山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一终字第1641号
上诉人（原审原告）高相生，男，汉族，居民。
委托代理人胡宗华，北京君颜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杜甲于，男，汉族，居民。
委托代理人王颖，山东衡正源律师事务所律师，
原审被告黄尚友，男，汉族，居民。
上诉人高相生因所有权纠纷一案，不服郯城县人民法院（2012）郯民重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杜甲于以黄尚友向其借款未偿还为由，于2009年6月30日向法院申请诉前保全，法院作出（2009）郯诉前保字第357号民事裁定书，对黄尚友所有的位于郯城镇黄楼二村的两处废铁加工厂的土地、厂房、生产设备、旧小型铲车及原材料予以查封。高相生提出异议，认为被查封的黄尚友位于村东西路路北的废铁加工厂一处已卖给高相生，不属于黄尚友所有，请求依法撤销（2009）郯诉前保字第357号民事裁定书，法院于2009年10月10日作出（2009）郯诉前保字第357-1号民事裁定书，驳回高相生提出的异议。高相生曾在临沂市兰山区人民法院起诉黄尚友房屋租赁合同纠纷一案，兰山区人民法院于2009年11月28日作出（2009）临兰商初字第3706号民事判决书，认可了高相生与黄尚友签订的买卖黄尚友所有的位于村内废铁加工厂协议的有效性，判决黄尚友于本判决发生法律效力后十日内返还高相生所有的位于郯城镇小黄楼村的废铁压块厂，杜甲于不服该判决，向检察机关申诉，临沂市中级人民法院于2010年4月28日作出（2010）临民抗字第55号民事裁定书，决定另行组成合议庭再审，法院再审过程中，高相生自愿撤回起诉，法院审查后作出（2010）郯民抗字第9号民事裁定书，准许高相生撤回起诉，撤销临沂市兰山区人民法院（2009）临兰商初字第3706号民事判决书，同时法院作出（2010）郯民保监字第1号民事裁定书，撤销（2009）郯诉前保字第357-1号民事裁定书。法院在执行杜甲于与黄尚友民间借贷纠纷一案中，高相生对执行标的提出书面异议，法院受理后，依法进行了审查，认为高相生对黄尚友所有的废铁压块厂主张所有权证据不足，于2011年2月5日裁定驳回了高相生的异议，高相生于2011年4月29日对杜甲于提起民事诉讼，请求法院依法确认位于郯城镇小黄楼村原黄尚友使用的废铁加工厂（内有大棚车间3间、东平房4间，土地面积南北40米、东西15米）归高相生所有和使用。高相生�证明自己的主张提交了其与黄尚友签订的买卖协议书和房屋租赁协议书，买卖协议书的主要内容是：“今有小黄楼村黄尚友废铁压块厂（内有北面大棚车间三间，东平房4间，总地皮面积大约南北40米左右，东西约15米左右），暂时没有办理有关手续，此房已在2007年8月26日下午2点钟已卖给袁庄村高相生，价格人民币大写壹拾万正，卖方黄尚友，买方高相生，证人王开喜，黄维民，2007年8月26号。”相关人员均在名字上捺印。同时，双方签订的房屋租赁协议书的主要内容是：今有高相生房屋一处，地址位于小黄楼村东西路路北，内有大棚车间及平房4间，经双方协商达成共识，租赁给小黄楼村黄尚友，2年自2007年8月26日下午2点钟起至2009年8月26日下午约2点止，价格为每年3000元，两年共计人民币6000元，资金一次性付给袁庄村高相生，到期后如果再继续使用，再续付租金，�果不用，本租协议自动终止。甲方高相生，乙方黄尚友，签证人王开喜，黄维民。2007年8月26日下午2点钟。”相关人员均在名字上有捺印。高相生主张其提交的买卖协议书、房屋租赁协议书是在2009年6月份补签的，原协议因洗衣毁损，补签时仍写了原协议签订的时间，当时在王开喜家里付给黄尚友10万元，黄尚友没有写收条，见证人有王开喜、黄维民、居仁娟。杜甲于主张高相生提交的协议内容不真实，属于无效协议。高相生未申请黄尚友、王开喜、黄维民出庭作证，其提交的法院工作人员于2009年7月13日询问黄尚友的笔录，黄尚友证明：他和高相生于2007年8月26日签的协议是真实的，他使了高相生10万元，把厂房卖给高相生了，房屋租赁协议也是他自愿签的，两年给租赁费6000元。但是黄尚友未提到补签协议的相关情节。杜甲于提供的证据3，系法院所作的质证笔录和询问笔录，高相生无证据足以反驳的情况下，应确认相关证人证言的证明力。该笔录中，居仁娟（协议见证人王开喜的妻子）证明：“2007年春季买的房子，天已经热了，高相生在俺家给的十万元，在俺家用本子写的，打什么条我不认识字，黄尚友说卖给高相生没有地放废铁，高相生又租给了黄尚友了，不是第一天就是第二天打的租赁协议。”