河南省宝丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第1824号
原告丁魁一，男，1971年12月5日出生，回族。
委托代理人谢双鹏，宝丰县“148”法律服务所法律工作者。
被告陈淑芬，女，1963年1月1日出生，汉族。
委托代理人温汉杰，河南碧野律师事务所律师。
原告丁魁一诉被告陈淑芬确认合同效力纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，经审理，于2015年5月6日作出（2014）宝民初字第1663号民事判决书，被告陈淑芬不服该判决，上诉至平顶山市中级人民法院，平顶山市中级人民法院于2015年11月26日作出（2015）平民三终字第802号民事裁定书，裁定撤销宝丰县人民法院（2014）宝民初字第1663号民事判决书，发回宝丰县人民法院重审。本院于2015年12月9日受理后，依法另行组成合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告丁魁一及其委托代理人谢双鹏，被告陈淑芬及其委托代理人温汉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
丁魁一诉称，2013年7月29日，陈淑芬称因做生意急需用钱，需卖掉其所有的位于杨庄镇王铁庄行政村柳庄自然村的房产，陈淑芬与丁魁一协商以20万元价格成交，双方签订房屋买卖协议，当日，丁魁一向陈淑芬支付了房款。之后，陈淑芬以无处居住要求暂时居住该房屋，丁魁一多次要求陈淑芬腾房，均遭拒绝。请求判令：一、确认丁魁一与陈淑芬所签订的“房屋买卖协议”有效；二、陈淑芬履行协议交付位于杨庄镇王铁庄村柳庄自然村的三间二层房屋；三、诉讼费由陈淑芬负担。
陈淑芬辩称，2013年7月29日，陈淑芬因做生意向丁魁一借款20万元，并约定了利息。当日陈淑芬虽与丁魁一签订的是房屋买卖协议，但双方实为借款关系，因为当时约定的利息较高，为了以合法形式掩盖高利贷的目的，故签订了房屋买卖协议。丁魁一与陈淑芬签订的实际是借款协议，该协议不符合法律规定，要求确认丁魁一与陈淑芬所签订的协议无效。
丁魁一在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、房屋买卖协议书一份，以此证明陈淑芬将位于柳庄自然村的三间两层房屋卖给丁魁一的事实；
2、收款条一份，以此证明协议签订后丁魁一向陈淑芬履行了付款的义务；
3、公证书一份，以此证明涉案房屋系陈淑芬个人所有，其他相关权利人都放弃权利的事实。
4、土地使用证一份，以此证明陈淑芬卖给丁魁一的房屋具有合法的使用权。
5、房屋所有权证一份，以此证明陈淑芬的房产在卖给丁魁一前办理有房屋所有权证的事实。
6、证人张某当庭陈述，以此证明经张某本人介绍，2013年7月29日，陈淑芬之子贺宁宁想要用钱，想卖房子，和丁魁一达成房屋买卖协议的事实；
7、宝丰县公安局杨庄派出所出具的证明一份，以此证明丁魁一与陈淑芬之间是房屋买卖关系而非借贷关系。
陈淑芬在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、平顶山市农信社存款账目明细表一份，证明陈淑芬仅收到了192000元，下余的8000元是200000元借款的一个月利息。
2、录音内容一份。证明涉案房屋不是买卖，而是房产抵押。
3、致估价委托人函一份，证明涉案房屋经评估2013年的价值为34万元，丁魁一以明显低于市场价值的价格购买此房屋，说明了该交易的不真实性；
4、二审中董三杰、杜明鑫等人的当庭陈述，以此证明丁魁一与陈淑芬之间为借贷关系，签订买卖合同仅是将涉案房屋作为了借贷的抵押物。
以上3号、4号证据均为陈淑芬在二审中提交的证据，陈淑芬提供二审庭审笔录加以证明。
经庭审质证，陈淑芬对丁魁一提交的1号证据有异议，认为该份协议虽然是陈淑芬的签名，但是协议上的内容不是陈淑芬的真实意思表示，该份协议形式上为房屋买卖协议，实际上是房屋借款抵押协议，当时的20万是借款，当天陈淑芬收到的是扣除利息8000元后的借款；对2号证据不予质证；对3、4、5号证据无异议；对6号证据有异议，认为丁魁一与陈淑芬之间实际不是卖房关系而是借款关系；对7号证据真实性无异议，但认为本案属于民事纠纷，公安机关仅能对治安纠纷进行处理，而对民事纠纷无权确认。丁魁一对陈淑芬提交的1号证据有异议，认为8000元是陈淑芬向丁魁一交纳的一年房租；对2号证据有异议，认为丁魁一从未见过该份证据；对3号证据有异议，认为该证据不具有参考价值，因为涉案房屋买卖在前，系陈淑芬对其产权的一种自愿处分，且不违背法律规定，且该函是陈淑芬单方委托，与本案无关；对4号证据，认为二证人仅是在二审中出庭，在本次庭审中未到庭，且二人均未举证证明有借款协议。
本院经审查认为，丁魁一提交的1号证据，能够证明丁魁一与陈淑芬签订房屋买卖协议的情况，可以作为本案定案的依据；丁魁一提交的2号证据，可以证明陈淑芬收到购房款的事实，可以作为本案定案的依据；丁魁一提交的3、4、5号证据，可以证明本案所涉房屋及土地的性质及相关权属的情况，可以作为本案定案的依据；丁魁一提交的6号证据，能够与丁魁一提交的其他证据相互印证，可以作为本案定案的依据；丁魁一提交的7号证据，可以证明丁魁一与陈淑芬因房屋发生纠纷的事实，可以作为本案定案的依据。陈淑芬提交的1号证据，可以证明陈淑芬收到丁魁一款的实际数额，能够作为本案定案的依据；陈淑芬提交的2号证据，仅提交了书面内容，未提交录音的视听资料，且该证据为孤证，无其他直接证据与之相互印证，不能作为本案定案的依据；陈淑芬提交的3号证据系一审后才进行的评估，评估时间在涉案房屋卖给丁魁一之后，且为其单方委托做出，不能作为本案定案的依据；陈淑芬提交的4号证据，证人均未到庭，且两人陈述无其他直接证据与之相互印证，不能作为本案定案的依据。
