云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终804号
上诉人（原审原告）：吕为，男，1989年8月12日生，汉族，住云南省昆明市西山区。
委托代理人：张建军，云南锦绣江山律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：周晓明，云南锦绣江山律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：廖金玉，女，1946年3月6日生，台湾地区居民，现住云南省昆明市。
委托代理人：杨文泉，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：向志超，男，1970年1月17日生，台湾地区居民。
委托代理人：杨文泉，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人吕为因与被上诉人廖金玉、向志超房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民六初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕为的委托代理人张建军、周晓明，被上诉人廖金玉、向志超的委托代理人杨文泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕为上诉请求：一、撤销（2015）昆民六初字第4号民事判决第二项，改判廖金玉、向志超向吕为双倍返还定金人民币20万元；二、由廖金玉、向志超承担一、二审诉讼费、保全费等费用。事实和理由：一、根据双方签订的《买卖合同》及其《附件壹》的约定，2014年8月8日，吕为应当向廖金玉、向志超支付15万元，但廖金玉、向志超也必须在当天同时完成涉案房屋的过户义务，而非一审法院认定的必须在吕为完成第四阶段的付款义务，即等待银行按揭贷款发放后，廖金玉、向志超才需完成涉案房屋的权属转移登记。但一审法院无视双方合同的明确约定，在没有任何证据支持的情况下作出吕为负有先履行合同义务的认定，属于认定事实错误，实际上，双方在第二阶段的合同义务应当是同时履行，廖金玉、向志超不享有先履行抗辩权。二、在双方所约定的2014年8月8日过户的当天，向志超因委托公证书错误，新的委托公证书未送达等原因，实际上不具备签约过户的条件，而且其也明确表达了8月8日当天其不具备办理过户手续的能力，因此廖金玉、向志超实际上已经违约在先，但一审法院遗漏认定该事实。据此，吕为认为一审认定部分事实错误，判决不当，请求二审依法改判。
廖金玉、向志超辩称，按照双方合同的约定，廖金玉、向志超只要在2014年8月15日前办理房屋买卖公证及银行贷款等签约手续即可，而在此之前，吕为必须在2014年8月8日向其支付15万元签约金，同年8月12日前支付105万余元，使吕为实际支付的首付款达到总房款的50%，吕为才能达到办理银行按揭贷款的条件。故吕为负有先行支付第二、三阶段房款的义务。由于吕为没有履行这一义务，违约在先，廖金玉、向志超也无需履行办理房屋买卖公证及银行贷款等签约手续的义务。因此，廖金玉、向志超不存在违约行为。
吕为向一审法院起诉请求：一、解除吕为与廖金玉、向志超签订的《买卖合同》；二、廖金玉、向志超双倍返还吕为所交的购房定金人民币20万元；；三、由廖金玉、向志超承担本案全部诉讼费、保全费等。
一审法院认定事实：廖金玉、向志超系昆明市西山区十里长街东端世纪生活浅水湾留景园1层商铺-23号（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人，二人按份共有，各占50%。该商铺房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号。
2014年8月3日，经向志超同意，廖金玉与吕为及案外人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园经纪公司）签订《买卖合同暨居间服务合同》，合同号为0012464。其中《买卖合同》约定：一、廖金玉与向志超将其共有的涉案房屋以2384250元的价格转让给吕为；二、双方于2014年8月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；三、签订合同时，吕为支付购房定金10万元，双方均认可该条款定金罚则的有效性，该款可冲抵房款；四、依据附件壹第三笔款付清当天，双方一起到物业管理公司结清综合费用后，房屋钥匙交给吕为；五、该合同签订后，一方就合同条款要求变更的，应与对方协商，若不能在合同约定的过户日期前协商一致的，应当按该合同条款执行，擅自不执行该合同条款的，即是违约；六、该合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由双方协商一致解除，若未能协商一致，买卖一方就擅自不履行合同，超过约定的日期还未办理还贷、过户的，由擅自不履行买卖合同的一方承担违约责任，守约方可以选择给予违约方十五个工作日的宽展期继续协商，或者选择立即解除该买卖合同，追究违约责任；七、违约方应支付守约方总房款20%的违约金或赔偿守约方全部损失。同日，案外人向令平经廖金玉、向志超同意，案外人吕廷开经吕为同意，与案外人尊园经纪公司的代表人陈高彦签订了《附件壹》。该附件约定了吕为的付款方式、时间和金额，即廖金玉和向志超同意吕为以银行按揭方式付款（经双方确认，银行按揭贷款的金额为105万元），吕为应按照以下五个阶段进行支付：一、2014年8月3日支付签约定金10万元；二、2014年8月8日支付签约金15万元；三、2014年8月12日支付1059250元；四、在2014年8月8日完成办理银行按揭贷款全部手续的45天以内支付银行贷款金额105万元；五、土地证过户完毕支付25000元。同日，吕为交付定金10万元，经廖金玉、向志超同意，向令平收取了该款项并出具了收条。
