河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0105民初3736号
原告龙转，女，1944年7月4日出生，汉族，原住河南省新密市，现住郑州市金水区郑汴路***号英协花园园中苑*号楼**单元***号（以下简称园中苑3号楼102号房屋）。
委托代理人曹智永，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人石松静，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原告郭振伟，男，1969年9月15日出生，汉族，住郑州市。
委托代理人曹智永，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人石松静，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
原告郭杏梅，女，1973年7月15日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。
委托代理人曹智永，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托代理人石松静，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被告马东方，男，1961年6月9日出生，回族，住郑州市金水区。
第三人英协（河南）房地产有限公司，住所地郑州市郑汴路英协花园。
法定代表人张晓冬。
委托代理人王国华，河南千益律师事务所律师。
第三人河南省远征置业有限公司，住所地郑州市城东路106号。
法定代表人井炳志。
委托代理人暴利敏，河南天新律师事务所律师。
三原告龙转、郭振伟、郭杏梅与被告马东方、第三人英协（河南）房地产有限公司（以下简称英协公司）、第三人河南省远征置业有限公司（以下简称远征公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告郭振伟及其委托代理人曹智勇，第三人英协（河南）房地产有限公司委托搭理人王国华、河南省远征置业有限公司委托代理人暴利敏到庭参加诉讼，被告马东方经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
三原告龙转、郭振伟、郭杏梅诉称，2004年9月14日，甲方马东方与乙方郭怀盈签订了《房屋出售协议书》，协议约定：“1、甲方将英协花园园中苑3号楼一单元102室一层复式房（以下简称房屋）出售给乙方，房屋面积247.5平方米，出售单价2468元/平方米，另车库22.62平方米，单价2850元/平方米一同出售给乙方，房屋在2468元的基础上优惠8%，车库不优惠，房屋计人民币626430元。2、房屋为现状房屋，房屋后花园同时转归乙方使用，但无产权证，对以上甲乙双方无疑议。3、购房天然气集资费，办房产证应交的契税及其他所办证费用由甲方先垫付，待房产证交给乙方时乙方一次性将此费用交给甲方……4、甲方办理房产证时乙方应予以配合，乙方将购房款扣下壹拾万元作为押金，甲方应当贰个月内将房产权权证交给乙方，若二个月内不能将房产证交给乙方。乙方可将此壹拾万元作为罚金且甲方应将房产证交给乙方。5、房屋面积以房产证面积为准，所办费用甲方提供票据乙方承担，房款除乙方扣下的壹拾万元押金外，其他房款协议签订后乙方一次性付清。”协议签订后，郭怀盈对房屋进行了装修，并入住。同时，被告分别于2004年9月14日、2004年9月17日先后收到郭怀盈支付的购房款。另据了解：涉案房屋系由英协公司与远征公司合作开发，被告购买后出售给郭怀盈。郭怀盈于2011年11月20日去世，原告（龙转系郭怀盈配偶，郭振伟系郭怀盈之子，郭杏梅系郭怀盈之女）作为其继承人多次要求被告及第三人办理产权过户手续，但被告及第三人至今未履行其义务。故三原告依法诉至法院，请求判令被告及第三人协助将位于英协花园园中苑3号楼西1单元东户102室一层复式房（含车库以下简称“房屋”）过户至三原告名下。
第三人英协（河南）房地产有限公司辩称：我们作为第三人，与本案原告之间没有权利义务关系，原告像我们主张权利没有依据。
第三人河南省远征置业有限公司辩称：同英协答辩意见，联合开发、对外出售是英协公司对外签订协议的，远征公司没有办理房产证的权利义务。
为支持其诉讼请求，三原告向法庭提交证据如下：
第一组证据1、房屋出售协议书（2004年9月14日，马义明即马东方与郭怀盈签订）。
