江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第2326号
原告盐城市城乡建设局，住所地盐城市解放南路150号。
法定代表人吴中良，局长。
委托代理人蒋晓东，江苏济洲律师事务所律师。
被告盐城市海洋之星娱乐有限公司，住所地盐城市东进中路8号盐渎公园南门Q区咖啡层A、B栋。
负责人房迎春。
被告陈红台，居民。
两被告共同委托代理人郭登峰，居民。
原告盐城市城乡建设局（以下简称建设局）与被告盐城海洋之星娱乐有限公司（以下简称海洋之星）、被告陈红台房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告建设局的委托代理人蒋晓东、被告海洋之星、陈红台的委托代理人郭登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设局诉称，2011年12月31日，原告与被告海洋之星签订盐渎公园南门Q区A、B栋房屋租赁协议，约定被告承租原告上述房屋，租期自2012年元月1日至2020年12月30日止，2015年12月30日前每年的租金为40.49万元，每半年提前一个月交纳下一半年的租金，先交后使用，如逾期超过一个月，原告有权解除合同。被告陈红台为被告海洋之星提供连带责任担保。合同签订后，被告仅支付租金30万元。因被告海洋之星原法定代表人去世至租金无法追要。诉请法院判令：1、解除原告与被告海洋之星之签订的房屋租赁协议并返还租赁房屋。二、被告海洋之星按协议约定支付原告至交房之日的租金。三、被告陈红台承担连带责任。
被告海洋之星辩称，一、海洋之星所租赁的房产是盐城市城市投资管理有限公司所有，并非原告城乡建设局的房产，故双方签订的租赁协议应系无效合同，应予撤销。二、原告要求海洋之星支付租金没有依据，双方约定的每平方米年租金为200元，实际租赁房屋的面积不足1800平方米，应支付的年租金为36万元。原告曾同意海洋之星对租赁房屋修缮、改造的费用由其承担并从房租费中扣除，现海洋之星修缮房屋的费用为100万左右，原告并未承担。三、案涉房屋的原租赁人系盐城市倾国倾城娱乐会所（以下简称倾国倾城会所），后因经营不善，股东重新发起更名为盐城市海洋之星娱乐有限公司，法定代表人为杨正新。杨正新经营期间，原告并未向其催要过房租。2014年6月28日杨正新车祸去世后，海洋之星向原告出具过减免房租的报告，原告未予答复。综上，请求依法处理。
被告陈红如辩称，担保是事实，但只是在双方在正常履行合同的情况下担保，并未对天灾人祸作出承诺与保证，现海洋之星承包经营人杨正新已去世，被告陈红台不应再承担保证责任，且在合同签订后，原告并未向杨正新催要过租金。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年10月20日，建设局（甲方）与倾国倾城会所（乙方）就盐城市市区盐渎公园南门东侧东进路北侧Q区咖啡屋A、B栋的租赁事宜签订租赁协议一份，约定上述房屋由倾国倾城会所使用，租期从2010年元月31日至2020年元月30日止。合同签订后，乙方将租赁物从事KTV经营。2011年12月28日，倾国倾城会所向建设局出具授权委托书一份，委托赵斌全权代理解除倾国倾城会所与建设局房屋租赁合同事宜。同月31日，建设局与倾国倾城会所委托代理人赵斌签订解除租赁协议一份，载明：“乙方于2009年10月20日租赁甲方的上述房屋作为KTV经营场所，因诸多原因乙方申请终止协议，现经甲方同意于2011年12月30日解除协议。乙方尚欠甲方房屋租金70万元由下一轮承租人在2011年9月30日前全额交至甲方指定帐户。如未按约定时间交纳，乙方负连带责任。2011年12月30日前有关租赁房屋的债权债务及矛盾，均由乙方负责处理，与甲方无关。”