四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第844号
上诉人（原审被告）：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：三台县北坝镇。
法定代表人：谢强，该公司董事长。
委托代理人：蒋秀义，四川蜀仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏培成，男，住三台县北坝镇。
委托代理人：赵国勇，四川川飞律师事务所律师。
上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司（简称浩源公司）因与被上诉人苏培成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服三台县人民法院（2014）三民初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年6月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人浩源公司的委托代理人蒋秀义，被上诉人苏培成的委托代理人赵国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审查现有证据，足以认定以下事实：2011年3月29日，浩源公司与苏培成签订《拆迁安置协议》，载明：1.甲方（浩源公司）拆除乙方（苏培成）位于北坝镇东河路东段南侧营业用房面积68.72平方米，甲方实行就地安置以还建筑面积的形式给乙方；2.甲方还建筑面积109.952平方米，甲方安置乙方的门面位于兴海名城1期1楼，即苏培成已建成楼房东侧临街面，若不能在临街面建房，甲方可在已拆除原门面房位置安置乙方门面，但门面从北至南进深不超过12米。甲方安置乙方门面建筑面积约壹佰壹拾平方米（最终以产权部门确认的面积为准进行结算，多退少补）优惠面积不超过3平方米，若超过3平方米面积价格以本公司公布房源价格95%为准进行结算。……5.甲方支付乙方已拆除营业用房的租金每年11600元，从乙方交空房之日起到甲方交安置房门面之日为止。该协议由苏培成、魏绍海签名，并加盖浩源公司公章。协议签订后，浩源公司拆除了苏培成的门面房。
另查明：魏绍海系浩源公司“兴海名城”项目部经理。“兴海名城”其他业主均于2013年7月30日前入住。浩源公司已支付给苏培成2011年3月29日至2013年3月29日的被拆迁营业用房租金共23200元。三台县北新路与三台县潼川镇东河路系同一地址（苏培成提供了房屋所有权证及国有土地使用权证）。
二审中，浩源公司主张将苏培成安置在21轴至24轴（超市入口左侧）与J轴相交后变为20至22轴的范围；苏培成要求在21轴至25轴（超市入口左侧）即一个门面的宽度（6.9米）向其还建筑面积109.952平方米。
以上事实，有双方当事人的陈述，常住人口登记卡、当事人身份证复印件、《拆迁安置协议》、房屋产权证、国有土地使用权证、收条等证据在卷佐证。
原判认为：原告苏培成与被告绵阳浩源房地产开发有限公司签订的《拆迁安置协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照该协议履行。被告公司辩称其拆除的属于原告所有的位于三台县北坝镇东河路东段南侧营业用房面积68.72平方米无产权证，双方签订的《拆迁安置协议》属无效协议，因苏培成提供了305.7平方米的房屋所有权证并称被被告撤除的三台县北坝镇东河路东段南侧营业用房面积68.72平方米包括在该305.7平方米之内，被告未提供反驳证据证明其撤除的68.72平方米不包括在305.7平方米之内，故对被告的上述辩称理由不予采信。为此，判决：一、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司按照《拆迁安置协议》在位于（三台县东河路）兴海名城1期1楼（进深不超过12米）向原告苏培成安置建筑面积109.952平方米的营业用房。二、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司支付原告苏培成2013年3月30日至2014年1月29日的过渡房租金9666元。三、驳回原告苏培成的其他诉讼请求。本案受理费7350元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担（原告苏培成已垫付，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担在执行时一并给付）
宣判后，原审被告浩源公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：原审法院认定事实错误，被上诉人无证据证明305.7平方米的土地使用权含案涉房产68.72平方米。被上诉人未提供涉案房产68.72平方米营业用房的房产证和土地使用证，无法确认涉案房产的权属，被上诉人是否是涉案房产权利主张的适格主体尚不明确，应认定双方签订的《拆迁安置协议》无效。
本院认为：根据当事人诉辩理由，本案争议焦点有二点：
（一）苏培成是否是本案的适格主体。被上诉人苏培成为证实其是本案的适格主体，向原审法院提交了所有权人为苏培成的位于潼川镇东河路305.7平方米的《房屋所有权证》。对此，上诉人浩源公司虽辩称被拆除房产不包括在305.7平方米之内，但未提交相应证据证实其主张，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人浩源公司应承担举证不利的法律后果。
（二）双方签订的《拆迁安置协议》是否有效。从双方签订的《拆迁安置协议》内容看，该《拆迁安置协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照协议履行自己所承担的义务。因浩源公司现已拆除了案涉房产，且在临街面修建了“兴海名城”。从《拆迁安置协议》中“浩源公司拆除苏培成位于北坝镇东河路东段南侧营业用房面积68.72平方米后应在位于“兴海名城”1期1楼的临街面处向苏培成还建筑面积109.952平方米。若浩源公司不能在临街面建房，浩源公司可在已拆除原门面房位置安置苏培成门面，但门面从北至南进深不超过12米”的内容看，该条款中“门面从北至南进深不超过12米”的约定，仅是浩源公司在已拆除原门面房位置安置苏培成门面的条件，而不是浩源公司在“兴海名城”对苏培成进行安置的条件，故原审法院作出由浩源公司在位于（三台县东河路）兴海名城1期1楼（进深不超过12米）向苏培成安置建筑面积109.952平方米的营业用房的认定不当，对此本院予以纠正。由于双方对浩源公司在“兴海名城”对苏培成进行安置的营业用房面积的具体宽度、深度均未进行约定且事后亦未达成补充协议。本院认为，结合本案实际及交易习惯，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，由浩源公司在位于（三台县东河路）兴海名城1期1楼（按一个门面宽度即6.9平方米）向苏培成安置建筑面积109.952平方米的营业用房较为适当。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持三台县人民法院（2014）三民初字第191号民事判决第二、三项，即“二、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司支付原告苏培成2013年3月30日至2014年1月29日的过渡房租金9666元；三、驳回原告苏培成的其他诉讼请求”；
二、撤销三台县人民法院（2014）三民初字第191号民事判决第一项，即“一、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司按照《拆迁安置协议》在位于（三台县东河路）兴海名城1期1楼（进深不超过12米）向原告苏培成安置建筑面积109.952平方米的营业用房”；
三、由绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内在位于（三台县东河路）兴海名城1期1楼超市入口左侧21轴至25轴（一个门面的宽度即6.9米）向苏培成安置建筑面积109.952平方米的营业用房。
本案一审案件受理费7350元，由绵阳浩源房地产开发有限公司承担；二审案件受理费14700元，由绵阳浩源房地产开发有限公司承担10000元，由苏培成承担4700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 兵
审 判 员 于红霞
代理审判员 肖玉生
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 毛玉红