上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初8914号
原告(反诉被告)：上海钢灵通用金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：邱明辉，总经理。
委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海湖工锻造有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：童飞，总经理。
委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。
原告上海钢灵通用金属制品有限公司诉被告上海湖工锻造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2016年10月18日公开开庭进行了审理，原告法定代表人邱明辉及其委托代理人朱福昌、被告委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2016年11月16日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人邱明辉及其委托代理人朱福昌、被告委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案于2016年12月26日第三次公开开庭进行了审理，原告法定代表人邱明辉及其委托代理人朱福昌、被告委托代理人蒋海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海钢灵通用金属制品有限公司诉称：2014年2月20日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将属于自己所有的厂房中的北车间西半部分1,176平方米、4间办公室约120平方米及部分机器设备出租给原告，年租金人民币12万元(以下币种均为人民币)，付款方式为每半年支付一次，因考虑到原告机器设备的前期投入、安装等需要，双方在租赁合同中约定：原告享有半年的机器设备前期筹建、投入、安装时间，即租赁合同自2014年8月21日起实际履行。原告自合同签订之日起便开始机器设备的添置、安装、调试等工作，共计花费8万余元。2014年8月12日，原告按约将半年租金6万元转入被告账户后通知被告要求开始正式入住生产，但该要求遭到被告的拒绝。之后，原告多次与被告沟通、协商，希望被告能够履行合同义务，将租赁厂房、办公室及机器设备实际交付给原告，但都协商未果。由于被告拒绝履行合同，原告只得另行租赁厂房进行生产。被告拒绝履行交付厂房、办公室及机器设备的行为违反了《合同法》规定的诚实信用原则，也使得原告遭受了巨大的损失。根据《合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担违约责任，赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，向法院起诉要求：一、判令解除原、被告于2014年2月20日签订的租赁合同；二、判令被告赔偿原告机器设备前期投入、安装、人工费等损失80,000元；判令被告赔偿原告另行租赁厂房的租金损失129,757元。
被告上海湖工锻造有限公司辩称：不同意原告诉请。原告诉请没有事实和法律依据。双方确实于2014年2月20日签订了租赁合同，也确实在签订租赁合同之前已经入住了厂房和设备，事实上原告确实租赁了被告的厂房和设备，签订以后原告也确实是按照合同上安装调试了设备。原告要求调试了半年，并且调试到8月份，原告支付了6万元。后来原告提出双方合同的时间要从正式投产开始算，由于原告还没生产出产品，所以不支付租金。所以被告在9月1日退还了6万元。在2015年2月底，原告向被告提出，我们生产不出产品，轴承做不出来，不愿意再租下去了，一开始被告也是不同意的，后来原告找了人来跟被告谈，被告被迫同意了，并且将原告给的6万元又退还给原告了。在2016年三、四月份的时候，原告也陆续将设备搬走了。当时原告口头提出双方租赁合同结束，并且原告也已经腾退房子。被告认为在租给原告使用的一年时间里面，租金没有收到，并且水电费也是由被告承担的。被告认为原告的诉请是没有依据的，要求驳回原告诉请。
同时，被告上海湖工锻造有限公司反诉称：2013年下半年被告将厂房及设备交付出租给原告进行轴承开发和生产。2014年2月20日，被告与原告补签租赁合同，约定被告将自己所有的厂房中的北车间西半部分1,176平方米左右厂房和办公室4间及部分机器设备出租给原告，约定年租金12万元，每半年一付，起步筹建和设备维修调试为半年。2014年8月12日，原告支付租金6万元，但之后原告认为双方租赁付款方式约定租赁费从开始生产产品起支付，现还没开始生产产品，要求被告退还租金，被告于2014年9月1日退还房租6万元。2015年2月12日，原告支付租金6万元，3月初，原告请人与被告交涉，因生产不出合格的轴承，厂房和设备都不用了，要求提前解除租赁合同并返还已付租金。被告经不起原告一次次的谈判折腾，同意了原告要求于3月3日退还租金6万元，之后原告于2015年4月底撤离。撤离后厂房由被告自己使用至2016年8月26日出租给案外人，出租设备目前还闲置在厂区内无人使用。鉴于原告认可设备维修调试半年，租金自签订租赁合同半年起支付，原告应于2014年8月20日起支付租金，租金算至原告实际腾退止(2015年4月底)按8个月计算为8万元。据此提起反诉请求：一、判令原告支付厂房及设备租赁费8万元；二、反诉受理费由原告负担。
针对反诉，原告上海钢灵通用金属制品有限公司辩称：不同意被告反诉请求。根据双方于2014年2月20日签订的租赁合同，租金的支付方式系先付后用，每半年支付一次，原告根据合同约定，进行了约半年时间的机器设备前期投入、安装工作，原告于2014年8月12日支付第一笔租金6万元是合情合理的，真实情况是在原告支付第一笔租金6万元后，被告拒不履行租赁合同约定的出租、交付房屋义务，故退回了租金6万元。另外，被告将原告于2015年2月11日支付的第二笔租金6万元也予以退回，有违常理。被告作为出租方，享有收取租金的权利，在双方约定租金先付后用的情况下，被告若按约交付出租厂房、办公室及机器设备，则不可能退回其应收取的租金，退一步说，若确如被告诉称是原告要求解除租赁合同、退回租金，原告又何必花费更多的租金与案外人上海泊志机械制造厂签订厂房租赁合同呢？事实是被告拒绝履行出租义务的情况下，原告为了维持公司的正常生产经营，才不得不另行租赁厂房。根据《民法通则》第一百三十六条之规定，被告请求原告支付租金的诉讼时效为一年。被告于2016年10月24日提出反诉，请求原告支付2014年8月20日至2015年4月底期间的租金，这显然缺乏法律依据，原告享有诉讼时效抗辩权，即使租赁关系成立，也无须支付租金8万元。请求驳回被告的反诉请求。
