福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0304民初1543号
原告：正荣财富（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。
法定代表人：陈超凡，总经理。
委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。
被告：顾惠萍，女，1990年6月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。
第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。
负责人：黄志宏。
委托诉讼代理人：唐建荣，男，1972年7月19日出生，公司员工，住所福建省莆田市城厢区。
原告正荣财富（福建）置业有限公司（以下简称正荣财富公司）与被告顾惠萍、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告正荣财富公司的委托诉讼代理人范秀清、王茶英，第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行的委托诉讼代理人唐建荣到庭参加诉讼。被告顾惠萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正荣财富公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣财富公司、顾�萍双方间签订的合同编号为xxxx号的《商品房买卖合同（预售）》，顾惠萍应于判决生效之日起15日内，将房屋腾退交还正荣财富公司；2.顾惠萍于本判决生效之日起15日内协助正荣财富公司办理完成《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等注销手续；3.顾惠萍于本判决生效之日起十日内向正荣财富公司支付按商品房总价款20%计算的违约金，即473839.2元；4.顾惠萍于本判决生效之日起十日内偿还正荣财富公司在判决执行之前实际发生的正荣财富公司为其向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行担保而代偿的款项（暂计至2018年3月28日代还款项为70377.73元）；5.顾惠萍应归还给中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行的涉案商品房抵押贷款，由正荣财富公司从应退还顾惠萍的购房款中代为归还；6.顾惠萍支付正荣财�公司为追索本案债权而支出的一审律师费3000元；7.上述顾惠萍应支付给正荣财富公司的款项，由正荣财富公司从应退给顾惠萍的购房款中直接予以抵扣；8.由顾惠萍承担本案所有的诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。事实和理由：2015年6月25日，正荣财富公司与顾惠萍签订《商品房买卖合同（预售）》，约定顾惠萍向正荣财富公司购买位于莆田市荔城区xx项目第19幢xx层xx号商品房，合同总价款为2369196元。合同约定付款方式为：买受人于2015年6月25日前支付首期房价款719196元，剩余1650000元向出卖人指定银行申请贷款支付。同日，双方签订《合同补充协议》。合同签订后，正荣财富公司作为保证人于2015年11月13日与顾惠萍及中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》。2016年7月1日，正荣财富公司将商品房交付给顾惠萍使用，之后正荣财富�司多次催告顾惠萍前来办理不动产权证，但顾惠萍置之不理，又未能按期偿还按揭贷款，导致正荣财富公司分别于2017年10月24日、2017年12月25日、2018年2月23日、2018年3月28日被银行扣划26449.76元、17581.91元、17576.56元、8769.5元，共计70377.73元。正荣财富公司多次电话或者发函通知顾惠萍履行还款义务均未果。
顾惠萍不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。
中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行辩称，2015年11月13日，正荣财富公司（该公司原名为正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司，于2017年9月11日更名）作为保证人与顾惠萍及中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由正荣财富公司提供阶段性保证担保，保证期间为借款到期日起二年，约定：债�履行期限届满借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人可以选择从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。顾惠萍于2017年7月份起拒绝偿还按揭贷款，其银行依合同约定扣划担保人保证金并无违反三方约定，不存在任何过错。因顾惠萍未按《个人购房担保借款合同》约定偿还到期本息，其银行向法院申请优先偿还结欠的贷款本息，待结清贷款本息后其银行将协助解除预购商品房预告登记、商品房抵押权预告登记等注销手续。
正荣财富公司、中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行围绕诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同（预售）》及附件、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《个人购房担保借款合同》、《房屋交接单》各1份、《业务凭证》、《业务凭证（保证金回单）》各4份、《通知书》、邮政快递单各2份、《及时偿还按揭贷款催告函》、邮政快递单各1份、《律师函》、邮政快递单、《委托代理合同》、律师代理费发票各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。
根据正荣财富公司、中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
正荣财富公司以出让方式取得位于莆田市荔城区xxx地块的建设用地使用权。国有土地使用证号为莆国用（x）第xx号。经批准，正荣财富公司在该地块上建设商品房，名称为“xxxx地块xx期”。建设工程规划许可证号为建字第xxx号（荔），施工许可证号为xxx。商品房预售许可证号为（xx）莆房许字第xx号。
2015年6月25日，正荣财富公司（出卖人）与顾惠萍（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：xxx）一份，约定顾惠萍以单价12445.87元/㎡的价格(总价款2369196元)向正荣财富公司购买“xxx地块x期”第xx幢xx层xx号的商品房一套（预测建筑面积190.36㎡，其中套内建筑面积151.65㎡、分摊面积38.71㎡）；顾惠萍（买受人）应于2015年6月25日支付首期房价款719196元，余款1650000元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应在2016年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。同日，正荣财富公司与顾惠萍签订《附件十一：补充协议》，该补充协议第六条第8款约定：出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还�责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，还应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。该补充协议第二十七条约定，3.出卖人解除合同：（1）出卖人行使本合同条款约定的单方面解除合同权利时，买受人应自出卖人发出解除通知送达之日或视为送达之日起算的15日内协助出卖人办理退房手续（包括但不限于在该时限内和出卖人共同办妥注销本合同及相关抵押（如有）的登记预告、备案、房屋预告登记等手续……（2）如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。（3）此外，出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他合理损失（包括相应税费损失等）且出卖人在本合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、超出违约金的损失赔偿金、出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如买受人已付房价款不足以抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。4.不论因何种原因导致本合同解除，如届时该商品房已交付买受人实际占有，则买受人应于合同解除之日起15日内，将房屋腾退并交还予出卖人……。该补充协议第三十条约定，13.因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担。合同签订后，顾惠萍交纳购房首付款719196元。2015年7月23日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为xxx号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为xxx的《商品房买卖合同（预售）》符合登记备案条件。
