上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）浦民一(民)初字第2768号 原告上海锦绣华城房地产开发有限公司。 法定代表人陈宁。 委托代理人胡枝东，上海市联诚律师事务所律师。 委托代理人曹丽黎，上海市联诚律师事务所律师。 被告朱晨龙。 被告陈佳莲。 上列两被告共同委托代理人沈浓，上海市白玉兰律师事务所律师。 原告上海锦绣华城房地产开发有限公司与被告朱晨龙、陈佳莲商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹丽黎，两被告共同委托代理人沈浓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海锦绣华城房地产开发有限公司诉称，2013年2月8日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定被告向原告购买坐落于上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋),暂测建筑面积为165.55平方米，总房价款暂定为人民币(以下币种相同)7,364,988元。根据《预售合同》，被告应于2013年2月1日前支付房款50,000元，于2013年2月6日前支付房款150,000元，于2013年2月7日前支付2,014,988元，于2013年3月9日前支付房款(可含贷款)5,150,000元。同时合同第七条还约定，“乙方(即被告)若未按合同约定的时间付款，应当向甲方(即原告)支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款日止，逾期90天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：……贰、甲方有权单方面解除本合同或要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。”合同签订后，被告于2013年2月8日支付150,000元、3月20日支付50,000元、3月20日支付1,000,000元、6月15日支付1,014,988元。嗣后，被告未再付款。原告于2013年11月19日书面函告被告解除讼争《预售合同》并要求配合原告办理合同撤销的相关事宜，但被告未予配合。现原告要求：一、确认原、被告签订的《预售合同》解除；二、判令被告配合原告办理《预售合同》撤销手续；三、判令被告支付赔偿金220,949.64元；四、诉讼费由被告承担。 被告朱晨龙、陈佳莲辩称，原告所述事实基本属实，但被告不同意原告的诉请。被告已按期向原告支付除了贷款以外的购房款，因国家政策原因，导致被告无法办出贷款，不可归责于被告。被告希望继续履行合同。同时，原告并未因合同解除而遭受实际损失，反而能因房价上涨而增加获利。被告认为约定的违约金金额过高，请求法院依法予以调整。 经审理查明，2013年2月8日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订《预售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，暂定总价为7,364,988元。《预售合同》附件一付款方式和付款期限约定，乙方应于2013年2月1日前向甲方支付房款计50,000元；应于2013年2月6日前向甲方支付房款计150,000元；应于2013年2月7日前向甲方支付房款计2,014,988元；应于2013年3月9日前向甲方支付房款(可含贷款)计5,150,000元。补充条款一第二条约定：1、乙方通过银行贷款支付部分房款的，……等原因造成贷款逾期到账的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。2、乙方办理贷款期间，……经银行审批，……拒绝放贷的，乙方同意按附件一约定的贷款到账期限自行用现金向甲方支付该未获批准的部分。乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。《预售合同》第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同或要求乙方继续履行。……如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际损失的，甲方有权追索。合同签订后，被告共计支付购房款2,214,988元。因被告按约应于2013年3月9日前支付的购房款5,150,000元至今未付，致原告诉讼来院，要求判如前请。审理中，原告还提供了日期为2013年11月19日的《〈预售合同〉解除通知》及国内挂号信函收据。因被告否认收到该通知，原告未能就该信函送达地址、送达情况进一步举证，故不足以认定该通知已送达被告。 以上事实，有原告提供的《预售合同》、销售发票以及原、被告庭审陈述在案佐证。 本院认为，本案所涉的《预售合同》系原、被告双方自愿签订，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守履行。被告未按约支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告称因国家政策原因，导致被告无法办出贷款，但被告未能提供签约后国家出台相关政策导致其贷款不能的证据，更为重要的是《预售合同》已明确约定，若贷款不能或贷款不足，被告应自筹资金付清房款，表明被告在签约时对贷款风险及自己的付款能力应有合理判断,已充分预计到以自有现金支付购房款的情况，因此被告不能以贷款不成免除自己逾期未付房款的责任。原告行使合同解除权，于合同有据。因原告未提供确凿证据证明解除通知已送达或视为送达被告，故《预售合同》应判决解除。合同解除后，原告收取的购房款依法应返还，被告理应和原告办理《预售合同》网上备案撤销手续。鉴于被告违反了支付购房款的合同主要义务，且双方约定的总房价款3%的赔偿金，虽名为赔偿金，实为违约金，兼具赔偿性和惩罚性,故被告以该约定过分高于损失要求调整的意见本院不予采纳。原告要求被告支付赔偿金220,949.64元的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告上海锦绣华城房地产开发有限公司与被告朱晨龙、陈佳莲于2013年2月8日就上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》； 二、原告上海锦绣华城房地产开发有限公司与被告朱晨龙、陈佳莲于本判决生效之日起十日内共同办理撤销《上海市商品房预售合同》网上备案的手续； 三、原告上海锦绣华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱晨龙、陈佳莲2,214,988元； 四、被告朱晨龙、陈佳莲于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦绣华城房地产开发有限公司违约金220,949.64元。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4,614元，减半收取计2,307元，由被告朱晨龙、陈佳莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  全炜琦 二〇一四年三月十八日 书记员  沈 嬿 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。 约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ……