山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第377号
上诉人（原审被告）姚某。
委托代理人冯某丙。
上诉人（原审被告）冯某甲。
委托代理人张某。
被上诉人（原审原告）冯某乙。
委托代理人冯某丁。
委托代理人史某。
上诉人姚某、冯某甲因房屋买卖纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人姚某的委托代理人冯某丙，上诉人冯某甲及其委托代理人张某，被上诉人冯某乙委托代理人冯某丁、史某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告挂靠在南京市消防工程有限公司济宁分公司名下，承包了由济宁金土地房地产开发有限公司开发的，由济宁金亿置业有限公司建设的济宁市求贤路南片区商务楼和住宅楼的消防分项工程。工程完工后，济宁金亿置业有限公司将舒雅苑小区A座二单元1001、1002、1003号房屋抵偿给原告。2013年5月4日，原告与被告姚某签订合同，约定原告将舒雅苑小区A座二单元十层1002号房屋以79万元的价格卖予被告姚某。协议签订当日，被告姚某支付给了原告购房款30万元。2013年11月18日，济宁金土地房地产开发有限公司与被告冯某甲签订了济宁市商品房买卖合同，约定被告冯某甲以371968元的价格购买位于九九花园农贸市场（商业公寓）商务综合楼A座东二单元十层1002号房屋。后被告冯某甲办理了房屋所有权证。
原审法院认为，原告提供的证据足以证明涉案房屋系其受偿所得，其后又与被告姚某签订合同书。虽然开发单位与被告冯某甲就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并确定涉案房屋具体位置为九九花园农贸市场（商业公寓）商务综合楼A座东二单元十层1002号。但是原告提供的涉案房屋的开发单位及建设单位的说明，足以证明开发单位与被告冯某甲签订合同及办理确权手续是为了履行抵偿合同的后续行为。因此，应认定原告与两被告之间存在房屋买卖关系。两被告应当支付剩余房款49万元及办理房屋确权费用19209.04元。原告与被告姚某签订的合同中并未约定违约金条款，其关于逾期付款违约金的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告姚某、冯某甲于本判决书生效后十日内支付原告冯某乙购房款49万元及办理房屋确权费用19209.04元。二、驳回原告冯某乙其他的诉讼请求。
上诉人冯某甲、姚某不服一审判决，提起上诉称，撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案真正买房人为冯某甲而非姚某，涉案房屋的登记产权人为冯某甲而不是姚某，因此承担还款责任的应当是冯某甲而不是姚某，一审判决姚某承担还款责任于法无据。二、涉案房屋的出售方应当是济宁金土地房地产开发有限公司而不是被上诉人冯某乙，被上诉人冯某乙不具有出售房屋的资格，被上诉人冯某乙也不是涉案房屋确权时所依据的济宁市商品房买卖合同（编号GF-2000-0171）的当事人，因此，被上诉人冯某乙不具有作为本案原审原告的主体资格。即使被上诉人取得了济宁金土地房地产开发有限公司的同意或授权，但冯某乙并没有将涉案房屋确权登记在自己名下，因此，他就不能作为涉案房屋出售人向上诉人追索房屋欠款。同样道理，2013年5月4日，被上诉人与上诉人姚某签订的合同，因被上诉人不具有相应的主体资格而认定无效，或者，该合同仅能看作是一个购房意向书而不具有购房合同的效力。三、从本案发生的事实过程来看，被上诉人存在欺诈的主观故意。被上诉人与上诉人姚某签订所谓的合同书时没有告知姚某涉案房屋真实情况。姚某购买房屋的目的是为冯某甲结婚使用，其购买的应该为民用住宅，而涉案房屋为商业用房，其土地使用权仅有40年。被上诉人未如实告知房屋真实情况，上诉人拿到房产证才发现涉案房屋为商业用房，上诉人曾多次与被上诉人发生争吵，但因上诉人付出的装修费用的补偿问题双方未达成一致意见。四、涉案房屋为商业公寓，如作为民用住宅使用，将大大提高上诉人的使用成本，其水电费用标准要高出许多。同时，上诉人也无法取得住房公积金贷款，更为重要的是，涉案房屋为复式结构，其建筑面积为179平方米，而房产证登记面积仅有116.24平方米，严重侵害了上诉人的合法权益。五、涉案房屋确权时所依据的商品房买卖合同中作为买受人出现的“冯某戊”三个字不是上诉人冯某甲所签，也不是上诉人姚某所签，名字上指纹亦不是两上诉人所摁捺。综上，请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判。
