上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1010号
原告（反诉被告）苏立明。
原告（反诉被告）吴雅萍。
上述两位原告（反诉被告）的共同委托代理人孙义坤，上海创远律师事务所律师。
被告（反诉原告）范彩云。
委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。
委托代理人包一勤，上海市襄阳律师事务所律师。
苏立明、吴雅萍与范彩云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理，范彩云在答辩期内提出反诉，本院予以合并审理。原告（反诉被告）苏立明及两位原告（反诉被告）的共同委托代理人孙义坤，被告（反诉原告）范彩云的委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏立明、吴雅萍诉称，2012年7月3日，其与范彩云经上海某某营销策划有限公司居间介绍就其所有的位于北江燕路XX弄XX号XX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，范彩云仅支付了部分房款，就剩余房款迟迟不能支付，其多次催促范彩云支付房款，但范彩云均以贷款无法办理、自己被骗无力支付房款等拒绝履行合同。后其发现范彩云欲以该房屋挂牌另售转卖他人等手法来转嫁合同不能履行之责任。其认为，范彩云的行为给其合法权益的实现造成重大影响，致使房屋交易无限延迟无法完成，合同目的无法实现，构成根本违约，且其本打算置换房屋，但范彩云不支付房款导致其订购的房产无力购买，为此其支付了违约金，且原告欲购买的房产也涨价了，其现在在外租赁房屋居住。故其为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、解除苏立明、吴雅萍与范彩云就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、范彩云协助苏立明、吴雅萍注销交易合同备案信息；3、范彩云支付苏立明、吴雅萍违约金人民币（币种下同）316，000元。
本案审理过程中，苏立明、吴雅萍变更第一项诉请为要求解除苏立明、吴雅萍与范彩云就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》。
范彩云辩称，关于第一项诉请，因苏立明、吴雅萍明确表示不履行买卖合同、不愿意出售房屋，故其同意解除买卖合同及装修补偿协议。但对于苏立明、吴雅萍陈述的解除合同理由和事实，其有异议，双方在补充条款第1条约定双方于2012年10月1日前办理涉案房屋审税及缴税手续，第2条约定其办妥贷款手续后的5个工作日至交易中心办理过户手续，第3条约定2013年2月28日交付房屋，这三条都对主合同相关内容进行了变更。附件三约定剩余94万元房款是以贷款形式支付的，如果不能贷款，则在过户当日以现金方式支付。其在履行合同期间，因贷款手续繁琐且迟迟无法办出，故其将自有房屋出售后所得钱款用以支付涉案房屋尾款，但因家里发生变故，导致尾款没有支付成功。其也将此事告知苏立明、吴雅萍。苏立明、吴雅萍于2013年1月27日的函件中要求其于1月31日前支付剩余房款，但中介是1月29日将该函件内容通知其。后其发函表示同意支付该笔款项，并再次凑齐95万元的房款准备支付给苏立明、吴雅萍。但之后苏立明、吴雅萍发彩信给其女儿，说不准备履行合同。苏立明、吴雅萍在其愿意支付房款的情况下，不愿意履行合同，过错在苏立明、吴雅萍，其没有违约。关于违约金，其认为过高，希望法庭予以调整。
同时，范彩云基于上述事由，提出反诉请求要求判令1、解除苏立明、吴雅萍与范彩云就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》；2、苏立明、吴雅萍向范彩云支付以100万元为本金、按银行同期存款利率标准计算、自2012年7月7日至判决生效之日止的利息。
针对反诉，苏立明、吴雅萍辩称，同意解除《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》，但对支付利息有异议。双方是买卖关系，不是借贷。范彩云的反诉没有根据。房屋买卖中，苏立明、吴雅萍一直在等待范彩云支付房款。范彩云陈述的事实与理由与真实的买卖情况不符的，范彩云在自圆其说。对于范彩云已付房款及补偿款，愿意在扣除违约金后返还给范彩云。
经审理查明，2012年7月3日，苏立明、吴雅萍（卖售人，签约甲方）与范彩云（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海某某营销策划有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于北江燕路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积125.24平方米，房地产转让价款为158万元；合同第四条约定甲乙双方同意甲方于2012年10月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第六条约定甲乙双方确认，在2012年9月20日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条第（二）款约定乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起7日内，乙方仍未付款，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的7日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款10%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；第十一条约定经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同的补充条款第1条约定甲乙双方于2012年10月1日前共同至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋审税及缴税手续；第2条约定甲乙双方应于乙方办妥贷款手续后的5个工作日内至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；第3条约定甲方于2013年2月28日将房屋交付乙方，交付标志为甲方将房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、有限电视等费用和所欠费用进行结算；第6条约定甲方该价格为到手价，在该物业二手房交易当中甲方所产生的正常税费及中介费均由乙方承担支付；第7条约定若乙方的购房贷款不足合同约定的额度，则乙方应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给甲方，若银行无特殊要求，则乙方应在甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给甲方；乙方于签订合同后10个工作日内备齐贷款资料，若乙方未按约定及时备齐贷款资料，并且逾期达10日，则甲方有权单方面解除合同，乙方按合同第就跳之约定违约金比例承担违约责任；第8条约定在办理提前还贷、审批贷款、审税手续、过户手续及后续该房屋交割验收、户口迁出手续期间由于乙方没有履行合同约定的义务而导致产权过户手续及后续该房屋交割验收手续无法正常进行的，则视为该方违约，由违约方支付给守约方违约金（总房价的20%，计31.60万元），合同继续履行。合同附件三约定乙方于2012年7月5日支付房款53万元、于2012年7月9日支付10万元，乙方通过向银行贷款方式申请94万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，乙方于交房当日支付甲方剩余房款1万元。合同还对其他内容作了约定。
