江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2627号上诉人（原审原告、反诉被告）：张志扣，男，1954年9月12日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：周桂云，江苏天茂律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：程杰，男，1966年4月4日生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：程轶君，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏新芳，江苏律威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：句容市源程矿业有限公司，住所地句容市边城镇西岗村68号。法定代表人：刘青，该公司总经理。委托诉讼代理人：程轶君，江苏律威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏新芳，江苏律威律师事务所律师。上诉人张志扣、程杰因与被上诉人句容市源程矿业有限公司租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的张志扣及其委托诉讼代理人周桂云，上诉人程杰及被上诉人句容市源程矿业有限公司共同的委托诉讼代理人夏新芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志扣上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费、保全费由程杰、句容市源程矿业有限公司承担。事实与理由：1、一审判决将不动产仅局限于房屋及场地，混淆了不动产的概念，缩小了不动产的范围，适用法律错误。法律上动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且因移动而损坏其价值作为划分标准的。因此，不动产不仅是指房屋及场地，还包括道路及添附于土地且不能分离的其他物，一审判决将不动产仅局限于房屋及场地，明显错误。2、被上诉人句容市源程矿业有限公司与南京市栖霞区人民政府龙潭街道办事处签订《沿江砂场搬迁协议》拆迁货币补偿款中除提前搬迁奖励费趸船补助8万元外均是对被上诉人投资的不动产进行的补偿，一审判决认定房屋及场地补助款为不动产，未将不可搬迁设施认定为不动产系认定事实错误。被上诉人《设备、构筑物及附属物评估明细表》不可搬迁的设施包括22项共计5040472元，上述设施、设备由于移动后价值或用途受损，龙潭街道办事处对上述设施、设备均按重置价值进行了补偿，一审法院认定房屋及场地是不动产，而地下涵管、护坡、引水和排水装置等不是不动产，是错误的。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。程杰、句容市源程矿业有限公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回张志扣的所有上诉请求，维持原审判决第二项。程杰上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判由张志扣返还程杰租金250000元；2、一、二审诉讼费均由张志扣承担。事实和理由：在2015年1月19日，南京市栖霞区人民政府发文对栖霞区沿江砂场和江岸环境进行综合整治，自从此文下达后，程杰就无法继续使用涉案土地。因此，程杰签订的合同租金应当计算至2015年1月19日，租金应当为2250000元。张志扣应返还程杰租金250000元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张志扣辩称：一审法院对于租金的事实认定正确，虽然2015年1月19日栖霞区政府发文，对沿江商场进行综合整治，但程杰在承租场地继续经营，直到2015年4月17日政府通知后，才停止经营，因此一审法院对程杰租赁的期限从2013年9月1日计算至2015年4月17日止计算正确。请求二审法院驳回程杰的上诉请求。张志扣向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付不可搬迁设施补偿款等共计2590000元；2、请求判令被告支付尚欠的租金290000元；3、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。程杰向一审法院提出反诉请求：1、请求法院依法撤销2013年1月25日反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同》；2、判令被反诉人赔偿反诉人损失6000000元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；3、反诉诉讼费由被告承担。后程杰变更反诉请求，要求反诉被告返还多收的租金311500元；返还反诉原告17亩多的场地补偿款1700000元。