内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）满民初字第1071号
原告满洲里市九木洲物流有限公司（反诉被告），现住址内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
法定代表人王光明，该公司经理。
委托代理人王磊，该公司职工。
委托代理人王天章，内蒙古冠胜律师事务所律师。
被告南京东部路桥工程有限公司（反诉原告），现住址南京市栖霞区。
法定代表人徐家明，该公司总经理。
委托代理人陈�，该公司办公室主任。
委托代理人徐立春，内蒙古北疆律师事务所律师。
原告满洲里市九木洲物流有限公司诉被告南京东部路桥工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月21日立案受理，受理后被告南京东部路桥工程有限公司提出反诉，本院合并审理，依法由审判员贾玲适用简易程序于2015年10月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序由审判员吴豫江担任审判长，审判员张旭、贾玲组成合议庭于2015年12月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王磊、王天章，被告委托代理人陈刚、徐立春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，南京东部路桥工程有限公司省道203线项目经理部与原告于2014年7月10日签订房屋租赁合同，约定：“原告将位于满洲里市敖尔金新村南13排8号房屋出租给南京东部路桥工程有限公司省道203线项目经理部用于办公场所，租期三年，租金为33万元。每年7月10日前给付当年租金11万元。”签订合同后，被告即如数给付了当年租金，按照约定应于今年7月10日前将第二年租金结清。但该项目经理部却以“房屋冷”为借口拒绝支付。经多次协商未果。诉请：1、判令被告给付房屋租金11万元；2、诉讼中增加诉讼请求：要求被告给付原告逾期给付租金的违约金3.3万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原被告签订的《房屋租赁合同》无效，原告房屋不符合使用条件，无权索要租金。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告出租给被告的房屋位于敖尔金新村，据了解该�屋未取得建设工程规划许可证房屋建设的批准手续，房屋没有经过验收，更没有产权证，双方签订的《房屋租赁合同》无效，无权索要房租。2、原告的房屋是木制别墅，别墅使用性质为居住，但是双方合同约定原告将别墅租给被告作为办公使用，改变了房屋的使用性质。根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。另外，房屋用途的改变涉及建筑物使用目的的根本改变，属于关系业主利益的重大事项。因此《物权法》第77条规定业主将住宅改为商用的，应当遵守法律、法规、管理规约以及征得有利害关系的业主同意。还会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不允许的，因此双方签订的合同无效。3、原告出租给被告的房屋没有取暖、供暖设施，无法使用；原告房屋四周都是草原，为了安全附近房屋都是砖混结构，原告房屋为木结构，不符合消防要求，为此，院中才建消防水池。被告的监理部门也认为被告使用原告房屋存在安全隐患，责令搬离到符合安全生产办公场所，被告从2015年8月就搬出该房没有使用房屋，原告无权索要租金。二、原告应赔偿被告损失，由于原告的房屋没有批建手续，更没有验收手续，原告的房屋没有取暖设施，满洲里为高寒地区，房屋不能取暖导致房屋无法正常使用，不能实现合同目的，2014年被告由于不能使用该房屋，不得不另租赁房屋，原告作为满洲里登记注册的公司将不符合出租条件房屋出租给被告存在重大过错，原告应赔偿被告因此造成的损失。综上所述，原、被告签订的租赁合同无效，原告出租给被告的房屋不符合使用条件，无权收取租金，应驳回原告对被告的诉讼请求。
