江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0722民初1170号原告：蓝希恩，男，1975年5月9日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：曾纪富，信丰县新兴法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告：曾宪贵，男，1980年12月24日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。.委托诉讼代理人：黄静，男，汉族，1980年3月15日生，江西信丰人，住信丰县，（特别授权代理）原告蓝希恩诉被告曾宪贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝希恩的委托诉讼代理人曾纪富、被告曾宪贵及其诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝希恩向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决终止原、被告签定的房屋租赁合同；2、依法判决被告支付房租、违约金26400元；3、依法判决被告赔偿原告房屋损失32882元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月16日，原告将自己所有的信丰县城望江北36号店面租赁给被告从事合法经营，并签定了房屋租赁合同，租赁期限2013年8月1日-2018年7月31日。因被告毁约，拖欠原告2017年1月、2月房屋租金未付，且不愿意继续履行该合同，被告应承担违约责任和赔偿原告的相关损失。原告方为支持其诉请，向法庭提交了以下证据：1、房屋租赁合同原件一份，证明房屋租赁事实存在。2、店铺损失费用清单原件一份。被告方辩称，1、对签定合同的真实性没异议，我们没有终止房屋租赁合同；2、不是我们不履行合同，因资金周转困难，与原告协商了用预交的2个月押金抵2017年1、2月租金，双方电话已沟通，原告同意了。3、约2月中旬，双方协商续租和转租问题，原告提出若不续租或转租不出去，要我们恢复房屋原状或赔偿恢复费用，我们意思是如不续租或转租不出去再来补偿恢复费用给原告，我们也跟原告建议了可以找合适人来转租或续租，如转租成功，我们也不要转让费，原告的恢复费用也不支付。损失问题，只有两扇共墙是损失，没有玻璃门，租给我是一个空房子，只有一个卷闸门，当时水电到户，原告没有装修，水电都是我装修的。原告转租给别人，我愿意恢复原样和赔偿损失，但转租给别人没有必要恢复，双方同意了不恢复。3月份我交清了电费，我们同意口头解除合同，没有办理书面解除手续。对支付房租和违约金，我方认为不成立，没有造成损失，不存在赔偿。被告当庭向法庭提交了以下证据：2017年3月份水费单、电费单。庭后补充提交了一份租房押金说明。本院经审理认定事实如下：2013年7月16日，原告蓝希恩（甲方）与被告曾宪贵（乙方）签定一份房屋租赁合同，合同约定：一、甲方愿意将信丰县城望江北36号店面及夹层租给乙方从事合法经营活动。租期为60个月，自2013年8月1日至2018年7月31日到期，租金分别为2013年8月1日至2013年9月30日租金为2300元；2013年10月1日至2014年9月30日每月租金为2600元；2014年10月1日至2015年9月30日每月租金为2800元；2015年10月1日至2016年9月30日每月租金为3000元；2016年10月1日至2017年9月30日每月租金为3200元；2017年10月1日至2018年7月31日每月租金为3400元。二、乙方付给甲方的店面押金为2个月的租金，乙方每年10月份补足当年的房租押金。待甲方收到乙方支付的房租押金之日起此房租协议生效，合同期满后，若乙方不续租，则甲方将押金全额退还给乙方。三、合同未到期，若乙方要将店面转让，必须与甲方协商，因提前终止租赁关系，视乙方违约，乙方须支付给甲方20000元违约金，甲方不退还押金。四、合同未到期，如果甲方要收回店面或转租给第三方，则视为甲方违约，须双倍退还乙方押金，并支付给乙方20000元违约金。五、乙方每月五号前付清当月的租金打入甲方指定账户，逾期不交则视为违约，甲方有权收回房屋，······六、······七、······八、乙方若需改变墙体结构（包括打墙），须承担因改变墙体结构（包括打墙）所造成的一切相关后果和赔偿。九、期满后乙方将店面（吊顶、地面、墙面、墙体以原貌）交付给甲方，使用中及交房时，房屋主体及水电设施不能损坏，·······十、合同到期两个月前，乙方须向甲方表明是否续租的意愿，否则视为违约。十一、·····十二、······房屋租赁合同签定后，原告将其所有的一间店面交付被告经营，被告共租赁了四间店面经营家纺，其中原告的店面在四间店面的中间，被告为经营需要，将原告店面的两面墙体打通。被告经营至2017年2月，后未再续租。被告已交清2016年12月前的租金，2017年1、2月租金未交，原告根据合同约定已收被告2个月押金6400元。2017年3月，被告结清其经营期间的水电费用，原告将该店面原状转租他人经营至今。以上事实，有原、被告的当庭陈述及双方向法庭提交的证据证实，证据经庭审质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是:1、原、被告签定的房屋租赁合同是否应终止？2、被告是否应支付房租及违约金?3、被告是否应赔偿房屋的损失？关于1、原、被告签定的房屋租赁合同是否应终止。被告在承租期间经营至2017年2月份，其未按合同约定向原告支付1、2月的租金，被告提出与原告协商同意了2个月押金抵1、2月租金的问题，被告未向法庭提供证据证明，原告也未认可，本院对该辩解不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告房屋租赁合同第五条:“乙方每月五号前付清当月的租金打入甲方指定账户，逾期不交则视为违约，甲方有权收回房屋，······”。被告未支付2个月租金的行为已构成违约，原告根据合同约定可以解除合同。被告已结清承租期间的水电费用，无续租意向，原告也已将房屋转租他人，本院认为该合同应予终止。关于2、被告是否应支付房租及违约金。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。被告在承租期间未按约定支付2017年1、2月租金，其也未提供证据证明双方协商好押金抵租金事宜，原告对被告押金抵租金的辩解也不予认可。因此，被告应根据合同约定支付1、2月租金6400元给原告。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。房屋租赁合同第三条约定：“合同未到期,若乙方要将店面转让,必须与甲方协商,因提前终止租赁关系,故视乙方违约,乙方必支付给甲方20000元违约金,甲方押金不退”。本院认为，原、被告合同约定的押金属违约金性质，该合同约定的违约金过高，结合本案实际，将违约金调整为10000元（包含6400元押金）。关于3、被告是否应赔偿房屋的损失。因原告将房屋以被告经营的原状转租他人，无恢复墙体的必要，且未造成原告的实际损失，本院对该诉求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、依法终止原告蓝希恩与被告曾宪贵于2013年7月16日签定的房屋租赁合同。二、被告曾宪贵应在本判决生效之日起十五日内支付原告租金6400元,支付违约金10000元，扣除已交押金6400元，尚须支付原告3600元违约金。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，减半收取640元，由被告曾宪贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  刘邮莺二〇一七年八月二十一日书记员  曹 琪