福建省顺昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第252号原告叶英，女，1976年9月2日出生。原告的委托代理人李兴旺，男，1959年9月13日出生。被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人黄辉，男，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。委托代理人王明建，男，1963年1月15日出生。原告叶英与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序于2015年3月17日、4月20日公开开庭进行了审理。原告叶英的委托代理人李兴旺及被告顺昌远宏公司的委托代理人黄辉、王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶英诉称，2011年11月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以419408.64元购买天天花园小区XX幢XX层XXX室，约定2013年10月31日前交房。依照《商品房买卖合同》第十四条约定，原告应于交房后90日内取得房屋权属证书。被告于2014年6月24日为原告办理房屋所有权证，已构成违约。合同附件三第10项约定“阳台栏杆为铝合金栏杆”，而被告交付的房屋阳台栏杆为铁栏杆，违反合同约定。第17项约定“厨房设地漏”，而被告交付的房屋厨房未设置地漏。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告逾期办理“房地产权属证书”的违约金（从2014年3月1日起算至土地使用权分割登记之日止）；2、被告按合同约定制作阳台铝合金栏杆；3、按合同约定制作一个厨房地漏；4、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告将第2、3项诉求变更为要求被告支付阳台栏杆补偿款5000元、厨房地漏补偿款2000元。被告顺昌远宏公司辩称，一、办证问题。答辩人按合同约定的期限交付房屋后，积极办理申请房屋所有权初始预登记所需资料，于2014年4月3日向房屋权属部门递送了相关资料，并以电话或短信形式通知买受人到“安嘉房产信息中介”领取“房屋平面图、宗地图”。答辩人协助办证义务即告结束。合同约定的房屋所有权初始预登记不含土地使用权的办理。答辩人无懈怠拖延，不存在过错，能否在交房后90日内拿到房屋所有权证，应由开发商、买受人、政府有关部门三方的配合。二、阳台护栏问题。铝合金护栏在实际安装使用过程中出现质地柔软、易晃动、易变形且不适用于高层护栏等缺点，为确保安全，答辩人经研究对比决定使用锌钢材质护栏，而非原告诉称的铸铁材料。锌钢护栏的造价略高于铝合金护栏，且是合格产品。答辩人变更护栏是诚信履行合同，并非以偷工减料、损害当事人利益为目的。买受人要求将阳台护栏整改为铝合金护栏既影响小区高层楼房外立面整体美观，也不符合高层建筑设计规范，存在安全隐患，不应予以支持。三、厨房地漏问题。合同附件三第8条已明确约定“厨房：预留排水管道口，其他设施不做”。设计方根据国家和地方对住宅的设计要求未设计厨房地漏，答辩人是按照图纸施工，不存在违约。合同附件三第17条约定厨房、卫生间、阳台设地漏，属于文字错误。原告变更诉求后，被告补充答辩：一、原告未交付装修押金，依据合同约定，被告不承担逾期办证的违约责任；二、根据合同第十三条，被告使用比铝合金护栏价格更高的锌钢护栏，不存在补偿阳台栏杆差价问题。厨房未设置地漏符合设计，不存在价差补偿。经审理查明，2011年11月3日，原告叶英（买受人）与被告顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以总价417491.70元向被告购买天天花园小区XX幢XX层XXX号房屋，被告应于2013年10月31日前交付房屋。合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准通知之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人送达的书面通知（或媒介公示）约定的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合附件三标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方另行约定的时间与标准整改到位，未整改的，按实际差价双倍补偿。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件三第8项约定，厨房：预留排水管道口，其他设施不做；第10项约定，阳台栏杆为铝合金栏杆；第17项约定，排水：厨房、卫生间、阳台设地漏，卫生间排污管不设存水湾，管材均采用PVC。