广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1403民初441号
原告梅州市远扬建筑装饰有限公司（下简称远扬公司），地址：梅州市梅江区三角镇金燕大道宝盈大厦5层C1室。
法定代表人杨家聪。
委托代理人杨辉明，与原告的法定代表人杨家聪系父子关系。
被告刘志明，男，汉族，住址：广东省佛山市南海区。
被告区健，男，汉族，住址：广东省佛山市南海区。
被告刘展翔，男，汉族，住址：广东省佛山市禅城区。
三被告委托代理人刘秋君，系广东亚泰律师事务所律师。
被告梅县东南房地产开发有限公司（下简称东南公司），地址：梅州市梅县区城东镇关爷坳。
法定代表人陈善剑，系公司董事长。
委托代理人巫宇辉，系广东盛世律师事务所律师。
原告远扬公司诉被告刘志明、区健、刘展翔、东南公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，于2015年7月1日作出一审判决，判决后原告不服，向梅州市中级人民法院提起上诉，梅州市中级人民法院于2015年11月12日作出二审裁定，发回本院重审。本院重新受理后，根据原告的申请，依法追加东南公司为本案的被告，并于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨辉明，被告刘志明、区健、刘展翔的委托代理人刘秋君，被告东南公司的委托代理人巫宇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远扬公司诉称，2014年6月14日，原告应被告的要求，双方签订了《合作协议》，该《合作协议》约定：被告提供梅府国用（2013）第4391号、梅府国用（2013）第4392号、梅府国用（2013）第4393号、梅府国用（2013）第4394号土地供原告进行房地产开发。双方同时约定由原告预付定金100万元，被告办理房地产开发所需的规划许可证、建设用地许可证、开工许可证等国家强制要求办理的房地产开发所需要的证照。《合作协议》签订后，原告按照约定向被告支付了100万元定金，但约定由被告履行的合作事宜一直没有进展，后经原告查明，上述约定开发的土地属于梅县东南房地产有限公司的，而非三被告所有的个人财产，三被告无权处置上述土地，三被告没有房地产开发资质。三被告以他人之标的、无行事之资质签订《合作协议》，造成《合作协议》无效。按照法律相关规定，合同无效，应该恢复原状，原告曾经多次要求三被告返还原告支付的定金100万元，三被告均以各种理由推诿，不予返还。为维护其合法权益，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、原、被告双方签订的《合作协议》无效，四被告返还原告向被告支付的定金100万元；2、四被告向原告赔偿原告因合同无效造成的经济损失50万元；3、本案的诉讼费由被告承担。
被告刘志明、区健、刘展翔（下简称三被告）答辩称，三被告认为，《合作协议》是原告与三被告真实意思表示，符合法律及行政法规的规定，合法有效。原告与三被告应受《合作协议》的约束，《合作协议》的性质是原、被告在本案的房地产开发中同为投资者，三被告以其投资控股的东南公司的股权以及依法取得的土地使用权出资，原告则向三被告支付现金3300万元，并且投入开发资金通过共同管理东南公司的方式，以东南公司的名义进行开发、设计、建设和销售。根据《合作协议》第三条第五点的约定，原告应当在2014年6月30日前支付500万元，2014年7月30日前支付1500万元，2014年8月30日前支付1300万元，乙方（原告）如有任何一期款项未按时足额支付，则应向甲方（三被告）赔偿按应付而未付款项每日万分之三的违约金，逾期超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议，逾期超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议，乙方应当按该总价款的20%向甲方支付违约金，甲方如有其他损失，乙方应当赔偿。《合作协议》签订后，三被告合作根据《合作协议》第四条第四点的约定，将当时的现有图纸交给原告，原告收到图纸后，自行制作了宣传关于本房地产合作项目的宣传广告，宣传广告上明确说明开发商是东南房地产，说明原告是确切知道本合作开发房地产是以东南公司的名义进行了，《合作协议》合法有效，且双方已经在履行，但由于原告违反《合作协议》第三条第五点关于付款的约定，分文未付，原告与三被告在2014年7月29日就《合作协议》的解除及后续合作事宜签订了协议书，协议书明确约定原告及杨辉明由于自身原因单方解除《合作协议》，三被告同意解除《合作协议》，但保留按照《合作协议》的约定，要求原告及杨辉明向三被告支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利。