湖北省竹山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0323民初1304号
原告：杨华，男，1975年12月28日出生，汉族，居民。
委托诉讼代理人：董超，湖北文润律师事务所律师。
被告：竹山楚农商村镇银行股份有限公司，住所地：竹山县城关镇纵横大道18号。统一社会信用代码：914203000ma4876g32c。
法定代表人：罗敬军，公司董事长。
委托诉讼代理人：田海峰，该公司员工。
委托诉讼代理人：樊随庸，湖北弘亚律师事务所律师。
被告：十堰市华厦房地产开发有限责任公司，住所地：十堰市张湾区汉江街办东环路9号。统一社会信用代码：91420300764139977m。
法定代表人：谭孝国，董事长。
委托诉讼代理人：孙长东，竹山县城关法律服务所法律工作者。
第三人：郭金敏，男，1969年8月24日出生，汉族。
原告杨华与被告竹山楚农商村镇银行股份有限公司（以下简称竹山楚农商行）、被告十堰市华厦房地产开发有限责任公司（以下简称十堰华厦公司）、第三人郭金敏案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告杨华及其委托诉讼代理人董超，被告竹山楚农商行的委托诉讼代理人田海峰、樊随庸，被告十堰华厦公司的委托诉讼代理人孙长东，第三人郭金敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨华向本院提出诉讼请求：1、判令不得对位于竹山县城关镇北大街210号1幢2-3号仓库房予以强制执行；2、确认该仓库房归原告杨华所有；3、判令被告十堰华厦公司为原告杨华办理该仓库房的产权过户手续并支付违约金5万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告杨华于2015年11月22日与被告十堰华厦公司的委托代理人郭金敏签订购房协议，约定杨华以22万元购买被告十堰华厦公司开发的竹山县科技局家属楼危房改造一号楼负二楼5轴与7轴两间仓库（即湖北省竹山县城关镇北大街210号1幢2-3号仓库房），建筑面积约81.2平方米。原告当天支付购房款18万元，该房也已交付使用。2017年4月7日，竹山县人民法院在执行申请执行人竹山楚农商行与被执行人郭金敏、十堰华厦公司金融借款合同纠纷案的过程中，以（2017）鄂0323执第162号执行裁定查封了该房屋。杨华认为其为善意购买人，应享有该房屋的权益，遂提出执行异议，请求竹山县人民法院依法撤销（2017）鄂0323执第162号执行裁定，并解除对该房屋的查封。经审查，竹山县人民法院作出（2017）鄂0323执异24号执行裁定书，驳回了杨华的异议请求。杨华不服该裁定，认为其是善意购买人，其物权期待权应优先得到法律保护，故而提起诉讼。
被告竹山楚农商行辩称，竹山县人民法院（2016）鄂0323民初1750号民事判决已生效，该判决确认我公司对涉案房屋享有抵押权，并在我公司债权范围内对该房屋的变价款优先受偿；该房屋的产权是明确的，不存在确权问题；原告在购房时没尽到审慎义务，应自行承担后果；（2017）鄂0323执异24号执行裁定书结果正确，但裁判理由错误。
被告十堰华厦公司辩称，竹山县人民法院（2016）鄂0323民初1750号民事判决已生效，该判决确认竹山楚农商行对涉案房屋享有抵押权，并在竹山楚农商行债权范围内对该房屋的变价款优先受偿；十堰华厦公司并没有授权郭金敏出售涉案房屋，原告与郭金敏所签购房合同的效力不及于十堰华厦公司；（2017）鄂0323执异24号执行裁定书结果正确，但裁判理由错误。
第三人郭金敏述称，涉案房屋出卖给杨华在先，抵押给竹山楚农商行在后，情况都属实。原告购买的2-3号房屋应该归原告，我欠被告竹山楚农商行的借款可用尚未出卖的2-4号房屋变卖来偿还，不足部分我请求暂不裁判，保证在2017年9月22日前把此事处理好。
