辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民再84号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审申请人）：张晶，女，1953年12月21日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇。
委托诉讼代理人：王旭，辽宁云舒律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、被申请人）：于俊峰，男，1970年5月17日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县石湖沟乡。
委托诉讼代理人：薛仁宽，辽宁兴达律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：宋协峰，男，1959年2月9日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇。
原审第三人：宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司。住所地：辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇城隍庙胡同。
法定代表人：赵贵财，该公司经理。
申诉人张晶因与被申诉人于俊峰、被申诉人宋协峰及原审第三人宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司（以下简称汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）丹民一终字第00075号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月9日作出（2015）丹立二民申字第00147号民事裁定，驳回张晶的再审申请。张晶不服，向丹东市人民检察院申请检察监督。该院经审查后提请辽宁省人民检察院抗诉。辽宁省人民检察院于2016年8月8日作出辽检民（行）监【2016】21000000216号民事（行政）抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。2016年9月8日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民抗118号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省丹东市人民检察院指派检察员唐长娟、王良出庭支持抗诉。申诉人张晶的委托诉讼代理人王旭、被申诉人于俊峰的委托诉讼代理人薛仁宽、被申诉人宋协峰到庭参加诉讼。汇通公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省人民检察院抗诉认为，丹东市中级人民法院（2014）丹民一终字第00075号民事判决认定的基本事实及适用法律错误。理由如下：1.二审认定汇通公司一房二卖错误。2001年5月22日张晶与汇通公司签订商品房购销合同，购买了汇通公司开发建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自西向东第9号和第10号门市房，房屋面积合计104平方米，张晶当日交付购房款212000元，合同约定汇通公司于2001年7月20日前将房屋交付张晶。2001年5月23日，该商品房购销合同在宽甸满族自治县房产交易所进行登记备案，登记备案表上按自东向西排序将张晶所买房屋登记为第17、18号。该房屋至今未交付给张晶，亦未办理所有权登记。2002年5月11日，于俊峰与汇通公司签订购房合同，约定于俊峰购买汇通开发公司建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自东向西排序第16号门市房，房屋面积52平方米，于俊峰当日交付购房款171600元，但汇通公司将张晶所购买的自东向西第17号房屋（以下称诉争房屋）交付给于俊峰。汇通公司属于交付错误，并非一房二卖。2.二审认定汇通公司与张晶及于俊峰签订的合同虽然合同上载明的房屋序号不同，但实际指向的对象确系同一处房屋没有事实依据。工程原设计为24间，汇通公司在实际建设时擅自将两处楼梯间改为门市房对外销售，预售许可证上所载面积为26间房屋的总面积，销售合同登记备案名单上亦登记为26间房屋，但对两处由楼梯间改造的门市房作了标注。汇通公司取得预售许可证的时间是2001年4月6日，在该公司与于俊峰签订购房合同之前，由此认定于俊峰购买房屋的房号理应是依据26间房屋的序号排列的，二审认定该合同是依据原设计图纸确认的房屋序号没有证据证明，庭审中亦没有汇通公司的确认，二审据此认定汇通公司就同一处房屋先后签订两份合同，并按照“一房二卖”处理本案，系适用法律错误。
