北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第08780号
上诉人（原审原告、反诉被告）熊家益，女，1977年12月12日出生。
委托代理人杨久林，北京腾阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京信得通商贸有限公司，住所地北京市朝阳区黑庄户乡苏家屯商贸街1号。
法定代表人谷京辉，董事长。
委托代理人刘文慧，女，1973年12月10日出生，北京信得通商贸有限公司经理。
上诉人熊家益因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。熊家益之委托代理人杨久林，北京信得通商贸有限公司之委托代理人刘文慧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
熊家益在原审法院诉称：熊家益、北京信得通商贸有限公司（以下简称信得通公司）于2013年2月1日签订租赁合同，约定信得通公司将朝阳区苏家屯商业街××号门面房六间（下称诉争房屋）租给熊家益经营铝合金材料，租期四年：2013年2月1日至2017年1月30日，年租金265000元。后，熊家益足额交纳了第一年的租金，并投资100000余元进行了装修，新建了院墙、门口样板间。但信得通公司却于2013年10月初强行将诉争房屋收回，以年租金35万元的价格另行租给他人经营幼儿园，还强行把熊家益价值10000余元的残料及包装袋等物品拉走、拆除了熊家益新建的院墙。信得通公司的行为已经构成了根本违约，为了维护熊家益的合法权益，现诉至法院，请求判令信得通公司退还剩余租金90000元、赔偿因违约给熊家益造成的建设费损失100000元、赔偿铝合金残料及包装袋损失10000元。
信得通公司在原审辩称：熊家益所述有些不是事实。我方并没有赶走熊家益，熊家益于2013年11月22日自行从诉争房屋内搬走，留下了围墙和不规范的广告牌子等，这些都属于违章建筑，城管多次要求熊家益拆除，熊家益却拒不拆除，我方为了拆除这些违建支出了许多费用。我方并不存在违约行为，不同意熊家益的诉讼请求。
信得通公司在原审反诉称：截止到2014年1月31日熊家益仍然占有诉争房屋，且未继续支付租金，我方于2014年2月1日将诉争房屋腾空，故不应该退还熊家益租金。而且熊家益在承租期间严重毁损了诉争房屋，给我方造成了修缮费用损失，熊家益在承租期间还拖欠5个月的卫生费1500元，我方替熊家益拆除违建围墙及清理建筑垃圾花费了25700元。这些损失熊家益均应赔偿，故我方反诉要求解除双方于2013年2月1日签订的《租赁合同》、判令熊家益向我方支付房屋修缮费100000元、卫生费1500元、拆除围墙费用25700元。
熊家益在原审针对信得通公司的反诉辩称：双方之间的租赁合同已由信得通公司在2013年11月份解除，对于信得通公司第一项反诉请求不持异议；我方在承租期间并没有损坏诉争房屋，围墙也是经过熊家益同意后才建的，双方在租赁合同中关于卫生费并未做约定，不存在拖欠卫生费一说，故不同意熊家益要求我方支付房屋修缮费100000元、卫生费1500元、拆除围墙费用25700元的反诉请求。
原审法院经审理查明：2013年2月1日，熊家益（乙方）、信得通公司（甲方）签订《租赁合同》，约定信得通公司将诉争房屋租给熊家益使用，租期4年，自2013年2月1日起至2017年1月30日止，租金年付，每年265000元，每二年递增10%，提前一个月交付下一期租金。该《租赁合同》还约定由于乙方原因导致房屋质量或房屋内部设施毁损（包括门窗、水电等），由乙方负责维修。另，双方曾于2012年11月23日签订《协议》一份，约定：乙方自建两米高围墙、门口样板间，水电入户，装修期从2012年12月1日至2013年1月30日等。信得通公司在上述《租赁合同》签订前即将诉争房屋交付给了熊家益，熊家益于2012年12月15日至2013年1月11日期间向信得通公司支付了第一年的租金265000元。熊家益在承租期间自建了围墙、玻璃房样板间。现诉争房屋已由信得通公司出租给案外人经营幼儿园，样板间及部分围墙尚在使用当中。
