浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0382民初2020号
原告：乐清市安达摩托头盔配件制造公司。
法定代表人：罗仕兴，系公司董事长。
委托代理人（特别授权）：罗明开，浙江人民联合律师事务所律师。
被告：乐清市万豪娱乐会所有限公司。
法定代表人：杨献淼，系公司执行董事。
委托代理人（特别授权）：戴家华，浙江乐泰律师事务所律师。
原告乐清市安达摩托头盔配件制造公司与被告乐清市万豪娱乐会所有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员郑剑适用简易程序独任审判，于同年4月12日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于同年8月3日公开开庭进行了审理。原告乐清市安达摩托头盔制造配件公司的法定代表人罗仕兴及其委托代理人罗明开、被告乐清市万豪娱乐会所有限公司的委托代理人戴家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐清市安达摩托头盔制造配件公司起诉称：原、被告于2012年10月5日签订的《租赁协议书》约定：“一、出租期七年：自2012年10月10日—2019年10月9日止。二、年租金：2014年10月10日—2018年10月9日，年租金壹佰肆拾伍元整。三、付款方式：本协议书签订时即付甲方。其后每年租金均在当年的10月9日前先付清下年度的租金。如超过30天不付，本协议自行终止，甲方有权转租。四、协议签订时乙方即付甲方押金壹拾万元整，如乙方违约，自行放弃押金。”为了延长租赁期限，被告多次向原告提出延长租赁期限壹年，且不增加延长期限的年租金。2013年10月10日，原、被告双方签订《补充租赁协议》约定：“一、双方约定：租赁期在原协议的基础上续租一年（即2019年10月10日至2020年10月9日止），租金根据2019年计算，计算人民币壹佰伍拾万元整。”嗣后，原、被告均按照合同约定履行合同义务。2015年10月9日，被告理应按照《租赁协议书》约定内容向原告支付2016年度租金计壹佰肆拾伍万元人民币，但被告未按约履行合同义务，经原告多次催讨，被告分别在2015年11月10日和11月30日分别支付原告租金40万元和50万元（合计支付租金90万元），尚有55万元租金，未予以支付。期间，原告曾多次向被告主张要求其按照合同约定履行，且于2015年1月19日发函催告，但被告一直置之不理，显然其行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告于2012年10月5日签订的《租赁协议书》和2013年10月10日签订的《补充租赁协议书》，并责令被告立即腾空租赁房屋，返还原告；2、被告支付原告违约金100000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求权利来源于协议书第三条及第四条的约定。
原告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：
1、原告的营业执照、组织机构代码证复印件，以证明原告诉讼主体资格；
2、被告的工商登记信息、组织机构代码证复印件，以证明被告诉讼主体资格；
3、原、被告签订的《租赁协议书》、《补充租赁协议书》，以证明原告与被告之间权利、义务关系；
4、原告的产权证，以证明租赁房屋产权登记的事实；
5、单笔查询明细复印件，以证明被告延迟付款且未付清租金的事实；
6、催租赁款函、国内挂号信函收据复印件，以证明原告催款缴租金的事实；
7、原告与陈孟余等人签订的《租赁协议书》，以证明：（1）双方签订的租金是2012年10月9日至2014年10月9日的年租金为91万元；（2）协议上的租赁场地与现在涉案的租赁场地是一致的；（3）承租方陈孟余是原、被告租赁协议的参与者和实施者，被告对租赁场地的情况是知晓的事实。
原告提供的上述证据经当庭举证、质证，被告对于证据1、2、6均无异议，本院经审核后均予以认定。被告对于证据3的真实性无异议，但对租赁协议书的租赁面积有异议，被告对于证据4的真实性无异议，辩称涉案的租赁面积只是产权证的部分，并非全部；被告对于证据5的真实性无异议。本院经审核后，对证据3、4、5亦均予以认定。被告对于证据7的真实性无异议，但辩称与本案没有关联性。本院经审核后，对证据7的真实性、合法性予以认定。
