上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1672号
上诉人（原审原告）鹤见真空工程（上海）有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人李青，上海市鸿生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海泰胜金山嘴建设有限公司，住所地＊＊＊＊＊。
法定代表人＊＊。
委托代理人彭智勇，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司上海市金山支行，住所地＊＊＊＊＊。
负责人＊＊，行长。
委托代理人王坚，系该公司员工。
委托代理人唐文岚，系该公司员工。
上诉人鹤见真空工程（上海）有限公司因所有权确认纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，2003年9月22日，鹤见真空工程（上海）有限公司（以下简称鹤见公司）与上海泰胜金山嘴建设有限公司（以下简称泰胜公司）签订《厂房以租代售》合同一份，按照合同约定，泰胜公司将位于系争厂房（以下简称系争厂房）有偿出租给鹤见公司使用，以租代售期限为5年（自2003年11月1日起至2008年10月31日止），以租代售期限届满后，租赁物归鹤见公司所有。嗣后，鹤见公司依约履行了合同，并在租赁期限届满后就系争厂房的过户事宜与泰胜公司进行协商，因双方各执己见，未达成协议。为此，鹤见公司与泰胜公司曾于2010年4月6日向上海仲裁委员会就《厂房以租代售合同》纠纷提起仲裁，上海仲裁委员会作出了（2010）沪仲案字第0284号裁决，裁决基于目前涉案房产抵押状况存续现状，驳回了鹤见公司要求产权过户的请求。后鹤见公司又分别致函上海市和金山区政府相关职能部门，就系争标的物的过户事宜开展征询。在此期间，位于＊＊的房地产（第1-17幢，包含了涉诉的第11幢厂房）由泰胜公司抵押给了中国工商银行股份有限公司上海市金山支行（以下简称工商银行金山支行），并办理了他项权利证明，债权债务发生期间分别为2009年9月28日至2012年9月27日、2009年11月20日至2012年11月19日及2009年12月7日至2012年12月6日。
另查明，工商银行金山支行与泰胜公司等金融借款合同纠纷一案，原审法院于2012年8月16日作出（2012）金民保字第16号等民事裁定，并据此裁定于2012年8月21日至金山区房地产交易中心查封泰胜公司名下位于＊＊的房产。2013年6月18日，原审法院作出（2013）金执字第2007号执行裁定，拍卖、变卖上述房产。鹤见公司以案外人名义提出执行异议，2013年8月29日，原审法院执行局作出（2013）金执异字第7号民事裁定，驳回了鹤见公司的执行异议。鹤见公司仍不服，致涉诉。
鹤见公司诉称，2008年11月1日以租代售期限届满后，泰胜公司未能按照合同约定将系争厂房过户至鹤见公司名下。泰胜公司却于2009年9月25日，11月20日，12月4日多次将涉诉房地产抵押给工商银行金山支行。为此，鹤见公司依据《厂房以租代售合同》向上海仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会认为，鉴于目前该房地产抵押状况仍存续，变更抵押可能影响到抵押权人的利益，故在目前状态下对鹤见公司要求将系争厂房权利过户的请求未予以支持。在泰胜公司与工商银行金山支行金融借款合同纠纷强制执行一案中，法院将鹤见公司所有的系争厂房予以执行，故请求判令：1、依法确认金山区卫清东路2000号11幢房屋产权属于鹤见公司所有；2、依法确认泰胜公司、工商银行金山支行之间关于金山区卫清东路2000号11幢房屋的抵押行为无效；3、依法停止对金山区卫清东路2000号11幢房屋的执行。案件诉讼费由泰胜公司、工商银行金山支行承担。
泰胜公司辩称，对鹤见公司诉请没有异议，希望依法履行合同。
工商银行金山支行辩称，鹤见公司虽与泰胜公司订立《厂房以租代售合同》并支付租金，但未办理产权变更手续，工商银行金山支行与泰胜公司的抵押合同经生效法律文书确认有效，办理了合法有效的抵押手续，该手续具有合法对抗第三人的效力，工商银行金山支行是涉讼房地产合法抵押权人，仲裁裁决也可以证明工商银行金山支行系涉讼房地产合法抵押权人，工商银行金山支行并未作出放弃抵押权的意思表示。故不同意鹤见公司的诉讼请求。
