广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2397号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈彬。
委托代理人：江彬，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：颜新娜。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：翁勺丹。
两被上诉人的共同委托代理人：张永民、桑涛，广东普罗米修律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问有限公司。
委托代理人：朱丹，公司员工。
上诉人陈彬因与被上诉人颜新娜、翁勺丹以及原审第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1077号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、陈彬与颜新娜于2015年4月30日签订了《房产买卖合同》，合同上有颜新娜及陈彬的签名和捺印，合同约定：陈彬将位于深圳市罗湖区新港鸿花园某阁某物业转让给颜新娜，涉案房产无抵押，转让价为325万元；购房定金共计15万元，颜新娜在签订合同当日支付2万元；陈彬从定金中预留5000元作为交房保证金，托管于中联公司；颜新娜采取按揭贷款的形式付款，颜新娜须于2015年7月13日之前预付首期购房款（不包括定金）200万元；房产过户产生的各项税费由颜新娜承担；如陈彬违约，颜新娜有权解除合同并要求陈彬双倍返还定金或要求陈彬支付房产转让价百分之二十的违约金。双方在合同第九条【房产过户手续办理】、第十条【买方逾期付款的违约责任约定】、第十一条【房产交付约定】、第十三条【收款账号约定】、第十四条【合同效力、纠纷解决约定】、第十五条【特别备注】中就合同的各个方面进行了约定，第五条【购房定金约定】除上述载明的部分外为空白。陈彬与颜新娜在签订了《房产买卖合同》后，签订了《合同主体变更确认书》，约定将涉案房产办理过户时，将买方的姓名写为翁勺丹，并以翁勺丹的名义办理按揭贷款申请，并继续履行《房产买卖合同》中的约定义务，由颜新娜承担合同履行的连带保证责任。
二、翁勺丹于2015年4月30日向陈彬支付了定金2万元，于2015年5月21日向陈彬转账支付了2万元，于2015年5月23日向陈彬转账支付了13万元。陈彬主张后两笔款项不是定金，但未提交证据证明。陈彬目前已将翁勺丹支付的上述款项共计17万元全部退还给翁勺丹，并额外支付了2万元。
三、陈彬于2015年5月16日向中联公司发送短信，要求以340万元的价格转让该房产，否则将涉案房产出卖给其他人，后协商不成，将翁勺丹已交纳的费用退还至翁勺丹账户并多支付了2万元。陈彬主张其已于2015年6月底将涉案房产转让给了案外人，转让价格为361万元，颜新娜和翁勺丹对陈彬的上述主张予以确认。
四、颜新娜和翁勺丹主张陈彬应赔偿其买卖涉案房屋的佣金费用8万元，但该笔费用尚未发生。
五、陈彬主张颜新娜和翁勺丹应赔偿其租金损失13000元，并提交了证明、案外人王永的身份证复印件、房屋租赁合同佐证，其中，上述证明载明“总归要搬离，我也就不想等到7月底或8月搬离，刚好有朋友有房可租，我们就6月6日搬家了。”颜新娜和翁勺丹对上述证据的真实性予以确认。
颜新娜和翁勺丹的诉讼请求：1、陈彬支付房产转让价百分之二十的违约金65万元；2、陈彬赔偿买卖房屋的佣金8万元；3、陈彬承担本案的保全费和诉讼费。
陈彬的反诉请求：1、依法确认本案《房产买卖合同》无效；2、颜新娜和翁勺丹返还陈彬多支付的退款2万元；3、颜新娜和翁勺丹赔偿陈彬两个月租金损失13000元；4、本案诉讼费用均由颜新娜和翁勺丹承担。
原审法院认为，颜新娜、翁勺丹与陈彬的争议焦点一为《房产买卖合同》、《合同主体变更确认书》的效力。陈彬主张颜新娜、翁勺丹和中联公司伪造了《房产买卖合同》的签约三日内支付13万元的定金支付条款以及《房产买卖合同》、《合同主体变更确认书》的合同签订日期，因此，上述合同系无效。该院认为，陈彬与颜新娜于2015年4月30日签订了《房产买卖合同》，该份合同除颜新娜和翁勺丹主张的定金支付条款为部分空白外，其他部分均已在实际签订时填写完毕；且两份合同上均有双方的签名和捺印。因此，上述两份合同的效力并不受定金支付条款的部分缺失和落款日期与实际签订日期不同的影响，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因此，陈彬主张《房产买卖合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，该院依法不予支持。
双方的争议焦点二为陈彬是否应向颜新娜和翁勺丹支付违约金65万元。《房产买卖合同》约定，购房定金共计15万元，翁勺丹已依约于2015年4月30日向陈彬支付了定金2万元，其他定金的支付时间双方未达成合意。翁勺丹于2015年5月向陈彬转账支付了15万元，陈彬主张上述款项不是定金，但未提交证据证明，该院对陈彬的该主张不予采信，因此，颜新娜和翁勺丹已于2015年5月完成了定金的给付义务，且不构成违约。陈彬于2015年5月16日向中联公司发送短信，要求以340万元的价格转让该房产，否则将涉案房产出卖给其他人，后协商不成，将翁勺丹已交纳的费用退还至翁勺丹账户并多支付了2万元，并将涉案房产于2015年6月底转让给案外人。该院认为，陈彬的行为已构成根本违约，颜新娜和翁勺丹作为守约方，有权要求陈彬支付违约金，颜新娜和翁勺丹要求陈彬按照合同第十二条约定支付该房地产总价款百分之二十的违约金的诉讼请求，该院认为该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，有违公平原则，陈彬将涉案房产转让给案外人的转让价格为361万元，据此计算出陈彬通过违约获利36万元，该院酌定陈彬赔偿颜新娜和翁勺丹损失36万元。由于陈彬已向翁勺丹支付2万元，因此陈彬还应赔偿颜新娜和翁勺丹34万元。陈彬主张颜新娜和翁勺丹向其退还2万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。
