广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第1942号原告：广州市卓俊物业发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：谭禧羿。委托代理人：刘茗轩，广东华盈律师事务所律师。被告：康伟，身份证住址陕西省西乡县。被告：广州美邑电子产品有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：葛美邑。委托代理人：苗伟，该公司职员，联系地址。原告广州市卓俊物业发展有限公司诉被告康伟、广州美邑电子产品有限公司（以下简称美邑公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘茗轩，被告康伟及被告美邑公司委托代理人苗伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月31日，广州市越秀区利禾市场经营管理中心（以下简称利禾中心）与被告康伟签订了两份《广州市房屋租赁合同》及两份《广州市房屋租赁合同》，约定利禾中心将广州市越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32和B45、B46、B47、B48、B49商铺出租给被告康伟使用，租赁期限自2013年8月1日起至2015年3月17日止，被告康伟同意利某中心将商场交由原告及其设立的管理处负责管理，被告康伟于每月的5日前向原告支付当月的商场综合管理费，被告康伟承租商铺内使用水电的费用由其向原告支付等。同时，原告与被告康伟签订《商场管理公约》作为上述《广州市房屋租赁合同》的附件。同日，利某中心与两被告签订《补充协议》，约定被告美邑公司对被告康伟向某中心履行上述两份合同及补充协议承担连带保证责任等。上述合同签订后，利某中心将上述十个商铺交付给被告康伟，被告康伟将十个商铺打通使用，由原告统一进行管理。被告康伟于2014年5月30日将商铺交还给利某中心，但被告康伟至今仍未向原告支付2014年5月的商场综合管理费12448元、2014年3月26日起至2014年5月25日止的水电费3310元，以及逾期支付上述费用的违约金。故原告特起诉请求判令：1、被告康伟向原告支付2014年5月综合管理费12448元；2、被告康伟支付2014年3月26日至2014年5月25日的水电费3310元；3、被告康伟向原告支付逾期支付2014年5月综合管理费的违约金（自2014年5月6日至实际付清之日止，每日按12448元的千分之三计算）；4、被告康伟向原告支付逾期支付2014年3月26日至2014年5月25日的水电费的违约金（其中自2014年5月2日起至2014年6月1日止，每日按1782元的千分之三计算；自2014年6月2日起至付清之日止，每日按3310元的千分之三计算）；5、被告美邑电子公司对康伟支付上述费用承担连带责任。被告美邑公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司与原告在签订合同时，已支付了相当于两个月租金的履约保证金、管理费保证金、水电周转金、装修保证金、拆墙保证金、商铺复原保证金、中介费给利某中心和原告。原告主张的上述费用应在保证金中扣除，扣除后的余额应返还给我公司。被告康伟辩称：同意被告美邑公司的答辩意见。经审理查明：2013年7月31日，利禾公司（甲方）与被告康伟（乙方）签订两份《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将广州市越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32号及第B45、B46、B47、B48、B49号商铺出租给乙方作商业用途使用，使用面积合计约121.95平方米；租赁期限为2013年8月1日至2015年3月17日；等等。同日，双方还签订了两份《补充协议》，其中补充约定：乙方同意甲方将商场交由原告及其设立的管理处负责管理，乙方承租商铺的商场综合管理费为每月12714元（6357元+6357元），乙方于每月第5日前向原告支付当月的商场综合管理费；乙方须向原告支付商场综合管理保证金25428元（12714元+12714元）、水电费用周转金12714元（6357元+6357元）；在未征得原告书面同意的情况下，乙方不得自行决定以商场综合管理保证金、水电费周转金抵付任何款项；租赁期限届满或因任何原因终止或提起解除之日，乙方应及时交还商铺给甲方和原告验收，如乙方没有发生违约、违法行为的，在乙方付清全部租金及其它一切应付款项，并按约定与甲方办妥商铺交还手续之日起的十个工作日内，原告无息退回乙方所交的商场综合管理保证金、水电费周转金；如乙方违反本协议之约定的，原告有权以商场综合管理保证金抵扣乙方应付款项，作为赔偿原告因此而遭受的损失，商场综合管理保证金可不予退还，如商场综合管理保证金抵扣乙方应付款项，乙方应在三个工作日内向原告补足商场综合管理保证金；因乙方原因导致本合同终止或提前解除（包括但不限于乙方中途退出、严重违约、租赁期满不再续约、解除合同等情形），甲方或原告有权将乙方的商场综合管理费保证金、水电费周转金抵扣乙方欠付甲方或原告的任何款项，不足抵扣的部分，乙方仍须补缴；乙方承租商铺内使用水电的费用由乙方负责向原告支付，乙方需在接到原告发出通知之日起的三天内向原告付清当月商铺内使用水电的费用，如乙方逾期十天仍未付清水电费用的，原告可对乙方承租的商铺实行包括停水停电在内的管制措施直至乙方付清为止，因此而带来的损失由乙方自行全部承担；等等。