中华人民共和国
北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民再77号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵玲玉，女，1999年4月27日出生。
委托诉讼代理人：苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：赵亦军，男，1971年1月31日出生。
委托诉讼代理人：卢杰，北京市康德律师事务所律师。
二再审申请人之委托诉讼代理人：潘湘萍（赵亦军之母）。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王俊凤，女，1952年4月3日出生。
委托诉讼代理人：白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。
再审申请人赵玲玉、赵亦军因与被申请人王俊凤房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）京02民终3648号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京民申3430号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人赵玲玉之委托诉讼代理人苏德栋、再审申请人赵亦军之委托诉讼代理人卢杰、潘湘萍、被申请人王俊凤之委托诉讼代理人白振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵玲玉、赵亦军申请再审称，1.原一、二审判决关于再审申请人与被申请人《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》的效力认定严重错误，应予以纠正，该房屋买卖合同应为无效合同；2.再审申请人严正申明，买卖双方从没有就首付款延期问题展开讨论，更不可能达成一致意见。一、二审法院对于被申请人未依约交纳首付款的原因认定完全错误，违反民事诉讼证据规则，被申请人提交的北京存房房地产经纪有限公司证明函、崔某证人证言、徐某证明三份证据与本案具有利害关系，且相互矛盾，显系伪造，不得作为本案有效证据采信；3.被申请人依法不享有先履行抗辩权，一、二审判决对此的判定，严重违反法律和基本事实；4.即使涉案房屋买卖合同有效，由于被申请人没有按照合同约定支付首付款，构成根本违约，符合合同解除条件，再审申请人有权且已经依据合同约定发函解除合同，涉案合同不再发生法律效力，被申请人无权主张再审申请人继续履行房屋买卖合同并办理房屋权属登记手续，更无权要求再审申请人支付违约金。请求撤销本案一、二审民事判决；驳回被申请人的诉讼请求。
王俊凤辩称，不认可赵玲玉、赵亦军的再审请求，同意原审判决。
王俊凤向一审法院起诉请求：1.赵玲玉、赵亦军继续履行与我于2015年9月24日签订的房屋买卖合同，协助我办理涉案房屋权属转移登记手续，最终将房屋由赵玲玉、赵亦军名下过户至我名下；2.判令赵玲玉、赵亦军连带向我支付违约金55万元，我同意向赵玲玉、赵亦军支付购房款550万元（已经支付了5万元定金）。
一审法院认定事实：2015年8月21日潘湘萍作为出卖人赵玲玉、赵亦军的代理人与王晔（王俊凤之子）签订买卖定金协议书，约定购买位于北京市西城区×××8号院6号楼1层1单元103号房屋，房屋价款为550万元，潘湘萍收取定金5万元。
2015年8月25日我国驻多伦多总领事馆出具公证书，赵亦军、司丽萍、赵玲玉（赵亦军与司丽萍之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区×××8号院6号楼1层1单元103号房屋的出售事宜。
2015年9月24日，王俊凤（买受人，乙方）与赵玲玉、赵亦军（出卖人，甲方）的委托代理人潘湘萍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王俊凤购买涉案房屋（建筑面积54.40平方米），成交价格为550万元。该合同第二条第四款约定，该房屋已经设定抵押，甲方应在2015年10月办理抵押注销手续。该合同第四条第一款约定，乙方于合同签订当日向甲方支付定金5万元；第二款第二项约定，2015年11月20日，乙方向甲方支付345万元，通过资金存管方式划转。该合同第六条第三款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中的网签、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。