云南省罗平县人民法院民 事 判 决 书(2015)罗民初字第1416号原告：罗平县金信供排水有限责任公司。住所地：罗平县罗雄街道九龙大道。法定代表人：杨繁林，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘永坤，系该公司副经理。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈兴荣，云南剑宇律师事务所律师。一般授权代理。被告：云南赣商房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区海埂路都昌新界苑*幢****号。法定代表人：敖新生，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谭飞，云南信道律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南洪久房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路*号昆明科技创新园*******室。法定代表人:陈永圣，系该公司执行董事兼总经理。被告：云南洪久房地产开发有限公司罗平分公司。住所地：罗平县罗雄镇红学小区。负责人:陈永圣，系该公司经理。原告罗平县金信供排水有限责任公司（以下简称“金信供排水公司”）与被告云南赣商房地产开发有限公司（以下简称“赣商房地产公司”）、云南洪久房地产开发有限公司（以下简称“洪久房地产公司”）、云南洪久房地产开发有限公司罗平分公司（以下简称“洪久罗平分公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院2015年9月23日受理后，被告赣商房地产公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，认为本案应由云南省西山区人民法院管辖，本院经审查于2015年11月4日作出（2015）罗民初字第1416号民事裁定书，驳回了被告赣商房地产公司的管辖权异议。被告赣商房地产公司不服该裁定，向云南省曲靖市中级人民法院提起上诉。云南省曲靖市中级人民法院于2016年2月5日作出（2016）云03民辖终1号民事裁定书，维持一审裁定。本院依法适用普通程序于2016年5月26日公开开庭对本案进行了审理，原告金信供排水公司委托诉讼代理人刘永坤、陈兴荣，被告赣商房地产公司法定代表人敖新生及委托诉讼代理人谭飞，被告洪久房地产公司法定代表人暨被告洪久罗平分公司代表人陈永圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金信供排水公司诉称，2011年7月，被告相中了原告坐落于罗平县九龙大道边的、原告正在使用的6530.5㎡综合用地【证号为：罗国用（2004）第440号、罗国用（2004）第441号、罗国用（2004）439号】进行房地产开发。经过多次磋商，被告赣商房地产公司于2011年7月29日出具一份承诺书，明确表示愿意参与上述地产项目合作开发，并向原告承诺了多项优惠条款，其中包括：偿还原告贷款；一、二、三层房屋归原告所有；补助原告办公室装修费100万元及土地变更手续办理费用均由被告承担等，并承诺用坐落于罗平县城二堡厂的“罗平建材城”的全部资产及经营权（价值8000万元）作为履约抵押保证。2013年5月20日，被告洪久罗平分公司与原告签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同约定了“甲方将6530.8平方米土地使用权转让给乙方开发使用”、“交付甲方一、二、三层及10个车位需产权完整，手续完备”、“交付时间为建设工期满后30日内，每逾期一日支付壹万元（￥10000.00元）违约金”等条款。合同签订后，原告委托了曲靖金正房地产评估公司对地上附着物价值进行评估，经评估地上附着物总价值为1209340元。随后，被告用挖机将地上附着物全部拆除。原告已依约将上述三宗土地的土地使用权证交给被告办理变更手续，但被告迟迟不愿履行合同。经原告多次催促，被告至今仍未履行。因被告的违约行为，造成原告地上附着物被拆除、仓库租用搬迁、变压器更换、预期租金及围墙修理等损失共计193.164万元。且被告违约，依据《国有土地使用权转让合同》第五条第2项之约定，被告应于2015年6月21日起每日支付原告违约金1万元，至8月20日止应支付原告违约金60万元。故原告诉至本院请求判令：1.解除原、被告签订的《国有土地使用权转让合同》；2.