浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温平执异初字第11号
原告：章美华。
原告：任凤娟。
上列两原告委托代理人：林小景。
被告：张小芹。
委托代理人：许方良。
被告：陈青青。
第三人：温小爱。
原告章美华、任凤娟与被告张小芹、陈青青、第三人温小爱案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年8月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案，原告章美华、任凤娟及其委托代理人林小景，被告张小芹及其委托代理人许方良、第三人温小爱均到庭参加诉讼，被告陈青青经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告章美华、任凤娟起诉称：原告与被告陈青青于2010年4月1日签订一份房屋卖尽契约，被告陈青青将其与第三人温小爱共同共有中其自己拥有所有权的部分，即坐落于平阳县鳌江镇吉祥楼201-204号房屋以人民币447920元价格出售给原告，在2010年2月13日与2010年10月18日间，原告已经陆续付清房款，并且每笔现金被告陈青青都出具了收条，证明已收到，并且被告陈青青也已将所售房屋交给原告。没想到至2012年9月6日，被告陈青青因欠被告张小芹借款，法院将该房屋予以查封进行财产保全，虽经原告提出执行异议，但被驳回，为维护原告的合法权益，故起诉请求：1、依法确认原告与被告陈青青于2010年4月1日签订的《卖尽契约》合法有效；2、依法解除对被告陈青青共有的坐落于平阳县鳌江镇吉祥楼201-204号房屋的查封；3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明以上事实，原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据：1、两原告居民身份证复印件各一份，以证明两原告主体资格适格；2、两被告及第三人居民身份证复印件各一份，以证明被告及第三人主体资格适格；3、卖尽契约、收条、房产证、土地证复印件各一份，以证明被告陈青青将其与第三人温小爱共同共有中其自己拥有所有权的部分，即坐落于平阳县鳌江镇吉祥楼201-204号房屋以人民币447920元价格出售给原告，原告支付了所有购房款并居住使用管理至今的事实；4、（2012）温平鳌保字第86号民事裁定书和（2013）温平执异字第15号执行裁定书复印件各一份，以证明被告陈青青已经出售给原告的房屋因欠被告张小芹借款而被法院查封进行财产保全的事实。庭审中，原告委托代理人向本院补充提交一组证据：即出租协议书复印件一份，以证明原告与第三人温小爱共同将该房产出租给他人的事实。
另外，庭审中，原告还申请证人陈某出庭作证，以证明在两原告未购买该共有房屋前，原共有人陈青青和第三人温小爱已将该房屋出租给陈某使用、租期六年；期满后，于2012年12月7日签订的租赁协议书上，甲方签名是温小爱、章美华二人、乙方签名是陈某，证明该共有房屋已与第三人温小爱共同出租给陈某使用，以及年租金收入由双方平分的事实。
被告张小芹答辩称：原告与被告陈青青签订的《卖尽契约》无效。理由：1、讼争房产为与第三人温小爱共同共有，出卖共有财产须征得共有人同意，但在卖尽契约中没有第三人温小爱的签名；2、从交易习惯上看，原告提供的证据有瑕疵，卖尽契约是2010年4月1日签订的，但购房款有部分是在此前已经支付，而且与售房款总价不一致，付款未注明用途；3、结合当时的市场价格，该房产售价远远低于当时的市场价格；4、原告购买该房产时，明知是共有房产，却未征得共有人同意，不是善意取得。
在举证期限内，被告张小芹未向本院提供证据。
被告陈青青未作答辩也没有提供证据。
第三人温小爱述称：被告陈青青将共有房产一半产权转让给原告，没有征求自己的意见，自己的优先购买权受到侵害，因此转让是无效的；被告陈青青欠张小芹借款，自己不清楚。
原告提供的4组证据及在庭审中向本院补充提交1组证据经被告张小芹委托代理人质证认为：证据1、2的三性无异议；证据3卖尽契约中没有共有人温小爱签名，但有陈秋平签名，不知何因；对收条的三性均有异议；房产证、土地证真实性无异议；证据4三性无异议；对原告代理人当庭补充提交的一组证据出租协议书真实性无异议，但与本案无关联性；对证人所作证言不能说明本案事实；第三人温小爱经质证认为：证据1、2无异议；证据3中卖尽契约有异议，收条以前没有看到是否真实不知道，房产证、土地证无异议；证据4无异议；补充证据出租协议书是真实、签名也是自己亲笔书写的，但陈青青卖房这事不知道；至于证人当庭所讲2012年付租金8万元，自己与章美华双方各自得到4万元，由于时间较长记不清楚了；2013年拿到租金1万元是事实。
