广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）深中法房终字第1139号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑国华。
委托代理人：赵文清，广东粤商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马俊航。
委托代理人：林阳涛，广东联建律师事务所律师。
上诉人郑国华因与被上诉人马俊航合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2353号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年11月29日，郑国华以深圳市福田区原村民身份取得由深圳市下梅林实业股份有限公司及深圳市福田区梅林街道办事处签注“情况属实”意见的《深圳市福田区原村民非商品住宅建设权属声明及四邻指界审批表》，载明，申请建房的建筑位置为深圳市福田区布尾村景田东路xx号，用地面积660平方米；申请人承诺申报所建住房属于原村民一户一栋非商品住房，以上所填写内容属实，用地是属原村民集体经济组织分配的宅基地，土地相邻产权无争议，在城市化转地时没有另外分配非农建设用地指标。
2010年3月31日，深圳市福田区原村民非商品住宅建设领导小组办公室向郑国华出具了一份《福田区原村民非商品住宅施工通知书》，载明郑国华申请的原村民非商品住宅建设工程基本符合《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》的要求，准予施工；建设地址为布尾村景田东路xx号，用地面积660平方米，建筑层数≤4层。
2010年6月22日，郑国华与马俊航签订了《合作建房合同书》及《合作建房补充协议书》，约定郑国华提供上述位于深圳市福田区布尾村景田东路xx号面积为660平方米的用地，马俊航负责出资，双方合作共同建设，各得该房产50%的产权。建设申报15层，框架结构，实际设计为双电梯16层。
上述合同签订后，马俊航聘请了施工队对该地块进行建设，双方在庭审时称，涉案地块上的建筑物建至3层后停工至今。
郑国华诉至原审法院，请求判令：1、确认郑国华与马俊航签订的《合作建房合同书》以及《补充协议》无效；2、马俊航将其施工设备、材料及施工人员撤出广东省深圳市福田区布尾村景田东路xx号建房施工工地；3、马俊航赔偿郑国华损失30万元；4、本案诉讼费用由马俊航承担。
马俊航反诉至原审法院，请求判令：1、郑国华返还马俊航基础桩款人民币（下同）110万元、地块收购款100万元、后续款14.5万元、代付的介绍费5万元，共计229.5万元，并支付相应利息（利息按中国人民银行同期贷款利率标准计算，本金210万元从2010年6月22日起算利息，本金14.5万元从2010年8月9日起算利息，代付介绍费5万元从2010年9月13日起算利息，暂计至2013年12月31为516201元，应计算至还清止）；2、判决郑国华向马俊航补偿工程款750万元；3、判决本案诉讼费用全部由郑国华承担。
原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。郑国华与作为非原村民的马俊航在涉案地块上合作兴建房地产，已经超出了“村民建设住宅”范围，但双方未依法办理相应的建设用地手续，且涉案工程至今未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。参照广东省高级人民法院粤高法（2001）42号《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条、第二条的规定，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。据此，由于本案当事人尚未依法向行政主管部门申请处理涉案地块上建设的未依法办理审批手续的建筑物，本案在目前情况下不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回郑国华的起诉及马俊航的反诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、驳回郑国华的起诉；二、驳回马俊航的反诉。
上诉人郑国华不服原审裁定，向本院提起上诉，请求判令：1、请求二审法院依法撤销深圳市福田区人民法院作出的（2013）深福法民三初字2353号民事裁定书，并继续对该案进行审理。2、本案的上诉费用由马俊航承担。事实与理由：
马俊航与郑国华于2010年6月22日，就广东省深圳市福田区布尾村景田东路xx号住宅用地合作建房事宜，签订了一份《合作建房合同书》。该合同约定，由郑国华提供上述合法住宅用地660平方米，并提供深圳市福田区非商品住宅施工建设开工证，马俊航负责出资并负责修建，该房屋建设完工后，合同双方享用该栋房屋50%的使用权，同时该合同约定了合作期限、公共设施的使用、违约责任等相关事宜。该合同履约期间，马俊航2010年11月份擅自停工停建至今，造成工地现场出现安全隐患和周围环境严重污染，政府多次责令消除安全隐患和改善环境，据此郑国华多次要求马俊航撤出现场，马俊航拒不撤出，郑国华不得已依法提起诉讼。