原审庭审中，熊家益提交熊家益、信得通公司于2013年11月3日的通话录音及2013年10月10日拍摄的诉争房屋外部照片（通话中信得通公司曾要求熊家益“三天之内你腾退啊，你要是腾退不了，我就给你清退…”，信得通公司还表示诉争房屋已经破损了、熊家益需要维修；照片可见信得通公司在为诉争房屋招租），熊家益据此欲证明信得通公司早在2013年10月初就有意赶走熊家益并强行清走熊家益留在诉争房屋内的生产废料等、信得通公司已构成根本违约。信得通公司认可照片的真实性，亦认可确实与熊家益有过上述通话，但称熊家益录音时其不知情，对通话录音的真实性及证明目的均不认可。熊家益提交2013年1月8日所拍摄的诉争房屋照片及视频，欲证明信得通公司已经擅自把熊家益所建围墙改造成了幼儿园的栅栏、样板间也改造成了幼儿园的厨房。信得通公司认可该份证据的真实性，称其是在2014年1月15日左右把诉争房屋另行出租的。信得通公司提交北京市朝阳区城市管理监察大队向其发送的《谈话通知书》两份及网上打印材料，欲证明熊家益私设广告牌、加高围墙、在外围墙上堆放碎玻璃等，城管部门多次要求拆除，熊家益却拒不整改。熊家益对该份证据的真实性及证明目的均不认可。信得通公司提交购买花篮的收据一份，欲证明熊家益于2013年11月22日搬到通州经营，信得通公司曾赠送花篮祝贺，信得通公司并没有赶熊家益走。信得通公司称熊家益于2013年11月22日将诉争房屋钥匙交还并要求退还剩余租金。熊家益对该份证据的真实性及关联性均不认可，称其在2013年10月初就被信得通公司赶走了。信得通公司提交其所拍摄的诉争房屋地面开裂、墙面损坏、门窗等破损的照片、信得通公司与案外人签订的《房屋修缮合同》（修缮范围除包括破损修复外还包括有更换物品、粉刷外墙等装修项目）、修缮费用发票，欲证明其曾支付房屋修缮费用100000元、围墙拆除费用25700元。熊家益对该份证据的真实性及证明目的均不认可。信得通公司提交交款人处空白的收据一张，欲证明熊家益拖欠2013年9月1日至2014年2月28日共计5个月的卫生费1500元。熊家益对该份证据的真实性及证明目的均不认可。双方均确认在《租赁合同》中未对卫生费做出约定，信得通公司称双方曾口头约定由熊家益每月支付卫生费300元，熊家益对此不予认可，称不需要由信得通公司来打扫卫生，也不应向信得通公司支付卫生费。双方均确认建造围墙及样板间没有经过相关部门审批。
经熊家益申请，法院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对熊家益自建样板间及围墙的工程造价进行了鉴定，结论为：样板间工程71058.51元、保持原貌的围墙工程5626.64元、已由信得通公司改造的围墙工程11564.45元，另，熊家益称其还自行建造了铁大门，已由信得通公司拆除，经鉴定，熊家益所述铁大门造价3600元。熊家益认可鉴定报告的真实性。信得通公司不认可鉴定报告的真实性，亦不申请重新鉴定。信得通公司认可对部分围墙进行了改造，但称熊家益并未建造过铁大门。熊家益为此支付鉴定费用5000元。
原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同》、《收据》、《鉴定报告》、发票等相关书证、当事人陈述、照片、通话录音、视频、庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为：依法成立并生效的合同应受法律保护。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，熊家益、信得通公司之间的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，在该合同履行过程中，根据熊家益提交的照片及通话录音，信得通公司有意将诉争房屋另租并于2013年11月3日通知熊家益限期腾房，熊家益就此并未明确提出异议，至此，双方之间的《租赁合同》已经解除，关于信得通公司在本案中要求解除该《租赁合同》的反诉请求，法院不予支持。熊家益已将租金交至2014年1月30日，合同解除后，信得通公司理应将剩余期间的租金予以退还，关于熊家益要求信得通公司退还剩余租金的诉讼请求，法院应予支持。熊家益虽称信得通公司于2013年10月初将其赶走，但就此未提供有效证据予以佐证，信得通公司亦不认可，法院难以采信，关于熊家益要求信得通公司退还2013年10月初至2013年11月3日期间租金的诉讼请求，法院不予支持。关于建设费损失，熊家益经信得通公司同意自建了围墙及样板间，现部分围墙已由信得通公司改造并和样板间一起另作他用，信得通公司理应向熊家益赔偿相关造价损失，考虑到熊家益未经合法审批擅自建造亦负有一定过错，应当分担相应的损失，具体数额由法院参照鉴定结论、双方的过错程度、房屋使用现状等酌情确定。