江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1335号
上诉人（原审原告、反诉被告）：操小玲，女，1980年2月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：虞溶（系操小玲丈夫），住南京市鼓楼区新河一村*号*幢*单元***室。
上诉人（原审原告、反诉被告）：虞溶，男，1975年6月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：陈光明，男，1985年6月16日生，汉族，中铁大桥局集团第二工程有限公司法律事务部副部长，住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：侯仕亭，女，1987年2月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：周文宇，男，1967年6月16日生，汉族，南京鑫灏园资产管理有限公司职员，住南京市建邺区。
上诉人操小玲、虞溶与上诉人侯仕亭房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初8926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
操小玲、虞溶上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判侯仕亭于判决发生法律效力之日起十日内给付操小玲、虞溶7130元及违约金（以7130元为基数，自操小玲起诉之日起至侯仕亭实际付清之日止，按每日万分之三计算）；2.由侯仕亭承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决操小玲、虞溶承担逾期办证违约金证据不足。一审认定操小玲、虞溶逾期办证的唯一证据系中介的证人证言。中介系侯仕亭寻找并支付费用，与侯仕亭关系密切，其出庭时未提交任何证明材料，且拒绝回答操小玲、虞溶的正常提问，有意偏袒侯仕亭，其证言可信度不高。操小玲、虞溶一直在按中介通知配合办理，不清楚9月2日可以办理出件手续，在整个交易过程中，中介和侯仕亭均未对办理时间提出异议，直到交房时侯仕亭才提出以此为由扣减尾款。中介在9月5日通知办理出件手续，操小玲于9月6日即去办理，没有延迟。在办理出件手续时，是操小玲一人前往办理，虞溶不需要也实际上未到场。至于交件延迟系侯仕亭自身或中介原因造成，与操小玲、虞溶无关。2.一审判决操小玲、虞溶赔偿门锁、窗玻璃损失没有合同或法律依据。案涉房屋系一套90年代简单装修并几易其手的二手房，房屋已经很陈旧，且该房屋自2016年春节后一直空闲。门锁、窗玻璃与售前情况相同，操小玲、虞溶原样出售原样交付，符合交易惯例和合同约定。3.一审判决认定侯仕亭违约，却又不对操小玲、虞溶的违约金诉请进行裁判，属于漏判。侯仕亭至今未全额支付尾款，应当按合同约定承担违约责任。
侯仕亭辩称，操小玲、虞溶的上诉请求不成立。1.操小玲、虞溶的上诉理由中提出到中介公司与侯仕亭串通作出不利于操小玲、虞溶的证言，没有依据。2.针对操小玲、虞溶提出在送件过程中时间拖延的理由不成立，因为操小玲提供的身份证过期，导致送件程序推迟，对侯仕亭造成事实上的损害。3.关于出件手续的延误，侯仕亭在一审中已经提交了证据，证明操小玲、虞溶在出件手续办理过程中也存在延期违约的行为。4.关于房屋维修的问题，操小玲、虞溶履行房屋买卖合同存在违约，包括交付的门窗、玻璃以及漏水等等均存在问题。综上，请求驳回操小玲、虞溶的上诉请求。
侯仕亭上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判操小玲支付违约金11220元，赔偿维修费用3700元；2.本案一、二审诉讼费用由操小玲承担。事实和理由：1.本案交件迟延系因操小玲身份证过期造成，操小玲应当对逾期承担违约责任。2.逾期交付房屋的违约责任应当由操小玲承担。双方合同约定，操小玲交付的房屋应当无漏水现象，侯仕亭在交接时发现房屋存在漏水现象，有中介的证言和照片为证。操小玲交付的房屋不符合合同约定，侯仕亭拒绝接受房屋符合法律规定，有权要求被上诉人将房屋修缮至符合合同约定交付条件再接受房屋，因操小玲迟迟不肯修缮，侯仕亭为避免损失扩大，才要求将维修款予以扣留，否则逾期交房的时间会更长。不能因为产权已经变更，操小玲无法获得救济权就不承担责任。
