江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1956号
上诉人（原审被告）：港闸区欧威特餐厅，住所地南通市港闸区。
经营者：金广智。
上诉人（原审被告）：金广智，男，1987年10月29日出生，汉族，住南通市通州区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通赛格商业运营管理有限公司，住所地南通市港闸区。
法定代表人：薄洪锡，董事长。
委托诉讼代理人：杨飞，公司员工。
委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。
上诉人港闸区欧威特餐厅（以下简称欧威特餐厅）、金广智因与被上诉人南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格运营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
欧威特餐厅、金广智上诉请求：撤销南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初3569号民事判决，依法改判或发回重审，一审、二审诉讼费用均由赛格运营管理公司承担。事实和理由：1．案涉房屋租赁合同因租赁的房屋未取得建设工程规划许可证正本而无效，赛格时代广场将大量的商铺用于餐饮业，不符合国有土地使用权证批准的批发零售、商务金融等用途。含上诉人所租赁使用房屋在内的赛格广场1-3幢商品房预售许可证上载明的房屋用途为“办公”，但实际却大量用于餐饮业，二者在建筑布局、功能、用途等方面的施工要求是不一样的。2．一审法院认定双方于2017年10月22日解除租赁合同并将租赁费用计算到2017年12月20日，属于事实认定不清。实际上，双方于2017年3月17日达成协议，4月10日之前的租金已用保证金冲抵，之后双方是不定期租赁关系，可以随时解除租赁合同。2017年8月13日，赛格运营管理公司对上诉人实施断水措施导致上诉人无法经营，8月15日上诉人要求撤场遭到赛格运营管理公司阻拦，故应视2017年8月15日为撤场时间。3．因案涉租赁合同无效，管理费收取标准应当按照《物业租赁及委托管理协议》第2.2条的约定，以套内面积6元/㎡/月的标准计算。
赛格运营管理公司辩称，赛格广场的建筑是经过批准依法建造的，一审阶段就已经提交了建设工程规划许可证，副本换正本只是一个程序问题，不影响建设工程的合法性，更不影响本案租赁合同效力。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
赛格运营管理公司向一审法院起诉请求：解除其与金广智签订的租赁合同，欧威特餐厅归还案涉商铺并支付拖欠的租金、管理费及滞纳金共计167686.77元（截止至2017年10月9日），欧威特餐厅所缴纳的履约保证金15200元及管理费保证金15200元归赛格运营管理公司所有，欧威特餐厅支付合同解除后至实际腾房之日止的房屋占有使用费，金广智对欧威特餐厅的上述债务承担连带责任，诉讼费用由欧威特餐厅及金广智负担。
一审法院认定事实：2013年，南通市赛格时代广场发展有限公司（以下简称赛格发展公司）通过出让方式取得了南通市港闸区的地块，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2014年5月19日，位于南通市港闸区的赛格时代广场经相关单位批准同意由赛格发展公司施工建造，后该广场取得了商品房预售许可证，证载房屋用途性质为商业。此前，赛格发展公司与赛格运营管理公司签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定赛格发展公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格运营管理公司使用，并委托项目物业管理权限。2016年3月17日，赛格运营管理公司（甲方）与金广智（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场四层4-005A号商铺（建筑面积为480平方米，套内建筑面积为240平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止；乙方在该商铺内经营品牌为四叶柠檬鱼，乙方应当是在该商铺所在地设立的具备合法经营资格的经营主体，否则乙方应于合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带责任；第一、二年的计租标准为5952元/月，2016年9月1日至2016年12月31日期间应交租金23808元；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为30