江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0583民初5803号
原告：潘某1，女，汉族，1947年10月11日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：王岩，江苏纵通律师事务所律师。
被告：沈某1，男，汉族，1940年6月2日生，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：沈某3，女，汉族，1960年12月26日生，住江苏省南京市秦淮区，系被告沈某1之女。
被告：潘某2，女，汉族，1986年7月28日生，住江苏省昆山市。
法定代理人徐某，男，汉族，1983年10月29日生，住江苏省射阳县，系潘某2之夫。
委托诉讼代理人：佘滨，江苏新天伦律师事务所律师。
被告：沈某2，女，汉族，1956年1月31日生，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：彭素芹、郗玉柱，江苏越溪律师事务所律师。
原告潘某1与被告沈某1、潘某2、沈某2分家析产纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭于同年5月18、11月7日公开开庭进行了审理，原告潘某1及其委托代理人王岩、被告沈某1的委托代理人沈某3、被告潘某2的法定代理人徐某及委托代理人佘滨、被告沈某2的委托代理人彭素芹、郗主柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘某1向本院提出诉讼：依法分割昆山市汛塘商苑XX幢XXX室、XX幢XXX室两套房屋；诉讼费由法院依法裁判。事实和理由：1996年，潘某、胡某、潘某3、原告潘某1、被告沈某1就共同共有的昆山市玉山镇工农场XX号房屋进行了分割。各方达成一致意见，其中约45平方米归潘某3、潘某1、沈某1所有；约90平方米归潘某、胡某所有。潘某与胡某离婚，双方达成一致意见，各自所有45平方米。1998年前后，工农场XX号房屋拆迁，潘某3、潘某1、沈某1所有的45平方米房产以及潘某所有的45平方米房产，共同置换两套房屋，分别为昆山市汛塘商苑XX幢XXX室、XX幢XXX室，产权统一登记在潘某名下。因潘某1、沈某1、一直有其他房屋居住，故置换所得的房屋亦一直由潘某使用。潘某去世前不久与一起生活的沈某2领取了结婚证，潘某与前妻胡某有一养女潘某2，潘某的父亲潘某3、母亲郭某去世多年。
被告沈某1辩称：工农场16号系家庭出资建成。1996年，家庭成员分家析产达成协议，其中45平方米归潘某3、潘某1、沈某1所有，余下90平方米归潘某、胡某所有。后该房屋拆迁，获得了两套安置房。要求依法分割经拆迁获得的分摊面积，并另外享有继承潘某3的部分房屋面积。
被告潘某2辩称：昆山市汛塘商苑XX幢XXX室及XX幢XXX室两套房屋的所有权人为潘某，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经衣法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告对上述房屋提出析产要求，无相应的依据。原告不是潘某的继承人，要求分割属于潘某的遗产没有相应的法律依据。虽然经法院调解，原工农里XX号房产作出了分割，但该房产与现汛塘商苑房屋没有任何关联，并且工农里XX号房屋拆迁时为何直接办理在潘某名下，原告应就此提交证据。即使汛塘商苑的房屋与工农里XX号相关，但拆迁安置在潘某名下至今，期间也一直由潘某及其家人使用，原告并未对此提出异议，由此可确认原告系默认这一事实的。从1998年拆迁至今18年，原告的起诉早已超过法律规定的诉讼时效，其主张不应得到支持。汛塘商苑XX幢XXX室是潘某生前留给女儿潘某2生活居住的场所，日前潘某的骨灰还存放在该房屋内。潘某生前多次向家人、邻居、亲友明确表示过，该处房屋是留给潘某2的。潘某2智力残疾，生活难以正常自理，潘某2生育的大女儿也智力低下，一家四口没有稳定的工作和生活来源，主要靠丈夫打零工和母亲胡某接济。目前，这套房屋是潘某2一家唯一的居所。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告沈某2辩称：工农场XX号已于1996年析产，原告主张权利应该以潘某3、沈某1为被告，而不应该以潘某的法定继承人为被告。后该房屋拆迁，将汛塘商苑XX号楼XXX室、XX号楼XXX室安置给潘某，潘某取得的拆迁安置房屋中，根本无原告的任何份额，原告就工农场XX号取得的房产主张拆迁利益，应该直接向拆迁公司提出。潘某以及潘某的法定继承人沈某2、潘某2没有侵犯原告的权益，原告起诉潘某的法定继承人，属于滥用诉权，人民法院应根据一事不再理的原则，依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：潘某3与郭某于××××年结婚，婚后生育一子潘某。郭某与前夫育有一子一女，儿子为被告沈某1，女儿潘某4。被告沈某1幼年由阿姨立为嗣子，潘某4随母到潘家生活，时年六岁。潘某与胡某于××××年××月××日结婚，于XXXX年X月X日离婚，潘某2为潘某与胡某收养的女儿。潘某与沈某2于××××年××月××日登记结婚。郭某于1995年7月21日因病去世。潘某3于1998年3月22日去世，潘某于2015年11月3日去世。
