江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3583号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张成，男，1987年8月29日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
上诉人（原审被告，反诉原告）：张彦梅，女，1983年4月25日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
二上诉人委托诉讼代理人：刘华伟，江苏序阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤生，男，1965年11月3日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人张成、张彦梅因与被上诉人张凤生排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张成、张彦梅上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：张成、张彦梅与张凤生之间的买卖合同关系不仅成立而且实际履行，张成、张彦梅将80000元款项全额支付给了张凤生，并由上诉人一方到安置办选了涉案房屋，上诉人在接收了房屋之后出资10余万元进行了装修并已入住。
张凤生辩称，上诉人的上诉理由不能成立：1.上诉人与被上诉人之间并没有就买卖涉案房屋达成一致意见，通过上诉人在原审中提供的录音可以得到证实，双方仅是在被上诉人发现二上诉人私自占用涉案房屋以后，被上诉人与上诉人进行协商房屋买卖。上诉人自己提供的录音足以证实双方之间并不存在100平方米房屋的买卖和上诉人给付被上诉人80000元的事实；2.通过上诉人提供的录音也证实了上诉人主张的涉案房屋的选房单由被上诉人交给上诉人不是事实，即张彦梅陈述的涉案房屋钥匙由张凤生交给她是不存在的。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
张凤生向一审法院诉讼请求：张成、张彦梅搬出涉案房屋（含附属3单元4号车库）并恢复原状。
张成、张彦梅一审反诉请求：要求确认张成、张彦梅与张凤生之间关于沭阳县梦溪小区一期100平方米拆迁安置面积的买卖合同关系成立并合法有效；要求判令张凤生协助张成、张彦梅将梦溪小区一期7幢3单元502室房屋产权变更登记在张成、张彦梅名下。
一审法院经审理查明，2009年6月，张凤生位于沭阳县沭城镇杨店居委会童庄组的房屋被拆迁，张凤生享有486平方米拆迁安置房面积（三张选房单），其中一张100平方米拆迁安置房面积（选房单）由张凤生以80000元价格出卖给案外人王建，王建按约支付了价款。后张凤生又将一张166平方米选房单委托王建帮忙选房，王建为张凤生挑选梦溪小区一期7幢3单元502室（附属3单元4号车库）、302室（含车库）。2013年9月30日，张凤生将以上二套房屋差价款结清并取得《上房通知》。2013年11月29日，张凤生为沭阳县梦溪小区一期7幢3单元502室房屋办理了房产证，房产证载明“房屋所有权人张凤生，建筑面积111.82平方米，套内建筑面积98.91平方米”，该房屋对应的附属车库为3单元4号车库。张凤生结清涉案房屋款项后，至小区物业领取钥匙时始知涉案房屋已由张成、张彦梅占用。关于涉案房屋归属、价款等问题，经双方协商未果，张凤生诉至一审法院。
一审法院另查明，张成、张彦梅于2011年前后即对涉案房屋（附属3单元4号车库）装修、入住。
一审该案的争议焦点为：张凤生与张成、张彦梅之间的涉案房屋（100平方米拆迁安置面积）买卖合同是否成立并生效。
一审法院认为，作为房屋买卖，按照常规应该签订买卖合同，付款应该有书面条据。根据张成、张彦梅提供的录音证据虽然可以证实双方之间有买卖房屋的意向，但录音中对房屋的价格并没有确定。张成、张彦梅称已付张凤生100平方米拆迁安置面积款80000元，证据不足，不予采信。房屋买卖合同最重要的条款是给付购房款，张成、张彦梅没有提供充分证据证明其履行了该主要合同义务。
张凤生对涉案房屋依法办理了房屋所有权证，证明张凤生对涉案房屋享有所有权，对该房屋的附属车库享有使用权。而张凤生与张成、张彦梅之间虽然有房屋买卖的意向，但没有充分证据证明双方之间买卖关系成立并履行完毕，无法对抗张凤生持有的房屋所有权证。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。
综上，张成、张彦梅占有张凤生涉案房屋及车库拒不搬出，妨碍张凤生行使物权，张凤生要求张成、张彦梅搬出涉案房屋及车库，依法予以支持。张成、张彦梅与张凤生之间未形成房屋（100平方米拆迁安置面积）买卖关系，一审法院对张成、张彦梅的反诉请求依法不予支持。鉴于张成、张彦梅对涉案房屋投入资金装修、使用，为避免社会资源浪费，涉案房屋不宜恢复原状，宜由张凤生补偿张成、张彦梅装修损失为宜。张凤生对张成、张彦梅主张的装修费用表示异议，张成、张彦梅未申请鉴定，本案中对张成、张彦梅的房屋装修费用不宜一并处理。调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张成、张彦梅应于判决发生法律效力之日起三十日内搬出位于沭阳县梦溪小区一期7幢3单元502室房屋（含附属3单元4号车库）。二、驳回张凤生的其它诉讼请求。三、驳回张成、张彦梅的反诉请求。案件受理费80元、反诉费40元，合计120元由张成、张彦梅负担。
二审中，张成、张彦梅申请证人严某出庭作证，其证言主要内容是：严某陪其朋友张会拿选房单去沭阳县拆迁办选了一套房子，张会说是给其妹妹张彦梅选的。
张成、张彦梅对证人严某的证言质证意见为：证人证言客观真实，能够证实在选房时王建不在场，且选房子不是为被上诉人张凤生选的，是为张彦梅选的。
张凤生对该证人证言质证意见为：该证言不属于新证据，且其内容与本案争议焦点没有关联性。张会只是听说为张彦梅选的。
本院认证意见：该证人证言与本案争议焦点没有关联性，不能达到其证明目的，不予采信。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：双方当事人之间的房屋买卖合同关系是否成立并生效。若成立并生效，张凤生是否能申请排除妨害。
本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，依据上诉人在一审中提供的张彦梅母亲刘金平与张凤生夫妻俩的谈话录音，可以证实双方对张成、张彦梅购买张凤生所有的100平方米拆迁安置面积房达成一致，对房屋的价格双方并约定待涉案房屋上房时按时价确定。结合张凤生将166平方米的选房单交给刘金平以及张成、张彦梅已在涉案房屋装修、入住的事实，可以证实双方对涉案房屋买卖达成一致，双方之间的房屋买卖合同应确认成立并生效。张成、张彦梅基于有效的合同占有涉案房屋，系合法占有，张凤生申请排除妨害，没有事实和法律依据，不予支持。至于双方对涉案合同履行过程中的房屋差价款及房款结算问题，以及上诉人要求张凤生协助办理涉案房屋产权变更登记的问题，由双方当事人另行依法处理。
综上所述，张成、张彦梅的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初6660号民事判决书；
二、驳回张凤生的诉讼请求。
一审案件受理费80元、反诉费40元，由被上诉人张凤生负担100元，上诉人张成、张彦梅负担20元；二审案件受理费120元，由张凤生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄亚非
审 判 员 陈泽环
代理审判员 朱 海
二〇一七年二月十日
书 记 员 汤媛媛
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