河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第2202号原告郑州中元置业有限公司，住所地：郑州市惠济区。法定代表人林勇，董事长。委托代理人高国亮、汪静（实习），系河南陆达律师事务所律师。被告叶大敏，女，1979年4月7日出生，汉族。委托代理人李俊霞，系河南规范律师事务所律师。原告郑州中元置业有限公司与被告叶大敏追偿权纠纷一案，本院于2015年11月17日立案受理，依法由审判员弓永健独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高国亮、汪静（实习），被告委托代理人李俊霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月16日，被告与原告签订编号为13455的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买由原告开发的位于郑州市惠济区南阳路西、刘砦路北的4幢1层123号房屋，房屋建筑面积为55.76平方米，单价24412.7元，房屋总价款1361252元。合同约定被告采用首付＋按揭方式支付购房款；被告于2013年5月16日以现金的方式向原告支付681252元，2013年7月11日被告以商业贷款的方式向原告支付680000元。因被告未按期向银行偿还按揭款项，银行要求原告承担担保责任并将原告公司留存的保证金55106.25元予以扣除。原告多次向被告催要无果，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告返还原告代被告支付的银行贷款本息55106.25元及违约金5872.04元（违约金暂计算至2015年10月31日，请求计算至被告实际偿清借款之日）2.本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提供如下证据：证据一、中信银行出具的业务凭证一份，证明自2014年12月23日-2015年7月1日，中信银行因被告未按约定偿还贷款，扣划原告保证金55106.25元。被告质证意见为：对真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不能证明银行扣划的原告账户的资金是用来偿还此笔贷款。证据二、2013年6月20日中信银行郑州分行个人购房借款合同一份，证明中信银行向被告提供按揭贷款，原告对该笔贷款承担连带责任保证，原告承担责任后有权向被告追偿。被告质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据第10.1／13.1条，明确规定原告的义务以及原告有义务办理该争议房屋所有权证，但是至今未履行交房手续，证明原告违约在先，被告在行使不安抗辩权。证据三、2013年5月16日《商品房买卖合同》一份，合同第22页第6条，证明被告未按期向中信银行偿还贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应偿还原告代被告向中信银行支付的贷款款项。原告有权按日要求被告支付代偿银行款项万分之五的补偿金。被告质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据第8条约定原告应当在2015年10月20日前履行交房手续，与证据二正好证明原告违约，被告行使不安抗辩权，原告至今未交付房屋证明被告对原告交房能力的担心。证据四、中信银行郑州分行出具的被告扣划保证金金额明细清单，证明目的同证据一。被告质证意见同证据一的质证意见。被告辩称：一、原、被告以及中信银行股份有限公司郑州分公司（简称中信银行）签订的《中信银行个人购房借款合同》属三方协议，对三方均有约束力。通观该合同的全部内容可知，合同对于被告、中信银行及原告均作了相关权利和义务的约定，该合同系三方真实意思表示，故原、被告及中信银行均应遵守三方的约定。该合同第13.1条规定“丙方（本案原告）有义务积极办理本合同项下贷款所购房屋的房屋所有权证；”，2014年被告了解到原告擅自改变房屋的容积率等房屋结构，导致房屋验收不合格，无法履行交房义务。被告心中担心原告的交房能力，在与其沟通无果的情况下行使不安抗辩权。二、原告违反双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，被告依法行使不安抗辩权，故原告的诉求不成立。该合同第八条约定“出卖人应当在2015年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：·······”，至开庭时原告已逾期交房近60日，且原告对于交房的日期仍不能确定，可见原告已严重违约，被告之前行使的不安抗辩权的理由成立。综上，原告违约在先，被告依法行使不安抗辩权，原告应向被告提供履行担保等以解除被告对其交房能力的担心，故此期间被告不应向其支付任何费用。原告的各项诉求无依据，不应支持。被告叶大敏未提供证据。本院根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2013年5月16日，被告与原告签订编号为13455的《商品房买卖合同》一份，约定被告购买由原告开发的位于郑州市惠济区南阳路西、刘砦路北的4幢1层123号房屋一套，房屋建筑面积为55.76平方米，单价24412.7元，房屋总价款1361252元。合同约定被告于2013年5月16日以现金的方式向原告支付首付房款681252元，2013年6月16日被告以商业贷款的方式向原告支付680000元。同时，原、被告签订了合同补充协议，其中第三条第6款第（1）项中约定：“买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。”2013年6月20日被告（借款人，甲方）与中信银行股份有限公司郑州分行（贷款人，乙方）及原告（保证人，丙方）签订（2013）豫银房贷字第133429号个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）。该合同约定，被告共贷款680000元，贷款期限自2013年6月20日起至2023年6月20日止。被告采用按月等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为120期，每期还款本息为7969.6元。同时约定本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即：甲方将贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交乙方持有之日止甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。借款合同签订后，被告前期如约偿还按揭款项，但自2014年12月23日起至2015年6月30日，被告未按约定偿还按揭款项，致使中信银行郑州分行将原告的保证金分别于2014年12月23日、2015年1月20日、2月20日、3月20日、4月20日、6月29日、6月30日扣除7940.28元、7914.46元、7832.35元、7832.35元、7832.35元、15664.70元、89.99元共计55106.48元。原告诉至本院，要求判令被告返还原告代被告支付的银行贷款本息55106.25元及违约金5872.04元。（违约金计算至2015年10月31日，并计算至被告清偿借款之日止）本院认为：原告、被告与中信银行三方签订的（2013）豫银房贷字第133429号中信银行个人购房借款合同以及原、被告签订的编号为13455的商品房买卖合同系真实意思表示，合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。由于被告未能按期向中信银行郑州分行偿还2014年12月23日至2015年6月30日的按揭款项，中信银行郑州分行要求原告承担保证责任，并从原告的保证金账户上扣划了55106.48元，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告作为被告借款的保证人，有权向被告追偿。原告主张被告返还55106.25元，其他部分视为放弃。原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，原告承担担保责任后自原告实际承担责任之日起，到被告实际向原告支付全部款项止，被告应按日向原告支付万分之五的补偿金，故被告应当按约定支付相应的补偿金。原告主张补偿金到2015年10月31日为5872.04元以及至清偿之日止的补偿金符合法律规定，本院予以支持。被告以原告逾期交房为由抗辩，与本案不属于同一法律关系，被告可通过合法途径主张权利。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：被告叶大敏于本判决生效之日起十日内返还原告郑州中元置业有限公司代被告支付的银行贷款本息55106.25元及补偿金5872.04元（补偿金计算至2015年10月31日）。并自2015年11月1日起以55106.25元为基数按日万分之五支付补偿金到被告实际清偿借款之日止。本案案件受理费1324元减半收取662元，由被告叶大敏负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  弓永健二〇一六年一月二十日书记员  张冬菊