江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0682民初2301号原告单小红委托代理人沙炳龙，如皋市磨头法律服务所法律工作者，特别授权。被告南通天友置业有限公司，住所地如皋市搬经镇育贤东路1号，现住所地张家港市开发区紫金路8号（宝电电子有限公司五楼）。法定代表人谢跃洪，总经理。原告单小红与被告南通天友置业有限公司（以下简称天友置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理后，依法由代理审判员唐杨静独任审判，公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，继续公开开庭进行了审理。原告单小红及其特别授权委托代理人沙炳龙，被告天友置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单小红诉称，原被告于2013年3月1日签订《龙游阁》认购协议，约定认购房号B号楼110室，建筑面积49.88㎡，总价款319232元。协议生效签字后，被告收受原告购房款239232元，并口头约定于2013年12月向原告交付协议约定房屋，余款80000元于办理产权证时给付。2013年12月24日，被告向原告交付协议约定的房屋，并向原告收取水开户费2400元。2016年2月由他人传来（2015）皋商初字第0709号民事判决书得知，被告于2012年10月18日与买受人张锡生、陆腊芳签订商品房买卖合同，约定将B号楼110室出售给买受人，合同价款371456.36元。2012年10月21日，买受人张锡生、陆腊芳与中国银行股份有限公司如皋支行签订个人商业用房贷款合同，合同约定张锡生、陆腊芳以其购买的龙游阁B-109、110商业用房作为抵押担保，被告天友置业提供保证，向银行借款35万元。综上，被告故意隐瞒其开发的如皋市磨头镇龙游阁B-110商业用房已经卖给第三人及已经抵押的事实，致使原告无法实现合同目的。因此，现诉至法院请求：1、判令解除原告与被告的商品房买卖合同关系。2、返还原告已交购房款239232元、水开户费2400元。3、给付原告按其已交购房款、水开户费及银行同期同类贷款利率计算自2013年3月1日起至实际返还之日止的已交购房款、水开户费的利息（计算至2014年3月4日利息65413.43元）。4、赔偿原告损失239232元。5、判令被告承担本案的诉讼费用。原告为主张自己的权利，提供证据如下：证据1，原告身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2，南通天友置业有限公司工商登记信息，来源于如皋市市场监督管理局档案室，证明被告的主体资格，2014年8月29日前被告的法定代表人为黄建平。证据3，2014年3月1日原告与被告签订的龙游阁B110室认购协议书，证明该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。证据4，2013年3月1日被告出具给原告的收款收据两张，编号为6825182、6825181，证明被告公司按照约定收取了原告关于B110商品房购房款的事实。证据5，2013年12月24日被告出具给原告的关于B110水开户费收据，证明被告已于2013年12月24日向原告交付认购协议约定的房屋及收据水开户费2400元的事实。证据6，2013年12月24日如皋市磨头自来水有限公司水费收费，用户名为单小红的智能购水卡，用户名为B110的电能表使用卡，证明被告已于2013年12月份向原告交付约定房屋B110的事实。证据3至证据6，证明原告与被告之间的商品房买卖合同关系依法成立。证据7，2016年3月4日原告向法院申请调取的（2015）皋商初字第0709号民事判决书以及调取被告开发的龙游阁B110室网签材料。证据8，2012年10月18日第三人张锡生、陆腊芳与被告签订的商品房买卖合同，合同编号为LYG-124号，证明被告已于2012年10月18日将龙游阁B栋110室商业用房销售给第三人，被告在向原告销售B栋110室时故意隐瞒了其开发的龙游阁B110商业用房已经卖给第三人的事实。证据9，如皋市人民法院（2015）皋商初字第0709号民事判决书，证明被告为第三人张锡生夫妻购买龙游阁B109、110商业用房，向中国银行股份有限公司如皋支行提供贷款35万元的抵押担保。2012年10月21日银行与第三人及被告签订了个人商业用房贷款合同，含抵押物清单。银行与第三人签订了个人贷款抵押合同，2012年10月31日银行与被告及第三人就B109、110商业用房进行了预告商品房抵押权登记，办理了房屋预告登记证明（登记证明的字号为皋房预字第15054号），债权数额为35万元，2012年10月1日银行依约向第三人发放贷款的事实。被告在向原告销售B110商业用房时故意隐瞒了B110商业用房已销售给第三人及已抵押贷款的事实。由于被告对B110商业用房实施了一房二卖等违约行为，致原告无法实现取得B110商业用房所有权的合同目的。