广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2197号
上诉人（原审被告）：广州市盈毅房地产有限公司，住所地：广东省增城市。
法定代表人：吴会颜，该公司董事。
委托代理人：武传胜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈海，住广东省广州市萝岗区。
被上诉人共同委托代理人：刘洋、孙玉琼，分别为广东广信君达律师事务所律师、实习律师。
上诉人广州市盈毅房地产有限公司（以下简称广州盈毅公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月17日，陈海（乙方、买方、买受人）与广州盈毅公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同包括附件约定如下“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……东方名都花园……东江大道北8号14幢25层X房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇东江大道北8号18幢（东江大道北8号14幢）X房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售……总金额（人民币）946422元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.26%，金额（人民币）286422元……。除首期款外，剩余房款金额人民币660000元……，须于2012年12月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……（1）甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；……第十二条交房条件该商品房项目工程验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.（1）逾期不超过90个工作日的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限，本合同继续履行；（2）逾期超过90个工作日的，乙方有权提出解除本合同。乙方提出解除本合同的，甲方应自接乙方通知之日起30日内无息退还乙方已付房价款并按乙方已付房价款5%向乙方支付违约金，双方互不再承担其他法律责任。乙方同意继续履行本合同的，甲方应按乙方已支付房价款每日万分之三向乙方支付违约金，本条约定违约金总额以不超过本合同约定成交房价款的5%为上限。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”附件七为上述合同补充协议，约定如下“甲、乙双方经友好协商，达成如下补充协议：……第二条付款及付款期限……2、未经甲方书面同意乙方不得向甲方认可以外的银行申请按揭贷款。……如乙方未能在本合同签订之日向贷款银行申请办理抵押贷款（按揭）手续的（含提供办理按揭所需全部资料及签署相应文件），则视乙方逾期支付该部分购房款，乙方应按每日万分之三向甲方支付违约金。……第三条房屋的交付使用……3、发生如下情况之一的，甲方有权相应顺延该房屋的交付使用时间，且不视为甲方违约。1）遭遇不可抗力；2）如甲方已成功向政府有关部门、公共服务单位提交了取得相关审批、证明所需提交的文件，但因不可归责于甲方的原因导致甲方在合同约定的房屋交付期限前未能取得相关批准文件、证明文件的；3）乙方未付清全部购房款（含按揭贷款未划入至甲方监控帐户）或者未支付住宅专项维修资金或未付清约定违约金的（如有）；4）因市场配套批准及安装之延误；5）在签署本合同后，甲方为遵守新颁布的法律法规、行政规章而不能按约定交付该房屋的；6）法律、行政法规规定的其它延期交楼情况。上述各项情形均应以相关部门的来往文件或其它可证明文件为依据。4、甲方按本合同约定顺延房屋交付使用时间的，不应视为甲方逾期将房屋交付乙方使用，……第十条通讯地址1、双方确认在本合同所留联系方式均有效。如任一方变更本合同约定联系方式的，均应书面通知对方，否则所产生的责任由责任方承担。2、本合同要求或允许的通知和通讯，都应以书面方式发出，通知自发出之日起十五日后，即视为对方已经收悉。