湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘05民终52号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志辉。
委托诉讼代理人：刘寿喜。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈立雨。
委托诉讼代理人：陈慧（陈立雨之子）。
委托诉讼代理人：赵月华，湖南刚正律师事务所律师。
上诉人刘志辉因与被上诉人陈立雨租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一六年十月二十四日作出的（2015）大民初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘志辉上诉请求：1.撤销湖南省大祥区人民法院（2015）大民初字第1257号民事判决；2.改判陈立雨支付刘志辉135302元（退回租房押金1000元和转让费25800元、装修费46800元、三相电搭伙费3000元，并结清2015年4月至8月份电费共1702元、机械设备50000元、原材料损失5000元、成品及半成品变质发霉损失2000元）以及自2015年9月8日后的停业营业损失，或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费由陈立雨承担。事实与理由：2012年8月14日，刘志辉、陈立雨与石某某就邵阳市某社区某路7号的两层房屋门面转租事宜达成口头协议后，刘志辉付给陈立雨转让费25800元。经陈立雨同意，刘志辉对门面进行装修，并于同年9月1日与陈立雨签订了书面租赁合同，约定租期为10年。租金价格3年一加。2015年8月15日，陈立雨要求变更合同，提出减少租房面积并要求提高租金，双方存在分歧。同年9月9日晚，陈立雨的儿子陈慧擅自将刘志辉所租的店面卷闸门焊死，致使刘志辉租赁的店面无法继续经营，至今造成损失有租房押金1000元和转让费25800元、装修费46800元、三相电搭伙费3000元，并结清2015年4月至8月份电费共1702元、机械设备50000元、原材料损失5000元、成品及半成品变质发霉损失2000元，以及自2015年9月8日后的停业营业损失，原审法院对其上述损失费用的反诉请求未予支持错误。刘志辉在一审期间对上述损失向法庭申请进行估价鉴定，因刘志辉的手机由妻子刘某甲使用，一审法院并未就估价鉴定的事宜通知到刘志辉本人，一审法院因此未委托相关机构进行估价鉴定，审判程序违法。因刘志辉租赁的房屋系违章建筑，本案未适用租赁房屋为违章建筑的相关法律法规进行处理，适用法律错误。
陈立雨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求驳回上诉，维持原判。
陈立雨向一审法院起诉请求：1.判令刘志辉针位于邵阳市某社区某路7号门面上、下二层房屋腾空并搬离；2.判令刘志辉交付自2015年9月2日后至判决之日止的租金。
刘志辉向一审法院反诉请求：1.判令陈立雨继续履行房屋租赁合同的后七年，租金在前三年1000元/月的基础上增加8%，每三年增加一次，在租赁期内可以转租；2.如果陈立雨执意要解除房屋租赁合同，陈立雨应当承担退回押金1000元和转让费25800元、装修费46800元、装修费46800元，三相电搭伙费3000元、机械设备50000元、原材料损失5000元、成品及半成品食品变质损失2000元，2013年中秋节期间因门面漏水月饼损失3000元及陈立雨将卷闸门焊死导致刘志辉无法经营的经济损失
30000元及自2015年9月8日至恢复营业的停业损失按500/天计算。
一审法院认定事实：2012年8月14日，陈立雨、刘志辉、石某某达成门面转让（租）协议：石某某将所租赁陈立雨的邵阳市某社区某路7号门面上下两层转让给刘志辉作蛋糕店，转让费25800元（该转让费交给石某某）；该门面未办理房屋所有权证。随后，刘志辉租赁陈立雨的上述门面经营蛋糕店，年租金为12000元。陈立雨认为双方签订了租赁合同，租期为三年；刘志辉认为双方签订租赁合同，租期为十年，但双方均未向法院递交相关租赁合同，予以证明。2015年8月陈立雨欲收回租赁房屋做生意并告知刘志辉请其做好退租搬迁准备。刘志辉坚持租赁期间为十年，租期未到，拒不搬迁。2015年9月9日，陈立雨、刘志辉到某派出所调解，未果。当天晚上陈立雨将所租赁的门面卷闸门焊死。2015年11月8日，邵阳市公安局大祥分局某派出所证明：2015年9月14日，刘志辉之女向派出所反映，原租赁门面存有3万元药品怕变质，陈立雨之子陈慧当着出警民警的面把租赁钥匙交给刘志辉之女并同意由刘志辉负责把焊死的门面打开拿物品，刘志辉从门面地下室推开一块石板将药品拿出。本案在一审开庭审理期间，刘志辉就其反诉请求的损失：装修费、三相电搭伙费、机械设备损失、原材料损失、食品损失、经营损失及停业损失向法院提出鉴定申请，一审法院依法移送至邵阳市中级人民法院由其进行委托鉴定，刘志辉因未交纳鉴定费用而鉴定不成。
