东营经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0591民初252号
原告：李凯，男,汉族。
委托诉讼代理人：吕红伟，山东盛强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。
被告：东营高原万邦投资有限公司。
�定代表人：崔健，执行董事。
委托诉讼代理人：张楠楠，正义之光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张靖，正义之光律师事务所律师。
原告李凯诉被告东营高原万邦投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕红伟、赵永涛，被告委托诉讼代理人张靖、张楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金51821.28元（2015年6月30日至2016年12月12日，按购房款的日万分之一计算）；2、解除原、被告签订的《储藏室使用权转让协议》，被告返还储藏室使用权转让款43500元，并支付利息损失8537.91元（2013年9月4日至2016年12月12日共计1194天，按基准贷款�率年息6%计算）；3、解除原告与被告签订的《地下停车位使用权转让协议》，被告返还地下停车位使用权转让款100000元，并支付利息损失19627.39元（2015年9月4日至2016年12月12日共计1194天，按基准贷款利率年息6%计算），以上三项共计223486.58元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告要求储藏室利息损失计算至清偿之日。事实和理由：原告支付房款977760元，向被告认购东营海洋城x号楼x单元xxx室。2013年11月1日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号xxx、房屋代码xxxx），购买被告开发的东营海洋城第x幢x单元xxx室，合同约定总房款为977760元。合同第九条约定，被告应于2015年6月30日前将经过验收合格且符合合同约定的房屋交付原告使用；第十条约定，被告逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之�的违约金。2013年9月4日，原告支付43500元和100000元，购买储藏室使用权和车位使用权，被告出具收款收据；载明储藏室xxx，车位xx，金额100000。2013年11月1日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》和《地下停车位使用权转让协议》，原告受让的储藏室位于x号楼xx层，位置编号为xxx；原告受让的地下停车位位于xx号楼后xx区地下车场。2015年9月9日，东营市城乡规划局作出的《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的函》认定原告的海洋城项目1#、3#、5#、7#地下室一层、二层改变层高和使用功能，经现场核实，该地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，该项目属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。涉案房屋一直未竣工验收，储藏室一直无法合法交付使用，地下停车位所�的地下停车库未验收交付使用。原告认为该地下停车位所在的车库属于人防工程改建而成，开发利用人民防空工程和设施必须人民防空主管部门办理审批手续，并且车位所在地下车库的建造成本并非被告投资兴建，被告无使用权出让的权利。被告向原告出让违法建筑使用权和违规出让车位使用权的行为侵害了原告的合法权益，属于法定解除双方协议的内容。为维护自身权益，特提出以上诉讼请求。
被告辩称，1、被告在合同约定期限内向原告发出了交房通知书通知原告交接房屋，原告也已接收了房屋，原告主张的逾期交房违约金不能成立，即使逾期，也应按照合同约定按日万分之一计算，且总违约金最高限额不应超过10000元；2、原告主张解除涉案《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》无事实和法律依据，该协议不应解除，原告主张的退还购买车位、储藏室的款项及利息损失也不应支持，综上，应驳回原告的诉讼请求。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，综合全案证据对其真实性、合法性、关联性及证明目的进行综合分析认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2013年11月1日，原告李凯与被告东营高原万邦投资有限公司签订《商品房预售合同》及附件，双方约定，原告购买被告开发建设的位于东营区南一路xxx号东营海洋城第xx幢xx单元xxx号房屋一套，房屋总价款977760元；被告应当在2015年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在�生之日起60日内告知买受人的；2、国家、政府、地区县级以上政府颁布法规、政策的变更；3、其他非出卖人所能控制的事件；除上述规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为5000元，合同继续履行；被告如逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，最高上限为10000元。合同附件八中约定，发生下列情形导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同有关被告逾期交房的违约责任条款：因法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因；因不可抗力、其他自然灾害或意外事件；或其他意外事件、政府行为等，当事人一方因�不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。同日，原、被告签订《储藏室使用权转让协议》、《地下停车位使用权转让协议》，约定原告受让的储藏室位于x号楼xx层，位置编号为xxx，转让价款为43500元，地下储藏室的使用权使用年限与原告购买的涉案商品房产权年限相同；原告受让的地下停车位位于x号楼后x区地下车场，位置编号为xx，转让价款为100000元，地下车位的使用权使用年限与原告购买的涉案商品房产权年限相同。
