河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫民终145号
上诉人（原审被告）：刘继周，男，汉族，1958年8月6日出生，住河南省新乡市。
被上诉人（原审原告）：赵长旗，男，汉族，1966年9月14日出生，住河南省新乡市。
被上诉人（原审原告）：申海金，女，汉族，1972年5月13日出生，住河南省新乡市。
委托诉讼代理人：王建会，河南咸祐律师事务所律师。
原审第三人：河南恒达瑞实业有限公司，住所地：新乡市平原大学新奥社区三楼东部。
法定代表人：徐传义，系该公司经理。
委托诉讼代理人：刘新卯，该单位职工。
上诉人刘继周因与被上诉人赵长旗、申海金，原审第三人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）执行异议之诉一案，刘继周不服河南省新乡市中级人民法院(以下简称一审法院）（2016）豫07民初124号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。刘继周，申海金及其与赵长旗的共同委托诉讼代理人王建会，恒达瑞公司的委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘继周上诉请求：1、撤销一审法院（2016）豫07民初124号民事判决；驳回赵长旗、申海金的诉讼请求；2、诉讼费及其他费用由赵长旗、申海金或恒达瑞公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。赵长旗、申海金持有的《合作建房选房协议》选择的是第三单元811号，面积88.06㎡，刘继周申请一审法院查封的是第一单元1801号，面积88.59㎡的房屋。这不是同一套房屋。2、在拆迁安置纠纷中，刘继周先申请查封了案涉房屋，当时案涉房屋没有出售，赵长旗、申海金的购房合同是后补的，且购房时案涉房屋没有取得预售许可证。赵长旗、申海金强占了已被法院查封的案涉房屋，一审法院支持赵长旗、申海金的诉讼请求是错误的。
赵长旗、申海金辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判、驳回上诉。1、《合作建房选房协议》里的房号是恒达瑞公司自己编制的，后来房管局测绘时重新编制房号，这两个房号指向的是同一套房屋。面积上有0.53平米的误差是正常的，且协议明确约定“建筑面积以最终房管部门核定为准”。2、虽然购房时案涉房屋未取得预售许可证，但在起诉时取得预售许可证的，购房合同是有效的。拆迁安置协议没有明确约定安置位置，刘继周不享有优先权。刘继周没有证据证明我们是后补的合同，在一审中赵长旗、申海金提交装修合同和物业收据，证明赵长旗、申海金在2008年9月18日已交付20万预付款，2010年6月18日签订正式的选房协议，2013年4月装修入住，早于房屋被查封时间，应排除执行。
恒达瑞公司述称：同意赵长旗、申海金的意见。恒达瑞盖房时设定的单元是1、2、3，后房管局将房号单元次序定为3、2、1。
赵长旗、申海金向一审起诉请求：1、请求解除对新乡市九裕隆金座1单元8层1801号房屋的查封，并停止对该房屋的所有执行措施。2、确认上述房屋归赵长旗、申海金所有，判令恒达瑞公司为赵长旗、申海金办理商品房买卖合同备案和产权过户手续。3、本案诉讼费用由刘继周、恒达瑞公司承担。后变更诉讼请求为：“不得执行新乡市九裕隆金座1单元8层1801号房屋。”
一审法院查明的事实：在一审法院审理刘继周诉恒达瑞公司拆迁安置补偿纠纷一案中，刘继周向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2012年12月28日作出（2012）新民五初字第16-1号民事裁定，查封恒达瑞公司位于新乡市九裕隆小区临街高层商住楼南端22层楼的房屋三套，房号为1801、1901、11801。查封后，赵长旗、申海金提出执行异议。2016年5月10日，一审法院作出（2016）豫07执异15号执行裁定驳回执行异议。赵长旗、申海金遂提起案外人执行异议之诉。
2009年11月27日，刘继周与新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）签订拆迁安置补偿协议。后刘继周于2012年7月17日诉至一审法院，一审法院于2015年1月27日作出（2012）新民五初字第16号民事判决，刘继周不服该判决，上诉至本院，本院于2015年10月20日分别作出（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决和（2015）豫法民一终字第195-2号民事裁定。其中，恒达瑞公司对已生效的（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年6月21日作出（2016）最高法民申1124号民事裁定，驳回恒达瑞公司再审申请。（2015）豫法民一终字第195-2号民事裁定发回一审法院审理后，刘继周申请撤回起诉，一审法院于2016年5月31日作出（2016）豫07民初12号民事裁定，准许其撤回起诉。
