苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第168号
原告冯斯明。
委托代理人陆明，江苏昊强律师事务所律师。
委托代理人韦丽媛。
被告苏州新城创恒房地产有限公司，住所地苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道1368号1幢。
法定代表人王振华，执行董事。
委托代理人刘伟。
委托代理人赵永颢。
原告冯斯明诉被告苏州新城创恒房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理。依法由审判员王丽娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯斯明及其委托代理人陆明、韦丽媛，被告新城公司委托代理人刘伟、赵永颢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯斯明诉称，2013年8月30日，其与被告签订一份商品房买卖合同，约定由其购买位于苏州吴中经济开发区越溪街道香悦花园9幢604室，建筑面积142.65平方米，价款1603386元。合同约定该房屋设3个非封闭式阳台，供热形式为集中集热＋集中水箱。后被告擅自违约，将其中一个房间改成“空中花园”，改变供热方式等。故请求判令被告将其所购房屋的供热形式整改为集中集热＋集中水箱，如不能履行则赔偿损失60000元；将其所购房屋中的空中花园整改为普通房间，如不能履行则赔偿损失45000元；本案诉讼费用由被告承担。后原告明确诉讼请求为要求被告赔偿因拒绝改回原供热方式给其造成的损失60000元；赔偿拒绝将空中花园改为普通房间给其造成的损失45000元。
被告新城公司辩称，关于供热方式，涉案房屋经有关部门论证不适宜使用太阳能集热设施，故其使用空气源热泵热水器取代太阳能热水器提供生活热水，该方案经其邀请专业公司论证了具有合理性，系升级优化行为，而商品房买卖合同明确约定可以用同等或者更高材料替代，故不属于违约。关于空中花园，合同附件一即房屋平面图明确载明该部位为敞开的，而非封闭式房间，而合同附件五即补充协议第三条明确业主承诺在签约前确认已经充分了解房屋平面图，第六条明确业主在签约时已经确认任何宣传广告等均不作为购房参考和依据，与购房合同不一致的，以购房合同为准。涉案房屋买卖合同记载的面积与房屋建成后政府部门委托的专业测绘单位出具的房产测量报告是一致的，故原告主张其擅自将普通房屋变更为空中花园依据不足。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2013年8月30日，原告冯斯明（买受方）与被告新城公司（出卖方）签订商品房买卖合同一份，约定：买受方购买位于苏州市吴中经济开发区越溪街道香悦花园9幢604室，该商品房所属楼宇主体建筑自然层数为地上8层、地下1层，所属自然层为6层，合计建筑面积142.65平方米，套内建筑面积121.0640平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.5830平方米，该商品房共有3个阳台，其中1个南阳台（0个封闭式，1个非封闭式），2个北阳台（0个封闭式，2个非封闭式），该商品房为毛坯房，总价款为1603386元；付款方式为贷款方式支付，即2013年8月30日签约当天支付总房款30%计483386元，2013年9月30日前支付总房款70%计1120000元。合同第十条约定：出卖方不得擅自变更规划、设计，如需变更需征得买受方的同意，并报规划部门、设计审查机构批准。经规划部门批准的规划变更、设计审查机构同意的设计变更导致商品房结构形式、户型、平面与空间尺寸、朝向、层次、建筑材料以及楼间距、采光等影响到买受方使用的，出卖方应在有关部门批准同意之日起10天内通知买受方，买受方在通知到达之日起15天内未做出是否退房的书面答复的，视同接受变更。合同第十四条约定：出卖方应当向买受方明示该商品房的节能措施及保护要求、节能工程质量保修期等基本信息，保证该商品房的建筑节能措施（合同附件四）符合国家和地方的建筑节能标准。未达到标准的，出卖方承诺按照有关节能标准无偿补做节能措施；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。合同附件四中一般建筑节能措施的太阳能热水系统，约定供热形式为集中集热＋集中水箱，配备辅助热源系统及辅助热源类型之后无填写内容，并约定关于节能措施，出卖方有权根据实际情况使用同等或更高材料替代。合同附件五补充协议约定出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。后原告向被告付清了购房款。
以上事实由原告提供的商品房买卖合同、发票及庭审笔录等予以证实。
