江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7459号
上诉人（原审原告）：郭俊良，男，1985年4月10日生，汉族。
上诉人（原审原告）：周玲娟，女，1990年4月6日生，汉族。
上述两上诉人共同委托诉讼代理人：袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴先英，女，1939年12月30日生，汉族。
上诉人郭俊良、周玲娟因与被上诉人吴先英房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭俊良、周玲娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人违约金10万元；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。一、一审判决认定涉案合同解除的根本原因在于被上诉人不符合开具上市证明的相关条件的事实不能成立。涉案房屋买卖合同第十二条第10项明确约定，被上诉人承诺在2015年12月31日前办理好房屋上市证明，故被上诉人在签订买卖合同前是明知涉案房屋具备上市条件，可以上市交易的。由于南京市房地产价格，特别是浦口区房地产价格暴涨，被上诉人才拒不办理涉案房屋的上市证明，导致房屋买卖合同无法履行。上诉人在催告无效的情况下，为了减少损失才迫不得已于2016年3月2日书面通知被上诉人解除合同。被上诉人基于房屋价格上涨，违背诚信原则拒不办理上市证明才是涉案房屋买卖合同解除的根本原因。
二、上诉人在签订涉案合同时已经尽到合理注意义务。被上诉人将房屋挂到房产中介进行出售，在签订合同前，专业的房产中介已经核实了被上诉人出售房屋的情况，包括房屋能否上市及上市需要办理哪些手续等，被上诉人不仅提供了房屋所有权证和土地使用权证，确认其有权出售房屋，而且承诺由其办理房屋的上市证明并协助办理过户手续，且签订合同时被上诉人也是在其女儿等亲属陪同下亲自办理的。涉案合同中约定，“如果此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金贰万元整”，是指涉案房屋如果因为国家政策原因无法上市交易才三方免责。实际上涉案房屋无法上市交易的原因在于被上诉人拒不办理上市证明而非国家政策。同时，上诉人在签订合同前后也到南京市浦口区房改办进行咨询，了解到涉案房屋只要被上诉人办理上市证明即可上市交易，但被上诉人就是不去办理。
三、涉案房屋是被上诉人同意转让的，且在办理转让事宜时是委托其亲属办理的。涉案房屋是由被上诉人的女婿顾立斌挂到房产中介进行出售的，房产中介居间介绍给当事人，然后上诉人与被上诉人及其女儿、女婿于2015年12月6日进行商谈后才签订了买卖合同。事后被上诉人反悔、拒不办理上市证明、与上诉人多次进行协商直至上诉人解除合同期间，一直是被上诉人女婿顾立斌在协调处理合同履行事宜。因此，被上诉人虽无书面委托手续，但是从买卖合同签订及履行的整个过程看，被上诉人女婿及女儿事实上是受被上诉人的委托处理房屋转让具体相关事宜的，上诉人有理由相信被上诉人的亲属是有代理权的。故一审判决认定被上诉人未委托其亲属处理相关事宜的事实错误。
四、一审判决认定对合同最终不能履行的后果，上诉人存在一定的过错的事实不能成立。无论是签订合同还是履行合同过程中，上诉人没有任何过错。涉案房屋能够上市交易，被上诉人承诺办理上市证明，上诉人按约支付了定金，并且已经做好支付首付款及办理贷款手续的准备，是被上诉人违约拒不办理上市证明才最终导致合同解除。退一步讲，即使上诉人存在过错也只是一定的，并非全部过错，按此推论被上诉人也存在一定的过错，即被上诉人应当承担违约责任，应当按照合同约定支付违约金。一审判决有意回避了对被上诉人是否存在过错以及是否应当承担违约责任的事实认定，属于事实认定不清。
五、上诉人在一审中主张的违约金10万元不高。上诉人于2016年3月19日与他人签订了房地产买卖中介合同并实际履行，该合同房屋总价款为135万元，而上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》中约定的房屋总价款为100万元。从上诉人与被上诉人解除合同到上诉人另行购买房屋，仅半个月左右的时间，但房款增加了35万元，给上诉人造成了巨大的经济损失，也超过上诉人所主张的违约金数额。
吴先英辩称，认可一审判决的意见。其不存在违约行为，因其没有第二住处，故涉案房屋无法过户，上诉人就另外购买了其他房屋，并非被上诉人不愿意将涉案房屋卖给上诉人。
郭俊良、周玲娟向一审法院起诉请求：1、吴先英返还定金2万元及支付违约金10万元；2、吴先英承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
