浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民提字第32号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：盛某。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：毛昭容。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：盛八一。
以上三再审申请人的共同委托代理人：陈晓忠、于海英，浙江天韵律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：绍兴市金地申兴房地产发展有限公司。住所地：绍兴县柯桥柯华路以东、鉴湖路以北镜水苑综合楼*幢*层。
法定代表人：ＸＸ，该公司董事长。
委托代理人：单建尧，上海市建纬律师事务所律师。
再审申请人盛某、毛昭容、盛八一为与被申请人绍兴市金地申兴房地产发展有限公司（以下简称金地申兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1348号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年1月20日作出（2014）浙民申字第1362号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。再审申请人毛昭容、盛八一及其与盛某的共同委托代理人陈晓忠、于海英，金地申兴公司的委托代理人单建尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绍兴县人民法院一审查明：毛昭容、盛八一系夫妻，盛某系其婚生女儿。2011年6月8日，毛昭容、盛八一在金地申兴公司签署一份《原创叠墅认购顺位单》，意向其购房一套。同月，毛昭容与金地申兴公司签订一份认购书，约定毛昭容自愿向金地申兴公司购买位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋，总房价3066388元。2011年6月17日，盛某与金地申兴公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：盛某通过预售方式购买金地申兴公司开发的位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋，建筑面积229.04平方米，其中套内建筑面积185.2350平方米，分摊面积43.8027平方米；每平方米单价13120元，总价3005005元（折后价）；盛某在合同签订之日支付首付款1205005元，该款包含已付定金100000元，剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清；如盛某采用银行抵押贷款方式支付该款项的，则上述约定的期限是银行放款至金地申兴公司账户的期限，如金地申兴公司未在前述约定期限内收到全额房款，则盛某需在上述约定期限届满后十日内支付全额房款；盛某逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，盛某按日向金地申兴公司支付逾期款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，金地申兴公司有权解除合同。金地申兴公司解除合同的，盛某按商品房总价款的5%向金地申兴公司支付违约金。盛某愿意继续履行合同的，经金地申兴公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，盛某按日向金地申兴公司支付逾期应付款万分之四的违约金；金地申兴公司应于2012年12月20日前交房等。同日，金地申兴公司开具一份销售不动产统一发票，载明付款方为盛某，金额1205005元，性质为预售购房款。
2013年8月26日，盛八一到金地申兴公司售楼部与其工作人员祝少敏等人商议后签署一份《客户签约确认单》，确定绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋实测建筑面积229.01平方米，总价3065985元，按揭改一次性9折优惠，打折后总价2759341元。当日，盛八一向金地申兴公司付清购房余款1554336元。
2013年5月9日，金地申兴公司向一审法院提起诉讼称：2011年6月11日，毛昭容、盛八一向金地申兴公司认购位于绍兴县柯桥街道金地自在城一期8号楼104号房屋。为避免今后再办理过户手续，毛昭容、盛八一于2011年6月17日向金地申兴公司申请将其认购的上述商品房变更到其女儿盛某名下。2011年6月17日，毛昭容、盛八一以盛某名义与金地申兴公司签订一份《商品房买卖合同》，约定盛某购买金地申兴公司开发的上述商品房，总价3005005元；首付款1205005元，剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清等。签约后，盛某、毛昭容、盛八一向金地申兴公司付清了首付款，在一审审理期间的2013年8月26日又支付购房款1554336元，至今尚欠购房余款245664元，已构成违约。