吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民一初字第100号原告：董永欣，男，汉族。委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。原告：郭瑞，男，汉族。委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。被告：都吉达，男，汉族。委托代理人：李金，吉林丰德律师事务所律师。被告：吉林市北泰房地产开发有限公司。法定代表人：周庆春，董事长委托代理人：宫靖，该公司办公室文员。原告董永欣、郭瑞与被告都吉达、吉林市北泰房地产开发有限公司（以下简称北泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月10日受理，于2016年1月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董永欣与原告董永欣、郭瑞的共同委托代理人石岩，被告都吉达的委托代理人李金，被告北泰公司的委托代理人宫靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董永欣、郭瑞诉称：董永欣、郭瑞与北泰公司于2013年2月6日签订网点认购协议，当日交纳全部房款200万元；于2014年4月22日签订补充协议；于2015年2月15日签订商品房买卖合同（预售）；于2015年3月17日在吉林市房屋产权管理中心进行网签。董永欣、郭瑞已履行了商品房买卖合同中买受人的所有义务，北泰公司没有交付房屋的原因是延误了建设工期，并不是董永欣、郭瑞的过错。（2015）吉中执异字第84号执行裁定书适用法律错误。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所适用的是买受人在购买商品房用于居住时的规定，而本案购买的是商业用房，是投资行为。为维护自身合法权益，董永欣、郭瑞向人民法院提起诉讼，请求判令：对位于吉林市龙潭区汉阳街113号汉阳新居1号楼1单元1层0001008号房屋解除查封，中止执行。都吉达辩称：董永欣、郭瑞自称与北泰公司签订商品房买卖协议购买1-5号门市与事实不符，因为在本院受理的高波提起执行异议的案件中，高波提交的商品房买卖合同中包括1-5号门市。当时北泰公司对高波的买卖合同真实性是认可的，所以董永欣、郭瑞所提交的合同很可能是后期伪造的。另外，董永欣、郭瑞在房产登记部门办理的预售登记是在法院依法查封之后，不应得到支持。北泰公司辩称：北泰公司确实收到董永欣、郭瑞购房款200万元。董永欣、郭瑞为证明自己的主张成立，提供了如下证据：证据1.身份证复印件两份（2页）。证明：董永欣、郭瑞的诉讼主体身份。证据2.商业网点认购协议书（2页）。证明：在2013年2月6日董永欣、郭瑞与北泰公司签订商业网点认购协议书，董永欣、郭瑞购买北泰公司开发的商业网点“汉阳新居”小区的第1栋商业网点1层5号的事实。证据3.收据一份（1页）。证明：2013年2月6日董永欣、郭瑞向北泰公司交纳其开发的“汉阳新居”小区的第1栋商业网点1层5号全部购房款200万元的事实。证据4.证明一份（1页）。证明：董永欣、郭瑞经北泰公司同意将全部购房款存入北泰公司财务人员韩立英个人账户的事实。证据5.中国银行客户回单一份（1页）。证明：董永欣、郭瑞在2013年2月6日将全部购房款200万元从郭瑞个人账户存入北泰公司财务人员韩立英的个人账户的事实。证据6.商业网点认购补充协议一份（2页）。证明：2014年4月22日董永欣、郭瑞与北泰公司签订补充协议，进一步证明董永欣、郭瑞购买“汉阳新居”小区的第1栋商业网点1层5号以及北泰公司逾期交房违约责任的事实。证据7.商品房买卖合同（预售）一份（19页）。证明：2015年2月15日董永欣、郭瑞与北泰公司签订商品房买卖合同（预售），进一步证明董永欣、郭瑞购买了北泰公司开发的“汉阳新居”小区的第1栋商业网点1层5号的事实。证据8.备案信息查询单一份（3页）。证明：董永欣、郭瑞购买北泰公司开发的“汉阳新居”小区的第1栋商业网点1层5号已在2015年3月17日在吉林市住房保障和房地产管理局备案的事实。证据9.汉阳新居商业网点认购协议书。证明：2013年2月6日董永欣、郭瑞向北泰公司交付全部房款200万元后，双方对本次投资后权利、义务及收益分配的约定，从而进一步证明董永欣、郭瑞向北泰公司交付全部房款的事实。都吉达针对董永欣、郭瑞提供的证据发表质证如下：对证据1真实性无异议。对证据2真实性有异议，认为与高波所提交的房屋买卖协议相矛盾。对证据3真实性、关联性均有异议，北泰公司收款事实可能与购房无关，证明不了当时是交付的购房款该收据可能是后期补的，与高波案中北泰公司提供的合同和收据相矛盾。