山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第3286号
原告陈某甲，农民。
原告陈某乙，农民。
两原告委托代理人苏杭，青岛市北海润德法律服务所法律工作者。
被告陈某丙，农民。
委托代理人刘积波，山东天正平律师事务所律师。
原告陈某甲、原告陈某乙与被告陈某丙法定继承纠纷一案，于2013年8月23日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月16日、11月21日、2014年5月15日、8月26日公开开庭审理了本案。原告陈某甲、原告陈某乙及其委托代理人苏杭，被告陈某丙及其委托代理人刘积波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈某甲、原告陈某乙共同诉称，原告陈某甲与被继承人谢美娥系夫妻关系，共生育两个儿子，即某、被某。谢美娥在平度市李园街道办事处北关村有父母遗留的住宅一处，地号为L1-15-46，图号为73.00-75.00，用地面积为180.7平方米，置换了位于平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室、二区6号楼4单元201室，被告私自与相关部门签订协议，独占两套房屋。谢美娥于2012年12月20日去世。被告的行为严重侵害了原告的权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令位于平度市李园街道办事处北关村居民楼二区6号楼4单元201室、一区6号楼一单元301室由原告继承；本案的诉讼费用由被告承担。
被某口头答辩称，一、原告诉讼请求没有事实根据和法律依据。本案应当依法先确认涉案房屋所有权和宅基地使用权归谁所有。因为原告所诉涉及两套楼房，没有房屋所有权证，产权不明。无法确认是否予以继承分割。二、原告的诉讼请求，没有有效的证据予以证实，为此请求合议庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院查明了以下事实：
1993年2月8日，谢荣乐与陈某丙订立遗赠扶养协议一份，内容为：遗赠人谢荣乐，妻子早逝，老年无人照顾，经与其独生女谢美娥商量，由谢美娥之子陈某丙扶养谢荣乐，并养老送终，在谢荣乐去世后，其所有财产全部由陈某丙继承。一、扶养人陈某丙自愿与遗赠人共同生活，并负担其衣食、治病等日常生活，生活水平不低于扶养人的生活水平，不得虐待遗赠人，否则遗赠人有权终止本协议。二、在谢荣乐去世后，将其全部财产包括坐落于平度市城关镇北关村（现平度市李园街道办事处北关村35号草房四间、家具、家器一宗）遗赠给陈某丙所有，他人不得干涉。经谢荣乐与谢美娥协商同意，院内四间南平房归谢美娥所有，但谢荣乐有生之年有居住权和使用权，他人不得干涉。三、谢荣乐生前的所有债权债务，都由陈某丙承担。四、协议自签订之日起即具有法律效力，双方要严格履行，不得无故变更终止，否则要承担法律责任。本协议一式三份，当事人各一份，平度市公证处存档一份。协议签订后，被某与谢荣乐共同生活，直至谢荣乐1996年9月份去世。
另查明，本案所涉房屋的农村集体土地建设用地使用证载明土地使用者为“谢永乐”（即谢荣乐），图号为73.00-95.00、地号为L1-15-46，用地面积为180.7平方米，建筑面积为48.23平方米；房屋所有权证（平房私字第00681号）载明所有权人为“谢永乐”（即谢荣乐），建筑面积为48.23平方米。2008年9月7日，平度市人民医院（甲方）与被某（乙方）签订了“北关村老街道拆迁安置补偿协议书”一份，该协议书载明：第一条、面积及评估费用。1、乙方合法的宅基地占有面积180.7平方米；2、评估费用。房屋及附属设施补偿费52000元、搬家补助费1000元、临时过渡补助费400元／月，按15月计算，共计6000元，其它补助费电话200元、有线电视400元，以上合计伍万玖仟陆佰元整。第二条、甲方以返还楼房建筑面积为主的方式对乙方进行补偿，按照拆迁安置补偿方案，具体如下：1、住宅房。（1）就近安置，位置在郑州路西，北关村委西侧菜市场，以一层为标准层，按1：1比例返还楼房建筑面积，应返还就近楼房建筑面积90平方米。（2）异地安置，位置在北关二区原雅美隆服装厂地段，以一层为标准，按1：1比例返还楼房建筑面积，应返还异地楼房建筑面积99.8平方米。……3、乙方所选住宅楼房面积超过宅基地面积，在3%以内，按所选楼层价格政策计算；在3%以外，按所选楼层市场价计算。若乙方返还面积少于宅基地面积，在3%以内，按标准层（一楼）价格计算；在3%以外，按2000元／平方米计算。4、甲方赠送乙方10平方米储藏室。超出部分在楼房交付使用时，按规定价格计算收费。
