广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶浈法民一初字第251号
原告：龙计远，男，汉族，住韶关市新丰县。
委托代理人：刘子维，韶关市浈江区东河法律服务所法律工作者。
被告：张仁常，男，汉族，住韶关市浈江区。
委托代理人：卜春恒，广东中泰律师事务所律师。
被告：韶关市浈江区城建实业发展公司。住所地：韶关市东河鹅坑桥城建分局内。
法定代表人：李贵璋，经理。
被告：韶关市城乡规划局，住所地：韶关市浈江区园前西路10号。
法定代表人：许险峰，局长。
委托代理人：刘定爱，该局科长。
委托代理人：罗远明，该局科员。
原告龙计远与被告张仁常、韶关市浈江区城建实业发展公司（以下简称实业公司）、韶关市城乡规划局（以下简称规划局）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙计远及其委托代理人刘子维，被告张仁常的委托代理人卜春恒、被告规划局委托代理人刘定爱到庭参加了诉讼，被告实业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告龙计远诉称：1993年5月，原告经朋友介绍，向张仁常购买了其挂靠在实业公司处所开发建设的位于韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺（原铺号为33号），当时，原告是以每平方米2370元的价格购买第19号店铺的，该店铺面积约58平方米左右，原告当即履行了交纳购买门店款的义务，分别于1993年5月14日交纳了首期门店款32200元；于1993年5月18日交纳了第二期门店款52100元；于1993年5月28日交纳了第二期门店款33200元；于1994年5月23日交纳了最后一笔的门店款20716元；该笔款项是张仁常本人亲自收取的，四次合计共缴纳了138216元。张仁常在收齐了所有门店款后，才将钥匙交给原告使用，原告便开始使用至今。期间，原告曾多次催促张仁常签订购买门店的协议，但张仁常都以没有找到合同等各种理由推托，导致未果。由于张仁常的原因至今也未能办理到房屋产权证。2012年7月26日，韶关市浈江区人民政府发布了关于征求《赣韶铁路浈江段疏解线城市房屋征收补偿方案》（征求意见稿）修改意见的通告，拟对启明路等地的房屋和附属物征收。2013年3月，经过政府部门丈量过原告的门店后实施了拆迁。由于张仁常提出异议，而原告又未能出示房屋产权证，导致《赣韶铁路浈江段疏解线城市房屋征收补偿方案》无法签订，拆迁办的工作人员要求原告与张仁常理清产权后，再进行办理相关补偿手续。原告认为，根据《中华人民共和国民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合同方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有规定的除外。“及《中华人民共和国合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。”第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第36条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式的订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立。”第44条规定：“依法订立的合同，自成立时生效。”第133条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有规定的除外。”及《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”的法律规定，原告于1994年5月份缴纳清最后一笔门店款后，就已经合法享有韶关市浈江区启明路商业城第19号铺的房屋所有权，张仁常在这将近20年间从未提出过异议，现在有征收补偿的利益出现时才提出异议，显然是没有任何事实和法律依据的。另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第43条：“个体工商户、个人合伙、或私营企业挂靠集体企业并以集体企业的名义从事生产经营活动的，在诉讼中，该个体工商户、个人合伙、或私营企业与挂靠的集体企业为共同诉讼人”之规定，实业公司应当对外承担民事责任。故原告提起诉讼，请求法院判决：1、确认原告与被告之间的房屋（韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺）买卖合同有效；2、韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺征收补偿款408215元归属原告所有；3、本案的诉讼费用由被告张仁常、实业公司承担。
