海南省琼海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼9002民初1360号
原告：王清裕，男，1955年5月20日出生，汉族，住琼海市。
委托诉讼代理人：吴祝亮，海南宏顺律师事务所律师。
被告：王栋，男，1983年7月20日出生，汉族，住琼海市。
原告王清裕诉被告王栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年2月13日、3月29日公开开庭进行了审理。原告王清裕及其委托诉讼代理人吴祝亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王清裕向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年7月11日签订的《房屋租赁协议》；2、责令被告腾退并将房屋交还原告；3、责令被告支付房屋租金15000元给原告。事实与理由：2015年7月11日被告与原告通过友好协商将原告位于海南省琼海市的房屋租赁给被告使用并签订了《房屋租赁协议》。协议约定：租赁期限为1年，自2015年7月11日起至2016年7月11日止。租金为每月5000元人民币，每月11日支付；无故拖欠房屋租金达3天时，原告有权终止合同，收回房屋。2016年5月被告开始没有支付租金，至今已欠原告租金15000元，经过原告多次催缴，被告仍不履行其支付义务。原告认为：被告已违反约定，原告有权终止合同，收回房屋，并要求被告支付所欠的租金。
原告为支持其主张的事实，提供了以下证据：
1、房屋租赁协议，拟证明被告向原告租赁房屋的事实；
2、房屋转让协议书，拟证明房屋所有权归原告所有；
3、原告农村信用合作社银行账户明细，拟证明房屋转让后，房屋已经交付原告，房屋租赁协议书已经生效，被告向原告交付房租的事实。
4、海南宝仁房地产开发公司琼海市私房用地审批表，拟证明本案争议房屋及土地原属于王栋所有；
5、收据一张，拟证明房屋转让协议书约定的转让款已经付清；
6、借款合同，拟证明被告原先欠原告债务，被告同意将本案争议的房屋抵押给原告的事实。
被告王栋未提供书面答辩意见，也未提供证据材料。
本院依职权调取了以下证据：
1、被告王栋的身份证明及派出所出具的王栋下落不明证明；
2、被告王栋将本案争议房屋转让姚家东的转让协议书一份；
3、被告王栋拖欠姚家东欠款的收据一份；
4、琼海市国土局石壁国土资源管理所复函；
5、琼海市不动产登记中心证明书。
对原告所举证据及本院调取的证据，本院认证如下：一、证据1、2、3、5、6真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案案件事实的证据使用，证据4不具有真实性、合法性，本院不予认定；二、对本院调取的5份证据真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为本案的证据采用。
本院经审理认定事实如下：被告王栋自2008年开始陆续向原告王清裕借款，2015年5月1日，双方对几年以来产生的债权债务进行确认，由原告王清裕及其妻子王梁与被告王栋及其妻子黄宝清签订一份《借款合同》，合同内容载明王栋及妻子黄宝清向原告王清裕及其妻子借款102万元，用于被告从事茶叶的经营，约定借款期限为2014年5月1日至2015年5月1日，并约定被告王栋夫妻以琼海市的房屋抵押给原告王清裕夫妻，未办理抵押登记。还款期限届满，被告无力清偿借款，于是，2015年7月9日，被告王栋夫妻两人又与被告王清裕夫妻两人签订一份《房屋转让协议书》，约定内容为：转让方为被告夫妻，受让方为原告夫妻，转让标的物为位于海南省琼海市的房屋，转让价格为100万元，付款方式为当天一次性付清。但原告没有向被告支付转让款，而是通过以被告拖欠原告102万元的债务相互抵消的方式支付。房屋转让合同签订后，双方并未办理房屋过户登记手续。2015年7月11日，原、被告双方又签订一份《房屋租赁协议》，约定内容为：出租方原告王清裕，承租方为被告王栋，租赁标的物为位于海南省琼海市的房屋，租赁期限为1年，自2015年7月11日起至2016年7月11日止，租金为每月5000元人民币，每月11日支付，无故拖欠房屋租金达3天时，原告有权终止合同，收回房屋。原告认为自2016年5月开始被告就没有支付租金，至今已欠原告租金15000元，经过原告多次催缴，被告仍不履行其支付义务，故向法院提起诉讼。
另查，位于海南省琼海市的房屋及所覆盖的土地均未办理不动产权属登记。
又查，被告王栋及其妻子黄宝清、父母王立英、王桂香于2015年4月28日与案外人姚家东签订《房屋及土地转让协议书》，将本案争议房屋及所覆盖的土地以65万元的价格转让给姚家东，并于当天向案外人姚家东出具收到转让款65万元的收据。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序。本案中，原告主张其基于与被告签订的《房屋转让协议书》及《房屋租赁协议》而对位于海南省琼海市的房屋具有物权，并提出以上诉讼请求。原告主张是否成立，需厘清的问题是《房屋转让协议书》、《房屋租赁协议》的合同效力，即同时涉及到被告王栋处分争议房屋行为的合法性。
首先，关于《房屋转让协议书》的效力问题，本案中，双方签订借款合同，约定借款102万元，并将本案争议房屋抵押给原告，还款期限届满，被告没有能力清还债务，双方协商一致，由被告将本案争议房屋以100万元的价格转让给原告，被告无须再清偿借款，原告不再另外支付给被告购房款，其之前所借款项作为购房款支付给被告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，被告王栋在处分该争议房屋前未依法登记领取权属证书，违反了法律的强制性规定。该情形属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形。故原、被告双方签订的《房屋转让协议书》系无效合同。
其次，关于《房屋租赁协议》是否有效的问题。本案中，原告王清裕仅是基于《房屋转让协议书》来证明其取得争议房屋的物权，而该合同属无效合同，且根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定，参照《城市房屋租赁管理办法》第六条“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形”的规定，本案中涉及的房屋产权不明，房屋建设未办理相关手续，原告并未取得争议房屋的物权，无权行使该物权所包含的出租在内的用益物权，因此，双方的租赁行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，《房屋租赁协议》属无效合同。
三、关于原告请求支付租金的请求是否合法的问题。由于双方的房屋转让合同、房屋租赁合同均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在原告不具有房屋所有权时，其请求享有房屋所产生的孳息，不符合法律规定，因此，原告主张依据合同约定被告应向其支付租金的请求不符合法律规定，本院不予支持。
被告无故缺席，视为放弃答辩、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告王清裕的诉讼请求。
案件受理费175元，公告费390元，由原告王清裕承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审 判 长 黎文畅
人民陪审员 黎辉武
人民陪审员 林之兴
二〇一七年四月二十日
法官 助理 杨 亮
书 记 员 ＸＸ阳