由被告赔偿原告经济损失1931640元；3.由被告支付违约金60万元。被告赣商房地产公司辩称，1.原告诉状中陈述被告赣商房地产公司相中这块土地与事实不符，是原告发布信息，被告赣商房地产公司只是关注了一下;2.被告赣商房地产公司虽与原告对该项目合作有过磋商，也有过投资意向，但最终没有达成一致意思表示，双方没有签订任何合同，所以原告的诉讼请求均与赣商房地产公司无关。被告洪久房地产公司及其罗平分公司辩称，1.我方同意解除合同；2.原告的其他诉讼请求我公司不予认可，因为我公司也想积极推进该项目，但在办理土地使用证过户时，需要交纳土地增值税等税费，而双方签订的合同中并未明确应由谁承担该税费，我公司认为按照税法规定应由原告承担，故督促原告尽快交税，但原告认为这些税费应由我公司承担，才造成合同一直无法履行。我公司不构成违约，不应承担违约责任。原告为证明其诉讼主张成立，向本院提交了以下证据：第一组：原告金信供排水公司的营业执照、组织机构代码证复印件各1份，被告赣商房地产公司的企业登记信息和被告洪久房地产公司的登记信息各1份，被告洪久罗平分公司营业执照复印件1份，被告赣商房地产公司出具的证明1份。欲证明原、被告主体资格；被告洪久房地产公司是被告赣商房地产公司的子公司，是依法登记的子公司法人。经质证，被告赣商房地产公司只对证明有异议，认为：1.该证明不是原件，而是原告彩打的复印件，不符合证据“三性”；2.从原告提供的洪久房地产公司的登记信息中可以看出洪久房地产公司不是赣商房地产公司的子公司，赣商房地产公司只是曾有收购洪久房地产公司的意向，但未实际收购；3.证明的出具时间是2013年6月26日，而原告和洪久房地产公司签订合同的时间是2013年5月20日，可见该证明不是出具给原告的；4.洪久房地产公司确实不是赣商房地产公司的子公司，况且从法理上说母公司与子公司各自是独立的法人，应独立承担民事责任。被告洪久房地产公司及其罗平分公司与赣商房地产公司的质证意见一致。本院认为，对于原告提交的金信供排水公司的营业执照和组织机构代码证、被告赣商房地产公司的企业登记信息和被告洪久房地产公司的登记信息、被告洪久罗平分公司营业执照复印件，被告方未对其真实性提出异议，经审查，本院认为其来源合法，与本案具有关联，本院予以采信；但原告提交的被告赣商房地产公司出具的证明，被告方对其真实性提出异议，经本院与原告在第二组证据中提交的被告赣商房地产公司出具的承诺书（在质证时，被告方认可了该承诺书的真实性）比对，该证明上加盖的公章与承诺书上加盖的公章明显不同，故对该证明，本院不予采信。第二组：赣商房地产公司出具的承诺书1份、公司简介1份，金信供排水公司制作的会议纪要2份、考察赣商房地产公司情况说明1份、盘活资产评分办法及评分表各1份。欲证明赣商房地产公司明确作出了愿意参与土地开发的意思表示，且原告只认可赣商房地产公司。经质证，被告赣商房地产公司对承诺书、公司简介的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议，对会议纪要、考察说明、评分办法的“三性”和证明目的均有异议，认为承诺书只是赣商房地产公司在谈判磋商过程中单方面提出来的一份邀约，但原告并没有作出承诺，且在合同签订前，原告可对任何一个打算与之合作的对象进行考察。被告洪久房地产公司及其罗平分公司认为，该组证据与赣商房地产公司无关。本院认为，对于原告提交的第二组证据，赣商房地产公司出具的承诺书、公司简介具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；但金信供排水公司制作的会议纪要、考察赣商房地产公司情况说明、资产评分办法及评分表系原告方单方制作，真实性无从考证，被告方也不予认可，本院不予采信。第三组：1.《国有土地使用权转让合同》1份，欲证明合同履行期间已届满，但被告仍未履行合同义务；2.439、440、441号国有土地使用权证各1份，欲证明原告转让三宗土地使用权的行为合法；3.金信供排水公司催促履行合同函2份，洪久罗平分公司的复函1份，欲证明经原告方督促，被告仍无意履行合同。经质证，被告赣商房地产公司认为该组证据与己无关。被告洪久房地产公司及其罗平分公司对证据的真实性无异议，但认为合同未能履行是因为土地增值税没有交纳，该组证据不能证明洪久房地产公司及其罗平分公司违约。本院认为，原告提交的第三组证据，内容真实，形式合法，与本案具有关联，本院予以采信。第四组：1.曲靖金正房地产评估有限公司估价报告1份。欲证明原告被拆毁财产价值120.934万元；2.