北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03297号
上诉人（原审原告、反诉被告）马军，男，1979年1月6日出生。
上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。
法定代表人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。
负责人张莹莹，总经理。
委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
上诉人马军、上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司、上诉人北京广德马克超市有限公司因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人马军，上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司及上诉人北京广德马克超市有限公司之共同委托代理人邱新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月，马军起诉至原审法院称：2012年6月，我看到北京广德马克超市有限公司西城分公司（以下简称广德马克西城分公司）以京客隆超市名义所做的招商广告，我于2012年6月26日与广德马克西城分公司签订了编号为B31的租赁合同（该合同系由广德马克西城分公司提供的格式合同），合同约定：马军（乙方）租赁广德马克西城分公司（甲方）地安门外大街178号商场地下一层B区B31号商铺，经营刀削面及拉面，经营期限24个月，自2012年8月14日至2014年8月13日，年付租金42000元，保证金5000元，合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日，后推迟到2012年9月28日。合同签订后，我向北京广德马克超市有限公司（以下简称广德马克公司）交付了一年租赁费、保证金，投入大笔资金对该商铺进行了装修，购置了设备。但广德马克西城分公司未如期开业。为推卸责任，2012年9月17日，广德马克西城分公司强迫我签订补充协议，该协议称开业时间由2012年8月14日调整为9月28日，起租日顺延，广德马克西城分公司保证开业后京客隆超市正常营业。2012年9月28日，广德马克西城分公司虽然开业，但该商场根本不是京客隆超市而仅仅是个便利店，而且开业一月有余，一直未能正常运营。开业后卫生局来检查，不准我营业，我找广德马克西城分公司协商，广德马克西城分公司一直称《卫生许可证》正在办理，后该公司张经理通知我停业，之后就没有再营业。为维护我的合法权益，现诉至法院，诉讼请求：1、要求解除我与广德马克西城分公司签订的编号为B31的租赁合同；2、广德马克公司返还我租赁费42000元、保证金5000元，电表、电卡、灭火器等杂费900元；3、赔偿我装修损失、设备等损失66000元（其中装修费10000元，设备费用56000元，设备归广德马克公司、广德马克西城分公司所有，要求全额赔偿）；4、诉讼费由广德马克西城分公司承担。
广德马克西城分公司、广德马克公司辩称：广德马克西城分公司能够独立承担法律责任。2012年6、7月份开始进行招商，广告中写明是京客隆地安门店。2012年6月26日广德马克西城分公司与马军签订合同书，约定马军租赁位于北京市西城区地安门外大街178号商场B31号场地经营拉面、削面；租金年付，年租金42000元；保证金5000元。我方认为合同有效。合同是双方真实意思表示，是有效的，我方按合同履行了义务，没有违约情况。合同中明确约定了办理证照是马军的义务，我方对此不做任何承诺及保证。合同签订后，我方严格按照合同约定履行义务，但马军在2012年11月21日擅自停业，至今仍未恢复营业。根据合同规定，马军未经我方同意擅自停止对外营业达到十天，我方有权即时终止本合同，收回商铺、不予退还保证金。因马军在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，马军需向我方赔付六个月租金作为违约金。同意解除合同，不同意马军的其他诉讼请求。现广德马克西城分公司提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的B31号合同书，马军返还租赁场地；2、不予返还保证金5000元；3、马军支付等同于六个月租金的违约金21000元；4、本案诉讼费由马军承担。
针对广德马克西城分公司的反诉，马军辩称：同意解除合同，解除时间自2012年9月20日签订补充协议起算。不同意广德马克西城分公司的其他诉讼请求。
原审法院经审理后认为：马军与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。马军起诉称广德马克西城分公司以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据马军提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，马军在签订合同时应当知晓合同相对方为广德马克西城分公司，并非京客隆商业集团，且马军租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，商场已按期开业，故法院认为马军提供的证据不足以证明广德马克西城分公司存在欺诈及违约行为。《北京市小型餐饮业生产经营场所及设施卫生标准》第一条规定：“小型餐饮业系指：有固定房屋的生产经营单位，使用面积在30-100平方米的餐饮业。小于30平方米的不得从事餐饮业生产经营。”虽根据合同约定马军应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关马军使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性。但合同中明确写明了马军经营的项目，现马军承租的场地面积等情况无法满足自行办理《餐饮服务许可证》的条件，且西城区卫生局于2012年10月23日对广德马克西城分公司管理的西城区地安门外大街178号进行了相关处罚，故马军在该处实际经营的客观条件已经不具备，无法实现合同目的。