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杭州市富阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭富民初字第1230号
原告（反诉被告）：富阳市太平养鸡场，住所地：杭州市富阳区春江街道太平村，组织机构代码：L2371569-3。
经营者：王永江，男，1974年7月12日出生，汉族，住杭州市富阳区。
委托代理人：韩峰明，浙江天和天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：富阳市金府纸张有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道西堤南路275号第一层，组织机构代码：06785744-7。
法定代表人：王科，经理。
委托代理人：徐明霞，杭州市公望法律服务所法律工作者。
委托代理人：夏芳，浙江汉普律师事务所律师。
原告（反诉被告）富阳市太平养鸡场（以下简称太平养鸡场）与被告（反诉原告）富阳市金府纸张有限公司（以下简称金府公司）承揽合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，依法由审判员张国其适用简易程序独任审理，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。后因案件较为复杂，转为普通程序审理，并依法组成合议庭，分别于2015年8月3日、2016年1月26日、2016年5月18日、6月14日五次公开开庭进行了审理。第一、二、三次庭审，原告太平养鸡场的委托代理人韩峰明、被告金府公司的委托代理人徐明霞到庭参加诉讼；第四次庭审，原告太平养鸡场的委托代理人韩峰明、被告金府公司的法定代表人王科及委托代理人夏芳到庭参加诉讼；第五次庭审，原告太平养鸡场的委托代理人韩峰明、被告金府公司的委托代理人夏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告太平养鸡场起诉称：2013年9月27日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定由原告太平养鸡场将其所有的位于原富阳市春江街道太平村石孔畈2000平方米的钢架房及道路出租给被告使用，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止，房屋租金为：第一年320000元，第二年350000元，第三年350000元，第四年370000元，第五年370000元。合同签订后，原告太平养鸡场依约将案涉租赁物交付给被告使用。然被告在租赁期间仅向原告太平养鸡场支付租金310000元且未经原告同意擅自将部分钢架房转租给他人使用。原告太平养鸡场多次找到被告金府公司要求其按约支付租金，但被告金府公司以各种理由推脱。故原告太平养鸡场诉请法院，要求：1、判令确认原、被告于2013年9月27日签订的厂房租赁合同无效；2、判令被告金府公司将位于杭州市富阳区春江街道太平村石孔畈2000平方米钢架房腾空并返还原告；3、判令被告金府公司支付原告太平养鸡场2013年10月1日至2015年5月30日止的占有使用费243333元、电费772元及自2015年6月1日起至判决确定履行日止的利息（按中国人民银行同期同档期贷款利率计算）；4、判令被告金府公司赔偿原告太平养鸡场自2015年6月1日起至房屋腾退房屋之日止的占有使用费（按350000元/年租金的标准计算）；5、判令本案诉讼费由被告金府公司承担。审理中，原告太平养鸡场将诉讼请求变更为：1、判令原、被告于2013年9月27日签订的厂房租赁合同无效；2、判令被告金府公司支付原告太平养鸡场2013年10月1日至2015年5月30日止的占有使用费243333元，电费772元及自2015年6月1日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同档贷款利率计算的利息；3、判令被告金府公司赔偿原告太平养鸡场自2015年6月1日起至2016年5月1日止的占有使用费（按35万元/年计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
原告太平养鸡场为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、厂房租赁合同1份，以证明原、被告双方于2013年9月27日签订厂房租赁合同，并约定权利义务的事实。
2、发票4份，以证明被告金府公司租赁期间的电费已由原告太平养鸡场缴纳的事实。
3、国有土地使用权证1份，以证明案涉土地使用权系原告太平养鸡场所有的事实。
4、照片2份，以证明被告金府公司要求延期、减少租金并继续承租厂房以及138××××6018系被告法定代表人对外洽谈业务的事实。
