河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终5859号
上诉人（原审被告）：南宫市宝石房地产开发有限公司，住所地南宫市。
法定代表人：程晓坚，该公司经理。
委托诉讼代理人：林香君，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：白君芬，女，1962年11月1日出生，汉族，住涿州市，。
委托诉讼代理人：张培军，河北精伟律师事务所律师。
上诉人南宫市宝石房地产开发有限公司因与被上诉人白君芬商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2015）涿民初字第2873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南宫市宝石房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林香君，被上诉人白君芬的委托诉讼代理人张培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南宫市宝石房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销涿州市人民法院（2015）涿民初字第2873号民事判决，驳回被上诉人的诉求。事实与理由：一、上诉人与案外人刘超是民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系。1、2014年6月12日，上诉人经李瑞宏介绍，从涿州市衡昌投资有限公司刘超处借款2000万元，借款利息为月息4分5厘，没有签订书面借款合同。为保证该笔借款的安全，刘超与上诉人签订三份《商品房买卖合同》，同时签订《商品房买卖合同之回购协议》，双方共同将上述《商品房买卖合同》进行备案，合同备案后刘超将2000万元打到上诉人指定的账户，上诉人一次性向刘超支付了回购补偿费270万元，由此可见,《商品房买卖合同》是民间借贷合同的担保。2、2014年9月11日和2014年10月12日刘超与上诉人两次签订《延期回购协议书》，充分证明刘超的目的是取得利息，刘超与上诉人之间不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。3、2014年6月12日至今，上诉人共支付给刘超回购补偿费541.5000万元，回购补偿费实质上就是利息。综上，刘超与上诉人同时签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同之回购协议》，并非以取得案涉房屋的所有权为目的，而是为了实现资金融通，《商品房买卖合同》不过是为了担保刘超债权的实现，回购补偿费实质上就是利息。二、2014年11月13日，刘超把债权转让给被上诉人，被上诉人成为新的债权人，刘超与被上诉人之间不是真正的商品房转让合同关系，《商品房买卖合同》仍是该债权的担保，被上诉人与上诉人之间仍是民间借贷法律关系。三、上诉人与案外人刘超签订的《商品房买卖合同》中的销售价格远远低于当时的开盘价格，是为了凑民间借贷的数额。《商品房买卖合同》中，商铺按每平米1439.1336元计价，明显低于同地段同类商品房的价格，且每平米的计价方式过于精细，不符合交易习惯，证明双方之间不存在真实的商品房买卖合同。四、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同之回购协议》第四条是流质条款，因违反法律的强制性规定而无效。被上诉人与上诉人约定如不能按期回购，上诉人配合被上诉人将商铺房屋所有权登记在被上诉人名下，属于变相约定将担保财产归被上诉人所有，符合流质契约的要件，应认定为无效条款。五、被上诉人两项诉讼请求之间相互矛盾，可以证明双方不是商品房买卖合同关系，被上诉人如果是真正的买房人，就不会在签订《商品房转让合同》的同时签订《商品房买卖合同之回购协议》，更不会多次签订《延期回购协议书》，可见被上诉人的目的不是取得商品房。
白君芬辩称，一、答辩人与上诉人之间存在商品房买卖合同关系，不存在民间借贷关系。一审中，答辩人向法院提交了《商品房买卖合同》、南宫市住建局备案登记表及上诉人出具的购房收据，上述一系列书证证实答辩人与上诉人之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，上诉人主张与案外人刘超存在民间借贷关系，没有任何证据予以证实。上诉人、答辩人、刘超订立的《商品房转让合同》中约定的是商品房买卖合同权利义务的概括转移，而非民间借贷权利义务的转移。二、答辩人与上诉人订立回购协议，不影响商品房买卖合同的效力。回购协议在答辩人与上诉人之间形成新的法律关系，上诉人按条件回购时，答辩人不能拒绝，上诉人不按条件回购时，仍应履行商品房买卖合同中的权利义务。三、房屋销售价格不影响合同效力。上诉人出售房屋给答辩人时，房屋市场低迷，其自身又急需资金周转，房屋购买数量又大，因此双方形成的价格是双方真实意思表示，上诉人无权提出异议。四、在双方订立的合同中，没有任何担保的意思表示，上诉人主张流质条款没有事实依据。五、上诉人在回购协议中以支付回购保证金的方式，取得回购房屋的权利，回购并非上诉人必须履行的合同义务，在上诉人选择不行使回购权后，就应继续履行房屋买卖合同中交付房屋的义务，一审判决的270万元，是上诉人应当支付而拖欠的补偿费，一审判决具有合同依据。
白君芬向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告交付房屋，并办理房屋产权登记；2、判决被告支付违约金1000万元，并赔偿损失270万元，合计1270万元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告通过出让方式，在南宫市东××南侧经××以东××南国××号国有土地使用权，土地使用年限自2014年4月8日至2054年4月8日。被告在此地块开发建设中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）项目。2014年6月12日，被告与刘超订立三份《商品房买卖合同》，合同约定被告将中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元中的1001号至1131号房、A座三区二单元中的2001号至2205号房、A座三区三单元中的3001号至3024号房出售给刘超。其中A座三区一单元1001号至1131号房建筑面积6619.86平方米，每平方米1439.1336元，合计9526863元；A座三区二单元2001号至2205号房建筑面积6075.22平方米，每平方米1439.1336元，合计8743054元；A座三区三单元3001号至3024号房建筑面积1202.17平方米，每平方米1439.1336元，合计1730083元。房屋交付时间为2014年8月31日，逾期交房每日按已付房款万分之一支付违约金。房屋交付使用后180日内被告将办理权属登记资料报产权登记机关，因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。上述三份商品房买卖合同在南宫市住建局已经备案。2014年6月13日，刘超向被告支付了2000万元购房款，被告出具了房款收据。
