安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一初字第00036号
原告：苏国华。
原告：杨莉。
原告：王海锐。
原告：吕廷梁。
上述四原告共同的委托代理人：徐德忠，安徽治邦律师事务所律师。
上述四原告共同的委托代理人：周文，安徽治邦律师事务所律师。
被告：吴长河。
委托代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。
被告：蚌埠大家名酒城有限责任公司。
法定代表人：吴长河，该公司董事长。
委托代理人：汤忠新，该公司出资人。
第三人：蚌埠基业房地产开发有限公司。
法定代表人：马连，该公司总经理。
委托代理人：潘俊生，该公司法务部员工。
原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁与被告吴长河、蚌埠大家名酒城有限责任公司（以下简称大家名酒城公司）、第三人蚌埠基业房地产开发有限公司（以下简称基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月7日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁共同的委托代理人周文到庭参加诉讼，被告吴长河的委托代理人张林、被告大家名酒城公司的委托代理人汤忠新、第三人基业公司的委托代理人潘俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁共同诉称：2007年9月10日，吴长河与基业公司签订了涉案房屋的《租售合同》，合同约定：双方的租赁期限为五年，时间自2007年11月15日起至2012年11月15日止。如合同双方在协议期满前未达成协议，被告吴长河应于2012年11月15日前腾空房屋交还给基业公司。如果逾期，被告吴长河须按每日5000元赔偿基业公司的损失。合同另约定如果基业公司将房屋所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。后该房屋由大家名酒城公司使用至今。2010年6月9日，原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁与基业公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，并于2012年7月4日办理房屋产权登记。合同期满后，被告吴长河至今未与原告达成新的房屋租赁协议，原告多次要求被告吴长河腾退房屋、赔偿损失未果。故请求法院判令被告吴长河赔偿四原告房屋租金损失205.5万元（按每日5000元计算，从2012年11月16日起计算至被告实际腾退房屋之日止，现暂计算至2013年12月31日，共411天）及利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计算）；被告大家名酒城公司承担连带赔偿责任；诉讼费由被告负担。
四原告为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交证据，被告质证意见及本院认证意见如下：
一、四原告身份证，证明四原告的主体资格；
被告吴长河、大家名酒城公司、第三人基业公司均无异议，本院予以认定。
二、蚌私字第235318-1号房产证、蚌私字第235319-3号房产证、蚌私字第235320-1号房产证、个人住房借款合同，证明蚌山区升平街111号时代广场E区1、2、3号属四原告共有；
被告吴长河、大家名酒城公司质证意见：真实性无异议，但是达不到原告的证明目的。
第三人基业公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，房产证及借款合同，是原告购买涉案房屋及取得房屋所有权的凭证，能够证实涉案房屋所有权现为四原告所有。本院予以认定。
三、商品房买卖合同，证明该房屋由第三人开发；
被告吴长河、大家名酒城公司质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性均有异议。
第三人基业公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为：商品房买卖合同，系经过房屋管理部门登记备案的合同，真实合法有效，本院予以认定。
四、租售合同，证明被告吴长河与第三人基业公司签订租售协议；
被告吴长河、大家名酒城公司质证意见：真实性无异议，但是达不到原告的证明目的，被告与基业公司履行的是房屋买卖合同部分条款。
第三人基业公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为：该合同已经生效判决认定，基业公司与吴长河履行的是租赁部分条款，本院对该证据予以认定。
五、（2011）蚌民一初字第00007号民事判决书、（2012）皖民四终字第00023号民事判决书，证明法院对该合同进行了认定，被告吴长河与第三人履行的是租赁合同部分。
被告吴长河、大家名酒城公司质证意见：真实性无异议，但是吴长河已经提起申诉。
第三人基业公司质证意见：对真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为：该证据真实合法有效，本院予以认定。
吴长河辩称：被告不应该赔偿原告的租金损失，吴长河与基业公司之间是房屋买卖合同关系，而不是租赁关系，因此租赁条款对吴长河无约束力；四原告明知吴长河与基业公司对房屋存在争议仍购买，主观上存在过错，损失应由其自己承担；每日5000元租金损失过高，违约责任过高，请求予以调整；因吴长河与基业公司的房屋买卖合同纠纷正在申诉，请求法院对本案中止审理。
大家名酒城公司辩称：大家名酒城公司与四原告无任何法律关系，因此不应该承担连带责任，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吴长河、大家名酒城公司为证明其抗辩主张，在举证期限内共同向本院提交证据，原告、第三人质证意见及本院认证意见如下：
一、吴长河身份证，证明被告吴长河主体资格；
四原告、第三人基业公司均无异议，本院予以认定。
二、大家名酒城公司营业执照及组织机构代码证，证明其主体资格；
四原告、第三人基业公司均无异议，本院予以认定。
三、蚌埠时代广场认购书，证明吴长河与基业公司系房屋买卖关系；
四原告、第三人质证意见：对真实性无异议，但是达不到被告的证明目的。
本院认为：吴长河虽与基业公司签订房屋买卖认购书，但认购书仅是对房屋买卖有关事宜的初步确认，属于房屋买卖的预约合同，不能转化为商品房买卖合同。该证据不能证明吴长河与基业公司之间系房屋买卖关系，该证据不予采信。
