山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁13民终20号
上诉人（原审原告）：解志坤，男，1982年4月10日出生，汉族，住山东省临沭县白旄镇西朱崔村***号。
委托代理人：曹旭光，山东晨浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴建军，男，1970年3月30日出生，汉族，住临沂市兰山区银雀山路同仁卫生所宿舍楼。
上诉人解志坤因与被上诉人吴建军房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2014）临兰商初字第3362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
解志坤一审诉称，2014年9月17日，原、被告协商位于临沂市兰山区金坛路与八一路交汇处的房屋租赁事宜，被告欲将承租的房屋转租于原告，并于当日收取了原告10000元的定金。后原、被告双方因其他事由未签订合同，但被告却拒不返还收取的定金，原告多次与其协商催讨均未果。原告认为，公民的财产权利应受法律保护，被告不仅存在缔约过失的责任，侵占原告财产的行为更是侵犯了原告的合法权益，根据民诉法的相关规定，现诉至本院，请求法院判令被告返还收取原告定金10000元，本案诉讼费用由被告承担。
吴建军一审辩称，我和原告谈好房屋租赁期限，约定我在一星期内把房屋清理干净，后我用三天的时间把房屋清理干净，原告却不租了，这给我造成很大的经济损失。在房屋租赁之前我和原告多次打电话联系租房子，联系租房形式，联系的时候原告也知道房主不是我，但他原告还是交纳了定金，最后又不租了。
原审法院经审理查明，2014年9月18日，原、被告双方就位于临沂市兰山区八一路与金源路交汇处向东50米沿街房屋的租赁事宜进行协商，经协商，被告吴建军将其租赁的上述沿街房屋转租给原告解志坤经营使用，双方达成书面租赁意向协议，内容为：房屋转让费定金10000元，壹万元正，9月17日至9月24日吴建军把房屋设备搬走交付给解志坤使用（房款共95000玖万伍仟圆正，交齐后方可入住）。注：北墙空调、茶艺桌子、电脑、电话、治疗机、打印机以及医疗器械、冷光美白、消毒机、气泵、古筝、微波炉。当日，原告解志坤给付租房定金1万元，被告吴建军给原告解志坤出具1万元收据一份。此后，被告吴建军准备将上述房屋交给原告解志坤时，双方产生了争议，租赁合同无法实现。为此，原告解志坤于2014年10月11日诉至原审法院，要求被告吴建军返还所交定金1万元，本案诉讼费用由被告承担。
原审法院庭审过程中，原告解志坤称被告吴建军与出租人签订的原始租赁合同中，有明确不得转租的约定，原告认为在没有得到出租人许可的情况下，签订租赁合同存在法律风险，自身合法权益难以得到保证，房屋不具备交付条件，且在双方协商过程中，被告吴建军也一直没有出具过出租人同意转租的书面授权，故合同目的无法实现，被告吴建军应当返还所收取的定金。对原告解志坤所述，被告吴建军不予认可，称双方在协商租赁事宜过程中，原告解志坤已经知道原始租赁合同中有不得转租的约定，但原告解志坤看中该房屋位置好，才要租赁该房屋的，原告解志坤看过原始租赁合同原件，还有手机拍过照片。原、被告对各自所述，均未能够举证证实。
上述事实，主要根据原、被告庭审陈述、举证及原审法院庭审调查所认定，相关证据均已收集、记录在卷。
原审法院认为，房屋租赁合同在性质上属于诺成式合同，合同成立仅需双方当事人的意思表示一致即可，无须出租人实际交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”依此规定，原、被告就租赁沿街房屋事宜达成了书面意见协议，并约定了转让价格及交付房屋的期限，原告解志坤为此也给付定金1万元。上述民事行为，应当认定双方就租赁房屋意思表示一致，租赁合同成立并已生效。另外，依据该法第二百一十五条关于：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采有书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告即便没有进一步签订书面租赁合同，也并不影响租赁合同的效力。因此，原告解志坤主张的转租房屋未经房屋所有权人同意，房屋不具备交付，无法达成有效租赁协议的理由不成立，对此不予支持。租赁合同生效后，被告吴建军将租赁房屋交付给原告解志坤，原告解志坤拒绝接受，其行为违反双方约定，应当承担违约责任。但是，被告吴建军在与原告解志坤协商租赁过程中，应当遵循诚实信用原则，明确告之对方原始租赁协议中有约定未经出租人同意不得转租的条款，以避免出现在原告解志坤在承租后，房屋所有权人可能收回租赁房屋的法律风险。被告吴建军对因原告解志坤违约造成的损失自身也具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。”的规定及该法第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，同时兼顾民法公平原则，被告吴建军应返还原告解志坤所付定金5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十二条、第二百一十五条之规定，判决：被告吴建军于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告解志坤定金5000元。案件受理费50元，由原告解志坤负担。
上诉人解志坤不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人认为一审判决存在适用法律方面的错误，具体理由有几点：一、上诉人认为，上诉人与被上诉人之间的转租定金合同虽已成立，但未生效。1、根据《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案被上诉人在未取得出租人明确同意的情形下擅自转租，亦未得到权利人的追认，违反了法律的强制性规定，因此双方之间的房屋租赁合同应认定为无效。2、定金合同作为担保合同是主合同的从合同，根据《担保法》第五条规定，主合同无效的，担保合同无效。3、根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始无效。双方应恢复到签订合同之初的权利状态，即被上诉人应返还收取的定金。二、上诉人与被上诉人最终未建立起房屋租赁关系的责任在于被上诉人。被上诉人在收取定金至一审结束后，始终未提供出租人同意转租的证明，案涉房屋不具备转租条件，导致双方合同目的无法实现。上诉人拒收租赁物，是对双方合同将来履行状况的合理判断，因为被上诉人有可能丧失履行债务的能力。综上，一审判决认定合同生效，并且在有法律明文规定的情况下，片面适用合同法中定金条款规定，适用法律基本原则判决，显属错误。请求二审依法改判被上诉人返还收取的上诉人房屋租金10000元或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴建军答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其他事实和一审一致。
本院认为，上诉人解志坤与被上诉人吴建军之间签订的书面租赁意向协议，系当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的效力性的强制性规定，合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。亦即，即使承租人与次承租人未经出租人同意而签订房屋租赁合同，在出租人未行使合同解除权前，该房屋租赁合同是有效的。吴建军与解志坤就租赁该房屋达成一致协议，并且解志坤向吴建军给付定金壹万元。双方须按照协议约定的内容履行各自的权利与义务。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。解志坤向吴建军给付壹万元定金后，吴建军为合同履行作出了必要准备，而解志坤未按约定承租房屋，应认定解志坤违约并承担相应的违约责任。吴建军作为涉案房屋原租赁合同的承租人，在房屋转租之前，负有告知次承租人有关房屋重要信息的义务，吴建军未履行告知义务，应亦承担相应的法律责任。综上，原审法院在认定双方对于无法继续履行房屋租赁合同均具有过错的情况下，依法酌情判定由吴建军向次承租人解志坤返还定金5000元适当，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人解志坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨敬国
审判员 吴 强
审判员 张念国
二〇一六年三月一日
书记员 孙 壹