重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终1590号
上诉人（原审被告）：任雪林，男，1992年10月10日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：王波、邹中贵，重庆立万律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕文涛，男，1983年11月5日出生，汉族，无固定职业，住湖北省鄂州市鄂城区。
委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱正荣，男，1984年8月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。
上诉人任雪林因与被上诉人吕文涛、朱正荣房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初12972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2017年3月21日进行了询问。上诉人任雪林及其委托诉讼代理人邹中贵、被上诉人吕文涛的委托诉讼代理人高定利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任雪林上诉请求：撤销一审判决，依法改判。被上诉人承担全部诉讼费用。其理由：1、被上诉人在明知自己在租赁期内不得擅自将房屋转租的情况下，故意欺骗上诉人签订转租合同，至今未向上诉人出示原始合同，根据租赁合同司法解释第8条规定，承租人未经出租人同意擅自转租的情形，属于房屋权属有争议，上诉人从2016年6月起拒绝再缴纳租金等费用，有权解除租赁合同。2、被上诉人诉讼主体不适格。城投公司将商铺出租给杨祖玉，杨祖玉才是适格的诉讼主体，没有证据证明杨祖玉将商铺出租给被上诉人，被上诉人无权出租该商铺，虽然杨祖玉与朱正荣系夫妻，但并非是杨祖玉与朱正荣共同经营。上诉人自起诉之日，租金缴清，尚未拖欠租金。诉讼期间、整改期间、鉴定期间不存在支付租金的问题，应由被上诉人或城投公司自行承担损失。合同解除后，上诉人未使用房屋，不应再支付租金，
吕文涛辩称，1、合同签订后，被上诉人没有任何违约行为，一审判决也没有认定我方有任何违约行为。2、上诉人因经营不善主动提出解除房屋租赁合同，事实上向被上诉人返还了房屋，应当按照合同约定支付房租。一审判决正确。
吕文涛、朱正荣向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付截止2016年10月31日拖欠的租金32016元；2、判令被告支付违约金50000元；3、判令被告赔偿拆除房屋产生的费用18000元。
一审法院审理查明，2015年10月19日，城投公租房公司向朱正荣之妻杨祖玉发出《中标通知函》，告知杨祖玉已获得康居西城公租房项目康城××号商铺的承租权。2015年11月27日，城投公租房公司（甲方）与杨祖玉（乙方）签订《西永康居西城商业配套房屋（商铺）租赁合同》，约定杨祖玉承租位于重庆市沙坪坝区西永康居西城公租房项目康城××号商铺，租赁期限从2015年12月1日起至2018年11月30日止。并约定杨祖玉在租赁期间内，不得擅自将房屋（商铺）转租、转让、转借或部分转租、转让、转借给他人；杨祖玉不得擅自将房屋（商铺）用途改作它用，如发现有上述行为，城投公租房公司有权立即终止房屋（商铺）租赁合同，并没收履约保证金作为违约金。2015年10月初，朱正荣、吕文涛与任雪林协商租赁该商铺事宜并达成一致。2015年10月14日，任雪林即对该商铺进行装修装饰。2015年11月15日，吕文涛、朱正荣（甲方）与任雪林（乙方）正式签订《商铺租赁合同》，约定乙方自甲方处承租位于康居西城2号附46号商铺，租赁用途为餐饮，租赁期限为2015年11月15日至2018年11月14日，租金为每年156000元。并约定付款方式“本合同生效之日乙方向甲方支付季度房租39000元，商铺押金39000元，后续租金按半年结算。”还约定乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金伍万元整。甲方房屋交给乙方后，乙方在使用期间的装修及修缮由乙方自行负责。如乙方不再使用出租的房屋后，乙方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。合同签订当日，任雪林依约向吕文涛、朱正荣支付租金39000元及押金39000元，共计78000元。2016年2月23日，任雪林通过银行转账向朱正荣支付租金10000元。2016年3月25日，任雪林通过银行转账向朱正荣支付租金20000元。2016年5月17日，任雪林向朱正荣之妻杨祖玉支付租金10000元。2016年7月6日，任雪林诉至一审法院要求解除其与朱正荣、吕文涛之间合同并赔偿相应装修损失，已另案处理。2016年11月1日，任雪林将商铺交还朱正荣、吕文涛。后朱正荣、吕文涛对商铺恢复原状，产生拆除费18000元，由朱正荣、吕文涛自行支付。另查明，杨祖玉与朱正荣为夫妻关系，杨祖玉认可位于康城××号商铺系交由朱正荣与吕文涛共同经营。现朱正荣、吕文涛诉至一审法院，要求判如所请。任雪林于庭审中提供物业处理记录一份，认为其未拖欠房租，系朱正荣、吕文涛因房屋漏水协商降低房租，朱正荣、吕文涛对此不予认可；对于租金支付方式，朱正荣、吕文涛认为应为先付后租，任雪林应当预付半年租金，任雪林认为系先租后付，应当租用半年后再支付租金；对于拆除费用，任雪林认为与其无关。双方争议较大，调解未果。一审法院认为，任雪林与朱正荣、吕文涛之间签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该协议应属有效。双方应当按约履行各自约定义务。