上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初536号
原告王平，男，1959年11月21日生，汉族，住上海市闵行区。
原告龚黎敏，女，1964年1月12日生，汉族，住上海市闵行区。
原告王能，男，1989年5月4日生，汉族，住上海市闵行区。
上列原告龚黎敏、王能的共同委托代理人王平（系原告龚黎敏之夫、原告王能之父），即本案原告之一。
被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈绍圣，董事长。
委托代理人陈帮特，男。
原告王平、龚黎敏、王能与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告王平暨原告龚黎敏、王能共同委托代理人和被告的委托代理人陈帮特到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年4月4日，原、被告曾签订《上海松江礼品城联建房协议书》，约定由原告向被告购买商铺。商铺建成后，应被告要求，根据办理分户独立产证的需要，双方于2007年9月18日签订了《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》，载明的商铺坐落为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海松江礼品城C区25幢81号（现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”）。当天，被告向原告开具了金额为354，030元（人民币，以下币种同）的上海市房地产业销售统一发票，同时被告将原联建协议书收回。另2007年9月18日，双方还就系争房屋签订了《礼品城商铺代（包）租赁合同》。系争房屋的独立分户大产证早已于2013年5月6日办至被告名下，但被告至今尚未给原告办出小产证。此外，被告在原告付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押，并将该房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金（以354，030为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日起计算至办证完毕之日止）。
被告辩称：对于诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有农业银行的过量抵押，故未办出小产证，希望将农业银行作为第三人参加诉讼，共同解决办证事宜。对于诉请2，一则无合同依据，二则被告公司经营困难，无力承担该违约金，三则系争房屋在升值，且原告已得到了部分租金收益，故不同意支付该违约金。退一步讲，即便要支付逾期办证违约金，原告主张的违约金计算标准也过高，希望按照中国人民银行同期存款利率的标准计算。
经审理查明：2003年4月4日，原告王平、龚黎敏作为乙方与被告作为甲方缔结《上海国际礼品城联建房协议书》。协议第一条约定，乙方选定礼品城内一期C区7幢15-16号地块联建房共贰间，每间占地面积40.70平方米，（长度11米×宽度3.70米，三层框架结构。以上建筑面积为甲方暂测面积，如暂测面积与实际测算面积有变化，以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，增减部分建筑面积综合费用每平方米按1，200元结算。协议第二条约定，乙方应向甲方交纳联建房基础设施配套建设费331，000元（首期预交100，000元，余款231，000元应在2003年4月20日前交清，逾期不交款的作自动放弃论处），该费用包括国有土地有偿使用费、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设、绿化植树等基础设施配套费用。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由甲方按建筑法的有关规定和联建房设计的内容、标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房每平方米建筑工程费用的计算以甲方统一组织招投标的中标价（加上规划建筑设计费、工程监理费、人防费、竣工验收费）为准，甲方根据工程进度用款，并用书面形式及时通知乙方，乙方应按期交纳联建房建筑工程费用。协议第五条约定，联建房竣工验收合格后，按乙方实际建筑面积，甲方应按国家规定予以办理土地使用权证和房屋产权证，政府规定的税费及联建房开发税由乙方自负。协议第六条约定，乙方有权租赁或转让其联建房使用权。在礼品城各功能园区内的经营产品应按礼品城规定范围经营，在综合区、生活区周围可经营为礼品城服务的相关行业，并接受物业统一管理。协议第八条约定，违约责任：原、被告双方必须严格遵守本协议，如甲方不按期动工，乙方有权要求甲方退还联建房款并支付3%的违约金；如乙方不按规定时限交纳联建房基础设施配套建设费及建筑工程款，甲方有权收回联建房。该协议另对其他事项亦作出相应约定。
2007年9月18日，三原告与被告签订《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城C区25幢81号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间实际装修费用按20，000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。当日，被告向原告开具了金额为354，030元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认系争房屋购房款已付清。
2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证（大产证），其中载有债权数额为140，000，000元、抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。
另查明：2014年6月17日，系争房屋被嘉定法院以（2014）嘉民二（商）初字第1208号案件予以了查封；后又于2014年12月9日被徐汇法院以（2014）徐民二（商）初字第1173号案件予以了轮候查封。本院受理本案时，该查封及轮候查封依然存在，但在本案审理过程中，该查封及轮候查封已被解除。
审理中，原、被告双方确认：现系争房屋的门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。
上述事实，由礼品城联建房结转销售（办证）协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。
根据《礼品城联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张参照类案判决确定的计算标准由被告向其支付逾期办证违约金，即以购房款354，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起至计算至实际办出产证日止，该主张并无不当，本院予以支持。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告王平、龚黎敏、王能将上述房屋的权利人变更登记至原告王平、龚黎敏、王能名下；
二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王平、龚黎敏、王能自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告王平、龚黎敏、王能名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以354，030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费986元，减半收取493元，财产保全申请费2，290元，合计诉讼费2，783元，由被告上海松江礼品城有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年二月十五日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。