河南省安阳市龙安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民二初重字第4号
原告张德林，男，1948年1月25日生，汉族，住安阳市龙安区。
委托代理人朱海平，河南兴亚律师事务所律师。
被告郭海吉，男，1948年5月13日生，汉族，住安阳市文峰区。
第三人韩静花，1951年12月24日生，汉族，住址同上，系被告郭海吉妻子。
原告张德林诉被告郭海吉、第三人韩静花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日、2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告张德林的委托代理人朱海平、被告郭海吉、第三人韩静花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德林诉称，2000年11月13日，被告与原告自愿签订房屋买卖协议，约定被告将其位于安阳市文明大道小区8号楼3单元6层1××号的一套房屋，以人民币46000元（以下币种相同）的价格卖给原告所有，原、被告双方和中介方在协议上签字摁印确认。协议签订当日，原告将全部房款交付于被告，被告将本案涉诉房屋钥匙及房产证交给原告，原告遂搬进该房居住至今已达十多年，此后原告多次找被告协助办理房屋过户手续，被告却躲避、拒绝，致使原告至今未取得该房法律意义上的所有权。被告签订的协议是双方真实意思的表示，该协议不仅有效，而且除未办理房屋过户手续外都已实际履行。鼓励交易是合同法的重要精神，合同法及其解释都明确规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同才无效。安阳市房产管理局的规定及《城市房地产管理法》仅是管理性规定，不能以此简单认定原、被告双方的合同无效，法院应当准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能的维持合同效力。由此，请求法院依法判令：1、原、被告于2000年11月13日自愿签订的买卖协议有效；2、被告立即协助原告办理文明小区8号楼3单元6层1××号房产过户手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告郭海吉辩称，对原告所述的签订房屋买卖协议的事实没有异议，关于房屋过户的问题，在签订协议时，原告陈述不用过户，只需交付房产证，且协议约定被告交付房屋钥匙及房产证等有限手续后，此房事宜与被告无关。本案涉诉房屋系房改房，不能买卖，且系被告及妻子第三人韩静花共同所有，该房的买卖是在第三人不知情的情况下进行的，故原、被告签订的房屋买卖协议无效。原告陈述其一直在房屋中居住不是事实，其已经将房屋租赁给别人，期间也未找过被告办理房屋过户手续，故被告并无过错。
第三人韩静花辩（诉）称，原、被告之间的房屋买卖协议违反法律规定，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本案涉诉房屋系第三人与被告婚后的共同财产，被告卖房一事，第三人并不知情，被告在第三人不知情的情况下擅自把房子卖给原告，这种未经共有人同意擅自处分夫妻共同财产的做法是违法的，严重侵犯了第三人的合法权利，故房屋买卖协议无效。第三人请求法院依法判令：1、确认原、被告于2000年11月l3日签订的房屋买卖协议无效；2、原告返还位于安阳市××文明小区××楼××单元××号房屋；3、原告赔偿第三人20%的房屋手续费1万元、房屋修缮费用3万元、精神损失费11万元共计15万元。
原告张德林就第三人诉求辩称，第三人韩静花称其不知道房屋买卖情况是不符合常理的。原告与被告签订房屋买卖协议的时候，被告所持房产证显示所有人为被告郭海吉，双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违法相关的法律法规，即使第三人韩静花对此不知情，也不影响买卖协议的效力。对于第三人请求原告赔偿各项损失，第三人应当提交相应的证据予以证明，请求法院依法驳回第三人的诉请。
经审理查明，2000年11月13日，原告张德林与被告郭海吉签订房屋买卖协议一份，双方合同主要约定：郭海吉自愿将位于安阳市文明小区××楼××单元××号三室一厅私房一套，室内包括水、电、天然气、热水器、有线电视、吊灯、地板砖、吊扇共折房款肆万陆仟元整卖给张德林永远所有；双方同意定于2000年11月13日，张德林将房款当场交于郭海吉，郭海吉将上述房产正式交付给张德林，并随房门钥匙及房产证等有关手续一起交清，此后此房事宜与郭海吉无关。协议书尾部有原告张德林、被告郭海吉、中介方胡晓东签字按印确认，并附有买卖双方身份证号码。合同签订后，张德林于签订合同当日给付郭海吉房款46000元，郭海吉将房屋及房屋所有权证、钥匙等交付张德林，张德林居住并使用该房屋至今。
另查明，本案涉诉房屋的房屋所有权证内容显示，所有权人为郭海吉，所有权性质为私有，共有人一栏盖有“空白”字样方型章，房屋坐落：文明小区8号楼，幢号：8，房号：12，间数：3，建筑结构：砖混，层数：6／6，建筑面积（平方米）：77.37，备注：3单元。
又查明，被告郭海吉与第三人韩静花系夫妻关系，根据本院依职权调取的本案涉诉房产档案显示，本案涉诉房屋购房人为郭海吉，购房人配偶为韩静花，被告郭海吉于1993年12月31日购买本案涉诉房产，该房产为安阳市房产管理局直管公房，其售房产权单位为安阳市房地产管理处，被告郭海吉购买房屋时执行的是标准价，售房金额为玖仟伍佰叁拾贰元肆角捌分（9532.48元），1994年9月22日，被告郭海吉交纳上述房款，并办理了房屋所有权证，房产证号码为：房改售字第××号。