元/平方米/月，首期（2016年9月1日至2016年12月31日）应交管理费为28800元；合同项下第一期租金应于合同签订后五个工作日内支付，除第一期租金、管理费外，以一个季度为一个交租期，其他租金、管理费均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金、管理费；合同签署当日，乙方应当向甲方支付15200元作为履约保证金及15200元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还合同项下的履约保证金；合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金、管理费保证金、质量保证金以及首期租金、管理费，则乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面方式通知解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金和首期租金、管理费应付金额的违约金；乙方迟延交纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；租赁期限届满或合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致合同终止的，则在合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费和管理费，承担各项能源费用等；乙方的送达地址为南通市港闸区启秀星河城19幢602。同日，金广智向赛格运营管理公司缴纳了履约保证金15200元及商业运营管理费用保证金15200元，合计30400元。合同签订后，赛格运营管理公司将案涉商铺交付给金广智，金广智在案涉商铺上经营了“四叶柠檬鱼”品牌，并于2016年6月15日以南通赛格时代广场四层4-005A号商铺为经营场所注册了港闸区欧威特餐厅（企业类型为个体工商户），经营者为金广智。2016年7月19日，金广智向赛格运营管理公司支付租金17856元，并缴纳了水电费1830元、水卡电卡押金100元、垃圾清运费3600元、出入证押金600元、装修押金12000元。2016年10月17日，金广智向赛格运营管理公司支付21600元管理费。案涉商铺自2016年10月28日开始计租。2017年3月13日、6月7日、9月13日，赛格运营管理公司分别向金广智邮寄《催款函》一份，要求金广智履行租金及管理费支付义务。2017年8月15日，欧威特餐厅为搬走案涉商铺内的物品与赛格运营管理公司工作人员发生纠纷，并为此报警。诉讼过程中，一审法院组织双方当事人对案涉商铺进行了交接，双方一致认可案涉商铺于2017年12月20日交还给了赛格公司。
一审法院认为，案涉《租赁合同》签订前，赛格发展公司即取得了案涉商铺所在地的土地使用权，并相继取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等证书，赛格发展公司有权对外出租或委托他人对外出租。赛格运营管理公司经赛格发展公司同意，将赛格时代广场商业及3号楼出租给其使用，并委托项目物业管理权限后，与金广智签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。案涉合同中明确约定，金广智在商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体后，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，即金广智在设立了欧威特餐厅后，欧威特餐厅即代替金广智成为合同主体。因此，欧威特餐厅应全面履行《租赁合同》的权利义务。赛格运营管理公司要求欧威特餐厅支付欠付的租金和管理费的诉讼请求于法有据，予以支持。对于金广智、欧威特餐厅关于案涉租赁合同已于2017年4月10日解除、赛格运营管理公司擅自采取停水措施致其无法经营、其要求退场遭赛格运营管理公司阻挠、赛格运营管理公司应赔偿其损失，且其无需向赛格运营管理公司支付此后租金的抗辩意见，一方面，双方《租赁合同》在起诉前尚未解除，欧威特餐厅是否搬离商铺内的物品并不能免除其支付租金的义务；另一方面，欧威特餐厅所举证据不足以证实案涉租赁合同已于2017年4月10日解除以及赛格运营管理公司曾于2017年8月13日对欧威特餐厅采取停水措施致使该餐厅停业，且赛格运营管理公司对此不予认可，故难以采信。案涉《租赁合同》明确约定乙方如拖欠租金或其它费用超过30日，甲方有权单方无条件解除合同。现欧威特餐厅逾期支付租金和管理费超过30日，赛格公司有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。