被告反诉称，原告将有重大瑕疵的房屋出租给被告有重大过错，应赔偿被告损失；原告收取了被告的押金，现由于双方合同为无效合同，被告已经搬离该房屋，原告应将押金返还被告。诉请：1、责令原告返还已经支付使用费64167元（110000元÷12个月×7个月，从2014年10月1日至2015年5月1日）；2、责令原�赔偿损失12150元；3、返还押金20000元。
原告针对反诉辩称，不同意反诉主张，押金也不应返还，1、双方签订的租赁合同系有效合同，被告应当履行租金给付义务，由于被告没有履行，其行为构成违约，双方的合同并没有解除且可以继续履行；2、合同第五条收取2万元租金的作用是双方在租赁期满后房屋及附属设施没有损坏的前提下才可以返还押金，现在合同没有到期，双方也没有对物品进行交接，所以2万元押金不应返还。
原告为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
证据一，租赁合同1份，证明1、双方租期是3年即2014年7月11日到2017年7月10日，2、被告支付租金的期限是在当年的7月10日一次付清全年房租。3、2万元押金应在租期满后房屋及附属设施没有损坏的前提下予以返还。4、在租赁期内如出现违约扣除租金的30%，被告没有支付租金构成违约。被告质证称，对该证据真实性无异议，但是房子是木制别墅，别墅应当是居住使用，不应作为办公，双方合同约定租赁给被告作为办公场所使用，还有双方合同第四条约定租金是当年7月10日一次性付清全年租金，并没有说支付前一年的还是后一年的，约定不明确。出租方是满洲里九木洲物流有限公司，原告应当出示其具有所有权的证据。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
证据二，被告支付2014年7月10日-2015年7月10日租金11万元的收条及押金条各1份，证明被告履行了第一年的租金给付义务。被告质证称，对该证据真实性无异议，但第一年支付租金时间并不代表第二年也应在此期间支付租金。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。
证据三，物品清单1份，证明双方合同没有解除，现也没有对房屋物品进行交接。被告质证称，�该证据不清楚。经审查，该证据不能证明原、被告是否对房屋物品进行交接，本院不予以采信。
证据四，满洲里九木洲物流有限公司与王光明签订的协议书及满洲里市敖尔金区筹建处证明各1份，证明1，王光明将位于敖尔金新村13排8号房屋及相关附属设施无偿提供给九木洲公司。2、筹备处证明九木洲公司取得了敖尔金新村13排8号的建设许可。3、原告符合向被告主张索要租金及违约金的诉讼主体条件。被告质证称，原告所交的协议书恰恰证明原告没有主体资格，因为房主是王光明，王光明将房子交给原告无偿使用并没有授权原告将房屋处分，证明原告没有主体资格，应该驳回原告的诉讼请求，敖尔金新区筹备处只是证明王光明有房子，但是并没有建房子的相关手续特别是建设工程规划许可证，敖尔金新区筹备处的证明被告不认可，由于没有相应的手续，无权认定房子的所有权是谁的，并且敖尔金新区筹备处是2012年以后成立，而原告提交的协议书是2011年，2011年这个房屋已经建成，那么敖尔金新区并不知道房屋是由谁建设的，所以这份证明被告不认可。经审查，本院对该证据的真实性予以采信，但满洲里市敖尔金区筹建处出具的证明仅能证实王光明在敖尔金新村13排8号拥有房产一座，故本院对该证据所要证明的问题不予采信。
证据五，出庭证人高文革、王志梅证言，证人高文革系原告公司法定代表人王光明亲属，内容为：签合同时证人在场，姜生说修路的工期是每年的5月份-10月份，谈的是3年，每年7月10日交房租，并告之被告该房屋无取暖设施。出庭证人王志梅证言，证人与原告公司法定代表人王光明系朋友关系。内容为：当时证人帮王光明盘点别墅交接，证人听姜生说租房期间为5月份-10月份做办公室用�如果房屋有破坏给恢复，被告如果盖房子走的时候会给原告留下，房租是11万元，但原、被告是否谈到供暧事宜，证人没有听到。二证人证明被告当时租房时确认没有供暖的事实，而且其工期仅为每年的5月-10月，结合满洲里天气的实际施工期限为每年的5月-10月的情况，被告办公是不需要供暖的。被告质证称，证人高文革与王光明是亲属关系，没有证明力，另外本案的合同是证人高文革进行的商谈，其与本案也有利害关系，他的证言是不真实的，当时商谈的时候2名证人都在现场，而证人王志梅陈述当时并没有对房子没有取暖设施进行明确，2位证人证言相矛盾，对2位证人证言都不认可。经审查，高文革与原告公司法定代表人王光明系亲属关系，且在原告是否告知被告房屋无取暖设施问题上与证人王志梅证言相悖，故本院对高文革证言不予采信；对王志梅证言本院予�采信。
