汕头市金平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汕金法民二重字第2号
原告林玉珠，女，汉族，1963年2月14日出生，住所地汕头市金平区.
委托代理人吴剑波，广东久业律师事务所律师。
被告黄晖强，男，汉族，1964年6月19日出生，住所地汕头市龙湖区。
被告余奕璇，女，汉族，1972年8月17日出生，住所地汕头市金平区。
委托代理人王虎，广东法圣律师事务所律师。
原告林玉珠诉被告黄晖强、余奕璇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年1月31日立案受理后，依法由审判员杨晓雯适用简易程序，于2013年3月14日公开开庭进行了审理。2013年4月17日转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2013年9月9日、2014年5月8日、2014年6月16日公开开庭进行了审理，2014年8月8日作出判决。被告余奕璇不服判决，向广东省汕头市中级人民法院提起上诉，广东省汕头市中级人民法院审理后认为本院判决认定事实不清，处理不当，于2015年1月23日以（2014）汕中法民四终字第63号《民事裁定书》作出裁定：一、撤销（2013）汕金法民二初字第22号《民事判决书》；二、本案发回本院重审。本院于2015年3月25日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭进行了审理，原告林玉珠之委托代理人吴剑波、被告黄晖强及被告余奕璇之委托代理人王虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于1997年12月23日与被告黄晖强签订《房产转让协议》，由原告向被告黄晖强买受汕头市桃园XX幢XX房，并经汕头市公证处公证。协议签订后，原告依约付清了房款。同时，被告黄晖强与原告丈夫王镇辉签订了《委托书》，由被告黄晖强委托王镇辉代为领取该套房产的《房地产权证》及办理该套房产过户给原告的相关手续。《委托书》同样办理了公证手续。此后，王镇辉因经济问题被判刑入狱，无法履行《委托书》的委托事项。而因《委托书》的存在，原告没有资格自行领取该套房屋的产权证及办理过户到自己名下的手续，令房屋的过户问题拖延至今。也因丈夫王镇辉入狱，原告精神备受打击，疏于管理该套房屋。王镇辉被释放后，准备前往有关部门办理该套房屋的相关手续，却发现该房已被过户至被告余奕璇名下。据了解，被告余奕璇于1999年9月22日就该套房屋与被告黄辉强签订了房产买卖契约，并过户至自己名下。据被告黄辉强称，被告余奕璇谎称其就是公证书上的买受人林玉珠，在其要求下，被告黄辉强为她办理了过户手续。两被告明知涉案房屋是原告所有，恶意串通，将涉案房屋过户至被告余奕璇名下的行为是无效的，应当予以返还。为了维护自身合法权益，请求判令：1、确认两被告1999年9月22日的房产买卖行为无效；2、被告余奕璇将汕头市桃园XX幢XX号房归还原告。
被告黄辉强在法定期限内未提交书面答辩状，在庭审中辩称：一、两被告不存在主观恶意串通的情况。本被告与原告签订《房屋买卖协议》，双方约定购房款115000元，不包括房产过户的税费，税费由原告全部承担，购房款是本被告到原告家，原告夫妻一次性付还的，本被告也将房屋所有的原始材料及房屋的钥匙交予原告，《房产转让协议》还经汕头市公证处公证。因当时购买房屋时原告的丈夫王镇辉有口头称要将房屋买给其员工钟宇朗居住使用，过后，钟宇朗来找本被告办理过户手续，本被告才将房产过户给钟宇朗的妻子即被告余奕璇，所以两被告不存在主观恶意串通的情况。二、在配合被告余奕璇办理讼争房产过户手续时，本被告没有收取被告余奕璇任何钱款，所以不存在收受任何利益。被告余奕璇与其丈夫钟宇朗来找本被告时称被告余奕璇就是原告，称讼争房屋是王镇辉买给他们的，是王镇辉让他们找本被告到房产交易中心办理交易手续。被告余奕璇当时持有讼争房产的原始资料，本被告便到房产交易中心与被告余奕璇签订了《汕头市房地产买卖契约》，契约中购房款85000元是为了避税而填写的，本被告实际没有收取被告余奕璇的购房款，也认为是钟宇朗协助王镇辉办理讼争房屋的过户手续。2013年王镇辉来找本被告，提出讼争房屋为何过户至被告余奕璇名下？本被告才知道房屋不是过户给原告，本被告请求法院判令被告余奕璇将讼争房屋退还原告。
