福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终4586号上诉人（原审被告）：杨凡，女，1973年5月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。被上诉人（原审原告）：厦门海投物业有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦8楼808室。法定代表人：刘扬开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭家珠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈萱瑄，该公司工作人员。上诉人杨凡因与被上诉人厦门海投物业有限公司（以下简称海投物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初1298号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨凡上诉请求：1.撤销（2016）闽0206民初1298号民事判决，驳回海投物业公司全部诉讼请求；2.追究海投物业公司伪造证据的责任；3.一审、二审诉讼费用由海投物业公司承担。事实和理由：1.海投物业公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》对杨凡没有约束力，只有购房合同中约定的物业服务内容对杨凡才有约束力，海投物业公司以前期物业合同系其商业秘密为由不向杨凡公开，没有向杨凡公开的合同对杨凡没有约束力；2.一审审限严重超期，未通知杨凡；3.杨凡向一审法院递交了协助调查收集证据申请、延长举证期限申请、追加当事人申请、民事反诉状、管辖权异议申请书，但一审法院均未有裁定或者答复；4.海投物业提供的《前期物业合同备案证明》、《业主单元验收表》均系伪造。海投物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，并无任何不当，应当予以维持。1.海投物业公司与建设单位厦门海投房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效，无《合同法》所约定的任何无效情形。上述《前期物业服务合同》系基于双方真实意思表示签订的，虽然《物业管理条例》第24条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但并不属于法律强制性规定。因此，案涉《前期物业服务合同》未违反任何法律强制性规定，合法有效。2.杨凡在2004年底接收房产入住浪琴湾小区时，与海投物业签订《浪琴湾前期物业管理服务协议》。该协议对物业管理费收取标准、违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。海投物业履行了协议约定的服务内容，为浪琴湾小区全体业主提供了物业管理和服务，杨凡事实上也实际接受了海投物业公司10多年的事实上的物业服务，应支付物业管理费等费用。3.根据厦门市中级人民法院（2017）闽02行终138号《行政判决书》第8页“二审中杨凡提供了其向厦门市建设局申请信息公开，厦门市建设局提供的“未来海岸-浪琴湾”的《前期物业服务合同备案证明》，证明海沧区建设局在该备案证明上盖章，该证据与原审杨凡向法院提交的证据《“未来海岸-浪琴湾”前期物业服务合同备案证明》是一致的，显然这份备案证明是经厦门海沧建设局盖章的合法备案文件，而非杨凡所称的是海投物业公司伪造的。另，《前期物业服务合同》并非法律法规规定的必须经过审批、报备通过方能生效的合同。海投物业公司向一审法院起诉请求:判令杨凡立即支付海投物业公司自2008年1月至2015年12月物业管理费5913.60元；返还海投物业公司代其垫付的公共维修金1267.20元、公摊水费239.10元、公摊电费1073.70元、煤气费372.90元、垃圾处理费45元，共计欠款本金8911.50元，欠款逾期违约金为25084.90元（以物业管理费为基数按每日0.3%的标准计算），上述合计33996.40元。一审诉讼过程中，海投物业公司撤回了对煤气费372.90元、垃圾处理费45元部分的诉讼请求。一审法院认定事实：一、2006年5月16日，海投物业公司与建设单位厦门海投房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定厦门海投房地产有限公司将厦门未来海岸浪琴湾（嵩屿北一里1-44号、113-131号、133-142号）委托给海投物业公司实行物业管理，服务期限自2006年6月30日起至业委会成立时止。2011年11月8日，该《前期物业服务合同》在厦门市海沧区建设局进行备案。二、2006年1月19日，厦门市海沧区发展和改革局向海投物业公司出具厦海发价（2006）2号《关于未来海岸“浪琴湾”多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》，同意海投物业公司对未来海岸浪琴湾多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，公共水电费按各楼层和实际支出向业主或非业主使用人按户或使用量分摊。三、杨凡向厦门海投房地产有限公司购买海沧区未来海岸“浪琴湾”S9#-107室房产。2004年11月2日，杨凡接收房产、办理交房手续。同日，杨凡与海投物业公司签订了一份《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，约定海投物业公司作为“浪琴湾”小区物业管理服务单位，为该小区业主及使用人提供物业管理服务，房屋类型多层公寓，坐落位置S9，建筑面积87.99平方米。其中，该合同“物业管理服务费用及代收费用”条款约定，物业管理服务费的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.8元（多层）；房屋公共维修基金的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.2元（多层）。缴费时间为每年的1月7日、7月7日前预收后半年的物业管理服务费和房屋公共维修基金。合同“违约责任”条款约定，杨凡违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求杨凡补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金。同日，杨凡向海投物业公司出具《遵守承诺书》，同意遵守业主公约、业户手册的有关规定。杨凡接受房屋入住后，拖欠海投物业公司2005年4月至2007年12月的物业管理费、公共维修金、公用电费、公用水费等，海投物业公司为此向厦门市海沧区人民法院提出诉讼，请求杨凡支付上述拖欠的费用及违约金，2007年10月16日，厦门市海沧区法院作出了（2007）海民初字第916号民事判决书，判决杨凡向海投物业公司支付拖欠的2005年4月至2007年12月的物业管理费2032.8元及违约金、公共维修金435.6元、公用电费189.8元、公用水费123.8元、垃圾处理费63元。