广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8985号
上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司南海大沥支行，住所地广东省佛山市南海区大沥新城大道政府侧，组织机构代码71233672-5。
负责人麦小帆，该行行长。
委托代理人陈旺，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人游镇涛，广东信孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈娟玲，女，汉族，1978年9月13日出生，住广东省汕头市潮南区，
上诉人中国农业银行股份有限公司南海大沥支行（以下简称农行大沥支行）因与被上诉人陈娟玲金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民二初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、陈娟玲应于判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金4300000元、计至2015年10月26日的利息70519.09元及以4300000元为本金从2015年10月27日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮5%再上浮50%计算的复利予农行大沥支行；二、驳回农行大沥支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41783.02元、财产保全费5000元，合共46783.02元，由陈娟玲负担。
上诉人农行大沥支行上诉提出：
一、一审判决没有支持“以4300000元为本金从2015年10月17日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款利率上浮5%再上浮50%计算的利息”的诉讼请求违反合同自由原则，适用法律错误。（一）“至实际清偿之日止的利息按合同约定的逾期贷款利率计算”有合同的约定。（二）“至实际清偿之日止的利息按合同约定的逾期贷款利率计算”有中国人民银行的规定。
二、一审判决未支持农行大沥支行对于涉诉房产享有优先受偿权错误。在抵押登记因陈娟玲拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予农行大沥支行对不动产的优先受偿权。（一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，最高人民法院认同即使受让人未办理不动产权利登记证书，但受让人已办理预告登记的，受让人也应该享有物权权利。（二）涉诉商品房已具备不动产抵押登记条件，但陈娟玲拒不办理，已违反了抵押合同的约定，违背了诚实信用原则。赋予农行大沥支行对该房产的优先受偿权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。（三）当商品房具备办理抵押登记的条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应视为条件已经成就，即农行大沥支行行使优先受偿权的条件因陈娟玲恶意阻却而依法视为已经成就。（四）抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示的要求。（五）赋予债权人优先权，符合法律及相关司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条的规定，农行大沥支行有权处分陈娟玲于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈娟玲取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故农行大沥支行有权处置涉诉房产。
三、一审判决认为“原告在本案中请求被告配合办理涉案房产的正式抵押登记手续，是对法院已查封的涉案房产再设定权利负担，损害到其他债权人的利益，也不符合上述法律规定，应该不予准许”错误。抵押权预告登记不能从取得房地产权属证书起三个月后当然失效。（一）涉案房产符合办证条件后（具体何时符合办证条件，农行大沥支行并不知情），开发商到有关部门办理了房产证，并直接将房产证交给陈娟玲，没有告知农行大沥支行。陈娟玲作为合同义务方，也没有主动告知农行大沥支行房产已办妥房产证并配合农行大沥支行办理抵押登记。农行大沥支行不知房产证已办妥，故没有向法院申请权利。《中华人民共和国物权法》第二十条所规定的“能够进行不动产登记”应该是以抵押权人知道或应当知道抵押人办理了房产证为前提的。换言之，法条中的“三个月”的起算时间应是农行大沥支行知道或应当知道陈娟玲办理了房产证之日，而非房产证办理之日。因此，本案的抵押权预告登记仍然有效。（二）查封登记不能对抗抵押权预告登记。涉诉房产在南海区房管部门登记上一直显示预告抵押，其他债权人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示效力。法院就涉诉房产因其他的诉讼案件已经实施的查封进行了登记和公示，但抵押权预告登记在查封登记之前，因而查封登记不能对抗抵押权预告登记。
综上，农行大沥支行请求二审法院：一、改判陈娟玲立即偿还贷款本金4300000元、计至2015年10月26日的利息70519.09元及以4300000为本金从2015年10月27日起至实际清偿日止按中国人民银行贷款利率上浮5%再上浮50%计算的利息予农行大沥支行；二、确认农行大沥支行对陈娟玲提供的位于佛山市南海区里水镇兴旗路1号碧桂园山水桃园71座02房在上述债权范围内享有优先受偿权；三、判令陈娟玲立即就佛山市南海区里水镇兴旗路1号碧桂园山水桃园71座02房配合农行大沥支行以农行大沥支行为抵押权人办理正式的抵押登记；四、判令陈娟玲负担本案的全部诉讼费用。
上诉人农行大沥支行在二审期间未提交新证据。
被上诉人陈娟玲在二审期间未作答辩亦未提交新证据。
经审理，本院除确认一审法院查明的事实外，另查明：《个人购房担保借款合同》第12.1条的约定，“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止……”
本院认为：本案为金融借款合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，围绕农行大沥支行的上诉主张，本院作如下分析：
一、关于陈娟玲应向农行大沥支行支付的利息的截止日期问题。根据《个人购房担保借款合同》第12.1条的约定，“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止……”农行大沥支行上诉主张陈娟玲的欠息应计付至实际清偿日止有理，本院依法予以支持。
二、关于农行大沥支行是否对涉诉房产享有抵押权的问题。抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记虽然具有一定的物权性质，但其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在仅办理了抵押权预告登记的情况下，农行大沥支行请求确认其对涉诉房产享有优先受偿权无理。一审判决就此处理正确，本院依法予以维持。
三、关于农行大沥支行上诉请求陈娟玲协助办理涉诉房产的抵押权登记手续的问题。依本案已查明事实可知，涉诉房产于2014年10月16日已取得房地产权属证书，因自该日起三个月内未申请办理抵押权登记手续，该预告登记依法已经失效。农行大沥支行已丧失原抵押权预告登记所赋予的请求权，即不再享有排除他人处分该房产的权利。农行大沥支行上诉主张该三个月的期间应理解为自其知道或应当知道可办理抵押权登记之日起算，与法律规定不符，本院依法不予采纳。涉诉房产在抵押权预告登记失效后，分别于2015年1月、2月、3月、6月因他案被人民法院查封。正如一审判决所认定的，涉诉房产在被人民法院查封后，依法不得再设定新的权利负担。农行大沥支行所请求的办理抵押权登记手续是对该房产设定的新的权利负担，该请求有违法律规定，依法应不予支持。
综上所述，农行大沥支行的上诉请求部分有理，本院对其请求成立部分予以支持，对其请求无理部分不予采纳。一审判决认定事实清楚，但对欠息支付截止日的确定欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民二初字第692号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民二初字第692号民事判决第一项为：被上诉人陈娟玲应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金4300000元、计至2015年10月26日的利息70519.09元及以4300000元为本金从2015年10月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率上浮5%再上浮50%计算的罚息予上诉人中国农业银行股份有限公司南海大沥支行；
三、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司南海大沥支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件受理费41764.15元，由上诉人中国农业银行股份有限公司南海大沥支行负担41000.15元，被上诉人陈娟玲负担764元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈儒峰
审 判 员 刘 坤
代理审判员 何希红
二〇一七年一月四日
书 记 员 史 伟