江苏省邳州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邳民初字第0965号
原告邳州市诚信物业管理有限公司，住邳州市运河街道同盛广场2号楼18号门面房。
法定代表人钟国庆，该公司经理。
委托代理人王猛，该公司副经理。
委托代理人马洪星，江苏忠清律师事务所律师。
被告朱辉，居民。
委托代理人刘秀君，居民。
被告张涛，居民。
二被告共同委托代理人吴士芹，江苏徐淮律师事务所律师。
被告朱海峰，居民。
原告邳州市诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）诉被告朱辉、张涛、朱海峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日公开开庭进行审理。原告诚信物业公司委托代理人王猛、马洪星，被告朱辉委托代理人刘秀君到庭参加诉讼。于2015年7月29日公开开庭进行审理。原告诚信物业公司委托代理人王猛、马洪星到庭参加诉讼，被告朱辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后依原告的申请，追加张涛、朱海峰为共同被告，于2015年10月16日公开开庭进行审理。原告诚信物业公司委托代理人王猛、马洪星，被告朱辉、张海涛共同委托代理人吴士芹到庭参加诉讼，被告朱海峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚信物业公司诉称，2010年6月1日，原告与邳州市绿竹置业有限公司签订的了《物业管理委托合同》即物业管理前期服务协议，约定由原告向其开发的明德智园小区提供物业管理服务，合同期限至2013年6月1日，受益人即小区业主应按房屋面积支付物业费，其中商业用房物业费为0.8元/平方米。被告系业主之一，物业面积为3141.85平方米，其应交纳2010年9月至2013年6月的物业费共计107944.84元，但其一直拒交。原告按合同约定向被告所在小区提供了高效的物业管理服务，但被告拒不交纳物业费，构成违约，请求判令被告朱辉支付原告物业费131118元，被告张涛、朱海峰对于上述债务中的106118元承担连带责任，并由被告承担诉讼费用。
被告朱辉辩称，答辩人与原告未签订涉案小区的物业服务合同，故原告所称的物业服务管理合同对于答辩人无约束力。答辩人于2012年9月19日购买涉案房屋，故根据江苏省物业管理条例之规定，之前的物业费应该由建设单位缴纳。原告诉称中署名为答辩人的25000元物业费欠据，并非因答辩人的房产而产生，而是该房产所有人朱某租给他人经营七天连锁酒店而产生，原告向答辩人主张该笔物业费无依据。综上，原告起诉答辩人支付物业费证据不足，请求依法裁判。
被告张涛答辩意见与被告朱辉一致。
被告朱海峰未答辩。
经审理查明，2010年6月1日，案外人邳州绿竹置业有限公司将其开发的邳州市明德智园小区委托给原告诚信物业公司进行物业管理服务，双方签订《邳州市明德智园前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限自2010年6月1日始至2013年6月1日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费用标准为商业物业每月每平方米0.8元；业主应于办理上房手续之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商全额交纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前一个月履行交纳义务。合同签订后，原告依约提供物业管理服务。2013年6月1日，双方再次签订物业管理委托合同，将物业管理服务期限延长至2014年5月30日。
2012年9月19日，被告朱辉、张涛、朱海峰与案外人邳州绿竹置业有限公司签订商品房买卖合同两份，约定三被告购买明德智园小区第×幢×单元××号房一套，以及第×幢×单元××号房一套，商品房用途为商用，建筑面积共计3401.54平方米。后该两套房产交付被告使用，实际用于经营格林豪泰酒店。2013年12月3日，该两套房产被三被告卖予他人。另查，因七天连锁酒店（实际业主为案外人朱某，系被告朱辉之弟）欠物业费未交，被告朱辉于2013年7月25日为原告出具物业费欠据一份，内容为：“今欠物业费贰万伍仟元（￥25000元）由韩经理负责处理2013年7月25日七天连锁酒店业主：朱辉”。
诉讼过程中，原告提供《明德智园小区门面房欠物业费一览表》、格林豪泰酒店水费收据等证据以证明涉案房产应自2010年9月26日起交纳物业服务费。从《明德智园小区门面房欠物业费一览表》看，格林豪泰酒店上房时间为2010年9月26日，涉案房产面积为3141.85平方米，从水费收据看，格林豪泰酒店最早交纳水费的时间为2011年2月24日。被告对上述证据真实性不予认可。现原告向被告索要物业服务费未果，诉至本院。
上述事实，有当事人庭审陈述及《明德智园小区门面房欠物业费一览表》、《明德智园门面房上房一览表》、水费收据、欠条、商品房买卖合同、前期物业管理委托合同、庭审笔录证实，本院予以确认。
本院认为，原告与案外人邳州市绿竹置业有限公司就明德智园小区签订的前期物业服务合同《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该合同对小区业主发生约束力。合同签订后，原告已实际对该小区提供物业管理服务，其有权要求作为小区业主的本案三被告按合同约定支付相应的物业服务费。关于格林豪泰酒店的物业服务费，虽然原告提供了上房一览表、欠物业费一览表以证明其上房时间，但该证据系原告单方制作，被告不予认可，原告关于上房时间为2010年9月26日的主张，因证据不足本院不予支持，但原告提供的水费收据能与其余证据佐证，本院按收据记载的最早收取水费时间即2011年2月24日认定物业服务费起算时间。被告签订涉案房产买卖合同的时间虽为2012年，但现有证据能够证明被告于合同签订前已实际经营使用涉案房产，故被告要求自合同签订之日起计算物业服务费的辩解意见，本院不予支持。又因涉案房产三被告已于2013年12月3日卖予他人，物业管理费的止算日本院认定为2013年11月24日。故以每月每平方米0.8元乘以3141.85平方米再乘以33个月（自2011年2月24日起至2013年11月24日止），格林豪泰酒店的物业服务费为82944.84元。关于七天酒店物业服务费，虽然该酒店实际业主并非被告朱辉，但朱辉以业主身份为原告出具欠条，应视为对该笔债务的加入，原告依据该欠条要求被告朱辉支付物业费，符合法律规定，本院予以支持。被告朱海峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃了抗辩及举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告朱辉支付原告邳州市诚信物业管理有限公司物业服务费107944.84元，于本判决生效之日起十日内一次性付清。
二、被告张涛、朱海峰对上述债务在82944.84元范围内承担连带偿还责任。
三、驳回原告邳州市诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2459元，由被告朱辉、张涛、朱海峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 董可伟
审 判 员 张 鑫
人民审判员 陈克联
二〇一五年十一月十日
书 记 员 李慧敏