山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终1055号
上诉人（原审原告）：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地：烟台市芝罘区华茂街22号。
法定代表人：赵君良，主任。
委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台市川汇典当有限责任公司，住所地：烟台市福山区河滨路10××号。
法定代表人：王天苍，总经理。
委托诉讼代理人：王培浩，山东昊言律师事务所律师。
原审第三人：烟台中大房地产开发有限公司，住所地：烟台市芝罘区建设路15号。
法定代表人：张石泉，董事长。
上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（以下简称烟台市住建局服务中心）与被上诉人烟台市川汇典当有限责任公司（以下简称川汇公司）、原审第三人烟台中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）因案外人执行异议纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2015）福民初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人烟台市住建局服务中心上诉请求：请求二审法院依法判决。事实和理由：一、一审判决认定事实缺乏依据。理由：（一）、上诉人为国有资产管理人，代表政府对国有直管公房进行管理。涉案房屋的前身是芝罘区福来里57号直管公房，2003年1月，原审第三人对该区片进行拆迁开发，拆除了福来里57号。2004年12月27日，原审第三人与上诉人达成协议，约定原审第三人于2003年1月拆除福来里57号以辛庄街69-08、0××号房屋偿还安置。当日双方对房屋进行了交接。上诉人接收该房屋后将房屋出租给芝罘区向阳街道办事处使用至今。涉案房屋自2004年12月27日起一直由上诉人享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）、辛庄街69-08、0××号与辛庄街付69-08、0××号为同一房产的事实证据确实充分。其一、涉案房屋的辖区派出所出具的证明材料证实，原门牌号为××01-19号现变更为××01-19号，为同一地址。其二、2005年7月29日第三人提交的变更房产所有权登记材料中南山路派出所出具的门牌号证明，注明网点门牌号为××01-19号，现变更网点门牌号为××01-19号。其三、原审第三人对××08、0××号进行房屋所有权变更登记时，提交的房屋位置图纸也明确标注为辛庄街69-08号、辛庄街69-0××号，两个位置完全一致。（三）、关于房屋面积情况的说明。上诉人在接收涉案房屋时，有关部门还没有对该房屋进行测量，所以只能以图纸面积测算后暂定为76.91平方米。第三人在办理房屋登记手续时进行测量后，确定为75.82平方米，开发商与业主交接房屋时，都是按照这种做法进行的，其中的误差是完全可以理解的。二、一审判决在认定事实上缺乏法律依据。物权法第九条第二款规定，依法属于国家�有的自然资源，所有权可以不登记。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第二十一条规定，依法由房地产行政管理部门代管的房屋，不颁发房屋权属证书。根据上述规定，上诉人虽不具有涉案房屋的权属证书，但不代表上诉人对涉案房屋不具有所有权。此外，根据物权法所规定的物权变更原则，上诉人与原审第三人于2004年12月27日签订的拆迁安置协议合法有效，依法受法律保护。上诉人自2004年12月27日取得涉案房屋所有权至今，应当优先受到法律保护。原审第三人欺瞒上诉人擅自办理涉案房屋的权属证书是违法和无效的。
被上诉人川汇公司答辩称：1、辛庄街付69-08、0××号房产不属于直管公房，也不属于代管房屋，依法应办理产权登记，而中大公司正是该房屋的所有权人。2、一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原审判决。理由：一、根据物权法第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，辛庄街69-08、0××号房产登记在中大公司名下，答辩人有理由相信中大公司是该房屋的所有权人，因而，答辩人申请查封该房产有事实和法律依据。二、上诉人依据物权法第九条第二款：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”和建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第二十一条规定：“依法由房地产行政管理部门代管的房屋，不颁发房屋权属证书”，主张涉案的房产是其代管的房屋，因而无需办理登记的主张存在事实和法律理解的误区。首先，辛庄街付69-08、0××号房产与辛庄街69-08、0××号房产是否属于同一房产，答辩人需要被答辩人提交证据予以证明，否则，答辩人不认可为�一房产。其次，辛庄街付69-08、0××号房产不属于自然资源，因而应当适用物权法第九条第一款的规定办理登记。涉案房屋的所有权人是中大公司，不存在房屋代管的发生。同时，物权法的法律效力高于行政法规和部门规章的效力，因而，被答辩人不能以建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》来规避法律的强制性规定。最后，中大公司于2005年就已经取得辛庄街付69-08、0××号房产的所有权，被答辩人作为房屋产权登记的主管部门或相关部门，有比答辩人更优越的条件知晓这一事实，如果登记错误，被答辩人早就应该发现，而不能在答辩人已经申请查封该房产时才提出异议。答辩人作为善意第三人，不应当因被答辩人自身的错误而承担不应有的损失和风险。三、根据人民法院关于办理执行异议和复议案件的司法解释第17条的规定，上诉人在本案有明显过错，不是本案的利害关系人。
