福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初725号
原告：毛道霖，男，1957年1月10日出生，汉族，住福建省福州市。
委托诉讼代理人：刘朝模，福建远东大成律师事务所律师。
被告：倪丹梅，女，1971年1月9日出生，汉族，住福建省。
被告：武夷山香樟林房地产有限公司，住所地福建省武夷山市度假区。
法定代表人：倪丹梅。
原告毛道霖与被告倪丹梅、武夷山香樟林房地产有限公司（以下简称武夷山香樟林公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛道霖及其委托诉讼代理人刘朝模到庭参加诉讼，被告倪丹梅、武夷山香樟林公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛道霖向本院提出诉讼请求：1.倪丹梅立即偿还其借款本金260万元，以及自2016年11月20日起至借款清偿之日止按月利率2%计算的利息；2.倪丹梅应赔偿其实现债务支出的律师代理费损失2万元；3.其有权以倪丹梅抵押的坐落福建省武夷山市度假区两处房产及相应的土地使用权以拍卖、变卖所得价款或者折价价款在偿还该房产第一抵押权人中国农业银行武夷山支行后剩余款项优先偿还其上述第一、二项诉请的款项；4.武夷山香樟林公司对第一、二项诉请的倪丹梅债务承担连带清偿责任，并以武夷山香樟林公司抵押的坐落于福建省武夷山市度假区三处房产及相应的土地使用权以拍卖、变卖所得价款或者折价优先受偿其上述第一、二项诉请的款项；5、由倪丹梅、武夷山香樟林公司负担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月30日和10月20日，倪丹梅以经营需要资金为由，分别向其借款，共计260万元。2015年10月20日，双方就上述借款签订两份借款协议书，并由武夷山香樟林公司作为保证人。借款协议书约定借款期限自2015年10月20日起至2016年10月19日止，按月付息，每月20日支付，倪丹梅以坐落于福建省武夷山市度假区两处店面作为抵押担保；同时保证人武夷山香樟林公司以坐落福建省武夷山市度假区三处房产作为抵押担保；若倪丹梅违约的，需承担案件诉讼费、律师费等为实现债权损失。2015年10月21日，办理了上述五处房产的抵押登记。以上两份借款协议书关于月利息约定不一致，其中一份约定月利率1.5%，一份约定月利率2.5%，但双方实际按月利率2.5%履行。2016年10月19日借款期限届满后，倪丹梅无力偿还借款。故其与倪丹梅对本案借款于2016年10月20日另行签订一份借款协议书。该协议书补充约定借款期限延长至2017年1月25日，本案借款纠纷提交其所在地人民法院诉讼解决。武夷山香樟林公司在该份协议上进行签章确认。2016年10月20日协议签订后，倪丹梅仅履行支付部分利息义务，尚欠自2016年11月20日起的利息，且延长后的借款期限届满，倪丹梅仍未能清偿本金债务。综上，本案借款期限届满，倪丹梅未履行合同义务，已构成违约。武夷山香樟林公司作为保证人，需对倪丹梅的上述债务承担连带清偿之责任，同时其有权以倪丹梅、武夷山香樟林公司的抵押物优先受偿。
倪丹梅、武夷山香樟林公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经审查，毛道霖提供的借款协议书、房屋他项权证书、房屋所有权证、转账凭条、情况说明、中国建设银行DCC历史流水、委托代理合同、福建增值税普通发票，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。
经审理，本院认定如下：倪丹梅系武夷山香樟林公司的法定代表人。2015年7月30日，倪丹梅以做生意需要为由向毛道霖借款100万元，同日，毛道霖通过转账方式支付了上述借款。2015年10月20日，倪丹梅提出再向毛道霖借款160万元，双方将前述100万元借款合计后重新签订了两份协议，两份协议均约定：倪丹梅为收购武夷山香樟林公司临时需要资金而向毛道霖借款260万元，借款期限自2015年10月20日起至2016年10月19日止，利息于每月20日支付；同时倪丹梅以坐落于福建省武夷山市作为本案借款抵押；如借款人未能履行合同按时支付利息，则自愿变卖名下资产偿还借款，借款人如每月20日没有支付利息，双方协商七日后违约处理，违约方应支付法院诉讼费、律师费等一切费用。其中一份协议约定按月利率1.5%计算利息，倪丹梅作为借款人在借款人处签名捺印，武夷山香樟林公司作为担保人在担保人处盖章确认；另一份协议约定按月利率2.5%计算利息，协议尾部借款人处由倪丹梅签名捺印、武夷山香樟林公司盖章确认；同日，毛道霖通过转账方式支付了160万元借款。2015年10月21日，倪丹梅将其名下坐落于福建省武夷山市度假区（房权证武夷山字第××号）、（房权证武夷山字第××号）作为上述借款中160万元的担保，武夷山香樟林公司将其名下坐落于福建省武夷山市度假区（房权证武夷山字第××号）、（房权证武夷山字第××号）、（房权证武夷山字第××号）作为上述借款100万元的担保，并同日分别与毛道霖办理了抵押登记手续。上述借款期限届满后，2016年10月20日，倪丹梅与毛道霖另行签订一份借款协议书，在该协议的第八条补充条款中约定，经双方协商延迟至2017年1月25日偿还借款本金与利息，并先予支付利息，武夷山香樟林公司在该条款上盖章确认。2016年12月30日，倪丹梅向毛道霖出具一份情况说明，确认其因出现资金困难暂缓支付2016年12月利息，并承诺于2017年1月15日前归还本金100万元，同时支付2016年12月的利息。
另查，借款协议签订后，倪丹梅每月均按月利率2.5%支付利息至2016年11月19日止。毛道霖为解决本案纠纷支出律师费2万元。武夷山市大国茶镇商务酒店系个体工商户，法定代表人系倪丹梅。中国农业银行武夷山作为倪丹梅名下坐落于福建省武夷山市度假区（房权证武夷山字第××号）、（房权证武夷山字第××号）房产第一抵押权人，抵押金额170万元。
