安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）屯民一初字第02129号
原告：缪某。
法定代理人：张云芳。
委托代理人：蒋思清，安徽金天都律师事务所律师。
委托代理人：陈帅，安徽金天都律师事务所实习律师。
被告：黄山市金百合酒店管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区齐云大道55号。
法定代表人：李杰，董事长。
被告：黄山市南方百合实业有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区延安路5号。
法定代表人：姚乐文，董事长。
上述两被告的共同委托代理人：刘二龙，安徽齐峰律师事务所律师。
原告缪某诉被告黄山市金百合酒店管理有限公司（以下简称金百合公司）、黄山市南方百合实业有限公司（以下简称南方百合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法由审判员王海俊适用简易程序，于2016年2月26日公开开庭进行了审理。原告缪某的委托代理人蒋思清、陈帅，被告金百合公司、南方百合公司的共同委托代理人刘二龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
缪某诉称：2010年4月22日，张云芳代表缪某与金百合公司签订产权酒店委托经营合同，约定将其所有的南方百合大厦B幢503号房委托给金百合公司经营，委托期限十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止。金百合公司第二年至第十年每年支付当年委托经营收益（即租金）24498元，即在上年度的12月20日支付下一年度租金。但至今金百合公司只支付了2012年度租金及2013年度部分租金600元。就其余租金及违约金，缪某经多次催讨无果，故起诉要求判令：1、金百合公司立即支付2013年度、2014年度及2015年度经营收益（即租金）合计72894元；2、金百合公司支付2013年度、2014年度违约金共计7916.19元；3、金百合公司支付2014年12月20日起至租金付清之日止的违约金（以三年租金72894元为基数按日万分之三计算）；4、南方百合公司对上述一、二、三项租金及违约金承担连带保证责任（追加其以自留房产3500平方米或等值房产作为担保）；5、本案诉讼费由被告承担。
缪某为证明其主张，向本院提供证据如下：
一、房产证及完税证明复印件各一份，证明缪某系南方百合大厦B幢503号房屋所有权人；
二、产权酒店委托经营合同复印件一份，证明原、被告就南方百合大厦B幢503号房屋签订委托经营合同的事实。
金百合公司辩称：拖欠缪某租金属实，但鉴于目前缪某的房产已由业主委员会租赁给他人使用，双方的委托经营合同已实际终止，故违约金应当计算至2015年12月31日。对于违约金按万分之三计算是否合理，请法庭确定。
南方百合公司辩称：根据合同的约定，金百合公司最迟应当在2014年12月20日前支付本案讼争的所有租金及违约金。根据担保法规定，缪某要求南方百合公司承担保证责任的保证期间为主债权届满之后6个月，现已超过保证期间，南方百合公司不应当承担保证责任。同时，请法庭综合评判南方百合公司是否应承担连带责任。
金百合公司、南方百合公司为支持其抗辩理由，向本院提供承包黄山君瑞百合酒店经营协议复印件一份，证明讼争房产自2016年1月1日起已由缪某委托业主委员会进行租赁，金百合公司已丧失对该房产的经营管理权，双方签订的委托经营合同实际已终止。
对于缪某提交的证据，金百合公司、南方百合公司经质证均无异议；
对于金百合公司、南方百合公司提交的证据，缪某委托代理人质证认为：三性均有异议。因无原件核对，且该协议多处涂改，真实性有异议。对业主委员会是否委托他人经营不了解，且该证据与本案无关。
本院认证如下：
对于缪某所举证据，鉴于金百合公司、南方百合公司均无异议，本院予以确认；对于金百合公司、南方百合公司所举证据，鉴于无原件核对，且与本案无关联性，本院不予以认定。
经审理查明：2010年4月22日，作为缪某的监护人，张云芳代表缪某（甲方）与金百合公司（乙方）、南方百合公司（丙方）签订《产权酒店委托经营合同》一份，约定：甲方将购买的产权式酒店即南方百合大厦B503号房（建筑面积46.69㎡，资产金额即商品房价款281915元）交付给乙方用于酒店经营，委托经营期限十年，从2011年1月1日起至2020年12月31日止。乙方将委托经营的资产金额281915元的8.69﹪作为每年的租金支付给甲方，第一年甲方将购买的该商品房交给乙方经营管理，年租金为0元；第二年至第十年乙方每年向甲方支付当年委托经营收益（即租金）24498元，即在上年度的12月20日支付下一年度租金。委托经营期内，乙方可以通过租赁、合作经营、委托经营或自营等多种渠道，采用多种模式对酒店进行经营，甲方对此不得干涉。甲方享有按期、足额收取委托经营收益（租金）的权利。从甲方将房屋委托乙方经营的第二年开始至第十年，丙方自愿作为本合同的担保人，对乙方应付给甲方的委托经营收益（即租金）的实际给付承担保证责任，并承诺以自留房产3500平方米作为担保。担保责任的承担方式为：在甲方无任何违约行为存在前提下，如乙方无履行能力，则丙方代为履行乙方从第二年至第十年的付款责任。此外，合同还约定：乙方逾期支付租金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。合同签订后，金百合公司即开始对讼争房屋进行管理和经营。截至目前，金百合公司仅支付缪某2012年度租金24498元、2013年度租金600元，但对2013年度、2014年度及2015年度租金，金百合公司未履行给付义务。
