浙江省杭州市余杭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0110执异18号
案外人杭州鑫大野超市设备有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道獐山路200号。
法定代表人：白菁，总经理。
申请执行人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司钱塘支行，住所地：杭州市余杭区南苑街道世纪大道55号。
法定代表人：丁世会，行长。
委托代理人：宋凯健、吴莉琴，浙江诺力亚律师事务所律师。
被执行人杭州风长花色纱线有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村。
法定代表人：孙文良。
被执行人杭州耀达实业有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道栅庄桥。
法定代表人：孙波。
被执行人孙文良，男，1960年11月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被执行人孙文孝，男，1966年1月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被执行人吴忠贤，男，1970年11月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。
本院在执行申请执行人浙江杭州余杭农村商业银行股份有限公司钱塘支行（以下简称农商银行钱塘支行）与被执行人杭州风长花色纱线有限公司（以下简称风长公司）、杭州耀达实业有限公司（以下简称耀达公司）、孙文良、孙文孝、吴忠贤金融借款合同纠纷一案中，杭州鑫大野超市设备有限公司（以下简称鑫大野公司）对本院查封风长公司名下位于杭州市余杭区仁和街道葛墩村的国有建设地使用权（权证号：杭余出国用（2007）第109-307号，使用权面积：4239平方米，以下简称案涉土地使用权）提出书面异议。本院受理后，依法进行了书面审查，本案现已审查终结。
案外人鑫大野公司称：一、依照相关法律规定，依法成立的合同，自成立时生效；标的物的所有权也自交付时起发生转移；不动产的权利和权属登记行为，两者应当是先有权利而后有登记，权利是内容，登记是形式，因此，不动产的实际权利人应当是该不动产的合法占有人。本案中，案涉土地使用权虽然尚登记在风长公司名下，但早在2012年8月29日鑫大野公司已与风长公司订立了厂房所有权买卖与土地使用权转让合同，风长公司将案涉土地使用权与该土地上厂房一并转让、出卖给鑫大野公司。并于同年9月6日经余杭区政府仁和街道办事处批准同意买卖双方转让案涉土地使用权；鑫大野公司按约以银行转账的方式支付厂房买受与土地使用权受让的全额价款人民币陆佰万元（6000000元），后风长公司将厂房和案涉土地使用权交付鑫大野公司占有和使用，并同时将厂房和土地两份权利证书一并交付。2012年9月11日，风长公司协助鑫大野公司办理厂房产权与案涉土地使用权过户登记手续，鑫大野公司依法缴纳买卖标的物的交易税金并立契证。10月24日，厂房的产权转移过户、登记发证至鑫大野公司名下，证号为余房权证仁移字第××号。鑫大野公司接受厂房和案涉土地后，一直实际占有并用于自身生产经营，已达五年之久，余杭区政府仁和街道办事处可以证实鑫大野公司是案涉土地的实际权利人。鑫大野公司应为案涉土地实际使用权人。二、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行执异和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在法院执行查封不动产前，就该不动产买卖双方已签订合法有效的书面合同，且买受人确已支付全额价款并实际占有该不动产，非因买受人过错未办理不动产过户登记的，人民法院不应对该不动产采取查封强制措施。本案中，鑫大野公司确已支付完毕合同约定的全额价款，又在余杭区人民法院查封案涉土地使用权之前实际占有和使用案涉土地，案涉土地使用权没有办理权利过户登记手续，其根本原因一是历史遗留问题的附属配套用房无房屋产权证；二是邻宗地权属人不予协助确认相邻间界址；三是案涉土地使用权被法院查封三个客观原因所致；并非鑫大野公司的过错。综上，请求法院依法立即解除对案涉土地使用权的的查封。为证明自己的主张，鑫大野公司向本院提交如下证据：1、杭州市不动产权属信息查询记录一份；2、《工业厂房买卖合同》及《出让土地使用权转让协议》各一份；3、中国农业银行进账单二份及补制回单一份；4、《关于工业出让用地要求放弃收购并同意转让的报告》一份；5、权证号为余房权仁字第××号号房产权证复印件一份；6、权证号为杭余出国用（2007）第109-307号土地使用权证复印件一份；7、权证号为余房权仁移字第××号号房产权证复印件一份；8、销售不动产统一发票及税收转账专用完税证各一份；9、编号为（20101）浙地契证NO.00108877契证复印件及情况说明各一份；10、杭州君安资产评估有限公司关于风长公司评估项目作出的杭州君安资评报（2012）第029号《资产评估报告书》一份；11、《情况说明》一份；12、《关于鑫大野公司要求受让宗地上的小面积附属用房暂予保留予以帮助办理土地权属变更登记发证的报告》一份；13、《关于邻宗地权属人无正当理由不予协助确认界址要求予以本宗土地权属变更登记的报告》一份；14、《地籍调查界址点成果表》及《权籍调查意见表》各一份；15、门牌证复印件一份；16、照片7张。
