杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字1303号
原告浙江南都物业管理有限公司。
法定代表人韩芳。
委托代理人（特别授权）钱瑛。
被告叶新姣。
原告浙江南都物业有限公司诉被告叶新姣物业服务合同纠纷
一案，本院于2013年7月16日立案受理，依法由审判员季隽虹适用
简易程序独任审判，2013年8月14日公开开庭进行了审理。原告浙
江南都物业管理有限公司的委托代理人钱瑛、被告叶新姣到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江南都物业有限公司诉称：2005年6月25日，沈振宇购
买了银色港湾4幢1单元202室的房屋，并与原告签订了前期物业管
理协议，约定由原告为其提供物业服务。2005年6月25日，该房屋
正式交付使用。期间原告按合同约定提供了物业服务。2006年7月
18日，被告购买了该房屋，并与原告签订了前期物业管理协议，
原告继续按月向被告提供物业服务。但自2008年6月1日起，被告
拒绝按照合同约定向原告支付物业服务费及水费。经原告书面催
讨，被告仍未支付。被告逾期支付的行为显然违约，应按合同约
定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，根据相关法律规
定，特向贵院提起诉讼，请求判决：1、被告向原告支付2008年6
月1日至2013年4月30日期间的物业服务费11690.26元；2008年11
月1日至2013年4月30日期间的水费995.7元。2、被告支付原告逾
期支付物业服务费产生的滞纳金9097.15元（暂时计算至2013年4月30日，之后计算至实际支付之日止）。以上共计21783.11元。3
、本案诉讼费由被告承担。
被告叶新姣辩称：因原告提供物业服务质量存在缺陷，造成
答辩人财产损失52300元（装修损失47000元、车辆损失5300元）
，请求法院驳回原告要求答辩人向其支付物业服务费11690.26元
的诉讼请求；请求法院核实原告提出的水费995.7元之真实性；原
告所谓“逾期滞纳金”没有法律依据，请法院不予支持；因原告
义务缺失而造成答辩人居住环境恶化，致使答辩人及家人身心受
到伤害，判决原告向答辩人支付精神损失费20000元。答辩人理由
如下：一、答辩人于2008年3月22日购买该房屋入住，同年5月5日
取得该房屋“产权证书”，答辩人也未与原告签订“物业管理协
议”，而原告诉称2006年7月18日，被告购买了房屋及与原告签订
前期物业管理协议，系伪造事实。由于原告保安失职，造成答辩
人车辆被盗，原告至今未能解决答辩人上述损失问题；原告不履
行公共设施维修责任，使答辩人住房墙面渗水严重和污水管倒灌
进水，答辩人财产遭受严重损失。到目前为止，原告还没有确定
合理的赔偿数额。二、答辩人质疑水费995.7元的真实性。2008年
12月初，答辩人对原告抄表员多计30余吨水量提出异议，但原告
始终闪烁其词，不能予以解释，此后答辩人无数次与原告交涉，
要求原告派人抓紧时间核实，但原告没有任何反应。三、原告无
权向答辩人收取所谓逾期滞纳金。四、原告违背物业服务承诺，
其所收费的服务项目存在瑕疵，损害业主切身利益，原告实际服
务质量与原告资质、收费标准不符。如：1、东面外花园小区化粪
池存在疏通与维护的工作缺失，每逢下雨就会造成污水横流、臭
气熏天；2、原告未对小区内的景观水系和喷水池进行有效管理。水池与水渠内到处出现“臭水、污垢、害虫”现象；3、答辩人楼
下住户常年在一楼绿地内种植各种蔬菜，常年使用粪便施肥，影
响答辩人户生活，答辩人数次反映，但原告始终没有解决问题的
态度和行动；4、原告保安任意放行各式车辆进入、停靠小区广场
内，对在广场休闲的老人与小孩的安全威胁“熟视无睹”。综上
，请法院驳回原告诉讼请求。
原告为支付其诉讼请求，提交如下证据：
1、前期物业管理服务协议一份；2、业主临时公约一份，证
据1、2拟证明原、被告双方存在物业服务关系的事实。
3、沈振宇的业主（住户）基本情况登记表一份；4、叶新姣
的业主（住户）基本情况登记表一份；5、入伙手续书一份；6、
业主验房登记表一份；7、住宅装修登记表一份；8、房屋装饰装
修管理协议一份，证据3－8拟证明涉案房屋已完成交付，原告有
权向被告收取物业服务费的事实。
9、物业服务费用催缴通知单；10、投递详单；11、律师函；
12、投递详单，证据9－12拟证明原告向被告书面催缴物业服务费
用的事实。
13、原告就被告房屋墙面渗水和开发商联系的函件一份。
被告发表如下质证意见：对证据1－8的三性有异议，都不是
我签的协议；证据9-
12中催缴通知单只收到过两张。证据13物业公司要我写个报告给
开发商，我写了报告，但之后没有回应了。
被告叶新姣提交如下证据：
证据一、房屋转让合同一份，房产共有权证一份，拟证明被
告是2008年3月22日签合同买房子。证据二、被损电瓶车照片两张；证据三、主卧渗水墙体照片
五张；证据四、小区化粪池污水溢出地面照片一张；证据五、小
区喷水池污秽照片一张；证据六、车辆随意停放到禁停区照片两
张；证据七、小区花园恶劣环境照片一张；证据八、小区内绿地
种菜照片一张；证据九、小区设施失修证明材料一份；证据十、
排污主管堵塞和损坏地板证词两份、照片两张。
证据二--
证据十拟证明原告未尽义务，服务质量极差的事实。
