广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0203民初299号原告:陈英,女,1964年1月6日出生,住韶关市武江区。委托诉讼代理人：杨丽珠，广东韶大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尚辉，男，1941年3月10日出生，住韶关市武江区，系原告陈英之父。被告：杨珍湘，男，1937年3月7日出生，住广东省花都区。委托诉讼代理人：杨利民，男，1968年2月9日出生，住广东省花都区，系被告杨珍湘之子。第三人：李国新，女，1939年10月30日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：何群，广东卓明律师事务所律师。原告陈英与被告杨珍湘房屋买卖合同纠纷(原定案由为所有权确认纠纷)一案，本院于2017年2月24日立案后，李国新申请作为本案第三人参加诉讼,本院经审查后予以准许，并依法适用简易程序,对本案公开开庭进行了审理。原告陈英及其委托诉讼代理人杨丽珠、陈尚辉，被告杨珍湘的委托诉讼代理人杨利民，第三人李国新的委托诉讼代理人何群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈英向本院提出诉讼请求：1、确认韶关市××××房属于原告所有；2、被告协助原告将韶关市××××房过户到原告名下；3、被告承担房屋过户中卖方应当承担的税费及因卖方延期办理过户致使买方税费增加的经济损失，以上暂计2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告均为某队职工。2000年因被告一家搬迁至花都居住。原告父亲陈尚辉与被告杨珍湘协商，以36800元的价格购买被告1992年购于九三二队的房改房。2000年1月8日原、被告双方签订《协议书》，协议约定：杨珍湘于1992年购买九三二队的房改房，位于本队××房。现出售给陈尚辉之女陈英。双方同意出售房价为叁万陆仟捌佰元。陈英于2000年1月23日付清全款，并居住至今。因原、被告年龄越来越大，且房屋目前又面临拆迁另建。原告父亲陈尚辉及原告本人多次联系被告，要求办理房屋过户手续，均遭到被告的拒绝。现原告根据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。被告杨珍湘辩称：原告诉请没有事实和法律依据，请予全部驳回，理由如下：1、原、被告签订的购房《协议书》无效，该协议书没有征得涉案房屋另一共有权人李国新的同意，根据有关法律规定，该协议无效。2、涉案房屋应原告要求，不办理过户手续，现原告要求办理，属出尔反尔。3、因涉案房屋未办理过户手续，故不能发生物权变动的效力，该房仍属于被告与李国新共有。4、原告要求的税费及其他经济损失无事实和法律依据，应予驳回。综上，请法庭驳回原告的所有诉请。第三人李国新辩称，我已经阅读了原告的起诉状及证据材料，现进行答辩。1、原告的诉求没有事实和法律依据，请予全部驳回，原告陈英与被告所签订的购房协议书属于无效合同，第一点因为该房屋的出卖行为及协议书的签订自始至终都没有征得涉案房屋另一共有权人李国新的同意，李国新是反对出卖该房屋的，也拒绝在购房协议书上签字，第二点到现在为止原告没有支付购房款给被告或者第三人。2、涉案的房屋到现在为止没有办理过户手续，不能发生物权变动的效力，涉案的房屋仍属于被告及第三人所共有，代理人建议本案案由应定性为买卖合同纠纷而非房屋所有权纠纷。第三人李国新向本院提出诉讼请求：1、判决确认陈英与杨珍湘所签订的购房《协议书》无效；2、判令陈英搬出广东省××××房，停止非法侵占，返还房屋给李国新；4、判令陈英支付李国新房屋占有使用费84747.52元（房屋占有使用费按均价8元/月/㎡计算，从2000年1月24日计算至搬出之日止，暂计至2017年5月24日止，50.93㎡×8元/月/㎡×208月）；4、本案诉讼费由陈英负担。事实和理由：李国新系杨珍湘之妻，于××年××月与之在湖南省××办理结婚登记，领取结婚证。1992年12月，李国新与丈夫杨珍湘共同出资向广东省有色金属地质局九三二队购买了位于广东省××××房，一直居住至1996年1月，李国新以及老伴杨珍湘随子女迁住外地，遂将该房出租他人。2000年元旦前后，陈英之父陈尚辉与杨珍湘商议，欲以其女陈英之名购买李国新与杨珍湘的上述共有房屋，李国新当时坚决反对，不同意出卖该房屋，但杨珍湘顾忌陈尚辉是九三二队书记，不太情愿地与陈英于2000年1月8日签订了一份《协议书》，但李国新坚决拒绝在该协议书上签字。