吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终3235号上诉人（原审被告、反诉原告）：张印权，男，1968年8月25日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：刘百洲，吉林金证律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李振龙，男，1952年10月7日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李鑫，吉林吉天行律师事务所律师。上诉人张印权因与被上诉人李振龙房屋租赁合同纠纷一案,不服长春市朝阳区人民法院于2018年5月21日作出的（2017）吉0104民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2018年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人张印权及委托诉讼代理人刘百洲，被上诉人李振龙的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振龙一审诉求：1.判令被告给付自2016年6月1日至2017年3月1日的租金134630.14元（180000元/年÷365天×273天）；2.判令被告给付2016年6月1日至2017年3月1日期间的违约金9000元，从2017年3月2日开始按180000元/年×5%的标准计算至给付完毕时止；3.判令被告给付2016年6月1日至2017年3月1日期间的滞纳金204750元，从2017年3月2日开始按15000元/月×5%的标准计算至给付完毕时止。事实和理由：2011年5月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落南湖大路56号世纪家园小区1号楼的门市房出租给被告，租期五年，自2011年6月1日至2016年5月31日，租金第一年150000元，第二年160000元，第三年170000元，第四、五年每年租金为180000元，租金为到期之日提前一个月给付出租方。2015年5月20日，被告与原告协商要求继续承租至2018年9月30日，租金给付方式按原合同执行，租金为180000元。2016年6月1日为合同履行截止的时间，被告在2016年5月1日之前就应当给付2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，原告多次催要，被告拒绝给付，直至2017年3月1日，被告搬离房屋将钥匙交还原告时，被告也未向原告给付租金。被告的行为已经构成违约，故诉至法院。张印权一审辩称：1.原告有多次违约行为，不交纳物业维修基金，导致房屋漏水、暖气管爆裂无人维修，租赁房屋面积严重不足，双方关系恶劣，被告被迫于2016年12月搬出租赁房屋，已经通知房屋管理人薛艳武及原告的代理律师。2.被告不拖欠房租费，原告的上述违约行为给被告经营的学校造成严重损失，双方曾多次协商，将租金与损失互相折抵，原告并没有提出异议。3.违约金和滞纳金是相同性质的，不能同时主张，原告主张的违约金数额过高，被告没有违约行为，而是原告违约在先。张印权一审反诉请求：1.判令反诉被告立即返还租金419946.81元；2.判令反诉被告承担违约责任，支付违约金41000元；3.判令反诉被告赔偿因房屋漏雨、暖气爆裂造成的经济损失（具体数额待鉴定后确定）；4.判令反诉被告赔偿房屋装修损失（具体数额待鉴定后确定）；5.判令反诉被告赔偿因办学手续作废给反诉原告造成的损失（待调取证据后确定）。事实和理由：反诉原、被告在2011年5月7日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将坐落于南湖大路56号世纪家园小区D1#号商业服务用房租赁给反诉原告使用，建筑面积以房产证为准（建筑面积837.88平方米，套内建筑面积697.02平方米），租赁期限自2011年6月1日至2016年5月31日止，第五年租金180000元；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。2015年5月20日，反诉原告与反诉被告续签租赁合同，租赁期限延至2018年9月30日，房租不增不减。反诉原告以该地点办理了办学手续，准备在该处继续办学至2018年9月30日，并对该房进行了精装修。2015年12月暖气爆裂，2016年春三个教室的屋顶漏雨，反诉原告多次要求反诉被告修复无果，物业因反诉被告未交物业费，也拒绝维修。