证据六，被告使用房屋缴纳电费明细表1份，打印时间为2015年12月17日，显示缴费时间是2015年8月至11月，缴费的总金额7179.29元，证明房屋在使用中，合同履行中被告缴纳电费的事实。被告质证称，租房以后没交过电费，具体金额记不清了，应该是去年一年的电费。经审查，该证据能证明被告于2015年11月还在使用该房屋，本院对该证据予以采信。
被告为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：
证据一，房屋租赁合同，证明原告与被告于2014年7月10日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于满洲里市敖尔金新村南13排8号房屋出租给被告用于办公场所，年租金11万元，原告收取被告押金人民币2万元，被告不得改变房屋结构及用途等。原告质证称，租房主体应该是南京东部路桥工程有限公司。经审查，本院对其真实性予以采信。
证�二，监理指令单，证明被告监理单位唐山交通建设工程监理咨询有限责任公司认为被告租赁原告房屋存在重大安全隐患，房屋为木结构，项目部人多、办公设备多、实验室各类实验设备用电量大，电线负荷大存在极大安全隐患。房屋位于呼伦贝尔草原深处，如果发生火灾极其容易引起租住木结构房屋造成危险，对工作人员造成伤害及单位财产造成损失；责令在近期搬迁到符合安全生产条件的办公场所。可见原告出租给被告的房屋存在安全隐患，不符合办公条件，原告将居住使用的房屋出租给被告办公使用，改变了房屋的使用性质，导致双方租赁合同无效。原告质证称，对该证据真实性无法核实，如果属实，与本案无任何关联，首先人员多、设备多、用电量大等因素是被告办公管理出现的责任。其次，指令单下发的时间是2015年4月26日，被告已经承租房屋1年多，监理公司才发现上述问题，显然被告出示的这份证据就是为了迎合此次诉讼所需的。再次，唐山监理公司是否具备监理资质，是否有权作出监理指令单被告应该提供相应证据，所以对证据真实性及合法性不认可。经审查，因被告未提交监理公司的相关资质，原告亦不认可，本院对该证据不予采信。
证据三，光碟1份、录音笔录3份，2015年8月25日是启勤与王磊的通话，2015年8月27日、9月6日是陈刚与王磊的通话，证明2015年8月被告多次通知原告代理人王磊已经搬离租赁房屋，要将钥匙等进行交接，原告代理人王磊没有提异议，也同意接受房屋，但是由于时间问题没有进行交接。原告质证称，对于通话录音真实性无异议，是王磊本人的通话，但是对于证明的内容不认可，通过几份录音被告的委托人陈刚、启勤单方要求交钥匙，单方搬离承租房屋，房屋是否真的搬离不清楚。通话录音也没有同意接受房屋解除租赁合同的意思表示，相反通过2015年8月25日的录音通话人启勤证明当时交接单的启勤与通话录音笔录是同一人，所以我们对3份录音的证明力不认可。这三份录音是陈刚、启勤与王磊的通话，并不是姜生本人要求搬离房屋解除合同，二人是否有姜生的授权尚未确定，至今为止没有接到姜生本人要求解除合同或搬离房屋的电话。经审查，因原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据四，收据2份，证明被告向原告交纳了押金2万元，现双方合同无效，原告应将押金返还被告。第2份收据证明被告向原告缴纳2014年-2015年的房租11万元。原告质证称，对2份证据的真实性无异议，但是押金因为双方合同没有到期，应不予退还，租金证明双方合同约定在每年的7月10日支付租金，现在被告已经过了租期，应该承担相应的违约责任。经审查，因原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
