重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0106民初14913号
原告：李江山，男，1992年11月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：刘吉鲜，重庆吉瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李其千，重庆吉瑞律师事务所律师。
被告：罗德蓉，女，1967年4月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被告：淡福雄，男，1965年11月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：王毅，重庆丽泽律师事务所律师。
原告李江山与被告罗德蓉、淡福雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2017年11月7日、11月20日、11月30日公开开庭进行了�理。原告李江山及委托诉讼代理人刘吉鲜、李其千，被告淡福雄的委托诉讼代理人王毅、被告罗德蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李江山向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋买卖（转让）合同》中的买卖合同部分；2、判令被告返还原告定金50000元；3、判令被告支付原告违约金170000元，赔偿原告中介费损失4000元、银行按揭服务费损失9300元。事实和理由：原被告双方签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定被告将重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，原告按照合同约定向被告支付了购房定金50000元，但被告违约导致合同无法实际履行，被告构成违约，应向原告支付违约金并赔偿损失。遂起诉至法院，请求判如所请。
被告淡福雄、罗德蓉辩称，1、同意解除原被告双方的房屋买卖合同。2、原被告签订房屋买卖合同后，原告没有按期支付购房款，且经被告及中介公司多次催促均以种种理由拒绝办理房屋过户，导致房屋买卖交易无法完成，按揭手续无法办理，经被告及中介公司多次催促后且由于政府房屋交易政策面临调整，被告不得不接受中介公司另行介绍的买家，并完成房屋过户交易。整个合同履行过程原告违约在先，且拒绝对合同的解除作出表态，其损失应由原告自行承担。3、如果法院认定被告违约，则被告认为原告提出的违约金金额过高。因为在本案涉及交易中原告并未产生如此巨大的损失，我们认为违约金应参照实际损失的30%进行调整。
本院经审理认定事实如下：2005年11月16日，案外人魏丽、罗勇取得涉案房屋的房地产权证。
2017年6月3日，被告（甲方）、原告（乙方）与重庆亮旭房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中�方）签订《房屋买卖（转让）合同》，约定：甲方涉案房屋出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；小区名称阳光小区，建筑面积146.77平方米；甲乙双方均清楚该房屋在房地产证在银行抵押中的状态下签署本合同；房屋转让成交价格为850000元，办理该房屋产权变更所产生的相关费用及所有税费由乙方承担，在签订本合同时，乙方支付中介服务费4000元，权证代办费1000元，由乙方于该房屋产权过户当日支付;甲乙双方约定于2017年6月3日由乙方支付购房定金50000元给甲方，甲方同意将该房屋相关资料、证件交予丙方代为托管，用于协助买卖双方办理房产转让过户手续，甲方收取定金后不得将房屋转售给第三方或作其他抵押；乙方于2017年8月3日之前支付购房款180000元给甲方（庭审中双方均确认该笔购房款由乙方于过户当日在过户前支付给甲方）；乙方委托丙方向银行申请个人二手房按揭贷款620000元作为购买该房屋的房款，此款项由银行一次性支付给甲方，按揭贷款具体事宜以银行审批为准，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权过户当日以现金方式支付给甲方；乙方同意将办理银行按揭贷款所需费用9300元于申请按揭贷款之前预先支付给丙方；甲乙双方约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内或乙方按揭银行出具抵押合同三个工作日办理该房屋的产权过户手续；甲方于收到全部房款当日将房屋交付给乙方；若乙方以按揭贷款方式购房的，甲乙双方须于签订本合同之日起15个工作日内提供完备的按揭贷款所需资料并完全配合办理按揭贷款的相关手续，如因一方的原因使按揭贷款手续不能顺利办理，由其责任方承担相关责任；甲乙双�自签订本合同之日起，自觉遵守本合同约定事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致本合同无法实际履行，则视为违约，违约方应向守约方支付房屋转让成交额的百分之二十的违约金，并承担丙方应收取的相关费用；从签订本合同之日起，如因甲乙双方任何一方的责任导致本合同不能实际履行，由责任方承担甲乙双方应支付给丙方的全部中介服务费，如甲乙双方同时成为本合同的违约方，除须各自支付丙方的中介服务费8000元，乙方应支付8000元外，还须赔偿丙方的其他经济损失；第八条手写部分载明：1、经甲乙双方约定，甲方原因甲方真正出售给乙方的房号为24-2号；2、若在该房屋中过户产生的增值税由甲方承担。
