上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第519号
原告孙建英。
委托代理人李峥，上海申浙律师事务所律师。
被告孙胤琦。
委托代理人孟建俊，上海汇银律师事务所律师。
第三人张嘉楠。
委托代理人张思俭（系第三人之父）。
原告孙建英与被告孙胤琦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法通知张嘉楠作为第三人参加诉讼，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙建英及其委托代理人李峥，被告孙胤琦的委托代理人孟建俊，第三人张嘉楠的委托代理人张思俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙建英诉称，原告系上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的产权人。原、被告于2012年6月29日签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止；租金每月6，000元，三个月一付，先付后用，每期提前10天支付；被告须支付租赁保证金6，000元。合同并约定若被告逾期10天不付所欠租金，须每日按月租金的1%向原告支付滞纳金；如被告逾期20天则视为自动提前退租，原告有权立即收回系争房屋，并可向被告追索欠款及滞纳金；租赁期内，若原告擅自终止合同，须归还被告1个月保证金并赔偿1个月违约金；若被告擅自终止合同，被告应赔偿原告违约金，原告可在保证金中抵扣，保证金不足部分则由被告另行支付。合同签订后，被告支付了3个月的租金，原告也依约将房屋及设施、家具等物品交付给被告使用。但自2014年6月以来，被告一直不向原告支付2014年7月1日至今的租金，且还于2014年12月21日通过手机短信向原告表示不再租赁系争房屋。原告不得不要求被告交还房屋，但遭被告拒绝。原告认为，被告拖欠租金及提前结束租赁均属违约行为，故要求判令：1、被告交还系争房屋；2、被告按照每月6，000元支付2014年10月1日至交还房屋之日止的租金；3、被告支付欠付租金的滞纳金，按照每日60元，自每期费用最迟应付之次日起，分段计算至支付之日止。审理中，原告撤回了第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求，要求被告按照每月6，000元支付2014年10月1日至2015年6月30日的租金。原告并称，中介公司预估原告和第三人可以在2014年6月底办完过户，届时第三人可以和被告继续履行房屋租赁合同，故原告同意被告和第三人签订房屋租赁合同，但原告和被告说清楚，原告和第三人办妥房产过户后，被告和第三人的租赁合同才有效，被告须看到房产证更名并与原告确认后才可向第三人支付租金；后因第三人一直催被告支付租金，被告就将2014年7月至9月的租金支付给了第三人；因第三人违约，双方未办成过户，原告于2014年6月告知被告房屋买卖出现问题，要求其不要再将租金支付给第三人，被告表示其不想再租赁系争房屋，原告表示同意，但之后第三人拒接电话、拒收信件。
被告孙胤琦辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁期间，原告将系争房屋出售给第三人张嘉楠，根据买卖不破租赁的原则，原告出售房屋不影响被告租赁房屋。被告和第三人签订租赁合同，原告在场并认可，原、被告之间的租赁合同已由被告和第三人的租赁合同取代，故原、被告之间的基础租赁关系已不复存在。原告和第三人的买卖合同约定2014年7月1日过户并交付房屋，该时间节点与被告支付第三人租金的时间节点相吻合。现第三人已支付原告大部分房款并缴纳了交易税费，系争房屋的权利实际已转移给第三人，除非买卖合同被撤销或解除。但即便买卖合同被撤销、解除或认定无效，基于公示公信原则，因被告和第三人签订租赁合同经过原告同意，故该租赁合同有效。买卖合同未被撤销、解除前，被告基于和第三人的租赁合同向第三人支付租金并无过错，原告如要求返还租金，应向第三人主张。如法院认为被告应向原告支付租金和滞纳金的，被告认为合同约定的滞纳金过高，要求调整。审理中，被告称，原告是在2014年10月份才通知被告不要向第三人支付租金；原告没有跟被告说过其和第三人办妥房产过户后，被告和第三人的租赁合同才有效，以及被告须看到房产证更名并与原告确认后才可向第三人支付租金的话；被告不能基于原告的意思而不履行被告和第三人之间的租赁合同。
第三人张嘉楠述称，原告将系争房屋出售给第三人，第三人也已支付了大部分房款并缴纳了房屋部分的税款。根据买卖合同约定，双方应于2014年7月1日办理产权过户并交房。2014年4月29日，被告和第三人在原告及中介公司在场的情况下签订了租赁合同，故自2014年7月起原告已事实交房，被告遂自2014年7月起向第三人支付租金。原告和第三人就房屋买卖产生纠纷，现正在法院诉讼。被告依据其和第三人的租赁合同向第三人支付租金，并无不当。如法院最终处理认为租金应由原告收取的，第三人同意返还原告租金。对本案要求法院依法处理。
经审理查明，系争房屋系原告名下房产。2012年6月29日，原告（出租方，甲方）和被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方，租期为3年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止；2、甲方于2012年7月1日前向乙方交付房屋；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如需继续承租，须在租赁期满前一个月向甲方提出书面申请，双方应重新签订租赁合同；3、租金为每月6，000元，三个月一付，先付后用，每期提前10天支付；4、在签订本合同时，乙方向甲方支付3个月的租金计18，000元及1个月的保证金计6，000元；5、物业管理费及租赁税由甲方承担，水、电、煤气、电话费、宽带费及电视收费由乙方承担；6、在租赁期内，甲方不得擅自收回房屋；7、乙方按时支付租金及合同规定的其他乙方应付费用，若乙方逾期10天不付所欠租金，须交付滞纳金予甲方，滞纳金每日按月租金的1%计收。如乙方逾期20天，则视为自动提前退租，甲方有权立即收回房屋，并可向乙方追索欠款及滞纳金；8、租赁期内，若甲方擅自终止合同，须归还1个月的保证金，并赔偿1个月的违约金。若乙方擅自终止合同，乙方应赔偿甲方违约金，甲方可在保证金中抵扣，保证金不足部分则由乙方另行支付；9、本合同连同附件一式三份，甲、乙双方各执一份，中介公司一份，自签字之日起生效，履行完毕终止。该合同并对其他事项作出约定。租赁合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告向原告支付租金。
