山东省济宁市任城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）任民重字第92号
原告：李鸿翰，男，1920年1月2日出生，汉族。
委托代理人：樊洪喜，男，1945年9月出生，汉族，住济宁市任城区。
被告：济宁市新世纪房地产开发有限公司。
法定代表人：张春梅，总经理。
委托代理人：刘中志，男，1983年7月出生，汉族，住济宁市任城区。
委托代理人：张维峰，山东××××律师事务所律师。
原告李鸿翰诉被告济宁市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月15日作出（2014）任民初字第458号民事判决，被告新世纪房产公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）济民终字第1439号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由撤销（2014）任民初字第458号民事判决，发回本院重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李鸿翰的委托代理人樊洪喜、被告新世纪房产公司的委托代理人刘中志、张维峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李鸿翰诉诉称，2005年5月郭家花园小区拆迁,原、被告双方达成《房屋拆迁补偿安置协议书》，由被告为原告安置位于济宁市阳光花园小区住宅楼11号楼东4单元1层中户住房一套，建筑61.71平方米，附地上储藏室9.52平方米。安置协议签订时原告一并交付了储藏室购买价款。2009年办理上房手续时，被告没有按协议兑现，未给原告安排地上储藏室，而是强行安排了非法建筑地下储藏室，如不接受就不交付住房钥匙。不得已原告接受了地下储藏室，但储藏室又湿又潮，常年积水，无法使用，霉烂了原告许多家庭财产。被告应未能安置地上储藏室，严重侵害原告合法权益，原告等几十户业主信访至济宁市人民政府，市长多次指示市建委处理，济宁市建委多次指示被告为原告安置储藏室，但被告置之不理，故诉至贵院，要求依法判令被告履行原、被告双方于2005年签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定义务安置补偿原告地上储藏室或补偿原告经济损失。原一审审理过程中，法院委托中介机构对地上储藏室价值进行了评估，评估结论为地上储藏室价值为每平方米3600元。因被告实际不能履行交付地上储藏室的义务，故要求被告按照原一审鉴定价格赔偿原告损失34272元(3600×9.52)。
被告新世纪房产公司辩称，2005年，拆迁办与被拆迁户签订拆迁安置协议，明确安置房屋的坐落位置、面积。储藏室写明了编号和面积，没有明确地上还是地下。被告未能交付储藏室是因为政府规划调整，退红线20米，导致原有储藏室无法建设，客观上无法实现交付，属于不可抗力，不应承担赔偿责任。办理上房交接手续时，原、被告双方曾达成协议，为原告安置现有的地下储藏室6平方米，实际每户收取3960元（660×6）的储藏室价款，对与原协议安置的面积差价予以退款。业主对房屋及附属设施进行了验收，之后三年之内没有提出异议。2012年部分业主提出储藏室异议，双方第二次达成协议，约定被告为原告提高地下储藏室高度，并支付每户2000元差价补偿，但因政府规划未能批准，所要求提高储藏室高度未能实施，但被告已经按约定支付了2000元。本案不属于不可抗力，原告所请求赔偿没有法律依据。另外，原告按照储藏室面积乘单价3600元/平方米主张损失计算方式不当，首先不应以协议面积而应以现有储藏室面积作为计算标准，因为协议面积与现有面积的差额已经支付完毕；其次，第二次协议时被告又向原告支付2000元，也应当扣减；再次，本案原一审所评估3600元/平方米是指架空层储藏室，不予认可，原告现在占有被告已交付的地下储藏室。如果计算赔偿，则应该将两类储藏室的评估价差作为计算标准。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2005年，根据济宁市城建规划危房改造项目要求，被告新世纪房产公司对郭家花园直管公房进行危房改造，将原租住在郭家花园的直管公房的住户拆迁安置到阳光花园。2005年5月31日，被告新世纪房产公司作为拆迁人（委托济宁市拆迁办公室）与原告李鸿翰（李洪汉）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定，被告将李鸿翰居住的位于济宁市环城北路郭家花园私房（公房买断）拆迁，为被拆迁人在济宁市阳光花园小区住宅楼11号楼东4单元1层中户住房一套，建筑61.71平方米，附17号储藏室9.52平方米。根据被拆迁房屋的价值与补偿房屋的价值，双方找补房屋差价；被拆迁人自行找周转房过渡，安置过渡期从2005年4月至2006年10月，拆迁人发给被拆迁人临时安置补助费和搬迁费。协议注明了双方差价结算情况和金额。2005年6月，拆迁人为原告发放了《拆迁房屋回迁〈住房〉证》，明确房屋安置位置和储藏室编号及面积。
