河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初9389号
原告朱先光（反诉被告），男，汉族，1981年11月5日出生，住河南省濮阳县。
委托代理人李超杰，河南中亨律师事务所律师。
被告潘昕贝（反诉原告），女，汉族，1995年8月15日出生，住郑州市管城回族区。
委托代理人李俊波，河南良承律师事务所律师。
原告朱先光（反诉被告）诉被告潘欣贝（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017�3月13日受理后，被告于2017年4月1日提出了反诉。本院依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告朱先光的委托代理人李超杰，被告潘欣贝的委托代理人李俊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年1月3日原告与被告签订了写字楼房屋租赁合同，被告由其母亲张元代签。合同约定租赁期限为12个月，自2016年1月3日至2017年1月2日。原、被告双方约定每月房租为8400元，按季度缴纳房租费。2016年7月份原告因自身公司业务需要对租赁房屋中的办公用品进行了调整，部分物品搬离了租赁房屋，被告误听误信物业管理人员的话，误以为原告想逃跑，不再租赁房屋。被告为了避免原告“搬离”，于2016年7月20日将争议标的房屋门加上了锁。实际上原告早已将该季度的房租交给了被告，离租金到期日还有将近两个半月的时间。因为，争议发生在合同有效期内，且原告已经缴纳了租金的情况下，被告的行为已构成了合同根本违约。被告锁住租赁房屋门的行为，导致原告无法正常使用该租赁房屋，原告公司经营无法进行。原告多次找被告沟通协调此事，被告均不予理睬，认定原告不再租赁该房屋。原告无奈只得重新租赁其它房屋进行公司经营，锁门期间原告的诸多办公用品以及家电都在被告房屋之中。2016年10月份左右，被告在原告不知情的情况下，将原告的物品进行了出卖，出卖物品的所得款据为己有。原告认为被告的行为已构成了合同根本违约，原告不但在缴纳租金的情况下无法使用该租赁房屋，而且原告已经缴纳的物业费、水、电等费用也成为了自己的损失。原告在重新租赁房屋期间，公司经营停顿，造成了巨大的经营损失。请求法院判令被告支付原告租金损失、押金、违约金、停运损失、物业费损失�水费损失、电费损失，共计84663元；诉讼费用由被告承担。
被告潘欣贝辩称，原告诉请与事实不符，原告违约在先，没有按约定支付房租。
被告反诉称，2016年1月3日，潘欣贝与朱先光签订《写字楼房屋租赁合同》一份。潘昕贝将位于金水区花园路21世纪广场6号楼1702号房产整租给朱先光办公使用。合同约定：租赁期限为12个月，租金为每月8400元，每半年支付一次；承租方不得自行转租，否则出租方可解除合同，收回房屋。合同签订第三季度，朱先光以资金紧张为由未按照合同约定全部支付后半年的全部租金，仅向潘昕贝支付了三个月的租金。考虑到创业艰辛，潘昕贝并未因此追求朱先光的违约责任。2016年7月16日，被告突然接到租赁房产物业公司电话说，1702号租户要搬走，房东是否同意？因被告根本不知道原告要搬走，随即告知物业公司：不经�人同意，不准许他们搬走。但是原告最终还是以欺瞒的方式强行搬离租赁房产。之后，被告前往租赁房产落实情况，门锁还是原告控制，门上黏贴着原告寻租房屋的广告，隔门观察室内除了固定的办公卡座以外全部物品已经清空。联系原告他说我的房租还不到期，要是找到新的租户继续租赁，只要保证你的租金不损失就行了，我的卡座也可以转卖给新租户。被告坚决不同意原告的意见，并告知：既然你已经退租，10月3日前必须腾空房屋。不经本人同意你擅自转租已经违约，10月3日前不腾空房屋影响再出租，将追究违约责任。期间多次与原告沟通未果，原告非但不腾房、不退房，还多次跟新出租信息寻租。原告不退房、不腾房的目的，一是通过转租将难以拆运，拆装耗损大的办公卡座转让给新租户；二是通过转租向新租户索要押金。2016年9月23日，原告未按照合同约�提前15天续交后三个月租金，为能尽快寻找新的租赁客户避免损失扩大，被告无奈之下联系开锁公司强行打开原告的锁具，并更换了新锁。