《合作协议》第七条明确约定原告、杨辉明、三被告三方一致同意，由原告按时足额支付首期款100万元及尾款300万元，则三被告同意放弃按照《合作协议》的约定，要求原告、杨辉明向三被告支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利，原告任何一期未按时足额支付的，逾期一日即属原告违约，三被告有权解除本协议并没收乙方已支付的100万元定金，所以《合作协议》已经解除，原告未按《合作协议》及协议书的约定向三被告支付款项，属于原告根本违约，三被告没收100万元合理合法，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，其提起本次诉讼是为了规避其违约责任，原告的违约行为对三被告造成巨大的损失。
在签订《合作协议》前，东南公司向被告出具《授权书》，东南公司明确授权被告全权代表东南公司与与原告、杨辉明就房地产合作开发事宜进行洽谈并签订《合作协议》，以及执行与《合作协议》相关的所有活动，被告有权以东南公司名义处理一切与之有关的事务。《合作协议》生效后，东南公司将按照《合作协议》的约定将我司名下的梅府国用（2013）第4391号、梅府国用（2013）第4392号、梅府国用（2013）第4393号、梅府国用（2013）第4394号共四块国有土地交由原告负责开发、设计、建设与销售。被告是东南公司的百分百持股股东，其中被告刘志明是东南公司的法定代表人，被告是东南公司的实际控制者、实际经营者。原告在庭审中也明确表示在签订《合作协议》前是知道被告就是东南公司的百分百持股股东。《合作协议》签订前被告是东南公司的实际控制者、实际经营者，在《合作协议》履行过程中，原告通过受让东南公司的股权，与被告一起共同持有东南公司百分百股权，《合作协议》履行完毕，原告则是东南公司百分百股东，也就是说无论《合作协议》签订前、履行过程中及履行后，原告或被告都是东南公司百分百持股人，是东南公司的实际控制者、实际经营者，原、被告均可以通过百分百持股实际控制东南公司，依附东南公司对项目进行开发。东南公司作为公司法人，是法律拟制的主体，东南公司自身不能像自然人一样开展具体经营活动，必须通过法定代表人及其股东控制开展具体经营活动，被作为东南公司的百分百持股股东，实际控制并经营东南公司。被告与原告签订的《合作协议》的本意为，被告经东南公司的经营权（项目经营开发权利）通过《合作协议》交付原告，在达到《合作协议》约定的条件即原告将物业交付被告时，被告将东南公司的股权（即东南公司所有权）转让给原告。综上，原告的诉讼请求纯属浪费司法资源，请求法院依法驳回其诉讼请求。
被告东南公司答辩称，一、本案讼争的《合作协议》是本案原、三被告之间签订的。根据合同相对性原则，该《合作协议》无论有效与否均对我公司没有约束力。本案三被告是以其个人的身份与原告签订协议，他们无权代表公司也没有以公司的名义与原告签订协议，因此该协议依法仅对原、被告双方有约束力，对作为非签约方的公司不具有约束力。二、《合作协议》是原、三被告签订的，且原告所付定金是付给被告一，而不是付给公司，公司未占有或使用该定金，因此，公司不承担向原告返还定金的义务。三、《合作协议》对公司无约束力，因此不存在守约或违约的问题，依法不需要承担赔偿原告损失的违约责任。四、三被告不代表公司，也不代表公司的全体股东，三被告未经公司同意而与原告签订合作开发公司的土地的协议是无效的。
针对被告刘志明、区健、刘展翔的答辩意见，原告认为，《合作协议》和《协议书》都是我（杨辉明）新亲手经办的，在签署之前半年已经开始协商。签订《合作协议》的前一天即6月13日被告区健才提出改变合同，要把3.5%的股权转让给我，包含建筑面积12783.2㎡的住宅商铺及车位，当时我不肯，但区健一再要求我一定要接受，最后没有办法才接受。《合作协议》是在6月14日签订的，三天内我转了100万元到被告刘志明的账户，《合作协议》算已经生效。《合作协议》第四条第1、2点明确双方的权利义务，我方在6月23日进场平整土地，并要求区健要给我授权委托书，但三被告在6月29日才拿授权委托书给我，并将日期写在6月28日。6月30日就要求我拿500万元，我不同意。委托书没有在6月18日给我，实际是被告诈骗、违约，故意不给我，这份委托书是否有效我也不清楚，如果无效被告就是诈骗，如果有效，6月30日才给我也是诈骗。可能被告担心我将委托书用于其他用途。从法律上说，授权委托书没有法定代表人签名，也没有三被告的签名，我估计如果真出事，三被告就会推给公司，由公司承担责任，但公司也会推说《合作协议》并没有公司盖章，不是公司行为，也不承担责任。因此我认为三被告实际上是诈骗行为，《合作协议》是无效的，三被告应退还100万元给我，并且《合作协议》第二条第二点约定甲方（被告）如果违约要赔偿双倍定金给乙方（原告）。7月29日，区健和刘展翔到我公司，问我还要不要合作，如果不合作就与别人合作，并要求解除《合作协议》。我成全三被告，要求三被告退还100万元给我，但是被告不肯退钱，要求我用500万元买房子，再给400万元，否则100万元就不再能退还给我，后来我没有办法只能签署了《协议书》。实际上违约方是被告不是原告，《合作协议》写明了合同生效后授权委托书要拿给我，但在6月29日才给我，在6月30日要求我支付500万元，我是不会付的，因为被告违约。
