湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终696号上诉人（原审原告）：湘潭市湘源实业开发有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路8号白石商业广场1单元顶层。法定代表人：蔡建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：漆菲，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南蕾塔唛食品有限责任公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路8号白石商业广场1单元。法定代表人：王雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝宇峰，湖南潭州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王雄，男，1960年7月19日出生，汉族，湖南省衡阳市人，湖南蕾塔唛食品有限责任公司总经理，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：李子真，女，1962年4月27日出生，汉族，湖南省湘潭市人，住湘潭市雨湖区。被上诉人（原审被告）：陈小平，男，1974年5月13日出生，汉族，江西省莲花县人，住江西省萍乡市莲花县。被上诉人李子真、陈小平的共同委托诉讼代理人：王雄，男，1960年7月19日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住广东省广州市番禺区。上诉人湘潭市湘源实业开发有限公司（以下简称湘源公司）因与被上诉人湖南蕾塔唛食品有限责任公司（以下简称蕾塔唛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘源公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人蕾塔唛公司向上诉人支付2016年8月1日至2017年2月25日期间房屋占有使用费112346.4元；2、请求判决被上诉人王雄、李子真、陈小平对被上诉人蕾塔唛公司所负全部债务承担补充赔偿责任；3、请求判决四被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决关于上诉人与被上诉人租赁合同的解除，认定事实不清。根据一审查明的事实，被上诉人将租赁门面转租给马江峥、黄艳萌、张滔等人。2016年3月4日，被上诉人要求各次承租人将租金直接交至上诉人处。2016年6月23日，上诉人、被上诉人及黄艳萌、张滔等部分次承租人（不含马江峥）签订《会议备忘录》。一审判决基于上述事实，认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同自三方会议后已解除，上诉人与黄艳萌、张滔等人形成事实上的租赁关系。《会议备忘录》实际明确表达了上诉人与被上诉人解除租赁合同需要另行签订解除协议、待租赁合同解除后再与次承租人建立租赁关系的意思，且次承租人实际早于该《会议备忘录》签订之前就已基于被上诉人的指示向上诉人直接交纳租金，因此，一审判决基于《会议备忘录》及次承租人直接向上诉人交纳租金的事实，认定租赁合同已解除，依据不足。租赁合同实际并非自三方会议后解除，而是因上诉人以被上诉人欠付租金为由行使解除权而解除。二、一审判决在认定双方租赁合同已解除的情况下，对上诉人向被上诉人主张的2016年8月1日起至房屋返还之日止的占有使用费不予支持，存在认定事实不清、适用法律错误的情形。根据《合同法》第二百三十五条的规定，承租人在合同解除后应当向出租人返还出租物。一审判决既然认定双方之间租赁合同已经解除，被上诉人作为承租人当然负有向上诉人返还租赁门面的义务。被上诉人在合同解除后并未主动将其租赁门面返还给上诉人，则应当向上诉人支付逾期腾房的占有使用费。一审判决认定黄艳萌、张滔等部分直接向上诉人交纳租金的次承租人已直接与上诉人建立租赁关系，那么该部分租赁门面可根据拟制交付视为已返还给上诉人。但被上诉人转租给马江峥的门面直到2017年2月25日才通过法院强制执行返还给上诉人。马江峥既没有在《会议备忘录》上签字，也没有直接向上诉人交付租金，并没有直接与上诉人建立租赁关系。