广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）象民初字第583号
原告廖军，男，汉族，1966年1月6日生。
委托代理人黄绍洪，男，汉族。
委托代理人廖孝毅，男，汉族。
被告郑祖剑，男，汉族，1971年8月4日生。
委托代理人李思，广西诚瑞律师事务所律师。
委托代理人石元慧，广西诚瑞律师事务所实习律师。
被告刘志英，女，汉族，1974年8月3日生。
委托代理人李思，广西诚瑞律师事务所律师。
委托代理人石元慧，广西诚瑞律师事务所实习律师。
原告廖军诉被告郑祖剑、刘志英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员陆凯担任审判长，人民陪审员王新华、郝总路参加的合议庭，由兼书记员蒙晓霞担任法庭记录，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。原告廖军诉讼代理人黄绍洪、廖孝毅、被告郑祖剑、刘志英诉讼代理人李思、石元慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年1月25日，原告廖军与被告郑祖剑签订门面买卖合同书，合同约定：原告廖军将其所有的位于桂林市象山区交通路10号怡景苑商住楼x号及y号两门面转卖给被告郑祖剑；约定成交价为当时购买该二处门面的价格共计人民币324182元；并约定违约一方按合同房价总款的20%向另一方支付违约金；并约定如未按约支付房价款或未按约交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付数额为房价款万分之五的违约金。合同签字生效后，原告廖军交付了产权证书及房屋。因为被告郑祖剑想将房屋产权人指定为刘志英，并委托通过桂林市鸿宇房产咨询有限公司的居间，双方于2013年3月6日签订相应《补充协议》，协议约定门面过户至被告郑祖剑指定的刘志英名下，并在桂林市房屋登记管理中心由原告廖军与被告刘志英签订《房地产买卖契约》，并确定原合同有效。签订协议后，原告廖军按合同约定已履行完其全部义务，但被告郑祖剑及刘志英于房产局交件过户当日没有将房屋价款一次性给付原告廖军。经原告廖军及其委托代理人多次催告，但被告郑祖剑及刘志英仍拒不支付剩余款项9000元。被告郑祖剑及刘志英拒不履行合同义务已构成根本性违约，已造成合同目的不能实现的严重后果，故诉至法院请求判令1、被告郑祖剑支付购买门面剩余款项9000元；2、被告郑祖剑按房价总款20%支付违约金共计64836.4元；3、被告郑祖剑按房价款万分之五支付二个月（超延误期另行计算）的逾期违约金共计9725.46元；4、被告刘志英按房价款万分之五支付20天（超延误期另行计算）的逾期违约金共计3241.82元；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告向本院提交以下证据予以证实：一、合同书、房地产买卖契约、补充协议，证明原、被告之间的权利义务；二、2013年3月6日欠条，证明被告拖欠购房款；三、2013年3月6日收件单、房地产收件回执单，证明原告履行了其义务；四、房产权证，证明双方房屋买卖合同真实有效。
两被告共同辩称，原告所诉请的9000元余款，被告已经通过银行转账给原告，被告不存在违约行为。原告计算了三次违约金，不符合法律规定。即便被告违约，按照合同总价计算违约金已超过实际损失，不符合合同法的规定。原告诉请没有事实及法律依据，应予驳回。
两被告向本院提交以下证据予以证实：一、合同书，证明原、被告就房屋买卖约定的具体情况；二、收款收据，证明被告支付购房款250346元；三、银行汇款凭证，证明被告已支付剩余购房款9000元；四、收件单，证明被告未延期付款；五、2013年3月6日欠条，证明被告给付剩余款项9000元的条件是必须孟飞在场。
经过庭审质证，被告对原告的证据一中合同书的真实性认可，但对证明内容不认可，对房地产契约、补充协议的真实性不予认可，房地产买卖契约中违约金约定不符合法律规定；对证据三、四的真实性认可。原告对被告的证据一、二真实性认可；对证据三未核实，被告自行转账也没通知原告；对四、五真实性无异议。
