贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初2615号原告：杨某某，男，1947年12月1日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：朱某某，男，1948年5月3日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：朱永忠，男，1979年5月6日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市，系朱某某儿子。代理权限为特别授权。原告杨某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年7月12日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托诉讼代理人杨成铭，被告朱某某及其委托诉讼代理人朱永忠到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告杨某某请求本院依法判决：1.解除原、被告签订的《住房转让为转租协议书》；2.被告于判决生效三日内向原告支付房屋租金（租金计算至被告实际退房之日，暂计算2016年4月至2017年7月期间的租金为3750元）；3.被告于判决生效三日内腾退房屋给原告，并向原告交付钥匙；4.被告于判决生效三日内退还原告房屋所有权证；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系铁路系统同事关系，2006年12月2日，原、被告签订《住房转让书》，约定原告将位于凯里市医务区九栋1-1号房屋转让给被告，转让款为25000元。由于涉案房屋系单位集资房，故在2007年11月8日铁路房管部门通知禁止私自买卖房屋后，原、被告签订的《住房转让书》无法继续履行。为此，原、被告协商一致，解除《住房转让书》。因被告无房可住，2007年11月22日，原、被告签订《住房转让为转租协议书》，协议约定“乙方同意退出房屋，乙方付给甲方的装修等费用不退还乙方，作为乙方临时租用房屋的资金”，“乙方租用甲方住房为每月租金250元，时间从2007年12月1日起计算……”。根据协议约定，被告居住原告房屋是以之前交付的25000元抵扣租金，至2016年3月31日被告交付的25000元已经抵扣完毕。因此，被告在2016年3月31日以后应继续向原告缴纳租金。现被告既不缴纳租金，也不退还房屋的行为已构成违约。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。原告杨某某向本院提交的证据有：1.原告《居民身份证》复印件一份，拟证明原告的诉讼主体资格及基本身份信息。2.《房屋所有权证》复印件一份，拟证明原告系争议房屋所有权人。3.《住房转让为转租协议书》复印件一份，拟证明原、被告双方之前的房屋买卖合同已经解除，房屋买卖关系转为房屋租赁关系。4.《限期腾房通知书》及照片复印件一份，拟证明房屋租赁期限届满，原告向被告发出腾退房屋通知书并送达给被告的事实。被告朱某某辩称：一、被告于2005年经人介绍购买原告集资住房一套（房款为25000元），双方于2005年12月2日签订房屋转让协议书。被告居住房屋几年后，原告以能办理房产证为由，骗取被告当年买房的所有手续，并重新与被告签订租房合同。被告不识字，仅认识自己的名字，以为房产证等证件还在自己手里，房子就在，故未在意签的是什么合同。2017年被告收到人民法院传票，才得知原告到法院起诉被告，可被告花钱买的房屋，怎么可能变成租房合同？二、被告当初是通过吴云秀介绍向原告购买房屋，且原、被告签订的租房协议是近几年才签订的，可落款时间却是2007年11月22日，说明原告存在欺诈行为。同时，涉案租房协议存在很多问题。原、被告在2006年12月2日未签订过房屋转让合同，但租房协议及原告的起诉状却记载原、被告于2006年12月2日签订的房屋转让协议无效。另外，被告当初向原告购买房屋，签订有房屋转让协议（一手交钱、一手交房），且购买的房屋系工务段的房屋，双方到工务段进行过公证（证明在朱某某手里）。综上，原告用一份事实不清、不符合实际的协议起诉被告，损害了国家和他人利益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告朱某某向本院提交以下证据：1.《房屋转让协议》复印件一份，拟证明涉案房屋是由原告卖给被告。2.《凯里工务段调房通知》复印件一份，拟证明被告向原告购买的房屋，已经单位同意调配给被告。3.《成都铁路局贵阳供电段水电费收据》复印件三份，拟证明涉案房屋在十多年前就已经转给被告，房屋的水电及维修费都是被告支付。4.《联名证明》复印件一份，拟证明涉案房屋系原告卖给被告的事实。经审理查明：2005年12月2日，以原告杨某某为甲方、被告朱某某为乙方签订了一份《住房转让协议》，该协议主要内容为：“甲方杨某某有配套住房一套两室一厅一厨一卫及后院自修两间（不含后院左墙外自修棚全部），位于铁路医务区九栋1-1号，转让给乙方朱某某，经双方达成如下协议：一、甲方以折价为人民币贰万伍仟元整转让给乙方。二、甲乙双方达成协议后，乙方未入住前先交纳定金伍仟元，剩余转让价金额入住前一次性付清方能入住，未入住前乙方反悔甲方不予退还定金，甲方反悔加倍退还定金。三、乙方入住前一次性付清剩余转让总金额贰万元整后，甲方同时将住房手续房产证、完税证、原住房证，以及房改时购房付款收据，住房保证金代收据各一张交给乙方保存。四、乙方入住后，如单位不同意甲方房屋转让或出售，甲方将乙方原购房金额退还乙方，乙方同时将甲方三证（房产证、完税证、原住房证）及收据各一张退还甲方。……七、乙方入住后，需要房屋产权转移为乙方的，只要铁路房产部门允许的，乙方在办理时房产部门需甲方协助配合的，甲方积极协助，但办理费用由乙方负责，如办理手续中有规定的按规定办理。……。”同日，原告将涉案房屋的房屋所有权证原件交给被告。