广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1224民初661号
原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。
法定代表人：施升华。
委托诉讼代理人：刘极生，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：何炎，男，该公司职员。
被告：邓莲青，女，1962年12月26日出生，汉族，住广东省怀集县。
原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告邓莲青物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生、被告邓莲青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费2463.56元、公共分摊电费462元、智能维护费110元、滞纳金1410.95元（欠费起止日期自2016年1月1日至2017年10月30日）。事实和理由：2011年12月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。为此,原告不得不向人民法院起诉,为维护原告合法权益,恳请依法裁决。
被告邓莲青答辩称：一、原告天翔物业公司起诉本人拖欠物业管理费纠纷一案并非本人有意拖欠,而是原告提供物管服务不到位造成的,依法应当由天翔物业公司承担责任,具体理由事实如下。1、A1幢车库门口右则有5个摩托车位,应该停放5部摩托车,被告摩托车位是03号,因为天翔管理不当,从2014年以来一直到现在A1幢车库门口的摩托车都是在通道乱停乱放,经常停放15部摩托车以上,导致被告的摩托车无法出入,同时被告的摩托车位也经常被别人停放,有车位无法停放车辆。被告2015年曾多次去物管处反映摩托车停放秩序问题,物管从不采取措施维护业主利益和指挥车辆停放,造成被告的车位不能使用且摩托车不能出入,被告因此不按时交物业管理费。2、小区各幢门口的出入大小门损坏多年,形同虚设,不能保障业主安全,业主门禁多年无法使用,天翔物业公司只顾收费,业主从来没享有服务和使用功能,又何来的智能费用呢?3、天翔物业公司把人行道和消防通道作为停车场有偿提供给部份业主停放小车,楼梯底部经常有人堆放纸皮，对消防也造成了隐患。被告曾到物管处反映,原告根本不管。4、南大门口有两个保安,北大门口只有一个保安,而且年老体弱,上班时经常打瞌睡。对外来人员从来没有进行出入管理登记,没有安排小区安保人员和巡逻,造成了被告2012年5月份有小偷撬开防盗网入室(当晚花园有5户业主被撬),造成被告一千多元的经济损失,原告从不过问。后来经被告主动跟原告商量赔偿问题,原告才免了被告半年物管费。5、小区的环境卫生,楼道、花园喷水池等共公区域的清扫、保洁工作不到位。6、未公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。物业公司在小区广告和停车收费方面的收益,也从未向业主公示也没有和物业使用人协商。7、物业公司在小区的公推电费。每户每月21元,物业公司从来没有和业主协商,属于单方面收取。8、天翔物业公司未按前期物业合同,擅自提高收费,有合同约定的6角提高到8角,未经业主表决同意,其行为违约,并损害业主利益。二、根据《物业管理条例》第11条第四项规定,业主有权决定选聘和解聘物业服务企业,业主已经过半数签名决定解聘天翔物业公司,聘请其他物业公司。天翔物业公司与业主的前期物业服务合同己终止,其无权就终止后要求答辩人交任何物管费用,并且其至终止后未撤离的行为已构成侵权。天翔物业公司在10月25日在小区公开张帖通告,撤离小区服务,并定于12月30日移交。业委会于是通过招标新的物管公司,经业主(包括答辩人在内)的2/3业主签名同意聘请新的物业公司。因此,业主与天翔物业公司的前期物业服务合同在2016年12月30日已经依约依法终止,原告无权要求业主缴纳终止合同后的物业管理费。三、天翔物业公司的服务合同终止后,拒绝撤离的行为经业委会,业主投诉怀集县住建局,并由怀集县住建局作出责令天翔物业公司,在2017年8月份撤场的行政处罚。以上所述,请人民法院维护迪比利小区全体业主的合法权益,保障业主依法应享有的业主自由自治的表决权,得到合法物业管理服务,驳回原告的起诉。待到物管履行好物管义务后,本人重新开始交物管费。
本院经审理认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。被告邓莲青是怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城A1幢608号房（以下简称608房）的业主。2010年1月19日，天翔物业公司与邓莲青签订了《前期物业管理服务协议》，约定608房的建筑面积为140.65㎡，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米·月，电梯房0.6元/平方米·月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。《前期物业管理服务协议》签订后，双方均按协议履行各自的义务。2012年5月，被告的608房发生入室盗窃案，后经双方协商,原告赠送了被告半年物业服务费。2016年1月1日，原告将物业管理服务费由原来的每平方米0.6元标准升至每平方米0.8元。被告认为原告提供物管服务不到位，特别是摩托车乱停乱放情况严重,导致被告的摩托车无法出入和停放在自己的车位,被告多次向原告投诉，原告不仅不采取措施，反而违反协议，擅自提高收费标准，遂于2016年1月1日起拒交物业管理费等费用。2017年11月13日，天翔物业公司向被告发出催缴通告，催告被告交纳自2016年1月1日至2017年10月30日期间拖欠的物业费2463.56元、公摊电费462元、智能维护费110元、滞纳金1410.95元，合共4446.50元。2018年3月16日，天翔物业公司向本院提起诉讼，请求判如所请。
