广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11708号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗宏，男，1960年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈翔贸（曾用名杨翔贸），男，1990年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：陈金成，广东蛇口律师事务所律师。上诉人罗宏因与被上诉人陈翔贸房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初341号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗宏，被上诉人陈翔贸及其代理人陈金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗宏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回陈翔贸的诉讼请求；三、维持反诉状的相关请求；四、一、二审诉讼费用由陈翔贸负担。事实与理由如下：1、房屋渗水到楼下与水龙头渗水到地面是有区别的，10年以来近10位租客在淋浴的过程中从来没有发现有渗水到楼下的情况。水龙头的渗水量与淋浴的渗水量更少，更不会渗到楼下，但陈翔贸在庭上10次将涉案房屋水龙头渗水到地面与两次发生渗水到楼下混为一谈，混扰视听，再加上陈翔贸4次在庭上虚假陈述，说明涉案房屋的洗手间是违章建筑，才误导法庭作出涉案房屋不适合居住的裁判。2、洗衣机的排水量是多少已大大超出了很多人的认知，百度查询结果显示5公斤的洗衣机排水量约为360斤，而淋浴的渗水量是40斤，更是因为陈翔贸的无知，认为洗衣机的排水量还不如淋浴的排水量，才导致陈翔贸敢于大胆地坚持可以像淋浴一样把洗衣机的用水排到地面，最终导致本案的发生。3、关于宽带的费用，陈翔贸不仅支付了100元的宽带安装费，还代付了200元的宽带预存费用，而且在结算时按宽带费用的约定进行了扣除，罗宏提交的补充证据微信聊天记录及宽带套餐的内容都可以证明陈翔贸是在7月12日安装了宽带，而宽带的期限是20个月，每月为69元。提起法庭注意，陈翔贸四次在一审法院进行虚假陈述，将宽带费用描述为有线电视费用，否认宽带的安装，直接导致区法院的判决没有宽带费用。4、关于租房合同1200元的所谓预付租金的条款，该条款是合同补充件是手写输入的，书写旁边没有书写方的签字和双方认可，罗宏对该条款的三性不认可，只要仔细的推敲就可以知道陈翔贸的说法是虚假的，只要中介人员出庭作证或书面证词就可以证明了。5、陈翔贸入住后两次渗水到楼下，导致楼下天花霉烂、热水器损坏，地面积水，遭到楼下租客投诉，经大工程的开挖洗手间没有找到渗水原因，之后确认为是洗衣机排水到地面所导致，是陈翔贸未经罗宏同意更换了洗衣机，更换了排水管的排水方向，排水管不够长，无法直接排入预留的下水口导致的。陈翔贸在一审法院上五次虚假陈述认为陈翔贸的排水管是够长的，是可以排到下水管的，罗宏有视频和辅助证据可以查证。6、罗宏洗手间的面积只有2.85平方米，是十几年的房子的防水层，遭遇到360斤水浸泡，出现了渗水到楼下的情况。7、陈翔贸出于整洁考虑在洗手间放了五星型的过滤垫，延长了洗衣机排水和浸泡的时间。陈翔贸在区法庭上4次虚假陈述说地上放置的塑料玻璃片与陈翔贸无关，这也是有视频和补充证据可以证明的。8、在陈翔贸坚持要将洗衣机的水直排到地面，渗水到楼下，实施故意损坏的情况下，罗宏要求解除合同并要求陈翔贸离开，但陈翔贸不愿意。罗宏才于7月20日晚上报警，而警察到场也无法让陈翔贸离开。9、在劝说无效的情况下，罗宏在7月20日晚上在走廊上拉闸停电，这是唯一一次的不当行为，但陈翔贸马上恢复了供电。陈翔贸8月6日搬走了自己的物品，因受到保安的阻拦才将涉案房屋的钥匙交给了管理处。10、陈翔贸至今没按合同要求办理涉案房屋的交接手续。11、陈翔贸至今没按合同要求对涉案房屋的设施设备恢复原状，而且涉案房屋的床垫消失了。