辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第480号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：应建仁，该公司董事长。
委托代理人：范广志，辽宁成功金盟律师事务所律师。
委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：禹英玉，女，1955年4月20日出生，朝鲜族，住址沈阳市和平区。
委托代理人：杨涛，男，辽宁庆阳律师事务所律师。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“纺织城”）与被上诉人禹英玉商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第22号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月27日立案受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人杨帆，被上诉人委托代理人杨涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告禹英玉诉称：1、要求被告赔偿逾期办证违约金2，199元；2、要求被告给付批复与合同约定面积差赔偿金17，083元；3、被告承担诉讼费用。
原审被告纺织城辩称：不同意原告的诉讼请求，我公司不存在违约事实，是政府部门原因导致初始登记延迟，关于面积差问题，被告认为出卖时是按照备案合同的约定，按套计算房屋价款，不存在面积差退款的问题。原告提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。
原审法院审理查明：原、被告于2008年1月10日签订《商品房买卖合同》（以下简称原始合同）一式五份，原告留存一份，被告留存四份。合同约定原告购买被告开发的房屋座落于沈阳市铁西区北一中路19-6号B3-1203。合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积共19.20平方米”，第四条约定“出卖人与买受人约定按下述第?1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5322元，总金额壹拾零万贰仟壹佰捌拾柒元整（102187元）”，第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理；1.双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算”，第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.按政府相关部门规定执行“。签订该《商品房买卖合同》当天，原、被告又签署了《补充协议》，约定双方于同日签订的《商品房买卖合同》的基础上，原告委托被告代为经营管理该铺位，委托经营期限为统一开业后的两年即2009年10月1日至2011年9月30日。合同签订后原告付清全部房款，并按约将该商铺委托被告经营。
另查明，被告在办理合同备案前，将其手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中被告提供了备案的《商品房买卖合同》（以下简称备案合同），该备案合同第三条约定“该商品房建筑面积共＿平方米，其中，套内建筑面积9.6平方米”，第四条约定“出卖人与买受人定按第3种方式计算该商品房价：3.按套计算，该商品房总价款为壹拾零万贰仟壹佰捌拾柒元整（102187元）”，第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1﹪向买受人支付违约金”。
再查明，2013年10月21日，涉案房屋取得所有权初始登记证明，载明该房屋的建筑面积为15.99平方米，套内面积处为空白。
原审法院认为：原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于被告提出的经原告同意更换了部分合同纸张对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告对被告主张的变更合同事宜予以否认，被告亦未能提供有效证据证明其更换合同的行为取得了原告的同意，故对被告提出的合同变更的抗辩主张，本院不予采纳，以原告提交的原始合同为准。
关于逾期办理房屋权属登记备案违约金的问题。依据原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，从2009年10月1日起，原告通过占有改定的方式实现了对房屋的间接占有，故2009年10月1日应视为房屋交付之日。依据原始合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后270日内，即在2010年6月28日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告直至2013年10月21日方完成房屋的初始登记，故2010年6月29日至2013年10月20日为违约期间。本案原告已于2013年7月8日以同一事实诉至本院，判决被告给付原告逾期办理房屋权属登记备案违约金至2013年7月8日，故对原告请求被告给付自2013年7月9日至2013年10月20日期间违约金的诉求，本院予以支持。法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于原始合同第十五条违约责任约定“按政府相关部门规定执行”，属合同没有约定违约金的情形，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
关于被告提出的逾期办理房屋权属登记备案并非被告原因的抗辩主张。因被告未提供证据予以证明，且基于合同相对性的原则，被告的此项抗辩主张不能免除其作为商品房买卖合同出卖方的义务，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。
关于面积差额款问题。原始合同约定建筑面积为19.2平方米，单价为每平方米5，322元，产权登记面积（建筑面积）与合同约定面积（建筑面积）发生差异，房款差额据实结算。现初始登记证明载明该房屋的建筑面积为15.99平方米，产权登记建筑面积比合同约定建筑面积少3.21平方米，故被告应给付原告面积差额款17，083元（5，322×3.21）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审判决：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告禹英玉逾期办理房屋权属登记备案违约金，违约金自2013年7月9日至2013年10月20日，按原告禹英玉已付购房款102，187元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告禹英玉面积差额款17，083元；三、驳回原告禹英玉的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，纺织城不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。理由：我公司不存在违约事实，是政府部门原因导致初始登记延迟，关于面积差问题，被告认为出卖时是按照备案合同的约定，按套计算房屋价款，不存在面积差退款的问题。原告提供的原始合同确系双方签订，但在备案过程中，发现与沈阳市房产局下发的《商品房预售许可证》相关内容（按套预售）不符，无法备案，我公司责成销售人员通过电话与涉及此情况的A、B区部分商户联系，在双方真实意思表示的情况下，更换了部分合同纸张，将原始合同与《商品房预售许可证》约定不符的内容进行了变更，且我公司将变更后的合同在沈阳市房产局备案。另外，房屋交付之日应当是委托经营到期交付之日，即2011年10月1日。
被上诉人禹英玉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人称并没有通知我方变更备案合同，其变更合同行为系背着我方自行实施，侵害我方利益。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、原始商品房买卖合同、补充协议、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、初始登记证明等证据材料，经原审庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订有《商品房买卖合同》，本案中，双方除对逾期办证违约责任条款存在争议外，对于上诉人与被上诉人各自主张的合同文本的其他条款在本案中并未提出异议。现被上诉人原审起诉要求上诉人按照其持有的合同文本中关于逾期办证的约定承担违约责任，而上诉人认为应以备案合同中的此条款的约定为双方的有效约定。对此，本院认为，依照法律规定，当事人双方协商一致，可以变更合同。现上诉人主张备案合同中的违约条款是双方对原合同条款协商一致变更的结果，但被上诉人对此事实予以否认，而上诉人未能提供证据证明该事实，故对其主张，本院不予采信，故原审法院以被上诉人主张的违约金条款作为判决依据并无不当。
关于上诉人提出的原审判决认定的交付时间问题。审理查明的事实可以认定，双方是以租赁的形式从2009年10月1日起开始计算租金，故原审判决认定的时间并无不当，上诉人主张应以租赁期届满的时间作为房屋交付的时间缺乏事实依据。
关于上诉人提出的逾期登记存在测绘迟延原因导致，该期间的违约金应予扣除的主张。因进行测绘是办理房屋初始登记批复的必经过程，产权机关受理申请后履行职责的行为并不是民事案件审查的范围，且双方约定的办理权属证书的时间应当考虑登记机关业务办理时间，依照法律规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 冬
审判员 郑竹玉
审判员 相 蒙
二〇一五年四月二十二日
书记员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。