江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏10民终1699号
上诉人（原审原告）：耿全。
上诉人（原审原告）：倪翠娣，居民省份证号码321023196309260028。系耿全妻子。
委托代理人：周宝贵。
上诉人（原审原告）：周宝贵。
上诉人（原审原告）：戴景慧。
委托代理人：周宝贵。
上诉人（原审被告）：蔡万海。
被上诉人（原审被告）：蔡建宁。
被上诉人姜萍：（原审被告）。系蔡建宁妻子。
委托代理人：蔡建宁。
上诉人耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧、蔡万海因与被上诉人蔡建宁、姜萍财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2015）宝民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
四原告共同诉称，四原告系位于宝应县安宜镇三里村施庄组包金龙宾馆房屋的合法产权人，2010年5月被告蔡万海在没有合法产权的情况下将房屋出租给被告蔡建宁。被告蔡建宁接受房屋后在未征得房屋合法产权人同意的情况下，将上述房屋的内部隔墙等设施予以拆除。就上述两被告的侵权行为原告已经向法院提起了诉讼，宝应法院依法作出了（2012）宝民初字第0092号民事判决书，判决两被告应当共同将房屋恢复原状。后因双方均不服向扬州市中级人民法院提起上诉，该院于2013年11月28日作出（2013）扬民终字第0951号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。上述生效判决认定两被告侵权行为成立，并应当共同向原告承担侵权责任。因两被告侵权行为导致原告房屋一直无法使用，房屋空置导致原告产生了巨大经济损失，该损失标准暂按照两被告之间签订的租赁合同约定的租金16万元/年，法院通过审理如认为需要对房屋空置损失评估鉴定则服从法院的意见。现为维护原告合法权益，特诉讼至法院，请求：1、判决两被告共同赔偿原告损失573333元；2、判决两被告从2014年2月2日起至实际恢复原状止按照判决确定的标准赔偿原告的实际损失；3、判令被告共同承担诉讼费用。
被告蔡建宁、姜萍共同辩称，1、原告的房产权证，本身就存在权利欠缺，因为该房产土地系集体土地，原告未获得国有土地使用权资格，本人从2011年以来没有阻止他人使用该房产，导致原告至今包括今后一段时间无法使用该房产，原因是土地所在村民主张集体土地使用权、补偿权纠纷一直没有解决，对原告单独部分使用该处房产，无法从中受益与本人无关，从2010年以来，被告未阻止任何人使用该处房产。2、原告房产权证的权益范围，扬州市中级人民法院的报告上不包括评估装修，房屋本身目前尚在，不影响原告行使使用权。3、2011年原告从他人处获得该处房产的时候，房屋内的附件已拆除，因此并不影响原告使用该处房屋。4、在恢复原状的案件中，原告未实际占有这个房屋，且这个房屋与东升村的纠纷一直在纠缠，有一次还将门锁了，房屋内的水电全无，原告现提出房屋租金，不符合实际。
被告蔡万海辩称，原告取得的白金龙宾馆是非法的，他是从朱开祥、丁杭手中取得，朱开祥、丁杭是从扬州市第四卷帘门厂拿的，按法律规定，依物权法的规定，如果没有进行不动产重新登记，就无权买卖，未经登记不发生物权效力；讼争宾馆所占有的土地是集体土地，取得人并没有将集体土地转为国有土地，讼争房产没有土地证，且原告提供虚假证明，将集体土地改为国有土地，致使国家造成上千万元的损失，被告称村民提出集体土地的事宜是假话，是我自己花了60几万元目前买的；朱开祥、丁杭是无权处理讼争房屋的，其中有好多资产都是我的，例如不动产房产，我取得了房产证（宝房权证第××号），宝应县人民法院的民事调解书将我的资产卖了，这一点我已提出了再审，省高院已受理。原告要求本人赔偿被拆迁和被破坏的费用没有道理，因为他的房屋取得的就不合法，装修部分按照扬州市中级人民法院130号裁定书及扬房评字第121号，仍是属于我的，我将房子租赁给蔡建宁是按物权法规定行使我的权利，我和宝应县中行就白金龙宾馆产生的占有，有关不动产的租赁，我是按法律租赁的。我和蔡建宁所签订的合同，规定了必须要保护宾馆的财产不受损失，否认要按价赔偿，蔡建宁已承认了宾馆是他拆的，那时我在江西。我赶回宝应县的时候，白田派出所提供了蔡建宁拆坏宾馆的记录，在扬州市中级人民法院第151号裁定书中，蔡建宁已承认宾馆是其拆坏的。原告要求我承担其损失是不合理的。装修是我装修的，1996年我花了600多万元，即使要赔偿，受偿人也是我。2015年1月的庭审中问我是否要赔偿，我说不同意，必须要恢复原状。综上，原告用虚假手续取得白金龙宾馆的产权，本人将对其提出起诉，要求撤销其房产证、产权证。
