辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦民二终字第00178号
上诉人（原审被告）冯丽媛，女，1969年1月31日生，汉族，无业，住辽宁省北镇市。
被上诉人（原审原告）宁宁，女，1980年11月27日生，汉族，个体，住辽宁省北镇市。
委托代理人金雨，系辽宁子耕律师事务所律师。
原审第三人马宝剑（俗名马宝），男，1983年3月17日生，汉族，无业，住吉林省乾安县。
上诉人冯丽媛与被上诉人宁宁、原审第三人马宝剑因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院作出的（2011）北青民初字第02200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯丽媛，被上诉人宁宁及委托代理人金雨到庭参加诉讼。原审第三人马宝剑经本院公告送达未到庭。本案现已审理终结。
原审判决认定，2008年11月15日，原被告签订租房协议，双方约定：被告将其所有的鑫缘歌厅整体（包括背投3个、电脑点歌4套、音响5对、功放4个、冰柜1个、沙发等）出租给原告，租期3年，租金一年一付，年租金13000元。协议签订后，原告交付一年租金，并开始经营。2009年9月2日，原告将歌厅转租给第三人马宝剑，并与第三人马宝剑签订了转租协议，第三人进行了短暂经营。随即，北镇市沟帮子镇房屋拆迁管理办公室发布了（2009）第1号拆迁公告，被告所有的歌厅在拆迁范围内。2009年11月1日，又发布了（2009）第2号拆迁公告，限定拆迁日期从11月8日起至12月27日止。在此期间第三人马宝剑停止营业，将歌厅钥匙交给原告，并与原告解除转租协议，歌厅仍继续由原告负责管理，但原告未继续营业。2010年11月原告将歌厅钥匙经陈昕交给被告，但双方对交钥匙的原因各执一词，原告从此再未将钥匙收回。2009年11月15日至2010年11月15日的租金，原告未给付被告。2010年11月23日，被告与北镇市大河房地产开发公司签订拆迁补偿安置协议，北镇市大河房地产开发公司给予被告房屋货币补偿440307元、住宅搬迁补助费3145元、临时安置补助费18870元、经营补助费41934元、墙3057元、空调900元、井400元、300千动力电3000元。
原审判决认为，原、被告自愿达成租房协议，双方形成租赁关系，原被告应按协议的约定享受权利，并履行义务。被告歌厅在被征收前，被告未与原告达成解除租房协议，被告又没有其他证据证明双方已解除协议，故不应认定原被告已自行协商解除租房协议。被告以原告将歌厅转租给第三人马宝剑和原告将歌厅钥匙交给被告为由，认为原告的行为已表示自行解除租房协议，理由不充分，不应予以认定。首先，原告将歌厅转租给第三人马宝剑与被告将歌厅租赁给原告系两个法律关系，原告将歌厅转租给第三人马宝剑是对其租赁权的一种处分方式，不应因此视为是对其与被告租赁关系的解除；其次，原告将歌厅钥匙通过他人交与被告，发生在被告即将与北镇市大河房地产开发公司签订补偿协议的前夕，即2010年11月份，但原告提出交给被告钥匙的原因是被告提出要进歌厅收拾物品，并非是将钥匙交还给被告，原告未收回钥匙，是因为被告拒不交还的缘故。而被告又没有充分证据证明原告将钥匙交给被告系基于解除租房协议的意思表示。北镇市沟帮子镇房屋拆迁管理办公室发布的拆迁公告发生在被告歌厅第一年租期即将到期前，限定的拆迁期限为从第一年租期即将到期前的11月8日起至11月27日止，该拆迁公告自公告之日起，就已向原告公示被告已发生预期违约的必然性，原告与第三人停止经营，原告停止向被告交纳第二年租金，并无不当之处，不能因此而视为原告违约，原告不应对此承担民事责任。被告逾期一年才与开发公司签订拆迁安置补偿协议，完全是由于被告自身不当的行为造成的，在此期间，原告没有经营，被告不应以此作为原告自行解除租房协议的抗辩理由，原告亦不应对此承担民事责任。被告在租房协议履行期间因房屋拆迁而与北镇市大河房地产公司达成拆迁安置补偿协议，因此造成原告不能实际履行对该歌厅的租赁权和经营权，给原告造成了一定的经济损失，依法被告应对原告予以经济补偿。虽然原告在拆迁公告发布前已将该歌厅转租给第三人马宝剑，但这与原被告之间的租赁关系不是同一法律关系，是原告对其租赁权的又一种处分方式，也是其经营方式的另一种体现形式。因此原告将该歌厅转租给第三人马宝剑，并不能否定原被告之间已经达成的租赁关系，原被告之间所达成的租房协议仍为有效协议，原告仍对被告享有协议约定和法律规定的权利，被告不能以此作为拒绝补偿原告经济损失的抗辩理由。被告与北镇市大河房地产开发公司签订的补偿协议中所约定的拆迁补助费、经营补助费、临时安置费，从其补偿项目的性质来讲，均是对实际占有、使用、经营者的补偿，并非是对房屋价值及附属物的补偿。原告作为该歌厅的实际占有、使用、经营者应当享有上述补偿，因此，被告对原告的补偿范围和标准应以上述补偿范围和标准为准给付原告。