北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0117民初4734号
原告：乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司。
法定代表人：段亚娟，董事长。
委托诉讼代理人：冯宇澄，男，1979年12月25日出生，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司员工。
被告：张兴宝，男，1956年1月14日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。
原告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司与被告张兴宝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯宇澄，被告张兴宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月22日至2018年5月21日拖欠的物业费2150.59元；2.判令被告向原告支付违约金（自2017年11月1日起至物业费实际支付之日止，按照欠缴物业费总额每日万分之三的标准计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系北京市平谷区迎宾花园小区的物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系迎宾花园×号楼×座×号房屋所有权人，房屋总面积112.01平方米，房屋用途为住宅。2017年5月19日，原告与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，双方约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积和收费标准缴纳，其中商业物业服务收费标准为2元/平方米/月，高层住宅物业服务收费标准1.6元/平方米/月，多层住宅物业服务收费标准0.9元/平方米/月；合同期内业主按年交纳物业服务费，第一度（自2017年5月22日至2018年5月21日）的物业费应在2017年9-10月交纳；业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费，应以逾期未交物业服务费总额为基数，按每日万分之三的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同的约定提供了各项物业服务，但被告未按合同约定缴纳2017年5月22日至2018年5月21日的物业费共计2150.59元。原告多次催要未果，故原告诉至法院。
第一次开庭原告提交《北京市物业服务合同》、《保洁服务委托合同》、《电梯维保委托服务合同》、《垃圾托运协议书》、《迎宾花园秩序维护服务委托合同》证明原告为被告所在小区提供了物业服务。被告对以上证据的真实性认可，证明目的不认可，称物业服务没有达到约定标准，物业费收费过高。
第二次开庭原告提交《北京金泊顿物业服务评估监理有限公司评估报告》证明物业交接时的现状；提交《电梯配件更换报价文件》证明原告进行了小区电梯的维修服务，除政府补贴，原告已支出20余万元相关费用。被告对评估报告不认可，称不清楚评估公司是否有评估资质；对电梯报价文件真实性认可，称不清楚维修部位、维修单价及维修效果。
被告辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由有：一、我没有享受到小区绿化服务以及配套设施服务，小区院内管理很好，我们楼在外面，没有人管理，出门就是大街，没有安全感；二、楼前的停车场疏于管理，社会车辆乱停乱放；三、去年9月19日至10月9日，2号楼A座（以下简称2A楼）2个电梯停了20天，现在有一部电梯不能正常使用；四、我所在楼不在小区院内，卫生脏乱，有人打扫，但打扫不合格；五、公共设施维护、维修方面不达标，楼道墙面、玻璃损坏多年，我们都是自己维修的，在原告进驻小区前我们就自己解决了，物业没有做到及时维修责任；六、我入住该小区后，就走2A楼一层外门，当时里门锁了走不了，和前物业公司协商过但没有解决，现在里门让原告占了走不了。以前进入小区内部，从其他门可以随意进出，现在有门禁，我没有办理小区门禁卡，也不想办理；七、消防设施形同虚设，2011年是接了管道设施，但现在没有水袋，存在安全隐患；八、2016年2A楼业主自费安装了门禁，别的楼物业都给安了门禁，就我们楼没安。
第一次开庭被告提交消防设施、楼道灯头、楼外停车场、楼内电梯的照片及维修电梯的通知证明其主张。原告对照片的真实性认可，不认可证明目的，称消防设备就是原告接手时的状况，需要启动公共维修基金进行维护，但有人没交公共维修基金，没法弄；楼道灯都已换成LED灯，照片中的灯头已不用；2A楼前的停车场属于政府市政配套设施，不属于原告管理范围，原告申请规划成停车场，政府不同意；2017年9月间电梯停运，是因平谷镇政府出资维修老旧电梯，平谷区质监局叫停了1号楼、2号楼、30号楼共14部电梯，后由于资金问题只能进行应急维修。认可目前有一个电梯不能用，因为有一个零件需要深圳发货，另一部电梯可以正常使用。
第二次开庭被告提交小区入口照片，证明小区出入口控制与2A楼无关；提交一层里门出口照片，证明出口被堵被占用；提交防火门照片，证明闭门器坏长期无人修理。原告对照片真实性认可，不认可证明目的，称被告是迎宾花园小区业主，就享受小区公共设备设施安装区域、公共休闲通道及绿化。为小区安全，原告加装了门禁，业主随时可以找物业办理门禁卡，小区内被告不是不能进，是被告不进，不愿意进去不是原告的事；原告已为2A楼安装了门禁系统，业主可通过刷卡、手机及密码三种方式开门；2A楼一层里门业主要走随时可以走，原告没有封上，只是暂时用作接待厅使用，是平谷镇政府让原告用的；闭门器属于消防整体维修范围，需等公共维修基金启动后一起修理，但考虑物业服务的宗旨，2A楼的闭门器原告可以在3天内修好。
本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告（乙方）与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会（甲方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定了物业项目基本情况、物业服务事项、标准及有关约定、物业服务收费、权利与义务、合同终止、违约责任等方面内容。其中约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务主要内容包括物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅收费标准0.9元/平方米/月，高层住宅收费标准1.6元/平方米/月，商业收费标准2元/平方米/月；业主按年交纳物业费，于2017年9月至当年10月交纳第一年度的物业费；业主未能按时足额缴纳物业费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。
