吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）船民二初字第561号
原告：中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司，住所吉林市船营区。
代表人：陈勇，总经理。
委托代理人：路景文，律师。
被告：北京中招国际拍卖有限公司，住所北京市海淀区。
法定代表人：周松平，董事长。
委托代理人：卢小传，律师。
被告：ＸＸ强，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市。
委托代理人：刘晓乐，律师。
委托代理人：刘景海，律师。
原告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司（下称人寿保险吉林市分公司）与被告北京中招国际拍卖有限公司（下称中招拍卖公司）、ＸＸ强拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告人寿保险吉林市分公司的委托代理人路景文、被告中招拍卖公司的委托代理人卢小传、被告ＸＸ强的委托代理人刘晓乐、刘景海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人寿保险吉林市分公司诉称：原告为实现留置资产市场化的合法处置，经中国人寿保险股份有限公司（下称人寿公司）的批准并授权中国人寿保险股份有限公司吉林省分公司（下称人寿保险吉林省分公司）负责处理，2013年2月份人寿保险吉林省分公司委托被告中招拍卖公司进行市场化处理留置资产，后又委托被告北京中建华房地产土地评估有限责任公司（下称中建华评估公司）对登记在原告名下的位于吉林市船营区长春路159号面积为588.63平方米门市房及面积为180平方米的车库两处留置资产进行评估，中建华评估公司在对180平方米车库评估时，因其没有按房屋产权证所登记的面积进行评估而导致所评估的面积缺少90平方米，两处资产评估总价为258.93万元（其中车库按90平方米，评估价为76，400.00元）；2014年3月17日被告中超拍卖公司举行公开拍卖时上述被拍卖标的物被被告ＸＸ强以260万元竞买成功，并签署了拍卖成交确认书；拍卖成交后在办理移交时原告得知所拍卖的诉争房屋已被吉林市政府列入征收拆迁范畴，并由吉林市船营区政府征收办负责征收补偿事宜，征收补偿价款初定为711万元，由于原告获悉政府征收补偿价款信息晚于拍卖成交结果而出现了重大情势变更，同时得知所拍卖标的物的价值因被评估公司低值评估致使成交价格严重偏离市场价值而存在重大显失公平交易，且因车库面积评估时面积缺少90平方米而导致原告对评估结果存在重大误解。另，鉴于本次拍卖行为与政府征收拆迁行为发生冲突，且因拍卖估价、拍卖成交价与征收补偿价相差悬殊而违背留置资产市场化价值的实现，致使拍卖结果严重损害所有者权益的市场利益实现，故拍卖确认书所确定移交、变更等合同义务因发生重大的情势变更及存在显失公平的事实而不能履行，应撤销并终止履行，原告为实现被拍卖标的物的合理的、公平的市场价值，故请求法院判令：1、撤销中招拍卖公司与ＸＸ强签订的成交确认书并终止履行；2、诉讼费及其他费用由被告承担。
被告中招拍卖公司辩称：我公司接受人寿保险吉林省分公司的委托，对位于吉林市船营区长春路159号营业用房和车库等批次资产进行拍卖处置，双方形成委托合同关系。在签订委托合同后，我公司按照行业规则及法律规定，于2013年底在委托方有关人员陪同下到159号房屋现场进行了勘察，整理了相关材料。在拍卖前我公司在委托人确定保留价基础上确定起拍价进行公告。该资产于2014年3月12日被ＸＸ强竞拍成交。在后来准备移交房产过程中，委托人通知我公司暂时不移交，原因是委托人得知两处资产被拆迁，评估部门评估征收补偿价为700多万元。因此，ＸＸ强提起诉讼，要求履行拍卖成交确认书，移交房产。在诉讼过程中，ＸＸ强陈述其到房屋勘察时发现159号房产门上贴有该房屋征收补偿价为每平方米13，200.00元。我公司认为，本次拍卖活动程序合法有效，但从拍卖成交结果来看，确实与拟征收补偿价格相差巨大，偏离通常市场交易风险范畴。请法院查明事实依法判断。
