广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第146号
原告珠海市旭日房产开发有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码证78488118-3。
法定代表人梁瑞芳，总经理。
委托代理人郭英东，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人聂悦强，公司职员。
被告尹存柱，男，汉族，公民身份证号码×××0510，住山西省大同市南郊区。
第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地珠海市斗门区。
负责人谭文华，行长。
委托代理人叶竞春，系该行员工。
委托代理人薛静雅，系该行员工。
原告珠海市旭日房产开发有限公司诉被告尹存柱、第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月14日、8月12日两次公开开庭进行了审理。原告珠海市旭日房产开发有限公司的委托代理人郭英东、聂悦强，第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行委托代理人叶竞春、薛静雅到庭参加诉讼，被告尹存柱经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告珠海市旭日房产开发有限公司诉称：2013年3月30日，被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》及附件和《分�付款协议》，双方约定被告向原告购买金穗家园某房，该房建筑面积为46.58平方米，单价为每平方米9138.53元，总房款为339862元。被告须支付首期购房款102862元，余款237000元由被告向银行按揭贷款支付。由于被告个人原因且征得原告同意，首期购房款102862元分期支付，被告已付首期款20000元，剩余82862元分三期支付给原告，但是被告并没有如期支付，并拖欠银行贷款本息，故向法院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议、分期付款协议、住宅改造及装饰装修委托协议；2、被告向原告返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某号房；3、被告协助原告办理解除粤房地预登珠字第xxx号的预购商品房的预告登记手续；办理解除粤房地预登珠字第xxx号的预购商品房抵押权预告登记手续；4、被告向原告支付违约金共计33986.2元（按总房价款的10%向原告支付违约金）；5、被告负担本案的诉讼费。
原告珠海市旭日房产开发有限公司对其诉称提供如下证据：
一、珠海市商品房买卖合同，拟证明原被告双方存在房屋买卖合同关系且约定了付款方式；
二、珠海市商品房买卖合同附件，拟证明原被告双方存在房屋买卖合同关系且约定了付款方式；
三、分期付款协议，拟证明原被告双方对付款时间进行约定；
四、住宅改造及装饰装修委托协议书，拟证明被告委托原告装修房屋；
五、预购商品房预告登记表，拟证明原告按照合同约定办理了相关预告登记手续；
六、预购商品房抵押权预告登记，拟证明涉案房屋已抵押给第三人并办理抵押预告登记。
被告尹存柱缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行提出独立诉讼请求诉称：原被告签订商品房买卖合同之后，2013年5月24日原被告与第三人签订个人购房担保借款合同，约定被告向第三人借款237000元，借款期限为360个月，原告为借款保证人，被告并以珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房作为抵押，并办理预购商品房抵押权预告登记。第三人依约定于2013年6月1日发放贷款237000元。被告一开始还能正常还款，从2014年11月开始，被告开始拖欠贷款本金和利息，至2015年5月，被告共欠款七期。故向法院提出独立诉讼请求要求：1、被告向第三人返还借款本金233145.96元（其中逾期未还本金1857.03元，提前收回本金231288.93元）；2、被告向第三人支付贷款利息（暂计至2015年5月为8106.25元，其中正常利息7969.34元，罚息24.57元，复利112.34元）；3、原告对被告上述债务承担连带保证责任；4、原被告承担案件受理费。
第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行对其诉称提供如下证据：
一、提前收回已发放借款通知书，拟证明向尹存柱主张提前收回已发放借款；
二、催收函，拟证明向原告主张履行其担保责任；
三、借据，拟证明借款发放时间、金额等；
四、个人购房担保借款合同，拟证明借款事实。
原告珠海市旭日房产开发有限公司和第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行提交的证据，经当庭出示并质证，本院对原告和第三人提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
经审理查明：2013年3月30日，被告与原告签订《珠海市商品房买卖合同》及附件和《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书，双方约定被告向原告购买原告开发的金穗家园某房，该房建筑面积为46.58平方米，单价为每平方米9138.53元，总房款为339862元。买卖合同附件约定被告须在2013年3月30日前支付首期购房款102862元，余款237000元由被告向银行按揭贷款支付。双方在分期付款协议中约定首期购房款102862元分期支付，被告已付首期款20000元，剩余82862元分三期支付给原告，第一期须在2013年12月31日前支付33145元，第二期须在2014年6月30日前支付33145元，第三期须在2014年12月31日前支付16572元。如被告未在本协议的分期付款期限内付款，逾期付款超过30日的，原告有权解除协议，被告按总房价的10%支付违约金。补充协议还约定原告应在2013年4月30日前将房屋交付给被告。
2012年9月29日，珠海市斗门区井岸镇新堂路168号1栋办理备案登记手续，2013年6月15日，原告向被告交付涉案房产。
2013年3月30日前，被告向原告支付了20000元首期款。2013年4月18日，珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某�办理了预告商品房预告登记，编号为粤房地预登珠字第xxx号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。
2013年5月24日原被告与第三人签订个人购房担保借款合同，约定被告向第三人借款237000元，借款期限为360个月，从2013年5月24日起至2043年5月23日止，原告为借款保证人，被告并以珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房作为抵押。借款合同还约定借款人未按照约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，原告为被告的借款提供保证担保，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。
2013年5月31日，珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房办理了预购商品房抵押权预告登记，编号为粤房地预登珠字第xxx号，预�登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告。
