上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第2209号
原告上海春德竹制品有限公司。
法定代表人陈金柱，董事长。
委托代理人金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。
委托代理人徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。
被告上海农拓实业有限公司。
法定代表人连小龙，董事长。
委托代理人孙荣良。
委托代理人万能，上海一曼律师事务所律师。
原告上海春德竹制品有限公司与被告上海农拓实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金韶峰，被告的法定代表人连小龙及委托代理人孙荣良、万能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海春德竹制品有限公司诉称：原、被告于2013年9月4日订立租赁合同及补充协议，约定原告将位于上海市闵行区中谊路xx号的部分房屋、场地出租给被告，租赁期限为20年。双方于2015年5月14日达成补充协议，约定自2014年7月1日起付租金。2015年3月5日，双方又达成补充协议，对何时起算租金进行了约定，双方还对至2015年2月28日止的租金进行了结算，但未对2015年3月1日起至6月30日止的租金如何支付达成一致。因被告未就该时段租金如何给付与原告协商，故诉至法院，请求判令：被告支付2015年3月1日至2015年6月30日的房屋租金人民币1，800，000元（人民币，下同）。诉讼中，原告变更房屋租金为房屋使用费，并表示，该费用是结合租金的金额和合同约定的租金大概预估金额，未明确该笔费用的计算依据。
被告上海农拓实业有限公司辩称，依据双方约定，2015年7月1日之前不应该产生租费。由于原告没有及时清退场地，加之绿化改造和水泥路铺设费用由被告垫付，双方约定相关费用从租金中扣除。又由于租赁物产证问题导致被告转租的全部商户无法办理营业执照，因此双方约定如果2015年5月30日仍无法将所有租户的营业执照办理核准，房屋租金自2015年7月1日起算。被告为原告垫付的工程费用加上曾预付的租金已可以计算到2016年6月15日，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年12月，原告上海春德竹制品有限公司取得坐落于上海市闵行区七莘路xx号甲（与中谊路xx号为同一地址），总面积为18，831平方米，建筑面积为4，432.02平方米的房地产权证。后地上建筑的厂房发生火灾，其后旧厂房被拆除，并于2012年被改扩建。
2013年9月4日，原告与黄兴良、连小龙订立《租赁合同》，约定甲方（原告）将坐落于上海市闵行区中谊路xx号1-2层用房或七莘路XXX号甲为准及场地出租给乙方（黄兴良、连小龙），作为商业经营用途。出租房屋建筑面积约16，028平方米，出租场地面积约5，000平方米。租赁期限为20年，“自2014年06月01日至2034年02月28日”。租赁期内，原则同意承租物业可整体或部分转租给第三方。双方约定，起始日期为“2014年03月01日”，到期日期为“2017年02月28日”，年租金为7，020，264元，第一次支付8个月租金，第二次起租金收取按每3个月支付一次，先付后使用。2013年9月30日前补足剩余租金，原告交付房屋及场地。双方约定免租装修期为6个月。双方还约定：“甲方同意乙方在经营地注册新公司，在新公司成立后，本合同所有的债权、债务及其他法律责任由新公司承担，并按新公司履行新公司的职责，本合同的条款、内容及附件不变有效。”《租赁合同》签订后，被告向原告支付租赁押金500，000元、8个月的租金4，680，176元。
2013年9月8日，原告与黄兴良、连小龙订立《补充协议（一）》，对沿街绿化改造、租赁场地分期交付、迁移变压设备、电力供应等进行了补充约定。
2014年4月21日，被告上海农拓实业有限公司成立，法定代表人为连小龙。
2014年5月14日，原告上海春德竹制品有限公司与被告上海农拓实业有限公司签订《租赁合同补充协议（二）》，协议第2条约定，甲方（原告）同意给乙方（被告）的“免租期由原来的六个月再延长四个月免租期，即从2014年7月1日起付租费。”第3条约定，“乙方同意甲方目前所堆放的竹制品原材料根据乙方装修及出租进度及时退出……”第5条约定，“本补充协议经甲乙双方签字盖章后即代表租赁物已全部移交完成”。第6条约定，“本补充协议和2013年9月4日由甲乙双方所签订的《租赁合同》具有同等的法律效力。”同日，因原告未能按约及时清退堆放物，影响被告装修及转租进度，原告出具《承诺书》，承诺按占用面积向被告支付占用费以1.2元／天计。原告还承诺因变压器改迁移、沿街绿化改造等事宜由被告先行垫付工程费用，经其认可后可从租赁费用中扣除。如工程在2014年7月1日未完工，原告同意免租期延长至工程完工。《承诺书》还载明，原告同意被告“租赁场地（约5000平方米）仍作停车使用，甲方对该租赁场地不收取任何租金或费用。”
2014年11月，被告垫付了绿化整治费用，2015年2月28日工程验收完毕。
2014年11月至2015年1月间，因中谊路xx号内存在擅自搭建的建筑物、构筑物，有权部门责令停止建设、限期拆除。
