陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初5878号
原告（反诉被告）陕西英泰置业有限公司。住所地西安市。组织机构代码：72997330－9。
法定代表人，LINHAO，该公司董事长。
委托代理人曹娟，北京市普华律师事务所西安分所律师。
委托代理人王晓雪，北京市普华律师事务所西安分所律师。
被告（反诉原告）徐镇强，男，1977年4月21日出生，西安市莲湖区。
委托代理人钱华，陕西�坤律师事务所律师。
委托代理人李瑶，陕西骊坤律师事务所律师（实习）。
原告（反诉被告）陕西英泰置业有限公司与被告（反诉原告）徐镇强确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹娟、王晓雪、被告徐镇强及其委托代理人钱华、李瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同，并将房屋交付于被告，被告所寄送的函件内容无解除合同的意思表示，不属于解除通知；双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件；被告未在解除权行使期限内向其发出通知，现要求依法确认被告向其所寄送的关于要求依照合同执行退房条款的函不发生解除合同的效力，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，由于原告在交付房屋后未按合同约定期限办理好房屋产权证书，故其向原告书面提出退房，该函件已发生法律效力，双方所签订的商品房买卖合同已经解除，原告请求应予以驳回。同时，被告提出反诉，要求确认其向原告所签订的商品房买卖合同已经解除；原告应退还其房价款952936元，赔偿损失9529.36元；原告协助其办理购房期间所交纳的其他费用的退还手续，原告退还其手续费80元；原告承担占用房价款期间的利息；起诉费及反诉费均由原告承担。
原告对被告的反诉进行了答辩，原告认为被告未在法定期限内提出反诉；其反诉与本诉非同种类之诉，反诉不符合要求；被告超出举证期限举证，该证据与本案�关；本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，应适用该解释第15条的规定；解除权期限存在除斥期间，解除权一经丧失，即不恢复；被告反诉应予驳回。
经审理查明，原告于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区雁塔南路与航天北路十字西北部批号为西长国用（2004）第100号地块的土地使用权。上述土地经规划用途为住宅，原告为此初取名为英泰曲江住宅小区，后命名为曲江.千林郡小区，并办理了相关的开发手续后进行了开发。2011年9月15日，原、被告经协商签订商品房买卖合同，就被告购买原告开发的第3幢3单元15层31501号房屋（合同第三条）的相关内容进行了约定。其中对于付款方式约定为被告于2012年4月8日前一次性支付原告952936元（合同第六条）；房屋交付期限约定为原告应于2013年12月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位组织验收合格并提供竣工验收会议纪要（合同第八条）等条件的房屋交付被告；原告逾期交房的违约责任约定为除本合同第八条规定的特殊情况外，原告如未按合同规定的期限将该商品房交付被告使用，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告应当自被告通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按被告累计已付款1%向其支付违约金（合同第九条第1项）；对于房屋交接方式约定为商品房达到交付使用条件后，原告应当书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，被告接到交房通知之日起7日内或原告登报之日起7日内，到原告通知地点办理交接手续，逾期办理交接手续，视同原告正常交付（合同第十一条）；对于基础设施、公共配套建筑正常运行原告承诺为水、电、电梯于交房之日投入正常使用，天然气管道于交房之日到户并随市政统一开通，电视、电话、宽带线路于交房之日进户，如果上述条件因原告的原因未达到，按合同第九条第1项处理（合同第十四条）；对于产权登记约定为原告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的需由原告提供的资料报产权登记机关备案，如因原告的原因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告若退房，原告在被告提出退房要求之日起30日内将被告已付房价款退还给被告，并按已付房价款1%赔偿被告损失（合同第十五条）；对于纠纷解决的方式约定为依法向人民法院起诉（合同第十九条）。合同附件六约定被告应于房屋交付之日前向原告提供办理该房屋产权登记证所需的各项资料，并按政府规定交纳相关费用，若被告逾期不办理的，被告应免除原告逾期办理房产证的一切责任。同时，双方对其它内容亦进行了约定。被告自2011年8月至2011年12月分多次向原告交纳了合同价款，原告于2013年12月7日向被告出具了收据，载明收被告房款952936元。