原告金信供排水公司制作的综合基地自拆建以来收支情况表1份及2013年6月25日制作的记账凭证1份、中国工商银行2013年6月4日出具的业务回单1份、收据1份。欲证明原告自综合基地被拆除以来收到了被告支付的定金600万元，但已累计支付545.425万元；3.原告金信供排水公司于2013年6月25日制作的记账凭证、2013年6月4日出票的支票存根、中国工商银行2013年6月4日出具的进账单和凭证各1份，欲证明原告于2016年6月4日归还了贷款490万元；4.罗平县农机推广站与原告签订的仓库出租协议及2013年8月9日出票的支票存根各1份，欲证明原告所有的地上附着物被拆除后，原告为租用仓库，造成租金损失3.1万元；5.罗平县水务局制作的会议纪要、罗平县水务局与原告签订的租房合同、原告于2014年1月26日制作的记账凭证及发票各1份，欲证明地上附着物被拆除后，原告为向水务局租用办公场所及商铺，支付租金6.5万元，并从2014年1月1日起，每月支付水电费3.6万元；6.原告于2014年1月26日制作的记账凭证、2014年1月13日制作的报销费用单及发票各1份，欲证明原告为更换变压器向明达实业公司支付了20万元；7.原告于2015年3月31日制作的报销费用单及获得的发票各1份，欲证明地上附着物被拆除后，原告为修建围墙而支付费用1600元；8.原告于2013年8月22日制作的记账凭证、2013年8月12日制作的报销费用单及获得的发票各1份，欲证明原告为租用的办公场所进行装修支付费用15万元；9.原告于2013年7月26日及2013年7月29日分别制作的报销费用单2张及获得的发票1份，欲证明原告为制作搬迁广告而支付费用3650元。10.发票1张，欲证明原告付给金正房地产评估公司评估费3000元；11.工资花名册2张，欲证明原告为请工人看守地上附着物被拆除的场地，支付工资3万元。经质证，被告赣商房地产公司认为该组证据与其无关。被告洪久房地产公司及其罗平分公司表示，估价报告中所附照片显示的原告原有地上附着物与拆除前的原状相符，但不清楚评估情况；对于洪久罗平分公司向原告付款600万元的事实我公司予以认可，但其他原告付款凭证我公司不予认可；不清楚原告租赁仓库和办公场是否有偿；原告安装变压器是考虑其职工用电，该费用应由原告自己承担；围墙全部是我公司所建，原告可能考虑安全维修了，但原告没有通知我公司，我公司也不清楚维修费用的支付情况；对于维修办公室的费用15万元不予认可，因为既然是合作开发，就应当共担风险；原告搬迁的广告费3000元以及搬迁、用餐费650元、守门工人工资30000元、评估费3000元我公司都不予认可。本院认为，对于原告提交的第四组证据：1.曲靖金正房地产评估有限公司出具的估价报告虽系原告单方委托评估，但评估机构及估价人员均具有相应资质，被告方也没有提出足以反驳该估价报告的证据，故对该估价报告，本院予以采信；2.原告制作的综合基地自拆建以来收支情况表中的部分数据与原告提供的其他证据能够相互印证，故对该收支情况表，本院予以部分采信，对原告于2013年6月25日制作的记账凭证、中国工商银行2013年6月4日出具的业务回单及原告制作的收据，均得到了被告方的认可，且能与原告提交的《国有土地使用权转让合同》相互印证，本院予以采信；3.原告于2013年6月25日制作的记账凭证、2013年6月4日出票的支票存根与中国工商银行2013年6月4日出具的进账单、凭证之间能够相互印证，本院予以采信；4.罗平县农机推广站与原告签订的仓库出租协议及2013年8月9日出票的支票存根具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；5.罗平县水务局制作的会议纪要无水务局单位印章，不符合证据形式要件，本院不予采信，罗平县水务局与原告签订的租房合同符合证据“三性”，本院予以采信，原告于2014年1月26日制作的记账凭证及发票中的部分数据与罗平县水务局与原告签订的租房合同能相互印证，本院予以部分采信；6.原告于2014年1月26日制作的记账凭证、2014年1月13日制作的报销费用单及发票，只能证明原告支付了20万元款项，但并没有证明该笔款项的支出系因本案合同纠纷所致，故该记账凭证、报销费用单、发票与本案无关，本院不予采信；7.原告于2015年3月31日制作的报销费用单及获得的发票之间能相互印证，本院予以采信；8.原告于2013年8月22日制作的记账凭证、2013年8月12日制作的报销费用单及获得的发票之间能相互印证，本院予以采信；9.