北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0119民初4031号
原告：董其升，男，1931年10月9日出生。
委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。
被告：董利春，男，1963年2月5日出生。
原告董其升与被告董利春确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董其升及其委托诉讼代理人李自永、被告董利春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董其升向本院提出诉讼请求：依法撤销原、被告于2017年1月3日签订的《存量房屋买卖合同》并要求被告配合原告办理产权变更手续。事实与理由：原、被告系父子关系。2002年8月左右，原告以9.5万元的价格从其外甥女手中购买到××区××镇××小区××号楼××层××单元××室楼房（以下简称涉案楼房），2010年过户至原告名下。因为是亲戚关系，没有写交款收据。原告与现任妻子于2000年相识，2004年8月24日结婚。从2005年起，被告就想方设法骗取原告信任，从原告手中无偿取得涉案楼房。2016年12月，原告患病住院期间，被告在医院伺候原告时，又向原告灌输一旦原告先于现任妻子去世，将来现任妻子会争原告名下楼房，提出将涉案楼房过户到被告名下，由被告承担原告生养死葬的义务。原告当时认为被告所说有理，同意了被告的建议。
被告起草了赠与协议，后了解到按照房屋买卖的形式缴纳的税费少，故此双方签订了《存量房屋买卖合同》。在房屋交易大厅，被告跑前跑后，原告任其摆布，并提供了涉案楼房的所有材料，配合签了很多字，最后购房合同、房产证都被被告拿走。时隔不足二十日，原告给被告拨打电话，被告置之不理，并把原告的号码拉到黑名单。原告意识到被被告的甜言蜜语哄骗。原告到楼房交易大厅调取《存量房屋买卖合同》，得知涉案楼房成交价格为10万元，且没有实际付款环节，成交价格明显低于市场价格，违反公平交易、等价有偿原则。故此，原告向法院提起诉讼。
被告董利春辩称，被告认为原、被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，不同意原告提出的诉讼请求。事实与理由：董利春承认董其升在2002年全资购买涉案楼房。2011年12月，在董利春休假探望父母时，董其升、王××和董利春商量，让董利春出10万元赡养董其升，然后将楼房赠与董利春的儿子董××，但是董其升有永久居住的权利。于是董利春在2012年3月15日、19日共给董其升汇款10万元。2012年8月，董其升写了《赠房立言》，其中第二页第三段第一句话写明“楼房换成养老钱”。2016年，董其升生病住院两次，暴露出许多家庭矛盾。董其升怕房子被别人抢走，在2016年12月份董利春陪床时，董其升和董利春协商，录制了“视频遗嘱”，言明涉案楼房是董利春出全资购买，同意将涉案楼房过户到董利春名下。2016年12月17日，董其升出院后就和董利春一起到房屋交易大厅办理手续，2017年1月3日全部办完，历时17天。综上，董其升将涉案楼房过户到董利春名下，是其真实意思表示，请法院依法裁判。
本院经审理认定事实如下：董其升与妻子成××生育五个子女，按长幼顺序为：长子成×1、长女董×1、次子董×2，次女董×3、三子董利春。2000年4月份成××去世。2002年8月左右，董其升以9.5万元的价格购买了涉案楼房，但未办理过户登记手续。董其升与现任妻子王××于2000年相识，于2004年8月结婚。2010年6月，董利春协助董其升将涉案房屋（原登记房屋所有人为鲁存祥）过户登记至董其升名下，××号的房屋所有权证登记涉案楼房所有权人为董其升单独所有，房屋性质为商品房。之后涉案楼房一直由董其升与妻子王××居住使用。
董利春居住在××省××市，与董其升关系很好，对董其升也很孝顺。董利春于2012年3月15日、3月19日共给董其升汇款10万元。2012年8月8日，董其升和其妻王××作为赠与人出具一份《赠房立言》，形式为44句七言长诗，其中内容包括“…楼房换成养老钱，主动尽孝勿怠慢；凡老遇到啥困难，接班人员尽心办。任凭天覆地在翻，老人居住安如山；只要我们能呼吸，无限居住到永远。…老人出言说了算，任何之人无权干；赠者若有不如意，撤赠定收房产权。”在儿子董利春和儿媳庞××的见证下，董其升将涉案楼房赠与董利春之子董××。
