济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历商初字第2686号
原告李士勇，男，汉族，住济南市。
委托代理人于兵，济南历下姚家法律服务所法律工作者。
被告济南市华通达投资建设中心，住所地济南市。
法定代表人孟祥民，经理。
委托代理人范作民，山东众英律师事务所律师。
原告李士勇与被告济南市华通达投资建设中心房屋买卖合同纠纷一案，本受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李士勇、委托代理人于兵与被告济南市华通达投资建设中心的委托代理人范作民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李士勇诉称，2010年11月10日，原告李士勇与被告济南市华通达投资建设中心签订《商业房买卖协议书》一份，约定由原告购买被告的位于盛福花园片区内的01号小公建楼一座，该商业房用途为商业。该商业房1-2层建筑面积为400平方米，地下室建筑面积为200平方米（最终以房管局实测面积为准），总价款为320万元。约定自合同签订之日起15日内付总房款的50%，30日内付清总房款。买受人按合同约定交付付款后，3日内依照国家和地方人民政府的有关规定，在房屋验收合格后，并（将）符合本合同约定的商业房交付买受人。关于产权登记约定：由出卖人负责办理产权证。合同签订后，原告分别于2010年12月14日交100万元、2010年12月31日交款60万元、2011年4月20日交款50万元、2011年5月9日交50万元，总计支付购房款260万元，但被告未履行合同义务。为此，2011年6月30日双方又签订《商品房买卖补充协议》一份，约定由被告于2012年6月30日前办理产权证，逾期被告应支付利息和违约金。至今被告也未能办理房屋产权证。请求判令：解除原、被告签订的《商业房买卖协议书》，被告返还已付购房款260万元，并根据补充协议的约定，以每笔实际付款金额为基数计算，自每笔款项交付之次日起，按银行贷款利率的四倍计算到本判决生效之日止。
原告李士勇为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、被告工商登记信息情况一份，拟证明被告主体适格。
2、2010年11月10日商业房买卖协议书一份，拟证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系。
3、2011年6月30日商品房买卖补充协议一份，拟证明原告要求与被告解除合同、返还购房款承担违约金的依据。
4、收据四张，拟证明原告分别于2010年12月14日交100万元、2010年12月31日交款60万元、2011年4月20日交款50万元、2011年5月9日交50万元，进一步证明了原告按合同约定支付购房款。
被告济南市华通达投资建设中心辩称，被告现任领导人对涉案房屋买卖事宜不知情，对涉案合同及补充协议也均不知情，希望原告能明确该买卖合同签订的有关事宜，尤其明确原告是与谁签订的买卖合同。如果合同合法有效，违约的是原告而不是被告，按双方签订的协议第三条的约定，原告应当在买卖合同签订之日起15日内付房款的50%即160万元、30日内付清总房款，原告至今仅只付了260万元，还是分四次支付的，首先是原告违约了，原告只有按合同约定付清全部房款之后，原告才有权解除合同。
原告要求支付150万元的利息，无事实及法律依据，按补充协议约定，在被告未按合同或补充协议约定为原告办理房产证情况下，原告才有权选择解除合同，同时被告按原告实际付款金额支付利息，也就是说解除合同之前原告无权主张利息。原告按实际付款时主张利息与补充协议的约定不相符。原告主张的150万元的利息，原告应当明确计算标准、计算公式。关于本案涉案商品房买卖合同效力问题，按原告在法庭调查时所陈述的涉案房屋无规划手续，无规划手续就是违章建筑，所以涉案合同及补充协议均是无效的，不存在利息和违约金的问题，我方同意按无效合同进行处理，即260万元全额退还。我单位是由历下区政府、智远办事处投资设立的全资国有企业，盛福花园片区是历下区投资运营公司投资开发建设的，包括涉案房屋在内的所有房屋都是违章建筑，均没有手续，但责任不在我方，而在历下国有资产运营公司，通过原告在法庭调查中陈述的内容来看，原告对上述情况是知情的。因此，被告无过错。
被告济南市华通达投资建设中心为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
2010年3月16日盛福花园公建（02号）移交协议一份（系复印件），拟证明涉案房屋不是由被告建设的，而是由历下国有资产运营公司建设后移交给被告的。
经庭审质证，本院查明确认的事实如下：
