广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）梅中法民二终字第126号
上诉人（原审原告）：翁铭彬（曾用名翁铭兵）。
委托代理人：黄威聪，广东广兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈中笑。
委托代理人：曹思平，广东从信律师事务所律师。
委托代理人：赵炎根。
原审第三人：翁栋彬。
委托代理人：陈利均，广东广兴律师事务所律师。
上诉人翁铭彬因与被上诉人陈中笑、原审第三人翁栋彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民三初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人翁铭彬的委托代理人黄威聪，被上诉人陈中笑的委托代理人曹思平、赵炎根，原审第三人翁栋彬的委托代理人陈利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本院经审理查明：翁栋彬与翁铭彬是同胞兄弟。2001年1月17日，陈中笑出具《委托书》给翁栋彬，内容载明“兹委托翁栋彬先生将本人在梅州市梅园新村2栋404房的私人房产代为转让，转让价为165000元整。特此委托。附本人购房时的付款票据。委托人：陈中笑，日期：2001-01-17。”上述委托书加盖有陈中笑的私章和广东省东莞市塘厦三威电器制造厂的公章。2001年5月16日，争议房屋取得了房地产权证（粤房地证字第29406**号，产权人为陈中笑）。2003年3月22日，翁栋彬（甲方）与翁铭彬（乙方）签订《房屋买卖合同书》，合同约定：第一条、甲方同意将位于梅州市梅园新村2栋404房的房屋转让给乙方。第二条、甲、乙双方一致同意，上述房屋的转让价格为人民币165000元，本条约定的房屋转让价款在甲方对乙方的欠款（注明：甲方及其公司广东省东莞市塘厦三威电器制造厂还欠乙方货款人民币237747元）中抵扣，视为甲方已经收到乙方的转让价款。第三条、甲乙双方一致确认，在签订本合同时甲方已经将上述房屋交付给乙方，房产证和购房发票等权属证明也同时交付给乙方保管，乙方取得上述房屋的所有权，可以完全使用和处分上述房屋。第五条、自本合同签订之日起60天内甲方应该与乙方到房管局办理过户登记手续，否则应该承担违约责任等内容。此后，争议房屋分别以翁栋彬、刘雨标、刘伟玉的名义出租给京信通信系统（广州）有限公司华南分公司至今。2004年7月21日。陈中笑以争议房屋的权属证书遗失为由，向房管部门申请补办了新的产权证（证号：粤房地证字第C0248550号，权属人为陈中笑），并登报声明原产权证作废。双方当事人对翁栋彬处理完委托事务后有无告知陈中笑，陈中笑是否变更了委托事项各执一词，双方均不认可对方的说法。原审诉讼过程中，陈中笑申请对其出具给翁栋彬的《委托书》中东莞市塘厦三威电器制造厂的公章真实性、翁铭彬与翁栋彬签订的《房屋买卖合同书》打印落款日期的真实形成时间进行鉴定，后陈中笑撤回印章真实性鉴定申请，原审法院委托广东天正司法鉴定中心对落款日期形成真实时间进行鉴定，因技术原因无法鉴定，原审法院重新委托广东南天司法鉴定所对落款日期形成真实时间进行鉴定，陈中笑未在规定的时间内缴交鉴定费用。翁铭彬向原审法院提交了盖有广东省东莞市塘厦三威电器制造厂印章的《对账单》，显示制造厂欠翁名兵货款237747元；制造厂所在居委出具的《证明》，显示1998年至2003年制造厂由陈中笑承包；制造厂的企业机读资料，显示制造厂经营截止时间为2003年12月，负责人黄锡芬。翁铭彬认为上述材料证明制造厂由陈中笑承包并欠其货款的事实。2012年7月初，陈中笑委托他人处理争议房屋时发现房屋被他人使用，遂向当地派出所报警。2012年7月25日，翁铭彬依据房屋买卖合同向原审法院提起诉讼，要求：1、判令陈中笑继续履行合同，办理本案争议房屋的产权过户登记手续；2、陈中笑承担诉讼费用。同年7月31日，陈中笑向原审法院提起诉讼，请求：判令翁栋彬及承租人京信通信系统（中国）有限公司广东分公司腾退本案争议房屋、交还陈中笑并承担案件受理费。原审法院中止了陈中笑起诉翁栋彬、京信通信系统（中国）有限公司广东分公司腾退房屋纠纷案。
