上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第114号
上诉人（原审原告）孙自康。
委托代理人陈玲，上海宇钧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王惠忠。
被上诉人（原审被告）王某某。
法定代理人王惠忠（系王某某父亲），身份事项同上。
被上诉人（原审被告）罗国圣。
上诉人孙自康因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第31019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人孙自康及其委托代理人陈玲，被上诉人王惠忠暨被上诉人王某某的法定代理人，被上诉人罗国圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，上海市某区某路某弄145号401室房屋（以下简称“系争房屋”）系王惠忠、王某某动迁安置所得。2009年9月13日，孙自康（乙方）与王惠忠、王某某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积114.1平方米；转让款1，027，000元（人民币，下同）；付款方式为2009年9月8日支付定金2万元，2009年9月13日支付20万元，2009年10月15日支付房款747，000元，在办理完产证时支付余款6万元；该房屋可以办理甲方房产证时，甲方应在60天内办理，并把甲方产证交给乙方保管；当可办理乙方为产权人的产证时，甲方应在30天内积极和乙方一起办理。合同签订前后，孙自康已经累计支付王惠忠购房款1，017，000元，王惠忠于2009年10月将系争房屋交付给孙自康使用，后孙自康将系争房屋出租。
另查明，2013年8月，王惠忠、王某某（由法定代理人王惠忠、甲代签）出具经公证的委托书，委托案外人乙、丙出售系争房屋，委托权限包括签订合同、代办交房过户及收取房款等，受托人有转委托权。2014年3月，乙出具经公证的转委托书，将上述代为出售系争房屋的全部代理权限转委托给案外人丁。2014年4月5日，王惠忠、王某某（甲方）与罗国圣（乙方）经上海戊房地产经纪事务所居间，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计190万元，甲方于2014年6月30日前腾出该房屋并通知乙方验收交接，双方于2014年5月25日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续；乙方于签约当日支付甲方房款90万元（含5万元定金），以贷款方式支付甲方房款100万元（若申请银行贷款不足额度，不足部分由买方于交易中心办理过户前以现金补足）。当日，王惠忠、王某某（甲方）与罗国圣（乙方）还签署《装修补偿协议》一份，约定乙方在190万元房价的基础上再直接支付甲方装修补偿款35万元，该35万元于过户当日支付（其中20万元作为尾款，待甲方迁出该房屋内所有户口后及交房1日内支付给甲方）。上述两份合同落款处甲方签名均由丁代签。合同签订前后，罗国圣于2014年3月30日支付定金5万元，于2014年4月5日支付房款85万元，于2014年7月1日支付房款60万元，于2014年7月2日支付房款40万元，于2014年8月6日支付房款10万元，上述款项均支付给丁，除定金外，均以银行转账方式支付。2014年8月6日，丁出具《收条》一张，言明共计收到罗国圣购房款200万元，尚有余额20万元于交房之后支付，该买卖合同已更改为220万元整。2014年8月21日，罗国圣支付给丁房款5万元，2014年9月5日，罗国圣支付给丁房款14万元，均以银行转账方式支付。2014年9月5日，丁出具《收条》一份，言明收到罗国圣购买系争房屋尾款15万元，其中扣除水、电、煤、物业、维修补偿费，现此房所有款项均已结清，并于2014年9月5日正式交房。2014年7月24日，系争房屋所有权经核准登记至罗国圣名下。
还查明，2014年8月14日孙自康向公安机关报警，公安机关出具的《上海市公安局案（事）件接报回执单》记载的报警内容为：“2014年8月14日9时18分，报警人报警称，在某路某弄145号401室房产买卖纠纷引起房门被砸坏，请民警到场处理。民警到场后了解到，系报警人于2009年9月购买了某路某弄145号401室的动迁房，由于当时没有产权证所以没有办法过户，2014年8月12日21时许，有一个姓罗的男子拿着某路某弄145号401室的房产证说这个房子是他的，于是报警人与对方当时约定通过司法途径解决，2014年8月14日早上8时许，报警人发现某路某弄145号401室的大门被卸，经与罗姓男子联系，其承认大门为其所卸，由于罗姓男子持有该套房屋的房产证，房屋归属问题正在待司法途径解决，故报警人来所备案，反映情况。（以上内容尚未经公安机关核实）”
原审审理中，孙自康请求法院判令：1、认定王惠忠、王某某与罗国圣之间的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记至王惠忠、王某某名下；2、认定孙自康与王惠忠、王某某之间的房屋买卖合同有效，王惠忠、王某某协助孙自康将系争房屋过户至孙自康名下。王惠忠、王某某同意孙自康的上述诉讼请求。罗国圣则不同意孙自康的上述诉讼请求。
