湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂武昌民初字第02492号
原告：张某，女，1972年10月1日出生，汉族。
委托代理人：金某。
被告：汪某，女，1978年8月3日出生，汉族。
被告：孔某，女，1979年3月21日出生，汉族。
第三人：胡某，女，1968年5月11日出生，汉族。
委托代理人：邓某。
第三人：邓某，身份情况同上。
原告张某与被告汪某、孔某、第三人胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2013年5月6日、2013年5月22日公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人金运虎、被告汪某、孔某、第三人胡某的委托代理人邓科到庭参加诉讼。本院在适用简易程序审理的过程中，发现案情复杂，依法裁定将本案转为适用普通程序审理。于2013年10月23日公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人金运虎、第三人胡某的委托代理人邓科到庭参加诉讼。被告汪某、孔某经本院合法传唤未到庭。因邓科与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其为本案的第三人参加诉讼。于2013年11月26日、2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人金运虎到庭参加诉讼。被告汪某、孔某、第三人胡某、邓科经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告张某诉称：原告于2012年3月23日与被告汪某达成房屋转让协议，由汪某转让自己承租的武昌区南湖街华锦社区花锦花园四期609栋6号铺面，当时汪某称该铺面系和隔壁被告孔某的门面系一间铺面，隔开共同租用，房主同意汪某转让。协议还约定保证房屋无任何经济纠纷，交付后房屋处于正常可使用的状态。孔某作为担保人在该协议上签字。协议达成后，原告支付转让费38,000元。协议签订后，原告才道知汪某的转让行为并未征得房主的同意，且第三人收回了该铺面，导致原告转让费的损失，经交涉，两被告均拒绝退还转让费。原告认为，合同签订时存在重大误解，有关内容显失公平，现诉至法院，请求判令：1、撤销原告与被告汪某签订的房屋转让协议，由被告汪某、孔某返还原告转让费38,000元；2、本案诉讼费由两被告承担。在庭审中，原告认为两被告无权转让铺面，变更其第一项诉讼请求为“确认原告与被告汪某签订的房屋转让协议无效，由被告汪某、孔某返还原告转让费38,000元”。
被告汪某辩称：原、被告之间签订的房屋转让协议的内容包括门面内的设施设备。该门面系汪某于2011年3月19日从胡泰宝手上转让过来的毛坯门面，转让费10,000元。汪某经过房东同意花费了3万多元进行了整体隔断装修。汪某将花费了4万多元的门面以38,000元的价格转让，属于正常转让。汪某的转让行为经过了第三人和孔某允许，原告从2012年3月23日开始进行营业，向第三人及孔某缴纳了房租。和第三人及孔某形成了新的租赁关系。汪某完全恰当地履行了该转让协议，原告主张的重大误解没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告孔某辩称：诉争门面系由孔某和汪某合租，租房协议系孔某便代表汪某与房东签订。孔某对汪某转让门面知情，原告对孔某与房东之间的房屋租赁协议亦知情，知道该门面不能转租。故原告承租门面后便将房租交给孔某，再由孔某交给房东。孔伶俐在转让合同上签字只是为了证明转让门面里的装修、家居用品都是汪某的，并非对合同本身的担保。
第三人胡某、邓科共同述称：胡某、邓科系母子关系。2011年4月3日的《房屋租赁协议》是与孔某签订的。协议明确约定“乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人”。胡某、邓科不认识汪某，不清楚诉争门面房是如何经汪某转让给原告，也没有收取原告和汪某的租金。原告找胡某、邓科要门面使用时，第三人没同意。现该门面房已收回，处于闲置状况。
原告张某为支持其诉讼主张，向法庭提交了如下证据：
证据一、汪某与张某签订的《房屋转让协议》。证明汪某将该房屋转让给张某使用，38,000元系转让费；汪某保证该转让房屋使用无任何纠纷；孔某对上述协议承担担保责任。
证据二、胡某与孔某签订的《房屋租赁协议》。证明汪某、孔某无权转让该房屋，汪某转让房屋隐瞒了该合同中禁止转让的约定。
被告汪某为支持其抗辩理由，向法庭提交了如下证据：
证据一、2013年4月24日证人王某出具的书面证言。证明张某在知道房屋不能转让的情况下还是愿意签订房屋转让协议。
证据二、汪某为装修该房屋时支出的收条、收据。证明该房屋由汪某出资装修，不包括添置的生活用品共计投入33,000元。
证据三、诉争房屋的现场照片。证明张某至今还在使用该转让房屋。
被告孔某未向本院提交证据。
第三人胡某、邓科为证明其陈述事实，向法庭提交了如下证据：
证据一、武房权证市字第××号房屋所有权证。证明诉讼房屋武汉市武昌区南湖华锦花园四期·春天320第609栋1层商网（6）室房屋所有权人为邓科。
2、常住人口登记卡。证明胡某、邓科系母子关系。
上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。
经庭审质证，汪某对张某提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋转让的是装修和有关物品，孔某在房屋转让协议上签字是证实该房屋系汪某出资装修并添置了生活用品；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为张某在签订房屋转让协议时知道房屋不能转租。孔某对张某提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议上张某的签名系一男性所签，张某在场，两人查看了胡某与孔某签订的房屋租赁协议。协议上孔某的签名是本人所签，但只是证实该转让房屋内的装修设施、生活用品客观存在；对证据二的质证意见同汪某一致。胡某、邓科对张某提供的证据一的真实性有异议，认为房屋转让协议的签订未征得胡某、邓科同意；对证据二的真实性、证明目的无异议。
