江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审三民申字第303号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：卢鑑，男，汉族，1948年6月11日出生。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京永嘉物业管理有限公司。住所地：江苏省南京市建邺区莫愁东路*号**幢*单元****室。
法定代表人：吴波，该公司董事长。
委托代理人：陈荣花，该公司员工。
申请再审人卢鑑因与被申请人南京永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1579号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
卢鑑申请再审称：一、永嘉物业公司与卢鑑签订的《永嘉年华公寓前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业管理服务协议》）无效。首先，《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条、第三十二条规定，从事物业管理的单位应当具有相应的资质，并经政府行政主管部门审批。永嘉物业公司自2006年初与业主签订物业服务合同，直到2011年10月撤离小区的六年中，都没有取得合法的执业资格。永嘉物业公司采用欺诈手段，隐瞒该重要事实，与卢鑑所签订的《前期物业管理服务协议》应属无效。其次，永嘉物业公司入驻小区之前没有依照相关规定进行协议选聘，其物业收费项目也没有得到政府行政主管部门的审批。根据南京市物价局和南京市房产管理局印发的《南京市物业服务收费管理实施办法》规定，物业公司收费应当取得政府批准，但永嘉物业公司并未获得批准。二、一审判决计算相关费用不当。永嘉物业公司和开发商进行勾结威胁业主，在提供物业服务中不认真履行《前期物业管理服务协议》，账目不公开；楼道环境差；治安不好，业主车辆经常被盗；破坏小区安全设施，打伤业主。另外，一审判决将应纳入公摊面积计算的属于开发商25%面积排除在外，对水电费、电梯费计算方法错误。三、永嘉物业公司主张相关费用已超过诉讼时效。江苏永嘉置业有限公司和永嘉物业公司以卢鑑未交物业费为由，拒绝提交购房发票和资料，致卢鑑无法办理产权证。2011年底，卢鑑向南京市仲裁委员会申请仲裁，江苏永嘉置业有限公司以物业费提出反诉，并提供与本案相同的催缴照片。后南京市仲裁委员会以此案不属仲裁范围而未予受理。永嘉物业公司几年来从未向卢鑑主张过物业管理费，因此卢鑑只应支付2010年之后的相关物业费用。另，永嘉物业公司起诉小区内的其他十余人物业费案件均被法院驳回起诉，而只对卢鑑一案作出判决，显属不公。综上，请求对本案再审。
被申请人永嘉物业公司提交意见认为，一、永嘉物业公司按每月每平方米2.2元收取物业管理费合理合法。首先，永嘉物业公司与建设单位签订的《物业管理委托合同》，与卢鑑签订的《前期物业管理服务协议》均明确约定按照每月每平方米2.2元收取物业管理费，卢鑑应当按照合同的约定缴纳物业管理费。其次，永嘉年华公寓是高层商住综合楼，非普通住宅，物业费标准适用的是市场调节价，不适用《南京市物业服务收费管理实施办法》。二、永嘉物业公司自2003年成立以来就取得了从事物业管理的资质证书。《前期物业管理服务协议》签订后，卢鑑并没有就签订合同中存在欺诈胁迫而报案，也没有通过其他形式确定合同无效，因此该协议应当履行。三、永嘉物业公司派员工上门催费，并且通过电话、快递、公告、发通知等方式催缴费用，证明永嘉物业公司主张物业费用具有连续性，不存在超过诉讼时效情形。且在执行时也将违约金减至500元，减免了卢鑑的大笔费用。综上，请求驳回卢鑑的再审申请。
