甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0503民初53号原告：师某，自由职业者，住天水市。委托诉讼代理人：裴某，甘肃纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦某，甘肃纪元律师事务所律师。被告：吴某，住天水市。第三人：黄某，住天水市。原告师某与被告吴某、第三人黄某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告师某及其委托诉讼代理人裴某、窦某，被告吴某到庭参加诉讼，第三人黄某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。师某向本院提出诉讼请求：一、不得执行位于××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）；二、请求确认师某与黄某于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）系原告所有。事实与理由，2017年12月7日，天水市麦积区人民法院(以下简称麦积法院或本院)（2017）甘0503执1199号之一执行裁定书对于吴某与黄某借款合同纠纷一案作出执行裁定，查封位于××区房屋一套（建筑面积144.02平方米），期限为三年。2017年12月12日师某对上述执行裁定提出书面异议，麦积法院以（2017）甘0503执异1号执行裁定书裁定驳回执行异议。师某与黄某系房屋买卖合同关系，2017年8月12日双方签订了《房屋买卖合同》，师某购买了黄某所有的的位××区房屋一套（建筑面积144.02平方米），约定房屋价格为110万元，并对双方的权利义务进行了详细约定。合同签订后，师某向黄某一次性支付购房款60万元，并办理了50万元的银行按揭贷款，黄某亦将该房屋交付师某使用。该房现被麦积法院查封。综上所述，师某认为其合法的房屋买卖合同应受法律保护。首先黄某已按约定将该房屋交付师某使用，师某也依约支付了全部购房款，除未办理过户登记外合同约定的其他义务均已完成，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十五条规定，其与黄某之间的购房合同不因双方未办过户登记而影响其成立和生效；其次，师某对该房屋未办理过户登记不存在过错，其依法享有排除对该房屋执行的权利，因其是基于房屋买卖合同关系而发生的不动产交易行为，属于典型的不动产物权变动原因，且因宏安英郡小区整体均未办理产权登记，导致师某未办理房屋产权登记，而非师某之过；再次，麦积法院（2017）甘0503执1199号之一执行裁定书因违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称执行查封财产规定）第十七条是错误的，而麦积法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）及《城市房地产转让管理规定》（以下简称房地产转让规定）作出的驳回师某执行异议的执行裁定书也是错误的，师某对该房屋虽未取得房屋产权证，但该房权属清楚，可以买卖，该执行裁定书认定双方签订的房屋买卖合同无效是错误的。据此，师某依据《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条之规定向法院提起诉讼，望判如所请。吴某辩称，涉案房屋是师某和黄某进行买卖的房屋，与其没有关系，其与黄某之间存在借款合同纠纷，黄某一直没有按照民事调解书确定的义务向其归还借款。本案中其认为师某与黄某之间的房屋买卖合同实际是黄某非法转移财产的行为。黄某未向本院提出答辩意见。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院在庭审中组织当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据材料有:师某提交的本院（2017）甘0503执1199号之一执行裁定书复印件、本院（2017）甘0503执异1号执行裁定书复印件、房屋买卖合同、借代卡帐户历史明细清单复印件、中国工商银行现金存款单复印件。第三人黄某未到庭视为放弃了答辩、举证、质证的诉讼权利，下同略述。对于当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。到庭当事人提出异议的证据材料有：师某提交的天水宏安房地产开发有限责任公司（以下简称天水宏安公司）出具的收款收据3张、黄某出具的收据3张、天水宏安英郡物业服务有限公司（以下简称天水宏安物业公司）收款收据1张。