被告ＸＸ强辩称：被告认为原告的各项诉请没有事实和法律依据，依法不能成立。关于一被告的答辩观点我们不予认可，一被告说ＸＸ强到现场看过，知道征收评估价格事实不成立，一被告说偏离市场价格观点不成立。
庭审中，为证明自己的主张，原告人寿保险吉林市分公司向本院提供了如下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、身份证各一份，证明：原、被告主体资格适格；
2、人寿公司《关于吉林省分公司第一批实物类留存资产分类处置方案的批复》（2013）1173号文件一份，证明：第一，为实现留置资产市场化处置，原告将涉案所拍卖的标的物经人寿公司批准并由人寿保险吉林省分公司委托拍卖处置的依据；第二，证明所处置的涉案标的物为实现市场价值，通过评估、拍卖程序以确保国有资产不被流失；
3、房屋所有权证两份（房证号分别为GF1000252、253号），证明：原告处置的留置资产是具有房屋所有权证的优质资产，房屋性质为商业网点和车库，面积分别为588.63平方米和180平方米，房屋所有权人是原告，涉案资产不属于没有房屋所有权证的不良资产的事实，同时证明中建华评估公司没有按房屋所有权证登记的车库面积进行评估而导致车库面积缺少并发生评估价值失实的事实；
4、2013年11月1日中建华评估公司作出的《房地产价值咨询报告》（拍卖前）两份，证明：第一，中建华评估公司对涉案标的错误的采取成本法和收益法评估而导致其所评估的标的物的价值严重偏离市场价值，并且将两处房屋按无房产证属于不良资产进行评估的事实，评估价分别为车库7.64万元，单价每平方米848.00元，营业门市251.29万元，单价每平方米4，269.00元，该价格严重低于市场价值，属于法定的显失公平情形；第二，中建华评估公司对车库评估时面积缺少90平方米，导致评估总价不实，进而形成对面积不实的重大误解；第三，拍卖公司在使用评估报告时未调整车库面积，缺少90平方米评估价值而造成所拍卖标的物实际价值损失，形成面积缺失的重大误解事实；第四，拍卖公司没有依据委托协议的要求尽职审查评估公司的估价报告，导致原告对拍卖结果存在重大误解，拍卖成交价明显低于正常市场价格，出现严重显失公平的法律后果，拍卖成交确认书应依法撤销；
5、2014年4月23日中建华评估公司作出的《房地产价值咨询报告》（拍卖后）电子版两份，证明：第一，中建华评估公司因工作人员使用评估方法错误和对评估标的物面积误解及对涉案标的物没有房屋所有权证的误解而导致拍卖时的评估报告失真、失实，并作出重新评估；第二，此次评估所采取的评估方法是比较法和收益法，评估依据是房屋所有权证，评估价值为车库为67.77万元（面积180平方米）评估单价为每平方米3，765.00元，营业网点为374.43万元，单价每平方米6，361.00元；第三，尽管评估公司改变评估办法和按有房屋所有权证进行事后再评估，其评估价值也尚未符合市场价值；
6、吉林市船营区人民政府国有土地房屋征收决定公告及吉林省誉桥房地产资产评估有限公司（下称誉桥公司）《房屋征收评估报告》各一份，证明：第一，涉案两处房屋已列入政府征收范围，誉桥公司依据征收决定及房屋所有权证所登记的面积采取市场法对涉案两处标的房产进行评估，评估涉案标的物的市场价值为营业用房为5，768，574.00元，单价每平方米9，800.00元；车库135万元，单价每平方米7，500.00元，该评估报告结论基本反映出涉案标的物的市场价值；第二，同时证明拍卖成交价明显低于市场价值，未反映出原告所处置的资产的真实价值，出现重大误解及显失公平的法定情形，拍卖成交确认书应依法撤销；第三，该评估报告不含租赁方的营业损失和装潢损失等；
7、东北电力大学南改造项目（157）号楼征收评估明细表一份，证明：第一，被征收的涉案房屋征收补偿价格为每平方米13，200.00元，征收补偿总价款为777万元（不含车库价款），该补偿价款是实现国有资产价值最大化的体现及确保国有资产不因被拍卖失误而流失的有效依据；第二，该征收补偿明细虽公开张贴在被征收157号楼体上但未被拍卖公司、评估公司及原告等方获悉而被ＸＸ强获悉，说明此信息相对原告而言属于重大信息误解、相对ＸＸ强而言属于获取绝对不公平的商业信息，必然导致绝对显失公平交易后果的法律事实发生，该信息不是商业风险，因对ＸＸ强只有获取高额利益机会却没有丝毫风险而言，由于拍卖方与竞买方所知悉的商业信息不对称而导致拍卖行为是在过失的情况下进行的，进而导致拍卖结论出现显失公平的结果，故应依法撤销；
