福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第3672号
原告余某，男，1973年11月6日出生，汉族，经商，住厦门市。
原告卓某，女，1976年7月10日出生，汉族，经商，住厦门市。
二原告共同的委托代理人洪碧文、洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。
被告南安成功房地产拓展有限公司，企业住所地南安市石井镇，组织机构代码：61154921-1。
法定代表人黄春圃，系该公司董事长。
委托代理人傅琛禧，福建正成功律师事务所律师。
原告余某、卓某因与被告南安成功房地产�展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理，依法由审判员卢君玉适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告余某、卓某的委托代理人洪碧文以及被告成功房地产公司的委托代理人傅琛禧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余某、卓某诉称，二原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将位于南安市石井镇后店村南安成功国际城第17幢2单元203号房，以356595元出售给二原告。根据合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付二原告。如因被告原因，二原告不能在商品房交付后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按该条第2项处理，即二原告不退房，被告自逾期之日起每�按二原告已付款的0.03%向二原告支付违约金。合同签订后，二原告已支付全部购房款，被告也于2010年5月5日将上述房屋交付二原告使用，但被告未能依合同约定如期向土地房产部门提交办理房产权属证书应提交的相关证明、文件等资料，致使二原告直到2012年5月30日才能办理房产权属证书，后二原告因离婚析产，将该房产登记在原告卓某名下。故被告应以合同约定总房款356595元为基数，按逾期办证日万分之三支付违约金给二原告。被告至今仍不能向政府提供办理土地使用权的所有文件，致使二原告无法办理土地使用证。原告余某在2012年10月份就将起诉材料交由南安市司法局派驻法院人民调解工作室并通知被告多次调解未果，于2013年3月份正式立案，后于2013年12月19日向法院申请撤诉，现二原告再次提起诉讼。二原告请求法院判令：1、被告支付二原告逾期办证违约金（违约金自2010年8月3日起至2012年5月30日止，每日按已付房款356595元的0.03%计算，共计人民币71247元）；2、被告提供办理土地使用证的所有文件，并协助二原告办理土地证，支付逾期办理土地使用证的违约金（违约金自2012年5月30日起至能够办理土地使用证之日止，每日按已付房款356595元的0.03%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告成功房地产公司辩称，1、本案已超过诉讼时效，二原告的诉讼请求应予驳回。根据二原告的主张，被告逾期办证的违约行为发生在2010年8月3日，而二原告直至2013年3月才向法院提起诉讼，这明显已超过当事人向人民法院请求保护民事权利的两年诉讼时效。因此，二原告的诉讼请求应予驳回。2、即便法庭认为被告关于诉讼时效已经经过的抗辩理由不成立，二原告的诉讼请求也存在不合理不合法之处。首先，二原告关于逾期办理房屋所有权证的起算时间错误。涉诉房产于2010年5月5日办理交房手续，那么就应从2010年5月5日往后推90日，即从2010年8月4日开始计算逾期办理房屋所有权证的违约金。根据法律规定及涉诉合同的约定，被告承担的仅是协助办证的义务。2012年5月30日被告已完成涉诉房产的初始预登记，并将办理产权登记的材料移交给原告。至此，被告协助办证的义务已履行完毕。其次，二原告主张被告承担逾期办理土地使用证的违约金缺乏事实和法律依据。在二原告与被告签订的《合同补充协议》第六条约定：“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”，根据该约定，被告关于产权登记的责任已履行完毕，二原告要求被告承担逾期办理土地使用证的违约责任没有事实和法律依据。另，被告早已将办理土地使用证的资料报送至南安市国土资源�，土地使用证至今未能办理并非被告之过。3、本案违约金约定过高应予适当调减。被告逾期办证的行为并未给原告造成任何实质性的损害，违约金远远超过原告的实际损失，请求法院予以适当调减。
本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期协助办证的违约行为？若存在，应如何承担违约责任？2、双方约定的违约金是否过高，应否调整？3、二原告请求的违约金是否已超过诉讼时效？
围绕上述争议焦点，二原告向本院提供如下证据：
1、南安市房地产管理处出具的《房产查询》1份，证明讼争商品房登记在原告卓某名下。