随后被告多次通知原告拉走遗留物品并解除合同未果。期间为尽快化解矛盾防止损失进一步扩大，且原告创业不易，被告曾同意退回押金以促使原告尽快腾房，但未取得原告同意，因此造成房屋长期空租。2016年11月16日，被告委托河南良承律师事务所向朱先光送达《律师函》函告：1、自本律师函发送之日起，租赁合同解除；2、朱先光应当收到本律师函之日起三日内清理房屋所有物品，逾期未清理，潘欣贝将强行清理；3、朱先光应当赔偿潘欣贝的各项损失。原告收到函告后置之不理，为避免损失进一步扩大，被告于2016年12月初将办公卡座强行处理，另寻租户。请求判令朱先光承担房屋空置三个月的损失15200元（朱先光缴纳的10000元押金已经折抵等额租金）；判令朱先光赔礼道歉；反诉费用由朱先光承担。
原告（反诉被告）辩称，一、被告反诉请求不能成立，请求人民法院依法驳回被告的反诉请求。被告已经在原告租赁期限内取得房屋的实际控制权，可以将原告的物品清理后直接出租，被告不积极行使个人权利导致的租金损失应由其本人承担。另外，被告将原告的财务私自变卖，并将钱物据为己有，法律并没有赋予被告有这样的权利。二、被告陈述的事实与理由与实际情况不符，有诸多地方存在错误，其目的是为了误导法院。1、原告与被告约定的房租缴纳方式是按季度缴纳，这在2016年9月20日被告通过短信向原告催告房租的通知可以明确看出。2、2016年7月16日原告只是将一些用品搬离，这是原告的权利，被告无权干涉，物业说的要搬走说法不实。如果要搬走就不会按时缴纳第三季度�房租、水、电以及物业费。3、原告的办公设施以及空调都在租赁房屋内，不存在提前搬走的可能，被告为了不让原告搬东西于2016年7月20日将租赁房屋换上新锁，原告对该租赁房屋以及租赁房屋内自己的东西失去了控制。因此被告辩称于2016年9月23日与实际情况不符。4、原告未收到河南良承律师事务所的《律师函》，当然也不知道律师函所载明的内容。原告认为被告是否发送《律师函》以及发送《律师函》的内容如何，都不应该成为被告私自处理原告财物的理由和借口。
本院依据原、被告的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：违约责任以及损失计算和数额。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据1、原告身份证复印件；证明原告的诉讼主体资格。
证据2、写字楼房屋租赁合同一份；证明原被告双方签订有房屋租赁合同，合同期限为一年，每月房租8400元，押金10000元。
证据3、银行转账凭证一份；证明原告已将第三季度的租赁费交给被告，原告取得了租赁房屋从7月1日至9月30日的租赁使用权。
证据4、物业费、水、电发票三张，企业信息查询一份，结婚证复印件一份；证明原告已经将第三季度的物业、水、电等费用交纳，原告至少在第三季度一直在履行合同。
证据5、手机短息截图二十九份；证明1、被告于2016年7月20日将租赁房屋上锁；2、房屋租赁费用交纳的约定是按照季度交纳，而不是被告反诉状中的按半年一交；3、原告在租赁房屋的物品被被告私自出卖，将卖出去的钱据为己有；4、前期协商过程中被告愿意赔偿原告15000元的事实。
证据6、租赁房屋照片三张、电卡一张；证明原告在租赁房屋的办公设施以及三个空调（两个台式，一个�式），在未经原告同意的情况下被被告私自变卖处理，原告因此损失25000元。
被告潘欣贝针对原告提交的证据，发表以下质证意见：对证据1无异议；对证据2有异议，证明目的有异议，半年交一次房租；对证据3无异议、证据4无异议；对证据5的真实性、证明目的有异议，其他证明了原告违约在先，提前15天交付租金；被告没有出卖原告租赁屋内的物品；前期愿意补偿1.5万元包括押金1万元；对证据6的真实性、关联性有异议，不能证明是出租屋内的房屋设施。
被告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：
证据1、租赁合同一份。证明租赁期限及付租金时间为半年一次。
证据2、摩根中心证明。证明原告违反合同约定，不按规定支付租金。
证据3、管城区开锁备案表。证明原告违约后，被告被迫换锁的时间为2016年9月23日�
