”湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第00266号上诉人（原审被告、反诉原告）：何三运，女，1961年7月7日出生，汉族。委托代理人：余指国，湖北省弘正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区花山街土桥村路口。法定代表人：王圣锋（曾用名王小平），该公司经理。委托代理人：刘斌静，湖北省楚天法律服务所法律工作者。上诉人何三运因与被上诉人武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司（以下简称盛峰公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山王民商初字第00077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，盛峰公司诉至一审法院，请求判令：1、终止盛峰公司与何三运于2011年3月28日签订的房屋租赁合同；2、何三运立即交清房屋租金欠款147500元、水电费6183元，以及相应的滞纳金；3、本案诉讼费用由何三运承担。何三运的反诉请求为：1、确认盛峰公司与何三运签订的房屋租赁合同于2013年3月1日解除；2、盛峰公司赔偿何三运装饰装修损失30万元；3、盛峰公司返还何三运设施、设备价值约10万元；4、反诉费用及其他费用全部由盛峰公司承担。庭审中，何三运变更第一项诉讼请求为确认盛峰公司与何三运于2011年3月28日签订的房屋租赁合同无效。一审法院审理查明，2011年3月28日，盛峰公司（甲方）与何三运（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：……一、乙方租用甲方四层楼房一栋，作为生产经营用房，另租用新建平房三间作为职工生活用房。二、租金事宜，第一年租金为6万元，第二年租金11万元，第三年租金12万元。三、租金缴纳，按每年度实施付款，即签字之日缴纳首期第一年度租金，提前十五天缴纳第二年度租金，以此类推。如有拖欠缴纳租金，则每日按租金总额的1%收取滞纳金。四、租赁期间，甲方提供生产、生活用电、用水，乙方按供电供水部门规定的价格于当月25日前实数缴纳费用，……五、乙方的生产需要安定的环境，甲方须给予乙方正常的生产经营环境。……七、租赁期间，甲、乙双方不得擅自终止合同，如有特殊情况，可提前三个月提出协商。……十一、本合同暂定5年，……。合同签订后，何三运即组织人员对租赁的四层楼房进行装修，开设了湘溢轩酒店，并于2011年4月28日对外营业，经营餐饮、棋牌休闲等项目，并按电费1.6元／度、水费2元／吨向盛峰公司支付了当年3-5月份水电费，但到夏季时，因酒店水、电供应不足，何三运与盛峰公司发生矛盾，部分水、电费未及时、足额向盛峰公司支付。2011年7月18日，何三运以湘溢轩酒店的名义与土桥村民委员会签订《用电协议》，湘溢轩酒店从土桥村民委员会电力变压器上牵线用电，2011年9月，盛峰公司不再向何三运收取电费，2012年开始何三运将水费直接交给土桥村。湘溢轩酒店因整个花山地区水压不足亦存在供应上的问题，为此何三运购买了发电机、水箱等设备。2011年签合同的当天何三运向盛峰公司支付了租金60000元，2012年8月份支付了45000元，后又支付了37500元。之后盛峰公司与何三运之间就租金支付、水电供应、经营环境等问题多次发生争议，2012年4月，何三运申请花山街人民调解委员会进行调解，2013年2月27日、2013年3月1日，花山街人民调解委员会两次组织双方调解未果。2013年3月1日，何三运将酒店大门上锁停业，并搬走酒店内部分电器设施。2013年10月23日，盛峰公司因担心何三运搬走设施拖欠租金，亦在酒店大门上上锁。盛峰公司、何三运均在酒店大门上上锁的行为持续至今。一审另查明：案涉租赁房屋位于武汉东湖新技术开发区花山街道（原洪山区花山镇），案涉租赁房屋的地块原属于武汉市花山化工厂，2000年，花山化工厂改制为民营，将厂房、供电、供水设施及其他地面附着物等企业资产以整体拍卖的方式出售给盛峰公司，但房屋尚未办理过户手续。2001年左右，盛峰公司在未取得建设工程规划许可证的情况下拆除原有部分房屋后改建成案涉的四层租赁楼房。何三运系武汉东湖新技术开发区政春木业经营部（原武汉市洪山区政春木业经营部）和武汉东湖新技术开发区花山湘溢轩酒店经营者。一审审理过程中，根据何三运的申请，一审法院委托银信资产评估有限公司湖北分公司对案涉租赁房屋的房屋装修、电器等设备进行司法鉴定。