同日，被告向原告交纳了代收大修基金18601元，代收产权过户费80元，向物业公司交纳了2013年12月至2014年5月的物业费1452.18元。2015年底，由于原告未能及时向业主办理完毕房屋产权登记备案手续，其提�了书面解决方案，表示愿意用物业费、暖气费、停车费、电费、电梯费、水费冲抵逾期办理房产证给业主造成的损失。被告分别于2016年2月27日、2016年3月3日向原告及原告售楼部邮寄了关于要求依照合同执行退房条款的函，该函载明：双方商品房买卖合同第十五条约定，原告在房屋交付使用后365日内未就办理产权登记的相关资料向产权登记机关备案，致其未能取得产权证，其可以退房；其已于2013年12月收房，时至2016年1月4日其仍未取得房屋产权证书，故要求退房，原告应在30日内将房价款及赔偿款转入其账户，购房期间的其它费用（大修基金）一并退还。原告于2016年2月28日、2016年2月29日、2016年3月3日、2016年3月4日收到了被告发送的上述函件。原告于2016年5月9日向西安市莲湖区人民法院起诉要求依法确认被告向其所寄送的关于要求依照合同执行退房条款的函不发生解�合同的效力，原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行，本案诉讼费用由被告承担。因被告提出了管辖权异议，该案于2016年9月移送至本院审理。审理中，原告认为其与被告签订商品房买卖合同，并将房屋交付于被告，被告所寄送的函件内容并无解除合同的意思表示，不属于解除通知；双方所签订的商品房买卖合同并不具备法定或约定的解除条件；被告未在解除权行使期限（一年）内向其发出通知；被告并未真正使用房屋，故不适用双方所签订合同第十五条的约定。被告认为由于原告在交付房屋后未按合同约定期限办理好房屋产权证书，故其向原告书面提出退房，该函件已发生法律效力，双方所签订的商品房买卖合同已经解除，原告请求应予以驳回。被告在本院第一次庭审前提出了反诉，获本院准许。被告要求确认其与原告所签订的商品房买卖合同于2016�3月1日已经解除；原告应退还其房价款952936元，赔偿损失9529.36元；原告协助其办理购房期间所交纳的其他费用（大修基金）的退还手续，原告退还其代办房产证手续费80元；原告承担自2016年3月1日至实际退还房款之日止占用资金的利息；起诉费及反诉费均由原告承担。被告认为其已于2013年12月7日接收了房屋，原告应办理房产证的期间为2014年12月7日至2015年12月7日，此期间届满后，其可在一年内向人民法院主张解除合同，即2015年12月7日至2016年12月7日，该理解来源于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定内容，其请求应得到支持。对于被告的反诉，原告认为被告未在法定期限内提出反诉，即未在举证期限届满前及法庭辩论终结前提出；其反诉与本诉非同种类之诉，即本诉为确认之诉，反诉为给付之诉，反诉不符合要求；被告超出举证期限举证，即本案举征期限于首次开庭时届满，其所提供的证据与本案无关；本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，应适用该解释第15条的规定；解除权期限存在除斥期间，解除权一经丧失，即不恢复；被告反诉应予驳回。
原告为其主张提供了商品房买卖合同，证明涉案房屋至今未实际使用，不能适用合同第十五条内容推算办理房产证的期限，被告未交纳相关办证费用（契税），存在过错；提供了退房函，证明该函内容无明确的解除合同意思表示，即便被告所述属实，其函件发出时间已超过了合同解除权的行使期限。对于原告的证据，被告对真实性表示认可，但不认可其证明目的；认为其向原告发出退房函表明其解除合同的要求，该行为不适用相关法律对除斥期间的规定，该合同已经解除。
被告为其主张提供了商品房买卖合同，证明退房要求提出后退还购房款的期限及承担相关损失；提供了银行流水及收款收据，证明其已交纳了全部房款；提供了物业费票据，证明其于2013年12月7日已交纳了半年的物业费；提供了收据，证明其向原告交纳了大修基金及代办房产证的费用；提供了证人证言，证明其曾到原告售楼部递交过上述函件及原告作出以物业等费用相冲抵迟延办理房产证损失赔偿的方案；提供了收条、冲抵物业费凭证的照片，证明原告承认迟延办理房产证，以物业费冲抵损失赔偿的事实；提供了通话记录明细，证明原告相关人员于2016年1月初通知其办理迟延办理房产证的补偿手续；提供了退房函及邮寄凭证，证明其向原告发出了解除合同通知，自原告收到之日起合同已解除�对于被告所提供的证据，原告对商品房买卖合同、银行流水及房款收据、物业费票据、大修基金收据、代收办证手续费收据真实性均予以认可，但不认可被告的证明目的；对其余证据均不予认可。
庭审中，促其协商，因双方分歧很大，本案调解未果。
