浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8027号上诉人（原审原告）：赵波，男，1981年7月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托代理人：周斌，浙江可道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李红日，男，1993年7月13日出生，汉族，住江西省九江市彭泽县。被上诉人（原审被告）：程聪聪，女，1991年6月13日出生，住浙江省临安市。两被上诉人的共同委托代理人：李辉，浙江久丰律师事务所律师。上诉人赵波因与被上诉人李红日、程聪聪房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0110民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2016年9月22日，赵波作为买受方（乙方）与李红日、程聪聪作为出卖方（甲方），以及杭州云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）作为居间方签订《房屋买卖意向书》一份，约定李红日、程聪聪将位于杭州市余杭区房屋转让给赵波，建筑面积为82.4平方米，总房款为83万元（最终价格以双方签署的转让合同约定为准），所有税费及中介费由赵波承担；赵波同意于2016年12月15日前将首付款332000元打入云房源公司指定银行保证金账户，待款到账且签约完毕后转付给被告；余款498000元按商业按揭办理，待银行放款且过户完毕转付给被告；赵波为表示购买该房屋诚意，同意于2016年9月22日向李红日、程聪聪支付意向金10万元，若李红日、程聪聪受赵波所提要求，赵波同意将该意向金转为购买该房屋之定金。赵波、李红日、程聪聪应于2016年12月15日到云房源公司签署《杭州市房屋转让合同》；若李红日、程聪聪未能按约定签署《杭州市房屋转让合同》，李红日、程聪聪应双倍返还定金，赵波同意将李红日、程聪聪双倍返还之定金总额的25%支付给云房源公司，作为居间服务费；若赵波未能按约签署《杭州市房屋转让合同》，赵波无权要求返还定金，李红日、程聪聪同意将不予返还之定金的50%支付给云房源公司，作为居间服务费；本意向书解除时，李红日、程聪聪将已收取的款项无息返还给赵波。赵波与李红日、程聪聪在“其他约定事项”条款中约定：由于李红日、程聪聪目前未办理案涉房屋三证，现双方约定李红日、程聪聪需在2016年12月8日前办理出以上三证，如若在此前未办理好，则李红日、程聪聪自动违约承担违约责任赔付赵波贰拾万元（200000元）产证办理出当天，李红日、程聪聪必须以短信方式赵波，如未通知李红日、程聪聪违约，如赵波收到不去办理则赵波违约。同日，赵波支付李红日、程聪聪购房定金10万元。赵波与李红日、程聪聪还另行签订《协议书》一份，补充约定赵波购买李红日、程聪聪坐落于杭州市余杭区房屋，在网签之前出现赵波与李红日、程聪聪不能进行买卖交易政策（国家限购）双方无责。上述协议签订后，李红日、程聪聪委托正方公司办理案涉房屋产权证。2016年11月1日，杭州市余杭区国土资源局余杭区分局（国土余杭分局）受理了案涉房屋的不动产登记申请，并出具《不动产登记申请受理通知书》（编号Y210161101-0038546）一份，载明将在6个工作日（特殊情况或公告时间不计入办理时限）内办结。请携带身份证和本通知书到相应收费窗口完成缴费后到发证窗口领取证书（证明），由于法定原因需要延期办理的，将电话或短信方式通知。案涉房屋不动产权证书中载明的登记机构准予登记时间为2016年11月8日。2016年11月10日，正方公司向国土余杭分局出具《受理单遗失声明书》一份，载明因保管不慎原因遗失了编号为Y210161101-0038546的受理单，现特凭（单位介绍信；本人身份证）来领取证号为不动产权第0012822号《不动产证书》共计1本。2016年11月11日，正方公司将案涉房屋的不动产权证交付给李红日、程聪聪。同日，李红日通过微信，告知赵波案涉房屋不动产权证已经办出。另认定，2016年11月9日杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步严格实施住房限购的通知》，确定自2016年11月10日起，进一步严格实施住房限购措施，在市区限购范围内暂停对以下非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房：1、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；2、不能提供自购房之日起前2年在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。赵波不是杭州市户籍居民也未在杭州市缴纳个人所得税或社会保险，不具备购买案涉房屋的资格。