原告发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，原告自2
008年3月入住，原告催收是有依据的。证据二的真实性无异议，
安全防范义务，巡逻和监控原告已经做到了，如果不可避免的发
生偷盗，这不是物业公司的过失。证据三的真实性无异议，是房
屋质量问题，与物业公司无关。物业只是协助业主联系开发商。
证据四的真实性无异议，化粪池不是物业管理范围，是市政部门
解决。证据五的真实性无异议，喷水池，物业已经准备维修了，
向业委会提交申请，但业委会还没有批准。证据六、七不能证明
管理没有到位。证据八显示的一楼是私家花园，不是公共区域。
证据九、维修物业都已经报给业委会了。证据十只是证明了污水
管道堵塞事实，但物业公司是去维修的。
对原、被告双方提交的证据材料，本院认证如下：
原告证据1－8除证据4系被告的基本情况登记表外，其余材料
均是与原房主沈振宇相关的材料，本院对上述证据的真实性予以
确认；原告证据9－12，被告认可收到两张催缴通知单，本院对此
予以确认，对其他材料，被告未提交反证证据，本院对其三性均
予以确认；原告证据13与本案具有关联性，本院予以确认。原告对被告证据一--
证据五的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告证据六--
证据八所反映的内容亦未否认，本院予以确认；证据九系原告与
业主委员会对一些公共设施设备的移交情况汇总，与本案不具有
关联性；证据十中的证词两份，不符合证据的形式要求，不予采
信，照片所反映的内容之真实性予以确认。
依据上述认证与原、被告双方的当庭陈述，本院认定本案事
实如下：
坐落杭州市滨江区伟业路481号银色港湾4幢1单元202室房屋
的原产权人为沈振宇，沈振宇户于2005年6月25日入住该房屋，并
与原告签订了前期物业管理服务协议及银色港湾业主临时公约。
前期物业管理服务协议约定了小高层、高层按每平方米1.55元标
准收取物业服务费等内容。2008年5月，被告叶新姣与其家人通过
买受取得该房屋的产权，并入住至今。原告则一直为该小区提供
物业服务，然双方至今未签订书面的物业服务合同。因被告认为
原告没有履行好其相应的义务包括未处理好被告房屋渗水、污水
管倒灌进水造成其财产受损等，一直拖欠原告2008年6月1日至201
3年4月30日期间的物业服务费11690元及自其入住后原告为其垫付
的水费。原告多次向被告发出催缴通知单等，被告仍坚持自己的
观点未交费，遂引发本案纠纷。
另，本案在审理过程中，原、被告双方一致确认被告应支付
给原告的垫付水费金额为690元。
本院认为，原、被告双方虽然未签订书面的物业服务合同，
但原告一直作为银色港湾的物业服务公司为该小区提供物业服务
，且一直按其与其他业主所签订的前期物业管理服务协议中约定的标准收取物业管理费，故被告叶新姣作为业主，其自入住后实
际上已接受了原告的物业服务，应当参照前期物业管理服务协议
约定的标准交纳相关费用。物业服务合同有其特殊性，它不是一
时的合同，而是继续性合同，其服务对象是小区内的所有业主而
非仅仅针对被告个人。原告在其为小区提供物业服务期间，其服
务虽然存在一定瑕疵，但不足以构成被告拒付物业管理费的理由
，本院对原告要求被告支付拖欠的物业服务费及水费之诉请予以
支持。被告不予支付物业服务费之抗辩理由本院虽未予支持，但
对被告自身而言，其不交纳物业服务费事出有因，且原告的服务
有一定瑕疵，双方对滞纳金亦未签订书面合同进行约定，故本院
对原告的滞纳金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》
第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告叶新姣于本判决生效之日起七日内支付原告浙江南都物
业有限公司自2008年6月1日起至2013年4月30日止的物业服务费11
690元，以及2008年11月1日至2013年4月30日期间的水费690元。
二、驳回原告浙江南都物业有限公司的其他诉讼请求。
如果叶新姣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币344元，减半收取172元，由原告浙江南都
物业有限公司负担74元，被告叶新姣负担98元。浙江南都物业有
限公司应于本判决书生效之日起十日内到本院退费，叶新姣应于
本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院
开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交
上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙
江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币344元。在上
诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州
市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名为浙江省
杭州市中级人民法院，账号为12×××68）
审判员 季隽虹
二〇一三年十月二十五日
书记员 姜舒雯