河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民二初字第303号
原告郑恩道。
被告李桂花。
委托代理人徐剑，系李桂花之夫，特别授权。
委托代理人喻汉仑，河南晋平律师事务所律师，一般代理。
第三人新乡市易购商业管理有限公司。
法定代表人陈海滨，总经理。
委托代理人赵军，该公司员工，特别授权。
委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。
原告郑恩道诉被告李桂花，第三人新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，郑恩道于2015年7月9日向本院提起诉讼，当日本院决定立案受理，依法向被告李桂花、第三人易购公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告郑恩道，被告李桂花委托代理人徐剑、喻汉仑，第三人易购公司委托代理人赵军、李玉国到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。
原告郑恩道诉称：2014年8月28日，原告同易购公司委托人新乡市瑞众商业管理有限公司签定了大学场易购商业广场一层358-359号商铺的租赁协议，按协议约定交了3个月的租金12372元及押金12372元，6个月的物业费等相关费用。被告委托人向原告出具了一份免租承诺书，2014年11月1日至2015年2月28日为免租期，后被告又免除了2015年3月的租金。经营期间，因商铺下、又同李桂花签订了358-359号商铺的租赁协议。易购公司未经原告同意，合同期内擅自作出整改决定，于2015年6月1日，停水停电关门整顿，而李桂花不能为原告排除妨碍，其行为已构成共同严重违约行为。给原告造成大量商品积压、装修损失严重，经同李桂花、易购公司协商，被告拒绝退还押金及租金、赔偿损失等，故诉至法院请求：1、请求终止同被告李桂花的租赁协议；2、请求被告李桂花退还6月份租金4124元、保证金12372元，支付违约金12372元；3、诉讼费由被告承担。
被告李桂花辩称：2014年5月10日李桂花与郑恩道签订易购商业广场商铺租赁合同，具体约定见合同书。李桂花将易购商业广场一层358-359号商铺租赁给郑恩道，租赁期限一年。李桂花收到易购商业广场转来的郑恩道交纳的3个月租金计12372元及保证金计12372元。郑恩道诉称“易购商业管理公司公告自2015年6月1日起停水、停电、关门整顿”，“而李桂花不能为郑恩道排除妨碍”，但其所述与事实不符。首先，在此期间郑恩道没有向李桂花说明商场停水、停电、关门整顿的情况，李桂花也没有收到商场停业整顿的通知。2015年8月22日李桂花到商场察看，看到别的商户还亮着灯，在正常营业。李桂花租给郑恩道的358-359号商铺里仍存放着货架和物品，大门落锁。因此郑恩道所述与事实不符。另2015年8月20日易购公司证明，目前商铺还实际被郑恩道控制，也没有向商场提出撤场申请。依据合同第四条第二款约定“租金支付必须提前10天时间交至出租方”，郑恩道本应在2015年6月20日前，将2015年7月1日至9月30日的三个月租金计12372元交付李桂花，却至今未交付租金，此行为已构成违约，为此李桂花保留反诉或另行起诉的权利。综上所述，郑恩道所述与事实严重不符，李桂花没有违约，不应当承担违约责任，请求贵院在查明事实的基础上驳回郑恩道的诉讼请求。
第三人易购公司辩称：易购公司认为本案的引起，是因为原告未交纳下半年的物业管理费和租金，故其诉求不应支持。
原告郑恩道向本院所举证据材料有：1、收据4张，证明被告收到我交的租金和押金2、商户租赁合同2份，证明签订合同时间3、运营管理协议1份。证明管理协议尚未到期，停水停电造成不能正常营业。4、公告一份，证明6月1日开始整改，停止营业。
被告李桂花向本院所举证据材料有：1、收据一份2、租赁协议两份，根据合同约定，我们没有违约。3、照片4张，证明1份，证明租赁场所仍在原告控制之下。当庭播放2015年10月19日下午拍摄的手机视频，证明涉案租赁场所的情况以及商场其他商户正在经营的情况，我看到有商户正在营业，原告租被告的商户里面有物品、货架，大门落锁。
第三人易购公司未向本院提交证据。
经庭审质证，被告李桂花对原告所举证据1、2无异议，证据3、4和我们无关。第三人易购公司对原告所举证据真实性均无异议，第三人对商场进行调整具有合同权利，符合合同约定。
原告郑恩道对被告所举证据认为照片是事实，货架确实在里面存放，没有商品，有一部分商户在处理商品，大部分商户都没有了。对合同无异议。被告所说对停水停电不知情不属实，我多次和被告联系。第三人易购公司对被告所举证据无异议。