本院审查查明：2004年3月17日，江苏永嘉置业有限公司与卢鑑签订《永嘉年华公寓商品房买卖契约》，约定卢鑑购买南京市江东北路209号永嘉年华公寓1507室房屋，房屋建筑面积为49.97平方米，契约附件8“物业管理”中载明，“甲方（江苏永嘉置业有限公司）就该房屋所在商品房项目的物业管理已与卢鑑签订前期物业服务合同，委托该公司提供物业管理服务。乙方（卢鑑）愿遵守该前期物业服务合同的约定内容，愿遵守甲方按照前期物业管理的有关规定依法制定的业主临时公约。1、业委会成立前，乙方应遵守＜永嘉年华公寓业主临时公约＞中各项规定，成立后按新的业主公约执行。2、在业委会成立前，由南京金鹰国际集团物业管理有限公司顾问管理，永嘉物业公司执行管理”。附件9“补充协议”第七条第三款关于物业费标准载明，“业主入住时应预缴六个月物业管理费，收费标准按每月2.2元每平方米（暂定）执行，在政府批文下达以后，按政府批文核定的价格执行”。2006年1月18日，永嘉物业公司、卢鑑签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条关于物业管理服务费中约定：一、乙方（卢鑑）缴纳费用周期，每季度缴纳一次；二、费用按建筑面积每平方2.20元／月；七、每次缴纳费用时间，每季度第三个月预交下季度的物业管理费。第九条关于违反责任中第四款约定，乙方（卢鑑）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用，甲方（永嘉物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。
永嘉物业公司于2006年1月20日入驻永嘉年华公寓提供物业服务。卢鑑在2006年1月自开发商处接收房屋，并于同年7月入住。自2006年8月1日起至2011年10月31日止，卢鑑未缴纳物业费、公摊水电费、电梯费。
本院另查明：永嘉年华公寓规划设计用途为商住综合楼，第三层至第二十一层为住宅，卢鑑购买的1507室房屋系住宅。经一审法院现场勘查，该房所在大楼第四层、十一层、十二层均有商业公司经营及住宅住户。该楼的负一层为车库、一至三层为毛坯房，均未卖出，也未使用。2011年9月1日，南京永嘉年华小区业主委员会成立。2011年10月31日，永嘉物业公司撤离永嘉年华小区。
本院再查明：永嘉物业公司于2003年11月27日登记成立，并取得营业执照，经营范围包括物业管理、房地产信息咨询等，持续营业至今。南京市房产管理局颁发的苏物业宁字第N30148号资质证书载明，永嘉物业公司准许从事物业管理活动时间为2003年12月，资质等级为三级，该证有效期为2009年5月5日至2011年5月5日。2012年10月9日，南京市住房和城乡发展委员会确定永嘉物业公司的资质三级暂定1年，有效期为2012年10月9日至2013年10月9日。
永嘉物业公司为缴纳物业费、公摊水电费、电梯费等问题，与卢鑑交涉无果，遂向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求判令卢鑑缴纳自2007年1月1日至2011年10月31日物业费6995.14元，公摊水电费2403.41元，电梯费433.92元，合计9832.47元，支付违约金27567.59元。
本院还查明：就永嘉物业公司起诉朱美兰物业服务合同纠纷案，南京市鼓楼区人民法院于2013年5月16日作出的（2013）鼓民初字第2728号民事裁定，认为根据永嘉物业公司与朱美兰签订《物业管理委托合同》第三十八条约定的“本合同履行中发生争议，由双方协议解决，协商不成，提请南京市仲裁委员会仲裁”，当事人在合同中约定了仲裁条款，应向约定的仲裁机构申请仲裁，该院对该案无管辖权，故裁定驳回永嘉物业公司的起诉。
一审法院认为：关于诉讼时效问题。因物业服务具有连续性，且永嘉物业公司提供了催缴证明，故永嘉物业公司主张权利未超过诉讼时效，对于卢鑑的此项抗辩理由，不予采信。