在平度市人民医院与被某签订“北关村老街道拆迁安置补偿协议书”时，对涉案房屋及附属设施补偿价值进行了评估。其中正房4间，建于1970年，建筑面积48.23平方米，每平方米现值288元，计13890.24元；南平房建于1991年，建筑面积55.2平方米，每平方现值338元，计18657.6元；东平房建于2002年，建筑面积20.63平方米，每平方米422元，计8705.86元；西平房建于2002年，建筑面积10.89平方米，每平方现值422元，计4595.58元；东偏厦建于2002年，建筑面积5.46平方米，每平方米现值106元，计578.76元；水泥地面33.92平方米，每平方米价值20元，计678.4元；水泥池子0.22平方米，补偿40元；顺墙铁门，补偿200元；院墙长6.4米，每米50元，计320元；玻璃罩顶，36.8平方米，每平方米30元，计1104元；厕所，补偿200元；杨树1棵，补偿30元。还补偿搬迁费每户400元；临时过渡补助费每平方米建筑面积补助60元，134.15平方米，计8049元；地段补偿每平方米720元，134.15平方米，计96588元；电话补偿200元、有线电视补偿400元、排污设施补助费400元。被某已经分得北关二区6号楼4单元201室楼房一套，实际取得的面积为94.16平方米，比协议面积少5.64平方米，长款11844元；储藏室10.38平方米，减去赠送5平方米，5.38平方米交款5380元；配套设施暖气安装费9758.9元、天然气安装费2577.48元、太阳能1800元，结算应交款为7672元。分得位于平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室楼房一套，实际取得面积为84.89平方米，按照房屋差价计算，需补交4238元；车库24.47平方米，每平方米2180元，计款53344.6元价格；赠送储藏室5平方米，每平方米1280元，计款6400元；配套设施暖气费9762.35元、天然气2578.02元、太阳能1800元，应补交总计72072.97元。
本院委托青岛泰城房地产评估有限公司对涉案两栋房屋进行了评估，该公司做出的西泰城估（2014）195号房地产估价报告，该报告按照安置协议的面积进行评估，结果为：平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室楼房的价值为346050元，北关二区6号楼4单元201户楼房的价值为367464元，两栋房屋共计713514元。经庭审质证，被告提出异议，认为按照协议面积进行计算的并非房屋的实际面积。本院认为青岛泰城房地产评估有限公司应当按照被告实际取得的房屋进行评估，并已通知该公司对房地产评估报告进行了补正，该公司重新做出西泰城估（2014）498号房地产评估补正报告，同时说明西泰城估（2014）195号房地产估价报告作废，补正后的房地产估价报告评估结果为：平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室楼房价值326402.05元、车库价值为80751元；北关二区6号楼4单元201户楼房价值为346697.12元。两栋房屋共计753850.17元，取整为753850元。
