贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终484号
上诉人（原审被告）贵州仁富置业投资有限公司，住所地都匀市龙山大道伯爵国际花园6幢14层1402号。
法定代表人纪红莲。
委托代理人欧阳相成，贵州东阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）都匀市黔龙房地产开发有限责任公司，住所地都匀市经济开发区纬三路，组织机构代码714358573。
法定代表人陈廷海，公司董事长。
被上诉人（原审原告）陈廷海，男，生于1950年8月1日，汉族，住都匀市。
被上诉人（原审原告）陈郦柳，女，生于1987年6月19日，汉族，住都匀市。
三被上诉人委托代理人伍涵，贵州契正律师事务所律师。
原审第三人纪仁富，男，生于1973年11月11日，汉族，住都匀市。
原审第三人纪红莲，女，生于1976年11月26日，汉族，系贵州仁富置业投资有限公司法定代表人，与原审第三人纪仁富为夫妻关系，住址。
上诉人贵州仁富置业投资有限公司与被上诉人都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳及原审第三人纪仁富、纪红莲合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年12月9日作出（2015）都民商初字第223号民事判决，贵州仁富置业投资有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2013年12月10日，原告陈廷海（甲方）与被告贵州仁富置业投资有限公司（乙方）经证人沈某介绍签订了《转让合同书》，合同载明“黔龙度假山庄”（老年公寓）是甲方合法资产，现以其女陈郦柳名义注册登记为都匀市天年家园老年公寓，“黔龙度假山庄”合法占地29.8亩，现有房产约15000平方米及其他娱乐设施（包括水上游乐园）等，甲方自愿将“黔龙度假山庄”资产全部转让给乙方；合同第二条第（一）款约定合同签订2日内，乙方向甲方支付定金200万元，甲方收到乙方定金后10日内负责将“都匀市天年家园老年公寓”依法登记到乙方或乙方指定的人名下，并在乙方或乙方指定人登记为权属人后30日内，将“黔龙度假山庄”的土地及房产的权属登记到老年公寓名下；第（二）款约定合同签订后10日内，甲方将“黔龙度假山庄”（含老年公寓）全部移交给乙方；第（五）款约定办理工商变更登记及土地和房产权属登记所发生的税、费、土地出让金由乙方承担，甲方原付出的土地征用费和租用费及缴纳给国土部门的费用归乙方所有，抵充土地出让金，土地出让金超出500万元由甲方负责；合同第三条约定转让价款为3300万元（含7500平方米新建大楼，按设计的要求工程完工和验收），甲方按照合同第二条第（一）、（二）款履行全部义务后5日内，乙方向甲方支付首期转让款2000万元，甲方就原“黔龙度假山庄”（含老年公寓）的债权债务进行清算并公示（公示期不少于60天）后30日内，乙方付清转让款尾款1300万元；合同第四条约定违约责任，（一）甲乙任何一方除不可抗力因素外，擅自终止或解除本合同，应向对方承担违约金10万元；（二）如乙方逾期付款，则按日万分之二向甲方承担逾期付款的违约金；（三）如甲方没有按照合同第二条第（一）、（二）款履行义务，每迟延一天，应向乙方承担违约金100元，但被告持有的合同对第四条第（三）款的违约金没有写明金额；合同甲方处加盖了都匀市黔龙房地产开发有限责任公司的公章。
2014年1月25日，被告通过江西省剑杰建设工程有限公司账户转账200万元到原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司的账户，同年2月，原告将“黔龙度假山庄”（老年公寓）全部资产移交给被告，因移交的是全部资产，故没有制作移交清单，4月3日，证人沈某以退回借款的名义从黔龙公司领取80万元，12月4日，第三人纪仁富以借款的形式从黔龙公司借支120万元；2014年4月10日，“都匀市天年家园老年公寓”的《民办非企业单位登记证书》（证号为黔民政字第1001070079号）名称变更为“都匀市黔龙家园老年公寓”，法定代表人由陈郦柳变更为纪仁富，性质