西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初2575号原告朱天成，男，汉族，1973年5月20日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人王俊江，男，汉族，1969年3月24日出生，住陕西省西安市雁塔区。系原告所在单位西安华立基础工程有限公司推荐。被告王利平，男，汉族，1970年10月2日出生，住陕西省神木县。被告王志平，男，汉族，1981年11月20日出生，住陕西省神木县。共同委托代理人陈川，陕西迈盛律师事务所律师。原告朱天成与被告王利平、王志平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进�了审理。原告的委托代理人闫玲娣、王俊江及两被告的共同委托代理人陈川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱天成诉称，2014年6月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己位于西安市高新区高新望庭国际第1幢1单元10103号房屋出租给两被告使用，约定的租赁期限自2014年8月1日至2019年7月31日，租赁期内房屋的物业费和水电费由被告承担。原告如约将房屋交付被告使用，被告在支付2015年8月1日至2016年7月31日的房租时，实际只支付到2015年12月31日（按约定金额在支付这5个月房租时尚欠5万元）。原告宽限其最晚于2015年11月交齐全年租赁费，但被告一直拖延，直到2016年2月，被告不但未交拖欠的房租费、物业费、水电费，且拒绝与原告见面协商此事，将自己的物品放置房屋内也不搬走。现原告诉至本院，请求：1、依法判令被告支付拖欠的�租费97521.5元、物业费、水电费等9811.3元，并支付违约金285129元；2、本案诉讼费由被告承担。两被告共同辩称，一、两被告无力承担后期房租时，曾多次找原告要求协商，但其均不予理会，人为造成后期损失扩大的后果，应当承担相应的责任。双方租赁合同签订后，两被告前期的确按期交纳了房租，但后期由于经济形势不好加上房屋内鼠患严重，两被告多次表示愿意以房屋内的软、硬件设备投资折抵房租，但原告不置可否。2016年1月5日准备处理部分店内资产再次找原告协商处理事项，在搬运时原告委托物业阻止搬运并扣押了店内所有资产至今。事情的解决需要双方的理解与谅解，但原告始终不肯同两被告进行协商，导致房屋租期一再延长，人为造成多期租金无法交纳，损失一再扩大，对此，原告对于损失的形成也应承担部分责任，而不能由原告一味承担�请求法院对租金损失的认定予以责任划分，以体现公平原则。二、违约金过高，请求依法予以调整。原告起诉索赔高达50%的违约金要求，属于违约金约定过高，依法不应支持，请求法院在考虑两被告除了要承担生意亏损的巨额商业损失的前提下，还要承担租金、违约金赔偿的双重打击，故请求法院依法对违约金予以酌情调整。经审理查明，2014年6月27日原告朱天成（甲方）与被告王利平、王志平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于陕西省西安市高新区高新路望庭国际第1幢1单元10103号建筑面积为285平方米的房屋出租给两被告，用于经营“假日烤吧”餐厅。双方在合同第二条约定：1、甲方于2014年6月30日前向乙方交付出租房屋，租赁期自2014年8月1日至2019年7月31日，共计5年；2、租金自2014年8月1日起正式计算，装修期间的物业、水电费�，乙方仍须按规定交纳。自交房之日起的物业、水电费费用由乙方承担，甲方如有垫付，乙方在交房之日返还甲方。合同第三条关于租金、交款方式和交款时间约定如下：1、租赁期内，第一年的月租金为157.30元/平方米，自第二年起，租金每年在上一年租金基础上递增6%，直至合同期满。即第一年租金为537979.68元，第二年租金为570258.46元，第三年租金为604473.97元，第四年租金为640742.41元，第五年租金为679186.95元。2、2014年6月30日前付清2014年8月1日至2015年7月31日全年的租金，以后每年的租金按此方式支付，直至合同期满为止。3、第一次支付房租时，承租方需另行支付一个月的租金作为押金给出租方。合同第六条关于违约责任约定如下：在合同期内乙方应按期如数交纳租金，如果乙方未按合同规定的日期支付租金和其他费用，自甲方送达催缴通知书之日起，甲方有�要求乙方：1、逾期一个月仍未交齐款项的，甲方有权收取应交租金的5%作为滞纳金；2、逾期达三个月仍未交齐应付款项，甲方有权单方面通知乙方终止本合同，收回房屋租赁权，并在申请公证机构对屋内财产予以清点保全的前提下，暂扣出租屋内的财产。