原告2013年7月26日制作的报销费用单与发票能够形成证据链条，本院予以采信，但原告2013年7月29日制作的报销费用系原告单方制作，真实性无从考证，本院不予采信；10.曲靖金正房地产评估有限公司罗平分公司开具的发票与原告提交的估价报告中的相关内容能相互印证，且估价报告经质证可以作为本案定案依据，故对该发票本院予以采信；11.原告主张自己向看守人员赵应书支付了30个月的工资，但原告于2015年7月8日制作的工资花名册却显示赵应书只签字领取了一个月的综合基地看守费，原告也未能提供劳动合同等其他证据予以佐证，故本院对工资花名册予以部分采信。被告赣商房地产公司认为不能要求其自证不存在的事实，故除其自己陈述外，未向本院提供其他证据。被告洪久房地产公司及其罗平分公司除自己陈述外，未向本院提供其他证据。通过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：原告金信供排水公司在罗平县九龙大道龙门小区拥有三宗国有土地[土地使用权证字号分别为：罗国用(2004)第439号、罗国用(2004)第440号、罗国用(2004)第441；土地面积分别为：3091.5㎡、1543.1㎡、1895.9㎡]的土地使用权，该三宗土地的使用权类型均为出让，用途均为住宅。原告金信供排水公司原在该三宗土地上建有办公用房、商铺等地上附着物，并在此经营、办公。2011年7月29日，被告赣商房地产公司就该三宗土地的开发事项向原告金信供排水公司出具承诺书，被告赣商房地产公司在承诺书中表示希望用现金及将来在该三宗土地上建成的部分建筑物作为对价获得对该三宗土地的使用权，从而对该三宗土地进行土地开发。2013年5月20日，原告金信供排水公司与被告洪久罗平分公司签订了《国有土地使用权转让合同》，该合同约定：原告金信供排水公司将前述三宗国有土地使用权转让给被告洪久罗平分公司开发使用；合同签订后3日内，由被告洪久罗平分公司支付给原告金信供排水公司600万元现金用于还贷赎回土地使用证，另，该600万元土地使用权出让金同时也作为定金，给付定金一方不履行合同的无权要求返还定金，接受定金一方不履行合同的，应当双倍返还定金；被告洪久罗平分公司房地产开发完成后，在土地使用证为“罗国用（2004）第440号”土地上所开发的地上第一、二层建筑物，除每层600㎡的商用铺面（合计1200㎡）归被告洪久罗平分公司所有外，其余均归原告金信供排水公司所有，第三层也都归原告金信供排水公司所有，开发建成的地下停车库中有10个车位归原告金信供排水公司；建设工期为2年，建设工期以签订合同之日起算；被告洪久罗平分公司应于建设工期满后30日内向原告金信供排水公司交付合同所约定的房屋及车库，每逾期一日支付1万元违约金。合同签订后，原告金信供排水公司委托曲靖金正房地产评估有限公司对三宗土地上的附着物进行评估，曲靖金正房地产评估有限公司于2013年7月25日出具估价报告，认为三宗土地上的附着物估价时点可能实现的市场价值为120.934万元，原告金信供排水公司为委托评估支付费用3000元。随后，被告洪久罗平分公司将三宗土地上的附着物全部拆除。2013年6月4日，原告金信供排水公司收到了被告洪久罗平分公司支付的600万元，并向中国工商银行归还贷款490万元，赎回了三宗土地的土地使用权证，但至今三宗土地仍未过户到被告洪久罗平分公司名下，被告洪久罗平分公司也未开工建设。因原告金信供排水公司在该三宗土地上的附着物均被被告洪久罗平分公司拆除，原告金信供排水公司为继续经营办公，向罗平县农业机械化推广站租赁仓库，租期为2013年8月7日至2016年8月6日，租金三年共为3.1万元；向罗平县水务局租用铺面，租期为2014年9月17日至2019年9月17日，每年租金3.5万元；为使租用场地具备办公条件，支付装修费15万元；为向客户告知经营场所变更事宜，支付广告费3000元。三宗土地上的附着物被拆除后，原告金信供排水公司为看管三宗土地，支付围墙修建费1600元，支付员工工资1000元。另查明，被告洪久罗平分公司系被告洪久房地产公司的分公司，并已领取营业执照。本院认为，立案时本院将本案案由定为“房地产开发经营合同纠纷”，但原告金信供排水公司在合同中只是用自己的三宗土地使用权作为对价与合同相对方换取地上附着物的所有权，原告金信供排水公司并不为房地产开发项目承担经营风险，只是收取固定利益，故本院将本案案由确定为“建设用地使用权转让合同纠纷”。对于本案，各方当事人的争议焦点为：一、被告赣商房地产公司是否与原告金信供排水公司具有合同权利义务关系；二、原告金信供排水公司与被告洪久罗平分公司签订的《国有土地使用权转让合同》是否应予以解除；三、被告的行为是否构成违约；四、原告是否有权利向被告主张损害赔偿金、违约金，若能主张，具体原告能得到多少损害赔偿和违约金。