河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民一终字第220号
上诉人（原审原告、并案被告）：张留安，个体。
委托代理人：陈绍桐，河北思洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告、并案原告）：厦门华远建设集团有限公司。
法定代表人：严文亮，该公司董事长。
委托代理人：陈小利、谢培松，北京市轩翥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李生德，个体。
上诉人张留安、上诉人厦门华远建设集团有限公司（以下简称厦门华远）为与被上诉人李生德租赁合同纠纷一案，不服张家口市中级人民法院（2012）张商初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张留安的委托代理人陈绍桐，上诉人厦门华远的委托代理人陈小利、谢培松参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，厦门华远经招投标，于2006年3月24日取得了张家口市林业调查规划院“森林资源监测中心”2#楼的建设施工工程，施工日期为2006年3月27日至2007年6月30日。高新区国土资源分局在巡回检查时发现，该工程在开工时未办理供地手续，属边报边用的违法行为。于2006年8月15日立案，当日向张家口市林业局下达了“责令停止违法行为通知书”。2007年9月4日，作出（高土）罚字（2007）第021号“行政处罚决定书”。对市林业局未经国土资源部门批准，擅自修建林业监测中心，占地27亩无用地手续的行为，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，给予：1.没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；2.罚款36万元的行政处罚。该决定书送达后张家口市林业调查规划院未履行，高新区国土资源分局亦未申请采取查封、扣押等行政强制措施。用地单位张家口市林业调查规划院，于2007年11月29日取得了张家口市规划局颁发的（2007）张征Ab1052《建设用地规划许可证》，允许其在市高新区纬三路北侧使用面积为22825.3平方米的土地用于新建公共设施；于2008年4月17日取得了张家口市城乡规划局颁发的建字1307002008A0010《建设工程规划许可证》，允许其在市高新区纬三路新建森林资源监测中心、配套服务楼，建筑面积29386平方米；于2008年6月6日取得了张家口市高新技术产业开发区建设局颁发的130702X08001《建筑工程施工许可证》，施工单位为厦门华远，合同开工日为2006年3月27日，合同竣工日为2007年6月30日。
2007年3月29日，张家口市林业局与厦门华远达成协议，约定市林业局将位于张家口市高新区纬三路与世纪路交叉口东北角市森林资源监测中心底商，2号楼一、二、三层，3号楼紧靠2号楼的两跨，总建筑面积约6226.71平方米（总金额为5000万元人民币），抵顶欠付厦门华远的工程款。对协议约定范围内的房产，厦门华远享有完全的占有、使用、收益权。
2009年12月25日，厦门华远张家口项目部负责人李生德与张留安签订了《房屋租赁合同》一份，约定厦门华远张家口项目部将坐落于张家口市纬三路林业大厦底商一层约400平方米及第二层约2000平方米出租给张留安。房屋用途为休闲洗浴会所等，租赁期限为6年，从2010年1月20日至2016年1月19日止，租金为人民币65万元／年，按年结算。合同签订三日内支付30万元，余35万元于30日内付清。租赁期满后，在同等条件下，张留安享有优先租赁权。若没有继续租赁，承租人将装修好的房间无代价归还出租人，装饰及设备归还承租人。合同签订当日，张留安通过工商银行向李生德的帐户上转款30万元后，双方按约定对涉案房屋进行了交接。张留安于2010年1月10日又向李生德的帐户上转款35万元，付清了第一年的租金计65万元。张留安接手后即投入资金进行装修和购置设备、用品，办理相关营业手续等。装修过程中，因二楼顶部多处渗漏污水，一层主暖气管道多处渗漏等问题，张留安于2010年3月15日，向李生德发出通知，要求其尽快解决。李生德在收到通知后及时进行了修缮。装修工程于2010年8月22日结束，23日即投入运营。营业期间有七、八间房屋出现渗漏，对营业造成了一定损失。张留安未经被告厦门华远允许将一楼装修好的二间门脸房转租给了第三人，并收取了一年的租金。
2010年11月2日，张家口市国土资源局高新分局向张留安经营的“摩力圣汇洗浴城”下达了高土监（2010）第042号《责令停止国土资源违法行为通知书》，该通知以未经国土资源部门批准，占用纬三路北侧土地，用于经营住宿、洗浴、服务业为由，责令该洗浴城停止经营，听候处理。该通知下达后，从张留安提交的营业报表显示，直至2011年4月28日，洗浴城仍在营业。