已生效的本院（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决显示：恒达瑞公司于判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米。如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房1万元的标准赔偿刘继周损失。此外，恒达瑞公司还应向刘继周支付赔偿款，赔偿款计算方法为按照每日150元的标准，自2011年12月9日起，支付到判决确定的履行之日止。
2008年9月13日、2010年6月18日，赵长旗、申海金与新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）先后签订了《合作建房协议书》、《合作建房选房协议》，其中2010年6月18日《合作建房选房协议》房屋位置：九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。恒达瑞公司于2008年9月18日向申海金出具了20万元的房款收据，于2012年12月18日开具有线电视工料费发票，该发票显示地址：人民东路九裕隆金座1-8层东北户。2013年4月19日，恒达瑞公司向申海金出具了185154元的房款总收据,并于同日申海金与河南省福润德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议显示：坐落位置：九裕隆金座营住楼1号楼1单元8层东北户，建筑面积：88.59平方米，同日开具物业费、预交水费等收据。2016年4月9日，恒达瑞公司出具证明，该证明显示：我公司开发建设的九裕隆小区自编号三单元八层K户，面积88.59平方米，与房管局测绘报告1801号房屋为同一房屋位置。
另查明：九裕隆金座商品房预售许可证号：2011244。赵长旗、申海金系夫妻关系，现在案涉房屋实际居住。新乡市不动产登记和交易中心于2016年10月28日出具新乡市不动产查询证明：根据赵长旗、申海金的申请，于2016年10月28日12时50分在本辖区查到赵长旗、申海金有2套已登记不动产，基本信息如下：赵长旗：所有权证号01100837（非居住用房）；申海金：合同编号2012-042243（居住用房：九裕隆金座营住楼2单元21002），所有权证号04100837-1（非居住用房）。新乡市红旗区人民法院于2016年8月8日作出（2016）豫0702民初165号民事判决，该判决显示：确认位于新乡市九裕隆金座2单元10层21002号房屋归张爱国所有，恒达瑞公司于判决生效之日起十五日内为张爱国办理房屋产权手续，恒达瑞公司不服该判决提出上诉，后未在规定期限内交纳上诉费，一审法院于2016年11月10日作出（2016）豫07民终4318号民事裁定，按恒达瑞公司自动撤回上诉处理。一审法院立案一庭于2016年11月22日出具法律文书生效证明，该证明显示：一审法院作出的（2016）豫07民终4318号民事裁定已于2016年11月13日生效。
一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
关于案涉房屋房号问题。2010年6月18日《合作建房选房协议》房屋位置：九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。恒达瑞公司于2012年12月18日开具有线电视工料费发票，该发票显示地址：人民东路九裕隆金座1-8层东北户。2013年4月19日，申海金与河南省福润德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议显示：坐落位置：九裕隆金座营住楼1号楼1单元8层东北户，建筑面积：88.59平方米，并于签订协议同日开具物业费、预交水费等收据。2016年4月9日，恒达瑞公司出具证明，该证明显示：我公司开发建设的九裕隆小区自编号三单元八层K户，面积88.59平方米，与房管局测绘报告1801号房屋为同一房屋位置。综上，应予认定一审法院查封的1801号房屋即为赵长旗、申海金与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》中九裕隆小区1号楼3单元8层K户。
关于赵长旗、申海金是否属于权利人问题。2008年9月13日、2010年6月18日，赵长旗、申海金与新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）先后签订了《合作建房协议书》、《合作建房选房协议》，其中2010年6月18日《合作建房选房协议》房屋位置：九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。恒达瑞公司于2008年9月18日向申海金出具了20万元的房款收据，于2012年12月18日开具有线电视工料费发票，该发票显示地址：人民东路九裕隆金座1-8层东北户。2013年4月19日，恒达瑞公司向申海金出具了185154元的房款总收据,并于同日申海金与河南省福润德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议显示：坐落位置：九裕隆金座营住楼1号楼1单元8层东北户，建筑面积：88.59平方米，同日开具物业费、预交水费等收据。综上，应予认定赵长旗、申海金属于本案申请排除强制执行的权利人，依法享有诉权。