8、拍卖流程表及委托拍卖书一份，证明：第一，中招拍卖公司未依据协议（第二条2项2款）履行尽职调查义务，未发现重大的能够影响拍卖结果的征收补偿价的商业信息，对委托处置拍卖的资产没有履行调查形成资产调查报告而导致所拍卖的标的物存在市场价格严重不实及侵害承租人优先购买权的后果和事实，由于其未尽职审查资产调查报告的行为是导致其拍卖行为出现损害委托人及所有权人实现国有资产利益市场化的不良后果的直接原因，也是为什么出现显失公平和重大误解的原因，故该成交后果应依法撤销；第二，证明拍卖公司未依据协议（第二条2项8款）履行尽职审查义务，导致评估报告存在调整内容而没有调整，进而导致拍卖结论损害原告利益；
9、分户报告送达回执及催告函各一份，证明：原告获悉征收补偿评估价款的信息发生在拍卖成交之后，吉林市船营区政府征收补偿评估报告所确定的被征收的涉案房产市场价值补偿价款是拍卖成交价的三、四倍之多，形成重大情势变更的法定事实，该情势变更直接影响拍卖成交确认书所确定价值，应予以撤销；
10、中建华评估公司出具的说明、拍卖成交确认书各一份，证明：第一，中建华评估公司对中招拍卖公司依据其2013年11月1日所作出的评估报告进行拍卖存在评估价值失真、失实的情形，所采用的评估方法有误、评估依据未核实房屋所有权证而导致评估报告严重失实，进而导致拍卖成交价值严重偏离市场价值，出现或形成显失公平和重大误解事实；第二，基于评估公司失实、失真的评估报告而形成的拍卖确认书必然被撤销，确保国有资产在公平交易的前提下实现市场价值。
上述证据，经被告中招拍卖公司质证：对证据1的真实性未提出异议；对证据2的真实性未提出异议，认为拍卖公司是按照批复的意见确定的价格，其公司是按照正常的流程操作的；对证据3的真实性未提出异议，但认为委托方没有提供过；对证据4的真实性未提出异议，但认为并不能说明其公司存在违约行为或者没有履行义务行为，评估报告系受委托方委托形成的，与其公司无关，其公司是按照正常程序依据评估报告而确定的保留价格，评估报告未交付给其公司；对证据5的真实性未提出异议，认为是后来在补救过程中另行评估的；对证据6的真实性未提出异议，认为评估报告是委托方成交后提供给其公司的；对证据7的真实性未提出异议，认为其公司之前并不知道该明细表；对证据8的真实性未提出异议，认为不能证明其公司没有履行合同的事实；对证据9的真实性提出异议，认为其公司不清楚，与本案无关；对证据10，认为其公司是第一次见到，应该是真实的，但与其公司无关。经被告ＸＸ强质证，对证据1的真实性、证明问题未提出异议，但认为证据是迟延提交的；对证据2的真实性未提出异议，但认为未在法定时间内递交，对证明问题提出异议，对说确保国有资产不流失的观点不予认可，与本案无法律上的因果关系；对证据3的真实性未提出异议，但认为是原告第一次提交，中招拍卖公司不知道，其也不知道，中建华评估公司也不知道，与本案无关，本案是资产组打包出售，不受房屋面积限制；对证据4的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为原告提出的中建华评估公司评估方法错误的观点不成立，以该评估方法评估的结果原告是知道的，原告有审查和核实、调查考察的义务，不存在评估方法错误的问题，原告主张偏离市场价格的观点不成立，原告主张中建华评估公司按照没有房屋所有权证评估的观点不成立，向中建华评估公司提交评估鉴定检材的是原告，原告认可按该种评估检材进行评估，有意不提供房屋所有权证是因为按资产组打包出售，不考虑面积问题，另外，此种评估是中建华评估公司按照资产拍卖处置评估，并不是按照征收补偿评估，评估方法、评估原则因素是不同的，所以原告关于90平方米车库面积不实的问题不能成立，价格显失公平的观点不能成立，显失公平条件不具