北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初15828号
原告王广杰，男，1983年9月20日出生，汉族，北京华为数字技术有限公司软件开发工程师，住北京市昌平区。
委托代理人罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。
被告史克威，女，1983年11月23日出生，汉族，北京威久咨询有限公司职员，住北京市昌平区。
被告吕卫，男，1982年4月18日出生，汉族，德勤企业咨询有限公司经理，住北京市丰台区。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住该公司宿舍。
第三人北京银行股份有限公司东四支行，住所地北京市东城区东四北大街303-8号。
负责人田斌，行长。
委托代理人刘颖，女，1975年12月16日出生，汉族，北京银行股份有限公司东四支行职员，住北京市东城区。
原告王广杰与被告史克威、吕卫及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京银行股份有限公司东四支行（以下简称北京银行东四支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王广杰及委托代理人罗记永，被告史克威、吕卫，第三人链家公司的委托代理人孙凤起，第三人北京银行东四支行的委托代理人刘颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王广杰诉称：2016年7月27日，原、被告经链家公司居间介绍，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，约定原告以333.5万元的总价款购买被告名下位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××号的房屋。《补充协议》第二条第2款约定，被告应于2016年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年12月10日前办理完毕解除抵押登记手续。该条第3款约定，被告应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。该条第4款第（1）项约定，原告于2016年10月31日前将第一笔首付款40万元以自行支付的方式支付给被告。该条第4款第（2）项约定，原告于过户前三个工作日内将第二笔首付款102.5万元以理房通托管的方式支付给被告。《补充协议》第四条第1款约定，原、被告双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。该条第2款约定，若被告出现拒绝将房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。后来被告突然告知原告，不再把房子卖给原告了，拒不配合办理房屋核验、网签、评估等房屋交易手续。2016年10月27日，原告又向被告史克威支付购房款40万元。在买卖合同可以继续履行的情况下，被告没有任何正当理由拒绝继续履行，多次表示只愿双倍返还定金，房子不卖了，这种行为已经构成明示违约。原告是卖房之后换房，现在原告的原有房子已经低价出售，如今房屋价格大涨，原告已无法以原有价格购买到同地段同价位的房屋，被告的违约行为给原告带来巨大的经济损失。原告认为，双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，原告按照合同约定履行了义务，而被告明示违约，拒绝出售房屋并不配合办理房屋买卖手续，致使合同无法继续履行。被告在无法定事由也无约定事由的情况下，拒绝履行合同，严重侵犯了原告的合法权益，原告作为守约方，有权要求被告继续履行合同并承担违约责任。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令二被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助原告办理位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至原告名下；二、判令二被告向原告交付北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋；三、判令被告史克威向原告支付自2016年9月12日至实际办理房屋权属过户之日止的违约金（以333.5万元为基数，按照日万分之五的标准计算）；四、诉讼费由被告承担。
被告史克威辩称:不同意继续履行合同。当时签订合同时，双方约定原告在2016年8月给我钱用于解抵押，但是合同中约定成了2016年10月31日，因为中介告知我是给我充分的解抵押时间，另外吕卫又逼着我卖房，所以我就签订合同了。后来在2016年8月份原告没有给我解抵押的钱，我很不满，所以就通知中介，我不卖了。现我同意双倍返还定金，不同意支付违约金。
被告吕卫辩称：同意继续履行合同。我和史克威已经离婚，涉案房产判归史克威所有，我只是配合去签字，卖房的过程我没有参与，也没有逼过史克威。我认为应当继续履行合同。
第三人链家公司述称，同意继续履行。
第三人北京银行东四支行述称，我们可以按法院的判决来执行解抵押的手续。
经审理查明：史克威与吕卫原系夫妻关系。双方婚后以按揭贷款方式购买位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋（以下简称××号房屋）一套，并于2009年6月8日取得房屋所有权证，载明双方按份共有，其中史克威拥有60%的份额、吕卫拥有40%的份额。为支付购房款，史克威、吕卫于2009年6月12日与北京银行东四支行签订借款合同，约定史克威、吕卫向银行贷款58万元，贷款期限为25年。后史克威、吕卫以402号房屋为抵押作为贷款的担保，并于2009年8月20日办理了抵押权登记。2014年6月13日，本院作出（2014）昌民初字第03631号民事判决书，判决史克威与吕卫离婚，402号房屋归史克威所有，史克威于判决生效后60日内支付吕卫房屋折价款120万元。该判决生效后，双方未办理房屋所有权转移登记手续。后史克威未执行判决，吕卫申请本院强制执行。在执行过程中，本院依法查封了402号房屋。
