北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第9386号
原告（反诉被告）车向红，女，1978年6月17日出生，身份证号×××。
委托代理人王喜东，北京市京畿律师事务所律师。
委托代理人张秋臣，男，1962年9月16日出生。
被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，组织机构代码67425111-3。
法定代表人刘晓茂，董事长。
委托代理人金小鹏，北京市百瑞律师事务所律师。
委托代理人张国栋，北京市百瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告）车向红与被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）车向红及委托代理人王喜东、张秋臣，被告（反诉原告）金盛置业公司之委托代理人金小鹏、张国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）车向红诉称：2013年10月27日，车向红与金盛置业公司签订《北京金盛顺鑫置业投资有限公司租赁合同》，出租位于北京市顺义区后沙峪镇安平街3号“国门一号全球家居总部基地”5楼FC46、48号两处商用摊位。合同自2014年1月1日至2016年12月31日止，由车向红用于经营珠宝翡翠玩类经营。合同由车向红签字后，在长达半年之久的时间里，金盛置业公司迟迟未加盖公章，但金盛置业公司却向车向红收取了定金5000元，租金95000元，装修及电表押金8000元。2013年11月27日，车向红向北京市工商局顺义分局申请企业登记时，被告知提供相关的房屋产权证明，车向红向金盛置业公司索取时，金盛置业公司却无法提供该证明材料。2014年6月4日，车向红向工商行政管理部门查询金盛置业公司经营资质时，才得知金盛置业公司根本没有法律认可的企业营业执照，属于禁止经营范畴，根本就不具备对外经营资格。同时，金盛置业公司所属的“国门一号”全球家居总部基地作为一个商城，也未领取营业执照，也不具备对外经营资格。同时，“国门一号”全球家居总部基地消防验收未通过，卫生许可也未达标。但金盛置业公司为了早点对外营业，对车向红隐瞒了这些重大事实，故意采取欺诈手段，擅自于2013年10月27日就以北京金盛顺鑫置业投资有限公司的名义跟车向红签订摊位租赁合同。时至今日，已历时半年有余，车向红无法进行正常的经营，给车向红造成了相当大的经济损失。综上所述，金盛置业公司违反法律规定，以损害国家利益及第三人利益为前提，以欺诈手段同车向红订立了所谓的商铺租赁合同，其合同是无效的，其行为不但违反了法律法规，也侵害了车向红的合法权益，给车向红造成了巨大的经济损失。诉讼请求：1.车向红与金盛置业公司之间的租赁合同无效；2.金盛置业公司返还预付租金及押金108000元及同期银行利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2013年10月27日计算至2014年9月15日）；3.诉讼费由金盛置业公司负担。
被告（反诉原告）金盛置业公司辩称：关于合同签署及成立，双方都是具有完全民事行为能力的，双方在2013年10月27日在合同上签字盖章，合同成立。合同也是实际履行的，2013年10月27日摊位也交给了车向红，车向红也开始交租金，合同是有效的。消防验收已经通过并已有营业执照。金盛置业公司同时提出反诉，诉讼请求：1.车向红支付自2014年1月1日起至2014年6月12日的租金210564.95元及物业管理费41760.60元，共计252325.55元；2车向红支付违约金50465.11元；3.为保管车向红遗留于金盛置业公司的展柜，请求车向红支付6月14日至2014年9月15日（开庭日）的场地占用费29929.60元及物业管理费3760元，共计33589.60元；4.车向红支付清场发生的展柜搬运费2250元；5.车向红支付全部诉讼费。
原告（反诉被告）车向红针对反诉辩称：造成合同无效的原因是金盛置业公司在与车向红签订合同时没有资格进行经营，从而造成了车向红到目前都无法办理工商营业执照的后果，责任应由金盛置业公司承担，应当由金盛置业公司承担由合同解除产生的损失和违约责任；金盛置业公司擅自将车向红的展柜清出，属于金盛置业公司违约，要求车向红支付清运费、占地费没有道理。
经审理查明：
顺义区安平街3号1幢等3幢房屋登记在金盛置业公司名下。2013年9月5日，金盛置业公司与北京金盛顺鑫商业服务有限公司（以下简称金盛商业公司）签订《协议》，约定金盛置业公司作为产权人，授权金盛商业公司共同经营国门一号建材家居市场，金盛置业公司代表产权人与承租人签订摊位租赁合同，金盛商业公司向承租人提供统一结算及与甲方租赁合同相关的配套服务业务。北京市规划委员会于2013年6月7日向金盛置业公司发放国门一号全球建设家具集采中心项目主楼改扩建工程等2项的建设工程规划许可证。
