北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4649号
上诉人（原审被告）：北京市京马城茶叶市场有限公司，住所地北京市西城区马连道路12号。
法定代表人：高尚人。
委托诉讼代理人：石小峰，北京市鑫诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市自来水集团来水亭物资有限公司，住所地北京市西城区马连道路12号。
法定代表人：程晋南，执行董事。
委托诉讼代理人：刘月玲，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。
上诉人北京市京马城茶叶市场有限公司因与被上诉人北京市自来水集团来水亭物资有限公司排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初24353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京市京马城茶叶市场有限公司（下称京马城公司）上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回北京市自来水集团来水亭物资有限公司（下称水亭公司）的全部诉讼请求。事实和理由：1、我公司与水亭公司是合作关系，商户属于我们共同招商而来；2、一审法院判决我公司腾退的自建房系经水亭公司允许后我公司出资建设，水亭公司不享有合法物权；3、一审法院现场勘验与水亭公司提交的平面图不符，一审法院判决第一项要我公司腾退的23幢房屋在该次拆迁中水亭公司已经接受拆迁补偿，无权要求我公司腾退返还，且该23幢房屋不在水亭公司提交的2014年《仓储区租赁合同》的租赁范围内；4、一审法院参照租赁合同判决我公司支付房屋占有使用费违背租赁合同约定，且不符合事实情况，明显没有合法依据和违背公平原则，水亭公司自2014年8月通知终止租赁合同，我公司即配合水亭公司开始商户清退工作，水亭公司自此开始就断水断电，张贴清退通知，导致茶叶市场无法正常经营，租赁合同约定水亭公司保证正常供水供电，此租赁价格为正常租赁保证正常条件下的价格，且自2015年起，为保证清退工作的顺利进行，我公司并未收取商户租金，一审法院参照租赁合同约定价格要求我公司承担占有使用费不符合公平原则，根据租赁协议，我公司的责任是无条件清退所招商户，对于自建房，双方约定无条件拆除或自建房所有权无偿归水亭公司，并无约定水亭公司可以收取房屋占有使用费；5、本案是排除妨害纠纷，我公司不是实际的房屋占有人。
水亭公司辩称：同意一审法院判决。1、京马城公司说双方是合作关系与事实不符，双方就是房屋租赁合同关系，京马城公司说的合作承包协议是2008年签订的，合作期三年，这份协议已经终止；2、要求京马城公司腾退的自建房的土地属于自来水集团，我公司经过授权对土地享有管理权，关于2008年的合作承包协议中约定合同期满后京马城公司将全部土地及附属建筑返还给我公司，且新建房屋等附属设施归我公司所有，无需支付费用；3、关于23幢房屋，我公司是否得到拆迁补偿与京马城公司应该支付房屋占有使用费无关；4、一审法院参照租金标准判决房屋占有使用费是公平合理的，我公司曾经两次发通知要求其腾退，京马城公司也承诺会按时腾退，一审审理中，我公司也提供了相关的证据，但是京马城公司没有按时腾退，其如何经营与我公司无关，京马城公司称部分房屋在2016年拆除，我公司认定确实拆除了一部分，故2015年1月1日至2016年12月15日期间的房屋占有使用费我有权要求京马城公司支付。
水亭公司向一审法院起诉请求：1、请求判令京马城公司腾退位于北京市西城区马连道路12号18、19、22、23幢房屋及相连自建房、13幢一层、四层房屋、马连道路12号西南侧南库（建筑面积900平方米）；2、请求判令京马城公司支付马连道路12号18、19、22、23幢房屋及相连自建房、13幢一层房屋自2015年1月1日至2017年7月31日的占用使用费280.29万元、13幢四层自2017年1月1日至2017年7月31日的占用使用费21.0591万元、南库自2017年1月1日至2017年7月31日的占用使用费7.47万元；3、判令京马城公司支付我公司第一项诉讼请求中全部房屋自2017年8月至京马城公司实际腾退之日的房屋占用使用费[马连道路12号18、19、22、23幢房屋及自建房、13幢一层按每天每平米1.69元（1780平米）；13幢四层按每天每平米1.44元（510平米）计算；南库按每天每平米0.4元（900平米）计算]。
