西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕0113民初2274号
原告：刘美春，女�汉族，1972年8月3日出生，住西安市曲江新区，
委托代理人：王辉，陕西新庆律师事务所律师。
被告：曹明镐，男，朝鲜族，1974年4月28日出生，住吉林省延吉市，
被告：李永林，男，朝鲜族，1974年3月14日出生，住江苏省无锡市新区，
原告刘美春与被告曹明镐、李永林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王辉，被告曹明镐到庭参加了诉讼，被告李永林经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。
原告刘美春诉称，2013年4月24日，原告与郑光军、李花顺及被告李永林签订《西安市房屋租赁合同》，合同明确约定了租金及支付方式�租赁期间相关费用的承担、违约责任、争议解决方式等；2016年2月23日由于郑光军、李花顺退出合伙，被告曹明镐入伙的原因，原告与被告李永林、曹明镐签订《补充协议》，协议对租金及支付方式略作变更；2016年7月19日因被告经营困难，双方协商针对租金、支付期限等签署《协议书》。该协议签署后，被告仍未履行，现尚欠原告4个月租金及物业费共计285486.8元。原告在催告后，于2017年6月3日向被告发出《解除函》，被告于2017年6月4日收到《解除函》。原、被告之间的租赁合同已经解除。现原告诉至本院，请求依法判令：1、被告立即向原告腾交位于西安市××新区绿地中央广场××界商业街××区××、××、××、××四间商铺；2、被告向原告支付商铺租金200000元及物业费85486.8元，共计285486.8元；3、被告向原告支付房屋占用费20000元（自2017年6月16日至房屋实际腾交之日�的房屋占用费按照每月租金50000元计算）；4、被告向原告支付违约金500000元；5、本案的诉讼费由被告承担。
被告曹明镐辩称，拖欠房屋租金属实，因经营情况不好，始终在亏损状态，所以导致租金未支付。希望能继续租赁，拖欠的租金可以尽快支付给原告。现在KTV还在开门营业，也进行了装修，希望原告给予理解与支持。
被告李永林经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，原告系西安市高新区锦业路丈八三路5号1幢1单元10114室、10116室、10117室、10119室房屋所有权人。2013年4月24日，原告（出租方、甲方）与案外人郑光军、李花顺及被告李永林（承租方、乙方）签订《西安市房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于西安市××新区××路×�界商业街××区××、××、××、××四间商铺，房屋面积共1638.91平方米（以产权证明文本面积为准）的房屋出租给郑光军、李花顺及被告李永林，用于经营娱乐会所、KTV、餐饮使用。双方在合同第四条约定：租赁期自2013年5月1日至2021年7月31日，装修期从2013年5月1日至2013年7月31日，该期间物业费由乙方承担；合同第五条约定租金及支付方式为：自2013年8月1日至2016年7月31日，房屋租金为每平方米65元；自2016年8月1日至2017年7月31日，房屋租金为每平方米71.5元；自2017年8月1日至2018年7月31日，房屋租金为每平方米78.6元；自2018年8月1日至2019年7月31日，房屋租金为每平方米86.5元；自2019年8月1日至2020年7月31日，房屋租金为每平方米95.2元；自2020年8月1日至2021年7月31日，房屋租金为每平方米104.7元；合同第六条约定乙方应当按时交纳自行负担的费用：包括承租期间的物业费、卫生费、电话费、停车费、网费等乙方应缴纳的相关费用。合同第九条约定乙方有拖欠房租累计一个月以上等行为的，甲方有权解除合同。合同第十二条违约责任约定，乙方有拖欠房租累计一个月以上等行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年总租金的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应当由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%支付滞纳金。合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定。
2016年2月23日原告刘美春（甲方）与被告李永林、曹明镐（乙方）签订《补充协议》，协议中写明“鉴于2013年4月24日甲方与郑光军、李花顺及李永林签订的《西安市房屋租赁合同》中承租方李花顺、郑光军退出合伙，曹明镐加入合伙的原因，甲、乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在2013年4月24日签订的合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议”。该协议约定2013年4月24日甲方与郑光军、李花顺及李永林签订的《西安市房屋租赁合同》自始有效，对甲乙双方均具有约束力。2016年9月1日起甲乙双方仍应执行2013年4月24日签订的《西安市房屋租赁合同》即原合同的内容。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所做修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。该协议仅对租金及支付方式略作变更，租金变更为：自2016年2月1日至2016年8月31日止，乙方每�应向甲方支付100000元租金。
