浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬慈逍民初字第226号
原告：袁杏花，女，1924年3月3日出生，汉族，农民，住慈溪市。
原告：陈益，男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住慈溪市。
原告：钱成，女，1989年1月1日出生，汉族，浙江经贸职业技术学院学生，住慈溪市。
三原告共同委托代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。
被告：蒋聪月，女，1963年6月11日出生，汉族，农民，户籍所在地慈溪市，现住慈溪市。
被告：楼利君，女，1963年2月6日出生，汉族，居民，住慈溪市。
委托代理人：陈利青，浙江五磊律师事务所律师。
委托代理人：柴建清，男，1962年8月1日出生，汉族，居民，系被告楼利君的姐夫，户籍所在地宁波市海曙区，现住慈溪市。
原告袁杏花、陈益、钱成为与被告蒋聪月、楼利君房屋买卖合同纠纷一案，于2010年8月23日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郑蕾适用简易程序，于2010年9月19日第一次公开开庭进行了审理，原告袁杏花、陈益、钱成的委托代理人谢银忠，被告楼利君的委托代理人陈利青、柴建清到庭参加诉讼，被告蒋聪月经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后因案情复杂，本案于2010年9月26日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2010年11月10日第二次公开开庭进行了审理。原告袁杏花、陈益、钱成的委托代理人谢银忠，被告蒋聪月，被告楼利君及其委托代理人陈利青、柴建清均到庭参加诉讼。本案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。
原告袁杏花、陈益、钱成共同起诉称：被告蒋聪月和陈龙国于1985年3月登记结婚，1988年5月在夫妻双方的宅基地上共同建造了位于慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号的房屋一套，该房屋建筑面积240.66平方米，所有权证号为10000965。陈龙国于1993年3月死亡后，该房屋中属陈龙国个人部分的产权，依法应由陈龙国的母亲袁杏花、妻蒋聪月、子陈益、女钱成四人共同继承。因该房屋未依法进行遗产分割，所以实际上形成了袁杏花、蒋聪月、陈益、钱成对该房屋的共同共有。1998年9月21日。被告蒋聪月未经其他共同共有人同意，向本集体经济组织以外的城镇户口人员楼利君，转让其与三原告共同共有的在农村宅基地上所建的房屋，并签订了房屋买卖契约一份。该房屋买卖契约严重违反了国家关于农村集体土地房屋买卖的强制性规定，而且侵犯了原告的合法权益，依法应属无效。故诉请法院依法确认被告蒋聪月与被告楼利君之间就位于慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号房屋于1998年9月21日签订的房屋买卖契约无效。
被告蒋聪月未作书面答辩，在庭审中答辩称：对于三原告主张的其和陈龙国结婚，生育陈益和钱成，1988年建造讼争房屋，陈龙国于1993年3月12日死亡，1998年9月21日其和楼利君签订房屋买卖契约的事实没有异议。认为在买卖房屋时并不知道出卖行为是无效的，现在知道当初的房屋买卖契约无效。
