连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2016号原告上海净居天资产管理有限公司，住所地江苏省连云港市新浦区解放东路139号。法定代表人张林，该公司执行董事兼经理。委托代理人刘向阳、张军，江苏苍梧律师事务所律师。被告李华。原告上海净居天资产管理有限公司（以下简称净居天公司）诉被告李华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告净居天公司的委托代理人刘向阳、张军、被告李华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告净居天诉称，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定，由被告承租位于新浦区郁州路90-24号（一层）和90-25（一层）、90-23（二层）共计176.92平方米商铺用以经营美凯雅布艺；租期为三年，自2010年3月31日至2013年3月30日止；租金为每月6458元，押金为两个月租金，先付后租，每两个月支付一次。合同还约定，承租方逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的，应向出租方按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，原告依照约定将商铺交付被告使用，自2011年8月30日开始，被告以各种理由拒绝支付租金，经原告多次催要无果。故请求判令被告支付2011年8月30日至2013年3月30日的商铺租金共计122702元、违约金19374元。被告李华辩称，1、法律规定，拒付租金的诉讼时效为一年，原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；2、因为原告出租的房屋存在房屋漏雨等质量问题，原告出租的房屋未经过消防验收，消防栓漏水的问题被告无法解决，原告也未尽到维修义务，导致被告承租的房屋不能正常使用，且原告承诺给被告做商业宣传也没有施行，被告才不交纳租金，故本案中是原告违约，而不是被告违约；3、原告主张的违约金也过高，应当调减。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，连云港市亿人城建开发有限公司作为江南明珠苑商铺的所有权人，其于2010年1月1日向原告净居天公司出具江南明珠苑商铺委托书，授权原告净居天公司拥有江南明珠苑商铺的租赁权和签约权等权利。原、被告于2011年3月签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：1、原告将位于本市新浦区郁州路90-24号（一层）和90-25（一层）、90-23（二层）共计176.92平方米商铺出租给被告用于经营美凯雅布艺，租期三年，即自2010年3月31日至2013年3月30日止。2、租金、支付方式及其他费用：租金为每月6458元，付款方式为付二押二，先付后租。其中，租金付款为每二个月支付一次，二个月租金作为押金。被告租金支付时间为租金到期前10日，逾期支付租金超过7日或累计二次以上（包括二次）逾期，原告有权终止合同，并没收押金。被告逾期不支付租金或其他应付费用累计超过7日的，应向原告按月租金的3倍支付违约金。3、房屋使用要求和维修责任。（1）租赁期间，被告发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复，原告应在接到被告通知后的3个工作日内进行维修。逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。另外，属于原告维修范围需要进行大修时，若因维修工作对原告的营业损失造成较大和较长时间的影响，甚至导致被告完全无法营业，原告同意在被告受影响期间适当减少或免除被告的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。……合同补充条款还约定，租赁期满或合同提前终止，被告对该房屋的固定装修、改建、增建部分不得拆除，属原告所有。4、解除合同的条件。……有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）原告交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或原告交付的房屋存在缺陷、危及被告安全的。……5、违约责任：……（2）租赁期间，原告不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成被告财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任。……合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将租赁商铺交付被告使用，被告在对房屋进行装潢后将其用于经营美凯雅布艺店，并按约向原告支付了前期租金。2010年11月6日，原、被告达成补充协议，因被告承租的商铺发生漏水情况，原告给予被告增加一个月免租期作为补偿，后被告继续承租此房，并交纳租金至2011年8月30日。还查明，在本案审理期间，原、被告共同到商铺察看现场，商铺天花板、墙体、地面存在水渍痕迹。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的竣工验收备案表、江南明珠苑商铺委托书、《商铺租赁合同》及补充协议、商铺出售材料、收条、维修记录，被告举证的照片等证据在案予以证实，本院予以确认。本院认为，原告接受商铺所有权人的委托，可代表商铺所有权人对外签订商铺租赁合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同的内容不违反我国有关法律、法规的规定，该租赁关系合法有效，依法应受法律保护。被告应按合同约定及时向原告支付商铺租金，拖欠不付，应承担相应的民事法律责任。但因被告承租商铺确实存在漏雨情形，给被告造成了一定的损失，本院酌情减免被告1个月的租金6458元，被告还应向原告支付的租金为116244元（122702元-6458元）。关于违约金，原告还主张依据原、被告双方签订的合同约定，被告还应向原告按月租金的3倍支付违约金共计19374元，被告认为在此基础上的违约金数额仍然较高，要求调减，经查，原告主张的违约金未违反合同约定和法律规定，对被告要求调减违约金的辩解，本院不予支持，对原告要求支付19374元违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，经查，原、被告之间的租赁合同至2013年3月30日到期，原告于2013年4月12日向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，对被告的辩解，本院不予支持。被告还辩称商铺存在漏雨情形，原告未尽到维修义务，且原告承诺给被告做商业宣传也没有施行，应为原告违约，自己不存在违约的情形，但未提供证据证实，故对其辩解，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李华于本判决生效后十日内给付原告上海净居天资产管理有限公司自2011年8月30日起至2013年3月30日的商铺租金共计116244元。二、被告李华于本判决生效后十日内给付原告上海净居天资产管理有限公司违约金19374元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用3140元（原告已预交），由被告李华负担，由被告给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3140元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。审 判 长  梁秀萍代理审判员  郭 敏人民陪审员  王永红二〇一四年一月九日书 记 员  谭锦亭法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行