12、陈翔贸没有恢复房屋原状，洗衣机排水方向不对，无法排到预留的下水管中。为了防止水渗到楼下，现在的租客要将洗衣机旋转90度使用，很不方便。13、陈翔贸至今没按照合同要求支付水、电、宽带、煤气等费用。14、陈翔贸洗衣机排水到地面行为不仅对房屋的设施设备造成了严重的损害，还对楼下的设施设备造成了损害，明显违反了租房合同损坏房屋设备的相关条款，理应赔偿相关损失，但陈翔贸不仅不愿意赔偿，还不听劝阻，继续实施对涉案房屋损害的行为，罗宏只好要求提前解除租赁合同。15、陈翔贸的行为不仅损害了房屋的设施设备，还改变了房屋的设施设备，还导致房屋存在长期被占用的事实，导致罗宏难以将涉案房屋租给下一手。16、有据可查陈翔贸在区法院作了40次虚假陈述，形成了许多假象，且部分被一审法院采信，应当承担一切的后果。陈翔贸二审答辩称一审法院查明事实清楚，适用法律正确。1、罗宏在一审法院的陈述及刚才的陈述中均称涉案房屋的楼龄将近10年，防水层是老化的，这在一审也提交了证据中也是有反映的。而且在一审时罗宏也承认该房屋是其自行将房屋分割为两个套间的。所以一审法院认为房屋的渗水是因为涉案房屋本身的原因导致的，是因为排污系统老化。2、罗宏所说的洗衣机更换，陈翔贸已经口头告知了罗宏，并且其是同意的，罗宏还为陈翔贸购买了洗衣机的配件（进水龙头和水管），而且是其本身亲自更换的。该房屋是有地漏的，涉案房屋在符合防水层标准的情况下，无论洗衣机是采用何种排水方式，洗手间的地板都不应该出现渗水。而且陈翔贸对该房屋的使用是属于合理使用，只是使用了两次洗衣机，事实上陈翔贸也没有改变排水的方向，排水第一次是排到排水管里的，第二次可能是排水管掉了下来，不管如何排水只要洗手间有防水层的话，都不应该出现渗水。3、罗宏在庭审中没有提供任何证据证明是陈翔贸的原因导致漏水，罗宏所提交的证据都是其自身单方制作的。4、刚才罗宏陈述，陈翔贸在洗手间放遮挡排水的东西，陈翔贸在入住之后并没有放置，也不清楚。5、关于宽带费用，入住时陈翔贸问罗宏是否有网络，罗宏称可以提供，只要把费用交给罗宏，安装宽带的人来安装宽带和有线电视时由于罗宏没有到场，所以就要求陈翔贸代付了100元的安装费用和200元预存费，然后再从租金中扣除。另，宽带和有线电视是捆绑一起销售的。6、关于租房合同，预付1200元的房租，刚才罗宏否认合同第8条书写文字的三性，但一审其实际上是已经认可了的。7、涉案房屋有证据证明是长期积水，沐浴的水龙头一直在渗水。在上一手租客承租时就已经开始漏水，到陈翔贸承租涉案房屋时，已告知罗宏漏水，但罗宏在10天后才来维修，所以陈翔贸认为涉案房屋已经存在长期浸水的情况。8、罗宏认为渗水是洗衣机排水造成漏水的，第一次漏水时间是7月10日，第二次漏水时间是7月13日早上，而陈翔贸在7月13日晚上才开始使用洗衣机，第一次漏水是因为陈翔贸洗澡，手洗衣服，水才排到地面，直接通过地漏排水，所以陈翔贸认为罗宏所说的洗衣机造成破坏，防水层漏水的理由是不成立的。陈翔贸安装使用洗衣机的时候，罗宏也知道，并且是罗宏帮陈翔贸安装使用的，其还做了调试。9、罗宏称陈翔贸没有办交接手续，陈翔贸离开房屋之前已多次告知罗宏。因为停电，陈翔贸才要搬离，而罗宏在回复则说要求陈翔贸赔偿，双方协商无果，陈翔贸回复信息才称通过法律途径解决。陈翔贸搬离当天是通过物业公司联系罗宏的，要求罗宏到现场进行交接，但罗宏以没有时间为由而没有到现场，并且委托物业和保安审核了家私和家电后才准许放行的，并且罗宏还要求陈翔贸把钥匙给物业。搬出后陈翔贸才发律师函给罗宏，但罗宏是拒绝签收的。10、陈翔贸并没有坚持要求洗衣机的水排到地面，罗宏要求陈翔贸离开是因为其认为房屋的渗水是陈翔贸导致的，要求陈翔贸承担赔偿费用，但陈翔贸不同意，因此罗宏就通过停电和报警要求陈翔贸离开的。另，罗宏自己也承认其是通过停电要求陈翔贸离开的。11、关于恢复原状，因为陈翔贸没有破坏和改变涉案房屋，所以不存在恢复原状的事实。陈翔贸向一审法院起诉请求:l.请求判令罗宏退还陈翔贸预付房屋租金差额4400元及押金5000元，并赔偿利息损失（自2017年8月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；2.