杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第242号
原告（反诉被告）：叶剑。
委托代理人：朱仲勉，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人：杭娇娇，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州大企投资管理有限公司。
法定代表人：霍林敏。
委托代理人：叶一妙，浙江民禾律师事务所律师。
委托代理人：杨利飞，浙江民禾律师事务所律师。
原告叶剑诉被告杭州大企投资管理有限公司（以下简称大企公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘承娜独任审判。后因案情复杂转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭审理。审理中，被告大企公司提出反诉，本院审查后予以准许，将本诉、反诉一并审理。原告（反诉被告）叶剑的委托代理人朱仲勉、杭娇娇，被告（反诉原告）大企公司的委托代理人叶一妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶剑起诉称：2011年3月15日，原、被告签订《厂房租赁合同》，确定双方之间的租赁关系，叶剑承租位于杭州经济技术开发区三号大街2号场地用于开办幼儿园，租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日，前三年租金每年550000元，第四年、第五年租金每年600000元，大企公司保证对租赁物享有合法出租的权利。租期内，大企公司无正当理由提前收回房屋，应按月租金的1.5倍支付叶剑违约金。合同签订后，叶剑按约履行，但大企公司却提出解除合同事宜，之后叶剑看到大企公司提供的《上海铁路局房屋租赁管理暂行办法》的相关文件载明：承租方不得利用承租房屋开办幼儿园、托儿所、养老院、福利院。叶剑才知道大企公司转租权限中并未包括开办幼儿园的相关授权。叶剑无奈，于2014年9月3日与大企公司签订《协议书》，同意搬迁，但同时载明：因大企公司提出的提前解除租房合同引起的相关法律问题交由法院判定。经核算，被告的解约行为导致原告损失严重，具体包括：1.原装修装饰等未能按约实现使用的最低年限，提早一年五个月废弃，损失为313690元；2.新装修装饰等被迫提早一年八个月使用，损失为333267元；3.新幼儿园装修装饰期不少于三个半月的租金损失不低于230000元；4.原告另选幼儿园新址后导致固定生源流失的损失777347元；上述损失合计1654304元。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1.被告赔偿原告损失1654304元；2.被告支付原告违约金75000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告大企公司答辩称：一、双方解除合同的根本原因系原告违反合同的约定。原告未经被告书面同意，擅自搭建违章建筑；违章建筑上使用煤气等易燃易爆物品。二、原告要求被告赔偿损失既没有事实依据也没有法律依据。首先，赔偿的基础不存在，是原告违约而非被告违约。其次，赔偿数额极不合理。装修装饰费用，原告开办幼儿园进行的装饰装修由被告承担没有依据；租金损失方面，60天的装修扣除一个月的免租期，如果有租金损失也是一个月的损失；原告第二次的装修也与被告无关；新幼儿园与旧幼儿园相差一条马路，不可能造成生源流失，不存在损失也不应由被告承担。
反诉原告大企公司反诉称：2011年3月15日，反诉原、被告签订《厂房租赁合同》，反诉原告将位于杭州经济技术开发区三号大街2号的厂房出租给反诉被告使用。双方约定租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日。在租赁期限内，大企公司发现叶剑违反合同约定，未经大企公司书面同意，擅自将厂房改造，且存在堆放易燃易爆物品情况，叶剑违规使用瓶装煤气最终导致液化气泄漏从而发生爆炸。叶剑的行为致使房屋存在安全隐患，系严重违约行为，损害了大企公司的合法权益。反诉原告请求法院判令：1.反诉被告支付反诉原告违约金75000元；2.反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告叶剑答辩称：大企公司曾向法院提起诉讼，后撤诉，并不存在其所述情况。叶剑仅是更改自行车车棚等不影响实用性及安全性的地方，不足以导致根本性违约。反诉原告的诉请涉及到火灾事故，该火灾事故的原因及责任方，责任书上也没有进行明确认定，仅是载明天然气泄露。叶剑在承租场地内使用天然气并不违反双方约定，且已经使用天然气很长时间，大企公司作为出租方也多次检查，叶剑也配合检查，叶剑并未得到合同违约的告知。大企公司所述双方解除合同的理由不成立，叶剑不应支付违约金，不应承担诉讼费。
原告（反诉被告）叶剑向本院提交下列证据材料：
1.厂房租赁合同，用以证明原、被告之间存在房屋租赁关系；被告明知原告承租该块场地用于开办幼儿园；被告提前收回房屋，应按月租金的1.5倍支付违约金。
2.函、协议，用以证明合同提前解除是由被告的原因导致；被告认可自身存在相应赔偿义务的法律责任。
3.房屋租赁合同；
4.装修工程承包协议；
5.发票4份、销售凭证2份、送货单2份、鉴定费汇款凭证、收款收据；
证据3-5共同用以证明幼儿园新承租场地第一年的租金为80万元；幼儿园搬迁后，重新装修花费了999801元的事实。
6.审计报告，用以证明老园的房屋建筑物装修价款为1107141.2元。
7.退费详单1份，用以证明提前搬迁导致生源流失，原告损失777347元。
8.上海铁路局文件，用以证明文件中明确说明案涉厂房不准许开办幼儿园，而原、被告的租赁合同中明确写明是开办幼儿园，被告明知却不告知原告，是业主方检查时发现问题，该文件是大企公司于2014年6月1日左右发函时当面给原告的。
原告的上述证据均系复印件，其中证据1、证据2中的协议、证据3-6与原件核对一致。