原审法院经审理认为：陈中笑是座落于广东省梅州市梅园新村MB10-02栋404房的权属人，其于2001年1月17日出具《委托书》给翁栋彬，并将购房发票、收据、房地产权证等原件交付给翁栋彬，翁栋彬接受委托，上述事实各方当事人均无异议，予以认定。陈中笑与翁栋彬之间形成了委托关系，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，受法律保护。陈中笑提出其在2003年前已向翁栋彬口头终止委托书的意见，未提交证据证实，翁栋彬予以否认，陈中笑上述意见，不予采纳。本案争议焦点是翁栋彬代陈中笑与翁铭彬签订的《房屋买卖合同书》效力如何认定的问题。从陈中笑出具给翁栋彬的《委托书》看，陈中笑授权翁栋彬转让房产，转让价为165000元。2003年3月22日，翁栋彬代陈中笑与翁铭彬签订了《房屋买卖合同书》，从合同内容上看，房屋转让价为165000元，购房款在陈中笑及其公司东莞市塘厦三威电器制造厂欠翁铭彬货款237747元中抵扣。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。翁铭彬主张东莞市塘厦三威电器制造厂欠其货款，应由陈中笑负责偿还。没有提供充分证据证明，陈中笑亦予以否认，翁铭彬的主张不予支持。翁栋彬认为其与翁铭彬签订房屋转让合同，陈中笑口头说过将房屋卖掉抵对翁铭彬的货款，故无需再征得陈中笑的同意。但委托书上仅是授权卖房，而没有货款抵对房款的意思表示，现翁栋彬未征得陈中笑的同意，擅自与他人签订合同，将房款抵对货款，超越了代理权限，诉讼中陈中笑对上述行为未进行追认。翁栋彬在庭审中表示其与翁铭彬签订合同后，未将合同书等资料移交给陈中笑，但委托他人转告了陈中笑。翁栋彬未提交证据证明，陈中笑予以否认，翁栋彬的上述意见不予采纳。关于合同是否履行的问题。根据翁铭彬提交的《私有套房出租合同》及补充协议，翁栋彬与翁铭彬签订《房屋买卖合同书》后，上述房屋仍以翁栋彬名义出租。翁铭彬和翁栋彬主张合同已履行，房屋已交付给翁铭彬，查无实据，不予采纳。综上，翁栋彬代陈中笑与翁铭彬签订的《房屋买卖合同书》，违反了上述法律规定，依法不对陈中笑发生法律效力，翁铭彬请求陈中笑继续履行合同，办理房屋产权过户登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六十三条、第六十六条，《中华人民共和国》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回翁铭彬的诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1520元，合计5820元，由翁铭彬负担。
宣判后，上诉人翁铭彬不服原审判决结果，向本院提起上诉称：一、《房屋买卖合同书》是真实、合法、有效的合同，应获得人民法院的支持。1、翁铭彬与陈中笑的代理人签订房屋买卖合同时，是知道翁栋彬有代理权限的，翁栋彬也是以陈中笑的名义与翁铭彬签订合同，翁铭彬完全有理由相信翁栋彬能代表陈中笑处理一切事务，由此该合同直接约束翁铭彬和陈中笑，应当保护翁铭彬善意购买取得涉案房产。2、陈中笑所欠翁铭彬货款237747元是客观存在的事实，且证据充分确凿。首先从广东省东莞市塘厦镇石潭埔社区居委会的证明可以证实：陈中笑于1998年3月至2003年间独立承包经营广东省东莞市塘厦三威电器制造厂，属自负盈亏；其次陈中笑的个人委托书盖有东莞市塘厦三威电器制造厂的公章，百度百科的搜索词条网页及国家专利公告栏，也说明陈中笑是该制造厂的独立承包者；广东省东莞市塘厦三威电器制造厂应付账明细表可以证实：从1998年起至2001年间翁铭彬与陈中笑之间就一直有业务往来。因此2001年3月经翁铭彬与陈中笑结算对账，广东省东莞市塘厦三威电器制造厂所欠翁铭彬的货款债务实为陈中笑所欠。以上证据已充分证明陈中笑欠翁铭彬货款237747元。原审法院认定陈中笑没有欠翁铭彬的货款，是对证据审核、认定上存在着主观性错误。翁铭彬主张陈中笑欠款，出具了充分的证据，而陈中笑没有任何证据予以否认，故原审法院所作认定完全偏袒陈中笑。