同日，建设局（甲方）与海洋之星（乙方）、陈红台（丙方）签订《盐渎公园附属建筑物租赁协议》一份，协议主要约定：一、甲方将盐城市市区盐渎公园南门东侧东进路北侧Q区咖啡屋A、B栋和相关附属设施建筑面积1840.73平方米租赁给乙方使用，租赁期满后经甲方验收确认，乙方负责完好交还给甲方，如有损坏，按市场价格予以赔偿。二、租赁期限从2012年元月1日至2020年12月30日止。三、2012年元月1日至2015年12月30日的租金标准为220元/平方米，每年40.49万元，半年为20.25万元。2016年元月1日至2020年12月30日租金标准为270元/平方米，每年计49.7万元，半年为24.85万元。租赁半年交纳一次，提前一个月交纳下一半年租金。如乙方未按约定期限交足租金，经甲方催缴后一个月内仍未交足租金的，甲方可以采取停水、停电、封门及其他制约措施，直至解除租赁协议，由此造成的损失，由乙方自行承担。乙方在签订本协议时须交纳72000元作为履约保证金，同时交纳2012年元月1日至2012年6月30日的租金计20.25万元，以后按协议约定先交租金后使用……七、协议的解除：㈠乙方有下列行为之一，甲方有权解除本协议：1、违反本协议第三条规定不能按时交足租金，经甲方催交并在一个月内仍未交足租金……㈡甲方依合同约定的条款解除本合同的，有权收回租赁房屋，扣除全部履约保证金。乙方在建筑物和附属物上的一切固定投资产无偿归甲方，经营上的直接和间接损失都与甲方无关。㈢因不可抗力导致租赁房屋损毁的，本协议自动终止，并免除双方的违约责任，租金按实际使用时间计算。㈣协议解除以通知方式送达，通知到达后，协议解除……十三、丙方对乙方履行本协议及以后可能签署的补充协议承担连带责任保证。保证范围为本协议项下乙方所有的义务，因未履行本协议义务而产生的违约金、赔偿金、甲方实现债权的费用和其他所有应付费用以及乙方违反本协议而对甲方造成的损失。保证期间为本协议签署之日起至乙方履行完毕本协议项目所有义务之日止。合同对三方的其他权利义务还作了相应的约定。建设局、海洋之星分别在该协议书甲、乙方后加盖印章、陈红台在丙方担保人后签字予以确认。
同日，海洋之星向建设局出具承诺书一份，载明：“倾国倾城会所（乙方）与建设局（甲方）于2009年10月20日签订的位于盐城市区青年路7号盐渎公园附属建筑物Q区咖啡屋A、B栋的租赁协议，由于投入较大，加上资金周转等困难，致使该房屋的租金未能按协议完全履行，现我海洋之星接手此房屋的租赁，我公司愿意承担乙方自签订之日至2011年12月30日前所欠甲方该房屋的租金70万元及其他债权债务，承诺在2012年9月30日前结清。如不按上述承诺向甲方按时结清乙方所欠租金，甲方可对我公司采取停电、停水等措施。造成的后果及一切经济损失，由我公司承担。担保方陈红台对上述债务承担连带保证责任。保证期间至2019年12月30日止。”海洋之星在该承诺书上加盖公章，负责人赵斌签字。陈红台以担保方的名义在承诺书上签字。
上述合同签订后，海洋之星从事娱乐场所经营，2012年3月底停业，期间于2010年4月16日、2012年4月12日共向建设局支付租金30万元。
2014年6月10日，海洋之星向盐城市园林管理局出具《关于申请免除房租的报告》一份，主要内容为：“我公司于2013年4月成立，租用贵局位于盐渎公园的咖啡屋A、B栋建筑物，租期十年，从事KTV经营项目先后投入800万元。由于国家政策调整，至本行业整体发展放缓，公司难以正常经营，经公司董事会研究决定，拟部分改造，经营餐饮项目，继续发展。由于前期一直没有经营，同时现在改造还需较多投入。故特具报告恳请贵局免除我司2014年9月1日前的房租。”
2015年1月15日，建设局向海洋之星（盐渎公园Q区AB栋茶社）发出缴款通知一份，载明：“根据房屋租赁协议约定，请在接到本通知后5日内，将2010年1月30日至2015年1月30日租金合计欠172.94万元，缴至租赁协议所指定的账号：开户名盐城市城乡建设局城市建设资金专用帐，帐号32×××60，开户行盐城市建设银行。”赵斌于2015年元月21日在该通知上签名并注明：“海洋之星由于种种矛盾至今未能正常经营，加之甲方未能提供相关手续办理合法经营手续，导致停业，未经营，请求减免房租为感！”该通知发出后，海洋之星未能按约履行，建设局于2015年7月21日诉至本院。