2013年10月27日，金盛置业公司（出租方，甲方）与车向红（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将安平街3号5楼FC区46、48号512.40平方米的摊位（以下简称涉诉摊位）出租给乙方开展约定的经营活动；乙方租赁上述摊位，仅用于销售下列自产或经销产品：经营行业为家具、产品类别为珠宝翡翠、文玩；本合同租赁期限为贰年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；甲方给予乙方300天的［免租期／装修期］，在此期间，乙方不向甲方支付摊位及设施使用费，但发生的物业管理费和其他应由乙方支付的费用仍正常交纳；乙方摊位及设施使用费按每天每平方米4.28元计算，租赁期内共计943020.96元；摊位及设施使用费按照先付款后使用的原则，由乙方按半年向甲方支付，首期使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期摊位及设施使用费；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费。乙方摊位的物业服务费按每日每平方米0.5元计算，总计187026元；在合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，因此发生的损失由乙方承担：……（6）乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期30日以上仍不交纳费用的；……；除非另有约定，本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人递送并签署送达回执方式或邮寄送达及在摊位内张贴、留置等方式进行。后车向红向金盛置业公司先后交纳暂收款10万元、装修押金5000元、电表押金3000元。
金盛置业公司陈述，金盛置业公司在签订合同时已经明确告知车向红在免租期内不保证能够协助办理营业执照，免租期后才保证能够协助办理营业执照，且能否办理营业执照均不影响车向红经营。金盛置业公司就此提交姜红的证人证言。姜红出庭陈述，姜红是金盛置业公司的员工，负责招商，与车向红签订合同时，已经口头告知车向红因为营业执照、消防执照正在办理中，所以给车向红一个比较长的300天免租期。车向红不认可证人证言，并陈述金盛置业公司没有进行过上述告知。
金盛置业公司称其于2014年6月9日通过邮寄及在摊位内张贴的方式向车向红送达《通知》，内容如下：车向红：贵方自订立合同后，一直迟延缴纳摊位使用费及物业费等相关费用至今，我方相关部门无数次催要无果。根据双方合同第8条第4-（6）款之规定，乙方累计3次逾期缴纳费用或一次逾期30日以上仍不交纳费用的，我方有权立即解除合同。由此造成的损失由贵方自行承担。据此，自本通知送达之日起三日内，请您一次性缴清全部费用，逾期我方将直接解除合同，并履行相关手续，同时保留继续追索相关费用及追究违约责任的权利。金盛置业公司就此提交了邮件存根以及照片予以证明。车向红认可收到《通知》。
金盛置业公司陈述其于2014年6月14日将涉诉摊位内的52个展柜搬至涉诉摊位外的其他场地，金盛置业公司陈述该场地性质亦为摊位。车向红认为展柜存放地属于大厅拐角，不属于摊位。经现场勘验，展柜存放地共存放展柜86个，每个展柜长120厘米，宽50厘米。车向红陈述86个展柜均为其所有，并同意全部搬走。金盛置业公司认可其中52个展柜归车向红所有，其余展柜不同意车向红搬走。2014年12月11日，车向红将52个展柜搬走。涉诉摊位现已被金盛置业公司另行出租给他人。
2014年9月14日，北京市顺义区公安消防支队向国门一号建材家具市场（北京）有限公司发放了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年11月5日，经北京市工商行政管理局顺义分局核准，金盛商业公司名称变更为国门一号建材家居市场（北京）有限公司，经营范围变更为物业管理；承办国门一号建材家居市场，上市商品范围：建筑材料、家具、珠宝首饰等。经本院向北京市工商行政管理局顺义分局询问，北京市工商行政管理局顺义分局回复国门一号建材家具市场（北京）有限公司2014年11月5日变更了经营范围，变更之前涉诉场地内的租户无法办理营业执照，变更后在国门一号建材家具市场（北京）有限公司出×相关材料的前提下，其场地内的租户只要自身满足相关条件即可以办理营业执照。
审理中，车向红陈述金盛置业公司在签订《租赁合同》时存在没有经营资格、建设工程规划许可证及消防验收没有办理完成就开业，金盛置业公司不是出租场地的所有权人的情形，故《租赁合同》应属无效；如果《租赁合同》有效，车向红要求解除，解除的时间是车向红知道无法办理营业执照的时间2013年11月27日。经本院询问，车向红表示如合同解除，要求金盛置业公司返还预付租金及押金108000元及同期银行利息，其余解除合同的后果不在本案中一并主张、保留另诉的权利。金盛置业公司主张《租赁合同》应于金盛置业公司清空涉诉摊位的时间2014年6月12日解除。
