浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2571号
上诉人（原审被告）：沈孝芳。
上诉人（原审被告）：朱其元。
二上诉人共同委托代理人：张自杰、邱大为。
被上诉人（原审原告）：张水根。
委托代理人：汤国柱、金相成。
上诉人沈孝芳、朱其元因与被上诉人张水根房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，1996年6月3日，沈孝芳与余杭市城镇房屋拆迁办公室签订房屋拆迁产权调换协议书一份，载明信访安置地点为干河罕新建房1号楼301室，实际安置面积为93.15平方米。1999年4月28日，张水根与沈孝芳签订房产协议一份，载明：现有干河罕房屋�迁房沈孝芳房屋一套为305室，实际建筑面积为93.15平方米，房主沈孝芳有意把套房产权划归为张水根所有。1999年12月2日，沈孝芳取得位于余杭市临平镇干河罕商住楼301室房屋的房屋所有权证。张水根自1999年取得涉案房屋后一直居住至今，并于2007年10月22日将户口迁至该房屋名下，该房屋的房屋所有权证及契证均在张水根处。沈孝芳与朱其元系夫妻关系，于1974年5月2日登记结婚。余杭市临平镇干河罕商住楼301室门牌号现更改为杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室。庭审中，张水根主张交付涉案房屋款项共计12万元，其中5万元交付给沈孝芳，2万元交给介绍人郭某用于抵扣朱其元与其之间的欠款，5万元交给余杭市城镇房屋拆迁办公室用于支付沈孝芳应支付的拆迁安置房屋款项。沈孝芳、朱其元仅认可收到张水根5万元的购房意向金。
2014年3月25日，张水根向原审法院提起诉讼，请求：一、确认张水根、沈孝芳之间的房屋买卖合同成立、有效；二、判令沈孝芳、朱其元协助张水根办理坐落于杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室（原地址为余杭市临平镇干河罕商住楼301室）房屋权属转移登记手续；三、判令沈孝芳、朱其元支付张水根因本案支出的财产保全申请费1120元。
原审法院认为：根据当事人的庭审陈述及提交的证据，可以确认在涉案房产协议中张水根、沈孝芳就房屋的位置及面积等作了相关约定，后张水根也向沈孝芳支付了相应的房款对价，沈孝芳实际将涉案房屋交付给张水根并由其居住使用至今。虽然双方在签订房产协议时，沈孝芳签订拆迁协议尚未领取房屋权属证书，但之后沈孝芳已取得相关权属证书，故张水根与沈孝芳的协议并未违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，该院确认�水根与沈孝芳签订的房产协议成立并有效。沈孝芳、朱其元关于合同无效的抗辩意见该院不予采纳。沈孝芳、朱其元关于与张水根之间仅有购房意向且收取的5万元为意向金，双方之间并非房屋买卖关系的抗辩意见，因张水根自1999年至今一直居住并将户口迁至涉案房屋中，相关的房屋权属证书保存在张水根处，沈孝芳、朱其元并未提出过异议，故该院认为沈孝芳、朱其元的抗辩不符合常理，且其也未能提供相应证据证明其所述事实，故对该意见不予采纳。因张水根与沈孝芳之间签订的房屋协议成立并有效，故张水根有权要求沈孝芳、朱其元协助其办理相关的房屋过户登记手续，该院对张水根的该项诉讼请求予以支持。张水根关于要求沈孝芳、朱其元支付其因本案支出的财产保全申请费的诉讼请求，该院予以支持。综上，对张水根的诉讼请求，该院予以支持。据此，�照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年8月18日判决：一、张水根与沈孝芳于1999年4月28日签订的《房产协议》成立并有效；二、沈孝芳、朱其元于判决生效后十五日内协助张水根办理位于杭州市余杭区东湖街道史家埭路26号三单元301室房屋的过户登记手续；三、沈孝芳、朱其元于判决生效后十五日内支付张水根因本案支出的财产保全申请费1120元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，由沈孝芳、朱其元负担。
宣判后，沈孝芳、朱其元不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，被上诉人提供的证据不能作为一审法院认定本案事实的依据。（一）被上诉人在一审诉状陈述“1999年4月28日，张水根在郭某引领下带着12万元现金前往两被告位于临平荷花小区36幢2单元104室的家中，当场交付给两被告12万元现金”。这与一审法院认定“庭审中，张水根主张交付涉案房屋款项共计12万元，其中5万元交付给沈孝芳，2万元交给介绍人郭某用于抵扣朱其元与其之间的欠款，5万元交给余杭市城镇房屋拆迁办公室用于支付沈孝芳应支付的拆迁安置房屋款项”的事实相互矛盾，一审法院未能查清。实际上上诉人沈孝芳、朱其元当时仅收取了被上诉人的5万元作为被上诉人的购房意向金，上诉人沈孝芳当时向被上诉人出具了《房产协议》也仅仅表述是“有意”将房产划归被上诉人所有，因上诉人沈孝芳与被上诉人在后来未能就房产事宜达成其他协议，但上诉人沈孝芳客观上也收取了被上诉人的5万元，故对被上诉人搬迁住进涉案房屋未提出异议。