广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗花法民三初字第980号
原告：黄文镇，男，1977年11月15日出生，汉族。
委托代理人：童波，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：孙洪艳，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：广州嘉扬房地产开发有限公司。
法定代表人：黄伟斌。
委托代理人：潘健欢，广东古风律师事务所律师。
委托代理人：梁月宝，广东古风律师事务所职员。
原告黄文镇诉被告广州嘉扬房地产开发有限公司（以下简称“嘉扬公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年8月31日立案受理后，被告嘉扬公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议申请；被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭适用普通程序于2013年4月19日公开开庭审理本案。原告黄文镇的委托代理人童波、孙洪艳，被告嘉扬公司的委托代理人潘健欢、梁月宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：位于广州市花都区建设北路217号的“嘉爵园”是被告开发的房地产项目。2011年8月23日，原、被告双方签订《商品房预售合同》。约定：乙方（原告）向甲方（被告）购买嘉爵园自编57栋102号房，建筑面积为93.92平方米；总房价为1288642元；甲方应于2011年12月31日前交付符合交房条件的房屋；延期交房的，甲方自约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等等。
合同签订后，原告按合同第八条的约定向被告支付了首期款，并办理了银行贷款，不存在任何违约情况。而被告却违反合同约定，至今都没有向原告交付所购房屋。尤其严重的是：时至今日，整个“嘉爵园”小区都没有通过相关部门的验收，并没有取得《商品房预售合同》第十五条约定的相关证明文件，根本不具备交楼条件。然而，被告却欺骗原告，于2011年12月31日向原告发出《嘉爵园收楼通知书》，通知原告所购房屋已符合合同约定的交付条件，要求原告于2012年12月31日收楼。截止目前为止，原告曾与被告多次交涉，但被告一直都无法提供合同第十五条约定的交楼时应提交的相关文件。
原告认为：被告明显违反《商品房预售合同》第十二条（交房条件）、第十三条（房屋交付）、第十五条（房屋交付的有关资料）、第二十四条（关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）的相关约定，已经构成严重违约。根据合同第十四条（延期交房的违约责任）的约定，被告应自2012年1月1日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，被告应当立即向原告交付符合《商品房预售合同》约定标准的房屋，并承担支付违约金等法律责任。综上，原告请求法院判令：1、被告立即向原告交付符合《商品房预售合同》约定交付标准的房屋；2、被告立即向原告支付自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（暂计至2012年8月30日为156570元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回，事实和理由如下：
一、涉案房屋已于2012年6月28日达到合同约定的交付条件，被告亦多次以书面或电话方式通知原告收楼，但原告至今仍拒绝收楼，其应自行承担责任，与被告无关。被告现再次重申，随时欢迎原告前来办理收楼手续，并缴纳住宅专项维修资金。
因此，即使被告要承担逾期交房的违约责任，亦只应计至2012年6月28日止。
二、原告未依约缴纳物业维修资金，被告有权依约顺延交房期间。
根据《商品房买卖合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定，业主应当在交房前缴纳住宅专项维修资金，否则被告有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。上述约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守并履行。现原告至今尚未缴纳住宅专项维修资金，被告有权顺延交房期限且无需承担违约责任和赔偿责任。
上述《商品房预售合同》第十四条、第二十六条、附件七《本合同补充协议》第5.3（3）、第12条的约定亦符合《合同法》第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。
三、原告主张的违约金标准过高，应调整为中国人民银行规定的同期贷款利率。
如前所述，逾期交房违约金的目的，是弥补业主迟延收楼造成的损失，该损失是针对业主迟延控制、使用房屋而可能产生的租赁其他房屋的租金支出损失或不能出租所购房屋的租金收益损失。而合同约定的逾期交房违约金标准为购房款的每日万分之五，以房价款为一百万元计（事实上大部分案件不止这个数），每日的违约金高达500元，每月更是超过15000元。即使在广州市中心城区，一百平方米的住宅租金一般也不会超过7000元，更何况是在市郊的花都区？原告主张的违约金明显高于其实际损失。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，认定合同约定的违约金过分高于造成的损失，将违约金标准调整为中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，即每日万分之二点一。
