北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12644号
上诉人（原审被告）北京市昌宁机电科技有限公司，住所地北京市丰台区科学城星火路1号。
法定代表人石山麟，董事长。
委托代理人吴月文，男，1952年10月19日出生。
委托代理人王玉潮，男，1960年3月2日出生。
被上诉人（原审原告）上海中奕工业设备有限公司，住所地上海沪宜公路1158号-P150。
法定代表人薛浩，总经理。
委托代理人周皓，北京市嘉安律师事务所律师。
上诉人北京市昌宁机电科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第14934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年7月，上海中奕工业设备有限公司（下称中奕公司）起诉至原审法院称：我公司与北京市昌宁机电科技有限公司（下称昌宁公司）于2011年5月12日签订《昌宁大厦租赁合同》承租昌宁大厦5层5C房间，租赁期限自2011年5月13日至2014年5月12日止，我公司按时交纳了房租和押金。2014年4月，昌宁公司在未告知我公司的情况下，趁我公司人员不在场，强行将房间内物品及字画等搬走。后我公司报警，昌宁公司物业在警方询问中承认是其搬走，拒不返还。现诉至法院请求依法判令昌宁公司返还押金38325元，并承担本案诉讼费用。
昌宁公司辩称：中奕公司诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。双方于2011年5月12日签订租赁合同，对租期、租金金额及支付方式、押金退还及违约责任等进行明确约定，后我方将涉诉房屋钥匙两把、停车证一张，车位钥匙一把交给中奕公司。但中奕公司在履行合同期间违反合同约定，逾期7日未交纳租金。后我方于2014年4月19日通知因中奕公司未如约支付租金，属于违约，并告知中奕公司在2014年4月20日前仍未支付租金，我方将按照合同第八条第2款执行。后中奕公司在明知上述事实的情况下仍不交房租，不办理房屋交接手续，不恢复涉诉房屋原状，一走了之。时隔一年零四个月起诉，我方认为其缺乏依据。我方遵照合同的规定，履行合同权利，不同意返还其交纳的押金。至于中奕公司方丢弃在涉诉房屋内的垃圾，我方已按合同约定处理，不同意赔付。
原审法院经审理认为：根据庭审查明事实，中奕公司虽提前搬离涉诉房屋，但并未提出提前终止合同，而中奕公司确属未按约定支付房屋租金，该行为显属违约。双方合同第八条第2款的约定系在乙方违约的情形下甲方享有合同解除权，本案中，中奕公司违约在先，昌宁公司依此约定享有合同解除权，但该解除权系约定解除权，昌宁公司应向中奕公司发送解除合同通知，自通知到达时方生合同解除之效力，且解除合同的发送应采取合理妥当的方式。本案中，昌宁公司主张其通知以在涉诉房屋处张贴的方式向中奕公司发送，中奕公司对此不予认可，加之4月19日非工作日，即便张贴也无法达到通知之目的，且当时中奕公司已搬离涉诉房屋，昌宁公司亦未采取其他方式送达。结合本案情况，法院认为，昌宁公司解除合同通知的送达方式确有欠妥之处，难以认定其产生解除合同之法律效力。另，中奕公司虽更换房门，但合同到期前昌宁公司已收回涉诉房屋，已不具备恢复原状的事实基础。在此基础上，法院对昌宁公司主张扣留押金之抗辩意见不予采信。对中奕公司之诉讼请求，法院予以支持。关于返还的数额，中奕公司主张返还其中的38325元，法院不持异议。据此，原审法院于2015年10月判决：北京市昌宁机电科技有限公司于判决生效之日起七日内返还上海中奕工业设备有限公司（原审误为北京市昌宁机电科技有限公司）押金三万八千三百二十五元。
判决后，昌宁公司不服，上诉至本院称：中奕公司未按合同约定支付房屋租金，显属违约，我公司依约享有解除权，解除权没有附加条款，直接生效，我公司多方寻找无法找到中奕公司的准确下落，将通知张贴于涉诉房屋之上并无不妥；2014年4月21日中奕公司看到门被撬也来找过我公司，我公司也声明了因对方违约而单方终止合同，4月23日中奕公司找我公司时，我公司也进行了同样的声明；我公司已经几次当面向中奕公司主张了通知的内容，对其发生法律效力；故要求撤销原判，依法改判驳回中奕公司的全部诉讼请求。中奕公司同意原判。
经审理查明：2011年5月12日，昌宁公司（甲方）与中奕公司（乙方）签订《昌宁大厦租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市丰台区×××5C房间租赁给乙方使用，租赁期限自2011年5月13日起至2014年5月12日止，第一年年租金为214620元，每个月租金为17885元，押金为53655元，第二年年租金为222285元，每个月租金为18523元，押金不足部分为1916.25元，第三年年租金为229950元，每个月租金为19162元，押金不足部分为1916.25元。租赁期满时，乙方向甲方完整交还租房、缴清租金、缴清损失赔偿费以及缴清乙方必须缴纳的其他费用之后5个工作日内，甲方将乙方的全部押金按原缴纳金额退还给乙方。