因此，该门面在2017年2月25日之前不能视为已返还给上诉人，被上诉人作为原租赁合同的承租人应当承担马江峥租赁门面自2016年8月1日至2017年2月25日期间逾期腾房的占有使用费。上诉人作为出租人，有权选择依据租赁合同向承租人主张权利还是基于物权向实际占有人主张权利。本案中，上诉人选择基于房屋租赁合同向被上诉人即原租赁合同的承租人主张房屋占有使用费，符合合同相对性原则。一审判决以租赁合同解除后租赁门面的实际占有人是马江峥为由，要求上诉人向马江峥主张权利或在被上诉人申请执行马江峥一案中予以解决，进而对上诉人要求被上诉人承担该门面2016年8月1日至2017年2月25日期间逾期腾房占有使用费的诉讼请求不予支持，违反了合同相对性原则，没有法律依据。三、一审判决对于保证金的认定事实不清。上诉人、被上诉人及黄艳萌、张滔等部分次承租人在《会议备忘录》中明确约定“罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽所交的保证金，由蕾塔唛公司直接转交湘源公司”。此段文字的意思表示十分清楚，即被上诉人应当将其向次承租人收取的租金转交给上诉人。被上诉人称该约定的意思是其向上诉人交纳的保证金直接转为次承租人应向上诉人交纳的保证金，一审判决认为被上诉人的这一解释“更为合理，也更为有利于保障租赁各方的利益”，曲解了《会议备忘录》中三方明确的意思表示，认定事实不清。四、一审判决对被上诉人王雄、李子真、陈小平是否应对被上诉人蕾塔唛公司的债务承担补充赔偿责任问题，仅以股东损害公司债权人利益责任纠纷与房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系为由不支持上诉人的诉讼请求，缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条已经明确规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。上诉人作为蕾塔唛公司的债权人在本案纠纷中一并向被上诉人王雄、李子真、陈小平主张承担补充赔偿责任，符合法律规定。被上诉人王雄、李子真、陈小平在一审时也仅答辩称该债务应由公司承担，对本案将房屋租赁合同纠纷与股东损害公司债权人利益责任纠纷一并审理并未提出明确异议。在此情况下，一审判决未对被上诉人王雄、李子真、陈小平是否应承担补充赔偿责任进行审理，既不符合法律规定，也增加了当事人诉累，依法应当改判。被上诉人蕾塔唛公司辩称，上诉人房屋占用费问题，已经由一审法官及执行法官组织协调，上诉人不再计算马江峥在此期间的房屋租赁费用。湘源公司一审诉讼请求：1.判决确认解除原告与被告蕾塔唛公司之间的《商品房租赁合同》及《补充协议》；2.判决被告蕾塔唛公司立即向原告交还所租赁的全部房屋（原告在庭审中撤回了此项诉请）；3.判决被告蕾塔唛公司立即向原告支付拖欠的租金、广告位使用费及外场地使用费合计204,294.2元（截止至2016年7月31日止）；4.判决被告蕾塔唛公司向原告支付逾期交还房屋期间的场地占用费（自2016年8月1日起按双方租赁合同约定的标准1610元/天计算至被告蕾塔唛公司实际向原告交还全部房屋之日止，原告在庭审中确认计算至2017年6月14日止）；5.判决被告王雄、李子真、陈小平对被告蕾塔唛公司的全部债务承担补充赔偿责任；6.判决被告承担本案全部诉讼费、保全费。一审认定的事实：2012年4月17日，湘源公司（出租方，合同甲方）与蕾塔唛公司（承租方，合同乙方）签订一份《商品房租赁合同》，该合同约定，1.甲方出租给乙方的房屋坐落于湘潭市雨湖区雨湖路街道建设北路8号白石商业广场1单元060101号至060114号、060137号至060139号、060142号至060147号、060117号至060124号、060126号至060135号，共41间，总建筑面积为2088.34平方米；2.房屋租赁期为10年，即2012年5月1日起至2022年4月30日止；3.租金、支付方式和期限：①2012年5月1日起至2012年7月31日免租金，2012年8月1日起至2014年4月30日月租金额20,855元，2014年5月1日起至2015年4月30日月租金额22,296元……；②甲、乙双方一致同意租金采用先付后用的原则按季支付，首付租金计62,565元，自本合同签订之日起七日内向甲方支付，其余季度租金应于每季度第一个月10日前向甲方缴纳当季租金；4.