湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民一终字第248号
上诉人（原审被告）冯祥友。
上诉人（原审被告）陈秋华。
二上诉人共同委托代理人刘井杰，湖南济人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）海口瀚祺房地产营销策划有限公司（以下简称瀚祺营销公司）。
法定代表人李美玲，系该公司经理。
委托代理人易达，湖南湘律律师事务所律师。
原审被告永州市蓝海房地产开发有限价责任公司（以下简称蓝海公司）。
法定代表人王青松，系该公司总经理。
委托代理人王森。
上诉人冯祥友、陈秋华因商品房委托销售合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第1510号民事判决，于2014年6月13日提起上诉。原审法院于2014年7月28日将上诉状及案卷材料移送本院，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月26日下午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人冯祥友、陈秋华及其委托代理人刘井杰，被上诉人瀚祺营销公司法定代表人李美玲及其委托代理人易达，原审被告蓝海公司的委托代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月6日，被告陈秋华、冯祥友（乙方）与被告蓝海公司（甲方）签订《合作开发协议》。该协议约定：甲方提供位于蓝山县塔峰镇南海大酒店旁约8.5亩建设用地，由甲方负责规划报建，费用由乙方承担，建筑面积不低于叁万平方米，乙方负责全部建设资金合作开发；甲方所提供的土地可建高层楼房二栋，总面积不低于叁万平方米。甲方占有高层楼房的一、二层商铺，高层楼房的地下负一层车位甲乙方各占一半，若建负二层全部归乙方所有，其他房子全部归乙方所有；甲乙双方以甲方的名义统一对外销售楼房，房价各自确定，按揭贷款由甲方同意负责办理手续，乙方设专用帐户，属于乙方的款项全部归乙方，甲方不能以任何理由干预。销售房款各自管理使用。
2011年7月25日，被告冯祥友、陈秋华（甲方）与原告瀚祺营销公司（乙方）签订《蓝山南海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》，由甲方委托乙方为南海明珠项目提供营销策划及独家销售代理方面服务。该合同对以下事宜进行了约定：一、项目概况。项目位于蓝山县政府广场旁，项目总建筑面积约为4万平方米，委托住宅销售范围为规划中的住宅面积约2.8万平方米，地下车位0.5万平方米；二、服务期限。乙方提供本项目营销策划及独家销售、招商代理服务期限为自2011年7月25日起至总销售额达95%止；三、销售进度。项目具备以上条件后，乙方按以下完成销售进度：1.项目取得《预售许可证》时乙方完成可销售任务30%的销售额；2.项目主体完成第十层时乙方完成可销售任务50%的销售额；3.项目主体完工时乙方完成可销售任务70%的销售额；4.项目整体交付使用时乙方完成可销售任务95%的销售额；三、服务费用标准。1.项目从乙方工作人员进入销售现场后三个月开始，甲方每月支付给乙方服务费叁万元整，作为本项目的销售基金，以利于乙方工作顺利开展，此费用从以后的销售佣金中相应扣除；2.代理服务费用标准：在合同有效期内，甲方按照实际总销售额的1.5%向乙方支付销售代理费用。如实际销售均价低于约定销售均价2，800元／平米，则佣金按照销售额的1%支付；3.溢价分成：乙方保证A栋住宅实际销售均价为3180元／平米，B栋销售均价和地下车位销售均价另议，在实际销售过程中，所产生的超出部分视为溢价部分，乙方除得到约定的代理佣金外，甲、乙双方分别按照7：3的比例分成；四、费用支付方式。每月月末之日为乙方销售代理费的结算日，乙方按已签订《商品房买卖合同》并交首付款的客户所购房屋的总合同房款，计算出当月应结代理佣金和溢价表，并报甲方审核。甲方需在接到报表后于次月5日内向乙方按销售应得佣金的70%比例支付销售代理费。待销售进程完成80%时，甲方一次性结清乙方前面所有30%的佣金；五、违约责任。在合作期间，任何一方如出现单方无故终止或解除合同、严重违约致使本合同无法继续履行等违约事项，需按人民币二十万元向对方支付违约金，守约方保留取得其依据本合同本应取得相应权利，并于7个工作日结清守约方经济权利，及由于违约方违约而无法取得之权利。在该合同中，原、被告对施工进度未进行约定，合同签订后亦未对项目中的B栋房屋销售均价及地下车位销售均价进行补充约定。
合同签订后，原告策划了南海明珠广告方案、VIP卡内部认购等活动方案，被告陈秋华对原告策划的方案进行了签字认可。在2013年9月5日，被告陈秋华在原告制作的《南海明珠》签约明细表上签字，确认原告共销售房屋205套。2014年1月22日，被告陈秋华又在原告制作的南海明珠销售登记表上签字，确认原告又售出房屋4套。蓝山南海明珠项目建房屋两栋，其中的A栋已建好，共有房屋222套，原告已销售209套，已销售的建筑面积共计30，155.9平方米，其中有18套的住房资料手续未办理。项目中的B栋房屋尚未完工。地下车位尚未进行划线分割，亦未售出。截至起诉之日止，被告冯祥友、陈秋华已支付原告代理佣金154万元。
