广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初12499号
原告（反诉被告，下称原告）：谭薛驹。
委托诉讼代理人：梁千明，广东莞茂信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王树标，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇北环路汽车博览中心*楼。统一社会信用代码：91441900789450518Q。
法定代表人：陈少斌，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：成杰，广东颖诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。
原告谭薛驹与被告东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司（下简称汇景凯伦湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，被告汇景凯伦湾公司提起反诉，本院对被告的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭薛驹的委托诉讼代理人何亚娣、王树标参加第一次开庭，变更委托诉讼代理人后，其委托诉讼代理人梁千明、王树标参加了第二次开庭，被告汇景凯伦湾公司的委托诉讼代理人成杰两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭薛驹向本院提出诉讼请求：1.被告立即将涉案房屋存在的质量问题进行修复，经原、被告双方共同验收合格后，交付给原告使用；2.被告支付原告逾期交房的违约金（以7,100,000元为基准，从2014年1月1日起按每日万分之二的标准计至实际交房之日止）；3.被告承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2013年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130710181E66935352）。约定：被告汇景凯伦湾公司向原告谭薛驹出售位于东莞市××镇民田××花园××楼××房，该商品房建筑面积为549.71平方米。单价为每平方米12,915.9元，总金额为7,100,000元，首期付款为2,130,000元，余款4,970,000元由原告申请银行按揭贷款支付给被告；被告应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，交接时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房超过90日后，原告有权要求继续履行合同及要求被告自约定的最后交付期限的第二天起，按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告已按约定履行了全部付款义务及缴纳税费义务，至今已向被告交付全部购房款7,100,000元，缴纳各种税费。在原告已履行合同全部义务的情况下，被告未按约定向原告交付房屋。被告应交付的房屋工程质量粗劣质差，多处楼板、窗台四周、阳台、楼梯、外饰线条等不同程度地存在渗水、沉降龟裂，火烧砖爆裂、墙体大面积沙浆空鼓、饰线断裂漏水等多种严重质量问题，根本无法正常居住使用。根据合同法第一百零七条、第一百四十八条的规定，原告有权拒绝收楼，并要求被告对房屋存在的质量问题进行维修。从2014年至今，原告多次找到被告要求被告履行维修义务，被告虽每次都答应修房，但总是以要求原告等待通知为由一直拖延，且至今仍未修好。因为房屋存在质量问题，被告至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付给原告，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金”。合同约定的最后交付期限为2013年12月31日前，违约金应以7,100,000元为基准，从2014年1月1日起计算至被告实际交房为止。被告拒不履行维修房屋义务及拒不按照约定交付房屋给原告使用的行为已构成根本违约。为了维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判决如原告所有诉求。
被告汇景凯伦湾公司辩称，一、案涉的房屋在2014年3月11日已经交付；二、被告不存在逾期交付而原告存在逾期付款，原告已经违约；三、被告已经提起反诉，诉请原告支付违约金160,342元。