郑国华是属于深圳市的原有农村居民，用于建房的土地是属于郑国华将原来的旧房屋拆后在原宅基地上重建的集体土地，重建时，郑国华按照深圳市政府（深府（2006）105号）《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》的规定，向深圳市福田区下梅林村委及股份公司提出申请，经相关单位测量，经街道办审批并公示15天后，取得了《深圳市福田区原村民非商品住宅建设权属声明及四邻指界审批表》审批。2010年3月31日，深圳市福田区查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室根据处理农村城市化历史遗留问题简化审批程序，提高工作效率，切实解决原村民无房户的实际困难的要求，经深圳市福田区原村民非商品住宅建设领导小组办公室核发了《福田区原村民非商品住宅施工通知书》（编号：F002）。上述审批表及施工通知书等同于两证一书（即：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），郑国华无需办理建房的其他批准手续。因此，郑国华所拥有的深圳市福田区布尾村景田东路xx号宅基地及在该宅基地建房获得了深圳市福田区政府的行政许可，合法有效。郑国华办好上述建房手续后，但由于郑国华经济拮据，无能力自建住房，方与马俊航之间签订的《合作建房合同》，约定由马俊航垫资建设该住房完工后，将一部分房屋交给马俊航使用作为充抵垫资费用，郑国华根本不存在转让土地使用权和房屋所有权，马俊航并不享有房屋所有权。
综上，郑国华使用土地及建设房屋手续合法有效。郑国华与马俊航发生了合同纠纷不属于我国《房地产管理法》规定的房地产开发活动适用范围，且不属于《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》规定适用范围。据此，一审法院参照该指导意见的规定驳回了郑国华的诉讼请求是错误的，恳请二审法院依法撤销一审裁定，继续审理该案，让无家可归的郑国华早日有房居住。
被上诉人马俊航答辩称，一、本案的《福田区原村民非商品住宅施工通知书》载明许可建筑的面积不得超过480平方米，而双方合作建房合同约定建设的面积远超480平方米，实际上马俊航已经在涉案土地上建设了地下一层，地上三层，约3000平方米的建筑物。因本案属于原农村集体土地转让的非农业建设纠纷案件，涉及的土地在城市规划区内，起诉前行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，同时违反建设工程规划许可证的规定建筑建筑物、构筑物或其他设施，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》{粤高法发（2001）42号}第2条的规定，法院应当裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。同时，郑国华诉请由马俊航撤出合作建房工地，赔偿损失30万元，即要求马俊航返还合作建设的约3000平方米的建筑物，而《福田区原村民非商品住宅施工通知书》载明许可建筑的面积不得超过480平方米，郑国华的部分诉讼请求涉及了违法用地或非法建筑，而根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第3条的规定，对该用地或建筑，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，人民法院不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。三、郑国华要求马俊航撤出工地，即要求马俊航交付已经建设的建筑物，而马俊航对已经建设的建筑物付出了价款，建筑物与工程价款是基于同一合同行为产生的对价关系，在主观上互相依存、互为因果，如交付建筑物，则郑国华应当支付相应的对价。马俊航是否应当交还建筑物，以及郑国华应当支付多少对价，均需待行政主管部门对涉案建筑物处理后才能确定，因此，涉案建筑物应当先向行政主管部门申请处理。综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审裁定。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地的除外。郑国华与作为非原村民的马俊航在涉案地块上合作兴建房地产，已经超出了“村民建设住宅”范围，但双方未依法办理相应的建设用地手续，且涉案工程至今未领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，双方当事人应依法向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。由于本案当事人尚未依法向行政主管部门申请处理涉案地块上建设的未依法办理审批手续的建筑物，本案在目前情况下不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故原审法院裁定驳回郑国华的起诉及马俊航的反诉，适用法律正确，依法应予维持。郑国华的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
郑国华预交的二审受理费5800元，由本院予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理审判员 唐 毅
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。