2016年7月27日，经链家公司居间，史克威、吕卫（出卖人）与王广杰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将402号房屋出售给买受人；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为258万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为75.5万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为180万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，史克威、吕卫（甲方）与王广杰（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为333.5万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条主要约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签约当日将定金10万元以自行支付的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋已经设定抵押，甲方应于2016年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年12月10日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押，乙方第一笔首付款用于甲方还款解押。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：（1）乙方于2016年10月31日前将第一笔首付款40万元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款102.5万元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于出具评估报告且接到丙方通知后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在银行批贷且接到丙方通知后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。8、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到尾款后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第四条主要约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条主要约定：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
合同签订后，王广杰向史克威支付购房定金10万元。2016年9月，史克威明确向王广杰表示不再出售402号房屋。在本案审理过程中，史克威又表示同意继续履行合同，王广杰遂于2016年10月27日向史克威支付购房首付款40万元。后史克威未按照合同约定的期限提前清偿按揭贷款以解除抵押登记。2016年3月1日，史克威、吕卫清偿全部按揭贷款，但未办理解除抵押登记手续。本案庭审中，北京银行东四支行表示同意在按揭贷款清偿后，协助办理解除抵押登记手续。
本案庭审中，王广杰表示同意代史克威支付其应付吕卫的房屋折价款及相应利息，以解除房屋查封，并表示同意以全款支付方式向史克威支付剩余购房款。经询，王广杰明确其主张的违约金系史克威未按期解除房屋抵押登记的迟延履行违约金。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2014）昌民初字第03631号民事判决书、房屋所有权证、借款合同、定金支付凭证、银行转账凭证、微信记录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告史克威支付了购房定金及首付款，而被告史克威未按照合同约定的期限清偿银行按揭贷款以消灭抵押权，对此，被告史克威应承担相应的违约责任。现原告同意代被告史克威清偿债务以解除房屋查封，并同意以全款支付方式支付剩余购房款，且北京银行东四支行同意协助办理解除抵押登记手续，故原告要求被告史克威、吕卫继续履行合同，协助办理房屋权属转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。原告以被告史克威未按期解除房屋抵押登记为由，要求被告史克威支付迟延履行违约金，于法有据，本院亦应予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情予以适当减少。被告史克威辩称其与原告曾约定由原告于2016年8月支付首付款用于办理解抵押，但未提供相应证据加以证明，故对被告史克威的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告王广杰于本判决生效后七日内代被告史克威支付（2014）昌民初字第03631号民事判决项下的史克威应支付吕卫的房屋折价款一百二十万元及其相应的迟延履行期间的债务利息，以解除对北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的查封措施。
二、被告史克威、吕卫于本判决生效后七日内办理位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的解除抵押登记手续，第三人北京银行股份有限公司东四支行予以协助。
三、在北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的抵押登记及查封措施解除后七日内，原告王广杰向被告史克威支付剩余购房款（金额为人民币二百八十三万五千元减去本判决第一项中原告王广杰代为支付的款项）。
四、被告史克威、吕卫于本判决第三项履行当日协助原告王广杰办理位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至原告王广杰名下，并将该房屋交付给原告王广杰。
五、被告史克威于本判决生效后七日内给付原告王广杰迟延履行违约金（以已付购房款人民币五十万元为基数，按照每日万分之三的标准自二○一六年十二月十一日起计算至房屋抵押登记实际解除之日止）。
六、驳回原告王广杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万三千四百八十元，由被告史克威负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 李 强
人民陪审员 闫素霞
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 姚东方