被告汇景凯伦湾公司向本院提出反诉请求：1.原告支付逾期支付房价款的违约金160,342元；2.原告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年7月10日向被告购买位于东莞市××镇民田××花园××楼××房屋，并签订了《商品房买卖合同》，约定：房价款总金额为7,100,000元，签收本合同时，支付全部房价款的30%即2,130,000元；剩余房款即房价款70%，计4,970,000元，由原告申请银行按揭贷款支付，并在签署本合同之日起15日内付入被告的专用账户。合同签订后，被告按照合同的约定履行相应义务，但原告并没有按照合同约定支付相应的房价款，具体如下：2013年7月10日，原告仅支付首期款1,030,000元及定金300,000元，首期余款800,000元则迟延至2014年3月5日才支付，逾期长达238日。而4,970,000元的银行按揭贷款，原告则拖延至2013年11月25日才与中国工商银行办理按揭贷款手续，逾期长达123日。原告逾期支付房价款的行为已经构成根本违约，应按照《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的约定承担违约责任，向被告支付违约金。另，被告出售的房屋已于2013年7月15日取得竣工验收备案证书，已具备交付条件。同时，根据合同约定，因原告未付清逾期付款违约金，被告有权顺延交付房屋给原告，且无须承担逾期交房的违约责任。
针对汇景凯伦湾公司的反诉，谭薛驹答辩称，一、被告主张原告逾期支付楼款，请求原告支付违约金，该反诉请求已超过诉讼时效，依法应依法驳回。被告在提出反诉前从未向原告主张过逾期付款违约金，也没有提交任何证据证明，被告在2016年12月才提起反诉，明显超过法律规定的二年诉讼时效，应依法驳回；二、被告称原告于2014年3月5日支付房价款的首期余款属于逾期支付，请求原告支付逾期付款违约金，缺乏事实依据。2013年7月10日，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定原告在签署合同时应支付首期款2,130,000元。当日，原告即支付了1,330,000元。原告购买涉案房屋时，涉案房屋所在楼盘并不热销，被告为了提高销量，当时对购房者退出优惠活动，承诺首期款最迟可免息推迟8个月支付，即原告的首期尾款800,000元可在2014年3月9日前支付。原告于2014年3月5日已支付全部首期款，不属于被告诉称的逾期支付。另，在被告所谓逾期支付期间，即2013年7月10日至2014年3月5日，被告并没有就首期余款800,000元进行过任何口头或书面的追讨，也未口头或书面提出任何异议，这是极其不符合常理的。在原告支付首期余款完毕至原告提起诉讼长达两年多的时间里，被告也从未要求原告支付逾期付款违约金；三、被告诉称原告拖延至2013年11月25日才与中国工商银行办妥按揭手续，缺乏事实依据。首先，被告与原告约定剩余房价款4,970,000元，由原告申请银行按揭贷款（含住房公积金贷款）支付。银行按揭贷款方式，具体的支付日期应以银行放贷日期为准。因此双方在《商品房买卖合同》中并未约定原告支付剩余房价款4,970,000元的具体时间。银行于2013年11月25日才放贷，原告于2013年11月25日支付剩余房价款，不属于逾期付款。被告主张原告应在签署合同之日起15日内支付，但未提交任何的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，原告购买涉案房屋时，根据被告的要求，将银行按揭贷款手续交广东仁之仁律师事务所代为办理，原告并于签订《商品房买卖合同》当日即2013年7月10日支付代办费26,236元（含律师费1,000元、按揭律师费3,000元、贷款印花税248元及维修资金21,988元）支付给广东仁之仁律师事务所。而广东仁之仁律师事务所在被告楼盘处设置了专门的办事处，与被告是业务合作关系。因此，银行按揭贷款的一切手续及进展都是广东仁之仁律师事务所负责，原告已积极提交资料、交费等配合办理。被告主张原告逾期付款，但未提交任何证据证明是原告的过错。另，原告办理按揭贷款的银行也是由被告指定的，原告在办理按揭贷款过程中，广东仁之仁律师事务所原先为原告向广发银行申请按揭贷款，后变更为中国工商银行。这是原告的按揭贷款迟延发放的一个重要原因，即是被告与其建立合作关系的银行之间的问题，与原告无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东莞市住房和城乡建设局在2013年7月15日向涉案房屋所在的工程颁发了竣工验收备案证书。备案意见为本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案。2013年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130710181E66935352）。约定：被告汇景凯伦湾公司向原告谭薛驹出售位于东莞市××镇民田××花园××楼××房，该商品房建筑面积为549.71平方米。单价为每平方米12,915.9元，总金额为7,100,000元，首期付款为2,130,000元，余款4,970,000元由原告申请银行按揭贷款支付给被告；被告应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当提供合同约定的证明文件，签署房屋交接单，同时，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定的交楼日期为交付使用的时间，该商品房视为已由买受人验收并接收使用。