原审经审理查明：本案所涉房屋坐落于宝应县××施庄组，原由四达安全器械股份有限公司建设用于装配生产楼，后由被告蔡万海装修为白金龙宾馆。2000年，扬州市中级人民法院委托扬州市房地产资产评估事务所对宝应县白金龙宾馆进行了价格评估，扬州市房地产资产评估事务所于2000年8月21日出具《宝应县白金龙宾馆价格评估技术报告》。该报告描述：房屋状况为框架结构，用途为1号房屋为宾馆用房，2号房屋为餐饮用房。评估范围是：1、2号房屋价格和白金宾馆所使用的土地价格，1、2号房屋装修价格不在本次评估结果中。扬州市中级人民法院根据该评估报告裁定白金龙宾馆产权归中国银行所有，用于偿还拖欠中国银行的债务。该房产几经转手至案外人朱开祥、丁杭名下。2008年底，朱开祥、丁杭取得房屋产权证。2010年5月10日，被告蔡万海与被告蔡建宁签订房屋租赁协议一份，协议约定，被告蔡万海将原白金龙宾馆楼一幢和院落及西头小房间四间出租给被告蔡建宁，作为生产用房，租赁期限为15年，年租金为160000元。2010年9月，被告蔡建宁组织施工人员进场对原白金龙宾馆内部隔墙进行拆除。同年10月，原产权人朱开祥阻止蔡建宁施工，并报警。2011年8月30日，原产权人朱开祥、丁杭将白金龙宾馆转让给四原告，同时将该房屋的损害赔偿请求权一同转让给四原告，四原告于2011年12月1日取得房产的产权证。
四原告以排除妨碍为由，于2011年12月23日向原审法院起诉，要求被告蔡建宁、蔡万海恢复原状并赔偿房屋租金损失，后四原告撤回赔偿房屋租金损失的诉讼请求，原审法院于2013年5月30日作出（2012）宝民初字第92号民事判决书，判决：一、蔡建宁、蔡万海于判决生效后90内将拆除的隔墙按原图纸予以恢复，如不自行恢复，应承担恢复费用；二、蔡建宁、蔡万海于判决生效后90内将将毁坏的一楼地坪予以恢复，如不自行履行，应承担恢复费用；三、驳回四原告的其他诉讼请求。后四原告及蔡建宁不服判决提起上诉，扬州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）扬民终字第951号民事判决书，判决结果为驳回上诉，维持上诉。2014年3月20日，四原告申请强制执行，2015年12月23日，四原告与蔡建宁达成执行和解，由蔡建宁一次性赔偿四原告40万元恢复原状的费用（其中23万元为现金，17万元为蔡建宁对蔡万海、李家梅享有的债权）。
原审另查明，本案租赁合同中所涉房产面积为1616.18平米，用途为多功能，被告蔡万海在将房产租赁给被告蔡建宁之前用于经营宾馆、舞厅，有各类客房约50间，后经被告蔡建宁拆除隔墙，客房全部被打通，每层为通透状态。
本案在审理过程中，四原告申请对本案所涉房产从2010年7月1日至法庭辩论终结前的年租金标准进行评估，原审法院依法委托宝应县价格认证中心进行评估，该中心于2015年6月16日出具一份退回函，意见为：“因租金属市场调节价格，具体标准无法确定，加之估价基准日时期的房屋租金无法了解，而且时间较长，无任何案例可查。按照《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》的规定，我中心研究决定，对你院委托的宝应县××施庄组白金龙宾馆年租金价格评估，不予受理”。
原审认为本案争议焦点为：一、四原告是否是本案适格主体；二、被告蔡建宁、姜萍、蔡万海是否对四原告构成侵权及三被告承担责任的方式；三、如侵权事实存在，四原告的损失如何认定。
对于本案第一个争议焦点，原审法院认为，四原告从原房产产权人处以交易的方式获得讼争的白金龙宾馆的房屋所有权，应属于讼争房产的合法产权人，在讼争房产受到损害时，四原告有权请求侵权人承担侵权责任，故四原告享有诉讼主体资格。
