四川省宜宾市南溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1503民初1144号
原告：宜宾南溪农村商业银行股份有限公司，住所地：宜宾市南溪区南溪镇长江大道东段208号至228号。
组织机构代码07614718-0。
法定代表人：罗伟，职务：董事长。
委托诉讼代理人：李平扬，宜宾南溪农村商业银行股份有限公司员工。
委托诉讼代理人：肖乾学，宜宾南溪农村商业银行股份有限公司员工。
被告：ＸＸ，男，1981年8月29日出生，汉族，四川省珙县人。
被告：王许（被告ＸＸ之妻），女，1982年12月16日出生，汉族，四川省珙县人。
被告：赵永云，男，1976年10月16日出生，汉族，四川省珙县人。
被告：梁英，女，1979年9月28日出生，汉族，四川省珙县人。
被告：宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区桥柏公寓三号楼13、14、15号门市。
统一社会信用代码：915115036948493316。
法定代表人：陈忠华，职务：总经理。
委托诉讼代理人：李勇，四川民志律师事务所律师。
原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司（以下简称：南溪农商行）与被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英、宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司（以下简称：中盛房产公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告南溪农商行的委托诉讼代理人李平扬、肖乾学，被告中盛房产公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加了诉讼。被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告南溪农商行向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英共同向原告偿还借款2708083.39元及利息（利息以本金2708083.39元为基数，从2014年1月21日起至本金还清之日止，以每年1月1日中国人民银行公布施行的贷款基准利率上浮50%为标准进行计算）；2、判令被告中盛房产公司对借款本息承担连带清偿责任；3、判令原告对被告的抵押房产在拍卖或变卖的价值享有优先受偿权；4、判令本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年8月10日，被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英因购买南溪街道滨江中段中盛.上善水城B9栋x层x号商业用房，缺少资金，向原告下辖的汇丰支行申请商业用房按揭贷款289万元，月利率按照中国人民银行基准利率上浮50%（即在2013年执行月利率8.1875‰），期限十年，采用按月等额本息还款方，定于2023年1月30日前还清贷款本息。被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英用共同购买的前述房产为该笔贷款提供抵押担保，同时中盛公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。2013年1月31日，原告与五被告签订《个人购房担保借款合同》，原告按约定及时履行了全部义务。但被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英自2014年1月21日起便未按约定偿还贷款本息，累计拖欠已超过30期未归还，被告中盛房产公司也未按约履行保证责任。五被告的行为属严重违约行为。原告现起诉至人民法院，请求依法支持原告的上述请求。
被告中盛房产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为本案的借款有抵押物且已办理了抵押登记，故应当在拍卖或变卖抵押物以后不足的部分，才应由其承担清偿责任。
被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年8月10日，被告ＸＸ向原告申请借款289万元用于购买被告中盛房产公司销售的中盛.上善水城B9-x-x号商业用房。2013年1月31日，原告作为贷款人，被告ＸＸ作为借款人，被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英作为抵押人，被告中盛房产公司作为保证人，四方签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款人ＸＸ向原告借款289万元用于购买中盛.上善水城B9-x-x号商业用房；借款期限为120个月即从2013年1月31日起至2023年1月30日止；贷款利率在中国人民银行公布的人民币贷款利率5.4583‰的基础上上浮500‰，执行月利率8.1875‰，借款逾期的罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，借款期限在一年以上的，如遇基准利率调整，则按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行，基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，贷款按日计息，如不能按照本合同的结息日付息，则自次日起计收复利。