上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2223号
原告上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会。
负责人汤潇，主任。
委托代理人沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。
委托代理人陈志坚，上海市白玉兰律师事务所律师。
被告上海安恒房地产开发有限公司。
法定代表人陈勇。
被告上海市闵行区月光流域小区业主委员会。
负责人何屹，主任。
原告上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会（以下简称虹山半岛业委会）与被告上海安恒房地产开发有限公司（以下简称安恒房产）、上海市闵行区月光流域小区业主委员会（以下简称月光流域业委会）占有排除妨害纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年8月4日公开开庭审理。原告负责人汤潇及委托代理人陈志坚到庭参加诉讼。被告安恒房产及月光流域业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告虹山半岛业委会诉称，闵行区××南路××弄“虹山半岛”小区业主自2001年起入住，并成立了业主委员会即原告。而“月光流域”项目当时还是一个在虹山半岛小区××路西侧毗邻地块上的烂尾项目。2001年4月12日，经司法拍卖程序，被告安恒房产取得了该地块并改变规划后投资开发了现在的××路1669号“月光流域”小区，2004年底该小区竣工验收。2007年该小区成立业委会。被告安恒房产自2004年起委托上海上房物业管理有限公司对“月光流域”小区进行物业管理（现物业管理方为其他案外人）。但是安恒房产一直没有根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定“物业管理办公用房必须是依法取得房地产证且由本小区全体业主所有的房屋”，却把小区体育会所的儿童活动室（体育会所建造在带征土地上，无法取得房地产权证）提供给有关物业管理企业和月光流域作为物业管理用房和业委会办公用房。为此原、被告双方多次诉讼至法院，经闵行法院判决认定体育会所的临时房屋性质及由业主共同使用。同时经调解被告安恒房产就物业用房及业委会用房向被告月光流域业委会支付补偿款160万元。
现原告认为体育会所系小区会所的性质不能改变，只能作为小区业主从事体育休闲活动场所的公共设施，包括二被告在内的任何人都无权改变其用途作为物业办公用房或业委会办公用房。体育会所的所有权并不属于二被告，现二被告就并不属于他们的该会所的使用权进行调解，并达成协议，其实双方并无权处置，且也违反了住宅小区物业管理、业委会办公用房应当取得合法房地产权证的房屋的强制性规定。同时被告安恒房产向被告月光流域业委会支付折价款，被告月光流域业委会完全可以以合法的方式落实物业管理和业委会用房，被告使用合法的物业管理和业委会办公用房的条件也完全具备。综上原告认为被告现仍占用体育会所约30平方米的房屋作为物业管理用房，该行为将小区业主用于健身、娱乐的体育会所这个公共设施挪作他用，用于物业和业委会办公用房，无偿使用至今，严重侵犯了原告小区全体业主的合法权益，也违反了上海市土地资源管理局关于《加强商品房住宅小区附属会所交易管理的通知》中，“房地产开发企业不得擅自改变会所用途”的明确规定。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告迁出××南路××弄虹山半岛小区277号体育会所并恢复原状；2、被告按每月人民币（币种下同）2，000元的标准向原告支付自2007年6月至本判决生效之日的使用费。
被告安恒房产未作答辩，也未向本院提供证据。
被告月光流域业委会辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据（2008）闵民三（民）初字第2523号及（2009）沪一中民二（民）初字第572号民事判决书，驳回原告要求被告搬离的诉讼请求。2、同时，依据（2007）闵民三（民）初字第1172号判决认定，安恒房产和上海松风房地产公司（以下简称松风房产）签订协议，松风房产已经将其开发建设的体育会所建筑物以800万元的价格转让给安恒房产，安恒房产按约履行付款义务。后虽因上海景洪房地产开发有限公司（以下简称景洪房产）与松风房产就体育会所土地使用权问题诉讼一案影响了安恒房产与松风房产的转让关系，但不能否定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所，并且支付了对价的事实，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体育会所内，也是经过松风房产同意，并由松风房产以景洪房产的名义与安恒房产共同向有关部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在原告成立之前。