山西省交口县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋1130民初字第53号
原告（反诉被告）梁健。
被告（反诉原告）交口县粮油购销中心，住址：交口县城。
法定代表人张耀星，中心主任。
委托代理人尹连峰，北京市世纪律师事务所律师，特别授权代理。
原告梁健诉被告交口县粮油购销中心租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，交口县粮油购销中心于2016年1月21日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2016年2月16日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁健、被告（反诉原告）交口县粮油购销中心法定代表人张耀星及其委托代理人尹连峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告梁健诉称，2008年10月1日，原被告双方签订《租赁合同》，约定原告租赁被告下属的大麦郊粮站，年租金2.5万元，租期限0年，合同签订后原告给被告上交租金10万元，合同约定原告可用改造固定资产经费抵顶上交款项。从2008年11月至2011年11月原告共投入335502.34元，经山西双元资产评估有限公司评估，2015年12月9日资产现值为179430元，原告经营养殖场，为生产经营投入296000元。现被告因政府政策调整需解除合同，因解除合同给原告造成的直接经济损失共475430元（包括投入固定资产现值179430元，为生产经营投入296000元）。去除原告应上交被告的租金7.5万元，被告应当赔偿原告400430元。原告认为，合同一经签订即具法律效力，现因被告原因导致合同不能履行，原告可支持被告执行国家政策，但被告应承担违约的民事责任。故起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、判令被告支付因解除合同给原告造成的直接经济损失400430元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告交口县粮油购销中心辩称，合同中约定的内容不是原告可用改造经费抵顶上缴款，而是在粮油中心同意的情况下改造经费才可抵顶。对于原告的改造固定资产179430元的事实，本诉被告不清楚，原告在租赁期间经营养殖场并投入292000元的事实也不清楚。改造固定资产的投入是未经粮油中心同意的擅自改造，且其经营性投入应由本诉原告自行承担。对此两项本诉被告不予承担。
原告针对自己的主张举证如下：
1、租赁合同。证明原被告合同关系，签订合同时与当时的粮食局局长多次交涉，租赁时厂房墙壁全部倒塌，没有水暖电，都是我自己处理的，当时商量的就是这些改造费用可以抵顶上缴款，当时局长就说你先维修，维修费用顶上缴款。
缴款收据。证明向粮食局上缴款项。
食用菌清单一张。证明原告食用菌的数量及投，该清单投资总额296000元，是原告个人记载的情况。
资产评估报告。证明评估的维修款为335500元，折价179400元。评估的委托方是粮食局。
修葺状况明细表。证明原告的维修费用。
被告质证认为：1、真实性没有异议。但是对原告陈述的租赁时与当时粮食局局长交涉及租赁时厂房情况不予认可，合同约定必须由粮食局同意才能施工改造并将改造费用抵顶上缴款。且原告没有提供证明其陈述的证据。因此该陈述不予采纳。
认可。2008年8月19日原告确实缴纳10万元租金。
真实性有异议。这只是原告自己制作打印的一个表格，且是其经营性投入，与本诉被告没有关系，本诉被告不应承担。
委托方是粮食管理局而不是本诉被告，资产评估是对原告擅自改造固定资产的评估，擅自进行的固定资产改造投资应由原告自行承担，且改造投资费用的数额也存疑。
5、同证据4质证意见。也是原告自行制作，未经本诉被告认可，应由其自行承担。
被告交口县粮油购销中心反诉称，2008年10月1日梁健承租使用我方大麦郊粮站（除碾米车间三间外）涉及的事宜，经双方协商一致，签订《租赁合同》，约定年租金2.5万元，梁健要保障多方库房、办公室的合理使用，如梁要改造固定资产，必须经我方同意后方可施工改造，改造经费投入可抵顶上交款项。本合同一定为10年，第一次交款为签订合同之日上交10万元，余款15万元于2009年12月30日前上交5万元，2013年12月30日前上交10万元，逾期未交，合同自动失效。合同签订后，梁健占有使用我方合同中约定的房屋后，只交纳了2008年至2012年10月四年的租赁费10万元，至起诉之日尚欠83332元的租赁费，虽经多次主张，被告一直推诿不付。我方认为，梁健长期拖欠我方租赁费不付，根据合同法第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行的，当事人可以解除合同，我方反诉要求：1、依法解除双方于2008年10月1日签订的“租赁合同”；2、判令反诉被告梁健支付反诉原告至起诉之日拖欠的租赁费83332元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告梁健辩称，从2015年8、9月份粮食局就开始跟我协商此事，当时就并未履行合同，租赁费用算至何时我无法确定。租赁物的大门、围墙等都是我自己修建的，当时商量的就算上缴款，且合同解除应当赔偿我租赁该场地进行投资的损失。
反诉原告针对自己的主张进行举证：
1、粮油购销中心营业执照。证明反诉原告是自负盈亏的全民所有制企业，法定代表人是张耀星。
2、2008年10月1日签订的租赁合同。证明年租金2.5万元，租赁期限是2008年10月1日到2018年10月1日，期限是十年。在租赁期间如果承租人需要改造固定资产，必须经出租人同意后方可施工改造。
