宁夏回族自治区灵武市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第275号
原告（反诉被告）姚惠荣，女，1963年11月21日出生，汉族，现住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人郭启东，男，1965年1月10日出生，汉族，现住宁夏回族自治区灵武市。
被告（反诉原告）魏晓花，女，1967年7月11日出生，汉族，现住宁夏回族自治区灵武市。
委托代理人魏金荣，宁夏辅德律师事务所律师。
原告姚惠荣与被告魏晓花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理，2015年1月26日，被告魏晓花提起反诉。本院依法由代理审判员杨瑞娟适用简易程序，于2015年2月2日公开开庭进行了合并审理。原告姚惠荣及委托代理人郭启东，被告魏晓花及委托代理人魏金荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚惠荣诉称：2006年，被告创办了“灵武市智力幼儿园”（以下简称幼儿园）。2006年8月11日，被告与原告签订了房屋租赁合同，由被告租赁原告所有的原政府综合楼北楼梯南面三层、四层所有房屋（租赁面积为1326.5平方米）用于经营幼儿园，时间长达8年。被告租赁期间，房屋租赁费随着市场行情的变化而变化。房屋水、暖、电一致由原告统一收取后转交。但从2011年开始，被告开始欠交相关暖气费、房屋租赁费，具体情况为：一、在2006年9月1日至2011年9月1日房屋租赁期间，被告应交暖气费38470元，实交8000元，下欠30470元，合同第十四条约定违约金为3万元；二、在2011年9月1日至2012年8月30日房屋租赁期间，被告应交暖气费38470元全部未交，合同第十条约定违约金为1万元；三、在2012年9月1日至2013年8月30日房屋租赁期间，被告全部交清房屋租赁费13万元（原告承担一年暖气费）；四、在2013年9月1日至2014年8月30日期间，原告与被告虽未签订房屋租赁合同，但口头表示按照前一年租赁合同标准执行即每年租赁费13万元，被告已付6万元，下欠房屋租赁费7万元，下欠暖气费38470元，共计108470元。综上，自2011年起被告在开办幼儿园期间，陆续欠原告房屋租赁费、暖气费共计217410元。原告多次索要，被告以各种借口推托，为此，原告诉至法院，请求：一、被告给付2010年9月1日至2014年8月30日期间的暖气费107410元，房屋租金7万元，违约金4万元，共计217410元；二、本案诉讼费由被告承担。
为支持自己的主张，原告举证如下：
证据一租赁合同三份。证明2006年9月1日至2011年9月1日的租赁合同被告欠原告3万元的暖气费，交了8000元，违约金3万元；2011年9月1日至2012年8月30日的租赁合同被告欠原告暖气费38470元，违约金1万元；2012年9月1日至2013年8月30日的租赁合同，双方约定被告自愿多出3万元，原告承担一年的暖气费；
证据二收据八份。证明2013年9月1日至2014年8月30日的口头租赁合同成立；
证据三水费收据两份。证明2013年9月1日至2014年8月30日被告与原告租赁合同成立；
证据四录像带一份（当庭播放）。证明2013年9月1日至2014年8月30日原告与被告的租赁合同成立；
证据五发票一张。证明2013年9月1日至2014年8月30日期间产生的暖气费，由原告替被告交纳；
证据六证明一份。证明原告不欠供暖公司暖气费。
被告魏晓花对原告举证证据的质证意见是：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，因为该组证据证明双方建立的是房屋租赁而且是由被告承担暖气费用，原告仅是一个转交的义务。供暖法律关系的主体是灵武市供暖公司以及被告，原告在供暖法律关系中不承担任何权利义务，他没有任何理由向被告主张暖气费；对证据二、三的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，这些收据本身证明被告按照合同约定履行了相关的交费义务，但是无从证明租赁关系一直持续到2014年9月1日；对证据四真实性无异议，关联性、合法性有异议，对证明目的有异议，该证据不能够证明被告租赁该房屋的时间持续到2014年9月1日；对证据五、六真实性无异议，对证明目的不予认可，因为该证据恰恰证明被告如数向原告缴纳了采暖费，由原告统一收取后向灵武市供暖公司转交，所以截至目前被告不拖欠任何暖气费。
