福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1667号
上诉人（原审被告）蔡志雄。
委托代理人柯双木，福建志立律师事务所律师。
委托代理人黄桐川，福建志立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）丁文理。
委托代理人杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。
委托代理人洪丽萍，福建伟盛律师事务所实习律师。
上诉人蔡志雄与被上诉人丁文理房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2014）晋民初字第1200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年3月3日，原告丁文理与被告蔡志雄签订房屋租赁合同一份，约定：被告向原告承租座落于陈埭鹏头村丁文理的房屋：第一幢2900平方米（食堂后面新建三层房屋），第二幢1720平方米（写字楼对面，以前丁文远用过的宿舍）。不提供房屋产权证，房屋必须在2008年8月15日前交付使用，期限5年，从2008年8月16日至2013年8月26日；厂房每平方米／每月单价4.5元，租金156600元；宿舍每平方米单价3.5元，租金72240元，房租费一年合计228840元，按照实际面积计算；先付后住，每年租金在7月16日前现金一次性支付完毕，必须交纳3年租金方能使用原告房屋；被告若需对原告房屋作重大结构调整需征得原告同意方能施工；所产生其他一切费用由被告全权负责并按时缴纳清楚；原告提供给被告的宿舍为现有原状的房屋及配套设施，提供的厂房，房屋修建好后铺粉刷及窗、门、吊梯完毕即可，配套设施如：水、电、消防设施由被告自行解决，被告负责按时缴纳水电费；被告对房屋只有使用权，转租必须征得原告同意；合同签定后，不得反悔，若一方违约，需赔偿原来一年的租金给另一方作为补偿；未尽事宜双方协商解决。订立合同后，被告已依约按实际使用面积交纳三年房租600000元。原告则将诉争厂房、宿舍交给被告使用，被告对该厂房进行内部装修后投入使用。2011年8月16日之后，被告方未再交纳租金，也无向原告方提出解除合同，诉争房屋至今仍由被告占有。
2014年9-10月间，原告到被告厂里损坏机台设备、电线等，经晋江市陈埭镇鹏头村人民调解委员会调解，达成调解协议如下：1.甲方（丁文理）赔偿乙方（蔡志雄）人民币4000元；2.乙方同意谅解接收（受），今后双方不得以任何借口挑起各种事端，否则后果自负。
原告于2014年1月21日提起诉讼，请求判令1.被告立即搬出原告所有的址在晋江市鹏头村的房产即鹏头工业区汾江西路272号四层石厝（四层石结构，每层约430㎡，建筑面积约1720㎡）、四层石厝右侧三层钢混水泥结构房屋（建筑面积约2900㎡），将该两处房屋及配套设施、设备恢复原状后交还原告；2.被告立即支付原告房屋占有使用费计830250元（占有使用费的支付标准参照租赁合同约定的租金即每年228840元，至2013年8月16日尚欠544200元，2013年8月17日暂计至2014年11月15日尚欠286050元，两项相加为830250元，房屋占有使用费应计至实际腾空交还房屋之日）；3.支付原告违约金228840元；4.本案诉讼费用由被告承担。
原审法院另查明：1.原审于2014年3月20日及2014年12月10日先后两次组织原、被告进行现场勘验形成勘验笔录及平面示意图各一份。经双方一致确认，本案诉争房屋为现场勘查图标号为③、④的房产，其中图标③为四层石头结构房屋，图标④为三层钢筋框架结构房屋。2.诉争房屋现仍为被告蔡志雄占有、使用。3.本案中涉及的“陈埭镇坪头村”与“陈埭镇鹏头村”系指同一村居，即诉争房屋所在地之村民委员会。
原审法院归纳双方当事人争议的焦点为：1.诉争房屋图标④是原告自建房屋或是名隆公司与被告蔡志雄合建房屋？原告与被告是否存在租赁合同关系？2.原告主张的房屋租赁合同关系是否有效，是否应当支持原告的诉讼请求。原审对争议焦点，分析、认证如下：
一、关于被告主张本案能否适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称为房屋租赁解释）第二条、第五条进行审理的问题。被告理由为诉争厂房无任何用地手续，属违章建筑，不应保护。原审认为，房屋租赁解释第一条规定，诉争房屋位于陈埭镇鹏头工业区，可适用该司法解释。原告虽然对违章建筑没有所有权，但对违章建筑享有法律保护的占有利益。在本案中，原告不能将所有权项下的占有、使用、收益权能有偿让渡给承租人，因此就违章建筑作为标的物不能与他人之间形成租赁关系，即使签订也属无效合同。但依据房屋租赁解释第五条规定，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益作为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。支付房屋使用费就是法律对违章建筑占有人占有利益的保护。违章建筑依据《城市规划法》第四十条之规定，只能由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门认定及拆除，其他任何人无权以违章建筑不合法为由任意侵害。他人侵害违章建筑属于民事侵权，根据《物权法》第二百四十五条之规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。人民法院应当依法受理以维护占有人的占有利益。故被告该主张于法无据，不予采纳。
