山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2057号
上诉人（原审被告）：柏涛，男，1968年9月27日出生，汉族，住威海市。
被上诉人（原审原告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：都业金，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
上诉人柏涛因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
柏涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华联公司的诉讼请求。事实与理由：1.华联公司原系国有企业，案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而分配的福利性房屋，柏涛按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况，交纳1万元“集资款”才取得案涉房屋，后案涉房屋因华联公司未进行房改，1999年华联公司以扣除工资、收回房屋、辞退为要挟，强行与柏涛签订租房协议。福利分房是国家给予职工的优惠政策，华联公司不能随意决定分房政策与价格，因此华联公司要求收回房屋没有法律依据；2.华联公司职工及参与建房、分房的原公司领导均可证实案涉房屋系分配给柏涛的福利住房，即使租房协议有效，双方亦系公房租赁关系，不属于民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的相关规定，不属于人民法院的受理范围；3.案涉房屋未进行房改，亦未按照《山东省取消福利分房实行新房新制度暂行办法》给予柏涛一次性住房资金补偿。因此一审法院判决柏涛退还房屋，侵害了其合法权益。
华联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
华联公司向一审法院起诉请求：1.判令柏涛立即向华联公司返还威海市古寨西路－63号406室房屋；2.柏涛向华联公司支付自2013年6月至2016年5月的房租7128元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金；诉讼中华联公司增加诉讼请求，要求柏涛支付2013年6月至2017年4月的房租，共计46个月，总计9108元，并支付此后至交还房屋之日止的租金。
一审法院认定事实：华联公司、柏涛认可柏涛承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号406室，原房租标准为每月39.6元。2013年4月，柏涛离开华联公司单位，但仍然租住案涉房屋，未依约退还。
对有争议的证据和事实，一审法院经认定如下：1999年3月15日，华联公司与柏涛签订一份租房协议书，约定华联公司分给柏涛的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.90元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从柏涛工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；柏涛自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内柏涛要退还华联公司租房；柏涛租用的华联公司住房，产权属华联公司，柏涛只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，华联公司有权限期收回租房。
华联公司提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍，方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。华联公司称调高后的房租仍然低于市场价格。
柏涛为证实自己的主张提交证据有：1.威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。2.通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3.上访信件复印件二份，反映案涉房屋遗留问题。华联公司对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，对柏涛的主张均不予认可。
另，柏涛申请证人就案涉房屋系集资建房等问题出庭作证，证人谭某陈述：其原系华联公司职工、与柏涛是同事关系，2009年辞职；华联公司单位曾经向符合分房条件的职工收取一万元集资建房款，其看到过华联公司下发到科室的通知，即柏涛提交的证据二。证人丛某陈述：他是华联公司的职工，2013年退休；案涉房屋是当时华联公司分给职工的，曾要求分到房子的人每人交纳一万元的集资款，也看到过柏涛提交的通知。华联公司对两名证人的证言不予认可，认为关于房屋的权属性质不能单凭证人证言确定，目前华联公司已取得案涉房屋的所有权。
另查，华联公司于2001年办理了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。
华联公司要求柏涛按提高后的房租每月198元的标准支付拖欠的自2013年6月至2017年4月的房租9108元，柏涛认可其房租交纳到2013年5月，但提出华联公司单方提高房租标准，没有告知柏涛。
一审法院对于本案有关证据分析认定如下：华联公司已于2001年取得案涉房屋所有权，华联公司提交的租房协议书，有柏涛本人的签名，因此，对于该协议书予以采信；柏涛提交的三份书证中上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性，收款收据当事人是案外人且没有反映出收取的宿舍款是案涉房屋，不具备关联性，故对上述证据不予采信。柏涛提交的通知系复印件，华联公司对真实性不予认可，一审法院认为从该通知内容与华联公司诉称认可的柏涛居住案涉房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，一审法院予以采信。柏涛提请出庭的两名证人的证言，一审法院认为，证人没有陈述和确认柏涛曾交纳过集资款，也不知道集资款后来是否退回，其关于案涉房屋性质的认识是其个人主观判断，不能对抗华联公司、柏涛双方租房协议书的真实意思表示，因此，一审法院对于两名证人证言不予采纳。