被告张仁常辩称：一、张仁常于1993年3月12日与韶关市浈江区城乡建设开发总公司签订了《土地使用权协议书》，合同签订后韶关市浈江区城乡建设开发总公司将位于本市启明路地皮一块（面积1616平方米）及《国土使用证》第040200188号交给张仁常，张仁常当时在上述土地建了一批铺面，后来在办理房屋登记手续时才发现因政策及有关手续不全，无法办理房地产房屋产权手续，该房屋只能作为临时房屋使用。所以当时原告购买房屋时张仁常无法与原告签订房屋买卖合同，只用收款收据收取了原告的购房款，房屋一直由原告使用，当时房屋无法办理房地产过户手续，原告是知情的。可见原告与张仁常之间的房屋买卖合同行为是无效的；二、原告增加诉讼请求“韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺征收补偿款408215元归属原告所有”的期限超过法律规定的期限，且增加的请求其诉讼主体和内容都与与本案无关，应予驳回。三、本案证据《国有土地使用证》第040200188号备注一栏中已注明“叁仟陆佰壹拾陆平方米的道路预留地，国家护建公路需要用时不予补偿”。另外原告提交的《临时借用铁路土地（建筑物）申请书》、《临时借用铁路土地（建筑物）协议书》及羊城铁路总公司技术服务收款收据都证明本案标的物土地不能转让，其地上的建筑依法不能办理产权登记和买卖变更手续，原告与被告之间没有签订任何房屋买卖协议，原告与被告张仁常、实业公司之间的房屋买卖属无效民事行为，依法应当予以撤销。原告主张“韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺征收补偿款408215元归属原告所有”的诉讼请求与本案无关，请求驳回原告的诉讼请求。
被告实业公司未予答辩，也没有提交证据。
被告规划局辩称：1、原告追加实业公司、规划局为被告是不妥当的，浈江区人民政府征收本案房屋，并对征收人进行补偿，原告主张征收补偿，规划局及实业公司没有提出异议，也未主张任何权利，规划局、实业公司并没有与原告因此产生权属纠纷；2、关于韶关市城市建设规划局浈江区分局被撤销的问题，2001年机构改革的时候，城建局更名城乡规划局，同时撤销了原城建局的三个派出机构，浈江、北江，武江分局；3、本案原告提起诉讼及请求与规划局、实业公司没有任何关系。
经审理查明：1993年5月14日，被告张仁常以实业公司的名义向原告出售位于韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺（原第33号门店）（面积约58平方米），双方就上述房屋买卖未签订书面合同。原告先后于1995年5月14日、5月18日、5月23日、5月28日以现金方式支付“购门店款”32200元、52100元、33200元、20716元，合计138216元，庭审时，张仁常特别授权的代理人承认原告已付清所有购房款。张仁常收款后，向原告出具收款收据，该收款收据上加盖了实业公司公章。随后，张仁常将商铺交付给原告。1997年7月25日，原告曾就上述19号商铺到韶关市房屋租赁管理所办理租赁许可证，但该商铺一直未办理房屋产权证。原告称未办证原因是上述商铺属临时商铺，无法办证。2013年7月，该商铺被政府征收拆除。在原告向拆迁单位主张征收补偿的同时，张仁常以韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司的名义对原告主张拆迁补偿提出异议。原告因未能领取相关拆迁补偿，向法院提起本案诉讼。
再查明，1993年3月，实业公司由韶关市城市建设规划局浈江区分局申请开办成立。2007年12月24日，实业公司因逾期未年检被韶关市浈江区工商行政管理局吊销营业执照。2002年1月，韶关市城市建设规划局浈江区分局被撤销，其列编人员由被告规划局安置。1995年10月11日，韶关市浈江区财务信托投资公司与张仁常共同出资成立韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司，现该公司法定代表人为张倍菲，投资者为张倍菲、张仁常。针对拆迁补偿提出异议的问题，张仁常称，其是韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司投资人，注资方式为实物投入，当时是以涉案商铺所在的土地使用权作价1000000元作为注册资金，基于该理由，张仁常以韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司名义对原告主张的拆迁补偿提出异议，其向原告转让的是商铺使用权，拆迁补偿权益就属张仁常。对此，原告表示张仁常出售涉案商铺，其转让的是商铺所有权，原告受让商铺后至商铺拆迁时止，占有、出租使用了20年时间，期间没有任何主体向原告提出异议，拆迁补偿权益应属原告。原告提交的“国有土地使用证”记载涉案商铺所在土地（韶府国用（1992）第040200188号）的使用者为韶关市浈江区新韶乡镇企业总公司，该土地附作物“商业门店”项目报建手续由韶关市浈江区新韶乡镇企业总公司、韶关市城市建设规划局浈江区分局申办，该项工程“建设工程规划许可证”记载的建设项目名称为“临时门店”。庭审期间，张仁常向本院提交了2013年10月16日韶关市浈江区新韶镇政府向浈江区赣韶铁路启明路段征收办出具情况说明，其中涉及“韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司以协议形式购买了新韶镇乡镇企业总公司位于启明路商贸城1－47号商铺的土地，对于该商铺土地拆迁补偿有关协议等问题，请有关拆迁部门直接与韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司签订及商谈”的内容。庭审中，双方当事人明确本案相关权利义务由张仁常享有或承担，无需追加张仁常事后成立的公司参加诉讼。