该合同第九条第一款约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。第九条第二款约定，因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付。该合同第十条第二款约定，乙方逾期付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。该合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。该合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
2015年10月20日，我国驻多伦多总领事馆出具（2015）多公字第0005502号公证书，载有赵亦军、赵玲玉（赵亦军与司丽萍之女）共同委托潘湘萍办理位于北京市西城区×××8号院6号楼1层1单元103号房屋的出售事宜，并由司丽萍代替赵玲玉签字。
庭审中王俊凤称双方定于2015年11月20日办理网签及交付首付款事宜,当日其带足首付款与赵亦军、赵玲玉及中介见面,其亦签订了首付款托管协议,但在交付首付款之前,中介人员告知双方由于赵玲玉为未成年人,潘湘萍作为代理人不具备代理赵玲玉办理过户的资格。在该种情形下，王俊凤与潘湘萍进行了协商，潘湘萍表示先不用支付首付款，等赵玲玉的母亲司丽萍回国时，王俊凤再行支付首付款。并且王俊凤认为，由于潘湘萍不具备代理办过户的资格，王俊凤据此享有先履行抗辩权，有权不支付首付款。为证明其主张，王俊凤申请证人出庭作证，并提交了北京市国土资源局西城分局的答复意见、证明函（加盖中介公司公章）等予以证实。
证人徐某称其为中介公司职工，双方曾相约在我单位进行网签，当时在场的有潘湘萍、王晔夫妻及王俊凤；由于涉案房屋为潘湘萍的孙女所有，其为未成年人，必须由监护人出面。但当天潘湘萍并未确定被监护人的母亲回国时间；当时买方已经将首付款准备好，并开通了账户准备转款，但是由于卖方的回国时间无法确定产生了矛盾。最后我听潘湘萍说现在交首付钱也拿不到，王俊凤可以先用这些钱去买理财，等监护人回国后再支付。当日双方已经进行了网签，按照惯例，应该是网签完成后依照合同约定10日内付款。对于涉案房屋委托潘湘萍进行二次公证一事，由于第一次公证书并未写明身份证号，导致解押手续无法完成，故重新进行的公证。对于王俊凤没有支付首付款的原因，由于赵玲玉的监护人无法确定回国时间，故没有支付首付款，这也是未支付首付款的唯一原因；对于双方有无协商变更首付款的支付时间，我听买卖双方说首付款先留着，等赵玲玉的监护人回国后再确定交首付款的时间，但具体时间没有明确。对于该证人证言，赵玲玉、赵亦军称证人承认没有对首付款的支付时间进行变更；由于证人所在公司存在问题，导致其办理了两次授权公证委托，因此耽误了解押时间。
证人崔某称其为银行工作人员，负责办理银行贷款面签。本案买卖双方于2015年11月20日进行网签的时候，其与两个中介都在场。后因管权证的工作人员称依据卖方的委托书无法过户，故贷款合同并未履行；若房屋无法过户，会导致银行没有抵押物，无法发放贷款。当时流程做到网签后，才发现公证委托书有问题，由于无法确定委托人归国时间，卖方称今天先不着急交首付，等确定什么时候能过户后再付，买方表示同意；一般来说网签后，应支付首付款。对于该证人证言,赵玲玉、赵亦军认为证人与王俊凤代理人王晔为同一家单位的员工，证明力削弱；且上一个证人说的是潘湘萍自己去问的建委，才得知授权有瑕疵，证人证言矛盾。
北京市国土资源局西城分局于2016年1月5日出具的答复意见称：在（2015）多公字第0005502号公证书中未成年人赵玲玉的法定代理人司丽萍在委托受托人潘湘萍出售未成年人赵玲玉的房产时，并未提供“为被监护人利益”的证明材料，因此受托人潘湘萍凭借该委托书不能处理未成年人赵玲玉的房产，需其法定代理人提供“为被监护人利益”处理被监护人财产的证明材料。对于该答复意见，赵玲玉、赵亦军称无法核实真实性，但没有继续履行合同的原因为王俊凤没有支付首付款，与赵玲玉、赵亦军的授权是否有瑕疵无关。
北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）于2015年12月25日出具证明函称因未成年人赵玲玉的法定监护人司丽萍不在国内，故经买卖双方及其公司工作人员徐某共同协商，三方达成口头协议，一致同意买方暂不需支付首付款，待确定司丽萍回国后再由买方支付首付款并按相关规定进行资金监管。对于该证明函，赵玲玉、赵亦军称不认可其内容。
