四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终1680号
上诉人（原审原告）：何瑞，男，汉族，生于1982年9月5日，住绵阳市游仙区。
被上诉人（原审被告）：四川堂宏实业集团有限公司，住所地：绵阳市游仙经济试验开发区。组织机构代码：62096255-0。
法定代表人：高建，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈春艳，四川道融民舟律师事务所律师。
上诉人何瑞因与被上诉人四川堂宏实业集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2015）游民初字第2807号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月13日受理后，依法由审判员李川华担任审判长，与审判员廖小军、代理审判员刘颖组成合议庭进行了审理。上诉人何瑞以及被上诉人四川堂宏实业集团有限公司（以下简称堂宏公司）的委托诉讼代理人陈春艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人何瑞的上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、依法判决上诉人继续拥有对地下停车场按80元/月的停车使用权利；三、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案是上诉人与被上诉人之间的商品房购买合同纠纷，而不是物业合同纠纷，被上诉人不遵守合同约定，以单方面变更价格的方式拒绝履行原合同义务，给上诉人造成了损失；二、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人是基于《商品房购买合同》而产生权利义务关系，被上诉人应该向上诉人在前期物业服务期间提供第二十二条之义务。上诉人在购房时也是考虑了停车因素才做出购买决定，“地上停车管理费按照绵阳市物价局核定标准，地下停车管理费80元/月”的条款是合同的一部分，被上诉人作为开发商已经将这项停车权向上诉人作出了承诺和处分，是双方真实意思表示，且有实际执行3年多的事实依据，上诉人的权利应受到法律保护。一审法院未依法查明2014年4月份以前双方的履约事实，判决书中对上诉人参加第二次庭审的意见避而不谈，完全不考虑上诉人与被上诉人当时的购房合同邀约承诺是事实，以及《公司法》对格式条款合同公平合理的解释，还错误的将前期物业服务阶段被上诉人应该提供的地下停车服务认定为物业服务关系已经转让，小区的地下停车场是小区的配套设施，是为小区业主的生活便利而设计建设的，开设、关闭、提供、不提供、涨价合理性都应该与全体业主和业委会协商，不是单方面决定的，何况原始购房合同还有明确的约定。
被上诉人堂宏公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》表明双方只存在买卖合同关系，并不存在物业管理关系。物业服务的合同实际履行主体是上诉人与绵阳堂宏百年物业服务有限公司，被上诉人作为建设单位，根据《物业管理条例》第二十一、二十二、二十五条之规定，履行的仅仅是代业主选聘前期物业管理企业的职责；第二、《商品房买卖合同》中约定80元/月的标准为停车管理费，并非停车费。根据《物业管理条例》第四十二条，该管理费的交纳系上诉人的义务，且被上诉人已签字认同。第三、买卖合同中的管理费用由物业公司百年堂宏物业公司收取，并非被上诉人收取。但上诉人将被上诉人的这一行为等同于其是在履行前期物业管理服务纯属误读。第三、上诉人提出曾向被上诉人缴费、以证明堂宏公司擅自涨价的事实并无证据证实。上诉人要求继续按80元/月的标准收取停车费的诉讼请求不应得到支持。第一、根据上诉人与绵阳堂宏百年物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》第七章“其他有偿服务费用”中明确约定了车位及其使用管理服务费用，其收费标准按政府相关规定执行，且明确了停放管理费用仅为车辆场地占用费、维护费。第二、现行的《政府指导价机动车停车场收费备案书》中则具体规定了临时停车和包月停车的收费标准。被上诉人认为，对于如何收取停车费系上诉人与物业公司堂宏百年物业的约定，与堂宏公司无关。
