广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1612号
原告周历，男，汉族，1983年12月19日出生，住址湖北省黄冈市黄州区。
委托代理人罗大有，广东普罗米修律师事务所律师。
被告罗哲辉，男，朝鲜族，1982年2月11日出生，住址内蒙古安盟乌兰浩特市。
委托代理人何志军，广东深宝律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址广东省深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302－2，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花，总经理。
原告周历与被告罗哲辉、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称第三人家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周历及其委托代理人罗大有、被告委托代理人何志军到庭参加诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告、被告、第三人于2015年3月23日签订《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》，约定被告将其所有的万科金色领域花园（一期）3栋F单元1303房产以人民币165万元的价格出售给原告，合同对定金、买方资金监管、卖方赎楼时间、双方违约责任等交易内容进行了详细约定。合同签订后，原告依约支付了定金人民币5万元，但被告却拒不按照合同约定配合买方做资金监管，也拒绝在合同约定的时间内办理赎楼及注销抵押登记手续。因深圳二手房价大涨，被告以此为理由多次要求买方加价，原告多次找被告协商均未果，现在被告已经自行赎楼并准备另行出售房产，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《深圳市二手房买卖合同及居间服务合同》，并协助原告办理万科金色领域花园（一期）3栋F单元1303房产的产权过户手续；2、被告向原告支付合同迟延履行违约金人民币72,600元（上述违约金暂计至2015年7月22日，之后的违约金计至被告履行房产产权过户义务之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。原告在庭审中明确表明上述第2项诉讼请求中的延迟履行违约金从2015年4月25日起算。
被告答辩称，一、原告拒不按合同约定履行首期购房款的支付义务，被告有权依法行使抗辩权。涉案合同约定被告必须最迟于2015年4月15日将定金之外的首期款人民币48万元支付至双方约定的银行监管帐户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，但原告没有履行该项义务，被告有权拒绝履行赎楼、注销抵押登记的义务。二、原告诉请继续履行合同没有事实根据和法律依据。原告违约在先，没有支付首期款，也没有取得银行贷款承诺函，没有能力一次性支付全部的购房款。另，是原告的原因导致履约拖延，房价变化导致的后果应当由原告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人家家顺公司虽未到庭参加庭审，但于2015年10月13日向本院出具《情况说明》，该情况说明载明内容如下：1、原、被告于2015年3月23日在第三人的居间服务下签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，成交涉案房产。当日，原告将定金人民币5万元监管在第三人处，其中有1万元为交房保证金；2、因被告房屋未出房地产证，无法办理资金监管，故原告未能按照合同约定的时间办理资金监管；3、第三人与原告于2015年6月17日向被告发送《催告函》，督促被告履行合同；4、被告于2015年6月底自行赎楼，并已经拿到房地产证；5、被告赎楼后要求房屋加价才同意继续履行合同，但原告不同意，双方未能达成一致意见。
经审理查明：2015年3月23日，被告作为卖方，原告作为买方，第三人家家顺公司作为居间方，三方签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定如下：1、卖方将其所有位于深圳市福永街道万科金色领域（一期）3栋F单元转让给买方，转让成交价为人民币165万元。2、交易定金共计人民币5万元，买方在本合同签订时向卖方支付定金人民币5万元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫。3、买方须于2015年4月15日之前支付除定金之外的首期款人民币48万元至买卖双方约定的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。4、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币1万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。5、卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将房产及钥匙交付买方。6、任何一方未按照合同约定期限履行合同，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。7、邓新英在被告代理人处签字确认，且合同备注条款中注明：以上代理方无虚假，若不实，则一切责任由代理方邓新英负责。被告在上述《深圳市二手房买卖及居间服务合同》落款下方的收据处签名确认，表明收到原告交付的定金人民币5万元。原、被告在庭审中确认：2015年3月23日，原告以在第三人处刷卡的方式支付定金人民币5万元，现定金均在第三人处托管。
2015年3月23日，被告作为卖方，原告作为卖方，第三人作为居间方，三方共同签订了《资金托管协议》，约定买卖双方同意将购买涉案房产的定金人民币4万元、交房保证金人民币1万元交由居间方免息托管，其中居间方将定金划入卖方指定的收款账户的条件为：“房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰，无抵押无查封状态”，交房保证金的放款条件为“买卖双方已经实际交房结清相关费用且向居间方提供交房证明或双方签字的《交房确认书》”。
2015年6月25日，位于深圳市宝安区福永街道万科金色领域花园（一期）3栋F单元1303房经核准登记在被告名下，房地产证号为50××53。
原告主张被告拒绝履行合同的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币165万元为基数，按每日万分之五，从2015年4月24日即合同约定的办理赎楼之日计算至过户之日），被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。
另查，1、2015年8月10日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明经核查，2015年8月10日，申请人周历家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
