天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3737号
上诉人（原审被告）：邹丽丽，女，1979年2月6日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津安皓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘英波，女，1978年8月28日出生，汉族，天津一汽丰田企业有限公司主管，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：张军政，天津日久律师事务所律师。
原审被告：邹本庆，男，1953年12月6日出生，汉族，农民，住山东省泰安市岱岳区。
委托诉讼代理人：孙瑞岭，天津安皓律师事务所律师。
原审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。
法定代表人：赖国强，总裁。
委托诉讼代理人：林晶，该公司职工。
上诉人邹丽丽因与被上诉人刘英波、原审被告邹本庆、原审第三人天津中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初10445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人邹丽丽的上诉请求：1、维持一审判决第一项、第二项；2、撤销一审法院判决第三项、第四项、第五项；3、依法改判驳回被上诉人其他诉讼请求。上诉理由：双方的合同上没有上诉人的签字，买卖房屋未经上诉人的同意，一审认定房屋买卖取得上诉人同意的事实错误，买卖合同应属无效。另上诉人卖房价格应以网签合同为准，一审法院认定的买卖差价错误，上诉人要求支持其上诉请求。
被上诉人刘英波辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
原审被告邹本庆辩称：同意上诉人邹丽丽的上诉意见。
原审第三人天津中原物业顾问有限公司辩称：请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人刘英波向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、二被告返还原告定金100000元；3、二被告赔偿原告经济损失1000000元；4、二被告赔偿原告中介费44800元；5、二被告赔偿违约金221000元；6、诉讼费、保全费、担保费、律师服务费由二被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月5日，被告邹丽丽委托被告邹本庆（甲方）与原告（乙方）在第三人（丙方）处签订房产交易合同。约定原告购买被告邹丽丽名下天津市XX区XX道与XXX路交口XX园XXX室房屋，房屋面积70.61平方米，成交价2210000元，并定于2016年10月10日前到房地产管理部门签订天津市房产买卖协议并办理买卖手续。合同第五条第2项约定，因甲乙双方或其中任何一方原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬则丙方不予退还。守约方支付居间服务报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。第六条第5项约定，在合同履行期限届满之前，甲乙任何一方明确表示不再出售或不再购买该房地产，或出现其他根本性违约情形的，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。合同签订当日，原告将定金100000元打入被告邹丽丽指定的案外人侯传建账户并向第三人支付各项中介服务费共计44800元。后被告邹丽丽未按合同约定配合原告办理房屋买卖交易手续。
再查，2016年10月20日，被告邹丽丽与案外人于天津链家宝业房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，以2660000元出售诉争房屋。
另查，因合同目的无法实现，原告于2016年11月5日以2550000元价格购买诉争房屋同小区XXX室房屋，房屋面积69.63平方米，现已取得不动产权登记。
一审法院认为，原告与被告邹本庆签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，且已取得被告邹丽丽的授权及追认，合法有效。二被告主张该合同不具有被告邹丽丽的授权及追认，应属无效的抗辩意见，与查明事实不符，不予支持。被告邹本庆作为代理人与原告签订合同，相关权利义务应约束于被告邹丽丽，故原告请求被告邹本庆承担相关违约责任的主张，亦不予支持。被告邹丽丽另行出售房屋的行为，系以其行为明确表示不再履行合同，应承担违约责任。因合同目的已然无法实现，故诉争合同应予解除。被告邹丽丽应返还原告定金100000元、承担原告中介费损失44800元，并按合同约定以成交价10%为标准支付违约金221000元。关于房屋差价部分，被告邹丽丽另行出售房屋差价为450000元。被告邹丽丽的违约行为给原告造成了额外损失，违约金赔偿已不足以弥补原告的损失。本着维护交易安全及不应让违约方获利的原则，减除违约金，被告邹丽丽应另行赔偿原告房屋差价损失229000元。原告关于房屋差价损失的主张数额过高，超出部分不予支持。因律师服务费未在合同中进行约定，原告主张被告承担律师服务费的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条及第一百一十四条之规定，判决：“一、解除原告刘英波与被告邹本庆于2016年8月5日签订的《房产交易合同》；二、被告邹丽丽自本判决生效之日起五日内，返还原告刘英波定金100000元；三、被告邹丽丽自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘英波违约金221000元；四、被告邹丽丽自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘英波中介费损失44800元；五、被告邹丽丽自本判决生效之日起五日内，赔偿原告刘英波房屋差价款229000元；六、驳回原告刘英波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17092元，由原告刘英波负担7344元、由被告邹丽丽负担9748元；保全费5000元，由被告邹丽丽负担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订了《房屋买卖合同》，在被上诉人与上诉人微信往来内容能够证实上诉人委托其父与被上诉人签署房屋买卖协议，且收取的定金亦打入上诉人之夫账户，因此可以认定合同是双方真实意思表示，合法有效。上诉人主张合同无效的主张不能成立。合同订立后，上诉人拒绝按合同履行义务，并将房屋另行出售他人，致使双方房屋买卖合同不能履行，上诉人构成违约，应承担违约责任。
另上诉人将房屋卖与案外人的真实价格为2660000元，一审法院认定上诉人另行出售房屋与被上诉人买卖合同的差价为450000元是正确的。
双方合同中约定不履行合同违约按照合同价款的10%给付违约金，一审法院判决上诉人承担违约金221000元是正确的。按照，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求增加。上诉人拒绝与被上诉人履行合同，适逢房屋价格上涨，上诉人的违约造成被上诉人利益受损，上诉人将诉争房屋卖与他人，赚取差价，该差价的部分价款（差价的50%以上）可作为计算被上诉人损失的依据。同时，因上诉人违约造成双方合同履行不能，被上诉人另行购置同地段、同类型房屋，比购置诉争房屋多付出了房款340000元，且亦未超过上诉人卖房差价，该多付的房款应认定为被上诉人的实际损失。另被上诉人中介费用44800亦为被上诉人合理损失上诉人的损失共计为384800元，上诉人应承担的违约金及损失赔偿应以被上诉人上述损失为限。即应赔偿违约金221000元、中介费44800元、剩余损失部分赔偿为119000元（384800元-221000元-44800元）。一审法院确定赔偿额过高，本院予以调整。
综上所述，上诉人的上诉请求,理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河西区人民法院（2016）津0103民初10445号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销天津市河西区人民法院（2016）津0103民初10445号民事判决第五项、第六项；
三、本判决生效之日起五日内，上诉人邹丽丽赔偿被上诉人刘英波房屋剩余差价款119000元；
四、驳回被上诉人刘英波的其他诉讼请求。
五．驳回上诉人邹丽丽其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17092元，由被上诉人刘英波负担11026元、由上诉人邹丽丽负担6066元；保全费5000元，由上诉人邹丽丽负担。二审案件受理费8722元，由上诉人邹丽丽负担3096元，由被上诉人刘英波负担5626元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年八月十六日
书 记 员 马 丽