安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖03民终726号
上诉人（原审原告）：王亮，男，1983年12月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：蒋卫东，安徽国梦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚明，安徽国梦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：王永东，男，1979年9月11日出生，汉族，住安徽省庐江县。
委托诉讼代理人：陈善，安徽南山松律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽东福房地产（集团）有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮河路643号东福泓业大厦8楼，统一社会信用代码91340300711723379T。
法定代表人：王俊杰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。
上诉人王亮因与被上诉人王永东、安徽东福房地产（集团）有限公司（以下简称东福公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2017）皖0302民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王亮的委托诉讼代理人蒋卫东、姚明，被上诉人王永东的委托诉讼代理人陈善，被上诉人东福公司的委托诉讼代理人徐国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王亮上诉请求：撤销原判，依法改判停止对蚌埠市购房贷款担保有限公司应变更登记在东福公司名下的位于蚌埠市火车站广场5#区C楼15层，建筑面积872.09平方米房屋的强制执行，解除查封。事实和理由：王亮购买诉争房屋的过程，付款情况在法院多次审理中已经查明并认定，王亮已支付全部房款且长期占有使用房屋。一审法院根据王永东的申请，作出（2015）龙执字第00050-1号民事裁定，查封诉争房屋，导致王亮无法办理过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该司法解释明确了房屋买受人的实体权利，即不动产特别优先权，足以排除其他债权人对该房屋强制执行的权利。东福公司作为房地产开发公司，开发的房屋就是买卖的，王亮在购买房屋时，不知道也不应当知道东福公司欠有不少外债，更不可能知道购买的房屋，以后作为其他人执行的标的。一审法院继续查封诉争房屋有悖于上述司法解释精神。解除对诉争房屋的查封，以便将房产过户到东福公司名下，为东福公司过户给王亮创造条件，维护王亮的合法权益。一审认定“王亮在与东福公司签订商品房买卖合同时知晓诉争房屋不动产的登记权利人并非东福公司，蚌埠市购房贷款担保有限公司与东福公司尚未办理房产过户手续，故其不属于善意行为”，该认定无事实和法律依据。
王永东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王亮提出的上诉请求和理由，无事实和法律依据，应予驳回。一、王亮诉请确认诉争房产归其所有，违反法律规定，应予驳回。根据《城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条规定，我国的不动产物权实行登记生效制度。诉争房产登记在蚌埠市购房贷款担保公司的名下，王亮诉请确认诉争房产归其所有，不仅违反了法律规定，也与已生效的（2016）皖0302民再1号、（2017）皖03民再4号民事判决确认的事实相悖。二、王亮诉请排除对诉争房产的执行，无事实和法律依据，应予驳回。1.王亮并非能够排除执行的权利人，因其并非诉争不动产的登记权利人，且生效的（2016）皖0302民再1号、（2017）皖03民再4号民事判决更是驳回了王亮要求不动产登记的诉讼请求，至今诉争房产仍登记在蚌埠市购房贷款担保公司名下，因此，王亮并非本案执行异议之诉的权利人，其要求排除对诉争房产进行执行的诉请，应予驳回。2.王亮也不符合因购买房屋而能够排除执行的法定条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，买受人因购买商品房能够排除执行的房产须是登记在房地产开发企业名下，且所购房产必须是用于居住的房产且案外人名下无其他用于居住的房屋。但本案房产登记在蚌埠市购房贷款担保公司名下，并未登记在东福公司名下，且诉争房产为办公楼，面积高达872平方米，并不是住宅，王亮并不居住在此，且其还有其他房产。故王亮以购买房屋买受人为由提出排除执行的异议，不应支持。3.王亮自身存在重大过错。尽管蚌埠市龙子湖区人民法院判决蚌埠市购房贷款担保公司协助东福公司办理诉争房产过户手续，但东福公司并不当然享有诉争房产的物权。在没有办理过户手续前，东福公司对诉争房产不享有所有权和处分权。对此，王亮是明知的。更何况，根据王亮一审起诉书自认和生效判决记载，王亮早在法院没有判决蚌埠市购房贷款担保公司协助东福公司办理过户手续前，在根本无法判断东福公司是否能够取得房产的前提下，就以340万元的价格购买诉争房产，其应自担法律风险。另需要说明的是，根据目前在案书证，王亮与东福公司的交易往来多是购买电脑配件等货物的，并没有证据证实是诉争房屋的购房款，且在签订商品房买卖合同之前就支付巨额款项亦不符合常理。因此，王亮与东福公司就房屋买卖环节存在虚假诉讼的情形，其目地是转移财产逃避债务。
东福公司辩称，一、一审法院认定王亮与东福公司买卖房屋合法的事实无异议。二、东福公司的房产在蚌埠市购房贷款担保公司的名下，因为东福公司的一个购房人死亡，东福公司与蚌埠市购房贷款担保公司之间签有回赎协议，根据这个协议我们向法院起诉，法院判给东福公司，没有办理过户手续，就是由于案外人王永东向法院申请查封该处房产导致蚌埠市购房贷款担保公司没有过户到东福公司名下，东福公司没有过户到王亮名下。三、由于案外人王永东的因素造成房产未过户，阻止了所有权的形成，所以王亮有权利提起案外人执行之诉。