原审另查明，蓝山南海明珠项目由被告冯祥友、陈秋华具体经营运作，原告所售房屋的房款均是打入蓝山南海明珠项目的银行帐号。被告冯祥友、陈秋华支付给原告的佣金由南海明珠项目部签字，由蓝海公司支付。
原审认为，本案的焦点为原告与被告冯祥友、陈秋华签订的《蓝山南海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告冯祥友、陈秋华以自己的名义与原告签订合同，虽该合同约定“自双方法定代表人签字及公司盖章之日起正式生效”，但被告冯祥友、陈秋华均为自然人，不存在法定代表人签字或公司盖章的情形，故其在合同上签字时该合同即成立。而根据被告冯祥友、陈秋华与被告蓝海公司签订的《合作开发协议》，除商铺及部分车位外，该项目其余房屋全部归冯祥友、陈秋华所有，故冯祥友、陈秋华与原告签订合同的行为并非职务行为而是其个人行为，其签订销售代理合同的行为无需得到蓝海房地产公司的追认，因此该合同不属于效力待定合同而是自双方签字或盖章即成立并生效的合同，且原告已按照合同约定履行合同义务，被告对此亦予以认可。同时，被告陈秋华、冯祥友以自己的名义与原告签订委托销售代理合同并不违反其与蓝海公司签订的《合作开发协议》，该协议虽约定以蓝海公司的名义统一对外销售楼房，但并未要求以蓝海公司的名义与营销策划公司签订营销策划合同，且原告在销售房屋的过程中亦是以蓝海公司的名义统一对外销售。故被告冯祥友、陈秋华的《蓝山南海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》并未生效的抗辩主张不成立。原告与被告签订的《蓝山南海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》系双方真实意思的表示，合法有效。故原、被告双方均应按照该合同履行义务、享有权利。原告与被告陈秋华、冯祥友之间签订的代理合同约定待销售进程完成80%时，甲方一次性支付乙方所有的佣金。原告已销售房屋209套，销售面积共计30，156.42平方米，已达双方约定销售范围的80%，故被告陈秋华、冯祥友应当足额支付原告佣金。对于溢价提成部分，被告陈秋华、冯祥友应当何时支付合同中并未进行约定，但该合同已约定了原告应保证A栋住宅实际销售均价为3，180元／平米，因此溢价提成可根据该约定进行计算，故被告陈秋华、冯祥友应当及时支付原告按照合同约定应得的溢价提成。经法院核算，原告销售的209套房屋的总销售额为102，934，524.49元，实际销售均价为3，352.84元／平米，高于合同约定的销售均价2800元／平米，故原告应得的代理佣金102，941，784.49元×1.5%=1，544，018元。溢价提成部分经法院核算为1，599，777元。原告应得的代理佣金及溢价提成共计3，143，795元，被告陈秋华、冯祥友已支付原告1，540，000元，故还应支付原告代理佣金及溢价提成1，603，795元。对被告陈秋华、冯祥友延期付款应承担的违约责任，《蓝山南海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》中未进行明确的约定，但被告陈秋华、冯祥友于2014年1月22日最后一次确认原告的销售业绩，故其应当支付原告从该日起按中国人民银行同期同类贷款利率以本金1，603，795元为基数计算的延期付款利息。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条第（四）项、一百零七条之规定，判决：一、被告陈秋华、冯祥友于本判决生效之日起十日内支付原告海口瀚祺房地产营销策划有限公司代理佣金及溢价提成1，603，795元及逾期付款利息（自2014年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至该款项付清时止）；二、驳回原告海口瀚祺房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18，582元，由被告陈秋华、冯祥友承担。
上诉人冯祥友、陈秋华不服原审判决，向本院上诉称1、商品房销售方必须是房地产开发企业，而不是个人。本案涉案房屋必须要以蓝海公司的名义签定委托销售合同。原审认定涉案《蓝山蓝海明珠项目（住宅）全程策划销售代理合同书》系有效合同并已正式生效违法。2、涉案住宅销售代理合同既未履行完毕也未解除，原审在未对该合同是否继续履行和解除作出认定的情况下，就按被上诉人已销售部分判决上诉人支付被上诉人代理佣金和溢价提成1，603，795元，并支付被上诉人自2014年1月22日起以本金1，603，795元为基数的欠款利息错误，故请二审依法驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人海口瀚祺房地产营口销策划有限公司辩称，涉案代理合同合法有效，本案是上诉人以自然人的身份与被上诉人签订的，因此，不存在法人代表签字，原审被告蓝海公司与上诉人签订的合作开发协议当中，约定了住房全部归两上诉人所有，与蓝海公司无关，同时，被上诉人在合同终止时，涉案车库还未完工。2、上诉人所称的佣金和溢金，因11套房屋是上诉人自己人要留下来的，被上诉人无法销售，同时，双方签订的合同中约定，售房达到3，180元／㎡被上诉人才有溢金，而被上诉人已达到了3，352元／㎡，因此，原审判决并无过错。3、上诉人称合同没有终止不客观真实，被上诉人打了移交手续，二上诉人的工作人员在移交清单上签了字，因此，不存在继续履行。