2015年3月5日，原、被告签订《租赁合同补充协议（三）》，第1条约定，甲方（原告）同意给乙方（被告）的“免租期到2014年7月1日止。现因实际问题发生变化，故甲方同意将给乙方的房屋免租期延至乙方承租的第三方所有承租户（商家）营业执照办理核准后为房屋租金起算日。如2015年5月30日之后仍无法将所有承租户的执照办理核准，乙方同意从2015年7月1日起为房屋租金起算日。”第2条约定，“甲、乙双方同意乙方将已承租的第三方的房屋目前所收到的房屋租金结算至2015年2月28日止交给甲方人民币XXXXXXX元作为房屋租金补偿，具体金额双方协商决定（附表），甲、乙双方签字后认可。”第3条约定，“乙方所承租给第三方租户办理营业执照，如有不核准的与甲方没有任何责任，由乙方负责处理办理营业执照事宜。”第4条约定，“本协议和2013年9月4日签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。”2015年3月底，被告分两次向原告支付了第三方承租户向其支付的2014年10月10日至2015年2月28日的钱款1，436，508元。
2015年4月30日，因承租商户未能顺利办理工商登记，原、被告遂签订《协助办理工商登记的服务合同》，约定由原告给予被告商务协助以完成工商登记，被告向原告支付报酬。庭审中，被告表示，因原告出租的房屋与产权证信息不符，第三方承租商户至今无法办理营业执照。原告则表示，违法建筑未被实际拆除。
为证明以上事实，原告提供了《租赁合同》、《补充协议（一）》、《租赁合同补充协议（二）》、《租赁合同补充协议（三）》及附件《租金收入表》等证据，被告对上述证据的真实性无异议，结合当事人的庭审陈述，经审查，原告提供的证据与案件事实具有关联性，本院予以确认。
为证明以上事实，被告提供了租金付款收据和凭证、绿化工程合同及代垫款确认书、原告出具的《承诺书》和申请报告、《责令停止建设决定书》、《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》、《强制拆除正在搭建的违法建筑决定书》、《上海市房地产权证》、《协助办理工商登记的服务合同》等证据，原告对上述证据的真实性未持异议，结合当事人的庭审陈述，经审查，上述证据与案件事实具有关联性，本院予以确认。对被告提供的由其向原告发送的多份通知信函、附图、照片等，原告未予认可其真实性，经审查，前述证据与本案诉求所涉的待证事实之间缺乏必要的关联性，本院不予采信。对被告提供的已付租金情况说明、律师往来信函，原告对其真实性不持异议，但不认同其中的观点表述，经审查，前述证据系双方当事人对已付钱款等事宜应如何认定的观点表达，无法起到证明本案诉求所涉待证事实客观存在的目的，本院不予采信。
本院认为，原告与被告所签订的《租赁合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，但因该份租赁合同涉及的租赁物系旧有厂房拆除后被重新改扩建形成，原告未能提供充分的证据证明该租赁物的合法性，且有权部门亦对搭建在中谊路xx号内的建筑进行了违法定性，原、被告就违法建筑出租部分签订的租赁合同当属无效。诉讼中，原、被告向本院表示，对建筑物无证出租产生的其他无效后果双方自愿协商处理，故本院仅就被告是否应向原告支付2015年3月1日至2015年6月30日的房屋使用费予以审查确认。根据规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本院认为，根据公平和诚实信用原则，参照租金标准确定房屋使用费时，既应考虑当事人基于合意约定的金额计付标准，还应考虑当事人关于租金起付时间、起付方式的真实意思表示。藉此，对原告主张的房屋使用费确认如下：
1．原、被告关于免租期的意思表示可适用于房屋使用费的确定。从已查实的情况看，双方当事人在履约过程中，存在原告未及时清空场地、被告垫付绿化改造费、承租商户因租赁场所产权问题无法办理有效证照等情形，故双方当事人以补充协议的方式延长免租期，可视为其解决前述矛盾的方式。鉴于免租期延长事出有因，且属双方合意，起租时间的约定应作为确认租赁物占有使用费的考量标准。
2.原、被告对被告何时承担金钱给付义务的意思表示明确。庭审中，原、被告就《租赁合同补充协议（三）》的约定产生分歧。原告认为，付“房屋租金”的起算日是2014年7月1日而非2015年7月1日。理由是该协议第1条的适用与否要看原告是否有义务协助办理营业执照，而该协议第3条已明确原告无此义务，故协议第1条对原告无约束力。对此，本院认为，该协议第1条的行文内容明确，即原告同意将给被告的房屋免租期延至转租商户营业执照办理核准后，不存在理解歧义。该条有关“如2015年5月30日之后仍无法将所有承租户的执照办理核准，乙方同意从2015年7月1日起为房屋租金起算日”的约定明显有利于原告，旨在防止出现承租商户长期无法办理营业执照，导致原告无法获取收益的情形。协议第3条约定的内容与第1条内容表达的意思并不冲突。鉴于此，故本院认为，被告无需向原告支付2015年3月1日至同年6月30日的房屋使用费。
3．即使自2014年7月1日起计付房屋使用费，原告的诉求亦不能得到支持。即使如原告所述，房屋“租金”的起算时间是2014年7月1日，但此前，被告已向原告支付了8个月的“租金”，此后，原告表示收到2014年11月1日至2015年2月28日，计4个月的“租金”。可见，原告共实际收取了12个月的费用，故其再行主张2015年3月1日至同年6月30日的房屋使用费无依据。庭审中，双方就前述已结算并给付的4个月费用计1，436，508元钱款产生争议，原告认为该款为2014年11月1日至2015年2月28日的租金减免，被告则认为系其预付2015年7月1日以后的租金。鉴于该款指向的时间段超出本案需审查的范围，本院不对其性质加以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告上海春德竹制品有限公司的诉讼请求。
案件受理费减半收取计10，500元，由原告上海春德竹制品有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张倩
二〇一五年十二月十一日
书记员 孙弢
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
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