重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝四中法民终字第01313号
上诉人（原审原告）：尤淑方，男，生于1965年11月15日，汉族，个体工商户，住浙江省临海市。
委托代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋勇，男，生于1973年5月29日，汉族，自由职业者，住重庆市石柱县。
被上诉人（原审被告）：陈世梅，女，生于1970年9月26日，土家族，退休工人，住重庆市石柱县。
委托代理人：陈珍义，男，1962年5月30日出生，土家族，煤矿职工，社区居民委员会推荐代理人，住重庆市石柱自治县。
被上诉人（原审被告）：黎理文克，男，生于2004年1月28日，土家族，学生，住重庆市石柱县。
法定代理人：黎永安（系黎理文克之父），男，生于1966年6月19日，土家族，自由职业者，住重庆市石柱土家族自治县。
原审原告：尹利兵，男，生于1973年7月17日，汉族，自由职业者，住浙江省临海市。
委托代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。
原审被告：黎永安，男，生于1966年6月19日，土家族，自由职业者，住重庆市石柱自治县。
上诉人尤淑方与被上诉人蒋勇、陈世梅、黎理文克、原审原告尹利兵、原审被告黎永安房屋租赁合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年6月26日作出（2015）石法民初字第00649号民事判决，尤淑方对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
石柱土家族自治县人民法院审理查明：蒋勇原在石柱县南宾镇太玉大厦第二层有营业房，用于经营泰裕大酒店。通往泰裕大酒店的底楼门面一间属于谭俊所有。蒋勇在经营泰裕大酒店期间，蒋勇承租了谭俊的该门面。2009年7月5日，被告蒋勇（为甲方）与原告尤淑方代表重庆利田方贸易有限公司（为乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将其所有的位于石柱县南宾镇新开路1号的房屋约1600平方米出租给乙方。该房屋装修及设施、设备情况详见合同附件。甲方应给乙方提供消防合格的房子及房产证复印件、房屋平面图、结构图供本次租赁使用。租赁期限共5年，自2009年8月6日起至2014年8月6日，甲方向乙方收取空调、水电气保证金3万元，期满后结清所有费后和归还完好无损的空调后，退还保证金。五年租期满后，乙方必须如数归还灶具、椅子、空调，如有恶意损坏及缺数必须照约定价赔偿。2009年9月4日，尤淑方又代表重庆利田方贸易有限公司（为乙方）与蒋勇（为甲方）签订了补充协议，约定：甲方同意乙方租赁谭俊门面一间，用于作通往太玉大厦的入口，甲方承担乙方和谭俊签订的租赁合同的所有条件，每年付给谭俊的租金从乙方付给甲方的租金中直接扣除，由乙方直接给谭俊。保证金2万元，由乙方先垫付，乙方在支付甲方第5年租金时，乙方扣除2万元，保证金转移甲方负责。在庭审中，被告蒋勇、黎永安均承认实际租金支付方式是按补充协议约定的方式操作，即“每年付给谭俊的租金从乙方付给甲方的租金中直接扣除，由乙方直接给谭俊。”2009年9月5日，原告尹利兵（为乙方）与谭俊（为甲方）签订了房屋租赁合同，约定乙方租用甲方位于石柱县南宾镇新开路处的门面房一间，面积为43.39平方米，用于通往太玉大厦二、三楼作营业房入口用，房屋租赁时间为5年（2009年8月6日至2014年8月5日）。甲方租用给乙方的门面房是用于营业入口用，其原貌已发生根本性改变，甲方收取乙方保证金2万元，待乙方在合同期满按时恢复原貌交还甲方时，一次性退还。2010年11月23日，蒋勇将太玉大厦的营业房转让给陈世梅，该营业房登记的产权人是陈世梅和黎理文克。陈世梅和黎理文克授权黎永安处理该营业房的出租事宜。2014年8月30日，尤淑方与谭勇签订装饰装修工程施工合同，将对谭俊门面的恢复工程发包给谭勇完成，尤淑方支付了工程款共计2万元。