针对被告东南公司的答辩意见，原告认为，我现在也找不到三被告了，要求被告东南公司也应承担退还100万元定金的责任。
针对被告东南公司的答辩意见，被告刘志明、区健、刘展翔认为，一、签订《合作协议》时，三被告是东南公司的100%股东，刘志明是法定代表人，本案两份协议书都了东南公司将涉案的四块国有土地使用权交付给原告开发、设计、建设和销售，说明东南公司对合作协议条款是认可且配合的。二、东南公司后续的股东及法定代表人的变化不能否定其所出具的两份授权委托书的内容，这是公司法为保证公司前股东、债权人利益的重要原则，其与新股东、新法定代表人的意思推翻之前公司的行为是违反公司法及现实逻辑，严重损害东南公司的前股东即三被告的合法权益，是恶意的诉讼行为。综上，三被告以其持有的100%东南公司的股权及依法取得的国有土地使用权出资，由原告支付3300万元并投入开发资金共同管理东南公司，以东南公司的名义进行开发，合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年6月14日，原告远扬公司（乙方）、三被告刘志明、区健、刘展翔（甲方）与担保人杨辉明签订《合作协议》，三方约定：“第一条、合作土地的概况：甲方负责提供位于梅州市梅县区城东镇石下村关爷坳的地块，土地面积为72696平方米，土地使用权号分别为：梅府国用（2013）第4391号（商住用地，面积为18609㎡）、梅府国用（2013）第4392号（商住用地，面积为25458㎡）、梅府国用（2013）第4393号（商住用地，面积为28629㎡）、梅府国用（2013）第4394号（工业用地，面积为17233㎡），作为本协议项目的合作开发土地。本项目根据规划设计要点的地上建筑面积约27.2万平方米（不含地下面积），具体以项目建成竣工验收后的实际面积为准。第二条、合作方式：1.甲方将协议约定合作开发的土地交给乙方开发、设计、建设与销售。项目建成后双方以住宅整幢分割、商铺以按比例垂直分割为原则分配双方应得的建筑面积，其中33.5%建筑面积归甲方所有（其中的3.5%建筑面积由乙方进行回购，具体按照合作协议第三条第五点执行），剩余66.5%的建筑面积归乙方所有（具体分割事宜以乙方的设计图纸另行签订补充协议确定）。当乙方按照本协议第三条第五点的约定按时足额向乙方付清购买总价款，项目建成后双方应得的建筑面积分割比例即时变更为甲方30%，乙方70%。3.本项目整个设计、建设与销售过程钟中的所有款项和费用均由乙方承担和支付，包括但不限于：开发建设自己资金的筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择、确定和相关费用的支付，工程施工建造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等一切事项。除本协议另有约定外，整个项目兴建与销售过程的一切成本和费用均由乙方承担，与甲方无关。第三条、款项的支付：1.本协议签订三日内乙方应当向甲方支付100万元定金，甲方要把现有的设计图纸交给乙方，即本协议生效。协议签订当日起，甲方2014年7月30日前（另有10日的协议期）必须取得项目总体规划报建审批图，否则属甲方违约，要双倍赔偿乙方定金，还要赔偿乙方一切损失。但由于乙方迟延交付政府相关费用的除外，取得项目总体规划报建审批图的时间相应顺延。4.当甲方收到本协议第三条第五点约定的首期款500万元，甲方在七个工作日内将梅县东南房地产开发有限公司的5%股权转让到杨辉明名下；当甲方收到本协议第三条第五点约定的第二期款1500万元，甲方在七个工作日内将梅县东南房地产开发有限公司的10%股权转让到杨辉明名下；当乙方收到第三条第五点约定的全部价款后，甲方在七个工作日内将20%股权转到杨辉明名下；当第一期工程全部主体封顶之日起七个工作日内，甲方再将35%的股权转到杨辉明名下，否则甲方违约。第一期工程主体完成三分之二时，甲方一定要负责办到房产预售许可证，如未办到则属甲方违约。甲方将自己所得的全部建筑面积售卖完毕并且甲方已经收回自己应得的所有售楼款时，甲方应将梅县东南房地产开发有限公司剩余的股权全部无偿转让给乙方。5.甲乙双方一致同意，乙方以总价款3300万元购买属于甲方所有的3.5%建筑面积12783.2㎡（含住宅、商铺及车位）。支付时间为：乙方于2014年6月30日前支付500万元，2014年7月30日前支付1500万元，2014年8月30日前支付1300万元。