成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初12417号
原告：成都陇海资产管理有限公司。住所地：成都市武侯区龙腾中路*号*栋*层*号。
法定代表人彭跃渠，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陈晓冬，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。
委托诉讼代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师，一般授权代理人。
被告：四川省大尔投资有限公司。住所地：成都市新都区新都镇马超东路*号维也纳花园*幢*单元***室。
法定代表人徐武，系公司总经理。
委托诉讼代理人：奉平，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理人。
委托诉讼代理人：王艺，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理人。
原告成都陇海资产管理有限公司（反诉被告，以下仍称原告，简称陇海资产）诉被告四川省大尔投资有限公司（反诉原告，以下仍称被告，简称大尔投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月1日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判，于2017年1月18日组织双方进行了证据交换，原告陇海资产委托代理人陈晓冬、被告大尔投资委托代理人奉平、王艺到庭参加。后因工作变动，本案变更为由本院审判员吴翔独任审判，于2017年3月16日进行第一次开庭，原告陇海资产委托代理人陈晓冬、被告大尔投资委托代理人奉平、王艺到庭参加诉讼；于2017年3月27日进行第二次开庭，原告陇海资产委托代理人陈晓冬、被告大尔投资委托代理人王艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陇海资产向本院提出诉讼请求：一、确认原告陇海资产与被告大尔投资签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2015年12月31日解除；二、判令租赁保证金31624.50元不予退还；三、判令大尔投资立即向陇海资产支付2015年12月7日至2015年12月30日的房屋租金12649.80元；四、判令大尔投资立即向陇海资产支付逾期支付租金违约金430.09元、解约违约金47436.75元、租金补偿34892.37元、逾期交还房屋违约金19501.78元，共计102260.99元；五、判令大尔投资立即向陇海资产支付律师费9130.50元。事实及理由：陇海资产、大尔投资于2015年1月7日签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》，大尔投资租赁陇海资产享有权利的成都高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号房屋。合同对租金标准、租金支付时间和方式、解除合同的权利、违约责任等进行了约定。大尔投资于2016年1月16日支付租金及租赁保证金，入驻后多次延迟支付租金。截止2015年12月30日，仍未支付之前的租金，经多次催告无效后，陇海资产便通过邮寄解除合同的函件，明确与大尔投资解除租赁关系。后陇海资产根据函告将房屋收回，但大尔投资至今没有支付欠交的租金、违约金等款项。
被告大尔投资针对本诉答辩并提出反诉称，大尔投资之所以未交租金是因为陇海资产未依约向其开具发票，且强制换锁收房，故陇海资产收回房屋并没收大尔投资的租赁保证金没有法律依据；其次，陇海资产主张的逾期支付租金违约金、解约违约金、租金补偿、逾期交还房屋违约金、律师费缺乏事实依据和法律依据，标准明显过高，明显存在重复计算的情形，要求法院予以调整。反而是陇海资产滥用合同权利，给大尔投资造成了严重的损失，故请求判令：陇海资产返还大尔投资存放在承租房屋内的办公用品、文件档案，及其他大尔投资所有的物品。
陇海资产对反诉答辩称，在2015年11月25日陇海资产已经为大尔投资开具了其已缴纳的所有租金的发票，大尔投资欠付租金是从2015年12月7日开始的，正是由于大尔投资没有履行支付租金的义务，陇海资产通过若干次函告要求其缴纳，同时大尔投资在租赁期间所涉及的物业费仍然没有向物业公司进行缴纳，所以陇海资产认为大尔投资违反诚信、拖延交纳租金及其他费用，这是属于违约行为，应当由法院作出对大尔投资不利的认定。
