湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘13民终120号
上诉人（原审被告）：陈铖，男，1988年12月28日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
委托诉讼代理人：陈健（陈铖之父），男，1963年9月2日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
被上诉人（原审原告）：李国强，男，1952年10月1日出生，汉族，居民，住双峰县。
委托诉讼代理人：向前（李国强的女婿），男，1970年12月15日出生，汉族，居民，住双峰县。
委托诉讼代理人：陈流波，湖南真理律师事务所律师。
原审被告：陈理华，男，1971年7月13日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。
原审被告：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区。
法定代表人：陈理华，该公司董事长。
原审被告：双峰县华剑置业有限公司，住所地：双峰县。
法定代表人：陈理华，该公司董事长。
上诉人陈铖因与被上诉人李国强，原审被告陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司执行异议之诉一案，不服娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈铖的委托诉讼代理人陈健与被上诉人李国强的委托诉讼代理人向前、陈流波均到庭参加诉讼，原审被告陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
陈铖上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决将被上诉人的身份认定为“房屋消费者”属于定性错误。被上诉人购买位于株山华府6栋1808号房屋不是为了生活居住需要，而是为了消灭金钱债务。被上诉人与原审被告中欧公司之间的基础法律关系是民间借贷，而非商品房买卖。被上诉人与原审被告中欧公司于2014年10月23日签订《商品房买卖合同》，此时原审被告中欧公司资金链已断裂，株山华府项目已经中途停建债务缠身，无力偿还对外债务；2、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于法律适用错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、四项的规定驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李国强辩称：上诉人查封的位于株山华府6栋1808号房屋属于李国强所有，2014年被上诉人交付全款并与原审被告中欧公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，在合同签订后，原审被告中欧公司经营陷入困境，资金链断裂，无钱去办理解除在建工程抵押，导致不能办理预告登记手续，法院误认为涉案房屋为原审被告中欧公司所有，进而实施了查封。同时，被上诉人依据与原审被告中欧公司的购房合同，于2016年12月12日向娄底仲裁委员会提出仲裁申请，并于2017年6月已经得到仲裁委支持被上诉人为购房者等主张的仲裁裁决。被上诉人名下在娄底无住房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告陈理华、双峰县华剑置业有限公司、中欧公司未予答辩。
李国强向一审法院起诉请求：1、解除对娄星区株山华府（华剑首郡）6栋1808号房的查封，并停止执行该房屋；2、确认上述房屋为原告李国强所有；3、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：1、被告陈铖于2016年8月4日通过娄底仲裁委员会向一审法院提出财产保全申请，请求依法查封、冻结或扣押被告陈理华、中欧公司、华剑公司的银行存款或价值相当的其他财产850万元，并已提供担保。娄底仲裁委员会于2016年8月8日将陈铖的申请提交至一审法院，并出具了娄仲函（2016）15号函件。2016年8月9日，一审法院依法作出裁定，并向娄底房地产管理局送达了协助执行通知书，依法将中欧公司名下的株山华府6栋1808号房屋予以查封。原告李国强认为，其于2014年10月24日一次性支付464663元购买了上述涉案房产，并签订了商品房买卖合同，涉案房产应属于原告所有，并以此为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，原告李国强虽然在一审法院查封之前已经与被告中欧公司签订了商品房买卖合同，但原告不能提交其在法院采取查封之前已经合法占有该不动产的证据，故无法认定李国强已经合法占有其购买的不动产的事实，根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律规定，李国强的异议理由不成立，遂于2016年12月22日作出（2016）湘1302执异134号执行裁定书，驳回了李国强的执行异议，李国强不服，向一审法院提起异议之诉。2、原告李国强与被告中欧公司原存在民间借贷关系，后中欧公司因经营不善资金链断裂等原因无力偿还原告借款，双方达成协议，由被告中欧公司以其开发的株山华府6栋1808号房屋（即涉案房产）抵偿原告的借款，为此，双方于2014年10月23日签订了《商品房买卖合同》。合同约定涉案房产的建筑面积为110.78平方米，单价4194.47元/平方米，总价款464663元，付款方式为一次性付款，房款原告已于2014年10月24日付清，房屋交付时间为2015年6月30日前。中欧公司向原告出具了收款收据，收据上还载明系“抵账”。合同签订后，双方未对合同进行备案登记，亦未办理预告登记。之后，被告中欧公司至今仍未向原告交付房屋及办理产权变更登记。3、截至2017年7月4日15时31分14秒止，原告在娄底城区范围内无住房产权登记信息。
