四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绵民终字第960号
上诉人（原审原告）敬志国，男，汉族，生于1965年4月12日，江油市人，住江油市中坝镇城北村。
委托代理人周传金，江油市衡平法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李虹钢（曾用名李祥慷），男，生于1977年4月27日，汉族，住江油市中坝镇城北村。
委托代理人冯晓林，四川科大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨述军，男，汉族，生于1971年4月28日，住江油市大康镇红光村。
上诉人敬志国因房屋买卖合同纠纷一案，不服江油市人民法院（2013）江油民初字第4233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：李虹钢原名李祥慷。2006年3月17日，敬志国与李虹钢签订了《门面买卖协议》，协议约定，敬志国购买李虹钢所有的江油市中坝镇永安街60号1栋1楼1、2号门面后面1间门面，面积约60平方米，价格为11万元，协议签订后一次性付款5万元，余款付清后办理产权及土地证过户，办证费用各自承担。2006年3月20日，敬志国支付了购房款5万元。后敬志国未支付其余购房款，李虹钢未办理房屋的过户登记手续。
另查明，2005年3月9日、2005年3月11日江油市农村信用合作联社大康分社与被告杨述军、李虹钢签订抵押担保借款合同，被告杨述军在江油市农村信用合作联社大康分社共计借款450000元，由李虹钢用位于江油市中坝镇永安街60号1、2号门面作抵押担保。该借款逾期后，抵押权人江油市农村信用合作联社大康分社依法提起诉讼胜诉后，申请人民法院强制执行，对敬志国购买的该房产评估拍卖，在执行过程中，江油市农村信用合作联社同意由敬志国等先代二被告偿还金融借款本金及其它费用共计866400元后退还抵押物。2013年9月2日敬志国代被告杨述军向江油市人民法院交执行标的款17.16万元。
审理中，经征询江油市农村信用合作联社是否同意李虹钢将抵押物进行转让，江油市农村信用合作联社逾期未作回复。
原审法院认为：敬志国与李虹钢签订的房屋买卖合同因李虹钢在将该房屋出卖前，将该房屋已为被告杨述军在江油市农村信用合作联社大康分社的金融借款进行了抵押担保，李虹钢在与敬志国签订的房屋买卖合同在签订房屋买卖合同时，未征得江油市农村信用合作联社大康分社同意，后经本院征询江油市农村信用合作联社意见，江油市农村信用合作联社未作出同意李虹钢转让抵押物的意思表示，且至今该房屋的抵押权未消灭，因此，敬志国与李虹钢签订的房屋买卖合同无效，敬志国的诉讼请求不成立，本院不予支持。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，遂缺席判决驳回敬志国的诉讼请求。案件受理费4620元，由敬志国承担。
宣判后，敬志国不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）上诉人与被上诉人李虹钢于2006年4月14日签订《门面买卖协议》之前，李虹钢已将门面抵押给江油市农村信用合作联社大康分社为杨述军担保借款。因此被上诉人李虹钢无法办理产权过户。（二）原判决认定的事实与适用的法律相互矛盾。原判决既然认定江油市农村信用合作联社在申请江油市人民法院执行生效判决过程中，江油市农村信用合作联社同意由上诉人敬志国等四人先代二被上诉人偿还借款本金及其它费用共计866400元后退还抵押物。那么在上诉人敬志国于代杨述军向江油市人民法院交其本人应付部分标的款后，江油市农村信用合作联社就应当退还抵押物，抵押权就应当消灭。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，转让抵押财产行为就应当有效。而一审法院却错误地判决房屋买卖合同无效。（三）原判决违反法定程序，采用了未经法庭质证的李虹钢所谓双方是民间借贷关系，不是真实的房屋买卖关系的陈述。综上，原判决违反法定程序、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李虹钢答辩称：双方之间的真实意思不是房屋买卖，而是借钱。上诉人当时对房屋已抵押给信用社，买卖协议无法履行的情况也是明知的。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨述军未到庭，也未提交书面答辩意见。
除经二审审理查明的事实与一审一致外，还查明：1.本案借款人杨述军用李虹钢的江油市中坝镇永安街60号1号、2号门面抵押贷款金额为45万元。另案借款人杨许浩用李虹钢的江油市中坝镇永安街60号6号、7号门面抵押贷款金额为37万元。2.江油市农村信用合作联社于2013年7月19日给大康分社的批复载明：同意杨述军、杨述军二户贷款（由买受人）归还贷款本金820000元、诉讼费20800元、公告费1500元、评估费12000元、执行费12100元后，共计866400元，退还抵押物。对截止2013年7月31日的积欠利息820447.58元，信用社将向抵押人李虹钢、借款人杨述军、杨述军继续追偿。3.李虹钢的江油市中坝镇永安街60号1号、2号、6号、7号门面系2006年3月从江油市城北村五组购买，约定价款50万元。李虹钢仅支付40万元，至今尚欠江油市城北村五组购房款本金10万元。4.李虹钢在一审中，一审承办法官赵从亮于2014年8月6日对其询问时陈述：与敬志国等四人签订门面买卖协议的真实意思是用门面作抵押借钱。我这几个门面才买几天，买价50万元，支付了税费10多万元，共计60多万元；而我借钱只借了40多万元，按协议也只有57万元，我不可能亏本卖给他们。当时说借三个月，约定利息大概是五分。借款当时已扣除一个月利息，打的收条是包含一个月利息的，之后就没有还过本金和利息了。有两家租用门面的，就说用租金抵利息，当时约定的租金好像是8000元一年。
上述事实，有《抵押借款合同》、江油信用社的《批复》、询问笔录及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为：李虹钢将抵押登记给江油信用社的门面在与上诉人敬志国签订《门面买卖协议》时，未通知抵押权人江油信用社。违反了《中人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效…”的禁止性规定。
虽然上诉人敬志国等四人在江油法院执行局协调下，共计向江油法院执行局代付了江油信用社借款866400元，试图消灭江油信用社的抵押权。但一审法院在审理中书面征询江油信用社意见，是否同意放弃抵押权。但江油信用社并未在期限内作出同意放弃抵押权的意思表示。且上诉人敬志国等四人代付的866400元，并不是江油信用社抵押借款的全部本息，因为截止2013年7月31日的本息合计就达160余万元。并不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中关于代为清偿债务消灭抵押权的规定，因为该处的“代为清偿债务”，应当是代为清偿抵押物所担保的全部债务，除非抵押权人对其余部分全部放弃。而江油信用社并不放弃其余债权，其于2013年7月19日给大康分社的批复载明，对上诉人敬志国等四人所代付的866400元之外的部分，仍然要向抵押人李虹钢、借款人杨述军、杨述军继续追偿。这不符合抵押担保的立法本意：抵押人只在抵押财产价值范围内承担债务。因此，上诉人敬志国等四人并未代为清偿抵押物设定的全部债务，抵押权并未消灭。
同时，综合考虑敬志国在2006年与李虹钢签订《门面买卖协议》后，在长达数年时间里，未向李虹钢付清余款6万元及依法主张办理过户，以及参考李虹钢关于双方并非是真正买房的相关陈述等因素。本院认为一审法院关于门面买卖合同无效的认定正确。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，上诉人敬志国的上诉理由与本案客观事实及法律规定不符，不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，即“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4620元，由上诉人敬志国承担。
本判决为终审判决。
审判长 左 迪
审判员 沈秦荣
审判员 李 维
二〇一五年六月二十九日
书记员 龚泾羽