经审理查明，2015年1月7日，陇海资产与大尔投资签订《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》。约定陇海资产将位于成都高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号房屋租给大尔投资使用，租赁期限为24个月，计租日从2015年3月7日开始，租金标准为：每月租金15812.25元，租金季付，付款期限为每季度到期前10天。租赁合同附件专有条款第3.3条规定：“签署本合同5个工作日，乙方（审注：大尔投资，下同）应当向甲方（审注：陇海资产，下同）支付相当于2个月的租金作为租赁保证金，即31624.5元……”；通用条款第2条规定：“……2.3甲方应在收妥款项且乙方提供开具发票所需的相关资料后30个工作日内向乙方开具相应的租金发票；2.4如因乙方原因导致本合同未到期提前终止的，则乙方除应按照相应条款约定承担违约责任外，还应按照以下调整后的租金标准向甲方补偿已交租金的不足部分；第一年的租金调整为每月每平方米90元，合计每月租金18974.7元”；通用条款第9条规定：“……9.2.2有下列情形之一的，甲方有权终止本合同。合同终止时，乙方按照等额三个月租金金额支付违约金，同时甲方不予退还保证金给乙方。如甲方存在其他损失的，乙方还应据实弥补。上述条件满足后，甲方退还乙方已交纳但尚未使用到期的剩余租金……b)向甲方支付出保证金外任何款项超过15个工作日以上的或乙方拖欠各项费用达到租赁保证金金额的50%；9.3违约责任除上述合同终止时的违约责任外，下列行为违约责任为：9.3.1甲方逾期支付房屋时，每逾期交付一日，甲方按照日租金乙方支付违约金；9.3.2乙方逾期向甲方支付任何款项时，每逾期一日，乙方按照逾期金额的千分之一向甲方支付违约金；9.3.3乙方没有按时将符合本合同约定交还条件的房屋交还给甲方时，每逾期一日，乙方按照日租金向甲方支付违约金。逾期超过10个工作日时，甲方有权单方将房屋恢复至甲方交付时状态并收回房屋，由此产生的全部费用和责任由乙方承担，并且房屋内的物品视为乙方遗弃物，甲方有权处置，乙方无权阻扰。；通用条款第14条规定：“……14.3……以快递方式发出的，以发出后第3个工作日为收悉日，以有签收记录的快递单为送达凭证”。
再查明，案涉房屋所有权人为案外人张卓识，2013年8月28日，张卓识与陇海资产签订《房屋委托管理经营合同》，约定：“委托期限内，除了对房屋进行出售、抵押以外，甲方（张卓识）委托乙方（陇海资产）行使对房屋及其附属设施的出租权、使用权、收益权、管理经营权等一切权利和代表甲方签署相关文件的权利。”。委托期限为5年。故本案陇海资产作为房屋的委托管理人，有权将房屋进行出租。
在陇海资产与大尔投资合同签订后，大尔投资于2015年1月16日支付了租赁保证金31624.5元，于2015年1月23日入驻涉案房屋。之后，大尔投资便一直使用涉案房屋，并支付租金至2015年12月6日，后未再支付任何费用。陇海资产在催缴无果后，于2015年12月30日通过邮政特快专递向大尔投资注册地址以及租赁合同约定地址邮寄了《关于终止（解除）<房屋租赁合同>、履约保证金和其他费用不予退还并收取赔偿金及依法收回房屋的函告》告知大尔投资自2015年12月30日起终止（解除）双方签订的租赁合同，要求大尔投资承担合同约定的违约责任，并将收回房屋。此后，大尔投资未履行交还房屋的义务，陇海资产于2016年2月5日实际收回了房屋。
另查明，2015年11月25日，成都陇海向四川大尔开具了已缴租金的全部发票。对此，大尔投资辩称，正是由于陇海资产没有及时提供发票，大尔投资因此拒付租金，是在行使先履行抗辩权。对此本院认为，房屋租赁合同的主要权利与义务是房屋的交付使用以及租金的按时交纳，而非租金发票的开具，在原告将房屋交付给被告，并保证被告正常使用的情况下，原告已经尽到了其主要义务，租金发票的开具与否，对被告享有其合同主要权利并无影响；再根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，本案系大尔投资先支付租金，后由陇海资产开具发票，大尔投资拒付租金的行为不符合先履行抗辩权的行使，故对大尔投资此项辩称不予采纳。
本院认为，陇海资产与大尔投资签订的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。陇海资产依约将涉案房屋交付大尔投资使用，大尔投资应当依约支付租赁期间的租金。大尔投资应于2015年11月27日支付2015年12月7日至2016年3月6日期间的租金47436.75元，大尔投资未依约支付，已构成违约，根据合同的约定，陇海资产有权解除合同。对于合同解除时间，陇海资产2015年12月30日通过邮政特快专递向大尔投资注册地址及租赁合同约定地址发出《解除函》。根据邮递回件，寄往租赁合同约定地址“高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号”的邮寄回执上载明邮件在2015年12月31日已被签收。