浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0523民初8042号原告：沈彩敏，女，1961年10月3日出生，汉族，住浙江省安吉县，委托代理人：罗大平，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。委托代理人：胡佳妮，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。被告：浙ＸＸ象家具有限公司，住所地安吉经济开发区塘浦工业园，注册号913305237303132364。法定代表人：孙立华。被告：浙江睿辰实业有限公司，住所地安吉县递铺街道塘浦工业园区浙ＸＸ象家具有限公司行政楼205室，注册号91330523099033637A。法定代表人：孙立华。二被告委托代理人：李国祥，浙江浦源律师事务所律师。二被告委托代理人：吴平，浙江浦源律师事务所律师。原告沈彩敏诉被告浙ＸＸ象家具有限公司、浙江睿辰实业有限公司合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案受理，依法由审判员徐季平适用简易程序于2017年2月14日公开开庭进行了审理。原告沈彩敏及委托代理人罗大平、二被告法定代表人孙立华及委托代理人吴平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2014年12月26日，被告浙江睿辰实业有限公司（以下简称睿辰公司）与原告签订《品牌联盟合作协议》（编号：RC2014-005，以下简称合作协议），约定原告参与被告睿辰公司拟投资开发的《辰隆国家建材家居生活广场》（以下建成《辰隆广场》）项目的主商城即所谓的分项目。合作协议约定项目用地位于安吉××开发区范潭工业园，总用地面积63.32亩；原告分四期投资250元，获得分项目固定数量的房屋即一楼编号为AT-103建筑面积为300平方米的房屋，原告不承担经营风险；此外，合作协议还约定了原告获得房屋的价格、交付时间和分项目建成后原告带品牌入驻经营、管理的有关事项及双方违约责任。同日，被告睿辰公司、被告浙ＸＸ象家具有限公司（以下简称华象公司）与原告达成《房屋租赁解除及补偿协议》，该协议约定因被告方的企业合股需要（即开发《辰隆广场》）项目用地而提前解除2011年2月10日与原告签订的《房屋租赁合同》，根据该租赁合同有关装修补偿条款的约定，两被告同意以《辰隆广场》）项目主商城25平方米安置房作为原告装修补偿，并在项目竣工验收后直接办理产权证予原告。此后，2014年12月29日，原告与被告睿辰公司签订《品牌联盟合作补充协议》（编号：RC2014-005B），对房屋价格进行重新约定。2015年1月7日，原告向被告睿辰公司支付了20万定金。此后，该项目一直停滞，没有任何进展，被告睿辰公司至今未获得该项目土地使用权以及规划和建设方面的许可，而且被告华象公司还将其用于合股开发《辰隆广场》项目的厂房（位于安吉县××开发区范潭工业园）重新招租利用，导致该项目实施彻底无望。原告与被告睿辰公司签订的合作协议，根据其目的和内容，乃以品牌联盟之名行房屋买卖之实，该行为严重违反了国家有关房地产开发经营管理法律、法规，且被告睿辰公司的缔约过错导致原告获得装修补偿的目的落空。为彰显诚实信用这一基本原则，维护原告合法权益，依据《合同法》和有关房地产开发经营管理法律、法规和司法解释，特向贵院提起诉讼，诉请判令：1.确认原告与被告睿辰公司于2014年12月26日签订的《品牌联盟合作协议》（编号：RC2014-005）及《品牌联盟合作补充协议》（编号：RC2014-005B）无效；2.被告睿辰公司向原告返还200000元定金；3.两被告连带赔偿原告损失1503795元；4.本案诉讼费、财产保全费由两被告承担。二被告答辩称，根据原告起诉状内容，原告诉称很多不符合事实，将品牌联盟合作协议视为房屋买卖协议是断章取义的。