北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0109民初1856号
原告（反诉被告）：高艳慧，女，1981年6月1日出生，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李强，男，1957年6月5日出生，住北京市门头沟区。
被告（反诉原告）：王东敏，男，1984年10月31日出生，住北京市门头沟区。
委托诉讼代理人：李少华，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁晓婷，北京天驰君泰律师事务所律师。
第三人：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。
法定代表人：胡彦明，董事长。
委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
原告高艳慧与被告王东敏，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）以及王东敏反诉高艳慧，第三人金城阜业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高艳慧及其委托代理人赵建民、李强，被告王东敏的委托诉讼代理人李少华、丁晓婷，第三人金城阜业公司的委托代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高艳慧提出诉讼请求：请求法院判令王东敏继续履行我与王东敏于2016年5月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《房屋附属清单》，即由我向王东敏支付49万元房款及69万元附属物价款，王东敏协助我办理坐落于北京市门头沟区黑山X号楼X层X单元11号房屋（以下简称11号房屋）的过户手续。事实与理由：2016年5月4日，我与王东敏经金城阜业公司居间，签订了《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》，约定王东敏将11号房屋出售给我，我于签订合同当日向王东敏支付2万元定金。自此，我将要按合同约定继续向王东敏履行合同义务，但王东敏一直不露面，也不履行合同约定。故我起诉要求王东敏继续履行合同。
被告王东敏辩称：11号房屋为我的唯一住房，为解决孩子上学问题，我的前妻李岩于2016年4月与他人订立房屋买卖合同，购买房屋，需付定金150万元。为解决前述资金需求，我将11号房屋出售，合同总价为120万元。双方在合同中未明确付款期限，但双方口头约定在合同订立两个半月内付全款。此后，高艳慧表示其公公的房子出售后买房人延期付款，至其无法支付本案房款。我不得不向他人借款以支付李岩购房的首付款。2016年8月16日，李岩、高艳慧及中介三方进行会谈，李岩要求高艳慧付款并承担借款损失。高艳慧表示仍无钱可付，也不能承诺付款时间。2016年8月18日，我向高艳慧发出《限期付款通知书》，限高艳慧于2016年8月22日前支付全款，否则我将解除买卖合同。高艳慧于2016年8月19日收到该通知书，但未作任何表示。2016年10月14日，中介公司业务员韩小英才通知我说高艳慧有一个30万元到账，这与合同约定的全款支付时间显然不符。双方买卖合同约定，买受人未按约定时间或条件付款，逾期超过15日，出卖人有权解除合同。故我不同意高艳慧的全部诉讼请求。
反诉原告王东敏向本院提出反诉请求：一、解除我与高艳慧于2016年5月4日签订的《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》；二、高艳慧向我支付违约金24万元。事实与理由：高艳慧未按约定的时间或条件付款，逾期已超过15日，我有权要求解除合同。且依合同约定，高艳慧应向我支付交易总价20%的违约金。
反诉被告高艳慧辩称，我未与王东敏约定过两个半月内付全款。事实情况是王东敏嫌价格低不想卖了，我给王东敏打电话他一直不接。我不同意王东敏的全部诉讼请求。
第三人金城阜业公司述称：原、被告均是我公司的客户，我们也是本着调解、协商的思路，希望双方能够达成调解协议。如果调解不能，希望法院依法判决。
本院经审理认定事实如下：
