河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）豫1503民初1034号
原告石金鼎，男，汉族，1950年10月15日出生，住信阳市羊山新区。
委托代理人石全盛，男，汉族，1976年2月15日出生，住信阳市羊山新区。
委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师。
被告刘景明，男，汉族，成年，住信阳市羊山新区。
被告晏洪斌，男，汉族，1967年4月19日出生，住信阳市浉河区。
被告贺为金（兼被告刘景明的委托代理人）男，汉族，1965年6月18日出生，住信阳市羊山新区。
三被告共同委托代理人陈昌元，河南晓燕律师事务所律师。
原告石金鼎与被告刘景明、晏洪斌、贺为金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石金鼎及其委托代理人石全盛、左海强，被告晏洪斌、贺为金（兼被告刘景明的委托代理人）及三被告共同委托代理人陈昌元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告石金鼎诉称，原告原居住在信阳市羊山新区楚王城管理区三组，房屋所有权证号为005434号，土地使用权证号为30057。被告三人合伙在包含原告房屋在内的区域范围内进行房屋开发建设，经双方协商，原告与被告刘景明于2007年2月9日签订协议书，由原告提供原住房及土地使用权，与刘景明合作开发建设住宅，由被告刘景明负责办理住宅楼开发建设的相关手续，补偿给原告住宅房2套，每套使用面积为80平方米左右，超出90平方米的面积按市场价优惠10%补差价，并由被告刘景明负责办理住宅房的产权证。协议签订后，被告刘景明于2007年2月10日向原告出具收条，收到原告原住房的产权证和土地证各一本，原告按协议约定提供了原住房由被告进行开发建设。住宅楼建成后，被告晏洪斌与原告于2008年8月29日签订房屋买卖协议，该协议中明确甲方开发的房屋坐落于信阳市羊山新区楚王城××号，定名为金顶花园小区，土地证号信市国用（2003）字第300**号，建设工程规划许可证号为信羊规建准字第（2006）第033号，原告所购房屋坐落于金顶花园小区2号楼1单元1层102号房和2号楼2单元1层103号房。原告是小区返迁户，房屋产权证由甲方交房后负责统一办理，办理产权证费用由甲方负责，被告交房后，原告在装修期间，被告以返迁补偿给原告的两套房使用面积为196.84平方米，超出约定的使用面积160平方米为由，要求原告补交超出面积房款48076元，并强行锁门，迫于无奈，原告于同日补交了所谓的超面积房款48076元。房屋交付后，原告多次催促被告办理房屋产权证，三被告于2010年12月9日出具承诺书，承诺金顶花园小区2号楼的房屋产权证于2012年6月30日前交付。谁知，三被告并未按承诺的期限为原告办理房屋产权证，为此，数年来，原告多次向部门上访，要求三被告作为开发商履行协议约定的办证义务，信访过程中，才知被告开发建设未取得合法手续，为原告安置的的房屋属于违法、违规建房，房屋所有权证根本无法取得，遂诉至法院。请求：一、依法判令三被告履行为原告办理信阳市羊山新区南京路附1号金顶花园小区2号楼1单元2号、2号楼2单元1楼1号的房屋所有权证的义务；二、判令被告返还多收取的48076元；三、判令被告承担违约赔偿责任，赔偿原告损失60万元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告刘景明、晏洪斌、贺为金辩称，（一）不能办证是双方意志以外的原因导致，被告并非有意不履行义务，且原告还应承担更多责任。（1）原告将其原住房区域内的土地与被告合作开发建设住宅，如协议书所载，本着平等、自愿、互惠互利的原则，原告能住上两套新房，被告可赚取一定利润。被告在依双方合同约定办理私房建设工程规划批准书等各项证并建房，交付后，虽经向多个政府部门申请，均答复因土地性质等原因，政府不能办证。该情况因原告多次上访，市政府安排市房管局、羊山新区土地局、规划局以及楚王城办事处多次协调，仍结论性答复不能违法办证。后来，信阳市人民政府专门出台文件，规定对该类房屋暂不予办证。（2）原告与被告系合作开发建设房屋，导致办证不能，责任并非仅在被告方，该土地原系原告所有，原告比被告更清楚土地性质、房屋拆迁后重建是否具备办理房屋产权证的条件。就此而言，导致办证不能，原告应负更多责任。（3）如法院判决被告为原告办证，只要凭生效判决能够办理，相关政府部门给予支持，被告愿为原告办理，但需原告予以配合。（二）被告从未多收取任何费用。原告与被告签订的协议书第五条、房屋买卖协议第十条及补充部分，充分说明48076元是原告自愿、也是应当补交的差价，是依合同履行义务，不是被告多收，不存在返还；且双方对此约定是在友好的环境下完成的，根本没有其诉称的强行锁门的情况发生。（三）被告未违约，原告也无损失。通过前述及所提供的材料，可证实被告无任何违约情形，原告也无任何损失，即便双方有违约行为，也应按法定标准和双方签订的协议书第十条，房屋买卖协议第十三条处理，原告请求赔偿60万元，无事实和法律依据。（四）原告的三项诉讼请求均不成立，诉讼费应当由原告自行承担。
