四川省都江堰市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0181民初2887号
原告（反诉被告）：江忠洪，男，1975年7月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。
原告（反诉被告）：高晨雪，女，1973年9月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。
二原告（反诉二被告）委托诉讼代理人姚廷强，四川永辅律师事务所律师。
二原告（反诉二被告）委托诉讼代理人张弛，四川永辅律师事务所律师。
被告（反诉原告）被告：成都新莲花置业有限公司，住所地：都江堰市幸福大道下段建川丽水青城。
法定代表人：赵中彬，系公司董事长。
委托诉讼代理人：袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。
原告江忠洪、高陈雪与被告成都新莲花置业有限公司（以下简称新莲花置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。2016年9月26日，新莲花置业向本院提起房屋买卖合同纠纷反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。诉讼中，原告江忠洪、高晨雪向本院申请调取新证据。后分别于2016年10月12日、2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告高晨雪及其与江忠洪的共同委托诉讼代理人姚廷强，新莲花置业的委托诉讼代理人袁渝寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告江忠洪、高晨雪向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理国有土地使用权证；2、判令被告支付迟延办理楼栋权属证明的违约金约22807元（从2012年11月1日计算至2014年8月30日）；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告江忠洪、高晨雪将其第一项诉讼请求变更为判令被告立即为其办理不动产权属证书。事实和理由：2011年2月21日，其与新莲花置业签订了房屋买卖合同，约定应于2012年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。但新莲花置业未按照约定时间取得该商品房所在楼栋的权属证明，直至2014年1月3日，新莲花置业才向业主公示，因自身设计的原因，物业用房不符合规定需进行改规改建调整，使其实际取得楼栋的权属证明时间约为2014年8月。致使房屋的分户产权以及国有土地使用权证办理的迟延。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。
本诉被告新莲花置业辩称，1、对于双方签订商品房买卖合同及相关附件的事实予以确认；2、原告要求立即办理不动产权属证书不符合双方的约定；3、根据合同约定原告应在交房当日向新莲花置业缴纳办证费及其相关的办证资料，而原告于交房当日并未交纳，相关延期办证的责任应由原告自己承担；4、原告起诉要求违约金已过诉讼时效；故请求法院驳回原告的本诉诉讼请求。
反诉原告新莲花置业向本院提起反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人迟延提交办证资料的违约金38926.30元；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2011年2月21日，其与江忠洪、高晨雪签订房屋买卖合同约定，江忠洪、高晨雪应在交房手续时，提交办证相关资料，如逾期提交，应按逾期天数向反诉人支付合同约定的总购房款的每日万分之零点五作为违约金。而被反诉人在2012年2月7日交房时并未提交。且是在反诉人的反复催促下，才于2015年3月27日提交了办证资料，严重影响了办证时间。故按照双方约定和法律规定诉至法院。
反诉被告江忠洪、高晨雪辩称，1、双方所签订的《补充协议》系格式条款，非双方协商的结果，免除了新莲花置业的催告义务，加重了买受人的义务，属无效条款；2、开发商是否足额缴纳了所涉房屋的土征税，才是能够办理相关权属证明的前提，即什么时候缴纳的土征税就可以知晓反诉被告是否构成了违约。3、买受人的相关资料并不是在2015年3月27日才提交。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即1、双方当事人的身份信息；2、商品房买卖合同及补充协议；3、房屋摘要信息；4、物业确认单、物资领用登记表；5、都江堰市房管局出具的房屋初始登记信息载要。
对双方争议的证据认定如下：1、江忠洪、高晨雪提交的新莲花置业所张贴的公示照片；新莲花置业认为该组证据不符合证据要求且系复印件，对其不予认可，本院认为，该组证据虽系复印件但结合本院从房管部门调取的证据，相互之间能够印证，形成证据锁链，故本院对该组证据予以采信。2、江忠洪、高晨雪提交的证人证言；新莲花置业质证后认为该组证据不符合证据规则，对其不予认可。本院认为，证人的身份均为本案所涉小区业主，对于开发商收取办证相关资料事宜理应知晓，同时相互之间能够互相印证，故本院对该组证据予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告江忠洪、高晨雪与被告新莲花置业于2011年2月21日签订《商品房买卖合同》，约定江忠洪、高晨雪购买新莲花置业销售（商品房预售许可证号：1087）的位于都江堰市幸福镇莲花村（都江堰大道）中段“住宅，并约定房屋总价款为685926元。合同同时约定如下：第十条、出卖人应当在2011年10月31日前向买受人交付该商品房。第十九条、（一）初始登记：出卖人应当在2012年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理，即详见补充协议；（二）转移登记：商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理，即买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起见补充协议日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照些列第2种方式处理，即详见补充协议。