备，构成法律要件条件不具备；对证据5，认为该评估电子版是拍卖成交之后的事实，所谓的补救性评估不能成立，本案是拍卖，不存在补救问题，补救是在未拍卖成交之前，在竞拍过程中的补救，中建华评估公司与本案有利害关系，原告认可的中建华评估公司的评估交给了中招拍卖公司拍卖还补救什么，这组证据不具有合法性、客观性和关联性，证据是在举证期限届满之后出示的，违反了举证规则；对证据6的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为不能成立，涉案房屋已经列入政府征收范围，原告在《瑕疵说明和风险提示》中已经明确说明并向全社会公布，原告已经知道列入征收范围，已经向社会公布了，原告放弃了征收权利和征收以后的风险，资产处置和政府征收完全是两个不同的性质，原告所证明的问题明显不成立；对证据7的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为不成立，征收与资产处置拍卖不一样，观点同上；对证据8的真实性未提出异议，但认为该证据在法定举证期限内没有提供，中招拍卖公司已经履行了法定义务，没有过错，过错责任在原告自身。我与原告不是征收的法律关系，而是留置资产处置拍卖的买卖合同关系；对证据9，认为与本案无关，且在法定期限内未递交法庭，以征收价格对抗处置资产价格无道理，不存在显失公平的问题；对证据10的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为评估与中招拍卖公司无关，中建华评估公司是原告认可的。
被告中招拍卖公司未向本院提供证据。
被告ＸＸ强向本院提供了如下证据：
1、人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司签订的《委托拍卖合同》（2013年2月22日）一份（10页），证明：第一，人寿保险吉林省分公司与中招拍卖公司之间为委托合同法律关系；第二，委托合同明确约定：人寿保险吉林省分公司委托处置的资产应以其提供的《留存资产清单》为准；第三，人寿保险吉林省分公司在委托合同中应该履行的部分义务：①向中招拍卖公司书面告知拍卖标的物权属情况和瑕疵；②向中招拍卖公司提供拍卖标的物的相关文件和材料，并对上述材料的真实性、有效性负责，并承担因未如实告知相关瑕疵而造成的损失；③人寿保险吉林省分公司有义务与买受人办理拍卖标的移交手续；④人寿保险吉林省分公司在违约责任第一条中明确约定了向中招拍卖公司提供标的物证明文件、资料和咨询的义务；
2、吉林市发展和改革委员会（2013年2号）《关于电力大学南改造项目等十三个项目房屋征收的审查意见》（2013年3月25日）、吉林市规划局［吉市规发（2013）10号］《关于电力大学南改造项目等十三个项目房屋征收的规划审查意见》（2013年3月25日）、吉林市国土资源局《关于电力大学南改造等项目符合土地利用总体规划的证明》（2013年3月25日）、吉林市重点棚户区改造实施工作组办公室［吉市棚改办文件（2013）07号］《关于电力大学南等改造项目的情况说明》（2013年3月26日）、吉林市房屋征收经办中心［吉市房征办（2013）3号］《关于下达2013年房屋征收专项计划的通知》（2013年3月26日）各一份，证明：第一，吉林市政府将拍卖标的物列入改造规划；第二，吉林市国土资源局确认拍卖标的物改造项目符合土地整体规划；第三，吉林市棚改办发文市征收办、征收经办中心，确定九个项目（包括拍卖标的物）列入改造范围；第四，吉林市房屋征收经办中心发文船营区政府，告知拍卖标的物已经列入2013年房屋征收专项计划；