2、收款凭证（马东方分别于2004年9月14日、2004年9月17日出具）。
证明：马东方与郭怀盈于2004年9月14日签订房屋出售协议书，将英协花园园中苑3号楼一单元102室一层复式房及车库出售给郭怀盈，郭怀盈依约支付了马东方房款。
第二组证据
3、证明一份（2012年1月11日凤凰台街道办事处英协社区居民委员会出具）。
证明：原告龙转已经于2005年2月居住涉案房屋至今。
第三组证据
4、居民死亡医学证明书（郑州市卫生局出具）。
5、证明（新密市公安局城关派出所于2012年6月12日出具）。
证明：原告系本案适格的诉讼主体。
第四组证据
6、证明（证明系河南远征置业有限公司2012年4月27日出具）。
7、收据两份（收据由河南远征置业有限公司及英协(河南)房地产有限公司盖章）。
证明：马东方购买由英协(河南)房地产有限公司与河南省远征置业有限公司合作开发的涉案房屋（含车库），并支付了全部房款，但尚未过户。
第五组证据
8、证明（2012年5月8日，河南远征置业有限公司出具）。
9、收据三份。
证明：证明马东方已经缴纳了契税、房产交易税、天然气初装费等税费。
第六组证据
10、（2012）金民二初字第2969号卷宗0083页
证明：房屋现坐落位置。
第三人英协（河南）房地产有限公司质证：对原告所出示的证据我们不发表质证意见。
第三人河南省远征置业有限公司质证：对证据一、二、三组不发表质证意见，与远征公司无关，对第四组证据证据六证明只能证明马东方曾经在英协花园买过一套房子，并且可以说明办理房产证的义务是英协公司来办理，对证据七、八只能证明马东方（马义明）曾经购买英协花园付过购房款，为收据需要换发票，其他证据不发表质证意见。
第三人英协公司、远征公司未提交证据。
被告马东方未到庭、未答辩，亦未举证、质证。
本院全面、客观审核证据并综合全案后认证如下：对三原告的所有证据均予以采纳。
依据各方当事人的举证、质证意见及庭审陈述，本院对本案事实确认如下：
1、郭怀盈系原告龙转之夫，系二原告郭振伟、郭杏梅之父。郭怀盈于2011年11月20日因病去世。
2、被告马东方，曾用名马义明。
3、位于郑州市金水区××花园××楼（以下简称园中苑3号楼）系第三人英协公司、远征公司联合开发，但该园中苑3号楼在郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）登记的开发商为第三人英协公司。
4、2000年3月26日，被告以其“马义明”的名字向第三人英协公司交纳购房款559688元、61302元，共计620990元。为此，第三人英协公司向被告出具编号为0082220、0082221的收据各一份。该两份收据副联上均盖有第三人英协公司的财务专用章。
2000年10月6日，被告以其“马义明”的名字与第三人英协公司签订合同编号为0010367的“商品房购销合同”一份，该合同主要约定：英协公司将该园中苑3号楼102号房屋出售给马义明；该园中苑3号楼102号房屋建筑面积269.83平方米，其中含有车库23.38平方米，车库号为3＃-004＃；该园中苑3号楼102号房屋单价2501.1元／平方米，总价款674872元；英协公司代收契税13646元（包括车库契税2452.2元）、代收房产交易费1863元（包括车库交易费184元）、代收天然气集资费3500元；付款优惠：马义明在2000年10月16日前付清全部房价款的，英协公司给予马义明优惠，即实际付款额为620990元；英协公司于2000年12月31日前将该园中苑3号楼102号房屋交付马义明使用；本合同自生效之日起30天内，由英协公司向郑州市房地产市场管理处申请登记备案。该合同签订后，第三人英协公司将该园中苑3号楼102号房屋及及位于郑州市金水区××花园××楼西1单元004号车库（以下简称004号车库）交付给被告使用，但第三人英协公司没有没有为被告办理该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权证。
2001年5月28日，被告以其“马义明”的名字向第三人远征公司交纳该园中苑3号楼102号房屋的契税12387元、交易费3097元、天然气集资费3500元。为此，第三人远征公司向被告出具编号为0060910、0081141的收据各一份。