请求：盛某、毛昭容、盛八一共同向金地申兴公司支付剩余房款245664元，并支付按日万分之四标准计算的逾期付款违约金，具体为：本金1554336元，自2011年7月17日起至2013年8月26日止；本金245664元，自2011年7月17日起至判决确定付款日止。盛某、毛昭容、盛八一共同答辩称：毛昭容、盛八一为女儿盛某购买涉案房屋属实，对金地申兴公司提供的《商品房买卖合同》也无异议。在履约过程中，因金地申兴公司违约在先，故毛昭容、盛八一未按约定时间支付购房款，其责任在于金地申兴公司。据此，金地申兴公司主张逾期付款违约金不能成立。案件审理期间的2013年8月26日，金地申兴公司同意将上述房屋的房价打九折并一次性付款，盛八一于当日向金地申兴公司付清了全部购房余款1554336元。故请求依法处理。
一审法院认为：金地申兴公司与盛某就涉案金地自在城一期8号楼104号房屋而签订的《商品房买卖合同》的事实清楚，可以认定。盛某签约时为限制民事行为能力人，其民事活动应由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。结合金地申兴公司、盛某、毛昭容、盛八一陈述的意见，涉案房屋实际由盛某的父母出全资为盛某购买，且毛昭容、盛八一自始积极参与此次购房事宜，由此应视为盛某的上述签约行为获得其法定代理人的同意，盛某目前仍为限制民事行为能力人且没有经济能力，故毛昭容、盛八一作为法定代理人，应共同承担上述《商品房买卖合同》产生的民事责任。金地申兴公司主张由盛某共同承担民事责任，法律依据不足，不予支持。
关于金地申兴公司要求毛昭容、盛八一支付剩余购房款及逾期付款违约金的诉求问题。根据查明的事实，盛八一于2013年8月26日与金地申兴公司售楼部的相关工作人员商议后签署《客户签约确认单》的事实清楚，该确认单证实金地申兴公司与盛某、毛昭容、盛八一已就涉案房屋的总价由原先的3005005元变更为2759341元达成共识，该项合同内容的变更对双方应具有法律约束力。据此，金地申兴公司主张以原先合同约定的房屋成交总价3005005元为由要求毛昭容、盛八一再支付购房余款245664元，缺乏事实依据且有违诚信原则，不予支持。对于金地申兴公司主张的逾期付款违约金的诉求问题。根据《商品房买卖合同》约定，买受人如果未按合同规定的期限支付购房款，应承担逾期付款违约责任。事实表明，毛昭容、盛八一于2013年8月26日付清购房款，违反合同约定，显然构成违约，应承担由此产生的逾期违约责任。关于违约金的计付期间，根据合同约定，除首付款外的购房余款1554336元应于2011年7月26日付清。据此计算，该余款的逾期支付天数应为762天。关于违约金的计算标准问题，金地申兴公司主张为应付款日万分之四的标准计付，因该违约金的标准折算成年息达14.40%，确导致违约金数额过高，不符合违约金抑制违约的本意，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考量金地申兴公司遭受损失以及双方利益平衡，依据我国合同法第一百一十四条之规定，酌情将违约金标准降低至应付房款的日万分之二计付。据此，毛昭容、盛八一应向金地申兴公司支付逾期付款违约金236881元（1554336元×日万分之二×762天）。毛昭容、盛八一辩称其无需承担逾期付款违约责任，理据不足，不予采纳。
综上，对金地申兴公司诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、毛昭容、盛八一应于判决生效后十日内共同向金地申兴公司支付逾期付款违约金236881元；二、驳回金地申兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9036元，由金地申兴公司负担4183元，毛昭容、盛八一共同负担4853元，限判决生效后十日内付清。
判决生效后，金地申兴公司不服，上诉称：一、一审判决认定“金地申兴公司与盛某、毛昭容、盛八一已就涉案房屋的总价由原先的3005005元变更为2759341元达成共识”属于认定事实错误。（一）一审中，盛某、毛昭容、盛八一所举证据仅仅是一份2013年8月26日《客户签约确认单》复印件，金地申兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。（二）盛某、毛昭容、盛八一在庭审中提及的冯杨是在金地申兴公司下属营销客服部担任专案经理一职，其根本无权决定房价的变更。（三）对于金额为1554336元的《销售不动产统一发票》，只能证明盛某、毛昭容、盛八一已经于2013年8月26日支付了1554336元的房款，而不能证明买卖双方是否对房价变更为2759341元达成了共识。（四）从情理上讲，讼争商品房原价3066388元，由于盛某、毛昭容、盛八一提前认筹并按时签约，可以享受2%的优惠，故在签订《商品房买卖合同》时确定房屋总价为3005005元，该房价已经是折后价。