济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民园初字第313号
原告张清超，男，1980年10月11日出生，汉族，山东美尔诺斯生物工程有限公司职员，住济南市。
原告柴丽云，女，1973年7月21日出生，汉族，济南市第四人民医院医生，住济南市。
两原告的委托代理人尹芳、林强，均系北京市德恒（济南）律师事务所律师。
被告济南华辰房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人张武，董事长。
委托代理人运嘉明，山东京鲁律师事务所律师。
原告张清超、柴丽云与被告济南华辰房地产有限公司（以下简称华辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法向被告华辰公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等相关法律文书。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告张清超及其委托代理人尹芳，被告华辰公司的委托代理人运嘉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张清超、柴丽云诉称，2010年6月13日，张清超、柴丽云与华辰公司签订《商品房买卖合同》，约定：张清超、柴丽云购买华辰公司开发的位于济南市天桥区西泺河路18号君逸左岸小区x-x
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xxx号地下室，价款为27775元；华辰公司应在该房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因华辰公司的原因导致张清超、柴丽云不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，华辰公司应按照已付房款承担违约金，直至房地产权属证书办理完毕为止（违约金按每日万分之零点五计算）。但是，华辰公司于2010年7月1日将房屋交付给张清超、柴丽云后，并未按约履行办证义务。为此，张清超、柴丽云诉至法院，请求判令：一、华辰公司支付张清超、柴丽云逾期办证违约金890.19元（以购房款27775元为基数，自2010年12月29日起至实际办理房产证之日止，按日万分之0.5计算）；二、本案诉讼费用由华辰公司负担。
被告华辰公司辩称，一、华辰公司依约履行了合同义务，张清超、柴丽云要求其承担逾期办证的违约责任没有事实依据。二、即便华辰公司存在违约情形，但张清超、柴丽云主张的违约金过高，应予调减。况且，张清超、柴丽云在与华辰公司签订《房屋结算移交协议书》时已经放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。综上，应当驳回张清超、柴丽云的诉讼请求。
经审理本院认定，2010年6月13日，张清超、柴丽云与华辰公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定华辰公司将其开发的位于天桥区西泺河路18号地块[土地使用权证号为天桥国用（2007）第0400132号]的君逸左岸[建设工程规划许可证号为（2007）鲁01-04-158号]x-x
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xxx号地下室[商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）010号]出售给张清超、柴丽云；建筑面积为11.11平方米，单价为每平方米2500元，总价款为27775元，由张清超、柴丽云于合同签订当日一次性付清。同时，合同第八条约定，华辰公司应当于2010年7月1日前将符合本合同约定且经五大质量责任主体按照2000年颁布的《建设工程质量管理条例》规定签字验收合格的房屋交付给张清超、柴丽云。合同第十五条约定，华辰公司应当于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因华辰公司的原因导致张清超、柴丽云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则其每日应按已付购房款的万分之零点五向张清超、柴丽云赔付违约金，直至产权证办理完毕。
上述合同签订后，华辰公司于2010年7月1日将涉案房屋交付给张清超、柴丽云，于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在3号楼的所有权初始登记资料，并于2012年4月16日取得涉案房屋所在3号楼的产权证书。其后，华辰公司即以张贴公告的形式告知了包括张清超、柴丽云在内的业主可办理房屋权属证书的事宜。
2012年9月23日，张清超、柴丽云与华辰公司又签订《房屋结算移交协议书》，其第二条约定，张清超、柴丽云购买华辰公司开发建设的君逸左岸花园x号楼x单元-
xxx号地下室，合同约定的建筑面积为11.11平方米，产权登记面积为11.11平方米（以房管局实际测绘面积为准）。张清超、柴丽云已支付购房款27775元，面积差异处理为0元，张清超、柴丽云实际支付购房款为27775元，双方对此履行没有异议。第三条约定，双方共同确认，现双方已结清上述款项，华辰公司已依约将上述房屋交付张清超、柴丽云使用，产权归张清超、柴丽云所有，双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷。
上述协议书签订后，张清超、柴丽云于同年9月29日取得涉案房屋的房屋所有权证书。