二、关于诉争房屋标号④是原告自建房屋或者名隆公司与被告合建房屋的问题。综合原、被告提供的证据，依法认定该诉争房屋为原告个人所建。具体理由如下：
1.被告所提供的证据B1外资企业登记基本情况表可证实名隆公司系外国法人独资的有限责任公司，唯一股东为菲律宾阿切斯.帕克贸易有限公司，即向明隆公司承租经营场所的承租人（见原告证据A6，来源于泉州市工商行政管理局和晋江市国土资源管理局档案）。明隆公司于1999年2月3日经晋江市人民政府批复取得建设用地7000㎡，而名隆公司成立时间为2002年9月16日，其经营场所并未经政府有关部门审批或重新办理相应用地审批、划拨土地等手续，乃向明隆公司租赁“闲盖厂房”（占地总面积1360㎡）而来，并位于河沟北侧与法院现场勘查示意图④号房屋亦不在同一位置，不涉及本案诉争房屋。被告并未提供相关证据证实名隆公司和被告所谓的“合作建房授权”乃源自名隆公司可处分之业产范围。与此相反，诉争房屋恰恰位于明隆公司获自晋江市人民政府晋政（1999）地57号文所批复的项目用地范围之内（见原告证据A6企业地址方位概略图、A7分产协议书及附图和法院2014年12月10日现场勘查示意图）。因此，被告依证据B2所主张的与名隆公司合作建房授权之事，属另一法律关系，与本案审理的诉争房屋权属争论无关，不予认定。对原告于2014年11月5日提出了对该份合作建房授权书有关名隆公司印章真实性、形成时间和文字形成时间的鉴定申请，但为避免诉讼资源的浪费，本案无需再就该授权书进行鉴定。
2.2014年3月20日现场勘验笔录第二页第一段表述为“诉争房屋为一栋三层楼厂房、一栋四层宿舍楼。厂房的每层都放有机台设备若干，货梯一部。宿舍楼里有隔间、铁床若干”。对此，原告陈述内容为：“厂房内的机台设备是被告的，货梯是房屋的配套设施，是我的。宿舍楼内的隔间是我原本隔起来的，铁床是被告的，厂房内玻璃窗是我的，防盗窗是被告做的、厂房大门边围墙是被告修的”；被告陈述内容为：“厂房内的机台设备都是我的。货梯是原告装的，但我修理过很多次。厂房内的防盗窗、厂房大门边围墙都是我做的，原本的玻璃窗是原告的。厂房入门的水泥斜坡是我铺的。原告本来提供的斜坡无法使用，宿舍楼内的隔间是我花钱叫人隔的，铁床也是我的”。
从上述双方各自的表述内容、提供的证据并结合庭审笔录可以证实，对于四层石构房屋（诉争房屋标号③宿舍楼）的权属，双方基本不存在争议，仅就该水泥框架三层楼厂房（即诉争房屋标号④）及配套设施权属存在争议。被告提供的证据B3工商银行转账凭证及流水账未提供原件，不予认可其真实性；证据B6收条与本案无关联，无法证明被告证明目的；证据B7福建省建筑安装统一发票、中国邮政储蓄通用凭证虽为原件，但体现的用电地址是否用于诉争房屋，被告未予提供相关证据佐证，不予认定关联性；证据B8协议书真实性予以认可.但不能证明原告承认诉争房屋是被告工厂，仅可证实原、被告为诉争房屋租赁问题产生纠纷的事实；证人刘某、陈某对于被告主张与名隆公司合作建房系听厂里工人转述，属传来证据。故被告据此主张的全部证据包括证人刘某、陈某证言等，均未能形成证据锁链，不能充分证明其占有并使用诉争房屋系源自名隆公司的“合作建房授权”的有权处分。
3.对原告提供的一系列村委会证明，是属于证人证言还是书证，应结合其证明内容是否属于村委会管理职责范围的事项来加以判断。原告提供的证据A4村委会证明和A5调查情况说明，是对本案待证事实的表述，对于诉争房屋的形成历史包括本案纠纷由来均作了较为详细的说明，虽然上述证明有加盖公章和相关人员的签字确认，但从证据的实质内容和形式来看，应属于证据种类中的证人证言。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规则）第五十五条之规定，丁思德作为晋江市陈埭镇鹏头村回族村民委员会的负责人在证据A4的证明上签名，丁金錶等14人在调查情况说明上签名，依照《民事诉讼法》第七十二条的规定，上述相关人员应当作为证人出庭作证接受质证。依据证据规则第六十九条第（五）项规定，不能单独作为认定案件事实的依据，故对该村委会证明内容与本案待查事实的认定，应结合其他证据予以综合判定。本案中，原告申请出庭作证的证人丁某、李某的证言结合各自对应的销售清单、收据等，可以互相印证原告曾因建设一幢石头房旁边房屋的需要，于2008年4、5月份向丁、李二人购买了大量的石子沙子、机砖等。证人邓某证实受原告委托代管诉争房屋基建现场的情况，该时间点恰在原告所提供的证据A7分产协议书形成时间2008年3月份之后，该分产协议书及附图均形式完整，来源客观真实，又与证人林某甲（分家见证人之一）的证言可基本印证，附图与现场勘查示意图基本一致，符合原告与名隆公司法定代表人丁文明兄弟俩先在家长亲友见证下分家析产，明确各自房屋权属后各自行使处分权的常理。从A7的附图可体现，在2008年3月份分家析产时，位于旧鞋厂（即诉争标号③四层石厝）右侧的在建厂房即为本案诉争标号④房屋，均记载归于原告名下。分家协议书与附图均为原件且可相互印证，在河沟南侧的厂房为原告分得，在河沟北侧厂房由名隆公司法定代表人丁文明分得。故依法认定本案诉争标号④房屋主体工程系原告所建，属原告可处分之业产。