该协议的目的是为了引进相关品牌而不是原告认为的房屋买卖，协议内容也不符合城市房屋买卖合同。因此该合同没有违反相关法律，也不适用城市房屋买卖合同。该项目是真实存在的，并没有存在隐瞒与欺骗，原告提到的被告华象公司厂房招租问题，是与该合同不冲突无关联的。原告沈彩敏为证明自己的主张，向本院提供证据并交被告质证如下：证据一，2012年12月26日、2014年12月29日编号RC2014-005和编号RC2014-005B的品牌联盟合作协议及补充协议各一份。证明原告与被告睿辰公司存在合同关系，原告投资《辰隆广场》项目，但是不参与经营管理也不承担经营风险。原告与被告睿辰公司之间的关系名为品牌联盟实为房屋买卖关系的事实。二被告质证认为，对该证据的三性无异议，但看不出双方之间关系是名为品牌联盟实为房屋买卖合同，反而能证明其是品牌联盟协作关系。证据二，2014年12月26日《房屋租赁解除及补偿协议》一份，证明原告与被告睿辰公司、华象公司双方协商同意提前解除房屋租赁协议造成原告装潢、门头损失，通过《辰隆广场》项目25平方米的安置房予以补偿的事实。二被告质证认为，对证据二的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。原告反驳认为，房屋租赁解除及补偿协议约定，租赁装潢补偿以项目主商城安置房进行补偿，但被告的项目没有实施造成原告的装潢补偿落空，故与本案是有关联的。证据三，2011年2月10日《房屋租赁合同》一份。证明原告与被告华象公司存在房屋租赁关系。被告华象公司与原告就装潢损失商定了补偿标准的事实。二被告质证时，对该证据无异议。证据四，2015年1月7日收据一份。证明被告睿辰公司收到原告品牌联盟合作协议款20万元的事实。二被告质证时对该证据无异议，但认为协议要求第一期支付45万元，原告只支付20万元。证据五，照片二张。证明被告华象公司将位于范潭工业园区的厂房，就是本来用于《辰隆广场》项目的场地重新招租的照片。证明被告华象公司以事实和行为表明不再实施《辰隆广场》项目的事实。二被告质证时。对该证据的关联性、合法性均无异议，但应提供照片原件以确认其真实性。同时认为，即使被告华象公司存在招租行为，也不代表辰隆广场项目不能继续下去，不代表被告不愿履行合同。如项目继续推进，被告完全可以与承租人解除租赁合同关系，对解除租赁合同造成的损失被告自行承担。原告反驳认为，照片是我拍的，保存在我手机里，可以看。辰隆广场项目范围内被告的厂房出租，只能证明被告的辰隆广场项目近期不可能实施。被告睿辰公司为证明自己反驳主张向法院提供证据并交原告质证如下：证据一，编号为RC2014-005品牌联盟合作协议一份。证明原告与被告睿辰公司之间品牌联盟协作合同关系，而非房屋买卖合同的事实。原告质证时对其真实性、合法性没有异议，但对关联性及证明目的有异议。虽然，协议叫品牌联盟协合作协议，但内容包括两个部分，第一是投资建房，第二是项目建成之后进行品牌联盟。所以该协议是以项目开发为基础，因此，它不只是品牌联盟，还有合作投资建房，合同投资建房是品牌联盟得以实施的基础。证据二。辰隆广场项目投资协议书、辰隆广场项目投资补充协议书各一份。证明辰隆广场项目已由被告睿辰公司与安吉县××开发区管委会达成的项目投资协议，同时明确目的是家居生活广场建设的事实。原告质证时要求举证方出具原件，同时对两份证据的关联性也有异议。认为辰隆广场作为一个大项目需要相关部门批准，从协议内容看只是安吉县××开发区管委会达成投资意向，并不能表明已经取得项目批准。项目批准需要具备规划选址、土地审批、环评许可等条件，显然，辰隆广场项目并不具备这些要求。证据三。规划设计条件、规划红线图各一份。证明被告睿辰公司所设立的辰隆广场项目用地已经安吉县规划局确认许可，已经纳为合法规划的事实。原告质证时对该证据的关联性有异议，认为有规划设计条件、规划红线图并不能证明已获得项目建设用地许可。