原告分别于2013年8月17日向被告支付购房款100000元，于2013年9月3日支付购房款260000元，于2013年9月4日支付购房款617760元，共计977760元。原告于2013年9月4日向被告支付地下储藏室使用权转让款43500元、支付地下停车位使用权转让款100000元。
另查明，东开建字[2014]81号、东重污�天气应急办[2014]2号、4号文件载明，APEC会议期间东营市所有建筑工地自2014年11月6日0时起至2014年11月11日24时一律停止施工作业(停工5天)；东政办发明电[2015]21号文件载明，要求东营海洋城在2015年8月28日至2015年9月4日期间实施停工措施，被告可据实延期施工的天数共为13天。2015年9月26日，涉案房屋经建设单位东营高原万邦投资有限公司、施工单位中天建设集团有限公司、勘察单位东营市勘察测绘院、设计单位青岛北洋建筑设计有限公司、监理单位山东众成建设项目管理有限公司共同组织竣工验收，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，并出具《建设工程竣工验收记录表》。原告于2015年6月30日签收涉案房屋交房通知书并领取房屋钥匙，于2016年4月20日缴纳物业费并对涉案房屋进行装修。
涉案储藏室系由1#、3#、5#、7#楼管道夹层或地下停车位或占用公共空间更改而来，被告擅自改变层高和使用用途，未办理规划变更审批手续。涉案地下停车位改变上下层高，规划审批地下一层（管道夹层）2.19米，地下二层3.51米，实际建设地下一层（管道夹层）2.70米，地下二层2.60米。东营市城市管理行政执法局针对违法问题已依法对被告进行处罚。东营市城乡规划局在向东营市城市管理行政执法局《关于东营高原万邦海洋城项目认定违法建设性质的复函》中认定1#、3#、5#、7#楼地下室一层、二层未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于“未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”违法建设工程。被告综合楼地下工程已办理人防工程建设手续。涉案储藏室和地下停车位尚未交付。
本院认为，（一）关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。被告逾期向原告交付房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同明确约定被告逾期交房的违约金计算方式和违约金上限限额，被告应按照约定计算方式向原告支付逾期交房的违约金。虽然原告于2015年6月30日已办理收房手续，但截至2015年9月26日涉案房屋方验收合格，逾期交房日期应计算至2015年9月26日。根据合同约定最迟交房时间2015年6月30日和被告可据实延期施工的天数13天，自2015年7月1日起至2015年9月26日期间依合同计算的逾期交房违约金数额为7333.2元[（88-13）*977760元/10000]，因逾期交房未超过90天，且原告未能举证证明其实际损失，应以合同约定的5000元为限。
（二）关于《储藏室使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案转让的储藏室系被告违反规划改变层高和使用功能的违法建设工程，截至一审法庭辩论终结前未办理规划变更审批手续和整改完毕，涉案《储藏室使用权转让协议》违反法律强制性规定，应属无效。涉案储藏室被告尚未交付，被告应当向原告返还已交付的储藏室使用权转让款43500元并赔偿利息损失。
（三）关于《地下停车位使用权转让协议》转让款返还及利息损失是否成立的问题。涉案地下停车位改变了层高，不影响实际使用，不构成根本违约。被告已按程序缴纳人防工程异地建设费用，原告主张系人防工程不能成立。原告主张解除与被告签订的《地下停车位使用权转让协议》并主张返还转让款和利息损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凯支付违约金5000元；
二、被告东营高原万邦投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李凯返还储藏室款项43500元并赔偿利息损失（以43500元为基数，自2013年9月4日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告李凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4652元，由原告李凯负担2286元，由被告东营高原万邦投资有限公司负担2366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审 判 长 鲍 蕾
人民陪审员 商昌峰
人民陪审员 李文华
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 袁盼盼