浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初8348号
原告：陈锦晶，女，1983年9月23日出生汉族，农民，住宁海县。
委托诉讼代理人：赵能干，宁波市缑城法律服务所法律工作者。
被告：胡岳东，1967年12月13日出生汉族，农民，住宁海县。
委托诉讼代理人：陈启勇，浙江中汇律师事务所律师。
原告陈锦晶与被告胡岳东农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法由审判员童文建独任审判，并于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈锦晶的委托诉讼代理人赵能干，被告胡岳东及其委托诉讼代理人陈启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锦晶起诉称：2010年12月14日，原、被告签订房屋买卖协议书，约定被告将坐落于原宁海县桃源街道堤树村的两间落地屋[土地证号：宁集建（1995）字第80170**号]出售给原告，原告支付了购房款220800元。协议签订后该房屋一直由原告居住，并且原告对该房屋进行了翻修。2017年原告发现被告与宁海县方大城市建设投资有限公司签订拆迁补偿安置协议书，由该公司进行拆迁。原告与被告多次协商赔偿事宜未果。原告认为原、被告双方签订的房屋买卖协议书虽无效，但被告违反诚信原则，导致原告无法享受该房屋拆迁产生的拆迁权益，应由被告对原告损失进行赔偿。现起诉：1.确认原、被告在2014年12月14日签订的房屋买卖协议书无效；2.要求被告向原告返还购房款220800元，并赔偿利息损失（以220800元为基数自2010年12月14日按中国人民银行同期同档次流动资金利率计算至款项付清之日止）；3.要求被告向原告赔偿经济损失1069696.05元。
原告在本案审理过程中向本院提供证据如下：
2010年12月14日房屋买卖协议书一份，拟证明原、被告存在农村房屋买卖关系的事实；
集体土地建设用地使用证一本，拟证明该房屋土地登记基本情况及已将该使用证交付给原告的事实；
收条一份，拟证明被告收到原告支付的购房款的事实；
证明一份，拟证明被告与土地登记使用权人胡正常为父子关系的事实；
拆迁安置补偿协议书复印件一份，拟证明被告与宁海县方大城市建设投资有限公司签订协议书，违反诚信原则，以及作为赔偿计算标准依据的事实；
评估报告书复印件一份，拟证明讼争房屋价值38818元的事实；
宁海县桃源街道堤树股份经济合作社城中村改造征收集体所有土地房屋拆迁实施方案复印件一份，拟证明计算赔偿标准依据的事实。
被告胡岳东答辩称：我们将房屋出卖给原告220800元是事实的，但不包括共摊面积。我方没有违反诚信原则，而是原告违反诚信原则，是原告提起确认合同无效诉讼。如原告与相关部门签订拆签补偿安置协议，我方愿意配合。合同是否有效，我方不作评判。如果合同无效按合同法第58条规定，双方均有过错，原告过错大于被告。如有损失，原告就是银行利息损失，被告损失还有租金。被告方的拆迁补偿利益3283354.84元，与原告购买的房屋绝大部分无关，被告是按照人口基数获得拆迁补偿的，而不是按房屋面积计算补偿的。
被告胡岳东未提供证据。
对原告提供的证据，经质证，本院认证如下：
1.被告对原告提供的证据真实性、关联性无异议，合法性有异议。本院认为农村房地产出让给外村村民，违反法律规定，故证据的真实性、关联性予以确认，合法性不予确认。
2．被告对原告提供的证据、、无异议，故予以确认。
3．被告对原告提供的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告没有违反诚信原则，是原告不享有与宁海县方大城市建设投资有限公司签订安置补偿协议的权利，其次被告按照家庭户口人数计算拆迁安置补偿款，与原告购买的房屋无关。被告对原告提供的证据真实性、关联性无异议，合法性有异议，原告不是该方案第二条规定的拆迁对象，不能按该实施方案享有拆迁安置补偿，被告按该方案第五条规定可享有180平方米加240平方米，即420平方米拆迁安置补偿。本院认为被告方按该拆迁实施方案可获得420平方米安置面积补偿，并不能以此否认原告所购买房屋按该拆迁实施方案、拆迁安置补偿协议书记载的计算公式计算讼争房地产拆迁补偿损失，故上述两份证据，经本院核实，三性应予以确认。
