广西壮族自治区田东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1022民初977号
原告黄碧学。
委托代理人梁伟，广西东晖律师事务所律师。
被告廖立。
委托代理人唐蔼涛，广西龙翔律师事务所律师。
被告黄国清。
被告田东县真爱妇科门诊部。
经营者黄国清。
原告黄碧学与被告廖立、黄国清、田东县真爱妇科门诊部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由审判员蒙秋美独任审判，于2016年7月11日公开开庭审理了本案。书记员冼维彬担任记录。原告黄碧学及其委托代理人梁伟、被告廖立及其委托代理人唐霭涛、被告黄国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄碧学诉称，2012年9月28日，原告与被告廖立签订一份《房屋买卖合同书》，约定被告廖立将自有的一栋七层楼房（房产证号：桂房证字第××号，集体土地使用权证号：东集建（1990）字第966号）以198万元价格转让给原告。协议签订之日起，原告预付房款85万元，2012年11月20日前付60万元，其余房款按分期办理有关证件支付。因被告原房屋租赁合同书中的最后租期两年租金6.6万元／年，合计13.2万元。现原告要求提高年租金为8万元／年，故在购房款中应按2年16万元的租金计算，时间从2013年1月1日至2014年12月30日止。被告代收的租金算在购房总额中扣除及198万元扣除16万元等于182万元，租房合同到期由原告自行处理。协议经上当签字盖章后立即生效，双方保证遵守等等。被告廖立还承诺房屋产权由2013年1月1日起归原告所有。该房租期至2015年12月31日止，从2015年1月5日后归原告协谈房屋租赁事宜。合同签订后，原告向被告廖立支付150万元购房款，被告廖立将该房土地使用权证、房屋产权证等相关证件交付给原告，原告实现对房屋权利的行使。2014年1月，被告廖立在收取原告150万元后，以《房屋买卖合同书》无效为由向法院提起诉讼。案件经百色市中级人民法院审理，认定《房屋买卖合同书》合法有效。2014年底，在房屋租期届满前，原告找到被告黄国清协商房屋租赁事宜，但被告黄国清以房屋产权证权利人不是原告为由，拒绝与原告协商。2015年5月，原告收到百色市中级人民法院判决书后，再次找到被告黄国清交涉，但被告黄国清不予理睬，继续强占原告购买的房屋。2015年8月，原告多次找到被告要求其退还房屋，被告黄国清才出具一份2014年12月25日起与被告廖立签订的《房屋租赁合同》，该合同约定由被告廖立作为出租方将房屋出租给被告黄国清使用，期限为2015年1月至2015年12月31日止，年租金为8万元。被告黄国清以此为由拒绝向原告交付租金和退还房屋。原告认为，原告按照《房屋买卖合同书》交付了购房款，被告廖立亦向原告交付了房屋产权证书，并在房屋价款中扣减了其已收取的租金，特别承诺从2013年1月1日起房屋归原告所有。《房屋买卖合同书》经百色市中级人民法院判决认定合法有效。原告是房屋的权利人和所有权人。而被告廖立、黄国清在明知《房屋买卖合同书》未经生效判决确认其效力的情况下，恶意串通，在未取得原告同意签订《房屋租赁合同》，侵害了原告的合法权益，属于共同侵权。对于侵占期间所造成的损失，应按同时间同地段租金标准予以赔偿，参照相邻同类房屋的租金，被告应连带赔偿原告2015年房屋不能正常使用租赁所造成的损失10万元。为此，原告向法院起诉请求判令三被告连带赔偿原告经济损失10万元并承担本案受理费。原告黄碧学就对其陈述事实在举证期限内提供以下证据：证据1、房屋买卖合同书。证据2、证明。证据3、转账业务凭证。证据4、交易回单。证据5、收据。证据6、收条。以上证据证明被告廖立与原告签订房屋买卖合同，约定将其房屋转让给原告，而原告已按合同约定交付了房屋转让款150万元。证据7、百色市中级人民法院民事判决书，证明生效的人民法院判决确认《房屋买卖合同书》合法有效。证据8、房屋所有权证，证明被告廖立已经把房屋相关证书交给原告。证据9、房屋租赁合同，被告廖立、黄国清互相串通，侵占原告的房屋。
