湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）鄂黄石港民一初字第293号
原告：黄石市粮油连锁公司，住所地湖北省黄石市颐阳路434号。机构代码证号：178410795。
法定代表人：骆三顺，总经理。
委托代理人：柯新周、刘明霞，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：黄石市千大房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市沿湖路449号。机构代码证号：764139184。
法定代表人：夏晓容，总经理。
委托代理人：吴青峰，该公司副总经理，代理权限为特别授权。
委托代理人：李春愈，湖北忠三（黄石）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告黄石市粮油连锁公司与被告黄石市千大房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2011年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市粮油连锁公司及其委托代理人柯新周、刘明霞，被告黄石市千大房地产开发有限公司及其委托代理人吴青峰、李春愈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄石市粮油连锁公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告房屋拆迁过渡费12，882元；2、被告赔偿原告租金损失18，000元；3、被告立即办理还建给原告的还建房的房屋所有权证和土地使用证，并承担办证费用；4、被告立即向原告交付同地段面积为85平方米的住宅还建房一套并办理产权证，如被告不能交付该房屋则给付与该房屋同等价值的货币（以市场评估价值为准）；5、由被告承担本案的诉讼费用。当庭明确的诉讼请求：3、被告办理还建房千大·枫叶苑1楼门面房82.75平方米和三楼住宅楼105平方米的房屋所有权证和土地使用证，并承担办证费用；4、被告立即向原告交付同地段面积为85平方米的住宅还建房相应的损失350，000元。增加的诉讼请求：被告承担少还一楼商业房面积7.64平方米按8，000元／平方米所应补偿61，120元给原告。事实和理由：被告因开发建设“千大·枫叶苑”项目，需要对原告所有的位于该项目用地范围内房屋进行拆迁。2009年1月7日原、被告经协商一致，签订了《王家里旧城改造拆迁补偿安置协议》。该协议对安置方式、还房时间、搬迁时间、拆迁过渡费的标准及支付、还建房的产权办理、规划红线保留部分的房屋修缮标准及产权证办理、违约责任等事项进行了明确的约定。协议生效后，原告即依约履行了搬迁义务，但被告没有全面履行该协议约定的义务。被告于2010年11月23日交付了还建房，但至今拖欠12，882元的房屋拆迁过渡费，没有按约定对规划红线外保留部分的房屋进行修缮，没有办理还建房的房屋所有权证和国有土地使用证，也没有办理规划红线外保留部分房屋的房屋所有权证和土地使用证。由于被告不履行规划红线外保留部分房屋的修缮义务，一直未将该房屋交付原告使用，致使原告的该房屋无法出租，给原告造成租金损失18，000元。根据该协议第二条和第五条的约定，还建房及规划红线外保留部分的房屋由被告负责办理房屋所有权证和土地使用证，并承担办证所涉及的费用。同时还约定，规划红线外保留部分的房屋无法办证，被告应另行还建一套面积为85平方米的住宅。被告至今不仅不办理该房屋的产权证，且对原告多次提出办证的要求置之不理。根据我国《房地产销售管理办法》的规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，并应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此被告应立即为原告办理还建房的房屋所有权证和土地使用证，并承担办证费用。被告长期对原告规划红线外保留部分的房屋的办证问题不闻不问，导致该房屋的权属不能确定，从而扩大原告的损失。为此，原告多次催告，被告先是置之不理，后来竟无法联系，故原告逼迫无奈于2011年8月17日登报催告被告履行合同约定的义务，被告仍置之不理。原告认为被告已经不能为原告规划红线外保留部分的房屋办理所有权证和土地使用证，应当按照约定就地还建原告85平方米的住宅用房一套并办理房屋产权证件，如被告不能交付该85平方米的还建房，则应给付与该房屋同等价值的货币。原告认为，原告与被告之间的《王家里旧城改造拆迁补偿安置协议》合法有效，依法应受法律保护。原、被告双方应严格按协议的约定全面履行自己的义务。原告履行完该协议的义务，而被告严重违反协议的约定，不履行协议的义务，已构成严重违约。依据我国《合同法》的相关规定，被告应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
证据一，原告单位的企业法人营业执照。证明原告诉讼主体资格。
证据二，民事裁定书。证明被告诉讼主体资格。
证据三，王家里旧城改造拆迁补偿安置协议。证明被告违反合同约定，未办理还建房屋的房屋所有权证、土地使用证；从2010年1月起未按约定支付双倍房屋拆迁过渡费；未按约定办理规划红线外保留部分房屋的房屋所有权证、土地使用证；未按约定修缮规划红线外保留部分房屋并交给原告使用。
