新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终2263号上诉人（原审原告）：王振霞，女，1977年7月2日出生，汉族，住伊宁市。委托诉讼代理人：顾建伟，新疆秉政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伊宁市百隆商贸有限责任公司，住所地伊宁市青年街10号。法定代表人：杨寿领，该公司总经理。委托诉讼代理人：迟明娟，女，1965年3月17日出生，汉族，伊宁市百隆商贸有限责任公司副总经理，住伊宁市。委托诉讼代理人：朱凤霞，新疆信禾诚律师事务所律师。上诉人王振霞因与被上诉人伊宁市百隆商贸有限责任公司（以下简称百隆商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2016年7月28日作出的（2016）新4002民初2492号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人王振霞的委托诉讼代理人顾建伟、被上诉人百隆商贸公司的委托诉讼代理人迟明娟、朱凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振霞上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判决支持其要求百隆商贸公司返还19800元买断费的诉讼请求；2、涉诉费用由百隆商贸公司承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。百隆商贸公司借买断经营权之名收取买断费，不属于国家发改委收费目录中规定的收费项目，收取无法律依据，一审法院却视而不见。本案签订的是一份格式合同，合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当用非格式条款。所以本人认为《租赁补充协议》第二条、第七条加重了承租人的责任，明显违法，应属无效。即使不认定为格式合同，百隆商贸公司约定己缴纳的买断费作为违约金不仅违法也明显过高。百隆商贸公司辩称，王振霞的上诉理由不能成立。王振霞虽提出一审法院适用法律错误但并没有指出错误在什么地方，应当适用何法律。王振霞的一审诉讼请求是要求解除合同，即对合同有效性并无异议，却又认为合同违法，个别条款无效，与其起诉请求相矛盾。同时王振霞认为合同显示公平，王振霞就应当在合同签订的一年之内行位撤销权，而不是要求解除合同或者确认合同无效或部分无效。百隆商贸公司并非国家行政机关，双方之间关于租赁费用的约定完全属于民事主体之间平等协商的结果。王振霞所谓本公司收费没有法律依据，违背国家发改委收费名目的理由不能成立。对于王振霞提出所谓的格式条款与合同法意义上的格式条款并非同一意思表述。本案租赁期限三年的约定及收费的形式在其管理的市场中已经履行了第三期，该合同条款对本商场所有的客户均适用，并且得到了80%以上客户的三次续约，因此，不存在显失公平；本案所涉违约金实际是租金的组成部分，而且赋予了该租金具有违约金的性质，目的是确保在承租人违约的情形下降低出租方的损失。因此王振霞所谓的违约金过高的理由不存在。请求驳回上诉，维持原判。王振霞向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、百隆商贸公司返还其两年买断费19800元；3、涉诉费用由百隆商贸公司承担。一审法院认定事实：2014年11月1日，王振霞与百隆商贸公司签订《房屋租赁合同》一份，约定百隆商贸公司将温州商贸城一楼65号房租赁给其使用，租赁期限从2015年1月1日至2015年12月31日，租金：贰万玖仟柒佰壹拾捌元整，租赁房屋用途：商业，违约责任：见补充合同（1）、（2）。当日，王振霞（乙方）与百隆商贸公司（甲方）另行签订租赁补充合同一份，约定：”一、为维护本市场良好的经营环境及保证租户的稳定性，乙方承诺三年内不退市并自愿向甲方交纳三年的买断经营权使用费贰万贰仟叁佰零捌元整元。该费用于租赁合同生效时一次性交纳、此后两年不再交纳。二、乙方租赁甲方商铺租金为贰万玖仟柒佰壹拾捌元整元/年。租金和管理费的交纳方式为：第一年租金、管理费于本合同生效时与买断费一并交纳，后两年租金、管理费于当年租期到期前61日即每年10月31日前一次性交纳。若乙方逾期不交租金、管理费等费用，则视为乙方放弃租赁权，甲方有权解除租赁合同，已交纳的费用作为违约金不予退还。三、如遇到停暖、...七、本商场商铺的年租赁费由年租赁金，年管理费和三分之一买断费三部分共同组成。”合同签订当日，王振霞向百隆商贸公司支付2015年度房屋租金29718元、财产租赁保证金2000元、灯管费240元、管理费5720元、三年买断费22308元。百隆商贸公司将房屋交付王振霞经营使用，后王振霞要求百隆商贸公司减少租金，因百隆商贸公司不同意，王振霞遂再未向百隆商贸公司交纳2016年度租金。2015年12月28日，王振霞向百隆商贸公司退房，百隆商贸公司向王振霞退还了财产租赁保证金2000元，双方认可当日合同解除。现王振霞以百隆商贸公司收取买断费无法律依据、违反公平原则为由，诉至原审法院。