江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜中民四终字第129号
上诉人（原审原告）：李南芳，男，1975年6月29日出生。
委托代理人：熊许兴，江西崇文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：晏新明，男，1962年10月2日出生。
上诉人（原审第三人）：晏玮，男，1986年3月29日出生，系晏新明之子。
上诉人（原审第三人）：龙烈萍，女，1987年6月5日出生，系晏玮之妻。
上列上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宜丰县人民法院（2014）宜民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、审判员胡劲松参加的合议庭进行了审理，书记员罗武平担任记录。本案现已审理完毕。
原审法院认定：宜丰县石花尖垦殖场塔下分场（以下简称塔下分场）经政府批准，取得为场民改建住房的政策。塔下分场制定了具体建房实施方案，申请建房对象为塔下分场直接管理的场民，且户口必须在分场。房屋采取集中规划，取得建房资格的场民将建房款交给建房小组统一分期分批筹建。房屋建成后以家庭为单位，以抓阄方式确定楼栋和单元，家庭成员分配由家庭内部自行确定分配方案。晏新明父亲有三个儿子和一个女儿有建房资格，即其父亲名下可分得七套（6＋1）建房指标，其中女儿一套，三个儿子各两套（这六套在同一栋楼同一单元一至六层）。晏新明的二哥晏建华身体残疾，无建房能力。2013年8月30日，塔下分场建房领导小组成员彭璜瑾出具一份证明，证明晏建华将自己的两套指标房转让给了晏金华和晏新明的儿子，其他建房领导小组成员不知晓该证明，彭璜瑾保管建房领导小组章印，并在该证明上盖了章，李南芳对此提出异议，认为晏建华把指标房转让给了晏新明家庭。彭璜瑾拒绝出庭作证，但在2014年2月l9日向法院出具了关于2013年8月30日证明的情况说明，称晏建华将自己的两个建房指标转让给了晏新明和其大哥晏金华两个家庭，即否定了其在2013年8月30日出具的证明，故晏新明家庭取得了三套建房指标。因建房资金要按时到位，统一筹建，晏新明为缓解建房资金压力，经李南芳哥哥李春芳介绍，将其中一套卖给李南芳。2010年9月11日，双方签订房屋买卖协议，晏新明为甲方、李南芳为乙方，双方约定如下：甲方夫妻自愿将位于塔下分场的住宅一套（建筑面积约130平方米）及储藏室一间（建筑面积约20平方米），出售给乙方，房价为114000元，此价格自甲、乙双方签订协议书之日起不得变更。甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，过户费用由乙方承担。本协议经双方夫妻共同签字后生效。由于尚未确定晏新明所有房屋的具体栋号、单元及楼层，协议书中未约定所交易房屋的具体栋号、单元及楼层。协议签订过程中李南芳的哥哥李春芳叫旁边开店的黄强作为见证人在协议书上签了名。证人黄强在调查笔录及庭审中陈述晏新明在签订协议过程中跟李南芳讲了一句“一楼或五楼随你挑。”证人唐新文系塔下分场建房领导小组副组长，其在2013年lO月30日的调查笔录中陈述李南芳购买的是住房六楼，因为当时看合同内容时，看到储藏室三个字，只有六楼才搭配储藏室，其余楼层都是搭配车库。证人唐新文在庭审中陈述其没参与签订合同，其根据合同上有储藏室三个字而认为晏新明卖的是6楼，签完合同后证人去了晏新明家里，晏新明对证人唐新文讲卖的是6楼。证人唐新文在庭审中还陈述塔下分场所建房屋只有六楼才塔配储藏室（储藏室面积为lO平方米左右），其它楼层均搭配车库（车库面积20平方米左右），每套房子建筑成本在7万多元左右。双方在协议书上签字后，李南芳分四次付建房款120500元，其中2010年9月11日给付建房款14000元，2010年10月13日付建房款60000元，同日，又付晏新明40000元（没注明用途），2012年3月3日，付铝合金窗户和楼梯扶手费用6500元。晏新明所有房屋安排在旧房改造工程的第二期建设，该期房屋建成后，塔下分场于2012年10月24日组织申请建房户集中抓阄分配房屋栋号和单元。晏新明代表其哥晏金华参与抓阄，抓得17栋2单元一至六层共六套房屋。晏新明与其哥晏金华家庭内部又进行了分配，晏新明家庭分得二单元的一层、三层、六层。李南芳及其亲友在等晏新明分配完楼层当天即要求交付房屋钥匙，双方为卖的是一楼还是六楼或其他楼层发生争议，李南芳要求一楼，晏新明只同意交付6楼，李南芳对当天双方发生争吵过程进行了录音。晏新明在录音中没有明确答复是交付一楼还是六楼，晏新明答应与家人商量后第三天再交付房屋钥匙。两天后，双方就楼层问题未能达成一致，此后，双方多次发生冲突，经塔下分场、派出所等单位调解，均未能解决纠纷。2013年4月，晏新明将分给自家的三套房办理了产权证，一楼登记在其儿子儿媳晏玮、龙烈萍名下，三楼、六楼登记在自己和妻子冯新华名下。李南芳将17栋二单元一楼换了锁，进行了简单装修并于2013年端午节后搬入该房屋居住。另查明，晏新明已将登记在自己名下的三楼卖给了周坚，六楼卖给了姜琦敏，且均在2013年5月中旬办理了房屋产权过户手续。
