广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法沙民一初字第964号
原告：刘建利，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××1810。
被告：黄灿，男，汉族，户籍住址浙江省乐清市，公民身份号码×××1813，现羁押于广东省中山市看守所。
被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区，组织机构代码××。
法定代表人：邓向阳。
第三人：李金峰，男，汉族，住广东省普宁市，公民身份号码×××4317。
原告刘建利诉被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称中山时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加李金峰为共同被告后确定为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘建利，被告黄灿到庭参加诉讼；被告中山时尚京都公司、第三人李金峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建利诉称：2012年6月15日，原告与被告签定商铺买卖合同，原告购买被告销售的中山市富华道383号柏景台一层X卡商铺，共支付房款252553元、用于办证的各项税费9162元，合共261715元。原、被告约定在2012年8月1日交付商铺后150个工作日，由被告为原告办理过户手续，否则逾期超过30日不办理的，原告有权解除合同，被告应在收到解除合同通知后60天内退还全部购房款并按5%支付违约金。但被告至今已严重超过合同约定办证期限，拒不履行合同义务。据此，原告特提起诉讼，请求判令：1.解除原被告签订的中山市富华道383号柏景台一层X卡商铺买卖合同；2.两被告退还原告已交付购房价款261715元及利息19017.9元（按银行同期贷款利率计算，从2012年8月1日计算至清偿之日止，暂计算至2013年10月16日）；3.两被告支付违约金13085.8元（261715元×5%）；4.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告刘建利变更其诉讼请求为：1.判令被告继续履行中山市西区富华道383号柏景台一层086卡商铺买卖合同，按照合同履行交付和办证义务；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（被告从合同约定办证期届满后之次日起至实际办证之日止，每日按已付房价款1‰的标准计付违约金）；3.被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告刘建利明确其前述第1项诉讼请求具体内容为：判令被告继续履行中山市西区富华道383号柏景台一层X卡商铺房屋买卖合同，协助原告办理案涉商铺的房地产权过户登记手续。
原告刘建利对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.商铺买卖合同；2.装修交付标准；3.见证书；4.公证书；5.［时尚京都服饰城］商铺租赁合同；6.收据；7.人民法院案件材料收取单；8.关于“时尚京都业主管理委员会成立”报备材料；9.报警回执；10.信访材料；11.关于天河区法院4666号、4667号判决的意见书；12.被告在各媒体发布的“时尚京都服饰城”销售广告多份。
被告黄灿辩称：对原告主张协助办证诉求没有意见，但违约金过高，请求法院调整。
被告黄灿对其辩解在举证期限内没有提交证据。
被告中山时尚京都公司未提交书面答辩状，亦未到庭应诉、质证、举证。
第三人李金峰向本院提交书面陈述书述称：该案无法实现继续履行合同及过户的合同目的，应予以驳回原告诉讼请求。原告基于商铺买卖合同对该商铺享有的是债权，而第三人李金峰基于房屋抵押登记（该抵押权已经司法判决且生效，并进入司法执行程序）享有担保物权，物权的效力优先于债权。李金峰的抵押权进行了登记，履行了物权行为，符合物权变动的公示原则。原告与被告在完成商铺买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记，原告仅能要求被告返还购房款并承担违约责任。也正是原告与被告未办理产权变更登记，才使善意第三人基于对房管部门颁发房地产权证的信赖，设立了担保物权。李金峰无义务知道该商铺实际已转让给原告，法律必须保护善意第三人的利益，承认第三人与被告设立的担保物权且优先于原告债权的效力。原告没有交付全部购房款也未实际占有、使用、收益该商铺，原告当然不享有物权，且该商铺已经被多家司法机关查封，也不具备过户的法定条件。
第三人李金峰对其述称在举证期限内提交的证据有：民事判决书、生效证明。
经审理查明：2012年6月15日，以黄灿作为出卖人，由中山时尚京都公司代理黄灿与刘建利作为买受人签订商铺买卖合同1份（地址为：一层X号），合同约定：买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台一层（后该地址变更为中山市西区富华道43号一层）X号商铺，该商铺建筑面积为12.88平方米，套内建筑面积为7.30平方米，商铺价款为252553元，买受人于2012年6月15日前支付全部房价款的50%（含定金）计126277元，2012年7月29日前支付全部房价款的50%计126276元。出卖人应于2012年8月1日前交付合同约定的商铺，在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。该合同由刘建利与中山时尚京都公司盖章签名。合同签订后，刘建利共计向中山时尚京都公司支付购房款252553元、律师费700元、代收税费8462元。中山时尚京都公司依约交付案涉房产。后黄灿未按照约定为刘建利办理案涉房产交易过户手续。刘建利遂于2013年10月21日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：上述案涉房产产权人为黄灿，黄灿于2012年4月16日与中山时尚京都公司签订授权委托书，授权中山时尚京都公司以受托人自己的名义销售、使用、出租包括本案案涉商铺在内的中山市西区富华道383号柏景台一层1、二层1卡、五层、地下负2层。2013年1月29日，黄灿因向第三人李金峰借款而将案涉房产抵押登记至李金峰名下，案涉房产至今尚未注销抵押登记。后李金峰与黄灿、郑立锋、叶亦秋因民间借贷发生纠纷，李金峰另案诉至广州市越秀区人民法院（案号：（2013）穗越法民一初字第4144号）。该院经审理作出民事判决：……李金峰对黄灿提供作为抵押的位于中山市西区富华道43号一层01-09、28、29、33-36、46-48、50、53-58、62、80、86、87、93-97、104、105、110-112、114-117、120、125、126、134-136、141、144、155-164、175-177、179-185卡共70个单位房产享有优先受偿权……该民事判决于2014年9月2日生效。
