山东省单县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1722执异17号
异议人：王君，男，1978年6月30日出生，汉族，住单县。
委托代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。
申请执行人：山东单县农村商业银行股份有限公司，住所地：单县向阳路中段63号，统一社会信用代码：91371700MA3C1P0P1J。
法定代表人：时培行，董事长。
被执行人：唐华，女，汉族，1969年2月16日出生，住山东省单县。
被执行人陈静，女，1975年11月28日出生，汉族，住山东省单县。
被执行人马良凤，女，1983年2月8日出生，汉族，住山东省单县。
被执行人陈焱，女，1965年10月10日出生，汉族，住山东省单县。
本院在执行申请执行人山东单县农村商业银行股份有限公司与被执行人唐华、陈静、陈焱借款合同纠纷一案，案外人王君向单县人民法院提出书面异议，请求依法撤销（2017）鲁1722民初572号民事裁定书、（2017）鲁1722执873号限期搬出公告，解除对单县时代广场7号楼3单元802室房产的查封措施，终止对该房产的执行。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结
案外人王君称：山东单县农村商业银行股份有限公司与唐华等人因借款合同纠纷一案，山东单县农村商业银行股份有限公司向法院申请强制执行，2017年5月23日单县人民法院根据（2017）鲁1722民初572号民事裁定书作出限期搬出公告，限房屋的所有人、使用人腾空房屋。异议人认为单县人民法院作出的（2017）鲁1722民初572号民事裁定书及限期搬出公告侵犯了异议人的房屋所有权。理由是：2016年6月29日异议人与陈旭东、唐华签订了房屋买卖契约，陈旭东、唐华将涉案房屋转让给异议人，双方约定银行按揭贷款由异议人偿还，双方签订契约后，陈旭东、唐华将即将涉案房产交付异议人，并将商品房买卖合同、借款合同等手续交付给异议人，异议人按期及时缴纳银行按揭贷款，并在上述房屋内居住至今。并向本院提交了如下证据：1、身份证复印件一份。2、2016年6月29日陈旭东、唐华与王君签订的契约一份。3、2015年3月29日朱梅娟证明一份，证明登记在朱梅娟名下的单县时代广场7号楼3单元802室系陈旭东、唐华出资购买。4、以朱梅娟名义办理的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、购住房款收据、维修金收据、物业费收据各一份。5、中国建设银行个人活期账户交易明细两份，证明异议人将款汇入朱梅娟账户，以朱梅娟的名义归还按揭贷款的事实。6、2017年5月28日单县中润物业服务有限公司证明一份，证明异议人王君系单县时代广场小区内7号楼3单元802室业主，在小区内居住的事实。7、2016年11月20日的山东增值税普通发票一份、2016年11月20日、2017年1月15日、2017年3月26日、2017年4月3日单县中润物业服务有限公司收费凭证各一份，用于证明异议人王君在单县时代广场小区单县中润物业服务有限公司交纳物业费、水电费并将原业主朱梅娟的名字转变成异议人王君的名字的事实。8、银行转账凭证、借条、欠条、收条、证明共六份，用于证明被执行人唐华欠异议人王君借款并将借款转为房款的事实。
山东单县农村商业银行股份有限公司称：2016年6月29日陈旭东、唐华与王君签订的房屋买卖契约无效，单县时代广场7号楼3单元802室所有权仍归属于陈旭东、唐华，单县人民法院（2017）鲁1722民初572号民事裁定书合法有效，单县人民法院应依法驳回异议人的异议，理由如下：首先，单县时代广场7号楼3单元802室系陈旭东、唐华出资购买，只是借用了朱梅娟的名义，故所有权应归属于陈旭东、唐华，应得到确认。其次，陈旭东、唐华与王君签订的房屋买卖契约实际上是以房抵债协议。该协议的签订实际上损害了其他债权人的利益。唐华、陈旭东做生意借高利贷，欠了很多外债，约有四、五百万元，其中就有答辩人及其亲属的几十万元，王君只是众多债权人之一，但还有很多债权人无财产可分。本案应参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定办理。通过另行诉讼向陈旭东、唐华主张权利来实现自己的权益。
