北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初21752号原告（反诉被告）：李彬，男，1979年9月12日出生，汉族，住河北省保定市高阳县。被告（反诉原告）：王丽俊，女，1981年4月17日出生，汉族，住山东省济南市槐荫区。原告（反诉被告）李彬与被告（反诉原告）王丽俊房屋租赁合同纠纷案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李彬及被告（反诉原告）王丽俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李彬向本院提出诉讼请求：1．被告退还押金6600元；2．被告退还2018年4月18日至2018年4月23日的租金1320元（6天×220元）；3．被告退还不当收取的费用1200元；4．被告支付违约金10000元；5．被告支付经济损失（中介费）6700元。事实和理由：我承租被告王丽俊房屋一套，2017年9月，插座过热并最终造成不能使用，我通知王丽俊维修，她不予维修，且我维修她不愿承担费用。2018年3月14日，我提前了一个月零十天与王丽俊协商我不能居住了，要退租，双方约定我在2018年4月23日搬离，对此对方也进行了简单的确认。我于2018年3月14日当日支付了3月24日至4月23日一个月的租金。但之后王丽俊让中介通知我于4月13日搬走，王丽俊并于14日换了锁。我为取得屋内物品，应王丽俊要求给付其1200元即2018年4月14、15、16日三天的房费。我于2018年4月18日搬走的。本诉被告王丽俊辩称：李彬说的和事实不相符，2017年6月13日我和李彬签订了租约为三年的合同并提交了钥匙，月租金是6600元。我没有收到2018年4月18日至4月23日的租金1320元。我收到李彬交纳的房租对应期间是2017年6月13日至2018年4月13日。因为李彬提前解除合同，所以就没有10天免租期了。我是在2017年6月13日签订合同当天把房屋钥匙给李彬的。1200元是因为李彬已经搬走了，房租交到2018年4月13日，所以14日他已经搬走了，我和中介来的时候，房屋里还有李彬的床、衣柜和一个包裹。2018年3月14日不是李彬与我协商解除合同，是那天他通知我解除合同，因为租金是14日交纳，当天没有交租金。我说合同上是要提前一个月说，而且我要求他给我文字内容的解除合同，后面他又付了我一个月的房租，也就是4月13日就解除合同了。我是2018年4月14日将锁换掉。因为4月14日开始就没有交租金了，所以我才换的锁。因为李彬没有租满三年，所以没有10天的免租期。李彬是给付了我1200元，是协商后他4月14日、15日、16日占用我房屋搬家的房费，因为这几天他没有给我房租。在此期间，李彬又换锁了，2018年4月18日我报警后李彬于当日搬离，但是在房屋里留有柜子、床及一个包裹，李彬说在14、15、16日需要占用房屋搬走剩余的东西，但是至今柜子和床都没有搬走。李彬曾在派出所保证说2018年4月18日把东西全部搬走。插座是因为烧毁坏的，属于李彬修理范围，租赁期间我没有进行维修。对李彬的诉讼请求我均不同意。押金6600元抵作违约金了，李彬请求支付的违约金在合同里没有依据。经济损失中介费也不同意给付，因为是李彬违约造成的。反诉原告王丽俊向本院提出反诉请求：要求被反诉人李彬支付1．燃气费50元、水费250元；2．烧毁插座费用15元和修理费用200元；3．换锁费用500元；4．因诉讼产生的往返路费800元；5．私自换门造成的损失2000元；6．恢复其私自改造洗衣机水管的费用1000元；7．恶意影响造成再次出租的房租租金损失7500元；8．因诉讼产生的误工费1000元；9．本案全部受理费。反诉被告李彬辩称：合同是2017年6月21日签订的，我是当天拿到的钥匙，于6月24日入住。燃气费和水费有单子就认可；插座属于正常使用，在插座发热时我就已经告知对方了；换锁费用是在我租期之内对方撬锁行为导致的，我是在2018年4月15日换的锁，因为在租赁期内，我之前的锁被王丽俊换掉了；路费我不认可；我是在2017年6月24日将防盗门换了，之前的门透风，之前的门是直接扔掉了，我和王丽俊沟通了的；改造水管不是我私自改造的，是因为出现漏水以后才换的水管，我只是将之前坏的热水器的水管换掉，洗衣机水管没有改动；不同意支付一个月房租，因为终止合同的原因是房主不维修插座，导致我无法正常居住的，经协商解除的合同；不同意误工费。另外我不认可微信补充条款，因为违反公平公正的原则。本院经审理认定如下事实：2017年6月，王丽俊与李彬签订《房屋租赁合同》，该合同约定王丽俊将其拥有的坐落于北京市西城区阜成门南大街7号楼x门x号房屋（以下简称出租房屋）出租给李彬使用；出租房屋建筑面积共60．8平方米；租赁期自2017年6月24日起至2020年6月24日止；该房屋每月租金共6600元，在三年内房租不变；房屋租金支付方式为季付，押一付三，首次付费时间为2017年6月21日，第二次时间为2017年9月14日，2017年12月14日，2018年3月14日，2018年6月14日，2018年9月14日，2018年12月14日，2019年3月14日，2019年6月14日，2019年9月14日，2019年12月14日，2020年3月14日；在租赁期内，王丽俊应保证出租房屋的使用安全，李彬应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如李彬因使用不当造成房屋及设施损坏的，李彬应负责修复或给与经济补偿；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由王丽俊负责（但李彬使用不当除外）；李彬因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得王丽俊的同意后方可施工，租赁期满后，依附于房屋的装修归王丽俊所有；本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款，与本合同具有同等法律效力；关于解除合同，李彬随时配合王丽俊代理人看房，提前半小时通知，双方如需解除合同提前一个月通知，在合同期内终止和解除合同不算违约，李彬在2018年1月和2月不得解除合同。