北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终9099号
上诉人（原审被告）：魏永芳，男，1973年8月12日出生。
委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨国华，男，1971年6月25日出生。
被上诉人（原审原告）：杨秀玲，女，1969年6月18日出生。
被上诉人（原审原告）：田淑珍，女，1946年2月28日出生。
三被上诉人之共同委托诉讼代理人：田光，天津君悦律师事务所律师。
上诉人魏永芳因与被上诉人杨国华、杨秀玲、田淑珍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初15236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人魏永芳之委托诉讼代理人洪道明，被上诉人杨国华、杨秀玲、田淑珍之委托诉讼代理人田光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏永芳的上诉请求为：1.撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判驳回杨国华、杨秀玲、田淑珍的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由杨国华、杨秀玲、田淑珍承担。事实及理由：一、一审判决对5万元汇款性质认定错误。魏永芳2017年1月26日支付给杨某的5万元费用是涉案房屋购房款，不是涉案房屋的租金。二、一审判决对诉讼时效问题认定错误。自2014年11月5日至2017年5月12日期间，杨国华、杨秀玲、田淑珍没有向魏永芳主张过租金，已超过2年的诉讼时效。三、一审判决适用法律错误。一审法院对于杨国华、杨秀玲、田淑珍请求追偿的租金债权的诉讼时效期限是否届满的事实认定错误，由此导致了本案在适用法律上完全错误。
杨国华、杨秀玲、田淑珍辩称：不同意魏永芳的上诉请求，同意一审判决，杨国华、杨秀玲、田淑珍认为一审法院对5万元的认定是真实的，一审法院也充分查明了事实，适用法律也是正确的。
杨国华、杨秀玲、田淑珍向一审法院起诉请求：1.魏永芳支付杨国华、杨秀玲、田淑珍2013年8月20日至2015年5月1日的房屋租金人民币85777元；2.魏永芳支付杨国华、杨秀玲、田淑珍违约金：（1）以80000元为基数，自2013年6月20日至实际支付之日止，按日息千分之三计算；（2）以80000元为基数，自2014年6月20日至实际支付之日止，按日息千分之三计算；（3）诉讼费由魏永芳承担。
一审法院审理查明：2012年3月7日，杨某（甲方）与魏永芳（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，第一条、甲方同意将坐落在通州区张家湾镇光华路西侧汇朋大酒楼首层中间开门三间（不包括：南侧第一间、锅炉房、北侧楼梯间）租赁给乙方使用。楼房西侧小院有零星房屋，租期内，乙方可改建平房，合同期满后乙方不能拆除，归甲方所有。第二条、租期及租金：第一阶段租期：自2013年8月20日起至2015年8月19日止，每一年租金捌万元。第二阶段租期：自2015年8月20日至2018年8月19日止，租金由甲、乙双方在2015年5月20日根据当年市场行情进行协商约定，签字后生效。如甲、乙双方不能达成一致意见，第二阶段租期无效，合同终止。第三条、付款方式：每一年租期起始日提前二个月，付清一年租金。如逾期不交租金，逾期一天，乙方应向甲方交当年租金千分之三滞纳金，甲方有权终止合同。第十一条、在租赁期限内：甲方如接建、改建本房屋，乙方不得干涉。在不影响乙方营业的情况下甲方不承担经济损失。如影响乙方营业，甲乙双方协商解决。如甲方转让本房屋产权，应优先乙方，乙方如不要则不能干涉甲方出售，但甲方应提前一个月通知乙方，如甲方出售后，合同终止，甲方不承担经济损失。第十四条、违约责任。1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退。2.本合同生效后，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金。3.不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年的租期按一年计算。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，杨某交付涉案房屋于魏永芳使用，现魏永芳仍在使用涉案房屋。2017年1月26日，魏永芳向杨某的账户汇款50000元。
2013年8月10日，北京市张家湾汇朋大酒楼（杨某系北京市张家湾汇朋大酒楼法定代表人）与王某签订《房屋买卖合同》，将坐落于北京市通州区张家湾镇光华路的北京市张家湾汇朋大酒楼房产，建筑面积为：916.56平方米（房屋产权证：京房权证通私字第XX**号。国有土地证:京通国用（2003出）字第093号）出售给王某。2014年11月5日，杨某将上述房产过户到王某名下。2015年5月2日，杨某（卖方）和王某（买方）签订《房产、土地转让交接协议》，约定，买方于2013年8月10日签订的房屋买卖合同。现房地产过户手续已全部办理完毕，房产证、土地证已交王某手中，房屋由王某接管使用。
