湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）沅民一初字第150号原告李菊香，女，1974年9月20日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。原告瞿绍伟，男，1972年4月12日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司，住所地：沅陵镇辰州中街68号。法定代表人吴浩，该公司董事长。委托代理人全海滨（特别授权），湖南天宇律师事务所律师。原告李菊香、瞿绍伟与被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告李菊香、被告阳光公司委托代理人全海滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李菊香、瞿绍伟共同诉称：原告李菊香、瞿绍伟与被告阳光公司于2012年8月27日签订商品房买卖合同，约定被告阳光公司将其开发的位于沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋506号商品房出售给原告，合同还约定被告应于2013年12月30日前交房，如不按时交房，被告按已交房款金额每日万分之三支付违约金。被告违反合同约定，于2015年2月12日才通知原告交房。原告到现场发现房屋水电没有安装，达不到约定的交房标准。原告请求1、判令被告支付违约金25599元；2、判令被告承担诉讼费。原告李菊香、瞿绍伟为支持其主张，当庭向本院提供如下证据：原告李菊香、瞿绍伟的身份证复印件4份，以证实二原告的基本身份情况；《商品房销售合同》、《阳光幸福里合同补充协议》复印件各1份，以证实原告在被告处购买了阳光幸福里小区9栋506号100平米的住宅房，合同约定2013年12月30日交房及逾期交房的违约责任；阳光公司开具的收据2张，以证实原告向被告支付了购房款总计230000元，另交契税和维修基金9200元、办证费及装修税2700元。被告阳光公司辩称：被告延期交房是事实。被告请求法院对违约金适当地调整或减少。被告延期交房是影响了原告的居住权，应该按照被告给原告造成实际损失（参照在外租房为600元/月的标准）计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定被告主张对原告按照780元/月的标准赔偿违约金。但需要从2013年12月30日至2015年2月26日（实际交房日）减去一个月的时间来计算。被告阳光公司为支持其主张，当庭向本院提供如下证据：58同城网房屋租赁信息1份，以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元/月；商品房预售许可证复印件1份，以证实被告所售商品房已经经过相关部门审批。庭审质证中，原告提交的1、2、3号证据以及被告提交的2号证据能够证明相关待证事实，来源合法，与本案具有关联性，且原、被告无异议，本院予以采信。被告提交的1号证据，原告对其关联性提出异议，要求按照合同约定进行赔偿；本院认为，对于违约金的计算，有合同约定的应当执行合同约定，该证据与本案无关联，对该证据本院不予采信。依据采信的证据以及庭审调查，本院确认下列事实：被告阳光公司系依法成立的有限责任公司，经营范围有商品房开发等内容。2012年8月27日，原告李菊香、瞿绍伟与被告阳光公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋506号房屋一套，建筑面积为100平方米，单价2400元/平方米，优惠总房款10000元，实际购房款230000元。被告应于2013年12月30日前将竣工合格的房屋交付原告使用。合同还约定：自本合同规定的最后交付期限的第30天起至交付之日止，逾期在30日内（含30日）甲方按日支付乙方已付款万分之一的违约金；逾期超过30日，甲方按日支付乙方已付款万分之二的违约金；逾期在90日以上（含90日），则甲方按日支付乙方已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约定期限向被告交纳了购房款230000元、国土办证费用2300元、契税4600元、维修基金4600元。被告阳光公司于2015年2月26日向原告李菊香、瞿绍伟交付了该房屋。原告购买的沅陵县沅陵镇鸭尾路阳光幸福里小区9栋506号房屋在沅陵县房产管理局办理了商品房预售许可登记手续。本院认为，本案系一起因逾期交付房屋引发的商品房销售合同纠纷。原告李菊香、瞿绍伟与被告阳光公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。该合同中关于违约金的条款对合同双方具有约束力，被告阳光公司违反合同约定，逾期交房，应承担违约责任。原、被告的争议焦点为：违约金的计算是按照合同约定确定还是根据被告违约给原告造成的实际损失确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，被告提出原告主张的违约金过高，请求法院予以调整，被告向本院提交了58同城网房屋租赁信息1份，用以证实原告购买的阳光幸福里小区周边同地段房屋月租金为600元。被告的主张与事实不符，原告的实际损失并不仅限于租房的租金支出，还包括原告购房款的利息等，故被告主张约定的违约金高于造成的损失没有法律和事实依据，本院不予支持。原告要求被告按合同约定支付违约金的理由成立，应予以支持，但原告关于违约金的计算方式有误，被告提出原告计算的违约金应扣除30天的异议成立，本院予以支持。依据合同约定，其违约金具体计算方式为：2014年1月31日至2014年3月2日时间段违约金为：230000×0.0001×30＝690元；2014年3月3日至2014年4月30日时间段违约金为：230000×0.0002×59＝2714元；2014年5月1日至2015年2月25日时间段违约金为：230000×0.0003×302＝20838元，以上违约金共计24242元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：限被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告李菊香、瞿绍伟支付延期交房违约金24242元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由被告怀化市阳光房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ飞审 判 员  李 俊人民陪审员  滕昭云二〇一五年七月二十二日书 记 员  李湘沅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失的”。