云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2760号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄锐杰，男，1966年11月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，
委托代理人：林士其，云南事兴律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐建国，男，1986年6月21日出生，彝族，云南省石屏县人，住云南省昆明市，
委托代理人：邱丽君，女，1985年9月11日出生，彝族，云南省石屏县人，住址同上，与原告系夫妻关系，特别授权代理。
原审被告：昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**号。
法定代表人：毕永国，系该公司总经理。
委托代理人：蔡恒，男，汉族，1993年8月21日生，住云南省曲靖市会泽县，系昆明荣城房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。
上诉人黄锐杰因与被上诉人徐建国、原审被告昆明荣城房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人黄锐杰上诉请求：1、改判违约金按合同约定的20%进行赔偿；2、被上诉人承担一审反诉诉讼费及二审上诉费。事实和理由：一、被上诉人的一审知情权就不是个焦点问题。本案上诉人及中介机构均未影响被上诉人的知情权，有何不知道可以问清楚的。既然一审判决认定上诉人未将房屋所有权证交给昆明荣城房地产经纪有限公司保管并不影响产权过户，就不应把被上诉人的个人主观想法影响判决。另，本案一审判决酌情减少违约金没有法律依据。二、经过三方沟通，被上诉人已经理解并体谅上诉人暂时不持有产权证的情况。且该情况并不影响双方交易，是否将产权证交由中介保管并不是本合同规定的主要债务。持有产权证和合法拥有产权并不是同一概念，上诉人也按照经纪人要求到政府房管部门查询了房屋产权情况，并将查档表交给了经纪人，经纪人也向被上诉人出示了。产权登记足以对抗产权证的持有。被上诉人即使存在疑虑也可以协商解决，并不符合不安抗辩的要件。但被上诉人却单方决定不履行合同。
徐建国答辩称：我方是在不清楚房屋产权证不在上诉人手里的情况下签订的房屋买卖合同，是显失公平的。上诉人还故意隐瞒了办过土地使用证的事实。上诉人不应自己解除或改变合同履行方式。上诉人提交不了产权证，答辩人有理由怀疑该房屋产权证已被质押等情形。
昆明荣城房地产经纪有限公司述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
徐建国向一审法院起诉请求：1、请求依法解除合同编号为M0009289的《房屋买卖合同》；2、要求两被告立即双倍返还原告定金40000元及合同期限过后至全部还款完期间的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率）；3、案件受理费由两被告承担。
黄锐杰向一审法院反诉请求：1、请求人民法院驳回被反诉人徐建国的诉讼请求；2、被反诉人徐建国严重违约，赔偿反诉人黄锐杰违约金16.4万元（82万元×20%）及违约之日起至今违约金全部利息8200元(16.4万元×5%)；3、被反诉人承担全部反诉诉讼费用。
原审法院认定事实：2016年5月7日，徐建国为买方，黄锐杰作为卖方，昆明荣城房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订合同编号为M0009289的《房屋买卖合同》，合同约定：一、徐建国向黄锐杰购买位于昆明市北辰小区(实为北晨小区)杜鹃苑28栋3单元501号房屋，该房产面积为99.6平方米，房屋成交总价820000元，双方约定在2016年5月30日前办理《房屋所有权证》的过户手续，在产权过户当日，徐建国支付购房首付款270000元，剩余房款550000元通过公积金贷款支付;二、合同第四条信用保障约定：为保证交易顺利履行，徐建国交付购房定金人民币20000元，黄锐杰开具定金收条，该定金黄锐杰指定由昆明荣城房地产经纪有限公司代收并信用保管。黄锐杰作为对徐建国交付定金的平等保证形式，应将《房屋所有权证》交由昆明荣城房地产经纪有限公司保管并保证房产资料的真实性符合上市交易的有关规定及政策法规;三、徐建国、黄锐杰双方约定在2016年5月30日前办理《房屋所有权证》过户手续,并委托昆明荣城房地产经纪有限公司协助办理;四、违约责任:除不可抗力因素外,合同买卖双方不可悔约,如任何一方违约,则违约方必须赔偿守约方房价20%作为违约金并支付居间方的中介服务费。2016年5月16日徐建国以该房的《房屋所有权证》未能交由昆明荣城房地产经纪有限公司保管，交易有风险为由向昆明荣城房地产经纪有限公司表明要求退还定金。2016年5月30日《房屋买卖合同》履行期至，涉案三方当事人没有办理涉案房屋的产权过户手续。另查明：2016年7月29日,黄锐杰起诉昆明荣城房地产经纪有限公司至本院,请求判令昆明荣城房地产经纪有限公司退还代保管的2万元现金及代保管期限过期后至全部还款完期间利息(按国家同期银行贷款利率计算),案件受理费由昆明荣城房地产经纪有限公司承担。2017年1月23日本院作出（2016）云0103民初字4874号民事判决书,判决昆明荣城房地产经纪有限公司返还黄锐杰20000元，案件受理费300元由当事人双方各承担一半。该判决已生效,该款已履行（即本诉原告徐建国交纳的定金20000元实际已由本诉被告黄锐杰持有。）。2016年6月8日黄锐杰已将涉案房屋昆明市北晨小区杜鹃苑28栋3单元501号房屋转卖他人。
