江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第368号
上诉人（原审被告）赣州市章贡区南桥实业有限公司，住所地：赣州市章贡区章江新区瑞金路6号。
法定代表人曾宪斌，系该公司董事长。
委托代理人邱雷，江西实创律师事务所律师，一般代理。
委托代理人曾翠玲，江西实创律师事务所律师，一般代理。
被上诉人（原审原告）林某某。
委托代理人曾剑，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陈美志，江西凯莱律师事务所实习律师，特别授权代理。
上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司（下称南桥公司）因与被上诉人林某某商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月29日，林某某与南桥公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定林某某以人民币426561元的价格购买南桥公司开发的位于赣州市章江新区D10地块金洲城1号楼1205室房屋一套。同时约定：南桥公司于2013年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给林某某。南桥公司逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，南桥公司按日向林某某支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，林某某有权解除合同，林某某解除合同的，南桥公司应当自林某某解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按林某某已付款的1%向林某某支付违约金。林某某要求继续履行合同的，合同继续履行，南桥公司自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向林某某支付已交付房价款万分之四［该比率应不小于第（1）项中的比率即万分之二］的违约金。合同签订后，林某某按合同约定支付了95%购房款计人民币405232元，南桥公司未在合同约定的时间向林某某交付房屋。另查明，2015年4月28日，南桥公司开发的林某某所购商品房经相关单位验收合格取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年4月29日，南桥公司向林某某发出收房通知书。
原审法院认为：双方当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。本案南桥公司未依合同约定的时间向林某某履行交付房屋的义务，属于逾期交房，理应按合同约定和法律规定承担相应的违约责任。关于南桥公司的违约责任如何承担涉及两个方面：一是逾期交房时间的确定；二是违约金计算标准的确定。关于逾期交房时间的确定问题，依据双方当事人的合同约定，逾期时间应从最后交付期限的第二天即2014年1月1日起计算至实际交付之日止。南桥公司在取得竣工验收备案表次日即向林某某发出收房通知书，但因林某某实际收房的时间掌握在林某某，南桥公司如符合交房条件后，林某某未及时收房的责任不应由南桥公司承担，故南桥公司逾期交房的截止时间应确定为2015年4月30日为宜。关于违约金计算标准的确定问题，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，南桥公司主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，应承担相应的举证责任，但本案南桥公司并未完成该举证责任；林某某亦应就损失的范围、大小作出陈述，并进行适当举证，而本案林某某也未完成对该部分事实的举证责任，故综合考虑以上因素，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌定南桥公司应以林某某已支付的购房款405232元为基数，按每日万分之2.5的标准向林某某支付逾期交房违约金，即49134.38元（405232元×每日万分之2.5×485天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、赣州市章贡区南桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内向林某某支付逾期交房违约金计人民币49134.38元；二、驳回林某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，由林某某承担579.4元，赣州市章贡区南桥实业有限公司承担1097.6元。
南桥公司上诉称：赣州市城市管理委员会的停运通知均在停运时限的前一天甚至当天才下发。南桥公司根本就没有充足的时间去提前准备施工所需的材料，只能停工，停运材料与工期延误有着必然的因果关系。该因素是南桥公司无法预见、不可避免的，应属本案的免责事由，一审判决却未采纳南桥公司该抗辩主张。违约金的确定应当以违约行为造成的损失为基础，林某某既没有提供任何证据证实其遭受的损失，也没有对损失进行陈述及说明，林某某主张的违约金明显过高。一审法院判决南桥公司按照林某某已支付的购房款按每日万分之2.5的标准向林某某支付违约金仍然高于林某某的实际损失。南桥公司系赣州市章贡区水南镇南桥村村委会投资的企业，关系到南桥村全体失地农民的切身利益。请二审法院充分考虑到本案的实际情况，在查明事实的基础上，依法改判，以维护南桥公司的合法权益。1、请求撤销赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第821号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审全部诉讼费用由林某某承担。
林某某答辩称：一、关于逾期交房时间问题，原审法院对此问题的认定是正确的。赣州市城市管理委员会停运储备通知的目的就是在于提前通知建筑单位准备充足的材料，在提前通知的情况下，不存在政府交通管制引起的损失，不构成法律意义上的不可抗力，不构成免责事由。二、关于违约金计算标准问题，原审法院对违约金的调整是正确的。南桥公司对违约金过高的主张并未提供任何证据予以说明，没有完成举证责任，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院在综合考虑以上因素的情况下对违约金进行调整适用法律正确，应当维持。三、关于南桥村全体失地农民的利益问题，此问题与本案没有任何关联，南桥公司是依法设立的独立的法人企业，与南桥村全体失地农民没有任何联系，南桥公司将与本案没有任何关联的失地农民作为上诉理由，企图将自己的违约行为造成的赔偿责任转嫁给广大的无辜购房业主承担，违反法律规定，应当驳回其上诉。
二审审理期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于赣州市城市管理委员会的停运通知能否成为南桥公司据以延期交房理由的问题。停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），南桥公司未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋正处于流散物体运输的施工阶段。并且，赣州市城市管理委员会的停运通知不属于不可抗力，不构成案涉合同约定的南桥公司可据实予以延期的特殊原因。即使停运通知属于不可抗力，南桥公司也应当依据案涉合同约定在规定时间内告知林某某，而南桥公司未依约通知林某某案涉房屋将延期交付。故，对南桥公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。此外，案涉合同约定的违约金是否过分高于实际损失，是否应予调低的问题，双方当事人均负有举证责任，而本案双方当事人均未完成相应的举证责任，原审法院据此酌情处理，并无不妥。故，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。南桥公司上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1028元由上诉人赣州市章贡区南桥实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一六年二月十九日
书 记 员 王佳
代理书记员 张虹