随后，吕为以办理银行按揭为由要求廖金玉、向志超配合办理该房屋的过户手续，双方因此产生纠纷而未继续履行《买卖合同》和《附件壹》。该房屋至今未完成过户。在诉讼过程中，廖金玉、向志超同意解除合同。
另查明，吕为现就职于云南水富云天化有限公司，职务为资产管理会计，月工资收入2688元，年收入32256元。2014年8月2日，其名下的牡丹灵通卡账户余额为2564.4元。其父吕廷开名下卡号为62×××61的借记卡余额为1207504.84元，2014年8月11日余额为1227404.48元。其母王和兰名下卡号为62×××40的借记卡，2014年8月8日的余额为1321757.27元。
一审法院认为，由于廖金玉、向志超为台湾地区居民，而且二人在庭审中均明确表示同意以我国大陆地区的法律作为解决本案纠纷的准据法，故本案适用我国大陆地区的法律。
关于廖金玉、向志超是否违约的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时根据合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在《买卖合同暨居间服务合同》合法有效的情况下，其中的《买卖合同》及其《附件壹》合法有效，对双方当事人均有法律约束力，当事人应当按照其约定，依次按照五个阶段全面履行各自的义务。合同履行的第一阶段，吕为于2014年8月3日当天，依照《买卖合同》及其《附件壹》的约定，向廖金玉、向志超支付定金10万元，吕为第一阶段的合同义务已经履行完毕。合同履行的第二阶段，吕为应当在2014年8月8日向廖金玉、向志超支付15万元，但吕为没有按照合同约定支付该笔款项。对此吕为的理由是，该笔款项的性质是签约金，所谓签约是指办理房屋买卖合同及银行按揭贷款合同的签约公证，在签约时吕为同时应当支付该笔款项；由于完成房屋权属转移登记是办理银行按揭贷款的前提，故房屋权属登记需要先履行，而根据《附件壹》第四阶段的约定，廖金玉、向志超于2014年8月8日就应该配合吕为完成房屋权属转移的公证及银行按揭贷款等手续，但廖金玉、向志超没有履行上述义务，该行为已构成根本违约。廖金玉、向志超则认为，第二阶段的15万元就是支付房屋买卖的款项，只有在吕为完成第二、三阶段的付款达到全部应付房款的50%后，廖金玉、向志超才办理房屋权属的转移登记，因此吕为负有先履行义务而未履行，廖金玉、向志超作为后履行一方有权拒绝履行，同时，在合同履行过程中，吕为出现资金困难，无法支付房款。鉴于双方对上述款项的性质和履行顺序的理解有较大分歧，一审法院结合《买卖合同》及其《附件壹》的约定及房屋买卖的一般交易习惯，进行如下解释：15万元的“签约金”是涉案房屋总价款的组成部分，属于吕为应当支付的购房款。但根据其性质并不足以判断履行的先后顺序，需要根据《买卖合同》及其《附件壹》约定的具体日期和履行阶段确定。《附件壹》第四阶段记载吕为“在2014年8月8日于银行完成办理按揭贷款全部手续”，上述约定中的银行按揭贷款本质上是购房抵押贷款，需要购房者以所购房屋的产权向银行做抵押来获得银行贷款并分期还款。吕为作为涉案房屋的购房者，只有在廖金玉、向志超将涉案房屋过户到其名下才可能获得银行的按揭贷款。因此，吕为完成银行按揭贷款全部手续的前置条件是廖金玉、向志超在2014年8月8日完成涉案房屋的权属转移登记，这与《买卖合同》约定廖金玉、向志超于2014年8月15日前完成涉案房屋的权属转移登记并不矛盾，应视为对《买卖合同》中过户日期的具体约定。但由此也可看出，廖金玉、向志超完成涉案房屋权属转移登记属于第四阶段。同时，《附件壹》约定第二阶段吕为应当于2014年8月8日向廖金玉、向志超支付15万元，故2014年8月8日吕为应当履行付款义务，廖金玉、向志超也应当在同日完成涉案房屋的过户义务。虽然双方的合同义务应当于同日履行，但吕为支付15万元的付款义务属于第二阶段，早于第四阶段，故吕为的付款义务应当先履行。吕为主张上述义务同时履行，违背了双方分阶段履行的约定，法院不予采纳。此外，截止2014年8月8日，吕为支付的购房款仅为10万元，该款项不足涉案房屋总价款的5%，如果此时要求廖金玉、向志超将价值二百余万元的房屋过户到吕为名下，则廖金玉、向志超承担的交易风险过大，照此执行显失公平。因此，吕为先履行第二阶段的付款义务，再由廖金玉、向志超完成房屋权属转移登记并配合办理银行按揭贷款手续，符合双方合同约定的履行顺序，也符合房屋买卖的一般交易习惯及市场交易的公平合理原则。根据合同法第六十七条，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在吕为未履行支付相应款项义务的情况下，廖金玉、向志超有权拒绝办理涉案房屋的权属转移登记。因此，廖金玉、向志超主张吕为应当先履行付款义务的抗辩成立，该二人不构成违约。