再查明，谢荣乐与被某订立遗赠扶养协议时，其妻已经去世，谢荣乐与其妻只有一个女儿即谢美娥。谢美娥与其丈夫陈某甲生育二子即某、被某。2012年8月1日，本院受理原告谢美娥诉被某一案，谢美娥要求确认坐落于平度市李园街道办事处北关村二区6号楼4单元201户楼房归谢美娥所有［平度市人民法院（2012）平民一初字第2862号］，谢美娥于2012年12月20日去世。其丈夫陈某甲提交遗嘱一份，欲证明谢美娥将拆迁所得房屋由“陈东生”继承，并申请作为原告参加诉讼。经质证，被某对遗嘱的真实性不予认可。本院认为谢美娥去世后，被某对陈某甲提交谢美娥遗嘱的真实性存在争议，在尚未确认遗嘱效力，并对其继承人范围进行确认之前，陈某甲即作为本案原告参加诉讼，主体是否适格待定。可在确认谢美娥的合法继承人后，再行主张，故裁定驳回原告陈某甲的起诉。2013年8月21日，原告陈某甲、原告陈某乙诉至法院，要求请求法院依法判令位于平度市李园街道办事处北关村居民楼二区6号楼4单元201室、一区6号楼一单元301室由原告继承。
本案争议的焦点：一、谢美娥所继承的房屋所指向的宅基地面积；二、谢美娥所继承的房屋能否按照其指向的宅基地面积获取拆迁安置面积。
上述事实，有证人谢美芳的证言、“遗赠扶养协议”一份、农村集体土地建设用地使用证一份、房屋所有权证一份、“北关村老街道拆迁安置补偿协议书”一份、“关于对谢永乐房产的评估报告”一份、平度市李园街道办事处北关村民委员会证明一份、平度市人民法院（2012）平民一初字第2862号民事裁定书一份及该案的庭审笔录四份、质证笔录一份、调查笔录三份、青岛泰城房地产评估有限公司西泰城估（2014）195号、498号房地产评估报告各一份及鉴定异议答复函一份、平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室楼房分配明细一份、北关二区6号楼4单元201户楼房分配明细一份，原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，涉案房屋宅基地面积为180.7平方米，其中90平方米按照协议约定的1：1比例，分得就近安置的位于北关村委西侧菜市场楼房（北关村居民楼一区）建筑面积90平方米；剩余90.7平方米按照协议约定的1：1.1的比例分得异地安置的位于北关二区原雅美隆服装厂地段（北关二区）楼房建筑面积99.8平方米。“南平房四间”所占其中宅基地面积55.2平方米，按照协议中约定就近安置1：1比例、异地安置1：1.1的比例，其中一半27.6平方米，可以其分得就近安置的位于北关村委西侧菜市场楼房（北关村居民楼一区）建筑面积27.6平方米；剩余一半可以分得异地安置的位于北关二区原雅美隆服装厂地段（北关二区）楼房建筑面积30.36平方米。
被告实际取得就近安置位于北关村委西侧菜市场楼房（北关村居民楼一区）建筑面积84.89平方米，评估价值326402.05元；按照安置协议取得储藏室赠与价值6400元（1280元×5平方米）；被告购买车库建筑面积24.47平方米，评估价值80751元，交款53344.6元；补交房屋差价10988元（4238元＋6750元）；交纳配套设施暖气费9762.35元、天然气2578.02元、太阳能1800元。综上，北关村委西侧菜市场楼房（北关村居民楼一区）因拆迁安置及增值部分的价值共计328680.08元（326402.05元＋80751元-（53344.6元＋10988元＋9762.35元＋2578.02元＋1800元）］。
被告实际取得异地安置北关二区6号楼4单元201室楼房建筑面积为94.16平方米，评估价值346697.12元；少购面积5.64平方米，补偿11844元（2100元×5.64平方米）；储藏室10.38平方米，减去赠送5平方米，剩余5.38平方米交款5380元；配套设施暖气安装费9758.9元、天然气安装费2577.48元、太阳能1800元。综上，北关二区6号楼4单元201室楼房因拆迁安置、安置面积差额补偿及增值部分的价值共计339024.74元（346697.12元＋11844元-（5380元＋9758.9元＋2577.48元＋1800）］。
