嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉秀民初字第966号
原告：千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司。住所地：嘉兴市世纪家园商务楼***号*座***室。
代表人：李贷容，该公司总经理。
委托代理人（特别授权代理）：唐建伟、章毅安，浙江宜景源律师事务所律师。
被告：张雪英。
委托代理人（特别授权代理）：袁建勋，浙江凯信律师事务所律师。
原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司（以下简称千翔物业公司）诉被告张雪英（以下简称张雪英）物业服务合同纠纷一案，于2015年11月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员童潇兰适用简易程序独任审理。本案于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐建伟、章毅安，被告委托代理人袁建勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告千翔物业公司起诉称：被告系嘉兴市中禾大厦2102、2103、2203、2301、2302、2303、2601、2603室业主，根据《中禾大厦前期物业服务合同》约定及《物业管理条例》的规定，业主应遵守小区的各项管理规定，并按时交纳物业管理费。然而自2012年7月1日起至2015年10月31日，被告已拖欠物业费398513元。经原告多次催缴，被告拒不支付。原告认为被告拖欠物业费的行为给整个项目的物业管理工作造成了巨大影响，损害了原告和其他业主的合法权益。遂起诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理费398513元（2012.7.1-2015.10.31）、违约金50000元（暂计至2015年10月31日），2015年6月1日至被告实际交付之日的违约金，按每日129元计算；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告张雪英辩称：讼争的8套房子原告没有交付钥匙给被告，被告也未实际收取和使用；该8套房子中其中2套已经抵押给招商银行，3套抵押给平安银行，该5套房子均由南湖区法院执行拍卖，以物抵债的时间为2013年底，部分为2014年初，故原告向被告主张物业费用没有事实依据，原告起诉对象错误，应驳回原告诉讼请求。
原告千翔物业公司为证明其主张，向本院提供了下列证据：
1、2010年7月9日《中禾大厦前期物业管理服务合同》复印件1份（加盖原告公章）、交接凭证1份，证明案涉由被告所有的房屋自物业移交之日起由原告提供物业服务，涉案房屋于2012年7月正式移交给被告的事实。
经质证，被告不清楚该证据的真实性，因为系原告与第三方所签订的，与被告没有关联性；对原告的证明内容也有异议，被告所有的房产是否包括在该物业管理服务合同中没有载明；交接凭证载明的时间无法体现讼争房产是否已经具备验收条件。
2、2014年7月1日《中禾广场物业管理服务合同》1份，证明2014年7月1日至2016年6月30日期间由原告为中禾大厦整体提供物业服务，该整个楼盘在2012年7月25日至2016年6月30日期间均由原告提供整体物业服务的事实。
经质证，被告称对该组证据不清楚，与被告没有关系。
3、《中禾大厦前期物业服务合同》5份（中禾大厦2102、2103、2203、2601、2603室），证明原被告之间存在物业服务合同，物业费收费标准为3.2元/㎡/月，于房屋交接次月缴纳，每6个月收取一次，逾期交纳按照千分之三支付违约金。
经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，该5套房子虽然签订了管理合同，但房子钥匙没有交付，且与原告诉称的8套房子有差异。
4、房屋所有权登记证明复印件8份，证明案涉8套房屋均为被告所有，其中2203、2601、2603三套登记时间为2012年11月30日，2102、2103、2301、2302、2303登记日期为2013年2月5日。
经质证，被告对该组证据的真实性没有异议，但对原告的证明对象有异议，登记时间仅明确了登记时的产权人情况，不能证明原告主张期间的房屋所有权情况。
5、物业费催款及送达凭证三组，证明原告向被告催讨过物业费的事实。
经质证，被告认为其没有收到上述信函，收件人的地址为被告身份证上的地址，而非被告的实际居住地址，且2015年10月12日投递清单上显示为同事代收，与事实不符。
被告张雪英未向法庭提交证据。
本院认证意见：对于原告提交的证据1-3，可以互相印证嘉兴金悦发展置业有限公司将中禾大厦物业交由原告管理，并由原告与所有人签订了物业服务合同的事实，对该事实本院予以认定。对于原告提交的证据4，系房地产管理部门出具的，被告亦对其真实性没有异议，本院予以认定。对于原告提交的证据5，系由原告委托专业的律师进行物业费的催收，对于地址被告也未告知原告进行更改，即使未收到也不应由原告承担相应的不利后果；且邮件亦显示由家人代收，对原告已经向被告进行物业费催收的事实本院予以认定。
本院经审理，认定本案事实如下：
2010年7月9日，原告与嘉兴金悦发展置业有限公司签订《中禾大厦前期物业管理服务合同》，约定由原告为中禾大厦提供前期物业管理服务事宜，服务时间为物业工程竣工验收并正式移交原告接管时起，至本物业业主委员会成立，并业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；如在原告接管本物业起两年内业主委员会还未成立的，则本合同履行至期满两年止；双方于2012年7月25日对该物业进行了交接。双方又于2014年7月签订了《中禾广场物业管理服务合同》，约定原告自2014年7月1日起至2016年6月30日止为中禾广场提供物业管理服务，期间如该物业业主委员会成立，则合同在业委会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止。