经审理查明：被告是位于广州市花都区建设北路嘉爵园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第20110429号的《商品房预售许可证》。
2011年8月23日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编57栋）102房，该商品房建筑面积共93.92平方米，其中，套内建筑面积85.59平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米15055.99元，总房价1288642元。合同第八条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付388642元；剩余房款900000元，须于2011年7月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第十七条，风险责任转移：甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十六条，住宅专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方……2.花都区：在中国建设银行股份有限公司广州花都新华支行交存。第二十九条，关于通知的约定：本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。
该合同附件七约定，3、对买卖合同第十条补充如下：3.3如果乙方没有按照买卖合同第八条或本补充协议第3.1、3.2条向甲方支付房价款的，乙方须按照房价款总额每日0.5‰的标准向甲方支付违约金……5.对买卖合同第十三条补充如下……5.3如遇下列情形，甲方有权顺延交房期限而无需承担赔偿责任：（3）乙方未能依约付清购房款或不按期支付税费、物业专项维修资金以及可能产生的违约金、赔偿金等全部费用。5.4在该商品房达到交付使用条件后，甲方将以特快专递方式通知乙方办理收楼手续，乙方签收特快专递的时间为送达时间……12.对买卖合同第二十六条补充如下：乙方应当在该商品房交付前按照政府有关规定交存专项维修资金，并在办理该商品房收楼手续前向甲方提供缴款凭证、专项维修资金卡复印件（核对原件）存档，否则甲方有权顺延交房期限且无需承担任何违约及赔偿责任。14.对买卖合同第二十九条补充如下：甲乙双方的通知/函件均采用书面形式，以直接签收或特快专递邮寄送达对方。
合同签订后，原告按约定向被告支付了首期购房款并以银行按揭方式向被告支付剩余购房款。
2011年12月31日，被告以快递方式向原告发出一份《嘉爵园收楼通知书》，主要内容为告知原告涉案房屋已符合合同约定的交付条件，通知原告在2011年12月31日9：30至17：00亲临嘉爵园物业服务中心办理收楼手续，并告知被告收楼应注意的事项。
2012年9月29日，被告通过快递方式向原告发出《温馨提示——嘉爵园收楼催告函》，主要内容为：对于阁下所提出的交付57栋102房的请求，我司再次回复如下：我司早已取得《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的交楼文件，并自2012年6月起在销售中心提供查阅。此外，阁下所购买之房屋已完成装修，达到《装修协议》以及《赠送室内装修及物品协议书》约定之标准。我司已于此前通知您一并办理毛坯房与装修房的交楼手续，然而您并未在规定的时间内办妥相关手续。请收到本函后立即前往我公司办理相关收楼手续……该收楼催告函于2012年9月30日妥投。
另查明：2011年12月21日，被告取得涉案工程《建设工程规划验收合格证》；同年12月24日，广州市花都区环境保护局同意嘉爵园项目通过环保验收；同年12月26日，被告办理了燃气工程竣工验收手续；同年12月29日，花都区自来水公司出具《证明书》，证明嘉爵园工程项目已办理自来水永久使用报装。2012年3月31日，广州市花都区人民防空办公室出具《人防工程专项竣工验收备案意见书》，同意嘉爵园住宅楼人防地下室项目竣工验收备案。2012年6月28日，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意工程竣工验收备案。同年6月28日，被告向广州市花都区建设工程质量监督站作出《关于广州嘉扬房地产开发有限公司花都建设北路项目永久用电的情况报告》，承诺待GRS流程完成报广州市供电局计量部发电后接通永久用电，申请办理项目永久用电的竣工验收手续。广东电网公司广州花都供电局签情况属实意见并盖章确认。2012年8月27日，被告取得涉案工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。该备案表工程竣工验收备案文件目录显示备案文件包括：建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，燃气工程验收文件等。2012年9月5日，广州市花都区邮政局出具《通邮说明》，说明嘉爵园2012年3月已建成并安装有标准信报箱，具备了通邮条件。
庭审中，原告认为根据被告提交的证据显示，涉案房屋至今未取得永久供水、供气、供电的证明，因此尚不符合交付条件。根据原告的申请，本院依法向广州市花都区自来水公司及广州供电局有限公司花都供电局发函就嘉爵园项目是否已具备永久供水、供电的条件以及如果该项目已具备永久供水、供电条件，则开发商取得永久供水、供电证明文件的时间为何时进行调查。广州市花都区自来水公司复函内容为：1、该项目已于2011年9月14日到我司缴纳办理永久用水的安装费用，我司随后亦安装完毕。2、我司已于2011年12月29日向开发商出具安装水表的永久用水证明书。广州供电局有限公司花都供电局复函内容为：1、该项目已经具备永久供电的条件；2、该项目永久用电工程于2012年8月25日竣工验收合格，并于2012年8月30日与我局签订《供用电合同》。
