广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初601号原告：黄信章，男，1934年3月29日出生，汉族，住广州市花都区。被告：邓进平，男，1973年12月1日出生，汉族，住郴州市桂阳县。被告：邓志敏，男，1995年11月2日出生，汉族，住郴州市桂阳县。两被告的共同委托代理人：尹新文，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。原告黄信章诉被告邓进平、邓志敏租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法由代理审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄信章，被告邓进平、邓志敏的共同诉讼代理人尹新文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除商铺租赁协议。2、请求判令原告无需向两被告退还保证金1000元。3、请求判令两被告立即支付拖欠租金暂定1.4万元（拖欠时间从2015年10月1日起计算至2017年3月10日）。4、延期利息（按本金1.4万元为基数计算，从2014年3月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。5、请求判令两被告赔偿原告垫付的有线电视费、水费、电费共1404元。6、请求判令两被告赔偿原告损坏卷闸门费1100元。7、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告系广州市花都区花东镇大东村七队黄庄五十七号商铺业主，2014年3月5日原告与被告签订一份《商铺租赁协议》，合同约定原告将位于广州市花都区花东镇大东村七队黄庄五十七号出租给被告使用，使用期限共三年（从2014年3月10日至2017年3月10日止），协议约定被告每月向原告支付租金1000元，并要求被告支付壹仟元保证金。合同签订后原告将商铺交付被告使用，被告第一年也能按双方约定每月支付租金。当合同履行到一年后，被告就开始以各种理由拖欠原告的租金，原告经无数次追讨被告也置之不理，期间被告因租赁产生的有线电视费、水费、电费也是由原告为其垫付，同时被告还把商铺卷闸门也弄坏了，因更换卷闸门导致产生费用。为此原告要求被告解除租赁关系并退还商铺，以及赔偿原告相应的损失，但被告拒绝归还商铺和作出相应赔偿，被告的违约侵权行为无疑给原告造成严重经济损失。综上，希望法院作出公正判决，维护原告的合法权益。被告邓进平、邓志敏答辩称，第一，两被告已经在2015年10月10日搬离涉案商铺，不同意第一项诉请。第二，我方同意原告没收1000元保证金。第三，被告在2015年10月10日已经搬走，没有继续使用涉案商铺，故我方不应该向原告支付租金。第四，我方不存在拖欠租金的行为，故也不应该支付租金的利息。第五，我方每个月都支付了租金，在支付租金的时候都一并交清水电费、有线电视费。第六，我方没有损坏涉案商铺的卷闸门，原告也没有证据证明涉案商铺的卷闸门由我方损坏，我方搬离涉案商铺已经一年多，当时搬走为何原告没有提出就涉案卷闸门的损坏情况向我方追讨损失，且涉案商铺早已在我方搬走不久便转租给案外人。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花东镇大东村七队黄庄五十七号，楼高三层。涉案土地为宅基地，登记在原告名下。2014年3月5日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋的一楼租赁给乙方使用，租赁期限自2014年3月10日至2017年3月10日，租金为每月1000元。合同第二条约定，本合同自签字之日起，乙方必须向甲方交纳人民币壹个月租金作为保证金。四、租金结算方式：每月计算一次租金。六、在租赁期间，乙方使用水、电、治安管理、清洁、电话、电视等各项费用和经营中交纳的税费由乙方交纳，乙方租赁期间业务发生的债权债务于甲方无关。如没有使用，则无需负责。十、在租赁期内，乙方中途擅自退租的，甲方有权扣留押金抵偿因毁造成的损失。合同签订后，两被告向原告支付押金1000元。原告于2014年3月10日将涉案房屋交付给两被告使用。原告称，两被告在2015年10月15日搬离涉案房屋。涉案商铺已在2016年11月15日出租给案外人使用。原告在重建涉案房屋时，两被告找到原告，说可以帮原告安装三层楼所有窗户、门及防盗网，然后用工程款抵扣租金，两被告至今没有交过租金、水电费及电视费给原告。原告为此提供了2014年5月8日的有线电视维护费发票拟证实其替两被告垫付有线电视维护费204元的事实。两被告对于该发票提出异议，认为该发票不能证实该笔费用是涉案房屋的电视费。原告未提供证据证实其已替两被告垫付水电费。两被告称，两被告在2015年10月10日搬离涉案商铺。