申诉人张晶称，请求撤销本院（2014）丹民一终字第00075号民事判决，维持宽甸满族自治县人民法院（2013）宽民一初字第00599号民事判决。事实和理由：1.于俊峰的商品房买卖过程是不真实的，证据系伪造的。其买卖合同上体现的出售方为汇通公司，公章也为汇通公司，时间体现在2002年5月11日，但是汇通公司作为一个公司的主体是于2003年4月3日才登记成立的，按照相关法律规定，其公章只能形成于2003年4月3日以后，因此于俊峰关于16号门市房的买卖不具有真实性。同时房产登记部门对26间房屋的登记中也不存在于俊峰的购房合同。2.张晶、于俊峰与汇通公司签订的合同均形成于商品房预售许可之后，而许可登记的总面积为26间房屋，且汇通公司到房产部门登记备案亦是按26间房屋的顺位进行销售的，这与26间房屋是否均获得审批无关，汇通公司在其后的销售中不可能再以24间房屋的顺位进行销售。3.本案系于俊峰占有错误，而非一房二卖，原审适用法律错误。
被申诉人于俊峰辩称，检察机关抗诉认为涉案门市房应该按照26间序号排列，由此得出本案不适用一房二卖的理由不能成立。1.本案的门市房设计时是24间，在3-4号、21-22号门市房之间是二个带有楼梯间的防灾紧急疏散通道，不允许改作门市房对外销售。于俊峰在买房时按照汇通公司提供的一层平面设计图在从东向西排列的24间门市房中选中16号门市房，并实地查看房屋，在设计平面图的序号和实物一致的情况下，于俊峰才签订合同付清房款。2.在房产登记备案名单中确实是按照26间房屋序号排列的，但这些人均不是房屋的实际购买人，而是名为购买实为借贷的贷款人，现在包括二个楼梯间在内的26间房屋没有一间是这些人实际占有和使用。3.即使汇通公司没有按照约定交付16号房屋而是交付的17号房屋，也属于当事人双方在合同履行中的变更，对双方当事人仍然有效，不属于交付错误。在出售给张晶的情况下，又出售给于俊峰，属于典型的一房二卖。4.汇通公司没有将房屋交付给张晶，表明张晶的权利状态仍处于债权状态，其只能向汇通公司主张违约责任，而不能依据物权保护原则向于俊峰、宋协峰主张倒出房屋。
被申诉人宋协峰辩称，房产登记备案名单上的人都不是这些门市房的实际买房人或者回迁户。
原审第三人汇通公司未提交陈述意见。
张晶向一审法院起诉请求：1.请求确认张晶与汇通公司的商品房买卖合同合法有效；2.要求于俊峰、宋协峰倒出坐落于宽甸满族自治县宽甸镇中心校一楼（自西向东）第10号门市房；要求于俊峰、宋协峰赔偿租金损失人民币五万元。
一审法院认定事实：2001年5月22日，张晶与汇通公司签订商品房购销合同，约定：张晶购买汇通公司开发建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自西向东第9号和第10号门市房，房屋面积合计104平方米。张晶当日交付购房款212000元，合同约定汇通公司于2001年7月20日前交付张晶房屋。2001年5月23日，张晶将该商品房购销合同在宽甸满族自治县房产交易所备案登记。2002年5月11日，于俊峰与汇通公司签订购房合同，于俊峰购买汇通公司开发建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自东向西排序第16号门市房，房屋面积52平方米，于俊峰当日交付购房款171600元给汇通公司，汇通公司将自东向西第17号门市房交付给于俊峰（该房屋自西向东排序为第10号，即张晶与汇通公司签订合同所涉及的房屋）。2006年1月18日，宋协峰给付于俊峰购房款135000元，于俊峰、宋协峰于2006年2月17日签订买卖房屋协议书，于俊峰将该房屋交付给宋协峰。
另查，汇通公司开发建设的宽甸镇XX小学教学楼一楼门市房，原设计为24间，在汇通公司及其他购买人向宽甸满族自治县房产交易所备案登记时，汇通公司将两处楼梯间改为门市房对外出售并办理了预告登记，因此，在办理备案登记时就变成了26间门市房。
一审法院于2012年6月20日作出（2011）宽民一初字第00394号民事判决：一、张晶与宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司签订的宽甸镇XX小学教学楼一楼自西向东第10号门市房买卖合同有效；二、宋协峰于本判决发生法律效力后30日内将本案诉争的房屋倒出。案件受理费3520元，由被告宋协峰负担。
于俊峰不服该判决，上诉至本院。本院经审理后，于2012年12月13日，以原审判决认定事实不清，证据不足为由，作出（2012）丹民一终字第00409号民事裁定：撤销宽甸满族自治县人民法院（2011）宽民一初字第00394号民事判决，发回宽甸满族自治县人民法院重审。
一审法院重审认定事实：汇通公司于2000年开始开发建设坐落于宽甸满族自治县宽甸镇过街楼东街的XX小学教学楼一楼门市房。该工程原设计为24间，但汇通公司在实际建设时擅自将两处楼梯间改为门市房对外出售，预售许可证上所载面积为26间房屋的总面积，销售合同登记备案名单上亦登记为26间房屋，但对两处由楼梯间改造的门市房作了标注。经查，该两处改建并未取得相关行政主管部门的审批。
