北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终7089号
上诉人（原审被告）：李永林，男，1959年6月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：付鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姜磊，男，1984年8月10日出生，汉族。
上诉人李永林因与被上诉人姜磊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李永林上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：1.一审判决认定事实错误。双方在签订的《补充协议三》中约定。如果我方及时为姜磊办理完毕产权过户手续，则不再追究违约责任，一审仍然依照双方于2016年3月28日签订的补充协议中的约定，判决我承担违约责任，没有事实依据；2.一审判决依据的网签协议未进行质证认证，另外，一审为简易程序，超出审限审理，违反法律程序。
姜磊辩称，同意一审判决。
姜磊向一审法院起诉请求：1.判令李永林支付延期办理过户手续的违约金（自2016年9月10日至2017年9月5日期间共计359天，按总房款日万分之三计算即205万元*3/10000*359天）220785元；2.判令李永林支付自2016年12月1日至2017年6月30日的房屋租金共计18200元；3.本案诉讼费由李永林（一审误写为姜磊）承担。
一审法院认定事实：2016年2月28日，姜磊与李永林签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称买卖合同），约定由姜磊购买李永林名下位于大兴区8号楼3单元502室房屋（以下简称502房屋），交易总价款为180万元。买卖合同约定，买受人向出卖人支付定金2万元，于签订合同当日支付。关于首付款，买卖合同第三条规定，买受人应于2016年3月31日通过银行办理资金监管支付61万元。关于房屋交付，买卖合同第五条约定，出卖人应当在办理完过户以后10日内将该房屋交付给买受人。关于过户，买卖合同第七条约定，自合同签订之日起120工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，买卖合同第九条第一款约定，买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；第四款约定，出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5％）。
2016年3月28日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议一）。协议约定：1、因出卖人离婚问题导致502房屋现不能顺利交易，原约定的于2016年3月31日进行首付款资金监管，现改为出网签合同后3日内进行首付款资金监管。2、原约定的过户日期为自签订合同日起120工作日内办理过户现改为网签后90工作日内办理过户手续。3、无论市场如何变化，买卖双方都以房屋现成交价180万元进行交易。如有一方违约，违约方按合同约定的总房款的20％支付给守约方违约金，另向守约方按市场的涨幅赔付违约金。4、如因任何一方原因到2016年12月31日还不能进行网签，则违约方按补充协议约定的对守约方进行赔付。5、自2016年5月1日起到实际交房日，买受人所在外承租房屋的租金由出卖人承担，按每月2600元计算。
2016年5月11日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议二）。协议约定：502房屋的首付款资金监管日期改为过户前10日。
2017年6月30日，双方签订《补充协议》（以下简称补充协议三）。协议约定：1、出卖人自愿在502房屋未过户的前提下将房屋提前交由买受人装修使用（交房日期暂定为7月15日）。2、交房当日买卖双方结清物业管理费、水电燃气等费用，买受人收房后产生的所有费用由买方自行承担。3、签署本补充协议同时买方支付部分首付款10万元给卖方；另交房当日买方再支付部分首付款20万元给卖方；剩余的首付款按照原协议走资金监管。4、卖方承诺尽最大努力加快诉讼进度并在共有物分割纠纷判决生效后十五个工作日内配合买方办理过户手续（非因卖方原因导致不能过户的除外）。5、因房价上涨，双方协商约定买方在原价格180万元基础上，额外支付25万元，即房款共计205万元。额外的25万元，从过户当日起二日内以先支付10万元的方式汇款至卖方账号，剩余的15万元以每月5000元的方式汇款至卖方账号。逾期支付的按照日万分之三支付滞纳金；逾期三个月不支付的，买方以合同总金额的20％向卖方承担违约责任。
