江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终756号
上诉人（原审被告）南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路300号。
法定代表人林乃轩，该公司董事长。
委托代理人朱京宁，该公司财务总监。
委托代理人卞正钢，该公司行政人事经理。
被上诉人（原审原告）张海宁，男，1967年11月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）张鑫雨，女，1996年4月28日生，汉族。
委托代理人张海宁（系张鑫雨父亲），自然情况同上。
上诉人南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）因与被上诉人张海宁、张鑫雨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张海宁、张鑫雨原审诉称，2009年7月17日，张海宁、张鑫雨购买了图腾公司开发的南京市鼓楼区建宁路300号3044室房屋（以下简称涉案商铺）。2010年3月28日，张海宁、张鑫雨与图腾公司签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称《委托经营合同》），约定了委托经营期限、租赁回报支付时间、方式及违约责任等内容。2014年11月15日及2015年2月15日，图腾公司未按照合同约定按时支付租金，故应当支付违约金。2015年4月29日《委托经营合同》期限届满，但图腾公司未将涉案商铺恢复至原有状态并归还张海宁、张鑫雨，该行为给张海宁、张鑫雨造成巨大经济损失。因此，2015年6月8日张海宁、张鑫雨发函图腾公司，要求图腾公司支付房屋使用费、违约金并交还房屋，但图腾公司未予理睬。故张海宁、张鑫雨诉至法院，请求依法判令：1、图腾公司支付2015年5月、6月的商铺使用费18789.73元；2、图腾公司按照本地区商铺二手房价格支付2015年7月至10月期间的商铺使用费11.6万元（2.9万元／月×4月）；3、图腾公司支付2015年5月、6月拖欠商铺使用费的违约金1014元，以及2015年7月至10月未支付商铺使用费的违约金4176元；4、图腾公司支付迟延支付2014年11月15日及2015年2月15日应缴租金的违约金共计1657元；5、本案诉讼费由图腾公司承担。
图腾公司原审辩称，图腾公司已足额支付租期内的全部租金。2015年1月22日，图腾公司已经发函告知张海宁、张鑫雨《委托经营合同》即将到期，请张海宁、张鑫雨于2015年3月10日至3月20日期间办理返还房屋或续租手续，但张海宁、张鑫雨未前往图腾公司处办理相关手续。2015年5月，图腾公司已将涉案商铺恢复原样，并再次于2015年6月1日发函张海宁、张鑫雨，但张海宁、张鑫雨拒收。因此图腾公司认为张海宁、张鑫雨的诉讼请求，不符合事实，请求法院予以驳回。
原审法院经审理查明，2009年7月17日，张海宁、张鑫雨（乙方）与图腾公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，合同约定甲方将涉案商铺出售给乙方，总房款为1387011元等等。合同附件4装饰装修及设备标准约定：外墙：玻璃幕墙、铝板、干挂花岗岩、干挂陶板、涂料等；内墙：轻质砖墙或轻钢龙骨双面石膏板隔墙、面批灰色乳胶漆；顶棚：无装修吊顶、商户自行装修，配简单日光管支架照明；室内地面：无二次装修，为建筑水泥砂浆找平；分户门：钢化玻璃门，配不锈钢拉手；卫生间：地面、墙面。合同附件7配套基础设施及其他设施约定上水、下水设施：2010年4月30日前达到交付标准；供配电设施：2010年4月30日前达到；小区安护设施2010年7月1日前达到交付标准；公共道路：2010年7月1日前达到交付标准；公共绿地：2010年7月1日前达到交付标准等等。
2010年7月17日，张海宁、张鑫雨（甲方、委托方）与图腾公司（乙方、受托方）签订《委托经营合同》，约定甲方将涉案商铺委托乙方自营或对外租赁经营；商铺登记购买总价款为1387011元；委托经营期限自2010年4月30日至2015年4月29日止；甲方在合同期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益即租赁回报；租赁回报计算方式为购房总价款×8.5%；租赁回报为每三个月支付一次，具体数额为29474元／三个月（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；委托经营期限届满时，在甲、乙双方不再继续维持委托经营关系情况下，乙方承诺将该商铺房屋恢复至原有状态，如果甲方同意保存既在布局，乙方可以不恢复至原有状态；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行。若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等内容。
