江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5868号
上诉人（原审被告）：董伟。
上诉人（原审被告）：王倩。
委托诉讼代理人：唐天宝，江苏季沛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏雪珂，江苏季沛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：唐雪良。
委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。
上诉人董伟、王倩因与被上诉人唐雪良房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初5550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董伟、王倩上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、王倩对卖房的事情并不知情，被上诉人作为买受人到中介处已经看到了房产证和土地证，双证上都列明产权人为董伟和王倩。被上诉人与董伟签订涉案合同并未取得王倩的授权，且不构成表见代理。二、房屋买卖（居间）合同是三方合同，房屋中介机构应该知道共有权房屋买卖应该征得其他共有权人的同意，故涉案合同属于无效行为。三、涉案合同对“首付款于过户当日付清”的约定不明，何时过户、何时支付首付款、首付款为多少均无明确的日期与金额。因约定不明使得合同无法履行，但一审判决却为双方强加履行日期，有违意思自治原则。四、房屋买卖的通常做法是首先支付首付款，再办理银行贷款。2016年1月19日三方签订涉案合同后，董伟至少在2016年3月5日前后亲自到房屋中介处催促被上诉人支付首付款，但因被上诉人迟迟未能支付，致使上诉人自身的购房计划破灭并无奈解除涉案合同。
被上诉人唐雪良辩称：一、被上诉人提供的录音证据中，上诉人多次提到全家去看房，作为共有人的王倩知道其是出卖人的情况。在原审庭审过程中，上诉人明确表示王倩对卖房的事实是清楚的，且王倩作为被告未到庭参加诉讼属于默认这个事实。根据原审庭审查明，上诉人是将本案诉争房子卖了再购新房，属于家庭重大财产的处置，王倩不可能不知情。2、因为双方在买房合同中约定是过户的时候付款，所以被上诉人当时未付首付款，只是付了定金，后由于上诉人明确表示违约才没有支付后续的房款。综上，一审法院查明事实清楚、适用法律正确。同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。
原审原告唐雪良向一审法院起诉请求：1、董伟、王倩继续履行房屋买卖（居间）合同；2、董伟、王倩配合唐雪良将系争房屋昆山市巴城镇正仪富泽苑23号楼504室、504阁楼及富泽苑23号楼008室(车库)过户至唐雪良名下；3、董伟、王倩将系争房屋昆山市巴城镇正仪富泽苑23号楼504室、504阁楼及富泽苑23号楼008室(车库)交付给唐雪良；4、董伟、王倩向唐雪良支付违约金36000元；5、董伟、王倩承担本案诉讼费及保全费。
一审法院认定事实：董伟系昆山市巴城镇富泽苑23号楼504室、504室阁楼（产权证号：昆房权证巴城第2810298**号）、23号楼008室车库（产权证号：昆房权证巴城字第××号）的所有权人，王倩系董伟配偶，系上述房屋及车库的共有权人。2016年1月19日，董伟（甲方），唐雪良（乙方）双方在苏州合创房产经纪有限公司作为居间方（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定如下等内容：甲方自愿将昆山市巴城镇富泽苑23幢504室及504阁楼及12平米车库出售给乙方，房屋状态为毛坯房。成交价格为72万元，该房屋产权过户时产生的个税、营业税、契税及其他相关税费、配套设施过户相关税费由乙方承担。乙方于2016年1月19日交付定金20000元，首付款于过户当日付清，剩余贷款按交易中心及银行放款流程进行。甲乙双方须在2016年1月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于款清当日腾空房屋，并将钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤等相关手续的交接事宜。