江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第3013号上诉人（原审被告）杨秀红，女，1976年8月18日生。委托代理人刘江，江苏法瞻律师事务所律师。上诉人（原审被告）无锡双虞网络科技有限公司（原名无锡双虞房产财务信息咨询服务有限公司），住所地江苏省无锡市广益路208号F822-826。法定代表人虞晨运，该公司总经理。被上诉人（原审原告）周金阳，男，1979年11月18日生。被上诉人（原审原告）黄海娟，女，1978年11月1日生。委托代理人朱江（受周金阳、黄海娟的共同委托），江苏金匮律师事务所律师。原审第三人郑传云，男，1980年8月14日生。上诉人杨秀红、无锡双虞网络科技有限公司(以下简称双虞公司)因与被上诉人周金阳、黄海娟，原审第三人郑传云房屋买卖合同纠纷一案，均不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院审理查明：2013年7月7日，周金阳、杨秀红与中介方双虞公司签订《房屋买卖合同》：由杨秀红将郑传云所有的位于无锡市新区某家园XX号1204室房屋出售给周金阳，成交价格为129万元，分别于2013年7月7日交付定金1万元，于2013年7月31日交付房款66万元，剩余房款62万元周金阳委托双虞公司代办25年期商业贷款，周金阳按约定交清全款后（首付款），杨秀红、周金阳按双虞公司要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续；签订合同时，周金阳需支付双虞公司信息服务费1万元；杨秀红承诺于2013年7月31日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于周金阳；杨秀红保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，如果发生房屋产权纠纷，全部由杨秀红负责，由此给周金阳造成的经济损失，由杨秀红负责全额赔偿，如导致合同无法履行或周金阳无法取得产权证，杨秀红应于十日内退还周金阳已支付杨秀红的全部购房款并承担一切后果及违约责任；如杨秀红或周金阳任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且双虞公司所收取的信息服务费不予退还。合同签订当日周金阳支付给杨秀红1万元定金，2013年7月15日周金阳支付给杨秀红首期购房款4万元，2013年8月7日周金阳支付至双虞公司购房款62万元、中介费1万元、评估费10254元，共计640254元。2013年8月8日双虞公司通过法定代表人虞晨运的账户开具本票支付给杨秀红57.6万元。杨秀红将涉案房屋的产权证、土地证及钥匙交与双虞公司。2013年8月18日，周金阳、黄海娟从双虞公司处取得涉案房屋钥匙并居住至今。虽然周金阳、黄海娟就购房款余款部分申请的贷款已获审批，但因房产未能过户而未实际放款。2013年9月16日，郑传云办理了公证委托，委托当时具体经办周金阳与杨秀红之间购房事宜的双虞公司员工周依阳代理出售房屋一事（包括归还贷款、领取注销他项权证、查询房产档案、预告登记、签订合同、注销合同备案、代收卖房款、办理过户、物业交接等），同时明确周依阳无转委托权，同时还公证了用于购房的身份证及户口簿。2013年10月1日，黄海娟缴纳了涉案房屋拖欠的2013年1月1日至2013年8月30日期间的公共服务费1744.8元、公共电费分摊328元、电梯费用328元、违约金205.7元，截止2013年7月的水费274.3元，合计2880.8元。2013年10月，涉案房屋被法院查封。2013年12月23日，杨秀红、周金阳、黄海娟与双虞公司签订了《房屋买卖补充协议》：因该房产存在产权、债权、债务纠纷等问题，由杨秀红承担全部违约责任，由杨秀红负责、双虞公司从旁协助解决该房产存在的权属、银行抵押、担保、资产冻结等一系列不符合买卖交易的问题，并承诺于2014年4月25日前完成该房产过户给周金阳、黄海娟的所有手续和户口迁移手续，并由杨秀红赔偿周金阳、黄海娟3万元；杨秀红如不能在约定期限内完成过户手续和户口迁移手续，则自本协议约定期限到期之日起，杨秀红（1）在5个工作日内全额退还周金阳、黄海娟已付的定金、首付房款、代收购房款、腾房押金以及先期垫付的该房产的物业管理费、水、电费等所有费用（周金阳、黄海娟使用该房产前拖欠的费用），周金阳、黄海娟已付购房款67万元，每逾期一天由杨秀红按实际收到房款的万分之三比例金额向周金阳、黄海娟赔偿经济损失，（2）在10个工作日内赔偿周金阳、黄海娟违约经济损失12.9万元，周金阳、黄海娟实际损失超过违约金总额的，杨秀红据实赔偿给周金阳、黄海娟；杨秀红如不能在协议约定期限内完成所有过户手续和户口迁移手续，自本协议约定期限到期之日起5个工作日内杨秀红还需赔偿给双虞公司中介费及已支出费用合计20254元，双虞公司待收到杨秀红的赔偿金后5个工作日内将全额退还周金阳、黄海娟已支付的中介服务费及代收评估费。周金阳、黄海娟、杨秀红、双虞公司均确认《房屋买卖协议》于2014年4月26日解除。2014年6月4日，周金阳、黄海娟诉至法院，请求判令：1、杨秀红返还购房款62.6万元，赔偿损失15.9万元，赔偿物业费、水电费等3200元，返还中介费、评估费20254元，合计808454元；双虞公司返还购房款4.4万元。