重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）綦法民初字第06562号
原告杨华群，女，1964年8月27日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。
委托代理人左自伟，重庆中钦律师事务所律师。
委托代理人梁明山，重庆中钦律师事务所律师。
被告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，住所地重庆市綦江区（原万盛区）勤俭路32号，组织机构代码：67336131-0。
法定代表人ＸＸ，主任。
委托代理人阳长荣，重庆北信律师事务所律师。
原告杨华群诉被告重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心（以下简称“万盛保障房中心”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨华群及其委托代理人左自伟、梁明山、被告万盛保障房中心的委托代理人阳长荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨华群诉称，原、被告于2009年11月16日签订《万盛老街危旧房改造工程城市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称“《产权调换协议书》”），约定原告以面积82.70平方米的被拆迁房屋调换被告总面积为142.88平方米的安置房；安置房房号为G2-26-3（建筑面积为67.45平方米）、D7-2-6-3（建筑面积为75.43平方米）；约定交房时间为2011年10月31日前等。但被告直至起诉时仍未将上述安置房交付原告。
根据原有立项文件和规划指标内容，被告所建安置房应为7层砖混结构房屋。但是被告在未告知原告的情况下，擅自改变规划设计，建成大量高层电梯楼房，仅有少量多层楼房，导致原告在不知情的情况下选择了公摊系数高达27.26%（即0.2726）和25.08%（即0.2508）的高层电梯楼安置房。被告的行为严重违背诚实信用原则。
原、被告签订的《产权调换协议书》对公摊系数无约定，应当按相同或相近政策规定和公平原则处理。拆迁补偿原则是“拆一还一”，即等面积互换。原告的被拆迁房屋为自建房屋，其建筑面积中没有公摊面积，建筑面积就是套内使用面积，被告调换给原告的安置房应当不计算公摊面积。此外，《万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目国有土地上房屋征收补偿方案》中规定，如安置房公摊系数超过15%的，超过部分对应的公摊面积由征收人承担费用。该旧城改造项目与万盛老街危旧房改造项目性质相同，在没有法律规定的情况下可参照适用，即原告安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积应由被告承担费用。
现请求法院判令：一、被告赔偿原告因迟延交付安置房造成的租金损失49293.60元；二、被告退还原告所选房面积超过20平方米以上部分的购房款29451.94元；三、被告赔偿原告所选安置房差额面积31.14平方米的损失73965.68元；本案诉讼费由被告负担。
审理中，原告自愿放弃第一项诉讼请求，并变更第二、三项诉讼请求为：一、被告退还原告所选安置房的超面积购房款29451.94元；二、被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用26352.31元。
被告万盛保障房中心辩称，原、被告签订《产权调换协议书》属实。《产权调换协议书》符合相关法律法规，代表双方真实意思，是合法有效的合同。原、被告已根据合同和有关政策，对原告所选安置房的超面积部分进行了结算并已履行完毕。并且，重庆市第五中院人民法院的生效判决书中已经确认原、被告之间的结算行为合法有效。现原告要求被告退还所选安置房超面积购房款29451.94元，法院应予驳回。
按照合同约定，被告调换给原告的安置房的结算面积是建筑面积，包含套内面积和公摊面积。原告认为结算面积不应包含公摊面积，没有法律依据。万盛老街危旧房改造项目的安置房是严格按照最终确定的规划设计要求修建完工，经验收合格后才交付使用的，原告认为安置房违反规划设计，没有事实依据。重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》适用范围并不包括万盛区（万盛经开区），本案不能参照适用。万盛老街危旧房改造项目应当适用原来的《城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市房屋拆迁管理条例》等原来的拆迁政策。