王东敏系11号房屋的所有权人。2016年5月4日，王东敏（出卖人）与高艳慧（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人出售房屋为11号房屋，房屋成交价格为51万元；买受人于签订本合同当日向出卖人支付定金，定金金额为2万元；买受人于办理产权登记前2日向出卖人支付剩余全部房价款49万；出卖人应在收到全款后7日内将房屋交付给买受人；买受人未按照约定的时间或条件付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付交易总价款（含附件一所涉及款项）万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方均同意，出卖人房屋核验通过及买受人购房资格审核通过后5日内办理网上签约手续，并于网签后5日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。同日，双方签订《房屋附属清单》（即附件一），约定：房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格的总和为69万元，于产权转移登记日之前一次性给付。高艳慧于签订合同当日向王东敏支付2万元。
当事人均认可，王东敏前妻李岩系王东敏在此次交易中的代理人，金城阜业公司联系出卖方时均与李岩联系。签订上述《房屋买卖合同》后，买卖双方对付款时间产生争议。2016年8月16日，李岩与高艳慧及双方亲属在金城阜业公司门店进行协商，李岩要求高艳慧支付全部价款，高艳慧表示尚不能确定付款时间。2016年9月25日，金城阜业公司业务员韩小英向王东敏前妻李岩发短信，内容为：“您家的房子房屋核验和购房资质审核都已经通过，您爱人什么时候回来，可以走网签手续了。”李岩回复：“这个房子的事情由他办，我现在也联系不上他。这房子不卖了。”2016年10月14日，韩小英向李岩发短信，内容为：“您好，买房的客户现在有一个30万元到账了，您看什么时候您这边有时间给您划一下款。”李岩未回复。2016年10月28日，韩小英再次询问李岩何时办网签，李岩提供一个131XXXX****的电话，表示：“我们好久没联系了，你试试吧。”2016年10月30日，韩小英向李岩发短信，内容为：“您上次给我们的电话是空号，麻烦您转告王东敏一下。”李岩未回复。韩小英后分别2016年11月10日、2017年1月18日、2017年3月9日短信联系李岩，李岩均未回复。
对以上无争议事实，本院予以确认。
当事人对以下事实存在争议：
一、当事人是否口头约定过付款时间。
王东敏主张，其出卖11号房屋的目的是为了购买新房，需要用卖房的钱来支付买房的首付款；由于高艳慧表示能够付全款，才同意卖给高艳慧；当时高艳慧表示其公公李强名下有一套房屋正在出售，两个到两半月能拿到房款，故双方在中介的劝说下，约定在合同订立后的两个半月内（即2016年7月19日前）支付全款。高艳慧主张，订立买卖合同时，王东敏知道自己是要把公公的房子先卖掉再付款，故双方未就付房款的具体时间进行约定。
为证明其主张，王东敏向法院提交了如下证据材料：1.案外人于振文与李岩签订的《北京市存量房屋买卖合同》，证明其另行购房的事实。2.2016年8月16日的视频监控录像。在视频中，李岩说：“当时你（高艳慧）说的，现在不能给你全款，要等两个半月、两个月以后给，中介帮你说话了，说两个半月吧，别两个月了，万一中间要有点什么事呢，你说行……”。高艳慧称：“当时也不知道这边会拖这么长时间……。”李岩称：“不说你知道不知道，咱们就说你是不是当时告诉我两个月？”高艳慧称：“嗯，嗯。”李岩称：“……中介说，两个月肯定都办完了。然后那中介说那就别两个月了，两个半月吧，延长会儿，我说可以。”高艳慧称：“那也是因为中介跟我说大概是两个月时间，所有我才跟你说这个，我说能下来我就给你。”李岩称：“……我这损失您打算怎么赔偿我？”高艳慧称：“因为当时中介跟在我说两个多月，所以我才跟你说两个多月，我说只要钱下来我就能给你。但是定不了时间。”经质证，高艳慧认为李岩与案外人签订的买卖合同与本案无关；对录像的真实性不持异议，但不认可李岩的证明目的。
为查明本案事实，本院通知金城阜业公司工作人员韩小英、梁丹出庭作证。韩小英陈述其参与了涉诉买卖合同的协商过程，双方订立合同时，并未约定付款时间。梁丹陈述其为金城阜业公司门店经理，高艳慧、王东敏的买卖合同系其门店居间，在订立合同，双方未约定付款的具体时间，仅是约定了一个事件，即在房屋检验及购房资格审核通过之后。经质证，高艳慧对证人证言不持异议，王东敏对证人证言不予认可。