二、一审判决将违约金降低至日万分之二缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条第2项已经约定买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，该标准并未超过银行同期同类贷款利率的4倍，同时也考虑到目前资金市场上的实际利息成本较高，因此，合同中关于违约金的计算标准并没有过分高于实际损失，金地申兴公司主张按照合同约定标准支付违约金合情、合理、合法。况且，盛某、毛昭容、盛八一未提出减少违约金的请求，一审判决擅自对违约金进行调整违背了契约自治原则。三、一审判决认定盛某无需承担民事责任是错误的。涉案《商品房买卖合同》的买受人系盛某，根据《民法通则》第十二条之规定，限制民事行为能力人的其他民事活动由其法定代理人代理或者征得其法定代理人同意，本案中，毛昭容、盛八一已经同意出资为其女儿盛某购房，因此，盛某在签订《商品房买卖合同》中的行为受法律保护，该合同合法有效，盛某目前已年满18周岁，属于完全民事行为能力人，更应当积极履行合同约定的付款义务。综上，请求撤销原判，改判支持金地申兴公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由盛某、毛昭容、盛八一承担。盛某、毛昭容、盛八一共同答辩称：一、盛某、毛昭容、盛八一在签订《商品房买卖合同》时就明确是按揭贷款支付房款。在《客户签约确认单》也明确按揭银行是招商银行，且有银行代表签字确认。但盛某、毛昭容、盛八一交完首付款后，银行却以盛某不满十八周岁办理按揭贷款需要特别审批为由，一直未通知办理贷款，对此金地申兴公司非常清楚。二、在金地申兴公司起诉之后，盛某、毛昭容、盛八一一直没有放弃与金地申兴公司交涉。2013年8月26日金地申兴公司工作人员再次通知盛某、毛昭容、盛八一并作相应沟通，最终金地申兴公司同意改为一次性九折付款，并在其工作人员填好《客户签约确认单》后，将余款1554336元房款交给金地申兴公司。该确认单中的内容，除客户确认是盛某所签，其他所有内容均是金地申兴公司工作人员书写。关于双方确定的单价，工作人员有无按内部程序审批，属于金地申兴公司的内部事务，不影响《客户签约确认单》的法律效力。三、盛某、毛昭容、盛八一不构成违约。讼争房屋原系毛昭容、盛八一名义购买，在金地申兴公司明确盛某也可办理按揭贷款并经其同意后，改为盛某的名义购买，但因按揭银行对盛某办理贷款一直未能审批下来。根据《商品房买卖合同》附件八《合同补充协议》第四条第2项或第3项，在银行贷款不能办理时，金地申兴公司有义务书面通知盛某、毛昭容、盛八一，其在收到金地申兴公司交款通知后不付清款项才构成违约。本案中金地申兴公司在银行贷款未到位之前，从未书面通知盛某、毛昭容、盛八一改变付款方式，因此不构成违约。故请求驳回金地申兴公司的上诉。
盛某、毛昭容、盛八一也不服，共同提起上诉称：一、一审认定事实及适用法律错误。（一）《商品房买卖合同》约定的付款方式是银行按揭付款，该付款方式经金地申兴公司认可，且贷款银行由其联系。但签约后，到银行办理按揭手续时，银行以盛某不到法定年龄为由不同意贷款，这才是盛某、毛昭容、盛八一不能按期付款的根本原因。（二）双方在金地申兴公司起诉前后从未停止协商。当金地申兴公司提出按九折一次性在开庭前付清余款时，盛某、毛昭容、盛八一为早日了却此事，按金地申兴公司计算的余款金额1554336元一次性支付完毕。因此双方已通过实际履行变更了合同中原约定的付款条件与付款时间。（三）根据合同约定，银行贷款不论是何方原因，盛某、毛昭容、盛八一只有不按书面通知的时间付款才构成违约，但金地申兴公司根本未通知我们，故不存在付款违约情形。（四）盛某现已成年，让毛昭容、盛八一承担法律责任，有违法律规定。二、金地申兴公司不诚信行为应当受到司法制裁。综上，请求撤销原判，驳回金地申兴公司的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由金地申兴公司承担。金地申兴公司答辩称：一、合同约定的付款方式是首付1205005元，剩余1800000元最迟于2011年7月16日前付清，盛某、毛昭容、盛八一已在合同中确认。且盛某、毛昭容、盛八一已经自行向银行了解贷款政策，并且承诺符合贷款条件，因此即使按其所称由于盛某不到法定年龄不能贷款，责任也应当在买受方，而不在于出卖方。二、《商品房买卖合同》第7条及其附件八补充协议第4条已特别约定，不管是按揭付款还是分期付款，2011年7月16日是付款的最后截止期限，买受人逾期应当承担违约责任。三、金地申兴公司从未提出过按9折一次性付款的方案，盛某、毛昭容、盛八一认为金地申兴公司变更了合同中的付款约定，并未完成举证义务。四、盛某、毛昭容、盛八一尚拖欠购房尾款245664元以及逾期违约金。请求驳回盛某、毛昭容、盛八一的上诉请求。
二审中，金地申兴公司与盛某、毛昭容、盛八一均未提供新的证据。
二审法院查明的事实与一审判决认定的事实一致。
二审法院认为：根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点有：一、一审法院确定的房价为2759341元是否正确，盛某、毛昭容、盛八一是否还需要支付245664元购房尾款；二、一审判决认定盛某、毛昭容、盛八一违约，应支付违约金236881元是否正确；三、一审确定盛某不承担民事责任是否正确。
