江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第01459号
上诉人（原审原告）江苏金都置业有限公司。
法定代表人罗杰，该公司执行董事。
委托代理人刘雨水，该公司职工。
委托代理人菅峰，江苏歌风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭继轩，男，1976年4月4日生，汉族，个体工商户。
上诉人江苏金都置业有限公司（以下简称金都公司）因与被上诉人郭继轩租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2013）丰宋民初字第0393号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金都公司的委托代理人刘雨水，被上诉人郭继轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2010年6月24日，金都公司与郭继轩签订租赁协议一份，约定：甲方（金都公司）将位于金都国际装饰城3号楼1层29号商铺，面积119.8平方米，租赁给乙方（郭继轩）经营安华卫浴；租赁期限自2010年5月1日至2013年5月1日止（租金自2010年5月1日起算）；租赁期乙方共需向甲方缴纳租赁费57504元，每6个月结算一次，提前一个月收取租金，先付款后使用；乙方在签订本协议时，必须向甲方提交商品质量保证金5000元；违约责任：乙方不按时交纳租金、水电费及公用设施所产生的水电分摊费、物业费、财产保险费、质量保证金、广告费等费用，每逾期一天，按全年租金总额的2‰向甲方支付违约金；乙方如在协议期内撤场，则不享受甲方所给予的优惠条件，已享有的应在撤场时补交原优惠额。双方还约定了其他权利和义务。
另查明：郭继轩自2010年5月1日实际经营到2011年7月初，共向金都公司缴纳了租金3594元及产品质量保证金3000元。
2013年8月23日，金都公司诉至原审法院，主张：根据双方签订的协议书，租赁期限为三年，租金57504元。因金都公司有政策，即如果履行完三年的租赁合同就免收一年的租金，因此，57504元实际上是两年的租金，据此得出一年的租金是28752元，每月的租金为2396元。现要求郭继轩支付2010年5月至2011年12月期间的租金44326元（2396元／月×20月-3594元），并支付违约金41975元（28752元×2‰×730天）。
郭继轩在一审答辩称，1、双方存在口头协议，第一年的租赁费是免交的，并且在实际履行中，租金为每平方米每月10元，被告按时足额交纳了租金，郭继轩不存在违约情形；2、在经营期间，因郭继轩外出考察其他产品，暂时中止营业，金都公司将场地擅自转租给他人，致使郭继轩无法继续经营，实际上是金都公司违约。
原审法院认为，金都公司与郭继轩之间的租赁协议，是双方的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。（一）关于双方约定的租金应如何确定的问题。根据双方签订的租赁合同第二条“租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止；租赁期乙方共需向甲方缴纳场地租赁费57504元”的约定，应当理解为3年的租金为57504元，每年的租金应为19168元（57504元÷3）。金都公司主张每年的租金为28752元，因双方的租赁协议并未明确约定年租金为28752元，金都公司亦未提供证据证明双方就此达成过补充协议，故，法院不予支持，应当按照每年19168元计算租金。郭继轩主张在实际履行租赁协议过程中，第一年的租赁费免交，并且租金为每平方米每月10元，因郭继轩提供的邵永常、齐行华的证人证言不足以证实该主张，法院不予采纳。（二）关于郭继轩是否欠金都公司租金及所欠租金数额如何计算的问题。承租人应按合同约定的数额及期限支付租金，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可要求承租人赔偿租金损失。本案中，双方合同约定的租赁期限自2010年5月1日起至2013年5月1日止，郭继轩实际使用商铺的时间是从2010年5月1日至2011年7月初。金都公司要求郭继轩支付2010年5月至2011年12月期间的租金，无事实和法律依据，法院不予支持。按照每年19168元的租金标准，从2010年5月1日计算至2011年7月1日，共计14个月，扣除郭继轩已经支付的6594元（包含租金3594元、产品质量保证金3000元），还应向金都公司支付租金15764元（19168元／年÷12月／年×14月－6594元）。郭继轩主张是金都公司违约在先，因其未能提供相应的证据予以证实，法院不予采纳。
