辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）沈中民六终字第407号
上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，住所地：沈阳市浑南区白塔街道塔南街。
法定代表人：王铁兵，系主任。
委托代理人：孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。
委托代理人：苏毅，男，1988年6月24日出生，汉族，系街道办事处工作人员。
被上诉人（原审原告）：苏占君，男，1943年9月25日出生，满族，无职业，住沈阳市东陵区。
委托代理人：宋兆祥，男，1968年4月1日出生，满族，无职业。
上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处因与被上诉人苏占君房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第430号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，审判员王纪，代理审判员王畅参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。
原审原告诉称：原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，2011年因村屯改造、建设需要，被告要对原告的宅基地和房屋进行动迁。经协商，原、被告于2011年6月28日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告对原告的宅基地和地上的房屋进行动迁，采取产权调换方式补偿，将位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）的期房调换给原告，建筑面积为170平方米。协议签订后，原、被告于2013年3月26日和3月27日在白塔镇高三家回迁处进行选房活动，经选定位于该回迁区的45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米的房屋和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.3平方米的房屋，当日由沈阳市东陵区公证处对选房活动进行了全程公证。但2013年10月后，被告按新规定不再将上述选定的房屋交付给原告。故原告诉至法院，请求法院依法判决被告履行房屋拆迁补偿安置协议（产权调换），将原告选定的位于沈阳市浑南新区回迁楼（高三家子）小区的45号楼1-2-3号（建筑面积76.39平方米）房屋和15号楼2-28-3号（建筑面积92.3平方米）房屋交付原告。
原审被告辩称：沈阳市东陵区白塔镇街道办事处已经于2014年11月6日改名为沈阳市浑南区白塔街道办事处。1、原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议》因违反国家法律强制性规定应认定为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》的规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条的规定：符合下列条件之一的，可以申请宅基地：（一）农村村民户无宅基地的；（二）农村村民户除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户，以及三代以上同堂并且已有宅基地低于分户标准的。法律明确规定了宅基地的取得应以户为基本单位。本案原告与唐素环原系夫妻关系，户籍均在苏家岗村，二人基于婚姻关系取得一户，只能享有一块宅基地，宅基地的使用权应以户为基础，原告要求回迁安置房屋的前提，是基于《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效。而本案原告与唐素环在同一户同一处宅基地作为二块宅基地进行分配，该分配行为明显违反国家土地管理法的规定，应认定为无效，那么选定的回迁安置房屋的行为也应认定无效，故原告的诉讼请求不应得到支持；2、《房屋拆迁补偿安置协议》的签订违反拆迁政策，应认定为无效。依据2013年6月9日，区委（党工委）常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条的规定“关于离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的政策界定办法”。离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。原告与唐素环离婚前对宅基地并没有约定，二人补偿的总面积不能超过该村一户300平方米的审批面积，现原告与唐素环作为一户分别审批300平方米宅基地的行为明显违反拆迁政策的规定，该审批行为无效，故回迁安置协议也应认定无效。
原告以夫妻名义在同一户籍地、同一块宅基上进行两处宅基地分配，在被告处并非个案，是群体性问题，被告按照区委（党工委）常委会讨论通过的处理意见，统一对此违规问题进行了整改，广大动迁户均按整改和拆迁政策履行，并将违法违规的拆迁协议认定无效。足以证明该政策符合法律、法规和公平原则，应严格执行，对此群体性问题应统一一致，故原告的主张不应得到支持。
原审法院查明：原告系沈阳市东陵区白塔镇苏家岗村村民，该村对村民的房产及宅基地使用情况未进行整体的台账登记。2007年1月16日原告与前妻唐素环经民政机关登记离婚，双方对共有财产进行了协议分割，约定在苏家岗村有两房由唐素环分得108平方米、原告分得101平方米。2007年6月唐素环将户籍从原告户籍处迁出独立成户。2010年苏家岗村整体动迁。2011年6月28日原告与被告白塔街道办签订了《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为苏0**号）一份，协议约定：原告房屋坐落于苏家岗村，土地使用权面积为300平方米、实占面积为583平方米分户283平方米，户口人数5人；被告以土地使用权50%部分作为房屋的货币补偿金额为412，500元（300平方米×50%×2，750元／平方米）；被告将坐落在浑南新城回迁楼（高三家子）的房屋作为产权调换房屋，房屋设计用途为住宅，产权调换的期房建筑面积为168平方米（其中90平方米一套、78平方米一套）；产权调换房屋的价款总额为462，000元（168平方米×2，750元／平方米），房屋差价款49，500元由原告在进住时向被告结清；被告保证在2013年6月28日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给原告。在协议履行过程中，于2013年3月26日及27日原告通过被告组织并经公证的选房摇号程序，分别选定位于沈阳市东陵区高三家子地块回迁安置点45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.30平方米回迁安置房屋各一套。因被告未能交付回迁安置房屋，故原告诉至本院。