保证金和其他费用：甲、乙双方约定，自本合同签订之日起七日内，乙方应向甲方一次性支付房屋租赁保证金200,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，租赁期间，保证金不得用于冲抵租金；5.招牌和广告：①乙方应按双方约定位置在租赁物的四周范围（含外立面）内合法设置招牌，甲方每月收取乙方广告位使用费15,000元。②甲方有偿提供外场地六楼屋顶花园供乙方使用，甲方收取乙方外场地使用费每月8000元。③甲、乙双方一致同意广告位使用费及外场地费用采用先付后用的原则按季度支付，首付广告位使用费及外场地使用费计69,000元；6.房屋的抵押与转租：乙方因经营需要可将租赁房屋全部或部分转租、转借、联营，但需在转租、转借、联营发生前十日报甲方书面备案，转租、转借、联营行为发生后不改变甲、乙双方权利、义务关系；7.合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间，因乙方违约达到本合同约定或法定合同解除条件时，甲方有权书面通知乙方立即解除合同，收回出租房屋，自解除合同通知到达乙方法定注册地址时即发生合同解除效力；8.乙方违约责任：乙方违约迟延交付租金或不足额支付租金，如超过30天，经甲方书面通知限期缴付租金后15日内乙方仍未缴付的，甲方有权书面通知乙方，立即解除合同，甲方解除合同的，乙方向甲方缴纳的保证金不退，租金按实结算。双方还对装饰、装修、使用要求、维修责任等进行了约定。合同签订后，湘源公司向蕾塔唛公司交付了案涉租赁房屋。蕾塔唛公司向湘源公司交纳了200,000元保证金。2014年12月31日，双方签订一份《补充协议》，约定延长租赁期限6个月，即至2022年10月31日止。租赁合同签订后，蕾塔唛公司将该案涉租赁房屋部分转租给马江峥（青苹果旅店809.53平方米）、黄艳萌等人经营。后来除马江峥、黄艳萌继续租赁外，蕾塔唛公司又将案涉其他租赁房屋转租给罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、方选博、段妍丽等人经营，蕾塔唛公司并向次承租人收取了租赁保证金。2015年5月，因马江峥欠付租金等，蕾塔唛公司向法院起诉马江峥等人，经法院调解并制作调解书后，马江峥等人仍未按协议履行，蕾塔唛公司于2015年9月向法院申请了强制执行。2016年1月27日，湘源公司曾向蕾塔唛公司邮寄发出律师函，要求蕾塔唛公司支付租金等费用。但该邮件被拒收退回。2016年2月29日，蕾塔唛公司向湘源公司发出“关于申请停电的报告”，称青苹果旅店拖欠租金，经多次催收仍拒不支付，请求湘源公司配合于2016年2月29日10时起对青苹果旅店采取停电措施。2016年3月4日，蕾塔唛公司向黄艳萌、罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、方选博、段妍丽等次承租人发出通知，要求各租赁户将店面租金按合同标准直接交湘源公司收取。之后，各租赁户均按通知要求直接向湘源公司交纳租金至2016年7月31日。2016年6月23日下午，湘源公司（郭继英）、蕾塔唛公司及次承租人罗将鸿（未参会）、黄艳萌（肖菲代参加）、杜满成（杜亮成代参加）、何声升（张跃进代参加）、张滔、方选博、段妍丽就案涉租赁房屋的租赁事宜召开会议，并达成如下处理原则：1.罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽均同意分别与蕾塔唛公司解除各自租赁合同，并同意暂时先按与蕾塔唛公司之间租赁合同的约定将租金按时足额交纳至湘源公司处；罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽所交的保证金，由蕾塔唛公司直接转交湘源公司。2.湘源公司在与蕾塔唛公司解除租赁关系后，与罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽建立租赁关系。3.以上租赁合同解除及重新建立租赁关系相关事宜的协议，待相关事宜理顺后另行签订。双方拟定于2016年7月1日重新签订租赁合同，租金价格在原租赁合同标准基础上下浮8%，两年内不上浮。各方对以上处理原则无异议，同意按以上原则处理。参会人员并在会议备忘录上签字，蕾塔唛公司加盖公司公章。会议之后，各次承租人均按会议约定直接向湘源公司交纳租金，蕾塔唛公司未再向湘源公司交纳租金。