广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂民提字第129号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：莫英浩，男，1975年4月2日出生，瑶族，大学本科，梧州广电网络公司职员。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司。
负责人：谢德坤，总经理。
委托代理人：曾展超，该公司职员。
申诉人莫英浩与被申诉人中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司（下称人财保梧州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，梧州市中级人民法院于2012年11月23日作出的（2012）梧民二终字第106号民事判决，已经发生法律效力。莫英浩不服，向检察机关申诉。2013年3月25日，广西壮族自治区人民检察院作出桂检民抗（2013）16号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月2日作出（2013）桂民抗字第184号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日公开开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派代理检察员黄菲出庭履行职务。申诉人莫英浩，被申诉人人财保梧州分公司的委托代理人曾展超到庭参加诉讼。本案经批准延长审限，现已审理终结。
一审原告人财保梧州分公司起诉称，2011年11月9日，原告与被告莫英浩签订房屋租赁合同，约定被告把其位于梧州市新兴三路83号汇龙国际广场花园第1单元1502房交付给原告装修使用，原告交付房屋租赁押金3600元和按合同约定交付房屋租金。2011年11月中旬，被告把房屋交付给原告进行装修，原告为此支付装修费用63000元。原告也通过转账方式向被告支付房屋租赁押金3600元和房屋租赁租金10800元。2012年1月16日，被告以原告没有按合同约定交付租金为由，向原告发出解除合同通知书，并对租赁房屋进行更换门锁处理，以致原告被迫中止租赁房屋的装修工作。请求：1、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告赔偿原告因其违法行使房屋租赁合同解除权而受到的经济损失35300元；3、被告赔偿原告房屋租赁合同违约金3600元。
一审被告莫英浩辩称，1、原告没有按照合同约定在2011年12月30日前交付租金，已违约；2、原告在装修房屋时未经被告同意，自行把被告房间里的一个卫生间拆掉填平，又把房间、厨房的数面墙体拆除，在大厅的采光阳台上砌砖墙，严重影响了房间大厅的采光；3、原告没有按照合同约定支付水电费、物业管理费、电梯使用费、电视收视费等费用。由于原告存在上述严重违约行为，其于2012年1月16日向原告发出解除合同通知书，符合合同约定。请求判决解除合同，驳回原告的诉讼请求。
梧州市长洲区人民法院一审查明，2011年11月9日，原告人财保梧州分公司与被告莫英浩协商签订一份房屋租赁合同，主要约定：莫英浩自愿将座落在梧州市新兴三路83号汇龙国际广场花园第1单元1502房（房屋建筑面积162平方米）出租给人财保梧州分公司装修使用，月租金为人民币1200元，租赁3年，即2011年12月1日至2014年11月31日止，租金按半年结算一次，在每半年的前30日内交付给莫英浩，议定房屋押金为3600元，租房终止，将押金不计利息退还乙方。在租赁期内，人财保梧州分公司如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得莫英浩书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备破坏的，人财保梧州分公司负责赔偿或给予修复。任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约。一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失有责任一方承担，一方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的10%向乙方加收违约金。