上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1675号
原告林慧娜。
委托代理人夏湧，上海市东方剑桥律师事务所律师。
被告上海漫都市场经营管理有限公司。
法定代表人李林。
委托代理人陈淑仪。
委托代理人罗勇，上海正义永道律师事务所律师。
原告林慧娜诉被告上海漫都市场经营管理有限公司（以下简称“漫都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员章晨煜独任审判。同日，根据原告林慧娜的申请，本院依法作出民事裁定书，依法查封、冻结被告漫都公司价值人民币78，093元的财产，并已交付执行。2014年8月18日，本院依法公开开庭审理了本案，原告林慧娜及其委托代理人夏湧，被告漫都公司的委托代理人罗勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林慧娜诉称：2010年9月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告位于本市长宁区天山路XXX弄XXX号地下一层01室A-22号的商铺，建筑面积为25.54平方米，租赁期限自2010年9月8日至2011年12月7日止，免租期为三个月。签约后，原告已经按约向被告支付了租金、保证金、管理费及水电费等费用。但在2010年12月2日，房东向商铺承租户发出通知，称市场停业无法经营。原告经了解得知，被告与房东发生租赁纠纷，致使房东对市场断水断电，最终导致原、被告之间的租赁合同无法履行。原告认为系因被告的原因所致。故请求判令：1、被告向原告退还租金27，600元；2、被告向原告双倍返还保证金18，400元；3、被告向原告返还水电保证金500元；4、被告向原告返还管理费6，993元；5、被告向原告支付突然终止合同的补偿金4，600元；6、被告向原告支付装修费损失暂估为10，000元；7、被告向原告支付经营损失10，000元。庭审中，原告增加诉讼请求：请求确认双方之间的租赁合同在2010年12月17日解除。
被告漫都公司辩称：原告周围的商铺在2011年6月15日尚在经营。双方之间的合同已经履行终止，故被告对此没有责任。另外，原告现在向被告主张已经超过诉讼时效，即便从合同约定的期满之日起算，也已超过了2年。被告同意返还原告保证金9，200元和水电保证金500元，不同意原告其余诉讼请求。
经审理查明事实如下：
2009年2月6日，案外人上海四季房地产开发有限公司（以下简称“四季公司”）与案外人上海索奥广告传媒有限公司（以下简称“索奥公司”）签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定四季公司将本市长宁区天山路XXX号地下一层01及地下一层02室大部分（以下简称“涉案商场”，建筑面积约为3，900平方米）房屋出租给索奥公司作为商业使用，租赁期自2009年2月15日起至2017年8月14日止。
2009年8月11日，漫都公司、四季公司与索奥公司又签订《上海市房屋租赁合同》之补充合同一份，约定自漫都公司完成工商注册登记并取得营业执照之日起，由漫都公司代替索奥公司成为原租赁合同的承租方，承担原租赁合同项下所有应由承租方承担的权利义务；租赁期间仍按原租赁合同的条款和补充条款的约定履行。2009年9月21日，漫都公司即被告经工商登记注册成立。
上述合同签订后，案外人上海卓敏物业管理有限公司（以下简称“卓敏公司”）按月向漫都公司发出水、电费付款通知书。
2010年9月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将涉案商场的地下一层01室漫都市场内A-22号出租给原告经营零售业务，建筑面积25.54平方米，租期从2010年9月8日起至2011年12月7日止，免租期为2010年9月8日至2010年12月7日；每月租金为4，600元／月，半年一付；原告同时需在签订合同当日支付水电费保证金500元；管理费每月777元，半年一付（内含免租期3个月管理费）；原告在支付租金的同时，向被告支付保证金9，200元；合同第八条约定，在合同期内，如果是甲方（被告）违反合同而造成提前解约或合同终止的，需双倍返还乙方（原告）所交保证金，并结算退还有关的预收费用；若乙方提前退租或因乙方违约导致解除本合同的，甲方有权没收保证金及预收费用作为违约金……；合同未满，甲、乙双方任何一方提前退租解约的，除承担本合同规定违约责任外，需要提前一个月书面通知对方，否则另需补偿守约方一个月的租金。
签约后，原告如约向被告支付了半年租金27，600元及管理费6，993元、租赁保证金9，200元、水电押金500元。原告也随即对上述店铺进行了装修。
2010年12月2日，四季公司向涉讼房屋各商铺经营者发出通知，称因漫都公司违约，其在2010年11月26日终止与被告的房屋租赁合同，漫都公司与各商铺的转租合同亦同时于2010年11月26日终止，漫都公司不具有涉讼房屋转租权。四季公司设立接待处对各经营者相关情况进行登记，并已于2010年11月26日起停止开放货梯和空调，也将随时暂停水电的供应。同日，被告也向各商铺业主发出《公告》，承诺如果因四季公司、卓敏公司的“恶意行为”导致市场停业、无法经营的，“每停一天延长免租两天作为补偿。”
2010年12月17日，四季公司暂停了涉讼房屋的水电供应，并在涉讼房屋张贴通知，内容为本商场因经营原因于该日起暂停营业。涉讼房屋部分墙面上刷有“2010.12.17、停业整顿、四季地产”字样。2010年12月17日，因卓敏公司暂停涉讼房屋的电力供应、关闭通往地铁站的卷帘门，漫都公司再次报警。原告遂撤离所租商铺，不再经营。