乙方须在合同终止十五日内向甲方支付当年租金50%作为违约金。如乙方拒不按上述约定支付违约金和承担违约责任，甲方有权拍卖出租房屋内物品。合同签订后，两被告向原告支付了第一年的租金，原告亦将出租房屋交付两被告使用。合同履行至第二年，按照合同约定，两被告应于2015年6月30日前付清2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金570258.46元，但两被告在2015年8月1日至2015年12月31日期间陆续向原告支付187607.5元，后一直拖欠未付。原告于2016年3月5日向两被告邮寄房租催缴函一份，表示“两被告租赁原告上述房屋，尚欠2015年房租5万元，且2016年2月至7月房租未及时支付，请及时联系交付房租”。两被告于2016年3月8日收到了原告发的函，但一直未能支付拖欠费用。在合同履行过程中，因经济形势不好，加之两被告经营的餐厅鼠患严重，生意不景气，两被告无力再经营，遂多次找原告协商租赁事宜，但均未能协商一致。后两被告在未通知原告的情况下，私自搬离承租房屋。原告发现后于2016年3月20日收回房屋。同时查明，两被告拖欠2015年11月1日至2016年3月20日水费2605.8元、垃圾费802.2元、暖气费2406.7元、物业费3610元，共计拖欠9424.7元。上述拖欠费用，已由原告向西安众友物业服务有限责任公司交纳。以上事实，有房屋租赁合同、收费收据、快递单、催收函、电子银行回单、双方当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经双方当事人当庭质证，可�作为认定本案事实的依据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与两被告之间的房屋租赁合同系双方自愿签订，是双方真实意思表示，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁合同合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。在合同签订后，原告按照合同约定将出租房屋交于两被告使用，两被告即应按照合同约定向原告支付租金。但在合同履行过程中，两被告因生意不景气而未按合同约定向原告支付后期租金，且在原告催收后仍未支付，并且在未通知原告的情况下，私自搬离承租房屋，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对于原告要求两被告支付拖欠房租97521.5元的请求，本院依法应予支持。对于原告要求两被告支付拖欠物业费及水电费等的请求，由于原告已向物业公司支付了两被告拖欠的上述费用，且根据双方合同第二条第二项之规定“…自交房之日起的物业、水电费用由乙方承担，甲方如有垫付，乙方在交房之日返还甲方。”故对于原告要求两被告支付拖欠物业费及水电费的上述请求，本院依法应予支持。对于原告要求两被告支付违约金的请求，根据《合同法》第一百一十四条之规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”双方在租赁合同第六条第2款约定违约金数额为当年�金的50%，即285129.23元。庭审中，两被告提出双方约定的违约金数额过高，要求本院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故对于违约金数额本院依法酌定为50000元。对于两被告辩称其于2015年8月1日至2015年12月31日期间向原告支付了230000余元的主张，其并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院》第二条“当事人对自己提出�诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于两被告的此项辩称意见，本院依法不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告王利平、王志平于本判决生效后十五日内向原告朱天成支付拖欠的房屋租金97521.5元、物业费3610元、水费2605.8元、垃圾费802.2元、暖气费2406.7元及违约金50000元，共计支付人民币156946.2元。二、驳回原告朱天成其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7187元，由原告朱天成承担4312元，两被告承担2875元。由于原告已预交，两被告在支付上述款项时向原告一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  王继红人民陪审员  赵俊宏二〇一七年二月六日书 记 员  高彩娥