广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第350号
上诉人（原审原告）廖勇斌，男，汉族，住所地广东省深圳市坪山新区。
上诉人（原审原告）廖本令，男。
上诉人（原审原告）程华振，男，汉族，住所地浙江省金华市婺城区。
上诉人共同委托代理人余丽红，广东国晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市雅轩实业有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人洪少彬，总经理。
委托代理人张福军，广东君一律师事务所律师。
上诉人廖勇斌、廖本令、程华振因与被上诉人深圳市雅轩实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第602号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年1月7日，廖勇斌、廖本令、程华振委托廖某与雅轩公司签订《房屋租赁合同》，约定廖勇斌、廖本令、程华振将位于深圳市坪山新区坪山街道x区x路x房地产出租给雅轩公司使用，租赁物建筑总面积共10000平方米，其中3号至8号厂房6栋、办公楼1栋、2号宿舍楼5层，9号食堂1层。合同约定，每月租金为8.5万元，租赁期限自2009年1月10日起至2019年4月1日止，租赁用途为生产制造。合同第三条约定，租赁地产内的“电网系统、闭路监控系统、宿舍锅炉以及污水处理系统等”附属配套设施由廖勇斌、廖本令、程华振免费提供雅轩公司使用，由雅轩公司负责进行维护、保养。合同第四条、第十二条约定，廖勇斌、廖本令、程华振同意给予雅轩公司免租金装修期，廖勇斌、廖本令、程华振确保租赁地产及其附属设施（含消防、供水、供电等设备设施等）能实现租赁目的。合同第十五条约定，租赁期间，雅轩公司可将租赁地产全部或部分转租予他人，但应告知廖勇斌、廖本令、程华振知悉。合同第十九条约定，租赁地产内的消防设备、设施在交付雅轩公司时不能正常使用或不符合相关法律、法规或规章的要求（除铁皮大棚外），廖勇斌、廖本令、程华振拒不予以处理致雅轩公司无法正常使用租赁地产的，雅轩公司可就因此造成的损失，要求廖勇斌、廖本令、程华振双倍退还租赁保证金并承担雅轩公司因此造成的损失。
合同签订后，廖勇斌、廖本令、程华振将涉案租赁物交付雅轩公司使用，雅轩公司依约支付租金。
2013年6月19日，雅轩公司与案外人深圳市x物业管理有限公司（以下简称x物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定雅轩公司将前述涉案租赁物转租给x物业公司，用途为仓储生产制造，每月租金150000元，租金并按年递增，租赁期限自2013年6月19日至2019年4月1日。同日，雅轩公司与x物业公司就前述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定雅轩公司给予x物业公司免租金装修期为2013年6月19日至2013年8月31日，雅轩公司现有机器设备需要在免租金装修期内搬迁。
2013年6月21日，x物业公司向案外人深圳市x五金有限公司（以下简称x五金公司）转租涉案租赁物的部分物业。
2013年7月7日，廖勇斌与案外人深圳市东峰华投资有限公司签订《保安服务合同书》，约定由深圳市东峰华投资有限公司向廖勇斌指定的区域派遣7人的保安队伍。当日，廖勇斌指定深圳市东峰华投资有限公司在本案涉案租赁物区域内派遣保安队伍。