现马军要求解除合同，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故广德马克西城分公司应当退还马军交纳的剩余的租金和保证金，马军应当将租赁物返还给广德马克西城分公司。马军未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用费。因马军于2013年7月30日明确表示对未拆除的部分设备交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，故法院认为使用费计算至2013年7月30日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还马军租金共计6789.04元。
广德马克西城分公司作为经营场地的出租方，从事商场的招商引资及经营管理活动，比从事个体经营的马军应当更加熟悉相关法律规定，且双方签订的合同系广德马克西城分公司提供的格式合同，现因该公司对外出租的场地面积等原因无法满足马军经营的需要，故广德马克西城分公司应对合同解除给马军造成装修损失承担责任，根据马军提交票据经计算为2800元。对于马军主张的其余损失及电表、电卡、灭火器等杂费，因合同解除并非广德马克西城分公司违约，无相关法律依据，且设备拆除后价值贬损不大，电表、电卡、灭火器收取的并非押金，广德马克西城分公司对此无回收之义务，故法院不予支持。
虽与马军签订租赁合同的系广德马克西城分公司，但根据马军提交的收据显示，广德马克公司向马军收取了租金、保证金，故广德马克公司应当对退还租金、保证金、赔偿损失的义务与广德马克西城分公司承担连带责任。
对于广德马克西城分公司之反诉诉讼请求，合同目的无法实现，双方均要求解除合同，法院不持异议，解除合同后根据相关规定马军作为承租人应当依法将租赁物返还广德马克西城分公司，现马军已经明确表示对剩余物品交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，马军已不再使用该处，故法院认为场地已返还，剩余物品广德马克西城分公司可自行清理。
因合同解除系因合同目的无法实现，且广德马克西城分公司对此存在过错，并非马军违约，故对于广德马克西城分公司要求不予返还保证金及马军支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年10月18日判决：一、解除马军与北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司退还马军租金六千七百八十九元四分、保证金五千元；三、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司支付马军装修费损失二千八百元；四、驳回马军的其他诉讼请求；五、驳回北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马军及广德马克西城分公司、广德马克公司均不服，上诉至本院。马军上诉主张：广德马克西城分公司以“京客隆超市”字样进行招商，虚假宣传，误导我方与其签订了租赁合同；原审法院偷换概念，混淆了合同相对方与合同标的物的概念，虽然我方是与广德马克西城分公司签订的租赁合同，但合同内容完全可以是针对京客隆超市；广德马克西城分公司不具备招商经营餐厅的资格，致使合同无法继续履行，涉嫌合同欺诈；原审法院认定使用费计算至2013年7月30日缺乏依据；原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法，故请求撤销原判，支持我一审的全部诉讼请求。广德马克西城分公司、广德马克公司上诉主张：签订合同时，马军对出租场地面积是明知的，其应当自行承担解除合同造成的装修损失；由于马军还有物品未拆除，我公司对此无法利用，还需拆除搬运，因此保证金不予返还，故要求撤销原判第二项、第三项，改判不予退还马军保证金，并不予赔偿装修损失。
经审理查明：2012年6月开始，广德马克西城分公司以京客隆地安门店名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年6月26日，马军与广德马克西城分公司签订编号为B31的合同书，约定广德马克西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场负一层B区B31号商铺租赁给马军经营拉面、削面；租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金3500元，年付租金42000元，保证金5000元。同时，约定2012年8月14日为最迟对外营业日（广德马克西城分公司另有通知除外）；马军应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关马军使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性……。在违约责任一节约定，马军未经广德马克西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，广德马克西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利；因马军在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，马军除承担按照合同约定的违约责任外，需另向广德马克西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月20日，马军与广德马克西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日正式营业，起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定广德马克西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还马军租金，押金，及装修等相关费用。