广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民终字第307号
上诉人（一审原告）ＸＸ元。
上诉人（一审原告）陆仕群。
上述两上诉人共同委托代理人黄元，广西龙津律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）广西万旺房地产开发有限公司，住所地广西自治区扶绥县新宁镇松江路26号民族广场物业管理楼二楼201-203房。
法定代表人李海，该公司总经理。
委托代理人陈开盛，广西程和程律师事务所律师。
上诉人ＸＸ元、陆仕群因商品房销售合同纠纷一案，不服扶绥县人民法院（2014）扶民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成由审判员郑瑾瓀担任审判长，审判员林文标和代理审判员梁丹杰参加的合议庭，于2014年11月18日公开开庭审理了本案。书记员苏梦晓出庭担任记录。上诉人ＸＸ元、陆仕群的委托代理人黄元、被上诉人广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）的委托代理人陈开盛到庭参加诉讼；上诉人ＸＸ元、陆仕群、被上诉人万旺公司的法定代表人李海经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年7月30日，ＸＸ元、陆仕群与万旺公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定ＸＸ元、陆仕群购买万旺公司开发的位于扶绥县新宁镇松江街民族广场小区第1幢21层05号房，房屋总价款为人民币280073元。合同还约定，出卖人（万旺公司）应当在2010年8月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人（ＸＸ元、陆仕群）使用。出卖人逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。另外，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，ＸＸ元、陆仕群依约支付了全额购房款。万旺公司也在楼房竣工后通知ＸＸ元、陆仕群领取楼房，ＸＸ元、陆仕群于2010年8月18日从万旺公司处领取了房间钥匙，过后进行装修入住并使用至今。2013年1月18日，在扶绥县建设工程质量安全监督站监督下，由施工、勘察、设计、监理、建设等单位组成的竣工验收组对扶绥县民族广场1#楼进行竣工验收，结论为工程质量合格。但ＸＸ元、陆仕群认为，万旺公司至今未按合同的约定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付ＸＸ元、陆仕群使用，已经构成违约，应当向ＸＸ元、陆仕群支付从2010年8月31日至2013年12月31日的逾期交房违约金共计人民币68281.7元，而万旺公司则认为，涉案房屋已于2010年8月18日交付ＸＸ元、陆仕群，ＸＸ元、陆仕群也已经装修入住，应视为对房屋的实际占有使用。ＸＸ元、陆仕群在与万旺公司协商未果后诉至一审法院，请求判令万旺公司向其支付商品房预售合同违约金共计人民币68281.7元（以280073元为基数，自2010年8月31日起计至2013年12月31日止1219天，按合同约定的每日0.2‰计算）。在庭审过程中，ＸＸ元、陆仕群将“商品房预售合同违约金”变更为“商品房销售合同违约金”。
一审法院确定本案争议焦点为：1、万旺公司是否存在逾期交房的违约事实，应否依法向ＸＸ元、陆仕群支付逾期交房违约金；2、ＸＸ元、陆仕群的起诉是否已超过诉讼时效。
一审法院认为，ＸＸ元、陆仕群与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。ＸＸ元、陆仕群虽然以万旺公司存在商品房销售合同违约为由提起诉请，但在实际计算违约金数额中，是以逾期交房违约金的计算方式、标准进行计取的。ＸＸ元、陆仕群主张万旺公司在交付房屋钥匙时未能出示商品住宅交付使用批准文件，即便于2010年8月18日领取房屋钥匙并实际使用房屋，也不能证明ＸＸ元、陆仕群接受了房屋，因此万旺公司还应承担交付房屋之后的逾期交房违约责任，逾期交房违约责任应该计算至2013年12月31日止。一审法院认为，ＸＸ元、陆仕群、万旺公司在合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在出卖人不能出示相关证明文件或不具备法律规定的商品房交付条件时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任。如果买受人明知商品房不具备交付条件但实际接受房屋，是其对自己权利的自由处分，应视为其变更了合同中关于房屋交接内容的约定。在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至具备交付条件之日止的违约金。本案中，ＸＸ元、陆仕群已经实际接受了万旺公司交付的房屋，双方即形成了房屋实际交付的事实，ＸＸ元、陆仕群也实际占有和使用了房屋，现又主张万旺公司承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金，没有正当的理由，也没有法律依据，不予支持。按照合同约定，万旺公司应于2010年8月30日前将房屋交付给ＸＸ元、陆仕群使用，现万旺公司于2010年8月18日已将房屋实际交付ＸＸ元、陆仕群。万旺公司已按约定的时间交付房屋，不存在违约行为，对此万旺公司不应承担相应的责任。为此，ＸＸ元、陆仕群要求万旺公司支付此期间的逾期交房违约金的诉请，事实和理由不成立，不予以支持。至于ＸＸ元、陆仕群的起诉是否已超过诉讼时效，虽然合同约定的交房时间是2010年8月30日前，实际交付时间是2010年8月18日，但直至房屋实际交付日，万旺公司没有向ＸＸ元、陆仕群出示或交付商品住宅交付使用批准文件，而ＸＸ元、陆仕群依法可要求万旺公司依据合同履行自己的义务，万旺公司直至2013年1月18日才完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件。因此，双方对是否已经履行了合同约定的交房条件和在履行合同中实际交付的事实各自认识和判断不一致，ＸＸ元、陆仕群在此期间起诉主张权利并未超过诉讼时效，万旺公司抗辩称ＸＸ元、陆仕群主张违约金的权利已经超过诉讼时效的理由不成立，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回ＸＸ元、陆仕群的诉讼请求。案件适用简易程序审理，案件受理费减半收取754元，由ＸＸ元、陆仕群负担。
