江�省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1030民初373号
原告：吴志民。
委托诉讼代理人：胡瑾，江西赣联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄曼，江西赣联律师事务所律师。
被告：广昌九川物流有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇旴江一路。
法定代表人：高尚万，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢小英，广昌县旴江镇法律服务所法律工作者。
原告吴志民与被告广昌九川物流有限公司（以下简称九川公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭进行了审理。原告吴志民及其委托诉讼代理人胡瑾、黄曼到庭参加诉讼，被告九川公司委托诉讼代理人谢小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴志民向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金25276元。（从2011年12月1日起至2015年5月8日止每日按已付房款的万分之一计算）。2、被告立即为原告办理澳沪•滨江豪庭第5栋第3单元702室房屋以及本栋楼下14号杂物间的不动产权证、契税证，并向原告支付逾期办理不动产权证的违约金2014元（按已付房价款的百分之一计算）。3、被告立即向原告支付因提高澳沪•滨江豪庭小区容积率造成的经济损失10000元。4、被告立即对澳沪•滨江豪庭的消防设施进行整改（拆除消防通道上的卷闸门、完善楼道内消防设施），对排水设施进行整改，消除变电房安全隐患（加装防护设施），清除废弃钢筋，增加绿化率，禁止商业废水进入小区，增加第5栋屋顶防水层。5、被告向原告赔偿因房屋质量造成的经济损失5000元。6、本案诉讼费、保全费、原告聘请律师的代理费、差�费由被告承担。
事实和理由：2010年12月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于广昌县河东新区滨江路的澳沪•滨江豪庭第5栋第3单元702室建筑面积为95.48平方米的房屋，以及本栋楼下14号建筑面积为7.25平方米的杂物间出售给原告；该建筑为砖混结构，建筑层数地上七层，地下无层；商品房单价为1869.08元/平方米，价款为178460元，杂物间单价为3164.13元/平方米，价款为22940元，共计201400元；合同签订时原告首付61400元，余款140000元由原告自行向银行办理按揭；被告应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经广昌县建筑工程质量监督站验收合格的商品房交付给原告使用；被告逾期交房超过六十日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日�，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、规划设计变更等影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告，原告有权选择是否退房，原告不退房的双方另行签订补充协议；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应该出示商品房质量验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，�告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。
签订合同当日，原告按约向被告首付61400元，余款140000元原告已向银行办理了按揭，履行了其应尽义务。然而被告严重违反合同约定，直到2015年5月8日才向广昌县建设局建筑工程质量站提交竣工验收备案材料。根据合同约定，被告应从2011年12月1日起至2015年5月8日止按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金25276元。被告至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未取得房地产权属证书，被告应立即为原告办理不动产权证、契税证，同时根据合同约定，被告应支付原告已付房价款百分之一的违约金2014元。该小区批准规划建设容积率为2.98，被告违法提高建筑容积率至3.236，缩短楼房之间的间距、多建设一栋房屋，每栋房屋加盖一层，降低绿化用地面积并由此获得巨额利益，严重违反法律、法规禁止性规定及双方合同约定，影响到原告所购商品房质量与使用功能，使得原告居住环境和生活舒适度恶劣，房屋价值下降，为此应向原告赔偿经济损失10000元。被告出售的澳沪•滨江豪庭小区的消防、排水、变电房等设施均存在安全隐患，绿化不到位。消防通道上设有卷闸门，楼道内消防设施不完备，被告应立即对消防设施进行整改，对排水设施进行整改，消除变电房安全隐患，清除废弃钢筋，禁止商业废水进入小区，增加绿化率，确保业主居住安全、舒适。被告出售的房屋存在严重质量问题，应当向原告赔偿经济损失5000元。
