南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）秦民初字第2019号
原告南京市职工技协办公室，住所地南京市秦淮区户部街**号商务楼*楼。
法定代表人柏懋林，办公室主任。
委托代理人殷振武，江苏天茂律师事务所律师。
委托代理人张锐，江苏天茂律师事务所律师。
被告南京海外旅游有限公司，住所地南京市鼓楼区三牌楼大街238号506室。
法定代表人张阅斌，公司总经理。
委托代理人苏妤，江苏德善律师事务所律师。
原告南京市职工技协办公室与被告南京海外旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告南京市职工技协办公室的委托代理人张锐、被告南京海外旅游有限公司的委托代理人苏妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京市职工技协办公室诉称，2011年2月8日，原、被告签订一份协议书，约定原告将工人文化宫培训点六楼约50平方米小教室（以下简称诉争房屋）租给被告作办公用房，租期为一年，自2011年2月10日起至2012年2月9日止，年租金为29000元，另被告在承租期内每月向原告支付物业费、电梯使用费及水费共计200元，电费由被告按月具实另付。租赁期满前，原告多次书面致函被告，表示将收回诉争房屋，不再续租。租赁期满后，原告又多次催促被告搬离。被告却始终强占房屋不肯搬离。2012年9月，原告无奈与被告达成口头协议，将租期从2012年2月9日延长至2013年2月8日，年租金变更为31000元。2013年2月8日，租期届满后，原告多次口头催促被告搬离诉争房屋，被告拒绝搬离，且拖欠2012年10月以来的物业费和电费。被告的违约行为极大地损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告立即搬离承租的房屋；2、被告按每年31000元的标准支付自2013年2月9日起至其实际搬离时止的房屋使用费；3、被告支付拖欠的物业费、电梯使用费、水费（自2012年10月起按每月200元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告南京海外旅游有限公司辩称，一、被告并非抢占诉争房屋不肯搬离。被告原租用工人文化宫八楼办公，超过十二年之久。市总工会领导一直口头承诺被告可以续租到大楼拆迁。2009年3月，在原租赁期限没有到期的情况下，为了配合市总工会拆迁的过渡，经过市总工会协调，被告暂时搬至六楼办公，之后市总工会领导同样承诺可一直租用诉争房屋直至大楼拆迁为止。故原、被告存在真实有效的口头形式的房屋租赁协议，并约定了解除合同的条件，即大楼拆迁时，合同解除。市总工会领导做出该承诺是履行职务的行为。二、虽然原告主张诉争房屋租期已满，但被告认为，2011年，原、被告签订租赁协议具有特殊背景，是被告在得到市总工会领导承诺后，为了配合市总工会的工作，在妥协的情况下签订的协议，仅是一个过渡形式，实际被告应可租用诉争房屋至大楼拆迁时止。三、原告主张被告拖久物业费、电梯使用费及水费并不真实，按之前的合同履行情况，是原告派人至被告处拿支票和相应的钱款，被告一直准备好付款，但原告未派人收取。四、在被告正常营业期间，原告多次断电，每次长达数日。因被告主营业务工作均是在电脑上操作，原告的断电行为致使被告遭受了很大损失。原告在合同履行过程中存在过错。综上，原告违背实质的租赁协议，扭曲事实提起本案诉讼，请求法院予以驳回。
经审理查明，2011年2月8日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将工人文化宫培训点六楼约50平方米小教室（诉争房屋）出租给被告使用，租期为一年，自2011年2月10日起至2012年2月9日止。年租金为29000元。被告同意承租期内每月向原告支付物业费、电梯使用费及水费共计200元整，电费由被告按月具实另付。同时，协议签订后被告向原告支付保证金1000元，若协议期满未发生相关费用，原告如数退还给被告。协议签订后，被告按约交纳了保证金和房屋租金，并入驻诉争房屋办公。
2011年12月12日，原告向被告发出《房屋到期不再续租的通知》，表示上述协议约定租期届满后，根据市总工会统一安排，原告将收回诉争房屋，不再续租。2012年1月4日，被告向原告发函，希望继续承租诉争房屋或就地安排其他地点给被告办公。2012年1月29日，原告再次向被告发出《通知》一份，要求被告配合收回诉争房屋，并结清2011年8月至2012年1月的物业费、电梯费及水费。2012年2月6日，被告向原告复函，希望与原告协商搬离诉争房屋的条件，并表示如不能协商一致，被告将拒绝搬离。2012年7月30日，原告通过江苏天茂律师事务所向被告发出律师函一份，告知被告应于收函后三日内将诉争房屋交还原告并结清相关费用，否则，原告将委托律师启动司法程序。之后，原、被告经过协商，原告同意将租期延长一年，并将年租金提高为31000元。被告于2012年9月29日向原告支付了一年房租31000元。
2013年2月8日，诉争房屋租期再次届满，原告要求被告搬离诉争房屋未果，于2013年7月5日诉至本院。
另查明，诉争房屋产权登记在南京市工人文化宫名下。诉讼中，南京市工人文化宫出具书面证明一份，内容为：“南京市职工技协办公室，在我宫综合楼（中山东路54号）六楼有偿购得两间教室，具有使用权和出租权。”
上述事实，有原、被告陈述以及《协议书》、通知、复函、律师函等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就诉争房屋租赁事宜签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。另依据相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还承租的房屋，承租人逾期退房的，出租人有权要求其支付占有房屋使用费。本案中，原、被告合同约定的租赁期限届满后，经过协商，原告同意将租期延长一年，现租赁期限再次届满。故原告要求被告搬离诉争房屋，并按原租金标准支付因逾期退房所产生的房屋使用费的请求符合法律规定，本院应予支持。被告辩称原、被告之间另有租赁期限至大楼拆迁为止的租赁协议，缺乏事实依据，本院不予采信。原告要求被告按每月200元结清所欠物业费、电梯使用费及水费的请求符合双方合同约定，本院亦予以支持。原告收取被告的保证金1000元，现合同到期终止，原告应予退还。被告认为原告在合同履行过程中的断电行为对其造成损失，可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告南京海外旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离其承租的南京市工人文化宫综合楼（本市中山东路54号）六楼小教室（约50平方米），将该房屋交还原告南京市职工技协办公室。
二、被告南京海外旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内按每年31000元的标准支付原告南京市职工技协办公室自2013年2月10日起至本判决确定其交房屋时止的房屋使用费，并按每月200元支付原告南京市职工技协办公室自2012年10月起至本判决确定其交房屋时止的物业费、电梯使用费及水费（原告南京市职工技协办公室应当退还的保证金1000元自被告南京海外旅游有限公司应付款项中扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费218元，减半收取109元，由被告南京海外旅游有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。
审 判 员 马巍
二〇一三年九月三十日
见习书记员 陶瑜