2013年7月25日，x五金公司认为廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司的纠纷及雅轩公司与x物业公司的纠纷导致其在租赁场地无法正常装修和生产经营，故决定搬离涉案租赁物，该公司并向廖勇斌、廖本令、程华振出具《关于房东廖勇斌在坪山街道同富裕路x物业的情况说明》。x五金公司在前述情况说明中称该公司在6月22日进场装修时厂房内原有的照明、电缆等设施均被拆除，该公司在得到x物业公司许可下仅对污水处理池进行了填埋，该公司现保证出资由房东请人将已填埋了的污水处理池恢复原状，待污水处理池恢复原状经房东验收合格后，该公司决定从2013年7月25日起将租赁场地内的所有属于自己的设备及原材料分批搬走，该公司保证搬走所有属于自己的设备及原材料后自愿放弃追究房东廖勇斌的任何法律责任，但保留追究雅轩公司和x物业公司的法律责任。后x五金公司将属于其的设备和原材搬离涉案租赁物。2013年8月4日，x五金公司出具《证明》，内容为该公司已把放在雅轩公司的办公用品、机械设备、物料清理、拉完，未拆除所有装修工程。廖勇斌、廖本令、程华振委托派驻的保安出具《证明》中书写“同意放行”并签名确认。
另查，涉案租赁物位于深圳市××山新区××街道x社区x，房地产证号为深房地字第××号，租赁物房地产证上登记的建筑物包括3号至8号厂房、2号宿舍、1号办公楼和9号食堂，权利人为三廖勇斌、廖本令、程华振。
庭审中，廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司在2013年8月4日后未再占有使用涉案租赁物，雅轩公司主张其在2013年7月7日后就未再占有使用涉案租赁物。廖勇斌、廖本令、程华振确认其主张解除与雅轩公司签订《房屋租赁合同》的理由是：1、雅轩公司未告知转租事宜；2、雅轩公司擅自拆除租赁物内铁皮房、电缆、照明设施以及擅自破坏污水处理池（环保池）；3、雅轩公司未按合同约定将厂房用于生产制作而是以转租方式牟取暴利；4、雅轩公司至今未交纳2013年7月1日至10月30日期间的租金。雅轩公司认为廖勇斌、廖本令、程华振在2013年7月7日强行霸占厂房、驱逐雅轩公司，使雅轩公司在该日起未再使用涉案租赁物，所以雅轩公司停付2013年7月之后的租金。廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司赔偿损失1488402元，该损失是指：1、被拆除的铁皮房（包括铁皮房拆下来的材料）；2、被破坏的污水处理池（包括里面的设备）；3、被拆除且现已不见了的800米长电缆线；4、被拆除且现已不见了的照明设施（廖勇斌、廖本令、程华振在现场勘察时确认照明设施是指宿舍楼里的照明设施）。廖勇斌、廖本令、程华振对其主张的损失提交了深圳市东昊房地产评估有限公司的报告书作为证据，该报告对廖勇斌、廖本令、程华振主张被拆除的铁皮房等进行价值评估共计1488402元。
原审法院为查明事实，于2013年11月14日组织双方到涉案租赁物现场勘察。经查，涉案租赁物为设有围墙的独立厂区，厂区内至今由廖勇斌、廖本令、程华振委托派遣的保安驻守，厂区大门入门后右边是一栋宿舍和三栋厂房，入门左边是一栋办公楼和三栋厂房，左边办公楼与左边相邻厂房之间存在一铁皮房（廖勇斌、廖本令、程华振主张的污水处理池正位于该铁皮房内，污水处理池现已挖出九个池），廖勇斌、廖本令、程华振主张宿舍楼与右边相邻厂房之间原本也有相同的铁皮房，但被雅轩公司拆除；廖勇斌、廖本令、程华振主张厂房（靠近围墙的外墙）与围墙之间曾架设了铁皮棚顶，但被雅轩公司拆除了铁皮棚顶；廖勇斌、廖本令、程华振还主张厂区内厂房左边与最外围墙之间曾存在两层板房仓库，但雅轩公司拆除。雅轩公司主张其在承租时并不存在廖勇斌、廖本令、程华振主张的被拆除的铁皮房、铁皮棚顶和板房仓库，其认为从地面和封面残留的铁锈情况看，铁皮房、铁皮棚顶被拆除至今十年左右。廖勇斌、廖本令、程华振主张污水处理池原有九个池坑，池坑里有机器设备，但被雅轩公司填埋并且机器设备丢失。雅轩公司不确认污水处理池中有设备，雅轩公司认为x五金公司曾对污水处理池进行填埋但在搬离时已恢复原状。廖勇斌、廖本令、程华振主张x五金公司只支付了6000元人工钱请工人稍作修复，但没有恢复原状。廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司拆除了厂区内的电缆和宿舍的照明设施，但雅轩公司予以否认。雅轩公司还认为2013年7月7日后雅轩公司未再使用涉案租赁物，该日之后发生什么情况其不清楚。
