辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00020号
上诉人（原审被告）：大连金新房地产开发有限公司，住所地大连市金州区光明街道胜利西小区38号。
法定代表人：刘维军，该公司经理。
委托代理人：孙宪刚。
委托代理人：佘少君。
被上诉人（原审原告）：刘金谦，无职业。
委托代理人：张蓉，辽宁生生律师事务所律师。
原审原告刘金谦与原审被告大连金新房地产开发有限公司（以下简称金新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市金州区人民法院于2014年10月30日作出（2014）金民初字第2004号民事判决，金新公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月28日、2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人金新公司的委托代理人孙宪刚、佘少君，被上诉人刘金谦的委托代理人张蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金谦一审诉称：原告和被告在2010年6月25日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，即回迁安置协议；在2010年7月15日双方又签订了一份《备忘录》。双方约定了回迁安置时间、安置房屋的坐落、面积等相关问题。按照约定，被告应在2013年5月7日以前将金州福佳新天地广场项目的14号楼26层东侧间的一套房屋交付给原告，但直至今日，被告没有交付房屋。被告按照协议给付原告过渡期间临时安置补助费每月800元至2013年的6月，因为被告不能交付房屋，导致原告在外以每月1800元租金价格租住房屋至今，无奈，原告诉至贵院，要求判令被告按照协议回迁至建筑号是14号楼二单元26层1号房间，地名号是北山路1394号二单元26-1，面积是132.59平方米的房屋，暂支付逾期交付回迁房屋期间过渡期临时安置补助费25，200元。
被告金新公司一审辩称：原告主张回迁的是14号楼，我们正在办理房屋初始登记，现没有取得住房质量保证书和住宅使用说明书，不具备回迁的条件，我公司已经具备的回迁条件的8号、9号和13号楼可供原告选择，同样可以实现回迁的目的。原告请求的回迁面积与14号楼现在的房屋存在面积差，差价需要审批。我公司已经按照协议的约定向原告支付了相关的拆迁费用。按照补偿协议的约定，每月800元的费用，原告在拆迁后三年内对800元都没有异议，那双方就应按照补偿协议的约定继续履行每月800元的临时安置补偿费。原告主张的每月1800元明显过高，也不合理。我公司在2014年5月29日已在大连日报刊登了回迁安置通告，履行了包括向原告在内的所有回迁户的回迁事宜，逾期不办理的，产生的相关的费用均与我公司没有关系。请依法驳回原告的所有诉讼请求。
一审法院审理查明：原、被告于2010年6月25日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议条款约定的基本内容为：原告（乙方）以其所有的坐落于金州区光明街道胜利西小区22-321号1386号楼2单元6层3号，产权性质为私有，房屋所有权证号大房权证金私字第××号，建筑面积58.5平方米，小仓房实测面积7.109平方米与被告（甲方）在原地提供房源进行产权调换，回迁期为36个月。原告选择回迁房建筑面积88.05平方米，被告给乙方无偿增加建筑面积26平方米，甲方给乙方小仓房按实测面积的1／2计算的回迁房屋面积为3.55平方米。
另查明，原、被告于2010年7月15日又协商形成备忘录一份，备忘录约定：甲、乙双方于2010年6月25日签订《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》（协议编号：000169，以下简称协议），双方同意对拆迁范围内的乙方所有的坐落于金州区光明街道北山路1386号楼2单元6层3号（房屋所有权证号：大房权证金私字第××号）的拆迁房屋实行产权置换。关于乙方选择的回迁房的相关事宜，甲、乙双方经过友好协商，达成备忘如下：甲方同意乙方选择甲方开发的金州福佳新天地广场项目的14号楼26层东侧的一套房屋作为回迁房。乙方选择的回迁房屋建筑面积可在130㎡-133㎡之间（最终以该房屋产权证面积为准），实际选择的回迁房的建筑面积超过88.05㎡的部分，由乙方按当时房屋售价进行投资。
