南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第1733号原告南京宁武房屋拆迁有限公司，住所地在南京市玄武区中央路302号25幢306室。法定代表人陈爱平，南京宁武房屋拆迁有限公司总经理。委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。被告麦哲理（南京）置业有限公司，住所地在南京市玄武区大石桥19号南409室。法定代表人蒋可阳，麦哲理（南京）置业有限公司执行董事。委托代理人ＸＸＸ，戎浩军，江苏三法律师事务所律师。原告南京宁武房屋拆迁有限公司（以下简称宁武公司）诉被告麦哲理（南京）置业有限公司（以下简称麦哲理公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人平青、被告委托代理人ＸＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2007年9月3日签订《委托拆迁协议书》，约定被告作为拆迁人，委托原告对xx东路xx-133号、xx巷x-9号等地块进行拆迁。合同签订后，原告依约实施拆迁。在原告实施拆迁过程中，有9户被拆迁人申购中低价商品房，按当时的房屋价格约为每平方米4000元，然而在2012年12月时最终确定的中低价商品房价格却每平方米上涨了2400元，原告为此向中低价商品房开发商支付了9户中低价商品房的差价金额合计1778976元；另按南京市城市拆迁价格补助标准，每户过渡费不足300元的按300元计算，过渡期间超过十二个月的，双倍给付，超过三年的，三倍给付过渡费，原告实施拆迁的9户被拆迁户因过渡期间较长，导致原告向这9户被拆迁人多支出过渡费用合计227485元。上述两笔费用，均应由作为委托人的被告承担，故诉至法院，请求判令被告依据《委托拆迁协议书》增加支付房屋差价补偿款1778976元，过渡费227485元，合计2006461元。被告辩称：根据拆迁补偿协议，对被拆迁人的补偿为货币补偿，被告已经足额向被拆迁人支付了全部货币补偿价款及过渡费用。造成被拆迁人申购中低价商品房产生差价款的原因系因市场因素导致的房屋价格的上涨，并非由于被告原因导致，该上涨差价应由被拆迁人承担，且合同也未约定由被告承担；双方合同亦约定，对于超出现行政策规定和双方约定的补偿事宜，须征得被告同意方可运作，故上述费用即使由被告承担，也应先征得被告同意，故原告无权向被告主张差价款及过渡费，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年9月3日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）签订《委托拆迁协议书》，约定：甲方拟对南京市玄武区雨花巷地块实施房地产开发，具体拆迁范围为：xx东路xx-133号、xx巷x-9号、13-22号、邓府巷2-6号、20号；甲方委托乙方实施上述地段内的拆迁补偿工作，乙方接受甲方的委托，对拆迁的进度、成本和社会稳定双方共同负责；双方同意自拆迁许可证规定的拆迁期限首日起，60日内完成全部工作量的90%，剩余10%在30日内完成，如乙方如期完成，甲方将给予20万元奖励，如乙方提前完成，甲方则在此基础上增加奖励50万元，如因乙方原因逾期，甲方将在服务费中扣除20万元作为罚金；双方本着“执行政策、实事求是、推进工作、确保稳定”的原则，协商确定拆迁补偿款控制总额，由乙方自行决策使用，乙方应在保证拆迁顺利实施的前提下尽量节约，如有节余归甲方，甲方将提取30%奖励乙方；甲方委托乙方的拆迁补偿事项主要为：1、对拆迁现场控制、管理，按有关规定做好安全防护和环境保护；2、与被拆迁当事人协商拆迁补偿事项，签订拆迁补偿协议，支付拆迁补偿费用（或办理产权调换手续）；……；甲方应根据政策规定及双方约定及时、足额地向乙方支付拆迁补偿所需费用和拆迁服务费；以下义务本应由甲方承担，但由于其暂无人力和有效资源办理相关手续，故特别委托乙方代为承担，并承诺全力予以配合，一应费用由甲方承担，相应的服务费单独计付：……3、按市房屋拆迁管理部门的要求和拆迁工作的需要，落实产权调换房源，落实经济适用住房、中低价商品房计划及房源；乙方的义务为：……，6、对超出现行政策规定和双方约定的补偿事宜，须征得甲方同意后方可运作。2007年12月4日，原告（协议乙方）与被告（协议甲方）又签订《补充协议》，约定：“根据双方签订的《委托拆迁协议书》第六条规定，该项目拆迁费用采用‘核定总额、节余奖励、服务费另计’的原则，为保证该项目顺利领取拆迁许可证及乙方拆迁工作的启动，双方商定甲方首批向乙方支付拆迁费用计玖仟万元整；甲乙双方商定于近期根据《委托拆迁协议》的原则和乙方向甲方提交的《雨花巷拆迁项目调查报告》，结合目前时点拆迁的实际情况确定该项目的拆迁费用控制总额，并确定其余款项的支付程序以保证该项目拆迁工作的顺利实施”。协议签订后，被告向原告支付拆迁款项合计9350万元。原告开始实施拆迁。2008年期间，原告以被告名义先后分别与南京市玄武区房产经营公司及被拆迁房屋的承租人马某、张某、刘某、汤某、马某甲、金某、周某、唐某、孔某九人（以下简称马某等九人）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定由被告对上述马某等九人进行货币补偿并支付包括第一年过渡补助费在内的各项拆迁补助费用。2008年10月，马某等九人获得申购南京市中低价商品房资格。