江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第163号
上诉人（原审被告）李某某。
上诉人（原审被告）郭某某。
俩上诉人共同委托代理人赖斌，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）上犹县云利再生材料有限公司。
法定代表人李启全，董事长。
委托代理人方军，江西腾龙律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人李某某、郭某某因与被上诉人上犹县云利再生材料有限公司（原名为上犹县云利纺织有限公司，下称云利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上犹县人民法院（2015）上民一初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年12月30日，云利公司与李某某、郭某某分别作为甲方和乙方，签订《厂房租赁合同》。合同约定，云利公司将自己在上犹县东山镇茶亭村莲塘桥旁租赁农户土地自建的厂房、住房（其中，厂房占地面积705亩，砖钢结构住房19间，活动板房4间，面积约330平方米；钢架结构车间6栋相连，面积约2600平方米）租赁给李某某、郭某某生产经营。租赁期限从2012年元月至2016年12月30日。租金标准约定为，第一年年租金12万元，从2012年2月1日开始算起，第一年实收租金11万元；第二年年租金15万元；第三年年租金15.75万元，第四年年租金16.5万元；第五年年租金17.3万元。租金支付方式为，第一年租金在签订合同时付5万元，余款6万元在2012年6月30日前付清；第二年起每年元月5日前付清该年租金。逾期则甲方每天按年租金的5‰收取乙方滞纳金至当期租金付清为止。违约责任双方约定为，乙方拖欠租金达三个月甲方有权终止合同。双方还约定，房屋因不可抗拒因素，如政府规划征用，造成合同无法履行，双方互不追究责任，租金按实际租赁期限计算。水电改装、变压器安装、房屋维修或其他改装由乙方负责，甲方不承担其他费用。合同签订后，李某某、郭某某利用所租赁房屋开办玻纤厂开展生产经营。2013年8月，因规划征收需要，政府部门向包括本案租赁厂房范围在内的区域下发限期搬迁公告，李某某、郭某某随后开始遣散工人，工厂停产。租赁期间，李某某、郭某某向云利公司支付了2012年部分租金共计人民币6万元，按双方合同约定的其余租金一直拖欠。云利公司催收未果，遂向原审法院提起诉讼。诉讼过程中，云利公司提出，如果认定合同无效，则要求李某某、郭某某支付房屋占有使用费，请求数额维持不变。另查明，本案出租的房屋，云利公司在本案一审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证，也未提供经主管部门批准建设的有关文件等证据。2014年4月15日，经工商行政管理部门核准，上犹县云利纺织有限公司名称变更登记为上犹县云利再生材料有限公司。
原审法院认为：李某某和郭某某与云利公司协商一致签订《厂房租赁合同》，约定由云利公司将自建厂房、住房租赁给李某某、郭某某生产经营，双方之间由此形成房屋租赁合同关系。因云利公司租赁农户土地自建的房屋在本案一审法庭辩论终结前并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，云利公司就该房屋与李某某、郭某某订立的租赁合同无效。根据我国合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，无需履行，无需解除。合同无效，因履行该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由于承租人基于占有使用房屋所获得的利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付房屋占有使用费是折价补偿方式的合法体现。故此，云利公司提出在本案房屋租赁合同被确认无效的情况下，要求李某某、郭某某支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律和司法解释的规定，原审法院予以支持。房屋占有使用费的计算可以参照双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准。根据本案实际，在出租房屋被列入政府规划征收范围，政府已经明令搬迁的情况下，李某某、郭某某最后占有使用该房屋的时间应确定为2013年8月。李某某、郭某某在合同期内实际占有使用出租房屋的时间应确定为自2012年2月至2013年8月。剔除李某某、郭某某2012年支付的房租60000元折抵占有使用费外，李某某、郭某某仍应支付2012年的房屋占有使用费50000元，2013年8个月的房屋占有使用费100000元。李某某辩称《厂房租赁合同》是在受欺诈的情况下签订，李某某、郭某某对此并未提供任何证据予以证实，原审法院对该辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告李某某、郭某某于判决生效后一个月内支付原告上犹县云利再生材料有限公司房屋占有使用费150000元；二、驳回原告上犹县云利再生材料有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6662.50元，减半收取3331.25元，由原告上犹县云利再生材料有限公司承担1932.12元，被告李某某、郭某某承担1399.13元，限被告李某某、郭某某于判决生效后七日内交纳。
李某某、郭某某上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审认定案涉合同无效，但又基于无效合同所约定的租金条款来支持云利公司的诉讼请求，一审法院以合法行为来支持违法行为。云利公司作为出租方，明知案涉租赁物不具备出租条件，还与李某某、郭某某签订租赁合同，期望出租收取租金。云利公司对导致合同无效的法律后果存在主要责任。现租赁合同被认定无效，一审法院对于租赁物的占有使用完全参照无效合同租金条款，明显违反了公平原则，损害李某某、郭某某的利益。二、本案的争议焦点包括云利公司是否签订合同时存在欺诈的可能性，李某某在一审开庭时提出，但一审法院未予调查，存在认定事实不清。云利公司租赁给李某某、郭某某的房屋是云利公司之前用于纺纱厂，后云利公司补偿到相关款项后搬迁安置至上犹县黄埠工业园处。搬迁后立即将该房屋租赁给了李某某、郭某某。云利公司明显是知道该租赁的房屋属于非法违建房屋及周边地区处于规划拆迁范围，但云利公司补偿后又将该房屋租赁给不知情的李某某、郭某某投资用于办厂经营，致使李某某、郭某某遭受严重经济损失。云利公司应当承担李某某、郭某某投资厂房、添加机器设备等损失。李某某、郭某某是普通公民，根本调查不到云利公司办厂的原因及补偿款事宜，一审法院应当依据职权查明相关事实后认定本案事实。请求依法改判或发回重审。
云利公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持；合同不存在欺诈，该合同载明本身土地是租赁周边土地。
二审期间，双方当事人均未向法庭提交新的证据。
二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，李某某、郭某某上诉认为一审法院既然认定案涉合同无效，仍然参照无效合同租金条款计算案涉房屋占有使用费，违反了公平原则，损害了其利益。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合本案，2013年8月，因规划征收需要，政府部门向包括案涉房屋在内的区域下发限期搬迁公告，李某某、郭某某随后开始遣散工人，工厂停产。虽然因为案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设而造成案涉合同被认定无效，但2013年8月之前，李某某、郭某某已依合同约定正常使用了案涉房屋，一审法院根据云利公司的诉请判决李某某、郭某某参照案涉合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至2013年8月，符合法律规定，本院予以维持。李某某、郭某某上诉认为云利公司在与其签订租赁合同的过程中存在欺诈行为，应承担其投资厂房、添加机器设备等的损失。关于这个问题，本院认为，李某某、郭某某在一审、二审期间均未提供证据证明云利公司在与其签订合同时存在欺诈行为，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元由上诉人李某某、郭某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 彭莉
二〇一五年七月十七日
书 记 员 王佳
代理书记员 张虹