重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第14153号
原告重庆市康德物业管理有限公司，地址重庆市渝北区花卉园西四路41号附1号，组织机构代码75306196-7。
法定代表人武小波。
委托代理人周曦娟，重庆远桥律师事务所律师。
委托代理人刘涓，重庆远桥律师事务所实习律师。
被告龚章民，男，1953年7月6日出生，汉族，住重庆市江津区。
被告龚成钢，男，1987年2月11日出生，汉族，住重庆市江津区。
原告重庆市康德物业管理有限公司（以下简称康德物业公司）与被告龚章民、龚成钢物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王德清独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王梦南担任法庭记录。原告康德物业公司的委托代理人周曦娟、刘涓，被告龚章民，被告龚成钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康德物业公司诉称，重庆市渝中区大坪单巷子88号4栋20层4号房屋登记在龚章民，龚成钢名下。2014年4月30日，康德物业公司与龚章民签订《康德国际住宅前期物业服务协议》。协议约定康德物业公司为涉案房屋提供物业服务，物业费为每月每平方米2.3元，涉案房屋建筑面积为75.25平方米。物业服务费、水电费依约应当在当月10日至25日期间交清，逾期应按每日加收应缴纳费用3‰的滞纳金。2014年4月30日，龚章民接房入住。至今龚章民、龚成钢已经拖欠2014年8月1日至2015年9月30日期间的物业服务费2422元、2015年7月至9月的公摊水电费36.3元。两项费用的滞纳金共计1505.46元。现原告康德物业公司起诉来院，请求判令被告龚章民、被告龚成钢支付原告康德物业公司物业服务费2422元，公摊水电费36.3元及截止2015年9月30日的滞纳金1505.46元。
被告龚章民、被告龚成钢共同辩称，渝中区大坪巷子88号4栋20层4号房屋登记在龚章民、龚成钢名下，建筑面积为75.25平方米。龚章民、龚成钢曾交纳过三个月的物业管理费，2010年10月也交纳了7月至9公摊水电费36.3元。龚章民、龚成钢现尚未交纳2014年8月1日至2015年9月30日的物业服务费属实。但因涉案房屋存在层高问题，康德物业公司的母公司开发商向业主承诺交纳18个月的物业服务费。现十八个月现尚未界满，所以龚章民、龚成钢并未欠交物业服务费。康德物业公司要求滞纳金过高，要求调整为五十元。
经审理查明，2014年4月30日，康德物业公司与龚章民签订《康德国际住宅前期物业服务协议》、《康德国际临时管理规约》。双方约定涉案房屋建筑面积为75.25平方米、每月每平方米物业服务费为2.3元。公摊水电费据实分摊。物业服务费、公摊水电费在当月10-25日期间交纳。逾期按每天千分之三计收滞纳金。龚章民、龚成钢接房后进行装修并搬入居住，交纳了2014年5月至2014年7月的物业服务费。
2014年5月5日，重庆市康德实业（集团）有限公司和康德物业公司联合发出《告业主书》，载明：“尊敬的康德国际业主朋友们，感谢各位业主朋友选择我司开发的康德国际小区，现此项目已竣工验收合格并交付使用。但由于我司工作衔接上的疏忽，在销售合同中对层高（上下相邻两层楼面或楼面与地面之间垂直距离）的约定误表述为：“中对中轴线距离3米”，按照中华人民共和国住房和城乡建设部制定的《住宅设计规范》中对住宅层高‘宜为2.8m’的要求，该项目规划、设计建筑层高实际为2.95米。合同中所表述层高“中对中轴线距离”的描述方式在国家相关规定中未曾找到明确依据，我们对此误述向您表示歉意，并作出如下处理意见：1、将造成此工作疏忽的主要负责人停职检查；2、康德集团特向康德国际小区业主（住宅）赠免一年物管费（含电梯使用费）表示歉意；业主朋友们，因我们的工作疏忽给您造成的不便之处，我司再次向各位业主朋友表示歉意！并衷心希望您在我们的康德大家庭里生活愉快、安居乐业！且我们将在今后的工作中用更优质的服务来回报大家的信任。”重庆市康德实业（集团）有限公司和康德物业公司在该告知书上盖章。