另查明，2009年，石柱县太玉大厦因存在高层建筑火灾隐患被重庆市政府挂牌督。石柱县人民政府责成石柱县商务委员具体负责太玉大厦火灾隐患整改的组织协调工作。2009年12月5日，重庆利田方贸易有限公司向石柱县商务委员会缴纳消防整改金9万元。根据原告的申请，本院调查石柱县商务委员会经办人员，证实该9万元消防整改资金用于太玉大厦整栋楼的消防隐患整改。
再查明：重庆市利田方贸易有限公司成立于2009年2月20日，尤淑方系该公司法定代表人，尹利兵是该公司股东。2010年9月29日，重庆市利田方贸易有限公司经决议解散在工商局注销登记。
尤淑方与尹利兵一审中诉称：被告蒋勇原在南宾镇新开路太玉大厦经营泰裕大酒店，该酒店第二层营业房属于蒋勇所有。通往该营业房的底楼门面属于案外人谭俊所有。泰裕大酒店经营期间，底楼门面一间由被告蒋勇承租。后蒋勇不再经营泰裕大酒店。2009年7月5日，原告与被告蒋勇签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、原告承租蒋勇所有的1600平方米房屋；2、租赁期共5年，自2009年8月6日起至2014年8月6日止；3、房屋租金前两年不变，每年租金25万元，以后每年递增5%；4、蒋勇收取原告保证金3万元，期满后结清所有费用和归还无损的空调后方可退还保证金。2009年9月4日，蒋勇与原告签订《补充协议》，蒋勇承诺同意原告与底楼门面所有权人谭俊就门面房签订租赁合同。2009年9月5日，原告与谭俊签订《房屋租赁合同》。2009年12月5日，由于太玉大厦整栋楼消防需整改，石柱县商务委员会向原告收取消防整改押金9万元（该款全部用于消防整改）。后在租赁合同履行期间，蒋勇将第二层营业房及全部设施转让给被告黎永安。原告经被告蒋勇要求后，直接向黎永安支付了房租。2014年8月6日，租赁期满后，原告将第二层营业房及全部设施归还被告黎永安。退还保证金及消防整改金9万元的问题，原告电话联系蒋勇，蒋勇称由黎永安负责。原告联系黎永安。黎永安拒绝支付。蒋勇拒绝恢复谭俊的独立门面。原告为防止谭俊的门面经营损失扩大，垫付了恢复门面费用2万元。现原告向人民法院起诉请求：判令四被告连带赔偿原告租赁房屋损失14万元，由被告承担本案诉讼费用。
蒋勇一审中辩称：太玉大厦的营业房已经转让给陈世梅，原告是知道这个情况的，黎永安（陈世梅之夫）已经收取了4年的租金，本案与蒋勇无关。太玉大厦的营业房是办理了房屋产权证的，证明其消防验收是合格的，以前该营业房是蒋勇用于经营中餐，也是通过了消防验收才取得的营业执照。是原告租赁后用于经营火锅店造成消防安全隐患，才被要求整改，产生的9万元整改金，这笔费用应由原告自己承担，押金3万元要在原告返还原物后才退还，但原告至今没有返还，所以不能退押金。谭俊和原告另行签订了租赁合同，恢复谭俊门面的问题与被告无关，费用不应由被告承担。请求驳回原告对蒋勇的诉讼请求。
黎永安、黎理文克一审中辩称：原告提供的商委出具的9万元的收据，没有正规的发票。消防整改必须是有资质的单位整改，商委是明显不具备相关资质的。原告经营火锅店是必须做消防验收的，消防不符合要求进行整改发生的费用应由原告自己承担。
陈世梅一审中辩称：原告系自然人，签订租赁合同的是重庆市利田方贸易有限公司，原告不具备原告的资格。陈世梅和黎理文克是善意第三人，对原出租合同是不负责任的，原告将陈世梅和黎理文克列为被告是错误的。该营业房办理了房屋产权证，证明是房屋经过了消防验收的。蒋勇在经营中餐厅期间也是取得了营业执照，证明消防也是合格的。租赁方在承租后改为火锅店，消防部门要求整改，费用应由原告自己承担。整改消防的合法单位是消防部门，商委无权收取消防整改金，对此陈世梅不予认可。
