江苏省徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0311民初4555号
原告：徐州市泉山区可可西里理发店，住所地徐州市
经营者：吕胜利。
委托诉讼代理人：郝唯群，江苏同帆律师事务所律师。
被告:中煤第五建设有限公司第一工程处，住所地徐州市
负责人：王祥军，该处处长。
委托诉讼代理人：王树云,女,1977年10月3日生，回族,住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：赵洋洋，江苏达渝律师事务所律师。
原告徐州市泉山区可可西里理发店（以下简称可可西里理发店）与被告中煤第五建设有限公司第一工程处（以下简称中煤五建一处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月25日、12月8日公开开庭进行了审理。后因审理需要，转为普通程序，于2017年7月14日公开开庭进行了审理，又于2017年8月17日进行了补充质证。原告可可西里理发店的经营者吕胜利及其委托诉讼代理人郝唯群、被告中煤五建一处的委托诉讼代理人王树云、赵洋洋到庭参加了诉讼。因审理需要，本案经批准依法延长审限，现已审理终结。
原告可可西里理发店向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因房屋拆迁遭受的损失合计147353.11元，赔偿损失的清单为装潢费56928元、店内物品费49730元、押金3000元、搬家费550元、停业损失11145.11元、转让费26000元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年11月4日，原告与被告建立房屋租赁关系，原告租赁被告位于本市淮海西路房屋用于经营理发店。2015年7月，城市轻轨一号线建设需征收被告的房屋，被告与拆迁人已经达成房屋征收补偿协议，但被告给原告的因拆迁所造成的停业、搬家、装潢等经济损失补偿低得离谱，原告不能接受。被告遂采用野蛮的不合法的手段强制搬迁，其先发出停止供应水电的通知，后又发出限期搬迁的通知，并于2015年8月7日在原告承租的房屋处调集大批人员，强行撬门别锁，强行侵占原告理发店中的全部物品，强行将原告承租的房屋拆除。原告认为，对被告所造成的原告的损失，有合同约定的按约定处理，没有合同约定的按法律规定处理，根据江苏省高级人民法院的有关规定，出租人应给予承租人拆迁中的损失予以补偿。现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告中煤五建一处辩称，原、被告双方于2012年6月15日签订房屋租赁合同，租期为2012年6月1日至2013年5月30日，为期一年。原告缴纳房租至2015年3月份，以后再未缴纳。被告多次向原告发出通知，要求原告抓紧搬迁，并不像原告所述被告在没有与原告沟通后强行撬锁，将理发店物品搬除。同时根据双方租赁合同第12条第2款的约定，因国家政策需要拆除或改建租赁的房屋使甲乙双方造成损失的，双方互不承担责任。综上，在涉案房屋面临拆迁时，双方的租赁关系已经不存在，同时双方又对国家政策拆迁房屋时作出了互不承担责任的免责约定，因此原告要求赔偿经济损失没有法律依据，被告不应承担赔偿责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月3日，原告可可西里理发店的经营者吕胜利与案外人王建签订《名剪理发店转让协议》一份，主要内容为：整店转让，转让费贰万陆千元整，转让费已付。
2010年11月4日，案外人刘萍（系被告的职工）出具《收条》一张，内容为：“收吕胜利押金3000元正（整）”。
2011年4月1日，案外人刘萍（乙方）与被告（甲方）签订《中煤第五建设公司房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方出租给乙方的房屋位于徐州市泉山区淮海西路364-5号；租赁期共12个月，自2011年4月1日至2012年3月31日止；每月租金为800元。
2011年5月17日，原告与徐州市蓝鸟装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定由徐州市蓝鸟装饰工程有限公司对可可西里理发店进行装潢，合同约定价款为42000元。其中在“工程甲方供应材料设备一览表”中，有“1、外墙马赛克；2、瓷砖；3、双扇弹簧门”等内容。2013年4月5日，原告与徐州市蓝鸟装饰工程有限公司又签订《装饰装修工程施工合同》一份，约定由徐州市蓝鸟装饰工程有限公司对可可西里理发店进行装潢，合同约定价款为14928元。其中附表一中“工程项目”栏有“室内隔断、玻璃隔断、单地弹簧门”等内容。
2012年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容有：第二条：1、甲方出租给乙方的房屋位于徐州市泉山区淮海西路364号；2、出租房屋建筑面积55平方米；3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第四条：1、该房屋租赁期共12个月，自2012年6月1日至2013年5月30日止；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，租赁期满乙方未得到甲方书面认可或重新签订租赁合同的，视甲方不同意乙方继续租赁该房屋。第五条：1、该房屋每月租金为2000元，年租金总额为24000元；4、乙方在合同签订时向甲方缴纳保证金4000元，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条:3、乙方装修装潢时，如改变房屋的主体或非主体结构须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或中途退租的，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得拆除。