浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初03238号
原告：朱海星。
原告：朱惠芳。
委托代理人：成金星、骆澜。
被告：陈柏森。
被告：陈杨俐。
被告：杨复国。
被告：贾永芳。
原告朱海星、朱惠芳为与被告陈柏森、陈杨俐、杨复国、贾永芳房屋买卖合同纠纷一案，于2016年3月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月26日公开开庭进行了审理。原告朱海星、朱惠芳及其委托代理人成金星；被告陈柏森到庭参加了诉讼。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱海星、朱惠芳诉称，两原告系夫妻关系。第二被告系第一被告与杨鹤华（已故）的女儿。第三、第四被告系杨鹤华的父母。1994年8月9日，两原告与第一被告及杨鹤华在赵锡秋、洪根生的见证下签订《售房协议书》一份，约定第一被告与杨鹤华将集资房（坐落于义乌市稠城街道义化路X号X幢X室）出售给两原告，全部集资款由两原告支付，房屋交付使用后，两原告必须支付房屋差价共计5万元，被告负责办理房产一切手续。双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，两原告按照约定向第一被告所在的单位义乌磷肥厂缴清了所有集资建房款和配套费，并支付第一被告52000元。1995年两原告从义乌磷肥厂取得房屋钥匙，后两原告对房屋进行了装修并居住至今。2000年11月8日，杨鹤华不幸因病去世。2001年3月，第一被告取得涉案房屋的房屋所有权证，杨鹤华作为房屋共有权人登记在册。2001年5月，第一被告取得涉案房屋的土地使用权证。第一被告取得房屋权属证书后将证书原件交与两原告，但未协助两原告办理过户手续。综上所述，两原告认为两原告与第一被告及杨鹤华签订《售房协议书》合法有效，第一被告应当按照约定协助两原告办理涉案房屋权属登记的过户手续，第二、三、四被告作为杨鹤华的继承人，也应协助两原告办理过户手续，第一被告未按照约定协助两原告办理过户手续，应承担违约责任。为此，要求判决：1、依法确认两原告与第一被告陈柏森、杨鹤华于1994年8月9日签订的《售房协议书》有效；2、依法判决第一被告支付两原告违约金人民币3万元；3、依法判决四被告协助两原告将义乌市稠城街道义化路X号X幢X室房屋的所有权证及土地使用权变更登记至两原告名下。
被告陈柏森辩称，按《售房协议书》第四条房屋交付使用后，原告朱海星须付清房价差额款24000元。在移交房产、土地两证时，原告朱海星须付清房价差额13000元。二笔款须付清房屋差额款共计37000元整，而朱海星却付房价差额25000元，欠12000元整，在这期间本人曾多次催讨余款未果。1995年，被告陈柏森交给原告朱海星钥匙一串，座落于稠城镇义化路X号X幢X室房屋原告朱海星居住至今。2001年3月被告陈柏森的房产证交付给了原告朱海星。2001年5月被告陈柏森的土地使用权证交给原告朱海星。为了掩盖付清房款事实真相，从2001年5月起，原告朱海星未履行售房协议书第4条款，一直拖延尚欠部分房屋差价12000元，拖延时间十三年之久，参照义乌房屋行情，2001年到2013年义乌房价每年上涨。直至2013年12月11日原告朱海星才付清房价差额27000元。被告陈柏森认为原告朱海星存在单方面违约责任长达十三年之久。
被告陈杨俐、杨复国、贾永芳均未作答辩。
两原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下：
一、户籍证明五份，婚姻状况信息一份，死亡证明一份，居民死亡医学证明书一份，义乌市通惠门社区居委会的证明一份，黑龙江公安局证明一份，固定工人登记表一份，证明四被告与杨鹤华的亲属关系。被告陈柏森质证意见：没有异议。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳未到庭发表质证意见。本院对该组据予以采信。
二、售房协议书一份，证明第一被告与杨鹤华将涉案集资房转让给两原告的事实以及双方在协议书中约定的权利义务。被告陈柏森质证意见：没有异议，是我签字的。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳未到庭发表质证意见。本院对该组据予以采信。
三、交费通知一份、补交通知单一份，规定一份，转账支票一张、收款凭证一张，收款收据四张，现金交款单一份，收条三张，证明原告方已经履行了合同义务。被告陈柏森质证意见：没有异议。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳未到庭发表质证意见。本院对该组据予以采信。
四、房屋所有权证一本，共有权证一本，土地使用权证一本，证明房产证时间是2001年填发的，涉案房屋权属是第一被告和杨鹤华所有，非限制房产。被告陈柏森质证意见：没有异议。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳未到庭发表质证意见。本院对该组据予以采信。