申请执行人农商银行钱塘支行答辩称：一、根据《物权法》第九条的规定，案涉土地使用权的转让并未依法登记过户，案涉土地使用权仍然归属于风长公司，鑫大野公司对案涉土地没有权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条的规定，土地及房屋为需要登记的不动产，案涉土地使用权现仍登记在风长公司名下，同时鑫大野公司没有任何相关证据证明其为权利人，故鑫大野公司并非案涉土地使用权人。二、鑫大野公司提交的《工业土地与厂方买卖合同》及其向风长公司转账的证据材料，只能说明鑫大野公司对风长公司享有相应的合同权利，即债权请求权。不动产不同于普通的标的物，并非由交付时发生转移，而是自转让登记之日起发生转移。案涉土地转让登记未完成，仍登记在风长公司名下，鑫大野公司对于案涉土地并无任何物权权利。三、根据物权优先原则，物权对于债权有优先效力，在同一标的物上物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。本案中，鑫大野公司的债权无法对抗风长公司的物权，故其不存在任何能够排除执行的权利。四、鑫大野公司在法院查封之前系非法占有案涉土地。如鑫大野公司所述，案涉土地上尚有未经规划审批而建设的食堂、配电房和储藏室三处附属性用房，均无房屋产权证，且相应权证无法补办。上述附属性用房并非鑫大野公司所述的所谓“历史遗留问题”，而是彻彻底底的违法建筑，不动产登记部门一直未同意对上述违法建筑办理相应的权属及变更登记。对于违法建筑的占有，不管占有多久都是非法的。五、不动产转让行为由于转让的标的物价值较大，双方签订合同前对标的物的情况了解得较为清楚全面。鑫大野公司在明知案涉不动产存在违法建筑及界址纠纷等妨碍不动产办理过户登记的问题的情况下，仍旧签订合同，又未及时处理相关问题，对案涉土地使用权未办理过户登记存在过错。综上，法院的查封合法有效，请求继续执行。农商银行钱塘支行未向本院提交证据。
被执行人风长公司、耀达公司、孙文良、孙文孝、吴忠贤未作答辩，也未向本院提交证据。
经审查查明，本院在审理农商银行钱塘支行与风长公司、耀达公司、孙文良、孙文孝、吴忠贤金融借款合同纠纷一案中，根据农商银行钱塘支行的申请，于2016年7月19日以（2016）浙0110执保530号民事裁定查封了案涉土地使用权。本院于2016年8月31日作出（2016）浙0110民初9572号民事判决，判令风长公司返还农商银行钱塘支行借款本金730万元，支付利息440044元（利息暂计算至2016年5月20日，此后至还清之日止的利息（罚息）按合同号为8031120150010587《流动资金保证借款合同》约定另计）及律师代理费10000元，耀达公司、孙文良、孙文孝、吴忠贤对上述债务承担连带清偿责任。根据农商银行钱塘支行的申请，本院于2016年11月16日立案执行，执行案号为（2016）0110执8359号。
另查明，2012年8月29日,鑫大野公司与风长公司签订《工业厂房买卖合同》和《出让土地使用权转让协议》，风长公司将案涉土地使用权及其地上厂房一并转让、出卖给鑫大野公司，约定土地使用权转让与购房总成交金额为6000000元。2012年8月29日和8月30日，鑫大野公司两次向风长公司转账共计6000000元。后鑫大野公司就案涉土地上原登记在风长公司名下的产权证号为余房权仁字第××号号房产办理了过户登记手续，并于2012年10月24日取得产权证号为余房权仁移字第××号号房产权证。2018年3月20日，鑫大野公司提供的情况说明载明案涉土地使用权及其地上的厂房自2012年9月起一直由鑫大野公司使用，该情况说明由杭州余杭区仁和街道办事处及其安全生产监督管理科盖章确认。2017年12月22日，鑫大野公司与风长公司联名余杭区仁和街道办事处报送《关于杭州鑫大野公司要求受让宗地上的小面积附属用房暂予保留予以帮助办理土地权属变更登记发证的报告》，杭州余杭区仁和街道办事处、杭州余杭区仁和街道防违控违办余杭区仁和街道消防安全管理办公室在该报告上签署相关意见并盖章。2017年12月29日，风长公司向杭州市国土资源余杭区分局报送《关于邻宗地权属人无正当理由不予协助确认界址要求予以本宗地土地权属变更登记的报告》，杭州余杭区仁和街道办事处签署“请国土部门予以协调解决”意见并盖章。
本院认为，鑫大野公司在本院查封案涉土地使用权之前就案涉土地使用权与风长公司签订了《工业厂房买卖合同》《出让土地使用权转让协议》，支付了全部价款，并自2012年9月起合法占有使用案涉土地；因案涉土地上部分建筑物无相应产权证书，协助确认界址存在争议等原因，导致案涉土地使用权未能办理过户登记手续，鑫大野公司对案涉土地使用权未能办理过户登记没有过错，故鑫大野公司对案涉土地享有的权利足以排除执行，要求解除对案涉土地使用权查封的异议请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于杭州市余杭区仁和街道葛墩村的国有建设地使用权（权证号：杭余出国用（2007）第109-307号，使用权面积：4239平方米）的执行。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 翟正海
审 判 员 任新华
人民陪审员 洪立梅
二〇一八年六月二十二日
书 记 员 戴伟根