原告要求参照现行的国有土地上房屋征收补偿政策，由被告承担原告所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用，没有法律依据，法院应当驳回。万盛经开区管委会和被告从未向原告承诺公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用由被告承担，原告的陈述不是事实。现被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，重庆市万盛区廉租住房保障管理中心（以下简称“万盛廉租房中心”）系依法成立的事业法人。2011年11月綦江和万盛行政区划调整后，万盛廉租房中心更名为重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心，即本案被告。
2009年，重庆市万盛区人民政府为消除万盛老街危旧房安全隐患，决定实施万盛老街危旧房改造工程。2009年10月，万盛廉租房中心制定1份《万盛老街危旧房改造拆迁补偿安置实施方案》（以下简称“《拆迁补偿安置实施方案》”），经重庆市万盛区房地产管理局研究并报重庆市万盛区政府第42次常务会议审定后，于2009年11月1日正式实施。
《拆迁补偿安置实施方案》第一条载明：“根据《重庆市城市房屋拆迁管理条例》精神，结合片区实际，制定本实施方案。”第三条载明：“万盛老街危旧房改造工程的拆迁补偿安置适用本方案。”第四条载明：“本次危旧房拆迁人为万盛区廉租住房保障管理中心。”第九条载明：“私有住房实行产权调换的，安置房面积超过被拆迁房屋所有权证记载面积的，按分段计算方式结算：（一）被拆迁房屋所有权证记载面积人均不满15平方米的，可向拆迁人申请按达到人均15平方米的标准进行住房安置。超过原自有面积部分按多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米的标准结算费用；但安置房面积达到人均15平方米后的超面积款项计算，按本条第（二）项规定执行。（二）被拆迁房屋所有权证记载面积超过人均15平方米的，因户型设计导致安置房面积超过被拆迁房屋面积的，按下表结算费用：1、小于或等于5平方米，结算标准为多层1430元／平方米、高层电梯房1580元／平方米。2、大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层1580元／平方米、高层电梯房1730元／平方米。3、大于10平方米，结算标准为交房时安置房同地段、同用途新建商品房市场平均价格。”第三十八条载明：“安置房的选择方式，按《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定，按先拆、先搬、先选的原则，先行搬迁的被拆迁人优先选择安置房（具体选房办法另定）。”第四十一条载明：“本方案所涉及的以面积结算是指以建筑面积结算。”
2009年11月16日，原、被告签订1份《产权调换协议书》。《产权调换协议书》载明，根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《老街危旧房改造拆迁补偿安置实施方案》，经双方协商同意进行产权调换；原告被拆迁房屋是位于万盛区莲池村88-4-3号，建筑面积为82.70平方米的砖混结构住房，房屋产权证号017**；被告实际应支付原告各项拆迁补助费共计20358元；在安置房通过竣工验收后，一次性完清产权调换差额款；安置房建好后，结算面积为建筑面积，以具有资质的房屋测绘部门实地测量并经产权登记部门确认的产权面积为最终安置房计价面积；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该安置房结构形式、户型、空间尺寸、朝向改变的免除被告方责任；双方按规定结算产权调换差额款，完清接房手续后，该安置房产权归原告所有；被告应当在2011年10月31日前，将安置房建好并通过相关部门验收合格后，交付原告使用，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期：1、遭遇法律认定的不可抗力因素；2、如本期拆迁范围的拆迁争议进入行政裁决或司法程序，按行政裁决或司法拆迁所需要的完成时间顺延；除以上规定的特殊情况外，被告如未在本协议规定的期限内将安置房交付原告使用，按《重庆市房屋拆迁管理条例》（市人大2003年5号公告）第四十四条规定办理；原告在收到被告的接房通知后，按第七条的约定办理，逾期不接房并未完清费用的（特殊情况须书面申请并经被告书面同意），两个月内未到被告处办理接房手续，视为自行放弃产权调换权利，被告有权对原告所选安置房进行处置等内容。
由于拆迁范围内的少数被拆迁人拒绝搬迁等原因，万盛老街危旧房改造项目建设进程受阻。2011年10月31日，被告未能如期完成安置房建设，亦未按约定将安置房交付原告。之后，被告按照原过渡补助费标准，向原告加倍支付了超期过渡期内的过渡补助费。
