杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭西民初字第2000号
原告：林赛飞。
委托代理人：严金华、常建军。
被告：张华。
被告：孙薇。
原告林赛飞为与被告张华、孙薇确认合同无效纠纷一案，于2012年7月10日诉至本院。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员吴凯独任审判，于2012年8月28日公开开庭进行了审理。原告林赛飞及其委托代理人严金华、常建军，被告张华、孙薇到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转换为普通程序，本院依法组成合议庭，于2013年1月4日公开开庭进行了审理。原告林赛飞及其委托代理人严金华、常建军，被告张华、孙薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：林赛飞与张华原系夫妻关系，婚姻关系存续期间共同共有坐落于杭州市马塍路8号7幢204室房屋（以下简称案涉房屋），共同偿还银行按揭贷款。双方于20××××年5月20日在杭州市西湖区民政局办理离婚登记，离婚协议约定：案涉房屋归林赛飞所有。此后，张华将案涉房屋实际交付于林赛飞并由其独自居住使用。20××2年5月3××日，张华在林赛飞毫不知情的情况下将案涉房屋转让给孙薇，并办理了产权过户手续。林赛飞得知后立即找到张华，张华承认是其偷偷卖掉的。林赛飞随即又找到孙薇，确定孙薇于20××2年4月××2日随张华及另外两人到过案涉房屋，当时虽不确定来者意图，但林赛飞非常清楚地告知孙薇及另外两人：“林赛飞与张华已离婚且案涉房屋归林赛飞所有”。林赛飞认为，离婚时其与张华已协议约定案涉房屋归其所有，且林赛飞已实际占有、使用，张华转让案涉房屋系无权处分；20××2年4月××2日，“林赛飞在房内不愿开门、在看到有人开锁后报警、众人进屋后林赛飞不愿给孙薇看主卧以及已告知孙薇‘其与张华已离婚，案涉房屋归其所有且不愿出让’”等种种迹象表明，孙薇在明知“林赛飞与张华已离婚及案涉房屋现归林赛飞所有”等情况下，仍然恶意购买案涉房屋，非善意第三人；案涉房屋的价格至少在200万元左右，且孙薇也承认“其买的是历史最高位，现在案涉房屋××85万元挂出去立马给人家抢掉”，孙薇以不合理的价格受让，非善意取得。因此，张华与孙薇恶意串通，损害林赛飞合法权益之房屋交易行为应为无效民事行为，双方所签订的《杭州市房屋转让合同》应属无效，房产过户登记应予撤销。故诉至法院，请求确认张华与孙薇签订的案涉房屋转让合同无效，诉讼费由张华、孙薇承担。
原告林赛飞就其主张提交了下列证据：
××、20××2年5月8日张华与孙薇签订的《杭州市房屋转让合同》，证明张华与孙薇签订房屋买卖合同的事实。
2、杭房权证西移字第××号房某，证明离婚前，案涉房屋归林赛飞与张华共同共有的事实。
3、中国光大银行股份有限公司《个人贷款授信额度合同》，证明林赛飞与张华共同所有案涉房屋的事实。
4、离婚证，证明林赛飞与张华于20××××年5月20日办理离婚登记的事实。
5、20××××年5月20日林赛飞与张华签订的《离婚协议书》，证明离婚协议约定案涉房屋归林赛飞所有的事实。
6、20××2年7月2日的谈话录音光盘及书面整理材料，谈话人分别为林赛飞、孙薇及其母亲，录音地点是案涉房屋内，证明孙薇于20××2年4月××2日看房时已经得知林赛飞与张华离婚，且案涉房屋归林赛飞所有的事实。
7、中国建设银行公积金住房抵押贷款还款单2张、中国建设银行杭州市西湖支行个人住房贷款结清通知单××张，证明林赛飞与张华共同还清了案涉房屋银行贷款的事实。
8、××××0接处警综合记录单，证明20××2年4月××2日，张华、孙薇等人因林赛飞拒绝开门，强行破门而入，林赛飞向××××0报案的事实。
9、通信费发票、证明及中国电信股份有限公司杭州分公司客户登记单，证明报案手机号153××××5083的机主是林赛飞。