故双方的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于此时解除。对于合同解除前的租金，依约应当由大尔投资承担，故对陇海资产要求收取2015年12月7日至2015年12月30日租金12649.8元的主张予以支持。再根据合同约定，合同解除后5日内，大尔投资应当将租赁物返还给陇海资产，也即是2016年1月5日之前交还，但大尔投资实际未返还房屋，并由陇海资产于2016年2月5日自行收回房屋。对于此逾期交还房屋期间的违约金，合同约定的租金标准为15812.25元/月，故对陇海资产要求大尔投资支付逾期交还房屋违约金的主张予以部分支持。
对于逾期支付租金的违约金，根据合同约定，大尔投资应当在2015年11月27日之前支付下一季度的租金，其未按约支付。根据通用条款第9.3.3条的约定，每逾期一日，都应当以欠缴租金为基数，按照每日1‰的标准计算违约金。再根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，陇海资产有权向大尔投资主张逾期支付租金的损失，故对于陇海资产要求大尔投资支付逾期支付租金违约金430.09元的主张予以支持。
对于履约保证金、解约违约金、租金补偿，此三项均系对因大尔投资违约而导致合同提前解除的违约责任的承担方式的约定，陇海资产基于大尔投资的一项违约行为只能择一主张违约责任，如果陇海资产所主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张大尔投资就同一违约行为承担多重违约责任。对于大尔投资认为违约金计算方式过高要求调整的问题，本院认为，陇海资产因大尔投资提前解除合同所产生的损失实际上为房屋空置期的损失，根据陇海资产的实际损失情况和本案的实际履行情况等综合因素考量，本案双方在合同中约定的违约金确实较高，本院对于大尔投资主张对违约金予以调整的主张予以支持，将违约金综合调整为35000元，因合同履约保证金为31624.5元，故此保证金不予退还，除此之外，大尔投资仍需向陇海资产支付3375.5元作为合同解除的违约补偿。
对于律师费，合同中并未对此进行约定，且陇海资产也未提供相应的法律依据来作证，故对于陇海资产此项诉讼请求不予支持。
关于大尔投资的反诉，其未向法院提供相应的证据材料证明合同解除之时涉案房屋内所存物品的状况，也未列出实时的物品清单。在根据合同约定，大尔投资未在规定的时间内交还房屋，逾期超过了10日，陇海资产便有权收回房屋，且房屋内的物品视为大尔投资的遗弃物。因此对于大尔投资要求陇海资产返还存放在承租房屋内的办公用品、文件档案、及其他大尔投资所有的物品的主张不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告成都陇海资产管理有限公司与被告四川省大尔投资有限公司于2015年1月7日签订的位于成都高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋32层3201号房屋的《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》于2015年12月31日解除；
二、确认原告成都陇海资产管理有限公司不予退还被告四川省大尔投资有限公司租赁保证金31624.50元；
三、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都陇海资产管理有限公司支付欠缴的租赁期限内的租金12649.8元；
四、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都陇海资产管理有限公司支付逾期交还房屋违约金15812.25元；
五、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都陇海资产管理有限公司支付逾期支付租金违约金430.09元；
六、被告四川省大尔投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都陇海资产管理有限公司支付违约金3375.5元；
七、驳回原告成都陇海资产管理有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告四川省大尔投资有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取3413元，反诉案件受理费减半收取25元，共计3438元，由被告四川省大尔投资有限公司承担。
如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年三月二十七日
书记员 韩亚群