2010年11月10日，原告李士勇与被告济南市华通达投资建设中心签订《商业房买卖协议书》一份，约定由原告购买被告的位于盛福花园片区内的01号小公建楼一座，该商业房用途为商业。该商业房1-2层建筑面积为400平方米，地下室建筑面积为200平方米（最终以房管局实测面积为准），总价款为320万元。约定自合同签订之日起15日内付总房款的50%，30日内付清总房款。买受人按合同约定交付付款后，3日内依照国家和地方人民政府的有关规定，在房屋验收合格后，并（将）符合本合同约定的商业房交付买受人。关于产权登记约定：由出卖人负责办理产权证。合同签订后，原告分别于2010年12月14日交100万元、2010年12月31日交款60万元、2011年4月20日交款50万元、2011年5月9日交50万元，总计支付购房款260万元。
2011年6月30日，原告李士勇与被告济南市华通达投资建设中心签订《商品房买卖补充协议》一份，约定“由于乙方（买受方）认为商品房未达到合同约定的交付条件，所以未按合同约定时间付清全部购房款，导致合同至今未完全履行。补充约定由被告济南市华通达投资建设中心于2012年6月30日前办理产权证，逾期被告未能办理，视为甲方（出卖方）违约，届时双方可选择解除合同，房屋继续归出卖方所有，同时，出卖方按买受方实际付款金额支付利息及违约金，利息按月息千分之十五，违约金按利息20%。至今被告未能将涉案房屋交付原告，也未办理房屋产权证。双方遂形成纠纷。
原、被告争议的问题是：1、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系？2、涉案的房屋买卖合同是否合法有效？3、原告要求与被告解除合同、返还购房款并由被告承担经济损失有无事实及法律依据？
关于争议的问题1，本院认为，原告李士勇与被告济南市华通达投资建设中心签订的《商业房买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。被告辩称被告的现任领导人对涉案房屋买卖事宜不知情，对涉案合同及补充协议也均不知情，不构成合法抗辩的理由。被告单位的管理问题系其内部问题，不能对抗第三人。在被告不能举证否认涉案合同的真实性的情况下，本院认定涉案合同的真实性，原、被告存在房屋买卖合同关系。
关于争议的问题2、3，本院认为，根据《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《山东省城市房地产交易管理条例》第十四条“未登记领取有关证件的房地产不得转让”的规定，涉案房屋未进行任何房地产登记，因此，双方间的房屋买卖协议及补充协议因违反法律、法规的禁止性规定而无效，对双方当事人没有法律约束力。因此，原告根据该协议请求解除合同、支付同期银行贷款利率的4倍利息，不予支持，但被告应当将收取原告购房款260万元予以返还。被告作为房屋的出卖方，应当知道其处分的房地产状况，应当知道不允许转让的房地产不应转让而予以转让，被告对此负有过错，由此给原告造成的损失应予赔偿。因此，被告在返还原告260万元的同时，还应根据中国人民银行规定的同期银行贷款利率赔偿原告占用该款项的利息损失。被告辩称“被告是由历下区政府、智远办事处投资设立的全资国有企业，盛福花园片区是历下区投资运营公司投资开发建设的，包括涉案房屋在内的所有房屋都是违章建筑，均没有手续，但责任不在我方，而在历下国有资产运营公司”，并提供2010年3月16日盛福花园公建（02号）移交协议一份（系复印件），拟证明涉案房屋不是由被告建设的，而是由历下国有资产运营公司建设后移交给被告的。本院认为，该证据系复印件，且证据显示双方移交的系盛福花园公建（02号）公建楼，与原、被告争议的01号公建楼不属于同一标的物，故对其辩称不予采信。况且，与原告签订合同的系被告而不是其他人，因此，根据合同的相对性，被告应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告济南市华通达投资建设中心于判决书生效之日起10日内返还原告李士勇的购房款人民币260万元。
二、被告济南市华通达投资建设中心于判决书生效之日起10日内赔偿原告李士勇经济损失（以分别应返还的购房款人民币100万元、60万元、50万元、50万元为基数，按同期银行流动资金贷款利率计算，分别自2010年12月15日、2011年1月1日、2011年4月21日、2011年5月10日起计算至判决书生效之日止）。
三、驳回原告李士勇的其他诉讼请求。
如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币31600元，保全费人民币5000元，由被告济南市华通达投资建设中心负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 温进才
人民陪审员 李洪有
人民陪审员 齐立平
二〇一四年一月十七日
书 记 员 袁秀贞