湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0106民初4646号
原告：熊恩芝，女，1952年1月22日出生，回族，户籍地武汉市武昌区，现住武汉市武昌区。
委托代理人：罗杰、左娜，广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，总经理。
被告：刘轶喆，男，1977年11月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。
被告：中国农业银行股份有限公司武汉直属支行，住所地武汉市江岸区建设大道648号。
负责人：刘晓琴，行长。
委托代理人：叶菁，该行员工。
原告熊恩芝与被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、被告刘轶喆、被告中国农业银行股份有限公司武汉直属支行（以下简称农行直属支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法由审判员金莎担任审判长，与人民陪审员翁月芬、彭开莉组成合议庭，于2017年1月16日开庭，公开进行了审理。原告熊恩芝及其委托代理人罗杰，被告农行直属支行的委托代理人叶菁到庭参加诉讼。被告联友公司、被告刘轶喆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告熊恩芝诉称，位于武汉市武昌区都景园1栋1单元3层6室的房屋系被告联友公司开发建设，2003年11月26日，原告与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，以21万元的价格购得联友公司开发的上述房屋。原告分三次付清购房款，并对该房装修后，于2004年7月入住至今。
因被告联友公司一直以各种理由拒绝协助原告办理房产证，原告于2015年10月诉至法院，武昌区人民法院以（2015）鄂武昌民初字第04189号案件受理后，原告与被告联友公司达成调解，协议内容为：一、原告熊恩芝与被告联友公司于2003年11月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、被告联友公司于2016年3月7日前协助原告熊恩芝办理坐落于武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋的过户手续，相关过户费用由原告熊恩芝自行承担。如2016年3月7日前被告联友公司未能协助原告熊恩芝办理该房屋的过户手续，由此产生的相关过户费用由被告联友公司承担；三、被告联友公司于2016年3月7日前支付原告熊恩芝违约金2100元。案件受理费500元，减半收取250元，由被告联友公司负担。
因被告联友公司拒不履行生效调解书确定的义务，原告申请法院强制执行，在执行过程中，原告得知上述房屋已被设立抵押权，被告联友公司与刘轶喆于2005年3月20日签订虚假的《武汉市商品房买卖合同》，并向被告农行直属支行申请贷款，在原告购买的房屋上设立抵押权。原告认为，自己从2004年7月入住至今，从未见过包括刘轶喆在内的任何人对上述房屋主张权利，被告联友公司与他人恶意串通，对其开发建设的房屋签订一房两卖的《武汉市商品房买卖合同》，采取冒用该公司职工或他人名义与诸多银行签订《个人购房担保借款合同》，损害实际购房人的合法权益。故被告联友公司与被告刘轶喆签订的《武汉市商品房买卖合同》应为无效合同，因法律规定“主合同无效，从合同无效”，故被告联友公司、刘轶喆与被告农行直属支行就武汉市武昌区都景园1栋1单元3层6室签订的《个人购房担保借款合同》依法应为无效。为此，原告诉至法院，要求：1、依法确认被告联友公司与被告刘轶喆就武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；2、依法确认被告联友公司与被告刘轶喆、农行直属支行就武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋签订的《个人购房担保借款合同》无效；3、判令被告联友公司、被告刘轶喆、农行直属支行立即办理解除设立在武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋上的抵押登记手续；4、判令被告共同承担本案诉讼费用。
原告熊恩芝为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、原、被告的身份证、工商登记信息，拟证明原、被告的主体身份。
证据二、《武汉市商品房买卖合同》及购房发票，拟证明原告与联友公司存在商品房买卖的民事法律关系，并已缴纳购房款。
证据三、水、电费清单、物业费收据以及社区、物业公司、业主委员会出具的证明，拟证明原告自收房以来，一直居住在诉争房屋内，并缴纳各项费用。
证据四、（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书及法律文书生效确认书、武汉市房屋产权登记信息查询单、（2016）鄂0106执433号执行裁定书及房屋查封信息单，拟证明本案诉争房屋应过户至原告名下。
证据五、被告刘轶喆与被告联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》、武汉市房屋抵押记载信息单，以上证据来源于武昌区房管局档案材料，拟证明被告刘轶喆与被告联友公司虚构购房合同，将原告所购房屋作为抵押物，于2005年3月30日办理期房抵押证明，抵押权人为被告农行直属支行，期房抵押证明号为昌200501338。
