江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安开民初字第01198号
原告黄俊忠（暨黄小秋委托代理人）。
原告黄小秋（系黄俊忠之子）。
委托代理人张健（同为原告黄俊忠委托代理人），江苏海晨律师事务所律师。
被告海安县日月汽车材料经营部，住所地海安县海安镇三塘村11组（通榆北路188号）。
负责人吉加明，经理。
委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
第三人周书俊。
原告黄俊忠、黄小秋与被告海安县日月汽车材料经营部（以下简称经营部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依法由审判员王长圣独任审判，公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，并于2014年12月20日追加第三人周书俊参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告黄俊忠及其与黄小秋的共同委托代理人张健、被告经营部的委托代理人吉远来、第三人周书俊到庭参加诉讼。听审员郭玉文、陈爱军到庭听审。本案现已审理终结。
原告黄俊忠、黄小秋诉称：原、被告于2010年1月23日签订位于海安县通榆北路188号1－1FC001营业用房买卖合同，约定每平方米12000元，总价1680000元，原告首付893760元，房屋由被告返租3年，租金403200元抵算房款，余款383040元待被告通知办理房产证时给付。原告购房时以为被告所售房屋为商品房，合同约定的面积包含公摊面积，而事实上被告出售的房屋已领取了房产证，属于二手房；双方签订的合同约定的面积为138.8平方米，但计价面积为196平方米，误差超过了国家法律规定的范围，致使原告无力购买，不能实现合同目的。另被告在订立合同时，明知房屋的结构、面积，其违反诚实信用原则。要求判令解除原、被告所签订的购房合同；由被告返还原告购房款893760元并支付占用原告资金的利息265271.54元（自2010年1月27日起，按中国人民银行贷款基准利率计算至2014年8月25日止），如果出租期限的租金归原告，则利息计算至2013年1月31日；本案诉讼费用由被告负担。
被告经营部辩称：原、被告所签合同约定的购房面积是不确定的；双方约定原告所购房屋面积以有权部门测绘的面积为准，被告要求原告按测绘面积支付剩余房款并不违反合同约定及相关法律规定；房屋已经交付并由原告出租；不同意解除合同；请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周书俊述称：我已向黄俊忠承租了原、被告之间买卖的房屋，租期三年，要求将合同履行结束。
经审理查明：2010年1月23日，原、被告签订由原告认购被告建设的暂名“南通日月车城”房屋中第1－1FC001室（现通榆北路188号5幢1306室）房屋的认购协议书，约定该房屋（暂定）建筑面积约140平方米，最终以海安县房管部门核定面积为准，并按该面积计算房款，多退少补。同日，双方签订房屋买卖合同，约定房屋建筑面积约140平方米，房屋建筑面积必须以海安县房屋产权监理所审核的建筑面积为准。房屋总价款1276800元，分期付款。原告于2010年1月23日前第一次向被告支付893760元，办理房产证前交383040元。房屋于委托经营三年期满后交付。原告不能按期支付房款及被告不能按期交付房屋的，按日万分之零点五支付违约金。同日，双方签订了委托经营管理合同，原告将房屋委托被告租赁。2010年1月13日、1月21日、1月23日、1月27日，原告分别向被告交纳房款20000元、400000元、73760元、400000元，合计893760元。2014年3月26日，海安县海陵测绘有限公司确认上述房屋建筑面积为196.07平方米（套内面积123.74平方米，共摊面积72.33平方米）。
双方签订合同后，上述房屋由被告返租三年，2013年2月1日，原告与第三人周书俊另行签订了三年期（2013年2月1日至2016年2月1日）的租房合同，双方约定年租金35000元，租金每半年缴纳一次。原告已收取了至2015年1月31日前的两年租金70000元。
另查明，本案所涉房屋系被告建设的商贸城中的一部分，该商贸城的土地以出让方式取得，用途为“商业”。被告已办理了商贸城的房产证、土地使用证。案涉房屋公摊系数为0.584512。
本案原告最初诉讼请求为确认合同无效，后变更为解除合同，本院于2014年11月18日将原告变更诉讼请求的通知送达被告。
以上事实，有认购协议书、房屋买卖合同、委托经营管理合同、收据、房产测绘成果变更报告及当事人陈述在卷佐证。
听审员认为，合同约定面积与实际面积差距过大，公摊超出公众认知范畴，被告应退还原告房款。
本院认为：原告黄俊忠、黄小秋与被告经营部签订的房屋买卖合同体现了双方当事人的真实意思，案涉工程建设手续已基本齐全，所涉房屋可办理产权过户手续，双方当事人对合同的效力亦不再提出异议，从鼓励交易原则出发，应认定房屋买卖合同合法有效。