同日，原告（管理者）与利某中心（出租人）及被告康伟（承租人）共同签订两份《商场管理公约》作为上述《补充协议》的附件二，该公约其中约定：在租赁期内，承租人须于每月5日前缴清当月租金、商场综合管理费等相关费用，承租人逾期清缴费用的，每逾期一天，除应清缴所欠费用外，另须按应缴纳费用总额的千分之三支付违约金，逾期十天仍未缴付的，属严重违约行为等。2013年7月31日，原告（甲方）与被告美邑公司（乙方）及被告康伟（丙方）共同签订《补充协议》，其中约定：乙方对丙方向甲方履行上述《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》承担连带担保责任等。合同签订后，被告向原告缴交了涉案商铺的商场管理费保证金25428元及水电周转金12714元，原告亦向被告康伟开具了相应的发票。本案中，被告还提交了原告开具的拆墙保证金发票、装修保证金发票及商铺复原保证金发票。被告向原告交纳涉案商铺综合管理费至2014年4月止。本案中，两被告称被告康伟是美邑公司聘请的员工，任职美邑公司出资开办的广州市越秀区美邑饰品店负责人，美邑公司委托康伟与原告签订涉案商铺的租赁合同，涉案商铺实际由美邑公司作经营使用，相关保证金、租金、管理费、中介费等费用均由美邑公司支付。对此，被告提交了《店铺法人聘任合同书》、《税务登记证》（复印件）、浦发银行个人跨行汇款汇出回单（彩色打印件）。原告对被告提交的《店铺法人聘任合同书》不持异议，但对其他两项证据认为没有原件，对其真实性不予确认。庭审中，原、被告均确认涉案商铺由被告美邑公司使用。原告还提交了以下证据到庭：1、由利某中心发出、落款日期为2014年5月16日的《关于发生严重违约行为的告知书》，该告知书底部空白处有“已收原件1份王某17/5”的手写字样。2、由利某中心发出、落款日期为2014年5月22日的《解除合同通知书》，利某中心表示自该通知书到达之日起，解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》等。该通知书底部空白处有“已收原件王某22/5”的手写字样。3、由原告发出、落款日期为2014年4月29日的《交款通知书》，载明收件人为王某。4、由原告发出、落款日期为2014年5月29日的《交款通知书》，载明收件人为王某。两被告均表示没有收到过上述文件。为此，原告补充提交了：1、落款日期为2014年3月19日的《授权委托书》，该委托书载明被告康伟授权王某代为办理涉案商铺经营和管理的一切事务，具体事项为：一、有权行使和履行《广州市房屋租赁合同》约定的一切权利和义务，缴纳相关租费（除办理签署退还商铺申请、商铺相关押金和领取出租方退还履约保证金等款项及商铺合同外），二、有关办理上述商铺财务相关事宜，包括接收缴费单和票据等，并代表本人签署与该商铺财务有关的一切文件，三、有权办理上述商铺日常管理相关事宜，包括商铺灯具维修和盘点申请工作等，并代表本人签署与该商铺有关的一切文件；委托书的期限为自2014年3月19日至2015年3月17日，康伟对王某在执行、处理和办理上述事项的过程中依法签署的文件均予以承认。2、落款日期为2014年3月28日《交费通知书》和中国银行汇兑来账凭证，该通知书收件人为王某。两被告对该《交费通知书》的真实性不持异议。被告美邑公司对上述《授权委托书》表示有异议，被告康伟确认该《授权委托书》的签名是其本人所签，但表示其印象中没有签过该委托书，两被告均表示不申请笔迹鉴定。被告表示王某只是收银员，店长和收银员都有签收过原告平常送来的缴款通知书，一般情况下，文件由店长签收，如店长不在，可以由收银员王某签收。2014年5月30日，被告康伟签署《交还商铺确认书》，向原告表示其已于2014年5月30日向原告交还了越秀区北京路312号动感叁贰捌商场首层第二部分的第B28、B29、B30、B31、B32号及第B45、B46、B47、B48、B49号等十个商铺；等等。被告美邑公司称其公司自2014年3月起开始撤离涉案商铺，于4月底彻底搬走，但没有提供相关证据予以证明。本院认为：利某中心与被告康伟及原告就涉案房屋租赁事宜签订的租赁合同、补充协议及其附件等均合法有效。