2015年12月6日，郭俊良、周玲娟（乙方）与吴先英（甲方）及中介方（丙方）南京友邦置业顾问有限公司（下称中介方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，由甲方将位于江浦街道西水湾路1号西水湾家园31幢605室房产一套，建筑面积为89.86平方米，作价100万元出售给乙方，房屋来源为经济适用房。合同第八条第二项约定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；……第八条第三项约定，违约行为方按标的额的10%，计10万元支付违约金。合同第十二条付款方式及补充协议约定，乙方于2015年12月6日支付购房定金2万元。2015年12月31日前办理产权过户手续。甲方承诺在2015年12月31日前办理好房屋的上市证明，此房屋交易产生的土地出让金由甲方承担，但是在甲方交土地出让金之前，乙方需支付首付款28万元，如此房所需土地出让金超出首付金额，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金2万元。合同最后一款约定，如此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金2万元。
合同签订后，郭俊良、周玲娟按约定支付购房定金2万元，后因吴先英未在合同约定时间内办理好该房屋的上市证明，导致双方产生纠纷。2016年2月27日，郭俊良、周玲娟向吴先英发出催告函，要求吴先英在2016年3月1日10时至中介公司商谈房产交易事宜。2016年3月2日，郭俊良、周玲娟向吴先英发出解除合同通知书，吴先英表示收到郭俊良、周玲娟的两份书函。
为查明本案事实，一审法院对中介方的工作人员李明瑞进行调查，其陈述：吴先英的女婿来找我把这套房子挂在我们公司，我看到后就介绍给郭俊良、周玲娟，当天就定下来，晚上就来签订合同了。因为是经济适用房，牵扯到土地出让金的问题，当时谈的是口头约定交50%的土地出让金。如果土地出让金按照100%缴纳，房主就不出卖了。如果是因为政策的原因导致房屋不能上市，双方解除合同。后来吴先英的女婿拿着材料跟我去西水湾拆迁办公室办理公证，把外孙的房子给吴先英居住，办公室的人说隔代亲属不允许公证，外孙的房子也有吴先英女婿的份额，但是份额不够，不能办理公证。她女婿在西水湾也有一套房子，但是没有办理房产证，然后吴先英女婿在南京市房产部门全部过户给他的儿子了。后来，吴先英女婿想把自己的这套登记在吴先英女儿名下，但是没有办成。当天晚上，吴先英女婿就来跟我说要求解除合同。原告方在整个合同的履行过程中，一直很配合。
另一审法院就浦口区经济适用房的上市办理程序及政策等问题向浦口区住房制度改革办公室进行了咨询，该办公室工作人员向一审法院提供了“浦口区经济适用住房上市办理程序”的宣传册，并表示开具“经济适用住房上市交易证明”，除需满五年外，还要求除上市房屋以外，上市房屋所有权人应有第二套住房，第二套住房本人或子女提供都可以，保证人均住房在17平方米以上，若子女提供需去公证处办理“二居”公证。经质证，郭俊良、周玲娟与吴先英双方对于一审法院调取的相关材料的真实性均无异议。
案涉房屋购房发票的开票日期为2010年3月27日，至双方签订合同时已满5年。
周玲娟于2016年3月19日另行购买了他处房屋。
一审法院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案郭俊良、周玲娟与吴先英在南京友邦置业顾问有限公司的中介下签订的《房地产买卖中介合同》系当事各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，郭俊良、周玲娟在吴先英未按合同约定的时间办理好上市证明、经催告和协商未果的情况下向吴先英发出解除合同的通知书，吴先英于2016年3月2日收到该通知，因此该合同自吴先英收到之日解除，对此，一审法院予以确认。对于合同解除的原因及责任如何认定，一审法院认为，本案合同解除的根本原因在于吴先英不符合开具上市证明的相关条件，其未按约定时间办理好案涉房屋的上市证明，致该房屋后续过户的相关手续无法进行所致，但郭俊良、周玲娟在签订合同时亦未尽到合理注意义务，双方在合同中对“办理上市证明及缴纳土地出让金等事项”进行了约定，并在合同最后一条明确约定：如此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还定金2万元。