江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邳民初字第5001号
原告刘苏梅，居民。
原告冯绍德，居民。
以上两原告共同委托代理人盛中林，邳州市天成法律服务所�律工作者。
被告张伟，居民。
被告刘兆平，居民。
以上两被告共同委托代理人吴立成，居民。
原告刘苏梅、冯绍德诉被告张伟、刘兆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理，依法适用简易程序于2014年11月14日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，适用普通程序于2015年1月19日、2015年9月8日公开开庭进行了审理，原告刘苏梅、冯绍德及其共同委托代理人盛中林、被告张伟、刘兆平及其共同委托代理人吴立成均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘苏梅、冯绍德诉称，2013年1月1日至11月12日两被告分11次借原告资金89.5万元用于家庭经营。由于被告无资金归还，2014年5月21日原被告签订房屋转让协议，约定被告将其所有的位于邳州市运河街道黎明XXXX小区X幢X单元XX室及储藏室以89.5万元的价格出售�原告，被告以借原告的89.5万元折抵原告购房款。同时还约定：该房屋尚欠银行按揭贷款10.35万元，由原告先行垫付；原告将垫付款汇入被告张伟账户后7日内，被告将房屋转移至原告名下；被告按照原向银行缴纳房屋按揭贷款的时间和标准每月返还原告垫付款，至还清为止，否则原告一并主张全款；房屋过户后原告同意被告暂时居住至2014年10月1日，然后搬出房屋；如被告违约则赔偿原告违约金20万元。协议签订后，原告于2014年5月26日将10.35万元汇入被告张伟账户交付银行，被告于2014年6月12日协助原告办理了房屋产权过户手续，房屋及储藏室一并过户给了原告。但被告没有按照约定每月返还原告垫付款，2014年10月1日被告仅将主房屋交付给原告，拒绝交付储藏室。因被告违反约定，特诉至法院，请求依法判令被告给付垫付款10.35万元；交付已变更至原告名下的储藏室；赔偿违约金20万元。
二被告辩称，原告诉请无事实及法律依据，请法庭依法驳回。第一，原被告于2014年5月21日所签订的房屋转让协议仅仅是对XXXX小区X号楼X单元XX室楼房所约定的，并未包含储藏室。答辩人也没有义务将储藏室交付给原告。第二，协议签订后，答辩人已按照协议第三条的约定将房屋过户至原告名下。并于2014年9月底通知原告拿钥匙，搬家将房屋交付给原告。另外，因答辩人张伟涉嫌危险驾驶罪被邳州市人民法院判决拘役3个月，刑期自2014年7月7日至2014年10月6日止，而该期间正是原被告刚将房屋过户不久，由于答辩人正在服刑，无法按月偿还原告房款，是属于法定原因不能正常支付。但答辩人服刑完毕后，于2014年10月28日已将所拖欠原告的4个月的款项8000元已全额支付给了原告。因此，答辩人并不存在违约。综上所述，答辩人认为答辩人不存在�反协议中所约定的任何的条款。原告主张将垫付款全额主张及其要求支付违约金，是没有任何道理的，请法庭依法予以驳回。
经审理查明，2013年1月1日至同年11月12日，被告张伟、刘兆平夫妇分11次共向原告刘苏梅、冯绍德夫妇借款89.5万元用于家庭经营。后因被告无钱归还，双方于2014年5月21日达成以房抵债的《房屋转让协议》一份，约定：“一、被告张伟、刘兆平将其所有的位于邳州市运河街道黎明XXXX小区X幢X单元XX室楼房（房产证号为：邳房权证字运河字第××号）以89.5万元的价格转让给原告刘苏梅、冯绍德；二、该房尚欠中国银行邳州支行房贷由原告方先行一次性垫付，被告待取得全部产权并转让给原告后，以每月向银行付款额为标准按月返还原告上述垫付款（总额以银行收据为准）；三、双方凭银行垫付款收款回执于7日内携带相关证件到房产登记�构办理房屋登记过户；四、办理过户手续后，原告同意被告暂住至2014年10月1日后搬出房屋；五、如被告方违反本协议第二、三、四条约定，原告可就垫付款一并主张，同时被告向原告赔偿违约金20万元，如原告违约，同样赔偿被告违约金20万元；六、转让手续办理后视为房屋实际交付，双方之前的借款灭失，原告方不得再行主张以前借款。”签订协议后，原告刘苏梅于2014年5月26日通过其中国银行账户转帐103500元至被告张伟账户用于偿还尚欠的银行贷款。双方于2014年6月11日到邳州市房地产交易管理所办理房屋产权过户手续并在该所签订房地产买卖契约一份，约定：“一、被告方自愿将坐落在运河镇黎明XXXX小区XX室房地产（房屋建筑面积133.8+22.93平方米）出售给原告方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一……二、双方议定的上述房地产成交价格为人民币叁拾�元￥300000元。