重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0118民初2154号
原告中国农业银行股份有限公司重庆永川支行，住所地重庆市永川区渝西大道中段968号，组织机构代码90379476-1。
负责人杜江，支行行长。
委托代理人汤成帅，重庆索通（永川）律师事务所律师。
被告谢祥治，男，1987年5月12日生，汉族，住重庆市永川区。
被告重庆晟京房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道320号，统一社会信用代码91500118771796377J。
法定代表人任光荣，总经理。
委托代理人李峻峰，重庆华问律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆永川支行与被告谢祥治、重庆晟京房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法由审判员龙锋担任审判长，与人民陪审员程高容、杨霞组成合议庭，适用普通程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司重庆永川支行的委托代理人汤成帅，被告重庆晟京房地产开发有限公司的委托代理人李峻峰到庭参加诉讼。被告谢祥治经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司重庆永川支行诉称，2014年10月17日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为265000元，借款期限为240个月，重庆晟京房地产开发有限公司作为担保人担保债务履行，同时以重庆市永川区昌州大道西段999号88幢6-3房屋作抵押担保。2014年11月10日，原告如约向被告发放贷款265000元。但谢祥治未按约定履行还款义务。截止2016年1月8日，谢祥治尚欠借款本金262214.68元，利息11196.05元。之后，原告多次向二被告催收未果，故起诉要求：一、由谢祥治偿还原告截止2016年1月8日的借款本金262214.68元、利息11196.05元；二、由谢祥治支付自2016年1月9日起至借款本息结清之日止的罚息和复利（罚息以借款本金262214.68元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的172.5%计算；复利以未偿还的利息为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的172.5%计算）；三、若谢祥治未偿清上述债务，原告有权对抵押财产（重庆市永川区昌州大道西段999号88幢6-3房屋）予以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；四、由重庆晟京房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
被告谢祥治经本院依法送达有关法律文书后未予应诉答辩，亦未提交任何证据材料。
被告重庆晟京房地产开发有限公司辩称：借款属实，但罚息和复利均属于违约金，系对谢祥治逾期还款行为的双重处罚，加重了债务人和保证人的责任，违约金标准过高；其公司的担保方式为阶段性保证加抵押，因抵押房屋已经办理了抵押登记，其公司作为保证人不应再承担保证责任。
经审理查明，2014年9月5日，谢祥治向中国农业银行股份有限公司重庆永川支行提交《个人信贷业务申请表》，申请贷款265000元。
2014年9月19日，重庆晟京房地产开发有限公司与谢祥治签订《重庆市商品房买卖合同》，约定谢祥治购买重庆晟京房地产开发有限公司开发的重庆市永川区昌州大道西段999号88幢6-3房屋（建筑面积98.54平方米），建筑面积单价为3850元/平方米，总成交金额379379元，谢祥治于2014年9月1日支付购房款114379元，余款265000元向银行申请按揭贷款付清。
2014年10月17日，中国农业银行股份有限公司重庆永川支行（贷款人）与谢祥治（借款人、抵押人）、重庆晟京房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为265000元，借款用途为购买房产，借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；还款方式为等额本息还款法；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人重庆晟京房地产开发有限公司提供保证担保，由抵押人谢祥治提供抵押担保，抵押物为重庆市永川区昌州大道西段999号88-6-3房屋（建筑面积98.54平方米），自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自房屋产权证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同争议解决方式为由重庆市永川区人民法院管辖。
2014年10月19日，中国农业银行股份有限公司重庆永川支行和谢祥治、重庆晟京房地产开发有限公司在重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司重庆永川支行。
2014年11月10日，中国农业银行股份有限公司重庆永川支行向谢祥治发放了借款265000元。
截止2016年1月8日，谢祥治尚欠中国农业银行股份有限公司重庆永川支行借款本金262214.68元，利息11196.05元。
2016年1月21日，中国农业银行股份有限公司重庆永川支行委托重庆索通（永川）律师事务所向谢祥治邮寄了《关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函》，要求谢祥治在三个工作日内偿还借款本金、利息、罚息、复利。
同时查明，谢祥治至今未取得重庆市永川区昌州大道西段999号88幢6-3房屋的产权证。
因谢祥治下落不明，中国农业银行股份有限公司重庆永川支行向重庆市永川区新闻社交纳在永川日报登报的公告费300元。
上述事实，有当事人陈述、个人信贷业务申请表、重庆市商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、借款凭证、关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函、邮政快递详单、公告费发票等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，预告登记并不等于物权登记。本案中，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，谢祥治以其所购商品房为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，由于谢祥治对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的抵押登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对谢祥治抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对谢祥治抵押房屋的处分，但并非对谢祥治抵押房屋已享有现实的抵押权，故本案抵押权并未设立，原告要求对谢祥治办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。
《中华人民共和国合同法》规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，借款人应当按照约定的期限返还借款，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息；办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定，超过此限度的，超出部分的利息不予保护。本案中，《个人购房担保借款合同》中约定的利息、罚息、复利的计收标准没有超过中国人民银行的规定，故该约定合法有效。谢祥治未按合同约定偿还借款，原告有权宣布借款提前到期，要求谢祥治偿还借款及利息，并按合同约定支付罚息和复利。重庆晟京房地产开发有限公司作为阶段性连带保证的保证人，应当对谢祥治的债务承担连带清偿责任。
综上所述，原告要求谢祥治偿付借款本息，并要求重庆晟京房地产开发有限公司承担连带保证责任的理由成立，本院予以支持。原告要求对谢祥治办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的理由不能成立，本院不予支持。重庆晟京房地产开发有限公司辩称的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由谢祥治于本判决生效后15日内偿付中国农业银行股份有限公司重庆永川支行截止2016年1月8日的借款本金262214.68元、利息11196.05元；
二、由谢祥治于本判决生效后15日内支付中国农业银行股份有限公司重庆永川支行自2016年1月9日起至借款本息结清之日止的罚息和复利（罚息以借款本金262214.68元为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的172.5%计算；复利以未偿还的利息为基数按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的172.5%计算）；
三、由重庆晟京房地产开发有限公司对谢祥治的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回中国农业银行股份有限公司重庆永川支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，公告费300元，合计5700元，由谢祥治和重庆晟京房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 龙 锋
人民陪审员 程高容
人民陪审员 杨 霞
二〇一六年七月十八日
书 记 员 杨炯杭