湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终187号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北大地基置业有限公司，住所地宜都市。统一社会信用代码9142058166767242XD。法定代表人：肖玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑锴，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹家炎，男，1968年12月1日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷芳清，女，1969年8月6日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈超，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人湖北大地基置业有限公司（以下简称大地基置业公司）因与被上诉人邹家炎、雷芳清房屋买卖合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2012）鄂宜都民初字第01421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大地基置业公司的委托诉讼代理人郑锴，被上诉人邹家炎及其与雷芳清的共同委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地基置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人邹家炎、雷芳清的诉讼请求。事实和理由：一、房屋只是变更设计，并无质量问题，一审判决认定大地基置业公司违约没有依据。1、房屋增加伸缩缝，是变更设计，且已竣工验收合格。此项变更是由设计单位提出，经规划部门审查许可，并最终竣工验收，质量合格的。2、房屋不仅质量合格，符合交付条件，而且已实际交付。邹家炎、雷芳清得知设计变更后，并未选择退房而是提出改造要求。此后，大地基置业公司在不改变主体结构、承重结构的基础上，按照其要求进行局部整改。而邹家炎、雷芳清经过再次验房后，不仅签字确认交付，补交了面积差额款，而且已办理了该房屋的产权登记。3、邹家炎、雷芳清对设计变更提出异议，大地基置业公司按其要求整改后，邹家炎、雷芳清已签字确认收房。同时，《补充协议》第五条第5节第3款也约定，该房屋一经现场交付，则视为买受人验收合格。因此，邹家炎、雷芳清再次验房后确认收房，其行为属于接受设计变更，大地基置业公司的交房义务已履行完毕。而邹家炎、雷芳清交房后又要求赔偿违约损失，既与合同约定不符，也有违诚信。原审法院支持其主张，显然属于认定事实错误。二、设计变更未通知买受人的，合同已约定处理方法，应当依约处理。本案属于合同纠纷，应当严格按照合同约定处理。因此，一审判决以大地基置业公司违约为由，判令大地基置业公司赔偿所谓可得利益损失，明显属于适用法律不当。三、鉴定人并无资质进行房屋质量鉴定，其评估房屋价值的方法也不具合法性，原审判决以其意见为定案依据，显然不当。1、鉴定人没有房屋鉴定的资质，不能证明存在瑕疵。2、鉴定人采用比较租金收益的方法进行评估，不符合买卖合同标的物有瑕疵争议的处理规则，其认定房屋存在贬值损失不合法。四、大地基置业公司的反诉并未超过诉讼时效，一审判决驳回错误。邹家炎、雷芳清2011年11月1日支付房屋差价款731元，此时才是合同约定的付款义务清偿完毕之日。大地基置业公司2013年6月提起反诉，请求支付逾期付款的违约金，仍在诉讼时效之内，一审判决驳回大地基置业公司的反诉请求，明显适用法律错误，应予以纠正。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律上严重错误，恳请二审法院依法支持大地基置业公司的上诉请求。邹家炎、雷芳清辩称：一审法院认定事实清楚，证据认定合理，适用法律正确，请二审法院维持原判。邹家炎、雷芳清一审诉讼请求：1、请求判令确认被告大地基置业公司违约并赔偿原告邹家炎、雷芳清损失（双方争议的房屋存在瑕疵，造成原告邹家炎、雷芳清所购买的商铺在使用年限内的商业价值损失）156215元；2、本案鉴定费7000元、诉讼费，由被告大地基置业公司承担。大地基置业公司一审反诉请求：判决反诉被告邹家炎、雷芳清连带支付反诉原告大地基置业公司违约金86266元。一审法院认定事实：原告邹家炎、雷芳清与被告大地基置业公司于2010年9月24日签订商品房买卖合同，合同约定：（1）合同第三条邹家炎、雷芳清所购商品房基本情况：邹家炎、雷芳清购买大地基置业公司开发建设的雅斯国际广场第10幢A区14号商铺，主体结构为框架结构。该商品房建筑面积共52.62平方米，其中：套内建筑面积49.56平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积3.06平方米。合同第一条项目建设依据：商铺土地使用年限自2010年4月30日至2050年4月29日。（2）合同第五条计价方式及价款：该商品房单价为每平方米24373.72元,总房价款1282545元。（3）合同第六条付款方式及期限：合同签订之日，首付房价款的50.1%，计642545元，剩余房价款640000元，由邹家炎、雷芳清用银行按揭方式一次性付清。（4）合同第七条逾期付款违约责任：逾期付款在30日之内，邹家炎、雷芳清应向大地基置业公司按日支付预期应付款万分之三的违约金。