江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0826民初7171号原告：涟水县鑫美物业服务有限公司，住所地涟水县涟城镇新闻路丽景豪庭小区内。法定代表人：洪婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡从荣，该公司员工。委托诉讼代理人：徐跃成，该公司员工。被告：徐建中，男，1965年5月29日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：王清珍，女，1965年12月5日，汉族，居民，住涟水县。原告涟水县鑫美物业服务有限公司（以下简称鑫美物业）诉被告徐建中、王清珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法由审判员薛玉春适用小额诉讼程序，分别于2017年11月20日和12月5日两次公开开庭进行了审理。原告鑫美物业的委托诉讼代理人胡从荣、徐跃成，被告徐建忠、王清珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫美物业向本院提出诉讼请求：由被告支付拖欠物业服务费等2039.5元及违约金500元并承担诉讼费。事实与理由：2008年10月1日，原告与丽景豪庭开发商签订前期物业服务合同，由原告负责该小区的物业管理。被告一直欠付2013年1月1日至2017年12月31日共5年的相关费用。原告多次催收未果，为维护小区日程工作正常运行和原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告徐建中、王清珍辩称，1、两被告与原告之间没有签订物业服务合同，原告亦未积极履行义务，原、被告双方未形成物业服务合同关系；2、两被告所有的丽景豪庭小区8幢203室是拆迁安置房，拆迁时拆迁办的人答应两被告免缴三年物业费，自2010年6月拿房后并未入住或出租，两被告并未享受物业服务，且小区环境差，诸多服务不到位；3、原告与一些业主所签的期物业服务合同时，是以不给新房钥匙要挟的，该合同为无效合同；4原告主张的物业费、公用水电费、金额来历不明、不准、滞纳金无依据。5、原告与绿苑房地产签订的物业服务合同未经过招投标，合同条款亦有问题，原告不能据此向两被告索要物业服务费。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告与绿苑房地产签订的物业服务合同一份、原告与丽景豪庭小区8号楼103室王洪兵签订的前期物业服务合同一份、原告与丽景豪庭小区8号楼603室陈颖签订的前期物业服务合同一份、原告的资格证书、2017年5月19日的律师催缴函（物业费催缴通知书）及其邮寄快递单各一份、物业收费登记表复印件一份。本院经审理查明如下事实：2008年10月1日，原告与丽景豪庭开发商签订前期物业服务合同，委托管理事项为：参与物业规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议；物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共部位的卫生、绿化等。物业服务费用价格为：多层住宅及车库为0.26元/月/平方米，合同约定物业服务费缴费期限为与业主签订《物业管理协议》时按年度缴纳，业主或使用人逾期缴纳的从逾期之日起，按照应交纳金额的每日万分之五承担滞纳金；委托服务期限为2008年10月1日至业主委员会与其新选聘的物业管理企业登记的物业服务合同生效之日止。被告徐建中、王清珍是涟水县涟城镇丽景豪庭小区8号楼2单元203室房屋的业主，建筑面积为：房屋面94.09平方米，车库面积是4.9平方米，2010年6月份两被告从原告处拿钥匙接受案涉房屋。合同签订后，原告为该小区提供物业管理服务事宜。至2017年12月31日期间的物业服务费用及此期间的公用水电费，被告均未交纳。原告经多次催收未果，故诉至法院，请求支持原告诉请。庭审中，原告考虑两被告可能未入住的情况，将诉讼请求变更为要求两被告给付2013年1月1日至2017年12月31日共5年的物业服务费等合计1427元。本院认为：物业服务企业为小区提供物业服务，有权主张物业服务等费用。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告与丽景豪庭开发商签订前期物业服务合同，对原、被告双方均具有约束力。原告为小区提供物业服务，两被告应根据物业服务合同的约定交纳物业服务等费用。虽被告辩称没有与原告签订过物业服务合同，但建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不应支持，故两被告应当交纳物业费。被告提出原告亦未积极履行义务，小区环境差，小区诸多服务不到位;但两被告却未举证证明，应当承担举证不能的后果。两被告应当2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费为：（94.09㎡+4.9㎡）×0.26元/月/㎡×60月=1544.24元。因此，对原告要求两被告给付2013年1月1日至2017年12月31日共5年的物业服务费等相关费用1427元的诉讼请求，本院予以支持。被告提出拆迁时拆迁办的人答应两被告免缴三年物业费且自2010年6月拿房后并未入住或出租。拆迁办的承诺不能对原告发生效力，按照相关法律规定房屋业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并未有空置物业的业主可不缴纳物业服务费的相关规定。因此，两被告该辩解，本院不予支持。被告提出原告与绿苑房地产签订的物业服务合同未经过招投标，原告不能据此向两被告索要物业服务费。首先国务院的物业管理条例第二十四条该规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，条文中并无禁止或未经招投标即无效的表述。其次结合国务院的物业管理条例第五十七条规定违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。该条文明确规定了住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的法律后果是有相关部门责令改正，给予警告，可以并处罚款；而不是导致双方签订的前期物业无效合同。且原告已经按照前期物业合同提供了物业服务，如果按照两被告主张其不必承担物业服务费，亦不符合权利义务对等的公平原则。因此，被告该主张，因无法律和事实依据，本院不予支持。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十二条、第五十七条、《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告徐建中、王清珍于本判决生效之日起二十日内向原告涟水县鑫美物业服务有限公司支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1427元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告徐建中、王清珍负担。本判决为终审判决。审判员  薛玉春二〇一七年十二月三十一日书记员  徐 洁附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。