原告方于2014年6月11日前一次性付清给被告方，付款方式为现金。三、双方同意于2014年10月1日正式交付该房地产……七、办理过户手续所需一切税费由原告方负担……十一、买方认可卖方无土地证，同意购买，如出现土地证纠纷由买卖双方负责，与房产交易中心无关。”2014年6月14日，邳州市房产服务中心为两原告办理了关于运河街道黎明XXXX小区X幢X单元XX室住宅（133.80㎡）和2幢22号储藏室（22.93㎡）的房屋产权证书。2014年10月1日，被告将黎明XXXX小区X幢X单元XX室住宅房屋交付给了原告，但储藏室拒绝交付，且双方合同约定的被告每月应返还给原告的垫付款也未如约支付，双方因此发生纠纷。原告遂诉至本院，要求被告交付已变更至原告名下的储藏室、返还垫付款10.35万元并赔偿违约金20万元。原告于2014年10月14日诉至本院后，被告于2014年10月28日支付给了原告8000元，后又于2014年11月初支付一期2000元，共计返还原告垫付款10000元。后被告未再继续支付。
以上事实，有《房屋转让协议》一份、房地产买卖契约一份、银行转账凭条三张、房产证两份、商品房买卖合同一份以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案存在两个主要争议焦点：一、本案所涉转让房屋是否包含储藏室，被告是否应将储藏室交付给原告？关于这点，虽然双方私下签订的《房屋转让协议》里没有写明是否包含储藏室，双方口头协商时也均没有明确提及转让房屋是否包含储藏室，但《房屋转让协议》里写明转让标的物的房产证号，该储藏室的产权和主屋是登记在同一房产证上的，且之后双方到房产交易中心办理过户手续的时候又签订的《房地产买卖契约》里，第一项房屋建筑面积写明了“133.8+22.93平方米”，并且这�代表储藏室面积的“+22.93”是被告张伟书写添加上的。双方办理过户手续后转移到原告名下的新房产证上也是明确有储藏室的。故本院认定双方转让的房产标的物中应包含储藏室，被告有义务将储藏室一并交付给原告。被告庭审中主张的该储藏室已在双方签订转让协议之前就因债务纠纷被案外人实际占有使用而造成交付不能的情况，因未能提供任何证据证明该主张，在其请求本院给其延长的举证期限内仍未向本院提交任何证据，故对该主张本院不予采纳。原告要求交付储藏室的诉讼请求本院予以支持。虽然对于被告的该主张本院无法核实，但也不能排除实际发生的可能性，对此本院给原告做了相关释明工作，在调解过程中被告愿意就不能交付的储藏室折价赔付原告，但原告予以拒绝，并在庭审中明确表示不接受任何折价赔偿只要判令交付储藏室房屋。
二、被告是否构成违约，应承担何种违约责任？关于原告代被告偿还银行的房贷10.35万元，双方合同约定被告应每月按期返还原告垫付款(后在庭审过程中双方敲定为每月2000元)，但是被告没有按约履行，仅在原告起诉之后分两次补付给原告五期共计1万元，之后再未支付，至今已拖欠原告9期共计18000元未付。虽然两被告夫妇以被告张伟（系丈夫）因醉驾入狱服刑3个月为由抗辩，但该理由不能作为其夫妇二人当然违约的免责事由。被告夫妇构成违约，原告要求被告提前支付垫付款10.35万元的诉讼请求符合双方协议中违约条款“原告可就垫付款一并主张”的约定，故该诉讼请求本院予以支持，但应扣除被告补付的1万元。关于原告要求被告支付20万元的违约金的诉讼请求，虽然被告拒不交付储藏室、未按约定如期返还垫付款的行为构成违约，考虑到本案的房屋转让系以房�债，与正常的房屋买卖交易还有所区别，且双方口头协商时也均没有明确提及转让房屋是否包含储藏室，造成争议双方也均有过失，故被告违约的主观过错较小。再结合考虑被告补付了垫付款1万元但还拖欠共计18000元的违约情况，同时被告也主张了违约金约定过高，要求调整。本院酌定被告支付违约金3万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告张伟、刘兆平于本判决生效之日起十日内将运河街道黎明XXXX小区X幢XX号储藏室（22.93㎡）交付给原告刘苏梅、冯绍德。
二、被告张伟、刘兆平于本判决生效之日起十日内返还原告刘苏梅、冯绍德垫付款93500元。
三、被告张伟、刘兆平于本判决生效之日起十日内给付原告刘苏梅、冯绍德违约金3万元。
四、驳回原告刘苏梅、冯绍德的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6602元由原告刘苏梅、冯绍德负担3655元，由被告张伟、刘兆平负担2947元（原告已预缴）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 衡永红
代理审判员 李锁娜
人民陪审员 王成玉
二〇一五年九月十六日
书 记 员 宋晓晓