二、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》与本案有关的约定如下：4.2、为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在与出卖人办理交房手续时，按当时规定的标准及商品房合同价款预交应由买受人承担的契税、房屋产权登记费、土地登记费、产权证书工本费、印花税等费用，若实际缴费时标准或商品房价款发生变化导致实际税费缴费金额不一致的，则多退少补。买受人未按前述规定缴费的，产权证延误办理的责任由买受人自行承担。4.3、买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属证书的，应在房屋交付时按房管部门的要求签订委托办理房屋产权事宜的《委托书》，买受人须全力配合办证事宜，并按本补充协议4.2款规定向出卖人支付按政府规定应由买受人承担的办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证所需各种税、费并提交相关资料。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交相关委托手续和办证资料的，出卖人不负催告义务，买受人应自行向出卖人申请提交，且商品房买卖合同第十九条第（二）款及本补充协议中约定的办理房屋分户所有权证及分户国土使用权证的期限相应顺延至买受人实际提交齐全办证所需的全部委托手续、办证资料和费用之日起开始计算，且买受人应按逾期天数向出卖人支付合同约定的总购房款的万分之零点五作为违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续。出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋维修资金且办理完毕交房手续后365日内将办理房屋分户产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人应当在买受人取得其所购房屋的分户房屋产权之日起3年内将办理国土分户使用证需由出卖人提供的资料报国土部门备案。4.4、如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》第十九条第一款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，《商品房买卖合同》继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4.5、如因出卖人的责任，导致买受人未能在合同约定的商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人一次性支付违约金。4.6甲乙双方同意：上述4.4、4.5条约定的违约金在任何情况下均不得同时使用，买受人职能选择其中一项适用。
三、合同签订后，江忠洪、高晨雪通过银行按揭向新莲花置业付清了合同约定的购房款685926元。2012年2月7日，江忠洪、高晨雪与新莲花置业按照物业确认单，办理了交房手续。流程包括：确认了购房合同号、确认了业主身份、办理了产权登记申请手续、缴纳了房款及其他应付款项、缴纳了维修基金、预交了物业管理费、已签订《治安消防安全责任书》、已领取钥匙和资料、已验房。
四、2015年3月27日，江忠洪在“都江明珠”办证资料确认书（存根）上签字确认。
五、案涉房屋于2014年9月18日取得初始登记，现已办理了房屋分户产权，国有土地使用权证未办理。
本院认为，江忠洪、高晨雪与新莲花置业签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，且新莲花置业公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一是江忠洪、高晨雪关于要求新莲花置业向其支付逾期办理初始登记的违约金22807元及立即办理不动产权属证书的请求能否得到支持；二是新莲花置业关于要求江忠洪、高晨雪向其支付因逾期交纳办证资料产生的违约金能否得到支持。
一，关于逾期办理初始登记违约金的问题，根据《商品房买卖合同》的相关规定，新莲花置业应当在2012年10月31日前取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，而新莲花置业实际于2014年9月18日才完成初始登记,因此新莲花置业逾期办理初始登记的这一行为已构成违约应承担相应的违约责任。
就被告新莲花置业逾期办证的抗辩理由问题。1、新莲花置业辩称其逾期办理初始登记系阴涛、陈映冬迟延交付办证资料所致，同时提交了有阴涛签字确认的《“都江明珠”办证资料确认书（存根）》。本院认为，首先就证据而言，该份证据上面显示的是办理分户产权所需的资料而非办理初始登记所需的资料；其次就双方签订的合同而言，并没有对办理房屋初始登记需要的资料进行明确的约定；最后即使阴涛和陈映冬未能及时提交办理房屋初始登记的相关资料，新莲花置业作为开发商，亦没有履行相应的催告义务；故本院对新莲花置业的这一辩称不予认可。2、新莲花置业辩称原告江忠洪、高晨雪所主张的逾期办理初始登记的违约金已过诉讼时效效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。”原告江忠洪、高晨雪在2014年1月3日新莲花置业张贴公示时，就应当知道权利被侵害，而至2016年8月19日才向本院起诉，早已过两年的诉讼时效。故本院对原告江忠洪、高晨雪要求新莲花置业向其支付逾期办理初始登记的违约金不予支持。
关于江忠洪、高晨雪要求新莲花置业立即为其办理不动产权属证书的请求，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）、（十）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利”之规定，合同项下所约定的办理分户国土证已客观不能，但就双方签订合同的目的来看，开发商仍负有协助购房者办理不动产权属证书的义务。就办理期限而言，本院认为，在双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中已就办理房屋分户产权和分户国有土地使用权进行了约定，双方于2012年2月7日完成了交房手续并提交了相关资料，从交房之日起算，双方办理“双证”的时间均已届满，故本院对江忠洪、高晨雪的这一诉讼请求予以支持。
二，关于新莲花置业要求江忠洪、高晨雪向其支付因逾期交纳办证资料产生的违约金问题。本案中，新莲花置业提交了“都江明珠”办证资料确认书（存根）以此证明江忠洪、高晨雪直至2015年3月27日才向其提交相关办证资料。本院认为，该份确认书虽于2015年3月27日签字，但根据证人证言并结合物业确认单可以看出，办理分户产权所需的资料并非也不可能是在2015年3月27日才首次向新莲花置业提交。故本院对新莲花置业要求江忠洪、高晨雪向其支付逾期缴纳办证资料产生的违约金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉被告成都新莲花置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告江忠洪、高晨雪办理位于都江堰市幸福大道中段“都江明珠”房屋的不动产权属证书；
二、驳回本诉原告江忠洪、高晨雪的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告成都新莲花置业有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费470元，减半收取235元，由本诉被告成都新莲花置业有限公司负担。反诉案件受理费774元，减半收取387元，由反诉原告成都新莲花置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年十二月二十九日
书记员 何唯