新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）新民申67号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆百脑汇投资有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区长江路482号3楼307室。法定代表人：李沛珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李升振，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队，住所地：乌鲁木齐市水磨沟区新医路99号。法定代表人：津志诚，该总队司令员。委托诉讼代理人：黄玉波，男，该总队武警上尉。委托诉讼代理人：贺晓君，男，该总队武警少校。再审申请人新疆百脑汇投资有限公司（以下简称百脑汇公司）因与被申请人中国人民武装警察部队新疆维吾尔自治区总队（以下简称武警新疆总队）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民终2205号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。百脑汇公司称，（一）本案属于中标后未签订正式合同的租赁。不属于不定期租赁合同，原审对涉案双方之间租赁关系的性质定性错误。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第十五条:”.....寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招标说明书、商业广告等为要约邀请....。”的规定，武警新疆总队发出的《招租文件》《竞标须知》属于要约邀请，我公司的投标则是要约，《成交通知书》为武警新疆总队的承诺。故，竞标、投标、成交文件及后续双方的协商承诺书，是判断双方权利义务的依据，原审按照不定期租赁合同的相关法律规定确定双方权利义务不当。（二）武警新疆总队未按约定履行交付租赁房屋的义务，我公司有权拒绝支付租金。1.本案中，依照《竞标须知》的内容来看，武警新疆总队应当交给我公司房屋206间，但其仅交付39间（含9间地下室）及用于向市场整体提供物业服务的办公楼，实际交付的房屋还未占到租赁市场总房间数量的九分之一，且对于已交付的39间房屋，武警新疆总队未能按照其在《华凌橄榄市场房地中标商户洽谈会议纪要》([2014]2号，以下简称《会议纪要》）中承诺的提供《有偿服务许可证》《租赁许可证》《消防许可证》等相关手续。此外，已实际交付的房屋也因消防问题多次被消防部门责令整改，导致无法正常使用。且依据合同法第六十七条：”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”及《会议纪要》中对39间房屋所涉租金交付时间为”在签订合同收费时一并交纳”的约定，在武警新疆总队仅移交了39间房屋的情形下，我公司有权拒交涉案租金。2.用于向整个市场提供物业服务的办公室与承租的商铺在使用功能、利益实现、租赁价格等方面均有天壤之别，原审在不采取评估、采价等作价方式的情况下，直接将办公室的租金价格按照竞价除以商用房屋面积的90%予以简单确定，无法律及事实依据，有枉法裁判之嫌。（三）涉案租赁在中标后，武警新疆总队故意违反诚信，不与我公司签订正式合同，违反了诚信原则，我公司积极采取多种方式防止损失扩大，不存在过错，原审仅支持我公司部分反诉请求不当。1.武警新疆总队收取的280万元履约保证金在其违约后，无论双方是否约定返还占有期间利息，都应依据利息损失是必然发生的事实予以返还，原审以”没有法律依据且双方对此未进行约定”为由不予支持占有期间的利息损失有失公允。2.我公司对市场进行整体修缮装修是征得武警新疆总队同意的，是为提升整个市场的购物环境。在武警新疆总队仅将占市场九分之一的39间房屋交付于我公司，不与我公司签订正式合同的情况下，违约责任方和最大的受益者均是武警新疆总队，其应全额承担我公司的装修损失。原审依据《招标须知》的规定，在武警新疆总队未履行三年租赁期的情形下对剩余使用残值仅计算14个月，属于认定事实及法律适用不当。3.为维护整个市场的运转，我公司支付的水电费、市场维护费用以及劳务费共计574851元，在武警新疆总队仅交付39间（含地下室9间）及不和我公司签订正式合同的严重违约情况下，该市场仍属于武警新疆总队管理，维护市场仍然是武警新疆总队的义务，上述费用应认定为百脑汇公司代其垫付，应由武警新疆总队全额承担，原审认定”上述费用是其（指百脑汇公司）自身在经营过程中的支出费用”而不予支持显然缺乏事实及法律依据。综上，二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。