广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1283号
原告卢俊杰，女，XXX出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。
委托代理人马其友，广东名道律师事务所律师。
委托代理人陈达钦，广东名道律师事务所实习律师。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。注册号：XXX。
法定代表人刘学斌，董事长。
委托代理人梁森，男，XXX出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司法务专员。
委托代理人莫任天，男，XXX出生，汉族，住XXX。身份证号码：XXX。系该公司法务专员。
原告卢俊杰诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢俊杰及其委托代理人马其友，被告的委托代理人梁森、莫任天均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢俊杰诉称，原、被告双方于2012年5月16日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈·东方华府6座6单元1303号房，房屋总价款为780470元。且合同约定被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，并约定被告逾期交房的，应当自2014年1月1日起每日按照原告已付房款万分之一的标准支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款780470元，但被告没有按照合同约定于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。被告的行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2014年9月30日期间逾期交房违约金21228.78元；2、本案诉讼费由被告负担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，被告不同意原告主张的违约金起算日期。被告认为违约金应当计至原告收楼时止。原告在2014年9月29日已经实际收楼，并已申请装修。原告现已经入住案涉房屋。
经审理查明，原、被告双方于2012年5月16日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座6单元1303号房，房屋总价款为780470元。合同第八条约定，被告应在2013年10月31日前将经验收合格后的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告逾期交房未超过180日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起，被告应当按照原告已付房款每日万分之一的标准向原告支付违约金；被告逾期交房超过180日且原告要求继续履行合同的，合同应该继续履行，被告应当自合同约定的最后交付期限的第二天起，按照原告已付房款每日万分之一的标准向原告支付违约金至实际交付房屋之日止。庭审中，原、被告均确认原告于2012年5月16日向被告付清了全部购房款780470元。
本案中，被告确认案涉房屋在2015年1月16日通过五方验收，但认为原告在2014年9月29日已经实际收楼，即原告以实际行动变更合同条款中关于交付房屋的约定。被告对此提供了收楼水电登记表、钥匙签收登记表、装修物业服务管理协议及其附表、自建承诺书、装修进场须知、委托书及相关身份复印件、装修施工许可证、装修现场记录表予以证明。原告对被告提供的上述证据的真实性均没有异议，并确认其于2014年9月29日领取了案涉房屋的钥匙，且已对案涉房屋进行实际装修。原告认为，原告收楼时，案涉房屋不符合交付条件，故要求被告按照案涉商品房买卖合同第九条第一项第1点的约定支付逾期交楼违约金，并要求违约金计算以原告已付的全部购房款为本金，按照每日万分之一的标准，自2014年1月1日起计至2014年9月30日止。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同及其补充协议、购房发票，被告提供的收楼水电登记表、钥匙签收登记表、装修物业服务管理协议及其附表、自建承诺书、装修进场须知、委托书及相关身份复印件、装修施工许可证、装修现场记录表，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，原、被告双方就购买东莞市莞城区体育路98号富盈东方华府6座6单元1303号房屋签订了商品房买卖合同，该合同是原、被告双方的真实意思表示，原、被告双方应当切实履行。庭审中，原、被告均确认原告在2012年5月16日当天已向被告付清全部房款，本院对此予以认定。
关于被告是否存在逾期交楼的问题。案涉商品房买卖合同第八条约定被告应当在2013年10月31日前向原告交付房屋。现被告在庭审中确认案涉房屋在2015年1月16日才通过五方验收合格，可见案涉房屋在2015年1月之前并不符合交付条件。被告未提供证据证明原告在2013年10月31日前已经办理收楼手续同意收楼，因此，被告存在逾期交楼的行为，事实清楚，证据充分，本院予以认定。
关于逾期交楼违约金的计算问题。首先，案涉商品房买卖合同第九条约定逾期交楼违约金按照每日万分之一的标准计算，原、被告对此均未提出异议，本院对此予以认定。其次，根据案涉商品房买卖合同第九条的约定，被告未在2013年10月31日前向原告交楼，被告应当自2013年11月1日起向原告计付逾期交楼违约金。现原告要求被告自2014年1月1日起计付违约金，未损害被告的利益，且未违反合同约定，属于原告自行处分其权利的行为，本院依法予以准许。故被告向原告支付的逾期交楼违约金应当自2014年1月1日起计算。再者，原告在庭审中确认其于2014年9月29日签收了案涉房屋的钥匙，并已对案涉房屋进行了装修，故本院认定，原告在2014年9月29日已实际收楼。被告向原告支付的逾期交楼违约金应当计至2014年9月28日止。综上三点，结合原、被告均确认原告在2012年5月16日已向被告付清全部购房款的事实，本院认定，被告应当向原告支付逾期交楼违约金780470元×0.0001×271天=21150.74元。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告卢俊杰支付逾期交楼违约金21150.74元；
二、驳回原告卢俊杰的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费165.36元（原告已预交），由原告卢俊杰负担0.98元，被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担164.38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
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审判员 李铮铮
二〇一五年七月十四日
书记员 徐嘉茹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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