湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终4831号
上诉人（原审原告）：肖飞平，女，1975年3月2日出生，汉族，住湖南省湘潭县。
委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓霞，女，1955年12月8日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。
委托诉讼代理人：许文进，湖南和润律师事务所律师。
上诉人肖飞平因与被上诉人邓霞房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市雨花区人民法院于2016年12月7日作出（2016）湘0111民初5370号民事判决。肖飞平不服，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日作出（2017）湘01民终629号民事裁定：撤销一审判决，发回重审。湖南省长沙市雨花区人民法院又作出（2017）湘0111民初2364号民事判决，肖飞平不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
肖飞平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决认定肖飞平拖欠租金及未交纳水费违约、以及收取次承租人的租金导致邓霞不能实现合同目的，从而解除合同，属认定事实错误。肖飞平仅未预交租金而非拖欠租金，同时，因未从自来水公司查到水表信息，肖飞平无法交纳水费，邓霞亦未通知肖飞平缴纳。肖飞平并未违约，故不退押金错误。2.一审法院未支持肖飞平主张的可得利益损失错误。
邓霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
肖飞平向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人于2014年9月1日签订的房屋租赁合同；2.判令邓霞返还肖飞平租房押金3000元并承担上述款项自2016年6月1日起至实际履行日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.判令邓霞赔偿损失121091元，并承担上述款项自2016年6月1日起至实际履行时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。
一审法院认定事实如下：2014年9月1日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，合同约定邓霞（甲方）将坐落在长沙市雨花区红旗区房屋出租给肖飞平（乙方）作门面使用；建筑面积为61.42平方米；租赁期限从2014年9月1日至2019年9月1日，共60个月；月租金3400元，每年按照每月200元递增；签订合同时，乙方向甲方支付押证金3000元；乙方必须于每季度提前7日向甲方缴交租金，每次交3个月租金；合同第五条约定：乙方按期缴纳使用房屋所发生的水、电、管理费及其他卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用；乙方拥有转让权，但需提前10日通知甲方，甲方允许乙方转租，不收任何费用；合同第六条约定：任何一方因违反本合同，违约方应赔偿另一方的经济损失；乙方拖欠租金达3天，甲方有权终止本合同，乙方所缴纳的押金不退换；乙方违反合同第五条，甲方有权收回房屋，所收保证金不予退还。
合同签订后，邓霞于2014年8月23日收到肖飞平押金3000元及2014年9月1日至2014年12月1日的租金10200元，于2015年5月31日收到肖飞平支付的2015年6月1日至2015年8月31日的租金10200元，于2015年8月26日收到肖飞平通过熊艳庄转入的房租10800元，于2016年2月29日收到肖飞平租金10800元，缴纳涉案房屋租金截止时间为2016年5月31日，同时，肖飞平认可从未缴纳水费。关于未缴纳水费的原因，肖飞平主张系因邓霞未提供水表号码，且肖飞平在相应自来水管理部门处亦未查询到水表号码，故肖飞平不能缴纳。邓霞不认可肖飞平的陈述，并主张水费的收取方式为上门抄表及开具缴费通知单，不需要水表号码。
2014年9月26日，肖飞平与案外人黄小江签订《房屋租赁合同》，约定肖飞平将涉案房产中的12平方米出租给案外人黄小江，每月租金为2000元，每年按每月200元递增，租赁期限自2014年9月26日至2015年9月25日。2015年3月8日，肖飞平与案外人刘增勇签订《房屋租赁合同》，约定肖飞平将涉案房产中的20平方米出租给案外人刘增勇，每月租金为3800元，每年按每月200元递增，租赁期限自2015年3月8日至2015年6月7日。2015年10月24日，肖飞平与案外人刘丹签订《房屋租赁合同》，约定肖飞平将涉案房产中的25平方米出租给案外人刘丹，每月租金2400元，每年按每月200元递增，租赁期限自2015年10月25日至2016年10月24日。2015年6月13日，肖飞平之夫兰致远以其自己的名义与案外人侯鸿滔签订《房租租赁合同》，约定肖飞平将涉案房产中的10平方米出租给案外人侯鸿滔，每月租金为1500元，每年按每月100元递增，租赁期限自2015年6月13日至2016年6月12日。