2016年8月17日，湘源公司与蕾塔唛公司经核对“6楼蕾塔唛欠缴费用情况一览表”，双方确认，自2015年11月1日起暂计算至2016年7月31日，蕾塔唛公司应向湘源公司支付租金、广告位使用费及外场地使用费425,583元（见表一）及其他费用37,280.8元（见表二）。抵扣蕾塔唛公司已支付的4万元（见表三）以及次承租人（罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽）直接支付给湘源公司的租金218,569.6元（见表四），暂计算至2016年7月31日，蕾塔唛公司欠付湘源公司共计204,294.2元（其中租金、广告位使用费及外场地使用费167,013.4元，其他欠费37,280.8元）。双方同意，自2016年8月1日起至双方合同解除且蕾塔唛公司实际向湘源公司交还租赁的全部房屋之日止的租金、外场地使用费及广告位使用费按租赁合同约定的标准另行核算。蕾塔唛公司在该确认表上盖章，但无负责人签字。蕾塔唛公司在庭审质证时提出，该确认表应该是2017年三方协调会之后签署，而不是2016年8月17日。2016年8月29日，湘源公司向一审法院提起诉讼。审理过程中，法院组织湘源公司、蕾塔唛公司、马江峥三方调解，但未能达成调解协议。2017年2月25日，经一审法院强制执行，腾空了马江峥（青苹果旅店）所租赁的房屋并交还给了湘源公司。2017年6月14日，因湘源公司自身原因，案涉租赁房屋被法院强制拍卖，已由案外人拍卖竞得案涉房屋所有权。另查明，蕾塔唛公司的股东有王雄、李子真、陈小平三人。2013年8月19日，蕾塔唛公司召开股东会，通过一致决议：同意股东周俊德将其股份转让给李子真，转让后，公司注册资本200万元（实收资本50万元），并对公司股本结构进行了约定。同日，蕾塔唛公司依据该股东会决议对公司章程第三章第六条“股东姓名、出资方式、出资额、出资时间”进行了修正，其中：王雄为货币出资，认缴出资额120万元，实缴出资额50万元，余额70万元于2013年11月2日前缴纳；陈小平为货币出资，认缴出资额40万元，实缴出资额0元，余额40万元于2013年11月2日前缴纳；李子真为货币出资，认缴出资额40万元，实缴出资额0元，余额40万元于2013年11月2日前缴纳。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、湘源公司与蕾塔唛公司所签订的《商品房租赁合同》及《补充协议》是否具备解除的条件、是否已经解除；湘源公司与次承租人是否已建立新的租赁关系；二、湘源公司要求蕾塔唛公司支付房屋租金、广告位租金、外场地使用费及逾期交还房屋占用费的事实与理由是否成立；三、王雄、李子真、陈小平是否应对蕾塔唛公司的债务承担补充赔偿责任。一、关于租赁合同的解除问题。1.本案中，双方在租赁合同中约定，被告迟延交付租金“如超过30天，经甲方书面通知限期缴付租金后15日内仍未缴付的，甲方有权书面通知乙方，立即解除合同”。湘源公司提交的证据《6楼蕾塔唛欠缴费用情况一览表》能证明蕾塔唛公司从2015年11月即存在迟延交付租金等超过30天的事实，因此，租赁合同约定的解除条件已经成就，湘源公司有权要求解除与蕾塔唛公司的租赁合同。2.因次承租人马江峥拖欠租金等，蕾塔唛公司并申请了强制执行，后蕾塔唛公司又与湘源公司协商，由次承租人黄艳萌、张滔等人直接向湘源公司交纳租金，蕾塔唛公司并于2016年3月向各次承租人发出通知，要求各次承租人直接向湘源公司交纳租金，2016年6月23日，湘源公司、蕾塔唛公司及次承租人三方开会并达成一致意见：①次承租人黄艳萌、张滔等人均同意与蕾塔唛公司解除各自租赁合同，②湘源公司在与蕾塔唛公司解除租赁关系后，与黄艳萌、张滔等人建立租赁关系，③以上租赁合同解除及重新建立租赁关系相关事宜的协议，待相关事宜理顺后另行签订。此后，黄艳萌、张滔等人均按会议约定向湘源公司交纳租金，未再向蕾塔唛公司交纳租金。各方虽未就案涉房屋签订书面协议解除租赁关系，也未另行签订书面租赁合同，但从各方的真实意思表示及会议备忘录、会后各自的行为来看，实际上蕾塔唛公司与黄艳萌、张滔等次承租人的租赁关系已经解除，黄艳萌、张滔等人与湘源公司形成了事实上的租赁关系，湘源公司与蕾塔唛公司之间的租赁合同实际自三方会议后已经解除。因此，对湘源公司要求确认解除双方之间的租赁合同、补充协议的诉讼请求，不再予以处理。二、关于支付房屋租金、广告位租金、外场地使用费及逾期交还房屋占用费的问题。1.湘源公司与蕾塔唛公司所签订的《商品房租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格履行合同义务。