烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初1658号
原告：曲继才。
委托代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。
被告：齐振波。
本院于2016年7月4日立案受理了原告曲继才诉被告齐振波房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员余春桃适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜忠良及被告齐振波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年4月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》，被告承租原告的位于烟台市牟平区武宁镇常留庄村南的养狗场房屋和大院，约定租赁期限为10年，年租金为45000元。在租赁期间被告因个人原因提出解除《租赁合同》，双方于2016年5月3日达成《协议书》，约定被告在2016年5月30日前搬出租赁场地，并支付原告房屋修缮补偿款1000元，承诺按照协议约定对租赁房屋门窗及场地围墙进行恢复原状。被告至原告起诉前仍没有将租赁场地恢复原状并交还，没有按照协议履行，原告多次找被告协商沟通，被告各种理由推脱。要求判令被告支付原告房屋修缮费1000元、违约金10000元，被告将租赁房屋和场地恢复原状后交还原告，案件诉讼费用由被告承担。
被告齐振波辩称，我已于2016年5月30日前搬离租赁场地，已将租赁费10000元支付给了原告，我方现在只欠原告房屋修缮费1000元，我方没有违约行为，不同意支付违约金10000元。
经审理查明，被告齐振波和案外人齐振松（合同乙方、承租方）为租赁场地加工海上养殖塑料球于2012年4月1日与原告（合同甲方、出租方）签订了一份《租赁合同》，约定：“一、甲方将位于武宁镇常留庄村南的养狗场房屋和大院租赁给乙方使用。二、租赁期十年。自2012年4月1日起至2022年3月31日止，乙方每年上交给甲方租赁费45000元于合同签字生效之日交清当年租赁费，以后每年3月31日前交清下年度租赁费直至合同期满。逾期一个月不交，甲方有权无偿收回租赁养狗场及期附属物，并终止合同。三、乙方的权利和义务1、乙方对租赁甲方的场地及地上附属设施有使用权。2、乙方应及时对所承租的房屋及其它建筑物进行修缮和维护，保证承租物的完好。3、未经甲方同意，乙方对原告承租物不得随意改造。否则造成损失由乙方按市场价赔偿。五、合同的变更和解除如遇国家或牟平开发园区等上级部门征用该土地进行村镇建设、规划或兴修水利，乙方必须服从变更和解除合同。如遇国家赔偿，甲方的原场地及原附属设施其赔偿费归甲方所有，乙方后来在甲方场地上新建的建筑设施的赔偿费归乙方所有。拆迁费、搬迁费等按照国家政策分配。六、违约责任租赁期内除因第五条规定的情形外，甲乙双方不得以任何理由终止合同。如甲方在租赁期间终止合同，应退还乙方已交的终止合同当年的租赁费和未履行合同年限租赁费。如乙方在租赁期间终止合同，须向甲方交纳合同未履行年限的租赁费。七、其它事项1、合同到期后，乙方在租赁物范围内投资兴建的所有建筑物无偿归还甲方所有，其余由乙方在甲方的协助下于合同期满30日内搬迁完毕，30日后如未能搬完毕，甲方有权处置。2、本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。3、本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”原告和齐振松、被告齐振波在《租赁合同》上签名捺印。因《租赁合同》需要提前解除，原、被告经协商于2016年5月3日签订了一份《协议书》，内容如下：“出租方：（空白）承租方：（空白）2012年4月1日，双方签订了《租赁合同》，承租方因经营行业涉及污染，因个人原因无法继续租赁，双方达成协议如下：1、双方协商《租赁合同》租赁期限至2016年5月30日，期满前承租方清除场，恢复原状。2、承租方在2016年5月30日前将所有设备、物品、大棚搬出租赁场地，承租方在2016年5月10日前一次性付出租方租赁费壹万元整。3、承租方承诺在2016年5月30日前将租赁场地恢复原状，具体为东西两道墙砌成完整，西面壹道墙垒起来，平台西面恢复为木头草棚，南面门窗恢复原状，铁门换成木头制门，北面保证门窗完整无损，对于北面房屋，承租方支付出租方壹仟元补偿，北面房屋由出租方自行修缮。