杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下民初字第721号
原告杭州中北苑业主委员会。
法定代表人邵爱琴。
委托代理人孙国民。
委托代理人周东成。
被告杭州姚氏盲人按摩有限公司。
法定代表人姚国新。
委托代理人项振华。
原告杭州中北苑业主委员会（以下简称中北苑业委会）诉被告杭州姚氏盲人按摩有限公司（以下简称姚氏公司）返还原物纠纷一案，本院于2009年4月3日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，于2009年5月7日公开开庭进行了审理。原告中北苑业委会的法定代表人邵爱琴及委托代理人孙国民、被告姚氏公司的法定代表人姚国新及委托代理人项振华到庭参加诉讼。审理中，因原告主张的法律关系的性质与本院认定的不一致，本院已向双方当事人释明，并将案由进行变更。本案现已审理终结。
原告中北苑业委会诉称：2001年10月22日，浙江信荣物业管理有限公司中北苑管理处（以下简称信荣物业中北苑管理处）与杭州姚氏盲人推拿有限公司（后更名为杭州姚氏盲人按摩有限公司）签订《房屋租赁协议》，约定由姚氏公司承租中山北路600弄6号的街面房两间，租期为2001年11月1日至2005年10月31日，年租金8万元。2005年10月14日，双方再次签订《房屋租赁协议》，租期为2005年11月1日至2007年12月31日，年租金不变。2007年12月31日被告承租期满，被告与信荣物业中北苑管理处的租赁协议自然终止，原告没有要求被告立即腾空房屋。2008年11月，中山北苑全体业主选举产生中北苑第三届业主委员会（即原告），并经杭州市下城区建设局备案。原告成立后就涉诉房屋的管理问题征求了全体业主的意见，其中半数以上业主要求小区配套营业房等业主共有资产归原告管理。2008年12月16日，信荣物业中北苑管理处书面函告被告，要求被告在2008年12月31日前撤离，并要求由被告转租出去的理发屋同时撤离。2008年12月31日，原告亦书面函告被告，如被告不再继续租赁，则需在2008年12月31日将房屋退还原告。2008年12月31日以后，原、被告未能就被告继续承租事宜达成租赁协议，被告既不向原告交付房屋，也不向原告支付自2009年1月1日起始的租金。2009年3月5日，原告再次书面函告被告，要求被告必须在2009年3月15日之前交回房屋，并支付2009年1月1日至2009年3月15日的房屋租金。另外，被告还于2005年4月30日将其承租房屋中的部分营业房擅自转租以收取转租金。被告霸占原告房屋及擅自转租的行为已严重损害原告利益，故起诉请求：1.判令被告立即腾空中山北路600弄6号56幢1－202室（上下两层合171.68平方米）；2.判令被告立即向�告支付租金损失13333元（按8万元／年计，从2009年1月1日暂计至2009年3月1日，实际要求计算至被告腾空房屋时为止）；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告姚氏公司辩称：1.原告不具有民事诉讼主体资格，浙江省物业管理条例规定业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。原告诉讼行为必须经业主大会授权，在其权限范围内，方可就公共之利益提起诉讼。而原告未经业主大会授权，不应该就部分或个体的利益而享有话语权，从而不具有民事诉讼主体资格。2.原告从未向被告表示需自用该商业用房。2008年12月租赁期满后，被告向原告请求继续承租商铺，原告不予理会，并不回复被告，已将原告承租商铺的一楼部分区域出租给了他人，导致被告无法主张其优先承租权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《浙江省房屋租赁管理条例》第三十八条之规定。原告的行为已经严重侵害了被告的合法权益。3.被告经出租人同意转租商业用房部分区域。被告自2001年始承租中山北路600弄6号商业用房，共计建筑面积171平方米，由于2005年经营出现短暂困难，在出租人的同意下将其中部分转租他人。4.被告从未拒绝支付原告租金。被告多次告知原告愿意按承租的171平方米商业用房面积承担原告租赁合同约定的租赁费用，但是原告一直拒绝接受，并告知被告部分区域已经出租，无需被告承担租金，被告自2009年1月1日始无法使用被原告出租的区域，应按照实际使用面积承担部分租金。综上，请求法院依法做出客观、公正的判决。