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失。甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付合同房款的5%作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。双方另手书专门约定：甲方保证该房屋无产权纠纷，无户口，于现租客的租期于2016年7月份到期，租金每月1000元，在甲方收到全款后将租金移交给乙方；乙方保证无不良信用记录，否则贷款出现问题由乙方负责；甲乙双方应积极配合丙方工作；违约方承担中介费及过户费用；甲乙双方若出现一方违约，违约金按照定金20000元赔付。甲方董伟签字，乙方唐雪良签名，丙方加盖合同专用章。签订上述合同当日，唐雪良支付董伟15000元定金，随后董伟至居间方处领取了另外的5000元定金。
双方当事人在一审中对于履行合同的过程各执一词。
唐雪良陈述：双方是通过中介的居间在1月19日签订了房屋买卖（居间）合同，总价为72万，约定首付款过户当日付清。中介一直在操作贷款，去银行办理相关手续是春节前就启动了，春节后就一直在办，然后需要董伟签字，董伟就不配合了，中间时间一直在催董伟。由于中间是春节，有关部门放假，所以时间相应稍微长了点，但是中介一直在抓紧做，唐雪良也提供了所有资料，最后需要董伟签字，这时正好房价上涨，董伟就不配合签字，也不履行合同。
董伟陈述：签订合同后一个月，大概就是在2月底，春节刚过的样子，我通过电话催中介说什么时候能好，什么时候能过户，中介说因为因为过春节还要几天，催了后大概一个星期我又催了，去店里问过，还是问他那边办好了没有，还要多久，他说快了。之后大概又过了几天我就跟他说房子可能不卖了，你跟买方打个招呼，当时跟中介说不卖的可能性90%以上，中介说这个事他很为难，他让我再考虑考虑，过了一两天我很确定的告诉他我不卖了，然后就说我愿意赔付定金，按合同约定赔2万元，这时候应该在3月13日左右，肯定是在他们催我过户之前我才说不卖的，并不像唐雪良所说的先通知我过户我才说不卖的。后来中介又说大家尽量协商，双方能否坐下来解决一下，后来双方坐下来协商，唐雪良诱导我谈话并进行了录音。
居间方出具书面证明，该证明内容为：董伟、唐雪良于2016年1月19日在我公司签订了购房合同。董伟向我公司提供了富泽苑23号楼504室、504室阁楼及附属车库的房产证和土地证等资料，房产证所有权人记载为董伟和王倩，经询问董伟称，其妻子知晓并同意出售上述房屋，因看小孩不方便未前来签订。其间准备材料，于2016年2月24日到银行申请贷款。董伟2016年3月5日前后来我公司催促贷款进度，因为他那边也定了房子，需要付首付款，我回复他尽快安排过户，客户付首付。我于3月13日电话，短信告知董伟可以安排过户，客户付首付，董伟答应我抽时间过来。董伟于3月16日来到我公司，申明他所买房子房东违约，近期房价上涨，导致他富泽苑的房子也要违约不出售，董伟明确表示要违约，除非乙方以略低于现在市场价补齐差价，才同意过户。后来，我约三方当面谈，谈判期间，董伟提出补差价方案，乙方无法接受，最后双方未达成协议。董伟对该证明内容大致认可，但陈述期间其催了贷款，不止催了一次，都是催的中介，3月13日中介并没有说可以过户，中介及唐雪良从头到尾都没有说什么时候可以过户，只说快了。我催了两三次后大概是三月份我就跟中介说房子不卖了。
一审庭审中，董伟陈述，其妻子对卖房事实清楚。唐雪良承诺同意一次性付清房款。
以上事实由唐雪良提供的《房屋买卖（居间）合同》、房屋产权信息、定金收据、违约证明、录音，董伟提供的《房屋买卖（居间）合同》和双方当事人在一审中的陈述予以证实。
一审法院认为，王倩虽然未在涉案合同上签字，但从居间方的证明及董伟在庭审中陈述反映王倩对卖房一事是知晓的，且经一审法院合法传唤未到庭提出异议。一审法院对唐雪良与董伟在居间方介绍下签订的《昆山市存量房买卖合同》的合同效力认定为合法有效，并推定董伟的行为系家事代理行为，其签订的《昆山市存量房买卖合同》对王倩产生约束力。唐雪良在签订合同后如约支付了定金。关于董伟以唐雪良未能及早办理好首付款手续而不愿意继续履行合同即解除合同主张问题。双方合同签订于2016年1月19日，随后进入春节期间，董伟在3月13日左右明确表示不愿意继续履行合同，从签订合同到董伟明确表示不愿意继续履行合同之间的有效工作日不多，董伟并未履行正当的催告程序，也并未给予唐雪良合理时间办理贷款手续或筹备现金支付房款，双方并未明确约定过户的具体期限，且双方未约定此种情形可以解除合同，故一审法院认为董伟不履行合同的理由不成立。