湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第177号
上诉人（原审原告）株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所。
法定代表人陈丁春，系该公司董事长。
委托代理人曹毅，男，1971年10月4日生，汉族，株洲市人，系该公司法律顾问，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
上诉人（原审被告）张方成，男，1958年6月1日生，汉族，株洲县人，住湖南省株洲县。
委托代理人刘小平，株洲市芦淞区佳信法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司（以下简称恒通公司）与张方成租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省株洲县人民法院2013年3月25日作出的（2014）株县法民一初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案，恒通公司的委托代理人曹毅，张方成的委托代理人刘小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：原告恒通公司因经营需要在株洲县南阳桥乡桐山村进行休闲农业开发而租用被告张方成的房屋及所属杂屋及前坪周边空闲地，并于2011年10月10日与被告张方成签署《房屋租赁协议书》和《场地租赁协议书》，2013年2月1日，双方签订《房屋租赁补充协议》。按上述租赁及补充协议书，租期15年（2011年10月1日-2026年9月30日），期间租赁费用合计49.96万元。两个租赁协议书签订后，恒通公司按约定支付了房屋租赁费49.96万元，并投入添置了设施、设备，开设了南湖农庄。2013年12月9日，原告恒通公司将南湖农庄餐厅承包给张鹏，张鹏对外以原告恒通公司名义营业，营业执照未变更。2013年12月26日，被告张方成违反约定，擅自将房屋的门锁更换并阻挠恒通公司工作人员的出入，严重扰乱了恒通公司的正常经营活动，导致南湖农庄停业至今。恒通公司遂向法院提起诉讼，请求判决：1、退还剩余租期的租金并承担违约赔偿金1065135元；2、赔偿因擅自锁门而造成的营业损失100000元；3、由被告张方成承担本案的诉讼费。在庭审中，原告恒通公司放弃了第2项诉讼请求。
该院认为，本案案由为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原告恒通公司是否支付租金和工资给被告张方成。《房屋租赁补充协议》中的第三条中约定“租赁费及付款方式：租赁费为原12年总租金37万元，乙方已于2011年10月支付完毕。第13年-15年共3年，租赁费为43200元／年，共计129600元（税金乙方承担）……”。根据以上合同约定，原告恒通公司已支付12年（2011年10月1日-2023年9月30日）的租金37万元。根据原告提供的证据，原告恒通公司已将129600元及税金10500元，合计140100元，于2013年2月7日付至被告张方成农业银行尾号为8073的账户。故原告恒通公司已按约支付了全部租金。对于原告是否支付张方成工资，该院经核实后，查明原告恒通公司每月按时足额支付了被告张方成的工资。被告张方成于2013年12月26日锁门，致使原告恒通公司停业，原告恒通公司于2014年1月上旬支付2013年12月份员工工资时，才未向被告张方成支付工资。故在原告恒通公司租赁被告张方成房屋期间，被告张方成违反合同约定，将原告所租赁的房屋锁住。2、原告要求被告退还剩余租期的租金并承担违约赔偿金合计1065135元，是否有事实和法律依据。原、被告双方签订租赁合同是双方在平等自愿协商一致的基础上签订的，合法有效。合同生效后，原、被告双方均应按约履行其相应的义务。根据原、被告签订的《房屋租赁补充协议》，对租赁期限、付款方式、违约责任等事项全部进行了重新约定。该份协议属对《房屋租赁协议》的变更。故应依据《房屋租赁补充协议》中第七条约定对被告违反合同，应退还剩余年限的租金424956.57元（499600元-（499600元÷15年÷365天）×818天（2011年10月1日-2013年12月26日）=424956.57元］，故该院对原告主张的退还剩余租期的租金中的424956.57元予以支持，对超过的部分不予支持。对原告恒通公司主张的违约赔偿金因《房屋租赁补充协议》未约定1.5倍赔偿金，且原告无证据证实其实际损失数额，被告辩称原告违约转租在先，由于被告张方成提交的南湖农庄餐厅承包合同，系原告将其所承租的房屋承包给第三人经营，第三人对外仍以原告恒通公司名义对外经营，该行为系承包，而非转租，未违反合同约定，故该院对被告辩称意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定判决：一、由被告张方成于本判决生效之日起十日内退还原告株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司剩余租期的租金424956.57元；二、驳回原告株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司的其他诉讼请求。本案受理费15375元，由原告株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司承担9814.4元，由被告张方成承担5560.6元。
宣判后，恒通公司不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销湖南省株洲县人民法院（2014）株县法民一初字第108号民事判决；2.判令张方成退还剩余租期的租金426054元，并承担违约赔偿金639081元；3.由张方成承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定恒通公司主张的违约赔偿金没有依据，故不予支持是错误的。双方签订的《房屋租赁补充协议》是因租赁期限延长而对《房屋租赁协议书》进行的补充，不是重新约定或变更约定。《房屋租赁协议书》第五条对1.5倍赔偿金进行了明确具体约定，故恒通公司向张方成主张的1.5倍违约赔偿金63981元的诉讼请求，应予支持。