对于廖金玉、向志超提出的导致未按期完成房屋过户手续及办理按揭贷款的另一个理由是吕为出现资金困难，无法支付房款。经查，从吕为的个人收入水平及其账户余款来看，廖金玉、向志超主张的上述事实具有高度盖然性。对此吕为的解释是，购买该房屋是其家庭的整体行为，并提交证据证明其父母确有支付能力。一审法院认为，吕为作为有固定收入、具有完全民事行为能力的成年人，其具有作为合同当事人独立享有和承担合同权利义务的能力，其父母并非涉案合同的当事人，不受该合同及其附件的约束。即便吕为与其父母确有以家庭收入共同负担购房款的约定，该约定也仅仅属于家庭内部约定，不得对抗善意第三人。但是，吕为的上述解释符合当今中国社会的习惯，父母以其积蓄为子女购置房产也符合常理；且从《买卖合同》及其《附件壹》的签订、履行过程看，一直是吕为之父吕廷开操办，故廖金玉、向志超知晓吕为购房属于家庭共同的投资行为具有高度盖然性。如果廖金玉、向志超主张不知该情况，应当举证证明，而廖金玉、向志超并未提交相关的证据，因此廖金玉、向志超的上述主张不成立，法院不予采纳。
由于廖金玉、向志超不存在违约行为，吕为基于该二人存在违约行为而要求廖金玉、向志超承担违约责任，即廖金玉、向志超向吕为双倍返还定金共计20万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。至于吕为要求解除双方签订的《买卖合同》的诉请，虽然其据以要求解除该合同的理由不成立，但由于廖金玉、向志超也同意解除，故法院予以支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条第一款第（四）项的规定，判决如下：一、解除吕为与廖金玉、向志超签订的《买卖合同》；二、驳回吕为的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由吕为负担4000元，廖金玉、向志超共同负担300元；财产保全费1520元，由吕为负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，双方当事人亦无异议。对此本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：廖金玉、向志超是否存在违约行为？经查，双方签订的《买卖合同》及其《附件壹》合法有效，根据合同法第六十条的规定，吕为与廖金玉、向志超都应当严格按照合同的约定履行自己的义务。而根据双方签订的《买卖合同》第三条第3.1项约定，廖金玉、向志超作为出卖方，应当于“2014年8月15日前办理该房屋权属转移登记等相关手续”，而根据《附件壹》的约定，吕为应当在2014年8月8日和8月12日，向廖金玉、向志超支付15万元签约金和1059250元。从双方对上述各个义务履行时间点的约定可以看出，吕为承担的15万元和1059250元的支付义务，应当在廖金玉、向志超办理涉案房屋权属转移登记等相关手续的义务之前履行，即吕为在本案中负有先履行义务，而廖金玉、向志超只要在2014年8月15日前办理涉案房屋权属转移登记等相关手续，就没有违约。但目前查明的事实是，吕为没有在8月8日和8月12日向廖金玉、向志超支付约定的签约金15万元和1059250元房款，换言之，吕为已经违约在先，根据合同法第六十七条的规定，廖金玉、向志超在吕为负有先履行义务而没有履行的情况下，有权拒绝履行办理该房屋权属转移登记等相关手续的义务。因此，吕为以廖金玉、向志超未在2014年8月8日办理该房屋权属转移登记等相关手续，并据以指控廖金玉、向志超构成违约的主张不成立。至于吕为关于向志超在2014年8月8日因没有公证委托书，而无法办理涉案房屋权属转移登记等相关手续的抗辩，本院认为，根据双方合同的约定，向志超在8月8日没有办理相关手续的条件，不能成为吕为拒绝在8月8日和8月12日履行其相关义务的借口，因为向志超履行其义务的时间是8月15日前，因此这一抗辩亦不成立。此外，吕为辩称其8月8日支付的15万元是“签约金”，这个概念意味着廖金玉、向志超应当同时在8月8日办理该房屋权属转移登记等相关手续，并据此认为双方承担的相关义务应当同时履行。对此抗辩本院认为，首先双方对“签约金”中的签约是否就是指廖金玉、向志超办理该房屋权属转移登记等相关手续这一义务没有明确约定，其次，即使就是指这一义务，根据双方合同的约定，这一义务的履行时间是8月15日前，而吕为支付该签约金的时间是8月8日，双方并没有约定同时履行，因此吕为关于双方应当同时履行相关义务的理解不符合双方合同的约定，本院不予支持。
综上所述，本院认为，廖金玉、向志超没有违约，吕为的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由吕为负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贺 茭
审 判 员 杨凌萍
代理审判员 陈 姣
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 罗 燕