天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初1613号
原告：贾广涛，男，1979年11月13日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：玉磊，天津津阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郜庆华，天津津阳律师事务所律师。
被告：荆淑英，女，1947年4月1日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：徐中海，男，1957年2月13日出生，汉族，自由职业者，住天津市和平区，系天津市宝坻区新开口镇郭庄村推荐。
原告贾广涛与吕宝印房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告及吕宝印均申请鉴定，故本案扣除审限。扣除审限情形消除后，吕宝印于2017年5月12日死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼，本案中止诉讼。中止诉讼情形消除后，本院依法变更吕宝印之妻荆淑英为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告贾广涛及其委托诉讼代理人，被告荆淑英的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾广涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与吕宝印签订的房屋买卖协议；2.判令被告返还原告购房款270000元；3.判令被告赔偿原告损失250000元；4.诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第3项为：判令被告赔偿原告损失1230000元。事实和理由：2001年10月26日，原告与吕宝印签订1份房屋买卖协议，协议约定了房屋位置、建筑面积、价款、交付时间等内容，案外人安某受原告委托在协议上签字。原告在签订协议当天即将购房款270000元交付吕宝印，但吕宝印未按期交房，2007年才将该房屋交付原告。原告在收房后一直对该房屋进行使用和收益，但吕宝印始终没有给原告办理房产证等手续。原告向吕宝印催促时，吕宝印以该房产上存在银行抵押为由推脱，同时保证待银行抵押解除后立刻为原告办理房产权证。2016年1月1日，原告发现房屋附近有天津市国泰融丰房地产开发有限公司发布的通知，原告才得知自己从被告处购买的房屋已经由天津市宝坻区人民法院主持拍卖，并由天津市国泰融丰房地产开发有限公司拍得。综上，原告与被告签订房屋买卖协议并交付全部房款，但房屋被他人拍卖，被告已无法履行协议，故原告提起诉讼。
荆淑英辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.吕宝印与安某签订协议的时间是2001年10月26日，距离原告起诉时间已长达14年之久，已超过诉讼时效期间二年；2.对吕宝印与安某签订协议的真实性不予认可；3.吕宝印与安某签订的协议只等同于《购买房产合同》，不是被告收取原告购房款的收款收据，原告并没有实际交付被告购房款270000元，且在2008年1月1日，原告还与吕宝印之子吕玉森签订租赁涉案房屋的《房屋租赁合同》，原告交付吕宝印购房款，不索要收据亦不符合交易习惯。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2002年2月5日，吕宝印取得宝坻区东侧地号13-17国有土地使用证，用途工业，使用权类型出让，共用分摊面积7313.3平方米。2002年7月22日，吕宝印取得建设工程规划许可证，在该土地上建造房屋。
双方对以下事实存在争议：1.原告主张涉案房屋是其购买，其与吕宝印之间存在房屋买卖关系，其已交付购房款270000元。2007年底涉案房屋交付原告使用，2013年3月至2016年3月租赁给曹某经营满鑫饭店。提交2001年10月26日吕宝印与安某签订的《协议》1份、2001年12月10日贾广涛与安某签订的《协议书》1份、2016年2月1日安某出具的证明1份、申请证人安某、曹某出庭作证予以证实。2001年10月26日吕宝印与安某签订的《协议》第一条“甲方（吕宝印）预售给乙方（安某）粮食市场南，环城路东楼房一座。楼房坐落在粮食市场南便道南共四间，南北长14.4米，跨度8米三层楼，建筑面积345平方米”。第二条“四间楼及后院售价为贰拾柒万元人民币，乙方以付清买楼款贰拾柒万元。”；被告对原告该主张不予认可，称2001年10月26日吕宝印与安某签订的《协议》中的“以付款”是将要付款的意思，而不是“已付款”，且原告委托他人购买价值270000元的房产不符合交易习惯，原告只有提交购房款的银行付款凭证和收款收据，才能证实其实际交付购房款270000元。
