江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终49号
上诉人（原审被告）：南京盛安通讯实业有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞北路90号。
法定代表人：钱刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建华，男，该公司职工。
上诉人（原审被告）：南京市公房管理中心，住所地南京市中山南路***号。
法定代表人：李进，该中心主任。
委托诉讼代理人：王和平，江苏三法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱昊，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祁成彬，男，1965年7月15日生，汉族，住南京市建邺区。
被上诉人（原审原告）：黄裕春，女，1942年5月1日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：尹留春，男，1951年5月31日生，汉族，住南京市建邺区。
原审被告：南京市房产经营有限公司，住所地南京市太平南路58号。
法定代表人：赵峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵速，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解丽，女，该公司职员。
原审被告：南京市房产经营有限公司城南公司，住所地南京市秦淮区大石板街。
负责人：卞凤祥。
上诉人南京盛安通讯实业有限公司（以下简称盛安通讯）、南京市公房管理中心（以下简称公房中心）因与被上诉人祁成彬、黄裕春、原审被告南京市房产经营有限公司（以下简称南京房产公司）、南京市房产经营有限公司城南公司（以下简称南京房产公司城南公司）相邻关系纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盛安通讯上诉请求：请求依法撤销一审判决书中的第一项、第二项，并依法改判驳回祁成彬、黄裕春的全部诉讼请求。事实和理由：盛安通讯在拆改涉案房屋期间对房屋的窗改成门进行了局部处理，并对门周围进行了加固处理，委托的是有资质的南京固强建筑技术有限公司及江苏省建工集团有限公司两家出图和施工。施工结束后，委托市房屋安全鉴定处出具了编号为109024100191房屋安全鉴定报告，并有市安全鉴定处发放的房屋结构变动的验收表。通过2016012号鉴定报告看出，并不是盛安通讯破窗开门造成的裂缝，此房屋的地基就不好，而此房屋盛安通讯已售出近八年。现盛安通讯困难重重、负债累累，职工们的基本生活费得不到保障，生活艰辛清贫、情绪非常不稳，残疾职工也多次自发组织集体到市政府上访闹事，所造成的影响和后果也很不好。
祁成彬、黄裕春辩称：1、在2016年7月28日的房屋安全鉴定书第6条鉴定结果写的清清楚楚，鉴定书上载明大部分均为C级，C级就是危房。2、作为公房中心没有尽到监管义务，在民事诉讼之前，根本不知道底下楼房这么复杂。而且在盛安通讯拆和整改期间，也没有见到这两个单位有什么工作人员到现场，只在本案一审诉讼时，才知道这回事。3、现在的房屋比2016年的房屋还严重，房屋的情况正在进一步恶化。
南京房产公司辩称，南京房产公司多次根据文件要求盛安通讯对房屋的安全作出保证并对房屋的安全进行管理。一审法院认为产权人没有尽到管理责任，需要承担连带责任，一审法院不仅没有事实依据，也混淆了民事责任和其他责任的区别，一审判决归责不当。
