福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初13281号原告：厦门永盛隆物业管理有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路124号四楼，统一社会信用代码91350203737870676R。法定代表人：王巧青，总经理。委托诉讼代理人：吴丽娟，北京蓝鹏（厦门）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：张亚流，厦门永盛隆物业管理有限公司职员。被告：白福生，男，1963年9月18日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：陈丽贞（白福生之配偶），女，1968年1月30日出生，汉族，住址同上。原告厦门永盛隆物业管理有限公司(以下简称永盛隆物业公司)与被告白福生物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴丽娟、张亚流，被告白福生及其委托诉讼代理人陈丽贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永盛隆物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令白福生立即支付拖欠的自2015年8月至2017年7月的物业管理服务费4464元并支付逾期付款滞纳金（滞纳金以应交纳的物业管理服务费为基数，以日3‰为标准，自2015年9月1日计算至款项清偿之日止）；2.判令白福生立即支付拖欠的自2016年8月至2017年7月的公共维修金319.2元并支付逾期付款滞纳金（滞纳金以应交纳的公共维修金为基数，以日3‰为标准，自2016年9月1日计算至款项清偿之日止）；3.判令白福生立即支付拖欠的自2015年8月至2017年7月的代缴自用水费192元、自用电费1610.19元、生活垃圾费72元及水电公摊费357.92元。事实和理由：永盛隆物业公司系厦门市思明区吕岭路124-126号裕泰花园小区物业服务企业，白福生系厦门市思明区吕岭路126号601室的业主，从2015年8月起未支付物业管理服务费、公共维修金、水电费、公摊水电费和垃圾处理费，永盛隆物业公司多次催讨未果。白福生辩称，一、物业服务合同中没有约定逾期付款违约金，即使计算违约金也应按银行同期贷款利率，永盛隆物业公司主张按日千分之三支付逾期付款违约金没有合同依据；二、永盛隆物业公司主张的公维金及水电费等，系永盛隆物业公司要与物业服务费捆绑收取，不另单独收取，而非答辩人不交，且答辩人已就自己电费部分单独向供电企业缴纳完毕，其他公摊水电费无明确证据，不应支持其诉求；三、原、被告双方约定的物业管理费为0.8元/平方/月，永盛隆物业公司诉求按1.4元/平方/月缴交违反了双方的约定，且永盛隆物业公司提供的服务质量并无达到合同约定，如保安未能持证上岗、当班睡觉，小区杂物随意堆放，安全通道没有应急灯，被台风乱倒的树木至今未补种。据此，请求减少服务价款。永盛隆物业公司围绕诉讼请求提交以下证据：《物业管理委托合同》二份、《商品房买卖合同》、房屋竣工交付验收表、楼宇交接书、业主合约、厦门市物价局厦价房［2003］37号文件、厦价管备［2014］7号文件、凯悦丽池大厦缴费通知单、EMS快递单、催款涵、（2010）思民初字第6621号民事判决书。白福生抗辩提交以下证据：缴交2011年4月至2015年7月的管理费用等发票、照片37张、《责令限期整改指令书》，《关于协调成立凯悦丽池小区业主委员会请愿书》、信访书、电费收据一张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2012年7月25日，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由永盛隆物业公司为裕泰花园—凯悦丽池大厦（厦门市思明区吕岭路124-126号）提供物业管理服务；委托期限自2012年8月1日至2015年7月31日；永盛隆物业公司提供的服务质量：房屋外观无严重破损、定期维修，设备运行无损坏、无停用，按时养护并记录房屋设施、设备的维修、养护，公共环境保持干净整洁，绿化做到无枯枝、无死苗、适时剪修，各车辆不能长时间占用公共通道，保安24小时值班等；物业管理费收费标准为：住宅1.4元/月·㎡，管理服务费标准的调整按厦门市物价局批文调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，逾期之日起每日按每天应交管理费用的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，永盛隆物业公司依约为裕泰花园—凯悦丽池大厦提供物业管理服务。