山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第3904号
原告吕娉娉，女，1973年6月23日出生，汉族，莱西市人，工人，现住莱西市。
原告胡克杭，男，1971年9月6日出生，汉族，莱西市人，工人，现住莱西市。
二原告委托代理人贾志艳，莱西政律法律服务所法律工作者。
被告张保卫，男，1960年7月17日出生，汉族，青岛市人，现住青岛市崂山区。
被告徐宏森，女，1961年6月4日出生，汉族，青岛市人，现住青岛市崂山区。
二被告委托代理人贾绍明，山东福泰律师事务所律师。
被告青岛银泰房地产开发有限公司，住所地莱西市水集办事处工业园内。组织机构代码：61430114-X
法定代表人赵德福，系该公司董事长。
委托代理人崔洪强、孙涛，山东益强律师事务所律师。
原告吕娉娉、胡克杭与被告张保卫、徐宏森、青岛银泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕娉娉、胡克杭的委托代理人贾志艳，被告张保卫、徐宏森的委托代理人贾绍明，被告青岛银泰房地产开发有限公司的委托代理人崔洪强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：被告张保卫与被告徐宏森系夫妻关系，2009年5月，原被告签订了房地产买卖契约，被告将位于莱西市澳门B5号楼三层楼房【房权证号：西房私字第××号】以300000元的价格出卖给原告，原告给付全部房款后，被告仅协助原告将房屋所有权证过户，土地使用权证至今未过户。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院判令被告协助原告办理房权证号是西房私字第××号的房屋土地使用权证的过户手续，诉讼费用由被告负担。
被告张保卫、徐宏森辩称：原告所述属实，请求依法判决。
被告青岛银泰房地产开发有限公司辩称：一、银泰公司依法依约履行了买卖合同义务，公司于2002年12月26日就依法取得了国有土地使用证，完全可以、也完全有能力协助购买方办理土地过户手续，但没有义务主动为其办理。二、本房屋业主尚欠银泰公司燃气管道安装费2000元，有线电视安装费250元以及2009年4月18日之前的物业费3200元，以上共计5450元，现购房方请求银泰公司协助办理该房屋土地使用权证过户手续，那么本房屋业主必须同时清偿银泰公司5450元费用，不能给付上述费用，银泰公司有权拒绝履行协助办证义务。同时提出反诉要求二原告与被告张保卫共同给付被告青岛银泰房地产开发有限公司5450元。
原告提交证据及被告质证情况如下：
证据1、二原告与被告张保卫、徐宏森的房地产买卖契约1份、二原告名下的房屋所有权证1份，证明原、被告间的房屋买卖情况，且涉案房屋所有权证已经过户至原告名下。
被告张保卫、徐宏森质证称：没有异议。
被告青岛银泰房地产开发有限公司质证称：对证据的真实性没有异议，但该房欠我公司费用应将款付清后才有权主张办理土地证手续。
本院认为，该证据真实有效，本院予以确认。
被告青岛银泰房地产开发有限公司提交证据及原告与被告张保卫、徐宏森质证情况如下：
证据1、国有土地使用证复印件一份，证明青岛银泰房地产开发有限公司于2002年12月26日就依法取得了国有土地使用证，于2003年10月就开始陆续为购买户办理土地过户手续。但购买方没有请求协助办理土地过户手续，青岛银泰房地产开发有限公司没有义务主动为其办理。
证据2、商品房买卖合同复印件一份，票据复印件一张，收据10张、证明原件一份，证明如下内容：一、2003年9月1日青岛银泰房地产开发有限公司与张保卫签订商品房买卖合同约定张保卫购买青岛银泰房地产开发有限公司开发的澳门花园B5-2号房，总价款281384元。同时约定“本宗房产成交后出卖方为买受方提供办理房产确权手续及证件，但所需缴纳的各项税费均由买受人独自承担。本宗房产成交价内不含通讯、煤气、供暖、有线电视增容费，接头费及设施费用。”后为张保卫青岛银泰房地产开发有限公司的购买房将燃气管道和有线电视安装完毕，费用共计2250元（其中燃气管道安装费2000元，有线电视安装费250元）。二、原告和张保卫未能缴纳自2004年5月18日至2009年4月18日期间的物业费3200元。三、根据合同法第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”现原告请求银泰公司协助办理该房屋土地使用权证过户手续，必须同时清偿所欠5450元的费用，不能给付上述费用，银泰公司有权拒绝履行协助办证义务。