被告魏晓花辩称：本案原告无权向被告主张给付暖气费，被告也不拖欠原告租金等任何费用，被告与原告之间的房屋租赁合同早已终止履行，原告的诉讼请求没有任何事实理由和法律依据，且早已超过诉讼时效丧失胜诉权，被告有权拒绝履行相应的义务，原告的诉讼请求理应予以驳回。具体理由如下：一、原告无权向被告主张给付暖气费，原告也没有任何有效证据来证明其主张，其向被告主张给付暖气费的诉讼请求理应予以驳回。本案被告与原告分别在2006年8月11日、2011年8月12日、2012年11月12日签订三份《房屋租赁合同》，双方建立的是房屋租赁法律关系，原告向被告交付租赁房屋，被告向原告支付租金。在双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定：由被告自行承担水、电、暖等费用，如不按时交纳应付费用，原告有权断水、电、暖以及终止本合同，原告在诉状中也明确陈述，房屋水、暖、电一直由原告统一收取后转交。据此可见，涉及到拖欠暖气费的问题，最终是由被告向灵武市供暖公司承担暖气费，因此，涉案供暖法律关系的主体是被告与灵武市供暖公司，原告仅仅是转交人，不承担供暖法律关系的任何权利义务，根据《合同法》所约定的合同相对性原则，如果被告存在拖欠暖气费的问题，作为合同相对方的灵武市供暖公司有权向被告追究违约责任，被告与原告就是否拖欠暖气费问题不存在任何债权债务关系，原告无权向被告主张给付暖气费。而截止今日，灵武市供暖公司就原告或被告欠交暖气费的事由没有任何诉讼及纠纷发生，也没有任何催收通知，原告更没有任何证据证明因此承担任何责任，遭受任何损失。因此，原告无权向被告主张给付暖气费，原告的诉讼请求理应予以驳回；二、如果被告存在2006年9月至2011年9月欠交暖气费的情形，原告就有权断水、电、暖以及终止合同，并早将被告起诉至法院追究其违约责任，但原告却不仅没有断水、电、暖，没有终止合同，而且在房屋租赁合同到期后，又分别在2011年8月12日以及2012年11月12日与被告两次续签《房屋租赁合同》，这恰恰证明了被告在此期间及时交纳了相关费用，并不存在任何拖欠情形，双方关于该份《房屋租赁合同》的权利义务早已履行完毕，才可能存在续租房屋；三、如果被告存在拖欠暖气费情形，灵武市供暖公司向被告主张给付2006年至2012年度暖气费的诉讼请求也早已超过诉讼时效丧失胜诉权，被告有权拒绝履行。原告姚惠荣起诉要求被告承担2006年9月至2011年9月欠交的暖气费30470元、违约金3万元；以及承担2011年9月1日至2012年8月30日欠交的暖气费38470元、违约金1万元明显超过法律规定的2年诉讼时效，原告的该等诉讼请求丧失胜诉权，不受法律的保护，理应予以驳回；四、原告主张被告支付2013年9月1日至2014年8月30日拖欠的租金7万元以及暖气费38470元，也是没有任何事实理由及法律依据，理应予以驳回。被告与原告在2012年11月12日签订《房屋租赁合同》明确约定：租赁期限从2012年9月1日至2013年8月30日止，租金为全年13万元，包括2012至2013年暖气费。该《房屋租赁合同》自2013年8月30日到期后，双方没有续签，根据《合同法》第236条约定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此可见，双方自2013年9月1日起的房屋租赁合同继续有效，但房屋租赁关系为不定期租赁，实际上，被告于2014年3月上旬全部搬出涉案房屋时，已经按照上年度房屋租赁合同约定向原告如数交清了房费6万元，原告也已收取了大门钥匙，双方的租赁关系即行终止，涉案房屋早已于2014年4月租赁给他人。且该年房租13万元中明确约定包括本年度的暖气费，原告向被告收取了高额租金后再另行主张暖气费，没有任何事实理由和法律依据，理应予以驳回。综上所述，原告无权向被告主张给付暖气费，原告也没有任何有效证据来证明其主张，而被告实际上也并不拖欠任何费用。至于原告主张被告支付2013年9月1日至2014年8月30日拖欠的租金7万元以及暖气费38470元，也是没有任何事实理由及法律依据，因此，原告的诉讼请求不应当得到支持，理应予以驳回。
被告魏晓花举证如下：
证据一房屋租赁合同。证明双方建立的是房屋租赁法律关系，原告向被告交付租赁房屋，被告向原告支付租金；在双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：由被告自行承担水、电、暖等费用，如不按时交纳应付费用，原告有权断水、电、暖以及终止本合同，被告在诉状中也明确陈述房屋水、暖、电一致由原告统一收取后转交；涉及到拖欠暖气费的问题，最终是由被告向灵武市供暖公司承担暖气费，因此，涉案供暖法律关系的主体是被告与灵武市供暖公司，原告仅仅是转交人，不承担供暖法律关系的任何权利义务；原告无权向被告主张给付暖气费，原告的诉讼请求理应予以驳回；