从“个体经营性质”变更登记为“合伙经营性质”；4月28日、5月5日第三人纪仁富分别领取“都匀市天年家园老年公寓”的《民办非企业单位登记证书》正、副本；2014年8月15日，黔南州信访联席办召开都匀黔龙山庄（陈廷海）信访事项处理化解专题会议，明确都匀市政府在竞得人按规定缴清土地出让价款后，通过市级财政补助扶持的方式，给予黔龙山庄（养老项目）一定的资金扶持，具体按土地出让成交价款的60%核定；10月10日，都匀市黔龙家园老年公寓竞得本案转让资产的国有土地使用权，成交价共计2040万元；10月16日，都匀市黔龙家园老年公寓缴纳了408万元的土地出让金，11月26日，缴纳了契税61.2万元；2014年11月4日，第三人纪仁富出具收条，收取黔龙公司的房产证用于贷款；2015年3月30日，都匀市黔龙家园老年公寓有限公司更名为都匀市仁富老年公寓有限公司。后因被告未支付转让款，原告多次催收未果，遂向法院提出前述诉请。
原审原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳一审共同诉称：原告陈廷海系都匀市黔龙房地产开发有限责任公司和“都匀市天年家园老年公寓”（原黔龙度假山庄）的实际投资经营人，“都匀市天年家园老年公寓”登记在陈廷海的女儿即原告陈郦柳名下，系家族企业。
2013年12月10日，原告陈廷海、都匀市黔龙房地产开发有限责任公司与被告签订了《转让合同书》，约定原告以3300万元的价格将都匀市天年家园老年公寓（含黔龙山庄）整体转让给被告。合同约定：本合同签订后2日内，乙方（即被告）向甲方支付定金200万元。转让价款按下列方法支付：1、甲方（即原告）按照合同第二条第（一）、（二）款履行全部义务后5日内，乙方（即被告）向甲方支付首期转让款2000万元。2、甲方就原“黔龙山庄”（含老年公寓）的债权债务进行清算并公示（公示期不少于60天）后30日内，乙方付清转让款尾款1300万元。
《转让合同书》签订后，原告将“都匀市天年家园老年公寓”（含黔龙度假山庄）资产全部交付被告，并配合被告于2014年4月10日在都匀市民政局将证号为“黔民政字第1001070079号”的《民办非企业单位登记证书》的名称从“都匀市天年家园老年公寓”变更登记为“都匀市黔龙家园老年公寓”，将负责人从“负责人陈郦柳”变更登记为“法定代表人纪仁富”，将登记性质从“个体经营性质”变更登记为“合伙经营性质”，完成合同约定的变更登记义务。被告于2014年1月25日逾期将200万元定金汇到原告账户上，但之后又于2014年4月3日以“退还借款”的名义将其中80万元退回，再于2014年12月15日以“借支”的名义“借取”120万元（至今未返还），两次共计退回全部定金200万元。据此，至起诉时止基于《转让合同书》原告已经将转让资产实际全部交付被告，并办理了《民办非企业单位登记证书》的变更。但被告至今未按照《转让合同书》支付原告任何款项。被告的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的。原告曾经多次向被告催收转让款均遭被告以各种理由拒付。
另外，根据《转让合同书》第四条第（二）项的规定：“如乙方逾期付款，则按日万分之二向甲方承担逾期付款的违约金”，至起诉时被告应向原告支付的违约金为354.88万元人民币。故向人民法院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2013年12月10日签订的《转让合同书》；2、被告返还原告已经交付的“都匀市天年家园老年公寓”（原黔龙度假山庄）全部资产，并立即从该山庄内搬离；3、被告支付原告违约金共计人民币354.88万元；4、被告贵州仁富置业投资有限公司和第三人纪仁富、纪红莲共同配合在都匀市民政局将“都匀市天年家园老年公寓”的《民办非企业单位登记证书》进行如下内容变更：①将黔民政字第1001070079号《民办非企业单位登记证书》的名称从“都匀市黔龙家园老年公寓”变更登记为“都匀市天年家园老年公寓”；②将黔民政字第1001070079号《民办非企业单位登记证书》的登记性质从“合伙经营性质”变更登记为“个体经营性质”；③将黔民政字第1001070079号《民办非企业单位登记证书》的负责人登记从“法定代表人纪仁富”变更登记为“负责人陈郦柳”。