四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1602民初839号原告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区建安中路117号。法定代表人：张开军，执行董事。委托代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。委托代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。被告：四川华润万家生活超市有限公司，住所地：成都市二环路东三段40号附1号银河商业广场营业房三区三楼十号。法定代表人：肖汉华，执行董事。委托代理人：熊坤，男，生于1987年1月25日，汉族，住成都市锦江区。原告广安恒大房地产开发有限公司（下称恒大公司）与被告四川华润万家生活超市有限公司（下称华润万家超市）、华润万家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，原告申请撤回对被告华润万家有限公司的起诉，本院裁定准许原告撤回对被告华润万家有限公司的起诉。2016年9月2日，由审判员邓旺担任审判长与人民陪审员谢蓉、ＸＸ组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人向文全，被告华润万家超市委托代理人熊坤到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告恒大公司诉称：2010年11月6日，原、被告与华润万家有限公司就被告承租原告位于广安市金安大道与思源大道交汇处“恒大•中天国际”物业签订了《租赁合同》。原告向被告移交了有关的设施、设备。2015年6月，被告向原告发函称原告提供的自动人行道电梯存在重大安全隐患，电梯的踏板齿沟较浅、防滑系数较低，且多次造成顾客摔伤的安全事故，原告负有维修改造的义务。原告接函后经征询电梯的销售商快速电梯有限公司，明确答复该电梯没有任何设计上的缺陷和质量问题，符合国家规定标准。但被告却执意坚持整改，并声称花费487200元的整改费用，在应付原告2015年11月的租金491370元中直接强行抵扣，该月仅支付4170元租金，原告催收未果，故诉请：1、判令被告向原告支付2015年11月的下欠租金487200元；2、判令被告向原告支付违约金（每日按照487200元的千分之三计算，自2015年11月16日起计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告华润万家超市辩称：不同意原告的诉讼请求，理由是：1、原告移交的电梯为不锈钢踏板，踏板花纹较细、较浅，防滑系数较低。超市自开业以来，因电梯防滑系数较低，导致安全事故频发，给被告造成了重大损失，严重影响了被告的经营。本着友好协商原则，被告就电梯整改事宜多次发函与原告沟通，但原告拒不整改，严重影响被告经营所需的出入条件和便利，原告的行为违反了租赁合同8.3.4条款关于原告应确保被告享有购物中心经营所需的出入条件和便利的约定。被告遂依据租赁合同8.6.4条款关于原告未对因工程设计缺陷尽到维修义务，被告有权维修并从支付租金中扣除维修费用的约定，自行整改了电梯并抵扣了租金。审理查明：2012年11月6日，恒大公司（甲方）、华润超市（乙方）与华润万家有限公司（丙方）签订《租赁合同》约定：乙方承租甲方位于广安市金安大道与思源大道交汇处“恒大•中天国际”物业的负二层部分套内建筑面积约117㎡、负一层部分套内建筑面积约16570㎡、首层部分套内建筑面积约650㎡的商业及设备及办公用房。租赁期限自移交日起二十个租约年，移交日为2014年6月1日。租金采用保底租金与销售租金两者取其高的方式计租，保底租金按面积计算……乙方每月支付一次租金，即自计租日起的每月15日前向甲方支付当月的保底租金……。合同4.2.3条款约定“租赁物业的建设工作已全部通过双方的联合验收，并取得双方共同签署的移交证书”，4.2.4条款约定“甲方保证提供的租赁物业相关建设及验收合格文件应符合商业用途”，8.3.4款“甲方应确保乙方及其员工、顾客和转租承租人在租赁期限内和正常情况下可不受妨碍地出入租赁物业，以及享有购物中心经营所需的出入条件和便利”，8.6.4款“甲方保证，如果在本合同期限内，由于工程设计、施工上的缺陷或由于甲方未能进行适当维修而对乙方的业务造成影响或可能造成影响，甲方将给予免费修理和更换。如为紧急报修（指影响购物中心营运安全的故障，如大面积漏雨等情况），甲方应保证在乙方发出紧急报修通知后四小时内得到维修；如紧急报修以外的一般维修，甲方应保证在乙方发出报修通知后二十四小时内得到维修。