依据当事人质证意见，本院对原告郑恩道所举证据1、2因当事人均无异议，作为有效证据予以确认；对证据3、4因易购公司对真实性无异议，对证据真实性予以确认。对被告李桂花所举证据因郑恩道、易购公司均未否认证据的真实性，故对证据的真实性予以确认。
经审理查明：2014年5月10日，李桂花（出租方、甲方）与郑恩道（承租方、乙方）签订易购商业广场商铺租赁合同两份，约定甲方出租的商铺分别坐落于易购商业广场1层358号、359号，双方商定商铺租期为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，每季度租金358号商铺为6294元、359号商铺为6078元，合同履约保证金358号商铺为6294元、359号商铺为6078元；两份合同均约定现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方，承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；商场管理费由乙方自行向商场管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租他人，视为甲方违约，甲方向乙方补偿叁个月租金作为违约金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方所交纳的房屋履行保证金充作违约金，不予退还，用于房屋恢复，如恢复费用不足部分，乙方需向甲方交齐；合同还对其他事项进行了约定。当日，郑恩道交纳了三个月租金共计12372元和押金12372元。
2014年8月28日，新乡市瑞众商场管理有限公司（甲方）与郑恩道（乙方）签订运营管理协议，约定协议期限为壹年，自2014年10月1日起至2015年10月1日止，运营管理服务费按建筑面积每月15元／㎡，每半年一付，于每半年最后一个月20日之前自行向运营管理公司缴纳下半年的费用；协议还对双方的权利义务等其他事项进行了约定。郑恩道在2014年5月10日缴纳租铺服务费9225元。
2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。
庭审中，郑恩道称货架确实在商铺存放，没有商品，商场内有一部分商户在处理商品，大部分商户都没有了。李桂花称原告现在仍占用我们的商铺，应该给我们占用费。易购公司称鉴于原告并未按协议约定如期交纳管理费用，第三人停止物业服务符合协议约定。
另查明，易购公司原名新乡市瑞众商场管理有限公司。
本院认为，郑恩道与李桂花签订的《易购商业广场商铺租赁合同》，与易购公司签订的《运营管理协议》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，均应按照约定履行各自的义务。郑恩道至庭审时仍在承租的商铺内存放物品，事实清楚，证据充分，当事人均无异议，应当按照租赁合同的约定支付租期内的租金，但是对易购公司所称“得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租”的陈述，李桂花未持异议，故租金应从2015年4月1日起算。但是，易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，郑恩道已无法正常经营，该情况的出现并非由郑恩道主观原因造成，再由其支付2015年7月以后的租金显失公平。因此，郑恩道应当支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金12372元，其关于要求退还2015年6月租金4124元的诉请本院不予支持。原、被告签订的租赁合同已于诉讼期间到期，庭审中双方均未作出续签合同的意思表示，易购公司也未明确二次开业的时间，原、被告签订租赁合同的目的目前均无法实现，故本院对郑恩道要求解除租赁合同的诉请予以支持。在合同解除的情况下，履约保证金12372元应当退还，本院对郑恩道要求退还保证金12372元的诉请予以支持。郑恩道所举证据不能证明李桂花在租赁合同履行期间存在违约行为，无法正常经营也并非李桂花原因造成，本院对原告要求李桂花支付违约金12372元的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除郑恩道与李桂花于2014年5月10日签订的关于易购商业广场1层358号、359号商铺的两份租赁合同。
二、李桂花于本判决生效之日起十日内退还郑恩道保证金12372元。
三、驳回郑恩道的其它诉讼请求。
如果李桂花未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费522元，由郑恩道承担300元，由李桂花承担222元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审判长 林 铎
审判员 李艳利
审判员 闫 雪
二〇一五年十二月十四日
书记员 谢 莹