浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐民初字第581号
原告：莫力克。
委托代理人：李丽云。
被告：乐清市广丰房地产开发有限公司。
法定代表人：徐崇文。
委托代理人：郑青舟。
原告莫力克与被告乐清市广丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判，并于2014年6月23日公开开庭进行了审理。原告莫力克的委托代理人李丽云，被告乐清市广丰房地产开发有限公司的委托代理人郑青舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫力克起诉称：2010年2月8日，原告向被告购买乐清市中心区河畔公寓1005号房产，约定房屋价格为3552900元，其中3052900元分两次直接付给被告100000元（定金）、2952900元，剩余500000元通过按揭贷款的方式支付给被告。但原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为1658020元，签订合同时支付1158020元，500000元通过银行贷款的方式支付。该合同关于其他的约定均是原、被告真实意思表示，合同约定：被告应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。逾期超过90日交付的，被告向原告按日支付已付房款每日万分之二的违约金。被告承诺于2011年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告，若不能在约定期限内交付权属证书，约定日期90日以后，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。2012年12月24日，被告出具了《承诺书》，被告承认因自身原因导致未能按期交房，并承诺若原告要求继续履行合同，被告则依照合同的约定按原告实际交房款支付原告逾期交房违约金。2013年5月20日，原告办理了房屋所有权证。至原告诉请之日，被告仍未将土地权属证书交付原告。现原告请求：1、判决被告支付原告以3552900元为基数从2010年12月31日起按每日万分之二计算至2013年5月20日止的逾期交房违约金618915元（3552900元×0.0002／天×871天）。2、判决被告支付原告以3552900元为基数从2010年12月31日起按每日万分之零点五暂计算至实际交付房屋止的逾期办证违约金（即2013年5月20日）184728元（3552900元×0.00005／天×871天）。
被告乐清市广丰房地产开发有限公司答辩称：1、原、被告于2010年2月8日签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当以合同上的金额来认定本案的购房款，而且被告方在收到购房款后也开具了与金额相一致的购房发票，足以证明此案中的购房款为1658020元。2、被告在取得合同规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可和准许使用文件后，于2012年10月17日在住建局进行了竣工验收备案，根据备案表的内容可知房屋竣工验收的日期为2012年6月18日。并且，被告于2012年10月17日当天把各业主的钥匙交与小区的前物业公司，小区的前物业公司多次通知原告领取钥匙。但原告以各种理由拒绝领取钥匙。因此，被告方已经履行了“房屋交付使用”的义务，原告自己对房屋没有顺利进行交接负有责任。3、原、被告在合同中约定被告必须在2010年12月30日前向原告交付商品房，在2011年3月30日前取得土地、房屋权属证书。因此，可以确认原告分别从2010年12月31日和2011年3月31日开始，已经知道自己的权利被侵害，可以向被告主张违约责任，而本案原告向法院起诉主张违约责任时已经过了3年，超过了诉讼时效，原告丧失胜诉权。4、如果法院对于本案的事实予以认定，那么被告认为被告在延期交付房屋期间并没有得到任何利益，原告又未就其实际损失提供相应证据。根据《合同法》第114条的规定，被告请求法院结合原告主张违约金数额占房款的比例、兼顾合同履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整减少。5、被告2013年1月11日取得土地证，2013年3月28日办理了涉案房屋的初始产权登记，被告在产权证办出来后，已经通知原告。原告随时可以请求被告配合后续办证程序，办证延迟系原告自己原因造成，故逾期办证起算点不能以原告诉请的时间点为准。
