山东省青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南商初字第70827号
原告青岛市住房公积金管理中心。
法定代表人王春芳，职务主任。
委托代理人孙海艳，山东中诚信律师实务所律师。
被告刘衍东。
被告青岛华通房屋开发公司。
法定代表人孙慧杰，职务经理。
委托代理人刘勇，山东崇杰律师事务所律师。
原告青岛市住房公积金管理中心诉被告刘衍东、被告青岛华通房屋开发公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛市住房公积金管理中心的委托代理人孙海艳，被告青岛华通房屋开发公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。被告刘衍东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告青岛市住房公积金管理中心诉称，原告与被告刘衍东、被告青岛华通房屋开发公司于2009年5月21日签订了《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》，约定被告刘衍东向原告借款215000元，借款期限自2009年5月31日至2029年5月30日，贷款月利率为3.2250‰，贷款利率如遇国家调整，按有关规定作相应调整，被告采取等额本息作为还款方式，且依合同约定原告有权对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息。被告刘衍东以青岛市市南区福州北路XX号X号楼X单元XXX户房屋作为借款抵押担保，并与原告依法办理了房屋预抵押权证（青房地预市字第200939582号），并且被告青岛华通房屋开发公司为上述债务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约向被告刘衍东发放了贷款，但被告刘衍东多次出现违约，且已连续3期以上未按约还款并卷入其他诉讼程序，原告多次催收但被告仍未还款。现原告起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《青岛市住房公积金组合贷款抵押借款合同》；2、判令被告刘衍东一次性向原告清偿借款本金174156.54元及依照借款合同约定计算至被告实际还款之日的逾期利息、罚息；3、判令被告青岛华通房屋开发公司对上述全部债务承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押物山东省青岛市市南区福州北路XX号X号楼X单元XXX户房屋的折价、拍卖、变卖等价款享有优先受偿权利；5、本案诉讼费用及律师代理费由被告承担。
被告青岛华通房屋开发公司辩称，一、原告要求被告青岛华通房屋开发公司承担连带清偿责任的依据不成立。借款合同中关于被告担保责任免除的约定应理解为只要被告完成房屋产权初始登记为办理房产证和抵押登记提供了条件，即视为完成了协助义务，被告的保证责任则应免除。原、被告签订的借款合同系格式合同，该合同第七条第（十）项的约定加重了被告的责任，因为业主是否去申请办理房产证以及何时去办理，业主何时与原告去办理正式抵押，被告根本无能力干预和控制；同时，该条约定亦免除了原告应尽的责任，因为若是原告怠于行使权利，未及时要求业主办理正式抵押产生的损失也可以向被告主张。该约定违反了《合同法》第三十九条规定的提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。二、未办理房屋正式抵押的责任完全归咎于原告，原告怠于行使权利的行为不应受到法律保护。被告刘衍东购买的房屋所在小区，已于2010年10月22日完成了初始登记。小区共有103为业主从原告处贷款，然而直至本案件发生之前，原告从未通知、督促过这些贷款业主配合原告办理房屋正式抵押手续，原告这种怠于行使权利的行为不应予以保护，因此，在被告已完成房屋初始登记，为办理房产证和抵押登记提供了条件的情况下，再要求被告为被告刘衍东的债务承担连带清偿责任，对被告是不公平的，亦于法无据，不应得到支持。三、被告同意原告对已办理了抵押预告登记的涉诉房屋享有优先受偿权，退一步讲，假如被告承担了保证责任，也应当先就被告刘衍东已办理预抵押的涉诉房屋评估拍卖所得价款先行偿还原告的贷款，而不能直接要求被告承担清偿责任。
