上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第2297号
原告上海闵行四星数码科技有限公司。
法定代表人陈某某。
委托代理人徐某。
委托代理人林海卫，上海明伦律师事务所律师。
被告上海绚睿机电设备有限公司。
法定代表人蒋某某。
原告上海闵行四星数码科技有限公司（以下简称四星公司）与被告上海绚睿机电设备有限公司（以下简称绚睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月6日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告四星公司的委托代理人徐某、林海卫，被告绚睿公司的法定代表人蒋某某到庭参加诉讼。绚睿公司于2013年12月30日向本院提出反诉，本院于2014年1月23日予以合并审理。四星公司的委托代理人徐某、林海卫到庭参加诉讼，绚睿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故就本诉部分，本院依法缺席审判。就绚睿公司提出的反诉，本院于2014年1月23日作出民事裁定书，裁定反诉按自动撤诉处理。本案现已审理终结。
原告四星公司诉称，原、被告于2013年2月4日签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市闵行区江川路XX号乙的厂房（以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，并给予其3个月的免租期进行前期准备工作，月租金为人民币（币种下同）1万元，如若一方因特殊原因需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，违约方应支付相当于一个月租金的违约金给对方。合同签订后，原告如约向被告提供了厂房，但被告自2013年8月1日起，非但未按合同规定交付租金以及相关的水电费用，而且竟于2013年8月18日在未经原告同意的情况下自行搬离厂房，单方违约解除合同，导致原告无法及时将厂房租出，造成原告经济损失，按合同约定被告应向原告承担违约责任。2013年8月20日，原告为维护自身权益，向被告发出律师函，要求被告支付租金及其他费用。但被告至今未付。故原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年8月1日起至2013年8月18日止的租金6，000元；2、被告向原告支付至2013年7月22日止的水费60元、自2013年7月23日起至2013年8月18日的水费50元；3、被告向原告支付至2013年7月22日止的电费2，403.30元、自2013年7月23日起至2013年8月18日止的电费2，319.40元；4、被告向原告支付宽带年费3，440元；5、被告支付违约金10，000元。
被告绚睿公司辩称，同意支付2013年8月1日起至2013年8月18日止的租金，也认可原告主张的租金金额6，000元；同意支付自2013年7月23日起至2013年8月18日的水费50元；同意支付自2013年7月23日起至2013年8月18日的电费，虽然原告未能提供该电费金额计算依据，但考虑到被告确实使用过，故同意原告主张的该金额。至于原告主张的至2013年7月22日止的水、电费，被告已经支付，有收据为证，故被告不同意支付该费用。至于原告主张的宽带使用费，被告虽然使用过宽带，但当时原告表示给予被告免费使用，故被告亦不同意支付该笔费用。至于原告主张的违约金，被告不同意支付，因系原告违约，理由如下：被告向原告承租涉案房屋，主要从事广告生意以及出售机器、设备，被告为此投入装修、布置展厅、安装电子监控报警设备等。在租赁期间，被告确实没有按期支付2013年8月份的租金，但系因涉案房屋漏水未修，原告表示等修好后再支付该笔租金，且当时被告有10，000元的押金放在原告处，原、被告之间也因业务上的往来尚有部分货款未结清，故被告当时未支付该租金。之后双方又发生纠纷，原告于2013年8月17日高温期间擅自断电，当时被告的部分员工尚在涉案房屋内工作，故被告至派出所反映情况。第二日上班时，电仍未恢复，被告发现鱼缸里的鱼都死光了，导致被告无法正常经营，报警设备也无法正常使用，涉案房屋存在安全隐患，故被告逼于无奈于2013年8月18日将部分机器、设备搬离涉案房屋，打算以后将涉案房屋作为仓库，但被告未有解除合同的意思表示，否则之前也不会进行装修。然同年8月19日，原告又擅自将涉案房屋的门锁进行了更换，导致被告无法进入涉案房屋。被告并未收到过原告诉讼中提供的律师函，仅收到过原告要求被告退还机器的律师函。被告一直通过派出所与原告协调，但是原告一直不予配合。被告认为，既然2013年8月19日原告更换了门锁，自行收回了涉案房屋，故原、被告之间的租赁合同实际已于2013年8月19日解除。
