内蒙古自治区扎兰屯市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0783民初317号
原告（反诉被告）扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。
法定代表人冯晓刚，职务董事长。
委托代理人蒲庆峰，男，1971年12月19日出生，汉族，扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司某镇某小区项目部经理。
被告（反诉原告）陈景爽，女，30岁，汉族，无职业，住址内蒙古自治区扎兰屯市。
委托代理人田平（系陈景爽丈夫），男，1981年4月17日出生，汉族，无职业，住址内蒙古自治区扎兰屯。
委托代理人王侠，内蒙古羽林律师事务所律师。
原告（反诉被告）扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）陈景爽买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法组成由审判员唐志坚担任审判长，审判员于杰、人民陪审员闫玉满参加的合议庭。在诉讼中，被告陈景爽提起反诉，本院于2016年3月22日一并公开开庭审理了本案。原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司的委托代理人蔳庆峰，被告陈景爽的委托代理人田平、王侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司诉称，原告与被告于2012年10月16日签订购房协议书，原告将某镇某小区×号楼×单元×××××室卖给被告，总建筑面积为96.33平方米，单价1810元每平方米，总房款为174357元。被告预交首付款为50000元，余款将采取分期形式支付，应付余款金额为124357元，约定在2014年1月1日前全部付清，自2014年1月1日起按月利息10‰计算。2014年1月7日被告又交房屋款40000元，尚欠房款84357元，逾期后原告经多次索要，被告一直未给付。原告诉至法院，请求法院判决被告给付欠房款84357元，利息计26994元，本息合计111351元。
原告（反诉被告）向本院提交以下证据予以证明：
证据一、房屋买卖协议书1份，证明房屋买卖客观存在；
证据二、营业执照、代码证、建设工程施工许可证、乡村建设规划许可证、商品房预销售许可证，证明原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司是在工商行政管理部门依法登记注册的企业法人，原告建筑、销售楼房手续合法。
被告（反诉原告）陈景爽答辩并反诉称，被告与原告签订了购房协议，约定了合同标的物、总价款、交付时间等主要合同内容，且此房已实际交付，原告已按照约定收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同；双方后期口头达成协议，原告将所购房屋的房产证书办完后，被告再交付剩余房款，因此原告从交付房屋至今已经有近4年时间未给被告及其他住房户办理房屋产权证书，被告有理由拒付剩余房款。在房屋使用过程中阳台经常大面积漏水至今没有予以维修，房屋产权证手续至今未给办理，原告属于严重违约。请求法院依法判令原告为被告所购房屋办理房屋产权证书，并从2013年11月1日起按已付购房款参照信用社同期贷款利息计算至2016年1月1日利息为42838元（34416元÷24个月÷84357元×90000元×28个月），并要求被告维修房屋漏水的阳台，要求被告承担全部诉讼费用。
被告（反诉原告）向本院提交以下证据予以证明：
证据一、证言1份证人30人，证明被告房屋存在漏水现象，多次要求原告办理房屋产权证书，一直未办理，证人30人均是本人签字。
证据二、照片6张，证明被告房屋存在漏水情况。
被告证人邢某某、郭某某、赵某某的出庭证言，均证实原告一直没有给办理房屋产权证，房屋存在漏水情况。
经本院庭审质证，双方当事人对原告提交的证据二、营业执照、代码证、建设工程施工许可证、乡村建设规划许可证、商品房预销售许可证，被告提交的照片6张及证人的证言均无异议，对上述证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认。
被告对原告提交的证据一、房屋买卖合同中利息约定有异议，认为被告不存在违约，不同意支付利息。本院认为，房屋买卖合同中经双方协商约定从2014年1月1日起计算利息，被告未提供证据予以证明，故本院对原告的利息计算日期不予支持。
经审理查明，原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司在取得了商品房建设、预售等合法手续后与被告陈景爽于2012年10月16日签订购房协议书，原告将某镇某小区×号楼×单元×××××室卖给被告，楼房总建筑面积为96.33平方米，单价1810元每平方米，总房款为174357元。被告预交首付款为50000元，余款将采取分期形式支付，应付余款金额为124357元，约定在2014年1月1日前全部付清，约定月利息为10‰计息，自2014年1月1日起计算。2014年1月7日被告又交房屋款40000元，尚欠房款84357元。经原、被告协商决定从2014年1月1日起按信用社同期贷款利率计算利息计26994元，本息合计111351元。原告经多次索要，被告一直未给付。故原告诉至法院。
另查明，原告交付房屋后未给被告办理房屋产权证书，房屋在使用期间，存在漏水现象。被告反诉至本院。要求原告从2013年11月1日起至2016年1月1日止按已付购房款按信用社同期贷款利率支付被告逾期利息42838元，并为被告办理房屋产权证书，并维修房屋漏水的阳台。
上述事实，有原、被告提交的上述证据及证人证言和原、被告当庭陈述意见在案佐证。
本院认为，根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件相关问题的指导意见》的通知，法人设立分支机构签订的建设工程施工合同，该分支机构没有依法领取营业执照的应以设立该分支机构的法人作为诉讼主体。本案中，某镇某小区项目部系扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司的内设机构，没有依法领取营业执照，不具备诉讼主体资格。原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司在取得商品房建设、预售等合法手续后与被告于2012年10月16日签订购房协议书，原告将某镇某小区×号楼×单元×××××室卖给被告，被告交付部分房款后尚欠房款84357元，约定于2014年1月1日前付清，按月10‰计算利息。后因被告未还款双方又协商决定从2014年1月1日起按信用社同期贷款利率计算利息，该购房协议是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律和社会公共利益，是依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告要求被告给付尚欠房款及利息的请求，本院予以支持。被告反诉称，要求原告为被告办理房屋产权证书。因办理房屋产权证是出卖方应尽的法定义务，原告应按照国家相关法律规定为被告办理房屋产权证书；未按规定办理房屋产权证要按法律规定承担违约责任。要求原告对房屋维修漏水阳台的请求，本院予以支持；要求原告从2013年11月1日起按已付购房款参照信用社同期贷款利率计算利息至2016年1月1日为42838元，本院认为，其要求逾期利息过高，应当从双方签订房屋买卖协议之日起，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的年利率6%的标准计算逾期利息：其中被告于2012年10月16日交房款50000元至2016年3月20日利息计10383元（50000元×0.0001643利率/天×1264天）；2014年1月7日交房款40000元至2016年3月20日利息计5277元（40000元×0.0001643利率/天×803天），合计15660元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈景爽给付原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司尚欠房款84357元，利息26994元，合计111351元；
二、原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司给付被告陈景爽已付购房款逾期利息15660元；
上述款项冲减后被告给付原告欠款95691元，于判决生效后十日内付清；
三、原告扎兰屯市鑫马房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内为被告维修房屋的漏水阳台。
案件受理费2680元，由原告负担50元，由被告负担2630元，于判决生效后十日内交纳；反诉费870元，被告负担670元，由原告负担200元，原告负担部分于判决生效后十日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 唐志坚
审 判 员 于 杰
人民陪审员 闫玉满
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 张秀琴
附：本判决所依据的相关法律规定
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百六十一条买受人应当按照约定时间支付价款。对支付时间没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的特或者提取标物单证的同时支付。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出买人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。