2016年7月19日因被告李永林、曹明镐经营困难，原告与被告李永林、曹明镐签订《协议书》，约定2018年6月1日起甲乙双方仍应执行2013年4月24日签订的《西安市房屋租赁合同》即原合同的内容。该协议第二条约定：1、租金，自2016年6月1日至2018年5月31日期间内，房屋每月租金变更为人民币50000元（大写：伍万元，不含税金）；2、支付期限及方式为：（1）支付期限，在本协议期限内乙方应于每月1-3日将下两个月的房屋租金支付给甲方，即乙方应于本协议签订之后3日内向甲方支付2016年6月、7月、8月三个月的房屋租金共计人民币150000元(壹拾伍万元)；2016年9月1日-3日乙方应向甲方支付2016年9月、10月房屋租金共计人民币100000元(壹拾万元)；2016年10月1日-3日乙方向甲方支付2016年11月、12月房屋租金共计人民币100000元(�拾万元)，以此类推；3、2016年5月，乙方应向甲方支付房屋租金共计人民币100000元(壹拾万元)，乙方已向甲方支付人民币70000元（柒万元），尚欠甲方房屋租金人民币30000元（大写：叁万元）。乙方应于本协议签订之后2日内将人民币30000元（大写：叁万元）房屋租金汇入甲方账户。第五条违约责任约定：本协议期限内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方应当向甲方支付人民币500000元（大写：伍拾万元）违约金或将房屋内的所有除本协议第三条约定以外的可移动物品折价人民币500000元（大写：伍拾万元）作为违约金，归甲方所有。第1条：未按照本协议约定向甲方及时足额支付房屋租金，逾期七日的。
因两被告拖欠租金，2017年5月19日，原告向两被告发出《催款函》，截止发函日共计拖欠租金350000元。两被告于2017年5月20日收到了原告发的《催款函》，但一直未能支付拖欠租金。2017年6月3日，原告向两被告发出《解除函》，称因两被告拖欠房租，经催告仍未履行，故解除2013年4月24日签订的《西安市房屋租赁合同》、2016年2月23日签订的《补充协议》以及2016年7月19日签订的《协议书》，并要求2017年6月10日前返还房屋支付所欠租金及违约金。两被告于2017年6月4日收到《解除函》。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、协议书、快递单、催款函、快递查询单、解除函、银行卡客户交易查询/打印单、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并已经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与两被告之间的房屋租赁合同系双方自愿签订，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。在合同签订后，原告按照合同约定将出租房屋交于两被告使用，两被告即应按照合同约定向原告支付租金。但在合同履行过程中，两被告却未按合同约定向原告支付后期租金，且在原告催款后仍未支付，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第三款规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行”、第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”同时按照双方合同约定，被告拖欠租金的行为已构成合同解除条件，故原告于2017年6月3日向两被告发出《解除函》，符合合同约定和法律规定，两被告已于2017年6月4日收到《解除函》，因此2013年4月24日签订的《西安市房屋租赁合同》、2016年2月23日签订的《补充协议》及2016年7月19日签订的《协议书》已经解除。原告要求被告向其腾交位于西安市××新区××路××界商业街××区××、××、××、××四间商铺的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付2017年2月至5月拖欠的房屋租金200000元，事实清楚，本院依法予以支持。原告要求两被告支付拖欠的物业费，由于原告并未实际替被告垫付该费用，且物业费与本案系两个不同的法律关系，故依法不予支持。《解除函》到达两被告时租赁合同解除，合同解除后，两被告至今仍占有使用涉案房屋，原告主张合同解除后至2017年6月16日期间的房屋占用费20000元（自2017年6月16日至房屋实际腾交至原告之日止的房屋占用费按照每月租金50000元计算）依法应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”对于原告要求被告按照合同约定支付违约金500000元之诉讼请求，依据双方于2016年7月19日签订协议第五条第二项之约定，本院依法予以支持。
综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告曹明镐、李永林于本判决生效后十五日内向原告刘美春腾交位于西安市××新区××路××界商业街××区××、××、××、××四间商铺；
二、被告曹明镐、李永林于本判决生效后十日内向原告刘美春支付2017年2月至5月期间的商铺租金200000元；
三、被告曹明镐、李永林于本判决生效后十日内向原告刘美春支付2017年6月5日至2017年6月16日期间的房屋占用费20000元（自2017年6月16日至房屋实际腾交至原告之日止的房屋占用费按照每月租金50000元计算）；
四、被告曹明镐、李永林于本判决生效后十日内向原告刘美春支付违约金500000元；
五、驳回原告刘美春的其余�讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11855元，由原告承担1259元，由两被告承担10596元。由于原告已预交，两被告在支付上述款项时向原告一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 何 燕
人民陪审员 贺惠玲
人民陪审员 李勇强
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 王小波
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