江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）启吕民初字第0542号
原告启东市华清电动工具厂。
负责人陶忠华。
委托代理人黄志伟。
被告李生根。
原告启东市华清电动工具厂（以下简称华清工具厂）与被告李生根房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因案情复杂依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华清工具厂的委托代理人黄志伟、被告李生根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华清工具厂诉称，2012年1月8日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，该协议约定被告承租原告所有的位于本市吕四港镇环城北路的华清大楼一、二层自西向东十间房屋；租赁期限为2012年1月8日至2017年1月7日；租金为第一年25万元，以后每年递增1万元；租金支付方式为先付后租，协议签订时被告给付原告25万元，每年的1月1日前付清下一年度租金。签约后，被告将此房屋用于经营启东市吕四背靠背（有意思）饮食店。但被告至今只支付了租金52500元，尚欠房租457500元，被告拖欠租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院请求判令：1.解除原、被告于2012年1月8日签订的《房屋租赁协议》，并要求被告退出该房屋。2.被告向原告支付二年期内的房屋租金457500元。3.被告向原告支付2012年度、2013年度期间的二次违约金合计20万元。4.本案的诉讼费用由被告承担。
被告李生根辩称，1.其与原告签订案涉房屋租赁合同承租后用于餐饮经营属实，但其不存在违约行为。因为该房屋事实上并存数个股东，除陶汉斌以外的其余房屋股东也都到其处索要房租，经报警后也无果，其无奈才与刘炳华、卢水坤、陆敏等人也签订了一份房屋租赁协议，并向该三人先后支付了328800元。2.其同意解除涉案房屋租赁协议，而且其已于2013年4月份主动停止了经营，但其尚未向原告实际移交房屋。
经审理查明，本院确认如下基本事实：
原告华清工具厂系个人独资企业，由案外人陶汉斌
于1996年8月23日投资设立。2011年5月10日，原告的投资人由陶汉斌变更为陶忠华。被告李生根系自2009年10月开始承租原告的部分房屋经营餐饮的个体业主。2004年10月15日，案外人刘炳华、陶汉斌、卢水坤、陆敏、徐贵新五人签订一份《合伙人合同》，该合同言明五合伙人共同出资，依法取得了位于吕四港镇环城北路的启东市华清电动工具厂新址的土地使用许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。合伙方式为合伙人只对各自分割到的征用土地和地面建筑物进行经营并承担责任，除陶汉斌外，其余合伙人不参与华清厂的经营和分配，也不承担华清厂的债权债务；各合伙人的对应的房产位置，合伙人出资按照各自取得的土地使用证和建筑物产权证的实际投资额分摊。合伙终止后，各合伙人的出资仍为个人所有，（（。2005年11月1日，原告就上述房屋取得启东房权证吕四字第0519**号、05××28号、051929号、05××30号、051931号房屋所有权证，均登记于“启东市华清电动工具厂”名下，至今未有变更。
二、2006年12月8日，由原告作为出租方（甲方），由案外人薛建靖作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“1、本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“1、租赁期限为5年，自2007年1月8日始，至2012年1月7日止。”双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方的签章落款处加盖有原告公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。同日，双方又签订一份补充协议，协议约定“原订于2006年11月1日签订的房屋租赁协议作废，以2006年12月8日签订的房屋租赁协议为准”。该协议中甲方的签章落款处加盖有原告公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。