上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民一（民）初字第6555号
原告徐才飞。
委托代理人严仲禧，上海市申江律师事务所律师。
被某邱文忠。
委托代理人何国平，上海新望闻达律师事务所律师。
委托代理人杨锐，上海新望闻达律师事务所律师。
原告徐才飞诉被某邱文忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员崔逸家独任审判，并于2014年1月21日公开开庭进行了审理，原告委托代理人严仲禧、被某委托代理人何国平到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年4月9日再次公开开庭审理，原告委托代理人严仲禧、被某委托代理人何国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月，被某与原告商谈其将位于崇明县城桥镇体育路XXX号二楼房屋出租给原告，后经原告实地查看，比较适合开盲人推拿店，即向被某支付定金人民币5，000元（以下币种均为人民币）并对系争房屋进行装修、购买电器及相关设备。同年6月29日，双方签订《房屋租赁合同》，当天原告交付了第一年租金58，000元。同年7月6日，原告聘请盲人推拿师开张营业。2012年11月13日，突然来了一群人不让其经营，赶走客人，殴打店内按摩师等工作人员，致原告数日无法经营。后经了解被某隐瞒了系争房屋的权利人为其父亲邱某某，以及系争房屋已被邱某某为被某哥哥担保债务而抵押给他人的事实。为此请求判令：1、被某返还原告已经交付的租金58，000元，双倍返还定金10，000元；2、赔偿原告装修费用40，000元；3、赔偿原告经营损失51，672元；4、被某承担违约金11，600元；5、被某承担律师代理费5，000元。
原告为证明其诉请，向本院提交了如下证据材料：
1、《房屋租赁合同》1份；证明原、被某之间存在房屋租赁合同关系，被某有义务保障所交付的房屋不受他人干涉，同时原告按照合同约定已交付定金5，000元。
2、《国有土地使用权证》1份；证明系争房屋的真正权利人是案外人邱某某。
3、治安案件调解协议书、2次报警记录及警方的工作情况；证明被某出租的系争房屋遭到与被某有关的数名案外人的某某，导致原告无法经营，当时系争房屋还未分割给被某，被某出租行为属无权处分，同时案外人被某的哥哥邱文荣已经将系争房屋抵押他人。
4、收条1份，证明原告已按约交付了第一年租金。
5、购货发票凭证1组；证明部分的装修费用。
被某辩称，其不同意原告的诉讼请求，第一、系争房屋已经使用一年多，故不存在返还租金，同时，原告未提交被某收取定金的证据，故不存在双倍返还的依据。第二、原告提交的该部分费用，其不予认可。第三、经营损失费，其不知道原告是如何计算的，该费用首先要存在合法经营，其次要有证据。第四、其并未违约，违约金和定金是不能同时适用的。第五、法律对律师费的规定是不明确，这笔费用是没有法律依据的。被某为证明其辩称，向本院提交了由案外人邱某某出具的承诺书1份，证明被某有权处分本案系争房屋。
审理中，被某对原告提交的证据1真实性没有异议，但不认可合同第3条后手写的部分，原始合同没有该内容；对原告提交的证据2、4真实性没有异议；对原告提交的证据3真实性没有异议，但与本案无关联性，原告受到了案外人侵某，然后他们之间通过调解达成协议，报警记录及工作情况都跟本案无关；对原告提交的证据5不予认可，原告装修并未征得其同意，同时认为不足以证明就是本案发生的装修费。原告对被某提交的证据不予认可。
经审理查明，坐落于上海市崇明县城桥镇体育路XXX号房屋的权利人为案外人邱某某。2010年1月1日，案外人邱某某出具《承诺书》一份，承诺自2010年1月1日起至2030年1月1日止被某对邱某某所有的73号房屋一楼公共楼梯间西侧门面房及二楼公共楼梯西侧的房屋享有使用权，可自用可出租，在此期间产生的收益归原告所有。事后又对被某出租给原告的房屋予以确认。
另查明，上海市普陀区徐氏瘦身店系个体工商户，业主系原告。2012年6月29日，原告以上海市普陀区徐氏瘦身店名义与被某签订《房屋租赁合同》一份，约定被某将位于上海市崇明县城桥镇体育路XXX号二楼房屋出租给原告，租赁期限自2012年7月1日至2017年7月1日止，年租金58，000元，首年租金须于2012年6月28日前支付，其后租金必须提前30日支付，如拖欠租金，则每天按应缴租金3‰交纳滞纳金，拖欠租金达1个月，则被某有权单方终止合同，收回房屋且不返还保证金；合同签订之日，原告须向被某交付5，000元作为履约保证金，原告在承租房屋内不得擅自装修，装修须经被某同意；合同期满或者提前终止，原告应自行对该房屋的装修拆除。合同签订后，被某向原告交付了系争房屋，原告亦向被某交付了第一年租金及保证金。同年7月6日，原告开张营业。2012年11月13日，因案外人陈某在追债过程中骚扰了原告正常经营。同日，案外人陈某与原告及案外人谢某某在崇明县公安局城桥镇派出所组织下达成：双方互相谅解，互不追究对方责任；双方对此次争执作一次性了结，签字生效，今后无涉，案外人陈某向原告及案外人谢某某公开道歉，原告及案外人谢某某表示接受的协议。
综上，本院认为，被某虽非本案系争房屋的权利人，但被某出租房屋已得到权利人邱某某的授权和追认，故原、被某签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。且被某按约交付出租房屋，原告亦实际占用至今，原告要求被某退还已经支付的租金无事实和法律依据，本院难以采信。原告在履约过程中，向被某缴纳履约保证金，非定金，而且被某无违约，故原告要求被某双倍返还定金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告对系争房屋进行装修并未经被某书面同意，且非因被某之责任致双方合同解除，故原告要求赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。被某按照合同约定履行义务及行使解除权，未有违约，原告提供的证据不足以佐证是被某原因造成原告经营损失，故原告要求被某承担经营损失及违约金的诉讼请求，亦无事实和法律依据，本院难以采信。原告主张律师代理费损失，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐才飞要求被某邱文忠返还已交付的租金人民币58，000元，双倍返还定金人民币10，000元之诉讼请求，不予支持；
二、原告徐才飞要求被某邱文忠赔偿装修费用人民币40，000元之诉讼请求，不予支持；
三、原告徐才飞要求被某邱文忠赔偿经营损失人民币51，672元之诉讼请求，不予支持；
四、原告徐才飞要求被某邱文忠承担违约金人民币11，600元之诉讼请求，不予支持；
五、原告徐才飞要求被某邱文忠承担律师代理费5，000元之诉讼请求，不予支持。
本案案件受理费人民币3，825.44元，由原告徐才飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 崔逸家
代理审判员 周 健
人民陪审员 杨柳娟
二〇一四年四月二十八日
书 记 员 江 磊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证明不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。