杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西民初字第1630号
原告：杭州欧亚达企业管理有限公司。
法定代表人：徐良喜。
委托代理人：俞瑛、桑晓伟。
被告：倪小妹。
被告：赵海田。
委托代理人：郭堂战。
原告杭州欧亚达企业管理有限公司（以下简称原告）诉被告倪小妹、赵海田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月18日立案受理后，依法由审判员卜亮独任审判，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞瑛，被告赵海田的委托代理人郭堂战到庭参加诉讼。被告倪小妹经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年11月1日，原告与两被告签订了一份《卖场租赁合同》，原告将位于杭州市古墩路829号的欧亚达家居杭州天亿店4楼编号为4-033号铺位租赁给被告使用。合同约定，租赁期限36个月，租金起始日以重装开业时间为准，每月租金10246元，每月物业管理费6831元，实行先付后用的原则，首期租金、物业管理费于签订合同的当日支付，以后各期租金于当期即每月起始日的5日前付清；如被告逾期支付，按未缴纳金额的每日万分之三标准计算支付违约金。如逾期支付超过20日或逾期支付2次，原告有权提前解除合同，两被告已交纳的各项款项不予退还并且赔偿不低于一个月租金的违约金；双方租赁关系终�后，两被告应将房屋退还原告，超过两日的，两被告应当按原租金、物业服务费标准的2倍支付原告相关费用。自2012年4月14日，商场开业以来，两被告从未交纳过租金及物业管理费。为此，原告起诉要求判令：1、两被告支付拖欠的2012年4月14日至2013年6月30日的租金153663.75元、物业管理费102442.5元；2、两被告支付违约金17077元（一个月租金、物业管理费）；3、解除原、被告签订的《卖场租赁合同》，两被告立即腾退房屋，并支付未腾退房屋之前所产生的场地使用费、物业服务费（按原租金10246元／月、物业服务费6831元／月的2倍标准、自2013年7月1日起计算至实际腾退日止）；4、本案的诉讼费用由两被告承担。
被告倪小妹未到庭应诉也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
被告赵海田答辩称：1、租赁合同是原告与博福尼橱具商行签订的，与赵海田无关；2、2013年3月房屋已经腾退。租金确实没有支付过，对原告第1项诉请的具体数额没有异议，但被告不支付租金有很多的理由，因为原告当时承诺只有商场的商户达到80%以上才可以开业经营。原告在招商时与广大商户有许多承诺，实际上均未兑现；3、对原告主张的违约金标准无异议，但对原告按照双倍计算场地使用费、物业服务费有异议；4、2012年4月14日至7月13日的租金，应该在2012年4月支付，已经超过诉讼时效。
原告提供了以下证据材料：
1、卖场租赁合同，证明原被告存在租赁关系的事实以及双方关于租金、物业管理费、违约金等的约定。
2、开业广告，证明原告商场于2012年4月14日开业。
3、个体工商户营业执照，证明倪小妹系博福尼橱具商行的经营者。
4、卖场租赁合同（2010年11月29日赵海田和原告签订），证明赵海田系实际承租人和实际经营者。
5、申请书，证明针�案涉铺位赵海田向原告申请租金分期支付，实际上该期间的部分租金被告也没有付清。
6、都市快报广告、销售合同、交款单，证明原告商场于2012年4月14日开业。
7、2012年9月与赵海田签订的协议书，证明赵海田是实际经营者和承租人。
8、律师函、邮寄凭证、网上签收打印件，证明2013年4月原告委托律师向两被告催讨租金。
9、复婚证明，证明两被告已于2013年3月复婚。
被告倪小妹未提交证据。
被告赵海田向本院提交离婚证、政策告知函各一份，证明两被告于2010年9月14日已经离婚以及如解除合同原告应按200元／平方米支付两被告经济补偿的事实。
为查明事实，本院依法调取梅传通等商户与原告系列诉讼案件中的相关证据及判决书。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
被告赵海田对原告证据1-6、9的真实性无异议，本院予以�认。证据7、8基本系原件，与原告其他证据互相印证，本院予以确认。原告对被告赵海田提供的离婚证无异议，本院予以确认。政策告知函系复印件，本院不予认定。到庭当事人对本院调取材料的真实性无异议，本院予以认定。
根据上述确认的证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：
倪小妹与赵海田原系夫妻，于2010年9月离婚，后于2013年3月复婚。杭州天亿家居广场博福尼橱具商行登记业主为倪小妹，系天亿家居广场的老商户。2010年11月29日，赵海田与杭州欧亚达家居有限公司城西分公司签订《卖场租赁合同》，承租4-033号商铺代理帝森·博福尼品牌橱具的销售，租期一年，至2011年10月到期。同日，赵海田向欧亚达公司提出书面申请，该申请记载：本人经营4-033号博福尼橱柜，为杭州地区总经销，因资金紧张，申请房租分四次付清。