三、关于原、被告之间是否存在租赁合同关系的问题。原告提供证据A3房屋租赁合同原件虽经水浸渍表面起皱不平，水渍斑痕明显，喷墨打印字迹及书写笔迹均出现溶化洇散褪色现象，但对于合同约定内容和具体条款仍可清楚辨识，合同条款字句表述连贯，从内容整体来看并无添减拼凑之可能。鉴定人对于该合同上被告签名与样本3中96年蔡志雄在结婚登记申请书的签名，倾向认定是同一人所写，出庭接受质询时亦明确表示可以百分百排除他人临摹的可能。原审认为，结合鉴定人吴某的出庭陈述意见，对法院依法委托福建澄源司法鉴定所所作的文书司法鉴定意见书（闽澄司（2014）文鉴字050号）的倾向性肯定意见，系依据司法鉴定规则所作出的科学、客观的鉴定意见。根据证据规则第七十一条规定，被告未能提供足以反驳的相反证据和理由，且该鉴定意见书亦符合证据规则第二十九条的规定，予以确认其证明力并作为定案的依据。
该房屋租赁合同签订时间为2008年3月3日，与原告和其兄丁文明分家析产时间相近，租赁期限为2008年8月16日起至2013年8月16日止，明确约定原告为出租方即甲方，承租人为被告即乙方，租赁地点记载为“陈埭鹏头丁文理房屋：第一幢2900平方米（食堂后面新建三层房屋），第二幢1720平方米….（甲方不提供房屋产权证）。房屋必须在2008年8月15日前交乙方使用”；约定厂房年租金156600元、宿舍租金72240元，先付后住，每年租金在7月15日前一次性支付完毕方能使用甲方提供的房屋（乙方必须交纳3年租金方能使用甲方房屋）；合同第五条约定：乙方租赁甲方房屋后，所产生其他一切费用由乙方全权负责，并按时交纳清楚；第六条约定：甲方提供给乙方的宿舍为现状房屋及配套设施。提供厂房，房屋修建好后铺粉刷及窗、门、吊梯完毕即可。其配套设施，如：水、电、消防设施由乙方自己解决。该租赁房屋所产生的水、电费由乙方负责并按时缴纳清楚。
从该合同约定的内容，结合第一次现场勘查时原、被告双方各自的陈述、现场录像，第二次现场勘查示意图，证人丁某、李某、邓某、林某甲的证词，刘某、陈某部分证词，分家析产协议书及附图，可以相互印证，在原告建设诉争标号④房屋主体工程初装完工后，被告为便于自身生产经营使用，对该房屋进行了内部装修和建设了一些相应的配套设施，如安装水电、油漆、重新铺设水泥斜坡等，该事实与租赁合同第六条约定内容相符，依照证据规则第七十条第（四）项、第七一条、第七十三条、第七十七条的规定，原、被告之间存在租赁合同关系的事实，即原告先分家析产确定与其兄丁文明各自权属范围，同期被告欲租赁房屋并与原告签订房屋租赁合同，约定交付使用日期，再由原告出资兴建诉争厂房主体初装后，转交被告占有使用并依该租赁合同约定进行内部及相应配套设施装修的过程，既形成证据锁链，又与客观真实情况、常理相符，依法予以认定。
对于名隆公司法定代表人丁文明是否与被告合作授权建房的问题。所谓授权，应建立在授权人拥有处分权的前提下方可实施，否则构成无权处分，应认定为无效行为。分家协议书载明原告与丁文明合伙开办名隆公司，并就共同所有的财产达成分产协议，原告分得包括诉争房屋即大门到河沟边的旧厂房区域，丁文明分得过河沟的厂房及土地使用权。该分产协议虽签订于诉争房屋租赁合同之后，但进一步明确了原告作为出租人出租给被告使用的诉争房屋是属于原告可处分之业产。
四、关于原告主张的房屋租赁合同关系是否有效，应否支持原告诉讼请求的问题。
如前文所述，已依法认定原、被告之间就诉争房屋存在租赁合同关系。至一审法庭辩论终结前，原告作为出租人虽未取得房屋产权证，但诉争房屋实为原告所兴建，原告据此可依占有行使相应处分权。原告与被告签订《房屋租赁合同》违反了法律法规强制性规定，应认定为无效合同，即原、被告之间的租赁合同关系也为无效的合同关系。无效合同自始无效，该《房屋租赁合同》也不存在解除的问题。因本案原、被告在签订合同时，原告已明确向被告表明不提供房屋产权证，故对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。2014年11月14日，原、被告因2014年9-10月间发生争执、原告损坏被告机台设备、电线等纠纷达成调解协议书，应理解为其他财产赔偿事宜，而不能据此理解为包含原告认可厂房为被告的事实。