公房中心辩称，本案的拆改行为人是盛安通讯，从祁成彬、黄裕春的诉讼请求和事实理由来看，本案属于侵权诉讼，在一审庭审中也查明侵权行为的实施人，公房中心并不存在与盛安通讯的共同侵权的合意，也没有共同实施侵权行为。对于涉案房屋现状本身也没有过错，因此判决公房中心承担连带责任不符合法律规定。
南京房产公司城南公司未到庭应诉。
公房中心上诉请求：撤销一审判决第2项，依法改判驳回祁成彬、黄裕春对公房中心的诉请。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，涉案建筑现状与2009年拆改行为因果关系不明。根据南京市房屋安全鉴定处出具的宁房鉴字第2016012号《鉴定报告》记载，涉案建筑安全性等级虽被评为C级，但是由于地基基础弱、上部承重结构遭遇拆改、荷载增加以及底层、过度层材料强度偏低等多重因素导致。上述报告并未明确涉案建筑现状与盛安通讯2009年拆改行为之间存在因果关系。事实上，盛安通讯在2009年拆改后，已根据房屋安全部门即南京市房屋安全管理处的要求进行整改，南京市房屋安全管理处后于2009年8月28日出具《通知》，对整改结果予以认可。据此，一审判决在祁成彬、黄裕春未能提供充分证据证明存在因果关系的情况下，认定涉案建筑现状系盛安通讯未有效进行全面加固所致缺乏证据支持，系认定事实错误，依法应予撤销。二、公房中心已履行房屋所有人监管义务，不应承担责任。公房中心作为涉案建筑底层房屋的产权人之一，已就该部分房屋委托富有丰富房屋管理经验的南京房产公司进行管理，不存在管理缺位。在盛安通讯违规拆改发生后，受托管理单位也已积极敦促盛安通讯进行整改，然而由于公房中心并不具有房屋安全管理及鉴定的能力，故在房屋安全部门即南京市房屋安全管理处出具《通知》后，致使公房中心相信盛安通讯已整改到位，公房中心对此不存在过错。因此，本案并不存在公房中心未履行房屋所有人监管义务的情形，一审判决基于错误认定而要求公房中心承担连带责任不能成立，依法应予纠正。此外，本起诉讼系针对涉案建筑底层属于公房中心所有的房屋，一审判决第一项也仅要求盛安通讯对涉案建筑底层属于公房中心所有的房屋进行整改，但由于盛安通讯2009年拆改行为所涉范围为涉案建筑底层全部房屋，故一审判决第二项相关表述不够准确，理应明确。三、公房中心作为房屋产权人对涉案房屋的现状并没有过错，也已履行法定职责，依法不应当承担连带责任。房屋所有人与房屋使用人，是两个独立的主体，房屋使用人可以作为独立主体以自己的名义通过向市房产行政部门申请许可的方式从事拆改活动。因此对于擅自拆改的法律责任，以及相应的民事损害结果，应由房屋使用人独立承担责任，房屋使用人应该对自己的违法行为承担责任，与房屋所有人无涉。
祁成彬、黄裕春辩称，既然公房中心收取房租，就应该尽到管理义务。
盛安通讯辩称，公房中心收取的租金很低，盛安通讯是福利性企业，应考虑以上情况。
南京房产公司辩称，同意公房中心的上诉意见。
南京房产公司城南公司未到庭应诉。
祁成彬、黄裕春向一审法院起诉请求：判令盛安通讯、南京房产公司城南公司、南京房产公司、公房中心停止侵权、消除危险、恢复涉案房屋一楼的原状，并赔偿祁成彬、黄裕春经济损失，本案诉讼费由盛安通讯、南京房产公司城南公司、南京房产公司、公房中心承担。
