北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12527号
上诉人（原审被告）荣×，男，1982年2月3日出生。
委托代理人苏奋亭，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人陆骏峰，北京市亿嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周×，女，1988年8月5日出生。
委托代理人田雪，北京简明律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
委托代理人刘从，女，1994年2月2日出生。
上诉人荣×因与被上诉人周×、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初16733民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官王世洋参加的合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人荣×之委托代理人苏奋亭、陆骏峰；被上诉人周×及其委托代理人田雪；链家公司之委托代理人刘从到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
周×在一审诉称：2016年2月，通过链家公司的居间服务，周×、荣×就北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋）达成购买意向，双方于2月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等相关法律文件，约定的房屋价款为666万元。周×于2016年2月29日前分两次向荣×支付了定金100万元。此后，因房价在短期内突然上涨，荣×开始以各种理由拒绝履行合同义务，且经周×及链家公司发函催告，仍拒绝办理网签及其他后续手续。根据双方约定，一方迟延履行主要义务超过十五日的，应向对方支付相当于房屋总价20%的违约金。故为维护合法权益，周×诉至法院，要求荣×继续履行双方买卖合同，将涉诉房屋过户至荣×名下，并支付违约金133.2万元。
荣×在一审辩称：周×与链家公司串通，未按约定支付定金，其违约在先，达到了合同约定的解除条件，故不同意周×的诉讼请求。
链家公司在一审述称：若法院判决过户，我公司愿意积极配合，周×主张违约金的诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
一审法院经审理查明：2016年2月27日，荣×（甲方、出卖人）的委托代理人韩×与周×（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：乙方以666万元的价格购买甲方所有的涉诉房屋；乙方的房款支付方式为商业贷款，首付款不低于400万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金90万元；甲乙双方共同确认，乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务；甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。
同日，荣×（甲方、出卖人）的委托代理人韩×与周×（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋，成交价格为666万元；买受人向出卖人支付定金100万元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为266万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，并在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付买受人。
同日，荣×（甲方、出卖人）的委托代理人韩×与周×（乙方、买受人）、链家公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计666万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年2月27日将第一笔定金10万元自行支付甲方；乙方于2016年3月1日将第二笔定金90万元以理房通托管方式支付甲方；乙方于2016年3月15日将第一笔首付款298万元（不包括前期支付的全部定金）以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于乙方资质审核通过出具网签后3工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在缴税后15日内（视朝阳区预约过户号为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在房屋权属转移登记当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；甲方逾期履行上述义务超过十五日的，或拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还；如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准；经甲丙双方协商达成一致，丙方承诺甲方在2016年5月20日前未收到银行尾款266万元，丙方将以垫资的方式支付甲方，如尾款不到账，丙方向甲方支付剩余房款每日万分之五的滞纳金。
当日，周×向荣×名下的银行账户内转账支付了定金10万元。2016年2月29日，周×签署《定金托管协议》，并将定金90万元支付至理房通托管账户。
2016年3月10日13时57分，链家公司员工在微信聊天过程中将《催告函》以照片形式发送给韩×。《催告函》中要求荣×于2016年3月10日18时前办理签署定金托管协议、理房通资金托管协议、房款支付安心承诺协议及相关手续。荣×认可其收到了此份《催告函》，但表示在签订《补充协议》时，链家公司未向其说明垫资问题的具体履行方式及所需手续，后续履行过程中，链家公司要求其在签署《定金托管协议》时一并签署垫资协议、借款及担保协议、房款支付安心承诺协议等一系列文件，否则就不向其划转该90万元定金，所以荣×未在《定金托管协议》中签字，亦未继续履行双方房屋买卖合同。为此，荣×提交了韩×与链家公司员工之间的微信往来记录。链家公司认可微信记录的真实性，但不认可荣×的证明目的。
庭审中，周×提交：1、转账记录及收据，证明其支付了居间服务费及贷款评估费共计17.988万元；2、2016年6月25日的房屋租赁合同，证明因荣×拒绝履行房屋买卖合同，周×另行承租房屋用于居住，年租金为148044元。荣×认为租赁合同与本案无关，而居间费收据系个人出具，故不认可其真实性。链家公司对于此组证据均不持异议。
对于违约金，荣×认为其并无违约行为，且周×主张的违约金标准过高。
经询，周×表示其具备北京市购房资格，并有能力一次性付清剩余房款566万元。关于周×支付至理房通托管账户内的90万元定金，链家公司表示若双方房屋买卖合同继续履行，其同意将此款项直接给付荣×。