××0、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）在中国银行杭州市高新技术开发区支行开立的账号为35×××06的监管账户交易明细清单，证明孙薇向张华购房，未支付合理价款的事实。
××××、20××0年6月××日经公证的《离婚协议书》，证明林赛飞与张华曾约定案涉房屋归林赛飞所有。
被告张华辩称：其与林赛飞于2006年结婚，20××××年5月离婚。案涉房屋是2005年其父母支付首付款购买的。在20××0年，张华因做生意亏损，遂于当年6月向案外人童某借款××00万元并办理了抵押他项权证。直至20××2年3月张华仍无法归还借款，后童某要求出售案涉房屋。当时童某卖房找的就是孙薇，孙薇也看过案涉房屋。为保住案涉房屋，20××2年4月，张华自筹30多万元，另向案外人戚彬禹借款××××5万元，用以归还了童某的借款。到20××2年5月，张华因无法归还戚彬禹的借款，才又找到孙薇，孙薇同意以××63万元的价格购买。张华将卖房款用于还债，打算另外购买一处房屋解决林赛飞的居住问题。张华与林赛飞的离婚协议中写明，张华可以把房屋过户给林赛飞，但前提是林赛飞必须向银行抵押贷款××××5万元给张华，因为贷款一直无法办妥，所以只得向戚彬禹借款以归还童某的款项。林赛飞主张案涉房屋价值200万元，缺乏依据，转让价格是根据市场价格确定的。要求驳回林赛飞的诉讼请求。
被告张华就其主张提交了下列证据：
××、20××0年6月3日张华与童某签订的《抵押借款合同》，证明张华向童某借钱××00万元的事实，且该笔借款发生在婚姻关系存续期间。
2、20××××年2月2日张华与童某签订的《抵押借款合同》，证明因张华增加借款金额××5万元，遂与童某重新签订合同，证明了借款的延续性。
被告孙薇辩称：其通过我爱我家公司业务员尹恩毅联系到案涉房屋，其并不认识童某，交易完全是通过中介公司居间联系的。林赛飞诉称在20××2年4月××2日其已明确告知孙薇案涉房屋归其所有，与事实不符，在20××2年7月2日之前，孙薇对此并不知情，看房当日林赛飞仅称案涉房屋是其与张华共同所有的。开锁公司不是孙薇找的，当时林赛飞不开门，孙薇就先去接孩子放学，后我爱我家公司通知说门已经打开，孙薇才再次返还并进入案涉房屋内，但没有听清林赛飞所讲的具体内容。孙薇与张华签订的房屋买卖合同符合中介公司的流程及房管局的手续。孙薇不认识张华，权证上也都是张华一个人的名字，不存在与张华恶意串通的情形。要求驳回林赛飞的诉讼请求。
被告孙薇就其主张提交杭房权证西移字第××号房某××本、张华与孙薇签订的《购房意向合同》、《补充协议》及《房屋租赁合同》各××份、我爱我家公司客户费用清单××张、收款收据4份、中国银行进账单2份、发票3份、税收通用完税证××份、中国银行活期存折××本、中国银行结算业务申请书××份，证明孙薇通过我爱我家公司的正常手续合法购得案涉房屋。
经质证，被告张华对原告林赛飞提交的证据××、4、9、××0真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2、3真实性、合法性、关联性没有异议，但认为无法证明案涉房屋是张华与林赛飞共同所有。对证据5真实性、合法性、关联性没有异议，但认为案涉房屋归林赛飞所有的前提是林赛飞向银行抵押贷款××××5万元给张华。证据6真实性无法确认。对证据7真实性没有异议，但当时林赛飞没有工作，张华每月工资仅余三、四百元，两人当时的收入不足以支付每月2000多元的贷款本息，房贷都是张华的父母在归还，林赛飞并没有归还过。对证据8真实性没有异议，但无法证明其证明对象，实际上20××2年4月××2日是童某与其丈夫陆某要换锁卖房并一直在现场，张华不同意换锁，遂打电话给林赛飞，让其报警，但警察来过之后，童某还是把锁换了，此后孙薇在中介公司带领下来看房。对证据××××真实性没有异议，该协议是林赛飞起草的，应以证据5的《离婚协议书》为准。