石柱土家族自治县人民法院认为，重庆市利田方贸易有限公司已经注销，其法人资格丧失，二原告系原重庆市利田方贸易有限公司的股东，有权就原重庆市利田方贸易有限公司与被告之间的租赁合同提起诉讼。石柱县商务委员会于2009年2月20日向重庆市利田方贸易有限公司收取的消防整改资金9万元，原告2015年1月13日才起诉被告要求其承担消防整改资金9万元，已经超过诉讼时效，该诉讼请求，本院予以驳回。租赁物在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力。本案出租方是太玉大厦第二层营业房的原产权人蒋勇和其后的产权人陈世梅、黎理文克。在补充协议中，出租方承诺“甲方承担乙方和谭俊签订的租赁合同的所有条件。”因此出租方应承担恢复谭俊的门面原貌的义务，而本案中，该义务已由承租方履行，履行的费用2万元应由出租方承担。原告还主张要求被告退还保证金3万元，租赁合同中约定了退还的保证金的条件，现双方对退还保证金的条件是否成就发生争议，本案中原告没有提供证据证明向被告归还了空调等物品，因此退还保证金的前提不具备，原告请求被告返还保证金3万元，本院碍难支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告蒋勇、陈世梅、黎理文克在本判决生效后五日内连带向原告尤淑方、尹利兵支付谭俊的门面恢复费用20000.00元；二、驳回原告尤淑方、尹利兵的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100.00元，由原告尤淑方、尹利兵负担2657.00元，由被告蒋勇、陈世梅、黎理文克负担443.00元。
尤淑方不服本判决，向本院提起上诉。请求：1.维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，改判被上诉人连带向上诉人以及一审原告尹利兵支付消防整改经费押金9万元和保证金3万元；2.本案一审和二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.上诉人请求被上诉人连带支付9万元消防整改经费押金未超过诉讼时效。石柱县商委于2009年12月5日向重庆市利田方贸易有限公司齐齐火锅太玉店收取消防整改押金9万元，是以押金的形式收取的，上诉人以及一审的原告尹利兵是在2014年8月6日向石柱县商委要求退还该笔押金的时候才知道太玉大厦存在高层建筑火灾隐患，9万元消防整改资金用于整栋楼的消防隐患整改，不能退还。因上诉人要求被上诉人承担该笔消防整改金，被上诉人之间相互推诿才向人民法院起诉的，因此，本案没有超过诉讼时效。2.上诉人有新证据证明已经归还了空调等物品，被上诉人应返还保证金3万元。综上，请求二审法院改判被上诉人连带支付上诉人9万元消防整改资金和退化保证金3万元。
被上诉人蒋勇答辩称：1.合同确实是我与上诉人尤淑方和原审原告尹利兵签订的，之后我将房屋出售给陈世梅，上诉人也是知情的，所以上诉人不应当请求我承担支付和返还责任。2.上诉人的9万元消防整改费是石柱县商委收取的，收条上载明了是押金，既然是押金就是收这个钱督促消防整改，在消防整改完成后押金自然是要退还的，上诉人可以自己去找商委退还。3.3万元保证金没有退还是因为上诉人与我签订租赁合同时将我原来经营餐馆的物品全部确认签字的，在合同附件上载明了是哪些物品，租赁期满后，上诉人不能将这些物品进行归还，3万元保证金自然是不予退还的。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈世梅答辩称：1.陈世梅是从蒋勇处购买的涉案租赁房屋，整改消防费是上诉人与被上诉人蒋勇之间发生的法律关系，与陈世梅和黎理文克无关。2.上诉人是在2009年就缴纳的这个费用，2014年才提出要求被上诉人承担，已经超过诉讼时效，不应当得到法院的支持。3.3万元保证金是上诉人保证其在租赁期限届满向蒋勇归还相应租赁物后才予以返还的，上诉人没有将房屋内的设施财产交付给蒋勇，所以没有退还上诉人的保证金。
被上诉人黎理文克和原审被告黎永安共同答辩称：消防整改是不应当收取整改金的，商委以何依据向上诉人收取整改资金，上诉人没有举示相应的证据证实。太玉大厦有100多户居民，为何只有上诉人缴纳了整改押金，而商委收取9万元后连个正式的发票都没有，被上诉人无法确认上诉人所缴纳的9万元钱是不是用于了消防整改。我认可3万元的保证金应当在上诉人按照租赁合同附件中的交付清单全部还清所有的财产之后予以退还，但是没有交付完毕之前，不应当退还保证金。
原审原告尹利兵答辩称：其答辩意见与上诉人尤淑方的上诉意见一致。
