湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2015）冷民一初字第602号原告刘卫中(反诉被告)，男，汉族，住冷水江市。原告刘志中（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘继勇（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘勇军（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘小中（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘瑞军（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。委托代理人吴秀梅，女，系原告刘瑞军妻子。原告刘建中（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘继辉（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。委托代理人潘红梅，女，系原告刘继辉妻子。原告刘利中（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。原告刘继中（反诉被告），男，汉族，住冷水江市。上列原告的共同委托代理人曾绍光，湖南红日律师事务所律师。被告颜明清（反诉原告），男，汉族，住冷水江市。被告李建芳（反诉原告），男，汉族，户籍地新化县。上列两被告的共同委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。原告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中与被告颜明清、李建芳房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，被告颜明清、李建芳于2015年12月29日提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上列原告共同请求法院判决：1、被告颜明清、李建芳继续履行《旧房改建协议》，将其开发建设的建明小区刘建中、刘三喜新建房一栋中四楼G1户型交付原告刘利中、刘小中、刘建中所有，六楼G1户型交付原告刘继中、刘继辉、刘继勇所有，三楼G1户型交付原告刘瑞军所有，七楼G1户型交付原告刘志中所有，五楼G1户型、六楼F1户型交付原告刘卫中、刘勇军所有，并办理好八套住房的不动产权属登记手续；2、如被告颜明清、李建芳不能交付上述房屋，则应按上述八个套间等价的金额（具体以评估价为准）作为违约金赔偿原告等人的经济损失；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告颜明清、李建芳辩称，原、被告签订的旧房改建协议因为办理规划手续故未生效，且该合同违反了冷水江市规划的有关规定，故该合同是无效合同，合同中约定的条款无效，故协议中约定的房屋应归两被告所有。被告颜明清、李建芳反诉诉称：2011年9月25日，反诉原告与反诉被告签订了《旧房改建协议》，协议签订后，反诉被告一直占有反诉原告所有的位于建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼F1户型共八套住房，但未将旧房交付给反诉原告进行旧房改建。在反诉原告为反诉被告的旧房改建办理审批手续的过程中，因冷水江市人民政府进行城市东扩，对老城区所辖区域只对危房D级的房屋才办理审批手续，而反诉被告的房屋不能达到危房D级，故该协议一直无法履行。根据合同法第四十四条第二款之规定，法律、行政法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。故反诉原告与反诉被告之间签订的《旧房改建协议》因不能办理规划审批手续而无效。综上，反诉被告依法应当返还反诉原告所有的位于建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼F1户型共八套住房。为了维护反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决：1、依法确认2011年9月25日反诉原告与反诉被告签订《旧房改建协议》无效；2、依法判决反诉被告返还反诉原告位于冷水江市建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼F1户型共八套住房；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。上列反诉被告共同辩称，旧房改建协议是有效的合同，合同中明确约定合同生效是签字生效。协议本身的生效并非要求有关部门批准生效，被告也无法证明旧房改建协议需国家批准，至于房屋改建需要办理何种手续，应由颜明清、李建芳负责，手续是否办好并不影响协议的效力，反诉原告方称协议无效系推卸责任的行为，故反诉原告应当继续履行合同。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：原告刘利中、刘建中、刘小中三人系亲兄弟关系。与其他原告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘瑞军、刘继中、刘继辉系堂兄弟关系。上列十原告在冷水江市冷水江街道办事处冷新居委会45组有住房。颜明清、李建芳在冷水江市冷办冷新居委会进行旧房改建工程施工，工程名为“建明小区”。现“建明小区”项目建设了两栋楼房，每栋有两个单元。第一栋主体工程已完工，第二栋没有完工。2011年4月8日，刘利中、刘勇军、刘建中、刘小中与颜明清、李建芳签订了《邻里协议书》。2011年9月25日，因颜明清、李建芳对刘庆喜的旧房进行旧房改建，刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中（甲方）与颜明清、李建芳（乙方）签订《旧房改建协议》。