烟台市住建局服务中心一审起诉请求：1、判令位于烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房产为烟台市住建局服务中心所有，解除对该财产的查封，并停止对该财产的执行；2、本案诉讼费用及其他费用由川汇公司承担。
原审法院经审理查明：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。事实如下：2012年12月28日，烟台市中级人民法院就审理川汇公司诉中大公司、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家典当纠纷系列案件作出（2012）烟商初字第55号、56号民事调解书，（2012）烟商初字第55号民事调解书内容为:“一、烟台中大房地产开发有限公司于本调解书生效之日起三日内返还烟台市川汇典当有限责任公司当金人民币240万元、支付利息291.6�元（计算至2012年12月26日，自2012年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计息）。二、烟台中大房地产开发有限公司于本调解书生效之日起三日内支付烟台市川汇典当有限责任公司律师代理费20万元。三、烟台市川汇典当有限责任公司对烟台中大房地产开发有限公司抵押的坐落于烟台市芝罘区福来里54-03、04号653.52平方米的房产（房产证号：烟房芝××号）享有优先受偿权。四、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家对烟台中大房地产开发有限公司的上述给付义务在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任。”（2012）烟商初字第56号民事调解书内容为:“一、烟台中大房地产开发有限公司于本调解书生效之日起三日内返还烟台市川汇典当有限责任公司当金人民币400万元、支付利息486万元（计算至2012年12月26日，自2012年12月27日起至实际给付之�按照中国人民银行规定的同期贷款利率的4倍计息）。二、烟台中大房地产开发有限公司于本调解书生效之日起三日内支付烟台市川汇典当有限责任公司律师代理费32万元。三、烟台市川汇典当有限责任公司对烟台中大房地产开发有限公司抵押的坐落于烟台市芝罘区世纪金泉花园1号楼非住宅共计603.4平方米的房产（预售许可证号：烟房预许字0509第18号，即辛庄街付69-016、017、018、019，70-01号为275.45平方米；辛庄街付70-02、03，71-01号为200.13平方米；辛庄街付71-02、03号为127.82平方米）享有优先受偿权。四、中国文学艺术界联合会烟台文艺之家对烟台中大房地产开发有限公司的上述给付义务在抵押物不足清偿范围内承担连带清偿责任。”2013年3月11日，川汇公司就上述两案申请执行，烟台市中级人民法院指定原审法院予以执行。原审法院以（2013）福执字第222、223号立案执行。
2014年10月21日，原审法院以（2013）福执字第222、223、259、295号执行裁定书，查封被执行人中大公司位于烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房地产（房产证号为：烟房权证芝字第××号，建筑面积分别为47.17和28.65平方米）。
2015年4月，案外人烟台市住建局服务中心对执行标的提出书面异议。2015年5月26日，原审法院作出（2015）福执异字第10号执行裁定书。经审查认为，异议人烟台市住建局服务中心异议理由不成立，裁定：驳回异议人烟台市住建局服务中心的异议。
2015年8月6日，异议人烟台市住建局服务中心对（2015）福执异字第10号裁定不服，以川汇公司为被告，中大公司为第三人向原审法院提起诉讼。
另，涉案房产烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号（房产证号为：烟房权证芝字第××号，建筑面积分别为47.17和28.65平方米）于2005年9月26日变更登记在中大公司名下。
