河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终905号
上诉人（原审原告、执行案外人）：李章新，男，生于1968年12月17日，汉族，住河南省南阳市宛城区。
委托诉讼代理人：孙佳，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告、申请执行人）:吴亚林，女，汉族，生于1976年4月18日，住河南省南阳市。
委托诉讼代理人：边喜峰、河南怡和律师事务所律师一般代理。
原审第三人（被执行人）：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地：南阳市独山大道与张衡路交叉口东北角。
法定代表人：杨军杰,任该公司总经理
委托诉讼代理人：华德剑,该公司工作人员。特别授权。
上诉人李章新因与被上诉人吴亚林、原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称“中泰公司”）为案外人执行异议之诉一案，不服镇平县人民法院（2016）豫1324民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李章新不服一审判决，向本院上诉称：原审认定事实错误，处理不当。争议房屋已于2015年4月28日由原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司销售予上诉人，该房屋的所有权和房租所有权均系上诉人所有，镇平法院的执行严重损害了上诉人的合法权利。请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人吴亚林答辩称：原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。
原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司答辩称：与被上诉人吴亚林签订房屋买卖合同是应其要求，双方不是真正的买卖关系。同意上诉人的意见。
李章新向法院提出以下诉讼请求：1、请求依法撤销镇平县人民法院（2016）豫1324执异40号执行裁定书第一项，停止对中景门国贸8号楼一层104房屋的执行；2、诉讼费由被告负担。
原审查明：2014年3月14日，中泰公司由杨忠坡担保与吴亚林签订借款担保（保证）合同，约定：借吴亚林款1000万元，及借款期限、利率、付息方式等；该合同明确担保人承担连带保证责任；中泰公司承诺以自己所有的位于南阳市××与××大道交汇处中景门国贸8号楼103、203房产与吴亚林签订房屋买卖的网签合同作为担保；若中泰公司到期不能足额偿还本息，自愿将已网签的房产以网签的价格卖给吴亚林，并无条件配合吴亚林办理房产证需要的一切相关手续。同日吴亚林将1000万元转入中泰公司指定的的银行帐户，中泰公司向吴亚林出具借据，双方又签订商品房买卖合同，中泰公司向吴亚林出具商品房销售专用收据。2014年12月20日，吴亚林与中泰公司、杨忠坡、华德剑签订借款担保（保证）合同补充协议，约定双方于2014年3月14日签订的1000万元借款合同已于2014年9月13日到期，因中泰公司尚未归还，双方协商原借款合同条款继续有效，因中泰公司不能按约定期限偿还全部借款本息，双方于2014年12月22日撤销原房屋买卖合同并重新签订中景门国贸8号楼104商铺（面积500平方米）的房屋买卖网签合同，并到南阳市房管局进行商品房买卖合同备案登记。
2014年2月10日，中泰公司与郑州银行签订房地产租赁契约，将中景门国贸项目8号楼一层104、二层204房屋面积880平方米租赁给该银行使用，约定租期自2014年5月1日至2024年4月30日，租赁费按年支付；前两年年租金为105.6万元，以后按年限和约定的增长幅度提高租金。2015年4月28日，李章新与中泰公司签订房屋预约认购书两份，约定：购买中泰公司位于中景门国贸项目8号楼一层104、二层204房屋，共计880平方米；一次结清房款为2464万元。2015年12月9日中泰公司与郑州银行签订关于房地产租赁契约的补充协议，约定双方于2014年2月10日签订的房地产租赁契约继续有效，以后租金由郑州银行打入李章新在民生银行的帐号62×××68，收款人为李章新。2016年1月20日，郑州银行按约定将租金105.6万元打入李章新的银行帐户。
2015年8月14日，吴亚林因民间借贷将中泰公司诉至卧龙区法院，并申请财产保全。卧龙区法院于2015年9月10日及2016年2月29日下发裁定及协助执行通知书，先后保全中景门国贸8号楼一层104及房租1200万元。2016年5月16日，卧龙区法院作出（2015）宛龙高民初字第534号民事判决书，判令中泰公司偿还吴亚林借款1000万元及利息，负担诉讼费98200元，由杨忠坡、华德剑承担连带清偿责任。2016年8月22日，吴亚林向卧龙区法院申请立案执行，该案于2016年9月9日转由本院立案执行。在执行过程中，本院于2016年9月19日及9月27日，先后作出（2016）豫1324执684号及684－1号执行裁定书，提取中泰公司在郑州银行的房租998919元，查封中泰公司8号楼二层204房屋。
原审认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，李章新不是执行标的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，原告与第三人在2015年4月28日签订房屋买卖合同，而在2014年12月23日第三人已将该房屋备案登记在吴亚林名下，故李章新不是执行标的权利人。其次，李章新提供的证据不能够证实其真实购房付款，故其主张的权利不具有合法性、真实性。最后，李章新的权利不能阻碍对标的物的执行。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。综上所述，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，要求停止对中景门国贸8号楼一层104房屋执行主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告李章新的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
本院认为：依照最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，被上诉人吴亚林与原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司发生借贷关系，并约定若借款人到期不能足额偿还借款本息，借款人自愿将该房以网签的价格卖给出借人，双方签订了房屋买卖合同并在房管部门登记备案，该事实已被人民法院生效判决书予以确认。上诉人李章新虽然提交了其与原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，但其买卖合同在后，也未提交自己支付房款的有效证据，故其主张权利优于被上诉人吴亚林，证据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李章新负担。
本判决为终审判决。
审判长 屈云华
审判员 李路明
审判员 尹双珊
二〇一七年三月二十一日
书记员 尹大中