被告廖立辩称，一、原告要求三被告连带承担赔偿原告经济损失10万元无事实和法律依据。原告主张损失是参照相邻同类房屋租金来计算，但其并无任何书证证明，也无鉴定机构证明，因此，原告并不存在损失。原、被告签订《房屋买卖合同书》后，被告已主动三次到相关主管部门办理过户手续，由于政策及法律规定不能办理，所以被告于2014年2月13日向法院起诉，要求终止房屋转让合同，确认合同无效。2015年4月百色市中级人民法院才向被告送达判决书。在这段时间内，房屋产权仍属被告房屋也并未移交，被告人对房屋享有所有权和占有权、使用权，所以被告将房屋出租，并不构成侵权。在百色市中级人民法院判决书未送达前，田东县人民法院已判决合同书无效，并因房屋于2013年早已向被告黄国清出租，因此不存在恶意串通。由于房屋未办理过户手续，产权未转移。因此被告出租房屋无需征得原告同意，也不构成对原告财产权的侵害，更不属于共同侵权。《房屋买卖合同书》约定的购房款为198万元，原告仅交付了150万元，且房屋并未办理过户手续，因此，原告无权对房屋行使权力，亦无权对被告出租行为提起诉讼。在被告签订的房屋租赁第5条载明，由于行政机关答复该房屋买卖合同不合法。双方经多次协商不能达成协议，被告已诉至法院。第7条约定待法院判决处理，由此证明双方仅因诉讼而暂租，既不存在串通也不存在恶意侵权。二、被告在本案中无过错，由于原告未付清购房款，行政主管部门不同意办理过户手续，产权并未依法变更，并实际由被告控制，合同未约定交房时间和期限，因此被告有权将房屋出租。综上所述，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。被告廖立为其陈述事实在举证期限内未提交证据。
被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部辩称，被告与廖立之前已经有多年的房屋租赁合同关系。2014年合同到期后，根据前案的一审判决结果，被告有理由认为房屋依然属于被告廖立，被告已向廖立支付了房租，被告不应承担原告诉请的赔偿损失10万元的责任。
被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部为其答辩在举证期内提交以下证据：2012年12月8日签订的《房屋租赁合同书》和2014年12月15日签订的《房屋租赁合同书》，证明被告已经承租房屋多年，不存在恶意串通的情形。
经过开庭质证，被告廖立对原告黄碧学提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但被告认为该份合同应属无效合同，按土地法规定，集体土地不能转让。对证据2的真实性无异议，但不能证明房屋已转移到原告名下，在没有合同条款约定交付时间等情况下，房产证各类证书交由原告保管，并没有办理过户手续，房屋还是被告的。对证据3、证据4、证据5、证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但原告没有按合同约定的时间交付150万元款项。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但不能支持原告的主张和请求。对证据8的真实性、合法性、关联性无异议。对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，但不能证明两被告存在恶意串通，也没有侵占原告的房屋。被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部对原告黄碧学提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据7的真实性、合法性、关联性无异议，但认为被告于2015年4月份才拿到的判决书，被告与廖立签订的《房屋租赁合同》时间在收到判决书之前。对证据8的真实性、合法性、关联性无异议。对9的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。
原告黄碧学、被告廖立对被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部提交的证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本院对原、被告均无异议的证据予以确认，对原、被告有异议的证据由本院综合查明事实予以认定。
