上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1956号
原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会，住所地上海市松江区。
法定代表人黄春香，主任。
委托代理人陆铮毅，上海市同一律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社，住所地上海市松江区。
法定代表人王锁华。
委托代理人姚怀先，男。
被告姚怀先，男，1955年5月13日生，汉族，住上海市松江区。
原告上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会（以下简称：“新中村委会”）诉被告上海峥峰农业种植专业合作社（以下简称：“峥峰合作社”）、姚怀先租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告峥峰合作社提起反诉，本院依法予以受理。本院于2015年7月2日、9月11日、11月5日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆铮毅、被告姚怀先同时作为被告峥峰合作社的委托代理人三次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新中村委会诉称：原、被告于2009年1月1日签订《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》，约定被告承租原告耕地用于蔬菜种植。双方对于租金、期限等作了约定。2011年5月30日，双方又签订《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》，对2009年1月的协议作了变更。双方约定租赁耕地为129.7亩，该地块东靠新村路、南靠诸家浜队、西靠同三国道、北靠塔闵路。租赁期限至2021年5月30日，租赁费为每亩每年700元，管理费为每亩每年200元。租赁费采取先付后用的原则。期间，双方于2010年4月1日签订蔬菜仓库房屋租赁合同，约定被告承租原告位于塔中路陶家队蔬菜仓库房屋，租金为每年40，000元。2013年，因国家建设需要而被压损了部分耕地，耕地数量变更为117.4亩。被告使用土地及房屋至今，但被告一直未按约支付租赁费。2012年1月16日，被告峥峰合作社现场负责人即被告姚怀先出具承诺书，明确至2011年底共欠土地及房屋租赁费268，092.5元，两年内付清，如不付清的，其愿意承担法律责任。2015年1月，被告峥峰合作社签署对账单，明确2012年至2014年底，共欠土地及房屋租赁费438，050元，与2011年前金额累计共欠706，142.50元。2012年至2014年底，被告峥峰合作社总计付款55，000元，至2014年底，被告峥峰合作社尚欠651，142.50元。2015年2月，原告委托律师发函，要求被告峥峰合作社于2015年2月28日前将上述欠款付清；若不能按时付清的，原告将于2015年3月1日起解除与被告峥峰合作社之间的土地租赁协议及房屋租赁合同，被告峥峰合作社应将土地及房屋返还原告。但被告峥峰合作社至今未付分文。故原告起诉要求：1、解除原告与被告峥峰合作社于2011年5月30日签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》及2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告峥峰合作社支付截止到2015年2月28日前拖欠的土地及房屋租金675，419.50元（含土地管理费）；3、判令被告峥峰合作社将承租的东靠新村路、南靠诸家浜队、西靠同三国道、北靠塔闵路土地（面积共计121.9亩，包括鱼塘在内）及陶家队仓库房屋（即新中村X**号）交还原告；4、判令被告峥峰合作社承担实际交还土地及房屋前的使用费（自2015年3月1日计算至实际交还之日止，土地使用费按照900元／亩／年、房屋按照40，000元／年计算，土地使用费的计算面积为117.4亩）；5、判令被告姚怀先对其中213，092.50元（268，092.50元—55，000元）承担连带清偿责任。
审理中，原告表示：其坚持第1项诉请；但如果法院确认2010年4月1日《房屋租赁合同》无效，其也无异议。除第1项诉请外，其余诉讼请求均不作变更。
