湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）益法民一终字第256号
上诉人（原审被告）周芳，女。
委托代理人刘军，系周芳之夫。
被上诉人（原审原告）彭孔信。
委托代理人彭苏凤，系彭孔信之女。
委托代理人常湘宁，湖南天恒健律师事务所律师。
上诉人周芳与被上诉人彭孔信房屋租赁合同纠纷一案，湖南省南县人民法院于二O一四年二月二十五日作出（2014）南法民一初字第28号民事判决，上诉人周芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周芳的委托代理人刘军，被上诉人彭孔信的委托代理人彭苏芳、常湘宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年12月20日，彭孔信租赁了南县市场管理服务中心所有位于南某中路赤某广场附近的六间门面及二楼，租期为五年，终止日至2013年12月24日。2013年11月8日，彭孔信又与其续签了为期五年的《房屋租赁合同》，租期终止日至2018年12月24日。在前五年租期内，于2010年3月5日彭孔信与周芳签订了“联营协议”，实为《房屋租赁协议》，彭孔信将所租的六间门面西头的二间及二楼以年租金27万元转租给周芳使用，租期自2010年3月5日起至2013年12月24日止，彭孔信在获得产权单位续签的情况下周芳享有本房屋绝对续约续签权。租期届满后，彭孔信曾通知周芳洽谈相关事宜，逾期将视为自动放弃续签权，收回门面。周芳强调彭孔信与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》违反了国有资产出租的程序规定及租金过高等为由，双方未能签订续租协议。彭孔信认为，按协议门面出租已到期，周芳应立即交还门面，并赔偿侵占门面造成的经济损失10万元。周芳则认为，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》未按国有资产出租的相关程序，且周芳依协议有续约续签权，请求人民法院驳回彭孔信的诉讼请求。
原审法院认为，彭孔信与周芳签订的“联营协议”，其实质内容是《房屋租赁合同》，双方依约已实际履行，现门面租赁期届满，双方续约续签又不能形成，周芳理应交付门面，并按原协议约定的年租金27万元支付门面占用期间的租金。协议约定，周芳有该房屋的续约续签权，但续约不是附条件的绝对续签权，而是要约承诺的关系，只能在平等互利、诚实信用的基础上双方真实意思表示方可实现。至于彭孔信与南县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》是否符合国有资产出租的相关程序，不是本案处理范畴。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第二十一条、第四十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、限周芳在判决生效后3日内搬出承租门面及二楼；二、由周芳支付彭孔信从2013年12月25日起至交付房屋止的门面占用费日739.72元（其中剔除因彭孔信原因关门造成周芳歇业2天的费用计1479.44元）。案件受理费2800元，减半收取1400元，由周芳负担。
周芳不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。2013年11月8日，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的合同为假合同或无效合同，本案诉争门面系国有资产，没有按国有资产出租的相关法律程序办理，所签订的合同是无效合同，而原审法院对其合同的真实性予以了认定。原审判决是错误的，周芳请求二审依法撤销原审判决，裁定驳回彭孔信对周芳的起诉，并由彭孔信承担所有诉讼费用。
被上诉人彭孔信答辩称：1、2013年11月8日，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的房屋租赁合同不是本案审理的范围，周芳是次承租人，其只对承租人彭孔信负责，与出租人南县市场管理服务中心无关；2、周芳与彭孔信之间的房屋租赁合同于2013年12月24日已经到期，到期后彭孔信多次发函给周芳，商量续签合同事宜未果，原审判决周芳返还本案诉争门面并赔偿损失正确；3、2013年11月8日，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的房屋租赁合同合法有效，彭孔信对门面有占有收益的权利，周芳无端地侵占彭孔信的权利；4、彭孔信与南县市场管理服务中心签订的合同即使无效，根据合同主体的相对性，周芳也无权主张。彭孔信请求二审驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉请求，上诉人周芳二审中向本院提交了《南县财政局关于周芳同志实名举报南县市管中心违规租赁问题的答复函》一份，拟证明此争议门面为国有资产，国有资产的所有权、租赁权为国资局（财政局），现财政局出具回复，并在进行查处，说明门面没有按照相关法律程序出租。