从双方合同的上述条款中可以看出，郭俊良、周玲娟对该房屋产权性质为经济适用房是明知的，对于案涉房屋上市交易的流程及风险亦应是有所了解的，本案吴先英在签订合同时已年届76周岁，其对该房屋的上市交易的流程知晓多少不得而知，在其未授权其亲属处理相关事宜的情况下，郭俊良、周玲娟应在签订合同时对该房屋是否符合上市交易的条件进行必要的审查，尽到自己合理的注意义务。因此，本案合同最终不能履行的后果，郭俊良、周玲娟亦存在一定的过错。对于郭俊良、周玲娟诉称“本案合同最终不能履行系吴先英反悔、拒不配合所致”，因郭俊良、周玲娟未提供充分证据证明其所述观点，故对其该诉请理由，一审法院不予支持。综上，并根据双方合同中对房屋最终不能上市交易所产生后果的约定，一审法院对于郭俊良、周玲娟要求吴先英返还定金2万元的诉讼请求予以支持；对于郭俊良、周玲娟要求吴先英支付违约金10万元的诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴先英于本判决生效之日起七日内将购房定金2万元返还给郭俊良、周玲娟；二、驳回郭俊良、周玲娟的其他诉讼请求。一审案件受理费2700元，减半收取1350元及保全费1120元，合计2470元，由吴先英负担。
二审中，上诉人提交了以下证据：1、被上诉人女婿顾立斌的《房屋登记簿》，证明被上诉人可以办理上市证明。2、电话录音光盘及文字材料，系一审判决后，上诉人与中介方的工作人员李明瑞的通话录音，证明一审法院对李明瑞调查时，有关事实没有进行询问，涉案房屋买卖合同无法履行的原因是被上诉人不配合办理公证手续，最终导致合同解除。被上诉人对上诉人提交的两份证据不予认可。本院认为，上诉人提交的证据1系上诉人女婿顾立斌的《房屋登记簿》，且登记时间为2016年4月7日，在双方当事人涉案房屋买卖合同解除之后，与本案不具有关联性，本院不作本案证据采信。证据2系上诉人单方提供的证人证言的录音及文某，李明瑞并未到庭接受双方当事人的询问和法庭的调查，特别是上诉人提交证据2的证明目的在于就一审法院对李明瑞的调查提出质疑，故该证据的真实性尚不能确认，本院亦不作本案证据采信。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人支付违约金10万元能否成立。
本院认为，上诉人主张被上诉人支付违约金10万元不能成立。理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，双方当事人及中介方签订的涉案《房地产买卖中介合同》系其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性效力性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。2016年3月2日，上诉人向被上诉人发出解除合同通知书，通知被上诉人解除涉案房屋买卖合同，被上诉人亦确认收到该通知，故一审法院确认双方当事人之间签订的房屋买卖合同自被上诉人收到通知之日解除并无不当。合同解除后，双方当事人的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。上诉人认为，涉案合同解除的过错在于被上诉人，因被上诉人未于2015年12月31日前办理好房屋的上市证明，从而导致双方未能于2015年12月31日前办理涉案房屋产权过户手续，被上诉人应承担违约责任。本院认为，涉案房屋买卖合同解除的客观原因是该房屋在被上诉人未能办理“二居”公证及上市交易证明的情况下，尚不能上市交易，从而无法办理房屋过户手续。双方当事人在涉案合同中已明确约定，“如果此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金贰万元整”，该条款属于合同结算和清理条款。在双方当事人解除涉案房屋买卖合同后，双方当事人应按照该条款履行，即除被上诉人向上诉人退还定金2万元外，双方及中介方均免责。上诉人认为，该条款约定的“此房最终不能上市交易”系指国家政策原因，没有事实依据，双方当事人并未就“最终不能上市交易”的具体原因作出明确约定；即使按照上诉人的解释，涉案房屋亦系因缺少上市交易证明而不能上市交易，根据一审法院的调查可以认定属于国家政策原因，且双方当事人在该条款中并未就不能上市交易的过错与责任承担作出相应的约定，仅约定了三方免责的内容，故本院对上诉人的该上诉意见不予采信。上诉人主张被上诉人支付违约金10万元没有合同依据，一审法院未予支持并无不当。
综上所述，郭俊良、周玲娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2700元，由上诉人郭俊良、周玲娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年十一月三日
书 记 员 朱亚芳