再查明，被告给付原告过渡期安置补助费每月800元至2013年6月止。被告于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告，通告对2009年9月29日起动迁的金州区五一路以北、北山路以西、同济路以南、学府路以东范围内的回迁居民实施回迁安置工作。原、被告签订备忘录中拟回迁的房屋面积为132.59平方米。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及备忘录是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议、备忘录合法有效，双方均应诚实全面履行。被告签订协议、备忘录后未能按照约定全面履行应尽回迁义务，庭审中其辩称原告主张回迁的14号楼正在办理房屋初始登记，没有办理房屋产权证，也没有取得住房质量保证书和住宅使用说明书，不具备回迁条件，因而要求原告回迁至已经具备回迁条件的8号、9号和13号楼的辩解意见，一审法院认为，被告辩解意见实质是要求变更协议、备忘录内容，而变更协议内容必须经过双方当事人协商一致。被告已经于2014年6月6日在大连日报发布回迁安置通告要求回迁，通告中并没有特别通知14号楼不具备回迁条件，说明被告已经具备回迁安置条件，其不按照协议、备忘录履行的行为违反法人在民事活动中应该遵循的诚实信用原则，已构成违约，应该承担民事责任，因此对被告的辩解意见一审法院依法不予采信。现原告不同意被告变更协议、备忘录约定，要求被告按照《房屋拆迁安置补偿协议》、备忘录履行回迁义务，安置原告回迁至建筑号14号楼二单元26层1号、地名号是北山路1394号二单元26-1、面积为132.59平方米的房屋，所增加面积由原告按回迁当时房屋售价进行投资的请求具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。关于原、被告约定回迁房的建筑面积超过88.05㎡的部分，由原告按当时房屋售价进行投资的约定，因原、被告不能对14号楼26层东侧现时的房屋售价协商一致，加之房地产价格市场的多变性，因此原告此部分投资款可待执行评估程序处理。关于原告主张被告逾期交房至今其在外租房居住，每月租金1800元，现暂要求被告承担至2014年7月的房屋租金补助费25，200元以至被告交房为止的顺延给付的请求，一审法院认为，因被告非因不可抗力的原因延长回迁过渡期限，原告产权调换房的原面积不超过100平方米，加之原告已经每月实际支出房租1800元，参照大政办发（2013）51号关于临时安置补助费标准的规定，原告要求被告逾期交房每个月给付临时安置补助费1800元属合理，因此对原告的此项请求一审法院依法予以支持。但给付起始时间应该在2013年7月始，原告先行主张25，200元，一审法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告大连金新房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘金谦回迁建筑号14号楼二单元26层1号、地名号北山路1394号二单元26-1、面积为132.59平方米房屋一处；二、被告大连金新房地产开发有限公司于本判决生效后三日内先行给付原告刘金谦于2013年7月始临时安置补助费25，200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2150元（原告已预交），由被告大连金新房地产开发有限公司负担。
金新公司上诉的理由及请求是：1、一审判决金新公司给予回迁房屋，违反法律规定。刘金谦选择的案涉房屋所在的14号楼现未取得房屋初始登记，不具备回迁条件，强制交房不符合合同约定，且一审判决以2014年6月6日回迁安置通告中没有特别通知14号楼不具备回迁条件，从而推定14号楼已具备回迁条件，理由过于牵强；2、一审判决未确认房屋投资款数额前提下要求金新公司回迁房屋，属于适用法律错误；3、一审判决每月临时安置补助费1800元明显过高，期限过长，法律及事实依据不足。刘金谦仅提供《房屋租赁合同》，不足以证明其主张。参照大政办发（2013）51号关于临时安置补助费的规定，超期回迁在1年以上的，应在临时安置补助费原标准的基础上增加50%，即按照每月1200元支付临时安置补助费。据此，要求撤销一审判决，驳回刘金谦的诉讼请求。
刘金谦二审答辩认为：不同意金新公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：刘金谦与案外人于金凤系夫妻。2010年6月25日，金新公司与刘金谦、于金凤签订《房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）》，协议第七条第②项约定搬迁补助费800元，过渡期临时安置补助费9600元（首期预付12个月，800元／月）。第八条约定甲方（金新公司）向乙方（刘金谦、于金凤）支付过渡期临时安置补助费，由乙方自行解决过渡期住房，第一期预付12个月，第二期预付6个月，如甲方未达到回迁条件，由甲方继续预付，但从第19个月开始按月支付，直到收到甲方发出的回迁通知单为止。第九条约定乙方应在2010年5月7日前迁出……。金新公司于2010年5月7日出具迁出证明。
在一审庭审过程中，刘金谦提供了于金凤与案外人王秀娟签订的房屋租赁合同。合同约定，王秀娟将坐落在大连市金州区海天新界小区3号楼1单元9-5号的一处楼房，面积为83.74平方米的2室房屋租赁给于金凤居住使用。月租金1800元，租赁期自2012年10月9日至2015年10月9日，共36个月，房租分三次付款，每12个月支付一次。合同同时载明，王秀娟现已收到于金凤21，600元房租。
