浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉盐民初字第2794号
原告：周全林。
原告：周丽慧。
被告：钟东方。
被告：虞磊峰。
原告周全林、周丽慧为与被告钟东方、虞磊峰房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈秀珍适用简易程序于2014年10月11日公开开庭进行审理。二原告和二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方起诉称，2014年4月，经鸿运房产中介介绍，被告方经过二次看房后，于同年4月18日与原告方签订了涉及常绿景苑27幢203室（以下简称203室）的二手房买卖合同并交付了1万元购房定金。4月28日，原告方按照合同约定与被告方一起去办证中心办理过户手续，随后被告方支付了19万元首付款。5月份，被告方电话联系原告方，提出退房，原告方当即在电话中同意退房，但被告方没有办理退房事宜。6月份，被告方通过中介转告原告方，房子不退了，房款在合同约定金额的基础上降价1万元，这件事情到此为止，如果不降价，将闹到底。原告方予以拒绝并按合同约定腾空了房屋，做好了交房准备事宜。7月，被告方以常绿景苑27号楼103室（以下简称103室）房屋曾经维修过、203室小房间拆开地板后发现表面有一条细缝为由，坚持称203室也有质量问题，要求原告方进行经济补偿3万元，原告方予以拒绝。7月23日，浙江海安建设有限公司（以下简称海安公司）针对203室反映的地面表观裂缝出具了质量说明和维修方案。7月30日在物业办公室，海盐县城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）对被告方作了203室房屋没有质量问题的说明，从专业上阐明了细缝是正常的现象。原告方对被告方申明，房子没有质量问题，请被告方按照合同尽快付清余款。8月至今，被告方坚决不认可城投公司和海安公司给予的质量说明和维修方案，拒不履行合同。至今的一切协商、中介调解都已破裂。根据《民法通则》、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的宗旨原则和相关规定，在这起房屋买卖中，原告方已经尽到足够忍让，承担了该尽的一切义务。被告方不按合同执行，并且表明态度拒不履行，已严重违反合同约定，损害了原告方的切身利益，被告方的违约事实确凿清楚，理应承担由此带来的一切责任，赔偿原告方相应的损失。原告方为维护自身权益，依照合同法、民事诉讼法等有关规定，请求法院依法判令：1、判令二被告按照购房合同执行，尽快付清400000元余款；2、二被告承担8月1日至付款日逾期付款违约金，按合同规定向原告方按日给付总房款千分之一违约金；3、二被告承担本案诉讼费用。庭审中明确要求被告方在开庭之日起二个星期内付清房款，并支付从2014年8月1日起暂算至2014年10月25日每天600元标准的违约金49600元，实际计算至付清之日止。
二被告答辩称，一、被告方尚欠原告方购房款40万元是事实，但原因是第二期房款付款期限未到的时候，已经发现所购置房屋地坪存在裂缝问题，双方对质量问题严重与否存在争议，其有理由暂缓支付房款。二、针对交易房屋质量问题，原告方与被告方签订协议，对房屋出具质量鉴定报告，支付鉴定费用。原告方曾通过浙江海安建设公司出具一份关于购置房屋的维修方案，但海安公司为该房屋开发商，并非专门鉴定机构，对该结论不予认可。原告方未按协议约定进行履行，实属违约。被告方多次书面通知原告方催促原告方履约，但原告方拒不配合，至今未履行协议，出具质量鉴定报告，故过错方在原告方。综上，请驳回原告方的诉讼请求，或判令原告方先履行质量鉴定的协议，对房屋出具权威的质量鉴定报告，并根据质量报告结果对房屋进行修缮和相应的补偿。对于未支付的40万元房款，被告方承诺在房屋修缮完毕后，依合同期限顺延因纠纷处理耽搁的期日后履行支付义务。
针对自己的主张，原告方向本院提供了下列证据材料：
1、海盐县房屋转让合同一份，用以证明双方的房屋买卖合同成立的事实。
2、关于常绿景苑27#楼203室的维修方案一份，用以证明被告方让原告方拆开地板发现一条细缝后，原告方协助被告方进行处理的事实。
3、涉案房屋过户前的房产证、土地使用权证各一份（复印件）、过户后的房产证一份（复印件），用以证明原告方按照合同履行了自己的义务，办理了房屋的过户手续的事实。
4、常绿景苑安置房质量保证书和使用说明书各一份，用以证明203室是通过正规验收、质量合格的事实。