2、原告在庭审中表明其具备一次性付款的能力，自愿以一次性付款的方式支付购房款项。
3、原告主张双方未办理首期款资金监管的原因是无法提供银行审批所需的房地产证，因被告迟迟不办理涉案房产的房地产，致使原告无法单独办理首期款资金监管手续；被告主张未办理首期款资金监管手续的责任在于原告，原告从未通知过被告办理。
4、原告主张在涉案房产的房地产证办理出来之前催促过被告履行合同，且被告在房地产证办理出来后提出加价否则就不卖了，原告提供了录音证明其该主张，被告虽然对录音的真实性不予认可，但经本院行使释明权并充分告知风险后，被告未提交对录音的真实性进行鉴定的申请书。另，被告在庭审中确认其是9月份提出房子要加价否则不卖了。
5、原、被告在庭审中确认涉案房产不存在限制物权转移的情形，被告主张其已经自行办理了注销抵押登记手续，且根据2015年7月31日打印的产权资料电脑查询结果表显示涉案房产并无抵押权。
以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、收据、POS单、资金托管协议、购房资格证明、录音、产权资料电脑查询结果表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原告、被告以及第三人家家顺公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。涉案合同约定，买方须于2015年4月15日之前支付除定金之外的首期款人民币48万元至买卖双方约定的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准，由此可见双方约定原告以按揭贷款的方式支付首期款，而根据交易惯例，原告办理的首期款资金监管亦属于办理按揭贷款的重要流程。本案中，原、被告在签订涉案合同时，涉案房产尚未办理房地产证，故虽然原告负有通知被告办理首期款资金监管的义务，但根据合同的全面履行原则，被告亦负有保证涉案房产符合办理首期款资金监管和银行按揭贷款的条件的义务，而被告于2015年6月25日才办理了产权登记，被告在办理了房地产证后亦并未及时向原告履行告知义务，可见双方未依约办理首期款资金监管、按揭贷款手续的原因并不在于原告，被告无权以此为由拒绝履行合同。根据原告提供的录音证据可知，原告在被告办理房地产证之前亦进行了催促，被告虽然对录音的真实性不予认可，在本院行使释明权并充分告知风险后，被告未在指定的期限内申请鉴定录音的真实性。另，第三人亦确认原告未依约支付首期款的原因在于被告，本院认为第三人作为居间方，其陈述意见具有较高的可信度。综上，被告在原告并无违约行为的情况下，单方提出如不加价就不履行合同的行为构成违约，原告有权主张继续履行合同并要求被告承担违约责任。
关于合同继续履行。原告基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款，但根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿原则和《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定，在本判决生效日期存在不确定性的情况下，本院无法迳行判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额，原告自愿承诺以一次性付款的方式后支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接予以支持。另，在第三人家家顺公司处托管的定金人民币5万元（其中包括交房保证金人民币1万元），因该款项属于购房款项的一部分，根据合同的约定，故本院判令第三人家家顺公司直接将上述定金人民币5万元（其中包括交房保证金人民币1万元）交付给被告。综上，本院认为，在原告已经履行了支付定金义务的情况下，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币160万元（165万元-5万元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告，涉案交易所产生的税费应当按照合同的约定由原告承担。
关于违约金。涉案合同约定，任何一方未按照合同约定期限履行合同，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。首先，结合本院查明的事实，因被告的原因致使在约定时间内办理首期款资金监管以及按揭贷款的条件不成就，故被告应原告支付延迟履约违约金应当从2015年4月16日开始计算，原告主张从2015年4月24日开始计算，属于原告自行处分权利的范畴，本院直接按原告主张的予以支持。另，本案中原告的付款方式已经变更为一次性付款，故本院酌情判令被告向原告支付的延迟履约违约金应当从2015年4月24日计算至本判决生效之日。其次，原告诉请被告应当按照每日万分之五向其支付延迟履约违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二向原告支付延迟履约违约金。综上，被告向原告支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币165万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年4月24日计算至本判决生效之日止。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告周历和被告罗哲辉继续履行2015年3月23日签订的编号为50333019108号的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、原告周历应当于本判决发生法律效力之日起二十五日内向被告罗哲辉支付购房款人民币160万元，第三人深圳市家家顺房产交易有限公司当于本判决发生法律效力之日起三日内向被告罗哲辉返还定金人民币4万元；
三、被告罗哲辉应当在原告周历支付完毕上述购房款项之日起两日内将位于深圳市宝安区福永街道万科金色领域花园（一期）3栋F单元过户登记至原告周历名下，并将上述房产实际交付给原告周历。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司应当于被告罗哲辉完成上述房产交付义务并结清相关费用之日起三日内向被告罗哲辉返还交房保证金人民币1万元；
四、被告罗哲辉应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告周历支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币165万元为基数，按每日万分之二的标准从2015年4月24日计算至本判决生效之日止）；
五、驳回原告周历其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20,303元，保全费人民币5,000元，由被告负担，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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