湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0103民初5458号
原告：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。
负责人：文行赤，行长。
委托诉讼代理人：庄波、魏征，湖北金卫律师事务所律师。特别授权。
被告：刘娇，女，1988年9月20日出生，汉族，住址湖北省潜江市，
被告：宋檬，男，1989年7月7日出生，汉族，住址武汉市江岸区，
两被告委托诉讼代理人：刘书文，男，1967年2月13日出生，汉族，住址武汉市硚口区，特别授权。
被告：刘书文，男，1967年2月13日出生，汉族，住址武汉市硚口区，
被告：武汉汇丰投资有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路长生街附2号3栋。
法定代表人：杨宣东，董事长。
委托诉讼代理人：弭晶、陶晓娅，湖北诚明律师事务所律师。特别授权。
原告招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招商银行武汉分行）与被告刘娇、宋檬、刘书文、武汉汇丰投资有限公司（以下简称汇丰投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行武汉分行的委托诉讼代理人庄波，被告刘书文暨被告刘娇、宋檬的委托诉讼代理人，被告汇丰投资公司的委托诉讼代理人陶晓娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行武汉分行向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告刘娇、宋檬、刘书文立即偿还原告借款本息110725.37元，包括本金107226.67元及正常利息29.87元、逾期利息3248.07元、复息67.45元、罚息153.31元（截止2017年3月31日，此后�利息、罚息、复息按合同的约定计算至全部清偿之日止，利随本清）；2、原告对被告位于武汉市硚口区古田××路××企业天地××室抵押房产享有优先受偿权；3、被告武汉汇丰投资有限公司对全部债务承担连带保证责任；4、本案全部诉讼费用、律师费用由被告共同承担。事实及理由：2013年7月16日，被告刘娇向原告申请贷款14万元。同时，被告宋檬、刘书文向原告出具《共同还款承诺书》，承诺承担共同还款义务。2013年8月21日，原告与被告刘娇签订编号为130174127585139276的《个人购房借款及担保合同》一份，约定原告向被告刘娇贷款14万元，被告刘娇、宋檬以位于古田××路××企业天地××室的房屋向原告提供抵押担保，并办理期房抵押证明。同日，原告与被告武汉汇丰投资有限公司签订了《个人贷款不可撤销担保书》，约定被告武汉汇丰投资有限公司作为保证人对上述合同项下全部债务承担连带保证责任。2013年8月29日，原告向被告发放贷款14万元。现被告刘娇未按期还款，已构成违约。
被告刘娇、宋檬、刘书文辩称：没有意见，愿意还款，无履行能力。
被告汇丰投资公司辩称：原告招商银行武汉分行对被告汇丰投资公司的诉讼请求，应依法予以驳回。被告汇丰投资公司与原告招商银行武汉分行签订了《招商银行个人购房贷款合作协议书》，并在合作协议框架下，原告招商银行武汉分行为购买被告汇丰投资公司开发的“汇丰企业天地”房屋的客户发放贷款。根据约定，被告汇丰投资公司承担保证责任的期间为：自原告招商银行武汉分行与购房人签订借款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由原告招商银行武汉分行执管之日止。本案中，被告刘娇所购房屋已于2013年8月21日办理期房抵押证明（证号为硚2013002745），而被告汇丰投资公司在完成初始登记后多次通知被告刘娇领取办理房产证相关资料，被告刘娇至今未领取。所以按照该协议的约定，被告汇丰投资公司的担保期限已过四年之久，原告招商银行武汉分行对被告汇丰投资公司的诉请无任何依据，请求人民法院驳回原告招商银行武汉分行的诉讼请求。
经审理查明，原告招商银行武汉分行所诉属实，本院予以认定。
另查明，2013年8月21日，原告招商银行武汉分行与被告刘娇、宋檬签订《个人购房借款及担保合同》，约定：贷款金额为14万元；贷款期限120个月，即从2013年8月21日起到2023年8月21日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率以国家公布的贷款基准年利率6.55%为基础上浮10%，即为年利率7.205%；利率调整方式为固定日调整；还款方式为等额还款；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；抵押人自愿以所购房产武汉市硚口区古田××路××企业天地××室的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的，借款人视为已发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款本息并要求支付费用，要求共同债务人�保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务，处理抵押物；在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用的情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。被告刘娇在合同尾部借款人和抵押人处签名并按手印，被告宋檬在合同尾部抵押人处签名并按手印。2013年8月30日，上述抵押房屋在武汉市硚口区房产管理局办理《武汉市期房抵押证明》，但至今未办理房屋权属证书、他项权利证书。
2013年7月16日，被告宋檬、刘书文分别出具《共同还款承诺书》，承诺对上述《个人购房借款及担保合同》项下的债务承担共同还款责任。
