广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第38号
上诉人（一审被告）：孔庆仁。
委托代理人：唐建林，广西启辉律师事务所律师。
委托代理人：曾华林，广西启辉律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：陈川。
上诉人孔庆仁因与被上诉人陈川房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1239号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人孔庆仁的委托代理人唐建林、曾华林、被上诉人陈川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：陈川与孔庆仁于2014年2月24日签订《房屋租赁合同》，约定孔庆仁承租陈川所有的位于柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场25栋21搂18号的写字楼办公所用，租赁期为：2014年2月24日至2019年4月23日。月租金每月人民币4300元，按季度支付。前两年租金数额不变，从第三年起至第五年每年递增百分之五。陈川免除孔庆仁前两个月（即2月24日至4月24日）的租金，共计8600元，实际支付租金期从2014年4月24日起算。此外，合同第九条违约责任中约定，乙方（承租方）违反合同的约定造成甲方（出租方）没有出租或中途收回房屋，或者乙方中途擅自退租，乙方应支付甲方违约金人民币20000元，且甲方不得再迫使乙方承租该房屋。合同第十三条第二项中列明：2014年6月至10月期间，由于物业原因导致长时间无法正常供冷则甲方同意乙方延期缴纳租金，具体情形双方进行协商。孔庆仁于2014年7月10日以租赁房屋没有开通中央空调为由告知陈川将不再继续履行合同，陈川于7月18日向孔庆仁提出解除合同，孔庆仁予以同意并已搬离租赁房屋。
一审法院另查明：签订合同当日，陈川即向孔庆仁交付租赁房屋，孔庆仁向陈川支付人民币22900元，其中10000元为押金，12900元为第一季度（2014年4月至2O14年7月）租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。
一审法院审理认为：陈川、孔庆仁双方于2014年2月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同各方均有约束力。陈川、孔庆仁双方在《租赁房屋合同》第三条中明确约定房屋租赁期为五年，自2014年4月24日起至2019年4月23日止，则合同的当事人，即本案陈川、孔庆仁应当根据合同约定的期限履行合同。本案中，陈川于2014年7月18日向孔庆仁提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，孔庆仁同意解除。但是陈川认为是因为孔庆仁不继续履行合同的原因导致陈川要求解除合同，中途收回房屋，因此，孔庆仁应当承担违约责任。孔庆仁抗辩并非无故不继续履行合同，是因为租赁房屋未安装中央空调，孔庆仁无法办公，因此是陈川未尽开通租赁房屋中央空调的义务，导致合同无法继续履行，孔庆仁不承担违约责任。经查实，双方签订的《房屋租赁合同》中已经对安装中央空调的相关事宜进行了约定：2014年6月至10月期间，由于物业原因导致长时间无法正常供冷则甲方同意乙方延期缴纳租金，具体情形双方进行协商。由此可见，陈川与孔庆仁签订《房屋租赁合同》时孔庆仁已经知道该租赁房屋未开通中央空调，并对2014年6月至10月期间无法开通中央空调的事实有预见性，并双方约定2014年6月至10月期间若由于物业原因无法正常供冷，则甲方同意乙方延期缴纳租金，具体情形双方进行协商。因此，租赁房屋未安装中央空调不能构成孔庆仁要求终止履行合同的合理事由，孔庆仁以此作为不承担违约责任的抗辩理由不予成立，该院不予采纳。另外，孔庆仁主张陈川所诉的违约金20000元高于陈川的实际损失，请求法院予以酌情减少，但孔庆仁没有证据证明其主张，故该院不予采纳。孔庆仁中途擅自退租的行为违反了合同约定，根据陈川、孔庆仁双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二款的规定，孔庆仁应当向陈川支付20000元违约金。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：孔庆仁向陈川支付违约金人民币20000元。案件受理费300元，适用简易程序减半收取150元（陈川已预交），由孔庆仁承担。
上诉人孔庆仁不服一审判决，上诉称：一审法院判决已经确认是陈川向孔庆仁提出解除合同，孔庆仁认为不应当承担违约责任。一审法院判决孔庆仁承担违约责任法律适用错误。陈川未因合同的解除而产生2万元的损失，一审法院判决显失公平。据此，请求二审法院撤销一审判决，并改判驳回陈川的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由陈川承担。
被上诉人陈川当庭口头答辩称：因孔庆仁明确告知不再履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，合同解除的条件已经成就。为了尽快将房屋收回，继而能够再将房屋租赁给他人减少损失，陈川同意解除合同。违约金是经双方协商确定，陈川的实际损失远远高于2万元，以2万元作为赔偿依据并不过高。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审期间，上诉人孔庆仁与被上诉人陈川对一审查明的事实均无异议，也均未向本院提交新的证据。
据此，一审法院查明的事实属实，本院对此予以确认。
本院认为：依法成立的合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，《房屋租赁合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方应依约履行合同义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人孔庆仁在履行本案《房屋租赁合同》中是否存在违约情形，若有则是否应向被上诉人陈川支付违约金2万元？
本案中，上诉人孔庆仁上诉称其不继续履行合同系因陈川未尽到开通租赁房屋中央空调的义务，导致合同无法继续履行，其不应承担违约责任。根据审理查明的事实，双方当事人在《房屋租赁合同》对租赁房屋中央空调的安装、开通进行了约定即2014年6月至10月期间，由于物业原因导致长时间无法正常供冷则陈川同意孔庆仁延期缴纳租金，具体情形由双方当事人协商。因此，孔庆仁作为承租人，在《房屋租赁合同》时已经预见2014年6月至10月期间租赁房屋中央空调不能正常使用，且对此进行了约定即由孔庆仁延期缴纳租金，而并未约定当事人可以解除合同。现孔庆仁在上述约定的延期缴纳租金期间内即于2014年7月10日提出不再继续履行合同，违反了合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同。因孔庆仁已经明确表示不再继续履行合同，陈川可以解除合同。因此，一审判决认定孔庆仁在履行合同过程中存在违约情形以及陈川解除合同合法有效正确。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》中已经明确约定，由于承租人孔庆仁一方在履行合同期间退租的，应向出租人陈川支付违约金2万元。结合本案租赁合同约定的租赁期限、孔庆仁已按照合同约定获得的免租期以及陈川因履行合同所应获得的预期利益的情况，一审法院判决认定违约金2万元并不存在过分高于陈川的实际损失，并无不当，本院对此予以维持。
综上所述，上诉人孔庆仁的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人孔庆仁已预交），由上诉人孔庆仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 李婷婷
代理审判员 丁立波
二〇一五年四月十四日
书 记 员 钟艳鸿