广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初15807号
原告深圳创微地产信息科技有限公司，住所地深圳市福田区南园街道南园路68号上步大厦25C，统一社会信用代码914403006955508684，原名称为深圳鸿中源地产经济有限公司。
法定代表人张红春，该公司董事长。
委托代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人吴妍，广东深大地律师事务所律师。
被告吴剑，男，汉族，1982年12月4日出生，身份证住址深圳市福田区。
被告李佳丽，女，汉族，1985年6月8日出生，身份证住址深圳市福田区。
共同委托代理人唐秀荣，广东解治律师事务所律师。
原告深圳创微地产信息科技有限公司诉被告吴剑、李佳丽居间合同纠纷一案，本院受理后依法进行审理。原告委托代理人胡维刚、吴妍及被告吴剑、李佳丽及其共同委托代理人唐秀荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年2月27日，两被告与案外人卢亦思在原告的居间服务下就位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园(一期)1栋5座1单元2102(深房地字第××号)签订了《二手房买卖合同，同时两被告向原告出具了佣金支付承诺书(买方)》，约定基于原告提供的居间服务，被告承诺向原告支付居间服务佣金人民币玖万壹仟贰佰元整(RMB9l,200.00)。在原告提供相关居间服务的基础上，被告顺利买到案外人名下的房产，并于2016年3月25日将该房产顺利过户到被告名下，不动产权证号：粤(2016)深圳市不动产权第0097718号。但是，在原告履行完相关合同义务，促成被告与案外人之间的房屋买卖合同关系并顺利过户后，被告却一直拒绝按照【佣金支付承诺书(买方)】的约定向原告支付相关佣金及按揭费，李佳丽于2016年4月14日出具㈣，承诺于2016年4月23日支付被告佣金及按揭费共计923000元，但被告只在2016年4月23日支付了5万元，之后便再未支付任何款项。因被告的违约行为，给原告造成一定的经济损失。基于以上事实，原告认为，被告签署的《佣金支付承诺书(买方)》系真实意思表示，应属合法有效，并且原告为此付出大量的人力物力成本，而未能收取足额的居间服务费用及按揭费。综上，被告的上述行为严重损害了原告的合法利益，构成违约，应当担由此引起的全部责任。有鉴于此，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，提出如下诉讼请求：1、请求判令两被告支付佣金及按揭费共计人民币肆万贰仟叁佰元整(RMB42,300.00)及利息296.45元(按中国人民银行同期贷款利率计算，直至被告清偿完毕，自2016年4月24日起暂记至2016年6月21日)；2、判令两被告承担本案的全部诉讼费用保全费；合计诉讼标的额为42596.45元。
被告辩称：一、被告已经向原告支付5万元佣金，原告未履行合同主要义务，无权要求后续佣金。本案中，被告与案外人签订《二手房买卖合同》以前，未审核被告吴剑的购房资格，就让吴剑在《二手房买卖合同》签字，同时，本案中按揭贷款系被告李佳丽自行寻找，原告没有提供银行抵押贷款咨询服务，也没有及时提醒双方办理过户及交接以及协助案外人及被告李佳丽办理房地产的交接。由此可见，原告履行居间合同时存在重大瑕疵，在被告已经向被告支付5万元佣金的情况下，无须再向原告任何佣金。二、原告与被告并未签订《居间服务合同》，片面强调被告义务的《佣金支付承诺书》为无效条款，《承诺书》涉嫌伪造，被告无须向原告支付剩余佣金及所谓的按揭服务费。三、原告在居间服务合同履行过程中，存在违规行为，无权再要求被告支付其佣金。在涉案房地产交易过程中，原告始终未告知被告居间服务房地产经纪的姓名、执业登记号及其他应当告知的事项，对于已经收取的5万元佣金也始终没有出具发票；早在2007年，深圳市国土资源和房产管理局就要求，二手房买卖过程中应当一次签订《二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》、《二手房买卖合同》，而本案中，原告仅仅居间签订属于预约合同性质的《二手房买卖合同》，没有居间服务合同。因此，原告在本次居间服务中违规操作，若原告此种行为项下仍可要求超过市场价格的佣金，无疑是鼓励违法违规行为，不利于社会诚信原则倡导和良好社会风气的形式。四、原告并未促成吴剑的房产交易，两被告亦不存在婚姻关系，原告无权向吴剑要求违约金。
经审理查明：2016年2月27日，两被告经原告介绍认识案外人卢亦思（××），双方签订了《二手房买卖合同》一份。该合同约定由卢亦思向两被告出售位于深圳市宝安区民治街道星河盛世花园（一期）1栋5座1单元2102的房产，转让价格人民币7,600,000元。
同日，两被告与原告签署《佣金支付承诺书（买方）》。承诺书确认：现本人/本公司承诺，基于深圳鸿中源地产经纪有限公司在促成本人/本公司与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人/本公司自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向深圳鸿中源地产经纪有限公司支付佣金人民币玖万壹仟贰佰元整（小写：人民币91200.00）。因本人/本公司过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人/本公司仍需向深圳鸿中源地产经纪有限公司支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。本承诺书承诺佣金金额与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》或其它合同不一致的，以本承诺书为准。
