陕西省西安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕01执异179号
案外人刘拖秀，女，汉族，1966年1月16日出生，住陕西省榆林市榆阳区。
委托代理人王胜兵，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人党瑜，陕西丰瑞律师事务所律师。
申请执行人中国长城资产管理公司西安办事处，住所地西安市高新区博文路唐南大厦1幢10205室。
法定代表人阳金明，该公司总经理。
委托代理人韩文艺，陕西秦鼎律师事务所律师。
委托代理人张树亮，陕西秦鼎律师事务所律师。
被执行人陕西中赢置业集团有限公司，住所地西安市雁塔区子午大道中段马家坟路北90米处。
法定代表人贺宏葳，该公司董事长。
被执行人贺宏葳，男，汉族，1968年9月8日出生，住陕西省榆林市榆阳区。
在本院执行中国长城资产管理公司西安办事处（以下简称长城公司）与陕西中赢置业集团有限公司（以下简称中赢公司）借款合同纠纷一案中，案外人刘拖秀以本院（2015）西中执证字第00068-1号执行裁定书查封的被执行人中赢公司名下拥有的位于榆林市东沙望湖路南银沙路西的“望湖星城”西区1号楼商铺在建工程（房产证号：榆住建预售证第2012-01号，建筑面积4576.56平方米）属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。因案件事实清楚，权利义务关系明确，本院受理后依法组成合议庭进行书面审理。现已审查终结。
案外人刘拖秀称，1、榆林市东沙望湖路南银沙路西的“望湖星城”西区1号楼商铺在建工程是由中赢公司、杨占怀、张睿、王亚奇于2010年10月18日签订《中赢商业街房地产项目合作协议书》合作投资开发，因杨占怀退出。其余三方签订《望湖星城商业分配协议》将涉案房屋分配给张睿所有。案外人于2012年9月16日与取得被执行人中赢公司涉案房产所有权的张睿签订《商铺买卖合同》（张睿持有中赢公司出具的《授权委托书》和两份《证明》），以6500万元人民币购买榆林市东沙望湖路南银沙路西的“望湖星城”西区1号楼商铺在建工程，以上签订行为中赢公司均予承认。其已于2012年5月28日向张睿出借3000万元，于2012年9月18日转账1200万元，2012年9月19日转账2300万元，已向出卖人张睿支付了全部购房款，并收到收款收据凭证。因项目的部分手续不全和中赢公司经营问题，双方再没有签订备案买卖合同。现涉案房屋由案外人租赁他人实际使用。2、据以强制执行的法律文书明显错误。公证文书及经公证的《抵押合同》存在明显的主体错误、事实错误等瑕疵；公证文书依据的基础协议没有法律依据，《抵押合同》与客观事实不符属无效合同。综上，法院查封行为错误，损害了案外人的合法权益，故案外人请求法院中止对涉案房产的执行行为。
申请执行人长城公司称，案外人刘拖秀的执行异议请求无事实和法律根据。房产系不动产，未经登记不发生物权变动的法律效力。张睿依法无权处分本案所涉房产。从具有公示法律效力的登记部门的产权登记簿上显示为中赢公司所有，张睿并非所有权人。案外人与非所有权人张睿签订《商铺买卖合同》也未在登记部门登记备案进行预告登记。依法不具有对本案所涉房产预售的法律效力，更不发生物权处分的效力。张睿不是出卖人，即主体资格不适合，且案外人与张睿的纠纷系债权纠纷，并未引起物权的变动。案外人所主张的购房款6500万元收款人与中赢公司无关联，且其提交的进帐单用途为借款属债权债务纠纷。中赢公司并未收到房款。根据案外人的购房合同约定，其在明知房屋买卖需要产权登记，如不能办理，张睿应承担违约金的情况下未在有效期内进行产权登记存在过错。法院执行行为合法有效，在建工程抵押符合法律规定。案外人明知商铺抵押查封后仍占用并对外出租，根据《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故签订的租赁合同无效，依法应当承担相应的法律责任。综上，请求法院驳回案外人的执行异议请求。
被执行人中赢公司、贺宏葳经依法传唤未到庭发表答辩意见。