期间，发现承租房屋的建筑面积不足837.88平方米，套内面积不足697.02平方米，而反诉被告将其余面积租赁给他人，至今未交付给反诉原告，未按合同约定提供租赁的商业服务用房，反诉原告多次找反诉被告协商未果，反诉原告搬离租赁房屋，致使反诉原告办学手续作废。反诉被告的行为构成违约，给反诉原告造成重大损失。李振龙一审辩称：1.反诉被告已经将租赁房屋完全交付给反诉原告，全面履行了合同义务，反诉被告并无违约情形。2.反诉原告已经实际现场看房，确认房屋的租赁面积和房屋状况，租金是依照双方约定形成，合理合法，承租房屋租金未约定单价，以现场看房面积约定整体价格为准。3.反诉原告主张返还租金、支付违约金和赔偿经济损失等反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。一审法院查明：本案涉诉房屋位于长春市朝阳区南湖大路56号世纪家园小区D1#楼（规划为D2#楼），长房权字第XX**号，丘（地）号4-101/37-103-201，建筑面积837.88平方米，套内建筑面积697.02平方米的商业服务用房，产权人系吉林省冶金研究院。吉林省冶金研究院将该房屋租赁给李冰，李冰将房屋转租给李振龙。2010年末，李振龙将上述房屋间隔为东西两间，将其中东侧房屋租赁给案外人，西侧房屋通过悬挂招租广告、登报的方式对外出租。张印权通过涉诉房屋悬挂招租条幅广告，到现场看房后决定承租，看房时李振龙向张印权出示了房屋产权证复印件。2011年5月7日，李振龙作为出租方即甲方，张印权作为承租方即乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同由李振龙提供，合同约定：“1.房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于南湖大路56号世纪家园小区D1#号，房屋结构为框架结构，建筑面积以房产证为准；2.房屋用途：画室；3.租赁期限：自2011年6月1日至2016年5月31日止；4.租金：该房屋年租金第一年为150000元整，从第二年起租金每年增加10000元，租赁抵押金3000元整（注：第五年租金180000元），乙方如逾期交付租金，除补交租金外，按租金的5%以天数计算向甲方交付违约金；5.付款方式：乙方应于本合同生效之日，向甲方支付第一年部分租金80000元，2011年11月底前交付剩余年租金80000元。下年租金乙方须提前一个月交付年租金给甲方；……；9.关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，物业费、采暖费由甲方承担，其余一切费用由乙方支付；……；11.乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……；（4）拖欠租金累计达壹个月；……；13.违约责任：任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。”签订合同时，李振龙向张印权提供了房屋产权证复印件。当日，张印权向李振龙交纳抵押金3000元，李振龙出具收据。张印权在涉诉房屋经营长春市朝阳区艺凡艺术教育培训学校，并按约定向李振龙交纳租金。本案涉诉房屋由李振龙委托薛艳武管理，薛艳武负责收取租金以及房屋维修。2015年5月20日，双方达成续租协议，薛艳武在2011年5月7日的《房屋租赁合同》落款处注明：“此合同与房主李振龙协商后，自动延期到2018年9月30日，房租不增不减，特此证明。”张印权交纳租金至2016年5月31日。2016年5月1日，张印权以租赁房屋面积不足为由未支付下一年度租金。2016年5月至6月期间张印权通过电话的方式联系薛艳武，提出要交纳租金，同时解决暖气漏水的问题，但薛艳武以双方已经终止合同为由拒绝收取。一审法院依张印权申请向吉林省新世纪物业服务有限公司杨某调查询问，根据询问笔录和其出具的说明可以证实：1.杨武从2014年1月1日开始任物业公司经理，对以前的事情不清楚；2.涉诉房屋在张印权承租期间存在暖气管漏水、下雨天屋角漏水、涉诉房屋上面管道间漏水导致涉诉房屋漏水的情况，每年有2-3次；3.李振龙每年都交纳物业费，但不能按照标准交纳，因此自2014年起涉诉房屋的平台防水未予维修；4.张印权在2016年12月末或2017年1月初从涉诉房屋搬走，物业公司没有参与双方如何交接。李振龙与张印权对上述内容无异议。庭审中，张印权向一审法院申请对其使用的房屋套内建筑面积进行测量，一审法院委托长春建工工程勘测有限公司进行测量，作出建工测（2017-8-22）房屋面积测绘报告，测量结果为：“套内建筑面积483.70平方米。”李振龙与张印权对该测量结论无异议。