福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）仓民初字第3446号
原告（反诉被告）郑心钗，男，1980年2月20日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县
委托代理人陈彧、刘源，福建建达律师事务所律师。
被告（反诉原告）李德仁，男，1970年11月27日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托代理人林茂智，福建林茂智律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑心钗与被告李德仁（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法由审判员刘萍独任审判，于2015年1月26日、3月25日公开开庭进行审理。双方委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑心钗诉称，2012年4月28日，就被告租赁原告具有使用权的坐落于福州市仓山区面积为600平方米店面事宜，被告与原告代理人郑心森签订了一份《房产租赁合同》，约定租赁期限自2012年4月30日起至2016年3月31日止，租金为每月22000元。同时，根据《房产租赁合同》的约定，被告应于每月的5日前交清下个月的房租，若逾期超过7日，则应支付租金的10%作为违约金，若超过30日，原告有权终止合同，并不退还租赁保证金。但被告自2014年7月起至今没有向原告支付任何租金，却仍占用租赁房屋。被告的行为已经构成严重违约，根据《房产租赁合同》第五条第1款和第十一条第2款的约定，原告有权解除合同、收回房屋并追索其欠付的租金、违约金。现请求依法判令被告支付自2014年7月5日起至实际交付之日租金（按每月22000元计算，暂计至2014年10月31日为88000元）；判令被告支付原告违约金8800元；本案诉讼费用由被告承担。
被告李德仁辩称，一、原、被告于2012年4月28日签订的《房产租赁合同》是无效的：1、该合同主体不合法，该合同的出租方为原告的委托代理人郑心森，不是原告本人。2、原告的委托人郑心森与被告签订《房产租赁合同》时未取得原告的授权，原告的授权时间是2012年12月2日至2017年11月30日。3、原告委托郑心森与被告签约时尚未取得租赁屋承租权和转租权，原告是在2014年9月26日取得福州市禾丰粮油食品公司同意转租证明。二、租赁屋产权不明确。三、原告的诉求没有事实依据和法律依据，如果《房产租赁合同》有效，租赁保证金可抵房屋租金后合同自行解除。四、被告没有拖欠原告租金，2014年7月被告将租赁屋交付原告，至今租赁屋由原告管业。五、原告收取的50000元租赁保证金应予以退还。
反诉原告李德仁诉称，2012年4月28日，反诉原、被告签订一份《房产租赁合同》，其中约定反诉原告向反诉被告支付租赁保证金50000元。由于反诉被告存在欺诈及其他不合法行为，构成《房产租赁合同》无效，所以反诉被告收取的50000元租赁保证金应退还反诉原告。现请求判令反诉被告退还租赁保证金50000元；由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告郑心钗辩称，反诉原告的主张缺乏事实依据，其主张不能成立。本案诉争的《房产租赁合同》并不违反法律规定，在签约时虽然欠缺部分有效要件，但不必然致使该合同无效，应属于效力待定的合同。在合同签约后得到原权利人的认可，该合同效力确定，对合同双方当事人均具有约束力，应该遵守。反诉被告系本案诉争合同的实际责任主体，是适格的诉讼主体。反诉原告的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明，2012年4月29日，原告的委托代理人郑心森与被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定原告将坐落于福州市仓山区店面，建筑面积为600平方米出租给被告使用，租赁期限自2012年4月30日起至2016年3月31日止，租金自2012年6月1日起计算，第一年月租金为18000元（不含税费），第二年租金为20000元，第三年租金为22000元，第四年租金在上一年度的基础上递增5%，原告不提供房租税票。租赁保证金为50000元。租金按月结算，被告于每月的前五日将下个月的租金交付原告，最迟不得超过7日，若超过7日，则被告必须支付租金的10%作为违约金；若超过30日，原告有权终止合同，并不退还租赁保证金。合同签订后，原告将诉争店面交付被告使用。原告于2012年7月23日向被告出具收取租赁押金50000元的收条。2014年9月26日，福州市禾丰粮油食品公司出具《同意转租证明》，同意原告将诉争店面转租给被告，转租期限自2012年4月30日至2016年3月31日，并表示对原、被告签订的《房产租赁合同》的内容无异议。
本院认为，原告委托他人将诉争店面出租给被告使用，该转租行为经房屋产权人的追认，原告委托代理人与被告签订的《房产租赁合同》合法有效，原、被告均应该按照合同的约定履行各自的义务。被告未按照约定的期限支付2014年7月5日始的租金，构成违约，故原告要求被告支付2014年7月5日起至实际交付房屋之日止租金的诉请合法有据，本院予以支持。根据双方所签订的《房产租赁合同》的约定，租金按月结算，被告于每月前五日将下个月的租金交付原告，最迟不得超过7日，若超过7日，则被告必须支付租金的10%作为违约金，被告未按约履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，现原告要求被告支付违约金8800元，符合法律的规定，本院予以支持。被告认为2014年7月已将诉争店面交付原告，但未提交相关的证据予以证实，被告该主张本院不予采信。反诉原告认为反诉被告与反诉原告签订的《房产租赁合同》主体不合法，在签约时没有取得转租权，租赁屋的产权不明，反诉被告存在欺诈及其他不合法行为，构成《房产租赁合同》无效，但反诉原告上述主张与本院查明的事实不符，故反诉原告要求反诉被告退还租赁保证金50000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李德仁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑心钗自2014年7月5日起至房屋实际退还原告之日的租金，按每月22000元计算；
二、被告（反诉原告）李德仁支付原告（反诉被告）郑心钗违约金8800元；
三、驳回反诉原告李德仁的诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2200元，由被告（反诉原告）李德仁负担。被告（反诉原告）李德仁应负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）李德仁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州
市中级人民法院。
审判员 刘 萍
二〇一五年三月二十五日
书记员 唐斌心
附一：本民事判决书引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其它应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”