云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2015）景民二初字第989号原告：吴秀萍，女。委托诉讼代理人：尚渠，云南XX律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨莹，云南XX律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳宏信房地产开发有限责任公司。住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人张云元，职务总经理。原告吴秀萍与被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司（以下简称“宏信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭。2015年10月26日，本院公开开庭审理了本案。原告吴秀萍的委托代理人尚渠、杨莹到庭参加诉讼。被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴秀萍起诉称，2014年12月7日，原告购买被告开发经营的宏信.曼侬丽都项目下的商品房，面积共计965.65平方米，并由双方于当日签订《商品房购销合同》。原告共计支付了购房款280万元。同时，双方于2014年12月7日签订《备忘录》，以确定原告购房面积、单价、总房款、原告的付款方式及金额。被告同时就原告的付款总额和后期购房款的支付作了《付款说明情况》。按照《商品房购销合同》的约定，被告应当在2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。现购房合同约定的交房期限已经届满，被告却未履行交房义务，故原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方于2014年12月7日签订的《商品房购销合同》；2、被告交付《商品房购销合同》中的27套商品房（详细房号见附表）；3、被告承担逾期交房的违约金1500元；4、被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告吴秀萍将其全部诉讼请求作如下变更：1.解除双方签订的合同；2.被告返还原告购房款2800000元，并承担违约金1500元；3.被告承担本案诉讼费、公告费等。被告宏信公司未作答辩。原告吴秀萍为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、商品房购销合同一份，欲证明2014年12月7日原告向被告购买位于西双版纳旅游度假区曼弄枫片区宏信曼侬丽都项目下的商品房。并在当日签订商品房购销合同，约定被告应当在2014年12月31日前交房，逾期交房30日内被告按照每日50元向原告支付违约金。该合同依法成立，但被告至今未向原告交付房屋。2、备忘录、付款情况说明各一份，欲证明2014年12月7日双方签订备忘录、付款情况说明，共同确认原告购买的27套房屋面积为965.65平方，原告已付清购房款280万元，剩余房款于全部房屋登记备案于原告名下时付清。3、27套房屋基本情况表一份，欲证明原告购买的27套房屋的登记情况。4、结婚证（编号：XX号）、情况说明各一份。以上证据均为复印件，与原件核对无异，原件已退还。诉讼过程中，本院依原告的申请向原景洪市房地产管理调取了上述案涉房产的合同备案登记情况，该处向本院提交了“宏信.曼侬丽都”备案登记表，该表格中表明原告所购的上述27套房产均已全部备案登记给了其他案外第三人。经质证，原告对“宏信.曼侬丽都”备案登记表的真实性、合法性、关联性均予以认可。被告宏信公司未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告吴秀萍提交的证据1、2、3、4，因其印鉴齐全，来源真实合法，足以证明其诉讼主张，故本院予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：2014年12月7日，原告吴秀萍（乙方）与被告宏信公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：甲方经批准在西双版纳旅游度假区曼弄枫片区开发“宏信.曼侬丽都”项目；乙方购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为XXX）号；乙方向甲方购买“曼侬丽都”小区第7幢第X、X单元第1-7层共计27套房屋（房号：XXX，上述商品房总价款为4345425元，套内建筑面积为792.96平方米，每平方米5480.01元；乙方于2014年12月15日一次性支付房屋总价款4345425元；甲方应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，则应自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约于2014年11月7日向被告支付购房首付款1000000元。2014年12月7日，原告与被告签订《备忘录》，约定：西双版纳宏信房地产开发有限责任公司2014年11月7日与吴秀萍签订商品房购销合同，签订房屋面积为965.65平方米，每平方米3500元，总房价3379775元，2014年11月7日吴秀萍向宏信公司财务已交房款1000000元，宏信公司财务给吴秀萍出具了收款收据是2800000元，发票收据中有1800000元是冲抵向郑碧海的还借款，本金及利息及剩余的购房款待备案至吴秀萍名下时付清款项；购房人：吴秀萍，认可人：郑碧海，2014年12月7日。该备忘录由被告加盖了其合同专用章。另，原告与郑碧海系夫妻关系。同日，双方当事人还签署了《付款说明情况》，载明“吴秀萍与西双版纳宏信房地产开发有限责任公司购房付款情况说明：所购的7幢房屋总面积965.65平方（27套），总房价4345425元，实际应支付的房款是3379775元，剩余的965650元房款无需支付，待备案完毕补剩余房款的税金给西双版纳宏信房地产开发有限责任公司。特此说明，说明人：郑碧海，购房人：吴秀萍，2014年12月7日”，并由被告加盖了其合同专用章。另查明，原告所购的上述27套案涉房产均已全部备案登记给了其他案外第三人。现原告以被告拒不交房为由，诉至本院。本院认为，当事人一方迟延履行或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，该27套案涉房产已登记备案的预售合同的买受人均系案外第三人，即被告已将案涉房产出卖给他人，被告的行为已构成法律上的履行不能，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，因被告将案涉房屋出卖给第三人导致原告无法取得房屋，原告可以请求解除合同、返还已付购房款。关于原告已付购房款的数额的问题，因双方签署的《备忘录》已就原告已实际支付购房款1000000元以及向原告的丈夫所作1800000元抵充借款进行了明确的记载，而被告亦未就此提出异议及举证，故足以认定被告应返还购房款为2800000元。关于违约金，因《商品房购销合同》已约定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金”，且被告并未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，被告理应依约支付违约金。综上所述，本院对原告要求解除合同、返还已付购房款2800000元，并支付违约金1500元的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告吴秀萍与被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司于2014年12月7日签订的《商品房购销合同》；二、被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴秀萍购房款2800000元，并支付违约金1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33838元，由被告西双版纳宏信房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈德明审 判 员  刘雁琪人民陪审员  刘晓洁二〇一六年十二月二十日书 记 员  刀启娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。