江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）萍民三终字第5号
上诉人（原审被告）王志光，男，1963年2月4日生，汉族，住江西省莲花县。
被上诉人（原审原告）朱炳亮，男，1968年1月17日生，汉族，住江西省莲花县。
委托代理人李健，江西志诚律师事务所律师。
上诉人王志光与被上诉人朱炳亮合资、合作开发房地产纠纷一案，被上诉人朱炳亮于2012年向江西省莲花县人民法院起诉要求解除其与上诉人王志光之间的合伙关系，江西省莲花县法院于2012年9月26日作出判决。宣判后，上诉人王志光不服，向萍乡市中级人民法院提出上诉。本院在开庭审理后，以原判认定基本事实不清为由，发回莲花县人民法院重审。发回重审后，被上诉人朱炳亮在庭审中将诉讼请求变更为解除其与上诉人王志光之间的民间借贷关系，由被上诉人朱炳亮返还借款。莲花县人民法院于2013年12月4日作出（2013）莲民一初字第57号民事判决。上诉人王志光不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王志光、被上诉人朱炳亮及其委托代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
莲花县人民法院经审理查明，2010年2月4日，朱炳亮通过公开竞拍，以2400万元竞得位于莲花县广兴路D1、D5两宗国有建设用地使用权，其中D1地块面积为7950平方米，D5地块面积为9550平方米。在2010年2月3日前缴纳了600万元保证金，并于2010年2月9日与莲花县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。朱炳亮于2010年2月3日之前分别收取刘柏城70万元（2010年2月3日）、李强30万元（2010年1月31日）、贺冰纯50万元（2010年2月3日），共计150万元，并在2010年2月3日至2010年3月22日期间又分别收取李强10万元（2010年3月6日）、刘柏城5万元（2010年3月13日）、贺冰纯40万元（2010年2月10日）、王志光50万元（2010年2月9日）、张爱良25万元（2010年2月9日）、李小明50万元（2010年2月10日）、朱海生75万元（2010年2月10日）、胡中建50万元（2010年3月4日）、刘玮25万元（2010年3月22日）、刘志敏25万元（2010年3月22日），总合计505万元。朱炳亮在收取王志光及其他人资金时都开具了收款收据，收据上的收款事由栏中均载明“莲花县国土局出让广兴路地皮投资款”。2010年6月20日朱炳亮又与李况妹、龙强基、徐建如三人签订了《广兴路土地房地产项目合作协议》，约定由李况妹等三人投入325万元土地出让金，三人占D5土地25%股份。朱炳亮至2010年8月20日将土地转让款1200万元分多次缴清到莲花县国土资源局。2010年9月30日，朱炳亮与莲花县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让变更协议》，将D1土地变更登记在萍乡市兴盛房地产开发有限公司名下，由贺义平开发经营，将D5土地变更登记在萍乡市碧桂园房地产开发有限公司名下，该公司的法定代表人为朱炳亮。在分割D1、D5土地时，考虑到D1、D5二块土地的地段、门面数等因素，朱炳亮与贺义平约定，二块土地的土地出让金2400万元，由二块土地平摊，各1200万元，双方互不补差。因王志光及其他出资人都将资金交给朱炳亮，所以确定王志光及其他出资人的投资款都投资在D5地块。在萍乡市碧桂园房地产开发公司对D5地块开发经营期间，王志光及刘柏城等人多次到D5地块施工现场进行阻止，要求朱炳亮公开D5土地经营账目，参与经营开发事项，双方多次发生冲突。经多次协商洽谈仍不能达成继续合作协议，导致双方之间产生矛盾，关系僵化，无法再继续合作。因而朱炳亮向法院提起诉讼，请求依法终止其与王志光之间的合伙关系，返还其收取王志光的投资款，在重审开庭时，朱炳亮认为其与王志光之间的法律关系名为投资，实为借贷，当庭变更诉讼请求为依法解除双方之间的借贷关系，由其返还王志光的借款。
另经查明，竞拍两宗地皮时的拍卖佣金为23.7万元，缴纳契税为96万元，交易服务费为14.95万元，合计134.65万元，与D1土地分开开发经营后，D5土地承担78万元。经江西同致房地产土地估价咨询有限公司的评估，D5土地的评估单价为1513元／平方米，即D5土地的评估总地价为9550平方米×1513元／平方米=14449150元。审理过程中，经双方当事人同意，莲花县法院委托江西中赣会计师事务所对朱炳亮与王志光及其他出资人合资、合作期间的财务帐目进行专项审计。结论为，朱炳亮与王志光及其他出资人合资、合作期间的费用支出为13185806.07元（含D5土地价款1200万元）。经双方当事人抽签选定，由萍乡市中级人民法院委托江西中昌建设土地房地产评估有限公司对D5土地目前市场价值进行评估，结论为D5土地目前市场价值为18998388元。