2014年6月26日，重庆市康德实业（集团）有限公司再次发出《公告》，载明最终意见为：“一、我司承诺为愿意接受调解的业主（住宅）每户代为缴纳18个月的物业管理费（含电梯使用费，不含水、电公推费）。二、因我司已收到部分业主提出的律师诉讼函，因此对于不愿接受上述调解方案的业主，建议可以直接向人民法院提出民事诉讼，我司将尊重并履行人民法院的生效判决。如若人民法院的生效判决金额折算物业管理费后高于18个月的，我司将对已经办理代缴物业管理费手续的业主补足相应部分的物业管理费；若折算低于18个月的，对已办理代缴18个月物业管理费的仍然有效，对提起民事诉讼的部分业主执行人民法院的生效判决。三、为便于各位业主办理有关手续并对小区物业服务质量进行监督，我司特与物管公司联合成立专门的工作小组，在小区物管中心接受各位业主朋友的咨询和办理相关手续，请各位业主即日起至2014年7月31日，持本人身份证前往物管中心办理手续，对未能在此期间办理手续的业主，我司视同其不愿接受调解。”
2015年6月2日，康德物业公司向龚章民、龚成钢发出催交物业服务费的通知，要求二者缴清2014年8月至2015年4月公摊费、2014年8月至2015年5月期间的物管费。该通知的挂号信函收据时间为2015年6月4日。
龚章民，龚成钢至今仍未交纳2014年8月1日至2015年9月的物业服务费。
庭审过程中，龚章民、龚成钢确认重庆市渝中区大坪单巷子88号4栋20层4号房登记在二人名下。
上述事实，《康德国际住宅前期物业服务协议》、《康德国际临时管理规约》、《告业主书》、《公告》及当事人
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龚章民与康德物业公司签订的协议系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，合法有效。协议签订后，康德物业公司依约提供物业管理服务，而龚章民、龚成钢系涉案房屋的业主负有交纳物业费的义务。2014年8月至2015年9月的物业服务费为1422元。因龚章民已经在2015年10月交纳了2015年7月至9月的公摊水电费，故康德物业公司再行要求该期间的公摊水电费，本院不予支持。
关于龚章民、龚成钢辩称的已与案外人达成合意，由案外人向康德物业公司交纳物业服务费的问题，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。康德物业公司对于由案外人支付十八个月物业服务费并未认可，针对龚章民、龚成钢的该辩称，本院不予采信。
关于滞纳金的问题，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。康德物业公司要求的滞纳金即为违约金。龚章民、龚成钢未依约交纳物业管理费，应当依约承担违约责任。但康德物业公司曾于2014年5月5日作出减免一年的物业服务费的承诺，其再次发出催缴通知的时间为2015年6月4日，而龚章民、龚成钢一直信赖其物业服务费已经减免。现被告与案外人虽未最终达成协议，但康德物业公司再要求2015年6月4日之前的违约金显然不符合诚实信用原则。再结合发信地址与收信地址相近，违约金的起算日为2015年6月5日。双方约定千分之三的比例过高，调整为每天按万分之四进行计算。截止2015年9月30日，物管费的违约金确定为96元（1730元*118天*0.0004+173元*97天*0.0004+173元*67天*0.0004+173元*36天*0.0004+173元*5天*0.0004）。公摊水电费截止2015年9月30日违约金酌情按1元计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十五条、第八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十九条，判决如下：
一、被告龚章民、被告龚成钢在本判决生效后五日内支付原告重庆市康德物业管理有限公司2014年8月至2015年9月的物业服务费2422元、截止2015年9月30日的物业服务费违约金96元公摊水电费的违约金1元共计2519元；
二、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取25元，由被告龚章民、被告龚成钢负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 王德清
二〇一六年一月十一日
书记员 王梦南