杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余民初字第2816号
原告：杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司。
法定代表人：沈旭东。
委托代理人：徐丛丛。
被告：杭州惠想威势科技有限公司。
法定代表人：李莉清。
委托代理人：袁张。
委托代理人：彭俊清。
原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司（以下简称产业园公司）诉被告杭州惠想威势科技有限公司（以下简称惠想公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日按普通程序立案受理并依法组成合议庭，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告产业园公司的委托代理人徐丛丛到庭参加诉讼，被告惠想公司的委托代理人彭俊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告产业园公司起诉称：2011年3月，被告租赁原告开发建设的杭州钱江创新创业产业园内6号楼作为其公司的研发生产用房，为此，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：房屋建筑总面积为7017平方米；租赁期限为6年，从2011年3月15日起至2017年3月14日止；第一年租金为1075764元，租赁保证金为265257元，第二年租金为1140310元，第三年租金为1208728元，第四年租金为1281252元，第××年租金为1358127元，第六年租金为1439614元。若被告逾期支付租赁费用，应向原告支付滞纳金。为支持被告的发展，原告根据杭州钱江经济开发区管委会办公会议精神，给予被告免租金3年的优惠，即2011年3月15日至2014年3月15日为免租金期。同时双方在合同第十一条中约定享受免租优惠的条件：被告项目在2011年5月1日正式投产运营，正式投产运营3年内总销售收入达到29亿元人民币，所得税达到6541万元人民币。若未能完成上述要求，则被告需向原告补交免租期部分或全部的租金及其它因本合同所产生的费用。被告于2011年3月入驻钱江产业园，向原告支付了租赁保证金265257元。2011年5月1日被告未依约正式投产，至2011年底一直未进行生产运营，第一年生产利润为0元，缴纳所得税0元。双方于2012年3月16日达成《关于杭州惠想威势科技有限公司项目推进备忘录》，被告承诺于2012年4月10日之前正式投产，且2012年产值达到4亿元人民币，但实际并未遵照执行。2012年8月23日和2012年9月28日，原告又两次发函，要求被告按合同约定补交租金，被告一直未履行付款义务。此后，原告多次与被告商谈，被告答应克服困难，实际投入规模生产，但截至2013年10月，被告既未补交租金，也未进行规模生产。因被告以自己的行为表明不履行合同主要义务，其违约行为致使当事人双方无法实现合同目的，原告遂于2013年10月15日以律师函形式通知被告解除双方签订的房屋租赁合同并要求被告补交欠付的租金，被告签收后仍无理拒付。现起诉，请求判令：一、被告支付拖欠的租金2662759元及滞纳金463642.72元（自2012年9月8日至2013年10月15日，按日万分之××的标准分段计算）；二、被告支付逾期付款的�息19881.93元（自2013年10月16日暂计至起诉日2013年12月2日，按年利率5.6%计算，要求计算至法院判决履行之日止）；三、被告承担原告因本案支出的财产保全费5000元。
原告产业园公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、房屋租赁合同一份，用以证明原、被告存在租赁合同关系；合同对租期、租金、支付方式、违约责任等作了明确约定的事实。
2、关于要求收回杭州惠想威势科技有限公司部分房屋的函、关于杭州惠想威势科技有限公司项目推进备忘录各一份，用以证明因2011年被告年产值及税收未达到合同约定，原告欲收回部分房屋，被告承诺2012年底年产值达到4亿元，否则按房屋租赁合同违约条款执行的事实。
3、关于要求杭州惠想威势科技有限公司补交租金的函、租金催缴函各一份，用以证明被告违反合同约定，需向原告补交租金，原告向被告多次发函催缴的事实。
4、律师函一份，用以证明原告以律师函形式通知被告解除合同并要求补交租金，被告已签收的事实。
5、企业法人年检企业经办人信息一份，用以证明“沈勤”是被告企业的出纳，原告于2012年8月23日、9月28日发催缴函及2013年10月15日律师函已送达被告，由“沈勤”签收的事实。
6、杭州惠想威势科技有限公司2011、2012年度利润表各一份，用以证明被告企业2011年度产值为0元，缴纳所得税为0元，2012年产值60万元，纳税32.2万元，没有达到房屋租赁合同中约定享受免租优惠的条件，也没履行其在2012年3月16日双方达成的备忘录中的承诺，其行为已实际违约的事实。
7、房产证××份、土地证一份，用以证明涉案房屋权属的事实。
8、2013年5月25日被告给原告的计划书一份，用以证明被告公司所做的承诺。