2014年6月12日，被告与刘超订立《商品房买卖合同之回购协议》，约定被告保留中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号、A座三区二单元2001号至2205号、A座三区三单元3001号至3024号商铺的回购权，回购期限为2014年9月13日前，回购价格为房屋出售价格，回购补偿费为270万元。如果被告不按期行使回购权，双方继续履行《商品房买卖合同》，甲方配合将商铺所有权登记在乙方名下。乙方支付房款后甲方主张《商品房买卖合同》无效或解除，应向乙方支付购房款30%的违约金，并按银行贷款利率的四倍支付购房款利息损失。2014年9月11日，被告和刘超订立《延期回购协议书》，将房屋回购时间延长至2014年10月13日，被告支付回购补偿费90万元。2014年10月12日，被告和刘超再次订立《延期回购协议书》，将房屋回购时间延长至2014年11月13日，并注明为最后一次延期，被告支付回购补偿费90万元。
2014年11月13日，原、被告与刘超三方订立《商品房转让合同》，被告同意刘超将三份《商品房买卖合同》的权利义务转让给原告，转让价款为2000万元，三方配合将房屋产权登记在原告名下。任何一方违约按购房款的50%支付违约金。《商品房转让合同》订立后原告向刘超支付了房屋转让款2000万元。
2014年11月13日，原告和被告订立《商品房买卖合同之回购协议》，约定被告有权在2014年12月12日前以2090万元的价格回购中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号、A座三区二单元2001号至2205号、A座三区三单元3001号至3024号商铺。如果被告不按期回购，原、被告继续履行《商品房转让合同》及《商品房买卖合同》，被告将商铺房屋所有权登记在原告名下。2014年12月13日，原、被告订立《延期回购协议书》，将商铺回购时间延长至2015年1月13日。2015年1月27日，原、被告再次订立《延期回购协议书》，将商铺回购时间延长至2015年3月12日。延期后拖欠的270万元回购补偿费，被告承诺自2015年2月10日支付180万元，在2015年3月12日支付90万元，被告未按期支付270万元补偿费。另查明，被告于2014年6月13日向刘超支付回购补偿费270万元，2014年9月24日向刘超支付回购补偿费91.5万元，在2014年11月13日向刘超支付回购补偿费90万元，在2014年11月13日向原告支付回购补偿费90万元。
上述事实有《商品房买卖合同》、收据、银行凭证、《商品房买卖合同之回购协议》、《延期回购协议书》、《商品房转让合同》、收条，有原告陈述、被告答辩及庭审笔录在卷为凭。
一审法院认为，被告与刘超订立《商品房买卖合同》后，被告向房屋行政主管部门申请登记备案，双方之间成立有效的商品房买卖合同关系。原、被告与刘超三方订立《商品房转让合同》，属于合同权利义务的概括转移，原告据此取得《商品房买卖合同》中买受人的权利。《商品房买卖合同》订立后被告与刘超订立回购协议，《商品房转让合同》订立后被告与原告订立回购协议，并未违反法律强制性规定。被告主张与原告之间为民间借贷关系，没有提供证据予以证明，本院不予认定。原告请求交付房屋，并办理房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。原、被告虽在《商品房转让合同》中约定违约一方按购房款50%支付违约金，但在2014年11月13日双方订立了《商品房买卖合同之回购协议》，变更了回购期限，且将支付违约金的条件变更为商品房买卖合同被认定为无效或解除，故原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。在2015年1月27日原、被告订立的《延期回购协议书》中，双方约定了回购期限前的补偿费270万元，被告没有按约支付，对原告要求赔偿损失270万元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告于判决生效后30日内向原告交付中国裘皮羊剪绒展览销售中心（A区）A座三区一单元1001号至1131号房、A座三区二单元2001号至2205号房、A座三区三单元3001号至3024号房屋，并协助原告将上述房屋产权登记在原告名下。二、被告于判决生效后30日内赔偿原告损失270万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费98000元，由原告负担69600元，被告负担28400元，保全费5000元由被告负担。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。本案中，上诉人与刘超签订《商品房买卖合同》后，双方已经向房屋行政主管部门办理了备案登记，在实际履行过程中，虽然有些事实可能引发不同认识和判断，但在没有任何直接证据证明上诉人与刘超之间存在民间借贷法律关系的情况下，上诉人主张双方之间系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系，缺乏充分的事实依据。因此，本院对其主张不予支持。被上诉人通过与上诉人、刘超签订《商品房转让合同》取得《商品房买卖合同》中买受人的权利，该《商品房转让合同》及上诉人与被上诉人签订的《延期回购协议书》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在被上诉人已经按约支付全部价款的情况下，上诉人应当依法按约向被上诉人交付房产并协助办理所有权变更登记。上诉人主张回购协议中约定的270万元回购补偿费实为利息，因其对该主张未提供任何证据支持，因此本院难以采信。
综上所述，南宫市宝石房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费98000元，由上诉人南宫市宝石房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 娟
代理审判员 康 然
代理审判员 陈绍文
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 沈 飞