关于第一个争议焦点，金地申兴公司在一审期间为证明双方当事人存在商品房买卖合同关系，提交2011年6月17日《客户签约确认单》及《商品房买卖合同》原件各一份，盛某、毛昭容、盛八一质证后无异议。该份客户签约确认单中明确，签约日期为2011年6月17日，“祝少敏”作为置业顾问签名。金地申兴公司对“祝少敏”系其公司从事销售工作的工作人员身份无异议。为证明双方当事人对讼争商品房买卖合同的合同价款进行了变更，盛某、毛昭容、盛八一提供了另一份2013年8月26日《客户签约确认单》复印件，“祝少敏”也作为置业顾问签名。金地申兴公司质证后认为：“该证据是份复印件，并没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，金地申兴公司向法庭申明，公司对房价调整有严格的审批程序，并不是凭一个销售人员就能对房价进行变更，此份确认单我公司从未签过，对该签字人员只写了一个梦、一个李，我们无法进行核实”。二审法院认为：盛某、毛昭容、盛八一提供的该《客户签约确认单》虽系复印件，但与金地申兴公司提供的《客户签约确认单》的模块相一致，且在置业顾问一栏中均有“祝少敏”字样。鉴于金地申兴公司提供了2011年6月17日《客户签约确认单》原件，从该证据上的内容及模块设计看，并不存在一式两份的情况，即《客户签约确认单》的原件应由金地申兴公司保存。同时盛某、毛昭容、盛八一根据两份《客户签约确认单》的要求，分别支付了该确认单项下的款项，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”。故推定盛某、毛昭容、盛八一的主张成立，金地申兴公司抗辩认为该证据为复印件，对其真实性所提出的异议不予采信。2013年8月26日《客户签约确认单》表明，盛某、毛昭容、盛八一通过置业顾问祝少敏，对房款享受的优惠明确为由原来的按揭改为一次性9折优惠，双方当事人已就讼争房屋价款事宜达成一致意见，讼争房屋价款为2759341元。对金地申兴公司所提出房屋价款的变更公司有严格的审批程序，不能凭一个销售人员就能对房价进行变更，以此否定该证据的合法性、关联性的抗辩。一审法院认为，审批程序只是金地申兴公司的内部管理问题，盛某、毛昭容、盛八一作为购房者，只要与置业顾问签订客户签约确认单，即具有法律效力，金地申兴公司作为房产公司不能一方面让置业顾问与客户签订确认单，让客户基于该确认单交纳房款，另一方面又以内部管理规范否定确认单的效力，此行为与抗辩有违诚信原则，不应照准。综上所述，盛某、毛昭容、盛八一无需再支付购房款245664元。
关于第二个争议焦点，根据盛某、毛昭容、盛八一提供的《认购变更申请表》、《商品房买卖合同》，本案购买讼争房屋的买受人系盛某。讼争双方于2011年6月17日签订的《客户签约确认单》中由按揭银行代表签字，表明双方就本案讼争房屋按盛某名义办理按揭贷款一事协商一致，并经按揭银行确认。在《商品房买卖合同》第七条约定，“……剩余房款人民币1800000元（大写：壹佰捌拾万元整）于2011年7月16日前支付。如买受人采用银行抵押贷款方式支付该款项，则上述约定的期限是银行放款至金地申兴公司帐户的期限。如出卖人未在前述约定期限内收到全额房款，则买受人需在上述约定期限届满后十日内支付全额房款。买受人应于签订本合同当日，到贷款银行提供办理贷款所需完备的贷款资料并办妥相关贷款手续，缴纳贷款所需的费用。买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。”该条明确，买受人在银行按揭的情况下，应在2011年7月16日前通过银行履行支付余款之义务，否则亦应在2011年7月26日前付清余款。盛某、毛昭容、盛八一在一审期间，以讼争房屋与样板房不符为由拒绝再支付余款，在二审期间又以双方签订的补充协议第四条第2、3项之约定进行抗辩，认为金地申兴公司未履行书面通知义务，故盛某、毛昭容、盛八一无需支付约定违约金。补充协议第四条第2、3项明确：若买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或不提供完整资料的，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行代付（公积金贷款）的按揭贷款，买受人应在收到书面通知五天内付清相应款项，否则视作买受人逾期付款，按本合同第八条的约定办理。若买受人申请的贷款获银行批准但额度不足的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内将不足部分的贷款向出卖人付清，如买受人未在通知期限内付款，视为买受人未按本合同约定付款，出卖人将按本合同第八条追究买受人违约责任。二审法院认为，补充协议第四条第3项之约定，是约定银行批准贷款但额度不足的情形，故不符合本案实际，不予适用；补充协议第四条第2项约定的条件是“买受人延迟办理或因信用记录不良不能办理银行贷款的或不提供完整资料的”，这三种均系买受人存在主观恶意拖延办理银行按揭之情形，金地申兴公司可根据补充协议第四条第2项之约定，在付款期限2011年7月16日之前随时救济进行书面通知，而买受人则应在收到书面通知五天内付清相应款项。相比较而言，该处理对买受人而言比《商品房买卖合同》第七条约定更为严格。但金地申兴公司并未立即启动该救济程序进行书面通知，而是按照《商品房买卖合同》第七条约定要求盛某、毛昭容、盛八一承担违约金并无不当，而一审法院对违约金予以酌情调整亦属正确，予以照准。