对于第一个问题，因没有充足证据能证明在被告赣商房地产公司以出具承诺书的方式向原告金信供排水公司发出邀约后，原告金信供排水公司向被告赣商房地产公司作出过有效承诺，故被告赣商房地产公司并未就前述三宗土地的转让事宜与原告金信供排水公司形成合同关系，原告金信供排水公司针对被告赣商房地产公司提出的三项诉讼请求，本院均不予支持。对于第二个问题，原告要求解除《国有土地使用权转让合同》，被告洪久房地产公司及其罗平分公司明确同意解除合同，且合同解除也未损害国家、集体或第三人利益，在合同纠纷案件审理中，根据当事人意思自治原则，本院予以解除该合同。对于第三个问题，被告洪久房地产公司及其罗平分公司在签订合同后积极为履行合同做了大量准备，但因双方对土地增值税的缴纳发生争议，双方因此多次磋商未达成协议，加之当地房地产市场紧缩，以致继续履行合同可能会给双方造成更大损失，故可认定合同未能够继续履行不是因被告洪久房地产公司违约造成的。对于第四个问题，在《国有土地使用权转让合同》中，原告与被告洪久罗平分公司既约定了定金又约定了违约金，起诉时原告金信供排水公司选择适用了违约金条款，但违约金必须是在被告洪久房地产公司及其罗平分公司存在违约行为的情况下原告才可以主张，因被告洪久房地产公司不构成违约，原告金信供排水公司要求被告支付违约金60万元的诉讼请求，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告金信供排水公司可以向被告洪久房地产公司及其罗平分公司主张赔偿损失。本案中，被告洪久房地产公司及其罗平分公司具有房地产开发及经营资质，应了解土地转让等方面的政策法规，而原告金信供排水公司也正是基于对被告洪久房地产公司及其罗平分公司的信赖，才让被告洪久房地产公司及其罗平分公司在土地未过户之前就将土地上的附着物全部拆除，从而给原告金信供排水公司造成了损失，故原告金信供排水公司可以向被告洪久房地产公司及其罗平分公司主张赔偿损失。对原告金信供排水公司的损失，本院结合证据作如下认定：1.被拆除的所有地上附着物的价值120.934万元；2.鉴定费3000元；3.为继续经营而租用仓库支付的租金3.1万元；4.为继续经营而租用铺面应支付的租金3.5万元/年×3年=10.5万元；5.为使租用的场所符合办公条件支付的装修费15万元；6.为制作搬迁广告支付的费用3000元；7.为看管土地支付的围墙修建费1600元及员工工资1000元；合计1503940元。原告主张的水电费属正常办公经费开支，不属于损失；更换变压器支付的费用，因变压器等设施尚在并可长期利用，故该费用也不属于损失。另，虽被告洪久罗平分公司不具备法人资格，但其依法设立且领取了营业执照，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项的规定，可以作为本案当事人参与诉讼，但被告洪久罗平分公司是否具有足够的财产以承担对原告金信供排水公司的赔偿责任，本院在本案中无法查清，为充分保障原告金信供排水公司的权益，应当由被告洪久房地产公司以其所有的财产与洪久罗平分公司对原告金信供排水有限公司承担赔偿责任，即原告的第二项诉讼请求本院予以部分支持。因双方当事人在本案中未对600万元定金主张权利，故本院在本案中不予处理该定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项、第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗平县金信供排水有限责任公司与被告云南洪久房地产开发有限公司罗平分公司2013年5月20日签订的《国有土地使用权转让合同》。二、被告云南洪久房地产开发有限公司、云南洪久房地产开发有限公司罗平分公司于本判决生效后30日内一次性赔偿原告罗平县金信供排水有限责任公司损失1503940元。三、驳回原告罗平县金信供排水有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费27053.12元，由原告罗平县金信供排水有限责任公司承担10982元，由被告云南洪久房地产开发有限公司、云南洪久房地产开发有限公司罗平分公司承担16071.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘稳良人民陪审员  田绍华人民陪审员  杨晓挠二〇一六年九月二十日书 记 员  刘 聪