本案的争议在于，合同约定房屋交付面积以房管部门测绘面积为准，而实际拟交付时卖方称交付面积从合同约定的140平方米上升为196平方米；此时要考虑的是机械适用合同约定，还是以生活哲理、法理精神和日常生活经验开通司法救济渠道问题。本院认为，分析本案应主要考虑三个方面的情况：
第一，语言效力受语境限制。从哲学角度而言，真理本身是相对的，没有绝对的、永恒不变的真理，语言在一定时空中彰显可信度，但超越时空真理就可能变为谬误。房屋交易中，尽管当事人约定按实际测绘面积交付，但从社会公众的正常认知来看，这样的语言表达并不意味着测绘面积无限扩大都可接受。也就是说，实际测绘面积必须有一个边界限制，超出主、客观因素达到难以承受的度，量变就演变为质变，相应的语言也会失去价值和社会认可度。
第二，当事人的真实意思受主、客观因素制约。民事行为必须体现当事人的真实意思，只有体现真实意思才能达到法律所追求的目的，也才能满足效力之要求。真实意思受主观条件和客观因素制约，应当因人而异，综合判定。虽然原告黄俊忠签订合同前，曾到现场观看过店铺，但其非专业测绘人员，也无专业测绘知识，主观上难以对房屋面积作出较精确的预测。同时，原告已为购买案涉房屋支付893760元，从其职业和收入状况而言，继续支付巨额房款，客观上难以承受。因而在房屋面积问题上，不加限制的适用合同约定，明显超出原告黄俊忠订立合同时所能预见的范围，违反其真实意思。
第三，不加限制地采信合同约定可能构成强买强卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。参照该司法解释的规定，由于当事人对交付房屋面积存在约定，本着约定优先原则，交付房屋的面积可以超出3％，但基于前述两点分析，超出的范围逾越买方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力的，卖方不愿无偿交付相应面积的，实质上是将其意志强加给买方，背离合同自愿原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。《中华人民共和国合同法》第九十四条在兜底条款中规定，存在法律规定的其他情形，当事人可以单方主张解除合同。“其他情形”自然包括违反《合同法》基本原则的情形。强买强卖违反了《合同法》第三条规定的自愿原则，受害人
--房屋购买方有权依法解除合同。
综上分析，原告黄俊忠、黄小秋要求单方解除合同符合生活哲理、法学精神、日常生活经验和合同法规定，其单方要求解除合同，有法可依，本院予以支持。合同解除以原告解除意思到达被告为节点。
合同解除后，被告应返还原告的购房款并支付相应利息，利息的计算可从付款之日起参照银行同期贷款利息计算。原告主张自2010年1月27日起计息，晚于交款之日，本院照准。考虑到2013年2月1日起，原告已将房屋出租他人并收取租金，且被告应给付原告的利息高于原告得到的租金，而原告表示由其收取租金则不要求被告支付2月1日之后的利息，因此，2013年2月1日至2015年1月31日的房租归原告所有，被告亦不再向原告支付利息。
原告所购房屋后出租给第三人，双方之间的租赁关系成立且合法有效，第三人有权要求相对方履行合同。本院通知第三人参加诉讼的时间为2014年12月20日，因此，自这一天起，被告与第三人开始履行上述租赁合同。原、被告之间的买卖合同解除后，由被告继续履行原告与第三人签订的租赁合同，2015年2月1日起的房租由第三人按租赁合同的约定给付被告。原、被告之间的买卖合同解除后，原告取得被告的房屋本应返还，考虑到上述租赁合同的继续履行，可由第三人在租赁期限届满后直接返还给被告，届时如有争议，可由原、被告及第三人另行处理。
依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告黄俊忠、黄小秋与被告海安县日月汽车材料经营部房屋买卖合同于2014年11月18日解除。
二、被告海安县日月汽车材料经营部返还原告黄俊忠、黄小秋购房款893760元。
三、被告海安县日月汽车材料经营部支付原告黄俊忠、黄小秋购房款的利息174601.29元（自2010年1月27日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2013年1月31日止）。
以上二、三项，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15231元，由被告海安县日月汽车材料经营部负担（原告已垫付，由被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15231元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。
审 判 长 王长圣
审 判 员 姚俊忠
代理审判员 徐 娟
二〇一五年一月八日
书 记 员 严 扬
附：《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条第五项法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。