原告称其为进行各项物业服务，与北京金剑卫士保安服务有限公司签订了《迎宾花园秩序维护服务委托合同》、与北京信承保洁服务有限公司第一分公司签订了《保洁服务委托合同》、与北京京谷京环环境服务有限公司签订了《垃圾托运协议书》、与北京北迅电梯公司签订了《电梯维保委托服务合同》。2017至2018年度，原告已为被告所在小区提供物业服务，但被告未依合同约定交纳2017年5月22日至2018年5月21日的物业费2150.59元，故原告诉至本院。被告持辩称意见不同意原告的诉讼请求。
经本院现场勘查，迎宾花园小区东大门、北大门、东小门均设有门禁，东大门、北大门均有保安，东大门、北大门均设有宣传栏，小区内部整体整洁有序，不同部位挂有警示标语，假山直立、未见倾倒、假山周围有绿植，小区草木有修剪痕迹，但仍需进一步修整。被告所在2A楼临街道，有底商；2A楼每层配有灭火器，消防设备存在老旧、缺失问题；电梯可以正常运行；楼内地面较为干净整洁，业主门口和楼梯间有杂物堆放；一层里门（进小区内部的出口）处现由物业作为接待厅使用，一层外门（临街的出口）内有自行车、电动车停放，外门上有业主加装的门禁系统，也有原告安装的门禁系统；2A楼前公众通行，未封闭管理，停车不收费。另，经本院向北京市国土资源局平谷分局查询，迎宾花园×号楼×座×号房屋登记在被告名下，该房屋建筑面积112.01平方米。
对于消防及电梯维护的举措，消防方面，原告称其入驻小区后在整个园区放入800个灭火器，其中2A楼每层放入2个，曾发现有业主将灭火器拿走验车，灭火器不足了也一直在补。2016年，相关部门已对消防进行7次检查，提出了整改意见，原告在积极落实，但因承担不起所有费用，需等待公共维修基金的启用。电梯方面，原告称开庭期间2A楼一个电梯停运的第三天收到零件，当天下午进行维修并恢复了电梯运行。现电梯也需动用公共维修基金进行维修或更换。经向建委查询，目前2A楼还有一户没交公共维修基金，原告会尽快与业主、开发商及建委联系，督促基金到位，到位后立即申请启用。消防、电梯、防水三个项目原告计划在2018年完成。被告认可2A楼每层配备了灭火器，认可一个电梯停运3天，认为应该存在有人没交公共维修基金的问题，表示如果基金到位，愿意配合物业尽快启用该资金进行消防和电梯设备的维护。
上述事实，有当事人陈述、《北京市物业服务合同》、《迎宾花园秩序维护服务委托合同》、《保洁服务委托合同》、《垃圾托运协议书》、《电梯维保委托服务合同》、《北京金泊顿物业服务评估监理有限公司评估报告》、本院现场勘查照片、不动产登记信息查询结果等在案佐证。
本院认为，原告与北京市平谷区迎宾花园小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，本院予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告应按合同约定提供物业服务，被告亦应按合同约定及时交纳物业费。
第一、对于小区公共服务的问题。原告入驻被告所在小区后，在安保、卫生、绿化、消防配备、电梯维护等方面切实开展了物业服务。基于物业服务的公共性，原告物业服务的对象是全体业主。被告作为小区业主，其称位于小区外围不享受小区内物业服务故不同意支付物业费的辩称意见，缺乏依据，本院不予采纳；第二、对于消防及电梯的问题。迎宾花园小区客观存在消防及电梯设备老化的问题，为确保业主生命财产安全，维护、维修乃至更新设备是物业管理的必要举措。基于物业服务的持续性，原告在物业服务的第一年度已采取了一定举措，现原告已就下一步启用维修基金的流程及计划进行了详细说明，相信此项工作在物业的积极落实及业主的支持配合下得以有效推进；第三、对于出行出口的问题。被告多年自一层外门外出，且在原告管理前，2A楼业主自行加装了外门门禁系统，反映了业主的通行习惯及自治意识。原告管理后，在2A楼外门另加装一套门禁系统，被告关于原告不作为的辩称意见，缺乏依据。一层里门长期未能通行有历史原因，现原告称业主可以自里门进出，业主即可选择自此通行。被告自其它门进入小区，亦应尊重小区物业管理，办理门禁卡；第四、对于楼前停车的问题。小区外围及2A楼均有底商，楼前向公众开放。停车问题关乎业主、底商经营者乃至通行公众的利益，楼前车辆由谁管理、采取何种方式管理以及费用的问题，需多方主体协商并依程序确定，非本案可以解决事项；第五、经现场勘查，2A楼出口处自行车、电动车停放及业主门口、楼梯间杂物堆放，存在一定安全隐患，物业应进一步加强管理，业主亦应予以配合。综上，被告提出的辩称意见不足以作为其不交或少交物业费的理由，故对原告要求被告交纳2017至2018年度物业费的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到原告的物业服务还需进一步改进，故对原告要求被告支付逾期付费违约金的诉讼请求，本院不予支持。
需要说明的是，共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业不积极履行服务义务或业主不配合物业管理、不交纳物业费，将造成物业与业主关系紧张、物业运营成本难收回，物业服务质量下降、小区生活品质降低的恶性循环，最终损害物业与业主的利益。因此，为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商而非拒交物业费的方式解决问题。对于业主提出的问题，物业应耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见建议，物业应虚心接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：
一、被告张兴宝于本判决生效后十日内向原告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司交纳2017年5月22日至2018年5月21日的物业费2150.59元；
二、驳回原告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司要求被告张兴宝支付违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张兴宝负担（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 原婷婷
二〇一八年六月十四日
书记员 邢筱筱