在租赁期内，水电费、物业管理费、电视收视费等由人财保梧州分公司支付。合同签订后，2011年11月10日，原告向被告交付房屋租赁押金3600元，被告把房屋交付给原告进行装修，原告在装修房屋时未经被告书面同意，自行把被告房间里的一个卫生间拆掉填平，又把房间、厨房的数面墙体拆除，在大厅的采光阳台砌砖墙。2012年1月4日、17日，原告的代理人黄智通过私人账户向被告莫英浩支付房屋租金共8299元。1月18日，原告的上级公司中国人民财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司也通过转账方式向被告莫英浩支付房屋租赁租金3600元。2012年1月16日，被告莫英浩以原告没有按合同约定交付租金为由，向原告发出解除房屋租赁合同通知书，1月21日，被告莫英浩对房屋进行更换门锁处理。1月19日原告为此支付装修费用62994.92元。为此，原告委托律师与被告进行磋商未果而诉至法院。
梧州市长洲区人民法院一审认为，双方签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。双方应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行义务。按照原、被告双方的合同约定“租金按半年结算，由乙方在每半年的前30日内交付给甲方”，作为乙方的原告，分别在2011年11月、2012年1月间先后向甲方莫英浩交付房屋租赁押金3600元及租金11899元，符合双方合同租金交付的约定。被告莫英浩提出原告没有按照合同约定在2011年12月30日前交付租金，与查明的事实不符。《中华人民共和国合同法》第94条第4项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的，当事人可以解除合同”，本案中，原告依约向被告交付房屋押金及租金，原告在装修租赁房屋期间，未经被告书面同意，擅自改变了被告房屋的卫生间、采光阳台结构，原告也违反合同约定，但原告的违约行为尚未构成根本违约，被告没有证据证明因原告的违约行为导致合同目的不能实现，其提出解除合同的理由不成立。因此，原告提出要求被告继续履行合同的诉请，合法合理，予以支持。原告提出要求被告赔偿经济损失35300元及违约金3600元的诉请，理据不足，不予支持。梧州市长洲区人民法院于2012年5月10日作出（2012）长民初字第169号民事判决：一、原告中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司与被告莫英浩双方继续履行于2011年11月9日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司的其他诉讼请求。本案受理费974元，减半收取487元，由原告中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司负担387元，被告莫英浩负担100元。
上诉人人财保梧州分公司不服一审判决，上诉称，1、本公司对莫英浩的房屋部分墙体进行拆除、对卫生间进行改造，是得到莫英浩的口头认可的，莫英浩是知情的，该事实在一审庭审上有证人林某出庭予以证实。由于装修公司没有按照莫英浩的要求用料进行装修卫生间，莫英浩收受了装修公司的赔偿款350元。2、本公司没有在房屋、阳台上砌砖墙，而是砌一些木墙。4、合同期限是三年，本公司对房屋投入了62994.92元的装修费用，并已装修完毕，同时也向莫英浩交纳了11899元的房屋租金，但莫英浩于2012年1月21日收回了出租房屋。请求二审依法改判莫英浩赔偿本公司的装修费用损失的一半35300元、房屋租金损失10800元、违约金3600元，并承担本案一、二审诉讼费用。
莫英浩答辩称：1、一审证人林某因与人财保梧州分公司有利害关系，一审不予认定证人证言正确。我方没有同意改变房屋的卫生间及采光阳台结构。2、一审判决是继续履行合同，因此就没有判决支持人财保梧州分公司赔偿违约金的诉讼请求。3、一审判决的诉讼费用负担是正确的。
上诉人莫英浩不服一审判决，上诉称，1、根据房屋租赁合同约定，人财保梧州分公司逾期交纳租金或另一方违反合同约定的，一方都可以行使解除权。人财保梧州分公司在约定交纳租金的最后期限内没有交纳租金，而且未经同意擅自改造装修，按照合同约定，莫英浩就有权通知解除合同，从通知到达之日合同已解除。2、一审判决认为人财保梧州分公司没有构成根本违约，是对法律的误解，法定解除权与约定解除权是不同权利。本案中，只有约定的解除条件成就，莫英浩就可以行使解除权。因此请求二审判决解除房屋租赁合同。
