云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第987号
上诉人（原审原告）宋文飞，男，1982年3月19日出生，汉族。
委托代理人廖体睿、张伦久，云南微行律师事务所律师，特别授权代理
被上诉人（原审被告）牛勇，男，1976年10月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）张家玲，女，1981年1月30日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人王雨博、李海飞，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人宋文飞因与被上诉人牛勇、张家玲房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2007年10月16日昆明财兴盛房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）与牛勇原所在单位签订了商品房团购协议书。2010年10月底，牛勇与宋文飞签订了房屋转让协议，约定牛勇自愿将其购买的昆明市盛世豪庭二期（10栋2单元301号）房屋转让给宋文飞，牛勇出售该房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任。该房屋已交首付款200000元；开发商应赔付利息及违约金每年按24%计算，2007年10月始至2010年10月止，共计三年，计144000元，转让费40000元，三项合计384000元，宋文飞须于协议签订之日支付定金20000元给牛勇，其余费用364000元于协议签订之日起10内支付给牛勇。该房的购房款全部由宋文飞付给牛勇，以牛勇名义付给开发商，收款凭证、凭据等均由宋文飞执收。双方还约定如因双方主观原因以外的其他原因，导致房屋不再建设的，牛勇须积极协助宋文飞向开发商办理退费手续，并将在开发商处所退全部款项及转让费中的20000元交付宋文飞，剩余的20000元转让费不予退还等内容，协议签订后，双方签字并按手印。同月30日，宋文飞通过转账向牛勇支付了364000元，牛勇出具了收条，载明今收到宋文飞支付的房屋首付款、利息（开发商）、转让费共计384000元，存入张家玲账号。2015年4月30日宋文飞向牛勇发出房屋转让协议解除通知函，载明：“我与你于2010年10月签订了一份《房屋转让协议》，协议约定你将认购‘盛世豪庭二期’10栋2单元301号房屋的购房资格转让给我。按照协议约定我向你支付了转让费等共计384000元。但我付款后至今已过去四年多时间，盛世豪庭二期房屋并未建盖，合同目的已无法实现，根据《房屋转让协议》约定及我国《合同法》的相关规定，现通知你如下事项：1、我与你签订的《房屋转让协议》于本通知函送达你时解除。2、请你在收到本通知函3日内退还我支付给你的384000元。”该通知函牛勇于2015年5月1日签收。另确认，盛世豪庭二期至今未建盖。根据昆明市中级人民法院（2011）昆民一初字第77号民事调解书载明:“一、原告五华区人力资源和社会保障局、五华区统计局、五华区档案局、五华区水务局、五华区农林局、五华区区级机关工委、五华区妇联、五华区政法委与被告昆明财兴盛房地产开发有限公司于2007年10月16日签订的《团购商品房协议书》不再履行。二、被告退还原告购房款本金25674190.52元（被告已收取原告职工已交的购房款为25872616.52元，其中应扣除已退还吕文祥的款项198426元，故被告实际应支付原告的购房款项为25674190.52元）。三、被告赔偿占用原告已付购房款产生的经济损失。具体计算方式为：其中124人按《五华区部分单位团购盛世豪庭二期清理汇总表》所列明的首付金额为本金，自2007年11月1日起至实际还款之日止，按每年24%的利率计算赔偿数额；8人（已扣除吕文祥）按《五华区干部职工团购盛世豪庭二期九户特别退款确认表》备注所列明的损失计算方式计算赔偿数额（该两份表附在本调解书之后）。……”等内容。牛勇在所列名单中。后宋文飞诉至一审法院，请求:一、牛勇返还宋伟飞所支付的款项384000元，并按银行同期贷款逾期罚息利率的标准从2015年5月4日起至实际付款之日止支付逾期付款利息；二、由牛勇、张家玲承担本案诉讼费。
1、一审法院认为：本案双方于2010年10月底签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应善意的履行各自的权利义务。协议签订后，宋文飞按协议约定履行付款义务，即支付给牛勇首付款、利息、转让费共计384000元。根据双方协议的约定“如因双方主观原因以外的其他原因，导致房屋不再建设的，牛勇须积极协助乙方向开发商办理退费手续，并将在开发商处所退全部款项及转让费中的20000元交付宋文飞，剩余的20000元转让费不予退还”。牛勇于2015年5月1日签收了宋文飞发出的《房屋转让协议》解除通知函，未提出异议，故双方的《房屋转让协议》已经解除，牛勇应退还其收取的宋文飞转让费中的20000元。根据中院生效调解书，牛勇与开发商的团购协议不再履行，且所交款项已确定由开发商予以退还。按照双方合同的约定，牛勇须积极协助宋文飞向开发商办理退费手续，故牛勇义务应为待收到开发商退还的款项后再退还给宋文飞首付款及利息364000元，并非直接由牛勇向宋文飞退还开发商已收取的首付款，故现宋文飞诉请牛勇返还首付款及利息依法不予支持。至于宋文飞诉请牛勇支付所付款项的利息，因协议不能履行，并非牛勇的过错所造成，故对宋文飞的该项诉求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决:“一、被告牛勇、张家玲于本判决生效后三日内退还原告宋文飞转让费人民币200000元；二、驳回宋文飞的其他诉讼请求。”一审案件受理费7060元，减半收取3530元，由宋文飞承担3280元，由牛勇、张家玲承担250元。
