江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第981号
原告中国银行股份有限公司无锡分行，（组织机构代码：83590104-2）。
负责人刘斌，该行行长。
委托代理人韩克鹏、周洁琼，均系江苏漫修律师事务所律师。
被告李罗雄，男，1978年3月19日生，汉族。
被告李智霞，女，1977年12月16日生，汉族。
被告肖林明，男，1969年3月7日生，汉族。
被告肖细苗，女，1969年12月30日生，汉族。
被告无锡金太湖房地产开发有限公司，（组织机构代码：75054461-3）。
法定代表人朱国梅，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡中行）与被告李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、被告无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡中行的委托代理人周洁琼到庭参加诉讼，被告李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡中行诉称：2011年8月3日，李罗雄因购买房屋，向无锡中行申请借款86万元，签订贷款合同，约定，借款期限10年，采用等额本息还款，如李罗雄未按时足额偿还本息，无锡中行有权宣布尚未偿还的贷款本息提前到期。同日，无锡中行和李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗签订了贷款抵押合同，约定李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗将其所有的房产为本债务设定抵押。李智霞、肖林明、肖细苗出具共同还款承诺，承诺对李罗雄的借款提供连带还款责任。无锡中行与金太湖公司签订合作协议，约定金太湖公司为李罗雄的借款承担阶段性连带责任保证。合同订立后，无锡中行依约发放了贷款，李罗雄未能按约还款，李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司亦未履行担保责任。要求：1、李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗归还借款本金784772.99元及相应利息（计算至2013年2月19日利息13747.82元、罚息428.6元，自2012年2月20日起至判决确定的给付之日止，按合同约定利率上浮40%计算逾期利息）。2、李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗支付律师费24573元。3、金太湖公司对李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗的上述第一、二项还款承担连带责任。4、确认抵押有效，无锡中行有权对抵押财产享有优先受偿权。5、本案诉讼费由被告承担。
被告李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗未作答辩，亦未提供证据。
被告金太湖公司辩称：根据担保法的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外承担保证责任。因此本案金太湖公司的担保责任仅限于抵押房产不足清偿原告债务的部分；金太湖公司的保证仅对借款合同债务部分作出担保，合作协议没有约定和预见律师费的担保责任，因此不承担追索债务产生的律师费。
经审理查明：2009年2月20日，无锡中行与金太湖公司签订个人房屋贷款合作协议，约定：无锡中行与金太湖公司就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为金太湖国际城，地址位于无锡市青石路东北侧地块，符合无锡中行贷款要求的购房借款人购买金太湖公司销售的上述房产，可向无锡中行申请个人房屋贷款；无锡中行依据本协议向购房人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件，具体贷款内容由无锡中行与购房借款人在借款合同中另行约定；金太湖公司同意自借款合同生效之日起，至无锡中行取得购房借款人以国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证所办抵押的抵押登记证明或他项权利证止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；购房借款人为取得无锡中行的购房贷款，在签订借款合同的同时，应签订抵押合同，将所有商品房（包括在建和已建）抵押给无锡中行，作为其偿还贷款本息和费用的担保；金太湖公司保证在无锡中行与购房借款人签订借款合同、抵押合同后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作，在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和抵押他项权证，并将购房借款人的上述三证交予无锡中行管理。
2011年8月3日，无锡中行与李罗雄签订楼宇按揭（抵押）贷款合同一份，约定：李罗雄购买房地产，因资金不足，向无锡中行借款86万元，贷款期限为10年，即从2011年8月3日至2021年8月3日止，实际借款日期以借款借据为准；贷款利率为浮动利率，以贷款发放日当日人民银行公布的法定10年期基准利率为基础上浮10%确定，每满3个月后，再按当时人民银行公布的法定10年期基准利率为基础上浮10%确定；按月等额本息还款；若李罗雄未按约定期限还款，无锡中行有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收罚息，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的水平上加收40%；李罗雄未按时、足额偿还任何一期贷款本息或任何费用，无锡中行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期；与本合同有关的一切费用（包括但不限于公证费、公告费、实现债权的费用、因李罗雄违约行为导致聘请律师的费用等）均由李罗雄承担。同时，李智霞、肖林明、肖细苗向无锡中行出具共同还款承诺函，载明：借款人李罗雄向无锡中行借款86万元，贷款期限10年，并与无锡中行签署了楼宇按揭（抵押）贷款合同，李智霞、肖林明、肖细苗自愿作为共同债务人对借款人在前述贷款合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。