第三该契约如果合法化，王君的利益能够充分实现，那么其他债权人的合法权益将难以实现，故双方的行为侵犯了其他人的合法权益，属于典型的以合法形式掩盖非法目的，同时双方之间恶意串通，损害了第三人利益。该契约应为无效契约，另外该涉案房产并未办理产权转移手续，王君即使现在占用该房屋，也是无权占有。
四、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。因为适用该条款的前提条件是房屋买卖合同是合法有效的，而本案房屋买卖契约是无效的，当然不适用该条款。另外，王君在明知唐华、陈旭东欠外债众多的情况下，不按照民间借贷纠纷主张权利，通过法院拍卖的方式来实现自己的债权，而是通过恶意串通或者胁迫的方式来实现自己的权利，显然有明显过错。
五、契约中第一条末端：“银行按揭款以后有乙方还完”，明显不是陈旭东、唐华所写，如果陈旭东、唐华同意，二人应在上面捺手印，二人未按手印，对其真实性亦无法认定。另外，契约的时间令人怀疑，必要时通过鉴定予以证实。
综上，本案所涉房产产权仍属于唐华、陈旭东，不属于王君。单县人民法院（2017）鲁1722民初572号民事裁定书合法有效，单县人民法院应依法驳回异议人的异议。并提交了如下证据材料：营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书一份、法定代表人身份证复印件一份、中国银监会山东监管局批复一份，用于证明其主体资格。
被执行人陈焱、陈静所称与本案申请执行人山东单县农村商业银行股份有限公司内容相一致。称唐华、陈旭东与王君所签订的契约损害了其他债权人的利益，属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，法院应依法认定为无效协议，王君占有案涉房产属于无权占有，本案所涉房产产权仍属于唐华、陈旭东，不属于王君。单县人民法院（2017）鲁1722民初572号民事裁定书合法有效，单县人民法院应依法驳回异议人的异议。并提交如下证据：
1、单县人民法院2017年1月21日对唐华的调查笔录一份，用于证明做生意赔了很多钱，确实没有现钱偿还贷款，只有位于单县时代广场的房子一套是我们购买的，可以保证贷款的偿还。愿意用房子来偿还贷款及该房产的现状，可能有一个朋友在里面住着，也欠他们一部分款；
2、单县人民法院2017年2月20日对朱梅娟的调查笔录一份，用于证明该涉案房产系朱艳丽用其姐朱梅娟的名义购买的，其曾借王君60多万元，用房子抵给王君，房产的手续都在王君手里，王君曾给其写了个证明，证明债权债务两清了，该证明找不到了；
3、2015年3月29日朱梅娟证明一份，用于证明单县时代广场7号楼3单元802室系陈旭东、唐华借用朱梅娟的名义出资购买；
4、2016年6月29日陈旭东、唐华与王君签订的契约。
5、2015年3月29日唐华、陈旭东借款借条（25万元）；2015年1月29日杜琳借条（5万元）；2016年6月30日唐华收条（10万元）；2017年3月17日杜琳证明（唐华委托其向王君借款17万元）；2016年6月17日杜琳出具欠条（利息16万元）。各一份，用于证明与96万元的房款相差太多，以及杜琳的借款与唐华的借款无关。
被执行人唐华、马良凤无答辩。
本院查明，山东单县农村商业银行股份有限公司与唐华、陈静、马良凤、陈焱金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月24日作出（2017）鲁1722民初572号民事判决书。同年3月10日以（2017）鲁1722民初572号民事裁定书查封了唐华以朱梅娟名义购买的单县时代广场7号楼3单元802室房产。本案于2017年5月18日经申请人申请立案执行，执行案号（2017）鲁1722执873号，同月23日作出限期搬出公告，限被执行人唐华及使用人于本公告张贴之日十五日内腾空房屋，搬迁完毕。本案于2017年6月1日根据王君的异议申请立案。