操小玲、虞溶辩称，侯仕亭的上诉请求、事实及理由不成立。1.操小玲、虞溶没有逾期交房，是侯仕亭一方拒绝收房。2.侯仕亭要求赔偿维修费用没有依据。双方合同约定明确，房屋没有质量瑕疵，且在合同签订前，侯仕亭对房屋进行现场查验，即便存在玻璃破损、门锁破损的情况，也是在双方签订合同前存在的事实，而不是交房前操小玲、虞溶故意或者重大过失造成的。侯仕亭以此为由单方扣留应该支付给操小玲、虞溶的购房尾款，违约在先。请求二审法院驳回侯仕亭的上诉请求。
操小玲、虞溶向一审法院起诉请求：1.判令侯仕亭履行合同，接收房屋；2.判定侯仕亭立即支付违约金，违约金从起诉之日计算至实际付清之日止，以7130元为基数按每日万分之三计算；3.诉讼费由侯仕亭承担。
侯仕亭向一审法院反诉请求，请求判令操小玲、虞溶：1.交付房屋钥匙、单元门禁卡及相关缴费卡；2.支付送件出件等逾期办证、延期交房违约金11220元；3.赔偿维修费用2700元，后增加诉讼请求1100元；4.赔偿因参加开庭所造成的误工损失116.8元每天。
一审法院认定事实：2016年6月16日，操小玲与侯仕亭在南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的居间下签订了《合同》，合同的主要内容如下：操小玲（甲方）将坐落于南京市鼓楼区新河一村5号1幢3单元501室的房屋出售给侯仕亭（乙方），乙方已充分了解该房屋的具体状况，并自愿购买该房屋；转让价款220万元，其中定金10万元，尾款2万元，付款方式为首付加贷款，乙方于2016年7月28日前将首付款65万元解交监管账户，乙方同意于2016年6月20日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京房屋置业担保公司设立的存量房结算资金监管账户；甲方同意乙方留尾款2万元不存入监管账户，在房屋交付时，双方自行交接；双方定于房款下至甲方账户后七日内正式交付房屋，甲方应在交付房屋前腾空该房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之三支付违约金。
对有争议的事实，一审法院认定如下：1.关于侯仕亭对操小玲、虞溶提交的顺丰快递单及电子查询记录不认可，认为其没收到；但操小玲提交的顺丰公司签收底单上显示有侯仕亭的签名，侯仕亭未对此提出反证，一审法院认定虞溶已向侯仕亭寄出顺丰快递的事实；侯仕亭已于2016年9月24日签收快递。而且客观上，自2016年9月21日，侯仕亭已将原房门更换。2、关于相关漏水的照片：操小玲认为从照片上，不能反映是房屋新发生的漏水情况。3、关于侯仕亭提交的2016年9月21日开锁服务收据、防水工程合同、防水工程付款收据、玻璃安装收据、换门锁收据等，操小玲均不认可；因上述行为系侯仕亭与第三方发生的行为，事前未征得操小玲的同意，也未提前告知，故对于上述证据的真实性操小玲不知情，一审法院亦不予采纳。
本案一审争议焦点如下：1.合同履行过程中，是否存在逾期送件、出件、逾期交付房屋等违反合同约定的行为？2.维修费是否应当由出让方承担？
关于第一个争议焦点，一审法院认为，双方当事人签订的《合同》合法有效，合同签订后，当事人应全面地履行合同。
1.关于送、出件的内容；《合同》第十五条三方补充约定，甲乙双方按合同约定时间办理产权送件手续，在接到丙方（即居间方）通知后的2个工作日内前往房产局办理出件手续。如有一方不配合或延迟，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。基于这一约定，合同中未约定有送件时间，操小玲于居间方通知的当日（2016年8月3日）前往房产局办理了送件手续，由于其本人身份证过期，而未办成；当日，操小玲前往公安机关补办了身份证件，2016年8月5日完成送件。上述事实，不能认定操小玲在送件阶段违反了合同的约定。
2.关于是否逾期办理出件的问题；居间方经办人王某1出庭作证以及房产机关短信通知内容，证明在2016年9月1日已通知操小玲办理出件，且约定于2016年9月2日前往房产交易部门进行办理，而操小玲以丈夫出差为由未按约办理，直至2016年9月6日才办理完出件手续。该节事实，有证人证言以及出件单证予以证明，操小玲违反合同约定办理交件的时间，应当承担违约责任。对于延误的期间的认定，合同约定的2日内办理，按《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条第二款、第一百五十五条的规定，逾期期间为3天，应承担的违约金数额为1980元（2200000元×0.3‰×3=1980元）。