被告九川公司辩称：第一，原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金不应得到支持。1、原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求已过2年的法定诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。诉讼时效期间依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”原、被告之间签订的合同约定了交房时间，过了约定期开发商未交付房屋，购房者就应当知道其权利被侵害。在此期间原告怠于行使向被告主张要求支付逾期交房违约金的权利。同理，原告向被告主张要求其支付逾期办证违约金的诉讼请求也已过诉讼时效。2、原告向被告主张支付逾期交房违约金、逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。原告于2012年4月6日与被告办理了房屋交接手续，并且入住至今。根据法律规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。虽然合同约定，需将验收合格的房屋交付使用，但是原告同意并接受了房屋，其民事行为表示认可，视为对合同约定的房屋交付条件的变更。3、原告主张被告支付逾期交房、办证的违约金按商品房和杂物间、车库的总价款计算比例缺乏事实及法律依据。原、被告签订的合同仅仅约定了商品房交付、办证逾期的违约责任，没有约定何时交付杂物间及杂物间何时办证，并且商品房、杂物间的产权证也是分开登记，不是一个整体。因此，即使计算违约金也应扣减杂物间价款。4、逾期办证违约金按已付总房价款的百分之一计算缺乏依据。根据合同约定，被告的义务仅限于在房屋交付使用后360日前将房屋由被告提供的资料报产权登记机关备案，而并不是在该期间内必须将房屋的产权证书交付给原告，也没有约定必须在什么时间将产权证书交付给原告。因此，逾期办证不是因被告的过错造成的，而是因部分原告逾期支付购房款、违约和政府有关部门的原因所致，并且小区4至9号楼的房屋均已在原告起诉前办理完房屋产权证，不应当再向法院主张违约金。第二、原告主张被告支付因提高澳沪•滨江豪庭小区容积率造成的经济损失缺乏法律与事实依据，并且该项主张已过法定诉讼时效2年，应驳回原告的诉讼请求。1、被告建设的澳沪•滨江豪庭小区不存在违规缩短楼房之间间距、多建设一栋房屋、每栋房屋加盖一层、降低绿化用地面积等问题，也不存在违反合同第三条、十条约定。被告按广昌县建设局公示的规划图、2010年5月17日、2011年8月24日广昌县建设局颁发的建设工程规划许可证进行规划建设。该小区建设项目经广昌县建设局赣规核字第2015-002、2016-003号核发了《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，并且于2016年2月17日经广昌县国土资源局批准被告取得了所开发建设项目土地容积率为3.236，该小区建筑工程目前已通过了广昌县建设局建设工程竣工验收备案合格。即使被告建设项目超容积率，属于行政部门管理的范围。未履行通知义务，根据《商品房销售管理办法》第24条规定，原告也只有退房的权利，而无权要求赔偿损失。2、被告超容积率所建的房屋与原告民事权利之损益没有关联性，对原告购买房屋的使用功能、居住和生活、房屋价值没有实质影响，原告不存在实际损失，更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据。3、原、被告之间的合同并未约定关于超容积率的相关约定及违约责任。4、被告建设的房屋封顶至今已两年以上，并且原告也实际入住2年以上，原告的诉讼主张超过了诉讼时效。第三、原告要求被告对澳沪•滨江豪庭小区的消防设施、排水设施进行整改，增加绿化率，消除变电房安全隐患、清除废弃钢筋，禁止商业废水进入小区等请求，不属于法院审理范围。1、该小区建筑工程经公安消防、环保、园林、规划等相关部门验收备案，并且也经广昌县建设局建设工程竣工验收备案合格。2、禁止商业废水进入小区涉及第三方的侵权，原告应当向侵权或管理人主张权益，侵权人、管理人均不是本案被告。第四、原告要求被告赔偿因房屋质量问题造成的经济损失缺乏法律与事实依据。被告出卖给原告的涉案房屋系毛坯房，经广昌县建设局建设工程竣工验收备案合格，并且原告入住也有多年，入住时办理了房屋验收交接手续，确认自己所购的房屋合格，因此不存在房屋主体质量问题。房屋存在的墙面细微裂缝等问题，并没有证据证明是由被告房屋质量问题引起的，即使要维修，按照《住宅质量保证书》的规定也已经过了保修期，被告不需承担保修责任。第五、本案诉讼费、保全费、原告聘请的代理费、差旅费由原告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，�院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、该小区所有建筑工程已验收备案。根据被告提供的建设工程验收消防备案通知书、工程建设项目环保验收报告、绿化工程竣工验收报告单，广昌县建设局赣规核字第2015-002、2016-003号核发《江西省建设工程竣工规划核实合格意见单》，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表及审批程序表；工程质量监理评估报告，单位工程施工竣工报告。