（二）两上诉人与被上诉人在《房产协议》中仅对位置和面积做出了约定，并未对其他任何内容有过约定。同时，上诉人沈孝芳除了收取被上诉人的5万元购房意向金外，并未向被上诉人收取其他款项。根据当时的市场行情来看，一套93.15㎡的房产价值是远高于5万元，同时被上诉人未能就其向两上诉人交付了其他款项提供证据支持，一审法院作出“张水根也向沈孝芳支付了相应的房屋对价”的认定与案件事实不符。（三）被上诉人证据不足，一审法院依据现有证据作出的判决过于草率。1、对于被上诉人的证据一《房产协议》，在该份协议中，双方仅对涉案房屋的位置及面积达成初步的意向，双方未对最重要的事项，如：房屋单价、总价、交付时间、违约责任等作出约定，该份协议不能认定为是�合同”或者“协议”，而仅仅是双方存在购房的意向。同时，共有权人上诉人朱其元未在该份《房产协议》上签字即表示不同意。2、对于被上诉人的证据二中的《户口薄》，两上诉人也存在很大的疑问。涉案房屋的所有权人一直都是上诉人沈孝芳，两上诉人不知道被上诉人如何能将户口迁至两上诉人合法所有的房产之中。一审法院未就该事实作出认定。3、对于被上诉人的证据四中的《收据》，一审庭审中，被上诉人陈述是其于1999年4月30日到余杭市城镇房屋拆迁办公室交付了找补款48927元。但该《收据》反而证明了真正交付找补款的是上诉人沈孝芳。4、对于被上诉人的证据七出庭证人郭某的证言，一审庭审中，证人郭某陈述其看见了被上诉人带着12万元现金来到了两上诉人家中，但在两上诉人与被上诉人商谈房屋事宜时，证人郭某已经离开，其没有直接目击到双方存在交付款项的事实，同时证人郭某不能清晰的陈述有关房屋的事情。一审法院“对被上诉人提供的证据七，本院结合其他有关内容认定本案相关事实”，两上诉人认为一审法院应对其结合了哪些“其他内容”从而认定了本案的事实作出相应的解释。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院认定“张水根与沈孝芳的协议并未违反法律法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，故确认张水根与沈孝芳签订的房产协议成立并有效”属于法律认定错误，同时并未明确是适用了何种法律确认双方之间的协议是成立有效的。（二）一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出了判决。但是两上诉人认为《中华人民共和国合同法》第六十条是在�同依法成立且有效的前提下才能适用，但是上诉人沈孝芳与被上诉人签订的房产协议是否属于法律上的“合同”或者“协议”是存在疑问的；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条所规定的内容应当是由提出主张的被上诉人承担举证责任，被上诉人提交的证据不足以证明本案的事实，一审法院引用该法条判定不负有举证责任的两上诉人承担不利判决，实属适用法律错误。（二）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定和《中华人民共和国合同法》第十二条的相关规定，上诉人沈孝芳与被上诉人签订的《房产协议》不具备合同的形式，虽然写的是“协议”，但从其内容上看缺乏合同所必备的条款，仅仅是双方之间对涉案房产的意向文书。（三）根据《中华人民共和国城市房地产�理法》第三十八条第四项、第六项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的相关规定，上诉人沈孝芳与被上诉人于1999年4月28日签订《房产协议》，签订协议时，上诉人沈孝芳尚未取得涉案的房屋所有权证书，直至同年12月2日上诉人沈孝芳才取得涉案房屋的所有权证书，该情形属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项不得转让房地产的规定。同时上诉人沈孝芳与上诉人朱其元系夫妻关系，于1974年5月2日登记结婚，故涉案房屋系上诉人朱其元的夫妻共同财产，但作为共有权人的上诉人朱其元并未在《房产协议》上签字确认，该情形属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项不得转让房地产的规定。故上诉人沈孝芳与被上诉人签订的《房产协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，根据《合同法》的�五十二条第五项的规定，双方的《房产协议》应属于无效。综上所述，故请求二审法院依法查明事实，依法撤销杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第1044号民事判决书；改判驳回被上诉人一审所提出的全部诉讼请求；依法判令被上诉人承担本案一审、二审的全部案件受理费和财产保全费。