原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，鹤见公司与泰胜公司签订了《厂房以租代售合同》，且双方也按照合同予以履行，但至今未办理系争厂房的产权过户手续，故不发生物权的转移效力，且系争厂房事实上难以实现独立分割，故事实上也难以实现过户登记。鹤见公司要求确认系争厂房产权属鹤见公司所有，缺乏依据，难以支持。依据（2012）金民二（商）初字第1137号、1138号等生效民事判决，工商银行金山支行与泰胜公司之间的借款合同、最高额抵押合同、最高额保证合同等均为合法有效，鹤见公司要求确认泰胜公司、工商银行金山支行之间关于系争厂房的抵押行为（抵押合同）无效的请求，已有生效判决结论，故不属本案处理范围。鹤见公司要求停止对系争厂房的执行，缺乏相应的依据，难以支持。
原审法院审理后依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，于二○一四年五月二十七日作出判决：驳回鹤见真空工程（上海）有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币31，213元，由鹤见真空工程（上海）有限公司自行负担。
判决后，鹤见公司不服，上诉于本院，诉称，1、原审判决没有详尽审查和完整表述本案的起因。上海仲裁委的裁决已经认定了《厂房以租代售合同》的合法有效性，泰胜公司未按约采取措施办理系争厂房的过户手续，而且将该房抵押给他人，而工商银行金山支行明知泰胜公司名下的厂房由不同的公司租赁或者买卖的情况下，仍然配合办理了抵押手续，导致上诉人的合同权益难以实现。2、作为抵押物登记的行政机关，未尽到审慎核实义务，其行政登记行为未依照法律法规执行，属于违法行政登记行为。3、根据上海市土地和房屋管理机关答复意见，系争厂房属于房地产转移登记的基本单元，系争厂房在法律法规和登记技术方面，不存在任何障碍。4、上诉人与泰胜公司签订的合同真实有效，上诉人已按约履行了全部租金支付义务，属于善意合法占有人，属于事实物权。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人泰胜公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人工商银行金山支行辩称，根据物权法的规定，上诉人没有办理产权变更手续，系争厂房不属于上诉人所有。工商银行金山支行已经对涉讼房地产办妥了抵押权，具有无法辩驳的权利，且根据生效的判决，工商银行金山支行所享有的抵押权合法有效，也有权申请执行措施，上诉人无权要求停止执行。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人工商银行金山支行与被上诉人泰胜公司之间的借款合同、最高额抵押合同、最高额保证合同，已经生效民事判决书确认为合法有效，故上诉人要求确认两被上诉人之间关于系争厂房的抵押行为无效的诉请，本院无法支持。本案的争议焦点是上诉人是否为系争厂房合法的所有权人。
根据我国《物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。虽然上诉人与被上诉人泰胜公司签订的《厂房以租代售合同》合法有效，双方也按约各自履行，但合同的有效并不代表物权的取得，合同的效力与履行也并非同一概念，在系争厂房的产权尚未移转登记至上诉人名下之前，上诉人并非系争厂房的所有权人，故上诉人要求确认系争厂房的产权属于上诉人所有的诉请，缺乏法律依据，本院实难支持。上诉人主张其取得了系争厂房事实上的物权，与物权法定原则不符，本院不予采信。至于系争厂房是否可以成为房地产移转登记的最小单元，是否可以独立登记产权，并非本案争议，本院不予认定。由此，上诉人要求停止对涉讼房屋的执行，缺乏依据，本院亦难以支持。
综上，原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币31，213元，由上诉人鹤见真空工程（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 汪雯娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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