经审理查明，2007年2月9日，原告石金鼎（甲方）与被告（乙方）刘景明签订协议书，对其中与本案原、被告双方争议问题相关的内容，摘录如下：甲乙双方就甲方位于信阳市羊山新区南京路办事处三组的房屋及土地使用权与乙方合作开发建设住宅的事项，本着平等、自愿、互惠互利的原则，经过充分协商，达成协议如下。（一）甲方提供的房屋及土地使用权面积以房屋所有权证书和土地使用证登记的面积为准，甲方向乙方提供上述权利证书，乙方向甲方出具收条。（二）甲方保证提供的房屋土地使用权没有抵押及其它权属纠纷和权利瑕疵。（三）乙方负责办理住宅楼开发的相关手续（如准建证、施工许可证等），办证费用由乙方自行负责。（四）乙方负责全额出资建设住宅楼，在住宅楼建设过程中，甲方有义务协助乙方搞好四邻关系，并协助乙方与各有关职能部门协调关系。（五）住宅楼建成后，乙方自愿补偿甲方住宅房两套，每套使用面积80平方米左右，超出90平方米面积，按市场价优惠10%补差价，补偿的住宅楼层从一、二、五、六层中由甲方自由选择。（六）乙方补偿甲方上述住宅房后，甲方对其它住宅不享有权利，甲方不得以任何理由阻挠乙方正常的销售管理工作。（七）乙方补偿给甲方的住宅房，并负责办理该房住宅房的产权证，水电开户、安装费由乙方负责。（八）违约责任，…，如乙方其他事项违约，需赔偿甲方经济损失一万元。（九）如乙方违约，晏洪斌愿为乙方的违约行为提供担保，承担连带赔偿责任。2007年2月10日，原告石金鼎将协议约定的土地使用权证（证号30057，使用面积为98平方米）、房屋产权证（证号005434）交付给被告刘景明，被告刘景明出具收条一份。之后，原告石金鼎按协议约定交付了房屋（2层砖混结构，房屋性质为私产，建筑面积为132.29平方米）。在此期间，被告又与其他12户房主签订了房屋类似的联合建房协议，与被告签订联合建房协议的13户房主中，有7户房主提供的土地颁发的是国有划拨土地使用权证（含原告石金鼎在内），有1户房主提供的土地颁发的是集体土地使用权证、有5户房主提供的土地没有土地使用权证。2006年11月15日，信阳市羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字（2006）第033号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书，批准被告以房主白金顶、张国忠名义报建的联建住宅楼（位于信阳市羊山新区××办事处××组，建筑面积为1324.50平方米，六层，砖混结构，为区分称之为金项花园2号楼）。2007年7月30日，信阳市羊山新区规划管理局作出信羊规私建准字（2007）第009号信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书，批准被告以房主褚建新、周道芝、梁芳、曹帮军、石金鼎的名义报建的联建住宅楼（位于信阳市羊山新区××办事处××组，建筑面积为2051平方米，五层，砖混结构，为区分称之为金项花园1号楼）。2008年5月，金顶花园1号楼和2号楼全部竣工。2008年8月29日，被告晏洪斌（甲方）与原告石金鼎（乙方）签订房屋买卖协议，约定：（一）甲方所开发的房屋坐落于信阳市羊山新区楚王城××号，定名为金项花园小区，属楚王城开发区房地产开发总公司联合建房。土地证号信阳国用（2003字第300**号），建设规划许可证号信羊规建准字（2006）第033号。（二）乙方所购房屋座落于金顶花园小区2号楼1单元1层102号房，2号楼2单元1层103号房，建筑面积为196.84平方米，该商品房的用途为住宅，砖混结构，层高六层，阳台为封闭式。…（十）乙方为小区返迁户，原拆迁面积为160平方米，现返迁为2号楼1单元1层102号房，2号楼2单元1层103号房，建筑面积为196.84平方米，按合同约定，应补交48076元，乙方已于2008年8月29日全部付清。并且注明：办理产权证费用由甲方负责。之后，被告向原告交付了上述合同约定的房屋。三被告承建的金顶花园1号楼、2号楼均超出了规划批准建设书批建的面积，2栋楼合计超出原审规划面积4537.50平方米。另外，经信阳市国土资源局认定，该2栋楼实际占地面积为2901.33平方米，已办理国有土地使用证724.71平方米，集体土地使用证125.97平方米，超占2050.65平方米，地类属建设用地，符合土地利用总体规划，未办理合法的土地使用手续。