证据五，宾馆租赁合同1份及收据2份，证明2014年10月17日至2014年11月15日被告由于租赁原告房屋寒冷无法办公，租赁锦云宾馆三楼八个房间用于办公，支付租赁费12150元，原告应赔偿被告此损失。原告质证称，对租赁合同及收据真实性与合法性均不认可，被告出示的2张租赁合同均为2014年的10月17日，但是被告出具的指令单是2015年的4月26日，这两份收据在指令单没有下发之前被告就已经搬离承租房屋，两者互相矛盾，被告租房并没有通知原告，租赁合同也没有写明租赁用途，所以对这3份证据的证明力均不认可。经审查，因原告对该证据的真实性有异议，且上述证据无法核实其真实性，本院不予以采信。
证据六，照片5张，其中2张木制别墅照片，3张是政府为敖尔金老区居民统一盖房子的�片，证明当时由于洪涝灾害，政府将敖尔金老区的居民迁址敖尔金新村，统一盖了80多户房屋，这样的房屋是符合法律规定的，而其他人所建设的房屋没有建设规划许可证等相应手续，尤其是王光明并不是敖尔金村的居民，无权在此建设房屋。其所建的房屋没有相应手续无权将房屋出租，出租房屋的行为是无效的。木制别墅的2张照片显示别墅有烟囱，是可以进行取暖的，但是事实上别墅里面并没有取暖设施，导致被告无法使用房屋，原告有过错。原告质证称，别墅的照片属实，但是上面不是烟囱，是用于排气用的气窗。3张照片与本案没有关系，老区的房子现在也没有房证，被告说80多所房子符合法律规定，被告应该出示80多所房屋的房照及规划手续。经审查，因原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，2014年7月10日原告与被告下设的南�东部路桥工程有限公司省道203线项目经理部签订房屋租赁合同，将王光明个人所有的位于满洲里市敖尔金新村南13排8号房屋出租给南京东部路桥工程有限公司省道203线项目经理部用于办公场所（王光明书面同意原告无偿使用该房屋），租期三年，租金为33万元。每年7月10日前给付当年租金11万元，签订合同后，被告即如数给付了当年租金。该房屋为木质结构，室内无取暖设施，被告称在冬季无法办公，于2015年8月曾通知原告要求搬离房屋进行交接，但被告于2015年8月24日一2015年11月19日期间在租赁房屋产生7179.29元电费。原告因被告未支付2015年度的租金诉至法院，被告依法提起反诉。
另查，原告未能提交该房屋的产权证书，亦未提交建设工程规划许可证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同，因出租人未提交该房屋的产权证书，亦未提交建设工程�划许可证，原、被告订立的租赁合同无效，导致合同无效原告方存在过错。因合同无效，故原告要求被告支付逾期给付租金违约金的请求本院不予支持；在租赁期间出租人应保持租赁物符合约定的用途，该房屋无取暖设施导致被告无法实现租赁目的，但被告方的损失系因该房屋无取暧设施，冬季无法办公造成，而原、被告在房屋有无取暧设施问题上均存在过错，故被告要求原告返还已支付使用费、赔偿损失的请求本院均不予以支持；房屋租赁合同虽无效，但原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的要求本院予以支持，被告至2015年11月19日仍在该房中产生用电费用，说明被告在此期间仍在使用该房屋，被告应给付2015年7月10日至2015年11月19日期间的租金39416.67元（11万÷12个月×4＋11万÷12个月÷30天×9天），被告交付原告的押金2万元，原告应予以返还给被告。如被告搬离房屋时造成房屋、附属设施损坏或有相关费用未结清，则原告可另案诉讼。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告于本判决生效后立即支付原告房屋占有使用费39416.67元；
原告于本判决生效后立即返还被告押金20000元；
驳回原告的其他诉讼请求；
四、驳回被告的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3160元，由原告负担2374.58元，被告负担785.42元；反诉案件受理费1757.93元，减半收取878.97元，由原告负担300元，被告负担578.97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判长 吴豫江
审判员 张 旭
审判员 贾 玲
二〇一五年十二月二十四日
书记员 张 雪
附：本判决所依据的相关法律
一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。