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买卖双方对交付商品房的质量有争议的，买受人可向买卖双方共同认可的具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。逾期交房超过90日后，原告有权要求继续履行合同及要求被告自合同约定的最后交付期限即2013年12月31日的第二天起，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按约定履行了全部付款义务及缴纳税费义务，并于2014年4月15日向被告交付全部购房款7,100,000元，被告向原告出具广东省地方税务通用发票（电子）发票联。原告主张在其已履行合同全部义务的情况下，被告未按约定向原告交付房屋。被告交付的房屋存在工程质量粗劣质差，多处楼板、窗台四周、阳台、楼梯、外饰线条等不同程度地存在渗水、沉降龟裂，火烧砖爆裂、墙体大面积沙浆空鼓、饰线断裂漏水等多种严重质量问题，根本无法正常居住使用，故要求被告对房屋存在的质量问题进行维修及支付逾期交房违约金（逾期交房违约金应以7,100,000元为基数，从2014年1月1日起计算至被告实际交房为止）。
另查，2014年3月10日，被告向原告出具《汇景凯伦湾花园商品房交付使用通知书》并以邮寄送达的方式送达给原告，原告于2014年3月11日签收了该份邮件。2014年7月20日，被告向原告发出《关于逾期收楼的告知函（第二次）》称因原告未按照被告发出的《商品房交付通知书》规定的时间前来办理相关商品房交付手续，故涉案的房屋已经于2013年12月31日已经视为验收并接受使用。为了维护原告的权益，通知原告于2014年8月15日前往御海蓝岸物业服务中心完善收楼的相关手续。2016年6月30日，被告再次向原告发出《催收通知书》再次要求原告办理收楼手续。
再查，被告主张原告于2013年7月10日仅支付了首期款1,030,000元及定金300,000元，并于2014年3月5日支付首期余款800,000元，迟延支付首期款长达238天，并提交了收据、收单行存根、刷卡单予以证明。2013年11月25日，原告成功办理购房余款4,970,000元的银行按揭贷款手续。
又查，原告申请本院就涉案房屋的工程质量问题及成因进行鉴定。本院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司鉴定，该公司于2017年4月28日作出《房屋安全鉴定报告》（稳固鉴字［2017］M0373），鉴定意见为：涉案房屋的损坏主要表现为：室外地台有下沉、开裂现象，部分墙体有渗水、修补痕迹，部分墙体有大理及窗框装饰线开裂现象，个别墙体及墙体在门、窗洞边角位处有开裂现象，个别墙体与墙体及钢筋混凝土构件接合处有裂缝，个别天花板底有渗水痕迹，个别钢筋混凝土构件及墙裙构件装饰线有脱落、架立钢筋外露、锈蚀现象，依照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”，可安全使用，对房屋损坏部位宜作修缮处理。导致室外地台下沉、开裂现象，墙体及天花板底有渗水痕迹、墙体开裂及墙体大理装饰线开裂现象，钢筋混凝土构件及墙裙构件装饰线开裂、脱落、架立钢筋外露、锈蚀等现象属于施工造成的质量瑕疵，并非主体结构质量问题。处理建议为：建议聘请有资质的设计及施工单位对房屋损坏部位进行修缮处理。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反国家的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的主要的争议焦点是：一、被告交付的房屋是否存在质量问题；二、原告诉请的逾期交房违约金是否合法；三、被告诉请的逾期付款违约金是否已超过诉讼时效。
关于焦点一，从广东稳固检测鉴定有限公司于2017年4月28日作出的《房屋安全鉴定报告》（稳固鉴字［2017］M0373）的鉴定意见可见，涉案的房屋确实存在质量问题。另，该房屋存在的问题均属于被告的保修范围及保修时间内的保修内容，故原告诉请被告对上述保修内容进行保修符合法律规定，本院予以准许。
关于焦点二，东莞市住房和城乡建设局在2013年7月15日向涉案房屋所在的工程颁发了竣工验收备案证书。结合被告分别于2014年3月10日、2014年7月20日及2016年6月30日向原告发出《汇景凯伦湾花园商品房交付使用通知书》、《关于逾期收楼的告知函（第二次）》及《催收通知书》要求原告办理收楼手续，但原告以保修范围内的质量问题拒绝收楼于法无据，故被告不存在逾期交楼的行为，即原告请求被告支付逾期交楼违约金于法无据，本院予以驳回。