经审理查明：2010年2月8日，原告为购买乐清市中心区河畔公寓1005号房产，与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），房屋总价款为1658020元。合同第七条约定：……1、签订本合同时支付人民币1158020元整（大写壹佰壹拾伍万捌仟零贰拾元整）；2、银行（公积金）贷款，计人民币50万元整（大写伍拾万元整）买受人签订本合同10日内办理银行（公积金）贷款手续，因买受人的原因，致贷款不能发放或不能全额发放，买受人应10日内支付余款。合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2010年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人（原告）使用：1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路灯，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2的违约金。”合同第十六条约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”同日，原、被告变更涉案房产房价款为3552900元，原告支付了涉案房产房价款首付3052900元，剩余500000元购房款原告于2010年3月5日与浙江乐清农村合作银行乐成支行签订按揭贷款手续，并于2010年3月15日支付被告。
2011年6月20日，乐清市环境保护局同意原告所购房产所属的乐清市中心区河畔公寓商住楼工程投入使用。2011年9月9日，河畔公寓商住楼工程通过竣工验收消防备案。2012年9月26日，河畔公寓商住楼工程通过竣工验收，并于2012年10月17日经乐清市住房和城乡规划建设局备案登记。2012年12月24日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“……根据合同约定本公司应于2010年12月30日前向莫力克交付房屋。因本公司的原因造成房屋未能按时交付，经双方协商，本公司特别承诺：本公司将按合同约定，自承诺之日起，继续履行合同中规定的本公司应当承担的义务及责任。若买受人要求本公司按实际交房款支付逾期交房违约金，则违约时间的计算自2010年12月31日至本公司取得交房标准之日。”原告同日收到被告的《承诺书》后，未表示异议。
2013年1月11日，河畔公寓商住楼取得土地使用权证。2013年3月26日，被告就涉案房产向乐清市住房和城乡规划建设局申请房屋所有权初始登记。2013年3月28日，经乐清市住房和城乡规划建设局核准，涉案房产初始登记至被告名下。2013年5月9日，原告就涉案房产向乐清市住房和城乡规划建设局申请房屋所有权转移登记。2013年5月20日，经乐清市住房和城乡规划建设局核准，涉案房产转移登记至原告名下。
2014年1月24日，原、被告就涉案房产逾期交房违约金的支付达成调解协议，约定：“……甲方（被告）于2014年1月26日前支付该房屋违约金329282.744元（3552900＊622＊0.0002＊0.7），因公司支付违约金有困难，从2014年1月26日至2014年3月15日双方协商按违约金的一分五月息支付利息。乙方（原告）自愿放弃乐清市广丰房地产开发有限公司就该房屋延迟交付问题的一切诉讼权利。如2014年3月15日仍未支付违约金及利息，乙方保留就该房屋延迟交付问题的一切诉讼权利。”调解协议签订后，被告未按约支付相应款项。
以上事实有原告身份证、被告公司基本信息、商品房买卖合同、购房价款合同、借款借据、被告公司收款收据复印件、浙江省农村合作银行进账单、销售不动产统一发票（自开）、被告公司出具的违约金计算便条、被告于2012年12月24日出具的《承诺书》、消防备案查询信息、乐清市环境保护局乐环验函（2011）30号《关于同意乐清市中心区C-d15地块·河畔公寓建设项目建筑投入使用的函》、房屋建筑工程竣工验收备案表、国有土地使用证、房屋权属登记信息查询证明、原、被告于2014年1月24日签订的《调解协议》及原、被告陈述予以证实。
本院认为，原、被告于2010年2月8日签订的《商品房买卖合同》及双方就购房价款所作变更系双方真实意思表示，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。被告未按约将涉案房产交付原告，并按约办理权利证书，已构成违约，应合同的约定承担相应的违约责任。被告主张涉案房产房价款应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的1658020元确定缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，涉案房产房价款应按双方就房价款变更后原告实际支付被告的3552900元予以认定。
