湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂随州中民二终字第00094号
上诉人（原审被告）袁国强，男，1971年10月16日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）曾都区北郊办事处黄龙社区居民委员会。
法定代表人刘加超，代理主任。
委托代理人刘选（代理权限：代为参加诉讼，代收法律文书），该社区治保主任。
委托代理人陈超（代理权限：代为参加诉讼，代收法律文书），随州市曾都区北郊法律服务所法律工作者。
上诉人袁国强因与被上诉人曾都区北郊办事处黄龙社区居民委员会（以下简称黄龙居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第00825号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年5月22日立案受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，代理审判员李小辉、孙峻参加的合议庭，并于2014年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人袁国强，被上诉人黄龙居委会的委托代理人刘选、陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告黄龙居委会诉称：2008年3月18日，原告黄龙居委会与被告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定：被告租赁我社区所有的原配件厂车间两栋及厂区、部分设备使用，租期为五年，年租金第一年、第二年为50000元／年，从第三年起按每年递增6%计租金。合同还约定了租金的缴付方式及合同期满后有关事项的处理。合同期满后，被告才付清租赁费，但仍然占用该租赁房屋，不按合同的约定腾出房屋交付给原告。现请求依法判令被告立即腾出租赁的房屋并交付给原告，由被告支付原告自2013年4月1日起至腾出房屋之日止的房屋占用费，诉讼费由被告负担。
原审被告袁国强辩称：我不欠原告租金，我租赁的厂区不是原告的，地是原告的，我所租赁的是两个空车间，没有任何设备。我承租后，经原告同意我在厂区内又盖房15间，通电、通水、铺水泥地坪，投入了大量资金，我在同等条件下有优先承租权，要求继续承租此厂房。
原审查明：2008年3月18日，原告黄龙居委会将其所有的原配件厂两栋车间及厂区租赁给被告袁国强使用，双方签订了《厂房租赁合同书》，合同的主要内容为：“出租方：黄龙社区居委会（甲方），承租方：袁国强（乙方），一、以甲、乙双方协商，甲方同意将原配件厂车间两栋及厂区、部分设备租赁给乙方使用，租期为五年，即从2008年4月1日起至2013年3月底。租赁期间，所租出的厂地、厂房其所有权属甲方，使用权属乙方。二、所租赁的厂地、厂房、设备第一年、第二年租金50000元／年，乙方每年分两次付清给甲方，即半年的初期付清全年的50%。从第三年起按每年递增6%计租金。三、甲方将其他设备及清单一并移交给乙方，乙方应按规定给予保管，保养及维修。……六、乙方在租赁期间在厂区投资的建筑物及其设备设施，租赁期终止时，乙方可搬走的给予搬走，乙方不愿意搬走的设备设施不得作价转售给甲方，无偿归甲方所有。七、合同到期后，乙方在同等条件下有优先承租权。甲方黄龙居委会加盖印章，乙方袁国强签名捺印”。合同签订后，被告袁国强在所租赁的厂房内开办“靓洁洗涤有限公司”，因经营需要又征得原告的同意在厂区内自建房屋15间，并对地坪进行了整修。在合同履行期间，于2012年10月8日，原告黄龙居委会向被告袁国强发出告知书，其内容为：“袁国强客户：依据黄龙社区与你2008年3月18日所签《厂房租赁合同书》，该合同于2013年3月到期，特告知你方：一、按《厂房租赁合同书》第二款规定，尽快与我方结清所有租金。并于2013年4月1日前，按《厂房租赁合同书》第六条执行。二、妥善管理所租赁的资产，确保合同期满完好交与我方。三、此《告知书》与原《厂房租赁合同书》具有同等法律效力。告知方：黄龙社区居委会（公章），接受方：袁国强（签名），2012年10月8日。”2013年4月10日，黄龙社区居委会向被告袁国强发出通知书，内容为：“袁国强客户：依据黄龙社区与你2008年3月18日所签《厂房租赁合同书》，该合同书于2013年3月已到期，特通知如下：一、5年共计租金5万＋5万＋5.3万＋5.3万＋5.3万=25.9万元。请按照该合同规定，尽快与我方结清所有租金。二、妥善保管好所租赁的资产，确保完好无缺交与我社区。三、双方合同终止日仍为2013年3月底止，望你按此通知后做好搬迁腾房准备。