山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终552号
上诉人（原审被告）：李文静，女，1983年2月12日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李玉超（系李文静之夫），住济南市。
委托诉讼代理人：李涛，山东融冠律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：余于河，副总经理。
委托诉讼代理人：程兴慧，女，该公司客服经理。
上诉人李文静因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李文静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由盛世物业济南分公司承担。事实和理由：1.盛世物业济南分公司未通过法定程序主张物业费。国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，盛世物业济南分公司并未提供任何证据证明业主委员会督促李文静限期缴纳物业费，也没有任何证据证明李文静在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。2.盛世物业济南分公司并未完全履行相关的服务义务，违约在先，应当承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。盛世物业济南分公司在物业服务中，存在服务不到位等情况，已经影响李文静的正常生活，因此盛世物业济南分公司违约在先，并非李文静无故拖欠物业费。3.未经过小区业主同意，盛世物业济南分公司擅自提高收费标准，其主张的费用不合理。
盛世物业济南分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李文静的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
盛世物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.要求李文静支付自2012年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费10341.84元；2.要求李文静支付违约金19825.32元。
一审法院认定事实：李文静系济南市某区某路某小区x号楼x单元xxxx室业主，该房屋建筑面积134.66平方米。该房屋系山东鲁能亘富开发有限公司开发建设。2012年7月1日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与盛世物业济南分公司签订关于某小区《前期物业服务合同》一份，合同中约定由盛世物业济南分公司为山东鲁能亘富开发有限公司开发某小区提供前期物业服务，合同约定期限自2012年7月1日起至2012年9月30日止，约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.6元/平方米/月（按建筑面积计算）的标准收取。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及盛世物业济南分公司公章。后双方又签订《某小区前期物业服务协议》一份，约定合同期限为自2012年10月1日至2015年9月30日，期限3年。合同期满后，未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，本合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及盛世物业济南分公司合同专用章。物业济南分公司为李文静所居住的某小区x号楼x单元xxxx室提供了物业服务，李文静自2012年7月1日至2016年6月30日，未向盛世物业济南分公司交纳物业服务费共计10341.84元。
一审法院认为，李文静未在答辩期届满前提出书面答辩意见，也未在法庭辩论终结前提交证据材料，根据法律规定，视为李文静放弃抗辩和举证的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，盛世物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对包括李文静在内的小区全体业主均具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。盛世物业济南分公司为李文静所居住的某小区提供了物业服务，李文静应当及时向盛世物业济南分公司交纳物业服务费。在一审法院审理的同类案件中，有业主提到盛世物业济南分公司提供的物业服务不到位的问题，对此一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。根据一审法院在处理涉案小区同类案件中查清的事实，盛世物业济南分公司的物业服务存在一定瑕疵，李文静并非无故不缴纳物业费，故盛世物业济南分公司要求李文静支付违约金，于法无据。综上所述，对盛世物业济南分公司主张的要求李文静支付自2012年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费10341.84元，一审法院予以支持。对盛世物业济南分公司主张的违约金，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告李文静于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司自2012年7月1日起至2016年6月30日止的物业服务费10341.84元；二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告李文静负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审中，李文静提交：1.照片一组以及家具、地板、门等家具用品购买凭证、收据及相关明细，证明李文静家中地板、家具等因暖气漏水被浸泡，给李文静造成了损失，该损失系由盛世物业济南分公司服务不到位所致。盛世物业济南分公司辩称，李文静家中地板、家具等被浸泡系因家中暖气漏水所致，与物业服务无关。
2.涉案小区环境照片一组，证明盛世物业济南分公司在小区内乱添乱设路障，对李文静等业主的出行产生极大影响。盛世物业济南分公司认可照片的真实性，但是辩称盛世物业济南分公司增设地桩是防止业主将车辆停放在消防通道上。
3.物业收费单据一组，证明未经过小区业主同意，盛世物业济南分公司擅自提高物业收费标准。盛世物业济南分公司辩称，该组单据系盛世物业济南分公司服务涉案小区之前的物业服务企业的收费单据，与本案无关，盛世物业济南分公司服务小区后向涉案小区业主作了调查，涉案小区有三分之二业主同意提高收费标准。
另，李文静与盛世物业济南分公司均认可涉案小区没有成立业主委员会。
本院认为，关于盛世物业济南分公司主张物业服务费的程序问题，本院认为，虽然《物业管理条例》第六十七条规定违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。但是涉案小区未成立业主委员会，李文静关于应当由业主委员会督促其限期交纳物业服务费的主张无事实和法律依据，本院不予采信。关于李文静主张盛世物业济南分公司擅自提高物业服务费收费标准的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。盛世物业济南分公司系依据其与涉案小区的建设单位山东鲁能亘富开发有限公司订立的《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》向李文静主张物业服务费，该《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》系盛世物业济南分公司与涉案小区建设单位协商一致订立，李文静主张盛世物业济南分公司擅自提高物业服务费收费标准无事实依据，本院不予采信。关于盛世物业济南分公司履行物业服务义务的问题，本院认为，虽然李文静提交证据主张因盛世物业济南分公司服务不到位，导致其家中暖气漏水浸泡了地板、家具等，给其造成了损失，但是暖气漏水系在李文静的建筑物专有部分，李文静未能举证证明其建筑物专有部分暖气漏水与盛世物业济南分公司物业服务之间具有关联性，因此本院难以采信其该项主张。此外，李文静还主张盛世物业济南分公司在小区内乱添乱设路障，对业主出行产生极大影响，但是李文静亦没有举证证明对其出行产生极大影响的事实，且盛世物业济南分公司抗辩增设地桩是防止业主将车辆停放在消防通道上，因此本院亦难以采信李文静的该项主张。虽然一审法院根据涉案小区同类案件认定盛世物业济南分公司的物业服务存在一定瑕疵，但是该瑕疵并未严重影响李文静的正常生活，一审判决李文静支付物业服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，李文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人李文静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 刘 翔
实习书记员马晴