2013年11月12日，原告和第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给第三人，转让价款为328万元。双方并约定于2014年6月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，于2014年7月1日交接房屋。该合同上第三人的签名由其母亲张某代签。系争房屋的实际成交价（包括房屋转让价、车位转让价和装修补贴）为500万元。买卖合同签订后，第三人支付了原告335万元。按买卖合同的约定，剩余165万元中，160万元须通过银行贷款支付，5万元须交房后支付。
2014年4月29日，被告（承租方，乙方）和第三人（出租方，甲方）在原告和中介公司在场的情况下签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付房屋，租期自2014年7月1日起至2015年7月1日止；2、每月租金6，000元，租金三个月一付；3、乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金6，000元；4、乙方应按时支付租金、保证金及其他各项应付费用。如乙方未按合同约定的时间支付租金，每逾期1天，乙方应按月租金的千分之五向甲方偿付延期金，逾期15天，则视乙方违约。乙方除应支付延期金外，还应支付甲方违约金作为赔偿；5、甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为6，000元。该合同并对其他事项作出约定。该合同上第三人的签名由张某代签。
被告向原告支付租金至2014年6月。之后，被告依据其和第三人的租赁合同，向第三人支付了2014年7月至9月的租金18，000元。因原告和第三人就系争房屋交易发生纠纷，双方未办理房产过户手续，银行未发放贷款，故剩余165万元购房款第三人未支付原告。原告要求被告停止向第三人支付租金，要求被告向原告支付租金，被告未同意，仍向第三人支付租金，现已支付至2015年6月。
庭审中，原告提供了一份2014年10月24日原告（卖售人，甲方）和第三人（买受人，乙方）签订的《补充协议》，载明：“1、乙方支付甲方9万元，支付后除剩余房价款（贷款160万元）外所有房款均已结清（含三季度房租18，000元，未含家具等折算12，000元）；2、甲方积极配合乙方过户，过户当日9万元以现金方式支付甲方。（违约补偿及租金归3、甲方持有房屋租赁押金6，000元……。”该《补充协议》上第三人的签名由张某代签。该《补充协议》中“（含三季度房租18，000元，未含家具等折算12，000元）”、“（违约补偿及租金归3、甲方持有房屋租赁押金6，000元。”等内容系手写添加内容。第三人对该份《补充协议》有异议，认为手写内容系原告擅自添加，未经第三人同意。第三人并提供了一份没有手写添加内容的《补充协议》复印件，该份《补充协议》上有张某代第三人的签字，无原告的签字。第三人表示，其提供的只有电脑打印内容的《补充协议》系经过双方协商，第三人认可并在一式两份的《补充协议》上先签了字，在交原告签字前，第三人留了其中一份《补充协议》的复印件；原告之后手写添加的内容未和第三人协商，第三人不认可。原告表示，双方商定由第三人支付原告9万元，该款包括应返还的2014年7月至9月的租金18，000元及违约补偿金72，000元，但因中介公司未将9万元款项的性质在补充协议中予以明确，故原告在补充协议上作了添加，该添加内容系经原告和第三人协商确定的。
原告还提供了手机短信，其中2014年12月21日被告发给原告的短信内容为：“已和张某联系，不再租了，她说已交完过户相关税收，另外你们关于房租已有协议约定，和我无关……”，证明被告提前退租。被告表示，原告和第三人的房屋买卖纠纷影响到了被告，被告觉得烦，有点不想租了，但实际还在继续租赁，从该短信内容也可看出原告认可被告和第三人之间的房屋租赁关系。
审理中，第三人于2015年5月26日起诉原告，要求原告继续履行房屋买卖合同，办理系争房屋的产权过户。原告表示，其不同意继续履行房屋买卖合同，要求在该案中解除合同。
上述事实，有原告提供的房地产权证、原告和被告的房屋租赁合同、手机短信、补充协议，被告提供的上海市房地产买卖合同、销售不动产统一发票、被告和第三人的房屋租赁合同，第三人提供的补充协议以及各方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，被告租赁原告房屋期间，原告将房屋出售给第三人，第三人同意房屋由被告继续租赁，被告和第三人在房产尚未过户给第三人之前即签订了房屋租赁合同，该合同的起租日期与房屋买卖合同约定的交房日期为同一天，原告对此情况是明知并认可的。虽然原告和第三人之后就房屋买卖产生纠纷暂停交易，但被告在房屋买卖纠纷如何解决尚无定论的情况下，依据经过原告认可、由被告和第三人签订的合法有效的房屋租赁合同向第三人支付租金，并无不当。况且，第三人已在本案中明确表示，如最终确定租金应由原告收取的，第三人同意将收取的租金返还原告。对原告主张的有关其和被告明确被告和第三人的租赁合同只有在原告和第三人办妥房产过户后才有效，以及被告须看到房产证更名并与原告确认后才可向第三人支付租金的诉称意见，被告不认可，原告也未举证证明，故本院不予采信。现原告以被告欠付租金为由，要求被告支付租金及滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告孙建英要求被告孙胤琦支付2014年10月1日至2015年6月30日租金的诉讼请求，不予支持；
二、原告孙建英要求被告孙胤琦支付欠付租金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。
本案受理费538元，减半收取269元，由原告孙建英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年六月二十五日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。