吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终2864号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志强，男，1973年2月16日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：高海峰，吉林首华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市春城车箱加工厂，住所：长春市朝阳区富锋镇。法定代表人：李树森，厂长。上诉人刘志强因与被上诉人长春市春城车箱加工厂（下称车厢厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2018年5月3日作出的（2018）吉0104民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。车厢厂一审诉求：1.判令被告立即从租赁原告的厂房内迁出；2.判令被告给付拖欠的房屋租金60000元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年3月1日，被告刘志强因经营需要租赁原告的厂房。双方签订了《房屋、场地租赁合同》。房屋及场地租金每年10000元整。租赁期间为一年。其中合同第二条约定，如果甲方在租赁期间出售或政府开发占用，乙方刘志强必须无条件搬出。合同到期后，被告一直继续使用租赁的房屋及场地。被告刘志强在交纳一年的房屋租金后，一直以经营困难为由请求延缓交纳拖欠房屋及场地租金。截止目前，被告拖欠原告租金60000元。刘志强一审辩称：1.原告要求被告给付拖欠的房屋租金60000元缺乏事实和法律依据。首先是诉讼时效，即使被告真的拖欠原告的房屋租金，原告也只能主张最近一年的租金，其余租金因为已经超过诉讼时效而失去效力，而最近一年的租金被告已经支付完毕，原告无权主张任何租金权利；其次，被告事实上并不拖欠原告任何租金；最后，原告主张被告拖欠租金只是出于逼迫被告搬迁的目的，属于滥用诉权。2.原告要求被告立即腾迁缺乏事实和法律依据。一是被告与原告之间履行的房屋租赁合同系口头合同，原告提供的书面合同并未实际履行；二是原告所称的书面合同即使实际履行，也因履行完毕且排除了被告的主要权利等原因而无效；三是原告在合理赔偿被告损失后，被告同意腾迁，但是需要给予合理期限。综上，被告与原告房屋租赁纠纷系因原告将该厂房整体出售后，侵害了被告利益且拒绝赔偿，被告拒绝搬迁引发，并没有拖欠租金的事实，请求驳回原告的诉讼请求，至于搬迁问题，如果原告给予合理赔偿，被告同意在合理期限内搬迁。刘志强一审反诉请求：1.判令原告因侵犯承租人优先购买权而赔偿被告各项经济损失共计15万元；2.诉讼费由原告承担。事实与理由：2007年12月28日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告大门仓库西北的两间房屋和厂内场地，当时约定2008年和2009年以修缮房屋费用抵顶房屋租金，2010年的租金为1500元。2011年3月1日，原告法定代表人李树森以应付局机关和厂内部检查为由，让被告补签了《房屋、场地租赁合同》，当时合同中约定是每年房租10000元，但该合同只是用于应付上级和厂内部的检查，并未实际履行。在实际履行过程中，被告与李树森订立了口头租赁协议，以每年租金17000元继续长期租赁该场地，在每年的3月15日交付租金。为了减轻租金压力，经过李树森同意，被告将部分场地租给张某1，由张某1和被告共同负担租金、共同使用。基于对李树森的信任，每次交完租金后并未出具收条。原、被告之间一直合作愉快，从未因租金问题发生过任何争议。2016年8月，经过李树森同意并承诺可以长期租赁后，被告投资修建了彩钢房270平方米左右，并对院内拆迁垃圾和以前原遗留的垃圾、剩余的生产原料黄土、路面、自来水、三项电等进行大范围的维修，共计花费大概15万元左右。2017年3月15日，被告按照约定向李树森交纳下一年租金时，李树森以其将要退休为由要求将租金交给新任厂长。直到2017年6月13日，原告的新任厂长陶洪江到任，被告将上述租金足额交付，并由新任厂长陶洪江出具了收条，租赁期限从2017年3月15日至2018年3月15日。2017年10月底，在原告未提前通知被告的情况下，将该租赁场地整体出售。根据买卖不破租赁的原理，被告要求继续承租，并要求原告赔偿被告因侵犯优先购买权而遭受的各项损失，因此双方产生了矛盾和分歧。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十八条的规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”原告在出售该房屋时应提前通知被告并征求被告的具体意见，但原告在事先未通知被告，且租期未到的情况下将房屋出售，还通知被告立即搬迁，严重侵害被告的优先购买权，给被告造成巨大经济损失。故提出反诉，请求维护被告的合法权益。车厢厂一审辩称：被告的诉求没有事实及法律依据，原、被告在签订租赁合同时第二条已经明确了如出租方出售或政府占用，承租人必须无条件搬出，该条证明被告已经放弃优先购买权。