上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8809号
原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处，住所地浙江省宁波市。法定代表人蔡匡朗，处长。委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托代理人王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被告陈志勇，男，1959年2月5日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处(以下简称东海舰队房管处)与被告陈志勇房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由代理审判员周虹君独任审判，公开开庭进行了审理。原告东海舰队房管处的委托代理人周伟巍、王毅伟，被告陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海舰队房管处诉称，原告经授权取得对上海市广灵四路XXX号、广纪路XXX号一至二层房屋(以下简称系争房屋)的出租管理权。2013年6月20日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，原告出租系争房屋供被告使用，约定租期2013年7月1日至2015年12月31日止，租金每年人民币(以下币种均为人民币)212,430元，租金半年结算，被告于每半年前十日支付。被告逾期支付租金，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三向原告支付违约金。被告使用系争房屋后，正常支付租金至2014年年底，未按合同交纳2015年整年租金，原告多次催讨，被告仍不支付。合同租期届满后，原告要求被告及时迁出系争房屋，被告至今拒不迁出。原告为维护自身合法权益，现起诉要求：1、判令被告携物品迁出系争房屋，将系争房屋返还原告；2、被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金212,430元；3、被告支付逾期支付租金的违约金88,960元(按滞交经费总额的千分之一为标准，计算至2016年6月15日)；4、被告支付房屋使用费，以月租金17,702.50元为标准，从2016年1月1日起，支付至被告实际迁出之日止。被告陈志勇辩称，2010年开始，被告就向原告承租系争房屋，用于经营服装店、干洗店、小吃店等业务。2013年，原、被告第二次签订租赁合同，租金及期限如原告所述，每月租金为17,702.50元。合同签订后，被告支付过租赁保证金52,870元。原告曾承诺被告可长期租用系争房屋，系争房屋当时破烂不堪，被告耗时多日、花费巨资多次装饰装修，为此出售自有的唯一住房。2015年4月，原告却通知合同到期后不再续签，被告为此与原告多次协商，但原告仍不同意续签合同，被告因此未向原告支付2015年的租金，被告支付租金至2014年12月31日。被告认为，原告违约在先，被告系事出有因才拒付租金，不同意支付逾期支付租金的违约金。且该违约金约定显属过高，若应支付违约金，请求予以减少。被告签署《腾退协议》，是因为当时原告告知签订《腾退协议》后，双方可续签租赁合同，在此情况下被告才签署该协议，事后原告又违背诚信不同意续租。2016年1月上旬开始，原告对系争房屋断水断电，被告无法正常使用，不同意支付使用费。综上，被告不同意原告所有诉请。经审理查明，原告经授权对系争房屋进行出租管理。2013年6月20日，原告为出租方(甲方)、被告为承租方(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将系争房屋，建筑面积168平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途经营服装、鞋等；租赁期限2013年7月1日至2015年12月31日；租金总额531,075元(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)，年租金212,430元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金52,870元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等。被告使用系争房屋后，正常支付租金至2014年12月31日。2015年4月13日，原告委托案外人中国人民解放军海军九Ｏ二工厂(以下简称九Ｏ二工厂)发出《通知》载明，“陈志勇：根据总部、海军的文件、政策要求，各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年10月底前全部停止，贵单位承租的部队空余房地产经认定为军事行政区范围，属于必须清理的违规租赁项目。根据双方租赁合同约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。请贵单位于2015年10月20日前，在交清截止日期前的房租后，将承租部位清空并交还我部，届时部队将组织验收，望贵单位予以配合，逾期不交，我部将采取措施强行收回。”2015年9月25日，被告签署《腾退承诺书》写明：本人陈志勇，承租系争房屋，自2015年4月接到关于停止租赁部位的通知之日起……现郑重承诺如下：1、2015年12月31日与甲方终止租赁关系，租金交至2015年12月31日；2、2016年1月10日前主动退出租赁场所，并将所有房产完好交还部队。2015年12月30日，九Ｏ二工厂再次发出通告，要求被告于2015年12月31日停止经营并尽快腾空所有物品、支付欠租，并告知若不按时间节点履行，将于2016年1月10日采取断水、断电。2016年1月15日，九Ｏ二工厂向各承租户再次告知前述事宜。审理中，原告表示收取过被告支付的租赁保证金52,870可以退还被告。2016年1月10日起，因被告未及时迁出系争房屋，原告对系争房屋断水断电。被告使用租赁房屋范围为广灵四路XXX号一层，广纪路XXX号、213号、217号房屋的一至二层(面积168平方米)。因历史原因，签订合同时只写了广灵四路XXX号、广纪路房屋209号一至二层(面积168平方米)。被告表示，对原告陈述被告使用的租赁房屋的室号没有异议，总面积168平方米，被告签署《腾退协议书》时，九Ｏ二工厂代表原告口头承诺会和被告再次续签合同，原告可以长期使用租赁房屋，故不同意迁出前述房屋。上述事实，有原、被告提供的租赁合同、照片、房屋权利证明、收据、腾退协议书、告承租后书、情况说明、买卖合同等证据及当事人陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告所签《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。现租赁合同已到期届满，原告在租赁合同到期前后亦已多次通知被告期间届满后，将收回房屋不再续租。被告就其主张原告同意与其再次建立租赁关系并未提供充分证据证实，原告在合同期满后要求被告迁出租赁房屋于法有据，被告应在合理期限内及时迁出，并支付原告相应房屋使用费。对于使用费标准，本院认为，双方合同约定原告在收回房屋时，享有断水断电的权利，原告发出的《告承租户通知》也已明确告知，若不及时迁出，原告将对租赁房屋断水断电。被告在此情况下，未及时迁出，应参照合同约定的租金标准向原告支付使用费。支付租金系承租方的基本义务，被告以原告不同意续签合同为由拒付租金于法无据，应按约向原告支付2015年度的租金212,430元。双方租赁合同对逾期支付租金的违约金约定为，每日按滞交经费总额的千分之三收取，现原告虽以日千分之一的标准进行主张，但综合双方历年租金标准、被告使用情况等因素综合考虑，原告上述违约金请求确实明显高于原告损失，故本院采纳被告抗辩意见，对被告逾期支付租金的违约金酌情调整为35,000元为妥。原告同意返还被告租赁保证金52,870元，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告陈志勇应于本判决生效之日起十五日内，携物品迁出上海市广灵四路XXX号一层，上海市广纪路XXX号、213号、217号一至二层房屋，将该房屋返还原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处；二、被告陈志勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处2015年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金212,430元；三、被告陈志勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处逾期支付租金的违约金40,000元；四、被告陈志勇应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(计算标准为每月17,702.50元)；五、原告中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处应于本判决生效之日起十五日内，返还被告陈志勇租赁保证金52,870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,628.25元，减半收取2,814.12元，由被告陈志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周虹君
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 管西凤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《上海市房屋租赁条例》
第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。
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