山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄民一终字第852号
上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：淄博市张店区联通路**号****号颐鸿大厦*层。
法定代表人：朱国尧，董事长。
委托代理人：王丽丽，山东中齐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于金城，山东中锐供水设备有限公司职工。
被上诉人（原审原告）：韩志莉，无业，系被上诉人于金城之妻。
上诉人山东世纪金源置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2014）张民初字第3517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人山东世纪金源置业有限公司的委托代理人王丽丽，被上诉人于金城，均到庭参加诉讼。被上诉人韩志莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月13日，原告（买受人）于金城、韩志莉与被告（出卖人）世纪金源签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的淄博潘成商贸购物广场3号楼1单元011603号房，建筑面积共86.51平方米，商品房单价为6650.00元，总金额575292.00元。合同第八条对交付期限约定如下：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非因出卖人原因发生的导致工程无法正常实施。出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。原告按照合同约定支付房款575292.00元后，被告一直未如期交房，且至原告实际收房之日（2015年4月1日），涉案房产仍未经相关部门验收合格。原告主张与原告属同一地段的淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022406号房经评估，平均月租金为1295.31元。原告要求适用该标准作为调整其违约金的依据。另查明，原告于2015年4月1日，收取被告违约金6098.00元，并折抵其应缴纳的相关费用。
原审法院认为，原告于金城、韩志莉与被告世纪金源签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定，履行相应义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，违约金按日万分之0.5计算，被告每月应向原告支付违约金为862.94元（575292元＊万分之0.5＊30天）。按照与原告属同一地段的淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元022406号房的评估结果，该地段月平均租金比约定违约金高出31.88%，故原告房产平均月租金按照该标准计算为1138.05元。故原告主张该约定违约金过低，要求予以调整，予以支持。根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故原告要求按照日万分之二支付违约金，于法无据，不予支持。关于违约金计算期限问题，截止第二次庭审时，被告仍未提供相应证据证实涉案房产已经相关部门验收合格，故原告主张违约金应计算至实际收房之日（2015年4月1日），于法有据，予以支持。故被告应支付原告违约金为17298.36元（1138.05元／30天＊456天），扣除原告已收取的6098.00元，被告尚应付原告违约金11200.36元。被告主张违约金应计算至通知收房之日（2014年7月26日），理由不当，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告于金城、韩志莉逾期交房违约金11200.36元；二、驳回原告于金城、韩志莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414.00元，由原告于金城、韩志莉负担364.00元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担50.00元。
山东世纪金源置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审法院撤销原审判决第一项。事实与理由：一、违约金计算依据错误，应按合同约定的标准计算。二、上诉人交付的房屋通过五方验收，符合合同约定，故违约金计算的截止时间应为被上诉人领取交房通知书的时间。三、被上诉人已收取了上诉人支付的违约金。综上，上诉人不需支付被上诉人任何费用。
被上诉人于金城答辩称：一审判决公正正确，请求维持。
被上诉人韩志莉未提供书面答辩意见。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致，予以确认。
上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、竣工验收备案表、住宅质量保证书、交房通知书、确认表等及当事人庭审陈述在卷为证。
本院认为，民事主体在进行民事法律活动过程中，应遵循诚实信用原则，全面履行自身义务。本案中，上诉人未按合同约定的交房时间，于2013年12月31日前向被上诉人交付房屋，其行为构成违约，应承担违约金支付义务。
关于涉案违约金的计算标准问题。上诉人与被上诉人在涉案《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金虽有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条所作规定，在被上诉人提出增加违约金的诉讼请求并提供有相应证据，上诉人亦认可合同约定的违约金计算标准低于被上诉人实际损失的情况下，原审依据有资格的房地产评估机构评定的与被上诉人所买受的涉案房屋同地段同类型房屋的租金标准，对上诉人应支付的违约金作计算调整，合法有据，应予支持。上诉人关于原审采用的违约金计算标准有误的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于涉案违约金计算的截止时间问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人作为淄博潘城商贸广场3号楼项目的开发人，应“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第‘1.该商品房经验收合格’项条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，房地产开发企业在交付房屋前必须进行包括工程质量监督、规划、消防、人防等项目在内的综合验收。因前述规定，是为保障作为群众基本生活资料的商品房，能够符合日常居住使用安全而确定的法定交付条件，故不允许房地产开发企业协议变更，当事人达成的合同中约定交付条件如低于法定条件，相应条款应为无效。且在涉案合同中亦已明确，上诉人需按国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，上诉人关于其理解的“商品房经验收合格即为主体质量五方竣工验收合格”且该约定符合国家和地方政府规定，并未提供法律依据，故上诉人主张的涉案已交付房屋符合交付使用条件的上诉理由不成立，本院不予支持。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）文件，在“附件1.国务院决定取消的行政审批项目目录”第83项列举取消了《城市房地产开发经营管理条例》中关于“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”即第十八条之规定，并非取消该条例第十七条之规定，上诉人作为3号楼单体商品住宅楼的开发人，在未经质量监督、规划、消防等综合验收的情况下，即将相应房屋交付买受人，严重违反法律规定。原审以上诉人交付的房屋不合格为由、对上诉人应支付违约金的计算时间作出确定，合法有据，上诉人要求重新计算的上诉请求不成立，本院依法不予支持。
对于上诉人所称的被上诉人已领取的违约金问题，因原审已对相应款项依法确认并作出折抵，上诉人并未提供证据证明被上诉人就此放弃关于涉案违约金的权利主张，故原审所作处理，并无不当。综上，原审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80.00元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯伟杰
审 判 员 陈吉忠
代理审判员 庞风华
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 苏银银