上述限购政策出台后，云房源中介公司工作人员，告知赵波与李红日、程聪聪《房屋买卖意向书》需解除，赵波支付的定金需退还，赵波要求先退还定金，当时赵波未提出要求李红日、程聪聪承担违约责任支付违约金。2016年11月12日，李红日通过微信与赵波联系，告知赵波提供接收返还定金的银行账户，当日李红日即根据赵波提供的银行账户，把定金10万元通过银行转账的方式返还给了赵波。2017年2月3日，赵波提起诉讼，诉讼请求：1、判令李红日、程聪聪双倍返还定金（已经返还赵波定金10万元，还需再支付赵波10万元）；2、本案的诉讼费用由李红日、程聪聪承担。原审法院认为，赵波与李红日、程聪聪签署的《房屋买卖意向书》及《协议书》系各方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效。本案中，赵波与李红日、程聪聪主要的争议焦点是关于《房屋买卖意向书》第十一条其他约定事项中“产权证办理出当天短信通知”如何理解的问题。赵波认为，“产权证办理出当天短信通知”是指李红日、程聪聪应按照办证部门在产权证载明的准予登记颁证时间即2016年11月8日当天就发短信告知赵波。而李红日、程聪聪认为，应当是指在李红日、程聪聪领到案涉房屋不动产权证的当天通知赵波。该院认为，李红日、程聪聪发送短信通知赵波的前提是李红日、程聪聪知道案涉房屋产权证已经通过国土余杭分局审查核实并准予登记颁证。在本案中，赵波与李红日、程聪聪在庭审中均认可，案涉房屋不动产权证具体何时通过审查核实并准予登记颁证，国土余杭分局是不通知的，故不能以不动产权证中载明的准予登记时间确定赵波已经于2016年11月8日知道案涉房屋的不动产权证已经办出。李红日、程聪聪委托正方公司办理案涉房屋不动产权证，正方公司于2016年11月10日领取了案涉房屋的不动产权证，根据《关于进一步严格实施住房限购的通知》的规定，此时赵波已不具备购买案涉房屋的资格，根据赵波与李红日、程聪聪签订《协议书》中“在网签之前出现赵波与李红日、程聪聪不能进行买卖交易政策（国家限购）双方无责”的约定，此时系因赵波与李红日、程聪聪约定网签时间之前出现限购政策导致赵波与李红日、程聪聪交易无法进行，李红日、程聪聪并不承担违约责任。另根据云房源公司工作人员的证人证言，在限购政策出来后，即联系赵波与李红日、程聪聪就解除《房屋买卖意向书》及返还定金的事宜进行沟通，赵波要求先退还定金，当时赵波没提出要求李红日、程聪聪承担违约责任支付违约金。2016年11月12日，李红日通过微信与赵波联系，告知赵波提供接收返还定金的银行账户，赵波提供了接收款项的银行账号，当日李红日即根据赵波提供的银行账户，把定金10万元通过银行转账的方式返还给了赵波，上述行为符合《房屋买卖意向书》第八条“本意向书解除时，李红日、程聪聪将已收取的款项无息退还赵波”约定的情形，由此可以看出赵波与李红日、程聪聪之间就《房屋买卖意向书》的解除及定金的返还已经达成合意。综上，该院认为，赵波诉请缺乏依据，该院不予支持。李红日、程聪聪抗辩之合理部分，该院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵波的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由赵波负担。宣判后，赵波不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的事实，完全脱离了一审的证据1：房屋买卖意向书、证据5：不动产登记申请受理通知单、证据6：领证签收单；故系认定事实错误的一个错判!理由如下：一审中证据1：房屋买卖意向书，其内容可证明双方签订房屋买卖意向书，约定被上诉人在产权证办出当日通知上诉人，否则应承担违约责任的事实。一审中证据5：不动产登记申请受理通知单，其内容可证明杭州市余杭区不动产登记服务中心于2016年11月1日已经书面告知被上诉人受理房屋所有权转移登记，并告知被上诉人在6个工作日内办结、让上诉人应自行携带身份证和本通知书到发证窗口领取证书，并提醒被上诉人只有在延期办理的，才以电话和短信方式告知，否则不会再通知的事实。一审中证据6：不动产权证领证签收单，其内容可证明杭州市余杭区不动产登记服务中心于2016年11月8日，也就是在规定的6个工作日内已办结了涉案房屋所有权转移登记，涉案房屋领证时间也是2016年11月8日，并由被上诉人委托的人员签名领取的事实。综上一审证据1、证据5、证据6个主要证据，上诉人认为已形成证据链，能证明杭州市余杭区不动产登记服务中心早已书面通知被上诉人领证时间、以及杭州市余杭区不动产登记服务中心在规定的领证时间内已办结涉案房屋所有权转移登记，被上诉人也委托中介人员在不动产权证领证签收单签字确认杭州市余杭区不动产登记服务中心的办结时间和领证时间均为2016年l1月8日等内容。上诉人认为：被上诉人在该领证时间即产权证办出时间，并未按证据1双方约定在产权证办出当日通知上诉人，已构成违约。