另查，一、庭审中，王俊凤提交了王晔与梁丽娜的中国工商银行转账凭证，证明王俊凤于2015年11月20日已经准备好首付款340万元；对此赵玲玉、赵亦军称由于收款人为王晔，并非王俊凤，不足以证明王俊凤有履行能力，且双方约定的是交易方式为资金存管。二、庭审中，王俊凤提交了《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，证明王俊凤、赵玲玉、赵亦军与存房经纪公司、中国光大银行共同签订了托管业务申请协议书，该协议书约定由王俊凤支付托管资金250万元；对此赵玲玉、赵亦军称王俊凤并无证据表明其已经履行该协议。三、庭审中王俊凤提交了2015年11月20日编号为C1124842的《存量房屋买卖合同》，证明该合同约定90万元购房款存入西城区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，该合同中载出卖人为赵玲玉其法定代理人司丽萍，出卖人共有人赵亦军其委托代理人潘湘萍；对此赵玲玉、赵亦军称无法证明王俊凤已将钱款交房管局监管。
2015年12月11日，赵玲玉、赵亦军向王俊凤发出《解除房屋买卖合同通知书》，称由于王俊凤逾期付款20日，已经严重违约，故书面通知解除合同，王俊凤应按成交总价款的20%承担违约责任。后王俊凤及存房经纪公司于2015年12月22日发出回函，称2015年11月20日由于需司丽萍作为赵玲玉的监护人回国配合才能完成网签、银行面签及产权过户手续，因无法确定司丽萍回国时间，经三方协商，同意待确定司丽萍回国时间后再办理后续手续，现要求赵玲玉、赵亦军继续履行合同。赵玲玉、赵亦军称未曾收到该回函，不认可其内容且双方的合同已经解除。
2015年11月3日，涉案房屋办理完毕解押手续。对于房屋解押情况，王俊凤称由于赵玲玉、赵亦军出具的第一份公证委托书不合格故导致解押时间超出合同约定，并影响了网签时间，并提交了房屋所有权证、短信联系记录等予以证实；对此赵玲玉、赵亦军称，解押时间并未大幅迟延，且由于中介的失误，导致其进行两次委托公证，亦给赵玲玉、赵亦军造成损失，并提交了证明加以证实。王俊凤对此称，办理符合相关单位形式要求的委托公证是赵玲玉、赵亦军的合同义务。
一审庭审中，王俊凤表示同意一次性支付剩余购房款545万元，并于2016年11月22日向法院提存上述购房款。
一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，王俊凤支付赵玲玉、赵亦军剩余购房款五百四十五万元；二、自判决生效之日起七日内，赵玲玉、赵亦军配合王俊凤办理北京市西城区×××8号院6号楼1层1单元103号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记至王俊凤名下；三、赵玲玉、赵亦军以五万元为基数按照日万分之五的标准,自二〇一六年一月二十三日起至实际产权转移登记之日止，向王俊凤支付违约金（以不超出王俊凤所主张的五十五万元为限,自王俊凤取得房屋所有权证书后七日内支付）。如果赵玲玉、赵亦军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
赵玲玉、赵亦军不服一审判决，向本院提起上诉。赵玲玉、赵亦军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王俊凤的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2015年11月20日，潘湘萍代理赵亦军、赵玲玉与王俊凤签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系无效合同。首先，合同签订时，赵玲玉系未成年人，因客观上北京市的房屋一直在增值，而出售北京市西城区×××8号院6号楼1层1单元103号房屋（以下简称涉案房屋）将导致赵玲玉利益减损，故赵亦军、司丽萍作为赵玲玉的监护人在非为被监护人利益的情况下对潘湘萍作出的授权，属于无效授权，潘湘萍系无权代理；而王俊凤对于赵玲玉属于未成年人一事完全知悉；赵玲玉父母告知赵玲玉要出售涉案房屋时，赵玲玉不同意，但赵玲玉父母卖房意愿强烈，赵玲玉不得已在公证书上签字，赵玲玉父母对涉案房屋的处置不符合赵玲玉的意思表示，其授权无效，对赵玲玉不具有法律约束力；其次，公证书的内容不符合申请房屋登记的相关规定，也不属于有效授权。2.王俊凤提供的证人证言相互矛盾，其提供的证据不能证明各方就首付款延期支付达成一致意见，故即使上述合同为有效合同，该合同亦因王俊凤存在根本违约行为，我方依约行使解除权而解除，王俊凤要求继续履行合同并要求支付违约金的诉讼请求，不应得到支持。
