广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗荔法民三初字第824号
原告：邝文棣，男，1964年4月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：李文健、甘健志，广东南国德赛律师事务所律师。
被告：广州市国商大厦开发有限公司，住所地广州市。
法定代表人：潘维曦，总经理。
被告：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：许俊豪，职务：董事长。
委托代理人：黄立，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：刘小芳，该公司职员，联系地址。
原告邝文棣诉被告广州市国商大厦开发有限公司（以下简称：国商公司）、广东金穗丰实业有限公司（以下简称：金穗丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李文健及被告金穗丰公司委托代理人黄立、刘小芳到庭参加了诉讼。被告国商公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邝文棣诉称：1997年3月25日，原告与被告国商公司签订《房地产预售契约》，约定原告向被告购买新中国大厦第xx楼xx号铺，楼价人民币682919.96元。原告已向国商公司支付房款682919.96元人民币，但是国商公司至今没有为原告办理涉案商铺的产权转移登记手续。基于涉案商铺所在的新中国大厦已由被告金穗丰公司所买受，故金穗丰公司应依变卖公告规定承担相应的义务。因此，原告起诉要求：1.两被告向原告支付逾期办证违约金682919.96元（以已付款人民币682919.96元为本金，按每日万分之二点五计算，自1999年2月17日起至实际办证之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告国商公司没有到庭答辩。
被告金穗丰公司辩称：（一）根据合同相对性原则，我方并非《房地产预售契约》的签约主体，不受该合同的效力约束，不承担违约责任。
原告要求我方支付逾期办证违约金的诉请缺乏合同依据。依据（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》的规定，我方无须向大厦购房人承担违约金支付责任。根据《变卖公告》的规定，我方买受的是新中国大厦的项目资产而不是国商公司的股权，因此不承继因国商公司违约而产生的债务。并且，我方作为买受人，在《变卖公告》规定的应承担义务中，不包括承担因国商公司迟延交楼或逾期办证等违约行为而产生的违约责任。
原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，人民法院不应予以支持。
经审理查明：1997年3月25日，原告与被告国商公司签订《房地产预售契约》，约定：原告向国商公司预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第四层xx号商铺，建筑面积16.22平方米，总价款为港币623671.2元。上述《房地产预售契约》于1997年5月30日经广州房地产交易所进行监证。
上述合同签订后，原告向被告国商公司支付购房款共人民币682919.96元。1998年11月18日，原告与被告国商公司签署了《收楼确认书》，确认接收涉案商铺使用。被告国商公司至今没有协同原告办理涉诉商铺的权属证书。
2010年5月13日，本院发出《变卖公告》，依法变卖广州市国商大厦开发有限公司的新中国大厦整体工程项目，该公告明确原开发商国商公司与小业主已办理预售鉴证登记购买的面积21427.97平方米（该面积确定以广州市国土资源和房屋管理局预售登记备案的面积及位置为依据）及购买人已提交证据显示支付了部分购房款并实际占有使用，但未到广州市国土资源和房屋管理局办理预售登记的面积3443.2360平方米在变卖新中国大厦整体工程项目中予以减除。另该公告亦明确标的物的瑕疵及买受人应承担的义务即买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务。其中包括：负责办理和完善原开发商国商公司出售的商铺、写字楼、公寓、停车场等合同签约、预售鉴证、产权初始登记手续；负责解决原开发商国商公司在销售新中国大厦中所产生的纠纷和诉讼，并在负一层、负二层、四至六层原开发商国商公司已出售商铺近邻可安置商铺面积预留共计4680.3910平方米，在取得预售许可证之日起二年内不得销售，用作解决上述诉讼中可能出现的商铺面积和位置的调整。因销售新中国大厦所产生的纠纷和诉讼导致对新中国大厦实际取得面积减少的，风险由买受人承担。
2010年7月21日，本院作出（2007）荔法执字第4158-4号执行裁定书裁定：将新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有，广东金穗丰实业有限公司可持裁定书到有关部门办理相关过户登记手续。
涉案商铺所在的新中国大厦至今尚未通过建设工程竣工验收。
本院认为：原告与被告国商公司签订的《房地产预售契约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
被告国商公司作为新中国大厦原开发商及房屋出售方，收取原告购房款及交付房屋后应履行合同附随义务，协助原告办理涉案商铺的产权过户和房地产登记手续。被告金穗丰公司作为新中国大厦整体工程项目买受人，依据《变卖公告》规定也应承担继续开发建设新中国大厦包括办理大厦产权初始登记手续等义务。但由于新中国大厦尚未通过建设工程规划验收，在物权登记方面存在法律上和事实上的障碍，尚不具备确认所有权及办理房地产权属证书的条件，故两被告至今没能为原告办理上述商铺的产权过户和房地产登记手续。
因被告国商公司的责任，导致原告所购商铺至今不能取得房地产权属证书，国商公司对此应承担违约责任。虽然新中国大厦整体工程项目已依法变卖给被告金穗丰公司，但依据《变卖公告》确定，小业主已办理预售鉴证登记购买的面积在变卖新中国大厦整体工程项目中应予以减除，由此可见，该部分面积仍属国商公司与购买人所签订购房合同项下的标的物面积。虽然国商公司已无继续开发建设的能力，但其与原告之间的房屋买卖合同关系尚未终止，且因其原因导致对原告违约，故被告国商公司应向原告承担违约责任至两被告协同原告办理房地产权属证书之日止。
至于原告要求被告金穗丰公司共同承担逾期办证违约责任的问题。首先，金穗丰公司依法买受新中国大厦整体工程项目后，其权利义务应依本院《变卖公告》内容确定。该《变卖公告》虽确认了金穗丰公司应承担原开发商国商公司开发建设大厦所应承担的开发建设义务，但如上分析，原告向国商公司所购买房屋面积并不在被告金穗丰公司买受范围内，且该公告亦没有规定金穗丰公司须完全承接国商公司与购房者签订的《房地产预售契约》中的权利义务，特别是逾期办证违约责任。其次，被告国商公司对原告应承担的违约金债权属于普通债权，依法应在拍卖所得款项中依照分配顺序取得清偿。因此，原告要求被告金穗丰公司支付逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
由于双方对逾期办证违约金无作约定，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应自房屋交付使用之日后的第91日，参照中国人民银行的规定的逾期贷款利息标准计算。原告主张按每日万分之二点五计算违约金超过上述利息标准，本院对此不予采纳。由于被告国商公司没有到庭答辩，视为放弃诉讼主张的权利，因此，原告要求从1999年2月17日起算违约金，本院予以支持。
被告国商公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告广州市国商大厦开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邝文棣支付从1999年2月17日起至本判决发生法律效力之日止的逾期办证违约金（违约金以人民币682919.96元为本金，按中国人民银行的规定的逾期贷款利息标准计算）；从本判决发生法律效力之次日起至两被告协同原告邝文棣办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金，被告广州市国商大厦开发有限公司仍按上述标准按月支付给原告邝文棣（违约金总额以不超过本金682919.96元为限）；
二、驳回原告邝文棣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10629元，由被告广州市国商大厦开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴伟华
审 判 员 侯炜邦
代理审判员 张 浩
二〇一四年九月二十日
书 记 员 谢绮雯
魏冬菊