北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06225号
上诉人（原审被告）北京丽源有限公司，住所地北京市东城区天坛东路66号。
法定代表人刘伯雄，总经理。
委托代理人李婧，女，1983年3月1日出生，北京丽源有限公司职员。
委托代理人高峰，男，1980年10月28日出生，北京丽源有限公司职员。
被上诉人（原审原告）北京海文资产经营管理有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路一号。
法定代表人杨金城，董事长。
委托代理人刘江云，男，1981年8月14日出生。
上诉人北京丽源有限公司（以下简称丽源公司）因与被上诉人北京海文资产经营管理有限公司（以下简称海文公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月16日受理后，依法组成由法官周荆担任审判长，法官王奔、法官全奕颖参加的合议庭，并于2014年4月25日召集双方当事人进行了询问，本案现已审理终结。
海文公司在一审中起诉称：的房屋系房改房，丽源公司贾×1、楚×1、昌×1、冯×1、王×1、雷×1、刘×1、于×1、王×2、陈×1、孙×1、常×1、程×1十三名职工居住在此。海文公司为该小区的物业服务公司，提供物业服务。根据相关规定，按房改房规定出售公有住宅楼房的单位应当负担产权人的交费项目。丽源公司未缴纳2010、2011、2012年的物业费共计44821.95元。故诉至法院，要求丽源公司支付2010年1月1日至2012年12月31日物业费44821.95元。
丽源公司在一审中答辩称：对海文公司物业管理资质存疑，对其主体资格存疑；丽源公司与海文公司未签订过《物业服务合同》，丽源公司不是适格被告；海文公司所述拖欠物业费的主体中，陈×1、孙×1、常×1、程×1、王×2、于×1并非丽源公司职工，另外7位虽为丽源公司职工，但其中1人去世多年，另外6名丽源公司职工目前房屋产权情况丽源公司也不清楚；根据财政部的文件，丽源公司不应为职工支付物业费，而应由房屋产权人个人承担；海文公司主张的2010年物业费已经超过法定的诉讼时效。
一审法院审理查明：2002年4月15日，北京市农工商开发贸易公司委托“北京海文物业管理有限责任公司”负责北京市朝阳区松榆西里小区的物业管理与服务工作。2010年7月20日，“北京海文物业管理有限责任公司”更名为海文公司。北京市朝阳区潘家园街道松榆西里社区居民委员会出具证明，载明海文公司负责北京市朝阳区松榆西里15号楼、18号楼的物业服务。2013年8月2日，丽源公司由原名称“北京丽源公司”变更为“北京丽源有限公司”。
经查，房屋登记在冯×2名下，建筑面积61.16平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向冯×2出售；房屋登记在王×1名下，建筑面积61.69平方米，该房屋系2000年10月18日丽源公司以成本价向王×1出售；房屋登记在陈×1名下，建筑面积61.77平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向陈×1出售；房屋登记在孙×1名下，建筑面积63.33平方米，该房屋系2004年11月2日丽源公司以成本价向孙×1出售；房屋登记在雷×2名下，建筑面积43.72平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向雷×2出售；房屋登记在常×1名下，建筑面积63.63平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向常×1出售；房屋登记在刘×1名下，建筑面积61.9平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向刘×1出售；房屋登记在程×1名下，建筑面积61.77平方米，该房屋系2004年11月2日丽源公司以成本价向程×1出售；房屋登记在楚×1名下，建筑面积61.9平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向楚×1出售；房屋登记在昌×1名下，建筑面积76.36平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向昌×1出售；房屋登记在王×2名下，建筑面积43.72平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向王×2出售；房屋登记在贾×2名下，建筑面积63.63平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向贾×2出售；房屋登记在于×2名下，建筑面积61.77平方米，该房屋系1999年4月28日丽源公司以成本价向于×2出售。海文公司现就以上房屋（共计13套，以下简称涉案房屋）主张2010年1月1日至2012年12月31日的物业费。
海文公司向丽源公司主张的物业费明细如下：电梯维修费9.21元每建筑平米每年；高压水泵费2.81元每建筑平米每年；物业管理费2.53元每建筑平米每年；小修费2.49元每建筑平米每年；公共设施维修费1.06元每建筑平米每年；绿化费0.58元每建筑平米每年；化粪池清淘费0.32元每建筑平米每年。海文公司为证明上述收费的合理性，提交了北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法等相关文件加以证明。后海文公司提供明细确认电梯维修费为8.55元每建筑平米每年。
经询，海文公司称曾通过书面及电话形式向丽源公司催缴物业费，丽源公司称只收到过2013年2月27日的书面催缴函。