被上诉人彭孔信对上诉人周芳提供的证据质证认为：对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。
本院对该份证据经审查认为，该份证据不能达到上诉人周芳的证明目的，本院不予采信。
被上诉人彭孔信在二审中向本院提交了如下证据：证据1、南县市场管理服务中心出具的《关于周芳与彭孔信〈联营协议〉的情况说明》一份，拟证明被上诉人彭孔信租赁情况，上诉人周芳的目的是想直接与市管中心签合同；证据2、南县市场管理服务中心出具的《关于〈南县财政局关于市管中心门面租赁问题的处理函〉的答复》一份，拟证明彭孔信与南县市场管理服务中心签订的合同合法有效；证据3、个人独资企业营业执照一张，拟证明彭孔信独资成立了利民鞋服城；证据4、湖南非税收入一般缴款书二张，拟证明2013年12月26日、24日彭孔信分二次已全部交清租金，并已开票，说明租赁合同合法有效。
上诉人周芳对被上诉人彭孔信提供的证据质证认为：对证据1的真实性没有异议，但南县市场管理服务中心的法定代表人是杨正华，而在合同上签字的是彭建民；证据2不仅不能达到彭孔信的证明目的，相反能证明诉争门面出租应经主管部门审核同意后，报同级财政局审批；对证据3无异议；证据4二张缴款书的时间不同，一张是2013年12月24日，另一张是2013年12月26日，而签订的合同约定的租赁期限自2013年12月25日开始，不符合南县租赁房屋的交易习惯，南县租赁房屋都是提前交钱。
本院对彭孔信提供的上述四份证据经审查认为，该四份证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
二审经审理查明，根据彭孔信与周芳签订的“联营协议”约定，彭孔信与周芳之间的协议期满后，彭孔信在获得产权单位续签的情况下，周芳享有租赁房屋绝对续约续签权。2013年11月8日，彭孔信与南县市场管理服务中心续签租赁合同五年，租赁期限自2013年12月25日起至2018年12月24日止。彭孔信分别于2013年12月8日和同月25日通知周芳续签合同，并要求周芳按“联营协议”续签合同的约定，承担一定比例的上涨租金。在这种情况下，周芳不主张和彭孔信续签合同，并多次要求直接与南县市场管理服务中心签订租赁合同。除上述事实之外，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是，2013年11月8日，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的租赁合同是否有效，以及原审判决周芳返还租赁房屋、承担租赁期限届满后占用房屋的费用是否正确。
关于彭孔信与南县市场管理服务中心于2013年11月8日签订的租赁合同是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）不是行政法规，仅是部门规章。本案中，彭孔信与南县市场管理服务中心于2013年11月8日签订的租赁合同不是违反法律、行政法规的强制性规定的无效合同。因此，周芳上诉提出，本案诉争房屋系国有资产，国有资产出租应经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批，本案诉争房屋出租违反了法定程序，彭孔信与南县市场管理服务中心签订的房屋租赁合同是无效合同，彭孔信无权起诉周芳，应驳回彭孔信对周芳的起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审判决周芳返还租赁房屋及支付租赁期限届满后占用房屋的费用是否正确的问题。2013年12月24日，周芳与彭孔信之间的“联营协议”已经到期，“联营协议”的实质是房屋租赁合同。虽然“联营协议”约定，彭孔信在获得产权单位续签的情况下，周芳享有对租赁房屋绝对续约续签权，但彭孔信于2013年11月8日获得产权单位续签后，先后两次通知周芳续签合同，周芳以其要与南县市场管理服务中心签订合同为由，没有与彭孔信按“联营协议”的约定续签合同。周芳认为“联营协议”到期后，其与彭孔信之间已经没有合同关系了，且不主张跟彭孔信续签合同。因此，“联营协议”于2013年12月24日到期后，由于双方已经按照合同约定履行完毕，合同权利义务终止。合同的权利义务终止后，周芳继续占用本案诉争房屋，于法无据，原审判决周芳返还租赁房屋及支付租赁期限届满后占用房屋的费用并无不当，本院予以支持。
综上，周芳的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由上诉人周芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 喻 宁
审 判 员 付 星
代理审判员 刘艳芝
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 何 帆
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