湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1595号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区熙春路17号。
法定代表人：刘建元，系公司董事长。
委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭建员。
被上诉人（原审原告）：刘晓玲。
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人谭建员、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司的上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初1972号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期支付购房款，交房时间应相应顺延，一审判决对该事实认定不清。上诉人与被上诉人于2014年10月20日签订的《商品房买卖合同》中明确约定被上诉人应于2014年10月24日前办理公积金按揭，被上诉人实际于2014年12月16日才将公积金贷款支付至合同约定的监管账户，被上诉人逾期付款53天，则交房期限相应顺延至2015年5月23日。一审判决未认定该事实系事实查明不清。被上诉人提交的《预收款专用凭据》不能证明按揭贷款由上诉人代办。该证据未注明款项用途，也无收款单位，不能证明由上诉人收取了该款项。被上诉人未提交授权委托手续等其他证明佐证，故被上诉人无法证明因上诉人的原因延期支付购房款，应由被上诉人承担逾期支付购房款的法律后果。一审判决对该事实查明不清，认定上诉人代为办理按揭贷款手续无证据证实。二、被上诉人已履行交房义务。一审判决查明的事实中，2015年11月13日上诉人已将房屋交付给被上诉人，被上诉人对该事实予以认可，一审判决应认定被上诉人继续履行交房义务，系事实认定错误。一审判决依据的《中华人民共和国建筑法》中关于交房条件的规定系管理性规定，被上诉人收房行为系上诉人与被上诉人对合同约定条款的变更，并未违反法律的强制性规定，应认定该收房行为有效，一审判决适用法律错误，对上诉人是否应继续交房以及承担的违约金均作出错误的判决。
被上诉人辩称，被上诉人确实交了凭据，虽然没有注明，第一张是办国土证、第二张是办房产证，第三张是办按揭，公积金中心也是认可上诉人帮被上诉人代办，就算有延期也是上诉人的原因，与被上诉人无关；且到目前为此，被上诉人一直没有收到可以收房的依据，房屋只是可以验收，并不是验收合格。
谭建员、刘晓玲向一审法院的起诉请求：1、判令被告按合同交付符合合同约定涉案房屋；2、判令被告支付原告逾期交房违约金18616元（从合同约定交付日期计算至实际交房日止，暂算至2016年5月31日）；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月20日，原告谭建员、刘晓玲（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1501003号房，该房屋建筑面积126.6㎡，单价3460元／㎡，总金额为438036元。付款方式为按揭付款，买受人于2014年9月23日前将首付款138036元存入指定监管账户，余款300000元于2014年10月24日前办理公积金按揭，并将按揭款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（承办人注：应为入户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2014年9月24日，原告将首付款138036元汇入被告指定监管账户。同年10月20日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。同年11月21日，原告谭建员、刘晓玲与湘潭市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托借款合同》（注：该委托借款合同由原告委托被告代办，采用所购房屋抵押加被告天元公司提供担保方式），原告在湘潭市住房公积金管理中心贷款300000元。2014年12月16日，湘潭市住房公积金管理中心通过银行转账方式将按揭贷款300000元直接汇至被告天元公司商品房预售款监管专户。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，因被告未向原告交付经验收合格的房屋，为此原告诉至法院。另查明：①本案涉案房屋，被告天元公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件；②2015年11月13日，被告天元公司已将尚未取得验收合格证的房屋交付给了原告，原告尚未入住。
