深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深罗法民三初字第1767号
原告廖锦堂，香港居民
原告蒲德梅，香港居民
委托代理人赵元勤，广东深金牛律师事务所律师。
被告深圳市华佳房地产实业有限公司，住所地深圳市罗湖区华丽路14号华丽花园二楼。
法定代表人刘尚军。
上列原告廖锦堂、蒲德梅诉被告深圳市华佳房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告廖锦堂及两原告共同委托代理人赵元勤到庭参加了诉讼；被告下落不明经本院公告送达应诉文书期满�到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：两原告系夫妻关系。1998年7月11日，原告认购被告位于深圳市华佳广场商场三层CG39号单位，物业的建筑面积为12.97平方米，总价格为456685元。原告和被告的售楼代理中原（中国）顾问有限公司签订《认购书》，约定了交付楼款的时间。后双方签订了房产买卖合同。协议签订后，原告即按约定共支付了楼款总价的30%即137000元，当时双方约定的交楼时间为1999年3月31日。2000年11月21日，被告以返租的形式与两原告签订《深圳市华佳广场商铺租赁协议书》，约定从1999年3月31日至2001年3月31日期间，每月以楼价总额的千分之五返租原告所购商铺，总租金共54802元，分2期付款，支付到原告指定的账户上等。协议签订后，被告一直没有交付租金，到期后也没有将商铺交付给原告。原告多次催促无济于�。2005年3月1日，被告向两原告发出《入伙通知函》，通知指出购买的华佳广场三层CG39号铺位验收合格，将于2005年3月18日入伙，并要求原告持《入伙通知函》，交清购房余额款。两原告接到通知后，即前往办理入伙手续，发现原告购买的商铺只有5平方米，同时发现被告既没有和银行联系办理按揭，也没有为原告办理房产证。由于当时不能接受，导致后来再也无法联系到被告，原告所买的商铺也一直没有给予交付。原告多次联系被告要求交付商铺，但被告均置之不理，现在也找不到公司的住处。无奈，原告只好诉诸法院，请求人民法院依法判决，维护港人的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告立即向两原告交付罗湖区华佳广场三层CG39号铺位，并办理房产证；2、被告支付原告购房后返租给被告的租金及迟延交付的商铺违约金98937元（54802元+383614元-319679元）（截止2015年3月31日）；3、由被告承担诉讼费。
被告未到庭应诉答辩。
原告向本院提交如下证据：1、认购书，证明认购涉案房产的事实；2、收款收据，证明按照合同约定原告交付了30%的购房款，分三笔支付，总共支付了人民币137007元；3、租赁协议书，证明由于被告延期交房，和原告签订商铺租赁协议书，以租赁的形式来返租的事实；4、入伙通知函，证明2005年3月1日，被告向原告发出入伙通知；5、照片，证明涉案房产现状。
本院经审理确认如下事实：一、1998年7月11日，两原告作为认购方，案外人中原（中国）物业顾问有限公司作为被告方的代理人签订《认购书》，约定两原告向被告购买位于深圳市罗湖区华佳广场3层CG39号商铺，建筑面积约为12.97平方米，购买价为人民币456685元；定金人民币1万元于签订《认购书》�付清，首期楼款（含定金）人民币45569元于1998年7月25日之前付清，第二期楼款人民币45669元于1998年8月25日之前付清，第三期楼款45669元于1998年9月25日之前付清，楼价余款319679元需于入伙前付清余款或向银行申请7成按揭。上述《认购书》签订之后，原告于1998年7月11日向被告支付定金人民币1万元，于1998年7月18日支付购房款人民币35669元，于1998年8月22日支付购房款人民币45669元，于1998年9月19日支付购房款人民币45669元。原告在本案庭审中称，其曾与被告签订正式的房屋买卖合同，但因被告没有向原告提交该合同，原告不持有该正式房屋买卖合同。
