大连市金州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民初字第206号
原告：王立杰。
委托代理人：孙广为，系辽宁生辉律师事务所律师。
被告：大连金州新区登沙河街道办事处。
法定代表人：韩学武，系该街道办事处主任。
委托代理人：车家明，系辽宁生生律师事务所律师。
委托代理人：才慧杰，系辽宁生生律师事务所律师。
原告王立杰诉被告大连金州新区登沙河街道办事处物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋兴臣独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人孙广为，被告的委托代理人车家明、才慧杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：金州区登沙河镇民众街（产权证号：大房权证金登字第＊＊＊＊＊＊**号）商服房系原告于2003年12月24日在大连市中级人民法院执行中拍卖所得房屋。2004年4月30日，大连金州新区土地房屋局经被告申请违法将案涉房屋办理至被告名下。原告于2011年以大连金州新区土地房屋局为被告以本案被告为第三人向贵院提起行政诉讼，要求撤销金州区登沙河镇民众街房屋产权证。贵院于2011年11月25日作出（2011）金行初字第17号行政判决书，判决支持原告诉讼请求。大连金州新区土地房屋局及本案被告不服判决上诉至大连市中级人民法院。市中院于2012年1月16日作出（2012）大行终字第11号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告的房屋已被有关部门拆除大部分，并已给予原告相应补偿。被告在未给原告房屋使用款的情况下违法占有、使用案涉房屋长达8年之久。现诉至法院，要求被告赔偿原告房屋使用收益损失29万元。
被告辩称：原告至今未取得案涉房屋的所有权证；被告在2004年4月30日取得案涉房屋的所有权证，在所有权证被撤销之前是合法占有使用案涉房屋，不应赔偿原告的损失。原告在2003年拍卖取得案涉房屋，却在2011年起诉撤销案涉房屋的所有权证，其在7年多的时间里既不主张撤销房屋所有权证又不向被告主张交付房屋，其以自己的行为同意被告占有使用案涉房屋。原告在2003年拍卖取得案涉房屋，现起诉要求案涉房屋的使用款已超过诉讼时效。案涉房屋建于1955年，承租人对案涉房屋投入大量资金进行维修、重建，原告以现状主张房屋使用费不合理。对大连今朝房地产土地评估咨询有限公司出具的估价报告有异议，按照房地产估价规范规定的市场比较法应选取三个以上的实例，而评估机构仅依据二个可参考的交易实例，其评估方法不符合房地产评估要求。而评估机构所依据的二个交易实例被告不认可其真实性和客观性，鉴定人进行鉴定活动并没有将装订的材料进行装卷，其出具的报告依据不完整。根据该估价报告的记载影响房地产的因素，鉴定人并没有表明哪些是影响因素。
经审理查明：辽宁省大连市中级人民法院在执行（2002）大经执字第536号案件时，委托大连古金拍卖有限公司对坐落于大连市金州区登沙河街道同心街一委一组执照号为＊＊＊＊＊至＊＊＊＊＊的房屋十七套（案涉房屋执照号为＊＊＊＊＊，面积为873.4平方米）进行拍卖。2003年12月24日，原告拍得上述房屋。2004年1月7日，辽宁省大连市中级人民法院为原告办理过户事宜向房屋登记主管部门送达民事裁定书及协助执行通知书。2004年4月29日，被告向房屋登记主管部门出具通知及申请，要求将案涉房屋产权办理至被告名下。2004年4月30日，房屋登记主管部门为被告办理了大房权证金登字第＊＊＊＊＊＊＊＊**号房屋所有权证。2005年4月1日，被告将案涉房屋出租给案外人经营洗浴使用，租赁期限为10年。2011年8月22日，原告向本院提起行政诉讼，要求撤销房屋登记主管部门向被告颁证的具体行政行为。2011年11月25日，本院作出（2011）金行初字第17号行政判决书，判决撤销房屋登记主管部门于2004年4月30日向被告颁证的具体行政行为。2012年1月16日，大连市中级人民法院作出（2012）大行终字第11号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年4月5日，原告与大连明昱房地产开发有限公司登沙河分公司就案涉房屋签订房屋买卖协议，房屋买卖价款为280万元。2012年4月9日，原告收到大连明昱房地产开发有限公司登沙河分公司支付的房屋买卖款150万元，并承诺2012年4月10日开始拆除房屋。案涉房屋未被全部拆除，现存的房屋面积经委托大连市勘察测绘研究院有限公司鉴定测量为159.20平方米。