3、《房地产估价结果报告》等材料共28页，证明：第一，估价日期为2013年4月15日至2013年11月1日，评估报告应用的有效期为2013年11月1日至2014年10月31日；第二，2013年11月1日的评估报告和告知义务书均明确估价的基本情况，且明确因为保险公司的原因，估价人只能按照保险公司提供的资产清单进行估价；第三，评估价格只是起到参考作用，如事实有误差，则可相应调整。本次评估完全依据约定，按照保险公司提供的《吉林省拟处置营业用房类资产一览表》数据为准，由于原告原因，估价人员无法对相关信息进行确认，所以评估相关信息是严格依据原告提供的数据确认的，且同时强调如果情况有变化，评估报告需作出相应调整与委托拍卖合同进行比照。此评估报告只是按照保险公司的要求评估，并未对涉诉房产的登记费用、水电费用、物业管理情况、拍卖佣金、过户税费及其他应缴费用进行综合评估，所以此评估报告只是委托人确定拍卖标的物底价的参考依据之一，并不是法定确定房屋拍卖底价的唯一依据，其本身存在可调整性。并提醒“在此特别提请报告使用人注意”；第四，评估报告标注原告提供的估价物如果与实际存在出入，则可以自行调整评估价；第五，评估价值是按照目前可以继续使用的情况为基础进行确定；第六，评估依据和相关资料均为委托方提供，估价人员未对原件进行比对，故委托方保证其所提供复印件资料具有真实性、完整性、有效性、合法性；第七，此次估价的目的和用途是处置资产，如果改变估价目的或用途，则必须重新估价；第八，此次估价的目的是资产处理，所以估价原则为交易条件下最可能实现的价格，便于顺利处置资产（因为有竞价拍卖过程，最终成交的拍卖价格是不确定的，是有溢价或低于起拍价的可能性情形发生）；第九，估价限制，本次估价未考虑未来市场变化对房地产价值的影响，即此次估价无法预测和保障拍卖的商业风险；第十，采用成本法与收益法的综合方式进行评估，其重点考虑各项费用支出及建筑物折旧和土地使用年限的消耗；
4、《关于吉林市船营区人民政府国有土地上房屋征收决定的公告》第1号（2013年5月18日）、《房屋征收专项计划表》［吉市房征计（2013）3号］、《房屋征收评估报告》（估价日期：2013年5月18日至2013年12月18日）材料共15页，证明：第一，估价日期为2013年5月18日至2013年12月18日；第二，吉林市船营区人民政府征地公告对外公示房屋计划、房屋征收评估的事实；第三，房屋评估的目的和用途是房屋价值补偿，评估采取市场法分析测算；第四，本次估价只用于房屋拆迁补偿参考，不用于它用参考；第五，估价目的为价值最大化，尽量满足被拆迁主体的利益；第六，房屋征收决定公告日期为2013年5月18日；
5、人寿公司国寿人险复（2013）1173号《关于吉林省分公司第一批实物类留存资产分类处置方案的批复》附表一份，证明：第一，人寿公司向人寿保险吉林省分公司出具留存资产处分的批准决定，同意分类处置留存资产；第二，拍卖标的物被划归为该批资产；
6、《拍卖规则和注意事项》、《竞买合同》及其组成部分《瑕疵说明和风险提示》共12页，证明：第一，两宗资产以资产组的形式打包拍卖的事实；第二，《竞买合同》第九条”拍卖标的的移交”明确了委托人和拍卖人的实物移交和材料移交义务；第三，《瑕疵说明和风险提示》权益说明部分明确表明人寿保险吉林市分公司出售了拍卖标的的全部权益，其中特别注明上述权益中包括了标的物拆迁补偿的权益，物品瑕疵部分明确表明人寿保险吉林市分公司和中招拍卖公司已经知道此两宗拍卖资产已经列入政府拆迁计划这一重要事实，拍卖标的物按宗拍卖，并明确注明拍卖标的物不以面积为计价单位，如实际面积发生误差则采取”多不退、少不补”的原则，说明原告主张的重大误解观点和理由不成立，使用瑕疵、欠费瑕疵、其他瑕疵和风险等约定内容，均表明了整个拍卖合同的权益是明显倾向于格式合同的提供方的，也就是人寿保险吉林省分公司和中招拍卖公司，格式合同应当作出不利于原告的解释；
7、吉林日报发布《拍卖公告》（2014年3月5日）、《保证金交纳凭证》（2014年3月11日）、《拍卖笔录》（2014年3月12日）、《成交确认书》（2014年3月12日）、工商银行转款《个人业务凭证》（2014年3月17日）、中招拍卖公司为买受人出具的《发票》（2014年3月31日）和《收据》（2014年4月19日）各一份，证明：第一，拍卖公告发布的时间及内容；第二，竞买人ＸＸ强将50万竞买保证金交付中招拍卖公司的事实；第三，2014年3月12日拍卖成交，金额为人民币260万元，拍卖佣金为人民币13万元，拍卖物为两宗资产；第四，参与拍卖的17宗商品拍卖程序合法，竞买合同有效；第五，经过公开竞价，ＸＸ强竞买成功，并得到确认；第六，买受人依据合同约定向中招拍卖公司转款人民币224万元；第七，买受人依照约定缴纳了全部拍卖款项和佣金的事实；