张某对汪某提供的证据一的真实性有异议，认为证人未出庭作证，该证据达不到其证明目的；对证据二的真实性有异议，认为收据不属于正规发票，收据上的时间相隔近半月且是连号，不能证明货架招牌用于本案诉争房屋，且收款人未出庭作证，不能证明汪某支付了该款项；对证据三的真实性无异议，房东已经收回转让房屋。孔某对汪某提供的证据的真实性均无异议，但表示转让的房屋目前处于闲置状况。胡某、邓科对汪某提供的证据一的真实性表示不清楚；对证据二的真实性无法判断，并表示该证据载明的货架在转让房屋中未看到；对证据三的真实性无异议，该转让房屋已经收回。
本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，对各方当事人无异议的证据作为认定案件事实的依据，对各方有异议的证据，结合已认定的证据和当事人的陈述进行综合审查判断。
经审理查明：邓科与胡某系母子关系。坐落于武汉市武昌区南湖华锦花园四期·春天320第609栋1层商网（6）室、建筑面积81.95平方米房屋所有权人为邓科，该房屋记载用途为商业服务。
2011年4月3日，胡某作为甲方（出租方）与孔某作为乙方（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方将位于华绵花园四期609栋六号，房型为门面房，面积约为81.95平方米的门面出租给乙方经营使用。一、甲乙双方议定上述房屋按一个月租金为22.00元／米（其中包含物业管理费2.00元／米为代收），租期1年，即2011年4月3日至2012年4月3日。……三、乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人，并保证在上述房屋内仅作商业用途，不作其他用途或违法用途。不得随意改变房屋原有结构。若乙方须装修增加空调等设备，应先征得甲方同意，在甲方所指定的部位开孔或开洞……。双方还对其它相关事宜进行了约定。
在上述协议履行期间，孔某、汪某分隔使用租赁房屋（其中孔某使用面积44.95平方米，汪某使用面积37平方米），并按各自使用面积分担租金，由孔某按季向邓科支付租金5,408元（81.95平方米×22元／㎡×3个月）。
2012年3月23日，汪某作为转让方（甲方）与张某作为承租方（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方将位于华绵花园四期609-6-87号的房屋转让给乙方使用。二、转让时间：于2012年3月23日起生效。三、转让费3.8万元整，乙方一次性支付给甲方现金。四、乙方从使用开始，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。五、甲方保证该转让房屋无经济纠纷，无拖欠费用，保证交付使用时该房屋及其附属设施处于正常的可使用的状态。六、本协议自双方签字之日起生效。”孔某在该转让协议下方签署“担保证明人孔某”字样。
当日，汪某收取张某转让费38,000元，并于次日将转让房屋交付张某。张某每季度向孔某交付租金2,442元，由孔某代为转交给邓科。截止2012年9月，张某已交纳两个季度的租金。
庭审中，邓科表示与孔某之间的房屋转让协议系以胡某名义签订，租金由其本人收取。因孔某、汪某在承租期间内未征得其同意将房屋转让给张某，邓科于2012年9月底将该转让部分房屋收回。该转让房屋目前处于闲置状况。
本院认为：2011年4月3日，孔某与胡某签订武汉市武昌区南湖华锦花园四期·春天320第609栋1层商网（6）室《房屋租赁协议》，并与汪某共同使用事实，均业经房屋所有权人邓科追认，应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，该协议依法成立，对上述三方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
2012年3月23日，汪某与张某签订《房屋转让协议》，约定汪某将诉争房屋转让给张某使用，张某一次性支付汪某转让费38,000元，该民事行为与本案2011年4月3日《房屋租赁协议》中关于“乙方在承租期间内，不得在未征得甲方同意的情况下将房屋分租或转租给第三人”的约定相冲突，房屋所有权人事后不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋转让协议》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，汪某明知2011年4月3日《房屋租赁协议》约定不得转租房屋，且在该协议租赁期限即将届满情形下，将该合同租赁权转让给张某，在本案中应当承担主要责任。张某在签订《房屋转让协议》时，怠于行使审慎注意义务，亦应承担相应的民事责任。考虑到汪某与张某在上述合同权利义务转让时，一并转让添附在该承租房屋中装修及物品，以及张某在该诉争门面实际经营近半年的事实，依据公平原则，综合考虑双方的过错程度，本院酌情由汪某、张某按六四比例分担本案民事责任。
孔某在房屋转让协议上签字担保，应当承担连带保证责任。孔伶俐抗辩在转让合同上签字只是为了证明转让门面里的装修、家居用品都是汪某的，并非对合同本身的担保的理由无事实依据，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告张某与被告汪某于2012年3月23日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告汪某于本判决生效之日起五日内返还原告张某转让费22,800元；
三、被告孔某对上述债务22,800元承担连带责任，其承担保证责任后，有权向被告汪某追偿；
四、驳回原告张某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费750元、保全费410元，由被告汪某、孔某共同负担696元，原告张某负担464元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 谢慧明
人民陪审员 倪 杨
人民陪审员 夏爱华
二〇一三年二月二十八日
书 记 员 郭 嫚