吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一初字第80号
原告：桦甸市建筑工程有限责任公司。住所：桦甸市。
法定代表人：刘智刚，该公司董事长。
委托代理人：倪少范，该公司二分公司法律顾问。
委托代理人：马瑞云，该公司二分公司副经理。
被告：董铁明，住吉林省桦甸市。
被告：刘克松，住桦甸市。
被告：朱娟，住桦甸市。
原告桦甸市建筑工程有限责任公司（以下简称桦甸建筑公司）与被告董铁明、刘克松、朱娟申请执行人执行异议之诉一案，本院作出（2013）吉中民一初字第70号民事判决，桦甸建筑公司不服提出上诉，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一终字第84号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告桦甸建筑公司的委托代理人倪少范、马瑞云，被告刘克松、董铁明到庭参加诉讼。被告朱娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
桦甸建筑公司诉称：2001年7月14日，桦甸建筑公司与刘克松签订了桦甸市水上乐园老年公寓建设工程施工合同，约定由桦甸建筑公司承建该工程。后桦甸建筑公司与刘克松发生纠纷诉至法院，吉林市中级人民法院作出（2006）吉中民一初字第27号民事判决，判令刘克松给付桦甸建筑公司工程款3470980元及利息。刘克松不服该判决提起上诉，吉林省高级人民法院于2008年6月6日作出（2008）吉民一终字第16号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘克松向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2008）民申字第994号民事裁定，驳回了刘克松的再审申请。案件生效后，桦甸建筑公司申请执行，吉林市中级人民法院作出（2008）吉中民执字第61-2号民事裁定，查封了桦甸市水上乐园老年公寓1、2、3号楼部分房屋和车库，共计查封房屋82户、车库56个、锅炉房1座。在此期间，2009年朱娟以案外人身份提出执行异议，认为查封财产系其所有。吉林市中级人民法院作出（2009）吉中执监字第6号民事裁定，驳回朱娟的异议申请。后董铁明等56人以该房系从朱娟处购买，并已实际入住为名要求确权，吉林市中级人民法院确认董铁明等56人为房屋（车库）所有权人，裁定中止执行。桦甸建筑公司认为朱娟不是该项目的开发商、产权人、投资人，其与他人签订的房屋买卖协议无效，协议、收据均是伪造的，故提起诉讼。吉林市中级人民法院在案件审理中发现对方有涉嫌犯罪行为，于2010年7月20日将案件移送桦甸市公安局立案侦查，后桦甸市人民法院作出（2011）桦刑初字第242号刑事判决，对刘克松、朱娟等人判处刑罚，但民事部分没有结论，故桦甸建筑公司再次提起诉讼。请求许可对（2008）吉中民执行字第61—2号民事裁定查封的老年公寓7号车库继续执行。
董铁明辩称：涉案车库是董铁明2008年7月买楼房的时候一起购买的，当时买的是28号车库，但因为车较大，进不去库，又与朱娟沟通调整到7号车库。此后，董铁明一直使用7号车库到现在，法院曾找董铁明打开过车库，并现场拍照。董铁明不同意对涉案车库执行。
刘克松辩称：桦甸建筑公司没有给刘克松施过工，刘克松不欠桦甸建筑公司的钱。涉案车库是2007、2008年左右出售的，对董铁明的答辩意见无异议。
朱娟未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：，董铁明自称其于2007年7月购买了桦甸市水上乐园老年公寓的28号车库，后调换为7号车库，2008年秋天开始使用涉案车库至今。董铁明自认已支付了购买车库的部分款项，车库按5万元价格计算尚欠购车库款3万元至今未付。
另查明：原告桦甸建筑公司与被告刘克松，第三人刘志君、刘志刚、孙福利、徐晓光建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2006）吉中民一初字第27号民事判决，确认刘克松应给付桦甸建筑公司工程款3470980.58元及利息。刘克松不服该判决提出上诉，吉林省高级人民法院于2008年6月6日作出（2008）吉民一终字第16号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘克松向最高人民法院申请再审，最高人民法院以（2008）民申字第994号民事裁定驳回了刘克松的再审申请。案件生效后，桦甸建筑公司申请强制执行，本院于2009年4月7日作出（2008）吉中民执字第61-2号民事裁定，查封了包括涉案车库在内的桦甸市水上乐园老年公寓1、2、3号楼部分房屋和56个车库、1个锅炉房。2009年，被告朱娟以案外人身份提出执行异议，主张查封财产系朱娟所有，本院作出（2009）吉中执监字第6号民事裁定，驳回了朱娟的异议请求。后董铁明以涉案车库系其从朱娟处购买为由提出书面执行异议，本院作出（2009）吉中执监字第74号民事裁定，确认董铁明的异议成立，裁定中止涉案车库的执行。桦甸建筑公司不服，向本院提起诉讼。本院在桦甸建筑公司与董铁明、刘克松、朱娟等56人系列执行异议之诉案件的审理过程中，因刘克松、朱娟有涉嫌犯罪行为，于2010年12月2日将案件移送桦甸市公安局立案侦查。桦甸市人民法院作出（2011）桦刑初字第242号刑事判决，对刘克松、朱娟等人判处了刑罚。
上述事实有（2006）吉中民一初字第27号民事判决书、（2008）吉民一终字第16号民事裁定书、（2008）民申字第994号民事裁定书、（2008）吉中民执字第61-2号执行裁定书、（2009）吉中执监字第6号民事裁定、（2011）桦刑初字第242号刑事判决书、（2009）吉中民一初字第62-117号案件移送函、收据及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：桦甸建筑公司对刘克松享有的债权，已经人民法院生效裁判予以确认。刘克松不能履行判决所确定的金钱给付义务，桦甸建筑公司申请执行刘克松开发建设的房产来抵偿债务，符合法律规定。
本院在执行过程中，董铁明以涉案车库已由其购买并占有使用为由提出排除执行的异议。董铁明对涉案车库主张有偿取得，即所有权，是物权的一种。而该车库系由刘克松开发建设的不动产，尚未发生所有权变更登记，故董铁明对该车库主张所有权依法不能得到确认。
另一方面，即便董铁明与刘克松均认可双方之间存在房屋买卖合同关系，董铁明已实际占有使用，董铁明作为买受人也仅对涉案车库享有物权期待权。其欲以此排除执行需满足物权期待权的全部构成要件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，董铁明主张购买的涉案车库具有足以排除执行法律效力的物权期待权应同时满足以下条件：1.买卖合同真实存在；2.价款已经全部给付；3.查封前已经占有使用；4.买受人对没有变更登记没有过错。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，董铁明自认尚欠购车库款3万元，没有提供相关买卖合同，对自认的已付款项不能提供相应银行付款凭证。在庭审过程中经本院释明，董铁明以涉案车库存在争议为由，不同意向法院提存剩余价款。因此，董铁明排除涉案车库执行的理由不能成立，桦甸建筑公司的诉讼请求应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
许可对桦甸市水上乐园老年公寓7号车库继续执行。
案件受理费100元，由被告董铁明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 徐 玖
审 判 员 任宝君
代理审判员 郭立坤
二〇一五年十一月二十五日
代理书记员 王洋子