第十一条其他约定……5、如果甲方已办理了永久用电申请，但是由于房屋所有地供电区域现有电网供电能力不足，或者因供电部门未能投资建设该房屋小区红线以外永久用电设施至小区红线交界处，导致该房屋交付乙方使用时无法取得供电永久使用证明材料的，乙方同意不以此为理由向甲方主张任何权利。本合同第十二条原约定的其他交房条件和本合同第十五条约定的其他房屋交付时的有关资料不变。……7、双方确认本合同约定的‘逾期付款的违约责任’和‘迟延办理产权登记的违约责任’所约定的违约金统一由‘0.05%’变更为‘万分之三’。8、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除、限制或加重双方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容，亦不以任何理由要求确认全部或者部分约定内容无效。……10、本补充所约定内容如与合同约定内容不符的，则以补充协议所约定的内容为准。第十二条本补充协议自甲方盖章及乙方签字之日起生效，与本合同具有同等法律效力。”
2012年11月17日，广州盈毅公司出具发票给陈海，确认收到陈海支付的购房款286422元。2013年1月28日，陈海（借款人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、广州农村商业银行股份有限公司增城支行（受托贷款人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定陈海向广州住房公积金管理中心贷款50万元用于购买涉案房屋，广州农村商业银行股份有限公司增城支行受托支付50万元，支付对象为售房人广州盈毅公司。2013年5月31日，广州盈毅公司出具发票给陈海，确认收到陈海支付的购房款50万元。
2013年1月28日，陈海与广州农村商业银行股份有限公司增城支行签订《楼宇按揭合同（一手楼适用）》，约定陈海向广州农村商业银行股份有限公司增城支行贷款16万元用于购买涉案房屋，陈海授权广州农村商业银行股份有限公司增城支行将贷款16万元划入广州盈毅公司在该行的指定账户内。2012年6月3日，广州盈毅公司出具发票给陈海收执，确认收到陈海支付的购房款16万元。
2006年3月16日，增城市人民防空办公室同意广州盈毅公司建设东方名都商住小区（总建设面积405057平方米，共33幢，15-30层住宅楼29幢，商铺、超级市场、幼儿园和地下停车场各一幢）在第三期工程的地下停车场统筹建设该小区应建防空地下室面积（70784平方米），同意广州盈毅公司先向建设部门办理该商住小区前期工程的报建手续，在三期工程开工前及时办理该项目人防报建手续并按规定要求建好该项目的防空地下室。
2009年12月16日，增城新和自来水有限公司出具《证明》，内容为位于增城市新塘镇东江大道北8号的《东方名都花》商住小区给水系统工程完成，已安装二组DN200永久用水水表，并经验收合格供水使用等。
2013年8月12日，广州盈毅公司与广州增电电力建设投资集团有限公司签订《电力安装工程承发包合同》，约定工程内容为电气部分（电源接线从110KV碧桂变电站二路电源供电到东方名都花园配建的电房）、土建部分【7＋1线电缆埋管（埋管520米，顶管1095米），5＋1线电缆埋管（埋管740米），L-K2部分为5＋1线电缆埋管（埋管150米）】。广州盈毅公司分别于2013年9月6日和2014年2月27日转账支付给广州增电电力建设投资集团有限公司276万元和644万元。2013年12月23日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《供电证明》，内容为增城市新塘镇东江大道北8号东方名都花园二期室内供电设施及高低压供配电工程已全部竣工，满足通电运行的所有条件，但由于新塘镇目前区域供电负荷容量不足，近期难以满足本项目的永久供电需求，故本项目目前暂时考虑使用临时用电，广州盈毅公司及该区域8家发展商已委托专业施工单位实施永久用电工程，待区域用电负荷扩容后予以正式切换成永久用电，预计2014年2月完成该工程及送电交付使用。
2013年11月20日，位于增城市新塘镇东江大道北8号东方名都11-13栋、15-17栋、18-21栋燃气管道工程（户内、庭院）竣工。