另张印权向一审法院申请对房屋装修剩余价值、对被雨浇的字画贬损后价值，以及对2017年3月1日录音是否完整进行鉴定，但均以鉴定不能终结。一审法院认为：1.李振龙与张印权于2011年5月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。2.关于李振龙是否应向张印权返还租金的问题。张印权认为李振龙存在欺诈行为，交付的租赁面积不足，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更情形，应当按照实际使用面积返还多交纳的租金。本院认为，李振龙以房屋整体现状对外出租，张印权到现场看房，双方就特定房屋达成租赁合意，合同第1条约定“房屋坐落于南湖大路56号世纪家园小区D1#号，建筑面积以房产证为准”和第4条约定“该房屋年租金第一年为150000元整，从第二年起租金每年增加10000元，第五年年租金180000元”，可以证明双方约定的租金标准并非按照面积单价计算，年租金为固定数额逐年递增，张印权在使用近5年的时间内并未提出异议，现以合同约定面积与实际面积不符为由主张返还租金，本院不予支持。另张印权主张李振龙在签订合同时存在欺诈行为，导致其签合同时有重大误解，李振龙称合同样本是从网络下载的格式合同，其他承租人也都采用同样的合同，因此合同第1条载明了“建筑面积以房产证为准”，结合相邻东侧房屋的租赁合同，在签订合同时也载明“建筑面积以房产证为准”，与李振龙的解释相互印证，因此张印权仅以合同载明“建筑面积以房产证为准”证明李振龙存在欺诈行为，证据不足，且张印权在（2016）吉0104民初2141号案件的庭审中陈述租赁该房屋前并未进行市场调查，故不应当产生租赁面积影响租金数额的重大误解，因此对张印权的此项主张不予支持。3.关于张印权交纳房租费数额的问题。李振龙称2017年3月1日张印权将涉诉房屋及钥匙交还，故房屋租金应交纳至2017年3月1日。张印权抗辩2016年12月24日从租赁房屋搬出，提供搬家公司物资搬运协议和收据加以证明，又提供电话记录证明其曾于2017年1月8日、1月20日、2月28日分别与李振龙的代理律师和薛艳武联系，告知交接房屋，但李振龙在2017年3月1日才委托他人接收房屋，因此倒房时间应为2016年12月24日。本院结合薛艳武的证言“张印权于2017年1月、2月曾向其提出交房，让别人送钥匙，但一直没有见面”，再结合物业公司杨某证实张印权在2016年12月末或2017年1月初从涉诉房屋搬出，能够认定2017年1月初张印权已从涉诉房屋搬出，并于1月8日向薛艳武提出交接房屋，此时薛艳武应主动及时进行交接，避免损失扩大，但却以双方一直未见面为由导致延迟交接，因此张印权不应再承担2017年1月8日以后的房屋占有使用费。张印权从2016年6月1日开始拖欠租金，2016年6月1日至2017年1月8日期间租金的计算方式为：180000元/年÷365天×222天=109479.45元。另张印权交纳的抵押金3000元，李振龙同意从租金中扣抵，张印权还应支付租金109479.45元-3000元=106479.45元。4.关于张印权是否存在违约行为。李振龙认为张印权未按时交纳租金及单方撤离房屋的行为构成违约。首先，按照合同约定张印权应在2016年5月1日交纳下年租金，但未交纳的理由是其认为租赁面积不足，租金标准尚未确定，并于2016年6月6日向本院提起诉讼，双方之间对租赁面积及租金标准确实存在争议；其次，虽然张印权未按时交纳，但于2016年5月至6月期间曾向薛艳武表示继续交纳租金，但薛艳武却拒绝收取。综上认定，薛艳武在没有通过双方确认终止合同的情况下拒绝收取租金，过错不在于张印权，张印权属于有正当理由未按时交纳。至于张印权单方倒出房屋的行为是否违约，因李振龙在（2016）吉0104民初2141号案件中主张解除租赁合同，张印权也同意解除，故张印权不属于单方无故终止合同。因此张印权不存在违约行为，也不应当承担违约金及滞纳金，对李振龙的此项主张不予支持。5.关于李振龙是否存在违约行为以及李振龙是否应赔偿张印权各项损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”本案根据薛艳武的证言“张印权租赁期间房屋存在过暖气漏水、屋角漏雨、屋内管道间漏水以及洗手间漏水的情况，都做了简单处理，但有些问题无法彻底解决”，再结合物业公司杨某证明涉诉房屋确实存在漏水、漏雨、暖气爆裂的情况，且每年会出现1—2次，同时证明物业公司未予维修的原因是李振龙未交足物业费。综上能够认定涉诉房屋确实存在质量问题，而由于出租人李振龙的原因导致房屋质量问题反复出现，未能彻底解决，李振龙的行为构成违约，应当承担违约责任。