沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01658号
上诉人（原审被告）：于福泉，男，1969年12月7日出生，汉族。住址：黑龙家省五常市。
委托代理人：何国伟，男，1974年8月12日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：沈阳大东国有资产经营有限公司。住所地：沈阳市大东区津桥路**号。
法定代表人：李军，董事长。
委托代理人：兰景新，系辽宁冠越律师事务�律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳强盛兄弟网络科技有限公司。住所地：沈阳市沈河区长青街**号甲。
法定代表人：杨国胜，总经理。
上诉人于福泉因与被上诉人沈阳大东国有资产经营有限公司（以下简称大东国有资产经营公司）、沈阳强盛兄弟网络科技有限公司（以下简称强盛兄弟网络科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民（二）初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，现已审理终结。
原告诉称：被告兄弟网络公司在原告不知情的情况下，擅自将该房屋出租给被告于福泉经营五常大米，经原告多次催告二被告腾房，但二被告至今仍然占用房屋。故�告请求法院依法判令：1、被告腾退占用原告的房屋（位于沈阳市大东区大东路132号，出租面积110平方米）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告兄弟网络公司辩称：原告与答辩人口头达成租赁协议，将涉案房屋租赁给答辩人使用，并非是原告不知情的情况下答辩人擅自使用涉案房屋。答辩人并未擅自将房屋租赁给陈岚屏、于福泉、于福泉和林其龙四人。上述四人是答辩人公司的合作单位，分别是电子商务销售平台的展示厅业主，答辩人公司只收取了上述四人的订金，实际是合法保证金。另外，因原告迟迟不与答辩人签订房屋租赁合同，答辩人也不可能对外出租涉案房屋。同时，答辩人在上述四人入住涉案房屋之前均已经向原告和科技办报备，原告和科技办均明知上述事实，科技办还到上述四人处协商过供暖改造、缴纳电费等事宜。原告曾承诺给答辩人予以装修经济补偿，并且对装修部分予以登记并委托专业评估机构进行评定，后原告无故反悔，不再提及补偿事宜，并强令答辩人腾退房屋。答辩人同意腾退房屋，但答辩人要求原告给予装修经济补偿。综上所述，答辩人是大东区政府科技兴区招商引资的扶持项目，原告与答辩人口头达成租赁协议将涉案房屋租赁给答辩人使用，答辩人未擅自使用或对外出租涉案房屋，原告无故要求答辩人腾退涉案房屋，应给予答辩人装修经济补偿。
被告于福泉辩称：不同意腾退房屋，我方是合法授权之后使用的房屋，要求原告赔偿装修损失及经济损失，要求被告兄弟网络公司返还3000元。
原审法院审理查明：2011年5月20日，沈阳小商品大世界有限公司与原告签订房屋买卖合同，约定将位于沈阳市大东区大东路132号1门网点出卖与原告，建筑面积为2667.92平方米，总�额为17608272元。2011年12月23日，开具了房屋发票。现双方并未办理房屋过户手续。
2012年11月2日，原告与沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室（乙方）、沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司（丙方）签订了授权协议书，约定原告将所有权房屋位于沈阳市大东区大东路132号1门、2门、134号1门、2门、3门、4门，交给乙方使用。乙方负责上述房屋的管理、项目招商、督导丙方的工作。丙方负责上述房屋的对外出租、物业管理。
2013年，沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司（甲方）与被告兄弟网络公司签订了房屋租赁合同，约定甲方将位于沈阳市大东路134号1门三层，建筑面积为598.38平方米房屋出租与被告，租期从2013年3月15日至2016年3月14日止。
