江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第1107号
原告常州新华书店有限公司，住所地常州市天宁区和平南路151号。
法定代表人何志峰，该公司总经理。
委托代理人顾萍，江苏张林芳律师事务所律师。
委托代理人张镓麒，江苏张林芳律师事务所律师。
被告常州市正衡教育培训中心，住所地常州市天宁区清凉东路**号。
法定代表人杨福宽，该中心负责人。
委托代理人庄锡锋，江苏乐天律师事务所律师。
委托代理人王静，系常州市正衡教育培训中心会计。
原告常州新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告常州市正衡教育培训中心（以下简称正衡中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新华书店的委托代理人顾萍、张镓麒、被告正衡中心的委托代理人庄锡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华书店诉称：2012年2月22日，原被告之间签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于常州市莱蒙都会商业街二期A7二楼建筑面积1070.65㎡的房屋租赁给被告。租赁期间自2012年6月15日起至2015年6月14日止，并约定了房屋租金、违约金以及其他费用的支付方式等相关事项。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用。但是，从2013年1月起，被告拖欠原告房屋租赁费用至今，也未缴纳租赁合同中约定的其他相关费用。原告多次催收租金，被告置之不理。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，提出下列诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，返还租用房屋；2、判令被告支付房屋租金535325元（暂算至2013年10月，实际应计算至返还房屋之日止）；3、判令被告支付违约金593568元；4、判令被告支付使用承租房屋产生的水、电等费用计16760元（暂算至2013年10月，实际应计算至返还房屋之日止）；5、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告正衡中心辩称：1、本案原被告双方签订了2份租赁合同，现在履行的是租赁期限至2012年12月31日的合同，该合同已经履行期满终止，因此不存在解除房屋租赁合同的问题。2、从双方往来的函件表明，双方租赁关系早在2013年3月终止，因此原告诉请要求支付房屋租金应最多计算到2013年3月份。3、因合同已经履行完毕，原告继续以原合同向被告主张违约责任没有任何依据。4、水电费由被告向物业公司支付，原告向被告主张水电费没有任何依据。5、因原告至今未提供消防许可证导致被告未能领取营业执照，原告也未能按照承诺提供中央空调及新风系统供被告使用，导致被告投资加大，累计已经投入七八十万元，至被告搬离时亏损严重，无力支付房租及其他费用。现被告同意以支付给原告的10万元保证金及房屋的装修来抵销所欠原告的费用。
本院经审理查明：2012年2月22日，新华书店（甲方）与正衡中心（乙方）签订《房屋租赁合同》（简称三年期合同）一份，合同约定：甲方将坐落于常州市莱蒙都会商业街二期A7二楼建筑面积1070.65㎡的房屋租赁给乙方用于教育培训；租赁期限自2012年6月15日至2015年6月14日；房屋租金2012年6月15日-2012年12月31日为347961元，2013年1月1日-2013年12月31日为642390元，2014年1月1日-2014年12月31日为693780元，2015年1月1日-2015年6月14日为294429元；本着先付后用的原则，租金按半年度支付，乙方于合同生效之日起一次性向甲方支付租金347961元，以后在每半年的上一个月底前付清半年的租金；乙方应按时向甲方或租赁房屋所在物业管理公司缴纳各种管理费，租期内水、电费、广告费、物业管理费、装修方面的管理费、工商、城管及其他各种管理费用由乙方