山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民再字第48号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市。
法定代表人：刘勇中，行长。
委托代理人：张茂伟，系山东海扬律师事务所律师。
委托代理人：吴磊，系山东海扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汇统房地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人：菅轮，董事长。
委托代理人：吴岳，男，1975年11月4日出生，汉族，该单位职工，住济南市。
委托代理人：黄传哲，山东森信律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司济南市中支行（简称建行市中支行）与被上诉人汇统房地产有限公司（简称汇统公司）商品房预售合同纠纷一案，济南市市中区人民法院于2010年6月29日作出（2008）市民初字第3347号民事判决，汇统公司不服，提起上诉，本院于2011年5月4日作出（2010）济民一终字第1403号民事判决，已发生法律效力。汇统公司仍不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2012年7月9日作出（2012）鲁民申字第814号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2012年10月30日作出（2012）济民再字第118号民事裁定，撤销本院（2010）济民一终字第1403号民事判决及济南市市中区人民法院（2008）市民初字第3347号民事判决，发回济南市市中区人民法院重审。济南市市中区人民法院于2013年12月26日作出（2013）市民再初字第1号民事判决，建行市中支行不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人建行市中支行的委托代理人张茂伟、吴磊，被上诉人汇统公司的委托代理人吴岳、黄传哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济南市市中区人民法院重审查明，建行市中支行的原名称为中国建设银行济南市市中区支行，现已变更为中国建设银行股份有限公司济南市中支行。汇统公司的原名称为济南汇统房地产开发有限公司，现已变更为汇统房地产有限公司。
2000年前后，建行市中支行（乙方）与汇统公司（甲方）签订编号为HY-000002期房销售合同一份，约定乙方向甲方购买汇苑小区2-8层共15套房屋，套内建筑面积为1590平方米，售价为每平方米2000元，总金额为318万元。合同第四条“实际面积与暂测面积差异的处理”约定：“该房产交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积正负1%（含1%）时，上述总房价款保持不变。实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的正负1%（不含1%）时，甲、乙双方同意每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际总建筑面积调整，此差额款项应于实际面积确定之日起10日内结清。”合同第七条“付款时间”约定：“1、2000年5月30日前支付全部房屋价款的30%，计人民币玖拾伍万肆仟元整。2、2001年5月30日前支付全部房屋价款的40%，计人民币壹佰贰拾柒万贰仟元整。……4、工程竣工后，乙方领用钥匙时支付全部房屋价款的25%，计人民币柒拾玖万伍仟元整。5、其余房价款的5%，计人民币壹拾伍万玖仟元整在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起五日内付清。”合同第十七条“关于产权登记”约定：“乙方在实际接收该房产之日起日内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助，并提供必要的证明文件。……”合同第二十六条第二款为手写内容：“……所购面积不包括公共分摊面积，分摊系数以国家建设部规定为准。所购房款不包含煤气开户费、暖气增容费及办理房产证的有关税费。销售面积以实际竣工图纸所标注的面积为准。”合同第二十八条约定：“办理房产证后，本合同自动失效。”该合同的签订日期未填写，但在汇统公司签章下方的日期处有手写“20”字样。该合同后附楼房平面图附件。
