河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终1163号
上诉人（原审被告、反诉原告）河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司。
法定代表人蔡英敏，任董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）河北绿野阳光储运�限公司。
法定代表人蔡英敏，任董事长。
以上二上诉人的共同委托代理人马永辉，河北三言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石家庄光明正大日化有限公司。
法定代表人李惠杰，任董事长。
委托代理人刘建军，该公司职员。
委托代理人谭南征，该公司职员。
上诉人河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司因租赁合同纠纷一案，不服桥西区人民法院（2015）西民初字第02381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人、被上诉人委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审查明，2008年12月27日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于石家庄市胜利北街230号A区B区�工人街C区场地，场地面积为20024.83平方米，租金为2600000元／年，租赁期限为三年，自2009年2月1日至2012年1月31日止。双方对合同的真实无异议，但被告称原告曾两次口头承诺给其延长租期9个月，原告不予认可，被告未提交证据予以证实。2008年12月29日，被告向原告交纳了房租押金30000元，水、电押金20000元，保证金600000元。原告向被告出具收据一份。双方对该收据的真实性无异议。原、被告签订合同后，由原告向供水、供电部门缴纳水电、费，被告每月20日左右依原告出具的水、电收费通知单向原告交纳水、电费，同时由原告为被告开具正规发票，双方均认可被告已缴纳2012年1月20日之前的水、电费。2011年12月29日，原告向被告出具书面通知一份，内容为：“贵我双方于2008年12月27日订立的租赁合同将于2012年1月31日到期，请贵方于2012年1月5日前派专人到我公司具体商讨有关事宜，我公司将严格按照双方订立的租赁合同的相关条款办理”。被告于2011年12月30日在该通知上签字，写明：“收到此通知蔡新敏”。被告称2012年2月23日已就承租场地的安保交接事宜与原告达成一致，对此情况被告提供2012年2月23日绿野阳光安保交接证明一份予以佐证。原告称为避免损失扩大于2012年4月底前与部分商户签订租赁协议，租赁场地的面积共计2936.31平米，其余部分的场地仍由被告实际控制至2012年11月底，原告方在2012年12月初更换了承租场地的水、电控制设施后被告才最终撤离，期间被告应当交纳的水、电费用为408736.8元。一审认为，1、关于违约事实的认定及承租场地的收回问题。租赁合同是以转移租赁物的使用、收益获取租金对价的双务有偿合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原、被告在2008年12月27日签订的《租赁合同》于2012年1月31日到期，被告返还租赁场地的义务即应开始履行，被告称原告口头同意顺延租期9个月的说辞，无据佐证，不予认定。根据《租赁合同》第十一条的约定，租赁期限届满被告应当将租赁场地返还原告，原告对租赁场地进行验收并结清押金等费用，该条款是终止租赁关系后的清结条款，只有在返还的场地经原告验收后，双方才开始进行承租押金和水、电等费用的结算工作。由此可见，租赁关系终止后完成交接的实质内容包括返还场地、资产毁损的折价处理、添附资产的处置等主要事项，2012年2月23日安保交接证明证实的是仅仅安保工作的转移，客观上被告对外部分转租的期限已实际超出了《租赁合同》约定的租赁期限，在被告没有证据证实双方已就资产毁损的�价处理、添附资产的处置，租金押金、水电费用等损益结算完毕的情况下，不能视同租赁场地已返还完毕和原告已经确认验收。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。被告作为返还租赁场地的义务履行方，没有证据证实向原告交还承租场地的具体时间节点事实，故应当按照原告自认的2012年11月底被告离开作为认定原告实际收回出租场地的时间节点。关于被告优先承租权的主张问题，因原告未明确是否另行出租、出租的价格以及出租的方式等条件，故被告所谓的优先承租权的“同等条件”并不成就。综上，被告延期交还场地的行为对原告构成违约。2、关于违约责任的承担问题。租赁合同终止后，原告收回出租场地前，被告应当按照实际占用的场地面积并参照租金标准�原告支付场地占用费。由于原告在2012年4月底前已与部分商户签订租赁合同，其基于租赁关系取得的租金收益权并没有受到影响。根据庭审查明的事实，在2012年4月底前原告签约的租户占用的经营场地面积为2936.31㎡，剩余场地面积为17088.52㎡。原告预期租金利益损失应当按照其与被告缔结的《租赁合同》约定的租金给付标准确定，其按照被告对外转租的租金标准（取平均值60元／㎡）主张2402979.60元损失的要求实际上加重了被告的赔偿责任，且超出了被告对于违约可能对原告租金利益造成损害的合理预期，本院不予支持。被告应当承担损失赔偿范围应当以迟延交付的17088.52㎡承租场地面积为限，此前原告自行与部分在住商户签订租赁合同获得的租金收益应当扣除，不应和并计算到损失当中再由被告承担。按照《租赁合同》约定的年租金2600000元，计算日租金为0.361元／㎡（2600000元／年÷12个月÷20024.83㎡÷30天），被告应予承担的17088.52㎡承租场地迟延交付的损失金额计算为1850686.7元（17088.52㎡×0.361元／㎡／天×30天×10个月）。