广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法张民一初字第612号
原告（反诉被告）：蔡成文，男，1979年1月29日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托代理人：刘海星、梁小凤，广东广瀚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：钟陈丽芬，女，1949年1月4日出生，住中山市。
委托代理人：甘文义、傅文君，分别系广东海埠律师事务所律师及实习律师。
第三人：丁秀明，女，1984年3月8日出生，回族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市南岗区，现住中山市。
第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张国库。
原告（反诉被告）蔡成文诉被告（反诉原告）钟陈丽芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告申请，依法追加丁秀明、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告及其委托代理人梁小凤，被告委托代理人甘文义、傅文君，第三人丁秀明到庭参加诉讼，第三人家家顺公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年6月13日签订了《房地产买卖合同》约定，被告向原告转让位于中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖七街＊幢＊房，房屋价格598000元，付款方式：2013年6月23日前支付定金60000元，2013年7月1日前支付除定金外的首期款98000元，剩余房款办理银行按揭支付；银行出具《同意购房抵押贷款通知书》之日五个工作日，双方必须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金60000元，并经双方以及经纪方公司沟通联系，双方同意以案外人丁秀明的名义办理第三方存款及申请银行按揭贷款。现首期款98000元已支付到指定的银行监管账户，且银行按揭申请已经批准，双方应按照合同约定到房管局等相关部门办理过户手续。但经原告多次催讨，被告仍拒绝办理过户交易手续。原告认为，根据《房地产买卖合同》的约定，原告有权解除合同并依据定金罚则要求被告承担责任。据此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年6月13日签订的《房地产买卖合同》；2、被告双倍返还定金12万元；3、被告协助原告解冻98000元的托管资金；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉请，在举证期限内提交的证据有：
1.房地产买卖合同，证明原、被告之间的房屋买卖合同关系以及原告在签订合同时已支付定金10000元；
2.收据（NO.0072536），证明原告于2013年6月23日再向被告支付定金50000元；
3.《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》及中国农业银行手续费单据，证明原告已将首期款98000元支付到指定的银行监管账户，并缴纳手续费98元；
4.律师函及物流签收单，证明原告在收到银行通知之后已经书面通知被告办理过户手续，被告已收到原告发出的律师函，但不予理会；
5.《住房证明》及《住房产权登记信息查询结果》，证明原告到相关部门开具相关证明，用于办理银行按揭手续；
6.结婚证，证明原告与第三人丁秀明是夫妻关系；
7.短信记录，证明原告发函给被告要求处理房屋买卖的事宜，并要求被告协助办理房屋过户手续。
被告答辩并反诉称：1、关于原告第3项诉求，原、被告签订合同后，被告在经纪方的指示下去银行办理了资金托管手续，并签署了有关二手房交易资金冻结解冻托管协议及相关文件。被告也已经在经纪方的指示下提前签署解除冻结及划款申请书，该申请书已交由经纪方保管，托管资金解冻事宜应由原告与有关银行及经纪方公司协商，与被告无关。2、关于原告第2项诉求，被告出售的房屋转让总价款为598000元，定金为60000元。合同约定，原告于签订合同时支付10000元，签订合同后10日内支付定金余款50000元，并应于2013年7月1日前支付除定金外的首期款98000元至经纪方指定的银行账户，于2013年6月20日前申请银行按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，以取得银行出具的金额不少于440000元的《同意购房抵押贷款通知书》；在银行出具该通知书之日起5个工作日内，原、被告双方办理过户手续。但合同签订后，被告一直未收到原告向指定的银行监管账户支付的除定金之外的首期款98000元，亦未收到银行向原告出具的《同意购房抵押贷款通知书》。