2013年6月1日，第三人向被告发放贷款237000元，该款直接支付给了原告。从2014年11月开始，被告开始拖欠贷款本金和利息，至2015年5月，被告共欠款七期。2015年2月2日，第三人分别向被告和原告发出收回借款通知和催收函，要求原被告归还借款本息237825.76元。截止法庭辩论终结日，被告已经向第三人支付本金3854.04元，利息19104.51元，尚欠本金233145.96元及利息。
本院认为：原、被告之间签订的《珠海市商品房买卖合同》及附件、《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。被告签订上述合同和协议后，仅仅支付了部分首期款，剩余首期款没有按照分期付款协议的约定支付，已经逾期60天，珠海市商品房买卖合同和分期付款协议约定解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告作为解除权人可以解除《珠海市商品房买卖合同》及附件和《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书等，故原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同及附件、分期付款协议、住宅改造及装饰装修委托协议有事实和法律依据，本院予以支持。
原被告与第三人签订的个人购房担保借款合同是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于被告是以担保贷款方式付款，因其逾期付款的违约行为导致商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，个人购房担保借款合同亦应解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同和个人购房担保借款合同解除后，作为原告的出卖人应该将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和被告。根据查明的事实，原告收取被告申请的购房贷款237000元，收取被告房款20000元，第三人收取被告本金3854.04元，被告尚欠第三人贷款本金233145.96元，故原告需返还被告房款23854.04元，返还第三人贷款本金233145.96元。根据个人购房担保借款合同的约定，因逾期偿还贷款，被告应该承担违约责任，向第三人支付应付而未付的利息、复利、罚息。根据合同约定和查明的事实，本院认为被告尹存柱应从2014年11月开始计付应付未付利息、复利及罚息，利息以中国人民银行同期同档次贷款利�为基础下浮百分之七计算，复利以应付未付利息为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率为基础下浮百分之七计算，罚息按照中国人民银行同期同档次贷款利率上浮百分之五十计算，应付未付利息、复利及罚息均计算至实际清偿之日止，原告作为保证人承担连带清偿责任。故第三人要求被告和原告支付贷款本金和利息的诉讼请求依法有据，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案商品房买卖合同解除后，被告应将原告已经交付的珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房返还原告，故原告要求被告返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房依法有据，本院予以支持。商品房买卖�同解除后，对珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房设定的预告商品房预告登记应予以注销，在第三人的贷款本息得到清偿后，对珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房设定的预购商品房抵押权预告登记亦应予以注销，被告和第三人作为这两项登记的权利人负有协助义务，故原告要求被告协助办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预告商品房预告登记注销手续和第三人协助办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预购商品房抵押权预告登记注销手续依法有据，本院予以支持。
被告逾期支付首期款，没有按期履行约定的付款义务，应该承担违约责任。由于分期付款协议对商品房买卖合同及附件的付款方式进行了变更，有关逾期付款违约责任也应以分期付款协议的约定为准。根据分期付款协议约定，被告逾期付款超过30天，原告解除协议的，被告按照总房�的10%向原告支付违约金，该约定没有违反法律规定。现被告逾期付款超过30天，原告要求解除协议，被告应该按照总房价的10%向原告支付违约金即33986.2元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告珠海市旭日房产开发有限公司与被告尹存柱于2013年3月30日签订的的《珠海市商品房买卖合同》及附件、《分期付款协议》、住宅改造及装饰装修委托协议书；
二、原告珠海市旭日房产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行返还贷款本金233145.96元；
三、原告珠海市旭日房产开发有限公司于本判决生效之日起七天内向被告尹存柱返还房款23854.04元；
四、被告尹存柱于本判决生效之日起七天内向原告珠海市旭日房产开发有限公司支付违约金33986.2元；
五、被告尹存柱于本判决生效之日起七天内向第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行清偿从2014年11月开始的应付未付利息、复利及罚息（利息以中国人民银行同期同档次贷款利率为基础下浮百分之七计算；复利以应付未付利息为基数按照中国人民银行同期同档次贷款利率为基础下浮百分之七计算；罚息按照中国人民银行同期同档次贷款利率上浮百分之五十计算；应付未付利息、复利及罚息均计算至实际清偿之日止），原�珠海市旭日房产开发有限公司对本项支付义务承担连带清偿责任；
六、本判决第二项和第五项内容履行完毕后三天内，被告尹存柱协助原告珠海市旭日房产开发有限公司办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预告商品房预告登记（粤房地预登珠字第0300029646号）注销手续，第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行协助原告珠海市旭日房产开发有限公司办理珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房的预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登珠字第0300030862号）注销手续；
七、被告尹存柱于本判决第六项内容履行完毕后三天内向原告珠海市旭日房产开发有限公司返还珠海市斗门区井岸镇新堂路168号某房；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9367元（其中原告珠海市旭日房产开发有限公司预交6908元，第三人中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行预交2459元），由被告尹存柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
代理审判员 刘改宏
人民陪审员 李倩碧
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担�权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。