福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第2903号
原告黄金灿，男，1982年2月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人林岫峰，吴富彬，福建重宇合众律师事务所律师。
被告潘玉山，男，1964年1月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人刘岭，辽宁社和律师事务所律师。
被告潘泽怀，男，1988年6月1日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人潘保加，男，1958年1月20日出生，住福建省南安市。
原告黄金灿与被告潘玉山、潘泽怀确认合同无效纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月8日、2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林岫峰、吴富彬，被告潘玉山的委托代理人刘岭，被告潘泽怀的委托代理人潘保加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄金灿诉称，原告于2012年5月13日以329000元的价格购买位于厦门市湖里区金湖二里97号地下一层第20号车位（以下称案涉车位）。原告因向被告潘玉山和案外人借款，于2014年1月17日办理委托公证，委托被告潘玉山办理上述车位的过户登记手续、解押手续、出售手续等。被告潘玉山于2014年1月26日将该车位以200000元的价格出售给其儿子即被告潘泽怀，且二被告均未向原告支付购房价款。原告认为，二被告恶意串通，损害了原告的合法权益，二被告为此签订的《存量房买卖合同》无效，被告潘泽怀应返还房产给原告。原告请求法院判令：1、二被告签订的《存量房买卖合同》无效；2、被告潘泽怀返还厦门市湖里区金湖二里97号地下一层第20号车位给原告，并协助办理该房产的变更登记手续，即将房产所有权人变更登记至原告名下。
被告潘玉山辩称，其受原告委托代为办理房产解押和过户等手续，其代表原告与被告潘泽怀签订的《存量房买卖合同》是当事人真实意思表示，二被告之间并无恶意串通，合同为合法有效。由于原告与被告潘玉山之间还有债权债务关系，所以被告潘玉山收到被告潘泽怀支付的购房价款后没有转交给原告，但不影响讼争合同的效力。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告潘泽怀辩称，原告与被告潘泽怀于2014年1月2日签订了《购房协议书》，约定原告将案涉车位及其名下的厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产出售给被告潘泽怀。因原告没有时间去办理相关手续，就委托被告潘玉山代为办理。二被告为办理过户登记手续而签订了讼争的《存量房买卖合同》，是当事人的真实意思表示。被告潘泽怀已经将购房款交付给了原告的代理人被告潘玉山。被告潘泽怀不知晓原告与被告潘玉山之间的债权债务情况，与被告潘玉山不存在恶意串通的情形。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，黄金灿于2012年5月购买了位于厦门市湖里区金湖路二里97号地下一层的第20号车位，支出329000元，并在厦门市国土资源与房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。
黄金灿作为出卖人，潘泽怀作为买受人，双方签订《购房协议书》一份，主要约定：黄金灿将位于厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产和车位出售给潘泽怀；在协议签订之日起五个工作日内，双方签订购销合同，同时黄金灿负责将《商品房购销合同》在相关行政部门办理备案手续；双方确认商品房转让价为2468283元，车位转让价为400000元，合计2868283元，潘泽怀于2014年6月1日前付清全部转让款；黄金灿买房时向银行贷款1720000元，黄金灿在本协议生效后十日内还清全部贷款，在合同签订之日起一个月内将房产产权登记在潘泽怀名下；合同签订之日，黄金灿向潘泽怀交付《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等一切与该标的房产相关的全部材料的原件。该协议上签订时间为2014年1月2日，黄金灿的配偶黄小观亦在合同落款签名。黄金灿主张实际签订时间为2014年1月18日，其中车位转让价“400000元”是后来填写的，低于当时的市场价格，但未提供证据证明。
2014年1月17日，黄金灿及其配偶黄小观在厦门市公证处公证员的见证下，签署《委托书》，委托潘玉山代为办理案涉车位的过户登记手续、领取产权证明，办理借款、贷款手续、代为出售房产等。
2014年1月26日，潘玉山作为黄金灿的代理人，与潘泽怀签订编号00236510的《存量房买卖合同》，约定：黄金灿将案涉车位卖给潘泽怀，成交价为200000元；买方应向卖方支付定金20000元，2014年1月26日前余款一次性付清。潘玉山、潘泽怀将该份合同提交给厦门市国土资源与房产管理局办理备案登记。厦门市国土资源与房产管理局于2014年1月28日将案涉车位的权利人登记为潘泽怀。潘玉山自认该《存量房买卖合同》系为了规避税费签订的，除了转让价款200000元不是真实意思表示外，其余约定内容均为当事人的真实意思表示。潘泽怀自认该《存量房买卖合同》系为了规避税费签订的，就车位买卖的相关约定应以黄金灿与潘泽怀签订的《购房协议书》为准。
潘玉山、潘泽怀系父子关系。潘玉山确认已收到潘泽怀支付的购买案涉车位及厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产的价款2900000元，均以现金形式支付，但没有转交给黄金灿。
2014年1月26日，黄金灿与潘玉山签订《借款合同》，主要约定黄金灿向潘玉山借款1518194元用于偿还涉及厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产的银行按揭贷款；借款期限为3个月，即自2014年1月26日起至2014年4月26日；贷款利率为月息2%。同日，潘玉山出资1518194.49元代黄金灿向建设银行偿还贷款。
