北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7392号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许杉杉，女，1982年1月24日出生，汉族，深圳大学教师，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：商宇，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈薇，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王加伶，女，1944年3月18日出生，汉族，北京联合大学特殊教育学院退休教师，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）兼被上诉人王加伶委托诉讼代理人：陈静，女，1972年5月17日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：陈新悦（陈静之夫），住北京市东城区。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人许杉杉因与被上诉人王加伶、陈静及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初2946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
许杉杉上诉请求：撤销一审判决第二项和第五项，依法改判驳回王加伶、陈静的全部诉讼请求，改判王加伶、陈静向其支付违约金224万元；王加伶、陈静承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.合同逾期系借款公证手续未能办理所致，而手续一直是由出卖人与链家公司联系办理，上诉人从未拖延办理该手续。2.链家公司在居间过程中，前期故意拖延办理网签，后期又隐瞒借款公证及委托公证不能办理的情况，导致合同未能按约定时间履行。3.合同解除系因出卖人原因导致。根据《变更协议书》约定，各方应于2017年8月30日之前办理贷款申请手续，但在2017年9月14日前，各方并未完成贷款申请手续。在此期间，其已准备好全部资料，并多次催促链家公司办理。根据链家公司的答复，系出卖人的原因导致未能如期办理。4.贷款手续未按期办理，也并不一定导致最终不能按期过户。在2017年10月中下旬，链家公司突然告知其出卖人无法完成借款，其即需在短时间内解决大额资金，无法在10月31日完成过户手续。因此，其决定行使合同解除权。5.链家公司作为该案的利害关系人，其陈诉不能客观还原各方在交易过程中的真实情况。因此一审法院不能将第三人的陈述作为定案的唯一依据。
王加伶、陈静辩称：同意一审法院判决结果，不同意对方的上诉理由。
链家公司述称，同意一审法院判决结果。
2018年2月，王加伶、陈静向一审法院起诉请求：1.解除陈永春、王加伶与许杉杉签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》；2.许杉杉支付违约金224万；3、诉讼费由许杉杉承担。
许杉杉反诉请求：1.解除陈永春、王加伶与许杉杉签订的《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》、《变更协议书》；2、王加伶、陈静返还定金100万元；3.王加伶、陈静赔偿居间服务费5万元；4、王加伶、陈静支付违约金224万元；5、诉讼费由王加伶、陈静承担。
一审法院认定事实：2017年3月15日，陈永春、王加伶与许杉杉签订《北京市房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定陈永春、王加伶将其名下位于本市东城区1号楼2层5单元203号房屋出售给许杉杉，该房屋建筑面积82.68平方米。成交价格为767万元。家具、家电、装饰装修及配套设施等作价353万元。许杉杉向陈永春、王加伶支付定金100万元。许杉杉拟贷款金额为460万元。许杉杉未按补充协议约定时间付款的，逾期超过15日，陈永春、王加伶有权解除合同。陈永春、王加伶解除合同的，许杉杉应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20％向陈永春、王加伶支付违约金，并由陈永春、王加伶退还许杉杉全部已付款。自本合同签订之日起170日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，陈永春、王加伶与及链家公司人签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1120万元，此价格为陈永春、王加伶净得价，不含税。许杉杉于2017年3月15日前将第一笔定金20万元以自行划转方式支付给陈永春、王加伶，于2017年3月15日前将第二笔定金30万元以自行划转方式支付给陈永春、王加伶，于2017年3月31日前将第三笔定金50万元以自行划转的方式支付给陈永春、王加伶。许杉杉于过户前5个工作日内将第一笔首付款307万元以建委监管支付的方式支付给陈永春、王加伶，许杉杉于过户前5个工作日内将第二笔首付款250万元以理房通支付的方式支付给陈永春、王加伶。双方应于2017年6月30日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2017年8月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。陈永春、王加伶与许杉杉任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。许杉杉逾期履行上述付款义务超过15日以及拒绝购买涉诉房屋的，构成根本违约，陈永春、王加伶有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，许杉杉应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向陈永春、王加伶支付违约金。许杉杉向陈永春、王加伶已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。链家公司收取许杉杉的费用不予退还。陈永春、王加伶逾期履行上述付款、办理贷款、过户义务超过15日的，许杉杉有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，陈永春、王加伶应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向被告支付违约金，第三人收取的所有费用不予退还，由陈永春、王加伶直接赔付许杉杉。上述合同签订后，许杉杉按约定向陈永春、王加伶支付定金50万元。2017年3月24日，陈永春、王加伶与许杉杉签订《补充协议》，约定由于国家政策不可抗力的原因，导致合同延期，无法正常履行，原定于2017年3月31日前交予陈永春、王加伶的剩余定金50万元改为于2017年5月31日前支付。如合同无法继续执行，房屋出售人和房屋购买人再行协商。
