山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2809号
原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人尚超，经理。
委托代理人王楠，男，该公司项目经理，住济南市。
委托代理人卢振军，男，该公司项目经理，住济南市。
被告王振峰，男，1971年8月17日生，汉族，无业，住济南市。
原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司与被告王振峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司代表人尚超的委托代理人卢振军，被告王振峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告深圳市之平物业发展有限济南分公司（以下简称之平物业济南分公司）诉称：2012年7月1日至2015年7月20日，原告作为被告的前期物业服务单位，被告自2015年1月1日至2015年7月20日累计欠交物业服务费1370元。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判令被告补交拖欠的物业服务费1370元，承担本案的诉讼费用。
被告王振峰辩称：我交过物业服务费，但是我不清楚现欠了多少物业费。原告进驻小区进行服务时，我曾要求看一下物业合同，但原告一直拒绝向我提供。法院送达给我的合同并不完整，我无法得知合同的全部内容，无法享受到权利，也无法尽到义务。我认为原告与开发商签订的物业服务合同应为无效合同，原告到我们小区服务依据的合同不应是前期物业服务合同，小区的入住率已达到了法定标准，应当成立业主委员会，而不是由开发商代表业主与物业服务企业签订前期物业服务合同。所以，我认为这份合同是无效的。物业费的收取标准是可以浮动的，但根据原告提交的合同中约定的物业收费标准是不合理的，没有经过业主同意，损害了全体业主的利益，且确定物业费标准后也没有在小区进行告知和公示，导致业主的权利受到损害。我不清楚原告何时与开发商终止了合同，也不知道原告何时撤离了小区，所以对欠交多少物业费我不清楚。据我向开发商了解，原告撤离是因为他们在小区服务的不好，没有得到业主认可。我不了解物业服务合同的内容，所以，也不知道原告的服务是否达到了合同约定的标准。综上，我认为开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，我没有义务交纳物业服务费，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于济南市市中区鲁能领秀城小区系由案外人山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的大型住宅小区。2012年7月1日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告之平物业济南分公司签订《鲁能·领秀城西一区（A地块）前期物业服务合同》一份，约定由原告之平物业济南分公司在2012年7月1日至2012年12月31日期间为该小区提供前期物业服务，合同约定的收费标准为：住宅类按建筑面积收取，每平方米每月1.6元；商业用房按建筑面积收取，每平方米每月2.4元；对未售出或尚未交付的空置房屋，由开发商按照每平方米每月1.1元的标准交纳。2012年12月31日，案外人山东鲁能亘富开发有限公司与原告又续签了一份《前期物业服务合同》，该合同中约定由原告为鲁能领秀城小区西一区提供前期物业服务，期限为自2013年1月1日起至小区业主委员会成立时。合同中约定的收费依据为按房产证记载的建筑面积收取，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以开发商提供的房屋面积实测报告标明的建筑面积为准交纳物业费。住宅类的物业服务费仍按每平方米每月1.6元的标准收取。被告王振峰系鲁能领秀城小区A区的业主，其居住的房屋面积为128.44平方米。自2015年1月1日至2015年7月20日，该被告未向原告交纳物业服务费，累计金额为1370元（1.6元×128.44平方米×6个月零20天＝1370元）。2015年7月20日后，原告之平物业济南分公司撤离了涉诉小区，不再为该小区提供前期物业服务。原告之平物业济南分公司诉至法院，请求法院依法判令被告王振峰补交拖欠的2015年1月1日至2015年7月20日的物业服务费1370元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，自原告之平物业济南分公司进驻该小区服务以来至2015年1月1日前，被告王振峰已交纳了此期间的物业服务费。
以上事实，由前期物业服务合同、入住通知书及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。国务院《物业管理条例》中规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因涉诉的鲁能领秀城小区尚未召开业主大会、成立业主委员会，故作为开发建设单位山东鲁能亘富开发有限公司与其选聘的前期物业服务企业签订的前期物业服务合同，应为有效合同，对该小区内的全体业主具有约束力。被告王振峰辩称小区入住率达到了成立业主委员会的标准，但未成立业主委员会，开发商与前期物业服务企业签订的前期物业合同为无效合同的抗辩，不符合上述规定，本院不予支持。依法成立的合同，受法律保护；合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告王振峰在未举证证实原告之平物业济南分公司的服务给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告王振峰未举证证实原告之平物业济南分公司的服务构成重大瑕疵，其在法庭审理过程中，陈述因被告未向其出示合同，侵害了其知情权，且物业服务费的收费标准不合理等，故其拒交物业服务费。对此，本院认为，业主知情权的问题，被告王振峰可以通过诉讼或其他救济途径主张权利，但不能成为拒交物业服务费的理由。小区物业服务费的收费标准是否合理，被告方未能提供相关证据。对比同类周边相关小区的物业费收取标准，涉诉鲁能领秀城小区的物业费收取标准与其他同类小区基本持平，并不过分高于其他小区，故被告王振峰的此项抗辩，亦不能成立，本院不予采信。在没有证据和得到原告之平物业济南分公司许可的情况下，被告王振峰拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，故对原告之平物业济南分公司要求被告王振峰补交拖欠的2015年1月1日至2015年7月20日的物业服务费1370元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、参照《物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
被告王振峰于本判决生效之日起十日内向原告深圳市之平物业发展有限公司济南分公司支付2015年1月1日至2015年7月20日的物业服务费1370元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告王振峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一五年十一月十一日
代理书记员 孙靖