之后，被告搬入涉案房屋居住。另查明：涉案房屋的房屋所有权证（编号：凯房权证公售字第××号）记载：“房屋所有权人：杨某某，房屋坐落：凯里医务区九栋1-1号；产别：私有；幢号：9；房屋总层数：4；所在层数：1；建筑面积（平方米）：49.12；附记部分记载：1、原产权单位：贵阳铁路分局；2、个人产权比例：100%；3、该房面积为房改房售房面积；4房改房进入市场按有关规定办理。填发单位：凯里市房地产管理局；填发日期：1999年11月22日。”2007年11月12日，成都铁路局凯里工务段印发一份《凯里工务段调房通知》，该通知记载：“凯里房管所：经研究决定，我段朱某某同志，凯里站区9栋1单元1楼1号分配给你，请到凯里房管所办理有关手续。”再查明：原告提交的《住房转让为转租协议书》记载：“甲方：杨某某；单位：凯里工务段退休职工；乙方：朱某某；单位：凯里工务段退休职工；2006年12月2日，乙方因无住房经与甲方商量，甲方同意把自己买的房改房一套（两室一厅一厨一卫）转让给乙方居住，乙方给付甲方房屋内装修费，房屋加宽费，甲方自建修的两小间费等共计25000元，并有协议第四条约定，‘乙方入住后，铁路房产部门不同意转让房屋或出售，乙方退还甲方住房及房屋所有权证，完税证，住房证和甲方原购房票据2张，（4199.76元），甲方要退还乙方给付全部金额’。2007年11月8日，甲方接到铁路房管部门通知，住房不准私自转让，不同意把甲方住房转租和过户给乙方，同时要甲方退出住房钥匙和交回住房房产证等资料。为此，甲乙双方原2006年12月2日签定住房转让书作废。甲方只好退还乙方原给付全部金额，乙方退还甲方住房及交给乙方的所有资料，乙方搬出另找租住住房。但在双方退房退款时，乙方提出退房后，目前一时无法租用到房屋居住，无法搬出，要求甲方把住房转为租借给乙方暂住，待乙方找到租房后搬出，甲方鉴于乙方困难，经甲乙双方达成暂时租给乙方居住协议如下：一、乙方同意退出房屋，原先乙方付给甲方的装修，加宽等费总款额甲方暂时不退还乙方，并作为乙方临时租用房屋租金待口资金，甲方根据乙方租住时间长短计算租金后，在原乙方给付款总额中扣除后，剩余退还乙方。二、乙方租用甲方住房每月租金250元，时间从2007年12月1日起计算。……四、乙方租用甲方房屋居住后，经乙方的努力，房管部若同意把甲方住房转租或过户给乙方的，甲方不计算乙方租住期间房租费，同时也不退还乙方原给付25000元。……六、原2006年12月2日签订的房屋转让协议书同时作废。……甲方签字：杨某某；乙方签字：朱某某；2007年11月22日。”2017年7月12日原告以被告违约为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未组织双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为：原、被告之间系房屋买卖关系还是房屋租赁关系。本院认为，原、被告之间系房屋买卖关系，理由如下：1.2005年12月2日的《住房转让协议》明确约定原告将涉案房屋转让给被告，虽然原告提交2007年11月22日的《住房转让为转租协议书》证明双方之前的房屋买卖关系已于2007年11月22日解除，从该协议书生效时双方系租赁关系，但根据《住房转让为转租协议书》记载“经甲乙双方达成暂时租给乙方居住协议如下：……四、乙方租用甲方房屋居住后，经乙方的努力，房管部若同意把甲方住房转租或过户给乙方的，甲方不计算乙方租住期间房租费，同时也不退还乙方原给付25000元”之内容，可以认定若单位房管部门同意把房屋转租或过户给乙方（被告）时，甲方（原告）不计收乙方租金，也不退还已交付的购房款25000元，此种约定完全符合房屋买卖的内容。2.根据2007年11月12日成都铁路局凯里工务段印发的《凯里工务段调房通知》的内容，可以得知成都铁路局凯里工务段已明确同意将涉案房屋调配给被告，故原告称原、被告间将房屋买卖关系转为房屋租赁关系是因为原、被告所在单位不同意原告私自转让涉案房屋与事实不符。3.《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”即使《住房转让为转租协议书》系被告的真实意思表示，根据该协议书第四条的约定，在单位同意涉案房屋转租或过户给被告时，原、被告之间就涉案房屋形成的买卖关系立即生效，此时，原告不计收被告租金，已不退还被告已交付的房屋转让款。4.在《住房转让为转租协议书》签订前，成都铁路局凯里工务段已同意将涉案房屋调配给被告，被告已基于2005年12月2日的《住房转让协议》向原告交付购房款25000元，原告也依约向被告交付涉案房屋的房屋所有权证原件，并由被告保管之今。另外，《住房转让为转租协议书》虽约定双方2006年12月2日签订的房屋转让协议书作废，但事实上双方并未在2006年12月2日签订有房屋转让协议书，即使《住房转让为转租协议书》记载的2006年12月2日系笔误(将2005年12月2日误记载为2006年12月2日)，但根据被告所举证据及双方当事人的陈述，该份《住房转让为转租协议书》并不能推翻双方目前已实际存在的房屋买卖关系。综上所述，原、被告之间存在真实的房屋买卖关系，涉案《住房转让协议》及《住房转让为转租协议书》的内容涉及原、被告房屋买卖关系相关内容的确认，原告主张解除《住房转让为转租协议书》，但未提交证据证明其享有该协议书约定的解除权以及该协议书符合法定的解除情形，故原告诉请解除《住房转让为转租协议书》，本院不予支持。因原、被告之间系房屋买卖关系，且被告已支付对价，故原告主张被告支付租金，并退还房屋、钥匙、房屋所有权证，没有事实和法律依据，本院本院支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十六条、第四十五条第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  王金贵人民陪审员  杨胜林人民陪审员  徐 刚二〇一七年十二月二十一日书 记 员  顾芳园