关于刘继周申请执行是否属于金钱债权执行问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，已生效的河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决显示：恒达瑞公司于判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米。上述生效判决并未写明恒达瑞公司为刘继周安置位置、用途特定的房屋，故本案不符合上述司法解释的适用条件。此外，上述生效判决写明：如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房1万元的标准赔偿刘继周损失。此外，恒达瑞公司还应向刘继周支付赔偿款，赔偿款计算方法为按照每日150元的标准，自2011年12月9日起，支付到判决确定的履行之日止。故应予认定刘继周申请执行属于金钱债权执行。
关于《合作建房选房协议》是否能够认定为合法有效的买卖合同问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，2010年6月18日《合作建房选房协议》并未显示赵长旗、申海金需要承担经营风险，且从协议内容来看，该协议已具备商品房买卖合同的主要内容，并且恒达瑞公司已经按照约定收受购房款，综上，该协议应当认定为商品房买卖合同。此外，恒达瑞公司在起诉前已取得商品房预售许可证明，故《合作建房选房协议》可认定为合法有效的买卖合同。
关于赵长旗、申海金购买案涉房屋是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋问题。新乡市不动产登记和交易中心于2016年10月28日出具新乡市不动产查询证明：根据赵长旗、申海金的申请，于2016年10月28日12时50分在本辖区查到赵长旗、申海金有2套已登记不动产，基本信息如下：赵长旗：所有权证号01100837（非居住用房）；申海金：合同编号2012-042243（居住用房：九裕隆金座营住楼2单元21002），所有权证号04100837-1（非居住用房）。新乡市红旗区人民法院于2016年8月8日作出（2016）豫0702民初165号民事判决，该判决显示：确认位于新乡市九裕隆金座2单元10层21002号房屋归张爱国所有，恒达瑞公司于判决生效之日起十五日内为张爱国办理房屋产权手续，恒达瑞公司不服该判决提出上诉，后未在规定期限内交纳上诉费，一审法院于2016年11月10日作出（2016）豫07民终4318号民事裁定，按恒达瑞公司自动撤回上诉处理。一审法院立案一庭于2016年11月22日出具法律文书生效证明，该证明显示：一审法院作出的（2016）豫07民终4318号民事裁定已于2016年11月13日生效。综上，在（2016）豫07民终4318号民事裁定已于2016年11月13日生效情况下，申海金名下的新乡市九裕隆金座2单元10层21002号房屋归张爱国所有，故应予认定赵长旗、申海金购买案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。
关于赵长旗、申海金请求排除强制执行能否得到支持问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘继周申请执行属于金钱债权执行。赵长旗、申海金与恒达瑞公司的商品房买卖关系真实合法，双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，赵长旗、申海金所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，已支付超过合同约定总价款的百分之五十，按照上述规定，赵长旗、申海金就案涉房屋已享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对其诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《民事诉讼法解释》第三百一十二条，《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：不得执行新乡市九裕隆金座1单元8层1801号房屋。案件受理费100元，由刘继周负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、本案二审期间，刘继周提交一审法院《协助执行通知书》一份，证明2012年12月28日首次查封涉案房屋，有具体的房号，此时九裕隆小区涉案房屋的房号已经房管部门核准确定。赵长旗、申海金质证后没有异议。
2、本案二审期间，恒达瑞公司提交《九裕隆销控表》一份，证明涉案楼房三个单元房屋的编号及面积。刘继周、赵长旗、申海金质证后均表示没有异议。
3、本案二审期间，因涉案楼房整体测绘核定信息由新乡市房管部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取，本院依职权在新乡市房产咨询测绘服务中心调取该中心制作的《九裕隆金座营住楼项目预测分摊计算说明报告》、《房屋分层平面图》。该证据证明涉案楼房三个单元房屋最终确定的单元号、楼层、房号、位置和最终核定的面积。刘继周、赵长旗、申海金质证后均表示没有异议。
本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明：
