北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第05968号
原告北京首华物业管理有限公司。
法定代表人李忠，董事长。
委托代理人杨太金，男，1961年9月23日出生，北京首华物业管理有限公司职员。
委托代理人朱锐洲，男，1972年12月21日出生，北京首华物业管理有限公司职员。
被告李岩立，男，1983年12月5日出生。
委托代理人李兴茂（李岩立之父），1959年12月28日出生。
原告北京首华物业管理有限公司（以下简称首华物业公司）与被告李岩立物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员棋其格独任审判，公开开庭进行了审理。原告首华物业公司的委托代理人杨太金、朱锐洲，被告李岩立的委托代理人李兴茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告首华物业公司诉称：李岩立居住在北京市顺义区某小区。该套房屋的建筑面积为100.54平方米，物业费的单价为每月每平方米1.86元。李岩立每年度应缴物业费为2244.05元。2011年1月1日，首华物业公司受北京新程愿景房地产开发有限公司委托，负责该小区物业服务工作。李岩立与首华物业公司于2009年9月1日签订前期物业管理服务合同，按约定李岩立应于每年1月1日至5月1日支付该年度的物业费。经首华物业公司催缴，李岩立未按约定支付2011年度、2012年度的物业费，合计欠费4488.1元。故诉至法院请求判令：1.李岩立支付物业费4488.1元；2.李岩立支付违约金9694.3元；3.诉讼费由李岩立承担。
被告李岩立辩称：物业收费标准与物业服务质量应是相符的。首华物业公司维修和维护不到位，楼道里踢脚线掉了，2009年至今无人将掉落的部分修复；楼道的大理石也有损坏，没有修补；小区绿地杂草丛生，狗粪遍地；小区车辆乱停乱放；垃圾不分类；底商违章建筑一直存在，物业无人进行管理；可视对讲系统坏了，但是从2012年5月一直拖到2013年1月底才给修好。希望物业管理能够主动服务，提高服务质量，而不是被动服务。2011年和2012年两年的物业费我确实没有支付，我同意给付，但是前提是物业服务质量要提高。关于违约金，因为首华物业公司物业服务存在瑕疵，所以我不同意给付。
经审理查明：
李岩立系北京市顺义区某小区业主，该房屋的建筑面积为100.54平方米。李岩立于2009年9月1日与北京馨港源物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务规约》，约定北京馨港源物业管理有限公司为涉诉小区提供物业管理服务。该规约中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。
庭审中，经本院核实：涉诉小区至今没有成立业主委员会。北京馨港源物业管理有限公司于2010年12月31日退出涉诉小区。北京新程愿景房地产开发有限公司（以下简称新程愿景公司）系涉诉小区的开发单位。2010年12月，新程愿景公司作为招标单位，对涉诉小区的物业服务单位组织招投标，首华物业公司中标。新程愿景公司与首华物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定新程愿景公司将涉诉小区委托首华物业公司实行物业管理，委托管理期限自2011年1月1日时起至2020年12月31日时止；首华物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，住宅房屋由首华物业公司按建筑面积每月每平方米1.86元向业主或物业使用人收取；双方还对委托管理事项、权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。首华物业公司未与业主签订物业服务合同。首华物业公司自2011年1月1日起为涉诉小区提供物业服务。李岩立未交纳2011年1月1日至2012年12月31日的物业费。
李岩立对首华物业公司提供的物业服务不满意，称小区的公共厕所晚上锁门，业主使用不方便。对李岩立的答辩意见和反映的问题，首华物业公司表示楼道踢脚线及大理石损坏没有维修，是因为业主没有及时报修，如果业主报修，首华物业公司是可以及时维修的；可视对讲系统是由开发商联系的专门厂家来维修管理，因为开发商与厂家有纠纷，所以没有及时维修，与物业无关；小区绿地没有相关的评判标准，褒贬不一；草地存在的狗粪问题，首华物业公司也与业主交流过，但这是部分业主自身素质问题，首华物业公司今后计划张贴警示牌，用以督促业主维护环境；关于车辆乱停乱放问题，小区有车棚，也有机动车停车位和地上、地下车库，首华物业公司为搞好停车秩序，将没有租出去的固定车位锁拆除，作为业主临时停车位来用，但是部分业主不停放在内，随便乱停，这也是部分业主自身素质问题，首华物业公司今后就此会加强管理，加强宣传、督导；关于垃圾分类问题，因为垃圾分类并不是强制的，现小区入住率较低，垃圾分类具有局限性，如果小区门口摆满垃圾桶，也会有业主不满意；关于底商违建问题，因商用房屋是开发商管理，首华物业公司并没有管理权限；公共厕所平时是不锁门的，但是冬天怕冻，为了防冻或者有时厕所维修未修理完的情况下会锁门。
庭审中，首华物业公司表示其主张的违约金是根据物业管理条例计算的，按照每天千分之三的标准计算，自2011年1月1日起至2012年12月31日止，以欠付的物业费总额为基数，李岩立应支付违约金数额为9694.3元。
上述事实，有《前期物业管理服务规约》、《物业管理委托合同》、北京市公共停车场备案表、北京市机动车停车场收费标准核准表、关于更换物业管理公司的说明及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：涉诉小区原由北京馨港源物业管理有限公司提供物业管理服务，后该公司退出。因该小区没有成立业主委员会，新程愿景公司作为小区开发单位组织招投标，确定由首华物业公司自2011年1月1日起为涉诉小区提供物业管理服务。上述事实，本院予以确认。首华物业公司提供了物业服务，李岩立作为小区业主享受了服务。依据法律规定，首华物业公司与李岩立之间建立事实物业服务合同关系，李岩立应当及时交纳物业费。首华物业公司依据其与新程愿景公司签订的物业管理委托合同及原物业费收费标准向李岩立收取物业费，对首华物业公司收取物业费的标准，本院不持异议。关于李岩立提出的涉诉小区绿地狗粪较多、车辆乱停乱放、楼道踢脚线和大理石损坏未及时修复、公共厕所锁门的问题，首华物业公司认可存在上述现象，说明首华物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院根据首华物业公司提供的物业服务质量酌减其应收取的物业费数额。关于李岩立辩称的可视对讲系统、底商违建问题，业主可向有关责任主体主张权利。关于首华物业公司主张的违约金问题，因无相关依据，故本院不予支持。在此指出，首华物业公司作为物业服务企业，对于业主提出的合理意见应予以采纳，不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系，作为接受服务的业主应对物业服务工作给予理解和支持，双方共同努力创造一个干净、整洁、有序的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定判决如下：
一、被告李岩立于本判决生效之日起七日内给付原告北京首华物业管理有限公司二○一一年一月一日至二○一二年十二月三十一日期间的物业费四千三百七十五元九角；
二、驳回原告北京首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十七元，由原告北京首华物业管理有限公司负担五十二元（已交纳），由被告李岩立负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 棋其格
二〇一三年六月二十日
书 记 员 张晓莉