2012年4月27日，张家口市国土资源局高新分局接到市局转发的上访群众张留安举报市林业局和厦门华远涉嫌非法买卖土地的信访件后，经过调查了解，2012年6月12日作出答复意见：上访群众反映的问题是非法买卖土地，但从调查的情况看，是非法买卖、出租房屋，不属于国土部门职责范围，鉴于桥东区人民法院已受理这宗经济案件，建议上访群众继续通过民事诉讼方式解决此事。
在案件审理中，张留安向原审法院提出对其承租的房屋进行装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定的申请。待双方对张留安所购物品进行盘点、清查签字确认后，原审法院委托张家口市物价局价格认证中心对张留安租赁物装修价值及经营所购物品价值进行价格认证。该中心作出的张价认（2013）193号《价格鉴定报告书》结论为：1.装修原值205.376万元；2.营业期间装修折旧后价值191.0594万元；3.至2011年7月27日装修折旧后价值186.0077万元；4.经营所购物品原值64.6572万元；5.营业期间经营所购物品折旧后价值60.6914万元；6.至2011年7月27日经营所购物品折旧后价值59.2107万元。该鉴定报告依据《中华人民共和国价格法》、《河北省涉案资产价格鉴证管理条例》等，通过现场勘察、市场调查等方法作出，程序合法。经组织双方当事人进行质证，均对鉴定结论没有异议，予以认可。
原审认为，张留安与李生德以厦门华远张家口项目部的名义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。合同签订后，张留安给付了第一年的租金65万元，李生德交付了房屋与张留安实际占有使用，租赁合同已履行。张留安主张李生德有意隐瞒土地违法事实与其订立的房屋租赁合同无效，因厦门华远是以工程款抵顶取得市林业局林业大厦部分房屋的所有权进行出租，原始取得土地权利证书的义务不在厦门华远，且依最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同有效。本案中，厦门华远出租的房屋在其施工时虽未取得建设工程规划许可证，但是在2008年4月17日即取得了建设工程规划许可证。因此，双方之间签订的租赁合同系有效合同。故张留安关于租赁合同无效的理由不能成立，不予支持。李生德是厦门华远张家口项目部负责人，对其与张留安签订的房屋租赁合同，庭审中，厦门华远明确认可其所签订合同的效力，应视为对李生德代理行为的追认，依《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，其由此产生的后果应由厦门华远承担，李生德不应承担赔偿张留安损失的责任。张留安诉称李生德有意隐瞒出租房屋的质量缺陷，属于欺诈行为，应当赔偿其损失。张留安在装修过程中，因二楼顶部多处渗漏污水，一层主暖气管道多处渗漏等问题，李生德在收到通知后及时进行了修缮，已履行了合同义务。张留安在装修结束后即开始投入运营。庭审中张留安自述，在营业期间有七、八间房屋出现渗漏，对营业造成了一定损失。但渗漏的原因是由于出租房屋本身的质量存在问题还是因装修质量存在问题，张留安没有提交证据证实，也未申请对房屋质量问题进行鉴定，仅申请对承租的房屋进行装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定。即便该七、八间房屋出现渗漏的原因即是房屋质量存在问题，但其面积约120平方米，仅占承租的2400平方米的5%，不构成合同目的不能实现的根本原因。故张留安主张合同无效是因厦门华远房屋的质量存在缺陷于法无据，不予支持。张留安诉称厦门华远隐瞒土地违法事实，致使其在经营中被行政机关责令停止经营，无法获取收益，应当赔偿损失。依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，在租赁期间，出租人有继续保持租赁物法定或约定品质用途的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态，并承担瑕疵担保责任。现因张家口市国土资源局高新分局向张留安经营的“摩力圣汇洗浴城”下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令其停止经营，听候处理。该通知的下达及所有涉案证据证明，市林业局所建林业大厦至今仍未取得房屋占用土地使用权利证书，厦门华远因工程款抵顶所取得的房屋存在权利瑕疵。此瑕疵致使承租人张留安不能依约使用收益并因此受到损失时，其有权解除合同，厦门华远应负赔偿责任。因张留安租赁房屋的目的是经营住宿、洗浴、服务业，须购置相应的物品和进行必要的装修，出租人厦门华远对其装修亦无异议，并同意对出租的房屋装修、装饰所形成的附合物及所购置的物品价值进行价格鉴定。对鉴定机构出具的价格鉴定结论，装修原值为205.376万元，其营业期间装修折旧后价值为191.0594万元，至2011年7月27日折旧后的价值为186.0077万元，庭审中双方均认同，且鉴定程序合法，故对鉴定结论予以确认。