2013年12月27日，广州盈毅公司取得了广州市公安消防局出具穗公消验字（2013）第2515号《建设工程消防验收意见书》关于东方名都花园二期建设工程消防验收合格的意见。
2013年12月31日，增城市邮政局市场经营部同意广州盈毅公司位于增城市新塘镇东江大道北8号11至20幢楼房的通邮申请。
2014年2月24日和3月17日，增城市城乡规划局就广州盈毅公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《增城市建设工程规划验收合格证》。
2014年3月28日，增城市城乡建设管理局填发涉案房屋所涉工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2013年2月23日竣工验收，以及广州盈毅公司提供了建设工程竣工验收报告，单位工程质量综合验收文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程验收文件等。
2014年4月1日，广州盈毅公司通过快递方式向陈海邮寄发出《商品房交付使用通知书》。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年4月24日出具的书面资料显示，上述邮件投递不成功被退件。
2014年6月28日，广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所出具《供电证明》，内容为“兹有广州市盈毅房地产有限公司东方名都花园商业住宅工程（自编号1-20栋、31栋、地下车库）的供电系统、变配电工程由广州新研电力设计有限公司设计，由广州增电电力建设投资集团有限公司安装、调试且验收合格，已正式投入运行，系永久性供电。”
原审法院于2014年4月29日立案受理本案。陈海起诉以广州盈毅公司未通过验收并取得《建设工程竣工验收备案表》，属于严重违约，依约应支付延期交楼违约金为由，请求判令，一、广州盈毅公司向陈海支付延期交楼违约金（从2013年12月31日起至广州盈毅公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后陈海实际收楼之日期间的延期交楼违约金，每日按已付房款946422元的万分之三计算）；二、广州盈毅公司承担所有诉讼费用。
广州盈毅公司原审辩称：一、涉案房屋在2014年3月28日已经完成竣工验收备案，根据备案表的内容可知，涉案房屋除永久用电一项外，对于商品房买卖合同第十五条约定交付的资料均已经具备。二、涉案房屋暂时未办理永久用电的原因是符合补充协议第十一条第5款约定的情况，陈海已经就此放弃要求广州盈毅公司承担违约责任的权利。三、广州盈毅公司于2013年向供电部门提交永久用电申请，由于当地供电负荷容量不足，这是不可归责于广州盈毅公司的原因才导致涉案房屋暂时未取得永久用电，上述情形属于补充协议第二条第3款、第三条第3款约定的免责情形，广州盈毅公司可顺延房屋的交付时间，故广州盈毅公司不存在违约。四、陈海延迟42天办理按揭手续，属于逾期支付购房款，且陈海至今未向广州盈毅公司支付逾期付款违约金；根据补充协议第一条第3款、第二条第2款、第三条第3款的约定，广州盈毅公司可以相应顺延房屋的交付时间。五、广州盈毅公司于2014年4月1日向陈海寄发了收楼通知，此时涉案房屋已经符合交楼的标准，因此，自广州盈毅公司发出通知之日起15日或陈海签收之日起，即视为广州盈毅公司已经交付房屋。六、根据合同约定，逾期交楼违约金的上限为房屋总房款的百分之五。七、广州盈毅公司认为，交付房屋的时间并非绝对2013年12月31日之前，因为该日期是附条件的，只有当陈海付清全部的购房款及逾期应付的违约金后，广州盈毅公司才交付房屋。
原审另查明：一、2014年7月11日，原审法院去函广州供电局有限公司增城供电局查询涉案商品房项目楼盘用电问题。广州供电局有限公司增城供电局于2014年7月28日作出广供电增函（2014）48号《关于广州市盈毅房地产有限公司商品房预售合同纠纷9案问题的复函》，内容为“一、广州市盈毅房地产有限公司（以下简称盈毅公司）就其投资建设的东方名都花园小区第二期项目于2013年12月到我局申请统建小区永久用电报装，但因新塘镇区域供电负荷不足，无法满足其永久用电需求，因此我局暂不同意其用电报装。二、因东方名都花园小区第二期项目暂无法用电报装，所以未与我局签订《高压供用电合同》。三、盈毅公司及该区8家发展商委托施工单位实施的工程属红线外永久供电建设工程，该工程完成后这8家公司才能正常供电。