湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第00682号
原告：赵平，男，1989年1月24日出生，汉族，住湖北省石首市笔架山街道徐家铺村*组***号，现住武汉东湖新技术开发区高新二路金谷明珠园**栋*单元***室，公民身份号码：4210811989********。
被告：李冬生。
被告：易杰英。
第三人：武汉市园林场，住所地：武汉市洪山区关山武黄路**号。
法定代表人：郝长寿，该场场长。
委托代理人：张义元，湖北扬子律师事务所律师。
原告赵平诉被告李冬生、易杰英、第三人武汉市园林场（以下简称：园林场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员王友独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告赵平，被告李冬生、易杰英到庭参加诉讼，第三人园林场经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵平诉称，2012年4月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告赵平租用被告李冬生、易杰英承租的位于武汉市马鞍山森林公园内的门面，租期为二年，年租金为15000元，原告赵平先行支付两年的租金30000元。并且合同约定若因特殊原因造成原告赵平不能继续租赁的，被告李冬生、易杰英应当退还剩余租金。2013年4月1日，即租期刚好满一年之时，森林公园林业管理部门下发通知，要收回门面，并要求原告赵平搬迁。原告赵平遂搬迁，致此原、被告之间的租赁合同无法继续履行。原告赵平便与被告李冬生、易杰英协商，要求其退还第二年的门面租金15000元，被告李冬生、易杰英拒不退还，要求原告赵平去打官司才肯将钱退还。因多次协商无果，现原告赵平依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2012年4月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告李冬生、易杰英依照合同约定，退还剩余的一年租金15000元，3年利息1500元；3、判令被告李冬生、易杰英承担本案的全部诉讼费用。
被告李冬生辩称，1、原、被告之间的《租赁合同》系双方口头商议后由原告赵平打印，而打印后的《租赁合同》上无此前双方已商议的条款“若园林场收回门面，则被告不退还租金”；2、原告赵平哄骗被告易杰英在合同上签字，签字时被告李冬生虽在场，但未看合同。被告易杰英当时提出合同内容不对，原告赵平称合同内容无误，并给付被告易杰英1500元，被告易杰英收款后在合同上签字；3、原告赵平在合同期限届满后未交清水电费，亦未将门面和营业执照交还被告李冬生、易杰英。在诉讼过程中，原告赵平才交清上述费用，构成违约，不应向两被告索赔；4、原、被告在签订《租赁合同》前，协商方案为转断经营，原告赵平经营一个月后，原、被告一起到第三人园林场办理变更手续，被告知该门面只能承租一年。后原告赵平多次要求签订租赁合同，两被告出于同情，同意了原告赵平的请求，但告知其，如第三人园林场收回门面，租金损失由原告赵平自行承担，原告赵平亦同意。
被告易杰英辩称，1、原、被告在签订正式的租赁合同前，我本人草拟了一份合同，交由原告赵平打印，但原告赵平未经同意篡改了合同内容，我因着急上班，未仔细翻看合同内容即签字，如原告赵平将转断时间由原协商的2012年3月1日更改为2012年4月1日。2、第三人园林场与被告李冬生之间的租赁合同约定不得转租，如第三人园林场发现转租要求收回门面，由二被告承担相应的责任，但第三人园林场因建设需要整体收回门面，导致原告赵平不能租赁经营，该原因非二被告造成，故不应由二被告承担责任。3、原告赵平在经营期间，未按约定缴纳水电费，构成违约。2013年4月初，第三人园林场通知我们收回门面，我们与原告赵平联系交接事宜，原告赵平要求先退钱再办理交接，双方协商未果，后原告赵平未经我方同意将门面交还第三人园林场，请求法院驳回原告赵平的诉讼请求。
第三人园林场未到庭应诉，亦未向本院提交书面意见。