经建行市中支行申请，法院向汇苑家园的物业管理公司济南和轩物业管理有限公司市中分公司调取了入住涉案15套房产的业主名单。本案诉争济南市市中区建国小经三路47号汇苑家园2号楼5单元计15套房产的现业主分别为孙炜（1604室）、ＸＸ（1502室）、田晶（1304室）、王海燕（1302室）、孙全红（1602室）、孟菁华（1404室）、冯莉（1503室）、葛金殿（1501室）、杨晓英（1601室）、孙卫东（1603室）、赵勤（1303室）、曹香亭（1403室）、李全峰（1402室）、刘圣才（1204室）、侯凤岭（1504室），上述人员均系建行市中支行单位职工，有的现已退休，有的现已调任建行系统其他单位工作，有的现仍在职。经对15户业主进行调查，均称系建行市中支行单位的职工（部分职工已将房屋借与或租与他人居住使用），1999年由建行市中支行分配房屋，2004年从汇统物业处拿到房屋钥匙，并办理了入住手续。
法院于2009年4月9日、2009年9月19日到济南市市中区房地产开发（集团）总公司针对其于1999年8月26日出具的140万元转帐支票进行调查，其财务人员称：该支票的140万元并不是我公司的，实际是建行市中支行的，账户是我们的，但由建行市中支行代管，钱是建行市中支行放在我们账户上的，我公司与汇统公司之间除其欠我公司一笔债务尚未结清外，不存在其他业务往来。因为这个账户是由建行市中支行代管，故我公司财务上就这张支票无任何账面记录。但该公司拒绝向法院出具书面证明材料。
建行市中支行提供的三次付款情况证据中，其中由济南市市中区房地产开发（集团）总公司付款140万元的转帐支票上记载用途为“材料款”；由山东省齐鲁投资管理有限公司付款50万元的转帐支票上记载用途为“还款”；由齐鲁威得实业有限公司（简称齐鲁威得公司）付款290万元的转帐支票进帐单上记载用途为“材料”。另查，山东省齐鲁投资管理有限公司于1998年9月成立，于2007年12月被工商机关以未按规定参加年检为由吊销，该公司及人员现下落不明；齐鲁威得公司无任何工商登记资料，查无该公司下落。汇统公司曾经为建行市中支行开具了两张购房发票，发票上记载的开票时间均为2000年6月30日，金额分别为280万元、200万元，但两张发票的编号分别为鲁地税济字（02A外41）0001607号、0001608号。
重审期间，汇统公司提交了商品房买卖合同9份，合同甲方为汇统公司，合同乙方分别为李全峰（所购房号为1402室）、刘圣才（1203室）、孙炜（1603室）、张永红（1602室）、侯凤岭（1503室）、ＸＸ（1502室）、曹香亭（1404室）、范向阳（1304室）、王海燕（1302室），合同约定单价为按建筑面积计算每平方米3500元，合同签订期限均为2004年6月21日。上述合同中，李全峰、张永红、ＸＸ、王海燕与汇统公司所签订的商品房买卖合同中约定的房号与其实际入住的一致，其他人在商品房买卖合同中约定的房号均与其实际入住的房号有偏差，如刘圣才购房合同中房号为1203室，实际入住是1204室；孙炜合同中房号为1603室，实际入住是1604室；侯凤岭合同中房号为1503室，实际入住是1504室；曹香亭合同中房号为1404室，实际入住是1403室；范向阳（系赵勤之夫）购房合同中房号为1304室，实际入住是1303室。汇统公司提供上述合同，主张建行市中支行所提供的期房销售合同仅是意向性合同，其实际履行的是该公司与建行市中支行单位的职工个人所签订的商品房买卖合同，合同单价为3500元／平方米，合同签订时间为2004年，也与实际入住时间一致。
