广东省化州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0982民初1043号
原告：陈振善，男，1968年9月8日出生，汉族，化州市人，住址：化州市。
原告：董盈妃，女，1965年6月4日出生，汉族，化州市人，住址：化州市。
上述两原告的委托代理人：李学标，男，广东粤秀律师事务所律师。
被告：化州市鸿富源房地产有限公司。
地址：化州市鉴江开发区大桥下三合口（三楼）。
法定代表人：曾康伟，董事长。
委托代理人：李建立，男，广东富民律师事务所律师。
原告陈振善、董盈妃与被告化州市鸿富源房地产有限公司（以下简称鸿富源房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈振善及陈振善、董盈妃的委托代理人李学标、被告化州市鸿富源房地产有限公司委托代理人李建立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈振善、董盈妃向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的契税款10714元，支付逾期代缴契税产生的滞纳金1537元（滞纳金以5357元为本金，以每日万分之五为标准自2014年7月2日起算至被告全部还清上述款项之日止，现暂算至2016年1月31日）；2、请求判令被告立即向原告返还以办理房产证名义收取的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共15029元；3、请求判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金3589元，立即为原告办理房产证（以上合计30869元）；4、本案诉讼费由被告承担。在2016年8月17日庭审中，原告变更诉讼请求：变更第1项、第2项的诉讼请求为判令被告退回多收的办证费用，第3、4项诉讼请求不变。但在2016年12月6日开庭时，原告又变更了于2016年8月17日在庭上的诉讼请求，最终确定的诉讼请求为：原诉状第1、2、4项诉讼请求不变，第3项诉讼请求改为：判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金3589元，放弃：“立即为原告办理房产证”的请求。
事实和理由：2014年8月23日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的化州市东山街道向阳路26号京界华府1栋2层202房。合同成交价为358925元。合同约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择不退房、同时要求被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。
合同签订后，原告依约履行了付款义务并于2014年4月14日收楼入住。但至今被告仍未为原告办理房产证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为已经严重违约，应承担违约责任。
另外，被告向原告收取了办理房产证所需的所有费用。上述款项却被被告却私下截留、挪用，未向相关部门缴交。近日，税收征管部门告知原告，因逾期缴交上述税费，根据税收征管相关规定，要按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
为维护自身的合法权益，原告曾多次催促被告缴清税费及滞纳金、退还多收的费用、缴清办证的相关费用、为原告办理房产证，但毫无结果，故向法院起诉。
被告化州市鸿富源房地产有限公司辩称：
1、原告请求被告支付逾期办理房产证的违约金，缺乏合法的事实依据。
虽然，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（即该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但因《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《城市房地产管理法》第27条也明确规定，房屋经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。这是法律的强制性规定。所以，在商品房未经竣工验收合格前，被告提前交楼给原告或原告已使用房屋的行为，是违反法律规定的，无效的，不能说明房屋已合法交付使用。
因此，双方在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付使用的时间为2013年12月31日前，或原告实际使用房屋的时间为2014年4月14日，均是无效的。`该日期不能成为确定房屋交付使用的合法时间。
再且，根据《房屋登记办法》第30条规定因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书……（五）房屋已竣工的证明……。房屋未经竣工验收合格不但不得交付使用，而且也是不能申请产权初始登记领证的。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……。”所规定“自房屋交付使用之日起90日。”也是指房屋经竣工验收合格可以交付用之日起计算90天，并不是指合同约定交楼日期或原告实际居住使用之日起计算90天。
就涉案“京界华府”房屋而言，工程各分项已经验收，同时被告在签订合同后也及时将办理权属登记所需由被告提供的资料向化州市房产管理局办理了备案（原告举证的合同封面所加盖“本合同已登记备案／化州市房产管理局”即证明了这一事实），被告也进行了预告登记，可以履行的义务均已履行。至于原告至今未取得房产证，是因为化州市住房和城乡规划建设局未进行竣工验收，未出具是否合格的验收报告，尚不具登记办证的法定条件。
显而易见，原告未领取房屋产权证的原因不在于被告，是有关部门尚未对“京界华府”进行竣工验收，而且原告也未申请或委托被告办理产权登记领证。即“规定90天”何时起，何时止，无法明确，就不存在被告逾期办理房产证的违约。特别是，原告没有证据足以证明未取得房产证是“由于出卖人的原因”。可见，未办理房产证的责任不在于被告。原告主张从其实际使用房屋之日（2014年4月14日）起计算90天，主张被告按总房款计付1%的违约金3589元，是缺乏合法的根据的，不能支持。