对还款方式约定为：采用等额本息还款方法还款，还款原则为贷款人有权将还款首先用于偿还贷款垫付的各项费用及实现债权的费用，剩余款项按照先还息后还本原则偿还。对担保方式约定为保证担保和抵押担保，其中对保证担保约定为：保证人提供连带责任保证，无论贷款人对债权是否拥有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人承担保证责任；保证期间为本合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。对抵押担保约定为：抵押人以共同购买的中盛.上善水城B9-x-x号商业用房提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及贷款人为实现债权而发生的费用等；抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。对违约责任约定为：借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用等情形构成违约，如借款人违约，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息，按对应的借款逾期利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。对合同的生效条件约定为：担保条款以外的合同条款的生效条件为双方当事人签字或加盖印章，保证条款为保证人及债权人签字或加盖印章；抵押条款的生效条件为抵押人、债权人签字或加盖印章，及抵押财产须依法登记的已办妥登记。合同签订当日，原告向被告ＸＸ发放贷款289万元。据此，本院依法认定原告与被告ＸＸ成立借款合同关系，原告与被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英成立抵押担保合同关系，原告与被告中盛房产公司成立保证合同关系。
关于抵押财产的情况：2013年1月31日，《个人购房担保借款合同》约定的抵押财产即南溪镇滨江中段中盛.上善水城B区9栋x层x号房屋在宜宾市南溪区房地产管理局进行了预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，被告ＸＸ为预告登记义务人。宜房预南溪县字第x号抵押权预告登记证书载明：本案抵押财产（预购房屋）属ＸＸ与赵永云按份共有，其中赵永云的份额为16.66%。被告ＸＸ与王许是夫妻关系，被告赵永云与梁英是夫妻关系，并且，该四被告均在《个人购房担保借款合同》抵押人处签字捺印，因此，本案抵押财产系由ＸＸ、王许、赵永云、梁英共同提供。另查明，上述抵押财产的产权尚未登记在抵押人ＸＸ、王许、赵永云、梁英名下。
关于被告王许、赵永云、梁英是共同债务人还是保证人：原告主张被告王许、赵永云、梁英除了是抵押人外，还是本案借款的共同债务人，提交了被告王许、赵永云、梁英向原告出具的《共同债务人承诺书》、被告ＸＸ与被告王许的结婚证、被告赵永云与被告梁英的结婚证等为证。《共同债务人承诺书》载明：王许、赵永云、梁英与借款人ＸＸ是共同购买中盛.上善水城B9-x-x号商业用房的共同购房人，属共同债务人，愿意对借款人ＸＸ的贷款289万元承担连带清偿责任，贷款期限为10年，贷款方式为抵押及保证担保，贷款利率依照《个人购房担保借款合同》的约定。经查，被告ＸＸ向原告借款时，与被告王许系夫妻关系，故被告王许系本案借款的共同债务人。虽然被告赵永云、梁英出具的是《共同债务人承诺书》，但在承诺书中承诺其二人对借款人ＸＸ的借款承担连带清偿责任，应当以承诺书中载明的内容即“承担连带清偿责任”为准。综上，本院依法认定被告赵永云、梁英系提供连带责任保证的保证人，被告王许是共同债务人。
关于被告偿还贷款本息的情况：原告主张被告已偿还借款本金181916.61元，并结清利息至2014年1月20日，提交了《ＸＸ还本（金）明细》和《ＸＸ还息明细》两个明细表予以证实。经审，该两份明细表载明：原告对被告ＸＸ的还款账户扣划款项时，首先将扣划的款项用于偿还借款利息，再偿还借款本金；2013年2月至2014年6月期间，原告从ＸＸ的银行账户扣划了借款本金181916.61元；2013年2月至2014年9月期间，原告从ＸＸ的银行账户扣划了借款利息366566.53元。并且，《ＸＸ还息明细》表载明，因ＸＸ的银行账户存款不足，原告对被告之前逾期的利息在之后的扣款中予以补扣。因原告未能明确说明被告每月需支付的利息（含逾期罚息、复利）的具体金额，而根据《ＸＸ还息明细》表中，原告每月扣划或补扣的借款利息2万余元，则被告ＸＸ已结清利息至2014年5月，因每月20日为结息日期，则被告已结清利息至2014年5月20日。并且，对2014年5月21日之后的利息，被告还支付了754.97元。综上，本院依法认定被告已偿还本金181916.61元，尚欠借款本金2708083.39元，已结清利息至2014年5月20日，且对2014年5月20日之后利息已支付了754.97元。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》、《共同债务人承诺书》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且各方当事人均签字或加盖印章，抵押财产已办理了抵押权预告登记，故当事人之间成立的借款合同、抵押担保合同、保证合同均已生效，当事人应当按照合同约定全面履行自已的义务。被告ＸＸ向原告借款后，未按约定偿还贷款本息，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告偿还全部借款本息，因此，本院对原告要求被告偿还借款本金2708083.39元的诉讼请求依法予以支持。因被告已支付利息至2014年5月20日，应当从2014年5月21日起开始计算利息。原告主张的利息标准不违反合同约定，本院依法予以支持。但应当扣除被告已支付的2014年5月21日之后的利息754.97元。被告王许系本案借款的共同债务人，应当承担共同还款责任。
