天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第1488号
上诉人（原审被告）王虹。
被上诉人（原审原告）天津创想物业管理有限公司，住所地天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2-1-1301。
法定代表人杨春雨，总经理。
委托代理人蔡××，该公司经理。
上诉人王虹因与被上诉人天津创想物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第1963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，天津创想物业管理有限公司系三级资质等级物业服务企业。王虹系天津市北辰区奥林匹克花园玉兰苑29-1103房屋的业主，该房屋建筑面积98.99平方米。2011年7月9日，天津创想物业管理有限公司与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由天津创想物业管理有限公司为王虹所在小区提供物业管理服务，服务期限自2011年7月9日至2013年7月31日止。2013年5月12日，天津创想物业管理有限公司与天津市北辰区奥园玉兰苑小区业主大会再次签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限自2013年8月1日至2016年7月31日止；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）、电梯水泵智能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的维护管理、（七）物业档案的建立保管和使用，上述（一）、（三）、（五）、（六）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》中二级的标准执行；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元，电梯、消防、二次供水等机电设施的运行维护管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元，业主于每季度首月31日前交纳本季度物业费；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%交纳违约金。嗣后，天津创想物业管理有限公司对王虹所在小区进行了相关的物业管理服务。王虹每月应交纳物业管理服务费158.4元，其未交纳2013年1月至2015年4月的物业管理服务费共计4435元。庭审中，天津创想物业管理有限公司认可收取了王虹2011年全年的物业管理服务费1900元。在庭后的调查笔录中，天津创想物业管理有限公司又否认收取了王虹2011年的物业费，对此，其未提供相关证据。天津创想物业管理有限公司曾于2014年11月1日在天津创想物业管理有限公司屋门张贴催款函，向其催交所欠的自2013年1月1日至2014年11月30日的物业管理服务费。王虹所在小区存在绿地受损、车辆秩序停放混乱等现象。另，2011年6月30日，天津创想物业管理有限公司与天津中体奥园物业管理有限公司签订《关于玉兰苑物业管理交接协议》，协议约定：“甲方天津中体奥园物业管理有限公司，乙方天津创想物业管理有限公司。天津中体奥园物业管理有限公司与天津奥林匹克花园置业投资有限公司，于2006年3月17日签订天津奥林匹克花园玉兰苑物业管理服务合同，现因玉兰苑业主欠缴物业费导致收费率不足，天津中体奥园物业管理有限公司无法继续经营。经甲乙双方协商，并经玉兰苑业主委员会及天津市北辰区瑞景街道办事处奥林匹克花园第一社区居委会同意，甲方将目前管理的玉兰苑小区物业移交给乙方管理，并达成如下协议：甲方同意将玉兰苑小区业主自收房之日起到2011年6月30日止，应收未收的物业管理费（含多层、小高层、高层、商业街、电梯、水泵运行费、固定车位费、临时车位费等），由乙方继续收取，所收取的费用归乙方所有（详见明细）。”天津创想物业管理有限公司主张该债权转让事宜已通知业主，王虹予以否认，天津创想物业管理有限公司表示现当庭通知。
原审法院认为，天津创想物业管理有限公司与王虹所在小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。天津创想物业管理有限公司依约为王虹提供了物业管理服务，王虹应向天津创想物业管理有限公司交纳物业管理服务费。根据王虹提供的照片可以证实，王虹所在小区绿地受损、车辆秩序停放混乱，天津创想物业管理有限公司未完全尽到合同约定的保洁、绿化、秩序维护等义务，王虹交纳的物业管理服务费应予酌减，根据合同约定的交费标准及天津创想物业管理有限公司履行合同义务的实际情况，原审法院酌定王虹向天津创想物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费4435元的85%为宜。因天津创想物业管理有限公司未能按合同约定履行全部义务，其要求王虹交纳违约金的诉讼请求原审法院不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，天津创想物业管理有限公司曾于2014年11月向王虹催要所欠物业管理服务费，符合诉讼时效中断的法定事由，故对王虹主张天津创想物业管理有限公司起诉已超过诉讼时效原审法院不予支持。关于王虹主张天津创想物业管理有限公司系三级资质等级，不应按二级收费标准收费，因签订的合同已约定天津创想物业管理有限公司按照二级的标准提供服务，系双方意思自治，且收费标准应与服务标准对应，而非与资质等级对应，故对王虹该主张原审法院不予支持。关于王虹主张天津创想物业管理有限公司动用应急维修资金未公示用途、私自抽取地下水、给他人发放门禁卡，以及天津创想物业管理有限公司同意王虹自行维修房屋后从物业费中扣除相关维修费用的抗辩，王虹对此并未提供相关证据，对其上述抗辩原审法院不予支持。关于王虹主张天津创想物业管理有限公司多收取了其2011年上半年的物业费950元，要求进行抵销，因该部分物业费属于前期物业公司应收未收的债权，前期物业公司将该债权转让给天津创想物业管理有限公司，且天津创想物业管理有限公司将债权转让的通知当庭通知王虹，天津创想物业管理有限公司享有该债权，其有权收取王虹该部分物业费，故对王虹要求抵销的抗辩原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王虹于判决生效后三日内，给付天津创想物业管理有限公司2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费4435元的85%，即3769.75元。二、驳回天津创想物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王虹负担。
原审法院判决后，上诉人王虹不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人王虹认为原审判决认定事实不清，处理结果有误，其主要理由是：1、被上诉人一审提交的在上诉人门口张贴的催款函照片与事实不符，上诉人并未见过催款函，被上诉人的原审诉讼请求已超过两年的诉讼时效；2、被上诉人提供的服务均未达到物业服务合同（JF-2009-008）的标准，未履行物业合同的相关义务。小区在保洁、绿化、巡视保安、消防等方面存在严重问题。上诉人提交的业主委员会会议纪要可以说明，业主委员会曾向被上诉人提出整改要求，但被上诉人一直未整改。上诉人家中厨房主墙体、厨房下水主管道存在严重问题，上诉人也未予以维修。鉴于此，上诉人仅同意给付被上诉人2013年5月至2015年4月物业服务费的60%。综上，上诉人请求二审法院：1.依法撤销原审判决；2.改判上诉人向被上诉人给付物业费2280元；判令被上诉人对上诉人履行房屋维修义务3.本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天津创想物业管理有限公司辩称，同意原审判决。故被上诉人请求二审法院：依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被上诉人具有物业管理资质，其与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》应为合法、有效。双方当事人应依照相关约定，全面履行各自义务。上诉人主张被上诉人的原审诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人曾于2014年11月向上诉人催要所欠物业管理费，符合诉讼时效中断的法定事由，故本院对上诉人提出的被上诉人起诉已过诉讼时效的主张不予支持。上诉人认为被上诉人提供的服务未达到物业服务合同（JF-2009-008）的标准，未尽到物业合同的相关义务，原审法院根据合同约定的缴费标准和被上诉人履行合同义务的情况，酌定上诉人应向被上诉人缴纳2013年1月1日至2015年4月30日的物业管理服务费4435元的85%，即3769.75元，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 陈 豪
代理审判员 张炳正
二〇一五年十一月二日
书 记 员 薛东超
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……