福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第13122号
原告厦门友朋四方物业管理有限公司。
法定代表人范清华，董事长。
委托代理人陈大蕻，公司职员。
被告陈绪兵，男，1979年4月7日出生，汉族。
原告厦门友朋四方物业管理有限公司与被告陈绪兵物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈大蕻和被告陈绪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门友朋四方物业管理有限公司诉称，2000年12月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业委托管理合同》，约定由原告为位于厦门市莲前大道北侧的“卧龙晓城”小区提供物业管理服务。合同签订后，原告诚实履行物业管理委托合同的内容，并按厦门市物价局文件（2008）153号、（2010）60号文“厦门市物价局关于卧龙晓城物业服务收费有关事项的通知”收取物业服务费及其他费用。被告陈绪兵系厦门市莲前西路＊＊＊室房屋的业主。拖欠从2011年10月1日至2013年8月30日止物业管理费3577.24元、房屋公共维修金739.91元，本金合计人民币4317.15元及滞纳金3720.37元，共计8037.52元。经原告多次催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2011年10月1日至2013年8月30日的物业管理费3577.24元（2012年4月30日前按每平方米每月1元，2012年5月1起按每平方米每月1.3元计算）、房屋公共维修金739.91元（按每平方米每月0.25元计算），共计4317.15元及滞纳金3720.37元（滞纳金以欠缴的物业管理费为本金按日千分之三收取，物业管理费按月缴纳，滞纳金从次月1日起算，从2011年11月1日计至2013年9月30日止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告陈绪兵辩称，1、2012年5月1日开始调价，被告没有收到通知，对此前1元／月／平方米的标准无异议；如果原告提供合法的提价手续，被告就认可提价后的标准；2、滞纳金标准过高，被告不认可。而且此前被告缴费都是一个季度交纳一次；3、对原告起诉的物业管理费不予认可，因为被告拒交物业费是有理由的。被告楼上一家住户空调管道滴水损坏被告阳台，给被告带来生活上的不便和房屋的损坏；4、对公维金的诉求无异议；5、对原告起诉的欠费时段无异议，要求原告将被告所述问题处理完毕，被告就同意缴费。
经审理查明，2000年12月21日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为“卧龙晓城”小区提供物业管理服务；委托期限自合同签署之日起至业主委员会成立后三十天内；物业管理费和房屋维修金及车位收费，以市物价主管部门的批复为准；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2010年4月20日，厦门市物价局做出厦价房（2010）60号文件，核定“卧龙晓城”小区小高层住宅（带电梯）物业服务费收费标准为1.00元／平方米·月，房屋公共维修金为0.25元／平方米·月。2012年4月13日，厦门市物价局做出厦价房备（2012）26号“住宅物业服务收费指导价备案书”，确认“卧龙晓城”备案的物业管理服务费标准为带电梯住宅1.30元／平方米·月。2012年4月27日，原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》补充协议一份，约定带电梯住宅物业管理费收费标准自2012年5月1日起由原来的1.00元／平方米·月调整为1.30元／平方米·月。
被告陈绪兵系厦门市思明区莲前西路＊＊＊室的业主，建筑面积128.68平方米。被告自2011年10月1日开始拖欠物业管理费，被告催缴未果，现诉至法院。
上述事实，有原告提供的《物业管理委托合同》、厦门市物价局（2010）60号厦门市物价局关于卧龙晓城物业服务收费有关事项的通知、房屋交接确认书以及庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点主要有：1、原告履行物业管理义务是否符合合同约定；2、物业管理费的收费标准。
1、原告履行物业管理义务是否符合合同约定。
被告主张，原告没有尽到合同义务，其管理存在瑕疵，被告曾要求原告解决被告楼上住户空调管线漏水的问题，原告没有解决。被告并提供照片证明其上述主张。原告主张原告已找过楼上业主协调，楼上业主不愿意移动空调外机。且该问题属于被告与楼上业主间的纠纷，物业公司提供的是公共服务，被告应自行与楼上业主协商解决问题或起诉或向有关行政管理部门反映。本院认为，原告未提供相应证据证明其对被告反映的问题予以及时有效的处理，应当认定原告的服务存在一定瑕疵。
2、物业管理费的收费标准。
原告提供2012年4月27日，其与厦门兴利房地产综合开发有限公司（甲方）签订的《物业管理委托合同》补充协议（下称补充协议），其中载明：经甲方同意，原告以书面形式向全体业主作了物业管理服务费标准调整意见征询；征询结果：专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意按如下标准进行调整；带电梯住宅的物业服务费收费标准由原来的1.00元／平方米·月调整为1.30元／平方米·月；调整后的物业服务收费标准自2012年5月1日起开始实行。原告并提供厦价房备（2012）26号文件证明该收费标准已在厦门市物价局备案。
被告认为，其没有接到通知，其提价并不知情。
本院认为，原告调整物业管理费收费标准已经经过物价局备案，并签署了补充协议，不违反法律规定，应当认定该收费标准合法有效。故物业管理费的收费标准为，2011年10月1日至2012年4月30日期间为每平方米每月1元，2012年5月1日至2013年8月30日期间为每平方米每月1.3元。
综上，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门兴利房地产综合开发公司签订《物业管理委托合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告作为卧龙晓城的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。被告未缴交2011年10月1日至2013年8月30日的物业管理费、房屋公共维修金已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张对2011年10月1日至2012年4月30日的物业管理费按1元／平方米／月的标准收取，对2012年5月1日至2013年8月30日的物业管理费按1.3元／平方米／月的标准收取不违反法律规定，本院予以支持。上述期间的物业管理费为3577.24元（1元／平方米／月×128.68平方米×7个月＋1.3元／平方米／月×128.68平方米×16个月）；公共维修金为739.91元（0.25元／平方米／月×128.68平方米×23个月）。因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对原告提出的滞纳金主张，本院不予支持。被告主张物业管理费按季度缴纳，缺乏相应依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告陈绪兵应于本判决生效之日起七日内向原告厦门友朋四方物业管理有限公司缴交所欠的2011年10月至2013年8月的物业管理服务费3577.24元，房屋公共维修金739.91元，共计4317.15元。
二、驳回原告厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门友朋四方物业管理有限公司负担12元，由被告陈绪兵负担13元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 黄素萍
二〇一四年一月六日
书记员 黄素梅
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。