一审法院认为，本案争议焦点有三点：一、柏涛住房是否福利分房，华联公司、柏涛之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二、柏涛是否应当返还承租房屋；三、柏涛是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租，部分房租是否超过诉讼时效。
关于第一个争议焦点，根据华联公司、柏涛订立的租房协议书、柏涛提交的通知以及双方均认可的柏涛实际租住案涉房屋并交纳过租金的事实，可以认定华联公司、柏涛双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。柏涛关于租房协议书系被迫签订的辩称，没有提供任何证据，一审法院不予采纳；柏涛关于案涉房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，一审法院认为，租房协议书中明确载明分给柏涛的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，具备民事合同的基本要素，因此，对柏涛该项辩称，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，华联公司、柏涛双方签订的租房协议书明确约定，在柏涛自由离职、被辞退或解除劳动合同等情况下，柏涛要退还华联公司租房，现柏涛已于2013年离开华联公司单位，依约应将房屋退还华联公司。因此，华联公司要求柏涛返还承租的房屋理由正当，一审法院予以支持。
关于第三个争议焦点，一审法院认为，华联公司、柏涛双方没有约定租赁期间，也没有约定交纳房租的期限，而且柏涛一直承租案涉房屋，双方间的租赁关系一直持续存在，因此，华联公司的起诉不超过诉讼时效。华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系华联公司内部文件，上述文件中提高涉案房屋租金标准的决定是华联公司单方行为，华联公司没有证据证明其向柏涛履行了告知义务，且华联公司也未提交柏涛按新标准交纳房租的有关证据，因此，华联公司要求柏涛按提高后的租金标准交纳前期所欠房租理由不当，一审法院不予支持，柏涛关于该问题的辩解理由成立，一审法院予以采纳，柏涛应当按照原租金标准即每月39.6元交付所欠的房租。庭审中华联公司主张柏涛前期房租交纳至2013年5月，柏涛亦认可，故对华联公司要求柏涛支付房租的时间起止时间是自2013年6月至2017年4月，共计46个月，一审法院予以确认，由此本院确定柏涛应当支付给华联公司拖欠的房租是1821.6元（39.6元×46个月）。对于之后的房租，一审法院认为，由于华联公司、柏涛双方尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准支付房屋占用费，对于华联公司要求柏涛自2017年5月至返还承租房之日止的房租按照提高后的标准即每月198元计算的诉讼请求，一审法院不予支持，柏涛应按原房租标准39.6元向华联公司支付房屋占用费。
综上，华联公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、柏涛于判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号406室房屋返还给华联公司威海华联商厦股份有限公司；二、柏涛于判决生效后十日内给付华联公司案涉房屋2013年6月至2017年4月的租金1821.6元；三、柏涛自2017年5月至返还承租房之日止，按照每月39.6元的标准向华联公司支付占用房屋的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由威海华联商厦股份有限公司负担38元，柏涛负担12元。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。同时，柏涛对华联公司已将收取的1万元“集资款”退还的事实予以认可。
本院认为，本案二审争议的焦点为案涉房屋系福利性分房还是租房，本案是否属于人民法院受理范围，柏涛应否将案涉房屋返还华联公司并交纳相应租金。首先，柏涛作为完全民事行为能力人，应当知道签署相关文书即产生的法律后果。案涉租赁协议书经柏涛签字确认，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋协议书中明确载明分给柏涛的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，柏涛主张案涉房屋系福利分房，房屋性质应结合相应权属证明等予以认定，非依据个人观点所能定性。案涉房屋产权登记在华联公司名下，根据柏涛的自认，由华联公司收取的1万元“集资款”已退还柏涛，柏涛多年亦按照租房协议约定交纳租金。柏涛主张签订案涉租房协议书系受华联公司胁迫不得已而为之，但未就此提交证据证实，亦未做出合理解释，据此一审法院认定双方系房屋租赁合同关系，并依法受理该案，于法有据，本院予以维持。其次，根据协议约定，若柏涛离职、被辞退、解除劳动合同或者柏涛将案涉房屋出租或出借他人，柏涛应退还华联公司租房，华联公司有权收回租房。柏涛已于2013年离开华联公司，一审法院根据合同约定，判令柏涛返还案涉房屋并交纳拖欠租金，并无不当，本院予以维持。
综上，柏涛的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24元，由柏涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月十六日
书记员 邓雯涛