2015年7月25日，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司续签《物业管理委托合同》，委托期限自2015年8月1日至2018年7月31日。合同约定住宅房屋物业管理服务费1.4元/平方米·月，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2003年3月11日，厦门市物价局作出厦价房【2003】37号文件《关于“裕泰花园—凯悦丽池”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，核定“裕泰花园—凯悦丽池”大厦带电梯住宅管理服务费1.5元/平方米·月，房屋公共维修金0.3元/平方米·月。2014年5月19日，厦门市物价局出具厦价管备【2014】7号《厦门市经营服务性收费备案证明》，备案内容：凯悦丽池大厦的物业服务收费标准为小高层住宅1.4元/平方米·月。白福生于2002年购买厦门市思明区吕岭路126号6A室房屋，建筑面积为132.83平方米，该房于2002年11月25日交付白福生使用。白福生拖欠2015年8月至2017年7月的物业管理服务费、垃圾处理费，2016年8月至2017年7月的房屋公共维修金、2016年11月至2017年6月的水电费、公摊水电费。审理中，本院于2018年1月11日前往凯悦丽池小区进行现场勘查。经勘查，凯悦丽池花园物业管理尚可，但仍存在以下问题：顶层放置废弃铁皮屋、堆放土头，楼道杂物未清理、绿地裸露、小区内多处存在废弃物未及时清理现象等。永盛隆物业公司对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性无异议，认为：1.土头是顶层业主用来种花的，物业公司有催促业主及时清理；2.保安住处是通往天台的楼道，不影响业主使用；3.楼道中杂物是业主临时堆放的，已通知业主及时处理；4.铁架是“金砖”期间临时拆除的广告牌，城管部门答应可重新安装，不存在废弃的问题；5.裸露的绿地是与业主达成协议用于停车。白福生对现场勘验笔录及照片的真实性、合法性、关联性均无异议，认为小区还存在其答辩中提到的诸多问题。本院认为，永盛隆物业公司与厦门裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人均有约束力。白福生作为凯悦丽池大厦的业主，接受了永盛隆物业公司提供的物业管理服务，应缴纳物业管理服务费，白福生应缴纳2015年8月至2017年7月的物业管理服务费4463元（1.4元/平方米·月×132.83平方米×24个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。永盛隆物业公司自愿按0.2元/平方米·月的标准收取房屋公共维修金，本院予以准许，白福生应缴纳2016年8月至2017年7月的房屋公共维修金319元（0.2元/平方米·月×132.83平方米×12个月）。依据《厦门市城市生活垃圾处理费征收范围和标准》，生活垃圾处理费收费标准为每户每月3元，由物业公司代收。永盛隆物业公司要求白福生支付2015年8月至2017年7月的生活垃圾处理费72元（3元/月/户*24个月），本院予以支持，超出部分不予支持。永盛隆物业公司要求白福生支付其代缴的自用水电费及水电公摊费共计2160元，但未提供相关代为垫付的票据及计算依据和方法，故该诉讼请求本院不予支持。白福生提供的证据及本院现场勘查情况看，永盛隆物业公司在卫生保洁、公共绿化养护等方面尚存在服务不到位的情形，故对永盛隆物业公司要求白福生支付逾期交纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持；合同中未约定逾期交纳房屋公共维修金的违约金标准，故盛隆物业公司要求白福生按日千分之三标准交纳违约金，本院亦不予支持据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定，判决如下：一、白福生应于本判决生效之日起七日内向厦门永盛隆物业管理有限公司缴交厦门市思明区吕岭路126号6A室自2015年7月至2017年7月的物业管理服务费4463元、生活垃圾处理费72元，自2016年8月至2017年7月的房屋公共维修金319元；二、驳回厦门永盛隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取计48元，厦门永盛隆物业管理有限公司负担29元，白福生负担19元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一八年一月十六日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。