中华人民共和国福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终5687号上诉人（原审被告）：曾升贵，男，1977年10月6日出生，住中华人民共和国福建省漳平市。委托诉讼代理人：王耀海，福建志立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚明耀（YIUMINGYIU），男，1988年8月19日出生，新加坡共和国公民，现住中华人民共和国福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：苏凯屏，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萍达，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人曾升贵因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8430号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾升贵的委托诉讼代理人王耀海，被上诉人姚明耀的委托诉讼代理人苏凯屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚明耀向一审法院起诉请求：1、曾升贵支付姚明耀自2016年4月15日起至2016年10月31日止的租金76087.2元，并以此为基数按�2‰支付因故未付之日起至付清之日止的违约金（暂计至2016年10月31日止为20889.82元）；2、判令曾升贵承担因其违约导致姚明耀起诉而支出的各项费用（包括但不限于律师费、受理费、保全费等）。一审法院认定事实：2015年8月15日，姚明耀与曾升贵签订《租赁合同》，合同约定：甲方（姚明耀）出租的房屋位于福建省泉州市丰泽区店面，甲方系该房产的产权人；该出租房屋的规划用途为商业用途；双方约定，乙方（曾升贵）租赁该房屋的租赁期间为本合同生效之日起至2020年8月14日止；乙方在本合同签订前须向甲方交纳履约保证金35000元，乙方不缴纳履约保证金的，甲方将不签订本合同；乙方交纳履约保证金后，合同未能订立的，甲方将无息退还该履约保证金；按建筑面积计费，第一年月租金为11646元；乙方应于2015年8月15日前向甲方支付首期租金34938元；甲方同意在2016年1月14日前为乙方的免租期；乙方应按时足额支付租金，逾期支付的，须按应付租金额的每日千分之二向甲方支付违约金；租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金（包括已经预付但尚未到期的租金），还须按照本合同的约定承担相应的违约责任；本合同所涉及的所有书面通知当面提交对方即视为送达；因对方拒收而留置送达亦视为送达；邮寄送达的，自书面通知按对方所留地址寄出之日起3日后视为送达。姚明耀的代理人姚道恩在甲方代理人处签字，曾升贵在乙方处签字、捺印。合同签订后，曾升贵依约缴纳履约保证金44136元及支付2016年4月11日至2016年7月10日的租金。合同签订后，曾升贵依约缴纳履约保证金及支付至2016年4月15日的租金。曾升贵于2016年7月13日向徐建竹、2016年7月25日向徐乙彬及姚道恩发送手机短信、微信，协商退租事宜，但双方未签订《退租协议》。2016年9月3日，姚明耀与姚道恩在福建省厦门市鹭江公证处在该处公证员面前签订《授权委托书》，该委托书约定了代理人的代理权范围及其他相关事项。2016年9月6日，姚明耀委托福建天衡联合（泉州）律师事务所向曾升贵发出《律师函》，要求曾升贵支付拖欠租金及支付违约金。该《律师函》于2016年9月6日由曾升贵签收。另，姚明耀为本案支出的律师费为3500元；曾升贵租赁诉争的房屋后，并未进行装修及投入经营；起诉后，曾升贵仍未支付拖欠租金。一审法院认为：本案系姚明耀与曾升贵之间因房屋租赁合同关系而产生的纠纷，因姚明耀为新加坡共和国居民，本案属于涉外房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民商事案件适用集中管辖的规定。双方在《租赁合同》上约定管辖法院，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即中华人民共和国法律作为本案的准据法。姚明耀、曾升贵所签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条约定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案《租赁合同》中未约定承租方解除合同的条件，虽然该合同第六条第三款约定，“租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金（包括已经预付但尚未到期的租金），还须按照本�同的约定承担相应的违约责任”，该条款系对承租方擅自退租后果的承担，但不能据此反推理解为可通过放弃履约保证金及租金来解除合同，曾升贵对此的抗辩，不予采纳。因本案中，曾升贵解除合同既未符合约定解除条件，也未符合法定解除事由，其通过短信、微信与姚明耀的委托代理人姚道恩及其工作人员协商退租事宜，但是未通过书面形式要求解除或签订退租协议，对于曾升贵的抗辩，不予采纳。姚明耀提供的《律师函》第三点第一项声明“贵司与我委托人签订的《租赁合同》于本律师函发出之日解除”，该函于2016年9月7日发出，曾升贵于2016年9月13日收到。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承�人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。