河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终2700号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李占青，男，汉族，1957年10月13日出生，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：景雪，河南法本律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：韩春花，女，汉族，1960年3月5日出生，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：景雪，河南法本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李长明，男，汉族，1963年3月23日出生，住河南省登封市。
委托诉讼代理人：陈书杰，登封市嵩阳法律服务所法律工作者。
上诉人李占青、韩春花与被上诉人李长明租赁合同纠纷一案，河南省登封市人民法院于2016年2月29日作出（2014）登民一初字第1734号民事判决，李占青、韩春花不服提起上诉，本院于2016年7月29日作出（2016）豫01民终5485号民事裁定，以事实不清将本案发回河南省登封市人民法院重审。河南省登封市人民法院于2017年12月7日作出（2016）豫0185民初3520号民事判决，李占青、韩春花不服向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李占青及其与上诉人韩春花共同委托诉讼代理人景雪，被上诉人李长明及其委托诉讼代理人陈书杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李占青、韩春花上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判上诉人支付被上诉人14733.63元损失，被上诉人支付上诉人退伙款11.4317万元，租金7.5833万元及利息，违约金10万元；二、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定上诉人于2012年4月27日收取的13万元为被上诉人支付的当年度房租显属认定事实错误。该收条明确由上诉人书写了款项的性质是合作欠款，该收条由被上诉人持有，而被上诉人在收条上备注为房租纯属单方行为，而非双方的真实意思表示，故原审判决作出该13万元系当年度房租是对引起本案纠纷的基础事实认定错误，并而引导出一系列的过错责任的认定错误。二、原审判决认定的被上诉人的损失是按合伙终止时的原值进行计算，而不是按本案争议的租赁合同解除时折旧后的净值进行计算，加重了上诉人承担被上诉人经营损失的风险，显属不公，根据合伙解除协议确定的折旧标准，本案租赁合同解除时被上诉人折旧后的资产净值应为264733.63元，扣除已支付的25万元，上诉人应承担的损失为14733.63元。三、原审判决认定被上诉人应返还上诉人的各项款项错误，被上诉人下欠的合作款项余额为11.4317万元，被上诉人拖欠的2012年2月1日至2012年8月31日的房租7.5833万元，被上诉人擅自转租房屋并拖欠租金的行为是导致本案纠纷的根本原因，被上诉人理应承担违约责任，故依法应当支持上诉人的反诉请求。
李长明辩称，原审判决将2012年4月27日被上诉人支付给上诉人李占青13万元认定为当年租金事实清楚。二、2008年10月份，上诉人李占青与被上诉人李长明及郑荣花三人合伙成立华佗养生堂，营业用房为上诉人家的房屋，三人共同投资225万元，其中李长明投资107万元，上诉人李占青投资62.29万元，郑荣花投资56万元，2010年8月被上诉人李长明与上诉人李占青签订了终止合伙协议，经算帐亏损85.988万元，三方均额承担损失28.662万元，剩余资产净值为139.012万元，原审法院将剩余租赁期内装饰装修残值损失酌定为70%合理合法。三、被上诉人将会馆承包给杨志强，不是将上诉人的房屋转租或转让，而是一种为了便于经营管理的承包关系。四、上诉人韩春花于2010年2月1日与被上诉人签订的租房协议应认定为有效协议。2012年4月27日李长明交纳全年房租13万元，说明被上诉人没有违约，可上诉人韩春花在2012年8月13日擅自终止合同，将房屋又租给登封市民政局办公使用，被上诉人前期投资款114万元没有收回情况下，还要承担上诉人李占青及郑荣花退伙款89万元，共计经济损失203万元，对被上诉人显失公正。
