湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂汉阳民一初字第00038号
原告（反诉被告）：廖小玲，
委托代理人：吴菲，特别授权
被告（反诉原告）：谢志斌。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师，一般授权代理。
被告：湖北立天房地产有限公司，住所地：武汉市江岸区万隆小区七一寄宿学校5单元特1号。
法定代表人：林荣华，该公司董事长。
委托代理人：杨春，湖北谦顺律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：胡晶晶，特别授权代理。
第三人：湖北福信电缆有限公司，住所地：湖北省汉川市马口高湖路特1号。
法定代表人：郭又成，该公司董事长。
委托代理人：姚远，一般授权代理。
原告（反诉被告）廖小玲与被告（反诉原告）谢志斌、被告湖北立天房地产有限公司以及第三人湖北福信电缆有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月26日立案受理后，依法由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员周洪元、周佩芳组成合议庭，于2013年7月24日、11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖小玲的委托代理人吴菲、被告（反诉原告）谢志斌及委托代理人杨春、被告湖北立天房地产有限公司的委托代理人杨春、第三人湖北福信电缆有限公司的委托代理人姚远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖小玲诉称：被告于2010年9月8日在湖北楚天都市报上刊登产权房低价出售信息，原告看后与被告联系洽谈房屋买卖事宜后，与被告签订房屋买卖合同并按照合同约定给付被告购房款人民币425，000元。被告承诺60天办理好房屋所有权证至原告名下，但至今房屋未过户至原告名下。经原告向房产部门咨询得知，房屋的所有权人为第三人，且规划用途为办公性质，被告无法为原告办理房屋过户手续。原告为了维护自己的合法权益，起诉要求判令解除合同，被告返还原告的购房款；判令被告赔偿原告的经济损失共计人民币193，200元（包括房屋增值部分186，600元、房屋装修损失6，600元）；本案的诉讼费和鉴定费由被告承担。
原告廖小玲为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据：武汉市存量房买卖合同一份、购房协议书一份、购房款收据一张、楚天都市报2010年9月8日报纸一份、产权登记信息查询单一份，以证明原告与被告签订了购房协议书，原告按照约定支付了购房款。
被告（反诉原告）谢志斌辩称：诉争房屋是我从郭金华处购买，郭金华是武汉市汉阳城建综合开发总公司的法人，也是湖北福通电缆厂的职员。后我将诉争房屋出售，房款都是我收取。现在之所以不能办理过户的原因是因为国家政策的问题，双方签订的合同违反了法律禁止性规定，应归属于无效。我现在提出反诉，要求原告支付房屋占用期间的损失，按每月2，000元租金计算，从2010年10月起至实际腾退之日止，共计人民币72，000元，反诉费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）谢志斌未向本院提交证据。
针对反诉原告谢志斌的反诉请求，反诉被告廖小玲辩称：谢志斌以欺骗的手段骗取原告并收取原告的购房款，但不能办理房屋过户手续，不能达到原告购买房屋的目的，因此应驳回反诉原告的反诉请求。
被告湖北立天房地产有限公司辩称：合同上虽有我公司印章，但出售人实际是谢志斌，谢志斌与第三人也存在房屋买卖法律关系，我们作为保证人在购房协议上盖了公章，作为保证人我方愿意承担保证责任。原告与谢志斌签订的合同违反了法律强制性规定，应属无效，主合同无效，担保合同也无效，故我公司不承担担保责任。另本案原告在2013年11月7日要求变更诉求违反了相关法律规定，变更应当在法定举证期内变更，现举证期已过，请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。
被告湖北立天房地产有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：
证据：房屋买卖合同及补充协议一份、2010年3月30日收条一份、武国用（2005）第0609号国用土地使用证及武房权证阳字第××号房屋所有权证各一份，以证明诉争房屋系被告谢志斌个人向房屋原产权人购买并处分，与我公司无关。
第三人湖北福信电缆有限公司述称：本案诉争房屋已经合法转让给被告，其它情形第三人不知情。
第三人湖北福信电缆有限公司向本院提交如下证据：
证据：武汉市汉阳城建综合开发总公司国有产权转让合同一份、武汉市汉阳国有资产管理办公室文件（2003）第34号文件及（2004）23号文件各一份、2010年收条一份，以证明城建综合开发公司的改制情况。
