湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民一终字第239号
上诉人（原审原告）姚学东，男，1952年2月18日出生，汉族，农民。
委托代理人肖太勋，临湘市民声法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）临湘市五里牌乡新群村胜利组。
负责人马志平，组长。
委托代理人余神炜，男，1954年8月22日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）张重华，男，1964年9月9日出生，汉族，农民。
被上诉人（原审被告）王安飞，男，1979年4月16日出生，汉族，农民。
上列两被上诉人张重华、王安飞的委托代理人梅玖林，临湘市法律援助中心律师。
姚学东与临湘市五里牌乡新群村胜利组（以下简称胜利组）、张重华、王安飞确定合同无效纠纷一案，湖南省临湘市人民法院于2012年9月20日作出了（2012）临民初字第753号民事裁定。姚学东不服，向本院提起上诉。本院于2013年10月8日发回原审法院重审，原审法院于2013年12月10日立案受理后，依法重新组成合议庭公开开庭进行审理了本案，于2014年5月8日作出了（2013）临民初字第1512号民事判决。姚学东不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年7月16日公开开庭审理了本案。姚学东的委托代理人肖太勋，张重华、王安飞及其委托代理人梅玖林，胜利组的委托代理人余神炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，姚学东于1982年从本市忠防镇到胜利组落户，1988年经姚学东申请，胜利组同意姚学东缴纳了4850元（初次交2850元，复丈后补交2000元）购买一块宅基地。1990年，经有关部门批准同意，姚学东在本市五里牌乡新群村胜利组临107国道旁建造一栋四层楼房，建房许可证上载明建筑面积为100平方米，使用面积132平方米。1992年姚学东将此栋四层楼房转让给陈珍（该房屋登记在陈珍兄陈年保名下，实为陈珍所有），后陈珍以该房屋作抵押，向中国银行临湘支行贷款，因无力偿还，被诉至原审法院。该案审结生效后，原审法院于2003年委托临湘市价格认证鉴定中心对该房屋及其土地等进行了价值评估，总价值共计152627.00元，其中（1）土地价值：被丈量被评估的土地使用面积516㎡（宅基占地154㎡，生产用地面积362㎡），计26800元；（2）房屋价值：四层总建筑面积592㎡，计110289元：（3）地下室面积142㎡，计13910元；（4）围墙总面积81.7㎡，计1228元；（5）鱼塘161㎡，计400元。2003年3月，临湘市法院公告拍卖陈珍的上述一栋四层房屋，其公告主要内容表述为：“。本人自愿同意将位于临湘市五里牌最兰坡107国道北侧路边一栋四层楼房约500㎡，（另含地下层400㎡及后院空地一块）整体拍卖抵偿其债务。”。2003年11月26日，临湘市法院裁定拍卖被执行人陈年保位于临湘市五里牌季台坡107国道南侧一栋四层楼房，建筑面积530.48平方米。后因无人买受，中国银行临湘市支行和陈珍达成和解协议，同意陈珍以45000元价格买受该房。2007年4月2日，陈珍与张重华签订房屋出售协议，协议约定张重华以96000元买受该栋四层楼房，土地、建筑面积见房产证、土地使用证。2007年4月19日临湘市法院裁定陈珍所有登记在被执行人陈年保名下的位于临湘市五里乡新群村胜利组（临国道旁）的一栋四层楼房归买受人张重华所有。
2008年10月19日，胜利组代表人余神炜、刘四明与张重华妻子李玲飞、王安飞妻子李青签订了《购屋基转让协议》，协议约定：胜利组同意将姚学东同志屋基转让给张重华、王安飞，计面积0.741亩；另原收姚学东购基款2850元，复丈后补2000元，鲁师傅（陈珍丈夫）补交1000元，2008年11月王安飞、张重华补交1700元土地款，已收清（另收取转让费300元）；姚学东原土地协议无效，现以此协议为据，永归张重华、王安飞所有，若今后国家征收土地款、屋款归张重华、王安飞所有，如今后地屋转让，本组有权收取转让费。2012年9月18日，姚学东以胜利组、张重华私下签订屋基转让协议，侵犯其合法权益，为违法行为，遂诉至原审法院，请求法院确认胜利组与张重华在2008年10月19日所签订的《购屋基转让协议》无效。
