广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5676号
上诉人（原审被告）：广州市安国实业有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：吴海棠。
委托代理人：吴海强，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：石正林。
委托代理人：田青，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：黎智荣，广东南国德赛律师事务所实习律师。
上诉人广州市安国实业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：中航物业管理有限公司（原称深圳市中航物业管理有限公司）是持有一级资质证书的物业服务企业。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市安国实业有限公司是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼16G房的所有权人，房屋建筑面积97.89平方米。
简某、邓某、乐某、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米、主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5、对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6、共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合、协助公安机关安全防范工作；10、安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月·平方米，A附楼写字楼29.8元／月·平方米，B附楼商住公寓楼14.85元／月·平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接收业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；本合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，其中第一条物业共用部位的维修、养护和管理第4项为每季度对大厦进行一次外墙清洗。
2008年，广州市安国实业有限公司等7名业主曾向原审法院提起诉讼，要求确认上述《物业服务合同》无效，原审法院作出判决驳回了该诉请。该七名业主提出上诉，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，确认上述《物业服务合同》为合法有效合同，判决驳回上诉，维持原判。
涉讼广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成某一届业主委员会。
因广州市安国实业有限公司拖欠2010年7月至2013年7月期间广东国际大厦B附楼16D房的物业管理费，中航物业管理有限公司于2013年9月11日向原审法院提起诉讼，要求广州市安国实业有限公司支付。原审法院经审理认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决，中航物业管理有限公司与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对包括广州市安国实业有限公司在内的广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉讼小区未成某一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，中航物业管理有限公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，中航物业管理有限公司、广州市安国实业有限公司双方形成事实上的物业服务合同关系，广州市安国实业有限公司应继续向中航物业管理有限公司支付涉讼房屋物业管理费。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予以支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。广州市安国实业有限公司没有提交证据证明涉讼广东国际大厦的业主委员会在合同到期后曾要求中航物业管理有限公司退出物业服务区域等，故广州市安国实业有限公司主张适用该条款规定没有事实依据，原审法院不予采纳。关于物业管理费的标准，因原《物业服务合同》对此有明确约定，广州市安国实业有限公司未举证证明讼争时段内（即2010年7月至2013年7月期间）中航物业管理有限公司减少物业服务内容，故在当事人未能就物业管理费的标准达成新的一致意见的情况下，中航物业管理有限公司要求广州市安国实业有限公司按照原标准即每月14.85元／平方米计付物业管理费合法合理，原审法院予以支持。因广州市物价局复函已明确对广州市安国实业有限公司等业主的投诉没有作出结论性处理及对涉讼房屋的物业服务收费没有实行政府指导价管理，故广州市安国实业有限公司抗辩要求按照广州市物价局审定价格作为支付标准原审法院不予采纳。……关于逾期付款违约金（即中航物业管理有限公司主张的滞纳金）的问题。因双方对原《物业服务合同》到期后的物业管理费标准及支付时间没有约定，广州市安国实业有限公司是基于对合同到期后中航物业管理有限公司是否有权继续提供物业服务及收费标准存在争议而未逐月支付物业管理费，并非恶意违约，故对中航物业管理有限公司关于滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月10日作出（2013）穗越法民三初字第2468号民事判决，判令广州市安国实业有限公司向中航物业管理有限公司支付上述拖欠的物业管理费等。
