河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2034号
原告董勇伟，男，1973年6月1日出生，汉族。
委托代理人贾云杰，河南言明律师事务所律师。
被告荆晓磊，男，1983年7月6日出生，汉族。
委托代理人党燕丽，河南元慧律师事务所律师。
第三人吴培，女，1982年5月22日出生，汉族。
委托代理人白中华，河南元慧律师事务所律师。
原告董勇伟诉被告荆晓磊、第三人吴培房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董勇伟的委托代理人贾云杰，被告荆晓磊的委托代理人党燕丽，第三人吴培及其委托代理人白中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董勇伟诉称，2013年10月25日，董勇伟与荆晓磊签订购买新郑房权证字第10010041**号房屋和车库买卖合同。在签订合同后，董勇伟将购房款30万元给付给荆晓磊，荆晓磊出具一份收据。在收到购房款后，荆晓磊却不按合同约定交付房屋及办理相关过户手续。董勇伟请求确认与荆晓磊于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同书》有效，判令荆晓磊交付房屋、车库及协助董勇伟办理房屋过户手续。
被告荆晓磊辩称，1、2013年10月25日，荆晓磊与董勇伟签订的《房屋买卖合同书》中涉及的位于新郑市新华路街道办事处富华街东侧鑫源花园8号楼1单元1层101的房屋（以下简称涉案房屋），系荆晓磊与前妻吴培在婚姻关系存续期间所购买，该房屋应属于夫妻共同财产，即便房屋所有权证上登记仅有一人名字，但夫妻任何一方处分共同财产必须经过另一方同意才可以转让。荆晓磊为还赌债而高息借钱私自签订该份《房屋买卖合同书》，该房屋共有人吴培不认可同意，系荆晓磊擅自处分共有财产，该《房屋买卖合同书》应属无效合同。2、2013年10月，荆晓磊通过中间人张红敏、周建设帮忙向董勇伟借到20万元，借款月利率为5%，在2013年10月25日交付借款时先扣掉两个月利息2万元，要求荆晓磊再签订《房屋买卖合同书》及出具收到房款收据后才交付借款18万元。其中，中间人又索要好处费2万元。在夫妻关系存续期间购买车库的价款为6.5万元，涉案房屋面积为119.63平方米的价款为23.5万元，明显低于该房屋及车库的市场价55万元。董勇伟为掩盖非法放高利贷的事实，以合法形式掩盖非法目的虚假《房屋买卖合同书》属无效合同。3、在得知荆晓磊向董勇伟高息借款后，吴培与荆晓磊于2014年6月3日协议离婚，涉案房屋归吴培所有。董勇伟系非善意也非合理受让涉案房屋，且该房屋也未办理所有权转移登记，其不适用善意取得制度来取得该房屋，应当将强行占有的房屋归还荆晓磊及其前妻吴培。因此，荆晓磊请求驳回董勇伟的诉讼请求。
第三人吴培述称，吴培在2009年与荆晓磊共同购置涉案房屋，双方于2014年6月3日协议离婚，涉案房屋归吴培所有。在办理涉案房屋过户过程中得知该房屋被法院查封，荆晓磊在吴培不知情的情况下将该房屋抵押或卖给董勇伟，《房屋买卖合同书》应属无效。离婚协议约定涉案房屋已归吴培单独所有，董勇伟的诉讼请求已侵犯吴培的合法权益，应驳回其诉请。
经审理查明，2004年8月27日，卖方蔡吉惠与买方荆晓磊签订《房屋买卖协议》，约定蔡吉惠将位于鑫源花园北侧过道8号东单元1层东户119.63平方米的房屋以8.4万元的价格转让给荆晓磊，购房款于2014年8月27日前一次性付清后交付房屋等内容。2013年5月28日，涉案房屋（新郑房权证字第10010041**号）登记的房屋所有权人为荆晓磊，共有情况为单独所有，建筑面积为119.63平方米，建成年份为2007年。同年10月25日，甲方荆晓磊与乙方董勇伟签订《房屋买卖合同书》，主要内容约定如下：一、甲方自愿将涉案房屋卖给乙方居住。二、买卖双方经中间人张红敏、周建设协商讲定房价款30万元。三、甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法土地使用权证。四、乙方付清房款后，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续。五、甲方应在2014年1月24日前将该房产交付乙方，届时该房产无任何担保、抵押，房产瑕疵，无欠帐，无房产纠纷。六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付10万元的违约金。七、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。附带楼下车库一间。同日，荆晓磊向董勇伟出具收到房款30万元的收据。
2014年1月6日，甲方（出卖方）张健与乙方（买受人）荆晓磊签订《车库买卖合同》（补签），约定：一、甲方自愿将其鑫源花园8号楼1号车库出售给乙方，乙方所买上述车库仅作为贮藏室或车库使用，不得擅自改变主体结构、承重结构和用途。二、甲、乙双方共同商定车库出售价格为6.5万元，乙方在2012年12月22日前一次性付清。三、甲方在2012年12月24日前将上述车库交付乙方使用。四、本合同经双方签字确认即生效，并对双方都具有约束力，双方均应执行。五、本合同一式二份，自双方签字后生效，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。2014年9月26日，张健出具证明，证明其在鑫源花园8号楼1号车库没有向任何人出售。同年10月24日，张健在接受本院调查时陈述，荆晓磊与其儿子系同学，同住一小区，鑫源花园8号楼1号车库没有房屋所有权证，其儿子将该车库及钥匙交付给荆晓磊使用而非出售，《车库买卖合同》上面张健的名字及其他手写内容均不是其所写，也愿意配合进行司法鉴定程序。