人财保梧州分公司答辩称，1、一审判决继续履行合同是正确的。2、合同约定在每半年的前30日内交付租金，这个约定实际是没有明确是租期前结算、租期后结算或租期中间结算，按照约定，可以理解为租期中间结算，因此并没有逾期交纳租金。3、在装修房屋过程中，都得到莫英浩的同意。综上，本公司没有违约，是莫英浩违反合同约定，单方解除合同，无理收回房屋，构成违约，应赔偿我公司经济损失35300元及违约金3600元。
梧州市中级人民法院对一审判决查明认定的事实予以确认。
梧州市中级人民法院二审认为，上诉人人财保梧州分公司要求继续履行合同的主张，基于双方都没有构成根本性违约，予以支持。本案中人财保梧州分公司并未逾期交纳租金，双方合同约定“租金按半年结算，由乙方在每半年的前30日内交付给甲方，甲乙双方议定房屋押金为3600元…”，该约定属于交纳租金的约定不明，可以是租期中交纳的理解，也可以租期前交纳。按照租赁关系的交易习惯，一般是先预交租金再承租。因此对于租金的交纳应该理解为租期的前30日内交纳（即第一期租金应在2011年12月31日前交纳）。合同第十三条约定“若乙方超过约定交租时间15天不交租金，甲方可以单方面收回房屋”。而人财保梧州分公司在该约定的时间内即2011年1月4日交纳了4699元租金，并没有违反该约定，因此上诉人莫英浩主张上诉人人财保梧州分公司已逾期交纳租金、其有权解除合同的理由不成立。对于上诉人人财保梧州分公司要求莫英浩赔偿经济损失35300元、违约金3600元元及租金损失10800元的诉请，理由不足，不予支持。一审判决认定事实正确，适用法律正确。梧州市中级人民法院于2012年11月23日作出（2012）梧民二终字第106号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1359元，由上诉人莫英浩负担974元，上诉人中国人民财产保险股份有限公司梧州市分公司负担385元。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，梧州市中级人民法院（2012）梧民二终字第106号民事判决认定事实、适用法律存在明显错误，判决有误。理由是：1、错误认定人财保梧州分公司在2011年1月4日交纳4699元租金，没有违反合同第十三条“若乙方超过约定交租时间15天不交租金，甲方可以单方面收回房屋”的约定。本案合同约定“租赁期间自2011年12月1日至2014年11月31日止，租金按半年结算，由乙方在每半年的前30日内交付给甲方”，属于交纳租金时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，在当事人没有补充协议的情况下，租金应该按照交易习惯支付。依据租赁关系的交易习惯，一般是先预交租金再承租，即保险公司应当在租期的前30天内，即2011年12月31日前交纳第一期租金7200元。人财保梧州分公司的代理人黄智在2012年1月4日、17日通过私人账户分别转给莫英浩4699元和3600元，不仅属逾期支付，而且未足额支付，虽然其1月17日再次支付3600元，也超过了约定交租时间15天，属于明显违约。该判决既认定在2011年12月31日前交纳第一期租金，又认定在2012年1月4日支付4699元没有违约，自相矛盾。2、生效判决认定人财保梧州分公司未构成根本违约，莫英浩主张解除合同的理由不成立，亦存在错误。本案合同约定“任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。人财保梧州分公司装修租赁房屋期间，未经出租人莫英浩书面同意，擅自改变房屋的卫生间、采光阳台结构，未按期支付租金，没有积极履行支付水电费、物业管理费等多项义务，构成根本性违约，根据双方的上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，莫英浩有权解除合同。3、生效判决适用法律错误。原审认为一审判决适用法律错误，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项对一审判决予以改判，而生效判决适用该条款第（一）维持一审判决，明显错误。