熊家益虽称还建造有铁大门，但就此未举证，信得通公司亦不认可，关于其就铁大门部分的诉讼请求，法院不予支持。关于熊家益所称的铝合金残料损失及包装袋损失，熊家益未举证证明该项损失的实际发生及与信得通公司相关，信得通公司对此亦不认可，关于其该项诉讼请求，法院不予支持。关于房屋修缮费，根据熊家益提交的通话录音、信得通公司提交的照片、《房屋修缮合同》及发票等，法院可以认定熊家益在使用诉争房屋期间确实对诉争房屋造成了不必要的损坏，就此，熊家益应当承担相应的赔偿责任。考虑到信得通公司所支付的修缮费用中还包括有部分装修项目，此部分费用应当在熊家益应当承担的赔偿责任中予以扣除，具体数额由法院参照相关标准酌定。关于围墙拆除费用，考虑到熊家益建造围墙经过了信得通公司的同意，信得通公司对此亦存在过错，该项费用应由双方按照过错程度分担。关于卫生费，信得通公司未举证证明其向熊家益收取该项费用有合法依据，熊家益对此亦不认可，关于其该项反讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、北京信得通商贸有限公司于判决生效后七日内向熊家益退还租金六万三千八百九十元、赔偿建造费损失五万三千元；二、熊家益于判决生效后七日内向北京信得通商贸有限公司赔偿房屋修缮损失八万元、支付拆除围墙费用一万元；三、驳回熊家益的其他诉讼请求；四、驳回北京信得通商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
熊家益不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：变更原审判决第一项，改判支持熊家益在原审的诉讼请求，即信得通公司退还熊家益剩余租金90000元，赔偿建设费用100000元及残料包装费损失10000元。撤销原审判决第二、三项内容，改判驳回信得通公司全部反诉请求。事实理由：一审判决没有认定信得通公司违约责任错误。不存在熊家益损坏涉诉房屋的事实，原审在未组织鉴定的情况下就认定熊家益应赔偿信得通公司修缮费用8万元缺乏相应的依据。
信得通公司坚持其在原审中的诉讼意见，未向本院提起上诉。
二审审理期间，本院就信得通公司在原审提交的两份《北市朝阳区城市管理监察大队谈话通知书》之真伪问题致函北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局，该单位回函称：“贵院提供的两份谈话通知书时间分别为2013年9月16日和2013年12月10日，名称均为‘北京市朝阳区城市管理监察大队’，而我局自2013年5月31日起，原‘北京市朝阳区城市管理监察大队’正式更名为‘北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局’，处罚主体名称同时变更。2013年8月1日起，行政处罚案件统一启用新的处罚主体名称执法文书。另，谈话通知书涉及责令拆除内容不符合文书制作规范。”
本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。
以上事实，有《租赁合同》、《收据》、《鉴定报告》、发票等相关书证、当事人陈述、照片、通话录音、视频、庭审笔录、《北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局回函》等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，熊家益、信得通公司签订的《租赁合同》及《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。
在该合同履行过程中，信得通公司有意将涉诉房屋另租并以熊家益损坏屋内外设施、私搭乱建为由要求熊家益限期腾房，双方2013年11月3日的录音内容显示，截止该日，熊家益已将大部分物品搬离，至此，双方之间的《租赁合同》已经解除。故信得通公司要求解除《租赁合同》的反诉请求并无依据，本院不予认可。
关于解除合同的原因，熊家益主张因信得通公司将涉诉房屋以更高的价格租给幼儿园而将其赶走，信得通公司主张因熊家益损坏涉诉房屋内外墙、地面并在涉诉房屋私搭乱建，城管责令拆除而与其解除合同。从朝阳区城市管理综合行政执法监察局向本院出具的回函内容来看，就熊家益的搭建行为，行政机关并未介入并责令拆除，结合2013年10月10日的招租照片、2013年1月8日经信得通公司改造的幼儿园围墙及厨房的照片及2013年11月3日双方的通话录音，本院认为，信得通公司系伪造解除合同的理由，解除合同的原因在信得通公司，其应向熊家益承担相应的赔偿责任。
