湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）长县民初字第01298号
原告张金玉，女，1968年10月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。
委托代理人曾昕、杨双，均系上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。
被告长沙威尼斯城房地产开发有限公司，住所地：长沙县星沙镇星沙大道325号。
法定代表人杨文杰，董事长。
委托代理人龙方智，男，1986年9月23日出生，汉族，住湖南省洞口县，系该公司员工。
委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。
原告张金玉与被告长沙威尼斯房地产开发有限公司（以下简称威尼斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金玉委托代理人曾昕、杨双，被告威尼斯公司委托代理人范胤卓、龙方智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张金玉请求判令：1、请求判令被告支付碧桂园蓝宝湾13号房屋渗水损失及修复费用、物业管理费损失、公证费以及摄影费、摄像费、原告在房屋维修期间全部家庭成员的外住费用、及相关费用共计人民币4658939.14元（包括房屋渗水损失及修复费用1200827.78元、物业管理费用损失323511.36元、房屋使用价值损失300000元、鉴定评估费130000元、公证费及摄影费4600元）；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告威尼斯公司答辩要点：1、房屋存在问题不是被告单方原因所致，原告在改建房屋要承担主要责任；2、原告损失的出现是由于原告不同意被告维修；3、对于扩大损失与被告无关，被告只承担维修的义务，对于原告外住的租金，被告不承担责任。
查明的事实
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
一、双方当事人无争议的事实
1、2006年10月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告张金玉购买被告威尼斯公司开发建设的位于长沙县××大道××宝××房（建设工程名称：长沙威尼斯八区252栋），该房为带装修样板房，于2007年9月完成竣工备案，价款18107908元。合同附件四补充协议第十二条第二款约定：保修期内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致出卖人应承担保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应当进行配合协助，并不因配合协助提出任何要求。若买受人不进行配合、协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果均由买受人承担”。该房质量保证书中所列屋面防水、墙面、处方和卫生间地面、管道渗漏约定保修期限为5年，保修责任为返修，并附注说明业主自行装修改变的部位及增加的项目不在保修范围。
张金玉收房后，对房屋进行一定改造装修后入住。装修改造范围包括外墙、门窗、贴墙纸和露台增加防腐板。完工入住后发现墙体和楼板出现渗水情况。经张金玉申请，本院委托湖南大学司法鉴定中心检测发现，包括墙体多处出现渗水、渗水部位在内外墙均有存在，主要出现在外墙、楼梯间两侧和门窗洞口周边墙体上，渗水部位处墙纸翘起，内部粉刷层发霉、粉刷层脱落，房屋底层墙体室内地面以上0.1m左右多处出现渗水情况；房屋1-3层楼面板多处出现渗水现象，其中以底层大客厅顶部楼板最为严重，该楼板顶部为露台，打开装修层，楼板存在切角裂缝，裂缝2条，总计长度12.5m,最大宽度0.2mm,从裂缝部可看到明显水印,二层卧室裂缝3条，总计长度8.4m。
二、双方当事人有争议的事实
1、关于湖南大学司法鉴定中心《关于长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13#墙体、楼面渗漏原因、整改方案的鉴定》（湖大司鉴字2014建鉴字第142号）、《关于长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13#墙体、楼面渗漏原因、整改方案的补充鉴定》（湖大司鉴字2014建鉴字第39号）司法鉴定意见书和北京新大信工程造价咨询有限公司京信咨字2017第048号《长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13号别墅因渗水造成的损失及装修恢复费用鉴定意见书》的采信问题。审理中，为查明诉争房屋渗水原因、确定相关损失金额，原告提出上述司法鉴定申请，被告威尼斯公司虽不同意上述鉴定事项，但张金玉的申请经本院依法准许后，威尼斯公司仍积极配合相关鉴定机构勘验现场、提供相关建设资料。本院认为，上述鉴定系为查明本案需要，鉴定程序及结论合法正确，依法予以采信。
2、关于诉争房屋渗漏致损责任的认定。