证人黄维民证明：“我给王开喜开车，通过他认识了高相生，2007年几月份记不清了，王开喜在南湖找的我，让我给证实黄尚友把地卖给高相生了，付房款时我不在场，写没写收条我不知道，黄尚友自己带的6000元交的租房款，我在场只签了一份协议，2009年收麦时，居仁娟说原条子坏了，王开喜找我又补签了一回，是让我证实卖房子一事的，当时条子内容都写好了，我光签的名字，黄尚友在2008年8月份借过我6万元。”证人王开喜证明：“2007年8月26日，高相生花十万元买了黄尚友的房子，签了协议，钱付清了，黄尚友收到十万元给高相生打了收条，当天下午，黄尚友又把房子租回来，租金是从十万元中抽出来给高相生的，因上次签的洗坏了，2009年又补签的，补签的时期是2007年8月26日，补签的是买的协议，洗坏的是买卖协议，居仁娟在临沂做生意不在家，她不知道这些事。黄尚友在2009年3月份借了我十万元，我也给他担保过”。高相生主张的证人王开喜、黄维民、居仁娟所作的证言之间以及证人证言与高相生的陈述之间在签订协议的份数、付款方式、收款收条、在场人员、补签协议的情节等问题上存在不一致，黄尚友也未能到庭质证，法院查封废铁压块厂时黄尚友仍在使用，黄尚友之妻周福秀对黄尚友是否变卖和租用废铁压块厂并不知情。综合以上证据，高相生主张的其于2007年8月26日和黄尚友�订的买卖协议书及房屋租赁协议书存在瑕疵。另查明，涉案废铁压块厂的土地和房屋均未有相关登记手续，该土地的三分之一属于黄尚友的自留地，三分之二属于村集体的土地。双方当事人对高相生提交的黄尚友所在村委出具的证明无异议，该证明证实涉案房屋产权归黄尚友所有，土地临时由黄尚友使用。重审查明的事实与证据和原审一致外，高相生在重审中还提交了录像光盘，证实交易时废铁加工厂有大棚、办公设置、必备生活设施的现状，现在高相生已经将大棚拆除。重审过程中，法院依法追加黄尚友为被告参加诉讼，因黄尚友下落不明，法院依法公告向其送达法律文书，期满黄尚友未到庭答辩。
原审法院认为，按照我国土地管理法的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产；改变土地权属和用途的，应当依法办理土地变更登记手续。本案高相生主张从黄尚友处购买的废铁加工厂，所占用的土地所有权属黄尚友所在的小黄楼村委会，土地与其附着物不可分离，高相生虽购买了黄尚友所有的厂房设备，但不可避免的涉及占用的土地所有权、使用权问题，因高相生与黄尚友不属同一集体经济组织成员，且没有依法办理土地使用权变更登记手续，故高相生与黄尚友签订的买卖协议和租赁协议因违反我国土地管理法的强制性规定，应属无效合同，且高相生主张的其于2007年8月26日和黄尚友签订的买卖协议书及房屋租赁协议书在补签协议的情节、付款方式等方面上存在事实上的不一致，协议内容存在瑕疵，法院虽追加了合同签订的当事人黄尚友为被告，但由于黄尚友未到庭答辩，高相生根据原有的证据主张确认废铁加工厂归其所有和使用的证据证明力不足，理由不充分，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十二条、第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条之规定，判决：驳回高相生的诉讼请求。案件受理费500元，公告费800元，由高相生负担。
高相生上诉请求依法改判，理由为：一、黄尚友对自己具有土地使用权的土地上的构筑物，以出卖的方式处分，没有任何法律禁止性规定予以禁止，且黄尚友本人对于上诉人主张涉案房屋的实体权利并不反对。我与黄尚友的买卖协议并非土地买卖，也非土地使用权的买卖，而是黄尚友所有的构筑物的买卖�我购买黄尚友的地上构筑物，相应的，所占用的土地使用权相应随构筑物转移，这并不违反法律强制性规定，且小黄楼村委及相关土地管理部门也没有对上诉人的土地使用权问题提出任何异议。如果土地所有权人或政府管理部门对于土地有其他规划利用，则我方将依法服从管理，腾出相应土地。二、杜甲于申请执行黄尚友的财物，与我购买黄尚友的财物性质相同，如果我的买卖因土地使用权问题而无效的话，那么杜甲于通过法院执行而进行的买卖就有效吗？对于涉案房屋，我已支付相应价款，属于善意取得，且我们的买卖关系在《物权法》实施前成立，虽没有登记，也应依法有效。三、我与黄尚友的买卖协议系双方真实意思表示，并有证人见证，不违反法律和社会公共利益，到目前为止，仅仅妨碍了被上诉人执行利益的取得。四、关于黄尚友对“废铁压块厂”所占用土地的使用，是农村土地使用的惯例所致。不管是“自留地”、宅基地还是承包地都不能改变“农民集体所有”的社会主义公有制的性质。黄尚友在集体所有，自己享有使用权的土地上建大棚车间及平房，是历史形成的，没有任何组织和机构制止。我购买大棚、平房后再行出租给黄尚友，这也是极其正常的合法行为。四、被上诉人威胁、引诱黄尚友改变证言，伪造证据，原审法院对此视而不见错误。五、如前所述，本案的焦点问题并非是土地管理方面的问题，不应适用土地管理法的规定，而应适用农村土地承包法的规定。且因为该土地的使用权自始没有进行相关登记，所以在买卖之后也无从办理。