为此，该局于2013年4月28日，作出信国土资罚决字【2013】第149号行政处罚决定书，作出如下处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施；3、并处非法占用的2050.65平方米其他土地，处以3元/平方米罚款，合计6151元。因被告承建的金顶花园小区1号楼和2号楼在建房手续上存在的上述违法行为，导致建成后一直不能按合同约定为购买或返迁取得该房屋的业主（共91户，其中返迁43套）办理房屋产权证书，原告石金鼎多次到信阳市政府相关部门信访，相关部门多次组织双方进行调解，但均未达成一致意见。基于上述原因，原告石金鼎反映的上述房产证办理问题一直未得到解决。在金顶花园小区业主信访的过程中，三被告于2010年12月9日以张贴承诺书的方式向全体业主作出承诺，承诺1号楼于2011年12月30日以前，将房屋产权证办理下来，按约定交付到每户业主手上，2号楼推（迟）到2012年6月30日前交付，若再推迟，愿承担一切法律责任。至今为止，金顶花园小区1号楼、2号楼的房屋仍未办理房权证。
另查明，2011年6月3日，信阳市人民政府出台《信阳市国有土地上房屋权属登记历史遗留问题处理办法》（以下简称《办法》），依照该《办法》第五条第（一）项“未经批准非法占用土地的”，第（二）项“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设且无法采取改正措施消除对规划实话的影响的”的规定，以及第七条“本市城市规划控制区集体土地上建成的房屋不适用本办法”的规定，本案被告承建的金顶花园小区1号楼和2号楼不仅属于市房产部门不予办理房屋登记范围内的房屋，而且不适用该《办法》。本案在审理过程中，原告石金鼎申请对其受偿的上述2套房屋在无房权证情况下和有房权证情况下市场价值进行评估，本院受理后，依法定程序，选择并委托信阳誉华宏大联合资产评估事务所进行评估，该所依2016年12月12日（现场勘察日）为评估基准日，采用市场比较法对评估对象进行了评估，经评估，该所于2017年1月21日出具信誉宏评报字（2017）第25号评估报告书，评估结论如下：金顶花园小区2号楼1单元1层102号住房在无房权证情况下市场价值为255744元，在有房权证情况下市场价值为397824元；金顶花园小区2号楼2单元1层103号住房在无房权证情况下市场价值为275724元，在有房权证情况下市场价值为428904元；上述2套房在无房权证情况下市场价值与在有房权证情况下市场价值的差额合计为295260元。
关于本案，除当事人陈述外，原告举证如下：（一）2007年2月9日原、被告双方签订的协议书、刘景明出具的收到房权证、土地证的收条及该房权证、土地证复印件，晏洪斌出具的收取原告补交的房款，2008年8月29日，晏洪斌与石金鼎签订的房屋买卖协议，2010年12月9日，刘景明、晏洪斌、贺为金出具的承诺书；（二）信阳市国土资源局出具的信国土资罚决字【2013】第149号行政处罚决定书，调解笔录及处理意见。被告举证如下：信阳市羊山新区私房建设工程规划批准书【2006】033号和【2007】009号复印件，信政文【2011】90号文件复印件；经被告申请，本院从信阳市羊山新区南京路街道办事处信访办公室调取的证据如下：信阳市房产管理中心作出的信房【2012】141号文件复印件、信阳市房地产市场处作出的《关于“金顶花园”小区业主石金鼎要求办理房产证信访问题的调查报告》复印件。
本院认为，包括本案原、被告双方诉争的金顶花园小区2号楼1单元1层102号房和2号楼2单元1层103号房在内的两栋楼房，已被生效的信阳市国土资源局作出的信国土资罚决字【2013】第149号行政处罚决定认定为非法建筑，且该行政处罚决定书已对该两栋楼作出“责令退还非法占用的土地”和“没收在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施”的行政处罚，本案原、被告双方诉争的金顶花园小区2号楼1单元1层102号房和2号楼2单元1层103号房已经国家行政机关处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应当驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
驳回原告石金鼎的起诉。
本案受理费10280元，退还原告石金鼎。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 易艳玲
审判员 刘书强
审判员 蒋 荟
二〇一七年四月二十五日
书记员 段月姣