2017年7月26日，王丽俊与李彬通过微信沟通达成补充条款，王丽俊：“李彬单方违约条款内容：如果李彬（您）一年内退房，没有租购一年，您要给我一个月租金作为补偿。这个您同意吗？”李彬：“同意。”上述《房屋租赁合同》签订后，王丽俊于2017年6月24日之前将出租房屋交予李彬使用。李彬在使用出租房屋期间，发生热水器插座电源发热变形故障，李彬称由于王丽俊拒绝维修且不同意承担维修费用导致其无法继续正常使用该电源插座。李彬称因此其于2018年3月14日与王丽俊合意，因房屋不能正常使用将租期缩减至2018年4月23日。李彬与王丽俊于2018年3月14日的微信沟通记录显示两次，李彬：“今天微信已经联系，经双方协商到4月23日李彬不再租用王丽俊阜成门外南大街7号楼x单元x，请确认”。王丽俊两次均没有确认李彬发来的上述信息。另查，关于租金交纳情况，李彬于2017年6月21日给付王丽俊首付款26454元，含押金6600元，此后，李彬分别于2017年9月14日、12月14日，各给付王丽俊房屋租金19800元，于2018年3月14日给付王丽俊房屋租金6600元。审理中，双方确认燃气费、水费未结清金额为200元。审理中，双方就是否存在免租期及《房屋租赁合同》签订日期、房屋交接日期存有争议。王丽俊主张在租满三年的情况下才存在10天免租期，但未提供相关证据证明。王丽俊提交的《房屋租赁合同》未显示签订日期，李彬提交的《房屋租赁合同》签订日期书写格式不规范，亦不能证明其主张的2017年6月21日签订。但根据双方陈述，自合同约定的租赁期第一日即2017年6月24日之前王丽俊已将出租房屋交予李彬使用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王丽俊与李彬签订的《房屋租赁合同》及关于违约责任的微信补充条款系双方的真实意思表示，合同内容不违背相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的民事合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王丽俊虽然反驳称插座电源故障系李彬不合理使用造成，但未提供相关证据证明。王丽俊应该在租赁期间对插座电源进行维修或给付李彬相关维修费用。但插座电源的无法正常使用并不能导致整个房屋不能正常居住，李彬以此为由与王丽俊解除合同属于违约行为，其可先行垫付维修费用再另行向王丽俊追偿，而不能以此为由解除房屋租赁合同。李彬称合同解除系双方合意解除，但通过微信沟通记录显示，王丽俊并未对其解除合同信息进行确认，且王丽俊于2017年7月即表示房子打算长租，王丽俊没有解除合同的动机。故李彬以合意解除合同为由主张王丽俊退还押金、支付违约金及经济损失（中介费）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。王丽俊主张李彬向其交纳的租金折抵2017年6月24日之前的10天免租期租金，但未提供相关证据证明，故对其抗辩理由，本院不予采信。李彬向王丽俊交纳的租金对应的期间应以《房屋租赁合同》约定的租赁期间相对应，为2017年6月24日至2018年3月23日。经双方确认，李彬于2018年4月18日正式搬离出租房屋，《房屋租赁合同》应于2018年4月18日解除。故王丽俊应退还李彬2018年4月19日至2018年4月23日的租金1100元。王丽俊收取李彬2018年4月14日、15日、16日的房费1200元亦属不合理收费，故应予退还李彬。王丽俊与李彬达成的关于微信补充条款约定，李彬没有租满一年需要给付王丽俊一个月租金作为补偿，可见双方就李彬的上述违约行为已经约定违约责任，一个月租金作为补偿即双方约定的补偿性违约金，依据交易习惯，押金可折抵违约金、损失、相关费用等，故王丽俊不需再退还李彬曾向其交纳的6600元押金。双方就李彬的违约责任已经做出了约定，且王丽俊向李彬主张租金损失7500元过高，故对其要求赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。审理中，双方确认燃气费、水费未结清金额为200元，本院予以确认。王丽俊提出的其它反诉请求，未提供相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，本诉被告王丽俊退还本诉原告李彬2018年4月19日至2018年4月23日的房屋租金1100元；二、本判决生效之日起七日内，本诉被告王丽俊退还本诉原告李彬2018年4月14日、15日、16日的房费1200元；三、本判决生效之日起七日内，反诉被告李彬给付反诉原告王丽俊燃气费、水费200元；四、反诉原告王丽俊不需退还反诉被告李彬租房押金6600元；五、驳回本诉原告李彬的其它诉讼请求；六、驳回反诉原告王丽俊的其它反诉请求。如果李彬、王丽俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费223元，由李彬负担203元（已交纳）；由王丽俊负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费67元，由王丽俊负担66元（已交纳）；李彬负担1元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇一八年七月十七日书记员  张 婧