被告（反诉原告）大企公司向本院提交下列证据材料：
1.民事起诉状，用以证明被告曾因原告私自对厂房内原有建筑物进行搭建、违规堆放易燃易爆物品致使房屋存在安全隐患而向人民法院起诉要求解除合同的事实。
2.协议书；
3.火灾事故认定书；
证据2、3共同用以证明原告违规搭建并且使用燃气设备致使房屋存在安全隐患，安全隐患最终导致安全事故的发生且事故责任在于原告，原告自愿搬离原租赁房屋的事实。
4.厂房图纸，用以证明厂房的原有建筑物和建筑物结构及用途情况。
5.公证书，用以证明原告对租赁房屋进行改造的事实。
被告的上述证据均系复印件，其中证据2、4、5与原件核对一致。
当事人提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
一、叶剑提供的证据，大企公司对证据1的三性无异议；证据2是复印件，对其三性有异议，不符合证据的形式要求；对协议书无异议，是叶剑存在违约行为；证据3，大企公司没有作为合同主体参与，所以不清楚。叶剑与他人签订租赁合同的时间是2014年8月26日，与大企公司签订协议书的时间是2014年9月3日，所以是叶剑自己要解除与大企公司签订的租赁合同；证据4，大企公司没有作为合同主体参与，所以不清楚；证据5，发票形式上的真实性无异议，其余证据的三性均有异议；证据6，原告单方面委托，对三性均有异议；证据7，三性均有异议，是否存在退费及生源流失的情况，与本案被告无关；证据8，真实性无异议，但文件公布时间是2011年10月1日，合同签订是2011年3月15日，被告也不清楚能否开办幼儿园。租赁合同中约定了被告的经营范围，开办幼儿园的审批手续由原告自行办理。铁路局文件不是被告的内部规章制度，若推定被告知道，也应推定原告知道，不能达到原告的待证目的。本院经审查，认为证据1和证据2中的协议，符合真实性、合法性、关联性，予以认定；证据2中的函，系复印件，无原件供核对，本院不予认定；证据3-7，与本案无直接关联，本院不予认定；对证据8的真实性予以认定。
二、大企公司提供的证据，叶剑对证据1的真实性无异议，关联性、合法性有异议；证据2，真实性无异议，关联性有异议，不能证明双方解除合同是叶剑的原因导致，恰能证明是大企公司的原因；证据3，真实性不认可，该次事故认定，叶剑并没有参加及签字认可，当事人签收一栏中的当事人叶剑并不认识；证据4、5，真实性无异议，关联性、证明对象有异议，大企公司知道叶剑搭建车棚及厨房，且没有提出反对意见，所以并不是违约事项。本院经审查，认为证据1与本案无关联，不予认定；证据2，与叶剑提供的协议书相一致，本院已予认定；证据3，虽系复印件，但与证据2能够相互印证，本院予以采纳；对证据4、5的真实性予以认定。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：
2011年3月15日，叶剑和大企公司签订了《厂房租赁合同》，约定叶剑向大企公司承租位于杭州经济技术开发区三号大街2号的厂房第二幢（共三层）、围墙，占地面积约2000平方米，用于举办幼儿园。2011年3月15日至2011年4月30日为装修准备期，正式租赁期自2011年5月1日起至2016年4月30日止。房屋前三年每年租金55万元，第四年、第五年每年租金60万元。
2014年9月3日，大企公司（甲方）和叶剑（乙方）签订了《协议书》，约定：1.乙方同意因8月22日火灾引起的对甲方造成的财产损坏所有维修费用由乙方承担，双方认同包括但不限于存在以下损失：（1）租赁发电机的费用，从2014年8月22日开始租赁，3000元一天。此实际费用由乙方与出租方自行协商。（2）两根电缆，如最终经检测确定两根电缆被烧毁，修复或重新购买的费用由乙方承担，最终以有关部门的决定为准。（3）配电房所有因此事故造成的损毁设备的修复。（4）被炸毁的门窗等修复费用。如最后的责任事故认定其中有甲方责任，甲方负责承担自己该承担的部分。2.双方于2011年3月15日签订《厂房租赁合同》到2016年4月30日，甲方目前已向法院提出提前解除合同（未判决），现乙方承诺于2014年11月30日将所租赁厂房归还甲方，解除合同。如乙方未按约搬离，甲方可以采取停电、停水等所有措施，所产生的所有经济损失均由乙方自行承担，乙方同意放弃留置在甲方出租房内的所有物品，甲方有权做任何处置。3.因甲方提出的提前解除租房合同引起的相关法律问题交由法院来判定。
另查明，案涉厂房系大企公司从案外人杭州迅安铁路车辆装备总厂承租，大企公司将其转租给了叶剑。叶剑承租后，搭建了车棚和厨房。2011年10月1日，上海铁路局印发了《上海铁路局房屋租赁管理暂行办法》，按照文件规定，案涉厂房不能用于开办幼儿园。2014年8月22日，案涉房屋发生火灾。
本院认为：叶剑和大企公司于2014年9月3日签订了《协议书》，约定双方于2014年11月30日解除双方于2011年3月15日签订的《厂房租赁合同》，但并未明确解除合同的原因。现叶剑主张大企公司明知案涉厂房不能用于开办幼儿园而出租给其开办幼儿园，从而导致合同解除，违约责任在于大企公司；大企公司主张叶剑违约擅自搭建违章建筑、放置易燃易爆物品而导致合同解除，违约责任在于大企公司。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方均未提供有效证据证明系对方违约导致合同解除，故叶剑要求大企公司支付违约金75000元，并赔偿损失1654304元的诉请，本院不予支持；大企公司要求叶剑支付违约金75000元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回叶剑的诉讼请求。
二、驳回杭州大企投资管理有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费20364元，由叶剑负担；反诉案件受理费1675元，由杭州大企投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
审 判 长 刘承娜
人民陪审员 林祥宽
人民陪审员 闫效先
二〇一五年八月六日
书 记 员 沈吉丹