2014年1月10日，沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室向被告发出通知，内容为因区政府�该处房产退还给沈阳小商品大世界有限公司，建议贵公司暂缓招商和房屋装修等工作，以避免造成不必要的损失。2014年7月18日，沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司向被告发出了搬迁通知，内容为：根据大东区政府2014年天龙家园位置的整体规划，经区政府领导研究决定，贵公司一楼部分（地址：大东区大东路132号1门门市），请于一周内制定好搬迁计划并于本月底搬迁完毕。
本案涉诉房屋经营人为被告于福泉，经营面积为110平方米。2013年12月20日，被告于福泉向被告兄弟网络公司交纳3000元，收款事由为房屋租金订金，年租金5万，租期5年。
原审法院认为，位于大东区大东路132号1门门市原产权人为沈阳市小商品大世界有限公司，后该公司将房屋出卖与原告，虽然现未办理产权过户手续，但原告已将房款交付给该公司，原告享有将房屋对外出租�权利。原告与被告兄弟网络公司就本案诉争房屋出租并未形成书面材料，但是从被告兄弟网络公司举证的证据可以确认，原告对于被告兄弟网络公司使用房屋的事实是明知的。故双方形成了不定期的租赁合同关系，双方均可随时解除合同。现原告要求二被告腾房，其理由正当，应当予以支持。关于被告兄弟网络公司提出要求原告对装修予以补偿的请求，因被告未提出装修费用的相关证据，且在本诉中原告只要求被告腾退房屋，而被告并未提出反诉，故对被告兄弟网络公司提出的装修费用补偿的主张不予审理。关于被告于福泉提出要求原告赔偿装修损失及经济损失的主张。被告兄弟网络公司主张其与于福泉为合作关系，但收取订金的收据上写明为租赁关系。无论是合作亦或是租赁关系，根据合同相对性原则，于福泉均应向被告兄弟网络公司主张权利，原告与被告于福泉并无合同关系，被告于福泉要求原告承担其损失的请求不能成立，故对被告于福泉的抗辩不予支持。关于被告于福泉要求被告兄弟网络公司返还3000元的主张，可另行主张权利，不在本案的审理范围内。
原审法院判决：一、被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司与被告于福泉于本判决发生法律效力后30日内腾出位于沈阳市大东区大东路132号1门，面积为110平方米的房屋并交付原告沈阳大东国有资产经营有限公司；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费9300元，由被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司负担。
宣判后，于福泉不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人大东国有资产经营公司的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审判决诉讼主体错误，事实不清，程序违法，故意偏袒被上诉人�一、原告主体错误。被上诉人大东国有资产经营公司不是房屋所有权人，没有提供证据证明其是合法使用权人，无权提起本案诉讼。被告主体错误。上诉人从未与被上诉人形成过合同关系，也从未使用涉案房屋。案外人于雪被被上诉人招商而来，使用涉案房屋开设诊所，主体为个体工商户，本案适格被告是案外人于雪或个体工商户。二、涉案房屋属于政府招商项目用房，二被上诉人之间并非房屋租赁关系，而是委托招商关系。上诉人与被上诉人强盛兄弟网络科技公司之间并非简单的房屋租赁关系，上诉人是被被上诉人强盛兄弟网络科技公司招商到涉案房屋，进而进行大量投资行为，一审法院认定为房屋租赁合同关系，与事实情况不符。三、被上诉人大东国有资产经营公司委托被上诉人强盛兄弟网络科技公司招商，上诉人在此期间被被上诉人强盛兄弟网络科技公司�商到涉案房屋。从多个同类案件的庭审以及多方举证情况来看，上诉人完全有理由相信被上诉人大东国有资产经营公司对于被上诉人强盛兄弟网络科技公司的招商行为是明知的，招商人实际是代表大东区政府的被上诉人大东国有资产经营公司，而非被上诉人强盛兄弟网络科技公司，况且被上诉人强盛兄弟网络科技公司将上诉人招商来时，向上诉人出具了由被上诉人出具的授权委托书，委托其进行招商行为。因此，被上诉人强盛兄弟网络科技公司的行为符合表见代理的情形，行为后果应由被上诉人大东国有资产经营公司承担。四、被上诉人大东国有资产经营公司代表一级政府，一审法院将政府招商行为简单认定为房屋租赁关系，对被招商人的损失于不顾，偏袒被上诉人大东国有资产经营公司。
被上诉人大东国有资产经营公司答辩称：原审法院判决正确，请�维持原判。
被上诉人强盛兄弟网络科技公司未到庭答辩。
