江苏省南通市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏06民终2106号
上诉人（原审原告）：范小辉，男，1968年11月7日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：黄韵录，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海门中南世纪城开发有限公司，住所地海门市。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘彩英、施艳华，该公司工作人员。
原审第三人：江苏中昶信建设集团有限公司，住所地启东市。
法定代表人：徐建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈德炜，该公司工作人员。
原审第三人：龚裕辉，男，汉族，1975年4月9日生，汉族，住启东市。
上诉人范小辉因与被上诉人海门中南世纪城开发有限公司（以下简称中南世纪城公司）、第三人江苏中昶信建设集团有限公司（以下简称中昶信公司）、龚裕辉商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2017）苏0684民初2609号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范小辉上诉请求：1.撤销一审裁定,依法发回重审；2.本案诉讼费用由中南世纪城公司承担。事实和理由：1.根据合同相对性原则，本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，该条中的“当事人”应做狭义解释，也就是买卖合同和民间借贷合同的缔约方均为相同主体的情形下，才适用该条款的规定，中南世纪城公司无权以其与龚裕辉之间的约定主张《内部认购协议书》无效。2.中南世纪城公司的意思就是以房屋抵工程款，至于实际购房人是谁，并不在意，其本意也是购买案涉房屋，所以双方买卖房屋的意思表示真实。3.一审法院未依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条向当事人释明变更诉讼请求，程序错误。
中南世纪城公司辩称，1.龚裕辉对案涉房屋拥有合法的处分权，龚裕辉以中昶信公司的名义承接工程，其与镇江中南新锦城房地产发展有限公司结算后取得案涉房屋冲抵工程款，合法有效，龚裕辉将案涉房屋作为向范小辉借款的担保，后龚裕辉以中昶信公司的名义指定案外人与我公司签订购房协议，其处分行为合法有效。2.2014年8月29日，中昶信公司、镇江中南新锦城房地产发展有限公司、龚裕辉签订《以房抵款协议》，约定中昶信公司购买案涉房屋，购房款4571709元冲抵等额工程款，因中昶信公司未找到买受人，暂以其员工范小辉的名义签订《内部认购协议书》，待找到买家后再办理更名。故我公司并未将案涉房屋销售给范小辉。2015年4月14日，我公司按约定向范小辉寄发《收楼通知书》，但在此后两年内，范小辉自始至终没有与我公司联系。3.我公司不存在一房二卖的行为，由于案涉房屋抵给了中昶信公司，中昶信公司有权处分案涉房屋，我公司根据中昶信公司的指示与第三人签订合同，但从未向范小辉收取过工程款，也没有向其他人收取过购房款。范小辉知道房屋被龚裕辉处分后，应该向龚裕辉主张权利，无权要求我公司交付房屋。4.本案房屋买卖合同实际为借贷担保，《借款抵押协议》的约定违反了禁止流押的强制性规定，应认定为无效。本案中，龚裕辉向范小辉借款250万元，约定如到期不还，则价值457万元的担保物直接归范小辉所有，该约定无效。4.一审法院已经向范小辉释明按民间借贷法律关系审理，但范小辉拒绝变更。一审判决正确，请求维持原判。
中昶信公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
龚裕辉未发表述称意见。
范小辉向一审法院起诉请求：1.确认其与中南世纪城公司签订的《内部购房协议》于2017年4月14日解除；2.中南世纪城公司返还购房款4571709元及利息696233元；3.中南世纪城公司向其承担等同于购房款4571709元的赔偿责任。
一审法院认定事实：江苏中信建设集团有限公司于2016年3月24日更名为江苏中欣建设集团有限公司。江苏中欣建设集团有限公司又于2017年6月14日更名为第三人中昶信公司。
第三人龚裕辉挂靠第三人中昶信公司承接了镇江中南新锦城房地产发展有限公司开发建设的工程。两第三人签订了内部履约承包协议，约定：由龚裕辉自主经营，自负盈亏，自担风险，工程所需资金由龚裕辉自行负责筹集，工程结束后由龚裕辉自行与甲方结算。