一审法院认定事实：北京市西城区（原宣武区）马连道路12号13幢（四层，建筑面积2785.6平方米；楼上房4间建筑面积88.7平方米）、18幢（建筑面积228.7平方米）、19幢（建筑面积15.2平方米）、22幢（建筑面积67.5平方米）、23幢（建筑面积101.2平方米）房屋所有权人登记为北京市自来水公司（现名称为北京市自来水集团有限责任公司，下称自来水集团）。自来水集团自1999年12月27日开始委托水亭公司对其所有的西城区马连道路12号房屋进行管理。2014年1月1日，水亭公司作为出租方（甲方）、京马城公司作为承租方（乙方）签订仓储区租赁协议一份，约定：甲方出租给乙方的仓储区，位于北京市西城区马连道路甲12号、甲方南库和甲方办公楼四层；出租仓储区面积共约3190平方米。其中：马连道路甲12号面积约为1780平方米；甲方南库面积约为900平方米；甲方办公楼四层约为510平方米；仓储区租赁期共12个月。自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期满甲方有权收回全部租赁区域，并提前3个月书面通知乙方，乙方应无条件搬出，同时无条件清退所招商户及人员。对于乙方与所招商户发生的各类经济纠纷，由乙方自行负责解决，同时不得影响甲方使用仓储区，必要时甲方有权采取强行措施起门，并将物品集中迁移它处，由此产生的一切后果均由乙方承担；仓储区租金总额为147.8万元，其中甲12号租金为108.5万元，南库租金为12.8万元，办公楼四层租金为26.5万元。仓储区租赁协议附件4为京马城公司租赁甲12号仓储区示意图、附件5为租赁办公楼四层示意图、附件6为租赁南库仓储区示意图。附件4示意图显示：公司大门所处楼宇一层北侧自东向西依次为：京马2间商户、清溪1间商户、宿舍楼门、问水、公司大门、京马4间商户，同时标注一楼大厅共计12户，面积352平方米。示意图显示该楼一层与A区南排房屋相连，A区南排标注为23户，A区南排北侧另有两排房屋，标注为A区北排（8户）与B区南排（20户）。2014年8月11日，水亭公司向京马城公司发出关于终止仓储区租赁协议的通知，京马城公司确认于当日收到该通知。2014年12月3日，水亭公司再次向京马城公司发出清退茶城商户及清退期安全责任书，要求京马城公司于2015年2月28日前必须清退完所招全部商户。京马城公司确认于2014年12月3日接到该通知，并承诺立即动员所招商户如期腾退搬出该仓储区。2016年11月2日，京马城公司向水亭公司签写承诺书，承诺如下：“我北京市京马城茶叶市场有限公司（以下简称我公司）承诺于2016年11月5日前完成京马茶城B排商户（含A排28、29、30、31、32、39、40）门店的腾退工作，并放弃拆除权，由贵公司全权处理。另因我公司需要临时借用原京马茶城C排西侧临街房一间（已清空的满堂香店，位于马连道路与茶马北街十字路口东北角），恳请贵公司同意，我公司郑重承诺：如接到贵公司搬出通知后，将无条件第一时间搬出交还给贵公司，并由我公司承担借用该房期间的社会治安综合治理、消防安全、用电安全等全部安全责任。”水亭公司确认上述承诺书中所涉A区北排与B区共计901.37平方米京马城公司已于2016年11月5日腾退交予其拆除。
经现场勘验，13幢房屋北侧临街处有水亭公司公司大门，大门东西两侧各有3处商铺。水亭公司确认公司大门及与大门紧邻的东侧商铺一间并非京马城公司使用，不要求予以腾退，其余部分均由京马城公司使用。13幢房屋与其西侧平房相连，西侧平房均为商铺，商铺标注有编号。水亭公司自行确认编号A8、A9、A11-1、A11-2、A13、A15、A16、A17、A18、A19、A20商铺为产权证中幢号为18的房屋，A7商铺北半部为产权证中幢号19的房屋，A1、A2、A3铺为产权证中幢号为22的房屋、A7铺南半部及A21、A22、A23、A25、A26、A5、A6铺为自建房。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。水亭公司作为诉争房屋所有权人授权委托管理房屋的相关单位有权行使所有权人相关权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。