被告峥峰合作社、姚怀先辩称：不同意解除合同。2009年，被告峥峰合作社承租的土地为244.26亩、鱼塘为10亩。2011年5月，原告收回了约114亩土地（含4亩葡萄园）、5.5亩鱼塘、仓库280平方米、门卫室12平方米，以及其他设施设备。同时，自2012年起，被告方之前的合伙人蒋炳龙从承租的土地中拿了30亩单独耕种。故2012年至2015年此30亩土地租金不应由被告方承担。在租赁的土地上，建有高压铁塔、通讯塔。在建造高压铁塔时，建造了施工便道，侵占了土地。清理外围河道时，泥浆打在土地上，占用了10亩土地，应少付相应的租金。2013年底至2014年，蔬菜地建造了道路，占用了土地。2015年4月，泥浆打在鱼塘里，也占了1亩地。原告对被告姚怀先的诉请，已经超过了诉讼时效，姚怀先不应再承担责任。
同时，被告峥峰合作社反诉称：1、在被告峥峰合作社租赁土地过程中，先后有高压线铁塔五只和电讯铁塔一只建造在租赁的土地上，其中一只高压线铁塔建造在被告峥峰合作社自挖的鱼塘上，导致一亩鱼塘被填。原告应当补偿损失59，500元。2、被告峥峰合作社租用244.26亩土地作为蔬菜设施基地，本属低洼地，排水设施不健全，直至2013年底才基本完善，在此之前每逢雨汛必淹。原告应当赔偿损失50万元。3、租赁期内，原告收回了被告自挖的5.5亩鱼塘。原告应当赔偿挖塘费、剩余9年租期的收益，共计189，750元。4、租赁期内，原告收回的114.59亩土地中含4亩葡萄园。原告应当赔偿葡萄园成本48，000元及利润96，000元。5、在与土地收回的同时，原告还收回了办公室、自建的门卫室、厕所、不锈钢电动门、围墙、水泥桩。原告应当赔偿损失105，000元。6、原告在收取每亩300元管理费的情况下，对设施不完善的土地基本无有力补救措施，基本不予管理，故要求返还土地管理费271，741元；7、原告应当对收回的114.59亩土地进行青苗赔偿，共计34，377元。8、被告向原告承租的仓库本身属于蔬菜设施基地的附属用房，原告不应收取租金，故应当退还被告已付租金84，000元。9、原告应当对建造铁塔及施工便道等压损的12.3亩进行青苗赔偿，共计3，690元。10、如果原告将剩余的土地及仓库收回，则原告应当赔偿被告鱼塘开挖费、鱼塘利润、装饰装修、投入设施等，共计847，959元。故反诉要求原告赔偿或补偿2，156，017元。同时，被告峥峰合作社表示如果法院认定2010年4月1日的《房屋租赁合同》无效，其诉讼请求不作变更。
针对反诉，原告新中村委会辩称：针对已经收回的土地、房屋，2011年双方重新签订了租赁协议。被告现在提出因收回所产生的损失，已经超过了诉讼时效。原告最早出租给被告鱼塘时，本身就已经有鱼塘10亩，被告未曾自挖过鱼塘。土地曾经发生过征用，这部分租金已经做过扣除。有关排水设施问题，被告租用的系水稻地，2009年9月按照松江区农委要求改为蔬菜地。蔬菜地设施建设不是原告负责的，是松江区农委负责的，原告只是负责出地，至于损失，被告曾经获得过保险公司理赔。原告不认可葡萄园的存在。办公室、门卫室等收回后，里面东西是可以拆除的。所谓的管理费，实际也是租金，仅为了做账需要才称为管理费。原告收回土地时，土地为荒芜状态，故原告不应赔偿青苗费。关于已收回的仓库，原告未收到过租金，在之前对账过程中，被告也未曾要求返还。关于被告所述的土地上的水泥路，系政府建造的配套专用道路。关于原告所述建造铁塔及施工便道压损的青苗，在结算租金时已经扣除，而且也非原告压坏青苗。大棚、喷灌设施、田间水泥路实际由政府出资。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2009年1月1日，原告新中村委会、被告峥峰合作社签订《土地租赁协议》，约定被告峥峰合作社向原告租赁原告境内的耕地约244.26亩，鱼塘10亩，上述地块位于东靠新村路、南靠陶家队仓库、西靠同三国道、北靠塔闵路。租赁期限自2009年1月1日起至2021年12月30日止。耕地租金为每亩每年600元，鱼塘每亩每年300元。合同还对其他事宜进行了约定。
签订上述土地租赁协议的同时，原告新中村委会、被告峥峰合作社还签订《土地租赁补充协议》，约定244.26亩耕地的租赁费、管理费每亩为300元，房屋、水泥场地租赁费每年28，000元。协议对其他事宜进行了约定。
上述协议签订后，原告交付了土地及仓库（仓库位于原告办公点南侧，但非新中村XXX号）。
2010年4月1日，原告新中村委会、被告峥峰合作社签订《房屋租赁合同》，约定原告将塔中路陶家队蔬菜仓库出租给被告峥峰合作社，租赁期限从2010年1日起出租房屋交付给被告峥峰合作社使用至2012年3月30日，租金为每年40，000元，每年一次性交清。被告峥峰合作社如需对蔬菜仓库进行建设或装潢需经原告同意后方可进行，若未经同意擅自改变房屋性质及经营方式，合同视为自动作废，原告收回房屋。合同对其他事宜进行了约定。该仓库现在门牌号为新中村XXX号。