2.第一次庭审时，被告主张涉案房屋于2002年2月5日取得土地使用证，签订协议时涉案房屋没有取得土地使用证，无法设计图纸，在没有图纸的情况下如何购买345平方米的房屋？如何签订协议？涉案房屋于2007年底交付原告使用。第三次庭审时，被告主张涉案房屋于2002年11月11日开始建造，于2005年1月交付原告使用，并以本次庭审所述交付时间为准，交付原告使用的依据是基于原告的父亲贾连海为吕宝印批地的条件。提交2002年7月22日《建设工程规划许可证》、《建设工程检测报告书》予以证实，《建设工程规划许可证》记载建设单位吕宝印（天津市宝石饲料有限公司），项目名称是办公楼、服务楼、生产车间，《建设工程检测报告书》记载委托方提供资料：天津市宝石饲料有限公司化验、宿舍及技术开发楼及售后服务楼、综合楼、库房建筑及结构图；原告对《建设工程规划许可证》、《建设工程检测报告书》的真实性无异议，称涉案房屋土地使用证的取得需要一定的周期，2002年2月5日取得土地使用证，不能说明取得土地是2002年2月5日以后，涉案房屋于2007年底交付原告使用。
3.被告主张2008年1月1日将涉案房屋租赁给原告使用，因为原告的父亲贾连海负责涉案房屋的批地，原告一直没有交纳租金。提交2008年1月1日吕宝印之子吕玉森与原告签订的《房屋租赁合同》1份予以证实，该合同约定：一、租房期限起于2008年1月1日止于2018年1月1日，总年限拾年（此处“拾”字有涂改）。二、房屋租金肆万元整（一年租金）。房屋编号15-16。四、自定合同之日起开始计算租金，并交齐一至两年租金，方可进行使用。九、附加条款：拾年租金一次交清；原告称该《房屋租赁合同》的签名是原告贾广涛，但合同租赁期限有修改，“拾年租金一次交清”可能是后加的，原告未提交《房屋租赁合同》。此合同是原告应吕宝印要求签订的假合同，目的是吕宝印不想将房屋卖与其他人，写“拾年租金一次交清”是担心吕宝印再向原告要租金才写的。
另本院调取（2015）一中民四终字第0362号民事判决书，该判决书确认，2006年9月26日，吕宝印之子吕玉贵取得（2006更1）第016号土地使用权证，土地使用权面积3292.5平方米。同年12月21日。吕玉贵取得宝坻字第000015187号房权证。2007年4月10日，吕宝印取得编号为坻民国用（2007）第076号土地使用权证，土地使用权面积4020.6平方米。同年5月16日，吕宝印取得宝坻字第××号房权证。
本院在审理案外人杨峰、胡俊东、孙庆刚与吕宝印、天津市宝石饲料有限公司、天津国泰融丰房地产开发有限公司（2016）津0115民初2269号、1827号、3098号房屋租赁合同纠纷三案时，均确认：2011年12月19日，本院作出（2009）宝执字第935-2号执行裁定书，裁定坐落于宝坻区东侧的房地产及其附属房屋[房权证：津房字第××号、房权证：宝坻字第××号、坻民国用（2007）第076号、坻民国用（2006更1）第016号]归天津国泰融丰房地产开发有限公司所有，上述地证所载土地用途为商业。2013年11月8日，天津国泰融丰房地产开发有限公司根据拍卖成交确认书和本院执行裁定书，进行了产权登记并取得了《天津市房地产权证》，证号分别为房地证津字第124021310451号和第124021310450号。同时确认：2013年12月5日，本院向尚在租用上述房屋的各租户送达了通知，通知载明以下事项：一、自收到本通知五日内，将你与吕玉贵或吕宝印订立的《房屋租赁合同》原件及复印件一份、最后一次交纳租金的票据原件和复印件一份交到本院执行庭A113室（涉及转租的将原租赁合同和转租合同一并提交）。二、依合同仍在使用或今后仍需使用上述房产的，请在收到本通知书十日内与现房屋所有权人天津国泰融丰房地产开发有限公司联系，办理相关交接手续。（附办公地址、联系人及联系电话）。三、无正当理由拒不按期履行交接手续的，本院将依法强制执行。
2016年5月26日，经本院现场勘查，编号15-16涉案房屋经营满鑫烧烤，双方目测确认建筑面积185平方米。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。2001年10月26日吕宝印与安某签订《协议》后，贾广涛与安某2001年12月10日签订《协议书》，对安某的行为予以追认，安某出庭作证时亦明确表示其代理贾广涛购买涉案房屋，购房款270000元是贾广涛给付，故本院确认系原告贾广涛与吕宝印之间存在房屋买卖合同关系。
2008年1月1日《房屋租赁合同》虽然是贾广涛与吕宝印之子吕玉森签订，但涉案房屋登记在吕宝印名下，贾广涛占有、使用多年，吕宝印未提出异议，且该《房屋租赁合同》系吕宝印提交，故本院确认该《房屋租赁合同》是贾广涛与吕宝印签订。
本案的焦点是原告贾广涛占有、使用涉案房屋是基于与吕宝印之间的房屋买卖合同关系还是租赁合同关系，双方履行的是买卖合同还是租赁合同，对此本院评判如下：
