贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔六中民终字第39号
上诉人（原审被告）六盘水某房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）滕桂香。
上诉人六盘水某房地产开发有限公司与被上诉人滕桂香商品房销售合同纠纷一案，贵州省六盘水市钟山区人民法院于2012年11月7日作出（2012）黔钟民初字第2303号民事判决，上诉人六盘水某房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定，2008年1月8日原告滕桂香与被告六盘水某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份约定：被告将其开发的位于六盘水市钟山区广场路某大厦1102室（建筑面积为123.59平方米）住房一套以每平方米2240元的价格出售给原告；被告应在2009年6月30日将经验收合格的房屋交付原告，商品房达到交付使用期条件后，被告应当书面通知原告办理交房手续，双方进行验收交接时被告应当出示竣工验收合格证明，并提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，否则原告有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由原告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任原告不能在规定期限内取得房屋产权证书，被告按原告已付房款的0.5%向原告支付违约金；逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一支付违约金。原告要求继续履行合同的，被告应自最后交房期限的第二天起至实际交房之日止按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。同时，合同附件四《补充协议》还约定：水、电、煤气、宽带、有线电视、电话开通由被告统一代办，费用由原告负担，在签订《商品房买卖合同》时由被告代收。合同签订后，原告将购房款276842元支付给被告。另查明，双方的《商品房买卖合同》已于2008年1月15日经六盘水市房地产产权监理处办理备案登记。同时查明，原告于2009年10月21日与六盘水某物业服务有限公司签订了一份《装修管理协议书》，对装修过程中的相关事项进行了约定，并支付了装修保证金2000元及垃圾清运费371元，领取了供电服务卡。但原告房屋的煤气于2011年8月才开通，且2011年11月7日之前饮用水仍为施工用水，该房屋至今未经有关部门竣工验收。
原审经审理认为，本案当事人争议的主要问题是：被告是否存违约。原告滕桂香与被告六盘水某房地产开发有限公司于2008年1月8日所签订的《商品房买卖合同》未违反有关法律法规的强制性规定，且已经有关部门办理备案登记手续，合法有效，对双方均有约束力。原告按约定支付了购房款，而被告未按约定全部履行合同义务，虽被告辩称房屋已经有关部门多次竣工验收，因未向法院提交房屋验收会议纪要及竣工验收备案证明，故对被告的辩称理由不予采信。造成房屋至今尚未竣工验收，被告应承担违约责任。虽然原告已于2009年10月21日与物管公司签订了《装修管理协议》，并交付装修保证金，领取供电服务卡，但此时煤气尚未开通，而房屋直到2011年8月煤气开通时才具备基本居住的生活条件，故被告应支付2009年7月1日至2011年8月30日的违约金给原告，即支付原告107968.38元（按原告已付购房款276842元的万分之五计算780天）。对原告请求的2011年8月30日以后的违约金，不予支持。原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：被告六盘水某房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付原告滕桂香违约金107968.38元。案件受理费3498元，因适用简易程序减半收取1749元，由原告滕桂香负担583元，由被告六盘水某房地产开发有限公司承担1166元（原告已预交，由被告连同上述第二款一并返还原告1166元）。
一审宣判后，上诉人六盘水某房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，其上诉的请求是：撤销原审判决，改判驳回被上诉人滕桂香的诉讼请求。其上诉的理由是：1、上诉人已按合同约定交房。根据2009年10月20日滕桂香与六盘水某物业服务有限公司签订的《装修管理协议书》，滕桂香支付装修保证金以及领取供电服务卡的事实，证明在此之前也就是合同约定的2009年6月30日内上诉人就已交房，虽然上诉人以及某物业公司法人和股东多次变更，导致资料管理不善，房屋移交清单遗失，但按交易惯例和日常生活经验，从装修时间基本可以认定上诉人已按合同约定交房。2、房屋未办理竣工验收和煤气迟延开通不属于逾期交房，原判以此为由支持被上诉人的诉请，超越诉讼请求，违法法定程序。一审是以房屋未办理竣工验收和煤气迟延开通而判决上诉人承担违约责任，但是被上诉人请求根据的合同条款是特定的，即逾期交房的违约责任条款，而不是工程质量和附属设施的条款，根据双方签订的合同，房屋未验收的，买受人有权拒绝交房，而滕桂香并未拒绝交房，因此房屋未验收不能作为认定延期交房的事实依据，另外，煤气是否迟延开通与是否延期交房并无直接联系，煤气迟延开通应否承担违约责任也不在本案受理范围。
二审中被上诉人滕桂香向本院书面答辩称，1、双方购销的房屋是商品房，该房到现在都没有通过验收，根据法律的强制性规定，未通过验收的商品房是不能交付使用的，而双方签订的合同中第八条也约定交付的房屋应当具备验收合格的条件。2、答辩人是临时管理房屋，因担心一房多卖导致不能履行合同，答辩人与上诉人协商后控制管理房屋。3、装修协议系应合同对方邀请，合同对方解释房屋迟早都要移交，协议迟早都要签，供电卡、开通煤气等都属于上诉人认为房屋通过验收交房时应当属于答辩人的东西，为防止遗失，提前让答辩人保管。
本院二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
除一审法院查明的事实外，二审还查明，上诉人某房开法定代表人李多娇外出无法联系，现上诉人某房开的日常工作由股东刘桂永负责管理。
本院认为，上诉人某房开所修建的某大厦因各种原因，直到现在都未能办理竣工验收备案，但这并不影响其出售房屋所签订的合同效力。一审法院审理后认定上诉人某房开与被上诉人滕桂香于2008年1月8日签订的《商品房买卖合同》系合法有效，并作出判决，对此本院予以确认。合同签订后，出卖人有义务按合同的约定向买受人交付房屋，现被上诉人滕桂香提出上诉人某房开未如期交房，应承担相应的违约责任。上诉人某房开反驳称，其在合同约定的期限，即2009年6月30日前向被上诉人滕桂香交付了房屋，上诉人某房开就有责任提供证据加以证明。根据一审中上诉人某房开提交的《装修管理协议书》、垃圾清运费票据、供电卡领用表等，可以证明于2009年10月21日起被上诉人就可以对所购买的房屋进行管理使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为此时房屋已经交付给被上诉人滕桂香管理使用。对于2009年7月1日至2009年10月21日的逾期交房期间，应由上诉人某房开依双方所签订的《商品房买卖合同》约定的按滕桂香已付购房款276842元的万分之五计算113天，向滕桂香支付逾期交房违约金15641.57元。综上所述，一审判决部分有误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2012）黔钟民初字第2303号民事判决；
上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人滕桂香逾期交房违约金15641.57元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1749元，二审案件受理费3497元，合计5246元，由上诉人六盘水某房地产开发有限公司524.6元，由被上诉人滕桂香负担4721.4元。
本判决为终审判决。
如六盘水某房地产开发有限公司逾期不履行生效判决的，滕桂香可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。
审 判 长 邓少旭
代理审判员 徐 芳
代理审判员 蒙彩虹
二〇一三年四月三日
书 记 员 王莉萍