证据二证明一份。证明被告于2014年3月6日已全部搬出涉案房屋，双方的租赁关系终止，原告没有任何事实理由和法律依据向被告主张费用；
证据三房屋租赁合同一份（复印件）。证明原告向被告主张交纳一年的租金违背案件客观事实，应予以驳回，且涉案房屋的年租金一般为5至6万元，而被告向原告交纳高达13万元年租金明显高于市场价格，就是因为该租金中包括年度暖气费，因此，原告收取了半年的租金后无权再另行主张暖气费；
证据四灵武市供暖公司出具的证明。证明原告无权向被告主张给付暖气费，原告的诉讼请求理应予以驳回。
原告姚惠荣对被告举证证据的质证意见是：对证据一证明目的有异议，其他无异议。由于被告的拖欠，灵武市供暖公司从2010年至2014年的期间每年对原告出租的房屋停暖两到三次，伤害了其他租户的利益，每年去供暖公司协商供暖后，都去信访办，政府主管领导最后在原告交清所欠暖气费的情况下才能开暖，并不像被告所说原告无权收取暖气费，灵武市供暖公司到今天为止都只认房东不认租户，他们对于拖欠供暖费的行为只有停暖；对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的都不予认可，与本案没有任何关系，每份合同最后为尽事宜双方友好协商解决，在被告实际租赁原告房屋期间单方面搬离，被告严重违约，违背了双方约定的友好协商解决；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，是被告单方搬离后原告的补救措施。4月22日签订的合同，5月装修期间原告边装修，被告边搬离；对证据四真实性、合法性、关联性、证明目的有异议，不包括个人在优惠期间交的费用，幼儿园的实际面积为1326.56平米与证明上的面积不一致，被告在2010年到2011年期间交了8000元，后几年一直没交过。
被告魏晓花反诉诉称：被告魏晓花自2006年8月11日起租赁使用原告姚惠荣所有的原政府综合楼北楼梯南面三层、四层房屋，双方签订了房屋租赁合同。其中，在2012年11月12日签订的房屋租赁合同中约定：租赁期限为一年，从2012年9月1日起至2013年8月30日止，租金为全年13万元，包括2012年至2013年暖气费。该租赁合同签订后，被告魏晓花按约向原告如数交纳房屋租金13万元。由于疏忽，被告又于2013年8月22日多向原告支付了2012年至2013年度房屋租金3万元。经催要，原告不予返还，现被告提起反诉，请求：一、原告返还多收取的2012年至2013年度房屋租金3万元；二、本案反诉费由被告承担。
被告举证收据六张。证明原告于2012年8月30日至2013年8月30日多收取被告租金3万元，应当向被告返还。
原告姚惠荣对被告魏晓花举证证据的真实性无异议，合法性、关联性、证明目的有异议，是原、被告协商的，被告多交3万元，原告才把房屋租给被告，由于被告多次违约双方友好协商解决。
原告姚惠荣辩称：被告反诉称由于疏忽向原告多交3万元租金与事实不符。被告多交3万元，是因为被告在2012年至2013年间严重违约，未在约定时间交费，还把房屋租赁给他人，原告在2013年7月口头通知被告不再续签合同，限被告于8月30日搬离承租房。后原、被告口头达成约定，3万元是被告违约的违约金。
原告姚惠荣举证如下：
证据一2013年3月18日和2013年4月20日两张收据。证明被告违约，产生违约金1万元的事实；
证据二智力幼儿园收取房费、暖气费收支汇总十五份。证明2012年至2013年期间被告违约，把四楼房屋出租给别人，收取房费、暖气费证明，合同约定不允许转租、转让。
被告魏晓花对原告举证证据的质证意见是：对证据一真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，该证据是按照合同约定在合理期间内履行相关的交费，原告对此没有任何异议，所以按照合同约定如数收取被告交纳的租金；对证据二真实性、合法性、关联性、证明目的有异议，该证据没有被告的任何签字，与被告没有关系。
为了查明案件事实，法院依职权从灵武市供暖公司调取证据如下：
证据一面积统计表一份、询问笔录一份（被告申请，但被告未出示）；
证据二原告所有的原政府综合楼2010年至2014年采暖费票据一份共八页。
原告姚惠荣对证据一中的面积统计表无异议，但给原告的发票上是1326.56平米；对笔录真实性、合法性无异议，但具体数字有异议，期间有很多个人交的不在21万元里面，其中有一年阳晨宾馆交的15000元不在这个21万元里，6000元不在21万元里；还有在优惠期间个人去交的也不在21万元里，2010年以前每年都交暖气费。对证据二真实性、合法性、关联性无异议，但是这些票据不全，有遗漏。
