山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民一终字第2309号
上诉人（原审被告）刘瑞云。
委托代理人孙继军。
委托代理人韩冰，山东乾恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行。
负责人张才栋，行长。
委托代理人杨泉志，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
委托代理人李明媚，北京市中银（青岛）律师事务所律师。
上诉人刘瑞云因与被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行（以下简称农商行胶南支行）房屋迁让纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7144号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审，与代理审判员迟金铜共同组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年11月12日组织各方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘瑞云及其委托代理人孙继军、韩冰，被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行的委托代理人杨泉志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
农商行胶南支行在原审中诉称，2001年7月份左右，农商行胶南支行安排刘瑞云在农商行胶南支行所属珠海支行办公楼的第二层临时暂住。2010年10月份，因工作需要，农商行胶南支行数次要求刘瑞云将其生活用品从临时住所搬走，但刘瑞云至今仍置若罔闻，拒不搬出，给农商行胶南支行造成了巨大损失。故请求判令刘瑞云立即迁出非法侵占农商行胶南支行之营业用房屋，并赔偿农商行胶南支行损失15万元。
刘瑞云在原审中辩称，1、刘瑞云系农商行胶南支行所属职工，在原胶南宝山农业银行（当时农行与农村信用社未分家）工作至退休，并在单位院内分得房屋一套居住。退休后在宝山因没享受房改房政策，农商行胶南支行时任领导于1997年2月份在珠海支行分给刘瑞云四间平房居住，月租赁费33.60元。1999年5月24日，刘瑞云首次向农商行胶南支行交纳了自1997年2月份至1999年4月份的租赁费873.60元。2003年5月份，农商行胶南支行要将该处平房（共七间）租赁给一企业作职工宿舍使用，又安排刘瑞云到同一个院内的二楼居住至今，月租赁费85元。入住期间，刘瑞云与其他租住户多次寻求农商行胶南支行进行房改，但农商行胶南支行考虑自己的利益，一直以各种理由拖着不予办理，直至拆迁改造。根据原胶南市人民政府城建工作整体规划，珠海支行营业室及其住宅房屋要拆迁。在此过程中，农商行胶南支行与拆迁人（袁家村村委、胶南市振华房地产开发有限公司）不仅不向住户通报拆迁计划和方案，也不协商、签订安置或补偿协议，并于2011年4月3日强行停水至今。2011年5月24日，农商行胶南支行向刘瑞云发了一纸搬家通知，要求刘瑞云在5月30日之前无条件搬出，刘瑞云拒绝后，农商行胶南支行于5月26日停电至今。这严重侵犯了刘瑞云租住户的权利和利益，给刘瑞云造成了无法弥补的损失。期间，刘瑞云多次与农商行胶南支行领导协商，并到上级信访部门反映，最终农商行胶南支行以刘瑞云居住的房屋是“临时安排的、便于工作的临时住所，并非单位分配的公用住房，且该房屋不是住宅，而是营业性房屋”为由，依然要求刘瑞云无条件搬出。从交纳租赁费的凭据看，刘瑞云不存在非法侵占农商行胶南支行房屋之说，自1997年2月份双方已形成合法的房屋租赁关系，根本就不是农商行胶南支行所称的非法侵占之营业性房屋。刘瑞云早已在宝山信用社退休，故农商行胶南支行为刘瑞云安排的房屋不存在便于工作之说，根本就是农商行胶南支行为刘瑞云提供的福利性居住房屋。因此，农商行胶南支行陈诉的事实及理由与真实情况完全不符，该案属因房改而产生的单位内部遗留问题，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围，请求法院依法驳回农商行胶南支行的起诉。2、讼争房屋为农商行胶南支行安排刘瑞云居住养老的福利性房屋，属于单位公有出租房屋。刘瑞云要求农商行胶南支行根据原胶南市人民政府南政发（2011）51号文件《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》中补偿标准中的公有出租房屋的补偿条款，对刘瑞云进行补偿。