本院认为，从王东敏提交的视频监控录像来看，高艳慧与王东敏在订立买卖合同时，确曾就高艳慧能够支付全款的时间进行过协商，双方均清楚高艳慧需用其公公李强出卖房屋所得的卖房款来支付本案房款，并在中介的协助下对李强能够取得购房款的时间进行估计，但协商后，双方并未将付款时间写入书面合同。中介方亦证明，双方未口头约定付款时间。故本院认为，在订立合同时，高艳慧仅是向王东敏预估了支付房款的时间，未有充分证据证明高艳慧同意将两个半月内付款作为一项合同义务。故对于王东敏的上述主张，本院不予支持。
二、关于付款履行时间及催告。
王东敏主张，合同订立两个半月后，其多次向中介方催促要求高艳慧付款，高艳慧一直未付款；2016年8月16日双方当面协商后，高艳慧仍表示不能付款；王东敏于2016年8月18日向高艳慧寄送《限期付款通知书》，限其于2016年8月22日零点前交付全部房款，高艳慧于2016年8月19日收到该通知书。高艳慧主张，订立买卖合同后，王东敏从未催促其付款，自己未收到过《限期付款通知书》，亦未收到王东敏寄送的任何邮件。
为证明其主张，王东敏向法院提交了如下证据：1.《限期付款通知书》复印件，内容为：“……本人出卖人王东敏限买受人高艳慧在2016年8月22日零点前交付给出卖人王东敏房屋总价款人民币壹佰贰拾万元整。如买受人高艳慧未按此规定期限内履行付款，出卖人王东敏将单方面解除与买受人高艳慧的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。”2.调查令回执及运单扫描件。王东敏向法院申请调查令，调查其向高艳慧发出邮件的底单及寄收记录。北京顺丰速运有限公司（以下简称顺丰速递）回复称：因时间已久，运单原件已销毁，系统无法查询。顺丰公司提供了一份运单的扫描件，扫描件显示寄件人为王东敏，收件人是高艳慧，收件地址为北京市门头沟区新桥家园1号8层D东，收件人处有高艳慧的签名，寄件日期为8月18日，收件日期为8月19日。经质证，高艳慧表示运单上收件人处并非其本人签名，且运单上没有写明寄送的是何物品，故对王东敏的证明目的不予认可。
为查明本案事实，本院通知金城阜业公司工作人员韩小英出庭作证，韩小英证明王东敏前妻李岩曾在7月份催过付款，韩小英亦告知了买方，但买方表示钱还没有到位。经质证，高艳慧表示中介公司从未告知其王东敏催款的情况。
本院认为，第一、现买卖双方对王东敏是否在2016年7月要求高艳慧付款存在争议，根据中介方工作人员的证言，本院对王东敏一方的主张予以支持。二、顺丰速递提供的运单扫描件显示，王东敏于8月18日向高艳慧寄送一份邮件，高艳慧于8月19日本人签收该邮件。现高艳慧主张未收到过王东敏寄送的任何邮件，但未能提供相反证据。故本院对高艳慧的该项主张不予支持。结合双方的交易情况及2016年8月16日的商谈情况，本院对王东敏关于所寄邮件为《限期付款通知书》的主张予以支持。
三、房屋核验及购房人资质审核的时间。
王东敏主张，根据北京市住房和建设委员会的相关工作流程，房屋核验自申请受理之日起10个工作日即可查询相关结果，购房人资质审核在提交申请后的5个工作日即可完成。双方自2016年5月4日签订了《房屋买卖合同》，则房屋核验和购房人资质审核都应于2016年5月底前做完。
高艳慧表示不清楚何时做完的房屋核验，购房人资格审核从2016年8月开始，每月都在做。
金城阜业公司表示11号房屋的房屋核验于2016年5月完成。购房人资质审核于2016年8月中旬完成。金城阜业公司业务员韩小英陈述，买受人资格审核通过了有15天的有效期，到期不做网签就过期了；因为买方的钱一直没有到位，所以一直到2016年8月份才做的买受人资格。金城阜业公司向本院提交的审核记录显示，高艳慧分别于2016年8月18日至2017年4月8日期间前后五次申请购房人资格审核并通过，但均已过期。其中2016年8月18日申请的审核通过日期为2016年8月31日。
本院认为，当事人在《房屋买卖合同》中并未就房屋核验与购房人资格审核的时间进行约定，由于该两项核验均由中介完成，结合金城阜业公司提交的证据，本院认定该笔交易的房屋核验于2016年5月完成，初次购房人资格审核于2016年8月18日申请，于2016年8月31日通过。
四、高艳慧具备履约能力的时间。
王东敏主张，金城阜业公司于2016年10月14日通知李岩买方有一个30万到账，故直到2016年10月中旬，韩艳慧仍不具备履行全部房款的能力。
高艳慧主张，其一直都具备履约能力。为证明其主张，高艳慧向法院提交了如下证据：1.高艳慧的公公李强与案外人赵鑫于2016年4月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李强将其所有北京市门头沟区新桥家园1号楼8层D东的房屋卖与赵鑫，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计250万元；2.李强的中国建设银行客户交易明细，显示李强名下的×××账号于2016年10月14日转入30万元，于2016年10月18日转入101万元，于2016年10月27日转入120万元。经质证，王东敏对上述证据的证明目的不予认可。
