安徽省铜陵市义安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0706民初651号原告：铜陵农业循环经济试验区管理委员会，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇铜陵农业循环经济试验区，统一社会信用代码11340706MB0Q96034Y。法定代表人：姚应凌，该管委会主任。委托诉讼代理人：陆珂，安徽景旺律师事务所律师。被告：铜陵新农晟农业发展有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇农业循环经济试验区，统一社会信用代码91340764560671670E。法定代表人：陈红梅，该公司执行董事兼总经理。原告铜陵农业循环经济试验区管理委员会（以下简称铜陵农业循环委员会）与被告铜陵新农晟农业发展有限公司（以下简称新农晟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵农业循环委员会委托诉讼代理人陆珂、被告新农晟公司法定代表人陈红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵农业循环委员会向本院提出诉讼请求：1.判令新农晟公司支付2011年度至2018年度的欠付租金2591069.6元；2.判令新农晟公司支付违约金（以欠付租金为基数，按月利率2%暂计算至2018年3月23日暂为2074828.97元，此后违约金计算至租金清偿之日止）；3.本案的诉讼费用由新农晟公司承担。事实和理由：2010年4月6日，铜陵农业循环委员会与上海维晟建筑安装有限公司签订《投资协议书》，约定引进上海维晟建筑安装有限公司投资建设梅晟生态农业园项目，占地约170亩，以租赁方式取得铜陵农业循环委员会土地使用权与经营权，且约定上海维晟建筑安装有限公司在铜陵农业循环委员会属地进行工商注册登记，免收2010年租金。2010年8月2日，新农晟公司注册成立，此前上海维晟建筑安装有限公司签订的《投资协议书》权利义务由新农晟公司承继，新农晟公司继续使用经营从铜陵农业循环委员会处租赁的土地。新农晟公司成立后，其与铜陵农业循环委员会签订《土地租赁经营合同》。该合同约定：铜陵农业循环委员会将顺牌路以西344亩土地的经营权及水利设施等出租给新农晟公司；租赁期限自2011年1月1日至2024年12月31日；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，按560斤/亩年稻谷折价支付，价格以当年国家发改委公布的稻谷保护价为准，租金于每年3月1日前交纳，逾期未支付足额租金的，铜陵农业循环委员会按未交部分收取每日千分之三的违约金。新农晟公司接收517亩土地后使用至今，但租金未支付，铜陵农业循环委员会多次催告并于2018年1月31日向新农晟公司发出书面《租金催缴告知书》，要求新农晟公司按合同约定支付土地租金并承担相应责任，新农晟公司法定代表人陈红梅于2018年2月2日签收该通知书。后双方就租金支付事宜多次协商未果。因合同约定的每日千分之三违约金标准过高，铜陵农业循环委员会自行调减至按月利率2%计算违约金。新农晟公司辩称，1.认可铜陵农业循环委员会主张的土地面积，但铜陵农业循环委员会起诉的租金中173亩头一年是免租的，新农晟公司与铜陵农业循环委员会于2011年签订合同租赁344亩土地时，土地上面有他人种植的小麦，当时铜陵农业循环委员会的主任同意只收半年的租金；2.铜陵农业循环委员会签订合同时承诺土地是“三通”，但实际上只有一通，新农晟公司自行进行了土地平整，当时铜陵农业循环委员会主任承诺向新农晟公司支付土地平整费用，但并未履行；3.财政局有文件规定给新农晟公司在内的园区企业奖励500000元，应该奖励给新农晟公司的资金是200000元；4.铜陵农业循环委员会应该对企业进行扶持，其主张的违约金太高，像银行贷款一样收取违约金是可以接受的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：新农晟公司企业信用信息公示报告打印件、投资协议书及红线图（卷宗保留复印件）土地租赁合同及红线图（卷宗保存复印件）、《租金催缴告知书》复印件、国家发改委关于公布2011年至2018年稻谷最低收购价格的通知打印件八份。经审理查明：2010年4月6日，铜陵农业循环委员会与上海维晟建筑安装有限公司签订《投资协议书》。该协议书约定：1.铜陵农业循环委员会在铜陵农业循环经济试验区引进上海维晟建筑安装有限公司投资建设梅晟生态农业园项目；2.上海维晟建筑安装有限公司项目选址在铜陵农业循环经济试验区现代农业生产区内，占地约170亩（具体面积以双方确认的红线图为准），包括连栋大棚生产示范功能区；3.上海维晟建筑安装有限公司以租赁的方式取得集体土地使用权与经营权，租期从上海维晟建筑安装有限公司取得土地租赁之日起，到2024年12月31日止，到期后上海维晟建筑安装有限公司有优先承租权，租金按560斤/亩.年稻谷折价支付，价格以当年国家发改委公布的保护价为准；4.上海维晟建筑安装有限公司于取得土地租赁权之日一次性支付本年租金，以后再每年年初一次性支付当年租金；5.