另查明，1、盐城市城市资产经营有限公司于2015年5月20日出具证明一份，载明：“位于盐城市盐渎公园Q区AB栋，Q区F栋房屋系国有资产，产权证编号分别为盐房权证市区字第××号、盐房权证市区字第××号，虽登记在我公司名下归我公司所有，位该资产从建设之初起均由盐城市城乡建设局（原盐城市建设局）管理、出租、收益及纠纷的处理。”2、海洋之星于2012年成立，法定代表人系杨正新，股东为赵斌、陈红台，杨正新于2014年6月28日因车祸去世。
本院认为，案涉房屋的所有权人系盐城市城市资产经营有限公司，但该公司已明确上述资产的管理、出租、收益及纠纷的处理均归原告。故原告是本案的适格主体。原、被告于2011年12月31日签订的盐渎公园附属建筑物租赁协议系双方真实意思表示，不违背国家法律和行政法规，属于有效合同。
㈠关于原、被告之间的租赁合同应否解除的问题
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告签订租赁合同时约定了租金的标准及支付方式，但被告并未按照合同约定的期间足额支付租金，在原告向被告发出催交通知后仍未能缴纳，对此双方约定协议解除的条件成就，故原告要求解除与被告签订的租赁协议符合法律规定，本院予以支持。
㈡关于原告主张被告租金的问题
在协议解除后，被告应将租赁房屋返还给原告，双方协议约定的2015年12月30日前租金标准为每年40.49万，之后的租金标准为每年49.7万元，被告应按此约定向原告支付至实际交还租赁房屋期间的租金。被告海洋之星向原告出具承诺书承诺之前承租人倾国倾城会所欠原告的租金70万元亦由其承担，本院予以确认。被告海洋之星在承租后向原告已支付的30万元租金在总租金中予以扣减。
㈢关于被告陈红台应否承担保证责任的问题
被告陈红台在原告建设局与被告海洋之星签订的租赁协议中及被告海洋之星向原告出具对倾国倾城会所欠租金70万元由其承担的承诺书中均以担保人的名义签字，并约定了担保方式及期间，应认定为连带责任担保。被告陈红台履行担保责任后，有权向被告海洋之星追偿。
综上，被告的辩称无法律依据，本院不予采信。原告的诉讼请求应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、解除原告盐城市城乡建设局与被告盐城市海洋之星娱乐有限公司、陈红台于2011年12月31日签订的《盐渎公园附属建筑物租赁协议》。
二、被告盐城市海洋之星娱乐公司公司应于本判决生效后十日内将位于盐城市市区盐渎公园Q区咖啡屋A、B栋返还原告盐城市城乡建设局。
三、被告盐城市海洋之星娱乐有限公司应于本判决生效后十日内向原告盐城市城乡建设局支付至交房之日的租金（其中含原盐城倾国倾城娱乐会所所欠租金70万元以及从2012年1月1日至2015年12月30日按年租金40.49万元标准计算、2016年1月1日至交房之日按49.7万元标准计算的租金，扣除已支付的租金30万元）。
四、被告陈红台对上述款项承担连带清偿责任。五、被告陈红台履行保证责任后有权向被告盐城市海洋之星娱乐有限公司追偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22140元，由被告盐城海洋之星娱乐公司、陈红台负担。（原告已预交此款，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费22140元。
审判长 陈律心
审判员 吕建生
审判员 郝 燕
二〇一六年五月十三日
书记员 谷 萍
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。