审理中，经毛道霖申请，本院于2017年2月14日作出（2017）闽0111民初725号民事裁定书，冻结毛道霖名下价值2756933.33元的财产。
本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。本案中武夷山香樟林公司虽在第二份借款协议中借款人处盖章，但其在第一份借款协议书中系以担保人名义在担保人处盖章确认，而本案系倪丹梅收购武夷山香樟林公司临时需要资金而向毛道霖借款，借款后也是由倪丹梅个人每月向毛道霖支付利息，故倪丹梅系本案借款人，武夷山香樟林公司系本案借款的担保人，倪丹梅作为本案260万元的借款人应向毛道霖承担还款义务。双方约定按月利率2.5%计算利息，现毛道霖自愿将利率降为按月利率2%计算自2016年11月20日起至倪丹梅还清款项之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。双方约定违约方应支付诉讼费、律师费等一切费用，现倪丹梅未按约定偿还借款本息，故应承担毛道霖为解决本案纠纷而支付的律师费2万元。武夷山香樟林公司作为担保人借款协议书上盖章确认，但双方未约定武夷山香樟林公司作为担保人承担保证责任的方式，故武夷山香樟林公司应按连带责任保证承担保证责任。双方未约定保证人的保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”规定，本院认定武夷山香樟林公司的保证责任期限自主债务履行期限届满之日起六个月，即毛道霖应自2017年4月19日前向武夷山香樟林公司主张承担连带保证责任保证期限，且武夷山香樟林公司亦在第三份借款协议中约定延长还款期限条款上盖章确认，故毛道霖自2017年2月6日向本院提起诉讼，并未超过担保期限，武夷山香樟林公司应对上述债务本息及律师费承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”规定，本案中倪丹梅已将其名下两处房产作为本案借款160万元担保、武夷山香樟林公司已将其名下三处房产作为本案借款100万元担保，故本案武夷山香樟林公司仅对于260万元以外的债务承担连带保证责任。因上述五处房产已办理抵押登记，故毛道霖有权对上述房产以拍卖变卖的方式行使优先受偿权，但必须以上述260万元金额为限，超出部分，本院不予支持，但对于倪丹梅名下上述两处房产在偿还第一顺序抵押权人即中国农业银行武夷山支行贷款后才能行使优先受偿权。
综上所述，倪丹梅作为债务人应向毛道霖偿还借款本息，武夷山香樟林公司对于本案债务除260万元外的债务承担连带责任。毛道霖有权对于上述抵押的房产除中国农业银行外行使优先受偿权，并以260万元为限。倪丹梅、武夷山香樟林公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理、判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第二十八条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条、第一百九十九条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、倪丹梅应于本判决生效之日起十日内偿还毛道霖借款本金260万元及以260万元为基数按月利率2%计算自2016年11月20日起至借款清偿之日止的利息；
二、倪丹梅应于本判决生效之日起十日内向毛道霖支付律师代理费损失2万元；
三、毛道霖有权以倪丹梅抵押的坐落福建省武夷山市度假区（产权证号：产权证武夷山市第××号）、（产权证号：产权证武夷山市第××号）两处房产以拍卖、变卖所得价款或者折价价款在偿还该房产第一抵押权人中国农业银行武夷山支行后剩余款项优先偿还其上述第一、二项诉请的款项，并以160万元为限；
四、毛道霖有权以武夷山香樟林房地产有限公司抵押的坐落于福建省武夷山市度假区（产权证号：房产证武夷山市第××号）、（产权证号：房产证武夷山市第××号）、（产权证号：房权证武夷山市第××号）三处房产以拍卖、变卖所得价款或者折价优先受偿其上述第一、二项诉请的款项，并以100万元以限；
五、武夷山香樟林房地产有限公司对于倪丹梅的上述第一、二项判决的款项扣除260万元外承担连带保证责任；
六、驳回毛道霖其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28855元，财产保全费5000元，由倪丹梅、武夷山香樟林房地产有限公司负担，倪丹梅、武夷山香樟林房地产有限公司应负担的案件受理费、财产保全费应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 金
人民陪审员 彭 蕾
人民陪审员 林秀华
二〇一七年五月十九日
书 记 员 陈 晗
附：一、本文所引用的主要法律条文：
1.《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
2．《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
4.《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。
第三十六条以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
5.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
6．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
7．《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。