上述事实，有周金阳、黄海娟提供的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》、收条2份、收款收据、银行交易明细、中国银行本票及结算业务申请书、水费票据、物业费票据、房屋登记簿证明，双虞公司提供的房屋产权证、土地证、房屋登记申请书、农业银行担保借款合同、公证书2份及当事人陈述等证据在卷佐证。另杨秀红、双虞公司对于双虞公司转交给杨秀红的购房款数额存有争议，双虞公司称除以本票形式支付的57.6万元外，另以现金形式支付给杨秀红4.4万元，但收款凭据已经遗失；杨秀红则表示仅收到57.6万元。关于涉案房屋的产权证、土地证及钥匙，杨秀红称因郑传云欠其款项未归还，故将权属证书及钥匙交与其，并委托其办理售房事宜，但未能向法庭提供郑传云授权其处理售房事宜的委托材料；对于杨秀红陈述的该情况，郑传云未到庭陈述。杨秀红、双虞公司均确认产权证、土地证系由杨秀红交与双虞公司，诉讼中，双虞公司已将两证交还于杨秀红。杨秀红、双虞公司、周金阳、黄海娟均确认钥匙系由杨秀红交至双虞公司再行转交给周金阳、黄海娟，周金阳、黄海娟表示愿意迁出，钥匙依据法院处理的结果再行予以交还。原审法院认为：买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。故而，在出卖他人之物合同中，物权处分行为仅仅涉及合同能否履行以及合同履行后相对人能否取得标的物所有权的问题，而与合同效力无关。合同的效力仅应取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。本案中，周金阳与杨秀红签订《房屋买卖协议》之时，虽无证据表明杨秀红对涉案房屋享有处分权，但该协议系双方当事人真实意思表示，且双方在签订之时并不存在法定的无效情形，故该买卖协议应属有效，对合同双方均具有约束力。因双方当事人签订的该买卖协议涉及处分的系郑传云所有的房屋，虽然公证书表明郑传云曾授权给原双虞公司员工周依阳处理售房事宜，但现有证据无法表明郑传云曾对杨秀红与周金阳对该房屋的处分行为进行过追认，故而无法认定杨秀红与周金阳之间处分不动产物权的行为有效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求解除合同并主张赔偿的，应予以支持。周金阳与杨秀红在签订协议后发现涉案房屋存在查封情形，杨秀红无法按约转移房屋的所有权，故而该买卖协议未能继续履行。诉讼中合同各方当事人均确认该协议于2014年4月26日解除，对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于周金阳、黄海娟支付的购房款，应当予以返还。现有证据可以证明周金阳、黄海娟支付了共计67万元的购房款，其中5万元直接支付给杨秀红，其余62万元支付至双虞公司，双虞公司提供的证据证明已将其中的57.6万元交付给了杨秀红，但并未有证据证明其交付了剩余的4.4万元，且杨秀红对此亦不予认可，故双虞公司应当将该4.4万元购房款返还给周金阳、黄海娟，而杨秀红则应当将其收到的62.6万元购房款返还给周金阳、黄海娟。《房屋买卖补充协议》中就合同无法按期履行的后续处理事宜、违约责任进行了约定。周金阳、黄海娟依据补充协议中关于违约金的计算方式主张的损失15.9万元，因杨秀红主张该数额过高，且周金阳、黄海娟并未提供充分证据证明其实际损失，故法院依法进行调整，确认杨秀红应赔偿周金阳、黄海娟按已付购房款依照中国人民银行同期同档贷款利率的130%计算的利息损失。周金阳、黄海娟依据该补充协议主张杨秀红向其直接支付中介费、评估费20254元，虽然补充协议中约定的支付方式是由杨秀红向双虞公司支付后再由双虞公司支付给周金阳、黄海娟，但杨秀红作为该笔费用的最终承担方，并未依约将该费用支付给双虞公司，双虞公司亦未采取有效的方式向杨秀红予以主张，现周金阳、黄海娟在本案中直接主张杨秀红予以支付，并无不妥。周金阳、黄海娟依据该补充协议主张杨秀红将已垫付的入住前产生的水费、物业费予以退还的请求，符合双方的约定，经核算，杨秀红应当返还周金阳、黄海娟垫付的水费、物业费（截至2013年8月18日前）共计2750.76元。关于涉案房屋，现周金阳、黄海娟仍居住在内，因《房屋买卖协议》已经解除，周金阳、黄海娟理应从涉案房屋中迁出。至于在履行该买卖协议过程中周金阳、黄海娟取得的产权证、土地证及房屋钥匙，因杨秀红、双虞公司均确认在签订合同之时系由杨秀红持有，而郑传云对于杨秀红陈述的取得两证及钥匙的方式以及《房屋买卖协议》解除后前述物品的返还方式并未到庭陈述意见，故在买卖协议解除后，由周金阳、黄海娟、双虞公司将从杨秀红处取得相应物品返还于杨秀红。双虞公司与杨秀红就两证已经完成了交接，不再重复处理。周金阳、黄海娟在迁出房屋时应将房屋的钥匙交还于杨秀红。