对于汇统公司提供的9份合同，建行市中支行表示，对合同本身的真实性予以认可，但主张该9份合同均系单纯为职工办理购房贷款所签订，并非实际履行的购房合同，故购房合同和实际分配给职工的房号并不完全一致；9名职工签订合同后用于从本行办理住房贷款，所贷款项全部交到建行，其他6名职工因个人足额交纳了购房款而无须办理住房贷款，故未签订商品房买卖合同。建行市中支行并提供了上述签订商品房买卖合同的9名职工与该行签订的个人住房借款合同及相应的贷款支付凭证，合同第五十一条均记载所借款项直接存入的帐户名称为建行市中支行，帐号为616308019040124943。建行市中支行主张，按正常的住房贷款来说，所贷款项应当存入开发商帐户，而上述借款合同中实际约定了所借款项直接交给建行市中支行，可以证明本案诉争15套房产均系由建行市中支行向汇统公司购买后再卖给职工。建行市中支行另提交了所签订商品房买卖合同的9名购房职工的书面证明，内容为，本人于2004年在建行市中支行分得住房一套，即建行早期购买的汇苑家园15套房产之一，位于市委西邻，由汇统公司开发。由于当时无法一次性付清房款，于是向建行提出贷款申请；由于是在建行购得分房，无法贷款，于是市中建行组织和汇统公司协商，采取由个人与汇统公司签订购房合同的形式，使用公积金贷款，即签订合同的目的只用于公积金贷款，不做其他使用，并不是在汇统公司购买的住房。汇统公司对证言的真实性无异议，但提出该9人现在仍是建行的职工，与建行有利害关系，且建行市中支行起诉前已经与15名购房职工进行了协商，统一口径，故该9份证明应不予采纳；签订意向合同确实是以建行的名义，且建行已经收取了职工的部分房款，签订合同后直接付给了汇统公司，所以贷款也是为了支付汇统公司房款。
济南市市中区人民法院重审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。建行市中支行与汇统公司签订的《期房销售合同》系双方当事人真实意思的表示，合同对标的物、价款、付款方式及期限、税费承担以及不确定事项的调整方式等均作了约定，该份合同具备了商品房买卖合同的主要内容，且内容并未违反法律、法规的强制性规定；虽然双方签订合同时汇统公司尚未取得商品房预售许可，但在建行市中支行起诉前已经取得了商品房预售许可证明，因此可以认定为有效合同。
关于合同的履行情况，合同约定，房款共计318万元，付款时间为2000年5月30日支付房款的30%；2001年5月30日支付房款的40%；工程竣工后建行市中支行领取钥匙时支付房款的25%；其余房价款的5%，在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起五日内付清。但根据建行市中支行主张的付款情况及所提供的证据，是在1998年8月26日济南市市中区房地产开发总公司向汇统公司付款140万元；1999年8月26日齐鲁威得公司向汇统公司付款290万元；2000年2月21日山东省齐鲁投资管理有限公司向汇统公司付款50万元，共计付款480万元；而汇统公司开具两张购房发票的时间均为2000年6月30日，金额分别为280万元、200万元，但两张发票的编号分别为鲁地税济字（02A外41）0001607号、0001608号。上述三笔付款中，对于济南市市中区房地产开发总公司的付款140万元，经调查，该公司工作人员称该款系建行市中支行代存在该公司的款项但拒绝出具书面证明，建行市中支行亦不能提供该款项系其合法自有资金的证据；对于其他两笔付款，建行市中支行均不能举证证明该款项系建行市中支行合法的自有资金，亦不能举证证明该两笔款项计340万元均系代建行市中支行交付的购房款。双方均认可本案中期房销售合同的签订时间为2000年前后。综合以上情况分析，其一，建行市中支行所主张的向汇统公司的三次付款时间远远早于合同约定的最早付款时间2000年5月30日，即在合同尚未签订的一、两年之前即已向汇统公司支付了全部房款，且所支付的房款480万元远远高于合同约定的总房款318万，超付数额高达162万元，与合同约定严重不符，且建行市中支行未能就超付的巨额款项作出合理的解释，这是明显不符合一般交易习惯的。其次，三次付款票据上记载的款项用途分别为“材料款”、“还款”等，均不是购房款，与发票记载不一致。