武警新疆总队提交书面意见称，（一）涉案租赁标的物是整个华凌橄榄市场，包括门面房、办公楼等房屋以及停车场、房屋之间的空地，我总队的对外租赁行为未违反法律、行政法规的强制性规定，亦已经取得《房地产租赁许可证》。且我总队已经将橄榄市场整个交付百脑汇公司接管，也移交了当时空闲的39间（含9间地下室）房产（有《空闲门面房移交图表》为凭）；依据我总队一审提交的照片亦可以证明，百脑汇公司已经接管了整个市场，使用了办公楼，将门面房对外出租，并经营停车场。据此，双方之间形成了事实租赁合同关系，原审认定事实租赁关系依法成立并有效，并无不当。百脑汇公司应按照其当时竞价的年租金1390万元支付租金，其在庭审中所称商铺与办公楼使用功能、租赁价格天壤之别，显系其为拒付租金提出的借口。（二）我总队不应退还百脑汇公司履约保证金，更无须支付保证金利息。本案中，履行保证金系担保百脑汇公司按照竞拍招租文件履约的单方担保，在百脑汇公司违约的情况下，我总队可以予以扣留。在合同履行过程中，百脑汇公司拖欠租金长达3年，严重违背了竞拍招租文件的约定，给我总队造成利息损失两百余万元。因此，我总队有权扣留履约保证金以弥补损失。一审法院在百脑汇公司严重违约的情形下判决我总队返还全部履行保证金，无视履约保证金的法律约束力，侵害了我总队的合法权益，有违诚实信用原则。（三）百脑汇公司进行办公楼装修、地面改造的费用应当由其自行承担，与我总队无关。百脑汇公司进行办公楼装修、地面改造均未取得武警新疆总队的同意，系其自行改善经营环境的自主投资行为。依据合同法第二百二十三条第二款的规定，由此产生的费用应当由百脑汇公司自行承担，与我总队无关。同时，依据《竞拍须知》中第八条第四款的规定，我总队不承担合同期内的任何一方对标的物的修缮、装饰费用。现一审、二审法院判决我总队支付装修剩余期限的费用，本着不与民争利的原则，我总队同意承担装修残值，但百脑汇公司要求我总队承担全部装修及改造费用于法无据。（四）关于百脑汇公司所称的各项为维护市场运营而垫付的水电费、市场维护费及劳务费的问题。首先，上述费用系其在经营过程中的支出费用，属自身经营成本。其次，其向市场商户收取的电费与其向供电公司交纳的电费存在收高交低的差价，本身就是盈利，不存在损失的问题。最后，百脑汇公司所称垫付款项出示的所有证据均系其自行统计和制作，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条的相关规定，上述表格等证据均不符合证据的基本属性，不应当作为定案证据，不具有证明力。百脑汇公司所称上述费用系替我总队垫付缺乏事实及法律依据，原审不予支持并无不当。综上，百脑汇公司提出的再审申请不符合民事诉讼法第二百条第二项、第六项规定，应予驳回。本院经审查认为，本案再审审查的焦点为：1.关于原审认定涉案双方之间的租赁关系为不定期租赁，并适用不定期租赁的相关规定是否正确的问题（焦点一）；2.原审对涉案办公室租赁费的确定是否妥当（焦点二）；3.原审不予支持涉案280万元履约保证金占有期间的利息379627元是否妥当（焦点三）;4.原审对涉案办公室及市场地面的装修费用1015787.15元中仅支持剩余期限的现值是否妥当（焦点四）；5.原审对百脑汇公司接管市场后产生的维护费用574851元不予支持是否妥当（焦点五）。关于焦点一。一、二审查明，武警总队在2014年3月面向社会拟通过招标方式对权属属于武警新疆总队的华凌橄榄建材市场（建筑面积10631平方米）的经营权整体对外招租（租期三年,实际签订正式合同起计算），后在2014年3月11日百脑汇公司以年租金3190万元中标，并签订《成交通知书》。百脑汇公司中标后，按照《竞拍须知》规定于2014年3月11日缴纳履约保证金280万元。2014年3月12日，武警新疆总队依据《竞拍须知》规定将该市场空余的A区、B区、C区房屋共计39间（其中A区23间1245平方米、B区7间166平方米，C区9间315平方米）、市场内的办公楼和市场院内场地向百脑汇公司办理了移交。后双方在2014年7月29日对百脑汇公司接管市场后产生的问题形成了《会议纪要》，其中第三条约定，”严格按照竞拍约定履行双方责任，9月份（指2014年，下同）双方签订合同，交纳租金、押金等相关费用。若百脑汇公司9月份前不能按照竞拍约定签订合同、交纳租金、押金等相关费用，甲方（指武警新疆总队）也无违约行为，武警新疆总队将按乙方（指百脑汇公司）违约处理，收回房产，重新上市竞拍。由此产生的法律责任和经济损失，由违约方全部承担。”第四条约定，”交接空置房按约定收费。今年（指2014年）3月12日前双方交接的39套空置房收费时间从今年6月1日起算至12月31日终止。收费标准类比当年市场均价。”后直到2015年12月9日，武警新疆总队将本涉案诉房屋中的C区彩钢板房加贴封条为止，双方均未签订正式书面合同，武警新疆总队亦未移交其他应交付的房屋。本院再审审查期间查明，《会议纪要》第四条完整的表述为”交接空置房按约定收费。