烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）福民初字第407号
原告：烟台南山置业发展有限公司，住所地烟台市莱山区港城东大街世纪大厦B座。
法定代表人：曹玉彬，董事长。
委托代理人：朱世东，男，汉族，住山东省莱阳市，烟台南山置业发展有限公司职工。
委托代理人：胡倩倩，女，汉族，住山东省栖霞市，烟台南山置业发展有限公司职工。
被告：刘永国，男，汉族，住烟台市芝罘区。
委托代理人：王文博、孙法朋，山东明朗律师事务所律师。
被告：吴波，男，汉族，住烟台市福山区。
原告烟台南山置业发展有限公司（以下简称南山置业公司）诉被告刘永国、吴波案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员黄德光担任审判长，与人民陪审员赵岩芳、王红霞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南山置业公司委托代理人朱世东、胡倩倩，被告刘永国委托代理人王文博、孙法朋，被告吴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南山置业公司诉称，2011年4月8日，原告与被告刘永国签订了《商品房买卖合同》，购买原告南山·马山寨37＃海景酒店第1层37＃酒店。自2014年5月起，被告刘永国未按期偿还中国光大银行烟台分行（以下简称光大银行烟台分行）的贷款本息。导致光大银行烟台分行于2014年5月21日向原告送达了保证人代偿通知，同日从原告公司保证金账户扣划3911660.09元人民币。之后，由于第一被告刘永国欠第二被告吴波债务，烟台市福山区人民法院对南山·马山寨37＃海景酒店第1层37＃酒店进行了查封。由于该房屋尚处建设过程中，原告若继续履行合同将会给自身造成损失。因此，根据合同及相关法律法规向第一被告邮寄送达了解除《商品房买卖合同》通知书。该通知书合法有效。因此，第二被告与第一被告之间的债务不应以该房屋为执行标的。综上，现诉至法院，请求判令：一、停止（2014）福门民初字第95号裁定对查封房屋的执行。二、诉讼费由被告承担。
被告刘永国辩称，一、原告无权解除《商品房预销售合同》，原告应当按照合同约定继续履行合同，为被告办理产权过户手续。
被告与原告签订的《商品房预销售合同》系双方真实意思表示，并且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告已依据合同约定通过银行按揭贷款的方式履行了支付购房款的义务，被告不存在违约的情况，原告无权单方面解除合同，相反，原告应当依据合同的约定继续履行合同，为被告办理产权过户。被告从未收到原告的解除合同通知，原告的解除行为无效。原告所称的“该买卖合同已依法解除”没有事实和法律依据。二、涉案房屋的查封、执行程序符合法律规定，应继续执行。原告已将涉案房屋交付给被告，被告对涉案房屋进行部分装修，被告已合法占有涉案房屋。被告虽未取得所有权登记，但享有转移房屋所有权及办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，具有排他效力，被告对涉案房屋具有物权利益，同时涉案房屋已经备案并办理预抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，被告因该登记对涉案房屋的请求权具有物权的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”的规定与《中华人民共和国物权法》第二十条及二百四十一条的基本原理一致，故申请执行人有权申请法院查封本案诉争房产，并依法对该房产进行评估、拍卖。
综上，原告的诉请无事实和法律依据，应对涉案房产恢复执行程序。
被告吴波辩称，一、原告言称涉案房屋产权归其所有，无事实和法律依据，涉案房屋产权已实归刘永国所有。
1、坐落于南山马山寨37号海景酒店第一层37号酒店房屋的产权已经通过《商品房买卖合同》形式和房屋预告登记程序实行了产权转移，符合法律规定的产权转移规定，该房实际产权已实际归刘永国名下所有。（商品房买卖合同编号为：高预字第110331200003号、房屋预告登记证明为：烟房预高抵字第G000477号），买受人刘永国交付了房屋首付款5195767.00元，通过光大银行办理了按揭贷款支付了余款500万元，同时办理了预抵押登记手续。（有烟台南山置业发展有限公司开具的收款收据、光大银行贷款还款凭证为证）。2、商品房预售登记系证明开发单位具备商品房销售的效力证明，原告在已实际取得该证明且与买受人签订了《商品房买卖合同》，收取了价款之下又以所售房屋部分配套设施及消防、人防设施未完全竣工验收为由主张该房系法律禁止转让的房产，于法无据，该牵强理由不足以抗辩涉案房产已按法定形式进行了出卖这一法定事实。
二、原告以向刘永国送达了解除买卖合同通知书为由主张交房义务免除且产权归己，无法律依据。