对于本案第二个争议焦点，原审法院认为，根据《物权法》的规定，不动产物权以登记为准，蔡万海在出租讼争房产时并非房产的产权人，其不享有将讼争房产出租的权利，蔡万海未经产权人许可，将讼争房产出租给蔡建宁，侵犯了四原告的合法权益。同时，蔡万海、蔡建宁未经产权人许可，也不能对讼争房产进行拆除和改造。根据已生效判决书的认定，蔡建宁在承租期间，于2010年9月份对讼争房产的内部进行拆除和改造，构成对四原告的侵权，姜萍虽系蔡建宁的妻子，但姜萍并未实施侵权行为，且蔡建宁承租白金龙宾馆用途为厂房，蔡建宁因侵权行为产生的债与生活并无关联，故姜萍不承担责任。蔡万海与蔡建宁两者的过错行为的结合，构成共同侵权，两者应对四原告的侵权承担连带赔偿责任。
对于本案第三个争议焦点，四原告损失如何认定的问题。
原审法院认为，讼争房产之前为白金龙宾馆，蔡万海自认在出租给蔡建宁之前，白金龙宾馆每年有几十万元的收入，现讼争房产因侵权人的侵权行为导致产权人无法进行使用并进而获得收益，故四原告因蔡建宁、蔡万海的侵权行为是有损失的。关于损失的认定，虽价格评估部门无法认定具体的损失，但价格评估仅是认定损失的一种方式，在侵权事实存在的情形下，可以结合间接证据、讼争不动产的现状，运用逻辑推理和日常生活经验，适当确定侵权人应承担的赔偿数额，关于四原告主张按每年160000元的标准计算损失，原审法院认为，蔡建宁与蔡万海签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，双方约定了租金为每年160000元，该约定间接反映了讼争房产具有收益的条件以及市场租赁价值。
根据蔡建宁的自认，其于2010年9月对讼争房产进行了内部的拆除，因四原告未能举证证明侵权人实施侵权行为的具体日期，故原审法院认定蔡建宁、蔡万海从2010年9月30日起承担因侵权行为给四原告造成损失的赔偿责任。蔡建宁、蔡万海在实施侵权行为给四原告造成损失后理应承担赔偿责任，四原告于2011年12月23日以诉讼的方式向蔡建宁、蔡万海主张恢复原状，在此之前的损失，两被告应予承担，但四原告在两被告未能履行恢复原状义务的情况下，不应放任损失的扩大，四原告自认从2010年7月之后就实际占有房产，两被告并无阻止四原告占有、使用、处分房产的行为。四原告2011年12月23日诉讼后，在两被告拒绝承担侵权责任的前提下，应积极采取有效的措施避免损失的扩大，四原告可对相关证据固定后自行对房产恢复原状，且四原告对房产恢复原状后并不影响其向两被告主张损害赔偿（恢复原状的费用），因本案所涉房产面积较大，加之四原告如自行恢复原状以及固定相关证据需要一定时间，原审法院认定恢复原状从四原告起诉之日起需3个月时间，此3个月时间产生的损失应由两被告承担，之后的损失系四原告放任所致，应由四原告自行负担。
综上，四原告因两被告侵权行为所产生的房屋空置损失，以160000元每年为标准，从2010年9月30日至2012年3月23日，四原告房屋空置的损失为236712.33元[160000元+（160000元/365天）×175天]。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十四条、第十五条、第十九条之规定，判决：一、被告蔡建宁、蔡万海于本判决生效之日起十日内赔偿原告耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧人民币236712.33元；二、驳回四原告的其他诉讼请求。案件受理费9535元，保全费3520元，合计13055元，由四原告负担6000元，被告蔡建宁、蔡万海负担7055元。
耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判，由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。其主要理由为：1、姜萍应当与其余被上诉人一并承担损害赔偿责任。姜萍参与到租赁事务中，且没有表示反对；侵权行为发生时，蔡建宁与姜萍系夫妻关系；蔡建宁承租房屋用于其个人独资企业，与家庭利益相关，应认定夫妻共同债务。2、原审法院认定空置损失截止日期为2012年3月23日是错误的。2013年11月28日，扬州市中级人民法院作出判决，要求蔡建宁、蔡万海于90日内就案涉房屋恢复原状，但他们没有履行，后上诉人于2014年3月20日申请强制执行，并最终于2015年12月23日与蔡建宁达成执行和解，因此，空置损失应当计算到执行和解之日。且相关判决并未要求在义务人不恢复原状情况下，上诉人可以自己恢复原状；上诉人只能向法院申请强制执行。原审判决将被上诉人承担的义务转嫁由上诉人承担，违反法律。
