海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终257号
上诉人（原审被告）祁雪，女，1978年6月7日出生，汉族，黑龙江省齐齐哈尔市人。
被上诉人（原审原告）朱文蒿，男，1951年12月27日出生，汉族，四川省巴中市人。
委托代理人陈家圣，海南云帆律师事务所律师。
原审被告谢标，男，1956年7月5日出生，汉族，广东省湛江市霞山区人。
原审第三人文成武，男，1964年10月8日出生，汉族，乐东黎族自治县。
原审第三人李新利，男，1968年3月8日出生，汉族，黑龙江省鹤岗市人。
上诉人祁雪因与被上诉人朱文蒿、原审被告谢标，原审第三人文成武、原审第三人李新利房屋买卖合同纠纷一案，不服保亭黎族苗族自治县人民法院（2015）保民初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月14日，祁雪与热作所职工谢学美签订《集资房认购权转让协议书》，以3000元转让费获得了原属于谢学美的保亭热带作物研究所职工住宅小区8栋601集资房认购权，约定由祁雪付清该房屋的全部房款。同日，祁雪支付给谢学美转让费3000元。2010年1月，朱文蒿找原任保亭县热带作物研究所派出所所长的文成武帮忙，希望文成武可以帮其购买热作所的职工集资房指标，文成武同意帮忙后遂将祁雪介绍给朱文蒿认识。经协商，祁雪同意将8栋601房转让给朱文蒿，并于2010年1月17日签订《房屋转让协议书》，约定：第一条，甲乙双方经充分协商，甲方自愿将自己位于保亭热带作物研究所新建住宅小区8栋601房转让给乙方，房屋转让全部价格为人民币贰拾伍万元整（250000元）；第二条，甲方负责协助办理房屋过户手续，房屋过户的一切税费由乙方负担；第三条，甲方在房屋交付叁日之内将钥匙交给乙方，以便乙方及时对房屋进行装修使用；第四条，本协议为双方当事人真实意思表示，具有法律效力，双方务必信守协议，履行义务，如一方违约，对方将追偿房屋总价30%的违约金。该协议书由被告祁雪作为甲方、原告朱文蒿作为乙方、第三人文成武作为见证人签字捺印。同日，被告祁雪出具一份收条：今收到朱文蒿购买8栋601房房款人民币贰拾伍万元正（250000元）。原告朱文蒿也提供了中国建设银行股份有限公司转账凭条和取款凭条佐证。
2014年12月28日，第三人文成武出具了一份由其本人签字捺印的证明，内容如下：2010年1月17日，朱文蒿向祁雪购买的保亭热带作物研究所职工住宅小区8栋601房，当时他们交易时，除了双方签订的房屋转让协议书外，当时祁雪交给了朱文蒿一份祁雪与谢学美签订的《集资房认购权转让协议书》原件，并且还把购买8601房的第一期、第二期缴款收据（热作所财务科出具）原件一并交给朱文蒿，过后由我本人代为缴交最后一期房款，并亲自把热作所财务科出具的票据原件交给朱文蒿，其确认后即收好保管。
一审另查明，在海南省三亚市中级人民法院于2013年4月16日作出诉讼离婚的终审判决关于夫妻共同财产处分中，并没有涉及到该套房产，经核实该房产确实属于被告祁雪和第三人李新利婚姻关系存续期间的共同财产。谢标与谢学美之间是父子关系，谢学美于2009年5月去世后，谢标将涉案房屋实际占有并进行了装修，房屋的钥匙至今在谢标的手里。
原审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点:原告朱文蒿与被告祁雪于2010年1月17日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，祁雪与谢学美的集资房认购权转让行为、朱文蒿与祁雪的集资房买卖行为，这一系列的交易行为是谢学美、祁雪与朱文蒿协商一致达成的，即谢学美、祁雪与朱文蒿都不存在欺诈、胁迫、恶意串通等手段。根据2007年8月7日颁布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，下称国务院意见）：“（十二）加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。”和《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》：“（三）关于单位集资合作建房买卖纠纷。20.因单位集资合作建房初始购买人与他人就单位集资合作建房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：……（3）合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理：①单位集资合作建房初始购买人就自取得房屋所有权证未满5年的单位集资合作建房与他人所签订的买卖合同无效，因此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担。……”的规定，本案中，朱文蒿和祁雪明知自己不是适格的集资房认购主体，依然通过其他渠道购买集资房，即使是双方真实自愿的意思表示，但违反了行政法规的强制性规定，因此，原告朱文蒿与被告祁雪于2010年1月17日签订的《房屋转让协议书》，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，鉴于朱文蒿与祁雪于2010年1月17日签订的《房屋转让协议书》属于无效合同，且房屋被谢标占用并进行了装修，因此，祁雪应将原告缴纳的购房款250000元返还给原告朱文蒿。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。……”的规定，涉案房屋买卖时，祁雪和李新利尚未离婚，还是夫妻关系，因此属于夫妻共同债务，第三人李新利应对返还250000元购房款给朱文蒿承担共同责任。朱文蒿和祁雪明知自己不是集资房认购主体，仍然购买，属于违法买卖，双方都存在过错，应自行承担相应的法律后果。故对原告朱文蒿诉请按银行同期活期利率支付从2010年1月18日起至付清款项之日止的利息，不予支持。原告诉请谢标、文成武承担连带责任，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱文蒿和被告祁雪于2010年1月17日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告祁雪、第三人李新利于本判决生效之日起十日内返还原告朱文蒿的购房款人民币250000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5050元，由原告朱文蒿、被告祁雪各负担一半。
一审宣判后，祁雪不服，向本院提起上诉称：一审判决根据国务院的相关行政法规规定，单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售，认定上诉人与被上诉人之间的房屋转让协议违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同，因该条的处理对象是针对建房单位对购房者是否符合要求的规定，为建房单位与购房者双方签订房屋买卖合同的约束，而本案合同的签订及纠纷是上诉人与被上诉人之间签订合同而产生的纠纷，与该条规定无关，一审适用法律错误；另外，本案也不属于自取得房屋所有权证未满5年的情形，被上诉人在交易中违反了诚实信用原则。为此，一审适用法律错误，判决不当，应撤销原判，依法改判驳回被上诉人朱文蒿的诉讼请求。
被上诉人朱文蒿答辩称：一审认定事实清楚，适用法律处理正确，应予维持。
原审被告谢标、原审第三人文成武、原审第三人李新利未陈述二审意见。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
以上事实有各方当事人在一审中提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。
本院认为，上诉人与被上诉人于2010年1月17日签订的《房屋转让协议书》，因涉案房屋是属于保亭热带作物研究所职工集资房，单位职工集资房属于含福利性质的房屋，属经济适用住房范围，购买对象仅限于单位住房困难职工，上诉人不属于保亭热带作物研究所职工，上诉人以购买指标方式从谢学美手中转让而来，违反了国家行政法规关于单位职工集资房不得向非经济适用住房供应对象出售的规定，本案单位职工集资房的合法所有权人谢学美在未取得房屋所有权证且未满5年内直接将房屋转让给上诉人是无效的民事行为，上诉人在未合法取得涉案房屋的所有权情况下又将涉案房屋转让给被上诉人，同属无效的民事行为，为此，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》属无效合同，不受法律保护，双方应各自返还财产。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5050元，全部由上诉人祁雪负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一六年三月三日
书记员 洪学雪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年3月17日印制
（共印20份）