北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第07085号
上诉人（原审原告、反诉被告）宫榕泽，女，1984年12月11日出生。
委托代理人徐大圣，北京市舜和律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张世伟，男，1994年10月2日出生。
委托代理人马立平，北京商略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）阎喜萍，女，1955年3月4日出生。
委托代理人马立平，北京商略律师事务所律师。
上诉人宫榕泽、上诉人张世伟因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00344号民事判决，均向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
宫榕泽诉至原审法院称：2012年9月19日宫榕泽与阎喜萍签订《房屋租赁合同》，约定宫榕泽承租北京市回龙观新龙城小区（原名“科协家园住宅小区”）×号楼×单元×号房屋，租赁期共12个月，自2012年10月1日起至2013年10月1日止，租金66000元／年，租房押金5500元，宫榕泽已于合同签订当日支付完毕上述款项。2013年4月1日，阎喜萍通过非法手段迫使宫榕泽搬离涉案房屋。宫榕泽得知，涉案房屋没有合法的审批证明，系违章建筑。而且，阎喜萍没有对外出租涉案房屋的权利，该房屋所有人是张世伟。综上所述，根据我国相关法律法规之规定，为了维护宫榕泽的合法权益，宫榕泽特诉至法院，请求法院判令：1、确认宫榕泽和阎喜萍签订的《房屋租赁合同》无效；2、两被告连带退还宫榕泽剩余房屋租金，人民币33000元及同期银行利息（此利息计至执行给付前一天）；3、两被告连带退还宫榕泽租房押金，人民币5500元及同期银行利息（此利息计至执行给付前一天）；4、两被告连带赔偿宫榕泽被迫高价租赁其他房屋所遭受的损失6000元（计算方式：（新租金-
旧租金）×剩余租赁期限）；5、本案诉讼费用由两被告承担。
阎喜萍、张世伟在原审法院辩称：双方签订的房屋租赁合同已经在2013年10月1日到期终止了，宫榕泽的这项要求确认的诉讼请求被告认为没有实际意义，而且被告不认为该合同是无效的。不同意第一项诉讼请求。如果法庭认为该合同是无效的，请法院释明后被告在反诉请求中也要变更为请求判令宫榕泽给付房屋占用费，即将租金名称改为房屋占用费60500元。第二、三、四项诉讼请求被告均不同意，请求法庭予以驳回。宫榕泽诉称双方的租期、租金、押金宫榕泽已于合同签订当日支付完毕上述款项，对宫榕泽这项事实和理由被告认为不符合事实，双方租期应从2012年7月1日开始一直到2013年10月1日止（15个月），宫榕泽诉称已支付完毕所有的租金和其他款项与事实不符，宫榕泽尚拖欠租金6.05万元。宫榕泽说被告迫使其搬离涉案房屋也与事实不符，请求法院驳回宫榕泽的诉讼请求。
张世伟在原审法院反诉称：张世伟系位于北京市昌平区回龙观镇新龙城×号楼×单元×号房屋的房主。因张世伟取得该房屋所有权时未满18周岁，属于未成年人。故该房屋自2012年7月1日起，便由其母亲阎喜萍代为出租给宫榕泽至2013年10月1日止。但宫榕泽拖欠60500元房屋租金未付。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”综上，根据上述事实与法律规定，为维护当事人合法权益，张世伟特提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告宫榕泽给付反诉原告张世伟房屋占有使用费60500元；2、反诉被告宫榕泽给付欠付房屋使用费利息1694元（以60500元为基数，自2013年10月1日起，按银行同期六个月贷款年利率5.6%计算，暂计算至2014年3月31日），2014年3月31日以后产生的利息仍以欠付的60500元租金为基数，按银行同期贷款利率，计算至实际付清款项之日止，以上共计62194元；3、本案诉讼费用由反诉被告宫榕泽承担。
针对张世伟的反诉，宫榕泽在原审法院辩称：不同意张世伟的反诉请求，请求驳回张世伟的反诉请求。宫榕泽当时是从银行取过钱给被告支付了相关租金，而且这么长时间，如果宫榕泽一直没有支付租金的话被告也不可能让宫榕泽在这里面居住。且之前被告给宫榕泽发过手机短信，涉及退房租、退押金的事情，如果宫榕泽没有交过的话，肯定不会在短信中提这些的。