根据合同约定，原告逾期履行义务超过15日，被告有权解除合同，并要求原告支付转让总价款20%的违约金即119600元，或承担定金罚则。为配合原告办理房屋有关的资金监管及过户等手续，被告特地从美国赶回中山，积极处理，并为此支付上万元的交通及住宿费用。原告未能按期履行合同约定，导致合同无法继续履行，构成对合同的根本违约，严重违反了被告的合法权益。然而，原告却于2013年8月14日委托广东广湖律师事务所向被告发出律师函，声称被告首先违反合同约定。为维护自身权益，被告于2013年8月27日委托（香港）冯罗吴律师行向原告作出正式回复，再次陈述原告的违约事实。被告为此也支出高额的律师费用。综上，被告也要求解除合同，由原告承担违约责任，并据此提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告转让总价款20%的违约金119600元；2、反诉被告承担全部诉讼费用。
被告为其辩解及反诉，在法定举证期限内提供了以下证据：
1.房地产买卖合同，证明合同成立的时间及合同内容；
2.律师函及律师收费收据（3200港元），证明被告于2013年8月27日委托律师向原告发出律师函，并支付律师费港币3200元；
3.公证费用帐单及律师费发票，证明被告为委托律师参加本案诉讼，支付了公证费用港币3000元及律师费人民币55000元；
4.订购机票确认单（网上打印），证明被告于2013年6月19日从美国旧金山飞往香港、2013年7月22日从香港飞往美国旧金山，证明被告为履行本案的合同在中山停留的时间。
第三人丁秀明陈述称：我与原告在2013年5月份就举办了婚礼，摆了酒席。
第三人家家顺公司提交书面意见陈述称：2013年6月13日，我司促成原、被告双方签订了《房地产买卖合同》。当日，原告依约向被告支付了定金10000元。2013年6月18日，原告至中国邮政银行中山分行申请办理按揭。2013年6月23日，原告依约向被告支付剩余定金50000元，后因原告个人征信报告信用记录比较差，银行贷款批复不成功，于是原、被告经协商决定更换为以原告女朋友丁秀明的名义购买。2013年7月8日被告与丁秀明签订中国农业银行《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》约定，由丁秀明将98000元首期款存入指定的结算账户，至此购房人更换为丁秀明。2013年7月10日，被告与丁秀明至广东雅商律师事务所进行换购房人公证，但因原告与丁秀明尚未办理结婚登记，故而被告拒绝作此公证。2013年7月30日，中国农业银行出具《贷款审批通知书》，但迄今为止，被告始终不愿意配合原告与我司履行过户手续。
经审理查明：2013年6月13日，原告（买方）、被告（卖方）及第三人家家顺公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定，卖方拟转让自有的位于中山市火炬开发区凯茵新城A12区雅湖上街＊幢＊房的住宅一套，并保证该房地产已办理商品房房地产证，无抵押或其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；转让总价款为598000元，交易定金60000元；买方同意本合同签订时，向卖方支付定金10000元，在合同签订后10日内，支付定金余款50000元；买、卖方双方一致同意买方以下列方式给付除定金外的房款538000元，具体为：买方须于2013年7月1日前支付除定金外的首期款98000元至经纪方指定的银行监管帐户，卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；买方须于2013年6月20日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准，卖方须无条件配合原告提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件；在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》（以下简称《同贷书》）之日5个工作日内，买、卖方双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为托管，在递件回执载明的回复日期之日起5个工作日内，买、卖方双方须到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续；领取房地产证后，收到银行或律师事务所通知后5个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定按揭担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；如任何一方未按合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。