故安恒房产有权将体育会所内100平方米房屋作为物业用房，30平方米房屋作为业委会用房。3、现100平方米的房屋被原告占有不让被告使用，月光流域小区物业只能在30平方米的地方工作。尽管法院调解安恒房产支付160万元但至今未能兑现。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，“虹山半岛”小区与“月光流域”小区系东西相邻的两个小区。“虹山半岛”小区系案外人松风房产以景洪房产虹山半岛项目部名义开发建设。松风房产在其售楼广告和宣传资料上载明：虹山半岛小区西侧为体育公园和体育会所，设有游泳池、网球场等体育设施。“月光流域”小区系安恒房产开发建设。两个小区在建成后均委托上海虹山半岛物业管理有限公司（以下简称虹山物业公司）进行前期物业管理，但自2004年6月起，安恒房产另行委托了上海上房物业管理有限公司（以下简称上房物业）对“月光流域”小区进行物业管理。为解决上房物业的办公场所问题，由安恒房产、松风房产以景洪房产的名义共同向上海市闵行区房屋土地管理局承诺，将上述体育会所内100平方米房屋作为物业管理用房，30平方米作为业主委员会用房，上述承诺经上海市闵行区房屋土地管理局物业管理科审核通过，此后月光流域小区于与上房物业合同到期后未再委托，现月光流域小区现亦委托虹山半岛物业公司管理。虹山半岛小区业主委员会成立后仍委托虹山半岛物业公司管理至今。
2000年12月14日，上海市第一中级人民法院做出（1996）沪一中执字第280号民事裁定，由上海永怡童装有限公司、上海永怡房地产开发经营公司投资开发的坐落于上海市闵行区老沪闵路、户名仍为闵行区梅陇镇名下的地块一块归上海安俊房地产发展有限公司所有。2001年4月12日，上海市第一中级人民法院向上海市房屋土地管理局发函，载明：该院原告上海同德房地产公司诉被告上海永怡童装有限公司（以下简称永怡公司）返还借款纠纷一案已经发生法律效力，该院于1996年6月19日立案执行。因被执行人永怡公司未能履行生效法律文书确定的义务，该院依法查封了被告永怡公司在本市闵行区曹行镇投资的一块土地（××路××号），面积为280亩。由于被执行人未能全额支付应缴纳的土地款项，该地块权属仍为闵行区曹行镇（现为闵行区梅陇镇）。该地块部分面积曾被无偿征用，目前实际面积为204亩。经上海申房房地产估价师事务所评估，该地块价值为5，172.40万元。经上海市闵行区人民政府、梅陇镇人民政府同意，该地块由上海安俊房地产发展有限公司以5，052.40万元接盘开发。为此，该院于2000年12月14日作出裁定，由永怡公司、上海永怡房地产开发经营公司投资开发的坐落于上海市闵行区老沪闵路、户名仍为闵行区梅陇镇名下的地块一块归上海安俊房地产发展有限公司所有。根据上海市闵行区人民政府有关政策规定，上海安俊房地产发展有限公司设立安恒房产公司全权负责该地块的开发建设，并承担该地块一切权利义务，该公司已经闵行区工商行政管理局注册登记。上海安俊房地产发展有限公司承担对安恒房产开发该地块引起的法律责任。该院经上海安俊房地产发展有限公司的申请，研究同意，本市闵行区××路××号地块权属过户至安恒房产名下，请市房地产管理局办理过户及相应手续。
2001年3月2日，松风房产与安恒房产签订《协议书》一份，约定：松风房产同意安恒房产在××路××号地块开发的住宅工程冠以“虹山半岛”，与松风房产开发的“虹山半岛”同为一个小区。安恒房产的总体规划要听取松风房产的意见，以形成一个整体；双方建造的公建设施共用，环境共享，成本分摊。需要双方分摊费用的有原水管渠两则绿化用地建造的体育会所（含室内游泳池）、网球场、高尔夫球场，在小区虹梅南路出口建造的用于小区物业管理的会所。费用按照双方实际建造的住宅建筑面积之比进行分摊，成本由双方分摊的建筑，其规划、设计等应共同商定。双方原则同意实施共同营销，其销售所需的广告费等营销成本按双方实际建造的住宅面积比例予以分摊。双方原则同意统一管理物业。2001年3月19日，松风房产与安恒房产签订《补充协议书》一份，约定：依据上海市闵行区规划局《关于调整景洪新村控制性详细规划调整》的批复，松风房产开发02号地块，安恒房产负责开发01号地块，为了形成规模开发，双方于2001年3月2日协议共建一个小区，即环境共享，设施共用，成本分摊，物业共管，本着互惠互利的原则，经友好协商，补充协议如下：一、依据景洪房产与松风房产《联合建房协议书》，虹梅南路西侧社区会所所处土地及社区会所的建筑物归松风房产，并由松风房产办理“房地产权证”；二、依据上海市第一中级人民法院1996沪一中执字第280号民事裁定书，原水管渠西侧体育俱乐部所处的土地及体育会所的建筑物归属安恒房产，并由安恒房产办理“房地产权证”，并承担相关费用；三、松风房产所属的社区会所和安恒房产所属的体育会所及其配套的运动场所为双方共同使用；四、松风房产所属社区会所和安恒房产所属的体育会所及其配套的运动场所统一由松风房产负责建设，安恒房产支付给松风房产一次性建设成本人民币800万元，从安恒房产开始销售起支付，并于八个月内支付完毕。