被告乐清市万豪娱乐会所有限公司答辩称：一、实际租赁面积为2500平方米。答辩人和原告2012年10月协商租赁过程中，原告一直称所出租房屋建筑面积约为2900平方米，当时答辩人也是以2900平方米面积核算年租金并签订了租赁合同。但2013年12月，所租房屋面积经消防部门核定1至5层仅为2433平方米，加第6层总面积仅为约2500平方米（南首楼梯被原告另租与他人共用，需减此楼梯面积的一半），和合同约定租赁面积相差达400平方米。二、前三年多付租金合计约45万元。2013年12月答辩人取得消防合格证时发现面积误差巨大的问题时，已经支付原告前两年租金（2012年10月10日至2014年10月10日）。2014年初答辩人开业时向原告提出实际租赁面积误差达400平方米涉及租金数额较大，要求对此协商解决，原告未予同意。2014年10月，原告又拒绝就此进行协商，当时答辩人因投资近二千万元的场所开业才半年余，不得不又预交了2014年10月至2015年10月的145万元租金。至此，按实际面积计算租金，答辩人已多交了租金45万元。三、答辩人没有违约。2014年10月至2018年10月的年租金按实际面积计算应为125万元。2015年10月至2016年10月的租金应扣除前三年答辩人多付的45万元，答辩人已实付90万元，合计已付135万元。因此，答辩人已经全部支付2015年10月至2016年10月的租金，没有违约。故原告无权单方通知被告解除，原告的诉讼请求应予驳回。
被告在本院指定的举证期限内提交，并于庭审时出示了下列证据：
1、消防验收合格证，以证明（1）涉案租赁实际面积仅有2500平方米；（2）取得消防合格证之前被告已支付两年的租金，被告多付了租金的事实；
2、涉案房屋的平面图，以证明实际租赁面积仅有2500平方米的事实；
3、照片，以证明楼梯被原告另租于他人共用的事实。
被告提供的上述证据经当庭举证、质证，原告对于证据1，的真实性无异议，对关联性有异议，建筑面积不是由消防部门来核实的。本院经审核后，对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认定。原告对于证据2的真实性和合法性无异议，对关联性有异议。本院经审核后，对证据2的真实性、合法性、关联性亦予以认定。原告对于证据3有异议，主张无法判别证据的来源，且不能证明双方对楼梯使用的约定，应当以租赁合同为准。经法庭询问，原告对照片的真实性，及楼梯系被告与他人共用的事实均无异议，故本院对证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。
本院经审理查明：坐落于乐清市乐成镇马车河村，地号为01-190-×8号房屋（建筑面积3987.11平方米），是登记在原告名下的房产，现分别租赁给被告及一家足浴会所。2009年10月5日，原告（甲方）与乐清市中济商务宾馆（乙方）签订了《租赁协议书》，乙方由陈孟余等人签名。2012年10月5日，原告（甲方）、被告（乙方）签订了《租赁协议书》约定：“兹因乙方股东于2009年10月5日与甲方签订了租赁甲方坐落于城南街道中济路73-7×号（1××号地块综合楼一幢、朝西七间六层，朝北5间五层，建设面积2900平方米左右……），现因乙方股份扩大，经营变更，达成协议如下：一、出租期七年：自2012年10月10日—2019年10月9日止。2009年10月5日甲方同中济宾馆股东陈孟余等三人签订协议自行终止，如有枝节由陈孟余理直。二、年租金：2014年10月10日—2018年10月9日年租金壹佰肆拾伍元整。三、付款方式：本协议书签订时即付甲方。其后每年租金均在当年的10月9日前先付清下年度的租金。如超过30天不付，本协议自行终止，甲方有权转租，乙方不得干涉，还要补交30天租金。四、协议签订时乙方即付甲方押金壹拾万元整，如乙方违约，自行放弃押金。乙方重新装修后，此押金乙方试营业即退还乙方。……”甲方由法定代表人罗仕兴签名，并盖公章，乙方由陈孟余等三人签名，并盖公章。2013年10月10日，原、被告签订《补充租赁协议》约定：“……因乙方停工审批近一年，现达成如下协议：一、双方约定：租赁期在原协议的基础上续租一年（即2019年10月10日至2020年10月9日止），租金根据2019年计算，计算人民币壹佰伍拾万元整。……”原、被告在协议书上分别签名并盖公章。2013年12月6日，被告经消防安全检查合格，消防部门颁发的《消防安全检查合格证》中场所建筑面积为2433平方米（共六层，使用一层至五层，场所为KTV）。另，被告办公场地位于涉案房屋的第6层。
