江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4949号上诉人（原审被告）：南京同曦房地产开发有限公司，住所地在南京市江宁经济开发区胜太东路。法定代表人：陈广川，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘大全，男，汉族，1956年10月19日生，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：潘光荣，男，汉族，1985年5月4日生，住南京市江宁区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张小芳，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏宁云商集团股份有限公司，住所地在南京市山西路8号金山大厦1-5层。法定代表人：张近东，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张洪浩，男，该公司员工。上诉人南京同曦房地产开发有限公司(以下简称同曦公司)因与被上诉人潘大全、潘光荣、苏宁云商集团股份有限公司（以下简称苏宁云商公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。同曦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人潘大全、潘光荣承担。事实和理由：一审法院认定上诉人系《租赁合同》的主体，存在不当。根据《租赁合同》约定，该合同主体并非上诉人，且被上诉人苏宁云商公司付款的相对方、开具发票的对象也并非上诉人。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。潘大全、潘光荣辩称，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。理由如下：1、在同曦公司与潘大全、潘光荣签订的商品房销售合同中明确约定了涉案房屋的产权人为同曦公司，涉案房屋的房款由同曦公司收取。关于本案中租金的结算问题，双方在备忘录中明确约定用潘大全、潘光荣应得的租金冲抵其应支付的房款，由此可见是同曦公司与潘大全、潘光荣形成了租金代收关系。2、合同履行过程中也是由同曦公司与潘大全、潘光荣进行结算，实际也是由同曦公司支付代收的租金。陈广川系同曦公司的法定代表人，其身份比较特殊，同曦公司以陈广川的名义对外签订房屋租赁合同并约定由陈广川与潘大全、潘光荣进行租金结算，应是财务上的变通措施，并不影响同曦公司与潘大全、潘光荣之间的租金代收关系。3、潘大全、潘光荣希望二审法院明确未支付租金以及合同解除后的租金该向谁支付的问题。因一审法院驳回了潘大全、潘光荣直接向苏宁云商公司收取租金的诉请，故委托收取租金的协议虽已解除，但潘大全、潘光荣如需收取租金，仍需要起诉陈广川或者向陈广川进行主张，相当于诉讼目的没有达到。请求二审法院将该问题解决。综上，一审就租金代收关系的主体认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。苏宁云商公司辩称，其与陈广川签订租赁合同，每年固定租金和销售提成租金结算均支付到陈广川个人账户，由陈广川委托税务局开具租赁发票给苏宁云商公司，其结算均与陈广川进行。一审判决认定陈广川在租金代收关系中是职务行为，但是对于租赁合同并未认定系职务行为，且一审法院也驳回了被上诉人要求直接向苏宁云商公司收取租金的诉讼请求。一审法院对于苏宁云商公司如何支付租金并未予以明确，希望二审中解决该问题。潘大全、潘光荣向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与同曦公司之间的租金代收关系，由其直接向苏宁云商公司收取租金；2.要求同曦公司立即向其支付已收取的房屋租金1213939.07元（其中固定租金自2015年7月8日起至2017年1月7日止，租金为945401.05元；销售提成租金自2014年12月1日起至2016年5月31日止，租金为268538.02元）及延期付款利息（分别以306381.52元为基数，自2015年6月23日起计算；以319509.77元为基数，自2016年1月4日起计算；以319509.77元为基数，自2016年7月3日起计算；以37193.85元为基数，自2015年3月22日计算；以42477元为基数，自2015年6月30日计算；以37505.04元为基数，自2015年11月2日计算；以39113.73元为基数，自2016年1月4日计算；以37173.04元为基数，自2016年4月28日计算；以75075.36元为基数，自2016年7月24日计算，上述均以同期银行贷款利率的1.5倍计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2007年11月6日，苏宁云商公司（承租方）与陈广川（出租方）签订《租赁合同》一份，合同约定租赁物位于南京市××××同曦新贵之都。租赁期间为10年，自2008年11月1日到2018年10月31日。