颜新娜和翁勺丹主张陈彬应赔偿其买卖涉案房屋的佣金费用8万元，但该笔费用尚未发生，因此，颜新娜和翁勺丹的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。
陈彬主张颜新娜和翁勺丹应赔偿其租金损失13000元，并提交了证明、案外人王永的身份证复印件、房屋租赁合同佐证，该院认为，陈彬提交的上述证据不能充分证明其主张，因此，陈彬的该项反诉请求缺乏事实依据，该院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决：一、陈彬应在该判决生效之日起十日内向颜新娜和翁勺丹支付违约金34万元；二、驳回颜新娜和翁勺丹的其他诉讼请求；三、驳回陈彬的反诉请求。如果陈彬未在该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件因适用简易程序，收取案件受理费5150元，由颜新娜和翁勺丹负担2750元，由陈彬负担2400元；反诉案件受理费312.50元，由陈彬负担；案件保全费690元，由颜新娜和翁勺丹负担360元，由陈彬负担330元。
陈彬上诉称，一、颜新娜、翁勺丹与中联公司恶意串通，把持着陈彬的合同，肆意伪造、篡改合同内容，掩盖颜新娜和翁勺丹无购买能力的事实，且房屋销售金额明显低于市场价格，严重损害陈彬的合法权益，违反了诚信公平的原则，本案《房产买卖合同》应为无效合同。二、原审判决适用法律错误。1、双方合同约定定金为15万元，翁勺丹实际支付了17万元，原审应当判定由颜新娜和翁勺丹举证证明双方对定金数额进行了变更。2、原审判决认定合同定金支付和签约时间等条款是空白，但又认定合同是双方的真实意思表示，前后自相矛盾。3、退一步讲，假设合同有效，颜新娜和翁勺丹有严重过错，也没有任何损失，且合同履行仅在定金阶段，原审判决错误认定“陈彬违约获利36万元，因此赢得赔偿损失36万元”。请求：1、撤销原审判决第一、三项，改判驳回颜新娜和翁勺丹的全部诉讼请求；2、依法支持陈彬的全部反诉请求；3、一、二审诉讼费由颜新娜和翁勺丹负担。
颜新娜和翁勺丹辩称，陈彬的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
中联公司辩称，中联公司是基于买卖双方的真实意思促成合同的签订，已经尽到中介的义务，请法院依法判决。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。陈彬在二审中提交了一份《房地产估价报告》，用以证明涉案房产在2015年4月30日的评估值为3541480元。颜新娜和翁勺丹的质证意见：该证据不属于新证据。评估价仅仅是参考价，且与成交价相差不大，差价在10%以内。涉案房产在中介挂了一年未成交，证明当时的市场价也就是325万元左右。中联公司的质证意见：对真实性予以确认，但中联公司并非专业的房地产评估机构，无法对房地产进行精准的评估。
本院认为，陈彬在上诉中主张其于2015年4月30日签订涉案《房产买卖合同》时，合同中定金支付时间和合同签订时间是空白的，均系被上诉人和第三人事后串通伪造。根据陈彬与中联公司之间的沟通信息以及陈彬在二审中的陈述，在签订合同时没有明确定金支付时间和合同签订时间，是因为陈彬尚未确定收款帐号，需要等待其开通银行卡并告知中联公司。陈彬未能提交证据证明颜新娜、翁勺丹与中联公司之间存在串通伪造合同的行为。另外，陈彬在二审中确认其在一年前以325万元的价格将涉案房产挂在中介出售，一直没有成交，其在二审中提交的评估报告仅可作为房价参考，故其关于被上诉人与中联公司恶意串通，隐瞒房屋真实价格的主张不能成立。因此，陈彬与颜新娜于2015年4月30日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。
颜新娜和翁勺丹于2015年4月30日向陈彬支付2万元、于2015年5月21日向陈彬支付2万元、于2015年5月23日向陈彬支付13万元，陈彬主张上述款项并非本案《房产买卖合同》中的定金，但未提交证据证明双方存在其他的经济往来关系。关于合同约定定金为15万元，实际支付17万元的问题，颜新娜和翁勺丹对此解释称，合同签订时支付现金2万元，但因银行需要支付定金的银行流水，故后来通过银行转账支付了15万元。本院认为，颜新娜和翁勺丹的该解释比较合理，本院予以采纳。综合以上情况，本院认定颜新娜和翁勺丹依照合同约定向陈彬支付了定金，履行了合同约定的义务。陈彬于2015年6月将涉案房产转让给案外人，已构成根本性违约。依照合同第十二条的约定，陈彬应当支付涉案房产总价款百分之二十即65万元的违约金。原审以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定将违约金调低至36万元，处理妥当，本院对此予以维持。
陈彬上诉要求颜新娜和翁勺丹退还2万元，该款项在违约金中已作扣减，故不应予以退还。陈彬要求颜新娜和翁勺丹支付租金损失13000元的证据不充分，本院不予支持。
综上，陈彬的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6400元，由上诉人陈彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年三月一日
书 记 员 邹俊辉（兼）