新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第00552号原告：葛红杰，女，汉族，1966年11月14日出生，身份证号2101811966********，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：袁长军，身份证号码2101051968********，住址沈阳市东陵区。原告葛红杰诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人袁长军商品房销售合同纠纷一案，原告葛红杰于2015年1月6日起诉至本院，本院受理后，依法由审判员张颖担任审判长与审判员周付文（主审）、人民陪审员陈红岩组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告葛红杰及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司（以下简称“金晟公司”）的委托代理人符太岩、宋娜到庭参加了诉讼。第三人袁长军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法按缺席审理，现已审理终结。原告葛红杰诉称，2011年5月26日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计285193元，被告将1号楼2单元4层1号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，金晟公司经前负责人刘红玉确认，新民市调查小组核实，原告为真实购房人，公司已经将房屋交付了原告使用。虽然合同备案于袁长军名下，但公司与袁长军之间是基于借款产生的抵押关系，和袁长军之间不是真实的房屋买卖关系。我们已经将该房屋交付给原告使用，所以，同意原告的诉讼请求。第三人袁长军经本院依法传唤未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。经审理查明，2010年7月22日，原告葛红杰向被告金晟公司交付购买华丽英典项目1幢2-4-1号住宅的楼款272678元，2011年9月15日向被告金晟公司补交差价款11809元，2014年10月22日向被告金晟公司补交差价款706元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》三张。原告葛红杰与被告金晟公司就上述住宅签订《商品房买卖合同》一份，就购买该房的事项进行约定。合同约定房屋建筑面积为96.60平方米，房屋总价款为284487元，合同中未标明签订时间。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告葛红杰出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼2单元4层1号房产有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告葛红杰交付本案诉争房屋。原告葛红杰交纳物业费、水费、电费、取暖费等费用，占有使用至今。另查明，案涉房屋于2011年5月23日取得商品房预售许可证，但至今尚未竣工验收合格。原告葛红杰和被告金晟公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋与被告金晟公司为第三人袁长军备案房屋为同一标的物。再查明，新民市房产管理处出具《金晟房地产商品房合同纠纷明细表》中说明，原告葛红杰的房屋为1#2-4-1，备案人为袁长军，备案时间为2011年9月14日，钥匙持有人为葛红杰。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……2.与杨志有关的合同诈骗事实……（2）2010年7月22日，金晟公司与葛红杰签订《商品房买卖合同》，以284,487元的价格将新民市民族街67号1#2-4-1号房屋出售给葛红杰，获取房款284,487元……2011年9月14日，金晟公司将上述五处住宅在新民市房产处为受杨志委托的袁长军办理备案登记”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……5、证人杨志的证言，结合袁长军的证言，借款合同、商品房买卖合同、收款收据等证据，证实2011年7月份，刘红玉通过唐晓敏找到杨志给金晟公司借钱，经过考察，杨志决定买金晟公司开发的华丽英典三套门市楼，与金晟公司签订了三套门市的商品房买卖合同，2011年8月1日金晟公司给杨志出具三张收款收据，总金额为499.9663万元。2011年10月25日，金晟公司刘红玉通过唐晓敏介绍向杨志借款350万元，金晟公司用华丽英典楼盘的二十一套住宅抵押，签订了商品房买卖合同，并到房产部门做了备案，唐晓敏担保。金晟公司仍有本金利息合计380万元未还杨志的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有原告起诉状、《商品房买卖合同》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民市宏宇热力有限公司机打收费凭证》、电费收据联、收视费收据、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有权对对方当事人提交的证据进行质证和答辩的权利，但本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据出庭当事人提供的证据及陈述，对本案的事实予以认定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告了交付房屋，被告应负有协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告葛红杰与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告葛红杰的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费690元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 颖审 判 员  周付文人民陪审员  陈红岩二〇一六年五月十九日书 记 员  王海滨本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。