以上事实有原告身份证复印件、企业机读档案登记资料、购门店款收款收据、收款收据、房屋租赁许可证、房屋租赁管理费手册及收据、房屋租赁合同、税务局通知及税收完税证、财政局通知及改造收款收据、韶浈府（2012）71号通知、国有土地使用证、建设工程规划许可证、兴建工程报建表、韶市机编字（2002）14号文、韶市机编字（2001）52号文、韶关市人民政府办公室文件（韶市机编字（2002）86号文、关于韶关市浈江区启明商贸城门店及其土地的情况说明、本案庭审笔录等证据证实。
本院认为：本案审理涉及房屋买卖法律关系。原告提交的实业公司盖章的收款收据及原告的房屋租赁证等证据，证明原告已履行购买韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺的付款（总金额138216元）义务，并已实际占有使用该商铺近20年；原告承认购买店铺的款项直接交给张仁常，张仁常对此没有异议，并承认原告已付清所有购房款，同时已向原告交付涉案商铺的事实；本院对上述事实均予以认定。从本案查明的事实，张仁常与实业公司是作为涉案商铺出卖人收取原告的款项，双方形成了房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案合同关系不因为出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权而无效，原告支付购房款后一直占有使用涉案房屋，双方对此虽未签订书面合同，但原告与被告张仁常、实业公司之间形成的房屋买卖合同关系已成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，原告占有使用涉案房屋合法有效，其权利理应受到法律保护；鉴于涉案房屋已被征收拆除，补办有关审批、登记手续已不具备客观条件，且涉案房屋经批准建设，属合法建设的房屋，政府亦同意予以征收补偿，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，涉案买卖合同可以认定为有效。被告张仁常辩称，其以韶关市浈江区启明商贸城门店所在地块土地使用权作为投入开办韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司，上述地块由韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司以协议形式取得土地使用权，故地上附着物所有权也属韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司所有，张仁常、实业公司向原告转让的只是商铺使用权。由于原告已向被告购买地上房屋（门店），本案收款收据记载的收款人为实业公司，张仁常也承认当时涉案商铺是其以实业公司名义开发建设，原告已付清全部购买商铺的款项，张仁常、实业公司将商铺交付给原告至拆迁时止，长达20年时间，虽未能办理权属证，但没有任何主体对原告占有、使用商铺（包括收取租金）提出异议。韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司成立于1995年10月11日，该日期在原告购买并占有涉案房屋2年之后，实业公司与韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司是两个相互独立的企业法人，本案没有充分的证据显示韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司与原告购买涉案商铺有任何关联，因此，张仁常投资成立韶关市浈江粤顺房地产开发有限公司所涉及的相关资产并不包含实业公司早已卖出的商铺，本院对被告张仁常的抗辩观点不予采纳。关于原告主张涉案房屋的征收补偿款408215元归属原告所有的诉讼请求，因启明路地块范围房屋征收属政府行为，补偿金额及补偿方案由政府统一处理，不属法院处理范围，对原告该项诉讼请求，本院予以驳回，原告可依法向政府征收部门申请处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告龙计远与被告张仁常、韶关市浈江区城建实业发展公司之间因买卖韶关市浈江区启明路商业城第19号店铺（原第33号门店）形成的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7423元，由原告龙计远、被告张仁常各负担3711.50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 马文英
审判员 陈礼波
二〇一四年八月二十七日
书记员 王 洁