江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终2425号
上诉人（原审被告）：无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处，住所地无锡市上马墩路152号。
法定代表人：王东，该街道办事处主任。
委托诉讼代理人：邵振华，江苏法略律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱振华，江苏法略律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：无锡市益多投资发展集团有限公司，住所地无锡市长江北路红旗路口，实际经营地无锡市人民中路88号优族联盟17楼。
法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈炜，该公司职员。
委托诉讼代理人：吴建新，江苏崇安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市塔影物业管理有限公司，住所地无锡市春晖新村12-2号。
法定代表人：季骞，该公司董事长。
上诉人无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处（以下简称上马墩街道）因与被上诉人无锡市益多投资发展集团有限公司（以下简称益多公司）、无锡市塔影物业管理有限公司（以下简称塔影物业公司）房屋交易合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上马墩街道上诉请求：1、本案所涉的春晖新村12号-1房屋的土地性质为国有划拨，建筑物类别为居委会办公用房及车库，按规定不得作为住宅进行交易，双方《房屋交易合同书》、《补充协议书》均违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，属无效合同。益多公司应返还春晖新村12号-1二楼房屋，并自行承担相应损失。2、益多公司未经上马墩街道同意，擅自将妙光苑房屋过户至吴福兴名下，益多公司应承担赔偿责任。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
益多公司辩称：吴福兴曾是上马墩街道主任，自1997年起入住妙光苑房屋，2005年持有上马墩街道掌握的《房屋交易合同书》、《补充协议书》原件及崇安区廉政办的文件要求益多公司办理过户手续，对此，上马墩街道从未提出过异议，二审中却突然对过户提出异议没有事实依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
益多公司向一审法院起诉请求：上马墩街道未按《房屋交易合同书》及《补充协议书》约定将春晖新村12号-1二楼房屋的产权变更至其指定的金宝根名下，金宝根为此诉至法院，根据生效判决，其赔偿金宝根因房屋无法过户造成的损失880500元，该损失是由于上马墩街道的原因造成，故请求判令：1、解除其与上马墩街道签订的《房屋交易合同书》、与上马墩街道、塔影物业公司签订的《补充协议书》；2、上马墩街道赔偿其损失909486元（其中房价款损失880500元、诉讼费损失12605元、评估费损失5000元、执行费损失11381元）。
一审法院认定事实：
1998年10月30日，益多公司与上马墩街道签订《房屋交易合同书》，约定上马墩街道将其所有的上马墩一村48号102室、春晖新村12-1号二楼房屋，与益多公司所有的妙光苑47号705室进行调换，并约定涉案房屋的产权问题由上马墩街道负责提供所有手续。
1998年12月31日，塔影物业公司取得春晖新村12-1、12-2、12-3房屋的产权。
同日，益多公司与上马墩街道、塔影物业公司签订《补充协议书》，约定：1、春晖新村12号-1二楼房屋产权证已由上马墩街道下属的塔影物业公司办妥，妙光苑47号705室房屋产权证原由潘建英办过并交给益多公司处理，现双方商定，二套房屋的产权证暂不办理过户或分割手续，而二套住房相互调换使用，在此期间，双方互补向对方收取房租金作为私房性质的处理；2、如益多公司安排住户进入春晖新村12号-1二楼居住后，住户如需办理该套房屋产权，则上马墩街道应负责办理好产权证的分割及个人的产权证。益多公司的住户办妥产权后，上马墩街道的住户如需办理妙光苑47号705室的产权，则由益多公司负责办好该户产权证的过户手续；3、上马墩一村48号102室现由益多公司调给上马墩街道使用，如住房需要拥有产权，则需另外办理。