2002年2月19日，上海市闵行区规划管理局向安恒房产公司出具闵规（2002）120号《关于安恒房产新建××路××号景洪四村〈虹山半岛二期〉商品住宅工程设计方案的批复》，载明：建设项目名称：××路××号景洪四村（虹山半岛二期）商品住宅；建设基地范围：闵行区梅陇镇，东至引水工程，西至河道，南至道路，北至××路；建设基地面积：10.78万平方米；建筑工程性质：住宅；总平面布置要求：划出正确的用地界线，周边情况，道路红线，河道蓝线及青坎线应标示清，并标明尺寸；市政及公建配套设施要求：小区平衡；其它：物业、活动用房的配置应有明确的方案；该批复对其他事项也作了相应要求。
2002年3月9日，景洪房产与上海安俊房地产发展限公司签订《土地界限面积确认协议书》一份，约定：根据上海市第一中级人民法院（1996）沪一中执字第280号民事裁定书，原永怡公司在闵行区曹行镇投资的土地，因原开发商无能力开发，现由上海安俊房地产开发有限公司接盘开发，裁定书提出目前实际为204亩，为此该地块在规划上已有较大调整，其中市政府在此地块南北修建黄浦江原水管渠工程，原水管渠两侧各50米内属保护和控制范围，不能开发，另外老沪闵路改建成××路，属规划道路占用部分土地，根据闵行区修测界队2000年10月13日土地勘测报告书（编号2000-314）测量，现地块的实际面积为164亩，加上××路规划道路等带征土地，共为184亩土地。上海安俊房地产发展有限公司对于上述面积基于国家规划而变化表示理解并予以确认。该地块为164亩，其四至范围是：南至规划道路景联路，东至原水管渠保护和控制范围外（原水管渠中心线57米），北至老沪闵路（××路），西至丰南河东岸（该土地测绘技术报告书由景洪房产提供给上海安俊房地产发展有限公司）。
2003年6月，安恒房产按其与松风房产于2001年3月19日签订的《补充协议书》支付人民币800万元。
另查明，2005年8月1日，上海景洪房地产开发有限公司向上海市第一中级人民法院起诉松风房产，要求松风房产支付土地款12，942，750元及逾期付款违约金。松风房产则认为上述土地款系原水管渠用地和代征道路用地，但上述土地景洪房产未取得合法权利，故不存在松风房产受让并付款问题，双方关于上述地块的约定无效，故请求法院驳回景洪房产的诉讼请求。上海市第一中级人民法院经审理后于2006年3月1日作出（2005）沪一中民二（民）初字第137号民事判决，支持了原告的诉讼请求。松风房产不服一审判决向上海市高级人民法院提起上诉。期间，松风房产认为争议地块所有权已经上海市第一中级人民法院裁定归安恒房产所有，二审以安恒房产接盘开发系争地块的相邻土地，相应图纸标示难以认定其所获得的土地使用权范围中包括了系争水管渠用地，也无其他材料可以证明安恒公司接盘后至最终开发完毕，其所得土地使用权的范围中包括了该用地为由没有采信松风房产的上诉意见，最终上海市高级人民法院于2006年11月驳回了松风房产的上诉，维持原判。
还查明，2007年虹山半岛业委会起诉至本院，认为体育会所由“虹山半岛”小区全体业主所共同所有、共同使用，任何人不得非法侵占和使用。“月光流域”小区业主如要与“虹山半岛”业主共用体育俱乐部，必须且只能经“虹山半岛”业主大会批准才能使用。又系争房屋即使取得业主大会同意，双方业主可以共同使用，也只能作为小区从事体育休闲活动的会所使用（发展商在其销售宣传手册中明确承诺该房屋是小区的“体育俱乐部”和“儿童游戏室”等），任何人都无权改变其用途作为物业办公用房使用，更不要讲改变成非“虹山半岛”小区物业管理办公用房。同时，住宅小区物业用办公用房应当是取得合法房地产权证的房屋，而上述体育会所房屋位于“原水管渠”红线范围内，该土地使用权根本无法出让或转让，因而无论是景洪房产还是被告安恒房产均不可能取得相应的房地产权证。故请求判令：安恒房产、上房物业公司迁出体育会所并赔偿经济损失43，000元。本院于2007年7月5日立案受理，经审理于2008年12月2日作出（2007）闵民三（民）初字第1172号民事判决，认为：讼争体育会所系由景洪房产立项，由松风房产实际投资建造，但不论是景洪房产还是松风房产均未与虹山半岛业主达成过关于该体育会所归虹山半岛小区全体业主所有的约定或协议，故虹山半岛业委会要求主张该体育会所归其全体业主所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据安恒房产与松风房产签订的协议，松风房产已将其开发建设的体育会所建筑物以800万元的价格转让给了安恒房产，安恒房产也按约履行了付款义务。