又查：根据广东省中山市中级人民法院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书、广东省高级人民法院（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书查明的事实及认定，郑立锋系广州银罗湾投资有限公司、中山时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括案涉房产在内的中山市西区富华道383号柏景台1至3层商铺时，隐瞒商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被广东省中山市中级人民法院判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。
再查：本案事件发生后，本院对案涉房产所在的建筑物进行了现场勘查。经勘查，该建筑物为一幢28层高的建筑物，建筑物第三、六层外墙挂贴有“时尚京都服饰批发”的巨型广告牌，二层有“时尚京都服饰城销售中心50年产权”“0进场费、0转让费、免租半年”的巨型广告牌，地上一层有正常经营的商铺五、六间。本院审理本系列案件时，本系列案的另一被告郑立锋（系广州银罗湾投资有限公司、中山时尚京都公司的实际控制人）庭审中陈述：第三人即抵押权人是专业的放贷人员，案涉房产在办理抵押时，郑立锋已告知抵押权人关于商铺的销售情况，2012年10月份正是销售旺季，销售部在一层，销售部人员也有20至30人，案涉商铺外墙有巨型的销售广告，抵押权人不可能不知道商铺的销售情况，抵押权人正是看中案涉商铺销售良好才同意出借款项。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。综合原告、被告及第三人的诉辩主张，本院认为案涉合同应当继续履行，被告黄灿应当为原告办理过户手续。理由有四：
第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告因被告黄灿迟延办理过户手续而起诉请求解除合同，原告为实现合同目的在诉讼中变更诉求继续履行合同，由被告协助原告办理案涉商铺的房地产权过户登记手续，被告当庭明确表示同意继续履行合同协助办证，故原告在法庭辩论结束前变更诉讼请求于法有据。
第二，原告与被告黄灿签订的商铺买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的生效要件，合同合法有效，本院予以确认，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，原告已全面履行了自己的合同义务，被告黄灿也应按照合同约定全面履行自己的义务，在约定的时间内为原告办理案涉房产过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄灿没有按照约定为原告办理过户手续，应当承担违约责任，继续履行合同，为原告办理案涉房产过户手续并承担违约金。
第三，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定“六、房屋问题。……（56）买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”本案合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，已全面履行了自己的合同义务，被告并已将案涉商铺交付原告使用，虽然案涉房产至今未办理过户手续，但过错不在于原告，被告黄灿应按照合同约定全面履行自己的义务，为原告办理案涉房产过户手续。
第四，原告购买案涉房产完全出于善意，不存在任何过错，第三人在办理抵押时虽然对案涉房产的状况进行了现场勘查，但第三人未对抵押物尽审慎审核义务，在原告购买商铺后再办理抵押，故第三人所称的抵押权利不能对抗善意的房屋买受人。
另，原告主张被告按合同约定每日按已付房价款1‰的标准计付违约金，该约定的违约金明显过高，应予调整，本院确定按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付为适当。
综上，被告黄灿应当继续履行合同，为原告办理案涉房产过户手续并承担违约金，违约金以购房款285890元为基数，从合同约定交付商铺之日（2012年8月1日）起150个工作日届满（2013年3月9日）后第二日（2013年3月10日）起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至办理案涉房产过户之日止。
《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”中山时尚京都公司系代理黄灿与原告签订合同，相关民事责任应由黄灿独立承担，原告主张中山时尚京都公司共同承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告中山时尚京都公司经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。
综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百零二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第（56）条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄灿于本判决生效之日起十五日内协助原告刘建利将中山市西区富华道43号一层X卡房产办理过户登记至原告刘建利名下；
二、被告黄灿于本判决生效之日起十五日内向原告刘建利支付违约金（计算方法：以252553元为基数，从2013年3月10日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至办理案涉房产过户之日止）；
三、驳回原告刘建利的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5707元（原告已预交2854元，余额缓交），由被告黄灿负担（被告黄灿于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴浩明
审 判 员 饶 琨
人民陪审员 张子锋
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 吴丽萍
陈奇