一审法院认为，原告与被告中欧公司之间虽然原来是民间借贷关系，但是，双方在一审法院查封涉案房产之前已签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思之表示，未违背强制性的法律规定，合法有效，可以认定双方间的民间借贷关系因此已转换成商品房买卖关系，原告已通过抵债的方式将购房款一次性付清，且原告亦提供了证据证明其名下在娄底城区范围内无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”之规定，结合一审法院查明的事实，足以认定原告对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求停止对涉案房产的执行的主张，一审法院予以支持。其次，关于原告要求确认涉案房产为其所有的主张的问题，涉案房产系不动产，原告与被告中欧公司虽签订了《商品房买卖合同》，但是，原告基于该合同享有的要求被告中欧公司交付房屋及办理过户登记手续等权利依法仍属于债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉案房产至今仍登记在被告中欧公司名下，该房产的所有权并未发生转移，中欧公司仍是涉案房产的所有权人，原告要求确认涉案房产归其所有的主张无法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、停止对娄底中欧房地产开发有限公司名下的株山华府6栋1808号房屋的执行。二、驳回原告李国强其他的诉讼请求。案件受理费100元，由被告陈铖和被告娄底中欧房地产开发有限公司各负担50元。
本院二审期间，陈铖围绕上诉请求依法提交了证据一、娄底房地产交易中心证明、娄房建（娄底）字第Z20140325001号权利证书，拟证明娄底中欧房地产开发有限公司将涉案住房转让给被上诉人的行为有重大瑕疵，娄底中欧房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的合同效力存在可疑；证据二、娄底中欧房地产开发有限公司不予执行申请书，拟证明娄底中欧房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，其购房行为的真实性、合法性存在重大疑问；证据三、商品房买卖合同正规样本，拟证明娄底中欧房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的真实性、合法性存在疑问；证据四、最高人民法院审判及指导案例，拟证明案外人不能仅凭以物抵债协议阻却人民法院对房屋的强制执行。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。李国强经质证认为，证据一房屋做了在建工程抵押，对开发商出售房屋没有任何影响；证据二娄底市中级人民法院已经驳回了陈理华的执行异议之诉，与本案没有关联性；证据三买卖合同没有原件，真实性无法确认，与本案没有关联性；证据四系上诉人自行打印制作的，来源不明，与本案没有关联性。陈理华、娄底中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司未进行质证。
本院经审查认为，对陈铖提交的证据，结合庭审查明的事实综合予以认定。
二审经审查，本院确认一审判决认定的案件事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”之规定，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房享有排除对案涉房屋强制执行必须具备三个前提条件，具体就本案而言：首先，李国强与中欧公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月23日，早于本案房屋被查封的时间2016年8月9日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；其次，消费者购房应以购买房屋的性质作为判断“客观标准”，案涉房屋是李国强用于满足其生活居住需求，不是用于经营，其在娄底市范围内也无其他能够用于居住的房屋；再次，李国强的购房款项的来源实质上是其对中欧公司享有的债权，双方同意以房抵债签订了《商品房买卖合同》，房款一次性付清，中欧公司出具了收条，可以认定李国强对案涉房屋已支付了全部房款。故原审法院认定李国强对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，从而对李国强要求停止对涉案房产的执行的主张予以支持并无不当。
综上所述，陈铖的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由陈铖承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 旦
审判员 蒋国保
审判员 李芳丽
二〇一八年五月十四日
书记员 邓凤禧
附法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。