山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0983民初1982号原告：肥城市王庄镇后于村民委员会。法定代表人：祝庆更，村主任。委托诉讼代理人：尹承玉，肥城飞腾法律服务所法律工作者。被告：姜玉玲，住肥城市。被告：姜玉新，住肥城市。两被告委托诉讼代理人：张兴强，山东天东律师事务所律师。原告肥城市王庄镇后于村民委员会与被告姜玉玲、姜玉新房屋租赁合同、借用合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肥城市王庄镇后于村民委员会的法定代表人祝庆更及委托诉讼代理人尹承玉，被告姜玉新及被告姜玉玲、姜玉新的委托诉讼代理人张兴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肥城市王庄镇后于村民委员会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同；2判令被告支付租赁费13563.60元，滞纳金326250元，共计339813.60元；3、判令被告返还房屋、土地及电机等财物。事实和理由：2005年11月20日我村委与姜玉新、姜士玲鉴定了自2006年1月1日起至2015年12月31日的租赁合同及补充协议，被告租赁我村委房间8间，办公室2间，1316平方米土地及大门、院墙等。后被告没有按照约定交租赁费，至今仍使用我村委房屋、土地等资产。我村委还为被告提供13千瓦、5千瓦电机各一台及我村委物料建筑的厂房3间以及借用电缆84斤、触保2块、50平方铝线50斤等财物，被告应予返还。姜玉玲、姜玉新辩称，一、原告所诉与事实不符，2005年原告同意让我设棉厂加工籽棉，并提供其东邻旧院作为厂房，当时未签订租赁合同。同年5月，由于旧房漏雨，时任村主任王明迎让我先垫付1000元修缮房屋，原告至今未返还。因村委原供村民用电的变压器太小，经原告与供电所负责人协商，由我购买配电盘一个，供村民及加工厂共同使用，按照一般交易习惯，原告应支付配电盘使用费6.6万元。2006年6月份安装增容费5000元，原告应负担2200元。补充协议涉及的我租用的原告的两间办公室，于2008年春季因村委卖树时砸漏，无法使用，这两间办公室的租金2400元我不应当缴纳；二、滞纳金属于行政法律体系中的概念，发生在不平等的行政关系主体之间，在民事以及合同法领域根本不存在这一概念，合同对于滞纳金的约定应属无效条款。行政强制法规定，加处罚款或滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额，原告要求的滞纳金数额已远远超过原租赁费数额，不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月20日，原、被告经协商签订《租赁合同》一份，合同约定：合同期限十年，自2006年1月1日起至2015年12月31日止；乙方（被告，下同）租赁甲方（原告，下同）房屋8间，土地面积1316米以及大门、院墙等；乙方每年向甲方交纳租赁费1000元，十年共向甲方交纳1万元，分两次交纳，2006年12月31日前交租赁费5000元，2007年12月31日前交租赁费5000元；甲方为乙方提供13千瓦电机、5千瓦电机各一台，两台电机所有权归甲方；甲方允许乙方在变电室内安装160变压器一台，配电盘两个，乙方承担160变压器、两台配电盘的费用，并享有该物的所有权；甲方为乙方提供建设三间厂房的水泥砖、檩条、瓦等，乙方投工建筑，物料不足部分由乙方承担，合同期满或合同解除，三间厂房归甲方所有；甲方为乙方提供水、电、路的方便，乙方用电费用单独核算，变压器更换时，160变压器由乙方承担费用，50变压器甲方承担费用；乙方承担房屋、厂房维护、维修，修缮费用乙方承担；乙方逾期交付租金，除应及时补交外，应按拖欠一日支付拖欠额1%的滞纳金。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定：甲方为乙方提供相邻北大门办公室两间；乙方向甲方每年交纳租赁费为每年每间150元，两间300元，自2006年1月1日起计算租赁日期，每年阳历12月31日前交清。合同签订后，原告将房屋、土地等租赁物交付给被告。后被告姜玉新给原告出具证明一份，载明：2005年①8月25号电缆54斤、触保2块②10月31号铝线50²50斤③11月10号电缆30斤领用人：姜玉新。该证明未标注出具时间。2008年春季，原告出卖位于2间办公室周围的树木，购树者在杀树时不慎砸在办公室上，致使房屋漏雨，被告向原告反映，原告要求被告找杀树的人负责。后被告未按合同约定的时间向原告交纳租赁费。合同到期后，两被告继续使用租赁物至今。原告经向被告催要租赁费未果，诉来本院。案经开庭调解，因双方不能达成一致意见，致使调解未果。本院认为，原、被告于2005年11月20日签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思的表示，不存在导致合同无效的情形，合法有效；原、被告对两被告借用原告电缆等物品的事实均无异议，双方形成借用合同关系，该合同是双方真实意思的表示，不存在导致合同无效的情形，亦合法有效。对于原告要求解除合同的诉讼请求，因当事人约定的租赁期限已届满，后被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现原告要求解除合同，该诉讼请求应予支持。对于原告要求被告支付房屋、土地等租金的诉讼请求，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未按合同约定的期限支付租金，原告有权要求被告支付，该诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付补充协议约定的租赁费的诉讼请求，庭审中，被告称该2间办公室于2008年春季被杀树的砸漏了，无法使用，主张租赁费不应交纳；原告称被告曾给村里说过，但认为应由杀树的人负责。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”据此，在双方没有特别约定情况下，租赁期间对租赁物的维修义务应由出租人承担。本案中，补充协议对于2间办公室的维修没有约定，故原告应承担维修义务。同时，合同法第二百三十一条还规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因杀树将办公室砸漏是不可归责于被告的事由，故被告要求减少租金的抗辩理由成立。