以上证据1、证据5、证据6内容、请二审法院明察。二、一审法院在判决中认为涉案不动产权证何时通过审核并颁证，杭州市余杭区不动产登记服务中心是不通知的、被上诉人是不知道的，故认为被上诉人是在2016年11月9日《关于进一步严格实施住房限购的通知》后才拿到房产证、不算违约的说法是完全站不住脚的，更不是基于事实和证据的认定。因为一审证据5、证据6是在一审法院开庭后，法院为查明事实，要求被上诉人去杭州市余杭区不动产登记服务中心调取并提交法院的。这两个证据很明确能证明杭州市余杭区不动产登记服务中心早在2016年11月1日就书面通知被上诉人涉案不动产权证何时通过审核并颁证的事实，并不是一审法院认为的发证时间行政机关不通知、被上诉人不知道。而且该两个证据明显显示的涉案不动产权证颁证时间是2016年11月8日，被上诉人的委托人也签字确认，该时间早于2016年11月9日《关于进一步严格实施住房限购的通知》一天，被上诉人在涉案不动产权证办出后未在当天通知上诉人，明显构成违约。综上，上诉人认为，合同的最基本原则是诚信!如果对白纸黑字的证据，法院何以不采纳?故希望二审法院对以上证据有公正的认定，改判支持上诉人的二审请求，维护司法公正。一、请求撤销杭州市余杭区人民法院(2017)浙0110民初1457号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。被上诉人李红日、程聪聪答辩称：针对上诉人在上诉状中提到的第一点理由就是认为凭3份证据就可以证明办证时间和领证的时间，被上诉人认为这样的一个观点是不能成立的，仅凭三份证据的话并不能证明实际的办证时间和领证的时间。上诉人提出的这三份证据，也就是上诉人在一审中提供的这个证据1、5、6,3份证据上面虽然显示的打印的时间是2016年11月8日，但是这个时间并不是实际的一个办证时间和领证的时间，而是办证机关在打印证件和领证材料的时间。上诉人以此来主张办理产权证的这个时间是11月8日，被上诉人认为是过于主观了，没有相应的事实和证据的支持。所以说书面材料上所载明的这个打印的日期不能等同于实际收到这个书面材料的这个日期。另外关于这个领证时间的确定，应该综合全案的事实和证据来认定，而不能够断章取义，仅仅凭部分证据来认定事实。被上诉人在一审中提供的证据七是可以说明被上诉人委托的中介公司，中介公司实际的领证时间是在2016年11月10日。针对上诉人的第二点上诉理由，被上诉人认为一审法院基于对本案证据的正确认定，才得出相关的案件事实。对于产权证的具体领证时间，办证机关是不通知被上诉人的，所以说被上诉人也并不知道。一审法院在审理本案时，也为了充分查明就被上诉人的领证时间，向办证机关走访调查了解了相关的案件事实，所以说上述结论的得出是完全基于证据以及相应的客观事实而得出的这样一个结论。请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，赵波与李红日、程聪聪签署的《房屋买卖意向书》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规强制性规定，应属有效。关于案涉房屋产权证领证的时间，赵波认为颁证时间即2016年11月8日当天李红日、程聪聪应该领取并通知赵波。李红日、程聪聪认为2016年11月8日是颁证时间，而非实际领取时间，其委托的中介公司实际领取时间为2016年11月10日。本院认为，双方当事人认可案涉房屋不动产权证具体何时通过审查核实并准予登记颁证，国土余杭分局是不通知的。在此情况下，从杭州市余杭区不动产登记服务中心档案信息科加盖公章的《不动产登记申请受理通知书》、两份《不动产权证领证签收单》、《受理单遗失声明书》来看，按赵波所称2016年11月8日李红日、程聪聪已经领取产权证，那么在该档案信息科的档案材料中应不可能有《受理单遗失声明书》，虽然《不动产权证领证签收单》加印的领证时间为2016年11月8日，但无法否认李红日、程聪聪实际委托中介公司领取产权证的时间为2016年11月10日的事实。根据《关于进一步严格实施住房限购的通知》的规定，2016年11月10日领取案涉房屋的产权证，此时赵波已不具备购买案涉房屋的资格。根据赵波与李红日、程聪聪签订《协议书》中“在网签之前出现赵波与李红日、程聪聪不能进行买卖交易政策（国家限购）双方无责”的约定，现因限购政策的原因导致双方当事人无法继续交易，该责任不能由李红日、程聪聪承担。从双方解除《房屋买卖意向书》及退还定金的情况来看，双方对解除合同后，李红日、程聪聪按赵波提供的银行帐号当天将定金转帐方式返还赵波，也符合《房屋买卖意见书》第八条的约定。现赵波上诉要求李红日、程聪聪承担违约责任的理由不能成立，故赵波的上诉要求李红日、程聪聪双倍返还定金的请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵波承担。本判决为终审判决。审判长  张一文审判员  金瑞芳审判员  睢晓鹏二〇一八年四月十二日书记员  何英杰??