另查，2017年11月4日，杨某去世。杨某之父杨玉昌、之母张玉兰先于杨某去世。田淑珍系杨某之妻，杨某与田淑珍生育有长女杨秀玲、长子杨国华。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨某与魏永芳签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应恪守合同约定。现杨某已经去世，其继承人杨国华、杨秀玲、田淑珍申请参加诉讼，故杨某继承人承接涉案合同中杨某的权利义务。
一、关于《房屋租赁合同书》终止问题的认定。
庭审中，双方均认可《房屋租赁合同书》已终止，但双方对该合同终止的时间存在争议。根据《房屋租赁合同书》第十一条的约定，杨某出售涉案房屋则该合同终止。杨国华、杨秀玲、田淑珍认为，2015年5月2日，杨某同王某完成房屋的交接，故该日系《房屋租赁合同书》的终止日期。魏永芳认为，2013年8月10日，杨某同王某签订《房屋买卖合同》，该日涉案房屋已经出售，故该日系《房屋租赁合同书》终止的日期。法院认为，涉案房屋系不动产，不动产的转移以登记为准，故2014年11月5日涉案房屋登记于王某名下的日期系王某取得涉案房屋所有权的日期。在王某取得涉案房屋所有权之时，《房屋租赁合同书》第十一条约定的“出售”条件方成立，故《房屋租赁合同书》终止的日期应为2014年11月5日。
二、关于50000元汇款性质和诉讼时效问题认定。
2017年1月26日，魏永芳向杨某的账户汇款50000元。庭审中，杨国华、杨秀玲、田淑珍认为，该50000元系魏永芳支付给杨某的租金，魏永芳不认可该50000元系租金。魏永芳提供的现有证据，不足以证明该50000元汇款的性质且其也无法证明其与杨某还存在其他的业务往来，故法院认定该50000元系魏永芳支付给杨某的租金。鉴于，魏永芳于2017年1月26日向杨某支付过租金，故杨某租金请求权并未超过法律规定的诉讼时效。
三、关于租金、滞纳金数额问题的认定。
经法院审理查明，魏永芳需要支付杨国华、杨秀玲、田淑珍2013年8月20日至2014年11月4日期间的房屋租赁费。关于杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳支付2014年11月5日至2015年5月1日期间的房屋租金的诉讼请求，因《房屋租赁合同书》已于2014年11月5日终止，且杨某及其继承人已不再是涉案房屋的所有权人，故该诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。根据《房屋租赁合同书》第二条、第三条的约定，魏永芳应于2013年6月20日之前支付2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金80000元。根据《房屋租赁合同书》第二条、第三条、第十四条的约定，魏永芳应于2014年6月20日之前支付2014年8月20日至2014年11月4日期间的租金40000元（按照合同约定不满半年租期按半年计算）。
迄今为止，魏永芳仅仅支付杨某房屋租金50000元，根据双方签订的《房屋租赁合同书》，魏永芳已属迟延交付租金。关于杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳给付滞纳金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但具体滞纳金数额以法院认定的为准。《房屋租赁合同书》第三条，滞纳金计算标准系逾期一日交当年租金千分之三。该滞纳金标准明显过高，法院对此予以调整为逾期一日交纳当年租金万分之三。鉴于魏永芳已于2017年1月26日支付50000元，2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金尚欠30000元，故其2013年6月21日至2017年1月25日的滞纳金的计算基数为80000元，2017年1月26日至实际付清房租之日的滞纳金的计算基数为30000元；2014年8月20日至2014年11月4日的租金为40000元，故其2014年6月21日至实际付清租金之日的滞纳金计算基数为40000元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，判决：一、魏永芳给付杨国华、杨秀玲、田淑珍房屋租金70000元，于判决生效之日起七日内付清；二、魏永芳给付杨国华、杨秀玲、田淑珍滞纳金（以80000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一三年六月二十一日起至二〇一七年一月二十五日止；以30000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一七年一月二十六日起至实际付清该笔30000元租金之日止；以40000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一四年六月二十一日起至实际付清该笔40000元租金之日止。），于判决生效之日起七日内付清；三、驳回杨国华、杨秀玲、田淑珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。