请求判令罗宏支付陈翔贸搬家费用1000元、中介费1250元、房屋清洁费546.5元；3.请求判令罗宏支付违约金5000元；4.本案诉讼费由罗宏承担。罗宏反诉请求：1.陈翔贸擅自处置罗宏洗衣机，要求赔偿1399元；2.陈翔贸擅自处置罗宏床垫，要求赔偿1980元；3.陈翔贸擅自结束房屋租赁合同离开，未与罗宏办理交割，导致影响后续租赁业务，要求赔偿未结水电、煤气、管理费、电视费、保洁费（2017年7月12日至2017年11月4日）合计1065元，租金4600元（2017年9月1日至2017年11月4日），中介费1150元；4.陈翔贸擅自结束房屋租赁合同并离开，未与罗宏办理交割，租房合同押金不退回；5.陈翔贸擅自结束合同并离开，未与罗宏办理交割，罗宏专门为陈翔贸申请的广州有线电视宽带费用，从2017年8月1日开始，需维持20个月，每月费用69元，已支付1个月，要求赔偿4个月后，还剩15个月，合计1380元；6.陈翔贸洗衣机排水不当导致漏水，要求赔偿已发生地面补漏维修费用1900元；7.陈翔贸洗衣机排水不当导致漏水，要求赔偿楼下热水器损坏费用1199元；8.要求赔偿建筑物损坏维修费用，其中瓷片重新覆盖，预计1000元；安排维修与配套维修工时2日，2000元；上层洗手间防水处理12000元；下层天花改造9000元；9.判令陈翔贸承担本案诉讼费。陈翔贸提交其向邓露转账2450元的转账记录，一审法院确认其中1250元为陈翔贸支付给邓露的佣金；另1200元属于陈翔贸预付给罗宏的租金。对于陈翔贸提交的清洁费发票，因开票日期为2017年9月6日，购买方也仅注明“个人”，该发票无法证明与本案有关，故一审法院对该证据的关联性不予确认。对陈翔贸提交的家私电器清单，因该清单上只有陈翔贸的签名，故一审法院对该证据的真实性不予确认。对罗宏提交的上层家具清单、上层前后租客家具差异说明、关于漏水问题的处理情况与原因分析，因该三份证据系罗宏单方面自行制作，故一审法院认为上述证据属于罗宏的单方陈述。对罗宏提交的淘宝购物记录、与案外人签订的租赁合同，因与本案争议的事实无关，一审法院对该证据的关联性不予确认。对罗宏提交的其与案外人的微信聊天记录及微信汇款记录，因聊天双方的身份无法核实，一审法院对上述证据的真实性不予确认。一审法院认定事实如下：罗宏系白云区广州大道北1986号903房的登记产权人之一。罗宏自行将该房屋分隔为上下两层两个独立的套间。2017年6月9日，罗宏委托案外人邓露，由罗宏作为出租人（甲方），陈翔贸作为承租人（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落广州大道北1986号合一国际F栋903房上层（以下简称涉案房屋）。第一条租赁期：（一）房屋租赁期自2017年6月12日至2018年6月11日，共计12个月。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。第二条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：每个月2500元，房屋押金2个月5000元待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。（二）支付方式为银行汇款，租金每月11日前支付。第三条：房屋维护及维修（一）甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1.对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后进行维修；2.因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条违约金和违约责任：1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5000元；2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5000元。第八条补充协议：租客提前按预付房租1200元整，以后每月房租只需转账2400元房租于业主。等等。