《合同法》明确规定：合同的解除应依合同签订时的形式由双方协商，单方解除合同须有合同法规定的法定解除情形发生才可行使单方解除权，买受人迟延履行部分价款给付义务，仅系违约行为，该违约行为非合同法规定的解除合同的法定理由，原告可行使追索权，但无合同解除权，在已签订买卖合同且已收取全部价款之下，原告单方送达的合同解除通知书不产生合同解除的效力，原告于2011年4月8日与刘永国所签《商品房买卖合同》仍合法有效。
三、答辩人基于合法的债权债务关系诉请执行债务人名下房产合法有据，应予以支持。
原告与刘永国所签《商品房买卖合同》，手续齐备且进行了预售登记，房屋产权已于登记日转归买受人，再无法定解除事由发生之下，110331200003号《商品房买卖合同》合法有效，答辩人基于合法的债权债务关系诉请执行债务人名下房产合法有据，应予支持，原告所述理由牵强无据，不能作为对抗涉案房产产权已转移至买受人名下这一法定事实，其无理主张应依法驳回。
经审理查明，2011年4月8日，原告南山置业公司与被告刘永国签订合同编号为高预字第110331200003号《商品房买卖合同》，合同约定被告刘永国以1019.5767万人民币购买了原告位于烟台市莱山区滨海路北北寨村段南山马山寨37＃海景酒店第1层37＃酒店号房，被告刘永国首付款5195767元，剩余500万元于2011年5月7前按揭贷款支付。2011年4月15日，被告刘永国作为借款人与贷款人光大银行烟台分行签订了合同编号为38021116000603号《个人贷款合同》，保证人为原告南山置业公司，抵押人为刘永国、曲乃丽，抵押物为涉案房产南山马山寨37＃海景酒店第1层37＃酒店号房，贷款金额为500万元。该合同第12项约定保证人自愿为借款人在本合同项下借取贷款所产生全部债务向贷款人承担连带保证责任。2011年4月19日，预告登记权利人刘永国与预告登记义务人南山置业公司对高新区南山马山寨37＃海景酒店进行了预购商品房预告登记（烟房预高字G000667号）；2011年4月26日，光大银行烟台分行作为预告登记权利人与刘永国（预告登记义务人）对坐落于高新区南山马山寨37＃海景酒店第1层37＃酒店号房进行了预购商品房抵押权预告登记（烟房预高抵字第G000477号），债权数额为500万元。
原告为证明其主张，提供如下证据：
1.烟台市福山区人民法院（2015）福执异字第11号民事裁定书，证明原告与被告就涉案房屋存在执行争议，现按裁定书规定时间起诉。
2.南山马山寨海景别墅认购协议、《商品房买卖合同》，证明原告与第一被告之间存在商品房买卖合同关系。
3.《个人贷款合同》，证明原告、第一被告及光大银行烟台分行之间存在贷款合同关系。
4.房屋预告登记证明，证明第一被告将房屋办理了预抵押登记，光大银行烟台分行为权利人，享有优先受偿权。
5.2015年4月24日，光大银行烟台分行与南山置业公司签订的《债权转让协议》、2015年5月14日，光大银行烟台分行向刘永国、曲乃丽发出的《债权及抵押优先受偿权转让通知书》及EMS快递单、快递追踪记录，证明光大银行烟台分行已通知第一被告将房屋的优先受偿权转让给原告，债权人转让债权通知债务人即生效。
6.2014年5月21日，光大银行烟台分行向南山置业公司发出《保证人代偿通知》，从南山置业公司保证金账户（38020188000053064）扣收人民币3911660.09（其中本金3887445.39元，利息24214.70元）元。证明原告收到光大银行烟台分行债权转让协议及通知后履行了保证义务。
7.2014年11月11日，《解除商品房买卖合同通知书》及百世汇通快递单，证明由于第一被告违约给原告造成损失，原告按合同约定向第一被告发出解除合同的通知。
8.2014年5月21日，光大银行烟台分行扣款证明，证明原告已经替刘永国偿还了银行贷款本金3887445.39元，利息24214.70元，共计3911660.09元。
上述证据，被告刘永国经过质证认为：对证据1真实性及内容无异议。
对证据2《商品房买卖合同》真实性及内容无异议，认购书系复印件，我方不予质证。
对证据3系复印件，我方不予质证。
对证据4真实性无异议，但对其内容有异议，认为预抵押登记并非抵押登记，预抵押人不享有优先受偿权。
对证据5真实性及内容均有异议，（1）该特快专递并没有被告刘永国的签收。（2）原告提供的《债权转让协议》签订日期是在2015年4月24日，是在原告提起执行异议之后签订的。从原告在执行异议听证中及在本案庭审中陈述的是原告应光大银行烟台分行的要求履行的是保证责任，款项支付是代偿款，从该协议看体现的是债权转让款，是相矛盾的。（3）对《债权及抵押优先受偿权转让通知书》有异议，没有加盖公章，根据通知书记载光大银行烟台分行是于2014年5月21日将债权及抵押优先受偿权转让给原告，但光大银行烟台分行是于2015年4月24日签订的《债权转让协议》，不符合银行交易习惯，是原告为了应付本次诉讼而制作的合同，不应依法采信。
对证据6真实性有异议，即使是真实的也是要求原告履行保证责任。