被告魏晓花对证据一中的面积统计表合法性、合理性无异议，真实性有异议，事实情况三楼、四楼总共1326.56平米以楼梯为界，楼梯北面是阳晨宾馆交纳的，楼梯南面三楼、四楼是我们交纳的；对笔录真实性、合法性、合理性认可，供暖公司先后出的三份证据，我们认为真实可信，我们认可。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议。
经本院审查，本诉部分，原告证据一来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。但该合同中并未约定采暖费的数额，故对其证明目的本院不予采信。证据二、三、四真实性予以认可，但不能有效证明口头租赁合同的租赁期限，故对证明目的本院不予采信。证据五真实性本院认可，但票面显示换票，经本院核实，是原告用三张总金额22322元的收据和一张金额为2万元的发票换来的，故对其证明目的，本院不予采信。证据六结合本院依职权从灵武市供暖公司调取原告所有的原政府综合楼2010年至2014年采暖费票据，故对其证明目的本院予以采信；被告证据一来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据二没有其他证明印证，其真实性无法核实，对其证据，本院不予采信。证据三原告对其真实性无异议，与本案具有关联性，对该证据本院予以采信。证据四不能有效证明被告的证明目的，对其证据本院不予采信。反诉部分，被告（反诉原告）证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告（反诉被告）证据一真实性予以认可，但该证据没有反应是违约金，故对证明目的本院不予采信。证据二没有其他证明印证，其真实性无法核实，对其证据，本院不予采信。本院依职权从灵武市供暖公司调取证据一中的面积统计表来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；询问笔录中关于收取原告所有的原政府综合楼的采暖费，与本院依职权调取的采暖费票据不一致，对此本院不予采信。其余内容，原、被告无异议，本院予以采信。证据二原告所有的原政府综合楼2010年至2014年采暖费票据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明：2006年8月11日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定，原告将灵武市政府综合楼三、四楼北楼梯南面所有房屋租赁给被告使用。租赁期限为五年，从2006年9月1日至2011年9月1日止。被告要按时交纳应付水、电、暖费，如果被告不按时交纳，原告有权断水、电、暖和终止本合同，造成的经济损失由被告全部承担。原、被告双方须严格遵守合同，如有一方违约，支付对方违约金3万元。合同还对其他事项作了约定。2011年8月12日，原、被告签订一份房屋租赁合同。合同约定，原告将灵武市政府综合楼三、四楼部分房屋（宾馆南边小间54间房屋）租赁给被告使用。租赁期限为一年，从2011年9月1日至2012年8月30日止。原告在承租前必须将水、电、暖设施正常交付被告使用，被告在租赁期内，水、电、暖出现问题，维修费用全部由被告自行承担，如被告不按时交纳应付费用，原告有权断水、电、暖和终止本合同，造成的经济损失由被告全部承担。上述条款双方必须严格遵守，原、被告双方如有一方违反上述条款必须向对方支付违约金1万元。合同还对其他事项作了约定。2012年11月12日，原、被告签订一份房屋租赁合同。合同约定，原告将灵武市政府综合楼三、四楼部分房屋（宾馆南边小间54间房屋）租赁给被告使用。租赁期限为一年，从2012年9月1日至2013年8月30日止。租金为全年13万元，包括2012年至2013年暖气费。支付方式为2012年11月13日前一次性付清8万元，2013年3月1日前一次性付清5万元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告在2012年11月2日至2013年8月22日间，分六次共支付被告16万元。16万元的收据中没有违约金字样。合同到期后，原、被告双方达成口头租赁合同，双方表示按照前一年租赁合同标准执行。被告支付原告房屋租赁费6万元。2014年4月22日，原告姚惠荣的丈夫郭启东将涉诉房屋的三楼租赁给他人。原告认为，被告自2011年起，陆续欠原告房屋租赁费、暖气费共计217410元未支付，故诉至法院，请求：一、被告给付2010年9月1日至2014年8月30日期间的暖气费107410元，房屋租金7万元，违约金4万元，共计217410元；二、本案诉讼费由被告承担。被告认为，原告多收取被告2012年9月1日至2013年8月30日期间的房屋租赁费3万元未返还被告，故提起反诉，请求：一、原告返还多收取的2012年至2013年度房屋租金3万元；二、本案反诉费由被告承担。