5、2004年9月14日，被告（甲方）、郭怀盈(乙方)签订“房屋出售协议书”一份，该协议主要约定：“1、甲方将英协花园园中苑3号楼一单元102室一层复式房出售给乙方，房屋面积247.5㎡，出售单价：2468元／㎡，另车库22.62㎡单价2850元／㎡一同出售给乙方，房屋在2468元的基础上优惠8%，车库不优惠，房屋计人民币626430元。2、房屋为现状房屋，房屋后花园同时转归乙方使用，但无产权证，对以上甲、乙双方无疑义。3、购房天然气集资费，办房产证应交的期税及其它所办证费用由甲方先垫付，待房产证交给乙方时乙方一次性将此费用交给甲方。购房时为优惠房款甲方找人所花费用贰万元归乙方支付，乙方应将此费用交给甲方，另购房至今的物业费用也归乙方支付。4、甲方办理房产证时乙方应予以配合，乙方将购房款扣下壹拾万做为压金，甲方应在贰个月内将房产权证交给乙方，若二个内不能将房产证交给乙方，乙方可将此壹拾万元做为罚金且甲方还应将房产证交给乙方。5、房屋面积以房产证面积为准，房屋所办费用甲方提供票据乙方承担，房款除乙方扣下的壹拾万元压金外，其它房款协议签定后乙方一次性付清。”被告、郭怀盈均在该协议落款处签名并按指印，王喜文作为见证人也在该协议落款处签名并按指印。
2004年9月14日，郭怀盈向被告支付购房款36万元，为此，被告向郭怀盈出具书面收条一份，该收条写明：“今收到：郭怀盈购房款现金叁拾陆万元正。马义明2004年9月14日”。2004年9月17日，郭怀盈向被告支付购房款16万元，为此，被告向郭怀盈出具书面收条一份，该收条写明：“收到购房款壹拾陆万元正共计2次共收伍拾贰万元马义明2004年9月17日”，该收条书写在前一份收条的下方。随后，被告该园中苑3号楼102号房屋、004号车库交付给郭怀盈居住使用。
2012年4月27日，第三人远征公司出具书面“证明”一份，该证明主要写明：“证明英协花园园中苑3号楼西1单元东户102室，建筑面积共269.83㎡（含车库23.38㎡车库号3#-004#），其购买人马东方，曾用名马义明，身份证号：41010561069161，已付完房款陆拾贰万零玖佰玖拾元整。因特殊情况未办理房产证，请英协河南房地产有限公司予以办理。”第三人远征公司还提供了该0082220、0082221两份收据副联复印件各一份，并分别在该两份复印件上备注“此收据复印件金额伍拾伍万玖仟陆佰捌拾捌元正（559688）此收据只作换开发票证明用”、“此收据复印件金额为陆万壹仟叁佰零贰元正（61302.00元）此收据只作换开发票证明”，第三人远征公司在该两段备注上均加盖了其公章。
2012年5月8日，第三人远征公司出具书面“证明”一份，该证明主要写明：“证明英协花园‘园中苑’3号楼西1单元东户102室，建筑面积共269.83㎡（含车库23.38㎡车库号3#-004#），其购买人马东方，曾用名马义明，身份证号：，已付契税人民币：壹万贰仟叁百捌拾柒元整（包含车库），房产交易税人民币：叁仟零玖拾柒元整（包含车库），天然气初装费人民币：叁仟伍佰元整。”
2012年1月11日，英协社区居委会向原告龙转出具书面“证明”一份，该证明主要写明：“证明兹证明龙转，女，身份证：。2005年2月至今在郑汴路138号园中苑3号楼102号居住。”
现三原告诉至法院，要求被告及第三人协助将该园中苑3号楼102号房屋、004号车库过户至三原告名下。
另审理中，经询问三原告其主张的过户费用的金额，其称系在为该园中苑3号楼102号房屋、004号车库办理房屋所有权证时，需要向房屋管理部门、税务部门交纳房屋维修基金、契税、营业税、办证费、测绘费等等各种费用时，并称三原告愿意先直接垫付，等房屋所有权证办到三原告名下后，以上费用需要三原告承担的，三原告自行承担；需要被告或第三人承担的，三原告另行主张。
本院认为，本案纠纷是由两个相互连接的房屋买卖合同关系引起。首先，是被告与第三人英协公司、远征公司关于该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋买卖合同关系，虽然被告、第三人英协公司双方之间的“商品房购销合同”第三人英协公司未签名、盖章，但被告已实际向第三人英协公司、远征公司交纳了购房款共计620990元及契税、交易费、天然气费等相关费用，第三人英协公司也实际将该园中苑3号楼102号房屋、004号车库交付给被告，双方房屋买卖合同成立。故本院在此可以认定该房屋买卖合同是双方真实意思表示。但因第三人英协公司、远征公司并未按照该房屋买卖合同约定将该房屋买卖合同在郑州市房地产市场管理处登记备案，也没有为被告办理该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权证。系第三人英协公司、远征公司违约。这是造成本案纠纷的一个原因。