新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1361号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洋，男，1987年2月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆额敏县。
委托代理人：朱延林，男，1953年11月4日出生，汉族，乌鲁木齐公安局强制隔离戒毒所法律顾问，住乌鲁木齐市水磨沟区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯涛，男，1970年4月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区
委托代理人：白建新，乌鲁木齐市水磨沟区晋泰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：柴红霞（冯涛之妻）（冯涛之妻），1976年1月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托代理人：白建新，乌鲁木齐市水磨沟区晋泰法律服务所法律工作者。
上诉人刘洋因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭审理了本案，上诉人刘洋及其委托代理人朱延林，被上诉人冯涛、柴红霞的共同委托代理人白建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：柴红霞、冯涛系夫妻关系。2014年4月20日、2014年4月24日，刘洋通过银行汇款方式分三次向冯涛名下账户汇入资金22万元。交付给柴红霞定金2万元，共计24万元，其中押金4万元，定金2万元，租赁费18万元。2014年4月26日，刘洋（承包方）与柴红霞（发包方）签订《房屋租赁合同》，约定，发包方将位于七道湾北路108号，间数为二、三、四层砖混房屋租赁给承包方。租赁期限从2014年4月26日至2015年4月25日止。租金为18万元人民币。租金支付期限与方式是，每年提前一个月，一次性支付下一年度的全年房租费和承包费共计20万元整（另支付房屋设施押金4万元整，如鑫乐家宾馆设备设施正常使用，承包期满，发包方退换押金，押金不冲抵任何费用。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费，卫生费和物业管理费，其中暖气每平方22元等。定金2万元人民币。承租人在当日交给出租人。合同解除条件：承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；承租人所欠各项费用达5000元以上，押金不退。合同签订后，柴红霞将其名下鑫乐家宾馆经营的证件手续交刘洋使用。2014年7月25日，刘洋向乌鲁木齐市保安服务公司缴纳了1150元网络服务费和培训费。2015年1月，柴红霞向乌鲁木齐市保安服务公司水磨沟区分公司支付保安服务费及接入水区公安分局指挥中心“110”报警服务台费用共计4200元，期限均为2015年1月20日至2016年1月20日。根据柴红霞、冯涛提交的居民采暖费发票证据，涉案房屋需要缴纳采暖费面积为1117.46平方米，单价为22元每平方米。2014-2015年，涉案房屋共计暖气费24584.12元。经法庭与刘洋方进行确认，刘洋所租赁房屋面积为749.07平方米，刘洋在租赁期间并未缴纳暖气费。另，庭审中刘洋出示证据中包括2个录音材料。庭审后，刘洋特别授权代理人朱延林以录音含糊不清为由申请将其举证的2个录音材料不再作为证据使用。刘洋的特别授权代理人朱延林在庭后申请将其诉讼请求中第二项诉讼请求“返还代为冯涛、柴红霞缴纳的各项费用13842元”，变更为“返还代为冯涛、柴红霞缴纳的各项费用7396元（6246元＋1150元）”。