董伟应当继续履行合同，故一审法院对唐雪良要求董伟、王倩过户的主张予以支持。唐雪良亦应该按照约定支付购房款，双方在合同中约定以贷款方式支付剩余购房款，因贷款涉及到银行等诸多方面，操作程序需要双方的紧密配合，双方产生纠纷，难以配合进行，现唐雪良同意一次性以全款方式支付，一审法院不持异议。关于唐雪良主张的交房主张，因合同约定了款清交房，双方在庭审中也确认双方约定是款清交房，一审法院确认为款清交房。关于唐雪良主张的违约金36000元。一审法院认为，上述已经论述合同应当继续履行。但在履行合同过程中，据居间方的证明及唐雪良陈述可以看出是2016年2月24日到银行申请贷款，而双方合同约定唐雪良应在2016年1月30日之前将贷款相关资料全部交付给居间方，办理贷款手续期间存在迟延，唐雪良未能就此举证说明；按照合同约定，唐雪良有请求董伟、王倩过户的权利，董伟、王倩亦有请求唐雪良付首付款的权利，按照唐雪良提供的居间方的证明，唐雪良于2016年2月24日到银行申请贷款，此时唐雪良应当知晓贷款额度，并能够确定以现金方式支付首付款的金额，但是唐雪良未能举证证明及时通知了董伟、王倩向其支付首付款，唐雪良未能举证证明其要求向董伟、王倩付首付款或者提存了首付款，故唐雪良亦有一定责任。一审法院综合考虑案情，双方继续履行合同，但对唐雪良主张的违约金不再支持，过户产生的税费仍由唐雪良承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、董伟、王倩于判决生效后三十日内协助配合将昆山市巴城镇正仪富泽苑23号楼504室、504阁楼及富泽苑23号楼008室(车库)完整产权过户至唐雪良名下，过户相关税费由唐雪良承担；唐雪良在办理前述过户手续同时将70万元购房款支付给董伟、王倩。二、董伟、王倩于唐雪良付清上述70万元购房款当日将昆山市巴城镇正仪富泽苑23号楼504室、504阁楼及富泽苑23号楼008室(车库)交付唐雪良。三、驳回唐雪良要求董伟、王倩支付违约金的请求。案件受理费11000元，减半收取5500元，财产保全费4120元，合计9620元，由董伟、王倩负担。
二审中，董伟明确其于2016年3月13日之前表示不再出售涉案房屋。唐雪良陈述其有能力一次性给付购房价款，否则愿意承担相应的不利后果。以上事实，有二审调查笔录予以佐证。
对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，董伟与唐雪良签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。王倩上诉认为其对出售涉案房屋并不知情故涉案合同属于无效行为，对此本院认为，董伟在出售房屋时已经向唐雪良及房屋中介提供了房屋所有权及土地使用权证书，从2016年1月19日涉案合同签订后直至本案一审判决作出之前，王倩均未明确提出过异议，且董伟在一审期间亦明确表示出售房屋已经征得王倩的同意，结合董伟、王倩为共同居住的事实，可以确认王倩对董伟出售房屋的行为是知晓认可的。据此，针对王倩的前述上诉主张，本院不予采纳，涉案合同对王倩具有法律效力。因双方在涉案合同中明确约定“首付款于过户当日付清”，但对于过户的具体期限双方并未明确约定，故双方关于首付款给付的具体期限亦约定不明。自2016年1月19日签订合同至2016年3月中旬董伟明确表示不再出售房屋期间，中间含有春节假期，董伟向唐雪良主张首付款并未给其必要的准备时间。另董伟亦无证据证实其在解除合同之前唐雪良存在迟延履行付款义务且经催告后在合理期限内仍未履行的情形，故董伟单方主张解除涉案合同并无任何合同及法律依据。现唐雪良明确其同意一次性付清购房价款，且合同并无任何实际履行的障碍，对唐雪良要求继续履行合同的诉求应予支持。
综上所述，上诉人董伟、王倩的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11000元，由上诉人董伟、王倩负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄学辉
代理审判员 黄源榕
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 袁丽媛