2001年5月22日，张晶与汇通公司签订商品房购销合同，购买了汇通公司开发建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自西向东第9号和第10号门市房，房屋面积合计104平方米，张晶当日交付购房款212000元，合同约定汇通公司于2001年7月20日前将房屋交付张晶。2001年5月23日，该商品房购销合同在宽甸满族自治县房产交易所进行登记备案，登记备案表上按自东向西排序将张晶所买房屋登记为第17、18号。该房屋至今未交付给张晶，亦未办理所有权登记。2002年5月11日，于俊峰与汇通公司签订购房合同，约定于俊峰购买汇通公司开发建设的坐落于宽甸满族自治县宽甸镇XX小学教学楼自东向西排序第16号门市房，房屋面积52平方米，于俊峰当日交付购房款171600元给汇通公司，但汇通公司将张晶所购买的自东向西第17号房屋(以下称诉争房屋)交付给于俊峰。诉争房屋如按规划设计的24间排序则为自东向西第16号。2006年1月18日，宋协峰给付于俊峰购房款135000元，于俊峰、宋协峰于2006年2月17日签订买卖房屋协议书，于俊峰将该房屋交付被告宋协峰。现张晶诉至法院，请求确认其与汇通公司签订的宽甸镇XX小学教学楼自西向东第10号门市房购房合同有效，宋协峰（于俊峰）倒出房屋。
一审法院于2013年12月12日作出（2013）宽民一初字第00599号民事判决：一、张晶与宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司签订的宽甸镇XX小学教学楼一楼自西向东第10号门市房买卖合同有效；二、宋协峰于本判决发生法律效力后30日内将本案诉争的房屋倒出。案件受理费3520元，由被告宋协峰负担。
于俊峰不服该判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回张晶要求于俊峰、宋协峰倒出房屋的诉讼请求。
二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为，关于涉案房屋签订的三份房屋买卖合同均系当事人的真实意思表示，其内容不违背法律的强制性规定，应认定合法有效。于俊峰与汇通公司签订购房合同是依据原设计图纸确认的房屋序号，汇通公司也是按照原序号向于俊峰交付的房屋，虽然登记备案的序号与原设计的序号不一致，但于俊峰与汇通公司对此已经达成一致意见，并已经实际交付履行，应认定其交付的房屋符合约定。汇通公司向于俊峰交付的房屋与出售给张晶的房屋为同一处房屋，根据相关规定应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。现汇通公司已经将房屋交付给于俊峰，故应优先保护于俊峰的权利。宋协峰依据有效合同占有使用房屋，并无不当。张晶签订的合同虽然在宽甸满族自治县房产交易所登记备案，但该登记备案与物权法规定的预告登记制度有本质的区别，物权法规定的预告登记制度可以产生不动产物权请求权，具有排他的效力，在房产管理部门的登记备案属于行政管理范畴，并不产生物权效力，不能据此认定张晶享有涉案房屋的物权。现宋协峰已经实际占有使用房屋，在张晶没有取得房屋所有权的情况下，要求于俊峰和宋协峰承担侵权责任，并倒出房屋，没有法律依据，故张晶关于倒房的诉讼请求应予驳回。综上，原审判决适用法律不当，本院二审予以纠正。
二审法院判决：一、维持宽甸满族自治县人民法院（2013）宽民一初字第00599号民事判决第一项，即张晶与第三人宽甸满族自治县汇通建设有限责任公司签订的宽甸镇XX小学教学楼一楼自西向东第10号门市房买卖合同有效；二、撤销宽甸满族自治县人民法院（2013）宽民一初字第00599号民事判决第二项，即宋协峰于本判决生效后30日内将本案诉争的房屋倒出；三、驳回张晶其他诉讼请求。一审案件受理费3520元。二审案件受理费3520元，均由张晶承担。
再审中，张晶提交一份新证据：案涉门市房的5张照片，拟证明现在房屋使用状况是按26间进行排序，宋协峰、于俊峰所购买的房屋处于自东向西第17号，而非房屋买卖合同上的第16号，属于占有错误。
于俊峰的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但于俊峰签订房屋买卖合同时是按24间排列序号的。
宋协峰的质证意见是：对证据的真实性没有异议，于俊峰买房子是按照24间排列序号购买的。
本院的认证意见是：该五份照片仅能证明现在门市房的状态，双方争议的房屋即为“金河电脑”这间门市房。
于俊峰提交一份新证据：企业名称预先核准通知书，拟证明汇通公司企业名称注册于2001年8月28日，工商机关已经同意预先核准这个企业名称。
张晶的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但依该《企业名称预先核准通知书》的规定，该预先核准的企业名称保留期自2001年8月28日至2002年2月28日。在保留期间，不得用于从事经营活动，不得转让。于俊峰与赵贵财签订《购房合同书》的日期是2002年5月11日，不在名称核准期间，所签订的合同属于法律禁止期间，应为无效合同。
宋协峰的质证意见是：对该证据没有异议。
本院的认证意见是：该份证据来源于宽甸满族自治县市场监督管理局保管的汇通公司企业档案。工商机关对汇通公司这个企业名称预先核准保留期自2001年8月28日至2002年2月28日。在保留期间，不得用于从事企业经营活动，不得转让。