被告陈柏森为证明自己的主张，向本院提供房产复印件一份，证明杨鹤华没有改过名字。原告朱海星、朱慧芳质证意见：没有异议。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳未到庭发表质证意见。本院对该组据予以采信。
被告陈杨俐、杨复国、贾永芳均未向本院提供证据。
经审理查明，原告朱海星与原告朱慧芳系夫妻关系。被告杨复国与被告贾永芳系夫妻关系，二人婚后生育女儿杨鹤华（曾用名杨凤霞，于2000年病故）。杨鹤华与被告陈柏森于1986年4月4日登记结婚，二人婚后生育一女即被告陈杨俐。
杨鹤华与被告陈柏森系义乌磷肥水泥厂首批集资建房户。1994年8月9日，被告陈柏森、杨鹤华（售房甲方）与两原告（买房乙方）在案外人赵锡秋、洪根生的见证下，签订了《售房协议书》一份，双方约定：一、在售房的过程中，甲方在以后国家物价上涨，房价相对提高下，甲方绝不反悔。由于国家经济萎缩导致房价暴跌房价款，应由乙方自负，双方如乙方违约，罚房款叁万元正；二、在双方共同谈妥基础上，楼层现尚无明确，楼层基本在四楼以下，甲方能争取更底层为妥，尽本人努力；三、如房交付使用后，买房户必须付清房价差额贰万肆仟元正，在移交办理房产证中买房产付房价差额壹万叁仟元正，最后在办理房屋过户手续，必须一次性付清房价差额壹万叁仟元正，甲方负责协理房产一切手续。合同签订后，原告朱海星分别于1996年2月18日向被告陈柏森支付了人民币23000元，2000年8月29日支付了人民币2000元，2013年12月11日支付了人民币27000元，共计52000元。
2001年3月27日，义乌市房地产管理处向杨鹤华、被告陈柏森发放了坐落于义乌市稠城镇义化路XX号XXX室房屋的所有权证（权证号：义乌房权证稠城字第××号）及房屋的共有权证（权证号：义乌房稠城共自第XXXX号）。2001年5月29日，义乌市土地管理局向被告陈柏森发放了坐落于义乌市稠城镇义化路XX号XXXX室房屋的国有土地使用证（权证号：义乌国用（2001）字第XXXX号）。嗣后，被告陈柏森将上述证书交付给两原告。上述房产两原告自1995年居住至今，但四被告至今未协助两原告办理上述房屋的产权过户登记手续。
本院认为，原告朱海星、朱慧芳与杨鹤华、被告陈柏森签订的《售房协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定有效，双方当事人应当按约定履行各自的义务。杨鹤华去世后，其生前享有的对其财产的权利义务应由作为第一顺位的继承人即本案被告陈柏森、陈杨俐、杨复国、贾永芳概括承受。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，杨鹤华与被告陈柏森自愿将登记在其名下的坐落于义乌市稠城街道义化路X号X幢X室房屋（房屋所有权证号为义乌房权证稠城字第××号；土地使用证为义乌国用（XX）字第XXXX号）出售给两原告，该权利受到法律保护，被告陈柏森、陈杨俐、杨复国、贾永芳应协助原告办理产权变更登记手续。故两原告要求四被告协助办理涉案房屋的国有土地使用权及房屋所有权的产权变更手续的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约责任，两原告认为被告陈柏森未及时协助办理涉案房屋的产权过户手续应承担支付违约金的责任，本院认为双方讼争房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证均系杨鹤华去世之后才由相关的行政机关颁发，被告陈柏森在取得相关的权证后即交付给了两原告。另，被告陈柏森在杨鹤华去世之后，也曾积极配合两原告寻找杨鹤华之父母即被告杨复国、贾桂芳并要求其配合办理讼争房屋的过户登记手续。因此，本院认为讼争房屋至今未办理产权过户登记手续不应归责于被告陈柏森，两原告要求被告陈柏森支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，两原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告陈杨俐、杨复国、贾永芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告朱海星、朱慧芳与杨鹤华、被告陈柏森于1994年8月9日签订的《售房协议书》合法有效。
二、被告陈柏森、陈杨俐、杨复国、贾永芳于本判决生效后十五内协助原告朱海星、朱慧芳办理坐落于义乌市稠城街道义化路X号X幢X室房屋的国有土地使用权及房屋所有权的产权变更手续。
三、驳回原告朱海星、朱慧芳的其他诉讼请求。
案件受理费550元，由原告朱海星、朱慧芳负担275元，被告陈柏森、陈杨俐、杨复国、贾永芳负担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费550元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 俞霞珍
人民陪审员 郑欢欢
人民陪审员 楼忠民
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张艳琳