吴某对于上述证据材料均不予认可，本院经审核认为，上述证据来源合法、内容真实、相互印证，能够证明师某向黄某交纳购房款及其入住该房后购买水电交费的事实，均予以采信。为了查明本案相关事实，本院依职权调取了本院（2017）甘0503民初1873号案卷内的黄某身份证复印件、客户交易明细对帐单复印件、甘肃省农村信用社储蓄取款凭条复印件、黄某书写的还款承诺书复印件、甘肃省农村信用社复式记帐凭证复印件、（2017）甘0503民初1873号民事调解书及送达回证；本院（2017）甘0503执1199号案卷内的被执行人财产申报表、财产查询反馈汇总表、天水市城区房屋交易信息查询证明、（2017）甘0503执1199号执行裁定书、（2017）甘0503执1199号之一执行裁定书、执行和解笔录;黄某与天水宏安公司签订的商品房买卖合同、房屋交付记录表、证人李某的调查笔录。师某、吴某对于本院依职权调取的上述证据均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月22日黄某向吴某提出借款20万元，吴某便从中国农村合作银行渭南分理处贷款20万元，借给了黄某。2015年9月10日因贷款到期，吴某向黄某催要，经双方协商由黄某还款1万元后，吴某将剩余的19万元又从该分理处办理了续贷手续。该续贷到期后，黄某仍未向吴某归还借款，吴某向黄某催要借款时，黄某于2017年5月11日向吴某出具还款承诺书1份，保证其于2017年5月15日归还上述借款，但黄某到期后仍未还款。2017年9月12日吴某在本院起诉黄某要求其归还借款19万元，审理中，吴某与黄某在本院主持下于2017年10月25日达成调解协议，本院以（2017）甘0503民初1873号民事调解书予以确认，该调解书确定黄某于2017年10月31日前偿还吴某借款本金19万元及利息，案件受理费2050元由黄某负担。上述民事调解书送达后，黄某未按期履行其义务，经吴某申请本院强制执行，本院于2017年11月15日向黄某送达了（2017）甘0503执1199号执行通知书，责令其于即日起履行生效民事调解书确定的义务。但黄某仍未按本院执行通知书的规定履行付款义务，本院分别于2017年11月28日、2017年12日7日作出（2017）甘0503执1199号、（2017）甘0503执1199号之一执行裁定书，分别裁定对于黄某所有的×××号别克牌轿车1辆、位于××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）予以查封。2017年12月19日吴某与黄某在本院执行局办案人员的主持下达成执行和解协议，约定黄某于2018年5月30日前付清吴某借款192050元及利息。该执行案件尚在执行和解履行期间。2015年10月，黄某向天水宏安公司购买位于天水市××区建筑面积144.02平方米的楼房1套，分别于2015年10月14日、同年11月17日向该公司交纳购房款402874元、6399元，并于2017年11月25日通过中国银行按揭贷款方式向天水宏安公司交纳剩余购房款58万元，合计989273元。上述房屋已于2015年10月14日由天水宏安公司交付给了黄某，黄某与天水宏安公司于2015年11月18日签订商品房买卖合同，但未办理不动产权属登记证书。2017年8月12日师某与黄某签订房屋买卖合同，约定如下：1.黄某将其位于天水市××区框架结构建筑面积144.02平方米的楼房1套及装修、部分家俱转让给师某；2.成交价格为110万元，付款时间是师某于2017年8月12日第一次将30万元交于黄某，于2017年8月16日将30万元交于黄某，在黄某取得房产证并协助师某办理过户及按揭贷款转移手续后，如师某未按时付款应赔偿黄某损失10万元且合同终止，如黄某未按时交房应赔偿师某损失10万元且合同终止；3.房屋交付：黄某应于交房之日将该房的物业管理费及其他费用全部交清，于师某交付黄某60万元购房款之日起将上述房屋全部钥匙交付师某，师某接收房屋后即享有该房的占有、使用、收益、处分的权利；4.产权过户：黄某应在收到师某购房款并取得房产证后，协助师某办理房产证过户，黄某剩余的按揭款由师某交付；5.违约责任：若黄某违反本合同约定未能交房的，每逾期一日按师某已交购房款的万分之二承担违约金，逾期超过三个月的师某有权解除合同，黄某还应承担全部购房款20%的违约金；黄某保证该房不能因诉讼或纠纷而被司法机关查封和执行；如由于黄某造成房屋无法过户，应承担给师某造成的损失并赔偿师某房款、利息及总房款15%的违约金；如师某中途退房时，应承担给黄某造成的损失并承担总房款15%的违约金；6.本合同自双方签字之日起生效。该合同签订的当天，师某向黄某支付购房款37万元。2017年8月15日，师某再次向黄某支付购房款23万元，黄某于当日将上述楼房及商品房买卖合同原件、天水宏安公司购房款收据3份交付给师某。此后，师某及家人迁入该房屋居住至今，但未办理不动产权属转移登记。