一审法院认定事实：祁成彬、黄裕春分别为南京市建邺区茶南××幢36号402室业主和××幢34号301室业主。涉案房屋即南京市建邺区茶南××幢（门牌为××幢32号至37号，又为福园街61号至87号），该房位于建邺区××街道凤栖苑社区，该幢为七层（一拾六）楼房，底层为框架剪力墙结构商业用房，二层至七层为砖混结构住宅用房，南北朝向，建于1993年，系拆迁安置房，总建筑面积为6246平方米。盛安通讯前身为南京邮电器材厂（原坐落在中山南路239号），因中山南路南下拓路建设，1991年拆迁将该厂三车间拆除（该车间工人系盲人、聋哑人为主，生产螺丝），三车间厂房部分为南京邮电器材厂自有产权房，部分为承租南京房产公司城南公司的公租房。该厂三车间于1996年被产权置换到涉案房屋××幢底层（产权建筑面积约520平方米），并继续承租南京房产公司城南公司建筑面积约357平方米的公租房，用于该厂仓储用房（房屋性质为工业仓储）。该厂使用上述房屋到1999年，后由该厂将××幢底层（含其承租南京公司的357平方米，再转租）租赁给案外人开桑拿和酸菜鱼馆。2007年1月南京邮电器材厂更名为南京盛安通讯实业有限公司，企业性质仍属民政福利企业。2007年因盛安通讯全面停产，768名职工全部下岗，为了解决职工工资发放，归还银行贷款、报销职工医药费、支付职工拆迁差额款等问题，经盛安通讯领导层研究并获批准，盛安通讯于2008年10月对其自有产权房部分和承租南京房产公司城南公司的公租房进行拆改，将其自有产权房拆改成9套商业用房，于2009年5月起对外销售给陆正辉（房屋门牌号为××）等9户自然人[该9户自然人在一审法院受理的（2016）苏0105民初44号、（2016）苏0105民初45号二案中，均为被告，上述案件正在审理中]，用于商业经营；另外将其承租南京房产公司城南公司的357平方米公租房，也拆改成5间门面房转租给三户案外人进行餐馆经营。祁成彬、黄裕春因盛安通讯违规拆改涉案房屋底层，曾于2009年7月在南京市鼓楼区人民法院起诉南京市房产管理局、第三人盛安通讯履行法定职责一案，后于2009年9月撤诉；祁成彬、黄裕春又于2010年9月在南京市鼓楼区人民法院起诉南京市规划局、第三人盛安通讯履行城市规划管理法定职责一案，于2010年12月被法院驳回诉讼请求。
一审还查明，2008年10月，盛安通讯在对涉案房屋底层进行拆改期间，祁成彬、黄裕春及其他涉案房屋业主曾于2008年12月25日向南京市房屋安全管理处投诉“建邺区滨湖街道××幢底层产权单位擅自拆改房屋结构”等问题，该处曾于同年3月17日、5月14日作了回复：“底层房屋产权单位已申请安全鉴定，待鉴定报告出具后将按照鉴定结论进行处理”。
一审又查明，2009年3月24日，盛安通讯向南京市房屋安全鉴定处申请，对建邺区某地10幢底层作了结构安全鉴定。该处于2009年3月27日、6月3日两次派技术人员赴现场查勘、检测，并于同年6月22日出具了“109042100191号房屋安全鉴定报告书”，该鉴定结论为：“某地10幢底层为框架剪力墙结构，房屋经正规设计单位设计，十多年的使用，剪力墙有大量的拆改改造，房屋的抗震性、整体性以及承载能力已受到一定程度的影响，经检查、检测，鉴定结论如下：1、B轴南端一根钢筋砼梁断裂，裂缝大于《危险房屋鉴定标准》中4.5.4条款的规定，属于危险构件；2、十二处钢筋砼墙体被凿除开洞，改为门窗洞口，无有效的加固处理措施，房屋整体性、抗震性受到严重削弱；3、B轴南侧主梁钻洞，洞间距离较近，主筋被打断，主梁承载能力下降，存有安全隐患。”处理意见：“鉴于某地10幢底层目前的情况，建议如下：1、委托单位（盛安通讯）应立即委托有资质的加固设计单位，对多次拆改后的现有房屋进行整体抗震验算，并对受损结构进行设计与加固处理；2、对一般非结构损坏，进行维修处理。”盛安通讯在上述“房屋安全鉴定报告书”出具之前，曾委托江苏省建工集团有限公司对涉案房屋底层拆改部分进行加固施工。