被告开发建设过程中，阳光花园规划方案进行调整，原建筑退让道路红线8米调整为建筑退让红星西路道路20米，退让济安桥道路红线20米，高层建筑面积8.16万平方米，多层住宅建筑面积7.2万平方米，商业公建建筑面积3.1万平方米，故而被告将原规划设计的部分地上储藏室更改为地下储藏室，主要涉及将该小区10号楼、14号楼所属的地上储藏室改建为位于10号楼、14号楼北侧绿化带下面的地下储藏室，但该地下储藏室建设时未经主管部门审批。2008年10月，济宁市中区综合行政执法局对被告处罚1万元。
2009年5月，被告为原告办理了上房手续，确定安置房产变更为阳光花园10号楼东5单元1层中户，建筑面积61.03平方米，储藏室变更为5-7#，面积6平方米。同时，因地下储藏室和原协议约定储藏室存在面积差异，经结算，被告向原告退还储藏室差价（按每平方660元），并办理了退款手续。
上述房屋及储藏室接受后，因所涉地下储藏室出现多出渗水，进水等现象，被安置地下储藏室的业主陆续向被告反映，并多次上访。
2012年，被告与阳光花园10号、14号楼地下储藏室所有人等80余户达成协议，约定，被告新世纪房产公司负责将现有地下储藏室整体提高1米，并按照2000元/户向各业主支付地下储藏室差价。李鸿翰名下的差价款未及时领取。后因规划原因，被告未能实施储藏室提高改造工程，双方产生争议。
2014年4月，原告李鸿翰将其名下所有的安置房屋赠与其外孙赵楠，并办理了房屋确权手续（房权证号济宁市房权证中区字××号），房权证附记:储藏室6.00平方米。
2014年1月9日，原告及其他相关22户为业主诉至法院，要求被告履行《房屋拆迁协议》约定安置地上储藏室或补偿相应经济损失。案件审理过程中，经原告等业主申请，本院依法委托山东三鑫房地产不动产评估机构对涉案小区地上储藏室市场价值进行评估，鉴定结论为3600元/平方米。2014年本院作出（2014）任民初字第458号民事判决，认为被告未能按协议约定将储藏室交付原告，应承担违约责任，变更交付地下储藏室协议因无合法规划审批应属无效为由，判令被告赔偿原告储藏室损失34272元（9.52×3600）。被告新世纪房产公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2015年9月2日作出（2015）济民终字第1439号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由撤销（2014）任民初字第458号民事判决，发回本院重审。
本案重审过程中，经被告申请，本院依法委托山东三鑫房地产不动产评估机构对涉案地下储藏室市场价值（以原一审评估日为基准日）进行评估，鉴定结论为涉案地下储藏室价值1960元/平方米。
上述事实，由原告提供的房屋产权证、储藏室照片，被告提供的会议纪要、与储藏室住户达成的补偿协议、储藏室差价收款收据、2000元补偿款签名单，房地产司法鉴定评估报告、当事人陈述及本院开庭笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，储藏室属于从建筑物，但具有独立的价值和使用价值。被拆迁人在拆迁安置协议签订时，预付了储藏室价款，根据诚实信用原则，被告作为开发公司应当保护对方的合理期待。原告作为被拆迁人对支付对价的储藏室享有财产权利。合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告在办理安置房屋上房手续时，对储藏室一并予以交接，原告实际接受了被告交付的地下储藏室，并结算了面积差价，应视为双方对原协议储藏室有关位置、面积的约定进行了变更。地下储藏室使用过程中存在渗水等问题，影响原告使用，被告应当积极予以修缮。2012年双方对地下储藏室的修缮问题，达成新的协议，即被告承诺将地下储藏室提高一米，被告应当按照该协议约定履行义务。因规划等原因被告未能实施改造，原告不存在过错，被告应当承担违约责任。因该地下储藏室作为房产附属物现已经可以办理登记手续，权利人的利益能够得以保护，故本案不宜直接认定该储藏室的违法性。根据事实情况和公平诚信原则，地上储藏室和地下储藏室客观上确实存在价值和使用价值上的差异，被告未能进一步履行约定的改造义务，原告的期待利益受到一定损害，故被告应承担违约赔偿责任。因被告客观不能履行提高地下储藏室的改造义务，故应参照地上、地下储藏室价值差额赔偿原告合理的损失。本案审理期间，依法委托鉴定机构对地上、地下储藏室价格进行了评估，价格分别为3600元/平方米和1960元/平方米，本院予以采信，由此确认储藏室每平方米的差价为1640元，原告实际占有使用的储藏室面积为6平方米，其对应的差价损失为9840元（1640×6）。原告已实际享有被告交付的地下储藏室物权权利，取得相应对等价值，原告要求被告按照地上储藏室价值全额赔偿损失，理由不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告济宁市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李鸿翰储藏室损失9840元；
二、驳回原告李鸿翰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费656元，由原告李鸿翰负担468元，被告济宁市新世纪房地产开发有限公司负担188元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 郝芳
审 判 员 刘宁
人民陪审员 李颖
二〇一六年四月十一日
书 记 员 褚沛