2011年1月10日，漫都公司向本院起诉，要求四季公司继续履行租赁合同、减付租金并承担违约责任。四季公司则提起反诉。2013年12月25日，本院判决：一、解除原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司与被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司就本市长宁区天山路XXX号地下一层01室及02室大部分房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司支付违约金人民币4，500，000元；三、被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司租赁保证金人民币125，000元；四、原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司支付自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元和自2010年9月17日起至同年10月17日止的水费人民币369.24元，合计人民币23，141.30元；五、驳回原告（反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司其余本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）上海四季房地产开发有限公司其余反诉请求。
庭审中，原告补充提交了价格为15，750元的店面装修工程合同书。本院经现场勘察发现，原告已经完成了商铺的装修，但装修内容比较简单。
上述事实，有原告提供的《租赁合同》、付款凭证、通知、函件、现场照片、民事判决书、被告提供的函件、照片、现场光盘等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原、被告所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点集中在导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否应当承担违约责任以及原告实际遭受的经济损失等方面。
第一，关于导致原、被告之间合同被提前解除的责任、被告是否应当承担违约责任之争议。法律规定，“当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”根据本案查明的事实可以确定，由于被告与大房东四季公司之间存在纠纷，四季公司遂于2010年12月2日向包括原告在内的各商铺经营者发出通知，告知其已于2010年11月26日终止与被告漫都公司的房屋租赁合同，并于2010年12月17日暂停了涉讼房屋的水电供应，同时在涉讼房屋张贴通知，告知承租人“停业整顿、四季地产”，客观上导致原告等商户无法经营，属于被告方不履行主要债务的行为，故原告此时已经具备了解除租赁合同的条件。在此情况下，原告为避免损失进一步扩大自行搬离所租商铺，以行为告知被告解除租赁合同，被告也予以了接受。因此，原告请求确认双方间签订的《租赁合同》于该日解除之诉请本院应予支持，被告应当向原告承担违约责任。被告以此后原告未交纳到期应付租金、双方间的《租赁合同》已终止之抗辩意见本院不予采纳。
第二，关于原告实际遭受的经济损失之争议。依照法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告已经向被告支付了合同约定的全部租金、管理费。鉴于合同在2010年12月17日被提前解除，责任在于被告方，故原告交纳的半年租金、管理费（含免租期）按实际已发生的据实结算退还租金26，066.67元，管理费4，403元，水电保证金500元应当予以退还，同时依照合同约定，被告应当向原告双倍退还租赁保证金，并向原告支付未提前通知解约的补偿金，故原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持；被告相应的抗辩意见本院不予采纳。
原告承租涉案商铺之后，确实已经对商铺进行了装修。原告虽递交了店面装修工程合同书，但结合现场勘察情况可以确定，原告投入装修的经济损失不超过9，200元。因被告已经向原告承担了双倍退还租赁保证金的违约责任，基于违约金具有补偿经济损失的性质，故对于原告的装修损失已经在违约金范畴中获得补偿，不再重复予以支持。
关于原告另要求被告赔偿经营损失10，000元的诉讼请求。因无证据予以证实，故原告该项诉讼请求本院难以支持。
至于被告抗辩原告提起诉讼的诉讼时效已经超过两年一节，本院认为由于被告在与原告发生诉讼之前，已经与大房东产生纠纷并引发诉讼，直至2013年12月25日才判决结案；而该案诉讼所认定的事实与本案事实认定有直接的利害关系，故原告提起诉讼的时效应从前案判决生效之日起算，故本案诉讼时效没有超过法律规定的期间，被告的上述抗辩本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、确认原告林慧娜与被告上海漫都市场经营管理有限公司签订的关于本市长宁区天山路XXX弄XXX号地下一层01室A-22号商铺的《租赁合同》于2010年12月17日解除；
二、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，退还原告林慧娜租金人民币26，066.67元、管理费人民币4，403元，合计人民币30，469.67元；
三、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，双倍退还原告林慧娜租赁保证金人民币18，400元、水电保证金人民币500元，合计人民币18，900元；
四、被告上海漫都市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，偿付原告林慧娜提前解除租赁合同的补偿金人民币4，600元；
五、驳回原告林慧娜其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼保全费人民币800.90元，原告林慧娜负担人民币241.20元，被告上海漫都市场经营管理有限公司负担人民币559.70元。
案件受理费人民币1，752.30元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币876.15元，原告林慧娜负担人民币301.53元，被告上海漫都市场经营管理有限公司负担人民币574.62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 章晨煜
二〇一四年九月十二日
书记员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
第（二）项在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。