上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2612号
上诉人（原审被告）冀学美。
被上诉人（原审原告）宋德超。
原审被告孙雷。
上诉人冀学美因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第6097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，2013年9月8日，由宋德超作为乙方，孙雷代理冀学美作为甲方，案外人上海巨传房地产经纪事务所作为丙方，三方共同签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方为表示对下述房产之购买诚意，向丙方支付意向金20，000元（人民币，下同），作为与甲方进行洽谈之用；房屋坐落于上海市某某区某某路某某弄某某号某某室（以下简称系争房屋），权利人冀学美，房地产权证编号为＊房＊＊字（＊＊＊＊）第＊＊＊＊号；总房价款为1，739，000元（其他交易条件见附件一“房地产买卖协议”）；合同第5条约定，如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后十五日内，乙方应补足定金至500，000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方取回由丙方保管的定金，甲乙双方同意，从定金中预留／由丙方保管，至交房当日由丙方转付给甲方。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。该协议签章下方，还注明“房地产买卖协议是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该协议的内容履行”的内容，并有甲、乙双方签字确认。同时，协议附件一《房地产买卖协议》第三条约定违约责任如下：如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议；若守约方解除协议的，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。签订合同当日，孙雷出具“承诺书“一份，内容为“本人承诺为某某路某某弄某某号某某室产权人冀学美代签房产买卖居间协议。本人代签生效，愿承担法律责任。”
2013年9月9日，宋德超通过转账方式向冀学美支付了定金20，000元。
2013年12月2日，宋德超向孙雷、冀学美寄送律师函，表示孙雷、冀学美拒绝签订房屋买卖合同属于违约，要求孙雷、冀学美在收函后两天内签订买卖合同示范文本。
2013年12月9日，宋德超再次向孙雷、冀学美寄送律师函，表示正式解除居间协议和附件，要求支付违约金和双倍返还定金。
另查明，孙雷与冀学美原系夫妻关系，双方于2013年5月24日离婚。系争房屋原系孙雷与冀学美两人共同共有，2013年6月11日经注销登记后为冀学美一人所有。
宋德超诉称，2013年9月21日，孙雷、冀学美称要涨房价，否则不同意签订买卖合同示范文本。其不同意涨价要求，孙雷、冀学美遂拒绝签订示范文本。2013年12月2日，其委托律师致函孙雷、冀学美，要求孙雷、冀学美收到函后两日内签订示范文本，但孙雷、冀学美逾期未签。孙雷、冀学美曾表示愿意退还20，000元定金，并为其违约行为补偿宋德超1，000元至3，000元，但其认为孙雷、冀学美造成其损失的金额远远不止该数额，故不同意该补偿金额。2013年12月10日其委托律师致函孙雷、冀学美解除了买卖协议并提出索赔。其认为孙雷、冀学美单方提高售价，拒不签订示范文本，显已违约，要求法院判令：1、孙雷、冀学美双倍返还定金共计40，000元；2、孙雷、冀学美支付其损失80，000元。审理中，经法庭释明，宋德超表示其之所以诉请定金和损失两项主张，是因为双倍返还定金不足以弥补其损失，故在诉请2中再主张损失80，000元。
冀学美辩称，其不同意宋德超的诉请。理由是：1、其和孙雷已经离婚，离婚协议约定系争房屋归其所有，并在之后将孙雷的名字自房产证上划销，所以孙雷和系争房屋并无任何关系。孙雷曾向其说过要卖掉房屋的事情，但其已经明确告知孙雷是否卖房与其无关。2、离婚后孙雷有部分物品尚未搬走，孙雷也会回来看孩子，所以孙雷有房屋钥匙。2013年9月初，孙雷说已经和别人以1，740，000元的价格签订了居间协议，并让买家打了20，000元定金，其当即表示不同意，并把现金20，000元退给了孙雷。3、宋德超在买房的当时应该注意到产权人不是孙雷，所以房子是在其没有签字，没有授权的情况下，由中介公司和宋德超擅自“买卖”的。