证据4、摩根中心证人杨某和齐某。证明原告于2016年7月16日将租赁房屋的物品搬离未经被告潘昕贝同意，及于2016年7月份黏贴出租信息。
证据5、视频一份、照片五张。证明原告朱先光承认未经被告潘昕贝同意转租及被告代理人于2016年11月16日向原告发律师函证其将剩余物品搬离。
原告朱先光针对被告提交的证据，发表以下质证意见：
对证据1真实性无异议，证明目的有异议，租金按半年一付房租系被告后期添加，实际支付期限是按季度支付，并且原告提交的租赁合同的备注不真实，原告的租赁合同无备注信息。
对证据2的真实性、证明目的有异议，原告只是在2016年7月16日从租赁房屋中搬出部分用品，原告已缴纳该季度的租金，租金截止日期为2016年9月30日，在租期内搬出自己的物品，并没有违反规定。
对证据3有异议，该证据并未加盖相关出具单位的公章，根据原告陈述被告实际上在2016年7月20日已将租赁房屋进行了换锁，换锁时间与被告主张不一致，对证据不予认可。
对证据4有异议，证据只是说明原告于2016年7月16日将租赁房屋的部分用品办离，并未转租或不租行为。
对证据5有异议，无法证实证据的真实性，视频内容及照片也不能证明原告有违约倾向，被告发律师函，并没有收到律师函。
被告申请证人杨某（女，汉族，1990年5月23日出庭，住河南省××××组，身份证号）出庭作证称，原告搬家的时候，证人跟业主联系，说是没有让他们搬走。我再次核实电话，电话说是潘昕贝，不让我管。
被告申请证人齐某（女，汉族，1988年12月7日出生，住河南省××龙王乡岗冯138号，身份证号）出庭作证称，2016年9月23日业主找的开锁公司开锁，证人在开锁单子上签了证人本人的名字。换后的锁仍到垃圾桶中。开锁后就把门锁了，开锁之前没有营业。十一之后就出租了。
原告对证人证言发表以下质证意见，争议发生后，该租赁房屋就没有使用，没有使用的根本原因是被告在门上加了新锁，上不去了，对于被告所称的2016年9月23日换的锁，原告方不予认可，并且证人中，该房屋另行出租的时间与被告反诉状中差别很大，被告有陈述不实。
被告对证人证言无异议。
根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下事实：
1、原、被告各提交租赁合同一份，内容为：2016年1月3日，承租人原告朱先光（乙方）与出租人被告潘欣贝（甲方）签订了房屋租赁合同一份。合同约定潘昕贝将位于郑州市金水区郑花路59号21世纪广场6号楼17层1702号居易摩根中心房屋租赁给原告朱先光，租�期限为12个月，自2016年1月3日起至2017年1月2日止，每月房租为8400元；押金10000元，待租赁期限满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。合同9.1约定在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，拖欠租金累计3日以上的。
根据原告朱先光提的租赁合同显示，房屋租金先付后用，第1期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前15日支付。根据被告潘昕贝提交的租赁合同显示，房屋租金支付按半年，先付后用；第1期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前15日支付。第十二条因前租户朱先光与甲方目前对于本出租房屋之间尚存在争议，甲方已全部把事情告知乙方，乙方在全部知情的情况下可以接受租赁此房屋，并同意因前租户朱先光就导致的一切问题可自行解决，导致的一切后果可自行承担（本合同10.4条使用权的纠纷，可能会因朱先光导致不能正常办公，甲方已告知乙方，乙方同意租赁并因此导致的损失自行解决）。两份合同上都有朱先光签名和潘昕贝（张元代）签名。
2、原告提交的银行转账记录以及缴费发票显示，2016年6月20日，账号99×××67向张元（账号62×××26）转账7900.31元。三张2016年9月20日出具的发票显示，物业费1211.2元；电费281.2元；自来水费170.5元。