2017年6月3日，原告向被告交纳购房定金50000元。
2017年6月20日，原告向中介方支付�介费4000元。
2017年7月13日，原告通过其配偶蒋召琼的中国邮政储蓄银行账户向魏丽的账户转入180000元。同日，魏丽向原告配偶蒋召琼的中国建设银行账户转入180000元。
2017年7月20日，原告向中介方支付公积金贷款服务费9300元。
2017年9月20日，魏丽（公民身份证号码51292819741101****）与案外人谭玉平、与重庆亮旭房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定魏丽将涉案房屋出售给谭玉平，房屋转让成交价格为842000元等。被告收取了谭玉平支付的购房款。
2017年9月20日，谭玉平取得涉案房屋的房地产权证。
另查明，2005年11月16日，二被告取得沙坪坝区房屋的房地产权证，2017年9月21日，二被告将该房屋出售给现所有权人魏丽。
再查明，2017年3月22日，本院向重庆市沙坪坝不动产登记中心出具协助执行�知书，查封魏丽名下的涉案房屋。2017年8月29日，本院向重庆市沙坪坝不动产登记中心出具协助执行通知书，解除对魏丽名下的涉案房屋的查封。
原被告双方存在争议的证据及事实如下：
被告举示了其于2017年9月18日与原告的通话记录一份，该通话录音主要内容总结为：被告要求原告于当日十点去办理涉案房屋的过户手续，原告表示涉案房屋还存在漏水的情况，不同意当日去办理过户手续。对此证据，原告认可录音中系本人的声音，是原告与被告于2017年9月18日的通话内容，但认为该录音资料经过了被告的剪辑，不是完整的通话内容。同时还表示被告于2017年9月17日之前对涉案房屋漏水进行了整改，考虑到房屋还可能存在漏水，等过几天再去办理过户手续。
被告陈述涉案房屋之前登记的所有权人是魏丽，但实际所有权人为被告，因被告与魏丽系朋友关系，当时将登记在被告名下的沙坪坝区房屋与登记在魏丽名下的涉案房屋交换居住，一直未办理产权调换。但因为被告系涉案房屋的实际所有权人，魏丽会全权配合被告办理房屋买卖过户等手续，被告在签订房屋买卖合同时向原告告知了此情况，原告对此知情。被告申请了魏丽（身份证号码51292819741101****）作为证人出庭作证，魏丽的证人证言主要总结如下：1、证人一直居住在沙坪坝区房屋，证人系涉案房屋原产权人，但实际所有权人是被告，双方是调换居住，如果被告要求将涉案房屋过户给第三方，证人会无条件配合被告。2、证人知晓原被告双方签订房屋买卖合同的情况，在原被告双方交易时证人告知过原告涉案房屋的产权状况和过户流程。3、证人确系收到过原告转账支付的180000元，但是涉案房屋的实际所有权人是被告，于是证人当天便将该180000元�还给了原告。4、证人在2017年9月中旬与原告通话，催促原告赶紧过户，因证人当时着急要去新疆，原告表示房屋存在漏水先不办理过户。5、涉案房屋现已将房地产权证办理至谭玉平名下，证人只负责办理过户手续，不管其他事项。对该部分证人证言，被告的证明目的是：1、被告对涉案房屋具有完全的处分权；2、原告在签订房屋买卖合同时知晓涉案房屋过户存在特殊情况；3、被告及证人均催促原告办理过户手续；4、证人已按照被告的指示将涉案房屋过户至谭玉平名下。原告对证人证言的真实性和证明目的不予认可，并表示在双方签订房屋买卖合同时并不知晓涉案房屋的所有权人为魏丽，直至双方去办理过户手续时才知晓此情况以及涉案房屋被查封无法过户的情况。
对于在原被告双方签订合同时，原告是否知晓涉案房屋存在漏水的情况，双方存在分歧，�告陈述：在双方签订合同时，原告并不知晓涉案房屋存在漏水的情况，系原告前往物业管理公司查看房屋情况时刚好遇到楼下的业主，楼下业主告知原告涉案房屋存在漏水的情况。被告则表示在签订合同时其向原告告知过涉案房屋曾经漏水，后面被告进行了修补，之后一年都没有再漏水，至于后面仍还存在漏水情况被告是在双方签订合同之后才知晓的，因为被告并没有实际居住在涉案房屋，房屋从2017年4月之后一直是空置的，被告还表示其在签订合同后对涉案房屋的漏水情况进行了整改，无书面证据证明涉案房屋经整改后已经不再漏水，但涉案房屋现在的买受人并未向被告提出过房屋还存在漏水的情况。