为保证项目顺利实施，上海维晟建筑安装有限公司在合同签订时向铜陵农业循环委员会交纳保证金20000元，待上海维晟建筑安装有限公司按合同完成投资时，铜陵农业循环委员会全额退还保证金；6.为支持上海维晟建筑安装有限公司项目建设，同时考虑双方签约日期较迟，铜陵农业循环委员会免收2010年租金。新农晟公司在庭审中陈述上海维晟建筑安装有限公司签订的前述《投资协议书》中的权利义务由新农晟公司享有和承担。前述合同签订后，铜陵农业循环委员会（甲方）与新农晟公司（乙方）签订《土地租赁合同》。该合同约定：1.甲方将顺牌路以西344亩土地的经营权及水利设施等出租给乙方使用，主要用于乙方蔬菜基地项目建设。2.租赁期限从2011年1月1日至2024年12月31日。3.经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，租金按560斤/亩.年稻谷价格支付，价格以当年国家发改委公布的保护价为准。由乙方于每年3月1日前交纳给甲方，乙方到期不能支付甲方足额租金的，则甲方按未交部分，每天收取千分之三的违约金，乙方超期60天不能足额缴清租金和违约金的，甲方有权收回土地，并限定乙方在30天内清理场地物产，超期不清理的物产归甲方所有。乙方除补交所欠租金外，还应向甲方交纳年租金25%的违约金。4.为保证项目顺利实施，乙方在合同签订时向甲方交纳保证金30000元，待乙方按合同完成投资时，甲方全额退还保证金。新农晟公司在庭审中称其就前述两份合同共向铜陵农业循环委员会租赁土地517亩。铜陵农业循环委员会自认于2013年1月4日收到新农晟公司支付的土地租金368624元，于2017年8月9日因“绿色长廊”项目抵扣租金30000元，于2018年2月8日因“绿色长廊”项目抵扣租金30000元。另查明,根据国家发改委公布的稻谷最低收购价格的通知，2011年生产的早籼稻（三等，下同）、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤102元、107元和128元；2012年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤120元、125元和140元；2013年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤132元、135元和150元；2014年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤135元、138元和155元；2015年生产的早籼稻（三等，下同）、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤135元、138元和155元；2016年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤133元、138元和155元；2017年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤130元、136元和150元；2018年生产的早籼稻、中晚籼稻和粳稻最低收购价格分别为每50公斤120元、126元和130元。本院认为，铜陵农业循环委员会与上海维晟建筑安装有限公司签订的《投资协议书》、与新农晟公司签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。新农晟公司在庭审中自认，上海维晟建筑安装有限公司在前述《投资协议书》中享有的权利和义务均由新农晟公司享有和承担。铜陵农业循环委员会向新农晟公司交付约定的土地后，新农晟公司应依约支付租金。双方在合同中约定《投资协议书》中的土地租金在每年年初付，《土地租赁合同》中的土地租金应当在当年3月1日前支付，现铜陵农业循环委员会主张两份合同的土地租金均在每年3月1日前支付，符合双方约定，本院对铜陵农业循环委员会主张的租金支付时间予以认可。根据国家发改委公布的稻谷最低收购价格，结合双方合同的约定，本院认为铜陵农业循环委员会要求按照中间档价格计算每亩土地的租金未违反法律规定，本院予以支持。据此，2011年度租金为：517亩×560斤/亩×1.07元/斤=309786.40元；2012年度租金为：517亩×560斤/亩×1.25元/斤=361900元；2013年度租金为：517亩×560斤/亩×1.35元/斤=390852元；2014年度租金为：517亩×560斤/亩×1.38元/斤=399537.60元；2015年度租金为：517亩×560斤/亩×1.38元/斤=399537.60元；2016年度租金为：517亩×560斤/亩×1.38元/斤=399537.60元；2017年度租金为：517亩×560斤/亩×1.36元/斤=393747.20元；2018年度租金为：517亩×560斤/亩×1.26元/斤=364795.20元。前述2011年度至2018年度租金共计为3019693.60元，扣除新农晟公司已经支付和抵扣的租金428624元，新农晟公司尚欠租金为2591069.60元。