对证据4真实性、关联性、合法性均有异议，理由同证据3质证意见。对证据5无异议。对证据6真实性有异议，这个合同可能是后补的，与本案没有关联性，证明不了董永欣、郭瑞要证明的问题。对证据7真实性无异议，但是法院查封在先，所以没有法律效力。对证据8真实性无异议。对证据9不予质证，与本案无关。北泰公司对董永欣、郭瑞提交的证据没有意见。本院对董永欣、郭瑞提供的证据评判认为：都吉达对证据1、证据5、证据7、证据8真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；北泰公司对董永欣、郭瑞购买涉案房屋的事实予以确认，同时，北泰公司对证据2至证据4及证据6均没有意见，故本院对证据2至证据4及证据6予以采信；证据9与本案无关，故本院不予采信。都吉达为证明自己的主张成立，提供证据如下：证据1.（2015）吉中执异字第26号执行裁定书一份。证明：高波也提出从北泰公司购买了1-1-05号门市房等10套门市房并当庭出示购买合同和北泰公司出具的交款收据。该案高波也提起民事诉讼而一审败诉，现在高波正在二审，能够证明1—5号门市北泰公司已经卖给了高波。证据2.北泰公司出具的销售房屋说明一份。证明：包括1-5号在内的10套门市房已经卖给了高波。证据3.（2013）吉中民执字第26号执行裁定、（2013）吉中民执字第26-2号执行裁定一份。证明：该诉争房屋分别在2013年就已经被查封了，2015年续封。董永欣、郭瑞对都吉达提供的证据质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这份裁定书已经驳回了案外人高波的请求，通过驳回请求能够证明高波的异议请求是不成立的，同时这份证据也不能证明高波向本案的被告北泰公司履行了商品房买卖合同的全部义务。通过这份裁定可以证明本案的高波所谓购买本案诉争房屋的事实是不成立的。对证据2真实性有异议，这份证据是不真实的，特别是对本案诉讼房屋北泰公司已和董永欣、郭瑞签订了商品房预售合同并且进行了备案登记，同时董永欣、郭瑞已经交付了全部房款200万元。对证据3关于土地的查封真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，土地查封没有对本案诉讼房屋进行查封。关于房产的查封是对在建项目的查封，在查封当中没有明确查封本案诉争的房屋。同时查封的期限是2013年5月2日起，而董永欣、郭瑞购买房屋的交款的时间是2013年的2月6日，认购协议也是2013年2月6日，应该是在查封之前董永欣、郭瑞已经履行了作为商品房买卖合同的买受人的全部义务。对（2013）吉中民执字第26-2号执行裁定真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，这份裁定书的签发时间是2015年4月21日，而本案诉讼房屋董永欣、郭瑞与北泰公司在2015年2月15日签订了商品房预售合同。同时在2015年3月17日在吉林市住房保障和房地产管理局进行了网签备案登记，所以这份裁定书对董永欣、郭瑞与北泰公司签订的商品预售合同不发生法律效力。北泰公司对都吉达提供的证据没有意见。本院对都吉达提供的证据评判认为：因董永欣、郭瑞对证据1和证据3的真实性无异议，故本院对证据1和证据3的真实性予以确认；都吉达提供的证据证明高波针对涉案房屋已提起诉讼，一审高波败诉二审正在审理过程中，故对证据2本院不予采信。北泰公司没有提供证据。经审理查明：本院在都吉达与北泰公司借款合同纠纷一案中，于2012年8月29日作出（2012）吉中民二初字第67-2号民事裁定，裁定：查封北泰公司坐落于吉林市龙潭区汉阳南街的两宗土地使用权【1.面积6642.9平方米，权证号：吉市国用（2012）第220203000560；2.面积292.24平方米，权证号：吉市国用（2012）第220203000559号】，并向吉林市国土资源局送达了协助执行函。本院于2012年11月20日作出（2012）吉中民二初字第67号民事判决，判决：一、北泰公司于本判决生效之日起十日内给付都吉达欠款本金1090万元及逾期付款利息（自2012年8月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行一年期贷款利率四倍计算，扣除2012年8月31日吉林市北泰房地产开发有限公司已经支付的利息10万元）；二、驳回原告都吉达的其他诉讼请求。