租赁费用为固定租金外加1.2%的销售额提成。固定租金采取先付后租的方式按半年支付，上一半年最后一个月15日支付一下半年固定租金。销售提成按照先租后付的方式按季支付。2010年8月18日，潘大全、潘光荣（乙方）与同曦公司（甲方）签订《商品房现售合同》一份，约定甲方将位于江宁区开发区双龙大道1355号同曦公寓7幢105室（以下简称105室）出售给乙方，该商品房的建筑面积为1510.58平方米。甲、乙方双方的其他约定中约定，此房在与乙方签订《商品房买卖契约》前已与苏宁云商公司签订租赁协议，如因产权人的变更，苏宁云商公司要求续签租赁协议，乙方必须服从，如苏宁云商公司要求解约，乙方也必须无条件服从；如最后苏宁云商公司决定续签租赁协议，租金结算主体为陈广川，此房的租金由陈广川与潘大全自行结算。陈广川与苏宁云商公司结算租金后10个工作日，与潘大全结算该房屋租金。乙方承诺最后租金分配实际由甲方按照陈广川与潘大全各自的产权面积的比例进行对照分配。2011年4月24日，同曦公司（甲方）与潘大全、潘光荣（乙方）签订《备忘录》一份，载明：105室出售前已与苏宁云商公司签订租赁协议，租赁面积（2479.2平方米）涵盖该房屋的契载面积，租金结算主体为陈广川。该房屋的租金按陈广川与乙方各自的产权面积比例自行结算。双方约定以乙方应得的苏宁租金抵扣乙方应承担的面积补差款项。本备忘录签订后2个工作日内，乙方出具已收到2010年1月8日至2012年2月10日的固定租金即924573.4元及2010年6月8日至2011年5月31日销售提成136042.5元，总计1060615.9元的收据给甲方（乙方需承担5%的税率扣点）。扣除本次抵扣款1006460元后，剩余1125元租金甲方按与苏宁电器股份有限公司签订的租赁协议约定的付款方式支付给乙方。苏宁云商公司于2015年6月10日、12月21日、2016年6月20日分别向陈广川支付2015年7月8日至2016年1月7日的固定租金529307.18元、2016年1月8日至2016年7月7日的固定租金551987.64元、2016年7月8日至2017年1月7日的固定租金551987.64元，于2015年3月9日、6月17日、10月20日、12月21日、2016年4月15日、2016年7月11日分别向陈广川支付2014年12月1日至2015年2月28日的销售提成租金64256.4元、2015年3月1日至2015年5月31日的销售提成租金73383.6元、2015年6月1日至2015年8月31日的销售提成租金64794元、2015年9月1日至2015年11月30日的销售提成租金67573.2元、2015年12月1日至2016年2月28日的销售提成租金64220.4元、2016年3月1日至2016年5月31日的销售提成租金129700.8元。潘大全、潘光荣已从同曦公司处收取2015年7月7日之前的固定租金及2014年11月30日之前的销售提成租金。一审审理中，潘大全、潘光荣与同曦公司双方一致认可潘大全、潘光荣所占租金比例为60.93%。对于双方有争议的事实，一审法院认证如下：关于同曦公司主体是否适格。同曦公司依据其与潘大全、潘光荣签订《商品房现售合同》及《备忘录》的约定，租金的结算主体为陈广川，认为潘大全、潘光荣应当向陈广川主张权利。潘大全、潘光荣认为陈广川系涉案房屋的实际产权人也是租金利益的实际享受人，且陈广川系同曦公司的法定代表人也是公司的实际控制人，陈广川的行为系职务行为，其法律后果应当由同曦公司承担。一审法院经审理认为，基于：一、陈广川系同曦公司的法定代表人；二、虽与苏宁云商公司签订《租赁合同》时以陈广川名义，但与潘大全、潘光荣签订《商品房现售合同》，将苏宁云商公司承租的涉案房屋销售给潘大全、潘光荣的系同曦公司；三、潘大全、潘光荣与同曦公司签订的《备忘录》中约定以潘大全、潘光荣应得的房租租金抵扣涉案房屋的房款；四、潘大全、潘光荣均从同曦公司处收取2015年7月7日之前的固定租金及2014年11月30日之前的销售提成租金。综上，可以认定陈广川的行为系履行职务行为，潘大全、潘光荣向同曦公司主张房屋租金，主体适格。关于是否应当扣除个人所得税后再支付租金。同曦公司主张应扣除个人所得税后再向潘大全、潘光荣支付租金，但其未提交证据证实其已支付个人所得税，亦未明确扣税数额。一审审理中，同曦公司放弃在本案中主张扣除个人所得税后再支付租金，待其有证据证实后另行主张。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，潘大全、潘光荣与同曦公司在《商品房现售合同》中约定陈广川与苏宁云商公司结算涉案租金后10个工作日，与潘大全结算租金。现苏宁云商公司已向陈广川支付2015年7月8日至2017年1月7日的固定租金及2014年12月1日至2016年5月31日的销售提成租金，同曦公司应当按照合同约定与潘大全、潘光荣结算租金。故对潘大全、潘光荣主张同曦公司向其支付已收取的房屋租金的诉请，一审法院予以支持。