辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终1467号
上诉人（原审被告）：抚顺佳泰物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区。
法定代表人：段瑞华，该公司总经理。
委托代理人：时秋菊，抚顺市望花区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：佟长杰，男，锡伯族，1952年3月3日出生，住抚顺市新抚区。
被上诉人（原审被告）：辽宁世恒房地产开发有限公司，住所地：抚顺市望花区。
法定代表人：陈红军，该公司董事长。
委托代理人：李学峰，该公司员工。
委托代理人：矫娇，该公司员工。
上诉人抚顺市佳泰物业管理有限公司（以下简称佳泰公司）因与被上诉人佟长杰、辽宁世恒房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人佳泰公司委托代理人时秋菊、被上诉人佟长杰、世恒公司委托代理人矫娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
佳泰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判由世恒公司对卫生间防水问题予以维修或自行修复的费用由世恒公司承担。事实和理由：佟长杰所住房屋漏水属房屋质量问题。不属公用部分，不在物业公司服务项目内。佟长杰与世恒公司签订的商品房买卖合同明确约定在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题由出卖人履行保修义务。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第二款规定，有防水要求的卫生间房间或外墙面的防渗漏，保修期限五年，因此维修义务应是世恒公司。我公司与世恒公司系委托代理关系，我公司同意代理维修，但不同意出资。
佟长杰辩称，我同意由开发商维修。
世恒公司辩称：我公司与佳泰签订了委托合同，对维修一项有约定，由物业承担，费用由施工单位承担，我公司将房屋所有手续移交给了物业公司，我公司不同意维修并承担费用。
佟长杰向一审法院起诉请求：2014年11月上旬，由于开发商不能按期交房，经与开发商交涉，于12月12日达成协议，其中3000元被开发商转做物业费。因房屋验收不合格，没有业主委员会，开发商在短短一年内，换了三任物业公司，在这段时间内，由于物业管理混乱，开发商所建的家和美工程质量很差，给我的生活带来了诸多烦恼。物业在不符合使用梯控的条件下，强行使用电梯控制功能，迫使业主交纳物业费，此种行为曾引起业主集体上访，望花区城建局何局长让开发商和物业等条件成熟后再上梯控。可物业不顾业主们的反对，强行上了梯控，现不交物业费就不给办梯控卡，我是交了物业费，但物业不承认，至今也未能在物业那里买到梯控卡。从2015年他们接手家和美物业至今，对我房屋卫生间渗水问题口头交涉多次，也有书面材料，物业不予修理，致使卧室与卫生间之间的墙底部出现起泡、变色。而且本案应为侵权纠纷，不同意法院按合同纠纷审理。现诉至法院，要求物业公司及开发商对我住房卫生间立即修复，损坏的个人物品必须赔偿；判令被告立即归还欠据上的现金2314元及利息，利率按银行定期存款利率万分之三点五计算；案件受理费由物业公司及开发商承担。
一审法院认定事实：2013年11月18日，佟长杰与世恒公司签订商品房买卖合同，佟长杰购买世恒公司开发的位于抚顺市望花区精装住宅，建筑面积为47.62平方米，总价款204894元，合同约定，世恒公司应当在2013年12月31日前交付房屋。2013年11月19日，佟长杰缴付了全部购房款204894元，世恒公司开具了销售不动产统一发票。2014年11月12日，由于世恒公司装修工程施工进度缓慢，迟迟未能交房，佟长杰与世恒公司签订协议，佟长杰于2014年11月12日办理入住，世恒公司返还佟长杰装修款8000元，其中现金返还5000元，余款3000元转做物业费，扣完为止。并于2014年11月13日给佟长杰出具欠据，欠佟长杰装修款2314元，顶物业费。佟长杰入住后，在卫生间安装热水器时，发现卫生间防水有问题，热水管存在渗水现象。佟长杰多次找物业公司要求维修，物业公司虽同意维修，但因佟长杰提出维修期间，物业公司应给其提供临时住处，物业公司应承担维修用的水、电费用及清扫费用，造成损失应加倍赔偿等条件，未达成一致意见，故物业公司未能维修。
