江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终372号
上诉人（原审被告）：蒋建，男，1971年8月4日生，汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部，住所地连云港市连云区长虹路1号。
法定代表人：王立平，该部部长。
委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。
上诉人蒋建因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部（以下简称警备区保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初05501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年2月27日公开开庭审理了本案。上诉人蒋建及其委托诉讼代理人刘世军、被上诉人警备区保障部的委托诉讼代理人苗红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人蒋建上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回警备区保障部的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人将涉案租赁房屋腾退被上诉人，并支付房屋占有使用费无事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人之间存在数十余年的房屋租赁合同关系，上诉人均依约支付租金。2015年8月合同到期后，被上诉人收取了上诉人四个月的租金（即至2015年12月31日），双方按照之前合同履行，在2015年8月合同到期前被上诉人的领导、负责人与上诉人等近百名商户租赁业主商谈过房屋续租事宜，被上诉人负责人召集全体商户开会，承诺在2016年元月份统一重新续签租赁合同，便于统一管理。在等待续签合同期间，正值春节将至和换季，上诉人为了经营大量铺货，然等待的不是续签合同，而是2016年2月23日的通知，要求上诉人限期无条件搬离，将租赁房屋返还，否则采取强制措施。被上诉人不守承诺的行为，致使上诉人无法正常经营，导致几十万元的商品库存积压，损失巨大。2016年6月，被上诉人开始强制断水、断电，此后根本无法经营，涉案房屋根本不具备使用条件，一审判决按原租金标准支付占有使用费毫无事实根据。2、涉案租赁房屋位于连云港市中心南京中央百货对面，属于非军事行政区域，2016年9月30日军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组制定政策中，明确要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止；另对位于非军事行政区周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按照新的政策执行。涉案的租赁房屋位于非军事行政区，按照通知精神，属于涉及民生的租赁项目，且上诉人对涉案房屋投资较大，涉案房屋符合暂时维持运行的条件，不属于被上诉人主张的腾房之列。3、2016年2月23日，被上诉人贴出《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》也明确知悉文件精神的具体内容，即要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却向法院起诉要求上诉人腾退房屋、支付房屋租金，以达到其创收赢利的目的，严重违反了军委的通知精神要求。二、一审程序违法。一审法院未向上诉人送达任何的开庭传票和应诉手续，上诉人在得知被起诉后第一时间与一审法院取得联系，上诉人要求一审法院开庭审理本案遭拒，被告知本案已公告送达，无须再开庭。上诉人并未下落不明，一审法院并未穷尽送达措施或公告方式以外的直接送达或留置送达等其他送达方式，并不能证明用其他送达方式无法送达，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条关于公告送达的情形。三、被上诉人虽然是合同签订的主体，但其在一审中没有提供涉案房屋的权属证明，被上诉人是否系本案权利主体无证据证实，即使被上诉人是权利主体，根据军队房产的特殊性，既然对外有偿经营，应当提供军队单位对外有偿服务许可证及收费许可证，否则是禁止对外有偿服务及对外收费的。四、一审判决没有对涉案房屋的合同效力进行审查，根据总政治部和后勤部关于军队空余房地产租赁管理规定，对军队空余房地产租赁实行分级审批，租赁合同实行审核制。但涉案的租赁合同未经审批、审核，涉案合同可能存在违法情形。
被上诉人警备区保障部辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，也无证据印证。
警备区保障部向一审法院起诉请求：1、判令蒋建立即将连云港市海州区海丰巷2-18租赁房屋归还给警备区保障部管理使用（房产以实际评估为准，暂估20000元）；2、蒋建支付违约金1000元；3、蒋建立即支付警备区保障部自2015年12月31日起至实际归还之日止的占有使用费及利息（占有使用费按2962元/月的标准计算，利息以实际拖欠的占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率自2015年12月31日起计算至实际清偿之日止，占有使用费用及利息暂计10000元）；4、蒋建承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年10月12日，警备区保障部（甲方）与蒋建（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，双方约定:1、甲方将海州区海丰巷2号2-18号房屋，建筑面积24平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2015年8月15日起至2015年12月31日止；租金总额13329元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。合同第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。不得生产加工和存放易燃易爆物品，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环境要求；（六）处理租赁期内与甲方出租房地产权属无关的各种纠纷。第十一条约定乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，警备区保障部有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币1000元作为违约金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，警备区保障部将租赁房屋交付蒋建使用，蒋建按约给付警备区保障部租金。
2016年2月24日，警备区保障部向各租赁户发出《停止租赁通知书》，内容为“根据上级通知，要求全军停止一切租赁项目。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，请各租赁户自接到该通知书之日起三个月内将承租的房地产及按合同约定的权属归部队的财产交还部队。逾期将采取强制措施。”并在租赁房屋处进行了张贴。