上诉人ＸＸ元、陆仕群不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定事实错误。1、ＸＸ元、陆仕群于2010年8月18日签字领取钥匙后才发现万旺公司所出具的《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》以及其他材料均无盖章，存在材料瑕疵；2、2010年8月起，ＸＸ元、陆仕群与其他业主不断地向扶绥建设工程质量安全监督站（下简称质安站）和扶绥县住房和城乡建设局（下简称住建局）反映万旺公司交房行为违法并要求维护合法权益。2013年10月12日，质安站回复称，2013年1月8日，对民族广场1#楼进行了竣工验收，验收评定结果为合格，但建设单位至今尚未办理工程竣工验收备案手续。2013年11月12日，住建局回复中说明，扶绥县建设局于2010年5月10日向万旺公司送达《关于要求立即停止交付未验收的工程并组织竣工验收的通知》，该通知载明万旺公司即日起不得继续交付未竣工验收合格工程，并在2010年5月20前组织竣工验收。以上两份证据足以证实ＸＸ元、陆仕群不知商品房不具备交付条件但实际接受了房屋。同时证实，2010年8月18日，万旺公司迫于交房日期已届满即擅自将未经竣工验收的商品房交给ＸＸ元、陆仕群。3、一审法院认定万旺公司于2013年1月18日完成工程竣工验收，并取得商品住宅交付使用批准文件有误。事实上，2O13年1月18日，在质安站监督组织下，建设、施工、设计、勘查、监理五方单位进行竣工验收并于2O13年1月21日在《竣工验收意见》表上正式签字盖章，但至今尚未办理工程竣工验收备案。同时，万旺公司至今未能提供《建设工程质量竣工验收的意见书》和《竣工验收备案表》。因此，万旺公司至今并未取得商品住宅交付使用批准文件。二、一审法院不予支持ＸＸ元、陆仕群主张万旺公司承担实际交付之日起至具备交付条件之日止的违约金有误。本案中，ＸＸ元、陆仕群与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定的“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格的房屋，其包含了两个层面的内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付的房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期。万旺公司至今未能将具备合同约定条件的商品房交付给ＸＸ元、陆仕群，其新的违约行为已经严重损害了ＸＸ元、陆仕群的合法权益。故请求二审法院撤销一审判决，判令万旺公司支付给上诉人自2010年8月31日计至2013年12月31日共1219天的逾期交房违约金68281.7元。
被上诉人万旺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回上诉。
双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予确认。
综合各方当事人的意见，本院确认本案的争议焦点为：一、本案交房日期如何确定；二、被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案交房日期如何确定的问题。ＸＸ元、陆仕群与万旺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人在享有权利的同时，应该认真和全面地履行合同约定的义务。合同第十一条明确约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝接受房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。本案中，ＸＸ元、陆仕群于2010年8月18日签收领取万旺公司交付房屋钥匙时，明知万旺公司未能出示双方合同约定的商品住宅交付使用批准文件却没有异议，并实际占有和使用了该房屋至今。ＸＸ元、陆仕群的行为应视为同意变更了合同中关于房屋交接内容的约定。据此，上诉人ＸＸ元、陆仕群签收领取房屋钥匙的日期即2010年8月18日应视为被上诉人万旺公司已将的商品房交付给上诉人的日期。二、关于被上诉人万旺公司是否存在逾期交房违约行为的问题。如前所述，双方实际交房的日期为2010年8月18日，而双方签订合同中约定的交房日期为2010年8月30日前，故被上诉人万旺公司不存在逾期交房的违约的行为，上诉人ＸＸ元、陆仕群要求万旺公司承担2010年8月31日计至2013年12月31日共1219天的逾期交房违约金68281.7元，没有事实与法律依据，不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1508元由上诉人ＸＸ元、陆仕群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑瑾瓀
审 判 员 林文标
代理审判员 梁丹杰
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 苏梦晓