本案争议的证据和事实如下：烟台市住建局服务中心为证实其主张，原审庭审中提交了两份证据，证据1、烟台市机构编制委员会办公室文件烟编办【2011】31号关于烟台市房产管理局房产经营管理中心更名的批复，证明烟台市房产管理局房产经营管理中心更名为烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心；烟台市机构编制委员会办公室文件烟台编办【2012】72号关于住房和城乡建设局所属部分事业单位清理规范有关问题的通知，证明烟台市住房和城乡建设局房产经营管理中心更名为烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心。以此来证明烟台市住建局服务中心的诉讼主体地位。证据2、2004年12月27日烟台市房管局房产经营管理中心与中大公司签订的协议书一份，证明涉案房屋在2004年12月27日由中大公司置换给现在的烟台市住建局服务中心，房屋的钥匙已交给烟台市住建局服务中心方。该协议书内容为：“甲方：烟台市房管局房产经营管理中心，乙方：烟台中大房地产有限公司。甲乙方就偿还直管公房产权问题，经协商达成协议如下：一、乙方于2003年1月拆除甲方福来里57号，建筑面积65.90平方米直管公房（家店合一）。二、乙方在辛庄街69-08、0××号，偿还面积76.91平方米新建房屋（世纪金泉花园小区东侧轴2-F至2-B间）。三、本协议签订之日，乙方将上述房屋钥匙交给甲方。四、本协议经双方签字盖章后生效。五、本协议一式六份，甲方四份，乙方两份。附：房屋位置图”。
川汇公司对烟台市住建局服务中心提交的证据1没有异议。对证据2有异议，认为川汇公司不是该协议的一方当事人，无法确认其真实性，且该证据与本案没有关联性。该证据所确认的房产位于辛庄街69-08、0××号，而本案川汇公司申请查封的房产是辛庄街付69-08、0××号。证据2当中的甲方是烟台市房管局房产经营管理中心，但是根据证据1中的31号文的全称是烟台市房产管理局房产经营管理中心，这一点更加印证了川汇公司对证据2真实性的质疑。证据2协议书中约定建筑面积是76.91平方米，而本案辛庄街付69-08、0××号建筑面积是75.82平方米，这两个面积是不一致的。
另查明，烟台市住建局服务中心无证据证实辛庄街69-08、0××号与辛庄街付69-08、0××号为同一房产。
原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案涉案房产烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号（房产证号为：烟房权证芝字第××号）于2005年9月26日变更登记在中大公司名下，中大公司系该房产的所有权人。烟台市住建局服务中心主张其与中大公司于2004年12月27日签�协议，约定将涉案房屋置换给烟台市住建局服务中心，但烟台市住建局服务中心无证据证实辛庄街69-08、0××号与辛庄街付69-08、0××号为同一房产，现烟台市住建局服务中心要求判令位于烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房产为烟台市住建局服务中心所有，解除对该财产的查封，并停止对该财产的执行，无事实及法律依据，其主张，原审法院不予支持。中大公司经法院传票传唤，无正当理由未到庭，依法可缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百二十七条、第三百一十二条第二项的规定，判决：驳回烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的诉讼请求。案件受理费5500元，由烟台市住建局服务中心负担。
二审查明，原审法院调取的涉案烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房屋所有权变更登记申请审批书中，图纸标注的名称为辛庄街69-08号和辛庄街69-08号。
二审另查明，为证实上诉人对涉案房产享有所有权，上诉人二审提供了相关证据，包括：证据1、烟台市公安局芝罘分局南山路派出所出具的证明一份。证实原门牌号为××01-019号现变更为××01-019号，为同一地址。证据2、烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆出具的房产档案一份。证实涉案房产在初始登记时的建筑面积为76.91平方米，2005年9月22日登记面积变更为75.82平方米。同时，该档案中有南山路派出所于2005年7月29日出具的证明，证实该房产的门牌号由原来的××变更为××。证据3、烟台市城乡建设局和烟台市机构编制委员会办公室出具的证明一份。证实烟台市房管局房产经营管理中心和烟台市房产管理局房产经营管理中心为同一单位�证据4、上诉人与烟台市芝罘区人民政府向阳办事处签订的房屋租赁协议四份。证实涉案房屋从2005年至今一直由上诉人租赁给向阳办事处使用。证据5、租赁费收据及银行进账单共15笔19份。证实涉案房屋从2005年6月至今一直由上诉人租赁给向阳办事处使用，由上诉人向向阳办事处收取租赁费，涉案房屋一直由上诉人占有、使用、收益及处分。证据6、烟台市机构编制委员会（2013）133号文。证明上诉人负有产权产籍的权属登记管理职责，并负责直管部门的房产管理。证据7、烟台市人民政府办公室（2013）96号文。证明在建设部的第57号令中止后，上诉人作为直管房产部门管理人，按照文件的规定实行登记备案制度。证据8、烟台市芝罘区福来里57号房产档案资料一套。证明涉案房屋拆迁之前是直管公房。证据9、涉案房屋现在的房产登记档案一套。证实涉案房屋已经按照相关规定由上诉人进行了备案。