《房屋租赁合同》签订后，原告依约将诉争房屋④建好并交付被告使用，被告于2008年3月6日，被告妻子丁翠容分别于2008年3月23日、4月23日各汇款100000元至原告之女丁安婷（中国农业银行账号95×××18（见原告证据A8）。上述三笔汇款均产生于原、被告房屋租赁合同签订之日即2014年3月3日之后，可证实被告及其妻汇款通过转账形式支付300000元到原告之女丁安婷账户的事实。此外，原告自述另收到被告现金形式支付的300000元租金，系对自身民事权益的不利处分意见，予以认可。此事实与该《房屋租赁合同》第三条约定相符，可印证被告依约交纳了3年租金600000元给原告，以租赁取得诉争房屋使用权的事实。被告至今仍占有该诉争房屋，自2011年8月15日后未再支付租金给原告。其提供的证据B3无原件，且无其他证据可佐证丁翠容在2007年8月5日、10月26日、12月15日各汇入丁瑞萍95588814080000224615账户的款项性质和本案的相应关联性，无法排除被告是否与丁瑞萍或者丁翠容与丁瑞萍之间存在其他经济往来，应承担举证不能的法律不利后果。根据《房屋租赁解释》第五条第一款之规定，房屋租赁合同无效的，被告实际使用该房屋期间，原告可请求被告参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。故被告应支付原告自2011年8月16日起至实际腾空交还房屋之日止的参照约定年租金228840元计付的相应房屋占有使用费。原告另主张被告依照《房屋租赁合同》第八条约定支付违约金228840元的意见，鉴于因法院已依法认定双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同且双方均有过错，过错程度相当，故对该原告主张，于法无据，不予支持。依房屋租赁解释第九条、第十三条之规定，原告作为出租人，诉请被告将两处房屋及配套设施、设备恢复原状后交还原告，应视为其不同意利用被告装饰装修物，不论是否形成附合，也不论承租人是否经出租人同意装饰装修或者扩建的部分。因此，被告作为承租人对原告出租的诉争房屋，负有恢复原状或者赔偿损失的义务，故对原告该主张，予以支持。
综上，诉争房屋权属为原告所有，其与被告签订房屋租赁合同所涉房屋至一审法庭辩论终结前，未提供房屋产权证或已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条规定，双方相互取得的财产利益应当返还。被告主张依名隆公司合作建房授权取得二十年使用权、应驳回原告诉讼请求的意见，依据不足，于法不符，不予采纳。
原审判决认为，原告就未经相关部门依法审批而擅自建造的房屋，同被告订立房屋租赁合同，应确认为租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此，该合同中所约定的违约条款自然没有效力，故对原告主张依照合同约定支付一年租金作为违约金的请求，不予支持。但被告在实际使用该诉争房屋期间，应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费给原告。原告认可被告已交付房租600000元，属对自身不利事实的处分，予以确认。被告主张该诉争房屋系其出资同名隆公司合作建房取得二十年的占有使用权，于法无据，不予支持。综上所述，对原告诉讼请求中合法合理的部分，予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告丁文理与被告蔡志雄签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告蔡志雄应于本判决生效之日起十五日内搬离福建省晋江市陈埭镇鹏头工业区汾江西路272号四层石厝及右侧三层钢混结构房屋，并将该两处房屋及配套设施、设备恢复原状后交还原告丁文理；三、被告蔡志雄应于本判决生效之日起十日内支付原告丁文理自2008年8月16日起至实际腾空交还房屋之日止参照租赁合同约定每年租金228840元标准计算的房屋占有使用费（扣除已支付的600000元房屋占有使用费）；四、驳回原告丁文理的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14332元，由原告丁文理负担2332元，被告蔡志雄负担12000元。
宣判后，被告蔡志雄不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡志雄上诉称，一、诉争建筑属于占用农村集体土地的非法建筑，《房屋租赁解释》第二条和第五条不适用于本案。1.该解释对城市、镇规划区内的无效租赁合同的规定不应当无限制的扩大到所有非法物的占有上。2.诉争房屋不属于该解释第一条第一款规定的城市、镇规划区内的房屋。该片区域没有任何征地手续，依然是集体土地，不在适用范围。3.该解释第一条第二款规定，“乡、村庄规划区内可以参照处理，但法律另有规定的，适用其规定。”具体到本案，《土地管理法》第七十六条、第七十七条、第八十三条，已经明确规定对本案涉案房屋的处理属于县级以上人民政府土地行政主管部门行政主管的范畴，不属于人民法院民事诉讼审理的范围。4.上诉人对诉争房屋的占有是事实状态，按照占有的相关法律规定，被上诉人主张基于非法关系所产生的非法占有请求权（事实上被上诉人也没有该项请求权）无法对抗上诉人的事实占有。而且被上诉人的证据根本不足以证明其对诉争房屋有占有权。