5、欠条复印件一份，用以证明被告方还欠原告方40万元房款并约定在2014年7月30日前付清的事实。
被告方质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性认可。证据2，对真实性认可，但对合法性和关联性均有异议，协议约定是出具质量鉴定报告，而此份维修方案由海安公司出具，其不具有这样的资质，不具有合法性的。证据3，均予以认可。证据4，对质量保证书是原告方在拆迁办接收房子时的质量保证，对此被告方不存在异议，但用以证实此时房屋并没有问题是不可信的。对使用说明书没有异议。证据5，没有异议。
本院认证意见：被告方对证据1、3、5无异议，本院予以确认。证据2、4，被告方对其真实性无异议，本院确认其证据资格。
被告方向本院出示了以下证据材料：
1、协议一份，用以证明原告方确认房屋存在质量问题争议以及双方就质量问题争议的解决办法和方式作出了约定的事实。
2、照片打印件二份，用以证明交易房屋质量问题的具体位置、质量问题的相关情况。
3、录音光盘及录音文字说明一份，用以证明：（1）被告方在购置该房屋时对房屋存在质量问题不知情，并且原告方未予以告知；（2）对房屋质量问题争议，双方协商解决办法的事实；（3）城投公司对房屋的地坪底部和地坪承重梁在103室维修情况未能解释，也拿不出维修记录的事实。
4、关于暂缓支付房款的通知、关于催促房东出具质量鉴定报告的催告各一份，用以证明在合同付款期限内，被告方发现房屋存在质量问题时对原告方进行告知义务，并催促原告方履行协议内容，并告知因延迟交房对被告方带来了经济损失，由原告方承担。
5、租房合同、收据各一份，用以证明因延迟交房，被告方被迫租房在外造成经济损失的事实。
6、住房公积金贷款申请表一份，用以证明在被告方和原告方签订合同后，其一直积极履行此合同，并成功申请了公积金的事实。
原告周丽慧质证意见：证据1，原告周全林并未签字，双方并未达成一致协议。对证据2，没有异议。证据3，音频中的女声确实是其周丽慧的声音，但未经其同意，私自录音，对被告方的行为不认同；录音也不完整，当时协商大概1个半小时到2个小时，但录音只有49分钟；确实存在7月30日在物业办公室协商的事实，但音频是缩减的，被告方在原告方不知情的情况下，诱导原告方认可协议，具有误导性。对证据4，通知和催告已收到，都是被告方的单方行为，其不认可。对证据5、6，其不知情，不发表意见。
原告周全林质证意见：对证据1，其没有签字，也不认可原告周丽慧的签字。对证据2，没有其的声音，不发表质证意见。对其他证据的质证意见同原告周丽慧的质证意见。
本院认证意见：证据1，对其真实性予以确认。原告方对证据2无异议，本院予以确认。证据3，原告周丽慧表示其中女声确系其本人，对此本院予以确认。但原告方表示录音不完整，故对其中的内容的完整性无法作出认定，对于其中涉及的事实可结合其他证据予以综合认定。证据4，均系被告方的单方面陈述，其中涉及的事实将结合其他证据予以综合认定。证据5、6与本案不具有关联性。
另根据被告方的申请，本院前往现场查勘，并制作了笔录一份，各当事人均无异议，本院对此予以确认。
经审理，本院认定事实如下：
2014年4月18日，原告方（作为卖方、甲方）和被告方（作为买方、乙方）签订海盐县房屋转让合同一份，约定甲方自愿将位于海盐县武原街道常绿景苑27幢203室房屋卖给乙方所有，并收取乙方购房定金10000元；甲乙双方商定成交价格为600000元；乙方支付房款具体约定时间为：于2014年4月28日前支付甲方房款190000元；于2014年7月30日前，甲方房产证产权过户到乙方名下，现金或贷款付清余款400000元；当乙方支付甲方最后一笔购房余款时，乙方支付给甲方的购房定金自动转为购房款。甲方在收到乙方600000元包括定金，于2014年7月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。违约责任约定为：乙方违约，乙方无权要求甲方返还定金，定金归甲方同时由甲方从收到的定金中支付中介费6000元。甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付中介费6000元。甲乙双方同时违约，中介费甲乙双方各承担50%；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方按日给付总房款千分之一的违约金。
2014年4月28日，被告方出具欠条载明欠原告方购房余款400000元，于2014年7月30日前付清。2014年5月14日，涉案房屋登记至被告方名下。