在2015年9月8日的庭审中，合议庭询问为何黄金灿与潘泽怀签订了《购房协议书》，又将案涉车位的过户、出售等事宜全权委托潘玉山处理，黄金灿称当时因解押房产向潘玉山借款，应潘玉山要求签订了《购房协议书》和《委托书》；潘玉山称因为黄金灿向其借款1518194元用于偿还按揭贷款。2015年12月10日庭审中，就同样的问题，黄金灿称因其亲属要向案外人王某借款，王某提出黄金灿要与潘泽怀签订《购房协议书》并将案涉车位和位于厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产的出售、过户等事宜委托潘玉山办理，作为借款的保障，但双方没有明确约定如果债务未清偿，以案涉车位和房产抵偿债务；潘玉山称因黄金灿向其借款1518194元，作为借款的保障要求黄金灿办理委托事宜，使潘玉山可以从买受人支付的价款中受偿，与王某无关；潘泽怀称，因黄金灿没有时间办理房产过户等手续，所以委托潘玉山办理。
另查明，黄金灿于2012年2月以2468283元的价格购买了位于厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产。黄金灿及其配偶黄小观于2014年1月17日在厦门市公证处公证员见证下，签署《委托书》，委托潘玉山代为办理前述房产的过户手续、出售事宜等。潘玉山于2014年1月26日代理黄金灿，与潘泽怀签订《存量房买卖合同》，约定将前述房产以2500000元的价格出售给潘泽怀，并以该份《存量房买卖合同》提交给厦门市国土资源与房产管理局办理备案登记。潘泽怀于2015年4月将前述房产以3700000元的价格出售给案外人刘某、吴某，并将房产变更登记至吴某名下。
黄金灿就前述《存量房买卖合同》的效力问题诉至本院，请求判令：1、《存量房买卖合同》无效；2、潘玉山、潘泽怀连带支付原告2181806元。［案号：（2015）湖民初字第3013号］。在该案2015年9月8日的庭审中，合议庭询问当事人为何要办理公证委托手续将前述房产的出售、过户等事宜委托给潘玉山，黄金灿称其要向潘玉山借款，应潘玉山要求先将厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产解押，等房产解押后洽谈之后的借款事宜，但潘玉山出资解押后，双方就后续借款未能达成合意；潘玉山称除了黄金灿向其借款1518194元外，黄金灿及其家人还要向潘玉山借款，后续借款的前提是潘玉山借款1518194元给黄金灿用于解押房产，后经潘玉山联络，案外人出借12000000元给黄金灿及其家人。2015年12月10日接受询问时，黄金灿又称，黄金灿找案外人王某借款，按其要求黄金灿与潘泽怀签订了《购房协议书》，并办理了公证委托手续，但当时只是约定以房产作为保障，不能过户，并没有约定借款无法偿还时以该房产折价清偿债务。
以上事实，有黄金灿提交的《商品房买卖合同备案证明》、《公证书》、《存量房买卖合同》（编号00236510）各1份，《发票》3份，潘玉山提交的《借款合同》、《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行厦门市分行个人贷款还款（提前还贷）申请书》各1份，潘泽怀提交的《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第01134153号）、《购房协议书》各1份，本院调取的（2015）湖民初字第3013号案件《法庭审理笔录》、《询问笔录》，以及本案法庭审理笔录、当事人陈述为证，足资认定。
本院认为，综合本案已查明的事实和当事人陈述，黄金灿与潘泽怀之间并无买卖房产的合意，黄金灿签署《购房协议书》、《委托书》的真实意思是提供案涉车位及其名下的房产作为借款的担保，理由如下：1.潘玉山与黄金灿在本案及另案审理过程中都有提及是为了给借款提供保障而办理了公证委托手续，虽然当事人关于是为哪笔借款提供保障的陈述，前后不一致，但其本质均是为借款提供抵押担保。2.潘玉山与潘泽怀系父子关系，假如黄金灿的真实意思表示是将案涉车位及房产出售给潘泽怀，在未收到分文购房款的情况下，将案涉车位及房产的过户等事宜全权委托潘玉山办理，显然存在巨大风险，双方在《购房协议书》中写明的厦门市湖里区金湖二里68号1303室房产的出售价格与2012年黄金灿买房时的价格一致，在2012年至2014年厦门岛内房价呈上涨趋势的背景下，该价格不符合市场行情，且黄金灿为了办理房产解押手续，还以高于银行贷款利率的利息为代价向潘玉山借款来偿还银行按揭贷款，以上种种均不符合常理。3.潘玉山、潘泽怀称以现金方式支付购房价款2900000元，但并无任何直接证据证明，且潘玉山也没有将收到的购房款转交给黄金灿。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。既然在债务履行期届满，抵押权人未受清偿时将抵押物所有权转移给债权人是法律所禁止的行为，相关合同约定无效，那么在债务履行期届满前，直接将抵押物的所有权转移给债权人或债权人指定的第三人的行为亦为无效。潘玉山代表黄金灿与潘泽怀签订《存量房买卖合同》，并在债务到期前将案涉车位变更登记至潘泽怀名下，是以买卖的形式，实现将抵押物的所有权提前转移给债权人或债权人指定的第三人的非法目的，因此讼争的《存量房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因此潘泽怀应返还案涉车位给黄金灿，并将案涉车位的所有权人变更登记为黄金灿。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告潘玉山代原告黄金灿与被告潘泽怀于2014年1月26日签订的《存量房买卖合同》无效。
二、被告潘泽怀应于本判决生效之日起十日内返还原告黄金灿厦门市湖里区金湖二里97号地下一层第20号车位并协助将该车位的所有权人变更登记至原告黄金灿名下。
本案案件受理费4300元、财产保全申请费2165元，由被告潘玉山、潘泽怀共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
审 判 员 胡晓华
人民陪审员 林月琼
二〇一五年十二月十五日
代书 记员 张夏静
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。