2、原告请求被告返还契税费10714元及预登记等费用共15029元，也不能支持。
根据《城市商品房预售管理办法》第十二条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”之规定，办理权属登记是原告的法定义务。而且，双方签订的《商品房买卖合同（预售）第八条“关于办理产权证”也只规定出卖人在规定的期限向房产部门提供备案资料，及买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的处理方式。这里没有规定由被告负责办理房屋产权证给原告。依《合同补充协议》的第二条规定：“买受人委托出卖人代办上述权证（房屋产权证、抵押登记证）的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办（委托书），买受人同时将办理权证所需各项资料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料）及其关税、费交付出卖人。”，但是，原告从没有向被告出具委托书，至今没有委托被告代其办理产权登记和领取房产证。对于原告所交缴的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共15029元和契税费10714元的争议，如果原告明确不需要被告代办产权登记和领证的话，除已代其向有关部门缴纳的款项之外，其他尚未缴交的，被告可以退还给原告，但依上文第12条规定，办理产权登记手续只能由原告负责，被告以后不再负责统一为原告办证，被告只能协助。如果原告明确被告代办登记领证，就必须书面出具委托书给被告，所交给被告的各项款应多还少补。
3、原告主张被告按日万分之五计计付契税10714元的滞纳金3589元，也缺乏合法依据。
滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。而且，税务机关尚没有对原告收取了滞纳金，尚未发生该项费用。依法，原告主张被告按日万分之五支付契税费10714元的滞纳金3589元，没有合法依据，属不当请求。
综上，被告恳请法院驳回原告所诉的第1、3项诉求，对于原告的第2项请求待原告明确是否需委托被告代办产权登记后再商议或法院判决，以妥善解决本案纷争。
被告在庭审中补充答辩称，原告起诉已超过诉讼时效；原告在合同履行期限结束2年后主张权利，已明显超过诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求；另外起诉状不是原告本人签名，也无盖指模确认，不是其真实意思表示，属虚假诉讼，法院应裁定驳回起诉，如原告坚持不撤销，我方要求进行笔迹鉴定。2016年12月6日第二次开庭时，被告辩称化州市住建局对涉案楼盘已出具了《化州市建设工程规划验收合格证》，已经具备办证的条件了，被告可以继续帮原告办证。
双方当事人的举证及质证情况：
（一）原告向本院提交了如下证据：证据1，商品房买卖合同，合同编号2014010176，证明原告购买被告开发的化州市东山街道向阳路26号京界华府1栋2层202房。合同成交价为358925元。合同约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告可以选择不退房、同时要求被告按已付房价款的1％向原告支付违约金；证据2发票、证据3物业管理收据，证明原告依约履行了付款义务并于2014年4月14日收楼入住的事实；证据4办证费用收据，证据5购房费用一览表，证明被告向原告收取了办理房产证所需的所有费用，甚至超过规定的收费标准。
被告对原告上述举证的质证意见：
对原告提交的证据1购房合同（协议）和证据2发票两份证据无异议，对证据3物业管理收据与被告无关，对证据4办证税费用收据属实无异议，对证据5一览表没有被告方签章确认，也无任何人签名，故认为此份证据不具有证据效力，不能作为定案依据。
（二）被告向本院提交的证据《帮业主缴费情况表》，证明被告已帮原告缴交的费合计为1107元（其中查档费50元、预告登记费80元、评估费897元、预抵押费80元）；提交证据《化州市建设工程规划验收合格证》，证明京界华府商住楼的工程项目在2016年11月17日已经化州市住建局作出验收竣工验收合格，被告可以继续帮原告办证。
原告对被告上述举证的质证意见：
对被告提交的证据《帮业主缴费情况表》有异议，不确认该证据，理由是：1、被告未提供相应的发票，且应证明所交的费用是否属于原告承担的费用，没有依据。2、原告是按一览表内容交给被告的是事实，但被告这张表与一览表数目不相符，无依据。对化州市建设工程规划验收合格证》，认为被告的这份举证无法改变被告占用办证税费的事实，亦无法改变至今未为原告办证的事实，因此，该证据不影响本案审理的实质问题。
本院经审理查明，被告鸿富源房地产公司以出让方式取得位于化州市东山街道向阳路26号编号为化国用（2010）第0001572号的地块土地使用权，并依法取得了建字第2011-84号建设工程规划许可证和440982201103250201号的施工许可证及化房（预售）许字（2012）第03号商品房预售许可证。被告经批准，在上述地块建设商品房，定名京界华府。2014年1月2日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），该合同第三条，买受人所购商品房的基本情况：该商品房为本合同第一条规定的项目中的1栋2层202房房，该商品房合同约定的建筑面积共127.55平方米，其中，套内建筑面积106.57平方米，分摊建筑面积20.98平方米，按建筑面积计算，每平方米2814元，总金额人民币358925元。该合同第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后在规定期限日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。如出卖人未按照合同约定期限向主管报送办证资料超过一年的，导致买受人无法办理房屋权属登记，买受人可以要求退房，并有权要求出卖人退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期存款定期利率计算。当日原、被告双方签订附件四《合同补充协议》，第二第约定：“办理房屋产权证书和房屋抵押登记等发生的税、费，依照政府相关规定由出卖人与买受人双方各自缴纳。买受人委托出卖人代办上述权证的，须在出卖人指定的时间内出具书面代办《委托书》，买受人同时将办理权证所需各项资料及相关税、费交付出卖人。如因买受人不及时缴纳税、费或提交资料导致产权登记手续未能及时办理的，由买受人承担责任；第六条约定：“1、除出卖人另有通知外，买受人在本合同约定的交房日期之第二日起10日内到出卖人营业场所或出卖人指定的其他地点办理房屋验收和交接手续。房屋毁损、灭失的风险及其风险自交接之日起由出卖人转移到买受人。买受人在出卖人提供的《房屋交接单》签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙视为房屋已经验收和交接。”