二、上诉人有足够的证据和理由反驳闽澄司（2014）文鉴字050号鉴定结论，且该鉴定结论鉴定过程违反鉴定技术规范，人民法院应当不认定其证明力。1.鉴定结论作出的倾向认定属于很有可能同一的非确定性结论。2.鉴定人员对样本三的检测违反《司法鉴定技术规范》的程序规定。样本3作为复印件，从诉讼角度而言，蔡志雄并没有确认是本人所签署，按照该样本作出的鉴定结论对蔡志雄没有任何效力。此外，样本3是1996年形成，检材是2008年形成，期间相差18年，显然两份比对检材不是同一时间形成，不具备比对条件。3.鉴定人员没有审查样本来源，没有确认样本字迹，根本不能作为检测样本，明显违背鉴定规范。4.鉴定人员没有分析字迹是直接书写还是间接书写形成。鉴定人员称对检材是否直接书写分析的方法体现在检验过程中，但是该份鉴定报告根本没有任何内容体现鉴定人员有做过该项检测。5.鉴定人员当庭承认检材清晰受到影响，仅仅达到基本清晰的程度。检材不具备应当清晰的检测条件，导致鉴定结论不真实。6.鉴定机构不以样本1、2作为比对样本没有依据。鉴定机构认为样本一，“有变书体，笔形，一笔不漏省略，一笔一划书写文字，比对价值低，比对条件不足”。鉴定机构先入为主的认为蔡志雄改变字体，在没有任何依据的情况下不进行该样本的比对，明显没有依据。7.上诉人提供的《合作建房授权书》加盖有名隆公司公章，只要是真实的，上诉人就不可能在取得诉争房屋20年使用权情况下另行签署短期的《租赁合同》，所以2007年真实的《合作建房授权书》足以证明2008年的《租赁合同》是伪造的，足以推翻鉴定结论。三、一审法院认定上诉人和被上诉人之间存在租赁法律关系，诉争房屋是被上诉人建设明显事实认定错误。1.2014年3月20日的笔录中，无论是旧宿舍还是厂房，上诉人都明确主张和被上诉人无关，一审却认定宿舍楼的权属基本没有争议。2.一审法院认定“诉争房屋恰恰位于晋江市明隆鞋业有限公司获自晋江市人民政府晋政（1999）地57号文所批复的项目用地范围内”明显错误。该项目用地和本案诉争房屋用地是两块独立的土地，仅仅是地理位置接近。如果诉争房屋真的位于明隆公司批复的用地范围，那么本案原告应当是明隆公司，不是被上诉人，一审法院自相矛盾。3.一审法院认为上诉人和名隆公司之间的合作建设关系和本案无关，明显错误。被上诉人提供的证据，可以证明被上诉人主张其是名隆公司的创办人、所有人和管理人之一，名隆公司和明隆公司是其和丁文明的家族企业。事实上明隆公司和名隆公司是同一控制人的关联企业，两公司与丁文明和被上诉人作为家族共同体有着明显的混同，丁文明是有权的代理人，所以名隆公司以及丁文明出具的《合作建房授权书》对被上诉人有约束力，对于本案事实的认定更有着重大影响。4.一审法院断章取义的引用2014年3月20日的现场勘验笔录明显不公正。2014年3月20日的笔录，上诉人最后明确，“厂房是我出资与名隆公司合作建设的，宿舍楼是名隆公司的”，证明上诉人之前的有关表述真实意思表达的是“名隆公司”而非被上诉人个人（被上诉人自己主张名隆公司是其家族企业）。2014年4月21日的庭审笔录，上诉人更是明确了，“本案诉争房产是答辩人与名隆公司共同出资合建”，“我当时没看到（指现场勘验笔录有关阐述），在笔录中我也陈述了我是和名隆公司发生关系”。乃至最后一次庭审的焦点都在于房屋是由谁建设的。5.证人丁某、李某的证言以及销售清单、收据等不足以证明被上诉人购买了大量沙子和机砖用于建诉争房屋。即使被上诉人曾经购买了沙子、石子和砖石，而且用于诉争房屋，但因名隆公司是被上诉人家族企业，被上诉人为了名隆公司建房负责一些建筑材料，也不能证明是被上诉人建设了诉争房屋。6.一审法院认定林某甲的证言可以和有关证据互相印证，明显错误。证人林某甲承认所谓的析产协议根本没有详细看，仅仅是应丁文理和丁文明的要求在上面签字。从林某甲的证言也可以看出，丁文理和丁文明析分的范围仅仅是当时建好的，并不包括后面建设的诉争厂房。一审法院以一个应被上诉人要求签字，又是其亲戚的证言来和被上诉人的证据互相印证，荒谬。7.邓某说老板是被上诉人，一审法院以被上诉人员工的证言认定被上诉人委托其员工代管基建现场，明显没有说服力。该证人的证言即使真实，也是代表名隆公司在看管。8.一审法院认定被上诉人分家析产后，然后各自行使处分权，明显与事实不符，而且该分家析产协议书即使真实有效也无法推翻《合作建房授权书》的法律效力。9.被上诉人伪造的租赁协议体现的使用诉争房屋的时间明显和事实不符。被上诉人伪造的租赁协议体现，“房屋必须在2008年8月15日前交乙方使用”，但是上诉人迁入诉争房屋的时间是2009年2月。10.被上诉人伪造的租赁协议关于交付租金约定与被上诉人的主张自相矛盾。被上诉人伪造的租赁协议体现，“乙方必须交纳3年租金方能使用甲方房屋”，按照这份协议三年租金是686520元。但是被上诉人主张上诉人支付60万元，差距86520元，明显自相矛盾。被上诉人不可能在上诉人没付清3年租金还拖欠86520元的情况下将诉争房屋交付。可见双方根本就不是租赁关系。如果是租赁关系，被上诉人的请求也明显超过了诉讼时效。综上，一审法院认定上诉人和被上诉人是租赁关系，诉争房屋由被上诉人所建的事实明显错误。