承担；甲方于签约时另行收取乙方10万元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；租赁合同期满，除另有约定外，甲方不承担乙方装修费用并有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，由乙方产生的水电费、煤气费、电话费、物业费、网络使用费、公共能耗费、空调费等费用，由乙方自行支付，并承担延期付款的违约责任；在租赁期间内，乙方拖欠租金30日以上的，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成的损失的，乙方应承担赔偿责任：损失包括甲方的直接损失和合同约定的甲方应收租金；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按年租金的1%承担违约责任；乙方未按本合同约定交纳有关费用，或者逾期交纳而增加费用的，由乙方承担，欠费30日以上的，甲方有权解除合同……
同日，双方另行签订了一份《房屋租赁合同》（简称2012年期合同），该合同约定的内容除租赁期限和房屋租金与三年期合同表述不同外，其他内容完全一致。该合同约定的租赁期限自2012年6月15日至2012年12月31日，租金为347961元。
对于为何在同一天会形成两份合同文本，新华书店陈述，原被告之间签订合同时意向是签三年，新华书店受江苏省总公司的管理，在内部管理要求上，对于长期的租赁合同，要求每年都与承租方分签一年期的合同，所以签完3年期合同后，同一天又签了一份一年期合同，分合同为每年一签。原被告间签订的2012年6月15日-2012年12月31日期间的合同仅是基于2012年6月15日-2015年6月14日总租赁合同下的分签手续。正衡中心陈述：签订合同时意向是3年，但是双方实际权利义务仍以每年签订的合同为准，因此出现了本案中原告也认可的双方履行的合同期限，也就是说，三年中双方可以根据各自的需要对是否履行、是否续租进行变更，故应该以双方实际履行的2012年期合同为准。如果续租的话合同需每年一签。
2013年2月21日，新华书店向正衡中心发送公函一份，内容为：你单位租赁我公司莱蒙都会商业街二期A7二楼房屋于2012年12月31日到期。为签约2013年租赁协议，我公司电话、上门告知过，但至今未见你单位来人商谈租赁之事。我省公司限定2013年房屋租赁签约截止日为元月25日，不来作自动放弃处理。根据甲乙双方2012年租赁协议条款第十一条违约责任第三条拖欠租金30日以上，甲方有权解除本合同，收回房屋。请你单位在接到函后，如需续租，请速来签约。如七日内仍不来续签租赁合同，我公司将收回房屋。
2013年3月28日，新华书店向正衡中心发送公函一份，内容为：你单位租赁我公司莱蒙都会商业街二期A7二楼房屋于2012年12月31日到期。为签约2013年租赁协议，我公司多次和你单位联系，现你单位已决定租用到2013年3月底不再续租，我单位已同意。根据协议要求，你单位在4月5日前必须搬出所有物品，把租赁房屋完整交给我单位，4月5日未搬出的物品视乙方放弃物品，甲方有处理权。1月-3月的租金为16万元，请接到公函后速来我单位办理3个月的协议签约手续和租赁费交付（协议约定2013年租赁费为642390元）。
2013年4月11日，正衡中心向新华书店发送申请一份，载明：本中心特向常州市新华书店申请，关于莱蒙都会商业区7-209A（2013年1月至4月）的房租，将于2013年4月底一起缴纳。
庭审中，当问及在发送公函后，双方采取了什么措施时，原告陈述，我们发送公函后，被告向我们发出申请，说明在2013年4月份缴纳相关费用，我们认为是被告要继续使用房屋的表示，同时从物业的缴费通知单也能反映被告仍在使用本案所涉房屋。被告与原告虽然没有完成2013年度合同的分签手续，但双方之间仍存在租赁关系，相关房屋的门锁全部由被告控制。物业公司通知要求缴纳相关费用时，说无法找到本案被告，原告得知后才向常州市钟楼区人民法院提起诉讼。起诉时我们去现场查看，涉案房屋的门是锁着的。起诉到钟楼法院后要求被告把涉案房屋归还原告，被告说已经返还。被告陈述，我们接到公函后全部搬空，对拖欠的房租承诺在2013年4月份付清。所以该份申请是对之前拖欠房屋租金处理的方式，并非证明我们在继续租用该房屋。考虑到需要搬离的东西较多，花费时间较长，所以我们在按照新华书店公函要求的基础上再多支付一个月的租金。但搬离时没有办理书面的交接手续，涉案房屋的房门不是被告上锁的。
