上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二(民)终字第2930号上诉人（原审被告、反诉原告）陈晨。上诉人（原审被告、反诉原告）陈晓霞。两上诉人共同委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海鎏元置业有限公司。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司。委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。上诉人陈晨、陈晓霞因与被上诉人上海鎏元置业有限公司（以下简称鎏元公司）、原审第三人上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称众元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：2008年10月27日，鎏元公司与众元公司签订“鎏元置业委托众元投资协议”。该协议约定，鎏元公司委托众元公司对其开发的“***天地商业项目”进行销售、招租及市场管理等。此后，该协议经法院生效判决确认于2012年7月10日解除。期间，众元公司以其本人名义与陈晨、陈晓霞于2010年4月30日签订“***天地商业广场租赁合同”，约定众元公司将建筑面积为1,467.26平方米的位于本区***镇桃源路188弄132号5层商铺（即上述“***天地商业项目”内的房屋）出租给陈晨、陈晓霞用于开设健身房。该合同第二条约定，该商铺的租赁期限为自众元公司交付于陈晨、陈晓霞之日起至2018年3月31日止（包含免租期，以最终实际交房日起算租赁期限）。免租期为自该铺位交付之日起“空白”个月为免租期（免租期内众元公司仅免去陈晨、陈晓霞应缴纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。该合同第四条约定，2010年9月1日至2012年8月31日的月租金为人民币（下同）40,000元，2012年9月1日至2014年8月31日的月租金为42,000元，……；租金为先付后用方式按半年支付一次，本合同签订当日内，陈晨、陈晓霞需支付第一笔3个月租赁费120,000元，陈晨、陈晓霞在2010年6月1日前再支付3个月租金120,000元，租赁合同“其”（应为起）算月为每年9月计起始年，以后在年度的9月1日前将下年度租赁费支付给众元公司。该合同第五条约定，陈晨、陈晓霞应当自该商铺交接之日起，按每6个月为一期交纳该商铺的物业管理费（装修免租期三个月内物业管理费减半），缴纳时间为当期最后一个月的25日之前必须向众元公司缴付完毕，物业管理费收费标准为每月每平方米8元。该合同第六条约定，陈晨、陈晓霞应于2010年9月1日前向众元公司支付除租金以外的一次性履约押金120,000元；履约押金可以作为延迟支付租赁费用、物管费、违约金等扣款，履约押金被用于扣除上述款项后，陈晨、陈晓霞应在收到众元公司通知的五天内，补足所有被扣金额；合同终止后，众元公司可将履约押金抵偿陈晨、陈晓霞本合同应承担的责任金额等。该合同第八条约定，租赁期间，陈晨、陈晓霞发现该商铺及由众元公司提供的附属设施有损坏或故障时，应及时书面通知众元公司或众元公司指定的物业管理方修复；众元公司或众元公司指定的物业管理方在接到陈晨、陈晓霞维修通知三个工作日内进行维修；众元公司或众元公司指定的物业管理方不予维修的，陈晨、陈晓霞可视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修，维修费用由众元公司或众元公司指定的物业管理方承担；众元公司保证该商铺及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。该合同第十条约定，租赁期满或本合同终止后陈晨、陈晓霞不能按时搬出涉案商铺的，每逾期一天，陈晨、陈晓霞应按当年租赁年度日租金的3倍向众元公司支付使用费。该合同第十一条约定，陈晨、陈晓霞有欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天等违约行为，众元公司有权随时提前解除合同，陈晨、陈晓霞应支付当年租赁年度6个月的租赁费的违约金，除违约金外，众元公司有权没收陈晨、陈晓霞履约押金。