湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂0192民初2009号
原告：罗常珠，女，1969年3月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原告：熊华，男，1965年3月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉万科城花璟苑万科某某小区房地产有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园蚂蚁工房商业街3层1号。
法定代表人：李东，该公司总经理。
委托代理人：黄威，湖北卓胜律师事务所律师。
原告罗常珠、熊华诉被告武汉万科城花璟苑万科某某小区房地产有限公司（以下简称：万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年7月14日受理后，依法简易程序由审判员杜厚胜独任审理，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告罗常珠，原告罗常珠、熊华共同的委托代理人郑学知，被告万科公司的委托代理人黄威，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗常珠、熊华诉讼请求：1、被告万科公司支付逾期交房违约金50692.48元、逾期交房期间的物业费335.26元；2、本案诉讼费用由被告方负担。事实和理由：原、被告于2013年12月23日签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称：购房合同），约定购买被告万科公司开发的万科城花璟苑万科某某小区一期3＊幢1＊单元4＊层3＊号的商品房，并于2013年12月20日支付了全部房款，被告应在2015年6月30日前交付房屋，但经多次去电函告未交房。2015年9月19日，原告罗常珠再次强烈要求收房，被告万科公司工作人员让其填写了物品签收单，但未交付入户门钥匙、未验房，直到2015年11月10日才交付入户门钥匙完成交房，逾期长达133天。逾期期间，万科物业不顾逾期交房事实，强行收取物业费335.26元。综上，被告万科公司的违约行为造成两原告严重损失，故诉至法院要求判如所请。
被告万科公司辩称：被告万科公司于2015年6月12日、2015年7月19日两次通知原告罗常珠、熊华领取钥匙，其未理会；原告罗常珠于2015年9月15日办理收房手续，并在9月20日领取装修钥匙一把，至此被告万科公司已完成交房；两原告一直未按照法律规定交纳住房维修基金是被告万科公司至2015年9月20日才交房的原因，由此产生的后果由两原告自行承担。
经审理查明：2013年12月23日，原告罗常珠、熊华（买受人，乙方）与被告万科公司（出卖人，甲方）签订案涉购房合同（合同编号：湖1304174****＊＊）一份，购买万科城花璟苑万科某某小区项目一期第3第＊幢1＊单元4＊层3＊号房，约定：第六条，买受人付款形式及付款时间，1、一次性付款的，乙方应于2013年12月29日，一次性存入商品房全部价款769701元；第八条，面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第九条，交房期限及条件，出卖人应当在2015年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用；1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……第十条，关于首期住宅专项维修资金交存的约定，所购商品房为住宅的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条，出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十二条，交接，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按本合同约定时间办理收房手续的，自本合同约定的交付时间起视为本合同项下的商品房已交付。第二十二条，本合未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。等内容。
双方合同补充协议（附件六）约定：三、关于面积差异处理，产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款应在办理房屋交接手续时结清。四、关于基础设施、公共配套建筑的交付及推迟交付，出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁发的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件。8、因出卖人无法确定《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》取得的时间，为此特别约定：如出卖人在通知交付前取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由买受人自行前往维修资金缴存窗口办理缴存手续；如出卖人在通知交付后取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由出卖人在交付时代收，具体按照武汉政府部门颁布的缴存标准执行。如买受人拒绝支付的，出卖人有权迟延交付并不承担违约责任，由此造成不能取得权属证书等一切法律责任及后果均由买受人自行承担；等内容。
合同签订后，原告罗常珠、熊华已按约定向被告万科公司支付了全额购房款。2015年6月19日，案涉项目取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2015年6月12日，被告万科公司向原告罗常珠、熊华邮寄了《商品房交付通知书》，通知交付时间为2015年6月21日，并附《收费明细》、《面积补差退款说明书》，《收费明细》中列明：一、房屋面积退差价款7407.92元；二、预收物业综合服务费1年、预存水电费400元合计3418元；三、住宅专项维修资金6160元由被告万科公司代收，请准备本人银行卡并携带身份证在交付当天缴纳（不受理现金）；《面积补差退款说明书》列明：面积补差退款7407.92元，物业服务费3418元，合计退款3989.92元，万科公司承诺以上合计退款金额3898.92元，于2015年8月25日前退还至买方指定的银行账户，并要求业主填写接收款项的银行卡账户。
2015年6月22日，原告罗常珠前往收房现场，被告知要先缴纳住宅维修基金6160元后才能办理交房手续，原告罗常珠提出用面积补差退款7407.92元抵作维修基金，被告万科公司未答复意见。2015年7月2日，被告万科公司工作人员答复同意抵扣，提出要写一份书面抵扣申请报领导签字，并应一并办理预交物业费等手续，建议次日再行办理所有手续；原告罗常珠提出可先办理交付手续，物业费手续由其自行另行办理，双方当天未办理具体交房手续。2015年7月4日，原告罗常珠前往办理手续，被告万科公司提供了申请书样本但信息有误，当天原告罗常珠由被告万科公司人员带领查看了案涉房屋，并提出了需要维修的意见。2015年7月11日，原告罗常珠在被告万科公司提供的《退面积差抵扣维修基金的申请》上签字，但将落款时间倒签为2015年6月22日，双方并因为房款数额变动需更换发票的事项发生了争议。2015年7月23日，被告万科公司通知原告罗常珠尽快收房，并提出抵扣申请应当写当前时间，原告罗常珠表示自己6月22日即提出抵扣要求，坚持写6月22日。2015年7月30日，原告罗常珠、熊华致函被告万科公司要求交房，被告万科公司于2015年8月6日收到后，于2015年8月12日电告原告罗常珠可以收房。2015年8月22日，原告罗常珠到收房现场后，被告万科公司工作人员要求原告罗常珠签收房屋钥匙，原告罗常珠表示要先验房，当天双方就抵扣申请书事项又发生了争议。2015年9月19日，原告罗常珠验房并领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书，以及除入户门外的其他房间钥匙，次日，原告罗常珠在保修中心领取了一把装修钥匙。2015年9月22日，原告罗常珠在被告万科公司处领取了住房维修资金缴款收据。