2016年1月，佳泰公司将佟长杰所住区域电梯改为梯控，佳泰公司以佟长杰未缴纳物业费为由，拒绝给佟长杰办理梯控卡。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。佟长杰购买世恒公司精装商品房，双方签订的商品房买卖合同第十八条明确约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。按照《房屋建筑工程质量保修办法》第七条二款规定，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为五年。世恒公司于2014年11月13日将房屋交付佟长杰，2015年初，佟长杰发现卫生间防水问题，其维修即在保修范围内，亦在保修期内，世恒公司理应及时维修。鉴于佳泰公司受世恒公司委托，同意为佟长杰维修，佟长杰也多次要求物业公司予以维修，对此一审法院予以认可。故对佟长杰要求立即修复卫生间的诉讼请求，一审法院予以支持；关于佟长杰要求世恒公司返还欠款2314元，世恒公司予以认可，一审法院予以支持；关于佟长杰要求佳泰公司取缔电梯控制功能或给其办理梯控卡一节，因电梯控制功能系对业主安全保障的有力措施，不宜取缔，但电梯是业主出行的主要途径，电梯所占空间亦属业主公摊面积部分，而且高层建筑提供电梯服务亦属佟长杰购买房屋的必然条件，物业公司以业主拖欠物业费为由不予办理梯控卡实属不当，故对佟长杰要求佳泰公司给其办理梯控卡的诉讼请求，一审法院应予支持。关于佟长杰提出本案案由应为侵权纠纷一节，因佟长杰提出的诉求，均基于房屋买卖合同及物业服务合同的相关约定，故本案定为合同纠纷并无不妥，故对佟长杰这一诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条一款、第一百一十一条、第一百五十五条及建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第四条、第七条、第十三条之规定，判决：一、抚顺佳泰物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内，对佟长杰卫生间防水问题予以修复；二、抚顺佳泰物业管理有限公司对上款修复义务逾期不予履行，佟长杰可自行修复，因自行修复所发生的合理费用由抚顺佳泰物业管理有限公司承担；三、抚顺佳泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，给佟长杰办理梯控卡。四、辽宁世恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还佟长杰装修款2314元及利息（自2014年11月13日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；五、驳回佟长杰其它诉讼请求。案件受理费100元，由佳泰公司与世恒公司各承担50元。
本院二审期间，围绕上诉请求，上诉人佳泰公司提交一份与世恒公司工作对接的《会议纪要》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人佟长杰、世恒公司没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，就物业管理及房屋维修等问题，世恒公司与佳泰公司于2015年10月24日签订《物业管理委托合同》，第十四条约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方（佳泰公司）应接受委托并合理收费。会议纪要的第十三条约定：工程维修，由施工队李金山组织施工，费用由世恒公司用房产抵维修费用。以此证明维修义务及费用由世恒公司承担。被上诉人佟长杰不予质证，世恒公司对会议纪要的真实性没有异议，但工程维修费用是否包括业主室设施的维修不清楚。本院认为世恒公司对该证据的真实性没有异议，双方对维修费用的承担有明确约定，应予采信。本院查明的其他事实与一审相同。
本院认为，佟长杰房屋的维修尚在保修期内，理应由开发商世恒公司予以维修。而世恒公司与佳泰公司之间就物业管理及业主室内维修问题双方签订了《物业管理委托合同》，对业主室内维修问题进行了约定，现业主佟长杰已分别向佳泰公司及世恒公司报修，佳泰公司作为受托人应当按委托合同完成委托事项，且由佳泰公司进行维修更便于业主权利的实现，所发生的费用按会议纪要的约定向世恒公司追偿。
综上所述，佳泰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十九条，第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初1039号民事判决；
二、加判抚顺佳泰物业管理有限公司履行上述义务后所发生的费用可向辽宁世恒房地产开发有限公司追偿。
二审案件受理费100元，由上诉人抚顺佳泰物业管理有限公司及被上诉人辽宁世恒房地产开发有限公司各承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 孟丽
审判员 杨锐
审判员 王 向 军
二〇一六年十一月十七日
书记员 孙 洁 冰