1999年3月17日，金宝根与益多公司签订《房屋交易合同书》，约定金宝根所有的江海新村61号302室房屋、永胜新村23号204室房屋分别作价45000元、50000元，与益多公司所有的涉案房屋作价195000元进行调换，金宝根需支付的差价100000元经协商益多公司同意减为60000元，并承诺为金宝根办理好产权，不再另收费。协议签订后，双方按约调换了房屋，金宝根于1999年3月25日支付了房款60000元。用于调换的江海新村房屋、永胜新村房屋则由益多公司另行处置给他人使用。协议签订后，益多公司、金宝根曾多次向上马墩街道提出将涉案房屋产权过户到金宝根名下，但至今仍未完成过户。
金宝根于2012年1月向无锡高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求益多公司为其办理涉案房屋的产权过户，因益多公司要求给予宽限时间而撤诉。2013年，金宝根再次起诉要求益多公司为其办理涉案房屋的产权过户，诉讼中，金宝根代理人与益多公司代理人及上马墩街道的王海度曾一起前往无锡市产权监理处咨询涉案房屋的产权过户事宜，得到的回复是无法办理产权过户。后金宝根于2013年11月11日再次向该院提起诉讼，要求解除其与益多公司的房屋交易合同并要求赔偿其损失。在该案审理中，根据金宝根的申请，该院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋的房屋现值及装修价值进行评估，该评估公司出具了苏国衡（2014）房估字第0385号房地产估价报告及补充说明函，载明因根据现有资料无法评估估价对象在国有划拨住宅用地的房地产价值，故根据金宝根的申请按类似国有出让用地住宅进行评估，评估结果为房地产（毛坯）总价值818900元，室内装修61600元，合计880500元。该院于2014年7月17日作出（2013）新民初字第2192号民事判决书，认定涉案房屋系由益多公司与上马墩街道调换而来，根据合同相对性，益多公司应就无法完成房屋过户手续对金宝根承担相应的责任，金宝根虽然依据交易合同享有涉案房屋所有权多年但一直未能取得有效的登记物权，益多公司延迟履行的行为致使金宝根的合同目的无法实现，金宝根据此要求解除其与益多公司房屋买卖合同的请求成立；因双方互易的房屋中金宝根调换给益多公司的房屋已由益多公司处置给他人，不具备返还条件，故对该两处房屋仍维持现状，涉案房屋由金宝根向益多公司返还，益多公司应向金宝根返还相应价值的房价款，装修部分现值亦属于损失范围，赔偿数额以同等地段的二手房价值及装修现值为宜。综上，判决解除金宝根与益多公司之间的房屋交易合同，金宝根向益多公司返还涉案房屋，益多公司赔偿金宝根房价款880500元，益多公司承担案件受理费12605元、评估费5000元。该判决生效后经法院强制执行已履行完毕，益多公司另行承担了执行费11381元。
2014年11月18日，益多公司诉至法院，请求判令：1、解除其与上马墩街道签订的《房屋交易合同书》、与上马墩街道、塔影物业公司签订的《补充协议书》；2、上马墩街道赔偿其损失909486元（其中房价款损失880500元、诉讼费损失12605元、评估费损失5000元、执行费损失11381元）。
另查明，涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，房屋产别为其他产，现房屋产权登记权利人为塔影物业公司，建筑物类别为居委会办公用房及车库，房屋实际用途为住宅。
再查明，上马墩一村48号102室房屋于1999年8月11日由崇安区房产管理局通过房改登记到华惠芬名下。
崇安区人民政府于1997年7月17日审批同意原上马墩街道主任吴福兴以小桃园158号201室调换房屋的申请，无锡市崇安区廉政办于2005年9月12日出具《关于吴福兴住房问题的处理意见》，明确妙光苑47号705室房屋由吴福兴继续承租使用，吴福兴在办理购买该套公有住房产权时，上马墩街道应给予提供所需的相关手续。后吴福兴从上马墩街道取得了《房屋交易合同书》、《补充协议书》原件，益多公司依据吴福兴提供的无锡市崇安区廉政办《关于吴福兴住房问题的处理意见》、《房屋交易合同书》、《补充协议书》原件等材料，于2005年12月27日协助将妙光苑47号705室房屋由潘建英名下过户到吴福兴名下。
诉讼中，法院向无锡市房屋产权监理处发函询问涉案房屋需要何种手续才能办理产权过户，该处复函：根据《无锡市房屋登记条例》以及相关规定，涉案房屋转让在取得合法房屋产权外，还需提交合法、有效的土地使用证明等材料。益多公司于2016年3月3日当庭向上马墩街道、塔影物业公司主张解除《房屋交易合同书》、《补充协议书》。