关于违约责任双方约定：1、本补充协议违约方要按照502房屋之前签订的房屋买卖合同及补充协议之约定承担违约责任，还要承担对方的律师费、诉讼费、误工费。2、卖方若违约还应赔偿买方装修费用（以实际发生为准）。3、买方若违约还应赔偿卖方的租金费用（以实际发生为准）。4、若卖方不违约本协议的前提下，买卖双方于2016年3月28日签订的《补充协议》之第四、五条不再继续执行。
李永林根据《补充协议一》的约定，已经支付2016年6月1日至2016年11月30日的房租合计金额18200元。法院询问李永林在《补充协议三》签订之前，为何没有继续支付房租。李永林回答应当支付，但因为没有能力支付，所以没有继续支付。法院询问，如果当时按照《补充协议一》的约定已经支付至《补充协议三》签订时，那么对于支付部分姜磊是否需要退还。李永林回答按照协议约定已支付不能再退还。
2016年5月3日，双方办理网签手续。2017年7月15日，李永林将502房屋交付给姜磊。2017年10月20日，双方办理房屋过户手续。2017年10月23日，502房屋过户至姜磊名下。姜磊认可李永林办理过户是按照《补充协议三》的约定日期履行。
对于《补充协议三》第四条中“2016年3月28日签订的补充协议中的第四、第五条不再继续执行”的理解，姜磊认为如果李永林不违反《补充协议三》的约定，则2016年6月30日之后的房租就不用支付，但2016年6月30日以前的房租仍然继续支付，违约责任仍应承担。李永林则认为《补充协议三》第四条的意思是已经支付的房租不退，未支付的房租也不再补交。
此外，李永林陈述在签订《补充协议三》前，502房屋的价格已经翻了一倍多，达到380万。李永林作为卖方确实不愿意卖了，这也可以理解。姜磊作为买方，除了定金外没有支付其他钱，资金监管日期也一直在向后推。当时违约责任在卖方毋庸置疑，但买方也知道卖方的损失在逐渐扩大，所以双方签订了《补充协议三》。当时卖方的意思是将前面一切的违约责任都忽略不计，买方再增加25万元房款，买方爱要不要，不要拉倒。如果买方还要追究以前的违约责任，那就不需要签订协议，当时卖方就不卖房了，直接打官司。姜磊不认可签订协议时其承诺放弃追究以前的违约责任和索要房租，涨价25万元也不是其自愿的。李永林对其关于姜磊放弃一切违约责任的主张，未能提交证据佐证。
庭审中，李永林主张违约金标准过高，要求法院予以调整。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。涉案房屋买卖合同及三份补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。
《补充协议一》中约定了网签后90个工作日内办理过户手续。502房屋的网签日期为2016年5月3日，但李永林未能按照约定的时间办理过户，已经构成违约。其违约事实及违约的法律后果即需要支付违约金的数额，在《补充协议三》签订前已经发生并确定，姜磊对其享有的债权请求权也已形成。《补充协议一》中还约定，李永林自2016年5月1日起至实际交房期间，需要按月支付姜磊在外租房的租金。事实上，李永林也按此约定履行了部分租金给付义务。截止《补充协议三》签订之前，李永林欠交的房租金额也已确定。其未按约定支付房租，亦构成违约。姜磊同样对该部分已发生的债务享有请求权。
对于《补充协议三》违约责任第四条中“不再继续执行”理解，法院认为该句话的合理解释应当是，自签订《补充协议三》开始，《补充协议一》中支付房屋租金的义务不再继续履行。而《补充协议一》第四条的内容是关于逾期网签的违约责任。但双方在2016年5月3日已经进行网签，并不存在违反该条约定的情况，故该条本就不需要执行。关于逾期过户违约责任规定在《补充协议一》的第二条中。《补充协议三》违约责任第四条中并未约定《补充协议一》的第二条不再继续执行。另，此处的“不再继续执行”与“不执行”是有区别的。前期的支付租金义务和逾期过户违约金的发生，均属于连续性债务。此处的不再继续执行，其“继续”二字的起点显然是从《补充协议三》签订之时，其涵盖的范围应是自此之后。而此前的债务既然已经形成，除非债权人主动放弃，否则不能依此条推定其放弃。李永林未提交证据证明姜磊同意免除其在补充协议三签订之前所负的债务。再者，根据法院的询问，李永林称未继续支付房租是因为支付能力不足，但其又认可如果已经支付，则不能要求退还。原本支付租金是依据协议应履行的义务，未支付已经违约。如果说已支付部分不能再退还，那么未按时履行的违约行为却没有任何责任和代价，反而是有违常理。李永林所主张的其在《补充协议三》签订时的意思，即“将前面一切的违约责任都忽略不计”，该意思表示从《补充协议三》不能直接体现，仅凭“不再继续执行”也无法认定姜磊理解并认同李永林的单方意愿。并且，从诚实信用原则角度讲，李永林作为卖方，既然已经与姜磊商定房屋价格，就不应再因房价变化而提出涨价。《补充协议一》中也明确约定无论市场如何变化，都以商定的价格成交。但《补充协议三》中却要求姜磊增加25万元房款。姜磊对涨价一事也表示非其自愿。故在此种情形下，难以认定姜磊自愿同意免除李永林已经发生的违约债务。
