云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终3572号
上诉人（原审原告、反诉被告）李历伦，男，1985年1月30日出生，汉族，住贵州省桐梓县。
委托诉讼代理人：李昊，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐瑶函，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审第三人）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11—*幢**号。
法定代表人：李云波，总经理。
委托诉讼代理人：罗琦琴，女，系该公司法务，特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾庆祥，男，1976年1月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨秀英（曾用名：杨秀清），女，1975年5月24日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：孟华芬，云南湛权律师事务所律师，一般授权代理。
上诉人李历伦、昆明尊园房地产经纪有限公司因与被上诉人贾庆祥、杨秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初6551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李历伦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李历伦的一审诉讼请求并驳回贾庆祥、杨秀英的一审反诉请求，一、二审案件受理费由贾庆祥、杨秀英负担。事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，李历伦在向贾庆祥、杨秀英支付5万元定金并于2017年4月14日依约携带90万元现金到房地产交易部门办理涉案房屋过户相关手续后，就已经按时履行了《房屋买卖居间合同》所约定的所有义务，并不存在任何违约行为，合同至今未履行完毕完全是因为贾庆祥、杨秀英不恰当履行合同义务恶意拖延、拒绝办理涉案房屋过户手续导致的。李历伦与贾庆祥、杨秀英于2017年1月6日签订合同，在整整三个月的时间里，贾庆祥、杨秀英多次以各种理由恶意拖延时间，直至合同履行期限届满的2017年4月14日才不情愿的到过户现场准备办理过户手续，直接导致李历伦在突然被告知因自己的妻子征信存在问题无法及时办理银行按揭贷款手续时，在合同约定的期限内已无任何补救措施。根据《房屋买卖合同》第四条的约定，在银行未发放贷款或实际发放贷款不够支付房款的情况下，李历伦应当在合理期限内补足，但由于贾庆祥、杨秀英的原因，该“合�期限”一直未能得到确定。李历伦认为，“合理期限”应当参照银行发放贷款时间的惯例，即45天。一审判决遗漏认定上述事实导致错误判决。二、一审判决基于错误的、不全面的事实认定，错误地认为合同目的不能实现，继而错误地适用了合同法第94条的规定，判决解除合同，判决结果显失公平，实际上李历伦一直在积极履行合同义务，本案中并不存在合同目的无法实现的情形。综上，请求二审法院依法改判。
针对李历伦的上诉，贾庆祥、杨秀英辩称，贾庆祥、杨秀英提前做好了准备并且积极配合办理过户手续，不存在恶意拖延，更不存在拒绝办理过户手续。过户当日因李历伦的征信问题导致无法办理按揭贷款，李历伦存在根本性违约。《房屋买卖合同》第十二条约定，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，该约定明确了逾期履行义务的合理期限不应超过10天。贾庆祥、杨秀英将付款时间宽限至2017年5月14日，李历伦仍然未履行付款义务，贾庆祥、杨秀英有权解除合同。请求驳回李历伦的上诉请求。
针对李历伦的上诉，昆明尊园房地产经纪有限公司述称：李历伦的上诉有事实和法律依据。
昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，一、二审案件受理费由贾庆祥、杨秀英负担。事实和理由为：一审判决在明确认定涉案合同存在两个法律关系的基础上，仍然混淆了两个不同的法律关系，在审理房屋买卖合同纠纷案件中，还对于居间合同法律关系作出了审查和判定，并且判决解除了《房屋买卖暨居间合同》，严重损害了昆明尊园房地产经纪有限公司的合法权益。合同履行的实际情况是，贾庆祥�杨秀英拖延办理过户手续，李历伦筹足购房资金以配合办理过户手续，买方采取一次性付款比合同约定的贷款付款更有利于贾庆祥、杨秀英，但贾庆祥、杨秀英在同意后又单方反悔，并在最后单方提出涨价20万元，在后续协商处理中亦不配合协商处理购房定金，涉案合同未能顺利履行是贾庆祥、杨秀英一方的原因导致。综上，请求二审法院依法改判。
针对昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉，贾庆祥、杨秀英辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，昆明尊园房地产经纪有限公司对其居间费用可另案向李历伦主张权利。贾庆祥、杨秀英积极配合办理过户手续，合同无法履行系李历伦的征信问题所致。请求驳回昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉请求。
针对昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉，李历伦述称，昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉有事实和�律依据。
李历伦向一审法院起诉请求：贾庆祥、杨秀英于十日内办理房屋过户手续并连带承担22.92万元的违约金。贾庆祥、杨秀英向一审法院提出反诉请求：解除《房屋买卖暨居间合同》；李历伦支付贾庆祥、杨秀英违约金22.92万元及房屋租金损失1.5万元。
