甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆中民终字第685号
上诉人（原审原告）李海龙，男，汉族，1981年2月16日出生，西峰区人，农民。
被上诉人（原审被告）顾维嗣，男，汉族，1982年12月24日出生，庆阳市西峰区人。
被上诉人（原审被告）庆阳市西峰天禾商贸发展有限责任公司，住所地：庆阳市西峰区九龙北路东湖小区服务小楼。
法定代表人张文钰，该公司总经理。
委托代理人赵来友，男，汉族，1955年11月11日出生，该公司经理。
委托代理人何其富，男，汉族，1956年2月14日出生，该公司出纳。
被上诉人（原审被告）魏长波，男，汉族，1983年5月18日出生，庆阳市西峰区人。
上诉人李海龙因与被上诉人顾维嗣、庆阳市西峰天禾商贸发展有限责任公司（以下简称天禾商贸公司）、魏长波房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2015）庆西民初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李海龙、被上诉人顾维嗣、天禾商贸公司委托代理人赵来友、何其富到庭参加了诉讼。被上诉人魏长波经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：天禾商贸公司与庆阳市天禾蔬菜早市综合商场（以下简称天禾商场）属于隶属关系。2006年左右天禾商场将位于该早市西排15号房屋一处出租给了顾维嗣，租赁费每年交一次，未签订租赁合同。2014年4月6日，李海龙与顾维嗣签订了《租房协议》，协议约定顾维嗣将天禾早市西排15号租给李海龙使用，月租费为3000（叁仟元），使用期限为2014年6月27日至2016年6月27日。2014年12月31日顾维嗣与天禾商场的合同已到期，之后顾维嗣未向天禾商场缴纳2015年度的该房屋租赁费，顾维嗣与天禾商场的租赁关系已终止。2015年2月12日，天禾商场决定对顾维嗣租赁部分的区域进行改造，并以张贴通知、电话告知等方式通知了各租赁户，李海龙也收到了该通知。通知内容为“由于天禾蔬菜早市部分整修，凡在早市麻花区域的各营业户，即楼下各营业房住户，务必在2015年3月15日前，来市场办公室办理相关退款及终结合同事宜。”随后，天禾商场经理联系魏长波进行这次市场的部分整修工程，魏长波根据市场要求对天禾早市西排15号房屋的卷闸门、冷库进行了拆除。并将拆下来的卷闸门和冷库保存在租用的库房里。李海龙现请求确认其与天禾商场之间的租赁合同合法有效，并继续履行合同；魏长波立即停止对其承租标的物的侵害、并排除妨碍，返还其货品、冷库设备，恢复其经营活动；顾维嗣、天禾商贸公司、魏长波共同赔偿其装修、安装费用24000元。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李海龙与顾维嗣签订的《租房协议》，是双方真实意思表示，李海龙诉称顾维嗣以天禾商贸公司代理人的名义与其签订了房屋租赁合同，该合同直接约束天禾商贸公司，天禾商贸公司辩称天禾商场并未委托顾维嗣以商场名义与李海龙签订房屋租赁合同，李海龙与顾维嗣签订的合同上未加盖商场印章，是顾维嗣的个人行为，李海龙亦未向法庭提交相关证据证实顾维嗣是代表天禾商场与其签订的合同，因此，对李海龙请求确认其与天禾商场之间的租赁合同合法有效，由天禾商场继续履行合同的请求不予支持；天禾商场对于早市具有管理权和使用权，且天禾商场与顾维嗣的租赁期限届满，租赁关系已终止。与李海龙亦未形成新的租赁关系，因天禾商场进行改造，市场让魏长波对商场进行部分整修的行为是合法的，不违反法律规定，故对李海龙诉请要求魏长波立即停止对其承租标的物的侵害、并排除妨碍，恢复其经营活动的请求不予支持；李海龙诉请魏长波返还冷库一个、钢架管子十九个（搭架用的）、肉勾子200个、蜜枣、调料、四百斤左右的肉、八十斤左右的板油、四件蜜枣，一袋子30斤大香、一件金针菇、一件大料、一个梯子、六扇铁门、桌子（写字台）一张、装肉勾子的铁框、一个小凳子、四个插板，魏长波认可卷闸门和冷库（仅有部分钢管）、玻璃门，对其他货物不予认可，虽然李海龙提交了8张照片，照片上没有拍摄时间，且无法证实照片上的状况与魏长波的行为存在因果关系。故对于其他货物是否魏长波拆除，本案无法确认，故不予支持；但魏长波应返还拆除李海龙的卷闸门和冷库（仅有的部分钢管）、玻璃门。李海龙要求顾维嗣、天禾商贸公司、魏长波共同赔偿其装修、安装费用24000元无证据证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、魏长波返还李海龙卷闸门一个、冷库（含有部分钢管）一个、玻璃门一副。二、驳回李海龙的其他诉讼请求。案件受理费400元，由李海龙负担。
上诉人李海龙不服上述判决，上诉称：一、原审认定基本事实错误，天禾商场与顾维嗣之间不是租赁关系，而是显名代理合同关系，要求撤销原判或者改判，确认其与天禾商场之间的租赁合同合法有效，由天禾商场继续履行合同；二、魏长波立即停止对其承租标的物的侵害、并排除妨碍，返还其货品、冷库设备，恢复其经营活动；三、被上诉人的行为给其造成了重大经济损失，要求三被上诉人共同赔偿其货品、装修、安装费用及营业损失124210元。
