北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终8319号
上诉人（原审原告）：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街35号。
法定代表人：孙雅芹，总经理。
委托诉讼代理人：李伟，男，该公司区域经理。
委托诉讼代理人：勾术新，女，该公司业务主管。
被上诉人（原审被告）：李德义，男，1963年2月11日出生，汉族，北京燕化医院司机，住北京市房山区。
上诉人北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫房地产公司）因与被上诉人李德义居间合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
昊鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判李德义支付我公司居间费用20790元。事实和理由：2017年2月8日，出卖人李德义与买受人付艳华经我公司经纪人王爱杰提供居间服务，双方就房屋买卖沟通后达成一致，由付艳华购买李德义名下位于北京市房山区迎风一里21号楼1单元303号的房屋，并签订了《北京市房屋买卖合同》，李德义至今未按照约定向我公司支付居间费用。一审判决中称涉案房屋是李德义与其前妻的共同财产，但据我公司了解，涉案房屋与其前妻没有关系，不属于婚姻存续期间的夫妻共同财产。李德义在最初购买及此次出售时均处于与前妻离婚的状态。
李德义辩称，同意一审判决，不同意昊鑫房地产公司的上诉请求。关于涉案房屋，是离婚前签完购买合同并交付了第一笔购房款，离婚时协议约定离婚后我只有使用权，没有约定所有权归属。
昊鑫房地产公司向一审法院起诉请求：1．判令李德义支付居间费用20790元；2．诉讼费由李德义承担。
一审法院认定事实：2017年2月8日，李德义（出卖人、甲方）、案外人付艳华（买受人、乙方）与昊鑫房地产公司（居间方、丙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E0000693），合同约定：李德义将位于北京市房山区燕山迎风一里21号楼①-303号的涉案房屋（房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号）出售给付艳华，房屋建筑面积45.63平方米；房屋性质为已购公有住房；成交价格945000元。
双方在合同第十条“关于居间方的居间服务费、贷款手续费及过户服务费的约定”中约定：为了保证买、卖双方就该房产买卖事宜顺利进行，居间方作为中证方，提供居间服务并办理贷款，过户等相关事务，三方约定如下：（一）买、卖双方同意委托居间方作为上述房产交易的居间中证人；（二）居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1、提供房屋交易的相关材料，促成买、卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并保管其中一份。出卖人、买受人、居间方三方签订《北京市存量房屋买卖合同》后直至该房屋所有权由出卖人转移至买受人且出卖人拿到全部房款、买受人取得该房屋的使用权即视为交易完毕，居间方完成相关的居间服务。2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕。3、保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用。4、指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜。5、监督、协调买卖双方履行《北京市存量房屋买卖合同》中约定的义务。6、协助买、卖双方办理房屋交验事宜。7、买卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证、应盖有居间方公司印章，否则无效。（三）买、卖双方分别负有向居间方及有关部门支付相关费用的责任及义务：买受人应向居间方支付的费用：房价款2.2％的居间服务费用即人民币20790元；贷款代办费用人民币300元；过户服务费人民币500元；房屋交验费200元。
双方在合同第十二条“违约责任”中约定：合同签订后，若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10％向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2％的居间服务费。
李德义、付艳华及昊鑫房地产公司分别在上述合同落款处签名、捺印或盖章。合同附件一《共有权人同意出售声明》签名处有声明人祝玉春的签名及捺印，落款日期为“2017年2月8日”。
合同签订后，各方开始依约履行合同。2017年3月，在办理涉案房屋上市审批手续过程中，李德义需要其前妻冯兰凤配合办理相关手续。因李德义与冯兰凤就房屋所有权分割事宜未能协商一致，李德义于2017年4月8日通知付艳华房屋买卖合同无法继续履行。
2017年5月8日，案外人孟祥才、付艳华以房屋买卖合同纠纷为案由，将李德义、昊鑫房地产公司诉至法院，要求解除与李德义签订的《北京市存量房屋买卖合同》等。后经法院主持调解，各方当事人达成调解协议，内容为：一、解除付艳华与李德义于2017年2月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、李德义于2017年11月30日前返还付艳华、孟祥才购房定金2万元；昊鑫房地产公司于2017年11月30日前返还付艳华、孟祥才购房定金2万元；三、李德义于2017年11月30日前给付付艳华、孟祥才违约金55000元；四、如果李德义逾期未付清上述款项，则须额外给付付艳华、孟祥才违约金15000元；五、双方无其他争议。该调解书已生效。各方在调解笔录中另约定，孟祥才、付艳华不负担居间费，居间费用由李德义和昊鑫房地产公司另行解决。现昊鑫房地产公司诉至法院，要求李德义支付居间服务费等。
