湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0111民初1412号
原告：长沙通程控股股份有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路589号。
法定代表人：周兆达，董事长。
委托诉讼代理人：陈蕾，湖南天地人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹汪婉，湖南天地人律师事务所律师。
被告：魏小丽，女，1972年12月28日出生，汉族，住湖南省南县大通湖区。
委托诉讼代理人：曹彩华，湖南慧力律师事务所律师。
原告长沙通程控股股份有限公司（以下简称原告）与被告魏小丽（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈蕾、曹汪婉，被告及其委托诉讼代理人曹彩华到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长沙通程控股股份有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告欠付的租金、综合服务费、广告促销费、员工管理费、水费等共计110099元（暂计算至2017年12月31日）；2．被告支付原告违约金27524.75元；3．被告承担本案所有诉讼费用。在本案的审理过程中，原告将诉讼请求变更为变：1．被告向原告支付欠付的租金、综合服务管理费、广告促销费、服务费、员工管理费、水费合计110099元（暂计算至2017年12月31日，之后的各项费用按原合同约定的标准支付）;2．被告支付违约金合计27524.75元（暂按2017年12月31日前欠付总金额的25%计算，违约金应按照欠付总金额25%的标准计算至被告实际清偿之日止）;3．被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年8月30日签订《租赁合同》，约定2016年12月9日至2018年12月31�期间，被告承租原告下属通程商业广场喜乐汇店二楼面积为50平方米场地经营甜品项目。项目开业后，被告在租赁期限内屡次拖欠租金等费用，且经原告多次催告后仍未交纳。被告的行为已经严重违约。原告认为：（一）原被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。（二）原告请求被告支付租金、综合服务管理费等费用及违约金，合法合理。原告充分考虑被告的实际情况，酌情减少了被告的违约金，仅按照未付款项25%计算。（三）原告有权调整租赁物的相关规划，被告以此为由不交纳租金，无事实和法律依据。依据双方签订的《租赁合同》第二条的约定，原告如需对租赁物的相关规划进行调整，只需提前30日通知被告即可。现原告已经提前通知被告，且原告基于卖场整体形象的需要，在租赁物内添加几根灯柱，对被告影响并不大。且被告在装修的同时已经明确知道了原告对租赁物的调整，其继续装修并在2016年12月31日进场开业、交纳2017年1月份的租金10000元的行为，就证明其已经认可了原告交付租赁物的现状。之后，被告以原告对租赁物进行了调整和卖场人流量不大为由，向原告申请调整租金。至于租金的调整问题，原被告双方还在协商过程中，并未达成一致。在双方达成一致意见之前，双方均应按照原《租赁合同》履行各自义务。原告以此为由而不交租金，实属找借口不履行合同义务。至于当时商场人流量不大，系被告应考虑并承受的商业风险，与原告无关。恳请法庭依法支持原告的全部诉讼请求。
被告魏小丽辩称：（一）被告与原告签订合同后，被告一直依约履行合同，直至原告先行违约。被告在与原告签订合同后，依约缴纳了诚意保证金、装修保证金、房屋租金等费�，且依约提交了装修设计图纸并经审核通过。之后，原告在原本未规划安装灯带的扶梯旁安装灯带占用了被告的租赁场地，导致被告租赁场地的实际面积缩小，招待消费者的卡位从23桌位减少至15桌位。故被告认为原告向其交付的租赁物不符合约定，已经构成违约，被告有权拒绝履行相应的合同义务。（二）原告违约后，被告先向其提出了整改的要求，在原告未能整改后，又向其提出了拒绝履行相应合同义务即降租的要求。经被告多次要求，原告的店面负责人郑波回复被告等配合商场开业后，由被告提出书面报告申请降租。被告于2017年1月向原告提交了降租报告，郑波口头告知被告其本人已经批准，但仍需其它领导签字，但此后査无音讯。此后被告多次向原告口头提出拒绝交租的要求并关闭了店面，但原告均将被告贴出的闭店公告撕毁，要求被告继续经营。综上，基于原告履行合同义务不符合约定，被告认为其有权拒绝其相应的履行要求即拒绝交纳相应的租金。（三）原告的租金计算标准有误，合同约定的月租金为5200元每月，该费用包含了全部费用即广告促销费、综合服务管理费、服务费、员工管理费等等。因此，被告所欠的租金只能以5200元为基数，从2017年2月计算至2017年3月。（四）由于原告经营的商场经营状况极差，加上双方由场地引发的矛盾，被告于2017年2月便向原告相关负责人表示不再继续经营，也不再继续交租，至此被告认为双方已经无法实现合同目的，且该情形也已经完全达到了合同约定的被告单方解除合同的条件，但原告在此后从未对被告进行租金催缴，也未要求被告搬离场地，更未通知被告解除合同，而是企图将全部责任和损失转嫁到被告身上，在长达11个月后才提起诉讼追讨，此系原告人为地扩大损失，该损失不应由被告承担，合同从2017年2月应当已经解除。（五）原告违约在先，应当对被告承担相应的违约责任。原告主张被告违约，没有事实和法律依据，而且其违约金计算标准过高，没有合同和法律依据。（六）被告签订合同后向原告支付了装修押金2000元，诚意保证金10000元，以上费用应当抵销租金等费用。