2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明二原告与被告的房屋买卖合同关系。
3、《销售不动产统一发票》2份，证明二原告已向被告支付全部购房款。
4、（2013）南民初字第1742号《民事裁定书》1份，证明原告余某于2013年2月向法院提起诉讼，后撤�。
5、南安市司法局派驻法院人民调解工作室出具的《证明》1份，证明原告余某在2012年10月份向被告主张权利。
6、厦门市翔安区人民法院（2010）翔民初字第1651号《民事调解书》、《法律文书生效证明书》各1份，证明二原告于2001年12月12日登记结婚，原告余某与被告签订本案《商品房买卖合同》时，二原告是合法夫妻关系，二原告共同享有该合同的权利义务。
对二原告提供的上述证据，被告质证如下：对证据1、2、3、4、6的证据三性均没有异议；对证据5的证据三性有异议，被告没有和二原告进行调解过。
围绕上述争议焦点，被告向本院提供如下证据：
1、《合同补充协议》（附件六）1份，证明二原告与被告于签订合同之时也签订了该份补充协议，双方对办理产权登记被告应承担的义务有明确的约定。
2、南安房地产信息网《石井成功国际城办证公告》1份，�明涉诉房产于2012年5月30日已办理了初始预登记，被告关于产权登记的义务已履行完毕。
3、《中华人民共和国房屋所有权证》、《房地产开发企业产权初始登记通知单》各1份，证明本案建筑项目已于2012年5月30日完成了初始预登记，被告关于产权登记的义务已履行完毕。
4、《中华人民共和国国有土地使用证》4份，证明本案建筑项目已经取得国有土地使用证，使用证无法分割不是被告的过错。
对被告提供的上述证据，二原告质证如下：证据1-4的真实性由法院认定，若法院认可其真实性，则对证据1无异议；证据2、3不能证明被告已经履行了协助办证的义务；证据4不能证明被告已经完成土地分割手续，土地不能分割是被告的过错。
本院依法向南安市国土资源局调查关于本案建筑项目是否办理了土地分割登记手续，能否为业主办理土地使用证等相关问题，南安市国土资源局行政审核审批科出具一份《回复函》。该函记载，证号为南国用（籍）字第00940057-1、00960239-1-1、00070314、00070315号土地使用证还没有办理分割登记手续。南安成功房地产拓展有限公司提交的资料，资料中没有土地出让金发票，开发商需补缴土地出让金和有关规费后，才能办理土地使用证分割手续。
对于南安市国土资源局行政审核审批科出具的《回复函》，二原告对该证据的证据三性均无异议；被告对该证据的合法性有异议，认为被告已具备办理国有土地使用证分割的条件，并于2013年2月底将办理国有土地使用证分割登记所需的全部材料提交给南安市国土资源局，被告至今未收到南安市国土资源局关于补充分割登记材料的通知，南安市国土资源局以闽政办（2007）190号文为据要求被告补缴土地使用权出让金于法无据，被告依《土地管理法》、《城市房地产管理法》的相关规定缴纳全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等证照，并完成商品房预售，无法分割国有土地使用证是南安市国土资源局的行政行为所致，并非被告的过错，因此，该《回复函》不能作为本案定案依据。
根据二原告及被告的上述举证、质证及本院依法调取的证据，本院分析认证如下：
二原告提供的证据1《房产查询》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明涉诉商品房已于2013年1月24日登记在原告卓某名下。二原告提供的证据2《商品房买卖合同》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告余某与被告签订商品房买卖合同及合同具体约定内容的事实。二原告提供的证据3《销售不动产统一发票》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证�可以证明原告余某已向被告支付购房款人民币356595元。二原告提供的证据4（2013）南民初字第1742号《民事裁定书》，被告对其三性均无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明原告余某于2013年2月22日向本院提起诉讼，后于2013年12月19日撤回起诉。二原告提供的证据5《证明》，加盖有南安市司法局派驻法院人民调解工作室的印章，证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性；该证据可以证明原告余某于2012年10月8日将本案提交调解室进行调解，向被告主张权利的事实。二原告提供的证据6厦门市翔安区人民法院（2010）翔民初字第1651号《民事调解书》、《法律文书生效证明书》，系生效的法律文书，且被告对其三性无异议，故对其三性，本院予以确认；该证据可以证明二原告于2001年12月12日登记结婚，于2010年12月11日经法院调解离婚，原告余某与被告于2008年7月15日签订本案《商品房买卖合同》时，二原告是合法夫妻关系，二原告共同享有该合同的权利义务。
