文书内容湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1482号原告：黄少军，男，汉族，1978年1月5日出生。委托诉讼代理人：洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：杨成，湖南人和人(怀化)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告黄少军与被告怀化市大汉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄少军及委托诉讼代理人洪建军，被告怀化市大汉置业有限公司委托诉讼代理人杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄少军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金65212元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年2月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府6幢2407号房，房款共计363909元。合同第八条约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经验收合格并在建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》。第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同日，原、被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该《补充协议》对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制该条款依法应认定为无效。合同签订后，原告按合同约定交清了购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》。故被告应承担逾期交房的违约责任：自2014年1月1日至2016年6月14日止，共896天，按日72.78元的标准支付，合计65212元。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求支付的逾期交房违约金部分已过诉讼时效：原告于2017年5月22日向人民法院提起诉讼，那么2015年5月22日之前的违约金因原告怠于行使权利已经超过两年的诉讼时效，人民法院不应当支持；二、原告请求的违约金过高，请法院酌情予以减少。原告向法庭提交的证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告公民身份信息基本情况。2、被告工商登记证明复印件一份，拟证明被告公司名称、统一社会信用代码、注册号、法定代表人、住所地等基本信息。3、商品房买卖合同复印件一份，拟证明一、原被告成立买卖合同关系；二、原告所购房屋楼栋号、房屋总价款、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任。4、补充协议复印件一份，拟证明逾期办理产权证违约责任。补充协议一、二、三，证明原被告签订的补充协议关于房产交付等等条款系由被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款。5、购房收据两份，拟证明原告已付清全部购房款。6、竣工验收备案表复印件一份，拟证明被告于2016年6月14日才取得竣工验收备案表，才达到合同约定交房条件。7、回复函复印件一份，拟证明被告自认发出《入伙通知书》、交房时竣工验收备案表未取得，消防验收工作未完成，未达到交房条件。被告向法庭提交的证据：1、被告营业执照复印件一份，拟证明被告主体资格适格。2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明合同约定原告的付款时间及应于2013年12月31日前将维修基金交于被告；第九条双方约定的逾期交房违约金过高。3、补充协议复印件一份，拟证明双方在第一条1款及第二条第2款约定：原告在未交清全部房款及税费、维修基金前，被告有权不交付房屋，且不视为被告违约。4、主体工程质量验收记录，拟证明房屋已于2013年3月22日验收合格。5、工程质量验竣工收记录，拟证明房屋已于2013年12月31日竣工验收合格。对证据的分析认定：被告对原告提交的证据1、2、5无异议，本院予以采信；被告对原告提交的证据3，认为“对证据三无异议，但合同约定的逾期交房违约金过高。”，本院对该证据的真实性予以采信；被告对原告提交的证据4，认为“三性无异议，双方约定配合办证的时间是交房之后的730天，对于补充协议1、2、3，该协议没有加重原告的负担，系双方的真实意思表示合法有效。”，本院对该证据的真实性予以采信；被告对原告提交的证据6，认为“原告所购的房屋主体部分于2012年10月28日已验收合格，住房工程备案要经过多个部门的审批，需长时间，但不代表房屋不具备交房条件。”，本院对该证据的真实性予以采信；被告对原告提交的证据7，认为“三性无异议，对证明目的有异议。”，本院对该证据的真实性予以采信。原告对被告提交的证据1,无异议，本院予以采信；原告对被告提交的证据2，认为“合法性、真实性无异议，关联性有异议，原告已在合同约定前交付维修基金，合同是双方的权利义务对等关系，被告在违约后应承担违约金，不存在违约金过高。”，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据3，认为“真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、原告是按约定交付了房款、税费及维修基金，被告不得以此为由抗辩；2、补充协议第九条是约定交房之后730天内办证，而不是指实际交房。”，本院对该证据的真实性予以采信；原告对被告提交的证据4、5，认为“真实性、合法性无异议，关联性有异议，我们主张要符合合同约定的交房条件，被告没有取得合同约定的交房条件。”，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定的事实：2013年2月5日，原告黄少军与被告怀化市大汉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的大汉·龙城兴龙府第6幢24层2407号房，房屋总价款363909元，付款方式为：合同签订后付房款73909元，剩余290000元以公积金贷款的方式支付；被告需在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。如因出卖人的责任，原告不能在2015年12月31日前取得房地产权证书的，双方同意以补充协议为准。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用自注明交付使用日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款的1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付了全部购房款。另查明，涉案房屋于2013年3月22日通过主体工程质量验收，于2013年12月31日通过单位（子单位）工程质量竣工验收，被告至今未将该案所诉房屋交付原告。本院认为：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同系商品房预售合同，2013年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋正在建设中，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应全面适当履行。被告至今未将原告所购的大汉·龙城兴龙府第6幢24层2407号房交给原告，已构成逾期交房，应承担违约责任。关于诉讼时效的问题，本案违约金系基于被告违约行为而产生的，按照合同约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。从合同约定内容分析，延迟办证的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于原告来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至被告实际交付之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在该项整体权利没能实现时提出主张。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，综合本案原告所诉求的计算逾期交房违约金的起止期限：“自2014年1月1日至2016年6月14日”，本院认为被告支付原告逾期交房违约金，从2014年1月1日计算至2016年6月14日止，以日万分之一计算为宜。综上所述，原告黄少军的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告怀化市大汉置业有限公司以购房款363909元为基数，按日万分之一的标准支付原告黄少军逾期交房违约金，从2014年1月1日计算至2016年6月14日止；二、驳回原告黄少军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由原告黄少军承担715元，被告怀化市大汉置业有限公司承担715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  向 静人民陪审员  朱达和人民陪审员  覃求前二〇一七年九月十九日代理书记员  尹绪琴《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。