被上诉人张水根答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。一、张水根一审诉状中陈述当场交付了12万元现金与庭审中陈述根本不矛盾，且是相互印证的。涉案房屋经协商一致成交价款为12万元，张水根向两上诉人支付了12万元，上诉人自留5万元，交给郭某2万元。上诉人将涉案房屋的《房屋拆迁调换协议书》等相关领房和办证的材料交张水根时，因拆迁调换协议书中载明还需向余杭市城镇房屋拆迁办公室交付48927元找补款，加上相关的手续费，�《房产协议》签订及凭证交接的当场上诉人又交付张水根5万元，用于向余杭市城镇房屋拆迁办公室领屋时交付房屋找补款。因此，沈孝芳夫妇转让案涉房屋给张水根交易中所得价款扣减清偿债务（欠郭某的债务、余杭市城镇房屋拆迁办公室找补款）后净到手款额是5万元，上诉人沈孝芳在电话录音中明确认可这一事实，她在电话录音中说“后来我们让专门做这种事情的去弄的，现在他们还来找我们干嘛呢？”故庭审中张水根按照一审法院的要求只是将12万元的交付情况进行了具体详细说明。该等事实与一审中张水根提供的沈孝芳的录音内容相一致。二、1999年4月30日张水根向余杭市城镇房屋拆迁办公室交付48927元找补款的收款收据中显示交款人“沈孝芳”，是因为《余杭县房屋拆迁调换协议书》中被拆迁人是沈孝芳，在房屋未办理过户的情况下，余杭市城镇房屋拆迁�公室开具的交款人为沈孝芳。正是因为张水根向余杭市城镇房屋拆迁办公室交足了找补款，张水根才取得了以沈孝芳为产权人的相关产权凭证，该等凭证原件也一直在张水根处。足以认定该找补款48927元由张水根所交的事实。三、根据证人郭某及张水根所见，当日张水根交付了12万元房款时，朱其元也在家里的，该《房产协议》中的内容是朱其元所写，后有沈孝芳及张水根在该协议上签名。足以认定签订该协议时作为沈孝芳的配偶朱其元是明知的、同意的。四、《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中张水根支付了协商一致的购房款，两上诉人也将涉案房屋交付给张水根居住使用至今。综上，上诉人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回上诉。
双方当事人在二审期间本院指定的举证期限内均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点在于：张水根与沈孝芳、朱其元之间就案涉房屋的买卖合同关系是否成立、是否有效。首先，关于房屋买卖的合意，房产协议明确了沈孝芳与张水根之间房屋买卖关系，该协议就标的物的约定明确，沈孝芳出卖房屋的意思表示明确，得到张水根的签字确认，应当认定双方就房屋买卖已经达成了一致意思表示。其次，关于房屋价款，虽然在房产协议中并未明确转让价格，但是结合张水根提交的以沈孝芳名义向原余杭市城镇房屋拆迁办公室交纳案涉房屋拆迁补差款的收据、证人郭某的证言、张水根代理人与沈孝芳的通话录音、张水根的陈述，以及沈孝芳、朱其元陈述的其当时卖房是为了归还对�某的欠款，可以认定沈孝芳与张水根约定了房屋转让的价格并且张水根已经实际全额支付了购房款。沈孝芳、朱其元一审中主张仅收到5万元意向金用于支付房屋拆迁补差款，且不认可郭某已经收到2万元的事实；而二审中忽而陈述收到5万元意向金后部分用于归还郭某的欠款，忽而陈述实际收到7万元，其中2万元还郭某、5万元交房屋拆迁补差款。上述陈述之间，明显存在矛盾，也与沈孝芳在通话录音中陈述的“我只拿到5万多块钱”、郭某拿了多少钱“我又不知道的”存在矛盾。况且，沈孝芳、朱其元既然为了归还郭某欠款而转让房屋，则对于欠款金额以及款项是否还清，应当是十分明确的，不可能不清楚或者不知道的。再次，关于沈孝芳、朱其元对合同义务的履行，沈孝芳、朱其元夫妻作为案涉房屋的共有权人，在房产协议签订后已经将房屋交付给张水根使用至今�张水根并将户口迁至案涉房屋，案涉房屋的所有权证也由张水根保管，可以认定沈孝芳、朱其元是部分履行了房产协议。若沈孝芳张水根之间仅有房屋转让的意向而未对房款及支付达成一致，则沈孝芳、朱其元在没有收到相应价款的情况下径直将房屋交付给张水根使用且长期不主张相应权利，显然不符合常理。综上，应当认定沈孝芳、张水根之间的房屋买卖合同关系成立并且已经部分履行。双方签订该协议时，沈孝芳虽未取得相关权属证明，但沈孝芳已与余杭市城镇房屋拆迁办公室签订房屋拆迁产权调换协议书一份，其中载明的安置房即为案涉房屋，且房产协议签订后沈孝芳已取得相关权属证书。此外，朱其元虽未在房产协议上签字，但其作为沈孝芳的配偶，双方一直生活在一起，在张水根入住该房屋后的长达十多年未提出过任何异议，且沈孝芳自称卖房是为了�还朱其元欠郭某的货款，故沈孝芳、朱其元主张该房屋转让行为未经朱其元同意而无效的上诉理由显然不能成立。因此，1999年4月28日签订的房产协议是张水根与沈孝芳、朱其元真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效，对张水根、沈孝芳与朱其元均具有法律约束力。该房产协议性质当属房屋买卖协议。在房产协议签订后，张水根已经履行了付款义务，沈孝芳、朱其元已经交付了房屋，现张水根要求沈孝芳、朱其元协助办理过户手续，法律依据充分，原审法院予以支持并无不当。沈孝芳、朱其元的上诉理由均不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沈孝芳、朱其�负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 曹姝隽