2010年10月，涉案商铺竣工，张海宁、张鑫雨即将涉案商铺交付图腾公司经营使用。图腾公司依约支付了租期内的租金回报。但2014年11月15日应当支付的租金28184.6元迟延至2015年1月21日支付，2015年2月15日应当支付的租金28184.6元迟延至2015年6月24日支付，张海宁、张鑫雨因此要求图腾公司支付迟延支付租金违约金1657元，图腾公司对此不持异议，愿意向张海宁、张鑫雨支付该款。
2015年1月6日，张海宁、张鑫雨办理了涉案商铺的房屋所有权证，涉案商铺为张海宁、张鑫雨共同共有。
2015年1月22日，图腾公司向张海宁、张鑫雨发函，内容为：鉴于委托期限现即将到期，根据委托经营合同约定，请张海宁、张鑫雨于2015年3月1日前与图腾公司联系商洽预后事宜，或者请于2015年3月10日至2015年3月20日办理收回商铺自主经营的相关手续等等。张海宁、张鑫雨对此陈述，因图腾公司要求新的月租金计算标准为购房总价款的4%，张海宁、张鑫雨无法接受此标准，故要求图腾公司按照合同约定将商铺恢复原样后再与其办理退租交接手续，但图腾公司至今未履行该合同义务。
2015年6月3日，图腾公司通过EMS再次向张海宁、张鑫雨发函，要求张海宁、张鑫雨于2015年6月5日前与图腾公司签订相关协议，办理铺位交接手续以及补缴含物业管理费在内的各项费用共计7785.88元。该信函因张海宁、张鑫雨拒收被退回图腾公司。张海宁、张鑫雨陈述由于图腾公司未按照合同约定交还房屋，且《前期物业管理协议》是和《委托经营合同》同时签署的，属于图腾公司的捆绑销售，且与本案纠纷无关。
2015年6月8日，张海宁、张鑫雨向图腾公司发出书面通知，要求图腾公司在一个月期限内将涉案商铺恢复原状交还张海宁、张鑫雨，并支付租期到期后未交付房屋而产生的房屋使用费以及按照《委托经营合同》约定标准支付相应违约金等费用。张海宁、张鑫雨对此提交了分别拍摄于2015年4月30日、6月8日、7月14日、8月6日、9月25日、10月30日的涉案商铺现场照片16张，以证明图腾公司未按照合同约定按期恢复涉案商铺原状并交还张海宁、张鑫雨。图腾公司对此不予认可，认为其已经按照买卖合同附件约定的标准将涉案商铺恢复至原状，未能交接的原因应归责于张海宁、张鑫雨。
双方就以上纠纷协商无果，张海宁、张鑫雨于2015年10月26日诉至原审法院，要求判如所请，并表示关于涉案商铺后续如何交付以及是否续租问题待本案审结后，自行与图腾公司协商。
审理中，关于涉案商铺是否已恢复原状的问题。原审法院于2015年11月12日组织双方前往现场进行勘验。经勘验，涉案商铺目前的状况为：有下水管道，无上水管道，铺内屋顶处有排水管，铺内有公用配电箱，铺内左侧与其他商铺公用的墙体为石膏板，铺外左、右边通道被封堵，铺内屋顶上方有其他建筑物覆盖。图腾公司代理人对此陈述该现状即为恢复原状，又陈述对于“工程上的事不清楚，2009年到图腾公司处工作，对于商铺2010年交付时的原始状况不清楚”。
原审另查明，图腾公司陈述与张海宁、张鑫雨同楼层相同情况的其他业主与图腾公司续签了《委托经营合同》，约定租期为2015年4月30日起至2020年10月29日止；招商免租期为2015年4月30日至2015年10月29日止；年租赁回报计算方式为：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×4%。图腾公司对此提交了2015年5月15日与案外人傅瑜临、张容娟（即南京市建宁路300号3046室业主）以及2015年5月17日与案外人陆寅生、孙蓉（即南京市建宁路300号3045室业主）签订的《委托经营合同》。张海宁、张鑫雨认为该份证据系图腾公司与案外人续签的租赁合同，与张海宁、张鑫雨无关。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张海宁、张鑫雨与图腾公司之间签订的《委托经营合同》约定张海宁、张鑫雨将其所有的涉案商铺出租给图腾公司用于经营，因此该合同为租赁合同，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，2015年4月29日租期届满，如双方不再续签租赁合同，图腾公司应当恢复涉案商铺至原有状态返还张海宁、张鑫雨。但从张海宁、张鑫雨提交的不同拍摄时间的涉案商铺照片以及原审法院现场勘验结果，图腾公司至今未将涉案商铺恢复至销售合同附件所约定标准，因此张海宁、张鑫雨有权拒绝与图腾公司办理交接手续，并要求图腾公司支付相应的商铺使用费。