协议约定了：1、乙方在旧房没改建开发前，在刘利中、刘小中、刘建中、刘三喜旧房开发后的新房屋中无偿补偿甲方八个套间，乙方负责办理好甲方各个套间的所有一切手续证件，甲方不承担任何费用和责任；2、甲方八个套间的内外门窗归甲方自行安装，乙方不负担任何责任和费用；3、乙方补偿甲方的八个套间在刘建中、刘三喜新建房一栋上补偿。具体户型分配为四楼、一楼的G1户型交付原告刘利中、刘小中、刘建中所有，二楼、六楼G1户型交付原告刘继中、刘继辉、刘继勇所有，三楼G1户型交付原告刘瑞军所有，七楼G1户型交付原告刘志中所有，五楼G1户型、六楼F1户型交付原告刘卫中、刘勇军所有，每个套间的手续必须在交付后六个月内无条件免费办好给甲方；4、经甲乙双方协商，乙方补偿给甲方的八个套间也可以在刘利中、刘继中、刘志中、刘卫中兄弟拾人的老房屋上补偿，可以与刘利中、刘小中、刘建中、刘三喜旧房土地上的所补房屋相互兑换；5、乙方与刘庆初、曾喜娥签订好房屋改建合同，由甲方认可后甲方才将自己的老房屋手续交给乙方去办理新房改建手续，但所批一切手续由甲乙双方共同办理，所有手续费用由乙方负责承担；如乙方违约，甲方有权阻止乙方在建明小区的施工，且因停工所造成的一切损失乙方负责，同时甲方有权拍卖乙方李建芳、颜明清所有家产给予甲方八个套间的补偿，如甲方违约，乙方的一切开支费用及相关损失全部由甲方负责，并乙方随时可以处理甲方所选定的八个套间；6、甲方的旧房改建审批手续办好后，乙方通知甲方搬家，从通知之日起一个月内必须全部搬完，所有一切费用由甲方自行负责。如果甲方没有搬完，乙方有权强行拆除老房子并进行改建，甲方再无权干涉乙方施工建房。如乙方拆除甲方房屋时出现问题，甲方有人阻拦拆房改建，由此所造成的一切经济损失由甲方承担，乙方有权在甲方所选定的八个套间内扣除；7、此旧房改建协议签字生效后，乙方有权在甲方老房子及老房子红线一边（包括房屋及空坪隙地）范围之内施工建房，不得以任何理由刁难乙方施工，否则，一切经济损失由甲方负责赔偿，乙方在此范围内建房的楼层、距离由乙方自行安排。协议甲方代表有刘志中、吴秀梅、刘继辉、刘继勇、刘利中、刘勇军、刘卫中、刘继中签字。因刘建中、刘小中、刘瑞军在外工作，经合同双方及刘建中、刘小中、刘瑞军同意，刘建中、刘小中由其兄长刘利中代为签字确认，刘瑞军则由其妻子吴秀梅代为签字确认。乙方代表由颜明清、李建芳签字。2015年11月13日，颜明清、李建芳向刘利中等十人发出《关于确保合法有效的通知》，要求十原告在十五日内将相关身份证复印件及旧房房产证、土地使用权证交给颜明清、李建芳办理旧房改建的审批手续。2015年11月20日，十原告将相关证件交给两被告后，颜明清、李建芳向十原告出具了收条，表示已经收到房产证。后因十原告的房屋未办理危房鉴定，故一直未能取得改建审批手续。另查明，2014年3月24日，冷水江市人民政府办公室发布《冷水江市城市规划管理实施规定》，该规定第二十四条第二款规定“严格控制建设项目规划审批，冷江组团范围内，除市人民政府确定的出让地开发，包括企业改制原址开发、移民拆迁安置、城市棚户区改造和世居居民自住房具有D级危房鉴定书的危旧房改造等项目外，其他建设项目一律禁止审批。”合同签订后，颜明清、李建芳至今未拆除十原告的房屋，且十原告一直在旧房内居住。但针对《旧房改建协议》上约定归十原告所有的建明小区第一栋四楼、一楼的G1户型由原告刘利中、刘小中、刘建中，二楼、六楼G1户型由原告刘继中、刘继辉、刘继勇，三楼G1户型由原告刘瑞军，七楼G1户型由原告刘志中，五楼G1户型、六楼F1户型由原告刘卫中、刘勇军采取了换锁、安装防盗门等措施对房屋进行了控制。上述事实，有原告提交的身份证复印件、旧房改建协议，通知、收条、宗地图及坐标、绘测图、房产证、刘其民的证言真实性本院均予以确认。原告提交的证人刘汉初证言，涉及是否侵占原告土地等问题，在本案暂不予处理。被告提交的证据身份证复印件、旧房改建协议、城市规划管理相关文件汇编、邻里协议书、通知、关于旧房改建的协议、（2014）冷民一初字第560号民事判决书内容客观真实，本院予以采信，被告提交的问话笔录虽证人未出庭，但与城市规划管理相关文件汇编相互印证，予以采信。本院认为：根据法律规定，城市规划范围内的旧房改建需办理规划、建设等相关行政审批手续。颜明清、李建芳与十原告签订的《旧房改建协议》中所涉旧房的改建项目尚未办理行政审批手续，且颜明清、李建芳作为个人，并不具有开发房地产的资质，故颜明清、李建芳与十原告签订的《旧房改建协议》属无效合同。故对十原告要求颜明清、李建芳继续履行《旧房改建协议》以及要求颜明清、李建芳将建明小区第一栋G1户型1-7楼、F1户型六楼共八个套间归其所有的请求，本院不予支持。因合同无效，故对十原告提出如颜明清、李建芳不能交付上述房屋，则应按上述八个套间等价的金额（具体以评估价为准）作为违约金赔偿刘卫中等人的经济损失的主张亦不能予以支持。如颜明清、李建芳新建的房屋对十原告的旧房屋的通风采光或造成其他侵权行为，十原告可另行提起诉讼。颜明清、李建芳要求确认合同无效并要求刘卫中等人返还所占建明小区第一栋G1户型1-7楼、F1户型六楼共八个套间的反诉请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2011年9月25日反诉原告颜明清、李建芳与反诉被告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中签订的《旧房改建协议》无效；二、驳回原告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中的诉讼请求；三、由反诉被告刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中返还反诉原告颜明清、李建芳位于冷水江市建明小区第一栋1楼至7楼G1户型、6楼F1户型共八套住房；上述房屋限本判决生效起三十日交付。本案案件受理费80元，反诉案件受理费80元，共160元，由原告（反诉被告）刘卫中、刘志中、刘继勇、刘勇军、刘小中、刘瑞军、刘建中、刘继辉、刘利中、刘继中承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  胡巧丹人民陪审员  龚 研人民陪审员  肖亿新二〇一六年九月二十三日书 记 员  刘凌娴