原审法院认为：刘洋与柴红霞签订的《房屋租赁合同》名为租赁合同，但其实质内容为承包合同。从合同形式而言，柴红霞与刘洋名字在合同最前标注的“地位”分别为发包方、承包方。且合同也约定柴红霞要保证证件齐全，包括卫生许可证、工商营业执照等。在经营中，刘洋使用租赁房屋开立鑫乐家宾馆使用的证件也为柴红霞名称批准的证件。故刘洋与柴红霞是承包人与发包人之间的关系。依据合同第四条规定，全年房租费和承包费共计20万元（另支付房屋设施押金4万元），即刘洋应当依据合同规定支付冯涛、柴红霞24万元（含押金4万元），刘洋也用自己支付钱款的行为实际履行了合同义务，故对柴红霞、冯涛要求刘洋给付承包费2万元的反诉请求，不予支持。刘洋缴纳的2万元定金实际在合同履行中性质转化为承包费，故对刘洋请求冯涛、柴红霞退还定金2万元的诉讼请求，不予支持。刘洋租赁涉案房屋开设宾馆，按照合同约定及谁使用谁承担原则，刘洋应当支付租赁期间，租赁面积内的暖气费，因刘洋在使用宾馆期间向冯涛、柴红霞缴纳宾馆的暖气费，故对冯涛、柴红霞主张由刘洋支付暖气费13288.44元（涉案房屋2、3、4层暖气费）的诉讼请求，予以支持。虽然刘洋与冯涛、柴红霞签订的合同中约定承租人所欠各项费用达5000元以上，押金不退。但刘洋实际欠缴暖气费13288.44元，刘洋缴纳的4万元押金，明显超过冯涛、柴红霞方的实际损失，故对刘洋请求冯涛、柴红霞返还合同押金4万元的诉讼请求，予以支持。对于刘洋要求冯涛、柴红霞返还代缴房产租赁营业税等税款共计6246元整的诉讼请求，因刘洋证据不足，不予采信；对于刘洋要求冯涛、柴红霞返还代缴的网络服务费、培训费1150元的诉讼请求，依据谁使用谁承担原则，应当由宾馆实际承包人即本案刘洋承担，不予支持。刘洋请求冯涛、柴红霞返还房屋占用使用费18000元的诉讼请求，因刘洋提交的证据，不足以证明其主张，为此，对其该项诉讼请求，不予支持。对冯涛、柴红霞主张刘洋向乌鲁木齐市保安服务公司水磨沟区分公司支付保安服务费及接入水区公安分局指挥中心“110”报警服务台费用共计4200元的诉讼请求，因为上述费用所指向的服务期限依据合同规定是2015年1月20日至2016年1月20日，其时间与刘洋实际租赁期间有部分吻合，故依据谁使用谁负担原则，刘洋应承担上述费用中涉及租赁期间的费用，即2015年1月20日至2015年4月25日（共计95天），金额为1093.15元。因刘洋并没有租赁整栋涉案标的物，且冯涛、柴红霞涉及水费的证据仅有总水表数据，且无证据形成时间，故对冯涛、柴红霞主张刘洋支付水费5746.5元的反诉请求，不予支持。合同到期后刘洋已将租赁房屋交付冯涛、柴红霞，冯涛、柴红霞没有证据证实刘洋给其造成物品损失，且价值为38250元。故对冯涛、柴红霞请求刘洋赔付损失38250元的反诉请求，不予支持。遂判决如下：一、冯涛、柴红霞给付刘洋押金4万元；二、刘洋给付冯涛、柴红霞垫付的13288.44元暖气费；三、刘洋给付冯涛、柴红霞乌鲁木齐市保安服务公司水磨沟区分公司保安服务费及接入水区公安分局指挥中心“110”报警服务台费用共计金额为1093.15元（2015年1月20日至2015年4月25日）；四、驳回冯涛、柴红霞其他诉讼请求；五、驳回刘洋其他诉讼请求。
上诉人刘洋不服原审判决上诉称：原审判决认定我方支付的2万元定金已在合同履行中性质转化为承包费不当。首先，双方合同中约定第一年租金为18万元，下一年为20万元，原审法院认定第一年为20万元错误；其次，合同中多个条款都明确第一年的租赁费、承包费共计18万元，原审法院将2万元定金计入第一年不当；最后，定金是对合同双方的一种保证行为，是一种独立的法律关系，合同履行完毕后应当返还。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人冯涛、柴红霞答辩称：原审认定事实清楚，刘洋的上诉请求不能成立，双方签订的租赁合同期限只有一年，不存在下一年度的问题。请求驳回上诉，维持原判。
经本院二审查明事实与原审查明事实相一致。
认定上述事实有租赁合同，缴费票据，一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为：二审庭审中刘洋自认，其向冯涛、柴红霞给付的2万元实际是好处费，因此对于刘洋要求冯涛、柴红霞返还的2万元不能适用有关定金的法律规定，该2万元不能作为合同履行的担保，而好处费是合同双方当事人自愿协商的结果，属于刘洋为承包涉诉宾馆而支出的一种对价，现刘洋要求返还没有法律依据，故本院对刘洋要求返还2万元定金的诉讼请求不予支持。原审法院在判由中对于2万元在合同履行中性质已转化为承包费的认定与事实不符，本院对该判由部分予以纠正。对于原审判决的其他判项，双方未提出上诉，本院均予以维持。综上，原审判决主文部分并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判主文部分。
二审案件受理费300元（刘洋已预交），由上诉人刘洋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 琛
审 判 员 曾 敏
代理审判员 陈凯峰
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 马恒雯