广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法容民初字第2051号
原告秦伟华，男，汉族，住上海市。
委托代理人伍志琴、卢肖艳，均是广东泛邦律师事务所律师。
被告李管南，男，汉族，住广东省佛山市。
委托代理人黄惠斯、陈祯辉，均是广东言法律师事务所律师。
原告秦伟华诉被告李管南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告秦伟华及委托代理人伍志琴、被告的委托代理人黄惠斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年5月25日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告自愿将座落于佛山市顺德区容桂街朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸8座18A的房屋出售给原告。原告依约向被告支付定金100000元，并办理好银行贷款后，被告拒不按照合同约定向原告交付房屋。为此，原告起诉要求：一、解除原、被告于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告立即向原告返还定金100000元；三、被告向原告支付违约金136000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告同意解除房屋买卖合同，但不同意返还定金及支付违约金。本案是原告没有按照合同约定时间去办理银行贷款，且合同约定签订合同当天原告须支付定金100000元，而原告在签订合同后2日才支付定金，因此被告无需返还定金及支付违约金。
诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证意见如下：
1.房屋买卖合同原件一份、房地产权证复印件一份，证明原、被告于2013年5月25日签订房屋买卖合同，双方明确约定被告自愿将涉案房屋出售给原告，房屋成交金额为680000元，合同签订后若被告反悔拒绝转让房屋的必须双倍返还已收款项，并按总价20%赔偿给原告，同时房屋买卖合同自动解除，交易时间若非因原、被告原因造成延期，应当顺延，双方互不承担违约责任。
被告质证意见：对该组证据真实性没有异议，但合同约定签订合同当天原告支付定金100000元，而原告却在签订合同2日后才支付定金，此外，合同还约定原、被告应当在2013年7月15日到银行办理按揭贷款手续，但原告是在2013年9月13日才到银行办理按揭贷款，因此是原告违约。被告认为“合同签订后若被告反悔拒绝转让房屋的必须双倍返还已收款项，并按总价20%赔偿给原告”的约定无效，因为定金罚则及违约金只能选择其一，且违约责任过高。
2.交通银行业务受理单、交通银行零售客户交易明细清单各一份，证明原告已经按照房屋买卖合同的约定于2013年5月27日向被告支付定金100000元。
被告质证意见：对该组证据没有异议。
3.房屋抵押登记申请表、个人购房借款担保合同复印件各一份，证明原告按房屋买卖合同向中国建设银行办理好贷款。
被告质证意见：对该组证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，该组证据可以证明原告于2013年9月13日才到银行办理按揭贷款，原告没有按房屋买卖合同约定的时间到银行办理按揭贷款，是原告违约。
4.履约催促函复印件一份，证明原告以及房屋买卖合同居间方天之龙地产信息服务有限公司已经于2013年9月2日以书面形式向被告邮寄送达履约催促函，催促其在收到函件后7天内带齐相关资料到房地产交易中心办理房屋的买卖过户手续，否则将按合同约定追究其违约责任。
被告质证意见：对该组证据真实性、合法性没有异议，但被告没有收到上述催促函。
5.佛山市顺德区档案馆出具的证明原件一份，证明涉案房屋已被多家法院查封，现无法办理过户手续。
被告质证意见：对该组证据没有异议。
被告未提供任何证据。
经审理查明，2013年5月25日，原、被告及佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司三方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将座楼于佛山市顺德区容桂街朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸8座18A的房屋出售给原告，房屋总成交价为680000元。原告购买该房屋付款方式为银行按揭付款。合同约定，签订合同当天原告支付被告购房定金100000元。若原告购买该房要办理银行按揭贷款的，原、被告双方于2013年7月15日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。2013年8月30日前，原、被告双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房屋买卖过户手续，同时原告向被告支付购房首期款110000元，购房余款470000元于原告房产证及他项权证申领后，交于银行放贷款之日，由银行直接转入被告账号。此外，合同还约定了原、被告各自违约责任，其中第八条第一项约定，本合同签订后，被告反悔拒绝转让该房屋，被告必须双倍返还已收款项，并按合同约定总价的20%赔偿给原告，本合同自行解除，如被告无故迟延办理相关手续视为违约，原告有权要求被告自本合同签订之日起至过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。此外，合同约定如非因原、被告双方原因造成延期，原、被告互不承担违约责任。合同签订后，原告于2013年7月15日通过银行转账方式将100000元定金汇至被告账户。2013年9月2日，顺德区大良天之龙地产信息服务有限公司向被告发出《履约催促函》，要求被告收到该函后七日内带齐相关资料到房地产交易中心办理过户手续。
另查，2013年9月13日，原告与中国建设银行股份有限公司顺德分行签订一份抵押借款合同，合同约定原告向中国建设银行股份有限公司顺德分行贷款470000元用于购买位于佛山市顺德区容桂街朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸8座18A的房屋，在办妥正式抵押登记手续后中国建设银行股份有限公司顺德分行将贷款一次性划入被告账户。
再查，原告向被告所购房屋即位于佛山市顺德区容桂街朝阳社区居民委员会容奇大道183号上城名邸8座18A的房屋于2013年11月4日被多家法院查封，该房于2013年2月6日抵押给案外人卢斯毅，原、被告签订的《房屋买卖合同》中对涉案房屋已设定抵押的事项作出说明。
本院认为，本案争议焦点系被告是否构成违约？本案中，原、被告双方委托的中介公司通过发函的方式要求被告办理过户手续，但被告迟延履行，且被告在与原告签订房屋买卖合同后未办理过户前该房屋已被多家法院查封。由此可见，被告以其行为表示并不想转让该房屋，且目前来说该房屋暂无法办理过户变更登记。关于被告答辩认为是因为原告存在迟延交付定金的情形，且未按合同约定于2013年7月15日前办理银行贷款按揭手续在先，所以被告不承担违约责任，相应违约责任应由原告承担。本院认为，原告迟延2日向被告交付定金，并不影响合同的履行，因此不构成拒绝过户的理由。银行按揭手续办理时间并不是原告所能控制，且根据合同约定，如非原、被告原因造成顺延，原、被告互不承担违约责任。此外，按揭手续的办理并不影响房屋过户，故被告答辩认为原告违约，本院不予支持。原告主张解除合同并返还定金100000元，本院予以支持。
关于原告主张违约金136000元是否过高的问题。根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约责任的承担亦应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。诚然，在整个合同履行过程中，原告并无任何过错，但合同履行中原告仅向被告交付定金100000元，现原告主张违约金136000元的请求远高于所支付定金100000元，故本院认定原告主张的违约金过高，本院对此予以酌情调整。关于对违约金如何调整问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金不得超过造成损失的百分之三十，结合上述双方履行合同情况及原告所支付定金100000元的情节考虑，本院对被告应承担违约金酌情调整为所支付定金100000元的百分之二十计算，即为20000元（100000元×20%=20000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告秦伟华与被告李管南于2013年5月25日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告李管南在本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告秦伟华定金100000元；
三、被告李管南在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告秦伟华违约金20000元；
四、驳回原告秦伟华其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2420元（原告已预交），由原告秦伟华承担1020元，被告李管南承担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一三年十二月十六日
书记员 黄筠