安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初888号原告（执行案外人）：周洁，女，1968年9月11日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：钱锦玉，男，住安徽省淮南市田家庵区，系淮南市田家庵区国庆街道办事处康安社区居民委员会推荐。被告（申请执行人）：王织琴，女，1973年6月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：李多如，安徽竞�律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，安徽竞合律师事务所律师。第三人（被执行人）：淮南市万远置业有限责任公司，住安徽省淮南市田家庵区中央国际购物广场31层，统一社会信用代码913404007849161710（1-1）。法定代表人：钱峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹军，该公司法律顾问。原告周洁与被告王织琴、第三人淮南市万远置业有限责任公司（以下简称万远公司）执行异议之诉一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周洁的委托诉讼代理人钱锦玉，王织琴的委托诉讼代理人李多如，被告万远公司的委托诉讼代理人曹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洁向本院提出诉讼请求：1.请求确认“中央国际购物广场B栋2409室房屋”为原告所有，并不�对该财产执行。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月5日，淮南市田家庵区人民法院在审理原告（本案被告）王织琴与被告（本案第三人）万远公司房屋买卖合同纠纷一案中作出（2016）皖0403民初356-1号民事裁定书将原告拆迁还原取得并实际占有的“中央国际购物广场B栋2409室”查封（对该查封裁定没有通知原告本人）；2016年6月16日淮南市田家庵区人民法院对“王织琴诉淮南市万远置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案”，作出（2016）皖0403民初356号民事判决书，判定：一、解除原告王织琴与被告淮南市万远置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮南市万远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王织琴购房款240310元，赔偿原告损失30459元；三、驳回原告王织琴的其他诉讼请求。2017年9月20日被告王织�对案涉房屋申请执行并申请评估，由万远公司用电话通知原告，原告方得知，原告购买的中央购物广场的房屋因被告王织琴的申请被淮南市田家庵区人民法院查封并进行评估。当日原告即依法向淮南市田家庵区人民法院提出《书面异议》；2018年1月17日淮南市田家庵区人民法院以（2018）皖0403执异1号《执行裁定书》以“本院查封涉案房屋时，该房仍登记在被执行人名下，本院的查封并无不妥”，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定驳回原告的异议请求。并于当日送达。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清，理解适用法律错误。第一，本案争议的房屋应当是原告的财产。其一，根据安徽省淮南市正诚公证处（2010）皖淮正公证字第5669号公证书证明的《中央国际广场房屋拆迁补偿安置协议》与第三人出具的“情况说明”证明：原告是中央国际广场B2座2409号房的所有人；其二，第三人没有否定其与原告签订的合同，也没有就合同的履行产生纠纷；其三，不能办理房屋所有权登记是因为政府行为，不是原告的过错；其四，案涉房屋不能如期办理不动产登记，追究与不追究第三人的违约责任，是原告的权利，不受任何人干涉。依据《2011年全国民事审判工作会议纪要》第10条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，本案争议的房屋应当确认是原告的财产。第二，被告请求执行原告所有的财产，依法不应支持。其一，被告是因其购买第三人出售的“中央国际购物广场负一层-1374号房”房屋，超过办理房屋所有权登记期限一年，请求解除与第三人签订的《商品房买卖合同》的，淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初356号民事判决书判定解除其与第三人签订的《商品房买卖合同》并返还其购房款和赔偿损失共计270769元，被告因该判决取得的是金钱债权。其二,被告在金钱债权执行中，请求执行原告购买的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当依法不予支持。其三，田家庵区人民法院（2018）皖0403执异1号执行裁定书认定事实不清，理解与适用法律错误。（一）认定事实不清：1.争议的房屋是原告拆迁还原依法取得，没有与任何人发生纠纷，也不涉及任何案件。故将原告拆迁还原的房屋，认定为涉案房屋错误。2.田家庵区人民法院在案件审理中已经知道：被告与第三人的纠纷是因其购买的房屋逾期办理所有权登记，且也已经知道，第三人卖出的房屋和其一样已经逾期不能办理所有权登记。案涉裁定仍以“本院查封涉案房屋时，该房屋仍登记在被执行人（第三人）名下”，显然是文字游戏，文过饰非。