中华人民共和国
浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温鹿民初字第3350号
原告：徐晓才，中国籍。
原告：徐丽淑，中国籍。
委托代理人：林千多，浙江光正大律师事务所律师。
被告：徐建忠。
第三人：浙江中远担保投资有限公司温州分公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区将军桥19号房第六层楼。
负责人：陈小珍，经理。
委托代理人：马静，北京国钢华辰（温州）律师事务所律师。
第三人：卢济荣。
第三人：温州市瓯海汽车租赁有限公司，住温州市瓯海区景山将军桥兴海路27号。
法定代表人：徐建忠，总经理。
原告徐晓才、徐丽淑为与被告徐建忠、第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司（以下简称中远担保温州分公司）房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院立案受理后，第三人中远担保温州分公司要求追加卢济荣、温州市瓯海汽车租赁有限公司（以下简称瓯海汽车租赁公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。后本案由审判员孙晓琳适用简易程序于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告徐晓才、徐丽淑的委托代理人林千多，第三人中远担保温州分公司的委托代理人马静，第三人卢济荣到庭参加诉讼，被告徐建忠、第三人瓯海汽车租赁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告徐晓才、徐丽淑诉称：原告系位于鹿城区将军桥××号房屋产权人。2013年11月1日，原告徐晓才代表房屋产权人作为出租方与被告徐建忠作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于鹿城区将军桥××号房屋第六层楼，计建筑面积约413平方米，租期自2013年11月1日起至2014年2月28日止，租金为7万元。合同约定，未经出租方书面同意，承租人不得转租，水电费由承租方付。签约后，被告徐建忠租用上述房屋。上述租赁期限届至，被告既未腾房，也未延续支付房租。经原告多次催告，至今未果。另，近期原告了解到，被告未经原告同意将上述房产租给第三人中远担保温州分公司使用，原告也已经催告中远担保温州分公司，也至今未果。故请求法院判决：1.立即解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告徐建忠、第三人中远担保温州分公司立即从温州市鹿城区将军桥××号房屋第六层楼处腾空房屋；3.被告徐建忠、第三人中远担保温州分公司向原告偿付租金（按年租金18万元的标准，自2014年3月1日起计算到实际腾空房屋期间的租金，暂计算到起诉时租金为9万元）；4.本案诉讼费用由被告承担。
第三人中远担保温州分公司述称：1.原、被告之间签订的房屋租赁合同属于“恶意串通，损害第三人利益”，应认定为无效；2.第三人中远担保温州分公司与卢济荣签订了为期八年的租赁合同，根据“买卖合同不破租赁”的原则，原告无权要求第三人腾空搬出；3.在第三人与卢济荣的房屋租赁合同未到期前，原告无权要求第三人支付租金。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人卢济荣述称：2012年3月5日被告徐建忠向第三人卢济荣借款600万元，借款期限为一年，但被告到期无力偿还，双方于2013年3月5日续签借条，并由第三人瓯海汽车租赁公司作为担保人。为保证债权的实现，第三人瓯海汽车租赁公司与卢济荣签订《房屋租赁合同》一份，约定由卢济荣承租第三人瓯海汽车租赁公司所有的位于温州市鹿城区将军桥××号六层楼，租期8年，租金960万元（与借款本息一致），同年6月卢济荣将涉案房屋的第六层出租给第三人中远担保温州分公司使用，租期8年，租金每年10万元，因合同尚未到期，故卢济荣与第三人瓯海汽车租赁公司签订的合同应该继续履行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐建忠、第三人瓯海汽车租赁公司未作答辩，亦未向本院提交书面答辩意见和证据，后本院于2015年1月22日向徐建忠询问本案有关情况并制作一份《谈话笔录》，其陈述：我方与卢济荣之间存在600万元债权债务关系属实，双方曾于2013年3月5日签订八年的租赁协议，后我方要求将位于他处的房屋用作抵偿欠款，卢济荣曾口头同意，故我方将涉案房屋出卖给徐晓才、徐丽淑二人，后卢济荣又表示反悔，导致本案纠纷。
本院经审理查明：被告徐建忠系第三人瓯海汽车租赁公司的法定代表人，坐落于温州市鹿城区将军桥××号房屋（规划用途：非居住，总层数：6层，建筑面积：2065.45平方米）原系第三人瓯海汽车租赁公司所有。2013年9月16日，原告徐晓才、徐丽淑经温州鹿鼎房产信息咨询有限公司居间介绍与第三人瓯海汽车租赁公司签订《厂房买卖合同》一份，以总价2300万元购买上述房屋。合同签订后，二原告依约支付了购房款，涉案房屋的产权于2013年10月29日转移登记至二原告名下。2013年11月1日，二原告与被告徐建忠签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于将军桥××号房屋的第六层出租给被告徐建忠使用，建筑面积计413平方米，租期自2013年11月1日起至2014年2月28日止，租金7万元。现租期届满，被告徐建忠仍未腾空涉案房屋，故原告诉至本院。