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，苏宁云商公司已分别于2015年6月10日、12月21日、2016年6月20日向陈广川支付固定租金，分别于2015年3月9日、6月17日、10月20日、12月21日、2016年4月15日、2016年7月11日向陈广川支付销售提成租金，但同曦公司未按合同约定在10个工作日与潘大全结算，同曦公司延迟支付租金，亦未说明延迟履行的原因，致使潘大全、潘光荣至今未收到租金。故对潘大全、潘光荣主张解除其与同曦公司之间的租金代收关系的诉请，一审法院予以支持。关于资金占用损失，潘大全、潘光荣可自同曦公司逾期支付之日起按照同期银行贷款利率标准计算至实际给付之日止，故对潘大全、潘光荣主张按照同期银行贷款利率1.5倍标准计算资金占用损失的诉请，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、于判决发生法律效力之日解除潘大全、潘光荣与同曦公司之间的租金委托代收合同。二、同曦公司于判决发生法律效力之日起10日内向潘大全、潘光荣支付租金1213939.07元及资金占用损失（分别以306381.52元为基数，自2015年6月23日起计算；以319509.77元为基数，自2016年1月4日起计算；以319509.77元为基数，自2016年7月3日起计算；以37193.85元为基数，自2015年3月22日计算；以42477元为基数，自2015年6月30日计算；以37505.04元为基数，自2015年11月2日计算；以39113.73元为基数，自2016年1月4日计算；以37173.04元为基数，自2016年4月28日计算；以75075.36元为基数，自2016年7月24日计算，上述均以同期银行贷款利率标准计算至实际给付之日止）。三、驳回潘大全、潘光荣的其他诉讼请求。一审案件受理费17095元、保全费5000元，合计22095元，由潘大全、潘光荣负担50元，由同曦公司负担22045元。本院二审审理期间，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。同曦公司提交了陈广川出具的情况说明一份，潘大全、潘光荣、苏宁云商公司对情况说明的真实性不持异议。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院二审另查明，同曦公司提交的《情况说明》记载，陈广川本人同意苏宁云商公司将2016年6月1日至2017年5月31日期间的销售租金和2017年1月8日至2018年1月7日期间的固定租金，2017年6月1日后的销售租金和2018年1月8日后的固定租金中的60.93%直接支付给潘大全。经本院工作人员调查，陈广川本人对该《情况说明》的真实性予以认可，亦表明其知晓法院据之裁判的法律后果。二审审理中，同曦公司亦明确表明其同意《租赁合同》中未支付的租金部分可由苏宁云商公司直接支付给潘大全、潘光荣，但认为租赁合同的主体是陈广川个人。以上事实，有《情况说明》、本院询问笔录、调查笔录等在案佐证。本院认为，潘大全、潘光荣与涉案房屋的产权人同曦公司签订房屋买卖合同，并约定该房屋的租金由潘大全、潘光荣与陈广川按产权面积比例自行结算。因陈广川系同曦公司的法定代表人，且潘大全、潘光荣均从同曦公司处领取租金，故一审法院认定陈广川与潘大全、潘光荣进行结算、支付租金的行为属于职务行为，潘大全、潘光荣得向同曦公司主张租金，并无不当。因同曦公司屡次未依约定时间向潘大全、潘光荣支付租金，故一审法院判决解除双方之间的租金代收合同，符合法律规定。陈广川与苏宁云商公司签订《租赁合同》，且苏宁云商公司陈述租金支付、发票开具均在双方之间履行，故该《租赁合同》的主体应为陈广川与苏宁云商公司。但本案中潘大全、潘光荣、苏宁云商公司一致请求法院明确租赁期限内剩余租金的支付对象，陈广川亦认可《租赁合同》中未支付的租金部分可由苏宁云商公司直接支付给潘大全，同曦公司对此亦无异议。在此情况下，本院本着便利解决纠纷、减轻当事人讼累的原则，对此问题一并予以处理，即苏宁云商公司应按照其与陈广川于2007年11月6日签订的《租赁合同》中的约定，按60.93%的比例，直接向潘大全支付2017年1月8日至2018年10月31日期间的固定租金，以及2016年6月1日至2018年10月31日期间的销售租金。综上，因二审中发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10531号民事判决第一项、第二项；二、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初10531号民事判决第三项；三、苏宁云商集团股份有限公司应于本判决生效后十日内，按照其与陈广川于2007年11月6日签订的《租赁合同》中的约定，以60.93%的比例，向潘大全支付2017年1月8日至2018年10月31日期间的固定租金，以及2016年6月1日至2018年10月31日期间的销售租金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费17095元，由南京同曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年九月二十七日书记员  汪海燕