浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初14277号原告（案外人）：徐爱弟，女，1971年12月27日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人（特别授权）：林德洧，浙江安瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：陈台富，浙江安瑞律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建五局第三建设有限公司，住所地长沙市雨花区井湾路20号。法定代表人：唐德文，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王益女，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：马超敏，浙江时代商务律师事务所律师。第三人（被执行人）：温州港瑞房地产开发有限公司，住所地瑞安市安阳街道万松东路555号瑞安国际大酒店主楼8层。法定代表人：韩胜安。原告徐爱弟与被告中建五局第三建设有限公司、第三人温州港瑞房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐爱弟及其委托诉讼代理人林德洧、被告中建五局第三建设有限公司委托诉讼代理人王益女到庭参加诉讼，第三人温州港瑞房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐爱弟向本院提出诉讼请求：1.排除对登记在第三人名下坐落于瑞安市（塘下镇金墅湾佳园×幢×室、×室）房屋的强制执行，并解除查封；2.确认原告于2014年8月13日与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认位于瑞安市间房屋【房产证号：瑞房（字）××、××号】归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年8月13日与第三人签订了商品房买卖合同，约定向第三人购买坐落于瑞安市，建筑面积分别为58.34㎡、59.94㎡，房价款均为143万元，合计286万元，交房日期为2014年8月30日。合同签订后，原告已如期向第三人支付了全部购房款，第三人也已经将房屋交付给原告使用，但因第三人的原因，涉案房屋没有办理备案登记，也没有办理转移登记变更过户到原告名下，仍然登记在第三人名下。此后，瑞安市人民法院在（2017）浙0381执2638号关于中建五局第三建设有限公司与温州港瑞房地产开发有限公司、韩胜安、赵洪明建设工程施工合同纠纷一案中，于2017年10月21日通知原告限期搬迁腾空。原告于2017年11月9日提起执行异议，但被裁定驳回。综上，原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，原告在人民法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产，且已支付全部价款，涉案房屋未能办理过户登记也非原告自身过错，因此原告依法享有足以排除被告申请对涉案房屋的执行权力。被告中建五局第三建设有限公司辩称，原告诉称并非事实。关于购房款286万元的支付问题，根据证据其中143万元是原告丈夫打出的，但还有100万元是谁转出没有名字记载，还有43万元如何交付也不清楚。关于未办理过户原因，原告称是第三人没有办理备案及提供资料，但经咨询房管局，如果第三人不愿意配合，一般过了20天，原告是可以单方去办理预告登记的。另外，原告提出的第二项诉讼请求，非执行异议之诉审理范围，不应该在本案审理，且根据合同约定应当由仲裁机构管辖，法院没有管辖权限。综上，原告起诉没有理由，不符合最高院关于办理执行异议案件的相关规定，不足以享有排除执行的合法权益。第三人温州港瑞房地产开发有限公司未作陈述。原告徐爱弟提供了以下证据：1.原告身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2.工商登记信息，拟证明第三人诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，拟证明原告与第三人早在2014年8月13日（早在房屋被查封之前）签订购房合同，约定原告向第三人购买涉案二间房屋，房价款共计286万元，交房时间2014年8月30日前等；4.购房合同的网签记录，拟证明购房合同已经办理了网签手续、公示；5.银行汇款凭证、流水，拟证明原告在涉案房屋被查封前已经支付了全部购房款；6.户口簿，拟证明房价款的支付人周希华与原告系夫妻关系；7.销售不动产统一发票，拟证明房屋交付并已开具了销售发票；8.收款收据、发票，拟证明房屋交付后，原告对涉案房屋的占有和管理；9.房屋所有权证，拟证明房屋交付的事实；10.房屋租赁合同，拟证明房屋交付后，原告对涉案房屋的实际占有和管理；11.税收缴款书，拟证明原告已为涉案房屋缴纳了契税，但由于第三人的原因未能办理变更登记；12.（2017）浙0381执异283号执行裁定书，拟证明原告提出执行异议被裁定驳回；13.（2016）浙0381民初8564号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证，拟证明涉案房屋被查封的事实；14.