河北省张家口市桥东区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀0702民初761号
原告:王型，男，1930年11月9日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：王志刚（系原告之子），1959年5月18日出生，汉族，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：何健，北京华和律师事务所律师。
被告：李占元，男，1960年7月6日出生，汉族，现住张家口崇礼区。
委托诉讼代理人：郑万录，河北鼎诺律师事务所律师。
原告王型与被告李占元农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王型的委托诉讼代理人何健、被告李占元及其委托诉讼代理人郑万录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王型向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2002年3月17日签订的《协议书》无效。2、判令被告将涉诉房屋和宅基地腾退并返还原告。3、判令被告将涉诉宅院的宅基地使用证归还原告。事实和理由：涉诉房屋位于张家口市桥东区，宅基地使用权人为原告王型。2002年3月17日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定将涉诉宅基地和房屋售予被告，房屋总价9000元整。协议签订后，原告将涉诉宅基地和房屋交付，并交付集体土地建设用地使用证原件。农村宅基地属于农村集体经济组织所有，农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。被告在购买涉诉房屋时并非口里东窑子村集体经济组织成员，无权享有该集体经济组织的宅基地使用权，《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，应属无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，涉诉房屋所在宅基地使用权人即原告诉至房屋所在地法院，请求贵院判如所请。
李占元辩称，请驳回原告的诉讼请求，2002年3月17日原被告在双方自愿的情况下签订房屋买卖协议，双方当事人均履行了合同义务，合同签订后双方当事人相安无事，被告买房后对涉诉房屋进行修缮，原告将契证和农村土地使用权证给了被告，原告视为对自己权利的放弃，同时被告认为双方签订房屋买卖协议并没有违反法律的强制规定，合法有效。被告也是农村居民，原告的起诉违反诚实信用原则。综上所述，被告认为原告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。
原告向法院提交的证据有：1.村民宅基地登记表一份，复印于村委会，拟证明原告是本案诉争宅基地的权利人。2.2002年3月17日《房屋买卖协议》，证明买卖协议违反了法律规定，应属于无效合同。被告的质证意见为：证据1是复印件，要求出示原件。证据2无异议。本院的认证意见为：对证据的真实性予以认定。
被告向法院提交的证据有：1.2002年3月17日原被告签订的买卖协议书原件一份，证明原被告存在房屋买卖协议，原告自愿将涉诉房屋出卖给被告。2.乙方房屋（宅基地情况表）原件一份，证明被告是涉诉房屋的房主。3.建筑契约原件一份和集体土地使用权证原件一份，证明原告是适格的出卖人。4.桥东区政府与口里东窑子村签订协议须知一份，证明被告有签订拆迁补偿协议的资格。5.口里东窑子村棚改签约顺序号原件一份，证明被告是适格的签约人。6.被告户口本原件及复印件，证明被告是农村户口。原告的质证意见为：对证据1真实性认可，因被告不是涉诉宅基地所在地的村民，依据相关法律规定应属于无效合同。对证据2的合法性和证明目的不予认可，我们认为桥东区政府明知房屋登记在王型的名下，在房主一栏登记李占元的名字，是区政府违法行政的证据。根据我国物权法相关规定，不动产的归属以登记为准，因此该份情况表的记载无法改变本案涉诉宅基地的物权。证据3可以看出其权利人均为原告，原告才是涉案房屋的宅基地权利人。对证据4、5不认可。对证据6真实性认可，被告户口在崇礼区，被告并非涉诉宅基地所在地的村民，无法享有本案诉争宅基地的使用权。本院的认证意见为：对证据的真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下：原告王型为张东宅集用（2006）第00905号和00906号集体土地的登记使用权人，该土地位张家口市桥东区村。2002年3月17日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定将涉诉宅基地和地上正房三间半、南房两间出售给被告李占元，房屋总价9000元整，房款一次付清，从付清之日起产权归李占元所有，王型一概不负任何责任。协议签订后，被告向原告交付9000元购房款，原告将诉争不动产、建筑印契和集体土地使用证原件交付被告。被告对房屋和院落进行了修缮，并将两间小南房拆除重盖，在三间半正房的基础上加盖一间。2017年6月8日，桥东区政府房屋征收办公室公布了对包括诉争宅基地在内的土地的征收决定，但针对涉诉房屋尚未签订征收补偿协议。双方当事人对上述事实无异议，本院予以确认。
