江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆巴民初字第0498号
原告昆山天元置业有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖庄B-20号。
法定代表人陆坤翊，该公司总经理。
委托代理人王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
委托代理人蔡秋爽，北京市惠诚（昆山）律师事务所实习律师。
被告王贯华。
委托代理人金夷，江苏圣辉律师事务所律师。
被告马效青。
委托代理人金夷，江苏圣辉律师事务所律师。
原告昆山天元置业有限公司与被告王贯华、马效青商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员张伟适用简易程序于2015年10月16日公开进行审理，原告昆山天元置业有限公司委托代理人王晓义，被告王贯华、马效青共同委托代理人金夷到庭参加诉讼。后因案情复杂依法转为普通程序组成合议庭于2015年12月1日公开进行审理，原告昆山天元置业有限公司委托代理人王晓义，被告王贯华、马效青共同委托代理人金夷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山天元置业有限公司诉称：2011年8月，原被告签订房屋买卖合同，购买玉山镇胜境小区X-
XX号房屋，根据合同约定，被告应在签订合同后支付首付款430万元，余款于2011年9月2日前支付150万元，10月2日前支付150万元，11月2日前支付150万元，12月2日前支付170万元（合计1050万元），同时合同对逾期付款、交房条件、违约责任等均进行了约定。被告未能依约支付房款，经原告多次沟通，被告均未能支付，按合同约定，被告逾期付款超过30天，原告就有权解除合同，被告应当承担相应的违约金，后原告多次通知被告，因被告违约解除双方的合同，被告也同意解除合同，但因被告长期常年在外，不能协助办理解除合同手续，导致合同常年不能解除备案，原告应收房款长期不能收回，损失较大。原告认为，原被告双方合同关系清楚，被告应当按约付款，其逾期付款，已违反了相关法律法规，原告有权要求解除合同，办理解除合同备案事宜，被告已同意解除，合同现已实际解除，但未能协助办理解除备案手续，导致原告应收款项长期不能收回，房屋也不能转让，利息损失计100万元。同时考虑合同约定的违约金过低，原告还有律师费损失，为弥补原告损失，在违约金过低时，依法可调整，上述违约金，在合同备案解除完成后，与被告已付的款项冲抵，余款原告同意在备案解除之日起十日内一次性返还被告，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告因违约导致解除合同的违约金（自2012年1月3日起，至昆山市住房和城乡建设局完成备案合同解除，原告可以另行出售争议房产之日止，按银行同期贷款利率计算，暂算至100万元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，要求被告支付原告违约金是以540万元为本金，从2011年12月3日起计算至备案合同解除之日止，按银行同期贷款利率计算。
被告王贯华、马效青辩称：我方认为双方的合同一直在履行中，我方主张继续履行合同，但是原告没有明确的答复，我方愿意继续付款，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：昆山天元置业有限公司（出卖人）与王贯华（买受人）签订《商品房购销合同》一份，约定，买受人购买出卖人开发的玉山胜境第X-XX幢X-XX单元X-
XX号房，用途为低层住宅，住宅建筑面积446.42平方米，套内面积421.459平方米，总价1050万元，付款方式为分期付款：首付款430万元，2011年9月2日前付150万元，2011年10月2日前付150万元，2011年11月2日前付150万元，2011年12月2日前付170万元；买受人逾期在30日内，在合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2011年12月31日前取得昆山市建设局合法的交付备案证实及综合竣工验收报告，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房产管理科申请备案登记。合同还对出卖人逾期交房的违约责任、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、产权登记的约定等进行了约定。王贯华在买受人处签字，签字日期为2011年8月，昆山天元置业有限公司在出卖人处盖公司印章及法定代表人印章，落款日期为2011年12月26日。2011年12月26日，出卖人将上述涉案合同进行备案登记。王贯华于2010年12月21日、2011年1月7日、2011年1月9日、2011年1月22日、2011年9月2日分别付购房款50万元、129万元、31万元、50万元、170万元、80万元，即截止至2011年9月2日，王贯华支付购房款510万元。
证人吴某出庭陈述：我是昆山天元置业有限公司的副总经理，负责公司的房产销售，当时是我们公司的一个代理公司接待的客户，当时签订合同的时候已经支付了一部分款项，2011年年底催款，具体时间记不得，被告一直找理由拖延付款，大约在2011年年底我们口头通知被告解除合同，被告当时同意，但是迟迟不办理手续，一直拖到现在，2015年5月，我们找律师写了个委托公证草稿，给被告邮寄到国外，但是被告又反悔了，所有我们公司才起诉。期间在2013年、2014年被告提到付款，但是由于被告支付的太少，需要按合同付款，故我们公司没有同意。向被告催款有发过律师函，但是具体时间不清楚。
2015年7月7日，昆山天元置业有限公司委托代理人王晓义向王贯华发出律师函，要求与王贯华解除合同，并要求王贯华承担相应的违约责任，协助办理合同解除事宜，承担由此产生的诉讼费、违约金、律师费、执行费等其他损失。王贯华、马效青于2015年7月8日收到上述律师函。
以上事实由商品房购销合同、收款收据、备案登记信息查询、证人吴某证言、律师函及回某、原被告双方当事人陈述等在卷予以证实。
庭审结束后，王贯华、马效青提起反诉，要求昆山天元置业有限公司支付怠于交房导致其租金损失20万元（自2012年1月1日至实际交付房屋之日止），因其在法庭辩论终结前未提出，本院不予受理。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中王贯华与昆山天元置业有限公司签订的《商品房购销合同》，系双方真实意思表示，但签署的时间不一致，本院以最后落款日期即2012年12月26日为合同成立日期，并且自成立时生效。因合同中约定的支付购房款日期均在合同成立、生效之前，故原双方约定的付款方式及期限均已发生变更，王贯华支付购房款的方式及期限均处于不明确的状态，根据法律规定，双方可以协议补充；但本案中双方未就何时付款、如何付款达成一致意见，根据规定，履行期限不能明确的，王贯华可以随时履行，昆山天元置业有限公司可以随时要求履行，但应当给王贯华必要的准备时间。昆山天元置业有限公司称因王贯华未能按照合同的约定方式及期限支付购房款，经多次催缴，仍未交纳，已构成违约，故提出解除合同；王贯华辩称双方合同并未解除，愿意继续履行合同并支付剩余购房款。本院认为，因原合同的付款方式及期限已发生变更，昆山天元置业有限公司根据原合同的约定，主张解除合同，缺乏依据，同时昆山天元置业有限公司未提供相应的证据材料证明其催告过王贯华并限期限支付剩余购房款，也不符合法定解除合同的条件，故本院对昆山天元置业有限公司的诉讼请求不予支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
驳回原告昆山天元置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告昆山天元置业有限公司负担。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 李培建
人民陪审员 孙邦贤
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 钱佳伟