关于第三个焦点是一审法院确定盛某无需共同承担民事责任是否正确。一审法院查明，盛某在签约时为限制民事行为能力人，其民事活动应由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。在一审判决前，盛某尚为限制民事行为能力人且没有证据证明其具有经济能力，故由毛昭容、盛八一作为盛某的法定代理人，应共同承担上述《商品房买卖合同》产生的民事责任。上述处理，应属正确。但二审中出现了新的事实，即盛某现已满十八周岁，故金地申兴公司主张由盛某共同承担民事责任，符合法律规定，予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审判决后，盛某已满十八周岁，由于出现了该节影响判决内容之事实，故依法予以调整，但本案不属于一审法院裁判错误情形。上诉人的上诉理由合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，作出判决：一、维持一审判决第二项；二、变更一审判决第一项为：盛某、毛昭容、盛八一应于判决生效后十日内共同向金地申兴公司支付逾期付款违约金236881元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9036元，由金地申兴公司负担4183元，由盛某、毛昭容、盛八一共同负担4853元；二审案件受理费8538元，由金地申兴公司负担4269元，由盛某、毛昭容、盛八一共同负担4269元。
判决生效后，盛某、毛昭容、盛八一仍不服，共同向本院申请再审称：一、原一、二审判决认定事实错误，导致适用法律错误。（一）一审判决未采纳补充协议的约定，导致事实认定错误。1.2011年6月17日《客户签约确认单》明确约定盛某、毛昭容、盛八一是以贷款方式付清余款，而且金地申兴公司联系的按揭银行——招商银行代表也在确认单上签名。因此在盛某因年龄问题导致银行贷款无法贷出情况下，金地申兴公司应当按补充协议第四条的约定，通知盛某、毛昭容、盛八一。一审法院未考虑到补充协议，导致认定事实有误；二审判决虽考虑到补充协议，但认为其条款不适用，更错误。因为该补充协议第四条是对《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”之补充，理所当然应当优先适用补充协议的条款。2.补充协议第四条第2款明确约定，金地申兴公司未能在约定时间收到银行贷款时，应当书面通知盛某、毛昭容、盛八一在五天内付清余款，否则按主合同第八条的约定办理。换言之，在金地申兴公司不通知盛某、毛昭容、盛八一付款的情况下，是不能依主合同第八条追究盛某、毛昭容、盛八一违约责任。（二）原判决确定民事责任明显违背了2013年8月26日《客户签约确认单》的约定，也违反了最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，依据《民事诉讼法》第二百条第（六）项的规定，本案应当改判。2013年8月26日本案一审开庭当天上午，盛某、毛昭容、盛八一经与金地申兴公司协商，按金地申兴公司计算的购房款余款按九折一次性支付给金地申兴公司1554336元。因此双方已通过实际行动变更了合同中原约定的付款条件与付款时间，盛某、毛昭容、盛八一付款不构成违约。通过比较双方于2011年6月17日、2013年8月26日分别签订的两份《客户签约确认单》看，该两份确认单均由客户信息、房源信息、客户申明、付款方式和付款情况五部分组成，除了客户信息、客户申明两部分内容没有发生变更外，其余三部分内容均作了变更，分别为：1.房源信息：（1）房屋面积：由原来的“建筑面积229.04平方米”变更为“实测建筑面积229.01平方米”；（2）房屋总价格：由原来的“3066388元”变更为“3065985.88元”；（3）房屋折后价：由原来的“3005005元”变更为“2759341元”，其中首付由原来的“1205005元”变更为“0元”；（4）优惠说明：由原来的“认筹1%单价、按时签约1%单价，即98折优惠”变更为“按揭改一次性9折优惠”。2.付款方式：由原来的“按揭贷款1800000元”变更为“一次性付款”1554336元。3.付款情况：由原来的“6.17本次收款1105005元”变更为“2011.6.17已付1205005元，2013.8.26再付1554336元”。此外，2011年6月17日《客户签约确认单》抬头处的合同编号注明为20110600526，但2013年8月26日《客户签约确认单》抬头处的合同编号为空白。根据双方对原先约定内容的变更，盛某、毛昭容、盛八一不应再承担任何的违约责任，理由为：（1）由于涉案房屋价款已发生变更，导致原《商品房买卖合同》主要条款已发生实质性改变，故原《商品房买卖合同》项下的债务已被2013年8月26日《客户签约确认单》约定的新债务所取代，原逾期付款违约责任已消灭。