海南省海口市美兰区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0108民初1413号原告：王晓春，女，1982年2月28日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：李明君，海南信达律师事务所律师。被告：海南德坤房地产开发有限公司，住所地海口市美兰区海甸二东路40号滨江海岸C3栋二楼C1房，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈敏然，总经理。委托诉讼代理人：晏婵娟，系该公司职员。委托诉讼代理人：丁敏，系该公司职员。原告王晓春诉被告海南德坤房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告王晓春及其委托代理人李明君、被告的委托代理人晏婵娟、丁敏到庭参加本案诉讼，本案现已审理终结。原告王晓春向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金177670元（自2015年7月1日计算至2016年5月26日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月4日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称该合同），约定由原告购买被告开发建设的位于海口市××区号滨江海岸一期1704地块4栋13层1302房（以下简称该房屋），房价款为1090000元。该合同第五条约定：首期房款自认购书签订之日7日内支付全部房价款的48.6%（含定金）530000元，剩余房款560000元应于2012年10月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书......如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首付款730000元，向被告提交了办理银行按揭和房屋权属证书所需的全部资料，并按被告要求缴纳了相关税、费，银行按揭款360000元也已付至被告账户。被告于2013年6月30日将该房屋交给原告使用至今，于2016年5月26日将房屋权属证书办至原告名下。原告认为，根据该合同的约定，被告应当在2015年7月1日前将该房屋权属证书办至原告名下，但被告直至2016年5月26日才将房屋权属证书办至原告名下，已逾期326天。综上所述，被告未按双方签订的合同约定履行其义务，未在约定的时间内为原告办理房屋权属证书，应按照合同约定承担违约责任。被告海南德坤房地产开发有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，请法院依法驳回。被告于2014年3月取得涉案房屋所在楼栋的大确权证，已具备办理涉案房屋房产证的前提条件。涉案房屋产权证的迟延办理是由于原告未及时提交齐全的办证资料及政府相关部门原因造成，按照合同附件七第六条约定，被告不承担迟延办证的责任，并且被告办理房产证的时间相应顺延。关于迟延办证的情形：一、原告一直未提交未婚证明，经被告多次催促及于2015年2月5日发出书面催交通知，原告直到2015年12月26日才提交。民政部门于2015年9月取消出具婚姻登记记录，改为由原告提供婚姻状况承诺书，该承诺书原告于2015年12月26日才提交，该承诺书即未婚证明。二、2015年9月起，由于原税费征管信息系统停机切换，导致无法办理涉案房屋的契税扣税业务，被告于2016年1月、2月多次前往税务局办理，均未办理成功。直至2016年3月1日才成功申办契税扣税业务，2016年3月23日才扣税完成。三、原告存在逾期付款的行为。按照合同附件七第三条第一款的约定，被告有权按原告逾期付款时间相应顺延办理房产证的时间。综上，原告在提交齐全的办证资料后，被告在六个月内即为原告办理涉案房屋的房产证，如若原告按时提交办证资料，涉案房屋的房产证完全会在约定期限即2015年7月1日前办理，故涉案房屋的房产证迟延办理是由于原告未及时提交齐全的办证资料及政府相关部门的原因造成，不应当由被告承担责任。本院经审理认定事实如下：2012年9月28日，原告与被告签订《滨江海岸楼宇认购书》，原告认购被告开发的海口市滨江海岸一期1704地块4栋1302房，并交付定金50000元，同时约定于2012年10月14日前付清首期房款530000元即总房款的48.6%，并于签署认购书后7天内办理签署《商品房买卖合同》及有关文件手续。2012年10月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买上述房屋，建筑面积共126.88平方米，其中套内建筑面积101.27平方米，公摊建筑面积25.61平方米；每平方米10763.31元，总金额人民币1090000元，首期房款530000元于认购书签订之日起7日内支付，剩余房款560000元以按揭方式付款；出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同，详见附件七补充协议（第十五条关于产权登记的约定）；等等。该《海口市商品房买卖合同》尚有附件一至附件七共七份补充约定，其中附件七中第六条约定”本合同第十五条出卖人迟延办理产权登记的违约责任变更为：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人应当自逾期之日的次日起至买受人实际取得《房屋所有权证》之日止，每日按该商品房总价款万分之五的标准向买受人支付违约金，但由此产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五。如因买受人未付清房款，或未按政府规定交纳办证税费及交齐办证资料，或政府相关办证单位不给予办证协助等非出卖人原因造成的办证迟延，则出卖人不承担责任且办证时间相应顺延。买受人已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知。”上述合同签订当日，原告向被告支付房款440000元。此后，原告分别于2012年10月18日、12月4日向被告支付购房款90000元、200000元。购房余款360000元由原告申请银行贷款支付。2013年2月3日，被告向原告出具收取360000元购房款的发票。至此，原告向被告付清全部购房款1090000元（含定金50000元）。2013年6月30日，被告将经验收合格的涉案房屋交付原告使用。2013年8月1日，被告缴纳涉案房屋的契税15532.50元。2014年3月21日，被告取得涉案房屋所在楼宇的房屋所有权证（海口市房权证海房字第XX**号）。2015年9月后，原告签署被告提供的《婚姻状况承诺书》。2016年3月1日，海口市地方税务局出具房地产过户业务受理单，受理涉案房屋的过户申请。2016年3月23日，被告又缴纳涉案房屋的契税826.50元。