事实上二份资料上加盖的是安吉县开发区（递铺街道）管委会的规划设计管理专用章。项目还处于规划选址的论证阶段，还没有得到许可。被告睿辰公司的反驳认为，证明该项目是确实存在的。本院对双方所提供的证据认证如下：对原告的证据一，因二被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该证据予以确认。对原告的证据二，因二被告对该证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为该证据与本案无关。本院认证认为，房屋租赁解除及补偿协议约定，租赁房屋的装潢及门头补偿由项目主商城25平方米的安置房进行补偿。故对该证据与本案有关联性的事实予以确认。对原告的证据三，因二被告对该证据无异议，故本院予以确认。对原告证据四，二被告质证时对该证据的真实性无异议，但认为要求第一期支付45万元，原告只付了20万元。故本院仅对被告睿辰公司收取原告安置房转让定金20万元的事实予以确认。对原告的证据五，被告质证时对该证据有异议，认为该证据是照片，属于电子证据，应提供原告，即使被告存在招租行为，也不代表辰隆广场的项目不能推进。经对证据的核实，本院仅对被告华象公司厂房的招租行为予以确认。对被告睿辰公司证据一，因原告对其真实性没有异议，故本院予以确认。对被告睿辰公司的证据二，因原告对真实性未提出异议，故本院予以确认。对被告睿辰公司证据三，因原告质证时，对其真实性未提出异议，仅对关联性提出异议，认为规划设计、规划红线是项目论证选址阶段，并没有得到项目许可。故本院仅对该证据的真实性予以确认。被告华象公司未向法院举证。经过上述证据的采信认定，结合双方当事人的陈述和争议事实的分析认定，本院对本案事实认定如下：2014年12月26日，被告睿辰公司与原告签订《品牌联盟合作协议》，约定原告参与被告睿辰公司拟投资建设的辰隆广场分项目中的品牌联盟投资。约定原告分四期投资450万元。获得分项目中的A幢一楼编号为AT-103号建筑面积为300平方米的房屋，即第一期协议签订后七天内交10%；第二期在协议签订后三个月内交10%，具体时间以睿辰公司厂房（除乙方之外）搬迁腾空之日为准；第三期在睿辰公司项目（房屋）预售许可证取得后十天内交30%；第四期在睿辰公司项目（房屋）预售许可证取得后一个月内交清50%。约定合作标的物（即房屋）交付时间为本协议签订后第一期足额出资之日起三年。同时该协议第十三条约定分项目及本协议有效性，即一切以睿辰公司获取政府国有土地使用权证、项目开发权为准，如睿辰公司未能获取本项目土地使用权证、项目开发权的，本协议自行终止，双方互不承担违约责任。2014年12月29日，原告与被告睿辰公司签订《品牌联盟合作补充协议》，对房屋价格进行了重新约定。2015年1月7日，原告向被告睿辰公司交付定金20万元。2014年12月26日，被告睿辰公司、华象公司与原告达成《房屋租赁解除及补偿协议》，约定因被告华象公司合股需要，经睿辰公司、华象公司与原告协商，双方同意提前解除华象公司于2011年2月10日与原告签订的《房屋租赁协议》，约定原告于2015年5月31日搬迁腾空并退回房屋。同时依据《房屋租赁合同》第十条特别约定事宜第6款规定，原告租赁期间的装潢及门头等补偿由睿辰公司、华象公司以项目主商城安置房进行补偿，补偿面积为25平方米房屋，并约定在项目竣工验收后直接办理房权证予原告。另查，2011年2月10日，原告与被告华象公司签订《房屋租赁协议》由原告租用被告华象公司坐落在安吉××开发区范潭工业园华象公司四号厂房，面积约5280平方米。由于原告沈彩敏与被告华象公司签订的租赁合同前已将该四号厂房的二楼租给案外人孙琳，并通知二楼承租人直接将租金交给本案被告华象公司。案外人孙琳的租赁面积为2650平方米。该事实在（2015）湖安天民初字第424号民事判决书中予以证实。故原告实际租赁厂房面积为2630平方米。