湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终222号
上诉人：（原审被告）中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行。
负责人：毛浙湘，兴城支行行长。
委托诉讼代理人：刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段双双，兴城支行员工。
被上诉人（原审原告）：曹四维。
被上诉人（原审原告）：吴沛生。
委托诉讼代理人：李新民，湖南博鳌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙盛。系千里红家博苑小区业主代表。
被上诉人（原审被告）：湖南京明房地产开发有限公司。
法定代表人：聂均平，公司董事长。
委托诉讼代理人：文运良，该公司职员。
上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行因与被上诉人曹四维、吴沛生、湖南京明房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院(2016）湘1302民初284号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的委托代理人刘俊生、段双双、被上诉人吴沛生、曹四维的委托代理人李新民、龙盛、被上诉人湖南京明房地产开发有限公司的委托代理人文运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人吴沛生、曹四维的该项诉讼请求；2、判令两被上诉人承担本案一、二审诉讼费及相关所有费用。理由：一、两被上诉人之间系虚假交易，涉嫌虚假诉讼。根据商品房买卖市场目前的交易习惯，正常的商品房买卖，应符合以下几个必要的条件：1、买卖合同须是买卖双方本人或委托代理人签名；2、合同签订后，买受人一般按合同约定通过银行转账向出卖人支付购房款；3、合同约定的交房时间应在房屋买卖合同签订之后；4、买卖双方向房地产管理部门办理商品房买卖合同网签备案手续；5、买卖双方向房地产管理部门办理商品房预售预告登记。从被上诉人吴沛生、曹四维等88个案件的被上诉人与被上诉人京明公司签订的《商品房买卖合同》以及支付购房款的情况来看，有的存在以下一种情况，有的存在以下几种情况甚至存在全部情况：1、买受人一方的签字系他人冒签；2、88个被上诉人起诉被上诉人京明公司案件中，均没有提交任何银行转账凭证；3、88个案件涉及的《商品房买卖合同》中，部分合同签订的时间比合同约定的交房时间还晚；4、88个案件中涉及的《商品房买卖合同》均没有办理网签备案和预售预告登记，由此可以看出，被上诉人吴沛生、曹四维等88个案件的原告与被上诉人京明公司签订《商品房买卖合同》的行为与正常交易明显不符，存在以上情形足以让人怀疑两被上诉人之间的交易系虚假的。（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，证明人民法院的生效判决已确认了上诉人对涉案房屋享有优先受偿的事实，一审法院也认定了上诉人是涉案房屋的抵押权人。上诉人将向人民法院申请对涉案房屋进行处置以实现自己的优先受偿权。此时，两被上诉人互相串通，虚构交易和债务，由被上诉人吴沛生、曹四维向人民法院提起本案诉讼，以人民法院做出的生效文书将其双方之间的虚假交易确认为真实交易。被上诉人吴沛生、曹四维等人提起的本系列诉讼，难逃虚假诉讼之嫌。根据最高院的指导意见及相关通知、意见，人民法院对本案诉讼应予重视并加大审查力度，对房地产领域的虚假诉讼行为严厉打击，必要时将案件材料移交侦查机关。二、一审法院认定被上诉人吴沛生、曹四维交纳了全部购房款，证据不足。一审法院认定被上诉人吴沛生、曹四维交纳了全部购房款的事实，上诉人认为，一审法院的这一认定，证据不足。吴沛生、曹四维仅向法庭提交了收据，没有提交银行转账凭证，且被上诉人吴沛生、曹四维起诉被上诉人京明公司等88个案件的买受人均没有提交银行转账凭证，这明显属于不正常交易，不符合交易习惯。三、一审法院认定两被上诉人于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，是错误的。上诉人认为，两被上诉人签订的《商品房买卖合同》并非真实交易，损害了上诉人利益。根据《合同法》第五十二条第一款第二项关于恶意串通损害第三人利益情形的合同应当认定为无效合同，可见，一审法院认定该合同系合法有效的，明显与前述法律规定相违背，系错误的。
被上诉人吴沛生、曹四维答辩称：1、上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回。上诉人提出与京明公司买卖合同是虚假交易，涉嫌虚假诉讼是无稽之谈。京明公司虽然以在建的千里红家博苑房产办理了抵押手续，但京明公司取得了房屋预售许可后，兴城支行向房产局出具函件和证明，同意将该在建工程列入预售范围，同意京明公司出售已抵押的房产。京明公司在此情况下，与答辩人签订商品房买卖合同，完全合理合法。当答辩人要求办理买卖手续时，兴城支行又不同意撤销抵押，答辩人在自己权利得不到保障的情况下，依法提起诉讼，又怎么是虚假诉讼？兴城支行认为答辩人未交纳全部购房款，是睁眼说瞎话。答辩人是通过银行转帐或以现金支付付清了全部购房款，京明公司出具了收据，其财务帐上有清晰的记载，一审也当庭承认。作为国有银行竟不顾客观证据，其目的是为掩盖自己的渎职行为。兴城支行认为答辩人与京明公司恶意串通签订商品房买卖合同，是毫无事实根据。二、原审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应当依法维持。请求依法驳回兴城支行的上诉，维持原判。
被上诉人京明公司答辩称：这系列案件的购房是真实的，不存在虚假诉讼，双方签有合同，有付款依据，公司出具了收据。银行同意公司预售，应当认定已解除了抵押权。
