黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终356号上诉人（原审原告）：梁文媛，女，1986年6月13日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区哈尔滨大街壹品新境小区**号楼*单元****号。委托诉讼代理人：姜瑞，黑龙江启凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。法定代表人：张日红，董事长。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人梁文媛因与被上诉人黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初字2758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁文媛及其委托诉讼代理人姜瑞、被上诉人圣基伟业公司委托诉讼代理人刘开君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁文媛上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判圣基伟业公司支付违约金144452.02元（违约金从2014年1月5日暂计算至2016年7月27日止，2016年7月27日之后的违约金计算至圣基伟业公司实际办理房地产权属证书之日止）。事实与理由：1.一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中梁文媛属于第二种情况，虽然合同约定违约金，但违约金约定过低，一审法院参照中国人民银行同期活期存款利率计算逾期办理权属证书的违约金属于适用法律错误；2.根据《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。本案中双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中，对违约金约定标准相差悬殊，该行为是圣基伟业公司利用自身优势对梁文媛没有经验而设立的含有欺骗性质的霸王条款，符合司法解释中的“显失公平”。圣基伟业公司辩称：圣基伟业公司对一审判令其承担相应违约金的认定有异议，但根据单位实际情况，没有提起上诉。导致“壹品新境”小区逾期办理产权登记并非圣基伟业公司的过错造成的，实际上是由于政府的行政审批和规划变更等因素造成的。梁文媛向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》有效；2.判令圣基伟业公司履行《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条之约定义务，持办理权属登记需由圣基伟业提供的资料到产权登记机关备案；3.判令圣基伟业向梁文媛给付逾期办理房地产权属证书违约金144452.02元（违约金从2014年1月6日，即进户180日后，暂计算至2016年7月27日止，2016年7月27日之后的违约金计算至圣基伟业实际办理房地产权属证书之日止）。一审法院认定事实：2012年12月18日，梁文媛、圣基伟业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，梁文媛于2012年12月18日向圣基伟业公司交付全款941854元，圣基伟业公司为梁文媛开具了哈尔滨市商品房销售预收款专用票据，收款人为圣基伟业公司黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司。商品房买卖合同第3条约定，梁文媛购买圣基伟业公司开发的位于南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口（壹品新境）第11栋3单元21层2101号房屋；合同第6条约定，现金付款941854元，交纳比例为100%；合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。梁文媛、圣基伟业公司双方于2013年7月10日办理进户手续，梁文媛于当日缴纳物业费、电梯费。圣基伟业公司已取得“五证”，符合预售商品房条件，庭审至今，圣基伟业公司未向法院出示证明其已取得涉案11号楼的竣工备案证、销售许可证及办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的证据。另，依梁文媛申请并提供担保，南岗区人民法院依法预查封圣基伟业公司名下位于哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口壹品新境小区3栋3单元1701、4单元1302，4栋1单元1801,8栋1单元2601号房产及查封担保人翟敏名下位于哈尔滨市南岗区军安路17-10号1层14号车库。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，梁文媛、圣基伟业公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。梁文媛已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业公司理应按照合同约定在规定的期限内协助梁文媛办理房屋权属证书，即自2013年7月10日交付房屋后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但圣基伟业公司并未向本院出示证据证明其已履行了登记备案的义务，导致梁文媛至今未能取得房屋所有权证书，故圣基伟业公司已构成违约，应承担相应的违约责任。圣基伟业公司抗辩，不能办理房屋权属登记的原因是已交付11号楼不具备社会评审条件及政府规划调整造成。关于社会评审条件，圣基伟业公司提出因部分业主解聘前期物业导致不符合社会评审，无法办理预售转销售，致使正在评审审批的案涉房屋无法办理产权。本院认为，根据《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第9条规定：“新建住宅交付使用前，应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的，不得交付使用。