三、关于金都公司主张违约金41975元有无事实和法律依据的问题。租赁合同第二条第二项约定“每6个月结算一次，提前一个月收取租金”，协议签订后，郭继轩未按照协议约定的时间和数额交纳租金，构成违约，应承担违约责任。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，以当事人的请求为前提，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方约定每逾期一天按照全年租金的千分之二支付违约金显属过高，法院综合双方合同履行情况，根据诚信原则，以全年租金19168元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍由郭继轩承担违约责任。金都公司要求郭继轩按照每天千分之二支付违约金，不予支持。遂判决如下：（一）郭继轩于判决生效后十日内支付给金都公司租金15764元及违约金（以19168元为基数，按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率的四倍，从2010年5月1日计算至2011年7月1日）。（二）驳回金都公司的其余诉讼请求。
金都公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、租金数额应当从2010年5月1日计算至2011年12月，2011年7月初被上诉人郭继轩关闭商铺，并将商铺内所有商品运走，上诉人于2011年7月13日向被上诉人发出告知函，但其不予理会，上诉人又于2011年12月18日向其发出清场通知，被上诉人没有答复也未开门营业，被上诉人以其行为表示不再继续履行租赁协议。从2011年7月至2011年12月，由于被上诉人违约，该商铺一直闲置，给上诉人造成的损失应当由被上诉人承担。2、违约金的计算应当以租赁协议约定为根据。该约定不违反法律规定，原判违反了协议约定及当事人自治原则。综上，请二审法院撤销原判发回重审。
郭继轩答辩称，1、我没有要关闭商铺，是要更换品牌。按照店长要求，第一季度租金交过了，不欠金都置业房租。2、没有违约，不应该给违约金。请二审法院依法判决。
郭继轩亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、双方虽然在合同中约定2010年5月1日至2013年5月1日，租期三年，租金57504元，但是一审中郭继轩提供的证人能够证明，合同履行过程中并未按照合同约定执行。第一年免租金，第二年、第三年按每平方米每月10元收取。金都公司也认可第一年免租金的事实。2、金都公司在2012年7月，收取第一季度房租为3594元，可以说明租金为每月每平方米10元。3、一审中要求金都公司提供账册以查清事实，但是金都公司未能提供，一审法院也未要求其提供，导致一审判决错误。4、双方的租赁合同已经实际履行，在郭继轩租赁期限内，金都公司将房屋擅自转租，故金都公司违约在先。综上请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。
金都公司答辩称，郭继轩上诉内容不能成立，金都公司认为双方应当按照合同约定履行，郭继轩说的每平方米每月10元的租金无事实依据。金都公司不存在违约，郭继轩关闭商铺没有向公司任何人告知，直到2013年1月金都公司才将商铺转租给他人，之前金都公司曾向郭继轩发出过告知函和清场通知书，郭继轩不予理睬，因此，是郭继轩违反约定。请求二审法院依法判决。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、涉案房租数额应当如何确定，郭继轩是否欠付金都置业公司租金；2、郭继轩是否违约，应否向金都置业公司给付违约金。
二审期间双方当事人均未提供新证据。
本院认为，首先，关于双方租金数额如何确定，郭继轩是否欠付租金的问题。双方当事人在租赁合同中对于租金数额及租赁期间有明确的约定。虽然上诉人金都公司主张该57504元是两年的租金，但是双方在租赁合同中并未作此约定，金都公司没有提供证据证明此观点，且郭继轩对金都公司的此项主张不予认可。因此，对于金都公司主张的年租金28752元，月租金2396元的观点，本院不予认定。对于郭继轩主张的第一年免交租金，且租金为每平方每月10元的观点，因郭继轩提供的证据不足以证明其观点，故上诉人郭继轩上诉主张每月每平方10元的观点，本院亦不予支持。综上，扣除郭继轩已付款后，一审法院认定郭继轩欠付租金15764元，并无不当。
其次，关于郭继轩是否违约，应否支付违约金的问题。双方当事人在租赁合同中对于租金的交付方式及时间约定明确，而郭继轩并未按照合同约定的方式向金都公司支付房屋租金。因此郭继轩在履行合同过程中存在违约行为。而金都公司虽然主张郭继轩的违约行为给其造成了损失，但是金都公司并未就其损失提供证据。因此一审法院酌情对双方约定的违约金计算标准进行调整并无不当。上诉人郭继轩主张金都公司违约在先，但是郭继轩亦未就此提供证据加以证明，故对于郭继轩的此项上诉主张本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1757元，由上诉人江苏金都置业有限公司承担1563元，由上诉人郭继轩承担194元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 建
代理审判员 李荣信
代理审判员 李 琳
二〇一四年六月十九日
书 记 员 许 丽