庭审中，双方均不能准确表述办公室被砸的具体时间，在我国，春季的结束是在立夏，为每年5月5日至7日，本院酌情将租金计算至2008年4月30日，双方约定自2006年1月1日起计算租赁日，故租赁期限为28个月，租金为300÷12×28=700元。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因合同双方为平等民事主体，合同中约定的滞纳金应属违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对于如何确定“过分高于造成的损失”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”故确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。本案中，《租赁合同》约定，被告如逾期交付租金，除应及时补交外，“按拖欠一日支付拖欠额1%的滞纳金”。原告据此提交了滞纳金的计算明细如下：1、2006年12月31日前应交租金5000元，自2007年1月1日至2016年5月10日共计3445天，5000×1%×3445=172250元；2、2007年12月31日前应交租金5000元，自2008年1月1日至2016年5月10日共计3080天，5000×1%×3080=154000元，滞纳金合计为326250元。对于原告主张的以上滞纳金，被告认为合同对于滞纳金的约定应属无效条款，经本院释明，被告要求予以减少。对于被告逾期付款造成的损失，双方当事人均未提交证据证明，故本案无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。综合考虑原告的损失，逾期付款损失为原告的利息损失，双方约定的违约金明显高于该损失，故应予调整。同时，合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，是在弥补损失的基础上，适当体现一定的惩罚性。故本案违约金的计算，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释〔1999〕8号）及《关于修改的批复》（法释〔2000〕34号），可在中国人民银行同期同类贷款利率基础上，参照中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定的逾期贷款罚息利率标准的上限即加收50%确定利率。对于原告要求被告返还房屋、土地及电机等财物的诉讼请求，其中的租赁物房屋、土地、大门、院墙等，依据合同法第二百三十五条的规定，被告应予返还；对于被告给原告出具的证明中载明的电缆、触保、铝线等，庭审中被告表示同意返还，原告的该诉讼请求予以支持。对于被告提出的1000元房屋修缮费应予抵消的答辩意见，被告对此没有提交证据，该答辩意见不予支持。对于被告提出的原告应支付其配电盘使用费及增容费的答辩意见，虽然被告申请证人赵敦厚出庭作证，但证人没有证明原告曾与被告就支付配电盘使用费及分担增容费达成合意，被告提交的其他证据亦不能证实该事实，故被告以此主张抵消不能成立。对于被告提出的合同对于滞纳金的约定应属无效条款的答辩意见，首先，违约金与滞纳金是两个既有联系又有区别的法律概念，滞纳金一词常被用于行政管理语境中，但综合分析本案合同，虽然合同中表述为“滞纳金”，但该“滞纳金”实际约定的是违约方违约，应当按照约定的标准向对方支付一定数额的金钱，双方订立该条款的本意符合合同法关于违约金的规定，之所以表述为“滞纳金”，是由于当事人对“滞纳金”与“违约金”的性质认识不清造成的，故合同中约定的“滞纳金”视为违约金；其次，双方在合同中约定“滞纳金”，是双方真实意思的表示，不存在合同法第五十二条规定的情形，不能认定为无效，故被告的该答辩意见不予采纳。综上所述，对于原告要求解除合同，支付房屋、土地等租金，支付补充协议约定的租赁费700元，返还房屋、土地及电机等财物的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因合同约定的违约金过分高于给原告造成的损失，本院予以调整；对于原告要求被告支付补充协议约定的办公室自2008年5月1日之后的租赁费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、解除原、被告于2005年11月20日签订的《租赁合同》；二、被告姜玉玲、姜玉新于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市王庄镇后于村民委员会自2006年1月1日至2016年5月10日的房屋、土地等的租金10356.16元（1000÷365×3780）；三、被告姜玉玲、姜玉新于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市王庄镇后于村民委员会自2006年1月1日至2008年4月30日办公室的租金700元；四、被告姜玉玲、姜玉新于本判决生效之日起十日内，支付原告肥城市王庄镇后于村民委员会违约金9706.87元（本金5000元，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收50%确定，2007年1月1日5年以上年贷款利率6.84%加收50%为年利率10.26%，自2007年1月1日计算至2016年5月10日，为4799.71元；本金5000元，利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收50%确定，2008年1月1日5年以上年贷款利率7.83%加收50%为年利率11.745%，自2008年1月1日计算至2016年5月10日，为4907.16元）；五、被告姜玉玲、姜玉新于本判决生效之日起十日内，返还原告肥城市王庄镇后于村民委员会租赁物房屋8间，土地面积1316米以及大门、院墙；六、被告姜玉玲、姜玉新于本判决生效之日起十日内，返还原告肥城市王庄镇后于村民委员会借用物13千瓦电机、5千瓦电机、电缆54斤、触保2块、铝线50²50斤及电缆30斤；七、驳回原告肥城市王庄镇后于村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6397元，减半收取3199元，由原告肥城市王庄镇后于村民委员会负担3039元，由被告姜玉玲、姜玉新负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  鹿军二〇一六年八月三十日书记员  李娟