8、2014年7月4日吉林市船营区房屋征收经办中心《关于尽快办理征收事宜的催告函》一份，证明：第一，实施征收开始时间为2013年6月；第二，保险公司违约拒不履行合同义务的事实；
9、《庭审笔录》一份（2014年8月12日），证明：拍卖程序是合法的；
10、光盘一张、照片16张、发票联4张，证明：从2013年5月18日开始张贴和悬挂吉林市船营区人民政府有关房屋征收及补充的相关规定，至2014年11月24日，信息仍然悬挂在现场房屋上的事实，原告主张的不知道的事实不成立。
上述证据，经原告人寿保险吉林市分公司质证，对证据1的真实性、合法性未提出异议，对证明问题提出异议，认为被告只看到了原告与中招拍卖公司签订的合同，但没有注意到中招拍卖公司是有义务在拍卖前形成调查报告，调查报告应包括的内容有房屋的资产现状、房屋的权属、市场价格、债权存在状况、诉讼情况等，资产现状包括位置和面积是多少，权属状况包括有无房屋所有权证，市场价格首先要知道房屋基本市场价格，中招拍卖公司应该履行资产调查报告，但没有履行，这是协议中明确约定的，资产登记表只是材料报表，不是实际状况，车库虽标了90平方米，但应该实际核实，进行资产调查后才不能有后期的失误，被告所证明的问题不成立；对证据2的真实性、合法性均未提出异议，对证明问题提出异议，认为已经公示了，所有人不知道征收价格是多少，处置文件在先，政府征收在后，只有被告知道政府征收价格；对证据3的真实性未提出异议，认为确实存在显失公平、重大误解，虽然是留置资产处置，但处置也要体现市场价格，评估公司是按无证评估的，采取成本法和收益法评估都不符合市场规定，现在所有房地产评估都禁止采用成本法，只能采取市场法或者比较法或者市场开发法，中建华评估公司所采取的成本法、收益法都有损于实现市场价格公平的依据，评估方法错误，房产价格与房子承建年限无关，与地理位置有关系，260万不是市场价，也不是公平价值；对证据4的真实性、合法性未提出异议，对证明问题提出异议，认为核心问题是谁知道征收补偿价格，评估公司采取纠错行为，中招拍卖公司也在采取纠错行为，诉讼也是采取纠错行为，征收是事后知道的；对证据5的真实性、合法性未提出异议，对证明问题提出异议，认为文件只能证明是依据文件处置资产，不能证明是按不良资产打包处理；对证据6的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为被告竞买的标的物是不动产，跟面积有关，90平米和180平米的价格是不一样的，中招拍卖公司在另案开庭时也不知道征收补偿价格，拍卖成交的最终核心是成交价格，掌握信息的占有优势，未掌握的存在一定风险，这种风险是显失公平的不良风险，这种风险是法律禁止的风险；对证据7的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为不良资产不能体现市场真实价格，而优良资产一定要从市场价值和公平方面体现，被告虽然参与了竞买，整个流程看不出过错，但被告是唯一掌握竞买价款是多少的人，这种显失公平的行为应予以撤销；对证据8的真实性未提出异议，对证明问题提出异议，认为征收补偿评估报告是在2014年4月初送达的，拍卖是在3月12日之前完成的，政府征收补偿后获悉拍卖已经成交，补偿与拍卖价格悬殊，存在情势变更的法定情形；对证据9未提出异议，认为中招拍卖公司流程虽具有合理性，但不能排除中招拍卖公司有失误，这种失误应予以纠正；对证据10，对照片获取时间有异议，是ＸＸ强另案开庭时提交的，而不是2014年11月24日，当时开庭时被告就认可在现场勘察时发现13，200.00元的信息，在拍卖之前就知道，对其它证据未提出异议。