张方成答辩称，恒通公司主张的违约金数额计算不明，且恒通公司没有交纳租金，其主张违约金不能得到支持。
张方成亦不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销湖南省株洲县人民法院（2014）株县法民一初字第108号民事判决第一项；2.判决恒通公司立即向张方成支付租金37万元；3.判决张方成所签《房屋租赁协议书》、《场地租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》终止履行。事实与理由：1.一审认定恒通公司每月按时足额支付了张方成工资没有依据，实际上恒通公司在2012年5、6、7、8月份没有发放工资，如发放了应当有工资发放表可查；2.一审认定恒通公司已于2011年10月对总租金37万元支付完毕是错误的，事实上恒通公司以公司付款流程复杂为由，要求张方成将恒通公司支付到其账上的房屋租金用于工程款支付，张方成未得分文；3.一审认定恒通公司与张鹏所签合同系承包合同，而非转租是错误的，双方合同关系的实质是租赁合同关系。法庭当庭向张方成释明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，其上诉请求第2、3项，系在二审中向原审原告提起反诉，本院将根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，当事人需另行起诉。
恒通公司表示，针对张方成的反诉请求不同意调解。
二审期间，恒通公司向本院提交了以下证据：1.涉案房屋照片一组，拟证明张方成违约侵权的事实；2012年11月5日签订的《房屋租赁补充协议》一份，拟证明恒通公司已经将房屋租金付清，张方成应当根据协议承担1.5倍违约金；2.原审遗漏的证据：2013年的工资表和购买收割机的发票，拟证明恒通公司已向张方成支付了工资和购买收割机的款项。
张方成质证认为：证据1《房屋租赁补充协议》的真实性无法核实，且未在举证期限内提交；对照片的真实性、关联性均有异议，照片未显示时间，且不能看出张方成正在使用涉案房屋；对证据2两份证据均有异议，收割机发票与本案无关联；工资表只能证明2013年张方成仍在恒通公司，不能证明2012年5、6、7、8月份恒通公司给张方成发放了工资。本院审查后认为，对恒通公司提交的证据1，采纳被上诉人的质证意见，不予采信；对证据2，将结合本案案情及其他证据予以综合认证。
张方成向本院提交了以下证据：1.付款凭证，拟证明恒通公司支付了张方成33.4万元租金，而后张方成又根据恒通公司的要求将租金用于支付房屋装修款和人工工资；2.对张孟旭、李智钦的调查笔录，拟证明所出租的房屋业主、装修主体、装修项目以及资金支付形式；3.协议书一份，拟证明恒通公司承租了张方成的房屋后进行了装修；4.耕地承包合同书，拟证明恒通公司成立南湖农庄之初全部委托张方成作为负责人办理相关事宜。
恒通公司认为张方成二审提供的证据均不属于新证据，不予质证。本院审查后认为，张方成提交的证据1反映了本案租赁合同关系中，租金支付的部分情况，本院予以采信，但对张方成的证明目的将在本院认为部分予以论述；证据2、3与4系分别反映本案当事人与案外人之间的装修工程合同关系和耕地承包合同关系，与本案无关联，本院不予采信。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方二审争议焦点为：1.恒通公司诉请张方成承担违约赔偿金有无事实和法律依据？2.恒通公司是否按约支付了全部租金？
焦点一：双方于2013年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》与2011年10月10日签订的《房屋租赁协议》对比，合同结构、合同条款分布基本相同，但租赁期限、付款方式、违约责任等合同主要内容均进行了重新约定，应当认定《房屋租赁补充协议》系对《房屋租赁协议》的变更。恒通公司依据变更前的《房屋租赁协议》第五条主张退还租金1.5倍的违约赔偿金，违背双方签订《补充协议》的本意，本院不予支持。
焦点二：张方成上诉称恒通公司尚有370000元租金未支付，而双方于2013年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》第三条明确记载“租赁费及付款方式：租赁费为原12年总租金37万元，乙方已于2011年10月支付完毕。第13年-15年共3年，租赁费为43200元／年，共计129600元（税金乙方承担）……”。张方成作为一个完全民事行为能力人在载有上述条款的协议上签字认可，且恒通公司在原审中提供了相关付款凭证及发票，应当认定恒通公司已按约支付了前12年租金370000元。后三年租金129600元及税金10500元，合计140100元，恒通公司已于2013年2月7日付至被告张方成农业银行账户，张方成二审庭审中亦予以认可。故本院依法确认恒通公司已按约支付了全部租金。张方成上诉称其代恒通公司向案外人支付了装修工程款，以及恒通公司拖欠其2012年部分工资，故租金未支付完毕的诉讼主张本院不予采纳，当事人之间是否存在欠付工程款及工资的问题系本案租赁合同关系外的其他法律关系，本案不予审查，当事人可另行起诉主张权益。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25566元，由上诉人株洲市恒通农业产业发展投资经营有限公司负担10191元，由上诉人张方成负担15375元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 肖晶
审 判 员 陈程
代理审判员 李黎
二〇一四年十月十日
书 记 员 汪晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。