2008年12月，原告与南京中冶正兴置业有限责任公司（以下简称中冶公司）经南京市“三房工程”建设领导小组办公室（以下简称“三房办”）审核签订《中低价商品房锁定项目供应协议》，约定：中冶公司同意将其所承建的南京河西莲花村中低价商品房项目的部分房屋锁定供应给原告，锁定房屋共计18套，面积约为1458平方米，锁定供应总价为5832000元，原告方被拆迁居民购房时须按规定调差，一房一价，并最终以房产测绘数据作为结算依据；准购人签订《商品房买卖契约》时的价格以市场物价主管部门的正式批复为准。2011年11月11日，南京市物价局宁价服（2011）324号批复对中冶公司承建的南京河西莲花村项目中低价商品房的基准价格批复为每平方米6210元，允许销售价格在核定的基准价格上适当上下浮动，幅度最高不得超过3%。2013年9月15日，原告向中冶公司支付补差款2588100.49元。2014年3月31日，原告与中冶公司在“三房办”的见证下签订《协议书》，约定：根据2011年11月11日南京市物价局宁价服（2011）324号批复的规定，锁定房屋的销售基准价为6396.3元每平方米，房屋最终价款按物价局核准价格6396.3元每平方米；因物价局核准莲花村中低价商品房销售基准价格为每平方米6396.3元，与原告向被安置户承诺的结算价格每平方米4000元存在差额，原告同意房屋售价的差额部分在物价局核准价格的基础上结算，差额部分由原告向中冶公司补齐；原告应给付中冶公司16套差额共计3138100.49元（暂估数），扣除锁定款中的550000元，应支付2588100.49元，最终金额按实结算，多退少补。另查明：2008年12月，南京市物价局及南京市房产管理局规定：凡实行货币补偿方式的，且符合申购中低价商品房，已经正式办理相关申购手续、其房屋尚未正式交付前，实际过渡期限已超过一年以上的被拆迁人或房屋承租人，可由拆迁人继续按规定的月过渡费标准，延发至房屋正式交付当月，实际过渡期限超过三年以上的，自超过之月起，拆迁人应按规定的月过渡补助费标准增加一倍支付，延发至房屋正式交付当月。2014年，原告向马某等九户家庭支付了自2008年应交房时至2013年10月期间的过渡费用（除第一年已支付过渡费用）。以上事实由委托拆迁协议、补充协议、房屋拆迁补偿协议、锁定项目供应协议、南京市物价局文件、过渡费发放表、公证书、收据、支票存根、协议书及当事人陈述等证据材料所证实。审理过程中，原告陈述：2007年，原告为实施被告的拆迁项目向原南京市建设委员会书面申请解决该项目的中低价商品房房源，市建设委员会“三房办”口头回复安置地点在河西莲花村，房价为每平方米4000元，进驻时间暂时未定。后在“三房办”指导下，原告与莲花村的承建商中冶公司签订中低价商品房锁定房源合同，按每平方米4000元的价格先行支付了房款，并按市建设委员会的答复告知被拆迁户中低价商品房的价格。后直到2013年10月，中冶公司才通知交房，但此时的房屋价格最终确定为均价每平方米6300元，被拆迁人对于巨大房屋差价无法认同并多次上访，最终市住建委根据南京市玄武区政府的指示作出了根据“谁拆迁、谁承担”的原则，在对差额款没有约定的情况下应由拆迁人承担差额款的批复，但最终拆迁人未能按批复支付差额款，为了稳定民心，原告根据政府要求先行垫付了差价款及过渡费用。原告另提交其单方制作的决算说明一份，内容为：其为被告实施拆迁支付被拆迁工企单位、住宅户共计8232.78万元、前期评估费用12.08万元、经济适用房政策性收费122.6万元、经济适用房中低价房超期过渡费12.78万元、拆除工程费用59.2万元；被告应支付的服务费506.37万元、无群访事件发生奖励10万元、有关部门协调费30万元、后续稳定预留费用50万元；协议约定拆迁费用控制总额奖励471.93万元；上述被告应向原告支付的费用合计9507.73万元，被告已支付9350万元，故按照该决算，被告还应支付原告157.73万元。原告陈述上述决算系原告单方制作的决算，原、被告关于双方的拆迁委托事宜尚未进行决算，本案中主张的差价款及过渡费并不在上述原告已支付费用之内，属于单独主张。被告对原告提交的上述决算说明不予认可，认为原、被告双方尚未就委托拆迁事宜进行决算。本院认为：原、被告于2007年9月3日签订的《委托拆迁协议书》及后续的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。本案中，原、被告约定协商确定拆迁补偿款控制总额，由原告自行决策使用，原告应在保证拆迁顺利实施的前提下尽量节约，如有节余归被告，被告对原告予以奖励。根据上述约定，被告已向原告预付委托费用9350万元，原告对该费用自行决策使用，受托拆迁事项完成后，原、被告应进行决算，计算出处理拆迁事务的必要费用后按合同约定确定原告应得服务费及奖励款项，如有节余，原告应向被告予以返还，如原告支出的必要费用加上服务及奖励费用超出被告已预付的9350万元，被告应向原告支付原告垫付的超出费用。原告以其代被告垫付了应由被告支付的中低价商品房差价款及过渡费用为由，要求被告增加支付被拆迁人购房差价款及过渡费用，但被告实际已向原告预付了委托拆迁费用9350万元，原告未举证该笔预付费用已全部用于委托拆迁事项，即原告将该笔费用全部用于处理委托事项之外，又自己出资垫付了差价补偿款及过渡费用的事实，原告未举证证明。原告是否在9350万元之外产生垫付事实，仅凭原告单方制作的决算情况无法确定，故在双方就委托事项所发生的费用尚未决算之前，或被告并未向原告主张返还预付款项的情况下，原告向被告主张委托事项中的垫付费用，条件尚未具备，对原告主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京宁武房屋拆迁有限公司的诉讼请求。本案案件受理费20810元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑 荣人民陪审员  奚幼坚人民陪审员  赫 静二〇一四年十一月十七日见习书记员  秦 璇