江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2304号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄松，男，汉族，1975年10月15日生。
委托代理人曹化君，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。
委托代理人郭菁菁，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）阚立洲，男，汉族，1937年8月29日生。
委托代理人蒋玉明，三乐电器总公司退休职工。
上诉人黄松因与被上诉人阚立洲房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
阚立洲原审诉称：2015年3月17日，原、被告及南京城开千居房产经营有限公司签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定：阚立洲将南京市鼓楼区盐仓西街某号某单元402室房屋卖给黄松；黄松向阚立洲支付房屋转让款60万元。2015年6月5日，双方经协商一致，黄松于当日支付15000元尾款给阚立洲，剩余5000元在阚立洲将户口迁出后再支付；未结清的水、电、物业等费用总计198元由黄松直接从尾款5000元中予以扣除；阚立洲于当日将房屋交付给黄松。阚立洲于2015年10月8日将户口迁出后，多次找黄松索要尾款4802元未果，现阚立洲诉至法院，请求判令本诉被告黄松给付本诉原告阚立洲买房尾款4802元。
黄松原审辩称：认可阚立洲的本诉请求。
黄松原审反诉称：黄松在房屋交付后发现房屋存在漏水问题，阚立洲应当承担赔偿责任，故主张购房损失1万元。由于漏水给楼下邻居造成损失，共支付漏水维修费5000元。另根据合同约定，阚立洲应于2015年5月24日交付房屋，但实际交付房屋时间为2015年6月5日，阚立洲应支付黄松迟延交付房屋违约金3600元，由于迟延交付房屋造成黄松父母在外租房，支付房租1000元。故黄松提起反诉，请求判令反诉被告阚立洲支付反诉原告黄松房屋瑕疵赔偿款1万元、迟延交付房屋违约金3600元、租房费1000元及房屋维修费3200元，合计17800元。
阚立洲针对反诉辩称：黄松在签约和交付房屋时均已确认房屋无渗漏，黄松在装修过程中出现渗漏与阚立洲无关，黄松提交的证据也不能证明涉案房屋存在漏水问题，故阚立洲不应当承担该损失。阚立洲不存在迟延交付房屋的问题，故也不应当承担迟延交付房屋违约金。如果法院认为阚立洲应当承担迟延交付房屋违约金，违约金标准也过高，请求予以调整。综上，请求驳回黄松的反诉请求。
原审法院经审理查明，2015年3月15日，阚立洲（甲方）与黄松（乙方）及中介机构（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将坐落于南京市鼓楼区盐仓桥西街某号某单元402室房屋（以下简称402室房屋）出售给乙方；房屋售价60万元；贷款下至甲方指定账号当日，甲方结清水、电、物业等费用，丙方陪同甲、乙方交房，同时乙方付甲方尾款2万元交房；甲方于2015年5月30日前将房内户口全部迁出，并不得占用学区。
2015年3月17日，阚立洲（甲方）与黄松（乙方）及中介机构签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定：甲方自愿将402室房屋出售给乙方，房屋转让价款60万元，定金12万元，尾款2万元；2015年4月15日前将首付款16万元解交监管账户；乙方向银行申请个人住房抵押贷款30万元，用于支付房屋转让价款的余款；甲方同意乙方自留尾款2万元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲、乙双方定于甲方收到全款三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在收到全款三日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；补充条款为甲方于2015年5月30日前将房内户口全部迁出，并不得占用学区；贷款下至甲方指定账户当日，甲方结清水、电、物业等费用，同时乙方付甲方尾款2万元交房；房屋状况说明书载明房屋无渗水。
黄松已共向阚立洲支付房款59.5万元，其中定金12万元、首付款16万元、贷款30万元和尾款1.5万元。2015年5月21日，阚立洲收到首付款和贷款共计46万元。2015年6月5日，阚立洲向黄松交付了涉案房屋。因涉案房屋内的户口尚未迁出，黄松向阚立洲支付房款1.5万元。黄松向阚立洲出具《欠条》，内容为：今欠尾款5000元，待涉案房屋内户口迁走再结清。
2015年10月8日，阚立洲将涉案房屋的全部户口迁出。阚立洲即要求黄松支付房屋尾款，黄松以房屋漏水为由拒绝支付，故阚立洲诉至原审法院，请求判如所请。
审理中，双方一致认可阚立洲应承担的水、电、物业费用共计为198元，并同意黄松在其应付的房屋尾款中扣除。黄松陈述，房屋交付后，楼下邻居反映涉案房屋漏水，黄松在防水重做后于2015年6月17日通知中介公司工作人员，告知房屋漏水，要求扣除相应费用。黄松为此提交了楼下邻居的证明和中介人员的证明。阚立洲对于涉案房屋漏水不予认可。
以上事实，有原、被告陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房交易合同、欠条、户口簿等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，阚立洲与黄松及中介机构签订的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。关于房屋尾款的问题，黄松对于支付该款项并无异议，故原审法院予以确认。