李长明向一审法院起诉请求：1、判令二被告赔偿原告经济损失154.54万元；2、判令二被告向原告支付违约金10万元；3、二被告承担本案诉讼费用。李占青、韩春花反诉请求：1、判令反诉被告李长明支付反诉原告合伙出资款、房租190150元及延期付款期间的利息；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金10万元；3、本案反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2008年10月份，原告与被告李占青及案外人郑荣花三人合伙成立华佗养生堂，营业用房为李占青、韩春花所有的普通房子，三人将房屋进行了全面改造装修，同时购置了会馆营业的设施、设备及相关财产，保证了会馆正常营业需要，三人共投资225．29万元。因华佗养生堂经营亏损，原告与被告李占青及案外人郑荣花于2010年8月签订了终止合作协议，对该经营会馆债权债务和资产进行了清算：“一、各合伙人投资经核算认为：李长明投资107万元，李占青投资62.29万元，郑荣花投资56万元；二、开业至今经清算合伙企业损失85.988万元，三方同意均额承担该损失28．662万元；五、合伙企业终止后由合伙人李长明单独经营，李占青、郑荣花退出合伙企业不再作为合伙人，该合伙期间投资形成所有资产转让李长明所有；六、对于合伙人李占青、郑荣花退伙后其原有资产减转后亏损，李占青应得款54.4317万元（含房租12.6万元），郑荣花应得款34.535万元，由李长明予以偿还。七、合伙人李占青、郑荣花投资款偿还办法如下：（1）所欠款项的30％作为充值卡，（2）2010年不说，2011年底还清50％，2012年底还清；八、本合同协议终止后该合伙企业全部资产归李长明所有，债务由李长明承担与其他二人无关。”原告接手会馆后，将会馆名称更改为“江南凤桥商务会馆”继续经营。2010年2月1日，原告李长明与韩春花就华佗养生堂营业用房租赁事宜签订租房协议，协议约定，被告韩春花将少林路西段嵩汉华园东隔壁一栋七层楼房及后院和南楼下6个车库租给李长明经营使用，租房期为10年，自2010年2月1日至2020年1月31日；租赁期限内前四年房屋租金为每年13万元，以后随市场行情上下浮动;租金应于本协议签订后三日起三个月内交齐当年租金（2010年2月1日至2011年1月31日），以后每年三月份交纳当年租金。否则，韩春花有权终止协议；租房期内李长明不得擅自将房屋转租、转让，若因特殊原因确需转租应征得韩春花同意后方可转租,否则,视为违约；本协议的违约金额为固定价10万元，原、被告双方任何一方违约均都应向对方支付该违约金。2011年8月16日，原告与杨志强签订《承包协议》，约定将江南凤桥商务会馆承包给杨志强经营，经营方式为2011年9月1日至2012年2月底,承包费用为每月2.5万元，在协议签订时杨志强先付3个月承包费7.5万元，杨志强可接手经营，剩余7.5万元在2011年12月1日前付完；2012年3月1日至2017年4月，承包费用每个月（含房租）3万元,房租每年2月底之前一次付清13万元，剩余承包费用每3个月付一次，每一个月1号付；江南凤桥商务会馆现有物品,杨志强有权使用，有义务保护和维修，但所有权归李长明。协议签订后,杨志强又进行了整修并开始经营江南凤桥商务会馆，随后向李长明支付了承包款25.5万元。2012年2月23日，因该会馆未办理消防执照，被登封市公安局消防大队进行处罚，并被要求停业整顿和停电。2012年4月27日，原告向被告李占青交付13万元，被告李占青出具收条，载明:“今收李长明原会所欠款拾叁万元整李占青”，在该收条右下角原告备注“实为房租”。2012年5月1日，因原告与被告在房屋租金方面发生分歧，被告将该会馆房屋上锁，2012年8月3日，被告韩春花通过登封市公证处向原告李长明送达《解除租房协议通知书》。2012年8月13日，杨志强与被告韩春花签订《房东与租户终止协议》，该协议约定：“杨志强将室内所有物品搬出院外，将空调、电视机留给被告韩春花，被告韩春花适当补偿杨志强25万元”，被告韩春花在杨志强将房屋物品搬出后，于2012年8月26日、2012年9月5日分两次向杨志强支付空调、电视、装修折旧费用共计25万元。2012年11月，原告及刘桂芬就与杨志强合同纠纷向本院提起诉讼，诉请依法解除原、被告签订的登封市市区江南凤桥商务会馆承包协议；被告支付拖欠的承包款13.5万元；被告向原告支付违约金36万元；被告赔偿原告的投资损失154.54万元；杨志强提起反诉，反诉请求依法解除反诉原告与反诉被告于2011年8月16日签订的承包协议；反诉被告赔偿反诉原告损失114万元；反诉被告支付违约金36万元；本案诉讼费由反诉被告承担。本院于2013年10月30日作出（2012）登民一初字第4279号民事判决书，判决：“一、解除原、被告于2011年8月16签订的江南凤桥商务会馆承包协议；二、限被告杨志强在本判决生效之日起十日内向原告李长明、刘桂芬支付财产损失25万元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。”李长明不服该判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2014年5月29日作出（2014）郑民三终字第521号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”后被告将该房屋租赁给登封市民政局用于办公用房。双方发生纠纷。
一审法院另查明，被告李占青与韩春花系夫妻关系。原华佗养生堂使用土地宗号为登宅集用（04）第00133号，土地使用权人登记为李占青。再查明，在原告与被告李占青及郑荣花于2010年8月签订终止合作协议后，被告于2012年8月26日、2012年9月5日分两次向杨志强支付空调、电视、装修折旧费用共计25万元，原告及杨志强均拉走有涉案租赁房屋内的动产。