合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，并于2013年6月23日向被告支付定金50000元。
2013年6月17日，经原告申请，广东省阳西县住房和城乡规划建设局房地产产权产籍管理股为其出具的《住房产权登记信息查询结果》载明，经查阅有关房地产权登记资料，查询结果如下：至2013年6月17日止，蔡成文（身份证号：44172119790129＊＊＊＊）名下没有住房产权登记的信息记录。
2013年6月18日，第三人丁秀明赴中山市土地房产产权档案馆查询原告的住房信息，该档案馆向其出具的《住房证明》载明，经查询，蔡成文无住房房产登记记录及住房房产备案登记记录，其无住房记录。
2013年7月8日，被告作为甲方（售房人）与第三人丁秀明作为乙方（购房人）、中国农业银行股份有限公司中山南朗支行作为丙方（托管银行）签订《二手房交易结算资金冻结／解冻托管协议》（以下简称《托管协议》）约定，甲乙双方拟交易的房产位于中山火炬开发区凯茵新城A12区雅湖七街＊幢＊房，双方为交易该房产而委托丙方管理的资金（以下简称托管资金）为98000元；托管方式为甲乙双方分别在丙方设立结算账户，乙方将托管资金存入乙方在丙方设立的结算账户，且不可撤销的授权丙方对该账户内的托管资金予以冻结，由丙方依据本协议约定实施冻结、解冻和资金划转等托管行为；甲方设立的结算账户名为钟陈丽芬、账号（卡号）622848010844048＊＊＊＊，乙方设立的结算账户名为丁秀明、账号（卡号）622848010844050＊＊＊＊；在托管期限内，经甲、乙双方协商一致并共同填写《二手房托管资金划转申请／审批书》（以下简称《划款申请书》），丙方根据申请将托管资金解冻并由账户方自由支配或划转至交易方在本协议中指定的结算账户；在托管期限内，交易一方填写《划款申请书》，丙方根据申请将托管资金解冻并由交易对方自由支配或划转至交易对方在本协议中指定的结算账户；资金托管期限为本协议生效后六个月，各方可就延长托管期限签订补充协议。托管期限届满前，甲乙任何一方均可提供房屋正在房地产管理部门办理过户手续且托管期限内未能办妥过户手续的证明后可单方提交书面申请并要求延长托管期限，经丙方同意后，托管期限相应延长；托管期限届满且交易双方未申请延期托管的，丙方自行解冻托管资金，资金由所在账户方自由支配；丙方按照托管资金的0.1%向乙方收取托管费用，在本协议签订之日由乙方交纳。该协议还约定了其他事项。同日，第三人丁秀明向其在中国农业银行股份有限公司中山南朗支行设立的结算账户前述结算账户存入98000元，并向该行支付手续费98元。
2013年8月13日，原告与第三人丁秀明登记结婚。
2013年8月14日，原告委托广东广瀚律师事务所向被告发出《律师函》，所载主要内容为：在双方签订《房地产买卖合同》后，原告已依约支付定金60000元，并于2013年6月20日到银行以自身名义申请银行按揭贷款，但银行未予批准。之后经双方以及中介公司沟通联系，双方同意以丁秀明的名义办理第三方存款及申请银行按揭贷款。现丁秀明已将首期款98000元支付到指定的银行监管账户，且其申请的银行按揭已经批准，双方应按照合同约定到房管局等相关部门办理过户手续。现约定办理房地产过户交易时间已届至，且委托人与阁下办理房地产转让过户的条件皆已具备，但经委托人多次催告，阁下尚未同意办理过户交易手续。本律师认为，双方之间的房地产买卖合同合法有效，双方应当遵守，阁下应当配合委托人到相关部门办理过户手续。阁下委托人多次催促仍未配合办理过户手续行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。在此，本律师依法接受委托人的委托书面函告阁下，促请阁下在收到本律师函后的五天内主动与委托人联系协商处理此事，积极配合委托人办理房地产过户手续。
被告确认收取上述律师函，并称其已及时作出回复，被告为此提供的律师函显示，2013年8月27日，被告委托冯罗吴律师行出具律师函，内容主要为：广东广瀚律师事务所发给本行客户钟陈丽芬的信函，本行受客户指示回复如下，就双方于2013年6月13日签订的《房地产买卖合同》，贵司客户未能根据该合同约定在2013年7月1日前支付除定金外的首期款98000元；本行客户在2013年6月20日至7月11日期间，亲身从美国回中国中山处理有关事宜，但直至2013年7月11日仍未收到贵司客户的98000元；贵司声称丁秀明已付首期款98000元，但本行客户一直未收到有关收据或证明文件，即使真的支付了该款，但已超过合同约定的日期；因贵司客户未能履行合约，本行客户根据合同第十二条，没收60000元定金，并保留追讨贵司客户转让总价款20%违约金的权利；贵司客户的违约行为令本行客户蒙受的损失包括但不限于，本行客户亲自回中国中山的交通及住宿费用、律师费及其他有关之违约金、费用及损失。
原告因被告既不配合办理过户手续，也不退还定金，遂起诉至本院，提出前述诉求。被告则认为，原告存在违约行为，被告依法可没收原告定金，并要求赔偿违约金，故提出前述反诉请求。