经开庭审理查明，2014年2月20日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于北车间西半部分面积约1,176平方米的厂房和办公室四间房屋设备(清单)租给乙方使用,租赁期限二年自签字日起。租赁期满后，乙方仍需续租厂房、设备，但租金增长应控制在3%-5%之间，在租赁期内如遇市政、企业或旧区改造、动迁等不可抗具的因素，造成双方损失的，甲方和乙方互不承担赔偿责任，合同终止；租赁付款方式：甲方考虑起步筹建和设备维修调试半年，租赁费从开始生产产品起支付，租赁价格年租费12万元，租金半年一付，先付后用，协议签字后即生效，租赁到期后，提前一个月支付租金，如乙方到期后未按时支付租赁费，逾期则按银行同期利率来支付给甲方，但不能逾30天，否则甲方有权收回，乙方在合作期间内不得退出，若退出应赔偿甲方剩余合作年限的固定返利，如甲方在合同期内终止合同，甲方应赔偿乙方一切损失；甲方为厂房提供水、电、门卫室、消防等基础设施，费用由乙方自负，水、电费按国家标准计算，费用乙方自理，甲方不干涉乙方材料产品和设备进出，乙方凭甲方出门单出入。双方另约定了其他权利义务。2014年8月12日，原告支付租金6万元，2014年9月1日，被告退回原告租金6万元。2015年2月12日，原告支付租金6万元，2015年3月3日，被告退回原告租金6万元。2015年5月5日，原告搬离。
另查明，上海市青浦区香大路XXX号自2007年9月4日核准登记在被告名下。
庭审中，双方确认2013年2月建立合作关系生产轴承，原告提供技术和人员，被告提供场地、设备和资金，原告使用相关车间和设备等。2014年2月，双方不再进行合作，原告租赁使用系争厂房及设备等；原告未支付过水电费。
以上事实，有原、被告的陈述、租赁合同、设备清单、农商银行回单联、上海农商银行收款通知、上海农商银行付款通知银行凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：在合同履行过程中，被告认为厂房的租金低了，想将系争厂房租给别人，双方协商，被告答应补偿，赔偿10万元不再租给原告，员工的工资由原告承担，第一次的租金退还原告，明确表示不租给原告了，2014年没有拦起来，后来拦起来，被告就拉了很多东西过来，把电也拉掉了，行为上就是不愿将厂房出租给我们了，书面证据没有，但退费的行为就是被告表明不租厂房了。同时，原告申请原告员工林明忠出庭作证，证人林明忠表示：我是原告的员工，原告带我到被告处，本来在原告公司是做水电的，当时到被告处也是做水电，那边的机器设备都是我调试安装，当时原被告是合作关系，从2013年1月去的，离开是2015年5月，调试是2015年4月结束的。2013年1月开始的工资从头到尾都是原告发的，到手每月工资5,000元，总计85,000元(17个月每月5,000元)。对于原被告之间发生的情况不清楚，到2015年5月搬离。另外还有顾越峰，调试机床，调试好后是能生产的，被告公司没有阻止，机器都有位置放且能正产使用，因为我在其他地方也有工作，但在原告处就是到被告厂房内调试设备，不固定在原告公司，按天数算工资，2013年1月在钢灵公司拿工资，调试是2013年10月去的湖工公司，但工资还是原告发的。被告认为证人是原告雇佣的员工，真实性相对不予可信。证人不清楚原被告之间的纠纷，与原告提供的工作证明不符，对工资收入不确认，确信度不够。
被告表示：当时签合同的时候表明调试期限是半年，按照原来合同的约定应该是半年的调试期，在2015年2月底开始原告来谈判，提出由于产品没法生产，因此不愿意再租厂房和设备了，要求退租金6万元。原告以合同中约定的开始生产产品之日起支付为由要求被告退租金。在2015年3月3日左右我们口头达成了不再租厂房和设备的协议，双方协商后合同终止履行，被告将租金退还。搬走的原因是原告要求解除双方的合同，并要求退还租金，被告退了租金后，原告开始陆陆续续搬离，不是被告的东西堆在里面叫被告搬离。第一次退费由于租赁合同中有约定租赁费开始生产产品支付，原告根据这一条要求退费，第二次退费是双方协商后终止合同履行，原告自行搬离才退费的。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。双方在合同履行过程中，被告退还了原告支付的租金，并明确水、电费用原告也不用承担，原告也自行搬离租赁厂房；若如原告所述，双方未协商提前终止合同，却结清相关费用，有违常理。故本院确认原、被告双方签订的租赁合同于2015年5月5日终止，原告要求被告赔偿安装、另行租赁租金等损失无事实和法律依据，本院不予支持。被告既认为双方已提前终止合同的履行，相关费用已结清，又要求原告支付租金也无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第(七)项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海钢灵通用金属制品有限公司与被告上海湖工锻造有限公司于2014年2月20日签订的《租赁合同》解除；
二、驳回原告上海钢灵通用金属制品有限公司其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告上海湖工锻造有限公司诉讼请求。
本案本诉受理费人民币4,446.30元，减半收取计人民币2,223.15元，由原告负担人民币2,183.15元，由被告负担人民币40元；本案反诉费人民币900元，由反诉原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年二月十七日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……。
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。