广东省东莞市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤19民再4号
再审申请人（原审被告、二审上诉人）：庞锦霞，女，汉族，1976年12月8日出生，住安徽省阜南县，
委托诉讼代理人：亓成杰，广东国锋律师事务所律师。
被申请人（原审原告、二审被上诉人）：王爱娟，女，汉族，1960年11月6日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：曾捷，广东法仕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方福甜，广东法仕律师事务所律师。
再审申请人庞锦霞因与被申请人王爱娟房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）东中法民一终字第2119号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年5月17日作出（2016）粤民申第1287号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人庞锦霞及其委托诉讼代理人亓成杰，被申请人王爱娟的委托诉讼代理人曾捷、方福甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
庞锦霞申请再审称，原一、二审判决确认合同已解除并判令庞锦霞支付违约金错误。请求：1.撤销（2015）东中法民一终字第2119号民事判决及东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第845号民事判决。2.依法改判继续履行租赁合同，庞锦霞无需返还租赁物。3.依法确认庞锦霞拖欠的2014年3月至2016年4月租金数额为2005015.20元。4.依法改判庞锦霞不支付违约金。理由如下：（一）王爱娟接受2014年9月3日的委托书，让合同继续履行，其已放弃2014年8月7日的解除权。（二）委托书实为债权转移文书，王爱娟接受委托书，但是怠于行使委托书载明的权利，导致王爱娟在2014年9�3日后没有合同解除权。2014年10月9日，王爱娟以欠交租金为由起诉庞锦霞请求解除合同，此时，王爱娟行使解除权已经没有合同依据，也没有合同法上的依据。（三）双方通过补充协议确认由于酒店业整顿导致租金拖欠的事实，法院没有任何理由不认定酒店业整顿构成情势变更。情势变更导致的拖欠不构成违约，王爱娟没有合同解除权。王爱娟仅以庞锦霞欠租一个月为由企图占有庞锦霞上千万元的基建和装修资产，涉嫌以合法手段掩盖非法目的。
王爱娟辩称，请求维护王爱娟作为守约方的权利，追究庞锦霞的违约责任。理由如下：（一）根据委托书的内容，不能视为王爱娟已经放弃解除合同、双方已经达成继续履行合同的合意。（二）酒店业的整顿不构成情势变更，庞锦霞以此作为解除合同的抗辩理由不能成立。（三）庞锦霞称其投资上千万元进行装修�是事实。酒店部分是转承租人装修的，而且目前酒店也没有要求庞锦霞赔偿损失。（四）庞锦霞称其仅拖欠一个月的租金也不符合事实，2014年3月到7月期间，庞锦霞已向酒店收取租金，其完全有能力向王爱娟支付租金而没有支付。
本院再审认为，王爱娟一审诉讼期间提供了案涉出租房屋的建设工程规划许可证。该许可证于2006年颁发，加盖东莞市厚街镇人民政府规划建设办公室印章，载明案涉出租房屋属于城市规划区内的建设工程，符合《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，准予建设。
再审期间，就王爱娟提供的上述建设工程规划许可证，本院向东莞市城乡规划局调查核实了相关情况。根据该局复函，可认定如下事实：城市规划区内新建、改建、扩建的建（构）筑物（含地下部分）等工程，由该局审批核发建设工程规划许可证；案�租赁房屋建设时位于东莞市城市规划区内；由该局委托核发的许可证皆加盖该局印章，但案涉建设工程规划许可证非由该局授权东莞市厚街镇人民政府规划建设办公室核发，该局不承认其合法有效性；案涉建设工程规划许可证也没有在该局备案。上述复函已经双方当事人质证。
虽然原一、二审判决均依据案涉建设工程规划许可证认定王爱娟与庞锦霞的房屋租赁合同合法有效，但根据本院再审期间查明的上述事实，鉴于不能认为王爱娟就案涉出租房屋的建设取得了合法有效的建设工程规划许可证，故应认定该合同无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当�人可以变更诉讼请求。”依据该规定，本院告知王爱娟可以变更诉讼请求。王爱娟表示，按其一审提交的如合同无效时诉讼请求调整（变更）的情况说明为准，但不同意本院再审时按该情况说明直接判决，要求发回重审。因双方当事人的主张存在较大差距，本院调解不成。
鉴于原审对于涉及合同效力的上述基本事实未进行过审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项、第二百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款第五项、第一百一十四条、第三百二十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2015）东中法民一终字第2119号民事判决及东莞市第二人民法院（2014）东二法厚民一初字第845号民事判决。
二、本案发回东莞市第二人民法院重审。
审判长 赵五宝
审判员 彭书红
审判员 陈彩玲
二〇一七年八月十六日
书记员 叶肖萍
附相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一�七十条（第一款）第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作�的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条（第一款）诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的�定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。
《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》
第四条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定基本事实不清的，一般应当通过庭审认定事实后依法作出判决。但原审人民法院未对基本事实进行过审理的，可以裁定撤销原判决，发回重审。原判决认定事实错误的，上级人民法院不得以基本事实不清为由裁定发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十六条民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：
（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；
（二）涉及身份关系的；
（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；
（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；
（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。
除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。
第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。