合同签订当日，罗宏即向陈翔贸交付了涉案房屋的钥匙，陈翔贸于2017年7月3日入住涉案房屋。陈翔贸入住涉案房屋后将房屋内原有的床垫和洗衣机丢弃，自行购买新的床垫和洗衣机。陈翔贸于合同签订当日向罗宏支付押金5000元及第一个月租金2400元，并于该日向邓露转账2450元，其中1200元为陈翔贸向罗宏预付的租金，剩余1250元为陈翔贸支付给邓露的中介费。2017年7月14日，陈翔贸向罗宏转账支付3830元，陈翔贸主张3830元包含4000元租金和1个月的水费14元、电费45元、管理费40元、垃圾处理费5元、有线电视费26.5元合计130元，因陈翔贸垫付了雪种费200元和电视费100元，罗宏同意在租金中扣除，因此其实际转账金额为3830元，罗宏对此无异议。2017年7月20日，罗宏以陈翔贸未经其同意将洗衣机排水管从预留的排水管改为由地面预留的沐浴地漏排水，水直接排到洗手间地面，导致下面的房屋漏水为由，将涉案房屋电闸停电，要求陈翔贸搬走。陈翔贸提交视频显示其在2017年7月23日至涉案房屋时，涉案房屋处于停电状态，且在合上电闸后仍然无电。2017年8月6日，陈翔贸从涉案房屋搬离，罗宏通知小区物业管理处放行，并要求陈翔贸将钥匙交给物业管理处。双方未办理书面交接手续。陈翔贸从涉案房屋搬出时将其自行购买的床垫一起搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。罗宏对于陈翔贸提交的房屋租赁合同、收款收据、汇款明细、银行电子银行回单、微信聊天记录的真实性、合法性和关联性（以下简称三性）无异议。陈翔贸提交其向邓露转账2450元的转账记录，主张2450元中1250元是其支付给邓露的中介费，1200元是其代罗宏支付给中介的佣金；罗宏对上述转账记录的真实性予以确认，确认1250元是陈翔贸支付给邓露的佣金，但主张1200元是双方协商用于购买床的费用。陈翔贸提交双方微信记录，拟证实其于2017年7月14日向罗宏转账支付3830元的组成为2017年7月12日至9月1日的租金4000元加上水电物业费130元减去罗宏同意在房租中扣减的雪种100元及电视预存200元，共支付了3830元；罗宏对微信记录的真实性无异议。陈翔贸提交EMS快递单、投递证明及邮件退件，拟证明其委托律师向罗宏发送《关于罗宏违约而解除房屋租赁合同并要求支付违约金退回押金的律师函》，相关邮件寄送至涉案地址，罗宏拒收；罗宏对该证据的质证意见为其不在收件地址居住，因此拒收。陈翔贸提交光盘一份，拟证明罗宏于2017年7月20日对涉案房屋停电后其离开涉案房屋，此后其于2017年7月23日回到涉案房屋内，发现涉案房屋仍处于停电状态且打开电闸仍没有电；罗宏确认其于2017年7月20日对涉案房屋停电，并主张因为其在2017年7月18日、19日已经多次要求陈翔贸离开，因陈翔贸拒绝离开，其因此才断电，但是当日陈翔贸已自行将电闸合上，7月23日并非其断电。陈翔贸提交清洁费发票拟证实其支付清洁费546.5元，罗宏对该证据的三性不予确认。陈翔贸提交家私电器清单拟证明入住时涉案房屋内的家私情况，罗宏质证意见为该证据没有其签名，故对证据的三性不予确认。陈翔贸提交旧床垫照片及双方微信聊天记录，拟证明旧床垫并非罗宏主张赔偿的南极人品牌，且旧床垫发黄发黑，其取得罗宏同意将旧床垫丢弃。罗宏对上述证据的质证意见为对照片的真实性无异议，其同意陈翔贸更换床垫的前提是陈翔贸退租时要将新的床垫留下。罗宏提交涉案房屋房产证，拟证明涉案房屋的产权情况以及涉案房屋房龄近10年，其中洗手间面积为2.85平方米，遇到大水量，会导致地面浸泡并漏到下层；陈翔贸对该证据的质证意见为涉案房屋由罗宏私自改造为上下两层两个独立的单间对外出租，涉案房屋因为是罗宏私自加建，不符合防水的相关要求；罗宏确认其出租给陈翔贸的上层房屋是其自己隔层的。罗宏提交家具清单、与下层租客的租赁合同、与原上层租客的租赁合同、与下层租客的微信聊天记录、关于漏水问题的处理情况与原因分析、与邓露的微信聊天记录、58同城补漏维修陆先生的汇款记录、与原上层租客的微信聊天记录、与上层新租客租赁合同，陈翔贸对上述证据的三性不予确认。对罗宏提交淘宝购物记录，陈翔贸的质证意见为罗宏购买家具用品是其作为业主应尽的义务。