合同附件六第四条第三项约定，交房时需缴纳的各项费用：物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金（押金）。合同签订后，原告向被告交付购房款417491.70元。2013年12月25日，因房屋实际面积增加，原告补交购房款1916.94元。原告实际交付被告购房款为419408.64元。原告于2013年12月25日缴纳公共水电周转金100元、2013年12月至2014年5月物业费395.40元、垃圾清运费400元，并于当日领取房屋钥匙。被告向原告发出《交房通知》的落款时间为2013年12月25日。被告于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记，于2014年6月3日办理该房屋土地使用权分割登记。原告于2014年6月24日取得房屋所有权证，于2014年8月13日取得土地使用权证。另查明，被告交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合实际要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、土地分割登记时间表、购房款发票、《交房通知》，被告提供的《房屋所有权初始登记申请表》、设计变更通知单、分户验收记录表、缴费发票、收据、合同附件六等证据证实，故本院对上述事实予以确认。综合以上查明事实，本院对原、被告的争议焦点分析如下：（一）被告是否违反合同约定逾期办理房屋所有权证及土地使用权证，如何认定逾期办证违约金的起止时间。原告认为，依照合同第十四条之约定，其在商品房交付使用后90日内应取得房屋权属证书（包括房屋所有权证及土地使用权证），否则出卖人违约，应承担逾期办证违约金。被告通知原告于2013年11月3日交接房屋，因原告于2013年12月25日补交购房款，所以《交房通知》的落款才改为2013年12月25日。因此，逾期办证违约金应从2013年11月3日交房后90日起算。因土地使用权分割登记后，买受人才能够办理土地使用权证，因此，逾期办证违约金的截止时间应以土地使用权分割登记时间为准。被告认为，1、合同第十四条约定的90日内取得的房屋权属证书，仅指房屋所有权证，不包括土地使用权证。且系因出卖人原因不能取得，才能认定为出卖人违约。因办理初始登记提供的相关资料需相关部门审批，而审批需要合理时间，因审批时间致使逾期，不属于出卖人的原因。2、原告未按合同约定缴纳装修押金，根据合同约定被告不存在逾期办证违约责任。本院认为，首先，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，应当包括房屋所有权证及土地使用权证。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定，原、被告交接房屋时，应到被告指定地点付清所有应付款项（即合同附件六第四条第三项约定的物业管理服务费、建筑垃圾清运费、装修保证金等）。原告于2013年12月25日向被告支付房屋面积差价、物业费、垃圾清运费等费用，被告于当日将钥匙交付原告。故应认定原、被告于2013年12月25日完成房屋交接手续。被告于2014年4月22日申请房屋所有权初始登记，已经超出合同约定的办理房屋所有权初始登记期间（交房后90日内，即2014年3月25日前），导致原告办理房屋所有权及土地使用权登记时间相应延迟（原告的房屋所有权登记时间为2014年6月24日，土地使用权登记时间为2014年8月13日，均超出交房后90日），逾期办证的原因在被告，被告已构成违约。逾期办证违约金应从房屋交付后第91日（2014年3月26日）起计算。原告以土地使用权分割登记凭证系办理土地使用权证必须具备的材料为由，主张逾期办证违约金计算至土地使用权分割登记之日止，符合法律规定，本院予以支持。原告认为应以2013年11月3日作为交房日期，与其实际与被告交接房屋的日期2013年12月25日不符，本院对原告该主张不予支持。被告认为原告未缴纳装修押金，根据合同约定被告不存在逾期办证违约。但合同约定的逾期办证时间系以交房后90日作为起算时间，而非以买受人缴纳装修押金之日作为计算依据。被告的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。（二）阳台栏杆是否符合合同约定，被告应否承担责任及如何承担。原告认为，《商品房买卖合同》附件三第10条约定阳台栏杆为铝合金栏杆。被告交付的房屋不符合上述约定，且被告未按照合同约定通知原告设计变更，故被告应依约整改。审理中，原告将该整改诉求变更为要求被告支付阳台栏杆设施补偿款5000元。原告为证明阳台栏杆造价，提供顺昌县长福建筑装修公司出具的《出料单》一份，证明铝合金栏杆每米造价265元。被告质证认为该造价非有资质鉴定机构所作，对其真实性、合法性及关联性均不予采信。被告认为，阳台采用锌钢护栏系考虑到安全因素，根据设计单位的设计变更施工。