苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏商初字第0180号
原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行，住所地苏州市干将西路515号。
负责人温咏，该行行长。
委托代理人汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。
委托代理人汤子高，江苏拙正律师事务所律师。
被告朱国芳。
原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行诉被告朱国芳金融借款合同纠纷一案，本院2014年2月10日立案受理后，依法由代理审判员张玉萍适用简易程序独任审理，于2014年7月9日公开开庭进行了审理本案，原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行的委托代理人汤子高到庭参加诉讼，被告朱国芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行诉称：2008年12月17日，原告与被告签订《购房借款合同》，约定由原告向被告贷款350000元，用于购买坐落于苏州市姑香苑21幢403室的房屋，借款期限为228个月，还款方式为等额本息还款法，被告朱国芳如未按期还款，原告对逾期贷款按照本合同约定贷款利率上浮40%计付罚息，被告连续三个付款期未按时偿还全部贷款本息时，原告有权宣布本合同项下的贷款全部提前到期并要求被告清偿全部贷款本息，订立、执行本合同所需有关费用由被告负责支付。合同同时约定三被告以上述所购房屋抵押给原告作为偿还主合同借贷条款项下之借款的担保。其后，原告按约于2008年12月23日向被告发放了贷款35万元，双方并对上述房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。截至2014年1月10日，被告已连续四期未能履行还款义务。原告曾委托律师发函给被告，宣布贷款全部提前到期，要求其提前偿还全部贷款本息，但被告至今未能履行。现诉至法院，请求判令被告朱国芳还原告贷款本息292203.19元（暂计算至20134年1月10日，其中本金287722.91元、利息4371.31元，罚息108.97元，之后至实际给付日对借款本金按合同约定贷款利率的1.4倍计收罚息）；判令被告朱国芳赔偿原告律师费损失20300元；判令当被告朱国芳不履行上述债务时，原告有权对被告抵押的坐落于苏州市姑香苑21幢403室的房屋进行拍卖、协议折价、变卖并从所得价款中优先受偿。本案诉讼费由被告承担。
被告朱国芳未作答辩亦未向本院提供证据。
经审理查明：2008年12月，被告朱国芳向原告提交《个人住房贷款申请审批表》，被告向原告申请贷款35万元，期限为19年。2008年12月15日，被告朱国芳与原告签订了《中国银行购房借款合同》，合同约定：贷款金额为人民币35万元，用途为购买坐落于苏州市姑香苑21-403室的住房。贷款期限228个月，自2008年12月17日起至2027年12月17日止。实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。贷款利率为浮动利率，年利率为4.158%，利率水平实行一年一定，即从贷款放款之日起（若为分笔发放，则从第一笔贷款放款之日起）一年内按此利率计息，每面一年后，再在人民银行当时相应档次的法定利率的基础上下浮30%以确定下一年的利率。借款人不可撤销授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后）以借款人购房款的名义将贷款一次性以转账形式划入苏州市房地产交易登记管理中心在中国银行开立的账户45×××01以购买本合同第二条所列住房。借款人与贷款人商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共228期，还款日为每月10日，借款人自愿按等额本息还款法归还贷款本息。借款人应按期归还贷款本息，如未按约定时间归还，贷款人将按中国人民银行有关规定对逾期贷款本息每日计收罚息，罚息利率为在本合同约定利率水平上加收40%。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。借款人累计30天或在累计三期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息），而无须为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。合同还约定，订立、执行本合同的所需的有关费用（包括但不限于律师费、财产保全费、诉讼费等），由借款人负责支付。双方另有约定的除外。被告朱国芳以其购买的苏州市姑香苑21-403室房屋抵押给贷款人作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利以及实现债权和抵押权的费用。借款人不依本合同的规定付足应付的任何款项、费用，贷款人可以任何途径或方式追索，由此引起的一切费用由借款人负责；贷款人为保障本身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追讨，并从贷款人实际支付起计收活期存款利息。上述事实有《个人住房贷款申请审批表》、《中国银行购房借款合同》予以证明。
2008年12月23日，原告向被告发放贷款350000元，借款借据载明的月利率为3.465‰，期限为2008年12月23日至2027年12月23日，从2009年开始以等额本息还款法归还贷款本息。上述事实有借款借据予以证明。
2008年12月24日，被告与原告就抵押房屋姑香苑21幢403室办理了抵押登记手续，抵押权人为原告。上述事实有他项权证予以证明。
2013年12月19日，原告委托江苏拙正律师事务所向被告发送律师函，函件称截至2013年11月10日，被告已连续逾期4期未能偿还贷款本息，并通知被告借款合同项下的贷款全部提前到期，被告必须在2013年12月25日前向原告偿还全部贷款本息。上述事实有律师函和邮寄凭证予以证明。
截至2014年1月10日，被告朱国芳结欠原告贷款本金287722.91元、利息4371.31元，罚息108.97元，合计292203.19元。上述事实有逾期未还款查询予以证明。
2014年1月14日，原告与江苏拙正律师事务所签订《聘请律师合同》，原告委托该所律师担任原告诉被告金融借款合同纠纷一案的委托代理人，并支付律师费20300元。上述事实有聘请律师合同、进账单予以证明。
本院认为：原、被告签订的《中国银行购房贷款合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效。原告按约履行了放款义务，被告朱国芳在借款期限内未按期归还借款本息，违约责任在被告朱国芳。现原告要求被告朱国芳归还借款本息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的律师费损失，根据江苏省律师收费管理办法的相关规定，原告主张的律师费损失偏高，本院依法调整为11866元。被告自愿以其所有的坐落于苏州市姑香苑21幢403室房屋抵押给原告作为上述借款的担保，现被告违约，原告要求对上述抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院也予以支持。被告朱国芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：
一、被告朱国芳于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行贷款本金287722.91元、利息4371.31元，罚息108.97元，合计292203.19元（截至2014年1月10日，之后利息、罚息《中国银行购房借款合同》约定计算至本判决确定的履行之日日止）。
二、被告朱国芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行为实现债权支出的律师费损失11866元。
三、如被告朱国芳未按本判决履行上述付款义务以及未按期支付诉讼费用6457元，原告中国银行股份有限公司苏州金阊支行有权对被告朱国芳抵押的坐落于苏州市姑香苑21幢403室的房屋经协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6068元，公告费600元，合计6668元，原告负担211元，由被告朱国芳负担6457元（原告同意其支预交的诉讼费用6457元由被告直接向其支付，本院不再退还。两被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 周 雷
代理审判员 张玉萍
人民陪审员 傅幼敏
二〇一四年七月九日
书 记 员 谢 蓓
相关法条：
《中华人民共和国合同法》
四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。