经本院审理查明：原审法院审理查明的事实属实。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》、发票、完税证明、授权协议书、情况说明、承诺书、房屋租赁合同、通知、照片、洽谈笔录等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗附卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为上诉人于福泉应否将涉案房屋腾退给被上诉人大东国有资产经营公司。
一、关于涉案房屋的权利人以及本案诉讼主体的问题。
虽然被上诉人大东国有资产经营公司并未取得涉案房屋的产权证，但是根据被上诉人大东国有资产经营公司提交的房屋买卖合同及发票、完税证明，能够证明其与产权人“沈阳小商品大世界有限公司”之间形成了房屋买卖合同关系，被上诉人大东国有资产经营公司据此取得了对涉案房屋的使用、收益等项权利，产权人亦出具情况说明予以确认。根据被上诉人大东国有资产经营公司与“沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室”、“沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司”签订的《授权协议书》，被上诉人大东国有资产经营公司将涉案房屋的使用权转交给“沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室”，由“沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室”全权负责房屋的管理，项目招商，督导““沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司”的工作，被上诉人大东国有资产经营公司和“沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室”授权“沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司”负责房屋的对外出租和物业管理。故此，被上诉人强盛兄弟网络科技公司才能从“沈阳市大东区科技企业孵化器有限公�”处取得涉案房屋的使用权，上诉人于福泉也才能依据其与被上诉人强盛兄弟网络科技公司之间的合同关系在涉案房屋从事经营。因此，在上诉人于福泉不能举证证明存在其他合法权利人的情况下，仅以被上诉人大东国有资产经营公司不是涉案房屋登记的产权人，并不能否定被上诉人大东国有资产经营公司是涉案房屋的合法权利人，上诉人于福泉的此项上诉主张不能成立。
二、关于上诉人于福泉是否应当腾退涉案房屋的问题。由于被上诉人强盛兄弟网络科技公司与被上诉人大东国有资产经营公司或者“沈阳市大东区科技产业开发建设管理办公室”、“沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司”就涉案房屋的使用没有签订合同。上诉人于福泉与被上诉人强盛兄弟网络科技公司之间并未签订合同约定双方之间的关系，以及涉案房屋的经营使用期限。即使原告大东国有资产经营公司对于被上诉人强盛兄弟网络科技公司将涉案房屋对外招商是知情的，被上诉人大东国有资产经营公司作为涉案房屋的权利人，也有权随时要求被上诉人强盛兄弟网络科技公司和上诉人于福泉腾退涉案房屋。一审判决上诉人于福泉腾退涉案房屋，并无不当，应予维持。
三、关于上诉人于福泉要求赔偿装修及经济损失的问题。首先，上诉人于福泉的主张已经构成了独立的诉请，应当提出相应的诉讼请求。其次，根据上诉人于福泉和被上诉人强盛兄弟网络科技公司对于招商过程的陈述，上诉人于福泉是被上诉人强盛兄弟网络科技公司招商而来的。上诉人于福泉主张被上诉人大东国有资产经营公司委托被上诉人强盛兄弟网络科技公司对外招商，现有证据不能证明。本案原告是被上诉人大东国有资产经营公司，故无论上诉人于福泉和被上诉人强�兄弟网络科技公司之间是合作关系还是租赁关系，根据合同相对性原则，上诉人于福泉均应向被上诉人强盛兄弟网络科技公司另行主张权利，本案不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人于福泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 那 卓
审 判 员 周海鹏
代理审判员 史舒畅
二〇一五年八月四日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。