江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初7032号原告：顾小娟，女，1977年4月17日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京陌陌房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市建邺区所街乐基广场1幢421室。法定代表�：李明，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏东周，该公司职员。委托诉讼代理人：刘福，该公司职员。被告：ＸＸ良，男，1972年4月20日出生，汉族。原告顾小娟与被告南京陌陌房产经纪有限公司（以下简称陌陌公司）、ＸＸ良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顾小娟、被告陌陌公司的委托诉讼代理人苏东周、刘福、被告ＸＸ良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾小娟向本院提出诉讼请求：两被告共同退还房屋租金9600元、押金3200元，并赔偿原告搬家费损失1000元、租房差价损失4000元。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：两被告共同退还房屋租金9600元、押金3200元。事实和理由：2016年10月被告ＸＸ良将其所有的本市鼓楼区虎踞北路122�2幢204室房屋（以下简称涉案房屋），委托被告陌陌公司进行出租，租期2年。2016年10月27日被告陌陌公司和原告签订了一年期的租赁合同，期限自2016年10月27日至2017年10月9日。原告按照约定向被告陌陌公司缴纳了有关租赁费用，但被告陌陌公司却未及时向被告ＸＸ良支付有关租金，导致被告ＸＸ良在2017年7月停水停电并收回涉案房屋，原告只能搬出涉案房屋，经交涉，被告方拒不退还有关房租和押金，为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告陌陌公司辩称：原告所称的签订合同和合同履行情况属实，但被告陌陌公司没有实施停水停电的行为，也没有要求原告搬家。被告ＸＸ良有无收回房屋，被告陌陌公司并不清楚。根据合同约定，合同期满才退押金，被告陌陌公司并未违约，不同意退还房租和押金。请求驳回原告的诉讼请求�被告ＸＸ良辩称：原告陈述基本属实，被告ＸＸ良已收回涉案房屋，根据两被告签订的合同，被告陌陌公司应于2017年7月1日支付当期房屋租金，但到期之后经多次催要，被告陌陌公司拒绝支付，故被告ＸＸ良根据合同约定采取停水停电措施，并于2017年7月10日收回涉案房屋，对此已告知了原告和被告陌陌公司。被告ＸＸ良不应当承担责任，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即本市鼓楼区虎踞北路122号2幢204室房屋（建筑面积69.30平方米）的登记所有权人为被告ＸＸ良及其妻子周帮红，属二人共同共有。对被告ＸＸ良以自己名义出租涉案房屋，周帮红认可无异议。被告ＸＸ良曾委托被告陌陌公司对外出租涉案房屋，双方订立了书面协议。2016年10月7日，被告ＸＸ良（出租人、甲方）与被告陌陌公司（租赁代理机构、乙方）签订了一份《南京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托出租合同》），约定甲方委托乙方全权代理对外出租涉案房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，代甲方向承租方收取租金等费用，乙方在授权范围内签署的合同文件甲方均认可；房屋租赁期限自2016年10月10日至2018年10月9日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋；租金每月标准为2600元；租金支付方式为季付，提前10天付下一次房款，各期租金支付日期：第一次2016年10月7日5200元，第二次2017年1月1日7800元，第三次2017年4月1日7800元，第四次2017年7月1日7800元；乙方有不按照约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由等情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋等等。2016年10月26日，被告陌陌公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了一份《南京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁涉案房屋，租赁期限自2016年10月27日至2017年10月9日，每月租金3200元，租金支付方式为“押一付三”，押金为3200元，租金支付时间分别为：2016年10月26日、2016年12月26日、2017年3月26日、2017年6月26日；因业主卖房等特殊原因，甲方应提前30天通知乙方，本合同终止，双方互不承担违约责任；甲方未按约定时间交付该房屋达3日的，或者交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除合同，有此情形之一的，甲方应按30天租金的200%向乙方支付违约金；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任等等。