南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第2327号
原告南京新卓堂置业顾问有限公司，住所地在江苏省南京市雨花台区长虹路222号3幢1307室。
法定代表人尹海峡，该公司总经理。
委托代理人王婷婷，该公司员工。
被告江苏华侨沪江置业有限公司，住所地在江苏省南京市六合区龙池街道XX路9号XX商城02幢316室。
法定代表人朱乃焰，该公司董事长。
委托代理人杜斌，该公司员工。
委托代理人孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。
原告南京新卓堂置业顾问有限公司（以下简称新卓堂公司）诉被告江苏华侨沪江置业有限公司（以下简称华侨公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新卓堂公司法定代表人尹海峡、委托代理人王婷婷，华侨沪江公司委托代理人杜斌、孙永标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新卓堂公司诉称，2012年12月1日，新卓堂公司与华侨公司签订《南京江北农副产品批发交易市场代理销售合同》，将XX商城综合楼委托新卓堂公司销售。截止2013年7月22日，新卓堂公司共销售完成房屋431套，销售额145254615.6元。新卓堂公司严格按照协议履行，但华侨沪江公司未能按约履行义务，拖欠新卓堂公司预留金754773.39元。新卓堂公司多次催要未果，遂诉至法院，请求判令：一、华侨公司立即支付新卓堂公司预留金754773.39元及利息（以754773.39元为计算基数，自2014年2月22日起至实际给付之日止，按照人民银行同期基准贷款利率计算）；二、华侨公司承担本案诉讼费。
被告华侨公司辩称，一、新卓堂公司未按照合同约定的进度完成销售任务，华侨公司有权扣留预留金；二、新卓堂公司未能证明系华侨公司原因致使其未能完成销售任务；三、华侨公司支出佣金多了35万元，可冲抵预留金。
经审理查明，华侨公司（甲方）与新卓堂公司（乙方）签订《南京江北农副产品批发交易市场代理销售合同》一份，约定：甲方保证委托销售的该项目的国有土地使用权和房产产权明晰，无产权争议，如因此发生有关债权、债务、或者因工程质量等产生的纠纷，由甲方负责；甲方有权在合同框架下，制定乙方的销售目标并对乙方销售的实际情况进行阶段性考核；乙方同意每月的销售佣金及溢价奖励金留5%预留给甲方作为完成销售指标的考核，如乙方能够如约完成每月考核目标，则此费用待合同履行结束后十日内一次性支付，否则甲方有权扣留未完成月的预留费用；销售季度考核目标如下：开盘后3个月销售目标为20%，开盘后6个月销售目标为45%，开盘后9个月销售目标为70%，开盘后12个月考核目标为90%；如乙方连续3个月完不成销售目标，则甲方有权扣除预留的乙方5%相应的销售佣金及溢价奖励金；如连续6个月完不成销售目标，甲方有权立即解除合同，扣除乙方留存的销售佣金及溢价奖励金；房屋的销售以套为出售单位，购房者签署买卖合同后，支付了首期房价款、签订了个人房屋抵押贷款合同后，视为销售成功。
上述合同签订后，2013年3月17日，XX商城综合楼开盘销售，新卓堂公司累计销售房屋431套，销售面积13665.97㎡。考核期限为：自2013年3月17日起至2014年3月17日止。华侨公司销售情况如下：2013年3月17日至6月17日，销售312套，销售面积9459.12㎡；2013年6月18日至9月17日，销售79套，销售面积2708.55㎡；2013年9月18日至12月17日，销售17套，销售面积629.88㎡；2013年12月18日至2014年3月17日，销售9套，销售面积363.12㎡；2014年3月18日至6月17日，销售14套，销售面积505.3㎡。
南京天衡房产测绘有限公司制作的《南京市房屋面积测算成果报告》载明，XX商城总建筑面积48573.06㎡，其中，有可售商品房863套（39967.42㎡）、车位205个（2966.35㎡）、进风机房2间（118.58㎡）、通风井2座（10.76㎡）、风井2座（3.46㎡）、排风井4座（16.96㎡）、排风机房4间（81.39㎡）、工具间2间（89.15㎡）、汽车库过道（4520.21㎡）