3.关于操小玲是否逾期交房的问题；根据《合同》在第三条的房屋交付条款，双方约定于房款下至甲方账户后七日内正式交付该房屋。2016年9月12日，操小玲收到购房款并在中介的陪同下于当日前往房屋所在地办理交接手续；侯仕亭提出要扣留因漏水、玻璃破损、门锁损坏的损失，而不同意将尾款20000元全部支付，导致当天的交接未完成。2016年9月20日，双方再一次在中介的陪同下对房屋进行交接，仍因买方以房屋有瑕疵为由要求扣留尾款而致未完成房屋交接。买卖合同是双务合同，权利义务都应当全面履行，对于侯仕亭未经协商要求扣除尾款，不能认定操小玲有故意逾期交付房屋的行为，因此，侯仕亭要求操小玲支付逾期交房违约金的反诉请求，不予支持。
本案第二个争议焦点，关于房屋维修费用的承担；根据《合同》第一条“1.……乙方已充分了解该房屋具体状况……3.该房屋的相关权益随该房屋一并转让。”第三条“……5.甲方交付房屋附属设施或装饰装修不符合约定的按评估价值承担赔偿责任。……”以及附件房屋状况说明中“……4.随房屋一并转让的附属设施及家电、家具：（1）管道煤气……（3）其他：固定装修及设施。（5）房屋质量瑕疵渗水（无）……”的上述约定，结合侯仕亭提交的房屋交接前后的照片、以及“我爱我家”物业交接单和证人王某1、王某2的证言，一审法院认为，1.虽然在两次（2016年9月12日、9月20日）物业交接单操小玲都没有签字，但居间方工作人员王某2在第一次交接单上签了字，第二次交接单侯仕亭和居间方工作人员均在交接单上签了字，两次交接单上均备注有“次卧玻璃损坏、热水器漏水、主次卧门锁损坏、客厅边角有霉印”，这反映了双方在交接过程中门锁与玻璃损坏的事实，其中门锁与窗玻璃属于固定装修及设施的损坏，侯仕亭主张门锁200元、玻璃50元亦属合理的范围，予以支持。2.关于卫生间、客厅漏水的维修问题，本案纠纷是二手房交易过程中产生的争议，根据《合同》内容，乙方对房屋的状况已有充分了解，且基于房屋的相关权益亦随房屋一并转让；房屋卫生间渗水以及客厅发生霉变问题并非在交易完成后新发生，而侯仕亭在房屋已完成过户后，才向出让方提出，此时产权已发生变更，基于房屋本身发生侵权的事实已归属新产权人，侯仕亭依此种情况要求扣留尾款，没有合同依据和法律依据，因此，侯仕亭要求操小玲承担顶部渗水的维修费用，不予支持。
综上所述，合同的履行过程中，双方当事人均应当积极、善意、全面地履行合同。侯仕亭在履行合同过程中，未按约支付尾款，而操玲玲在交付过程中，未尽善意地履行义务，双方均存在违约情形。结合一审法院认定侯仕亭应支付尾款7130元，而操小玲承担逾期办证违约金1980元、赔偿损失250元，上述两项充抵后，侯仕亭应支付4900元。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：一、侯仕亭于判决发生法律效力之日起十日内给付操小玲4900元；二、驳回操小玲、虞溶的其他诉讼请求；三、驳回侯仕亭的其他诉讼。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉讼费74元，合计124元，减半收取为62元，由操小玲、虞溶负担7元，侯仕亭负担55元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提供的证据，本院认定如下：1.操小玲、虞溶提交微信聊天记录截屏，证明中介通知其办理出件手续的时间；门锁照片一张，证明门锁在交易前是坏的。侯仕亭质证认为，9月5日的两条微信聊天记录不能证明操小玲在和中介讨论有关出件的问题；关于门锁照片，操小玲、虞溶在一审时未提供该份证据，现在提供很难证明真实性，也无法证明该门锁为诉争房屋的门锁，对此两份证据均不予认可。本院认为，操小玲、虞溶提交的证据不能证明中介系于9月5日才通知其出件，照片亦不能证明门锁在交接时的现状，故本院对该两份证据均不予采信。2.侯仕亭提交中介人员王某1与操小玲之间的微信通信记录及通话记录。证明中介于8月1日通知操小玲送件，9月1日电话通知操小玲出件。