北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民再终字第01701号
抗诉机关：北京市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：吴庆荣，女，1955年5月24日出生，汉族。
委托代理人：常雪，北京市北方律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：申彦琴，女，1951年12月21日出生，汉族。
委托代理人：申剑光，男，1980年7月21日出生，汉族。
吴庆荣因与申彦琴所有权纠纷一案，不服本院（2009）二中民终字第18112号民事判决，向检察机关申诉。北京市人民检察院作出京检民抗字（2013）第0040号民事抗诉书，向北京市高级人民法院提出抗诉。北京市高级人民法院于2013年5月27日作出（2013）高民抗字第2278号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。北京市人民检察院指派北京市人民检察院第二分院检察员谷春祥、助理检察员李敏出庭履行职务。吴庆荣及其委托代理人常雪，申彦琴及其委托代理人申剑光到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
2008年11月，吴庆荣起诉至北京市东城区人民法院称，我与申彦琴的弟弟申爱民系夫妻关系。婚后使用两人的工龄共同购买了北京市东城区×××303号房屋（以下简称303号房屋）。2007年2月2日，申爱民因病在东城区和平里去世。我在料理申爱民后事的时候，发现在我毫不知情的情况下，申爱民与申彦琴于2005年10月26日签订了《房屋买卖协议书》，将申爱民与我的夫妻共同财产即303号房屋“卖”给了申彦琴，并于2005年11月25日办理了过户手续。申爱民未经我同意，无权处分该房屋。申彦琴作为申爱民的姐姐，明知我与申爱民系夫妻关系，303号房屋是我们的夫妻共同财产，且明知我与申爱民的夫妻关系不好，申彦琴仍恶意以低于市场价格的低价与申爱民签订《房屋买卖协议书》，且从未得到我的追认。故其二人之间签订的《房屋买卖协议书》应属无效。此外，申爱民在签署《房屋买卖协议书》之前，曾经因交通事故造成头部严重创伤，神志不清，不能完全辨认自己的行为，已经不是完全民事行为能力人。故起诉要求确认申彦琴与申爱民二人之间签订的《房屋买卖协议书》无效，并由申彦琴承担本案诉讼费。
申彦琴辩称，吴庆荣所述不实。303号房屋是我的爱人在单位申请分配的，由吴庆荣夫妻用工龄购买。2005年，吴庆荣为了申请无房户的补贴，多次找到我说让我把房子买回去，并且让我写了一份说明交给她的单位，表示这套房屋是我夫妻的。2005年10月26日，我与申爱民按照当时的市场价格办理了房屋买卖的手续，并进行了过户登记。同年11月18日，我取得房屋所有权证。以上事实吴庆荣都是知道的。申爱民一直都是一个正常的人，并非是无行为能力人。且吴庆荣的起诉已超过诉讼时效。故我不同意吴庆荣的诉讼请求。
北京市东城区人民法院一审认为，根据已查明的事实，本案诉争的位于本市东城区×××303号房屋，是吴庆荣与申爱民在夫妻关系存续期间购买的成本价出售的公房，该房屋系吴庆荣与申爱民夫妻共同财产。申爱民在与吴庆荣夫妻关系存续期间将诉争的房屋出售给申彦琴，根据法院在北京市建设委员会信访办公室调取的证据证明，吴庆荣对申爱民出售303号房屋的行为是知晓的。故吴庆荣以申爱民出售房屋其毫不知情为由起诉要求确认申彦琴与申爱民二人之间签订的《房屋买卖协议书》无效的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于吴庆荣所称申爱民在出售房屋期间是非完全民事行为能力人的理由，因无充分证据支持，对此，不予采信。但应指出吴庆荣的起诉并未超过诉讼时效。据此，北京市东城区人民法院于2009年7月20日作出（2009）东民初字第00688号民事判决：驳回吴庆荣的诉讼请求。
