湖南省攸县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0223民初1457号
原告（反诉被告）：攸县永盛房地产开发有限公司。住所地：攸县联星街道胜利社区文化路****号。
法定代表人：龙志勇，系公司董事长。
委托诉讼代理人：谭祖顺，湖南顺杰律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）：王德如，男，1963年4月13日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。
委托诉讼代理人：丁石岩，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：吴双，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王德如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭祖顺，被告（反诉原告）王德如及其委托诉讼代理人吴双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年1月18日签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》；2、由被告支付原告违约金30万元整，并以总房价为基数按月利率20‰自2014年10月16日起给付违约金至2017年7月16日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依法取得原攸县交通局地块进行商品房开发，被告有意购买原告开发的S03号商铺，并于2014年1月18日签订了《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，双方约定：被告为VIP客户，交纳诚意金30万元，并作为履约保证金，同时享有购房时优惠3万元的权利…在甲方（原告）取得《商品房预售许可证》后，甲、乙双方应当依据本《协议》约定签订《合同》。乙方（被告）应当在接到甲方（原告）通知（电话、函告或短信）后7天内与甲方签订《合同》。如乙方接到甲方通知（电话、函告或短信）不按约定时间与甲方签订《合同》，则乙方应当按下述约定承担违约责任：逾期7天之内，乙方应当向甲方支付违约金为履行保证金的50%，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方所交履约保证金不退，乙方选定的房屋甲方可另行将该房屋出售…原告在取得《商品房预售许可证》后多次催告被告签订《合同》，但被告一直予以拒绝。被告拒不签订合同及办理相关手续，主观上存在过错，应承担全部违约责任。
被告王德如（反诉原告）辩称并向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》无效；2、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还购房款40万元并按人民银行同期同类贷款利率自付款之日起向被告（反诉原告）支付利息至实际返还之日止；3、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2014年1月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，协议约定：被告（反诉原告）购买“财富壹号”S03号商铺，并于签订协议后三天内补交30万元作为履约保证金。协议签订当天，被告（反诉原告）即向原告（反诉被告）支付了30万元购房定金，后于2014年10月16日又支付了10万元购房定金。因双方签订上述协议时，原告（反诉被告）并未取得《商品房预售许可证》，该协议应当认定为无效。即使合同有效，本案也系原告（反诉被告）违约，原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）交房时，被告（反诉原告）发现自己所选定的商铺前建有大型化粪池，严重影响被告（反诉原告）购买该商铺的合同目的的实现，原告（反诉被告）的行为已经构成严重违约。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）的证据1、国有土地使用权证1份，拟证明原告取得开发项目地块土地使用权的事实；2、财富壹号住宅（商业）选房协议书1份，拟证明①被告选购原告开发项目的S03号商铺；②被告为VIP客户，在签协议三天内应补交30万元履约保证金，并享受优惠3万元；③甲方取得商品房预售许可证后，甲、乙双方应当依据本《协议》约定签订《合同》，乙方应当在接到甲方通知（电话、函或短信）后7天内与甲方签订《合同》，并约定了违约责任；④约定了其他权利和义务的事实；3、商品房预售许可证1份，拟证明原告在2014年8月6日取得《商品房预售许可证》的事实；4、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各1份，拟证明原告具备房地产开发合法手续的事实；5、验收合格手续1份，拟证明原告开发的财富壹号已经验收合格的事实；6、函告3份，拟证明原告或通过律师多次问被告发函要求签订合同的事实；7、委托书1份，拟证明被告因自身的经济原因，要求原告将选购商铺出售的事实；8、财富壹号的水电图1份，拟证明该开发项目的化粪池根本不在被告选购商铺范围的事实；9、商品房买卖合同2份，拟证明被告拟购买房屋的左、右边业主购房情况。