原审原告何瑞向一审法院起诉请求：判决被告对地下停车场收费按购房合同第二十二条前期物业服务第二款“地上停车管理费按照绵阳市物价局核定标准，地下停车管理费80元/月”执行；判决被告赔偿原告因私自涨价导致业主不能停车，原告车辆借停其他区域损失费80元/月，3个月共计240元；判决本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：何瑞从堂宏公司处购买位于游仙区一环路东段235号地块的堂宏.loft第一城1栋1单元13楼1号预售商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》（2010年3月11日于绵阳房管局备案，备案号50454），合同第二十二条约定“前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为绵阳堂宏百年物业服务有限公司，资质证号：绵房物暂证字【2009】017号（二）前期物业管理期间，地上停车管理费按照绵阳市物价局核定标准，地下停车管理费80元／月……（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七：物业服务（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）”。2011年6月20日何瑞拿到该房钥匙，并与绵阳堂宏百年物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，协议第七章对车位及其使用管理服务的有偿服务费用约定收费标准按政府相关规定执行。何瑞入住该房后，因小区停车管理费问题，何瑞认为堂宏公司擅自涨价，并拒绝缴纳，由此发生纠纷，何瑞遂起诉到一审法院请求判如所诉。
一审庭审中，何瑞陈述，与堂宏公司签订房屋买卖合同，合同约定停车管理费标准，入住该房后，在堂宏公司办公室交了（不是在物业公司交的）2个月管理费160元，后来涨价就没有交了，堂宏公司就强制拦截其车辆进入小区。何瑞以此认为自己停车与物业无关，是堂宏公司违约问题。对此，何瑞提交收费价目表，拟证明堂宏公司擅自涨价的事实；一份“四川堂宏实业集团有限公司收款收据”，拟证明交停车费160元的事实，该收据无收款单位盖章；一份洗车服务部收款收据，拟证明在其他地方停车产生停车费320元的事实。堂宏公司质证，对收款收据均不认可，价目表的定价与绵阳物价局定价标准一致，何瑞缴费的单位是物业公司，堂宏百年物业服务有限公司是堂宏集团下设的子公司，具有独立法人资格，该公司办公地点与堂宏集团在一起，并提交绵阳堂宏百年物业服务有限公司注册登记信息一份拟证明。何瑞对该证据无异议。
一审法院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告以被告单方将所购房屋小区地下停车费提价的行为违反合同约定为由，要求被告执行合同约定的停车费标准并赔偿损失，原告提起的争议事实属买卖合同中的前期物业服务合同内容，该服务合同实际上是由被告作为开发商出面为业主签订的，原、被告在签订商品房买卖合同时包含了双方之间转让前期物业服务合同之合意，且原告在2011年6月20日与堂宏百年物业服务有限公司再次签订《前期物业服务协议》，入住后所交160元的停车管理费，亦不能证明向被告所交，因此，前期物业服务合同约束的是原告与物业服务公司，故本案争议事项原告应另行向堂宏百年物业服务有限公司主张，其要求被告履行物业服务合同并赔偿损失，无事实、法律依据，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，判决如下：驳回原告何瑞全部诉讼请求。本案减半征收案件受理费25元，由原告何瑞承担。
本院二审中何瑞提交住户手册一份，其证明目的是堂宏百年物业服务公司是堂宏公司下属的全职子公司，百年物业服务公司应该继续履行堂宏公司和业主签订的合同。堂宏公司对此质证称：被上诉人与堂宏百年物业公司是两个不同的法律主体，本来物业管理服务合同关系的主体系上诉人和堂宏百年物业公司，与被上诉人无关。对于堂宏百年物业服务公司是堂宏公司下属的全职子公司一事实，双方均无异议，一审认定的其他事实，有身份信息、营业执照、企业注册登记信息、《商品房买卖合同》、收费价目表、收款收据、行驶证、房产证、前期物业服务协议及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，根据何瑞的上诉请求以及双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：是否支持上诉人要求继续拥有对地下停车场按80元/月的停车使用权利的诉讼请求。
本案上诉人何瑞提起的争议事实属买卖合同中的前期物业服务合同内容，该服务合同实际上是由堂宏公司作为开发商出面为业主签订的，何瑞与堂宏公司在签订商品房买卖合同时包含了双方之间转让前期物业服务合同之合意，且何瑞在2011年6月20日与堂宏百年物业服务有限公司再次签订《前期物业服务协议》，入住后所交160元的停车管理费，亦不能证明向堂宏公司所交，因此，前期物业服务合同约束的是何瑞与物业服务公司，且堂宏百年物业服务公司虽系堂宏公司的下属子公司，但其具有独立法人地位，依法独立承担民事责任，故本案争议事项何瑞应另行向堂宏百年物业服务有限公司主张，其要求本案被上诉人堂宏公司履行物业服务合同并赔偿损失，无事实、法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何瑞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川华
审 判 员 廖小军
代理审判员 刘 颖
二〇一六年十二月八日
书 记 员 谭雅丹