购房合同签订后，2014年1月2日原告向被告交纳购买京界华府1栋2层202房税费25743元（包括办理房产证所需的契税10714元及预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共15029元），2014年4月14日原告向化州市荣华富贵物业管理有限公司预交了2014年5月14日至2014年11月13日的物管费766元，并于当日收楼入住房屋，2015年8月15日原告收到了支付全部房价款358925元的发票。由于被告至今仍未为原告所购买的房屋办理权属证书，原告以被告违约为由诉至本院要求处理。
还查明，庭后法官向原告的特别授权代理人李学标并通过其向委托人释明了如果原告放弃请求被告（开发商）办理房产证的话，那么将来因此所带来的法律后果由原告承担，但原告仍坚持放弃该请求。
以上事实有原、被告的上述举证及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告陈振善、董盈妃与被告化州市鸿富源房地产有限公司签订上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同合法有效，双方应遵守合同约定，履行合同义务。在本案中，存在争议焦点是：一、以原告名义起诉，是否系原告本人真实意思表示，原告主体是否适格；二、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，原告请求被告支付逾期办理房产证违约金应否支持；三、原告请求被告支付逾期代缴契税的滞纳金是否有依据；四、原告表示不委托被告办理房产证，要求被告退还收取的办理房产证的契税款及预告登记费等其他费用应否支持。
关于焦点一。原告陈振善出庭参加诉讼，其表示本案起诉是本人的真实意思表示。因此，即使起诉状不是原告本人签名，也可以委托他人签名，只要原告本人认可，起诉状是否其本人签字，并不影响陈振善作为本案的原告主体资格。虽然董盈妃不出庭，但其律师代为诉讼，且被告未能举证证明本案起诉不是原告董盈妃的真实意思表示，故董盈妃为本案原告的主体适格。
关于焦点二。原告于2014年4月14日收楼入住，并于当日交纳了物管费766元，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日”，那么，原告从收楼之日到期满90日即是2014年7月12日，原告从该日（7月12日）起即知道或应当知道自已的权益被侵害，到2016年7月12日的诉讼时效期满，而原告于2016年6月15日向法院起诉，未超过2年的诉讼时效期间，因此，对被告辨称原告起诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告依约交付了全部购房款，并委托被告办理房产证，向被告交纳了办证费，履行了合同的全部义务，被告接收了该办证费，视为接收了原告的委托，但被告不按合同约定在规定的期限内为原告办理房产证，至今也未为原告办到房产证，属违约行为，应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。2014年4月14日原告经被告同意入住房屋，并于2014年4月14日交纳了766元物管费，可见，房屋已由被告转移给原告占有使用，虽然合同约定被告要将验收合格的房屋交给买受人（原告），但被告交付未经验收合格的房屋给原告时，原告愿意接收，视为对原合同约定房屋交付条件的变更。第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”如上所述，被告应于房屋交付使用之日起90日内，即2014年7月12日前为原告办理房产证，但被告至今尚未为原告办到房产证，超过了合同约定的办理房产证时间，被告对此应承担违约责任。合同约定，被告逾期办证的，按已付房价款的1％向原告支付违约金。原告已付房款是358925元，据此，原告请求判令被告支付逾期办理房产证的违约金3589元，理据充分，本院予以支持。
关于焦点三。原告请求被告支付逾期代缴契税的滞纳金1537元的问题。本院认为：滞纳金是因逾期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱，它是一种行政责任形式，只能对逾期向国家缴纳费用的行为适用。而且，税务机关尚没有对原告收取了滞纳金，尚未发生该项费用。因此原告主张被告按日万分之五支付契税费的滞纳金1537元没有事实依据，对原告的该诉讼请求不应当支持
关于焦点四。庭审中，原告表示不委托被告办理房产证了，要求被告退还收取的办理房产证的契税款及预告登记费等其他费用，被告表示可以退还，这是双方对该合同条款的解除，是民事权利的自行处分，因此，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七日内退还代收原告的办理房产证的契税款10714元给原告陈振善、董盈妃。
二、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七日内退还代收原告的办理房产证的预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费、利用档案费、转移登记费、他项登记费、评估费、交易服务费、交易手续费等费用共15029元给原告陈振善、董盈妃。
三、被告化州市鸿富源房地产有限公司于本判决生效后的七日内支付逾期办理房产证的违约金3589元给原告陈振善、董盈妃。
四、驳回原告陈振善、董盈妃的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本案案件受理费572元，由被告化州市鸿富源房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 翁凯飞
审判员 邹 虹
审判员 郭 育
二〇一六年十二月二十二日
书记员 黄国英