2014年10月29日，银信资产评估有限公司湖北分公司出具三份评估报告，其中银信评报（2014）鄂第006号资产评估报告（基准日2013年3月1日）中，案涉酒店固定资产合计345467元，构筑物及其他辅助设施223982元，电子设备121485元；银信评报（2014）鄂第007号资产评估报告（基准日2013年10月23日）中，案涉酒店固定资产合计325956.6元，构筑物及其他辅助设施220991.6元，电子设备104965元；银信评报（2014）鄂第010号资产评估报告（鉴定日2014年9月20日）中，案涉酒店固定资产合计299445.69元，构筑物及其他辅助设施214480.69元，电子设备84965元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的效力问题；二、何三运应向盛峰公司支付的房屋占有使用费和水、电费用如何计算以及相应滞纳金问题；三、何三运对租赁房屋出资装修损失如何计算并由谁承担和电器等设备返还的问题。一、案涉《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，盛峰公司拆除原平房改建成案涉四层楼房，经查明截止一审法庭辩论终结前并未取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证或经相关主管部门批准，故案涉《房屋租赁合同》无效。同时根据该解释第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……”何三运于2011年3月对案涉租赁房屋进行装修并开设酒店对外营业至2013年，盛峰公司要求何三运支付租赁费用，予以支持。二、何三运应向盛峰公司支付的房屋占有使用费和水、电费用如何计算以及相应滞纳金问题。1、关于房屋占有使用费如何计算问题。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，第一年租金为6万元，第二年租金11万元，第三年租金12万元。何三运实际向盛峰公司一共支付了142500元（60000元＋45000元＋37500元）。何三运表示在2013年3月1日，因调解不成自己即通知盛峰公司解除案涉合同，同时当天双方均在案涉租赁房屋大门上加锁，歇业关门，盛峰公司对此予以否认，认为其并未同意解除合同，仅认可于2013年10月23日为避免何三运将空调等设备运出以后难以收到租金而由其法定代表人王圣锋在案涉租赁房屋大门上加锁。因何三运提供的花山街人民调解委员会调解笔录上并无双方同意解除合同的书面记录，何三运也无其他充分证据证明盛峰公司阻挠其正常营业，但2013年10月23日王圣锋在酒店大门上加锁，导致何三运实际无法继续占有租赁房屋经营酒店，故何三运仅需要支付从合同签订之日至2013年10月22日的房屋占有使用费，经计算为266986元（60000元＋110000＋120000元／年÷365日／年×295日），扣除何三运已支付的142500元，何三运尚需向盛峰公司支付房屋占有使用费124486元（266986元-142500元）。2、关于水、电费用如何计算的问题。根据查明的事实，何三运向盛峰公司缴纳了2011年3-5月的水电费共计4851元，双方均予以认可。盛峰公司给何三运下达的6-11月份缴纳水电费通知5张，双方对其真实性均无异议，何三运认为其已缴纳，但表示没有收据，并不符合常理，仅认定何三运缴纳了2011年3-5月的水电费，何三运拖欠的水电费盛峰公司可据实收取。关于用电，何三运认为盛峰公司收取电价过高，根据查明的事实，盛峰公司向供电部门缴纳的用电价格根据用电高峰、平段、低谷有较大波动，根据九峰供电营业所出具的2011年6-8月户名为花山化肥厂的电费账单，6月份平均用电价格为1.02元／度（4490.49元÷（2400度＋1200度＋800度）］；7月份平均用电价格为1.19元／度（7165.31元÷（1600度＋2400度＋2000度）］；8月份平均用电价格为1.14元／度［6，837.12元÷（1600度＋2400度＋2000度）］，何三运租赁酒店6月用电1640度；7-8月租赁酒店用电532度，故何三运应向盛峰公司支付差欠电费2293元［1，640度×1.02元／度＋532度×（1.19元／度＋1.14元／度）÷2］。关于用水，6-11月共计用水460吨（56吨＋100吨＋175吨＋48吨＋81吨），故何三运尚需向盛峰公司支付水费920元（460吨×2元／吨）。盛峰公司诉称根据抄表数据计算何三运尚有水电费6183元未支付，因其并未提供充分证据予以证实，对此金额不予支持。综上，何三运尚需向盛峰公司支付水电费共计3213元（2293元＋920元）。3、关于滞纳金的问题。因案涉《房屋租赁合同》无效，涉及滞纳金的条款相应无效，对盛峰公司请求何三运支付滞纳金的诉请不予支持。三、何三运对租赁房屋出资装修损失如何计算并由谁承担和电器等设备返还的问题。