同日，无锡中行与李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗签订个人贷款抵押合同一份，约定：为确保李罗雄与无锡中行签署的楼宇按揭（抵押）贷款合同而产生的全部债务的履行，李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗愿意以其有处分权的财产为该合同项下借款的全部债务提供抵押担保，抵押担保范围：主合同项下的贷款本金及其利息（含罚息、复利等）、违约金及债务人在主合同项下应承担的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用）；抵押财产为房产。合同订立后，无锡中行依约于2011年8月10日划付了借款。
在借款期间，李罗雄归还了部分借款本息，但至2013年2月19日，李罗雄已还款逾期3期，拖欠借款本金16254.25元，借款利息、罚息共计14266.42元，本金余额784772.99元。李智霞、肖林明、肖细苗亦未能还款，金太湖公司未履行担保义务，无锡中行遂诉讼来院。
另查明，无锡中行与江苏漫修律师事务所签订委托合同，约定：无锡中行委托江苏漫修律师事务所参与无锡中行与李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司借款合同纠纷一案的第一审诉讼，律师费为24573元。2013年6月28日，无锡中行向江苏漫修律师事务所支付代理费24573元。
又查明，无锡市金太湖国际城2353单元2层房产未办理抵押登记。
上述事实，有楼宇按揭（抵押）贷款合同、贷款抵押合同、个人房屋贷款合作协议、借款借据、逾期还款清单、委托合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡中行与李罗雄签订的住房贷款合同合法有效；李罗雄未能按约归还借款本息，应承担相应的民事责任；李智霞、肖林明、肖细苗承诺共同还款，应承担还款义务；无锡中行要求李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗归还全部借款本息，承担律师费、诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；无锡中行与李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗虽然订立贷款抵押合同，但合同约定的抵押房产未能办理抵押登记，无锡中行未取得房屋他项权证，故无锡中行要求确认抵押有效，以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持；金太湖公司要求在抵押房产清偿不足部分承担责任的抗辩，不予支持；根据房屋贷款合作协议的约定，金太湖公司应对李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗的还款承担连带责任，无锡中行要求金太湖公司承担连带责任的主张，符合合同约定，予以支持；无锡中行与金太湖公司签订的贷款合作协议中，明确为购房借款人提供全额连带责任保证，在无锡中行与李罗雄签订的住房贷款合同中包含了律师费的承担，因此金太湖公司应对李罗雄的律师费支付承担连带保证责任。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第二款、第四十一条、第四十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗于本判决生效后三日内归还无锡中行借款本金人民币784772.99元及相应利息（计算至2013年2月19日为14266.42元，并自2013年2月20日至实际支付之日止，按合同约定的贷款利率上浮40%计算），息随本清。
二、李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗于本判决生效后三日内支付无锡中行律师费人民币24573元。
三、金太湖公司对李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗的上述第一项、第二项还款承担连带责任。
四、驳回无锡中行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币12040元，财产保全费5000元，公告费312元，合计17352元（已由无锡中行预交），由李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司共同负担（无锡中行预交案件受理费由李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司向其直接支付，本院不再退还，由李罗雄、李智霞、肖林明、肖细苗、金太湖公司在本判决生效之日起三日内向无锡中行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：1103020129200024805）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 谈嵩阳
人民陪审员 徐 健
二〇一三年八月八日
书 记 员 刘 佳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第二款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项办理抵押物登记的部门如下：
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。