后双方均不服此判决，上诉至吉林省高级人民法院，吉林省高级人民法院于2013年4月1日作出（2013）吉民一终字第6号民事判决，判决：一、维持吉林省吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第67号民事判决主文第二项；二、变更吉林省吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第67号民事判决主文第一项为：“吉林市北泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付都吉达欠款本金1170万元及逾期付款利息（自2012年8月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行一年期贷款利率四倍计算，扣除2012年8月31日吉林市北泰房地产开发有限公司已经支付的利息10万元。”判决生效后，因北泰公司未能自动履行，都吉达于2013年4月17日向本院申请执行，本院于2013年5月2日作出（2013）吉中民执字第26号执行裁定，预查封北泰公司开发建设中的坐落于吉林市龙潭区汉阳南街的汉阳新居所有在建工程，查封期限自2013年5月2日起至2015年5月1日止，在查封期内，不得对查封财产变卖、抵押等。同日，又公告查封被执行人的上述财产，并在在建工程工地公示张贴了查封裁定和公告，同时向公司负责人、财会等人进行了送达。2015年1月4日本院作出（2013）吉中民执字第26-1号执行裁定,查封北泰公司开发建设的坐落于吉林市龙潭区汉阳南街的汉阳新居住宅楼1-2层以及55套房屋，查封期限自2015年1月4日起至2017年1月3日止，同时张贴了公告和封条，但未向房产部门送达协助执行通知书。2015年4月21日作出（2013）吉中民执字第26-2号执行裁定，查封了北泰公司开发建设中的坐落于吉林市龙潭区汉阳南街的汉阳新居住宅楼包括涉案房屋在内的部分房屋，查封期限为三年，自2015年4月21日起至2018年4月20日止，并向吉林市房屋产权管理中心送达了协助执行通知书。另查明：董永欣、郭瑞于2013年2月6日与北泰公司签订《商品网点认购协议书》，约定：董永欣、郭瑞购买北泰公司“汉阳新居”1栋商业网点1层5号，面积暂定195平方米，房屋价款200万元。郭瑞于同日将200万元汇入北泰公司指定的韩立英账户。2014年4月22日董永欣、郭瑞与北泰公司就违约补偿办法签订《商业网点认购补充协议》。2015年2月15日，董永欣、郭瑞与北泰公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。此合同于2015年3月17日在吉林市房屋产权管理中心进行了备案登记。现董永欣、郭瑞对涉案房屋未办理入住手续。本院认为：本院应停止对位于吉林市龙潭区汉阳街113号汉阳新居1号楼1单元1层0001008号房屋的执行。理由如下：首先，董永欣、郭瑞与北泰公司签订的《商品网点认购协议书》及交付购房款的时间是在本院预查封之前，董永欣、郭瑞购买涉案房屋的行为是善意的。其次，因涉案房屋在本院作出预查封涉案在建工程的（2013）吉中民执字第26号执行裁定与查封涉案房屋在内的部分房屋的（2013）吉中民执字第26-1号执行裁定时未在房产部门登记，故本院未请房产部门协助执行上述两份执行裁定。因房产部门对上述两份裁定没有记载，董永欣、郭瑞无法得知涉案房屋已被本院查封，故二人对涉案房屋备案登记应是善意的。再次，董永欣、郭瑞对涉案房屋办理了备案登记，在房产部门可以查询到相关信息，有公示的效力，具有预告登记的性质。而都吉达申请本院执行涉案房屋是基于对北泰公司的金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，在此种情况下，董永欣、郭瑞作为涉案房屋的受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。最后，都吉达主张董永欣、郭瑞所提交的合同很可能是后期伪造的，但北泰公司对《商品网点认购协议书》及交款凭据等没有意见，且《商品网点认购协议书》中约定的总房款为200万元、签订日期是2013年2月6日，交款凭据中金额也是200万元、交款时间也是2013年2月6日，二者互相印证。都吉达提供的证据也证明不了《商品网点认购协议书》是伪造的。因此，本院对董永欣、郭瑞与北泰公司签订的《商品网点认购协议书》的真实性予以确认，对都吉达的抗辩理由不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第九十条第二款之规定，判决如下：停止对位于吉林市龙潭区汉阳街113号汉阳新居1号楼1单元1层0001008号房屋的执行。案件受理费100元，由被告都吉达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  丁照明审 判 员  任宝君代理审判员  郭立坤二〇一六年二月二十九日代理书记员  任 杰