何三运与盛峰公司签订《房屋租赁合同》后经盛峰公司同意由其出资对案涉租赁四层楼房进行了装修，并为经营酒店购置了空调、冰箱、桌椅等物品，对此双方并无异议。何三运反诉要求盛峰公司赔偿装饰装修损失并返还设施、设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。”因盛峰公司不同意利用，而根据查清的事实，盛峰公司在未取得建设工程规划许可证的情况下将平房改建成出租的案涉四层楼房，违反法律、行政法规的强制性规定；何三运租赁房屋时未认真了解租赁房屋相关权属登记资料，亦存在过错，且双方发生矛盾的主要原因在于何三运未及时、足额向盛峰公司缴纳租金，综合考虑当地的实际情况，酌定盛峰公司承担租赁四层楼房已形成附合的装饰装修物现值损失的30%，何三运承担现值损失的70%，根据评估报告（鉴定日2014年9月20日），案涉房屋构筑物及其他辅助设施214480.69元，故盛峰公司应向何三运支付租赁四层楼房装饰装修物现值损失64344元（214480.69元×30%）。关于电器等设备返还的问题，因租赁房屋装修后作为酒店经营，何三运为此购置了空调、冰箱、桌椅等物品属实，何三运要求将其搬走，于法有据，对此反诉请求予以支持，但具体可搬走的物品项目、数量以评估报告（鉴定日2014年9月20日）电子设备评估明细表46项物品内容为准。何三运为申请鉴定已向评估机构缴纳评估费25000元，鉴于双方对于矛盾的实际发生均有责任，酌定评估费用由双方各承担一半。另何三运于2014年11月10日提出增加新的反诉请求，已超过举证期限，何三运可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，一审判决：一、确认盛峰公司与何三运于2011年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、何三运向盛峰公司支付房屋占有使用费124486元和水电费3213元；三、盛峰公司向何三运支付租赁房屋装饰装修物现值损失64344元；四、何三运于本判决生效之日起十日内将存放于租赁房屋内空调等物品（物品具体项目和数量以鉴定日为2014年9月20日的评估报告中电子设备评估明细表46项内容为准）搬走，盛峰公司予以协助；五、盛峰公司向何三运支付评估费12500元；上述第二项、第三项与第五项折抵后共计人民币50855元，何三运应于本判决生效之日起十日内向盛峰公司支付；六、驳回盛峰公司的其他诉讼请求；七、驳回何三运的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1625元、反诉案件受理费3650元由盛峰公司和何三运各负担2637.5元。判后，何三运不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判盛峰公司在折抵房屋占有使用费和水电费后补偿何三运装修损失费46131元。事实和理由：一、导致本案纠纷与合同无效的主要责任在盛峰公司。盛峰公司明知案涉房屋是违法建筑却仍出租收益，存在违法故意，该过错责任远大于何三运“未认真了解租赁房屋相关权属登记资料”的过错责任。由于案涉房屋是违章建筑，供电供水设施不达标，盛峰公司无法履行合同义务，同时盛峰公司既提高电费，又不愿改善供电条件，何三运被迫出资购买了300米电缆线，另接土桥村的线路才勉强维持经营。二、一审判决适用法律、认定事实错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”该条款中的当事人包括出租方和承租方，出租方要求按约定标准支付租金，而承租方已明确表示由于盛峰公司违约不会支付后期租金，一审判决适用此条法律存在明显错误。根据花山街人民调解委员会的证明及梅祥德证言，何三运于2013年3月1日明确向盛峰公司表明停租并解除合同，但一审判决却轻信盛峰公司陈述的2013年10月23日关门的说法。一审判决认定何三运承担70%的责任，盛峰公司承担30%的责任，是明显偏听偏信。盛峰公司在2011年3月至8月按每度1.6元收取电费，存在违约行为，而一审判决在查明事实中却引用九峰供电营业所账单来免除盛峰公司违约责任。盛峰公司辩称，导致合同不能履行的责任在何三运，案涉房屋的改建经过了相关部门同意，而何三运一直差欠房屋和水电费，构成违约。何三运片面理解法律，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，何三运应当支付占有使用费。何三运认为2013年3月1日就停租并解除合同，但没有任何证据，何三运也没有解除合同的法定事由，迄今为止，何三运的物品仍在案涉房屋内且上锁，造成房屋不能出租。盛峰公司一审中不同意对装饰装修现值进行评估，对评估结论也不认可，只是为解决问题没有提出上诉。