同时，被告对租赁物并不具有购买实力，因此被告以优先购买权要求赔偿损失无事实及法律依据。关于赔偿损失，被告即使在租赁场地内建设了建筑物，也没有经过出租方允许，没有经过政府的土地和规划审批，属于违章建筑，同时被告要求赔偿的标准也不明确，不知晓被告是如何计算出15万元的经济损失。请求驳回被告的反诉请求。一审法院查明：2011年3月1日，车厢厂作为甲方、刘志强作为乙方签订了《房屋、场地租赁合同》，双方约定：“一、经甲乙双方协商，现将甲方大门仓库西北的两间房屋和厂内的场地租给乙方，租金为人民币壹万元整。二、房屋和场地租期为一年，自2011年3月1日起至2012年3月1日止。如果甲方在租赁期间内出售或政府开发占用，乙方必须无条件搬出，剩余租金按月返还。三、乙方在租赁期间负责大门和北墙倒的部位的维修，甲方免去上年没收的租金壹仟伍佰元作为维修费。四、在租赁期内，如果发生火灾或不可预料的事故一切经济损失全部由乙方赔偿。五、合同期满如果甲方继续出租，乙方有优先权，租金另定，此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同遵守，此协议自签字之日起生效。”刘志强用此房屋、场地加工木材。2012年3月合同到期后，双方再未签订租赁合同，但租赁关系一直存续。租赁期间，刘志强在场地内搭建了一处彩钢房。此期间，在张某2的介绍下，刘志强结识张某1，并与其共同承租车厢厂场地，共同交纳租金，其中刘志强交纳两年租金，2013年至2016年均由张某1交纳17000元。对以上租金，时任车厢厂厂长李树森自认已收取。2016年3月李树森退休，车厢厂由陶洪江负责。2017年6月13日，陶洪江收取刘志强、张某1房屋租金共计17000元，并以车厢厂名义出具收条，同时附“陶洪江”签名及手印，收条内容为：“今收到承租人刘志强房屋、场地租赁费人民币壹万贰千元整，承租人张某1租金人民币伍千元整。时间为2017年3月15日—2018年3月15日止。二人共计壹万柒仟元整。”就以上房屋、场地租金，车厢厂主张收取的仅为张某1租赁部分的租金，就刘志强租赁的部分未收取，即刘志强拖欠车厢厂2011年—2017年六年房租共计60000元尚未交纳，但刘志强主张其与张某1为合伙关系，张某1交纳的房屋租金即为二人共同租赁房屋、场地的租金，并申请证人张某1、张某2出庭作证。2017年10月18日，车厢厂作为转让方与受让方长春市永兴泉物资经销有限公司（下称永兴泉公司）签订《企业资产转让合同》，约定车厢厂将企业现有固定资产房屋及出租出让取得的土地使用权大约7580.56平方米转让给永兴泉公司，双方约定转让交割日为2017年10月18日，转让价格为150万元。车厢厂欲与刘志强解除房屋租赁关系，要求刘志强腾迁房屋，刘志强表示车厢厂在转让厂房时未提前告知，侵犯了其作为承租人的优先购买权，并就此提出反诉。另查明，自2007年起，车厢厂就将上述房屋与场地租给刘志强使用，到2011年3月1日与刘志强签订上述《房屋、场地租赁合同》。现张某1已从车厢厂撤出。一审法院认为：车厢厂、刘志强分别作为甲、乙方于2011年3月1日签订的《房屋、场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方已形成租赁合同关系。在租赁合同履行期限届满后，双方未再签署书面租赁合同，刘志强仍持续租赁车厢厂房屋及场地，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即2012年3月1日后，双方仍形成租赁关系，租赁期限为不定期。1.关于刘志强是否拖欠租金问题。经询问李树森，其表示已收取张某12011年—2017年六年的房屋租金，以上租金仅为张某1租赁房屋的费用，不包含刘志强租赁房屋的租金。但刘志强主张二人为合伙关系，张某1交纳的是二人共同的租金，证人张某1表示其与刘志强是合伙关系，二人租金共计17000元，证人张某2表示是其介绍张某1与刘志强合伙租赁房屋、场地，从同时陶洪江2017年6月13日出具的收条可知，刘志强与张某1的房屋、场地租金共计17000元，故刘志强并不拖欠车厢厂的房屋、场地租金。2.关于刘志强是否应迁出房屋及场地问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2012年3月1日后，刘志强与车厢厂已形成不定期租赁关系，车厢厂可以随时解除合同，现车厢厂通过诉讼方式欲解除双方合同关系，可视为已在合理期限内通知了刘志强。刘志强将房屋、场地租赁费用交纳至2018年3月15日，现已到期，其应从车厢厂的房屋和场地内迁出。3.关于刘志强以优先购买权为由反诉车厢厂侵害其合法权益并要求赔偿损失一节。《中国人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”刘志强现主张其具有优先购买权，但据双方于2011年3月1日签署的《房屋、场地租赁合同》第二条可知“如果甲方在租赁期间出售或者政府开发占用，乙方必须无条件搬出，剩余租金按月返还”，合同中已明确约定了车厢厂在租赁期间出售房屋的处理方式，即刘志强明确知道在租赁期间，车厢厂可能会出售房屋，却仍未就刘志强的优先购买权进行约定，而合同第五条载明“合同期满如果甲方继续出租，乙方有优先权”，即双方仅就刘志强的优先承租权进行了约定。