2012年7月4日，苏立明、吴雅萍（签约甲方）与范彩云（签约乙方）签订《装修补偿协议》，约定涉案房屋的实际成交价为195万元（该价格为到手价，交易当中甲方所产生的正常税费及中介费均由乙方承担），该价格由该房屋买卖合同成交价和搬迁补偿款、维修基金、水、电等共同组成；经甲乙双方协商一致同意涉案房屋《上海市房地产买卖合同》的价格为158万元，乙方于2012年7月5日支付房款53万元、于2012年7月9日支付房款10万元作为房屋首付款，乙方通过向银行贷款方式申请94万元，由银行在见他证、新产证后直接放款给甲方账户，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方，乙方于交房当日支付甲方剩余房款1万元，2012年7月5日前乙方一次性支付甲方37万元作为该物业搬迁、装修费用、水、电开户费等补偿款，该协议是双方签订的《上海市房地产买卖合同》的补充协议，和双方签订的《上海市房地产买卖合同》具有同等效力相互补充，二者有冲突的地方，以本协议为准。
上述合同签订后，范彩云于2012年7月6日向吴雅萍支付了房屋首付款63万元及房屋补偿款37万元，并于2012年10月24日缴纳了涉案房屋买卖双方的交易税费。
后因范彩云未支付剩余房款，苏立明于2013年1月27日通过中介发函给范彩云，要求范彩云于2013年1月31日前一次性付清95万元，因范彩云拖延付款的违约行为而导致其损失，其将保留追索的权利。范彩云接函后于2013年2月6日发函给苏立明、吴雅萍，表示原想通过银行贷款来支付95万元，但由于银行审批较慢，银行要求提供的有些资料其无法提供，希望苏立明、吴雅萍确定并告知其过户日期，双方一起至房产交易中心办理过户手续的同时其以现金方式支付95万元。
后因双方争议无法协商解决，故苏立明、吴雅萍以讼称理由诉至本院。
以上事实，由苏立明、吴雅萍提供的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》及双方往来函件，范彩云提供的房款收据、税收通用缴款书等证据及当事人的庭审陈述所证实，上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，苏立明、吴雅萍与范彩云签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。现苏立明、吴雅萍认为范彩云违反主合同第九条（买受人逾期付款，经书面催告7日内仍未付款，出售方有权单方解除合同）及补充条款第7条第2款（买受人于签订合同后10个工作日内备齐贷款资料，若逾期未按约及时备齐贷款资料达10日，则出售方有权单方面解除合同）的约定要求解除双方之间的买卖合同、装修补偿协议。本院认为，首先，补充条款第7条第2款虽约定买受人若未按合同约定备齐贷款资料，出售方有权解除合同，但合同的补充条款、附件三甚至装修补偿协议均反复强调若贷款审批不通过或审核通过的额度不足，买受人应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付，从该些条款中可看出，买卖双方均对贷款不成有所预期，若贷款不成或贷款不足，双方均同意以现金补足，故苏立明、吴雅萍再以范彩云贷款不按时备齐贷款资料而主张解除合同，显然不妥，违反合同约定及双方当事人立约本意。其次，关于范彩云是否逾期付款，按照合同附件三以及《装修补偿协议》约定，剩余房款95万元，范彩云通过银行贷款方式支付94万元，若贷款不成，则范彩云应于过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给苏立明、吴雅萍，于交房当日支付1万元。对于过户时间和交房时间，买卖合同主文条款虽约定2012年9月20日办理过户、2012年10月20日办理交房，但合同补充条款已对过户、交房时间予以变更，约定2012年10月1日前办理该房屋审税及缴税手续、于办妥贷款手续后的5个工作日内至交易中心办理房屋过户手续、2013年2月28日办理交房，现就本案，范彩云贷款不成，双方当事人未就过户时间另行约定，故94万元具体何时支付不明确，苏立明虽发函要求范彩云于2013年1月31日前支付剩余房款，但该函实际于1月27日发至中介处，再由中介转告范彩云，对范彩云筹集钱款时间较为仓促，且即使筹集到房款，但该房款的支付也是基于出售方协助办理过户的行为而发生，为此范彩云发函要求出售方明确过户时间、于过户时支付剩余房款的行为，既是基于双方约定，也是基于自身交易安全考量。且从双方往来函件可看出，双方始终未就过户时间予以明确约定，故因双方当事人未就剩余房款支付时间予以明确，范彩云暂不支付剩余房款并未违反合同约定。故苏立明、吴雅萍以前述理由要求解除合同，于法无据，但鉴于范彩云在本案审理过程中同意解除合同，此系范彩云对其权利义务的处分，本院予以准许，故本院可予确认双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故苏立明、吴雅萍应当向范彩云返还其已支付的房屋首付款63万元及房屋补偿款37万元，范彩云应当协助苏立明、吴雅萍办理注销涉案房屋交易合同备案信息。至于苏立明、吴雅萍主张的违约金及范彩云主张的利息损失，因合同的解除是因为双方对剩余房款支付时间约定不明确所致，不可归责于合同任意一方，故苏立明、吴雅萍主张的违约金及范彩云主张的利息损失，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍与被告（反诉原告）范彩云就上海市闵行区北江燕路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《装修补偿协议》；
二、原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）范彩云返还房屋首付款630，000元；
三、原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）范彩云返还房屋补偿款370，000元；
四、被告（反诉原告）范彩云于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍办理注销上海市闵行区北江燕路XX弄XX号XX室房屋买卖合同网上备案登记手续；
五、驳回原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍的其他本诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）范彩云的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计3，020元，由原告（反诉被告）苏立明、吴雅萍负担，反诉案件受理费减半收取计150元，由被告（反诉原告）范彩云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 莉
二〇一三年九月六日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。