内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）后民初字第3691号
原告胡达来，男，1957年8月20日出生，蒙古族，农民。
委托代理人包永胜，内蒙古擎正律师事务所律师。
委托代理人雷明举，内蒙古擎正律师事务所律师。
被告科尔沁左翼后旗金宝屯镇人民政府。
法定代表人于晓峰，镇长。
委托代理人葛晓军，内蒙古双合尔律师事务所律师。
原告胡达来与被告科尔沁左翼后旗金宝屯镇人民政府（以下简称金宝屯镇政府）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡达来及其委托代理人包永胜、雷明举，被告金宝屯镇政府的委托代理人葛晓军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告胡达来诉称，原告原来在原科尔沁左翼后旗布敦苏木派出所上班，因当时苏木财政困难，赊欠我工资2万多元，至今未付。该苏木与金宝屯镇合并后，原布敦苏木办公室（10间平房）无人看管，因此领导上安排，让原告住进其中4间，许愿要作价出售给原告，可用上述债权抵顶房款。原告曾多次找政府领导要结清房款办理房屋过户手续，但始终未能办理。2013年11月，在原告的催促下，金宝屯镇政府召开党委会研究决定按照原来的约定，把布敦苏木办公室平房折旧出售给原告，由镇党委书记德力根昌批示，责成镇政府人大主席胡木吉乐图负责，并由镇财政所相关人员参加，办理房屋折旧作价过户等相关手续。办理当中胡木吉乐图同志家里发生意外，把这事给耽误了，至今没有办成。按照《合同法》第十条规定，原被告双方多年前已达成口头房屋买卖合同，合同依法成立并生效。原告已占有，使用标的物多年，故原告诉至法院，请求法院依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效。
被告金宝屯镇政府辩称，一、双方的房屋买卖合同根本没有成立。房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定，应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”，《城市房地产转让管理规定》第七条规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同”。房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面，房屋的价款必须明确。本案中，原告起诉状中称领导许愿要作价出售房屋给原告，至今没有办成，房屋也没有作价，这就能证明双方房屋买卖根本没有达成协议，没有成立，按照《合同法》第十条第二款规定房屋买卖双方应当签订书面形式协议。《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方的房屋买卖合同没有成立，自然也就不可能生效。二、即使双方的房屋买卖存在，因违反法律的强制规定而无效。《合同法》第五十二条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。《城市房地产管理法》第三十八条和《城市房地产转让管理规定》相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。以上规定属于强制性规定，本案所涉房屋属国有资产，没有权属证书。所以即使房屋买卖关系存在，也因违反法律的强制性规定，而导致无效。
经审理查明，1988年开始，胡达来在原布敦苏木政府派出所任招聘警察，苏木政府曾拖欠其工资。2001年布敦苏木政府合并至金宝屯镇政府。2004年10月16日，胡达来向金宝屯镇政府提交《申请书》，要求借住原布敦苏木政府闲置的办公室，并替政府看管房屋及院套。收到申请书当天，由时任镇长周建峰在申请书上签字，并加盖金宝屯镇政府公章，同意胡达来暂时借住并负责看管房屋和院套。自此，胡达来就一直居住在原布敦苏木政府的10间房屋中靠西边的4间。从居住该房屋以来，胡达来曾向金宝屯镇政府申请要求购买该4间房屋，双方至今未签订关于该争议房屋买卖的书面合同。
本案庭审中，原被告争议的焦点问题是双方之间就原布敦苏木政府的10间办公室的靠西侧4间房屋买卖合同是否成立生效。针对上述焦点问题，原告举证如下：
1、《欠据》1份，用以证明金宝屯镇政府为原告出具欠据认可原布敦苏木政府欠原告工资、服务费以及用此款抵顶原告买房款的事实。
2、谈话录音资料2份（附录音内容的书面材料），一份是2014年8月13日8时，录音地点在额尔敦格日乐与胡达来到金宝屯镇人大主席胡木吉乐图办公室，该谈话录音内容中有被告党委书记德力根昌批准额尔敦格日乐、胡达来的买房申请在胡木吉乐图那里，以及额尔敦格日乐、胡达来向金宝屯镇政府交买房申请，召开党委会议的记录中有德力根昌书记批准，批准之后由胡木吉乐图负责组织财政所、经管站人员去检验房子，胡达来对房屋进行重大修缮的事实。另一份是2014年8月14日14时，录音地点在被告党委书记德力根昌办公室，该谈话录音能够证明因抵顶2万元尾欠工资作价房款居住的事实，在该录音中德力根昌承认曾在申请书上签字同意，因没来得及办房证等事实。
3、被告的律师对原金宝屯镇党委书记白海成及人大主席福全的调查笔录各一份。白海成的笔录证明出售该房子必须经过评估作价等程序，党委有权处分该房屋，胡达来及额尔敦格日乐对房屋投入大量资金进行修缮，而且该修缮经镇政府同意。福全的笔录证明他代表政府同意把房子卖给胡达来和额尔敦格日乐，他也同意用胡达来的2万元工资款来抵顶房款处理，并且双方完成交付，原被告曾因争议房屋的院墙争议，他也同意给胡达来2000.00元补偿，该款也用作抵顶房款。