一审判决后，吴庆荣不服，向本院提起上诉。其除坚持原诉理由外，还主张因申彦琴没有证据证明其已支付了购房款，故申彦琴不属善意取得。其要求撤销一审判决，依法改判。申彦琴同意一审判决。
本院二审查明，吴庆荣与申彦琴之弟申爱民系夫妻关系。303号房屋建筑面积54.17平方米，1981年12月，由申爱民承租，由申彦琴居住使用。1998年12月，吴庆荣与申爱民使用各自的工龄共同购买了该房，产权人登记为申爱民。此后，该房由吴庆荣与申爱民及女儿居住使用。2003年之后，因吴庆荣与申爱民二人的夫妻感情不和，吴庆荣带着女儿从该房搬出，申爱民亦搬出居住。2005年，吴庆荣以自己没有分到过住房为由，向其单位申请住房补贴。因其与申爱民使用各自的工龄共同购买了303号房屋，吴庆荣的单位没有批准其申请。对此，吴庆荣不服，曾到东城区信访办公室及东城区国土房管局进行信访，并对东城区国土房管局的答复申请北京市建设委员会复查，但上述单位均认为吴庆荣的单位做出的决定符合国家相关的政策规定。2005年10月26日，申彦琴与申爱民签订了《房屋买卖协议书》。申爱民将该房出售给申彦琴，房价款为328162元。此后，该房由申彦琴使用。2007年2月2日，申爱民因病去世。
一审法院庭审中，吴庆荣、申彦琴对吴庆荣在申彦琴与申爱民共同签订《房屋买卖协议书》期间是否知情一节，双方说法不一。诉讼中，申彦琴申请一审法院到吴庆荣单位及上述吴庆荣信访的有关部门调取证据。一审法院在北京市建设委员会信访办公室调取到由吴庆荣提供的申彦琴所写的一份说明。在该份说明中，申彦琴陈述了其要与申爱民在近期办理303号房屋的过户事宜。
在本院审理过程中，对303号房屋的来源，吴庆荣表示申爱民曾告知过自己该房屋系申彦琴的。申彦琴表示该房屋系其公公单位落实政策安排由其夫妻居住使用的，因其夫妻属现役军人，故由申爱民承租。诉讼中，吴庆荣对其主张的申爱民已经不具有完全民事行为能力及申彦琴恶意以低于市场价格购买303号房屋未能提供充分证据予以证明。审理中，申彦琴表示购房款已以现金形式给付申爱民，虽申爱民未出具收条，但购房款已用于申爱民治病。对此吴庆荣不予认可。
本院二审认为，根据本案查明的事实及现有证据，虽303号房屋系吴庆荣与申爱民在夫妻关系存续期间购买的成本价房屋，应属吴庆荣与申爱民夫妻共同财产。但在申爱民与吴庆荣夫妻关系存续期间，申爱民已将303号房屋出售给申彦琴。现虽吴庆荣坚持其不知道房屋出让的事实，但依据一审法院在有关部门调取的证据证明，吴庆荣知道申彦琴与申爱民将办理303号房屋的过户事宜，吴庆荣并以此申请其所在单位给予住房补贴。但在其补贴未获批准时，吴庆荣对303号房屋的过户事宜及至本诉讼前并未提出异议。而303号房屋已实际交付申彦琴居住使用至今。为此一审法院基于本案查明的事实确认吴庆荣对申爱民出售303号房屋的行为是知晓的并无不当。至于吴庆荣主张的申爱民在出售房屋期间是非完全民事行为能力人及申彦琴恶意以低于市场价格购买一节，因吴庆荣就其主张的事实未能提供充分证据予以证明，故本院对其该项主张不予采信。为此吴庆荣以申爱民出售303号房屋其毫不知情为由要求确认申彦琴与申爱民签订的《房屋买卖协议书》无效，依据不充分，本院不予支持。关于吴庆荣上诉主张申彦琴没有证据证明其已支付了购房款，认为申彦琴不属善意取得的意见，根据本案现有证据能够确认申爱民处分303号房屋时吴庆荣是明知的，申彦琴取得303号房屋不存在是否善意的情形。且现申彦琴坚持其已支付了购房款，因此对购房款的给付问题双方如有争议，可另行解决。现吴庆荣上诉坚持己见，依据不充分，本院不予支持。据此，一审判决并无不当，本院应予以维持。本院于2009年12月3日作出（2009）二中民终字第18112号民事判决：驳回上诉，维持原判。