关于焦点三，诉讼时效制度的立法目的是督促权利人行使权利，维护社会交易秩序，保护社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，被告主张原告于2013年7月10日仅支付了首期款1,030,000元及定金300,000元，并于2014年3月5日支付首期余款800,000元，故迟延支付首期款长达238天，并提交了收据、收单行存根、刷卡单予以证明，结合被告在2016年12月5日才提起反诉，在被告没有提交任何证据诉讼时效存在中断的合法情形的情况下，本院依法认定被告的反诉请求已经超过二年的诉讼时效，故本院对被告诉请的逾期付款的违约金不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对位于东莞市沙田镇民田广荣路2号汇景凯伦湾花园83号楼101号房存在问题进行修复［详见《房屋安全鉴定报告》（稳固鉴字［2017］M0373）；
二、驳回原告谭薛驹的其他诉讼请求；
三、驳回被告东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司的反诉请求。
本案本诉受理费17,874元、反诉受理费1,753.42元、鉴定费25,000元，共计44,627.42元，由原告谭薛驹负担30,324元，被告东莞市汇景凯伦湾房地产开发有限公司负担14,303.42元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 林健华
人民陪审员 黄 彦
人民陪审员 何丽琴
二〇一七年九月二十日
书 记 员 梁秀惠
李丽芬
附1：本案证据目录
一、原告谭薛驹提交的证据和证明目的如下：
1.《商品房买卖合同》，证明原、被告约定：被告向原告出售东莞市沙田镇民田广荣路2号汇景凯伦湾花园83号楼101号房，该商品房建筑面积为549.71平方米。单价为每平方米12,915.9元，总金额为7,100,000元整，首期付款为2,130,000元，余款4,970,000元由原告申请银行按揭货款支付给被告；被告应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房支付原告使用，交接时还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；逾期交房超过90日后，原告有权要求履行合同及要求被告自约定的最后交付期限的第二天起按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；
2.广东省地方税收通用发票（电子）发票联，证明原告已向被告支付全部购房款7,100,000元；
3.照片，证明被告应交付的房屋工程质量粗劣质差，多处楼板、窗台四周、阳台、楼梯、外饰线条等不同程度地存在渗水、沉降龟裂，火烧转爆裂、墙体大面积沙浆空鼓、饰线断裂漏水等多种严重质量问题，根本无法正常居住使用；
4.代收收据，证明原告购买案涉房屋时，根据被告的要求，将银行按揭贷款手续交由广东仁之仁律师事务所代为办理，原告并于签订商品房买卖合同当日即2013年7月10日支付代办费26,236元（包含律师费1,000元、按揭律师费3,000元、贷款印花税248元及维修基金21,988元）；
5.《关于逾期收楼的告知函（第二次）》、《催收通知书》，证明原告收到被告第一次收楼通知后，曾口头向被告提出质量异议，被告口头承诺会修复，但却在未采取任何整改措施的情况下于2014年7月20日第二次书面告知原告收楼，原告此时知道被告不愿履行修复义务，引起诉讼时效的第一次中断；原告收到被告第二次收楼通知后，曾多次口头向被告提出质量异议，被告亦口头承诺会修复，但未对涉案房屋进行有效整改，被告于2016年6月30日向原告寄出催收通知书，原告此时知道被告明确拒绝履行修复义务，引起诉讼时效的第二次中断。
二、被告汇景凯伦湾提交的证据和证明目的如下：
1.竣工验收备案证书，证明原告购买的房屋已于2013年7月15日取得竣工验收备案证书，2013年1月31日已验收具备交付条件；
2.收据（No.0024040）、收单行存根、收据（No.0024063），证明原告于2013年7月10日仅支付首期款1,030,000元，加上定金300,000元，仍拖欠首期楼款800,000元；
3.银行回单（2014年3月5日）、收据（No.0043860），证明原告延迟至2014年3月5日才支付首期余款800,000元，逾期长达238日；
4.中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据，证明原告拖延至2013年11月25日才与中国工商银行办妥4,970,000元的按揭贷款手续，逾期长达123日；
5.《汇景凯伦湾花园商品房交付使用通知书》、快递回执，证明被告通知原告可以收楼，原告已经签收表明其已经知悉；
6.中国农业银行支票存根、进账单、费用报销单，证明被告只收取了契税，其余费用不是被告收取的。
三、广东稳固检测鉴定有限公司的《建筑结构检测鉴定报告》（稳固鉴字［2017］M0373）
附2：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。