广州市安国实业有限公司不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2014年4月16日作出（2014）穗中法民五终字第773号终审民事判决。判决认为：关于物业管理费收费标准问题。首先，上诉人（即广州市安国实业有限公司）以2012年-2013年《外墙清洁合同书》中记载清洗面积比2011年-2012年记载清洗面积减少了为由，主张被上诉人（即中航物业管理有限公司）降低物业服务内容和质量问题，经审查，上述合同包括了A、B附楼的外墙玻璃及瓷砖墙面清洗的面积，而涉讼物业为B附楼，且被上诉人对清洗面积变化也作了合理解释，故上诉人的该主张理据不足，不予采纳。其次，上诉人以B附楼实际总建筑面积和物业服务合同约定建筑面积存在面积差，主张应按照上诉人提出的计算公式计算所得12.8元／平方米／月标准收取物业管理费问题。根据《物业服务合同》的明确约定，物业管理费的收费标准为14.85元／月／平方米，但对物业服务费收费标准如何计算并未明确约定，上诉人现有证据也不足以证明物业管理费是依照上诉人主张的计算公司进行计算，故上诉人该主张不予支持。另上诉人仅凭该面积差接近广东国际大厦实业有限公司在B附楼拥有房产面积而主张被上诉人转嫁物业管理费，理据不足，故该主张亦不予采信。最后，广东国际大厦业主委员会与中航物业管理有限公司签订《物业服务合同》虽于2010年9月25日到期，但被上诉人在此之后仍继续为涉讼大厦提供物业管理服务，上诉人作为小区业主，理应支付服务管理费。鉴于当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见，并且在广州市物价局复函已明确对上诉人等业主的投诉没有结论性处理及对涉讼房屋的物业服务收费没有实行政府指导价管理情况下，原审法院判决上诉人按照原标准即每月14.85元／平方米标准缴纳物业管理费并无不妥。……原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求、理由均不成立，不予支持。遂判决驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。
因本案纠纷，中航物业管理有限公司诉至法院，请求法院依法判令：广州市安国实业有限公司立即支付广东国际大厦B附楼16G房2013年8月至2015年5月的物业管理费（每月按照建筑面积97.89平方米×14.85元／平方米，即1454元计）给中航物业管理有限公司，并以拖欠的物业管理费为基数，按照每日0.5‰的标准支付自起诉之日即2015年7月3日起至款项清偿之日的滞纳金（即逾期付款违约金）给中航物业管理有限公司。原审法院于2015年7月3日立案受理。
原审审理期间，中航物业管理有限公司、广州市安国实业有限公司双方对前述生效判决查明的有关事实无异议。中航物业管理有限公司称本案所涉及的事实与前案判决查明的事实没有不同，只是时间段不同。广州市安国实业有限公司称中航物业管理有限公司的服务内容减少了。
关于外墙清洗次数的问题，中航物业管理有限公司称其已与清洁公司签订补充协议，重新按照每季度清洗一次。提交了其与广州市维诚物业清洁有限公司于2013年9月17日签订的《﹤广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同﹥的补充协议》（其中约定“原协议单次清洗造价不变外，清洗频率应为每季度一次”）和外墙清洗费发票四张予以证明。广州市安国实业有限公司否认上述证据的真实性。
原审法院认为：广东国际大厦业主委员会与中航物业管理有限公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期后，双方未续签合同，中航物业管理有限公司继续按照上述合同为涉讼大厦提供物业管理服务，广州市安国实业有限公司作为大厦的业主，应向中航物业管理有限公司支付物业管理费。对此，双方并无异议，且已有生效的判决予以明确，本案不再累述。至于每年外墙清洗次数的问题，因涉讼大厦物业服务收费实行包干制，现无依据认定外墙清洗次数与物业管理费收费标准的确定有必然的联系，故广州市安国实业有限公司以外墙清洗次数减少为由主张中航物业管理有限公司不能按原《物业服务合同》约定的14.85元／平方米／月收取物业管理费，理据不足，原审法院不予采纳。