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，盛峰公司与何三运签订的《房屋租赁合同》，因案涉租赁房屋在改建时未取得建设工程规划许可证，盛峰公司也未举证证明改建行为经过主管部门批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《房屋租赁合同》无效。根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何三运应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于何三运称《房屋租赁合同》已于2013年3月1日解除，房屋占有使用费应计算至此日的上诉理由。因《房屋租赁合同》无效，应根据何三运对案涉房屋的占有使用情况来确定何三运支付房屋占有使用费的具体数额。何三运虽于2013年3月1日将案涉房屋上锁停业，但并未向盛峰公司交付案涉房屋，迄今为止，何三运的部分电器设备仍在案涉房屋中，2013年10月23日盛峰公司在案涉房屋上加锁，导致何三运无法继续占有案涉房屋。一审判决认定何三运应支付从合同签订之日至2013年10月22日的房屋占有使用费266986元具有事实依据，扣除何三运已支付的142500元，何三运还应向盛峰公司支付房屋占有使用费124486元。何三运还称一审仅凭盛峰公司自述即认定盛峰公司于2013年10月23日在案涉房屋上加锁，系事实认定错误。本案中，何三运并无证据证明盛峰公司于何时加锁，盛峰公司对加锁日期的陈述实际上是对盛峰公司不利的自认行为，一审采纳盛峰公司的自认具有法律依据。综上，何三运的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于何三运称一审判决对责任比例划分不当，盛峰公司应对装饰装修物现值损失承担主要责任的上诉理由。因盛峰公司对已形成附合的装饰装修物不同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，何三运与盛峰公司应各自按导致合同无效的过错分担现值损失。盛峰公司在改建案涉房屋时未取得建设工程规划许可证，是导致租赁合同无效的直接原因，但何三运既未审核案涉房屋的权属登记，又存在欠交租金及水电费的行为，亦存在明显过错。根据相关司法解释规定，兼顾公平原则和诚实信用原则，本院酌定盛峰公司和何三运各承担装饰装修物现值损失的50%。因何三运已支付装饰装修费用，且评估报告已确认2014年9月20日案涉房屋构筑物及其他辅助设施现值为214480.69元，故盛峰公司应向何三运支付租赁房屋装饰装修物现值损失107240元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2014）鄂洪山王民商初字第00077号民事判决；二、武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司与何三运于2011年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；三、何三运于本判决生效之日起十日内支付武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司房屋占有使用费124486元和水电费3213元；四、武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付何三运租赁房屋装饰装修物现值损失107240元；五、何三运于本判决生效之日起十日内将存放于租赁房屋内空调等物品（物品具体项目和数量以鉴定日为2014年9月20日的评估报告中电子设备评估明细表46项内容为准）搬走，武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司予以协助；六、武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付何三运评估费12500元；七、驳回武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回何三运的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1625元、反诉案件受理费3650元由武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司和何三运各负担2637.5元。二审案件受理费1625元，由武汉市洪山盛峰再生物资开发有限公司和何三运各负担812.5元。本判决为终审判决。审 判 长 余 小 乔代理审判员 骆 朝 辉代理审判员 黄  浩二〇一五年四月二十日书 记 员 申光伟”