关于房屋漏水的问题。黄松主张涉案房屋存在漏水情况应当提交证据予以证明。根据黄松的陈述，其在漏水修复后才告知中介工作人员房屋存在漏水情况，因双方当事人未对漏水情况进行确认，黄松提交的现有证据也不足以证明房屋存在漏水情况，故黄松主张涉案房屋存在漏水这一事实依据不足，原审法院不予确认。因漏水无事实依据，故黄松基于漏水所主张的房屋瑕疵赔偿款、租房费和维修费等诉讼请求，原审法院均不予支持。
关于迟延交房违约金的问题。合同中对交房时间作出了二种约定，第一种约定是阚立洲收到全款三日内正式交付该房屋，第二种约定是贷款下至阚立洲指定账户当日，阚立洲结清水、电、物业等费用，同时黄松支付阚立洲尾款2万元交房。结合合同条款，第二种约定约定在补充条款之中，也与房地产买卖中介合同中的约定相一致，故第二种约定应当是双方的真实意思表示，应以该约定确定交房时间。根据该交房时间的约定，阚立洲应于2015年5月21日向黄松交付房屋，但阚立洲实际于2015年6月5日交付房屋，故阚立洲构成迟延交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。阚立洲辩称违约金标准过高，原审法院综合阚立洲的过错程度以及黄松可能产生的损失范围，酌定按每天75元支付迟延交房违约金。黄松自愿从2015年5月25日开始主张违约金属于自行处理自己的权利，原审法院予以确认，故阚立洲应当向黄松支付迟延交房违约金900元（=75元×12天）。阚立洲认为是黄松迟延付款导致交房时间顺延的辩解意见无事实和法律依据，原审法院不予采信。
综上，本诉被告黄松应向本诉原告阚立洲支付尾款4802元，反诉被告阚立洲应向反诉原告黄松支付迟延交房违约金900元，驳回反诉原告黄松的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、本诉被告黄松给付本诉原告阚立洲尾款4802元；二、反诉被告阚立洲给付反诉原告黄松迟延交房违约金900元；三、上述第一项、第二项冲抵后，被告（反诉原告）黄松于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）阚立洲3902元；四、驳回反诉原告黄松的其他诉讼请求。本诉案件受理费25元（已减半）、反诉案件受理费122元，合计147元，由原告（反诉被告）阚立洲负担25元，被告（反诉原告）黄松负担122元。
上诉人黄松不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院对于房屋漏水瑕疵不予认定存在错误。被上诉人在房屋买卖合同中承诺房屋不存在渗水瑕疵，但在房屋实际交付后，上诉人发现房屋存在漏水问题，被上诉人故意隐瞒漏水事实，构成欺骗。上诉人并非专业人士，仅凭上诉人的知识、经验和能力无法在签订合同和交付时就发现房屋的漏水问题，且上诉人在拿到房屋发现漏水问题后第一时间就通知了中介公司，对于漏水事实，上诉人提供了中介公司人员和邻居的证言，并申请证人出庭作证，但原审法院并没有对证人证言予以认定。2、原审判决对迟延交房违约金的认定错误。双方签订的《南京市存量房交易合同》约定逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。因此被上诉人应当向上诉人支付迟延交房违约金3600元。原审法院对迟延交房违约金的认定过低，而且由于被上诉人的迟延交房，造成上诉人母亲在外租房，由此产生了租房损失1000元，并有房东的书面证明。原审法院对此不予认定，实属不妥。综上，原审判决认定事实不清，判决存在错误，请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人赔偿上诉人房屋损失共计19600元。
被上诉人阚立洲辩称：1、被上诉人签订购房协议前已经了解查验过涉案房屋情况，上诉人在合同上签字并自愿购买涉案房屋表明其确认了涉案房屋无瑕疵。2、上诉人于2015年6月5日接受了涉案房屋并将购房尾款中的一万五千元支付给上诉人充分说明上诉人对房屋质量无瑕疵是确认的。3、上诉人2015年6月17日才电话告知中介房屋漏水，并让中介转告被上诉人房屋存在漏水，但上诉人自己并没有查验确认房屋漏水情况，也没有要求中介以及被上诉人现场确认漏水情况，并自作主张找人做了防漏措施。现上诉人反诉主张19600元，无任何依据。4、上诉人原审提交的楼下邻居徐岚的证明是上诉人自行打印成文并由徐岚签字的，证明所列举的漏水现象，既无实物凭证，又无有资质单位的监测评估报告。被上诉人居住涉案房屋二十余年从未因房屋漏水产生过纠纷。5、上诉人支付被上诉人一万五千元的事实表明上诉人已经同意被上诉人迟延至2015年6月5日交房，被上诉人不认可对迟延交房承担责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人诉称因涉案房屋漏水给其造成的损失，上诉人仅提供了中介公司人员及邻居的书面证言，并未提供漏水现场照片等直接证据，且上诉人在涉案房屋重作防水之后才通过中介公司联系被上诉人，客观上造成被上诉人对房屋漏水情况无法确认，因此，上诉人提供的证据无法证明被上诉人交付的房屋存在漏水等质量问题，对上诉人有关损失赔偿的请求，本院不予支持。关于迟延交房的违约金，虽然合同约定的违约金标准为300元／天，但被上诉人认为该标准过高，请求法院予以调整。原审法院综合被上诉人的过错程度以及上诉人可能产生的损失范围，酌定按每天75元支付迟延交房违约金，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费172元，由上诉人黄松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王 慧