经审理查明，位于上海市闵行区江川路XX号（乙）的房屋现登记于上海某某电器仪表厂名下。2004年4月22日，上海某某电器仪表厂更名为被告上海闵行四星数码科技有限公司。
2013年1月1日起，被告绚睿公司向原告四星公司承租了涉案房屋。2013年2月4日，原告四星公司（签约甲方）与被告绚睿公司（签约乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区江川路XX号乙的厂房出租给乙方使用，厂房建筑面积618.66平方米；租赁期限自2013年5月1日至2016年4月30日，2013年1月1日至2013年4月30日为免租期，主要用于乙方对厂房进行装修、安装等前期准备工作，租金起算日期为2013年5月1日；租金按建筑面积533.92平方米，月租金1万元，第二年起每年递增5%；租金为付三押一，首期租金于合同签署日后一周内支付，以后各期租金付款日为每季度首五日之前；乙方须在合同签署日后一周内支付相当于1个月房租的保证金给甲方，保证金总金额为1万元，用于乙方向甲方保证履行其义务，如因乙方造成的对所租厂房的任何损坏，甲方有权从保证金中扣除相应款项；乙方不得将该保证金用于支付租金及其他费用；如合同终止，甲方根据合同相关内容作出相应扣除后，剩余部分保证金于合同终止日后的30天内不计利息返还给乙方；如保证金不足扣除合同规定中相关款项，不足部分作为乙方应偿还甲方的债款；如乙方逾期十五天未支付房租，甲方有权终止合同；在租赁期内甲方确保水、电正常供应，乙方在生产过程中所耗水、电按计量表实际使用读数，根据闵行区水务公司、供电局收费标准核算费用，按约支付给甲方，甲方在收到款向后应及时提供相应发票；甲方负责对厂房公用设施、厂房建筑、厂房内现有设施的日常维护，并承担自然损坏的维修义务，乙方应予以配合；有下列情况的，守约方有权单方面终止租赁合同，并追究违约方由此给守约方的经济损失和法律责任，违约方应支付相当于一个月租金的违约金给守约方：（1）乙方违反合同规定的义务，而又未在规定时间内，或甲方发出书面通知后21天内纠正；……（5）乙方拖欠房租累计超过十五天；（6）乙方拖欠水费、电费达一个月……；租赁期间，双方均不能擅变更或解除租赁合同，一方如因特殊原因需提前终止合同时，应提前三个月以书面形式通知对方，违约方应支付相当于一个月租金的违约金给守约方。合同还对其他内容作了约定。
前述合同签订后，被告绚睿公司向原告四星公司支付了2013年5月1日起至2013年7月31日止的租金和保证金，合计40，000元，并对涉案房屋进行了装修、使用。被告于2013年7月22日向原告四星公司支付了2013年7月的水费60元及电费2，403.30元，原告四星公司为此向被告绚睿公司出具由上海某某电子有限公司盖章的《收据》两份。
2013年8月17日，原告四星公司切断对涉案房屋的供电。2013年8月18日，被告绚睿公司将其物品搬离涉案房屋。2013年8月19日，原告四星公司将涉案房屋的门锁更换。
本案审理过程中，原、被告确认涉案合同所涉及的租赁标的的面积为533.92平方米。
以上事实，由原告提供的原被告签订的《厂房租赁合同》、涉案房屋房地产登记簿，被告提供的水电费收据两张等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方本应按约履行。现原、被告均认可双方签订的租赁合同已解除，但对于解除的时间和造成涉案合同无法继续履行的责任归属，双方存有争议。原告认为系因被告欠付租金在先，其为督促被告支付租金而停电，然被告不仅未支付租金反而擅自搬离涉案房屋，原告因此更换门锁，故造成合同无法继续履行的责任在于被告，系被告擅自解约所致；而被告认为系因原告停电，导致被告无法正常经营，故其将部分物品搬离涉案房屋，后原告又更换门锁，导致被告无法进入，故造成合同无法继续履行的责任在于原告。本院认为，虽然被告迟延支付租金，违反合同约定在先，但是根据租赁合同约定租金自2013年5月1日起算，各期租金付款日为每季度首五日之前，被告拖欠租金累计超过十五天、拖欠水电费达一个月的，原告有权终止合同并向被告主张违约责任。故2013年8月租金，被告应于2013年8月5日前支付，若至2013年8月20日被告仍未支付的，原告可采取终止合同、主张违约金等方式追究被告的责任；而对于水电费，合同并未约定具体的支付时间，但根据日常生活法则，水电先使用后结算，即使如原告所述被告拖欠至7月22日的水电费，但也只有当被告拖延至8月22日仍未支付的情况下，原告方可行使解除权及追究违约责任的方式来维护自身权益。