为查清本案事实，根据原告申请，本院依法从中国农业银行股份有限公司中山南朗支行调取2份证据：《借记卡—冻结登记簿查询》、《贷款审批通知书》。第1份证据反映该行于2013年7月8日冻结丁秀明存入622848010844050＊＊＊＊号账户的资金98000元；第2份证据反映丁秀明为购买二手住房向该行申请贷款，该行经审查，于2013年7月30日批复同意发放贷款440000元。
庭审中，原告及第三人丁秀明均称未收到中国农业银行股份有限公司中山南朗支行发出的《贷款审批通知书》，但确认已获家家顺公司的通知。
案件审理过程中，原告申请胡某作为作证。胡斌当庭陈述：我是家家顺集团旗下的深圳顺联按揭贷款公司中山分公司的按揭员，在本案中，我是负责为原告办理银行贷款的，当时原告是向中国邮政储蓄银行申请，但该银行不同意放款。后来丁秀明去办贷款，银行就同意了，我通知了原告，我同事通知了被告。同意放贷的通知，农业银行是不发的。
本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现原告诉求解除其与被告于2013年6月13日签订的《房屋买卖合同》，被告并无异议，本院予以支持。
结合本诉、反诉，本院认为本案主要争议焦点为：1、原、被告签订的《房地产买卖合同》未能顺利履行，原告是否存在违约？2、因未收到、未亲见银行出具的《同贷书》，被告拒绝继续履行《房屋买卖合同》，是否存在违约？
关于焦点1，被告主张原告有两点违约行为，其一为原告未依约将首付款98000元进行托管；其二为原告未取得银行出具的《同贷书》。对此两点，本院认为，一、虽然原告未按合同约定在2013年7月1日前将首付款98000元支付至家家顺公司指定的银行监管帐户，但根据丁秀明与被告及银行于2013年7月8日签订的《二手房托管资金划转申请／审批书》，被告已经认可并同意原告以丁秀明作为购房人将首期款98000元进行托管。故对于被告主张原告违反合同该项约定，本院不予采信。二、从原告及时支付定金，在广东阳西县办理《住房产权登记信息查询结果》，在中山办理《住房证明》，与被告协商由其当时的女朋友、后来的妻子丁秀明与被告签订《托管协议》等事宜来看，原告一直在积极的履行合同义务，且丁秀明已于2013年7月30日通过了银行的贷款审批，贷款金额440000元未少于房款余额，原告并于同年8月14日向被告送达律师函告知相关事项，催促被告协助办理房屋过户手续。故原告未能向被告出示《同贷书》，并非原告怠于履行义务，而是银行并未向申请人出具《同贷书》，原告对此并无过错，不存在违约。
关于焦点二，由于合同明确约定被告办理过户手续是在银行出具《同贷书》之后，且对于被告而言，《同贷书》是原告及丁秀明能够顺利支付剩余房款的有效保障，故被告在未收到、未亲见银行出具的《同贷书》情况下，其基于合同约定条件尚未实现，缺乏对原告及丁秀明的信赖基础，有权拒绝继续履行合同。
综上，由于《房屋买卖合同》关于“在银行出具《同贷书》之日5个工作日内，买、卖方双方须签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续的约定”涉及第三方银行，系合同格式条款，并非原、被告协商拟定，该条款能否实现取决于银行，故在银行未出具《同贷书》的情况下，本案合同未顺利履行，系非因可归责于原、被告的事由，原、被告对此均无过错。由此，本案不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的约定情形，原告诉求被告双倍返还定金，理据不足，本院不予支持；被告主张原告违约，反诉要求原告支付房屋转让总价款20%的违约金119600元，亦缺乏理据，本院不予支持。但被告因前述合同取得的原告定金60000元，应予返还。
另外，对于原告要求被告协助解冻托管资金的诉求，因原告并非该《托管协议》的当事人，故其无权就此向被告提出诉讼主张，本院对原告该诉求予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告蔡成文与被告钟陈丽芬于2013年6月13日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告钟陈丽芬须于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告蔡成文定金60000元；
三、驳回原告蔡成文的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告钟陈丽芬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4570元，诉讼保全费320元，合计4890元，由原告负担2690元，由被告钟陈丽芬负担2200元（该费原告已预交，被告须于本判决生效之日起七日内向本院交纳）；反诉费2285元，由反诉原告钟陈丽芬负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 李 芳
人民陪审员 邬瑾瑾
二〇一四年六月十六日
书 记 员 何浚欢