山东省烟台经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0691民初1118号
原告烟台天马产业开发有限公司，住所地烟台市开发区长江路161号。
委托代理人孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
被告刘金新。
原告烟台天马产业开发有限公司（以下简称天马公司）诉被告刘金新房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员韩刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天马公司委托代理人孙法朋到庭参加了诉讼。被告刘金新经本院传票依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天马公司诉称，2011年6月13日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于烟台经济技术开发区天马相城10号楼2单元701室，合同价款为888999.00元，首付款为268899元，余款620000元采取银行按揭的方式支付。同日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，被告不履行贷款还款义务，导致原告承担连带责任保证，被告应当自原告代为清偿后10日偿还原告，如原告代为清偿期贷款之日起计算超过3个月，被告仍未向原告支付上述款项的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。2011年6月20日，中国银行股份有限公司烟台开发区支行与被告、原告签订贷款合同，中国银行烟台开发区支行依约发放了贷款，2013年9月前被告尚能按期偿还本息，之后再未付款。2013年10月、11月、12月三月到期本息由贷款人从原告开设在中国银行烟台开发区支行的保证金账户划取，原告履行了保证责任，被告至今未偿还上述代偿款。为此，原告依据合同约定通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，现被告至今未将上述房屋腾迁。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求：1、依法确认原被告双方2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除，判令被告将位于烟台经济技术开发区天马相城10号楼2单元701室房屋进行腾迁。2、诉讼费由被告承担。
被告刘金喜未进行答辩，也未提供证据。
经审理查明，2011年6月13日，原告天马公司与被告刘金新签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告刘金新购买原告天马公司开发的天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房（期房）。其中补充协议中约定，1、买受人（被告）不履行贷款还款义务，导致出卖人（原告）承担连带保证责任的，买受人应于出卖人代为清偿其贷款后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金。如自出卖人代为清偿其贷款之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同并要求买受人另行承担比例为出卖人代为清偿之款项金额10%的违约金。出卖人无息退还买受人剩余购房款。2、如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人书面解约通知送达之日起5日内与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）。房屋如有毁损，买受人还应另行给予赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担。原、被告商品房买卖合同及补充协议签订后，被告刘金新于签订合同当日支付首付款268899元，余款62万元采取银行按揭方式付款。
2011年6月20日，原告天马公司、被告刘金新与中国银行烟台开发区支行（以下简称贷款人）签订“个人一手住房贷款合同”，约定被告刘金新向贷款人借款62万元用于购买原告天马公司开发的涉案房产，款项直接发放给原告天马公司。“个人一手住房贷款合同”第三条、第六条和第十四条约定：贷款期限为240个月，每月20日为结息日和付息日。还款采用按月等额本息还款方式，每月还款4859.9元。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第八条和第十八条约定相关内容如下：借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，借款人应于本合同签署后与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权使用证书后10日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。“个人一手住房贷款合同”有两个附件，附件一为“个人一手住房贷款合同通用条款”，附件二为“抵押物清单”。“个人一手住房贷款合同通用条款”载明：该条款系贷款合同不可分割的组成部分，与本合同专用条款共同构成规范借款人、贷款人、保证人之间权利义务关系的法律文件。第三条“借款人违约事件及处理”规定：1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：……（2）未按期归还贷款本息；……（6）以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无论何种原因，无法办理预告登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的；……（8）发生贷款人认为可能影响借款人或担保人的经济状况或履约能力的事件，包括但不限于涉入重大诉讼或仲裁案件、承担重大负债等；……。2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；……（10）要求保证人承担保证责任。第四条“开发商保证”规定：1、保证人应按本合同约定承担连带责任保证；2、……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。附件二“抵押物清单”载明：抵押物为涉案房产，抵押权人为中国银行烟台开发区支行，抵押人为被告刘金新；贷款人与被告刘金新均盖章和签字确认。合同签订后，贷款人依约发放了贷款。2013年10月23日，烟台市住房和城乡建设局发放了“烟房权证开字第××号”他项权证书，抵押物为涉案房产，抵押权利人为贷款人。贷款人取得该涉案房产他项权证书。被告刘金新按期偿还了2013年9月前的到期本息，之后再未按期偿还贷款。