庭审中，原告称，根据被告提供的宣传册效果图及销售人员介绍等，其所购房屋为“四房两厅两卫”，现其所购房屋为“三房两厅两卫＋1个空中花园（实际为较大的阳台）”，给其造成损失；合同约定供热形式为集中集热＋集中水箱，现仅由被告提供空气源热泵热水器，给其造成损失；申请对上述变更给其造成的损失进行鉴定，同时明确不因上述原因而解除合同；并提供了广告宣传册、空气源热泵热水器照片、空中花园照片。经质证，被告对上述证据真实性均没有异议，但称宣传册只是要约邀请，图片是装修效果图，不构成买卖合同的组成部分，而宣传册本身明确标识与购房合同不一致的以购房合同为准，其按约出售涉案房屋，之所以改变节能措施，是因经吴中区住建局论证涉案项目不适宜使用太阳能集热设施，并同意其使用空气源热泵热水器取代太阳能热水系统等，表示依据合同约定其有权根据实际情况使用同等或更高材料替代，并提供了竣工验收备案表、通过竣工备案意见书、单位工程竣工验收证明书、房产测量报告、项目总平面定位图、沙盘公证书、建筑节能分部工程质量验收记录、苏州市太阳能热水系统应用论证意见书、空气源热泵热水器替代太阳能热水器可行性分析复印件等。经质证，原告对空气源热泵热水器替代太阳能热水器可行性分析复印件不予认可，对其余证据的真实性均无异议。
被告提供的苏州市吴中区住房和城乡建设局出具的苏州市太阳能热水系统应用论证意见书主要内容为：苏州新城创恒房地产有限公司，你单位上报的《关于免装太阳能供热系统的请示》收悉，根据《苏州市民用建筑节能管理办法》及江苏省住房和城乡建设厅有关文件要求，我局于2013年6月18日组织有关专家进行了论证，论证意见见附件。经研究，同意专家组的论证意见，请你单位在苏地2012-G-21地块项目上落实论证意见。附件即论证意见为根据《苏州市民用建筑节能管理办法》及省建设厅文件要求，吴中区住建局于2013年6月18日组织有关专家，对“苏地2012-G-21地块项目空气源热泵热水机替代太阳能热水系统设备的请示”进行了充分、认真的讨论，形成审查意见如下：1、该项目为洋房草原风格屋顶形式，不适宜使用太阳能集热设施，原则上同意使用空气源热泵热水机取代太阳能热水系统提供生活热水。2、采用的空气源热泵热水机应能满足本建筑热水需求，需设置辅助电加热。3、空气源热泵热水机设置位置应确保良好通风换热条件。4、请设计单位及建设单位结合与会专家提出的合理意见，修改完善能效比较的文本后，满足节能要求，按程序上报。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房者与开发商一般虽在订立正式的商品房买卖合同前进行磋商，但未有证据证明磋商形成的内容构成双方合同内容的情况下，应以双方签署的正式商品房买卖合同确定双方的权利和义务。
对于原告主张其所购房屋的一间普通房间变成了空中花园，其所依据的宣传材料明确注明“本广告所涉及的图片、文字仅供客户参考，所有内容不作为合同要约，一切以政府批文及合同为准”等，故上述广告宣传材料并非当然的作为双方买卖涉案房屋的合同内容。同时，合同附件五补充协议中亦明确约定出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传材料等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。另，商品房买卖合同中对于阳台部分并未作特别约定，合同所附的平面图标识的套内面积构成亦未如原告所述为四个普通房间，而该平面图应视为房屋结构的预先约定。据此，原告主张被告擅自变更普通房间为空中花园，依据不足。故对原告要求被告赔偿拒绝将空中花园改为普通房间给其造成的损失45000元，本院不予支持，对其相关鉴定申请，本院不予准许。
对于原告主张供热形式变更给其造成的损失，被告虽明确建筑节能措施中的太阳能热水系统项下供热形式集中集热＋集中水箱已变更为空气源热泵热水器，但认为该变更后的措施更优化。涉案商品房买卖合同第十四条、合同附件四等为双方对涉案商品房应符合的建筑节能措施的具体约定，同时，合同附件四约定有关节能措施被告有权根据实际情况使用同等或更高材料替代。虽被告提供的空气源热泵热水器与其明示的相应节能措施即太阳能热水系统项下集中集热＋集中水箱存在出入，对此，被告解释称涉案项目不适宜使用太阳能集热设施，该解释与其提供的苏州市太阳能热水系统应用论证意见书能相印证，本院予以采信。同时，被告抗辩称其提供的空气源热泵热水器系对约定的太阳能热水系统的优化与升级。因空气源热泵热水器是新型的绿色能源产业，属于节能措施，而根据被告提供的建筑节能分部工程质量验收记录可以证实涉案工程实际采取的建筑节能措施符合设计及施工规范规定的验收要求，另根据苏州市吴中区住房和城乡建设局出具的苏州市太阳能热水系统应用论证意见书可见采用空气源热泵热水机能满足涉案建筑的热水需求，有关部门亦同意并认可涉案项目使用空气源热泵热水机取代太阳能热水系统，而原告亦未能提供使用空气源热泵热水器替代大阳能热水系统后给其造成损失的相关证据，故对原告要求赔偿该节能措施变更给其造成损失的诉讼请求，本院不予支持，对其相关鉴定申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回原告冯斯明的诉讼请求。
案件受理费减半收取为人民币1200元，由原告冯斯明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 王丽娜
二〇一五年六月一日
书记员 吴彬峰