2009年8月18日，荆晓磊与吴培登记结婚。2014年6月3日，荆晓磊与吴培签订离婚协议书，其中约定涉案房屋归吴培所有，双方于当日办理离婚登记。同日，在办理个人转让存量房减免税审批申请时，荆晓磊将涉案房屋无偿赠与吴培，双方在个人无偿赠与不动产登记表上各自签名。因董勇伟申请财产保全导致涉案房屋被查封，荆晓磊与吴培未能完成涉案房屋所有权人变更登记。
董勇伟申请证人周建设、张红敏出庭作证。周建设证明自己与董勇伟系朋友关系，不认识荆晓磊、吴培；自己认识张红敏，董勇伟想买房，张红敏说荆晓磊刚好要卖房就电话通知荆晓磊到自己位于四发商贸城8楼2室商谈，荆晓磊将自己的身份证、房产证拿给董勇伟看，董勇伟亲自去看过房屋后，双方于2013年10月25日下午签订合同，董勇伟将购房款30万元交付荆晓磊。张红敏证明自己认识董勇伟、荆晓磊，不认识吴培；荆晓磊对自己说想要卖房，经自己介绍，荆晓磊在2013年10月25日上午领着董勇伟去看房，双方于当日下午两点左右在周建设位于四发商贸城8楼2室签订《房屋买卖合同书》，荆晓磊将身份证复印件及房产证交给董勇伟，董勇伟将购房款30万元支付给荆晓磊；吴培不在现场。董勇伟申请上述两证人出庭作证，拟证明其与荆晓磊之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，该合同合法有效。荆晓磊认为两证人证言不客观真实，其证明的内容与事实不符。吴培认为证人周建设作为中间人却对房屋的面积、价格如何商定等内容不知情；证人张红敏的证言与荆晓磊母亲白菊花的通话录音相矛盾，张红敏有索要金钱才出庭作证的意思表示；两证人证言不属实，不应采信。
另查明，1、董勇伟搬进涉案房屋后，吴培才知道荆晓磊未经其同意与董勇伟签订《房屋买卖合同书》。荆晓磊母亲白花菊于2014年5月29日、6月11日以涉案房屋被盗为由报警，公安机关经了解情况后不予受理，建议其通过提起诉讼方式解决。2、在庭审中，董勇伟以其实际占有涉案房屋和车库为由不再请求判令交付涉案房屋和车库，仅请求确认其与荆晓磊于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同书》有效，判令荆晓磊协助其办理涉案房屋所有权转移登记。
上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖协议》，房屋所有权证，《房屋买卖合同书》及收据，《车库买卖合同》及车库钥匙，证明及调查笔录，证人证言，录音资料，离婚协议书及离婚证，个人转让存量房减免税审批申请表及个人无偿赠与不动产登记表，发票及本案庭审笔录等证据证明。
本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《房屋买卖合同书》涉及附带楼下车库一间的内容，因董勇伟在本案中不再请求判令交付车库，故本院对该合同中涉及车库的内容的效力不予确认。除涉及附带楼下车库一间的内容外，荆晓磊与董勇伟签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，合法有效。故董勇伟请求确认与荆晓磊于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同书》有效，本院予以支持。相应地，荆晓磊、吴培关于《房屋买卖合同书》应属无效合同的辩称或陈述意见，本院不予采纳。荆晓磊与吴培于2009年8月18日登记结婚，涉案房屋在2013年5月28日办理房屋所有权登记，该房屋物权的取得在荆晓磊与吴培婚姻关系存续期间；同时，荆晓磊也认可涉案房屋属于与吴培在婚姻关系存续期间的共有财产。因此，不能仅以涉房屋登记的所有权人为荆晓磊，而否定涉案房屋不属荆晓磊与吴培的共同共有财产。共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。董勇伟与荆晓磊签订《房屋买卖合同书》及交付购房款时，吴培不在现场；在董勇伟搬进涉案房屋后，吴培才知道荆晓磊未经其同意出售夫妻共同共有房屋。另外，董勇伟与荆晓磊签订《房屋买卖合同书》后，双方未办理涉案房屋所有权转移登记。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。因此，在涉案房屋共同共有人吴培不同意出售该房屋的情况下，荆晓磊作为共同共有权人之一对涉案房屋处分不符合上述法律规定，故董勇伟请求荆晓磊协助其办理涉案房屋所有权转移登记，本院不予支持。
综上所述，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告董勇伟与被告荆晓磊于2013年10月25日签订的《房屋买卖合同书》有效。
二、驳回原告董勇伟的其他诉讼请求。
案件受理费5800元，财产保全费2020元，共计7820元，由被告荆晓磊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 潘龙峰
审 判 员 高 魁
人民陪审员 王法文
二〇一五年八月三日
代理书记员 周亚平