经庭审质证，被告（反诉原告）谢志斌对原告（反诉被告）廖小玲提交的证据无异议，认可收到廖小玲的房款，且是其个人收取；被告湖北立天房地产有限公司对原告提交的证据真实性无异议。认为廖小玲的武汉市存量房买卖合同及收据上印章是我公司所盖，但房款我公司没收取，且所盖的印章是公章而不是财务专用章；第三人湖北福信电缆有限公司对原告提交的证据认为不知情。原告（反诉被告）廖小玲、被告（反诉原告）谢志斌、第三人湖北福信电缆有限公司对被告湖北立天房地产有限公司提交的证据无异议。原告（反诉被告）廖小玲、被告（反诉原告）谢志斌、被告湖北立天房地产有限公司对第三人湖北福信电缆有限公司提交的证据无异议。
本院对原告廖小玲、被告湖北立天房地产有限公司、第三人湖北福信电缆有限公司提交的证据的真实性均予以确认。
经审理查明：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，设计用途为办公性质。2004年9月14日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室下发阳国资办（2004）23号文《关于同意武汉市汉阳城建综合开发总公司改制方案的批复》。2004年10月29日，武汉市汉阳区国有资产管理办公室与湖北福通电缆厂签订了《国有产权转让合同》，出让人为武汉市汉阳区国有资产管理办公室，受让人为湖北福通电缆厂，双方约定，出让人持有的武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权，同意以人民币650，000元的价格，将武汉市汉阳城建综合开发总公司整体国有产权转让给受让人，受让人同意受让。2006年，湖北福通电缆厂更名为湖北福信电缆有限公司。2010年3月30日，被告谢志斌（乙方）与武汉市汉阳城建综合开发总公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：一、甲方所有房屋，坐落于武汉市汉阳区阳新路特1号现状，为钢混结构，建筑面积966.38平方米，用地面积143.32平方米。房屋所有权证号为武阳字第××号。二、经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币叁佰肆拾万元整。三、具体付款方式如下：1、甲、乙双方签订房屋买卖合同，乙方应付定金人民币贰拾万元整给甲方，甲方需给乙方收条，同时甲方应将房屋所有权证、土地使用证给乙方，乙方需出具收条给甲方……等条款。同日，谢志斌支付给武汉市汉阳城建综合开发总公司定金贰拾万元。同年5月5日，双方签订《补充协议》，约定：因乙方需将房屋改造，暂不办理交易过户手续，现补充协议如下：一、甲方全权委托乙方谢志斌办理阳新路特一号3楼房产交易过户手续；二、乙方2010年5月5日交付人民币300万元整购房款给甲方，甲方将房屋所有权证、土地使用证和房产所交易手续给乙方，乙方进场将房屋改造；三、甲、乙双方同意2010年5月30日将阳新路特1号3楼房产交付乙方使用；四、甲方有责任和义务协助乙方提供房产分割所需的交易手续；五、乙方留存甲方贰拾万元购房款，作为甲方承担的房产交易税费。2010年12月10日，位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的所有权人变更为湖北福信电缆有限公司。
2010年9月9日，廖小玲（乙方）与谢志斌（甲方）签订《购房协议书》，双方约定：一、乙方自愿购买甲方位于武汉市汉阳区阳新路特1号的房产，建筑面积85平方米（以产权证为准）；二、乙方对该房产权属相所处环境、用途、内部结构、设施等情况均已知悉，并无任何异议；三、甲方保证该房屋证件齐全，无纠纷，如出现纠纷由甲方负责解决；四、乙方以成交价人民币425，000元认购甲方房产；五、签订本协议时，乙方向甲方支付购房定金人民币壹万元，协议签订后7日内乙方付房款415，000元人民币，同时甲方向乙方交房屋钥匙；六、有关交易过户费由乙方全部承担；七、本协议签订之日起2月内甲、乙双方共同办理有关交易过户等手续。房地产管理部门受理过户出具收件单之时，乙方即向甲方支付购房余款；八、甲、乙双方签订协议后，不得违约，否则违约方须向守约方支付违约金人民币壹万元。谢志斌和廖小玲在该购房协议书上签名。同日，廖小玲支付购房定金人民币10，000元，谢志斌出具收条：今收到廖小玲购房定金壹万元。2010年9月16日，廖小玲将购房款人民币425，000元付清，湖北立天房地产有限公司出具收据。2010年9月17日，廖小玲与谢志斌签订《武汉市存量房买卖合同》，湖北立天房地产有限公司在卖方盖章。谢志斌收到房款后，将房屋交付给廖小玲，廖小玲将房屋装修后使用至今。