一审法院认定事实：2013年1月1日，南京市栖霞区人民政府龙潭办事处龙潭水利站（甲方）与南京江边港装卸服务队负责人张志扣（乙方）签订1份租赁合同，约定由甲方出租给乙方地域位于滨江泵站主江堤堤脚自东向西长181米、宽124米（主江堤堤脚至江边），合计叁拾亩。租期自2013年1月1日至2017年12月31日止。2013年1月25日，张志扣将其中的一部分长江岸线转租给程杰使用，双方签订场地租赁合同。其中约定出租年限为15年，租金为每年150万元以浮吊到位后起算交租金50%（安装期间租金按月减半收取）。另50%于本年12月30日前一次性结清，如到期不结清乙方自行退出。第七条为，15年内，如遇国家或政府征收土地需要，按下列方式处理相关事项，乙方投资的设施（不动产）拆迁补偿费，甲乙双方各得50%。程杰交纳250万元租金。2015年1月19日，南京市栖霞区人民政府发文，对栖霞区沿江砂场和江岸环境进行综合整治。原被告双方租赁的场地属于整治范围。2015年11月24日，南京江边港装卸服务队（乙方）负责人张志扣与南京市栖霞区人民政府龙潭办事处签订沿江砂场搬迁协议，并附评估明细表，约定由甲方对张志扣占地面积2770平方米进行搬迁货币补助款6000060元。其中房屋及场地补助款为2324235元；不可搬迁设施补助款为3595825元；提前搬迁奖励费趸船一艘80000元。第七条本协议只涉及乙方的房屋、附属物及不可移动设备，乙方的债权债务、员工安置及租赁矛盾由乙方自行负责，与甲方无关。2016年4月29日，南京市栖霞区人民政府龙潭办事处（甲方）与句容市源程矿业有限公司负责人程杰（乙方）签订沿江砂场搬迁协议，由甲方对乙方房屋建筑面积搬迁进行货币补助，总额为5276472元。其中：房屋及场地补助款为156000元；不可搬迁设施补助款为5040472元；提前搬迁奖励费趸船补助80000元。一审另查明，龙潭办事处水利管理站于2016年9月19日出具情况说明，认可张志扣将部分场地转租给程杰。一审法院于2016年12月15日至拆迁单位龙潭办事处调查核实当时砂场整治情况。经办人袁秀平、殷位祥证实，龙潭办事处系根据南京市栖霞区人民政府宁栖政字[2015]3号文件《栖霞区沿江砂场和江岸环境综合整治工作方案》的相关规定，对张志扣租赁的地块进行整治。与涉案当事人没有争议的情况下才签订搬迁补偿协议。如果有争议是不会签订补偿协议的。因此与张志扣、程杰分别签订砂场搬迁补偿协议。双方当事人有争议的事实是：1、关于双方签订租赁合同的效力问题。张志扣认为，其与龙潭水利站签订的租赁合同是在2002年时就开始了，2013年的租赁合同系续签。程杰则认为该合同系张志扣欺诈，应该撤销。2、关于程杰租赁期间租金是否欠交问题。原告认为按双方合同约定，尚欠290000元的租金。3、程杰与张志扣签订的租赁合同第七条约定的乙方投资的设施（不动产）拆迁补偿费，甲乙双方各得50%指的是哪些设施，能否成立。张志扣认为应按所有补偿款计算50%。程杰认为仅指不动产。4、张志扣搬迁补偿款中有否包含程杰的投资设备。程杰提供了一些投资建设的票据。而张志扣认为，这些投资的票据不能证明系在该地点投资的，程杰本人也有另外的厂房，且相关设施设备，其也没有得到补偿，故不予认可。一审法院认为，本案系双方当事人在非征地搬迁过程中对补偿款分配不均而引发纠纷。从查明的基本事实看，张志扣与程杰均分别与拆迁部门签订了砂场搬迁补偿协议。双方主要争议焦点为：1、双方签订的合同效力问题。2、本诉原告张志扣认为，根据双方合同约定，程杰拆迁补偿款5270000元中有50%补偿款，属于原告；3、程杰尚欠租金500000元，张志扣只主张290000元能否成立；4、张志扣拆迁补偿费中有否包括程杰投资的设施设备。关于当事人合同效力问题。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，且出租方也认可承租方将其中的部分场地转租给次承租人，故该合同应为合法有效。虽然程杰提出超出张志扣与龙潭水利站租期5年的期限，存在欺诈，也只是超出期限的部分无效，不能导致整个合同的无效。况且租赁的地块，因政府对砂场整治而需要搬迁，确系非征地搬迁，但也属于政府行为，符合双方租赁合同约定的第七条规定。相关部门已经与利益关系人张志扣、程杰分别签订了搬迁补偿协议，程杰请求撤销双方租赁合同已无现实意义，故一审法院对其理由不予支持。从一审法院调查核实了相关拆迁部门的经办人，经办人也证实了当时签订协议时，是谁的设备设施，没有争议的情况下才与谁签订的。如果有争议，则不会签订补偿协议，现程杰主张张志扣搬迁补偿款中有其投资的设施设备，张志扣并不认可，且程杰也未提供基本的证据证明，故程杰应当承担举证不能的法律后果。关于双方租金问题。一审法院认为，双方签订租赁合同的时间是2013年1月25日，而约定租金的交纳系浮吊到位后起算，安装期间交纳一半租金。现原告张志扣没有证据证明程杰安装浮吊的具体时间，故一审法院采纳程杰的自认时间，即2013年4月浮吊到位，5月开始安装至8月，3个月减半交纳为187500元，2013年9月1日起至2015年4月17日止，租金为2500000元（20个月×125000元/月），合计租金为2687500元。程杰已经支付租金2500000元，还应当支付187500元；关于张志扣向程杰主张50%的补偿款问题。