自2015年4月24日开始，肖飞平与次承租人刘丹等人发生纠纷。肖飞平退还刘丹押金3000元。同时，肖飞平主张2015年4月24日至2015年5月31日期间肖飞平应当收取刘丹的租金2960元由邓霞收取，但未提交证据证明。2016年5月15日，肖飞平搬离涉案房屋。2016年6月14日，邓霞以肖飞平拖欠租金21天，通知肖飞平解除房屋租赁合同。2016年7月7日，邓霞与案外人张某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的30平方米出租给张某使用。
在本案第一次审理过程中，肖飞平提交了证人谭某出具的两份《证明》，以证明其为装修长沙市雨花区红旗社区3片附12栋104房屋装修及门面支出95000元；提交2016年5月25日长沙市黄达搬家运输服务有限公司出具《证明》，以证明其2014年11月28号从马王堆和高桥搬运到红旗区支出运费3000元。邓霞则申请证人张某出庭作证，张某陈述其接手房屋时房屋墙面被进行了拆除处理，阳台有部分铺了木地板，肖飞平买了一扇门，阳台厕所有拆墙的痕迹；邓霞还申请黄小江出庭作证，黄小江陈述其承租涉案房屋的9平方米时，房屋大部分没有进行装修。
另查明，截止2016年5月18日，涉案房屋产生应缴水费710.94元，违约金144.73元。
一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵行。
关于合同解除问题。从肖飞平支付租金的时间看，肖飞平于2015年5月31日支付2015年6月1日至2015年8月31日的租金10200元，而按合同约定应在2015年5月24日前支付，逾期7天；肖飞平于2015年8月26日支付房租10800元，而按合同约定，肖飞平应于2015年8月24日前支付，逾期2天；肖飞平于2016年2月29日支付租金10800元，而按合同约定应于2016年2月22日前支付，逾期7天。且未支付水费。关于肖飞平主张双方在合同履行过程中变更了租金支付时间的主张。一则肖飞平没有提交充分证据证明，二则肖飞平在2015年5月31日与2015年8月26日支付租金违约，邓霞没有追究肖飞平的违约责任，并不表示邓霞变更了租金支付时间，也不能证明邓霞对肖飞平2016年2月29日支付租金违约不能要求解除合同。关于肖飞平主张的欠付水费系邓霞未提供水表号码导致不能缴纳水费的答辩意见，肖飞平未提供证据予以佐证，且与生活常识不符，不予采信。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1、3项之规定，肖飞平拖欠租金达3天，未缴纳水费的情况下，享有合同解除权，收回房屋。因此，邓霞有权解除租赁合同。关于合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照相本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，且肖飞平已于2016年5月15日搬出涉案房屋，有解除合同的意思，故确认涉案合同自邓霞2016年6月14日的微信通知肖飞平解除合同时解除。
关于房屋押金问题。根据2014年9月1日双方签订的《房屋租赁合同》第六条第2、3项之约定，因肖飞平拖欠租金超过3天，拖欠水费等违约行为，邓霞有权解除合同并不退换押金，故对于肖飞平要求邓霞支付押证金3000元并按银行同期贷款基准利率计算的利息的主张，不予支持。
关于肖飞平主张的损失赔偿问题。本案双方签订的《房屋租赁合同》因肖飞平的违约于2016年6月14日解除，因此肖飞平主张2016年6月14日之后的房屋租金差额应自行承担。肖飞平主张房屋的装修费为95000元，事实和法律依据不足，应不予支持。肖飞平主张于2014年11月28日支付搬家费3000元，与邓霞的行为没有关联性，且系肖飞平必然发生的费用，应不予支持。肖飞平主张邓霞收取了案外人刘丹应向其支付的2015年4月24日至2015年5月31日的租金2960元，但没有提交证据证明，不予支持。
一审法院据此依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：（一）确认解除肖飞平与邓霞于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月14日解除；（二）驳回肖飞平的其他诉讼请求。本案受理费2782元，由肖飞平承担。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第三项约定：肖飞平必须于每季度提前7日向邓霞缴交租金，每次交3个月租金。合同第五条约定：肖飞平应按期交纳使用房屋所发生的水、电、管理费及其他卫生、环保、消防、治安等部门按规定收取的费用等。合同第六条还约定：如拖欠租金达3天，邓霞有权终止合同，肖飞平所缴纳的押金不退还。如邓霞违反本合同第五条，邓霞有权收回房屋，所收保证金不退还。本案中，肖飞平主张其未查到水表信息而未交纳水费，但未提交证据予以证实，一审法院未予采信并无不妥。在肖飞平既未依约交纳租金，亦未按期交纳水费的情况下，一审判决认定邓霞有权解除房屋租赁合同且不退还押金并无不当。因肖飞平违反合同约定而导致合同解除，一审法院对肖飞平要求邓霞赔偿预期可得利益不予支持亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费2782元，由上诉人肖飞平负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年八月一日
书记员 杨蓓