贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）筑民一终字第280号
上诉人（原审被告）贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号。
法定代表人罗丹，该公司总经理。
上诉人（原审被告）罗应钟。
上列二上诉人共同委托代理人史超美，贵州博文律师事务所律师。
上列二上诉人共同委托代理人杨洋，贵州博文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何定龙。
被上诉人（原审原告）龙俊涛。
被上诉人（原审原告）顾朗先。
上列三被上诉人共同委托代理人李力，贵州富迪律师事务所律师。
上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟与被上诉人何定龙、龙俊涛、顾朗先合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2013年10月16日作出（2013）云民一初字第609号民事判决，上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原判查明，2010年3月24日，原告何定龙、龙俊涛与时任贵阳华中房地产开发有限责任公司（以下简称华中公司）的法定代表人罗应钟签订《毕节市广元房地产开发有限公司项目转让协议书（檀香居商住楼项目转让协议，编号CS10-3-3）》何定龙、龙俊涛为协议乙方，罗应钟为协议甲方，主要约定“一、甲方自愿将毕节市广元房地产开发有限公司项目转让给乙方。二、乙方借资人民币伍佰万元给甲方使用两年，甲方用贵阳华中房地产开发有限公司在毕节开发的项目住宅商场做担保，二年到期，甲方不归还乙方伍佰万元借款，乙方有权处置贵阳华中房地产开发有限公司在毕节项目住宅商场相应的面积还乙方借款。三、付款办法：协议签字生效后，乙方支付人民币壹佰万元整。在40天之内再支付400万元整，由乙方自行办理项目变更手续及项目方案的调整，一切费用由乙方承担。四、檀香居项目由张小平持有15%股份，檀香居项目15%股份合同由张小平和何定龙、龙俊涛另行签署”，同年4月8日，华中公司及罗应钟向何定龙、龙俊涛出具授权委托书授权二人全权办理与檀香居开发项目相关一切事宜。同年6月3日原告何定龙、顾朗先与被告罗应钟签订《关于CS10-3-3号协议的补充协议（协议编号：CS2010-6-1）》，何定龙、顾朗先为协议乙方，罗应钟为协议甲方，主要约定“1、经双方同意将贰零壹零年叁月贰拾肆日双方所签毕节广元公司“檀香居”商住楼转让协议（CS10-3-3号）的第二条中的甲方借款伍佰万元使用两年，并用华中房地产公司（简称华中公司）在毕节开发的项目住宅和商场做担保改为：由乙方出资壹佰万元人民币作为转让费买断，甲方及华中公司在毕节“檀香居”的所有股权和开发权。以甲方收条为准，保留张小平15%的股份。2、乙方新的合作人顾朗先投入广元房地产“檀香居”项目的60%作为投入并由顾朗先借款贰佰万元给甲方作流动资金使用壹年半，到期后甲方须无条件按时归还。否则视为违约。3、甲方在贰零壹零年叁月贰拾肆日的承诺书中的借款数额改为贰佰万元人民币，使用期改为壹年半，乙方在贰零壹零年叁月贰拾肆日的承诺书作废。4、双方约定：（1）如有违约由违约方每日赔偿贰万元人民币给守约方作违约金直至违约方守约为止。（2）如甲方不能按期归还借款按华中公司在贰零壹零年叁月贰拾肆日承诺书有关承诺办理。（3）甲方收到贰佰万元借款，该协议生效。”同月29日，原告顾朗先、何定龙与罗应钟又签订《毕节市广源房地产开发有限公司项目转让协议书（檀香居项目转让）》，顾朗先、何定龙为协议乙方，罗应钟为协议甲方，主要约定“一、甲方自愿将毕节市广源房地产开发有限责任公司檀香居项目的85%股份转让给乙方，其中由张小平持有檀香居项目的15%股份，张小平持有的檀香居项目15%股份的正式合同由张小平另外再和顾朗先、何定龙签订。二、甲方将85%的檀香居项目股份壹佰万元人民币卖断给乙方，然后再借贰佰万元人民币给甲方，借款期为壹年半，卖断后甲方不再有毕节檀香居项目的任何权力。同时也不再承担毕节市檀香居项目的任何责任。三、甲方所借乙方的贰佰万元人民币在借款期内归还乙方，甲方用甲方在毕节开发的项目做担保，甲方如果到期不归还乙方的贰佰万元借款，乙方有权处置甲方在毕节开发的项目中的相应借款数的营业房和住宅，价格按当地的市场价格计算。付款方法：乙方按一次性买断项目款和借款一次性付清，还款时间以签订合同的时间算起。项目的变更以及项目方案的调整：1、项目变更及项目方案的调整，由乙方自行办理，甲方概不承担，所办理的费用由乙方自行负责。2、檀香居项目由张小平持有15%股份，正式合同由张小平和顾朗先、何定龙另行签署。”2010年3月24日罗应钟向龙俊涛、何定龙出具收到100万元项目转让费收条。2010年6月29日罗应钟向顾朗先出具收到200万元借款的借条，借条中写明借款期一年半。另查明，前述三份协议涉及的被告向原告转让的檀香居商住楼开发建设项目的地块开发权系毕节市广源房地产开发有限责任公司（以下简称广源公司）获相关部门批准开发建设的项目，2005年4月26日，广源公司与华中公司签订《房地产开发项目转让合同》将开发项目转让给华中公司，2006年7月8日时任华中公司法定代表人罗应钟又与广源公司原法定代表人刘某某签订《承包公司经营和项目经营协议书》将广源公司承包给罗应钟经营，将檀香居商住楼项目承包给罗应钟开发建设经营，同月广源公司法定代表人变更为罗应钟。被告举证毕节市人民政府于2011年1月25日印发的毕市府专议（2011）15号专题会议纪要《关于新街片区危旧房棚户区改造有关问题的会议纪要》载明“将原广源房开公司、丽泽房开公司和国林房开公司三个地块整合进行统一开发。由市委办李琴同志牵头，市国土资源局具体负责，依法收回广源房开公司和丽泽房开公司地块开发权，在3月底完善相关手续。
