海口海事法院执 行 裁 定 书（2016）琼72执异85号异议人（被执行人）：莫焕忠。申请执行人：李莉。被执行人：莫焕才。被执行人：卢志娟。被执行人：温玉妹。在本院执行申请执行人李莉与被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹借款合同纠纷一案中，异议人对本院作出的（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结异议人莫焕忠称：一、（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书裁定将莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹名下位于海口市琼山区府城镇城东桂林上村的国有土地使用权【产权证号：琼山籍国用（2003）第01-00060号】作价635000元，交付申请执行人李莉抵偿本案债务635000元，严重损害了异议人的合法权益。用于抵债的国有土地使用权面积为322.01平方米，2016年海口市土地征收中宅基地的一平方米补偿标准为13920元，据此标准计算，用于抵债的土地使用权价值为44823792元，法院将该土地使用权作价635000元抵债给李莉，作价价格极低，损害了异议人的合法权益。二、（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书程序违法，该裁定书作价的土地使用权价格评估报告于2015年7月作出�而申请执行人李莉于2016年8月3日申请以该土地使用权的保留价抵偿债务，法院于2016年8月8日作出裁定书，裁定将该土地使用权作价635000元抵偿债务，程序严重违法。评估报告的有效时间为一年，超过一年的评估报告无效，法院应当重新对上述土地使用权进行评估。法院委托拍卖机构于2015年10月14日进行第一次公开拍卖，但因竞买人数不符合规定，拍卖未能进行，申请执行人李莉申请终结了该次执行，法院恢复执行后未再次提起拍卖程序已严重损害异议人的合法权益。综上，请求法院撤销海口海事法院（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书。异议人（被执行人）莫焕忠为支持其主张，向本院提交了房地产估价鉴定报告及（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书复印件各一份。经审查：位于海南省海口市琼山区府城镇城东桂林上村的国有土地使用权【产权证号：琼山籍国用（2003）第01-00060号】现登记于被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟名下，面积为322.01平方米，该土地上现建有一栋七层的建筑物，该建筑物未办理过相关报建手续。申请执行人李莉与被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹借款合同纠纷一案，本院应海南仲裁委员会的提请，于2014年11月20日作出（2014）琼海法仲保字第71号民事裁定书，查封了上述土地使用权。2015年1月13日，海南仲裁委员会作出（2014）海仲字第528号裁决书，裁决被执行人莫焕忠应偿还申请执行人李莉517500元，律师服务费15000元及违约金，被执行人卢志娟、莫焕才、温玉妹承担连带清偿责任。2015年2月4日，申请执行人李莉向本院申请执行上述生效仲裁裁决，本院于同日�案执行。同年7月，海南华智土地房地产评估有限公司受本院委托对涉案土地使用权市场价值进行评估鉴定，并于7月21日作出《房地产估价鉴定报告》，确定鉴定对象于估价鉴定时点2015年7月6日的市场价值为人民币1057339元，鉴定对象土地平均单价为人民币3283.56元/㎡，应扣土地出让金422936元，鉴定对象扣除出让金后的市场价值为634403元。该估价鉴定报告载明：“本估价鉴定报告使用期限为一年，即鉴定目的在报告完成后的一年内实现，……”。2015年8月25日，本院作出（2015）琼海法执字第119-1号执行裁定，裁定拍卖涉案国有土地使用权，并于2015年10月14日委托海南铜锣湾拍卖有限公司进行了第一次公开拍卖，但因竞买人数不符合规定而流拍，海南铜锣湾拍卖有限公司遂向本院出具《关于拍卖“位于海口市琼山区府城镇城东桂林上村322.01㎡的国有土地使用权”的不成交报告》，载明：结合客户反馈及其在招商过程中了解到相关情况分析，本次拍卖会不能举行主要原因是：1.本次拍卖价格相对较便宜，但是其中土地出让金42.2936万元需要买受人承担，综合考虑，整体价格仍偏高；2.另外，本次拍卖仅拍卖土地使用权，地上有一幢7层的建筑物不拍卖，瑕疵较大，拍卖成交后买受人还需要花费更大的精力处理关于地上建筑物的相关事宜。该拍卖公司同时向本院建议降低拍卖保留价20%进行第二次拍卖。2015年10月13日，案外人周祖跃对上述执行标的提出执行异议，本院于2015年10月21日作出（2015）琼海法执异字第81号执行裁定，驳回其异议。周�跃不服，以李莉、莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹为被告，于2015年12月15日向本院提起执行异议之诉，本院受理该案后，依法将被告莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹的诉讼主体地位变更为第三人，并于2016年2月23日作出（2015）琼海法执诉字第18号民事判决，驳回原告周祖跃的诉讼请求。周祖跃不服，上诉至海南省高级人民法院，该院于2016年7月13日作出（2016）琼民终162号民事判决，驳回其上诉，维持原判。期间，因前述案外人异议，并经申请执行人同意，本院于2015年12月22日作出（2015）琼海法执字第119-2号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。2016年3月30日，申请执行人向本院申请恢复执行，本院于4月1日立案恢复执行，并于4月21日作出（2016）琼72执恢42号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹在金融机构的存款人民币750000元�查封、扣押其相应价值的财产。在该次执行中，本院于5月19日扣划了被执行人卢志娟在银行的存款16733.47元，并已转付申请执行人。8月3日，申请执行人李莉向本院提交书面申请，称愿意以第一次拍卖时的要求及保留价抵偿债务。8月8日，本院作出（2016）琼72执恢42号之一执行裁定，裁定将被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟名下位于海南省海口市琼山区府城镇城东桂林上村的国有土地使用权【产权证号：琼山籍国用（2003）第01-00060号】作价635000元，交付申请执行人李莉抵偿本案债务635000元。9月27日，因被执行人莫焕忠、莫焕才、卢志娟、温玉妹无财产可供执行，本院作出（2016）琼72执恢42号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条关于“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债”的规定，涉案土地使用权在第一次公开拍卖中因竞买人数不符合规定而未能完成拍卖的，申请执行人李莉有权申请以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产。至于异议人关于涉案土地使用权作价抵债价格过低及评估报告作出超过一年无效而应重新进行评估的主张，因其不具有事实与法律依据，本院不予支持，具体理由如下：其一，海南华智土地房地产评估有限公司接受本院委托对涉案土地使用权市场价值作出《房地产估价鉴定报告》的时间是2015年7月，而海南铜锣湾拍卖有限公司对涉案土地进行拍卖的时间是同年10月，即拍卖系在估价鉴定报告作出后一年使用期限内进行的，未违反相关法律规定；其二，从申请执行人申请执行至今已达二十个月之久，被执行人始终不主动履行其还款义务，该案曾终结执行程序后又再行恢复，其原因在于案外人提出异议，涉案土地使用权的拍卖未能完成的主要原因亦是因为其整体价格（含土地出让金）偏高及在拍卖土地使用权时不能拍卖其地上建筑物等瑕疵问题，本院执行行为并未违反相关法律规定。综上，异议人关于涉案土地使用权作价抵债价格过低及评估报告作出超过一年无效并撤销本院（2016）琼72执恢42号之一执行裁定书的主张，本院不予支持。依照《最高人民�院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回莫焕忠的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向海南省高级人民法院申请复议。审判长王媛审判员  张蕴华审判员  王 艳os8mi4saj0f5rrwh3x案件唯一码二〇一六年十月二十二日法官助理张孝光书记员苏圣希