广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0521民初797号
原告：李焕富。
委托代理人：安平章，广西还珠律师事务所律师。
委托代理人：赖乃忠，广西还珠律师事务所实习律师。
被告：陈永恒。
被告：王春英。
原告李焕富诉被告陈永恒、王春英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谢谦独任审判，于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告李焕富及其委托代理人安平章、赖乃忠出庭参加了诉讼，被告陈永恒、王春英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李焕富诉称：1990年10月31日，经案外人李焕成介绍，原告与二被告达成协议，二被告将位于三合口××××住宅区内西二区（四）二二四号房屋基地转让给原告。原告将约定价款支付给二被告后，被告将该地的所有权属凭证原件交给了原告。同年11月1日，原告与被告又签订了一份协议，约定原告暂时未能办转户手续，待需办手续时，被告将无条件、无代价地协助原告办理。后来原告因经济能力等原因一直未能办理该宅地的转户手续。2015年时，当原告要求二被告去办理宅地的转户手续时，二被告拒绝配合。2016年1月份，原告曾向合浦县人民法院起诉请求判决二被告无条件地协助原告去办理宅基地使用权转户手续。在诉讼期间，原告才得知该涉案土地性质为划拨土地，需要办理土地使用权出让手续才能转让，因此原告撤回起诉。由于二被告未依法报批与办理土地使用权出让手续，导致原告现今无法办理土地使用权转户手续，为此原告诉至本院请求判令：一、确认原、被告于1990年10月31日签订的二份《房屋基地所有权转让协议书》以及1990年11月1日签订的《协议》系有效的宅基地转让合同（合同标的现价约为拾万元）；二、被告按协议内容履行宅基地过户、更名手续；三、本案诉讼费用由二被告承担。经本院依法对涉案合同的有效性进行释明，原告变更其诉讼请求为：一、判令被告履行办理划拨土地出让手续及相关行政审批等先合同义务；二、本案全部诉讼费用由被告承担。原告李焕富对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：
证据一：原告身份证，证明原告基本身份情况及诉讼主体资格；
证据二：《房屋基地所有权转让协议书》二份及协议一份，证明被告向原告转让土地使用权的事实；
证据三：《土地使用权证书》、《宅基地申请呈批表》、《合浦县城建设临时准建证》，证明：一、被告土地使用权系依法取得、转让主体合法；二、涉案土地的地上建筑物系合法建筑，应一并转让；
证据四：收据，证明涉案土地已依法缴纳相关手续费；
证据五：（1989）合地（建）用字第0414号《合浦县非农业建设用地许可使用证》、土地登记申请书、审批表，证明被告具有完整土地使用权并有权转让该土地使用权；
证据六：（2016）桂0521民初219号民事裁定书，证明原告此前已就本案进行起诉并因办理出让手续而撤诉，进而变更诉讼请求。
被告陈永恒、王春英未作答辩，也未向本院提交证据，亦未出庭参加诉讼，视为其二人已放弃答辩和质证的权利。
经过开庭质证，本院对原告李焕富提供的上述证据一、三、四、五、六予以确认，对证据二的真实性予以确认。
在（2016）桂0521民初219号案件审理过程中，本院向合浦县国土资源局去函询问涉案土地的性质，合浦县国土资源局出具《关于陈永恒位于三合口××××住宅区土地问题的复函》（合国土资函（2016）175号）一份，证明：一、陈永恒名下位于合浦县××农场××住宅区××（××）××号地块（国有土地使用证号：合国用（1989）字第224号）未办理土地出让手续，属于划拨土地；二、该地如符合城市规划，可办理土地出让，是否符合城市规划，由合浦县住房和城乡规划建设局核定。
原告对该复函的真实性无异议，但认为有关部门是否完成审批并不影响其与二被告所签订的合同的效力，且该复函也与合同效力没有直接关系。本院认为，该证据可以证实涉案土地性质为划拨土地，本院予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
1990年10月31日，原告李焕富与被告陈永恒、王春英签订《房屋基地所有权转让协议书》二份，其中一份协议书约定陈永恒将其所买的国营三合口××××住宅区内西二区﹤四﹥224号房基地的所有权以2300元转让给原告，另一份协议书约定陈永恒将同一宗土地以3100元转让给原告。二份协议均约定自签订之日起生效，卖方证人为陈埈强、买某证人为李焕成。1990年11月1日，原告又与被告陈永恒签订《协议》一份，约定原告以3100元的价格向被告陈永恒购买上述国营三合口××××住宅区内西二区﹤四﹥224号房屋基地，因暂时未办理正式转户手续，待去发证机关办理正式手续时，被告陈永恒将无条件、无代价地协助原告办理转户手续，该协议证人为李焕成。协议签订后，原告依约向被告陈永恒支付了3100元转让款，被告陈永恒将涉案土地的《国有土地使用证》、《宅基地申请呈批表》、《合浦县城建设临时准建证》、（1989）合地（建）用字第0414号《合浦县非农业建设用地许可使用证》以及该地的土地登记申请书、审批表的原件、付款收据等交付给了原告，但该地至今仍未能过户到原告名下。为此，原告曾于2016年1月28日向本院起诉，请求二被告协助将涉案土地过户至原告名下，后原告于2016年5月16日向本院申请撤诉，本院作出（2016）桂0521民初219号民事裁定书，准许其撤回起诉。另查明，国营三合口××××住宅区西二区﹤四﹥224号土地性质为国有划拨土地，合浦县土地管理局于1989年9月11日向被告陈永恒颁发了土地使用权证，载明该地用途为住宅用地，面积为80平方米。该地东至陈埈茂自垟为界，南至西五巷自垟为界，西至西二街自垟为界，北至空地自垟为界。
本院认为，虽然在1990年10月31日原告李焕富与被告陈永恒、王春英就同一宗土地签订了转让价款分别为2300元以及3100元的二份《房屋基地所有权转让协议书》，但从1990年11月1日原告与被告陈永恒补充签订的《协议》来看，双方最终约定的价格应当为3100元，且从签订协议后被告陈永恒已将涉案土地的使用权证及其他材料交付给原告可知，原告已依照合同约定履行了付款义务。虽然该《房屋基地所有权转让协议书》是双方当事人真实意思表示，双方均具备订立合同的民事权利能力及民事行为能力，合同有明确的标的，要件齐备，依法成立，但由于本案是建设用地使用权转让纠纷，土地使用权的转让还需符合法律规定。本案中，涉案土地的使用权性质是国有划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定，二被告应当经合浦县人民政府批准后才有权向原告转让土地。原、被告在未办理合法土地出让手续的情况下签订转让合同将涉案土地转让，已经违反了法律、法规的强制性规定，因此原、被告签订的二份《房屋基地所有权转让协议书》及一份《协议》均为无效合同。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款的规定，由于无效的民事行为自始没有法律约束力，原、被告双方均不能根据合同请求对方履行相应的义务，因此原告的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。又根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，由于原、被告签订的协议无效，双方当事人可以主张对方返还因该协议取得的财产，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中本院已向原告依法释明其与被告签订的被告签订协议为无效合同，但由于原告未就此提出返还财产的请求，在本案中本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告李焕富的诉讼请求。
本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告李焕富负担（已交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 谢 谦
二〇一六年八月二十九日
书记员 黄何昭
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第四十四条
第四十五条
三、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。