一审法院认为，警备区保障部、蒋建签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力，双方应当按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。双方签订的租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，蒋建应当将租赁房屋返还警备区保障部。合同到期后，蒋建未能及时返还警备区保障部房屋，故警备区保障部有权要求蒋建按照原合同约定的租金标准支付自2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。双方合同约定自2015年8月15日起至2015年12月31日止的租金为13329元，则每月租金为2962元，蒋建应当按每月2962元标准给付警备区保障部占有使用费。警备区保障部主张占有使用费的利息无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于警备区保障部主张蒋建承担违约金1000元的诉求，警备区保障部并未提供证据证明蒋建存在违反租赁合同第八条约定义务的行为，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、蒋建于判决生效后三十日内返还警备区保障部位于海州区海丰巷2号2-18号房屋；二、蒋建于判决生效后十日内给付警备区保障部占有使用费（自2016年1月1日至实际返还之日止，按每月2962元计算）；三、驳回警备区保障部其他诉讼请求。一审案件受理费580元，公告费400元，共计980元，由蒋建负担。
二审中，上诉人蒋建向本院提交下列证据材料：
1、2012年11月8日和2015年10月份的收据，证明上诉人在本案诉讼之前一直和被上诉人之间存在长期租赁关系，且按年支付房屋租赁费用，在2015年10月份合同期满前被上诉人收取了上诉人四个月的房屋租金；
2、2016年12月30日由海丰巷商铺租赁业主共同签署的说明一份，证明在2016年8月份合同到期之前，被上诉人就租赁的房屋为了便于统一管理，给全体业主承诺在2016年1月份重新签订统一的租赁合同，该说明印证了在2015年10月份被上诉人仅收取四个月租金的原因；
3、上诉人向江苏省电力公司连云港供电公司支付的预存电费银行签购单，证明上诉人在租赁期间向供电公司预存了4万元的电费，并不欠供电公司的费用，被上诉人在此期间对上诉人所租赁经营的房屋强行断水、断电。
经质证，被上诉人警备区保障部的质证意见为：证据1，对租金无异议，恰好可以印证房地产合同是经过上级部门审核通过的，开具发票的是解放军后勤部专用章，之前是后勤部管理，目前改为保障部；对证据2三性均有异议，上面没有具体人的身份信息，说明人也没有出庭；对证据3，看不出交费人的姓名，蒋建名字是手写，不是机器打印的，与本案无关。
本院认证意见：对证据1，因被上诉人警备区保障部对其真实性无异议，本院审查后对其真实性予以确认；对证据2，系承租户单方陈述，被上诉人警备区保障部对其不予认可，且无其他证据相印证，本院对其不予采信；对证据3，本院审查后对其真实性予以确认。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
另查明，涉案土地使用权人为被上诉人警备区保障部。
本案二审争议焦点：1、一审法院向蒋建送达应诉材料的程序是否违反法律规定；2、涉案《军队房地产租赁合同》的效力如何认定；3、被上诉人警备区保障部要求上诉人蒋建归还涉案租赁房屋是否有事实和法律依据；4、上诉人蒋建是否应当支付相应的使用费及使用费的标准如何认定。
本院认为，关于第一个争议焦点，一审法院按照蒋建居民身份证载明的地址向其邮寄应诉材料，并备注了蒋建使用的手机号码，后该邮件因拒收被退回，一审法院遂公告送达蒋建应诉手续并无不当。上诉人蒋建关于一审法院送达程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。上诉人蒋建主张因涉案《军队房地产租赁合同》未按照总政治部、总后勤部颁布的《军队空余房地产租赁管理规定》实行分级审批，该租赁合同违法。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《军队空余房地产租赁管理规定》并非法律、行政法规，警备区保障部将涉案房屋对外出租时有无履行相关审批手续系其内部管理行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案租赁合同的效力不产生影响。因被上诉人警备区保障部系涉案场地的合法使用权人，其有权将涉案场地对外出租，至于被上诉人警备区保障部是否有军队单位对外有偿服务收费许可证及军队单位对外有偿服务许可证，因该证件的许可系军队内部管理行为，对涉案租赁合同的效力亦不产生影响。综上，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人蒋建关于涉案租赁合同违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于第三个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案租赁合同约定的租赁期间届满后，蒋建继续使用了涉案房屋，警备区保障部直至2016年2月24日才向蒋建发出《停止租赁通知书》，故在2016年1月1日至2016年2月24日期间，蒋建与警备区保障部就涉案房屋形成了不定期租赁关系，警备区保障部与蒋建可以随时解除合同。现警备区保障部在2016年2月24日向蒋建通知停止租赁，故双方的租赁合同于2016年2月24日解除，租赁合同解除后，蒋建作为承租人负有返还租赁物的义务。蒋建上诉称被上诉人警备区保障部承诺在2016年元月同意重新续签租赁合同，被上诉人警备区保障部对此不予认可，且是否缔约应由双方当事人共同协商确定，被上诉人警备区保障部与蒋建解除租赁合同后有权不再出租该房屋，蒋建以涉案租赁房屋属于非军事行政区要求继续使用涉案房屋无事实和法律依据，本院不予支持，蒋建应当返还涉案租赁房屋。
关于第四个争议焦点。上诉人蒋建上诉主张因涉案房屋2016年6月后被断水断电，不具备使用条件，不应按原租金支付占用使用费。对此，本院认为，被上诉人警备区保障部已于2016年2月23日通知上诉人蒋建搬离租赁房屋，在被上诉人警备区保障部对涉案房屋断水断电后，上诉人蒋建仍继续使用涉案房屋，因蒋建对涉案房屋的现状完全知晓，故一审判决蒋建按照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当，本院对蒋建的该上诉理由不予采纳。
综上，上诉人蒋建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费580元，由上诉人蒋建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
审 判 员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一七年三月十日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。