2013年8月21日，被告汇丰投资公司向原告招商银行武汉分行出具《个人贷款不可撤�担保书》：自愿为被告刘娇在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任；保证范围为借款合同项下的贷款本金（担保限额为14万元整），以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带保证责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。
再查明，2013年8月29日，原告招商银行武汉分行签发《个人贷款借款借据》发放贷款14万元，贷款期限自2013年8月29日起至2023年8月29日止，贷款执行年利率7.205%，被告刘娇在借款人处签字。
还查明，截止2017年3月30日，被告刘娇、宋檬、刘书文尚欠原告招商银行武汉分行借款本金107226.67元，利息损失（包括罚息、复息）3498.7元。
上述事实，有原被告的陈述及原告招商银行武汉分行提供的《个人购房借款及担保合同》、《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》、个人贷款借款借据、武汉市期房抵押证明、贷款附属信息表，被告汇丰投资公司提交的《招商银行个人购房贷款合作协议书》、《房屋抵押记载信息表》等证据予以证明，且均经庭审质证属实，本院予以认定。
本院认为，上述《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告招商银行武汉分行已依约发放借款，但被告刘娇未依约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担向原告招商银行武汉分行偿还借款本息的责任。被告宋檬、刘书文作为共同还款人出具《共同还款承诺书》，应按其承诺对被告刘娇的上述债务承担共同清偿责任。故原告招商银行武汉分行要求被告刘娇、宋檬、刘书文偿还借款本金及借款清偿前的利息、罚息、复息的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。
被告刘娇、宋檬以其房屋为前述借款提供抵押担保，并在房产管理部门办理了抵押登记，双方形成的抵押担保关系合法有效。在被告刘娇、宋檬、刘书文未履行偿还义务的情况下，原告招商银行武汉分行要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
被告武汉汇丰投资有限公司作为保证人出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺“自愿为被告刘娇在上述借款合同项下的全部债务承担连带保证责任；保证期间为自本担保书签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。虽然期房抵押具有抵押登记的法律效力，但其明确约定保证期间至“房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”，现因涉案抵押房产尚未取得房屋权属证书、他项权利证书，依照约定，被告汇丰投资公司仍应对被告刘娇的上述债务承担连带保证责任。
根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因被告武汉汇丰投资有限公司在《个人贷款不可撤销担保书》中承诺“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带保证责任，保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利”，故原告招商银行武汉分行有权直接要求被告武汉汇丰投资有限公司承担连带保证责任。被告武汉汇丰投资有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告刘娇、宋檬、刘书文追偿。被告汇丰投资公司的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘娇、宋檬、刘书文向原告招商银行股份有限公司武汉分行偿还借款本金107226.67元；
二、被告刘娇、宋檬、刘书文向原告招商银行股份有限公司武汉分行支付借款利息、罚息、复息（截止2017年3月30日利息、罚息、复息合计3498.7元，此后的利息、罚息、复息以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止）；
三、若被告刘娇、宋檬、刘书文未履行上述第一、二项判决确定的给付义务，则原告招商银行股份有限公司武汉分行对被告刘娇位于武汉市硚口区古田二路汇丰企业天地4栋12层39室的房屋实现抵押权所得价款享有优先受偿权；
四、被告武汉汇丰投资有限公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；被告武汉汇丰投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告刘娇、宋檬、刘书文追偿；
五、驳回原告招商银行股份有限公司武汉分行的其他诉讼请求。
上述款项，于本判决生效后十日内履行。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2514.51元，由被告刘娇、宋檬、刘书文、武汉汇丰投资有限公司共同负担（此款原告招商银行股份有限公司武汉分行已预付法院，被告刘娇、宋檬、刘书文、武汉汇丰投资有限公司随同上述判决款项一并给付原告招商银行股份有限公司武汉分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 李海燕
人民陪审员 秦汉关
人民陪审员 纪世荣
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 叶 俊
速 录 员 李 莺