四、基业公司收款收据，证明双方系买卖关系，收到的是吴长河的购房款，不是租金；
五、银行进账单，证明双方系买卖关系，吴长河付的是购房款不是租金；
六、税务核查证明，证明基业公司收取的是购房款而不是租金，如果是租金应有租赁税完税凭证；
七、工程质量投诉意见书，证明基业公司的房屋质量问题（地下室进水）导致被告吴长河损失200余万；
八、出资人股份设置表及会议纪要，证明出资人要求吴长河购买房屋而不是租赁房屋；
对证据四--证据八，四原告、第三人基业公司质证意见为：与本案没有关联性，对证据八真实性有异议，吴长河与基业公司之间是租赁关系已经有生效判决确认。
本院认为：（2012）皖民四终字第00023号民事判决书已经确认，吴长河与及基业公司之间签订的《租售合同》，双方履行的是租赁合同部分，四原告、第三人的质证意见成立，本院对证据四
--证据八不予采信。
九、安徽省人民检察院通知书、安徽省人民检察院民事行政检察立案决定书，证明安徽省检察院立案并已经向最高人民检察院提请抗诉。
四原告、第三人基业公司质证意见：真实性无异议，但达不到被告的证明目的。
本院认为：对安徽省人民检察院已经向最高人民检察院提请抗诉的事实予以确认。
第三人基业公司为证明自己的陈述，在举证期限内向本院提交证据，原告、被告质证意见及本院认证意见如下：
蚌埠基业房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证，证明第三人的主体资格。
原、被告对该证据均无异议，本院予以确认。
经审理查明：2007年9月10日，吴长河与基业公司签订了坐落于蚌埠市升平街111号时代广场E区1、2、3号房屋的《租售合同》，该合同是一份以租待售、租赁可以有条件地转化为买卖的合同，如约定的买卖条件成就，则租赁关系转化为买卖合同。该合同对租赁房屋有关约定为：双方的租赁期限为5年，时间自2007年11月15日起至2012年11月15日止。前三年租金定为税后捌拾万元整／年，第四年租金为税后捌拾五万元整，第五年租金为税后玖拾万元整。合同到期，出租方有权收回房屋，承租方应如期交还。如果双方未达成续租协议，承租方应腾退房屋。如逾期交付房屋，承租方须按照每日五千元赔偿出租方的损失。如基业公司将房屋所有权转移给第三方，合同对新的房产所有者继续有效，在同等条件下，吴长河有优先购买权。后双方因该合同产生争议，经安徽省高级人民法院审理认定吴长河放弃了诉争房屋的优先购买权，房屋买卖合同不成立，双方履行的是租赁部分条款。2010年6月9日，基业房地产公司与四原告签订了诉争房屋商品房买卖合同，同时约定该诉争房屋房租由原告收取，四原告于2012年7月4日取得了该诉争房屋产权证。
另查明：被告吴长河自2012年12月15日后未再支付房屋使用费。
再查明：吴长河系大家名酒城公司董事长，诉争房屋由被告吴长河承租后，一直由大家名酒城公司使用至今。
本院认为：吴长河与基业公司签订的房屋租售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在吴长河与基业公司签订的租售合同中，双方约定当房屋所有权转移给第三人时，合同对新的房产所有者继续有效。基业公司在合同租赁期间将房屋所有权转让给四原告，四原告合法取得房屋所有权。因双方的租赁期限自2012年11月15日后届满，双方未签订新的租赁合同，原告要求吴长河腾退房屋，吴长河应按期腾退。其未按期腾退房屋，构成违约，对出租人应当承担损害赔偿责任。故对原告要求被告吴长河赔偿租金损失的诉讼请求中合理部分，予以支持。关于原告主张按照每日5000元，计算至腾退房屋之日止的损失数额，因损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，被告吴长河认为该约定的损失数额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”吴长河请求法院予以调整，符合法律规定，本院予以支持。故本院以原告的实际损失为基础，结合双方之间签订的租售合同关于房租部分的约定，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告因被告违约造成的损失为房屋使用费、违约赔偿及利息损失。房屋使用费比照《租售合同》对房租的约定，按照2465.75元／日（90万元／365天）、从2012年11月16日起计算至腾退房屋之日止，违约赔偿费用按拖欠租金数额以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2012年11月16日起至腾退房屋之日止。截止原告起诉之日，被告共拖欠原告房屋使用费1097258.75元（2465.75元×445天），原告要求被告从起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。大家名酒城公司作为涉案房屋的实际使用人，未按照约定返还房屋存在过错，故应对原告的损失承担连带赔偿责任。吴长河与大家名酒城公司辩称其与基业公司之间买卖关系已经成立、不存在房屋租赁关系，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告吴长河于本判决生效之日起三十日内给付原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁房屋使用费、违约赔偿费用及利息（房屋使用费以每日2465.75元为标准，从2012年11月16日起计算至腾退房屋之日止；违约赔偿费用从2012年11月16日起至房屋腾退之日止，按拖欠房屋使用费数额以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；利息以1097258.75元为基数，从2014年2月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述款项付清之日止）；
二、蚌埠大家名酒城有限责任公司对上述款项承担连带赔偿责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23240元，由原告苏国华、杨莉、王海锐、吕廷梁负担11620元，由被告吴长河、蚌埠大家名酒城有限责任公司负担11620元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 王国强
审 判 员 王朝霞
代理审判员 陈二伟
二〇一四年七月三十日
书 记 员 贡雪洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。