原审法院认为，双方签订的涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，晏新明属塔下分场有建房资格的场民，其缺少资金建房，而将其中一套房屋以114000元的价格卖给李南芳，该房屋建成后，产权证先登记在有建房资格的晏新明及其家人名下，才可以上市转让交易，该协议不违反法律规定。合同虽约定，本协议经双方夫妻均签字后生效，但李南芳已履行了全部付款义务且晏新明已接受了购房款，其妻子在长达两年的时间里未提出异议，应视为已经默认该协议效力。因房屋还在筹建，不能确定楼栋、单元及楼层，故在协议中没有书面约定所购买的楼栋、单元及楼层，但证人黄强证实在签订协议过程中晏新明口头承诺“一楼或五楼由李南芳挑”。该口头承诺是双方真实意思表示，合法有效。房屋建成后，晏新明通过抓阄方式确定其家庭分配的三套房屋为17栋二单元一、三、六楼。李南芳要求晏新明交付一楼房屋，而晏新明只同意交付六楼。并在争议后，将17栋二单元三楼和六楼登记在自己和妻子名下，将17栋二单元102室房屋登记在第三人即其儿子、儿媳名下。但第三人晏玮、龙烈萍没有提供充足证据证明其已购买了该套房屋，并支付了相应的购房款。故晏新明夫妻对17栋二单元102室房屋有处分权。本案协议中约定房屋配套的储藏室面积约为20平方米，而根据塔下分场房屋分配方案，只有六楼搭配杂物间（约10平方米），其他楼层均搭配车库（约20平方米），从此可以判断双方约定的购买楼层应该不是六楼，且晏新明已将三楼、六楼转卖他人，并办理了房屋产权过户手续。综上，根据双方购买协议中约定储藏室面积约为20平方米，及证人黄强的证言和晏新明家庭所分得的三套房屋，可以判断李南芳所购买的房屋为一楼，故双方签订的房屋买卖协议合法有效，双方应当依约履行该协议。由于房屋买卖协议存在暇疵，双方对此均有一定过错，现房屋升值比较大，双方对该房屋升值部分都没有申请鉴定，且庭审后李南芳书面同意补偿购房款20000元，根据公平和诚实信用原则，酌情确定李南芳补偿购房款50000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条（二）项、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、晏新明，第三人晏玮、龙烈萍在判决生效后五日内将登记在晏玮、龙烈萍名下的塔下分场328号17栋二单元102室及配套车库产权变更登记至李南芳名下，产权过户费用由李南芳承担；二、李南芳在判决生效后五日内给付晏新明购房款50000元；三、驳回李南芳其他诉讼请求。案件受理费2580元，由李南芳承担1290元，晏新明承担1290元。
上诉人李南芳不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实清楚，证据充分，但判决我补偿晏新明5万元错误，因为我一审中书面同意补偿2万元是调解意见。请求二审法院撤销原审判决第二项，并由晏新明负担上诉案件受理费。
上诉人晏新明、晏玮、龙烈萍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、根据法律规定，未办理房屋产权登记的房屋不得转让，故双方所签订的房屋买卖协议无效；2、原审认定李南芳所买的房屋“17栋二单元102室”证据不足；3、涉案房屋登记在晏玮、龙烈萍名下，合法有效，应受法律保护。综上，原审法院认定事实错误，证据不足。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李南芳的诉讼请求，并由李南芳负担本案诉讼费。
李南芳答辩称：1、原审认定事实清楚，证据充分，双方所签订协议合法有效；2、晏新明与晏玮、龙烈萍恶意串通，将涉案房屋登记在其名下，不受法律保护。请求二审法院驳回其上诉。
二审中，上诉人李南芳未提供新的证据。
