浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0482民初2299号
原告（反诉被告）:谯思友，男，1981年11月12日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县。
委托诉讼代理人：马小华，浙江浙平律师事务所律师。
被告（反诉原告）:张琴，女，1983年9月10日出生，汉族，住浙江省平湖市。
委托诉讼代理人：卢敏，浙江金品律师事务所律师。
被告：顾桂林，男，1969年9月25日出生，汉族，住浙江省平湖市。
原告（反诉被告）谯思友与被告（反诉原告）张琴、被告顾桂林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日受理，依法由审判员汪佳铭适用简易程序进行审理。被告（反诉原告）张琴提起反诉，本院于2017年6月12日受理后，于2017年7月6日、2018年2月6日公开开庭将本诉、反诉合并进行了审理，原告（反诉被告）谯思友及其委托代理人马小华、被告（反诉原告）张琴的委托代理人卢敏均到庭参加诉讼。被告顾桂林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）起诉称，2016年12月24日，被告（反诉原告）张琴受被告顾桂林委托与原告（反诉被告）签订《房屋转让合同》一份，将被告顾桂林所有的当湖街道沐阳西区41幢2单元102室房屋卖给原告（反诉被告）。合同约定2017年2月15日之前二被告将房屋过户给原告（反诉被告），过户当天除贷款外，余款全部付清。合同订立前，原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）张琴购房定金10000元，后又于2017年2月14日支付了购房款110000元。2017年2月15日，原告（反诉被告）又与二被告签订《补充协议》一份，约定涉案房屋于2017年4月10日前过户。补充协议签订后不久，原告（反诉被告）即要求二被告办理过户手续，但因房产市场价飞涨，二被告不肯与原告办理过户手续，并提出要求涨价。后原告（反诉被告）又一再要求二被告交房并办理过户手续，但二被告至今仍拒不履行合同,故酿成本案纠纷。现原告（反诉被告）起诉要求：1.判令二被告即刻将当湖街道沐阳西区41幢2单元102室房屋交付给原告（反诉被告）；2.判令二被告协助原告（反诉被告）将当湖街道沐阳西区41幢2单元102室房屋产权过户到原告（反诉被告）名下；3.判令二被告支付原告违约金30000元；4.本案诉讼费由二被告负担。
被告（反诉原告）答辩称，一、双方确实存在房屋买卖合同关系。2017年2月14日，被告（反诉原告）催促原告（反诉被告）付清房款，并办理过户手续。但原告（反诉被告）声称贷款未获批准，无法支付房款，要求被告（反诉原告）给予宽限期。被告（反诉原告）表示如原告（反诉被告）另行支付房屋差价16万元，愿意继续履行合同。后原告（反诉被告）同意支付差价，双方遂签订补充协议将过户日期推迟到4月10日。但是补充协议签订后，原告（反诉被告）既未支付补偿款，也未联系被告（反诉原告）过户。二、原告（反诉被告）至今未支付补偿金，违约在先，被告（反诉原告）有权解除合同。三、补充协议只是约定推迟过户，并未约定推迟付款时间，原告（反诉被告）未按约支付房款。
被告顾桂林未进行答辩。
被告（反诉原告）反诉称，2016年12月24日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋转让合同》，将涉案房屋出卖给原告（反诉被告），合同约定2017年2月15日前办理过户，过户当天除贷款外，房款全部付清。2017年2月14日，原告（反诉被告）通过中介找到被告（反诉原告）协商，称由于资金困难，贷款也未办理成功，无法于15日之前办理过户。被告（反诉被告）当即表示欲解除合同，没收定金。后双方协商将过户时间推迟至2017年4月10日，原告（反诉被告）支付补偿金。补偿金口头约定为16万元（2016年12月24日合同签订时到2017年2月15日涉案房屋升值部分的差价）。后原告（反诉被告）未按约支付补偿金，也未按约支付剩余房款。4月10日，原告（反诉被告）通过中介联系被告（反诉原告）再次要求延期过户，被告（反诉原告）当即告知欲解除合同。现被告（反诉原告）反诉要求：1.确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的房屋买卖合同已于2017年4月10日解除；2.诉讼费由原告（反诉被告）负担。
原告（反诉被告）答辩称，1.被告（反诉原告）称合同已经解除不是事实，双方签订的合同未解除，原告（反诉被告）不同意解除合同。合同中没有约定解除合同的相关条款，被告（反诉原告）解除合同的请求不符合法定解除合同的事由。2.被告（反诉原告）从未同意补差价16万元。被告（反诉原告）张琴虽提过要求增加房款的无理要求，并称不涨价就不卖房屋，但原告（反诉被告）从未同意涨价要求。后在4月10日前原告（反诉被告）通过中介向被告（反诉原告）支付了1万元的利息补偿。3、4月10日前，原告（反诉被告）一直催促被告（反诉原告）张琴办理过户手续，并配合办理房贷有关手续，但被告（反诉原告）张琴未与理睬。后原告(反诉被告)无奈请中介向被告（反诉原告）张琴催促，但置之不理。