众元公司具有可能导致陈晨、陈晓霞严重损害行为，经陈晨、陈晓霞提醒仍未改正的、因众元公司原因根据法律法规规定允许提前解除租赁合同情况发生的，陈晨、陈晓霞即有权解除合同，众元公司应退还未使用期间已缴纳的租赁费及物业管理费等所有应退费用。在陈晨、陈晓霞清场并结算完毕各项费用后返还履约押金并支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金。若陈晨、陈晓霞欠缴租赁费、补足履约押金或缴纳本合同约定的其他费用超过15天的，众元公司有权采取断水、断电等措施。该合同第十七条补充装修免租期和免租期约定为：1、2010年6月1日至2010年8月31日为装修免租期，2010年9月1日至2010年11月31日为免租期，2011年6月1日至2011年8月31日为免租期；2、2012年3月1日至2012年8月31日为免租期等。该合同另对其他相关事宜了约定。上述合同签订后，众元公司按约将涉案商铺交付陈晨、陈晓霞，陈晨、陈晓霞按约于签约当日支付三个月的租金120,000元。2010年5月31日，陈晨、陈晓霞支付137,607元，其中120,000元为押金、17,607元为减半以后的三个月装修免租期内的物业管理费。除此之外，陈晨、陈晓霞至今未支付其他价款。在使用过程中，陈晨、陈晓霞多次通知众元公司称，涉案商铺楼顶存在每逢雨天均会发生渗漏水情况，鎏元公司亦曾多次进行过维修，但在本次诉讼前陈晨、陈晓霞未曾以此为由主张解除合同。对于未据此主张解除合同的原因，陈晨、陈晓霞在审理中称，系鎏元公司在维修时同意减免租金及物业管理费。在2013年8月16日的庭审中，陈晨、陈晓霞自认其注册于涉案商铺的上海***健身有限公司还在经营。期间，鎏元公司于2012年10月15日通知陈晨、陈晓霞称，其与众元公司之间的委托合同已于同月9日经法院确认解除，众元公司无权代表其收取租金，请陈晨、陈晓霞直接向其履行缴纳租金等义务。陈晨、陈晓霞于同月18日收到该通知。2013年1月15日，陈晨、陈晓霞报警称，与物业发生纠纷，对方将其电拉掉了等。2013年1月23日，鎏元公司又将上述事宜通知陈晨、陈晓霞，并要求于2013年1月向其支付租金，若已向众元公司缴纳，则提供众元公司开具的租金发票等。鎏元公司于2013年6月7日诉诸原审法院，请求判令：1、解除鎏元公司与陈晨、陈晓霞的租赁合同;2、陈晨、陈晓霞迁出上述商铺并将该商铺返还鎏元公司；3、陈晨、陈晓霞支付鎏元公司至判决合同解除之日止的租金，暂计为864,000元（2010年12月至2011年5月,2011年9月至2012年2月,2012年9月至2013年2月,2013年9月至2014年2月，共计24个月，扣除已支付租金120,000元）；4、陈晨、陈晓霞支付鎏元公司合同解除之日起至实际迁出上述商铺之日止的使用费（按日租金的3倍，以每日4,142元计算）；5、陈晨、陈晓霞支付鎏元公司至实际迁出之日止的物业管理费，暂计为539,948元（自2010年6月1日至2014年3月31日，共计46个月）；6、陈晨、陈晓霞支付鎏元公司违约金126,000元。审理中，鎏元公司以陈晨、陈晓霞已于2014年5月20日返还上述商铺为由，向法院申请撤回上述第2项诉讼请求。陈晨、陈晓霞反诉请求法院判令：1、解除双方于2010年4月30日签订的上述租赁合同；2、鎏元公司赔偿陈晨、陈晓霞损失414,600元（其中，解约违约金120,000元、装修损失费278,170元及漏水致设备损坏的维修费16,430元）；3、鎏元公司返还陈晨、陈晓霞押金120,000元。2013年9月6日，原审法院至涉案商铺现场进行勘查。原审审理中，就合同约定的免租期问题。鎏元公司提供其持有的租赁合同，并据此主张该合同第十七条补充装修免租期和免租期还约定：“3、2013（注：最末尾打印的是2以书写方式涂改为3）年3月1日-2013年8月31日为免租期”；“4、2014（注：末尾打印的是3以书写方式涂改为4）年3月1日-2014年8月31日为免租期”。陈晨、陈晓霞对此不予认可，并提供其持有的未经涂改的租赁合同，并据此主张该合同第十七条补充装修免租期和免租期还约定：“3、2012年3月1日-2013年8月31日为免租期”；“4、2013年3月1日-2014年8月31日为免租期”。鎏元公司认为，上述涂改部分系因打印错误所致，应以其持有的合同来认定约定的免租期。