原胶南市住房委员会办公室于2004年11月12日形成的会议纪要，第1、2条明确规定，1999年1月1日前分配入住的公有住房，具备出售政策的，按公房出售政策办理房屋出售手续。刘瑞云居住的房屋具备按公房出售的政策。同样性质的房屋，农商行胶南支行已进行了房改出售，如原胶南城关信用合作联社城东信用社（原胶南市人民路313号），一楼为营业厅，二至五楼分配职工居住，八套房屋早已全部进行了房改，出售给了职工。因此，农商行胶南支行应当按有关政策对刘瑞云进行安置补偿。农商行胶南支行对自己下属的已经退休的没有享受房改政策的职工，非但没有给个说法，反而将时任领导已经安排给刘瑞云居住的房屋无条件收回，致刘瑞云老无居所，生活不便，且又断电断水，因此农商行胶南支行应当为刘瑞云恢复供电、供水。
原审法院查明，青岛农村商业银行股份有限公司胶南城关支行（以下简称胶南城关支行）系农商行胶南支行的分支机构，在原胶南市城区珠山路84号有楼房一幢，房屋所有权证号为南房南镇公字第007号、国有土地使用证号为南国用（1993）字第002665号，土地用途为金融用地。该幢楼房为三层，其中一层原由青岛农村商业银行股份有限公司胶南珠海支行（以下简称胶南珠海支行）作为营业厅使用，二层部分房间由退休职工刘瑞云自2003年5月份开始居住使用，直至2011年5月份搬到儿子孙继军家居住，三层部分房间由纪金银自2003年年底开始居住使用至今。
2003年12月5日，刘瑞云按照85元／月的标准，向胶南珠海支行交纳了7个月的房租，并交纳了电费140元、水费35元；2005年1月5日，刘瑞云又按照85元／月的标准，向胶南珠海支行交纳了12个月的房租1020元，并交纳了电费336元、水费60元；2006年4月21日，刘瑞云又按照85元／月的标准，向胶南珠海支行交纳了12个月的房租1020元，并交纳了电费44.20元、水费60元。
2009年11月份，胶南珠海支行因旧村改造需拆迁。2011年1月1日，农商行胶南支行与徐全彬签订房屋租赁合同一份，约定徐全彬自2011年1月1日起将位于袁家村顺发实木家具厂111号房屋租赁给农商行胶南支行使用，至2013年12月31日收回，租金为73800元／年，每年1月31日前交纳。2011年2月24日、2012年4月12日、2013年1月4日、2014年1月10日，农商行胶南支行分别向徐全彬交纳了租赁费60000元、73800元、73800元、280000元，农商行胶南支行称2014年1月10日一次性交纳了3年的租赁费。
2012年1月6日，原胶南市发展和改革局同意胶南珠海支行对珠山路84号的房屋进行改建。2012年6月4日，农商行胶南支行分别办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。后来，胶南珠海支行作为委托人与胶南市振华房地产开发有限公司签订房屋代建协议，约定由后者为前者代建信用社综合楼工程，委托人承诺为代建人提供项目建设的必要条件，及时拆迁原有房屋及业主。对于农商行胶南支行要求刘瑞云腾空房屋的时间，双方存在争议，农商行胶南支行主张为2010年10月份，刘瑞云主张口头通知为2011年1月份，书面通知为2011年5月份。
原审庭审中，刘瑞云提供了原胶南市人民政府文件南政发（2011）51号，胶南市人民政府关于印发《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知；原胶南市住房委员会办公室会议纪要；原胶南市人民政府文件南政发（1999）12号，胶南市人民政府关于印发《胶南市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》和《胶南市经济适用住房开发建设管理暂行办法》的通知；原胶南市住房制度改革领导小组办公室文件南房改字（1996）8号。上述四份文件均系复印件，刘瑞云欲证明其居住的房屋属于公有住房，应当参与房改，农商行胶南支行应根据政策解决刘瑞云的住房问题。农商行胶南支行认为上述证据均与本案无关。
原审法院认为，位于青岛市黄岛区珠山路84号的三层楼房，虽然房屋所有权证、国有土地使用证均登记在胶南城关支行名下，但该支行系农商行胶南支行的分支机构，根据法律规定，农商行胶南支行与本案有直接利害关系，其诉讼主体适格。讼争房屋由刘瑞云自2003年年底开始居住使用，直至2011年5月份搬到儿子孙继军家居住，并向农商行胶南支行的另一分支机构胶南珠海支行交纳了房租，故农商行胶南支行、刘瑞云之间就讼争房屋形成事实上的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，农商行胶南支行、刘瑞云之间的房屋租赁合同系不定期租赁。刘瑞云认可农商行胶南支行最早于2011年1月份即要求其腾空房屋，农商行胶南支行行使的是合同解除权，刘瑞云再继续占用讼争房屋已无法律依据，故农商行胶南支行要求刘瑞云腾空讼争房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。农商行胶南支行以刘瑞云拒不腾空房屋，致使其在外租赁徐全彬的房屋进行经营为由，要求刘瑞云赔偿损失15万元，因农商行胶南支行无证据证明即使刘瑞云按要求腾房，胶南珠海支行的综合楼工程亦能如期完工，综合验收合格并交付使用，故农商行胶南支行的该项诉讼请求，于法无据，不予支持。