5、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告贵州仁富置业投资有限公司一审辩称：根据双方签订的《转让合同书》的约定，原告需将“黔龙度假山庄”的土地及房产的权属登记到被告名下，并就“黔龙度假山庄”的债权债务进行清算公示后，被告才支付转让款，因原告未履行合同义务，付款条件未成就，被告并未违约；原告称定金被借，系另一法律关系，与本案无关，原告之诉，无事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审第三人纪仁富、纪红莲的答辩意见与原审被告贵州仁富置业投资有限公司相一致。
一审审理认为：原、被告提交的合同系填充式的合同，合同的大部分内容一致，仅在违约责任条款上不一致，原告持有的合同有违约金的约定，而被告持有的合同是空白的，但从合同内容上看，这个不一致的条款内容是约束原告方的，故本院认定原告持有的合同为本案签订的转让合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，为有效合同；被告逾期支付转让定金，未足额缴纳土地出让金等行为均构成违约，而原告在约定期限内未将“黔龙度假山庄”的土地及房产权属变更登记到被告名下也构成违约；“黔龙度假山庄”从未取得该宗土地的国有土地使用权，也没有房产权属证书，故双方在合同中约定30日完成变更登记是不可能实现的，即便在土地成交后，由于双方至今未能足额缴纳土地出让金，也尚未取得国有土地使用权证；“黔龙度假山庄”对外无债权债务，被告应按约支付部分转让款，但被告接收了原告移交的“黔龙度假山庄”整体资产近两年时间，却未支付转让款有违公平原则，从双方的支付能力来看，至今均无法缴纳高额的土地出让金，合同目的无法实现，故原告要求解除合同并将相关证照变更到转让前的状态，本院予以支持，第三人有义务协助原告变更相关证照；鉴于双方在履行合同的过程中均有违约行为，应各自承担违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉请，不予支持；被告已经缴纳的税费和土地出让金可在解除合同后另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除2013年12月10日原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海与被告贵州仁富置业投资有限公司签订的《转让合同书》；二、被告贵州仁富置业投资有限公司应于本判决生效后30日内将“黔龙度假山庄”（老年公寓）全部资产移交给原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳；三、被告贵州仁富置业投资有限公司及第三人纪仁富、纪红莲应于本判决生效后30日内协助原告将黔民政字第1001070079号《民办非企业单位登记证书》进行变更登记；四、驳回原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳的其他诉讼请求。案件受理费17595元，原告都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳负担7595元，被告贵州仁富置业投资有限公司负担10000元。
一审判决宣判后，贵州仁富置业投资有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人于2013年12月10日签订《转让合同书》后，上诉人虽然没有在约定的2日内支付转让定金200万元，但是上诉人在2014年1月25日支付转让定金200万元时，取得了被上诉人的认可，而且，被上诉人在收到该定金后，以实际履行的方式，包括办理资产移交和工商变更登记等对上诉人逾期支付定金予以认可。2、依据《转让合同书》第二条第（五）款中明确约定：“甲方原支付的土地征用费和租用费及缴纳给国土部门的费用归乙方，抵充土地出让金。土地出让金超出500万由甲方负责”。该合同签订后，上诉人已支付土地出让金469.2万元（含61.2万元土地税），再加上《转让合同书》签订前，被上诉人缴纳但是归上诉人所有作抵充土地出让金的“土地征用费”和租用费及缴纳给国土部门的费用，远超过500万元。