湘源公司向蕾塔唛公司提供了租赁房屋，蕾塔唛公司应依约支付租金、广告位租金、外场地使用费等。根据双方核对确认，计算至2016年7月31日，蕾塔唛公司欠付湘源公司共计为204,294.2元，因此对湘源公司要求蕾塔唛公司支付房屋租金、广告位租金、外场地使用费等204,294.2元的诉讼请求，予以支持。2.关于2016年8月1日起的房屋占用费问题，湘源公司与蕾塔唛公司的租赁合同解除后，湘源公司已与黄艳萌、张滔等人形成事实租赁关系，且黄艳萌、张滔等人也已向湘源公司支付租金，蕾塔唛公司也非案涉房屋的使用人，湘源公司再要求蕾塔唛公司支付房屋占用费，无事实和法律依据，不予支持。同时，2015年9月，蕾塔唛公司已就马江峥租赁房屋欠付租金等事宜向法院申请强制执行，于2017年2月25日腾空房屋并交还给湘源公司，湘源公司对此亦知情。另外，湘源公司与蕾塔唛公司的租赁合同解除后，实际占有租赁房屋的是马江峥，因此，就马江峥租赁房屋2016年8月1日至2017年2月25日期间的占有使用费，湘源公司可向马江峥主张或在蕾塔唛公司申请执行马江峥一案中予以解决。三、关于王雄、李子真、陈小平是否应对蕾塔唛公司的债务承担补充赔偿责任的问题。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，而湘源公司诉请蕾塔唛公司的股东王雄、李子真、陈小平对蕾塔唛公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，系股东损害公司债权人利益责任纠纷，与本案不属同一法律关系。因此，在本案中不宜直接处理。湘源公司若认为王雄、李子真、陈小平的行为损害了其合法权益，可另行主张。四、关于蕾塔唛公司提出的租赁合同保证金的问题。湘源公司与蕾塔唛公司签订的《租赁合同》中有约定，因蕾塔唛公司违约，湘源公司解除合同的，蕾塔唛公司缴纳的保证金不予退还。在湘源公司与蕾塔唛公司解除租赁合同时，未明确蕾塔唛公司所缴纳的保证金作何处理，但在三方会议备忘录中有约定“罗将鸿、杜满成、何声升、张滔、黄艳萌、方选博、段妍丽所交的保证金，由蕾塔唛公司直接转交湘源公司”，对此约定，湘源公司与蕾塔唛公司存在争议，湘源公司认为，因蕾塔唛公司违约，其所缴纳的保证金不予退还，蕾塔唛公司实际收取次承租人的保证金应另行缴纳给湘源公司。蕾塔唛公司则认为，其已缴纳20万元保证金给湘源公司，但实际收取次承租人的保证金只有17-18万元，次承租人直接与湘源公司建立租赁关系后，该20万元保证金直接转为次承租人向湘源公司交纳的保证金，因此才有三方会议备忘录的该约定。法院认为，因各种原因，各方未能签订书面协议，也未能就保证金的处理形成书面协议，但从三方会议备忘录的约定来看，法院认为蕾塔唛公司的解释更为合理，也更有利于保障租赁各方的利益。但双方均未就保证金提出主张，故在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告湖南蕾塔唛食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭市湘源实业开发有限公司房屋租金等204,294.2元；二、驳回原告湘潭市湘源实业开发有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人提交了湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2015）雨法民一初字第510号民事调解书，拟证明蕾塔唛公司转租的门面租金（2016年8月1日至2018年2月25日）已由人民法院确定由马江峥交给蕾塔唛公司。被上诉人蕾塔唛公司对调解书的真实性无异议。本院认证认为，该调解书系生效法律文书，被上诉人也无异议，本院予以采信。二审查明，2015年5月22日，蕾塔唛公司向法院起诉马江峥等人，要求解除双方签订的《房屋租赁联营合同》及交纳拖欠的房屋租金等，审理中双方于2015年6月25日自愿达成调解协议，调解协议第三条约定，马江峥等在2015年8月1日起按季度缴纳所租用原告（蕾塔唛公司）房屋的房租费、物业费等。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案焦点问题为：一、蕾塔唛公司就其转租给马江峥的门面，是否应向湘源公司支付2016年8月1日至2017年2月25日期间的房屋占有使用费。