被告顾桂林未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提供的《房屋转让合同》、公证书、补充协议、不动产产权登记证明，被告（反诉原告）均无异议；被告（反诉原告）提供的《房屋转让合同》，原告（反诉被告）无异议；被告顾桂林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利，故对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
对原告（反诉被告）提供的委托书本院不予认定，理由详见判决书说理部分。
针对已支付购房款金额的事实，原告提供了收条2份及银行交易记录（复印件）1份，证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付了购房定金1万元，购房款11万元的事实。被告（反诉原告）质证认为，对证据的真实性无异议，对关联性有异议，被告（反诉原告）共收到购房定金1万元，购房款10万元。本院认为，被告（反诉原告）对上述证据的真实性无异议，对本院对证据的真实性予以认定。但根据收条载明的内容，只能证明原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付了11万元的购房款。
针对补偿金金额的事实，被告（反诉原告）提供了短信记录1份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）曾就房屋推迟过户协商一致，并由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付补偿金。原告（反诉被告）质证认为，对证据的真实性、关联性没有异议。但原告（反诉被告）从未答应过要补偿被告（反诉原告）张琴16万元。该证据恰恰证明了原告（反诉被告）多次催促被告（反诉原告）张琴办理过户手续，而被告（反诉原告）张琴要求涨价不予配合办理的事实。本院认为，原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。从短信内容看，原告（反诉被告）确曾答应支付给被告（反诉原告）补偿金，但仅凭该证据无法证明补偿金确切的金额。
针对二被告之间是何关系的事实，被告（反诉原告）提供了《房屋转让合同》1份，证明涉案房屋已由被告顾桂林转让给了被告（反诉原告）张琴。原告（反诉被告）质证认为，对证据的关联性没有异议，原告（反诉被告）并非该合同的相对人，故不能确定证据的真实性。本院认为，二被告之间签订该房屋转让合同真实、合法，内容不违反法律规定，故本院予以认定。
依原告（反诉被告）申请，本院准许证人方某出庭作证。证人方某作证时陈述：其是平湖市当湖街道方源房产中介所中介，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》和补充协议均由其经办。被告顾桂林并未参与房屋转让合同的签订。2017年4月10日，原告（反诉被告）曾多次催促被告（反诉原告）张琴办理过户。4月10日当天，其打电话给被告（反诉原告）张琴，要求办理过户，但是被告（反诉原告）张琴不肯配合，由此酿成纠纷。在签订补充协议的过程中，原告（反诉被告）答应补偿被告（反诉原告）1万元，原告（反诉被告）将这1万元给了被告（反诉原告）张琴那方的中介，后被告（反诉原告）张琴不肯过户，又把1万元退给了原告（反诉被告）。涉案房屋的银行贷款已经审批通过。
原告对证人证言的质证意见：证人证言客观反映了涉案房屋买卖的交易关系。结合公证书的内容，本案真实的出卖人是被告顾桂林，并非被告（反诉原告）张琴。本案纠纷系因二被告违约引起，二被告应承担违约责任。
被告（反诉原告）对证人证言的质证意见：对部分证言有异议。整个交易过程中，并非只有原告（反诉被告）在催促被告（反诉原告）履行义务，被告（反诉原告）也向原告（反诉被告）催讨过房款。签订补充协议时，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）约定了补偿金，并非没有约定。
因证人方某与原告（反诉被告）之间存在利害关系，故对其证言本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年，被告顾桂林与被告（反诉原告）张琴签订《房屋转让合同》一份，约定被告顾桂林将其所有的位于平湖市配套车库转让给被告（反诉原告）张琴，房价为36万元，房屋过户时的费用由被告（反诉原告）张琴负担。后被告（反诉原告）张琴按约支付了购房款并占有了涉案房屋。2017年1月13日，被告顾桂林与被告（反诉原告）张琴又签订委托书1份，被告顾桂林委托被告（反诉原告）张琴办理涉案房屋的转让事宜，委托权限为：1.查询不动产登记资料；2.与买方签订房屋买卖合同；3.决定房屋转让价格、代收房款；4.代表委托人签署与贷款相关的法律文书并收取贷款款项；5.申报、交纳各项税费，申请减免个人所得税；6.办理不动产转移登记手续，办理水、电、液化气、数字电视等过户手续；7.办理不动产转移相关的所有手续；8.若不动产交易不成功，则代为办理撤回手续。