目前该工程土建部分已全部完成，由于盈毅公司二期永久用电暂未批复，电气部分工程还未实施。因此未交付使用。”二、2014年7月11日，原审法院去函增城新和自来水有限公司查询涉案商品房项目楼盘用水问题。增城新和自来水有限公司于2014年8月5日作出《关于广州市盈毅房地产有限公司供水情况的复函》，内容为“广州市盈毅房地产有限公司向我司申报了3组用水总表及2组分表，水表编号分别为12010068、12010069、12010070、12010132、12010133。表径分别为DN150、DN200、DN200、DN200、DN150。3组总表为经营服务性用水性质，2组分表为居民生活用水性质。我司已于2010年11月前完成该项水表安装工程，自完成安装之日起，3组用水总表和2组分表已属于永久用水水表，供水范围位于增城市新塘镇白江村新元山（土名）的广州市盈毅房地产有限公司的红线范围内。据了解，2组居民生活用水分表属于上述红线范围内的第一、第二期商品房使用。由于用水总表后的管道铺设、维护及业主到户水表的安装等都是由广州市盈毅房地产有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找广州市盈毅房地产有限公司进行交涉。”三、2014年8月11日，原审法院对于广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所于2014年6月28日出具的《供电证明》涉及涉案商品房项目楼盘用电问题再次向广州供电局有限公司增城供电局发函查询。广州供电局有限公司增城供电局新塘供电所于2014年9月9日作出《关于广州市盈毅房地产有限公司商品房预售合同纠纷9案问题的说明》，内容为“一、贵院来函所附的《供电证明》为我所出具，该证中提及的东方名都花园商业住宅工程（自编1-20栋、31栋、地下室）包括了东方名都花园小区第一、二期项目，其中该小区第二期项目包括11、13、14、15、16、20幢楼宇。二、该证明与增城供电局2014年7月28日出具的广供电增函（2014）48号复函没有关联。经向出具《供电证明》的工作人员了解得知，该证明主要用于说明东方名都花园商业住宅用电工程是按永久供电模式的设计及安装。东方名都花园第一期项目已送电，由于我所相关人员工作疏忽没到现场核实清楚东方名都花园自编的楼宇编号，误以为东方名都花园一期工程包11-20栋商业住宅楼，在未了解的情况下出具了该证明文件。”
本案一审中，一、陈海与广州盈毅公司均确认以下事实：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）中双方的盖章及签名均真实，且合同附件七补充协议是双方的真实意思表示；2、涉案房屋属涉案小区第二期楼盘；3、涉案房屋于2014年12月3日止仍未具备永久用电的使用条件；4、陈海和广州盈毅公司至2014年12月3日止仍未办理涉案房屋的交收手续。二、陈海陈述以下事实：1、陈海在收到广州盈毅公司发出的收楼通知后依约到现场看楼，但广州盈毅公司未提供合同约定的交房证明文件以供查阅，所以拒绝收楼；且广州盈毅公司从未书面告知过顺延交房事宜；2、陈海不存在逾期付款的情况，且延期付款的问题与本案无关，广州盈毅公司可另案主张权利；3、涉案房屋不具备永久用电的使用标准，除此外，陈海对广州盈毅公司主张涉案房屋其余事项已达到合同约定交房标准并无意见。三、广州盈毅公司陈述以下事实：1、2013年12月已通知陈海收楼，但陈海以涉案房屋不符合交房条件而拒绝收楼，2014年4月1日广州盈毅公司再次寄发书面通知给陈海，但陈海仍未收楼；2、目前涉案房屋尚未达到永久用电是属于合同约定的免责情形。四、关于陈海办理涉案房屋按揭贷款的时间问题。广州盈毅公司提供《住房公积金抵押借款合同》、《楼宇按揭合同（一手楼适用）》，拟证明陈海迟于商品房买卖合同约定的时间办理按揭手续，根据涉案合同第八条以及补充协议第二条的约定，属于逾期支付购房款，陈海应向广州盈毅公司支付逾期付款违约金，广州盈毅公司可据此顺延交付房屋。陈海对此不予认可，主张按揭贷款手续是由广州盈毅公司代为办理，陈海已按时提供了齐全的贷款资料，至于何时办妥按揭手续不是陈海能够控制的。另，广州盈毅公司承认涉案房屋的按揭贷款手续是由其公司代为办理。
原审法院认为：陈海和广州盈毅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守履行。