逾期超过30日，大地基置业公司有权解除合同；邹家炎、雷芳清愿意继续履行合同，经大地基置业公司同意，合同继续履行；自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付之日止，邹家炎、雷芳清应向大地基置业公司按日支付逾期付款万分之四的违约金。（5）合同第九条交房期限及条件：大地基置业公司应在2011年10月31日前，将商品房交付邹家炎、雷芳清使用。（6）第十二条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人（即大地基置业公司）应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人（即邹家炎、雷芳清）。大地基置业公司未在规定期限内书面通知邹家炎、雷芳清的，邹家炎、雷芳清有权退房。（7）合同第二十二条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。（8）合同附件一：合同所附4、6、8、12、14、16、18、22、24号商铺平面图载明，商铺门面宽度为4.2米。（9）合同附件六补充协议约定：邹家炎、雷芳清选择按揭付款方式的，应予本合同签订后15日内签署《借款合同》；邹家炎、雷芳清未按约定的期限签署《借款合同》，致使未按本合同约定期限支付全部房款的，视为付款违约，邹家炎、雷芳清应按本合同约定承担违约责任。一审同时查明，邹家炎、雷芳清于2010年9月24日另与大地基置业公司签订商品房买卖合同，购买大地基置业公司开发建设的雅斯国际广场第10幢A区2-13号商铺，房屋总价款为680225元。2-13号、14号商铺的总价款合计1962770元。合同签订后，邹家炎、雷芳清于当天支付首付款300000元，于2010年11月1日补交首付款350000元，于2010年11月23日补交首付款150000元，于2010年12月6日补齐首付款余额1302962元，2011年4月11日与中国人民建设银行三峡支行签订《借款合同》，两套商铺按揭贷款980000元，于2011年4月26日转入大地基置业公司银行账户。另查明，大地基置业公司在与邹家炎、雷芳清签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日对宜都雅斯国际广场邹家炎、雷芳清购买的10#-A区14号商铺与相邻的13号商铺之间进行了变更设计，增加了伸缩缝，致使邹家炎、雷芳清的商铺门面宽度由合同约定的4.2米变为3.8米，商铺室内面积缩小。商铺毛坯建成后，大地基置业公司通知邹家炎、雷芳清看房，邹家炎、雷芳清指出了商铺存在的瑕疵。之后，大地基置业公司将邹家炎、雷芳清商铺靠南的墙壁拆除，与相邻的13号商铺共一堵墙，邹家炎、雷芳清商铺室内面积达到合同的约定。因商铺主体为框架结构，邹家炎、雷芳清商铺门面宽度无法整改。大地基置业公司对商铺进行整改后，于2011年11月1日交房，邹家炎、雷芳清签字确认，商铺整改后的面积与合同约定多出0.05平方米，邹家炎、雷芳清补交差额款731元。因该商铺门面宽度较窄、室内构造柱裸露、与13号商铺之间出现的缝隙是用白铁皮包住、存在渗漏的隐患等瑕疵。邹家炎、雷芳清与大地基置业公司协商未成，遂诉至一审法院。一审法院审理过程中，邹家炎、雷芳清申请法院委托鉴定机构根据大地基置业公司所交房屋不符合合同约定存在瑕疵所造成的商铺价值贬损进行鉴定。一审法院根据邹家炎、雷芳清和大地基置业公司双方的选择，委托宜昌信诚房地产估价咨询有限公司进行鉴定。该公司于2013年5月15日作出鉴定报告的结果是邹家炎、雷芳清商铺因不符合合同约定存在瑕疵与相邻商铺相比商业价值贬损的损失为156215元。一审法院认为：邹家炎、雷芳清和大地基置业公司双方于2010年9月24日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。按照双方所签合同第三条约定，邹家炎、雷芳清所购商铺的套内建筑面积为52.62平方米，第二十二条及合同附件（一）约定邹家炎、雷芳清所购商铺的门面宽度为4.2米。根据大地基置业公司提交的证据材料表明，大地基置业公司在与邹家炎、雷芳清签订商品房买卖合同之前，于2010年5月30日就对宜都雅斯国际广场邹家炎、雷芳清购买的10#-A区14号商铺与相邻的13号商铺之间进行了设计变更，增加了伸缩缝，致使邹家炎、雷芳清的商铺门面宽度由合同约定的4.2米变为3.8米，商铺室内面积缩小。大地基置业公司未根据合同第十二条规划、设计变更的约定在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知邹家炎、雷芳清，即未履行告知义务。商铺毛坯建成后，大地基置业公司通知邹家炎、雷芳清看房，邹家炎、雷芳清指出了商铺存在的瑕疵，大地基置业公司存在违约事实。大地基置业公司辩称大地基置业公司所建商铺已经相关职能部门验收，没有质量问题，大地基置业公司按邹家炎、雷芳清要求整改后，邹家炎、雷芳清签字收房即接受了设计变更。一审法院认为，大地基置业公司所交商铺不符合合同约定，表明大地基置业公司违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。大地基置业公司虽然对邹家炎、雷芳清商铺进行了整改，采取了补救措施，但仍存在门面宽度由4.2米变成3.8米、室内构造柱裸露、与13号商铺之间出现的缝隙是用白铁皮包住、存在渗漏隐患等瑕疵，致使商铺价值贬损，现邹家炎、雷芳清按照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，要求大地基置业公司赔偿这一损失，其诉讼请求应予支持。