众元公司认可鎏元公司上述关于免租期的主张，不认可陈晨、陈晓霞上述关于免租期的主张。就合同效力问题。鎏元公司认为，其委托众元公司出租给陈晨、陈晓霞的涉案商铺是合法建筑，以此为租赁标的的租赁合同应为有效合同。为此，其提供了两张施工图纸、一张建筑工程竣工立面图。陈晨、陈晓霞对上述图纸的真实性、合法性不持异议，但认为施工图与鎏元公司不属于违法改建的观点没有关联，而立面图不能反映涉案商铺符合建筑规范的事实。陈晨、陈晓霞认为，其租赁的涉案商铺设计层高为3.55米，鎏元公司在该商铺建造好后，擅自将该商铺楼顶升至6至9米左右，故涉案租赁合同应为无效。为此，其提供鎏元公司将涉案商铺售予案外人许***、许******时所签订的上海市商品房出售合同，该合同载明涉案商铺建筑层高为3.55米；以及测量成果汇总表及消防验收意见书，证明涉案商铺未经审批进行了改扩建的事实。鎏元公司对上述出售合同、测量成果汇总表及消防验收意见书的真实性无异议，但认为3.55米系涉案商铺的最低层高，而汇总表及意见书反映内容不全面。众元公司则均赞同陈晨、陈晓霞的意见。基于涉案商铺具有合法产权，加之按立面图并综合其他证据，尚不足以证明涉案商铺存在陈晨、陈晓霞所称的导致租赁合同无效的改扩建情形，故法院认定涉案租赁合同合法有效。因此，按相关司法解释的规定，法院于2013年11月22日对陈晨、陈晓霞就合同效力问题进行了释明，陈晨、陈晓霞于法院指定期间提出如上变更后的反诉诉讼请求。就合同解除问题。鎏元公司认为，因陈晨、陈晓霞未按其持有合同的约定支付租金，故其据此主张解除合同。陈晨、陈晓霞认为，鎏元公司主张的解约条件不成就，因为按其持有合同的约定，鎏元公司所主张的租金均属免租期内的租金，其没有支付租金义务。同时，陈晨、陈晓霞就其反诉主张的三项解约事由，分别提供宣传资料、含有房屋漏水内容的光盘、因停电而报警的接报回执单。鎏元公司认为，对宣传资料的真实性，其不予认可，并认为此非合同约定内容；对光盘内容的真实性不予认可，并认为不能证明房屋存在质量问题；对接报回执单的真实性没有异议，但此仅为陈晨、陈晓霞单方陈述，且陈晨、陈晓霞亦未通知过鎏元公司。众元公司认为，上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，并认为陈晨、陈晓霞确实曾向其反应过停电事实，因其与鎏元公司的委托关系已解除，故通知陈晨、陈晓霞找鎏元公司解决问题。就商铺返还问题。2014年1月7日，陈晨、陈晓霞在原审庭审中称，即便需要其承担违约责任，也坚持主张解除合同；而且其已于2013年12月31日将钥匙移交给物业公司，故涉案商铺应当认定已转由鎏元公司占有，并为此提供收条一份。鎏元公司认为，陈晨、陈晓霞的解约理由不成立，即便其真的将钥匙移交物业公司，也是未征得鎏元公司同意的，并称对收条的真实性需庭后核实，但庭后未告知核实结果。2014年3月26日，在原审法院询问当事人的过程中，鎏元公司称，“因陈晨、陈晓霞拖延支付租金，我们也要求解除合同，所以同意办理房屋交接”。基于此，并结合期间陈晨、陈晓霞关于“鎏元公司一直不接收房屋”的意见，为避免因当事人对涉案商铺是否已经有效交接的争议导致商铺空置损失的扩大，原审法院当即明确涉案商铺是否已有效交接由法院裁判，且要求当事人尽快办理涉案商铺交接手续，并将移交内容以书面或照片等方式固定。但是，在法院征求当事人是否可以协商确定交接时间，陈晨、陈晓霞代理人又以须与当事人本人确认为由，申请于5日内答复。此后，陈晨、陈晓霞仅向法院邮寄落款日期为2014年4月2日申请书，其中称“愿意再一次于2014年4月8日下午13：30时进行房屋交接手续”。因涉及法定节假日，法院收到该申请书时已是鎏元公司确定的上述交接日的下午。此后，鎏元公司以陈晨、陈晓霞已对涉案商铺的装潢向法院申请审价，一旦交接则“到时说不清楚”为由，遂拒绝办理交接手续。2014年5月14日，上海***建设经济咨询有限公司对涉案商铺进行现场勘测，陈晨、陈晓霞于当天又向鎏元公司提出办理涉案商铺移交手续，鎏元公司以“要联系物业一起过来把水电等固定一下”等为由未接收涉案商铺。2014年5月20日，鎏元公司与陈晨、陈晓霞才直接办理涉案商铺交接手续。就鉴定问题。2014年2月14日，根据陈晓霞的申请，原审法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案租赁房屋漏水情况以及是否影响实际使用进行鉴定。