本案涉诉租赁合同未约定因此种违约情况的违约金和损失赔偿额的计算方式，但通过张印权提供的照片可以证明房屋质量问题确系给张印权经营的学校造成字画损坏及装修等经济损失，审理中张印权申请对房屋装修剩余价值、对被雨浇的字画贬值后价值进行鉴定，均以鉴定不能终结，鉴于此类损失无法通过鉴定确定数额，同时给学校造成的减少学员等损失也是无法计算的，因此本院酌定损失数额50000元。至于张印权同时主张违约金和赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此违约金和赔偿损失不能同时主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张印权于本判决生效后立即给付原告（反诉被告）李振龙房屋租金106479.45元；二、原告（反诉被告）李振龙于本判决生效后立即赔偿被告（反诉原告）张印权损失50000元；三、驳回原告（反诉被告）李振龙其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张印权其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费6526元，由原告（反诉被告）李振龙负担4532元，被告（反诉原告）张印权负担1994元。反诉费4107.10元，由被告（反诉原告）张印权负担3661.10元，原告（反诉被告）李振龙负担446元。张印权上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项；3.判令被上诉人赔偿上诉人20万元；4.判令被上诉人返还上诉人租金419946.81元；5.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审判决被上诉人赔偿上诉人5万元损失错误。上诉人对房屋进行过精装修，2015年12月暖气爆裂、2016年春三个教室屋顶漏雨，将墙上挂的字画及室内摆放的字画全部浇坏，将教室内物品、沙发、茶几浇坏，而且因漏雨导致学生退学，返还学费达10.05万元。因被上诉人未交物业费，物业公司拒绝维修，上诉人不得不于2016年12月16日搬出，搬出后因办学地点变动，办学手续废止，又造成上诉人经济损失。对于前述损失，一审法院仅酌情保护5万元，严重不足弥补。请求二审法院改判。2.一审以房屋是整体出租，上诉人到现场看房，就认定双方对特定房屋达成租赁合意，不支持上诉人要求被上诉人返还多付租金的诉求是错误的。房屋租赁合同明确约定出租房屋面积以产权证为准，而产权证记载的面积为837.88平方米，但被上诉人实际出租给上诉人的房屋面积仅为483.7平方米，被上诉人的行为导致上诉人多交租金419946.81元。李振龙二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.张印权与李振龙签订的《房屋租赁合同》在房屋基本情况中虽然标记建筑面积以产权证为准，但双方约定的租金标准却为固定金额，而非按照平方米单价乘以建筑面积计算得出，产权证登记面积虽为837.88平方米，但是指整体房屋建筑面积，而该房屋在出租给张印权之前即已被李振龙分割为两个独立房间，张印权承租的仅为其中一间，并非全部，不可能用整体房屋的产权登记面积确定其承租部分房屋的建筑面积，对此张印权在承租房屋之时即应明知。张印权虽然主张李振龙存在欺诈行为，恶意隐瞒出租房屋面积与产权证登记面积不符的事实，但未能提供充分证据证明，况且作为一个理性的完全民事行为能力人，张印权对于房屋是否已被分割、承租的是否为整体房屋及400平方米与800平方米面积存在重大差异等事实应当知晓，但其在使用房屋长达5年时间里却并未提出过异议，与客观事实不符，故张印权以李振龙欺诈为由主张李振龙返还多付的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.李振龙出租给张印权的房屋因维修不及时发生漏水事件，造成张印权的物品被水浸泡毁损是客观事实，但张印权所举证据仅为照片、录像等资料，缺少购置物品合同、发票等有效证据证明所毁损物品的价值，虽然张印权向一审法院申请了司法鉴定，而一审法院也委托多家鉴定单位组织了鉴定，但均因客观原因鉴定不能，此情况下一审法院酌情保护张印权5万元经济损失并无不当，张印权虽然上诉主张该5万元不足以弥补其全部经济损失，但因证据不足，本院亦无法支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9499.00元，由上诉人张印权负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年八月十三日书 记 员  林星辰