抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0411民初1189号原告：孙福顺，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：岳梅丽，女，住址同原告孙福顺（系原告妻子）。委托诉讼代理人：孙阿馥，辽宁益众律师事务所律师。被告：抚顺石化房地产综合开发股份有限公司，住所地抚顺市顺城区河提北路7号。法定代表人：汪东，该公司经理。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁必达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董国杰，该公司副经理。原告孙福顺诉被告抚顺石化房地产综合开发股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙福顺及其委托诉讼代理人孙阿馥、岳梅丽，被告委托诉讼代理人董国杰、李勇力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月19日，我与被告签订《商品房买卖合同》，被告将坐落在抚顺石化小区、面积为114.22m²的房屋以总价款486577元的价格出售给我。我依约给付钱款。但被告的房屋延期交付并未给我们及时办理产权证。综上，请求判令：1.被告赔偿延期交付房屋而给原告造成的实际损失11789元，由于被告已经赔偿原告6901元，本次要求赔偿4888元，同时要求被告赔偿赔偿金的罚息利息，赔偿标准按赔偿金数额4888元的同期银行贷款利率上浮50%计算，计算时间应以2012年11月20日至给付之日止；2.被告赔偿未按法定期限办理产权证而给原告造成的直接损失42342元（赔偿时间自2013年2月18日起至产权证发放之日止），同时要求被告赔偿42342元的罚息利息（赔偿标准按42342元同期银行贷款利率上浮50%计算，计算时间应从2013年2月18日起至2015年8月止）。被告辩称,我们开发的案涉房屋于2012年6月底验收合格，完全具备交付使用条件。原告在诉讼中承认没有签署过房屋交接单，但我们已经发出通知，与原告完成了交接手续，而且我们并非是给原告延期交房违约金。考虑到原告是石化公司的职工，当时我们的绿化还没有完全建好，就发出通知延期入住，但是房屋已经具备了入住的条件，为此我们给了原告补偿金，故不同意原告的第一项再给付违约金和罚息的请求。关于延期办证问题，延期办证并未给原告造成直接损失，而且延期办证并非我方原因是政府原因导致，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月19日，原告孙福顺及妻子岳梅丽与被告签订《商品房买卖合同》，被告将坐落在抚顺石化小区、面积为114.22m²的房屋以总价款486577元的价格出售给原告。合同中约定有以下主要内容：第八条交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付房款。2013年9月11日，被告单位发布关于城东《金水岸》小区晚交钥匙补偿的通知，该通知的主要内容有：一、补偿期限和额度：1.补偿期限：根据抚顺石化公司城东住房销售领导小组所确定的2012年11月20日（不含20日）为金水岸小区最后交钥匙时间。即支付晚交钥匙补偿金的截止日期。2、补偿额度：按购房合同约定每天按总房款万分之一给予补偿。二、补偿条件：1、2012年6月30日之前签订购房合同，并且购房款于2012年6月30日之前全额进账到位的，补偿金支付时间按2012年7月1日起始，2012年11月20日（不含20日）终止（共计142天）。原告按照通知要求领取了6901元违约金并认可2012年11月20日交付涉案房屋的时间。2013年5月20日，抚顺市规划局出具建筑立面形式设计方案论证结论意见：原则同意建设单位抚顺石化公司，报送立面亮化设计方案A等；2013年10月9日，辽宁启运招投标服务有限公司就石化城东新区住宅小区亮化进行招标，确定中标人为沈阳泰金利智能科技工程有限公司；2014年5月20日，被告与抚顺市顺城区城乡建设管理局签订协议书，协议内容首部“为落实市政府亮化、美化城市的工作部署，解决楼体亮化用电问题，经双方协商，就乙方即被告楼体亮化用电事宜达成如下协议”，协议约定了日常用电费支付主体等；2015年2月21日，抚顺市人民政府办公厅第2号会议纪要，决定尽快为城东24方块办理建设项目竣工用地验收手续，参加人员亦有抚顺石化公司副总经理石振东；2015年3月16日，涉案金水岸小区可以办理产权证。期间，2013年6月3日，抚顺市规划局就被告申请的变电所和燃气调压站审核，准予施工。2014年12月18日，被告因违法建设楼板被行政处罚。2013年6月17日，抚顺市人民政府第3次常务会议审议通过了《抚顺市照明管理办法》，第十二条、十三条提出了建设项目应当配套设置城市照明设施并有规划、城乡假设行政主管部门审批，第十五条规定：城市照明工程竣工后，建设单位应当组织验收，未经验收或验收不合格，不得交付使用，不得办理移交管理手续。另查明：涉案商品房买卖合同未约定办理产权登记时间。被告作为建设单位已经组织施工单位、监理单位、设计单位等对案涉工程进行了竣工验收并于2012年6月19日取得《单位工程交工验收证明》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。本院所确认的上述事实有原、被告提供的《商品房买卖合同》、发票联、《关于城东小区晚交钥匙补偿的通知》、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程质量监督报告书》、《单位工程交工验收证明》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，城东24方块规划验收的函、建设工程规划许可证及附件、建筑立面形式设计方案论证结论意见表、亮化工程项目招标总结、城东24方块亮化工程说明、协议书、建设工程规划验收合格证、建设项目竣工用地验收合格意见表、前期物业委托合同、房屋交接验收单、配户收费明细单、配户用品交接单、建设工程施工图设计文件审查报告、城东24方块建筑工程消防设计审核意见、设计修改（补充）通知单、关于抚顺石化1、6、12号楼的情况说明、城东24方块建设工程消防验收合格的意见、佟乐产权证（复印件）、抚顺市城市照明管理办法文件及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，具有证明效力。本院认为：原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同未违反法律及行政法规规定，合同成立并有效。原告主张的增加赔偿延期交付房屋的损失及罚息，其主张违约金过低，实际发生的损失要高于日万分之一的损失，而原告认可被告交房的时间为2012年11月20日，双方在合同中明确约定了违约金的支付方式，且业已实际获取了相应的违约金，现要求增加违约金，根据法律规定，应系实际损失高于约定的违约金，而原告对此未予举证，故原告请求增加的违约金和罚息没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的被告应赔偿未按法定期限办理房屋产权证给其造成的直接损失，所谓赔偿损失，是指合同当事人由于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成财产上的损失时，由违约方以其财产赔偿对方所蒙受的财产损失的一种违约责任形式。我国合同法第112条规定了赔偿损失适用的场合，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第113条规定了赔偿损失的方法：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”是否存在原告主张的可得利益损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。故被告应举证并非因出卖人原因导致逾期办证，其提供的证据可以证实亮化工程的目的是为了美化城市，而该工程并非办理产权证的必要手续之一，但因相关单位对被告有所要求，被告作为建设单位为配合城市建设完成亮化工程，客观的反应出被告并非故意或过失延期办理产权证。另，按照法律解释方法中的体系解释，上述商品房解释十八条应联系上下条款以及相关规定，该解释第二条承担违约责任赔偿损失的前提仍联系第一条“由于出卖人的原因导致逾期办理房屋产权证。”故被告逾期办证虽属实，但并非其主观原因造成，本院对该项请求无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙福顺的诉讼请求。案件受理费1136元，由原告孙福顺承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  程 俭代理审判员  翁剑飞人民陪审员  王淑艳二〇一七年一月九日书 记 员  宋林琳