经被告中招拍卖公司质证，对证据1的真实性未提出异议，认为合同所能证明的内容仅仅是合同内容，证明不了其它内容；对证据2，认为真假无法确定；对证据3的真实性未提出异议，认为证明目的也仅仅是评估报告中的内容，对原告和第二被告所需要证明的内容不予认可；对证据4的真实性未提出异议，但认为是拍卖后得知的，之前并不知道；对证据5的真实性未提出异议，具体意见与原告质证意见一致；对证据6的真实性未提出异议，认为能证明的事实仅仅是合同中约定的事实，原告和第二被告针对90平米和180平米瑕疵的问题，不是误差问题，应该是重大误解，原告方提供资料的时候认为是90平米，是自己的误解行为；对证据7的真实性未提出异议，认为能证明履行合同的事实；对证据8，认为与本案无关；对证据9未提出异议；对证据10的真实性未提出无异议，但认为157号楼征收评估公示明细表确实是在另案8月12日开庭当天由第二被告向法庭提供的，ＸＸ强陈述意见是在拍卖前一天到现场看到的13，200.00元（每平方米）的事实，2013年12月底勘察现场时并没有，2013年3月18日应该是当时吉林市船营区人民政府做决定的日期，并不是挂牌子的日期。
本院对双方当事人提供的证据综合评判如下：
人寿保险吉林市分公司提供的证据1—4、6、8、10，ＸＸ强提供的证据1、3—8、9，对方当事人对上述证据的真实性均未提出异议，本院予以采信。人寿保险吉林市分公司提供的证据5，该证据系电子版，真实性无法确认，不予采信；证据7，因拆迁补偿价格非本案审理范畴，本院不予评判；证据9，涉案标的已列入拆迁范围，对证据9的真实性予以采信。ＸＸ强提供的证据2，人寿保险吉林市分公司对证据的真实性未提出异议，中招评估公司虽提出异议，但未提供反驳证据，涉案标的已列入拆迁范围，对证据2的真实性予以采信；证据10，证据10中的照片，虽然照片上有拍摄的时间，但照片所拍摄的内容涉及拆迁事宜，非本案审理范畴，本院不予评判，对证据10中的其他证据予以采信。
依据双方当事人的举证、质证及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：2013年经人寿公司的批准并授权人寿保险吉林省分公司负责处理吉林省境内的部分留存资产。2013年2月，人寿保险吉林省分公司委托中招拍卖公司对其公司项下的留存资产进行拍卖。同年11月1月，中建华评估公司受人寿保险吉林省分公司委托对涉案两处标的物（权属归人寿保险吉林市分公司）作出房地产价值咨询评估报告书。对车库的评估报告记载中包括：估价时点为2013年4月15日至2013年11月1日，建筑面积为90平方米、房地产总价为7.64万元；对营业用房评估报告记载中包括：估价时点为2013年4月15日，建筑面积为588.63平方米、房地产总价为251.29万元。报告中还包括：本次评估，估价对象之建筑面积以委托方提供的《吉林省拟处置营业用房类资产一览表》所记载数据为准，上述情况若与实际不符，估价结果应做相应调整；本次评价，估价结果中不包含估价对象使用及处置时登记费用、水电暖气费、物业管理费、拍卖佣金、过户税费及应付费用等。2013年5月18日，吉林市船营区政府作出吉林市船营区政府国有土地上房屋征收1号公告，决定对电力大学南改造项目地块国有土地上房屋实施征收，涉案的车库及营业用房包含在征收范围内。后吉林市船营区房屋征收经办中心委托誉桥公司对两处涉案资产进行了评估，誉桥公司于2013年12月18日出具房屋征收评估报告。评估报告记载中包括：评估时点为2013年5月18日的市场价值，评估采用市场法分析测算，其中，车库建筑面积为180平方米，房地产总价为135万元，房屋建筑面积为588.63平方米，房地产总价为5，768，574.00元，合计7，118，574.00元。2014年3月，中招拍卖公司发布公告，定于2014年3月12日在长春市西安大路568号长春国际大厦酒店举行拍卖会，拍卖标的为17宗（长春路159号营业用房和车库为第13宗，两处为一整体）。3月11日，ＸＸ强交纳50万元竞买保证金，并与中招拍卖公司签订了“标的13（两项资产组包整体）拍卖竞买合同”，同时ＸＸ强在《拍卖规则和注意事项》以及《瑕疵说明和风险提示》上签字。3月12日，ＸＸ强以260万元竞买成交，并与中招拍买公司签订了成交确认书。2014年3月17日，ＸＸ强以转账方式支付给中招拍卖公司224万元。3月31日，中招拍卖公司为ＸＸ强开具13万元佣金发票，4月19日开具260万元的成交款收据。后ＸＸ强要求人寿保险吉林市分公司交付拍卖标的物未果，向本院提起诉讼。在该案审理中，人寿保险吉林市分公司认为其获悉政府征收补偿价款信息晚于拍卖成交结果而出现了重大情势变更以及所拍卖标的物的价值被评估公司低值评估致使成交价格严重偏离市场价值而存在重大显失公平交易，且车库面积评估时面积缺少90平方米而导致评估结果存在重大误解而提起本案诉讼。