操小玲、虞溶质证认为，对8月1日中介通知送件的事实予以认可，但根据双方合同补充约定，送件时间为银行贷款审核通过后三个工作日内，其于8月3日即配合送件，并未违约；对于通话记录不予认可，无法反映是中介的经办人员，也无法证明通话内容，不能达到对方的证明目的。本院认为，侯仕亭所提供的微信记录能够证明中介于8月1日通知操小玲、虞溶可以送件；但通话记录不足以证明中介于9月1日通知操小玲、虞溶可以出件。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人操小玲、虞溶与上诉人侯仕亭签订的《南京市存量房交易合同》合法有效，双方当事人均应按约履行。双方合同中并未约定具体的送件时间，仅约定银行贷款审核通过后三个工作日内办理，而本案中，中介于2016年8月1日通知操小玲、虞溶可以办理送件手续，并与双方当事人约定于2016年8月3日办理送件手续，因操小玲身份证过期未能在当日办理成功，操小玲虽于当日即补办身份证件，并于2016年8月5日完成送件，但已超过约定的办理期限一天，故侯仕亭主张操小玲、虞溶送件迟延，具有事实依据，本院予以采信。因当事人在二审中提供的新证据，致一审法院认定此节事实有误，本院予以纠正，操小玲、虞溶应当承担逾期送件的违约金660元。
操小玲、虞溶认为其办理出件手续系按中介通知办理，并无迟延，但其所提供的证据不能证明中介通知其办理出件手续的时间，而从侯仕亭提供的微信记录来看，侯仕亭于2016年9月1日即向操小玲转发了“市不动产登记中心”的短信，通知其可以出件，但操小玲于2016年9月6日才办理出件，故一审法院认定其出件迟延具有事实依据，操小玲、虞溶此项上诉理由不能成立。
双方合同约定，房款下至操小玲账户后七日内正式交付房屋。现操小玲于2016年9月12日收到房款当日即在中介的陪同下向侯仕亭交付房屋，故操小玲交付房屋的时间并无迟延。侯仕亭认为案涉房屋在收房时存在漏水、玻璃破损、门锁损坏等问题，在操小玲、虞溶不同意扣留维修款的情况下，其有权拒绝收房。但从2016年9月12日的物业交验单来看，中介方备注的内容为：“发现次卧玻璃损坏、热水器出水管漏水、房屋客厅边角有霉印、主次卧两个房间门锁损坏”，上述问题中热水器并不在交付范围内，玻璃、门锁及客厅边角的霉印在二手房交易中仅为瑕疵，并不构成对房屋居住使用的严重影响，侯仕亭以此为由拒绝收房，理由不能成立，故其要求操小玲、虞溶承担逾期交房的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。双方交易的房屋系二手房且房龄较老，物业交验单中载明的房屋客厅边角有霉印，显然不是双方签约后新发生的问题，而双方合同表明，侯仕亭对房屋状况已有充分了解，且侯仕亭在签约前实地看房，操小玲、虞溶并未对该瑕疵予以遮挡隐瞒，侯仕亭亦未对该瑕疵提出特别要求，应当视为侯仕亭认可房屋以现状交付，故侯仕亭在交易最后的收房阶段要求以该瑕疵扣减部分尾款，依据不足，本院不予采纳。操小玲、虞溶认为门锁和玻璃均是签约前的现状，但其提供的照片等证据尚不足以证明其主张，本院对此不予采信。侯仕亭反诉主张2把门锁300元，一审判决表述为200元确有错误，本院予以纠正。操小玲、虞溶认为侯仕亭迟延付款应当承担逾期付款的违约责任，因其交付的房屋确实存在门锁及玻璃损坏等事实，且拒绝予以维修，亦存在一定的过错，故本院对其要求侯仕亭支付逾期付款违约金的请求，不予支持。经计算，侯仕亭尚应支付操小玲、虞溶4140元，即：尾款7130元－逾期送件违约金660元－逾期出件违约金1980元－损失赔偿350元＝4140元。
综上所述，操小玲、虞溶的上诉请求不能成立，应予驳回；侯仕亭的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8926号民事判决；
二、侯仕亭于本判决发生法律效力之日起十日内给付操小玲4140元；
三、驳回操小玲、虞溶的其他诉讼请求；
四、驳回侯仕亭的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取25元，由操小玲、虞溶负担10元，侯仕亭负担15元；一审反诉案件受理费74元，由操小玲、虞溶负担25元，侯仕亭负担49元；二审案件受理费124元，由操小玲、虞溶负担62元，由侯仕亭负担62元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一七年三月二十八日
书记员 汪海燕