关于原告要求被告赔偿装修损失的请求，因在拆迁安置补偿协议中未对该项进行补偿，同时原被告双方在租房协议中未对装修问题进行具体约定，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿歌厅内财产损失的请求，因该财产系租赁所得，原告并不具有对该财产的所有权，所以原告无权主张该项权利，故本院不予支持。关于原告要求被告给付看管歌厅费用的请求，因原被告租赁协议尚未解除，看管歌厅是原告应尽的义务，故本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告冯丽媛于判决生效后5日内一次给付原告宁宁经济补偿63949元（包括经营补助、拆迁补助、临时安置补助）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，由原告宁宁负担1025元，由被告冯丽媛负担1025元。
原审判决宣判后，冯丽媛不服，向本院提起上诉称，一、一审判决违背公平公正的原则，故意混淆本案争议的事实，明显偏袒被上诉人。本案争议的事实是被上诉人是否有权利主张拆迁补偿中的经营损失，我与被上诉人签订书面租赁协议，租期3年，被上诉人于2009年9月未告知我，擅自将歌厅转租给了马宝剑，与马宝剑签订2年的转租协议，且收到1年转租利润7000元，而未给付我租金。在拆迁公告的期限内歌厅的实际经营者是马宝剑，而非被上诉人，拆迁是政府行为，不是我不履行出租协议中的义务。如果原审用政府拆迁事实认定我预期违约，那么，被上诉人拒绝给付租金的行为更证明是终止协议履行的表现。二、一审判决违背法律规定，侵害了上诉人的合法利益，应予以撤销。根据合同法224条第2款的规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案承租人擅自将歌厅转租给马宝剑的行为，违背法律规定。我发现转租事实后，多次通知终止租房协议，并收回了钥匙，双方租赁协议应当解除。请求二审法院：一、撤销原审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人宁宁当庭答辩称，上诉人说钥匙交回不租房子不是事实，事实上是上诉人说要取里面东西把钥匙借给上诉人的，不是解除合同。房屋租金未交的问题，因为2009年1号和2号公告的发布，此间双方达成协议，房屋由我看管，房租就不交了，这是双方协商好的。马宝剑的问题，他没有装修，也没有实际经营，10月1日拆迁公告下来以后，他就从合同中退出并且以后再也没有出现了。另外，空调的补偿应该给我。补充一点，我与马宝剑的合同还没有到生效的时间就下了拆迁公告，把房子都量完了，所以他一天都没有经营，那个7000元我也退回去了。我与上诉人在车上协商，上诉人当时口头同意给我9万元补偿，当时车上有其他人在场可以作为证人，没有其他证据。
原审第三人马宝剑未提交书面答辩意见。
经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据已经查明的事实和相关法律规定，认定双方当事人之间的房屋租赁协议没有解除，并判决上诉人冯丽媛给付被上诉人宁宁部分房屋拆迁补偿并无不当。
关于上诉人提出在拆迁公告期限内歌厅的实际经营者是马宝剑，而非被上诉人。且被上诉人拒绝给付租金的行为证明其终止履行协议的上诉理由，经查，本案自2009年11月1日北镇市房屋拆迁管理办公室发布（2009）第2号搬迁公告到2010年11月被上诉人宁宁交付歌厅钥匙这段期间，鑫缘歌厅无论是被上诉人宁宁管理还是第三人马宝剑管理，歌厅面临拆迁而无法实际经营及造成营业损失的事实存在，此时被上诉人未按约定给付租金也是事出有因，且双方的租期未满，不能以被上诉人宁宁未付租金就认为其终止履行协议。但根据公平合理原则，被上诉人宁宁享受拆迁经营性补偿的前提是交付拖欠的租金，因上诉人冯丽媛未就租金问题提出反诉，故本案对租金问题不予以调整。
关于上诉人提出被上诉人擅自转租，双方租赁协议应当解除的上诉理由，根据合同法相关规定，解除租赁合同必须通知到承租人，而本案从现有证据看，被上诉人宁宁20**年9月将歌厅转租给马宝剑时，上诉人冯丽媛对此知情但并未书面通知被上诉人宁宁要求解除双方的租赁协议，应视为其同意转租。现再以被上诉人宁宁擅自转租为由，主张解除双方租赁协议，本院不予支持。
关于上诉人提出被上诉人已向其交付歌厅钥匙，双方租赁协议解除的上诉理由，经查，对于交付歌厅钥匙的原因，双方说法不一。由于歌厅钥匙是由案外人交付给上诉人的，并非被上诉人宁宁本人交付给上诉人，且双方未亲自办理交接手续，现上诉人仅以被上诉人已向其交付歌厅钥匙，认为双方租赁协议解除证据不足，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人冯丽媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉龙
代理审判员 方结平
代理审判员 文 涛
二〇一四年六月三日
书 记 员 安剑凌