潘昕贝认可朱先光已结清水费、电费、物业费、电话费、网络使用费、租金税费等费用。
3、被告提交的管城区开锁备案服务表显示，申请开锁人潘昕贝（张元代），开锁时间2016年9月23日，身份证号，地址郑州市居易摩根6号楼1702房，见证人齐某。
4�原告提交的与+8613733870166（以下简称0166）微信聊天记录显示，2016年9月20日11点48分，0166:通知请于今天交下一季度的租赁费用，按照合同约定如若逾期超过三天不缴纳下一季度费用，合同将被终止；12点50分，0166：通知按照合同约定逾期三天不缴纳下季度租赁费用，合同终止，押金不再退还，请尽快交纳租赁费用。下午14点12分，：我正常交房租，正常家物业费，没有任何拖欠，为什么你们私自换我们的锁，你们没有经过我们同意，单方面终止合同，收回你们的房子，连续两个半月不能让我们正常上班，给我们造成的损失谁来赔偿呢。
2016年10月8日，0166：今天是十月八号，你的房租教到十月三日也就是房租交到2016年的10月3日，按照我们所签订的合同你已经严重违约，今天特通知你目前房屋里的遗留的东西你是让我替你仍了还是拉走？：你尽管动，从七月二十号到现在的房租和押金一块退给我，房租没有退之前，这个房子谁也租不进去。
2016年12月21日，：正常情况下，9月15日当天，你可以通知我缴（10月1日—12月30日）房租，若是我没有缴，你押金不退给我，换我锁，我都无话可说，因为我违约，在9月15日之前，你不该干涉我房子是空着还是在办公，因为我付房租了，即使我把东西搬完，也是我自己的事，7月20日，你直接把锁给我们换了，我们也不能进去，这不就是你干涉我们正常办公了，这不是说明你违约了，你锁两个月的房子，你也没有向外租，我也没有用，这两个半月的房租，我们各退一步，双方各承担一半，两万元，你给我们一万元，空调，我买的上个租户的6000元，你愿意留下，就给我5000元，若是你不要，我就拆走，一万元的押金，还有你承担的一万元，还有空调。共计：你留空调，给我们两万五不留空调给我们两万。1066：你在想想吧。
5、被告申请证人杨某、齐某出庭作证，证明被告潘昕贝于2016年9月23日对出租房屋进行换锁，进行锁门。并在十一之后把房子出租。
本院认为，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同是双方真实意思的表示，双方应按合同约定履行各自的义务；根据原告提交的证据显示房屋租赁合同签订后，被告提供了合同约定的房屋，原告也已交纳了2016年7月1日至2016年9月30日期间的房屋租赁费。被告辩称，房屋租赁每半年交纳一次，但原、被告双方提交的合同并不一直，结合原告提交的微信聊天记录，房屋租金为每季度交纳一次。而根据合同约定每期租金提前15日支付；拖欠租金累计3日以上的，有权解除合同，收回房屋。而朱先光未按照合同约定支付房租，原告违反合同约定，而根据潘昕贝提交的开锁备案服务表�证人证言相互印证，潘昕贝于2016年9月23日在涉案房屋加锁，因此对原告要求的租金损失、违约金、停运损失、物业费损失、水费损失、电费损失的请求，本院不予支持；潘昕贝于2016年9月23日在涉案房屋加锁，证人证言证明该涉案房屋于2016年十月一放假之后就予以出租，潘昕贝予以认可，且潘昕贝也没有提交证据证明房屋的租金损失，因此对潘昕贝要求的房屋空置三个月的损失，本院不予支持。根据双方的约定，朱先光未按规定结清有关费用，潘昕贝有权拒还押金。如朱先光结清，潘昕贝得全额退还押金。潘昕贝认可朱先光已结清相关费用，因此潘昕贝应返还朱先光押金1万元。潘昕贝要求赔礼道歉的请求，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告潘昕贝于本判决书生效后十日内返还原告朱先光押金10000元。
二、驳回原告朱先光其他诉讼请求。
三、驳回被告潘昕贝全部反诉请求。
案件受理费1918元，反诉费用90元，由朱先光负担1500元，潘昕贝负担508元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李爱华
人民陪审员 张继红
人民陪审员 郭 虹
二〇一七年六月十六日
书 记 员 郭召辉