关于原告对抵押财产是否享有优先受偿权的问题：根据《中华人民共和国物权法》（以下简称：物权法）第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押财产抵押权的设立应当进行登记并自登记时正式设立。根据已查明事实，本案抵押财产办理了抵押权预告登记，根据物权法第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对抵押房屋办理抵押权登记的债权请求权，而不享有抵押房屋的抵押权，故不能就本案抵押财产享有优先受偿的权利。
关于抵押担保人如何承担担保责任：原告与抵押担保人在合同中约定，抵押担保人承担担保责任的财产范围是预购的中盛.上善水城B9-x-x号商业用房，担保的债权范围也是明确的，在未取得产权证书的情况下，抵押担保人实际是以对预购房屋享有的债权提供担保。虽然本案并未进行抵押权登记，尚未设立抵押权，但已进行了抵押权预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，未进行抵押权登记，并没有造成担保人不能以预购房屋承担担保责任的情形。因此，抵押担保人应以合同约定的抵押财产承担担保责任，即在债务人不履行债务的情况下，抵押担保人应以购买的中盛.上善水城B9-x-x号商业用房清偿债务。
关于保证人中盛房产公司、赵永云、梁英如何承担保证责任：
物权法第一百七十六条规定：“被告担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”本案中，中盛房产公司为借款提供连带责任担保，合同明确约定：不论该借款是否有其他担保，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，保证人均不能减免保证责任，债权人可直接要求保证人承担保证责任，保证人不提出任何异议。本案系由债务人自己提供物的担保，但中盛房产公司仍应按照合同约定对全部借款本息承担连带清偿责任。对于被告赵永云、梁英，二人承诺对借款本息承担连带清偿责任，原告与被告赵永云、梁英并未对物的担保与人的担保的履行顺序作出约定，本案物的担保也由债务人和保证人共同提供，也应视为由债务人提供了物的担保，应当适用上述法律条款中“没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，赵永云、梁英作为保证人应当在原告先就物的担保实现债权后，对物的担保尚不能清偿部分再承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条和《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ、王许于本判决生效之日起十日内共同向原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司偿还借款本金2708083.39元及利息（利息的计算方法为：以本金2708083.39元为基数，从2014年5月21日起至本判决确定的本金给付之日止，以每年1月1日中国人民银行公布施行的人民币贷款基准利率上浮50%为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。并在计算出的利息中扣减被告已支付的2014年5月21日之后的利息754.97元）；
二、如被告ＸＸ、王许未能清偿本判决第一判项确定的借款本息，则原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司有权就被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英的抵押财产宜宾市南溪区中盛.上善水城B9-x-x号商业用房实现债权；
三、对本判决第一判项确定的借款本息，在原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司先就本案抵押财产宜宾市南溪区中盛.上善水城B9-x-x号商业用房依法实现债权后，仍不能清偿的部分由被告赵永云、梁英承担连带清偿责任;
四、被告宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司对本判决第一判决确定的借款本息承担连带清偿责任;
五、驳回原告宜宾南溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28464元，依法减半收取14232元，由被告ＸＸ、王许、赵永云、梁英、宜宾市南溪区中盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 王永康
二〇一六年十月三十一日
书记员 李秀英