关于商铺使用费数额的问题。合同期限届满后，图腾公司未按照要求恢复涉案商铺至原有状态并返还张海宁、张鑫雨。因此应当支付占用期间的使用费。张海宁、张鑫雨按照《委托经营合同》约定的租金标准主张2015年5月至6月期间的商铺使用费18789.73元，符合法律规定，原审法院予以支持。但张海宁、张鑫雨要求图腾公司按照2.9万元的标准支付2015年7月至10月期间的商铺占用费共计11.6万元，因未能就该标准提供充分证据予以证明，故原审法院对于该标准不予采信。原审法院认定张海宁、张鑫雨主张的2015年7月至10月期间的商铺使用费仍宜参照原合同约定租金标准予以计算，即37579.46元。以上两项合计56369.19元。
关于商铺使用费的违约金问题。张海宁、张鑫雨与图腾公司之间的《委托经营合同》于2015年4月29日到期终止，双方之间未就商铺使用费支付时间、支付标准另行约定，因此张海宁、张鑫雨仍按照原合同标准要求图腾公司支付商铺使用费违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于张海宁、张鑫雨要求图腾公司支付应于2014年11月15日及2015年2月15日支付租金而未支付而产生的违约金1657元的问题，因图腾公司对支付此款不持异议，故原审法院对张海宁、张鑫雨的该项诉讼请求，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付张海宁、张鑫雨2015年5月至2015年10月期间的商铺使用费56369.19元；二、南京图腾置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付张海宁、张鑫雨2014年11月15日及2015年2月15日迟延支付租金而产生的违约金1657元；三、驳回张海宁、张鑫雨的其他诉讼请求。原审案件受理费3153元，减半收取1576元，由张海宁、张鑫雨负担951元，南京图腾置业发展有限公司负担625元。
上诉人图腾公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案房屋4月29日到期以后上诉人也没有租出去，没有收益，期间发了通知让被上诉人来收房，被上诉人以不符合交付条件为由拒收。一审判决事实不清，适用法律不当，请求二审查明本案事实依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张海宁、张鑫雨辩称，根据合同约定，上诉人应当将房屋恢复原状后交付给被上诉人。现房屋不符合交付的条件，上诉人仍占有该房屋，应当支付相应的使用费。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，被上诉人提交一张其自行拍摄的照片，证明2016年2月15日涉案房屋公共通道被墙封堵着，没有恢复原状。上诉人对此质证称现场确是这个状况，但涉案房屋是空置的，且照片上的通道被封堵与他无关，涉案房屋的通道是畅通的。
以上事实，由被上诉人提交的照片、二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，本案双方签订的《委托经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方在《委托经营合同》中约定委托经营期限届满时，在双方不再继续维持委托经营关系情况下，上诉人承诺将该商铺房屋恢复至原有状态，如果被上诉人同意保存既在布局，上诉人可以不恢复至原有状态。现双方之间的《委托经营合同》已于2015年4月29日终止，双方并未签订新的委托经营合同，被上诉人也未表示同意保存既有布局，故上诉人应当将涉案房屋恢复至原有状态。因涉案房屋竣工后即交付给上诉人使用，双方也未对原有状态的定义重新进行约定，故上诉人应当将涉案房屋恢复至双方签订的《南京市商品房预售合同》中约定的交付标准。现经原审法院现场查看，确认涉案房屋现状与《南京市商品房预售合同》中约定的交付标准并不相符，故原审法院认定被上诉人有权拒绝接收房屋并要求上诉人支付相应的占有使用费并无不当。上诉人主张涉案房屋空置没有收益、且被上诉人单方不愿收房故应驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，该主张没有事实依据，本院对此不予支持。
综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1251元，由上诉人图腾公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 王 慧