因双方均以诉讼行为表明不再继续履行合同，租赁合同继续履行的基础已不存在，且在庭审中双方均同意解除。厦门华远请求解除双方签订的租赁合同理由符合相关法律规定，应予支持。至2011年8月11日，厦门华远向桥东区人民法院起诉被受理并送达对方后，应视为双方之间签订的租赁合同已解除。对张留安要求赔偿其因装修房屋带来的损失问题，因张留安装修的房屋至2011年7月27日折旧后的价值为186.0077万元，而双方在合同中约定，租赁期满后，装修好的房屋无代价归还出租人，至租赁期满的2016年还有近四年多的时间，装修好的房屋张留安虽不再继续使用，但仍存在折旧问题，依市场一般营业场所装修折旧惯例，酌定张留安装修的房屋在合同到期后仍有20%的残值可以利用，应归出租人厦门华远，此20%的残值应从原值205.376万元中扣除，故厦门华远对张留安装修此房屋的费用186.0077万元－205.376万元×20%＝144.9325万元应予以赔偿。张留安租赁厦门华远的房屋，是为了使用和获得收益，但支付租金是获取租赁物使用收益权的对价。其从占有出租房屋到实际经营达一年半的时间，仅支付了一年的租金65万元，现要求厦门华远返还该租金没有事实和法律依据，对张留安此诉求不予支持，其还应支付应付而未付的半年的租金32.5万元。故厦门华远应支付张留安的赔偿金应为144.9325万元-32.5万元＝112.4325万元。因双方约定合同到期后装饰及设备归还承租人，故对张留安要求厦门华远承担购置设备、用品费用的请求不予支持。对于厦门华远诉请张留安给付2011年1月至2013年3月实际交还出租屋时的租金120万元的问题，因双方之间的租赁合同已视为于2011年8月11日解除，无证据证实张留安自厦门华远2011年8月11日提起诉讼后仍在继续使用该出租房屋，故厦门华远诉请张留安给付至2013年3月的租金没有法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、张留安与厦门华远签订的房屋租赁合同于2011年8月11日解除；二、厦门华远于本判决生效后十日内赔付张留安因装修租赁房屋所受损失144.9325万元；三、张留安于本判决生效后十日内给付厦门华远租赁房屋费32.5万元；四、驳回张留安、厦门华远的其他诉讼请求。如果厦门华远、张留安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原案案件受理费37650元，由张留安负担19806元，厦门华远负担17844元。鉴定费50000元，由张留安负担30000元，厦门华远负担20000元。并案案件受理费6175元，由张留安负担（案件受理费、鉴定费原告已预付，由被告直接给付原告）。
原审宣判后，张留安、厦门华远均不服，向本院提起上诉。张留安上诉请求撤销原判，改判支持张留安的诉讼请求，并由厦门华远承担两审的诉讼费用。主要事实和理由：一、一审判决事实没有查清，认定合同有效的事实依据错误。建设工程规划许可证没有原件予以核实，不能证实林业大厦工程办理了规划许可证，也构成了程序违法。且按照我国《城乡规划法》的规定，没有土地使用手续的建筑根本不可能办出建设规划许可证，因此即使有也是违法的，不能作为证据使用。一审判决认定该证据是厦门华远向法院提交，但厦门华远对此并不认可，该证据的来源没有查清，不能作为案件定性的依据。因此，一审判决依据在真实性、合法性以及证据的来源等方面均没有查清的建设工程规划许可证认定案涉合同合法有效的事实依据错误、确定合同是否有效的认定错误。双方合同中约定，厦门华远保证该出租房屋没有产权纠纷，而实际上其隐瞒了没有土地使用手续和房产确权手续的重要事实，致使张留安不明真相与其订立租赁合同，已构成欺诈，足以说明一审认定合同有效是错误的。租赁房屋没有合法手续，属于违章建筑，张留安租赁房屋的目的已无法实现。二、一审判决显失公平且没有依据。一审判决将张留安装修投资的20%留给厦门华远错误，张留安购置的设备、用品等也应赔偿。
厦门华远二审口头答辩认为，本案诉争的租赁合同合法有效，张留安一方违约，应承担违约的不利后果。请求二审支持我方的诉讼请求。
厦门华远上诉请求撤销原判，在查明事实的基础上依法改判张留安支付房屋租金120万元，驳回张留安的其他诉讼请求，并由张留安承担本案全部诉讼费用，主要事实和理由：一、一审判令张留安支付房租32.5万元，实际上房屋租赁费只支持到了2011年7月份，这与事实严重不符，张留安实际交还房屋的时间为2013年3月，因此房租亦应支付至此时计120万元。二、一审判令厦门华远赔付张留安因装修租赁房屋所受损失144.9325万元是严重歪曲事实，适用法律错误，同样应当依法予以纠正。首先，张家口国土资源局高新分局虽然于2010年11月2日对张留安经营的洗浴城出具了《责令停止国土资源违法行为通知书》，但这只是行政处罚的一个前置程序，并不是一个具体的行政处罚行为，且该通知书并未勒令张留安停止营业，且国土资源局也无此职能，事实上张留安也并未因此停业。张留安提交的营业报表显示，直至2011年4月28日张留安一方仍在正常营业。其次，2012年5月，张留安还将其承租的部分底商私自转租给德仁堂药店、烟酒总汇两家使用，并收取了相应租金，上述两商家至今仍在经营，因此张留安所称因国土资源局发出通知书导致其无法经营的说法不能成立。再次，据厦门华远了解，张留安停止经营的真正原因是其经营不善，与国土资源局的行为没有任何关联，可以从张留安提交的营业报表中看出。