此后，因为此事，李国新多次与丈夫吵架怄气，李国新也曾多次与陈英交涉，要求收回房屋，但遭到了陈英拒绝。陈英在签订协议后即住进上述房屋至今。我方认为，根据婚姻法第十七条、第十九条的规定，涉案房屋系李国新与丈夫的合法共有不动产，虽然涉案房屋的产权证上只登记杨珍湘一人的名字，但该房产为李国新与杨珍湘婚后所取得，属于夫妻共同财产，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，以及物权法第九十七条的规定。陈英在签订购房《协议书》时已明知李国新与杨珍湘系夫妻，该房屋是其夫妻共同财产，且亦明知李国新已以其拒绝在《协议书》上签字的行为表示不同意上述购房《协议书》，根据合同法第五十二条的有关规定，上述购房《协议书》属于无效合同，另外，根据物权法第九条、第三十九条的规定，上述购房《协议书》并不能发生物权变动的效力，李国新要求陈英停止非法侵占，搬出涉案房屋并返还给李国新，于法有据。因陈英至今住在涉案房屋，李国新主张合理租金，于法有据，亦应予以支持。此外，至今为止陈英没有支付购房款给李国新或者杨珍湘。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。原告陈英对第三人李国新的请求辩称:1、合同是有效的，合同第2条是考虑到房产证的变更，双方难办齐手续，这是属于部分无效，而非合同无效，根据房地产管理法第36条，所以被告应该协助原告办理权属登记。2、原告居住房屋十几年，李国新并未对此表示不同意，且李国新在签订合同当时是知情的。3、当时在收房款时被告及第三人及被告的女婿均在场，并非是第三人所提到的不知情的情况。4、收款是被告的儿子出的收条，但是收款是被告及第三人均同意的。原告当时让杨利民出收条的原因是因为怕被告儿子提出异议说此房屋是他父母的才让他出具此收条。因此请法院驳回第三人的诉讼请求。被告杨珍湘对第三人李国新的请求辩称:1、当时被告卖房屋时是碍于情面，当时原告的父亲是队里的领导，被告考虑到以后工作等方面就把房屋卖给了原告，但当时李国新是不同意的，当时房屋是被告及第三人共有的，被告及第三人有三个小孩，李国新称需要留一套房屋给小孩，所以不想卖此房屋，但是因为被告比较强势，所以妥协了，把房屋卖给了原告。2、房款是代理人收的，但是时间过了太久不清楚代理人父母是否在场，钱是代理人用掉的，我没有给被告及第三人。3、被告及第三人为了房屋经常发生争吵，李国新是始终不同意卖房屋的。4、我方与原告方之前也提出协商，但协商无果，我希望原告方能看在双方年龄的问题上，和平解决此问题。经审理查明：被告杨珍湘原系广东××队职工。1992年12月，广东有色金属地质局九三二队（甲方）与被告杨珍湘（乙方）签订一份《韶关市公有住房买卖合同》，约定甲方将座落在韶关市××××房出售给乙方，对于购后出售，双方约定：“乙方付清全部房款五年后，有权将所买的住房按市场交易价格出售，所得增值额的20%归甲方，80%归乙方……。”1993年6月3日，上述房屋在房管部门进行了房产登记（产权证号：粤房字第××号，所有权人登记为杨珍湘）。2000年1月8日，原告陈英与被告杨珍湘就买卖上述房屋签订一份《协议书》，约定：一、双方同意出售房价为叁萬陆仟捌佰元，一手交房产证一手全部付清房款（包括室内装修、电话机、抽油机、电风扇、办公台、两梯柜在内）。二、考虑房产证难以更名，双方同意免办其手续，交房产证后，房屋主权归陈英所有，原屋主杨珍湘不再是该房主，与本房屋毫无关系，无权干涉。三、业主陈英接收后，水电费、电话费、维修费、卫生费等一律由业主承担。四、该房屋出售之后，凡今后如果与九三二队或有关部门所发生的经济手续，均与杨珍湘无关。应由陈尚辉与陈英负完全责任。五、此协议书永久生效，双方永不反悔，双方子女无权干涉，房产证在谁手中，谁就是该房产之主人。六、此协议书壹式两份，各执对方亲笔字据一份，口说无凭，特立此书为据。2000年1月23日，被告杨珍湘之子杨利民收取了购房款36800元，并出具《收条》给原告收执，内容为“今收到陈英购房款共计人民币叁万陆仟捌佰元整。”被告则将涉案房屋钥匙、房产证、韶关市公有住房买卖合同一并交付给原告，原告便开始在涉案房屋居住至今，但双方并未办理房屋过户手续。现双方对购房《协议书》效力发生争议，原告遂诉至本院要求解决。被告杨珍湘与第三人李国新于××年××月登记结婚。本院认为：双方系因购房《协议书》的效力、履行发生争议，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。