莲花县法院认为，王志光与朱炳亮之间的法律关系为合资、合作开发房地产关系。王志光与朱炳亮之间虽然未签订书面合伙协议，也没有明确的口头合伙协议，但王志光向朱炳亮交纳50万元资金及朱炳亮收取王志光50万元资金当时的意愿应该是共同出资竞拍D5土地，并共同开发经营。竞拍成交后，王志光及其他出资人也一直在主张权利，催促朱炳亮与其及其他出资人签订合伙协议，订立公司章程。只是由于一些具体的合伙事宜，朱炳亮与王志光及其他出资人产生矛盾，并日渐僵化，以致一直未能签订书面合伙协议，但不能因未签订书面合伙协议而否定双方之间的合资、合作开发房地产关系。朱炳亮在2010年8月份向国土部门交清D5土地价款之前于2010年2月9日收取王志光资金50万元。截止到2010年3月22日，还收取了其他九名出资人共455万元。在出具给王志光等人的收款收据中，收款事由明确载明“莲花县国土局出让广兴路地皮投资款”。由此可以认定，D5土地系朱炳亮和王志光及其他出资人共同出资购买。另外，根据竞拍成交后与国土部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》所规定的内容，D5土地具有特定用途，只能用于房地产开发，受让方不得擅自更改用途，也可证明双方共同出资竞拍D5土地的目的即是开发房地产。因此，双方之间的法律关系并不是朱炳亮诉称的民间借贷关系，而是合资、合作开发房地产关系。合资、合作开发房地产关系的基础是基于合资、合作人之间的相互信任，从本案中查明的事实及双方在庭审中的意见表明，王志光与朱炳亮在合作期间为一些具体的合伙事宜产生分歧意见，关系日渐僵化，以致无法签订合伙协议，导致朱炳亮向本院提起诉讼，请求依法终止双方之间的合伙关系，后来在庭审中，朱炳亮变更诉讼请求为解除双方之间的民间借贷关系。由于目前双方之间的矛盾比较尖锐，已丧失了合资、合作人之间信任之基础，难以继续合作下去。因此，朱炳亮要求终止双方的合资、合作开发房地产关系的诉讼请求，依法予以支持。鉴于D5土地是由朱炳亮举牌竞拍取得，并且在竞拍成交后又变更登记在以朱炳亮为法人代表的萍乡市碧桂园房地产开发有限公司名下，前期开发事宜也由朱炳亮以萍乡市碧桂园房地产开发有限公司名义进行，故D5土地由朱炳亮继续开发经营较为妥当，由朱炳亮返还王志光投资款50万元及孳息。朱炳亮与王志光及其他出资人的法律关系为合资、合作开发房地产关系，那么朱炳亮与王志光及其他出资人在合资、合作期间所产生的费用开支就应由合资、合作人共同承担。审理过程中，经莲花县法院委托江西中赣会计师事务所对朱炳亮、王志光及其他出资人合资、合作期间的财务帐目进行审计，朱炳亮、王志光及其他出资人合资、合作期间的费用支出为13185806.07元（含D5土地价款1200万元）。经萍乡市中级人民法院委托江西中昌建设土地房地产评估有限公司对D5土地目前市场价值进行评估，评估结论为D5土地目前市场价值为18998388元，王志光及其他出资人投资回报的收益比例为：（18998388元－13185806.07元）÷13185806.07元=44.08%。朱炳亮在返还王志光投资款50万元的同时，应向王志光支付投资款50万元的孳息为500000元×44.08%=220400元。据此，依照《中华人民共和国合伙企业法》第四十五条、第五十一条之规定，经莲花县法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除朱炳亮与王志光的合资、合作开发房地产关系。二、莲花县广兴路D5土地归朱炳亮开发经营。由朱炳亮返还王志光投资款50万元，并支付孳息220400元，合计720400元。本案诉讼费17600元，由朱炳亮承担8800元，由王志光承担8800元，审计费15000元，由朱炳亮承担7500元，由王志光承担743元，评估费50000元，由朱炳亮承担25000元，由王志光承担2475元。
