南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3368号原告（反诉被告）宗宁，女，汉族，1978年9月11日生。委托代理人崔杰，江苏维世德律师事务所律师。被告（反诉原告）谢孝荣，男，汉族，1960年6月16日生。委托代理人尤金福，江苏天茂律师事务所律师。第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地本市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人史立斌，总经理。委托代理人朱军，江苏三法律师事务所律师。原告（反诉被告）宗宁与被告（反诉原告）谢孝荣及第三人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗宁的委托代理人崔杰，被告（反诉原告）谢孝荣及其委托代理人尤金福，第三人我爱我家公司的委托代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宗宁诉称，2015年12月6日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告谢孝荣将本市鼓楼区XX街55号三单元602室房屋出售给原告宗宁，房屋出售价格为167万元，支付方式为现金和贷款等等。上述合同签订后，原告按约向被告支付了定金及首付款合计49万元。2016年2月，原、被告双方前往房产交易中心办理产权交易过户手续，后被告谢孝荣拒不配合办理出件手续，导致合同无法继续履行，故原告宗宁诉至法院，请求判令被告谢孝荣继续履行房屋买卖合同，配合原告宗宁领取涉案房屋所有权证。被告谢孝荣辩称，一、被告谢孝荣已协助原告宗宁办理了房屋权属变更登记及交件手续，后由于原告宗宁配偶信用存在问题，原告宗宁伪造了离婚证及离婚协议骗取贷款，被告谢孝荣知晓后已向相关银行举报，银行已撤销了原告宗宁的贷款审批；二、根据原、被告双方合同约定，贷款不能放款时，应在三日内补齐，否则被告谢孝荣有权解除合同。由于原告宗宁未在三日内补齐贷款差价，故被告谢孝荣有权解除合同。综上，请求驳回原告宗宁的诉讼请求。反诉原告谢孝荣诉称，2015年12月6日，反诉原、被告及第三人签订《南京市存量房交易合同》，约定反诉原告谢孝荣将本市鼓楼区XX街55号三单元602室房屋出售给反诉被告宗宁，房屋出售价格为167万元，付款方式为现金和贷款，若银行不能或不能足额向反诉被告贷款，反诉被告应在银行不能或不能足额贷款通知后3日内以现金补足差额，反诉被告不能按时足额补足差额，反诉原告有权解除合同，反诉被告应向反诉原告承担5万元违约金等等。上述合同签订后，反诉被告支付反诉原告定金及首付款合计49万元，双方到房产部门办理了过户交件手续。但反诉原告事后发现因反诉被告配偶林凯信用不好，反诉被告伪造了离婚证及离婚协议骗取银行贷款，反诉原告已向相关银行举报，银行已于2016年3月撤销了反诉被告的贷款审批，反诉被告未按约在3日内以现金方式支付反诉原告购房款116万元，根据合同约定反诉原告有权解除合同，故诉至法院，请求判令：1、解除反诉原、被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》及《南京市存量房买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金5万元。反诉被告宗宁辩称，首先，伪造离婚证及离婚协议并非反诉被告宗宁本人所为，反诉被告已将贷款事宜全部委托给担保公司，反诉被告宗宁个人未伪造过离婚证及离婚协议，且伪造证件与本案并非同一法律关系，不影响民事合同的履行；其次，反诉被告有能力支付剩余购房款，反诉被告虽无法向邮储银行贷款，但可以向其他银行进行贷款，即使无法贷款，反诉被告也有能力以现金方式支付购房余款，只要反诉原告配合反诉被告领取房屋所有权证，反诉被告即可支付购房余款，不存在合同无法继续履行的问题；再次，反诉原告对合同解除条件理解错误，合同约定反诉原告在反诉被告不能贷款时，反诉被告以现金解交监管账户，无法以现金方式补足的情况下，反诉原告才享有合同解除权，而在实际履行中，双方并未约定资金监管账户，反诉原告在贷款未审批情况下即要求解除合同，不符合合同约定的解除条件。综上，反诉被告不存在违约行为，应驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人我爱我家公司述称，首先，《南京市存量房交易合同》在《南京市存量房买卖合同》之后签订，合法有效，并已登记备案，应当继续履行，原、被告双方已由网签流程转为非网签流程；其次，贷款仅是支付手段，如原告宗宁以现金方式支付，合同仍可继续履行；再次，贷款中存在的涉嫌违法犯罪行为，正在侦查阶段，该行为与本案民事行为无关，当事人的民事权益应受保护。综上，请求法院依法判决继续履行合同。经审理查明，本市鼓楼区XX街55号三单元602室房屋（建筑面积55.24平方米，以下简称涉案房屋）原登记的房屋所有权人系谢孝荣。