1958年，潘某3、郭某夫妻接受亲戚赠与昆山市玉山镇工农场XX号草屋四间，后与子女共同出资出力翻建成架梁瓦平房五间，其中正屋三间，西厢厨房一间和仓库一间。1979年，潘某与胡某结婚后，又共同接建了正屋东房一间，并将原架梁正屋三间扩建，将西厢增建成三间。1989年12月12日由被告潘某领取了房屋所有权证，载明正屋四间（建筑面积104.62平方米）、西厢三间（建筑面积31.01平方米）合计建筑面积135.63平方米。1990年后又自行搭建了东厢瓦平房三间（建筑面积约45平方米）。
1996年4月5日，因潘某3与潘某、胡某、沈某1、潘某4要求分割家庭共同房屋，昆山市人民法院作出（1996）昆民初字第303号民事调解书，确认：座落于昆山市玉山××农场××正屋四间（建筑面积104.62平方米）、西厢三间（建筑面积31.01平方米）、东厢三间。其中正屋靠西二间、西厢东、北二间（其中产权面积45平方米，含室内装璜、水电设备、毗邻隔墙二分之一）归潘某3、潘某4、沈某1所有。其余正屋靠东二间、南厢一间、东厢三间（其中产权面积90平方米，含室内装璜、水电设备、毗邻隔墙二分之一）归潘某、胡某所有。
1996年4月5日，因潘某与胡某离婚，昆山市人民法院作出（1996）昆民初字第338号民事调解书，确认：一、潘某与胡某离婚；二、养女潘某2由胡某抚养，潘某支付抚养费；三、夫妻共同建造的瓦房六间，其中正屋靠东第二间（客堂）、南厢西半间、东厢东间（产权面积45平方米）产权归潘某所有。正屋靠东一间（东房），南厢东半间、东厢北间和西间（产权面积45平方米）产权归胡某所有。
1996年10月10日，潘某与昆山市东方工程建设开发公司签订《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》1份，约定对户主为潘某的工农场XX号房屋拆迁，原住建筑面积248.63平方米，其中无证面积158平方米，安置建筑面积125.58平方米、93.02平方米，地址为汛塘商苑XX#XXX室、XX#XXX室。其后，昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室及XX号楼XXX室均登记于潘某名下，其中XX号楼XXX室的面积为93.02平方米，XX号楼XXX室的面积为125.58平方米，自行车库未办理产证。2015年2月9日，潘某与沈杰签订《存量房买卖合同》1份，约定潘某将昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室出售给沈杰。2015年2月27日，18号楼XXX室过户至沈杰名下。胡某于1998年将其分得的工农场XX号房屋与昆山市东方工程建设开发公司签订拆迁安置协议，单独办理了拆迁补偿。
在潘某与昆山市东方工程建设开发公司签订《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》中，另行注明：“自行车库安置XX#楼、XX#楼底层自行车库合计30.03㎡，不办产权证”。为核实车库的权属情况及实际位置，本院前往负责房屋拆迁的昆山市建设房屋拆迁有限责任公司调查走访，该单位反映本案拆迁协议签订于1996年，早年因拆迁办理不规范，系由昆山市东方工程建设开发公司与被拆迁人直接签订的拆迁合同，相关资料在该公司保管。经调查了解，昆山市东方工程建设开发公司已于十多年前倒闭。后根据当事人提供的线索，本院与被称为“昆山市东方工程建设开发公司的老板范雨亭”联系，该人员反映公司早已倒闭，相关的材料已不知去向。
关于昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室的房屋价值，庭审中，本院组织各方对此进行协商，但未达成一致意见。经原告申请，本院委托苏州永联行土地房地产评估有限公司对该房屋进行评估。2016年9月9日，苏州永联行土地房地产评估有限公司作出（苏）永联行（2016）房估字第L08133号估价报告，评定该房屋的价格为842800元，单价为9060元。原告为此支付评估费9500元。
另查明：在公安机关的户籍底册中，载明的工农场16号的家庭成员信息显示，户主：郭某，女：潘某5（别名潘某1），子：潘某，侄女：沈某3。关于潘某3的父母的身份情况及死亡时间，原、被告陈述不清楚，在公安机关的户籍底册资料中，亦没有其父母的相关信息。
上述事实有民事调解书、户籍登记表、死亡证明、拆迁安置协议书、房产登记信息、房屋买卖合同、结婚证及当事人的陈述予以证实。