蔡建宁与其妻子姜萍共同答辩称，1、案涉房屋产权本身就有缺陷，到目前仍然无法使用，上诉人因权利缺陷无法产生收益，与我无关。2、我并未阻止上诉人对房屋进行使用，上诉人因为其它原因产生的损失与我方无关。
蔡万海答辩称，1、原审四原告和蔡建宁都无权提出上诉，因为房子的真实权利人是我，房子也是我出租的。2、上诉人与蔡建宁合伙出卖了我的房产。
蔡万海对该判决亦不服，向本院提起上诉，请求依法驳回原审原告的起诉。其主要理由为：1、白金龙宾馆产权属于我，其内部装修和配套设施也属于我，土地使用权也属于我，原告主体不适格，无权起诉。2、宾馆是蔡建宁拆的，依据我和他租赁合同约定，蔡建宁知道我会找他赔偿，故意和原审原告签订和解协议，蔡建宁不是产权人，无权和他人签订和解协议。
蔡建宁与姜萍共同答辩称，我方与原审四原告的纠纷是通过法院的判决来决定的，我不同意蔡万海上诉状里的陈述。
耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧共同答辩称，1、关于案涉房屋产权，有权证、司法裁定书及拍卖文书等予以证明，是我方财产。蔡万海未经我方同意，将案涉房屋出租给蔡建宁，并导致房屋被拆除，他们应当共同承担赔偿责任。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：一、耿全等四上诉人是否是本案适格原告；二、本案侵权行为的实施主体应如何界定；三、案涉房屋空置损失的时间节点应如何界定；四、姜萍应否承担责任。
关于争议焦点一，本院认为，耿全等四上诉人为案涉房屋合法产权人已经为生效法律文书所确认，亦有权属证书予以证实，在案涉房屋遭受侵害时，该四上诉人作为产权人提起原审诉讼即为适格的原告。
关于争议焦点二，本院认为，蔡万海未能提供证据证明其对案涉房屋享有所有权，其擅自将房屋出租给蔡建宁的行为即已构成对四上诉人物权之侵害；而蔡建宁在未核实承租房屋权属情形下，对案涉房屋内部隔墙等进行拆除，亦对四上诉人物权构成侵害。故原审认定蔡万海、蔡建宁二人为侵权行为实施人并无不当。
关于争议焦点三，本院认为，四上诉人对案涉房屋相关矛盾纠纷的由来及权属变迁早已熟知，亦曾对案涉房屋被他人侵占实施过清退，更在一审自认在清退后对房屋已经实际控制。如果案涉房屋具备充分的使用价值，在蔡建宁于2010年9月实施拆除行为后，四上诉人前手产权人朱开祥、丁杭即应及时固定证据并采取包括提起诉讼等在内的相关措施及时止损。2011年8月11日，朱开祥、丁杭将案涉房产转让给四上诉人，查四上诉人之一周宝贵在2007年即作为朱开祥之代理人处理与案涉房产相关的矛盾纠纷，对案涉房产的价值应当有充分的认知，亦应当承受前手产权人怠于行使权利的后果。然周宝贵等四上诉人更未进一步采取措施避免损失扩大，直至2011年12月23日，即距离侵权行为发生时点15个月左右之后，才提起诉讼寻求救济。但在该诉讼中又撤回要求蔡万海、蔡建宁赔偿房屋租金损失的诉讼请求。四上诉人怠于行使权利亦较明显。原审在侵权行为发生至四上诉人提起诉讼之间15个月基础之上，又另行酌定3个月，并以年租金16万为标准，核算四上诉人空置损失，更无不当。
关于争议焦点四，本院认为，蔡建宁因实施侵权行为对四上诉人负担债务，但四上诉人并未提供证据证明蔡建宁之行为使其妻子姜萍获益，即该侵权之债不应认定为蔡建宁、姜萍之夫妻共同债务。原审未判令姜萍承担责任并无不当。
综上，上诉人耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧以及上诉人蔡万海的上诉请求均不能成立。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9535元，由上诉人耿全、倪翠娣、周宝贵、戴景慧负担4770元，由上诉人蔡万海负担4765元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 胡永康
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年九月十二日
书 记 员 李菲菲