审查查明，2013年1月19日，被执行人唐华及其夫陈旭东以朱梅娟的名义购买了单县时代广场7号楼3单元802室房屋一套，建筑面积161.10㎡，总价款525186元，首付款225186元，按揭贷款30万元。被执行人唐华由于经营生意需要自2013年1月29日至2016年6月17日多次向异议人借款共计71.25万元。因被执行人唐华无力偿还借款，双方经协商，于2016年6月29日签订契约一份，被执行人唐华及其夫陈旭东将单县时代广场7号楼3单元802室房屋以96万元价格转让给异议人王君，并约定按揭贷款有异议人偿还（经查询银行按揭贷款截止2017年6月13日为本金283992.23元）。异议人王君共支付唐华本息71.25万元，再加上按揭贷款283992.33元，共计996492.33元。（不含有争议的25万元）。双方履行契约之后，异议人即按月归还按揭贷款，并对该房屋进行了简单的装修便入住该房屋，并于2016年11月20日在单县中润物业服务有限公司（时代广场物业）将业主朱梅娟的名变为王君的名，同时以异议人王君的名义交纳了物业费、水电费（有异议人提交的物业费、水电费收据、物业公司出具的证明证实）。
本院认为，山东单县农村商业银行股份有限公司与唐华、陈静、马良凤、陈焱金融借款合同纠纷一案，涉案房产登记在案外人朱梅娟名下的单县时代广场7号楼3单元802室是被执行人唐华及其夫陈旭东出资购买。被执行人唐华由于经营生意需要自2013年1月29日至2016年6月17日先后多次向异议人借款的事实足以认定。由于被执行人唐华无力偿还借款，双方协商，于2016年6月29日签订以房抵债契约一份，被执行人唐华及其夫陈旭东将单县时代广场7号楼3单元802室房屋一套以96万元的价格转让给异议人王君，并约定按揭贷款有异议人偿还。此时借款转变成为房款。次日，异议人又支付给被执行人唐华房款10万元，截止契约签订后的次日，异议人王君共支付被执行人唐华本息合计552500元加利息160000元，共计712500元（不含有争议的250000元）。再加承接的按揭贷款283992.33元，异议人实际支出并承担了该房款共计996492.33元。
申请执行人及被执行人陈静、陈焱答辩所称：唐华、陈旭东与王君所签订的契约损害了其他债权人的利益，属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，法院应依法认定为无效协议，但没有举出支持其主张的证据。所谓恶意串通、损害其他债权人的利益，是基于双方当事人虚构事实，或将涉案房产以明显低于市场价格转让给第三人的行为，导致其他债权人的债权无法实现。而本案的涉案房产价格明显高于市场价格，异议人债权转为房款，不存在恶意串通、损害其他债权人利益的行为，答辩人提出的此项观点无事实依据与法律依据证实其主张，本院不予支持。被执行人唐华、陈旭东与王君签订契约后，将其商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、购住房款收据、维修金收据、物业费收据各一份及还按结贷款的账户均交给了异议人，从被执行人陈静、陈焱提交的2017年1月21日提交的唐华的证词可确认异议人在该房居住唐华是明知的也是认可的，虽然没有告知调查人签订“契约”这一事实，但可以证明异议人居住涉案房屋是唐华许可并不存在欺诈、胁迫，应认定该契约是双方真实意思的表示。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院对涉案房产是在2017年3月10日查封的，而异议人王君与唐华、陈旭东是在2016年6月29日签订的房屋抵债契约，也是在法院查封之前入住的该房屋，并且借款转房款已支付并承担了全部房款，虽然未办理产权过户登记手续，是由于按揭贷款未还清，不属于异议人自身的原因造成的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定人民法院应予支持的四个条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下：
中止对单县时代广场7号楼3单元802室房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向山东省单人民法院提起诉讼。
审判长 袁 新
审判员 张启玉
审判员 程淑惠
二〇一七年六月三十日
书记员 周 夏