一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”本案庭审中，原告(反诉被告)徐建国增加诉讼请求，于法有据，一审法院予以准许。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案徐建国作为买方，黄锐杰作为卖方，昆明荣城房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订的《房屋买卖合同》，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，三方应按合同履行各自义务。庭审中查明,在合同履行期限届满后,三方没有履行《房屋买卖合同》的情况下,黄锐杰已将案涉房屋出售他人,不再是案涉房屋的所有权人,本案当事人三方签订的《房屋买卖合同》已无履行的条件,故对于原告(反诉被告)徐建国主张的诉讼请求“依法解除合同编号为M0009289的《房屋买卖合同》”,一审法院予以支持。关于昆明荣城房地产经纪有限公司的辩称意见,一审法院不予采信。本案的争议焦点为:一、签订《房屋买卖合同》时，被告未持有案涉房屋所有权证的情况原告是否知晓？二、本案是两被告违约,还是原告违约导致《房屋买卖合同》没有按期履行？一审法院认为，关于争议焦点一,本案当事人三方在签订《房屋买卖合同》时,原告称不知晓《房屋所有权证》未由被告黄锐杰持有,两被告则分别陈述已将该情况告知原告,原、被告双方各执一词。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”、第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，若因被告原因导致原告无法正常办理房屋产权证的责任在被告一方，原告享有对应的救济权利。本案中，根据徐建国提交的证据材料显示,《房屋买卖合同》签订的次日,徐建国看到了昆明荣城房地产经纪有限公司出示的涉案房屋的查档表,该查档表表明该房屋产权完整,无查封、冻结、保全、抵押等情况，2016年5月9日徐建国看到《房屋所有权证》的原件(黄锐杰的债权人持有)，查询到涉案房屋的《土地使用证》，在此情况下,尽管黄锐杰没有按照《房屋买卖合同》的约定将案涉房屋的《房屋所有权证》交至昆明荣城房地产经纪有限公司保管，但客观上不影响办理涉案房屋的产权变更过户手续。至于主观上能否给徐建国造成交易有风险的担忧以及担忧程度如何,因个体差异因素的存在,一审法院确实难以评判。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，本案原告(反诉被告)徐建国在《房屋买卖合同》履行期限届满之前,已先后两次明确表示不愿继续履行合同义务,为预期违约。本案的《房屋买卖合同》在形式上存有瑕疵,即涉案房屋实际座落于昆明市北晨小区,但合同上误写成“昆明市北辰小区”。庭审中，两被告辩称签订《房屋买卖合同》时已将房屋产权证不在被告黄锐杰手中的事实告知原告，但未及时对合同内容作相应更改，即“作为平等保证，被告黄锐杰将《房屋所有权证》交由中介方保管”。故关于涉案房屋的《房屋所有权证》，按《房屋买卖合同》的约定应由黄锐杰交由昆明荣城房地产经纪有限公司保管,但被告没有交付,为一般违约，但被告违反合同约定的该行为尚不足以导致合同目的根本不能实现。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定:“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”本案被告(反诉原告)黄锐杰、原告(反诉被告)徐建国先后违约,违约程度各异,但原告(反诉被告)徐建国的后预期违约行为是基于被告(反诉原告)黄锐杰在先的一般违约行为。结合本案事实，一审法院依公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方应各自承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝履行订立合同的，应当双倍返还定金。”、第一百一十七条规定“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。”《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案本诉中，原告(反诉原告)徐建国选择适用定金条款，故关于其诉讼主张“黄锐杰、昆明荣城房地产经纪有限公司双倍返还其定金40000元及合同期限过后至全部还款完期间的利息（按中国人民银行规定的同期贷款利率）”的第二项本诉请求,一审法院不予支持。本案反诉中，被告(反诉原告)黄锐杰选择适用违约金条款,故关于其反诉主张“徐建国赔偿反诉人黄锐杰违约金16.4万元（82万元×20%）及违约之日起至今违约金全部利息8200元(16.4万元×5%)”的诉请,一审法院酌情支持由原告（反诉被告）徐建国赔偿被告(反诉原告)黄锐杰违约金10000元。关于本诉、反诉案件受理费，一审法院依法判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第二百三十二条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐建国、被告（反诉原告）黄锐杰、被告昆明荣城房地产经纪有限公司三方签订的合同编号为M0009289的《房屋买卖合同》;二、原告(反诉被告)徐建国于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)黄锐杰违约金人民币10000元(因黄锐杰已收取徐建国定金20000元,此款从定金部分作相应抵扣，剩余部分10000元由被告(反诉原告)黄锐杰于本判决生效之日起十日内退还给原告(反诉被告)徐建国);三、驳回原告(反诉被告)徐建国、被告(反诉原告)黄锐杰各自的其他诉讼请求。
各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院依法予以确认。
根据双方诉辩主张，本案争议焦点在于：本案中违约金应支持多少？
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中房屋买卖合同中已约定上诉人应将交易房屋的房屋所有权证交易中介方保管，但上诉人并未照此履行。该行为也确系违约行为，该行为确会造成被上诉人徐建国对交易安全产生一定疑虑。但被上诉人徐建国未进一步了解核实相关情况，就表明不再购买，也构成违约。结合上述情节，本院认为一审判决结合普通公民购买二手商品房的日常经验，综合考虑双方违约过错及违约情节后酌定的违约金趋于公平，并无不当，本院依法予以维持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉诉讼费800元、反诉诉讼费1872元、二审诉讼费1872元，共计人民币4544元。由黄锐杰承担3544元，徐建国承担1000元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 彭 韬
审判员 张 楚
审判员 杨 雪
二〇一八年六月十五日
书记员 何政达