经审理查明：原告廖军与被告郑祖剑于2013年3月6日签订合同书一份，合同约定：甲方（原告廖军）将象山区交通路10号怡景苑商住楼x、y号门面转卖给乙方（郑祖剑），该门面的房产证号xx、x**，面积15.18、11.72㎡，土地使用证号401757、401758；付款方式，甲、乙双方签订本合同的定金、身份证复印件和房产证、土地证复印件，乙方给付该门面款的20%，在办理门面房屋所有权土地使用权过户手续后，乙方一次性付完部分余款，如没办土地证扣壹仟元；本合同生效后，任何一方不得违约，如有违约，违约方应向守约方按房价总款20%支付违约金。因被告廖军想将房产登记在其妻刘志英名下，同日，原告廖军与被告刘志英签订房地产买卖契约两份，两份契约分别约定：甲方（原告廖军）同意将座落在桂林市象山区交通路10号怡景苑商住楼x、y号的房屋（房屋所有权证号xx、xxx，房屋设计用途门面，房屋结构框架，房屋建筑面积15.1811.72㎡）出售给乙方（被告刘志英）；甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币182386元、141795元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币28359.00、36477.00元作为购房定金；甲乙双方同意自本契约生效之日起房产交易所交件当日内，乙方将房屋价款一次付给甲方，购房定金将在第一次付款时冲抵房价款。乙方于房产交易所交件当日支付182386元、141795元；乙方未按约定向甲方支付房价款或甲方未按约向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向对方支付数额为房价款万分之五的违约金，逾期达三日以上的，守约方有权解除本契约并按本条第一款的约定追究违约方责任。双方对此另有约定的从其约定。同日，原告廖军与被告刘志英签订补充协议约定将象山区交通路10号怡景苑商住楼x、y号的房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户至乙方刘志英的名下。当日，被告刘志英支付了定金64836元，双方即到桂林市房屋登记管理中心办理了交件登记，被告刘志英再次支付了购房款250346元，剩余9000元房款未支付给原告。被告郑祖剑向原告廖军出具了欠条称，今欠到廖军房款玖仟元整（此款跟孟飞一起在还款），此据。2013年3月22日，原告诉至法院提出上述请求。2013年4月22日被告郑祖剑通过转账方式支付了剩余房款9000给原告。
本院认为，原告廖军在售卖其所有的象山区交通路10号怡景苑商住楼x、y号的房产的过程中先后与被告郑祖剑、刘志英签订了房屋买卖合同和房屋买卖契约。被告郑祖剑与刘志英虽为夫妻关系，所购买的铺面也应属夫妻共同财产，但不影响两被告作为房屋买卖的独立主体签订合同。从两间铺面最终的过户申请及房屋权属登记来看，该房实际的买受人为刘志英。故原、被告郑祖剑所签订的房屋买卖合同未实际履行，不能作为本案认定原、被告权利义务的依据。根据原告廖军与被告刘志英签订的两份房屋买卖契约，原告已按约定履行了其转移门面的义务，而被告亦在当天给付了超过五分之四的房款，合同的主要权利义务已履行完毕。被告刘志英未在当天支付余款9000元的行为，不符合契约对房款支付的约定，但属于部分违约，且被告郑祖剑当即向原告出具了欠条，并在2013年4月22日支付了余款9000元，可见被告主观并无拖延付款的故意。契约第七条对违约责任的约定从内容上分析为对双方根本性违约的惩罚条款，本院认为，根据本案的实际情况及原告的实际损失考虑，应以未付款按同期银行贷款利率计算违约金较为适宜。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告刘志英支付原告廖军合同违约金（违约金以9000元为基数按银行同期贷款利率从2013年3月6日计算至2013年4月22日）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费1970元（原告已预交），此款由被告刘志英承担70元，余款由原告廖军自行承担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起九十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1970元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陆 凯
人民陪审员 王新华
人民陪审员 郝总路
二〇一三年七月二十三日
兼书 记员 覃 鑫