另查明：2012年3月5日，被告徐建忠向第三人卢济荣借款600万元，月息2%，每年支付二次，每半年一次，借款期限自2012年3月6日至2013年3月5日止，瓯海汽车租赁公司作为担保人在借条上盖章确认。由于上述款项到期未还，被告徐建忠于2013年3月5日再次出具借条，续借上述款项，双方未约定借款期限，第三人瓯海汽车租赁公司再次作为担保人在借条上盖章确认。为保证上述债权的实现，第三人瓯海汽车租赁公司（作为甲方）与卢济荣（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于将军桥路××号房屋共2065.45平方米出租给乙方，租期八年，自2013年3月15日起至2021年5月14日止；甲方同意乙方转租，并无条件为乙方转租办理相关手续；租金每月10万元，总额960万元，乙方应支付给甲方的房屋租金优先用于支付卢济荣借款及其利息等（甲方作为徐建忠借款担保人应当承担的法律责任），支付顺序依次为借款本金、实现债权费用、本金付清后支付利息。合同签订当日，双方均未填写落款时间，后卢济荣在本案诉讼期间补签落款时间2013年3月5日，被告徐建忠对该时间予以认可，本院依法予以确认。
还查明：第三人中远担保公司自2012年6月开始一直承租涉案房屋。2013年6月15日，第三人中远担保温州分公司与该房屋原产权人即本案第三人瓯海汽车租赁公司重新签订《房屋租赁协议书》一份，约定由中远担保温州分公司承租位于将军桥××号（王鼎大楼）房屋第六层，计面积约200平方米，租期自2013年6月15日起至2014年6月14日止，首次房租已收至2014年6月14日。现涉案房屋仍由第三人中远担保温州分公司占有使用。
再查明：坐落于温州市鹿城区将军桥××号房屋共六层，其中第一、四层的租金已由二原告收取，第二（2013年度租金由第三人卢济荣收取）、三、五层现已腾空。
审理期间，第三人中远担保温州分公司向本院提供一份其与卢济荣于2013年6月15日签订的《房屋租赁协议书》复印件，拟证明双方签订了八年期租赁合同，该协议约定由中远担保公司承租将军桥19号房屋第六层约200平方米，租期八年，其上只有卢济荣的手写签字，没有中远担保温州分公司的盖章，但其向法庭提交证据原件核对时，存在中远担保温州分公司的盖章，本院对该份证据的真实性不予确认。
以上事实有原告提供的《厂房买卖合同》、汇款凭证、情况说明、产权证、徐晓才与徐建忠于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》、瓯海汽车租赁公司与中远担保温州分公司于2013年6月15日签订的《房屋租赁协议书》、律师函、回执、邮政投递单、告知函，第三人瓯海汽车租赁公司提供的瓯海汽车租赁公司与中远担保温州分公司于2012年6月15日、2013年6月15日签订的《房屋租赁协议书》、收款收据、现场照片，第三人卢济荣提供的借条、银行转账凭证、瓯海汽车租赁公司与卢济荣于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二原告作为涉案房屋的产权人与被告徐建忠于2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方约定租赁期限已于2014年2月28日届满，该合同已终止，被告徐建忠作为合同相对方负有腾空租赁房屋的合同义务。现第三人卢济荣以八年期租赁合同为由予以抗辩，经庭审查明，第三人卢济荣经出租人即原产权人瓯海汽车租赁公司同意享有涉案房屋的转租权，现涉案房屋由第三人中远担保温州分公司实际承租。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现该转租合同租期已届满，不存在需要保护的事实租赁状态，故二原告要求被告徐建忠、第三人中远担保温州分公司腾空涉案房屋，有事实与法律依据，本院依法予以支持。租赁合同终止后，承租人继续占用租赁房屋的，出租人有权要求承租人支付占用期间的占有使用费，因涉案房屋中有约200平方米由第三人中远担保温州分公司实际占有使用（租赁期限至2014年6月14日止，原告在庭审时同意占有使用费自2014年6月30日开始计算，于法无悖，本院依法予以确认），故原告要求被告徐建忠、第三人中远担保温州分公司共同支付涉案房屋占有使用费（其中被告徐建忠自2014年3月1日起、第三人中远担保公司自2014年6月30日起开始计算至实际履行之日止），合法有据，本院依法予以支持。至于占有使用费的标准，可参考租金标准，本院酌情确定为每月41.7元／平方米（100000元÷12月÷200平方米），被告徐建忠应支付建筑面积400平方米的占有使用费，第三人中远担保温州分公司支付建筑面积200平方米的占有使用费。被告徐建忠、第三人瓯海汽车租赁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法予以缺席审判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告徐建忠、第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于温州市鹿城区将军桥××号第六层房屋（腾空面积以各自合同约定的承租面积为限，其中被告徐建忠应腾空面积约400平方米，第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司应腾空面积约200平方米）；
二、被告徐建忠、第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐晓才、徐丽淑坐落于温州市鹿城区将军桥××号第六层房屋的占有使用费（按41.7元／平方米／月为计算标准，被告徐建忠按建筑面积400平方米自2014年3月1日起开始，第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司按建筑面积200平方米自2014年6月30日起开始，计算至实际腾空之日止）；
三、驳回原告徐晓才、徐丽淑的其他诉讼请求。
案件受理费2050元人民币，减半收取1025元人民币，由被告徐建忠负担683元，由第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司负担342元。
如不服本判决，原告徐晓才、徐丽淑可在收到本判决三十日内，被告徐建忠、第三人浙江中远担保投资有限公司温州分公司可在收到本判决十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一五年二月十三日
书记员 王 璐
附本判决依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。