2015年7月至10月期间，被告万科物业安排对案涉房屋进行了栏杆反坎积水、次卧门吸不灵、门槛石裂开、入户门破损和密封条脱落、地板打胶处处理、洗菜盆开洞错误等维修措施。2015年11月10日，浙江金大门业有限公司对案涉房屋更换了锁芯。原告罗常珠、熊华认为，至2015年11月10日更换锁芯后，被告万科公司才向其履行完交房义务，应当承担迟延交房的违约责任，被告万科公司认为，面积退差与住房维修基金不属同一性质款项，完成抵扣必须经双方合意并办理相应手续，原告罗常珠未按约定交纳住房维修基金是导致不能如期交房的原因，双方协商无果故有本案诉讼。
以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、发票、《商品房交付通知书》、《收费明细》、《面积补差退款说明书》、录音、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告罗常珠、熊华与被告万科公司签订的购房合同及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原告罗常珠、熊华与被告万科公司均应按照合同约定全面履行各自的义务。
围绕双方对面积退差款和维修基金的争议，本院认为：
一、案涉房屋是否、何时具备交付条件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。对交付使用的房屋质量问题分为三种情形：第一种是房屋主体结构质量问题，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第二种是房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；第三种是房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，给买受人造成损失的应当赔偿损失。据双方提交的证据，被告万科公司对案涉房屋进行了栏杆反坎积水、次卧门吸不灵、门槛石裂开、入户门破损和密封条脱落、地板打胶处处理、洗菜盆开洞错误等维修措施，均为针对局部质量瑕疵的维修处理，不属会严重影响买受人居住使用的质量问题。案涉房屋在2015年6月19日取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，依双方约定此时已具备了交付使用条件。
二、购房合同附件六约定：“产权面积与合同约定面积发生差异导致的房价款差异应在办理房屋交接手续时结清，否则出卖人有权拒绝交付房屋”，对该“结清”的理解双方有争议，但结合语境和履约环境，该“结清”应按通常理解为当场钱货两讫。被告万科公司在通知收房时提出面积退差款抵扣物业费后余款3989.92元于2015年8月25日前转账退还，属对原约定事项外的新邀约，需双方达成一致才可执行，两原告对此有权拒绝并要求当场结清，被告万科公司不能结清的，应当承担违约责任，但该违约责任主要体现为占有资金的损失赔偿等。
三、面积退差款与本案代收住房维修基金属于不同性质的款项，一是开发商应退还的合同款，一是开发商依约代收的兼有政府指导性和公益性的款项，不能当然抵扣。原告罗常珠要求用补差款抵扣房屋维修基金，也属对原约定事项外的新邀约，需双方达成一致才可执行。依双方合同附件六中“因出卖人无法确定《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》取得的时间，为此特别约定：如出卖人在通知交付前取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由买受人自行前往维修资金缴存窗口办理缴存手续；如出卖人在通知交付后取得《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》的，则由出卖人在交付时代收，具体按照武汉政府部门颁布的缴存标准执行。如买受人拒绝支付的，出卖人有权迟延交付并不承担违约责任，由此造成不能取得权属证书等一切法律责任及后果均由买受人自行承担”的约定，在两原告缴纳住房维修基金前，被告万科公司有权拒绝交付房屋。
四、被告万科公司是否有延期交房行为，是否应承担违约责任。被告万科公司在交付期限前书面通知两原告收房，已履行了通知义务。原告罗常珠于2015年9月19日签领了住宅使用说明书、住宅质量保证书，以及除入户门外的其他房间钥匙并于次日领取了装修钥匙，双方于此时完成事实上的交接手续。据双方陈述和举证，未能在合同制定期限内完成交接手续的争议主要围绕面积补差款抵扣房屋维修资金的具体财务手续方面。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。虽然上述两笔费用性质有所不同，但属被告万科公司掌控，在双方已于2015年7月2日达成抵扣意见后，被告万科公司即应及时办理，并不得将交房与交物业费事宜混同。双方因被告万科公司提出的内部财务管理要求等未能及时完成抵扣，主要可归因为被告万科公司履约迟延。但在原告罗常珠提交抵扣申请后，被告万科公司在2015年8月22日已当面向原告罗常珠提交房屋钥匙但其未接收，结合前述分析房屋此时已具备交付条件的意见，可认定为被告万科公司于此时完成法律上的交付义务。综合双方履约情况，本院认为从2015年7月3日起至2015年8月21日止共50天期间，属迟延交房期间，并结合案情对合同约定的日万分之三标准，酌情调整为按照日万分之二计算违约金，为7697.01元（769701元×50天×万分之二每天）。
关于两原告提出的物业费，属前期物业服务单位收取的费用，不与本案为同一法律关系项下事项，不在本案中处理，两原告可另行主张权利。
综上所述，本院为保护当事人合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉万科城花璟苑万科某某小区房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗常珠、熊华支付逾期交房违约金7697.01元；
二、驳回原告罗常珠、熊华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费538元，由原告罗常珠、熊华承担338元，被告武汉万科城花璟苑万科某某小区房地产有限公司负担200元（此款原告罗常珠已预交，被告武汉万科城花璟苑万科某某小区房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗常珠、熊华直接支付200元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杜厚胜
二〇一六年十二月十三日
书记员 颜晓霞