被上诉人冯某乙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1、本案涉案房屋虽登记在冯某甲名下，但姚某与答辩人签订了涉案房屋的书面买卖合同，两上诉人均与答辩人存在房屋买卖关系，故，两上诉人应共同承担还款责任。2、涉案房屋系答辩人受抵偿所得，虽然受偿后未以自己的名义进行登记，但不能否认答辩人系房屋的实际所有人这一事实。济宁金土地房地产开发有限公司与上诉人一方签订的商品房买卖合同只是为了协助上诉人办理该房屋的确权系履行其抵偿合同的后续行为，其与上诉人之间不存在房屋买卖关系。答辩人与上诉人姚某签订的合同书内容明确，具体，系双方真实意思表示，不存在无效的情形，对双方具有约束力。3、本案事实是上诉人在知道答辩人涉案房屋后，在了解该房屋的详情及实地查看后，主动与答辩人联系并购买了涉案房屋。4、涉案房屋商品房买卖合同购买人处的签名，系由上诉人一方签署，且在该房屋确权在冯某甲名下之日至本案一审诉讼时上诉人都未提出异议，现上诉人予以否认，不能说明答辩人存在欺诈行为也不能否认上诉人与答辩人之间存在房屋买卖关系及欠付房款的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，二审期间争议的焦点问题：一、关于被上诉人、上诉人姚某主体资格的问题；二、关于上诉人是否应支付购房款及办理确权登记费用的问题。关于焦点一，1、关于被上诉人冯某乙的主体资格问题。本案涉及两份房屋买卖合同，两份合同的主体及房屋价格均不相同，确认合同的主体及双方的权利义务，应以双方实际履行情况为依据。依据查明的事实，涉案房屋虽未确权登记在被上诉人名下，但房屋产权人已将该房屋抵偿给被上诉人，被上诉人应为涉案房屋的实际所有人。房屋买卖关系实际履行中，上诉人依据2913年5月4日购房合同，交付了30万元购房款，上诉人冯某甲亦办理了涉案房屋所有权登记。虽然，2013年11月18日，济宁金土地房地产开发有限公司与上诉人冯某甲签订了济宁商品房买卖合同，但济宁金土地房地产开发有限公司签订此合同的目的，系依被上诉人的要求将涉案房屋协助确权登记在上诉人冯某甲名下，合同双方之间并没有真实的买卖关系。签订此合同系被上诉人依2013年5月4日购房合同的约定，履行办理涉案房屋确权登记的义务。故，本案房屋买卖关系实际履行系依据2013年5月4日的合同，被上诉人系涉案房屋实际所有人，亦是房屋买卖合同的出卖人，与本案有直接利害关系，其具备本案诉讼主体资格。2、关于姚某的主体资格问题。2013年5月4日的购房合同，合同约定的买受人为上诉人姚某，但涉案房屋所有权最终确权登记在上诉人冯某甲名下，合同约定的买受人与房屋权利取得人不一致，本案系两上诉人共同购房还是一方上诉人单独购房，上诉人与被上诉人产生争议。依据被上诉人提交的证据不足以证实上诉人姚某与上诉人冯某甲有共同购买涉案房屋的意思表示，故一审法院认定两上诉人与被上诉人共同存在买卖关系欠妥。两上诉人为母子关系，上诉人姚某代表其子购买房屋具有合理性，且涉案房屋产权最终确权登记在上诉人冯某甲名下，应认定涉案房屋权利取得人冯某甲与被上诉人存在买卖关系，上诉人姚某仅系代表上诉人冯某甲签订购房合同，实际购房人应为上诉人冯某甲。故，上诉人姚某不具备本案诉讼主体资格，其不应承担偿付购房款的民事责任。关于焦点二，本案买卖双方实际履行的买卖合同为2013年5月4日的合同，上诉人依据合同约定交付了部分购房款，被上诉人亦依合同的约定，履行房屋交付并协助办理了房屋产权登记手续义务，虽然被上诉人签订此合同时，尚未取得房屋产权登记，但不能据此认定该合同为无效合同，故2013年5月4日的合同应为有效合同，对买卖双方均具有约束力。该合同约定购房价格及交付方式明确，上诉人冯某甲应依合同约定交付剩余房款。虽然，上诉人主张签订合同时受欺诈，但依据上诉人冯某甲签字确认的商品房结算交付协议书，已明确载明了涉案房屋性质、坐落、面积，上诉人冯某甲的签字确认行为，应能证明上诉人冯某甲对涉案房屋情况知晓并自愿接受。另关于上诉人冯某甲主张2013年11月18日的济宁市商品房买卖合同中其签名虚假的问题，该合同没有真实交易目的，签订该合同目的系为其办理购买房屋产权登记，且冯某甲亦取得了涉案房屋的产权证，故其在该合同中的签名是否真实，不影响其与被上诉人之间真实的买卖关系的成立。故上诉人冯某甲的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决事实清楚，但认为上诉人姚某与被上诉人存在买卖关系欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4000号民事判决第二项；
二、变更济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4000号民事判决第一项为：上诉人冯某甲于本判决生效后十日内支付被上诉人冯某乙购房款49万元及办理房屋确权费用19209.04元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各8892元，共计17784元，由上诉人冯某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年七月十七日
书 记 员 刘 丹