本院认为：涉案房屋原产权登记的权利人为魏丽，魏丽出庭作证时表示涉案房屋的实际所有权人系被告，其与被告将涉案房屋与重庆市沙坪坝区房屋进行�调换居住，只是未办理产权调换手续，其愿意配合被告向买受人办理产权过户手续，因此，被告有权与原告签订房屋买卖合同。关于原告在签订房屋买卖合同时是否知晓涉案房屋产权登记人为魏丽，结合合同第八条手写部分约定：“经甲乙双方约定，甲方原因甲方真正出售给乙方的房号为24-2”以及魏丽的证人证言，可以推断出原告在签订合同时理应知晓涉案房屋产权存在的特殊情况。因此，原被告双方签订房屋买卖合同，约定被告向原告出售涉案房屋，系原被告双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，合同签订当事人应按合同约定全面履行权利义务。但被告现已将涉案房屋出售给案外人谭玉平，谭玉平已经取得了房地产权证，导致原被告双方签订的房屋买卖合同的合同目的不能实现，原告要求解除合同符合法律规定，本院予�支持。
导致合同解除的违约责任在于原告还是被告系本案主要的争议。原告主张被告将涉案房屋出售给了谭玉平，被告构成根本性违约。被告抗辩称原告经被告及中介公司多次催促均以种种理由拒绝办理房屋过户，导致房屋买卖交易无法完成，原告违约在先,被告有权将房屋出售给第三人。对此争议，本院结合原被告双方举示的证据及作出的陈述认定导致合同解除系被告违约造成，即被告应当承担违约责任。理由如下：基于被告举示的通话录音资料显示被告催促原告于2017年9月18日当日去办理过户手续，但原告表示因涉案房屋存在漏水拒绝当日去办理过户。原被告双方签订的房屋买卖合同中约定“乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋”，被告认为基于该项约定，原告无权拒绝办理过户手续，但被告也表示其系在双�签订了房屋买卖合同后才知晓涉案房屋仍存在漏水的情况，之后对涉案房屋进行了整改。基于被告的上述陈述可见合同约定原告对房屋现状无异议并未包含涉案房屋存在漏水的情况。房屋漏水属于较大的质量瑕疵问题，严重影响房屋使用人的居住质量，也将产生较高的修复费用，且被告也并无证据证明经过整改涉案房屋已不再存在漏水情况，因此，原告在得知涉案房屋存在漏水要求被告整改并推迟办理过户符合常理，并不构成违约。另外，双方约定购房款180000元系由原告于过户当日在过户前支付给被告，但双方至今未能办理过户手续，原告也并未违约。相反，被告在2017年9月18日要求原告办理过户，在原被告双方并未就是否解除合同或者如何继续履行合同达成一致意见的情况下，被告便于2017年9月20日将涉案房屋出售给谭玉平，导致原被告双方房屋买卖合同目的无法实现，被告构成根本性违约，应当承担违约责任。
合同解除后，被告应当退还原告已经支付的房屋定金50000元，因此，原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金170000元、要求被告赔偿中介费损失4000元、银行按揭服务费损失9300元的诉讼请求。合同约定：“如有一方未按本合同约定的内容履行，导致本合同无法实际履行，则视为违约，违约方应向守约方支付房屋转让成交额的百分之二十的违约金，并承担丙方应收取的相关费用，如因甲乙双方任何一方的责任导致本合同不能实际履行，由责任方承担甲乙双方应支付给丙方的全部中介服务费。”合同约定总购房款为850000元，原告要求被告支付购房款20%的违约金即170000元。被告抗辩称原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”违约金的约定是为了保障合同双方按照合同约定履行权利义务，保护守约方的权益，弥补守约方受到的损失，对违约方具有惩罚性。综合本案的情况，被告违约导致原告无法购得涉案房屋，对原告造成了损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合认定原告主张的违约金属于过高的情形，本院依法予以调整至购房款的10%即85000元。该违约金系为了弥补原告因此受到的损失，已足以弥补原告受到的中介费及按揭服务费等损失。因此，对于原告要求被告赔偿中介费损失4000元、银行按揭服务费损失9300元的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告李江山与被告罗德蓉、淡福雄签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同。
二、被告罗德蓉、淡福雄于本判决发生法律效力五日内向原告李江山返还定金50000元。
三、被告罗德蓉、淡福雄于本判决发生法律效力五日内向原告李江山支付违约金85000元。
四、驳回原告李江山的其他诉讼请求。
案件受理费4800元（原告已预交2400元），�半交纳2400元，由被告罗德蓉、淡福雄负担，此款限被告罗德蓉、淡福雄在本判决发生法律效力后五日内给付原告李江山。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 向容
二〇一七年十二月二十日
书记员 卢静