证据六、交纳维修基金、公告费的票据及刊登公告的报纸，拟证明经法院调解成功后，原告在办证过程中，按房管局的要求交纳了维修基金，刊登了相关公告，此后房管局才告知诉争房屋上有抵押，不能办证。
被告联友公司未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告刘轶喆未作答辩，亦未向本院提交证据。
被告农行直属支行辩称，我行不是本案的适格主体。本案为房屋买卖合同纠纷，熊恩芝与被告联友公司是买卖合同关系，我行与刘轶喆是借贷关系，这是两个不同的法律关系。我行与刘轶喆签订的《个人购房担保借款合同》主体合格、内容合法，并且该笔贷款已就抵押房屋办理期房抵押证明，双方借贷、抵押担保关系事实清楚，权利义务明确。刘轶喆该笔贷款尚有余额8万余元未偿还，不具备办理解除抵押登记手续的条件，熊恩芝诉请我行立即办理解除与刘轶喆签订的《个人购房担保借款合同》项下抵押登记手续并无事实和法律依据。我行拟另案起诉借款人刘轶喆及担保人联友公司，向借款人及担保人追偿该笔贷款本息。
被告农行直属支行提交如下证据：
证据一、营业执照，拟证明被告的主体资格。
证据二、《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、武汉市期房抵押证明、个人消费借款凭证，拟证明农行直属支行与刘轶喆、联友公司系购房担保借款关系，要解除抵押登记手续，刘轶喆、联友公司应将贷款本息还清。
本院调取如下证据：1、（2015）鄂武昌民初字第04189号案卷材料（庭审笔录），在该案审理过程中本院未查询到诉争房屋的抵押信息，被告联友公司的委托代理人到庭参加诉讼，也未向本院陈述诉争房屋已抵押给农行直属支行的情况，并与原告签订了调解协议。2、诉争房屋的抵押信息、查封信息及抵押档案资料中刘轶喆的未婚证明和交纳购房首付款的收据。
经当庭举证、质证，被告刘轶喆、联友公司未到庭，视为放弃质证的权利，被告农行直属支行认为原告提交的证据与其无关，不发表质证意见。原告熊恩芝对被告农行直属支行提交的证据，认为应以保存在房管局档案中的合同为准，对期房抵押证明的真实性无异议，合法性有异议，期房抵押证明是违法取得的。对本院调取的证据，原告熊恩芝和被告农行直属支行均无异议，综合上述质证意见，本院对被告农行直属支行提交证据的真实性予以确认，对原告熊恩芝提交的全部证据的证明效力予以确认。
根据上述本院予以采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
2003年11月26日，熊恩芝（买受人）与联友公司（出卖人，原名称武汉市联友房地产开发有限责任公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为武昌区中华路都景园第1幢1单元3层6号，建筑面积为116.2平方米；该商品房单价为每平方米1807元，2003年11月26日付7万元，2004年4月30日前付10万元，2004年7月10日前付4万元；出卖人应当在2003年12月1日前，将具备验收合格条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。
熊恩芝按照合同约定向联友公司支付购房款21万元。2004年7月21日，联友公司向熊恩芝出具武汉市房地产交易统一发票，发票金额为21万元。2004年7月至今，熊恩芝居住在武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋，并交纳水电费和物业费。
由于联友公司未按照合同约定协助熊恩芝办理房屋过户手续，熊恩芝向武昌区人民法院提出诉讼，请求判令：1、依法确认熊恩芝与联友公司就位于武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室（建筑面积116.2平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司立即协助熊恩芝办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证；3、联友公司向熊恩芝支付合同违约金2100元（210000×1%）；4、本案诉讼费由联友公司承担。2015年12月17日本院作出（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书，确定双方当事人自愿达成的协议：一、原告熊恩芝与被告联友公司于2003年11月26日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、被告联友公司于2016年3月7日前协助原告熊恩芝办理坐落于武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋的过户手续，相关过户费用由原告熊恩芝自行承担。如2016年3月7日前被告联友公司未能协助原告熊恩芝办理该房屋的过户手续，由此产生的相关过户费用由被告联友公司承担。三、被告联友公司于2016年3月7日前支付原告熊恩芝违约金2100元。案件受理费500元，减半收取250元，由被告联友公司负担。因被告联友公司不履行调解书约定的义务，原告熊恩芝申请法院强制执行，在执行过程中，武昌区房管局于2016年6月13日出具的《武汉市房屋产权登记信息查询单》载明，商品房权属证明书昌2004000**号房屋坐落武昌区楚材巷161号都景园1号楼3-6，产权人为被告联友公司，建筑面积111.4平方米，该房抵押状态无，查封状态无。原告熊恩芝于2016年7月交纳公告费和维修基金，在《长江日报》上刊登公告，此程序完成后，武昌区房管局告知熊恩芝，因诉争房屋上设立了抵押权，不能为熊恩芝办理产权登记，2016年7月27日武昌区房管局出具的《武汉市房屋抵押记载信息单》载明，诉争房屋抵押人为刘轶喆，抵押权人为农行直属支行，期房抵押证明号为昌200501338，发证日期为2005年4月4日，被担保主债权的数额为人民币25万元，履行债务期限为2005年3月30日至2020年3月30日。因诉争房屋设立了抵押权，本院以（2016）鄂0106执433-1号民事裁定书查封上述房屋。同时，原告熊恩芝向本院提出起诉，请求判如所请。