对于具体搬离时间和锁门一事，正衡中心的委托代理人王静陈述他们于2014年4月份就搬空了，在租赁房屋现场交接的钥匙，新华书店的顾米顺主任（系新华书店工作人员）也在场。新华书店于2013年6月7日对租赁房屋进行锁门。为证明锁门这一情况，正衡中心工作人员提出关于2013年6月6日收到顾米顺发出的短信，该短信的主要内容是：“明天我去锁门几点未定，我去之前给你电话你要到场，勿误。别忘了叫王一鸣一同去，协议是他签的字。”顾米顺确认该短信是他所发，同时陈述，从开始到正衡中心把空调等电器搬离之后他从没有去锁过门，刚开始之所以说去锁门是因为正衡中心一直不说租也不说不租，也不交租金，所以就发短信说去锁门。但没有真正去锁过，最后正衡中心搬走了房间空了也就没有锁门的必要了。他经常到租赁现场去看，大概在2013年5、6月份的时候正衡中心把室内的电器都拆走了，线路比较乱，当时就打电话询问情况。当问及原告何时知道被告搬离租赁房屋时，新华书店陈述是到2013年6、7月份物业公司说租赁房屋内没有人了才知道，就是当时物业公司向其要物业费。
另查明，新华书店于2013年11月5日向常州市钟楼区人民法院提起诉讼后，正衡中心提出管辖权异议。江苏省常州市中级人民法院裁定将本案移送本院处理。
再查明，新华书店陈述，常州市莱蒙物业服务有限公司曾上门要求正衡中心缴纳相关费用，但是涉租房屋门已锁上，找不到被告，物业公司遂来到原告处。原告之前一直以为涉案房屋在正常使用。《缴费通知单》上载明缴费日期为2013年10月1日至10月10日，费用项目包括：2013年3月26日至2013年5月25日的电费、水费，2013年1月26日-2013年9月25日的共用设备设施运行费，应缴费用共计16760元。其中，2013年3月26日至2013年4月25日的电费为215.70元，水费28元；2013年4月26日至2013年5月25日的电费为524.40元，水费42元。2013年6月份以后未有应缴水电费记录。
案件审理过程中，由于双方对涉案房屋是否返还各执一词，本院于2014年7月4日至涉案房屋现场进行查看，该房屋大门紧锁，无人使用，但双方均表示门非自己所锁。对此，本院予以释明，不管以前双方有何分歧，涉案房屋于2014年7月4日起由新华书店掌控使用，至于合同何时解除、租金如何计算等问题待本案审理后再行解决。双方予以认可。同时，本院至常州市莱蒙物业服务有限公司就正衡中心何时搬离进行调查。该公司客服主管张园园声称正衡中心是在2013年5月搬离的。
上述事实，有《房屋租赁合同》（2份）、公函（2份）、申请、《缴费通知单》、手机短信、《谈话调查笔录》以及当事人庭审陈述等证据证实。
本案的争议焦点为：1、双方之间的租赁合同是否需要解除。2、正衡中心应支付的租金如何计算。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的等履行附随义务。解除合同的前提条件是该合同成立并生效，对双方当事人均具有约束力。如果双方仅签订了形式上的合同，且均明确表示该合同系意向性合同，则该合同对双方无实质约束力，在此情况下解除合同缺乏根基。
一、关于合同解除
新华书店请求解除的是租赁期限为2012年6月15日至2015年6月14日的《房屋租赁合同》。综合本案情况看，新华书店主张解除该合同缺乏事实依据。首先：双方在庭审中均明确表示该合同只是一个意向合同。如需履行该意向合同，每年应再分期签订一年期合同。而且，从公函表述的内容也可以看出，新华书店明确表示双方签订的合同已于2012年12月31日到期，正衡中心如需继续租赁，应签订2013年的续租协议。现双方并未签订2013年期的合同，因此新华书店主张的约束双方权利义务的三年期合同并未生效。否则，新华书店应该表述租赁房屋于2015年6月14日到期而非2012年12月31日到期。其次，正衡中心出具的申请仅是对如何缴纳租金所作的回应，该回应不能必然得出是继续租赁房屋、续签合同的意思表示，因为公函明确表示续租需签订合同。而新华书店亦在公函中同意正衡中心租用涉案房屋到2013年3月底结束。据此可以看出，双方对租赁关系的处理、终止已经形成了一致的处理意见。新华书店正是基于上述观念才要求正衡中心于2013年4月5日前搬离租赁房屋并予以返还。综上，从双方意思表示及行为方式看，自2013年起不存在约定双方权利义务的租赁合同，而2012年期合同履行期限已经届满，三年期合同系意向性合同尚未生效，对双方不具有约束力，因此，新华书店要求解除三年期《房屋租赁合同》的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。