2013年4月24日，万盛经开区国土房管局发出“万盛经开区国土房管信访函（2013）31号”文件，答复万盛老街被拆迁人代表的有关信访事项。该文件第一条载明：“关于超优惠面积部分房价问题，按照《重庆市城市房屋拆迁管理条例》、《拆迁补偿安置实施方案》和所签协议‘拆一还一’，按证载面积相近户型和最少套数的规定安置。”第四条载明：“不支持被拆迁人提出的安置房扣减公摊面积后进行安置的主张。”
2013年6月，万盛老街片区的安置房基本完工。被告作为建设单位，与监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位进行了竣工验收并形成《建设工程竣工验收意见书》。《建设工程竣工验收意见书》载明了规划、消防、环保等专项验收合格，同意通过竣工验收等内容。同月25日，重庆市万盛经济技术开发区规划建设局发出1份《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，确认该工程竣工验收备案文件齐全、符合要求。
原万盛区人民政府审定的《拆迁补偿安置实施方案》中没有确定具体的选房办法，万盛经开区国土房管局遂制定了1份《万盛老街危旧房改造工程安置房选房细则》（以下简称“《选房细则》”）。重庆市万盛经开区管委会于2013年6月22日批复同意上述《选房细则》。被告随后向万盛老街的被拆迁人公示了《选房细则》，并根据《选房细则》开展选房分房工作。
《选房细则》确定了4栋高层电梯楼和6栋多层楼供被拆迁人选择。其中第四条载明：“面积补差价格标准：（一）被拆迁人原拆迁面积超出人均15平方米保障面积的，其所选安置房屋户型面积大于原拆迁房屋面积部分，按照以下优惠价格补足差价。1、超面积小于或等于5平方米，结算标准为多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米；2、超面积大于5平方米且小于或等于10平方米，结算标准为多层楼1580元／平方米、电梯楼1730元／平方米。若被拆迁人在选择一套安置房且享受上述优惠价格后，确需更大安置户型的，10平方米以内，按照多层楼2960元／平方米、电梯楼3230元／平方米的优惠价格购买；10平方米以上，多层楼3733元／平方米、电梯楼按照4073元／平方米的市场价格购买。以上优惠价格每户被拆迁人只能享受一次。（二）被拆迁人原拆迁房屋面积不足人均15平方米保障面积的（按建筑面积计算，下同），可按照人均15平方米保障面积标准选择安置房屋户型。超出原拆迁房屋自有面积、低于保障面积部分，按照多层楼1430元／平方米、电梯楼1580元／平方米补足差价。超出保障面积部分，按上款执行。”
之后，原告按《选房细则》的相关规定，自愿选择了电梯楼G2-26-3安置房和多层楼D7-2-6-3安置房。经万盛经开区房产测量所测量，原告所选安置房中，G2-26-3安置房的建筑面积为67.45平方米，分摊系数为0.2721。
2013年7月30日，被告制作1份《万盛老街城市房屋拆迁产权调换差额费用结算表（电梯房）》（以下简称“《费用结算表》”）。该《费用结算表》载明，被拆迁房屋面积为82.70平方米；安置房屋面积为67.45平方米等内容。同时，被告还制作1份《万盛老街城市房屋拆迁产权调换差额费用结算表（多层房）》，载明原告所选（多层）安置房屋面积为75.43平方米等内容。原告因对安置房超面积优惠价格、公摊系数等问题存有异议，拒绝在结算表上签字，亦未向被告支付产权调换的差额费用。被告则以原告未完清结算手续为由，拒绝将安置房交付原告。2014年5月和2014年6月，原告陆续确认上述《费用结算表》并完清结算手续，接收了上述安置房。
另查明，《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条规定：“实行货币补偿的，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。……”第二十八条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十六条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。”第四十四条规定：“因拆迁人的责任使自行过渡的被拆迁人的过渡期延长的，从逾期之日起，拆迁人应当按原标准的百分之一百加付临时安置补助费或经济损失补助费；……。”
《重庆市城市房屋拆迁管理办法》（渝府令（2001）第113号）第十八条规定：“《拆迁条例》（即《重庆市城市房屋拆迁管理条例》）第二十八条、第二十九条、第三十条所称实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和。其中，公摊建筑面积的计算与划分，按国家和本市制定的房屋建筑面积计算规则执行。”
