湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1885号
上诉人（原审被告）：胡谢，女，1972年10月19日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
被上诉人（原审原告）：株洲天海物业管理有限公司，住所地:湖南省株洲市荷塘区文化路100号。
法定代表人：姚彦旭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓楚昊，湖南誉翔律师事务所律师。
上诉人胡谢因与被上诉人株洲天海物业管理有限公司（以下简称天海公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2017）湘0204民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，合议庭认为本案不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人胡谢上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判被上诉人于2016年11月25日至2017年7月31日期间无权收取物业管理费；三、改判被上诉人对2016年11月25日之前的物业服务收费按0.6元/㎡/月以下合理收取。事实和理由：一、原审判决适用法律不当。本案被上诉人物业服务合同的权利义务已于2016年11月25日终止，株洲市石峰区香博堡业主委员会请求被上诉人退出服务区域，移交物业服务用房和相关设备及资料，但被上诉人拒不退出、移交，违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。二、原审判决没有事实依据。1、《奥园﹒香博堡前期物业服务合同》第二十二条约定：“本合同期限自《交房通知书》所规定的时间之日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业管理合同时止。”而香博堡业主委员会已于2016年10月成立并与业主大会选聘的物业服务企业签订了新的《物业服务合同》，前期物业合同已于2016年11月25日终止。被上诉人主张2016年11月25日之后的物业费没有事实和法律依据，其诉请不应得到支持。2、香博堡小区业主委员会香委（2017）14号文件载明，2016年11月25日之前的物业管理费与被上诉人发生关系。原审判决认定2017年8月1日之前的物业费由被上诉人收取不当。3、铜锣湾街道出具的香博堡物业管理情况说明及纪要，其法律效力不能对抗司法解释。三、应当酌减物业费。上诉人就物业服务质量不到位提供了大量照片，被上诉人遭到900余名业主强烈驱赶，10余台电梯数年难以启动，没有依规维保，上诉人要求酌减物业费理由正当，范围合理。
被上诉人天海公司辩称，我方中标后提供物业服务的时间是从2011年5月7日至2017年8月1日，合同约定了物业费和违约金。物业合同的生效和变更法律有明确规定，权利义务终止需经相关部门备案。小区物业无法变更是业主委员会与大量业主所导致，2017年8月1日才确定物业正式交割日期。根据上诉人的证据和一审法院的调查，我公司服务的瑕疵是一般瑕疵，不能构成上诉人不交物业费的理由。
天海公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2015年8月至2017年4月物业管理费本金3597元；二、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金4857元（暂计算至2017年4月30日，要求计算至缴清全部物业管理费及违约金之日止）。
一审法院认定事实：被告天海公司于2011年5月7日通过投标方式，中标成为株洲市香博堡小区前期物业服务企业，一直为香博堡小区提供物业服务。2014年7月6日，被告胡谢与原告签订《奥园•香博堡前期物业服务合同》，约定物业服务费住宅为1.6元/月•平方米，违约责任约定，未能按时足额缴纳物业服务费、房屋维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。被告胡谢以1.2元/月•平方米的标准向原告交纳物业费至2015年8月。自2015年9月1日起，被告以其未与原告签订相关物业服务合同、原告在物业管理、服务方面不到位等为由拖欠物业服务费。另查明，2016年10月30日，株洲市香博堡业主委员会成立。2016年11月23日，株洲市香博堡业主委员会与株洲大华物业服务有限公司签订《物业服务合同》，协议由株洲大华物业服务有限公司为香博堡小区提供物业服务。因原告未移交小区物业管理用房（含办公室和门岗），导致株洲大华物业服务有限公司无法入驻而起诉至一审法院，该院于2017年7月14日判决由香博堡业主委员会在判决生效之日起十五日内向株洲大华物业服务有限公司移交香博堡小区物业管理用房并驳回株洲大华物业服务有限公司其他诉讼请求，现该判决已发生法律效力。2017年8月2日，株洲市石峰区铜塘湾街道办事处主持召开香博堡小区物业问题的协调会议，市物管处、区物管办相关人员以及业主委员会主任张军等其他业委会委员参加会议，此次会议经协调，原告与被告确认：2017年8月1日之前的物业费由原告公司收取，8月1日起物业费由株洲大华物业服务有限公司收取。再查明，原告在香博堡小区提供物业服务过程中，香博堡小区存在车辆停放无序堵塞消防通道，公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告通过招投标的方式对香博堡小区进行前期物业管理服务，原告作为物业公司，应当依照物业服务合同的约定履行其物业管理服务的职责，而业主则应及时缴纳应缴的物业管理服务费用。对于原告诉请的按每月1.6元/㎡计算2015年8月至2017年4月的物业管理费3597元，被告主张原告公司在管理过程中存在管理服务不到位的情况，根据查明的事实，原告在物业管理过程中确实存在车辆停放无序堵塞消防通道、公共设施维护、绿化管养、保安工作及卫生未达到合同约定物业服务标准等情形，未能切实履行其管理服务职责，该情由尚不属于重大服务瑕疵。因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域或某些方面做得不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交物业服务费的正当、充分的理由，故被告胡谢仍应履行向原告缴纳相应的物业服务费用的义务。本案中，虽然香博堡业主委员会成立后即与株洲大华物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，但原告作为该小区实际物业服务企业，仍然持续的在为小区提供物业管理服务，同时，结合本案原告提供服务未达物业服务合同约定标准，且原告一直是按照每月1.2元/㎡向被告收取物业管理费的事实，一审法院按1.2元/㎡的计算标准对原告请求被告缴纳2015年9月至2017年4月物业管理费的诉讼请求予以支持即2437.44元（101.56㎡×1.2元／㎡×20个月=2437.44元）。对于原告诉请的滞纳金，考虑到本案中原告提供的服务存在瑕疵，被告并非无故或借故拒交、恶意拖欠物业服务费，故对于原告主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡谢于本判决生效之日起十日内向原告株洲天海物业管理有限公司支付物业服务费2437.44元；二、驳回原告株洲天海物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告株洲天海物业管理有限公司承担5元，被告胡谢承担20元。
二审期间，上诉人胡谢向本院提交了以下证据材料：业主委员会第15号文件，拟证明2016年到2017年的物业费不由被上诉人收取，是作为小区的维修基金。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人提交的证据不属于二审程序中的新证据，且不能证明其待证事实，本院不予认定。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为上诉人向被上诉人缴纳物业费的时间段和收费标准应如何确定。上诉人主张其只需缴纳2016年11月25日之前的物业费。经查，株洲市石峰区铜锣湾街道办事处就香博堡小区物业问题召开过协调会，株洲市物管处、株洲市石峰区物管办、香博堡业主委员会、小区新聘请的大华物业公司及被上诉人均派人参加，在该《关于协议解决香博堡小区物业问题的会议纪要》中明确记载，2017年8月1日之前的物业费由被上诉人收取。故上诉人作为香博堡小区的业主应当向被上诉人缴纳2017年8月1日之前的物业费。上诉人还提出物业费要按0.6元/㎡/月以下的标准收取。经查，双方当事人签订的《奥园•香博堡前期物业服务合同》中约定的住宅物业服务费为1.6元/月•平方米。原审判决根据双方当事人履行合同的情况将物业服务费酌情确定为1.2元/月•平方米，符合本案实际，维护了双方的合法权益，处理并无不当。上诉人要求按0.6元/㎡/月以下的标准收取物业服务费缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人胡谢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄胤彪
审 判 员 唐俊平
审 判 员 胡 芸
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 成 静
书 记 员 刘 娜