福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初270号
原告（反诉被告）泉州市华兴物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区温陵南路蟠龙大厦20C座，组织机构代码76616705-8。
法定代表人林健兴，公司总经理。
委托代理人林泽曙，男，系公司员工。
被告（反诉原告）陈三福，男，1982年8月24日出生，汉族，住泉州市洛江区。
委托代理人陈永昌，男，系被告陈三福父亲。
原告（反诉被告）泉州市华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业公司）诉被告（反诉原告）陈三福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，因案件复杂，本院于2016年5月10日将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华兴物业公司委托代理人林泽曙、被告陈三福委托代理人陈永昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华兴物业公司诉称，2011年8月1日，原告与泉州市洛江区东方星城业主委员会签订《物业管理服务合同》后，为小区业主提供物业管理服务至今。自2012年10月1日起至2015年4月30日止，被告尚欠原告物业服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，合计4017.2元。原告曾采取书面通知、电话联系、发送短消息、上门催收等方式，被告至今未缴纳。故起诉，请求判令：1.被告支付尚欠原告物业管理服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，款项合计4017.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈三福辩称，答辩人向冠亚集团购买东方星城104、105店面，经装修后出租给他人经营茶叶生意。使用一段时间后地面出现严重渗水现象，于是答辩人告知原告，随后原告与开发商派人到现场查看，并建议直接在店里打孔用以排水。答辩人自行修缮后还是存在渗水现象，导致租户无法经营而拒交物业费和店租12000元，后答辩人花费6000多元进行装修，并分别于2013年6月23日和2013年10月4日二次函告原告和洛江区城乡建设局质量安全监督站反映情况，经多次协调均未解决问题，致使讼争的店面将近1年无法出租，损失惨重。原告在未尽到管理服务义务的前提下，于2015年3月25日曾起诉要求答辩人支付拖欠的物业费和水电公摊费，但因原告在开庭审理当天未按时到庭，法院作出按撤诉处理的裁定。原告此次起诉是旧事重提。综上，原告在没有尽到管理服务义务的前提下，答辩人可以不用缴纳物业费和水电公摊费，请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告陈三福诉称，2011年，反诉原告购买了位于洛江区安吉路东方星城1-104店、1-105店面，并于2011年8月1日与反诉被告签订《物业管理服务合同》，签订合同后，每月均按时缴交物业管理费。2012年10月反诉原告店内地板下水管因质量问题出现渗水事件，店内墙壁大面积受损，造成租户的茶叶店不能正常经营，反诉原告遂邀请小区物业人员对现场查看并要求协调解决，但最终未能解决问题。反诉原告再次通过发信函的方式要求反诉被告、建筑商和洛江区建设局质量监督站三方到现场查看并要求协调解决此事情。但三方最终都没能给出解决方案，无奈之下，反诉原告只好自行请工人对地板下的水管进行更换维修，并对受损的墙壁重新装修，共花费6000元。由于该事件造成租户的茶叶店不能正常经营，租户拒付3个月店租共计12000元，因反诉被告管理不善，导致地下水管或其他管道漏水，殃及104-105店面，本来在没有出现该问题前，我方都按时交纳管理费及水电公摊费，而在出现该问题后，反诉被告未能协调解决这件事，造成我方严重经济损失。故提起反诉，请求判令：1.反诉被告华兴物业公司自行承担各项物业管理费3483.6元及公摊水电费533.60元，合计4017.2元；2.赔偿反诉原告装修费6000元，及3个月店面租金12000元，合计18000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告答辩称，1.反诉与本诉没有牵连关系，请求驳回反诉原告的诉求。其反诉与本诉不是同一法律关系，不是同一反诉事实；2.反诉原告所有的104、105店面不是向反诉被告购买的，物业管理合同是反诉被告与小区物业委员会签订的，签订的服务区是小区的公共部位，反诉原告就其房屋部位出现的问题提出反诉，是属于私有部位而不是公共部位，所以反诉原告将反诉被告作为被告主体是不适格的；反诉原告所要求的修理费以及其他赔偿与本诉毫无关系，我方不认可反诉原告的事实与理由。
