重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝五中法民终字第00746号
上诉人（原审原告暨反诉被告）吴清吉。
委托代理人洪海林。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）章云龙。
委托代理人章澍。
吴清吉因与章云龙房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2012）九法民初字第06647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2009年1月12日，章云龙之妻张锡丽以吴清吉的名义向中国教育工会重庆市育才中学委员会交纳购房保证金1万元。2009年1月13日，吴清吉（甲方）与章云龙（乙方）签署《协议书》一份，载明：“1、甲方将其拥有的重庆育才中学经济适用房的购房权利转让给乙方，绝不反悔。乙方向甲方支付人民币肆万元整作为获得甲方该购房权利的对价。2、在乙方向甲方按本协议约定的时间一次性支付上述转让对价后，甲方的购房权利及与所选购房屋（具体户型、房号、楼层等以选房结果为准）有关的权利归乙方或者乙方指定的人享有。同时，与该房屋相关的购房等义务由乙方自行承担。3、乙方在本协议签订当日，将上述肆万元对价一次性支付给甲方，否则视为放弃购买甲方该购房权利。4、选、购该房屋的相关费用由乙方支付，收据由乙方保存，该房屋的房产证也由乙方保存。该经济适用房建成之后的水、电、气、物管等有关该房屋的费用由乙方承担。5、甲方承诺在法律法规等相关制度和重庆育才中学政策允许的范围内，为乙方行使上述权利提供必要且可能的协助和便利，由此发生的费用由乙方承担。因任何不受甲方控制的原因导致乙方上述权利无法实现的，甲方不承担任何责任。”合同签订当日，章云龙向吴清吉支付了购房权利款4万元。
2009年2月11日，吴清吉（甲方）与章云龙（乙方）签订《补充协议》，载明：“甲方选中的重庆育才中学经济适用房A栋2楼7号的购房权利已转让给乙方。此套购房屋的一切费用由乙方交付，房产权属乙方所有。待在房产证过户给乙方或以乙方或其指定的名义签订该房购房合同或该房交付给乙方后，乙方立即补交购房权利转让费陆仟元给甲方。”2009年12月8日，章云龙向吴清吉支付《补充协议》约定的购房权利转让费6000元，并另行增加支付转让费4000元。
2010年1月29日，吴清吉与重庆祥宏地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定吴清吉购买位于九龙坡区龙腾大道33号1幢2单元2－3－9号的重庆市育才中学“劳动教育技术中心及教职工经济适用房”，房价款为250260元。从2009年2月11日起至2010年12月20日，章云龙以吴清吉的名义支付了本案房屋的全部房款、大修基金及购房税金。2011年1月27日，章云龙之妻张锡丽根据吴清吉的书面委托，接收本案房屋并装修入住至今。2011年8月23日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发本案房屋的《房地产权证》，登记权利人为吴清吉，证书载明：“该房系经济适用房，2015年7月29日前不得直接上市交易。”该房地产权证由章云龙保管。2011年11月24日，吴清吉以挂失补发的方式取得本案房屋的房地产权证。
诉讼中，双方一致认可2009年2月11日双方签订的补充协议中的房屋即是本案争议的房屋。
吴清吉一审诉称：2009年1月13日，吴清吉与章云龙签订协议书，约定吴清吉将其拥有的重庆育才中学经济适用房的购房权利转让给章云龙，吴清吉承诺在法律法规等相关制度和重庆育才中学政策允许范围内，为章云龙行使权利提供必要且可能的协助和便利。因任何不受吴清吉控制的原因导致章云龙上述权利无法实现的，吴清吉不承担任何责任。此后，吴清吉买受了九龙坡区龙腾大道33号2单元3－9号房屋，并取得了该房屋的《房地产权证》。章云龙于2011年1月占有该房屋。吴清吉、章云龙的协议违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等规定的住房保障基本原则，损害了住房保障的社会公共利益，系合同法第五十二条规定的无效合同，章云龙无权占有该房屋，应根据物权法的规定返还，并支付占有期间的使用费。吴清吉起诉请求判决：1、确认吴清吉、章云龙于2009年1月13日签订的《协议书》无效；2、章云龙返还九龙坡区龙腾大道33号2单元3－9号房屋；3、章云龙支付九龙坡区龙腾大道33号2单元3－9号房屋的占有使用费42500元；4、章云龙承担本案诉讼费用。
章云龙一审辩称：章云龙在受让吴清吉转让的购房权利后，向开发商支付了购房对价并实际接受房屋，吴清吉分文未付，章云龙才是该房屋的买受人。吴清吉、章云龙签订的协议书合法有效，应受法律保护，且已经实际履行，购房权利转让已经完成，协议中约定转让的是购房权利，而不是房屋。吴清吉反悔的行为违背了诚实信用原则，请求驳回吴清吉的诉讼请求。