5、说明（复印件，签名系原件）1份，以证明案涉房屋转租给案外人刘某的截止时间为2015年9月30日。
6、证人刘某的证言，以证明案涉房屋由金府公司转租给其使用并支付租金的事实。
被告金府公司庭审答辩称：1、被告金府公司自2013年10月份至2014年9月份已经支付310000元，认为原告太平养鸡场主张的占地使用费243333元应当在310000元中扣减。因原告出租的房屋系违章建筑，没有任何建房许可证件，被告已经支付的310000元应当属于非法所得，应由有关部门收缴。2、对于上述款项原告太平养鸡场未开具相应的发票，按照纳税率25%的标准计算，被告偷税额达到78000元，应当追究刑事责任。3、原告太平养鸡场在被告金府公司未腾房的情况下，就于2014年10月10日前将房屋腾房，之后，被告金府公司没有占有使用该房屋，故被告金府公司无需支付租金，同时原告太平养鸡场应当返还扣留物。4、被告金府公司无需支付占有使用费及电费。被告金府公司已经支付租金至2014年9月30日，而被告金府公司实际使用该房屋至2014年8月5日，故原告太平养鸡场方应当返还38219元。2014年8月5日22时18分，租赁房屋因其他租赁人的原因发生火灾。原告太平养鸡场出租物系违章建筑，无法通过消防验收，更没有安装消防设施，造成被告经济损失。火灾当晚，原、被告双方已经达成终止租赁合同的口头协议，并从该日起就停止租赁使用。事后，原、被告双方多次交涉，均因原告太平养鸡场要求按照无效合同赔偿三个月租金而未谈妥，同时，原告太平养鸡场将被告金府公司租赁场地用铁锁锁住，非法查封直至今日，甚至将重要生产设备原价值600000元的分切机拆移至原告自己的仓库。非法查封、阻碍、禁止使用后已经不存在占有、使用费；5、电费，因原告没有提供证据证明系被告金府公司占有使用所产生的，故不能向被告结算。因2014年10月10日，原告已经非法查封被告终止租赁房屋，已经实际停止占有使用。
被告金府公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、照片1组，以证明被告承租的房屋被原告锁住的事实。
2、接警单1份，以证明案涉租赁的房屋与2014年8月5日着火的事实。
3、接警单1份，以证明被告在案涉租赁房屋内的财产被原告实际控制并非法转移的事实。
反诉原告金府公司起诉称：反诉原告与反诉被告签有租赁协议，期限自2013年10月1日起至2018年9月30日。租赁第一年即2014年8月5日22时18分，租赁房屋因其他租赁人原因发生火灾，幸经消防及时灭火抢救，未造成重大损失。反诉被告出租物系违章建筑，没有安装消防设施，没有获得消防许可，租赁物是供纸张库存使用，火患风险极高，出于安全考虑，火灾当晚反诉原告即向反诉被告提出从2014年8月6日起终止租赁合同，并从该日起就停止租赁使用。事后又多次向反诉被告当面交涉终止事项，但反诉被告无理坚持要按无效合同第八条第一款的约定要求，赔偿三个月的租金，反诉原告拒绝后，反诉被告将租赁场地直接用铁锁锁住并非法查封至今。反诉原告还发现，除了原添加安装的电力电缆被盗走外，反诉被告甚至将重要的生产设备原价值600000元现折价为300000元的纸张分切机拆移。故反诉原告金府公司诉至法院，请求：1、判令反诉被告赔偿非法查封后库存物资损失人民币300000元（包括纸张分切机300000元及非法查封50吨AB级白板纸的损失）；2、判令反诉费由反诉被告承担。审理中，反诉原告将诉讼请求变更为：1、判令反诉被告返还纸张分切机并恢复原状，如不能返还的赔偿同一型号同一品牌的纸张分切机一台或折价赔偿300000元；2、判令反诉费由被告承担。
反诉原告金府公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
证人俞某的证人证言，以证明反诉原告于2014年10月份开始已对案涉厂房丧失实际占有，无法使用的事实。
反诉被告太平养鸡场庭审答辩称：反诉原告主张的情况无事实与法律依据。反诉原告将部分厂房转租给案外人刘某，案外人因使用不当造成火灾，因此与反诉原告发生争执，后以案外人承担修理费结束。反诉人多次表示愿意继续承租厂房，只是希望租金减少并延期支付。2015年6月份，反诉被告为使反诉原告的机器不受损害将机器设备移至另一个仓库。同时该机器设备已经被法院依法查封，不能返还，同时原告主张返还分切机并恢复原状的诉请是基于物权保护的法律关系，不属于反诉请求的范围。因此请求驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告太平养鸡场未向本院提供证据。
上述证据，经庭审质证，当事人质证及本院认证如下：
一、原告太平养鸡场提供的证据。
证据1，被告金府公司对三性均有异议，认为系无效合同，无法达到原告的证明目的。本院审查后认为，因庭审中，双方对签订该合同的事实均无异议，对本院对该证据的真实性予以认定。