因此《租赁合同》已于2016年9月7日由姚明耀单方解除，租金应计算至2016年9月7日，因此曾升贵尚欠姚明耀2016年4月15日至2016年9月7日的租金为67158.6元（11646元／月×5个月＋11646元／月÷30天×23天）。姚明耀诉请的违约金，《租赁合同》约定日2‰，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过�高于造成的损失’”。本案中，因姚明耀没有举证证明因曾升贵逾期付款对其造成的损失情况，且曾升贵认为该约定过高。对照银行同类贷款利率，双方约定的日2‰的违约金明显过高，应予以调整，故逾期付款违约金的调整幅度可参照年利率24%计算到款项还清之日止。曾升贵租赁了姚明耀的房屋，却未依合同约定按时足额支付租金，已构成违约，姚明耀诉请曾升贵支付拖欠的租金及相应的违约金，合法有据，予以支持。按照双方合同的约定曾升贵应交纳租金共计67158.6元，《租赁合同》已于2016年9月7日由姚明耀单方解除，之后产生的费用为房屋占有使用费，因姚明耀未主张该诉求，不予处理。姚明耀诉请的违约金，双方约定的日2‰的违约金明显过高，调整为按年利率24%计算到款项还清之日止。根据《租赁�同》第六条第（四）款约定，“甲方为追究乙方违约责任、解除本合同而支出的各种费用（包括但不限于邮寄费、诉讼费、律师费等）均由乙方承担。”因此，姚明耀请求曾升贵支付为本案支出的律师费3500元，予以支持。判决：1、曾升贵应于本判决生效之日起十日内向姚明耀支付尚欠租金67158.6元及违约金（其中34938元自2016年4月20日起、20574.6元自2016年7月20日起，均至实际付清款项之日止，按年利率24%计算）；2、曾升贵应于本判决生效之日起十日内向姚明耀支付律师代理费3500元；3、驳回姚明耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1392元，由姚明耀负担50元，曾升贵负担1342元。一审宣判后，上诉人曾升贵不服，向本院提出上诉请求：1、撤销（2016）闽0503民初8430号民事判决书第一项，依法改判曾升贵支付姚明耀租金34161.6元；2、姚明耀承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定“曾升贵于2016年7月13日向徐建竹、2016年7月25日向徐乙彬及姚道恩发送手机短信、微信、协商退租事宜”是错误的。事实上，曾升贵提供的手机短信、微信聊天证据证实：2016年7月13日，曾升贵以手机短信的方式向姚明耀、姚道恩委托的招商、管理方泉州东海开发有限公司招商部经理徐建竹明确告知了“雅园一号楼208那边我现在已经确认不开了，另外有押金3个月不要了”。2016年7月25日，曾升贵还以手机短信的方式向姚明耀的委托代理人姚道恩明确告知“雅园农家菜馆那边押金3个月没收了，有差三个月租金未去交，我们都说好了不租了”，姚道恩也回复了“你要来签退租协议”。因此，曾升贵是单方明确告知了姚明耀的代理人姚道恩不再继续租赁涉案房屋，而不是与姚明耀的代理人姚道恩协商退租事宜。且姚道恩也回复曾升贵“你要来签退租协议”。证实双方已经对曾升贵单方退租涉案房屋达成了同意退租的一致意见。本案《租赁合同》于2016年7月13日就已经解除了。因此，原审判决仅仅认定2016年7月13日、7月25日曾升贵与徐建竹、徐乙彬及姚道恩协商退租事宜明显与上述证据证实的事实不符，是认定案件基本事实错误。基于以上错误事实认定，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条，判定：“《租赁合同》已于2016年9月7日由原告姚明耀单方解除”，“租金应当计算至2016年9月7日”，判决曾升贵支付姚明耀租金67158.6元，是适用法律错误。曾升贵与姚明耀签订的《租赁合同》第三条第一款约定“乙方（注：曾升贵）在本合同签订前须向甲方（注：姚明耀）交纳履约保证金35000元，乙方不交纳履约保证金的，甲方将不签订本合同；乙方缴纳履约保证金后，合同未能订立的，甲方将无息退还该履约保证金”及第六条第（三）项“租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金，还需按照本合同的约定承担相应的违约责任；甲方中途擅自终止租赁时，应返还乙方缴纳的履约保证金”。《租赁合同》第三条第三款和第六条第（三）项约定内容实质上是定金罚则。其中“乙方不交纳履约保证金的，甲方将不签订本合同；乙方缴纳履约保证金后，合同未能订立的，甲方将无息退还该履约保证金”的约定符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”规定。“租赁期间，乙方中途尚自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金，还需按照本合同的约定承担相应的违约责任；甲方中途擅自终止租赁时，应退还乙方缴纳的履约保证金”的约定，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合�的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定”。原审判决认为：“该条款系对承租方擅自退租后果的承担，但不能据此反推理解为可通过放弃履约保证金及租金来解除合同”。实际原审判决犯了一个明显的逻辑错误，既然原审判决认可该条是对“承租方擅自退租后果的承担”，而所谓“擅自退租”只是通俗的说法，是指的法律概念是“单方解除”。而且从结果看，“擅自退租”的结果就是终止租赁关系。曾升贵已经于2016年7月13日告知姚明耀退租的事实，双方的租赁关系已经于2016年7月13日终止。