关于交房条件的问题。广州盈毅公司主张涉案房屋除永久用电外，其余均已符合合同约定的交付条件。陈海主张涉案房屋除永久用电未达到交付条件外，对于广州盈毅公司陈述涉案房屋其余事项均已达到合同约定交房条件的事实不持异议。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后才具备交付使用的条件；但根据查明的事实，增城市城乡建设管理局于2014年3月28日才出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故在此日前，涉案房屋不具备交付条件。关于涉案房屋是否具备永久用电、用水的问题。根据增城新和自来水有限公司的复函，涉案小区自2010年11月前已完成水表安装工程，广州盈毅公司红线范围的第一、二期商品房的居民生活用水已属于永久用水。根据增城供电局的复函，涉案房屋所在小区第二期项目至2014年7月28日止仍未具备永久用电的使用条件，且广州盈毅公司亦承认该事实。此外，广州盈毅主张涉案房屋其余事项均已具备交付条件，陈海对此不持异议，故该院认定涉案房屋的永久用气亦符合交付条件。鉴于双方在庭审中均确认涉案房屋至2014年12月3日仍不具备永久用电，故该院认定涉案房屋直至2014年12月3日仍不具备永久用电的使用条件。
关于广州盈毅公司主张顺延交房的抗辩是否成立的问题。广州盈毅公司主张陈海逾期办理按揭贷款手续，存在逾期付款的违约行为，根据补充协议第三条第3款约定，在陈海未付清违约金的情况下其公司可顺延交房。该院认为，补充协议第三条第3款第3项约定是针对如有存在违约未付清违约金的情形方可顺延交房，从该约定的内容理解，陈海是否存在逾期付款的行为应在双方都认可或者通过诉讼确定的情况下才能适用。根据广州盈毅公司提供的证据显示，在陈海提起本案诉讼之前，广州盈毅公司并未向陈海主张过逾期付款的违约责任。在本案审理过程中，陈海亦不认可存在逾期付款的违约行为。同时，根据涉案合同第八条以及补充协议第二条约定，广州盈毅公司并无证据证明陈海未在合同签订之日递交申请办理抵押贷款或提供按揭贷款所需的全部资料，且涉案房屋的按揭贷款是由广州盈毅公司代办，至于何时办妥按揭手续并非陈海能够控制。另广州盈毅公司亦确认在合同约定的交房日前收到银行发放的贷款并出具了购房发票给陈海。综上，广州盈毅公司以陈海存在逾期付款为由主张可顺延交房的抗辩，该院不予采纳。
至于广州盈毅公司主张其公司不具备永久用电使用条件可免责的抗辩是否成立的问题。广州盈毅公司主张，暂时未办理永久用电的原因符合附件七补充协议第十一条第1款约定的情形，陈海就此同意放弃要求其公司承担违约责任的权利。该院认为，首先，广州盈毅公司作为房地产开发企业，在签约时理应考虑到涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件。从附件七补充协议第十一条第5款约定的内容可以看出，广州盈毅公司在签订涉案合同时就已经预见涉案房屋所在供电区域供电能力是否充足，是否存在影响涉案房屋在交房日期之前办理永久用电的情形，但广州盈毅公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发风险直接通过合同约定转为由陈海承担，明显是为了规避商业开发风险，其行为显然不符合情理。因此，广州盈毅公司作为房地产开发商，理应承担商业开发的相关风险。其次，补充协议第十一条第5款的约定，是对将来不确定用电状况的描述，并不代表陈海已知悉涉案房屋可能存在无永久用电使用的情形，也不能以此确认陈海明确接受涉案房屋不具备永久用电的交房条件。再次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非广州盈毅公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能具备永久用电的原因是否第三方的原因造成，广州盈毅公司也不能以此理由顺延交房以及免除其延期交房的违约责任。综上，广州盈毅公司上述主张的免责抗辩不成立，该院不予采纳。