证据2，被告金府公司对真实性无异议，对关联性有异议，本院审查后认为，结合证据1可达到原告太平养鸡场的证明目的，该证据本院予以认定。
证据3，被告金府公司对真实性、合法性无异议，认为与本案不具关联性，不能达到原告的证明目的。本院审查后认为，该证据真实合法，与本案事实相关联，本院予以认定。
证据4，被告金府公司对三性均有异议。本院审查后认为，仅凭该证据，不能达到原告太平养鸡场的证明目的，故该证据本院不予认定。
证据5，被告金府公司对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为该证据与本案不具关联性，被告金府公司没有盖章确认，系王科个人行为，不能达到原告太平养鸡场的证明目的，该说明系刘某与王科之间债权债务结算的证明。事实为：案外人刘某转账150000元至王永江账户，由王科出具借条，证明王科的借款全部还清。因为还款时，刘某没有将借条原件拿来，所以才出具说明，并非如原告太平养鸡场所述，租金在借款中扣除，剩余不足部分用叉车支付，一辆叉车也不可能只值几万元。故被告金府公司没有收到过刘某2015年的租金，该期间的租赁关系是发生在原告太平养鸡场与刘某之间。同时，该说明中提到的“租金借款等”说明在2015年9月30日前该两项已经结清的事实，租金早已结清，借款当日结清。本院审查后认为，结合证据6可达到原告太平养鸡场的证明目的，该证据本院予以认定。
证据6，被告金府公司对证人刘某的部分证言的真实性提出异议，第二年从被告金府公司与刘某的实际行为可以看书双方已经结束了转租关系，同时刘某提到的150000元是金府公司向刘某借款而并非向其收取租金。本院审查后认为，结合证据5可达到原告太平养鸡场的证明目的，该证据本院予以认定。
二、被告金府公司提交的证据。
证据1，原告太平养鸡场对三性均有异议。本院审查后认为，仅凭该证据并不能达到被告金府公司的证明目的，故该证据本院不予认定。
证据2，原告太平养鸡场对真实性无异议，但是被告承租后将部分房屋转租给案外人刘某，该起事故是由实际租赁人刘某使用不当引起的，刘某已经该仓库修复并投入使用。本院审查后认为，因原、被告双方对案涉房屋过火事宜无异议，故该证据本院予以认定。
证据3，原告太平养鸡场对真实性无异议，认为虽处警情况中说明是2015年3月份之后转移分切机的，但是实际是在原告起诉之后才将机器转移的，认为不能达到被告金府公司的证明目的。本院审查后认为，因该次处警记录的时间是2015年6月27日，因该处警情况中表明该分切机是2015年3月份以后转移，而原告太平养鸡场在第四次庭审中自认分切机转移时间是2015年的6、7月份，具一定的合理性，因此本院对该证据的真实性予以认定。
三、反诉原告金府公司提交的证据。
证人俞某的证人证言，反诉被告太平养鸡场对真实性有异议，认为不能达到反诉原告金府公司的证明目的。本院审查后认为，证人俞某虽看到案涉租赁物上锁的事实，但是据其陈述上锁的原因均系被告转述，故在反诉原告金府公司未提供其他证据证明的情况下，仅凭该证人证言不能达到反诉原告金府公司的证明目的，故该证据本院不予认定。
经审理，根据上述有效证据及法庭调查，本院认定的事实如下：
2013年9月27日，太平养鸡场与金府公司双方签订厂房租赁合同一份，太平养鸡场将坐落于杭州市富阳区春江街道太平村石孔畈的厂房租赁给金府公司，租赁面积为2000平方米，厂房类型为钢架结构，厂房租赁期间为2013年10月1日起至2018年9月30日，租赁期5年。第一年租金为320000元，第二年租金为350000元，第三年租金为350000元，第四年租金为370000元，第五年租金为370000元。合同签订后，金府公司应向太平养鸡场支付租金160000元作为第一年半年度租金，付款方式为第一年半年度预付，第二年到第五年为一年度预付方式，支付日期为支付月前一个月支付。合同还约定该厂房所发生的水、电费由金府公司承担，并在收到收据或发票后三天内付款。庭审中，原、被告双方均确认案涉厂房因未取得建设工程规划许可证。同时，双方均确认金府公司已支付太平养鸡场第一年度租金310000元款项的事实。
另查明，案涉厂房共有21间，金府公司将其中的七间转租给案外人刘某，约定转租时间为2013年10月1日起至2018年9月30日止。2015年9月30日，案外人刘某与金府公司结算完案涉房屋的占有、使用费后搬离案涉房屋。
2014年8月5日22:00:54，案涉厂房发生火灾，后经城南派出所会同消防将火扑灭。2015年6月27日8:08:26，城南派出所接到报警电话，后经现场处警了解后在接处警单中载明：太平养鸡场的法定代表人王永江于2015年3月份要求王小华将案涉厂房内的机器搬离，但一直没有搬离，后王永江将该机器移至边上厂房内。同时，庭审中金府公司确认租赁案涉厂房的目的是用于纸张的生产、储存等正常经营目的，案涉厂房内还有白板纸成品。太平养鸡场在庭审中确认案涉厂房内还有剩余废纸，其于2016年5月1日将剩余废纸移至大仓库，原仓库已经搬空。