上诉人尤淑方，被上诉人蒋勇、陈世梅、黎理文克，原审被告黎永安以及原审原告尹利兵未在二审中提交新证据。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案争议的焦点为被上诉人蒋勇、陈世梅与黎理文克应否向上诉人尤淑方以及原审原告尹利兵退还3万元保证金并支付9万元的消防整改资金。
关于被上诉人蒋勇、陈世梅与黎理文克应否退还上诉人尹利兵和原审原告尹利兵3万元保证金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人尤淑方主张被上诉人应当退还其3万元的保证金，根据上诉人尤淑方与被上诉人蒋勇之间签订的《房屋租赁合同》第七条第5项约定，甲方（蒋勇）向乙方（尤淑方）收取空调、水、电、气保证金3万元，期满后……第6项约定，5年租期满后，乙方必须如数归还灶具、椅子、空调……之后，蒋勇与尹利兵签订设施设备清单，对双方之间交付的空调、水电气表、灶具、椅子以及其他设施设备等进行交接。上诉人尤淑方在租赁期满后，未举示证据证明其与被上诉人蒋勇或者被上诉人陈世梅、黎理文克之间就前述租赁设施设备进行了交接，而《房屋租赁合同》中约定是在物品归还后方可退还保证金，故此，上诉人没有举示证据证明被上诉人退还3万元的保证金条件成就，其主张被上诉人退还保证金的请求，本院不予支持。上诉人在向被上诉人退还了相应的租赁物品或者是向被上诉给予了无法退还部分的相应赔偿后，方可向被上诉人主张保证金的退还。
被上诉人蒋勇、陈世梅与黎理文克应否支付上诉人尤淑方和原审原告尹利兵9万元消防整改资金的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条的规定，除法律另有规定的以外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。上诉人尤淑方与原审被告尹利兵于2009年交付的9万元消防整改资金根据石柱土家族自治县商务委员会出具的收条载明其性质是整改经费押金，尤淑方与尹利兵并不知道其权利被侵害，而诉讼时效的计算起始时间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时计算，尤淑方和尹利兵在向石柱土家族自治县商务委员会要求归还9万元消防整改经费押金时才知道该笔款项不予退还，即此时尤淑方和尹利兵才知道自己的权利被侵害。因此，尤淑方和尹利兵请求支付9万元的诉讼请求没有超过诉讼时效，一审法院以其请求超过诉讼时效为由驳回其请求不当，本院予以纠正。
根据上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》第二条约定，甲方（蒋勇）应给乙方（尤淑方）提供消防合格的房子及房产证复印件、房屋平面图、结构图……，上诉人尤淑方没有举示证据证明被上诉人蒋勇提供的租赁房屋存在消防不合格，造成其无法正常经营的情况。上诉人尤淑方虽然在一审中举示了高层建筑火灾隐患整改责任书，但是该责任中仅仅载明石柱县商委作为消防整改的责任单位，负责该栋高层建筑火灾隐患整改的组织领导工作，上诉人也没有举示证据证明其在缴纳消防整改金后，涉案的房屋如何进行了整改，而这些整改的内容是被上诉人作为房屋的实际所有人应当予以承担的。同时，上诉人尤淑方租赁涉案的房屋是用于经营火锅馆，结合开办火锅馆对于消防设施本身就存在特殊消防要求的情况，上诉人尤淑方也与被上诉人蒋勇在签订《房屋租赁合同》的时候并未约定提供符合火锅馆经营的消防设施，9万元消防整改资金也并非是被上诉人蒋勇或者是陈世梅、黎理文克所收取。因此，上诉人要求被上诉人支付9万元消防整改金的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，判决结果正确，可予维持。上诉人尤淑方的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人尤淑方负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一五年十二月四日
书 记 员 侯 睿