湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第02360号
原告：胡蔡香。
委托代理人：冯刈，湖北鼎君律师事务所律师。
被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，董事长。
委托代理人：曾凡清。
委托代理人：孙达方。
第三人：兴业银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市武昌区水果湖中北路108号兴业银行大厦。
负责人：周伟，行长。
委托代理人：梁淑兰。
原告胡蔡香与被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月7日受理后，由审判员金勇独任审判，于2014年5月29日公开开庭审理。原告胡蔡香的委托代理人冯刈，被告汇新公司的委托代理人孙达方、曾凡清到庭参加诉讼。庭后，原、被告均同意本院继续调解。经本院调解，双方当事人各持己见，未达成一致意见。本院于2014年6月26日追加兴业银行股份有限公司武汉分行（以下简称兴业银行武汉分行）为本案第三人参加诉讼，于2014年7月18日再次公开开庭进行了审理。原告胡蔡香及其委托代理人冯刈，被告汇新公司的委托代理人孙达方、曾凡清，第三人兴业银行武汉分行的委托代理人梁淑兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡蔡香诉称：2012年5月23日，胡蔡香与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定，胡蔡香向汇新公司支付购房款952086元，用于购买坐落于武汉市武昌区巡司河路汇文新都C区11号楼41号的房产，胡蔡香支付购房款后，汇新公司应在该商品房交付使用之日起90日内办理完该房产的初始登记，若因汇新公司的责任造成胡蔡香不能办理房地产权属证书，汇新公司应承担违约责任。合同签订后，胡蔡香依合同约定履行了全部合同义务，于2012年5月25日将全部购房款支付给汇新公司，汇新公司收到购房款后已将该房屋交付给胡蔡香。但至今因汇新公司原因导致胡蔡香无法办理诉争房屋的房屋两证。故胡蔡香请求判令汇新公司立即协助胡蔡香办理武汉市武昌区巡司河路汇文新都C区11号楼41号房产的房屋所有权证及土地使用权证；判令汇新公司向胡蔡香承担违约责任，具体违约责任即要求汇新公司以全部购房款为基数，按银行同期贷款利率，从购房之日起90日即2012年8月23日起至实际办理两证之日止计算违约金；汇新公司承担本案全部诉讼费用。
原告胡蔡香为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、胡蔡香的身份证复印件及汇新公司《企业信息咨询报告》，拟证明双方的诉讼主体身份适格，徐利华为汇新公司法定代表人。
2、2012年5月23日胡蔡香与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，拟证明胡蔡香向汇新公司支付购房款952086元，用于购买坐落于武汉市武昌区巡司河路汇文新都C区11号楼41号房产；汇新公司应在该房交付使用之日起90日内办理完房产初始登记，若因汇新公司的责任造成胡蔡香不能办理房地产权属证书的，汇新公司应承担违约责任。
3、胡蔡香户口本复印件、2012年5月23日中国工商银行个人业务凭证、2012年5月25日中国工商银行个人业务凭证、2012年5月23日汇新公司出具的收据（收据号：7035448）、2012年5月25日汇新公司出具的收据（收据号：7035449），拟证明孙鹤鸣与胡蔡香系夫妻关系；胡蔡香依合同约定履行了付款义务，已于2012年5月25日支付给汇新公司全部购房款952086元，汇新公司已收到该笔购房款。
4、《商铺租赁合同》三份、证明一份，拟证明汇新公司已于2012年5月将该诉争房屋交付给胡蔡香，胡蔡香将该房屋出租给武汉市回民国发粮油市场有限公司。
5、（2014）鄂武汉中仲监字第00046号裁定书，拟证明双方所签合同涉及仲裁协议无效。
被告汇新公司辩称：由于公司经营状况的问题，汇新公司对办“两证”还是有些滞后，汇新公司尽快协助胡蔡香办理所购房屋的所有权证及土地使用权证。
被告汇新公司未向本院提交证据。
第三人兴业银行武汉分行述称：原告主张的房屋已经抵押给我行，现在贷款已逾期，我行坚持主张抵押权。我行已经另案起诉汇新公司行使抵押权。我行作为抵押权人，原告的诉请难以实现。
第三人兴业银行武汉分行未向本院提交证据。
本院依职权调取以下证据：
1、本案诉争房屋产权登记信息查询单。
2、房屋抵押记载信息单。
3、房屋查封信息单。
以上证据载明：本案诉争房屋于2008年6月5日登记在汇新公司名下，2012年8月15日抵押给兴业银行武汉分行，2014年2月20日被武汉市东湖高新技术开发区人民法院查封，查封期限为两年。