2015年11月13日，顾惠萍与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订编号为xxx号的《个人购房担保借款合同》一份：约定顾惠萍通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1650000元，借款期限为360个月，担保方式为正荣财富公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。该合同第九条约定，……9.1.5发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；……。该合同第二十九条约定，本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日。2016年7月1日，正荣财富公司将讼争商品房交付给顾惠萍使用。自2017年7日起，顾惠萍未按期向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行支付按揭贷款，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行因此分别于2017年10月24日、2017年12月25日、2018年2月23日、2018年3月28日从正荣财富公司保证金账户中扣划款项（包含贷款本息、罚息、复利）26449.76元、17581.91元、17576.56元、8769.5元，以上合计70377.73元。2017年12月6日，正荣财富公司通过邮政EMS国内标准快递向顾惠萍发出《及时偿还按揭贷款催告函》，催促顾惠萍自收到本催告函之日起5日内到公司缴纳截止2017年12月5日止的代偿按揭贷款26449.76元。2018年3月23日，正荣财富公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就正荣财富公司与顾惠萍商品房销售合同纠纷委托福建凌龙律师事务所代理一审诉讼活动;2018年3月23日，正荣财富公司向福建凌龙律师事务所支付律师代理费3000元。
另查明，讼争商品房分别于2015年11月9日、2015年11月23日办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。正荣财富公司自2012年6月4日成立，原登记名称为“正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司”，后变更名称为“正荣财富（福建）置业有限公司”。
本院认为，正荣财富公司与顾惠萍签订的《商品房买卖合同（预售）》、《附件十一：补充协议》以及双方与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个�购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。顾惠萍未按期偿还银行贷款本息且未向正荣财富公司归还代还款项，该行为已构成违约。现正荣财富公司诉请解除与顾惠萍签订的《商品房买卖合同（预售）》符合合同约定，应予准许；鉴于正荣财富公司没有举证证明顾惠萍违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，《附件十一：补充协议》中关于“买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除本合同，买受人除应立即向出卖人归还代偿贷款本息外，还应按总房价款的20%向出卖人支付违约金”的条款中对违约金的约定，显然对顾惠萍不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将顾惠萍的逾期归还按揭贷款导致解除合同的违约金计算方法调整为一次性向正荣财富公司按商品房购房款总额的10%支付违约金，即2369196元×10%＝236919.6元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故正荣财富公司主张顾惠萍应将房屋腾退交还正荣财富公司、协助办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记等注销手续、偿还正荣财富公司代顾惠萍向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行支付的款项70377.73元、支付正荣财富公司为追索本�债权而支出的一审律师费3000元，于法有据，应予支持。正荣财富公司主张顾惠萍偿还正荣财富公司在判决执行之前实际发生的正荣财富公司为其向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行担保而代偿的款项（除已偿还的款项70377.73元之外）、代顾惠萍向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行支付应归还的讼争商品房抵押贷款且该款由正荣财富公司从应退还顾惠萍的购房款中予以抵扣，因该笔款项尚未发生，且中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行未在本案中提出相关诉讼请求，故仅处理本案商品房预售合同纠纷，正荣财富公司可待相关费用实际发生后另行主张。正荣财富公司应退还给顾惠萍已支付的购房款2369196元（相关违约金及已发生的相关费用应在该款中予以折抵），顾惠萍在本案没有主张该项权利，可另行主张权利。顾惠萍经本院合法传唤，无正当理由�不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
1解除正荣财富（福建）置业有限公司与顾惠萍于2015年6月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxxx）；
2顾惠萍应在本判决生效之日起十五日内协助正荣财富（福建）置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：xxx）的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预�登记的注销手续；
3顾惠萍应在本判决生效之日起十日内支付正荣财富（福建）置业有限公司代还的款项70377.73元；
4顾惠萍应在本判决生效之日起十日内支付正荣财富（福建）置业有限公司违约金236919.6元;
5顾惠萍应在本判决生效之日起十日内支付正荣财富（福建）置业有限公司因追索本案债权而支出的律师费3000元；
6驳回正荣财富（福建）置业有限公司的其他诉讼请求。
上述款项在正荣财富（福建）置业有限公司应退还给顾惠萍已支付的购房款2369196元中予以折抵。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》�二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25778元，减半收取计12889元，由正荣财富（福建）置业有限公司负担2427元，由顾惠萍负担10462元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审判员 何志强
二〇一八年六月二十六日
书记员 陈赛芬
附注主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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