第八条：合同的变更、解除与终止，5、因本单位需要或上级指令提前收回房屋的。第九条：4、乙方归还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存影响房屋的正常使用的物品。对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置，该损失由乙方承担。第十条：3、甲方如因本单位需要或上级公司指令提前收回房屋的，甲方有权解除合同，乙方无条件执行，并在接到甲方通知后7日内退还租赁房屋。乙方如逾期退还租赁房屋，甲方有权处置乙方滞留租赁房屋内的物品，所受损失由乙方承担。第十二条：免责条款，2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。在该《合同》第七页下方空白处有手写的一行“备注：房租金从8月份开始收，8月份之前刘萍已收”的字样。
庭审时，原告提供了其缴纳2013年8月至11月、2014年12月、2015年1月至3月租金的收据、收条等证据，被告认可原告缴纳租金至2015年3月。
2014年8月21日，上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司（以下简称上海友达徐州分公司）接受徐州市泉山区人民政府委托，对被告被征收的房产作出沪友徐分评报字（2014）第0406号《徐州市轻轨一号线项目（工农北路区间）徐州市新艳家具厂征收估价报告》，其中正规房屋建筑面积为1424.26平方米，补偿价格1110482元；其他房屋建筑面积为768.42平方米，补偿价格为332566元；房屋补偿总价值为1443048元；在户名为“可可西里发艺”的《装修及附属物评估分户报告单》中，各项补偿项目及金额分别为：外墙面砖1369元，地弹门1654元，地面砖4199元，玻璃隔断1488元，木隔断922元，柜机拆装费240元，蹲便器50元，合计9922元。
2015年5月25日，被告向原告发送《搬迁通知书》一份，主要内容为双方签订的房屋租赁合同已于2013年5月30日到期，由于涉案房屋即将被征收，因此双方未再续签合同，期间多次口头通知原告抓紧时间准备搬迁。目前涉案房屋已确定被征收，要求原告在本月月底前搬迁完毕，并缴清截至2015年4月底所欠的房租。
2015年7月10日前，被告（乙方）与徐州市泉山区房屋征收办公室（甲方）签订《房屋征收补偿协议》一份，主要内容有：一、被征收房屋情况。5、建筑面积1424.26㎡.四、乙方被征收房屋补偿总额2854189元。1、房屋价值1443048元；2、附属物613071元；3、搬迁、过渡、奖励等费用108396元；4、停产停业损失66629元；5、其他，土地价值623045元。
2015年7月30日，被告向原告发送《房屋限期搬迁补偿的通知》，主要内容为被告已于2015年5月25日通知原告于5月31日前搬离，并缴清房屋使用费用，但原告至今没有搬离，现通知原告于2015年8月5日前到被告处洽谈相关事宜，并完成搬迁和补偿费领取工作。同日，被告发送《关于停止供应水、电的通知》一份，主要内容为政府将于2015年8月1日起停止淮海西路水、电供应，请做好相关事宜，否则因停水停电造成的损失自行承担。
2015年8月6日，被告向原告发送《可可西里理发店所占用房屋搬清拆除通知单》一份，主要内容为原告至今没有搬离，现通知原告于2015年8月7日14：00之前自行将所占用房屋内物品搬清，若届时原告仍未搬离，则请于2015年8月7日14：00到原告所占用房屋进行物品清点封存，配合搬离，否则，因原告的不作为造成双方的损失由原告负责，并承担法律后果。
2015年8月7日，涉案房屋被拆除。
2015年8月8日，被告向原告发送《可可西里理发店占用房屋物品搬离、领取告知单》一份，主要内容为涉案房屋内物品已清点搬离，妥善封存于原西区热电厂北侧徐州凯城机械有限公司院内仓库，请于2015年9月7日前到该仓库领取，若到期仍未领取，则按月收取你方仓库租金及看管费，物品折旧损失或丢失由你方自行承担。
2016年2月2日，被告通过手机短信向原告发送物品领取通知书，通知原告于2016年2月5日前到仓库领取物品，若到期仍未领取，一切后果由你方自行承担。
本案在审理过程中，本院咨询上海友达徐州分公司目前徐州市征地拆迁中搬家费及停产停业损失的补偿标准和计算方法，该公司表示，搬家费一般按房屋合法建筑面积14元/㎡补偿，具体补偿标准也可由拆迁人与被拆迁人协商；停产停业损失按房屋价值加土地价值的6%给付，但因土地价值是总体计算，不能明确区分每套房屋所含土地价值，在具体计算各房屋停产停业损失时，可依拆迁人已补偿的停产停业损失除以经评估认可的总的合法建筑面积，再乘以涉案房屋的合法建筑面积，得出其应补偿的停产停业损失。
为进一步查明案情，本院通知案外人刘萍来院询问有关情况，并制作了《谈话笔录》。刘萍陈述，2010年11月4日向吕胜利出具的押金《收条》是其书写，该押金未交给单位（即被告），单位也从未向其要过，但听说单位要退给吕胜利；涉案房屋是其承租单位的，租期大约两年，大概从2010年开始，其后又将该房屋转租给姓王的，姓王的又租给姓吕的，他们商量好以后才给我说的。