原告主张对于渗漏致损是因为房屋的存在质量问题，应由被告威尼斯公司全部予以赔偿。被告威尼斯公司抗辩认为由于原告擅自对房屋进行改造装修，渗水主要过错在于原告方。
根据湖南大学司法鉴定中心对渗水部位的检测及原因分析：楼板渗水是因为楼板开裂、楼台雨水从裂缝位置渗下所致；墙体渗水原因外墙渗水部分出现在窗框四周、是因为窗框于墙体空隙未完全嵌填密实，当雨水打击在外墙面砖上时，雨水便顺外墙砖间裂缝、瞎缝向里渗漏，雨水在渗漏过程中，受到基层水泥砂浆找平层的阻挡，雨水便顺基层找平层向与外墙砖结合部位之间的缝隙，达到这些缝隙后，雨水便顺势向里渗透，由于粘土砖由较强的吸水性，因此雨水很容易向里渗透，污染墙面内侧，造成墙体渗水发霉，外墙渗水还有部分原因是因为防水层为做好所致。部分底层墙体墙根位置潮湿发霉严重是因为墙体返潮所致。部分内墙出现渗水主要是因为该工程墙体采用的多孔砖，多孔砖吸水后，水沿着砖孔墙体底部（二三层流到墙下的楼面梁上），这也就是部分内墙（如二层书房与楼梯间宫腔以及一层大房间墙体）出现渗水的原因。此外，二层书房与楼梯间共墙上部的墙体为外墙，一边为卧室，一边为室外露台，雨水打落到墙体以及露台积水渗水至该墙下，也导致二层内墙渗水。平台周边下墙体出现渗水的主要原因是因为平台防水（主要是泛水处）处理不当造成。上述分析意见对诉争房屋主要部位渗水的原因进行了科学分析，应予采信。因张金玉入住前对房屋的改造主要部位为外墙、露台、和门窗，而经现场勘验，漏水的主要亦即上述改造的地方，但上述鉴定结论未能具体区分漏水是因房屋本身质量原因还是基于改造的原因造成。根据鉴定结论渗水原因的分析，结合张金玉自行改造房屋存在损坏防水的可能，本院认定张金玉的损失由其与被告威尼斯各半承担。
3、原告张金玉的损失认定。⑴、北京新大信工程造价咨询有限公司根据湖南大学司法鉴定中心针对诉争房屋渗漏出具了上述整改方案的鉴定及补充鉴定，鉴定诉争房屋渗水造成的损失及修复费用为1200827.78元，予以认定；（2）、鉴定评估费及公证摄影费，审理中，经本院许可，为查明案件事实，张金玉已向湖南大学司法鉴定中心和北京新大信工程造价咨询有限公司分别缴纳了鉴定费50000元，合计100000元，应予认定；另诉前张金玉委托湖南大学司法鉴定中心对房屋渗漏原因进行鉴定，支付鉴定费30000元，委托长沙市公证处对房屋渗漏情况进行证据保全公证，支出公证费4000元及公证拍照所需的费用600元，并均出具了支出发票或正式收据予以证明，属于真实合理开支，亦予认定，该项中张金玉损失认定为134600元；（3）、物业管理费和房屋使用价值损失，诉争房屋每月3761.76元物业管理费标准，双方无异议，原告主张因诉争房屋的渗水和滴漏，致其不能居住，要求被告承担从2010年4月起2017年6月30日止的物业管理费323511.36元，且由于不能居住，存在该房屋的使用价值损失，要求按周边地段的50000元每月的标准由被告赔偿3000000元，被告抗辩称房屋并不是不能居住，该扩大部分损失不予承担。本院认为，根据原告递交的诉前其委托湖南大学司法鉴定中心所作的司法鉴定意见，该房的渗水和楼板开裂虽不影响房屋结构安全，但影响构件的耐久性以及房屋的美观和房屋的正常使用。该意见实际认可房屋的使用上是安全的，仅是对使用的正常存在影响，故原告并不是不能居住，故其所持该两项损失赔偿请求不予支持。以上张金玉本第（1）、（2）项费用合计损失1335427.78元，由被告承担主要部分50%的赔偿责任，即667713.89元。
判决的理由与结果
本院认为，威尼斯公司与张金玉签订的商品房买卖合同合法有效。威尼斯公司作为出卖人，在买受人依合同支付购房款后应将符合质量保证的房屋交付给买受人张金玉，并应承担房屋保修期内房屋的质量的保证责任。诉争房屋2007年竣工验收，2010年出现渗漏状况，属于威尼斯的质量担保责任范围，应承担相应质量赔偿责任。张金玉在收房后，自行对房屋进行改造装修，并渗漏主要出现在改造部位，其行为违反了双方补充协议的相关约定。在房屋出现问题后，双方就渗漏状况的修复主体和损失赔偿确有交涉，但不成，且威尼斯公司无证据证明张金玉拒绝其维修。张金玉因此提起本案修复费用的赔偿诉讼并无不当，威尼斯公司所持继续承担修复的责任承担方式已无法达成一致，不予支持。故此，在不能区分是房屋本身质量原因还是改造原因致漏的情形下，诉争房屋渗漏致张金玉的损失，本院确定由张金玉和威尼斯公司各承担50%的责任。张金玉所主张的物业费损失和使用价值损失非必然损失，威尼斯公司不承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、被告长沙威尼斯房地产开发有限公司赔偿原告张金玉损失人民币667713.89元，限于本判决生效后十日内支付完毕；
二、驳回原告张金玉的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费61947元，由原告张金玉负担50000元，被告长沙威尼斯房地产开发有限公司负担11947元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 罗海涛
人民陪审员 高 榕
人民陪审员 薛 明
二〇一七年七月二十日
书 记 员 肖 喆
附：引用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。