常州市钟楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钟民初字第2665号
原告江苏xx教育发展有限公司。
法定代表人周xx，该公司总经理。
委托代理人张x，江苏xx律师事务所律师。
委托代理人陈x，江苏xx律师事务所实习律师。
被告杨xx。
原告江苏xx教育发展有限公司诉被告杨xx返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员代家军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张x、陈x与被告杨xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2006年7月11日签订一份房屋租赁合同，双方约定由原告将xx楼（4423.01平方米）租赁给被告使用，租期为2006年11月1日至2013年12月31日，租金每年520000元。2011年12月30日，原、被告又签订关于xx楼房屋租赁合同的补充协议，将被告的租赁期限延长至2017年12月31日。后被告违反租赁合同及补充协议，拖欠原告租金830000元未付，原告诉至贵院，贵院于2014年8月28日作出了（2013）钟民初字第2798号民事判决书，判决解除了原被告于2011年12月30日签订的补充协议，并判决被告支付至2013年12月31日的房屋租金830000元。原、被告签订的房屋租赁合同已经到期，补充协议已经解除，被告应立即搬出xx楼，并赔偿因其延期搬出给原告造成的全部租金损失。现原告诉至法院，请求判令：1、判令被告于判决生效之日立即搬出xx楼；2、被告赔偿原告租金损失195000元（暂计算至2014年9月30日）及从2014年10月1日起至被告实际搬出之日止的租金损失。3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告不具备要求被告返还xx楼的主体资格。原告在xx楼中只占有2231.01平方米，其余面积为他人所有，故原告无权要求被告返还xx楼。另外xx楼中还有答辩人的自建房屋。期间，被告也对所租赁房屋进行加固、装修，待加固、装修费用算清之后就搬离。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年7月6日，原告与王xx签订房屋租赁合同，合同主要内容是：王xx将常州市武进区XX弄（房地号ＸＸＸ、ＸＸＸＸ）房屋租赁给原告，面积1171平方米，租赁期限自2006年6月9日起至2013年12月31日止，年租金15万元;租赁期间，原告有权将房屋转租给第三人，无需王xx同意，不影响王xx和原告之间的租赁合同的执行。
2006年7月6日，原告又与王x签订房屋租赁合同，合同主要内容是：王x将常州市武进区xx弄（房地号ＸＸ、ＹＹＹ）房屋租赁给原告，面积1017.7平方米；租赁期限自2006年6月9日起至2013年12月31日止，年租金6万元;租赁期间，原告有权将房屋转租给第三人，无需王x同意，不影响王x和原告之间的租赁合同的执行。
2006年7月11日，原告为甲方（出租方）与乙方（承租方）被告签订房屋租赁合同一份，原告将其所有的位于本市xx大道xx号（建筑面积为2234.31平方米）及所承租的王x、王xx的房屋（合称xx楼）一并租赁给被告，合同约定：“一、双方本着自愿公平、友好协商的原则，签订本合同，甲方（原告）同意将xx楼房屋租赁给乙方（被告）使用。乙方对承租房屋已做好充分了解和实地勘查，愿意承租该房屋。在交房时，乙方未提出异议的，视为乙方对该房屋及设施满意。二、租赁面积、租赁日期、租金：1、租赁房屋建筑面积以实际面积为准共4423.01平方米，房屋原有设施、设备情况见附件。2、租赁期限：自2006年11月1日-2013年12月31日止。3、经营项目：桑拿、网吧、餐饮、KTV。4、租金支付时间：52万元/年（壹年壹付），每年1月1日之前支付。经双方签字生效后，乙方按合同约定支付了租金及房屋使用保证金后，甲方才能向乙方提供房屋和钥匙。乙方逾期支付租金超过壹个月的，甲方有权解除合同。……四、房屋改造和装修:乙方租房后对房屋进行改造、装修、（包括外墙及屋顶防水工程），必须提前向甲方出具书面改造、装修方案，经甲方对改造、装修方案认证同意后，乙方才能进行改造或装修，但不得损坏房屋的主体结构。擅自改造或装修，由乙方承担全部责任，并赔偿由乙方给甲方造成的损失，预收的房屋使用保证金不予退还，甲方并有权终止合同和收回房屋。……六、合同终止：……2、合同终止交还房屋时，乙方要按初租时恢复房屋原样及设施、设备的完好状态。乙方的改造和装修费用，甲方不予作任何补偿何承担任何经济责任。……5、合同期满或终止合同后，乙方应在租用到期后的10日内条款所租赁的房屋，如逾期不腾空搬出，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所受到的损失由乙方负责赔偿。……”合同签订后，原告将房屋交付被告使用。