其三，从发票的编号和发票上记载的开具时间来看，该两张发票均为税务机关编号为2002年（即02A）发票，但发票票面记载的开具时间为2000年，明显存在矛盾，即发票本身存在虚假开具的问题，不足以证明真实的付款情况。其四，三笔付款分别为140万元、50万元、290万元，但两张发票的金额分别为280万元、200万元，虽然总额相同，但发票内容与三笔付款数额明显不符，且发票上记载的付款人与实际付款人亦不一致。其五，三笔款项皆为其他单位的款项，且数额巨大，建行市中支行均不能提供该款项在其财务资产帐册的合法记录及支出凭据，即不能举证证明该款项系建行市中支行合法自有资金，建行市中支行作为一个大型国有银行，具有较为严格的财务管理制度，出现此类超常规行为是极为不正常的。因此，综合分析上述证据来看，本案中尚不足以认定建行市中支行履行期房销售合同向汇统公司支付购房款的真实情况，故对建行市中支行关于其已经付清购房款的主张，法院不予采纳。
同时，该合同中对于所购房产的位置仅记载为“汇苑小区2-8层”，房产的准确位置不明确；房产面积情况仅记载为“15套，套内建筑面积为1590平方米”，对于每套房产的面积情况记载不明；对于房产的交付日期、产权登记时限等均未明确约定。从合同的约定来看，因合同中对于所购房产的准确位置、建筑面积、交房期限、办理产权登记期限等有关内容均约定不明确，从而客观上导致期房销售合同事实上的无法履行状况，即在双方未就相关具体内容进行补充约定并对合同履行内容进一步完善的情况下，汇统公司尚不具备依据双方签订的期房销售合同为建行市中支行办理产权登记的条件。
综上所述，虽然建行市中支行与汇统公司所签订的期房销售合同可以认定为有效合同，但由于合同中对重要条款约定不明确，且根据现有证据无法准确认定建行市中支行支付购房款的真实状况等合同的实际履行情况，建行市中支行作为合同的签订方和合同履行义务主体，应当对其合同约定内容及其履行合同义务情况负有举证责任。因此，建行市中支行请求判令汇统公司为其办理15套房屋的产权证，证据不足，法院不予支持。济南市市中区人民法院于2013年12月26日作出（2013）市民再初字第1号民事判决：驳回建行市中支行中国建设银行股份有限公司济南市中支行的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费5000元，由建行市中支行中国建设银行股份有限公司济南市中支行负担。
上诉人建行市中支行不服原审判决上诉称，1、建行市中支行与汇统公司签订的《期房销售合同》系双方真实意思表示，双方之间存在合法的房屋买卖合同关系。建行市中支行分别通过济南市市中区房地产开发（集团）总公司、齐鲁威得公司、山东省齐鲁投资管理有限公司向汇统公司支付了购房款480万元，汇统公司在收到购房款后为建行市中支行开具了购房发票，建行市中支行向汇统公司支付购房款的证据充分。一审判决对建行市中支行履行合同支付购房款的事实不予认定有误。2、《期房销售合同》中虽对所购房产的准确位置、建筑面积等有关内容约定不明确，但该合同已实际履行。涉案15套房屋由建行市中支行向汇统公司购买后分配给职工，自2004年职工在汇统公司物业处拿到房屋钥匙并办理入住手续开始，至今实际入住已有10年的时间，期间职工作为房主享受一切业主的权利，汇统公司也未提出任何异议。一审判决认定《期房销售合同》无法履行且汇统公司不具备为建行市中支行办理产权登记条件，系明显认定事实错误。综上，一审判决有误，请求二审依法撤销，改判并支持建行市中支行的全部请求。
被上诉人汇统公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，建行市中支行的上诉理由不能成立，应予驳回。
