北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初5408号原告：张晗，女，1988年7月30日出生。委托诉讼代理人：张秒，北京市新开律师事务所律师。被告：韩叙，男，1981年6月17日出生。委托诉讼代理人：刘辉，北京市法拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙大为，男，1983年2月16日出生。原告张晗与被告韩叙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晗的委托诉讼代理人张秒，被告韩叙的委托诉讼代理人刘辉、孙大为到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晗向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付因其未如期或无法将与合同约定房屋相关的户口迁出的违约金29万元;案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年11月10日，原告与被告签订了合同编号为M15083334的《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一款中约定涉诉房屋的成交价为290万元，第九条第四款约定,甲方应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款的10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。原告于2016年1月21日取得涉诉房屋的所有权，但被告至今未能将与涉诉房屋相关的户口迁出，被告的行为违反了合同的约定，给原告造成诸多不便。故原告诉至法院。被告韩叙辩称：1、原告提起本案诉讼存在恶意诉讼的嫌疑。在房屋买卖过程中，被告为原告提供了大量的便利条件。涉诉房屋的实际成交价为290万元，但备案的网签合同成交价为175万元，被告为原告省去了应该交纳的相关税费。2、原告所依据的合同与建委备案的网签合同条款不一致。原告所依据的合同条款约定不明确。合同约定甲方应在涉诉房屋所有权转移之日起十日内办理相关的迁户手续。原、被告双方签订的合同附件一明确了双方进行房屋买卖交易的流程。原告是以公积金贷款形式购买涉诉房屋，根据交易流程，产权过户手续由原告提交，与被告无关。原告未告知被告其办理完毕涉诉房屋的产权转移手续的时间。故被告不应承担合同约定的违约责任。3、被告认为原告所依据的违约金条款违背法律的基本原则及违约金具体操作的规则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,再根据公平原则和诚实信用原则予以衡量做出裁决。本案中，被告并未给原告造成实际的经济损失，被告在交易过程中亦不存在过错，且适用违约金条款应按照以补偿为主、惩罚为辅的原则。在原告提起本案诉讼前，被告已完成涉诉房屋相关的户口迁移手续，未给原告造成经济上、生活上的损失。被告认为原告系基于被告对其充分信任、为获得不法之利提起本案诉讼，人民法院在审理此类案件时应当遵照公平原则及诚实信用原则。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月10日，韩叙（甲方）与张晗（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方所售房屋为楼房，坐落在本市东城区×××号，该房屋建筑面积51．58平方米，房屋成交价格为290万元。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2015年11月25日，韩叙（出卖人）与张晗（买受人）签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定，韩叙将涉诉房屋出售给张晗，房屋成交价格为175万元。合同中关于房屋产权具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定及权属转移登记、争议解决方式等内容均为空白。上述合同签订后，张晗分别于2015年11月8日、2015年11月9日及2016年1月18日向韩叙支付购房款共计290万元。2016年1月21日，张晗取得涉诉房屋的不动产权证书。另查，涉诉房屋内原登记有韩叙及其父母、儿子四人的户口，该四人户口于2018年3月6日从涉诉房屋迁出。张晗的户口未迁入涉诉房屋。庭审中，被告提交《存量房屋买卖合同》，以证明合同备案时间晚于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同的内容条款应以《存量房屋买卖合同》为准，且《存量房屋买卖合同》未约定逾期迁出户籍的内容及违约金，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》与《存量房屋买卖合同》内容不符，存在违法的情况。原告认为，双方实际履行的合同为2015年11月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，对于合同的权利义务及合同条款的认定应以《北京市存量房屋买卖合同》为准。关于原告要求的违约金，原告称按照原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第9条第4款的约定，被告逾期迁出户口的应按照房屋总价款10%向原告支付违约金。涉诉房屋的成交价为290万元，故原告要求被告支付违约金29万元。被告认为合同中关于违约金的约定不详且不合理，合同约定的违约金标准过高，被告要求法院对违约金进行调整。关于逾期迁户口给原告造成的损失，原告称，其一开始不知道被告户口情况，自到年初想出售涉诉房屋才知道被告户口仍在涉诉房屋内，因被告户口导致原告无法出售涉诉房屋，造成损失，且涉诉房屋为学区房。但原告未举证证明因被告逾期迁户口给原告造成的损失。被告称，原告一直未通知被告迁出户口，2018年3月，被告接到原告通知后，立即将被告及其家属的户口从涉诉房屋迁出。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《存量房屋买卖合同》，收条，不动产权证书等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《存量房屋买卖合同》为《北京市存量房屋买卖合同》的备案合同。根据原告与被告的合同履行情况，涉诉房屋的实际成交价格应为290万元，故双方实际履行的为2015年11月10日《北京市存量房屋买卖合同》。且备案的《存量房屋买卖合同》对双方的权利义务没有约定，故关于原、被告双方的权利义务关系，应以《北京市存量房屋买卖合同》为准。依据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，被告负有在房屋所有权转移登记之日起10日内，将涉诉房屋内原有全部户口迁出的义务。涉诉房屋于2016年1月21日转移登记至原告张晗名下，被告及其亲属的户籍于2018年3月6日才迁出，违反了合同的约定，被告应承担相应的违约责任。关于合同约定的违约金计算标准，被告认为过高。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到合同的履行情况、原告未提供翔实、有效的证据证明其因被告未迁出户籍造成的损失以及被告已将户口迁出等情节，本院认定《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额。被告的其他答辩意见，没有依据，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告韩叙于本判决生效后七日内支付原告张晗违约金四万元；二、驳回原告张晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2825元，由被告韩叙负担。（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨 莹二〇一八年五月二十四日法官助理  赵思宇书 记 员  宋治国