次日，双方再签订一份补充协议，该协议约定“甲方必须确保在2006年12月28日之前向供电部门申请并安装好容量为250KW变压器一台……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有原告公章及签名为“陶汉斌”、“卢水坤”、“刘炳华”、“陆敏”、“徐贵新”。2009年10月14日，由原告作为甲方，案外人薛建靖作为乙方，被告李生根作为丙方，三方签订一份补充协议，该协议约定“经甲乙丙三方共同友好协商，一致同意原乙方向甲方租赁的启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东十间一、二层约1200平方米的房屋，在原甲、乙双方协议内容不变的情况下该由丙方向甲方租赁。并由甲、丙双方履行甲方与乙方订立的原房屋租赁协议中的各项条款之责任。继续经营吕四港镇背靠背饮食店（有意思餐饮加盟连锁店）……”。该协议中甲方的签章落款处加盖有原告公章及签名为“陶汉斌”，乙方签章落款处签名为“薛建靖”，丙方签章落款处签名为“李生根”，签约后，被告李生根按约继受承租上述2006年12月8日房屋租赁协议的标的房屋，并接手继续经营原餐饮店，后被告李生根于2009年10月20日在工商管理部门办理取得了个体工商户营业执照，登记字号为“启东市吕四背靠背饮食店”，执照有效期自2009年10月16日至2013年10月16日。
三、2012年1月7日，上述原房屋租赁合同期限届满。2012年1月8日，由原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本合同租赁物为甲方所有的座落于启东市吕四港镇环城北路华清大楼（丘（地（号为：2020590）一、二层自西向东十间约1100平方米的房屋。”该协议第二条“租赁用途”约定“乙方承租租赁物的用途为：经营餐饮”。该协议第三条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年1月8日始，至2017年1月7日止”。该协议第四条“租金及其支付”约定“1.租金，租金第一年为人民币25万元，第二年为26万元……。2.支付方式。租金采取‘先付后租’和现金或银行转账方式支付。本合同签订时，同时乙方支付给甲方25万元后，乙方在每年的租赁前1月1日前向甲方缴纳下一年的租金”。该协议第十条“违约责任”约定“任何一方违反本合同约定的义务，除上列各条应承担的责任外，还应支付给对方壹拾万元作为违约金”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。2012年4月16日，被告向原告原投资人陶汉斌支付了租金52500元。
四、2012年4月8日，由案外人刘炳华、卢水坤、陆敏作为出租方（甲方），由被告作为承租方（乙方），双方签订一份房屋租赁协议，该协议第一条“租赁物”约定“本协议租赁物坐落于启东市吕四港镇环城北路（丘（地（号为：2020590）自西向东4.5间毛门面及3.5间二层房屋。其中刘炳华的一、二层房屋面积为257㎡；卢水坤的一、二层房屋面积为230㎡；陆敏的一层房屋面积为61㎡。……”。该协议第二条“租赁期限”约定“租赁期限为5年，自2012年5月1日始，至2017年4月30日止。……”。该协议第三条“租赁费用及其支付”约定“……租赁费用第一年至第五年每年为人民币叁拾万元，以现金方式付款。……”。双方在该协议中还对其他事项作出了约定。该协议中甲方的签章落款处签名为“刘炳华”、“卢水坤”、“陆敏”，乙方签章落款处签名为“有意思（背靠背店）李生根”。
五、2013年7月2日，原、被告双方签订一份“民事调解协议”，该协议第一条约定“一、原告启东市华清电动工具厂与被告李生根启东市吕四背靠背饮食店于2012年1月8日签订之房屋租赁协议继续履行及执行。”该协议第三条约定“……对原告原诉讼请求中要求被告支付12年13年二次违约的20万元违约金，在双方愿意调解基础上原告给予减免。”该协议第六条约定“本证明调解协议及房屋租赁协议内容经法院确认后合法生效后，具有法律强制执行效力。”本案庭审中，双方一致确认该协议未生效。
以上事实，由房屋租赁协议、补充协议、土地使用权证、房屋所有权证、银行转账凭证等证据，以及当事人的庭审陈述在卷佐证，应予认定。