大地基置业公司辩称，邹家炎、雷芳清即使不接受设计变更，也只能按照合同第十二条的约定要求退房、主张利息损失。一审法院认为，承担违约责任的目的是赔偿受损害方因违约所受到的损失，若其合同约定的违约责任仍不能完全赔偿违约损失的，受损害方可以请求违约方赔偿损失，直至损失得到完全赔偿，因此，双方合同约定的违约责任并不排斥其他违约责任方式的适用。关于大地基置业公司辩称鉴定报告不具有科学性，不能比照相邻商铺的租金来认定商铺贬损损失问题。在资产评估准则中对损失的鉴定有成本法、市场法和收益法三种鉴定方法，本次鉴定采用房屋资产评估的收益法和市场法对邹家炎、雷芳清的商铺贬损损失进行鉴定符合准则规定，并无不妥。对大地基置业公司提出的鉴定报告不具有科学性的主张不予支持。因此，对邹家炎、雷芳清商铺的贬损损失应依照鉴定意见书认定为156215元。大地基置业公司于2013年6月23日提出反诉，要求邹家炎、雷芳清支付逾期付款的违约金。邹家炎、雷芳清针对反诉辩称，邹家炎、雷芳清于2011年4月26日交清房款，大地基置业公司主张逾期付款的违约金的诉讼时效，应从2011年4月26日起计算两年，但大地基置业公司提出反诉的时间已经超过诉讼时效，应驳回大地基置业公司的反诉请求。一审法院对于邹家炎、雷芳清针对反诉提出抗辩主张予以认可。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。大地基置业公司提出反诉已超过法律规定的两年诉讼时效，也未举证证明存在诉讼时效中断的事由，故对大地基置业公司的反诉请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告湖北大地基置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告邹家炎、雷芳清因被告湖北大地基置业有限公司违约造成位于雅斯国际广场10幢A区14号商铺价值贬损的损失156215元。二、驳回被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3423元，反诉受理费978元，鉴定费7000元，合计11401元，由被告（反诉原告）湖北大地基置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于上诉人大地基置业公司是否存在违约的问题。上诉人大地基置业公司与被上诉人邹家炎、雷芳清于2010年9月24日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应严格依据合同的约定履行自己的义务。按照双方所签合同的约定，邹家炎、雷芳清所购商铺的门面宽度为4.2米。但大地基置业公司交付给邹家炎、雷芳清的商铺门面宽度为3.8米，明显与合同约定不符，大地基置业公司存在违约的事实。二、大地基置业公司称房屋（商铺）只是变更设计，并无质量问题，且邹家炎、雷芳清对设计变更提出异议，大地基置业公司按其要求整改后，邹家炎、雷芳清已签字确认收房，其行为属于接受设计变更，大地基置业公司的交房义务已履行完毕。本院认为，虽然双方当事人未就案涉商铺的质量问题发生争议，但大地基置业公司向邹家炎、雷芳清交付的商铺与双方签订的《商品房买卖合同》约定的事项不一致，大地基置业公司对此不持异议，邹家炎、雷芳清签字确认收房并不表示其放弃向大地基置业公司主张违约责任的权利。三、关于鉴定问题。大地基置业公司上诉称“鉴定人并无资质进行房屋质量鉴定，其评估房屋价值的方法也不具合法性，原审判决以其意见为定案依据，显然不当。”首先，一审中，一审法院依据邹家炎、雷芳清的申请，委托宜昌信诚房地产估价咨询有限公司进行鉴定的事项为对案涉商铺与毗邻商铺在使用年限范围内商业价值减少的损失进行评估，并非对商铺质量进行鉴定；其次，宜昌信诚房地产估价咨询有限公司基于“估价对象设计用途为商铺，具有明显的收益性物业特征”，根据鉴定目的，采用房屋资产评估的收益法和市场法对案涉商铺贬损损失进行鉴定并无不妥。故，一审法院采用宜昌信诚房地产估价咨询有限公司作出的鉴定意见并无不当。四、关于大地基置业公司反诉请求的诉讼时效问题。经审查大地基置业公司与邹家炎、雷芳清签订的商品房买卖合同，合同约定的邹家炎、雷芳清承担逾期付款违约责任的依据为合同第六条“付款方式及期限”的约定，即“合同签订之日，首付房价款的50.1%，计人民币642545元，剩余房价款640000元，由邹家炎、雷芳清用银行按揭方式一次性付清。”经查，2011年4月11日邹家炎、雷芳清办理好银行按揭贷款手续，2011年4月26日银行将按揭贷款转入大地基置业公司银行账户，邹家炎、雷芳清已依合同约定履行了支付房款的义务。大地基置业公司向邹家炎、雷芳清主张逾期付款违约责任的诉讼时效应从大地基置业公司收到该银行转款之日计算两年。邹家炎、雷芳清2011年11月1日支付房屋差价款731元，不属于案涉商品房买卖合同中关于买受人承担逾期付款违约责任的约定范围。故大地基置业公司2013年6月提起反诉，已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，大地基置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3424元，由上诉人湖北大地基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一七年三月二十日书记员  余 丹