赛格运营管理公司于2017年10月19日提起诉讼要求解除《租赁合同》，金广智于2017年10月22日签收了民事起诉状等诉讼材料，故应确认《租赁合同》于2017年10月22日解除。关于欧威特餐厅欠付租金和管理费数额的问题，《租赁合同》约定第一、二年的月租金为5952元/月，月管理费为7200元（30天×240平方米），因此，截止2017年10月22日，欧威特餐厅拖欠的租金和管理费共计116176元[11个月×（5952+7200）+25天×（5952+7200）÷30天-17856-21600]。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，欧威特餐厅应将所承租的房屋恢复原状返还给赛格公司。双方一致认可案涉商铺已于2017年12月20日交还给了赛格公司，故对赛格运营管理公司要求欧威特餐厅返还和腾空商铺的诉请不予支持。欧威特餐厅应向赛格公司支付合同解除后至交房之日止的逾期腾房占有使用费和管理费25427.2元[58天×（5952+7200）÷30天]。关于违约责任问题，欧威特餐厅逾期支付租金和管理费已超过30日，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，赛格运营管理公司有权要求欧威特餐厅支付滞纳金并不退还保证金，经综合考虑，酌定欧威特餐厅支付违约金20000元。需要说明的是，如欧威特餐厅及金广智认为赛格运营管理公司未尽到合同义务，构成违约的，可另行主张权利。故扣除已缴纳的履约保证金15200元、管理费保证金15200元，欧威特餐厅还应向赛格运营管理公司支付131203.2元（116176+25427.2+20000-15200-15200）。至于欧威特餐厅已缴纳的水卡电卡押金100元、出入证押金600元、装修押金12000元等费用，欧威特餐厅可在其将上述物件退还赛格运营管理公司后另行结算。关于金广智是否为适格当事人问题，因欧威特餐厅的经营者为金广智，金广智并未提出系家庭共同经营，赛格运营管理公司对此亦未提出异议，故金广智应承担欧威特餐厅在经营期间的债务。同时，案涉《租赁合同》明确约定，欧威特餐厅设立完成后，金广智对欧威特餐厅履行本合同所负债务承担连带责任，故赛格运营管理公司将金广智列为当事人并无不妥，其有权要求金广智就欧威特餐厅的债务承担连带清偿责任。判决：一、南通赛格商业运营管理有限公司与金广智签订的《南通赛格时代广场租赁合同》于2017年10月22日解除；二、港闸区欧威特餐厅于判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付租金和管理费、逾期腾房占有使用费及违约金，合计131203.2元（履约保证金、管理费保证金已抵扣）；三、金广智对港闸区欧威特餐厅的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回南通赛格商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4262元，由南通赛格商业运营管理有限公司负担1439元，港闸区欧威特餐厅、金广智负担2823元。
本院二审期间，欧威特餐厅、金广智提交了如下证据：1．南通市规划局《关于赛格项目的情况说明》复印件一份，用以证明一审中赛格发展公司并未申请换发建设工程规划许可证（正本）；2．南通市建设工程规划核实申请表复印件一份，用以证明赛格发展公司2018年4月17日才申请规划竣工验收，一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证；3．南通赛格广场五层B区平面图一张、赛格时代广场五层现状图两张、载有13段视频和10张照片的光盘一张，用以证明赛格广场施工过程中变更了规划许可的要求，属于违法建筑；4．赛格时代广场1-3幢商品房预售许可证复印件一份、赛格时代广场土地使用证复印件一份，用以证明赛格广场改变了土地用途、变更了房屋用途；5．物业租赁及委托管理协议，用以证明赛格发展公司与赛格运营管理公司约定的租赁费用标准是6元/㎡/月。赛格运营管理公司质证认为，证据1、4、5在一审中已经提出并质证，故二审中不予质证。证据3与本案无关联性，不能达到上诉人的证明目的。对建设工程的竣工验收具有专业型，赛格广场建筑经过依法审批，是合法建筑。赛格运营管理公司提供了如下证据：1．通规建证字（2018）第0029号《南通市建设工程规划核实合格证》复印件一份；2．建字第320600201820066号《建设工程规划许可证》及附页各一份。用以证明赛格广场工程已经通过建设工程规划核实，符合城乡规划要求，并取得建设工程规划许可证（正本）。欧威特餐厅、金广智对上述证据的真实性无异议，但认为该证据未在一审辩论终结前提交，不能证明一审时赛格广场项目取得了建设工程规划许可证。