2011年12月30日，原、被告签订“关于xx楼房屋租赁合同的补充协议”（以下简称补充协议），协议约定：“一、甲方（原告）同意乙方（被告）对xx楼房屋（不包括甲方转租的王x、王xx房屋）进行加固改造。二、由乙方具体负责实施xx楼加固改造，乙方必须聘请具有相应资质的单位进行改造，对加固工程进行预算、决算。方案、预算须报甲方备案，决算要通过对立的审计部门审计后报甲方认可。……。四、……加固工程改造费用以最后决算审计结果为准，费用由甲乙双方各承担50%，所有权归甲方所有……五、乙方应缴清以前所欠的所有房屋租金及其他费用（包括法院调解书确定的欠租），并按时缴纳每年的租金，如再有拖欠房屋租金，甲方有权解除合同，乙方无条件搬出，甲方不作任何经济补偿……。七、甲方视乙方能按期缴纳房租的前提下，延租xx楼的租期，租赁期延长至2017年12月31日。王x、王xx的房屋如乙方需要继续由甲方转租，乙方需要在2013年到期前一个月书面告知甲方，由甲方与其商谈租赁事宜。延长租赁期间的租金另议。”
2013年11月5日，原告以被告未按合同及补充协议支付租金为由，诉至本院，要求：1、解除与被告2006年7月11日签订的房屋租赁合同和2011年11月30日签订补充协议：2、被告支付原告所欠2013年12月31日前的房屋租金830000元；3、诉讼费用由被告承担。2014年8月28日，本院作出（2013）钟民处字第2798号民事判决，认为双方签订房屋租赁合同中涉及王x、王xx房屋的约定，已于2013年12月31日到期，双方未延租，租赁合同已自然终止履行；双方签订补充协议是对原告自有房屋租赁期限的变更，被告未按约支付租金，已违反补充协议第5条约定，故判决：1、解除原告江苏xx教育发展有限公司与被告杨xx于2011年11月30日签订的补充协议；2、被告杨xx于本判决生效之日起十日内向原告江苏xx教育发展有限公司支付房屋租金830000元（暂计算至2013年12月31日）。该判决现已生效。
2014年10月22日，原告已与被告签订房屋租赁合同已经到期、补充协议已解除为由，诉至本院，要求判如所请。
本院认为。原、被告于2006年7月11日签订的房屋租赁合同中涉及案外人王x、王xx的房屋部分已因租赁期限届满而终止，2011年12月30日签订的补充协议也因被告未按合同约定支付租金而被本院生效判决予以解除。合同届满或者解除后，被告作为承租人，应及时将租赁物返还，若其逾期返还，应支付占有租赁物期间的房屋使用费。原告现主张按照每年260000元租金标准计付房屋使用费并未超出双方的合同约定，故对原告要求被告将承租房屋返还并支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告的主体资格问题，原告系将自身房屋及王x、王xx房屋一并租赁给被告使用，其转租行为事先已获得王x、王xx同意，故在原、被告之间合同届满或者被解除时，原告作为转租人，其有权基于与被告签订的合同要求被告返还租赁房屋，对被告该抗辩理由，本院不予采信。
关于被告所称加固、装修费用，根据补充协议第2条规定，由被告对原告xx楼加固改造，并聘请具有相应资质的单位进行改造，对加固工程进行预算、决算。但被告至今也未对加固工程进行决算，故本案不予理涉，被告可另行主张权利；至于装修费用，双方在房屋租赁合同已明确约定合同终止交还房屋时，被告的装修费用，原告不予作任何补偿何承担任何经济责任；故对被告称待加固、装修费用算清之后就搬离的意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十三条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨xx于本判决生效之日起三十日内搬离所承租的位于常州市xx大道xx号、常州市武进区牛塘镇沈家弄村（房地号为ＸＸ、ＹＹＹ、ＸＸＸ、ＸＸＸＸ）房屋（面积为4423.01平方米）；
二、被告杨xx于2014年1月1日起至实际搬离涉案房屋之日止按年租金260000元的标准计付房屋使用费给原告江苏xx教育发展有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，本院减半收取2100元（原告已预交）由被告杨xx负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告江苏xx教育发展有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
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审判员 代家军
二〇一四年十二月五日
书记员 朱奉玉