另查明，案涉厂房于2013年10月31日应支付电费184.83元，2013年12月29日应支付电费423.42元，2013年12月18日应支付电费286.75元，2015年4月30日应支付电费331.86元。
庭审中，金府公司就纸张分切机的财产减损与移动行为之间是否存在因果关系以及纸张分切机的具体财产损失价值申请法院委托鉴定，后因当事人无法提供评估公司要求提供的评估所需的证明资料，导致该项目无法评估。
2015年7月24日，太平养鸡场向本院提交保全申请，要求冻结金府公司的银行存款人民币240000元或查封相应价值的其他财产。后本院于2015年8月10日查封金府公司在太平养鸡场厂房内的纸张分切机，查封期限为2015年8月10日起至2017年8月9日止。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因太平养鸡场在审理中自认案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故案涉厂房租赁合同属无效合同。同时，该法律还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故太平养鸡场要求参照厂房租赁合同的标准支付房屋占有、使用费的请求符合法律规定。
本案主要争议焦点之一：金府公司对案涉厂房占有、使用的截止时间的问题。本院认为，结合金府公司的转租人刘某的证言及双方的结算说明可确认截止2015年9月30日，金府公司仍承租案涉房屋。同时庭审中，金府公司确认签订厂房租赁合同的目的是进行生产、存储等经营需要，且其自认其尚有白板纸成品留存在案涉厂房内。故结合太平养鸡场自认案涉厂房的腾空时间，本院推定金府公司对案涉厂房的占有时间的截止日期为2016年5月1日。因金府公司在庭审中有关其因火灾原因于2014年8月6日其向太平养鸡场口头提出终止该厂房租赁合同并停止占有、使用案涉厂房以及2014年10月10日前太平养鸡场已将厂房大门上锁的辩称均未提供有效证据证明，本院不予采信。因此，金府公司应当支付自2013年10月1日起至2016年5月1日止的占有、使用费用，参照厂房租赁合同有关租金的约定，并扣除金府公司已经支付的310000元，金府公司尚应支付太平养鸡场自2013年10月1日起至2015年5月31日止的占有、使用费共计243333元；自2015年6月1日至2016年5月1日止的占有使用费用为320833.33元。因太平养鸡场主张的电费系金府公司占有、使用期间所产生，故该772元电费应当由金府公司负担。本院认为，金府公司未及时支付上述费用，应当承担支付逾期付款的利息损失，因太平养鸡场主张的利息损失的起算时间有误，本院调整为2015年6月3日。
本案争议焦点之二：案涉纸张分切机是否应当返还以及能否恢复原状赔偿损失的问题。本案认为，因案涉纸张分切机已被法院依法查封，故金府公司要求返还该纸张分切机的诉讼请求本院不予支持。就金府公司要求就该纸张分切机恢复原状或赔偿损失的诉请，因金府公司未提供有效证据证明该纸张分切机拆分之前的状态以及分拆对分切机造成的损失大小，故该部分请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告富阳市太平养鸡场与被告富阳市金府纸张有限公司于2013年9月27日签订的厂房租赁合同无效。
二、被告富阳市金府纸张有限公司支付原告富阳市太平养鸡场占有、使用费564166.33元，电费772元，合计564938.33元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、被告富阳市金府纸张有限公司支付原告富阳市太平养鸡场以244105元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2015年6月3日起至判决确定履行之日止的逾期利息损失，于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回原告富阳市太平养鸡场的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告富阳市金府纸张有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费4962元，诉讼保全申请费1720元，合计6682元，由被告富阳市金府纸张有限公司负担；反诉受理费5800元，由反诉原告富阳市金府纸张有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院。账号：12×××68）。
审 判 长 张国其
代理审判员 孙 娇
人民陪审员 孙小莉
二〇一六年七月四日
书 记 员 王杨洋