湖南省新晃侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1227民初276号原告：新晃县鑫海物业服务有限公司，住所地新晃侗族自治县商业步行街，统一社会信用代码914312276803089807。法定代表人：吴梦冰，职务公司总经理。授权诉讼代理人：吴承都，男，新晃县鑫海物业服务有限公司办公室主任。被告：韩勇，男，1969年2月2日出生，住新晃侗族自治县。原告新晃县鑫海物业服务有限公司与被告韩勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新晃县鑫海物业服务有限公司的授权诉讼代理人吴承都到庭参加诉讼，被告韩勇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新晃县鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海物业公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告韩勇交纳物业服务费12775元；2、判令被告韩勇交纳违约金7933元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告韩勇在新晃县城××××××小区购买×栋××号门面，前段面积：65.5㎡，后段面积：65.5㎡，××-××号门面前段面积119.64㎡（59.82㎡+59.82㎡），后段面积119.64㎡（59.82㎡+59.82㎡），当时××××××小区由新晃某某物业管理有限公司进行物业管理服务。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，并签有合同。2014年7月22日新晃某某物业服务管理有限公司撤走，并授权新晃县××××物业小区业主委员会收取该小区业主历年来欠交的物业服务费及其他费用，2014年8月24日，新晃县××××物业小区业主委员会授权原告收取该小区业主历年来欠交的物业服务费及其他费用。被告韩勇从2013年6月1日至2017年3月31日止，共拖欠46个月的物业服务费，根据《物业管理条例》和新晃县物价局关于核定收取物业服务费的规定，被告3个门面前段面积185.14㎡按1元/㎡/月的标准交纳物业费，3个门面后段面积185.14㎡按0.5元/㎡/月的标准交纳物业费，被告共计欠交物业费12775元。违约金按千分三的标准计算，每天应交38.325元，每月应交1149.75元，46个月应交52885元。因考虑到物业与业主之间是唇齿相依的关系，故对违约金按15%收取，为7933元。原告向被告多次催收，被告不愿配合，故起诉至法院。被告韩勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，本院视为其自动放弃质证的权利，对原告的证据，经本院审查后予以确认并在卷佐证，结合庭审调查，对于原告主张的基本事实，本院予以确认。本院认定的事实如下：被告韩勇于2011年6月29日购买了新晃县城××××住宅小区×栋××号、××号、××号门面，三个门面前段面积分别为82.48㎡、59.82㎡、59.82㎡，后段面积分别为82.48㎡、59.82㎡、59.82㎡，当时由新晃某某物业管理有限公司进行物业管理服务，新晃某某物业管理有限公司与各业主按照同一范本分别签订了前期物业管理服务协议，约定的物业费标准为多层住宅0.4元/㎡/月，高层带电梯住宅0.8元/㎡/月，商铺门面1元/㎡/月，交费时间为每月1-10日前，逾期交纳物业服务费用的从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金，被告韩勇当时拒绝签署此协议。自2012年1月1日起，新晃某某物业管理有限公司按照新晃县物价局公示的收费新标准收费，多层住宅0.45元/㎡/月，高层带电梯住宅0.9元/㎡/月，商铺1元/㎡/月。2014年8月24日，原告新晃县鑫海物业服务有限公司通过招投标被××××业主委员会聘用，双方签订了物业服务合同，对物业服务项目和收费标准等进行了约定，其中物业收费标准住宅0.5元/㎡，商铺门面1元/㎡，也约定了逾期滞纳金。2014年7月22日新晃某某物业管理有限公司准备撤走时，授权新晃县××××小区业主委员会收取小区业主历年欠缴的物业费，2014年8月24日，新晃县××××业主委员会授权原告收取小区业主历年欠缴新晃某某物业管理有限公司的物业费。新晃某某物业管理有限公司与原告先后为××××小区提供了物业服务，被告韩勇未交纳2013年6月1日至2017年3月31日的物业服务费。本院认为，原告与业主委员签订的物业管理服务合同合法有效，对新晃县××××住宅小区的所有业主均有拘束力，原告按物业管理服务合同约定为被告提供了物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。被告韩勇虽未与新晃某某物业管理有限公司签订前期物业服务合同，依照物业管理条例的规定，作为业主有交纳物业管理费的义务，而且依照该条例规定，前期物业管理合同是由建设单位与物业公司签订，并作为物业买卖合同的必要组成部分，故本院认为韩勇虽未签订前期物业服务协议，仍应当按照前期物业服务协议的约定，向前期物业公司新晃某某物业管理公司交纳物业费。合同的权利义务可以依法进行转让，从本院庭审查明的情况看，2017年7月22日和8月24日的两份授权委托书，虽名为授权委托书，但实质上并非委托代理，而是权利转让，通过两次转让，原告取得了收取业主欠缴的新晃某某物业服务有限公司物业费的主体资格。××××小区物业服务合同中的收费标准1元/㎡和0.5元/㎡，未明确是否按月收费，但依据常理可以认定为月收费标准。原告将被告的门面区分为前段和后段，分别按照1元/㎡/月和0.5元/㎡/月的标准计算物业费，并且将××号门面前、后段都按照65.5㎡计算面积，本院照准，被告从2013年6月1日至2017年3月31日止，应交物业服务费为12775元（185.14㎡×1元/㎡/月×46月+185.14㎡×0.5元/㎡/月×46月）。原告主张违约金按照46个月共欠的物业费12775元为基数，每天收取3‰，计算46月，共计52885元，按照原告的逻辑，这就相当于是12775元共拖欠了46个月，而非46个月累积共欠物业费12775元，与事实不符，也不符合合同约定。虽然原告主动核减要求被告支付15%计7933元，本院认为仍然过高，不予支持。物业服务合同中约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，此实质就是一方违约而支付另一方的违约金，根据合同法第一百一十四条的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，即以补偿性为主、以惩罚性为辅，合同法解释二第二十九条亦明确规定违约金的计算应当以实际损失为基础。原告主张的违约金过高，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。本院依据合同法第一百一十四条第二款之规定，将违约金进行调整，调整为被告所欠物业服务费用12775元的15%即1916元。综上所述，原告鑫海物业公司的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告韩勇于本判决生效之日起5日内向原告新晃县鑫海物业服务有限公司支付物业服务费12775元，同时支付违约金1916元；二、驳回原告新晃县鑫海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费318元，减半收取计159元，由被告韩勇负担113元，原告新晃县鑫海物业服务有限公司负担46元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  涂克二〇一七年六月二十日法官 助理  田耕代理书记员  周懿附相关法律法条：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。