吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉05民终657号
上诉人（原审原告）：李杰，男，1977年9月23日出生，汉族，通化市公安局科员，住吉林省通化市二道江区桃园街二道江委一组。
委托诉讼代理人：谭树旭，吉林昱诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化市亿城房地产开发集团有限公司，住所地吉林省通化市光复东路阳光亿城B15号。
法定代表人：冯兹群，董事长。
委托诉讼代理人：王禹，男，1989年7月25日生，汉族，该公司员工，住吉林省通化市东昌区团结街新区委一组。
上诉人李杰因与被上诉人通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李杰的委托诉讼代理人谭树旭、被上诉人亿城公司的委托诉讼代理人王禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李杰上诉请求：1、依法改判，支持李杰在一审中的诉请；2、由亿城公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：一、原审判决适用商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十八条第一款第一项规定错误。该条规定应做如下理解：1、买受人可以该条中规定的任何一个期限为理由，要求出卖人承担违约责任，即不管双方约定期限是什么，只要房屋交付使用或合同订立日起满90日，买受人因出卖人原因无法取得房屋权属登记的，都可以要求出卖人承担违约责任。2、该条中“除当事人有特殊约定外”应当理解为“双方有特殊约定的，买受者则不能以该条规定的三种情形为由要求出卖人承担违约责任”，也就是说这个特殊约定应该理解为双方明确排除买方的此项权利。二、原审判决对《商品房买卖合同》约定内容的理解及定性不正确。案涉《商品房买卖合同》条款中约定的“综合验收”不是期限的约定，而是卖方的法定义务及合同义务（亿城公司完成初始登记前必须进行综合验收）。若承认亿城公司以应当履行的合同义务作为期间的行为是合法的话，那么，如果亿城公司永远不履行合同义务（恶意不进行综合验收），李杰将永远无法取得房屋权属证书，其损失也无法得到赔偿，显然对李杰是极不公平的。“出卖人只负责向买受人出具办理产权的必要手续，产权证由买受人自行办理。”该约定不是针对违约责任的约定，而是对产权证办理义务履行的约定。在商品房买卖实务中，依惯例都是由开发商统一进行买房人产权证的办理，统一办理完毕后再通知买房人到开发商处取，该约定显然是针对此惯例的特殊约定。依据《合同法》第四十一条，原审法院也应当认定李杰的主张。三、亿城公司没有证据证明非因出卖人的原因，应当由亿城公司承担举证不能的法律后果。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条可以理解为开发商必须在房屋交付使用之日起90日内取得土地使用权证和房屋所有权初始登记证。商品房销售管理办法第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条，对开发商申请房屋所有权初始登记和提交初始登记的材料的期限作了进一步规定。结合《城市房地产开发经营管理条例》中的规定，可以将开发商办理房屋所有权初始登记的义务归纳为：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将办理房屋权属登记的资料提交给房地产行政主管部门，申请房屋产权初始登记。并且应该在商品房交付使用之日起90日内完成上述登记，获得房屋所有权初始证明。综合以上，完成房屋的初始登记是房屋移转登记（产权过户）的前提条件，也是出卖人的合同义务和法定义务，未完成房屋的初始登记即是“由于出卖人的原因”。因此，亿城公司应当积极地履行合同义务，按照法律规定的要求及时准确地向政府相关部门提交材料和提出申请。即使由于政府相关部门审批的原因导致未能及时取得初始登记，也应当依据诚实信用原则向李杰详细说明各项原因，而亿城公司不但没有提供任何证据证明其主张，而且简单地以政府原因作为推脱从2015年至今未完成初始登记的理由，显然是不负责、不积极履行合同义务的表现。
亿城公司答辩称，办理房屋权属证书需要各个部门验收，而验收需要小区在建楼房全部竣工后，政府部门才给予验收，现整个小区都无法办理权属证书，是政府的原因。涉案房屋属于按揭贷款购买，即便经过政府部门验收，李杰也无法办理房屋权属证书，需还完贷款之后才能办理。房屋并没有经过综合验收也没有超过买卖合同中的办理房屋产权的期限，再次，双方在买卖合同中关于产权的约定，即亿城公司只负责向李杰出具办理房屋权属证书的相关手续，办理还需李杰自行办理，并未约定亿城公司应当承担违约责任，该条款属于双方约定的特殊条款，符合司法解释的规定。在双方有特殊约定的情况下，李杰依据商品房买卖合同司法解释第18条要求亿城公司承担违约责任不应支持，请求二审法院驳回李杰的诉讼请求。
李杰向一审法院起诉请求：1、判令亿城公司承担办理房屋权属证书迟延的责任，并向李杰承担从2015年6月18日到办理完房屋产权转移登记手续止的，暂时计算至2017年12月31日为77478.28元的违约责任。2、判令在亿城公司承担的办理房屋权属证书迟延的77478.28元违约责任内，抵销李杰尚欠亿城公司的购房垫资余款32000元。3、判令亿城公司继续履行合同，办理房屋产权转移登记手续。4、判令由亿城公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月18日出卖人亿城公司与买受人李杰签订了商品房买卖合同，约定：买受人以424781元购买阳光忆城F11-1-701号住宅。其中，首付房款174781元，贷款250000元。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后经综合验收后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人只负责向买受人出具办理产权的必要手续，产权证由买受人自行办理等。李杰已付首付款94781元，亿城公司为李杰垫付首付款80000元，亿城公司已将该房屋交付给李杰。至今，该房屋仍未经综合验收，亦未完成涉案房屋产权登记备案。
一审法院认为，李杰所购买的房屋至今尚未经综合验收，且非出卖人原因，根据合同约定的出卖人应当在商品房交付使用后经综合验收后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现亿城公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未超过双方在买卖合同中约定的办理房屋产权登记的期限，不构成违约。双方在买卖合同中对买受人不能在规定期限内取得权属证书的约定：出卖人只负责向买受人出具办理产权的必要手续，产权证由买受人自行办理。并未约定出卖人应当承担违约责任。该约定应属双方特殊约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条除当事人有特殊约定外的情形。即使是由于出卖人的原因，买受人在买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人也不应当承担违约责任。李杰主张在77478.28元违约责任内，抵销其尚欠亿城公司的购房垫资余款32000元及亿城公司继续履行合同办理房屋产权转移登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”之规定，判决：驳回李杰的诉讼请求。案件受理费1244元（系减半收取），由李杰负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审一致。
本院认为，李杰与亿城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品交付使用后经综合验收后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……三、出卖人只负责向买受人出具办理产权的必要手续，产权证由买受人自行办理”，现因案涉房屋未经综合验收，双方约定的条件尚未成就，故亿城公司并未违反合同约定，李杰主张亿城公司承担逾期办理房屋权属证书的违约金本院不予支持。且，双方在合同中约定了因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，即“出卖人只负责向买受人出具办理产权的必要手续，产权证由买受人自行办理”，因此，即使因亿城公司责任导致李杰未在规定期限内取得房屋权属证书，李杰亦应当按照上述约定的处理方式主张权利。综上所述，李杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1737元，由上诉人李杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张丽晶
审判员 王艳刚
审判员 盖晓晨
二〇一八年八月八日
书记员 刘桐希