2011年11月1日，赵海田以杭州天亿家居广场博福尼橱具商行（乙方）名义与原告（甲方）再次签订了一份《卖场租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市古墩路829号的天亿店内四楼编号为4-033号铺位租赁给乙方；房屋计租面积227.69平方米；租赁期36个月，即自甲方商场开业之日起满36个月止，乙方以每三个月为一周期支付租金、物业费，每月租金10246元，每月物业管理费6831元，实行先付后用的原则，以后各期租金于当期起始日的5日前付；乙方逾期支付超过30日或逾期支付2次，甲方有权提前解除合同，要求返还租赁场地，并追究乙方违约责任；乙方在签订合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金17077元，租期满后，双方不再续约的，甲方无息退还；同时乙方还须交纳质量保证金10000元；如乙方原因违反合同约定导致提前解除合同，乙方向甲方已交纳的各项款项不予退还，给甲方带来其他损失的，甲方�权追索，乙方赔偿损失不得低于一个月租金；非正常情形下双方租赁关系终止的，乙方应将房屋退还给甲方，超过两日的，应当按原租金、物业服务费标准的2倍支付相关费用。合同签订后，两被告未交纳履约保证金、质量保证金和首期租金、物业费。
2012年4月14日，欧亚达家居天亿店重新开业。2012年9月，赵海田在商场推销活动协议书上签名。两被告一直未交纳租金、物业服务费等。2013年4月，原告曾委托律师向两被告催讨租金未果。2013年7月18日，原告向本院起诉，要求判如所请。
本院认为：博福尼橱具商行虽登记业主为倪小妹，但倪小妹丈夫赵海田实际经营。2011年11月1日，赵海田以博福尼橱具商行名义与原告再次签订《卖场租赁合同》，从合同实际履行情况来看，赵海田仍参与实际经营。故原告有权要求两被告共同承担责任，对赵海田与其无关的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同约定，被告逾期支付租金、物业服务费超过30日或逾期超过2次，原告有权提前解除合同。本案两被告至今没有支付过一期租金及物业服务费，其行为已构成违约，故原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。两被告于2013年7月26日收到诉状，应确认双方合同于该日解除。博福尼橱具商行相应物品仍在商铺中，两被告也未与原告办理交接手续，赵海田抗辩已于2013年3月腾退商铺，双方合同已经解除，无相应事实依据，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，两被告应支付合同解除前的房屋租金及物业服务费，并及时腾退商铺归还原告。2012年4月14日，欧亚达家居天亿店重新开业。原告主张从2012年4月14日起算租金，本院予以支持。赵海田虽提出“商户达到80%以上才可以开业经营”的抗辩，但未提供任何证据加以证明。2012年4月14日至2013年7月26日按合同约定的10246元／月标准计算租金，为158130元；按6831元／月标准计算物业服务费，为105425元。赵海田还提出2012年4月14日至7月13日的租金应在2012年4月支付，已经超过诉讼时效，但原告提交的证据表明2013年4月原告已委托律师向两被告催讨，故本院对该抗辩意见亦不予采信。
本案中，因两被告逾期未交纳租金、物业服务费，构成违约，原告依约解除合同，故两被告应承担相应的违约责任。现原告同时主张按一个月租金、物业费计算违约金，合同解除后至房屋腾退交付前的场地使用费、物业服务费按合同租金、物业服务费标准双倍计算，均属于违约责任。但根据合同法的规定，违约金具有补偿性质，主要在于补偿守约方的损�。如合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑涉案合同正常履行原告可获得的利益，结合两被告违约情况，本院认为原告主张的违约金明显过高，被告要求调整，合法有据。综合以上因素，本院确定自2013年7月27日至实际腾退日，两被告仍参照原合同约定标准计算支付原告场地使用费、物业服务费。同时，两被告支付原告一个月租金、物业费的违约金17077元。被告倪小妹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认倪小妹、赵海田与杭州欧亚达企业管理有限公司之间的2011年11月1日的《卖场租赁合同》�2013年7月26日起解除。
二、倪小妹、赵海田于本判决生效之日起十日内将位于杭州市古墩路829号的欧亚达家居杭州天亿店4楼编号为4-033号铺位腾退，归还给杭州欧亚达企业管理有限公司。
三、倪小妹、赵海田于本判决生效之日起十日内支付杭州欧亚达企业管理有限公司自2012年4月14日至2013年7月26日的租金158130元、物业服务费105425元，并按租金10246元／月、物业服务费6831元／月的标准支付场地使用费、物业服务费（自2013年7月27日起计算至实际腾退日止）。
四、倪小妹、赵海田于本判决生效之日起十日内支付杭州欧亚达企业管理有限公司违约金17077元。
五、驳回杭州欧亚达企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5398元，减半收取2699元，由倪小妹、赵海田负担，于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 卜 亮
二〇一三年九月二十三日
书记员 黄燕美