沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大东民（二）初字第2577号
原告（反诉被告）：沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司，住所地：沈阳市大东区东北大马路398号。
法定代表人：邵华，职务：总经理。
委托代理人：韩世鹏，系辽宁同方律师事务所律师。
被告（反诉原告）：姜育梅，女，1966年11月17日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：韩旸、张大为，系辽宁泽云律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司与被告（反诉原告）姜育梅租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月24日受理后，依法由审判长张品、审判员刘奇（主审）、人民陪审员常凤书组成合议庭审理，于2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司（以下简称居然之家）委托代理人韩世鹏与被告（反诉原告）姜育梅及其委托代理人韩旸、张大为到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告与被告签订《居然之家招商合同》，租赁期限为2010年11月22日至2011年11月21日止。租赁合同约定：租金按季度缴纳，每个季度根据实际天数缴费。被告从2011年2月至2011年11月21日，以各种理由拖欠租金，物业管理费，市场管理费。在原告所列的被告欠费明细表中，租金数额为151404.12元，扣除为被告减免的租金8342.68元、4736.16元、4736.16元、724.28元四笔合计为18539.28元，共欠租金132864.84元。物业管理费为42230元，已扣除被告直接给付的12058.32元、6275.68元。市场管理费为1154元。以上三项欠费合计为176248.84元。利息计算从2011年2月1日至起诉之日2013年4月18日，按照同期人民银行贷款利率计算，共计199210.76元。为维护原告合法权益不受侵犯，请求法院支持原告的诉讼请求。1、请求判令被告返还原告欠缴的租金，经营管理费、物业管理费等及利息（计算至起诉之日）共计199210.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）姜育梅辩称：1、原告诉讼请求金额计算不准确。原告应提出充分证据证明其诉求199210.76元是如何计算出来的。2、被告已按约履行合同的各项义务，因原告行为导致双方签订的合同无法继续履行，原告应向被告承担相应的违约责任，而不是要求被告支付相关费用。根据双方签订的合同，原告将摊位交由被告租赁，租赁期限从2010年11月22日至2011年11月21日，合同期内，被告应支付原告租金169428.42元。合同第七条约定，被告在交纳首期租金的同时向原告交纳履约保证金24720元。在合同的十八条约定原告为被告提供完善的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务。合同签订后，被告即着手开展经营业务，但原告没有按合同约定履行各项义务，原告始终未提供相应的空调设施，导致商场温度过高，被告无法正常经营。2011年春节过后，原告在多处不同场合提到其准备撤场，大东店将不再继续经营，原告的行为导致商场内消费者数量急剧减少。原告应当承担违约责任，赔偿原告的经济损失。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院在查明事实和法律的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）姜育梅反诉诉称：原告与被告签订的《居然之家招商合同》第十八条约定原告为被告提供完善的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务。但在实际履行合同过程中，原告没有按合同约定履行各项义务，原告始终未提供相应的空调设施，从2011年4月起商场温度一直居高不下，被告无法正常经营。2011年春节过后，原告在多处不同场合提到其准备撤场，大东店将不再继续经营，原告的行为导致商场内消费者数量急剧减少。正是原告的行为导致双方合同无法继续履行，依据双方签订的合同第十六条，因甲方原因导致合同提前终止，甲方应将装修费的净值退还乙方，第三十四条，因甲方违反合同约定导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额，赔偿乙方装修费外，还应按乙方实际付款金额双倍返还履约保证金。因原告违反合同约定，故向法院提起反诉，以支持被告的合法权益。