福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终121号
上诉人（原审被告）：王代国，男，1964年12月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：周品情，男，1973年12月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：张巧燕，女，1974年4月27日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人：郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶振建，福建鼎平律师事务所律师。
原审第三人：黄义坤，男，1979年12月1日出生，汉族，住福鼎市。
上诉人王代国因与被上诉人周品情、张巧燕、原审第三人黄义坤案外人执行异议之诉一案，不服福鼎市人民法院(2016)闽0982民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王代国上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。
事实和理由：一、本案第三人黄义坤与周品情、张巧燕交易的诉争房产，在交易时尚未取得产权证，根据我国法律规定，无证的房屋不得买卖。
二、根据原审庭审调查情况，诉争房产办理房屋所有权证书后，周品情、张巧燕没有及时办理产权过户手续，对该房屋被查封存在过错。
周品情、张巧燕辩称，一、王代国认为未取得产权证的房产不得买卖，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属的房地产，不得转让指的是行政机关对未取得房屋权属证书的房地产，不得办理过户手续，但不影响房屋之间的买卖行为和买卖合同的效力。而根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。
二、本案诉争房产被查封时间为2015年8月5日，而诉争房屋的土地使用权证是2015年8月6日才登记颁发，等到通知购房者领取的时间则更迟，因此周品情、张巧燕对本案诉争房产未能办理过户不存在过错。
综上所述，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄义坤未作陈述。
周品情、张巧燕向一审法院起诉请求：依法解除对福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房地产（房产证号：第××号，现门牌为××幢704室）的查封措施。
原审法院认定事实：2014年9月30日，原审法院受理王代国与黄义坤等人民间借贷纠纷案并作出判决，该判决生效后，王代国向原审法院申请强制执行。
2015年8月5日，原审法院作出（2015）鼎执字第1266号行裁定书，裁定查封第三人黄义坤名下的“福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房产”（房产证号：第××号）。
执行裁定发出后，周品情、张巧燕向原审法院提出执行异议，原审法院于2015年11月30日作出（2015）鼎执异字第9号执行裁定书，裁定驳回两原告的执行异议。
2011年3月25日，第三人黄义坤与福建龙泽房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以595343元的总价购得福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号房，其中黄义坤实际支付购房款185343元，另外410000元办理银行按揭贷款，并就上述房产办理了抵押权预告登记。
2014年7月，两原告与第三人黄义坤签订《二手房买卖定金协议》及《存量房买卖合同》约定以总价款590000元向第三人黄义坤、案外人许袆购买上述房产，并就该房产的相关事项办理了公证委托手续。
2014年7月5日、7月14日两原告分别向第三人黄义坤支付了购房定金30000元、购房款158900元，之后两原告按约自2014年8月1日起每月向中国建设银行股份有限公司福鼎支行支本案讼争福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号房产的银行贷款。并于2016年7月12日将剩余购房款15000元缴至本院予以提存。
2014年8月起两原告实际占有福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号房，并于2015年2月装修完毕入住。
本案讼争房产的《国有土地使用权证书》经福鼎市国土资源局于2015年8月6日登记颁发，《房屋所有权证书》经福鼎市建设局于5月19日登记颁发；目前该房产的产权情况登记为由第三人黄义坤及案外人许袆共同共有。
原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即物之交付的债权优先于金钱债权。因作为不动产买受人的案外人提出的实体异议系以物权异议和接近于物权的物权期待权异议，不动产物权期待权从权利性质上虽非物权，但其正在接近物权，应在保障交易的稳定性以及从公平原则的基础上对该物权期待权予以保护，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。本案被告系因金钱之债向本院申请对作为被执行人的本案第三人进行强制执行，故在本案中，两原告作为买受人的案外人排除对本案讼争房产的执行应满足四个要件：一是在本院于2015年8月5日查封本案讼争房产之前，两原告与第三人黄义坤已签订合法有效的书面买卖合同；二是在本院于2015年8月5日查封本案讼争房产之前，两原告已实际占有本案讼争房产；三是两原告已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因两原告自身的原因未办理过户登记。