经审理查明：2016年8月30日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《租赁合同》，其中约定：被告租赁位于长沙市雨花区原告下属通程喜乐汇店二楼50平方米的商铺，用于经营甜品项目；“甲方为提升卖场商业氛围而需要对卖场商业布局进行调整时，可以要求乙方相应调整租赁物的位置、面积或其他相关事项。调整方案应当提前30日通知乙方，乙方应按甲方要求进行调整”；被告自计租日开始按5200元/月的标准向原告支付租金；“递增率：第2�第1个月开始，租金按每一年5%的递增幅度递增。含全部费用、租金自收银”；租金按月支付，第一次租金在合同签订后付清，以后每次被告须至少提前15天预缴租金，租金计缴起始日为2016年12月9日，以商场开业日期为准；被告向原告缴纳诚意保证金1万元，装修保证金5000元，被告存在合同约定的违约行为时，原告有权从上述保证金中抵扣相应金额的欠付费用、违约金、赔偿金；被告每月向原告缴纳固定综合服务费2300元、广告促销费1000元，服务费1000元、员工管理费500元；租金自第二年第一个月开始按照每一年5%标准递增；被告经营商铺安装有水、电、气表，原告按照计量表显示的耗用量计算相关费用，水、电、燃气、蒸汽费等由被告在收到原告付费通知后七日内一次性支付给原告。合同第三章第五条“款项支付之特别约定”中载明：“逾期未付租金及合同约定的其他费用的，甲方有权按逾期支付金额的1%每天收取违约金，逾期30天仍未付清的，甲方有权采取其认为适合的一切措施督促支付（例如断水、断电等措施）或直接解除合同”。次日，被告向原告支付了诚意保证金1万元。
此后，被告对案涉商铺进行了装修。在装修期间，因原告在被告经营商铺与旁边的手扶电梯之间安装了灯带占用了被告承租店铺的部分面积，被告与原告的工作人员通过微信聊天的方式进行了多次沟通。此后，原告拆除了部分灯带。2017年1月，被告将案涉商铺投入实际经营，并向原告支付了2017年1月的各项费用共计10000元，被告仍以原告安装灯带占用了店铺面积为由向原告提交了降低租金的书面报告，但原告未明确答复，双方未能就降低租金事宜达成一致意见。
因被告未按期支付租金等款项，原告于2017年8月4日向被告发出�知函，要求被告在2017年8月15日前缴纳2017年2月1日至2017年8月31日期间的各项费用合计7万元。此后，被告未予以支付。
原告于2018年3月1日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中，被告自述其实际经营期间为2017年1月至2017年8月。
以上事实，有《租赁合同》、装修押金收据、保证金支付凭证、通知函、微信聊天记录等证据和开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条和第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的数额和期限向出租人支付租金。再据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告实际交付被告的租赁商铺确被此后安装的灯带占用了小部分面积，在一定程度上影响�商铺的实际经营使用，故本院酌情确认被告应自2017年2月1日起按照原约定费用的80%向原告支付租金等各项费用。被告关于月费用合计为5200元的主张显然不能成立，《租赁合同》中“含全部费用”的表述显然系对各项费用递增率的补充说明，且该主张也与其实际付款数额以及庭审中的其他表述相矛盾，本院不予采纳。此外，鉴于被告已经未实际经营商铺且在本案的审理过程中也明确表示双方的《租赁合同》已解除，故本院确认双方租赁合同已于原告起诉前的2018月2月底实际解除的事实。因此，被告应向原告支付自2017年2月1日至2018年2月28日期间的各项费用104800元（8000元/月×11月+8400元/月×2月）。被告实际支付的保证金1万元可抵销上述应付款项。因此，被告应向原告支付94800元。此外，因原告在催促被告支付上述款项过程中给予了被告一定的宽限期，且《租赁合同》约定的违约金显然过高有违公平，故本院酌情确认，被告应以上述欠付款项为基数按照每月百分之二的标准支付自2018年2月1日起至实际支付之日止的违约金。原告主张超出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告魏小丽于本判决生效之日起7日内支付原告长沙通程控股股份有限公司94800元，并以未付款项为基数按照每月百分之二的标准支付自2018年2月1日起至实际支付之日止的违约金；
二、驳回原告长沙通程控股股份有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3052元，因适用简易程序，减半收取1526元，由原告长沙通程控股股份有限公司负担26元，被告魏小丽负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 欧阳毅
二〇一八年五月九日
书记员 廖薇薇
附：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一�数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民�诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。