另查明，动迁期间，经原告所在村、被告白塔街道办及土地、户籍主管部门对原告的宅基地使用权进行了分户、土地认证，确定原告的宅基地使用权面积为300平方米。
再查明，沈阳市东陵区白塔镇街道办事处现已改名为沈阳市浑南区白塔街道办事处。
原审法院认为：原、被告于2011年6月28日签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为苏0**号），该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应属合法有效。双方均应按合同约定诚实守信的履行各自的权利和义务。现双方约定的回迁安置房屋的交付期限已满，被告并已通过公证选房程序由原告选定位于沈阳市东陵区高三家子地块的具体回迁安置房屋为45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米和15号楼2-28-3室、建筑面积为92.30平方米回迁安置房屋各一套，而同地块其他回迁安置房屋业已办理了房屋交付，本案亦应具备房屋交付条件，故被告应向原告交付选定的回迁安置房屋并办理入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。同时，因原告选定的房屋实际建筑面积与约定的建筑面积不符，其面积差额部分若发生争议，双方可另行诉讼解决。关于被告提出双方所签协议因违反土地管理法一户一宅的规定应为无效的抗辩，因原告早于2007年即已离婚并将户口分出，动迁时相关单位基于各自管理权限对原告宅基地使用权进行了分户、土地认证，客观上系对原告宅基地使用权的确认，对其所作分户行为并无不当，又无证据证明原告在分户过程中存在违法行为或被追究相关法律责任。而被告基于确认原告享有的土地使用权而给予其房屋补偿安置，并符合本地对被拆迁人财产进行补偿的拆迁政策，而单纯宅基地问题系属管理性规范范畴，不能作为合同无效的认定依据，故被告的本项抗辩，本院不予采纳。关于被告提出对原告的分户补偿违反政策的问题，因合同效力的认定标准系以法律及法规为适用依据，故被告的本项抗辩，于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，对原告的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决如下：
被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十五日内向原告苏占君交付位于沈阳市浑南区白塔街道高三家子回迁安置地块45号楼1-2-3室、建筑面积为76.39平方米回迁安置房屋一套及15号楼2-28-3室、建筑面积为92.30平方米回迁安置房屋一套（房屋具体登记地址以摇号选定的房源所在地为准），并办理回迁安置房屋的入住手续（以房产局所需备案登记手续为准）。
案件受理费8，230元，由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。
上诉人白塔街道办事处不服原判，向本院提出上诉，请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：第一，苏占君在土地征收时，苏占君对原有“一户一宅”进行拆分，是违法的，其没有获得宅基地使用权，无权获得补偿；第二，房屋拆迁补偿安置产权调换协议书是无效的，协议书违反了土地管理法第六十二条、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》第三十二条之规定，应当是无效的；第三，依据2013年6月9日区委常委会讨论通过《关于影响浑南新城回迁安置有关问题的处理意见》第六条规定，离婚村民要求分别按独立自然户参与补偿的，宅基地认证按每户不大于该村原一户审批面积的50%执行。离婚前夫妻双方财产分割有约定的，按照约定执行，但二人补偿的总面积不能超过该村一户的审批面积。苏占君与唐素环离婚前没有对宅基地约定，二人的补偿总面积不能超过一户300平方米的审批面积，现双方分别取得300平方米的宅基地行为明显违反政策规定，审批行为无效；第四，在征收过程中，部分村民与苏占君存在相同的情形，上诉人已经统一对此违法违规行为整改，认定协议无效，对此群体性问题应当统一处理，原审法院的民事判决忽视土地征收的行政属性，将广大拆迁户的整体拆迁政策个案化，造成了前期已整改的被拆迁户的群体反映，造成后续信访事件可能集中发生。
被上诉人辩称：2011年9月，苏占君与拆迁部门签订拆迁安置协议，当时的拆迁政策是：本村社员，宅基地面积有300平方米为一户，只要达到400平方米，超过100平方米可以再开一户，2平方米面积兑换1平方米面积置换房屋，我家宅基地面积是883平方米，与前妻各自签订协议，当时规定夫妻离婚3年以上，可以另行开户。
本院认为：本案的主要争议焦点为产权置换协议是否违反法律法规强制性规定。原审法院认定置换协议的效力时，未审查土地管理法第六十二条规定的“一户一宅”是否是效力性规定，置换协议是否违反上述规定，重审时应着重审查，进而确定置换协议的效力，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第430号民事判决；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重新审理。
审 判 长 李倩
审 判 员 王纪
代理审判员 王畅
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 李颖
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。