本院查明，长城公司与中赢公司、贺宏葳债务担保合同一案，西安市公证处（2014）西证经字第1403号公证书和（2015）西证执字第87号执行证书已经发生法律效力，执行标的为债务本金人民币145000000元整及协议约定的利息、罚息、违约金和实现债权的全部费用。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人长城公司向本院申请强制执行，本院在执行过程中于2015年5月26日作出（2015）西中执证字第00068-1号执行裁定书，查明被执行人中赢公司用其名下位于榆林市新建北路167号“榆林中赢文化商业广场”的商业地产及榆林市东沙望湖路南银沙路西的“望湖星城”西区1号楼商铺在建工程和地下室在建工程，对申请执行人长城公司所享有的债权设置抵押。裁定：查封被执行人中赢公司名下拥有的位于榆林市东沙望湖路南银沙路西的“望湖星城”西区1号楼商铺在建工程（房产证号：榆住建预售证第2012-01号，建筑面积4576.56平方米）房产。查封期限为三年。
本案审查过程中，案外人刘拖秀提交以下证据：1、被执行人中赢公司作为甲方于2010年10月18日与杨占怀、张睿、王亚奇作为乙方签订的一份《中赢商业街房地产项目合作协议书》约定，甲乙双方决定共同投资中赢公司于2010年8月21日以1.7亿元人民币成功竞得的榆阳区红山银沙路榆林市造纸厂商住用地48亩，土地证号为榆市国用（2010）第252**号，榆林市建设用地规划许可证为榆政建规字（2007）第18号。本项目一期股东投资金额为中赢公司8000万元，杨占怀6000万元，张睿4000万元，王亚奇2000万元。中赢公司于2011年向张睿出具的三份对望湖星城项目投资款交纳收据。2、涉案房产的《建设用地规划许可证》、《榆林市建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《榆林市商品房预售许可证》上均载明用地单位、土地使用权人、建设单位均为中赢公司。3、被执行人贺宏葳作为甲方于2012年6月26日与张睿（现名张思睿）作为乙方、王亚奇作为丙方签订一份《望湖星城商业分配协议》约定，望湖星城壹号商住楼一、二、三层商业总计面积约4500平方米，作价7350万元整分配张睿所有。协议签订后按分配方案办理相关产权登记手续，费用自理。4、出卖人于2012年9月16日与案外人刘拖秀作为买受人签订一份《商铺买卖合同》约定购买“中赢望湖星城”（西区）1号楼地上一、二、三层建筑面积4500平方米，总金额6500万元人民币，刘拖秀在2012年9月19日前以转账的方式付清全部购房价款，张睿应当在2013年9月30日前交付商铺，张睿应当负责商铺的产权登记事宜，刘拖秀如果将全部或部分商铺转让给单个或多个第三人的，张睿应当按最终拥有商铺买卖合同的买受人分别进行产权登记，张睿如不能办理产权登记，或不能按此约定进行产权登记，应当向刘拖秀承担总合同价款20%的违约金。合同履行过程中发生的争议，双方协商不成依法向商铺所在地人民法院起诉。中赢公司向买受人出具一份《授权委托书》载明：张睿作为中赢公司的受托人、中赢公司股东与买受人签订出卖涉案商铺事宜，即使股东张睿以自己名义签订的合同，中赢公司均予以承认。5、上海浦东发展银行2012年5月28日进账单显示：榆林市民佳建材有限责任公司向榆林市兴源工贸公司转账3000万元整，用途：借款；上海浦东发展银行2012年9月18日借记通知显示：榆林市民佳建材有限责任公司向魏艳清支付申请汇划1200万元，起息日：2012年9月18日（上海浦东发展银行于2017年5月3日出具证明称该起息日与转账用途无关）；中国建设银行2015年4月14日补制单回单显示：榆林市榆阳区宏昌建材有限责任公司2012年9月19日向榆林恒盛通商贸有限责任公司转账付款2300万元整，用途：借款。张睿于2012年9月19日出具的刘拖秀交款6500万元的收据，加盖陕西睿君投资集团有限公司财务专用章。张睿出庭作证上述银行转账票据中的收款方均为其指示收款主体，无书面委托手续。