2017年9月22日，师某再次向黄某支付购房款4万元。师某在获悉本院裁定对其现居住使用的位于天水市××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）予以查封后，于2017年12月15日向本院提出书面异议，以该房系其向黄某出资购买且已交付入住为由，请求撤销上述查封裁定，经本院组成合议庭审查上述异议后，于2017年12月21日以（2017）甘0503执异1号执行裁定书裁定驳回其异议请求。此后，师某向本院提起诉讼。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。依据民事诉讼法第二百二十七条规定的”执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定的”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，本案当事人争议的焦点问题是师某对于执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括如下：一、关于师某与黄某之间签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定的”依法成立的合同，自合同成立时生效”，本案中，师某与黄某签订房屋买卖合同主体适格，内容具体确定，承诺意思真实，应当认定依法成立。本院依照合同法第五十二条规定的”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，审查该合同是否具备上述规定的无效情形。一是上述房屋买卖合同是否存在欺诈、胁迫情形并损害国家利益。本案中，黄某将其位于天水市××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）出售给师某，该房屋是真实存在的，系其全额出资向天水宏达公司购买并已装修入住，而师某也是约定通过向其支付合理的对价110万元（其中60万元以现金支付，剩余50万元以黄某向师某转移中国银行按揭贷款方式支付）而取得房屋所有权，在黄某获得房产证时应协助师某办理过户手续，上述约定真实明确，意思表示自由，更不存在因欺诈、胁迫而损害国家利益的情形。二是上述房屋买卖合同是否存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。如上所述，该房屋买卖合同并不损害国家利益，亦不存在损害集体利益的情形，至于吴某提出的师某与黄某之间的买卖房屋合同系黄某非法转移财产的主张，因其未提交证据予以证明，尤其是未对师某在与黄某签订房屋买卖合同时对于黄某拖欠其借款未还的事实是属于明知的，即师某与黄某存在恶意串通情形未提供证据证明，故对该主张不予支持，本院认定该房屋买卖合同不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的情形。三是上述房屋买卖合同是否存在以合法形式掩盖非法目的的情形。师某与黄某签订房屋买卖合同时，出于改善其居住条件的目的，经过合法、真实的协商而与黄某签订该合同，如上所述，吴某并不能证明黄某当时已将欠其借款的事实告诉师某并与其恶意串通转移该房屋，且当时吴某尚未向本院起诉黄某，师某也无从其他途径获悉上述事实的可能，而且从师某和黄某约定支付购房款110万元（其中支付现金60万元，剩余50万元以黄某向师某转移其向中国银行贷款的方式支付）这一合理对价来看，也不是无偿或低价转让该房屋，故本院认为上述房屋买卖合同不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。四是上述房屋买卖合同是否存在损害社会公共利益的情形。师某向黄某购卖的房屋系黄某向天水宏安公司全额出资购买的房屋，其是处分自己的权利，故未损害社会公共利益。五是上述房屋买卖合同是否具有违反法律、行政法规的强制性规定的情形。关于城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定是否为导致上述房屋买卖合同无效的强制性效力性规定的问题，城市房地产管理法第三十八条第（六）项规定的”下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，上述该法第三十七条规定的”房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，可见本案中的房屋买卖行为是包含在上述法律规定的”房地产转让”行为之中的，但是上述规定只是规范行政管理的规定即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，而且上述规定中并未明确规定对未取得房产证的房屋进行转让而签订的买卖合同无效，不属于”违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条第（五）项规定的”强制性规定是具有效力性强制性规定”，故该规定并不能导致本案房屋买卖合同的无效。