卢鑑提出永嘉物业公司不具备物业管理资格，但永嘉物业公司的资质系经相关部门核准认定，相关部门至今并未确认永嘉物业公司在实施物业管理期间不具备物业管理资格，且永嘉物业公司资质的认定是否正确不属于民事案件审理范畴，故卢鑑该理由不能成立。涉案房屋虽然未取得产权证，但卢鑑系签订《永嘉年华公寓商品房买卖契约》与《前期物业管理服务协议》的主体，且实际使用涉案房屋，故卢鑑是本案适格的诉讼主体。综上，卢鑑在购买小区物业时，分别与江苏永嘉置业有限公司和永嘉物业公司签订《永嘉年华公寓商品房买卖契约》与《前期物业管理服务协议》，且永嘉物业公司提供了相应的物业服务，故卢鑑应按该合同约定履行义务，缴纳物业管理费用。卢鑑自2006年8月1日至2011年10月31日未缴纳物业管理等费用，永嘉物业公司催交未果，引起本次诉讼，对此卢鑑负有责任。
关于收费标准问题。本案争议的永嘉年华公寓属商住综合楼，按照相关规定，物业管理费的标准实行市场调节价，由业主和物业管理企业自行商定，卢鑑签订的商品房买卖契约中已明确约定了物业管理费的标准，永嘉物业公司按此标准收取物业管理费并未违反法律规定和双方的约定。故卢鑑应当按照合同中约定的每月每平方米2.2元的标准缴纳物业管理费用。据此，卢鑑应当缴纳自2006年8月1日至2011年10月31日的物业管理费6995.14元（50.47平米×63个月×2.2元／平米）。
关于公摊水电费，根据永嘉物业公司提交的测算表，经一审法院当庭核对，确认每平方米均摊标准：2006年8-12月为3.52元，2007年为8.23元，2008年为7.92元，2009年为7.4元，2010年为7.86元，2011年1-10月为4.75元，据此计算，卢鑑2006年8月至2011年10月应当承担公摊水电费2403.41元。
关于永嘉物业公司主张电梯费433.92元，永嘉物业公司已经提供了维修发票，并当庭核对每户每月均摊标准：2007年为5.08元，2008年为13.93元，2009年为6.65元，2010年为6.80元，2011年1-10月为4.44元，合计433.92元，故对永嘉物业公司此项主张，予以支持。
关于永嘉物业公司主张违约金问题。《前期物业管理服务协议》为双方所签，对于此协议中违约金条款，卢鑑是明知的，故卢鑑应依约承担逾期支付物业费的违约金。关于违约金的计算方式，因永嘉物业公司主张违约金27567.59元，系以所欠物业费、公摊水电费、电梯费的总和为基数，而根据协议内容，承担违约金的前提应为逾期支付物业费，并不包含公摊水电费、电梯费，故永嘉物业公司计算违约金的基数应为卢鑑所欠的物业费6995.14元。因协议约定，每季度第三个月预交下季度的物业管理费，因此，永嘉物业公司以半年为基准分段主张违约金，予以准许。
由于所欠物业费分别为2006年8月至当年12月欠555.17元，本阶段违约金计算应自2006年12月31日起至2011年10月31日止。由于2007年1月至2011年6月卢鑑每半年所欠数额均为666.20元，此期间计算违约金的起始时间分别为2007年6月30日、12月31日，2008年6月30日、12月31日，2009年6月30日、12月31日，2010年6月30日、12月31日，2011年6月30日，截止时间均为2011年10月31日。由于《前期物业管理服务协议》中约定的按每天3‰缴纳违约金也明显过高，根据相关规定，调整为同期银行贷款利率的130％标准计算。
综上，该院判决：一、卢鑑于判决生效之日起10日内一次性支付永嘉物业公司物业管理费6995.14元，公摊水电费2403.41元，电梯费433.92元，合计9832.47元；二、卢鑑于判决生效之日起10日内，向永嘉物业公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（违约金的计算方式：1、以555.17元为基数，计算起止时间为：自2006年12月31日起至2011年10月31日止。2、以666.20元为基数，计算起始时间分别为：2007年6月30日、12月31日，2008年6月30日、12月31日，2009年6月30日、12月31日，2010年6月30日、12月31日，2011年6月30日，上述截止时间均至2011年10月31日。违约金计算标准均按银行同期贷款利率的130％计算）；三、驳回永嘉物业公司的其他诉讼请求。
