浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙民初字第301号
原告：顾伟金，农民。
委托代理人：顾家羽，农民。
被告：顾伟钟，职工。
被告：陈爱群，居民。
委托代理人：朱启明，浙江南明律师事务所律师。
被告：顾卯，职工。
委托代理人：潜玉林，浙江南明律师事务所律师。
原告顾伟金与被告顾伟钟、陈爱群、顾卯所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人顾家羽、被告顾伟钟、被告陈爱群及委托代理人朱启明、被告顾卯及委托代理人潜玉林到庭参加诉讼。原告申请对2000年8月7日卖契上陈爱群的签名真实性进行鉴定，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心鉴定，该所出具了浙千司鉴中心（2015）文鉴字第15号文书司法鉴定意见书。本案现已审理终结。
原告顾伟金起诉称：原告与被告顾伟钟系兄弟，顾伟钟与陈爱群于2000年9月21日离婚，顾卯系顾伟钟与陈爱群女儿。2000年8月7日，顾伟钟和陈爱群为偿还建房时所欠债务，以120000元价格，将坐落于缙云县五云街道风景山路2号房屋（以下简称“风景山路2号房屋”）的第一、二层及南边天井卖给原告，双方签订卖契，约定：其屋自卖之后任凭买主择日居住迁移过户，日后装修卖主永不干涉；房产证及土地证原顾伟钟户共用，不再分立户。顾伟钟、陈爱群及见证人孙某甲在卖契上签字、捺手印。房款当场结清。卖契签订后，原告即居住，并于2002年9月安装电话来电显示、水表、电表等，单独结算水电费。原告与陈爱群、顾卯同住一屋一直相安无事。2004年顾伟钟怕陈爱群将离婚分给她的三、四层卖掉，影响顾卯今后的居住，假造分书，将卖给原告的一、二层分给顾卯，三、四层分给自己，并在原告和陈爱群不知情的情况下分别办理了房产登记。陈爱群知道后，住房和城乡建设局以（2013）第002号撤销房屋登记决定书撤销房产登记。因顾卯向法院起诉，请求将顾伟钟、陈爱群转让给原告的房屋确权为己有，为维护自身的合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：一、确认风景山路2号房屋第一、二层及南边天井的所有权归原告所有；二、三被告协助原告办理房产证及土地使用证过户手续。
原告顾伟金为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、卖契一份，待证顾伟钟、陈爱群于2000年8月7日将讼争房屋卖给原告，房款当日结清的事实；
2、顾伟钟与陈爱群离婚协议一份，待证顾伟钟与陈爱群于2000年9月21日离婚，离婚协议写明讼争房屋已卖给顾伟金，房款用于还建房欠款的事实；
3、顾伟钟卖房款收据一份，待证顾伟钟收到原告购房款30000元的事实；
4、欠款抵购房款结算清单一份，待证顾伟钟1997年至1999年间向原告借款10200元，该款已抵购房款的事实；
5、顾伟金借条一份，待证顾伟钟欠邹贵庭的80000元由原告归还，用于抵购房款的事实；
6、安装来电显示、水、电费票据三份，待证原告购买房屋后居住使用至今的事实；
7、虚假房屋分书一份，待证顾伟钟将风景山路2号房屋分给自己及女儿的事实；
8、撤销房产登记决定书一份，待证顾伟钟与顾卯以虚假分书办理的房产证被撤销的事实；
9、鉴定意见书一份，待证房屋卖契上陈爱群的签字系陈爱群本人所写的事实；
10、行政判决书一份，待证顾伟钟与顾卯所立分书为虚假的事实。
被告顾伟钟对原告诉称无异议。
被告陈爱群答辩称：一、被告陈爱群不是本案适格被告，原告的诉讼请求与被告陈爱群没有关系，应予驳回。本案讼争房屋无论是1997年还是2004年的登记状态，陈爱群均不是权利人，陈爱群并没有侵犯原告的权利。因此，陈爱群不是本案适格被告，原告对陈爱群的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据。二、房屋买卖合同属民事法律行为，应当具备主体合格、意思表示真实、内容不违反法律禁止性规定等合同成立的要件。本案原告应当就涉案房屋买卖契约是否有效进行确认之诉，只有在房屋买卖契约成立并生效的前提下，才可以进行所有权确认之诉。三、2000年8月7日，顾伟钟、陈爱群将房屋转让给原告，未经房屋共有权人顾卯的同意，且违反《民法通则》第18条的规定（除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产），处置了未成年人的财产，系无权处分，因此该卖契违反了法律的禁止性规定，应属无效合同。