关于租赁合同及补充协议的履约主体问题，两被告虽主张是被告美邑公司委托被告康伟签订租赁合同及相关协议，但未能提供授权委托书予以证明，也未举证在签订上述租赁合同时有向某中心披露委托人是美邑公司，且被告提交的证据只是证明被告康伟受聘于美邑公司担任该公司出资开办的广州市越秀区美邑饰品店的负责人，康伟并非美邑公司的法定代表人。因此，被告康伟作为租赁合同及补充协议的相对人。被告美邑公司作为涉案房屋的实际使用人，应共同承担因承租涉案房屋所产生的民事责任。上述租赁合同及补充协议明确约定，被告有需要提前解除合同的，应提前两个月书面通知利某中心。现被告陈述美邑公司于2014年3月开始撤场，于4月底彻底搬离涉案房屋，但没有举证其已按合同约定提前两个月通知利某中心提前解除合同，也未能举证证明利某中心已同意被告提前解除租赁合同。利某中心在其发给两被告的《关于发生严重违约行为的告知书》中自认被告曾于2014年4月29日去函提出退租申请，利某中心在该告知书中答复由于被告没有依约提前两个月书面通知，要求被告承担违约责任及支付拖欠的费用，因此即使被告确实于2014年4月底搬离涉案商铺，因没有按合同约定提前两个月书面通知利某中心，又未得到利某中心的同意，故并不能发生解除合同的效力。在租赁合同未有效解除前，被告依约仍应支付商场综合管理费、水电费给原告。由于被告拖欠2014年5月的租金，利某中心向被告发出《解除合同通知书》，该通知书于2014年5月22日送达被告，故双方的租赁关系自该日起解除。现被告并无举证证明其已于2014年4月底搬离涉案商铺并将商铺交还给利某中心，根据被告康伟签署的《交还商铺确认书》显示，其于2014年5月30日将承租的商铺交还给利某中心，故被告应向原告支付交还商铺前的商场综合管理费和水电费。两被告抗辩称没有收到上述《关于发生严重违约行为的告知书》及《交还商铺确认书》，原告为此提交了被告康伟签署的《授权委托书》以及王某曾签收的《交费通知书》，证明王某有权代为签收相关文件。两被告虽对该《授权委托书》持有异议，但未能提供相反证据予以推翻，且被告康伟亦确认该《授权委托书》中的签名是其本人所签，两被告也确认王某是店铺的收银员，曾签收原告送交的文件，因此本院对原告主张上述文件已送达给被告的事实予以确认。根据上述补充协议约定，在未征得原告书面同意下，被告不得自行决定以商场综合管理费保证金、水电周转金抵付任何款项，因此被告抗辩认为原告所主张的2014年5月的商场综合管理费、水电费及违约金应从保证金中抵扣的意见缺乏理据，本院不予采纳。被告逾期支付商场综合管理费、水电费，原告要求被告支付违约金的请求依据充分，本院予以支持。但对于违约金标准问题，虽然被告并未提出违约金过高的主张，但其一直主张其未违约，应当视为被告认为违约金过高，且原告亦无举证证明其除利息损失外的其他实际损失，故本院酌定违约金标准调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。至于被告提及的装修保证金、拆墙保证金、商铺复原保证金等，因被告在本案中并无提出反诉，故本案对此不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市卓俊物业发展有限公司支付2014年5月的商场综合管理费12448元。二、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市卓俊物业发展有限公司支付自2014年5月6日起至实际付清所欠商场综合管理费之日止的迟延付款违约金（以被告所欠商场综合管理费为本金，每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付），该违约金总额以不超过被告所欠商场综合管理费总额为限。三、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市卓俊物业发展有限公司支付自2014年3月26日起至5月25日止的水电费3310元。四、被告康伟、广州美邑电子产品有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州市卓俊物业发展有限公司支付自2014年5月2日起至付清所欠水电费之日止的违约金（其中自2014年5月2日起至2014年6月1日止，以1782元为本金；自2014年6月2日起至付清之日止，以3310元为本金；每日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付），该违约金总额以不超过被告所欠水电费总额为限。五、驳回原告广州市卓俊物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147元，由被告康伟、广州美邑电子产品有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖丽恂人民陪审员  梁启明人民陪审员  朱曼宜二〇一六年五月二十七日书 记 员  梁启志