经质证，被告孙薇对原告林赛飞提交的证据××、2真实性、合法性、关联性没有异议。证据3、5、7、9真实性无法确认。证据4形式真实性没有异议，但孙薇在签订房屋买卖合同之前从未见到过离婚证。证据6真实性没有异议，但20××2年7月2日的录音，不能证明20××2年4月××2日的谈话内容，录音中孙薇多次提及不知情，不能证明待证目的。证据8形式真实性没有异议，20××2年4月××2日是中介公司业务员通知孙薇看房的，孙薇到达时，房门已经打开，孙薇未见到警察，对到达之前发生的事情也不清楚。证据××0没有异议，××××5万元是其中一笔款项，其余款项孙薇也已依约汇入我爱我家公司的监管账户。对证据××××不清楚，真实性无法确认。
经质证，原告林赛飞对被告张华提交的证据××、2均不知情，故认为真实性无法确定，且与本案无关。被告孙薇对张华提交的证据××、2真实性没有异议，能够与原告林赛飞提供的证据2房某附记上的他项权利人及债权数额相对应，与本案有关。
经质证，原告林赛飞对被告孙薇提供证据中的房某真实性没有异议，对合法性及关联性有异议，无法证明要证明的对象。对房某以外的其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告林赛飞并不知情。被告张华对被告孙薇提供的证据均无异议。
原告林赛飞在审理过程中申请证人童某、陆某出庭作证，本院经审查，予以准许。证人童某在庭审中陈述：张华分两次向其借款共计××××5万元，并办理了案涉房屋他项权证。因张华没有归还借款，童某打算出售案涉房屋。20××2年4月××2下午，童某与其丈夫陆某、张华、中介公司业务员以及孙薇一起来到案涉房屋处，因林赛飞在屋内不开门，便叫来开锁公司开门。后有人拨打电话报警，警察来到之前孙薇下过楼，警察到现场了解情况后认定为民事纠纷。进入屋内林赛飞表示房子是她的，她不卖，说这些话时，孙薇在客厅里，但并未对此作出回应。童某表示不卖房就还钱，陆某表示不让看房就让搬家公司把东西搬走。孙薇要看主卧，林赛飞起先不肯，僵持半个多小时后才让孙薇看。证人陆某在庭审中陈述：20××2年4月××2日下午，其与童某、张华、孙薇和中介公司业务员到案涉房屋看房。林赛飞在屋内不肯开门，陆某遂打电话请开锁公司开门。后林赛飞打电话报警，证人向警察出示了他项权证和房某。警察来过的事情孙薇是知道的。门被撬开后，陆某与童某、孙薇、中介公司业务员进入房内，林赛飞表示案涉房屋是离婚时给她的，是不卖的，陆某则表示要其还钱，如果不让看房就让搬家公司来搬东西。孙薇虽未在客厅里参与商讨，但证人认为孙薇听到了商谈的内容。
上述证人证言经质证，原告林赛飞认为证人证言是客观真实、合法有效的；被告张华对证人证言真实性没有异议；被告孙薇认为两位证人的一些陈述模糊不清。
本院对上述证据认证如下：被告张华、孙薇对原告林赛飞提供的证据××、2真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。证据3、4、5均系原件，被告张华对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。作为谈话人之一的孙薇对证据6真实性没有异议，本院对真实性予以确认。该证据的证明力将在判决理由部分阐述。证据7、8、9、××××均系原件，被告张华对真实性均没有异议，被告孙薇对证据8的形式真实性亦没有异议，本院对真实性均予以确认。证据××0系本院依原告林赛飞申请而调取的原件，被告张华、孙薇对此亦无异议，故本院予以确认。被告张华提供的证据《抵押借款合同》两份来源于杭州市房产档案馆并加盖有房产档案材料专用章，且合同载明的抵押权人、借款金额及签约时间与原告林赛飞提供的证据2房某“附记”栏载明的他项权利人、债权数额以及登记时间能够相互印证，本院对真实性、关联性予以确认。被告孙薇提供的证据均为原件且能够相互印证，形成有效证据链，本院均予以确认。证人童某、陆某所作的证言基本一致，能够证明20××2年4月××2日两证人与被告张华、孙薇到案涉房屋处看房的经过，但证人陆某有关警察来时孙薇是否在场的陈述前后不一，而且有关孙薇是否当场知悉案涉房屋归林赛飞所有且林赛飞不同意出让的问题，涉及本案争议焦点，故证人证言不单独作为认定案件事实的依据，本院将结合其他证据综合予以认定。