四、本案诉争房屋是由上诉人和名隆公司合作建设，与被上诉人无关。本案的事实非常清楚，2007年蔡志雄与名隆公司（被上诉人主张是其家族企业）合作建设坐落在晋江陈埭鹏头汾江西路272号厂房，由蔡志雄出资40%，厂房建成后，由蔡志雄使用20年（包括已建旧宿舍楼一座）抵作出资款。丁文明以名隆公司名义于2007年1月18日出具一份《合作建房授权书》给蔡志雄，蔡志雄根据时任名隆公司法定代表人丁文明的指令分别于2007年8月5日和2007年10月26日及2007年12月15日通过银行将合作建房资金汇入丁文明的女儿丁瑞萍（明隆公司董事，名隆公司监事和财务）的银行卡，每次汇款均为20万元（该部分转账凭证原件在第一庭审就已经核对过，一审法院因为只是更换了合议庭就不予采纳，明显不公正）。蔡志雄不仅出资与名隆公司合作建设诉争厂房，还实际负责了厂房的部分工程的施工，有建筑承包商刘某作证，蔡志雄有支付38.5万元包工包料款。另一证人陈某亦作证证明上诉人是于2009年2月25日才迁入讼争的厂房的。另在上诉人取得讼争厂房使用权后并着手对讼争厂房实施建设、装修期间，向丁文初购买讼争厂房旧宿舍配套设施，并以上诉人妻子的名义申请用电手续并承担巨额费用，又架设水电。上述事实可以充分的证明上诉人是为了20年的使用才予以投入而非一个普通的短期承租人。现被上诉人和丁文明可能存在家庭内部问题，要对上述事实反悔，所以才有这一份被水浸泡过的伪证，才有那么多前后矛盾的证言和陈述。一审法院视而不见。五、鉴定人员能够百分百排除他人临摹就不可能做出非确定性的结论，租赁合同被浸泡只能做出非确定的鉴定结论这是丁文理造成，被上诉人的陈述因为不是事实所以前后多处矛盾，上诉人持有的《合作建房授权书》是丁文明出具的书证，可以确定的推翻不确定的《房屋租赁合同》。六、本案因为上诉人从始至终都是提出双方之间不存在任何法律关系的抗辩，所以如果一审法院认定双方之间是租赁关系，应当向上诉人释明，让上诉人围绕租赁关系进行答辩。但是一审法院没有释明就直接判决，直接剥夺了上诉人相关的答辩、辩论和举证的权利，属于重大程序错误。七、上诉人退一步说，即使按照一审判决，根据《物权法》第二百四十五条，“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”，被上诉人要求返还原物的请求权已经消灭，人民法院依法也应当驳回其请求。八、本案因为丁文理无法证明其对土地享有使用权，双方之间的土地争议应当先得到解决，根据《土地管理法》第十六条的规定，本案也不应当由法院直接受理，被上诉人应当履行有关的前置程序。综上所述，一审法院事实认定和法律适用明显错误，且存在重大程序错误，请求撤销原判依法改判驳回被上诉人起诉、诉讼请求或者将本案发回重审。
被上诉人丁文理答辩称，一、一审法院认定本案适用《房屋租赁解释》的规定进行审理是正确的。上诉人认为该解释仅适用于国有土地上房屋的理解是错误解读。根据解释第一条第一款规定，“本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋”，城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均可适用。本案诉争的房屋位于晋江市陈埭镇鹏头工业区，根据晋江市城市总体规划修编，陈埭镇属于城市规划区内。且解释第一条第二款也明确表明了乡村规划区内的房屋租赁纠纷亦可参照适用。上诉人搬出《土地管理法》的规定，认为这是土地确权纠纷案件应先由县级人民政府处理，在本案中丁文理的诉请根本未涉及土地，本案也不是确权纠纷，法院已确立了本案是房屋租赁合同纠纷。一审法院根据《房屋租赁解释》审理此案并作出认定是完全正确的。二、一审法院委托鉴定程序合法，闽澄司（2014）文鉴字050号文书司法鉴定结论符合司法鉴定法律规范，并辅以鉴定人员出庭接受质询，依法可以作为定案依据。1.本次鉴定由一审法院直接委托鉴定机构进行鉴定，从鉴定机构的选择到检材的确认，都是在法院主持下进行的，将样本3作为检材亦是得到双方当事人的认可，因此鉴定机构作出的结论必然是公正的。2.检材来源的合法性问题以及检材、样本是否符合司法鉴定的要件应由一审法院作出判断，鉴定机构根据法院委托，对送检材料进行鉴定的程序合法。3.检材的清晰度对鉴定结论的影响程度，应由鉴定机构作出判断。本案检材清晰度符合规定，鉴定意见书已经充分考虑到检材清晰度并不会影响最终的鉴定结论。4.本案样本3是1996年形成的，检材是2008年形成的，书写人的笔迹特征发生变化的可能性是存在的，但最终的倾向肯定意见，已足以说明检材与样本字迹符合特征占多数，符合特征的质量明显高于差异特征的质量，符合特征综合基本上反映了是同一人的书写习惯。鉴定结论作出倾向肯定意见与鉴定人员出庭确认“可以百分百排除他人临摹可能”的结论之间并不矛盾。一审在结合鉴定人员的出庭陈述意见及鉴定意见书的鉴定结论的情形下，确认鉴定意见书的证明力并作为定案依据无疑是正确的。三、诉争三层钢筋架结构房屋为答辩人所建，答辩人是两处诉争房屋唯一的处分人是完全符合事实的。1.关于诉争两处房屋的归属问题。