成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙泉民初字第2865号
原告：成都新沁园商贸有限公司，住所地：成都市龙泉驿区。
法定代表人：陈濯朴，总经理。
委托代理人：郝代东，重庆汇聚律师事务所律师，特别授权。
被告：四川心系百姓商业有限公司，住所地：成都市金牛区。
法定代表人：唐晓东，职务不详。
被告：四川心系百姓商业有限公司红光店，住所地：成都市郫县。
负责人：邓虎，职务不详。
被告：何某某。
委托代理人：杨鹏程，四川风鸣律师事务所律师，特别授权。
原告成都新沁园商贸有限公司（以下简称“新沁园公司”）与被告四川心系百姓商业有限公司（以下简称“心系百姓公司”）、四川心系百姓商业有限公司红光店（以下简称“心系百姓红光店”）、何某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理。依法组成合议庭于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告新沁园公司的委托代理人郝代东，被告何某某及其委托代理人杨鹏程到庭参加了诉讼，被告心系百姓公司、心系百姓红光店经本院公告送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告新沁园公司诉称：2011年9月29日，原告与被告何某某签订《沁园饼屋房屋租赁合同》，约定何某某（甲方）将其拥有的位于成都郫县红光镇广场路220号门面出租给原告（乙方）开设沁园饼屋，租赁期限5年，自2011年11月1日至2016年8月1日，每年租金95000元，按每12个月为一期支付时间。合同第2条载明甲方保证向乙方出租的房屋系本人或其共有人拥有完全使用权，没有房屋他项权利和与房屋有关的纠纷，第三条第二款载明甲方与原房东达成可以将本铺面出租的实质性协议，不影响乙方将来的正常营业。合同第19条约定，合同期内如果因甲方原因致使合同无法履行，甲方应补偿乙方先期投入的各类装修等费用损失，并承担相应的违约责任15万元。合同签订后，原告将上述铺面装修后投入经营使用。2014年7月14日被告向原告发出《告知书》要求退房，上有被告四川心系百姓商业有限公司红光店的印章及被告何某某的签名。2014年7月18日原告向二被告复函，告之房屋的租赁期限为5年，我方要求严格按合同执行不会于2014年8月1日前拆店，如果因被告的原因造成沁园店不能正常经营，所产生的一切经济损失概由被告承担。2014年7月26日原告收到上述门面房业主李成的《关于沁园红光店限期拆场事宜的函》，函称2009年7月17日被告与李成签署的商铺租赁合同至2014年7月31日到期，要求原告务必于2014年8月1日前撤出该商铺。原告为避免损失，退还了商铺。现诉请：1、判令三被告立即共同连带赔偿原告商铺装修费用144411元，退还商铺租金23750元，支付违约金15万元，合计318161元；2、本案的诉讼费由被告承担。
被告心系百姓公司、心系百姓红光店未到庭，也未提交答辩意见及证据材料。
被告何某某辩称，被告与原告签订租房合同属实，但合同期限应该是3年，自2011年11月1日至2014年8月1日止。合同签订时，被告将其与房东签订的合同向原告进行了出示。心系百姓公司、心系百姓红光店与本案无关。租金23750元同意退还，其他请求应予驳回。
原告再诉称，合同中载明租赁期限5年，“2014年8月1日”系笔误，应为“2016年8月1日”。原告之前没有见过被告何某某与房东之间的合同。
原告为证明其主张提交了以下证据：
1、《沁园饼屋房屋租赁合同》，拟证明：租赁期限为2011年11月1日至2016年8月1日，被告保证向原告出租的房屋系本人拥有完全使用权，没有其他他项权利及与房屋有关的纠纷，及承租方租金支付时间、标准、违约金等；
2、2013年9月6日转账汇款单，证明原告已经支付了2013年11月1日至2014年10月31日租金；
3、《告知书》、说明、房产证、《关于沁园红光店限期拆场事宜的函》，证明心系百姓公司、何某某要求原告退房；
4、《关于沁园红光店限期拆场事宜的函》，证明要求严格按照合同执行，如因被告的原因造成不能正常运营，所产生的损失由被告承担。
被告何某某质证后认为，对证据1本身无异议，但合同载明的是“自2011年11月1日至2014年8月1日止”，经原告同意将何某某手中的合同原件房屋租赁期限处改为3年；对证据2，款项确已收到；对证据3真实性予以认可；对证据4，真实性无异议。
被告何某某为证明其主张主要提交了以下证据：