被告余奕璇辩称：一、原告自始至终都不是物权人，相关诉讼请求不应得到支持。原告与被告黄晖强的协议即使合法有效，涉案房产由于未办理过户手续，在当时仍然是被告黄晖强的财产，不是原告的财产，如果本被告侵犯了他人的财产，那侵犯的也是黄晖强的财产，不是原告的，所以原告请求返还原物是没有事实及法律依据的，应予驳回。二、原告未追加必要共同诉讼人参与诉讼。本被告丈夫钟宇朗与本被告的诉讼地位、实体地位均相同，钟宇朗出资购买、与本被告共同出资装修了涉案房产，共同居住在涉案房产，结婚后又共同出资付清了土地转让金等税费，一审时本应与本被告作为必要共同诉讼人参加诉讼。三、被告黄晖强与本被告已签订房屋买卖合同并办理了产权转移登记，且经过公示没有异议，本被告业已取得涉讼房屋所有权。本被告作为讼争房屋的《房地产权证》的合法持有人，便是讼争房屋的唯一合法的所有权人。讼争房屋归本被告所有的事实已经国家行政机关确认，依法予以公示公开。四、本被告已支付所有购房款项，并已取得全部的凭证原件，如果购房者已依法完成所有房产购置手续，取得房屋产权证，并居住达十六年，却由于各种原因而无法拿出购房款凭证，就可能被认定为当时未交付购房款，无论从证据法则还是经验法则分析，都是不成立的。真实的情形是，被告黄晖强、王镇辉、钟宇朗三人基于当时的熟人信任关系，被告黄晖强和钟宇朗之间“一手交钱一手交楼”，王镇辉系居中角色。房产出售方被告黄晖强因为已经及时拿到购房款，所以没理由也不可能对该房产权利进行任何主张；买受人被告余奕璇因为确实支付了购房款，拿到房屋钥匙和原始单据，后来又顺利办理房地产权证，所以即便没有收据，也放心地全家在讼争房屋居住至今。五、本案已过诉讼时效，本被告与被告黄晖强于1999年9月22日签订房产买卖合同，办理过户手续，取得房地产权证，并一直居住在该套房屋，距今已有14年。原告的丈夫王镇辉是本被告及丈夫的老板，是被告黄晖强的老邻居、朋友，对于本被告夫妻买受被告黄晖强的房屋，并居住在该套房屋的事实一直清楚。若真存在原告所主张的其于1997年12月23日与被告黄晖强就该套房屋曾签订过房产转让协议，那么原告在明知自己的权利受侵害的情况下不主张其权利，已明显超过法定二年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告丈夫王镇辉与被告黄晖强系有业务往来的朋友，被告余奕璇与丈夫钟宇朗均是王镇辉所开办公司的员工。汕头市桃园XX幢XX号房（建筑面积60.29平方米）系被告黄晖强于1992年购买的政府补贴出售房屋。1997年底，原告丈夫王镇辉向被告黄晖强表示欲购房给员工钟宇朗居住。1997年12月23日，原告与被告黄晖强签订《房产转让协议》一份，该协议约定：一、甲方（被告黄晖强，下同）将座落在汕头市桃园XX幢XX房房产连同配套设施、电话作价壹拾壹万五仟元转让给乙方（原告，下同）。二、本协议签订之日，乙方将上述房款付还甲方；甲方将房屋移交乙方使用。三、有关上述房产转让、过名的一切税收和费用均由乙方负责；但甲方应无偿协助办理有关手续。四、甲方保证上述房产转让前不存在任何影响及致本转让无效的情况。协议签订后，原告将房款115000元付还被告黄晖强，被告黄晖强也将房屋锁匙及该房相关手续交付原告。同年12月30日，原告夫妻与被告黄晖强夫妻共同在汕头市公证处为《房产转让协议》办理了公证。同时办理公证的还有《声明书》、《委托书》，《声明书》系黄晖强妻子吴永红表示对房屋转让没有异议。《委托书》则是被告黄晖强及其妻吴永红因该房产尚未办妥《房地产权证》，共同委托原告丈夫王镇辉到国土房产管理部门领取该房《房地产权证》及办理有关手续，代为到房产交易管理部门办理有关房产交易、过名手续。遂后，原告之夫王镇辉将房屋交给被告余奕璇之夫钟宇朗，同时将该房屋相关手续交给钟宇朗。1998年起被告余奕璇与丈夫钟宇朗在讼争房屋居住使用至今。1998年10月14日，被告余奕璇领取了产权人为黄晖强，所有权性质为有限私有产权的粤房地证字04178**号《房地产权证》。1999年，被告余奕璇之夫钟宇朗以该房系原告之夫王镇辉给其居住为由，要求被告黄晖强共同到房产部门办理产权过户手续。同年9月22日，被告黄晖强与被告余奕璇共同在汕头市金园土地房产交易管理所签订了《汕头市房地产买卖契约》，契约载明被告余奕璇向被告黄晖强买受汕头市桃园XX幢XX房，一次性付清购房款85000元。同时由被告余奕璇向金园土地房产交易管理所提交讼争房屋过户的相关手续。在签订《汕头市房地产买卖契约》过程中，被告黄晖强实际没有收取被告余奕璇购房款85000元。