原审判决�用《中华人民共和国合同法》第九十四条，认定：“《租赁合同》已于2016年9月7日由原告姚明耀单方解除”，“租金应当计算至2016年9月7日”，判决曾升贵支付姚明耀租金67158.6元，是明显因错误认定事实，导致的适用法律错误。曾升贵已经依照《租赁合同》约定的定金罚则，于2016年7月13日明确告知了姚明耀解除《租赁合同》，该已经于2016年7月13日解除，租金应当计算至2016年7月13日。原审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。请求二审人民法院判决撤销原审判决，并支持曾升贵的上诉请求。被上诉人姚明耀辩称：合同是否可以解除应当由法定或合同约定的是由，本案中双方签订的合同并未约定承租人方解除合同的条件，同时本案中曾升贵也并不符合法定的解除事由，故曾升贵主张其已放弃保证金的方式解除合同并没有事实或法律依据。相反根据本案签订的合同的约定，姚明耀可行使单方解除权，在曾升贵没有按时缴纳租金后，于2106年9月7日发出律师函解除合同，因此2016年9月7日为解除合同之日。因租赁合同是2016年9月7日由姚明耀单方解除，因此租金应该计算值2016年9月7日，曾升贵应当承担支付租金和违约金等。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，姚明耀均没有异议，曾升贵除了对“协商退租事实”有异议外，对一审法院认定的其他事实均没有异议。对双方无争议的事实，本院依法予以认定。本案的争议焦点为：1、《租赁合同》是否约定解除条件？《租赁合同》已于何日解除？2、曾升贵尚欠姚明耀的租�是多少？上诉人曾升贵认为：双方的租赁合同于2016年7月13日解除。首先，在《租赁合同》第六条第三项中有约定，中途擅自退租这个条款的实质是单方解除的条件，是一方以丧失定金为代价的权利，因此这个条款符合了《中华人民共和国担保法》等有关法律法规的规定，因此双方在《租赁合同》中约定了定金事项，曾升贵于2016年7月13日明确向姚明耀发出了放弃定金解除合同的意思表示，同时姚明耀回复“你要来签退租协议”，可证实姚明耀是认可曾升贵于2016年7月13日以放弃定金解除合同的真实意思，因此本案租金计算至2016年7月13日。按照《租赁合同》约定的租金标准，曾升贵已经支付至2016年4月15日，未付租金为34161.6元。被上诉人姚明耀认为：双方签订的合同于2016年9月7日解除，同时双方签订的《租赁合同》并未约定曾升贵可以解除租赁合同的条件。曾升贵所主张的其以丧失定金为代价解除合同并无合同明确约定。同时曾升贵所引述的担保法规定的定金罚则，应由双方在合同中明确约定，但是本案《租赁合同》中约定的是曾升贵违约时应当承担的违约责任，而不是其单方解除的约定条件，故其主张不能成立。本案租金应当计算至合同解除日，也就是2016年9月7日，本案应以《租赁合同》解除之日计算租金。本院认为：本案纠纷的一方当事人姚明耀系新加坡共和国公民，本案属涉外商事案件。本案双方当事人于一审庭审时已协商选择中华人民共和国法律作为本案的准据法，本院依法予以照准适用。平等主体的合同关系是�期限的民事法律关系，在出现法律规定或者当事人约定的某些情况时，合同关系将终止。合同终止的事由包括合同的解除。合同的解除有协议解除和法定解除二种。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《租赁合同》第六条第（一）款约定：“乙方应按时足额支付租金，逾期支付的，须按应付租金额的每日千分之二向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方还有权单方解除合同，没收乙方的履约保证金，乙方并应赔偿甲方的经济损失。”该约定符合《中华人民共和国合同法》的上述规定。《租赁合同》第六条第（三）款约定：“租赁期间，乙方中途擅自退租的，无权要求甲方返还履约保证金和租金（包括预付但尚未到期的租金），还须按照本合同的约定承担相应的违约责任；甲方中途擅自终止租赁时，应返还乙方缴纳的履约保证金。”该条款并未明确合同任何一方可以解除合同的事项。曾升贵主张《租赁合同》第六条第（三）款约定的“无权要求甲方返还履约保证金”，实际上为合同履行而约定的定金条款。但根据《租赁合同》第三条：“履约保证金：乙方在本合同签订前须向甲方交纳履约保证金35000元，乙方不交纳履约保证金的，甲方将不签订本合同；乙方交纳履约保证金后，合同未能成立的，甲方将无息退还该履约保证金。……。租赁期间内，乙方未能如期交纳依本合同约定应当由其承担的相关费用的，甲方有权从履约保证金中代为扣划。如经扣划导致履约保证金减少，乙方在交纳相关费用时，应优先弥补履约保证金的不足。”上述约定明显与定金罚则不符。且根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”曾升贵以放弃履约保证金方式可以解除合同的主张，纯属无理狡辩，应予斥回。其关于《租赁合同》于2016年7月13日解除，尚欠租金为34161.6元的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人曾�贵的上诉请求，不能成立，应以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1261元，由上诉人曾升贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩天明审 判 员 黄蕴真审 判 员 黄海瑞二〇一七年十一月三日法官助理 王 帆书 记 员 林秋玲附注：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。