经审理查明，2009年5月21日，原告青岛市住房公积金管理中心、被告刘衍东、被告青岛华通房屋开发公司与案外人招商银行股份有限公司青岛分行签订《住房公积金贷款抵押借款合同》，约定：原告委托案外人招商银行股份有限公司青岛分行向被告刘衍东发放住房公积金贷款215000元，用于购买青岛市市南区福州北路80号依山雅居2栋1单元603户房产；借款期限自2009年5月31日至2029年5月30日，共计240个月，因办理贷款担保手续导致贷款划转期限推迟或提前的，以实际划款日为借款期限的起算日，借款期限的终止日按原期限顺延或提前；贷款月利率为3.2250‰，如遇国家调整，按有关规定做相应调整；还款方式为等额本息；被告刘衍东以其购买的位于青岛市市南区福州北路XX号X号楼X单元XXX户房产为上述借款提供抵押担保，被告青岛华通房屋开发公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间为自本合同生效之日起至抵押房屋竣工验收、被告青岛华通房屋开发公司协助被告刘衍东办妥房地产权登记并办妥正式抵押登记之日止，担保范围包括但不限于借款本息、违约金、赔偿金以及实现债权、抵押权的费用；原告有权对逾期贷款本息额在逾期期间按人民银行的规定计收利息；若被告刘衍东不按还款计划偿还借款本息连续超过三个月，则原告有权解除合同，要求被告刘衍东提前偿还全部借款本息，并承担合同约定的违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）及其他相关费用。上述抵押房产于2009年7月24日办理了预购商品房抵押预告登记。
2009年7月30日，原告按照合同约定向被告刘衍东发放了贷款本金215000元。被告刘衍东连续多次未按合同约定还款，截至2015年11月11日，被告刘衍东尚欠原告借款本金174156.54元、利息6040.96元、罚息342.02元。
另查明，原告为向被告追索欠款，支付给山东中诚信律师事务所律师代理费8886元。
上述事实，有住房公积金贷款抵押借款合同、房地产预告登记证明、划款凭证、还款信息表、律师费发票、被告身份证明及当事人陈述在案为凭，上述证据业经庭审质证，足以采信。
本院认为，原告与被告刘衍东、被告青岛华通房屋开发公司、案外人招商银行股份有限公司青岛分行签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》系合同签订各方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的规定，因此上述合同依法成立，合法有效。原、被告各方均应按照合同约定的内容完全、及时的履行合同义务，原告依合同约定向被告刘衍东发放了贷款，履行了自己的合同义务，被告刘衍东亦应当按照合同约定的还款时间，按期足额偿还借款。被告刘衍东多次逾期还款，已构成违约，依法应承担违约责任，应按照合同约定偿还所欠原告贷款本金、利息、罚息及原告为向被告追索拖欠的借款本息而产生的律师代理费。
被告刘衍东以其名下位于青岛市市南区福州北路XX号X号楼X单元XXX户房产为其借款提供抵押担保并办理了房地产抵押预告登记手续，因此该抵押合法有效，原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。
因上述抵押房产未办理正式抵押登记，依据合同约定，被告青岛华通房屋开发公司仍应对上述债务承担连带保证责任；因原、被告双方未就担保权利行使的顺序进行约定，故原告应当先就上述抵押房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先实现债权，被告青岛华通房屋开发公司在未受偿的债务范围内承担连带保证责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛市住房公积金管理中心与被告刘衍东、被告青岛华通房屋开发公司签订的《住房公积金贷款抵押借款合同》；
二、被告刘衍东于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛市住房公积金管理中心截至2015年11月11日的借款本金174156.54元、利息6040.96元、罚息342.02元及自2015年11月12日起至实际给付之日止的利息、罚息，按合同约定的比例给付；
三、被告刘衍东于本判决生效之日起十日内偿付原告青岛市住房公积金管理中心律师费损失8886元；
四、原告就上述费用，对被告刘衍东设定抵押的位于青岛市市南区福州北路XX号X号楼X单元XXX户房产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款的优先受偿权；
五、被告青岛华通房屋开发公司在上述抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款未能清偿的债务范围内承担连带清偿责任；
六、驳回原告青岛市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3783元，保全费1470元，公告费300元，由被告负担。因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王 峰
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 常安利
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 陈思宇