至于涉案房屋所有权人郑传云的相关权利，因其并未到庭陈述意见，故而本案中不予理涉，其可另行向相关义务人主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出一审判决：一、杨秀红于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟购房款62.6万元，并赔偿相应的利息损失（其中的1万元自2013年7月7日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算，其中的4万元自2013年7月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算，其中的57.6万元自2013年8月7日起至实际支付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的130%计算）；二、杨秀红于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟垫付的2013年8月18日前产生的水费、物业费共计2750.76元，并支付周金阳、黄海娟中介费、评估费共计20254元；三、双虞公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还周金阳、黄海娟购房款44000元；四、周金阳、黄海娟于本判决发生法律效力之日起五日内自无锡市新区某家园XX号1204室房屋中迁出，并将该房屋钥匙交还给杨秀红；五、驳回周金阳、黄海娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13325元，公告费600元，共计13925元（此款已由周金阳、黄海娟预交），由周金阳、黄海娟负担1998元，由杨秀红负担11209元，由双虞公司负担718元（周金阳、黄海娟同意其预交的费用中的剩余部分11927元由杨秀红、双虞公司向其直接支付，法院不再退还，由杨秀红、双虞公司在本判决发生法律效力之日起五日内向周金阳、黄海娟支付各自应承担的部分）。宣判后，杨秀红与双虞公司均不服该判决，向本院提起上诉。杨秀红上诉称：一审法院核定杨秀红的违约责任过高，双方约定杨秀红于合同解除之日起五个工作日内退还房款，故返还房款62.6万元的利息损失应自2014年5月3日起计算，一审按房款的实际支付之日起计算错误；由于周金阳、黄海娟已实际居住涉案房屋，故利息损失应扣除其占用使用费(自2014年4月27日至实际搬迁之日止，按当地房屋租金2500元/月计算)。请求二审法院撤销原审判决，依法酌减杨秀红的违约责任。双虞公司上诉称：杨秀红曾委托双虞公司出卖过几套房屋，本案所涉的4.4万元已通过现金的形式交付给杨秀红，收款凭证与其他房屋的房款收条混杂在一起。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。为证明自己的主张，双虞公司提供杨秀红于2013年10月15日出具的《房款收条》：“今收到双虞房产现金18万元，作为太湖花园二期42号101室的首付款，此款为双虞房产垫资。于客户首付款到后要还于双虞房产现金18万元。另收到双虞房产现金肆万肆仟元整为金色家园32号1204室的首付款。”被上诉人周金阳、黄海娟辩称：1、双方综合周金阳、黄海娟因房屋买卖合同解除而遭受的损失，确定了违约金15.9万元的金额，一审法院根据杨秀红的要求，已经酌减其违约责任，杨秀红上诉要求继续酌减没有法律依据，请求二审法院驳回杨秀红的上诉请求；2、对于双虞公司与杨秀红之间的款项往来，请求二审法院依法裁判。杨秀红针对双虞公司的上诉请求，辩称：对于双虞公司二审中提供的《房款收条》真实性不予认可，仅从肉眼即可看出“另收到双虞房产现金肆万肆仟元整为金色家园32号1204室的首付款”系添加形成，杨秀红委托双虞公司出售多套房屋，该字据是在其他房屋房款收条中擅自添加的，不具有证明效力，请求二审法院依法驳回双虞公司的上诉请求。二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。二审还查明：2014年11月5日，经工商部门核准，无锡双虞房产财务信息咨询服务有限公司更名为双虞公司。双虞公司确认《房款收条》中“另收到双虞房产现金肆万肆仟元整为金色家园32号1204室的首付款”是其公司工作人员添加，但认为是经杨秀红的许可而添加的。以上事实有工商资料及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：违约金和赔偿损失，是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式。违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。本案由于出卖方的原因，致使房屋买卖合同无法履行，经双方当事人协商一致解除合同，并对出卖方杨秀红承担的违约金金额进行约定，一审法院根据杨秀红的请求，已对违约金数额适当减少，杨秀红上诉要求对违约金额进一步减少，缺乏事实依据，也违反了违约金的惩罚性特征，本院不予支持。双虞公司一审陈述杨秀红出具的4.4万元收条已遗失，二审中提供的《房款收条》存在该公司员工明显添加痕迹，对此双虞公司无法作出合理说明，故对该证据本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3375元，由上诉人杨秀红负担2475元，上诉人双虞公司负担900元。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴代理审判员 李 杨代理审判员 宁尚成二〇一六年三月二十一日书 记 员 周喆菁