上述事实，有双方当事人陈述、《协议》、《租赁合同》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及证人证言等证据在案佐证。
本院认为：
依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。金盛置业公司是涉诉摊位所在房屋的房屋所有权人，对于改扩建工程亦取得了建设工程规划许可证，故车向红主张《租赁合同》无效于法无据，本院不予支持。《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。
金盛置业公司主张解除《租赁合同》，车向红亦表示如《租赁合同》有效，其要求解除，同时考虑到涉诉摊位已经转租给他人，不具备由车向红继续承租的条件，故《租赁合同》应于2014年6月14日金盛置业公司收回涉诉摊位之日起解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》约定车向红应当在合同签订之日起3日内支付摊位及设施使用费，故车向红向金盛置业公司交纳的10万元暂收款应为摊位及设施使用费，因《租赁合同》解除之时尚处于免租期内，故对于车向红要求金盛置业公司退还已经交纳的摊位及设施使用费、押金的诉讼请求本院予以支持，对于金盛置业公司要求车向红支付租金的诉讼请求本院不予支持。按照合同约定，金盛置业公司有权向车向红收取押金、摊位及设施使用费，故对于车向红主张的利息本院不予支持。车向红明确表示就返还租金、押金及利息之外的解除合同的后果不要求在本案中一并处理，故相关问题可另行解决。
《租赁合同》解除之前，车向红应当按照约定向金盛置业公司交纳物业服务费，故对于金盛置业公司要求车向红交纳物业服务费的诉讼请求本院予以支持。
与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出×的证言不能单独作为认定案件事实的依据。金盛置业公司主张签订合同时已经告知车向红在免租期内不保证能够协助办理营业执照，但在车向红不予认可的情况下，金盛置业公司就此提供的证据为其工作人员的证言，且证言陈述系口头告知，没有其他证据相佐证，故本院对此不予支持。《租赁合同》虽约定车向红应在合同签订之日起3日内交纳免租期之后的摊位及设施使用费，但所交纳的费用对应的是免租期之后承租涉诉场地的对价，且车向红是部分交纳而非完全未交纳。同时，《租赁合同》明确约定车向红租赁上述摊位用于销售家具、珠宝翡翠、文玩，金盛置业公司应当满足车向红以承租摊位为经营场所办理营业执照的条件。根据已经查明的事实，与金盛置业公司共同经营国门一号建材家居市场的金盛商业公司2014年11月5日变更经营范围后，其场地内的租户才能办理营业执照，故车向红在因金盛置业公司的原因无法办理营业执照的期间内未足额交纳租金的行为不构成违约。故对于金盛置业公司要求车向红支付违约金的诉讼请求本院不予支持。车向红在已知金盛置业公司将其展柜搬至他处后未能及时将展柜搬走，故应向金盛置业公司支付相应的占有使用费，费用的数额由本院根据存放展柜场地的实际情况予以确定。金盛置业公司要求车向红就此支付物业服务费于法无据，本院不予支持。金盛置业公司未能就展柜搬运费提供证据，故本院对此项诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司返还原告（反诉被告）车向红摊位及设施使用费十万元、押金八千元，共计十万八千元，于本判决生效之日起七日内执行；
二、原告（反诉被告）车向红给付被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司二〇一四年一月一日至二〇一四年六月十二日物业服务费四万一千七百六十元六角、占有使用费六千元，共计四万七千七百六十元六角，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告（反诉被告）车向红其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百六十元，由被告（反诉原告）北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费六千三百七十九元，由被告（反诉原告）金盛置业公司负担五千三百八十五元（已交纳），由原告（反诉被告）车向红负担九百九十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 牛佳雯
人民陪审员 梁玉春
人民陪审员 李 金
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 王福平