2012年5月23日，本院在审理张兆文诉刘金新、王淑敏等（2012）开民一初字第303号、304号民间借贷纠纷两案时，依张兆文申请作出（2012）开民一初字第303-1号、304-1号民事裁定书，裁定查封刘金新购买的本案涉案房屋，并于当日向天马公司送达了上述民事裁定书和协助执行通知书，协助执行通知书载明：“一、查封被告刘金新购买的烟台开发区天马相城小区三期10号楼2单元701房屋，查封期限自2012年5月23日至2014年5月22日。二、查封期间，未经法院允许，不得办理该房屋的转让等手续，该房因在银行办理按揭贷款，你方以该房作抵押优先，我院查封在后，查封期间不影响你公司以该房向银行作抵押。”（2012）开民一初字第303、304号两案经审理分别判决刘金新、王淑敏向张兆文支付17万元借款及利息；刘金新、王淑敏、烟台诚丰缝纫设备有限公司向张兆文支付24.8万元借款。判决生效后，张兆文提出了强制执行的申请，该案现仍在执行过程中。
2013年10月17日，涉案房产登记在天马公司名下，烟台市住房和城乡建设局向天马公司发放了证号为烟房权证开字第××号的房屋所有权证书。
2013年11月13日，中国银行烟台开发区支行为要求被告刘金新及原告天马公司偿还贷款将被告刘金新及妻子王淑敏、原告天马公司、第三人张兆文起诉至本院。2014年1月17日，本院经审理作出（2013）开商初字第239号民事判决书，判决：一、被告刘金新及妻子王淑敏自本判决生效之起十日内偿还原告中国银行股份有限公司烟台开发区支行贷款本金581723.69元并支付利息。二、被告刘金新、王淑敏自本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司烟台开发区支行律师费31699元。三、贷款人对抵押物天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房产享有优先受偿权。四、驳回贷款人对被告烟台天马产业开发有限公司的诉讼请求。该案宣判后，贷款人及第三人张兆文提起上诉，烟台市中级人民法院于2014年4月23日作出（2014）烟商二终字第141号民事裁定书，发回本院重审。2015年9月22日，本院作出（2014）开商重字第3号民事判决书，判决：一、被告刘金新及妻子王淑敏自本判决生效之起十日内偿还贷款人贷款本金581723.69元及利息。二、被告刘金新及妻子王淑敏自本判决生效之日起十日内赔偿贷款人律师费31699元。三、原告天马公司对被告刘金新及妻子王淑敏的第一、二项债务承担连带清偿责任。被告天马公司承担保证责任后，有权向被告刘金新及妻子王淑敏追偿。四、贷款人对坐落于天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号、房产证号为烟房权证开字第××号的房屋经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。五、驳回第三人张兆文的诉讼请求。该案宣判后，第三人张兆文不服该判决，上诉至烟台市中级人民法院。2015年12月10日，烟台市中级人民法院作出（2015）烟商二终字第602号民事判决书，判决：一、维持本院（2014）开商重字第3号民事判决书第一、二、三项。二、撤销本院（2014）开商重字第3号民事判决书第四、五项。三、驳回贷款人其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力，由于被告刘金新未有偿还贷款能力，贷款人直接从原告天马公司在贷款人开设的保证金账户划取2013年10月、11月、12月三月到期本息14291.6元。2016年2月29日，贷款人又从原告天马公司保证金账户划取被告刘金新贷款本息674721.57元，2016年3月10日划取（2015）烟商二终字第602号案件受理费18684元、律师费31699元。至此，原告天马公司已全部履行（2015）烟商二终字第602号民事判决书内容。
2015年12月30日，原告天马公司向被告刘金新送达解除合同通知书被告拒收。2016年1月4日，原告天马公司在齐鲁晚报发布公告解除双方于2011年6月13日签订的商品房买卖合同及补充协议。
上述事实，有原告提供并经庭审质证的《商品房买卖合同》及补充协议、解除合同通知书、录音资料、烟房权证开字第××号房产证、房屋交付验收表1份及业主领用物品清单、烟台市中级人民法院（2015）烟商二终字第602号民事判决书等证据证明。
本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”这是法律对不动产物权行为与债权行为相区分原则的规定，即房屋买卖合同作为产生物权变动结果的原因，受合同法的调整，产生债权债务法律关系，合同生效即对合同当事人之间产生约束力。债权是相对权，具有相容性，物权是绝对权，具有排他性，一物可以并存多个债权，但只能存在一个物权。
2011年6月13日，原告烟台公司与被告刘金新签订商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。合同签订后，原告依约履行了合同约定的交付房屋的义务，被告也已实际接收房屋并进行了装修，但被告违反合同约定未按时足额向贷款人支付贷款本息，导致贷款人向法院起诉后原告为被告向贷款人垫付本息725104.57元，符合双方补充合同约定的解除合同的条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的法律规定。合同具备解除条件后，合同解除权的行使应当符合法律规定的程序才能引起合同解除的法律后果。约定解除权的解除权人主张解除合同的，应当依《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2015年12月30日向被告刘金新送达解除合同通知书被拒收后，又于2016年1月4日在齐鲁晚报发布公告解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，根据原、被告补充协议约定本院认定双方签订的商品房买卖合同及补充协议于2016年1月9日解除。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是法律对房屋等不动产物权设立、变更、转让和消灭登记公示的规定，即除了合法有效合同外，还需要在相关主管部门依法登记才产生公示公信力，发生物权效力，仅交付不发生物权效力。房屋作为典型的不动产，基于合同而继受取得物权的，物权变动需要有合法有效的合同且经登记后才能生效。本案涉案房屋截止目前仍登记在原告名下，未有过户至被告名下，所有权人仍为原告。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议解除后，被告基于合同取得的涉案房屋应当及时予以返还，原告收取的相关房款也应当向被告返还，由于被告未到庭其可另行向原告主张相关权利。综上所述，原告要求被告返还房屋，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条等相关法律法规判决如下：
一、原告烟台天马产业开发有限公司与被告刘金新于2011年6月13日签订的商品房买卖合同及补充协议于2016年1月9日解除。
二、被告刘金新自本判决生效之日起十日内向原告烟台天马产业开发有限公司返还烟台开发区天马相城三期骏景苑10号楼2单元701号房屋。
案件受理费12790元减半收取6395元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 韩刚
二〇一六年五月二十三日
书记员 刘萍