以上事实，有《房屋交易合同书》、《补充协议书》、房屋登记簿证明、吴福兴证言、区管领导干部购、分房备案表、处理意见、评估报告、无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第2192号民事判决书、执行通知书、农业银行转账凭证、无锡市房屋产权监理处复函以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：益多公司与上马墩街道签订的《房屋交易合同书》、益多公司与上马墩街道、塔影物业公司签订的《补充协议书》均未违反国家禁止性规定，合法有效，双方应按约履行自己的义务。益多公司在安排住户金宝根入住涉案房屋后，金宝根已通过诉讼方式要求办理涉案房屋的产权证，根据《补充协议书》约定，应由上马墩街道负责办理涉案房屋的产权证，但至今仍未办理，故上马墩街道应当就无法完成房屋过户手续对益多公司承担违约责任。上马墩街道、塔影物业公司主张上述合同不具有产权调换性质应属无效的抗辩意见，与《房屋交易合同书》、《补充协议书》中关于由上马墩街道负责办理涉案房屋产权证的事实不符，法院不予采信。因上马墩街道的违约行为致使益多公司房屋产权交换的合同目的无法实现，现益多公司据此要求解除《房屋交易合同书》、《补充协议书》的请求成立，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中关于合同解除的后果，因双方互易的房屋中上马墩一村48号102室、妙光苑47号705室均由案外人合法持有，不具备返还的条件，故对该两处房屋仍维持现状，上马墩街道、塔影物业公司主张涉案房屋由益多公司向塔影物业公司返还并不违反法律规定，予以支持，上马墩街道应向益多公司返还相应价值的房价款。现系上马墩街道的违约行为导致房屋交易合同无法完全履行而予以解除，且上马墩街道依据房屋交易合同调换到的房屋无法返还，故对益多公司解除合同并返还房屋而产生的损失，应当由上马墩街道予以赔偿。上马墩街道未按约将涉案房屋产权过户至益多公司指定的金宝根名下，与（2013）新民初字第2192号案件中益多公司赔偿给付金宝根房价款880500元并承担案件受理费12605元、评估费5000元的损失之间，具有直接关联关系，上马墩街道应当赔偿给付益多公司的损失为898105元。因益多公司未自觉履行生效判决产生的执行费损失11381元，与上马墩街道的违约行为并无关联，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，第一百十三条第一款之规定，判决：一、确认益多公司与上马墩街道于1998年10月30日签订的《房屋交易合同书》、益多公司与上马墩街道、塔影物业公司于1998年12月31日签订的《补充协议书》于2016年3月3日解除；二、益多公司于判决发生法律效力之日起十日内向塔影物业公司返还位于无锡市春晖新村12号-1（二楼）的房屋；三、上马墩街道于判决发生法律效力之日起十日内赔偿益多公司损失898105元；四、驳回益多公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12895元，由益多公司承担162元，上马墩街道承担12733元。该款已由益多公司垫付，上马墩街道于判决发生法律效力之日起十日内将应承担部分直接给付益多公司。
二审查明的事实与原审相同，予以确认。
本院认为：
根据“法不溯及既往”原则，1998年，益多公司先后与上马墩街道及塔影物业公司签订《房屋交易合同书》、《补充协议书》，将本案所涉的物业用房作为住宅房进行调换，不违反当时的法律法规禁止性规定。上马墩街道上诉称，上述协议均违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，为无效合同。经查：1、益多公司与上马墩街道调换的是房屋，而非国有划拨土地使用权；2、该解释实施于2005年8月1日，故上马墩街道的上诉意见，本院不予采纳。
上马墩街道认为益多公司将妙光苑房屋擅自过户至吴福兴名下，属违约行为。经查，上马墩街道认可妙光苑的房屋一直由吴福兴使用，吴福兴当时是上马墩街道的主任，过户的相关资料原由上马墩街道持有，本院认为，在上马墩街道无法说明吴福兴如何取得其持有的过户资料情况下，无法推定益多公司擅自过户行为。上马墩街道的该上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。
综上，原审所作判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12895元，由上诉人上马墩街道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一六年九月七日
书 记 员 周喆菁