经庭审，原、被告对下列事实无异，本院予以确认：被告尚欠原告自2012年10月1日起至2015年4月30日止物业服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，合计4017.2元。双方争议的焦点是：原告是否尽到物业管理服务义务，被告所有的位于泉州市洛江区安吉路和324国道交叉口东方星城1#104店、1#105店存在漏水是否是因为原告未尽到物业服务造成的，能否成为免除被告物业费的理由，反诉被告是否应当赔偿反诉原告因此装修费及店面租金共计18000元。
在审理过程中，原告华兴物业公司向本院提供如下证据：
1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书，证明原告主体适格；
2.《物业管理服务合同》，证明双方权利义务关系；
3.冠亚•东方星城物业服务中心收费明细表、东方星城1-104、1-105店物业服务费计算方式，证明原告按合同约定收取物业费及公摊水电费；
4.被告房屋权属转移的涉税证明，证明讼争的店面系被告所有，店面面积均为45.64平方米。
被告陈三福质证认为，对上述证据均无异议，但证据2不能证明原告尽到物业服务义务。
在审理过程中，被告（反诉原告）陈三福向本院提供如下证据：
1.情况反映及邮局挂号单，证明讼争的店面存在漏水情况，被告向原告及开发商进行反映，希望给予解决；
2.照片，证明讼争的1#104、1#105店面存在漏水的情况；
3.收款收据，证明因房屋漏水请郭贤昆进行维修所支出费用共计6000元。
原告（反诉被告）华兴物业公司质证认为，证据1的真实性无异议，但讼争的店面属于私人产权范围，不属于物业服务的公共范围，原告根据被告反映的情况到现场查看，并提供的相应的方案，但漏水原因尚未确定，原告已经尽到服务义务。证据2有异议。对证据3有异议，真实性无法确认，且与原告（反诉被告）无关，收款收据维修的内容无法证明其证明目的。
2016年8月10日，本院依职权组织双方当事人到讼争的1#104、1#105店面进行现场勘验，确认在店面后方没有发现铺设在地面的管道，被告曾从店面地面打孔接通塑料管道到地下室排水。地下室除了被告铺设的管道外，其余明管系消防管道和污水管道。
对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：
原告提供的上述证据，经被告陈三福质证无异议，本院予以确认，可以作为定案的证据；被告提供的证据1，经原告质证真实性无异议，本院予以确认，可以作为定案的证据；被告提供的证据2、3，由被告单方制作，经原告质证有异议，本院不予确认。
根据上述有效证据及原、被告的举证、质证意见，围绕本案的争议焦点，本院予以查明并分析认定如下：
原告（反诉被告）认为，被告所有的104、105店面不是向原告购买的，原告与泉州市洛江区东方星城业主委员会签订《物业管理服务合同》中约定的物业服务范围是小区的公共部位，被告所有的店面属于私有部位，其店面地面渗水问题与原告无关，原告有尽到物业管理的义务，被告应缴纳相应的物业费。
被告（反诉原告）认为，2012年10月，被告所有的店面出现地面渗水问题，是由于原告管理不善致使地下水管或其他管道漏水造成的，被告曾通过信函要求开发商、原告、洛江区建设局质量监督站三方到现场查看并要求协调解决此事情。但三方最终都没能给出解决方案，后被告自行修缮，共花费6000元。由于该事件造成租户不能正常经营，导致租户拒付租金12000元，故被告要求原告赔偿损失并自行承担物业管理费及公摊水电费。
本院认为，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据原告与泉州市洛江区东方星城业主委员会签订的《物业服务合同》，约定：1.泉州市洛江区东方星城业主委员会将房屋建筑本体共用部位的养护和管理、共用设施、设备的养护和附属建筑物、构筑物的养护和管理、电梯运行及各类广告管理、共用绿化等的养护与管理、公共环境卫生、附属配套建筑和设施的养护和管理委托原告管理服务；2.原告根据合同的约定自行开展物业经营管理服务活动；3.物业服务费用于房屋的共用部位的照明、共用设施的日常养护。依据《物业管理条例》第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”之规定，原告为东方星城小区提供公共区域的物业管理服务，收取物业费，并将收取的物业费用于公共区域的日常养护和管理。根据原告提供的证据房屋权属转移的涉税证明记载，讼争的1#104、1#105店面属于被告所有，系业主专有部分，不属于共有部分，不纳入物业管理服务范围。庭审中，原、被告称被告曾向原告反映讼争店面的漏水情况，被告、开发商及有关部门曾到现场查看，但至今无法确认漏水原因，后被告自行解决了漏水问题。被告还称因原告物业管理不善致使地下水管或其他管道漏水造成其店面地板渗水，原告对此予以否认。为了查明渗水原因，本院组织双方进行现场勘验，但根据现场勘验的结果无法确定被告店面地板渗水的原因。庭审中，被告表示不申请鉴定，应承担举证不能的后果，由于没有证据证明是原告管理不善导致其店面地板渗水，据此，可以推定原告已尽到服务的义务。被告陈三福作为东方星城1#104、1#105店面的业主，应依约缴纳物业管理费，被告关于原告物业管理服务不到位导致其店面漏水，原告应赔偿其因店面漏水造成的损失及自行承担物业费的主张，本院不予支持。