2016年5月26日，海口市房管部门向原告核发涉案房屋的权属证书（海口市房权证海房字第XX**号）。另查：一、被告为证明原告未依约提供齐全的办证资料（未婚证明），导致被告迟延办证，提供《关于催促办理房产证手续的函》及中国邮政EMS特快专递邮单（邮单号码1000342032007）。其中《关于催促办理房产证手续的函》主要记载”王晓春女士：......现该项目正处于办理房地产证阶段，阁下需按相关政府部门的要求提供以下资料：缺未婚证明。经公司多次催促，至本函发出之日，阁下仍未按要求交齐上述资料。因此我司促请阁下：在2015年3月1日前到滨江海岸销售中心提交资料、签署办证文书并缴纳办证相关税、费（无）。如因阁下原因（包括但不限于：办证资料提交不齐全、资料错误或交件延迟、相关费用缴纳延迟等）而导致房产证无法办理的，由此所产生的一切经济损失及法律责任由阁下承担......”；其中邮单上记载收件人地址”海口市美兰区海府路67号康盛公寓14楼101房”、寄件时间”2015年2月5日”，被告于庭审中陈述该邮件为拨打11183邮政客服上门取件，非于邮政柜台交寄，故邮单上仅有邮政人员”许留琼”的印章，无邮戳。二、被告为证明因政府相关部门的原因，导致迟延办证，提供如下证据：1、《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，主要内容为”......自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明......”；2、《2015年9月25日起原税费征管信息系统停机切换》，内容为”根据国家税务总局金税三期工作部署，省局将于2015年9月25日（星期五）下午18：00开始对原税费征管信息系统停机进行切换，对外停止办理除客户端网开发票系统外的所有业务，直至2015年10月8日上午8:00起启用金税三期系统，并对外恢复办理所有业务。”经原告质证，原告对《关于催促办理房产证手续的函》及中国邮政EMS特快专递邮单均不予认可，表示未收到该邮件，且原告已经向被告出具过未婚证明，也未接到被告通知补交未婚证明；而民政部的通知公布于2015年8月27日、税务局的停机切换公告公布于2015年9月10日，公布时间均在被告逾期办证期限之后，且税务局停机切换的时间从2015年9月25日至10月8日前，10月8日就可以正常运行，并不耽误被告办理纳税业务。三、庭审中，被告表述：延迟办证的责任不在被告，被告不同意向原告支付违约金，如果要支付违约金，应按照《海口市商品房买卖合同》的附件七中的第六条约定来计付，即”每日按该商品房总价款万分之五的标准向买受人支付违约金，但由此产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五”。原告认为被告提出的条款属于格式合同，不利于购房者，所以原告认为应当按照《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定计算违约金。四、经本院向海口市邮政局查询上述邮件（邮单号码1000342032007）的投递送达情况，海口市邮政局答复，由于该邮件寄送时间为2015年2月5日，根据邮政邮件相关规定，邮单档案保管期限为一年，销毁期限为两年，故目前该档案已销毁，无法查询邮件投递情况。本院认为：原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件一至附件七是双方达成一致的约定，是双方的真实意思表示，合同内容无违反强制性规定之处，依法均属于有效合同，对原、被告均具有拘束力，据此双方应全面履行各自的义务。原、被告均确认原告已付清全部购房款，原告已履行了主要合同义务，且被告已于2013年6月向原告交房，也于2014年3月取得涉案房屋所在楼宇的房屋所有权证，则被告应按合同约定”自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”，但房产证于2016年5月26日才办理至原告名下，已超过合同约定的办证限期。被告提出迟延办证是因为原告未及时提交未婚证明、存在逾期付款行为以及相关部门的原因所致；经审查：一、被告为证明其已向原告发出催交未婚证明的通知而提供EMS邮单，但经本院向邮局查询，因该邮件的两年保管期限已届满，相关档案信息已销毁，已无法查询到该邮件的投递情况，而原告亦否认收到该邮件，根据举证规定，被告寄送邮件后负有跟踪邮件投递送达情况的义务并及时获取相应的送达回执，现被告未能提交相关回执证实邮件投递送达情况，依法应承担不利的法律后果；二、被告于2014年3月取得涉案房屋所在楼宇的房产证，即使被告陈述属实，其于2015年2月5日才向原告发出通知，期间也已相隔十个月之久，在此之后直至2015年9月后才由原告于被告提供的《婚姻状况承诺书》上签名并提交相关办证部门，此期间也已有十个月之久，且已经超出约定的办证期限，亦无可免责事由，可见被告于办证过程中怠于履行合同义务；三、被告提及的民政部门不再出具婚姻证明、税务部门因税费征管信息系统停机切换的原因所致延误（税收业务仅停办两周，其中一周处于法定假期期间），均不足以对办证时限构成根本性影响，且被告于合同中承诺的办证期限已经充分考虑并预见可能影响办证的情形，故被告提出的延迟办证理由不成立。另外，原告的部分购房款因贷款原因而改变付款方式，这也是双方同意对付款方式作出的变更，且付款时间早于被告交付房屋之时，对办证时限不构成影响。综上，被告的辩解意见，本院不予采信，被告延迟办证，已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同第十五条中约定按该商品房总价款每日万分之五的标准支付违约金，但第十五条同时约定”详见附件七补充协议”，在附件七中对此另行作出”违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五”的特别约定，该约定亦是合法有效的，故被告应向原告支付违约金54500元（1090000元×5%）。原告主张被告依约支付违约金，与约相符，于法有据，本院予以支持，但违约金数额以本院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告海南德坤房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王晓春支付违约金人民币54500元。二、驳回原告王晓春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因简易程序减半收取人民币1927元（原告已预付），由原告王晓春负担1336元，被告海南德坤房地产开发有限公司负担591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。Xvdjixsflctsmrogbk审 判 员 詹海灵二〇一七年四月十七日法官助理 ＸＸ芹书 记 员 蔡亚玲速 录 员 杨婷婷