安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00149号
上诉人（原审被告）：上海歆甜投资管理有限公司，住所地上海市金山工业区。
法定代表人：安杉杉，该公司经理。
委托代理人：马艳，安徽许继光律师事务所律师。
委托代理人：吕坤鹏，安徽许继光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张海英，女，1980年8月15日出生，汉族，个体工商户，大专文化，住安徽省淮北市相山区。
上诉人上海歆甜投资管理有限公司（简称歆甜公司）因与被上诉人张海英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院于2015年3月6日作出的（2014）相民一初字第01107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人歆甜公司的委托代理人马艳、吕坤鹏，被上诉人张海英到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院查明：歆甜公司承租了位于淮北市相山区淮海路的某某公司B1楼房屋，并装修成档口对外出租。2013年11月4日，张海英向歆甜公司承租了该B1楼的K4档口经营品道面鱼，双方签订租赁合同一份，约定租金每月6000元，租期2013年11月4日至2014年11月4日，张海英预交进场押金即履约保证金5万元，水、电、物业等费用由张海英负担等内容。张海英于2013年11月11日向歆甜公司交纳了5万元进场押金即履约保证金，于2013年12月份就收银设备费用向歆甜公司付款7600元，且该款被歆甜公司在张海英的品道面鱼2013年12月份营业款结算时直接扣除。之后某某公司与歆甜公司在经营中发生纠纷，某某公司暂停了歆甜公司承租的B1楼档口的水电，歆甜公司遂于2014年6月9日向各档口发出通知，该通知写明：“因不可抗力因素通知各档口停业，开业日期另行通知，在2014年5月26日至2014年6月9日期间所造成的营业损失，各档口以书面形式报告歆甜公司，歆甜公司将商榷、批复各档口。”歆甜公司与某某公司的纠纷解决后，歆甜公司遂于2014年9月初通知各档口恢复经营，张海英以其与歆甜公司在停业期间的损失赔偿尚未解决为由，未恢复营业。
张海英与歆甜公司曾于2013年11月1日签订租赁合同（该合同现存于歆甜公司处），约定K4档口月定额租金为6000元，月销售收入分成比例为20%，双方同意租金按两者中取较高值进行收取。张海英就该档口每月向歆甜公司支付管理费2800元、服务协调费3800元、维护费800元、广告推广费600元等。经营期间，歆甜公司按上述合同约定收取了张海英上述费用。同时，歆甜公司代收该档口每月的营业款，在扣除上述相关费用后，余款返还张海英。但该档口2014年5月1日至5月25日的营业款35132元，歆甜公司尚未返还。
张海英于2014年7月1日诉至原审法院，请求判令：1、请求解除双方之间的租赁合同；2、歆甜公司返还进场押金即履约保证金5万元，代收的营业款35941元（2014年5月1日至2014年5月25日），收银设备押金7600元，并赔偿固定设备投资3万元，停业期间损失5万元；并承担本案诉讼费用。诉讼中，张海英将固定设备投资3万元的诉讼请求，变更为1800元（其中菜牌600元、水电设备安装费用1200元）。
原审法院认为：张海英与歆甜公司于2013年11月4日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效，双方之间房屋租赁合同关系成立。双方在合同中约定租赁期限为2013年11月4日至2014年11月4日，现租期已届满，双方又未续签合同，该合同自动解除。合同解除后，按约定，歆甜公司对于代收的2014年5月份的营业款，及张海英交纳的5万元进场押金，应予以返还。故对于张海英请求返还上述款项之诉讼请求的合理部分，予以支持。
关于张海英请求返还其2014年5月1日至2014年5月25日营业款的数额问题。张海英为此提供了上述期间（除2014年5月13日外）的每日营业款票据，该票据能清楚反映档口营业数额情况，予以确认。但对于2014年5月13日营业款数额，因张海英未提供证据佐证，故应以歆甜公司认可的809元为准。张海英的品道面鱼档口2014年5月1日至2014年5月25营业款数额依次为：2880元、2282元、2433元、1106元、1034元、968元、1204元、907元、1405元、2275元、2148元、781元、809元、710元、1010元、1083元、1524元、1801元、744元、1236元、1012元、924元、889元、1856元、2111元，以上合计35132元，应由歆甜公司返还。根据双方合同约定和实际履行情况，张海英应承担期间应缴纳的租金7026.40元（35132元×20%）、管理费2258.06元（2800元／月÷31天×25天）、服务协调费3064.52元（3800／月÷31天×25天）、维护费645.16元（800／月÷31天×25天）、广告推广费483.87元（600元／月÷31天×25天）、水费34.20元、电费440.30元、煤气费1041.20元，两者抵扣后，歆甜公司应当返还张海英营业款20138.29元。