一审法院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。陈立雨、刘志辉均未提供租赁合同及其他有效证据证明所租赁房屋期限，视为不定期租赁，当事人双方可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。陈立雨要求刘志辉将位于邵阳市某社区某路7号门面上、下两层腾空并搬离的诉讼请求，予以支持；对刘志辉要求继续履行租赁合同七年的反诉请求，不予支持。陈立雨在刘志辉拒不搬迁后，于2015年9月9日焊死租赁门面，故其要求刘志辉支付自2015年9月2日后至判决之日止的租金，不予支持。要求陈立雨退还25800元的转让费，因该转让费系刘志辉付给石某某并非支付给陈立雨，对退还转让费的诉讼请求，不予支持；对于刘志辉其他损失因其没有充分证据以证明其损失，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、刘志辉于判决生效后30日内将位于邵阳市某社区某路7号门面上、下两层（原北塔区乡经委宿舍自南向北第三间门面含地下室）房屋腾空并搬离；二、驳回陈立雨的其他诉讼请求；三、驳回刘志辉的其他反诉请求。
本院二审期间，刘志辉围绕上诉请求提交了手机话费发票1份、2015年电表电费数统计表1份、邵阳市某街道办事处出具的证明1份、证人赵某某、刘某乙、刘某丙、肖某某各出具的证明1份、录音光盘1张，拟证明刘志辉一审期间到外地工作而未能接到法院进行估价鉴定的通知；刘志辉为陈立雨其他出租的门面代为支付了电费；刘志辉对租赁的门面进行装修是征得陈立雨同意的；刘志辉租赁陈立雨的门面约定租期是10年；刘志辉租赁陈立雨的涉案门面为此支付了门面空转费25800元；陈立雨之子陈慧违反约定将租赁门面焊死，为此给刘志辉造成了经济损失。陈立雨的质证意见是：刘志辉提交的证据中，仅有手机话费发票是原件，其余证据均是复印件，其内容均不能达到其证明目的，且所提交的证据均不属新证据。本院经审查认为，刘志辉提交的1张录音光盘已在一审过程中举证、质证，本院对该证据不予认定；提交的手机话费发票虽是原件，但不能达到证明目的，其余证据均是复印件，无原件予以核对，且上述证据均不属《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项规定的新证据，本院均不予采信。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、陈立雨解除与刘志辉签订的租赁合同是否合法；三、刘志辉的反诉请求应否得到支持；二、原审法院没有委托鉴定机构对刘志辉反诉提出的相关损失进行估价鉴定，程序是否违法；三、原审对涉案房屋不适用违章建筑的相关法律法规定进行处理，适用法律是否错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陈立雨、刘志辉均对刘志辉于2012年9月1日起租赁陈立雨的邵阳市某社区某路7号门面上下两层经营蛋糕店的事实不持异议，双方仅对租赁期限提出不同的主张，因双方均不能提交书面的租赁合同，无法查明双方之间是否签订了书面的租赁合同以及是否约定了明确的租赁期限，根据上述规定，刘志辉租赁涉案房屋应视为不定期租赁，陈立雨有权随时解除合同。陈立雨于2015年8月通知刘志辉于同年9月1日解除租赁合同并告知做好退租搬迁准备，属在合理的期限之前通知刘志辉解除租赁合同的行为。原审据此认定陈立雨解除与刘志辉签订的租赁合同于法有据。刘志辉要求继续租赁涉案房屋于法无据，原审对该反诉请求不予支持正确。经合法解除与刘志辉签订的租赁合同后，因刘志辉拒不搬迁，陈立雨之子陈慧将涉案房屋的卷闸门捍死并不违法，刘志辉为此遭受的停业损失应由其自负，原审对刘志辉要求陈立雨赔偿停业损失的反诉请求不予支持正确。刘志辉要求陈立雨退还25800元的转让费，因该转让费系刘志辉付给石某某，而并非支付给陈立雨，故原审对刘志辉要求退还转让费25800元的反诉请求不予支持并无不当。对于刘志辉要求陈立雨赔偿其余损失，因其没有提供充分证据证明其反诉提出的损失是否发生以及该损失的确切数额，原审据此对该反诉请求不予支持正确。刘志辉虽在一审期间提出对其损失进行估价鉴定的书面申请，但经法院多次通知，其无正当理由拒不办理相关委托手续，原审法院因此没有委托鉴定机构对其反诉提出的损失进行估价鉴定，原审程序并不违法。刘志辉就此提出原审程序违法的上诉主张不能成立，本院不予支持。陈立雨在一审过程中提交了所有权人为范某某（系陈立雨之妻）的房屋所有权证，以证明涉案房屋系合法建筑，刘志辉虽提出涉案房屋系违章建筑，但未能提供充分证据予以证明，原审对本案未适用租赁房屋属违章建筑的相关法律法规进行处理并无不当，刘志辉据此提出原审判决适用法律错误的主张不能成立。
综上所述，刘志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3006元，由上诉人刘志辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红伟
审 判 员 潘 婷
代理审判员 汪 臻
二〇一七年三月九日
代理书记员 晏 翟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……