本院经审理认定事实如下：第三人郭金敏系被告十堰华厦公司指派为竹山县科技局家属楼危房改造工程的项目经理。2015年11月22日，本案原告杨华与本案第三人郭金敏签订购房协议书，约定杨华以22万元购买被告十堰华厦公司所有的位于竹山县科技局家属楼危房改造一号楼负二楼5轴与7轴两间仓库（即湖北省竹山县城关镇北大街210号1幢2-3号仓库房），杨华现已支付购房款18万元，并已占有该房屋至今。
2016年3月29日，本案第三人郭金敏以本案被告十堰华厦公司开发的位于竹山县城关镇北大街210号1幢2-1、2-2、2-3、2-4号商品房（十堰房权证竹山县字第××号）作抵押担保，向本案被告竹山楚农商行申请借款20万元。后因郭金敏违约而引起诉讼。本院于2016年12月15日作出(2016)鄂0323民初1750号民事判决，判决内容为：1、解除原告竹山县楚农商村镇银行股份有限公司与第三人郭金敏签订的zsy2016063号个人借款合同；2、第三人郭金敏于本判决生效后偿还原告借款20万元，支付2016年10月21日前所欠利息1390.88元，并按12.6%年利率（含50%罚息）支付2016年10月22日起至借款清偿之日止的利息；3、原告竹山楚农商村镇银行股份有限公司对被告十堰华厦公司位于竹山县城关镇北大街210号1幢2-1、2-2、2-3、2-4号商品房抵押物（十堰房权证竹山县字第××号）折价或拍卖、变卖的价款，在本判决主文第二项确定的债务范围内优先受偿。判决生效后，郭金敏、十堰华厦公司没有主动履行法律文书确定的义务，竹山楚农商行于2017年4月5日向本院申请强制执行。本院在执行过程中于2017年4月7日作出(2017）鄂0323执162号执行裁定，查封被执行人十堰华厦公司所有的位于湖北省竹山县城关镇北大街210号1幢2-1、2-2、2-3、2-4号商品房（十堰房产证竹山县字第××号）。
杨华向本院提出执行异议，请求撤销本院(2017）鄂0323执162号执行裁定，并解除对该房屋的查封。本院于2017年6月27日作出（2017）鄂0323执异24号执行裁定书，裁定驳回杨华的异议请求。杨华不服该裁定，提起本案诉讼。
本院认为，当事人争议的焦点为原告杨华是否享有足以能够排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，原告杨华享有的物权期待权足以能够排除执行，其理由是：一、本案原告杨华在本院查封涉案房屋之前已与郭金敏签订了购房合同，而郭金敏既是被告十堰华厦公司的职工，又是涉案房屋整幢楼房建设工程的项目经理，其对外售房的行为即代表十堰华厦公司，由此产生的法律后果亦应由十堰华厦公司承担。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。二、在本院查封涉案房屋之前原告杨华已合法占有该房屋。三、涉案房屋出售价22万元，原告杨华已支付18万元，尚差4万元已按本院要求交付至本院。四、该房屋没有办理过户是因为第三人郭金敏和被告十堰华厦公司没有涤除该房屋之上的抵押权，并非原告杨华自身原因造成的。因此，原告杨华依法享有的物权期待权应优先于被告竹山楚农商行的抵押权。关于原告杨华诉请确认该仓库房归其所有，因该房屋的权属是明确、无争议的，杨华仅享有物权期待权而非物权，原告欲通过买卖合同之债权以企直接确认物权，缺乏法律依据，故对该诉请本院不予支持。对原告杨华关于办理房产过户并支付违约金的诉请，不属于执行异议之诉的审理范畴，本院不予审理，原告可另行通过买卖合同之诉予以解决。综上，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
一、竹山县人民法院在执行(2017）鄂0323执162号案件中，不得对位于湖北省竹山县城关镇北大街210号1幢2-3号商品房（十堰房产证竹山县字第××号）予以强制执行。
二、驳回原告杨华的其他诉讼请求。
本案受理费1150元，由被告十堰华厦公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
审判长 朱名彬
审判员 熊彩平
审判员 刘先超
二〇一七年九月二十九日
书记员 陈丽丽