本院认为，原、被告双方于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同法第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告双方于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》虽然约定了租赁期间为2012年6月1日至2013年5月30日，但在2013年5月30日租赁期间届满后，在双方没有对原合同续签或重新签订新的租赁合同的情况下，原告仍继续承租该房屋并交纳租金，被告亦没有提出异议并收取租金，根据合同法的上述规定，原、被告双方于2012年6月15日签订的《房屋租赁合同》在2013年5月30日以后继续有效，处理本案所涉纠纷仍应适用该合同的约定，对该合同中有关内容没有约定或者约定不明的，则适用有关法律规定。
关于原告各项诉请应否得到支持，本院分述如下：
一、原告诉请被告赔偿装潢费损失56928元，原告的依据是其于2011年5月17日和2013年4月5日两次对理发店进行装潢所花费的费用。本院认为，双方所签《房屋租赁合同》第十二条第2项约定：“因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。”本案所涉房屋系因轻轨一号线建设而被拆迁，依据前引合同条款的约定，被告不负赔偿原告此一损失的责任。但依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（以下简称《意见》）第二十九条的规定：“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。”“出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。”故本院认为被告虽不负赔偿原告装潢费损失的责任，但应在拆迁补偿范围内对原告的损失予以补偿。依据上海友达徐州分公司作出的《征收估价报告》中原告的《装修及附属物评估分户报告单》中各项补偿项目及金额分别为：外墙面砖1369元，地弹门1654元，地面砖4199元，玻璃隔断1488元，木隔断922元，柜机拆装费240元，蹲便器50元，合计9922元。原告举出装潢合同之证据用于证明其装潢的内容与分户报告单中的补偿项目一致，本院予以采信。据此，对原告诉请的装潢费损失，本院确认由被告补偿给原告9922元，对其余诉请不予支持。被告辩称，其中外墙面砖、地弹门、地面砖系其装潢所为，该三项费用不应补偿给原告，但被告对此未提出证据证明其主张，故本院对被告的辩称不予采信。
二、原告诉请店内物品损失费49730元，原告诉请的依据是其自行制作的店内物品清单。本院认为，根据双方所签《房屋租赁合同》第九条第4项的约定：“乙方归还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存影响房屋的正常使用的物品。对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置，该损失由乙方承担。”第十条第3项约定：“甲方如因本单位需要或上级公司指令提前收回房屋的，甲方有权解除合同，乙方无条件执行，并在接到甲方通知后7日内退还租赁房屋。乙方如逾期退还租赁房屋，甲方有权处置乙方滞留租赁房屋内的物品，所受损失由乙方承担。”在涉案房屋已经明确将要拆迁的情况下，被告依据上述约定有权解除合同终止履行，并多次通知原告限期搬离涉案房屋及清理屋内物品，在原告未能自行搬离后，被告将原告留存的屋内物品清点后交仓库保管，且及时通知原告自行领取，被告的上述行为并无不当且符合合同中的约定。综上，因原告的此一诉请没有合同和法律依据，故本院不予支持。
三、原告诉请被告返还押金3000元，原告的依据是案外人刘萍所出具的一张收条。本院认为，根据查明的案情，该押金系案外人刘萍向原告收取，刘萍也未将该押金交给被告，原告亦未举证证明被告委托刘萍向原告收取该押金，故原告诉请被告返还该押金没有事实和法律依据，依法应予驳回。
四、原告诉请被告给付搬家费550元，原告诉请的依据是参照徐政发（2004）22号文《徐州市新城区征地搬迁安置补偿实施意见》中的有关规定。本院认为，原告所提出的依据系市政府针对徐州市新城区征地搬迁工作所制定的文件，本案所涉房屋的座落地并不在新城区，故该文件不应在本案中作为处理搬家费的依据。参照本院向上海友达徐州分公司咨询时搬家费一般按房屋合法建筑面积14元/㎡补偿的意见，原告以其租赁面积55㎡、按10元/㎡诉请被告给付搬家费550元，在通行的补偿范围内，且不违反有关法律规定，故本院对原告的此一诉请予以支持。
五、原告诉请被告给付停业损失11145.11元，原告诉请的依据是参照徐政发（2004）22号文中的有关规定。正如在本判决书“本院认为四”中已经论述的理由，该文件不应在本案中作为处理停业损失的依据。参照本院向上海友达徐州分公司咨询停业损失补偿办法的意见，本院支持原告停业损失2573元（66629元÷1424.26㎡×55㎡），对其诉请的其他停业损失不予支持。
六、原告诉请被告给付转让费26000元，原告诉请的依据是其给付案外人王建的名剪理发店的转让款。本院认为，该款项系原告从他人处接手理发店支出的费用，在原、被告所签《房屋租赁合同》中并未约定在租赁期满或提前终止履行合同时该费用由被告给付原告，因此，原告的此一诉请没有合同及法律依据，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告中煤第五建设有限公司第一工程处于本判决生效后十日内补偿给原告吕胜利装潢费9922元、搬家费550元、停业损失费2573元，合计13045元；
二、驳回原告吕胜利的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3250元，由原告吕胜利负担2000元，由被告中煤第五建设有限公司第一工程处负担1250元（原告已预交，被告应负担的部分随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 金 文
人民陪审员 高传美
人民陪审员 吴 刚
二〇一七年八月十八日
书 记 员 唐 薇