山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2386号
原告山东建工明珠物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人王玉水，总经理。
委托代理人曹正国，山东法杰律师事务所律师。
被告李利峰，男，1967年2月16日生，汉族，无业，住济南市
原告山东建工明珠物业管理有限公司与被告李利峰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告山东建工明珠物业管理有限公司法定代表人王玉水的委托代理人曹正国，被告李利峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东建工明珠物业管理有限公司（以下简称建工明珠物业公司）诉称：被告于2005年购买了济南明珠商务港号房间，于2005年6月25日办理入住手续。原、被告双方于2005年7月1日签订了《济南明珠国际商务港前期物业管理服务协议》，被告依约定应按期交纳物业管理费及原告代缴的水、电费等费用。2014年7月1日至2015年6月30日被告应向原告支付物业费2071.56元、水电费180.70元；依双方前期物业协议的约定，被告还应向原告支付违约金55.92元。原告曾多次上门、电话、发函向被告进行催交，但被告时至今日未积极履行交费义务。原告诉法院，请求法院依法判令被告向原告补交拖欠的物业费2071.56元、水电费180.70元；判决被告向原告支付违约金55.92元；由被告承担本案的诉讼费用。
被告李利峰辩称：我未交此期间的物业费是事实，但是有原因的。原告起诉的金额也不对，其中在2014年的7-9月份三个月房屋不是我在使用，我已将房屋出租了，出租期间产生的物业费、水电费等均应由实际使用人承担，故我不同意交纳这部分物业费和水电费用。在我办理入住手续后，原告方曾对物业费的收取标准进行了调整，这事情我不清楚，也没有同意，不知道原告起诉我要求交纳2071.56元的物业费是如何计算出来的。另外，原告的物业服务存在严重的质量问题。物业公司的工作人员有涉嫌故意损坏业主私有财产的嫌疑，我们这个楼的物业管理秩序混乱，我们业主共用的空调主机每年都会出现部件损坏，可主机是控制在物业管理一方的，经常出现部件损坏、丢失和漏氟的现象，这都要我们业主出钱维修，所以我们会产生怀疑。我多次向物业管理方提出的合理化建议也从未被采纳过，鉴于此，我同意按照每平方米1.6元70%的标准交纳物业费。
经审理查明：济南明珠国际商务港系由山东省建设建工集团房地产开发有限公司开发建设的公寓式小区，被告李利峰系济南明珠国际商务港35A09号房屋的业主。2005年6月25日，案外人山东省建设建工集团房地产开发有限公司、山东省建设建工集团物业管理有限公司（后名称变更为山东建工明珠物业管理有限公司，即本案原告）向被告李利峰发出《明珠国际商务港入住通知书》，要求被告李利峰于2005年7月1日办理相关入住手续。在2005年7月1日，被告李利峰按照入住通知书的要求办理了房屋交接手续，并与原告方签订了《济南明珠国际商务港前期物业服务协议》，该协议中记载被告李利峰所有的房屋的性质为公寓，建筑面积为46.14平方米，庭审中，原、被告双方均认可涉诉房屋的建筑面积为45.43平方米。协议中约定物业服务费的收取标准及交纳方式为：“第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方（被告李利峰）交纳费用时间：3个月；……三、公寓按建筑面积每月每平方米3.00元；……”协议第六条中约定原告受有关部门或单位的委托，可以提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴的收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第十条违约责任中双方约定：“……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权加收乙方应付金额每日万分之二的滞纳金外，还有权采取下列方式追索其欠缴的费用及利息，并作为追索欠款而额外支出的费用。……”该协议落款处，由原告加盖公章及被告李利峰签名予以确认。2013年6月16日，原告方发出一份名为《关于调整明珠商务港物业费标准的公示》的函件，该函件中载明，将于2013年7月1日起物业费收取标准为每平方米每月3.8元。该函件向被告李利峰送达后，被告在业主意见一栏中签名确认，但签名的时间为2014年9月11日。2014年7-9月份期间，被告李利峰将涉诉房屋出租给他人。2014年7月1日至2015年4月1日期间，被告李利峰未向原告建工明珠物业公司交纳物业服务费，累计9个月，金额为1553.71元（3.8元×45.43平方米×9个月＝1553.71元），拖欠水电费180.7元。原告建工明珠物业曾采取在被告门上张贴催收通知等方式向被告进行催交未果，现诉至法院，请求法院依法判决被告李利峰补交拖欠2014年7月1日至2015年4月1日的物业服务费2071.56元，水电费180.7元；判决被告李利峰向原告支付违约金55.92元；由被告方承担本案的诉讼费用。
另查明，被告李利峰对其陈述的事实未提供书面证据加以证实。
以上事实，由入住通知书、业主登记表、前期物业管理服务协议、欠费详单、水电费收取凭证、调整物业费标准公示、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告建工明珠物业公司与被告李利峰签订的《济南明珠国际商务港前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反我国相关法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，此合同对合同双方均应具有拘束力。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，向被告收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。被告李利峰在未举证证实原告建工明珠物业公司的服务给其造成损害的情况下，拒不交纳物业服务费，显然不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告李利峰未举证证实原告建工明珠物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有证据和得到原告佳园物业公司许可的情况下，被告李利峰拒绝按照合同约定的标准交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定；其要求按照每平方米每月1.6元的70%的标准交纳物业服务费的抗辩，没有事实及合同依据，本院不予支持；因被告李利峰在物业费标准调整公示上已签名确认了对物业服务费收取标准的调整，即自2013年7月起按照每平方米每月3.8元收取，故其应当按照调整后的标准交纳物业费。原告建工明珠物业公司要求被告李利峰补交拖欠的2014年7月1日至2015年4月1日的物业服务费1553.71元的诉讼请求，符合双方约定及相关法律规定，本院依法予以支持，其超出部分，没有事实依据，本院不予支持。对于被告李利峰陈述的在2014年7-9月份应由其房屋的承租人交纳物业服务费的问题，本院认为，被告李利峰与其房屋的承租人约定由承租方交纳物业费用并未明确告知原告方，且原告也否认被告曾将其与承租人的此约定告知过原告，故原告要求作为业主的被告交纳此期间物业服务费，并无不当，本院予以支持；被告的此项抗辩，不能成立，本院不予采信。关于违约金的问题，本院认为，双方虽在《前期物业管理服务协议》中约定了业主不按时交纳物业服务费，原告方有权收取应付金额每日万分之二的违约金，但从处理该小区其他案件和被告李利峰的陈述的情况可以看出，原告建工明珠物业公司的服务也确实存在一定瑕疵，且该公司与业主之间也缺乏沟通，故对原告建工明珠物业公司要求被告李利峰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
一、被告李利峰于本判决生效之日起十日内向原告山东建工明珠物业管理有限公司支付2014年7月1日至2015年4月1日的物业服务费1553.71元、水电费180.7元。
二、驳回原告山东建工明珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李利峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李 江
二〇一五年九月二十日
代理书记员 商玉莹