2014年3月13日，上海市房屋建筑设计院有限公司邮寄落款日期为同月11日的现场踏勘的情况说明一份，称房屋漏水情况较为明确，但是否影响实际使用并非建筑工程鉴定范围等。为此，原审法院于2014年3月26日听取了当事人意见，并于2014年4月14日决定撤回上述鉴定。期间，因陈晨、陈晓霞在原审反诉请求中主张了涉案商铺装饰装修损失，原审法院向陈晨、陈晓霞作如下释明：一、合同解除后，涉案商铺装饰装修损失的处理原则，主要从违约责任角度确定装饰装修损失责任承担主体；二、涉案商铺装饰装修损失数额应通过鉴定方式确定，并由陈晨、陈晓霞方提出鉴定申请；三、即便陈晨、陈晓霞提出了对涉案商铺装饰装修的鉴定申请，其此项赔偿请求也不必然支付，由此产生的鉴定费用应由陈晨、陈晓霞承担。2014年4月17日，根据陈晨、陈晓霞的申请，法院依法委托上海***建设经济咨询有限公司对涉案租赁房屋剩余租赁期间内的装饰装修残值进行鉴定。2014年7月7日，法院收到该公司出具的鉴定报告。该报告载明：1、根据涉案工程事实以及相关计价规定，经鉴定双方无异议部分涉案装修工程残值为155,886元。2、关于人工单价的计费问题。鎏元公司认为，应按信息价的下限值再下浮10％，金额为83,918元，残值为41,556元。陈晨、陈晓霞则同意鉴定单位的人工单价，计费金额为131,785元，残值为65,260元。鉴定单位意见为，对于人工单价的计价方法，鎏元公司与陈晨、陈晓霞之间无合同约定，故其认为应根据本市现行的计价定额及相关规定计算，金额为131,785元，残值为65,260元。对于上述鉴定意见，鎏元公司在法院指定期间提出如下异议：1、对人工单价计费的问题，其不同意鉴定单位的意见，应以其原意见为准；2、其对鉴定报告初稿提出的8项异议，在正式的鉴定报告中未见描述，现仍坚持。对此，鉴定单位认为，对于鎏元公司的第1项异议，其已在鉴定报告中作为争议项目列明。对于鎏元公司第2项异议中的①应否计入工程排污费、社会保障费、住房公积金、河道管理费问题，按本市相关定额规定应予以计入；②综合费率问题，其已采纳鎏元公司意见，并在报告第10页予以调整；③人工单价问题，见前述争议项目；④材料问题，如音箱未见、排气扇应为4大2小应予调整等，现场实际是有音箱的，排气扇已在报告第12页予以调整；⑤装饰部分预算书第13项系数计取问题以及⑥装饰部分预算书第19、26项定额问题，已在报告第4页作调整；⑦工程量问题，系其到现场实际测量；⑧价格问题，按本市相关定额的规定，其按信息价计算。而陈晨、陈晓霞以及众元公司在法院指定期间对上述鉴定报告未提出异议。审理中，鎏元公司还认为，租赁期间应计算至2015年而非2018年，故对报告按8年租赁期间分摊装饰装修残值有异议；对报告确定装饰装修残值基准日为2014年5月14日，没有异议。陈晨、陈晓霞则认为，应按其签订的租赁合同约定的租赁期间分摊装饰装修残值；装饰装修残值基准日应以其实际交还涉案商铺日为准。陈晨、陈晓霞就其主张的维修费损失，提供了加盖有“上海***健身器材有限公司”印章的收款收据一份。鎏元公司认为，该收据无抬头，与本案无关，且不足以证明因涉案商铺漏水而致陈晨、陈晓霞损失的事实。众元公司则称，对该收据不清楚，由法院依法认定。原审另查明：2010年12月28日，鎏元公司与众元公司签订协议书，约定鎏元公司自2011年1月1日起将“***新天地休闲广场”物业管理全权委托给众元公司；同时众元公司承诺自2011年1月1日起“***新天地休闲广场”物业管理费用自负盈亏。审理中，上海***物业管理有限公司向法院出具情况说明，载明陈晨、陈晓霞未缴纳的物业管理费同意由鎏元公司收取等。原审再查明：2011年，鎏元公司与案外人许***、许******网签“上海市商品房出售合同”，鎏元公司将涉案租赁房屋售予上述案外人，上述案外人据此于同年4月对涉案租赁房屋取得相应房地产权证。同时，上述案外人与众元公司签订“代理租赁合同”，委托众元公司出租涉案租赁房屋，并明确代理租赁期间为2011年10月1日至2015年3月31日，租金1,866,667元已于房款中抵扣，不再另行支付等。原审认为：鎏元公司与众元公司之间的委托关系已为生效判决解除，故众元公司在涉案“***天地商业广场租赁合同”中的权利义务应由鎏元公司享有和承担。