水亭公司基于所有权人委托与京马城公司签署仓储区租赁协议，将马连道路12号部分房屋出租予京马城公司，目前租赁期限已届满，京马城公司在收到腾退通知并承诺腾房后仍占有使用房屋，现京马城公司未到庭提供相关证据证明在租赁协议到期后其使用房屋的合法依据，同时勘验时确认的马连道路12号院13、18、19、22、23幢房屋位置结合水亭公司所述自建房位置基本与仓储租赁协议附件4中位置图相符，因此水亭公司要求京马城公司腾退北京市西城区马连道路12号18、19、22、23幢房屋及相连自建房、13幢一层（除水亭公司大门及大门东侧紧邻商铺一间）、13幢四层房屋，理由正当，法院予以支持。就水亭公司主张房屋占用使用费一节，京马城公司未提供证据证实诉争期间其就房屋使用向水亭公司支付过费用，现水亭公司向其主张房屋占用使用费，理由正当。就房屋占用使用费的数额，结合京马城公司的承诺书及水亭公司的确认，A区北排与B区京马城公司已于2016年11月5日腾退，该部分房屋占用使用费的支付时间应至此时截止，诉争其他房屋目前尚未腾退，水亭公司要求支付至实际腾退之日亦属合理，法院结合仓储区租赁协议确认的房屋面积，参照仓储区租赁协议约定租金标准，依法予以酌定。就水亭公司主张的南库部分腾退及使用费一节，鉴于水亭公司系以排除妨害纠纷提起诉讼，本案为物权纠纷，水亭公司自行确认其要求腾退的南库位于丰台区，而非一审法院管辖区域，且并未提供相关房屋产权证明，因此法院对南库相关诉讼请求不予受理，水亭公司可另行主张权利。京马城公司经法院依法传唤未到庭，视为其放弃答辩与质证的权利，法院依法缺席裁判。据此，一审法院于2018年1月4日判决：一、自判决生效之日起三十日内，北京市京马城茶叶市场有限公司将其占用的北京市西城区（原宣武区）马连道路12号13幢一层房屋（除北京市自来水集团来水亭物资有限公司大门及与大门紧邻东侧商铺一间）、18幢、19幢、22幢、23幢房屋及相连自建房全部腾退，交北京市自来水集团来水亭物资有限公司；二、自判决生效之日起三十日内，北京市京马城茶叶市场有限公司将其占用的北京市西城区（原宣武区）马连道路12号13幢四层房屋腾退，交北京市自来水集团来水亭物资有限公司；三、自判决生效之日起三十日内，北京市京马城茶叶市场有限公司支付北京市自来水集团来水亭物资有限公司二〇一五年一月一日至实际腾退之日北京市西城区（原宣武区）马连道路12号13幢一层、18幢、19幢、22幢、23幢房屋及相连自建房占用使用费（按照每日一千四百六十七元三角一分计算）；四、自判决生效之日起三十日内，北京市京马城茶叶市场有限公司支付北京市自来水集团来水亭物资有限公司二〇一七年一月一日至实际腾退之日北京市西城区（原宣武区）马连道路12号13幢四层房屋占用使用费（按照每日七百二十六元零三分计算）；五、自判决生效之日起三十日内，北京市京马城茶叶市场有限公司支付北京市自来水集团来水亭物资有限公司二〇一五年一月一日至二〇一六年十一月五日北京市西城区（原宣武区）马连道路12号18幢房屋北侧自建房（原B区及A区北排商铺）占用费一百零一万四千五百六十四元；六、驳回北京市自来水集团来水亭物资有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京马城公司提交：1、2007年5月1日，我公司与水亭公司签订的合作承包补充协议，用以证明双方此前是合作承包关系，且茶叶市场经过拆迁；2、2008年1月1日，我公司与水亭公司签订的合作承包协议，用以证明双方是合作承包关系，后面的租赁是承包合作的延续；3、2010年1月1日至2013年1月1日的仓储区租赁协议，用以证明我们后面的租赁合同是之前合作承包关系的延续；4、2016年1月1日仓储区租赁协议，证明目的同上；5、2017年11月24日断电及清退搬离的通知、2015年3月13日确认书、2016年1月18日关于停止供电的通知、2016年9月29日的通知，用以证明双方是合作关系，对于腾退商户应该是我们共同的责任；6、示意图一份，用以证明我公司开办市场位置商户平面图。水亭公司质证意见为：证据1的真实性、证明目的均不认可，该合同没有我公司盖章，不清楚是谁签字的；证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的；证据3中2010年、2012年的合同真实性予以认可，对2013年合同真实性不予认可，因为只有一方的盖章，但对该证据的证明目的不予认可，认为与本案无关；证据4的真实性予以认可，但对该证据的证明目的不予认可，认为与本案无关；证据5中除了2015年3月13日确认书没有公章，真实性不予认可外，其他证据的真实性予以认可，但对该组证据的证明目的均不予认可，商户是京马城公司自己分租出去的，我公司的通知都是针对京马城公司；证据6的真实性、证明目的均不予认可。