对罗宏提交的双方微信聊天记录，陈翔贸对该记录的真实性无异议，并主张从聊天记录中可以看出，其已向罗宏表明床垫由其自带，罗宏已经表示认可。一审法院认为：罗宏与陈翔贸就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。本案争议的焦点是罗宏还是陈翔贸违法解除双方租赁合同。根据本案查明的事实，罗宏以断电方式要求陈翔贸搬离，故应当认定是罗宏主动提出要求解除双方租赁合同，其要求解除合同的理由是陈翔贸未经其同意将洗衣机排水从预留的排水管排水改为由地面预留的沐浴地漏排水，水直接排到洗手间地面导致下面的房屋漏水。对于上述理由是否足以构成罗宏主动行使合同解除权的条件，一审法院分析如下：首先，罗宏陈述，涉案房屋房龄近10年，洗手间面积2.85平方米，防水层老化，洗手间内水量较大及排放时间长的情况下会导致漏水，根据上述陈述，应当认定涉案房屋洗手间漏水的主要原因在于洗手间防水层老化，该情由属于房屋本身瑕疵，即租赁物本身的不适租，租赁物不适租的责任应当由作为出租方的罗宏承担。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七规定：“承租人应当按照约定的方法适用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”。本案中，无证据证实双方曾就洗衣机的排水方式进行约定，亦无证据证实双方曾就此达成补充协议，因此陈翔贸应当按照房屋的性质进行使用。在涉案房屋洗手间符合防水标准的情况下，无论洗衣机是采用通过预留排水口排水还是采用由地面预留的沐浴地漏排水，洗手间的地板均不应当出现漏水的情况。故无论陈翔贸采用上述任何一种排水方式，均属于符合房屋性质的使用，陈翔贸的行为并不构成违约。据此，罗宏单方面要求解除合同的理由不能成立，故本案应当认定系罗宏违法解除双方租赁合同。罗宏确认其于2017年7月20日将涉案房屋断电，罗宏主张陈翔贸在当日已自行将电闸合上但对该主张未提供证据予以证实，一审法院对罗宏的主张不予确认。因罗宏的断电行为已经严重影响陈翔贸对涉案房屋的使用，故一审法院对陈翔贸主张自该日开始其已无法继续在涉案房屋内居住的事实予以采信。同时，因罗宏违法提前解除租赁合同，陈翔贸另外寻找租住的房屋需要时间，陈翔贸于2017年8月6日搬离，故2017年7月20日至8月6日属于其另寻其他租住场所的合理时间，因此2017年7月20日至8月6日期间涉案房屋无法使用导致的损失，应当由作为违约方的罗宏自行承担。陈翔贸仅应当支付2017年6月12日至2017年7月20日的租金3225.81元（2500元+2500元÷31天×9天），陈翔贸预付的2017年7月20日以后的租金罗宏应当予以退还。陈翔贸合计向罗宏支付租金的金额为7600元（2400元+1200元+4000元），扣除其应承担的租金3225.81元，罗宏还应当向陈翔贸退还租金4374.19元，陈翔贸要求罗宏退还租金4400元，对其主张的超出部分，一审法院不予支持。涉案租赁合同因罗宏单方面违约解除，陈翔贸要求罗宏向其退还押金5000元，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》第七条约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金5000元，故陈翔贸要求罗宏向其支付违约金5000元一审法院予以支持。对于陈翔贸要求罗宏向其赔偿租金和押金的利息损失、中介费、搬家费、房屋清洁费的诉讼请求，因陈翔贸的上述诉讼请求实际上是主张其因合同解除导致的损失，违约责任的承担方式包括支付违约金和赔偿损失，其中违约金已具有损失补偿的作用，现陈翔贸同时主张违约金和赔偿损失，但未能举证证明其实际损失远高于合同约定的违约金，故上述违约金已足以弥补其上述损失，一审法院对陈翔贸主张的利息损失、中介费、搬家费、房屋清洁费均不予支持。因涉案租赁合同是罗宏违法解除的，故其要求陈翔贸向其支付2017年9月1日起至2017年11月4日的租金4600元、中介费1150元，以及不予退还押金5000元的反诉请求均缺乏法律依据，一审法院不予支持。