1999年9月25日，汕头市金园土地房产交易管理所在《汕头特区晚报》刊登“金园区桃园XX幢XX房全套由黄晖强卖给余奕璇”的《通告》，1999年11月17日，汕头市金园土地房产交易管理所作了交易确认。1999年12月，被告余奕璇向有关部门缴纳了讼争房屋地价款3333.47元、政府补贴款10033.25元、契税1682.09元，合计各项税、费15048.81元。随后，被告余奕璇领取了房产权属人为其本人的粤房地证字2XX**号《房地产权证》，所有权性质为私有房产。2002年，被告余奕璇因遗失该证，同年9月4日登报声明。2003年1月10日，汕头市房管部门补发了产权人仍为余奕璇的粤房地证字ｃXXX号《房地产权证》。
2012年11月11日，原告之夫王镇辉向汕头市公安局金平分局东墩派出所（下称东墩派出所）报案，认为被告黄晖强夫妇以欺诈手段欺骗原告夫妇房款，背着原告夫妇将讼争房屋另行出售给他人所有并使用，希望公安机关为其讨回讼争房屋。2013年5月18日，东墩派出所以王镇辉提供的材料不够充足，答复其派出所不能以诈骗案进行立案，并告知到法院进行诉讼。原告遂于2013年1月30日向本院起诉，提出前述诉讼请求。
2012年11月14日，被告余奕璇之夫钟宇朗在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是其向被告黄晖强购买的，双方还签订了一份《房产转让协议》，并向被告黄晖强支付115000元的购房款。而在本案原审庭审出庭作证时钟宇朗却陈述购房款115000元是交给原告之夫王镇辉。
2012年11月19日，被告余奕璇在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是其丈夫钟宇朗将购房款交给原告之夫王镇辉，让王镇辉交给被告黄晖强。
2012年12月10日，被告黄晖强在东墩派出所的《询问笔录》中陈述讼争房屋是转让给原告的，购房款115000元是原告支付的，讼争房屋不是卖给被告余奕璇之夫钟宇朗，1999年底钟宇朗要求其到房产交易部门办理手续，因卖房时，王镇辉与钟宇朗曾到其铺坐过，王镇辉有提及该套房是要买给员工钟宇朗住的，故在钟宇朗要求其协助办理过户手续便相信了，办理房产过户手续时没有收取被告余奕璇夫妻的钱财，过户的相关税费是被告余奕璇夫妻支付的。
2012年12月12日，原告之夫王镇辉在东墩派出所的《报案笔录》中陈述他们夫妻向被告黄晖强购买讼争房屋并收到房间锁匙后，便让钟宇朗前往该套房居住，还拿了现金10000多元给钟宇朗去装修房屋，后钟宇朗与被告余奕璇一起在该套房居住，其只是让他们居住，不是将该套房产的产权给他们。也曾在被告黄晖强铺内与被告黄晖强提过买房是要给自己的员工居住的，但没有明确要给哪个员工居住，也没有说过要将房产的产权给予员工。
案审期间，被告余奕璇主张讼争房屋是其向被告黄晖强购买的，购房款115000元是通过原告之夫王镇辉转交给被告黄晖强的，原告予以否认；被告黄晖强也否认收取被告余奕璇的房款，而被告余奕璇对其主张却未能举证证明。
以上事实，有原告提交的《居民身份证》、《汕头市公安局人口信息资料》、（97）汕市证内字第2333号《房产转让协议〈公证书〉》、（97）汕市证内字第2334号《声明书〈公证书〉》、（97）汕市证内字第2335号《委托书〈公证书〉》及《汕头市房地产买卖契约》各一份；被告黄晖强提交的CXXXX5房产档案内档资料（汕头市桃园XX幢XX号房）、权属人为余奕璇的《房地产产权情况表》、粤房地证字第X**号《房地产权证》、《转移权属登记表》、补贴出售、集资统建《房屋补交地价款审批表》、汕头市金园国土房产分局、汕头市金园土地房产交易管理所《通告》、《土地出让地价款专用票据》、《广东省契税完税证》、《房地产权证件灭失声明》、《遗失房地产权证具结书》）各一份；被告余奕璇提交的《户口本》、《结婚证》、《房地产权证》、《汕头市房地产买卖契约》、《广东省契税完税证》、《土地房产权属转移证》、《购买补贴出售住宅合同书》、房屋交易发票和收据、《房地产权证件灭失声明》、房地产变更登记收费《收据》及《发票》、《金平区东墩街道桃园社区居委会证明》各一份；本院向东墩派出所调取的《报案报告》一份、《报案（询问）笔录》六份、汕头市房地产档案馆档案资料、原审《庭审笔录》和本案《庭审笔录》等材料在卷为证。