但是，被上诉人却没有依约就超过500万元的土地出让金予以缴纳，而只是想借用政府的返还奖励政策抵充，从而造成因不能办理土地证，属被上诉人违约。3、《转让合同书》第二条第（一）款中约定：“甲方收到乙方定金后10日内负责将都匀市天年家园老年公寓依法登记到乙方或乙方指定的人名下，并在乙方或乙方指定人登记为权属人后30日内，将黔龙度假山庄的土地及房产的权属登记到都匀市天年家园老年公寓名下”。同时，该《转让合同书》第三条（二）款第1项约定：“甲方按照本合同第二条第（一）、（二）款履行全部义务后5日内，乙方向甲方支付首期转让款2000万元。”但因被上诉人至今没有依约履行第二条第（一）款的义务，所以，上诉人在支付200万元定金后，没有支付首期转让款，并不违约。4、《转让合同书》第三条第（一）款约定：“转让价款为3300万元（含7500平方米新建大楼，按设计的要求工程完工和验收）。”但是，被上诉人至今没有按设计的要求工程完工和验收，而一审判决却对被告提出的这一问题只字不谈，显然错误。5、《转让合同书》第三条第（二）款第二项规定：“甲方就原‘黔龙度假山庄’（含老公寓）的债权债务进行清算并公示（公示期不少于60天）后30日内，乙方付清转让款尾款1300元”。而被上诉人迄今没有清算并公示，但是，一审判决认定黔龙度假山庄对外无债权债务，上诉人应按约定支付部分转让款，显然错误。6、被上诉人将“黔龙度假山庄”等资产移交上诉人后，上诉人出资数百万元对原有房屋进行了装修，并提供了相关证据。但是，一审判决却对此只字不提，显然错误。7、一审认定上诉人接收了被上诉人移交的黔龙度假山庄，整体资产近两年时间，却未支付转让款有违公平原则，显然错误。因为被上诉人原有“黔龙度假山庄”杂草丛坐，房屋年久失修，基本上处于停业状态，上诉人为装修等耗资数百万元，历时仅一年，尚未完工。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定：“从双方的支付能力来看，至今均无法缴纳高额的土地出让金，合同目的无法实现”，并据此判决解除合同，是适用法律错误，因为是原告应负责缴纳的部分土地出让金未缴纳。
被上诉人都匀市黔龙房地产开发有限责任公司、陈廷海、陈郦柳二审辩称，1、上诉人至今未能足额支付定金200万元，违反合同约定。按照2013年12月10日被上诉人陈廷海、都匀市黔龙房地产开发有限责任公司与上诉人签订了《转让合同书》第二条第（一）项约定：“本合同签订后2日内，乙方（即上诉人）向甲方支付定金200万元。”也即是上诉人应当在2013年12月12日前向被上诉人支付定金200万元，但上诉人逾期于2014年1月25日将200万元定金汇付到被上诉人账户上，之后因资金困难又于2014年4月3日以“退还借款”的名义将其中80万元退回；再于2014年12月15日以“借支”的名义“借取”120万元（至今未返还），两次共计退回全部定金200万元。据此，被上诉人认为上诉人至今未实际支付过200万元定金。2、本案客观存在上诉人资金严重不足、不具备履行转让合同的履约能力。首先、上诉人于2014年1月25日逾期支付的定金，系委托他人代为支付（从该款项的银行走账记录上体现），并非自有资金。且其在刚刚支付后两个多月又抽回，足以说明上诉人的履约能力差。其次、上诉人与被上诉人签订《转让合同》后，上诉人一直难于支付被上诉人转让金，鉴于被上诉人已实际全部交付“都匀市天年家园老年公寓”（原黔龙度假山庄）资产给上诉人，但上诉人又长期无法支付任何转让款给被上诉人，为了帮助上诉人解决资金困难予以双方解困，被上诉人迫于无奈只得拿出自己七个商业房产证交付给上诉人，拟用于上诉人据此向银行抵押贷款获取资金，之后上诉人于2014年11月5日向被上诉人归还其中六个房产证，使用了2118号房产证向银行抵押贷款。上诉人从银行获取部分贷款资金后也没有诚信支付被上诉人转让款或归还所谓的“借款”。由此可见，上诉人借用被上诉人的诸多房产证拟办理贷款解决本案的转让款支付的情形，足以说明上诉人无实际履行转让合同的能力。