章云龙一审反诉称：吴清吉与章云龙之妻张锡丽是重庆育才中学的退休教师，2009年1月，经双方协商由章云龙购买吴清吉的经济适用房购房指标，转让对价为4万元，并签订了书面协议。章云龙选房后，双方将转让对价调整为5万元，2009年12月，章云龙付清了转让费。后章云龙分五次缴纳了本案房屋的购房款及税费共计252728.20元，章云龙根据吴清吉的委托书接房装修入住至今并领取了房地产权证。章云龙反诉请求：1、确认吴清吉、章云龙于2009年1月13日签订的《协议书》合法有效；2、吴清吉继续履行《协议书》中约定的义务，直至国家政策允许本案房屋产权过户给章云龙之日；3、本案反诉费用由吴清吉承担。诉讼中，章云龙明确第二项反诉请求为判令吴清吉于2015年8月30日前协助章云龙办理位于九龙坡区龙腾大道33号2单元3－9号房屋的产权过户手续。
吴清吉一审答辩称，双方签订的《协议书》是无效的，请求驳回章云龙的反诉请求。
原审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用原则。经济适用房属于政策性住房，物权变动在一定期限内受到限制，但并不必然导致转让合同无效。吴清吉与章云龙双方签订的协议书系对经济适用房购房权利的转让，未对房屋所有权的变动进行具体约定，协议书系双方真实意思表示，不损害国家、集体和他人利益，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。对吴清吉请求确认协议无效的诉讼请求，不予支持，对章云龙请求确认协议有效的反诉请求，予以支持。章云龙基于该协议的约定支付相应的款项并占有使用该房屋，其占有使用不属于非法占有，对吴清吉请求章云龙返还房屋及支付占有使用费的诉讼请求，不予支持。购买经济适用房满5年后，购房人上市转让的，应向政府交纳土地收益等相关价款，且政府可以优先回购。在本案房产证载明的限制上市交易时间届满后，仍然需要符合一定条件才能办理过户手续，章云龙未举示证据证明已达到办理过户手续的相应条件，故对章云龙反诉请求吴清吉协助办理房屋过户手续的反诉请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、吴清吉与章云龙于2009年1月13日签订的《协议书》合法有效；二、驳回本诉原告吴清吉的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告章云龙的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费942元，由本诉原告吴清吉负担，反诉案件受理费250元，由反诉原告章云龙负担。
宣判后，吴清吉不服，提出上诉，请求：1.撤销原判第一项、第二项；2.改派确认吴清吉与章云龙于2009年1月13日签订的《协议书》无效；判令章云龙返还九龙坡区龙腾大道33号2党员3-9号房屋；判令章云龙支付九龙坡区龙腾大道33号2单元3-9房屋的占有使用费42500元；3.判令章云龙承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要理由：吴清吉与章云龙签订的协议违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等规定的要求，损害了住房保障这一社会公共利益，属于《合同法》第52条规定的无效合同，一审法院确认该协议为有效合同，系对合同效力的错误判断。2.一审错误适用了诚实信用原则。诚实信用原则的适用有两个基本前提：第一、法律无明文规定；二、民事活动本身合法。本案中，双方签订的协议的效力可以依据《合同法》第52条直接进行判断为无效合同，就不能适用诚实信用原则进行处理。
章云龙二审答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议焦点为吴清吉与章云龙所签订的《协议书》是否有效。对此，评判如下：
双方签订协议约定购买的经济适用住房项目为重庆市育才中学校教职工经济适用住房项目，该项目实为单位集资合作建房项目。吴清吉与章云龙在协议中约定吴清吉将购买该项目房屋的权利转让给章云龙系双方真实意思表示，章云龙已按照协议约定支付了相应对价，以吴清吉名义交纳了全部购房款项，取得了所购房屋，并装修入住，育才中学校并未提出反对意见，故该协议合法有效，对双方当事人具有约束力。章云龙依据协议占有使用该房屋，并非非法占有，吴清吉主张退还房屋及支付占有使用费的请求不能成立。
综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由上诉人吴清吉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
审 判 员 徐华
代理审判员 于利
二〇一三年四月三日
书 记 员 黎明