从本案两原告与第三人分别签订《二手房买卖定金协议》、《存量房买卖合同》的时间、第三人及案外人许袆办理公证委托手续的时间及内容、两原告向第三人支付购房款的情况、两原告装修房产并交纳物业费的情况，可以认定在本院查封本案讼争房产之前两原告与第三人、案外人许袆就本案讼争已形成合法有效的书面买卖合同，由第三人及案外人许袆将本案讼争房产出售给两原告并实际由两原告合法占有；因本案讼争房产的《国有土地使用权证书》于2015年8月6日登记颁发，时间晚于本院于2015年8月5日，认定并非因两原告自身的原因未办理过户登记。两原告已向第三人支付购房定金30000元、购房款158900元，对剩余购房款的支付方式约定为：“自2014年8月1日起本案讼争房产的剩余银行贷款由两原告偿还”。另外，根据交易习惯，双方约定的“过户押金15000元”系在办理完毕产权过户手续后再支付该15000元，款项实质仍是购房款。本案讼争房产的交易价格为590000元，金额较大，作为合同两原告与第三人、案外人许袆对本案购房款约定的上述支付方式系双方的真实意思表示，也符合情理。因本案《二手房买卖定金协议》、《存量房买卖合同》中对两原告向中国建设银行股份有限公司福鼎支行支付贷款的约定，第三人对本案《个人住房借款合同》的剩余未偿还的银行贷款不享有实质权益。且两原告已于2016年7月12日就上述应当在办理完毕产权过户手续后向第三人支付的剩余15000元购房款缴至本院予以提存，符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。故本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的四个要件，应当停止对本案讼争房产的强制执行。第三人黄义坤经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：停止执行福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房地产（原福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号）。
二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是周品情、张巧燕对诉争坐落于福鼎市桐城办事处灰窑村沿江大道北侧002幢704室房地产（又名福鼎市龙泽碧水兰庭第5幢704号）是否享有阻却执行的实体权利。本案属于金钱债权的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对黄义坤已出卖给周品情、张巧燕但未办理产权过户登记手续的房产，若要阻却对该房产的强制执行，一般应同时满足以下四个要件：1、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身的原因未办理过户登记。
首先，对于人民法院查封之前，本案是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题，王代国认为黄义坤与周品情、张巧燕交易的诉争房屋在签订合同时尚未取得产权证，依法不得买卖。本院审查认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽有对未登记领取权属证书的房地产转让作出消极规定，但该法条系行政管理性法律，旨在规范房屋交易的行政管理，故在性质上属于管理性禁止规范而非效力性禁止规范，违反之并不导致买卖合同的无效。换言之，本案讼争的尚未取得权属证书的房产买卖合同系有效合同，且根据双方签订的《二手房买卖定金协议》的时间、购房款交付时间，特别是办理委托手续公证的时间等情况，足以认定双方在原审法院查封诉争房产前即已签订合法有效书面买卖合同。
其次，对于原审法院查封之前，周品情、张巧燕是否已合法占有诉争房产的问题，根据《存量房买卖合同》第八条关于房屋交付的约定，卖方应在买方2014年7月14日支付购房款当日，将房产交付买方，而本案周品情、张巧燕于2014年7月14日以银行转账方式支付了约定的购房款，房屋交付条件成就，且诉争房产的物业服务公司亦提供证据证明周品情自2014年8月开始装修房屋，足以认定原审法院查封之前，周品情、张巧燕已合法占有诉争房产。
再者，对于周品情、张巧燕是否足额支付本案房屋价款的问题，实际涉及到执行程序中如何认定被执行人的责任财产范围。强制执行的目的是将债务人所有的具有金钱价值的各项权利以法律规定方式处置，以实现债权人的债权，故责任财产的范围应排除消极的财产，即债务人的负债。本案中，黄义坤购置诉争房产的价格为595343元，其中支付首付款185343元，余款41万元办理银行按揭贷款，因按揭贷款属于黄义坤对银行的负债，诉争房产上属于黄义坤的责任财产范围应为其支付的首付款部分。嗣后，黄义坤将诉争房产以59万价格出让于周品情、张巧燕，周品情、张巧燕足额支付了诉争房产上除按揭贷款部分的款项，应视为其已对黄义坤的责任财产支付了相应的受让对价，黄义坤的偿债能力并未因本案交易行为降低。因此，本案符合购房者支付全部价款的要件。
最后，对于周品情、张巧燕未办理诉争房产过户登记手续是否存有过错的问题，根据无争议事实，诉争房产的土地使用权证系在原审法院查封诉争房产后才进行初次登记并颁证，在此之前并不具备过户条件，因此，周品情、张巧燕对于诉争房产未能办理过户并无过错。
综上所述，周品情、张巧燕就诉争房产享有符合法律规定的阻却执行的实体权利，王代国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王代国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余梓安
审 判 员 郑 彦
审 判 员 陈光华
二〇一七年三月三十日
法官助理 陆学宇
书 记 员 孙丽华
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。