通过上述比较，涉案房屋价款已由原来的“3005005元”变更为“2759341元”，减少了整整245664元，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款的规定，在双方已对本金作出变更的情况下，法院不应支持出卖人有关请求买受人支付逾期付款违约金的诉求。2013年8月26日《客户签约确认单》类似于对账单、还款协议等，且已构成一个新的合同，原《商品房买卖合同》归于消灭，金地申兴公司不应再依据原《商品房买卖合同》的约定向盛某、毛昭容、盛八一主张逾期付款违约金。（2）由于双方变更了付款方式，即对付款期限作了相应变更，而盛某、毛昭容、盛八一又在变更后的付款期限内付清了房款，故不应再支付逾期付款违约金。付款方式的变更，必然伴随着付款期限的变更，这两者是息息相关的。如上所述，双方于2011年6月17日约定的付款方式是：首付1205005元，按揭贷款180万元；相应的付款期限是首付款1205005元于合同签订日（即2011年6月17日）支付，按揭贷款1800000元是银行放款至金地申兴公司账户的期限。双方于2013年8月26日约定的付款方式是：一次性按九折付款，总价2759341元，首付0元；相应的付款期限应当是2013年8月26日或此后的某个日期。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”的规定，即便金地申兴公司要追究盛某、毛昭容、盛八一的逾期付款违约责任，也只能从2013年8月26日起算；由于盛某、毛昭容、盛八一已于该日付清了房款，故金地申兴公司的该项主张不能成立。（3）从实践操作来看，当涉案房屋价款发生变更后，双方理应重新签订新的《商品房买卖合同》。从商品房买卖流程及涉案《客户签约确认单》中客户申明“本人已阅读过金地自在城合同示范文本，对合同文本内容已知晓，无异议”来看，《客户签约确认单》是签订《商品房买卖合同》的前置程序。因此，双方每签订一份《客户签约确认单》后，就应当根据前述确认单确认的条款签订相应的《商品房买卖合同》。更何况，由于涉案房屋价款已减少了245664元，如果不重新签订新的《商品房买卖合同》，那么盛某、毛昭容、盛八一在办理房屋产权证时仍应按照原先的房屋价款作为基数缴纳契税、印花税等税费，这样势必导致涉案房屋产权登记的房屋价款与实际成交的房屋价款不一致，因此双方还必须根据2013年8月26日的《客户签约确认单》再重新签订新的《商品房买卖合同》。所以，金地申兴公司现依据原《商品房买卖合同》的约定向盛某、毛昭容、盛八一主张逾期付款违约金不能成立。
二、原审判决对本案实体处理明显不公。原审判决依照2013年8月26日《客户签约确认单》驳回了金地申兴公司要求盛某、毛昭容、盛八一再支付245664元房款的诉请，同时又依据原《商品房买卖合同》支持了金地申兴公司要求申请人支付236881元违约金的诉请。前述两者数额相差不大，可能是原审判决以这种方式来平衡双方当事人的权益。然而，这种“平衡”理念显然已大大损害了社会诚信和法律权威。既然金地申兴公司已于开庭当日的上午同意减少合同本金并同意变更付款方式，那么理所当然免除了盛某、毛昭容、盛八一的逾期付款违约金，并应于下午开庭时主动撤回起诉。然而，金地申兴公司不仅没有按照双方上午的约定撤诉，反而还否认上午签订《客户签约确认单》的真实性，这样的失信行为理应得到制裁。同时，原审判决既然已经认定2013年8月26日《客户签约确认单》的真实性，那么理应根据该《客户签约确认单》来明辨是非责任，来认定盛某、毛昭容、盛八一是否违约付款，而不应再适用原《商品房买卖合同》的约定来判案。更何况，金地申兴公司已于2013年8月26日同意一次性付款，那么盛某、毛昭容、盛八一不可能再将该付款行为倒退到2011年7月16日来一次性付清。原审判决适用依据的不一致性，导致本案实体处理明显不公。更何况，双方于2011年6月17日《客户签约确认单》中约定按揭贷款1800000元，且作为放贷银行的招商银行都已予确认，后在办理贷款过程中由于盛某的年龄问题而未能办成，由于盛某的年龄在约定按揭贷款时已被各方所明知，故后来未能办出按揭贷款不能归责于盛某、毛昭容、盛八一，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，盛某、毛昭容、盛八一也无需承担任何违约责任。综上，由于双方对房款总价、付款方式等主要条款作了变更，而金地申兴公司已按新的约定付清款项，不存在违约行为。请求：撤销一、二审判决，改判驳回金地申兴公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由金地申兴公司承担。