本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2005年5月，张华由其家人支付首付款，并向中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行申请按揭贷款购得案涉房屋，并取得杭房权证西移字第××号房某，登记的房屋所有权人是张华，未登记有其他共有权人。2005年9月2××日，张华与孙薇登记结婚。2007年7月23日，张华作为借款人以案涉房屋为抵押向中国光大银行股份有限公司杭州武林支行申请授信贷款，张华、林赛飞在《个人贷款授信额度合同》上“抵押人（含抵押物共有人）”处签名。至2007年7月25日，案涉房屋在中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行的贷款本息及相关费用已结清。
20××0年6月3日，作为抵押权人的童某与作为借款人、抵押人的张华签订《抵押借款合同》一份并办理了抵押登记手续，借款金额为××000000元。20××××年2月2日，童某与张华重新签订《抵押借款合同》一份并办理了抵押登记手续，借款金额为11×××00元。
20××0年6月××日，张华与林赛飞经公证签订《离婚协议书》一份。后双方于20××××年5月20日协议离婚，并于当日再次签订《离婚协议书》一份并约定张华同意将其婚前购买的案涉房屋及所有家具归林赛飞所有，案涉房屋目前作抵押贷款11×××00元，由张华负责清偿，在房屋产权过户给林赛飞名下后，林赛飞自愿帮助张华向银行借贷，借贷额度由张华偿还，借贷时间即日起两年内。协议还约定任何一方不得隐瞒、转移、低价转让夫妻双方共同财产或擅自转移、低价转让对方财产，如一方有上述行为，该行为无效，给对方造成损失的，应负赔偿责任，赔偿金额包括受害方的直接和间接损失，并包括受害人为追回财产所支付的取证费用、律师费等。
20××2年4月××2日下午，抵押权人童某及其丈夫陆某为催讨前述债务及卖房事宜与张华、孙薇、中介公司业务员来到案涉房屋处，因林赛飞在屋内久不开门，陆某遂打电话找来开锁公司开门。在此过程中，林赛飞拨打电话报警，后经民警调解，上述人员进入案涉房屋内。林赛飞向在场人员表示其与张华已经离婚，案涉房屋归其所有，其不同意出让。
20××2年5月4日，孙薇与张华在我爱我家公司居间下签订《购房意向合同》一份，由我爱我家公司代收孙薇支付的购房意向金20000元并约定签订正式合同后该意向金用于支付孙薇应付服务费、税费。20××2年5月8日，张华与孙薇签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定将张华名下的案涉房屋（建筑面积60.28平方米，所有权证号为杭房权证西移字第××号）转让给孙薇，转让价格为××630000元。双方同意委托中国银行股份有限公司杭州市高新技术开发区支行35×××06账号对房产交易资金进行监管支付。合同还约定签订之日起××8天内，孙薇先支付购房款11×××00元至银行监管账户，余款480000元孙薇于20××2年5月3××日前交至银行监管账户。待孙薇部分房款11×××00元到位（换取收据）后五个工作日内，孙薇同意向张华支付部分房款11×××00元；待孙薇《房屋所有权证》、《契证》制出后五个工作日内，孙薇同意向张华支付部分房款430000元（张华凭物业交割单领取）；待房屋户口清空后五个工作日内，孙薇同意向张华支付剩余房款50000元。同日，张华与孙薇签订《补充协议》一份，就相应税费承担、物业交割、户口迁移、违约责任等进行了补充约定，并约定张华将案涉房屋交付给孙薇之日起，孙薇同意将该房屋以每月2500元的价格出租给张华使用，租期截止时间为交房之日起4个月，《补充协议》与《杭州市房屋转让合同》具有同等法律效力。后孙薇分别于20××2年5月24日、5月30日向上述监管账户转账11×××00元和480000元，并支付了相应的契税、经纪服务费等税费。20××2年5月25日、6月××日和6月××3日分别从上述监管账户向张华转账支出11×××00元、430000元和50000元。孙薇于20××2年5月3××日登记取得案涉房屋的房某，证号为杭房权证西移字第××号。为案涉房屋出租事宜，孙薇与张华于20××2年6月××日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自20××2年6月××日起至20××2年9月30日止，月租金2500元。案涉房屋转让后由林赛飞居住至今。