原审法院还认为，刘瑞云提供了一系列文件的复印件，欲证明讼争房屋属于公有住房，应当参与房改，农商行胶南支行应根据政策解决刘瑞云的住房问题，但并不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对其该项抗辩，不予采纳。刘瑞云辩称本案属因房改而产生的单位内部遗留问题，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围，对此原审法院认为，刘瑞云的该项抗辩不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，不予采纳。
原审法院据此判决：一、刘瑞云于判决生效后20日内将占用农商行胶南支行的讼争房屋全部腾空并交付农商行胶南支行。二、驳回农商行胶南支行的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由农商行胶南支行承担3200元，刘瑞云承担100元。因农商行胶南支行已向预交，刘瑞云于判决生效后20日内付给农商行胶南支行100元。
宣判后，刘瑞云不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，驳回农商行胶南支行的起诉，依法给予刘瑞云拆迁房屋安置，并依法支付刘瑞云应获得的拆迁补偿权益。其主要上诉理由为：一、涉案房屋系农商行胶南支行分配的公有住宅房屋，是依照国家福利政策进行的内部分房；二、原审法院适用法律错误，本案不属于人民法院主管范围；三、农商行胶南支行应依法支付刘瑞云应获得的拆迁补偿权益；四、原审法院认定刘瑞云2011年5月份搬离了涉案房屋，认定事实错误；四、农商行胶南支行与刘瑞云之间并不是市场经济下的一般民事租赁关系，农商行胶南支行与刘瑞云之间没有签订房屋租赁合同，没有证据证明农商行胶南支行与刘瑞云之间是一般民事房屋租赁关系；五、公房承租关系因其特殊性本质上区别于一般民事租赁关系，解除租赁关系对承租人不公平。
被上诉人农商行胶南支行答辩称：一、刘瑞云居住的诉争房屋是农商行胶南支行为其安排的临时住房，不属于“房改”范畴的公有住房。公有房屋分配必须具备几个条件：一要是自建，二是公有房屋的分配职工大会的决议，三是要有分配方案。涉案房屋不具备以上条件，刘瑞云也没有公有房屋承租证明。二、本案属于民事案件的受理范围，应由人民法院主管。刘瑞云应当停止侵害，尽快搬出涉案房屋。三、刘瑞云户籍所在地不是涉案房屋所在地。四、刘瑞云拒不搬出的房屋是违法建筑。涉案房屋的房产证上明确载明只有一层网点三个小房，后农商行胶南支行在一层网点上自己加盖了二层、三层，并无有权机关的确权，属于违法建筑应当拆除，故谈不上公房出租及按照公有出租住宅补偿问题。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘瑞云的诉讼请求，维持原审判决。
本院经审查认为，本案系因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，根据最高人民法院相关司法解释的规定，此类纠纷不属于人民法院主管的范围。农商行胶南支行为此提起的诉讼，依法应驳回起诉。原审对本案进行实体审理错误，本院依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条、最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第7144号民事判决；
二、驳回被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行的起诉。
一审案件受理费3300元，退还青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行；二审案件受理费100元，退还刘瑞云。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵 建
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一五年一月四日
书 记 员 王 晶
书 记 员 郭丹丹