后虽因景洪房产与松风房产就体育会所土地使用权问题诉讼一案影响了安恒房产与松风房产的转让关系，但不能否定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所，并且支付了对价的事实，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体育会所内，也是经过松风房产同意，并由松风房产以景洪房产的名义与安恒房产共同向有关管理部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在虹山半岛业委会成立之前。故安恒房产有权利将体育会所内100平方米房屋作为物业用房，30平方米房屋作为业主委员会用房，上房物业公司依据与安恒房产的约定使用上述物业用房，并无不妥，也不妨碍两边小区业主正常使用体育会所，现虹山半岛业委会要求迁出讼争体育会所，本院不予支持。本案涉及到的两边小区业主在使用体育会所时因费用问题发生的纠纷，对此，各方当事人应本着实事求是的原则，通过协商，公平合理地解决，保障两边小区业主正常使用体育会所的权利。据此本院判决驳回虹山半岛业委会的诉讼请求。判决作出后，虹山半岛业委会不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2009年5月26日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
2008年，安恒公司起诉至本院，认为其在支付了体育会所建设款项后，景洪房产未将体育馆俱乐部及其配套设施如约交付安恒房产，反而将建筑物交付虹山半岛业委会和物业公司，故请求判令景洪房产履行补充协议，景洪房产、虹山半岛业委会、虹山半岛物业公司向其支付使用费。本案审理过程中，松风房产提起反诉，认为松风房产挂靠在被告景洪房产名下，以景洪房产虹山半岛项目部的名义与安恒房产签订，安恒房产依据协议来主张对会所的权利，但应当先向其支付土地款660万元，遂体育俱乐部可归安恒房产所有，故其反诉要求安恒房产向其支付土地款660万元。本院于2008年12月4日立案受理，并于2010年4月20日作出（2008）闵民三（民）初字第2532号一审判决，认为：根据2002年2月19日上海市闵行区规划管理局闵规（2002）120号批文，所谓“月光流域”即为该批文中的景洪四村，也叫虹山半岛二期，根据原告安恒房产公司与松风房产以景洪房产名义签订的协议约定，松风房产开发“虹山半岛”01号地即“虹山半岛一期”，安恒房产开发的是“虹山半岛”02号地块即“虹山半岛二期”，“月光流域”应为“虹山半岛”组成部分，原本应为一个小区分期开发。“虹山半岛一期”与“虹山半岛二期”虽是分期建设并由两个单位开发建设的住宅区，但其设置的配套设施设备（体育会所及配套的运动场所）是共用的，前期物业也是共管的，根据《上海市住宅物业管理规定》第五条的规定，本应当划分为一个物业管理区域。虽然现因种种原因，“虹山半岛一期”与“虹山半岛二期”实际已形成两个物业管理区域，但并不能改变上述两个物业管理区域原本为一个住宅区的性质，自然也不能改变相关配套设施共用的性质。系争体育会所，也是上述住宅区的配套设施，虽然没有合法的建造手续，但该建筑物建造至今已近10年，没有相应行政部门认定该建筑物为违章建筑或违法建筑，相反，上海市闵行区房地产管理局对在上述会所内设立物业管理用房也予同意，表明相关行政部门对体育会所的存在是认可的，也认同该体育会所位于上述住宅区区划内。《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。系争体育会所位于住宅区内，是供小区业主共同使用的公用设施，其中还包括物业管理用房，自然应当为住宅区业主所有。安恒房产虽然为此投资800万元，但该投资是其作为开发商为小区提供配套设施的法定义务和合同义务，同样松风房产建造社区会所用于提供物业管理用房，建造体育会所供小区业主休闲娱乐，都是其作为开发商的义务。为此，关于双方相互约定各占一处会所房屋的约定，事实上就是将本应归于全体业主共有的房屋归于其各自名下，损害了全体业主的利益，该部分约定应归于无效。另外，体育会所位于水管渠之上，不可能办理产权登记手续。综上，本院认为，体育会所系现“虹山半岛”小区与“月光流域”小区全体业主共有之财产，安恒房产要求履行《补充协议书》，实际也就是要求主张上述会所建筑物的所有权，显然与现行法律不符，应予驳回。至于安恒房产主张的使用费一节，不论基于法律规定或协议约定，都找不到依据，当然予以驳回。