2014年11月10日，大连今朝房地产土地评估咨询有限公司对现存房屋（159.20平方米）2012年全年的租金进行估价，价值为2.7万元。
另查，2012年大连市服务项目价格指数为103.2%（以上年同期价格为100），2011年大连市服务项目价格指数为104.6%（以上年同期价格为100），2010年大连市服务项目价格指数为101.9%（以上年同期价格为100），2009年大连市服务项目价格指数为97.4%（以上年同期价格为100），2008年大连市服务项目价格指数为101.6%（以上年同期价格为100），2007年大连市服务项目价格指数为102.7%（以上年同期价格为100），2006年大连市服务项目价格指数为102.3%（以上年同期价格为100）。
本院所确认的上述事实，有当事人提供的（2011）金行初字第17号行政判决书、（2012）大行终字第11号行政判决书、房屋租赁协议、房屋买卖协议、收条、大连市勘察测绘研究院有限公司出具的技术报告、大连今朝房地产土地评估咨询有限公司出具的估价报告以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经当庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，案涉房屋系原告通过拍卖合法取得，虽然先前登记在被告名下，但已被法院的生效判决予以撤销，故原告系案涉房屋的所有权人。被告将案涉房屋出租给案外人使用，侵害了原告对案涉房屋享有的所有权，原告现要求被告赔偿房屋使用收益损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。本案系因物权受到侵害而产生的债权请求权，在案涉房屋的所有权证被撤销之前原告无权提起诉讼要求赔偿，而案涉房屋的所有权证于2012年1月16日被撤销，原告在法律规定的2年诉讼时效内提起诉讼，本院依法予以保护；被告提出的诉讼时效已过的辩驳意见并无法律依据，本院不予采纳。被告对估价报告中的估价方法有异议且认为未将相关鉴定资料附在估价报告中，针对被告提出的异议估价人员出庭接受质询，阐明了出具该报告依据房地产估价规范中的市场比较法，既参照本案所涉的两个房屋租赁实例，又采取现场调查及电话询问的方式调查了相邻其他房屋租赁的价格，同时考虑估价对象的实物状况及区位状况，结合估价经验与影响房地产市场租金因素的分析出具了估价报告，由此得出的估价结果程序合法，依据充分，本院予以采纳。而估价过程中相关讨论记录属内部资料，可不予附在报告中，故被告提出的异议不成立，本院不予采纳。对于赔偿房屋使用收益损失的具体数额包含两部分，一是起止时间：案涉房屋的产权虽于2004年4月30日办理至被告名下，但原告庭审中认可已收取2004年的房租，而被告将案涉房屋出租给案外人使用的时间为2005年4月1日，故赔偿损失的起算时间应为2005年4月1日；案涉房屋的所有权证于2012年1月16日被法院生效判决撤销，故赔偿损失的截止时间应为2012年1月16日。二是赔偿标准：案涉房屋的面积为873.4平方米，其中现存房屋的面积为159.20平方米，现存房屋2012年全年的租金经估价为2.7万元，据此计算案涉房屋2012年全年的租金为148126.88元。本案中原、被告对租金数额存在争议且均不能提供充足的证据证明各自的主张，而服务项目价格指数能够客观的反映一定时期内租房价格的变动，在此情况下本院参照本地服务项目价格指数计算案涉房屋的租金数额。2012年至2006年大连市服务项目价格指数依次为103.2%、104.6%、101.9%、97.4%、101.6%、102.7%、102.3%，据此计算案涉房屋2011年至2005年每年的租金依次为143533.80元、137221.60元、134663元、138257.70元、136080.41元、132502.84元、129523.79元。根据上述赔偿的起止时间及每年的赔偿标准计算原告的房屋使用收益损失共计为926321.26元。现原告要求被告赔偿29万元，是对自己民事权利的处分，本院予以照准。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告大连金州新区登沙河街道办事处于本判决生效后十日内赔偿原告王立杰房屋使用收益损失29万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2825元、测绘费1000元、评估费1080元、出庭费800元，合计5705元（原告已预交4905元，被告已预交800元），由被告大连金州新区登沙河街道办事处负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 宋兴臣
二〇一四年十二月十七日
书记员 刘 丹