在上述《南京市房屋租赁合同》签订当日，被告陌陌公司向原告出具了涉案房屋的不动产权证以及两被告的《委托出租合同》，对于被告陌陌公司代理被告ＸＸ良出租涉案房屋的事实，原、被告三方均予认可。在合同签订当日，原告向被告陌陌公司缴纳了3200元押金、第一季度租金9600元及管理费960元，被告陌陌公司对此出具了相应收据。在被告陌陌公司交付涉案房屋后，原告即开始租赁使用涉案房屋，并按期缴纳了合同约定的房屋租金。2017年6月27日，原告向被告陌陌公司缴纳了最后一季度的房屋租金9600元。被告陌陌公司在收到原告交纳的上述9600元租金后，未按照《委托出租合同》的约定，在2017年7月1日向被告ＸＸ良支付约定的租金。2017年7月1日，被告ＸＸ良向被告陌陌公司催要上述房屋租金，被告陌陌公司以未到履行期限为由予以拒绝，7月5日许被告ＸＸ良再次催要款项，被告陌陌公司又予拒绝，致双方发生纠纷，被告ＸＸ良告知被告陌陌公司和原告，逾期将停水停电并收回涉案房屋。催款无效后，被告ＸＸ良曾于2017年7月7日报警，经协调未果，2017年7月10日被告ＸＸ良实际收回涉案房屋，原告随即离开涉案房屋另租他房。原告后通知被告方要求退还剩余租金及押金，未果，原告遂提起本案诉讼，要求判如所请。因原、被告双方各执己见，致使本案调解未果。上述事实，有当事人陈述、不动产权证、《委托出租合同》、《南京市房屋租赁合同》、押金收据、租金支付票据以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人依法可以委托代理人订立合同。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，根据两被告之间签订的《委托出租合同》的约定内容，以及本院查明的案件事实，可以认定两被告之间系委托合同关系，被告ＸＸ良系委托人，被告陌陌公司是受托人。而根据原告和被告陌陌公司在签订《南京市房屋租赁合同》的约定，以及被告陌陌公司在签订该合同时直接出示了涉案房屋不动产权证和《委托出租合同》，原、被告三方当事人对两被告之间系委托合同关系均予认可等案件事实，可以确定《南京市房屋租赁合同》虽系原告和被告陌陌公司订立，但原告在订立合同时知道两被告之间的代理关系，故该合同直接约束原告和被告ＸＸ良。《南京市房屋租赁合同》的内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，原、被告均应当全�履行自己的合同义务。被告陌陌公司在代理被告ＸＸ良出租涉案房屋期间，收取了原告交纳的房屋租金和押金，应当按照《委托出租合同》的约定及时转交给被告ＸＸ良。但根据本案查明的事实，被告陌陌公司未能在双方约定的2017年7月1日转交当期租金，在被告ＸＸ良催要后仍未履行义务，是引发本案纠纷的直接责任方，应当依法承担法律责任。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据前述分析，被告ＸＸ良作为涉案房屋的出租方，应当履行交付适租房屋的合同义务，在两被告发生上述纠纷后，被告ＸＸ良直接收回涉案房屋，导致原告作为合同相对方的权利受到损害，其应当承担相应的法律责任。原告已实际离开涉案房屋，并主张退还剩余租金及押金，应认定为行使合同解除权�被告方对终止履行合同无异议，本院对此予以确认。原告要求被告ＸＸ良退还剩余租金及押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章；委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。本案中，两被告虽然签订了《委托出租合同》，但双方对于《南京市房屋租赁合同》履行过程中，委托人与受托人存在合同解除纠纷时，是否退还以及如何退还承租人剩余租金及押金的事项，约定不明，且被告陌陌公司是引发本案争议的直接责任方，故被告陌陌公司应与被告ＸＸ良承担连带责任。原告要求两被告共同退还剩余租金9600元、押金3200元合计12800元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告之间的委托合同纠纷，可另行依法处理。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告南京陌陌房产经纪有限公司、ＸＸ良于本判决生效之日起五日内连带给付原告顾小娟12800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取123元，由被告南京陌陌房产经纪有限公司、ＸＸ良共�负担（此款原告已预交，两被告在履行上述义务时一并将该123元给付原告）。本判决为终审判决。审判员  杨向涛二〇一七年八月十五日书记员  汪慧娣