1、《沁园饼屋房屋租赁合同》，证明约定租期是3年，租赁期限处经原告同意更改为3年，其余内容与原告提交的合同一致；
2、《房屋租赁协议》，证明何某某与原房东确定的租赁期间为自2009年8月1日起至2014年7月31日止，与原告签订合同时也向原告提交了该协议。
原告质证后认为，对证据1中的改动不予认可，被告也未提交其他证据印证；对证据2原告之前没有见过，对真实性不予认可。
本院审查后认为，关于《沁园饼屋房屋租赁合同》中租赁期限的认定。对被告何某某辩称，租赁期限经原告同意更改为3年，因缺乏充足证据证实，不予采信。该合同载明“……第4条房屋租赁期限5年，自2011年11月1日至2014年8月1日止；……第5条租金“每年租金为95000元（大写：玖万伍仟元整）：2011年11月1日-2014年10月31日租金不变，后2年租金随甲方（何某某）与该房屋产权方签订租金的增幅比例增加……”，再结合《房屋租赁协议》中约定租赁截止日期为2014年7月31日，本院认定，原告与何某某签订该租赁合同时，双方拟合作5年，但能够明确确定租赁期间的时间段仅为2011年11月1日至2014年8月1日，即该租赁合同的租赁期间为2011年11月1日至2014年8月1日，此后两年的租赁在原告与何某某签订租赁合同时处于待定状态，须待何某某与房东续签租赁协议后才能确定。2013年9月6日，何某某收到原告预交的1年租金95000元，但原告实际使用未满一年，未使用期间的租金何某某应予退还，对此何某某不持异议。本院依法予以确认。对原告提交的证据3、4，被告何某某不持异议，本院审查后予以确认。
根据以上认证，结合当事人陈述，本院认定本案基本事实如下：
被告心系百姓红光店系被告心系百姓公司的分支机构。2009年7月17日，被告何某某与案外人签订《房屋租赁协议》，约定何某某租用案涉房屋在内的五间商铺，租赁期间为2009年8月1日至2014年7月31日，且约定何某某享有转租权。2011年9月29日，原告与被告何某某签订《沁园饼屋房屋租赁合同》，约定原告向何某某租赁成都郫县红光镇广场路220号门面开设沁园饼屋，“……第4条房屋租赁期限5年，自2011年11月1日至2014年8月1日止；……第5条租金“每年租金为95000元（大写：玖万伍仟元整）：2011年11月1日-2014年10月31日租金不变，后2年租金随甲方（何某某）与该房屋产权方签订租金的增幅比例增加……”，并约定了违约责任等。合同订立后，原告接收房屋并开始使用，并按约支付了租金，其中于2011年9月6日支付了最后一笔租金95000元。2014年7月14日，被告何某某、心系百姓红光店向原告发送《告知书》，告知因与房东租赁期限到期，要求原告在2014年8月1日前退房。同月26日，案涉房屋业主李成向原告发送《关于沁园红光店限期拆场事宜的函》，告知因何某某未与房东达成续租协议，要求在2014年8月1日前退房。此后，原告于2014年8月1日退还该房屋。
本院认为，《沁园饼屋房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。对该合同的租赁期间在证据分析中已予认定。根据该认定，被告要求原告在2014年8月1日前退房并未违反合同约定，原告也未提出被告存在其他违约情形，故本院认定被告不存在违约。对原告诉请判令被告支付违约金，缺乏充足证据，本院不予支持。因租赁期间届满，原告主张赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。原告诉请判令被告何某某退还商铺租金23750元，何某某不持异议，本院予以支持。对原告诉请判令被告心系百姓公司、心系百姓红光店承担本案责任，因缺乏充足证据证实二被告与本案存在必要关联性，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告何某某于本判决生效后三日内退还原告成都新沁园商贸有限公司租金23750元；
二、驳回原告成都新沁园商贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6072元、公告费600元，共计6672元，由原告成都新沁园商贸有限公司负担6122元，被告何某某负担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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审 判 长 李 伟
人民陪审员 张朝中
人民陪审员 黄 莉
二〇一五年二月十二日
书 记 员 兰莉萍