被告楼利君答辩称：一、从实体上请求驳回三原告的诉讼请求，被告楼利君与被告蒋聪月签订的房屋买卖合同成立并生效。理由如下：第一、1998年9月21日被告蒋聪月把房屋卖给被告楼利君时，原告袁杏花是知道的。即便原告袁杏花在卖房时不知情，被告楼利君买房后即将讼争房屋交给其姐姐案外人楼仲君一家居住十余年（自1998年9月25日居住至今），而袁杏花的房屋就在讼争房屋附近，故袁杏花也应当知道其继承权被侵害，但袁杏花在十年期间从未提出过异议，故袁杏花的继承权因不在法定期限内提出异议而丧失。被告蒋聪月卖房时原告陈益与钱成尚未成年，故蒋聪月有权代理陈益、钱成出卖房屋。因此蒋聪月有权出卖讼争房屋；第二、被告蒋聪月按照当时的市场价把讼争房屋卖给被告楼利君系真实意思表示，讼争房屋卖房协议由当时的村书记岑乾涛执笔，并由蒋聪月所在村新浦镇浦沿村民委员会盖章。协议签订后，楼利君把房款交给蒋聪月，蒋聪月当场把讼争房屋的土地使用权证及房产权证都交给了楼利君；第三、三原告在2010年前从未向楼利君及案外人楼仲君一家提起过腾房或房屋争议的事宜，2010年6月3日楼利君姐姐楼仲君接到原告要求腾房的诉状，才知原告方要反悔卖房；第四、我国法律基本原则明确法律没有溯及力的，蒋聪月与楼利君房屋买卖的事实发生在1998年9月21日，即在1999年其施行的土地管理法之前，依照1988年颁布的土地管理法，农民的集体土地可以依法转让的，并且当时慈溪的政策也允许居民买农村房屋，并同意办理土地使用权证及房产证的过户登记手续。综上，蒋聪月与楼利君签订的房屋买卖契约属双方真实意思表示，并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议。现由于国家法律、政策改变，致无法办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续，但这并不影响合同的效力。二、从程序上讲，被告楼利君与被告蒋聪月签订的房屋买卖合同成立并生效。第一、三原告不是适格的原告。三原告并不是房屋的所有权人，其作为陈龙国的直系亲属，享有继承权并不一定取得房屋所有权，因为继承人享有的继承权是被继承人死亡时的财产，但是继承人死亡时有债务的话应当清偿，讼争房屋是否是继承人的所有财产尚不能确定；第二、三原告均已超过了要求享受继承权提出的诉讼时效。原告袁杏花在卖房时就知道卖房的事实，至今已十多年了，陈益和钱成知道或应当知道权利被侵害时起算诉讼时效，那么应当认为陈益和钱成成年时就知道或应当知道，故三原告丧失了继承权。
三原告为证明自己的诉称事实及主张成立，向本院提交了以下证据：
A1.结婚登记手续一份，拟证明陈国龙与被告蒋聪月于1985年3月7日登记结婚的事实；
A2.土地证、房屋登记查阅证明、个人建房用地申请表、私有房屋所有权申请表、土地登记资料各一份，拟证明讼争房屋为陈龙国与蒋聪月共同建造以及该房屋与陈益、钱成共同共有的事实；
A3.证明二份，拟证明陈龙国死亡以及三原告与陈龙国之间的关系的事实，该证据与证据A1、A2共同证明讼争房屋系三原告和被告蒋聪月共同共有的事实；
A4.卖屋契约一份，拟证明两被告于1998年9月21日签订了房屋买卖契约及该契约的签订三原告没有同意、也不知情的事实。
经庭审质证，被告蒋聪月对三原告提供的A1、A2、A3、A4的真实性、合法性以及关联性均无异议。
被告楼利君对三原告提供的证据经质证认为：
对证据A1、A2的真实性、合法性以及关联性均没有异议；对证据A3的真实性、合法性均有异议，由于慈溪市新浦镇新浦街居民委员会不具备出具该份证明的资格，故认为该证据的来源不符合法律规定；对证据A4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据不能证明三原告的证明目的——协议的签订行为未经原告同意、原告亦不知情的事实。
被告楼利君为证明自己的辩称事实及主张成立，在向本院提交了以下证据：
B1.对徐某所作的调查笔录一份，拟证明被告蒋聪月与被告楼利君签订的房屋买卖契约成立生效，系双方真实意思表示的事实；
B2.被告蒋聪月与被告楼利君之间的卖屋契约一份，拟证明买卖讼争房屋系双方真实意思表示的事实；
B3.新字第0965号《房屋所有权证》及慈（1993）第321160《土地使用权证》各一份，拟证明被告蒋聪月将上述二证原件交给被告楼利君的事实；
B4.徐某的房屋转让协议书、慈溪市私人建房用地申请表、集体土地使用权证、户口本各一份，拟证明1999年以前的法律允许城镇居民购买农村房屋的事实；
B5.慈溪市新浦镇新浦街居民委员会的证明一份以及姚某、岑淑英的书面证词一份，拟证明案外人楼仲君一家自1998年9月至今一直居住在讼争房屋的事实；
B6.当庭提交的蔡海堂书面证词一份，拟证明案外人楼仲君居住在讼争房屋的事实；