被告（反诉原告）王德如对原告（反诉被告）的证据1认为系复印件，真实性无法核实；对证据2的真实性无异议，对合法性与关联性有异议，该协议书签订时原告并未取得商品房许可证，应当认定该协议无效，即使该合同有效，本案系原告违约，被告不应承担违约责任；对证据3系复印件，真实性无法核实，即使属实也仅能证明原告于事后补办预售许可证；对证据4系复印件，真实性无法核实；对证据5仅加盖了攸县永盛房地产开发有限公司的公章，不能证明本案涉案项目符合交付条件；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，本案未签订合同系由于原告在其所购商铺前建构大型化粪池，若本案合同有效，原告的该行为导致被告合同目的无法实现，被告依法享有合同解除权，被告不存在违约行为；对证据7的签名没有异议，该份委托书系在原告违约并承诺退还购房款的前提下，要求被告协助将涉案商铺出售给第三人，该协议书并不能改变原告违约的事实；对证据8的三性均有异议，该化粪池就建在该涉案商铺的正前方，原告的举证与客观事实不相符；对证据9与本案无关。
被告（反诉原告）王德如的证据1、财富壹号住宅（商业）选房协议书1份，拟证明原、被告于2014年1月18日签订选房协议时原告并未取得商品房预售许可证，该协议无效的事实；2、收据2张，拟证明被告已向原告支付购房款40万元的事实；3、照片7张，拟证明原告在被告所购商铺前建造大型化粪池，严重影响被告合同目的的实现，其行为已构成严重违约。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）王德如的证据1的三性均无异议，但对证明目的有异议，该协议系合法有效的协议；对证据2、3无异议，且证据3可以证明所有门面都在正常的经营活动中，不能证明化粪池对被告所订购的商铺存在影响，且房屋建设项目均有排污系统，与城市管网系统相链接，对于原告方项目化粪池建设的合理性和合法性需要由相关进行鉴定，被告方主张化粪池对其的危害应当提供相关举证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）的证据1、2、3、4、5、6、7、8及被告（反诉原告）的证据1、2、3，本院对其真实性予以认定，在本案中应当作为证据采用。对原告证据3即被告证据1的证明目的，应结合本案的其他证据予以综合认定。原告（反诉被告）的证据9，与本案无关，本院不予采纳。
本院经审理认定事实如下：2014年1月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，双方约定：一、乙方（被告）选定的房屋定名为“财富壹号”商品房/S03号商铺，该位置以户型平面图及设计图为准，最终房号以房产局编号为准；二、4、乙方（被告）为VIP客户，在签订本协议后三天内应补交叁拾万元作为履约保证金，同时享有优惠叁万元；五、在甲方（原告）取得《商品房预售许可证》后，甲、乙双方应当依据本《协议》约定签订《合同》。乙方（被告）应当在接到甲方（原告）通知（电话、函告或短信）后7天内与甲方（原告）签订《合同》。如乙方接到甲方通知（电话、函告或短信）不按约定时间与甲方签订《合同》，则乙方应当按下述约定承担违约责任：逾期7日之内，乙方应当向甲方支付违约金为履约保证金的50%，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方所交履约保证金不退，乙方选定的房屋甲方可另行将房屋出售。同日，被告（反诉原告）王德如按协议书约定向原告（反诉被告）交纳了30万元购房定金，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具了收据一张。
2014年3月31日，原告（反诉被告）就本案涉案项目取得湖南省建设工程规划许可证并于2014年4月1日正式开工建设。2014年8月4日，原告（反诉被告）取得建筑工程施工许可证。2014年8月6日，原告（反诉被告）取得商品房预售许可证。2016年9月7日，本案涉案项目经过综合验收审批。
原告（反诉被告）取得商品房预售许可证后，通知被告（反诉原告）签订合同，并于2014年9月30日向被告（反诉原告）发出函告，要求被告（反诉原告）在接到函告后七天内到原告（反诉被告）售楼部签订合同。2014年10月16日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）再次交纳了10万元购房定金，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具了收据一张，但双方未签订相关购房合同。2015年10月19日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）就签订合同相关事项出具了律师函。2016年1月26日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具委托书，要求原告（反诉被告）将其订购的财富壹号112号门面出售，原告（反诉被告）未将该门面出售给他人，并于2017年3月31日再次向被告（反诉原告）出具函告。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未在约定期限内签订合同要求解除协议书并支付违约金，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）在未取得其同意的情况下，在其所选定的商铺前建立化粪池导致被告（反诉原告）购买商铺的合同目的无法实现，要求解除合同并返还定金。
