上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初5167号
原告(反诉被告)刘丽明，男，1974年2月18日生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人洪志勤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托代理人田芃，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)黄志旺，男，1966年1月10日生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人魏剑平，上海哲言律师事务所律师。原告(反诉被告)刘丽明与被告(反诉原告)黄志旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘丽明的委托代理人洪志勤、田芃，被告(反诉原告)黄志旺的委托代理人魏剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘丽明诉称，2015年4月11日，刘丽明与黄志旺签订了《房屋租赁合同》，约定，黄志旺承租刘丽明位于上海市宝山区电台路XXX号商铺1楼局部及电台路312、314、316号商铺2楼房屋，用于宾馆、公寓及相关配套经营，租期从2015年2月1日至2024年1月31日，年租金为人民币36万元，租金每两年递增5%。黄志旺在合同签订后仅支付租金9万元，拒付其他租金及物业管理费，故刘丽明起诉要求解除租赁合同，黄志旺恢复房屋原状后返还，并要求黄志旺付清2015年5月1日起至返还房屋之日止的租金，及按日千分之五计算支付的滞纳金，按每月2.76元/平方米计算的物业管理费，还要求黄志旺支付解除合同的违约金10.8万元、并没收押金5万元。被告(反诉原告)黄志旺反诉并辩称，合同签订后，黄志旺对系争房屋进行了装修，装修结束时发现二楼楼顶处出现漏水现象，同时供电、供水等基础配套设施达不到经营宾馆所需标准。黄志旺多次与刘丽明联系要求提高供水、供电标准，并修缮房屋，刘丽明一直置之不理。系争房屋达不到合同约定的宾馆经营的目的，刘丽明已经构成违约。黄志旺不同意刘丽明的诉请，且违约金标准过高，如需承担应予以调整。黄志旺反诉要求解除租赁合同，刘丽明赔偿装修损失100万元(实际以评估为准)。原告(反诉被告)刘丽明针对反诉辩称，合同约定房屋交付的状态为现状，黄志旺已经充分知道房屋现状。系争房屋有供水、供电，黄志旺经营宾馆需提高供电、供水标准可以另行申请，刘丽明不承担因此产生的费用。黄志旺不能经营的实际原因系其装修未能通过消防检查，消防门、水管均未安装。不同意黄志旺的反诉请求。经审理查明，2015年4月11日，刘丽明(甲方)与黄志旺(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区电台路XXX号商铺1楼局部及电台路312、314、316号商铺2楼房屋出租给乙方用于宾馆、公寓及相关配套经营，建筑面积约为575平方米；该房屋的平面图及其附属设施等状况，由双方在附件一《租赁区域平面图及附属设置》约定，双方同意该附件作为甲方向乙方交付房屋及合同终止时乙方返还房屋的验收依据；租赁期9年，从2015年2月1日至2024年1月31日止；租金每年36万元，每届满2年以前一年度租金为基数递增5%，以此类推；乙方租金按季提前一次支付，即在合同期内每年1月20日之前支付2-4月租金，4月20日前支付5-7月租金，7月20日前支付8-10月租金，10月20日前支付11月至次年1月的租金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金5万元，租期届满乙方向甲方办妥退租手续，甲方应将保证金返还乙方；乙方在租赁期内中途退租或发生本合同9-1条款规定的情况的，保证金不予返还；租赁期内，乙方自行承担房屋的物业管理费2.76元/平方米/月；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，不退还保证金，由此造成甲方损失的，乙方还应赔偿：拖欠租金或其他费用累计超过15天的；乙方租金逾期不付，除应及时补交外，每逾期一天，还应按未付租金(含物业费)等其他相关费用的0.5%向甲方支付滞纳金，若乙方无故迟延支付超过15日，甲方有权单方解除合同，乙方按前年租金的30%支付违约金；房屋交付标准为现状，乙方已于签订合同之前实际占有上述房产，对房屋现状、座落、面积与房屋状态均已了解且无异议，甲方不承担乙方为使用房屋而产生的任何费用。2015年12月4日，上海市公安局宝山分局向刘丽明的代理律师发出告知书，主要内容为，该局于2015年11月17日收到产权人委托的律师(房产座落于宝山区电台路XXX号，产权人刘丽明)申请对上述产权租赁人上海宏太物业管理有限公司以开办“宝山区宏太旅馆”为由向宝山区公安消防支队申请开办旅馆消防验收进展和结果的情况予以信息公开，答复如下：该旅馆无需办理消防验收，但该旅馆于2015年9月23日向该局消防支队提交安全检查申请，该局消防支队派员进行了消防安全检查，相关情况附后。