本案中师某与黄某在房屋买卖合同中也约定了黄某在取得房产证后有协助师某办理房产证的义务，可见师某与黄某在签订房屋买卖合同时对于黄某未取得房产证是明知的，其对于未取得房产证的房屋予以转让也是明知的，是其真实意思表示。另外，至于房地产转让规定第六条（六）项的相同规定，因该规定是国家建设部制定的部门规章，同样属于行政管理规定亦未明确规定违反该规定则转让合同无效，且依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定的”合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，故上述规定更不能成为认定本案房屋买卖合同无效的依据。综上，本院（2017）甘0503执异1号执行裁定书认定的师某与黄某签订的房屋买卖合同因违反城市房地产管理法和房地产转让规定而无效是错误的，应予纠正。综上，上述房屋买卖合同，并不具备合同无效的情形，应当认定为合法有效。依据合同法第八条第二款规定的”依法成立的合同，受法律保护”，故该合同受法律保护。师某提出的确认其房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。二、关于师某虽已合法占有房屋但未办理不动产转移登记手续的情况下，是否取得物权的问题本案房屋买卖合同签订后，师某依约向黄某支付了相应的房款并接受了黄某向其交付的该套楼房，随后师某及其家人已入住该楼房，但尚未办理不动产转移登记手续。依据物权法第九条第一款规定的”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本案师某对于执行标的楼房尚未取得物权，但依据上述物权法第十五条规定的”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故师某虽未取得物权，但并不影响其与黄某签订的房屋买卖合同的效力，且师某未办理不动产转移登记手续的原因是天水宏安公司正在为宏安英郡小区2幢的所有业主进行办理不动产登记手续的提交，目前未办妥，并非师某因个人错误而未办。对于师某提出的××区房一套（面积144.02平方米）系其所有的诉讼请求，因其尚未取得物权，故本院对该项诉讼请求不予支持。三、关于师某主张的本案涉及的吴某与黄某之间借款合同不真实的问题关于黄某向吴某借款合同纠纷一案，本院经审理已经作出（2017）甘0503民初1873号民事调解书，该民事调解书已发生法律效力并进入执行强制阶段。师某在本案审理中提出上述借款合同证据不足、事实存疑的主张，依据民事诉讼法第二百零一条规定的”当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院查证属实的，应当再审”，故在本案中，本院对上述主张不予评判。综上所述，本院认为，师某与黄某签订的房屋买卖合同合法有效，依法受到法律保护，但由于双方转让房地产行为未进行不动产转移登记，师某并未依法取得其所居住房屋的物权，但师某对于上述未办理不动产转移登记并无过错。依据执行查封财产规定第十七条规定的”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，据此规定，本院认定师某对于其购买的房屋享有相应的民事权益，即对于本院查封的位于天水市××区房屋一套（建筑面积144.02平方米）具有足以排除强制执行的民事权益，为了平等保护案外第三人的合法权益，应当支持其相应诉讼请求。关于本案案件受理费的负担问题，由于师某的大部分诉讼请求被本院支持，且争议的房屋系吴某申请执行的标的，故本案相应的案件受理费应由吴某负担。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、师某对于天水市秦州区岷峪路东侧宏安英郡小区2幢2单元5层505室房屋一套（建筑面积144.02平方米）享有合法的民事权益，在（2017）甘执1199号案件中不得执行该房屋；二、确认师某与黄某于2017年8月12日签订的房屋买卖合同有效；三、驳回师某的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由吴某负担10000元，师某负担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  曹天恩审 判 员  刘 炜人民陪审员  王琪璘二〇一八年三月二十八日书 记 员  任东冬