现本案主要争议为：一、如何认定涉案“***天地商业广场租赁合同”的免租期；二、如何认定上述合同的效力；三、导致上述合同解除的责任在谁；四、合同解除后果如何处理。关于争议一，其实质是以鎏元公司持有的合同认定免租期，还是以陈晨、陈晓霞持有的合同认定免租期问题。一般而言，合同中涂改的部分，须经当事人签名或盖章确认，否则一旦产生争议又无其他证据足以证明涂改内容是当事人合意的结果，则不能以涂改后内容来认定当事人之间的权利义务。本案中，根据合同第四条关于租赁合同起算月为每年9月的约定，以及合同第十七条1、2、3、4具体约定内容判断：2010年6月至8月的3个月为装修免租期；在2010年9月至2011年8月的第一年租赁期间，分两次免租每次均为三个月，亦即该期间总的免租期是六个月，分别为2010年9月至2010年11月以及2011年6月至2011年8月；在2011年9月至2012年8月的第二年租赁期间，免租期是持续的六个月，即2012年3月至2012年8月；从逻辑上而言，合同第十七条3、4中约定的内容应为第三、四年租赁期间有关免租期的约定；若采纳鎏元公司持有的合同，免租期同样均是持续的六个月，与此前二年免租期间是一致的；若以陈晨、陈晓霞持有的合同确定免租期，则出现第十七条3中约定的免租期已全部包含第十七条2中约定的免租期，以及第十七条4中约定的免租期已部分包含第十七条3中约定的免租期的情形，最终的结果是2012年3月至2014年8月期间的租金全部免除，若当事人缔约时真的作出上述约定，则在合同中采用上述复杂的期限交叉的表述，有悖于一般的常理，其完全可以作出简单的2012年3月至2014年8月期间均为免租期的约定。此为其一。其二，陈晨、陈晓霞在审理中称，其未以漏水主张解除合同的原因系鎏元公司在维修时同意减免租金及物业管理费。而鎏元公司对该陈述持否定态度。若争议部分免租期的约定真如陈晨、陈晓霞所言，则会出现鎏元公司就同一租金连免两次的情形，即合同中约定免租金是第一次，漏水再免租金是第二次。此情完全不合常理。因此，根据陈晨、陈晓霞上述未以漏水主张解除合同的陈述意见，更足以证明陈晨、陈晓霞在争议部分免租期这一问题上陈述的内容是不真实的，具有虚假性。因此，法院以鎏元公司持有合同约定内容认定免租期，陈晨、陈晓霞关于以其持有合同确定免租期的意见，法院不予采纳。关于争议二，基于前述释明中所阐述的理由，加之涉案“***天地商业广场租赁合同”系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故该合同应当认定为有效合同。陈晨、陈晓霞以及众元公司关于合同无效的意见，法院不予采纳。关于争议三，在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。就鎏元公司主张的解除事由而言，根据上述争议一的裁判理由，结合合同第四条的约定，陈晨、陈晓霞应于合同签订之日2010年4月30日支付租金120,000元、在2010年6月1日前再支付租金120,000元，此后的租金应于当年度9月1日前支付下年度租金。现陈晨、陈晓霞仅于签约当日支付了租金120,000元，其余租金至今分文未付，根据合同第十条关于欠缴租金达20天出租人有权随时提前解除合同的约定，鎏元公司有权据此向陈晨、陈晓霞主张解除合同。就陈晨、陈晓霞主张的解除事由而言。一、陈晨、陈晓霞未提供证据证明鎏元公司作出过宣传资料中的承诺，且该些承诺为租赁合同内容的一部分，并对其决定是否签订租赁合同以及租金的确定具有重大影响。二、涉案租赁合同于2010年4月签订，并于当年已经实际履行，至陈晨、陈晓霞反诉之日已达三年多近四年。按陈晨、陈晓霞陈述意见，在使用过程中，其即发现涉案商铺存在每逢雨天均会发生渗漏水情况，鎏元公司亦曾多次维修。在2013年8月16日的庭审中，陈晨、陈晓霞自认其注册于涉案商铺的公司还在继续经营。而且，就渗漏水问题是否足以影响陈晨、陈晓霞实际使用，经委托鉴定亦未果。由此说明，涉案商铺存在的渗漏水情形，尚不足以影响陈晨、陈晓霞合同目的的实现，不构成根本违约。否则，按照常理，若真如陈晨、陈晓霞所称，漏水足以影响其合同目的实现，则陈晨、陈晓霞早已及时向鎏元公司主张解除合同，否则陈晨、陈晓霞就是故意扩大损失即自己不能使用，又不及时主张解除并返还。其长期未以此为由主张解除合同的行为，就足以证明漏水的问题并不足以影响其租赁合同目的的实现。三、陈晨、陈晓霞于2012年10月18日收到鎏元公司催款通知后仍未支付所欠价款，按合同第十一条有关断电约定，鎏元公司有权采取断电措施。