上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0115执异303号
案外人：上海沛凌商贸有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：杨妮，总经理。
委托代理人：刘慧慧，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
申请执行人：金玉，女，1975年9月17日出生，朝鲜族，住上海市浦东新区。
委托代理人：戴轶龙，上海申有律师事务所律师。
被执行人：储德佐，男，1972年3月18日出生，汉族，住上海市闵行区。
被执行人：秦水，男，1985年6月25日出生，汉族，住上海市奉贤区。
本院在执行申请执行人金玉与被执行人储德佐、秦水保证合同纠纷一案过程中，案外人上海沛凌商贸有限公司就本案执行标的上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房地产(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人上海沛凌商贸有限公司称，2016年9月12日,案外人与被执行人储德佐签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被执行人储德佐以转让价900万元将其名下系争房屋出售给案外人，于2016年12月11日过户。合同签订当天，案外人支付房款41.5万元，2016年10月8日，案外人缴纳了所有税费，并于当日签订一份《协议书》。协议约定：第三人吴伟杰对储德佐享有债权625万元转让给案外人，案外人将该625万元作为房屋部分购房款；吴伟杰注销对系争房屋的抵押登记；在支付房价款90%以上后于2016年10月15日前过户，余款待过户后支付。2016年10月9日，案外人与储德佐进行了房屋交接，并实际占有房屋。2016年10月10日，吴伟杰注销了抵押登记，截止当天，案外人向储德佐支付了222.65万元，结合吴伟杰债权转让款625万元，共支付了847.65万元，余款52.35万元在房屋登记后支付。2016年10月11日办理过户手续时，因系争房屋小区涉违章建筑而禁止过户。2017年2月27日，案外人与储德佐签订《借款合同》，借款金额为547.65万元，另52.35万元为房屋尾款。2017年2月28日，案外人将《借款合同》金额支付给储德佐。至此，案外人已全额支付购房款。2017年3月18日，案外人被告知系争房屋已被浦东法院查封，故提出申请，要求解除对系争房屋的查封。
案外人为证明其主张，提供如下证据：
1、《公证书》、银行客户回单，以证明：2016年7月1日，吴伟杰、殷自龙与储德佐、巫永秀签署《房地产借款抵押合同》，其中吴伟杰出资600万元；吴伟杰向储德佐汇款158万元、442万元。
2、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，以证明：房地产转让价款计人民币900万元等约定内容。
3、《协议书》，以证明：吴伟杰将对储德佐享有债权本息625万元转让给上海沛凌商贸有限公司作为上海沛凌商贸有限公司部分购房款；抵押权人吴伟杰、殷自龙办理注销抵押登记的约定。
4、上海市闵行区不动产登记收件收据，以证明：吴伟杰、殷自龙办理了注销抵押登记。
5、汪旺红网银转账吴伟杰截屏，以证明：汪旺红向吴伟杰网银转账债权转让款626.8125万元。
6、汪旺红转账储德佐截屏、网络信息、收据，以证明：汪旺红已向储德佐支付了222.65万元。
7、税收完税证明，以证明：案外人已办理契税申报、缴纳契税、印花税。
8、房屋交接书,以证明：房屋交接时间。
9、房屋信息，以证明：系争房屋小区因涉有违法建筑被禁止交易、整改后被解除禁止交易。
10、借款合同、转账记录、收条,以证明：汪旺红将出借款547.65万元及房屋尾款52.35万元一并汇至储德佐帐户。
12、上海市不动产登记簿信息，以证明：系争房屋已被本案查封。
13、结婚证，以证明：汪旺红与杨妮于2009年11月18日登记结婚。
申请执行人金玉认为，房屋抵押份额一般为房屋价值60%，而系争房屋原抵押的吴伟杰设定的抵押权为800万元，则房屋总价在1300万元左右，现被执行人储德佐将系争房屋以900万元出售，显然低于市场价；案外人在法院对系争房屋查封3个月后向被执行人储德佐出借巨额款项，其对房屋被查封没有尽到注意义务；案外人异议陈述有违常理，故不同意案外人的异议请求。
申请执行人对其抗辩意见未提供相应证据。
听证审查中，汪旺红确认以下向储德佐汇款系代案外人支付购房款及出借款。
本院查明，本院在审理(2016)沪0115民初82281号原告金玉诉被告储德佐、秦水保证合同纠纷一案中，于2016年12月13日诉讼保全查封了被告储德佐名下系争房屋，于2016年12月7日作出(2016)沪0115民初82281号民事调解书。协议约定：1、被告储德佐、秦水应归还原告金玉担保借款本金161万元、支付利息48,300元，共计1,658,300元，上述款项于2017年1月至2017年5月每月月底之前支付原告金玉331,660元；2、如果被告储德佐、秦水未能按照上述期限履行任意一期付款义务，则原告金玉有权就未到期的债权一并向法院申请执行；3、被告储德佐、秦水应于2017年5月31日之前支付原告金玉律师费2万元。
另查明，案外人于2016年9月12日就系争房屋买卖与被执行人储德佐签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价款为人民币900万元。
合同签订后，案外人通过案外人法定代表人杨妮配偶汪旺红分别于2016年9月12日、2016年10月8日、2016年10月10日转账支付储德佐总计人民币222.65万元；在汪旺红向吴伟杰支付部分款项后，案外人吴伟杰、被执行人于2016年10月8日签署协议书，协议约定案外人受让吴伟杰对储德佐享有的债权人民币625万元作为购房款。之后由汪旺红于2016年9月26日至2017年1月18日间向吴伟杰网银转账总计人民币626.8125万元(含利息)，原抵押权人吴伟杰、殷自龙于2016年10月10日办理了注销抵押手续；2017年2月28日，汪旺红代案外人将出借给储德佐借款547.65万元及房屋尾款52.35万元一并转账给被执行人。
案外人与被执行人于2016年10月9日办理了房屋交接手续。
2016年10月13日，上海市闵行区都市路399弄包括系争房屋在内其他房屋被认定“附有违法建筑”而被限制交易，2017年3月17日该小区被认定“附有违法建筑已完成整改的证明”。
上述事实，由《公证书》、银行客户回单、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、上海市闵行区不动产登记收件收据、网银转账截屏、房屋交接书、房屋信息、借款合同、转账记录、收条、上海市不动产登记簿信息、谈话笔录及本案听证笔录等在案佐证。
本院认为，系争房屋目前虽然登记在被执行人储德佐名下，但案外人在法院查封系争房屋之前已和被执行人签订了《上海市房地产买卖合同》并占有系争房屋，且已支付全额房款，也没有证据证明其对房屋未能过户存在过错。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对上海市闵行区都市路XXX弄XXX号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 吴晓春
人民陪审员 刘鼎康
人民陪审员 郭渭靖
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。