上诉人王志光不服上述判决，向本院提出上诉称，一、审计报告所依据的资料不全，程序不合理。审计报告仅凭朱炳亮个人提供的账单，没有完整的财务账目。朱炳亮提供的资料没有全部投资人的投资金额、到账日期；全部借款人名单、金额及日期、利息支付情况；分期支付到国土局、住建局及有关部门的各类款项及银行流水等，缺乏上述重要资料而得出的审计报告严重违反了《审计法》的相关规定。审计过程中，上诉人通过法院提交了《关于要求补充审计的报告》，但审计机构根据被上诉方工作人员李况妹的电话通知而停止了补充审计，这种做法严重侵犯了上诉人的合法权益。二、土地评估报告依据的资料文件相互矛盾，对莲花县政府调整容积率为4.0的有效文件没有采纳，致使上诉人的利益受到重大损害。如D5土地的《规划设计条件通知书》发件日期为2010年3月24日，其规划D5土地容积率为1.8，有效期为1年。后续的《建设用地批准书》为2013年7月10日颁发，其颁发的内容从面积等方面来看显然指的是2013年2月1日的莲国用（2013）第266号土地，该土地的合法性暂且不论，即使要开发也要具备全套的审批手续。朱炳亮将过期的2010年规划张冠李戴到新登记的莲国用（2013）第266号土地显然是不合适的。针对2010年《规划设计条件通知书》中的容积率1.8，莲花县政府已于2011年5月11日批复同意将D5地块容积率由1.8调整为4.0。且现在D5地块的建设也是完全按照容积率4.0进行设计、施工，目前层高也超过的当年规划的层高20米，层数6层的限定。评估机构却选择采纳之前的容积率1.8进行估价，有失公正。三、被上诉人朱炳亮严重损害了上诉人及其他投资人的合法权益。1、朱炳亮擅自把D5地块登记在萍乡市碧桂园房地产开发有限公司名下，事实上剥夺了其他投资人对D5土地的合法权益。2、朱炳亮于2010年6月20日以个人名义与李况妹签订合作开发协议，其中有条款规定对签订合作开发协议前的合伙投资款以月息1.5%的利润计算给朱炳亮个人，剥夺了上诉人作为D5地块购买者的知情权、参与权和利益共享权。3、朱炳亮将D5地块向莲花县农村信用合作联社抵押贷款350万元，该贷款未列入该地块开发的财务账目内，把合伙人应共同享有的利益据为己有。4、在诉讼期间，朱炳亮又擅自将D5地块分割成莲国用（2013）第265号和莲国用（2013）第266号两宗土地分别办证申请开发和贷款。5、朱炳亮将部分合伙人筹措的D5地块容积率由1.8调整为4.0所需补缴的资金不正当占用，严重损害了上诉人的利益。四、一审判决对出资人投资收益比例计算方法有误。评估的土地总价值18998388元是净地评估价，不含交易费、契税和其他费用等，审计报告的总支出13185806.07元中却包含全部费用，故D5地块也应按净地价1200万元作为计算依据，即判决书中“（18998388元-13185806.07元）÷13185806.07元=44.08%”计算方式应为（18998388元-12000000元）÷12000000元=58.32%。另外，被上诉人朱炳亮以D5地块抵押贷款350万元应纳入该地块的公共投资款，所有投资人应按出资金额分享该款项所产生的红利。被上诉人朱炳亮在与李况妹合作协议中侵占的1.5%的月息应按出资额偿还给各投资人。审计报告中总支出超出举牌价的费用均系建设开发费用，此应由D5地块的实际开发者承担，不应计入土地成本。
综上，请求二审法院撤销一审判决；撤销萍乡市中赣审计事务所审计报告，拒付审计费，重新安排审计；撤销江西中昌建设土地房地产评估有限公司评估报告，按容积率4.0重新评估；追究被上诉人对上诉人的侵害权益责任，偿还上诉人的应得利益；由被上诉人承担全部诉讼费用。
二审中上诉人王志光向法庭提交了照片一组，拍摄时间为2014年1月19日，内容为D5土地上正在建设的楼盘，以证明现有建筑已经远远超出审批规定的层高和层数。经质证，被上诉人朱炳亮对该证据的真实性无异议。本院对该证据予以采信。被上诉人朱炳亮向法庭提交了两组证据，第一组证据为2013年12月12日甲方为朱炳亮、乙方为李强、刘柏城、张爱良、朱海生、王志光、李小明、胡中建、刘炜、刘志敏的协议，以证明一审判决宣判后，朱炳亮已退还乙方投资款共计415万元，双方已就退还本金达成了协议的事实。第二组证据为上诉人王志光的领条一份，证明上诉人王志光已将本金取回。经质证，上诉人王志光对上述证据的真实性无异议，但认为当时达成协议的前提是不以此协议作为退股依据。对被上诉人提交的上述证据，上诉人对其真实性无异议。本院对上述证据予以采信。
二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，补充查明2011年5月15日，莲花县政府下达《关于同意调整广兴路D1、D5地块规划控制指标的批复》，同意将广兴路D1、D5地块的容积率由1.8调整为4.0。2012年3月22日，莲花县政府下达抄告单，责令由莲花县国土局负责征缴广兴路D1、D5地块调整容积率所需补交的土地出让金。在二审辩论终结前，D1、D5地块调整容积率所需补交的土地出让金尚未交清。2013年2月，被上诉人朱炳亮将D5地块分割为两宗土地分别办证，为莲国用（2013）第265号及莲国用（2013）第266号。