3、翁栋彬的代理行为不存在超越代理权限，无需举证证明涉案房产抵对欠款的行为，必须由陈中笑作出追认。翁栋彬代理陈中笑出卖涉案房产，是依委托书实施的代理行为，该委托书指明了出卖房地产标的“梅州市梅园新村2栋404房”，同时限定了翁栋彬不低于165000元的价格出售，因此只要依委托书的意思处理房产，其行为就没有超出代理权限，就没有违背委托人的真实意思。陈中笑因欠翁铭彬货款，翁栋彬作为陈中笑的总经理助理，委托其处理房产的用意不言而喻，即委托翁栋彬出卖涉案房产以偿还所欠翁铭彬货款（按当时的房价165000元，还不够抵对欠款237747元）。根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条属当事人无需举证证明的事实，即以已知的事实和日常生活经验法则能推断出的另一个事实：陈中笑委托卖房，而陈中笑欠着受委托人翁栋彬弟弟翁铭彬的货款，据此可推断，陈中笑处理房产是为了偿还其欠翁铭彬之债务。因此，翁栋彬处理房产抵对陈中笑的欠款，这一做法是符合陈中笑写委托书时的立意。法律对无代理权或超越代理权规定追认制度，而本案情况是不存在需要作出追认行为。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百条的规定，在翁铭彬知道第三人翁栋彬有代理权限的情况下，经双方协商，抵消互负债务是符合上述法律规定的，且没有损害陈中笑利益，原审法院认定翁栋彬超越代理权限与翁铭彬所签的《房屋买卖合同书》是无效的，是认定事实有误，适用法律错误。4、原审判决认定事实和实体处理存在自相矛盾。原审既认定陈中笑委托翁栋彬卖房的委托真实、合法、有效，同时又否认翁栋彬在2003年3月22日与翁铭彬订立的《房屋买卖合同书》。既然前述的委托书在法律上具有法律效力，那么，翁栋彬将房屋卖给谁、只要不低于165000元，即具有完全的法律效力，哪怕是现在才卖，仍然具有法律效力的，上述认定自相矛盾。二、翁铭彬对标的物已实际进行了占管，陈中笑近十年间从未主张过房屋权属。《房屋买卖合同书》签订后，翁栋彬将涉案房屋的房地产权证和陈中笑购房单据及房屋交付给翁铭彬收执及使用。翁铭彬受让房产后，一直对涉案房产进行占有、使用、收益。以上事实不仅有翁铭彬的陈述，且有租房合同予以证明。部分租赁合同中，抬头“出租人”显示是翁栋彬，但落款处：甲方写的是“刘雨标”，这很明显不是翁栋彬所为，也不是翁铭彬所为，而是房屋代管人刘雨标所为，即便是这样，不影响房屋是由翁铭彬占有、使用、收益的事实。从2001年至2012年7月，陈中笑对涉房产从未主张权属。三、原审判决无论认定事实、作出处理完全是偏袒一方，损害了翁铭彬的合法利益。陈中笑以欺诈手段补办房产证、办理委托书公证出卖涉案房屋，其行为不应得到法律的支持。2004年9月23日以公证委托形式，陈中笑委托赵炎标，以房产证遗失为由，采用欺骗手段重新申领了新的房产证，即使申领了新的房产证，多年来也一直不敢对上述房产进行管理使用或对翁铭彬出租房屋提出异议。这可以证明陈中笑是知道翁栋彬已受其委托将房产转让给翁铭彬的事实，以抵扣偿还其所欠的货款。在房价飙升后，陈中笑于2012年7月2日在浙江省嵊州市公证处办理了委托赵炎根、陈亚玲全权办理“收房、租房、房屋转让等手续的”公证文书。四、陈中笑应当继续履行合同，办理涉案房产的过户登记手续。基于2001年1月7日陈中笑委托翁栋彬处理房产的事实，翁铭彬与翁栋彬签订的《房屋买卖合同》是合法有效的合同。陈中笑仍应承担继续履行合同的责任，办理涉案房产的过户登记手续。综上，请求：1、撤销梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民三初字第256号民事判决；2、改判支持翁铭彬在一审诉讼中的全部诉讼请求。陈中笑承担本案的诉讼费用。
