重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初8876号
原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，组织机构代码90313977-5。
负责人：童军，该支行行长。
委托代理人：殷蔼雨，重庆瀛寰律师事务所律师。
委托代理人：肖宏，重庆瀛寰律师事务所律师。
被告：杨孝云，女，汉族，1975年1月1日生，住。
被告：恒大地产集团重庆有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。
法定代表人：廖嘉宁，该公司总经理。
委托代理人：冯小红，该公司员工。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告杨孝云、恒大地产集团重庆有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑兴隆独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行委托代理人殷蔼雨、肖宏，被告杨孝云、被告恒大地产集团重庆有限公司委托代理人冯小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉称：2014年5月19日，二被告与原告签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2014年九龙坡个贷字0712号）。合同主要约定：被告杨孝云向原告贷款515000元，用于购买位于重庆市九龙坡区恒华路8号8幢21-2号住�，贷款期限自放款日起算240个月（即2014年6月19日至2034年6月19日），按月还款，每月还款日为放款日的对应日，实行等额本息还款法，利息为年利率7.205%（为中国人民银行基准利率上浮10%），如遇人民银行调整基准利率的，按次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为该合同约定利率上浮50%，若被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，主张其为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，并且就上述债务，被告杨孝云为原告提供其购买的位于重庆市九龙坡区恒华路8号8幢21-2号住房作为抵押担保，被告恒大地产集团重庆有限公司为该合同项下贷款提供连带保证责任，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及原�实现债权、抵押权的费用，另约定因履行本合同发生争议，由重庆市九龙坡区人民法院管辖。之后，原告与二被告签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，完善了抵押权预告登记手续，原告于2014年6月19日向被告杨孝云提供了该笔贷款。截止2016年3月19日，被告杨孝云已经逾期还款4个月，经原告多次催收未果，现原告起诉至法院，请求判令：1、被告杨孝云立即向原告偿还贷款本金497225.02元及截止2016年3月19日的利息9720.38元、罚息77.53元及复利717.39元，共计507194.32元，支付自2016年3月20日至贷款本息付清之日止的利息（以本金497225.02元为基数，按本合同项下贷款年利率上浮50%计算，及以被告杨孝云应付未付利息为基数按本合同项下贷款年利率上浮50%计算复利）；2、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告杨孝云的上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对被告杨孝云提供的其预购的位于重庆市九龙坡区恒华路8号8幢21-2号的住房享有抵押权，原告有权以该房屋折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用、保全费用及实现债权的其他费用全部由二被告承担。
被告杨孝云辩称：欠款属实，但已将逾期的贷款全部还清，现在被告无力偿还全部剩余本金，愿意与原告协商解决，愿意按合同继续履行。
被告恒大地产集团重庆有限公司辩称：本案所涉房屋已经具备办证条件，但由于该房屋被查封，被告恒大地产集团重庆有限公司无法办理房屋产权证，所以被告恒大公司不应当承担连带清偿责任；原告在起诉前并未要求被告恒大公司承担保证责任，故案件受理费、保全费及实现债权的其他费用属于扩大的费用，也不应当由被告恒大公司承担。
经审理查明：2014年5月19日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告杨孝云（甲方、借款人、抵押人）、恒大地产集团重庆有限公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2014年九龙坡个贷字0712号），合同主要约定：1.甲方向乙方贷款购买位于重庆市九龙坡区恒华路8号8幢21-2号的房屋，贷款金额为515000元，贷款期限240个月；2.贷款利率7.205%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款实际发放后，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；3.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；4.甲方违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；5.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用�款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；6.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；7.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之�后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，甲方取得所购房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；9.甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至丙方账户；10.甲方选择的还款法为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日。
原告与被告杨孝云、恒大地产公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定被告杨孝云将其购买的位于重庆�九龙坡区恒华路8号8幢21-2号号的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保；2014年5月28日，原告与被告杨孝云办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。
2014年6月19日，原告向被告杨孝云发放了贷款515000万元。被告杨孝云在2015年8月至2016年1月均逾期还款，2016年2月至2016年6月均无任何还款，直到2016年7月3日才将此前已经欠付的本金、利息、罚息、复利偿还完毕，2016年7月19日，被告正常还款。截至2015年7月19日，被告尚余贷款本金487150.56元（未到期本金）。
本案涉案房屋尚未办理房地产权证，也未办理正式抵押权登记。
上述事实，有个人房产抵押贷款合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、贷款详细信息查询、交通银行分行借款凭证及当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
本院认为，原告与被告杨孝云、恒大地产集团重庆有限公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告杨孝云发放贷款后，被告杨孝云应按约归还借款本金及利息。现被告杨孝云已累计超过6期未按约偿还借款本息，原告有权提前收回全部贷款本金。现被告尚余贷款本金487150.56元未偿还，故本院对原告主张的贷款本金支持为487150.56元。因被告杨孝云已将2016年7月19日之前的利息、罚息、复利均支付完毕，故本院对原告主张的已经实际产生的利息、罚息、复利不再支持；至于后期利息，本院支持为以贷款本金487150.56元为基数，从2016年7月20日起，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止；关于后期复利，因其计算基数不明确，本院不予支持。
关于原告对被告杨孝云提供抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告杨孝云仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求对�案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告恒大地产集团重庆有限公司是否承担连带担保证责任的问题。被告恒大地产集团重庆有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告杨孝云的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告杨孝云取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告恒大地产集团重庆有限公司的保证责任解除。但涉案房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，而预购商品房抵押权预告登记并不产生抵押权设立的法律后果，因此，被告恒大地产集团重庆有限公司的连带担保责任尚未解除。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国�同法》第一百零七条、第二百零六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨孝云于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金487150.56元及利息（利息计算方式为：以贷款本金487150.56元为基数，从2016年7月20日起，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算至付清之日止）；
二、被告恒大地产集团重庆有限公司对被告杨孝云的上述第一项债务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为4435.5元、财产保全费3270元，两项合计7705.5元，由被告杨孝云、恒大地产集团重庆有限公司共同负担（此款原告已预交，由二被告在向原告支付前述款项时一并直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 郑兴隆
二〇一六年八月十日
书记员 杨治娟