被告张雪英系嘉兴市秀洲新区中禾广场2102、2103、2203、2301、2302、2303、2601、2603室业主，房产面积分别为365.10㎡、414.48㎡、414.48㎡、414.48㎡、365.10㎡、414.48㎡、414.48㎡、414.48㎡。2011年3月31日，被告张雪英与原告千翔物业公司对2203号房屋签订了《中禾大厦前期物业服务合同》，于同年4月29日对2102、2103、2601、2603号房屋签订了《中禾大厦前期物业服务合同》，合同均约定：合同期限由交房之日起开始服务至中禾大厦业主委员会成立，并业主委员会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；如在原告服务起两年内业主委员会还未成立的，则服务至两年期满止；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）办公楼3.2元/月·㎡（按建筑面积）；费用首次于房屋交接时的次月1日起交纳，以后按约定交纳；本物业自开发商发出房屋交付通知书之日起次月物业管理费由被告承担，在此之前的物业管理费由开发商承担；被告违反本协议约定，不按时交纳物业管理费用和其他费用的，除仍应如数补交外，每逾期一天承担应交未交部分千分之三的滞纳金；逾期三个月仍未交纳的，原告将采取断水、断电等措施，并且被告按应交未交部分的双倍赔偿原告的损失；合同并对其他事项进行了约定。被告张雪英于2012年11月30日对2203、2601、2603室的房屋所有权进行了登记，于2013年2月5日对2102、2103、2301、2302、2303室的房屋所有权进行了登记。
2014年11月26日，中禾广场2103室所有××。2015年4月8日，中禾广场2203、2601、2603室所有权人变更为平安银行股份有限公司嘉兴支行。
2015年8月10日原告以向嘉兴市秀洲区人民法院起诉的方式向被告张雪英催讨案涉房屋的物业费；2015年10月13日、10月15日又分别以律师函的形式向被告催讨物业费，但被告仍未按时缴纳物业费，遂成讼。
本院认为，经物业服务企业催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
本案中，对于中禾广场2301、2302、2303室的物业费，因原告未提供证据证明其与被告间就上述房产的物业管理服务达成过约定，其主张相应的物业费没有事实和法律依据，应承担举证不能的后果，故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。
对于其他房产的物业费。根据原、被告签订的物业合同约定，合同期限由交房之日起开始服务至中禾大厦业主委员会成立，并业主委员会与新的物业服务企业签订的物业管理合同生效之日止；如在原告服务起两年内业主委员会还未成立的，则服务至两年期满止。本案中，中禾广场的开发商于2012年7月25日将中禾广场整体交由原告提供相应的物业服务，因此原、被告签订物业服务合同时房产尚未交付给被告，被告无需自合同签订时支付相应的物业费用；现原告不能举证证明交房的具体时间，故推定交房时间为被告取得房屋所有权的时间，即2203、2601、2603室于2012年11月30日交房，2102、2103室于2013年2月5日交房，故物业费的起算时间分别为2012年12月及2013年3月。由于没有物业合同约定的解除条件成就，故服务满两年合同终止，2203、2601、2603室和2102、2103室的《中禾大厦前期物业服务合同》的终止时间分别为2014年11月29日及2015年2月4日。合同到期后，因中禾大厦整体仍由原告提供相应的物业服务，故被告仍应支付物业费，具体的计算方式可参照以前签订的合同执行。由于2103室的所有××，故该套房产的物业费应计算至2014年11月；2203、2601、2603室的所有权人已于2015年4月8日变更为平安银行股份有限公司嘉兴支行，故上述三套房产的物业费应计算至2015年4月；2102室的物业费计算至2015年10月31日。综上，截至2015年10月31日，被告欠缴的物业费共计180630.52元。
房号
面积
物业费起止时间
物业费
2102
365.1
2013.03-2015.10
37386.24
2103
414.48
2013.03-2014.11
27853.06
2203
414.48
2012.12-2015.04
38463.74
2601
414.48
2012.12-2015.04
38463.74
2603
414.48
2012.12-2015.04
38463.74
对于逾期付款违约金，原告主张对于2015年10月31日前计算为50000元，此后按129元/天的标准计算至实际支付之日止，低于本院核定金额，系原告对其合法权利的自主处分，本院予以准许。
被告辩称其尚未实际取得讼争房产，但被告已经取得了讼争房产的房屋所有权证，该事实与其抗辩相悖，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张雪英于本判决生效之日起十日内支付原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司物业费180630.52元及逾期付款违约金50000元（逾期付款违约金暂计至2015年10月31日，此后按129元/天的标准计算至实际支付之日止）；
二、驳回原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取4014元，由原告千翔物业管理（上海）有限公司嘉兴分公司负担2000元，被告张雪英负担2014元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
（后附页）
审判员 童潇兰
二〇一六年一月二十七日
书记员 沈 菲