诉争的三层钢筋架结构房屋是答辩人与兄长丁文明于2006年年底开始筹划兴建的，并先打好桩基。2008年兄弟协商分家析产时，答辩人分得诉争两处房屋所在地，双方谈妥之后于2008年3月10日签订分产协议书并有附图。这一事实在析产协议见证人林某乙的证人证言中皆可得到印证。后因上诉人欲承租房屋，但此时只有宿舍楼已建好，厂房还未成形，因此答辩人在租赁协议签订后，便着手开始建厂房，期间答辩人曾向证人丁某、李某购买建设所需建筑材料，以及委托证人邓某代为管理督办诉争三层钢筋架结构房屋的基建现场。证人丁某、李某当庭确认了答辩人所提交的正茂机砖厂工作日记、销售清单、收条的真实性，并证实答辩人所购买的的建筑材料皆是用于诉争房屋的建设。三位证人证言描述答辩人兴建房屋的时间、地点是一致的，相互吻合，相互印证，说明其证言真实可信。证人证言也可以判断出，答辩人确是在租赁合同签订后开始建房，再一次论证了租赁合同的真实性。上诉人狡辩即使上述事实是真实的，可能是被上诉人为明隆公司建房负责一些建筑材料，但分家析产后，被上诉人已退出明隆公司，不可能再对外代表明隆公司。2.针对上诉人凭借所谓《合作建房授权书》欲证明其出资合建了诉争房屋问题。首先，名隆公司在工商局的登记情况显示，其住所及经营场所系与明隆公司签订厂房租赁合同书中所确认的占地总面积1360㎡的范围内，从其企业地址方位概略图中可以明确，其范围并不涉及本案两处诉争房屋。其次，上诉人企图通过证明明隆公司与名隆公司存在的关联关系将二者混同。二者都是独立的法人，其权利义务无法直接混同，属于明隆公司的项目用地，名隆公司当然无权处分，其出具的合作建房授权书与本案并无任何关联。最后上诉人用来证明合资建房主张的证据仅有一份无处分权人出具的合作建房授权书以及一名负责室内装修、一名负责修路的工人的传来证据，不具任何证明效力。同时上诉人以承租人在承租房屋期间都对租赁物的合理使用添加了设备作为论证其出资建房的证据，在逻辑上说不通。上诉人无法证明名隆公司对诉争房屋拥有处分的权利，不论授权书的真伪，都与本案没有关联性。四、上诉人与被上诉人之间存在真实的房屋租赁关系。1.房屋租赁合同第六条的约定与上诉人在一审现场勘验笔录中对诉争房屋的陈述，真实反映了被上诉人将诉争房屋交由上诉人使用的原状，也与约定的交付使用条件一致，足以相互印证。2.上诉人在一审提供的两位证人陈述的非主体工程施工的时间均在2008年8月份之后，也就是在主体工程完工之后，与租赁合同约定于2008年8月将房屋交付上诉人使用的事实相吻合。3.上诉人在一审所提供的水塔收条和电表发票等证据，虽然无法证明其是在对诉争房屋进行出资，却印证了租赁合同中关于“水、电、消防设施自理”的约定。4.上诉人在合同签订后向被上诉人支付了60万元的租金，其中30万元转账支付的时间都是在租赁合同签订后不久支付的，且时间点符合常理跟逻辑。上诉人予以否认，但无法说明为何向答辩人汇款。五、一审法院明确将“原告与被告是否存在租赁合同关系”以及“原告主张的房屋租赁合同关系是否有效”等问题作为法庭争议的焦点，由原、被告双方充分辩论。上诉人对上述问题已经阐述了辩论意见，上诉人关于一审法院未对此进行释明的理由荒谬。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。请求二审法院驳回上诉人的上诉。
经审理查明，双方当事人共认诉争房屋并非位于明隆公司获自晋江市人民政府晋政（1999）地57号文所批复的项目用地范围之内。结合被上诉人原审举证的明隆公司企业地址方位概略图及原审法院现场勘查示意图，本院对该事实予以确认。二审中双方当事人争议的焦点问题是：1.本案是否属于人民法院受理民事案件的范围？2.原审法院是否违反法定程序？3.上诉人与被上诉人是否存在房屋租赁合同法律关系及其效力问题？针对上述争议焦点，双方当事人均未提供新的证据。
一、关于本案是否属于人民法院受理民事案件的范围的问题。原审期间，被上诉人在起诉状、庭审陈述及代理词等材料中，均明确表示其主张蔡志雄返还房屋及配套设施的依据是双方之间存在房屋租赁的法律关系，原审确立案由为房屋租赁合同纠纷亦正确。被上诉人的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围。因本案系房屋租赁合同纠纷，而非确权纠纷，因此上诉人关于应就土地争议先行处理的主张无理，不予采纳。
二、关于原审法院是否违反法定程序的问题。
