福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2905号
上诉人（原审被告）宫丽华，女，1977年4月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人毛建政，男，1972年6月12日出生，汉族，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审原告）居住主题公园（福州）物业管理有限公司，住所地福州市晋安区五四北路秀峰路233号居住主题公园生活桥。
法定代表人ＸＸ彬，总经理。
委托代理人潘晓梅。
上诉人宫丽华因与被上诉人居住主题公园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，被告宫丽华系坐落福州市晋安区秀峰路233号居住主题公园真珠苑（原“真珠新村”）5#楼508单元房屋的业主，该房屋建筑面积134.4平方米，于2007年3月29日收房入住。2007年3月5日，原告与该小区开发商福州市晋安区新店镇郭前村旧村改造新村建设指挥部签订《郭前村真珠苑5#～8#楼共4幢楼宇物业委托、管理协议书》，约定原告接受指挥部的委托为福州市晋安区新店镇郭前村真珠苑（原“真珠新村”）5#～8#楼提供物业管理服务。双方约定，物业管理费收费标准为每月每平方米1元，委托管理期限自2007年3月5日起至业主委员会成立并与管理方签订的《物业管理合同》生效时止。2007年3月29日，被告与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告为上述房屋提供物业管理服务，物业管理服务费按产权面积每月每平方米1元收取，被告应于每月10日前交纳当月物业管理服务费，否则从逾期之日起，应按每日万分之五标准向原告交纳滞纳金。被告每月应交物业管理服务费134.4元。自2008年10月份起，被告拒绝向原告交纳物业管理服务费，至2014年3月31日止，累计拖欠原告物业管理服务费8870.4元。
原审法院认为，诉争《郭前村真珠苑5#～8#楼共4幢楼宇物业委托、管理协议书》、《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规规定，是为合法有效，原、被告均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告拖欠原告物业综合管理服务费的事实清楚，原告要求被告支付物业综合管理服务费及违约金的诉请合法，原审法院予以支持。被告以原告所提供的物业服务存在瑕疵、产权证不能办理等作为拒缴物业费用的理由，于法无据，不能成立；其所提出的系从2009年12月起未缴纳物业费主张，缺乏事实依据，原审法院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告宫丽华应于本判决生效之日起十日内支付原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司自2008年10月1日至2014年3月31日止拖欠的物业综合管理服务费8870.4元；二、被告宫丽华应于本判决生效之日起十日内支付原告居住主题公园（福州）物业管理有限公司逾期付款违约金（以被告拖欠的每月物业管理服务费134.4元为基数，按每日万分之五标准，自欠费当月的11日起逐月计算至被告实际付清上述拖欠的物业管理服务费之日止）。一审案件受理费134元，适用简易程序减半缴纳67元，由被告宫丽华负担。
一审宣判后，原审被告宫丽华不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人对于未缴纳物业费的时间存在异议，上诉人多次向物业公司的工作人员和律师明确表示应为2009年末起未缴纳物业费，因为2009年7月福州市出台新的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》，上诉人在2009年末缴纳物业费时曾经咨询工作人员何时开始执行，工作人员答复研究中。原起诉书中说的原告多次催讨被告拒绝缴纳不符合实际情况，隐瞒了上诉人多次向其提出协调和查询的事实。被上诉人提出催告我方均予以重视，多次与物业公司工作人员及律师表明未缴纳物业费的时间有误，但其都未予以明确答复。物业公司在2012年11月5日就物业纠纷向晋安法院提起第一次诉讼，上诉人积极回应并答辩，答辩状中书面说明其诉求有误并明确说明物业费欠缴时间有误和其他缘由，后物业公司却于2012年12月18日撤回起诉后并至2014年6月起诉前未答复我方答辩状中对物业费缴纳时间的说明，上诉人可以据此认为物业公司已认知并承认其起诉欠物业费情况有误撤诉并予以纠正。2012年12月撤诉后物业公司均未与上诉人联系，但是在2014年6月物业公司突然提起新诉讼且对违约金及滞纳金范围进行扩大这与理不符。二、2009年福州市重新颁布物业收费标准，政府明确2009年以前与物业签订的物业合同，其收费标准如果高于《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定的标准，应从其2009年8月1日起执行的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定的相应等级标准执行收费标准。其中三～四类物业多层住宅的物业费按规定应该在0.33-0.44元／每平方米，即使按一类收费也封顶在0.88元／每平方米，物业公司应该按文件执行新的收费标准，重新签订物业委托合同。三、真珠新村为一拆迁安置小区，且至今开发商无办理产权，物业公司不应按居住主题高档小区收费，物业公司未提供相应等级的服务，且无法提供其服务等级的认可证明，收费严重违反相关政府法规，请求予以纠正，按安置小区的政府相应相关法规收费标准进行。另上诉人从未在居住主题真珠新村居住，目前房子还是毛胚房，楼房屋面已产生裂缝无法居住。未见物业公司对此进行维修。