4、申请书1份，证明原告申请住房的事实。
被告举证如下：
1、金宝屯镇政府的固定资产帐中的固定资产已审核卡片1份，证明本案争议的原布敦苏木政府房屋属于金宝屯镇政府所有的国有资产，未取得产权证书，不得转让。
2、行政事业单位国有资产产权登记表（占有登记）及固定资产已审核卡片，证明争议房屋即原布敦苏木政府房屋属金宝屯镇政府的国有资产，未取得产权证书，不得转让。
在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据的质证意见为：对原告提交的欠据提出异议，认为欠据所标明的欠款对象为宝音达来，而不是胡达来，另外该枚欠据出具的日期是2010年6月28日，原布敦苏木政府合并至金宝屯镇政府是在2001年，欠款应该是原布敦苏木政府所欠，金宝屯镇政府并不欠原告的工资及服装款，原告所述用该欠款抵顶了购房款，不符合客观实际，如果该款抵顶房款，欠据应该由原告交给被告，该欠据应该由被告持有，而现在该欠据在原告手中，故该欠据不能证明其抵顶房款以及房屋买卖合同成立。认为谈话录音资料来源属未经同意的偷录行为，原告取证不合法。同时，该两份录音也不能证明原被告间房屋买卖合同成立，只能证明原告想用房屋抵顶债务的意向，有债务可以向金宝屯镇政府主张，与房屋无关。关于德力根昌的录音资料能够证明被告不同意将房屋卖给原告，录音中所说申请书、会议纪要等，也并未说明是什么申请书、什么会议纪要，所以不能证明房屋买卖成立并生效。对白海成与福全的调查笔录不予认可，因二人无正当理由未出庭作证接受质询，无法辩别证言的真伪。同时，从证言的内容上看，白海成和福全的笔录都不能证明原被告之间关于房屋买卖合同成立的事实。对原告提交的申请书，被告对其真实性不持异议，但认为该申请书仅能证实原告申请借住并为被告看管房屋与院套，不能证明双方存在房屋买卖关系以及交付的事实。原告对被告方提交的两份证据的质证意见为：对两份证据来源及真实性没有异议，但与本案合同成立生效与否没有关联性，根据法律规定，国有资产管理者有权占有、使用、收益与处分。
通过双方的举证、质证，本院认为，原告提交的欠据虽然标明的欠付对象为“宝音达来”，因该欠据原件由原告持有，被告承认原告曾在原布敦苏木担任招聘警察，该欠据“上款系”一栏标明所欠为工资及服装费，在欠据上又加盖有被告的公章、有时任镇领导斯日古楞的签名，原告解释为宝音达来、达来都是其曾用名而身份证登记的姓名为胡达来，进而导致欠据上的名字和身份证上的姓名不一致。所以，本院对该欠据中的宝音达来以及申请书上的达来都是其本人的说法应该予以认可，故该欠据所载欠款应为被告所欠原告的欠款。因该欠据由原告持有，如果用该欠据所欠款项抵顶房款时，应当由被告从原告处收回该欠据，并出具购房款收据，故对原告以该欠据证明其已用该欠款抵顶房款的事实不予认定。两份录音资料来源清楚，内容真实，能够证明原告向被告申请要买争议房屋的事实，但两份录音资料无法证实原被告之间达成房屋买卖合同关系，所以本院对原告以此证明双方房屋买卖合同成立生效不予确认。原告提交的两份调查笔录的性质应属于法律规定的证据形式中的证人证言性质，因二位被调查人无正当理由，未到庭作证接受质询，被告对此提出异议，不能确认其来源与内容的真实性，所以对两份调查笔录不予认定。原告提交的申请书，因被告对其真实性不持异议，故该申请书能够证实原告借住并看管房屋和院套的事实，但不能证实双方之间存在房屋买卖关系及被告向原告交付房屋的事实。被告提交的金宝屯镇政府的固定资产帐中的固定资产已审核卡片、行政事业单位国有资产产权登记表（占有登记）及所附的固定资产已审核卡片，原告对其来源及其真实性不持异议，但其只能证明该争议房屋的产权属被告所有的国有资产，与原被告之间房屋买卖合同成立以及生效与否没有关联性，本院不予确认。
本院认为，合同成立必须具备以下一般要件：1、订约主体存在双方或多方当事人。2、订约当事人就合同主要条款达成合意。3、合同的成立应具备要约和承诺两个阶段。而本案中，原被告未签订房屋买卖的书面合同，原告也未提交有效证据证实双方之间就房屋买卖的价款、履行时间和方式等主要条款达成合意。原告向被告申请要求购买原布敦苏木政府的房屋时，对房屋价款以及履行时间和方式等主要条款也未提及即内容未具体明确，原告申请购买被告房屋的行为仅为购买意向，所以不能认定原被告就房屋买卖具备要约和承诺两个阶段。同时，房屋买卖合同的买受人的主要义务是履行房款交付义务，原告也未提交有效证据证实其履行了该项义务，原告占有房屋也并非基于房屋买卖关系被告交付而占有，而是基于其借住行为而占有。综上，原被告之间关于原布敦苏木政府的房屋买卖合同不成立，尚未成立的合同，不存在合同效力认定的问题，故原告要求确认原被告之间房屋买卖合同有效的诉讼请求，与法有悖，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条第一款、第十四条、第二十五条、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告胡达来的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告胡达来负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 刘海风
审 判 员 特格喜
人民陪审员 白凤兰
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 吴 强