罗宏反诉要求陈翔贸赔偿其自2017年11月4日起有线电视宽带费1380元的诉讼请求，因陈翔贸自2017年7月20日开始已未在涉案房屋居住，2017年11月4日后其并未实际使用有线电视宽带，且陈翔贸对租赁合同提前解除并无责任，故罗宏要求陈翔贸承担有线电视宽带费于法无据，罗宏该项反诉请求一审法院不予支持。对于罗宏要求陈翔贸向其赔偿地面补漏维修费1900元、楼下热水器损坏费用1199元、瓷片重新覆盖费用1000元、安排维修与陪同维修工时费2000元、洗手间防水处理费12000元、下层天花改造费9000元的反诉请求，如前所述，涉案房屋漏水是由于涉案房屋本身不适租所致，租赁物不适租的责任应当由作为出租方的罗宏承担，陈翔贸对涉案房屋的使用属于合理使用，其并不存在违约，罗宏的上述诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。对于房屋未结的水费、电费、煤气费、管理费、电视费、垃圾费（保洁费），陈翔贸实际在涉案房屋居住至2017年7月20日，故其仅应承担涉案房屋在2017年6月12日至2017年7月20日期间的上述费用。根据本案查明的事实，陈翔贸已经向罗宏支付了2017年6月12日至2017年7月11日的水费、电费、管理费、垃圾处理费、有线电视费，故陈翔贸仅需支付2017年7月12日至7月20日期间的上述费用。因一审法院对罗宏提交其与新租客签订的房屋租赁合同的关联性不予确认，一审法院对其主张的水电表的读数不予确认。罗宏未能举证证实2017年7月12日至7月20日的水电费、煤气费、有线电视费的金额，一审法院根据陈翔贸在2017年6月12日至7月11日期间相关费用的支出，酌情认定2017年7月12日至7月20日期间水电费用、煤气费、管理费、保洁费（垃圾费）、有线电视费合计37.74元（130元÷31天×9天），罗宏主张的超出部分一审法院不予支持。对于罗宏要求陈翔贸赔偿因陈翔贸擅自处置床垫及洗衣机给其造成的损失1399元和1980元的诉讼请求。首先对于床垫，根据双方的微信聊天记录，一审法院确认陈翔贸的更换床垫时已经取得罗宏的同意。由于双方对于更换的新床垫在退租时是否应当留下的问题并未明确进行约定，因此对该问题的认定应当结合一般的交易惯例进行认定：陈翔贸入住涉案房屋时，房屋内是有旧床垫的，租客在丢弃原有床垫后在搬离时将新床垫一并带走已经影响对出租方的后续出租，因此一审法院认为在搬离时将更换的新床垫留下符合一般的交易惯例，罗宏要求陈翔贸赔偿其床垫损失一审法院予以支持。但考虑到本案系罗宏违法解除合同，另外结合原有旧床垫本身的价值，一审法院酌情认定陈翔贸就床垫赔偿罗宏损失500元。对于洗衣机，因更换的洗衣机陈翔贸搬离时并未带走，罗宏在继续保留更换的新洗衣机的情况下要求陈翔贸赔偿其洗衣机损失明显不合理，一审法院对其该项反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条之规定，于2018年4月23日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，罗宏向陈翔贸退还租金4374.19元；二、在本判决生效之日起三日内，罗宏向陈翔贸退还押金5000元；三、在本判决生效之日起三日内，罗宏向陈翔贸支付违约金5000元；四、在本判决生效之日起三日内，陈翔贸向罗宏支付2017年7月12日至7月20日期间水电费、煤气费、管理费、电视费、保洁费共37.74元；五、在本判决生效之日起三日内，陈翔贸向罗宏赔偿床垫损失500元；六、驳回陈翔贸的其他诉讼请求；七、驳回罗宏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费229.66元，由陈翔贸负担70.31元，罗宏负担159.35元；反诉受理费430.93元，由罗宏负担405.93元，陈翔贸负担25元（上述本诉受理费229.66元已由陈翔贸预交，罗宏预交反诉受理费206.39元，陈翔贸同意本院多收受理费134.35元由罗宏在本判决生效之日起三日内直接支付给陈翔贸，本院不再退回；罗宏于本判决生效之日起三日内需再向本院补缴受理费224.54元）。