后原告收回了114.56亩土地，5.5亩鱼塘以及原告办公点南侧的仓库。
2011年5月30日，原告新中村委会、被告峥峰合作社签订《还款协议》，确定：1、被告峥峰合作社拖欠原告2010年租金116，834元，2011年上半年耕地租赁费73，278元、鱼塘租金1，500元；2、因2009年签约后原告土地交付迟延对被告峥峰合作社造成一定影响，原告补偿被告峥峰合作社31，612元；3、以上两项共计拖欠160，000元；4、被告峥峰合作社应付原告2011年陶家队蔬菜仓库租赁费4万元；5、以上四项共计200，000元；6、签订本协议后，被告峥峰合作社付清第3项中拖欠的全部款项，第4项中款项先付50%，2011年12月30日之前将尾款付清。
同日，原告新中村委会、被告峥峰合作社重新签订《土地租赁协议》，约定被告峥峰合作社向原告租赁耕地约129.7亩，鱼塘4.5亩该地块位于东靠新村路、南靠诸介浜队、西靠同三国道、北靠塔闵路。租赁期限自2011年6月1日至2021年5月30日止。租赁费耕地为每亩每年400元，鱼塘每亩每年300元。今后租金每五年上涨5%，租赁费采取先付后用的原则，租金每年度1月1日前交清。合同还对其他事宜进行了约定。
签订上述《土地租赁协议》的同时，原告新中村委会、被告峥峰合作社还签订《土地租赁补充协议》，约定129.7亩耕地的管理费每亩每年为200元。协议对其他事宜进行了约定。
2012年1月16日，被告姚怀先出具承诺书，言明：被告峥峰合作社因经营和管理问题至2011年底共欠新中村租田费、房屋租赁费共计268，092.5元，其本人承诺从2012年起做到新帐不欠，老帐两年内归还，若不执行，其本人愿承担法律责任。
2015年1月16日，原告新中村委会、被告峥峰合作社签订对账单确认：截止到2011年底，被告峥峰合作社拖欠原告新中村委会土地及房屋租金为268，092.50元；2012年度土地租赁面积为129.7亩，土地租赁费、管理费以及仓库租赁费共计146，730元；2013年度，去除11万伏铁塔压损土地10.3亩及菜地2亩，实际租赁为117.4亩，土地租赁费、管理费、仓库租赁费145，660元；2014年度租赁土地为117.4亩，土地租赁费、管理费及仓库租赁费为145，660元；2012年1月1日至2014年12月31日，被告峥峰合作社总计支付了原告55，000元；截止到2014年12月31日，被告峥峰合作社总计拖欠原告租金等651，142.50元。
2015年2月2日，原告向被告峥峰合作社发出律师函，要求被告峥峰合作社于2015年2月28日前将欠款付清，若被告峥峰合作社不能按时付清的，原告将于2015年3月1日起解除与被告峥峰合作社之间的土地租赁协议及房屋租赁合同，被告峥峰合作社应将土地及房屋返还给原告。
另查明：2010年4月1日《房屋租赁合同》中的仓库（即松江区石湖荡镇新中村XXX号），并无建设工程规划许可证或其他建造审批手续。
审理中，原、被告均同意2010年4月1日的房屋租赁合同和土地租赁协议在本案中一并处理。
以上事实，有《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》、《房屋租赁合同》、《还款协议》、《承诺书》、《对账单》、《律师函》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：原告新中村委会与被告峥峰合作社于2011年5月30日签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》，均为当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。而原告新中村委会与被告峥峰合作社于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》，所涉租赁标的物，并无建设工程规划许可证或其他建造审批手续，该合同应属无效。
关于原告要求解除其与被告峥峰合作社于2011年5月30日签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》的请求，本院认为，被告峥峰合作社长期拖欠土地租金（含管理费），且在原告催告后，仍未支付。故原告有权要求解除上述《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》。