本院针对双方对涉案商业网点数量存有异议，调取了一份新证据：涉案工程的商品房预售申请审批表，载明一层网点申请预售套数26套，申请预售面积1192.83平方米，宽甸满族自治县房屋建筑有限责任公司（汇通公司前身）于2001年3月8日申请，同年4月6日，宽甸房产部门为涉案工程颁发了商品房预售许可证，预售总建筑面积1192.83平方米。
张晶的质证意见是：对该证据的真实性没有异议。在2001年3月8日房建公司已经认可一层总数是26间，不存在规划许可24间的说法，所以于俊峰占用涉案房屋属于占有错误。
于俊峰的质证意见是：对该证据的真实性没有异议。开发商房屋预售时将两个楼梯间包含在其他门市中一起申报，想出售两个楼梯间，实际也已经出售。但是许可证上排号的26间不能当然否定开发商按照施工平面图24间销售的事实。
宋协峰的质证意见是：对该证据的真实性没有异议，但我们当时买房是按照24间排序买的房。
本院的认证意见是：房建公司申请预售的涉案商业网点为26套。2001年4月6日，宽甸房产部门颁发了涉案商品房预售许可证，预售总销售面积与房建公司申请预售面积一致。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2001年3月8日，宽甸满族自治县房屋建筑有限责任公司申请预售XX校教学楼一层网点26间，建筑面积1192.83平方米。2001年4月8日，宽甸满族自治县房地产管理局颁发了涉案房屋的商品房预售许可证。
2001年8月28日，宽甸满族自治县工商行政管理局同意预先核准宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司的企业名称。该预先核准的企业名称保留期自2001年8月28日至2002年2月28日。在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让。2001年8月30日，宽甸满族自治县房屋建筑有限责任公司全体股东研究决定，将该公司名称变更为宽甸满族自治县汇通建筑有限责任公司。同日，宽甸满族自治县工商行政管理局受理了该公司的变更登记申请。
涉案房屋的建筑图纸设计为24间门市网点，在3-4、21-22网点之间为两处楼梯间。
本院再审认定的其他事实与原一、二审认定的事实一致。
本院再审认为，本案的争议焦点是1.汇通公司与张晶、于俊峰分别签订的房屋购销合同中所指向的房屋标的是否系同一处房屋？2.张晶诉请于俊峰、宋协峰倒出宽甸镇中心校自西向东第10号门市房（金河电脑）有无事实和法律依据。
房建公司（汇通公司前身）与张晶（署名张静）签订《商品房购销合同》所指向的房屋坐落在XX校门市房由西向东10-9号门市。于俊峰与汇通公司签订《购房协议书》所指向的房屋坐落在ＸＸ校教学楼由东至西1层16号门市。虽然房建公司向宽甸房产部门申请商品房预售网点26套，但涉案房屋设计图纸所载明的门市为24间，其中位于3-4号、21-22号门市房之间为两处楼梯间。张晶陈述是按26间门市排序购买的由西向东10-9号，于俊峰陈述是按照建筑图纸24间门市排序购买的由东至西16号。如果计算上东侧3-4号门市之间的楼梯间，于俊峰购买的由东至西16号房屋与张晶购买的由西向东10号房屋是同一处房屋。汇通公司在与于俊峰签订《购房协议书》后将涉案房屋的钥匙交付给于俊峰。在汇通公司与于俊峰对双方之间所交付的房屋没有异议的情况下，张晶主张于俊峰取得涉案房屋系汇通公司交付错误的理由，没有事实依据，应该认定汇通公司将涉案房屋分别出售给张晶、于俊峰，即一房数卖。
关于于俊峰的合同效力问题。汇通公司的前身是房建公司。2001年8月30日，房建公司向工商机关申请变更企业名称为汇通公司。工商机关核准了汇通公司名称，并规定该预先核准的企业名称保留期自2001年8月28日至2002年2月28日。在保留期内，不得用于从事经营活动并不得转让。2002年5月11日，汇通公司与于俊峰签订《购房合同书》时，已超过汇通公司名称保留期，因此汇通公司与于俊峰签订的《购房合同书》有效。各当事人对于张晶与房建公司签订的《商品房购销合同》有效均不持异议。那么在处理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，张晶、于俊峰均未办理房屋所有权变更登记，张晶与房建公司所签订的《商品房购销合同》虽然在房产部门登记备案，但该备案并非物权法意义上的预告登记制度，并不产生物权变动的效力，张晶也仅仅享有的是合同法意义上的债权。在双方均要求履行交付房屋义务时，因于俊峰已经合法占有涉案房屋，之后又以适当的对价转让给宋协峰，故张晶要求于俊峰、宋协峰倒出涉案房屋没有事实和法律依据，对其该项诉讼请求本院不予支持。检察机关关于本院认定汇通公司一房二卖及汇通公司与张晶、于俊峰所签订合同实际指向的对象系同一处房屋事实错误的抗诉理由不能成立，本院予以驳回。
综上所述，申诉人张晶的再审请求不能成立。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
维持本院（2014）丹民一终字第00075号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 马晓明
代理审判员 宋文珂
代理审判员 梁文玉
二〇一七年六月十三日
书 记 员 王丽娜