山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第388号
上诉人（原审被告）：于振民，无固定职业。
委托代理人：宋旭，山东谷源律师事务所律师。
委托代理人：隋旭娇，山东谷源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：于文平，无固定职业。
委托代理人：李浩，山东小光律师事务所律师。
上诉人于振民因与被上诉人于文平房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第815号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于振民的委托代理人宋旭与被上诉人于文平的委托代理人李浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，坐落于北大西街付17号房屋的所有权人为于文平。2012年8月8日，于振民通过银行转账的方式付给于文平290000元，庭审中，双方认可其中235000元为上述房屋第一年房屋租金，5000元为押金。2012年8月9日，于文平、于振民在签订的房屋租赁合同中约定：于振民承租于文平所有的坐落于北大西街付17号、建筑面积234.84平方米的网点房；租赁期限5年，自2012年8月9日至2017年8月31日止；年租金235000元，合同签订之日起于振民交给于文平5000元押金；2012年8月9日至2012年8月30日为装修期，装修期间于振民不付房屋租金；第一年房屋租金于2012年8月8日交付，第2年至第5年房屋租金于每年8月31日交付；合同期内于振民提前退租须提前3个月书面告知于文平，并按年违约金的一倍向于文平承担责任；于振民不按期交纳房屋租金，按年租金的日万分之五支付违约金直至履行义务；于振民拖延房屋租金超过一个月，于文平有权解除合同，于振民应按年租金的一倍向于文平承担违约责任。合同签订后，于振民未另行向于文平支付2013年8月31日至2014年8月31日的房屋租金。2013年10月2日，于文平以特快专递方式向于振民发送了解除合同通知函，该通知函载明：于振民未按约于2013年8月31日支付第2年的房屋租金，至2013年10月1日仍未交纳，故按合同约定通知于振民解除房屋租赁合同，限于振民接到通知后3日内腾交涉案房屋，按合同约定承担违约责任。庭审中，于振民称2013年5月20日，其口头通知于文平要求退租，于文平亦表示同意，并在2013年9月6日短信通知于振民将钥匙送到烟台市芝罘区四马路进德小区南侧。为此于振民提供了内容为“四马路进德小区南侧”的短信一份，于文平提出异议称该短信是告知于振民自己的家庭住址，不能证明双方交接了钥匙。因双方发生争议，于文平遂具状请求判令：1、解除于文平与于振民于2012年8月9日签订的房屋租赁合同；2、于振民支付房屋租金19583元（自2013年9月1日至2013年9月30日）、房屋使用费58749元（自2013年10月1日至2013年12月31日，按年租金235000元计算）；3、于振民支付违约金117500元（按合同约定年租金235000元的50%计算）。庭审中，于文平与于振民均认可双方的房屋租赁合同已经解除。为此于文平申请撤回了解除于文平与于振民于2012年8月9日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。
庭审中，双方对下列事实不能质证一致：
一、于文平与于振民之间的房屋租赁合同的解除时间和涉案房屋的交接时间。
于振民认为房屋租赁合同的解除时间是2013年8月23日，房屋交接时间是2013年9月6日，为此提交了以下证据：
1、显示时间为2013年8月27日、内容为“房屋出租联系人：1339359068李女士”的涉案房屋照片3张，以证明于文平在2013年8月27日前已就涉案房屋对外招租。
2、录音证据一份及通话详单查询照片一份，证明有客户与李女士联系涉案房屋承租事宜，从双方通话内容可以看出于文平对外招租已有2至3个月，且李女士表示可随时带客户看房。
于文平对上述两份证据提出如下异议：第一、照片中的李女士不是于文平；第二、按合同约定于振民提前退租需提前3个月书面告知于文平；第三，于振民一直未将房屋腾交于文平，不存在于振民所称的于文平已就涉案房屋对外招租的情形。
二、于振民2012年8月8日支付给于文平的290000元中除235000元房屋租金、5000元押金之外的50000元的付款事由。