关于延期交房违约金计算标准的问题。陈海主张延期交房违约金每日按已付房款的万分之三的标准计算，并不设上限。广州盈毅公司抗辩，合同第十四条已约定延期交房违约金为总房款5%为上限。从涉案合同第十四条第2款约定的内容看，双方已对延期交房违约金的计算方法及违约金的数额作出了明确的约定，即按已付房价款每日万分之三计算违约金，且违约金总额不超过合同约定成交房价款的5%为上限。该院认为，延期交房违约责任是双方签订合同时所确认，延期交房违约金设有上限的约定是明确的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方已经对延期交房违约金的数额进行了约定，现陈海也没有举证证明其因广州盈毅公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故陈海要求广州盈毅公司支付延期交房违约金不设上限的依据不足，该院不予支持。
根据涉案合同的约定，广州盈毅公司应在2013年12月31日前交付涉案房屋给陈海使用，但涉案房屋至2014年12月3日仍不具备永久用电的交付条件，故广州盈毅公司未依约按期交付房屋的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。现陈海要求广州盈毅公司支付自2014年1月1日起的延期交房违约金合理合法，该院予以支持，但违约金总额不超过合同约定的成交价款的5%为限。经核算，延期交房违约金从2014年1月1日计至2014年12月3日超过了已付房款946422元的5%，故广州盈毅公司应向陈海支付延期交房违约金47321.10元（946422元×5%）。至于陈海要求广州盈毅公司支付的延期交房违约金超过47321.10元的部分，缺乏依据，该院予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月17日作出如下判决：一、广州市盈毅房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈海支付延期交房违约金47321.10元；二、驳回陈海的其他诉讼请求。案件受理费985元，由广州市盈毅房地产有限公司负担。
判后，上诉人广州盈毅公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋具有顺延交楼的情形。陈海迟延办理抵押贷款手续，应视为逾期支付购房款，广州盈毅公司可以顺延交楼时间直至陈海支付逾期付款违约金之次日止。1、根据合同第八条第3款、附件七补充协议第二条第2款的规定，陈海应在2012年12月17日前提供办理所需全部资料及签署相应文件，否则视为逾期支付该部分购房款。陈海实际提交资料及签署按揭合同的时间是2013年1月28日，故陈海办理按揭贷款手续的时间迟于合同约定时间，属于逾期支付购房款。2、根据附件七补充协议第二条第2款、第三条第3款的约定，陈海如果逾期付款则应支付违约金，涉案合同并无约定逾期违约金支付以广州盈毅公司催告为前提条件，故在发生逾期付款的情况下，陈海应主动按照合同约定支付逾期付款违约金，不应以广州盈毅公司催告、主张为前提。3、广州盈毅公司通知陈海收楼不等于放弃主张顺延交楼的抗辩，其实质是自愿提前履行交楼义务。综上，广州盈毅公司以陈海逾期付款且至今未支付逾期违约金作为顺延交房的抗辩理由有合同依据，应予支持。（二）涉案房屋不具备永久用电情形属于合同约定免责事由。根据附件七补充协议第十一条第5款的约定，陈海已经放弃向广州盈毅公司主张任何权利，该约定是陈海自行处理权利的意思表示，同时也并未免除广州盈毅公司的责任，该约定具有法律效力。广州盈毅公司于2013年12月已经向供电部门申请统建小区永久用电报装，无法取得永久用电证明材料是由于区域供电负荷不足造成，符合该条约定情形。事实上，涉案房屋虽然未取得永久用电，但该状态只是暂时的，且陈海是按照永久用电标准缴纳电费，其差额部分全部由广州盈毅公司垫付。根据补充协议第十一条第8款的约定，陈海对于合同及附件内容已完全清晰及理解，并确认广州盈毅公司已尽合理提示及详细说明义务，不得以任何理由确认全部或部分约定无效。据此，原审法院否定广州盈毅公司的抗辩属于适用法律错误。综上，请求法院判令：1、撤销原审判决第一项；2、驳回陈海的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由陈海承担。
被上诉人陈海答辩同意原审判决，不同意广州盈毅公司的上诉意见。
经审理查明，广州盈毅公司与陈海对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