张留安二审口头答辩认为，厦门华远的上诉理由不能成立。1、厦门华远出租给张留安的房屋不合法，造成张留安装修损失，应给付赔偿。2、厦门华远直接造成了张留安的损失，故其应承担赔偿责任。
本院二审中，厦门华远提交了一份新证据，即张留安于2012年3月将部分租赁物转租给某药房的转租合同，张留安收取了五万元租金，证明国土资源局的通知书并非导致租赁合同无法继续履行的原因。张留安质证认为该证据与本案没有关联性，其是在本案尚未确定合同效力的情况下为了减少损失将房屋转租。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力问题，二审庭审中张留安表示，其曾到规划部门查阅过案涉租赁房产的建设工程规划许可证，张留安认可这是城乡规划局出具的，也认可其公章的真实性，只是提出根据《城乡规划法》的规定，没有土地使用手续无法办理建设工程规划许可证。本院认为，城乡规划局为案涉房产出具建设工程规划许可证是否合法不是本案民事诉讼的审理范围，如张留安对此有异议，需通过其他途径解决；现该建设工程规划许可证并未被依法撤销或废止，仍然是国家机关制作的有效公文书证，故一审法院采信该证据并不违反法律规定，在此基础上根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定合同有效亦无不当。张留安主张合同无效的另一理由是厦门华远隐瞒没有土地使用权的事实构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，合同无效的构成要件是一方以欺诈的手段订立合同并损害国家利益，在张留安没有提供证据证明存在损害国家利益及厦门华远构成欺诈的情形时，依法均不产生合同无效的法律后果，因此张留安关于合同无效的主张不能成立。关于租赁合同无法继续履行的原因问题，因林业大厦始终未取得土地使用权证，张家口市国土资源局高新分局遂于2010年11月2日向张留安经营的摩力圣汇洗浴城送达了高土监字（2010）第042号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令其立即停止“未经国土资源部门依法批准，占用纬三路北侧土地用于经营住宿、洗浴、服务业”的违法行为，听候处理。据此，原审关于因租赁物的权利瑕疵导致租赁合同无法继续履行的认定理据充分。厦门华远虽主张合同无法履行的原因是张留安经营不善，与国土资源局的通知无关，但未能提供充分证据加以证实，故本院对其该项主张不予支持。关于是否应扣留20%装修残值归厦门华远所有的问题，双方租赁合同中虽有租赁期满后装修好的房屋无偿归还出租人的约定，但这是建立在承租人在六年租赁期内得以充分利用租赁物获取收益的前提下，而实际上张留安承租尚不足一年便收到了国土资源局责令其停止经营的通知，所获收益远低于合同预期，不宜再扣除该20%装修残值归出租方所有，故本院对此予以调整，赔偿数额应为186万元。关于张留安经营所购物品是否应赔偿的问题，二审中本院要求张留安提交物品清单，但其始终未提供；经询问其表示，在将租赁房屋交还厦门华远时其已拉走价值30万元左右的物品，留下的基本上也都是可移动物品，厦门华远表示已将上述剩余物品另行保存，张留安随时可以取走。鉴于此，厦门华远应将上述物品返还张留安，不存在赔偿购置费用的问题。关于张留安补交租金的问题，因原审已认定双方之间的租赁合同视为于2011年8月11日解除，双方对此均未提出上诉，可认定双方当事人对该解除时间均认可。在无证据证实张留安自厦门华远2011年8月11日提起诉讼后仍在继续经营洗浴城的情况下，原审支持租金至合同解除之时并无不当，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
维持张家口市中级人民法院（2012）张商初字第149号民事判决第一项、第三项、第四项；
撤销张家口市中级人民法院（2012）张商初字第149号民事判决第二项；
厦门华远建设集团有限公司于本判决生效后十日内赔付张留安因装修租赁房屋所受损失186万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费用负担不变；二审案件受理费25981元，由厦门华远建设集团有限公司、张留安各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 巍
代理审判员 吴晓慧
代理审判员 叶 密
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 李冠霞