吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终482号上诉人（原审被告、反诉原告）:周莉娟，女，1964年3月4日生，汉族，个体，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫杰，男，1974年6月1日生，汉族，通化市邮政局职工，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会协会会员。上诉人周莉娟因与被上诉人闫杰房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初3282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周莉娟及委托诉讼代理人金鹏、被上诉人闫杰的委托诉讼代理人闫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周莉娟上诉请求：撤销通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初3282号民事判决，依法改判；诉讼费用由闫杰负担。事实与理由：1、本案原审认定事实不清。本案是房屋买卖合同纠纷，周莉娟购买的是房屋所有权，闫杰交付的不只是房屋，还具有协助办理过户的义务，周莉娟可以请求解除合同。2、适用法律错误。原审不应对于违约金的赔付参照民间借贷纠纷的利息进行计算。本案闫杰没有提供实际损失的证据，计算依据应为现行公布的利息加上30%。3、违约金给付的期限应计算至2016年7月1日，因为到2016年7月1日后，房屋不能办理更名，不是由双方任何一方的过错所导致，周莉娟不应再承担违约责任。闫杰辩称，周莉娟不享有合同解除权。2015年8月7日，闫杰已履行了交付房屋和房屋所有权证的义务，周莉娟没有及时办理过户登记才导致2016年7月1日之后不能办理过户登记，周莉娟请求解除合同无事实及法律依据。周莉娟在一审中没有请求减少违约金，二审不能进行裁判。且违约金具有补偿性和惩罚性，无论从责任性质还是权利利益都应高于借贷利息规定。综上，请求依法维持原判。闫杰向一审法院起诉请求：一、请求判决双方买卖协议有效；二、判令周莉娟支付购房款30万元及违约金，违约金从2016年8月起至付清购房款时止，每月9000元；三、周莉娟承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月7日，闫杰、周莉娟签订协议，周莉娟购买闫杰所有座落于东昌区光明路佳泰园某号房屋，面积238.55平方米，购房款80.5万元。周莉娟先支付50.5万元，余款30万元约定两个月后付清。后周莉娟无力付清余款，双方约定周莉娟每月支付违约金9000元至付清余款时止，并实际履行。但从2016年8月起周莉娟拒绝支付违约金，故现诉至法院，请求支持闫杰的诉讼请求。周莉娟向一审法院提出反诉请求：一、解除双方在2015年8月7日签订的《二手房买卖合同》；二、返还已付房款50.5万元和已付利息7.2万元及57.7万元的同期同类贷款利息；三、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2015年8月7日，闫杰、周莉娟签订协议，周莉娟购买闫杰所有座落于东昌区光明路佳泰园某号房屋，面积238.55平方米，购房款80.5万元。周莉娟先支付50.5万元，余款30万元约定两个月后付清。后周莉娟无力付清余款，双方约定周莉娟每月支付违约金9000元至付清余款时止，并从2015年12月起支付至2016年7月。周莉娟筹集到余款后准备办理房屋过户手续，因土地验收问题无法办理房屋更名手续，且可办理更名时间不确定。因房屋产权证系所有权唯一合法凭证，周莉娟不能购买使用一个不属于自己的房屋，合同目的无法实现。现依法提出反诉，请求支持周莉娟的反诉请求。一审法院认定事实：2015年8月7日，闫杰、周莉娟签订协议，周莉娟购买闫杰所有座落于东昌区光明路佳泰园某号房屋，面积238.55平方米，购房款80.5万元。周莉娟先支付50.5万元，余款30万元约定两个月后付清。2015年9月初闫杰将该房屋交付周莉娟。后周莉娟无力付清余款，双方约定周莉娟每月支付违约金9000元至付清余款时止，并从2015年12月起支付至2016年7月。2016年7月1日起，因土地管理部门与房产登记部门合并为不动产登记管理中心，对原虽有房屋产权证但土地验收存在问题的房屋暂不予办理房屋更名手续。从2016年8月起，周莉娟再未支付违约金。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案闫杰、周莉娟签订的《二手房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故闫杰与周莉娟间房屋买卖合同合法有效。周莉娟提出因不动产登记管理部门拒绝办理房屋更名手续，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”要求解除合同。而本案闫杰依法取得了该房屋的产权证明，即取得了该房屋的物权。周莉娟、周莉娟间签订的房屋买卖合同合法有效，其在收取周莉娟大部分房款的情况下将房屋交付周莉娟，双方房屋买卖之合同目的已经实现。在2016年7月后，因房屋产权管理部门与土地管理部门合并为不动产登记管理部门，因土地验收问题对该房屋暂不予办理更名手续，此障碍非闫杰、周莉娟任何一方过错造成，亦非相关的法律法规强制性规定禁止，且不能否认闫杰对该房屋的所有权及处分权，其产权变更目的亦可通过其他渠道解决，故此情形不属于因不可抗力致使不能实现合同目的，周莉娟反诉不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2015年8月7日，闫杰、周莉娟签订协议，周莉娟先支付50.5万元，余款30万元约定两个月后付清。2015年9月初闫杰将该房屋交付周莉娟。2015年12月双方约定周莉娟每月支付违约金9000元至付清余款时止，视为双方对原合同条款的变更。虽约定每月支付违约金9000元，但该“违约金”应视为周莉娟迟延交付房款的利息给付，比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”故闫杰、周莉娟约定的每月支付利息应调整为6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条以及相关法律法规的规定，判决如下：一、闫杰周莉娟房屋买卖合同有效；二、周莉娟于本判决生效后立即给付闫杰购房款30万元，并承担从2016年8月起至付清该款时止的利息，每月按6000元计算；三、驳回周莉娟的反诉请求。本诉案件受理费6340元减半收取3170元，反诉案件受理费4785元，由周莉娟负担。本院二审期间，闫杰、周莉娟没有提交新证据，对原审提供的证据亦无新的质证意见。本院二审认定事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，闫杰与周莉娟签订的《二手房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容形式不违反法律规定，双方均应信守。闫杰已依据该协议将房屋交付给周莉娟居住使用。而周莉娟在支付50.5万元后，余款30万元未能按期支付，属于违约行为。由于周莉娟行为持续至政策变化时间即2016年7月1日，致使该房屋不能办理过户，该后果不应由闫杰承担。周莉娟主张由于闫杰不履行协助过户义务，而请求解除合同的上诉理由不能成立。该合同不具有法定解除及约定解除之情形，周莉娟应履行交付房款及违约金之义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，以贷款基准利率为基础计算违约金，是以双方没有约定逾期付款违约金为前提。而本案中，在周莉娟逾期付款后，双方达成了违约金计算方式即“月息3%”，故周莉娟主张的逾期付款违约金计算方法不适用本案。原审根据将违约金调整至年利率24%，尊重了当事人的意思自治也符合《合同法》中赔偿可得利益之原则。违约金是因违约而给付，应给付至履约之日止。综上所述，周莉娟的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9685元，由上诉人周莉娟负担。本判决为终审判决。审判长  申洪钟审判员  张 娜审判员  黄吉国二〇一七年三月二十二日书记员  单铄然