重庆市人民政府于2008年4月2日印发的《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》（渝府发（2008）37号）第一条规定：“实行产权调换安置，安置住房公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用，在15%以内的按实计算。”第八条规定：“本指导意见适用于主城区范围内危旧房屋拆迁，自发布之日起实行。”
2011年1月21日，国务院颁布并施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”）。《征收条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”
2011年5月5日，重庆市人民政府办公厅印发了由重庆市人民政府第98次常务会议审议通过的《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办法（2011）123号）（以下简称“《征收办法（暂行）》”）。《征收办法（暂行）》第八条规定：“被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。”《征收办法（暂行）》附则第一条载明：“按照《征收条例》第三十五条规定，在《征收条例》前已取得拆迁许可证的项目，其评估、补偿、安置等按原拆迁管理条例的规定办理，……”第二条载明：“本办法自印发之日起施行。”
2013年，万盛经开区管委会决定实施“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”。该项目的补偿方案规定，如安置房公摊系数超过15%的，其超过部分对应的公摊面积由征收人承担费用；公摊系数在15%以内的按实计算。
同时查明，万盛老街危旧房改造工程在拆迁安置前，已于2009年经原重庆市万盛区规划委员会审定，确定修建高层（电梯房）和多层房（步梯房），整体规划设计符合法定程序。
审理中，原告举示1份录音证据，欲证明万盛经开区管委会负责人在接待万盛老街的被拆迁人时作出承诺，超过公摊系数超过15%以上部分所对应公摊面积的购房费用由拆迁人承担。但被告对此录音的真实性、合法性和证明作用均提出异议。
上述事实，有《产权调换协议书》、《拆迁补偿安置实施方案》、万盛经开区国土房管信访函（2013）31号文件、《选房细则》、《费用结算表》、《建设工程竣工验收意见书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《关于万盛老街危旧房改造工程项目规划的情况说明》、《万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》等书证、当事人陈述笔录等证据在卷为凭，经当庭质证和本院查证属实，可以采信。
本院认为，当事人在民事诉讼中有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。现原告自愿放弃第一项诉讼请求并变更第二、三项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原、被告于2009年11月16日签订的《产权调换协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有拘束力。
《产权调换协议书》对安置房的超面积优惠标准未作明确约定。根据《拆迁补偿安置实施方案》“具体选房办法另定”的规定，相关部门可以对选房过程中的具体问题进行补充规定。万盛经开区国土房管局制作《选房细则》后，万盛经开区管委会批复同意并向原告等被拆迁人进行了公示。该《选房细则》应当作为万盛老街危旧房改造项目的政策依据之一，适用于该项目的安置补偿。原告依据《产权调换协议书》和《选房细则》选择了安置房，被告亦依据《选房细则》和原告选择的安置房制作了《费用结算表》。原告认可《费用结算表》并完清结算手续，接收了安置房，体现了双方的合意，本院应予以确认。现原告要求被告退还超面积购房款29451.94元，理由不足，本院不予支持。
现行《征收条例》和《征收办法（暂行）》明确规定，2011年1月21日之前的拆迁项目的补偿安置等均应沿用原规定办理。万盛老街危旧房改造项目于2009年正式实施，其拆迁补偿安置应当适用原《城市房屋拆迁管理条例》、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》和《重庆市城市房屋拆迁管理办法》。同时，根据原、被告于2009年11月16日签订的《产权调换协议书》，被告对原告的拆迁补偿安置的政策依据是《中华人民共和国合同法》和《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，而非现行的《征收条例》和《征收办法（暂行）》。因此，根据“法不溯及既往”的原则，被告对原告的补偿安置不能适用现行的《征收条例》和《征收办法（暂行）》。