据庭审询问，刘志强并未表示过要购买案涉房屋，本院就此事宜要求刘志强与车厢厂在规定时间内进行协商，但双方未就买卖事宜达成一致意见。刘志强于庭审中提供的材料清单，欲证实其建设院内彩钢房等项目共花费157300元，但其并未提供相关证据证实其搭建的彩钢房已经经过相关部门审批并具有合法手续，亦未证明其搭建行为是经车厢厂同意后进行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”据此，刘志强以其具有优先购买权为由主张搭建彩钢房等费用损失于法无据，不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告刘志强于本判决生效后三十日内从原告长春市春城车箱加工厂处迁出；二、驳回原告长春市春城车箱加工厂其他诉讼请求；三、驳回被告刘志强的反诉请求。本诉案件受理费1300元，反诉案件受理费1650元，合计2950元，由原告长春市春城车箱加工厂负担1100元，被告刘志强负担1850元。刘志强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.一审认定上诉人不拖欠被上诉人租金正确，但认定《房屋、场地租赁合同》有效错误。该《房屋、场地租赁合同》是上诉人与被上诉人为应付上级和厂里检查签订的，并非双方真实意思表示，且严重剥夺上诉人权利，应属无效合同。况且，即使该合同成立且生效，也已因2012年3月1日履行完毕而失去效力。上诉人与被上诉人在此之后并未签订其他书面租赁合同，履行的是双方口头订立的合同，即每年租金17000元。2.一审依据无效合同认定上诉人不具有优先购买权属适用法律错误。如前述，《房屋、场地租赁合同》无效或已失效。被上诉人在与上诉人存在房屋租赁合同关系的情况下，出售房屋未提前通知上诉人，侵害了上诉人的优先购买权。虽然庭审中上诉人与被上诉人积极沟通协调购买事宜，但被上诉人仍以各种借口拒绝，责任在被上诉人一方，因此一审应当保护上诉人的优先购买权。3.一审认定上诉人未经被上诉人同意修建彩钢房等属事实不清。2016年8月，上诉人经过被上诉人法定代表人同意并承诺长期租赁后，开始投资修建彩钢房，并对院内进行维修。虽然被上诉人没有签订书面同意修建的合同，但符合日常行为规范。被上诉人如果不同意，在修建过程中及以后使用两年时间内，早就提出异议了，但事实是被上诉人从未提出任何异议，说明被上诉人同意上诉人修建彩钢房等。另外，虽然上诉人修建彩钢房等设施未经过政府审批，但上诉人花费15万元费用，如果搬迁将造成巨大损失。需要强调的是，上诉人提起反诉主张的是被上诉人侵害上诉人优先购买权的赔偿，赔偿数额选择多少是上诉人的权利，上诉人只是参照实际投入的资金要求赔偿，与是否经过政府审批没有关联性。车厢厂二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.车厢厂与刘志强于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》约定：“如果甲方（车厢厂）在租赁期间出售或政府开发占用，乙方（刘志强）必须无条件搬出。”虽然该合同约定的租期已于2012年3月1日届满，但因刘志强继续占有使用案涉房屋和土地，车厢厂未提出异议且收取了刘志强交付的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，应当认定该《房屋租赁合同》对刘志强仍具有法律效力。刘志强虽然主张该份合同系车厢厂为应付上级检查而签订的假合同，但并无任何证据证明，况且在此前双方于2007年12月28日签订的《房屋租赁合同》中亦有“如果甲方（车厢厂）在租赁期内出售或各部门征用和占用房屋土地时，乙方（刘志强）必须无条件搬迁，甲方不给乙方任何经济损失”的约定，表明该条约定应系双方真实意思表示，且刘志强自愿放弃优先购买权亦不构成对其合法权利的侵害，故刘志强上诉主张2011年3月1日的《房屋租赁合同》无效或已失效，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.虽然在车厢厂将案涉房屋和土地转让给案外人永兴泉公司时刘志强与车厢厂之间存在不定期租赁合同关系且正在履行，但因刘志强已经在合同中自愿放弃了优先购买权，车厢厂不构成侵害其优先购买权的事实，故刘志强以优先购买权受侵害为由主张车厢厂赔偿经济损失不能成立，本院不予支持。3.刘志强虽然在承租车厢厂案涉房屋期间添附了彩钢棚等设施，但因刘志强承租期限已经届满，而车厢厂和购买人永兴泉公司均不同意留存使用该添附设施，且刘志强亦没有充分证据证明该项添附设施的价值，故刘志强要求车厢厂赔偿15万元添附设施损失本院不予支持。刘志强可以在撤出房屋和土地前自行拆除该项添附设施，并恢复原状。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，刘志强的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300.00元，由上诉人刘志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一八年七月十八日书 记 员  林星辰