被上诉人顾维嗣答辩称：其与李海龙签订合同时，已口头告知了李海龙经营风险，合同中也写明“市场拆迁、强制收回房子我不负任何责任”，并告知房子是天禾商场的，上诉人在向一审法院提交合同时私自将合同第六条约定的内容划掉。李海龙至今只交付房租30000元，要求李海龙立即腾房并恢复房子原状，赔偿占用损失。
被上诉人天禾商贸公司答辩称：该房屋商场出租给了顾维嗣，未签订书面租赁合同，每年一次性收取一年租赁费。顾维嗣向商场的租赁费缴纳至2014年12月31日，此后再未缴纳房租，合同关系已终止。商场未让顾维嗣以商场名义与李海龙签订租赁合同。魏长波所拆除的卷闸门和冷库已告知李海龙领回，李海龙拒不领回，魏长波已租地保存。李海龙的上诉请求没有证据支持，不能成立。
被上诉人魏长波缺席未答辩。
二审中，各被上诉人未提交新的证据。上诉人李海龙提交了三份证据：1、天禾商场2015年1月6日证明一份，内容为“兹有李海龙在天禾早市租赁南排15#营业房壹间，经营大肉业务，其房产权归天禾市场所有，特此证明。”以证实顾维嗣是代表天禾商场与其签订租赁合同；2、租赁房屋被拆除卷闸门及冷库前后的现场视频图片一份，以证实其一审提交照片是在天禾商场拆除其卷闸门及冷库后当天拍摄；3、2014年11月至2015年2月底发货清单，以证实天禾商场断电后其营业损失情况。对以上证据被上诉人天禾商场及顾维嗣均提出异议，认为与本案无关联。经审查，李海龙提交的证据1不具有其所称证明目的；证据2视频图片不能显示照片第一拍摄时间；证据3与李海龙所称证明目的无直接关联，故对以上证据不予采信。
二审经审查，当事人一审提交的证据均经过举证和质证，二审予以确认。二审查明事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，本案争议焦点问题为：1、李海龙与顾维嗣之间的《租赁协议》是否有效；2、李海龙与顾维嗣之间的《租赁协议》是否对天禾商场有约束力；3、李海龙要求魏长波立即停止对其承租标的物的侵害，并排除妨碍、返还其货品、冷库设备，恢复其经营活动的请求能否成立；4、李海龙要求三被上诉人赔偿损失的请求能否成立。
关于焦点1，2014年4月6日，李海龙与顾维嗣签订了《租房协议》，协议约定顾维嗣将天禾商场西排15号房屋租给李海龙使用，月租费为3000（叁仟元），使用期限为2014年6月27日至2016年6月27日。但顾维嗣非租赁房屋产权人，李海龙与顾维嗣之间的租房协议属房屋转租协议。顾维嗣与原出租人（房屋产权人）天禾商场未签订书面租赁合同，双方只约定一次性收取一年租金，保证经营一年时间，属不定期租赁合同关系。顾维嗣向天禾商场交纳房租至2014年12月31日，此后再未交纳房租，天禾商场与顾维嗣之间的租赁合同关系于2014年12月31日已终止。顾维嗣在与次承租人李海龙签订转租合同时，约定租赁期限为2014年6月27日至2016年6月27日，超出了原租赁合同租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”李海龙与顾维嗣签订的《租房协议》，超出原承租期限2014年12月31日后的部分约定无效，即2014年12月31日前的合同约定部分有效，12月31日后双方合同到期，租赁关系终止。因此，李海龙上诉要求继续履行合同的请求不能成立。
关于焦点2，李海龙称天禾商场与顾维嗣之间不是租赁关系，而是显名代理合同关系，其与顾维嗣签订的《租房协议》对天禾商场有约束力。经一、二审查明，李海龙与顾维嗣签订的《租房协议》中无关于顾维嗣是代表天禾商场与李海龙签订合同的任何约定，李海龙也未能提交天禾商场与顾维嗣之间是显名代理合同关系的证据。因此，李海龙该上诉理由不能成立。
关于焦点3，魏长波受天禾商场指派对商场进行整修，其行为后果由天禾商场承担，李海龙要求魏长波立即停止对其承租标的物的侵害，并排除妨碍、恢复其经营活动的请求不成立，不予支持。对魏长波拆除的李海龙租赁门店卷闸门、冷库（含有部分钢管）、玻璃门，一审判处予以返还正确。
关于焦点4，李海龙要求三被上诉人赔偿损失，提交了租赁房屋卷闸门等拆除前后视频图片及其2014年11月份至2015年2月底发货清单。如前所述，上诉人提交视频图片不能显示图片的第一拍摄时间；发货清单与其营业损失无直接关联。因此，对李海龙要求赔偿货品、营业损失的请求不予支持。关于装修及安装费用，李海龙未提交证据证实，亦不予支持。
综上，一审法院认定案件事实清楚，判处适当。但一审判决对李海龙与顾维嗣签订的《租房协议》效力未区分认定不妥，二审予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人李海龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张彦高
审 判 员 郭立品
代理审判员 赵会娥
二〇一五年十一月二十四日
书 记 员 杨 柳