重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0116民初10722号
原告：敖红梅，女，汉族，1970年1月7日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：陈红梅，重庆渝津律师事务所律师，一般代理。
被告：皮文莉，女，汉族，1964年4月8日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：唐霄，重庆伟豪（江津）律师事务所律师，特别授权。
被告：重庆富津房地产经纪有限公司，住所地重庆市江津区几江街道四牌坊街。
法定代表人：曹伟，经理。
原告敖红梅与被告皮文莉、重庆富津房地产经纪有限公司（以下简称“重庆富津地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理后，依法由代理审判员樊珊珊独任审判，适用简易程序于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告敖红梅及其委托诉讼代理人陈红梅，被告皮文莉及其委托诉讼代理人唐霄，被告重庆富津房地产经纪有限公司的法定代表人曹伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告敖红梅诉称：2017年7月29日，原告与二被告签订了《富津房地产居间买卖协议》，约定由原告购买被告皮文莉所有的位于重庆市江津区鼎山大道86号雍山郡1栋1单元101号房屋一套，总房价110万元；签协议时交纳诚意金10000元，2017年8月15日交付100000元，在买卖双方申请办理房屋产权转移登记，见房地产交易所出具的权属转移登记受理单后，买方向卖方支付280000元；买方委托经纪方向银行申请商业按揭贷款预计700000元，买卖双方须积极配合经纪方于2017年8月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件，若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；房屋尾款10000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后，由买方一次性向卖方支付。协议第七条违约责任约定：如因卖方或卖方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的15%作为违约金。上述协议签订后，原告按约履行了相应的义务，即向被告皮文莉支付了定金10000元，并于2017年8月15日前支付了部分购房款100000元。然而，被告未按约于2017年8月30日前准备好按揭贷款及产权转移所需资料交予经纪方并到场办理按揭手续，以致涉案房屋的交易无法进行。据此，按协议第五条买方按揭付款的约定，我方可以解除合同。另外，原告曾电询涉案房屋开发商产权证为何至今未办理，开发商回复因被告皮文莉一直未缴大修基金，以致未拿到房产证。被告皮文莉于2017年8月16日才缴纳涉案房屋的大修基金。现诉至人民法院请求判令：1、解除原告与二被告于2017年7月29日签订的《富津房地产居间买卖协议》；2、被告皮文莉返还原告定金10000元；3、被告皮文莉返还原告购房款100000元；4、被告皮文莉支付原告违约金165000元。
被告皮文莉辩称：三方签订的协议是合法有效的。我方于2017年7月24日将涉案房屋钥匙交付给了被告重庆富津地产，于同月29日将涉案房屋的购房合同、发票等资料也交给了被告重庆富津地产。原告陈述的解除合同的理由不成立，协议中并未对解除合同的情形进行约定，且原告也不具备法定解除合同的条件。至于违约的问题，本案违约方是原告。我方于2017年9月30日已取得房产证，可随时配合原告去办理相关手续，且原告已付的110000元低于房屋首付款的30%，之后未再付款，可见原告并未履行此协议的诚意。至于约定按揭贷款及产权转移资料的时间问题，协议第二条房屋权属现状约定：“以上房屋房权证开发商正在办理中，具体时间以开发商为准，经纪方已告知买卖双方，自愿成交。”可见协议对具体时间未做明确约定，填写的2017年8月30日只是预估，无任何实质作用。即使我方违约，违约金过高，要求调低为按照中国人民银行同期贷款利率支付原告已付房款的利息损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告重庆富津地产辩称：三方之间的买卖协议合法有效。被告皮文莉陈述的将涉案房屋钥匙、购房合同、发票等资料交予我方的内容均属实。协议中确实约定了于2017年8月30日前备好相关资料，在8月30日时除了房产证外其余资料均备好了，但因没有房产证，所以办理不到银行按揭，我也电询过开发商，开发商说契税和大修基金缴纳后才能办理，且在一个月左右才能办下来，我方告知原告此事，但原告坚持要2017年8月30日前备好资料，我方又通知被告皮文莉在一个月内办好。被告皮文莉是2017年9月30日取得房产证的，但因我方法定代表人曹伟生病了，所以被告皮文莉于2017年10月1日才将房产证交付我方。综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2017年7月29日，原告（买方）与被告皮文莉（卖方）、被告重庆富津地产（经纪方）签订《富津房地产居间买卖协议》约定：“卖方将其所有的位于重庆市江津区鼎山大道86号雍山郡1栋1单元101号住房出售给买方，建筑面积156.42平方米；房屋权属现状为房屋产权证开发商正在办理中，具体时间以开发商为准，经纪方已告知买卖双方，自愿成交；总房价1100000元”。协议第五条付款约定：“买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议。无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳诚意金人民币10000元予卖方；卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，卖方不得要求退回诚意金（若卖方未能签署本协议，则经纪方原数退还买方已付诚意金：买方不得要求赔偿）”。协议第五条中关于买方按揭付款约定：“1、按本条上一款的约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。2、买方须于签订本协议书后在2017年8月15日交付人民币100000元，予卖方；作为该房的第二部分购房款。