基于此，法院对陈晨、陈晓霞主张的解约理由，均不予采纳。至于合同解除之日。按鎏元公司最初的诉讼请求，其系以继续履行合同为前提向陈晨、陈晓霞主张权利。但是，在本案审理中，基于陈晨、陈晓霞前述执意解除合同的意见，鎏元公司根据法院释明并以陈晨、陈晓霞迟延支付租金符合上述约定解除条件为由，于2014年3月26日在法院询问当事人的过程中明确同意解除合同，故法院确认涉案租赁合同于2014年3月26日解除。鎏元公司关于涉案租赁合同于2014年2月28日解除的意见，没有证据证明其于该日通知陈晨、陈晓霞解除合同。陈晨、陈晓霞关于涉案租赁合同于其提交变更反诉请求之日即2013年11月29日解除的意见，因其主张的解约理由不成立，不产生合同解除的法律后果。故法院对双方所主张的合同解除日，均不予确认。关于争议四，就本诉部分除合同解除之外的其他诉讼请求而言，合同解除后，陈晨、陈晓霞就失去了继续占有和使用租赁物的依据。因此，陈晨、陈晓霞应当将涉案商铺返还鎏元公司。现基于审理中陈晨、陈晓霞已将涉案商铺返还的事实，鎏元公司撤回了要求陈晨、陈晓霞返还涉案商铺的请求，并无不当，可予准许。至于鎏元公司主张的租金及使用费、物业管理费以及违约金。首先，就租金而言。一、涉案“***天地商业广场租赁合同”载明的出租人为众元公司，在鎏元公司通知陈晨、陈晓霞其与众元公司之间的委托关系已解除且双方已涉讼的情形下，陈晨、陈晓霞以其已在本次诉讼期间即2013年12月31日将涉案商铺返还给了物业公司为由据此主张其于该日将涉案商铺返还鎏元公司。因陈晨、陈晓霞该返还行为事先未征得鎏元公司同意，事后未取得鎏元公司追认，若陈晨、陈晓霞上述返还行为属实，则属于履行对象因其自身认识原因而导致错误，故应认定不发生涉案商铺有效返还的法律后果。故法院对陈晨、陈晓霞关于已于上述期限将涉案商铺返还鎏元公司的意见，不予采纳。二、若严格按鎏元公司持有合同约定，陈晨、陈晓霞应付鎏元公司租金及使用费为984,000元（2010年12月至2011年5月、2011年9月至2012年2月各240,000元，2012年9月至2013年2月、2013年9月至2014年2月各252,000元），扣除陈晨、陈晓霞已付租金120,000元，则陈晨、陈晓霞尚应支付鎏元公司租金864,000元。按合同第四条约定，上述所欠租金中的120,000元应于2010年6月1日支付、240,000元应于2011年9月1日前支付。现有证据仅能证明鎏元公司于2012年10月18日向陈晨、陈晓霞主张了权利。期间，并无证据证明鎏元公司或众元公司向陈晨、陈晓霞主张权利，构成诉讼时效中断，故上述所欠租金中共计有360,000元的诉讼时效业已届满。因此，若严格按鎏元公司持有合同约定，陈晨、陈晓霞尚应支付鎏元公司租金为504,000元。三、鉴于租赁期间涉案商铺确实存在渗漏水的瑕疵，该瑕疵基于前述裁判理由虽不构成陈晨、陈晓霞主张解除合同的有效条件，但该项瑕疵确实对陈晨、陈晓霞使用涉案商铺带来一定的影响。同时，在2014年1月7日的庭审中，鎏元公司已经知道陈晨、陈晓霞已将涉案商铺返还物业公司，其一方面称陈晨、陈晓霞上述行为未征得鎏元公司同意，另一方面又称需庭后核实，但又未告知核实结果，显属有意扩大损失。因此，法院在综合考虑上述案情以及此后停电等因素上，酌情调低上述严格按鎏元公司持有合同约定确定的应付租金，确定陈晨、陈晓霞应付鎏元公司租金为403,200元（504,000元×80%）。其次，就使用费而言。合同解除后，承租人应当将涉案商铺及时返还出租人，无正当理由迟延返还的，承租人应当向出租人支付相应的使用费。本案中，为避免因当事人对涉案商铺是否已经有效交接的争议导致损失进一步扩大，法院于2014年3月26日责令当事人尽快办理涉案商铺交接手续。在鎏元公司当即明确表示“同意办理房屋交接”后，陈晨、陈晓霞代理人又以须与当事人本人确认为由申请于5日内答复。此后，陈晨、陈晓霞单方确定“于2014年4月8日下午13：30时进行房屋交接手续时”未考虑来函在途时间，导致法院收到该申请书时已是鎏元公司确定的上述交接日的下午。再之后，鎏元公司以涉案商铺的装潢正在审价中，一旦交接则“到时说不清楚”为由，拒绝办理交接手续。2014年5月14日，陈晨、陈晓霞向鎏元公司再次提出办理涉案商铺移交手续，鎏元公司以“要联系物业一起过来把水电等固定一下”等为由拒绝受领涉案商铺，以致双方至2014年5月20日才办妥涉案商铺交接手续。