B7.证人徐某证人证言，拟证明两被告签订房屋买卖协议系真实意思表示、讼争房屋买卖当时的法律政策是允许居民购买农民房屋、徐某作为居民购买农民房屋已办理完过户登记手续且楼仲君一家已连续居住在讼争房屋十余年的事实；
B8.证人姚某证人证言，拟证明被告蒋聪月在1998年9月之前，曾在新浦广播电视站刊登房屋转让的电视广告并多日播出，以及1998年9月21日房屋转让后，被告将一部分房屋出卖款计人民币2000元作为老人赡养费交给袁杏花且袁杏花收下的事实。
三原告对被告楼利君提供的证据经质证认为：
对B1形式上的真实性、合法性无异议，但对内容上的真实性以及关联性有异议，认为袁杏花对卖房一事并不知情，被调查人徐某作为证人应出庭作证；对证据B2、B3、B6的真实性、合法性以及关联性均无异议；对证据B4的真实性、合法性以及关联性均有异议，认为该证据的待证事实与本案争议的事实不相关；对证据B5中的慈溪市新浦镇新浦街居民委员会出具的证明的形式上的真实性、合法性以及关联性均无异议，但对内容上的真实性有异议，楼仲君并未向被告蒋聪月购买房屋，对姚某、岑淑英书面证词作为证据的真实性、合法性以及关联性均无异议；对证据B7的真实性有异议，原告袁杏花对讼争房屋买卖不知情且未收到钱；对证据B8有异议，认为证人的主观倾向性明显，且证言内容不具有真实性。
被告蒋聪月对被告楼利君提供的证据的质证意见如下：对证据B2、B3的真实性、合法性以及关联性均无异议；对证据B1、B7的真实性有异议，认为徐某的陈述不符合事实；对证据B4，认为与本案没有关联性；对证据B5中的慈溪市新浦镇新浦街居民委员会提供的证明，认为其与本案没有关联性，对姚某、岑淑英提供的书面证词以及证据B6，表示不知情；对证据8的内容的真实性有异议，认为不符事实。
被告蒋聪月未向本院提交证据。
因原告袁杏花年龄较大（1924年出生），第一次开庭未到庭参加诉讼，为查明案件事实，本院于第一次庭审结束后，依职权向原告袁杏花进行调查，并制作了谈话笔录一份。经庭审出示，原告钱成、陈益对袁杏花自述拿到讼争房屋400元的卖房款有异议，被告蒋聪月认为原告袁杏花自述拿到的400元不是卖房款，而是赡养费；被告楼利君无异议。
上述证据经三原告及被告蒋聪月、楼利君质证，本院认证如下：
鉴于各方当事人对三原告提供的证据A1、A2，被告楼利君提供的B2、B3，均无异议，本院经审查确认作为认定本案事实的依据。
对原告提供的证据A3，被告蒋聪月无异议，被告楼利君对其真实性、合法性有异议，认为慈溪市新浦镇新浦街居民委员会不具备出具陈龙国死亡证明以及三原告及被告蒋聪月与陈龙国关系证明的资格，本院认为，陈龙国生前系居民，该两份证明由慈溪市新浦镇新浦街居民委员会出具，并由陈龙国户籍所在地慈溪市公安局新浦派出所加盖公章，故具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认；证据A4与被告提供的证据B2相印证，能证明两被告签订买卖房屋契约的事实。
对被告楼利君提供的证据B4，三原告与被告蒋聪月均对其关联性有异议，本院认为该证据待证事实与本案争议的事实不相关，与本案不具有关联性，本院不予认证；证据B5中三原告对慈溪市新浦镇新浦街居民委员会提供的证明内容上的真实性有异议，认为是楼利君非案外人楼仲君购买讼争房屋，故本院对该份证明不予采信，姚某和岑淑英的书面证词具有真实性、合法性以及与本案具有关联性，本院予以认证；三原告对证据B6无异议，被告蒋聪月表示不清楚，该证据具有真实性、合法性、且与本案具有关联性，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据；证据B1系对徐某所作的调查笔录，证据B7为证人徐某出庭作证证言，该两组证据中其作为介绍人客观陈述两被告签订房屋买卖协议系双方真实意思表示且经过村委会盖章确认的内容，与其他书面证据相印证，本院予以采信，证据B7中有关楼仲君一家已连续居住在讼争房屋十余年的事实与证据B5中的姚某和岑淑英的书面证词相印证，本院予以采信，对该两组证据中其余部分本院不予认定；证据B8即证人姚某的当庭证言，拟证明原告袁杏花拿到1000元卖房款及被告蒋聪月在1998年9月之前曾在新浦广播电视站刊登房屋转让的电视广告并多日播出的事实，原告与被告蒋聪月均有异议，且该部分内容无其他证据相印证，本院不予采信。
