黑龙江省宁安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁东民初字第91号
原告竺景良。
委托代理人赵义山。
被告左秀英。
被告刘和文。
委托代理人齐文海，黑龙江安海律师事务所律师。
原告竺景良与被告左秀英、刘和文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告竺景良及其委托代理人赵义山、被告左秀英、被告刘和文及其委托代理人齐文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告竺景良诉称：2001年5月16日，被告左秀英、王XX夫妻从被告刘和文、王XX夫妻处购买了东京城镇XX、建筑面积126平方米私有住房（含院内无照房17.2平方米）一栋，未办理过户，现产权证上的产权人是刘和文。2005年，王XX去韩国，左秀英、王XX让原告之妻入住此房照顾王XX、左秀英之子。2007年11月，竺景良与左秀英口头商定，竺景良购买此房，价款为40000元，并于同年同月27日一次性交清购房款，左秀英搬出此房。该房产由竺景良居住管理使用至今。原告竺景良要求被告协助办理房屋过户手续，被告拒绝。现原告要求确认原、被告之间房屋买卖合同合法有效；确认房屋归原告所有，请求判令二被告协助或者原告自己办理房屋登记手续并承担过户费用。本案诉讼费由被告承担。
被告左秀英辩称：不同意原告竺景良的诉讼请求。购房款40000元，原告是一次性给付的被告。原告知道拆迁才要买被告的房子。
被告刘和文辩称：第一，本案的房屋不是刘和文和王XX的共同财产，而是刘和文婚前个人财产。第二，王XX在刘和文不知情的情况下以自己的名义将房屋卖给王XX和被告左秀英，买卖行为是无效的。第三，左秀英和王XX在没有取得本案房屋产权的情况下以低于购买房屋时60000元的价格，即40000元卖给原告竺景良，双方存在恶意买卖行为，损害了刘和文的合法权益。请依法驳回原告的诉讼请求。
根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.本案诉争房屋是否是刘和文与王XX的夫妻共同财产，王XX是否有权处分；2.双方房屋买卖价款是否为明显低价，是否存在恶意串通行为；3.被告左秀英与竺景良之间房屋买卖合同是否合法有效；4.原告的诉讼请求是否符合法律规定，是否应予支持。
原告为支持其主张，向法庭举证，经被告质证及本院认证如下：
证据1.1997年7月13日，房屋所有权存根、1999年7月16日，房屋产权复查换证登记表、2001年5月16日，王XX与左秀英、王XX签订的房屋买卖协议书各一份。证明一、王XX、刘和文有私有住房一处，位于东京城镇XX（原XX）房照面积108.80平方米，房屋产权证号**；二、该房屋于2001年5月16日卖给王XX的妹妹左秀英、王XX夫妻，左秀英、王XX夫妻是该房屋的事实物权人；三、合同已经全部履行，左秀英、王XX于2001年5月16日实际占有、使用、管理该房屋。刘和文、王XX夫妻从此搬出该房屋，失去该房屋的占有、使用、处分权；四、因双方是亲生姐妹关系，买卖该房屋没有办理房屋过户登记手续。
被告左秀英质证对存根无异议，对换证登记表有异议，认为需要核实。
被告刘和文质证称，第一，对原告要证明的问题有异议。虽然1999年7月13日本案诉争房屋的产权人变更为刘和文，但是该房产是刘和文于1994年5月份以45000元的价格从他人处购买，当时刘和文与王XX并没有登记结婚，该房产属于刘和文婚前个人财产。对房屋买卖协议书原告要证明的问题有异议，卖房人签字不是产权人刘和文，而是王XX签字，该协议是在刘和文不知情的情况下签订的。第二，左秀英是以60000元的价格购买的诉争房屋，却以明显低于市场的价格40000元卖给竺景良，明显存在恶意买卖行为。
本院认为，该证据能够证明刘和文有私有住房一处，位于东京城XX（原XX），建筑面积108.80平方米，房屋产权证号A**。王XX与左秀英、王XX之间存在房屋买卖合同关系。对原告所要证明的其他问题，不予采信。
证据2.2007年11月27日，左秀英为本案原告竺景良书写的卖房收据一份。证明第一，该房屋事实物权人左秀英、王XX夫妻在诉争房屋已经居住七年后卖给其小姑子王XX、竺景良夫妻，因是亲兄妹关系，当时未办理房屋过户手续；第二，原告夫妻与其亲哥嫂，双方的房屋买卖行为于2007年11月27日已经全部履行，左秀英夫妻已经搬出此房，原告夫妻搬入此房居住、使用、占有至今已经七年之久。原告夫妻是诉争房屋的事实物权人。
被告左秀英质证称，原告是2005年入住该房，不是2007年入住的。
被告刘和文质证称，第一，左秀英在没有征得刘和文同意的情况下签订合同是无效的。第二，左秀英以60000元的价格购买房屋，以40000元的价格卖出，且没有交付产权证，说明买卖双方存在恶意行为。
本院认为，该证据能够证明竺景良与左秀英之间存在房屋买卖合同关系，对原告所要证明的其他问题，不予采信。