原审法院判决认定：延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，宫榕泽与阎喜萍、张世伟达成的房屋租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但阎喜萍、张世伟无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。宫榕泽已支付押金5500元，合同无效后，阎喜萍、张世伟应返还5500元押金。合同所属无效，但宫榕泽实际使用了涉案房屋，应当支付自2012年10月1日至2013年4月1日期间的房屋使用费33000元。宫榕泽主张已支付了2012年10月1日至2013年10月1日的租金66000元，但未提供充分证据予以证明，故宫榕泽要求阎喜萍、张世伟退还上述租金并支付租金及押金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。双方均对合同无效负有过错，应对所造成的损失承担相应的责任，故宫榕泽要求阎喜萍、张世伟赔偿其被迫高价租赁其他房屋所遭受的损失的诉求，于法无据，法院不予支持。房屋租赁合同约定租金应于2012年10月1日、2013年1月1日支付，合同虽然无效，但双方就支付租金履行期限的约定系双方的合意，就该笔债权债务双方应于上述期限履行，而张世伟直至2014年3月18日才提起反诉要求宫榕泽支付房屋租金，因此自履行期限届满之日起至张世伟主张权利之日已超过一年的诉讼时效期间；张世伟主张曾向宫榕泽主张过权利，但未提供证据予以证明，故张世伟的主张法院不予采信。宫榕泽于2013年4月1日搬离涉案房屋，之后的房屋使用费不应由其承担，故张世伟要求宫榕泽给付房屋使用费60500元及利息的反诉请求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宫榕泽和阎喜萍签订的《房屋租赁合同》无效；二、阎喜萍、张世伟于本判决生效之日起七日内返还宫榕泽押金五千五百元；三、驳回原告宫榕泽的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张世伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宫榕泽不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原审判决第三项，判决对方退还剩余房屋租金33000元整。上诉理由为：原审判决认定事实不清。在《房屋租赁合同》签订当日，宫榕泽的爱人分别从中国银行和工商银行取款60000元，用于支付一年期的房屋租金。阎喜萍曾经给宫榕泽发送相关短信，通篇没有提及宫榕泽尚未支付租金和押金，但是提及了“扣两个月房屋违约金，押金不退”。只有在宫榕泽缴纳了全部租房款之后，阎喜萍才会发出“扣租金”“退押金”的字眼。宫榕泽的爱人和阎喜萍曾经通过电话，协商退款事项。在宫榕泽拍摄被上诉人强占涉案房屋的视频中，宫榕泽称被上诉人尚欠其房屋租金38500元，被上诉人已经承认。另外，被上诉人在开庭时才提出宫榕泽未支付房屋租金，不符合常理。原审判决对宫榕泽提交的音频及视频以听不清为由不予采纳，认定事实有误。综上，请求支持宫榕泽的上诉请求。
张世伟不服原审法院判决，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原审判决第二项，改判驳回对方的诉讼请求。我方不同意返还押金，支持我们的原审反诉请求，要求对方支付房屋占用费及利息。上诉理由为：首先，一审查明了对方拖欠房屋占用使用费，其缴纳的租房押金应该抵交其所欠的房屋占用使用费，一审判决返还押金错误。一审法院以超过诉讼时效为由驳回上诉人诉讼请求错误。本案诉讼时效应该从双方租期届满之日起开始计算。按照这个计算，张世伟的诉讼请求并没有超过诉讼时效。
被上诉人阎喜萍述称：同意张世伟的上诉请求，不同意宫榕泽的上诉请求。
本院经审理查明：阎喜萍系张世伟的母亲。2009年11月24日，北京西三旗新龙实业集团有限公司与张世伟签订《集资建房协议书》，双方就集资建房一事约定：房屋坐落为北京市昌平区回龙观镇新龙城×号楼×单元×号，集资价款为单价每平方米4000元，总价为395080元。2012年9月19日，阎喜萍（甲方）与宫榕泽（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同第一条约定“甲方将位于北京市回龙观新龙城小区×号楼×单元×号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2012年10月1日至2013年10月1日，计12个月”。合同第二条约定“本房屋租金为人民币66000元／年。押金为5500元。租赁期满后全额退还押金”。
庭审中，宫榕泽称其与阎喜萍的丈夫张国营于2012年6月8日就涉案房屋签订了一份《北京市房屋租赁合同》，并提交了租赁合同，租赁合同约定：房屋租赁期限自2012年7月1日至2013年7月1日，租金总计为66000元，押金为5500元；各期租金支付日期为：2012年7月1日、2012年10月1日、2013年1月1日、2013年4月1日、2013年7月1日；承租人不按照约定支付租金达10日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。宫榕泽称其于2012年6月9日支付了押金5500元及三个月租金16500元。阎喜萍、张世伟提交了涉案房屋在相同租赁期限内的另一份房屋租赁合同，该合同的出租人为阎喜萍、张世伟，其他内容与宫榕泽提供的合同内容一致。