本院认为，根据《全国第八次民事案件审判工作会议纪要》的精神，宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区。在试点地区即为有效。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同则应认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息以及请求赔偿翻建或者改建成本等，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。尤其是在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。本案涉案房屋的转让，在合同成立时，系集体所有土地宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，被告并张家口市桥东区村村民，原告将房屋转让给非本集体经济组织成员的李占元，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该转让协议无效。当事人双方因无效合同取得的财产应当予以返还，并应按照相应的过错程度对导致的损失各自承担相应的过错责任。原告明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外的成员仍进行转让，被告亦明知是农村宅基地上的房屋却愿意购买，双方均存在过错。原告在转让房屋时，应当认为是对房屋所有权的主动让与和对宅基地使用权的自愿放弃。双方转让行为完成已逾十六载，涉案房屋在即将被征收、拆迁产生巨大利益时，原告才以违反法律规定为由主动主张合同无效，从道义、情感角度而言，属于典型的违反诚实信用原则的行为，原告从起初的转让到最终的毁约存在较大过错，应当返还所得购房款并应赔偿对方大部分的相应损失。近年来，随着城镇化进程的加速，城市近郊的土地持续增值，涉及房屋买卖、宅基地转让纠纷迅猛增长。虽然《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，但仅以此规定简单机械地处理，不仅会让失信的行为人获得法外利益，也不利于在社会上弘扬“诚实守信”的道德准则。诚实信用不仅是人们在社会经济活动中的基本原则，也是社会主义核心价值观的重要内容，更是民法的一项基本原则，它要求民事主体在民事活动中要恪守诺言、诚信不欺，不因追逐一己私利而损害社会或他人利益，这是以道德规范为基本内容的法律原则。因此，各地法院在处理此类纠纷时，已有大量的判例在坚持法律规定的前提下，引入传统道德、善良风俗以及与之相适应的法律原则性规范，实现法、理、情在司法判决中的有机融合。这种判例，已被最高人民法院确定为指导性判例。如上海市高级人民法院作出了：对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右……的规范性规定。在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信当事人承担应得的法律制裁，才能有效地平衡双方的利益，有助于培养社会公众的诚信观念。因此，本案中当事人间的买卖合同虽因违反法律的强制性、禁止性的规范而无效，但应综合考量纠纷产生的原因以及双方当事人的过错程度，妥善适用法律的诚实信用和公平公正原则处理。双方对合同的无效以及纠纷产生的原因均有过错，应当各自承担相应的过错责任。但在此时返还财产，因交易完成已十六年之久，被告对房屋和院落做了重大修缮甚至重建，重建房屋并非原告所有，原告要求返还房屋实际并非以居住为前提，且涉案房屋已纳入征收范围，对房屋价值和被告为修缮、重建房屋投入的成本进行鉴定亦无意义。虽然涉案土地和房屋已纳入征收范围，但是尚未签订拆迁补偿协议，拆迁安置补偿方案尚未颁布，其区位价值、补偿项目、金额以及奖励等均无法确定，即双方当事人应当承担的损失价值尚不能确定，此时返还也不利于征收、拆迁措施的落实。上述问题需要在具体的征收补偿措施中加以确定，故原告请求返还财产和宅基地使用证的诉讼请求暂不宜支持，需待有关具体的政策出台后由当事人再行协商或另行起诉解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条第（三）项、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十三条之规定判决如下：
一、原告王型与被告李占元签订的房屋买卖协议无效。
二、驳回原告此时要求返还房屋、宅基地和宅基地使用证的诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取计75元，由原告王型负担60元，被告李占元负担15元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审判员 高冠宇
二〇一八年六月二十五日
书记员 景宏伟