辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民二终字第1682号
上诉人（原审原告）：彭军明，男，1969年6月2日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：王宇，女，1968年11月21日出生，汉族，个体业主，住址沈阳市和平区。
原审第三人：陈思月，女，1991年3月9日出生，汉族，北京市六艺星空琴行老师，住址沈阳市和平区。
委托代理人：王宇（陈思月母亲），女，1968年11月21日出生，汉族，个体业主。
上诉人彭军明因与被上诉人王宇、原审第三人陈思月房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第188号民事判决，向本院提上诉。本院于2015年6月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年6月25日对此案进行了审理，上诉人彭军明，被上诉人王宇到庭参加了诉讼。
彭军明一审诉称，2013年12月1日，彭军明、王宇签订了房屋租赁协议，彭军明将自己租赁的坐落于沈阳市和平区民族北街47号楼4单元一楼3号房屋转租给王宇，年租金22，000元，租金分两次支付，半年一付，上打租。王宇支付了2013年12月1日至2014年5月3日的租金，（双方签订房屋租赁时间为2013年12月1日-2014年12月1日），2014年下半年至今未支付房租，陈思月多次找王宇索要2014年下半年房租，王宇始终一拖再拖，依据法律规定，公民人身、财产权益受法律保护，遂诉至法院，请求法院依法判令王宇给付2014年下半年房屋租金，同时承担本案诉讼费。诉讼请求：1、请求法院依法判令王宇给付房屋租金11，000元；2、诉讼费由王宇承担。
王宇一审辩称，我认为我与彭军明签订的租房协议应属无效合同，因为彭军明没有给原房主许素贤租金，我认为合同有诈骗的嫌疑。许素贤多次让我腾房，所以我最终出资购买了该房屋。
陈思月辩称：涉诉房屋是王宇购买，但是登记在我的名下，房款都是由王宇出的，房屋买卖合同都是由王宇与许素贤签订的。
原审法院审理查明，王宇与陈思月系母女关系。涉诉房屋位于沈阳市和平区民族北街47号（4-1-3），原所有权人为许素贤。2013年8月4日，彭军明作为乙方与作为甲方的许素贤签订租房协议一份，约定乙房（方）要求自己装修房屋。甲方同意，但在5年以内，不长（涨）房租。5年以后在（再）谈变化问题（不包括动迁）。之后，彭军明将该房屋又转租给王宇，并于2013年12月1日签订了租房协议一份，约定房屋租金为每年22，000元，每半年给付一次，租赁期限从2013年12月1日至2014年12月1日。庭审中，彭军明、王宇一致确认以上打租的方式给付房租。王宇于2013年12月3日向彭军明支付了2013年12月1日至2014年6月1日的房租11，000元。
另查明：2014年5月5日，王宇与许素贤签订房屋买卖合同一份，约定王宇购买涉诉房屋。经原审法院到产权登记机关调查，陈思月与许素贤于2014年7月8日在产权登记机关办理了房屋产权变更登记手续。该房屋产权于2014年7月23日登记在陈思月名下。现涉诉房屋由王宇及陈思月占有使用。
原审法院认为，彭军明与王宇就涉诉房屋签订的转租合同系双方真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。因王宇于2014年5月5日与原房屋所有权人许素贤签订了涉诉房屋的买卖合同，并于2014年7月23日取得了涉诉房屋的所有权证书，虽涉诉房屋登记在陈思月名下，但考虑到王宇与陈思月系母女关系且又系其与原所有权人许素贤签订的房屋买卖合同及陈思月自身的客观经济状况无能力购买涉诉房屋的事实，可以认定王宇为涉诉房屋的隐名所有权人。由于房屋租赁合同的性质系房屋所有权人即出租人将涉诉房屋的占有、使用和收益的权利通过租赁的形式在一定期限内转移给承租人。而在转租的情况下，则是承租人又将涉诉房屋的占有、使用和收益的权利在转租期限内转移给了次承租人，次承租人基于租赁的债权关系取得了房屋的占有、使用和收益的权利。结合本案案情，因王宇基于转租关系获得涉诉房屋的占有、使用和收益的权利后，从原房屋所有权人处以买卖形式取得房屋所有权，而所有权包括了占有、使用、收益和处分的权利，从而涵盖了其通过转租获得的涉诉房屋占有、使用和收益的权利，导致物权权利、义务均归于王宇一人，进而使彭军明与王宇之间的转租关系因权利、义务发生混同而归于消灭，转租赁合同即告终止。故在王宇取得涉诉房屋所有权时，即从2014年7月23日起，其与彭军明之间的转租合同终止。转租合同终止后，王宇不再负有给付彭军明房租的义务。而在转租赁合同终止之前，在现有证据无法证明原出租人（原所有权人）已与彭军明解除了房屋租赁合同的情况下，彭军明、王宇之间的转租合同依然存续并处于生效状态，王宇应按照转租合同约定给付彭军明租金，即其仍应给付彭军明2014年6月2日至2014年7月22日的租金3，073.97元（22，000元÷365天×51天）。关于彭军明提出的其享有优先购买权及王宇与原房屋所有权人签订的房屋买卖合同无效的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，其无权以优先购买权受到侵害而主张房屋买卖合同无效，故对彭军明该主张，原审法院不予采纳。彭军明若认为其因原房屋所有权人与王宇的签订房屋买卖合同的行为导致其损失，可另行主张权利。关于王宇提出的另行给付了彭军明2014年6月2日至2014年12月1日的部分房租4，000元的抗辩，因彭军明不予认可，且王宇所举证据不足以证明该笔款项系房屋租金，故对王宇该抗辩，原审法院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第六项、第一百零六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告王宇给付原告彭军明2014年6月2日至2014年7月22日的房屋租金3073.97元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费75元，减半收取37.5元，由原告彭军明负担12.5元，被告王宇负担25元。
宣判后，彭军明不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持被上诉人给付上诉人房屋租金11，000元人民币，或发回原审法院重审2、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人在本案原审审理期间提出追加第三人，而原审判决却不予理会，不支持上诉人追加第三人请求，严重违反程序法。从本案的事实来看，只追加第三人参加进来审理，才能查清本案事实并根据所查明事实依法作出公正判决。《民事诉讼法》第一百七十条规定：“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”依据上述法律规定，应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”2、原判决既然认定上诉人与被上诉人所签房屋租赁合同有效，就应当适用《合同法》规定支持上诉人原审诉讼请求，应当判决被上诉人给付上诉人房屋租金11，000元人民币。
被上诉人王宇答辩称，原审判决我也是不同意的，但由于家里有病人所以没有提出上诉，下半年的租金我已经给付了4000元，我有邮局的汇款单和上诉人的汇款账号和短信证明。
本院认为，本案系彭军明与原房主许素贤存在租赁关系，在租赁期间彭军明将诉争房屋转租给王宇，在转租期间原房主许素贤将诉争房屋出卖给了王宇。但彭军明与原房主许素贤租赁关系是否届满，租金是如何结算事实均不清楚，故为了查明本案事实应追加许素贤为本案的当事人。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第188号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院审理。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年八月五日
书 记 员 路柠檑
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。