一审法院判决认定：根据现有证据，海文公司具备提供物业服务的资质，且为涉案房屋所在楼宇提供了物业服务。关于物业费的支付主体问题，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第五条的规定，按房改规定出售共有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。另外，财政部文件财企（2000）878号《关于企业住房制度政策中有关财务处理问题的补充通知》只是关于企业住房制度政策中财务处理方面的规定，不影响本案件物业管理纠纷的处理。京发改（2005）2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》（以下简称《办法》）第八条规定，物业服务费用由业主交纳，政府另有规定的除外。该《办法》公布后，北京市建设委员会另行发布京建物（2006）30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》，该通知载明，《办法》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。根据现有证据，涉案房屋均为丽源公司向个人以成本价出售房屋，故涉案房屋的物业费缴纳义务应由丽源公司承担。海文公司未有明显怠于行使权利行为，故对于丽源公司时效抗辩一审法院不予采纳。海文公司主张的物业费依据得当，计算有误，一审法院予以调整。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京丽源有限公司于判决生效后十日之内给付北京海文资产经营管理有限公司物业费四万三千二百六十四元九角八分。二、驳回北京海文资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
丽源公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。丽源公司上诉称：一、一审法院认定的部分事实有误。一审法院认为海文公司主张的房屋登记依旧在雷×2名下；房屋依旧在于×2名下，因此应由丽源公司支付相应的物业费不符合事实。经丽源公司核实，雷×2已经于1999年5月8日去世，于×2已于2011年6月11日去世。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定，因房屋买卖交换等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
根据房屋权属转移登记的名词解释，房屋的所有权是指对房屋全面支配的权利。民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权、处分权四项权能，这也是依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权，房地产他项权利的法人，其他组织、自然人。
因此，基于上述二人早已去世的客观情况，该二人早已不是该房屋的适格所有权人，该二人原有名下的房屋权属登记本应于当事人去世后即进行变更，现因权利人怠于行使权利，未及时进行房屋权属变更，导致判令丽源公司支付相关物业费缺乏合法合理的依据。丽源公司请求撤销一审判决，依法改判，并由海文公司承担所有的诉讼费用。
海文公司服从一审法院判决。其针对丽源公司的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。针对丽源公司的上诉请求，海文公司不予认可。关于雷×2、于×2二人已经去世的事实，海文公司予以认可。但是该事实所涉及的财产关系并没有处理，房屋还是登记在丽源公司已故员工的名下，丽源公司理应支付相应的物业费。海文公司请求驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，本院依法补充查明如下事实：雷×2于1999年5月8日去世，于×2于2011年6月11日去世。丽源公司主张海文公司无权收取雷×22010年、2011年、2012年的物业费共计2492.04元，也无权收取于×22010年、2011年、2012年的物业费共计3520.89元。对此，海文公司不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有委托书、物业管理服务收费暂行办法证明、房屋登记表、房屋买卖契约、火化证明、薪资表及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：根据现有证据，涉案房屋均为丽源公司向其职工以成本价出售的公房，故涉案房屋的物业费缴纳义务应由丽源公司承担。海文公司为涉案房屋所在楼宇提供了物业服务，丽源公司理应向海文公司支付物业费用。虽然丽源公司的职工雷×2、于×2已死亡，但涉案房屋仍登记在雷×2、于×2名下，海文公司亦为上述房屋提供了相应的物业服务，在丽源公司不能举证证明涉案房屋存在权属变更且及时通知海文公司情况下，海文公司要求丽源公司支付相应的物业费用并无不当。丽源公司承担雷×2、于×2名下房屋的物业费用后，有权向相关义务主体追偿。丽源公司提出海文公司无权收取雷×2和于×2名下房屋2010年、2011年、2012年物业费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百七十五元，由北京丽源有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由北京丽源有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 荆
代理审判员 王 奔
代理审判员 全奕颖
二〇一四年五月十九日
书 记 员 徐 晨