另查，涉案房屋系李德义与其前妻冯兰凤在婚姻存续期间购买，二人于1999年10月14日登记离婚，离婚协议书约定：“从燕化集团公司购买楼房（两居室），地址燕山迎风一里21号楼1单元303号，房产权燕化集团公司房子由男方居住”。2002年4月17日，涉案房屋登记在李德义名下。此后李德义与冯兰凤未就涉案房屋的所有权分割事宜进行处理。2016年12月27日，李德义与祝玉春登记结婚。
再查，法院于2017年6月28日向昊鑫房地产公司的工作人员王爱杰核实涉案房屋买卖合同的签订情况：问“你有房产经纪人资格吗”，答“我的过期了，签合同时是我们店长签订的”；问“签订合同时，你们怎么审核材料”，答“签订合同当天，我们只看房屋产权证和身份证”；问“合同上共有产权人签名为什么是祝玉春”，答“当时李德义说在场的祝玉春是他爱人，我们就让她签字了”；问“你们没有审核祝玉春是否是房屋共有权人吗”，答“没有看结婚证，所以没有审核，双方签订的北京市存量房屋买卖合同只是定购合同，最终以网签合同为准。”
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李德义、付艳华与昊鑫房地产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同。同时，按照合同约定和各方达成的调解协议内容，李德义作为违约方，应当承担向居间方支付居间服务费的合同义务。
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》对昊鑫房地产公司应当履行的合同义务及支付居间服务费的条件已作出明确约定。昊鑫房地产公司在促成李德义与付艳华签订房屋买卖合同时，已经履行了部分合同义务，故李德义应当支付相应的居间服务费。
关于李德义应付居间服务费的金额，一方面，因李德义与付艳华的房屋买卖合同已解除，昊鑫房地产公司后续的合同服务义务均已无需履行；另一方面，昊鑫房地产公司作为专业从事房地产交易的经纪公司，应当对出卖人资格、交易房屋的权属等情况严格予以审核。本案中，昊鑫房地产公司在组织双方签约时，仅依据房屋所有权证即确定了李德义的出售资格，仅依据祝玉春系李德义的配偶即认定其为房屋共有权人，而未通过房屋购买资料、结婚证等进一步确认房屋的权属情况，且认为没有必要，实属不当。综上，李德义应付居间服务费的具体金额，由法院综合考虑昊鑫房地产公司已履行义务及其提供服务的不当之处、房屋买卖合同履行程度等因素，酌情予以确定。
判决：一、李德义于判决生效后7日内给付北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务费4000元；二、驳回北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果李德义未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明：李德义陈述其与前妻就涉案房屋的产权纠纷正处于诉讼中,为证明涉案房屋存在产权争议，李德义提交房价计算表和房款发票，房价计算表和第一笔房款发票所载日期均在离婚证所载日期之前。昊鑫房地产公司认为李德义前妻的户口迁移在离婚证载明的离婚日期之前，应以户口迁移日期作为真正的离婚日期并判断涉案房屋是否为夫妻共同财产。本院认为，李德义提交的房价计算表和房款发票能够证明李德义与其前妻就涉案房屋产权存在争议。昊鑫房地产公司的上述意见于法无据，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李德义、付艳华与昊鑫房地产公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同。根据合同中关于居间服务费和违约责任的约定，昊鑫房地产公司作为居间方应在买卖双方委托下完成7项工作，由买受人支付总房价款2.2％的居间服务费。若因出卖人未按约定的交房期限交房等违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2％的居间服务费。在该合同实际履行中，因李德义与其前妻对涉案房屋的所有权纠纷导致房屋买卖合同无法继续履行，李德义作为违约方应依据上述约定承担居间服务费。
关于李德义应付居间服务费的金额，应根据昊鑫房地产公司已完成的居间事项和居间服务质量来确定。一方面，因李德义与付艳华的房屋买卖合同已解除，昊鑫房地产公司仅完成了部分居间服务事项，后续的居间服务事项已无需履行；另一方面，昊鑫房地产公司作为专业从事房地产交易的经纪公司，应当对出卖人资格、交易房屋的权属等情况严格予以审核，但其公司在组织房屋买卖双方签约时，未详细询问、确认房屋的权属情况，存在明显疏忽大意，对于造成李德义在此次房屋交易中违约并承担违约责任负有一定过错责任，应认定其公司提供的居间服务存在瑕疵。综合以上因素，一审法院对李德义应付的居间服务费予以减少，并酌情确定为4000元，并无不当。
综上所述，昊鑫房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费498元，由北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉贤
审 判 员 刘 洁
审 判 员 王丰伦
二〇一八年八月二十日
法官助理 王雨阳
书 记 员 王铎霖