一审法院认定事实：2017年1月6日，原告李历伦、被告贾庆祥、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：被告贾庆祥作为出售方通过经纪公司出售其位于昆明市水映长岛小区18栋1单元201号房屋给原告李历伦，房屋成交价格为1146000元，原、被告约定于2017年4月15日前办理房屋权属转移登记等相关手续。签订合同时，原告李历伦支付购房定金5万元；于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款90万元整，除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款�行支付给被告，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，原告应在合理期限内补足。合同还约定若原告为贷款购置物业，则需承诺信用记录（征信）良好，符合贷款政策要求，能够提供符合贷款要求的全部资料，方能通过经纪公司协助办理贷款申请手续；若因原告信用记录、贷款记录问题导致贷款未能正常办理或逾期放款，一切责任由原告自行承担。同时合同对违约责任等进行了约定，即“买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20％的违约金承担违约责任”。合同签订当日，原告李历伦按约向被告贾庆祥支付了5万元定金，被告贾庆祥依约将昆明市水映长岛小区18幢1单元201号房屋的国有土地使用证交给昆明尊园房地产经纪有限公司保管。2017年3月14日，被告贾庆祥提前归还了银行贷款，将上述房屋注销抵押登记，取出了房产证。2017年4月14日，原、被告双方到昆明市明诚公证处签订合同时，按照相关规定，应当在合同中买卖双方夫妻均作为合同第三人参加。因原告妻子征信问题无法贷款，公证机构在打印好《二手房买卖合同》后却无法由双方签字办理公证手续。对于购房款的支付方式原、被告不能协商一致，双方发生纠纷。原告向一审法院提出本诉。被告收到诉状后提起反诉，主张各自上述诉讼请求。
一审法院认为，本案当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，依法成立。《房屋买卖暨居间合同》签订后，原、被告均为房屋交易作了必要的准备，但因为原告妻子的征信问题导致购买被告出卖的房子不能获得银行商业贷款。而后，原、被告双方就支付房款方式不能达成补充协议，致使合同�能继续履行，合同目的不能实现，现两被告均请求依法解除《房屋买卖暨居间合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，原告向被告贾庆祥交付了5万元定金，合同解除后，被告贾庆祥应将该款项退还原告。原告要求继续履行合同办理房屋过户手续的诉请，一审法院不予支持。对于原、被告主张的违约金、租金损失，因原、被告在房屋交易过程中各有过错，且被告就租金损失未提交证据予以证明其主张，故一审法院均不予支持。第三人对二手房交易程序、第三人征信要求等环节不是充分把握，原告未能充分了解自己购房商业贷款的情况，导致建设部门备案合同不能签订，应当�担最终备案合同未能签订的主要责任，本案本诉、反诉的费用应由原告承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2017年1月6日原告李历伦、被告贾庆祥与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）贾庆祥于判决生效后五日内退还原告（反诉被告）李历伦定金50000元；三、驳回原告（反诉被告）李历伦的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贾庆祥、杨秀英的其他反诉请求。本案诉讼费4738元、反诉费2482元，由李历伦承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
二审经审理确认的事实与一审判决确认事实一致，本院予以确认。
本院认为�根据《房屋买卖暨居间合同》的约定，涉案房屋采取按揭贷款的方式付款，买卖双方应当于2017年4月15日前办理房屋过户手续。2017年4月14日，李历伦与贾庆祥、杨秀英按照约定准备办理房屋过户手续，当日因李历伦的妻子征信问题无法贷款。对于此种情况的处理，《房屋买卖暨居间合同》第4.2.1条约定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，李历伦应在合理期限内补足。对于该“合理期限”的具体时间，合同并未约定，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”经审查《房屋买卖暨居间合同》，该合同第十二条约定，买卖一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。本院认为，双方在《房屋买卖暨居间合同》中约定的逾期履行义务的宽限期为10天，本案房屋未在约定期限内办理过户系李历伦一方不能办理银行贷款的原因所致，而贾庆祥、杨秀英给予李历伦的付款宽限时间已经超过10天，但双方对付款时间仍未协商一致，在此情形下，贾庆祥、杨秀英有权解除《房屋买卖暨居间合同》，本院对李历伦及昆明尊园房地产经纪有限公司要求继续履行合同的上诉请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，李历伦及昆明尊园房地产经纪有限公司的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7320元，由上诉人李历伦负担7220元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 杨 艳
审 判 员 熊金华
二〇一八年六月十九日
法官助理 黄 佩
书 记 员 吴自红