以上事实，有商品房买卖合同、银行流水、收款收据、物业费票据、证人证言、退房函件、邮寄凭证、邮寄回执、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。反诉的当事人应限于本诉的�事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。同时，由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于30日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。当事人提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案中，被告于2016年10月8日收到本院送达的应诉通知书及于2016年10月20日9时30分的开庭传票，其于2016年10月20日庭审的答辩环节明确提出了反诉，并提交了反诉状，其提出反诉并未超过法律所规定的时限，符合法律规定。被告反诉要求确认其与原告所签订的商品房买卖合同已经解除，与原告提出的被告所发送函件不发生法律效力及上述合同继续履行均属确认之诉，两项确认之诉来自于相同事实，属同一法律关系，故被告反诉应当与本诉合并审理。
依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订商品房买卖合同，合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订合同后，被告按约定履行了向原告支付购房款的义务，原告亦按约定向被告履行了交付房屋的义务。同时，依据合同约定，原告应在向被告交付房屋后的365日内将相关资料报产权登记机关备案，并在规定期限内为被告办理好房屋产权证书。依据本案相关证据可以认定原告于2013年12月7日将房屋交付于被告（被告对此亦表示认可），再依据双方合同约定，原告应于2014年12月7日前将相关资料报产权登记机关备案。虽然双方在合同中对于何时为被告办理好产权证书未明确约定，但结合办理房屋产权�的程序，可酌情顺延一定的期限，以2个月为宜。据此可以推定，原告于2015年2月7日前应为被告办理好房屋产权证书。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。依据相关规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异�并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，依据双方合同的约定，对于被告解除合同的条件有两种，一种为原告逾期交付房屋，另一种为原告逾期办理房产证。对于办理房产证的期限，合同约定为房屋交付使用365日后的一定期限内，经本院认定为2015年2月7日前。虽然合同中亦有被告交纳相关税费、提供相关资料的义务规定，但原告在庭审中并未提供其向被告告知而被告不予配合的证据，原告时至2016年2月底仍未协助被告办理好房产证，已构成违约。被告向原告于2016年2月27日发出的退房函件，原告于次日收到函件，该函内容表明了其向原告退房，原告退还房价款的要求，应视为其向原告发出的解除合同通知书，但其发出该函件的时间即提出解除合同的通知自2015年2月7日起算，在原告办理房产证行为较长时间违约的情况下不积极行使自己的解除权，并超过一年期限，被告解除权已消灭。原告要求确认被告所发送的退房函不发生解除合同效力，该合同继续履行之请求，于法有据，其请求应予支持。由于被告向原告所发送的函件并未发生法律效力，其要求解除合同的意思表示并未成就，其相关反诉请求均应予以驳回。对于原告认为被告接收了房屋并未实际使用不应按合同第十五条内容推算办理房产证的期限之理由，依据相关法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用；被告接收了房屋，交纳了一定时限的物业费，应视为其对房屋的使用，故对原告理由本院不予采纳。对于被告认为合同解除权不受除斥期间限制之理由，本院认为解除权属形成权的一种，合同解除权行使期间的法律属性应为除斥期�，对合同解除权人解除合同有一定的时间限制，被告之理由本院不采纳。对于被告认为本案应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定，其解除权在双方合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年后，即2015年12月7日后行使符合法律规定之理由，因该条款的前提为因出卖人原因，致买受人无法办理房屋所有权登记，上述无法办理是指土地、规划、施工、预售等必要证明文件因违反规定无法办理，即无法履行或没有履行的必要，原告开庭后向本院提交了本案所涉房屋的土地、建设、规划、预售、房屋测绘手续，原告的违约行为并非属于被告房屋产权登记无法办理性质，故对被告理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、最高人民法�《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及相关民事法律之规定，判决如下：
一、被告徐镇强于2016年2月27日向原告陕西英泰置业有限公司发送的关于依照合同执行退房条款的函不发生解除合同的效力。
二、原、被告所签订的商品房买卖合同有效，继续履行。
三、驳回被告徐镇强的反诉请求。
本案受理费100元，原告已预交，反诉费6839元，被告已预交，均由被告承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李向明
人民陪审员 段万江
二〇一六年十二月二十五日
书 记 员 王 瑜