本院认为：原告与被告于2011年8月23日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应恪守合同约定。
本案的争议焦点是涉案房屋何时符合交付条件？依照合同约定，被告应当在2011年12月31日前将竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件的房屋交付给原告；被告在交房时，应当向原告提供《商品房预售合同》第十五条约定的相关文件。虽然根据广州市花都区邮政局出具的《通邮说明》显示，涉案小区在2012年3月已具备通邮条件，但按约定通邮证明文件应当在房屋交付时一并向原告出示，而该通邮证明文件出具的时间为2012年9月5日，因此最早此时被告才取得合同约定的通邮证明文件。综合被告提供的证据审查及本院依据原告的申请进行调查的结果，被告至2012年9月5日才全部取得房屋交付所应具备的文件，此时涉案房屋始具备交付条件。原告认为涉案房屋至今未取得永久供水、供气、供电的证明文件，因此尚不符合交付条件，但本院根据原告的申请进行调查的结果显示，涉案房屋已具备永久供水、供电条件且已取得相关文件。关于永久供气，被告于2011年12月26日已办理了燃气工程竣工验收手续，且根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，被告在办理工程备案时也已按规定提供了燃气工程验收文件。综上，原告认为涉案房屋尚不符合交付条件与事实不符，本院不予采信。
被告未在约定期限内交房已构成违约，应承担违约责任。关于违约金计算的截止时间，根据合同约定，被告符合交楼条件后，应向原告发出收楼通知书。虽然被告提供了《嘉爵园收楼通知书》等证据证明其已通知原告收楼，但上述文件发出时涉案房屋尚不符合交付条件，上述文件对原告没有约束力。本院认为，收楼通知书的作用在于告知买方其所购买的房屋已符合交付条件并通知其收楼。2012年9月29日，被告再次向原告发出《温馨提示——嘉爵园收楼催告函》，该催告函已明确表达了通知原告收楼的意思表示，且此时涉案房屋已具备交付条件。因此本院结合合同约定，将逾期交楼违约金计算至该催告函送达后第7天即2012年10月7日止。综上，被告应向原告支付2012年1月1日起至2012年10月7日止的逾期交房违约金181054.20元（1288642元×0.05%×281天）。对违约金计算的截止时间，本院依法予以调整。
被告要求驳回原告诉讼请求的理由包括：一、涉案房屋已于2012年6月28日达到合同约定的交付条件；二、原告未依约缴纳住宅专项维修资金，被告有权顺延交房期限；三、原告主张的违约金标准过高，应予以调整。针对被告的抗辩意见，本院认为：
一、被告作为出卖人，应履行法定及约定义务交付质量合格的房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，竣工验收合格是房屋交付使用的必要条件。被告于2012年8月27日始取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而合同约定交房所应具备的文件则至2012年9月5日才全部取得，此时涉案房屋始符合法定及约定之交付条件。被告认为涉案房屋在2011年6月28日已符合交付条件证据不足，本院不予采纳。
二、交纳住宅专项维修资金的前提是房屋符合交付条件。因双方约定的房屋交付期限前，涉案房屋尚不具备交付条件，即使原告在当时交纳住宅专项维修资金，亦无法取得符合交付条件的房屋。另外，住宅专项维修资金依法属于业主所有，业主缴纳住宅专项维修资金与被告交房并不属于《中华人民共和国合同法》规定的当事人互负债务的情形，被告以合同法第六十六条的规定主张行使同时履行抗辩权无理。即使原告不缴纳该款，亦只能成为被告在符合交房条件后拒绝交房或免除其违约责任的事由。对被告以原告未依约缴纳住宅专项维修资金为由要求免除被告逾期交房违约责任的辩解，本院不予采纳。
三、关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，且《商品房预售合同》附件同时也约定在原告逾期付款的情况下，原告亦应按房价款总额每日0.5‰（0.05%）的标准向被告支付逾期付款违约金，该责任与被告逾期交房应承担的违约责任亦是对等的，故被告要求将逾期交房违约金标准进行调整亦没有依据。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州嘉扬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄文镇交付位于广州市花都区建设北路217号嘉爵园（自编57栋）102房的房屋。
二、被告广州嘉扬房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄文镇支付逾期交楼违约金181054.20元。
三、驳回原告黄文镇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3431.4元，由被告广州嘉扬房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审 判 长 陈耿俊
人民陪审员 夏建萍
人民陪审员 江 敏
二〇一三年八月九日
书 记 员 陈沛虞
林婉玲