贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终3058号
上诉人（一审原告）：付正伟，男，1975年10月28日出生，汉族，住遵义市播州区。
上诉人（一审原告）：陈远素，女，1972年8月22日出生，汉族，住遵义市播州区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：易传强，贵州十朋律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：遵义盛隆房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市遵义县龙坑镇天池街丰乐未来城B栋2楼。
法定代表人：冯林涛，该公司经理。
委托诉讼代理人：李泽友，贵州子尹律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胥正建，贵州子尹律师事务所律师。
一审第三人：刘佳林，男，1993年10月29日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。
上诉人付正伟、陈远素因与被上诉人遵义盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆公司）及一审第三人刘佳林房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人付正伟、陈远素上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人并非在2017年7月18日之后才付清购房款，而是于2017年2月20日就已经支付了全部购房款，证明上诉人与被上诉人在2017年2月20日就达成了合意并已经履行了付款义务；并且在双方签订的合同中，被上诉人明确承诺涉案房屋不存在租赁行为。2、因为本案中，房屋买卖行为在前，房屋租赁行为在后，故本案不适用买卖不破租赁原则。
盛隆公司二审中未提交书面答辩意见。
刘佳林二审中未作陈述。
陈远素、付正伟向一审法院起诉请求：1、盛隆公司立即交付房屋；2、盛隆公司向二人支付延期交房的违约金5377.5元；3、案件受理费用由盛隆公司承担。
一审法院认定事实：2017年7月18日，盛隆公司（出卖人）与陈远素、付正伟（买受人）签订《商品房买卖合同》，陈远素、付正伟购买由盛隆公司开发建设的位于龙坑镇（现遵义市××区××街道）××大街南侧丰乐·未来城二期3＃楼第3幢1单元地上第1层1-1-43号商业用房，房屋建筑面积33.01m2，套内建筑面积31.39m2。合同第7.1.1条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5710.61元，总价款179256元。第8.1.1条约定：一次性付款。买受人应当在2017年2月20日前支付全部房价款。第13.1.1条（逾期交房责任）约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理【（1）、（2）不作累加】：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同日，双方到遵义市播州区住房和城乡建设局办理了商品房预售合同备案登记，《商品房预售合同登记备案表》载明，交房时间为2017年8月31日。其后，陈远素、付正伟向盛隆公司支付了房价款9万元，加上之前于2015年6月20日和9月20日已经向盛隆公司支付的款项，陈远素、付正伟向盛隆公司付清了购房价款179256元。约定的交房时间到期后，盛隆公司未能向陈远素、付正伟交付房屋。另查明，盛隆公司与刘佳林于2017年7月6日签订《营业房租赁合同》，盛隆公司将本案所涉商业用房连同相邻的其他三间商业用房共计192.23m2一起租赁给了刘佳林用于经营，租赁期限为60个月。2017年7月6日至2018年10月5日的租金为17300元，第二年每平方米每月租金为30元，第三年、第四年、第五年每平方米每月租金分别为32元、34元、36元。本案所涉商业用房现由刘佳林在经营使用。审理中，经一审法院释明，陈远素、付正伟坚持本案的诉讼请求。
一审法院认为：盛隆公司将一审案件所涉商业用房租赁给刘佳林经营使用后又将其出卖给陈远素、付正伟，该房屋现由刘佳林经营使用，盛隆公司未能向陈远素、付正伟交付房屋的事实清楚，证据确实充分，一审法院予以确认。《商品房买卖合同》、《营业房租赁合同》未违反法律法规的相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，均应为有效。陈远素、付正伟请求由盛隆公司交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第一百一十条第一款第（一）项关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，结合一审案件实际，一审法院不予支持。陈远素、付正伟请求由盛隆公司支付从2017年9月1日起至2018年1月30日期间的违约金5377.50元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合双方合同的约定，应为179256元×2/万·日×152天＝5449.38元，陈远素、付正伟请求5377.50元，一审法院予以支持。盛隆公司称陈远素、付正伟系明知出租事实而购买，因未举出充分证据予以证明，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决：一、限遵义盛隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付给陈远素、付正伟从2017年9月1日起至2018年1月30日期间的逾期交房违约金5377.50元；二、驳回陈远素、付正伟的其余诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由遵义盛隆房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审查明，付正伟、陈远素与盛隆公司均认可涉案房屋的房款于2017年2月20日付清。
本院二审查明的其余事实与一审认定基本一致。
本院认为，付正伟、陈远素在一审中的第二项诉讼请求，即盛隆公司向二人支付延期交房的违约金5377.5元，一审法院判决已经予以支持，本院予以确认。
关于盛隆公司是否应当向付正伟、陈远素交付涉案房屋的问题。本院认为，交付是物权法中导致物权变动的行为，其内涵与转移占有不同。本案中，付正伟、陈远素与盛隆公司签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规规定，为有效合同，又根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在不动产方面，交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的唯一表现形式，本案中涉案房屋虽然已经租赁给刘佳林使用，但并不影响盛隆公司协助付正伟、陈远素将涉案房屋过户登记至二人名下，故二人有权要求盛隆公司交付房屋；一审法院判决驳回付正伟、陈远素要求盛隆公司立即交付涉案房屋的请求不当，本院予以纠正。至于付正伟、陈远素是否有权要求刘佳林返还涉案房屋并直接占有，则不属于本案审查范围。
综上所述，付正伟、陈远素的上诉请求成立，应予支持；一审判决部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初283号民事判决第一项，即限遵义盛隆房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付给陈远素、付正伟从2017年9月1日起至2018年1月30日期间的逾期交房违约金5377.50元；
二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初283号民事判决第二项，即驳回陈远素、付正伟的其余诉讼请求；
三、遵义盛隆房地产开发有限公司于本判决生效后立即向陈远素、付正伟交付位于龙坑镇（现遵义市××区××街道）××大街南侧的丰乐·未来城二期3＃楼第3幢1单元地上第1层1-1-43号商业用房。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3700元，由遵义盛隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡一雷
审判员 刘娟娟
审判员 何 容
二〇一八年七月九日
书记员 黎雪梅