本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，根据原、被告签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》的内容看，协议书是双方对将来签订商品房买卖合同所进行的预先安排，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，预订单不能认定为商品房买卖合同，而属于商品房买卖合同订立之前的预约合同。由此，本案的案由应确定为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案涉案合同《财富壹号住宅（商业）选房协议书》的效力问题；二、本案应当承担责任的主体。现就本案争议焦点具体分析如下：
一、原、被告于2014年1月18日签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，双方对该协议书的内容均无异议，并在协议书中约定了被告（反诉原告）购买商铺的位置及交纳履约保证金，被告（反诉原告）根据协议书的约定向原告（反诉被告）交纳了履约保证金，被告（反诉原告）认为原、被告在签订《财富壹号住宅（商业）选房协议书》时，原告未能取得商品房预售许可证，因此该协议书无效。根据双方该协议书第八条的约定：1、在签订本协议前甲方已将其未取得《商品房预售许可证》的事情告知了乙方，乙方对此已完全知晓，同时甲、乙双方基于平等、自愿的前提下签署本选房协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告已于2014年8月6日取得商品房预售许可证，故本院认定原、被告签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》为双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以认定。
二、原、被告在《财富壹号住宅（商业）选房协议书》第五条约定：在甲方（原告）取得《商品房预售许可证》后，甲、乙双方应当依据本《协议》约定签订《合同》。乙方（被告）应当在接到甲方（原告）通知（电话、函告或短信）后7天内与甲方（原告）签订《合同》。如乙方接到甲方通知（电话、函告或短信）不按约定时间与甲方签订《合同》，则乙方应当按下述约定承担违约责任：逾期7日之内，乙方应当向甲方支付违约金为履约保证金的50%，逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方所交履约保证金不退，乙方选定的房屋甲方可另行将房屋出售。原告认为其在2014年8月6日取得商品房预售许可证后，多次通知被告按照协议书签订《合同》，但被告一直未予配合，故要求解除《财富壹号住宅（商业）选房协议书》并要求被告承担违约责任，被告认为原告未经其允许在其所预定的商铺前建设化粪池致使被告购买商铺的目的无法实现，要求解除《财富壹号住宅（商业）选房协议书》并返还被告所交纳的40万元购房订金。原、被告在庭审中均明确表示要求解除所签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同的订立应当以当事人自愿为前提，故本案的预约合同应依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依照上述法律规定可知，签订预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本院不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。原、被告于2014年1月18日签订《财富壹号住宅（商业）选房协议书》，依据该协议书的内容，双方应在原告取得商品房预售许可证后，就合同具体内容继续磋商，并在将来一定期限内最终签订商品房买卖合同。本案中，双方在原告取得商品房预售许可证后一直未签订商品房买卖合同，究其原因是双方对买卖商铺周边设施即化粪池对被告预订商铺的影响发生争议所致。在签订《财富壹号住宅（商业）选房协议书》时，被告预订商铺尚未建成，对商铺周边的设施也并不清楚，双方在协议书中约定的内容也非常简略，仅就意向商铺的牌号进行了约定，商铺周边规划是决定购买商铺的重要因素之一。合同的内容是由合同当事人协商一致确定的，在商品房买卖合同尚未签订的情况下，发生本案争议，系双方对商铺的要件无法达成合意，故双方之间未能签订本约合同是因不可归责于双方当事人的事由造成。故被告（反诉原告）未在原告（反诉被告）通知的时间内签订《合同》，不构成违约。原告（反诉被告）应当退还被告（反诉原告）所交纳的履约保证金即购房订金40万元，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付购房订金40万元的利息，无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王德如所签订的《财富壹号住宅（商业）选房协议书》；
二、限原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）王德如所交纳的购房定金40万元；
三、驳回被告（反诉原告）王德如的其他诉讼请求；
四、驳回原告（反诉被告）攸县永盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由本诉原告攸县永盛房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由反诉被告攸县永盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
代理审判员 高方南
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 周 洁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。