银行交易明细，拟证明宋某代原告交付43万元购房款的事实；15.营业执照、用水情况查询清单，该二组证据拟证明涉案房屋由原告进行使用、管理的事实；16.第三人出具的证明，拟证明43万元由宋某代交。同时，申请证人宋某出庭作证，宋某作证称，徐爱弟经营销售轮胎的，我是徐爱弟的客户，当时我和徐爱弟一起向第三人购房时帮她支付了43万元给第三人，该款在我尾数为6714卡上所支付的80万元那笔款中。被告和第三人均未提供证据。被告中建五局第三建设有限公司对证据1、2、3、4、6、7、8、9、11、12、13、15无异议，第三人未到庭，视为放弃质证权利（下同），本院对前述证据予以采信。被告对证据5中143万元汇款凭证没有异议，但认为100万元汇款凭证只有转出账号，没有转出人名字，不能证明是原告方的汇款；流水和尾数6714卡的交易记录，不能证明案外人替原告缴纳了43万元的购房款。本院认为，100万元汇款凭证上尾数7855的账号户名为周希华（即原告丈夫）已由银行另行盖章确认，应予认定系原告方汇款。另外43万元购房款的支付，除了宋某的80万元转账记录外，还有宋某庭审证言、第三人证明以及原告事后于2017年9月和12月份三次陆续偿还宋某44万元的银行流水记录等予以佐证，本院予以认定。被告认为证据10所反映的工商登记的经营者与租赁合同承租人不同，其真实性难以认定。本院同意被告质证意见，对此不予认定。被告认为证据14仅说明有经济来往，但不能证明与购房款有关联，证据16内容不真实。本院认为如果结合证据5及证人宋某证言，可以形成一个证据链，能够证明宋某帮其支付43万元购房款的事实。经审理查明，原告徐爱弟与第三人温州港瑞房地产开发有限公司于2014年8月13日签订了两份商品房买卖合同，分别约定温州港瑞房地产开发有限公司将坐落于瑞安市塘下镇金墅湾景园×幢×室、×室均以143万元价格出卖给徐爱弟。原告徐爱弟的丈夫周希华于2014年8月12日向第三人转账支付100万元，又通过案外人宋某向第三人转账支付43万元，2014年9月15日向第三人转账支付143万元。2015年1月份，第三人向原告交付了房屋。同月26日，原告缴纳了前述涉案房屋的物业维修基金5251元和5395元。2015年4月份101室在原告徐爱弟名下产生水费。现涉案房屋于2014年7月份进行初始登记，登记在第三人名下，房屋坐落变更为瑞安市，因第三人未能配合，至今未办理过户手续。另查明，关于中建五局第三建设有限公司与温州港瑞房地产开发有限公司等人建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2016）浙0381民初8564号立案审理。在审理过程中，应中建五局第三建设有限公司申请财产保全，本院于2016年8月24日作出裁定，查封登记在温州港瑞房地产开发有限公司名下包括涉案房屋在内的15套房屋，并于同月29日送达瑞安市国土资源局不动产登记部门。判决生效后，中建五局第三建设有限公司申请执行，本院于2017年5月2日立案执行。在执行过程中，本院依法对涉案房屋进行现场查封。原告徐爱弟于2017年11月10日向本院提起执行异议，本院于2017年11月28日裁定驳回。原告徐爱弟不服，于2017年12月6日向本院提起执行异议之诉。本院认为，原告徐爱弟与第三人温州港瑞房地产开发有限公司在本院查封涉案房屋之前已签订商品房买卖合同，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告徐爱弟已支付了全部价款，在本院查封之前也已合法占有涉案房屋。涉案房屋迄今未能办理过户手续，是由于第三人未予配合，非原告自身消极不行使登记权利所致。故原告徐爱弟对登记在温州港瑞房地产开发有限公司名下但已由其买受的涉案房屋要求停止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。被告关于购房款支付不清和未能办理过户登记手续责任在于原告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。由于原告与第三人就涉案房屋达成买卖合意，尚未进行过户登记，享有的仅是合同债权，即请求第三人履行办理过户登记手续义务，原告要求直接确认涉案房屋归其所有，缺乏法律根据，本院不予支持。商品房合同约定双方当事人在履行过程中发生争议，应提交温州仲裁委员会仲裁，该约定是对于原告与第三人之间就涉案房屋买卖合同之履行发生争议选择的解决方式，不影响本院对原告第二项诉讼请求的管辖和审理，被告相关答辩意见也不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行坐落于瑞安市的房屋【瑞安市房权证瑞（房）字第××号、第××号】；二、原告徐爱弟与第三人温州港瑞房地产开发有限公司于2014年8月13日签订的关于坐落于瑞安市塘下镇金墅湾景园第×幢×号、×号商品房买卖合同合法有效；三、驳回原告徐爱弟的其他诉讼请求。案件受理费29680元，由被告中建五局第三建设有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本院（2017）浙0381执异283号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  黄其宁人民陪审员  池邦义人民陪审员  蔡丽雅二〇一八年三月八日代书 记员  许彬彬