吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1571号
上诉人（原审原告）：李晓荣，住长春市二道区。
委托代理人：崔井光，住长春市二道区，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审被告）：长春市华欣房地产开发建设有限公司。住所地：长春净月高新技术产业开发区富奥花园小区会馆楼。
法定代表人：陈立学，董事长。
委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人：修丽娟，吉林朗业律师事务所律师。
上诉人李晓荣因与被上诉人长春市华欣房地产开发建设有限公司（以下简称华欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李晓荣上诉请求：撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初577号民事判决，依法改判华欣公司支付违约金367262.02元。一、二审诉讼费,由被上诉人承担。理由如下：一审法院认为被上诉人合同违约，非其自身原因所致错误。本案在一审开庭时，被上诉人未能提供证明合同违约非其自身原因的任何有效证据，庭外调查也没有的取得任何能够证明被上诉人免责的有效证据。上诉人自2013年1月份收房到现在，小区供电系统还是在地面上拉起的临时供电线路，小区外围各项公共主管网虽然铺设，但被上诉人在并网费上要求相关部门给予优惠，被上诉人的无理要求没有得到满足，所以迟迟不并网，土地使用证、绿化等等都没有取得或达到规定的验收标准，这些完全是被上诉人原因所致，直接导致了上诉人无法办理房屋产权证，被上诉人应承担全部责任。截止到2017年4月10日，被上诉人商品房土地证没有办理，是导致无法办理房屋产权的一项重要原因。
华欣公司二审辩称：1.本案房屋为团购房，不应属民事案件受理范围，依法应当驳回起诉。2.本案所涉房屋未办理房屋初始登记备案，并非华欣公司原因，华欣公司不应承担违约责任，一审判决认定事实清楚。上诉人所主张逾期办证违约金已经超过法定诉讼时效，不应受法律保护。如果法院认为逾期为上诉人原因，因上诉人无实际损失，本案所涉违约金过高，请求法院予以减少。
李晓荣一审诉讼请求：1.华欣公司自2014年3月15日起，至能为原告办理房屋产权证为止，每日向原告支付赔偿款327.62元；2.华欣公司先赔偿李晓荣367262.02元（1121天×327.62元/天）；3。诉讼费用由华欣公司承担。
一审法院经审理查明：原告与被告于2011年5月11日签订《内部认购协议》一份，约定：原告认购被告开发的“富奥斯坦利小镇”25栋2单元303室房屋，初定建筑面积为144㎡，房屋单价为4688元/㎡，原告采取分期付款方式，于协议签订交纳总房款的80%，即540000元，其余购房款在交房时付清。交房时间为2012年12月31日前。被告应于原告入住后的300个工作日内办理房屋产权证，如逾期，被告按总房款的日万分之五赔偿原告……上述协议签订后，原告即依约向被告交纳了540000元首付款。2013年1月25日，原告接收案涉房屋，向被告交纳了剩余购房款115242元，并办理入住手续。因原告至今仍未取得案涉房屋产权证，故其诉至本院。被告于2011年取得“富奥斯坦利小镇”坐落土地的使用权，并办理土地使用权证；长春市发展和改革委员会于2011年7月19日作出长发改审批字[2011]468号文件，核准“富奥斯坦利小镇”房地产开发项目；而后被告先后取得该项目建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。还查明，被告于2013年1月21日取得案涉房屋所属25栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，长房售证（2013）第007号，除《认购协议》外，原、被告并未签订正式备案的商品房买卖合同。
一审法院认为：原、被告签订的《认购协议》，具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已向被告支付全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购协议》应认定为商品房买卖合同。虽然双方在签订《认购协议》时，被告并未取得《商品房销（预）售许可证》，但被告已于2013年1月21日取得案涉房屋所属25栋商品住宅的《商品房销（预）售许可证》，故双方签订的《认购协议》应认定合法有效，双方均应履行各自义务。现被告未能按照约定的日期为原告办理房屋权属登记备案，依约应承担违约责任。但经查，该情况并非由于被告的原因所致，原告主张被告承担违约责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告李晓荣的诉讼请求。案件受理费6814元，由原告李晓荣负担。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查，1.“富奥斯坦利小镇”项目于2011年9月23日取得《国有土地使用证》（国用2011第1004823号、国用2011第1004825号）获得国有土地出让面积为202992平方米；2.“富奥斯坦利小镇”项目于2012年4月5日取得《建设工程规划许可证》及附图，2015年6月29日长春市规划局重新核发《建设工程规划许可证》及附图，规划总用地面积为202992.602平方米，规划总建筑面积为240405.38平方米（其中地上建筑面积168959.69平方米，地下建筑面积71445.69平方米），规划容积率为：1.09987，绿化带不得改变使用性质、不得占用、不得参与用地指标平衡，小区规划用地面积为153618.2平方米。3.“富奥斯坦利小镇”项目于2012年5月23日取得长房售证（2012）第076号《商品房销售（预售）许可证》、2013年1月21日取得长房售证（2013）第007号《商品房销售（预售）许可证》。
本院认为：1.华欣公司与李晓荣签订的《内部认购协议》合法有效，据此协议第四条第3项约定，华欣公司应当在李晓荣入住房屋后300个工作日内办理完毕房屋产权手续。现华欣公司确未能按此约定履行己方义务，致使李晓荣诉至法院要求华欣公司承担逾期办理产权手续的违约责任，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，华欣公司承担此项违约责任的前提为系华欣公司原因导致逾期办证，而根据现有证据可以证明案涉小区从立项到土地使用权、建设工程规划许可、商品房销售（预售）许可等手续均完备，华欣公司主张其未能完成产权手续初始登记的原因在于案涉小区所属行政机关因容积率计算方法不同，以致“富奥斯坦利小镇”暂未能通过政府相关部门验收。从2015年6月29日长春市规划局重新核发的《建设工程规划许可证》及附图看，存在小区规划总用地面积为202992.602平方米及小区规划用地面积为1536182平方米两个数据，而根据该两个数据所计算的容积率分别为1.09（168959.69平方米÷153618.2平方米）、0.832（168959.69平方米÷202992平方米），确实存在华欣公司主张的两种计算方式的问题。而此两种不同的计算方式得出不同容积率可能与办理商品房权属初始登记备案相关，不宜认定华欣公司构成逾期办证违约，故李晓荣主张华欣公司承担逾期办证违约金证据不足，本院不予支持。2.华欣公司主张案涉小区系团购房，不属于法院受理范围，于法无据，本院对其主张不予采信。3.关于华欣公司主张超过诉讼时效一节，因李晓荣等业主可相互佐证一直找华欣公司主张权利，故本院对其该项主张不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6809元，由上诉人李晓荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
代理审判员 李东鹤
代理审判员 贺银婷
二〇一八年六月七日
书 记 员 张维峰