四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南中法民终字第2165号
上诉人（原审被告）梁贵盛，男，生于1968年2月5日，汉族，住四川省阆中市。
委托代理人贺克崎，四川源正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程鳌，男，生于1966年11月11日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）蒋松，男，生于1986年8月23日，汉族，住四川省阆中市。
被上诉人（原审原告）马永贵，男，生于l963年4月14日，汉族，住四川省阆中市。
以上三人共同的委托代理人杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。
上诉人梁贵盛与被上诉人程鳌、蒋松、马永贵租赁合同纠纷一案，因不服阆中市人民法院（2015）阆民初字第2030号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审审理查明：2008年7月1日梁贵盛与阆中市人民政府七里街道办事处长青村村民委员会签订《土地承包合同》，约定：经阆中市人民政府七里街道办事处长青村村民委员同意将位于长青村五组张公桥白河地非耕地两亩作价承包给梁贵盛。梁贵盛承包该地块后在此临时修建了一些房屋，开办了“阆中市盛源汽修厂”，并办理营业执照和税务登记。2009年11月26日，阆中市环境保护局作出关于“阆中市盛源汽修厂”建设项目环境影响登记表的批复，意见为：同意该项目补办环评审批文件，但应做好防治污染的各项措施，严格执行环境保护配套建设要求。同时指出该处只作为临时维修场所，根据城市总体规划要求，如需搬迁应无条件服从。2015年4月11日，程鳌、蒋松、马永贵向梁贵盛给付押金2万元和厂房租金12万元。2015年4月26日，双方签订《厂房租赁合同》，约定：1、梁贵盛将位于开发区长公街103号院内厂房车间（约1000平方米，含办公室、住房、厨房、厕所）租给程鳌、蒋松、马永贵用于小型汽车维修保养、钣金、喷漆、美容等业务使用。2、租期为五年，从2015年4月26日至2020年4月26日，第一年租金为12万元；以后每年租金递增1万元。每年租金到期必须提前1月缴纳。3、租房时程鳌、蒋松、马永贵向梁贵盛缴纳押金贰万元。双方同时并对其他税费的承担及安全责任等进行了约定。审理中，经向梁贵盛释明，梁贵盛表示若合同被确认为无效，程鳌、蒋松、马永贵应当按照年租金标准支付房屋占有使用费。另查明，梁贵盛所承包土地已被纳入城镇规划区内。
原审中程鳌、蒋松、马永贵的诉讼请求为：1、确认2015年4月26日签订的《厂房租赁合同》无效；2、梁贵盛向程鳌、蒋松、马永贵返还已交纳的押金2万元及租金12万元，并赔偿经济损失。
原审法院认为，本案涉案地块系已被列为城镇规划区内，当事人在该地块上所建设的房屋或临时建筑也系城镇规划区内的房屋，其租赁合同纠纷案件可以适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。在城镇规划区内建修房屋和临时建筑均应符合城市总体规划要求，并应依法办理相关行政审批手续。阆中市环境保护局已在2009年表明案涉厂房位置只作为临时维修场所，且梁贵盛在没有证据证明在该地块上建设临时建筑和房屋是已经办理了相关行政审批手续的情形下而与程鳌、蒋松、马永贵签订的《厂房租赁合同》符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁合同无效的规定。因此，对于程鳌、蒋松、马永贵请求确认双方于2015年4月26日所签订的《厂房租赁合同》无效，依法予以支持。合同被确认无效后，程鳌、蒋松、马永贵应当向梁贵盛返还房屋，并参照年租金标准向其支付房屋占有使用费；梁贵盛应当向程鳌、蒋松、马永贵返还已交付的租金和押金。双方对合同无效的法律后果均应承担相应责任，结合本案实际，酌定程鳌、蒋松、马永贵向梁贵盛支付房屋占用期间费用2万元。对程鳌、蒋松、马永贵主张梁贵盛应当支付资金占用利息，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决：一、确认程鳌、蒋松、马永贵与梁贵盛于2015年4月26日签订的《厂房租赁合同》无效。二、梁贵盛在本判决发生法律效力后五日内返还程鳌、蒋松、马永贵房屋租金100，000元，押金20，000元。三、驳回程鳌、蒋松、马永贵其他诉讼请求。如果梁贵盛未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，100元，由程鳌、蒋松、马永贵负担800元，梁贵盛负担2，300元。
宣判后，上诉人梁贵盛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销阆中市人民法院（2015）阆民初字第2030号民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审事实不清。1、本案租赁土地是上诉人在2008年从村委会手中承包使用，现在该村的地仅仅是进行了统征，并无具体的项目规划，农户也未进行搬迁。当地人的生活一切如旧。原审核实“原告所承包土地已被纳入城镇规划内”，但无证据证明。2、本案双方当事人在签订租赁合同时，三被上诉人多次到其周边考查，并对自己的工作作了周密细致的规划设计（有三被上诉人的正规设计图为证）当时还唯恐租不到手，4月11日就交了定金，26日才签订合同，表明租赁合同是双方真实意思表示。二、原审判决不公。退一步讲就算双方租赁合同无效，按照原审法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被上诉人也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，该房屋至今由被上诉人占有使用，原审仅判支付2万元的租金显然不公，于法无据。综上，请求二审法院查清事实依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人程鳌、蒋松、马永贵答辩称：一审法院适用法律正确，一审中对方未提供临时建筑建修的合法手续。上诉人与被上诉人签订合同的时间是4月26日，合同签订后不到一个月被上诉人就提起了诉讼要求解除合同，被上诉人也多次要求交还钥匙，是上诉人不愿收取。同时，上诉人知道我方不愿再租赁该房屋，其为防止自己的损失扩大，也应另行处分该租赁物以减小损失。被上诉人实际占用案涉房屋的时间只有十几天，但一审判决被上诉人承担两万元的租赁费过高，所以说一审判决处理结果反而对被上诉人不公。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院二审审理查明，上诉人梁贵盛称被上诉人租赁案涉房屋后，在场地内堆放了沙石和砖，但于签订合同后20天，被上诉人就将上述物品清空。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该解释的适用范围是指城市、镇规划区内的房屋，但该条款同时也规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照该解释处理。因此，即使案涉房屋未在城市规划范围内，仍可适用该解释的规定，一审适用法律并无不当。因在一、二审诉讼中，上诉人梁贵盛均未举出案涉租赁房屋合法建修的任何行政审批手续，因而根据上述司法解释第二条、第三条的规定，案涉房屋租赁合同应为无效。因案涉房屋租赁合同无效，双方因租赁合同取得的对方财物应当予以返还，因而被上诉人请求上诉人返还房屋租金的请求应当支持。关于房屋占用使用费的支付问题，因在签订租赁合同后不到一个月，被上诉人即向人民法院提出了诉讼，要求解除双方租赁合同，同时也及时清空了租赁场地，表明被上诉人不再使用租赁场地，因而上诉人应及时收回该租赁物，以减少不必要的损失。关于交还钥匙的问题，被上诉人陈述向上诉人交还钥匙，是上诉人自己不愿收取，从情理上分析，被上诉人既然已经腾空了租赁场地，表明其不愿继续租赁，也就没有必要再继续持有该租赁场地的钥匙，因而其陈述符合逻辑，且即使被上诉人陈述不实，但仅是一把钥匙也并不影响上诉人对该租赁场地的收回。综上，一审为上诉人考虑2万元的占用使用费对其并无不公，应予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…；（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉、维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，700.00元由上诉人梁贵盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱苏川
审判员 唐晓兰
审判员 石 炜
二〇一五年十二月八日
书记员 彭 宣