关于原告要求被告峥峰合作社返还土地及房屋的请求，本院认为，此项请求符合合同解除及无效后果处理原则，应予支持。
关于原告要求被告峥峰合作社支付2015年2月28日止的土地和房屋租金的请求。本院认为，合法有据，应予支持。至于被告辩称土地、设施曾被收回，其他合伙人单独使用了部分土地，部分土地被侵占等意见，本院认为，被告在履行合同过程中从未提出过异议，而且双方在对账过程中也未曾有过异议，故被告的辩称意见，本院不予采信。
关于原告要求被告姚怀先对213，092.5元租金承担连带责任的请求，本院认为，2012年1月16日被告姚怀先出具承诺书确认其对2011年底结欠土地及房屋的租金268，092.5元承担还款责任，同时承诺2年内归还，故原告此项请求本院予以支持。被告姚怀先辩称原告对其请求已经超过诉讼时效，依据不足，不予采信。
关于原告要求被告峥峰合作社支付土地及房屋2015年3月1日起至实际返还之日的使用费的请求，本院认为，亦合法有据，本院予以支持。其中土地使用费计算标准可按照每年每亩900元计算，房屋使用费按照每年4万元计算。
关于被告峥峰合作社反诉要求原告赔偿损失的请求。本院认为，被告峥峰合作社主张原告收回土地以及相关设施导致其损失，但其现在提起诉讼，已经超过了诉讼时效，不应予以支持。被告峥峰合作社主张有关土地上的投入以及房屋装饰装修、相关设施的损失，本院认为，一方面，土地租赁协议的解除系因被告峥峰合作社违约所致；另一方面，房屋租赁合同本身也已经到期，故被告峥峰合作社上述主张，本院不予支持。至于被告峥峰合作社提出土地被侵占、排水设施不健全、未尽管理义务等问题，其在租赁过程中从未提出过异议，也无证据证明系原告方原因所致，本院均不采信。综上，被告峥峰合作社的反诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社之间于2011年5月30日签订的《土地租赁协议》、《土地租赁补充协议》；
二、确认原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社之间于2010年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于上海市松江区石湖荡镇新中村东靠新村路、南靠诸家浜队、西靠同三国道、北靠塔闵路的121.9亩土地（含鱼塘）返还给原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会；
四、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于上海市松江区石湖荡镇新中村XXX号房屋返还给原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会；
五、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会截止至2015年2月28日前拖欠的土地（含鱼塘）租金（含管理费）、房屋使用费，共计675，419.50元；
六、被告姚怀先对上述第五项中213，092.50元承担连带清偿责任；
七、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会2015年3月1日起至上述土地（不含鱼塘）实际返还之日的使用费（以117.4亩中未返还面积计算，并按照每亩每年900元标准计算）；
八、被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会2015年3月1日起至上述房屋实际返还之日的房屋使用费（按照每年4万元标准计算）；
九、驳回被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10，954元，减半收取5，477元，由原告（反诉被告）上海市松江区石湖荡镇新中村民委员会负担40元（已付），被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社负担5，437元（已付540元，余款4，897元于本判决生效之日起七日内交付本院）；反诉案件受理费12，024元，由被告（反诉原告）上海峥峰农业种植专业合作社负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 利
二〇一五年十一月九日
书记员 何诘弥
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失