经审理查明，2007年9月，原告华兴物业公司取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2011年12月23日，原告与泉州市洛江区东方星城业主委员会签订《物业服务合同》，约定：1.泉州市洛江区东方星城业主委员会将位于泉州市洛江区安吉路和324国道交叉口泉州市洛江区东方星城小区委托原告进行物业管理，委托管理期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止；2.店面物业管理服务费标准为1.2元／㎡，于每季度初15日前交纳，公摊水电费按每季度实际用量于下季度初15日前交纳。合同到期后，2014年7月31日，原告与泉州市洛江区东方星城业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定：1.泉州市洛江区东方星城业主委员会将位于泉州市洛江区安吉路和324国道交叉口泉州市洛江区东方星城小区委托原告进行物业管理，委托管理期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止；2.2014年8月1日至2014年12月31日店面物业管理服务费标准为1.2元／㎡，2015年1月1日至2017年7月31日期间店面物业服务费标准为1.4元∕㎡，于每季度初15日前交纳，公摊水电费按每季度实际用量于下季度初15日前交纳。上述二份合同均约定：1.委托管理服务事项包括房屋建筑本体共用部位的养护和管理、共用设施、设备的养护和附属建筑物、构筑物的养护和管理、电梯运行及各类广告管理、共用绿化等的养护与管理、公共环境卫生、附属配套建筑和设施的养护和管理；2.原告根据合同的约定自行开展物业经营管理服务活动；3.物业服务费用于房屋的共用部位的照明、共用设施的日常养护；4.原告向业主和物业使用人提供的其他有偿服务项目按物业公示的有偿服务收费标准收费。合同签订后，华兴物业公司对东方星城小区进行物业管理，并向小区业主收取物业管理费，被告系上述物业1#104、1#105店面的业主，店面面积均为45.64平方米，按约定被告应当向原告缴纳物业管理费、公摊费及其他相关费用。但被告尚欠原告自2012年10月1日起至2015年4月30日止物业服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，合计4017.2元。原告曾向被告催交未果，诉至本院。
本院认为，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，泉州市洛江区东方星城业主委员会有权选聘物业服务企业进行物业服务。因此，泉州市洛江区东方星城业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。被告陈三福作为东方星城1#104、1#105店面的业主，依法应按泉州市洛江区东方星城业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定的标准向原告交纳物业管理费，被告陈三福自认其尚欠原告2012年10月1日起至2015年4月30日止物业管理服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，合计4017.2元。故原告请求被告支付物业费及公摊水电费4017.2元的诉求，合理合法，本院予以支持。根据合同约定，原告提供的是公共部分的物业管理，被告陈三福所有的店面系私有部分，且其不能证明因原告的管理不善导致其店面地板渗水，应承担举证不能的后果，其关于原告提供的物业管理服务不到位导致其店面漏水，原告应自行承担物业费且应赔偿其损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十六第一款、四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈三福应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市华兴物业管理有限公司自2012年10月1日起至2015年4月30日止物业管理服务费3483.6元、公摊水电费533.6元，合计4017.2元；
二、驳回反诉原告陈三福的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费50元，反诉案件受理费175元，由被告陈三福负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
代理审判员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一六年九月一日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。