由此表明，就涉案商铺的返还而言，陈晨、陈晓霞具有较积极返还的意思表示，而鎏元公司则具有明显怠于受领的行为。同时，考虑到2014年3月26日至5月14日为合同约定的免租期以及期间又涉及鉴定事宜等因素，法院酌情确定上述期间内的使用费参照合同约定的租金标准的30％计算。因此，陈晨、陈晓霞应当支付鎏元公司使用费20,580元（42,000元/月×49/30月×30％）。鎏元公司关于以合同第十条约定按当年租赁年度日租金的3倍向支付使用费的主张，基于上述认定，显然有违公平原则，法院不予支持。此外，2014年5月15日始至办妥涉案商铺交接手续之日止的2014年5月20日期间的使用费，显属于鎏元公司扩大的损失，应由鎏元公司自行承担。再次，就物业管理费而言。根据合同第五条以及第十七条的约定，并结合租赁的涉案商铺建筑面积为1,467.26平方米的事实，陈晨、陈晓霞应当支付鎏元公司2010年6月1日至2010年8月31日装修免租期间物业管理费17,607元、2010年9月1日至2014年3月26日期间物业管理费502,859元（1,467.26元/月/平方米×8元/月×42.84月）、2014年3月27日至2014年5月14日期间的物业管理费5,751元〔1,467.26元/月/平方米×8元/月×49/30月×30％（按30％计算的理由同前）〕，扣除陈晨、陈晓霞已付装修免租期内物业管理费17,607元，陈晨、陈晓霞尚应支付鎏元公司物业管理费508,610元。鎏元公司与众元公司之间约定物业管理费由众元公司自负盈亏，此属于鎏元公司与众元公司之间的内部约定，与陈晨、陈晓霞根据租赁合同向鎏元公司支付物业管理费的义务无涉。因此，法院对陈晨、陈晓霞关于鎏元公司无权向其主张物业管理费的意见不予采纳。最后，就违约金而言。根据前述裁判理由，陈晨、陈晓霞不支付租金存在违约，鎏元公司主张三个月租金的违约金符合合同约定，且尚属合理范围，法院予以支持。针对反诉部分除合同解除之外的其他诉讼请求。因为，根据前述裁判理由，导致合同解除的责任在陈晨、陈晓霞，故法院对陈晨、陈晓霞关于支付违约金以及赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的反诉诉讼请求，不予支持。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于此，鉴于陈晨、陈晓霞提供的收款收据没有客户名称，不足以证明该收据与陈晨、陈晓霞之间相关联；该收款收据备注仅注明“因下雨进水……”，不足以证明与涉案商铺之间关联，故法院对陈晨、陈晓霞关于赔偿维修费损失的反诉诉讼请求，同样不予支持。至于陈晨、陈晓霞反诉主张的押金，因涉案合同系因陈晨、陈晓霞的违约而解除，故按合同第十一条关于有权没收履约押金的约定，法院对陈晨、陈晓霞此项反诉请求，亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，于二〇一四年九月二十五日判决：一、确认上海鎏元置业有限公司的委托人即上海众元投资管理咨询有限公司与陈晨、陈晓霞之间于2010年4月30日签订的“***天地商业广场租赁合同”于2014年3月26日解除；二、陈晨、陈晓霞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司租金403,200元；三、陈晨、陈晓霞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司使用费20,580元;四、陈晨、陈晓霞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司物业管理费508,610元;五、陈晨、陈晓霞于判决生效之日起十日内支付上海鎏元置业有限公司违约金126,000元；六、驳回上海鎏元置业有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回陈晨、陈晓霞的其余反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费21,843元、反诉案件受理费4,613元、鉴定费15,000元合计诉讼费41,456元，由上海鎏元置业有限公司负担7,437元（已付），由陈晨