成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第1085号
原告杨某。
被告曾某成。
第三人李某友。
原告杨某与被告曾某成、第三人李某友案外人执行异议之诉一案，本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨某，被告曾某成，第三人李某友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称，（2015）温江执裁字第1号执行裁定书驳回原告提出执行异议的裁定事项，未审查客观事实，严重损害了原告的合法权益。1993年4月28日，温江某某厂向陈某弟出具了购房款收据，2007年3月10日，陈某弟与原告签订房屋转让协议，陈某弟将外北街＊号一单元＊号房转让给原告。原告付清了全款并实际居住生活，原告对未取得产权不存在过错。现原告诉至法院，诉讼请求：1.请求停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号（原柳城镇外北街＊号）院内的一单元底楼＊号70平方米住房强制执行，解除查封，确认该房产的买卖合同有效，第三人应协助配合原告办理过户手续；2.诉讼费用由被告承担。
被告曾某成辩称，曾某成对原告与第三人之间的房屋买卖情况不清楚。曾某成与李某友在办理房屋抵押登记的时候，房屋权属清楚，办理公证也是由李某友提出的，原告提交的证据不能对抗曾某成享有的抵押权。
第三人李某友辩称，房屋不应当过户给被告，应当分户给原告。陈某弟确实将房屋出卖给了原告。房屋编号存在变更的情况，对原告提交的房屋位置示意图无异议。
经审理查明，1993年4月28日，温江特种某某厂向案外人陈某弟出具《收据》，载明：“收到陈某弟交来购房款35000元。”2007年3月10日，原告与陈某弟签订《房屋转让协议》，约定：“一、经甲、乙双方充分协商，甲方愿将现在某某酒店内家属院住房一套（＊单元底楼＊号，进楼口左侧）两室两厅转让给乙方。同时将购房原始凭证一张（购房缴款单）转交给乙方。转让时间从2007年7月30日执行。二、乙方应付给甲方房屋转让费45000元。”原告支付了购房款，并一直使用该房屋。
1999年11月1日，温江特种某某厂因公产买卖取得柳城镇外北街＊号＊栋＊层5平方米、＊栋＊层1494平方米、＊栋＊层13平方米的所有权。2014年1月10日，第三人取得该处房屋的所有权。2014年1月24日，第三人将柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋抵押给被告，并办理了抵押登记。2014年4月21日，第三人与被告签订《还款合同》，约定还款总额为2100000元，还款最后期限为2014年5月20日；第三人自愿以成都市温江区柳城镇外北街＊号＊栋＊层、＊栋＊层、＊栋＊层房屋为此次还款提供担保。2014年4月22日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第11045号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对《还款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2014年6月16日，四川省成都市律政公证处出具（2014）川律公证内经字第16087号《执行证书》，载明因第三人违反合同约定，被告可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，执行标的为：借款本金210万元、借款本金10%的违约金、截止到债务人实际归还借款日的逾期利息（按银行同期贷款利率的4倍计算）、损害赔偿金及造成的全部损失和实现债权的费用。2014年7月2日，被告向本院申请强制执行。2014年7月3日，本院作出（2014）温江执字第563号《民事裁定书》，查封了第三人位于成都市温江区柳城镇外北街＊号＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产。随后，原告向本院提出执行异议。2014年12月26日，本院作出（2015）温江执裁字第4号《执行裁定书》，驳回原告的异议。原告不服该裁定，诉至本院。
另查明，2014年6月23日，成都市公安局温江区分局柳城派出所出具《地址证明》，载明：“持证人李某友，，要求证明的房屋地址，经我所社区民警按照《成都市门（楼）牌管理办法》规定核实后，详细地址为：成都市温江区柳城鱼凫路＊号。（变更前地址为柳城镇外北街＊号）。”
庭审中，原告提交示意图，拟证明其购买并使用的案涉房屋实际为温江区柳城鱼凫路＊号（原外北街＊号）＊幢＊单元＊号房屋。第三人对此予以认可。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的当事人身份信息、《房屋转让协议》、《收据》、房屋所有权证、发票、照片、示意图、《执行裁定书》，被告提交的《还款合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《执行证书》、《受理执行案件通知书》、《执行裁定书》、房屋他项权证、房屋信息摘要等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。
本院认为，本案系因被告曾某成在申请强制执行登记在第三人李某友名下房产的过程中，原告以第三人李某友已经将房屋出售给原告为由，要求停止执行而提起的案外人执行异议之诉。本案争议的焦点：1、房产转让合同是否有效；2、原告作为买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产的强制执行，以及第三人李某友是否应协助原告办理过户手续。
一、关于原告与陈某弟签订的《房屋转让协议》效力的问题。原告提交了其与陈某弟签订的《房屋转让协议》、陈某弟购房时由温江特种某某厂出具的《收据》，也实际占有使用案涉房屋，故能够认定原告与陈某弟签订的《房屋转让协议》合法有效。
二、关于原告作为房屋买受人的权利能否对抗被告曾某成享有的抵押权，是否停止对位于成都市温江区柳城鱼凫路109号的3幢4层、2幢1层、4幢1层房产的强制执行，以及第三人李某友是否应协助原告办理过户手续的问题。
首先，本案中，根据原告提供的《房屋转让协议》、房款给付票据等证据，虽能证明原告在案涉房屋办理抵押登记前已经购买该房屋，且在本院执行案件裁定查封该房屋之前已经付清房款并实际占有使用该房屋，但由于案涉房屋未完成所有权过户登记手续，该房屋的所有权人仍为第三人李某友。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告对案涉房屋享有的仅是债权而非物权。
其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，包括案涉房屋在内的位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号（原外北街＊号）＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产已抵押给被告曾某成并办理了抵押登记，被告曾某成对案涉房屋享有抵押权。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，被告曾某成可以案涉房屋折价或者从案涉房屋变卖、拍卖所得的价款中优先于一般债权人而获得先位清偿；而原告通过《房屋转让协议》对案涉房屋享有的只是债权请求权，不能对抗被告曾某成作为抵押权人享有的优先受偿权。故原告请求停止对包括本案案涉房屋在内位于成都市温江区柳城鱼凫路＊号的＊幢＊层、＊幢＊层、＊幢＊层房产强制执行的主张不能成立。
第三，被告曾某成主张实现担保物权，在第三人李某友未清偿所欠被告的债务而使被告曾某成享有的抵押权消灭以前，不能实现将案涉房屋的所有权转移登记给原告，故对原告要求第三人配合原告办理过户手续的主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告杨某与陈某弟签订的《房屋转让协议》有效；
二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取300元，由原告杨某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨宗武
代理审判员 汪仁可
人民陪审员 宋水泉
二〇一五年七月十三日
书 记 员 常 洁