毛坯房按理不产生水电消耗，但是目前水电表在上诉人不知情的情况下搭设并报在户主名下，并且产生上千元的水费和少部分电费，另楼房屋面已产生裂缝物业也未予修补，小区内违章搭盖问题严重。物业公司管理混乱，未尽相应物业管理责任工作和义务，造成上诉人损失，却单方面要求享受其收费权利，这与合同、法律以及法律精神相违背。四、上诉人与物业公司签订的协议为拆迁购房时地产公司的格式合同，不是上诉人的真实意思表示。由于产权仍未能办理，上诉人是此房屋的非完全产权人，房屋不能正常使用。物业公司当时交房时均承诺对办理产权事宜进行承揽协调至今却不予负责，故不能完全收物业费，先期物业费也不能完全由上诉人承担。综上所述，原判决审查证据、认定事实不清，请求予以改判，物业公司违规收取物业费及滞纳金不应由上诉人承担，诉讼费用应由被上诉人承担。综上，请求1、撤销一审判决；2、判令前期物业收费按《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》的规定收费；3、解除强加于业主的单方面格式物业合同；4、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人居住主题公园物业管理有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人作为郭前村真珠苑5#楼508单元业主和物业使用人，自2007年3月29日收房以来接受了答辩人提供的物业管理服务，但上诉人自2008年10月份起拒绝向答辩人交纳物业管理服务费，上诉人上诉称其自2009年年末起未向答辩人缴纳物业管理服务费，答辩人物业管理服务费计算错误，但上诉人没有提供任何证据证明上述事实，缺乏法律依据。二、上诉人上诉称答辩人应按福州市物价局、福州市房地产管理局《关于印发﹤福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准﹥等的通知》（榕价房（2009）3号）附件一《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》执行新的物业管理服务费收费标准，但是上述收费标准仅适用于前期物业服务收费实行政府指导价的物业，而郭前村真珠苑5#-8#楼与居住主题公园（别墅、低密度联排高档住宅）之间没有任何隔墙，作为同一个物业管理区域，由答辩人统一实施物业管理，因此郭前村真珠苑5#-8#楼的前期物业服务收费应实行市场调节价，并不适用上述收费标准。而且，上述通知自福州市物价局、福州市住房保障和房产管理局《关于公布﹤福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准﹥的通知》（榕价房（2013）8号）于2014年1月1日执行起已同时作废。因此原审法院的认定是正确的。三、郭前村真珠苑5#-8#楼已于2011年7月实行一户一表，答辩人不可能擅自变动水表位置，上诉人上诉称答辩人擅自变动水表位置致使上诉人产生高额水费且答辩人管理混乱，小区违章搭盖严重等均无事实依据。因此原审法院认定“诉争小区已经办理一户一表，水消耗与原告无关”是正确的。四、上诉人上诉称根据《前期物业管理服务协议》第四条第四款关于“因为甲方原因空置房，按物业法规的规定全额收取物业管理服务费”之规定认为非上诉人原因空置房屋，答辩人应该只能收取部分物业管理费用，但是上诉人空置房屋完全是因为上诉人自身原因，与答辩人及其他方无任何关系，上诉人可以全额向答辩人缴纳物业管理服务费及滞纳金。五、上诉人作为讼争屋的业主和物业使用人，与答辩人签订《前期物业管理服务协议》，根据合同相对性原理，即便上诉人产权未办，答辩人仍有权向上诉人主张物业管理服务费，上诉人上诉称是讼争屋的非完全产权人，属于非完全交付业主，不应该承担物业管理服务费，无事实依据，也无法律依据。六、答辩人根据《郭前村真珠苑5#-8#楼共4幢楼宇物业委托、管理协议书》受福州市新店镇郭前村旧村改造新村建设指挥部委托进行物业管理，上诉人关于“解除强加于业主的单方面格式合同物业合同”的第三项诉请于法无据，应予驳回。七、上诉人说的屋面渗透的事实并没有证据证明，且上诉人与答辩人签订了一份装修承诺协议，承诺如果因为业主装修造成屋面渗漏，与答辩人无关，应由上诉人承担责任。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予驳回。
经查，本案当事人在原审诉讼过程中提交的证据均已随一审案卷移送本院，本院认定的基本事实与原审法院一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案福州市晋安区新店镇郭前村旧村改造新村建设指挥部作为真珠苑小区的开发建设单位，与被上诉人于2007年3月5日签订的《郭前村真珠苑5#～8#楼共4幢楼宇物业委托、管理协议书》依法对上诉人具有约束力，上诉人自行与被上诉人于2007年3月29日签订的《前期物业管理服务协议》亦依法对上诉人具有约束力，因此，上诉人关于解除强加于业主的单方面格式物业合同的上诉请求没有事实及法律的依据，本院不予支持。
如上所述，《郭前村真珠苑5#～8#楼共4幢楼宇物业委托、管理协议书》及《前期物业管理服务协议》均依法对上诉人具有约束力，上诉人应当按照上述合同的约定缴纳物业服务费，被上诉人的物业服务收费是否违反有关行政机关的规定，上诉人可提请有关行政机关予以审查。因此，上诉人关于调整物业服务收费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人对其消耗的水费数额亦有异议，但因其系本案一审被告，即其未就水费争议提出诉讼请求，因此，其该项上诉理由，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币134元，由上诉人宫丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈长灿
代理审判员 陈碧珍
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 陈秀瑜