被告提供的证据1《合同补充协议》（附件六），证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明原告余某与被告签订补充协议及补充协议具体约定内容的事实；二原告认为，被告应根据合同第十四条的约定协助办理土地使用证；被告认为，根据补充协议第六条第1款的约定，被告关于产权登记的责任已履行完毕，其没有协助办理土地使用证的义务；本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……”的约定以及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告的协助办证义务应包括协助办理房屋所有权证书和土地使用证书。而《合同补充协议》（附件六）第六条第1款“出卖人关于产权登记的责任限于：根据南安市房产管理局的要求，向其报送应由开发商提供的资料”的约定，却将被告的协助办证义务仅限于协助办理房屋所有权证书，这明显是免除被告的责任、排除原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。被告提供的证据2《石井成功国际城办证公告》，证据来源合法，内容客观真实，且与本案�有关联性，本院予以确认；该证据可以证明南安市房地产管理处于2012年5月30日在南安房地产信息网刊登《石井成功国际城办证公告》，但因该公告并没有被告通知二原告领取办理权属证书所需资料的文字，无法证明被告关于产权登记的义务已履行完毕。被告提供的证据3《中华人民共和国房屋所有权证》、《房地产开发企业产权初始登记通知单》，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明被告已于2012年5月30日完成产权初始登记，但无法证明被告已完成协助办证义务。被告提供的证据4《中华人民共和国国有土地使用证》，来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认；该证据可以证明本案建筑项目已取得国有土地使用证，但无法证明业主可以办理土地使用证。
本院调取的证据，二原告及被告对其真实性均无异议，故对其真实性，本院予以确认；该证据可以证明本案建筑项目因被告未补缴土地出让金和有关规费，致使国有土地使用证还未办理分割登记手续，二原告尚无法办理讼争商品房的土地使用证。
根据上述举证、质证、本院调查收集的证据及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认如下事实：
被告成功房地产公司系依法注册成立的在南安市石井镇后店村规划范围内建造、出售及出租商住楼和标准厂房的有限公司，位于南安市石井镇后店村的南安成功国际城系被告成功房地产公司开发建设的工程，其建设工程规划许可证号为南建镇建（2006）78号，施工许可证号为350583200802280101，商品房预售许可证号为（南）房预售（2008）第008号。2008年7月15日，原告余某与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告余某向被告购买址在南安市石井镇后�村的南安成功国际城第17幢2层203号房，建筑面积136.86平方米，单价为每平方米人民币2605.55元，总房款为人民币356595元，首付人民币116595元，余款人民币240000元办理银行按揭，出卖人应当在2010年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.03%利率付给利息，同时按已付款的0.03%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金�同日，双方并签订一份《合同补充协议》（附件六）。合同签订后，原告余某依约支付给被告购房款人民币356595元。2010年5月5日，被告向二原告交付该商品房。2012年5月30日，被告向南安市房地产管理处完成了本案建筑项目的产权初始登记，原告卓某也于2013年1月24日办理了本案商品房的房屋所有权证。被告虽向南安市国土资源局办理了本案建筑项目的国有土地使用证，但因未补缴土地出让金和有关规费，致使土地使用证还未办理分割登记手续，二原告至今不能办理土地使用证。为此，二原告只办理讼争商品房的房屋所有权证，至今未取得讼争商品房的国有土地使用证。原告余某于2012年10月8日将本案提交南安市司法局派驻法院人民调解工作室进行调解，向被告主张权利，并于2013年2月22日向本院提起诉讼，后于2013年12月19日撤回起诉。另查明，二原告于2001年12月12日登�结婚，于2010年12月11日经法院调解离婚。