经本院审理查明，1、建行市中支行主张，涉讼期房销售合同签订的目的，是本单位购房后分配给单位职工参加房改，虽然单位未与职工签订买卖合同，但并非职工直接向汇统公司购房，涉案的15位职工在签订期房销售合同时就确定了，汇统公司表示认可，当时签合同是建行市中支行进行洽谈，说是为职工买房。2、建行市中支行主张按每平方米2900元的价格将购买汇统公司期房分配并转售给职工，价格标准低于市场价但高于建行市中支行向汇统公司购买期房的价格，汇统公司表示不了解建行市中支行所述情况。汇统公司主张与建行市中支行签订的期房销售合同仅系意向性合同，并未履行，与涉案建行市中支行的15位职工均签订了房屋买卖合同，形成房屋买卖关系，但仅能提供其中李全峰、刘圣才、范向阳、曹香亭、ＸＸ、候风岭、王海燕、张永红、孙炜9人的合同，对其他6人的合同解释为找不到了，且认为该15人均向其支付了部分购房款，尚有差额部分未付，所提交收款凭证为复印件，没有原件印证，也未能提交其他收款凭据佐证，建行市中支行不予认可，解释其中李全峰等9人需要向银行办理个人公积金贷款用于支付购房款，才与汇统公司签订了了房屋买卖合同，用于办理个人贷款使用，涉案的另外6人无需贷款，所以无需与汇统公司签订合同，并非汇统公司找不到该6人的合同，该15人的购房款全部支付给了建行市中支行自行处理，有建行市中支行出具的收款凭据及15人出具的证言为证。3、建行市中支行主张2004年6月汇统公司向其交付了15套房屋，涉案15位职工拿到房屋钥匙，办理了入住手续，汇统公司认可已将涉案房屋交付给了建行市中支行的15位职工，并为个人办理了入住手续，但不符合正常的房屋交付手续。4、汇统公司主张对于涉讼期房销售合同中约定的建行市中支行的付款义务是否履行表示不清楚，认可没有下过书面催款通知。建行市中支行主张已付款480万元，有2000年6月30日汇统公司开具的两张金额分别为280万元、200万元发票为证，汇统公司主张出具发票是为了配合建行市中支行进行房改。建行市中支行解释付款480万元与合同约定的总房价318万元形成差额162万元，根据实际交房的面积以及所需的开户费用，建行市中支行又将162万元作为差价款补交了，但未形成书面协议，汇统公司不予认可，但汇统公司认可涉讼15户业主入住后，煤气、有线电视、暖气增容等手续完善。6、二审中，建行市中支行提交两份新证据，证据一齐鲁威得公司向其出具的购房款情况说明一份，欲证明1999年8月26日该公司代替建行市中支行向汇统公司付款290万元，用于购买15套房产，证据二建行市中支行向建设银行山东省分行出具的自查报告一份，欲证明建设市中支行将290万元存入齐鲁威得公司的帐户。经质证，汇统公司认为原审判决书载明齐鲁威得公司无任何工商登记资料，查无该公司下落，对齐鲁威得公司出具说明的真实性存有异议，对证据二，未加盖建设银行山东省分行的公章，该份证据与本案无关联。原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，就建行市中支行为本单位职工购房事宜，建行市中支行与汇统公司签订《期房销售合同》，签约时，虽不具备法定的预售条件，后也未再行签订补充协议或换签正式的商品房预售合同，但涉案房屋已由汇统公司交付，由建行市中支行的职工领取钥匙并入住至今，本案诉讼前，汇统公司也已取得了预售许可证明，因而，涉讼的《期房销售合同》应为有效，原审法院对此认定正确。
本案争议的焦点问题为，建行市中支行请求法院判令汇统公司为其办理涉讼房屋产权登记能否得到支持。本院认为，涉讼《期房销售合同》虽对所购房屋的座落、总面积、价款、差价处理、装饰标准、房屋交接、违约责任等进行了约定，但对所购房屋准确位置、单套房屋具体房号及面积、交付日期、产权登记等事项未予明确约定，双方也未协议补充、完善产权登记所需的相关内容，原审判决未予支持上诉人的办证请求并无不当，应予维持。
关于当事人争议的支付购房款一节，鉴于建行市中支行未有直接付款的凭据，汇统公司不予认可收取了建行市中支行购房款，原审法院对建行市中支行的举证给予了充分评述，认定建行市中支行关于已付清购房款的主张不能成立，并无不妥。综上，建行市中支行上诉主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持济南市市中区人民法院（2013）市民再初字第1号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 勇
审 判 员 李文实
代理审判员 周爱省
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 李 环