新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民终321号
上诉人（原审原告）李明，男，1973年11月17日出生，汉族，乌鲁木齐市国税局职员，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审原告）：赵敏，女，1975年6月24日出生，汉族，无固定职业，住址同上。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑江学，新疆翔瑞律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：曹继亭，新疆翔瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘予航，男，1970年10月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。
委托诉讼代理人：朱永胜，新疆商务律师事务所律师。
上诉人李明、赵敏因与上诉人刘予航房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初5687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李明、赵敏的共同委托诉讼代理人郑江学、曹继亭、上诉人刘予航的委托诉讼代理人朱永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李明、赵敏上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判刘予航支付我违约金304350元；2.撤销一审判决第三项，改判刘予航支付我物业费、采暖费8596.02元；3.一、二审诉讼费、邮寄送达费等费用由刘予航承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决刘宇航支付我违约金171827.50元有误。我请求对方承担合同总金额1521750元的20%的违约金即304350元并未违反相关法律规定，应得到支持。二、双方签订购房合同时已明确约定办理房屋过户中产生的一起税费包括办理入住手续相关费用由对方承担。我于2014年8月25日已办理完上述房屋入住手续，并通知刘宇航前来办理该房交接手续，而刘宇航迟迟不予办理房屋交接手续。在合同未解除前，我对该房屋并没有占有、使用，我还需承担2015年、2016年的采暖费3816.12元、物业费4779.9元。如果刘宇航按照合同约定履行合同，该期间的费用应由其承担。
刘予航辩称：一、一审判决认定合同项下房屋总价款为1371750元正确。二、对方以“房屋市场价格下降”作为主张违约金的理由，无事实依据和法律根据。三、原审判决不予支持对方主张的2015、2016年度采暖费用及物业费管理费，符合法律规定。
刘予航上诉请求：1.请求改判一审判决的第二项，判令我支付李明、赵敏违约金68587.50元；2.本案的诉讼费用由对方承担。事实与理由：一、二审法院应以涉案房屋总价款的5%作为违约金的衡量标准。二、原判认定违约金的计算方法违反法律规定，并且原审判决认定违约金为171827.50元，忽视了两个应予调减违约金的重要因素。第一，李明、赵敏对于造成的损失也有过错，应扣减相应的损失赔偿额。第二，一审判决以涉案房屋总房款作为利息的计算依据违反法律规定，应当以我方未付剩余房款1171750元作为计算依据。另外，对方已实际占用了我支付的239702元三年有余，本着公平原则，应当相应折抵我因违约给对方造成的损失。
李明、赵敏辩称：不同意对方的上诉请求：第一，对方以涉案房屋已付房款作为赔偿标准，没有事实依据。第二，对方认为违约金的计算方法违反法律规定，理由不成立。
李明、赵敏向一审法院起诉请求：1、解除我们与刘宇航2013年9月24日签订的《房屋转让合同》；2、刘宇航支付我们违约金304350元；3、刘宇航支付采暖费、物业管理费共计8596.02元；4、由刘宇航承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：李明与赵敏参加房改取得位于乌鲁木齐市新市区江苏东路8号6号楼3单元501号房屋的产权（建筑面积147.2平方米）。2009年11月14日，李明与乌鲁木齐市新市区国家税务局（下称国税局）签订城市房屋拆迁补偿安置协议。协议约定，国税局因集资建房等建设需要，需拆除李明房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》、新疆维吾尔自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则及相关政策规定，达成如下协议。拆迁补偿采用房屋产权调换补偿方式，以李明房产证登记的建筑面积按1:1.2的比例补偿。超出部分李明按普通商品房价格支付价款。过渡期从2009年7月1日至2013年10月31日。2013年9月24日，刘予航与李明、赵敏签订《房屋转让合同》。合同约定，李明、赵敏夫妻将其合法拥有的单位全额集资住房（建筑面积未填写）按当前市场价格即每平方米7500元出售给刘予航。购房总价款待房屋竣工验收后，按实际测量面积和房屋产权面积为准，李明、赵敏所有的车位以150000元价格转让给刘予航（含地下室），如地下室需另行支付价款，由刘予航承担。刘予航先行支付200000元，剩余购房款在李明、赵敏为刘予航办理完房屋入住手续交付钥匙验收后一次付清。