双方实际于2016年11月1日办理房屋交接手续，故该合同系于2016年11月1日事实解除。任雪林应当依照合同约定支付2015年11月15日计算至2016年10月31日的租金149500元（156000元/12月*11.5月），扣除其已付租金79000元及押金39000元，任雪林尚应向朱正荣、吕文涛支付租金31500元。任雪林提出房屋存有漏水问题，并与朱正荣、吕文涛对调低房租已达成一致，但其仅提供物管当天处理漏水问题的记录，其上载明“已处理”，并未提供该漏水具体情况或与朱正荣、吕文涛协商的相关证据，故对任雪林的该意见不予采信。对于违约金，朱正荣、吕文涛认为任雪林拖欠租金应当支付相应违约金。本案中租赁合同约定“后续租金按半年结算”，双方对于“半年结算”的解释争议较大，朱正荣、吕文涛认为该约定含义为提前预付半年租金，任雪林认为该约定含义为按照半年期满结算租金后支付，双方于庭审中亦未达成一致。考虑任雪林陆续向朱正荣、吕文涛分月支付部分租金的情形并不符合提前支付半年租金的理解，朱正荣、吕文涛也未提供对此持有异议的相关证据。而《中华人民共和国合同法》第二百二十六条对租金支付期限约定不明的情况作出规定，均为租赁期间届满时付清。故对于“半年结算”的解释采纳任雪林的意见，应当于半年租期届满时结算租金再进行支付，即2016年8月14日前双方结算并付清该半年租金。而2016年7月任雪林已另案诉朱正荣、吕文涛解除租赁合同并赔偿装修损失，考虑另案中重庆市城投公租房建设有限公司也已表态不同意私下转租，故任雪林有充分理由暂不支付剩余租金而以诉讼方式解决双方纠纷。因此，对朱正荣、吕文涛提出任雪林拖欠租金的意见不予采纳，对于其要求违约金不予支持。关于拆除已附和装饰装修部分的费用。一审法院认为，本案中，任雪林经朱正荣、吕文涛同意进行装修，双方租赁合同已约定“如乙方不再使用出租的房屋后，乙方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。”显然已约定附和装修部分的利益归于朱正荣、吕文涛。并任雪林诉朱正荣、吕文涛另案已对该已附和装饰装修损失作出处理，由双方按比例承担损失，任雪林对该装修部分之利益已得实现。故合同解除后，朱正荣、吕文涛获得对该装修部分的处分权，其可直接利用该装饰装修部分而无需另行向任雪林补偿。现朱正荣、吕文涛自行拆除该部分，系其自由处分，与任雪林无关，对其要求的拆除费用不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条之规定，判决如下：一、由被告任雪林于本判决生效后三日内向原告吕文涛、朱正荣支付所欠租金31500元。二、驳回原告吕文涛、朱正荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162元，减半交纳1081元（原告已预交），由原告吕文涛、朱正荣自行承担540元，由被告任雪林承担541元。被告任雪林负担之款项限于本判决生效后三日内向原告吕文涛、朱正荣付清。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，任雪林于2016年7月起诉吕文涛、朱正荣要求解除租赁合同，赔偿其房租、物管费、商铺押金、加盟费、桌椅餐具厨房设备、门头广告制作费、店面装修费等损失，即（2016）渝0106民初9542号，该案中，重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）系第三人，称对吕文涛、朱正荣将涉案房屋出租给任雪林不知情，现不同意该转租行为，将另行处理该商铺私自转租的行为。该案中一审法院认为，因城投公司不同意转租，该租赁合同已确实不能继续履行，而后任雪林于2016年11月1日才将案涉商铺交还朱正荣、吕文涛，该租赁合同应系2016年11月1日事实解除，对任雪林的该请求不予主张。任雪林不服该判决，已上诉至本院。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相同。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该条规定是出租人在一定期限内对承租人与次承租人签订的转租合同享有解除合同或确认合同无效的权利。本案中，城投公司虽然不是本案当事人，但其在（2016）渝0106民初9542号案件中系第三人，其称对吕文涛、朱正荣将涉案房屋出租给任雪林不知情，现不同意该转租行为，将另行处理该商铺私自转租的行为。由于诉讼中，上诉人任雪林于于2016年11月1日将涉案商铺交还吕文涛、朱正荣，双方事实上解除了租赁合同，故城投公司已无解除转租合同或确认转租合同无效的必要，事实上，城投公司也未单独提起诉讼要求解除转租合同或确认转租合同无效。上诉人任雪林虽在2016年7月提起诉讼要求解除租赁合同，但没有证据证明其提起诉讼时将涉案商铺交还给了被上诉人吕文涛、朱正荣，至2016年11月1日，上诉人任雪林才将涉案商铺交还给吕文涛、朱正荣，故其认为2016年6月起不应支付租金的上诉请求本院不予支持。上诉人任雪林要求赔偿其损失的请求不属本案处理范畴。本案一审已查明，杨祖玉与朱正荣系夫妻关系，杨祖玉认可涉案商铺系交由朱正荣、吕文涛共同经营，本案租赁合同系上诉人任雪林与被上诉人朱正荣、吕文涛签订，故朱正荣、吕文涛系合同相对方，上诉人任雪林认为朱正荣、吕文涛不是本案适格主体的上诉请求本院不予支持。
综上所述，上诉人任雪林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2162元，由上诉人任雪林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
审 判 员 闫信良
代理审判员 伏虹瑾
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 梁 麟