证据四，2011年8月17日原告在黄石日报登的通告。证明告知在接到通告后十日内将保留部分修缮完毕，并将修缮房屋及还建房自本通告之日起十日内办理完各类证件后交给原告，原告已经履行催告义务。
证据五，（1）原告收取被告拆迁费的收款收据。证明被告给付原告拆迁过渡费的时间截止到2009年12月，被告应从次日起直至交房日止应双倍支付拆迁过渡费；××）被告收取原告已经还建的商业用房及住宅用房的押金、水电安装费、垃圾清运费等的收据、被告收取商业管理费的标准、物业管理服务协议。证明被告于2011年11月23日将还建房交付给原告，证明从次日起被告要继续双倍支付保留部分房屋的过渡费，要支付保留部分房屋的租金损失。
被告黄石市千大房地产开发有限公司辩称，1、关于办证的问题：根据被告2009年1月7日与原告签订的《王家里旧城改造拆迁补偿安置协议》，原告房屋办证分为还建房和规划红线外保留部分房屋两部分。被告所开发的千大·枫叶苑项目属旧城改造项目，根据国土和房产部门要求，须确认被告对被拆迁单位和个人安置到位，并对原土地使用单位和个人进行登记注销后才能给被告办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，因该项目涉及被拆迁单位和个人较多，故直至2011年7月12日被告才办理完《国有土地使用证》；2011年7月29日办理完《房屋所有权证》。在上述证件办理完毕后。被告多次通知和催促原告提供原国有土地使用证》和《房屋所有权证》给被告用于办理分割（保留部分房屋）两证手续，并同时提供相关公司手续办理还建房屋的证件，但原告不知何故，故意拖延。拒不提供上述手续，造成被告无法办理两部分房屋的证件。2、关于拆迁房屋过渡费的问题：被告开发的千大·枫叶苑项目于2009年底竣工，确定的交房时间为2010年4月28日，在2010年4月初已告知所有购房户和还建户可以办理入住手续，并明确告知还建户过渡费截止至2010年4月28日，从2010年4月28日起被告开始陆续交房，这期间被告多次通知原告收房，但原告置之不理，直到原告的还建房落实承租户才于2010年11月23日来被告公司办理收房，故原告的过渡费计算截止时间为2010年4月28日。但原告收房后，未经被告同意，在其还建的商铺外建房16平方米，非法占用被告土地16平方米，为此被告多次与原告交涉，要求原告拆除，但原告故意拖延，造成被告与原告无法正常结算。3、关于保留部分房屋的修缮：原告保留房屋一直由原告单位职工占用，并出租给他人使用。被告在工程竣工前，由原告通知住户临时搬出，开始对原告保留部分房屋进行修缮，并按原告要求增加了修缮内容（如增设二层围墙，底层增建房屋一间），修缮工作基本完成后，原告公司职工仍继续使用该房屋。因原告要求的修缮房屋范围超出保留部分房屋62平方米范围，被告提出待国土部门和房产部门对保留部分房屋进行分割后再进一步完善，同时被告要求原告提供原土地证和房产证用于保留部分房屋分割，但原告一直拖延，故造成保留部分房屋分割界限不明，双方无法统一修缮范围。故被告不存在不履行修缮义务的责任，更未给原告造成租金损失。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据材料：
证据一，（1）商品房交房协议；××）物业管理服务协议。证明被告向原告交还建房的时间是在2011年4月28日。
证据二，王家里社区居委会的证明。证明拆迁还建当中原告房屋有一部分没有拆除，原告并没有交予被告使用，一直是由原告单位员工居住使用。
证据三，（1）吕胜华、陈伯杨、唐三元的证明及身份证；××）黄石大道403号房地产平面图。证明黄石大道403号房屋后二层楼实际是盖在土坡上，该部分房屋没有一层。从而印证黄石市房地产管理局对黄石大道403号房屋面积登记错误。
证据四，测绘图。证明保留部分房屋能够办证，面积63.95平方米。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年1月7日原告作为被拆迁人（乙方）与被告作为拆迁人（甲方）签订了王家里旧城改造拆迁补偿安置协议，双方约定：一、乙方被拆迁房屋为两层砖混结构的房屋，使用性质为仓库，建筑面积为234.38平方米。二、安置方式：1、还建部分：经协商甲方在甲方所兴建的千大·枫叶苑项目内还乙方商业用房及住宅用房各一套，具体位置如下：（1）商业用房：位于底层平面13轴至20轴出处c轴-