乙方如有任何一期款项未按时足额支付的，则应向甲方赔偿按应付未付款项每日万分之三的违约金，逾期超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本协议，乙方应当按照该总价款的20%向甲方支付违约金，甲方如有其他损失，乙方应当赔偿。第四条、双方的权利和义务：13.乙方在项目的开发、设计、建设施工及售楼过程中，甲方公司的公章有甲乙双方共同监管，甲方有义务对乙方开发、建设和销售过程中的用章事宜应予以无条件办理，但如果涉及甲方利益的，则需甲方书面同意。如果甲方无故不提供公章则属甲方违约。第十三条、补充与附件：本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。第十四条、协议的效力：甲乙双方、担保方签字并加盖单位公章且乙方支付定金后本协议即生效。本协议全部条款履行完毕后自然失效。”2014年6月18日，原告通过其法定代表人杨家聪在中国农业银行开立的个人账户转账支付定金100万元至双方约定的收款账户。2014年7月29日，原告远扬公司（乙方）、三被告刘志明、区健、刘展翔（甲方）与担保人杨辉明（丙方）经平等友好协商，就《合作协议》的解除及后续合作事宜签订了《协议书》，该《协议书》约定：“一、乙方、丙方由于自身原因，单方面提出解除合作协议，甲方同意解除合作协议但保留按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利。合作协议自乙方购买物业的全部款项500万元到账之日起解除。二、甲乙丙三方一致同意，乙方在本协议签订之日起30日内向甲方支付500万元，该款用于购买甲方开发的梅县东南公司旧水泥厂地块项目共1310平方米的住宅、车位13个、商业面积132平方米（首层不可超过80平方米）的物业。三，甲乙丙三方一致同意，自本协议签订之日起，乙方根据合作协议的约定已向甲方支付的定金100万元自动转为乙方向甲方购买上述物业的定金，余款400万元分两期支付，首期款100万元于本协议签订之日起6日内支付，尾款300万元于本协议签订之日起30日内付清。七、甲乙丙三方一致同意，如乙方按时足额支付首期款100万元及支付尾款300万元，则甲方同意放弃按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利。乙方任何一期未按时足额支付的，逾期一日即属乙方违约，甲方有权解除本协议，并没收乙方已经支付的100万元定金并按照合作协议的约定要求乙方、丙方向甲方支付3300万元的20%即660万元作为违约金的权利”。《协议书》签订后，原告未付款，《协议书》并未履行。后原告认为《合作协议》约定开发的土地属于梅县东南房地产有限公司，而非三被告所有的个人财产，三被告亦无房地产开发资质，三被告以他人之标的、无行事之资质签订合作协议，造成《合作协议》无效，依法应返还原告支付的定金100万元，但被告均以各种理由推诿，不予返还。为维护其合法权益，原告遂诉至本院，请求本院判令：1、原、被告双方签订的合作协议无效，被告返还原告向被告支付的定金100万元；2、被告向原告赔偿原告因合同无效造成的经济损失50万元；3、本案的诉讼费由被告承担。另，依据原告的申请，本院依法追加被告东南公司为本案被告，原告要求被告东南公司承担返还定金100万元的义务。被告刘志明、区健、刘展翔、东南公司则作出上述答辩。
另查明，一、远扬公司是2014年2月20日成立的有限责任公司，经营范围为：建筑装修装饰工程，园林古建筑工程，加工、销售：石雕工艺品，销售：五金交电、日用百货、针棉纺织品、水暖器材、音响设备、电子产品。
二、东南公司是1992年12月23日成立的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营；商业店铺租赁；房地产销售代理、房地产租赁代理、房地产咨询、企业管理咨询服务；室内装饰及设计；设计、制作、发布、代理：、广告。
从2013年3月25日起，公司股东经过多次的变更，分别为：2014年3月25日，股东为刘志明、刘展翔、区健，法定代表人为刘志明；2014年7月30日，公司股东变更为刘志明、刘展翔、区健、深圳市房贷通科技有限公司；2015年4月29日，公司股东变更为刘志明、区健、深圳公众航空服务有限公司；2015年5月19日，公司股东变更为刘志明、杨民伟、陈善剑、深圳公众航空服务有限公司；2015年12月2日，公司股东变更为杨民伟、陈善剑、曹嘉洪、深圳公众航空服务有限公司。
三、《合作协议》中约定的合作开发项目所需土地的土地使用权人是东南公司，土地使用权类型为出让，其中用途为商住的土地使用权面积为72696平方米，工业用地的土地使用权面积为17233平方米。2013年8月30日，东南公司取得用地规划设计条件。2013年9月30日，东南公司取得建设用地规划许可证。2013年11月28日，梅州市梅县区住房和城乡规划建设局向东南公司颁发《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，有效期至2014年11月27日。