一、从涉案房屋的土地性质看。涉案房屋土地使用证记载用途是工业，被告提交的《建设工程规划许可证》记载建设单位吕宝印（天津市宝石饲料有限公司），项目名称是办公楼、服务楼、生产车间，《建设工程检测报告书》记载委托方提供资料：天津市宝石饲料有限公司化验、宿舍及技术开发楼及售后服务楼、综合楼、库房建筑及结构图，原告对上述证据的真实性无异议，故本院确认吕宝印取得涉案房屋土地使用权证的目的是成立天津市宝石饲料有限公司，并非出售。
二、从本院审理案外人杨峰、胡俊东、孙庆刚与吕宝印、天津市宝石饲料有限公司、天津国泰融丰房地产开发有限公司（2016）津0115民初2269号、1827号、3098号房屋租赁合同纠纷三案看，吕宝印、吕玉贵名下房屋除涉案房屋外，其他商户占有、使用房屋均为租赁，原告申请出庭的证人曹某亦证明其他商户与吕宝印之间是租赁关系，租金直接交给吕宝印。
三、从《协议》的履行看。《协议》的签订时间是2001年10月26日。吕宝印取得编号为坻民国用（2007）第076号土地使用权证的时间是2007年4月10日，吕宝印取得宝坻字第××号房权证的时间是2007年5月16日。涉案房屋取得房屋所有权证和土地使用权证后，原告一直未向被告主张履行双方于2001年10月26日签订的《协议》。2011年12月19日，本院作出（2009）宝执字第935-2号执行裁定书，裁定坐落于宝坻区东侧的房地产及其附属房屋归天津国泰融丰房地产开发有限公司所有。2013年11月8日，天津国泰融丰房地产开发有限公司根据拍卖成交确认书和本院执行裁定书，进行了产权登记并取得了《天津市房地产权证》，2013年12月5日，本院向尚在租用上述房屋的各租户送达通知后，原告均未提出异议亦未主张权利。
四、从《协议》的内容看。按照协议约定，原告购买的房屋建筑面积是345平方米。2016年5月26日，经本院现场勘查，编号15-16涉案房屋经营满鑫烧烤，双方目测确认建筑面积185平方米。《协议》约定的面积与现场目测面积相差近160平方米，此误差是直观的，明显可以目测出来的，而原告在2007年底涉案房屋交付使用后，一直未向原告主张面积差价款，也不符合常理。
五、从涉案房屋的交付时间看，原告称交付时间是2007年底，被告在第一次庭审时称交付时间是2007年底，在第三次庭审时称交付时间是2005年1月，但未提交相关证据，故本院确认以第一次庭审时双方均认可的2007年底为涉案房屋的交付时间。涉案房屋的交付时间与《房屋租赁合同》的签订时间是吻合的。
六、从涉案房屋所属土地性质变更的时间看，2002年2月5日，吕宝印取得涉案房屋所属地号13-17国有土地使用证，用途工业。2007年4月10日，吕宝印取得涉案房屋所属编号坻民国用（2007）第076号土地使用权证，用途商业。原告与吕宝印签订《房屋租赁合同》是在涉案房屋所属土地性质由工业性质变更为商业性质后。
基于上述六点，本院认为，2001年10月26日《协议》并没有实际履行，原告与吕宝印之间履行的是2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》。虽然原告称《房屋租赁合同》租赁期限有修改，“拾年租金一次交清”可能是后加的，但对其签名予以认可，同时称此合同是原告应吕宝印要求签订的假合同，目的是吕宝印不想再将房屋卖与其他人，写“拾年租金一次交清”是担心吕宝印再向原告要租金才写的。原告未提交证据证实其主张，其对“拾年租金一次交清”的解释亦前后矛盾，对双方签订《房屋租赁合同》的解释亦不符合常理，如果吕宝印建房的目的是为了出售，不可能只卖给原告不卖给其他人，故本院对原告此意见不予采纳。即使双方签订过《协议》，有过买卖涉案房屋的意思表示，但《房屋租赁合同》的签订和履行亦表明双方就涉案房屋已达成新的合意，双方实际履行的是《房屋租赁合同》，而非双方签订的《协议》，既然双方已就房屋租赁达成新的合意，意味着双方签订的《协议》已经不再履行，就涉案房屋原达成的《协议》已经不存在未尽事宜。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。即使双方就房屋买卖签订的《协议》存在未尽事宜，但从2008年1月1日原告与吕宝印签订《房屋租赁合同》至原告2016年2月16日提起诉讼，已经长达8年多时间，已超出二年的诉讼时效期间，本案被告在答辩中亦就原告主张提出时效抗辩，该抗辩理由成立，本院予以支持。
综上所述，原告诉请证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告贾广涛的全部诉讼请求。
案件受理费18300元、保全费3270元，共计21570元（原告已交纳）由原告贾广涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 郝志军
审 判 员 李会民
人民陪审员 丁建华
二〇一八年三月十二日
书 记 员 王晶晶
附相关法律规定：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。