3、本案中被上诉人没有违约，在上诉人资金严重不足的情况下本着诚信已经配合将“都匀市天年家园老年公寓”的《民办非企业单位登记证书》变更给上诉人，并实际将“黔龙度假山庄”（含老年公寓）全部移交给上诉人，上诉人登记后上诉人还据此向民政局领取了相关40万元的补助款。4、被上诉人未能足额缴纳土地出让金，导致受让标的的土地、房产手续无法变更登记。上诉人与被上诉人签订《转让合同》后，根据合同第二条第（五）项规定，办理土地和房产权属登记所发生土地出让金又上诉人承担（土地出让金超出500万元的部分由被上诉人承担）。至今，上诉人未能足额缴纳土地出让金，实际缴纳部分也没有达到500万元，且该实际缴纳的土地出让金来源还是借用了被上诉人的其他房产证用于抵押后向银行贷款所得，故本案中土地、房产不能过户的原因也是上诉人未能履行合同所致。5、本案中上诉人实际全部接受“黔龙度假山庄”（含老年公寓）至今长达两年多时间，借用被上诉人诚信变更“都匀市天年家园老年公寓”的《民办非企业单位登记证书》为上诉人之机，上诉人向民政局领取了近百万元的相关补助款。但上诉人却因为无资金支付办理工商登记变更和房产权属登记所发生的税、费，土地出让金，致使被上诉人签订《转让合同》的根本目的不能实现。七、基于本案中合同不能履行是上诉人资金短缺而履行不能，故上诉人应按照转让合同约定的逾期付款约定承担违约责任，向被上诉人支付违约金如诉所请。至于解除合同后的清算赔偿问题，属另案解决的问题。
原审第三人纪仁富、纪红莲二审未作答辩。
二审举证期限内，上诉人提交《黔龙山庄房屋装修、围墙砌砖工程承包合同》、《土地使用权转让协议书》各一份。拟证明上诉人已经在接管黔龙山庄后进行了投资。被上诉人发表质证意见：对真实性有异议，与本案诉讼请求无关联。
本院经审查认为，对上述证据的关联性不予认证。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明，2016年6月2日，本院前往上诉人贵州仁富置业投资有限公司接收被上诉人都匀市黔龙房地产开发有限责任公司移交的“黔龙度假山庄”进行实地调查，该山庄整体资产移交至今已两年多，上诉人贵州仁富置业投资有限公司对主楼部分房间进行了简单装修、维修，未正常营业。
本院认为，被上诉人都匀市黔龙房地产开发有限责任公司与上诉人贵州仁富置业投资有限公司签订的《转让合同书》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应认定合法有效。合法有效的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
签订合同后，上诉人未按合同约定的期限支付转让定金以及合同约定土地出让金超出500万元由被上诉人负责，但至今上诉人也未足额缴纳500万元土地出让金等，故上诉人的行为已构成违约。被上诉人在合同约定期限内也未将“黔龙度假山庄”的土地及房产权属变更登记到上诉人名下，也未按合同约定将新建大楼，按设计工期完工并验收等，被上诉人的行为，亦也构成违约。2016年6月2日，本院前往上诉人接收被上诉人移交的“黔龙度假山庄”进行实地调查，该山庄整体资产移交至今已两年多，上诉人只是对主楼部分房间进行了简单装修、维修，房间内很多生活设施陈旧，均不能满足老年公寓里老年人生活起居的需要，现未能正常营业。同时，时至今日上诉人也未向被上诉人支付过转让款，确属有违公平原则。由于被上诉人移交的“黔龙度假山庄”从未取得该宗土地的国有土地使用权，也没有房产权属证书，虽然上诉人竞得本案转让资产的国有土地使用权，成交价共计2040万元，但只缴纳了408万元的土地出让金、契税61.2万元，由于上诉人与被上诉人均未按合同约定亦也无支付能力缴纳高额土地出让金，故未取得国有土地使用权，导致双方签订的合同目的无法实现，现被上诉人要求解除合同并将相关证照变更到转让前的状态，一审予以支持，并无不当，本院予以维持。合同解除后，对上诉人已经缴纳的税费和土地出让金以及主楼部分房间的装修、维修等相关费用，可另案主张权利。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人贵州仁富置业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆育义
审 判 员 莫玉魁
代理审判员 郑 晔
二〇一六年六月十二日
书 记 员 杨 墨