一审法院认为，双方约定“15年内，如遇国家或政府征收土地需要，按下列方式处理相关事项，乙方投资的设施（不动产）拆迁补偿费，甲乙双方各得50%。”这里乙方投资的设施明确为不动产，故乙方房屋及场地补偿款156000元中有一半为张志扣所有，故程杰应当支付78000元给张志扣。因双方一直存在争议，故张志扣要求支付此款的利息不予支持。另外，原告张志扣要求两被告承担共同责任，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十一条规定，原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告。本案租赁合同系程杰与张志扣签订，搬迁补偿协议系程杰、句容市源程矿业有限公司签订，故两被告应当承担共同责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告程杰和句容市源程矿业有限公司自判决生效之日起20日内支付原告张志扣尚欠的租金187500元;二、被告程杰和句容市源程矿业有限公司自判决生效之日起20日内支付原告张志扣补偿款78000元。三、驳回原告张志扣的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告程杰的诉讼请求。案件受理费29940元，保全费5000元，合计34940，由原告张志扣负担30000元，被告程杰和句容市源程矿业有限公司共同负担4940元。反诉费26900元，保全费5000元，合计31900元，由反诉原告程杰负担。本院二审期间，上诉人张志扣向本院提交以下证据：1、行政事业单位结算单7张，证明张志扣自2004年就承租了涉案场地、码头，且向出租方缴纳了使用费。2、收据1张，证明上诉人为做水泥路花费了18000元。3、南京政务实事要闻网站发布的《四月底全市所有无证码头停止黄砂作业》，证明全市要求2015年4月底停止无证码头黄砂作业。上诉人程杰质证认为：证据1，真实性不予认可，且该组证据不能证明与涉案码头有关，也不能证明张志扣2013年1月1日前在涉案土地上进行过投资。证据2，真实性不予认可，并非正式发票，也不能证明该笔费用用于涉案土地。证据3，南京市人民政府《关于开展沿江及内河黄砂码头环境专项整治的通告》要求2015年1月25日前应当停止经营，程杰在2015年1月19日就已经停止经营了。本院对上述证据的真实性予以认可，对其证明目的下文综合论述。二审中，本院就本案相关情况至龙潭街道办事处进行调查。龙潭街道办事处征收办副主任殷位祥称：当时我们并不清楚双方之间有租赁协议，在谈判过程中我们一般是和一包谈、只有在一包和二包没有争议的情况下我们才直接和二包谈。当时我们进行调查的时候程杰和张志扣已经将具体的项目做了区分并签了字，双方对项目区分没有异议，我们才分别和他们签订了搬迁协议。至于他们双方内部对于补偿金额的分配，我们不参与。我们搬迁补偿的标准和实际投资额之间并不相关。如果当时知道称杰和张志扣之间的租赁协议有50%的约定，我们可能组织双方进行调解。如果调解不成，我们一般会和一包张志扣签订协议。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、程杰和句容市源程矿业有限公司应向张志扣支付的租金数额。2、程杰和句容市源程矿业有限公司应向张志扣支付的补偿款数额。关于第1个争议焦点：程杰和句容市源程矿业有限公司应向张志扣支付的租金数额。本院认为，虽然南京市人民政府于2015年1月19日发布《关于开展沿江及内河黄砂码头环境专项整治的通告》，但并不表明该时间之后程杰和句容市源程矿业有限公司无法使用涉案码头，张志扣二审提交的网站打印件亦表明2015年1月19日之后在全市范围内仍有码头经营，故一审法院以张志扣主张的2015年4月17日作为租金截至时间计算程杰欠付的租金为187500元，并无不当。上诉人程杰的上诉请求，本院不予支持。关于第2个争议焦点：程杰和句容市源程矿业有限公司应向张志扣支付的补偿款数额。本院认为，张志扣和程杰签订的《场地租赁合同》约定：十五年内，如遇国家或政府征收土地需要，按下列方式处理相关事项，乙方投资的设施（不动产）拆迁补偿费，甲乙双方各得50%。现双方对设施（不动产）的理解产生争议，但均未能提供充分证据证明其主张。根据通常理解，括号内的内容应当是对括号前内容的解释，而不动产主要指土地和房屋，程杰和南京市栖霞区龙潭街道办事处签订的《沿江砂场搬迁协议》中也将场地及房屋补助款分列，以区别于不可搬迁的设施补助款，因此在双方并未对不动产及设施的含义作明确约定和列举的情况下，考虑到张志扣和程杰在对方没有异议的情况下分别和南京市栖霞区龙潭街道办事处签订《沿江砂场搬迁协议》，应视为双方对补偿款分配事项不存在重大争议等因素，一审法院将设施（不动产）拆迁补偿费理解为房屋及场地补偿款，判令程杰和句容市源程矿业有限公司应向张志扣支付补偿款78000元，并无不当。综上所述，张志扣、程杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31388元，由上诉人张志扣负担26338元，上诉人程杰负担5050元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年十一月十五日书记员  汪海燕