另查明，原告所有的原政府综合楼共有2946.78平方米，被告租赁原告房屋的面积为1300平方米。就原告所有的营业房，2010年至2011年采暖期，向灵武市供暖公司总共交纳采暖费47101元。2011年至2012年采暖期，向灵武市供暖公司总共交纳采暖费55000元。2012年至2013年采暖期，向灵武市供暖公司总共交纳采暖费5万元。2013年至2014年采暖期，向灵武市供暖公司总共交纳采暖费5万元。2006年9月1日至2011年9月1日租赁期内，2010年上半年以前的采暖费原、被告已结清。2010年至2011年的采暖费，被告交纳了8000元。
本院认为，原告姚惠荣与被告魏晓花签订的房屋租赁合同及口头达成的房屋租赁合同都是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护。被告未按合同约定交纳采暖费，原告向灵武市供暖公司交纳采暖费后，有权要求被告向其支付。原告未按采暖费标准向灵武市供暖公司交纳采暖费，故被告向原告支付采暖费应按被告租赁的房屋面积1300平方米与原告所有的全部房屋面积2946.78平方米的比例分配支付。2010年至2011年采暖期原告向灵武市供暖公司交纳47101元采暖费，被告应支付原告采暖费20779元，被告已支付原告8000元，下剩12779元被告应支付给原告；2011年至2012年采暖期原告向灵武市供暖公司交纳55000元采暖费，被告应支付原告采暖费24264元；2013年至2014年采暖费，应原、被告双方口头租赁合同按2012年11月12日签订的房屋租赁合同执行，故被告不应支付原告采暖费。2010年至2014年间，被告应支付原告采暖费总计37043元。被告抗辩已过诉讼时效不成立。故对原告要求被告支付2010年至2014年间的采暖费本院予以支持37043元。对原告要求被告支付未按期支付原告采暖费的违约金4万元，因原、被告签订的房屋租赁合同中明确约定了未按期支付采暖费的后果，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2013年9月1日后，原、被告未签订书面的房屋租赁合同，故原、被告的租赁合同为不定期的租赁合同。2014年4月22日，原告姚惠荣的丈夫将涉案房屋的三楼租赁给他人，视为原、被告双方达成的口头租赁合同终止。从2013年9月1日至2014年4月21日，被告租赁原告房屋233天，租赁费共计82985.28元，被告已支付原告6万元，故对原告要求被告支付房屋租赁费本院予以支持22985.28元。2012年11月12日，原、被告签订的房屋租赁合同约定年租金为13万元，原告收取被告16万元，多收的3万元，原告应当返还被告，原告抗辩多收的3万元是违约金没有充分有效的证据支持，故对被告反诉要求原告返还多收取的2012年至2013年度房屋租金3万元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）魏晓花于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）姚惠荣采暖费37043元，房屋租赁费22985.28元，两项共计60028.28元；
二、原告（反诉被告）姚惠荣于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）魏晓花房屋租赁费3万元；
三、驳回原告（反诉被告）姚惠荣的其他诉讼请求；
四、上述第一、二项相抵，被告（反诉原告）魏晓花于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）姚惠荣30028.28元。
如果被告（反诉原告）魏晓花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4561元，减半收取2280.5元。由原告（反诉被告）姚慧荣负担1650.5元，由被告（反诉原告）魏晓花负担630元。反诉案件受理费550元，减半收取275元，由原告（反诉被告）姚慧荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 杨瑞娟
二〇一五年三月十八日
书 记 员 宋玉丹
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。