原告质证称：对证据的真实性没有异议，但原告是2009年后购买的二被告的房屋，该费用与二原告无关。
被告张保卫、徐宏森质证称：对房屋买卖合同和土地使用证的真实性没有异议，其他证据无法确认真实性，且与本案无关，不应作为本案定案依据。
本院认为，被告提交的上述证据，不能成为拒绝协助原告办理过户的理由。
经审理查明，2003年9月1日被告青岛银泰房地产开发有限公司与被告张保卫签订商品房买卖合同，合同第三条约定张保卫购买青岛银泰房地产开发有限公司开发的澳门花园B区南数第五排西数第二户B5-2号房，用途为住宅；合同第四条约定总价款281384元；合同第二十条约定该宗房产成交后出卖方为买受方提供办理房产确权手续及证件，该宗房产成交价内不含通讯、煤气、供暖、有线电视增容费、接头费及设施费用，不含公共部位维修基金，该项费用由买受方独自承担。被告张保卫按合同约定支付房款后，银泰公司协助其办理了房屋所有权证过户手续，但一直未办理土地使用权证过户手续。2009年5月份原告吕娉娉、胡克杭与被告张保卫、徐宏森签订房地产买卖契约，约定原告以总价款300000元购买二被告从银泰公司处购得的澳门花园涉案房屋。原告付清房款后，被告张保卫、徐宏森于2009年5月2日协助原告办理了房屋所有权证【编号为西房私字第××号】过户手续，但土地证至今未办理过户。
另查明，被告张保卫、徐宏森系夫妻关系，原告吕娉娉、胡克杭系夫妻关系。
本院所确认的上述事实，有原告提交的房地产买卖契约、房屋所有权证，被告青岛银泰房地产开发有限公司提交的国有土地使用证复印件、商品房买卖合同复印件以及法庭审理笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。
本院认为，原告吕娉娉、胡克杭与被告张保卫、徐宏森签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。二原告已付清房款，且被告张保卫、徐宏森已协助原告办理房屋产权过户手续。二原告要求被告张保卫、徐宏森协助办理土地证过户手续，理由正当，本院予以支持；被告青岛银泰房地产开发有限公司虽与原告未发生房屋买卖关系，但被告青岛银泰房地产开发有限公司将涉案房屋出售给被告张保卫、徐宏森后，未办理房屋土地使用权证过户手续，故被告青岛银泰房地产开发有限公司应与被告张保卫、徐宏森协助原告办理国有土地使用权证变更登记手续。被告青岛银泰房地产开发有限公司称被告张保卫对其负有燃气管道安装费、有线电视安装费、物业费等债务并以此提出反诉要求二原告与被告张保卫共同支付其上述费用5450元，但反诉是指在民事诉讼程序中，本诉被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连关系的独立诉讼请求，被告青岛银泰房地产开发有限公司提出反诉要求被告张保卫支付相关费用不符合反诉构成要件，而其与二原告没有债权债务关系，且被告青岛银泰房地产开发有限公司提出反诉后未缴纳诉讼费用，故本院对被告的反诉请求不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
被告张保卫、徐宏森、青岛银泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吕娉娉、胡克杭办理坐落于澳门花园B区南数第五排西数第二户的B5-2号房屋【房屋所有权证号为西房私字第××号】国有土地使用证过户手续。
案件受理费100元，由被告张保卫、徐宏森负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 宁
人民陪审员 宫钦玲
人民陪审员 臧雪言
二〇一六年五月十六日
书 记 员 姜美玲