关于滞纳金（即逾期付款违约金）的问题。鉴于已有生效判决确定广州市安国实业有限公司应按合同约定的14.85元／平方米／月向中航物业管理有限公司交纳物业管理费，广州市安国实业有限公司在此情形下仍不按此履行，理应向中航物业管理有限公司支付滞纳金。但中航物业管理有限公司未提供证据证明除利息损失外，因广州市安国实业有限公司拖欠物业管理费还导致其他实际损失，故中航物业管理有限公司要求广州市安国实业有限公司按每日0.5‰的标准计付滞纳金，显属过高，广州市安国实业有限公司对此也提出异议，原审法院依法予以调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计付。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于2015年9月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市安国实业有限公司向中航物业管理有限公司支付广州市越秀区环市东路339号B附楼16G房2013年8月至2015年5月期间的物业管理费（按建筑面积97.89平方米×14.85元／平方米／月计）。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市安国实业有限公司向中航物业管理有限公司支付上述物业管理费的滞纳金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2015年7月3日起计至实际清偿之日止；滞纳金总额以不超过所欠的物业管理费总额为限）。三、驳回中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费300元，由广州市安国实业有限公司负担。
判后，上诉人广州市安国实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决，在没查明被上诉人在2013年8月一2015年5月是否向上诉人提供了与之前“同质同量”的物管服务的情况下，草率地按“因原告人按原合同继续物业管理服务，原被告双方形成事实上的物业服务合同”，判定上诉人按以往生效判决的14.85元／月／平方米交管理费有失公平。（1）因为在双方没达成新的合同约定的情况下，原审判决没有审查被上诉人在2013年8月一2015年5月物业服务经营的成本数据和以往期间的物业服务经营成本作比较，是不能证明他们在本案所涉的期间内就提供了和以往“同质同量”的物管服务给上诉方，原审判决甚至14．85元管理费是怎么计算出来其中在2013年8月一2015年5月物管成本和利润是多少毛利率是否合理都没查明的情况下，就提出第9页倒数第二段的观点“因涉讼大厦物业服务收费实行包干制，现无依据认定外墙清洗次数与物业管理费收费标准的确定有必然的联系，故被告以外墙清洗次数减少为由主张原告不能按原《物业服务合同》约定的14．85元／平方米／月收取物业管理费，理据不足，本院不予采纳。鉴于已有生效判决确定被告应按合同约定的14．85元／平方米／月向原告交纳物业管理费，被告在此情形下仍不按此履行，理应向原告支付滞纳金。”这种含糊应对，是对上诉方最大的不公，因它没有物业管利运作成本数据对比结果的支持。只有查明了是否有对物业服务项目的落实情况，才能作出对本案双方公平的判决。原审以上观点，违背了物业服务以质量定收费价格的基本原则，如该判决生效后，必会引至物业管理公司通过各种行为去降减成本谋取不当之利，损害业主的利益。请求法庭令被上诉人提交2013年8月一2015年5月物业服务经营的成本数据及以往相关时期的审计报告给法庭和上诉人用于查明：是否在本案所涉期间内提供过与以往一样的物管服务给被上诉人之后，再作判决。2、原审判决：被上诉人向物管方支付滞纳金没法律依据。（1）因双方之间一直没合同约定在本案所涉期间的双方的权责签定任何支付条件；（2）以往生效判决从未判决过上诉人要交滞纳金，而且过往时段的生效判决只是对当期情况的一种认定，而本案正在审理物业管理公司在本期内是否有为上诉人提供了与以往“同质同量”的服务。业主在该段期间内不按过往生效判决的14．85元交款，是因发现在本期间中，物管公司提交的《B楼外墙清洁合同》里显示的清洗次数比前期少了，业主认为理应减少收费，并不是恶意违约。请求二审法院撤销原审此项支付滞纳金的判决。综上，上诉请求：撤销原审判决，依法改判我方据实向被上诉人支付物业管理费及我方不予支付滞纳金。
被上诉人深圳市中航物业管理有限公司答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，双方当事人的物业管理服务关系以及相应的权利义务，已经由发生法律效力的（2013）穗越法民三初字第2470号民事判决、（2014）穗中法民五终字第775号民事判决予以确认。本案争议的焦点在于被上诉人是否应按原有标准收取物业管理费问题。
上诉人认为，原审法院未查明被上诉人是否提供了“同质同量”的服务，认为被上诉人收费不合理，其亦不应承担滞纳金的支付义务。经审核，关于收费标准问题，在上述案件审理过程中，法院已经向有关管理部门进行查询，在最终生效判决中对于上诉人同类质疑亦予以回应，并最终判决予以认定。被上诉人对于自身不履行管理费支付义务的抗辩具有举证责任。故此，在上诉人并未充分举证证实被上诉人违约并足以形成拒付管理费抗辩的情况下，对于上诉人所提与前案相同质疑，原审不予采纳，并无不当。上诉人以原审法院未查明事实提出的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。在此基础上，上诉人对于迟延履行合同义务的行为应承担相应的滞纳金交付，原审已经结合本案实际情况进行合理调整，亦无不当。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费600元，由上诉人广州市安国实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李 杨