本院二审查明，赵玲玉于2017年4月27日年满18周岁，并在其成年后向法院提交书面意见称其在得知父母要出售涉案房屋时，曾与父母发生争吵表明其不愿意卖房的态度，但因父母强烈要求其卖房，其不得不在公证书上签字，出售涉案房屋损害了未成年人的利益；其名下只有涉案房屋，若出售该房屋其将来回国后将无其他可居住的地方。关于为何出售涉案房屋，出售涉案房屋是否系一家人作出的决定的问题，赵亦军回答：“应该说是这样，我、赵玲玉、我妻子都知道”，之所以售房是因其一家都在国外生活，在国内的房子没有太大必要。一审法院认定的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。
本院二审认为，根据双方的诉辩意见，本案的事实争点是双方是否曾就首付款的迟延支付问题协商一致；本案的法律争点是王俊凤与赵玲玉、赵亦军之间所签房屋买卖合同是否有效。
关于本案事实争点问题，王俊凤主张2015年11月20日双方曾就首付款的迟延支付达成一致，赵玲玉、赵亦军对此不予认可。王俊凤提供了中介公司工作人员以及银行贷款的经办人员出庭作证，该两位证人的证言均显示当天因中介公司工作人员告知，潘湘萍依据赵玲玉、赵亦军出具的委托书无法办理涉案房屋的过户手续，且由于赵玲玉的监护人无法确定回国时间，潘湘萍同意等赵玲玉的监护人回国后再支付首付款。王俊凤提供的北京市国土资源局西城分局出具的答复意见亦对上述证人证言中的相关内容予以佐证。故根据上述证据可以认定双方曾就迟延支付首付款的问题达成一致。另，即使双方当日未就首付款的支付达成一致意见，综合王俊凤提供的证据，亦可知2015年11月20日王俊凤曾做好支付首付款的准备，但潘湘萍仅持现有委托手续，无法办理过户，在此情况下，王俊凤不支付首付款亦具有事实和法律依据，其该行为不宜认定为违约。
关于本案法律争点问题，赵玲玉、赵亦军主张双方之间的买卖合同无效主要理由是赵玲玉的监护人违背赵玲玉意愿，非为赵玲玉利益处分赵玲玉财产以及其委托潘湘萍出售房屋的授权无效。本案中，根据已查明的事实，赵玲玉、赵亦军曾就委托潘湘萍出售涉案房屋事宜先后办理两次公证，且涉案房屋亦系通过中介公司居间服务以市场价格成交。赵玲玉称其父母出售涉案房屋违背其意愿，未提供相应证据予以证明，对其该项意见本院不予采信。王俊凤信赖委托公证与潘湘萍签订房屋买卖合同，并无不当。潘湘萍代理赵玲玉、赵亦军与王俊凤签署的房屋买卖合同，不存在法定的无效情形，应为有效。
综上所述，赵玲玉、赵亦军的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院于2017年7月27日作出（2017）京02民终3648号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审查明，在办理网签当日，王俊凤与潘湘萍并未签署书面的网签合同。再审审理过程中，赵玲玉表示不再主张房屋买卖合同无效。赵玲玉、赵亦军仍坚持认为王俊凤未按合同约定履行支付首付款义务，构成违约，符合合同约定的解除条件，应当解除房屋买卖合同。再审查明的其他事实与原一、二审查明事实一致。
本院再审认为，本案争议焦点为王俊凤于2015年11月20日未办理首付款存入资金监管账户是否构成违约及合同是否应当予以解除。根据查明的事实，2015年11月20日，本案房屋买卖双方并未签署书面的网签合同，并且中介公司表示潘湘萍的委托不能办理有关手续，需要赵玲玉的法定代理人司丽萍到场办理。证人徐某、崔某的证言可以证明潘湘萍在当日表示过等赵玲玉的母亲回国后再办理首付款存管的意见。在未完成网签手续及潘湘萍表示等司丽萍回国后再办理首付款存管手续的情形下，虽然潘湘萍未明确具体的办理首付款存管时间，但王俊凤有理由相信房屋出卖方已同意延期办理首付款存管手续，2015年11月20日当日王俊凤未办理首付款资金存管合理，并不构成违约。赵玲玉、赵亦军主张因王俊凤逾期办理首付款存管而要求解除房屋买卖合同的请求，不应得到支持。原审综合本案的具体案情，认定应当继续履行房屋买卖合同，有事实及法律依据，所作判决正确，应予以维持。
综上所述，赵玲玉、赵亦军主张王俊凤存在违约情形、房屋买卖合同应予解除，无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决结果正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2017）京02民终3648号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 吴宏
审判员 刘琨
审判员 蔡宁
二〇一八年八月七日
书记员 丁晨