湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘10民终792号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司郴州市分行，住所地湖南省郴州市解放路33号。
负责人：王年军，该行行长。
委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：喻廷勇，男，1982年9月16日出生，汉族，住湖南省郴州市。
原审被告：郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区五岭大道紫云山庄18栋。
法定代表人：梁焕理，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢永忠，湖南众望归律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司郴州市分行（以下简称建行郴州分行）因与被上诉人喻廷勇及原审被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞祥公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建行郴州分行的委托诉讼代理人廖振东，被上诉人喻廷勇，原审被告鸿瑞祥公司的委托诉讼代理人谢永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行郴州分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判建行郴州分行就借款本息（借款本金306,639.49元，借款利息3107.41元，合计309,746.90元，计算至2017年11月12日，余下借款本息按借款合同约定计算至本息清偿之日止）及实现债权费用18,580元对喻廷勇用于抵押的位于郴州市青年大道警苑小区21栋2102号房享有优先受偿权或依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费由喻廷勇负担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，建行郴州分行对预告登记转为正式登记无过错，应享有优先受偿权。喻廷勇抵押的房屋已进行了抵押预告登记，且未能推进至本登记并非建行郴州分行的原因，预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等能流通条件，故赋予建行郴州分行对登记财产享有优先受偿权，以保护银行按揭市场金融秩序。二、赋予预告登记权利人对登记财产享有优先受偿权符合预告登记的立法本意；三、赋予预告登记权利人对登记财产享有优先受偿权有利于保护房屋按揭市场的普惠金融秩序。
喻廷勇辩称，其向建行郴州分行贷款买房，建行郴州分行对抵押房产享有优先受偿权。
鸿瑞祥公司述称，喻廷勇向建行郴州分行借款，将房屋抵押给银行，喻廷勇不能按期还款，建行郴州分行享有优先受偿权，鸿瑞祥公司是担保人，在抵押物不足以清偿债务的情况下，才负有还款义务。
建行郴州分行向一审法院起诉请求：一、判令立即解除建行郴州分行与喻廷勇签订的《个人住房借款合同》；二、喻廷勇立即偿还建行郴州分行贷款本息309,746.9元（其中贷款本金306,639.49元，利息3107.41元，利息计算至2017年11月12日，此后利息按合同约定计算至清偿日止）；三、喻廷勇承担建行郴州分行为实现上述债权所支付的律师费18,580元；四、建行郴州分行对喻廷勇提供抵押的位于郴州市青年大道警苑小区21栋2102号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；五、鸿瑞祥公司在上述借款本息及建行郴州分行实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；六、喻廷勇、鸿瑞祥公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月19日喻廷勇因购房，向建行郴州分行申请贷款，建行郴州分行与喻廷勇签订了《个人住房借款合同》，约定：“贷款金额370,000元，贷款期限240个月，按月等额本息还款法偿还贷款，借款人未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”。2011年7月20日鸿瑞祥公司与建行郴州分行签订《个人住房借款最高额保证合同》，为喻廷勇的住房借款提供连带责任保证。2011年11月1日喻廷勇用其所购买的位于湖南省郴州市青年大道警苑小区21栋2102号房屋为该笔借款提供抵押担保,办理了郴房预苏仙区字第号预购商品房抵押权预告登记。2011年11月9日建行郴州分行将贷款发放给喻廷勇。贷款发放后，喻廷勇未能按期偿还贷款本息，拖欠多期，截止2017年11月12日，喻廷勇欠贷款本金306,639.49元，利息3107.41元。经建行郴州分行多次催收未果，为维护其合法权益，故诉至法院。
一审法院认为，本案系金融借款合同纠纷。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。一、本案中，建行郴州分行与喻廷勇签订的《个人住房借款合同》合法有效。合同履行中，喻廷勇未按期足额还本付息，已构成违约，建行郴州分行有权按《个人住房借款合同》的约定宣布借款提前到期，要求喻廷勇立即清偿借款本息及相关费用。故建行郴州分行要求喻廷勇偿还本息的请求，予以支持，鸿瑞祥公司承担连带清偿责任。二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。故建行郴州分行对该抵押物不享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行与被告喻廷勇签订的《个人住房借款合同》；二、被告喻廷勇归还原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行借款本金306,639.49元，利息3107.41元（利息计算至2017年11月12日，之后利息按照合同约定另行计算），合计309,746.9元；三、被告喻廷勇支付原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行为实现债权所支付的律师费18,580元；四、上述给付责任，限被告喻廷勇于本判决生效后十日内履行；五、被告郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司对上述二、三项承担连带清偿责任；六、驳回原告中国建设银行股份有限公司郴州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6225元，由被告喻廷勇、郴州市鸿瑞祥房地产开发有限公司承担。”
二审中，当事人没有提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，由于喻廷勇、鸿瑞祥公司对建行郴州分行的上诉请求、事实和理由均无异议，本案由金融借款合同纠纷衍变成预购商品房办理抵押权预告登记后，债权人对预购商品房是否享有优先受偿权的法律适用之争。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”根据上述规定，债权人对抵押财产享有优先受偿权，必须具备至少两个条件：一、抵押财产是现实的物或权利；二、抵押人对抵押财产享有处分权。涉案预售商品房在签订抵押权预告登记时是期房，不是现实的物；房屋建成后产权也未登记在债务人名下，将来能否登记在债务人名下不确定，债务人对该房产不享有处分权。故上述法律规定不能作为建行郴州分行对涉案房产享有优先受偿权的依据。《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”。依照该规定，预售商品房抵押权预告登记不等同房地产抵押登记，在重新办理房地产抵押登记前，不享有房地产抵押登记对抵押房产所享有的权利，包括对抵押房产的优先受偿权。
预售商品房抵押权预告登记制度的设立，旨在预先排除就该房屋再设立抵押权，并未规定该房屋建成后，产权未登记前被处置所得价款债权人有优先受偿权。最高人民法院的指导意见也不支持该优先受偿权。
综上，建行郴州分行主张对办理了抵押权预告登记的预售商品房享有优先受偿权的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6225元，由中国建设银行股份有限公司郴州市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠铭
审 判 员 徐作顺
审 判 员 刘殳扬
二〇一八年七月二日
法官助理 郝 敏
书 记 员 陈 诚
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。