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，百隆商贸公司于2015年12月28日对王振霞退回的房屋进行了清验，并将王振霞交纳的财产租赁保证金2000元予以退还，百隆商贸公司认为《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》于2015年12月28日已经协商解除，王振霞对此亦无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：”当事人协商一致，可以解除合同”，故王振霞要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持；对王振霞要求百隆商贸公司返还两年买断费19800元的诉讼请求，按《租赁补充合同》约定”若乙方逾期不交租金、管理费等费用，则视为乙方放弃租赁权，甲方有权解除租赁合同，已交纳的费用作为违约金不予退还。”，王振霞应按合同约定于2015年10月31日前向百隆商贸公司交纳2016年度租金，但王振霞未按期交纳，庭审中王振霞亦认可逾期交纳租金的行为已构成违约，理应按照上述租赁补充合同的约定承担违约金即已交纳的费用不予退还，且王振霞在从事商业经营活动中应当具有预测商业风险的意识，故王振霞的该项诉讼请求，有悖于合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王振霞与伊宁市百隆商贸有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》；二、驳回王振霞的其他诉讼请求。案件受理费295元，减半收取147.50元，由王振霞负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、百隆商贸公司在合同中约定收取买断费是否违反法律规定，是否属于无效条款；2、买断费作为违约金是否过高。关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：”违反法律、行政法规的强制能力性规定的合同无效。”本案中，王振霞与百隆商贸公司签订《租赁补充合同》第一条约定：”为维护本市场良好的经营环境及保证租户的稳定性，乙方（王振霞）承诺三年内不退市并自愿向甲方（百隆商贸公司）交纳三年的买断经营权使用费贰万贰仟叁佰零捌元整元。该费用于租赁合同生效时一次性交纳、此后两年不再交纳。”第七条约定：”本商场商铺的年租赁费由年租赁金，年管理费和三分之一买断费三部分共同组成。”在履行合同过程中，王振霞向百隆商贸公司交纳2015年度房屋租金29718元、财产租赁保证金2000元、灯管费240元、管理费5720元、三年买断费22308元，租金、灯管费、管理费是承租人承租商场性商铺所要支付的经营成本，2015年的合同已履行完毕，该上述三笔费用已实际发生，无论之后是否退租均不存在退还的问题。财产租赁保证金已在王振霞退租时退还给了王振霞，王振霞在本案中也未主张要求返还租金、财产租赁保证金、灯管费、管理费，仅主张了买断费，由此可以认定《租赁补充合同》第二条第二款约定”若乙方逾期不交租金、管理费等费用，则视为乙方放弃租赁权，甲方有权解除租赁合同，已交纳的费用作为违约金不予退还。”中的已交纳的费用就是买断费，且作为违约金在承租人违约的情况下不予退还。由此可见，双方约定的买断费就是违约金，而《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，买断费作为违约金的约定符合法律规定，且不属于合同法有关格式条款无效的情形，故应认定有效。据此，王振霞认为《租赁补充合同》第二条、第七条加重了承租人的责任，明显违法，应属无效的上诉理由，不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的''过分高于造成的损失''”。本案中，王振霞与百隆商贸公司签订的三年期租赁合同，百隆商贸公司也收取了王振霞三年的买断费，用意是要求王振霞必须租赁商铺三年，中途退租就要承担不予退还买断费的违约责任。由于王振霞只经营了一年就提出了退租，造成百隆商贸公司后两年的租金等费用无法收回，该部分费用应认定为百隆商贸公司的损失，王振霞支付买断费22308元，没有超出百隆商贸公司损失的30％，不属于法律规定应当调整违约金的范围，故王振霞要求百隆商贸公司退还买断费19800元，因无依据，不予支持。一审判决驳回王振霞的该部分诉讼请求并无不当，应予维持。由于双方当事人均认可2015年12月28日已经解除合同，原审法院再次判决解除双方签订《房屋租赁合同》及《租赁补充合同》欠妥，应予纠正。综上，王振霞的上诉请求成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销伊宁市人民法院（2016）新4002民初2492号民事判决；二、驳回上诉人王振霞的原审诉讼请求。一审案件受理费147.50元，二审案件受理费295元，合计442.50元，由上诉人王振霞负担。本判决为终审判决。审判长 黄 明审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一六年十一月二十八日书记员 李婉雨