广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1876号原告：黄基元，男，1978年1月5日出生，住四川省成都市青白江区。委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖法全，广西精一律师事务所律师。被告：广西梁业富团投资有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1号商铺。法定代表人：梁章卫。委托诉讼代理人：韦梦竹，女，1989年9月4日出生，该公司法务人员。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：李逢锦。委托诉讼代理人：严小玲，女，1982年4月18日出生，该公司法务人员。被告：刘亚细，男，1977年9月21日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所律师。原告黄基元诉被告广西梁业富团投资有限公司（以下简称梁业公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、刘亚细商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人李昆林，被告梁业公司的委托诉讼代理人韦梦竹、被告梁业公司的委托诉讼代理人严小玲、被告刘亚细的委托诉讼代理人梁中强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼，请求判令：1.确认原告黄基元和被告梁业公司签订的《防城港市[荣顾·购物公园]项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》无效；2.被告梁业公司返还原告购房款235879元及利息17608.5元（按照银行同期贷款利率计算，自2014年4月18日始暂计算至2015年9月19日止，余下利息计算至清偿之日止）；3.被告富乐华公司对上述购房款235879元及利息17608.5元承担连带返还责任；4.被告刘亚细对上述购房款235879元中的53478元及利息3992.2元承担连带返还责任;5.三被告承担诉讼费。事实和理由：被告梁业公司、富乐华公司合作开发了荣顾购物公园（12号地块），梁业公司委托被告刘亚细代理销售并收取购房款。2014年4月18日，原告与梁业公司签订了《防城港市[荣顾·购物公园]项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》，并购买了富乐华公司开发的该项目翡翠国际11栋A座18层1805号房。合同签订前后，原告共向梁业公司支付购房款235879元，含刘亚细代为收取的58656元。经原告咨询，富乐华公司尚未取得商品房预售许可证。后经原告多次与三被告沟通返还购房款均未果。被告梁业公司辩称，1、诉争房屋已于2015年10月27日取得了商品房预售许可证，且双方签订的《合作建房协议》无法定的无效、撤销、变更的情形，原告与其签订的合同合法有效，双方应履行合同；2、其共收取原告定金及购房款共计182401元（未另收取53478元），且案涉商品房尚未达到《合作建房协议》中约定的因其逾期交房致使合同解除。因此，原告要求其返还已付房款、利息的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。被告富乐华公司辩称，2015年,其与梁业公司签订了开发位于防城港市行政中心区交汇区域上定向开发建设1栋写字楼的《房地产项目定向开发协议书》，约定交房时间为2016年9月30日。2015年10月27日，该项目取得了商品房预售证。经梁业公司的指定，其应与原告签订《商品房买卖合同》，但原告未前来换签《商品房买卖合同》。即其非《合作建房协议》的合同主体，该协议对其不产生法律效力。因此，其非本案适格被告，请求法院依法驳回原告的起诉。被告刘亚细的辩称，1、其非《合作建房协议》的合同向对方，且与本案无关，系非适格被告；2、《合作建房协议》中未有其账户，且该协议中的内容与其无关；3、起诉书中原告签名与《合作建房协议》中签名不一致，无法确认起诉书系黄基元本人所签。经过公开开庭，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据1-3即黄基元、梁业公司、富乐华公司的身份（注册）信息查询，证实原、被告诉讼主体资格，且梁业公司、富乐华公司对上述信息无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4即合作建房合同书，该证据系黄基元与梁业公司签订的案涉商品房项目的合同，与本案查明事实有关，本院予以采信；对原告提供的证据5即收据证实黄基元向梁业公司共支付了182401元；对原告提供的证据6即转款凭证，该证据仅显示黄基元向刘亚细转款53478元，不能证实黄基元向刘亚细所转款项为前夕购车位款，本院不予采信；对原告提供的证据7、8即《防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组的复函》及《广西富乐华房地产开发有限公司复函》，该列证据证实富乐华公司违规销售案涉商品房项目及梁业公司、富乐华公司之间名为合作开发，实为委托代理关系，且黄基元向刘亚细支付款项与富乐华公司无关，本院予以采信。对富乐华公司提交的商品房预售许可证，该证据显示了案涉商品房项目取得预售证的时间，与本案查明的事实有关，予以采信。综合本案证据，本院确认以下争议法律事实：原告黄基元（乙方）与被告梁业公司（甲方）签订《防城港市[荣顾·购物公园]项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》（以下简称为《合作建房协议》），约定：甲方委托开发商即被告富乐华公司在12地块上定向开发建设1栋商务写字楼即【荣顾购物公园】翡翠国际11栋A座，预计于2014年10月30日前取得预售许可证，2016年9月30日交房；乙方自愿认购中央商务区CBD荣顾购物公园翡翠国际（暂定名）11栋A座18层1805号房，建筑面积为59.42平方米，单价6115.80元/平方米，总金额为366401元；乙方在2014年4月21日至2014年5月1日交清总房款的50%即132401元，剩余50%的房款181000元在该写字楼取得预售许可证及乙方与富乐华公司签订《商品房买卖合同》后，乙方以按揭贷款的方式付清给富乐华公司等。