另查明：2013年1月19日，讼争房屋产权经黄山市房地产市场产权管理处核准登记，所有权人为缪某。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，张云芳代表缪某与金百合公司、南方百合公司所签订的《产权酒店委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点在于：一、系争合同的性质；二、金百合公司应支付缪某的租金及违约金数额；三、南方百合公司对金百合公司应支付缪某的租金及违约金是否应承担连带保证责任。
关于争点一。系争合同名称虽然为“委托经营合同”，但从合同的具体内容来看，缪某将房屋交付给金百合公司，由金百合公司采用多种模式对酒店进行经营，无论金百合公司是否取得收益，金百合公司均应向缪某支付合同约定的定额租金，故系争合同内容符合租赁合同的法律特征，本案合同性质应认定为租赁合同。
关于争点二。在系争合同履行过程中，鉴于金百合公司未按约向缪某支付租金，故金百合公司依法应承担租金给付义务。根据合同约定，金百合公司应于上年度的12月20日支付下一年度的租金，逾期支付租金，每逾期一日按日万分之三支付违约金。因该约定未超过法律规定标准，故金百合公司应按约承担逾期支付的违约责任，即金百合公司应支付缪某2013年度（除已付600元租金）、2014年度及2015年度的租金合计72894元（24498元／年3年－600元），并向缪某支付2013年度、2014年度、2015年度的逾期付款违约金（其中：2013年度逾期付款违约金以23898元为基数自2012年12月21日起算，2014年度逾期付款违约金以24498元为基数自2013年12月21日起算，2015年度逾期付款违约金以24498元为基数自2014年12月21日起算，均按日万分之三计算至判决确定给付之日止）。金百合公司辩称违约金应当计算至2015年12月31日，于法无据，本院不予以支持。
关于争点三。依据《中华人民共和国担保法》第十七条规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。根据合同约定，如金百合公司对应付给缪某的委托经营收益（即租金）无履行能力，则由南方百合公司承担代为履行的保证责任，故依法应认定南方百合公司承担保证责任的方式为一般保证，南方百合公司依法享有先诉抗辩权。本案中，因金百合公司未按约向缪某给付租金，且缪某未举证证明南方百合公司不享有先诉抗辩权的法定情形，故对于缪某要求南方百合公司对金百合公司应当给付缪某的租金及违约金承担连带保证责任的诉请，本院不予以支持。因缪某未提供证据证明金百合公司已无履行能力，故南方百合公司承担保证责任的条件尚未成就，缪某可待条件具备时另行主张。此外，南方百合公司虽在合同中承诺以自留房产3500平方米作为担保，但未依法进行抵押登记，抵押权未设立，缪某对该房产不享有优先受偿权。
综上，对缪某的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告黄山市金百合酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告缪某2013年度、2014年度、2015年度的租金合计72894元及逾期付款违约金（其中：2013年度逾期付款违约金以23898元为基数自2012年12月21日起算，2014年度逾期付款违约金以24498元为基数自2013年12月21日起算，2015年度逾期付款违约金以24498元为基数自2014年12月21日起算，均按日万分之三计算至判决确定给付之日止）；
二、驳回原告缪某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1820元，减半后收取910元（原告缪某已预缴），由被告黄山市金百合酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 王海俊
二〇一六年三月二日
书记员 程海卫
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：
（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；
（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；
（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。