如果甲方未能在前款约定的时间内履行其维修或维护义务，乙方有权进行维修及维护，并有权从向甲方支付的租金中扣除因此而发生的合理费用，修理如在营业时间内进行，甲方必须事先通知乙方并应避免对乙方的业务造成干扰”。在租赁合同履行期间，被告先后于2015年6月8日、2015年7月14日向原告发出《关于要求立即进行自动人行道电梯安全隐患整改的函》、《关于自动人行道电梯安全隐患盖改造及相关事宜的函》称，自被告超市开业以来，因连接一层至负一层两部自动人行道电梯因踏板齿沟较浅、防滑系数较低，已发生多起顾客滑到摔伤的安全事故，存在重大安全隐患，对超市的日常经营造成影响，要求原告进行整改，如未整改将自行整改，涉及费用487200元。2015年6月24日、2015年7月24日，原告先后向被告发出《回复函》称，顾客在自动坡道上滑倒与电梯质量没有任何关系，且电梯达成合同约定的移交标准并已正式移交给被告使用，被告应当通过加强管理来解决问题，如被告单方面强行更换电梯踏板涉及费用与原告无关。2016年8月，江南嘉捷电梯股份有限公司现场观察和分析后认为：华润万家在用的两台自动人行道为不锈钢，平常使用风险应该较小，但是不锈钢踏面的花纹较细、较浅，若上面沾上水，极易打滑。而两台自动人行道距离大楼的门口仅5、6米左右，下雨天很容易将水带至自动人行道踏板上。2015年9月30日，被告再次向原告发出《关于要求支付自动人行道电梯改造费用的函》因原告明确拒绝改造，被告按照约定有权自行改造，原告应于2015年10月15日支付改造费用487200元。嗣后，被告自行组织更换了电梯踏板。2015年11月3日，被告再次发出《关于抵扣自动人行道电梯改造费用的知会函》称，因原告拒绝支付改造费用，被告已自行整改，将在2015年11月及2015年12月的应付租金中直接抵扣整改费用。此后，被告在应支付原告的租金中抵扣了487200元。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、《回复函》，被告提供《租赁合同》、与原告的往来函件，以及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。被告为证明其辩解另举示了：1、被告与江南嘉捷电梯股份有限公司的往来邮件及土建交底单，拟证明原告移交的电梯踏板为不锈钢材质，且花纹较细、较浅，防滑系数低，存在缺陷。2、唐小华签名的责任解除书，安永顺的住院预交款收据及收条，宋向明的病情诊断证明书、出院记录及住院费用清单，拟证明因电梯防滑系数较低，安全事故频发，给被告造成了重大损失。3、《四川广安电梯配件单项采购合同》及发票，拟证明被告整改电梯实际发生费用487200元。原告经质证后认为：1、对被告与江南嘉捷电梯股份有限公司的往来邮件及土建交底单真实性无异议，但江南嘉捷电梯股份有限公司不是专业鉴定机构，作出的结论不具权威性，不能证明原告移交的电梯存在质量问题。2、对唐小华等人受伤的事实无异议，但对其关联性有异议，上述证据不能反映是伤者因电梯摔伤。3、对《四川广安电梯配件单项采购合同》及发票真实性有异议，系被告与踏板更换方宏达公司的单方行为，且该行为同样不能证明原电梯踏板存在质量问题。本院认为：原、被告对双方之间的租赁关系及被告在应付2015年11月租金中自行抵扣487200元的事实均无异议。双方争议的焦点在于被告自行更换自动人行道踏板是否符合合同约定，即原告移交给被告的自动人行道是否存在设计上的缺陷影响被告的正常经营，被告应当对此问题承担举证责任。本案中，被告举示的证据虽表明有顾客在超市内摔伤，但其未举证证明伤者受伤的具体原因。虽江南嘉捷电梯股份有限公司现场观察了租赁物业的自动人行道，但该公司系商业活动参与者，非中立的第三方鉴定机构，其结论作为证据的证明力较低，且该公司亦未言明自动人行道踏板存在设计缺陷，或建议更换。故对于被告关于自行更换人行道踏板的行为符合租赁合同约定的辩解意见，本院不予采纳。同时，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按约定履行各自的义务。原告向被告移交了租赁物，被告则应当按照合同的约定支付租金。综上，原告要求被告支付2015年11月的下欠租金487200元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告四川华润万家生活超市有限公司向原告广安恒大房地产开发有限公司支付下欠租金487200元。本案受理费8608元，由被告四川华润万家生活超市有限公司承担，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓旺人民陪审员  谢蓉人民陪审员  ＸＸ二〇一六年十月十七日书 记 员  黄攀附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。