《产权调换协议书》第八条约定，安置房的结算面积为包含有公摊面积的建筑面积。该约定符合《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第十八条“实际偿还建筑面积是指所还房套内建筑面积与公摊建筑面积之和”的规定，合法有效。因此，被告按照测绘部门出具的测绘数据，确定安置房的结算面积中包含公摊面积，符合拆迁安置的相关规定和《产权调换协议书》的约定。同时，公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括为本栋楼服务的电梯井、管道井、楼梯间、过道、公共门厅、辅助或管理用房等。这些公用设施为本栋楼的住户服务，其面积应由本栋楼的各产权人分摊。在法律规定的范围内，公摊面积较大，公用设施的服务功能相对较强，产权人享受的配套服务越完善，居住环境越好。原告既然享受公用设施提供的配套服务，就应当承担相应的公摊面积，这符合权利义务一致原则和公平原则。现原告认为安置房的结算面积不应当包含公摊面积，理由不充分，本院不予支持。
根据本院查明的事实，被告建设完成的安置房的整体规划设计是由原万盛区规划委员会审定的，并不存在违反规划设计的情形。现原告诉称被告擅自改变规划，修建高层电梯楼，导致公摊系数增加，证据不足，本院不予采信。同时，《拆迁补偿安置实施方案》中明确载明安置房包括高层电梯楼和多层楼两种类型，而《产权调换协议书》中亦载明被告提供的安置房包括高层电梯楼和多层楼，因此，本院认定原告在签订《产权调换协议书》时已明确知晓安置房包括高层电梯楼和多层楼。现原告诉称被告未事先告知安置房包括高层电梯楼，且原告在不知情的情况下选择公摊系数较高的高层电梯楼，证据不足，理由不充分，本院不予采信。
一般而言，公摊面积与房屋的套内面积和公摊系数成正比。公摊系数较高，公摊面积也相对较大。《选房细则》中已载明有4栋高层电梯楼和6栋多层楼供被拆迁人选择。原告作为完全民事行为能力人，知道或应当知道不同类型的安置房的公摊系数不同，可以根据自身需要来选择公摊系数较高的高层电梯楼或公摊系数较低的多层楼。原告自愿选择高层电梯楼后，现又以高层电梯楼的公摊系数过高为由，要求被告承担部分公摊面积的费用，违反诚实信用原则，本院对此不予支持。
原告诉称应当按照重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》的规定，对安置住房公摊系数超过15%的，超过部分所对应的公摊面积由拆迁人承担购房费用。由于《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》的适用范围限定于主城区，并不包括万盛区（万盛经开区），与本案无关联性，所以本院对此意见不予采纳。
原告诉称“万盛老街危旧房改造项目”与“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”的性质相同，地段相近，原告应参照适用“万盛朝红路以南至人民医院（老卫生局片区）旧城改造征收项目”中公摊系数超过15%部分所对应公摊面积由征收人承担费用的政策。由于两个项目系不同时期所实施，分别适用不同的拆迁（征收）政策规定，相互之间没有关联性，所以本院对此意见亦不予采纳。
原告诉称万盛经开区管委会负责人口头承诺安置房的公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用由被告承担。由于原告所举示录音证据的合法性和真实性不能证实，所以本院对此证据不予采信。同时，在原告提供的录音证据中，原告所称的“负责人”一直强调公摊系数问题“以文件为准”，并没有明确表示应由被告承担相关公摊面积的费用，并不能对原告所主张的事实起到充分的证明作用。因此，对原告该项诉称意见，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十六条、第二十八条、第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《重庆市城市房屋拆迁管理办法》第十八条之规定，判决如下：
一、驳回杨华群要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心退还其所选安置房的超面积购房款29451.94元的诉讼请求；
二、驳回杨华群要求重庆市万盛经济技术开发区保障房管理中心承担其所选安置房公摊系数超过15%以上部分所对应的公摊面积的购房费用26352.31元的诉讼请求。
本案案件受理费1195元，由原告杨华群负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 王晋涵
人民陪审员 蒋世秀
人民陪审员 杨后兰
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 张 毅