如承租方不履行本协议，须承担违约金壹万元整。4、本协议自双方签字之日起生效。出租方：曲继才承租方：齐振波”。原、被告双方在上述《协议书》落款的出租方、承租方处签名捺印。《协议书》签订后，被告已向原告支付了约定的租赁费10000元。2016年6月10日左右，北面房屋门窗丢失。被告清理完毕至彻底离开租赁场地时间应当在6月12日左右，清理完毕当时双方未办理过交接手续。对于搬离时间，被告称在2016年5月30日下午两点前将厂房卸掉拆走了，将设备、工人的一切生活用品都搬走了，后期是在清理垃圾。原告不予认可，原告认为被告在5月30日前并没有搬完，被告大约是在6月5日彻底搬完的，6月12、13日左右被告将大门安装上后就再也没有来过人了。为证实被告在2016年5月30日期满后未按照《协议书》约定对租赁场地恢复原状，原告提交了一份2016年6月3日原告本人去租赁场地现场拍摄的录像。被告对录像资料的真实性没有异议，从该视频中可以看出，6月3日当天，院墙处没有门，是敞开式的，院墙进去之后的第一堵墙有不规则豁口。
原告认为被告存在以下违约行为：被告未按照《协议书》约定在2016年5月30日前向原告支付北面房屋修缮费1000元，没有将院内西面的墙垒起来，也没有将北面房屋的门窗保持完好无损。被告认为签订《协议书》时并未约定该款何时支付，后期由于双方一直没有商量好房屋交付情况，就一直没有给这1000元；对于西面那道墙，原、被告均认可指的就是现在仍然没有垒死的进院后第一道有不规则豁口的墙。被告称墙没有垒起来是经过原告同意，从原告提交的录音证据中可以看出，被告在录音中反复多次询问原告到底是装大门还是垒墙，原告同意装上大门就行了，因为西道那墙破开的地方是院落里面连成片通行的通道，是院落内唯一的出口，如果把它垒起来的话，院墙里面的场地就分割开来，不能连通了。对于北面房屋的门窗被告认为其交付时是完好无损的，但承认双方之间没有办理过书面交接手续。原告则认为双方通话录音中只是针对西大门的院墙是恢复到墙还是另行装个大门进行了口头约定，与西面那道墙即从西大门进入的第一道墙没有任何联系。庭审中，原告撤回要求被告将租赁场地恢复原状的诉讼请求。
上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《协议书》、录音光盘、现场视频资料和原、被告当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方于2012年4月1日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定全面履行其各自的义务。双方在《租赁合同》履行过程中均同意提前解除合同，并于2016年5月3日签订了一份《协议书》，约定了合同解除后的相关事项及违约责任，原、被告双方理应按照《协议书》中的约定履行其各自的义务，未履行义务的应当按照约定承担违约责任。本案争议的焦点在于被告是否存在违约行为。双方虽然就合同提前解除的相关事项签订了《协议书》，但在被告搬离后双方之间并未办理清点交接手续。原、被告双方均认可租赁场地内的西面那道墙至今没有垒起，北面房屋门窗也已经丢失。被告辩称未垒死西面那道墙是经过原告同意的，原告不予认可，被告未提交证据予以证实，本院不予支持。被告辩称交付北面房屋时门窗是完好无损的，本院认为，因被告未在2016年5月30日前全部清理完毕，也未在彻底搬离时与原告进行现场交接，且北面房屋门窗是在被告给原告安装院落大门之前丢失的，因此，原告并未按照约定保证北面门窗完好无损，存在违约行为。综上，本院认定被告未完全履行《协议书》，存在违约行为，理应按照《协议书》的约定向原告支付违约金10000元。对于房屋修缮费1000元，被告承认至今未向原告交纳，《协议书》中虽然没有明确约定房屋修缮费的支付日期，但约定了搬迁时间为2016年5月30日前，其后双方在实际履行中又延长了后续场地清理时间，实际全部物品清理完毕时间在6月12日左右，被告至迟应在彻底搬离时向原告支付房屋修缮费1000元，原告现要求被告付清房屋修缮费1000元，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告齐振波于本判决生效后十日内向原告曲继才支付房屋修缮费1000元、违约金10000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费76元减半收取38元，由被告交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 余春桃
二〇一六年九月九日
书记员 宋春露