二、关于租金支付
承租人占有、使用租赁物的，应该根据占有使用期限支付租金。租赁期限终止或届满后，承租人应该在合理期限内返还房屋；承租人逾期腾房的，应该支付逾期腾房占用使用费。本案中，2013年3月28日公函表述的内容说明双方对租赁期限和租赁关系终止达成了一致处理意见，新华书店明确同意正衡中心租用到2013年3月底不再续租，同时要求正衡中心于2013年4月5日前搬离并支付3个月租金16万元。正衡中心亦发出申请同意于2013年4月底缴纳2013年1月至4月的房租。据此可以看出，双方租赁关系应于2013年3月底终止，考虑到搬离物品所需时间，正衡中心自愿多支付一个月的房租并无不妥。虽然双方在不继续租赁房屋上达成一致意见，但正衡中心并未在2013年4月5日前搬离涉案房屋，双方对搬离的具体时间存在争议，由此导致对计算租金的期间产生较大分歧。从《缴费通知单》内容看，涉案租赁房屋在2013年4-5月份均发生水电使用情况，2013年6月份起则无水电费使用记录，结合本院对常州市莱蒙物业服务有限公司客服主管所作谈话调查内容（陈述正衡中心在2013年5月搬离），正衡中心应该在2013年5月才搬离涉案房屋。同时，新华书店工作人员顾米顺也陈述会经常到租赁现场去看，也知晓正衡中心搬拆电器的事实，并于2013年6月6日发送要求锁门的短信，上述情况证实2013年6月双方还在就租赁房屋的交接进行沟通。因此，正衡中心应该支付2013年1月至6月的房屋租金和逾期腾房占有使用费。对于2013年7月份以后的租金，由于新华书店陈述在2013年6、7月份知道正衡中心已搬离涉案房屋，且没有证据证明双方在此之后还存在租赁关系，也没有证据证明正衡中心还在继续占有使用该涉案房屋，故对新华书店要求正衡中心支付2013年7月份以后租金的诉讼请求，本院不予支持。根据双方确认的2013年租金计算标准，正衡中心应支付给新华书店的租金及使用费为：642390元／12＊6＝321195元。
三、关于违约金
违约金是一方违反合同约定应当承担的法律责任。本案中，因为双方之间自2013年起没有签订房屋租赁合同，而三年期合同仅是一个意向合同，对双方不具有法律约束力，双方往来的公函中亦未提及违约金的事情，故新华书店要求按照租赁期限为2012年6月15日至2015年6月14日的《房屋租赁合同》的约定支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。
四、关于水电费等费用
对于水电费、共用设备设施运行费等，因新华书店没有提供垫付该费用的证据，正衡中心在庭审中亦明确表示由其直接向物业公司支付该费用，故该费用在本案中不予处理。
综上，对于新华书店符合法律规定的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条第一款、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、常州市正衡教育培训中心于本判决生效之日起十日内支付常州新华书店有限公司租金及占有使用费321195元。
二、驳回常州新华书店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15111元，由常州市正衡教育培训中心负担4236元，由常州新华书店有限公司负担10875元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 戴 放
审 判 员 吴光前
人民陪审员 戴建平
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 李 倩