对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”本案中，圣基伟业公司于2013年7月10日将房屋交付梁文媛使用，此时该房屋应符合社会评审条件，否则不应交付房屋同时承担迟延交付的违约责任，圣基伟业公司明知未经社会评审或评审不合格的房屋不得交付使用，而将涉案房屋交付梁文媛，即应承担因此而产生的法律责任，故圣基伟业公司提出的由于社会评审未通过而未能办理过户的抗辩理由，本院不予采信。关于圣基伟业公司主张的因政府规划行为导致壹品新境项目用地规划调整，致使整个项目审批手续延期，产权办理延后的主张。本院认为，通过圣基伟业公司出示的证据可以认定政府规划调整的是壹品新境小区A块地3、7、12栋楼以及B块地AB号楼，庭审中圣基伟业公司承认政府规划调整的A块地3、7、12栋楼均可办理房屋所有权证，而本案涉及房屋所在的11号栋楼并不在政府规划调整范围内，更应该符合办理产权登记等相应手续，故本院认为圣基伟业公司的此项抗辩主张亦不成立。关于圣基伟业公司逾期办理房屋权属登记违约金计付问题，法院认为，根据梁文媛、圣基伟业公司双方合同约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，圣基伟业公司应向梁文媛支付已付房价款的0.08%的违约金。梁文媛主张约定的违约金过低，要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，按已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定是在合同没有约定违约金的情况下予以适用，而本案中梁文媛、圣基伟业公司双方对违约金的计付方式予以明确约定，故本案不适用该司法解释的规定。但因合同约定的迟延过户违约金过低，故法院依据梁文媛请求，酌情参照中国人民银行同期活期存款利率计算迟延过户违约金。据此判决：一、梁文媛与圣基伟业公司签订的商品房买卖合同有效；二、圣基伟业公司于判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助梁文媛办理哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口（壹品新境）第11栋3单元21层2101号房屋的权属登记；三、圣基伟业公司给付梁文媛逾期办理房地产权属证书的违约金（自2014年1月11日至圣基伟业公司办理完毕登记备案之日止，以全部购房款941854元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）;四、驳回梁文媛的其他诉讼请求。在本院诉讼中，梁文媛提交一份证据：圣基伟业公司于2015年4月24日出具的承诺书一份。拟证明：该承诺书是圣基伟业公司在对违约时违约条款的补充，梁文媛所提出的诉讼请求也在该约定范围之内，按照该承诺书约定的违约标准，一审法院判定圣基伟业公司违约后承担违约金的标准明显过低。圣基伟业公司质证意见：对梁文媛提交证据的真实性无异议，对证据来源及证明问题有异议。该承诺书的对象是全体业主，应向全体业主公开，而不应在某一位业主手里持有。同时，承诺书中体现的内容是按期开始办理产权证，而非按期办理完毕，圣基伟业公司提供的资料已全部齐全。最后，该承诺书标明违约金于房产证开始办理之日兑现，这是效力待定的时间。且该承诺书中的违约金约定标准过高，即便成立也属应予调整情形。综上，梁文媛的请求不能成立。本院认证意见：对梁文媛提交证据的真实性予以确认。对其证明问题要结合本案其他证据予以综合认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。另查明，2015年4月24日，圣基伟业公司针对壹品新境全体业主出具承诺书，主要内容：承诺壹品新境小区3栋、7栋、12栋于2015年6月20日全面开始办理产权证；6栋、9栋、11栋于2015年8月31日全面开始办理产权证；AB栋、5栋于2015年12月31日全面开始办理产权证。圣基伟业公司将无条件配合业主办理房屋产权证，超出相应日期按业主房屋全款的0.01%/日进行赔偿；超过违约之日10日后的部分，按业主房屋全款的0.08%/日进行赔偿，房产证开始办理之日兑现。该承诺书有圣基伟业公司的公章及法人张日红的名章。本院认为：圣基伟业公司未在与梁文媛签订的《商品房买卖合同》中约定的期限内协助梁文媛办理房屋所有权转移登记，构成违约，应承担相应的违约责任。其应按何种标准承担该违约责任为本案双方争议焦点。因双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金进行了约定，故双方争议事项不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形，按约定违约金确认圣基伟业公司违约责任为处理此类型案件的基本原则，如梁文媛认为违约金约定过低，可依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定举示证据证明实际损失存在并请求对违约金进行调整。其关于违约金约定属显失公平应予以直接撤销或变更的主张缺乏依据，一审对此未予支持并无不当。关于梁文媛二审举示的《承诺书》应如何认定问题。首先，对双方约定的违约金标准予以变更需双方协商议定并共同确认。案涉《承诺书》系圣基伟业公司单方就办理产权登记过程中可能出现问题承诺无条件配合的意思表示，并不能直接产生双方议定变更违约标准的法律后果；其次，依照案涉《承诺书》落款时间，该《承诺书》于梁文媛起诉前就已经存在，梁文媛于一审时未举示该证据，二审举示该证据时对证据来源陈述为从其他业主处取得，对其他涉及该证据问题不能全面清晰陈述，故该证据虽系圣基伟业公司出具，但并非圣基伟业公司对所有业主公开的变更违约金标准的意思表示。基于前述理由，一审判决在梁文媛没有举示证据证明案涉《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金约定过低应按其损失进行调整前提下，酌定圣基伟业公司按银行同期活期存款利率支付违约金，已经从公平原则出发，给予梁文媛充分的利益保护。鉴于圣基伟业公司对此未提出上诉，本院不予调整。梁文媛二审举示的《承诺书》不符合违约金约定变更的法律条件，且圣基伟业公司对该《承诺书》中指向事项应负的责任已经通过一审对违约金的裁量予以体现，本院对梁文媛据此提出的上诉主张不予支持。综上所述，梁文媛上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3189元（梁文媛预交），由梁文媛负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 何长滨审判员 万 迎二〇一七年四月十三日书记员 于文娟