本院认为：中招拍卖公司拍卖过程符合法律规定，中招拍卖公司与ＸＸ强签订的成交确认书合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”人寿保险吉林市分公司所提出的政府征收补偿价款信息晚于拍卖成交结果而存在重大情势变更、拍卖标的物价值因被评估公司低值评估致使成交价格严重偏离市场价值而显失公平，车库面积评估时面积缺少90平方米而导致评估结果存在重大误解的主张不存在上述法律规定之情形，主张不成立。理由：1、关于人寿保险吉林市分公司所提出的政府征收补偿价款信息晚于拍卖成交结果而存在重大情势变更而显失公平的观点，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案《瑕疵说明和风险提示》载明“所拍卖的两宗资产被列入政府拆迁范围”，故人寿保险吉林省分公司在委托拍卖之前即明知其所拍卖处置的资产将面临政府拆迁、而取得安置房屋或获得拆迁补偿是拆迁的必然结果，因此，合同成立后，客观情况并未发生当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的重大变化。此外，人寿保险吉林省分公司委托拍卖涉案房产是为了实现留置资产市场化的合法处置，《瑕疵说明和风险提示》设定了大量免责于己的条款，其中包括何时拆迁、能否得到补偿、何时补偿等风险，故人寿保险吉林省分公司以其认可确定的起拍价委托拍卖，由此产生的风险属于商业风险。综上，本案不属因情势变更而导致显失公平之情形。2、关于拍卖标的物价值因被评估公司低值评估致使成交价格严重偏离市场价值而显失公平的观点，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”现人寿保险吉林市分公司以誉桥公司评估价格为依据提出成交价格严重偏离市场价值而显失公平，誉桥公司的评估报告是在拍卖会之前形成的，如前所述，人寿保险吉林省分公司明知两宗资产将被征收，获取补偿价款等信息，作为买受人的ＸＸ强与资产所有人人寿保险吉林省分公司相比并无优势可言。人寿保险吉林省分公司根据中建华评估公司评估价格确定起拍价。ＸＸ强竞买，亦不能认定ＸＸ强利用人寿公司没有经验，故即使如人寿保险吉林市分公司主张的存在成交价偏离市场价的现象，也不应归责于ＸＸ强，故中招拍卖公司与ＸＸ强签订成交确认书时并不存在显失公平的法定情形。3、关于人寿保险吉林市分公司主张车库面积评估时面积缺少90平方米而导致评估结果存在重大误解的观点，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定重大误解。”本案作为《竞买合同》的组成部分《瑕疵说明和风险提示》“瑕疵”专项条款中的“实物品质瑕疵”列明所拍卖的资产房屋不以面积为计价单位，多不退少不补，虽然中建华评估公司所作评估报告上记载的车库面积与车库实际面积不符，但该评估报告形成于拍卖之前，且该评估报告明显记载“估价对象之建筑面积以委托方提供的《吉林省拟处置营业用房类资产一览表》所记载数据为准，上述情况若与实际不符，估价结果应做相应调整”，但人寿公司未作相应调整，而仍以该评估报告确定拍卖底价委托拍卖；故人寿保险吉林省分公司对涉案资产进行整体拍卖的意思明确，中招拍卖公司与ＸＸ强签订的成交确认书并不违背人寿保险吉林省分公司的意思表示，不构成重大误解。综上，人寿保险吉林市分公司的诉讼请求无法律与事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司的诉讼请求。
案件受理费1，000.00元由原告中国人寿保险股份有限公司吉林市分公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 付立杰
审 判 员 李慧媛
人民陪审员 毛 强
二〇一五年三月二十四日
代理书记员 邹 冬