以上证据符合三性，可以认定该小区房屋建筑工程4-9号楼于2015年5月7日通过了广昌县建设局竣工验收备案，1-3、10-13、2-3号连接、地下车库于2016年4月12日通过了广昌县建设局竣工验收备案。2、房屋存在室内墙面细微裂缝问题。原告提供了房屋墙面裂缝照片，结合法院现场勘验，原告现居住的该�品房室内墙面确实存在几处细微的裂缝。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月14日，原告吴志民与被告九川公司就购买被告开发的位于广昌县河东新区滨江路的澳沪•滨江豪庭第5栋第3单元702室及本栋楼下14号杂物间签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告需支付购房款201400元，被告需在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经广昌县建筑工程质量监督站验收合格的商品房交付给原告使用，逾期交房的，交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告向原告支付已付房价款百分之一的违约�。合同签订后，原告按照合同及时支付了全部房款。交付时间到期后，原告购买的商品房并未通过广昌县建筑工程质量监督站验收合格。2012年4月6日，原告吴志民与被告九川公司之间办理了交房手续。现原、被告之间因履行该商品房买卖合同产生争议，原告诉至法院。
本院还查明如下事实：
1、2015年11月23日，广昌建设局以广建函字（2015）33号向县国土资源局告知被告开发的澳沪•滨江豪庭小区超容积率建设，实际容积率为3.236，超核准容积率0.236，请县国土资源局按相关法律、法规对其进行处理。2015年12月14日，广昌建设局向九川公司下达告知书，其开发的广昌澳沪•滨江豪庭小区未按照《建设工程规划许可证》建设，违反规定连接店面、地下车库超面积建设和小区值班室未批先建等，对其处以罚款531938.02元。2016年2月17日，广昌县国土资源局与�川公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同变更条款）》，澳沪•滨江豪庭小区原土地容积率由原出让合同约定的3.0变更为3.236，并按新容积率下市场评估价与原容积率下市场评估价的差额补交土地出让金5315628元。2、2016年9月22日，原告向法院提出增加、变更诉讼请求，将第5项诉讼请求增加并变更为：请求判令被告向原告赔偿因房屋质量造成的经济损失5000元；或者由被告对房屋进行全面整修，直至房屋可以正常使用为止。
本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案争议焦点有如下四点：1、原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效？2、原告提出被告超容积率建设造成其损失问题？3、原告要求被告排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题？4、�付使用后的房屋质量及赔偿问题？
一、原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。
原告认为，被告将未经竣工验收备案、不具备交付条件的商品房进行交付，即违反合同约定的交付条件，也违反了国家法律的强制性规定，属无效的民事行为，不产生交付的法律效力，等同于未交房，其违约行为一直持续到商品房通过竣工验收备案，因此，不存在超过诉讼时效的问题。
被告认为，原、被告之间签订的合同约定了交房时间，过了约定期开发商未交付房屋，购房者就应当知道其权利被侵害。在此期间原告怠于行使向被告主张要求支付逾期交房违约金的权利。同理，原告向被告主张要求支付逾期办证违约金的诉讼请求也已过诉讼时效。
本院认为，交房行为是否有效，应该依据《合同法》第五十二条规定的无效情形予以认定。虽然《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定了未经验收合格的房屋不得交付使用，但这些规定属于管理性强制规定。从上述有关法律规定来看，对开发商交付未经验收合格的房屋，法律责任都是整改及罚款。因此，违反这些规定并不必然导致民事行为无效，至于未经强制性验收即交房的行为可以通过行政管理手段予以处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，买受人已实际收房并已居住使用，事实上九川公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。对九川公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。至于该条但书部分，本院认为，除非双方在合同中约定房屋的实际交付不发生房屋所有权或占有使用权的转移，否则但书部分不发生法律阻却效力。因此，在双方没有对交付行为的效力进行特别约定时，应认定交付行为有效。