上述事实，有原告张德林提交的证据房屋所有权证一份、房屋买卖协议一份、2013年9月9日王美玲、张玉萍、侯美峰调查笔录各一份，本院依职权调取的证据本案涉诉房屋档案材料一份、2014年10月20日安阳市房产管理局回复一份以及各方当事人当庭陈述予以证实，所有证据经当庭举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，2000年11月13日，原告张德林与被告郭海吉签订房屋买卖协议一份，协议约定被告郭海吉将涉诉房屋以46000元的价格卖给原告张德林，协议签订当日，原告张德林将房款交付于被告郭海吉，被告将房屋及所有权证、钥匙等交付原告，原告占有使用涉诉房屋至今，被告郭海吉当庭对上述事实予以认可。被告及第三人辩称，本案涉诉房屋系房改房，被告出卖房屋时未取得完全产权，应认定协议无效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，被告郭海吉出卖的房屋虽系房改房，且其购买房屋时执行的是标准价，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第三款之规定，职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场。被告郭海吉于1994年9月购买房屋并办理产权证书，时隔6年后将房屋出卖，被告出卖房屋时虽未取得房屋全部产权，不符合上市交易许可条件，但该协议并未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，系双方真实意思表示，签订合同后原告即向被告支付房款并占有使用房屋，合同已经实际履行，且原告在庭审中表示其愿意承担涉诉房屋由标准价向成本价过渡的房屋差价，涉诉房屋由标准价向成本价过渡后，即具备上市交易的条件，故本案涉诉房屋虽为房改房，但并不影响原、被告之间房屋买卖协议的效力，被告及第三人辩称因房改房不能买卖导致协议无效的辩称理由，本院不予支持；被告及第三人辩称，第三人韩静花系房屋的共有人，被告出卖房屋时未经韩静花同意，故应认定原、被告双方房屋买卖协议无效，本院认为，本案涉诉房屋的房屋所有权证内容显示，所有权人为郭海吉，所有权性质为私有，共有人一栏盖有“空白”字样方型章，由此可认定，本案房屋出售时，产权登记在被告一方名下，原告张德林有理由相信被告有权处分该房产，其并未有过错，基于不动产的公示、公信原则，从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，应认定原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，故原告请求确认原告张德林与被告郭海吉20**年11月13日签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持；第三人要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效及要求被告返还涉诉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告请求被告协助办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款之规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，虽涉诉房产系被告与第三人夫妻共有，原、被告签订合同时，第三人韩静花并未在协议上签字确认，但自被告向原告交付房屋使用至本案诉争原告要求被告协助办理过户手续，时隔十三年之久，第三人均未就房屋买卖提出异议，也未向原告主张权利要求返还房屋，在原告通过诉讼手段要求被告协助办理过户手续的时候才声明自己对被告售卖房屋的事情不知情，本院认为，被告处置的房屋系夫妻之间的重要财产，原、被告签订买卖协议后，原告一直占有使用房屋，第三人称在长达十三年期间不清楚该房屋的状态，不知晓被告已经将房屋出卖的事实是不符合常理的，且原告在购买房屋时是善意的，没有过错，也支付了房屋的合理对价，故本院认为，应当认定第三人对被告出售夫妻共同所有房屋的行为知情，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意，本案中，第三人韩静花在房屋出卖十三年期间未作否认表示，应视为同意被告出卖房屋的行为，故第三人韩静花应当受原、被告之间房屋买卖协议的约束，与被告一同协助原告办理房屋过户手续，致使原告购买房屋的目的得以实现；原告在庭审中表示，房屋办理过户手续时需补足的房屋差价及产生的税费，其均同意负担，只需被告及第三人协助办理相关手续即可，这是原告对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故原告要求被告及第三人协助办理本案涉诉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。
关于第三人韩静花要求原告赔偿20%的房屋手续费1万元、房屋修缮费用3万元、精神损失费11万元共计15万元的诉讼请求，本院认为，第三人在庭审中并未提交相关证据对上述损失的产生予以佐证，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、参照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第三款之规定，判决如下：
一、确认原告张德林与被告郭海吉于2000年11月13日签订的《房屋买卖协议书》有效；
二、被告郭海吉与第三人韩静花于本判决生效后十五日内协助原告张德林办理位于安阳市文明小区8号楼3单元6层1××号房屋（房产证号码：房改售字第××号）产权登记过户手续，过户手续办理期间需补足的房屋差价及相关税、费，均由原告张德林承担；
三、驳回第三人韩静花的诉讼请求。
原告张德林案件受理费人民币950元，由被告郭海吉负担，第三人韩静花案件受理费人民币3300元，由第三人韩静花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 雷扬
审 判 员 崔瑛
人民陪审员 王颖
二〇一六年四月六日
书 记 员 郑露