一审判决基于三方会议各方的真实意思表示及会议备忘录、会后各自的行为认定湘源公司与蕾塔唛公司之间的租赁合同已解除并无不当，但次承租人马江峥未参加三方会议，事后亦未在会议备忘录上签字，湘源公司与马江峥并未建立事实上的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。蕾塔唛公司作为承租人，负有向出租人湘源公司返还该房屋的义务。蕾塔唛公司未将该房屋及时返还，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，蕾塔唛公司负有支付房屋占用费的义务。蕾塔唛公司辩称房屋占用费问题，已经由一审法官及执行法官组织协调，上诉人不再计算马江峥在此期间的房屋租赁费用，但未提交证据证明湘源公司同意不再计算，该抗辩理由不能成立。故蕾塔唛公司应支付2016年8月1日至2017年2月25日期间马江峥所承租的房屋的房屋占用费。关于房屋占用费的计算，湘源公司与蕾塔唛公司所签订的《房屋租赁合同》第四条“租金、支付方式和期限”中，双方约定2016年5月1日起至2017年4月30日期间内的租金额为每月25303元，同时在合同第八条“招牌和广告”第三款约定“乙方（蕾塔唛公司）应按双方约定位置在租赁物的四周范围（含外立面）内合法设置招牌，甲方（湘源公司）每月收取乙方广告位使用费15000元”。在合同第八条第四款约定“甲方（湘源公司）有偿提供外场地六楼屋顶花园供乙方（蕾塔唛公司）使用，甲方收取乙方外场地使用费每月8000元”。可见,湘源公司每月收取蕾塔唛公司的费用是由租金、广告位使用费和外场地使用费三个部分构成。本案中，上诉人主张的是逾期交还期间的房屋占用费，逾期交还的是马江峥所租房屋，鉴于马江峥所租房屋未及时腾出退还，并不影响广告位和外场地的使用，且广告位和外场地使用费是合同约定的租金之外另行约定的费用，其与租赁房屋面积并未直接挂钩，即广告位和外场地的使用费并未与出租房屋单位面积形成一一对应关系，不宜按面积平摊至租赁房屋，计算房屋占用费以合同约定的租金为依据较适宜。合同约定的租赁房屋面积为2088.34平方米，每月租金25303元，马江峥所租房屋面积为809.53平方米，2016年8月1日至2017年2月25日期间的房屋占用费为：25303÷2088.34×809.53×(6+25/30)=67021.66元。二、被上诉人王雄、李子真、陈小平是否应对被上诉人蕾塔唛公司所负全部债务承担补充赔偿责任。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，与湘源公司该上诉请求非同一法律关系，且湘源公司提交的证据显示蕾塔唛公司修改章程时，王雄、李子真、陈小平的实缴出资未达到认缴出资额，但均注明余额于2013年11月2日前缴纳，至于后来是否补缴，无充分证据证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。湘源公司也未提交证据证明蕾塔唛公司存在公司债务不能清偿的情形，因此，一审对该问题的处理并无不当。至于上诉人在上诉理由中提到的一审判决对于保证金的认定事实不清的问题，因一审中双方都未提出保证金问题，且涉及次承租人利益，一审在本案中不予处理并无不当。综上所述，湘源公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2892号民事判决；二、由被上诉人湖南蕾塔唛食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人湘潭市湘源实业开发有限公司房屋租金等204，294.2元，房屋占有使用费67021.66元，共计271，315.86元。三、驳回上诉人湘潭市湘源实业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5060元，财产保全费1570元，合计6630元，由湘潭市湘源实业开发有限公司负担700元，湖南蕾塔唛食品有限责任公司负担5930元；二审案件受理费2547元，由湘潭市湘源实业开发有限公司负担1200元，湖南蕾塔唛食品有限责任公司负担1347元；本判决为终审判决。审 判 长  苏楚湘审 判 员  肖瑞芬审 判 员  唐 逊二〇一八年七月十七日法官 助理  张成东代理书记员  彭 晴附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。