申诉人莫英浩同意检察机关的抗诉意见，补充认为，人财保梧州分公司在交付租金、装修过程中改变房屋结构、缴纳租赁房屋期间的水电、物业等费用方面均有违约，其依照合同约定有权解除合同。请求再审改判解除双方的房屋租赁合同，驳回人财保梧州分公司的诉讼请求。
被申诉人人财保梧州分公司答辨称，1、由于合同就缴纳租金时间约定不明确，本公司在2012年1月4日、17日、18日分别向申诉人莫英浩支付了租金共计11899元，是在合理的时间内支付，本公司没有根本违约，房屋租赁合同应继续有效。2、本案一审时，本公司己向法庭提交证人林某的证言以及申诉人的收款收据，证实对卫生间进行改造装修是得到申诉人莫英浩的同意，莫英浩单方解除合同，已违约，应赔偿一定损失。3、对于租赁房屋产生的水电、物业等费用缴纳问题，因物业管理发放缴费通知只向业主莫英浩发放，本公司无法得知缴费情况，也未得到莫英浩转交的缴费通知，广西电网公司梧州供电局停电通知中也注明了业主关机，所以本公司无法自行交纳上述费用，不是故意行为，而是莫英浩造成的。3、申诉人莫英浩2012年1月16日违法行使合同的解除权，并于2012年1月21日对出租房屋更换门锁。请求判令因申诉人莫英浩的违法行使合同解除权造成本公司经济损失35300元及违约金3600元。
双方对原审判决查明的事实无异议，本院再审对原审判决查明的事实予以确认。
综合双方当事人的主张及抗诉意见，本案再审争议焦点为：人财保梧州分公司是否存在迟延交纳租金，以及装修中擅自改变房屋结构的违约行为，案涉房屋租赁合同应否解除。
关于人财保梧州分公司是否迟延交纳租金的问题。案涉房屋租赁合同约定，月租金1200元，租赁期从2011年12月1日至2014年11月31日止，租金按半年结算一次，“在每半年的前30日内交付”。“每半年的前30日内交付”，不属于交纳租金时间约定不明，应理解为每半年的租金应在该半年租赁期届满前的30天内付清。据此，案涉租金系2011年12月1日至2012年5月31日半年租赁期间的租金，应于2012年5月31日前的30日内，即2012年5月1日至5月30日之间交纳。因此，人财保梧州分公司于2012年1月4日、17日、18日分别向莫英浩支付房屋租赁租金共计11899元，已提前履行支付租金义务，不存在逾期交纳租金，不构成违约。申诉人莫英浩主张应在2011年12月31日前交纳2011年12月1日至2012年5月31日半年租赁期间租金的理由不成立，原判未予支持正确，本院予以维持。
关于人财保梧州分公司是否存在装修中擅自改变房屋结构违约行为的问题。申诉人莫英浩出租的房子是毛坯房，需经装修方可使用。房屋租赁合同虽约定装修改变房屋结构需经莫英浩的书面同意，但合同并没有将未经莫英浩的书面同意即装修改变房屋结构的情形规定为解除合同的条件。根据房屋租赁合同，如未经莫英浩的书面同意破坏房屋的，人财保梧州分公司应承担的责任为赔偿或给予修复。从原审查明事实看，人财保梧州分公司在装修过程中，存在改变房屋部分结构的违约行为。但该违约行为尚未达到使莫英浩合同目的不能实现的程度，且从双方订立案涉房屋租赁合同的主要目的分析，莫英浩的主要目的是收取租金，人财保梧州分公司的主要目的是使用租赁的房屋，因此，不应以人财保梧州分公司改变房屋部分结构，构成根本性违约而解除该合同。如果莫英浩认为人财保梧州分公司装修改变房屋结构造成其损失，仍可以根据合同请求赔偿损失或恢复原状。因此莫英浩主张人财保梧州分公司已构成根本违约，合同应解除的理由，本院不予采纳。
对于房屋租赁期间的水电、物业等费用缴纳问题，因物业管理发放缴费通知向业主莫英浩发放，莫英浩在2012年1月16日行使合同的解除权后，于2012年1月21日对出租房屋进行更换门锁处理，人财保梧州分公司无法得知缴费情况，也未得到莫英浩转交的缴费通知，因此莫英浩以此为由主张人财保梧州分公司违约，理由亦不成立，本院不予支持。对于人财保梧州分公司请求判令莫英浩支付装修费用损失的一半35300元及违约金3600元问题，鉴于原判未支持该两项诉请，人财保梧州分公司未申诉或申请再审，应视为已经服判，本案再审不予审理。
综上，原判认定事实清楚，适用法律和实体判决正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持梧州市中级人民法院（2012）梧民二终字第106号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐菁
审 判 员 曾霞
代理审判员 刘霞
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 罗誉