2016年，董其升生病住院两次。2016年12月份董其升生病住院董利春陪床时，董其升和董利春协商将涉案楼房过户到董利春名下。2016年12月10日，董其升在医院录制了“视频遗嘱”，内容为：“我现在头脑清醒，关于××小区××号楼××室是我儿子董利春在2002年出全资买的，由于远在××没有及时过户，由我代管写了董其升，实际上不是我的房子，是董利春的房子，因此归属权必须归董利春所有，任何人都无权干涉，2016年12月10日遗嘱。”
2016年12月17日，董其升出院后就和董利春一起到房屋交易大厅准备办理涉案楼房过户手续，了解到按照买卖的形式比赠与的形式办理过户缴纳的税费少，之后数日陆续办理了买卖房屋资质核验手续。2017年1月4日，董其升（出卖人）和董利春（买受人）就涉案楼房签订了《存量房屋买卖合同》（自行成交版）（合同编号为××），约定：买卖双方就涉案楼房成交价格为10万元。但是双方实际并未进行金钱交易。现诉争楼房的房屋所有权证已过户登记在董利春名下，房屋所有权证原件在董其升手中。
2017年4月24日，董其升诉至本院，要求撤销原、被告于2017年1月3日签订的《存量房屋买卖合同》。诉讼中，董利春开始以其全资购买涉案楼房进行辩解，后认可系董其升购买的涉案楼房，仍坚持其他答辩意见。董其升承认董利春在2012年给过他10万元，但是认为是董利春经济条件好，系孝敬自己的费用；董利春则认为该10万元为履行《赠房立言》而支付的购房款。
上述事实有原告提交的完税发票、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、被告提交的视频、音频资料、证人证言及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，本案争议焦点包括：一、董其升是否有权处分涉案楼房。涉案楼房是董其升婚前全款购置，且婚后登记为董其升的单独所有，故董其升为涉案楼房的合法所有人。2012年的《赠房立言》因不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证的赠与合同，故赠与人可在赠与财产的权利转移之前撤销赠与。除法律另有规定的以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故涉案楼房作为赠与财产在未办理转移登记的情况下，物权未发生变动，董其升仍可以进行处分。
二、董其升与董利春之间系赠与关系还是买卖合同关系。本案中，董其升与董利春于2017年1月4日签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定董其升将涉案房屋以10万元的价格出售给董利春，但董其升的真实目的是将涉案房屋过户给董利春，由董利春承担董其升的生养死葬义务，为了少缴纳税费，以房屋买卖的形式办理了楼房过户手续，董其升对合同约定成交价格并不关心、也并不知情，也并无要求董利春给付购房款的意思表示，综上，本院认定双方之间系明为买卖合同，实为赠与合同关系。
三、《存量房屋买卖合同》是否具有无效、可撤销事由。首先，审查董其升将涉案房屋过户至董利春名下是否受到董利春的欺诈、胁迫，是否系董其升真实意思表示。从本案证据来看，董其升未提供证据证明董利春在此过程中有欺骗、胁迫行为，故本院对其该项主张难以采信。其次，审查董其升是否享有赠与合同任意撤销权。法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。涉案楼房现已过户登记至董利春名下，故此董其升不再享有赠与合同的任意撤销权。再次，审查董其升是否享有赠与合同法定撤销权。法律规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。就本案而言，董其升未能举证证明被告有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属之事实成立，亦未能举证证明本案存在受赠人有扶养义务而不履行之情形，故此董其升无权行使法定撤销权。
综上所述，董其升要求撤销《存量房屋买卖合同》的理由均不能成立，其诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，据董利春所述，董其升将涉案房屋赠与其系因董其升想让其承担生养死葬义务，若董利春在日后未对董其升尽上述义务，董其升仍有撤销之权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百八十五、第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告董其升的诉讼请求。
案件受理费一千一百五十元，由原告董其升担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 康峰
二〇一七年六月二十八日
书记员 范佳