本院认为，合法的租赁关系受法律保护。关于原、被告间于2012年1月8日签定的涉案房屋租赁协议，经本院审查，其权利义务内容未违反法律的禁止性规定，且经本院当庭询问，原、被告实际也均无异议，故应认定该协议合法有效。根据原、被告双方的诉辩主张及庭审情况，本院将本案的争议焦点归纳如下：被告与案外人陆敏、卢水坤、刘炳华另行签订房屋租赁协议并支付租金的行为能否视为被告对涉案房屋租赁合同的有效履行。对此，本院有如下分析认定意见：首先，从主体资格角度看，原告作为依法成立的个人独资企业，具备独立承受权利与负担义务的民事主体资格，原告投资人的变更不影响原告这一主体资格。其次，从物权角度看，庭审已查明涉案的出租房屋的产权均登记于原告“启东市华清电动工具厂”名下，原告系该房屋的唯一所有权人，有权将该房屋进行占有、使用、处分和收益，围绕该涉案房屋的出租而衍生的权利义务关系应由原告来承受和负担。从2009年10月14日由原告、薛建靖、被告三方签订一份补充协议和2012年1月8日原、被告双方签订的房屋租赁合同内容来看，以及从被告向法庭提交了原告涉案房屋的土地使用权证及房屋产证权行为来看，完全可以认定被告对涉案房屋产权登记于原告华清工具厂名下以及涉案房屋的合法出租人是原告华清工具厂这一事实应是明知的。再者，从合同的相对性角度来看，原、被告双方于2012年1月8日签订的涉案房屋租赁协议合法有效，是双方真实的意思表示，故协议确定的权利和义务内容对双方具有拘束力，被告应按约履行给付租金等合同义务。第四，从合同的独立性角度看，合同与合同之间是相互独立的和平等的，姑且不论被告与案外人卢水坤、刘炳华、陆敏另行签订的房屋租赁合同的真实性和合法性如何，但可以确定的是，上述另行签订的房屋租赁合同与由原、被告双方签订的涉案房屋租赁合同之间是相互独立的。被告未能提供证据证明原告华清工具厂曾经授权其与卢水坤、刘炳华、陆敏另行订立房屋租赁合同，故被告与案外人卢水坤、刘炳华、陆敏另行签订的房屋租赁合同并不能视为其对涉案房屋租赁合同的变更或补充。综上，被告与案外人陆敏、卢水坤、刘炳华另行签订房屋租赁协议并支付租金的行为不能视为对涉案房屋租赁合同的有效履行。原告华清工具厂与原投资人陶汉斌包括现投资人陶忠华在法律主体资格上完全不能划等号，不管卢水坤、刘炳华、陆敏等三案外人与原告华清工具厂的原投资人陶汉斌之间存在何种纠纷，也不管三案外人与被告之间签订何种协议，均不能改变原告华清工具厂直至目前仍系案涉租赁房屋所有权人的法律事实，均不能对抗原告基于合法有效的案涉房屋租赁合同而向被告主张合同权利。至于原、被告双方于2013年7月2日签订的一份“民事调解协议”，因该协议附设生效条件，需经法院确认后合法生效，因该条件未成就，而且庭审中原、被告双方一致认为该协议并未生效，故该协议约定的内容未对涉案房屋租赁合同权利和义务产生变更，故本院对该“民事调解协议”不予理涉。
根据上述认定意见，被告未能按照房屋租赁合同的约定及时足额给付房屋租金，构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。鉴于被告庭审中也同意解除涉案的房屋租赁合同，故对原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉请，本院照准。原告华清工具厂自认原投资人陶汉斌收取被告的52500元作为被告向其已交的租金，本院予以确认。原告诉请被告支付拖欠的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的违约金请求，其主张被告因未能按约给付租金，应支付每年的违约金10万元。本院认为，该合同约定的违约金10万元，应系针对合同一方在履约过程中的违约行为整体而言。具体到被告，就是其未按约给付租金而构成违约，则应按约承担约定的违约金10万元，原告主张20万元违约金缺乏具体的合同依据，在逻辑上也是解释不通的，因此难以成立，本院依据合同约定支持10万元违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告启东市华清电动工具厂与被告李生根于2012年1月8日签订的《房屋租赁协议》。
二、限被告李生根于本判决生效之日起三十日内向原告启东市华清电动工具厂移交位于启东市吕四港镇环城北路的华清大楼一、二层自西向东十间约1100平方米的房屋。
三.限被告李生根于本判决生效之日起三十日内给付原告启东市华清电动工具厂房屋租金457500元，并支付违约金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8160元（原告已预交），由被告李生根承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8160元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：471558227682）。
审 判 长 沈 辉
代理审判员 吴新峰
人民陪审员 周 昊
二〇一四年四月三日
书 记 员 黄晓赛
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。