杜甲于答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案的废铁压块厂所使用的土地系黄尚友的自留地和小黄楼村集体的土地，未办理登记手续，且黄尚友与�相生不是同一集体经济组织的成员。因此，上诉人与黄尚友的买卖行为，违反《土地管理法》第二条、第十二条、第六十三条的规定，该买卖行为无效。二、涉案厂房所使用的土地有三分之一是黄尚友的自留地，三分之二是村集体所有的土地，该土地使用权未依法办理登记，上诉人一再强调协议中买的是厂房设备而非土地，但厂房并非空中楼阁，根据“地随房走，房随地走”的原则，土地与地上房屋不可分离。所以在本案中不可避免地涉及占用土地的所有权和使用权的问题，故一审法院适用我国《土地管理法》和《合同法》的规定作出公正的判决。三、上诉人所提供的买卖协议系后来补签，且在原审法院的听证程序中，三名证人在签订协议过程中的付款方式、签订协议的份数、后来补签协议的时间方面均存在相互不一致。因此该协议的来源存在瑕疵，协议也不具备真实性。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人高相生与原审被告黄尚友之间的买卖协议是否合法有效。一、从涉案房屋来看，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原审被告黄尚友在非集体建设用地上建设房屋并开办废铁压块厂，根据该规定，黄尚友所建设的房屋为不合法的建筑，涉案房屋及土地自始无相关登记手续亦说明了这一点。未经有权的行政管理部门予以批准登记之前，该厂房为禁止流通物，不得作为买卖合同的标的物。上诉人购买该房屋的行为亦不能适用善意取得的相关法律规定。二、从涉案厂房占用的土地使用权来看，虽然上诉人主张其购买的是地上的房屋，但我国实行房地一体主义立法模式，对集体土地上房屋买卖的法律和政策调整主要通过对土地的调整体现。“房地一体主义”的含义是，地上物（主要指房屋）的物权与土地的物权强制一并处分。即使房屋所有权人对自己的房屋拥有完全产权，但是出卖房屋就变相处分了集体土地的使用权。在本案中，首先，根据原审查明事实，本案所涉土地并非宅基地，即并非集体建设用地。其次，即使是集体建设用地，因集体建设用地使用权具有极强的福利和保障性质，因此其取得有身份资格限制，是集体经济组织给予其成员的福利。故对于本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的房屋的，应认定无效。高相生与黄尚友不属同一集体经济组织成员，签订买卖协议后，所买的房屋亦没有经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意办理房屋所有权和宅基地使用权变更登记手续，并取得合法的权属证书，因此，原审判决认定高相生与�尚友签订的买卖协议因违反我国土地管理法的强制性规定，属无效合同正确。高相生对涉案房屋并不享有合法的所有权。小黄楼村委及相关行政部门对上诉人对涉案房屋的占有使用行为是否提出异议不能作为认定上诉人对涉案房屋是否享有合法所有权的法定事由。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于本案是否应适用《中华人民共和国农村土地承包法》的相关法律规定，根据该法第二条规定：本法所称农村土地，是指农村集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。本案所涉土地明显不包含在该法的适用范围内，上诉人主张本案应适用《农村土地承包法》的规定没有法律及事实依据。此外，原审法院对于涉案废铁压块厂的查封、拍卖是否合法有效不属于本案的审查范围，本院不予处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人高相生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹海波
审 判 员 杨海荣
代理审判员 朱萱萱
二〇一三年十一月八日
书 记 员 尤 伟