被告天友置业未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据。经审理查明，2013年3月1日，原告单小红与被告天友置业签订《龙游阁》认购协议书一份，约定原告向被告购买位于如皋市磨头镇卓吾南路16号《龙游阁》B号楼110室，建筑面积49.88㎡，总价319232元。该认购协议书甲方落款处加盖南通天友置业有限公司印章；买受人处由原告单小红签字确认。2013年3月1日合同签订后，原告支付了部分房款239232元。2013年12月24日，被告向原告交付认购协议中所约定的房屋，并向原告收取水开户费2400元。另查明，（2015）皋商民初字0709号民事判决书中查明2012年10月21日，张锡生、陆腊芳向中国银行股份有限公司如皋支行申请贷款35万用于购买如皋市磨头镇龙游阁B-109、110商业用房，天友置业为该借款提供阶段性连带责任保证。以上事实，有当事人当庭陈述及相应证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2013年3月1日所签订的《龙游阁》认购协议书不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，故协议合法有效。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：合同标的房屋的状况、单价、总价、货款支付方式、时间及交房时间、面积短少的处理、违约责任等内容。本案中，原被告之间签订的合同名称为《龙游阁》认购协议书，在该协议书中仅简单的约定了房号、面积、总价款等，并不具备商品房买卖合同的主要内容，且该协议书第一条甲乙双方关于签约流程说明第二项约定：本认购协议书签订后，乙方即买方应于本协议签订之日起一周内，携带本人身份证及首付款前来龙游阁售楼处办理签订《商品房买卖合同》手续，该定金自动抵转为房屋购房款。故，《龙游湖》认购协议书应为商品房预售协议。原被告双方在该认购协议书中约定案涉房屋总价款319232元，2013年3月1日原告支付了部分房款239232元，2013年12月24日，被告向原告交付认购协议中所约定的房屋，并向原告收取水开户费2400元。原被告之间在认购协议书签订后的一周内，虽然没有按约签订书面的商品房买卖合同，但是原告已经按约支付了大部分房款，被告也已经向原告实际交付房屋并收取水开户费2400元，故自被告交付房屋之日即2013年12月24日原被告之间事实上形成了商品房买卖合同关系。（2015）皋商民初字0709号民事判决书中查明，被告天友置业已经在2012年将案涉房屋出卖给张锡生、陆腊芳，2012年10月21日，张锡生、陆腊芳向中国银行股份有限公司如皋支行申请贷款35万用于购买如皋市磨头镇龙游阁B-109、110商业用房，被告天友置业为该借款提供阶段性连带责任保证。被告天友置业将案涉房屋一房二卖的行为，致使原被告之间所形成的商品房买卖合同的合同目的不能实现，符合合同的法定解除要件，现原告诉至法院要求解除原被告之间的商品房买卖合同关系，返还购房款239232元，水开户费2400元，本院予以支持。因被告天友置业一房二卖，导致原被告之间的商品房买卖合同解除，考虑到被告的过错、原告的实际损失，本院认可被告须向原告支付自2013年3月1日起以购房款239232元为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算至被告实际给付之日止的利息。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告故意隐瞒案涉房屋已经出卖给第三人，导致原被告之间的商品房买卖合同解除，但鉴于被告公司目前的经济状况、债务承受能力，本院酌情认可被告应赔偿原告损失80000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条，《最高人民法院》第五条、第九条，《最高人民法院》第三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、解除原告单小红与被告南通天友置业有限公司的商品房买卖合同。二、被告南通天友置业有限公司于本判决生效后立即返还原告单小红购房款239232元，水开户费2400元，共计241632元。三、被告南通天友置业有限公司于本判决生效后立即给付原告单小红以239232元为本金，自2013年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算至被告实际给付之日止的利息。四、被告南通天友置业有限公司于本判决生效后赔偿原告单小红损失80000元。五、驳回原告单小红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，由被告南通天友置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）预交上诉案件受理费9260元。审 判 长  姚建华代理审判员  唐杨静人民陪审员  单祝友二〇一六年七月二十八日书 记 员  李菲菲