北京市人民检察院抗诉认为，一、终审判决认定吴庆荣知晓申爱民出售涉案房屋，缺乏证据证明。其一，申彦琴出具《说明》的目的是应吴庆荣之请，助其领取住房补贴。其二，《说明》中称涉案房屋本系分配给申彦琴夫妇，仅借申爱民夫妇名义办手续，近日将物归原主办理过户手续。该说明中既不存在出售涉案房屋的内容，其陈述涉案房屋本系申彦琴所有的内容与申爱民以一定价款将涉案房屋售予申彦琴并签订合同的行为亦相矛盾。故上述《说明》不能作为本案证据。二、申爱民未经共有权人吴庆荣同意单方处分涉案房屋，终审判决应对申彦琴购买行为是否善意予以确认。基于购买人申彦琴系申爱民的姐姐，明知申爱民与吴庆荣夫妻关系不睦且长期分居；申彦琴与申爱民签署《房屋购买协议书》未告知吴庆荣并征得其同意；申彦琴未举证证明其向申爱民实际给付购房款等三方面事实，申彦琴的购房行为不符合法律规定的应认定为善意的条件，故申彦琴的受让行为不能认定为善意。基于以上理由，申爱民未经共有权人吴庆荣同意，单方处分涉案房屋的行为，应认定为无效，故提出抗诉。
本院再审过程中，吴庆荣称，我同意北京市人民检察院的抗诉意见，请求再审法院依法改判，支持我的诉讼请求。申爱琴辩称，同意二审判决，请求再审法院维持二审判决。
本院再审查明，2005年11月18日，申彦琴取得303号房屋的房屋所有权证。
本院再审查明的其他事实与二审查明事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、结婚证、公有住宅租赁合同、病历、吴庆荣单位证明、北京市建设委员会信访事项答复意见书、说明、信访事项处理意见告知单、《房屋买卖协议书》、房屋所有权登记申请书、购房款发票及税单、房屋产权证书、调查笔录、电话联系笔录等在案佐证。
本院再审认为，本案的争议焦点在于吴庆荣是否可以以不同意或不知情为理由对抗申彦琴并主张《房屋买卖协议书》无效。
针对吴庆荣的起诉意见，申彦琴辩称吴庆荣知道并同意申爱民将303号房屋出卖给申彦琴，但没有提供直接证据予以证明。然而，通过对证据的分析，可以认定申彦琴有理由相信出售303号房屋系申爱民与吴庆荣夫妻二人的共同意思表示。依据吴庆荣向北京市建设委员会信访办公室提交申彦琴于2005年10月16日出具的《说明》中记载，303号房屋将于近日办理过户手续；此后2005年10月26日，申彦琴与申爱民签订了《房屋买卖协议书》；2005年11月18日，申彦琴取得303号房屋的房产证。这一系列连贯的事实印证了申彦琴的主张，即《说明》中所称的办理过户手续就是指申爱民将303号房屋出售给申爱琴。而吴庆荣主张《说明》中所称办理过户手续不是指房屋买卖，但没有提出合理的解释，也没有提供充分证据证明其主张。该《说明》系申爱琴应吴庆荣的要求出具，并由吴庆荣提交给相关部门。可见申爱琴有理由相信吴庆荣对于申爱民将303号房屋出售给申爱琴是知情并同意的。同样基于以上的分析，申爱琴购买303号房屋并不存在恶意。至于吴庆荣提出申彦琴未按照《房屋买卖协议书》支付购房款一节，吴庆荣可另行解决。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2009）二中民终字第18112号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 涛
审 判 员 陈捷鹰
代理审判员 刘彩霞
二〇一四年四月十一日
书 记 员 韩 玮