4．被告对原告提供的证据真实性、合法性、关联性无异议，是被告交给原告的，但原告不是合法产权人，如果是合法产权人应另行与拆迁公司签订拆迁安置补偿协议。本院认为被告对三性无异议，且能证明讼争房屋价值38818元，故予以确认。
综上，本院认定如下：
2010年12月14日原、被告签订房屋买卖协议书，约定被告将坐落于宁海县桃源街道堤树村两间房屋[宁集建（1995）字第8017042号]，用地面积63.7平方米，以价格220800元出卖给原告。后原告付清全部购房款，被告亦按约将该房屋交付原告。近期讼争房地产列入拆迁范围，被告方与宁海县方大城市建设投资有限公司就拆迁补偿安置事宜达成协议。参照拆迁实施方案、拆迁安置补偿协议书可计算讼争房地产补偿款共计1012978.84元，其中讼争房地产评估价值38818元、可安置面积补偿金额为771427.8元（72.15平方米×180%×5940元/平方米）、货币安置补助145844.24元[（38818＋771427.8）×18%）、临时过渡补贴费5563.8元（61.82平方米×15元/平方米/月×6个月）、住宅用房搬家补贴12364元（61.82平方米×200元/平方米）、签约搬迁奖励费38961元（72.15平方米×180%×300元/平方米）。
另认定：被告与胡正常系父子关系。宁集建（1995）字第8017042号集体土地建设用地使用证载明土地使用者胡正常，已故。
本院认为：本案农村房屋买卖双方不属同一农村集体经济组织成员，该交易违反法律强制性规定，导致房屋过户手续无法交割，目的无法实现，故应认定无效。本案合同无效，导致不能履行合同的过错，主要责任在于被告，负担80%，原告负担20%，较为合理。原、被告于2010年12月14日签订的房屋买卖协议书无效，则讼争房屋应返回被告，被告应赔偿原告由此造成的损失，损失应按双方的过错责任大小分别承担。原告支付的房款220800元，被告应予返还。讼争房地产损失按拆迁实施方案及拆迁安置补偿协议书予以确认，是合理的。原告再主张利息损失，于情于法不符，本院不予支持。拆迁安置补偿款1012978.84元，减去原告已实际支付购房款220800元，增值792178.84元，按80%主要责任计算，被告应赔偿原告损失633743.07元。购房补助作为损失依据不足，原告提出要求被告支付购房补助的主张，本院不予支持。被告方选择按照家庭户口人数计算拆迁安置补偿款，并不能阻却原告所购买房屋拆迁安置补偿条件的成就，不能否认原告拆迁利益的客观存在，不能排除被告应承担的责任，故被告提出其享有拆迁安置补偿款与原告购买的房屋拆迁补偿无关的辩驳，与事实不符，本院不予采信。被告出卖房屋的行为可能对其家庭成员等人造成损失，与本案不属同一法律关系，不属本案审理范畴。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、2014年12月14日原告陈锦晶与被告胡岳东签订的房屋买卖协议书无效；
二、被告胡岳东于本判决生效后十日内返还原告陈锦晶购房款220800元；
三、被告胡岳东于本判决生效后十日内赔偿原告陈锦晶损失633743.07元；
四、驳回原告陈锦晶其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费17586元，减半收取8793元，由原告陈锦晶负担2643元，被告胡岳东负担6150元；财产保全费5000元，由原告陈锦晶负担1000元，被告胡岳东负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），帐号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 童文建
二〇一七年一月二日
代书记员 赵苑池