河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀民再115号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河北普华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区中山东路11号乐汇城2-1707。
法定代表人：邸越凡，该公司经理。
委托诉讼代理人：王欢，河北乾冀律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫志军，该公司经理。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：何尽忠，男，1948年9月17日出生，汉族，住河北省易县。
委托诉讼代理人：刘清梅，河北易兴律师事务所律师。
被申请人（一审被告）易县宏宇房地产开发有限公司，住所地：易县县城内中亢各庄路西。
法定代表人：王学金，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张利明，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：温春明，该公司职员。
再审申请人河北普华房地产开发有限公司（以下简称普华公司）与何尽忠、易县宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司），房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，河北省保定市易县人民法院于2015年3月24日作出（2014）易民初字第1410号民事判决。普华公司和何尽忠均不服，向保定市中级人民法院提起上诉。保定市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）保民一终字第1009号民事判决，已发生法律效力。普华公司不服，向本院申请再审。本院于2016年12月6日作出（2016）冀民申3014号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年3月17日公开开庭审理了本案。再审申请人普华公司的委托诉讼代理人王欢、闫志军，被申请人何尽忠的委托诉讼代理人刘清梅，一审被告宏宇公司的委托诉讼代理人张利明、温春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
普华公司再审请求，1、请求人民法院依法撤销保定市中级人民法院（2015）保民一终字第1009号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用全部由被申请人承担。
何尽忠辩称，对方再审理由不充分，其先行违约，应赔偿给我方带来的损失，要求驳回其再审申请。
一审法院查明，2008年3月13日何尽忠与宏宇公司盛世嘉园项目部签订了文化广场南侧拆迁安置协议一份。协议约定除安置住宅外，安置门市100平米，交付时间为18个月。2008年4月14日，宏宇公司盛世嘉园项目部为何尽忠出具《关于何尽忠门市拆迁说明》一份，内容为“何尽忠拆迁置换门市面积属一层门市，临开元大街”。2008年6月30日宏宇公司与普华公司订立盛世嘉园小区转交协议一份，协议第四条约定，“此前，原甲方在该项目上所形成的一切拆迁及债权、债务等全部作废，所有债权、债务及与拆迁户签定的协议同时转到乙方名下由乙方承担。”第五条，“此协议生效后，原易县宏宇房地产开发有限公司盛世嘉园项目部自行撤消，原盛世嘉园项目部行政章、财务章、委托书及协议全部交回甲方。因盛世嘉园项目部所产生的一切责任、纠纷及赔偿均由乙方承担”。何尽忠与普华公司争议的门市为普华盛世嘉园C座，该楼1—2层为商业门市，3层以上为住宅。2008年6月2日何尽忠支取了普华公司拆迁何尽忠外租其未到期平房门市未到期补偿款1000元。普华公司欲交付给何尽忠门市一间面积约115㎡并要求何尽忠补交多余15平米房款。此门脸房与普遍交付的门脸不同，应为畸形门脸，何尽忠以有瑕疵为由拒绝接受。何尽忠的房屋拆迁前有临街门市一间。