1、请求依法判令被反诉人支付反诉人店面装修费净值2.18万元（根据双方合同约定第五页第十六条，实际装修费18.5万元除以12乘以1.4个月）；2、请求依法判令被反诉人双倍返还反诉人已交纳的履约保证金人民币49440元；3、请求依法判令被反诉人支付反诉人冲帐返点费用1.5万元；4、请求依法判令被反诉人支付反诉人多交纳的质保保证金3万元及收取其他费用；5、由被反诉人依法承担本案的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）居然之家辩称：反诉请求第一项、第二项根据租赁合同的约定，被反诉人支付上述款项的前提是因被反诉人违约而提前终止合同，但事实上租赁合同自然解除，被反诉人没有违约也没有提前终止合同，因此，被反诉人不应向反诉人支付第一项、第二项反诉请求中的给付内容。关于第三项反诉请求，反诉人需提出充分证据来证明，否则应承担后果。关于质量保证金，根据租赁合同约定，返还的前提是反诉人所售商品三包期满六个月后无任何质量问题才予以退还。反诉人欠被反诉人租金近17万余元，根据租赁合同约定，被反诉人有权将这3万元从反诉人所欠的费用中扣除。关于反诉请求第四项中的其他费用，反诉人应当承担举证责任，否则应承担不利的法律后果。
经审理查明：原告与被告签订的居然之家招商合同，租赁地址位于沈阳市大东店，面积为206平方米，租赁期限从2010年11月22日至2011年11月21日，共计365天，其中从2010年11月22日至2010年12月27日为36天的免租期，除去免租期后的计租期限为329天。每平方米日租金为3元，合同期内被告共计应给付原告租金169428.42元（206平方米＊3元＊0.8333=514.98＊329天数=169428.42元）。按季度支付租金，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前。物业管理费给付标准为每日每平方米1元，合同期内物业管理费75190元。履约保证金支付标准为第一年租金标准的30天租金24720元。服务保证金1000元。市场管理费每月按销售额1%收取市场管理费，每月每平方米的保底销售额为800元，合计1648元。第十六条约定因原告原因导致合同提前终止，原告应将装修费的净值退还给被告（装修费的净值=被告支付的装修费＊提前撤场的时间／合同期，被告支付的装修费包括支付给原告的装修费和自行进行的装修费，自行进行的装修费用按每平方米500元计算）；如因被告原因提前撤场，装修费一律不退。第三十四条第一款约定除本合同有特别约定外，因原告违反合同约定而导致提前终止合同的，原告退还被告所交租金及费用余额、赔偿被告装修费外，还应按实际付款金额返还履约保证金。
被告从2011年2月1日开始欠付租金、物业管理费及市场管理费。原告计算被告欠付上述费用的期限从2011年2月1日至2011年11月21日止。其中租金欠付数额为151404.12元，扣除原告为被告减免的租金18539.28元（8342.68元＋4736.16元＋4736.16元＋724.28元），共欠租金132864.84元。物业管理费为42230元（已扣除被告给付的12058.32元、6275.68元）。市场管理费（2011年11月1日至11月21日）金额为1154元。以上三项欠费合计为176248.84元。
被告向原告交纳的保证金有合同押金24720元、服务保证金1000元、电话费押金500元、装修费押金2000元、预收款4312.44元，上述款项合计32532.44元。此笔费用的走向：一笔17027.44元（抵皇姑店的租金11655.41元和物业管理费5372.03元）。另一笔15505元抵皇姑店的代垫退货款。
另查，被告还向居然之家皇姑店交纳质量保证金3万元，经原告确认，质量保证金在全国范围由的居然之家缴纳一份即可，此笔款项没有在皇姑店结算时扣除，可以在大东区结算扣除。
上述事实，有居然之家招商合同、市场收据、欠费催缴通知等证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，其效力本院予以确认。原告起诉要求被告给付从2011年2月1日至2011年11月21日的租金、物业管理费及市场管理费合计176248.84元。关于撤场时间，被告主张是在2011年10月8日，并非合同的终止日期。本院从被告提供的其与原大东店店长朱彬的通话录音中的陈述，原告对于被告在2011年10月1日后撤场的事实是认同的，并且双方在此基础上已核对了帐目，应当认定在2011年10月1日以后双方已合意解除了合同。具体解除合同的时间，被告在庭审中提交了其撤场时花费搬运费的收条，时间发生在2011年10月8日。故合同解除的时间应当认定为2011年10月8日。被告作为承租方应当按合同约定给付从2011年2月1日至2011年10月8日的租金、物业管理费及市场管理费。其中租金部分从2011年2月1日至2011年4月30日为37490.54元（45833.22元-8342.68元），从2011年5月1日至2011年7月31日为42642元（47378.16元-4736.16元），从2011年8月1日至2011年10月8日为35533.58元（206平方米＊3元／平方米＊69天＊0.8333），以上合计租金为110205.68元（37490.54元＋42642元＋35533.58元-4736.16元-724.28元）。物业管理费从2011年5月1日至2011年7月31日物业管理费为18952元，从2011年8月1日至2011年10月8日物业管理费为14214元（206平方米＊1元／平方米＊69天）合计物业管理费为33166元。