一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋，对此被告应承担全部责任，原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求法院予以支持。被告天元公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，法院认为，本案原、被告之间系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解本院不予支持；被告天元公司提出的“原告逾期支付购房款，交房时间应相应顺延”的辩解，法院认为，合同第十条第二款第2项约定出卖人可延期交付房屋的三种特殊情形，即①买受人未按时付款；②买受人未办理好按揭手续；③买受人未按时办理入户手续。庭审证据显示，本案合同约定是“2014年10月24日前办理公积金按揭”，并非2014年10月24日前必须办理好公积金按揭，且本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，同时，本案已办妥公积金按揭，且按揭贷款已于2014年12月16日由贷款银行直接汇至了被告指定监管账户，故原告不存在逾期支付购房款，法院对被告的该项辩解不予支持；被告提出的“已履行了交房义务”的辩解，法院认为，根据法律规定及双方所签合同第十条第一款第1项、第十三条第一款的约定，房屋交接时，被告应向原告出示经竣工验收合格的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，庭审中被告并未提交双方办理房屋交接的相关证据，同时本案所涉商品房，被告尚未取得湘潭市建设工程质量安全监督管理站核发的商品房验收合格证，即使被告将房屋钥匙交给了原告，其行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，故法院对被告的该项辩解亦不予支持。被告依约交房系合同约定义务，现原告主张被告按合同约定交房，法院也予以支持。鉴于房屋已实际交付，被告应在九十日内办理好相关验收合格手续。综上所述，被告延期交付房屋，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起九十日内办理好房屋相关验收合格证并向原告谭建员、刘晓玲交付位于湘潭市雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元1501003号房屋一套；二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告谭建员、刘晓玲延期交付房屋违约金18616元（已计算至2016年5月31日），此后的违约金从2016年6月1日起计算至房屋验收合格之日止，仍按购房款总额438036元的每日万分之一标准计算；本案受理费265元，减半收取132.5元，由被告天元置业有限公司负担。
二审期间，上诉人向本院提交了如下证据：单位（子单位）工程竣工初验意见，分部（子分部）工程质量验收记录，拟证明本案诉争房屋于2015年8月17日组织建设、施工、监理、设计单位进行初验，房屋基础、主体均通过质量验收，符合合同约定的交房条件。
被上诉人质证认为，不能证明已经交房，验收合格和交房无关，达不到上诉人的证明目的。
本院认证认为，双方合同约定交房条件为“经竣工验收合格”，上诉人提交的证据不能证明案涉房屋已经竣工验收合格，故不能达到上诉人的证明目的。
被上诉人未向本院提交新证据。
经审理查明，根据双方提交的证据及庭审陈述，不能证明上诉人已经将房屋交付给被上诉人。除此之外，原审判决查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵照履行各自的合同义务。被上诉人一审提交了代办费收据，上诉人在一审庭审时对该证据的真实性和合法性均未表示异议，仅以没有财务公章及未写明代办事项为由认为不能达到证明由上诉人代办按揭贷款的目的，但上诉人未提交任何足以反驳的相反证据，在上诉人未否认收取被上诉人代办费及举证证明上诉人与被上诉人之间还存在其他代办关系的情形下，原判认定被上诉人委托上诉人代办银行按揭贷款并无不当。另被上诉人提交的《预收款专用凭据》有上诉人工作人员签字并盖有公司财务专用章，注明了款项为购房款。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定2014年10月24日前办理银行按揭，并未约定银行按揭借款也必须于2014年10月24日前支付至指定监管账户，且没有证据证实因被上诉人原因导致银行按揭贷款的延迟发放，且本案已办妥公积金按揭，且按揭贷款已于2014年12月16日由贷款银行直接汇至了上诉人指定监护账户，因此原判认定被上诉人支付房款的事实正确。上诉人关于被上诉人逾期支付购房款，应顺延交房时间的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定以及法律规定，上诉人向被上诉人交付房屋时应提交商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，但上诉人至今未能出示商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及已向被上诉人交接的证据，被上诉人亦未认可已收房，因此上诉人主张履行了交房义务，无事实依据，本院不予支持。一审法院认定上诉人已将房屋交付给了被上诉人，系事实认定错误，本院予以纠正。由于上诉人并未向被上诉人交付房屋，故其关于被上诉人收房行为是双方对合同约定条款的变更以及《中华人民共和国建筑法》中关于交房条件的规定系管理性规定的上诉理由均与本案实体处理无关。
综上所述，天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费265元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
代理审判员 刘娇琳
代理审判员 周成锋
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 刘 欣
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；