孙雷辩称，其愿意返还定金20，000元，但不同意宋德超其余诉请。理由是：宋德超不能同时主张定金和违约金；其无权代理冀学美，所以居间协议和买卖协议都基于无权代理而无效；本案合同无效，定金和违约金的条款都应无效；如果宋德超认为其有权代理，那么其就不是本案适格的被告。
审理中，宋德超向法庭提供了一组照片，证明签约当日，孙雷向其提供了冀学美的身份证原件和系争房屋的产权证原件。孙雷对此并无异议。冀学美向法庭提供了收条一份，证明其已经将收取的定金20，000元还给孙雷。孙雷对收条表示无异议，宋德超则不予认可。
证人叶青到庭作证称，签订居间协议时，孙雷向宋德超出示过冀学美的身份证和房产证原件，并称其“太太”（冀学美）身体不好不能来签；证人曾要求孙雷出具结婚证，孙雷表示没有带，在写了承诺书证明委托关系后双方签约；签约之前曾带宋德超看过两三次房，并在挂牌之前通过电话征求过冀学美的意见；因为孙雷要求提价20，000元，宋德超没有同意，双方因此没有签订正式买卖合同。证人陈鹏飞到庭称，签订居间协议时，孙雷出示了冀学美的身份证和房产证原件，并称其“老婆”生病，但没有出具委托书和结婚证，只写了承诺书。孙雷对证人证言并无异议，认为证人证明了孙雷没有出示过结婚证和授权委托书。
原审认为，首先，本案争议之一在于孙雷代理冀学美签订居间协议的行为是否是有权代理，宋德超认为孙雷是有权代理，并认为即便是无权代理，亦已成立表见代理，因而代理行为有效。孙雷、冀学美则认为孙雷并无授权委托书，其与冀学美亦已解除婚姻，其系无权代理，故而代理行为无效。原审认为，冀学美本人也证实孙雷曾向其表示过代为出售系争房屋的意思，其本人的身份证和房产证亦交由孙雷在签订居间协议时向买受方出示，并且双方在签约过程中买受方多次看房，结合证人称其在挂牌时曾电话征求过冀学美本人意见的证言，原审认定冀学美授权孙雷出售系争房屋的事实成立，其应承担系争的《房地产买卖居间协议》中甲方的合同责任。故对宋德超诉请要求孙雷承担相应合同责任的诉请予以驳回。孙雷、冀学美辩称孙雷可以进出系争房屋并擅自拿取了冀学美的身份证和房产证的理由，缺乏事实依据，亦不符合常理，故不予采纳。其次，宋德超与冀学美之间的居间协议和附件系当事人之间真实意思表示，合法有效，宋德超亦按约向冀学美支付了定金20，000元，现因孙雷、冀学美的原因未能签订买卖合同示范文本，宋德超据此解除居间协议及其附件，并要求冀学美双倍返还定金，于法有据，予以支持。同时，宋德超认为双倍返还定金不足以弥补其实际损失，还诉请要求冀学美赔偿损失80，000元，但未提供其损失的事实依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年八月十一日作出判决：一、冀学美应于判决生效之日起十日内向宋德超返还定金40，000元；二、驳回宋德超的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，700元，由宋德超负担1，900元，冀学美负担800元。
判决后，冀学美不服，上诉于本院称，上诉人从未有将系争房屋予以出售的意思表示，也从未授权孙雷出售系争房屋，上诉人也从来没有接到过中介公司的电话。两被上诉人之间签订的居间协议因无上诉人的授权，应属无效，相关责任应当由被上诉人自行承担，故请求二审撤销原判第一项，改判驳回被上诉人的原审诉请。
被上诉人宋德超辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙雷则未作答辩。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议在于被上诉人孙雷代上诉人签订居间协议是否获得上诉人的授权，上诉人对系争房屋出售事宜是否明知且同意。针对上述争议，原审根据孙雷在签订居间协议时出示了上诉人的身份证及房产证原件以及房屋买受人多次看房的事实，并结合中介人员的证词，认定上诉人授权孙雷出售系争房屋的事实成立，于法不悖，本院予以支持。上诉人辩称孙雷可以进出系争房屋从而擅自拿取了上诉人的身份证及房产证，然而上诉人已与孙雷解除婚姻关系，且双方均不居住于系争房屋之中，而上诉人于2013年9月收取了被上诉人宋德超购房定金2万元之后，也未有证据证明直至本案诉讼上诉人曾向宋德超提出过异议。故上诉人关于其从不知晓系争房屋出售也从未授权孙雷出售房屋的主张不仅缺乏事实依据，亦与常理不符，本院实难采信。现上诉人未能按照居间协议的约定与宋德超签订正式房屋买卖合同，已经构成违约，原审据此判决上诉人向被上诉人宋德超双倍返还定金，于法不悖，本院予以支持。
综上，原审依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。上诉人冀学美的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人冀学美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；