本院根据上述有效证据和庭审中双方当事人的陈述，可以认定以下案件事实：陈淑芬与贺树水系夫妻关系。贺树水在宝丰县杨庄镇王铁庄行政村柳庄自然村有一处宅基地，贺树水与陈淑芬在该处宅基地上建造有房屋一处。2001年10月20日，宝丰县土地管理局为其颁发了集体土地使用证。2002年8月10日，宝丰县房产管理局为贺树水、陈淑芬颁发证号为平宝房权证发字第号的房屋所有权证，该证上显示房屋所有权人为贺树水，共有人为陈淑芬，房屋共有权证号为平宝房发共字第0202000929号。2012年1月20日，贺树水因病去世。2013年7月25日，经宝丰县公证处公证，公证处做出（2013）保证民字第180号公证书，显示：“被继承人贺树水生前与配偶陈淑芬的夫妻共同财产为一处房产：位于杨庄镇王铁庄行政村柳庄自然村，房屋所有权证号：平宝房权证发字第号，房屋共有权证号：平宝房发共字第0202000929号，集体土地使用证：宝土集用（2001）字第11030190号……被继承人贺树水的遗产应由其父亲贺某、母亲王某、配偶陈淑芬、儿子贺宁宁、女儿贺逍梦共同继承。因被继承人的父亲贺某先于被继承人贺树水去世，贺宁宁、贺逍梦、王某表示放弃对被继承人贺树水的遗产继承权。因此，兹证明被继承人贺树水的遗产由陈淑芬一人继承”。2013年7月29日，陈淑芬与丁魁一协商一致，将该处房产出卖给丁魁一，双方签订房屋买卖协议书一份，约定：“甲方（卖方）：陈淑芬，女，生于年月日，住址：乙方（买方）：丁魁一，男，生于1971年12月5日，住址：河南省宝丰县城关镇北大街18号院3号，身份证号码：.甲方现有住房一处（三间两层）位于杨庄镇王铁庄行政村柳庄自然村，属于个人住房，房产证号：平宝房权证发字第号（公证号：（2013）宝证民字第180号），现甲方自愿将房屋出售给乙方，经双方协商签订如下协议：一、房屋价格为贰拾万元整（200000.00元），土地使用权归乙方所有；二、乙方需要签订协议之日，一次性付清房款；三、甲方保证该房产及土地使用权与第三人没有任何纠纷，除与乙方交易外，再没有任何买卖行为，若有，甲方愿承担一切责任；四、乙方负责房产证及相关证件的过户手续，费用自理。乙方过户时甲方给予积极配合，提供相关手续；五、房屋交付使用后，若出现质量问题，都由乙方负责。六、本协议经双方审查认可，对双方都有约束力，自签订之日起绝不反悔、永不反悔。甲方陈淑芬乙方：证明人：董三杰、张某”。协议签订当日，丁魁一通过银行转账、有折存现的方式向陈淑芬支付了192000元，陈淑芬为其出具收到条一份，内容为：“今收到丁魁一购房款贰拾万元整（￥200000元）收款人：陈淑芬贺宁宁20**.7.29日”。款项交付后，该涉案房屋至今未交付。因陈淑芬至今不交付房屋，引起诉讼。
另查明，丁魁一的户籍所在地为宝丰县城关镇北街居委会。
本院认为，我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，丁魁一并非宝丰县杨庄镇王铁庄村的村民，宅基地使用权是集体经济成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而房屋的买卖必然涉及宅基地的买卖，宅基地的买卖是我国法律、法规所禁止的，故丁魁一与陈淑芬签订的房屋买卖协议书违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。丁魁一与陈淑芬约定的购房款为20万元，但其仅支付了192000元，在双方签订的合同无效的情况下，陈淑芬应当向丁魁一退还已收取的购房款。丁魁一在与陈淑芬签订合同的同时就已经将192000元购房款支付给陈淑芬，而陈淑芬在长达两年多的时间内一直未将房屋交付给丁魁一，该行为给丁魁一造成了损失，陈淑芬应当向丁魁一赔偿相应的损失，损失应从2013年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为适宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、丁魁一与陈淑芬签订的“房屋买卖协议书”无效；
二、陈淑芬于本判决生效后十日内向丁魁一返还购房款192000元并赔偿丁魁一经济损失（损失从2013年7月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止）；同时，丁魁一于本判决生效后十日内向陈淑芬返还位于杨庄镇王铁庄行政村柳庄自然村的房屋；
三、驳回丁魁一的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由丁魁一、陈淑芬各负担50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 徐烨晗
审 判 员 马海民
代理审判员 周晓寒
二〇一六年六月三日
书 记 员 畅鹏飞