关于租金，熊家益已将租金交至2014年1月30日，合同解除后，信得通公司理应将剩余租金予以返还。故熊家益要求信得通公司返还剩余租金的上诉请求，本院予以采纳，就具体数额，本院依据本案实际情况予以酌定。
关于建设费损失，熊家益经信得通公司同意自建了围墙和样板间，现部分围墙已由信得通公司改造并和样板间一起另作他用，信得通公司理应赔偿相应损失。关于具体金额，考虑到解除合同的原因在于信得通公司，本院认为，信得通公司应当按照鉴定报告中确定的金额给付熊家益相应的建设费损失。关于铁大门的损失，鉴于熊家益并未举证，信得通公司亦不予认可，熊家益该项上诉请求，本院不予支持。
关于铝合金残料和包装袋损失，熊家益并未举证证明该项损失的实际发生及与信得通公司相关，信得通公司对此亦不认可，故熊家益该项上诉请求，本院不予支持。
关于房屋修缮费及围墙拆除费损失。信得通公司主张因熊家益存在损害房屋设施的行为，故其对房屋进行了修缮，要求熊家益给付其100000元的房屋修缮费。首先，从双方2013年11月3日的电话录音内容来看，涉诉房屋设施存在损坏的情况。但是，房屋的使用必然存在相关的损耗，需要考虑是正常使用造成的损耗还是非正常使用造成的损坏。从信得通公司提交的证据来看，仅有数张地面开裂、地砖破裂、墙面划痕、门窗破损的细部照片，考虑到熊家益经营的是建材生意，少量地砖破裂、搬运建材时擦碰部分墙壁实属必然，信得通公司在与其签订合同时应当预见到该情况，且仅凭数张照片不能证明损坏的程度和范围。其次，信得通公司未提交证据证明该损害系由熊家益造成。第三，信得通公司提交了与案外人签订的《房屋修缮费合同》和发票，证明其曾支付100000元的房屋修缮费和25700元围墙拆除费用。如前所述，信得通公司并无证据证明该损害系由熊家益造成，因此信得通公司主张熊家益应赔偿其修缮费用并无充分证据支持。另外，从《房屋修缮费合同》的内容来看，大部分是装修项目，如更换玻璃门、门框、铺设瓷砖，因此仅凭《合同》和发票无法证明该房屋修缮费和围墙拆除费应由熊家益承担。第四，双方《租赁合同》约定由于熊家益原因导致房屋质量或房屋内部设施毁损（包括门窗、水电等），由熊家益负责维修。即使确实存在设施毁损的情况，租赁期限内亦应由熊家益维修，信得通公司对屋内外设施予以维修并主张相应费用损失无相关合同依据。综上，本院认为，信得通公司要求熊家益赔偿其房屋修缮费及围墙拆除费损失之反诉请求，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。
关于卫生费。信得通公司未举证证明其向熊家益收取该项费用的依据，熊家益对此亦不认可，故信得通公司该项反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销（2014）朝民初字第10389号民事判决书；
二、北京信得通商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向熊家益退还租金六万三千八百九十元；
三、北京信得通商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向熊家益赔偿建设费损失七万六千六百八十五元；
四、驳回熊家益的其他上诉请求；
五、驳回北京信得通商贸有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费5000元，由北京信得通商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费2150元，由熊家益负担645元（已交纳），由北京信得通商贸有限公司负担1505元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1422元，由北京信得通商贸有限公司负担1422元（已交纳）。
二审案件受理费4300元，由北京信得通商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 解学锋
代理审判员 史智军
代理审判员 张 羽
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 刘 爽