支付方式为乙方入住租房的第一个租房月起，在每个租房月的起始之日之前（即每个月的13日之前），乙方自行到甲方物业部向甲方支付该租房的月租金。合同第五条第7款约定：“本合同期满或提前终止、解除之后一年内，乙方自有财产仍然没有全部或部分搬出该房，则认定乙方放弃对该财产的所有权，甲方可以处理乙方的上述财产，并无须向乙方发通知，也无须给乙方任何补偿。”第六条第12款约定：“租赁期满，乙方将自有财产与自置设备搬出该房，将清洁整齐、状态完好的该房交还给甲方。……乙方在租赁期满前对房内予以恢复原样。如果乙方在租赁期满之日不能恢复原样，则视为乙方违约。乙方所交押金人民币57487元作为违约金处理，归甲方所有，甲方不予返还乙方。”第八条第2款约定：“乙方未按期向甲方支付租金及其他该缴纳的费用（包括电费、停车费等），乙方逾期三天仍不缴纳，甲方有权停止向该房间供应电……；乙方逾期七日仍不缴纳，则认定乙方违约，甲方有权认定乙方单方终止本合同，本合同予以解除，乙方支付的押金，甲方不予返还。同时，甲方有权将乙方所有物品自行搬出该房间，放进甲方地下室或甲方方便的地方，如有丢失、损坏甲方概不负责。乙方在之后的一个月内仍不取走该物品，则视为乙方放弃对该物品所有权，甲方有权自行处理该物品，并无须给乙方任何通知和补偿。”第5款约定：“乙方没有违约，甲方单方提前终止本合同，甲方在法律规定的时间之内向乙方双倍返还所收押金；甲方没有违约，乙方单方提前终止本合同，甲方不予返还乙方支付的押金。”合同落款处注有双方联系电话。
2011年5月23日，中奕公司向昌宁公司申请将木门更换为玻璃门（铝合金框），并承诺租赁期满前，给予恢复原样，否则按租赁合同第六条第12款执行。中奕公司向昌宁公司支付押金57487.5元，并支付房屋租金至2014年4月12日，其后的租金未支付。
原审法院审理中，昌宁公司称其于2014年4月19日在涉诉房屋门上张贴通知一份，通知中奕公司应于2014年4月13日前支付的房屋租金19162.5元至今未付，属中奕公司违约，并告知若其于2014年4月20日前仍不能支付上述租金，将按照合同第八条第2款执行。昌宁公司提供通知及张贴照片予以佐证。中奕公司对此不予认可，并表示4月19日为周六，员工不上班，昌宁公司此时通知属于不善意履行义务。另，昌宁公司表示其于2014年4月底自行收回涉诉房屋，中奕公司称其2014年4月21日即得知门被撬了。中奕公司提交其员工张淑凤出具的证明一份，该证明记载：“我公司由于业务需要，准备搬迁到新址，当时公司老板派我去通知昌宁大厦物业。我于3月10号到物业，当时物业有一个长头发女人，我就跟她讲，我们公司已经定了到期就不再续签合同了，按照合同规定提前通知你们一下，你跟你们领导说一下。我第二天去交三月份房租，又向管收款的一个胖点的女人提了不再续签的事情，……，之后我公司于2014年3月29日就搬走了，……。”因证人未到庭，昌宁公司称无法核实证人身份，但对上述证明记载的搬离时间及理由予以认可。中奕公司称曾与昌宁公司达成口头协议约定最后一个月租金自押金中抵扣；昌宁公司对此不予认可。昌宁公司称中奕公司将涉诉房屋屋门进行更换，搬走时未恢复原状；中奕公司对此予以认可，但主张恢复原状的前提是租期届满，双方合同并未履行完毕。
上述事实，有《昌宁大厦租赁合同》、《申请》、《通知》、照片、收据、《证明》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：中奕公司称与昌宁公司签订的《昌宁大厦租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。依合同约定，中奕公司应于2014年5月13日向昌宁公司支付下月租金，中奕公司未按期支付租金。中奕公司称与昌宁公司达成口头协议最后一个月的租金从押金中扣除，昌宁公司不予认可，中奕公司未提供有效的证据证实其主张，本院对中奕公司的该项诉讼意见不予采信。依《昌宁大厦租赁合同》所约，中奕公司逾期7日不缴纳，则认定中奕公司违约，昌宁公司有权认定中奕公司单方终止本合同，合同予以解除，中奕公司支付的押金，昌宁公司不予返还；昌宁公司没有违约，中奕公司单方提前终止本合同，昌宁公司不予返还中奕公司支付的押金。因中奕公司未按期支付租金达7日，且未通知昌宁公司的情况下自行搬离涉案房屋，中奕公司的行为已经构成违约，故昌宁公司可以按合同约定不予返还其押金；原审法院对此处理有误，本院予以改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第14934号民事判决；
二、驳回上海中奕工业设备有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费379元，由上海中奕工业设备有限公司负担（已交纳），二审案件受理费758元，由上海中奕工业设备有限公司负担（北京市昌宁机电科技有限公司已预交，上海中奕工业设备有限公司于本判决生效之日起7日内给付北京市昌宁机电科技有限公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 胡珊珊
代理审判员 王军华
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 张晓鸥