浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温乐民初字第496号
原告：吴燕。
委托代理人：李振宝，浙江浙泰律师事务所律师。
被告：吴应钗。
被告：郑建义。
被告：吴旭春。
被告：徐海前。
被告：朱微莲。
被告：乐清市乐成镇房地产建设开发公司。
法定代表人：徐祥林。
第三人：乐清市广丰房地产开发有限公司。
法定代表人：徐崇文。
原告吴燕与被告吴应钗、郑建义、吴旭春、徐海前、朱微莲、乐清市乐成镇房地产建设开发公司、第三人乐清市广丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员林明适用简易程序独任审判，并于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告吴燕的委托代理人李振宝、被告吴应钗、郑建义、徐海前到庭参加诉讼，被告吴旭春、朱微莲、乐清市乐成镇房地产建设开发公司、第三人乐清市广丰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴燕起诉称：2011年2月23日，被告吴应钗将自己拥有的由被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司开发的乐成镇西门“鑫湖苑·山水人家”第六幢第17层17-D号房产，建筑面积约145.89㎡的期房房号以118万元的价格转让给原告。双方约定，涉案房产出售原定均价为3780元／㎡，房开商品房预售许可证未办理，具体情况按房开规定安排、落实为准。同日，原告向被告吴应钗支付上述转让款。
被告吴应钗上述商品房系被告徐海前于2007年1月30日向被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司购得。之后，被告徐海前于2007年6月13日将该房转让给被告吴旭春，被告吴旭春于2011年2月12日又将该房转让给案外人李建英，李建英又将该房转让给被告吴应钗，被告吴应钗于2011年2月23日将该房转让给原告。经调查，2011年12月，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司将自己开发的乐成镇西门“鑫湖苑·山水人家”整体转让给第三人乐清市广丰房地产开发有限公司。至起诉之日，该项目尚未办理商品房预售许可证。另查，被告吴应钗与被告郑建义于1997年2月24日登记结婚，被告徐海前与被告朱微莲于2003年10月15日登记结婚。
综上，原告认为，被告吴应钗转让给原告的上述商品房现在尚未办理商品房预售许可证，被告吴应钗转让给原告的上述商品房合同应属无效，被告吴应钗应退回收取原告的转让款并赔偿损失，被告吴应钗的上述期房房号又是从其上家购得，故其上家应承担连带责任。被告吴应钗、徐海前转让上述合同的行为发生在婚姻关系存续期间，故由此产生的债务应属于夫妻共同债务，夫妻有共同偿还的义务。被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证就已经售房，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司应对该行为承担责任。原告请求：1、确认原告与被告吴应钗于2011年2月23日订立的期房转让契约无效；2、判令被告吴应钗、郑建义共同退还原告期房转让款118万元，并赔偿损失（以118万元为本金，从2011年2月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至偿还之日止）；3、判令被告吴旭春、徐海前、朱微莲、乐清市乐成镇房地产开发有限公司、乐清市广丰房地产开发有限公司对请求2承担连带偿还责任。庭审中原告变更被告乐清市广丰房地产开发有限公司为第三人，第3项诉讼请求变更为“被告吴旭春、徐海前、朱微莲、乐清市乐成镇房地产开发有限公司对请求2承担连带偿还责任”。
被告吴应钗、郑建义、徐海前答辩称：原、被告之间签订的转让契约已经明确说明被告只负有协助原告办理房产证的义务。房产证能否办下来，被告没有责任，不同意返还购房款。
被告吴旭春、朱微莲、乐清市乐成镇房地产开发有限公司、第三人乐清市广丰房地产开发有限公司未作答辩。
经审理查明：被告徐海前、朱微莲于2003年10月15日登记结婚，被告郑建义、吴应钗于1997年2月24日登记结婚。
2005年、2006年间，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司在未取得预售许可的情况下，以坐落于乐清市乐成街道湖上岙村“鑫湖苑·山水人家”项目开发商名义对外进行商品房预售。2007年1月30日，被告徐海前向被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司预订“鑫湖苑·山水人家”6号楼17层D室商品房，并交纳了150000元的“诚意金”。同日，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司向被告徐海前出具“鑫湖苑·山水人家”定单一份，载明6#楼定房户姓名为徐海前（被告），房号为17-D，楼层为17层，面积为145.89㎡，价格为均价3780元，同时注明定房户若在签订房屋交易合同前退房，本公司将退还诚意金，并按银行同期活期利率支付利息。
2007年6月13日，被告徐海前与被告吴旭春签订《商品房（期房）指标转让协议书》，约定被告徐海前将其预订的“鑫湖苑·山水人家”6号楼17层D室商品房认购资格以341000元（包括“诚意金”150000元）的价格转让给被告吴旭春。
2011年2月12日，被告吴旭春与案外人李建英签订《期房转让契约》，约定被告吴旭春将其从被告徐海前处转让所得的涉案房产认购以1060000元（包括“诚意金”150000元）的价格转让给李建英。