庭审质证中，被告汇新公司对原告胡蔡香提交所有证据均无异议。第三人兴业银行武汉分行对原告胡蔡香提交的证据1至证据5均不清楚，不认可胡蔡香与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》。原告胡蔡香、被告汇新公司均对本院调取的证据无异议，第三人兴业银行武汉分行对本院调取的证据，除对查封信息不清楚以外，均无异议。
综合各方当事人的质证意见，本院对上述证据证明力予以确认。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区1层41室（又称C区底层商网41号或C区11号楼41号）房屋系汇新公司开发建设。
2008年6月5日，汇新公司将该房屋所有权登记在自己名下，房屋所有权证号为昌2008006523。
2012年5月23日，胡蔡香与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由胡蔡香购买该公司开发的上述房屋，建筑面积63.77平方米；单价14930元／平方米，总金额952086元；一次性付款；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成胡蔡香不能办理房地产权属证书的，如胡蔡香退房，汇新公司在胡蔡香提出退房要求之日起60日内将胡蔡香已付房价款退还给胡蔡香，并按已付房价款的0.5%赔偿胡蔡香损失；胡蔡香不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向胡蔡香支付违约金等。
合同签订后当天，胡蔡香向汇新公司支付购房款50万元，汇新公司将该房屋交付给胡蔡香。胡蔡香于2012年5月25日支付购房款452086元，付清了全部购房款952086元。
2012年8月15日，汇新公司用其名下的武昌区巡司河商住区汇文新都C区1层41室房屋为他人借款向兴业银行武汉分行提供最高额抵押担保，办理了最高额抵押登记。
2014年2月20日，汇新公司名下的武昌区巡司河商住区汇文新都C区1层41室房屋被武汉市东湖高新技术开发区人民法院查封。
汇新公司至今未能解除抵押登记并为胡蔡香办理房屋所有权证和土地使用证。为此，胡蔡香诉至本院要求判如所请。
本案在审理中，胡蔡香表示《武汉市商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求提高违约金标准。
本院认为：汇新公司将自己开发的且登记在自己名下的武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都C区1层41室（又称C区底层商网41号或C区11号楼41号）房屋出售给胡蔡香，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效。
合同履行中，胡蔡香已将全部房款付清，汇新公司也将该房屋交付给胡蔡香使用，但在未告知胡蔡香的情况下，汇新公司将该房屋抵押给兴业银行武汉分行，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记，导致汇新公司至今无法为胡蔡香协助办理房屋所有权证及土地使用证。为此，汇新公司应承担不能协助胡蔡香办证的违约责任。
由于胡蔡香与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中约定的不能办证的违约金标准过低，现胡蔡香要求以全部购房款为基数，按银行同期贷款利率，从2012年8月23日起至实际办理两证之日止计算违约金的主张，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院予以支持。
胡蔡香要求汇新公司立即协助办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证的诉讼主张，因汇新公司在将该房屋卖给胡蔡香后，将该房屋抵押给兴业银行武汉分行，至今未能解除抵押登记，作为抵押权人兴业银行武汉分行不同意胡蔡香的上述诉讼主张，且该房屋已被法院裁定查封。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定精神及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，对胡蔡香的此项诉讼主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉汇新房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告胡蔡香延期协助办理房屋所有权及国有土地使用证的违约金（以购房款952086元为基数，按人民银行规定的同期贷款基准利率为标准，从2012年8月23日起计算至实际办理“两证”之日止）。
二、驳回原告胡蔡香的其他诉讼请求。
本案案件受理费13300元，减半收取6650元，由被告武汉汇新房地产开发有限公司负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判员 金 勇
二〇一四年七月二十一日
书记员 骆训力