原告中北苑业委会为证明自己诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.业主委员会换届备案表、杭州市下城区业主委员会登记备案简复单各1份，欲证明原告的主体资格；
2.物业管理商业用房登记表、中北苑重大议事表决结果公告各1份，欲证明涉案房产属中北苑全体业主所有，全体业主委托原告管理的事实，原告有权以自己名义直接提起诉讼；
3.房屋租赁协议2份，欲证明被告承租房屋租赁期限至2007年12月31日届满；
4.通知1份，欲证明原告所在小区物业管理机构书面函告被告在2008年12月31日前撤离，并要求其负责转租的创发社的撤离；
5.致杭州姚氏盲人按摩有限公司的函2份，欲证明原告书面函告被告在2008年12月31日前将房屋交付给原告，并要求被告保持房屋内固定部份现状；
6.公告1份，欲证明租赁期限满后，原告所在小区业主要求收回被告承租的房屋；
7.房屋租赁协议2份，欲证明被告将所承租的房屋转租给第三人并收取租金的事实；
8.告示（2009年3月14日）、特快专递封面各1份，照片2张，欲证明原告书面函告被告，要求收回房屋自用的事实；
9.2009年3月23日公告照片1张、物业证明1份，业主投票的意见书280份，中北苑花名册1份，欲证明中北苑全体业主的三分之二以上，要求将房屋收回自用，并委托原告提起诉讼的事实。
被告姚氏公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据材料：
1.关于小区营业用房租赁有关事项的通知1份，欲证明原告欲继续出租中山北路600弄6号的商业用房，也表明原告已经将部分转租给第三人；
2.关于续租房屋的通知1份，欲证明被告愿意在同等条件下继续承租商业用房；
3.快递运单1份，欲证明被告已经将证据2送达原告；
4.申请报告2份，欲证明被告经过出租人同意将52平方米商业用房部分区域转租给他人。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）原告提交的证据：被告�证据1三性没有异议，但认为仅仅证明了原告主体资格。对证据2三性没有异议。对证据3合法性、关联性没有异议，需要查看原件。对证据4真实性合法性没有异议，对关联性有异议，该证据仅仅证明了物业管理公司因期限届满，导致与被告签订合同终止，在2008年12月31日之后原告与被告之间是存在不定期租赁关系。对证据5，被告没有收到过这两份函件，对三性均有异议。对证据6三性均有异议，业主委员会无权提起诉讼。对证据7合法性关联性没有异议，需要查看原件。对证据8，被告之前没有收到该份证据，也过了举证期限，不予认可。对于告示，关联性有异议，上面写明了119平方米面积而不是诉讼171平方米的房屋，请原告予以确认。对于快递，三性均有异议，签收处是空白，不能证明此证据是否已经收到；对照片三性均有异议，与本案无关。对证据9，证据已经过了举证期限，对三性没有异议，但是仅仅证明原告主体资格。经被告核对意见书，总数280份，其中36份中只有签名，但没有确认是否同意，剩下的意见书是确认的，合法性关联性没有异议，对真实性不予认可。本院认为，被告对证据1、2三性无异议，故予以确认；被告对证据3、7合法性、关联性无异议，但要求察看原件，庭审中被告表示该两证据中的合同与其持有的合同内容一致，且相关事实双方亦认可，故予以确认；证据4被告对其真实性、合法性无异议，且与案件相关联，故予以确认；证据5原告不能证明其已送达被告，故不予确认；证据6，原告不能证明其已张贴并告知被告，故不予确认；证据8系原告超过举证期限提供，且不属于新的证据，故不予确认；证据9系对原有证据的补强，原告对其无异议，其中36份证据业主虽未在“同意”后标记，但其签名在“同意”一项的对应处，应认定为业主表示同意，且原告能提供证据原件，故予以确认。
（二）被告提交的证据：原告对证据1真实性合法性没有异议，关联性有异议，（1）涉案房产从来没有公开招租过，谈不上优先承租；（2）原告现在意愿是将房屋收回自用，不再出租。对证据2三性不予认可，原告并没有收到；原告是将房屋收回自用，谈不上优先承租。对证据3三性不予认可，原告没有收到；上面签字并不是原告工作人员。对证据4，三性均不予认可，印章是事后两家单位补做，原告请求法院给一个星期的时间决定是否申请对公章的真实性和加盖时间进行鉴定，创发社是被告擅自转租出去的。本院认为，被告对证据1的真实性、合法性无异议，且与案件事实关联，故予以确认；证据2被告无证据表明其已送达原告，证据3被告无证据证明系被告员工签收，故不予确认；证据4被告能提供原件，且原告亦未在期限内申请鉴定，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：中山北路600弄6号56幢1－202室房屋系中北苑的物业管理商业用房。