四、2014年6月10日，东南公司出具《授权书》，内容为：东南公司兹授权我司股东刘志明、区健、刘展翔三人全权代表公司与远扬公司、杨辉明就房地产合作开发事宜进行洽谈并签订《合作协议》，以及执行与《合作协议》相关的所有活动，上述三人有权以我司名义处理一切与之有关的事务。《合作协议》生效后，我司将按照《合作协议》的约定将我司名下的梅府国用（2013）第4391号、梅府国用（2013）第4392号、梅府国用（2013）第4393号、梅府国用（2013）第4394号共四块国有土地交由远扬公司开发、设计、建设与销售。签发人刘志明，并加盖了东南公司公章。
五、2014年6月28日，东南公司出具《授权委托书》，内容为：本公司经股东大会，全体股东一致通过同意将梅县东南房地产开发有限公司的土地开发项目设计、建设、销售、物业管理的相关职权，委托给远扬公司杨辉明先生行使（重大事项以本公司盖章生效之正式合同为准）。
上述事实，有经过质证的原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证明、三被告身份证复印件、合作协议、协议书、授权书、授权委托书、梅府国用（2013）4391号土地登记卡、梅府国用（2013）4392号土地登记卡、梅府国用（2013）4393号土地登记卡、梅府国用（2013）4394号土地登记卡、说明、中国农业银行银行卡取款业务回单、梅县东南公司企业机读档案登记资料、建设用地规划许可证（2013-019）、建设用地规划许可证（2013-020）、建设用地规划许可证（2013-021）、梅县东南房地产开发有限公司“三旧”改造A区用地规划设计条件、梅县东南房地产开发有限公司“三旧”改造B区用地规划设计条件、梅县东南房地产开发有限公司“三旧”改造C区用地规划设计条件以及当事人在庭审中的陈述等予以证实，本院予以认定。
本院认为，本案属合资合作开发房地产合同纠纷。原告向本院起诉请求确认《合作协议》无效，理由系三被告不是合作开发土地的权属人，且没有房地产开发资质，《合作协议》违反法律强制性规定。本案争议的焦点系《合作协议》是否违反法律的强制性规定而无效。经查明，《合作协议》系原告与三被告签订，三被告已获得东南公司的授权，东南公司授权三被告全权代表东南公司与原告签订《合作协议》，并承诺将按照《合作协议》约定履行，三被告的行为代表东南公司，所产生的法律后果也应由东南公司承担。如上所述，《合作协议》实质是由东南公司与原告签订，以东南公司名义合作开发房地产项目，东南公司具备房地产经营开发资质，合作开发的土地属于东南公司所有。所以《合作协议》系双方自愿平等的基础上签订的，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告以三被告不是合作开发土地的权属人，且三被告没有房地产开发资质，双方签订的合作协议违反法律强制性规定，该合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《合作协议》合法有效，双方均应按合同约定履行，原告诉请被告返还定金100万元并赔偿经济损失50万元的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。另外原告还提出被告应在2014月6月18日将《授权委托书》提供给原告，而被告在2014年6月28日才提供是违约行为。经查，《合作协议》约定被告应提供书面授权将项目设计、建设、销售等物业全权委托给原告，但没有约定具体交付时间，6月18日与28日相差10天的时间，原告也不会因为这10天的时间没有书面的授权委托书而导致合同无法履行，所以被告在2014年6月28日提供给原告不应视为被告违约。东南公司从2013年3月25日起，公司股东经过多次的变更，至2015年12月2日，原股东（三被告）均不再是公司现在登记股东，原股东刘志明收取的100万元该如何处理问题，属于公司内部管理、股东对公司财产的处分问题，与本案合资、合作开发房地产属于不同法律关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告梅州市远扬建筑装饰有限公司的诉讼请求。
案件受理费18300元，由原告梅州市远扬建筑装饰有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审 判 长 肖 锋
审 判 员 李 育 珍
人民陪审员 陈 丽 芬
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 张榆培（代）
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