甘肃省平凉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘08民终269号
上诉人(原审被告):张强，男，汉族，生于1983年5月20日，甘肃省平凉市崆峒区农民。
委托诉讼代理人：杜荣杰(系张强妻弟)，男，汉族，生于1992年10月29日。
被上诉人(原审原告)：甘肃省畜牧兽医研究所。
法定代表人保国俊，该所所长。
委托诉讼代理人祁大军，甘肃翰维律师事务所律师。
上诉人张强因与被上诉人甘肃省畜牧兽医研究所(以下简称牧研所)房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802号民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年8月22日公开开庭进行了审理。上诉人张强及其诉讼委托代理人杜荣杰，被上诉人牧研所的委托诉讼代理人祁大军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张强上诉请求：1.依法撤销平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初306号民事判决；2.请求二审法院查明事实后依法改判，或判决驳回牧研所的全部诉讼请求。事实与理由：2014年12月15日上诉人与牧研所签订《房屋租赁合同》，约定将牧研所门面房一楼2号房租赁给上诉人，租赁期限为1年，自2014年12月15日至2015年12月14日，租金为39480元，保证金为3000元。租赁期满前，即2015年12月3日上诉人按牧研所房屋租赁标准向其单位账户存入30630元，牧研所明知上诉人向其账户打款事宜，未归还上诉人租金，即通过其默认行为，表达了同意将房屋继续租给上诉人的意愿，双方合同成立并有效。再者，上诉人享有优先承租权，而牧研所将房屋回收后又要租于他人，损害了上诉人的合法权益。原审未能查清事实却判令上诉人搬离出租房屋，裁判错误。
牧研所辩称，1.答辩人和张强之间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2014年12月15日至2015年12月14日，该租赁合同届满前一个月即2015年11月10日，答辩人给张强发出期满通知并说明该房屋再不续租，但张强屡次拒交房屋。2.2015年11月10日，答辩人书面通知张强表示合同期满后将回收租赁房屋，不再出租，并要求在2015年12月14日办理相关交接手续，后张强向答辩人提交了续租申请，答辩人并未同意。但张强未经答辩人同意即擅自向答辩人单位收费员汇款，仅是其单方意思表示。3.高娟系案外人，与本案无关。答辩人与张强签订的《房屋租赁合同》中未约定合同期满后上诉人在同等条件下享有优先承租权，即使有约定，答辩人和张强之间的情形也不满足优先租赁的法定情形。
原判认定：2004年，牧研所员工家属高娟通过竞租取得了牧研所家属院大门西侧第2间建筑面积为47平方米的门面房承租权，租赁期限截止2014年12月14日。2012年张强从高娟处转租来涉案门面房。2014年12月15日牧研所与张强签订房屋租赁合同1份，约定牧研所将该门面房租赁给张强，租赁期1年，自2014年12月15日至2015年12月14日，全年租金39480元，租房保证金3000元，在签订合同时一次性交清。租赁期满后，如牧研所房屋继续对外出租，在同等条件下张强可优先承租，但须在到期前一月向牧研所提出租赁申请，并签订租赁合同。合同签订后，张强向牧研所交纳了一年房租及押金并继续使用租赁房屋。合同履行过程中，双方又另行签订房屋租赁合同1份，将原房屋租赁合同中约定租赁期满后张强享有优先承租权的条款删去，其余条款未变更，双方将签订合同时间补写到了2014年12月15日。
2015年11月10日，牧研所书面通知张强，表示合同期满后将收回租赁房屋，不再出租。并要求在2015年12月14日前办理相关交接手续。后张强向牧研所提交了续租申请，但牧研究所未予同意。2015年12月3日，张强自行按原租赁费用标准向牧研所收费员慕亚斌账户存入30630元。2015年12月21日，牧研所再次向张强送达了限期交房通知，要求张强在2015年12月24日下午5时前搬走房内物品，将空房交回并办理相关手续，但张强拒绝交回房屋，至今仍在使用。牧研所遂于2015年12月25日提起诉讼，要求张强交回房屋，并支付逾期房租费及水电暖等费用，并由张强承担本案全部诉讼费。
原判认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同。”牧研所与张强在履行2014年12月15日签订的房屋租赁合同过程中，双方对原房屋租赁合同进行了变更，另行签订了房屋租赁合同并将签订日期补写于2014年12月15日，新的房屋租赁合同是当事人真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性规定，应对该合同的效力予以确认。租期届满后同等条件下的优先承租权是承租人的法定权利，承租人享有该权利不取决于租赁合同有无约定。租赁期限届满后，双方未形成新的租赁合同关系，牧研所也未实际将该房屋租赁给他人。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。……”，该法第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案双方约定的租赁期限为2014年12月15日至2015年12月14日，租赁期限届满前，牧研所即表示将收回房屋不再续租，也未同意张强的续租申请；租赁期限届满后，在张强继续使用租赁物的情况下，牧研所要求张强交回房屋。现张强使用牧研所房屋无任何法律和事实依据，所以对牧研所主张的交还房屋的诉讼请求予以支持。张强应按39480元/年标准向牧研所支付租赁期限届满后至实际交还房屋期间的房屋使用费及该期间发生的水、电、暖气费，由于张强已向牧研所支付了租期届满后的费用30630元，所以牧研所可在张强已支付的款项中扣除以上费用，将剩余款项及押金退还给张强。合同应是双方当事人合意的结果，牧研所既欲不再将房屋租赁给张强，张强便不能强行承租。张强向牧研所支付30630元属于其单方行为，而非双方协商一致，所以不能据此认定双方已续签了租赁合同。双方之间的房屋租赁合同期限已经届满，双方也已就该合同履行终止，故对张强不同意交回房屋的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、被告张强于本判决生效后十日内向原告甘肃省畜牧兽医研究所交还位于甘肃省畜牧兽医研究所家属院大门西侧第2间建筑面积47平方米门面房1间；二、被告张强于本判决生效后十日内向原告甘肃省畜牧兽医研究所按39480元/年标准支付2015年12月15日至实际交还房屋期间的使用费及该期间的水、电、暖气费。（从被告已支付的30630元中扣除）
经二审审理查明的事实与原判认定的事实一致,本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是,张强是否应向牧研所交还位于牧研所家属院大门西侧第二间建筑面积为47平方米的门面房，即牧研所未返还张强单方支付费用的行为是否应认定为对张强续租房屋行为的默认。张强和牧研所之间签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2014年12月15日至2015年12月14日，而张强于2015年12月3日给牧研所的付款行为,发生在牧研所2015年11月10日向其送达了《限期交房通知》之后，即牧研所已表达了其不再续租的意愿。故张强的付款行为是在明知牧研所不再继续出租房屋的意愿后实施的单方行为，双方对续租房屋并未达成合意。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，张强应在租赁期满后即向牧研所交还所租房屋。因《房屋租赁合同》的签订双方是牧研所和张强,高娟并非本案当事人,根据合同的相对性原则,张强在二审中称因其给高娟支付了高额的转让费而不同意归还牧研所房屋的理由不能成立。
综上，张强的上诉请求不能成立，原判认定本事实清楚，适用法律正确，判处结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由张强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋军平
审 判 员 曹海荣
代理审判员 李 艳
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 徐 芸