本院认为：遗产分割时，应先进行析产。昆山市玉山镇工农场XX号房屋经过多次改建、加建，根据昆山市人民法院（1996）昆民初字第303号民事调解书所确认的事实，该房屋于潘某于1989年办理产证，面积为135.63平方米，包含：正屋四间（建筑面积104.62平方米）、西厢三间（建筑面积31.01平方米）。潘某另于1990年后搭建的东厢瓦平房三间（建筑面积约45平方米）未办理产证。经过1996年4月5日各方在法院的分家析产及离婚诉讼确认：潘某3、潘某4、沈某1共有正屋靠西二间、西厢东、北二间（产权面积45平方米）；胡某分得正屋靠东一间（东房）、南厢东半间、东厢北间和西间（其中有产权证的面积45平方米）；潘某分得正屋靠东第二间（客堂）、南厢西半间、东厢东间（其中有产权证的面积为45平方米）。在潘某与胡某分得的房产中，各有45平方米的房屋办理了产权证，另有部分面积未办理产权证。
1996年10月10日，潘某与昆山市东方工程建设开发公司签订《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》，约定对工农场16号房屋拆迁，该协议确认的拆迁的建筑面积248.63平方米，其中无证面积158平方米，有产权证的面积应即为90.63平方米，因胡某所分得的房屋有产权证的面积为45平方米，已单独办理了拆迁补偿，故潘某所办理的该协议中，有产权证的面积对应的为属于潘某3、潘某4、沈某1共有45平米方及属于潘某的45平方米。因拆迁安置的两套房屋面积为218.6平方米，按照面积比例折算后，对应的属于潘某3、潘某4、沈某1的安置房面积应为39.56平方米。在潘某3、潘某4、沈某1对于原工农场16号房屋析产时，未约定各自的产权份额比例，本院确认由三人各享有三分之一的份额，即对应各享有安置房面积13.19平方米。关于车库，在拆迁协议中未载明相应的权属信息，经本院多方调查，亦无法查询到车库的权属资料。故在本案中，仅对拆迁安置的房屋予以处理，对于车库不予处理，可由相关权利人另行主张处理。
潘某3的父母的相关信息在户籍底册中无登记，原、被告各方亦不清楚相关情况，本院推定其父母先于潘某3去世。潘某3去世前，与原告形成了抚养关系，原告对其财产享有继承权。被告沈某1幼年被他人收养，未与潘某3形成抚养关系，不享有相应的继承权。故潘某3死亡后，其遗产由原告和潘某共同继承，二人各继承6.60平方米的安置房面积。潘某去世后，其财产应由其妻子沈某2、养女潘某2共同继承。
综上，对于工农场XX号拆迁所安置的两套房屋，原告享有的面积为19.79平方米，被告沈某1享有的面积为13.19平方米，余下的房屋面积185.62平方米均为潘某享有。对于拆迁安置的两套房屋，处于同一小区、同一楼层，虽面积不同，房屋单价应不会有太大差异，考虑到潘某已将面积为125.58平方米的XX号楼XXX室已实际处置，故由原告及被告沈某1享有权益的房屋应通过其中XX号楼XXX室实现。潘某在处置XX号楼XXX室后，其死后遗留的房屋产权面积为60.04平方米，由被告潘某2、沈某2各继承30.02平方米。
诉讼中，对于昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室的分割方案，各方当事人不能达成一致意见。现被告潘某2居住于该房屋之中，考虑到当事人的意愿及本案的实际情况，本院确认该房屋分归潘某2，由潘某2向其他当事人支付补偿款。
按照苏州永联行土地房地产评估有限公司的评估意见，昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室的价格为842800元，单价为9060元。参照该价格，原告可得的房屋价款为179297.40元，被告沈某1可得的房屋价款为119501.40元，被告沈某2可得的房屋价款为271981.20元。
据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十条、第二十六条，判决如下：
一、昆山市玉山镇汛塘商苑XX号楼XXX室房屋分归被告潘某2所有，原告潘某1、被告沈某1、沈某2于本判决生效后十五日内协助被告潘某2办理产权变更登记手续。
二、被告潘某2于本判决生效后十五日内支付原告潘某1房屋补偿款179297.40元，支付被告沈某1房屋补偿款119501.40元，支付被告沈某2房屋补偿款271981.20元。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费13800元，由原告潘某1负担3000元，被告沈某1负担2500元，被告潘某2、沈某2各负担4150元。评估费9500元，由被告潘某2负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审 判 长 吴登超
人民陪审员 俞惠兰
人民陪审员 李 花
二〇一七年二月三日
书 记 员 袁晓霞