现双方争议的焦点为：一、诉讼时效问题；二、原、被告签订的购房《协议书》的效力问题；三、原告有无支付购房款。本院围绕争议焦点作如下分析认定：一、焦点一，庭审中原告提出第三人主张确认购房协议书无效已经过了诉讼时效，本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。二、焦点二，①本案《协议书》签订时，被告取得了涉案房屋的房屋所有权证。因此，被告在当时作为该房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于该房屋的性质为单位房改房，因此在被告签订的《韶关市公有住房买卖合同》中对于购后出售进行了一定的限制。但因被告1992年12月购买该房后，至2000年1月8日将该房转让给陈英时，已超过五年时间，因此该房屋可进行出售。②涉案房屋为被告与第三人夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，虽然第三人未在《协议书》中签名，但第三人对于房屋买卖是知情的，且在《协议书》签订之后还曾要求原告向其另外支付6800元，但原告并未同意。房屋交付后原告已在此居住十余年之久，在本次诉讼前第三人并未提起确认合同效力之诉，本案中也未提交证据证明其曾向原告提出异议。此外，虽然签订协议时，原告知晓第三人是被告的妻子，但涉案房屋房产登记的所有权人仅为杨珍湘一人，且第三人当时对房屋买卖也知情，并与原告有一番议价，此种情形下，原告有理由认为被告对房屋具有处分权而购买房屋并居住至今，该行为不构成恶意，已尽到了一般善意购买人的注意义务，现第三人以其未在协议书中签名为由要求确认协议书无效，明显违背公平原则，于法无据，本院不予采信。③签订协议时，原、被告均为完全民事行为能力人，应能完全认识和判断自身民事行为产生的后果，故该《协议书》是双方真实意思表示，对双方均有约束力。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”的规定，双方《协议书》中第二条约定的内容“考虑房产证难以更名，双方同意免办其手续”已违反法律的强制性规定，应属无效，但其他部分的约定未违反法律的强制性规定，是合法有效的，对原、被告均有约束力，双方均应全面履行。综上，对第三人要求确认涉案《协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。三、焦点三，虽然涉案购房款36800元系由杨利民收取，但庭审中，杨利民作为杨珍湘的委托诉讼代理人明确表示，当时原告一方指定杨利民收取购房款，杨珍湘是知情的，且并未提出异议，并示意杨利民可收取购房款。结合杨珍湘与杨利民的父子关系，以上情形应视为杨利民受杨珍湘委托收取购房款，至于杨利民有无将购房款转交杨珍湘，系其二人的内部关系，不能以此对抗付款人。因此第三人李国新以未收取房款为由提出抗辩，于法无据，本院不予采信。结合前述，原告已按《协议书》约定的内容履行支付房款的义务，现原告要求确认涉案房屋归其所有，并要求被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。基于此，本院对于第三人要求原告搬出涉案房屋、停止非法侵占并返还房屋，以及支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。此外，关于原告第三项诉讼请求要求被告承担房屋过户中卖方应承担的税费及因卖方延期办理过户致使买方税费增加的经济损失20000元，原告并未提交证据证明双方存在约定及损失实际存在，故本院对该诉讼请求不予支持。至于房改政策对房改房交易可能涉及的出售住房单位的有关权益，广东有色金属地质局九三二队或其有关权利义务承继人可另行主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条的规定，判决如下：一、确认位于韶关市××房归原告陈英所有。被告杨珍湘应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告陈英将该房屋的产权过户至原告陈英名下。二、驳回原告陈英的其他诉讼请求。三、驳回第三人李国新的全部诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告陈英负担。第三人李国新缴纳的案件受理费1059.34元，由第三人李国新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  谭谦悦二〇一七年五月十日书记员  潘仝小