关于原审委托鉴定有无违反法定程序的问题。原审中，被上诉人丁文理提出笔迹鉴定申请，经上诉人与被上诉人双方同意由法院依法确定鉴定机构为福建澄源司法鉴定所，并由被上诉人提供向福州市台江区档案馆调取的结婚登记申请表及结婚登记审查处理结果各一份作为笔迹样本。因上诉人提出结婚登记申请的日期为1996年9月16日，依照1994年2月1日民政部发布的《婚姻登记管理条例》第九条之规定，“当事人结婚的，必须双方亲自到一方户口所在地的婚姻登记管理机关申请结婚登记；申请时，应当持下列证件和证明：（一）户口证明；（二）居民身份证；（三）所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的婚姻状况证明…”。上诉人辩称样本上的签字并非其本人所签署，没有依据。且上诉人亦无法提供其所主张的他人代为签署的事实依据，故该上诉主张不予采纳。经鉴定，鉴定机构作出倾向认为是同一人所写的鉴定结论。鉴定人员亦到庭接受双方当事人质询，明确本案检材及笔迹鉴定样本清晰并不影响鉴定条件，可以百分百排除他人临摹的可能性。综上所述，鉴定意见书肯定房屋租赁合同中的签名为书写而非临摹，与倾向性认为同一人所写的鉴定意见并不矛盾。原审法院委托福建澄源司法鉴定所作出的鉴定意见书鉴定结论依据充分，鉴定机构和鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，能作为认定本案事实的依据。上诉人关于原审委托鉴定违反法定程序的主张，理由不能成立。
关于是否需要释明的问题。原审法院通知上诉人应诉、举证等诉讼材料均明确本案案由为房屋租赁合同纠纷，庭审亦围绕双方是否存在房屋租赁合同法律关系及其效力问题而展开，已充分保障了上诉人的相关的答辩、举证和辩论的权利。上诉人关于原审没有释明违反法定程序的主张缺乏事实依据，不予采纳。
三、关于上诉人与被上诉人是否存在房屋租赁合同法律关系及其效力的问题。
被上诉人提交房屋租赁合同欲证明上诉人承租被上诉人房产的事实。上诉人对房屋租赁合同上“蔡志雄”签字有异议，被上诉人丁文理提出笔迹鉴定申请，原审法院在庭审中告知上诉人应当配合进行笔迹采样，逾期不能配合的，应承担相应的法律后果。因提供的检材系案后的文书材料，鉴定机构向原审法院出具样本补充函，通知原审须补充案前有蔡志雄签名的文书材料作为该案鉴定的样本材料，否则可能无法作出鉴定结论。原审亦向双方当事人送达书面补充鉴定材料通知书及样本补充函，要求双方当事人按照鉴定机构的要求提供补充材料并由双方进行质证确认。没有按规定时间到庭提供补充材料导致鉴定工作无法完成的，应承担相应的法律后果。本院认为，上诉人作为最具便利条件提供案前检材的一方，却不配合检材的收集，且其对签字有异议但未提出鉴定，也未提供证据予以反驳，应承担相应举证不利的诉讼后果，故作出倾向性肯定结论的闽澄司（2014）文鉴字050号鉴定意见书可作为定案的依据。综上，结合被上诉人提交的房屋租赁合同、村委会出具的证明、原审制作的现场勘验笔录等证据，可以认定双方订立房屋租赁合同，被上诉人将诉争两栋房屋及其相应设施提供给上诉人的事实。
关于双方房屋租赁合同关系的效力问题。因诉争两栋房屋并非位于明隆公司获自晋江市人民政府晋政（1999）地57号文所批复的项目用地范围之内，至今仍未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。根据《房屋租赁解释》第二条之规定，作为出租人的被上诉人与作为承租人的上诉人订立的租赁合同应属无效。是否适用该司法解释的决定性因素在于租赁房屋占有土地的规划性质，而不是以租赁房屋占地性质是国有土地还是集体所有制土地决定。诉争两栋房屋占地性质虽为集体所有制土地，但位于陈埭镇鹏头工业区，不能因为该土地未被征用转化为国有土地而否定此副土地受城镇规划调整的事实，故诉争两栋房屋应按照城镇规划区建造的房屋对待，原审适用法律正确。上诉人主张原审适用该司法解释系适用法律错误，缺乏法律依据，不予采纳。合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因双方都有过错，应当各自承担相应的责任。现诉争的房屋由上诉人在使用，承租人就其占有使用租赁房屋期间的财产性利益亦应予返还，原审依照《房屋租赁解释》第五条、第九条、第十三条判令其搬离诉争房屋并恢复原状后交还被上诉人及参照合同约定的租赁标准给付房屋使用费并无不当。
综上，本院认为，上诉人的上诉理由，缺乏事实和法律依据，其请求不予支持。原审判决认定诉争房屋位于明隆公司获自晋江市人民政府晋政（1999）地57号文所批复的项目用地范围之内，并无相应的事实依据，本院予以相应纠正。因本案系房屋租赁合同纠纷，而非确权纠纷，关于土地使用权及房屋权属的问题不属于本案的审理范围，亦对本案处理结果的事实问题和法律问题没有影响，故不应作审查。原审对诉争房屋的权属问题进行审理并认定本案诉争房屋权属为原告所有不当，本院亦予以纠正，该部分诉求应由当事人另行处理。除此之外，原审判决对双方订立房屋租赁合同相关事实的认定清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12000元，由上诉人蔡志雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄蕴真
代理审判员 黄德福
代理审判员 康艳华
二〇一五年九月三十日
书 记 员 吴悦明
速 录 员 吴名冠
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
（一）主要法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
（二）执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。