江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第2264号
上诉人（原审原告）孙金梅，农民。
委托代理人刘春杰，江苏昭鹏律师事务所律师。
委托代理人张静波，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王公敏，个体。
委托代理人刘雪平，系王公敏之妻，汉族。
委托代理人裴保来，江苏金华星律师事务所律师。
原审被告史为好，无业。
上诉人孙金梅与被上诉人王公敏、原审被告史为好确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙金梅及其委托代理人刘春杰、张静波，被上诉人王公敏及其委托代理人刘雪平、裴保来，原审被告史为好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙金梅原审诉称：孙金梅与史为好系夫妻关系，双方于1986年登记结婚，2006年夫妻双方在徐州市原九里区火花街道办事处火花村建造了住宅一套，并依法获得了宅基地使用手续。2009年10月，史为好告诉孙金梅准备把房子卖掉，孙金梅当即表示反对不同意出售该住宅。史为好背着孙金梅单方与王公敏签订了买卖协议，低价将房屋出售（该协议系孙金梅在该房屋被征收后到拆迁部门索要补偿款时由拆迁部门提供），史为好对孙金梅说房子是借给王公敏居住的，没有买卖。孙金梅认为，该住宅系孙金梅和史为好在夫妻关系存续期间依法建设的住宅，属夫妻共同财产，史为好单方无权未经孙金梅同意处理该财产，况且该房屋使用的是孙金梅所在村集体土地，性质属于农村宅基地，王公敏非本村集体经济组织成员，更无权使用孙金梅所在村的集体土地。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求确认王公敏、史为好之间的买卖协议无效；诉讼费用由对方承担。
王公敏原审辩称：第一、双方于2009年10月22日签订的《房屋出售协议》，是买卖双方真实意思表示，应当是有效的；第二、王公敏先后于2009年10月22日至2011年12月27日共支付了孙金梅216000元，已按合同约定付清购房款；第三、王公敏于2012年9月5日也已向涉案房屋所在地的村民委员会交纳了360400元的土地使用费，房屋买卖已得到了村民委员会的同意。因此双方签订的合同应是有效合同，请求驳回孙金梅诉请。
史为好原审辩称：对孙金梅所述没意见。2009年10月因欠高利贷，有意想把房子卖掉，但孙金梅不同意卖。建房款由其和孙金梅共同出资而建，房子属夫妻共同财产，自己当时卖房子时糊涂，自作主张把房子处理掉了，希望法庭支持孙金梅诉请。
原审法院经审理查明：孙金梅与史为好系夫妻关系，双方于1986年10月27日登记结婚，双方共同生活于徐州市泉山区火花办事处史庄村。2003年6月11日，徐州市国土资源局颁发国有土地使用权证，土地使用者为史为好，地址为九里区史庄村，地号为04-02-101-0107，用地面积为138平方米，用途为住宅。2006年由孙金梅在该国有土地使用权证的地号位置上自建了本案诉争的房屋一套作为其儿子的新房。双方当事人均认可涉案房屋的土地性质以2003年徐州市国土资源局颁发的国有土地使用权证为准。目前该房屋处拆迁状态，拆迁编号为A-24。孙金梅与史为好居住的房屋距离该房屋较近，双方称在其家中即可看到该房屋。2009年购房前王公敏曾去孙金梅与史为好家中查看涉案房屋，孙金梅在场，孙金梅称当时不同意将房屋卖给王公敏。2009年10月22日，史为好与王公敏在孙金梅与史为好的家中签订《房屋出售协议》，内容为：史庄村史为好把东西14米，南北13米，现状楼房三层约480平方米出售给王公敏，双方本着互惠互利的原则，以下简称甲、乙方，出售方为甲方，买方为乙方。一、甲方自愿将楼房三层约480平方米出售给乙方，经双方协商，房屋出售价为21.6万元，贰拾壹万陆仟元整。二、本房屋由村里统一规划，统一分配、统一办证，以后如发生费用由乙方负责。三、付款方式：第一次付款6.6万元，陆万陆仟元整。第二次在2010年4月份，再付5万元整。第三次在2010年12月付5万元。第四次在2011年12月一次性付清余额5万元。如到期不付，甲方有权收回土地和房屋。甲方协助办理房证等手续，费用由乙方负责出。史为好、王公敏分别在甲方、乙方处签字，并由陈某甲、张宝华作为证明人在协议下方空白处签字。