2009年6月25日，南京市房屋安全管理处曾给盛安通讯发出“责令整改通知书”，内容如下：“你单位于2009年3月24日委托南京市房屋安全鉴定处对建邺区某地10幢底层房屋作结构安全鉴定，经鉴定该房屋由于多次变动房屋结构，使房屋存有结构安全隐患，为了保证该幢房屋的安全使用，依据《南京市城市房屋安全管理条例》第二十三条之规定，现责令你单位在接到本通知书之日期叁拾日内，按南京市房屋安全鉴定处出具的编号为：109042100191《房屋安全鉴定报告》的处理意见进行整改。”同年8月28日，南京市房屋安全管理处又给盛安通讯下发通知，内容为：“你单位在建邺区某地10幢底层拆改房屋结构造成安全隐患一案，经我处查处后，委托市房屋安全鉴定处出具了编号为109024100191《房屋安全鉴定报告》，并进行了加固施工与验收，现经我处管理人员和市房屋安全鉴定人员到现场检查，你单位已按照鉴定报告的处理意见进行了整改。鉴于以上情况，我处要求你单位在以后的房屋使用中，要吸取教训，依法使用，不得擅自变动房屋结构，确保房屋安全使用。”但在2009年6月25日至同年8月28日期间，盛安通讯是委托何单位、采用何种措施对涉案房屋拆改部分进行加固处理，又是何时通过相关部门检查验收，以及相关验收报告等事实内容，盛安通讯并未能向一审法院提供证据予以证实。2015年11月下旬，××幢35号202室业主发现其家中阳台钢筋弯曲、墙体开裂，遂向莫愁湖街道凤栖苑社区领导反映。同日，市、区两级房屋安全部门工作人员对现场进行了察看。因涉案房屋存在安全隐患问题，2016年1月祁成彬、黄裕春诉至一审法院，要求判如所请。审理中，南京房产公司反映其公司已不是涉案房屋原公房部分的产权人和出租人，现涉案房屋公房部分的产权人是公房中心。一审法院遂追加公房中心为本案被告并通知其参加本案诉讼。
一审还查明，盛安通讯原承租南京房产公司名下的公租房面积为375.8平方米，现改为向公房中心承租，盛安通讯将承租的375.8平方米的公租房经产权人同意，又转租给案外人开餐馆（分三户转租，其中××幢37-1号，由案外人开“兄弟烧鸡公”；其中37-2号、37-3号由案外人开“壹号鱼馆”；其中37-4号、37-5号由案外人开“民间土菜馆”）。盛安通讯将其名下所有的仓储用房约520平方米拆改成9套门面房并出售给9户业主，业主们将房屋出租或自用（该9户业主也为另案被告，一审法院正在审理中）。
一审审理中，盛安通讯就其售后新的房屋业主是否再行对房屋承重墙等部分进行过拆改，盛安通讯无证据予以证实；另盛安通讯亦无证据证实由其转租给案外人用于餐馆经营的房屋，其使用人曾对承租房屋进行过拆改。鉴于涉案房屋有影响公共安全隐患的现象发生，由建邺区××街道垫资，并由该街道凤栖苑社区居民委员会委托，由南京市房屋安全鉴定处对建邺区××幢（即涉案房屋）作结构安全鉴定。该处于同年7月28日出具了宁房鉴字第2016012号“鉴定报告”。鉴定报告的鉴定结论为：“经检测，底层框架柱、抗震墙及托墙梁混凝土抗压强度低于规范要求的C30，二层砌筑砂浆强度低于规范要求的M10；虽然对洞口拆改等部位进行了局部处理，但未对房屋进行整体抗震验算及整体加固，框架柱、框架梁、抗震墙及二层（过渡层）承重砖墙安全性等级评定为Cu级，其他结构构件安全性等级评定为bu级。”“抗震墙拆改削弱了底层刚度，底层及过渡层材料强度不符合现行规范要求，房屋存在薄弱环节，结构整体性等级为Cu级。”“根据构件安全性以及该部分结构整体性的安全性等级，围护结构的承重部分安全性等级评定为Cu级”。鉴定报告的处理意见为：“1、对鉴定房屋进行整体验算后，结合结构损坏情况出具全面的加固设计方案，并付诸实施；2、对其他一般损坏进行维修处理。”