另查明，华侨公司暂扣新卓堂公司预留金共计754773.4元，向新卓堂公司及其分销商支付销售佣金14690695.52元。新卓堂公司采用分销模式销售XX商城地产项目，南京享利投资管理有限公司、江苏中广置业有限公司、南京欧腾置业有限公司（以下简称欧腾公司）、满堂红（南京）置业有限公司（以下简称满堂红公司）、南京景智投资顾问有限公司（以下简称景智公司）作为分销商参与XX商城销售，其销售的房屋作为新卓堂公司的业绩参与考核。2014年5月9日，华侨公司支付景智公司代理费20万元；同年5月21日，华侨公司支付满堂红公司代理费23240元；2014年5月21日，华侨公司支付景智公司代理费26760元；2014年7月9日，华侨公司支付欧腾公司代理费50000元，支付景智公司代理费50000元。上述五笔款项合计35万元。
又查明，2015年5月19日，南京市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓商初字第666号民事判决书，该判决书查明：2013年12月27日，华侨公司与南京银行股份有限公司城东支行签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定华侨公司将其名下位于南京市六合区龙池街道XX路9号XX商城综合楼I-401室至448室、601室至616室共计64套房产为债务提供抵押担保，并于2014年1月7日办理了抵押登记手续。2015年7月27日，江苏省南京市中级人民法院作出（2015）宁商初字第89号民事判决书，该判决书查明：2014年6月13日，华侨公司（甲方）与江苏银行龙江支行（乙方）签订《南京市六合区房地产抵押合同》，约定甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、固着物抵押给乙方，作为主债务人履行债务的担保；双方确认《抵押房地产清单》载明的房地产总价值为8861.5385万元。2014年6月16日，就《抵押房地产清单》上的南京市六合区龙池街道XX路XX楼Ⅱ-1031室等244处房产的抵押办理了抵押登记。2014年5月30日，华侨公司与江苏银行股份有限公司南京雨花支行（以下简称江苏银行雨花支行）签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定：将华侨公司名下的114套房产抵押给江苏银行雨花支行。2014年6月5日，双方办理了抵押登记。
上述事实，有新卓堂公司提交的南京江北农副产品批发交易市场代理销售合同、备忘录、公证书，华侨公司提交的销售表、情况说明、（2015）鼓商初字第666号民事判决书、（2015）宁商初字第85号民事判决书、南京市六合区房地产抵押合同、南京市房屋面积测算成果报告、土地分摊转记一览表及本院庭审笔录予以证明，足以证实。
本院认为，新卓堂公司与华侨公司签订的《南京江北农副产品批发交易市场代理销售合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。华侨公司委托新卓堂公司代为销售其名下的XX商城，双方构成委托合同关系。本案双方当事人的主要争议焦点有两个：（一）新卓堂公司是否完成考核任务；（二）华侨公司将案涉地产项目抵押是否影响新卓堂公司销售；（三）华侨公司支付的35万元是否应当抵扣；（四）华侨公司是否有权有权扣除新卓堂公司全部预留金。
针对新卓堂公司是否完成考核任务的问题。华侨公司认为，新卓堂公司销售面积除以实际可售面积，得出新卓堂公司销售面积占总面积的比例为34.14%（计算公式为13665.97㎡/40030.65㎡=34.14%）。故新卓堂公司仅完成第一季度销售任务，之后就未能按考核计划进行销售。经本院核对，新卓堂公司实际销售房屋431套，可售房屋总数863套，两者相除得出新卓堂公司完成销售比例49.94%（计算公式为431套/863套=49.94%）。以上两种计算方式得出的考核结果存在较大差异，华侨公司认为该差异系由新卓堂公司售出的房屋面积较小，而面积较大的房屋尚未销售造成的。根据合同约定，房屋销售以套为出售单位。双方在实际结算佣金时，也以新卓堂公司所销售的房屋套数作为结算依据。因此，华侨公司对新卓堂公司的考核应当与合同约定及双方结算采取统一标准，而不应当单独以销售面积进行考核。2013年9月17日之前，新卓堂公司累计销售房屋391套，占总套数的45.31%，超过了45%。故新卓堂公司在考核期限内完成了第一、二季度考核任务，第三、四季度考核任务未能完成。