被告应当承担的水、电费损失根据双方的交易惯例，结合实际缴费情况，按照原告出示的水、电费通知单计算10个月（2012年2月-2012年11月），金额为408736.8元（37725.6元＋34599.6元＋29580元＋33249.6元＋42482.4元＋49888.8元＋52918.8元＋48456元＋39944.4元＋39891.6元）。二被告对《租赁合同》进行了盖章确认，应当共同对原告的损失承担赔偿责任。3、关于违约金的计算及支付问题。违约损害赔偿的范围应当以实际损失为限。原告的实际损失为2259423.5元（1850686.7元＋408736.8元），被告应予承担。违约金主要以补偿实际损失为原则，在被告已承担损害赔偿的情况下，违约金不应再重复计算。况且，本案中原告主张计算违约金的依据�《租赁合同》第九条第3项，该项的适用条件的是逾期支付租金的违约罚责标准，适用的时间效力范围是租赁合同履行期间内，现原、被告之间的租期届满，租赁关系已经终止，原告适用该项主张违约金130675.77元，于法无据。故此，对于原告要求被告支付违约金130675.77元的请求，本院不予支持。4、关于被告要求返还租赁合同押金和水电费押金的问题。押金具有履约保证性质，庭审中原、被告对收取押金的事实无异议，双方又没有在合同中明确约定押金的充抵事宜，现合同履行期满被告要求返还押金，原告应当将收取的押金50000元（其中房租押金30000元，水、电押金20000元），予以返还。一审判决如下：一、被告河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告石家庄光明正大日化有限公司租金损失1850686.7元；二、被告河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告石家庄光明正大日化有限公司水电费408736.8元；三、原告石家庄光明正大日化有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司房租押金、水电押金共计50000元；四、驳回原告石家庄光明正大日化有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费28150元，反诉案件受理费25325元，合计53475元，由被告河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司负担36609元，由原告石家庄光明正大日化有限公司负担16866元。
判后，河北绿野阳光家居广场集团股份有限公司、河北绿野阳光储运有限公司不服，提起上诉，请求撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人违约金380万元，返还经营投资170万元。理由为：一审认定场地交还时间为被上诉人自己认定的实际收回出租场地的时间错误，上诉人已在2012年2月23日将承租场地交给被上诉人，并办理了保安移交手续，根据双方合同约定，就是已将承租场地的管理权交付给被上诉人，并且被上诉人也实际进行经营管理，交付场地的时间应认定为2012年2月23日。一审认定违约责任的承担及应赔偿被上诉人的租金损失计算依据存在明显错误。法院仅依据上诉人提交的被上诉人部分对外出租合同计算的出租面积是错误的。上诉人租赁的是被上诉人的废弃工厂厂区，双方按厂区的实际占地面积计算承租面积。而一审却按照被上诉人出租给商户的房间面积计算经营面积，不包括可以通过汽车的通道和其他公共�套设施占用的面积。且被上诉人仅提供了部分出租合同还有大量合同被上诉人拒绝提供，赔偿金的计算标准自然错误。本案中上诉人具有优先续租权，双方合同约定：只要被上诉人不进行大规模的拆迁改造，上诉人拥有优先的续租权。被上诉人在约定条件存在的情况下，不让上诉人优先续租，有违商业道德。
经审理查明，双方当事人对一审查明的2008年12月27日签订的《租赁合同》的真实性及履行情况无异议。2012年1月31日合同到期，双方未就合同的续租或终止问题达成一致意见。2012年2月23日双方进行了安保交接，但就合同终止的其他事宜仍未达成合意。至2012年12月初，被上诉人更换了争议场地的水、电控制设施后完全收回管理收益权，期间商户租赁收益双方各有收取。上诉人对其上诉理由未提供新证据。
本院认为，双方签订的《租赁合同》第十一条的约定：租赁期满乙方应将租赁场地返还给甲方，甲方对租赁场地进行验收。经甲方同意乙方对租赁场地进行改善工增设的他物，其中建筑不动产留给甲方，可动产及大件设备和办公设备等乙方负责拆走。租赁期满，乙方交纳的承租押金和水、电等费用押金，在扣除乙方应交纳的相关费用后，余款在十五个工作日内无息返还给乙方。此条款表明，租赁期限届满上诉人应当将租赁场地返还被上诉人，在返还的场地经验收合格后，结算完押金双方租赁关系终止。2012年2月23日安保交接证明证实仅仅是安保工作的转移，双方并未就其他事宜完成合同约定。实际上在此之后，双方对争议场地均有收益。上诉人认为安保交接时间为合同终止时间，本院不予采信。关于被上诉人自行与部分商户签订租赁合同获得的租金收益，一审判决已尽可能合理扣除，上诉人称被上诉人还有未提交的租赁合同，未提供证据。上诉人要求扣除公共通道及公共设施所占用场地的效益，没有提出合理的计算依据，且此项效益应计算在了各商户的租金中，上诉人在管理争议场地时也未另行向商户收取公摊效益。上诉人的此项上诉理由本院不予支持。上诉人在合同履行中及发生纠纷后均未提出优先续租的问题，其在诉讼期间主张不予支持。其他一审所判并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28150元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 苑颖新
审判员 周玉杰
审判员 刘云峰
二〇一六年三月二十八日
书记员 张晓楠