金城阜业公司对高艳慧的上述主张不持异议。
本院认为，王东敏与高艳慧签订《房屋买卖合同》时，即已知晓高艳慧是用李强的房屋出售后所得的房款来支付本诉案件的房款，故李强实际取得购房款的时间应视为高艳慧具备履行能力的时间。则本院认定高艳慧于2016年10月18日已具备履行能力。
五、关于《房屋附属清单》的改动问题。
高艳慧向本院提交的《房屋附属清单》第（三）条第1款“（附属物价款）买受人于产权转移当日之前一次性向出卖人支付”中“之前”两字被划掉，王东敏向本院提交的《房屋附属清单》中“之前”两字未划。金城阜业称双方协商是将“之前”划掉，但有的合同忘了划了。
本院认为，对合同条款的修改，应取得合同当事人的同意。高艳慧提交的《房屋附属清单》人工修改处并未有王东敏的签字确认，王东敏对该处修改亦不予认可，故本院认为《房屋附属清单》的约定应以王东敏向本院提交的版本为准。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。
一、关于迟延履行的问题。
在高艳慧与王东敏签订的《房屋买卖合同》和《房屋附件清单中》约定49万房款于办理房屋过户手续前2日支付，69万房款于办理房屋过户手续前支付，办理过户手续的时间为网签后5日内，办理网签的时间为完成房屋核验及买受人资格审核后的5日，但并未约定房屋核验、买受人资格审核、网签、过户、付款的具体时间，故本院认为双方对房款及附属物价款的履行期限约定不明。在履行期限约定不明时，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。从已查明事实来看，王东敏已在2016年7月提出履行。在确定必要准备时间时，本院考虑到，虽然现有证据不足以证明双方约定了两个半月的付款期限，但双方在订立合同的过程中，高艳慧已告知王东敏其公公名下的一套房屋卖出拿到房款后即能支付本案房款，且其公公预计会在两个半月后获得购房款，王东敏有理由依该陈述就取得本案房款的时间产生合理预期。故本院认为，王东敏提出履行后，高艳慧至迟应于2016年8月15日前履行付款义务。但高艳慧至该日期时，并不具备付款能力，故应视为高艳慧履行迟延。
二、关于王东敏是否享有合同解除权的问题。
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方有权解除合同。高艳慧履行迟延后，王东敏分别于2016年8月16日、8月18日以口头及书面的方式向其进行催告。在书面的催告函中，王东敏限高艳慧于2016年8月22日零点前履行全部的付款义务。考虑到本案交易的协商情况及购房款的数额，本院认为王东敏所限期限过短，合理期限以半个月为宜。至2016年8月底，高艳慧仍不具备付款能力，故王东敏有权解除合同。综上，本院对王东敏要求解除其与高艳慧签订的《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》的反诉请求予以支持。对高艳慧要求继续履行上述合同的诉讼请求不予支持。
三、关于违约金。
高艳慧与王东敏签订的《房屋买卖合同》及《房屋附属清单》约定：买受人未按照约定的时间或条件付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应自解除通知送达之日起15日内按照交易总价款（含附件一所涉及的款项）的20%向出卖人支付违约金。本案合同中付款时间约定不明，过户时间亦尚未确定，故不能认定高艳慧未按合同约定的时间或条件付款。王东敏依该条约定要求高艳慧支付24万元违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除高艳慧与王东敏于二○一六年五月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋附属清单》。
二、驳回高艳慧的诉讼请求。
三、驳回王东敏的其他反诉请求。
本诉案件受理费一万五千六百元，由高艳慧负担，已交纳。反诉案件受理费七千八百元，由王东敏负担二千四百五十元，已交纳；由高艳慧负担五千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 赵 琳
人民陪审员 史洪全
人民陪审员 苏丽娟
二〇一七年九月六日
书 记 员 张喜琪