经审理查明，被告李冬生与被告易杰英系夫妻关系。自2006年，被告李冬生与第三人园林场签订《武汉市园林场门面租赁合同》，被告李冬生承租第三人园林场马鞍山森林公园大门楼东侧第二间门面，租赁期限一年，自当年4月1日至次年3月31日。2012年4月1日，被告李冬生再次与第三人园林场续签租赁合同，该合同约定，被告李冬生不得将物业转租他人。2012年3月，被告李冬生、易杰英与原告赵平协商转租事宜，并将案涉门面交付原告赵平使用，原告赵平向二被告支付租金30000元。2012年4月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定：1、乙方（赵平）于2012年4月1日租赁甲方（李冬生）马鞍山森林公园第二间门面，年租金15000元，租赁期为二年，自2012年4月1日至2014年4月1日，甲方要求乙方先支付两年门面租金30000元。2、店内原有货物定价5000元，同租金一次付清。园林场应收租金由甲方承担，电费、水费、卫生费由乙方承担，由乙方负责经营、管理门面。3、乙方经营第一年期限内，若特殊情况造成不能租赁，应退回一年内剩余租金，第二年若特殊情况造成不能租赁，甲方全额退还租金（年租金15000元），若乙方自行退出，租金不退，租赁期满，经甲方同意可按新合作意向优先续签新的租赁合同。4、使用期间，房屋装修造成损坏，由乙方负责修复。5、甲方负责办理卫生许可证、工商营业执照，乙方出现的食品安全事故由乙方承担。上述合同由原告赵平签字，被告易杰英签署被告李冬生的名字，被告李冬生在场，亦予认可。合同签订后，原告赵平向二被告支付货物转让款5000元，后原告赵平承租案涉门面用于经营烧烤用品和烧烤配送。2013年3月，第三人园林场通知各承租户收回门面，要求在当年4月1日合同期满后搬离。原告赵平与被告李冬生、易杰英协商退还剩余租金事宜未果。2013年4月16日，原告赵平搬离案涉门面，第三人园林场遂将案涉门面收回。原告赵平于2013年向本院起诉要求二被告退还剩余租金，后撤诉。2013年11月，原告赵平向第三人园林场结清案涉门面的水费、卫生费、电费共计1289元。就剩余租金退还事宜，原告赵平再次诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告赵平提交了被告易杰英起草的《租赁合同》草稿，该草稿中租赁时间为2012年3月1日至2014年3月1日，其余内容与2012年4月7日签订的《租赁合同》内容基本一致。被告易杰英陈述其收到原告赵平支付的2012年3月当月租金500元。被告李冬生、易杰英均陈述在签订《租赁合同》时未对合同内容进行查看，该合同内容非其真实意思表示，该合同应为无效，但未向本院提交相应的证据。二被告认为《租赁合同》第四条中的“特殊情况”应理解为第三人园林场发现转租后收回门面，除该情形外，二被告不向原告赵平退还租金。原告赵平认为上述“特殊情况”应理解为门面被拆迁，现第三人园林场因建设需要收回门面，二被告应退还剩余租金。原、被告均认为第三人园林场知道或应当知道案涉门面已转租，其未提出异议，应视为其认可转租行为，即转租行为有效。原、被告均确认双方之间的《租赁合同》已于2013年4月1日解除。
庭审后，第三人园林场向本院陈述，其与被告李冬生之间的租赁合同约定不得转租，被告李冬生将案涉门面转租给原告赵平的转租行为无效，第三人园林场对案涉门面的使用、经营情况不清楚。
以上事实，有各方当事人身份信息、《租赁合同》及草稿、《搬迁通知单》、搬迁图片、庭审笔录、水电费缴费收据、《武汉市园林场门面租赁合同》、婚姻登记信息及各方当事人的陈述等在卷予以证实。
本院认为，被告李冬生与第三人园林场签订《武汉市园林场门面租赁合同》，租赁期限一年，自2012年4月1日至2013年3月31日。后被告李冬生、易杰英与原告赵平签订《租赁合同》，将案涉门面转租与原告赵平，转租期限二年，自2012年4月1日至2014年4月1日。因转租期限超过被告李冬生剩余租赁期限，故超过部分的约定无效，即2013年4月1日至2014年4月1日期间的租赁合同无效。庭审中，原、被告均确认双方之间的《租赁合同》已于2013年4月1日解除，因该日起《租赁合同》无效，无需解除，故对原告赵平要求解除《租赁合同》的诉讼请求不予支持。原、被告之间的《租赁合同》无效，产生相互返还的法律后果，即原告赵平返还租赁门面，被告李冬生、易杰英返还剩余租金。原告赵平于2013年4月16日交还案涉门面，其应承担2013年4月1日至2013年4月16日期间的房屋占有使用费657.50元（15000元／年÷365天×16天），剩余租金14342.50元应由被告李冬生、易杰英返还给原告赵平。因原、被告对其租赁期限二年超过原承租期限，导致超过部分合同无效的法律后果均有过错，均应承担一定的责任，故对原告赵平要求二被告承担利息损失1500元的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李冬生、易杰英于本判决生效之日起十日内向原告赵平退还租金14342.50元；
二、驳回原告赵平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费213元，减半收取106.50元，由被告李冬生、易杰英承担（此款已由原告赵平预交，被告李冬生、易杰英于本判决生效之日起十日内支付给原告赵平）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王友
二〇一六年二月十七日
书 记 员 陈瑜