经本院到武汉市汉阳区房产管理局产权科调查，了解到诉争房屋的设计用途为办公性质，因涉及规划和消防，故房屋的分户手续无法办理。另，根据原告的申请，本院委托湖北大华房地资产评估有限公司对原告位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层建筑面积为85平方米的房屋的市场价值和装修价值进行了评估，该房屋在满足各项假设和限制条件下的房地产的市场价值为人民币611，600元，另估其装修价值为人民币6，600元，两项合计后的评估总价值为人民币618，200元，折合单价7，273元／平方米。
本院认为：位于武汉市汉阳区阳新路特1号3层（建筑面积966.38平方米）房屋的原房屋所有权人为武汉市汉阳城建综合开发总公司，2010年3月30日，谢志斌与武汉市汉阳城建综合开发总公司签订《房屋买卖合同》，购买了上述房屋，现该房屋的产权人登记在第三人湖北福信电缆有限公司名下，第三人亦表示谢志斌有权处置上述房屋。后廖小玲与谢志斌签订了《购房协议书》和《武汉市存量房买卖合同》，约定将其中一套建筑面积为85平方米的房屋卖给廖小玲，该协议书和武汉市存量房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。诉争房屋的土地性质为划拨土地，土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的土地出让金后即可办理过户手续。谢志斌及湖北立天房地产有限公司辩称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案涉合同应为无效的辩称理由本院不予采信。廖小玲在签订合同后，按约履行了付款义务，谢志斌也将房屋交付给廖小玲使用，但因谢志斌无法为廖小玲办理过户手续，致使合同目的无法实现，现廖小玲要求解除双方的房屋买卖合同、谢志斌退还廖小玲购房款并向廖小玲赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。廖小玲应将房屋返还给谢志斌。根据廖小玲与谢志斌于2010年9月9日签订的《购房协议书》约定“乙方对该房产权属相所处环境、用途、内部结构、设施等情况均已知悉，并无任何异议；甲方保证该房屋证件齐全，无纠纷，如出现纠纷由甲方负责解决”，谢志斌在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，谢志斌不能为廖小玲办理房屋过户手续，构成违约，应承担主要责任，廖小玲在购买诉争房屋时，对诉争房屋的状况是知悉的，且使用诉争房屋已三年，故廖小玲也应承担一定的责任，酌定以廖小玲承担40%的责任，谢志斌承担60%的责任为宜。根据评估结果，诉争房屋在满足各项假设和限制条件下的房地产的市场价值为人民币611，600元，另估其装修价值为人民币6，600元。谢志斌应返还廖小玲房款人民币425，000元，廖小玲的实际损失为所购房屋的评估值与购房价格之间的差额，即为186，600元（611，600元-425，000元），根据责任划分，谢志斌赔偿廖小玲人民币111，960元（186，600×60%），另有装修残值人民币6，600元也应由谢志斌赔偿给廖小玲，故谢志斌应赔偿廖小玲人民币118，560元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，被告湖北立天房地产有限公司在《武汉市存量房买卖合同》和收取廖小玲的购房款收据上盖章，应视为其作为售房人与谢志斌都负有清偿债务的义务，应承担连带清偿责任。谢志斌及湖北立天房地产有限公司辩称本案审理程序违反了民事诉讼的相关规定，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，本院对谢志斌及湖北立天房地产有限公司的辩称理由不予采信。谢志斌要求廖小玲支付房屋占用期间的损失，按每月2，000元租金计算的反诉请求的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）廖小玲与被告（反诉原告）谢志斌于2010年9月9日签订的《购房协议书》以及2010年9月17日签订的《武汉市存量房买卖合同》；
二、被告（反诉原告）谢志斌于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）廖小玲购房款人民币425，000元，并支付原告（反诉被告）廖小玲赔偿款人民币118，560元；
三、被告湖北立天房地产有限公司对上述第二条承担连带清偿责任；
四、原告（反诉被告）廖小玲于本判决生效之日起十日内将位于武汉市汉阳区阳新路特1号（建筑面积85平方米）的房屋返还给被告（反诉原告）谢志斌；
五、驳回被告（反诉原告）谢志斌的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币10，740元、评估费人民币3，100元，由被告谢志斌承担（原告已预交，被告谢志斌于本判决生效之日起十日内支付原告），反诉费人民币800元，由反诉原告谢志斌承担（谢志斌已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 琴
人民陪审员 周洪元
人民陪审员 周佩芳
二〇一四年一月十七日
书 记 员 张朝管