九裕隆小区涉案房屋共有三个单元，从南至北依次为一、二、三单元。一单元共有22层，01户（东北）、02户、03户、04户、05户面积分别为：88.59㎡、138.62㎡、191.22㎡、109.08㎡、124.25㎡；二单元共有24层，01户（东北）、02户、03户、04户面积分别为：138.42㎡、114.76㎡、127.97㎡、145.17㎡；三单元共有26层，01户（东北）、02户、03户、04户、05户面积分别为：158.62㎡、145.82㎡、60.19㎡、100.11㎡、129.93㎡。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷，主要问题是赵长旗、申海金对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
关于赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋是否为刘继周申请一审法院查封的房屋问题。赵长旗、申海金持有的《合作建房选房协议》中载明的房屋是九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，建筑面积为88.06平方米（建筑面积以最终房管部门核定为准）。刘继周申请一审法院查封的是九裕隆小区1单元8层1801号，面积为88.59㎡的房屋。根据案件事实来看，赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋就是刘继周申请一审法院查封的房屋。房号不同的原因是新乡市房产咨询测绘服务中心在对涉案楼房整体测绘之前，恒达瑞公司自行对九裕隆小区房屋进行编号。在新乡市房产咨询测绘服务中心对九裕隆小区房屋测绘编号之后，案涉房屋采用新乡市房产主管部门核定的编号。涉案房屋的测定面积与前期预估值相差0.53㎡也在合理范围。因此，刘继周上诉称赵长旗、申海金购买的新乡市九裕隆小区房屋不是刘继周申请一审法院查封的房屋的理由不能成立，本院不予支持。
关于赵长旗、申海金对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。2009年11月27日，刘继周与新乡市鹏盛产业有限公司（后更名为恒达瑞公司）签订拆迁安置补偿协议。2010年6月18日，赵长旗、申海金与恒达瑞公司签订了《合作建房选房协议》（同日恒达瑞公司将双方2008年9月13日签订的“合作建房协议书”收回）。从成立时间上看，刘继周与恒达瑞公司签订拆迁安置补偿协议的时间早于赵长旗、申海金与恒达瑞公司签订《合作建房选房协议》的时间。从权利内容上看，赵长旗、申海金享有的是消费者物权期待权，刘继周享有的是获得安置补偿权。刘继周作为被拆迁人，其获得安置补偿权是基于房屋被拆迁毁损而形成的物权请求权，具有物权性质。刘继周为保障其享有的获得安置补偿权，向一审法院提出保全申请，一审法院依法对案涉房屋进行查封，进一步增强了刘继周获得安置补偿权的物权性质。因此，一审认定刘继周的获得安置补偿权为金钱债权不当，本院予以纠正。
消费者物权期待权和获得安置补偿权一般优先于金钱债权，但是，在消费者物权期待权和获得安置补偿权之间产生对抗时，应结合案件具体情况认定优先保护的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，赵长旗、申海金主张其于案涉房屋被查封前已实际占有案涉房屋，依据是恒达瑞公司向其出具了日期为2012年8月17日的热力入户费、维修资金、燃气开口费的现金收据。但赵长旗、申海金向恒达瑞公司交付上述费用，并不表明赵长旗、申海金实际占有案涉房屋。赵长旗、申海金一审提交的诉状中称：“恒达瑞公司于2013年4月19日向原告出具了185154元的房款总数据，同日恒达瑞公司将该房屋交付原告，原告装修入住至今。”即赵长旗、申海金自认房屋交付时间是2013年4月19日，这与赵长旗、申海金一审提交的落款时间均为2013年4月19日的“前期物业服务协议”、“房屋装修管理责任书及规定”等证据相印证。一审法院在审理刘继周与恒达瑞公司拆迁安置补偿纠纷一案中，于2012年12月28日查封案涉房屋。因此，赵长旗、申海金在一审法院查封案涉房屋之前没有实际占有案涉房屋,不具有物权的公示效力。刘继周享有的获得安置补偿权优先于赵长旗、申海金享有的消费者物权期待权，赵长旗、申海金对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。一审判决不得执行新乡市九裕隆金座1单元8层1801号房屋不当，本院予以纠正。
综上所述，刘继周的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2016）豫07民初124号民事判决；
二、驳回赵长旗、申海金的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，共计200元，由赵长旗、申海金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宗敏
审 判 员 卢红丽
代理审判员 朱正宏
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 陈鹏举