2017年5月30日，陈永春、王加伶与许杉杉及链家公司签订《变更协议书》，将涉诉房屋约定成交价格变更为467万元。家具、家电、装饰装修及配套设施等作价变更为653万元。许杉杉拟贷款金额变更为186万。约定将申请办理房屋权属转移登记手续的期限由合同签订之日起170日内变更为合同签订之日起231日内。将首付款的支付方式及期限变更为许杉杉于过户前5个工作日内将第一笔首付款281万元以建委监管支付的方式支付给陈永春、王加伶，许杉杉于过户前5个工作日内将第二笔首付款530万元以理房通支付的方式支付给陈永春、王加伶。将申请贷款期限变更为双方应于2017年8月30日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。权属转移登记时间变更为在2017年10月31日前共同办理房屋所有权转移登记手续。上述《变更协议书》签订后，许杉杉支付定金50万元。
2017年7月，由于许杉杉表示首付款有100万无法筹齐，经三方协商，陈永春、王加伶同意将此100万元从首付款中扣除，以借款的形式出借给许杉杉。三方随即联系办理借款公证事宜，但一直未能办理完毕。2017年10月17日，许杉杉向链家公司经纪人员表示不愿再继续履行买卖合同。
庭审中，许杉杉主张因陈永春身体原因，需要办理委托公证手续，才能办理涉诉房屋的网签手续，由于委托公证手续一直未能办理，导致网签手续未能办理，从而无法在合同约定的期限办理贷款以及过户手续。许杉杉认为陈永春、王加伶存在违约，且无法在合同约定的2017年10月30日前办理完毕过户手续，故要求解除合同。王加伶、陈静则主张陈永春的公证手续并不影响网签手续的办理，一直未能办理网签手续是因为许杉杉的原因。经询，链家公司表示网签手续未能办理系由于许杉杉有100万元首付款未能筹齐，陈永春、王加伶同意以借款的方式处理，故需要核减总购房款。但借款公证一直未能办理，总购房款数额一直无法确定，导致网签手续未能办理。网签手续未能办理与陈永春的公证委托手续无关。
2018年4月12日，陈永春去世。陈永春、王加伶共有子女1人，即陈静。经询，陈静表示参与本案诉讼并主张相关权利，故法院追加陈静为本案共同原告。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈永春、王加伶与许杉杉签订的《买卖合同》以及陈永春、王加伶与许杉杉、链家公司签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。根据已查明的事实，在该合同履行过程中，许杉杉首付款金额未能筹齐，经三方协商，陈永春、王加伶同意在首付款中扣除100万元，由于需要就该100万元办理相关借款公证从而确定是否需要核减总购房款，故网签手续未能办理。由于未能办理网签，故贷款手续未能在合同约定的期限前办理，此情形并非陈永春、王加伶违约行为所致。此时，陈永春、王加伶及许杉杉应了解存在无法在合同约定期限内办理完过户手续的风险，但双方仍继续履行合同。在此情况下，许杉杉主张王加伶违反合同约定，未按期配合许杉杉办理贷款手续，导致在合同履行期限内无法办理过户，要求解除买卖合同，无相关合同及事实依据，法院对此意见不予采纳，许杉杉的相关反诉请求，法院不予支持。在得知许杉杉已经筹齐首付款，不用核减购房款的情况下，链家公司将网签合同发送给许杉杉，但许杉杉拒绝签署网签合同，并拒绝继续履行合同，该行为已构成违约，应承担违约责任。现王加伶、陈静起诉要求解除相关买卖合同，要求许杉杉承担违约责任，理由正当，法院应予支持。关于违约金具体数额，法院将参考合同履行情况、涉诉房屋所在地区房价波动等相关因素予以酌定。合同解除后，王加伶应将收取许杉杉的定金退还。许杉杉的该部分反诉请求，法院予以支持。据此，一审法院于2018年5月判决如下：一、解除陈永春、王加伶与许杉杉签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及陈永春、王加伶与许杉杉签订的《补充协议》、《变更协议书》；二、许杉杉于本判决生效后十日内给付王加伶、陈静违约金一百万元；三、王加伶、陈静于本判决生效后十日内退还许杉杉定金一百万元；四、驳回王加伶、陈静的其他诉讼请求。五、驳回许杉杉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，许杉杉提交了证据。包括：1．2017年10月15日其与链家公司经纪人宋建辉电话沟通记录。2．当月17日二人电话沟通记录。3.当月18日许杉杉与链家公司商圈经理田海燕沟通电话录音，以此证明其曾因合同继续履行及违约责任问题与上述二人沟通、出卖人办事拖拉、其被迫行使解除权。
对此，王加伶、陈静质证称：不认可证据真实性，这是许杉杉和链家公司的单方录音，与其无关。
对于上述证据，本院认为：本案系买卖双方就合同解除责任承担的争议，而上述录音证据，系许杉杉与链家公司业务人员就合同能否履行、不能履行后违约责任承担等问题的沟通，并非与出卖人间的直接沟通，现王加伶、陈静不予认可。因此，本院不能将之采纳为二审证据。
经审查，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为，根据各方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：买卖合同未能继续履行的责任应否由许杉杉承担。
根据本案查明的事实，为交易涉讼房屋，2017年3月15日，买卖双方及居间方链家公司分别签订《买卖合同》、《补充协议》。在合同履行过程中，同年5月，三方签订《变更协议书》变更了部分合同内容。同年7月，因许杉杉支付首付款能力的问题，在链家公司的协调下，买卖双方口头协商达成一致，出卖人在首付款中扣除100万元作为许杉杉向其的借款，但条件是需对借款进行公证。此后，因需要办理借款公证以确定首付款数额，故网签手续未能办理、贷款手续亦未能在约定期限内办理。此时，因借款公证事宜导致其他手续的迟延，各方可采取此前的协商方式，变更合同履行的期间、方式或以承担违约责任等形式，促进合同继续履行或协商解除。同时，及时、全额支付购房款系买受人许杉杉的法定合同义务，在借款手续迟延的情况下，其应积极协调而非持续等待。但在确认借款公证手续无法办理后，许杉杉即认为出卖人违反合同约定，明确拒绝继续履行买卖合同。此时，许杉杉的行为已构成根本违约，应承担违约责任。
综上所述，许杉杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89000元，由许杉杉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 王 佳
二〇一八年七月三十日
书记员 孙辰姝