廖勇斌、廖本令、程华振向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、雅轩公司赔偿廖勇斌、廖本令、程华振损失1488402元。
原审法院认为：廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司擅自拆除租赁物内铁皮房、电缆、照明设施以及擅自破坏污水处理池，并要求雅轩公司予以赔偿，但廖勇斌、廖本令、程华振没有充分证据证明雅轩公司存在拆除和破坏行为，原审法院对廖勇斌、廖本令、程华振的赔偿请求不予支持，具体理由分述如下：1、廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司签订的《房屋租赁合同》虽约定有铁皮房但没有约定铁皮房数量面积，廖勇斌、廖本令、程华振主张被雅轩公司拆除的铁皮房不能证明已交付雅轩公司使用并且为雅轩公司所拆；2、廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司签订的《房屋租赁合同》第三条约定电网系统由廖勇斌、廖本令、程华振免费提供雅轩公司使用，但没有具体约定电网系统设施设备，而且在本案现场勘察时雅轩公司已超过3个月未占有使用涉案租赁物，廖勇斌、廖本令、程华振不能证明系雅轩公司拆除电缆线；3、廖勇斌、廖本令、程华振与x五金公司已就污水处理池的修复进行了协商，x五金公司亦承诺将污水处理池修复后才搬离，现廖勇斌、廖本令、程华振确认x五金公司曾出资请人进行修复工作并且x五金公司经廖勇斌、廖本令、程华振委托派驻的保安同意放行搬离，另外，从现场勘察情况看，污水处理池的池坑已恢复，廖勇斌、廖本令、程华振主张池中曾有机器设备亦无证据予以证明；4、廖勇斌、廖本令、程华振无证据证明照明设施已交付雅轩公司使用且为雅轩公司拆除。对于廖勇斌、廖本令、程华振要求解除廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，原审法院认为廖勇斌、廖本令、程华振要求解除合同的理由不成立，理由如下：1、合同中约定雅轩公司享有转租权并且合同未约定转租需经廖勇斌、廖本令、程华振同意，雅轩公司是否将转租事宜告知廖勇斌、廖本令、程华振将不构成解除合同的理由；2、如前述，廖勇斌、廖本令、程华振没有充分证据证明雅轩公司擅自拆除租赁物内铁皮房、电缆、照明设施以及擅自破坏环保池（污水处理池）；3、雅轩公司与x物业公司的《房屋租赁合同》约定房屋用途为仓储生产制造，未变更廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司《房屋租赁合同》约定用途；4、虽雅轩公司至今未交纳2013年7月1日至10月30日期间的租金，但由于廖勇斌、廖本令、程华振在2013年7月7日已委托派遣保安进驻涉案租赁物，廖勇斌、廖本令、程华振与雅轩公司因此产生纠纷，之后不久次承租人x五金公司搬离厂区，雅轩公司亦没有实际占有使用租赁物，雅轩公司停付租金有理，并非恶意拖欠，故廖勇斌、廖本令、程华振以雅轩公司欠缴租金为由要求解除合同，原审法院不予采纳。综上，原审法院对廖勇斌、廖本令、程华振要求解除其与雅轩公司签订《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回廖勇斌、廖本令、程华振的全部诉讼请求。本案受理费18196元，由廖勇斌、廖本令、程华振承担。
上诉人廖勇斌、廖本令、程华振不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、雅轩公司承担赔偿损失1488402元；