2001年10月22日，信荣物业中北苑管理处与杭州姚氏盲人推拿有限公司（后更名为杭州姚氏盲人按摩有限公司）签订《房屋租赁协议》，约定由姚氏公司承租上述房屋，租赁期为2001年11月1日至2005年10月31日，年租金8万元。2005年10月14日，信荣物业中北苑管理处与姚氏公司就上述房屋的租赁再次签订《房屋租赁协议》，约定租期为2005年11月1日至2007年12月31日，年租金不变。期间，经浙江信荣物业管理有限公司同意，2005年4月30日和2005年11月1日，姚氏公司与案外人智国先后两次签订《房屋租赁协议》，约定姚氏公司将其承租的中山北路600弄6号街面房中的一间约52平方米转租给智国，租期至2007年12月31日止。智国承租后，用于开办理发社。2007年12月31日被告承租期满，被告与信荣物业中北苑管理处未再签订租赁合同，但姚氏公司继续使用租赁房屋。2008年12月16日，信荣物业中北苑管理处给姚氏公司发通知称，姚氏公司与其用房合同顺延期已满，原签订的协议自然终止，要求姚氏公司于2008年12月31日前撤离，并负责其转租的理发社在期限内撤离。现涉诉房屋中的119.68平方米由姚氏公司占有使用，姚氏公司转租给智国经营的52平方米由理发社占有使用。
另查明：2008年11月，中北苑全体业主选举产生中北苑第三届业主委员会，并经杭州市下城区建设局备案。中北苑业委会成立后就涉诉房屋的管理问题征求了全体业主的意见，2008年12月10日，中北苑业主就小区重大议事进行表决，小区业主共377户，其中“小区配套营业房等业主共有资产应由业委会管理”一项共237票同意。2008年12月31日，中北苑业委会书面函告姚氏公司，如姚氏公司不再继续租赁，则需在2008年12月31日将房屋退还原告。2009年3月17日，中北苑业委会向全体业主发出《关于小区配套营业房征求业主意见书》，称中山北路600弄6号，即56幢1－202室房屋，姚氏公司自2001年起至2008年底承租，现几经协商未能与姚氏公司达成协议，姚氏公司又不愿交出房子，经业主委员会讨论，决定通过法律诉讼收回房屋使用权，现征求全体业主意见，是否同意委托业主委员会进行诉讼。共有280户投票表示同意。
本院认为：中山北路600弄6号房屋，系中北苑的物业管理商业用房，其所有权依法属于业主。原告中北苑业委会系经业主选举产生、并经建设局备案，有权履行相应的法定职责。中北苑业委会经业主投票同意，以自己的名义向姚氏公司提起诉讼，符合法律规定。姚氏公司与信荣物�中北苑管理处签订的《房屋租赁协议》的租赁期限已于2007年12月31日届满，合同的顺延期到2008年12月31日也已经届满。此后，姚氏公司既未与信荣物业中北苑管理处续签租赁协议，也未与业主选出的中北苑业委会签订租赁协议。姚氏公司继续占有使用该房屋缺乏依据，故涉诉房屋由姚氏公司占有使用的部分，应由姚氏公司腾退。因涉诉房屋的一部分在租赁期间由姚氏公司转租给智国开办理发社，现该部分房屋实际亦由该理发社占有使用，而并非由姚氏公司占有使用，故要求姚氏公司腾退缺乏依据。姚氏公司在租赁期满后，继续占有使用涉案房屋的一部分，应承担由此而造成原告的租金损失，按原租赁合同的租金标准，自2009年1月1日计算至判决之日，共计（80000／365（每日租金）］×［119.68／171.68（姚氏公司占用部分的比例）］×［163（至判决之日姚氏公司占用的天数�］＝24905元。对原告主张的其余部分租金损失，因并非姚氏公司实际占有使用造成，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告杭州姚氏盲人按摩有限公司于本判决生效之日起十五日内将中山北路600弄6号56幢1－202室房屋中由其占有使用的119.68平方米房屋腾空返还原告杭州中北苑业主委员会；
二、被告杭州姚氏盲人按摩有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州中北苑业主委员会租金损失24905元；
三、驳回原告杭州中北苑业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费133元，由原告杭州中北苑业主委员会负担40元，被告杭州姚氏盲人按摩有限公司负担93元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费133元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇〇九年六月十二日
书 记 员 杨 帆