其次，是被告与郭怀盈关于该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋买卖合同关系，因郭怀盈已按双方房屋出售协议书约定向被告履行了合同义务，而被告也将该园中苑3号楼102号房屋、004号车库实际交付给郭怀盈，郭怀盈及家人也在该园中苑3号楼102号房屋、004号车库实际居住，该房屋出售协议书是双方真实意思表示，该房屋出售协议书成立、合法有效，本院亦予以认定。但因第三人英协公司、远征公司的原因，致使该园中苑3号楼102号房屋、004号车库至今未取得房屋所有权证。这是造成本案纠纷的另一个原因。鉴于该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的实际购房人郭怀盈已去世，该三原告是郭怀盈的第一顺序继承人，故该三原告取得郭怀盈关于该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋买卖合同中买受人的权利。法院处理当事人之间纠纷的目的是为了定纷止争，采取的方法要减少当事人的诉累。在本案中，基于被告与郭怀盈之间的第二个房屋买卖合同关系，被告在本案中并非是该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的的权利人、而是义务人，其应先行取得该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权，以便向三原告履行合同义务。因此，在被告马东方怠于形式要求第三人为其办理房屋所有权证书的情况下，三原告起诉被告及第三人符合有关法律规定，本院对此予以支持。鉴于第三人英协公司并未将其与被告之间关于该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋买卖合同在郑州市房地产市场管理处登记备案、也没有为被告办理该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权证，而三原告有权取得该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的所有权，故被告及第三人英协公司、远征公司应共同配合，协助将该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权先办理到被告马东方名下、后过户到三原告名下。在此过程中产生的相关税费，三原告可先行垫付，在办理完毕后对应由被告或第三人负担的部分，三原告可另行主张。对于被告、郭怀盈之间“房屋出售协议书”中所约定的10万元押金问题，可待被告将该园中苑3号楼102号房屋、004号车库的房屋所有权过户至三原告名下后，依据“房屋出售协议书”中约定条款及该房屋所有权证上所记载的房屋面积与三原告据实进行结算，协商不成的，可另案起诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国继承法》第三条第（二）项、第十条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马东方、第三人英协（河南）房地产有限公司、第三人河南省远征置业有限公司应于本判决生效之日起十日内共同将位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元102号房屋、位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元004号车库的房屋所有权办理到被告马东方名下；
二、被告马东方在取得位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元102号房屋、位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元004号车库的房屋所有权后十日内协助将位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元102号房屋、位于郑州市金水区郑汴路138号英协花园园中苑3号楼西1单元004号车库的房屋所有权过户到三原告龙转、郭振伟、郭杏梅名下。
三、驳回原告龙转、郭振伟、郭杏梅的其他诉讼请求。
案件受理费10164元，由被告马东方负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 巩大振
人民陪审员 徐宝云
人民陪审员 刘 玲
二〇一七年四月七日
书 记 员 陈 通