本院认为：本案争议焦点为：一、讼争房屋是原告向被告黄晖强购买后借给被告余奕璇的还是被告余奕璇向被告黄晖强购买的；二、两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效；三、原告的起诉是否超过诉讼时效。
一、关于讼争房屋是原告向被告黄晖强购买后借给被告余奕璇的还是被告余奕璇向被告黄晖强购买的问题。本院认为，原告与被告黄晖强签订的《房产转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该转让行为合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，原告依约支付被告黄晖强购房款，被告黄晖强也依约将讼争房屋及相关手续交付原告管业使用及存执，双方已履行了合同的主要义务。原告在取得讼争房屋后，其夫王镇辉将讼争房屋交给其员工被告余奕璇及其丈夫钟宇朗夫妇居住使用，同时将该套房屋的相关手续交由被告余奕璇夫妻存执，被告余奕璇因此获得讼争房屋的使用权，但并不因此而拥有该房所有权。1999年间，被告余奕璇之夫钟宇朗以该房系王镇辉给其夫妻居住、被告余奕璇持有讼争房屋产权人为被告黄晖强的《房地产权证》及相关手续为由，要求被告黄晖强共同到房产管理部门办理产权过户手续，被告黄晖强以此认为原告同意将产权过户至被告余奕璇名下，在没有征得原告同意的情况下而与被告余奕璇签订《汕头市房地产买卖契约》。因此，应认定讼争房屋系原告向被告黄晖强购买后由原告之夫王镇辉借给被告余奕璇夫妻居住的，而不是被告余奕璇向被告黄晖强购买的。被告余奕璇存在欺骗被告黄晖强办理过户手续的行为，被告黄晖强在讼争房屋已转让给原告的情况下还与被告余奕璇签订《汕头市房地产买卖契约》，也存在一定的过错。两被告应对签订《汕头市房地产买卖契约》给原告造成的损失承担相应的民事责任。鉴于原告明确表示不向被告黄晖强主张权利，根据不告不理的原则，本院对被告黄晖强应承担的民事责任不予审理。
二、关于两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是否有效的问题。被告余奕璇虽抗辩讼争房屋是其向被告黄晖强购买且已支付购房款，但却未能举证证明，且被告黄晖强也予以否认，故被告余奕璇这一抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。因两被告在签订《汕头市房地产买卖契约》时，被告黄晖强没有收取被告余奕璇的购房款，被告黄晖强只是协助办理房屋过户手续，两被告所签订的《汕头市房地产买卖契约》不符合房屋买卖的形式要件，买卖双方没有支付合理的对价及交付标的物，是以合法形式掩盖非法目的而签订的虚假合同。因此，两被告签订的《汕头市房地产买卖契约》是无效的。原告请求判令被告余奕璇将讼争房屋归还原告的诉求合理合法，依法应予支持。
三、关于被告余奕璇抗辩原告在明知自己的权利受侵害的情况下不主张其权利，已明显超过法定二年的诉讼时效的问题。因原告的诉讼请求属于物权请求权，不适用诉讼时效问题。因此，被告余奕璇提出原告的诉讼请求已超过法定二年的诉讼时效期间的抗辩没有法律依据，本院依法不予支持。
原告主张两被告恶意串通，因未能举证证明，故本院对原告的主张不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（七）项、第二款、第六十一条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄晖强与被告余奕璇1999年9月22日签订的《汕头市房地产买卖契约》无效。
二、被告余奕璇及其亲属于本判决发生法律效力之日起六个月内将汕头市桃园XX幢XX号房交还原告林玉珠管业使用。
本案受理费2642元，由被告余奕璇承担。受理费原告林玉珠已预交，本院不予收退，被告余奕璇于本判决发生法律效力之日起七日内径行付还原告林玉珠2642元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 黄素萍
审 判 员 姚允玉
人民陪审员 许婉玲
二〇一五年六月十八日
书 记 员 马宝华
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
……
（七）以合法形式掩盖非法目的的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
……
（四）返还财产；
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。