现张清超、柴丽云诉至本院，要求华辰公司赔付逾期办理房地产权属证书违约金890.19元（以购房款27775元为基数，自2010年12月29日起至2012年9月29日止，按日万分之0.5计算）。对此，华辰公司主张，其已按约定于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在3号楼的所有权初始登记资料，不存在违约行为，且即使存在违约行为，在双方签署《房屋结算移交协议书》时，张清超、柴丽云亦已放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。
上述事实，有张清超、柴丽云提交的《商品房买卖合同》及其补充协议各一份、发票一张、房产证两份，华辰公司提交的收件回执一份、《房屋结算移交协议书》一份及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。
本院认为，张清超、柴丽云与华辰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于涉案房屋权属证书的办理问题，除合同第十五条约定外，双方并无其他特别约定。因此，应当以合同第十五条所约定的自涉案房屋实际交付使用后，也即实际交付使用之日的次日起作为华辰公司“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的起算点。据此，华辰公司应当在涉案房屋实际交付使用之日的次日（即2010年7月2日）起180日内（即于2010年12月29日前）将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则构成违约。对于何为“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”，依据华辰公司于诉讼中的主张，其于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交涉案房屋所在3号楼的所有权初始登记资料的行为,即系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。因此，其已按约履行了合同义务，不存在违约行为。的确，依照华辰公司提交的由济南市住房保障和房产管理局出具的收件回执载明的内容来看，其确已于2010年5月31日向济南市住房保障和房产管理局提交了涉案房屋所在3号楼的所有权初始登记资料。但是，依据华辰公司的自认，其系于2012年4月16日才取得涉案房屋所在3号楼的产权证书，即产权初始登记。依据新建房屋产权登记之流程及常识，该产权证书系张清超、柴丽云取得涉案房屋产权证书之前提，在未取得该产权证书之前，张清超、柴丽云不可能得以办理涉案房屋产权证书。因此，合同第十五条所约定的办理权属登记需由华辰公司提供的资料报产权登记机关备案应系指取得涉案房屋所在3号楼的整体产权初始登记，而并非华辰公司主张的其已向产权登记机关提交了涉案房屋所在3号楼的所有权初始登记资料的行为。截止至2010年5月31日，华辰公司所完成的仅系合同第十五条所约定的“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关”，而非取得“备案”。据此，又因华辰公司未能就其逾期取得涉案房屋所在3号楼整体产权初始登记（即备案）并非其责任进行举证，故其逾期“将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”的行为已构成违约。
但是，违约责任既可由双方当事人设定，亦可由双方当事人协商免除。如本判决认定部分所述，张清超、柴丽云与华辰公司又于2012年9月23日签订《房屋结算移交协议书》，该协议书亦系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人亦应恪守履行。该协议书第三条约定，“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”。此约定表明，张清超、柴丽云与华辰公司已就双方所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议所约定的权利义务均已履行完毕的事实予以认可，且就《商品房买卖合同》及其补充协议的履行行为不再存有异议，即使有之，业已放弃，因“双方再无纠纷”。因此，该约定应视为张清超、柴丽云自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利。至此，张清超、柴丽云于诉争合同中的权利已经用尽，其无权再追究华辰公司的违约责任。既无纠纷，何来追责。据此，现张清超、柴丽云再要求华辰公司按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定承担违约责任于法无据，本院不予支持。就此，张清超、柴丽云虽于诉讼中主张其签订该协议书系因“双方对买卖合同项下的付款及交房义务进行确认”，且“该协议书仅系对房款及交房进行确认，对逾期办证并无约定”。但是，如果签订该协议书的原因果真如其所言的话，那么其在签订该协议书时理应持主动态度及谨慎审查之义务，对该协议中的其他非涉及购房款及交房义务的条款理应予以排除，此为其一；其二，在该协议书第三条中已明确约定“双方合同项下权利义务已全部履行完毕，双方再无纠纷”之内容，况且，该条款前半部分亦含有购房款的结算及房屋交付之内容，张清超、柴丽云作为完全民事行为能力人，在签订该协议时不可能忽视该条款。因此，在该协议书已明确约定“双方再无纠纷”的情况下，只能视为张清超、柴丽云自愿放弃了要求华辰公司承担违约责任的权利，故对于张清超、柴丽云的上述主张本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告张清超、柴丽云的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告张清超、柴丽云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郭 怡
审 判 员 曹新建
人民陪审员 林常云
二〇一五年十一月二日
书 记 员 苏 婷