在二审审理过程中，刘金谦提供了如下证据：1、案外人王秀娟出具的三张收条，均载明“收到于金凤海天新界3号楼1单元9-5（面积83.74）租房款”，2012年10月9日至2015年9月10日租房款合计64，800元；2、电费通知单及银行通用凭证，载明“客户名称王秀娟，用电地址金州区光明街道海天新界3号楼1-9-5”；3、房产证复印件，载明“房屋所有权人王秀娟，房屋坐落金州新区光明街道五一路16号1单元9层5号”。证人王秀娟出庭作证，陈述其将自有房屋出租给刘金谦、于金凤，已收到房屋租金，并确认刘金谦提供的收条系其出具。关于租赁房屋产权证所载地址与房屋租赁合同及收条所载地址不一致问题，证人陈述“金州新区光明街道五一路16号1单元9层5号”与“金州区海天新界3号楼1单元9-5号”实际指向的是同一处房屋，对此金新公司表示认可。
2013年5月29日，大连市人民政府办公厅下发了《关于印发大连市市区国有土地上房屋征收补偿安置和补助（补贴）、奖励若干问题规定的通知》（大政办发（2013）51号），规定第三条第（二）项为“非因不可抗力的原因延长过渡期限的，应当自过渡期限届满之月起增加临时安置补助费……超期在1年以上的，在临时安置补助费原标准的基础上增加50%”。
本院确认上述事实有房屋拆迁安置补偿协议（回迁安置）、备忘录、迁出证明、一审庭审笔录、房屋租赁合同、收条、电费通知单、银行通用凭证、房产证及二审庭审笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，结合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点问题有二：一是金新公司应否将案涉房屋回迁交付给刘金谦；二是金新公司向刘金谦给付房屋逾期回迁的安置补助费数额。
针对第一个焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，本案中，刘金谦以其名下的产权房屋与金新公司达成产权调换合意的案涉房屋拆迁安置补偿协议和备忘录等，是双方当事人真实意思表示，合法有效，备忘录已明确约定刘金谦可在金新公司开发的金州区福佳新天地广场项目的14号楼26层东侧选择一处房屋作为回迁房，现刘金谦已依约选择案涉房屋作为回迁房，金新公司依约亦应将案涉房屋回迁交付给刘金谦，因此，一审判决支持刘金谦的此项诉讼请求，有事实和法律依据，并无不妥。至于金新公司上诉称案涉房屋现无法办理初始产权登记，不具备回迁条件，强制交房不符合合同约定一节，本院认为，产权调换的题中之义即为拆迁人用自己的产权房屋与被拆迁人的产权房屋进行调换产权。虽然截至目前案涉房屋尚未办理产权，但是从金新公司在本案一、二审审理过程中的陈述来看，金新公司正在办理案涉房屋的初始登记，现只是没有取得住房质量保证书和使用说明书，而非一直无法办理初始产权登记，故金新公司以此为由拒绝向刘金谦交付案涉房屋，并无充分事实和法律依据。至于金新公司上诉称一审判决未确定案涉房屋的投资款数额而要求金新公司回迁房屋属于适用法律错误一节，本院认为，依据已查明的事实，刘金谦选择的案涉房屋建筑面积为132.59平方米，符合双方在备忘录中的约定，对超出88.05平方米的部分，由刘金谦按当时房屋售价进行投资。但鉴于金新公司未在一审审理过程中对刘金谦投资购买超出面积价款提起反诉，其可通过提出另案诉讼予以解决，金新公司以此为由一直拒绝交付回迁房屋，无充分事实和法律依据，故一审判决虽认定此部分投资款可待执行评估程序处理有失妥当，但不影响本案实体处理结果。
针对第二个焦点问题，本院认为，双方当事人约定回迁期为36个月，并约定了回迁过渡期临时安置补助费为每月800元。金新公司作为拆迁人，未能依约按期为刘金谦回迁房屋，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，刘金谦要求金新公司支付逾期回迁房屋期间的临时安置补助费，有法律依据。关于逾期回迁房屋期间临时安置补助费的标准，双方在协议中没有明确约定，刘金谦主张自2013年6月1日起至起诉之日按每月1800元的租金标准支付，为此提供了房屋租赁合同、收条等证据，并有所租赁房屋所有权人出庭陈述证言，足以证明约定的过渡期满后刘金谦实际租赁房屋及每月已实际支出1800元房屋租金的事实，因此，刘金谦的主张有事实依据。金新公司虽认为刘金谦主张的标准过高，期限过长，但未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的责任。二审庭审中，金新公司表示可以采纳大政办发（2013）51号规定的补偿标准，即按照每月1200元支付临时安置补助费，实则降低了其对刘金谦应承担的违约责任。大政办发（2013）51号规定旨在规范征收主体征收与补偿活动，保障被征收人的合法权益，金新公司的主张与该规定制定的出发点也是相悖的。因此，金新公司的主张无事实和法律依据。综合本案证据及当事人陈述，刘金谦因金新公司违约行为而承担的租金损失已实际发生，且租金标准属合理范畴，一审法院按照每月1800元租金标准判决金新公司向刘金谦支付逾期回迁房屋的临时安置补助费25，200元，并无不妥。
综上，金新的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律证据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2150元（上诉人已预交），由上诉人大连金新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年二月十五日
书 记 员 夏丽娜