上诉事实和理由：一、原审判决认的事实不清。1、原审中，廖勇斌、廖本令、程华振确认次承租人x五金公司离场时间为2013年8月4日，而原审法院就此认定廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司在2013年8月4日后未再占用使用涉案租赁物，属于强加给廖勇斌等人的主张。2、廖勇斌、廖本令、程华振在原审诉讼中出示了包括三名证人到庭作证的其他证据，并经双方质证，但原审判决对上述证人证言等其他证据的证明力未作任何认定。3、原审认定的事实互相矛盾。原审判决查明的事实中遗漏了雅轩公司于2013年4月已搬迁，2013年7月7日x五金公司停止破坏环保池的事实。同时，原审判决查明，合同第十二条约定：廖勇斌确保租赁地产及其附属设施（含消防、供水、供电等设施等）能实现租赁目的，而电缆线、照明均是实现通电的基本要求，这是基本的常识，供设施中包含电缆线、照明设施是不应需要进行举证的事实。雅轩公司确认已于2013年4月份搬迁涉案租赁厂房，而x公司出示的《情况说明》中证实6月22日进场时租赁厂房内的电缆、照明等设施已被拆除，廖勇斌等聘请的保安于7月7日进场负责安保，法庭组织现场查看时，厂房内的电缆确实已被拆除，因此原审认定“雅轩公司已3个月未占有使用涉案租赁物，不能证明系雅轩公司拆除电缆线”与事实不符。4、廖勇斌2013年7月7日聘请保安公司负责厂区的安全和财产安全，但其并未实际占用过租赁场地，由法庭组织的现场察看时可以确认这一事实，租赁厂房几乎就是一个空厂，次承租人x五金公司出示的《情况说明》中也表明其搬离并非廖勇斌等请保安的原因。原审法院未实际审理廖勇斌聘请保安是否构成妨害即认定其该行为是占用了租赁的场地，从而认定雅轩公司未实际占有使用租赁物，停付租金有理，显然错误。5、廖勇斌、廖本令、程华振在原审中提交了对雅轩公司破坏租赁物的损失进行的评估报告，雅轩公司对此评估报告并未依程序提出异议，该评估报告应认定为定案的依据。
二、廖勇斌、廖本令、程华振有新证据足以证明原审判决认定错误。1、深圳市规划和国土资源委员会曾于2011年11月航拍了涉案租赁厂房所在的深圳市龙岗区坪山镇x区x路x航空影像图纸编号：31912、最新地形图编号：j11949，该航空影像图和最新地形图均能明确显示涉案厂房在2011年11月被破坏前的现状，该证据足以查明涉案厂房是否被雅轩公司破坏的事实。但因规土部门对查询上述资料有特殊规定，当事人无法取得，请求二审法院调取以查明事实。2、x五金公司于2013年11月20日下午4：50分将其在涉案租赁厂房内的剩余的机器、原材料搬走，该证据亦证明至2013年11月20日x五金公司仍实际占有使用着涉案租赁厂房。3、因雅轩公司拖欠租金长达5个月之久，廖勇斌等已于2013年12月2日向雅轩公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，廖勇斌等确认于2013年12月7日起正式解除与雅轩公司的《房屋租赁合同》。
三、原审判决适用法律错误。依据《深圳经济特区房屋租赁条例》（2013修正）第二十条第三款、第二十八条第三、四款、第三十六条、第四十五条规定，x物业公司的行为显然违反了受转租人不得再次转租的法律禁止性的规定；雅轩公司的次承租人未经廖勇斌等许可，擅自装修、并破坏了环保池，为非正常使用租赁物的行为，后自行搬离。雅轩公司拖欠租金长达5个月，廖勇斌、廖本令、程华振有权解除合同。
廖勇斌、廖本令、程华振在二审庭审中补充上诉称，原审程序不合法。廖勇斌、廖本令、程华振在原审中提交了请求专业机构现场勘验的申请，原审法院组织双方现场勘验时，双方均确认了厂房的铁皮房存在着被拆除的事实，但对于拆除时间存在争议，这也是双方争议的焦点。原审法院在勘验后，未按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法证据的若干规定》第30条规定，制作的勘验笔录未对争议焦点作勘验结论，也未恢复法庭调查对笔录进行质证、辩论。原审法院未准许廖勇斌等人的勘验申请，对涉案厂房拆除时间的这一事实未查清的情况下，即作出判决，程序违法。