而且，陈爱群并非讼争房屋的权利人，其在卖契上签字不符合法律规定。四、既然房屋买卖契约无效，按照1997年的登记状态，讼争房屋为顾伟钟和顾卯共有。2000年，顾伟钟和顾卯签订的房屋分书系双方自愿，且内容真实、不违反法律规定，应当予以保护，所以涉案房屋的第一层、第二层及天井应当归顾卯所有。五、原告与顾伟钟的房屋买卖契约存在恶意串通损害第三人利益的情形。顾伟钟在2000年1月25日以分书的形式将诉争房屋第一层、第二层及天井分给顾卯，8月7日又重新将该房屋出售，因此顾伟钟是明知而故意出售顾卯的房产，主观上存在恶意。综上，请驳回原告的诉讼请求。
被告顾卯答辩称：一、原告的诉讼请求程序上违法。原告应当先确认其与顾伟钟、陈爱群于2000年8月7日签订的买卖合同有效，而不能直接进行确权之诉。二、原告与顾伟钟、陈爱群签订的房屋卖契是虚假的，理由如下：1、卖契价格不合理。讼争房屋总共90来平方米，以120000元的价格计算，每平方米约1300元，与2000年同期开发的楼房的价格相当，原告完全可以以相同的价格买到更好地段的房屋。2、该买卖合同约定原告处分房屋时需经原房主同意，该约定明显不合常理。3、该卖契系另有目的。如果卖契是真实意思表示的话，顾伟钟就不会于2004年去办理分拍手续。4、原告一直未对该房屋进行装修。三、2000年的卖契即便是真实的，在法律上也属效力待定合同。讼争房屋在1997年系顾卯和顾伟金共有，后顾伟钟和顾卯以分书的形式对讼争房屋进行分拍。该分书未损害其他人的利益，是有效的，风景山路2号房屋的一、二层及南边天井应属顾卯所有，顾卯曾就该房屋于2004年办理了产权登记手续。顾伟钟将房屋卖给原告的行为因顾卯的不认可，是无效合同。本案的起因是城乡建设局撤销房屋登记，将房屋权属状况恢复到顾伟钟和顾卯共有状态。但是城乡建设局撤销原告的登记没有任何依据。综上，诉争房屋一、二层及天井应该归顾卯所有，原告的诉请没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告顾伟钟、陈爱群、顾卯均未提交证据。
本院依职权调取现场照片六份，待证讼争房屋的现场情况。
对原告提交的证据和本院依职权调取的证据，本院组织原、被告进行举证、质证：
被告顾伟钟对原告提供的证据均没有异议。
被告陈爱群对原告提供的证据做如下质证：对证据1，签字是陈爱群签的，但是内容是不真实的，合法性也有问题，该卖契在顾卯未追认的情况下是无效的。对证据2，证据三性没有意见，能够证明诉争房屋与原告没有关联性。对证据3、4、5的证据三性均有异议。对证据6，真实性有异议，陈爱群并不知情。对证据7，真实性没有异议。对证据8、9、10，三份证据真实性没有异议，对待证事实有异议。
被告顾卯对原告提供的证据做如下质证：对证据1，是虚假的，理由同答辩意见。对证据2，真实性没有异议，对待证事实有异议，该离婚协议第一页存在被替换的可能，原先的约定并不是这样。对证据3、4，真实性和关联性均有异议，作为买卖，应当在签订协议之后结算房款，但是其中30000元系2000年7月29日收到，结算清单没有日期，不能确定其真实性。对证据5，真实性和关联性均有异议。邹贵庭借给顾伟金80000元的原因不明，而且是银行贷款利息，低于普通民间借贷利率。即便借款是真实，不能认定该款系用于抵购房款。对证据6，与本案没有关联性，装电话、电表并不需要是房屋所有权人，不能证明房屋属于原告所有。对证据7，真实性和关联性没有异议，能够证明2000年1月25日房屋共有人对房屋进行分拍，该分书未违反法律规定，未侵害其他人利益，是有效的。对证据8，真实性没有异议，但是不能证明房屋一、二层归原告所有的事实。对证据9，没有异议。对证据10，法院认为城乡建设局撤销房产登记行为是错误的，所以撤销了其的决定，该决定书可以证明2000年1月25，被告顾伟钟与顾卯分割房屋，一、二层归顾卯所有是真实、有效的。
对法院调取的证据原、被告均无异议，被告顾卯认为，该份证据能够进一步证明，如果原告购买了该房屋，应该会对房屋进行装修装饰，但是事实上原告没有，原告以交纳水电费作为确权依据，但是照片中的三个电表上没有原告的名字，这说明装电表以及交纳电费并不能作为确权的依据。
对原告提供的证据以及法院调取的证据，本院作如下认证：