原、被告签订协议书后，时至2015年10月9日之前，被告已经按合同约定履行付款义务。2015年10月9日，被告未按约履行支付2016年度租金的义务。2015年11月10日、11月30日，被告分别支付原告租金40万元、50万元，尚欠2016年度部分租金。2016年1月，温州中南法律服务所受原告委托，向被告邮寄《催租赁款函》，向被告催收租金。原告在函件中提出两点要求：“一、被告务必在7日内向原告支付剩余租赁款566000元，如果按期付清剩余租赁款，则原告与被告继续履行租赁协议。否则将追究被告的法律责任。二、若不按以上时间履行租赁款义务，则原告……，接着将起诉至法院。届时将会与被告解除租赁协议，被告不但要承担违约责任，等等……”此后，被告并未支付剩余租金，双方就租金金额未能协商一致，故而引起本案之诉。案经调解无效。庭审中，原、被告均陈述涉案租赁房屋部分，即原乐清市中济商务宾馆的位置，且租赁时并未丈量面积。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》及《补充租赁协议》均系双方自愿签订，未违反法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。本案争议的焦点在于：一、涉案租赁合同的租金计算依据。首先，原、被告在合同中约定租赁“1××号地块综合楼一幢、朝西七间六层，朝北5间五层，建设面积2900平方米左右……年租金145万元”，上述文字并未明确以建筑面积计算租金。其次，原、被告均确认，涉案租赁房屋部分，即原乐清市中济商务宾馆的位置，且租赁时并未丈量面积，合同中注明的建筑面积只是“左右”，并非精确数据。虽然被告并非乐清市中济商务宾馆，但是二者共同的经手人“陈孟余”，在几份合同中均作为租赁方签名，被告方对租赁物的位置、间数均是清楚，由此可以推定租金计算是以房屋的位置、间数作为标准。最后，原、被告签订合同后，双方一度均按合同约定履行义务。2013年12月，尽管消防验收时，审核面积为2433平方米（一层至五层），但此后被告仍按照合同约定支付2015年度租金，可见被告并非依据面积支付租金。二、合同是否可以解除。《租赁协议书》中第三条约定，“每年的10月9日支付下一年度的租金，如超过30日，合同自行终止”。2015年，被告并未按照合同约定支付2016年度的租金，已经支付90万元，尚欠部分租金未付，对此，被告辩称租赁面积实为2500平方米，但是原先已经按2900平方米支付租金，因此应扣除多付租金，被告并没有违约。本院认为，虽然涉案租赁的面积可能确实存在较大误差，但是正如前文所述原、被告并非依据面积计算租金，并且被告知道面积存在误差后，亦按照合同约定的价款支付租金，同时被告并未提出撤销合同或者变更协议。因此，在合同未撤销或变更之前，双方均应按合同约定如实履行义务，被告拖欠租金的行为已经违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。且当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，双方既约定了解除的条件，解除条件已经成就；而且被告拖欠租金，也属于迟延履行主要债务的行为，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应在一个月之内腾空租赁房屋，其他合同解除未尽事宜，原、被告均可另案主张权利。三、被告是否需要支付违约金。租赁协议书第三条约定，若被告超过三十日不支付租金，需补交30日租金；第四条约定，若被告违约，则放弃押金10万元，综合上述两条，原告主张10万元违约金的诉请，符合合同约定，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年10月5日签订的《租赁协议书》、2013年10月10日签订的《补充租赁协议》，被告乐清市万豪娱乐会所有限公司应于本判决生效之日起一个月内腾空租赁房屋，返还原告乐清市安达摩托头盔配件制造公司。
二、被告乐清市万豪娱乐会所有限公司支付原告乐清市安达摩托头盔配件制造公司违约金100000元，款限本判决生效之日起十五日内交本院民一庭转付。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，由被告乐清市万豪娱乐会所有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 郑 剑
人民陪审员 蔡秀慧
人民陪审员 吴玲娟
二〇一六年八月二十九日
代书 记员 施彤彤