被上诉人雅轩公司当庭答辩称：一、本案一审庭审后，在关联案件审理中，原审法院调取了公安机关的《询问笔录》，该笔录中，廖勇斌等的委托人曾某承认，保安公司要求厂房里的人离开，这足以证明廖勇斌等驱赶雅轩公司及次承租人，强占厂房的事实。二、双方的租赁合同在2009年4月签订，当时金融危机严重，且一次性签订了10年的合同，约定每月租金水电是8.5万元，目前市场价租金是15万元，双方的合同还剩6年，廖勇斌等纯粹是趋于对利益的追求以试图达到解除合同的目的。
原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
本院二审期间，廖勇斌、廖本令、程华振撤回了其现场勘验、评估的申请。
本院经审理查明，深圳市公安局宝山派出所2013年7月23日对曾某的询问笔录中，曾某表示廖勇斌让保安公司去涉案厂房看东西，防止坪山街道x路x厂房的财物被破坏或者被盗窃，当时是让保安公司去劝厂房里面的人离开。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，原审判决认定正确，本院予以确认。廖勇斌、廖本令、程华振主张雅轩公司存在破坏涉案厂房设施的行为，并要求赔偿。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，廖勇斌、廖本令、程华振提出前述主张，其应当提供证据证明已向雅轩公司交付了其主张被破坏的铁皮房、电缆、照明设施、污水池及设备。从双方签订的《房屋租赁合同》来看，其中并未明确约定铁皮房的数量、电网系统、污水处理系统的具体内容；廖勇斌、廖本令、程华振在自行委托评估时提供的合同均为复印件，且亦不能证明其依据合同交付时涉案厂房具体状态；x五金公司在《关于房东廖勇斌在坪山街道同富裕路x物业的情况说明》中虽称其进入涉案厂房前，涉案厂房内原有照明、电缆被拆除，但雅轩公司对此不予确认，相反却认为上述设施为其建设，而现有证据不能证明照明、电缆的建设方。综上，廖勇斌、廖本令、程华振提供的证据不足以证明其主张的交付内容，原审判决未予支持其赔偿损失的请求并无不当，本院依法予以维持。
廖勇斌、廖本令、程华振认为雅轩公司擅自转租、存在非正常使用租赁物的行为及拖欠租金，其有权解除合同。对此，本院认为，首先，根据双方《房屋租赁合同》第十五条约定，廖勇斌、廖本令、程华振已同意雅轩公司将涉案厂房转租他人，雅轩公司在转租后仅需履行告知义务。同时，《房屋租赁合同》中并未约定次承租人再行转租时，廖勇斌、廖本令、程华振拥有合同解除权，因此廖勇斌、廖本令、程华振以雅轩公司擅自转租解除合同的理由不成立。其次，廖勇斌、廖本令、程华振已同意雅轩公司转租，且并未约定此后的承租人进行装修均需获得廖勇斌、廖本令、程华振许可。x五金公司对涉案厂房进行装修属于租赁厂房的正常使用范围，不构成非正常使用租赁物；而其破坏污水池的行为虽有不当，但其后也恢复了污水池的原状，因此，x五金公司破坏污水池的行为尚不足以构成根本违约，导致合同解除。再次，从公安机关的调查笔录及证人证言看，2013年7月7日，廖勇斌、廖本令、程华振派遣保安队到涉案厂房，并将涉案厂房上锁，因此其实际已控制了涉案厂房，雅轩公司及其后的承租人已无法使用涉案厂房，雅轩公司停止支付租金有正当理由，廖勇斌、廖本令、程华振以雅轩公司拖欠租金解除合同缺乏事实依据。综上，廖勇斌、廖本令、程华振解除合同的依据不足，本院不予支持。
综上，廖勇斌、廖本令、程华振的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18196元，由廖勇斌、廖本令、程振华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许 莹 姣
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 陈晓莹（兼）