原判认为，原、被告双方所签订的三份涉及“檀香居”项目转让协议书，形式上为股份转让，但签订协议时该项目的开发建设土地的受让人是广源公司，被告仅能举证华中公司与广源公司签订有房地产开发项目转让合同和罗应钟与广源公司法定代表人刘某某签订承包公司经营和项目经营协议书，并不能举证证明其持有广源公司股份。因此该三份协议书其实质为房地产开发项目土地使用权转让。转让行为是否有效应为本案争议的焦点，首先该项目土地使用权的受让人是广源公司，广源公司与华中公司签订房地产开发项目转让合同后，华中公司并未办理相关手续进行土地使用权变更，其次原告作为自然人不具备房地产开发资质。因此，原、被告签订的该三份协议书应认定为无效协议，原告要求被告将转让费100万元返还，于法有据，予以支持。关于借款200万元，因是与转让协议有关联的附条件借款，原告在本案中要求被告偿还并无不当，故予以支持。本案三份协议的签订，原、被告均有过错，原告已支付300万元给被告，确有经济损失，原告主张被告按银行同期贷款利率计算利息赔偿经济损失，符合公平原则，予以支持。本案华中公司应为项目转让的合同主体，但转让款及借款均由罗应钟出具凭据收取，故应由华中公司与罗应钟对债务承担连带责任。关于被告主张龙俊涛不是适格原告问题，因龙俊涛为第一份转让协议的签订人之一，第二份、第三份转让协议虽然无龙俊涛的签名，但从协议内容分析是对第一份协议内容的补充和变更，且首先是由龙俊涛、何定龙支付转让费100万元，故何定龙、龙俊涛、顾朗先均为合同当事人，因此对被告主张龙俊涛不是适格的原告之意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、确认原告何定龙、龙俊涛与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司的原法定代表人罗应钟于2010年3月24日签订的《毕节市广元房地产开发有限公司项目转让协议书（檀香居商住楼项目转让，协议编号CS10-3-3）》无效；二、确认原告何定龙、顾朗先与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司的原法定代表人罗应钟于2010年6月3日签订的《关于CS10-3-3号协议的补充协议（协议编号：CS2010-6-1）》无效；三、确认原告何定龙、顾朗先与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司的原法定代表人罗应钟于2010年6月29日签订的《毕节市广源房地产开发有限公司项目转让协议书（檀香居项目转让）》无效；四、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟连带责任于本判决发生法律效力后十日内向原告何定龙、龙俊涛、顾朗先返还转让费100万元，并从2010年3月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息赔偿经济损失，至款项付清之日止；五、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟连带责任于本判决发生法律效力后十日内向原告何定龙、龙俊涛、顾朗先偿还借款200万元，并从2010年6月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息赔偿经济损失，至款项付清之日止。案件受理费38800元，减半收取19400元，由被告贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟负担（此款已由三原告预交，二被告连带责任于本判决生效后履行判决时一并支付给三原告）。
宣判后，贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟均对该判决不服，共同上诉要求撤销原判，驳回三被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由三被上诉人负担。理由是：第一，原判程序违法：1，被上诉人从未主张涉案协议系土地使用权转让协议，如果法院认为涉案协议的性质为“土地使用权转让协议”，则应当予以释明，否则剥夺了上诉人的抗辩权，故原判超出被上诉人诉讼主张范围进行实体裁判违反法定程序；2，对于200万元的借款与本案协议相互独立，系属另一民事法律关系，原判在本案中予以处理错误；3，龙俊涛除了签订第一份协议之外，其他协议中的受让方均不是龙俊涛，龙俊涛不是合同相对人，不享有合同权利，故龙俊涛的诉讼地位不适格。第二，原判认定事实错误，1，本案协议系双方真实意思表示，不存在欺诈情形，即使协议涉及土地使用权问题，上诉人是否对协议所涉土地有处分权、土地使用权能否发生变更，均不是合同无效的法定事由；2，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有土地也可依法确定给单位和个人使用，即使涉案协议性质涉及土地使用权，三被上诉人作为自然人也可以取得国有土地使用权，被上诉人是否有房地产开发资质对涉案协议效力无影响，故原判认定本案涉案协议无效错误。第三、原判适用法律错误，原判认定双方存在过错，合同无效后，判令上诉人承担过错责任错误；对于涉案借款合同系有效合同，双方明确约定还款期限，利息应当从还款期限届满起算，原判从借款之时计算利息错误。