原审认为，本案争议焦点在于王惠忠、王某某与罗国圣之间订立的房屋买卖合同是否有效。孙自康认为该合同系王惠忠、王某某与罗国圣恶意串通损害孙自康利益的合同，是无效合同。王惠忠、王某某认为该合同系在未征得产权人同意的情况下订立的合同，是无效合同。罗国圣则认为购房时自己并不知道王惠忠、王某某曾将房屋出售给孙自康，系善意购房人，其与产权人订立的买卖合同有效。原审认为，根据法律规定，当事人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。案外人丁作为王惠忠、王某某的代理人，持经公证的委托书及转委托书与罗国圣签订的房屋买卖合同，应认定为王惠忠、王某某与罗国圣的真实合意，合同约定的交易价格合理且已实际履行，双方就系争房屋建立的买卖合同关系有效。孙自康未举证证明罗国圣在购房时知晓王惠忠、王某某曾与孙自康签订房屋买卖合同，也未举证证明系王惠忠、王某某与罗国圣存在其他恶意串通损害孙自康利益的情形，故孙自康关于罗国圣所签房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。王惠忠、王某某应就其出具的委托书承担相应法律后果，其关于案外人丁代签合同未征得自己同意故合同无效的答辩意见不予采纳。根据法律规定，不动产物权的转让依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。罗国圣依据有效合同取得的系争房屋所有权受法律保护，孙自康诉请将房屋恢复登记至王惠忠、王某某名下，原审法院不予支持。根据上海市有关规定，动迁安置房在一定期限内房地产交易中心不予办理过户登记，该规定虽不必然导致动迁房买卖合同无效，但由于不能即时办理过户手续，买受人在限售期内无法取得动迁房的所有权，存在较大的交易风险。买受人就此类房屋与出卖人签订房屋买卖合同，意味着买受人自愿承担了将来可能无法取得房屋所有权、合同可能无法履行的风险。孙自康与王惠忠、王某某就系争房屋签订的买卖合同虽为有效合同，但孙自康未取得房屋所有权，现系争房屋已经被他人取得所有权，该买卖合同事实上无法履行。孙自康要求确认该合同有效之诉请可予支持，但依据该合同要求将系争房屋过户至孙自康名下之诉请不予支持。孙自康若因合同无法履行遭受损失，可依据法律规定向违约方另行主张。
原审法院审理后于二○一四年十一月二十七日作出判决：一、孙自康与王惠忠、王某某于2009年9月13日就上海市某区某路某弄145号401室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、驳回孙自康的其余诉讼请求。案件受理费14，043元，减半收取7，021.50元，保全费5，000元，均由孙自康负担。
原审判决后，孙自康不服，向本院提起上诉称：1、王惠忠虽办理了公证委托书，委托乙、丁卖房，但从王惠忠及本案证人的陈述来看，乙一直表态罗国圣是他们的人，如果王惠忠归还借款，可以把系争房屋产权恢复至其名下，上述情况足以证实王惠忠的代理人与罗国圣存在恶意串通。2、乙、丁在罗国圣大部分房款未支付的情况下即于2014年7月1日将系争房屋过户至罗国圣名下，与常理不符。3、罗国圣对于购房款的来源未完整地向法庭作出合理解释，且有隐瞒行为。同时，罗国圣在系争房屋发生纠纷及本案起诉后仍积极将房款交付丁，有悖常理。4、本案中罗国圣根本没有看房，若如其所说其看房时系争房屋被分割出租，则其也没有与房东落实交房问题，显然不符合常理。综上，孙自康要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人王惠忠、王某某辩称：王惠忠曾向乙借钱，但其从未同意乙卖房，故同意孙自康的上诉请求。
被上诉人罗国圣辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案外人丁作为王惠忠、王某某的代理人，持经公证的委托书及转委托书与罗国圣签订房屋买卖合同，该合同应认定为王惠忠、王某某与罗国圣的真实意思表示，丁的代理行为应为有效。孙自康虽上诉称王惠忠、王某某的代理人与罗国圣恶意串通签订上述合同，但其未能提供相应的证据加以证明，同时，从涉案公证委托书的内容以及上述合同的订立及履行过程来看，亦不存在明显违背正常市场交易习惯或流程的情形。原审据此驳回孙自康要求确认上述合同无效的诉请，并无不当，本院予以维持。现系争房屋已变更登记至罗国圣名下，孙自康基于其与王惠忠、王某某之间的房屋买卖合同虽享有登记变更请求权，但该请求权系债权请求权，并不能对抗罗国圣对系争房屋享有的物权。换句话说，孙自康与王惠忠、王某某之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，但其可向王惠忠、王某某主张违约责任。综上所述，原审法院根据本案事实所作判决并无不当，本院予以维持。孙自康的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，043元，由上诉人孙自康负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一五年三月十九日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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