附件为政府信息公开申请答复书，主要内容为，宝山区宏太旅馆只需办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，不需办理验收；2015年10月13日，宝山分局消防支队派员对旅馆进行消防安全检查，因存在多项消防安全问题，不同意其投入使用、营业，并下发《不同意投入使用、营业决定书》；宝山分局消防支队已要求该旅馆在消防安全问题整改完毕后再行申报消防安全检查，未取得消防安全检查合格的情况下，严禁投入使用。审理中，黄志旺提供其于2015年11月13日委托律师向刘丽明发出的律师函，主要内容为，双方签约后，黄志旺发现供电、供水及相关配套设施达不到经营宾馆所需标准，且存在多处漏水，黄志旺多次要求刘丽明配合办理供水、供电等配套设施的供需标准，同时修缮房屋，但刘丽明未予以解决，望收函后即可协商解决上述问题。黄志旺表示，刘丽明拒收了该函。刘丽明表示，刘丽明未收到该函，黄志旺装修期间在墙上打了很多安装空调的洞，导致下雨天渗水，并非房屋质量问题；黄志旺曾提出供电、供水增容，刘丽明和物业公司同意增容，但黄志旺还要求刘丽明承担增容的费用，对此刘丽明不予同意。以上事实，有刘丽明提供的产权证、租赁合同、告知书及附件，黄志旺提供的律师函，及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，刘丽明与黄志旺签订的租赁合同系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守。合同约定，黄志旺已于签订合同之前实际占有系争房屋，对房屋现状、座落、面积与房屋状态均已了解且无异议，刘丽明不承担黄志旺为使用房屋而产生的任何费用。黄志旺对于系争房屋的供水、供电状况是明知的，其在签订合同后再以该房屋供水、供电不符合经营旅馆标准为由拒付租金，本院不予准许。黄志旺在明知系争房屋消防安全检查不合格、无法经营的情况下，向刘丽明发出律师函，称系争房屋存在渗水等问题而无法经营，有违诚信。黄志旺以房屋存在渗水质量问题拒付租金，缺乏依据，本院不予准许。黄志旺未按约支付租金已经构成违约，刘丽明要求解除合同，黄志旺亦同意解除，本院予以准许。黄志旺要求赔偿装修损失，不符合法律规定，本院不予准许。合同解除后，黄志旺应当将系争房屋返还给刘丽明。刘丽明要求黄志旺支付2015年5月1日起的租金、滞纳金，及物业管理费，符合约定，本院予以准许。考虑到上述滞纳金标准较高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算。合同约定，黄志旺拖欠租金或其他费用累计超过15天的，刘丽明有权终止本合同，收回房屋，不退还保证金，由此造成刘丽明损失的，黄志旺还应赔偿；若黄志旺无故迟延支付超过15日，刘丽明有权单方解除合同，黄志旺按前年租金的30%支付违约金。刘丽明要求黄志旺支付违约金、没收保证金，符合约定。鉴于上述没收保证金性质上属于违约金，黄志旺主张违约金过高，本院可予采纳。本院酌情调整刘丽明在没收保证金外，黄志旺再支付刘丽明违约金4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)刘丽明与被告(反诉原告)黄志旺签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)黄志旺于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区电台路XXX号商铺1楼局部及电台路312、314、316号商铺2楼房屋，将上述房屋返还给原告(反诉被告)刘丽明；三、被告(反诉原告)黄志旺于本判决生效之日起十日内，按每年36万元计算，支付原告(反诉被告)刘丽明从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，并以9万元为本金，按日万分之二点五计算，分别支付原告(反诉被告)刘丽明从2015年4月21日、2015年7月21日、2015年10月21日、2016年1月21日、2016年4月21日起至实际付款之日止的违约金；四、被告(反诉原告)黄志旺于本判决生效之日起十日内，按每月1,587元计算，支付原告(反诉被告)刘丽明从2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费；五、被告(反诉原告)黄志旺于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)刘丽明违约金4万元；六、原告(反诉被告)刘丽明已收被告(反诉原告)黄志旺的保证金5万元不予返还；七、原告(反诉被告)刘丽明的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取6,645元，反诉案件受理费6,900元，由原告(反诉被告)刘丽明负担665元，被告(反诉原告)黄志旺负担12,880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一六年六月十六日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……