河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终7770号
上诉人（原审被告）:郑州惠众置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路6号1号楼。
法定代表人：白立军，董事长。
委托诉讼代理人：周卫明，河南中涵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴琳，男，1979年11月1日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周晓瑞，女，1981年9月16日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。
上诉人郑州惠众置业有限公司（以下简称惠众置业）因与被上诉人吴琳、周晓瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案经行了审理。上诉人惠众置业的委托诉讼代理人周卫明，被上诉人吴琳、周晓瑞的委托诉讼代理人张帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠众置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：根据最高院最新发布的“第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要（2016年11月30日），该纪要第四：关于房地产纠纷案件第（四）关于违约责任问题第18，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。这一规定的出台，解决了长期以来对诉讼时效的起算节点认识不统一，执行标准不一致的问题，结合本案来讲，从合同约定，当然指的是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，而依据该合同约定的交房日期和将办理产权初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局期限届满的次日起，到被上诉人起诉之日，早已经超过二年，且期间没有诉讼时效的中止、中断的任何情形，所以，依据该会议纪要的规定，本案已经超过诉讼时效。综上，请求撤销一审错误判决，依法改判，驳回被上诉人的起诉。
吴琳、周晓瑞答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
吴琳、周晓瑞向一审法院起诉请求：1.判令惠众置业向吴琳、周晓瑞支付逾期交房违约金16925.81元；2.判令惠众置业支付逾期房屋产权备案违约金36313.56元；3.请求法院撤销吴琳于2013年11月8日向惠众置业出具的承诺书；4.本案的诉讼费用由惠众置业承担。
一审法院认定事实：2011年12月14日吴琳、周晓瑞与惠众置业签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：1.吴琳、周晓瑞购买惠众置业开发的位于中原区秦岭××、××、××北××、××西××商品住宅××套，房款金额615484元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。惠众置业应当在2013年7月20日前，将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表、配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成、前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付吴琳、周晓瑞使用。如果未按约定期限交房，逾期超过90日后，吴琳、周晓瑞要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。4.合同的履行状况。吴琳、周晓瑞分别于2011年12月14日支付房款215484元、2012年3月27日支付房款400000元。2012年4月23日吴琳、周晓瑞交纳购房契税12334元；2014年9月26日吴琳、周晓瑞交存房屋维修基金6381元。2014年4月22日涉案房屋取得竣工备案。2016年2月1日，惠众置业将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，2016年2月8日，惠众置业对涉案房屋完成房屋权属初始登记备案。2016年11月17日，吴琳、周晓瑞就本案纠纷第一次向该院提起诉讼。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：《房产证发放审核意见书》载明的“本人同意领取房产证，领取房产证后与惠众公司再无任何债务纠纷”效力。该条款系惠众置业为了重复使用而预先拟定，并在拟定时未与对方协商，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款的定义，应视为惠众置业提供的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款免除惠众置业责任、加重对方责任、排除对方主要权利，应当认定为无效。
一审法院认为：本案的争议焦点为：一、吴琳、周晓瑞要求惠众置业支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼时效问题；二、吴琳、周晓瑞撤销《承诺书》的主张是否已过除斥期间。吴琳、周晓瑞、惠众置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同的义务。本案中，吴琳、周晓瑞依约履行了作为商品房买受者应尽的义务，惠众置业则应相应的履行自己的义务。吴琳、周晓瑞、惠众置业在《商品房买卖合同》中明确约定了出卖人应当在2013年7月20日前将符合合同约定的商品房交付吴琳、周晓瑞使用；应当在2013年9月20日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。关于逾期交房违约金。吴琳、周晓瑞提交的证据能够证明涉案房屋于2014年4月22日符合合同约定的交付条件。在合同约定的交房之日即2013年7月20日，惠众置业未交付房屋，此时吴琳、周晓瑞即应当知道权利受到侵害。虽然违约金是按日计算并随着违约的时间连续产生的，但是根据诉讼时效的规定，民事权利受到侵害提起诉讼的期间为二年，吴琳、周晓瑞主张的自2013年7月21日起至2014年4月21日止的违约金均已超过二年诉讼时效，故该院不予支持。关于逾期办理房屋权属初始登记违约金。依照合同的约定，惠众置业应于房屋交付使用后60日内（即2014年6月21日前）为吴琳、周晓瑞办理房屋权属初始登记，逾期惠众置业则应当依约按照总房款日万分之一支付自2014年6月22日起至2016年2月1日止的违约金。由于违约金是随着违约的时间连续产生的，自2014年6月22日起至2014年11月17日期间产生的违约金已经超过二年的诉讼时效期间（吴琳、周晓瑞于2016年11月17日第一次起诉），故违约金应自2014年11月18日起计算至2016年2月1日共441天，计款27143元。惠众置业关于吴琳、周晓瑞起诉的违约金超过诉讼时效的辩解部分成立，故对吴琳、周晓瑞主张的部分违约金，因超过诉讼时效，依法不予支持。关于撤销《承诺书》的主张是否已过除斥期间。吴琳于2013年11月8日在《承诺书》上签字，吴琳接收房屋时有权要求惠众置业出示符合合同约定的交房条件的相关材料，吴琳、周晓瑞的证据不能证明惠众置业存在故意隐瞒和欺诈，且吴琳、周晓瑞的该项主张早已过除斥期间，故对于吴琳、周晓瑞的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑州惠众置业有限公司自本判决生效之日起十日内向吴琳、周晓瑞支付逾期办理房屋权属初始登记违约金27143元；二、驳回吴琳、周晓瑞的其他诉讼请求。如果惠众置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由吴琳、周晓瑞负担277元，郑州惠众置业有限公司负担288元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：双方合同已明确约定“出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”，惠众置业未在约定期限向郑州市住房保障和房地产管理局报送相关材料，应承担违约责任。由于惠众置业的违约行为处于持续状态，而违约金是基于违约的时间连续产生，因此一审判决关于本案部分违约金未超诉讼时效的认定并无不当。综上，惠众置业上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费576元，由郑州惠众置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 石红振
审判员 邢彦堂
二〇一七年六月五日
书记员 胡保亚