故若原告认为被告拖欠租金、水电费的行为，侵害到原告的合法权益，原告完全可以采取涉案合同所赋予其的权利，维护自身利益，然原告却采用停电的方式促使被告支付相关费用，原告的停电行为无合同依据，也无法律根据，是欠妥当的。此后，因原告擅自停电的行为正值夏日高温期间，客观上对被告正常经营造成影响，同时也给被告放置在涉案房屋内的物品带来安全隐患，故被告在此情况下，搬离涉案房屋属事出有因，并不能仅以被告搬离涉案房屋即认定被告向其表示了解除合同的意思表示。而原告在被告未明确表示解除合同、未返还涉案房屋钥匙的情况下于2013年8月19日擅自更换门锁，导致被告无法进入涉案房屋并继续使用涉案房屋，原告的行为构成根本违约。关于原告主张的其于2013年8月20日发函表示被告违约要求被告支付拖欠租金、水电费并承担违约责任，但被告没有向原告作出要继续使用涉案房屋的意思表示，故原告认为被告搬离涉案房屋就是表明其不再履行涉案合同的意见，对此本院认为，首先，原告未能举证证明该份函件已送达被告；其次，被告表示未曾收到该份函件；再次，即使被告收到该份函件后未做回复，但系原告根本违约在先，并不能因被告未作回复即判定当时被告搬离涉案房屋的行为即是表示被告有擅自解除合同的意思表示。
综上，导致涉案合同无法继续履行的责任在于原告。鉴于原告于2013年8月19日更换了门锁，可视为原告于当日自行收回了涉案房屋，原告于该日单方解除了涉案合同，被告对此亦表示认可，故涉案合同于2013年8月19日解除。
《中华人民共和国合同法》规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故被告作为承租人，应当向原告结清自2013年8月1日起至2013年8月18日止的租金，对该期间的租金，被告在庭审中表示同意支付并认可原告主张的金额，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的至2013年7月22日止的水费60元及电费2，403.30元，因被告认为上述费用已由其支付，并向本院提供了相关证据，故对原告的该项请求，本院不予支持。对于原告主张的自2013年7月23日起至2013年8月18日的水费50元、电费2，319.40元，虽原告未向本院提供该费用的计算依据，但鉴于被告同意支付并认可该金额，此系被告自行处分诉讼权利，本院予以准许，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告主张的宽带年费3，440元，被告认为虽然使用过原告提供的宽带，但系原告免费向其提供，现因原告未能提供其缴付宽带费的凭证及此费用需被告负担的相关依据，故本院对该项诉请难以支持。对于原告主张的违约金，因导致涉案合同解除的责任在于原告，并非在于被告，故原告要求被告支付违约金，不符合合同约定，无法律依据，故本院不予支持。对于被告已交付的租赁保证金10，000元，原告应当返还。
此外，被告虽就其投入的装修等损失向本院提起了反诉，但该反诉因被告未能按时到庭而按撤诉处理，被告表示其装修等损失不要求在本案中处理，其会根据本案处理结果再另行起诉。
被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告上海绚睿机电设备有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海闵行四星数码科技有限公司支付自2013年8月1日起至2013年8月18日止的租金6，000元；
二、被告上海绚睿机电设备有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海闵行四星数码科技有限公司支付自2013年7月23日起至2013年8月18日止的水费50元；
三、被告上海绚睿机电设备有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海闵行四星数码科技有限公司支付自2013年7月23日起至2013年8月18日止的电费2，319.40元；
四、原告上海闵行四星数码科技有限公司于本判决生效之日起七日内向被告上海绚睿机电设备有限公司返还租赁保证金10，000元；
五、驳回原告上海闵行四星数码科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计360.67元，由原告上海闵行四星数码科技有限公司负担303.36元，由被告上海绚睿机电设备有限公司负担57.31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一四年四月十日
书 记 员 林舒
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。