铜陵农业循环委员会要求新农晟公司按照月利率2%的标准计算违约金，新农晟公司辩称违约金标准过高，本院结合双方签订的合同性质，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定以及铜陵农业循环委员会主张的违约损失范围，将铜陵农业循环委员会主张的违约金酌情调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%。据此计算至2018年3月23日的违约金为548244.32元（详见附件违约金计算明细表）。新农晟公司辩称应减免租金、铜陵农业循环委员会应支付“三通”费用及奖励资金，因其未提供证据予以证明，且铜陵农业循环委员会未予认可，故对其辩解意见不予采纳。案涉两份合同均约定了保证金，但新农晟公司未提供证据证明其支付了保证金，且铜陵农业循环委员会未认可保证金，故本院对新农晟公司支付了保证金的意见不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告铜陵新农晟农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告铜陵农业循环经济试验区管理委员会2011年度至2018年度租金2591069.60元，并支付违约金（截至2018年3月23日的违约金为548244.32元；2018年3月23日至租金付清之日止的违约金，以2591069.60元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算）；二、驳回原告铜陵农业循环经济试验区管理委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23399元，原告铜陵农业循环经济试验区管理委员会承担7656元，被告铜陵新农晟农业发展有限公司承担15743元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  陈 丰审 判 员  杨 琴人民陪审员  孙双喜二〇一八年七月二十四日书 记 员  叶丹妮附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附件：新农晟公司应支付铜陵农业循环委员会违约金计算表1.2011年3月2日至2012年3月1日的违约金，以2011年租金309786.40元为基数，按年利率5.6%上浮30%即7.28%计算，违约金为：22552.45元；2.2012年3月2日至2013年1月3日的违约金，以2011年度和2012年度的租金总额671686.40元为基数，按年利率6.1%上浮30%即7.93%计算，违约金为：44683.20元；3.2013年1月4日至2013年3月1日的违约金，扣除2013年1月4日支付的租金368624元，以2011年度和2012年度尚欠的租金303062.40元为基数，按年利率5.6%上浮30%即7.28%计算，违约金为：3554.59元；4.2013年3月2日至2014年3月1日的违约金，以2011年度至2013年度尚欠租金总额693914.40元为基数，按年利率5.6%上浮30%即7.28%计算，违约金为：50516.97元；5.2014年3月2日至2015年3月1日的违约金，以2011年度至2014年度尚欠租金总额1093452元为基数，按年利率5.6%上浮30%即7.28%计算，违约金为：79603.31元；6.2015年3月2日至2016年3月1日的违约金，以2011年度至2015年度尚欠租金总额1492989.60元为基数，按年利率5.35%上浮30%即6.955%计算，违约金为：103837.43元；7.2016年3月2日至2017年3月1日的违约金，以2011年度至2016年度尚欠租金总额1892527.20元为基数，按年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，违约金为：107022.41元；8.2017年3月2日至2017年8月8日的违约金，以2011年度至2017年度尚欠租金总额2286274.40元为基数，按年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，违约金为：56384.29元；9.2017年8月9日至2018年2月7日的违约金，扣除2017年8月9日抵扣的租金30000元，以2011年度至2017年度尚欠租金总额2256274.40元为基数，按年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，违约金为：63441.74元；10.2018年2月8日至2018年3月1日的违约金，扣除2018年2月8日抵扣的租金30000元，以2011年度至2017年尚欠租金总额2226274.40元为基数，按年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，违约金为：7693.63元；11.2018年3月2日至2018年3月23日的违约金，以2011年度至2018年度尚欠租金总额2591069.60元为基数，按年利率4.35%上浮30%即5.655%计算，违约金为：8954.30元。综上，自2011年3月2日至2018年3月23日的违约金共计为548244.32元。