文书内容云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云09民终317号上诉人（原审被告）：临沧市金城房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区临都上城销售中心。法定代表人：刘波，该公司董事长。委托代理人：孙永竹、郭俊，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：林位泉，男。委托代理人：石顺前，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧市金城房地产开发有限公司因与被上诉人林位泉商品房预售合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院(2016)云0902民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人临沧市金城房地产开发有限公司的委托代理人郭俊，被上诉人林位泉的委托代理人石顺前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人临沧市金城房地产开发有限公司上诉请求：撤销临沧市临翔区人民法院（2016）云0902民初709号民事判决，依法改判双方签订的合同无效，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实部分错误。上诉人与被上诉人签订4份《商品房购销合同》的目的是为上诉人欠被上诉人款项提供担保，上诉人客观上未收到过被上诉人一分购房款。被上诉人称以现金方式提供购房款2500万元并无有效证据证明。二、本案签订之合同是以买卖合同之虚掩盖借款合同之实，双方合同意思不是买卖房屋，而是为借款担保，双方签订的《商品房购销合同》无效。被上诉人林位泉答辩称：上诉人与被上诉人长期存在业务往来，上诉人也确实存在欠被上诉人钱的情况，但就本案的房屋买卖合同，是双方自愿协商的合法买卖行为，且上诉人已将房屋实际交付被上诉人占有使用多年，不存在以买卖房屋之名实为借款担保的情况。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：被告对原告诉称的双方签订《商品房购销合同》的事实无异议，对双方当事人没有争议的事实原审予以确认。对于双方当事人争议的《商品房购销合同》是买卖合同还是名为买卖合同实为借款担保的问题，原审对证据的认证及评判理由为：原告提交了以下证据：1.被告于2012年7月4日出具的收据3份、2015年5月26日出具的收据2份，用以证明原告支付被告双方签订《商品房购销合同》所涉及的购房款、代收税费、维修基金及工本费的事实；2.关于办理《商品房购销合同》备案登记的申请1份，用以证明原告一直向临沧市住建局要求办理房产登记手续。经质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性、关联性没有异议，但认为原告是用被告对原告的借款折抵购房款；对第2组证据有异议。被告提交了3组证据：1.临沧金城房地产公司向宝航经贸有限公司（高风）购水泥结算单1份、收据2份、欠条1份、确认函1份，用以证明被告欠原告借款的事实；2.收据4份及银行转账凭证，用以证明被告欠原告借款并支付原告利息的事实；3.欠条1份，用以证明被告欠原告借款的事实。经质证，原告对被告提交的第1组证据中的结算单、收据及欠条没有异议，但认为水泥结算单是被告与宝航经贸有限公司的结算，借款收据是被告与临沧市临翔区宝航小额贷款有限公司的借款情况，欠条只能证明被告欠原告借款，均与本案没有关联性；认为第1组证据中确认函没有原告的签名，不予认可；对第2、3组证据没有异议，但认为与本案没有关联性，不能证明被告的主张。原审认为，原告提交的第1组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，予以采信；原告提交的第2组证据，只能证明原告写过申请，没有交给临沧市住建局的依据或者临沧市住建局的答复，故该证据不予采信。被告提交的3组证据虽然在质证过程中原告对大部分证据均没有异议，但该3组证据不能证明被告的主张，不予采信。原审认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（即出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起九十日。本案原、被告双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。在本案中，原告已经按照合同约定履行了支付购房款及其他款项义务，被告应当在合同约定的交房时间内将竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，同时按照合同约定为原告代办产权登记手续。由于被告的原因一直没有给原告办理所购买房屋的产权登记，已经构成违约，应承担违约责任。现原告的诉请有事实依据，符合法律规定，予以支持。被告认为双方签订的《商品房购销合同》名为买卖合同实为借款担保的辩称意见，因其提交的证据不能证明该主张，故该辩称意见不能成立，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告林位泉与被告临沧市金城房地产开发有限公司于2014年2月20日、2015年5月26日签订的合同编号为0209739号、0209740号、0209717号、0209760号的《商品房购销合同》有效；二、被告临沧市金城房地产开发有限公司应当在房屋交付使用之日起九十日内为原告林位泉办理其所购买房屋的权属证书。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元、保全费5000元，合计5050元，由被告临沧市金城房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，上诉人临沧市金城房地产开发有限公司未提交新证据。被上诉人林位泉提交：租房协议、退押金收据、房租收据、银行转款单等6份，证明本案争议的房屋在2014年开始就一直由被上诉人占有、使用，用途为出租，房租收益也归被上诉人，并不存在上诉人所称的名为买卖，实为担保的情形。上诉人对被上诉人所提交的租房协议、退押金收据、房租收据、银行转款单等6份证据三性无异议，涉案的铺面确实已经交给被上诉方使用的事实予以认可。上诉人对被上诉人二审所提交证据无异议，对被上诉人二审所提交证据的证明力，本院予以确认。经本院二审审理确认的案件事实与一审认定之事实一致，本院予以确认。二审争议焦点：双方当事人争议的《商品房购销合同》是买卖合同还是名为买卖合同实为借款担保。本院认为，上诉人是房地产开发公司，被上诉人是自然人，从双方签订的《商品房购销合同》中约定的内容看，上诉人分两次将自己的商品房及商铺出售给被上诉人，合同约定明确，其中无关于双方存在借款用商品房做担保的相关内容。被上诉人支付了《商品房购销合同》所涉及的购房款、代收税费、维修基金及工本费，上诉人于2012年7月4日出具收据3份、2015年5月26日出具收据2份，且2014年起上诉人已将涉诉房屋交由被上诉人占有、使用，用途为出租，房租收益也归被上诉人。双方当事人之间的关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，双方主体适格，自愿协商，无签订过程中重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等导致合同可撤销的情形。被上诉人林位泉请求确认双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，临沧市金城房地产开发有限公司按约履行合同的诉讼主张，有事实和法律依据，应予支持。而临沧市金城房地产开发有限公司辩称该《商品房买卖合同》是双方名为买卖实为担保，未能提供双方借款、担保合同的相关证据。根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款规定：“当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”临沧市金城房地产开发有限公司对其上诉主张应承担举证不能的不利后果，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人临沧市金城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人临沧市金城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  苏国权审判员  赵艳洁二〇一六年十月八日书记员  李 丹