2011年2月间，案外人李建英与被告吴应钗签订《商品房（期房）指标转让契》，约定李建英将其从被告吴旭春处转让所得的涉案房产认购资格以1120000元（包括“诚意金”150000元）的价格转让给被告吴应钗。
2011年2月15日，原告为取得“鑫湖苑·山水人家”6号楼17层D室商品房认购资格向被告吴应钗支付了定金100000元。2011年2月23日，被告吴应钗与原告吴燕签订《期房转让契约》，约定被告吴应钗将其从案外人李建英处转让所得的涉案房产认购资格以1180000元（包括“诚意金”150000元）的价格转让给原告吴燕。双方约定：“一、……房开商品房预售许可证未办理，具体情况按房开规定并安排、落实为准。……”同日，原告支付了被告吴应钗转让款1180000元（包括2011年2月15日已付100000元）。
2011年12月，“山水人家”项目所涉地块国有用地使用权在乐清市国土资源局以挂牌出让的形式被乐清市广丰房地产开发有限公司竞得。之后，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司将“鑫湖苑·山水人家”项目原有事务移交给第三人乐清市广丰房地产开发有限公司，现该项目尚未建成，至今未取得商品房预售许可证。
以上事实有身份证、户籍证明、“鑫湖苑·山水人家”定单、三联收款收据、结婚登记审查处理表、结婚登记申请书、被告徐海前与被告吴旭春签订的《商品房（期房）指标转让协议书》、被告吴旭春与案外人李建英签订的《期房转让契约》、案外人李建英与被告吴应钗签订的《商品房（期房）指标转让契》、被告吴应钗与原告吴燕签订的《期房转让契约》、定金收据、乐住规建访（2014）233号信访事项答复意见书及原、被告陈述予以证实。
本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2007年1月30日，被告徐海前为购买“鑫湖苑·山水人家”6号楼17层D室商品房向被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司交纳了150000元的“诚意金”，被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司向被告徐海前出具“鑫湖苑·山水人家”定单一份，载明6#楼定房户姓名为徐海前（被告），房号为17-D，楼层为17层，面积为145.89㎡，价格为均价3780元，同时注明定房户若在签订房屋交易合同前退房，本公司将退还诚意金，并按银行同期活期利率支付利息。被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司向被告徐海前出具的该份定单对预售商品房的具体房号、面积、单价等均作了约定，具备了商品房预售合同的主要内容，应认定该定单属于商品房预售合同。本案被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司在未取得预售许可的情况下对外公开预售商品房，在“鑫湖苑·山水人家”项目地块国有用地使用权2011年12月被第三人乐清市广丰房地产开发有限公司竞得，被告将“鑫湖苑·山水人家”项目原有事务移交给第三人乐清市广丰房地产开发有限公司后，该项目至今尚未取得预售许可，故被告乐清市乐成镇房地产开发有限公司与被告徐海前签订的商品房预售合同依法应属无效。被告吴应钗、吴旭春、徐海前及原告针对未取得预售许可的涉案商品房所签订的一系列认购资格转让的合同亦应属于无效。故对原告要求确认其与被告吴应钗于2011年2月23日订立的《期房转让契约》无效的请求，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有鉴于原告与被告吴应钗于2011年2月23日订立的《期房转让契约》无效，双方因该合同所取得的财产均应予以返还。故对原告要求被告吴应钗返还转让款1180000元的主张，本院予以支持。本案原告与被告吴应钗在签订《期房转让契约》时明知涉案商品房尚未取得预售许可，双方对《期房转让契约》的无效均存在过错，故《期房转让契约》无效导致双方各自的损失应由各自承担为妥，对原告要求被告吴应钗赔偿损失的请求，本院不予支持。被告吴应钗、郑建义系夫妻关系，涉案债务系夫妻关系存续期间产生，应视为夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。
被告吴旭春、徐海前、朱微莲、乐清市乐成镇房地产建设开发公司并非原告与被告吴应钗于2011年2月23日签订的《期房转让契约》的合同当事人，根据合同相对性原则，原告主张被告吴旭春、徐海前、朱微莲、乐清市乐成镇房地产建设开发公司对涉案款项的返还承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告吴旭春、朱微莲、乐清市乐成镇房地产建设开发公司、第三人乐清市广丰房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告吴燕与被告吴应钗于2011年2月23日签订的《期房转让契约》无效。
二、被告吴应钗、郑建义于本判决生效之日起十五日内返还原告吴燕期房转让款1180000元，款交本院民一庭转付。
三、驳回原告吴燕的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费17760元，减半收取8880元，由原告吴燕负担1603元，被告吴应钗、郑建义负担7277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 林 明
二〇一五年七月七日
此件与原本核对无异
代书记员 刘晓林