贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汇民初字第794号
原告郄木兰，女，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托代理人饶鑫，贵州山一律师事务所律师。
被告唐洪丽，女，汉族，住遵义市汇川区。
委托代理人梅永强，男，汉族，住遵义市红花岗区。
第三人应智群，女，汉族，住遵义市汇川区。
原告郄木兰与被告唐洪丽、第三人应智群租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理。依法组成由法官任晓珊担任审判长、人民陪审员何秀英、连丽参加的合议庭，并于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告郄木兰的委托代理人饶鑫、被告唐洪丽的委托代理人梅永强到庭参加诉讼。第三人应智群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郄木兰诉称：2012年7月16日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于汇川区香港路宝利大厦二层的房屋。该合同对房屋租金、付款方式、逾期付款滞纳金、违约责任及合同解除进行了明确的约定。合同履行过程中，被告向第三人支付了2012年9月7日至2013年9月6日半年的租金。2013年9月7日至2014年3月7日半年的租金618000万元根据合同约定应于2013年9月7日前支付，但至今被告只支付了三个月的租金，尚有三个月的租金300000元未付，逾期付款已达180天，被告的行为构成严重违约，故原告诉至人民法院，请求：一、判令解除被告于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》，并限期将房屋归还原告；二、判令被告立即支付原告2014年3月7日以前的房屋租金300000元、从2014年3月8日起至房屋归还之日止的租金以及逾期付款滞纳金77250元；三、判令被告支付原告违约金100000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告唐洪丽辩称：一、同意解除房屋租赁合同；二、被告于2014年1月开始就没有营业，租金不应全额支付；三、滞纳金不认可；四、因我们双方一直在协商，不存在违约，故不应支付违约金。请求法院依法判决。
第三人应智群经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。
经审理查明：2012年7月16日，被告唐洪丽与第三人应智群签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其所有的位于遵义市汇川区香港路宝利大厦2层的房屋租赁给被告使用，租赁期限为10年，从2012年6月7日起至2022年6月7日止，月租金为103，000.00元，租金每半年交一次，应于下次到期前10天支付，先付后租，如逾期交纳租金，每逾期一天，第三人有权按每月租金的5%收取滞纳金，如超15天，则视为被告违约，第三人有权收回房屋，并追究被告违约责任。合同还约定被告应于合同签订时付清保证金200000元。合同签订后，第三人将房屋交付给被告使用，被告支付租金至2013年12月7日。上述合同履行过程中，第三人将房屋出售给原告所有，双方于2013年11月21日办理了房屋所有权变更登记，并将被告支付的保证金200000元直接交付给原告。2014年1月22日，原告郄木兰通过报纸公告方式向被告唐洪丽催收其欠付的房屋租金，但被告至今未付，原告遂诉至本院。
庭审中，原、被告均明确表示同意于2014年7月15日解除《房屋租赁合同》。
上述事实，有原、被告陈述及书证等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：被告与第三人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方当事人均应恪守履行，第三人将房屋转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，涉案《房屋租赁合同》对原、被告继续生效。诉讼中原告要求解除涉案合同并由被告返还租赁房屋，对此被告予以认可，根据《中人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，原告要求解除2012年7月16日《房屋租赁合同》及由被告返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告主张判令被告立即支付原告2014年3月7日以前的房屋租金300000元以及从2014年3月8日起至房屋归还之日止的租金，合同中约定的租金为103000元／月，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，原告的该项主张，于法有据，本院予以支持。被告主张用保证金200000元抵扣其应付款项，原告不予认可，但双方合同约定租赁期满后出租人应将保证金退还承租人，故被告还应支付原告2014年3月7日以前的房屋租金100000元以及从2014年3月8日起按103000元／月的标准计算至房屋归还之日止的租金。原告主张被告应支付逾期付款滞纳金77250元、违约金100000元，被告认为逾期付款滞纳金和违约金计算过高，滞纳金和违约金均系被告违约后应当承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿非违约方的损失为主要功能，被告迟延支付租金和返还租赁物虽属违约，但该违约行为不能造成原告177250元的损失，故被告认为原告主张违约金过高的抗辩理由，于法有据，本院予以采纳。根据原告的实际损失，兼顾合同履行情况，本院酌情判令被告按照中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金。2014年3月8日起至2014年7月15日止以欠付的租金300000元为本金，违约金应为300000元×5.60%／年×160天÷365天＝7364.38元，并自2014年7月16日起以100000元为本金，按照中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金至本金100000元清偿之日止。被告辩解其于2014年1月起即没有使用租赁房屋，不应支付全额租金，但双方并未对此进行约定，被告至今亦未将租赁房屋返还出租人，理应继续支付房屋租金，被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。第三人应智群经本院合法传唤无正当理由未到庭，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理……”之规定，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、原告郄木兰、被告唐洪丽于2014年7月15日解除被告唐洪丽与第三人应智群于2012年7月16日签订《房屋租赁合同》；
二、被告唐洪丽应于本判决生效之日起十日内将位于遵义市汇川区香港路宝利大厦2层房屋返还原告郄木兰，并支付原告郄木兰2014年3月7日以前的房屋租金100000元以及从2014年3月8日起按103000元／月的标准计算至房屋归还之日止的租金；
三、被告唐洪丽应于本判决生效之日起十日内支付原告郄木兰2014年3月8日起至2014年7月15日期间的违约金7364.38元，并自2014年7月16日起以100000元为本金，按照中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金至本金100000元清偿之日止；
四、驳回原告郄木兰其他诉讼请求。
案件受理费8460元，公告费200元，共计8660元，由原告郄木兰承担1660元，被告唐洪丽承担7000元。
如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。
审 判 长 任晓珊
人民陪审员 连 丽
人民陪审员 何秀英
二〇一四年八月四日
书 记 员 穆 利