2015年12月6日，谢孝荣（甲方、卖方）、宗宁（乙方、买方）及我爱我家公司（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房交易合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为167万元，其中含定金5万元，尾款2万元；2016年1月15日前将首付款44万元解交监管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为116万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2015年12月15日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户；乙方办理商业贷款，承诺本人（含配偶）在全国范围内有一次商贷和一次组合贷款记录，已结清，信用良好，如有不实，相关责任自负；甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的，甲乙双方解除合同，乙方承担违约金5万元；甲、乙双方约定此房实际送件时间为乙方银行贷款审核通过后三个工作日内；甲乙双方约定送件当日如甲方能提供首付款免监管材料，则首付款由乙方直接支付给甲方等等。当日，谢孝荣（甲方、卖方）与宗宁（乙方、买方）再次签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为167万元，付款方式为现金加贷款，乙方无法以现金方式补足贷款资金不足部分的，甲乙双方同意解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请，合同条款继续沿用网签合同，内容无修改，本合同只做更改过户方式使用等等。后宗宁支付谢孝荣定金5万元。2016年1月10日，宗宁向中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行（以下简称邮储银行南京分行）申请个人二手住房贷款116万元，邮储银行南京分行于2016年1月29日通过审批。2016年2月2日，谢孝荣（甲方）、宗宁（乙方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》，约定原合同约定甲方于送件前清空涉案房屋的户口，现延期至交房前办理，逾期按100元/天标准赔偿给乙方等等。当日，宗宁支付谢孝荣首付款44万元，双方至房产交易中心办理了房屋权属变更交件手续。另查明，宗宁与林凯现仍系夫妻关系，涉案房屋已于2016年2月16日转移登记至宗宁名下。2016年3月15日，谢孝荣向邮储银行南京分行反映宗宁贷款申请资料中的离婚证及离婚协议系伪造，由于宗宁未在邮储银行南京分行规定时间内提供离婚证原件，邮储银行南京分行以此为由已将此笔贷款退回鑫运通担保公司，目前邮储银行南京分行对该笔贷款处于拒办状态。谢孝荣同时就伪造离婚证向南京市公安局鼓楼分局江东派出所进行了举报，该案尚在侦查阶段。由于宗宁银行贷款审批被撤销，谢孝荣要求解除双方签订的合同，宗宁要求继续履行双方签订的合同，双方据此产生纠纷，故宗宁诉至法院，要求判如所请，谢孝荣在答辩期内提起反诉，要求解除合同并支付违约金。审理中，宗宁同意以全现金方式支付购房款，并将96万元现金暂存至法院账户，同时提供了存款证明。由于双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、南京市存量房交易合同、南京市存量房买卖合同、补充协议、收条、情况说明、个人消费贷款审查审批表、举报材料、证明、房屋登记簿等证据予以证实。本院认为，原告宗宁与被告谢孝荣以及第三人我爱我家公司签订的《南京市存量房交易合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效。原告宗宁与被告谢孝荣签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人在履行合同中为走非网签流程所签，在该份合同中明确约定双方仍按网签合同即《南京市存量房交易合同》内容履行，故原、被告及第三人关于涉案房屋的买卖应以《南京市存量房交易合同》为准，各方当事人应当按照该合同约定全面履行自己的义务。关于合同是否解除问题。原、被告双方在原告宗宁银行贷款审批被撤销后，对合同能否继续履行及合同是否解除产生争议，宗宁要求继续履行合同，并在双方协商无果的情况下诉至法院，在双方争议期间，宗宁未将贷款差额支付谢孝荣，并无不当，不应认定违约。关于伪造证件的行为，公安机关已予以侦查，且与本案系不同法律关系，不影响民事法律关系的认定及履行，故反诉原告谢孝荣据此要求解除合同并支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宗宁已提供证据证明其具备继续履行合同条件，故谢孝荣关于宗宁银行贷款审批已被撤销，无法实现合同目的的意见，本院不予采信。原、被告及第三人签订的《南京市存量房交易合同》具备继续履行合同的条件，谢孝荣作为出卖人在具备出件手续后应配合买受人宗宁领取房屋所有权证等证件，故原告宗宁要求被告谢孝荣继续履行《南京市存量房交易合同》，协助领取涉案房屋所有权证的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以准许。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告宗宁与被告谢孝荣继续履行2015年12月6日签订的关于本市鼓楼区XX街55号三单元602室房屋的《南京市存量房交易合同》，被告谢孝荣于本判决生效之日起十日内协助原告宗宁领取本市鼓楼区XX街55号三单元602室房屋所有权证；二、驳回反诉原告谢孝荣的反诉请求。本诉案件受理费19830元，减半收取9915元，反诉案件受理费10140元，合计20055元，由谢孝荣负担（本诉案件受理费宗宁已预付，谢孝荣于本判决生效之日起十日内给付宗宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱玉梅二〇一六年七月八日见习书记员  杨 艳