双方当事人对宫榕泽交纳上述租金及押金一事均予以认可。阎喜萍、张世伟称因张世伟在签订合同时未满十八周岁，故由阎喜萍作为法定代理人签订房屋租赁合同，并称双方于2012年9月19日签订的房屋租赁合同为2012年6月8日所签订的租赁合同的补充约定，关于租金支付期限应适用第一份租赁合同的约定。宫榕泽称涉案房屋无合法建设审批手续，并提供预售项目信息证明该房屋没有取得预售许可，也没有建设工程许可证编号。张世伟未提供房屋所有权证或建设工程规划许可证或其他证据证明涉案房屋经过合法建设审批。宫榕泽称因阎喜萍不同意银行转账支付租金，其在中国银行取了49999元现金，又在工商银行取了1.6万元现金，一并交给了阎喜萍，因阎喜萍称自己不识字，故没有出具收据；宫榕泽同时主张张世伟要求其支付的应于2012年10月1日及2013年1月1日支付的两笔房屋租金已超过诉讼时效。阎喜萍、张世伟称宫榕泽除16500元外未再支付过租金，并称要求过宫榕泽支付租金，但没有提供相应证据。
原审法院依据宫榕泽的申请，依法调取了宫榕泽于2013年4月1日报警时的询问笔录，笔录中宫榕泽陈述其与阎喜萍于2013年3月达成协议，宫榕泽同意退房，阎喜萍同意退还剩余租金和押金，并约定于2013年4月1日办理交接手续，双方在交接时，阎喜萍称屋内有物品损坏，不同意退钱，故其报警。宫榕泽称其于2013年4月1日搬离涉案房屋。阎喜萍称宫榕泽提出不再承租涉案房屋，阎喜萍表示不租可以把房租结清也行，双方于2013年4月1日见面时，房屋已搬空。
宫榕泽提供号码为138XXXX****的手机于2012年4月3日给其发的短信，其中涉及“合同签订于2012年10月1日至13年9月30日止，可你才住了半年就提前搬走也不同房东打招呼，还要退房费，经当天现场查验屋内的电动坐便器损坏，吸油烟机损坏，还欠其他待查费用……宫榕泽报警两次……。阎喜萍对该短信的真实性不予认可。宫榕泽提供了其爱人耿坚与阎喜萍的对话录音，其中耿坚称“两万您退的确实太少，再多退点不行吗？阎喜萍回复称“你们先违约，别说那些了，我就冲你面子，要冲你媳妇面子，你就告我去吧”。阎喜萍对该录音的真实性予以认可，但并不认可宫榕泽关于阎喜萍承诺退房款的主张。宫榕泽提供了三段视频，其中宫榕泽讲“我给你租金了，租到10月1号，还有一个月押金，你现在欠我38500元，我给你钱了对不对，现在你是不是不退我钱”，阎喜萍讲“我没不退呀”，宫榕泽讲“那你现在给我”，阎喜萍讲“那你去告我啊”。此外，宫榕泽提供了帐户名为耿坚，帐号为×的中国银行股份有限公司北京回龙观东区支行的取款记录，显示2012年9月19日，耿坚现金取款49999元。宫榕泽提供了宫榕泽的中国工商银行卡号为×的交易清单，显示2012年9月19日，在昌平区回龙观新龙城自助行ATM分四次取款16000元。
上述事实，有房屋租赁合同、银行交易明细单、预售商品房信息、集资建房协议书、询问笔录、手机短信、录音及录像材料及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的焦点问题是宫榕泽是否支付了涉案房屋2012年10月1日至2013年10月1日的房屋租金66000元。综合本案中宫榕泽提供的银行取款时间、取款数额、视听资料及报警记录等证据材料，宫榕泽提供的付款证据能够形成完整的证据链，结合双方就2012年6月份所签租赁合同的履行情况以及日常生活经验，能够证明宫榕泽已经实际交纳房屋租金66000元的事实。原审判决关于宫榕泽未付上述租金的事实认定有误，本院依法予以纠正。
另外，关于涉案房屋，宫榕泽分别与张国营和阎喜萍签订了两份租赁合同，两份租赁合同的签约主体不同，关于付款时间的约定等内容也不同，因此该两份合同并非主合同和补充合同的关系。宫榕泽与阎喜萍签订并实际履行的租赁合同在后，因此应视为宫榕泽与张国营签订的租赁合同已经终止履行。原审判决对此处理有误，本院依法予以纠正。
由于涉案房屋目前没有取得规划许可证，原审判决认定租赁合同无效符合相关法律规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上，上诉人宫榕泽的上诉请求，合法有据，本院依法予以支持。
上诉人张世伟不同意返还押金以及要求支付房屋占用费及利息的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00344号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第00344号民事判决第三项；
三、阎喜萍、张世伟于本判决生效之日起七日内退还宫榕泽租金三万三千元。
一审本诉案件受理费四百元，由阎喜萍、张世伟负担（本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费六百七十七元，由张世伟负担（已交纳）。
二审案件受理费七百二十七元，由张世伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 冀 东
二〇一四年十一月五日
书 记 员 刘芳芳