本院依职权于2010年10月19日对原告袁杏花所作谈话笔录一份，能够证明原告袁杏花自从讼争房屋出卖后就一直居住在讼争房屋附近，且该证据与原被告各方庭审中的陈述相印证，本院予以确认，作为认定相关事实的依据。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
被告蒋聪月系原告钱成、陈益的母亲，曾系原告袁杏花的儿媳。案外人陈龙国系居民，于1993年3月12日死亡，与被告蒋聪月原系夫妻关系，双方于1985年3月7日登记结婚，于1985年11月12日生育子陈益，于1989年1月1日生育女钱成。陈龙国于1988年5月申请建房，经慈溪市新浦镇人民政府审批同意陈龙国在慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号（以下简称讼争房屋）建造两间二层楼房加一平台，该房屋的土地属于集体土地，陈龙国于1992年1月30日领取了房屋所有权证(证号为新字第0965号)，房屋建筑面积为240.66平方米，陈龙国于1993年3月12日死亡后，被告蒋聪月于1994年10月领取了集体土地使用权证（证号为：1603068号），用地面积为105.2平方米。陈龙国死亡后，讼争房屋一直未分割。
1998年9月21日，被告蒋聪月与被告楼利君签订《卖屋契约》一份，约定被告蒋聪月将慈溪市新浦镇浦沿村黄鹦路西35号的两间三层楼房加一间平台转让给被告楼利君，转让价款为6万元人民币，款项一次性付清。蒋聪月与楼利君在《卖屋协议》上签字并盖章，协议由当时的新浦镇浦沿村书记岑乾涛执笔并签名，并加盖村委会印章，在场人员有中间人徐某，以上各方均签字盖章。协议签订后，被告楼利君当场一次性向被告蒋聪月支付了6万元房款。被告蒋聪月亦将房屋连同产权证、土地使用权证一并交付给被告楼利君。被告楼利君将讼争房屋交付给案外人楼仲君使用，案外人楼仲君居住至今。现讼争房屋的房产证仍然登记在案外人陈龙国名下，集体土地使用权证仍登记在被告蒋聪月名下。
另查明，被告蒋聪月系农民，被告楼利君系居民户口。
本院认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的之外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织的成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。该讼争房屋为农村宅基地上的房屋，被告楼利君系居民而非讼争房屋所在农村集体经济组织即慈溪市新浦镇浦沿村村民，其未经有关组织或部门批准，不能取得农村宅基地使用权，且讼争房屋的房屋产权证和集体土地建设用地使用证至今未由房产登记机关和土地登记机关依法变更登记至被告楼利君名下，故三原告要求确认讼争房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对被告楼利君关于三原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，不适用诉讼时效制度，故对其抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告楼利君与被告蒋聪月于1998年9月21日签订的房屋买卖契约无效。
本案受理费100元，由两被告共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 孙红莲
审 判 员 陆潇岚
代理审判员 郑 蕾
二〇一〇年十二月十五日
书 记 员 邵 芸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。
另附：《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》相关条文
第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。