金地申兴公司答辩称：一、盛某、毛昭容、盛八一是围绕2013年8月26日《客户签约确认单》申请再审的，而该《客户签约确认单》是伪证，不应采信。第一、该证据是复印件，无法与原件进行核对，而且该证据有明显的伪造痕迹，上面所写的房屋折价款2759341元是手写的，有涂改液的痕迹，所有的文字均非金地申兴公司员工所填写，至于置业顾问祝少敏并非金地申兴公司的正式员工，其无权对房价进行变更。盛某、毛昭容、盛八一对此应当是明知的。故祝少敏的行为是其个人行为，其代表金地申兴公司签字属无权代理行为，即使存在《客户签约确认单》原件也是无权代理，该证据应当不予采信。第二、从整个购房过程来分析，盛某、毛昭容、盛八一举证的该第二份《客户签约确认单》的内容不符合客观逻辑，其内容自相矛盾，讼争的商品房是2011年6月8日由毛昭容、盛八一来认购的，当时的价格是3066388元，由于盛某、毛昭容、盛八一提前认购并按时签订合同，可以享受2％的优惠，所以最后的房屋总价是3005005元。其提供的该《客户签约确认单》上的优惠说明是按揭改一次性9折优惠，事实上盛某、毛昭容、盛八一第一次付款是2011年6月17日，2013年8月26日支付1554336元，中间拖延了两年多，这明显是分期付款，客观上分析其是不可能再享受9折优惠的。第三、盛某、毛昭容、盛八一在原审中提到是金地申兴公司的冯杨答应房价按9折优惠计算，冯杨的确是金地申兴公司的营销经理，但是其也无权决定房价的变更。金地申兴公司作为一家大型上市公司的子公司，对已经出售的物业是必须履行严格的书面流程，必须逐层申报。根据盛某、毛昭容、盛八一陈述，其对签约流程是了解的，《客户签约确认单》只是在正式签定合同前需要填写的表格，但是本案中双方已经事实上完成了《商品房买卖合同》的签订手续。假如要变更房价必须要填写《特殊销售条件审批表》和《合同变更申请表》，再经过相关领导的审批，商品房买卖合同的变更表由购房人的签名，加盖房产公司的印章，上报建设局再签订合同，所以《客户签约确认单》的复印件是不符合合同变更的形式要件。第四、盛某、毛昭容、盛八一第二次支付的房款是在原审开庭之前，金地申兴公司财务部门收到后开具了正式发票，该行为并不能证明双方对房价变更达成了共识，按照财务规则和行业惯例，收款单位收到多少钱就开具多少发票，当时收到了1554336元，所以开具发票只起收款凭证的作用，并不是说明支付了该1554336元就是付清了房款。这是两个不同的概念，如果盛某、毛昭容、盛八一要金地申兴公司说明房价已经结清，就要要求金地申兴公司开具房价已经结清的证明。第五、关于二审判决中第10页本院认为“金地申兴公司不能一方面……”，这个认定是缺乏事实和法律依据，事实上金地申兴公司根本没有委托祝少敏与客户签订《客户签约确认单》，在原审一审开庭前支付1554336元房款是盛某、毛昭容、盛八一的单方行为，金地申兴公司有理由相信是其在诉前一手策划好为了达到通过诉讼变更房价的目的。二、关于付款时间。如前所述《客户签约确认单》复印件不能作为证据，所以付款金额、付款时间都应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第7条约定，房价首付1205005元，剩余1800000元最迟于2011年7月26日前付清。且盛某、毛昭容、盛八一已在合同中确认其自行向银行了解贷款的政策，承诺符合贷款的条件，即使按照金地申兴公司所说盛某不到法定年龄不能贷款，责任也在盛某、毛昭容、盛八一一方，而不在金地申兴公司。三、盛某、毛昭容、盛八一拖欠迟延付款的客观行为是存在的。四、金地申兴公司向法庭递交的快递，证明金地申兴公司于2013年3月的1日、4日、15日分三次向盛某、毛昭容、盛八一邮寄了催款通知，其均拒签，依法应视为已送达。
综上，本案中双方并未就房价变更达成协议，最终的有效房价应当以《商品房买卖合同》为依据，应当是3005005元。因为房价的界定与违约金是一脉相承的，故请求盛某、毛昭容、盛八一支付全额房款及违约金。
盛某、毛昭容、盛八一共同提交了两份证据材料：证据一，置业顾问祝少敏购房余款计算单，这在一、二审中已经提交，但一、二审法院未将其列入裁判文书中，2013年8月26日双方按照原先面积229.04平方米计算房屋余款，该证据证实《客户签约确认单》真实有效。因为原先的房屋面积是229.04平方米，后实测面积229.01平方米，所以导致房价上的差异。证据二、2013年8月26日的《客户签约确认单》一审中已经提交，再审中再次提交。
金地申兴公司质证认为：对证据一的三性均有异议，该证据系手写，没有任何人的签章，与本案无关。对证据二2013年8月26日的《客户签约确认单》的三性有异议，认为系复印件，上面有涂改、修改的痕迹，金地申兴公司未委托任何人签订该确认单，具体见答辩意见。
金地申兴公司提交三份EMS特快专递，是其于2013年3月1日、2013年3月4日、2013年3月15日分别邮寄，其中3月15日的单子有2页，总共4页。欲证明由于盛某、毛昭容、盛八一付款延迟，金地申兴公司多次向其催告的事实。
盛某、毛昭容、盛八一共同质证认为：1.该证据不属于新证据，其在一审前就客观存在。2.其邮寄地址并非盛某、毛昭容、盛八一的住所，故不可能收到。3.信封内是盛某起诉告知函，并非催款函，故不能证明金地申兴公司的待证事实。邮寄是发生在2013年8月26日之前，实际上8月26日双方对付款期限已经作了变更，所以不存在需要催款的事实。
本院经审查认为：盛某、毛昭容、盛八一提交的证据一虽系复印件，其在原审中已经提交，该证据与2013年8月26日的《客户签约确认单》内容能相互印证，真实性可以确认。证据二，虽然也系复印件，但因其内容与证据一可相互印证，祝少敏系金地申兴公司的置业顾问，金地申兴公司对其身份不持异议。且该证据与本案双方再审中的争议焦点有直接关联性，应结合本案相关证据予以综合认定。对金地申兴公司提交的三封特快专递，系原件，邮政部门确实按收件人地址进行投递，其真实性可以确认。盛某、毛昭容、盛八一质证认为该特快专递上的收件人地址不是盛某的住址，但特快专递载明的邮寄地址系双方签订的《商品房买卖合同》及《客户签约确认单》中盛某确认的收件地址，即便盛某不能收到，该责任亦应由其自行承担。与金地申兴公司三次向盛某催讨购房余款的事实有关联性，可以认定。
