上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第42858号
原告上海童印投资管理有限公司。
法定代表人唐宝华。
委托代理人张琪，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人陆建平，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告丁善茂。
原告上海童印投资管�有限公司诉被告丁善茂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2014年12月19日、2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告上海童印投资管理有限公司的委托代理人张琪、被告丁善茂到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告上海童印投资管理有限公司诉称，2014年3月1日，原、被告签署《物业租用协议》，约定被告租用上海市浦东新区浦三路XXX号内门面20号物业（以下简称系争房屋）场地，每月支付租金人民币（以下币种同）25，000元。协议约定租金先付后用，提前十天支付下三个月租金，若逾期支付租金一个月以上的，则原告有权单方终止协议，扣除被告已支付的保证金，并要求被告支付违约金。但在2014年9月20日，被告未如约支付租金，原告�次催促，被告仍未履行。原告认为被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故起诉，要求：1、判令解除原、被告之间签订的物业租用协议；2、判令被告腾空系争房屋，并向原告返还；3、判令被告支付原告拖欠的自2014年10月1日至2014年12月31日的租金75，000元，要求计算至实际迁出日止，按月租金25，000元标准计算；4、判令被告支付由原告垫付的2014年9月10日至12月15日电费26，859元；5、判令被告支付原告违约金150，000元；6、本案案件受理费由被告承担。审理中，原告明确收取的租赁保证金应抵扣被告应支付的相关费用。
被告丁善茂辩称，被告在2014年3月开始承租系争房屋，但是自2014年5月19日下午系争房屋断电直到2014年5月20日，没有事先告知被告要停电，断电原因是原告承租的房屋超负荷运转，造成短路，因此停电，导致被告经营的饭店有损失。在2014年6月20日，被告向原告交付第二季度房租时向原告提出了损失清单，要求在支付下一季度租金时，将损失抵扣掉，原告同意了。2014年9月20日被告支付下一期租金时，要求将损失抵扣租金时，原告不同意，因此原告就没有收被告这一期租金，被告也就没有付，之后原告就起诉了。另外，在2014年8月20日左右，因为下大雨，系争房屋漏水，导致被告装潢损失、饭店内设备损失、经营损失。2014年9月10日至12月15日电费发生了多少，被告也不清楚。对于承租房屋实际发生的电费，被告愿意支付的。被告不付租金及电费就是因为原告不愿意赔偿之前的营业损失，不是被告不愿意付房租和电费。被告要求就装潢损失进行评估。
经审理查明：2014年3月，原、被告签订《物业租用协议》，约定由被告向原告承租系争房屋，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日，装修免租期为2014年3月1日至2014年3月31日，原告应于2014年3月1日前将系争房屋交付被告。合同第三条约定，系争房屋月租金为25，000元；双方约定首付三个月租金75，000元，以后按三个月付一次，提前十天支付下三个月租金；逾期支付的每逾期一日，被告需按日租金的2倍支付违约金；系争房屋租金第一年内不变，租金每年环比递增5%，分别为2015年4月1日后每月租金26，250元，2016年4月1日后每月租金27，500元，2017年4月1日后每月租金28，750元，2018年4月1日后每月租金30，000元。合同第四条约定，原告按现状条件交付系争房屋时，被告向原告支付系争房屋租赁保证金50，000元。合同第六条合同终止中第3条约定，被告逾期支付租金一个月以上的，原告有权单方面终止协议，扣除被告先期支付的保证金，并要求被告支付当年度6个月租金作为违约金，原告行使单方面终止合同权利时，应书面通知被告，被告应在接到通知后七日内搬离系争房屋。合同第八条违约责任第二条约定，被告拖欠应付款项的，应向原告支付滞纳金，每逾期一日，原告有权向被告收取应付款项之日租金的二倍做违约金，逾期超过一个月，视为被告违约，原告有权收回。