该设计符合建筑规范要求，其造价不低于铝合金栏杆。阳台栏杆的设计变更不属于合同约定的设计变更通知范畴，被告无需履行通知义务。因此，被告不存在阳台护栏不符合约定的违约事实，无需承担赔偿责任。被告为证明其主张，提供如下证据：证据1、天天花园阳台栏杆原设计图一份、变更设计通知单一份、阳台护栏工程预算书二份，证明：（1）在设计之初，阳台护栏使用的就是钢、不锈钢栏杆材料，其后采用镀锌钢管；合同附件三约定阳台栏杆为铝合金栏杆，系因被告没有及时更改合同范本工作疏忽所致。（2）使用镀锌管栏杆工程造价为每米194元，使用铝合金栏杆工程造价为每米111元；被告使用的镀锌管栏杆比铝合金栏杆造价更高。证据2、护栏分户验收记录表，证明护栏验收合格。原告质证认为，对变更设计通知单的真实性有异议，该设计变更未通知原告；工程预算书关于铝合金的造价每米111元与实际不符；分户验收记录真实性无法确认，现护栏已经生锈，存在安全隐患。本院认为，《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人变更房屋节能措施及指标应通知买受人。根据附件三的约定，阳台栏杆系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的设计变更应通知事项。但阳台栏杆未经买受人协商一致变更，不符合附件三的约定。依照合同第十三条约定，原告有权要求被告按实际差价双倍补偿。原告提供的《出料单》，系无资质部门所作造价，本院对其证明铝合金护栏造价每米265元不予采信。被告提供的两份阳台护栏工程造价，虽系工程造价公司所作，但不能证明该铝合金栏杆与被告实际使用的护栏材料系采用相同的强度、样式，该价差本院亦不予采信。综合被告提供的护栏设计图、变更设计通知单、分户验收记录表等证据，本院认为，被告交付的房屋的护栏经设计部门同意变更，验收“符合设计要求，安装牢固”。原告未能提供有效证据证明两种护栏存在差价给其造成损失，其要求赔偿护栏差价的诉求，本院不予支持。（三）厨房未设置地漏是否符合合同约定，被告应否承担责任及如何承担。原告认为，《商品房买卖合同》附件三第17条约定厨房设地漏。被告交付的房屋不符合上述约定，应依约补偿价差。原告未提供关于设置地漏的造价的证据。被告认为，合同附件三第8条约定“厨房：预留排水管道口，其他设施不做”，厨房不设地漏符合设计要求。第17条系因延用合同范本，未对条款进行更改而导致的文字错误。被告提供如下证据：设计平面图、变更设计通知单各一份、厨房地漏工程预算书一份。证明：（1）按照设计平面图及变更设计通知单，厨房不设置地漏；（2）厨房地漏设置工程造价为59.66元。原告质证认为，对证据的真实性有异议，变更设计没有通知原告，造价预算是被告单方作出的，预算太低。本院认为，厨房地漏设置系“室内分隔、装饰装修、设备指标”，不属于合同约定的变更通知范畴。设计单位经设计变更，厨房统一不设置地漏。被告依照设计施工，对此不存在过错。但依照合同第十三条的约定，被告对设备差价应双倍补偿。对被告提供的厨房地漏设置工程造价，原告未提供证据反驳，故本院对此予以采信，被告应据此双倍补偿差价119.32元。综上所述，本院认为，原告叶英与被告顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方应依约履行各自的义务。因被告原因，致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告应自逾期之日（2014年3月26日）起每日按已付款419408.64元的0.015%承担违约金。原告主张违约金算至土地使用权分割登记之日（2014年6月3日，计69天），符合法律规定。故对原告要求被告支付逾期办证违约金计4340.88元（419408.64元×0.015%×69天）的诉讼请求，本院予以支持。因被告提供的房屋不符合附件三标准，其应支付原告厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元，原告超过前述主张的部分，本院不予支持。原告提出关于补偿阳台栏杆差价5000元的诉求，无证据佐证存在差价，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶英逾期办证违约金4340.88元；二、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶英厨房地漏设置工程差价补偿款119.32元；三、驳回原告叶英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费200元，适用简易程序审理减半收取100元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员何园二〇一五年六月二十九日书记员林超附注本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。