江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初16796号
原告：毛某，女，1999年3月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：孔令梅，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张莉，江苏六典律师事务所律师。
被告：梁华年，男，1969年1月2日出生，汉族，住江苏省滨海县。
被告：蒋素芹，女，1974年3月21日出生，汉族，住河南省永城市。
第三人：招商银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路2-6号。
原告毛某与被告梁华年、被告蒋素芹、第三人招商银行股份有限公司昆山支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法适用简易程序于2017年1月24日公开开庭进行了审理。原告毛某的母亲顾红霞作为法定代理人（此时毛某不满18周岁）、原告毛某的委托诉讼代理人孔令梅到庭参加诉讼。两被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后发现有不宜适用简易程序的情形，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告毛某的委托诉讼代理人孔令梅、被告梁华年、被告蒋素芹到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行合同编号为1001623的《昆山市房屋买卖合同》，配合原告办理昆山市玉山镇江南春天XX号楼XX室房屋的不动产登记证书，2.判令两被告返还用以涤除涉案房屋抵押权的款项（具体款项与第三人核实后具体得出），3.判令两被告支付延迟过户违约金2万元（至2016年11月30日止）以及2016年12月15日起每月两万元直至过户日为止的违约金，4.判令两被告承担与本案有关的一切诉讼费用。
被告梁华年、被告蒋素芹辩称，原告之前要买房子，后来又不买了，第二次又打电话给被告蒋素芹说要买房子，合同是被告蒋素芹签的，但是被告蒋素芹不知道具体情况就签了合同，现在不同意继续履行合同。
第三人招商银行股份有限公司昆山支行向本院邮寄书面意见，述称，被告梁华年以涉案房屋作为抵押物之一向我行申请个人经营性贷款250万元，2017年4月24日，上述贷款本息已全部清偿完毕，我行将上述抵押物的他项权证全部释放给了梁华年，由其前往不动产中心办理抵押权登记解除手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下:两被告系夫妻关系，昆山市玉山镇江南春天XX号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）系两被告共有。顾红霞系原告毛某母亲。2016年6月25日，顾红霞作为原告毛某代理人（乙方）与被告蒋素芹（甲方）签订《昆山市房屋买卖合同》一份，被告蒋素芹在甲方处签字“梁华年、蒋素芹”，双方约定：甲方将涉案房屋出售乙方，房屋价款118万元，合同签订之时，乙方支付定金3万元，2016年6月28日，乙方支付首付款77万元，甲方至银行办理解除抵押手续，2016年7月16日支付房款38万元，并致交易中心办理过户手续，合同还对其他事项进行了约定。
2016年6月25日，顾红霞现金支付被告蒋素芹定金3万元，2016年6月28日，顾红霞转账支付被告梁华年房款77万元。2016年6月28日，被告梁华年出具收条，表示收到涉案房屋房款80万元。两被告已经将涉案房屋交付原告使用。
两被告收到房款后，未前往第三人处归还涉案房屋全部贷款、未涤除涉案房屋抵押权。2016年8月20日，就涉案房屋的还贷问题，顾红霞作为原告毛某的代理人与被告梁华年、被告蒋素芹签订《协议》一份，约定：被告梁华年、被告蒋素芹承诺在2016年9月30日之前把招商银行的贷款全部还掉，并办理过户手续，否则房产降价3万元，在2016年9月30日之前还掉不降价。
两被告并未归还贷款、未配合原告办理过户手续。2016年12月6日，顾红霞作为原告毛某的代理人与被告梁华年签订《补充协议》一份，约定：1.从2016年10月1日至2016年11月30日，卖方补偿买方2万元整，在2016年12月15日之前把银行贷款全部还清并办理过户手续，如果卖方不能正常办理，则每延期一个月，卖方愿意补偿给买方2万元。两被告未履行《补充协议》约定的义务，遂引起纠纷。审理过程中，被告梁华年归还涉案房屋贷款本息。
上述事实由原告毛某提供的《昆山市房屋买卖合同》、产权证、结婚证、收据、转账凭证、收条、协议、补充协议、户口本及当事人的庭审陈述为证。
本院认为：顾红霞与被告蒋素芹签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，顾红霞系作为原告毛某的代理人，被告蒋素芹以两被告共同名义签订合同，结合被告梁华年收取首付款77万元、出具收条、签订后续协议的行为，被告梁华年对于出售涉案房屋知情，被告蒋素芹的签字行为系有权代理，因此合同的相对方为原告毛某与被告梁华年、被告蒋素芹，原被告对于合同均应恪守。在本案合同中，两被告的义务包括协助原告办理过户手续，原告表示愿意归还涉案房屋贷款用以涤除抵押权，因此，本院对于原告要求两被告协助办理涉案房屋过户手续的诉请予以支持。原告的义务系支付全部房款。
两被告未按约履行协助原告办理过户手续的义务，系违约，应当承担违约责任，《补充协议》中约定了违约金以及违约金的计算方式，原告依据该约定主张违约金，违约金应当以守约方的损失为依据，故该约定过高，本院酌情调整为3万元。
被告梁华年已经归还涉案房屋贷款本息，因此，本院对于原告要求两被告返还用以涤除涉案房屋抵押权的款项不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告毛某与被告梁华年、被告蒋素芹于2016年6月25日签订的《昆山市房屋买卖合同》继续履行。被告梁华年、被告蒋素芹于本判决生效后三日内协助注销昆山市玉山镇江南春天XX号楼XX室房屋的抵押权登记。
二、被告梁华年、被告蒋素芹于于本判决生效后十日内协助原告毛某办理昆山市玉山镇江南春天XX号楼XX室房屋的权属变更登记手续，将上述房屋权属变更登记至原告毛某名下。
三、原告毛某应支付被告梁华年、被告蒋素芹剩余房款380000元，扣除被告梁华年、被告蒋素芹应当承担的案件受理费及财产保全费20420元、违约金30000元，余款329580元于被告梁华年、被告蒋素芹履行完第二项义务后的同日支付。
四、被告梁华年、被告蒋素芹于本判决生效后十日内支付原告毛某违约金30000元。（已在上述第三项中处理完毕）
五、驳回原告毛某的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，汇入两被告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：32×××60-00126）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费15420元，财产保全费5000元，合计20420元，由被告梁华年、被告蒋素芹负担。（已经在上述判决主文中处理完毕）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。
审 判 长 翟献武
代理审判员 郑 煦
人民陪审员 金 秀
二〇一七年五月五日
书 记 员 肖 月