关于张海英请求返还其收银设备费用7600元的问题。歆甜公司认为从张海英2013年12月份的营业款中扣除7600元，应视为张海英对设备的买断行为；而张海英认为该7600元系设备的押金，合同解除后，该款应予返还。由于双方对合同期满后收银设备归属问题未作约定，现双方均不愿接收该设备，认为该设备应归属对方。结合案情，从物尽其用，更有利于设备今后使用的角度考虑，该设备应归属歆甜公司。张海英经营期间使用了该设备，酌定张海英支付使用费2000元，扣除使用费，歆甜公司就该设备应返还张海英5600元。
关于张海英请求赔偿其菜牌损失600元及水电设备损失1200元的问题。双方合同中未就菜牌及水电设备费用支付的承担问题作出约定，而张海英承租档口用于经营餐饮，其自行制作菜牌及布局水电设备是其为满足经营条件所必须支出的开支，该项费用理应由其自行承担，且张海英对设备费用也未提交证据佐证，故对张海英该项诉讼请求不予支持。
关于张海英请求赔偿其停业期间损失5万元的问题。合同履行过程中，因歆甜公司与第三方某某公司发生纠纷，使张海英经营的档口被某某公司停水停电，致张海英与歆甜该公司签订的租赁合同从2014年5月26日起无法履行，歆甜公司未能保障合同有效履行，其行为已构成违约，应赔偿张海英的相应损失。歆甜公司在与某某公司的纠纷解决后，于2014年9月初，通知张海英恢复营业，张海英以双方停业期间的赔偿事宜未解决为由拒绝恢复营业，对此认为，此非张海英不恢复营业的正当理由，因此造成的扩大损失，应由张海英自行承担。故歆甜公司因违约需赔偿张海英档口2014年5月26日至2014年9月初期间的损失。对于张海英上述损失应参照其经营期间的可得利益即利润进行计算，并需依法对此进行评估确定，亦为此向张海英进行了释明。现张海英无正当理由，未作出评估申请，由此造成该项损失无法进行计算，张海英应就此承担责任，故对张海英请求赔偿其停业期间损失5万元的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、歆甜公司于判决生效之日起十五日内返还张海英进场押金即合同履约保证金5万元、营业款20138.29元（2014年5月1日至2014年5月25日）以及收银设备费用5600元，以上款项合计75738.29元；二、驳回张海英的其他诉讼请求。案件受理费3771元，由张海英负担771元，歆甜公司负担3000元。
宣判后，歆甜公司不服，上诉称：租赁合同明确约定了进场押金为履约保证金和违约责任。张海英多次违约，致使歆甜公司无法正常运营以及正常租赁，造成严重经济损失3920元（84天×466.66元／天），应予赔偿，履约保证金亦不应退还。关于收银设备，承租人可以选择租赁或买断。租赁一年费用4800元。歆甜公司已从张海英2013年12月份的营业款扣除设备费用7600元。即使返还，歆甜公司只应返还2800元。请求二审法院支持歆甜公司的上诉请求。
张海英答辩称：歆甜公司违约导致张海英的餐饮生意无法经营，双方签订的合同应予解除，歆甜公司应返还履约保证金。收银设备是经营必需，张海英不再经营，判归歆甜公司所有较适当。歆甜公司的上诉理由不能成立，应予驳回。
歆甜公司提交一份久厨加密狗保管合约，拟证明加密狗属张海英保管。
张海英质证认为：真实，但加密狗已被歆甜公司收回。
张海英在二审诉讼中提交如下证据：1、退场协议，拟证明收银设备是歆甜公司租赁给承租户，在承租户退场时收回。2、淮北市相山区鑫久厨美食城工商行政管理信息，拟证明在2014年9月开业时，负责人已变更，双方合同已解除。3、张海英2013年与淮北国际相王美食广场签订的《联营合同书》，拟证明歆甜公司招租时，已在别处营业。
歆甜公司质证认为：证据1与本案无关联性，不能达到张海英的证明目的。证据2真实性无异议，只有分公司，该美食城与公司无关，对于负责人变更情况，代理人不了解。证据3系复印件，真实性有异议，双方合同约定不能在3公里内从事类似经营。
经过当庭举证、质证，本院对双方所举证据认证如下：歆甜公司所举证据虽具有真实性，但不能证明该收银设备应属张海英所有，不予采信。张海英所举证据1、2、3无其他证据相印证，不予采信。
双方所举其他证据及质证意见同于一审，本院认证意见、查明的事实与一审一致。
本院认为：根据双方的诉辩意见，归纳二审争议焦点是：1、歆甜公司是否存在违约，履约保证金应否返还；2、收银设备归谁所有较适当。
根据审理查明的事实，双方通过协商签订租赁合同，张海英按约定履行了合同，而歆甜公司在张海英承租期间未能提供正常的经营环境，致使档口停业，对停业期间的损失又未能及时协商解决，违反合同约定，应承担返还履约保证金的责任。
收银设备是张海英经营的必备物品，已使用数月，一审法院根据本案案情，考虑充分发挥收银设备的使用价值，将该设备判归歆甜公司所有，歆甜公司酌情返还张海英部分费用并无不当。歆甜公司认为张海英违约给其造成损失应承担赔偿责任，虽然该上诉请求与张海英的诉讼请求基于同一租赁关系，但非抗辩理由，不属于同一内容，因其未提起反诉，本案不予审查。
综上，歆甜公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费3771元，由上诉人上海歆甜投资管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈雷雨
审 判 员 张少丽
代理审判员 王冬宁
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王巧娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。