一审法院认为，何尽忠与宏宇公司于2008年3月13日签订的文化广场南侧拆迁安置协议书，在2008年6月30日宏宇公司已转交给普华公司，双方明确权利义务，故此何尽忠应当向普华公司主张权利。普华公司接收了宏宇公司的权利义务，就应当按照拆迁安置协议约定按时履行，普华公司未按约定履行应当承担违约责任。普华公司在拆迁何尽忠房屋前，何尽忠的房屋即有临街门市，其拆迁后就应当安置何尽忠正常的门市，普华公司现在要安置何尽忠的门市是一个有瑕疵的门市，依照相关法律规定，普华公司拆迁了何尽忠的门市，就应当优先安置给何尽忠没有任何瑕疵的门市100㎡。普华公司称现在没有其它可安置的门市，只有给其预留的这个115㎡的门市，并要求何尽忠补交多出的15㎡房价。普华公司没有其它无瑕疵的门市房可安置，鉴于何尽忠应当享有优先安置的权利，其多出的15㎡就应当作为瑕疵补偿，将115㎡的门市无偿安置给何尽忠为宜。何尽忠要求普华公司赔偿经济损失50万元。普华公司称不是不交付，是何尽忠不接收，不应当赔偿损失。普华公司拆迁何尽忠的带门市住宅房屋，是以盈利为目的的拆迁，其不按时按质交付，亦应承担违约责任，赔偿何尽忠的损失，损失应当参照普华盛世嘉园东门北侧的门脸房租金即每平米每天2.5元为宜。时间应按拆迁协议的自搬清之18个月的次日计算，即自2009年9月29日的次日计算至房屋交付之日止。普华公司称何尽忠不接收普华公司为其安置的门脸房，可按照协议第三条约定购回其房屋。协议第三条约定“甲方负责按照被拆迁建筑物状况以1000—1500元/平方米的价格购买乙方产权”，如果按照这一约定普华公司要购买何尽忠的门市房屋，则明显不公，现在的门市房屋市场价格是众所周知的，且其条款为格式条款属于霸王条款，普华公司的这一观点，不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条之规定，判决：一、限被告河北普华房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内交付给原告何尽忠盛世嘉园C座楼东门北门市房面积115㎡（被告普华公司为原告预留的那一间）。二、限被告河北普华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告何尽忠损失。损失参照盛世嘉园C座楼东门北门脸房租金每平米每天2.5元赔偿，赔偿面积100平方米（时间从2009年9月29日的次日至房屋交付之日止）。三、驳回原告其它诉讼请求。
判后，何尽忠、普华公司均不服提起上诉。何尽忠提起上诉称，普华公司未按法律规定交付符合规定的门市，给何尽忠经济上和精神上造成了重大损失和损害，普华公司未能提供建筑规划图纸，致使何尽忠无法选择置换门市的具体位置，普华公司唯一剩留的一分为二的里面宽、门头窄“刀把”形的畸形门市，剥夺了何尽忠的优先选择权。关于经济补偿应当计算未来70年因“畸形”门市给何尽忠造成的损失，每年5万元以上，应为370万元。请求二审撤销原判，改判维护何尽忠的优先权并赔偿经济损失370万元。
普华公司对此答辩称，何尽忠的诉求超出一审诉求的范围，不属于二审的审理范围，其可以另行起诉。何尽忠在上诉状中称将盖好的门脸一分为二属于主观判断没有事实依据。何尽忠对优先选择权的理解错误，优先选择权是指在有门脸供选择的前提下；针对其他被拆迁人来说，权利是相等的，不存在先后问题。经济补偿370万元，尚未实际发生，不应得到支持。拆迁合同履行问题，何尽忠所谓的未按合同约定交付门市没有事实依据，本案涉及的标的物是特定物，每间门市都不相同，与别人不同不意味着不符合建设规划要求，在没有被建设规划部门或相关机构确认普华公司交付的门脸为畸形的情况下，任何人不能确认该门脸为畸形门脸。普华公司在竣工后按约定向何尽忠交付了约定的门脸，是何尽忠拒绝接收，应当由其承担相关的损失。
普华公司上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，原审中何尽忠的诉讼请求不明确，应予修改，否则不应立案。原审判决多次滥用自由裁量权，超标查封普华公司的财产，无事实和法律依据地主观认定普华公司拟交付何尽忠的115平方米的临街门市为“畸形门脸”，原审认定双方签订的安置协议第三条为霸王条款错误，判令普华公司承担50余万元的违约金错误，请求撤销原判，依法改判，全部诉讼费用由何尽忠承担。
何尽忠对此答辩称，普华公司的上诉理由不成立，何尽忠的诉讼请求明确，原审程序公正，适用法律正确，普华公司违背诚实信用原则，未按安置协议约定的时间交付置换后的门市，构成根本违约，其应当赔偿自2009年至实际交付之日的经济损失及该门市按规划设计要求的年限何尽忠的可得利益损失。请求驳回普华公司的上诉请求。
二审法院审理查明的事实与一审一致。