3、在买卖双方申请办理该房屋产权转移登记，见房地产交易所出具的权属转移登记受理单后，买方向卖方支付人民币280000元，作为该房的第二/三部分购房款。4、买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计人民币700000元用于支付卖方第三/四部分房款，买卖双方须积极配合经纪方于2017年8月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任……。5、房屋尾款10000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后，由买方一次性向卖方支付”。协议第七条违约责任约定：“1、如因卖方或卖方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的15%作为违约金。2、如买卖双方任何一方违约，导致本协议无效、解除或被撤销，经纪方之前所收取的中介服务费均不予退还……。”
同日，被告皮文莉向原告出具收取定金10000元的收条；被告重庆富津地产向被告皮文莉出具托管涉案房屋的销售不动产发票一张、钥匙七把及重庆市商品房买卖合同的收据共两张。2017年8月15日，被告皮文莉向原告出具收取购房款100000元的收条。2017年9月29日，涉案房屋办理了权属证书。2017年10月1日，被告皮文莉领取了房产证，并将其交予被告重庆富津地产。
另查明：2017年9月30日，被告皮文莉分别向原告和被告重庆富津地产邮寄了一份《履行合同催告函》，主要说明根据协议约定，被告皮文莉在拿到房产证后与原告履行房屋过户合同，现被告皮文莉已拿到房产证，希望三方尽快完成涉案房屋的相关过户手续。2017年10月3日，被告重庆富津地产向被告皮文莉发短信，载明“根据协议约定，你方应于2017年8月30日提供产权转移登记所需相关资料到经纪方办理相关手续，但你于2017年9月30日之前都没有提供资料到经纪方，按照协议你因延误时间而违约，则应按约承担相应的违约责任，鉴于你方已违约在先，故希望你能到富津房地产经纪有限公司进行三方协商”。2017年10月15日，被告重庆富津地产向被告皮文莉转发短信，载明“皮文莉女士，你与敖红梅女士于2017年7月24日签订的合同编号为：0000798《富津房地产居间买卖协议》，根据合同约定你已于2017年8月30日违约在先，我通过富津房地产经纪有限公司无数次通知你来解除合同，你一直置之不理。并且你于2017年10月3日发出的催告函我和富津房地产经纪有限公司就告知了你已经违约在先，希望你到富津房地产经纪有限公司协商解除，你也一直以各种理由推诿，既然你没得诚意根据合同约定和国家法律法规来解除此事，那我们就通过法律法规来解决吧！”
再查明：在2017年8月30日被告皮文莉未取得房产证情况下，被告重庆富津地产电询开发商后，单方通知被告皮文莉在一个月内办好产权证，但原告坚持按协议约定的上述时间办理好。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：原告与二被告签订的《富津房地产居间买卖协议》，系三方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，三方均应按约履行相应义务。
本案争议焦点为：1、被告皮文莉是否违约；2、原告是否能基于被告皮文莉的此种违约行为而解除协议。
关于被告皮文莉是否违约的内容。根据协议第五条约定：“买卖双方须积极配合经纪方于2017年8月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。”被告皮文莉未在约定的2017年8月30日取得涉案房屋产权证，已违反了上述约定。至于被告皮文莉辩称2017年8月30日只是对备齐相关手续时间的预估，具体时间在合同第二条明确约定“应以开发商为准”，法院不能以2017年8月30日作为被告备齐手续约定时间的理由。本院认为，协议在作出“具体时间以开发商为准”的约定后，三方尚人为再约定被告皮文莉在2017年8月30日前备齐相关手续，此即表明约定的2017年8月30日，是被告皮文莉对开发商办理完毕产权证书时间的预估，也表明被告皮文莉与原告、被告重庆富津地产作出此约定愿意承担因此而产生的风险。故被告皮文莉上述辩称理由不能成立。
关于违约金的内容。违约方应承担相应的违约责任。原告主张根据协议第七条约定，即被告皮文莉应向原告支付该房屋成交总额的15%作为违约金。被告皮文莉对此辩称标准过高，考虑原告损失仅为利息损失，故调低为以原告已付110000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息损失的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。结合涉案房屋总价款1100000元，而原告已付款110000元的事实，对违约金金额，本院酌情定为8000元。故原告主张的违约金标准及金额，本院不予支持。
关于能否解除协议的问题。首先，三方所签协议并未明确约定解除协议的情形；其次，被告皮文莉的行为，不是根本违约，也未致使协议目的无法实现，即非法定解除协议的情形。至于原告陈述二被告未经其同意，擅自将办证时间延长一个月，属于履行期限的变更，是对原协议实质性变更的内容。本院认为，原告与二被告签订协议的根本目的是取得涉案房屋的所有权，办理银行按揭只是支付购房款的一种方式，被告皮文莉延迟一个月取得房产证，虽然会延迟一个月办理银行按揭手续，但不会导致协议不能履行，且被告皮文莉在取得房产证后积极联系被告重庆富津地产，均表明其希望与原告继续履行协议。协议未解除，则不存在已付定金及房款的返还。故被告皮文莉辩称原告要求解除协议、返还定金及购房款均不成立的理由，具有事实和法律依据，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告皮文莉于本判决生效后十日内支付原告敖红梅违约金8000元。
二、驳回原告敖红梅的其他诉讼请求。
如果被告皮文莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5425元，减半收取2713元，由原告敖红梅负担2000元，被告皮文莉负担713元。限被告皮文莉于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 樊珊珊
二〇一七年十二月三十一日
书 记 员 蔡媛媛