浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第137号
上诉人（原审被告）：平湖市易达皮具加工厂。
代表人：宋国庆。
被上诉人（原审原告）：平湖骏诚磁性材料科技有限公司。
法定代表人：邱绣玲。
委托代理人：程奕、潘旦。
上诉人平湖市易达皮具加工厂（以下简称易达皮具厂）因与被上诉人平湖骏诚磁性材料科技有限公司（以下简称骏诚公司）返还原物纠纷一案，不服平湖市人民法院（2012）嘉平民初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2006年10月19日，骏诚公司与易达皮具厂签订了《房地产转让协约书》一份，协议约定：骏诚公司将坐落于平湖市经济开发区兴平一路东侧的骏诚科技所属部分房地产转让给易达皮具厂，其中有证房屋面积1600平方米，无证房屋面积680平方米（钢结构房屋），有证土地面积5000平方米；房地产交接时间是2006年10月19日。因未能按约办理产权变更手续，易达皮具厂于2008年7月22日向原审法院起诉，该院审理后作出（2008）平民一初字第2133号民事判决：解除易达皮具厂与骏诚公司于2006年10月19日签订的《关于平湖骏诚磁性材料科技有限公司部分产权转让的协议》；骏诚公司于判决生效后十日内返还给易达皮具厂970000元。该判决已于2009年3月14日发生法律效力。砖混办公室、宿舍和建筑面积为680平方米的钢结构生产车间交付易达皮具厂使用的时间均为2006年10月19日，建筑面积580平方米（无证搭建）的钢结构生产车间交付易达皮具厂使用的时间为2007年7月。
原审审理中，经骏诚公司申请，该院委托平湖市正元资产评估事务所进行司法鉴定。2012年11月4日，平湖市正元资产评估事务所出具报告，评定：易达皮具厂占用骏诚公司房屋租赁费、土地使用费租赁单价为砖混办公室、宿舍，建筑面积840平方米，2006年10月19日-2009年12月31日每月7元／平方米、2010年1月1日-2012年12月31日每月7.7元／平方米；钢结构生产车间，建筑面积680平方米，2006年10月19日-2009年12月31日每月6.5元／平方米、2010年1月1日-2012年12月31日每月7.15元／平方米；钢结构生产车间，建筑面积580平方米（无证搭建），2007年7月-2009年12月31日每月6.5元／平方米、2010年1月1日-2012年12月31日每月7.15元／平方米；土地使用费，面积860平方米（已扣除房屋的占地面积），每月3元／平方米。骏诚公司支付评估费3500元。
原审法院另认定：（2008）平民一初字第2133号民事判决生效后，涉案房屋及土地仍由易达皮具厂占有使用，骏诚公司也未按该判决履行付款义务。
2012年7月9日，骏诚公司以涉案房屋产权转让协议已解除，易达皮具厂无权占有、使用骏诚公司的土地及厂房为由诉至原审法院，请求判令：易达皮具厂立即将占有、使用骏诚公司的土地及厂房腾空并归还骏诚公司；易达皮具厂支付骏诚公司自2006年10月厂房交付至2008年12月的使用费15万元，2008年12月至2012年6月的使用费124万元，合计139万元；2012年7月9日起至判决生效之日止的使用费，以每月25000元计算。
易达皮具厂在原审中答辩称：根据（2008）平民一初字第2133号民事判决，骏诚公司应返还易达皮具厂97万元并支付迟延履行的债务利息，在骏诚公司未履行该债务前易达皮具厂有理由不腾退房屋。骏诚公司请求的10万元及25000元／月的房屋使用费无依据。
原审法院审理认为：双方当事人签订房地产转让合同，骏诚公司接受易达皮具厂房地产价款，易达皮具厂接收骏诚公司交付的房地产，骏诚公司应转移所有权给易达皮具厂，属于依据买卖合同约定进行的履行行为。易达皮具厂在此期间占有使用厂房、土地，属于合法占有，不应支付占有使用费。解除双方当事人之间的房地产转让合同的（2008）平民一初字第2133号民事判决，已于2009年3月14日发生法律效力。骏诚公司作为卖方，现请求作为买方的易达皮具厂将其占有使用的土地及厂房腾空并返还给骏诚公司，符合法律规定，予以支持。房地产转让合同解除后，易达皮具厂继续占有使用厂房、土地，骏诚公司认为造成了对其合法权利的损害，据此请求易达皮具厂赔偿逾期腾房的占有使用费，符合法律规定。但骏诚公司请求易达皮具厂赔偿自房屋交付起至判决生效之日止的使用费，不符合法律规定，应确认易达皮具厂自房地产转让合同解除次日起至判决生效之日止赔偿骏诚公司逾期腾房的占有使用费。骏诚公司返还易达皮具厂已支付的房款已经法院生效裁判确定，易达皮具厂以骏诚公司未返还房款为由主张同时履行抗辩权，拒绝腾空厂房、土地，并且拒绝支付逾期腾房的占有使用费，于法无据，不予支持。