2016年12月24日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张琴签订《房屋转让合同》1份，约定被告（反诉原告）张琴将涉案房屋及配套车库转让给原告（反诉被告）；转让价格为52万元，合同签订当日支付定金1万元；2017年2月15日之前过户，过户时除贷款外，房款全部付清，过户费用由原告（反诉被告）谯思友负担。庭审中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张琴一致确认，合同中约定的贷款金额为33万元，首付款为19万元。合同第五条还约定出卖人应无条件协助买受人办理过户手续，否则属违约，应支付违约金，违约金计算方法为退还买受人已支付的定金，并再赔偿一至二倍定金。合同签订后，原告（反诉被告）于合同签订当日支付了购房定金1万元，又于2017年2月14日支付了购房款10万元。2017年2月15日，原告（反诉被告）又与被告（反诉原告）签订补充协议一份，内容为“谯思友、龚采娥购沐阳41幢2单元102室。原定于2017年2月15日过户，因客户要求推迟2个月过户。经双方协商决定于2017年4月10日前过户。”后涉案房屋未按照补充协议约定的日期进行过户，遂酿成本案纠纷。
另查明，涉案房屋现产权登记人为被告顾桂林，产权证号为00××55，建筑面积79.1平方米，车库面积17.63平方米。涉案房屋现由被告（反诉原告）张琴占有。
庭审中，原告（反诉被告）自认因推迟过户，其愿意补偿被告（反诉原告）张琴1万元。但其支付该1万元后，又由被告（反诉原告）张琴退回。对于剩余购房款，原告（反诉被告）承诺愿意在涉案房屋过户当日一次性付清。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》、《补充协议》及二被告之间签订的《房屋转让合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：合同履行过程中，原告（反诉被告）和被告（反诉原告）是否存在违约行为。对此，本院分析如下：
一、原告（反诉被告）是否存在违约行为
被告（反诉原告）张琴辩称《补充协议》只是约定推迟过户，并未约定推迟购房首付款支付时间，原告（反诉被告）未按约支付购房首付款。对此，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》第二条约定，“过户当天除贷款外，余款全部付清”，因此，购房首付款的支付时间应为涉案房屋过户当日。被告同意延迟房屋过户日期，也就意味着同意推迟首付款支付时间。又根据合同约定，原告（反诉被告）支付购房首付款与被告（反诉原告）协助过户应当同时履行。现被告（反诉原告）未履行协助过户义务，原告（反诉被告）支付剩余购房首付款的条件未成就，是故，原告（反诉被告）至今未付清购房首付款并不违约。
被告（反诉原告）张琴反诉称，原告（反诉被告）在签订《补充协议》时，同意支付16万元房屋差价补偿款，但原告（反诉被告）至今未付，构成违约。对此，原告（反诉被告）辩称其从未同意向被告（反诉原告）支付16万元的房屋差价补偿款，其只同意支付1万元，该1万元其支付给中介后，因被告（反诉被告）不愿接收又被退回。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告（反诉原告）就其主张的原告（反诉被告）同意支付房屋差价16万元的事实负有举证责任，然被告（反诉原告）未提供任何有效证据予以证明，应承担“举证不能”的法律后果，故对被告（反诉原告）的上述主张本院不予采纳。关于补偿金的金额，原告（反诉被告）自认为1万元，本院予以确认。
因《房屋转让合同》中未约定合同解除条件，且被告（反诉原告）未举证证明其享有合同法定解除权的情形，故其要求解除涉案房屋转让合同的反诉请求本院不予支持。
二、被告（反诉原告）是否存在违约行为
根据《房屋转让合同》、《补充协议》的约定，被告（反诉原告）应在2017年4月10日前协助原告（反诉被告）办理涉案房屋的不动产转移登记手续，但截至起诉前被告（反诉原告）仍未履行该义务，且被告（反诉原告）亦未举证证明涉案房屋至今未过户系原告（反诉被告）存在过错所致，故被告（反诉原告）逾期办证的行为违反了诚实信用原则，显属违约。
三、被告（反诉原告）违约后的法律后果
当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。本案中，涉案房屋未设有抵押权，被告（反诉原告）也未举证证明涉案房屋存在其他不能过户的情形；对于剩余购房款，原告（反诉被告）亦愿意在涉案房屋过户当日一次性付清，故原告（反诉被告）要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持，被告（反诉原告）应将诉争房屋交付给原告（反诉被告），并协助原告（反诉被告）将诉争房屋变更登记至原告（反诉被告）名下，相关手续费用由原告（反诉被告）负担。另，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋转让合同》第五条约定，卖方延期过户的，应向买方支付违约金，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉求请求本院亦予以支持。