被上诉人陈中笑答辩称：一、《房屋买卖合同书》是不真实的、不合法、无效的合同。1、翁铭彬提交的《私有套房出租合同》及补充协议充分说明上述房屋的出租人是翁栋彬。2、2012年7月4日，陈中笑的代理人赵炎根、陈亚玲来到广东省梅州市梅江区梅园新村准备对房屋进行处理时，发现此房屋有人使用，经了解原来是翁栋彬进行了出租，经交涉不肯搬出，只得报警，后由梅州市梅江区三角镇司法所进行调解，在调解过程中，翁栋彬从未说过此房屋卖出去了。3、陈中笑在2001年1月17日委托翁栋彬出卖房屋，后因翁栋彬无心帮忙出卖房屋，2003年前陈中笑便通知翁栋彬取消委托事项，把房屋的房产证及购买时的付款票据及“委托书”交还，但翁栋彬说全部遗失了。陈中笑在取消翁栋彬代理权限时，翁栋彬从未说过此房屋已卖出去了。4、如果翁栋彬把陈中笑的房屋卖出去了，陈中笑取消其代理权限时为什么不讲，以上说明了翁栋彬与翁铭彬在2003年3月22日根本没有签订《房屋买卖合同书》，此《房屋买卖合同书》是为了达到占有陈中笑的房屋而伪造倒签的。按翁铭彬所述，其有理由相信翁栋彬有权限处理房产，那么，他们在签订相应的房屋买卖合同后，就应当及时办理房产过户手续，为何没有办理？且在陈中笑登报声明、补办新证时，翁铭彬没有提出过任何异议。从翁铭彬与翁栋彬关系看，他们是亲兄弟，陈中笑有充分的理由认为他们之间是恶意串通，侵占陈中笑房产，房产转让是不真实的。5、陈中笑不欠翁铭彬货款。按翁铭彬的说法，陈中笑委托翁栋彬出售房产主要是用于抵对欠翁铭彬的货款，则翁栋彬可要求陈中笑在委托书中明确写明出售的房款用于抵对货款，而不是翁栋彬所讲的口头约定。另，根据翁铭彬所提交的材料看，其所主张的债务与陈中笑之间是不存在任何关系，无法证实陈中笑欠翁铭彬货款。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在自相矛盾之处。
原审第三人翁栋彬同意翁铭彬的上诉理由及请求。另，翁栋彬认为原审法院认可2001年1月17日陈中笑委托翁栋彬转让房产的事实，委托书有效，故基于委托书所签订的《房屋买卖合同书》也是真实、合法、有效的。对于房屋转让价款165000元抵对货款23万多元，没有超过委托书载明的最低价，故翁栋彬没有超越代理权。翁铭彬没有将房产过户是因为无法找到陈中笑，而且法律规定过户必须有当事人到场，因无法找到陈中笑，所以才无法过户。翁铭彬与翁栋彬没有串通的行为。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。陈中笑于2001年1月17日出具委托书委托翁栋彬出卖梅园新村2栋404房，转让价款为人民币165000元，后翁栋彬于2003年3月22日与翁铭彬签订《房屋买卖合同书》，将争议房屋以人民币165000元转让给翁铭彬，翁栋彬的出让行为和出让价格均在陈中笑的委托授权范围内，故争议房屋的出让交易行为应予认定。但翁栋彬未取得陈中笑授权或事后认可，擅自作主将出让房屋所得人民币165000元用于抵对买受人翁铭彬主张的陈中笑所欠其的货款债权237747元，缺乏法律依据，属超越代理权的行为，该行为对陈中笑不具有约束力，买受人翁铭彬应履行付款义务。由于翁铭彬明知翁栋彬受陈中笑委托处置争议房屋，故双方签订的《房屋买卖合同书》中约定的买卖法律行为直接约束翁铭彬与陈中笑。买卖双方当事人均应按照委托事项及房屋买卖行为的交易习惯履行各自义务。由于翁铭彬未履行房屋买受人的付款义务，故其要求对买受房产办证过户，依据不足，其此点上诉理由不充分，不予采纳。至于翁铭彬与陈中笑之间是否存在尚欠货款，属另一法律关系，当事人可另行协商或另寻途径解决。
综上，翁铭彬要求陈中笑办理出让房产的办证过户手续的上诉理由不充分，证据不足，其上诉请求不予支持。原审判决认定本案争议房产的交易行为无效不当，应予纠正，但鉴于判决驳回诉讼请求的结果正确，故结论予以维持。陈中笑认为其在2003年翁栋彬出让受托房产之前已经撤销了委托，缺乏依据；认为于2004年己对争议房屋重新办理了房产证，以此证明其己撤销或变更了委托事项，经查，该行为发生于受托人履行委托事务之后，故其撤销委托的答辩意见，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费用4300元，由上诉人翁铭彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄莉芬
审判员 廖 锦
审判员 罗锡芳
二〇一三年十二月十九日
书记员 刘 琴