一审审理中，祁成彬、黄裕春要求盛安通讯、南京房产公司城南公司、南京房产公司、公房中心赔偿因其名下房屋存在安全隐患，导致其房屋价值贬损损失，但未能提供相应证据。另祁成彬、黄裕春和盛安通讯、南京房产公司城南公司、南京房产公司、公房中心对宁房鉴定字第2016012号“鉴定报告”中的鉴定结论及处理意见均不持异议，但就盛安通讯在2008年期间对涉案房屋进行拆改后，其在2009年6月25日至同年8月是否对涉案房屋即建邺区××幢底层房屋再次进行加固设计和施工；以及是否因盛安通讯在2009年未能有效对其拆改房屋进行加固而导致涉案房屋直到目前还存有安全隐患、盛安通讯、公房中心在本案中是否应担责等问题意见不一，致调解不成。
一审法院认为，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物等行为，不得危及相邻不动产的安全。祁成彬、黄裕春系该楼房不同单元的业主，与该楼底层原产权人即盛安通讯、公房中心在行使房屋所有权或使用权时，必然会产生权利义务关系即相邻关系。也就是说，在所有人或使用人在占有、使用、收益、处分权利时发生矛盾的，应当运用法律调节彼此间的矛盾，使相邻关系人有权从邻方得到必要的便益，并防止来自邻方的危险和危害。盛安通讯作为福利企业，在其企业遇到困境时，能为政府减压，在得到相关部门允许的情况下，将其所有的仓储用房拆改成商业用房出售给他人，并用售房款来解决企业困难，本无可厚非，但盛安通讯在拆改涉案房屋时，仅对拆改位置局部进行了加固处理，而未对拆改抗震体系后的结构进行概念性加固处理，进而导致涉案房屋因“抗震墙拆改削弱了底层刚度，底层及过渡层材料强度不符合现行规范要求，房屋存在薄弱环节”；并造成“房屋安全性等级为Csu级，安全性不符合鉴定标准对Asu级的要求，显著影响整体承载。”盛安通讯现在虽非涉案房屋的所有权人，但其在对涉案房屋进行拆改时仍为上述房屋所有权人，涉案房屋至今还存有安全隐患，系盛安通讯拆改涉案房屋并未有效进行全面加固行为所导致；在盛安通讯无证据证明其出售涉案底层房屋后，新的房屋所有权人也曾对买受取得的房屋有过拆改行为，那么盛安通讯则要承担对涉案房屋消除危险的责任，故对祁成彬、黄裕春要求盛安通讯消除对涉案房屋危险的诉请，一审法院予以支持；鉴于公房中心亦为涉案房屋底层部分的产权人之一，其将名下所有的公房整体出租给盛安通讯使用是法律允许的，但其对承租人即盛安通讯擅自拆改承租房并形成对涉案房屋造成的安全隐患，与公房中心未履行房屋所有人的监管义务有关，其对消除涉案房屋危险亦应承担连带责任，故对祁成彬、黄裕春要求公房中心消除对涉案房屋危险的诉请，一审法院亦予以支持；因南京房产公司及南京房产公司城南公司非涉案房屋所有人，也不是涉案房屋拆改行为人，故对祁成彬、黄裕春要求上述南京房产公司及南京房产公司城南公司承担对涉案房屋消除危险义务之诉请，一审法院不予支持；鉴于祁成彬、黄裕春在本案中未能提供因涉案房屋目前尚有安全隐患存在，而导致祁成彬、黄裕春名下所有的房屋存在贬损的证据以及其他经济损失的证据，故对祁成彬、黄裕春要求盛安通讯、公房中心赔偿其房屋贬损损失及其他经济损失之诉请，一审法院不予支持；还鉴于涉案房屋底层部分已于2009年期间，由盛安通讯合法出售给其他业主，祁成彬、黄裕春要求盛安通讯恢复涉案底层原状之诉请，因其缺少法律依据，一审法院对祁成彬、黄裕春该项诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十一条之规定，判决:一、南京盛安通讯实业有限公司于本判决生效之日起120日内对南京市建邺区××幢底层属于南京市公房管理中心所有的房屋，委托有资质的相关部门进行整体验算后，结合结构损坏情况出具全面的加固设计方案予以加固施工，以消除上述房屋存在的危险情况。二、南京市公房管理中心对南京盛安通讯实业有限公司消除上述涉案房屋危险所采取的义务，承担连带责任。三、驳回祁成彬、黄裕春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由南京盛安通讯实业有限公司、南京市公房管理中心负担（此款由盛安通讯、公房中心直接给付祁成彬、黄裕春，以冲抵其预交的诉讼费用）。