一审判决宣判后，宋文飞不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。其上诉的事实与理由为：一、宋文飞与牛勇签订的《房屋转让协议》自始无效。涉案楼盘系开发商与五华区人事劳动和社会保障局等多部门签订《商品房团购协议书》后开发，但开发商并未取得任何开发建设和商品房预售的许可和审批，即对外销售违反了国家有关房地产管理的禁止性规定，《商品房团购协议书》应为无效，故牛勇向宋文飞转让房屋的行为也应无效，牛勇应将房屋转让款384000元返还给宋文飞。二、《房屋转让协议》是宋文飞与牛勇之间签订，上诉人并非团购房单位的职工，亦不具备缴纳首付款的资格，其与开发商并无任何的权利义务关系。生效的调解书已确认开发商向被上诉人退还购房款，故根据合同相对性，应由二被上诉人向上诉人退还购房款项。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人牛勇、张家玲共同答辩称：一、本案双方是对涉案房屋资格转让的法律关系，因上诉人已向被上诉人送达了解除《房屋转让协议》的函件，故《房屋转让协议》已经解除，后续事宜应按照《房屋转让协议》的约定履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
对于一审判决认定的事实，宋文飞补充如下事实：一、上诉人与牛勇签订《房屋转让协议》时，开发商并不具备出售涉案房屋的条件，故《房屋转让协议》应为无效；二、在《“盛世豪庭”团购房工作补充协议》签订时，已出现了退房、退款及协议终止的情形；三、按《房屋转让协议》的约定，牛勇有协助我方办理房屋更名、变更登记手续的义务；四、《房屋转让协议》不是对涉案房屋的购房资格转让，而是宋文飞向牛勇购买涉案房屋。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。
针对牛勇补充的事实一，涉案房屋是否具备出售条件并不影响双方签订的《房屋转让协议》的效力，故本院对牛勇补充的事实一不予确认；针对补充的事实二，因该协议系开发商财兴盛公司与团购房单位签订，且该协议的形成时间为2009年6月，但宋文飞与牛勇签订的《房屋转让协议》时间为2010年10月，故该补充协议并未影响双方签订《房屋转让协议》，故本院对补充事实二不予确认；针对补充事实三，因《房屋转让协议》并未最终履行，双方即解除了《房屋转让协议》，牛勇也无法履行变更登记涉案房屋的义务，故本院对补充事实三不予确认；针对补充事实四，将在本院认为部分予以评述。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、《房屋转让协议》是否有效？二、被上诉人是否应向上诉人退还购房款、转让费等款项？
本院认为：一、双方所签订的《房屋转让协议》是否有效。上诉人认为涉案房屋的开发商未取得开发及建设等销售许可和审批，故双方所签订的《房屋转让协议》应为无效。但根据双方所签订的《房屋转让协议》中的内容，约定了由宋文飞向牛勇支付购房款，牛勇再以其名义支付给开发商，由牛勇负责协调宋文飞办理房屋过户更名手续，故本案《房屋转让协议》应系双方对涉案房屋购买资格的转让，本院对宋文飞所提补充事实四不予确认。涉案房屋未取得商品房销售许可等行政审批并不影响双方对购房资格进行约定，故《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对宋文飞所提《房屋转让协议》无效的主张不予支持。
二、被上诉人是否应向上诉人退还购房款、转让费等款项的问题。根据《房屋转让协议》第六条的约定:“如甲乙双方因主观原因以外的其他原因，导致房屋不再建设的，甲方（牛勇）须积极协助乙方（宋文飞）向开发商办理退费手续，并将在开发商处所退全部款项及转让费中的2万元交付乙方，剩余的2万元转让费不予退还。”牛勇认可其确应向宋文飞退还364000元，但认为根据该条约定，应由开发商向其退还后才应当向宋文飞退还。对此，本院认为，首先，宋文飞向牛勇所支付的384000元中包含了开发商承担的利息及违约金共计144000元，因该费用系宋文飞代开发商所垫付，现双方所签订的《房屋转让协议》因客观原因不能履行且已经解除，双方所签订合同目的已不能实现，牛勇无权再持有上诉人代开发商所垫付的利息及违约金，故牛勇应将该笔费用返还给上诉人。其次，虽协议第六条中约定“甲方须积极协助乙方向开发商办理退费手续”，但购房款均以牛勇名义向开发商支付，上诉人并不能以其名义向开发商主张退还购房款，且生效的调解书已确定了开发商应当向牛勇退还购房款，应视为退还购房款的条件已成就，故牛勇应向宋文飞退还购房款200000元。对于其余转让费40000元，因双方对牛勇向上诉人只退还转让费20000元无异议，故牛勇应向上诉人退还的款项共计364000元。因牛勇、张家玲系夫妻关系，且张家玲对承担共同退款责任无异议，故本院判令由牛勇、张家玲共同向上诉人退还364000元。
关于上诉人主张的利息损失，《房屋转让协议》中并未对此进行约定，且该协议不能履行并非牛勇的过错，故本院对上诉人提出的利息损失请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果有误，本院依法予以改判，上诉人所提上诉请求及事实与理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第627号民事判决第一项，即“一、被告牛勇、张家玲于本判决生效后三日内退还原告宋文飞转让费人民币20000元。”；
二、被上诉人牛勇、张家玲于本判决生效之日起十日内向上诉人宋文飞退还购房首付款200000元、代开发商所支付的利息及违约金144000元、转让费20000元，共计364000元；
三、驳回上诉人宋文飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3530元，由上诉人宋文飞承担353元，由被上诉人牛勇、张家玲承担3177元，二审案件受理费7060元，由上诉人宋文飞承担706元，由被上诉人牛勇、张家玲承担6354元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 吴 帅