中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行向一审法院起诉请求：1、被告京明公司与被告工行兴城支行设定的抵押对原告不产生法律效力；2、原告与被告京明公司的房屋买卖合同有效；3、由被告京明公司将前述房产的产权登记手续办理至原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院经审理查明：2013年4月9日，原告曹四维、吴沛生与被告京明公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于娄底市城××新区××与××交叉口西北角湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）的房屋（4－053）出售给原告，总价为665315元，并约定在2013年7月1日之前交付，办理证书的期限为房屋交付使用后365个工作日内。合同签订后，原告按约交纳了全部购房款。但被告的项目至今未竣工验收和交付房屋。
另查明，2011年9月至2013年1月，被告京明公司在开发湖南千里红家博苑时，因缺少资金，与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，向被告工行兴城支行抵押借款10600万元，抵押物为湖南千里红家博苑小区土地使用权及在建工程（-1至24层，除物业用房、公共配套设施及第五层夹层、-201外），并办理了抵押登记。2013年1月8日，被告工行兴城支行向娄底市房产局发出《关于同意湖南京明房地产开发有限公司将已抵押登记在建工程列入预售范围的函》，内容如下：“湖南京明房地产开发有限公司因开发“千里红家博苑”项目在我行办理房地产开发贷款,其土地及在建工程已抵押给我行,在建工程抵押登记号为娄房建娄底字第Z00000121号,抵押物范围为地下负1-2层及地上1-24层,抵押物总面积为110632.09平方米,我行同意将上述在建工程列入本次预售范围。”此后，被告京明公司取得了房屋预售许可证，对千里红家博苑项目的部分房屋进行了销售。经被告京明公司申请，被告工行兴城支行多次向娄底市房地产管理局就抵押物中的部分门面、住房申请撤销抵押登记，目前，被告工行兴城支行仍对千里红家博苑中的463套门面、住房未撤销抵押登记。本案原告所购买的房屋即属于该抵押房产之内。因被告京明公司未及时还款，被告工行兴城支行将被告京明公司诉至娄底市中级人民法院，请求对抵押物享有优先受偿权。娄底市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，判决被告工行兴城支行对被告京明公司的湖南千里红家博苑小区的抵押物享有优先受偿权。
一审法院认为，原告吴沛生、曹四维与被告京明公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合同的内容不违背法律的规定，合法有效，该份合同对双方具有约束力，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告京明公司应按《商品房买卖合同》约定为原告办理产权过户登记手续，但该房屋尚未交付，且被告京明公司与被告工行兴城支行签订了《最高额抵押合同》，并将抵押物在房产部门办理了抵押登记，致使被告现无法为原告办理产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，以建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告工行兴城支行为案涉抵押物办理抵押登记，故其所享有的抵押权自登记时设立。原告和被告京明公司称被告工行兴城支行既已同意被告京明公司对抵押房屋进行预售，即表明其放弃了抵押权。本院认为，被告工行兴城支行虽同意被告京明公司预售抵押房屋，但并未明确作出放弃抵押权的意思表示，更未对抵押登记进行撤销，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，原告的前述主张和被告京明公司的前述抗辩主张因与物权公示原则相悖，本院不予采纳。原告可在抵押权解除或涤除后就涉案房产主张办理产权登记权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：一、确认原告吴沛生、曹四维与被告湖南京明房地产开发有限公司于2013年4月9日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告曹四维、吴沛生的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告湖南京明房地产开发有限公司负担。
经审理查明，本院确认一审判决查明的案件事实。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，本案中，由于抵押权人即上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行已向娄底市房地产管理局出具了同意涉案房产预售的函，娄底市房地产管理局经审查后亦批准颁发了《预售许可证》，此即意味着行政管理部门及被上诉人湖南京明房地产开发有限公司已向社会大众公示本案所涉房产可以依法销售，被上诉人等购房户据此即有充分理由相信能依法与开发商或以出资、以债权、以工程款相抵等方式签订《房屋买卖合同》，虽然被上诉人湖南京明房地产开发有限公司与上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行之间就本案所涉房产销售有特别约定，但该约定仅是其两者之间的合同约定或单方要求，对外并不具有社会公示力，故并不能以此来否定《房屋买卖合同》的合法性。上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行还提出被上诉人湖南京明房地产开发有限公司与购房户之间可能有恶意串通、虚构合同以侵害其权益的主张，但根据“谁主张、谁举证”之民事规定，上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行对此并未提供充分有效的证据予以证明，故本院对其该主张不予采纳。
综上所述，上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王旺山
审 判 员 彭 旦
审 判 员 李云霞
二〇一七年四月十五日
代理书记员 刘 娟
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。