反诉被告针对反诉原告的证据进行质证，证据1认可，但当时法定代表人是原粮食局局长李俊德，证据2粮食局因为国家征用大麦郊粮站要重新修现代化粮站，从2015年8月、9月开始要终止这个合同。我本身不存在违约。
本案经原、被告陈述、答辩、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：
1、2008年8月原告梁健与交口县粮食局原局长、交口县粮油购销中心原主任李俊德协商一致，同意由原告租赁被告交口县粮油购销中心下属的大麦郊粮站，2008年10月1日原告梁健（乙方）与被告交口县粮油购销中心（甲方）双方签订了租赁合同，合同约定“一、甲方将大麦郊粮站（除碾米车间三间外）租赁给乙方使用，年租金为2.5万元，乙方应保证甲方库房、办公室的合理使用”；“二、如乙方需要改造固定资产，必须经甲方同意后方可施工改造，改造经费投入可抵顶上交款项，乙方如有违法经营行为，甲方有权单方面中止合同，产生的一切后果完全由乙方负担”；“三、乙方在租赁期间，独立经营、独立承担……债权债务，……乙方在合同期满后完好无损把库房、办公室及固定设施移交甲方”；“如遇国家政策性变化或人力不可抗拒的因素时，甲方有权随时终止合同，所收租金长退短补。乙方应无条件及时交还甲方固定资产，由此造成的经济损失，按合同法的有关规定办理”；“六、本合同一定为10年，2008年10月1日起至2018年10月1日止，第一次交款为签订合同之日上交10万元，余款15万元于2009年12月30日前上交5万元，2013年12月30日前上交10万元，逾期未交，合同自动失效”。2008年8月19日原告梁健向被告交口县粮油购销中心交纳租赁费10万元，并对租赁的库房、院落、大门等设施进行了维修改造。
2、2015年国家发展和改革委员会、国家粮食局、住房和城乡建设部等部门在全国进行1000亿斤粮食仓储设施建设的工程，交口县粮食局经申报获得批准在被告交口县粮油购销中心下属的大麦郊粮站进行1000万斤标准化粮食储备仓项目建设。被告交口县粮油购销中心的主管部门交口县粮食行政管理局多次与原告梁健协商解除租赁合同的事宜，经双方一致同意，委托山西双元资产评估有限公司对租赁人原告梁健承包期间投资的固定资产进行评估，2015年12月14日该评估公司作出了“在公开市场和持续经营的前提下，……本次评估范围的资产于评估基准日2015年12月9日的帐面价值33.55万元,评估价值17.94万元”。因具体的补偿事宜，原、被告达不成一致，遂致诉讼。
本院认为，原、被告于2008年10月1日签订的“租赁合同”是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行，本案的争议的焦点是：租赁合同解除是什么原因造成的？如何解除该租赁合同？一、关于原告梁健在履行租赁合同过程中，是否严格依照合同约定及有无违约行为的问题。合同签订后，梁健占有使用约定的房屋后，即于2008年进行了较大规模改造维修，被告交口县粮油购销中心在长时期内未提出异议，且只要过一次租赁费（2011年在新的交口县粮食局负责人到任后），现被告交口县粮油购销中心提出其对原告的改造未同意，其意见不能采信，应推定其对原告的改造默认同意。原告梁健只交纳了2008年至2012年10月四年的租赁费10万元，至今尚欠85417元的租赁费，根据合同第二条的约定“改造经费投入可抵顶上交款项”，原告对租赁的库房、院落、大门等设施维修改造，经原告及被告的上级主管部门交口县粮食行政管理局一致同意委托山西双元资产评估有限公司进行资产评估，评估现值为179400元，扣除原告尚欠的租赁费，原告并不欠房屋租赁费，被告无证据证明原告存在违约行为。导致原、被告解除合同的原因为交口县粮食局经申报获得批准在被告交口县粮油购销中心下属的大麦郊粮站进行1000万斤标准化粮食储备仓项目建设，该粮站所有房屋、设施要拆除重新建设，且双方已对解除合同进行了多次协商，只是对解除合同的具体事项达不成一致。二、关于解除合同，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告梁健租赁后进行了大规模的维修改造，投资经中介机构评估现值为179400元，因合同解除应由被告进行赔偿，扣除原告尚欠的租赁费85417元，被告应赔偿原告固定资产损失93983元。原告主张的为生产经营投入296000元，并未提供相关证据证明，经庭后与原、被告双方共同调查了解，原告于2015年5月进行香菇养殖，在26间房屋内养殖7万余棒菌棒，在2015年12月4日交口县粮食局建设储备仓库的规划公告张贴后，原告陆续搬运走20间房屋内的养殖架和大部分菌棒，根据原告的养殖实际情况，酌情由被告赔偿原告养殖架损失20000元、香菇养殖损失（共7万棒，每棒补偿投入1.5元）105000元、养殖架拆解和组装损失4800元、搬运菌棒人工费4500元、运费1600元，以上共计135900元，应由被告赔偿。原告的其余损失，因无据佐证，不予支持，被告其他主张也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
解除原告梁健与被告交口县粮油购销中心签订的租赁合同；
原告梁健于本判决生效后五日内将租赁的库房、办公室及固定设施移交被告；
被告交口县粮油购销中心赔偿原告梁健固定资产损失93983元、养殖损失135900元，共229883元，限于本判决生效后十五日内付清；
驳回原、被告其他诉讼请求。
本案受理费7300元，反诉费1883，由被告负担4748元，原告负担4435元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
本判决申请执行期限，判决生效后，义务人在自动履行期限内不履行，权利人在自动履行期满后二年内申请法院强制执行。
审 判 长 牛红斌
审 判 员 张 蕾
人民陪审员 李爱萍
二〇一六年三月一日
书 记 员 史 政