办理产权证，在五年的限制期限届满后办理，如该房屋无上述限制，则李明、赵敏在刘予航付款后五日内协助刘予航办理产权证，办理过户产生的一切费用由刘予航承担。刘予航向李明、赵敏付款200000元后，李明、赵敏应在三日内与刘予航签订协议和公证书。如因李明、赵敏原因致使刘予航无法办理房屋过户手续的，李明、赵敏应返还刘予航装修款及利息。李明、赵敏不得因为市场价格变动而要求增加购房款，也不能以单位不同意为由解除合同。关于违约责任的约定：如李明、赵敏将房屋转让给第三人，则向刘予航双倍返还购房款；李明、赵敏方违约向刘予航支付购房款及装修费用的利息外，还应当按照购房款总额的80%向刘予航支付违约金；刘予航违约应向李明、赵敏支付购房款总额80%的违约金。合同签订后，刘予航当日向李明、赵敏支付200000元。2014年8月，李明、赵敏通知刘予航房屋可以办理入住。刘予航向李明、赵敏银行账户汇款39702元。2014年8月25日，李明与乌鲁木齐万和隆源物业管理有限公司（下称物业公司）签订了入住合约，业主手册，办理了位于乌鲁木齐市江苏东路406号润和园小区3-1-305号房屋（建筑面积182.9平方米）的入住手续。2015年2月6日，刘予航以双方签订的《房屋转让合同》只是意向书，不是合同法意义上的房屋买卖合同，现双方无法达成房屋买卖关系，意向书无法履行为由向法院起诉要求李明、赵敏返还预付款239702元。原审法院于2015年6月24日作出（2015）新民三初字第241号民事判决，判决：驳回刘予航的诉讼请求。刘予航虽然提出上诉，后经乌鲁木齐市中级人民法院准许撤回上诉。另查明：2016年5月10日，李明与赵敏向物业公司支付了2015年8月20日至2016年10月31日期间的物业费4779.9元，支付2015年至2016年度的采暖费3816.12元，共计8596.02元。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案李明、赵敏与刘予航签订的《房屋转让合同》是双方真实意思表示，双方均应当认真履行。合同约定，刘予航应当在李明、赵敏办理完房屋入住手续交付钥匙验收后一次付清剩余购房款。2014年8月，李明、赵敏办理入住手续后，通知刘予航接收房屋并支付剩余购房款。刘予航明确表示拒绝接收房屋，不支付剩余购房款并同意解除合同，故双方《房产转让合同》原审法院予以解除。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案李明、赵敏与刘予航房产转让合同因刘予航违约而解除。李明、赵敏要求刘予航支付违约金并赔偿损失的请求原审法院予以支持。双方合同约定刘予航违约应向李明、赵敏支付购房款总额80%的违约金，李明、赵敏向法院提出的诉讼请求按房款总额即1321750元的20%主张违约金。刘予航答辩认为按照房款总额20%主张违约金仍过分高于其实际损失，应于调减。原审法院认为，庭审中，李明、赵敏对其因刘予航违约所造成的实际损失仅提供了采暖费和物业管理费损失共计8596.02元，对其余损失未向法庭提供证据证明，加之房屋买卖非李明、赵敏的经营业务，因此，原审法院以合同约定刘予航应付款总额1321750元按中国人民银行同期贷款年利率6%从2014年9月1日计算利息至2016年10月30日为171827.50元予以支持。因合同解除，李明、赵敏应将收取刘予航239702元返还刘予航。关于李明、赵敏主张刘予航支付采暖费及物业费的问题。原审法院认为，违约金旨在弥补因违约给对方造成的损失，本案李明、赵敏已要求刘予航支付了违约金，其再要求刘予航赔偿实际损失的请求原审法院不予支持。判决：一、解除李明、赵敏与刘予航签订的《房屋转让合同》；二、刘予航支付李明、赵敏违约金171827.50元；三、驳回李明、赵敏的其他诉讼请求。
本院二审期间，李明、赵敏提交评估报告一份，用于证明涉案房屋所在小区目前房屋市场价格为6264元/平方米，而卖房当时的价格为7500元/平方米，这之间的差价应为其损失。刘予航对该证据的真实性予以认可，对合法性及关联性不予认可，认为该证据是在二审开庭前才形成，与本案不具有关联性。本院认为，李明、赵敏所提交的评估报告只证明了涉案房屋目前的市场参考价值，没有必然的参照性，故本院对该评估报告与本案的关联性不予认定。刘宇航未提交新的证据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因刘予航违约导致其与李明、赵敏签订的《房产转让合同》予以解除，刘予航应承担违约责任。双方在合同中虽然约定违约方应向对方支付购房款总额80%的违约金，但是该约定明显过高，李明、赵敏也未举出证据证明其所遭受的实际损失，故一审法院以合同约定刘予航应付款总额1321750元按中国人民银行同期贷款年利率6%从2014年9月1日至2016年10月30日的利息171827.50元为李明、赵敏的损失符合法律规定，本院予以维持。李明、赵敏和刘予航对违约金计算不当的上诉请求，本院均不予采纳。李明、赵敏上诉要求刘宇航支付物业费、采暖费8596.02元，因双方在合同中对此并未约定，且刘宇航也未占有涉案房屋，故对李明、赵敏的该上诉请求，本院亦不予支持。综上诉述，李明、赵敏和刘予航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5487.17元，由李明、赵敏负担3122.37元（已付）、刘宇航负担2364.80元（已付）。
本判决为终审判决。
审判长 李 健
审判员 谭建艳
审判员 柳 燕
二〇一七年三月三十一日
书记员 赵 可