江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5996号
上诉人（原审被告）吕翠萍，女，1966年3月22日生，汉族，无业。
委托代理人刘应深，南京联宇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）ＸＸ华，男，1954年2月6日生，汉族。
委托代理人朱卫东，江苏衡顺达律师事务所律师。
上诉人吕翠萍因与被上诉人ＸＸ华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ华原审诉称，南京市华昌旅游产品开发公司系ＸＸ华的个人独资企业，现该公司已注销。ＸＸ华与沙仁林于2007年10月21日签订《租赁合同书》一份，约定ＸＸ华将南京市秦淮区西街82号楼上下两层（以下简称涉租房屋）出租于沙仁林经营使用，租赁期为2007年11月10日至2017年11月10日。租金前两年为16000／年，第三年开始为18000元／年，半年一付，提前一个月支付房租。后ＸＸ华、吕翠萍与沙仁林协商一致，《租赁合同书》转由吕翠萍履行。但自2013年4月至今，吕翠萍共拖欠4次房屋租金未支付，合计36000元，ＸＸ华多次催收，吕翠萍仍未支付。为维护合法权益，ＸＸ华诉至原审法院，请求判令：1、吕翠萍立即向ＸＸ华支付房屋使用费36000元；2、吕翠萍承担本案的全部诉讼费用。
吕翠萍原审辩称，对于ＸＸ华的租金计算方式无异议。吕翠萍已交纳房租至2013年5月份，之后未再交纳。2013年2月份，涉租房屋面临拆迁。吕翠萍承租涉租房屋原本用于经营，现因拆迁致使吕翠萍无法经营，且吕翠萍与ＸＸ华就拆迁利益产生纠纷，故安排专人看守涉租房屋。吕翠萍认为，首先，现涉租房屋及其国有土地使用权已被依法征收，根据相关条例，拆迁范围内的单位和个人不得租赁房屋，故本案的租赁协议已无效，ＸＸ华、吕翠萍之间已不存在租赁合同关系，ＸＸ华不应收取房屋租金。其次，涉租房屋因存在拆迁行为，ＸＸ华、吕翠萍因拆迁利益未达成一致而产生纠纷，依据租赁合同关于拆迁补偿约定，吕翠萍应当享有拆迁补偿利益。
原审经审理查明，涉租房屋位于南京市秦淮区西街82号，原系中华门街道办事处所建。2003年12月10日，中华门街道办事处（甲方）与南京市华昌旅游产品开发公司（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：涉租房屋位于南京市秦淮区西街82号，面积为135平方米；该房屋无两证，自1988年至今一直由乙方承租；经街道行政办公会研究，甲方同意将涉租房屋全部一次性作价转让给乙方，价款为150000元，乙方一次性付给甲方全额房款；协议生效后，该房屋如遇拆迁或其他事宜，甲方不参与补偿，不承担任何责任。2005年10月7日，中华门街道办事处出具《关于西街82号房产转让的说明》，载明：涉租房屋由中华门街道办事处一次性作价转让给南京市华昌旅游产品开发公司，交由该企业自主处置使用。南京市华昌旅游产品开发公司系ＸＸ华投资的个人独资企业，�2014年2月28日被吊销营业执照。
2007年10月21日，ＸＸ华（甲方）与案外人沙仁林（乙方）签订《租赁合同书》，后于2010年10月2日转由吕翠萍作为乙方履行，合同约定：甲方将南京市秦淮区西街82号楼上下两层出租给乙方经营使用，租赁期为2007年11月10日至2017年11月10日，租金前两年为16000元／年，第三年开始为18000元／年，半年给付一次，提前一个月交付房租，如遇拆迁持拆迁通知书租房租金按天计算，水电押金为1000元；乙方改造费用甲方不予承担，遇拆迁按时无条件搬出，乙方不参与拆迁的任何补偿，所添设施乙方有权拿走；如两年内国家拆迁，乙方改装费用甲方全部承担。合同后附有《关于西街82号房产转让的说明》。
原审另查明，吕翠萍交纳房屋租金至2013年5月，后未再交纳房租，现涉租房屋仍由吕翠萍占有使用。
原审还查明，2012年3月5日，南京市秦淮区人民政府发布《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》，编号为宁秦征字（2013）3号，该文件将秦淮区西街70号-209号（单、双号）列入拆迁范围。
以上事实，有《租赁合同书》、《关于西街82号房产转让的说明》、《房屋转让协议》、征收决定、录像资料、营业执照以及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，房屋租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，但承租人继续使用租赁房屋的，应结合具体情况向出租人支付相应的房屋使用费。吕翠萍自2013年5月起未支付租金，并至今占用涉租房屋，故对于ＸＸ华要求吕翠萍支付房屋使用费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。原审法院综合考虑涉租房屋的状况、拆迁公告的发布及吕翠萍使用涉租房屋的情形，酌定吕翠萍应向ＸＸ华支付自2013年5月10日至2015年5月10日期间的房屋使用费18000元。关于吕翠萍辩称涉租房屋已被征收，故其无需交纳房屋使用费的意见，无事实及法律依据，原审法院不予采纳。本案系租赁合同纠纷，对于吕翠萍主张其应取得拆迁补偿款的意见，不属于本案审理范围，吕翠萍可另案提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、吕翠萍于判决生效之日起十日内向ＸＸ华支付自2013年5月10日至2015年5月10日期间的房屋使用费18000元。二、驳回ＸＸ华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费700元，减半收取为350元，由吕翠萍负担（吕翠萍应负担的案件受理费350元已由ＸＸ华预交，吕翠萍在判决生效之日起十日内向ＸＸ华支付。ＸＸ华预交案件受理费中剩余的350元，由原审法院退回）。
吕翠萍不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决上诉人承担给付被上诉人房屋使用费事实不清，适用法律不当。本案应属于因拆迁补偿安置达不成协议所形成的纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。租赁合同已明确约定上诉人以合同约定和拆迁法的有关规定享有拆迁补偿权利。2012年3月秦淮区人民政府发布国有土地征收决定，秦淮区西街70号-209号列入征收范围。自政府拆迁公告上墙后，上诉人租赁的房屋已被停水停电，租赁房屋外已变成拆迁建筑垃圾，上诉人已停止经营。上诉人与被上诉人及拆迁单位就拆迁补偿问题已多次商谈补偿事项均无结果，无奈上诉人只好留守租赁房屋并看管保护该租赁房屋。上诉人认为，本案上诉人与被上诉人的租赁合同在履行过程中遇政府拆迁，依据合同约定和拆迁法的有关补偿规定，本案已转变为拆迁补偿纠纷，属于人民法院不予受理的范围。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人ＸＸ华答辩称，原审判决正确，请求二审法院维持原审法院判决。
二审中，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审查明，涉案房屋无建设工程规划许可证及房屋所有权证、土地使用权证。
本院认为，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合�约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证，故吕翠萍与ＸＸ华于2010年10月2日签订的《租赁合同书》无效。由于上诉人自2013年5月占有使用诉争房屋并未支付房屋占有使用费，依法上诉人理当向被上诉人支付房屋占有使用费。原审法院综合考虑涉租房屋的状况、拆迁公告的发布及吕翠萍使用涉租房屋的情形，酌定吕翠萍应向ＸＸ华支付自2013年5月10日至2015年5月10日期间的房屋使用费18000元并无不当，依法应予维持。上诉人认为本案已转变为拆迁补偿纠纷，属于人民法院不予受理范围的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人吕翠萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 罗程允