三被上诉人何定龙、龙俊涛、顾朗先共同答辩称，本案三份协议是土地使用权转让协议，因违反法律、行政法规的强制性规定，且受让人无相应的开发资质，故三份协议应为无效。对于借款的200万元，因与涉案协议有关联，原判一并处理是正确的。至于龙俊涛的诉讼主体资格问题，因龙俊涛与其他二被上诉人之间系合伙关系，龙俊涛的主体资格是适格的。请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明事实与原审查明事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《毕节市广元房地产开发有限公司项目转让协议书》、《关于CS10-3-3号协议》、《毕节市广源房地产开发有限公司项目转让协议书》、收条、借条等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。
本院认为，第一、上诉人罗应钟代表上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司与三被上诉人签订关于“檀香居商住楼项目”转让的三份“协议书”的性质和效力问题。因于2010年3月4日签订的编号为CS10-3-3的《毕节市广元房地产开发有限公司项目转让协议书》、协议编号为CS2010-6-1的《关于CS10-3-3号协议》以及于2010年6月29日签订的《毕节市广源房地产开发有限公司项目转让协议书》的内容是以借款为生效要件就“檀香居商住楼项目”转让进行的约定和补充约定。根据三份协议涉及“檀香居商住楼项目”转让的约定内容，双方真实意思表示转让的标的物应是涉案土地上原获批准的房地产开发项目，而非单纯的建设用地使用权（土地使用权），实际为房地产项目转让协议。双方的转让行为有效与否，除了具备双方当事人真实意思表示以外，还应当遵循法律的规定（不得违反法律强制性规定），根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；…（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意；…（六）未依法登记领取权属证书的；…”、第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。…”、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件”的规定表明，房地产项目的转让应当具备法律规定的必要条件。本案中，贵阳华中房地产开发有限责任公司对“檀香居商住楼项目”的权利，源自于2005年4月26日，广源公司与华中公司签订《房地产开发项目转让合同》，将开发项目转让给华中公司，但华中公司也认可该项目的“土地使用权”登记在广源公司名下，并未办理变更登记，广源公司与华中公司签订《房地产开发项目转让合同》是否有效并未得到有效确认。另外，从签订协议书的内容可知，该项目的转让还涉及到项目共有人（案外人“张树萍”）的份额问题，现也没有证据表明该转让行为经过共有人的书面同意。根据上述事实可以认定，上诉人华中公司与本案被上诉人签订对“檀香居商住楼项目”《转让协议书》时尚不具备上述法律规定之条件。另外，国家对房地产开发实行主体资格准入制，作为转让项目的受让人系自然人，不具备《城市房地产开发经营管理条例》第九条所规定的开发房地产项目的主体资格。因此，双方的转让行为违反法律强制性规定，故上述三份转让协议无效。上诉人提出合同有效的主张不能成立，本院不予支持。第二，原判程序是否违法的问题，首先，本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，人民法院审查合同性质是根据涉案合同的内容确定，至于涉案合同属何种性质合同，则不属于人民法院释明的范围；三被上诉人主张合同无效，二上诉人即可对此提出相应抗辩，故原审法院对协议性质未予释明并不违法，亦未剥夺上诉人的抗辩权；其次，就200万元的借款问题，根据涉案三份协议的内容可知，双方的转让协议是以借款为前提条件（借款支付生效），与转让协议相互关联，而三被上诉人对此也提出主张，原判并未超出审理范围；再其次，至于龙俊涛的诉讼主体资格问题，从本案三份协议书的内容可知，三被上诉人之间系合伙关系，三被上诉人也相互认可，且协议签订时明确顾朗先系“檀香居商住楼项目”转让协议乙方（受让方的新合伙人），该其后的两份协议虽没有龙俊涛的签字，但龙俊涛也认可何定龙和顾朗先签订后面两份协议，并且后两份协议均是对第一份协议的补充和完善，故协议对龙俊涛发生效力，龙俊涛作为本案诉讼主体是适格的。因此，上诉人主张原判程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。第三，上诉人是否应当支付300万元的利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案协议系无效协议，该200万元的借款与涉案房地产转让协议相关联（系转让协议的前提条件），转让协议无效后，三被上诉人方以此作为条件的合同利益不能实现，上诉人又因合同无效以及借款而获益（消极获益），被上诉人又因履行合同而支付的300万元的费用受到损失（消极损失），故原判根据协议双方的过错，因合同无效所取得的利益，原判确定由上诉人支付转让费、借款利息实际上是返还因合同无效所得利益以及按过错确定上诉人的责任的形式，符合法律规定及公平原则，并无不妥。综上所述，上诉人的各项上诉理由均不能成立，本院不予采信，原判认定事实清楚，处理结果无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司、罗应钟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 新
代理审判员 李泽梅
代理审判员 衷进全
二〇一四年六月十二日
书 记 员 龙 珑