2014年8月29日，龚裕辉持中昶信公司（丙方）印章与海门中南锦苑房地产开发有限公司（甲方）、镇江中南新锦城房地产发展有限公司（乙方）签订以房抵款协议一份，约定：丙方购买海门中南世纪锦城10号楼103室商品房，总价为5387575元。丙方以房抵款的，甲方给予其优惠815866元。丙方同意以乙方欠付的工程款4571709元冲抵上述购房款。丙方指定购买人为范小辉，丙方以其指定的其他单位、个人购买上述商品房的，仍视为丙方购买了商定商品房，三方有关购房款支付、工程款抵付之事宜仍执行本协议的约定。同日，范小辉、中南世纪城公司签订《内部购房协议书》一份，约定：范小辉认购中南世纪城公司开发的案涉房屋，单价15318元，面积297.87平方米，总价4571709元，中南世纪城公司应于2016年4月20日前将验收合格的商品房交付范小辉。中南世纪城公司当即向范小辉开具销售不动产统一发票一张，金额为4571709元。9月1日，范小辉与龚裕辉签订借款抵押协议一份，约定：龚裕辉向范小辉借款250万元，借款期限24个月，自2014年9月1日至2016年8月31日止；利息于每月30日前归还、本金在到期日一次性归还；龚裕辉同意以海门中南世纪锦城10号楼103室1套房屋作为抵押，为前述借款做担保，若龚裕辉连续2个月未按时归还利息，范小辉有权直接实现该处房屋的抵押权，直接办理相关手续。龚裕辉承诺放弃超出债务部分的权利，不以任何方式向范小辉追索，若龚裕辉按时归还全部本息，范小辉届时将《购房合同》和购房发票给龚裕辉，由龚裕辉自行办理相关手续并承担费用。2015年4月14日，中南世纪城公司向范小辉发出收楼通知书和收楼费用明细表，要求范小辉收楼，但范小辉未办理收楼手续。2016年3月10日，龚裕辉又持第三人中昶信公司印章，以中昶信公司名义向中南世纪城公司提交申请，要求中南世纪城公司将案涉房屋更名为姜华。7月26日，案涉房屋由他人办理了权属登记。2017年2月，范小辉到中南世纪城公司收楼时发现案涉房屋已经出售给他人，遂诉至法院。一审庭审中，范小辉、中南世纪城公司均认可以房抵款协议和更名申请上的第三人的印章不是第三人中昶信公司在工商部门备案的印章。
另查明，第三人中昶信公司因其印章被伪造，向启东市公安局报案，该局于2017年3月28日立案侦查。
一审法院认为，第三人龚裕辉没有建筑施工企业资质而借用有资质的第三人中昶信公司名义承揽了镇江中南新锦城房地产发展有限公司开发建设的工程，第三人龚裕辉系该工程的实际施工人。根据两第三人签订的内部履约承包协议约定，不管第三人龚裕辉持有的第三人中昶信公司印章是否真实有效，龚裕辉都有权就其实际施工的镇江中南新锦城房地产发展有限公司开发建设项目的工程款进行处分。第三人龚裕辉自愿以镇江中南新锦城房地产发展有限公司欠付其工程款冲抵其向中南世纪城公司购买海门中南世纪锦城10号楼103室商品房房款的意思表示真实有效。
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，第三人龚裕辉名为指定范小辉为海门中南世纪锦城10号楼103室房屋的购房人，并由范小辉与中南世纪城公司签订《内部购房协议书》，实为将海门中南世纪锦城10号楼103室房屋作为抵押物为第三人龚裕辉向范小辉的借款提供担保。且范小辉在2015年4月收到中南世纪城公司收楼通知后，迟迟不办理收楼手续，一直到借款到期后才提出要求收楼，符合借款抵押协议约定，与常理不符。故范小辉、中南世纪城公司间的房屋买卖关系并不是双方的真实意思表示。一审法院向范小辉释明变更诉讼请求，但范小辉拒绝变更。
据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，裁定：驳回范小辉的起诉。范小辉预交的案件受理费80678元，一审法院予以退还。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，龚裕辉作为实际施工人，借用中昶信公司承接工程，镇江中南新锦城房地产发展有限公司将案涉房屋以以房抵工程款的形式交由龚裕辉处分。龚裕辉向范小辉借款250万元后，双方签订借款抵押协议约定：龚裕辉同意以海门中南世纪锦城10号楼103室1套房屋作为抵押，为前述借款做担保，若龚裕辉连续2个月未按时归还利息，范小辉有权直接实现该处房屋的抵押权，直接办理相关手续。龚裕辉承诺放弃超出债务部分的权利，不以任何方式向范小辉追索，若龚裕辉按时归还全部本息，范小辉届时将《购房合同》和购房发票给龚裕辉，由龚裕辉自行办理相关手续并承担费用。该协议明确约定，范小辉与中南世纪城公司所签订的内部购房协议系为250万元贷款提供担保，尽管购房协议的签订主体为中南世纪城公司与范小辉，但根据一审查明的事实，案涉房屋的实际权利人为龚裕辉，中南世纪城公司只是根据龚裕辉的申请，与范小辉签订内部购房协议，范小辉并无购买房屋的真实意思表示，中南世纪城公司2015年4月向范小辉发出收房通知后，范小辉亦没有作出接受房屋的意思表示。一审法院因此适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，向范小辉释明按照民间借贷法律关系起诉并无不当。且该条并没有规定当事人不可以通过第三人与债权人签订房屋买卖合同以担保债权的实现，实际上，范小辉并未支付购房款，其与中南世纪城公司之间不存在真实有效的房屋买卖合同关系，其主张解除合同并赔偿损失，于法无据。一审法院向范小辉释明按照民间借贷法律关系主张权利，程序上并无不当。
综上所述，范小辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 顾晓威
审判员 刘彩霞
审判员 谷昔伟
二〇一八年六月二十七日
书记员 盛姝玲