20××2年7月2日，孙薇及其母亲与林赛飞相约至案涉房屋处，林赛飞对谈话内容进行了录音。
庭审中，张华表示其未告知过孙薇《离婚协议书》中有关案涉房屋归林赛飞所有的内容。孙薇表示其是在我爱我家公司查档确认案涉房屋可以交易并从张华处得到案涉房屋是其婚前个人财产的答复后，才签订合同的，是为照顾父母及小孩读书方便才购买案涉房屋的。
本院认为，本案的争议焦点为孙薇受让案涉房屋是否构成善意取得以及房屋转让合同是否有效。林赛飞认为案涉房屋在其与张华离婚时已约定归其个人所有，张华无处分权，只因案涉房屋存在抵押而无法办理产权变更登记手续；孙薇购买案涉房屋非善意且未支付合理对价，其与张华存在恶意串通，故孙薇与张华签订的《杭州市房屋转让合同》应属无效。张华与孙薇对林赛飞的该意见均不认可。对此，本院认为，林赛飞依据孙薇自认“其买的是历史最高位，现案涉房屋××85万元挂出去立马给人家抢掉”，并就此认为孙薇以不合理的价格受让案涉房屋，案涉房屋价值至少在200万元左右，但对此并未提供充分证据予以佐证，故该理由不成立；同时，林赛飞对购房款是否已经实际交付张华持有异议，现依据查明的事实，该异议亦不能成立。至于林赛飞认为孙薇与张华之间恶意串通并损害其利益故合同无效，但并未提供证据证明其二人存在恶意串通之情形；且经审查，从房屋转让合同及补充协议的内容来看，双方约定的权利义务条款并不违反法律、行政法规的强制性规定，签订该合同的目的是为了完成房屋转让的过程，该合同的履行也不会产生被法律所禁止的后果，故该理由亦不能成立。至于林赛飞主张孙薇明知林赛飞与张华已离婚、案涉房屋协议归林赛飞所有且林赛飞不同意出让却仍取得该不动产系非善意之意见，本院认为亦不能成立。林赛飞仅凭证人证言及20××2年7月2日的谈话内容，据此认为孙薇明知案涉房屋归林赛飞所有且林赛飞不同意出让，举证并不充分，依据不足，理由如下：从证人陈述的20××2年4月××2日“孙薇并未对此作出回应”、“孙薇并未参与商讨”、“证人认为孙薇听到了商谈的内容”等情形，无法确切得出孙薇对案涉房屋归林赛飞所有系明知的结论；从20××2年7月2日林赛飞与孙薇及其母亲的整个谈话内容来看，亦无法得知孙薇对相关情况系明知。综合全案证据、当事人陈述及整个交易过程来看，孙薇是出于出让人张华的原因以及对不动产登记公示的信赖而将案涉房屋认定为张华个人所有财产，同样因出让人张华及中介机构的原因致使孙薇对权属纠纷已经解决，案涉房屋可以交易产生合理信赖。综上，本院认定买受人孙薇已尽到审慎义务，应属善意第三人，且其已实际支付合理对价，并已办妥产权登记手续，其信赖利益理应得到保护。林赛飞未提供充分证据证明张华与孙薇签订的《杭州市房屋转让合同》存在法律规定的合同无效情形，故林赛飞的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。林赛飞所受损失，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回林赛飞的诉讼请求。
案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由林赛飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 凯
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 陈 杰
二〇一三年一月十五日
书 记 员 曹宇宁