广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第2299号
原告广西南宁金地世家物业服务有限公司，住所地：南宁市仙葫经济开发区蓉茉二区534号。
法定代表人陈振强，总经理。
委托代理人陈振宇，广西创想律师事务所律师。
委托代理人秦敏，广西创想律师事务所实习律师。
被告丘明明。
被告黎有新。
被告梅山阁。
原告广西南宁金地世家物业服务有限公司诉被告黎有新、丘明明、梅山阁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广西南宁金地世家物业服务有限公司的委托代理人陈振宇、秦敏、被告丘明明在本案中并作为被告黎有新的委托代理人到庭参加了诉讼。被告梅山阁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与广西南宁荣昌房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为金地世家小区提供物业管理服务。被告于2004年4月11日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司购买了位于南宁市××经济开发区金地世家仙葫电器城X栋XXX号商铺，房屋建筑面积为46.46平方米，已于2004年6月28日交付使用。原告已经按照《物业管理委托合同》提供了约定的物业管理服务，被告作为金地世家小区的业主，应当按照合同的约定及时、足额向原告支付物业服务费、房屋专项维修资金、生活垃圾处理费及公摊水电费等各项费用。但被告自2005年1月起至2013年4月均未交纳上述费用，共计24030.65元，经原告多次催促，被告均无理拒交。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告黎有新、丘明明共同向原告支付2005年1月至2013年4月的物业服务费4111.1元（从2005年1月至2005年3月，按46.46平方米×0.5元/月·平方米×3个月计算；从2005年4月至2011年7月，按46.46平方米×1元/月·平方米×76个月计算；从2012年6月至2013年4月，按46.46平方米×1元/月·平方米×11个月计算）；二、被告黎有新、丘明明共同向原告交纳2007年6月之前的公摊水电费87.1元、2007年7月至2013年3月期间的公摊水电费113.3元；三、被告黎有新、丘明明共同向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金19435.15元（按每日3‰计算至付清物业服务费之日止）；四、本案的诉讼费由被告黎有新、丘明明共同承担；五、被告梅山阁对被告黎有新、丘明明的上述债务承担连带责任。
被告黎有新、丘明明共同辩称，一、原告的诉讼主体不适格，我方从未与原告签订物业服务合同，原告主张的违约金也没有法律依据。二、原告的诉讼请求中2011年8月之前的欠费已经超过诉讼时效，原告主张的各项费用应从2011年8月开始计算。三、根据南价格[2006]291号文件，对金地世家的住宅按建筑面积计收物业服务费进行了规定，我方房屋是商铺，原告主张物业服务费没有法律依据；该文件规定，物业服务的收费项目、标准、办法应在物业服务合同中约定，而我方未与原告签订物业服务合同；该文件的有效期从2006年12月6日至2008年12月止，因此，原告2006年12月6日以前以及2009年1月以后的收费没有法律依据。四、关于垃圾处理费，青秀区环卫站证明其委托原告从2009年至2012年收取垃圾处理费，因此原告2009年以前及2013年以后的收费没有法律依据；五、我方已经于2011年7月21日将涉案房屋转卖给被告梅山阁并办理过户手续，该日之后的各项费用应由被告梅山阁承担。
被告梅山阁未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告黎有新、丘明明于2004年4月11日向广西南宁荣昌房地产开发有限公司（以下简称“荣昌公司”）购买了位于南宁市××开发区西区金地世家·南宁仙葫电器城XX栋XX层XXX号商铺，建筑面积46.46平方米，并于2005年11月15日取得邕宁县房地产管理所颁发的房屋所有权证。2011年7月21日上述房屋过户给被告梅山阁。2003年8月13日、2006年9月30日、2009年1月1日、2012年2月1日，荣昌公司与原告分别签订四份《物业管理委托合同》，约定由荣昌公司将其开发建设的金地世家商住小区全部住宅委托给原告实行物业管理；委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、施工监督管理费；委托管理期限从2003年10月1日至2015年1月30日止；物业管理服务费收费标准应得到县及县级以上物价部门批准，按商用住宅和公寓分类（或不分类），以核定的建筑面积和收费标准向业主或者物业使用人收取；物业管理服务收费的调整，须报物价部门批准或备案；业主或物业使用人逾期未交物业管理服务费用的，原告可在追收物业管理服务费的同时收取滞纳金。上述物业管理委托合同签订后，原告一直为金地世家小区提供物业服务至今。
后因被告方拖欠物业服务费、专项维修资金、公摊水电费等各项费用，原告经多次催讨未果，遂于2013年8月29日诉至本院，于2014年6月23日申请追加梅山阁作为本案被告参加诉讼，并提出前述诉讼请求。在诉讼过程中，原告自愿撤回要求被告方支付2007年6月至2013年4月的专项维修资金283.4元的诉讼请求。
另查明，2003年8月12日，原告取得营业执照，物业管理资质等级为三级。2006年12月6日，经原告向南宁市物价局申请物业服务收费标准报批，该局下发南价格[2006]291号文件《关于金地世家及南宁仙葫电器城小区物业管理服务收费标准的批复》，核准该小区的收费标准为：一、综合服务费：住宅按房屋建筑面积计0.45元/平方米·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）。……四、以上收费标准为最高限价，允许下浮，属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，城市生活垃圾处理费属代收费，不列入综合服务费。五、物业管理服务具体的收费项目、收费标准及收费办法在物业服务合同中约定。……八、本文有效期自发文之日起至2008年12月止。