租赁期限为五年，即2011年2月10日起至2016年2月9日止，并对如提前解除合同，对装潢补偿费进行了约定，即在前二年租赁期内，装潢补偿最高不得超过600元/平方米，第三年、第五年的装潢补偿费最高不得超过300元/平方米，第四年装潢补偿费最高不得超过500元/平方米。又查，原告按《房屋租赁解除及补偿协议》约定，于2015年5月31日腾空并将租赁房屋退还给被告华象公司，原告实际租赁时间为四年零三个月。本院认为，原告沈彩敏与被告睿辰公司签订品牌联盟合作协议及补充协议、原告沈彩敏与被告华象公司签订的房屋租赁合同及原告沈彩敏与被告华象公司、睿辰公司签订的房屋租赁解除及补偿协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应严格执行。本案焦点问题是，品牌联盟合作协议及补偿协议能否履行以及提前解除房屋租赁合同如何补偿的问题。首先，2014年12月26日，原告与睿辰公司签订的品牌联盟合作协议是以睿辰公司获得国有土地使用权证、项目开发权为前提，约定，如睿辰公司未能获取本项目国有土地使用权证、项目开发权的，本协议自行终止，双方互不承担违约责任。自双方签定协议至今，已近三年，睿辰公司并未获得该地块的国有土地征用权证、项目开发权。据此，可以认定该品牌联盟合作协议只是一个意向性的协议，且安吉县××开发区管委会（甲方）与睿辰公司（乙方）签订的《辰隆广场项目投资协议书》及补充协议书，约定“本协议需待甲方完成该地块全部土地收储协议签订后方得生效，但若该宗地全部土地收储在2017年7月31日前仍未完成，本协议自动失效”。到目前止，没有证据证明该地块全部土地收储完成，故该协议条件未成就。原告有理由相信被告睿辰公司在赖于支撑的投资协议及补充协议在条件未成就的情况下，且未获得该地块的国有土地使用权证、项目开发权，故品牌联盟合作协议已无履行的可能，合同目的已经落空，故原告要求被告睿辰公司返还20万元房屋定金的请求，理由成立，本院予以支持。其次，在品牌联盟合作协议履行不能的情况下，基于品牌联盟合作协议可以履行的情况下，原告可得到25平方米安置房，现品牌联盟合作协议已无法履行，故原、被告双方解除的房屋租赁协议仍要履行，被告应当按照房屋租赁协议约定，补偿原告损失。因该租赁期限为5年，原告于2015年5月31日腾空并返还租赁房屋时，租赁期间期限已达到四年零三个月，距离实际租赁仅剩九个月，符合房屋租赁合同中约定的第五年即每平方米不得超过300元的补偿标准，故原告的该项主张，本院酌情予以支持，将每平方的装潢补偿标准（含门头费）定为每平方米265元。由于被告睿辰公司与被告华象公司因合股需要与原告签订房屋租赁解除及补偿协议，且二被告法定代表人均是同一人，办公地址一致。本院认为，二被告公司人格高度混同。故原告要求二被告承担连带责任的请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院关于《适用若干问题的解释》第一百二十条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江睿辰实业有限公司、浙ＸＸ象家具有限公司归还原告沈彩敏房屋定金200000元。二、被告浙江睿辰实业有限公司、浙ＸＸ象家具有限公司给付原告沈彩敏租房屋赁装潢补偿（含门头补偿）款696950元。上述一、二项合计896950元。二被告于本判决生效后十日内支付。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10065元（已减半），财产保全费5000元，合计诉讼费15065元，由原告沈彩敏负担6090元，被告浙江睿辰实业有限公司、浙ＸＸ象家具有限公司负担8975元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  徐季平二〇一七年八月二十五日书记员  曾英英