二、2000年11月22日，两原告作为出租方以被告作为承租方签订《深圳市华佳广场商铺租赁协议书》，约定双方同意按照房产买卖合同中约定的交楼时间1999年3月31日作为正式入伙日，并从1999年3月31日开始计算租期租金，即从1999年3月31日至2001年3月31日期间，被告应向原告支付24个月的租金，合计人民币54802元。2005年3月1日，被告向原告发出入伙通知，要求原告于2005年3月18日办理入伙手续，交清购房余款，但原告以被告交付的商铺只有5平方米、没有办理房地产证等为由未办理入伙手续。
三、原告提交的涉案房产的照片证明涉案房产目前处于空置状态。本院为了查清案件事实，依职权向深圳市不动产登记中心发函就涉案房产的产权情况进行查询，深圳市不动产权登记中心向本院作出《关于协助调查华佳广场3层CG39号房地产相关情况的复函》记载：华佳广场至今未办理房地产初始登记，暂不具备转移登记条件。截至2015年11月5日，华佳广场三层CG39号房产尚未办理房地产证，未见预售备案及抵押记录，开发商提供的华佳广场《预售合同备案汇总表》中，权利人一栏记载为“廖锦�、蒲德梅”。2012年5月24日，深圳市中级人民法院以（2007）深中法执字第948号法律文书预查封了该套房产，查封期限至2014年5月23日。深圳市中级人民法院以（2012）深中法执恢字第213号法律文书第一位轮候预查封；深圳市福田区人民法院以（2012）深福法民二初字第4410号法律文书第二位轮候预查封。
本院认为，原、被告签订的《认购书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《认购书》已经具备了拟购房屋的位置、面积、价款等房屋买卖合同的主要条款，并且被告向原告收取了部分购房款合计人民币137007元，因此，该《认购书》应认定为商品房买卖合同，原、被告之间因而形成商品房买卖合同关系。自《认购书》于1998年7月11日签订以来，原告向被告履行了部分房款支付义务，虽然目前原告仍欠被告部分购房款，但无证据证明双方约定付款义务在前交屋义务在后，且涉案房产在产权登记部门备案登记的权利人为两原告，因此，原告要求被告交付涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。至于房款支付问题，可由被告另循法律途径解决。根据《深圳市华佳广场商铺租赁协议书》约定，被告应向原告支付从1999年3月31日至2001年3月31日期间的租金人民币54802元，原告诉请被告支付该款项依据充分，本院予以支持。原告诉请被告支付2001年4月之后的租金或迟延交房违约金则没有合同依据，且在2005年3月1日被告向原告发出入伙通知要求原告于2005年3月18日办理入伙手续之后，原告拒不办理入伙手续导致涉案房产未办理交接手续，因此，原告要求被告支付2001年4月之后的租金的诉讼请求，本院不予支持。深圳市不动产权登记中心向本院作出的《关于协助调查华佳广场3层CG39号房地产相关情况的复函》明确表明：华佳广场至今未办理房地产初始登记，暂不具备转移登记条件，而且，涉案房产目前还存在查封，因此，原告要求被告办理涉案房产的房地产证的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市华佳房地产实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖锦堂、蒲德梅交付位于深圳市罗湖区华佳广场三层CG39号铺位。
二、被告深圳市华佳房地产实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖锦堂、蒲德梅支付租金人民币54802元。
三、驳回原告廖锦堂、蒲德梅的其他诉讼请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9356元、由原告廖锦堂、蒲德梅承担人民币8433元，由被告深圳市华佳房地产实业有限公司承担人民币923元；本案公告费人民币500元，由被告深圳市华佳房地产实业有限公司承担。
如不服本判决，原告廖锦堂、蒲德梅可在判决书送达之日起三十日内、被告深圳市华佳房地产实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 何 意
人民陪审员 谌小英
人民陪审员 王大岩
二〇一六年三月三日
周伟
书 记 员 肖 婷