对证据1、9，卖契上有顾伟钟、陈爱群的签字，两人系顾卯法定监护人，可以认定卖契系双方真实意思表示，予以认定。对证据2，能够证明原告向顾伟钟、陈爱群购买风景山路2号房屋一、二层及南边天井的事实，予以认定。对证据3、4、5，能够证明原告已付清购房款的事实，予以认定。对证据6，安装来电显示、交纳水、电费不能作为房屋所有权归属的依据，不予认定。对证据7，分书的所写的年份，顾卯认为系分书上所写的2000年，顾伟钟认为系2004年办理房产登记之前伪造，陈爱群在庭审中陈述分书写于在2005、2006年左右，与顾伟钟所说的时间相近，可以推定该分书并非写于2000年。且即使该分书确系2000年1月25日所写，分书上没有陈爱群的签字，处分了共有人陈爱群的房屋共有部分，因此，该分书无效，不予认定。对证据8、10，能够证明法院判决撤销城建局的撤销房产登记决定，以及风景山路2号房屋1997年为顾伟钟和顾卯共有的事实，予以认定。对本院依职权调取的证据，能够反映讼争房屋现在的使用状况，予以认定。
本院根据双方当事人的当庭陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：
被告顾伟钟系原告顾伟金之兄，被告陈爱群前夫，被告顾卯之父。顾伟钟与陈爱群于1985年8月结婚，于1987年10月30日生育顾卯。1996年7月13日，顾伟钟从李兴权、徐新玉夫妇处购买了风景山路2号房屋，并签订卖契，卖契上顾卯名字为顾伟钟于1997年办理房屋产权登记时所写。1996年，顾伟钟对该房屋加盖至四层。1997年12月5日，顾伟钟将风景山路2号房屋登记为其与顾卯共有。同年12月31日，缙云县房管处颁发（97）缙房字××号房屋所有权证。2000年8月7日，顾伟钟与陈爱群将风景山路2号房屋一、二层及南边天井以120000元价格卖与顾伟金，顾伟钟、陈爱群、顾伟金及见证人孙某乙在卖契上签字。顾伟金120000元购房款以下列方式支付：2000年7月29日，顾伟钟收顾伟金30000元，1997年至1999年顾伟钟借顾伟金的10200元（6200元＋1000元＋2000元＋1000元）抵购房款；顾伟钟借邹贵庭的80000元由顾伟金归还，顾伟金于2000年8月16日向邹贵庭出具借条一张。2000年9月21日，顾伟钟与陈爱群协议离婚，离婚协议约定：“1、顾卯由陈爱群抚养至大学毕业。抚养费由陈爱群一人负担（顾卯生活费按月400元付，其他实付，如陈爱群无法交抚养费，用房屋出卖款来交抚养费）；2、风景山路2号房屋地下室、三、四层归陈爱群（一、二层已出卖给顾伟金为业，其款已还建房时的欠款债务）；96年建房时尚欠借款4.38万元由顾伟钟还清。”2004年，顾卯与顾伟钟对房屋进行分拍，分书约定：三、四层、车库归顾伟钟，一、二层、天井归顾卯。顾卯、顾伟钟在分书上签字，刘庭娥签字系伪造。2004年6月23日，顾卯、顾伟钟申请办理房产登记变更手续。2004年7月19日，顾卯、顾伟钟分别取得A08407、A08××08号房产证。2012年9月，陈爱群对顾伟钟名下的A08××08号房产登记提出异议。2012年11月21日缙云县住房和城乡建设局作出（2014）4号批复，撤销08407、08××08号房产证。顾卯认为缙云县城建局撤销自己的房产登记不正确，向法院起诉。2013年8月9日，莲都区人民法院判决撤销2012年缙云县城建局作出的（2014）4号批复。2013年10月31日，缙云县城建局作出（2013）001、002号《撤销房屋登记决定书》，撤销A08407、A08408房屋登记，房屋登记状况恢复到（97）缙房字××号房屋所有权证登记的顾卯与顾伟钟共有状态。风景山路2号房屋现在一、二层由原告使用，三、四层由被告陈爱群使用。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案讼争房屋可以办理不动产登记手续。原告与顾伟钟、陈爱群签订的房屋卖契合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告购得房屋后，应及时办理不动产登记手续，未经登记的，不发生效力。现原告起诉三被告要求确认案涉房屋所有权，缺乏法律依据，故本院对原告的诉讼请求不予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条之规定，判决如下：
驳回原告顾伟金的诉讼请求。
案件受理费5050元，由原告顾伟金负担，鉴定费3400元由被告陈爱群负担，限本判决生效后支付给原告顾伟金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 潘 聪
人民陪审员 朱瑞新
人民陪审员 张耀进
二〇一五年六月二十九日
代书 记员 楼海峰