但被告主张其从2011年4月就未经营，不应当给付原告租金的抗辩，被告提供了证人姚杰的证言和其与原店长朱彬的通通话录音证明其2011年4月以后商场的经营状况及被告的营业状态，从该二份证据可以看出：1、从2011年1月开始原告商场的经营状况、被告在2011年4、5月份时已处于临近停业状态，原告对此应当是明知的。2、2011年10月1日之前，被告有撤场的意思表示，并就此问题与朱彬进行过磋商，但因商场需要及其他原因未做进一步行动。原告作为商场经营者，不仅要为购物者创造舒适的购物环境，同时也要为经营者提供合理的经营需要。原告在2011年12月18日停业，客观上势必会对被告的经营造成一定影响。被告承租商铺的目的是获取利润，原告在未能使被告的租赁目的得到完全满足的情况下由其全部承担租赁费用明显显失公平，本院认为应由双方各承担50%为宜。双方共同承担的租赁费用时间应从2011年5月1日起算。如前所述，从2011年5月1日至2011年10月8日租金为78175.58元（42642元＋35533.58元），被告应负担租金39087.79元。物业管理费为33166元，被告应负担16583元。因市场管理费的欠费是发生在2011年11月1日以后，故被告未欠付市场管理费。综上，被告共欠付租金76578.33元（37490.54元＋39087.79元），物业管理费为16583元。
被告承租原告的租赁场地，向原告交纳了合同押金24720元、服务保证金1000元、电话费押金500元、装修费押金2000元、预收款4312.44元，合计32532.44元。现租赁期限已满，原告应当返还上述押金、保证金及预收款。而原告在庭审中所述，该部分款项已经抵顶皇姑店的欠费，但如原告所述皇姑店与大东店系不同的二个法人单位，独立核算。且本案中原告为大东店。如原告所述，用大东店的款项抵顶皇姑店欠费的方式是根据双方签订的合同第三十四条第二款“乙方在甲方一个分店违约导致甲方发生损失的，其他分店均有权对乙方采取扣留费用、封存货款等方式协助追讨损失”，押金、保证金及预收款合计32532.44元是被告向原告交纳的款项，上述条款约定并不适用本案的情况，原告不应当将上述款项抵顶皇姑店。故原告应当将上述款项返还与被告。同理，被告要求原告返还其在皇姑店交纳的合同押金26826.84元，本院不予支持。关于质量保证金3万元，原告陈述该笔款项在全国范围由的居然之家缴纳一份即可，没有在皇姑店结算时扣除，在本案中，被告要求返还并无不当。
关于被告要求原告支付店面装修费、双倍返还合同保证金24720元的请求，本院认为，按照双方合同第三十四条第一款的约定，需在原告违反合同约定的情况下赔偿装修费及履约保证金，本案中，原告并未有违约的行为，故本院对被告的此项诉讼请求不予支持。
关于被告要求原告支付冲帐返点费用的请求，被告称原告应当支付该笔费用，但是只提供了交款凭证、商品买卖合同等，上述证据不能证明被告与原告就冲帐返点达成协议，以及费用的计算等。故本院对被告的此项诉讼请求不予支持。
关于原告要求被告支付从2011年2月1日至2013年4月18日欠付租金、物业管理费、市场管理费等费用利息的诉讼请求，因双方对于费用的核算、合同履行是否存在违约等情况存在争议，原告要求被告支付利息的请求不能得到支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条之规定，判决如下：
一、被告姜育梅于本判决发生法律效力后7个工作日内给付原告沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司租金76578.33元、物业管理费16583元（2011年2月1日至2011年10月8日）；
二、原告沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司于本判决发生法律效力后7个工作日内返还被告姜育梅合同押金24720元、服务保证金1000元、电话费押金500元、装修费押金2000元、预收款4312.44元，合计32532.44元；
三、原告沈阳大东居然之家家居建材市场有限公司于本判决发生法律效力后7个工作日内返还被告姜育梅质量保证金3万元；
四、驳回原、被告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4284元，由被告负担。反诉费1312元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 张 品
审 判 员 刘 奇
人民陪审员 常凤书
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 王 宁