综合本案的有效证据，本院确认以下法律事实：2012年9月28日，原告与被告廖立签订《房屋买卖合同书》，约定由原告向被告廖立购买其自建的七层楼房（土地使用证号：东集建（90）字第966号、房屋所有权证号：桂房证字第××号），房屋总价款为198万。合同约定对双方权利义务等进行约定。合同第二条约定在合同签订之日起，原告向被告廖立预付85万元房款，2012年11月20日前支付65万元，契约房款按期办理相关证件支付，余留十万元待办理一切过户证件齐全后付清。第七条载明：“因甲方原房屋租赁合同书的最后租期两年租金6.6万元／年，合计13.2万元。县购买方要求提高为年租金8万元／年。故在购房款中应按2年16万元租金计算，时间2013年1月1日至2014年12月30日。（注：甲方代收租金算在购房总额中扣除即198万元减16万元等于182万元，租房合同到期后由乙方自行处理）。后因房屋过户发生纠纷，被告廖立向法院起诉，请求法院确认《房屋买卖合同书》无效，案件经过二审，法院认定该《房屋买卖合同书》有效。2014年12月25日，被告廖立与被告黄国清签订《房屋租赁合同》，约定由被告黄国清承租本案所涉房屋用以经营田东县真爱妇科门诊部，租期1年，租金为80000元。合同第7条约定：“因该房屋原租主于2014年12月31日到期，故甲方应续签壹年房屋给原承租者，待后，由法律判决执行中的分清双方责任。”后被告黄国清向被告廖立支付了80000元租金。原告认为，原告按照有效的《房屋买卖合同书》向被告廖立支付了购房款，被告廖立亦向原告交付了房屋相关产权证书。原告为房屋的合法占有人，被告廖立、黄国清、田东真爱妇科门诊部在明知《房屋买卖合同书》未经生效确定效力的情况下未征得原告同意签订《房屋租赁合同》，侵害了原告的合法权益。应连带赔偿原告不能正常使用房屋的损失100000元。被告廖立认为其与被告黄国清签订《房屋租赁合同》是二审判决书为送达期间，本案所涉房屋产权仍属被告且房屋也并未移交，被告对房屋享有所有权和占有权、使用权，所以被告将房屋出租，并不构成侵权。被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部认为，根据前案的一审判决结果，被告有理由认为房屋依然属于被告廖立，被告已向廖立支付了房租，被告不应承担原告诉请的赔偿损失10万元的责任。另查明，被告黄国清从2013年起一直租用本案涉案房屋。田东县真爱妇科门诊部为个体经营。
本院认为，依法，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告与被告廖立签订的《房屋买卖合同书》中已明确约定被告廖立与被告黄国清的租房合同到期后由原告自行处理，且被告廖立向原告交付了房屋产权证书。虽然原告未居住于本案涉案房屋，但因签订《房屋买卖合同书》前被告黄国清已承租涉案房屋，且《房屋买卖合同书》中亦明确2014年12月31日房屋租赁后由原告自行处理，故原告已根据合同实际占有本案所涉房屋。在房屋未办理过户手续的情况下，被告廖立与被告黄国清签订《房屋租赁合同》并收取租金80000元侵害了原告的占有使用权益，故原告请求被告廖立赔偿房屋占用使用损失，依法有据，本院予以支持。
关于原告请求被告赔偿经济损失100000元的问题。本院认为，依法，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告对其诉讼请求未能提供证据加以证明，应根据被告廖立收取的租金为据。故被告廖立应赔偿原告经济损失80000元。
关于被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部是否要承担连带赔偿责任的问题。本院认为，被告黄国清根据本案所涉房屋的相关权利证据及本院一审认定本案所涉《房屋买卖合同书》无效的判决书与被告廖立签订《房屋租赁合同》，且已支付了合理对价即80000元租金，并不存在恶意侵权的行为，故原告请求判令被告黄国清、田东县真爱妇科门诊部连带赔偿责任，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下：
一、被告廖立赔偿原告黄碧学房屋租赁损失80000元；
二、驳回原告黄碧学的其他诉讼请求；
本案本诉受理费2300元，减半收取1150元，由被告廖立负担（本案受理费原告已预交，本院不再退回，由被告在履行上述义务时一并向原告支付）。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定）。户名：待结算财政款项
--------法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒙秋美
二〇一六年七月二十五日
书记员 冼维彬