2013年史为好、王公敏将该《房屋出售协议》原件交给该地拆迁办公室。2009年10月22日、2010年6月6日、2010年10月2日2011年1月6日、2011年12月27日王公敏分别向史为好给付购房款66000元、50000元、10000元、40000元、40000元，并由史为好出具收条。2011年6月5日，王公敏向史为好6212262007000232804工商银行卡汇款10000元。史为好与王公敏签订协议后将涉案房屋交付给王公敏使用。2010年下半年王公敏对涉案房屋进行了装修，装修用的水泥、黄沙存放于孙金梅与史为好的家中，装修时所用水电等也由孙金梅协助供给。
原审法院认为：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务的民事行为。依法成立的合同，对于当事人具有拘束力，合同双方当事人均应按约履行。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。出现一方以欺诈、胁迫手段订立的合同、损害国家利益或恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等情形的，合同无效。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，孙金梅请求确认史为好与王公敏签订的《房屋出售协议》无效的理由为：一、涉案房屋土地性质属农村宅基地，王公敏非本村集体经济组织成员无权使用；二、涉案房屋属夫妻共同财产，史为好未经其同意无权处分该财产。本案审查的重点在于孙金梅请求确认合同无效的两项理由是否成立。2003年6月11日，徐州市国土资源局对涉案房屋使用的土地颁发了国有土地使用权证，因此该房屋使用的土地性质应为国有土地，且双方当事人均认可该房屋土地性质以国有土地使用权证为准，因此孙金梅提出的涉案房屋土地性质属农村宅基地的理由不能成立，不予采信。孙金梅提出涉案房屋系自己辛苦建成用作儿子婚房的，理应对涉案房屋分外重视，其称与史为好夫妻感情很好，史为好在处分涉案房屋时理应与孙金梅协商一致，但孙金梅与史为好自述的内容却与此相差甚远。孙金梅及史为好均称孙金梅对史为好将房屋卖给王公敏不知情，认为王公敏在涉案房屋中居住系暂时借用，倘若其所述属实，孙金梅家距离涉案房屋较近，在其家中即可看到涉案房屋情况，但对王公敏在该房屋长期免费居住而非暂住却从未提出过异议或进行过交涉，且王公敏对该房屋进行装修时，将黄沙水泥存放于孙金梅家中，并由孙金梅协助供给水电，明显有悖于生活常理。且结合案件其他事实：王公敏看房时孙金梅在场，孙金梅对王公敏想购买涉案房屋是明知的；王公敏、史为好系在孙金梅家中签订的《房屋出售协议》；证人陈某甲到庭陈述签订《房屋出售协议》时孙金梅在场等，虽然孙金梅未在《房屋出售协议》上签字，但在王公敏在购买涉案房屋过程均有孙金梅参与，王公敏完全有理由认为房屋出售是孙金梅与史为好夫妻共同意思表示。孙金梅对史为好将房屋出售给王公敏是明知的，且并未提出明确反对，应视为对此行为的默认。因此孙金梅提出的对史为好将涉案房屋出售给王公敏不知情理由不能成立，不予采信。同时综观涉案房屋买卖过程，并不存在法律规定应当认定合同无效的情形。综上，王公敏、史为好之间的《房屋买卖协议》合法有效，孙金梅主张合同无效的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十三条、第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：驳回孙金梅的诉讼请求。案件受理费4540元，减半收取2270元，由孙金梅承担（孙金梅已交纳）。