此通知！黄龙社区居委会（公章）2013年4月10日”。但无被告袁国强是否收到该通知书的相关证据。2013年4月17日，被告袁国强向原告黄龙居委会交清2013年3月底前的所欠租金款105000元，由原告黄龙居委会出具统一收款收据。此后，被告袁国强要求继续承租该厂房并与原告黄龙居委会协商未达成协议，被告袁国强在承租厂房期满后不愿腾出所租赁的厂区、厂房而发生争议。为此，原告黄龙居委会于2013年5月10日诉至法院。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。原告黄龙居委会与被告袁国强在双方协商一致的基础上自愿签订了《厂房租赁合同书》，该合同的内容是双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规及政策性规定，该合同为合法有效。被告袁国强应当依合同的约定按期缴纳承租金、租赁期届满后并腾出所租赁的厂房、厂区交给原告黄龙居委会。被告袁国强虽付清了租金，但在《厂房租赁合同书》履行期间届满后，仍不腾出房屋及厂区给原告黄龙居委会，其行为构成违约，应当承担不全面履行合同义务给原告黄龙居委会所造成的损失。原告黄龙居委会的损失应当以被告袁国强在合同期满后仍占有该厂房、厂区按年租金平均计算并由被告袁国强予以赔偿，其损失计算应从2013年4月1日起至判决指定的履行期届满之日止。按收取租赁费标准（53000元／年÷365天）予以计算。原告黄龙居委会主张权利之日止即40天，其损失数额为5808元（53000元／年÷365天×40天）。原告黄龙居委会诉讼请求，理由正当，证据充分，应予以支持。但合同中约定的设备名称、数量不明确，原告黄龙居委会亦未提交证据予以证实，对此项请求不予支持。被告袁国强所称，本人有优先承租权及相关损失等，被告袁国强所承租的厂房、厂区其厂房所有权、土地使用权属原告黄龙居委会，原告黄龙居委会对该厂房、厂区有其支配权、处分权，该厂房、厂区是否对外发租应由其自行决定，他人不得干预。被告袁国强在租赁厂房、厂区后自行所建房屋的投资损失等问题，因属另一法律关系，本案中不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：被告袁国强于判决生效之日起三十日内按《厂房租赁合同书》的约定返还所租赁的原告黄龙居委会所有原配件厂车间两栋，并按收取租赁费标准（53000元／年÷365天）赔偿自2013年4月1日起至判决指定的履行期届满之日止占有该厂房、厂区给原告黄龙居委会所造成的损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告袁国强负担。
上诉人袁国强不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一审判决上诉人返还租赁物属适用法律错误。2008年3月18日，上诉人与被上诉人签订了租赁合同，在租赁期间上诉人经被上诉人同意投入大量资金，租期届满后，被上诉人应考虑上诉人的大量投资及优先承租权，与上诉人续签合同或顺延租期。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人黄龙居委会答辩称：原审判决认定事实清楚、证据确凿，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明：原审认定的事实属实。
本院认为：上诉人袁国强与被上诉人黄龙居委会签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务，现租赁合同已到期且双方未续签合同，被上诉人黄龙居委会要求上诉人袁国强在租赁期限届满后腾出房屋的理由正当，依法应予以支持。上诉人袁国强上诉称其享有优先承租权，故应与被上诉人续签租赁合同或顺延租期，本院认为，被上诉人黄龙居委会作为出租人有权在租赁期限届满后收回房屋，并对该房屋进行处分，其他人不得干涉，且涉案房屋目前并未再次出租，被上诉人亦未侵犯上诉人的优先承租权，故上诉人袁国强的该上诉理由不能成立，依法不予支持。关于上诉人袁国强提出的其在租赁期间的投资因腾退房屋而产生的损失问题，因上诉人袁国强在一审期间未就该损失问题提起反诉，不属本案的审理范围，本院依法不予审查，袁国强可另案主张权利。
综上，原审认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1125元，由上诉人袁国强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 涛
代理审判员 李小辉
代理审判员 孙 峻
二〇一四年七月八日
书 记 员 李国才