本院审查认为，欧威特餐厅、金广智提交的证据中，证据1、4、5不属于二审新证据；对证据2的真实性、合法性予以确认；证据3与本案所审理的房屋租赁纠纷缺乏关联性，本院不予采信。对于赛格运营管理公司所提交证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据二审中当事人所提交证据，本院另查明，2018年4月17日，赛格发展公司申请南通赛格时代广场项目工程规划核实，南通市行政审批局于2018年5月2日作出通规建证字（2018）第0029号《南通市建设工程规划核实合格证》；2018年5月16日，南通市行政审批局向赛格发展公司颁发建字第320600201820066号《建设工程规划许可证》。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据案件事实及二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1．案涉房屋租赁合同是否合法有效？2．合同解除时间以及上诉人撤场时间应如何确定？3．欧威特餐厅、金广智主张以6元/㎡/月的标准计算管理费是否有依据？
关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该规定的精神实质是对房屋租赁合同标的物违反《城乡规划法》规定、规避建设规划行政监管、破坏建设规划管理秩序等现象作出否定性评价。本案中，赛格发展公司于2014年5月15日取得南通市规划局颁发的《建设工程规划许可证（副本）》，该许可证（副本）系有权机关颁发的合法有效证件，具有证明案涉房屋项目符合城乡规划要求的法律效力。且在本案二审之前，案涉南通赛格时代广场项目工程已通过规划核实并取得《建设工程规划核实合格证》和《建设工程规划许可证》，进一步确认案涉房屋项目建设的合法性。故对上诉人关于案涉房屋属于违法建筑的上诉理由，本院不予采纳。赛格发展公司有权以《物业租赁及委托管理协议》的方式，将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格运营管理公司使用并委托项目物业管理权限。因此，赛格运营管理公司与金广智之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同内容全面履行各自义务。欧威特餐厅、金广智未按合同约定履行义务，应承担违约责任。
关于争议焦点2，根据双方《租赁合同》约定，金广智如拖欠租金或其它费用超过30日，赛格运营管理公司有权单方无条件解除合同。合同同时约定，金广智在商铺所在地设立具备合法经营资格的经营主体后，该主体设立完成即自动代替金广智成为承租人。金广智经营的欧威特餐厅逾期支付租金和管理费超过30日，赛格运营管理公司依约享有单方解除权。根据合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故合同解除时间应为解除通知到达之时。本案中，赛格运营管理公司在享有合同单方解除权后，以催款函方式要求欧威特餐厅给付欠付租金及管理费，即要求继续履行合同，并未实际行使该权利。上诉人关于双方2017年3月17日达成协议、合同已于2017年4月10日解除的主张无充分证据证明，本院不予支持。赛格运营管理公司一审起诉明确提出解除合同的诉讼请求，应视为其实际行使案涉合同解除权，金广智签收起诉状等一审诉讼材料应视为解除通知到达。一审法院认定2017年10月22日为案涉租赁合同解除时间具有事实依据和法律依据，本院予以确认。合同解除后，欧威特餐厅应将案涉房屋返还给赛格运营管理公司，并承担至实际交房之日的逾期腾房占有使用费和管理费。因双方一致确认案涉房屋于2017年12月20日交还，故欧威特餐厅应承担2017年10月22日-12月20日之间的占有使用费和管理费。欧威特餐厅关于“赛格运营管理公司对其实施断水，实际撤场时间应确定为2017年8月15日”的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。
关于争议焦点3，案涉《租赁合同》明确约定了管理费的收取标准和收取方法，双方均应按照合同予以履行。“6元/㎡/月”系赛格发展公司与赛格运营管理公司在《物业租赁及委托管理协议》中约定的管理费标准，与欧威特餐厅和金广智无涉。上诉人关于参照该标准计算管理费的上诉请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。如欧威特餐厅、金广智认为赛格运营管理公司未履行管理义务构成违约的，可另行主张。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4262元，由上诉人港闸区欧威特餐厅、金广智负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 杨
审判员 符东杰
审判员 陆炜炜
二〇一八年八月十三日
书记员 姚玮琦