原审法院认为，胜利组代表人与张重华妻子李玲飞、王安飞妻子李青，于2008年10月19日所签订的《购屋基转让协议》，是在张重华合法从陈珍手中买得该房屋后，胜利组因姚学东原屋基地遗留土地款的补交问题与张重华、王安飞发生争议后，双方为解决此矛盾，而达成的协议。该协议系双方的自愿、真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，且该协议已履行，应认定该协议合法、有效。姚学东主张该协议无效，因既缺乏事实依据，又非该协议的当事人与该案的适格主体，故原审法院不予支持。关于该协议内容中的0.741亩土地，除房屋占地面积外的空余土地使用权的争议，因姚学东已另案诉讼，且不为同一法律关系，故本案中不予处理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：驳回姚学东的诉讼请求。诉讼费1000元，由姚学东负担。
姚学东上诉称，1、一审认定1992年上诉人向陈珍转让该四层楼房屋时，已一并转让该争议的空余土地，陈珍向中国银行贷款时，已将该争议土地一并抵押，2003年评估时，将该争议土地统一进行了评估并已列入了整体转让范围，法院公告，裁定将该争议土地列入了整体买受范围，陈珍将该四层楼房转让给张重华时，包含上述争议土地在内明显错误。被上诉人之间私下签订的《购屋基转让协议》时，一审故意将该协议中所列的“转让方姚学东”和“转让方姚学东同志同意，将胜利组屋基转让给乙方。”的文字表述隐瞒。2、从协议的内容可以看出，上诉人既是该协议的相对人，又是本案主张侵权责任的适格主体。一审否认上诉人不是本案适格主体和协议当事人的判断明显错误。显然是在故意袒护被上诉人。3、一审认定被上诉人之间私下签订处置上诉人权利的《购买屋基转让协议》合法有效，显得十分草率的不严肃。3、一审认定被上诉人之间为解决原屋基地遗留土地款的补交问题而达成该协议，明显自相矛盾。另外，一审法院在判决书中还认定：“关于该协议内容中的0.741亩土地，除房屋占地面积外的空余土地使用权的争议，因原告已另案诉讼，且不为同一法律关系，故本案不予处理。”这样的表述更是自相矛盾，不能令人信服。综上所述，请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求，依法改判。
张重华、王安飞答辩称，1、姚学东1993年5月第一次转让时已将房屋、土地一并转让。第二次转让发生于2008年10月，在2011年11月第一次起诉前，三方当事人无任何争议，故可以认定不存在部份土地没有转让的事实。姚学东所陈述的“其余384㎡的土地一直作为菜地使用”不是事实。0.741亩土地也没有516㎡，姚学东既然承认其购得的土地面积为0.741亩，使用面积有516㎡实际上认可了胜利组要与答辩人签订本案协议的合理性。2、协议是否私下签订，姚学东是否不知情值得商酌，姚学东主张返还未转让部份的土地没有任何直接证据。3、本案所涉协议，只是原诉讼证据之一，效力完全可以认定，也应在原诉讼中认定，姚学东提起确认之诉不能成立，也没有必要单独进行。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
胜利组答辩称，签订转让协议时，姚学东不在场，故转让协议无效。
二审期间，姚学东及胜利组二审期间没有提供证据。
张重华、王安飞提供了一份“村（居）民宅基地转让申请报批单”，拟证明姚学东将房屋及屋后空地一并转让给了陈珍。
姚学东质证称，对证据的真实性没有异议，但该证据不是新证据，且报批单上载明的建筑占地530.48㎡是整栋楼四层的建筑面积，故不能达到张重华、王安飞的证明目的。
胜利组质证称，姚学东将房屋出售给陈珍时胜利组不知情，是否将屋后空地一并转让不清楚。
本院认证如下：姚学东和胜利组对“村（居）民宅基地转让申请报批单”的真实性均无异议，且该份证据与本案有关联，故本院予以采信，但该份证据不能实现张重华、王安飞的证明目的。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本院二审争议的焦点是《购屋基转让协议》是否有效。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。姚学东在一审起诉时陈述其在未到场也不知情且没有授权胜利组的情况下，胜利组与张重华签订的《购屋基转让协议》无效，其实质是认为胜利组签订《购屋基转让协议》的行为系无权处分行为。即使姚学东认为其没有转让屋后空地使用权，依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其要求确认《购屋基转让协议》无效的理由亦不能成立，本院不予采纳。
另外，本案系因姚学东认为其仍享有屋后土地使用权，胜利组未经其同意处分土地使用权而引起，故一审认为姚学东并非本案适格主体错误。
综上，本案一审判决虽认为姚学东并非本案适格主体错误，但认定基本事实清楚，审判程序合法，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由姚学东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 蒋立春
代理审判员 王欣辉
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 邓 乐