安恒房产与松风房产以景洪房产项目部名义签订的《补充协议书》没有约定体育会所下附之土地费用由安恒房产承担，同时安恒房产不按协议约定承担相应的建设费用，松风房产仍不能免除开发建设体育会所的义务，故松风房产和要求安恒房产承担土地开发费的诉讼请求，不予支持。同时，本院注意到，“虹山半岛”与“月光流域”两小区在物业管理用房及体育会所的使用问题上争议不断，也是导致纠纷的主要原因，对此应根据《上海市住宅物业管理规定》第十六条的规定，应当引入业主委员会联席会议，协商相关事宜，妥善处理好两边关系。综上，本院判决驳回安恒房产的本诉请求及松风房产的反诉请求。后安恒房产及景洪房产不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2011年1月24日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
后于2013年，月光流域业委会起诉至本院，认为安恒房产应按规定配备不低于100平方米的物业管理用房及不低于30平方米的业委会用房，但小区内无空置房屋可提供，故其主张在周边购买房产，要求安恒房产支付购房费用325万元。后经本院调解，双方于2013年6月6日达成和解协议，安恒房产向原告月光流域业委会支付物业管理用房及业委会用房的补偿款160万元。调解协议达成后，安恒公司至今未能向月光流域业委会支付该补偿款。
上述事实，由原告提供的（2007）闵民三（民）初字第1172号民事判决书、（2009）沪一中民二（民）终字第572号民事判决书、（2013）闵民五（民）初字第262号民事调解书及本院调取的（2008）闵民三（民）初字第2532号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，现原告以体育会所不得改变性质及用途、被告以不属于其的会所达成调解及被告间就物业用房已达成协议可搬离为由要求被告搬离系争体育会所。本案中，首先，关于体育会所的性质及用途，原告于（2007）闵民三（民）初字第1172号案中已提出，而该案判决中认定安恒房产是依据合同约定占有、使用体育会所，并且支付了对价，安恒房产将物业公司及业主委员会的办公场所安置在体育会所内，也是经过松风房产同意，并由松风房产以景洪房产的名义与安恒房产共同向有关管理部门作出承诺，并由有关管理部门审核同意，上述事实均发生在虹山半岛业委会成立之前。故安恒房产有权利将体育会所内100平方米房屋作为物业用房，30平方米房屋作为业主委员会用房，也不妨碍两边小区业主正常使用体育会所。且现系争体育会所内30平方米房屋由月光流域小区物业管理单位使用并未改变会所用途，原告的该主张本院不予采信。其次，虹山半岛小区及月光流域小区两个物业管理区域原本为一个住宅区，故相关配套设施共用。又依据《物权法》规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。系争体育会所位于住宅区内，是供小区业主共同使用的公用设施，其中还包括物业管理用房，自然应当为住宅区业主所有。现二被告于（2013）闵民五（民）初字第262号民事调解书载明月光流域业委会在体育会所内使用的房屋继续使用既源于系争体育会所为住宅区业主所有（虹山半岛业小区业主及月光流域小区业主），又基于前述案件中认定安恒房产可交付体育会所内房屋作为物业用房及业委会用房，并非对不属于被告的会所进行调解，原告的该主张本院亦难以采信。最后，房地产开发建设单位有义务为所开发小区提供物业管理用房，被告安恒房产作为“月光流域”小区的开发商，应当提供物业管理用房。但因安恒房产没有未售的、面积与法律规定相接近的房屋可以用作物业管理用房，被告月光流域业委会主张就近购置房屋作为物业管理用房，由被告承担相应的房款，于法不悖。现二被告之间就物业用房及业委会用房达成的调解协议，但安恒房产未能履行，月光流域小区业委会至今无法购置房屋，其依据前述理由继续使用系争会所并无不当。综上，原告的诉讼请求并无依据，本院不予支持。
被告安恒房产、月光流域业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费3，260元，由原告上海市闵行区虹山半岛小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陈 洁
代理审判员 殷 雪
人民陪审员 陈务宁
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国民法通则》
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
四、《中华人民共和国物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。