由于双方当事人对于厂房、土地的占有使用费未能达成一致意见，在诉讼中，法院依法委托司法鉴定机构出具司法鉴定意见，易达皮具厂虽有异议，但未能提供反驳证据，故应依据司法鉴定意见确定骏诚公司的损失数额，自2009年3月14日次日起至2012年6月30日的使用费为699885元；2012年7月9日起至判决生效日止的使用费，计算标准参照司法鉴定意见中2010年1月1日起至2012年12月31日的标准确定，即每月18057元。评估费3500元，由骏诚公司承担1500元，易达皮具厂承担2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、易达皮具厂于判决生效后一个月内将位于平湖经济开发区兴平一路东侧的厂房、土地腾退给骏诚公司；二、易达皮具厂支付骏诚公司厂房、土地占有使用费，于判决生效后十日内履行（具体计算方式：自2009年3月15日起至2012年6月30日的使用费为699885元；2012年7月9日起至判决生效日止的使用费，按每月18057元计算）；三、评估费3500元，由骏诚公司负担1500元，易达皮具厂负担2000元；四、驳回骏诚公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17535元，减半收取8768元，由骏诚公司负担4384元，由易达公司负担4384元。
判决宣告后，易达公司不服，向本院提起上诉称：一、骏诚公司返还购房款与易达皮具厂腾空房屋属于同时履行的义务，在骏诚公司未返还（2008）平民一初字第2133号民事判决项下970000元的前提下，易达皮具厂无需腾空房屋更无需支付厂房、土地占有使用费。二、原审依据评估报告的内容计算出的厂房、土地的占有使用费与易达皮具厂当地的实际情况不符。易达皮具厂提交的房产证、房屋租赁协议（复印件），是与易达皮具厂目前使用房屋同一地段的房屋，但租赁价格与评估报告的价格相差很大。原审法院在未进行实地调查的情况下，仅依据评估报告作出判决，有失公正。原审法院认定事实错误，请求撤销原判，改判驳回骏诚公司的一审诉讼请求。
骏诚公司在二审中答辩称：房地产买卖合同解除后，易达皮具厂无理由继续占有、使用厂房和土地，否则应支付使用费。关于使用费的数额，应当以评估报告为准。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为：本案争议焦点有二，一是易达皮具厂可否行使同时履行抗辩权，拒绝腾退厂房、土地并拒绝支付使用费；二是原审确定的厂房、土地使用费的数额是否合理。
关于争议焦点一，生效的（2008）平民一初字第2133号民事判决，已确定双方当事人之间签订的《房地产转让协约书》解除。合同解除后，双方当事人负有向对方返还依据合同取得的财产的义务。骏诚公司不能因易达公司未返还涉案房产而拒绝履行生效判决确定的返还房款义务，易达公司也不能因骏诚公司未履行判决内容而拒绝返还涉案房产。易达公司在合同解除后，仍然占用涉案厂房、土地，无合法依据，构成不当得利，原审判决其支付从合同解除次日起至判决生效之日止的占有使用费并无不当。至于易达公司提出的同时履行抗辩问题，同时履行抗辩权是指双务合同的当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方当事人只有在已经履行或者已提出履行的前提下，才能要求对方当事人履行义务。根据同时抗辩权的理论，易达公司在（2008）平民一初字第2133号案中请求骏诚公司退还价款时，其也应先将所购厂房、土地退还给骏诚公司，至少应提出退还的意思表示。易达公司在请求骏诚公司退还价款时，又拒不退还厂房和土地，本身是对同时履行法律规则的违反，实际是要求骏诚公司先行履行。
关于争议焦点二，因双方当事人对涉案厂房、土地的使用面积及使用费数额争议较大，原审法院依据骏诚公司的申请，依法移交鉴定机构进行评估。评估机构的选任程序合法、具备评估资质，评估过程中也未违反相关法律、法规的规定，评估机构采用市场比较法，对涉案厂房、土地面积及使用费在评估基准日进行正常公平交易的价值进行评估，资产评估价值公允，可以作为办理案件价值参考依据。易达公司对评估报告结果有异议，认为评估价格与其目前使用同一地地段的房屋的租赁价格相差很大，并提供一份房屋租赁协议复印件证明。本院认为其提交的房屋租赁协议，本身真实性有待证明，即使租赁协议是真实的，租赁价格也是租赁协议双方当事人意思自治的结果，并不能当然代表市场价格。因此，原审法院依据《资产评估报告书》确定涉案厂房、土地使用费的数额，并无不当。
综上，易达公司的上诉请求不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10799元，由平湖市易达皮具加工厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨迪虎
审 判 员 帅国珍
代理审判员 章玉萍
二〇一三年三月十三日
书 记 员 阮美琴