安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初2628号原告（反诉被告）：阮永巧，女，1966年3月8日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：许玮，安徽江玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，安徽江玮律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店，住所地安徽省合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处阳光尚景苑*幢、2幢楼二层商201、203、三层301室。经营者：史献敏，女，1974年4月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区玉溪路****号*幢****室。委托诉讼代理人：梁猛，安徽达安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国正，安徽达安律师事务所律师。原告阮永巧与被告合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店（以下简称国枫园宿州路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，国枫园宿州路店提起反诉，本院就本诉和反诉一并审理。之后，本诉原告阮永巧申请撤诉，本院依法予以本诉原告撤诉，并对反诉继续进行审理。阮永巧的委托诉讼代理人许玮、王丽，国枫园宿州路店的委托诉讼代理人梁猛、陈国正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国枫园宿州路店向本院提出诉讼请求：1、阮永巧向国枫园宿州路店支付欠付租金6万元,并按照6万元为基数,按日支付1%的违约金(违约金自2018年3月6日起计算至实际给付之日);2、阮永巧承担国枫园宿州路店为维护自身权益支出的律师费2万元；3、本案全部诉讼费用由阮永巧承担。事实与理由：2017年5月14日,国枫园宿州路店将位于合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处的阳光景苑三楼建筑面积分别为260平方米、280平方米的部分区域出租给阮永巧用于经营网咖，并于同日签订两份《租赁协议书》，阮永巧在协议中确认合同签订时房屋均具备交付条件，并已经交付给阮永巧，双方不再另行签署交付文件。根据双方协议约定：房屋租赁期为5年，自2017年9月20日起计算租金，租金按季度预付，始终先付租金后使用房屋，阮永巧应当于每季度开始前15日向甲方预付租金，若逾期支付租金达30日的，如国枫园宿州路店不解除协议，阮永巧除需将拖欠租金支付给国枫园宿州路店，还需按日支付拖欠租金1%的违约金。双方签订协议后,阮永巧仅支付房屋租金至2018年3月20日，第三个季度租金6万元应提前15日即2018年3月5日前支付，但经国枫园宿州路店多次催告，阮永巧至今拒不履行支付租金的义务，故国枫园宿州路店诉至法院，望能够判如所请。阮永巧辩称：一、国枫园宿州路店存在违约情形，案涉房屋存在质量问题，要求阮永巧支付后期租金，无事实法律依据，阮永巧按照后履行抗辩权，有权在房屋质量解决之后，再行计算租金问题；二、因为国枫园宿州路店原因造成的违约，相应律师费不应由阮永巧承担。本院经审理查明的事实如下：2017年5月23日，国枫园宿州路店与阮永巧签订了两份《租赁协议书》,约定：1、国枫园宿州路店将位于合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处的阳光景苑三楼，面积合计为540平方米（280平方米+260平方米）房屋租赁给阮永巧,用途为开办越界网咖；2、租期五年，自2017年5月20日起至2022年5月19日止，其中2017年5月20日至2017年9月19日为免租期；3、房租为每月13000元和7000元，合计为每月20000元，房租自2019年9月20日起每年递增3%至合同期满；租金按季支付，先付租金后使用，租金于每季度开始前15日支付；4、承租方逾期30日交付租金的，甲方有权单方解除本协议，如不解除本协议，乙方除需将拖欠的各项费用支付给甲方外，还需按日向甲方支付拖欠各项费用1%的违约金；5、如乙方出现下列违约情形的，甲方有权单方解除合同——乙方应承担甲方为维护自身权益而支出的诉讼费、保全费、律师费等全部费用——3.1乙方逾期不支付保证金、租金、综合管理费或未经甲方同意拒绝继续履行本合同的；6、房屋按现状进行交付，其他均由乙方自行承担。合同签订后，阮永巧支付了租金至2018年3月20日，之后双方对案涉房屋漏水产生纠纷，致使阮永巧未按期支付租金。国枫园为本次诉讼支付了律师代理费20000元。上述事实，由双方提供的《租赁协议书》、收据、情况说明、房屋维修记录、通话记录、照片、微信聊天记录、委托律师代理合同、发票等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。关于阮永巧就本诉提供的证据，由于其对本诉撤诉，故本院对阮永巧的本诉证据不作认证。本院认为：阮永巧与国枫园宿州路店签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，阮永巧抗辩案涉房屋存在严重质量问题，致使其未能按期支付租金，但根据双方提供的证据，案涉房屋在阮永巧承租期间确实存在漏水问题，但阮永巧提供的证据不足以证明漏水致使其合同目的无法实现，且国枫园宿州路店亦安排人员对此进行了维修，故本院对阮永巧的该项抗辩不予支持。根据案涉合同约定，阮永巧应于2018年3月5日前支付下一季度租金6万元，故本院对国枫园宿州路店诉请阮永巧支付6万元租金予以支持，该租金计算至2018年6月19日。关于国枫园宿州路店诉请的违约金，超过法律规定，本院予以调整，由于阮永巧逾期支付租金造成了租金利息损失，以及案涉房屋确系存在漏水事实，故本院酌定违约金按年利率6%自2018年3月6日起计算至租金实际付清之日止。关于律师代理费20000元，本院认为案涉合同约定了律师代理费，但该约定适用于案涉合同解除情形，由于案涉合同并未解除，故本院对国枫园宿州路店的该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、阮永巧于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店房屋租金60000元（该房屋租金支付至2018年6月19日），并自2018年3月6日起以60000元为基数按年利率6%支付违约金至欠付房屋租金实际付清之日止；二、驳回合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取为900元，由阮永巧负担650元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担250元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  谢伟林二〇一八年八月十五日书记员  王 蓓附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。