上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第632号
原告锦银置业（上海）有限公司。
法定代表人施某某。
委托代理人田立卿，上海市广发律师事务所律师。
委托代理人孙磊，上海市广发律师事务所律师。
被告上海伊诺餐饮管理有限公司。
法定代表人费某某。
原告锦银置业（上海）有限公司（以下简称锦银置业公司）与被告上海伊诺餐饮管理有限公司（以下简称伊诺餐饮公司）、被告费加棋间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦银置业公司的委托代理人田立卿到庭参加诉讼。诉讼中原告撤回对被告费加棋的诉讼请求，本院口头裁定予以准许。被告伊诺餐饮公司经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月29日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由被告承租位于本市曹安公路XXX号一楼C-9铺面用于经营伊诺咖啡店，租赁期限自2011年1月1日至2019年12月31日。该合同约定，自2013年1月1日起，租金每天每平方米1.89元，物业管理费每天每平方米0.53元，三个月一期。上述合同签订后，原告于2010年9月30日向被告交付了租赁物业。被告在租赁物业开设了咖啡店，并于2011年5月开业。2013年8月1日，原告根据被告代理人王某的申请，同意其租赁面积从814平方米缩减至673平方米。但被告还是消极履行支付租金的义务，经过原告几次催讨仍未支付各项费用，最终于2014年1月停业。此后原告于2014年2月25日向被告发出《公司函》，按照合同约定解除了双方间租赁合同。但此后被告既不搬离也不支付费用。故原告起诉要求：一、确认原、被告间租赁合同于2014年3月1日起解除；二、被告支付原告2013年1月至2014年2月期间的租金590190.3元、上述期间的物业管理费165503.1元；三、被告携其财产搬离租赁房屋。
被告伊诺餐饮公司未作答辩。
经审理查明，原告系位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号房屋的所有权人。2010年9月29日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区真新新村街道曹安公路XXX号一楼C-9铺位（建筑面积813.8平方米）出租给被告作为伊诺咖啡经营使用。该合同第四条约定2010年9月30日至2010年12月31日为被告的装修期，在此期间原告不另行收取租金、物业费；装修期满后开始起租。第五条约定租赁期限为9年，自2011年1月1日至2019年12月31日；起租日期（2011年1月1日）以商场整体开业之日起；如延期开业，起租日期相应顺延。合同第六条约定首年租金按租赁铺位面积每天每平方米1.89元计算，租金每经过两年在原有基础上递增5%，租金每三个月为一期，采取先付费后租赁的形式；首年管理费按租赁铺位面积每天每平方米0.53元计算，管理费每经过两年在原有基础上递增5%，管理费每三个月为一期，采取先付费后租赁的形式；首年空调使用费按租赁铺位面积每天每平方米0.4元计算，每三个月为一期，采取先付费后租赁的形式；各期租金及管理费由被告在下一租赁期起始日之前十五日内汇入原告指定的银行账户或由原告财务部门指定的方式予以支付。该第六条第（三）款特别约定，双方在合同期内前两年以联营的方式做扣点，即2011年1月1日至2012年12月31日以后以租赁形式经营；联营扣点为17点，即被告按月销售总额的17%支付给原告。合同第七条约定，被告应向原告支付履约保证金50000元，该款项应在签订合同起10日内支付给原告，含装修保证金。该合同第十条第（五）款约定被告拖欠租金或管理费达15天的，原告可以提前终止合同、收回铺位。上述合同签订前，2009年12月2日、12月7日，原告向被告出具两张收据，确认收到被告支付的意向保证金共计2万元。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。2011年11月18日，本案租赁房屋所在的锦银休闲广场整体开业。2012年底，原告诉讼来院要求被告支付履行保证金3万元，交付开业至今的销售报表，并支付燃气费、空调等。本院以（2013）嘉民三（民）初字第12号案件立案受理。该案审理中，被告辩称由于原告未兑现承诺及时将整个商场开业，影响其经营，故不同意原告的诉请。本院审理后于2013年3月15日作出了判决，判令被告支付原告履约保证金3万元，以及空调使用费、燃气使用费、滞纳金等。该判决生效后，原告确认已通过执行收到被告履约保证金3万元，则前后共计收到履约保证金5万元。此后，2013年8月1日，案外人王某向原告出具书面申请，变更被告公司的租赁面积为673平方米。2013年11月27日，原告向被告发出公函，要求被告支付2013年1月至12月的租金及管理费。2014年2月底，原告向被告发出公司函，明确解除双方间租赁合同，并要求被告在2014年3月31日前搬离。该解除函件于2014年3月4日送达被告。2014年6月，原告诉讼来院。
以上事实，有上海市房地产权证、租赁合同、（2013）嘉民三（民）初字第12号民事判决书、公司函、邮政快递查询单、照片、银行转账凭证及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当遵照履行。上述合同的第五条约定了租赁合同期为2011年1月1日至2019年12月31日，并约定租金从2011年1月1日起算，如商场整体开业延期的，起算日期相应顺延。同时合同第六条第（三）款又做了特殊约定，双方协商约定在合同期内前两年按照联营方式做扣点，即2011年1月1日至2012年12月31日以后以租赁形式经营。针对上述两条约定，本院认为，第六条第（三）款注明是特殊约定，其效力应当优于一般规定，故原、被告双方在合同期前两年应按联营扣点计算费用，其中合同期是指从2011年1月1日开始的期限，而不是起算租金的日期，该点特别约定条款中也以列明具体日期；根据该款约定，合同期满后的2013年1月1日起才根据合同起算租金。另外结合第五条约定，如果起算租金时商场尚未整体开业的，则起租日期顺延。根据查明的事实，涉案租赁房屋所在商场已于2011年11月18日整体开业，故原告要求被告从2013年1月1日起按照合同约定支付租金和管理费合法有据，本院对此予以支持。期间，由于被告调整了租赁面积，故原告相应地调整租金和管理费金额，于法不悖，本院予以照准。由于被告长期不支付租金，远远超过了合同约定的15天天数，原告根据合同约定行使解除权符合约定，本院予以确认。合同具体的解除时间以原告解除通知到达被告即2014年3月4日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告要求被告搬离租赁房屋合法有据，本院对此予以支持。同时，由于合同已解除，原告应当将租赁保证金返还被告。审理中，被告经本院合法传唤未到庭，其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利的法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告锦银置业（上海）有限公司与被告上海伊诺餐饮管理有限公司于2010年9月29日签订的《租赁合同》自2014年3月4日起解除；
二、被告上海伊诺餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦银置业（上海）有限公司自2013年1月至2014年2月期间的租金590190.3元；
三、被告上海伊诺餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告锦银置业（上海）有限公司自2013年1月至2014年2月期间的管理费165503.1元；
四、被告上海伊诺餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离租赁的嘉定区曹安公路XXX号一楼C-9房屋；
五、原告锦银置业（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海伊诺餐饮管理有限公司保证金50000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11356元，减半收取5678元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一四年八月八日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。