根据原、被告及第三人的举证、质证，给合证人相关证言，本院对上述证据综合认证如下：对原告提交的证据，本院认为，证据1、2的主体资格，本院予以认定；综合证据3及原告委托代理人在庭审中向本院补充提交的一组证据与证人的相关证言，能够证明原告与被告陈青青之间的房屋转让关系且能证明第三人温小爱接受两原告买房的事实，故本院对该综合证据的证明效力予以认定；证据4因双方无异议，本院予以认定。
综上，本院认定事实如下：讼争共有房屋坐落于本县鳌江镇吉祥楼201-204号，其房屋所有权人原为被告陈青青和第三人温小爱享有，两人各拥有该讼争房屋的一半所有权；房屋建筑面积406.72平方米，每人各占203.36平方米。其房屋所有权证为：平房鳌共字第000094号，土地使用权证为：平国用（2000）字第2-577号。2010年间，原告章美华经中介人宋小和介绍与被告陈青青认识。嗣后，被告陈青青于2010年2月13日向原告章美华借款2万元，同年3月12日又向原告章美华借款15万元；由于一时难以还清借款，故于同年4月1日，在中介人宋小和的见证下，以立卖尽契人为陈青青和其妹陈秋平的名义与买受人章美华、任凤娟签订一份卖尽契约。约定：陈青青、陈秋平将该讼争房屋的一半产权以447920元的价格出售给章美华、任凤娟。契约签订后，原告陆续付清了剩余购房款。
另查：该讼争房产是在二楼，其对应楼下四间店面系被告陈青青之妹陈秋平与第三人温小爱所有。其中坐落在本县鳌江镇吉祥楼康阜巷由西至东第6间和第8间，系被告陈青青之妹陈秋平所有。两原告在购买陈青青共有房屋时，于同日购买了被告陈青青之妹陈秋平的二间店面。二笔产权转让中介人均为宋小和，代笔人为白希阁，二份卖尽契约中均有陈青青、陈秋平亲笔签名及指印。而且有部分付款是经过中介人宋小和手转给被告陈青青，故有些收条还是中介人宋小和出具的。
再查，被告陈青青在未转让该讼争房屋时，已与第三人温小爱共同将该房出租给证人陈某使用，租期约定六年；期间，该房屋六年租金收益均由被告陈青青和第三人温小爱二人收取；租期届满后，2012年12月7日，第三人温小爱与原告章美华一起代表出租方与承租方陈某签订一份租赁协议书，约定年租金8万元；原告章美华、任凤娟与第三人温小爱双方各分到租金4万元。
又查：被告张小芹系被告陈青青之债权人。2012年8月14日，张小芹向本院鳌江法庭提出诉前财产保全申请，同年9月6日，本院作出（2012）温平鳌保字第86号民事裁定：查封登记在被告陈青青名下的坐落于本县鳌江镇吉祥楼201-204号（共有）房屋。同年9月20日，本院作出（2012）温平鳌调确字第95号司法确认决定书；该决定书生效后，张小芹向本院申请执行，在执行过程中，章美华、任凤娟向本院提出执行异议，本院于2013年7月17日作出（2013）温平执异字第15号执行裁定书，驳回原告章美华、任凤娟的异议请求。原告章美华、任凤娟遂向本院起诉，提出上述诉请。
本院认为，原告章美华、任凤娟与被告陈青青之间的《房屋卖尽契约》签订于法院对执行标的物采取财产保全措施之前，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定合法有效。至于第三人温小爱主张自己对该讼争房屋有优先购买权的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。即在转让价格、条件均一致的情况下，其他共有人较第三人有优先购买共有份额的权利。本案中，两原告与被告陈青青在签订转让协议时，是否有征求共有人温小爱的意见不得而知，但事后共有人温小爱也同意与原告一起将该房屋出租给他人使用，所得租金双方平分。第三人温小爱的此种行为，应视为对被告陈青青交易行为的默认。故现原告要求确认其与被告陈青青于2010年4月1日签订的卖尽契约合法有效，对本县鳌江镇吉祥楼201-204号房屋停止执行的诉请，理由成立，本院予以支持；本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、原告章美华、任凤娟和被告陈青青于2010年4月1日签订的卖尽契约有效；
二、停止对坐落本县鳌江镇吉祥楼201-204号房屋的执行。
本案受理费80元，由张小芹承担。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，款汇至浙江省省级财政结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：319-299901040006651，逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍增荣
审 判 员 宋树清
人民陪审员 黄纪安
二〇一四年四月三日
书 记 员 黄天逸