两被告每个月都按时支付租金，原告诉状上也写了两被告第一年按时交付租金，两被告是不可能一个月租金都没有交过，若不按时交租为何原告没有向两被告追讨，且原告租金诉请已经超过一年诉讼时效。两被告在支付租金的同时都支付了水电费、有线电视费等所有费用，两被告支付以上费用时，原告有时开具收据，有时没有开。两被告未提供证据证实上述主张。原告称，两被告在租赁涉案商铺期间将涉案商铺的卷闸门损坏，原告为修复卷闸门花费1100元。原告为此提供了2016年10月16日的收据拟证实其主张，两被告对于该收据不予认可，认为其当时已搬离涉案商铺一年，原告是自行安装卷闸门，且收据上也没有写明是因为损坏才换卷闸门。原告称，其从2015年10月开始上门催促两被告支付租金、水电费等相关费用，但两被告至今未支付。两被告称，原告一直没有向其主张催收租金。另查明，原告称，涉案房屋在2012年10月重建，当时已办理了相关的审批手续。原告为此出示了广州市花都区农房建设规划许可证申请审批表拟证实其主张。该表中建筑种类一项内容为“平房（一）层楼房”。两被告对于上述证据没有异议，但认为该证据证明原告的房屋是危房。本院向原告释明，若涉案合同被认定为无效，是否变更诉讼请求。原告称，若涉案合同无效，不变更诉讼请求。本院认为：依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告提供的广州市花都区农房建设规划许可证申请审批表中批准原告建设的是平房（一）层楼房，原告自称涉案房屋楼高三层，已超出批准建设的楼层。故原告与两被告签订的《商铺租赁合同》无效。原告要求解除与两被告签订的《商铺租赁合同》，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”原告收取了两被告支付的保证金1000元，理应退还。但两被告同意原告没收其支付的保证金1000元，对于原告要求没收两被告支付的保证金1000元的诉讼请求，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持。”原告称，其在2014年3月10日将涉案商铺交付给两被告，两被告在2015年10月15日搬离涉案商铺，故两被告应向原告支付2014年3月10日至2015年10月15日的占用使用费。两被告称其于2015年10月10日搬离涉案商铺，但未提供证据证实其主张，对于两被告的上述陈述，本院不予采信。原告现要求两被告自2015年10月1日起支付租金，两被告虽称其已向原告支付租金至2015年10月10日，但未提供证据证实其主张。故两被告还应向原告支付2015年10月1日至2015年10月15日的占用使用费500元，对于超出部分，本院不予支持。关于利息，两被告至今未向原告支付占用使用费，应向原告支付利息。原告称其从2015年10月开始上门催促两被告支付租金、水电费，但两被告予以否认。原告未提供证据证实其曾向两被告催收租金、水电费，故利息起算时间应自起诉之日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于水电费，原告未提供证据证实其已替两被告垫付水电费，对于原告要求两被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。原告提供证据证实其已在2014年5月8日缴纳了有线电视维护费204元，对于原告要求两被告支付该笔费用的诉讼请求，本院予以支持。关于卷闸门维修费，原告提供的维修卷闸门收据的开具日期为2016年10月16日，而原告陈述两被告搬离涉案商铺的时间为2015年10月15日。现原告未提供证据证实涉案商铺的卷闸门是两被告损坏的，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第一条、第二条及第五条的规定，判决如下:一、被告邓进平、邓志敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄信章支付占用使用费500元；二、被告邓进平、邓志敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄信章支付支付利息（利息以500元为基数，从2017年1月6日开始，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、被告邓进平、邓志敏向原告黄信章支付的保证金1000元，原告黄信章不予退还；四、被告邓进平、邓志敏自本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄信章支付有线电视维护费204元；五、驳回原告黄信章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，由原告黄信章负担369元，由被告邓进平、邓志敏负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员  廖静文二○一七年二月二十七书 记 员  朱婷欣