综上事实，本院认为，被告依法取得房地产开发、销售资质和商品房预售许可证，原告余某向被告购买址在南安市石井镇后店村的南安成功国际城第17幢2层203号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，原告余某与被告于2008年7月15日签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产”的规定，本案原告余某与被告所签订的该商品房买卖合同项下的合同权利与义务归二原告共同享有。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后60日即2010年7月4日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付二原告。如因被告原因，二原告不能在商品房交付使用后90日即2010年8月3日内取得房屋权属证书（该房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用证书）的，被告自逾期之日起每日按二原告已付款的0.03%向二原告支付违约金。2012年5月30日，被告才完成本案建筑项目的房屋产权初始登记；而因被告原因，本案建筑项目的国有土地使用证至今还未办理分割登记手续，致使二原告尚无法办理国有土地使用证。被告的行为已构成逾期协助办理房屋所有权证和土地使用证，应依法承担违约责任。故二原告请求被告协助原告办理土地使用证即向南安市国土资源管理局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给二原告，符合法律规定，本院依法予以支持。至于被告应承担的逾期协助办证违约金，本应自逾期之日起即2010年8月4日起计至被告向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续、并将办理土地使用证所需的相应材料交付给二原告之日止，每日按二原告已付购房款的0.03%向二原告支付违约金。因二原告于2012年10月8日才向被告主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，2010年10月8日以前的逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2010年10月8日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。�二原告请求被告支付自2010年8月3日起计至2012年5月30日止，每日按已付房款356595元的0.03％计算的逾期协助办证违约金，对于符合法律规定的部分即2010年10月8日起计至2012年5月30日止，每日按已付房款356595元的0.03％计算的逾期协助办证违约金为356595元×0.03%×601日=64294元，本院予以支持；对于缺乏法律依据的其他部分，本院不予支持。至于逾期协助办理土地使用证的违约金，二原告请求被告支付自2012年5月30日起的逾期协助办理国有土地使用证的违约金，因2012年5月30日的逾期协助办证违约金已经计算，不能再重复请求，故被告应支付二原告自2012年5月31日起至被告向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证所需的相应材料交付给二原告之日止，每日按二原告已付购房款人民币356595元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用证的违约金，超出此部分�，本院不予支持。被告辩称其没有协助办理国有土地使用证的义务，且已将办理土地使用证的资料报送至南安市国土资源局，土地使用证至今未能办理不是被告的责任，缺乏依据，本院不予采纳。被告认为违约金过高应予以适当调整，因违约金的约定系原、被告双方自行约定，意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，因此被告的该辩称，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生�后30日内协助原告余某、卓某办理南安成功国际城第17幢2层203号房的土地使用证，即向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告余某、卓某；
二、被告南安成功房地产拓展有限公司应于本判决生效后30日内向原告余某、卓某支付逾期协助办证的违约金人民币64294元；
三、被告南安成功房地产拓展有限公司应支付原告余某、卓某自2012年5月31日起至被告向南安市国土资源局办理土地使用证分割手续，并将办理土地使用证需由被告提供的相应材料交付给原告余某、卓某之日止每日按原告余某、卓某已付购房款人民币356595元的0.03%计算的逾期协助办理国有土地使用证的违约金（自2012年5月31日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起30日内付清）；
四、驳回原告余某、卓某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3345元，减半收取为人民币1673元，由原告余某、卓某负担人民币73元，由被告南安成功房地产拓展有限公司负担人民币1600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 卢君玉
二〇一四年七月十八日
书记员 李晓琳
本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新�算。
《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
国务院《�市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。