证据3.2014年8月13日，宁安市民政局婚姻登记查档证明一份。证明被告刘和文与王XX至今未查到有离婚登记记录。
被告左秀英质证称，2002年11月19日刘和文与王XX离婚了。
被告刘和文质证称，刘和文与王XX有离婚证，双方在2002年11月19日经东京城镇政府登记离婚。
本院认为，该证据能证明原告所要证明的问题，予以采信。
被告刘和文为支持其主张，向法庭举证，经原告竺景良、被告左秀英质证及本院认证如下：
证据1.婚姻登记记录证明及离婚证各一份。证明刘和文与王XX于1996年1月18日经宁安市民政局登记结婚，于2002年11月9日经宁安市东京城镇人民政府协议离婚。
原告质证称，第一，对结婚登记证明没有异议，但对离婚证明有待核实；第二，被告刘和文与王XX买卖房屋行为在婚姻存续期间，与离婚没有关系。
被告左秀英质证无异议。
本院认为，该证据能够证明刘和文所要证明的事实，客观、真实，予以采信。
证据2.私有房屋买卖契约书、土地使用证、房屋所有权证存根、东京城林业公安局证明各一份。证明第一，1994年5月刘和文与王XX签订了私有房屋买卖契约书，刘和文购买的本案诉争房屋，价格是45000元；第二，本案诉争的房屋土地使用权于1994年6月20日已经变更为刘和文；第三，诉争的房屋于1999年7月13日产权人变更为刘和文；第四，身份证上的“刘和文”与产权证上的“刘和文”为同一人，本案诉争的房屋产权人为刘和文个人。
原告质证称，第一，对该房屋为刘和文婚前购买没有异议，但与婚姻关系存续期间其妻子处分该房屋的代理行为无关；第二，基于王XX与左秀英的亲姊妹关系，任何人都有理由相信双方房屋买卖的真实性与可信度。
被告左秀英质证无异议。
本院认为，该组证据能够证明刘和文所要证明的问题，客观、真实，予以采信。
被告左秀英未向法庭提交证据。
根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
1994年5月，被告刘和文以45000元的价格从王XX处购买房屋一栋，该房屋坐落于宁安市东京城镇XX（原XX），建筑面积108.80平方米。1994年6月20日，刘和文取得该房屋的土地使用证，载明用地面积391.12平方米，建筑占地108.80平方米。1999年7月13日，刘和文取得该房屋所有权证，载明所有权人为刘和文。1996年1月18日，刘和文与王XX经宁安市民政局登记结婚，于2002年11月9日经宁安市东京城镇人民政府登记离婚。王XX与左秀英系夫妻。2001年5月16日，王XX与王XX、左秀英签订卖房协议书一份，载明刘和文、王XX将诉争房屋、建筑面积126平方米（含院内无照房17.20平方米），以60000元的价格卖给王XX、左秀英。王XX、王XX、左秀英在卖房协议书上签字，房款至今未付。2004年年末，王XX将该房屋交予王XX、左秀英居住。2007年11月27日，左秀英将该房屋以40000元的价格卖给原告竺景良，竺景良向左秀英一次性交付购房款40000元，左秀英为竺景良出具收据一份，载明：“收据，今收竺景良XX房屋款，肆万元整，40000元，房照没给你呢，收款人：左秀英，2007年11月27日，房照没给竺景良呢。”
据以上事实，本院认为：本案诉争房屋为1994年5月被告刘和文以45000元的价格从王XX处购得。虽然王XX与王XX、左秀英于2001年5月16日签订买卖房屋协议，但该房屋为刘和文的婚前个人财产，王XX个人无权处分。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。因此，虽然王XX、左秀英于2004年占有使用该房屋，但王XX与王XX、左秀英并没有办理房屋所有权变更登记手续，故王XX、左秀英并未取得该房屋的所有权。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案2007年11月27日，原告竺景良与被告左秀英达成买卖房屋协议，是双方真实意思表示，故双方签订的房屋买卖协议合法有效，被告辩称合同无效的主张，本院不予支持。另因左秀英并没有取得该争议房屋的所有权，所以原告要求被告左秀英实际履行房屋变更登记已不可能，因被告刘和文不是此房屋买卖合同的相对人，故原告要求二被告协助办理房屋变更登记的请求，本院不予支持。原告竺景良要求确认与被告左秀英之间的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、原告竺景良与被告左秀英之间的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告竺景良的其他诉讼请求。
案件受理费800元减半收取，即400元由原告竺景良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹
江市中级人民法院。
代理审判员 张勇
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 刘杰