2016年6月20日，荣×就本案提出反诉，要求解除其与周×的房屋买卖合同关系，并由周×支付违约金10万元。后法院向其送达了诉讼费交款通知书，但荣×未在七日内交纳反诉费。
2016年6月24日，周×就本案申请诉讼财产保全，要求查封涉诉房屋，案外人余×以其名下的河北省×号房屋（以下简称担保房屋）为上述保全提供担保。当日，法院作出（2016）京0105民初16733号民事裁定书，查封了担保房屋及涉诉房屋。为此，周×交纳了保全费5000元。
上述事实，有各方当事人陈述以及《买卖定金协议书》、《买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》、付款凭证、微信记录、录音、证人证言等证据在案佐证。
一审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》、《补充协议》均为各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。虽然《房屋买卖合同》与《补充协议》中就定金100万元的支付方式存在不一致的约定，但根据《房屋买卖合同》的约定，“买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议”，且《补充协议》中亦约定“如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准”，故关于定金的支付方式、金额及期限应以《补充协议》为准。荣×认为其在2016年3月1日未收到周×支付的剩余定金90万元，故周×违约在先。但根据《补充协议》的约定，此笔定金系通过理房通托管的方式支付，而结合双方在《买卖定金协议书》中的约定，“乙方将本条所述全部定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为乙方已经实际完成定金支付义务”，因周×已在2016年2月29日将此90万元定金支付至理房通托管账户内，故周×已按约定完成了支付定金的义务，荣×的抗辩法院不予采信。据此，对于周×要求荣×继续履行房屋买卖合同，将涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持，但周×亦应同时履行其给付剩余购房款的义务。对于理房通托管账户内的定金，链家公司同意直接给付荣×，法院不持异议。
周×、荣×已在《补充协议》中就定金、首付款、购房贷款的具体付款方式、期限进行了明确约定，在此基础上，荣×与链家公司另行就荣×未能在2015年5月20日前收到银行贷款，则由链家公司进行垫资进行了补充约定。现荣×以其与链家公司就垫资问题发生争议为由拒绝继续履行合同，但周×已按约定履行了相关合同义务，荣×与链家公司之间的争议，不能成为其对抗周×的理由，故荣×拒绝继续履行合同的行为构成违约，应向周×承担违约责任。关于违约金的具体金额，双方在《补充协议》中约定的成交价格20%的违约金标准明显过高，且荣×亦提出了予以减少的请求，故具体金额由法院以周×的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、荣×的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十五日内协助将周×支付至理房通托管账户（账号：×××@homelink.com.cn的）内的购房定金九十万元给付荣×。二、周×于判决生效之日起十五日内向荣×支付购房款五百六十六万元，同时荣×协助周×办理北京市朝阳区×号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户至周×名下。三、荣×于判决生效之日起十五日向周×支付违约金三十五万元。四、驳回周×的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
荣×不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第三项，依法改判链家公司承担违约责任。上诉理由是：1.一审法院作为认定依据的援引条款事实上不具有可执行性。关于丙方指定的资金托管账户的信息和账号，《买卖定金协议》中并没有表述，也无法看出丙方指定的资金托管账户和理房通的关系。2.根据《买卖定金协议》的内容分析，丙方指定的资金托管账户应当由三方共同签署的《定金托管协议》的明确约定，资金托管账户有其存在的权利义务属性，并不是丙方可以肆意指定的。3.《定金托管协议》的内容更进一步充分阐述了理房通和丙方指定的资金托管账户的关联关系，进一步印证了签署该协议的重要性，表明了该协议对于九十万定金收取和处置的唯一性。4.我方并未签署《定金托管协议》，该未生效的协议内容不能对我方进行权利约束和义务附加，不能认为将90万定金支付到该账户周×就履行了定金支付义务。
周×同意一审法院判决。针对荣×的上诉，周×答辩称：定金协议具有效力，后续的定金托管协议对荣×没有任何损害，荣×不签字是基于房价上涨，我方履行了合同义务，应当受到法律保护。基于合同的相对性，荣×和链家公司的纠纷他们另外解决，本案的一审判决没有问题。
链家公司同意一审判决，针对荣×的上诉，二审答辩称：同意一审判决，我方同意继续协助双方履行合同。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。本院二审另查明：荣×在法定上诉期间的上诉请求如本院前面所述，然其在二审开庭之时又增加请求，要求撤销一审判决的一、二项，改判驳回周×的诉讼请求。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对各方具有约束力，均应依约适当、全面的履行，此不仅为法律之规定，亦是诚信原则的应有之义。
本案的争议焦点有二：其一为周×对于100万元首付款的支付方式是否适当；其二为荣×是否存在违约行为。
关于争议焦点一，本院认为，依照荣×、周×及链家公司签订的《买卖定金协议书》《补充协议》的内容，周×支付首付款的方式包括直接支付和理房通托管，且周×将定金存入丙方指定的资金托管账户时，即为周×已经实际完成定金支付义务，后周×如约履行上述义务，履行方式适当，不存在违约行为。
关于争议焦点二，本院认为，荣×未按时收到上述首付款的原因，在于其与链家公司签订后续其他协议时产生争议，然该争议并不构成阻却荣×继续履行与周×买卖合同的理由。在周×已如约履行己方义务的前提下，荣×怠于履行合同后续义务，已构成违约行为。此外，尚需指出的是，至于荣×、链家公司两者在各自合同权利义务的履行中是否存在不当行为，并非本案考察范围，双方可另行解决。一审法院从鼓励交易的原则出发，结合各方的过错程度及实际损失，所作出的判决结果并无不当。
综上，本院认为，荣×的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29210元，由周×负担6810元（已交纳），荣×负担22400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由荣×负担（于本判决生效之日起七日内给付周×）。
二审案件受理费6550元，由荣×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 咸海荣
代理审判员 史智军
代理审判员 王世洋
二〇一六年十二月五日
书 记 员 陈 振