成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初1612号原告：栾进,男,汉族，1983年7月5日出生。住天津市滨海新区。委托代理人：赖李勇，四川汇高律师事务所律师。特别授权代理人。被告：成都市太平洋房地产集团有限公司。住所地：成都市武侯区武科二路*号。法定代表人：卫平，系公司执行董事兼总经理。原告栾进与被告成都市太平洋房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员陈敏独任审判，于2016年2月22日进行公开开庭审理，原告栾进委托代理人赖李勇到庭参加诉讼。被告成都市太平洋房地产集团有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对本案进行了缺席审理，现已审理终结。原告栾进诉称：2010年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于成都市高新区兴蓉街10号地块“佳丽花园三期”3栋1单元3层203号房屋，建筑面积82.1平方米，总房价705853.25元。根据合同约定，被告应于商品房交付之日起365内取得房屋所有权证书，否则自前述期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按日向原告支付总购房款万分之零点五的违约金，上述所购房屋于2011年9月24日交付，但被告直至2014年7月17日才办理完房屋所有权证书，且至今未办理该房屋相关的《国有土地使用证》。对此，原告要求被告承担违约责任，但被告予以拒绝，故提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付延迟办理房屋所有权证书违约金23399.04元；2、被告限期办理《国有土地使用证》；3、本案诉讼费由被告承担。原告栾进为了证明自己的主张提交了如下证据材料：1、《商品房买卖合同》及“佳利花园三期”商品房买卖合同（附件）、《商品房买卖合同》摘要。拟证明原、被告之间的商品房预售的合同关系，及被告逾期办理权证而应当承担的责任。商品房买卖合同第十九条（二）2项约定被告应于商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，否则自前述期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告应按日向原告支付总购房款万分之零点五的违约金。被告于2011年9月24日交付房屋，被告逾期663天，总房款705853.25元，从2012年9月23日开始计算违约金，计算至2014年7月17日止。2、太平洋·金色港湾（佳利花园三期）房屋面积误差款结算协议、太平洋·金色港湾入住结算费用清单、关于佳利花园三期延期交房的投诉及赔偿要求（2011年9月24日）。拟证明原告已付清的房款、及产权办理的相关税费。3、房权证。拟证明房产证取得时间是2014年7月17日。4、顺丰快递单及快递结果查询记录。拟证明原告要求被告限期办理国有土地使用权证。被告成都市太平洋房地产集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据材料。经审理查明，2010年10月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由原告以一次性付款方式购买被告开发的位于成都高新区兴蓉街10号的“佳利花园三期”3栋1单元3楼203号住宅房屋，购房总价款709000元；并约定于2011年6月30日前向原告交付该商品房。双方于上述合同第十九条中对“产权登记”事项约定如下“（二）转移登记。1、商品房支付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……买受人不退房，合同继续履行，自出卖人交付房屋后的第365日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。于补充协议第九条中，双方约定“乙方（原告）在办理交房手续时，应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的相关规定足额缴存专项维修资金，并且办理房屋所有权证的时间，从乙方缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交所需资料并办理完毕相关手续之日起计算，如因乙方原因未能提供相关资料并交纳相关费用而导致乙方无法在规定时限内取得房屋所有权证书的，甲方（被告）不承担任何相关责任”。商品房买卖合同摘要，载明合同签约备案号：（XXX），出卖人：成都市太平洋房地产集团有限公司，买受人：栾进，签约备案时间：2010年10月27日，买受人所购佳利花园三期：高新区兴蓉街10号3幢1单元3楼203号，套内面积67.59、公摊面积14.71、合计82.30，总价709000.0元。房屋共同买受人情况：单独所有。太平洋·金色港湾（佳利花园三期）房屋面积误差款结算协议，载明出卖人应退还给买受人面积误差款3146.75元，买受人：栾进在此协议签名。即实际总房价705853.25元。太平洋·金色港湾入住结算费用清单，载明栾进，房号3-1-3-203，一、房款结算明细，实测结算总房款705853.25元；二、办理产权需交纳的相关费用，维修基金2257.75元、产权转移登记费80元、契税21175.60元、销售合同印花税352.93元，产权税、费合计23881.28元，应缴纳余款20734.53元。成都市房屋产权登记中心颁发的成房权证监证字第40902**号载明，房屋所有权人：栾进，共有情况：单独所有，房屋坐落：高新区兴蓉街10号3栋1单元203号。登记时间：2014年7月17日。另查明，涉案房屋于2011年9月24日交付使用。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效，原、被告双方均应依约履行。对于本案焦点问题，逐一分析认定如下：一、被告未能提交足以采信之证据证明存在不可归责之原因，故已构成办理涉争房屋权属转移登记之逾期违约。对于涉争房屋所有权转移登记，依双方约定，被告应于2011年9月24日房屋交付之日起365日内协助原告取得房屋所有权证书，即2012年9月23日（审注：2012年2月为29日天数）之前原告应取得房屋所有权证书，鉴于被告并未提交证据证明其已在期限内履行了该争房屋所有权的转移登记义务，亦未提交足以采信之证据证明其未能办理该转移登记有任何不可归责于原告之原因，而涉案房屋所有权证于2014年7月17日登记，故被告已构成办理房屋所有权转移登记之逾期违约。二、鉴于被告已构成违约，应当依法承担继续履行、支付违约金的违约责任。因被告已构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故原告得依法主张要求被告承担继续履行、赔偿损失之违约责任。对于继续履行，原告主张要求被告为其办理涉争房屋国有土地使用权证，鉴于涉争房屋所有权已办理，涉争房屋国有土地使用权证之法定期限亦已届满，被告应当履行而未能履行，故依法应当承担继续履行的违约责任。于此，本院对原告主张要求被告办理涉争房屋国有土地使用权之诉讼请求，予以支持。对于违约金，依双方约定，被告应自2012年9月24日起按日以已付购房款的万分之零点五计算违约金，鉴于原告已于2014年7月17日取得涉争房屋所有权证，故逾期办理房屋所有权证违约金以原告已付购房款为基数，并按日计算至涉争房屋权证登记之日止。三、因被告逾期办理涉争楼栋权属于证书并未给原告造成实际损失，故本院结合合同履行情况等因素，对于违约金酌定调低。对于上述被告逾期办理涉争房屋所在楼栋权属证明、逾期办理涉争房屋所有权证之违约金承担问题，本院考虑到被告已履行交房义务，且被告逾期办理房屋权属登记并未给原告造成实际损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定”，对原告主张的违约金予以调整，酌定调整为8000元，于此，故本院仅对原告诉请中的合理部分予以支持，即被告应向原告支付违约金8000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告成都市太平洋房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告栾进支付违约金8000元；二、被告成都市太平洋房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告栾进办理位于成都高新区兴蓉街10号“佳利花园”3栋1单元3层203号房屋的国有土地使用权证；三、驳回原告栾进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取192元，由被告成都市太平洋房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 陈 敏二〇一六年二月二十二日书 记 员 李媛媛