二审中，晏新明提供三份录音资料，但该录音资料无当事人签字确认，且李南芳对此亦不认可。本院认为：该录音资料无被录音人签字确认，无其他证据佐证该录音资料来源合法，故不予确认具有证据效力，不作为认定本案事实的依据。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定一致，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：一、关于本案房屋买卖协议效力问题。1、农垦危房改造是党中央、国务院实施的一项惠及农垦群众的重大民生工程，是以中央和地方政府共同支持，以居住在危房的家庭为扶助对象的民生工程。涉案房屋是宜丰县人民政府为落实国家惠民政策，根据赣发改农经字（2011）153号《关于印发﹤江西省2011年国有垦区危房改造工作实施意见﹥的通知》精神批复同意改造的房屋。宜丰县人民政府批复的方案中，对扶助对象、补助标准等规定明确具体，即征地费用优惠、有资格集资建房的老场民、危房户每户补助15000元，也就是说，对涉案石花尖垦殖场塔下分场场民房改中，集资建房人的资格具有限制性，同时，经济补偿或扶助性也明显。而宜丰县人民政府宜府发（2011）19号批复文件并未限制有资格集资建房的场民取得房屋后，不得将房屋进入市场交易，而且该部分场民享受国家扶助优惠政策的集资房属全产权房，权利人享有占有、使用、收益和处分等各项权能；2、从本案晏新明与李南芳签订的房屋买卖协议看，双方约定房屋建成后，“甲方（晏新明）须把此房屋所有权证等证件原件及相关票据给乙方（李南芳），将来土地证发放后，甲方必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《产权证》交给乙方……”很显然，该协议附有成就条件，即房屋建成并取得产权后生效。而涉案房屋现已建成并办理了产权登记，故应认定双方所签订协议生效条件成就；3、诚信原则是民事活动的基本原则，或者说是现代民法的最高指导原则，亦称“帝王条款”，维护社会诚信和交易安全是民事立法的根本。本案李南芳与晏新明签订的房屋买卖协议是其双方友好协商、自主自愿达成的合意，房屋价款等与当时石花尖垦殖场塔下分场类似情况相符。晏新明接受了李南芳支付的购房款，李南芳对涉案房屋进行了装修并已入住一年多。晏新明卖给他人同样情况的另两套房屋亦办理了产权变更登记。显然，应当认定本案双方当事人的协议行为，系其真实意思表示，该协议应受法律保护。李南芳与晏新明理应恪守社会诚信，自觉维护交易安全。综上，本案晏新明与李南芳签订的房屋买卖协议应当认定合法有效，受法律保护。
二、关于李南芳所购具体房屋如何确定问题。1、晏新明的三套集资房最终确定为第17栋二单元一、三、六楼，而该三、六楼两套已卖给了他人并办理了产权变更登记，仅剩一楼一套；2、李南芳主张为一楼，在双方协议上签字的证人证明，当时双方口头约定“一楼或五楼由李南芳挑”；3、17栋二单元一至五楼均搭配有20余平方米车库，六楼搭配的是10平方米的杂物间，而双方约定的是约20平方米的储藏室；综上，明显应当认定李南芳购买的是一楼房屋。
三、关于晏新明儿子、儿媳即第三人晏玮、龙烈萍对涉案一楼房屋主张权利问题。1、晏新明与李南芳签订了房屋买卖协议，并接受了李南芳依约给付的购房款，其当然知道房屋卖给了李南芳，却在市场房价大幅上涨的情况下，违反民事活动应当遵守的诚信原则这一基本原则，将涉案房屋登记在其儿子、儿媳名下，显然依法不应保护和支持；2、涉案房屋建成后，晏新明与李南芳双方就房屋买卖事宜产生纠纷，且矛盾激烈，相关单位对此进行了调处，在此情况下，晏玮、龙烈萍应当知道涉案房屋已卖给了李南芳，却仍然配合其父晏新明将房屋登记在自己名下，显然有违善意和诚信，不应得到保护；3、晏玮、龙烈萍未提供充分的证据佐证其对涉案房屋支付了对价或属获得赠予。综上，应当认定晏新明对涉案房屋享有处分权，晏玮、龙烈萍对涉案房屋主张权利，本院不予支持。
四、晏新旺在本案中并未提起反诉，李南芳在本案一审调解时表示同意补偿2万元，原审法院以房价涨幅大为由，适用公平原则判决李南芳补偿5万元，于法不符，应予纠正。
综上，上诉人晏新明、晏玮、龙烈萍的上诉理由不充分，本院不予采纳。李南芳的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省宜丰县人民法院（2014）宜民重字第2号民事判决第一、三项；
二、撤销江西省宜丰县人民法院（2014）宜民重字第2号民事判决第二项。
一审案件受理费2580元，二审案件受理费2100元，共计4680元，由上诉人晏新明、晏玮、龙烈萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 刚
审判员 黄若凡
审判员 胡劲松
二〇一四年十二月十五日
书记员 罗武平