二审中，盛安通讯提交以下证据：1、2009年5月27日，盛安通讯与江树兰签订的南京市存量房买卖合同部分内容的复印件，以及涉案房屋土地使用权证复印件，证明该房屋盛安通讯只售出了600多万元。2、南京市房产管理局宁房监案罚（2009）17号行政处罚决定书复印件，以及2009年5月14日南京市房屋安全管理处出具的关于投诉××幢底层房屋产权单位擅自拆改结构的再次回复复印件、设计变更通知单、房屋结构变动加固验收表复印件，证明盛安通讯在整改期间已经达到了房产局安全鉴定处和管理处的整改要求，盛安通讯是找有资质的机构开门的。3、自行制作的茶南福园街房屋改造工程支出明细表及相关的付款票据复印件，证明房屋整改一共花了47万元。祁成彬、黄裕春质证称：对于证据1买卖合同土地使用权证真实性认可；对于证据2的真实性认可，但盛安通讯混淆视听，南京市房屋管理处和房屋安全鉴定处是两个不同的部门，南京房屋管理处不是技术部门，所出材料不具有任何效力；对于证据3的真实性不予认可，江苏省建工集团有限公司根本不知道拆改这件事情。南京房产公司、公房中心质证称：对于盛安通讯提供的上述证据均予认可。
公房中心提交以下证据：1、情况说明一份，该份情况说明中，当时的管理单位南京房产公司城南公司明确要求盛安通讯相关的房屋改造必须要有相关部门出具安全鉴定报告确保房屋安全，证明在涉案房屋拆改期间，公房中心作为管理单位，尽到了管理义务。2、经管公房分幢普查表复印件，证明在拆改行为之前和拆改行为之后，南京房产公司作为涉案房屋的管理单位，每年都会对涉案房屋进行普查，公房中心作为产权人已经尽到了管理义务。祁成彬、黄裕春质证称：对于证据1的真实性没有异议，但不认可公房管理中心的证明目的；对于证据2的真实性没有异议，但该情况说明并不能说明涉案房屋一直都是好的。南京房产公司质证称：同意公房中心的意见。盛安通讯质证称：没有意见。
祁成彬、黄裕春提交以下证据：1、涉案房屋二楼走廊照片，拍摄于2017年底至2018年初，证明涉案房屋状况正在进一步恶化，房屋正在往南面倾斜。2、2008年10月29日现代快报B6版上部标题为《墙上新开7个门，居民吓的睡不着》的文章，该文章写的就是涉案房屋。盛安通讯质证称：对于照片和报纸的真实性均认可。南京房产公司质证称：对于照片和报纸的真实性均认可，照片的证据证明是现在房屋的现状，和2008年盛安通讯拆改行为有关系，所以从法律责任而言，应该是2008年盛安通讯拆改后果的延续承担。公房中心质证称：和南京房产公司的质证意见一致。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，不动产权利人在行使自己的权利时，不应对相邻人的权益造成损害。盛安通讯拆改涉案房屋后，经过相关部门鉴定，证明其拆改行为造成楼上相邻产权人的房屋产生了一定的不利后果，一审法院判决盛安通讯对涉案房屋承担相应的责任并无不当。公房中心作为涉案部分房屋的产权人，具有监管义务，一审法院判决其承担连带责任并无不当。盛安通讯和公房中心的上诉请求和理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人盛安通讯、公房中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由盛安通讯、公房中心各承担25元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 汪德全
审判员 张旭东
二〇一八年一月二十三日
书记员 郭旭冬