6、榆林市中鼎物业服务有限公司于2017年5月8日出具的《关于望湖星城（西区）物业管理的情况说明》称其从2014年5月1日起便开始为案外人刘拖秀提供物业服务，于2016年11月17日出具一份《收款收据》显示：客户名称：刘拖秀，2016年1月至2016年12月31日物业费31308元。中国建设银行转账凭条显示：2016年12月21日刘拖秀向郑彦强付款31308元。被执行人中赢公司于2015年4月17日向物业公司出具一份《承诺书》如中赢公司不予支付2015年4月30日前由其承担物业费，则该时段的物业费由西区4号楼3单元1101房主侯虎林予以支付。7、榆林泰发祥置业有限公司作为发包方与高元元作为承包方于2014年11月5日签订的《望湖星城商业楼梯铺装及楼梯间刮白工程合同书》，结算报告单合计62263元，付款审批单金额58600元，孙柏龄于2014年12月29日通过中国建设银行个人网上银行向高元元付款58600元。案外人刘拖秀还向本院提交了其作为承租人于2015年8月4日至2015年10月19日签订的《租赁合同》、照片等证据。
申请执行人长城公司对案外人刘拖秀提供以上证据均不予认可，唯对涉案房产现由案外人刘拖秀出租他人使用的现状和案外人所提交的涉案房产现状照片予以认可。案外人刘拖秀向本院陈述称涉案房产的两次转让均没有工商备案或公证等第三方认证手续，且其至今就涉案房屋未办理过户登记事宜未依照商铺买卖合同诉诸其权益。
上述事实有公证书、执行证书、执行裁定书、询问笔录、商铺买卖合同、收据、证明、授权委托书、进账单、回单等证据在卷予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘拖秀虽主张中赢公司股东张睿取得中赢公司的涉案房产所有权后，其在法院查封之前又与张睿签订了《商铺买卖合同》购买涉案商铺，但鉴于：一、被执行人中赢公司的《授权委托书》中明确张睿系作为中赢公司的受托人以其名义与案外人刘拖秀签订的商铺买卖合同，并未明确张睿系作为涉案房产的实际权利人转让房产；案外人所提交的涉案项目合作协议书和《望湖星城商业分配协议》中的权利人张睿不仅未实际取得涉案房产的过户登记手续、上述协议亦未在相关企业工商登记或房屋管理部门备案；故以现有证据无法证明案外人所称涉案房产两次转让的真实合法性。二、榆林市中鼎物业服务有限公司的情况说明中“从2014年5月1日起便开始为案外人刘拖秀提供物业服务”与被执行人中赢公司《承诺书》中2015年4月30日前物业费由其或侯虎林承担的内容存在矛盾；2016年11月17日榆林市中鼎物业服务有限公司先向刘拖秀出具《收款收据》，2016年12月21日刘拖秀后向郑彦强付款的事实，不仅交纳物业费收款主体不符，且时间倒置不符合常理；加之案外人刘拖秀所提交的房屋租赁合同均形成于本院查封之后，故案外人提交的证据不能证明其在人民法院查封之前已合法占有。三、案外人刘拖秀向本院出具的银行转账凭证中显示有借款用途，不能佐证其购买房产的真实意思表示；银行转账凭证中收付款主体与商铺买卖合同主体无相对性，仅以张睿的证人证言不能单独采信；故其向张睿交付购房款行为存在瑕疵。四、案外人刘拖秀对涉案房产自签订购房合同到法院查封近三年无证据证明其曾主张权属过户或寻求法律救济，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。综上，案外人刘拖秀异议请求不能排除人民法院的强制执行。案外人刘拖秀所主张据以强制执行的公证文书及经公证的《抵押合同》存在明显的主体错误、事实错误的异议理由不属于执行异议审查范围。因被执行人中赢公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。案外人刘拖秀所主张的执行异议申请理由不能成立，本院依法不予支持。如案外人对涉案房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人刘拖秀的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王庆九
审 判 员 王 炜
代理审判员 盛崎森
二〇一七年五月十日
书 记 员 殷博翔