在审理过程中，本院查询武昌区房管局档案得知，2005年3月20日，联友公司与刘轶喆签订《武汉市商品房买卖合同》，将上述房屋出售给刘轶喆，该房屋单价为每平方米3730元，总金额415522元。联友公司于2005年3月24日开出收据一份，载明收到刘轶喆首付都景园306号房房款165522元。
2005年刘轶喆与农行直属支行签订《个人购房担保借款合同》，约定，刘轶喆向农行直属支行借款25万元用于购买武昌区中华路137都景园1栋1单元3层6号房，自愿以该房作为抵押物。农行直属支行提交的借款合同与武昌区房管局档案中留存的借款合同差别为：存档的合同部分要素不全，包括借款利率、计收罚息的方式、收款账号、划款方式、保证担保条款等。
另查明，武汉市都景园小区第一届业主委员会、武汉都景物业管理有限公司及武昌区中华路街西城壕社区均证明熊恩芝自2004年7月一直居住于都景园小区1栋1单元3层6号房屋。
本院认为，熊恩芝与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助熊恩芝办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给熊恩芝，该合同已经实际履行。且经本院（2015）鄂武昌民初字第04189号民事调解书确认，被告联友公司应协助原告熊恩芝办理房屋登记过户手续。
联友公司将本案诉争房屋出售给熊恩芝后，又与刘轶喆签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给刘轶喆，并以刘轶喆的名义，将诉争房屋作为抵押物向农行直属支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因刘轶喆未到庭，也未提交交纳购房款的证据，且其从未对都景园小区1栋1单元3层6号房屋主张过任何权利，故刘轶喆在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向农行直属支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了熊恩芝的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，熊恩芝要求确认联友公司与刘轶喆签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。
熊恩芝要求依法确认被告联友公司与被告刘轶喆、农行直属支行就武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋的《个人购房担保借款合同》无效及判令被告联友公司、被告刘轶喆、农行直属支行立即办理解除设立在武汉市武昌区都景园小区1栋1单元3层6室房屋上的抵押登记手续的主张，因联友公司并未在该合同上签字盖章，而刘轶喆与农行直属支行之间的法律关系，与本案审理的商品房买卖合同关系并非同一法律关系，本案中对此不作处理。但刘轶喆将并非其本人所有的房屋抵押给农行直属支行，侵害了原告熊恩芝的合法权益，故其与农行直属支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十四条“抵押担保”部分无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故本院对原告熊恩芝的上述两项诉讼请求，予以部分支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告武汉市联友房地产开发有限公司与被告刘轶喆于2005年3月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。
二、被告刘轶喆与被告中国农业银行股份有限公司武汉直属支行签订的《个人购房担保借款合同》中“抵押担保”的部分无效。
三、被告刘轶喆、被告中国农业银行股份有限公司武汉直属支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200501338号期房抵押证明的手续。
四、驳回原告熊恩芝的其他诉讼请求。
本案案件受理费4450元，公告费560元，共计5010元，由被告武汉市联友房地产开发有限公司、刘轶喆共同负担（此款原告熊恩芝已垫付，由被告武汉市联友房地产开发有限公司、刘轶喆于本判决生效之日起五日内给付原告熊恩芝）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，财政机关：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户银行：农行武汉市民航东路支行，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 金 莎
人民陪审员 彭开莉
人民陪审员 翁月芬
二〇一七年一月二十日
书 记 员 任冬春