关于违约金数额，原告（反诉被告）依据合同约定主张3万元。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。现被告（反诉原告）认为违约金过高要求予以调整。因原告（反诉被告）未提供有效证据证明被告（反诉原告）违约给其造成的实际损失，故就违约金金额本院调整如下：以原告（反诉被告）已支付给被告（反诉原告）的房款（11万元）为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率二倍，计算从被告（反诉原告）违约之日起（2017年4月11日）至被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）办理完毕诉争房屋过户手续之日止的利息。
四、二被告之间是否存在委托代理关系
意思表示真实是合同生效应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示后签订的合同不具有法律效力。本案中，被告（反诉原告）虽然与被告顾桂林签订委托书一份，约定由被告（反诉原告）作为被告顾桂林的委托代理人处理诉争房屋的不动产登记转移事宜。但被告（反诉原告）与被告顾桂林已签订《房屋转让合同》，双方再签订这样的委托书显然有悖常理。两被告签订委托书的真正目的在于规避税费。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，两被告之间签订的委托书无效，双方不存在委托代理关系。原告基于两被告之间存在委托代理关系，要求被告顾桂林一并承担违约责任，于法无据，本院不予支持。
在“连环”房屋买卖合同中，涉案房屋的产权转移登记应依次进行，即出卖人应先协助买受人将房屋过户至买受人名下，再由买受人协助次买受人将房屋过户至次买受人名下。本案中，被告（反诉原告）张琴与被告顾桂林之间的房屋买卖合同中，被告（反诉原告）张琴已付清购房款，被告顾桂林也已将涉案房屋及对应的权属证书交付给了被告（反诉原告）张琴，故涉案房屋由被告顾桂林过户至被告（反诉原告）张琴名下的条件已成就。原告（反诉被告）取得涉案房屋的所有权，是以二被告完成涉案房屋的过户手续为前提，现被告（反诉原告）张琴怠于将涉案房屋过户至自己名下，客观上影响了原告（反诉被告）购房目的的实现，因此原告（反诉被告）有权要求被告顾桂林协助原告办理过户手续。
诉讼中，被告顾桂林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张琴于本判决生效后三十日内将位于平湖市配套车库（产权证号为00××55）交付给原告（反诉被告）谯思友；
二、被告（反诉原告）张琴、被告顾桂林于本判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）谯思友办理位于平湖市配套车库（产权证号为00××55）的不动产变更登记手续，将房屋过户至原告（反诉被告）谯思友名下；其中房屋过户至被告（反诉原告）张琴名下时的过户费用由被告（反诉原告）张琴负担，房屋过户至原告（反诉被告）谯思友名下时的过户费用由原告（反诉被告）谯思友负担；
三、原告（反诉被告）谯思友于被告（反诉原告）张琴履行完本判决第一、第二项确定的义务当日支付剩余购房款41万元及补偿金1万元，合计42万元；
四、被告（反诉原告）张琴于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）谯思友支付逾期办证违约金，违约金计算方法为：以11万元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率二倍，从2017年4月11日起计算至原告（反诉被告）谯思友取得不动产权证之日止；
上述第三、四项涉及的款项折抵后，原告（反诉被告）谯思友于被告（反诉原告）张琴完成本判决第一、第二项内容当日履行完毕。
五、驳回原告（反诉被告）谯思友的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张琴全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全申请费3370元，合计8020元，由原告（反诉被告）谯思友负担150元，被告（反诉原告）张琴负担7870元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）张琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 汪佳铭
二〇一八年四月二十七日
书记员 周 婧