原告要求被告支付逾期交房违约金是否过诉讼时效的问题。本院认为，被告于2012年4月6日实际交付了房屋给原告，逾期交房的时间即从2011年12月1日计算至2012年4月6日。逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，只有在持续违约行为终了之时才应计算诉讼时效。那么诉讼时效的起算应以实际交房时间为准，原告并没有提供证据证明诉讼时效期间有中断，所以，至2016年4月原告向法院起诉，其主张逾期交房违约金已超过了两年的诉讼时效，不再受法律的强制保护。
原告要求被告支付逾期办证违约金是否过诉讼时效的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。被告开发的商品房因没有及时进行竣工验收备案，导致原告至今未取得不动产权属证书，由此产生违约行为一直处于持续的状态，也就是说，被告的违约行为一直延续到起诉日。所以，原告要求被告支付逾期办证违约金没有超过诉讼时效，应当得到支持。原、被告双方签订的商品房买卖合同包括了住宅、杂物间，已付房价款也包含了住宅、杂物间的价款，至起诉前原告均未取得上述不动产的产权证书。因此，根据合同约定，被告应按已付房价款的百分之一向原告支付违约金。违约金计算标准�：（房屋价款）201400元×（违约金比例）0.01=2014元。
二、原告提出被告超容积率建设造成其损失问题。
原告认为，因容积率增加严重影响到其所购房屋的价值和质量，降低了生活的舒适度，开发商由此获得巨额利润，侵害了原告的利益，依法应承担违约责任。
被告认为，被告开发建设的涉案商品房均按照广昌县建设局颁发的建设工程规划许可证进行规划建设，该小区建筑工程已通过了广昌县建设局建设工程竣工验收备案。即使被告建设项目超容积率，也属于行政部门管理的范围，原告不存在实际损失。况且，原告的诉讼主张也超过了诉讼时效。
本院认为，建设主管部门已经对超容积率开具了处罚决定书，开发商已接受了处罚。建设主管部门对公司违反规划许可的行为予以罚款，而不是拆除，且罚款后办理了规划许可手续。�地主管部门与开发商签订了容积率变更合同，开发商也补交了土地出让金。这说明，土地、建设主管部门已批准规划变更，而且房屋均已经通过竣工验收备案。合同本身也没有关于容积率的约定，因此，应驳回原告提出的开发商超容积率造成其经济损失的诉请。
三、原告要求被告排除消防、排水、变电设施安全隐患，清除废弃钢筋，提高绿化率，禁止商业废水进入小区等问题。
原告提出小区的消防、排水、变电等设施以及废弃钢筋均存在安全隐患，小区绿化不到位、商业废水进入小区等问题。因相关消防、绿化、环保等部门对该小区出具了验收合格报告，该小区房屋建筑均已通过广昌县建设局竣工验收备案，表明该小区建筑工程经消防、环保、园林、规划等相关部门验收备案，如果发生消防、排水、变电、绿化、废弃钢筋上述问题，应当向相�行政职能部门反映，并申请依法予以解决，不属于法院受理的范围。商业废水进入小区涉及第三方的侵权，侵权人、管理人均不是本案被告，不属于本案商品房销售合同纠纷，需另案起诉。
四、交付使用后的房屋质量及赔偿问题。
原告现居住的该商品房室内墙面确实存在几处细微的裂缝。鉴于房屋质量及维修费用需要经过专业部门进行鉴定评估，法院已当庭释明原告需在庭审后提出鉴定申请，但原告事后并未主张进行鉴定，本院视为原告自行放弃权利。因该建筑工程经广昌县建设局竣工验收备案，原告仅仅以墙面存在的细微裂缝，无法证明房屋存在主体质量问题，且该裂缝问题并未影响到原告的正常使用，因此，原告应承担举证不能的法律后果。
原告于2016年9月22日向法院提出增加、变更诉讼请求，将第5项诉讼请求：“被告向原告赔偿因房屋质量造成的经济损失5000元”增加并变更为：“被告向原告赔偿因房屋质量造成的经济损失5000元；或者由被告对房屋进行全面整修，直至房屋可以正常使用为止”。本院认为，原告变更后的诉讼请求属选择性诉讼请求，诉请不明确、不具体，且在法庭辩论终结后才向法院提出，不符合民事诉讼法审理案件规定，对其增加、变更诉讼请求本院不予审理。
原告提出要求被告承担原告聘请律师产生的代理费、差旅费等费用的请求，因原、被告双方签订的商品房买卖合同中未明确律师费的承担，本院对诉讼请求中的律师费不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人�共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告广昌九川物流有限公司向原告吴志民支付逾期办理不动产权属证书违约金2014元。
二、被告广昌九川物流有限公司需在本判决生效之日起两个月内为原告吴志民办理并交付澳沪·滨江豪庭第5栋第3单元702室房屋以及本栋楼下14号杂物间的不动产权属证书。
三、驳回原告吴志民的其他诉讼请求。
以上需履行的款项，需在本判决生效之日起30日内交至本院指定的履行款账户，户名：广昌县财政局，账号：19×××45，开户行：广昌县农村信用合作联社营业部。
如未按本判决指定的期间履行给付�钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费858元，由原告吴志民承担429元，被告广昌九川物流有限公司承担429元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审判长 曾恒兴
审判员 赖 洋
审判员 曾祥同
二〇一六年十月三十一日
书记员 肖平娣