判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投物业公司向海沧区法院申请强制执行，海沧区人民法院于2011年12月27日作出（2008）海执行字第411-2号民事裁定书，裁定冻结、划拨杨凡7917.45元或查封、扣押等值财产。执行后，杨凡自2008年1月起未再向海投物业公司支付物业管理服务费、公共维修金等，故海投物业公司提起本案之诉。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于前期物业服务合同的效力问题。根据《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，虽然条例第二十四条(?javascript:SLC(96816,24)?)提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但并不属于法律强制性规定。由于海投物业公司具有相应的物业服务资质，与建设单位厦门海投房地产有限公司系不同法律主体，且海投物业公司亦持有厦门市海沧区发展和改革局的函件，海投物业公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》，并不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。依法认定《前期物业服务合同》为合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力”，故《前期物业服务合同》对作为浪琴湾一期小区业主的杨凡具有法律约束力。二、关于杨凡是否应当缴纳物业管理服务费、公共维修金、公摊水费、公摊电费问题。杨凡在接收房产入住时与海投物业公司签订《浪琴湾前期物业管理服务协议》，对管理费收取标准及违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。海投物业公司履行了管理服务职责，为杨凡等业主提供了物业管理和服务，杨凡事实上也实际接受了物业服务，故杨凡应当按约向海投物业公司缴纳物业管理服务费用。杨凡关于双方交房手续至今没有办理完毕的辩解，因其已办理交接房产手续并当庭认可其于2004年底就实际入住，该辩解于事实不符，一审法院不予采纳。海投物业公司主张杨凡应支付欠缴的2008年1月至2015年12月期间的物业管理服务费5913.6元、房屋公共维修金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元，于法不悖，予以支持。三、关于杨凡是否应当交付违约金及违约金计算标准的问题。杨凡未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《浪琴湾前期物业管理服务协议》约定，杨凡应于每年1月7日前及7月7日前预缴后半年的物业管理服务费，未按时交纳的，海投物业公司有权从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金，故海投物业公司有权向杨凡主张逾期缴纳的物业管理费部分的违约金，但该约定的违约金计算标准过高，一审法院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算，海投物业公司的主张中超出银行同期同类贷款利率四倍标准的部分，不予支持，未超过部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨凡于本判决生效后十日内支付厦门海投物业有限公司自2008年1月至2015年12月物业管理服务费5913.6元、公维金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元及逾期违约金（自2008年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准分段计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨凡二审中提交1.集美区人民法院行政判决书（2016）闽0211行初103号；2.前期物业合同备案证明，拟证明一审海投物业公司提交的备案证明是伪造的；3.回复函，拟证明《前期物业服务合同》对其没有约束力；4.邮政快递单；拟证明一审法院未在审限内结案。海投物业公司发表质证意见：1.集美区人民法院行政判决书（2016）闽0211行初103号，海投物业公司对证据的真实性予以确认，但关联性不予确认，认为杨凡并未提供该案件的完整一、二审判决书，该案件的二审案号（2017）闽02行终138号《行政判决书》第8页中，认定杨凡向法院提供了其向厦门市建设局申请信息公开所取得的本案物业“未来海岸-浪琴湾”《前期物业合同备案证明》，该备案证明与本案被上诉人提交的证据是一致的。2.蓝屿、碧海湾、天湖、鹭景湾《前期物业合同备案证明》，海投物业公司对证据的表面真实性予以确认，但关联性不予确认。3.《回复函》，海投物业公司对证据的真实性予以确认，但关联性不予确认。4.邮寄快递单，海投物业公司对证据的表面真实性予以确认，但关联性合法性不予确认。该快递单无法证明湖里法院未在规定期限内审结案件。海投物业公司二审提交厦门市中级人民法院（2017）闽02行终138号《行政判决书》，用以证明未来海岸-浪琴湾的《前期物业服务合同备案证明》是真实有效的，杨凡对证据真实性没有异议，对关联性有异议。双方当事人对一审查明的事实除杨凡上诉状中提出的异议外，其余事实没有争议。本院对双方没有争议的事实予以确认。本院认为，1.杨凡向一审法院提出反诉和管辖权异议超过法律规定期限，且提出反诉的对象涉及案外第三人，不符合法律规定，一审法院均已就此告知杨凡，一审法院有笔录为证。一审程序合法。2杨凡在接收房产入住时与海投物业公司签订《浪琴湾前期物业管理服务协议》，对管理费收取标准及违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。海投物业公司实际已经履行了物业管理服务，杨凡应依约缴纳相应的物业管理费等费用。本案海投物业公司主张杨凡缴纳物业费用的依据是《浪琴湾前期物业管理服务协议》。海投物业公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》有无约束力并非本案争议焦点，本院不予审查。综上所述，杨凡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费649.91元，由杨凡负担。本判决为终审判决。审 判 长 （王小兰）审 判 员 （许 莹）审 判 员 （叶鑫欣）二〇一七年十二月一日代书记员（ 傅晓 琴）附：本案所涉及的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。