上诉人孙金梅不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定涉案土地性质为国有土地系事实认定错误，涉案房屋的土地性质为宅基地，法律禁止将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织内部成员以外的人。因此，双方签订的房屋出售协议违反法律法规强制性规定，应当认定为无效。二、一审法院仅以“距离涉案房屋较近”，“对被上诉人长期免费居住未提出异议或交涉”，以及被上诉人“对该房屋进行装修时，将水泥黄沙存放于孙金梅家中并由孙金梅协助供给水电”，进而推论上诉人对买卖房屋不知情的观点不符合生活常理，这种推论本身不严谨也不能得出必然的结论。一审中没有任何证据证明上诉人知道史为好将房屋出售给王公敏的事实，史为好系无权处分，应当认定史为好和王公敏之间签订的房屋出售协议无效。至于被上诉人的所谓证人，该证人自己在开庭时并不知道具体付款数额、付款方式，却在证明上诉人当时在现场且收钱这一关键问题上记忆非常清楚，让人怀疑。请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人王公敏答辩称：1、虽然上诉人认为涉案房屋土地使用证是宅基地证，但是土地使用证载明的是国有土地性质，涉及到这个村有一二百家都是该种情况。2、虽然上诉人称不知道涉案房屋的买卖行为，但是被上诉人在一审庭审过程中提供了六份书面证据以及证人陈某乙、王某均证明上诉人知道房屋买卖并且亲自收钱。被上诉人购买房屋的房款是216000元，分6次付款、时间长达1年。因此，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告史为好答辩称：2009年，我和王公敏签订房屋出售协议一份，对方陆续将款项打给了我，但是上诉人对此并不知情。在涉案房屋拆迁之后，因涉及到补偿款问题，上诉人才知道该笔买卖。
二审期间，上诉人孙金梅提供新证据一份：距涉案房屋大约20米的上诉人孙金梅居住房屋的集体土地建设用地使用证，以证明涉案房屋与该房屋具有空间上的一致性，二房屋在土地性质上是一致的，即集体土地性质。被上诉人王公敏质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。涉案房屋土地使用证在卷宗内，双方均认可是国有土地性质。该证据不能证明涉案房屋是集体土地性质，对于该证据不予认可。原审被告史为好质证认为，对该证据的真实性无异议，该房屋土地证和涉案房屋土地证是一样的。
二审中，上诉人孙金梅向本院提交调取证据申请书一份，请求本院前往徐州市泉山区住房与建设局档案室调取涉案房屋土地证。本院于2014年8月8日调取了涉案房屋土地使用证，即徐土集建（2003）字第01356号集体土地建设用地使用证，用途一栏载明住宅。上诉人孙金梅质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性无异议，显示涉案房屋土地性质为集体土地建设用地，而集体土地建设用地使用证包括宅基地、村公用设施用地和经营用地，结合该使用证第3页用途一栏标明的住宅可以得出结论，涉案房屋土地性质为宅基地。被上诉人王公敏质证认为，对该证据的真实性无异议。该土地证发证机关是市国土资源局，双方当事人在一审开庭时对此质证过，双方均认可是涉案房屋系国有土地性质，也证明了双方签订的房屋买卖合同是有效的。原审被告史为好质证认为，对该证据的真实性予以认可，涉案房屋的土地性质系集体土地性质。
本院认为，该证据系本院依当事人申请调取，对于该证据的真实性本院予以认可，可以作为本案的定案依据。该证据可以证明涉案房屋土地性质为集体土地。
本院审理查明的其他事实与原审法院一致。
二审归纳争议焦点为：被上诉人王公敏与原审被告史为好之间签订的房屋买卖协议是否有效。
本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可以得知，法律禁止农民将农村房屋出售给本集体经济组织成员以外的人。本案中，虽然被上诉人王公敏和原审被告史为好签订了房屋出售协议，但是由于王公敏系安徽人，非史庄村村民，双方签订的协议违反了上述法律的相关规定，故应当认定双方之间签订的房屋买卖协议无效。
综上，二审出现新证据，导致原审法院认定事实错误，依法应予以改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第829号民事判决；
二、王公敏与史为好于2009年10月22日签订的《房屋出售协议》无效。
一审案件受理费4540元，减半收取2270元，由王公敏负担1135元，史为好负担1135元；二审案件受理费4540元，由被上诉人王公敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
代理审判员 崔金城
代理审判员 孟 娟
二〇一四年八月十三日
书 记 员 许 丽