一审法院认为，原告李长明与被告韩春花签订的《租房协议》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当严格履行。该协议约定房屋租赁期限为十年，被告韩春花在原告仅使用二年，且已支付2012年度房租的情况下，未与原告就解除合同后的相关事宜进行协商处置，而与第三人杨志强签订房东与租户终止协议，任由杨志强将原告投资的物品拆除带走，被告已构成违约，故被告韩春花应按租赁协议约定承担违约责任，向原告支付违约金10万元；同时原告未按约定时间支付房租，并将房屋以承包方式转租于杨志强，因此，原告亦构成违约，应按约定向被告支付违约金10万元；因双方均有违约，故违约金互相抵销。原告诉称，要求二被告赔偿其经济损失154．54万元。一审法院认为，原告与被告李占青、郑荣花已经确定实际投资为225万元，扣除三人清算及自愿承担的合伙企业损失85.988万元，剩余139.012万元为原告的投资款；被告在解除与原告的租赁合同后，向杨志强支付25万元，该25万元已经由本院生效判决认定归还于原告，故应扣除该25万元；因原告已实际使用该房屋二年，剩余租赁期内装饰装修残值损失应扣除两年的耗损，且原告迟延交付租金在先，同时又以承包方式将房屋转租给杨志强，在收到被告解除租房协议通知书后，未采取合法方式主张权利，导致双方发生纠纷，且原告转移有部分动产，故根据其过错程度，本院酌定其自身应承担损失的70％，原告剩余租赁期内装饰装修残值损失为（139．012万元－25万元）×30％＝40.7036万元；另原告已交付2012年度房租，而原告实际使用房屋时间为2012年2月1日至2012年8月，故被告韩春花应向原告退还多收取部分的房租计6个月×（13万元÷12个月）=6.5万元。以上两项共计47.2036万元，被告韩春花应予返还给原告。故本院对原告该诉讼请求仅支持47．2036万元，对多出的部分不予支持。因李占青与韩春花系夫妻关系，且系涉案房屋土地使用权人，故对以上款项承担共同清偿责任。二被告反诉称，要求原告向其支付合伙出资款、房租190150元及延期付款期间的利息。一审法院认为，被告韩春花与原告签订的租房协议约定，前4年房屋租金为每年13万元，于每年3月份缴纳当年租金，原告于2012年4月27日向被告李占青支付了13万元，因交付数额与应缴当年租金相同，交付时间与应交租金时间相近，且李占青作为韩春花的丈夫，有权代收该费用，故李长明向李占青支付的13万元应认定为2012年的房租，故二被告诉请要求原告支付2012年房租的请求，本院不予支持；关于合伙出资款部分，一审法院认为，李占青与李长明、郑荣花签订的终止合作协议系三人真实意思表示，且已予以履行。同时，因原告向其支付的13万元应系2012年房租而非合伙出资款，加之原告还欠被告退伙款11.4317万元，故原告应向被告李占青支付退伙款24.4317万元。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李占青、韩春花应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李长明支付47.2036万元；二、原告（反诉被告）李长明应于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）李占青、韩春花支付退伙款24.4317万元；三、驳回原告（反诉被告）李长明的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李占青、韩春花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19610元，由原告李长明负担13984元，被告李占青、韩春花负担5626元；反诉受理费2826元，原告李长明承担2380元；被告李占青、韩春花446元。
二审经审理查明的事实同一审相一致。
本院认为，上诉人韩春花与被上诉人李长明签订的《租房协议》合法有效，双方应当依照协议约定履行。由于被上诉人李长明未按照协议约定时间交纳房屋租金，并将涉案房屋以承包的方式转租给案外人杨志强，上诉人韩春花在未就涉案《租房协议》纠纷与被上诉人李长明协商解决的情况下，与案外人杨志强签订《房东与租户终止协议》，由杨志强将被上诉人李长明投资的会馆内物品拆除，原审认定双方均构成违约，需向对方承担违约责任，并将违约金互相抵销互不支付并无不当。关于上诉人称被上诉人支付的13万元应当认定为支付的退伙款而非租金的请求，本院认为，虽然被上诉人尚欠上诉人退伙款，但根据上诉人李占青与被上诉人李长明及郑荣花签订的终止合作协议约定，被上诉人李长明支付上诉人退伙款的时间至2012年年底，在未到期支付上诉人退伙款的情况下被上诉人支付上诉人13万元款项与双方约定的当年租金数额相同，支付时间与支付租金约定时间相近，在双方对13万元存在争议的情况下原审法院认定13万元为支付租金并无不当。原审判决时已根据被上诉人的过错程度，综合考虑被上诉人在合伙终止后对装饰装修已使用两年残值损耗等因素认定其自担损失的70%的责任，并根据审理查明的事实判决被上诉人支付上诉人退伙款24.4317万元正确。上诉人称剩余残值应当按照合伙终止时三方认定的折旧标准计算，无事实和法律依据。综上所述，李占青、韩春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19610元，由上诉人李占青、韩春花负担。
本判决为终审判决。
审判长 高志强
审判员 刘颖超
审判员 邓先理
二〇一八年七月三十日
书记员 苏小东