2009年9月3日，南宁市物价局与南宁市房产管理局共同下发南价格[2009]200号《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》，其中附件二“南宁市普通住宅小区物业服务费标准”中规定物业服务管理等级为三级的收费标准为：无电梯的0.6元/月·平方米，带电梯的0.9元/月·平方米，上下浮动幅度10%，浮动范围为无电梯为0.54～0.66元/月·平方米，带电梯为0.81～0.99元/月·平方米；并规定，本通知从2009年10月1日起执行，此前有关规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院管理与审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。在金地世家小区未召开业主大会亦未成立业主委员会的情况下，荣昌公司与原告签订了《物业管理委托合同》，上述合同的主要权利与义务人系针对物业公司和小区业主，内容系对建筑物的维护、环境及居住条件的保障等为业主的日常生活提供相关服务，故该合同具有前期物业服务合同的性质。且原告实际为包括被告方在内的业主提供了相应的物业服务，原告与荣昌公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力。受荣昌公司的委托，原告作为金地世家小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费，被告方作为受益人应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。原告主张交房时间为2004年6月28日，但未能提供相关证据予以证明，而被告黎有新、丘明明于2005年11月15日取得房屋所有权证，因此其应负担的物业服务费等各项费用应从该日起计算。
关于原告主张的物业服务费。根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理费收费标准应得到县及县以上物价部门批准。本案中，经南宁市物价局核准，金地世家小区在2006年12月6日至2008年12月期间的物业综合服务费住宅按房屋建筑面积计0.45元/月·平方米的标准收取。因此，在文件规定的期间内，原告应按文件规定的标准即0.45元/月·平方米收取物业服务费。对于文件规定之外的2005年11月15日至2006年12月5日、2009年1月1日至2009年9月30日期间，由于《物业管理委托合同》未对具体的物业费收费标准进行约定，因此，应参照南宁市物价局核准的0.45元/月·平方米的标准计算。2009年10月1日之后的物业服务费应按0.6元/月·平方米的标准计算。原告主张2005年1月至3月期间按0.5元/月·平方米计算物业服务费，2005年4月至2011年7月、2012年6月至2013年4月期间按1元/月·平方米计算物业服务费，没有事实和法律依据，不予支持。从2005年11月15日至2011年7月21日房屋过户给被告梅山阁之日止，被告黎有新、丘明明应向原告支付的物业服务费为46.46平方米×0.45元/月·平方米×（46个月+16天÷30天）+46.46平方米×0.6元/月·平方米×（21个月+21天÷30天）=1578元。从2011年7月22日至2011年7月31日期间及2012年6月至2013年4月期间，被告梅山阁应向原告支付的物业服务费为：46.46平方米×0.6元/月·平方米×（10天÷30天+11个月）=316元。
关于原告主张的公摊水电费。原告未能就此提供相关证据予以证明，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。
关于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定，业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。现被告逾期支付物业服务费，应按此约定承担违约责任，故本院对原告要求按每日3‰支付违约金的诉请予以支持。原告与荣昌公司之间的《物业管理委托合同》未对物业服务费的支付时间进行约定，原告也未能举证证明其向被告方催收物业服务费，因此，因此，被告黎有新、丘明明逾期支付物业服务费的违约金的起算时间应从原告主张权利之日（起诉之日）即2013年8月29日开始计算。被告梅山阁逾期支付物业服务费的违约金的起算时间亦应从原告主张权利之日即2014年6月23日开始计算。
关于本案的诉讼时效。被告黎有新、丘明明抗辩称原告主张的2011年8月前的各项费用已经超过诉讼时效，但物业服务合同属于继续性合同，因原告提供的物业管理服务一直处于持续状态，上述各项费用属于持续发生，故本院对上述辩解意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黎有新、丘明明向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付2005年11月15日至2011年7月21日期间的物业服务费1578元；
二、被告梅山阁向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司2011年7月22日至2011年7月31日期间及2012年6月至2013年4月期间的物业服务费316元；
三、被告黎有新、丘明明向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以1578元为基数，从2013年8月29日起按每日3‰的标准计算至付清上述第一项物业服务费之日止）；
四、被告梅山阁向原告广西南宁金地世家物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：以316元为基数，从2014年6月23日起按每日3‰的标准计算至付清上述第二项物业服务费之日止）；
五、驳回原告广西南宁金地世家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费400元，由被告黎有新、丘明明、梅山阁共同负担。此款原告广西南宁金地世家物业服务有限公司已预交200元，由被告黎有新、丘明明、梅山阁将该200元连同上述应付款项一并支付给原告广西南宁金地世家物业服务有限公司。其余200元，由被告黎有新、丘明明、梅山阁于本案判决生效之日起十日内向本院交纳。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 潘晓艳
人民陪审员 黄思霞
二○一五年元月二十七日
书 记 员 曾晓悦
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《广西壮族自治区物业管理条例》
第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。