e轴段，建筑面积为82.75平方米。××）住宅用房：位于三层平面1轴至3轴处h轴-2／l轴段户型，建筑面积89.41平方米。2、规划红线保留部分：经双方协商规划红线外保留部分房屋约62平方米由甲方负责修缮后交于乙方使用。××）保留部分房屋的分割，办证手续由甲方统一办理（乙方配合），所涉及相关费用由甲方承担。（3）若保留部分无法办证，则甲方同意还建乙方住宅用房一套，面积约85平方米左右。三、还房时间、质量标准：甲方应在乙方向甲方移交旧房之日起18个月内还房给乙方，房屋质量标准按照要求经质检部门验收合格后交房。四、自本拆迁协议签订后，乙方3天内搬迁完毕。五、其他事项及费用：1、乙方自2008年7月1日起甲方承担过渡费每月500元，过渡费每六个月领取一次，过渡期为18个月。拆迁损失补偿费15，000元，本合同签订后，办理移交手续时甲方一次性支付给乙方。4、（1）乙方还建房的房屋产权证及土地证由甲方负责办理（乙方配合），办证所涉及契税、房屋维修基金等费用由甲方承担。××）乙方未拆保留房屋的房屋产权证及土地证由甲方负责办理（乙方配合），并承担所涉及费用。六、甲方严格遵守合同还房时间，在乙方过渡期满后必须交房。若超出18个月，从第19个月起甲方向乙方支付双倍过渡费。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未能办理规划红线外保留部分房屋的相关证件。被告向原告支付拆迁过渡费截止至2009年12月份。2010年11月23日原告与被告签订了物业管理服务协议。同日，原告向被告给付千大·枫叶苑住宅水电初装、电子防盗门共计2，700元；垃圾清运费、物业费共计683元；装修押金1，000元。2010年11月23日原告向被告给付千大·枫叶苑商业水电押金2，000元；装修垃圾清运费、物业费共计1，576元；装修押金2，000元。因此2010年11月23日认定为实际的交房时间。2011年8月17日原告在黄石日报刊登通告，请被告将保留部分十日内修缮完毕，并将修缮房屋及还建房屋自本通告之日起十日内办完各类证件交原告，否则，一切后果由被告承担。被告至今未办理保留部分房屋及还建房屋的相关权属证件。审理中，本院委托对黄石市黄石大道127号千大·枫叶苑的住宅房的价格进行了评估。2013年9月4日湖北益欣成土地房地产估价经纪有限公司作出yxc房估字××013）第345号房地产估价报告，估价结果明细表：房屋坐落黄石市黄石大道127号千大·枫叶苑，设计用途住宅，单价3，759元／m2。另查明，李团吉在2008年5月起至2010年3月租用原告四层住宅楼的底层门面从事棉絮加工，这期间李团吉租用原告位于黄石大道403号两层仓库未拆除部分二层居住。自2010年5月起至2011年8月该二层另由他人居住使用。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案系因王家里旧城改造拆迁引起的拆迁补偿纠纷。双方在平等、自愿、意思表示真实的基础上签订了《王家里旧城改造拆迁补偿安置协议》，协议内容没有违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，也没有侵害他人的合法权益和损害公共利益，该拆迁安置协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照约定全面、诚实地履行自己的义务。本案中，原告按约履行了合同义务，而被告却没有按约履行合同义务，理应承担相应的违约责任。原告要求被告支付房屋拆迁过渡费12，882元的诉讼请求，根据双方签订的拆迁补偿安置协议的约定及实际交房的时间来计算，本院予以支持。原告要求被告赔偿租金损失18，000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告办理还建房千大·枫叶苑1楼门面房和三楼住宅楼的房屋权属证件，并承担办证费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告给付同地段面积为85平方米的住宅还建房相应的损失350，000元的诉讼请求，因保留部分房屋至今未能办证，给原告方造成了损失，由此所造成的损失，被告理应进行赔偿。参照原、被告协议中被告同意还建原告住宅用房一套，约85平方米左右的约定及估价报告，原告按当时该地段的相应房屋价值应获得的赔偿金额为319，515元，超出部分的损失，本院不予支持。原告要求被告承担少还一楼商业房面积7.64平方米按8，000元／平方米所应补偿61，120元给原告的诉讼请求，因还建房屋的权属登记证件还未办理，是否缺少了面积不定，故该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告黄石市粮油连锁公司房屋拆迁过渡费12，882元。
二、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告黄石市粮油连锁公司办理位于黄石市黄石大道127号千大·枫叶苑的商业用房（位于底层平面13轴至20轴出处c轴-
e轴段）和住宅用房（位于三层平面1轴至3轴处h轴-2／l轴段户型）的房屋权属登记证件，并承担办证费用。
三、被告黄石市千大房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔付原告黄石市粮油连锁公司规划红线外保留部分房屋的损失319，515元。
四、驳回原告黄石市粮油连锁公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，313元，由被告黄石市千大房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币4，313元，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 桂 鹏
人民陪审员 杜惠英
人民陪审员 熊 丰
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 刘 盼