于文平称该50000元是于振民应支付给原承租人烟台华茂经贸有限公司（以下简称华茂公司）的违约金，因于振民要求于2012年8月9日前承租涉案房屋，依照于文平与华茂公司之前签订的房屋租赁合同约定，于文平应向华茂公司支付违约金100000元，经华茂公司、于文平及于振民三方协商，由于文平与于振民各承担50000元违约金，2012年8月10日，于文平将该笔违约金100000元（含于振民迳付给于文平的违约金50000元）支付给了华茂公司。
为证明其上述主张，于文平提交如下证据：1、于文平与华茂公司在2009年2月11日签订的房屋租赁合同，载明：华茂公司承租于文平所有的涉案房屋，租期为5年，自2009年2月11日至2014年2月10日，如于文平在合同期内解除合同，应向华茂公司赔偿100000元违约金。2、2014年4月1日，华茂公司出具的证明一份，载明：华茂公司于2009年2月11日与于文平签订房屋租赁合同，地址为烟台市芝罘区北大西街付17号，合同约定如果于文平在合同期内解除合同，应向华茂公司赔偿100000元违约金；因2012年8月份于振民承租北大西街付17号房屋，华茂公司、于文平和于振民三方协商，由于文平和于振民各向华茂公司承担50000元违约金并终止合同。3、2012年8月10日，华茂公司出具的内容为“交款人于文平，金额100000元，收款事由房屋违约金”收款收据一份。
于振民对上述3份证据提出如下异议：第一、从形式上看，字迹和纸张均比较新，怀疑是近期形成的。第二、于振民承租涉案房屋是直接与于文平联系的，并未与案外人进行协商，于文平向案外人承担违约责任与于振民无关，于振民不可能替于文平承担违约责任。第三、双方最初协商时，于文平提出年租金285000元、押金5000元，故2012年8月8日于振民付给于文平290000元，但第二天签合同时双方商定年租金为235000元，多交的50000元转入下一年租金，不存在其承担违约金的问题。
2014年4月25日庭审中，于文平与于振民均同意涉案房屋自当日起由于文平管理使用。
原审法院依据房屋租赁合同、房屋所有权证书、银行转账明细、解除合同通知函、照片、短信、证明、收据及双方当事人的陈述笔录等在案为凭。上述证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
原审法院认为，（一）于文平、于振民在2012年8月9日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。于振民在合同签订前的2012年8月8日通过银行转账的方式支付给于文平290000元，其中235000元为第一年房屋租金、5000元为押金，于文平未再向于振民支付房屋租金及于振民在2013年10月2日收到于文平以特快专递方式发送的解除合同通知函之事实，双方均无异议，法院予以确认。
（二）关于于振民2012年8月8日付给于文平290000元中除235000元房屋租金、5000元押金之外50000元的付款事由，于文平称该款项是于振民应支付给涉案房屋前承租人华茂公司的违约金，并提交了于文平与华茂公司2009年2月11日签订的房屋租赁合同、华茂公司的证明及收款收据以佐证其主张，于振民对上述证据的真实性和证明内容提出异议。法院注意到，于文平与华茂公司签订的房屋租赁合同、华茂公司出具的收款收据中均未载明应由于振民对华茂公司承担50000元违约金；华茂公司虽在出具的证明中称经三方协商确认于振民对其承担50000元违约金，但该公司不是原于振民之间房屋租赁合同关系中的相对方，在没有其他证据佐证的情况下，仅以华茂公司出具的上述书面证明，不能证明于振民2012年8月8日支付的50000元就是对其承担的违约金。综上，于振民2012年8月8日向于文平支付的50000元应认定为房屋租金。
（三）庭审中，于振民为支持其抗辩提交的短信照片、涉案房屋照片、李女士与客户的录音及通话详单查询照片等证据，于文平质证后对真实性及证明内容均提出异议。法院注意到，短信内容只有“四马路进德小区南侧”，并无于振民主张的向于文平交付涉案房屋钥匙的内容，故该证据不能证明于振民于2013年9月6日将涉案房屋钥匙交付给了于文平；于振民提交的房屋照片显示房屋出租联系人为李女士而非于文平，录音证据中与客户通话的也是李女士而非于文平，故该两份证据不能证明于振民所述的于文平已于2013年8月27日之前就涉案房屋对外招租的主张。庭审中，于振民自述系通过口头方式与于文平协商提前解除房屋租赁合同，于文平予以否认，于振民未能提交其他证据证明双方之间的房屋租赁合同已于2013年8月23日实际解除。