上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10621号
上诉人（原审原告）：袁志建，男，1982年1月19日出生，汉族，户籍地湖北省鄂州市鄂城区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：郁俊杰，上海儒君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韩金荣，男，1965年3月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
上诉人袁志建因与被上诉人韩金荣房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初5402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁志建及其委托诉讼代理人郁俊杰，被上诉人韩金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁志建上诉请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人退还上诉人人民币（下同）10万元。事实和理由：一、新政出台后，房屋首付款比例由30%提升至50%构成不可抗力及情势变更。上诉人为了凑齐30%的首付款已动用了老家所有的积蓄以及钱款，若再增加借款将无力承担；二、首付款比例提高系由被上诉人导致。在特殊情况下，若被上诉人愿意先行与上诉人签订网签合同，将不受新政影响；三、本案合同解除不可归责于任何一方，双方均无需承担违约责任。
被上诉人韩金荣辩称，不同意袁志建的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、所谓不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。上诉人在借贷环境发达的当前完全可以另行筹集30余万元来继续履行合同，故房贷政策不属于不可避免的情势变更；二、上诉人以新政调整首付款比例为由达到不想买房又不想承担违约责任的目的，显然有违诚信；三、被上诉人处于对上诉人买房的信赖将已收取的定金用于购买商品房，但因其违约行为，导致被上诉人支付的10万元定金被案外人没收，造成实际损失。
袁志建向一审法院起诉请求：1、解除袁志建、韩金荣之间签订的《房地产买卖居间协议》；2、要求韩金荣退还袁志建10万元定金。
一审法院认定事实：2016年10月8日，袁志建作为买受方（合同乙方）与韩金荣作为出售方（合同甲方）、德佑房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，该房地产的转让价格总计为169万元。乙方应于甲方签署本协议后2日内自行或通过丙方补足定金至10万元。甲、乙双方应当在本协议签订后捌拾肆日共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并办理公证手续（若需），除甲乙双方另有约定外，签署约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计51万元（含已支付的定金）。双方另约定了其他相关权利义务。
次日，袁志建向韩金荣支付10万元定金并由韩金荣出具《收款收据》。
一审法院认为：袁志建、韩金荣签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。袁志建认为，该合同并未按约履行的原因在于2016年11月28日上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，该通知上调了购买二手房首付款比例，袁志建按照该通知要求需将原约定的首付款从51万元提高至84.5万元，故其再无能力支付该首付款，从而要求解除涉讼合同并以不可抗力不可归责于其或是情势变更的理由主张要求韩金荣返还定金10万元。韩金荣认为，原本合同约定的履行期长达80余天就是考虑到袁志建签订涉讼协议时未缴纳满5年社保无法购买房屋，为了合同能顺利履行才约定于84天后签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。虽然此后出台新政要求袁志建提高首付款的支付比例，但韩金荣认为提高首付款并不属于不可抗力，袁志建据此主张解除合同其实质是没有契约精神亦不尊重双方所签订的合同，故不同意袁志建的诉请。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：新政出台后，袁志建需要支付的首付款从51万元提高至84.5万元是否能构成不可抗力或情势变更从而有权主张解除合同并要求返还定金？
针对上述争议焦点：首先，所谓不可抗力在我国法律上是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括某些自然灾害、政府行为和社会异常现象。从不可抗力的特点可见，对于不可抗力事件当事人已经尽到最大努力，也不能避免其发生，或者事件发生后当事人即使尽了最大的努力也不能克服所造成的损害后果。就本案所涉的房贷政策调控变化而言，虽然对于一般交易当事人而言具有不可预见性，但调控未直接影响房屋买卖合同的效力，而只是改变了合同履行的环境。不管是首付款比例和贷款利率的提高、贷款成数的下降抑或是第三套住房贷款的停发等，贷款新政导致的是购房人部分房款原有支付方式的被迫改变，购房人还是可以通过自行筹集资金的方式履行支付房款的义务，并不必然导致房屋买卖合同的无法履行。因此，房贷政策调控对于购房人而言，虽不可避免，却并非不可克服，故本案中的房贷政策调控不应属于不可抗力的适用范围。
其次，所谓情势变更，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则时，则应允许变更合同内容或者解除合同处理。本案中，新政引发的后果即在于袁志建应在签订示范文本当日交付的首付款提高了30余万元。如袁志建庭审中所述，其于2016年12月初即从中介处得知新政的影响，在金融借贷环境如此发达的当前，其尚有近两个月的时间可以通过自行筹集资金的方式筹集近30余万元用以履行支付首付款的义务，该行为的操作难度远没有达到动摇本案这个标的额为169万元的合同基础之程度，故法院认为该新政对首付款上调之影响亦不符合情势变更之定义。且在房价实际持续上涨的情况下，袁志建却放弃了本案的履约机会，法院难以相信袁志建具有积极努力履行本合同之诚意。
综上，一审法院认定本案因新政导致袁志建所要支付的首付款上调之情形并不属于不可抗力或情势变更，故袁志建未再继续履行涉讼合同应属违约，依据定金罚则之规定，袁志建已支付给韩金荣的定金10万元应予以没收不再退还，故对袁志建主张要求韩金荣返还定金10万元之诉请，法院予以驳回。另，鉴于目前袁志建不愿意继续履行涉讼合同且韩金荣亦同意解除涉讼合同，此系当事人行使其合法权利，现双方庭审中认可于本案判决时解除涉讼合同，法院现认定该合同于2017年5月25日予以解除。
一审法院据此判决：一、袁志建与韩金荣于2016年10月8日签订的《房地产买卖居间协议》中涉及袁志建与韩金荣之间的房屋买卖关系于2017年5月25日予以解除；二、驳回袁志建其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计人民币1,150元，由袁志建负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人袁志建提供如下证据材料：上诉人代理人与中介公司销售人员的电话录音，用以证明因被上诉人不同意先行签订网签合同导致受国家政策影响，首付比例提高了。
针对上述证据材料被上诉人韩金荣发表质证意见如下：不认可该份证据，双方应依据《房地产买卖居间协议》约定条款按期签署网签合同。
本院对上诉人袁志建提供的上述证据材料认证意见如下：该证据尚不能实现上诉人之证明目的，且与本案不具有关联性，故本院不予采信。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现本案的争议焦点在于，新政出台致首付款比例上调，上诉人是否可以不可抗力或情势变更之由主张免除违约责任。对此，本院认为，买受人以支付购房款为对价取得所有权，出卖人以让渡所有权为代价获得购房款。银行贷款仅系买受人支付购房款的方式之一，限贷令升级，只是调整贷款额度，并未提高其应负担的购房款数额。鉴于支付购房款系上诉人主要合同义务，其以何种方式筹集购房款以及为此支付何种对价，应系订立买卖合同时可以预见的商业风险，尚不属于合同事实上无法履行的理由，不构成不可抗力或情势变更之情形。上诉人以无力支付首付款之由拒绝继续履行合同，显然已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被上诉人有权根据定金罚则没收上诉人已支付的10万元定金。另，上诉人上诉称，首付款比例提高系由被上诉人拒绝先行签订网签合同所致。本院注意到，一则，因上诉人社保缴纳期限问题，致双方约定在签订《房地产买卖居间协议》84日后再签订网签合同，故基于上诉人的购房障碍，被上诉人并不具有必须提前与上诉人签订网签合同的义务；二则，即便双方可提前签署合同，上诉人亦并未承诺在签约当日根据《房地产买卖居间协议》约定同时履行支付首付款的义务，故上诉人将首付款比例提高的责任归责于被上诉人，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人袁志建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人袁志建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……