2016年3月25日，被告李佳丽与案外人卢亦思（卖方）签订了《深圳市二手房买卖合同》（序号为深（宝）房现买字（2016）第7933号），将卖方坐落于宝安区民治街道，房地产证号为50××84，房地产名称为星河盛世花园（一期）1栋5座1单元2102，建筑面积为124.85平方米的房地产转至被告李佳丽名下。2016年3月25日该房产顺利过户到李佳丽名下，不动产权证号：粤(2016)深圳市不动产权第0097718号。被告人吴剑未能与案外人卢亦思签订《深圳市二手房买卖合同》。
2016年3月29日，被告李佳丽通过中信银行签订二手房交易资金委托监管协议书，并办理了银行按揭贷款。
2016年4月23日，原告收到被告吴剑为购买星河盛世（一期）1栋5座1单元2102的佣金5万元整。后被告以原告未完全履行承诺书向被告提供的服务以及被告吴剑无法按照约定购买房产为由拒决向原告支付余款42,300元。双方发生纠纷，原告诉至本院。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《佣金支付承诺书（买方）》、《深圳市二手房买卖合同》、收款收据及刷卡记录、二手房交易资金委托监管协议书、房产证和庭审笔录等在案佐证。
本院认为，所谓居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原、被告以《佣金支付承诺书》的形式签订居间合同，该合同合法有效应受到法律保护。本案原、被告双方的争议在于，原告认为其已全部履行合同，被告须支付余款；而被告则认为原告没有完成合同约定的服务而拒付余款。确定双方争议原因及其责任需要明确下面几个问题：（一）双方订立的是由居间人向委托人报告订立合同机会的合同还是居间人向委托人报告订立合同的机会同时提供订立合同的媒介服务的合同。从合同内容上看，涉案双方通过《佣金支付承诺书》约定的是“原告向被告提供促成被告与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所需之积极服务”，即涉案合同既包括居间人（原告）向委托人（被告）报告订立合同的机会也包括（原告向被告）提供订立合同的媒介服务；（二）双方是部分还是全部履行合同。从合同履行结果看，通过原告的介绍，被告李佳丽取得了约定房屋的产权，原告作为居间人“向委托人（被告）报告订立合同的机会”部分已经履行。但对于合同约定的“提供订立合同的媒介服务”部分是否已经履行及如何履行双方各执一词，双方均未提交证据，无法判断。（三）被告取得约定转让房产是否能够代表原告已经全部履行合同。从实际情况看，原告作为居间方为被告订立合同的机会是合同成立的首要条件，但原告是否向被告提供订立合同的媒介服务不是被告取得转让房产的必然条件，原告收费向被告提供订立合同的媒介服务必然会利于约定房产的转让，但缺少这项服务不代表被告不能过户，也就是说，被告已经取得合同约定转让的房产不代表原告已经履行了“提供订立合同的媒介服务”；（四）当下二手房地产买卖居间合同的行业惯例相关情况。当前服务买卖中介公司为买卖双方提供的居间合同及收费范围大多包括订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务两部分内容。深圳市《二手房预约买卖及居间服务合同》建议参考文本，也列举了1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；4、接受卖方售房意向委托并为卖方联系合适的买方；5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；7、向卖方准确传达或报告买方的真实意图（包括但不限于房价付款方式等）；8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应缴纳的费用等事项提供咨询服务等八项“提供机会的媒介服务”的具体内容。
综上，我们认为，首先双方签订的《佣金支付承诺书》是一份既包括居间人（原告）向委托人（被告）报告订立合同的机会也包括（原告向被告）提供订立合同的媒介服务的居间合同。该合同原被告已部分履行，被告支付了部分费用，未履行部分因双方约定不明，且原告未提供证据证实无法认定如何履行以及履行情况。其次，被告取得合同约定转让的房产说明原告已经向被告提供了订立合同的机会，但不能证实原告已经履行了双方约定的“提供订立合同的媒介服务”。因此，参考本地房地产中介同行业交易习惯以及深圳市《二手房预约买卖及居间服务合同》建议参考文本，我们认为，本案系由于双方对合同中的提供订立合同的媒介服务条款约定不明，缺少双方具体权利义务的界定，导致发生争议。因此，在原告所提供证据不足以证实其主张的事实及其履约行为的情况下，对原告要求被告按约定支付余款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告深圳创微地产信息科技有限公司全部诉讼请求。
本案案件受理费432元，由原告深圳创微地产信息科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 张 颖
二〇一六年九月二十八日
书记员 张晓涛（兼）
书记员 温 燕 云
法 官 絮 语 ：
房地产交易对于普通家庭而言是一件大事，特别是在房地产价格急剧攀高的今天。涉案房产建筑面积124.85平方米，双方通过签订《佣金支付承诺书》约定了房产的实际转让价为人民币7600000元，并按比例收取被告佣金人民币92000元。如此大额交易，双方仅以简单的《佣金支付承诺书》作为确定双方权利义务的协议，特别是用“原告促进被告与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所需之积极服务”一句话涵盖原告在合同中的服务内容，即没有清晰具体的合同条款作为规范双方权利义务的履行依据，又不能够事后及时协调补正，导致双方发生讼争。
不能否认，现实生活中存在房地产中介公司或者买卖双方为了自我利益损害对方权益的情况发生，但明晰合同的权利义务正是各方当事人明确合同权利义务，保护自身利益，维护公共秩序，避免纠纷发生的有效手段。所谓“利由义和”，在实现自我利益的同时，每个人都应该对他人和社会负责。
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
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