3.就被告主张金钱债权也应当就其购买的中央国际购物广场负一层-1374号房屋变价主张权利。其对不涉及案件的，原告依法购买的房屋主张权利，显然不当。(二）理解与适用法律不当。原告与第三人签订的《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》不违反法律，是双方自愿，公平合理的真实意思表示，其受法律保护。田家庵区人民法院（2018）皖0403执异2号执行裁定书以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定否定原告的异议，显然是干预和剥夺原告的民事权利，错误的理解与适用法律。原告请求贵院查明案件事实，作出公正判决，以维护原告的�法权益。被告王织琴辩称，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定,买受人(被答辩人)对登记在被执行人(第三人)淮南市万远置业有限责任公司名下的房屋提出案外人执行异议,必须提供相关证据证明符合下列情形方能排除执行:1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产;3.已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4.非因买受人自身原因未办理过户登记;5.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。结合被答辩人执行异议申请书及其提交的证据,依据上述司法解释的规定,答辩人�为被答辩人不享有排除执行的权利,理由如下:不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。1.本案无商品房买卖合同,仅有（2010）皖淮正公证字第5669号拆迁补偿安置协议公证书复印件,真实性有待核实,该公证书记载的安置房号为1102、1108、1109。2.被答辩人提供的补充协议、申请复印件真实性有待核实,其记载的被答辩人与第三人之间将公寓1102号房源私自调换为住宅2409号的行为,未经该项目拆迁安置办认可,没有法律效力。二、不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产，合法占有系指依法完成验房交付手续,水、电、气、物业等已开户并正常缴费使用。被答辩人仅提交一份入伙手续流转确认单复印件,真实性无法核实,也不足以证明其已正常入住使用。答辩人调查获悉,该户燃气至今未开户,请法院核实水、电、气、物业开户并使用的情况。不符合“已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。被答辩人未提交支付房屋价款的证据。答辩人要求被答辩人提供已支付全部价款、该款已转入开发商开户、建设部门监管的商品房销售专户的银行转账凭证。四、不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”本案未签订商品房买卖合同,也不可能办理网签、备案,直接导致后期无法办理交房验收和产权过户,系被答辩人自身怠于履行义务所致。五、不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。被答辩人未提供证据证明其以居住为目的而购买,在本市无其他用于居住的房屋(含农村住宅)答辩人调查获悉,执行异议申请书也载明,被答辩人现居淮南市田家庵区田陈村供销社综合楼103室,请法院核实。执行异议阶段,答辩人曾到不动产登记中心调取被答辩人�金地国际城A区31栋1722室的房产证明(2010年3月备案)提交贵院执行局,请予核实。提请法庭注意的是,唯一住房的举证责任在被答辩人。另外,需要向法院强调的是,执行异议、执行异议之诉案件中,被执行人(第三人)与异议人(被答辩人)由于存在某种共同利益,往往容易相互串通虚假诉讼。本案物业管理公司同开发商又系关联公司;其提供的业主入住使用的证据均不足信。综上,请求法院依法驳回被答辩人的诉求,以维护法律的尊严。第三人万远公司述称，对原告诉称事实没有异议，涉案房屋系拆迁安置房屋，系原告与第三人签订拆迁安置补偿协议所得的房屋，房屋没有备案的原因在于万远公司被淮南市房地产管理局取消房屋备案资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在�佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的情况说明，该说明上加盖有万远公司的公章，本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年5月19日，原告周洁与第三人万远公司签订《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》，约定以房屋产权调换的方式对原告周洁的被拆迁房屋进行补偿，安置的房屋为中央国际购物广场小区公寓楼1102、1108、1109室。2010年5月31日安徽省淮南市正诚公证处出具（2010）皖淮正公证字第5669号公证书《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》的签订过程进行公证。2014年1月6日，周洁向万远公司申请将公寓1102室调整为住宅2409室，并同意缴纳差价。2014年3月5日，周洁与淮南市万远置业有限责任公司签订《补充协议》，约定：周洁购买住宅2409室，付款方式为“一�性（还原换房）”；周洁在选择接收该房屋时已知万远公司未取得《竣工备案表》，因急于装修自愿交接该房屋并与物业公司办理交接手续等内容。