被告抗辩其未因涉案房产的逾期交付及逾期办证获得利益，且原告未举证证明原告因被告的逾期交付房产及逾期办证行为造成原告的损失情况，故逾期交房、逾期办证违约金应当予以减少。本院认为，本案被告主张违约金调整，其就违约金明显高于原告因被告行为造成的损失负有举证的责任，本案被告未提供相应证据予以证明，其抗辩依法不能成立。
关于逾期交房违约金问题。原、被告虽然于2014年1月24日就涉案房产逾期交房违约金的支付达成调解协议，但从该协议内容“如2014年3月15日仍未支付违约金及利息，乙方保留就该房屋延迟交付问题的一切诉讼权利”来看，该协议系2014年3月15日之前被告支付原告约定的违约金及利息为生效条件，被告未按约付款，该《调解协议》尚未生效，故涉案房产逾期交房违约金应从被告违约之日起按《商品房买卖合同》约定的按日支付房价款的万分之二计算至被告交房之日止。就涉案房产的交付，被告虽然提供了乐清市康泰物业管理有限公司出具的情况说明，但该情况说明并无乐清市康泰物业管理有限公司法定代表人的签章，不符合证据的形式要件，且从该情况说明内容来看，仅为乐清市康泰物业管理有限公司2012年10月17日之后多次通知原告前往办理交房手续，并无具体通知原告交房的时间。本案河畔公寓商住楼工程2012年10月17日经乐清市住房和城乡规划建设局备案登记，并具备交房条件后，被告于2012年12月24日就涉案房产逾期交房违约金的计算向原告作出承诺。该《承诺书》恰恰可以反映被告在作出逾期交房违约金计算承诺时，双方已处于逾期交房违约金支付协商阶段，涉案房产应当已办理交房手续。故在原、被告均未举证证明涉案房产交付时间的情况下，应认定2012年12月24日为涉案房产交付日为妥。本案被告在2012年12月24日《承诺书》中就涉案房产逾期办证违约金按原告实际支付的3552900元房价款按日从2010年12月31日计算至涉案房产符合交房条件之日向原告作出了承诺，原告对被告的承诺予以接受，该《承诺书》对于逾期交房违约金的计算对原、被告均具有拘束力。故本案逾期交房违约金应从2010年12月31日起计算至涉案房产符合交房条件之日（2012年10月17日）止共计657天按原告已付房价款3552900元按日万分之二计算，即466851元。
关于逾期办证违约金问题。原告要求被告支付暂计算至涉案房产交付之日止的逾期办证违约金未损害被告利益，本院予以采纳。结合本院对于原、被告交房时间为2012年12月24日的认定，本案逾期办证违约金应从2011年3月31日起计算至涉案房产交付之日（2012年12月24日）止共计635天按原告已付房价款3552900元按日万分之零点五计算，即112805元。
关于本案是否已过诉讼时效问题。逾期交房违约金从被告违约之日（即2010年12月31日）起至被告交付之日止（2012年12月24日）处于持续状态，其诉讼时效应从被告履行交房义务起计算两年，更何况原告至今多次向被告主张逾期交房违约金，诉前最近一次主张权利为2014年1月24日，逾期交房违约金诉讼时效发生中断，故本案原告主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。逾期办证违约金从被告违约之日（即2011年3月31日）起至被告取得涉案房产房屋所有权证（核准登记时间为2013年3月28日）、土地使用权证（核准时间为2013年1月11日）并将上述证件交付原告之前处于持续状态，其诉讼时效应从被告履行交付义务起计算两年，故本案逾期办证违约金的诉讼时效也未超过。综上，被告抗辩本案原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金已过诉讼时效，原告丧失胜诉权的理由，依法不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告乐清市广丰房地产开发有限公司应支付原告莫力克逾期交房违约金466851元。
二、被告乐清市广丰房地产开发有限公司应支付原告莫力克逾期办证违约金112805元。
以上一、二两项合计，被告乐清市广丰房地产开发有限公司应支付原告莫力克579656元，款限于本判决生效之日起一个月内交本院民一庭转付。
三、驳回原告莫力克的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费11836元，减半收取5918元，由原告莫力克负担1630元，被告乐清市广丰房地产开发有限公司负担4288元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 员 刘忠敏
二〇一四年八月十五日
代书记员 陈淑佩