退一步说，即便“不再继续执行”一句存在两种理解，也应当作出对于协议起草一方不利的解释。诉争协议系由李永林一方委托律师起草。故在无充分证据的情况下，不能据此争议语句剥夺姜磊的权利主张。综上所述，姜磊主张李永林承担《补充协议三》签订之前所欠付的违约债务。证据充分，法院予以支持，其主张的违约金标准过高，法院酌情调整。据此，一审法院于2018年4月判决：一、李永林给付姜磊房屋租金18200元、逾期过户违约金80000元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回姜磊的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查，姜磊于2016年2月支付李永林2万元定金，后因李永林离婚问题导致涉案房屋不能顺利交易，姜磊也未能依《北京市存量房屋买卖合同》的约定支付后续房款。再查：《存量房屋买卖合同》的网签合同，双方当事人均认可系姜磊在一审庭审结束后提交。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，姜磊与李永林就涉案房屋签订的房屋买卖合同及系列补充协议，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。
综合双方当事人的意见，本案争议焦点为李永林是否应当向姜磊支付逾期办理产权转移登记的违约金和租金，以及李永林提及的一审程序问题。
关于李永林是否应当支付逾期办理产权转移登记违约金问题。根据查明的事实，姜磊支付李永林2万元定金后，因李永林离婚问题导致涉案房屋不能顺利交易过户，姜磊也未能依《北京市存量房屋买卖合同》的约定支付后续房款，双方因此签订了后续的补充协议。双方在2016年3月28日签订的《补充协议一》中关于产权变更登记约定：原约定的过户日期为自签订合同日起120工作日内办理过户现改为网签后90工作日内办理过户手续，双方在2017年6月30日签订的《补充协议三》中约定，卖方承诺尽最大努力加快诉讼进度并在共有物分割纠纷判决生效后十五个工作日内配合买方办理过户手续（非因卖方原因导致不能过户的除外）。因此，就办理产权变更登记手续的时间，双方协商进行了变更。姜磊认可李永林办理过户是按照《补充协议三》的约定日期履行。因此，李永林按照《补充协议三》的约定为姜磊办理了产权变更登记手续，不构成违约。一审法院认为李永林没有按照《补充协议一》约定的时间，即网签后90个工作日内为姜磊办理过户手续，构成违约，酌定李永林支付姜磊8万元违约金，处理不当，本院予以纠正。
关于租金问题。双方在《补充协议一》中约定了自2016年5月1日起到实际交房日，李永林按照每月2600元的租金标准支付姜磊在外租房的费用。李永林已经按此标准支付了姜磊部分租金。至双方2017年6月30日签订《补充协议三》时，李永林尚欠姜磊租金18200元。结合《补充协议三》违约责任第四条中“不再继续执行”的约定，一审法院认为签订《补充协议三》之前的租金应当支付，而之后的租金不再继续支付，符合当事人之间的约定。因此，一审法院关于租金的认定并无不当，本院予以认可。
另外，对于李永林提出的一审超审限以及网签协议未进行质证问题，确系一审之瑕疵，本院予以指明，但该问题不足以导致本案发回重审。
综上所述，李永林的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以更正。依照《中华人民共和国合同法法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1953号民事判决第二项；
二、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初1953号民事判决第一项为：李永林于本判决生效后十日内给付姜磊房屋租金一万八千二百元；
三、驳回姜磊的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2442元，由姜磊负担2314.5元（已交纳），由李永林负担127.5元（于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费2255元，由李永林负担455元（已交纳），由姜磊负担1800元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 霍翠玲
审判员 王金龙
审判员 王 佳
二〇一八年七月三十日
书记员 周 洁