对证据7真实性有异议，（1）无法证明原告向被告刘永国邮寄了该份文件。（2）也无法证明是要求解除涉案房屋的买卖合同关系。（3）即使是真实的，原告也无权解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告刘永国在签订商品房买卖合同后不存在违约的情形，刘永国按合同约定以银行贷款方式支付了全部购房款，同时原告与被告刘永国及光大银行烟台分行形成了借款保证关系，与原告、被告刘永国商品房买卖合同关系是两个独立的合同关系，原告并不能因为履行了保证责任解除买卖合同关系，其可以通过追偿的方式主张其权利，其解除合同没有事实和法律依据。
对证据8真实性无异议，该证据证明原告履行的是保证责任。
被告吴波质证意见与被告刘永国一致。
被告刘永国向法庭提交两张照片，证明原告已经将房屋交付给被告，并对房屋进行了部分装修。
原告经过质证认为，涉案房屋是在建工程并未完工，拍摄场景是园子，现房屋钥匙仍在物业处。
另查明，2015年9月25日我院做出（2015）福执异字第11号执行裁定书，在执行吴波与刘永国、烟台金裕丰无缝钢管有限公司民间借贷纠纷案件中，针对异议人南山置业公司的异议申请，驳回了异议人南山置业公司的异议。该执行裁定审理查明，2011年4月8日，被执行人刘永国与异议人南山置业公司签订了商品房买卖合同，购买南山马山寨37＃海景酒店第一层37＃酒店，总价款10,195,767.00元，并办理了房屋预售登记。合同签订后，刘永国支付首付款人民币5,195,767.00元。2011年4月15日，刘永国通过光大银行烟台分行个人商用房按揭贷款支付了500万元，并办理了预抵押登记手续。
上述事实，有原告提供的执行裁定书、认购协议、《商品房预售合同》、《个人贷款合同》、预购商品房抵押权预告登记、EMS快递单、快递追踪记录、《债权转让协议》、《中国光大银行烟台分行债权及抵押权优先受偿权转让通知书》、《保证人代偿通知》、《解除商品房买卖合同通知书》、光大银行烟台分行扣款证明，被告刘永国提供的照片、预购商品房预告登记及本院庭审笔录在案为证。
本院认为，案外人执行异议之诉，是案外人对执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案的审查重点在于原告就诉争房屋是否具有所有权或其他足以阻却执行的合法实体权利。首先，原告南山置业公司与被告刘永国所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同的义务。本案中，被告刘永国已经按照《商品房买卖合同》的约定交纳了首付款并按期申请获得了银行贷款，向原告全面履行了涉案房产的付款义务，原告关于因被告未向《商品房买卖合同》外的第三方履行银行贷款义务而单方面通知被告解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。被告刘永国履行完涉案房产付款义务后，原告南山置业公司应该按照合同约定继续履行交付房产等合同约定的其他义务。且经查明现涉案房产已预售登记在被告刘永国名下，刘永国已取得了该房产的物权期待权，故法院依法予以查封并无不当。其次，原告主张通过债权及抵押优先权转让的方式获得对被告刘永国主张债权及优先受偿权的权利，本院认为光大银行烟台分行扣划保证人即原告南山置业公司保证金的行为，系依据其与被告刘永国、保证人南山置业公司之间签订的《个人贷款合同》的约定，而非因为债权的转让，原因在于其出具给原告的通知为《保证人代偿通知》，附件注明依据是1、《个人贷款合同》2、《贷款还款证明》，扣划途径为原告保证金账户。原告主张系因为债权转让而获得对被告刘永国的债权，本院认为光大银行烟台分行在扣划资金近一年之后才将债权予以转让给原告明显不符合银行业正常的操作方式，且光大银行烟台分行在依合同约定扣划保证人即本案原告保证金账户资金后，其与刘永国之间的金融借款债权债务关系已经消灭，已无权再对该债权予以转让，而且在原告提供的《债权及抵押优先受偿权转让通知书》中即没有光大银行烟台分行的印章，被告刘永国也没有收到该通知书，因此该债权转让也缺乏形式要件，故本院对原告该主张不予支持。另外，即使该债权转让成立，原告所取得的也只是对刘永国的债权请求权，而该债权请求权并不具有阻却法院对执行标的强制执行的效力。综上，本院认为原告主张不足以阻止法院依法执行，原告因履行保证责任而取得的追偿权可以另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条之规定，判决如下：
驳回原告烟台南山置业发展有限公司的诉讼请求。
案件受理费13000元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 黄德光
人民陪审员 赵岩芳
人民陪审员 王红霞
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 杜彦坤