二审中，广州盈毅公司为证明其已经于2014年12月31日取得永久用电，向本院提交了以下证据材料：1.2014年12月31日广州盈毅公司与广州供电局有限公司签订的《高压供用电合同》，其中用电地址载明为广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期）；2.2014年12月29日《客户受电工程中间检查意见书》一份，其中客户名称：广州盈毅公司，用电地址：广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期）；3.2014年12月31日《客户受电工程竣工检验意见书》，其中客户名称：广州盈毅公司，用电地址：广州市增城新塘镇东江大道北8号（东方名都二期），送电日期2015年1月1日；4、2015年5月7日广州增电电力建设投资集团有限公司新塘项目部向广州盈毅公司出具的证明一份，主要内容是：地址为东方名都二期东方名都花园﹟4、﹟5、﹟6、﹟7、﹟8、﹟9、﹟10、﹟11公用综合房（配电工程部分），已经于2015年1月7日通过竣工验收。2015年4月13日，该工程完成向供电部门申请送电手续，已正式送电并交付使用。
二审中，广州盈毅公司向本院提出中止审理申请，理由是：广州盈毅公司以陈海逾期付款为由提起的另案诉讼已由法院受理且尚未审结，故另案的审理结果直接影响本案的判决。
对于顺延交房和永久用电的问题，广州盈毅公司表示：1、对于购买人逾期付款的违约责任，在合同条款及补充协议的顺延交楼条款中均作出了约定；2、其没有证据证明有向陈海主张顺延交房和逾期付款违约金，但诉讼中提出的抗辩理由应视为其对于该权利的主张；3、在签订案涉合同之前，广州盈毅公司已经知道案涉房屋所在供电区域电网容量不足。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）广州盈毅公司主张顺延交房的理由是否成立；（二）合同约定免责事由的审查认定。
关于广州盈毅公司主张顺延交房的理由是否成立的问题。广州盈毅公司上诉认为因买受人迟延办理抵押贷款手续，应视为逾期支付购房款，故广州盈毅公司可顺延交房时间直至买受人支付逾期付款违约金之次日止。对此，从合同约定的内容审查来看，由于案涉合同对于逾期交房、逾期付款均分别约定了违约责任，逾期付款违约责任的承担与房屋交付的合同义务并非对等关系。广州盈毅公司另案以买受人逾期付款为由主张违约责任的诉讼，并不构成本案中止诉讼的正当情形，其所提出中止审理的申请本院不予接纳。从合同履行的事实状态来看，本案中，没有证据显示广州盈毅公司在合同约定的交房日期之前，曾向买受人提出过逾期付款违约金或顺延交房的主张，其仍依合同所示的交房时间通知买受人收房。因此，原审法院不予采纳广州盈毅公司顺延交房的抗辩并无不当。
关于合同约定免责事由的审查认定问题。广州盈毅公司上诉认为依据补充协议第十一条第5款约定的免责事由，买受人已经放弃权利的主张。对此，基于开发商合同义务的审查，由于商品房作为居住物的特殊性，出卖人在交付商品房时应当满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求。永久用电作为商品房交付必须具备的基本居住要求，是广州盈毅公司作为开发商所应承担的基本义务，广州盈毅公司以协议的方式免除其应承担的责任，法律依据并不充分。基于免责条款内容的审查，买受人对于买卖合同的标的物享有知情权，广州盈毅公司在签订案涉合同时就已知悉案涉房屋所在供电区域电网容量不足，对此其理应向买受人明确予以披露，而广州盈毅公司却用不确定的用电状态表述以免除其应承担的责任，明显有违诚实信用原则。广州盈毅公司作为开发商理应在交房之前，采取积极措施解决永久用电所涉问题，善尽合同当事人义务。因此，原审法院不予采信广州盈毅公司所主张的免责抗辩，并判令其向买受人支付逾期交房违约金，所作处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，广州盈毅公司的上诉理由并不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费985元，由上诉人广州市盈毅房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 蔡粤海
审判员 李 静
二〇一五年六月十五日
书记员 邹凌青
黄咏欣