魏永芳向本院提交2组证据，证据1为《银行明细》和《委托书》，证明魏永芳受王某委托向杨某及其继承人杨国华支付购房款人民币705万元；魏永芳与杨国华、杨秀玲、田淑珍之间除具有租赁法律关系外，还有受委托支付购房款的法律关系；魏永芳2017年1月26日向杨某支付的5万元系受王某委托支付给杨某的购房款；证据2为收据和照片，证明杨国华从魏永芳处收取了购房款现金人民币10万元，同时确认了2017年1月26日杨某收取魏永芳的5万元系购房款的性质；魏永芳与杨某及杨国华之间除了本案房屋租赁法律关系，以及受王某委托支付涉案房屋购房委托关系外，不存在其他房屋买卖关系；杨国华的收条中关于“金山饭店房款”存在笔误。杨国华、杨秀玲、田淑珍对魏永芳提交的证据发表质证意见称：不属于二审新证据，且与本案也没有关系，对魏永芳的证明目的不认可。杨国华、杨秀玲、田淑珍认为5万元是支付房屋的租金，魏永芳承租期间应该支付租金，杨国华、杨秀玲、田淑珍多次向魏永芳要求租金，所以才有2017年转账5万元的事情。对此，本院认定如下：魏永芳提交的证据不属于二审新证据，根据杨国华出具的收条中记载，“今收到金山饭店房款”，但该“房款”为购房款还是租房款未在收条中予以明确，且涉案租赁合同系魏永芳与杨某签订，在杨国华出具该收条时杨某仍在世，根据照片显示现金10万元由杨国华收起，杨国华称2017年4月18日给过杨国华10万元，收条中的5万元系杨国华应魏永芳要求将其2017年1月26日汇给杨某的房租5万元一并打的总条，结合魏永芳提供的现有证据等，该证据无法证明其证明目的。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
上述事实，有房屋租赁合同书、房屋买卖合同、房屋所有权证、银行转账凭证、房产土地转让交接协议及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：杨某与魏永芳签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。杨某于2017年11月4日去世，其继承人杨国华、杨秀玲、田淑珍应承接涉案合同中杨某的相应权利义务。杨国华、杨秀玲、田淑珍依据涉案租赁合同要求魏永芳支付租金，有事实及法律依据。魏永芳虽上诉主张杨国华、杨秀玲、田淑珍主张租金已过诉讼时效，但根据查明的事实及各方当事人提交的证据，2017年1月26日魏永芳曾向杨某账户汇款5万元，魏永芳虽主张该5万元系代王某支付的购房款并提交收据及照片对此予以证明，但该证据仅能说明杨某收取了魏永芳的5万元转账，杨某的继承人对该5万元系购房款不予认可，且转账和出具收条时杨某仍在世，魏永芳亦无直接证据证明杨某认可该5万元转账汇款系购房款，结合各方庭审陈述，一审法院认定该5万元转账系租金并无不当，故本院对杨国华、杨秀玲、田淑珍的该项上诉主张不予采信。杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳支付相应期间的租金，并未超过诉讼时效，应当予以支持。
对于租金及滞纳金的计算问题，根据查明的事实，杨某在与魏永芳签订涉案租赁合同后，于2013年8月10日与王某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出卖给王某，并于2014年11月5日将涉案房屋登记于王某名下，一审法院认定王某取得涉案房屋所有权登记之日涉案租赁合同终止并无不当，本院予以支持。涉案租赁合同终止后，杨某即已无权向魏永芳主张租金，故魏永芳应当支付杨某自2013年8月20日起至2014年11月4日期间的租金。依据涉案租赁合同第2条、第3条及第14条，魏永芳应当于2013年6月20日前支付杨某租金12万元（依据合同约定不满半年的租期按半年计算）。根据本院认定的事实，魏永芳现仅支付杨某租金5万元，剩余7万元租金未付，故杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳支付剩余租金及滞纳金，有事实及法律依据。依据涉案租赁合同第3条,一审法院酌定的滞纳金标准合理，计算方式正确，本院对此不持异议。
综上所述，魏永芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1944元，由魏永芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 胡新华
审 判 员 闫 慧
二〇一八年八月十五日
法官助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男