针对华侨公司将案涉房产抵押是否影响新卓堂公司销售的问题。根据合同约定，新卓堂公司保证委托销售的该项目国有土地使用权和房产产权明晰，无产权争议。故华侨公司不应当将案涉房屋在新卓堂公司销售考核期内对外抵押，如华侨公司对外抵押案涉房屋，将造成新卓堂公司销售困难，无法完成考核任务。本案中，华侨公司先后于2014年1月7日、2014年6月5日、2014年6月16日，将64套、114套、244套，共计422套房产抵押给案外人。华侨公司将64套房产对外抵押的行为发生在新卓堂公司销售考核期第四季度，对新卓堂公司考核造成不利影响。
针对华侨公司支付的35万元是否应当抵扣问题。本案中，华侨公司认为其向新卓堂公司多支付了35万元。从华侨公司所提交的证据看，华侨公司向景智公司支付276760元、向满堂红公司支付23240元、向欧腾公司支付50000元，上述费用合计35万元。华侨公司委托上述三家公司代理销售XX商城，从华侨公司支付款项的时间节点看，该费用系上述三家公司代理销售佣金。本案争议标的为华侨公司预扣的新卓堂公司预留金，而华侨公司支付的上述款项并非返还新卓堂公司预留金，故华侨公司所支付的上述款项与本案争议焦点无关。对于华侨公司认为其向新卓堂公司多支付35万元的抗辩意见，本院不予采纳。
针对华侨公司是否有权扣除新卓堂公司全部预留金的问题。根据合同约定，如新卓堂公司连续3个月完不成销售目标，则华侨公司有权扣除预留的新卓堂公司5%相应的销售佣金及溢价奖励金。新卓堂公司认为，华侨公司在考核期内将房屋抵押给案外人，并通知新卓堂公司停止销售房屋。从查明事实看，华侨公司确将部分房产用于抵押，客观上影响了新卓堂公司的销售进度。新卓堂公司未能完成全部考核任务，一方面有其自身销售问题，另一方面系华侨公司将房屋抵押给案外人，对新卓堂公司销售产生障碍。华侨公司扣除新卓堂公司预留金的依据是合同的违约条款，而新卓堂公司未能完全按约履行，华侨公司的抵押也是原因之一。故华侨公司以新卓堂公司连续3个月完不成销售目标为由，扣除新卓堂公司全部预留金，依据不足，本院不予采纳。
新卓堂公司与华侨公司确认预留金总数为754773.4元。根据合同约定，如新卓堂公司能够如约完成每月考核目标，则此费用待合同履行结束后十日内一次性支付，否则华侨公司有权扣留未完成月的预留费用。故华侨公司应向新卓堂公司支付第一、二季度的全部预留金及第四季度的部分预留金。但华侨公司与新卓堂公司用以结算预留金的备忘录的期间为2013年3月17日至2014年2月21日，从备忘录所记载的事项看，无法确定每季度、每月预留金的具体金额，也无法与季度考核指标相互对应。故本院无法依据备忘录所记载的金额，确定华侨公司应向新卓堂公司支付预留金的具体金额。考虑到新卓堂公司完成考核任务的实际情况及华侨公司违约情形，华侨公司应向新卓堂公司支付80%的预留金，共计603818.4元。2014年7月1日，新卓堂公司正式撤离销售现场，此时合同已实际终止履行。华侨公司应当在2014年7月12日向新卓堂公司返还预留金。但华侨公司未能按期返还预留金，故应当承担返还预留金及其利息损失的违约责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏华侨沪江置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京新卓堂置业顾问有限公司预留金603818.4元及利息（以603818.4元为计算基数，自2014年7月12日起至实际给付之日止，按照人民银行同期基准贷款利率计算）；
二、驳回原告南京新卓堂置业顾问有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11348元，由原告南京新卓堂置业顾问有限公司承担2270元，由被告江苏华侨沪江置业有限公司承担9078元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 陈 琛
人民陪审员 葛林贵
人民陪审员 李杭初
二〇一六年四月二十八日
见习书记员 陈 悦