二审期间，上诉人与被上诉人均未向本院提交新的证据。
本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，双方当事人争执的焦点主要是上诉人提出的三个方面的问题，即：1、涉案合同是否有效；2、被上诉人代销义务是否已经履行完毕，上诉人所欠佣（溢）金依约是否已到给付期限；3、原审判决支付利息是否客观公正。
一、关于涉案房屋代理销售合同是否合法有效的问题。《中华人民共同国合同法》规定，当事人采用合同书的形式订立的合同，自当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同自成立时生效。本案上诉人与被上诉人签订的销售代理合同系双方当事人真实意思的表示，既不违反法律强制性效力规定，也不损害国家、集体和他人利益。同时，本案涉案合同的甲方是二上诉人，乙方系被上诉人，故涉案合同二上诉人和被上诉人分别在合同书上签名和盖章后依法成立，并发生法律效力。上诉人与被上诉人之间不是房屋买卖合同，而是代销合同，且是以蓝海公司的名义代为销售的。本案代销合同签订之前，二上诉人与蓝海公司签订了涉案房屋《合作开发协议》，该协议约定，蓝海公司提供土地并报建，费用由二上诉人承担，二上诉人负责施工。房屋建好后，一、二屋商铺归蓝海公司所有，三层（含三层）以上所有住房归二上诉人所有，所得售房款各自管理使用。之后，被上诉人代为销售的所有售房款均汇入了上诉人的账户，对此，上诉人一直没有提出代为销售应征得蓝海公司同意等异议，且蓝海公司在整个代为销售房屋过程中没有提出异议，并在庭审过程中对被上诉人代为销售房屋的行为予以认可，据此，本案房屋代销合同系有效合同。
二、关于被上诉人代销义务是否已经履行完毕，上诉人所欠佣（溢）金依约是否已到给付期限的问题。经查，涉案合同第一条五项规定，“本项目总建筑面积约4万平方米，委托住宅销售范围为规划中的住宅面积约2.8万平方米，地下车位0.5万平方米”。第二条，服务期限：乙方提供本项目营销策划及独家销售，招商代理服务期限为2011年7月25日起至总销售后额达95%止。第七条：费用支付方式。每月末为乙方销售代理费的结算期，乙方按已签订的《商品房买卖合同》并以已付首付款客户的总合同房款计算出当月应结代理费佣金和溢价表，并报甲方审核，甲方需在接到报表后于次月5日内向乙方按销售应得佣金的70%比例支付销售代理费。待销售提成完成80%时，甲方一次性结清乙方前面所有30%的佣金。按照涉案合同的上述约定，被上诉人对于涉案合同所规定的自身义务已经履行完毕，其事实和理由是：1、2014年1月26日被上诉人向上诉人送达了《交接函》将办公用品及相关资料移交给乙方后决定撤盘，虽然该交接函不是上诉人本人签收，而是其工作人员周追签收，但由于周追系上诉人的工作人员，且日常工作大多由其与被上诉人联系，故周追可代表上诉人签收相关文件及信函，周追签收交接函后，应视为《交接函》已送达给上诉人。至于周追是否将《交接函》及时呈送二上诉人或将交接函内容报告二上诉人，这是上诉人内部管理问题，与被上诉人无关。同时，上诉人在收到《交接函》后又未及时向被上诉人提出异议，应视为二上诉人对《交接函》内容的认可。2、涉案代销房屋共计220套，被上诉人已为上诉人代销售209套，代销比例95%，已达到了合同约定的销售额。同时，销售平均单价也超过合同的约定，故被上诉人代销房屋的义务已全部履行完毕。3、涉案地下停车位0.5万平方米虽然约定由被上诉人代为销售，但由于该地下停车位自被上诉人2011年7月25日进场至2014年1月26日撤场地下停车位一直没有建好，何时建好不能确定，且上诉人与蓝海公司对地下车位也未分配（蓝海公司按协议占地下车位一半）。加之，地下车位的价格又未确定，蓝海公司也未授权被上诉人代为销售，故被上诉人无法对地下车位代为销售。该地下车位建好并分配、定价完毕后，上诉人与被上诉人及蓝海公司可就销售问题另行协商解决。本案被上诉人单独就售房费用向上诉人主张权利并无不当。
三、关于原判支付利息是否客观公正的问题。本案上诉人对原审认定的所欠被上诉人售房费用1，603，795元不持异议。因上诉人于2014年1月22日最后一次确认被上诉人的销售业绩及费用，但至今拖欠所欠费用未付，故原审判决上诉人自2014年1月22日起按银行同时贷款利率以本金1，603，795元为基础支付被上诉人欠款利息是正确的。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，上诉人的上诉理由与事实和法律不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费18，582元，由上诉人冯祥友、陈秋华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘久平
审 判 员 魏 蓉
审 判 员 李秋云
二〇一四年十月二十日
代理书记员 秦小娟