被告惠想公司答辩称：一、原告要求被告�付拖欠的租金2662759元无事实与法律依据，应予驳回。2011年3月至8月，被告完成租赁厂房净化车间工程施工、办公室装修及生产设备安装等建设。因原告的配电设备不符合被告生产用电的要求，导致被告无法正常经营。2012年6月12日，原告才委托杭州三君电气设备有限公司负责原告配电房装备的订货、安装、调试、验收、通电、付款等工作。原告新增变压器的施工工程于2013年1月完成。此外，自2013年4月起经常下雨，租赁厂房××楼房顶出现大面积漏水现象，导致被告生产设备损坏、无法生产经营。原告交付给被告的租赁房屋无法正常使用，严重违反双方房屋租赁合同第××条第5.1款及第七条第7.3款的有关约定。因此，被告认为未能达到合同第十一条第11.2款约定的免租期间总销售收入及所得税要求是由原告造成的，原告无权收取免租期间的房租。同时，根据房屋租赁合同第三条第3.1款的约定，2011年3月15日至2014年3月14日为免租金期，原告于2013年12月2日就提起本案诉讼要求支付免租期间的租金没有合同依据。且部分诉讼请求超过一年的诉讼时效，已丧失胜诉权，不应予以保护。二、原告要求被告支付滞纳金无事实和法律依据，依法应予以驳回。根据以上所述，被告并未违约，原告无权收取免租期间的租金及滞纳金。根据房屋租赁合同第十一条第11.2款及备忘录第2条的有关约定，即使被告未达到产值、所得税等要求，原告也无权要求被告支付滞纳金。原告未提供证据证明其损失金额，且其主张的滞纳金按欠缴租金日千分之××的标准计算明显过高，应予以减少。三、原告要求被告支付逾期付款的利息无事实与法律依据。被告并未违约，原告无权收取逾期付款的利息。被告未提供证据证明其损失金额，原告主张按银行同期贷款利率5.6%计算逾期付款利息没有合同及法律依据。另外，原告已于2013年10月强制被告搬离租赁房屋，原告的行为构成根本违约，给被告造成重大经济损失，现被告保留追究原告法律责任的权利。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。
被告惠想公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1、委托书一份，用以证明原告的配电设备不符合被告的用电要求，原告于2012年6月委托第三方对配电房设备进行改造升级的事实。
2、照片三张，用以证明租赁房屋出现漏水现象，被告无法正常使用的事实。
经庭审质证，本院对上述证据认定如下：
对原告提供的证据，被告对证据1的真实性没有异议，认为恰好证明原告主张免租期间的租金和滞纳金没有任何依据。对证据2的函认为系原告单方制作，对函中的内容不予认可，也不确认沈勤的签字，被告从未收到过该函，被告接收文件均加盖公章，并有法人代表的签字；对备忘录的真实性予以确认，但不能证明原告的待证事实，恰好证明了双方对房屋租赁合同约定的投产日期进行了变更。对证据3、4认为是原告及原告代理人单方制作，对函中的内容不予确认，也不确认沈勤的签字，被告从未收到过该函，被告接收文件均加盖公章，并有法人代表的签字。对证据5的真实性没有异议，但认为不能证明被告收到原告的函件，也就是说报告书中的经办人沈勤并非就是签收函件的沈勤，被告从未收到过原告的函件。对证据6的真实性没有异议，但认为被告未达到免租优惠条件是因为原告违约造成的。对证据7真实性没有异议。对证据8的真实性没有异议，但认为与本案无关，该计划书系被告向钱江经济开发区领导出具，计划书中涉及的内容仅为计划内容，具有不确定性。对原告提供的证据，本院对真实性�以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实
对被告提供的证据，原告对证据1的真实性、关联性有异议，认为该证据是复印件，且即使是真实的，其内容也是针对整个园区的配置并非是针对配合被告的工作。对证据2的真实性、关联性均有异议，认为照片拍摄时间、具体的楼层、地点等都不清楚，是否是涉案的房屋也不清楚。对被告提供的证据，本院认为原告的异议成立，对该证据不予认定。
本院根据到庭当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：
2011年3月，原、被告签订《杭州钱江创新创业产业园房屋租赁合同》一份，约定由被告为研发、生产需要承租原告位于杭州钱江创新创业产业园内6#楼整幢房屋。房屋建筑总面积为7017平方米，其中一层面积1405平方米，第二层至第××层面积为5612平方米。租赁期限为6年，从2011年3月15日起至2017年3月14日止。被�缴纳租赁保证金为265257元，租赁期限届满，在被告交清了全部应付的租金、物业管理费及本租赁行为所产生的水、电、通信等其他一切费用，并按本合同规定将所承租的房屋交还给原告后15日内无息退还该租赁保证金。第一年租金为1075764元，第二年租金为1140310元，第三年租金为1208728元，第四年租金为1281252元，第××年租金为1358127元，第六年租金为1439614元。每年的2月15日为租金支付日。为支持被告的发展，给予被告免租3年的优惠，即2011年3月15日至2014年3月14日为免租金期。若被告逾期支付租赁费用，应向原告支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之××。被告需将公司注册在原告园区，且注册资金不得少于1000万元。被告项目将在2011年5月1日正式投产运营，正式投产运营3年内总销售收入达到29亿元人民币；所得税达到6541万元人民币。被告入园�后，需按上述条款达成上述要求，若未能完成，则被告需向原告补交免租期部分或全部的租金及其它因本合同所产生的费用。被告缴纳给原告涉案房屋租赁保证金265257元。
2012年3月16日，原、被告签订《关于杭州惠想威势科技有限公司项目推进备忘录》一份，载明：2012年3月底之前被告项目开工所需的设备、材料需进入产业园，并进行设备的安装、调试，确保本项目在2012年4月10日之前正式投入生产。被告在2012年年产值达到4亿元，否则按照房屋租赁合同违约条款执行。