卢鑑不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。该院于2013年7月10日作出（2013）宁民终字第1579号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为：一、卢鑑与永嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》有效。首先，永嘉物业公司于2003年11月经工商登记设立并领取了营业执照，其营业范围包含物业管理等内容，故永嘉物业公司可以自己的名义对外从事物业管理、服务等相关经营活动。其次，南京市房产管理局颁发给永嘉物业公司的资质证书，已经确认永嘉物业公司的资质为三级，准许其从事物业管理活动的时间为2003年12月起，虽然永嘉物业公司与卢鑑签订《前期物业管理服务协议》时尚未取得该证书，但其后相关行政管理部门颁发的资质证书已经明确了永嘉物业公司从事物业管理经营活动的时间是从2003年12月起，故《前期物业管理服务协议》有效。第三，因永嘉年华公寓规划设计用途为商住综合楼，并非普通住宅，法律对商住综合楼前期物业管理公司的选定方式和程序并无强制规定，卢鑑以永嘉物业公司入驻前未依照规定选聘主张合同无效的理由不能成立。第四，虽然卢鑑主张永嘉物业公司在签订《前期物业管理服务协议》过程中存在欺诈行为，但一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思情况下订立的合同属于可撤销或者变更的合同，而不能成为合同无效的事由。故卢鑑认为《前期物业管理服务协议》无效的申请再审的理由不能成立。
二、永嘉物业公司与卢鑑签订《前期物业管理服务协议》约定的物业费价格无需审批。永嘉年华公寓规划设计用途为商住综合楼，并非普通住宅，相关物业费标准应由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定，而非实行政府指导价格，故无需由政府行政主管部门核准。卢鑑以物业管理费收费标准未经审批申请再审的理由不能成立。
三、永嘉物业公司提供物业服务时是否造成业主相关权益的损害，不属于本案申请再审审查的范围。如确实存在相应损害行为及后果，也应另行处理。卢鑑以其业主利益受到损害申请再审的理由不能成立。
四、卢鑑应当承担公摊水电费和电梯费。水电费和电梯费是永嘉物业公司代为垫付的并实际发生的费用，该费用应当由使用物业的业主承担。而永嘉年华公寓楼的四层（不含四层）以下楼层系毛坯房，既未出售，也未有他人实际使用，在此情况下不可能产生相应的水电费和电梯费，因此卢鑑要求江苏永嘉置业有限公司分摊25%的费用，缺乏事实和法律依据。故卢鑑以开发商应分摊25%水电费、电梯费申请再审的理由不能成立。
五、永嘉物业公司向卢鑑主张物业费未超过诉讼时效。一审中，永嘉物业公司提供了张贴催费通知的照片、向卢鑑邮寄催费通知特快专递回执等证据，已经证明其在法定期限向卢鑑提出过相应权利主张，构成诉讼时效中断，故其向一审法院起诉时并未超过诉讼时效。卢鑑以永嘉物业公司诉讼时超过诉讼时效申请再审的理由不能成立。
六、永嘉年华公寓其他业主的诉讼案件与本案无涉。朱美兰与永嘉物业公司签订的《物业管理委托合同》明确约定发生纠纷由南京市仲裁委员会仲裁，一审法院因对该案无管辖权驳回了永嘉物业公司的起诉。而卢鑑与永嘉物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中并未约定仲裁条款，故法院对双方之间的纠纷进行审理并作出判决并不违反法律规定。卢鑑以其他业主所涉案件被法院驳回起诉申请再审的理由不能成立。
综上，申请再审人卢鑑的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回卢鑑的再审申请。
审 判 长 史承豪
代理审判员 孙晓琳
代理审判员 韩 祥
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 扬