上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1152号
原告陈贵祥。
原告陆怡。
委托代理人陈贵祥。
被告孙旭。
原告陈贵祥、陆怡与被告孙旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄滢独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈贵祥并代原告陆怡、被告孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈贵祥、陆怡诉称，2011年5月1日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的上海市宝山区淞发路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，租期为3年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。原告于2014年4月18日寄挂号信通知被告合同到期后将房屋返还给原告，并给予被告一个月清理、搬离时间，但被告未予理睬。经原告多次交涉，被告仍拒不搬离。故原告诉至法院，要求被告立即搬离系争房屋，将房屋返还给原告，被告按每月2，500元标准，向原告支付2014年5月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，并据实结算水、电费。
被告孙旭辩称，2011年签订系争房屋租赁合同时，被告要求的租期是5年，但原告说先签订3年，5年合同不方便涨租金。原、被告之间签订的房屋租赁合同确实于2014年4月30日到期，被告支付租金至该日。按照双方约定，被告最后一次支付的租金数额确实为2，500元。合同到期前，被告曾与原告商议续租的事情，同意租金提高到每月3，000元，但原告没有同意。由于被告在系争房屋内有装修，原告应对被告的装修进行补偿；并且，因租赁事宜原、被告曾产生冲突，被告的儿子在冲突中受伤，相关纠纷尚未解决；此外，被告尚有1万元保证金在原告处，可以冲抵租金。综上，被告不同意搬离，也不同意支付房屋使用费，水、电费用同意据实结算。
经审理查明，两原告为系争房屋的房地产权利人。2011年原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定，乙方租赁甲方的系争房屋作为商铺使用，租期从2011年5月1日至2014年4月30日止，月租金2，200元，每三个月结算一次，每次6，600元，提前7天支付下期房租；乙方应承担租赁期内水、电等实际使用而产生的费用；乙方应向甲方支付1万元，至租赁期满时由甲方对出租房屋及所属设施检查无损，结清各种应缴纳费用后全额无息退还给乙方；租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还。乙方如需续租，应提前十五天通知甲方，双方可在对租金、期限以及其他具体事项重新协商后，签订新的租赁协议；合同第十二条下方横线处手写内容为：乙方第二年的房租在第一年基础上递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%。合同期满后乙方有优先承租权，乙方装修后将不能拆除承租房内的装修；合同第十三条下方横线处手写内容为：合同期满后乙方有优先承租权，同等价格的前提下甲方同意给乙方5%折扣。合同签订后，被告按约向原告支付1万元保证金。原告给与被告一个月免租期用于装修，被告对系争房屋进行装修后用于经营餐饮。租金自2011年5月1日支付至2014年4月30日，被告最后一次支付租金的数额为2，500元。
为证明己方主张，原告提供以下证据：1、通知函，证明2014年4月15日，原告发函被告，通知被告搬离，已经给予合理的搬离期限；2、银行存折，由原告提供给被告用于转账支付租金的，最后一笔租金于2014年5月6日支付，金额为2，500元；3、店面房出租合同，2014年5月21日原告与案外人吴某某签订，当时原、被告的合同已经到期，被告尚未搬离，也不同意原告提出的3，500元月租金标准，故原告自行寻找其他租客。原告和吴某某约定的月租金是3，900元，物业费由吴某某承担，租期自2014年6月1日起至2017年5月31日，但由于被告拒绝搬离，导致原告无法向吴某某交付房屋，双方最终解除合同关系；4、空白店面房出租合同，本案审理过程中，原告于2014年7月23日在法院组织的谈话中向被告提供，愿意按合同上的月租金标准并且再优惠5%出租给被告，以兑现系争房屋租赁合同中的被告优先承租权，但被告至今未将签字的合同提交法庭，视为其放弃优先承租权。
被告发表质证意见如下：1、真实性无异议，但根据双方租赁合同约定，被告享有优先承租权及低于市场租金5%的优惠，当时租金市场价应该是2，800元-3，000元（包含所有费用），被告提前一个月与原告协商，但原告坚持要求每月租金为3，500元，少了就不同意出租，故双方没有协商成功。2014年5、6月原告都带人到系争房屋，案外人吴某某来丈量房屋时表示，原告已经将房屋出租给吴某某，月租金为3，500元；2、真实性无异议；3、真实性不予认可，合同中的月租金标准明显过高；4、真实性无异议，被告于2014年7月23日在法院组织的谈话中收到，但合同中的租金标准过高，即使优惠5%也是不合理的，故不同意与原告签订该合同。
审理中，被告表示，系争房屋原为毛坯房，被告承租后进行了装修，用槽钢隔了一层，铺设了地板，还隔了2个房间，楼上有一个厕所，楼下有厨房，做了瓷砖和吊顶，安装了厨房用具，为此花费了20万元，如果被告搬离，要求原告补偿被告5万元。对此，原告表示，2011年出租给被告时的租金就远低于市场价，所以双方才会在租赁合同中约定合同届满后房屋内的装修不得拆除，原告其实在三年的租赁期内以较优惠的租金对被告进行了补偿，所以不同意再补偿被告。并且，合同约定了装修不得拆除，因此被告只能将可以移动的物品搬离，不得拆除固定装修。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、通知函及双方当事人的陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁合同约定，租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期归还。乙方如需续租，应提前十五天通知甲方，双方可在对租金、期限以及其他具体事项重新协商后，签订新的租赁协议，合同期满后乙方有优先承租权，同等价格的前提下甲方同意给乙方5%折扣。根据庭审查明事实，合同期满前，原、被告确实就续租事宜进行过协商，但双方在租金标准上产生分歧，未能签订新的租赁协议。本案审理过程中，原告向被告提供了空白的店面房出租合同，并承诺给予被告5%的租金优惠，被告仍拒绝签订。可见，原、被告无法就系争房屋的租赁达成新的租赁协议。鉴于合同约定的租赁期限已于2014年4月30日届至，被告仍然占用房屋，缺乏法律及合同依据，原告要求被告搬离，将房屋返还给原告，于法不悖，本院可予准许。被告已付清租赁期内的租金，但自2014年5月1日起仍占有、使用系争房屋，应当支付房屋使用费，原告主张使用费标准按被告最后一次支付的租金数额2，500元计算，被告亦认可上述金额，本院可以准许，被告同意以1万元保证金冲抵租金，于法不悖，本院予以确认。关于固定装修，租赁合同已明确约定合同期满后，被告不能拆除承租房内的装修，被告应当将系争房屋按使用后的状态返还，不得拆除已形成附和的装饰装修物。由于双方未对附和装饰装修费用的补偿进行特别约定，故被告请求原告补偿的要求，于法无据，本院不予准许，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条的规定，判决如下：
一、被告孙旭于本判决生效之日起十日内，从上海市宝山区淞发路XXX弄XXX号XXX室房屋内搬离，将上述房屋返还给原告陈贵祥、陆怡；
二、被告孙旭于本判决生效之日起十日内，按每月2，500元标准计算，向原告陈贵祥、陆怡支付自2014年5月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（被告孙旭已支付的1万元保证金可用于冲抵租金）；
三、被告孙旭于本判决生效之日起十日内，与原告陈贵祥、陆怡按实结算自2014年5月1日起至实际搬离之日止的水、电费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由被告孙旭负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 黄 滢
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 侯家雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。