经双方当事人同意，原审法院委托江西中赣会计师事务所对朱炳亮、王志光及其他出资人合资、合作期间的财务帐目进行了审计，结论为朱炳亮、王志光及其他出资人合资、合作期间的费用支出为13185806.07元，经审查，其中用于D5土地的开支费用为土地购置款1200万元、税费780000元、围墙85451元及规费32500元，总计12897951元。其余费用包括其他费用（赞助费、服装费）、办公费、员工工资、房租费、汽车费用、差旅费及招待费总计287855.07元无法证明是用于D5土地，故不应计入D5土地的费用开支。因此，王志光及其他出资人投资回报的收益比例应为：（18998388元－12897951元）÷12897951元=47.3%。另查明，2013年12月12日，被上诉人朱炳亮与上诉人王志光及其他部分投资人签订协议，约定由被上诉人朱炳亮退还上诉人王志光及其他部分投资人购买莲花县广兴路段D5土地投资款本金共计415万元，并约定该协议不作为退股依据，被上诉人朱炳亮履行退款义务后，上诉人王志光等人不得再以任何理由阻止莲花县广兴路D5地块富丽花苑项目工地的正常施工和工作。同日，上诉人王志光向被上诉人朱炳亮出具了领条，领回了其在莲花县广兴路D5地块的投资款本金。查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人王志光与被上诉人朱炳亮之间虽然没有签订合资、合作开发房地产的书面协议，但被上诉人朱炳亮在出具给上诉人王志光的收据中载明该款系莲花县国土局出让广兴路地皮投资款，由此可以认定D5土地系上诉人王志光及被上诉人朱炳亮及其他投资人共同购买。由于D5土地具有特定用途，只能用于房地产开发，故本案双方当事人之间的法律关系不是原告诉称的民间借贷关系，而是合资、合作开发房地产关系。双方因合作期间具体事宜产生分歧意见，导致关系日渐僵化，无法继续合作下去，原审判决解除被上诉人朱炳亮与上诉人王志光之间的合资、合作开发房地产关系并无不妥。原审法院考虑到D5土地从竞拍到登记以及前期开发事宜均系由被上诉人朱炳亮进行从而确定D5土地由被上诉人朱炳亮继续开发经营亦无不妥。上诉人王志光提出原审依据的审计报告资料不全，其中列支的项目及费用不科学，对上诉人不公平，经审查，用于D5土地的费用支出应为12897951元。原审依据审计报告将部分无法确定的其他费用亦列入D5土地费用支出从而确定用于D5土地的费用支出为13185806.07元属于认定事实错误，予以纠正。故被上诉人朱炳亮在返还上诉人王志光投资款500000元的同时，应向王志光支付投资款产生的孳息为：500000×47.3%=236500元。因一审判决宣判后，被上诉人朱炳亮已将上诉人王志光的投资款本金退还，故被上诉人朱炳亮退还本金的问题已不存在。关于上诉人王志光提出土地评估报告未采纳莲花县政府调整容积率的有效文件的问题，因土地评估报告系原审法院在征求双方当事人同意后委托相关机构进行，上诉人王志光未提供其他证据推翻该土地评估报告，在莲花县政府批复同意将D5地块容积率由1.8调整为4.0后，该地块应补交的土地出让金尚未交清，对D5土地的评估仍应按照《国有建设用地使用权出让合同》所规定的容积率1.8来进行，故对上诉人王志光的上述意见不予采纳。上诉人王志光还提出被上诉人朱炳亮将与案外人李况妹等人签订合作开发协议前的合伙投资款以月息1.5%的利润计算给朱炳亮个人、将D5地块向信用社抵押贷款，把合伙人应共同享有的利益据为己有、不正当占用调整容积率所应补缴的资金等问题，因上诉人王志光并未提供有效证据对以上事实予以证实，故对上述意见不予支持。
综上，原审判决认定部分事实错误，予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、维持江西省莲花县人民法院（2013）莲民一初字第57号民事判决的第一项。
二、变更江西省莲花县人民法院（2013）莲民一初字第57号民事判决的第二项为“莲花县广兴路D5土地归上诉人朱炳亮开发经营。由被上诉人朱炳亮向上诉人王志光支付孳息236500元。该款项在本判决生效后三十日内付清。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审诉讼费17600元，由上诉人王志光承担8800元，被上诉人朱炳亮承担8800元；审计费15000元，由上诉人王志光承担743元，被上诉人朱炳亮承担7500元；评估费50000元，由上诉人王志光承担2475元，被上诉人朱炳亮承担25000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 张 艳
代理审判员 周丽娜
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 蔡美来