针对上诉人提供的证据，被上诉人进行了质证。被上诉人对证据1的真实性没有异议。但表示该证据没有注明房产证号，无法确认与本案诉讼的房屋有关联。被上诉人对证据2的真实性没有异议。主张该证据进一步证明涉案房产的权利人即所有人是中大公司，对于门牌号的变更和面积的更正问题，被上诉人对该证据的真实性没有异议。被上诉人对证据3的真实性没有异议。对证据4，因被上诉人不是房屋租赁合同的当事人，无法确认证据的真实性。被上诉人对证据5的真实性没有异议。被上诉人对证据6的真实性无法确认。表示根据上诉人提交的烟台市政府的96号文第七条的规定，上诉人应代表住建局向房屋所在地的房屋登记机构办理房屋登记，并报同级财政部门备案，上诉人的主张与96号文是矛盾的。被上诉人对证据7的真实性没有异议。但主张该文件只是一个地方政策，不属于法规，且根据该管理办法第8条规定，直管公房的产权设立转让和变更均需符合法律法规的规定，报同级财政部门的审批后并做好产权产籍的登记备案。被上诉人对证据8的真实性没有异议。但称该档案中的房屋面积与涉案房屋面积不一致，无法确认上诉人主张的房产属直管公房。被上诉人对证据9不予认可。表示根据烟台市政府96号文的规定，上诉人只是代表权利人向房屋登记机构申请办理房屋登记，而不是由上诉人自己进行登记，还应当送同级财政部门备案，而据被上诉人了解，涉案房产的登记应当由房地产交易管理中心负责。
另查，对于涉案房产未办理产权变更登记的原因，上诉人称在2004年12月27日签订协议后，当时建设部的57号文为有效文件，根据该文件规定，直管公房无需办理登记。在2007年物权法出台后，�为中大公司不配合提供相关手续，无法办理。之后，在2013年烟台市政府下发了96号文件，根据该文件规定，直管公房无需办理房产证。上诉人对于其主张的因中大公司不提供相关手续无法办理房产变更登记的事实，在本院限定期限内未提供证据证实。
本院经审理查明的其他案件事实同原审。
本院认为，上诉人提交的烟台市芝罘区福来里57号房产档案资料、2004年12月27日的拆迁安置协议、烟台市公安局芝罘分局南山路派出所出具的证明、烟台市不动产登记中心芝罘分中心档案馆出具的房产档案、烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房屋所有权变更登记申请审批书等证据，能够证实涉案的烟台市芝罘区辛庄街付69-08、0××号房产是由烟台市芝罘区辛庄街69-08、0××号变更门牌号而来的，是同一地址。涉案房产是在拆除烟台市芝罘区福来里57号时，由中大�司安置给上诉人的，事实清楚，证据充分，本院依法予以确认。上诉人提供的其与烟台市芝罘区人民政府向阳办事处签订的房屋租赁协议、租赁费收据及银行进账单，能够证实涉案房屋从2005年至今一直由上诉人租赁给向阳办事处使用，证实了上诉人对涉案房屋事实上占有、使用和收益的事实。本案二审双方争执的焦点是，上诉人对涉案的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，上诉人与中大公司签订拆迁安置协议后，需经办理房屋过户登记手续后，才能产生所有权变动的法律后果。本案中，上诉人与中大公司签订协议后，已实际占有并使用涉案房产之事实成立，但上诉人对涉案房产并未办理房屋过户登记而享有所有权，故�诉请确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
关于上诉人是否享有足以阻却被上诉人对涉案房产申请执行的实体权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据前述规定，人民法院不得查封、扣押、冻结的情形要同时满足三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。本案中，虽然经拆迁安置上诉人实际占有涉案房产的事实客观存�，但该协议签订于2004年，至上诉人提起本案诉讼已过11年时间，在此期间，涉案房屋一直没有办理过户登记。对于未办理过户登记手续的原因，上诉人称在2004年12月27日签订协议后，根据当时建设部的57号文件规定，直管公房无需办理登记。在2007年物权法出台后，因为中大公司不配合提供相关手续，无法办理。并称根据2013年烟台市政府下发的96号文件规定，直管公房无需办理房产证。但上诉人对其主张的因中大公司不提供相关无法办理过户登记的事实未提供证据证实。鉴于物权法对于不动产物权变动的强制性规定，上诉人并未根据法律的规定对涉案房产进行变更登记，故上诉人未取得房屋所有权。况且，即使依据烟台市政府下发的烟政办发[2013]96号文的规定，直管公房的权利设定亦需向房屋所在地房屋登记机构申请办理房屋登记。虽然上诉人主张未办理登记的原因�中大公司不配合提供相关手续，但上诉人对该主张未提供证据予以证实，依法应由其承担不利后果。上诉人另主张根据烟台市政府[2013]96号文的规定，直管公房不需办理登记，该主张既与事实不符，亦于法相悖，本院依法不予支持。因中大公司已于2005年将涉案房产办理到自己名下，而上诉人由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存在过错，不符合上述规定中“对未办理过户登记手续没有过错”这一条件，上诉人不具有阻却被上诉人对涉案房产申请执行的实体权利。故原审驳回上诉人的诉讼请求并无不当，依法应予维持。
综上所述，上诉人的上诉主张理由不当，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 李学泉
审判员 冯双成
审判员 董玉新
二〇一七年六月五日
书记员 孙小倩