2018年1月2日，万远公司出具情况说明一张，载明：“供销社原被拆迁户周洁，2010年5月19日与中央国际购物广场拆迁安置办签订了《拆迁安置补偿协议》，被拆迁户周洁原还原房为公寓（A座）1102、1108、1109号，因被拆迁户还原房不适合居住，2015年初，与淮南市万远置业有限公司协商，将原有的还原房1102号调整为住宅B2座2409号房，特此说明说明人：淮南市万远置业有限责任公司（加盖公章）2018年1月2日”。2018年1月19日，淮南市房地产市场交易管理中心出具《关于中央国际购物广场为网备房源说明》，对万远公司开发的中央国际购物广场项目一期由于超规划建设，于2014年7月份被淮南市房地产市场交易管理中心停止网签资格并予以封盘的情况予以说明。中央国际购物广场小区公寓楼2409室未被备案至周洁名下。另查明，本院在审理（2016）皖0403民初356号王织琴诉万远公司房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2016）皖0403民初356-1号民事裁定书，裁定对中央国际购物广场小区公寓楼B栋2409室房屋予以查封。2016年6月16日，本院作出（2016）皖0403民初356号民事判决书，判决：一、解除原告王织琴与被告淮南市万远置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮南市万远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王织琴购房款240310元，赔偿原告损失30459元；三、驳回原告王织琴的其他诉讼请求。该判决生效后，王织琴向本院申请强制执行。本院受理后，周洁向本院提出书面执行异议，本院于2018年1月17日作出（2018）皖0403执异1号执行裁定书，裁定驳回周洁的异�请求。周洁于收到该裁定书十五日内向本院提起执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案主要焦点在于周洁是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案审理查明的事实，周洁与万远公司签订的《中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，周洁与万远公司协�将原1102、1108、1109号还原房中的1102室调换为2409室，并就此签订《补充协议》，该补充协议亦属双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。周洁在向万远公司提交的调换房屋的申请中表明同意向万远公司交纳面积补差，双方在《补充协议》中未就面积补差约定核算方式或具体数额，仅约定付款方式为“一次性（还原换房）”，第三人万远公司在庭审中亦认可本次调换的房屋面积差距不大，不存在补差价的问题。据此，应当认定周洁与万远公司就将还原房中的1102室置换为2409室已经达成充分的合意，并以《补充协议》的方式确认该合意，应当认定为双方以以物易物的方式进行商品房买卖，即双方签订的《补充协议》应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规�金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2014年3月5日周洁即与万远公司签订《补充协议》，符合在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的条件，同时由于双方采取的是以物易物的方式进行房屋买卖，亦符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，但周洁在庭审中提交的证据不足以证明涉案房屋为其用于居住且无其他用于居住的房屋的事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项之规定，即周�就涉案房屋所享有的权利并不足以排除强制执行，故本院对其诉讼请求依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周洁的诉讼请求。案件受理费5362元，由原告周洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  申恩国人民陪审员  江 波人民陪审员  蔡建国二〇一八年四月十日书 记 员  李晓红附1：本案证据目录一、原告周洁提交证据和证明目的如下：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2.执行裁定书（2018）皖0403执异1号，证明原告提起诉讼的依据。3.经淮南市正诚公证处公证的“中央国际购物广场房屋拆迁补偿安置协议”（原件经当庭核对后退回），证明原告是拆迁还原合法取得争议的房屋。4.情况说明（原件经当庭核对后退回），证明原告拆迁还原的房屋，不能办理房屋所有权登记，不是原告的过错。5.未网备房源的说明，证明原告拆迁还原的房屋，不能办理房屋所有权登记，不是原告的过错。二、被告王织琴提交证据和证明目的如下：1.申请，证明周洁于2014年1月6日向第三人申请产权调换。2.补充协议，证明2014年3月份原告与第三人签订产权调换协议。三、第三人淮南市万远置业有限责任公司未提交证据。附2：本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。