原告分别于2012年8月23日、9月28日发函至被告，要求其补交2011年3月15日至2012年8月31日免租期间的租金160.6866万元，并要求其承诺在2012年12月31日规模生产，年产值达到4亿元以上，税收贡献916万元，否则应补交2012年9月1日至2012年12月31日的租金38.1144万元，且原告可决定解除协议及租赁合同。2013年10月15日�原告发送律师函至被告，要求解除与被告之间的房屋租赁合同并在7日内支付拖欠的租金和费用292.8064万元，7日内返还6号楼1、5层，15日内返还6号楼2、3、4层。上述函件均由被告公司员工“沈勤”签收。
另查明，被告公司于2011年3月4日注册成立，注册资本1000万元，其2011年度的营业收入为0，2012年度的营业收入为4972427.36元。
本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同及备忘录系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。被告未按合同约定履行义务是造成本案纠纷的原因，理应承担相应的民事责任。关于涉案房屋租赁合同，庭审中，原告主张涉案房屋租赁合同于2013年10月15日向被告发送解除合同律师函之日已解除并确认被告于2013年10月15日后搬离涉案房屋；被告确认涉案房屋租赁合同已终止，但于2013年10月6日在其搬离时终止。因被告未能提供相应�证据证明其所述事实，故本院结合当事人提供的证据及查明的相关情况确认涉案房屋租赁合同于2013年10月15日解除，被告在合同解除后搬离涉案房屋。关于租金，根据双方签订的房屋租赁合同及备忘录的约定，因被告未能完成约定的2012年年产值达4亿元的合同义务，故因按照约定向原告补交免租期间的租金。关于租金的数额，原告主张自2011年3月15日至2013年10月15日期间的租金2928016元，符合双方合同约定，本院予以支持。庭审中，原、被告均同意在租金中扣除被告缴纳的租赁保证金265257元，本院予以确认。关于滞纳金，根据双方签订的备忘录约定，被告须在2012年年产值达到4亿元否则应补交租金，因被告未完成约定的合同义务也未补交租金，故按照合同约定应承担2011年3月15日至2012年12月31日应补交租金的滞纳金，从2013年1月1日被告应补交租金之日起计算至2013年10月15日，按日万分之××、租金数额1988012元计算为286273.73元。关于原告主张的2013年1月1日至2013年10月15日应补交租金的滞纳金，因该期间在原告解除合同前尚未具备补交租金的条件，故原告关于该部分租金滞纳金的主张，本院不予支持。关于逾期付款利息，原告主张自合同解除之日至法院判决履行之日，按年利率5.6%计算应补交租金的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。关于利息的数额本院确认2013年10月16日至2013年12月2日的利息损失为19609.58元。对原告主张的因本案支出的财产保全申请费，本院予以支持。被告关于因原告的配电设备不符合被告生产用电的要求及房屋出现大面积漏水现象，导致被告无法生产经营，因此未能达到合同约定的免租期间总销售收入及所得税要求系由原告造成的抗辩意见，因未能提供相应的证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采纳。被告关于原告租金的部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上，对原告主张中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告杭州惠想威势科技有限公司支付原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司自2011年3月15日至2013年10月15日的租金2928016元，扣除被告杭州惠想威势科技有限公司已支付的租赁保证金265257元，尚余2662759元，于本判决生效后十日内付清；
二、被告杭州惠想威势科技有限公司支付原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司滞纳金286273.73元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告杭州惠想威势科技有限公司支付原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司逾期付款利息损失（自2013年10月16日至2013年12月2日，按金额2662795元、年利率5.6%计算为19609.58元；2013年12月3日至生效判决确定履行之日止的利息，按同期同类银行贷款利率另行计付），于本判决生效后十日内付清；
四、被告杭州惠想威势科技有限公司支付原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司因本案支出的财产保全申请费5000元，于本判决生效后十日内付清；
××、驳回原告杭州钱江经济开发区创新创业产业园有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百××十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31970元，由被告杭州惠想威势科技有限公司负担30549元，由原告杭州钱江经济开�区创新创业产业园有限公司负担1421元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十××日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费31970元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68】。
审 判 长 朱 艳
人民陪审员 章银凤
人民陪审员 高 翔
二〇一四年八月六日
书 记 员 沈秋霞