、陈晓霞负担34,019元（已付19,613元，余款14,406元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，陈晨、陈晓霞不服，上诉称，原审认定错误：本案合同相对方为原审第三人众元公司而非被上诉人鎏元公司；按上诉人持有的租赁合同2013年3月1日至2014年8月31日为约定免租期，其不需支付租金，即上诉人不存在违约；鎏元公司无权收取物业管理关系项下之物业管理费；鎏元公司在履约中存在诸多违约行为，上诉人要求解约理由正当；本案标的房屋存在诸多质量问题且鎏元公司亦存在违约，有关装修损失原审法院适用法律错误。故上诉请求撤销原审判决第二至七项，发回重审或改判驳回被上诉人鎏元公司原审诉讼请求，支持其原审反诉请求。鎏元公司辩称，不同意上诉请求，就上诉事实、理由上诉人原审已提出，而原审判决已充分、阐述，被上诉人同意一审判决。众元公司辩称，基于其诉讼地位，其无倾向性意见，服从法院判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人鎏元公司与原审第三人众元公司的委托关系已为生效判决解除，众元公司在本案“***天地商业广场租赁合同”项下原出租人之权利、义务应回归由标的房屋合法权利人承担。根据查明事实，权利人鎏元公司原系标的房屋所有权人，2011年4月将房屋售予案外人后，后者（在鎏元公司、众元公司上述委托关系存续期间）与众元公司签约，委托众元公司继续出租本案房屋，并明确租金已在与鎏元公司之房屋买卖房款中抵扣。应该认为，鎏元公司在向房屋新所有权人支付租金对价后已实际取得合同项下之承租权利、义务，众元公司作为该委托（出租）关系之受托人即使在房屋出售后，其“出租人”权利、义务亦系基于鎏元公司对其委托产生。在鎏元公司、众元公司委托关系解除后，前者作为房屋所有权人、（第一）出租人皆有权向实际承租人之上诉人主张本案房屋租赁合同项下债权。上诉人有关主张缺乏法律依据，本院不能采信。《***天地商业广场租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容并未违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。根据上述认定，鎏元公司在委托终止后依法取得该租赁合同项下出租人权利、义务。本案租约业经原审法院判决解除，各当事人对之并无异议，本院依法应予确认。经查上诉人上诉主张及理由皆系原审抗辩及反诉主张内容，原审判决于此已详尽阐述，本院不再赘述。需要强调有三：一、关于免租期涉及上诉人是否存在不交租金违约（解约）的判定，因上诉人主张的免租期系其递交的租约文本载明，该部上诉主张系证据认定问题。查原审判决已就该等合同版本的形式要件、载明内容的合理性对上诉人递交租约版本的真实性予以否定，裁断精确、合理，上诉人有关免租期主张在上诉阶段并未递交任何证据佐证，本院不能采信。二、关于物业管理费，必须指出，出租方收取之权利系依据本案租约明确约定产生，并非有条件给付等等。根据现有事实，在上诉人并无证据证明出租人构成不当得利条件下，其应按约支付。上诉人不付物业管理费的主张缺乏合同及事实依据，本院难以采信。三、关于违约责任，实际涉及违约金、装修补偿责任问题。上诉人主张鎏元公司作为出租方存在违约行为，但应该指出，本案项下主体违约责任的裁断导致解约违约责任的确定，实际所谓房屋曾经出现的渗漏现象在双方履行过程中从未导致构成或足以构成解约，（原审对出租人该瑕疵亦在租金债权金额上予以减免补偿）本案解约系承租人欠付租金形成，上诉人依法应承担解约违约责任。关于装修补偿上诉人因其违约导致解约，依法已丧失补偿（主动）请求权，且被上诉人未同意利用装修，所谓装修补偿本院依法难以支持。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人陈晨、陈晓霞的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26,456元，由上诉人陈晨、陈晓霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京审 判 员  叶振军二〇一五年一月二十三日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……