今年3月12日双方交接的39间空置房收费时间从今年6月1日起算12月31日终止；收费标准类比当年市场均价。在签订合同收费时一并交纳。”第五条约定,”有效解决市场院内遗留商户问题。12月31日后没有腾房的商户，由总队（指武警新疆总队，下同）解决向百脑汇（指百脑汇公司，下同）交接；对12月31日后没有腾房的商户，由总队协调补齐原租金与百脑汇招租价的差额。....”。通过上述一、二审及本院再审审查查明的事实可知，虽然百脑汇公司通过竞拍方式中标了涉案市场的租赁经营权三年，并接管了涉案市场和实际取得了涉案市场内39间房屋（含9间地下室）和办公楼的租赁经营权，但是截止二审判决生效之日，因其他多方面原因，涉案双方当事人仍未就涉案市场内其他房屋进行交接以及就涉案市场的三年租赁经营权签署正式书面合同。上述事实说明，涉案的诉争39间房屋和办公楼的交付虽然是基于履行正式合同的交付，但是基于二审判决生效之日涉案市场正式书面租赁合同仍未订立的事实，本案讼争的39间房屋及办公楼的租赁，符合合同法第二百一十五条”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，一、二审认定本案为不定期租赁并无不当。涉案不定期租赁合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。关于涉案39间房屋的租金，双方在《会议纪要》中明确约定了租金的计算方式以及支付时间，对双方均产生效力。《会议纪要》中”在签订合同收费时一并交纳”的约定，在中标的书面合同能够正式签订的情况下才具有适用空间。本案中，中标的书面合同已不具备签订的实质条件，此时在双方解除不定期租赁合同时，自然应当按照约定支付租金。原审判决百脑汇公司按照约定支付相应租金并无不当。百脑汇公司申请再审称支付租金条件不成就的理由缺乏事实及法律依据，不应得到支持。关于焦点二。双方在《会议纪要》中对在正式签订书面中标合同之前的租金如何计价并未约定，武警新疆总队在《招租文件》中确定该部分的租金在签订书面合同之前按照市场价格再优惠2个月开始计算。一、二审确定办公楼的租金是自2014年3月12日向百脑汇公司交付使用2个月之后开始计算598天（即2014年5月13日起计算至其主张的2014年12月31日）及该办公楼作为百脑汇公司自用、百脑汇公司使用该市场内的情况（收取相应物业费及停车费等）等综合因素，参照竞拍成交的日租金3.58元/平方米（年租金1390万元÷365天÷10631平方米）的90%计算此楼租金为1387264.32元（720平方米×日租金3.58元/平方米×598天×90%）并无不当。百脑汇公司申请再审所称按照实际交付房屋面积占应移交房屋面积的比例至多应承担18.93%的责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三。履约保证金的支付是基于双方的约定，并非法律的直接规定。同理，履约保证金的返还及返还时是否需一并返还占有期间的利息应属于双方约定的范畴。本案中，双方均认可对于履约保证金利息的返还未进行约定，故原审不予支持百脑汇公司提出的返还占有280万元履约保证金期间319627元利息的反诉请求，并无不当。关于焦点四。本案中，百脑汇公司在接管涉案市场后，对办公楼进行装饰、市场地面改造，均是基于中标后对涉案市场行使三年租赁经营权而所作的改造。但是，基于一、二审查明的事实可知，涉案双方未签订三年租赁经营权的正式合同，截止二审判决生效之日，亦未正式签署该合同。在三年租赁经营权已无实现可能的情形下，一、二审法院结合百脑汇公司改造市场空地用于收取停车费等情况，参照武警新疆总队《招租文件》约定的三年期限扣除2014年3月至武警新疆总队起诉要求解除合同之日（共计22个月）后的剩余期限（14个月）的残值由武警新疆总队承担赔偿责任并无不当。百脑汇公司要求武警新疆总队全额承担该笔费用的申请再审理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点五。首先，百脑汇公司所述维护费用系其在接管涉案市场后所产生的水电费、市场维护费及劳务费等，主要是为自身经营所需。其次，上述费用系其单方制作，并未提交其向商户收取的应予抵扣的费用，上述费用的实际数额难以确定。最后，百脑汇公司并未提供证据证明武警新疆总队未进行交付的房屋中还有多少商户在实际经营，实际应予分摊上述费用的商户数量亦无法确定。综上，百脑汇公司申请再审称上述费用系为武警新疆总队垫付的事实证据不足，本院不予支持。综上，百脑汇公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回新疆百脑汇投资有限公司的再审申请。审 判 长 张             斌审 判 员 伊             利审 判 员 古丽努尔·买买提二〇一八年四月四日法官助理 邵             颢书 记 员 黄      玲      娣