关于是否存在停电一事，京马城公司称水亭公司曾经对其租赁房屋断水断电，但京马城公司并未就此提交证据予以证明。
关于23幢房屋处开办的商铺即“满堂香”，经询，京马城公司认可，“满堂香”的开办人为京马城公司法定代表人的妻子。
另，二审补充查明，一审法院现场勘验绘制图显示A区南排包括“满堂香”在内，现共计23户商户。
本院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，水亭公司与京马城公司于2014年1月1日签订仓储区租赁协议，将马连道路12号部分房屋出租给京马城公司，该协议约定的租赁期限即自2014年1月1日至2014年12月31日，现该租赁期限已届满，后双方未续签租赁合同，京马城公司在收到水亭公司通知其腾退租赁房屋后承诺腾退，但此后京马城公司仍未腾退租赁房屋，京马城公司继续占用租赁房屋缺乏合同依据，故作为租赁房屋产权人委托的管理人水亭公司有权要求京马城公司腾退租赁房屋、支付房屋占有使用费。
关于具体腾退房屋范围问题，经一审法院现场勘验，马连道路12号院13、18、19、22、23幢房屋位置结合水亭公司所述自建房位置基本与仓储租赁协议附件4中位置图相符，故一审法院判决京马城公司腾退马连道路12号13幢一层房屋（除北京市自来水集团水亭物资有限公司大门及与大门紧邻东侧商铺一间）13幢4层、18幢、19幢、22幢、23幢房屋及相连自建房全部腾退，并无不当。
关于房屋占有使用费标准问题，一审法院结合京马城公司的承诺书、A区北排与B区京马城公司已于2016年11月5日腾退等事实，参考双方仓储租赁协议约定的租金标准，对京马城公司已腾退房屋范围及未腾退房屋范围的房屋占有使用费分别予以判决，亦无不当。京马城公司上诉主张依据租赁协议确定占有使用费标准，不符合公平原则的抗辩，本院不予支持。
关于京马城公司上诉称其与水亭公司系合作承包关系问题，虽京马城公司在二审审理中提交了其与水亭公司签订的合作承包协议，但该协议约定的合同期限早已届满，且京马城公司亦提交了其与水亭公司在此后签订的若干份仓储区租赁协议，京马城公司亦认可其与水亭公司签订了2014年1月1日的仓储区租赁协议的真实性，故双方为租赁关系，并非京马城主张的合作承包关系，京马城公司的此项上诉抗辩，无事实依据，本院不予采信。
关于京马城公司上诉称水亭公司对于自建房不享有合法物权，不应收取房屋占有使用费的问题，首先自建房在自来水集团拥有合法产权的马连道路12号院内，其次，依据京马城公司与水亭公司签订的租赁协议中约定，租赁期满自建房所有权无偿归水亭公司，最后，基于京马城公司在租赁协议期限届满后已无权继续占用使用自建房的事实，故水亭公司有权要求京马城公司腾退自建房并收取占有使用费，京马城公司的此项上诉抗辩，缺乏依据，本院不予支持。
关于京马城公司上诉称水亭公司已经就23幢房屋接受拆迁补偿且23幢房屋不在其承租范围的问题，首先应当指出，水亭公司是否就23幢房屋接受拆迁补偿，并不影响水亭公司就23幢房屋享有向京马城公司要求腾退、房屋占有使用费的权利，故京马城公司的此项抗辩，没有法律依据，本院不予支持。其次虽在2014年1月1日的仓储区租赁协议附件图4中，没有显示存在争议的23幢房屋，但根据一审法院现场勘验清点商铺数量及水亭公司提交马连道路12号院产权证终记载的各幢房屋面积，包括“满堂香”后现有商铺数量、面积才均与上述租赁协议书面约定的商铺数量、承租面积相符，故京马城公司认为23幢房屋不在其承租面积的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。
关于京马城公司上诉称水亭公司存在断水断电的行为的问题，因在水亭公司对此予以否认的情况下，京马城公司并未就其主张提交相应证据予以证明，故对其此项主张，本院不予采信。
综上所述，京马城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29890元，由北京市京马城茶叶市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年五月十五日
书记员 耿 玉