2012年6月26日，马军向广德马克公司交纳了租金42000元、保证金5000元。同日，马军向广德马克公司交纳电表、电卡、灭火器等费用共计900元。2012年7月20日，马军装修购买超薄灯箱支付2800元。2012年7月15日，马军购买油盆、调料盒、菜刀、案板共计花费700元。2012年7月11日，马军因购买柜台、大理石桌面花费6240元。2012年7月12日，马军购买煮面炉、电磁炉、消毒柜、和面机、压面机共计花费7700元。2012年7月15日，马军购买冷藏柜、焊边碗、电子收款机花费3300元。2012年7月14日，马军购买筷子消毒机、不锈钢柜、不锈钢筒、电磁炉、托盘、塑料菜盘花费5780元。2012年9月28日前，马军进入租赁场地，京客隆地安门便利店于2012年9月28日正式营业。在2013年4月24日原审法院庭审中，马军表示因为经营小吃被卫生部门查以后，就停业了。
2012年11月5日，北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号广德马克西城分公司现场检查时发现，广德马克西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。
2013年7月30日，原审法院对现场情况进行核实，马军承租的B31商铺现有柜台、框架及部分设备未拆除。双方一致认可框架及抽油烟机系广德马克西城分公司配置，在交付马军承租时就有。马军表示未搬离的上述物品对其已经没有使用价值，全部交由广德马克西城分公司处理。
原审法院审理中，就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。广德马克西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。广德马克西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。根据双方当事人认可的商场摊位图显示马军承租的面积15平方米左右。餐具由各商铺自行消毒、广德马克西城分公司未提供统一的餐具消毒设备和场所。
另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日，北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。原审法院审理中，广德马克西城分公司表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。
上述事实，有合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：马军与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。签订合同时，合同双方均负有对合同实质内容的谨慎审查义务。由于马军提供的证据显示系京客隆地安门店招商，广告中并未明确为京客隆超市招商，而且马军签订合同时亦明知合同相对方为广德马克西城分公司，如租赁场地为京客隆超市应是与京客隆商业集团或其下属公司签订租赁合同，而广德马克西城分公司并非京客隆商业集团下属公司。因此，马军主张广德马克西城分公司在签订合同时存在欺诈行为，缺乏依据，本院不予采信。由于马军承租的场地不符合相关卫生标准，而且西城区卫生局亦因此对广德马克西城分公司予以了行政处罚，因此，马军继续使用承租场地的客观条件已不具备，双方的租赁合同应予解除。现双方当事人均要求解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，广德马克公司西城分公司及实际收取租赁费等相关费用的广德马克公司应退还马军交纳的保证金及未用尽的租金。原审法院于2013年7月30日对现场情况进行核实时，涉案租赁商铺内仍有柜台、框架及部分设备未拆除，故原审法院将租金计算至2013年7月30日并无不妥。广德马克西城分公司作为出租方，应向马军提供符合使用条件的租赁物，现因广德马克西城分公司提供的租赁场地的面积等原因导致马军无法继续使用承租场地，故广德马克西城分公司应当承担马军的装修损失，广德马克公司作为实际参与合同履行并收取了相关费用的一方亦应与广德马克西城分公司承担连带给付责任。广德马克西城分公司、广德马克公司主张马军应当自行承担装修损失，没有依据，本院不予支持。广德马克西城分公司、广德马克公司以需拆除马军承租场地内的装修为由，不同意返还保证金，理由不能成立，本院亦不予支持。关于马军主张的其他物品损失，并未形成添附，且大部分已经由马军自行从涉案商铺取回，其余部分马军亦在原审庭审时明确表示放弃，交由广德马克西城分公司处理，故马军无权再要求相应赔偿。关于马军所述原审法院超审限判决，多次更换法官，程序违法一节，因民事诉讼法并未禁止审理中因特殊情况更换法官，更换法官本身并不构成程序违法，且原审审理中存在因调解扣除审限的情形，因此原审审理期限并未违反民事诉讼法的相关规定，马军的上述主张不能成立。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。马军及广德马克西城分公司、广德马克公司的上诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2578元，由马军负担2248元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担330元（于本判决生效后7日内交纳）；反诉案件受理费450元，由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担（已交纳）；二审案件受理费2383元，由马军负担2283元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担50元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司负担50元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘梦辰