故对于振民的抗辩观点，法院不予支持。在于振民没有足够证据证佐证房屋租赁合同已于2013年8月23日实际解除的情况下，于振民未按合同约定的时间和金额交纳第2年的房屋租金之行为，应认定为违约在先。房屋租赁合同明确约定于振民不按期交纳房屋租金，按年租金的日万分之五支付违约金直至履行义务；拖延房屋租金超过一个月，于文平有权解除合同，于振民应按年租金的一倍向于文平承担违约责任。鉴于于文平已于2013年10月2日向于振民发出了解除合同通知，于振民亦已收悉，故法院依法认定双方房屋租赁合同解除的时间应为2013年10月2日。合同解除后，于文平要求于振民参照合同约定的房屋租金计付房屋占有使用费，并无不妥，法院予以支持。故于文平主张于振民支付2013年9月1日至2013年12月31日间，按年租金235000元计付的房屋租金及房屋占有使费及支付违约金117500元（按合同约定年租金235000元的50%计算）的诉请，于约有据，于法相合，法院予以支持。鉴于2012年8月8日，于文平向于振民长付了房屋租金50000元，故法院认定在2013年12月31日前，于振民欠付于文平房屋占有使用费28332元，同时于振民交纳押金5000元，亦应从中扣减，综上，于振民应给付于文平房屋占有使用费23332元。对于文平诉请中超出部分，法院不予支持。
原审法院于2015年2月3日判决：一、限于振民于本判决生效之日起10日内给付于文平房屋占有使用费23332元，支付违约金117500元，合计140832元。二、驳回于文平的其他诉讼请求。如于振民未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给于文平。案件受理费4217元，由于文平负担1184元，由于振民负担3033元。因于文平已向本院全额预交，故限于振民于本判决生效之日起10日内迳付给于文平3140元。
宣判后，上诉人于振民不服，向本院提起上诉称，1、一审判决认定的违约金数额畸高，远高于因上诉人违约给被上诉人于文平造成的经济损失和法律规定。2、上诉人已于2013年8月27日前将涉案房屋腾空并交还给被上诉人于文平，同年10月2日上诉人又向被上诉人于文平发出了解除函，故上诉人不应向被上诉人于文平支付2013年10月1日至12月31日的房屋占有使用费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人于文平答辩称，上诉人自2013年9月1日起一直使用涉案房屋并拒绝交还，上诉人理应承担相应的房屋占有使用费，赔偿被上诉人因此而遭受的经济损失。故一审判决正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人于振民的上诉请求。
二审期间，上诉人于振民提供华贸公司工商登记档案材料及社会保险职工养老账户明细，用以证明吕媛媛系华贸公司工作人员，133××××9068的号码系吕媛媛的联系电话，被上诉人于文平作为华贸公司的法定代表人委托吕媛媛从事了涉案房屋的租赁活动。被上诉人于文平则称，上诉人于振民提供的招租广告中记载的电话号码虽为133××××9068，但出租人为“李女士”，而不是吕媛媛。涉案房屋的租赁是被上诉人于文平的个人行为，与华茂公司无关。本院查明的其他事实同原审。
本院认为，上诉人于振民与被上诉人于文平签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，依法应为有效。双方当事人明确约定，如上诉人于振民拖延房屋租金超过一个月，被上诉人于文平有权解除合同，上诉人于振民应按年租金的一倍向被上诉人于文平承担违约责任。被上诉人于文平要求上诉人于振民支付违约金117500元，并未超过合同约定，上诉人于振民认为违约金数额过高的主张，于法无据，本院不予支持。一审诉讼中的2014年4月25日上诉人于振民与被上诉人于文平同意涉案房屋自当日起由被上诉人管理使用的事实清楚。上诉人于振民认为其已于2013年8月27日前将涉案房屋腾空并交还给被上诉人于文平的主张，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉请求均不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4217元，由上诉人于振民负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 慈勤哲
二〇一五年四月三十日
书记员 辛婷婷