自本洗衣约定的最后交付期限后，房屋仍未能交付的，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期交房超过180日的，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金。如果因不可抗因素，交房时间顺延，以工程记录为准。（包括且不限于国家政策变动、自然灾害、恶劣天气、政府临时限制行动、支付相关部门验收滞后、乙方未按合同约定付清房款）。合同还对甲乙双方的其他违约责任等作出了约定。2014年4月21日、4月27日，被告梁业公司分别向原告黄基元出具收据，确认分别收到原告交来的防城港翡翠国际11号楼A座1805号房合作建房款162401元、20000元。2014年4月18日，中国建设银行的转账凭条中显示，黄基元向刘亚细（转账账号：62×××90）现金转款人民币53478元。2015年9月17日，富乐华公司向防城港市住房保障和房产管理局作出的《关于黄基元投诉事件处理回复》载明：1、梁业公司系富乐华公司的合作开发公司，负责富乐华公司防城港项目开发的整体运营；2、其公司严格按双方签署的购房合同销售价格进行收款，未收取额外款项等；3、如客户决定退房的，其公司同意待客户与其公司交接完所有手续及资料后，协助并督促梁业公司于6个月内退还还在其公司缴纳的全部款项，现手续待办理。同月21日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具的《关于黄基元反映富乐华公司违规销售等问题调处情况的复函》（以下简称《复函》）载明：1、富乐华公司同意与原告交接完所有手续及资料后，于6个月内退还原告在该公司缴纳的全部款项；2、难以确认收款人“刘亚细”立据收取原告的欠款“车位款”的行为与富乐华公司有关。再查明，2015年10月27日，案涉商品房项目已取得《商品房预售许可证》。2015年10月19日，本院收到原告的《民事起诉状》，并在同月28日依法予以受理原告黄基元诉被告梁业公司、富乐华公司、刘亚细商品房预售合同纠纷一案。本院认为，一、关于《合作建房协议》的合同效力问题。黄基元与梁业公司签订的《合作建房协议》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，黄基元与梁业公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，至原告起诉前，富乐华公司尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与黄基元签订的合同系无效合同。黄基元请求与梁业公司签订的《合作建房合同书》无效有法律依据，本院予以支持。二、关于返还黄基元购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，梁业公司在富乐华公司尚未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金、合作建房款为名向黄基元收取182401元，应当依法由被告梁业公司退还给原告黄基元，并从原告向梁业公司交付款项之日（2014年4月18日、4月27日）起按同期银行贷款利率支付相应利息。原告提出对黄基元交给梁业公司的20000元从2014年4月18日起算利息无事实及法律依据，本院不予支持。原告提供的《关于黄基元投诉事件处理回复》中，富乐华公司承认黄基元购买其公司开发的荣顾·购物公园项目12号翡翠国际A座写字楼1805号房，且称梁业公司与其为合作开发公司。由防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具《关于黄基元反映富乐华违规销售等问题调处情况的复函》中，富乐华公司同意在与黄基元交接完所有手续及资料后，在六个月内退还黄基元全部款项等。即梁业公司仅为投资公司，其本身不具备商品房开发资质。梁业公司却与黄基元签订了《合作建房协议》，从富乐华公司出具的《关于黄基元投诉事件处理回复》及防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具《关于黄基元反映富乐华违规销售等问题调处情况的复函》可知，富乐华公司实际已认可梁业公司与黄基元签订的《合作建房协议》，且在庭审中富乐华公司亦认可梁业公司收取的黄基元的购房款的事实。因此，上述事实及证据足以证实，梁业公司与富乐华公司之间实为委托代理关系。即原告请求富乐华公司对梁业公司收取的黄基元的购房款182401元及利息承担连带返还责任，本院予以支持。三、关于刘亚细收到的53478元款项的问题。原告诉称，刘亚细为梁业公司的委托代理人，即刘亚细向黄基元收取的53478元车位费应由梁业公司、刘亚细共同承担连带返还责任。但从黄基元提供的证据来看，其仅提供了一张银行转账凭证，该凭证仅能证实刘亚细收到黄基元53478元，但无法证实该款项为车位费或与案涉商品房项目有关的款项。黄基元亦未提供认可证据证实刘亚细与梁业公司之间为委托代理关系。因此，黄基元的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告黄基元与被告广西梁业富团投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》是无效合同；二、被告广西梁业富团投资有限公司返还原告黄基元182401元及利息（利息计算方法：以本金162401元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年4月18日起分段计至2014年4月26日止；以本金182401元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年4月27日起分段计至付清日止）。被告广西富乐华房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；三、驳回原告黄基元的其他诉讼请求。案件受理费5012元（原告黄基元已预交），由原告黄基元承担986元，被告广西梁业富团投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司承担4026元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5012元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 燕人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一六年十二月二日书 记 员  苏兴智