本院经审查，对一、二审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案当事人再审中的争议焦点是：盛某、毛昭容、盛八一是否存在逾期支付购房款的违约行为。经查，双方于2011年6月17日签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积为229.04平方米，折后总价3005005元，买受人签约之日支付首付款1205005元（含已付定金100000元），剩余房款1800000元于2011年7月16日前付清。同时，双方在当日签订《客户签约确认单》并约定，除首付款以外的剩余房款1800000元通过招商银行的商业贷款5年支付，银行代表也对该付款方式现场签字确认。签约后，毛昭容、盛八一以其女儿盛某名义按约支付了购房首付款，但因盛八一在签约时以盛某名义购房，而盛某当时未满18周岁，不能办理按揭贷款，故剩余购房款1800000元未按约付清，且从金地申兴公司再审提交其邮寄给盛某的特快专递投递情况看，2013年3月1日和3月13日（3月15日复投），金地申兴公司依据盛某在《商品房买卖合同》所留的联系地址即柯桥街道信心村曾3次向其寄送特快专递，催缴购房余款1800000元及其违约金545400元等；函件改退批条显示，收件人均拒收，故该催款函可视为已经送达。据此，根据补充协议第四条第2项“若买受人迟延办理或因信用不良不能办理银行贷款的或不提供完整资料的，导致出卖人未能在约定期限内收到买受人通过银行代付（公积金贷款）的按揭贷款，买受人应在收到书面通知五天内付清相应款项，否则视作买受人逾期付款，按本合同第八条的约定办理。”的约定，盛某、毛昭容、盛八一似存在逾期付款的违约行为。但从盛某、毛昭容、盛八一一审及再审中提交的双方于2013年8月26日签订的《客户签约确认单》内容看，该确认单与双方之前于2011年6月17日签订的《客户签约确认单》差异明显，房屋的建筑面积由原来的229.04平方米变更为实测建筑面积229.01平方米；房屋总价由原来的3066388元变更为3065985.88元；房屋折价后的单价由原来的13120元／平方米变更为12049元／平方米，总价由原来的3005005元变更为2759341元；首付款由原来的1205005元变更为0元；房价抵扣优惠由原来的认筹1%单价和按时签约1%单价变更为按揭改一次性九折优惠；付款方式由原来的商业贷款1800000元5年变更为一次性付款；付款情况载明2011年6月17日已付1205005元，2013年8月26日再付1554336元。上述情况表明，双方对原《商品房买卖合同》中约定的本金、付款方式、期限等实质性内容进行了变更，即将案涉房屋价款由原来的3005005元变更为2759341元，且一次性即时付清。故应当视为三再审申请人的逾期付款行为已在事后经与金地申兴公司协商解决。再审庭审中，金地申兴公司对《客户签约确认单》上置业顾问为祝少敏不持异议，仅认为其无权代表金地申兴公司，对销控确认：孟，也明确表示确有其人为孟海芳。金地申兴公司财务也依该确认单载明的一次性付款金额如数收款，并开具给盛某销售不动产统一发票。虽然盛某、毛昭容、盛八一提供的2013年8月26日《客户签约确认单》为复印件，但该确认单所载金地申兴公司置业顾问、销控确认、财务一次性收款情况与查明事实相符，也有其他证据印证，可以采信。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款“买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。”之规定，双方2013年8月26日签订的《客户签约确认单》对原《商品房买卖合同》有关本金、付款方式、期限等作出实质性变更的情况下，金地申兴公司再依据《商品房买卖合同》的约定，要求三再审申请人支付逾期付款违约金的诉请，不予支持。因此，一、二审判决盛某、毛昭容、盛八一支付的违约金236881元（2011年7月26日至2013年8月26日）不当，予以纠正。
综上，盛某、毛昭容、盛八一再审提出其无需承担本案逾期付款的违约责任的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第1348号民事判决及绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1635号民事判决。
二、驳回绍兴市金地申兴房地产发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费9036元，二审案件受理费8538元，均由绍兴市金地申兴房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 王红根
代理审判员 田建萍
二〇一五年四月十四日
书 记 员 赵 丹