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，罗宏向本院提交视频U盘一个，证明洗衣机排水管不够长，无法排到下水管中去，以再次证明其上诉主张。陈翔贸质证认为：1、该视频不是新证据，在一审时已提交，而后罗宏又撤回该证据。2、该视真实性、合法性认可，但关联性不认可。3、该视频的拍摄时间为2017年7月20日，洗手间的防水层已经重新做好。4、该视频是在洗手间的防水层做好的情况下对该洗手间的防水进行的测试，可以看到排水是可以正常排水的，地漏也是正常快速排水，没有问题；并且关键是在排水测试后，该洗手间没有发生漏水。5、陈翔贸所说的没有问题，是认为沐浴以及水龙头的水，按房屋设计是直接排水到地板，而且地板上有地漏，污水都会快速从地漏排走。陈翔贸认为无论是沐浴还是使用水龙头等排水到地板没有都没有问题，是正常的。在防水层符合标准的情况下，排水是不会发生漏水的。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对罗宏的上诉及陈翔贸的答辩意见，分析如下：本案罗宏解除合同的理由是陈翔贸未经其同意将洗衣机排水从预留的排水管排水改为由地面预留的沐浴地漏排水，水直接排到洗手间地面导致下面的房屋漏水。从罗宏提交的证据及视频等来看，涉案房屋洗手间预留有洗衣机的排水口，且该洗衣机的排水口高于沐浴室地面。陈翔贸承租涉案房屋后，购入的洗衣机正面放置时，由于排水管位置与排水口位置存在一定的距离，该洗衣机排水管无法正常接入排水口。为此，陈翔贸使用洗衣机时采用洗手间地面排水，即通过洗手间地漏排水的方式进行排水，该方式虽然有其不适合之处，但从洗手间的功能来说，在涉案房屋洗手间符合防水标准的情况下，无论洗衣机是采用通过预留排水口排水还是采用由地面预留的沐浴地漏排水，洗手间的地板均不应当出现漏水的情况。故，无论陈翔贸采用上述任何一种排水方式，均属于符合房屋性质的使用，陈翔贸的行为并不构成违约，罗宏以前述理由解除合同并不成立。结合罗宏自述涉案房屋房龄近10年，洗手间面积2.85平方米，防水层老化，洗手间内水量较大及排放时间长的情况下会导致漏水，一审法院应当认定涉案房屋洗手间漏水的主要原因在于洗手间防水层老化，该情由属于房屋本身瑕疵，即租赁物本身的不适租，该租赁物不适租的责任应当由作为出租方的罗宏承担并无不妥。双方出现纠纷后，罗宏于2017年7月20日将涉案房屋断电，罗宏虽主张陈翔贸在当日已自行将电闸合上但对该主张未提供证据予以证实，故一审法院对罗宏的主张不予确认亦无不妥。因罗宏的断电行为已经严重影响陈翔贸对涉案房屋的使用，一审法院对陈翔贸主张自该日开始其已无法继续在涉案房屋内居住的事实予以采信合理合法。综上，罗宏的采取断电解除合同的行为构成违约，而陈翔贸未构成违约，故对罗宏以陈翔贸构成违约为由而提出的上诉请求，本院均不予支持。至于宽带的费用，罗宏一审以陈翔贸擅自结束合同并离开，未与其办理交割，其专门为陈翔贸申请了广州有线电视宽带费用，从2017年8月1日开始，需维持4个月后，还剩15个月，合计1380元，要求陈翔贸予以赔偿。从一审当事人陈述可知，陈翔贸支付了100元的宽带安装费，还代付了200元的宽带预存费用，而且在结算时按宽带费用的约定进行了扣除。因有线电视与宽带一并安装，是现实生活中存在现象，本案罗宏并未举证证明涉案房屋有线电视与宽带是分别安装的，故陈翔贸二审所述宽带和有线电视是捆绑一起销售的合理，本院予以采信。因陈翔贸自2017年7月20日开始已未在涉案房屋居住，2017年11月4日后其并未实际使用有线电视宽带，且陈翔贸对租赁合同提前解除并无责任，故罗宏要求陈翔贸承担有线电视宽带费1380元于法无据，对罗宏该项反诉请求一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗宏上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159.35元，由上诉人罗宏负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  谭红玉二〇一八年七月二十日书记员  钟明丽黄妙丽