《中华人民共和国继承法》第二十九条规定，“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方式处理。”《中华人民共和国物权法》第一百条规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”谢荣乐遗嘱经过平度市公证处公证，遗嘱中部分内容进行了修改，将涉案房屋中“南平房四间”改为由谢美娥继承，修改部分加盖了校对章，本院认为其修改后的遗嘱有效。涉案房屋的农村集体土地建设用地使用证和房屋所有权证载明，该房屋宅基地审批时建筑面积系48.23平方米，仅包括协议中的“草房四间”，并不包括协议中的“南平房四间”。但是基于遗赠扶养协议人谢荣乐与扶养人陈某丙、谢荣乐女儿谢美娥所签订协议约定的“南平房四间”归谢美娥所有，系将该四间房屋以遗嘱的方式由其女儿谢美娥继承，谢美娥因此取得了“南平房四间”的占有、使用、收益的权利，按照地随房走的原则，谢美娥取得了“南平房四间”所占用的宅基地的使用权。被告在谢美娥生前签订了拆迁补偿协议，谢美娥对该协议没有提出异议，视为同意了被告与平度市人民医院签订的“拆迁安置补偿协议书”，谢美娥有权按照其所有的“南平房四间”所占用宅基地所分得房屋拆迁安置面积及“南平房四间”评估所得款项。谢美娥去世后，原告陈某甲、原告陈某乙、被某均系第一继承人，应当按照等额继承，即每人继承其中的三分之一。两栋房屋因拆迁安置及增值部分的价值共计667704.82元，按照“南平房四间”（55.2平方米）所占整栋涉案房屋（180.7平方米）宅基地面积的比例，“南平房四间”取得拆迁安置房的价值为203969.6元。两原告和被告各分得其中的三分之一，即67989.87元。因拆迁安置分得的两栋房屋，被告因遗赠扶养协议所取得的拆迁安置面积及因继承取得的拆迁安置面积所占整个拆迁安置面积份额较大，而且房屋属于难以分割的不动产，因此以两栋房归被告所有，两原告按照评估价值分得应得款项为宜。故两栋房归被告所有，被告付给两原告各67989.87元。
属于谢美娥的“南平房四间”，评估价值18657.6元，其去世后应当由其继承人即两原告与被告依法继承，两原告与被告各分得其中的三分之一，因该款项由被告取得，被告应当付给两原告各6219.2元。
因涉案房屋拆迁，按建筑面积获得地段补偿每平方米720元，“南平房四间”（55.2平方米）应当获得补偿款39744元，两原告与被告各分得其中的三分之一，因该款项由被告取得，被告应当付给两原告各13248元。
因涉案房屋拆迁，按建筑面积获得临时过渡补助费每平方60元，“南平房四间”（55.2平方米）应当获得补偿款3312元，两原告与被告各分得其中的三分之一，因该款项由被告取得，被告应当付给两原告各1104元。
因涉案房屋拆迁，住宅每户补助拆迁补助费400元，按照“南平房四间”（55.2平方米）所占整栋涉案房屋（180.7平方米）宅基地面积的比例，“南平房四间”应当分得122.19元，两原告与被告各分得其中的三分之一，因该款项由被告取得，被告应当付给两原告各40.73元。
正房四间、东平房、西平房及其它附属设施补偿款，归被刚看陈某丙所有。依照《中华人民共和国继承法》第十六条第二款、第三款、第十七条第一款、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百条的规定，判决如下：
一、位于平度市李园街道办事处北关村居民楼一区6号楼一单元301室楼房一栋（含车库一个）、北关二区6号楼4单元201户楼房一栋归被某所有。
二、被某付给原告陈某甲、原告陈某乙拆迁安置房屋房屋价款各67989.87元，于判决生效后10日内付清。
三、被某付给原告陈某甲、原告陈某乙“南平房四间”评估款各6219.2元，于判决生效后10日内付清。
四、被某付给原告陈某甲、原告陈某乙地段补偿款各13248元，于判决生效后10日内付清。
五、被某付给原告陈某甲、原告陈某乙临时过渡补助费各1104元，于判决生效后10日内付清。
六、被某付给原告陈某甲、原告陈某乙拆迁补助费各40.73元，于判决生效后10日内付清。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元、评估费7135元，邮寄费120元，共计17055元，由原告陈某甲、原告陈某乙、被某各负担5685元。因原告已预交，被告将应负担部分于判决生效之日起10日内直接付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 徐丛堂
审判员 卢爱林
审判员 冷明明
二〇一四年十二月一日
书记员 曹正香
书记员 马世清