二审法院认为，何尽忠与宏宇公司签订了拆迁安置协议且该公司为何尽忠出具了《何尽忠门市拆迁说明》，宏宇公司的债权、债务及该公司与拆迁户签订的拆迁协议中的权利义务已由宏宇公司移转给普华公司，故普华公司应按拆迁协议严格履行交付何尽忠门市。何尽忠的门市在拆迁前正常营业并产生较大收益，且该收益是何尽忠家庭生活消费的主要来源，普华公司在拆迁后亦应交付其位置适当、门市布局符合经营需要的门脸房，否则对处于被拆迁的弱势一方有失公平。普华公司开发后的盛世嘉园C座1-2层门脸房大多已交付给拆迁户，何尽忠的安置门市未能交付，对此双方各执一词。纵观拆迁过程，被拆迁户在房屋被拆迁后处于与开发商权利义务不对等弱势一方，本案中，何尽忠的门市被拆除后，对普华公司拟交付的门脸房的具体位置、结构布局一概不知，完全丧失了知情权与选择权利。本案中，普华公司拟交付的盛世嘉园C座楼东门北门市房面积115平方米房屋门头小里边大呈“刀把形”，该门市显然与其他门市格局不同，不规则的户型势必会影响经营收益，因此，原审认定该门市与其他相邻的门市不同，户型上存在瑕疵并无不当。普华公司主张何尽忠拒绝接受该门市存在违约，对此主张普华公司并未提供证据证实。原拆迁安置协议约定交付时间为2008年3月13日后的18个月，普华公司与宏宇公司的转让协议于同年6月30日生效，故普华公司交付何尽忠的门市时间最迟应截至2009年9月30日。但时至今日，普华公司并未实际交付安置门市，显属违约，原审对其拟交付的门市中超出的15平方米作为部分违约补偿显然不足以弥补何尽忠的实际损失，在此情况下，普华公司应承担迟延履行交付安置房屋门市的违约责任，原审法院参照该小区楼盘其他门市租赁情况确定了何尽忠的经济损失，标准客观，符合实际，并无不当；但何尽忠要求普华公司赔偿经济损失370万元缺乏事实和法律依据，对其主张不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。
本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
本院再审认为，何尽忠与宏宇公司所签定的“文化广场南侧拆迁安置协议书”是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。2008年6月30日普华公司与宏宇公司签定了盛世嘉园小区转让协议，因此普华公司作为合同权利义务的受让方，应当按照合同的约定，履行合同义务。尽管该拆迁安置协议中，没有明确约定普华公司向何尽忠交付门市房的结构样式，但是房屋结构的不同在一定程度上确会影响到房屋的价值（包括使用价值）。而且，普华公司取得了该工程的规划图纸后，也未及时将诉争门市房的结构样式告知何尽忠。因此，何尽忠拒绝接受普华公司交付的门口窄里面宽的门市房具有合理性。普华公司应主要承担逾期交付门市房给何尽忠所造成的房屋使用收益的损失。何尽忠明知在约定地段没有可替代的面积相近的门市房，仍拒绝接收，造成损失的扩大，何尽忠也应承担次要责任，双方当事人承担责任的比例以二八为宜。关于赔偿损失的标准问题，何尽忠提交了争议门市房附近的其他商户的租赁合同，该租赁合同载明马明连和董雷签定的门市房租赁合同是按照面积35平方米，每年3万2千元的租金标准来出租的，普华公司虽对此提出异议，但未能提交相关证据予以反驳，本院对普华公司的异议，不予支持。参照该出租房屋的出租价格，赔偿金额按照每平方米每天2.5元，100平方米的面积来计算，时间从2009年9月29日的次日至房屋交付之日止。普华公司承担该损失金额的80%，何尽忠承担该损失金额的20%。鉴于双方争议的门市房已执行给何尽忠且多出的15平方米不宜再分割，考虑到房屋结构对房屋价值和收益的影响是长期的，所以将多出来的15平方米补偿给何尽忠，原审如此处理并无不当。
综上所述，原审法院将逾期交房给何尽忠造成的房屋使用收益的损失全部判归普华公司承担属适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销保定市中级人民法院（2015）保民一终字第1009号民事判决及易县人民法院（2014）易民初字第1410号民事判决第二项；
二、维持易县人民法院（2014）易民初字第1410号民事判决第一、三项；
三、改判河北普华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿何尽忠损失金额的80%，何尽忠自己承担损失金额的20%，损失参照盛世嘉园C座楼东门北门门脸房租金每平方米每天2.5元赔偿，赔偿面积100平方米（时间从2009年9月29日的次日至房屋交付之日止）。
一、二审案件受理费160元，由河北普华房地产开发有限公司负担128元，何尽忠负担32元。
本判决为终审判决。
审判长 李 源
审判员 张新峰
审判员 曲大鸣
二〇一七年三月二十八日
书记员 米志峰