山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淄商终字第7号
上诉人（原审被告）：孙念美，农民。
委托代理人：于风雷，男，1976年1月15日出生，汉族，无业。系上诉人孙念美之夫。
被上诉人（原审原告）：山东桓航物业管理有限公司（原淄博桓航物业服务有限公司）。住所地：桓台县。
法定代表人：耿嘉亮，总经理。
委托代理人：刘雪，女，该公司职工。
委托代理人：白雪，女，该公司职工。
上诉人孙念美因与被上诉人山东桓航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2014）桓商初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙念美的委托代理人于风雷，被上诉人山东桓航物业管理有限公司的委托代理人刘雪、白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，被告孙念美系桓台县旭景豪园1号楼4单元2003户业主。2013年3月26日，原、被告签订旭景豪园前期物业管理协议一份，并对双方的权利义务做出了约定，原告按照房屋建筑面积收取物业管理费用，多层住宅按0.80元／月／建筑平方米收取物业费，高层住宅按0.90元／月／建筑平方米收取物业费，电梯费为均价0.40元／月／建筑平方米。双方还对其他有偿服务费用做出约定，小区业主委托特约和专项服务费用，由原告向被服务业主或物业使用人按实进行收取。原告收取业主缴纳费用时间为每半年一次，上半年费用于1月1日至1月15日收取，下半年费用于7月1日至7月15日收取。若业主未按约定的收费标准和时间缴纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日每天按所欠费用的千分之三交纳违约金。该协议还显示，被告孙念美房屋建筑面积为128.37平方米。原告实际按被告建筑面积127.3平方米收取物业管理费用。
上述协议签订后，原告对旭景豪园小区进行了实际管理，并按协议约定履行相应义务，但被告未按期交纳物业管理费用，其欠原告2013年10月份至2014年9月份共12个月的物业管理服务费用2081.88元未付，具体包括物业费1374.84元（0.90元×127.3平方米×12个月）、电梯费611.04元（0.40元×127.3平方米×12个月）、卫生费48.00元（4.00元×12个月）、自来水二次加压电费48.00元（4.00元×12个月）。
原审法院认为，原、被告签订的旭景豪园前期物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按协议履行。被告辩称原告对小区卫生不打扫、绿化不维护及物业服务不到位，其不应交纳物业管理费用，该院认为，被告作为物业业主之一，交纳物业管理费是其基本义务，也是原告提供物业服务的基本保障，被告已接受原告的物业服务，理应向其支付物业管理费用，若被告认为原告提供的物业管理服务不到位，其可以通过合法途径维护自身合法权利，而不是拒绝交纳物业管理费。
故原告主张被告支付物业费1374.84元、电梯费611.04元，事实清楚，证据充分，该院予以支持。原告主张的卫生费实质为生活垃圾处理费用，在桓台县市容环卫管理局关于统一垃圾处理费收费标准的通知中，明确小区内住户的垃圾处理费为每户4.00元／月，故原告向被告代为收取48.00元（4.00元×12个月）上缴桓台县市容环卫管理局，并无不当，该院予以支持。关于原告主张的自来水二次加压电费，被告认可小区内进行过自来水二次加压，但其辩称该费用应由供水单位承担，就本案而言，被告作为小区业主已接受原告的该项服务，该项费用属于双方协议约定中的其他有偿服务费用，原告根据实际发生费用收取该费用，理由正当，亦符合协议约定，故对原告的该项主张该院予以支持。原告主张被告支付违约金500.00元，计算方法系以1040.94元为基数，自2013年10月1日起至2014年9月30日，按日千分之三计算为1217.90元，原告仅主张500.00元，对原告的该项主张，被告辩称应予以调整，该院认为，协议约定的违约金及原告主张的违约金过高，应当以实际损失为基础确定违约金的数额，根据原告的实际损失及协议的履行情况，该院支持违约金100.00元。被告庭审中辩称其储藏室被浸造成损失的情况，不在原、被告双方协议约定的服务范围之内，应另行主张权利，对被告的抗辩理由，该院不予支持。被告辩称原告未为其办理车辆出入证，被告可依据原、被告双方签订的旭景豪园地下停车场管理服务协议另行主张权利。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：一、被告孙念美支付原告淄博桓航物业服务有限公司物业管理费2081.88元，于本判决生效后十日内付清。二、被告孙念美支付原告淄博桓航物业服务有限公司违约金100元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告淄博桓航物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告孙念美承担。
宣判后，被告孙念美不服一审判决，向本院提起上诉称：一、按照《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促欠费业务限期缴纳，欠费业务逾期仍不缴纳的情况下，物业服务企业才可以向人民法院起诉。本案中，被上诉人未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，也没有任何证据证明上诉人在收到业主委员会的督促通知后仍然拒绝缴纳相关物业费用。二、上诉人不打扫小区卫生，绿化未予维护，没有为上诉人办理车辆出入证，其提供的服务不到位。2013年暖气试压时管道破裂，上诉人的储藏室被浸，造成上诉人的损失。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人山东桓航物业管理有限公司二审书面答辩称：一、旭景豪园至今未成立业主委员会，无法通过业主委员会进行催收，且业主委员会的催收也不是起诉前的必经程序。二、物业公司按照约定进行了物业服务，有专门的保洁人员和卫生巡查员，不存在不打扫卫生的情况。三、旭景豪园小区的绿化自2013年10月才开始种植。按照开发公司与园林公司签订的协议，园林公司在第一年内负责养护管理。物业公司于2014年11月才接手了绿化维护工作。四、对于车辆出入证，是上诉人不办理，且经被上诉人观察，上诉人并没有车辆。五、关于暖气管道破裂导致的损失问题，应由开发公司承担，与物业公司无关。
二审经审理查明，2014年9月28日，淄博桓航物业服务有限公司更名为山东桓航物业管理有限公司。涉案的旭景豪园小区至今未成立业主委员会。上述事实，有被上诉人提供的企业变更情况一份和双方当事人二审当庭陈述载卷佐证，足以认定。
二审审理查明的其他案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人起诉追讨物业欠费的程序是否合法；二、被上诉人是否履行了物业服务义务。
关于焦点一，因涉案小区尚未成立业主委员会，且上诉人主张的《物业管理条例》中，对于业主委员会催收物业欠费的规定，是倡导性的管理性规范，并非法律规定的强制性前置程序，因此，上诉人主张被上诉人未经业主委员会催收直接提起诉讼，程序不当的上诉理由，于法无据，不能成立。
关于焦点二，上诉人主张被上诉人未提供打扫卫生和维护绿化等服务，但未提供任何证据予以证明。至于车辆出入证问题，上诉人未提供任何证据证实被上诉人拒绝为其办理，且被上诉人当庭表示能够马上办理。因此，上诉人的该项上诉理由，证据不足，不能成立。至于暖气管道破裂导致的损失问题，不属于本案的审理范围，上诉人可另行主张权利。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人孙念美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏坤明
审 判 员 袁 媚
审 判 员 马士军
二〇一五年一月十四日
代理书记员 巩雪仪