王亮向一审法院起诉请求：1.确认位于蚌埠市火车站广场5#区C楼15层，建筑面积872.09平方米房屋属于王亮所有；2.停止对该房屋的强制执行，解除查封。
一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。已生效的安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2016）皖0302民再1号民事判决书驳回了王亮要求东福公司协助办理位于蚌埠市火车站广场5#区C楼15层房屋产权证的诉讼请求，该房屋从2007年8月7日起至今仍登记在蚌埠市购房贷款担保有限公司名下。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；出法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定因当登记的已经登记，不需要登记已经交付给受让人。……王亮在与东福公司签订商品房买卖合同时知晓案涉不动产的登记权利人并非东福公司，蚌埠市购房贷款担保有限公司与东福公司尚未办理房产过户手续，故其不属于善意行为。王亮并非案涉不动产权利人，因此对于王亮主张确认蚌埠市火车站广场5#区C楼15层872.09平方米房屋属于其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条（二）项规定，判决：驳回王亮的诉讼请求。案件受理费80元，由王亮负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明：2007年7月31日，作为甲方的蚌埠市购房贷款担保有限公司（以下简称担保公司）与作为乙方的东福公司签订了协议书一份，约定：由乙方为黎小容等偿付购房贷款本息140万元，协议签订之日将房产过户到甲方名下。乙方在协议生效后一年半内随时可以140万元回购，回购期内甲方没有处置权。乙方在回购期内不能回购时，甲乙双方应在回购期满后三个工作日内共同委托评估，以评估价抵偿140万元，剩余部分归乙方所有，甲方退还给乙方。如乙方不予配合致使不能按期评估的，则在前述三个工作日期满后，该872.09平方米的房产归甲方全部所有，甲方对黎小容等贷款本息140万元追偿权转让给乙方等内容。东福公司在与担保公司签订协议的一年半赎回期内，未赎回。直到2012年11月6日和2013年8月13日东福公司才分两笔各支付担保公司70万元，合计140万元赎回款。担保公司收到赎回金后，一直未办理过户手续。2014年6月9日，东福公司诉至法院，要求担保公司协助办理诉争房屋的过户手续。2014年8月13日，蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2014）龙民一初字第00400号民事判决，判决担保公司于判决生效之日起十五日内协助东福公司办理房屋过户手续，过户相关费用由东福公司负担。
蚌埠市火车站5#区C楼由东福公司批建，建成后形成了安德电脑市场。2013年初，王亮与东福公司经协商，最终商定王亮以340万元现金购买诉争房屋。由于该价格低于市场价格，王亮又确信东福公司交了赎回房款，能赎回房屋，遂答应东福公司提出的条件。2013年6月20日，东福公司法定代表人王俊杰书面指定王亮将第一笔购房款转至蚌埠市安德电脑市场营业部。2013年6月28日，王亮转款135万元，东福公司收到款项后，出具了收据。2014年3月20日，王俊杰又书面指定王亮将第二笔购房款转至王东平账户。2014年3月26日，王亮通过朋友葛非转款120万元至王东平账户，东福公司收款后出具了收据。2014年6月20日，王俊杰再次书面指定王亮将购房款转至蚌埠市龙子湖区远洋科技商行。2014年7月31日，王亮转款85万元，东福公司收到款项后出具了收据。至此，王亮的购房款340万元已全部付清。2014年8月13日，一审法院对东福公司诉蚌埠市购房贷款担保公司的房产赎回合同纠纷一案作出（2014）龙民一初字第00400号民事判决，2016年1月22日东福公司对上述判决申请强制执行。2014年8月16日，王亮与东福公司签订了商品房买卖合同。合同签订后，2014年12月15日，东福公司将该房屋交付给王亮。由于蚌埠市购房贷款担保公司未将诉争房屋过户给东福公司，东福公司无法与王亮办理过户手续。
一审法院在王永东申请对（2013）龙民一重初字第00001号民事判决强制执行过程中，于2015年2月9日查封了诉争房屋。现诉争房屋仍登记在蚌埠市购房贷款担保公司名下。王亮与东福公司签订的商品房买卖合同未向登记机关备案。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。王亮与东福公司签订商品房买卖合同时，房屋所有权登记在蚌埠市购房贷款担保公司名下，东福公司对诉争房产不享有所有权或处分权。虽一审法院已判决蚌埠市购房贷款担保公司协助东福公司办理诉争房屋过户手续，但在未办理变更登记前，东福公司没有取得诉争房屋的所有权。在诉争房产办理过户登记之前，王亮所享有的是将诉争房产所有权登记至其名下的请求权，而该请求权无法实现，已经生效判决确定。因此，王亮仅享有债权请求权，该请求权与王永东所享有的债权请求权，同为债权，具有平等性。故王亮对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，王亮以其对诉争房屋享有所有权为由主张排除强制执行，于法无据，本院不予支持。
综上，王亮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由王亮负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘伟荣
审 判 员 耿 杰
审 判 员 陈二伟
二〇一八年七月三十日
法官助理 李小芹
书 记 员 朱 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。