合同第九条被告已知第3条约定，被告自愿放弃以原告未取得《房地产权证》而主张本合同无效的权利，即使本合同被法院认定无效，被告仍承诺按照本合同的约定履行各项义务。合同第十条约定双方之间的任何通知或其他通讯应以邮资已付挂号信件／邮政特快或专人递送以及其他有效的方式送达，被告的送达地址为六里二村XXX号XXX室，由原告向被告送达的，在投邮后48小时视为送达。合同签订后原告将系争房屋交付被告，被告向原告支付租赁保证金50，000元。之后被告付清至2014年9月30日前租金。2014年10月16日，原告向被告在合同预留的�达地址寄送挂号信，要求被告应在2014年10月19日前付清欠付的2014年10月1日至2014年12月31日的租金75，000元及欠付的2014年9月份水、电费10，818.80元。2014年11月18日，原告再次向上述地址发送律师函，要求被告在收到律师函后3个工作日内与原告或律师联系，支付拖欠的的租金及水、电费，如被告拒绝支付，原告将依法追究被告违约责任，同时原告有权不再替被告垫付水、电费，并停止被告所承租的物业场地的水、电供应等。
另查明，系争房屋系经相关政府部门批准建造，由原告于2013年10月28日与上海恒大商品交易市场经营管理有限公司签订《物业租用协议》承租而来，上海恒大商品交易市场经营管理有限公司同意原告在租赁期间内可部分分租或转租所承租的场地。
审理中，原、被告确认2014年7月31日前电费被告亦已经支付。对于电费的支付，被告表示系由原告在每月15日向被告收取，被告直接支付现金给原告，每月金额在6，000元至8，000元间。原告表示被告答辩中所讲的停电情况是有过的，但停电非原告原因，而且也没有被告所称的这么长时间，原告也从来没有收到过被告的损失清单，同时原告提交由其向被告收取电费时的缴款单据，其中电费具体构成为2014年8月1日至8月31日电费8，890元，9月1日至9月30日电费6，928.60元，10月1日至10月31日电费6，715.80元，11月1日至11月30日电费4，324.60元。
上述事实，由物业租用协议、2014年10月16日函、律师函、情况说明、中华人民共和国建设用地规划许可证、恒大商品交易市场费用缴款单等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告亦应按约支付原告租金。审理中被告提出因原告停电造成被告损失为由拒付租金，本院认为对于因原告原因造成被告损失被告可依法向原告主张赔偿，且对于停电原因等被告均未予以充分举证，被告以此拒付租金缺乏相关的合同及法律依据。故原告依据合同约定主张解除双方合同，要求被告支付租金、返还系争房屋、并承担相应违约责任的请求，本院予以支持。对于被告提出的装修损失，因合同解除系被告不按约支付租金所致，且原告对于被告的装修不认可也不同意予以利用，故对被告要求赔偿该损失本院不予支持，对于装修价格的评估亦无必要。对于原告主张的电费，根据双方陈述的电费的收取及被告实际用电情况，本院经审核后认为原告的主张尚属合理，故予以支持。原告将收取的保证金抵扣被告应承担的租金及房屋使用费，本院亦予准许。据此，依�《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海童印投资管理有限公司与被告丁善茂就上海市浦东新区浦三路XXX号内门面20号签订的《物业租用协议》；
二、被告丁善茂于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告返还上海市浦东新区浦三路XXX号内门面20号物业；
三、被告丁善茂于本判决生效之日起三十日内支付原告上海童印投资管理有限公司租金及房屋使用费（自2014年10月1日起至房屋实际返还之日止，按照每月25，000元标准计算，执行时应扣除被告丁善茂支付的租赁保证金50，000元）；
四、被告丁善茂于本判决生效之日起三十日内支付原告上海童印投资管理有限公司2014年8月1日至2014年11月30日电费26，859元；
五、被告丁善茂于本判决生效之日起三十日内支付原告上海童印投资管理有限公司违约金150，000元。
负有�付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，077元，减半收取2，538.50元，由被告丁善茂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。