又查明，迪比利豪城成立了业委会并另选定新的物业公司，为此，天翔物业公司分别于2016年10月25日、2016年12月27日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。经迪比利豪城业委会投诉，县住建局于2017年8月14日向天翔物业公司发出《责令退出物业管理区域通知书》，责令天翔物业公司于2017年8月18日前退出迪比利豪城小区物业管理区域。同日，县住建局向迪比利豪城业主委员会发出《关于撤销迪比利小区业主委员会备案的通知》，决定撤销迪比利小区业主委员会的备案。2017年10月，迪比利豪城业主委员会向本院提起诉讼，要求天翔物业公司立即撤离迪比利豪城小区物业管理工作，目前该案尚在审理当中。
另查明，2011年4月18日，怀集县物价局与怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）联合发文怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2011年4月10日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级三级基准价：普通多层为0.4元/㎡·月，高层为0.6元/㎡·月，自有车库（车位）为0.4元/㎡·月，浮动幅度不超过40%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定等。2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是邓莲青应否向天翔物业公司支付物业管理费、公共水电费及智能维护费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与邓莲青就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。针对涉案物业管理费应否支持问题，基于上述分析，迪比利豪城虽已选出业主委员会，但并无证据证明业主委员会已经与其他物业公司签订了物业管理合同，双方也没有另签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对邓莲青在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，邓莲青事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求邓莲青参照之前标准支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。物业公司提供的是宏观的服务，被告不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，在没有充分证据证明物业公司存在根本违约的情况下拒交物业服务费没有法律依据。经核算，608房建筑面积为139.98㎡，月物业管理费为83.99元（139.98㎡×0.6元），自2016年1月计至2016年3月，共3个月的物业管理费为251.97元（83.99元×3），2016年4月物业管理费调整为0.8元/㎡·月，自2016年4月计至天翔物业公司主张的2017年10月，该期间共19个月的物业管理费为2127.62元（139.98㎡×0.8元×19），合共2379.59元。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向邓莲青主张权利。关于智能维护费，涉案《前期物业管理服务协议》并未约定该收费项目，因此，天翔物业公司每月向邓莲青收取5元智能维护费属于擅自扩大收费范围，对该费用本院不予支持。关于滞纳金问题，原告主张的滞纳金应为违约金。由于天翔物业公司在物业管理服务中存在一定的不足，导致被告的608房发生入室盗窃案件，而且小区摩托车乱停乱放阻塞通道,致使被告的摩托车无法出入和停放在自己的车位,经被告多次向原告投诉，情况仍未得到改善，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、邓莲青自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2016年1月1日至2017年10月30日的物业服务费2379.59元；
二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担12元，邓莲青负担13元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 黄冬梅
二〇一八年五月十八日
书记员 钟婷婷