2014年7月21日，买方虞磊峰与卖方周丽慧签订协议一份：“双方协商一致，买方要求购置房屋次卧中间房屋，拆开地板，查看地面是否有裂缝，拆装费用买方自负。如果拆开后发现地面有裂缝，买方要求卖方出鉴定费用，出俱质量鉴定报告。如果拆开后无裂缝，即买方结清余款并交房。如有裂缝由卖方将出现的问题修补好，费用卖方承担。”买方钟东方表示对该协议予以认可，卖方周全林表示其没有签字，不认可该协议。
2014年7月23日，海安公司出具关于常绿景苑27#楼203室的维修方案，表明（1）工程施工质量满足结构安全性要求，局部裂缝为普遍出现的混凝土收缩裂缝；（2）针对103室房间原有裂缝，已在房屋交付时按照维修方案进行维修，不影响结构安全；（3）裂缝处理方案：清理地面面层；沿缝凿除混凝土成v形，至表层钢筋，底宽20，面宽60；清除余灰；采用环氧树脂灌缝；修补面层。买方表示不认可该方案。
2014年7月29日，买方向卖方发送了暂缓支付房款的通知，表示“在贵方未对该房屋有关质量问题鉴定之前，中止支付房款”。8月19日，买方向卖方发送了催促房东出具质量鉴定报告的催告，表示“请贵方联系好相关鉴定机构对房屋有关问题进行质量鉴定……在未出具质量鉴定报告前，我方房屋尾款不予支付，因你方的违约和拖延行为对我方造成的所有损失及其他一切后果均由你方承担”。
本院认为，本案的争议焦点是：被告方是否应立即向原告方支付房屋余款。
根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同中，卖方的主要义务是交付房屋和将房屋过户给买方，现卖方已履行了房屋的过户义务，至于交付房屋的义务根据房屋买卖合同的约定则是甲方在收到乙方600000元包括定金，于2014年7月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。而买方的主要义务是交付房款。根据双方签订的房屋买卖合同，被告方应于2014年7月30日前，甲方房产证产权过户到乙方名下付清余款40万元，2014年5月14日，涉案房屋已登记至被告方名下，故被告方理应按约付清余款。现被告方未能按约付款，按照约定还应承担违约责任，房屋买卖合同约定“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方按日给付总房款千分之一的违约金”，现被告方表示违约金约定过高请求法院予以调低符合法律规定，故本院酌定按银行同期贷款利率的1.3倍计算为6875.56元（以应付的400000元为基数，从2014年8月1日起暂算至2014年10月25日），实际计算至被告方支付完毕之日止。
至于被告方认为其后发现房屋次卧有质量问题，为此双方达成了协议，其有权暂不支付房款。现原告方对于协议的效力存疑，被告方认为虽没有原告周全林的签字，但原告周丽慧构成表见代理，在此暂且不论该协议的效力问题，退一步讲，即便按照协议来操作，从协议内容本身来看，也并未明确载明如有裂缝，则买方有权暂停支付房款或者待卖方修补好裂缝再支付余款的内容，故被告方认为其有权暂停支付房款的主张本院无法支持。至于房屋质量问题，庭审中被告方也表示就有关房屋的质量问题可以另行起诉，本案不做处理。至于被告方认为原告方故意隐瞒房屋质量问题，庭审中被告方明确表示在购买房屋前去现场看过，并未发现细缝，是购房之后，通过第三方了解到103室楼顶有维修过，故要求原告方拆开地板才发现细缝。可见，被告方并未提供证据表明原告方对此予以了隐瞒，故被告方认为原告方故意隐瞒房屋质量问题的观点本院无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告钟东方、虞磊峰支付原告周全林、周丽慧房款400000元；
二、二被告支付二原告违约金6875.56元（以应付的400000元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍从2014年8月1日起暂算至2014年10月25日），实际计算至二被告支付完毕之日止；
三、驳回原告方的其他诉讼请求。
上述判决内容，由被告方于本判决生效之日起十日内履行完毕。被告方如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4022元，由原告周全林、周丽慧负担382元，被告钟东方、虞磊峰负担3640元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 陈秀珍
二〇一四年十一月二十日
书记员 沈叶利
（附页）