上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终12621号
上诉人（原审被告）：上海脉动力影视制作有限公司，住所地上海市浦东新区南芦公路1786号359室（上海传媒产业园）。
法定代表人:周明，该公司董事长。
委托诉讼代理人:张文，上海中申律师事务所律师。
委托诉讼代理人:严巍，上海中申律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浙江前程石化股份有限公司，住所地浙江省宁波市江南路599号（科技大厦）6-7层。
法定代表人:王文杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人:童哲，北京大成（宁波）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:周诚，北京大成（宁波）律师事务所律师。
上诉人上海脉动力影视制作有限公司（以下简称脉动力公司）因与被上诉人浙江前程石化股份有限公司（以下简称前程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭于2016年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人脉动力公司的法定代表人周明及委托诉讼代理人张文，被上诉人前程公司的委托诉讼代理人周诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人脉动力公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人与被上诉人在签订租赁合同时，上海市XX路XX号XX单元房屋（以下简称系争房屋）就已经存在多处缺陷，房屋的维修基本上每月都在进行，多达数十次，但始终无法有效修缮，故上诉人不得已于2015年10月23日向被上诉人发出《办公楼退租函》。根据租赁合同第九条约定，被上诉人交付的房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的，或交付的房屋存在缺陷、危及上诉人安全的，上诉人有权单方解除合同。一审在违约损失认定方面也过于随意，物品损失的赔偿额依据的是上海A有限公司出具的评估报告，该评估报告采用的方法是“成本法”，但未说明采用该办法的理由，其评估值所参照的计算数据及参数资料也未向上诉人公布，该评估报告不应被采纳。
被上诉人前程公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
前程公司向一审法院起诉请求：1、判令脉动力公司支付2015年7月10日至实际腾退日止的租金；2、判令脉动力公司支付违约金507,140元（人民币，下同）。诉讼过程中，前程公司变更诉讼请求为：1、判令前程公司、脉动力公司在2015年签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；2、判令脉动力公司赔偿损失1,927,067.22元（包括2015年11月11日至2016年2月15日期间的房屋空置期损失810,729.30元、房屋差价损失979,033.92元、中介费118,861元、2015年11月1日至12月15日间的物业费17,585元、2015年11月1日至11月10日间的电费858元）；3、判令脉动力公司赔偿损坏及丢失的家具和跑步机共计288,379元。后前程公司又将物业费的诉请金额调整为5,861.63元。
一审法院认定事实：前程公司是系争房屋（XX单元XX室、XX室、XX室、XX室，建筑面积2,605.17平方米）的产权人。
前程公司、脉动力公司之间原有长期租赁关系。2015年2月，前程公司、脉动力公司经协商，又签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：脉动力公司向前程公司承租系争房屋作为办公使用；租赁期限为2015年4月10日至2018年4月9日；系争房屋2015年4月10日至2016年4月9日的租金为每日每平方米建筑面积3.2元，月租金为253,570元；脉动力公司应于每季度第一个月的10日前向前程公司支付租金，逾期支付租金的，每逾期一日，脉动力公司需按日租金的0.5%支付违约金；前程公司交付系争房屋时，脉动力公司应向前程公司支付租赁保证金68万元，租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由脉动力公司承担的费用外，剩余部分无息归还脉动力公司；租赁期间使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用，由脉动力公司承担；租赁期间，脉动力公司发现系争房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知前程公司修复，前程公司应在接到脉动力公司通知后的5个工作日内进行维修，逾期不维修的，脉动力公司可代为维修，费用由前程公司承担；租赁期间，脉动力公司应合理使用并爱护系争房屋及其附属设施，因脉动力公司使用不当或不合理使用，导致该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，脉动力公司应负责维修，脉动力公司拒不维修的，前程公司可代为维修，费用由脉动力公司承担；若前程公司交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁合同目的，或前程公司交付的房屋存在缺陷，危及脉动力公司安全的，或者脉动力公司逾期不支付租金累计超过半个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，若支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；该房屋交付时存在缺陷的，前程公司应自交付之日起的3日内进行修复，逾期不修复的，前程公司同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，非本合同规定的情况，脉动力公司中途擅自退租的，脉动力公司应按提前退租天数的租金的2倍向前程公司支付违约金，若违约金不足抵付前程公司损失的，脉动力公司还应负责赔偿，前程公司可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由脉动力公司另行支付。后前程公司、脉动力公司又签订《补充协议》，约定：关于脉动力公司提出的房屋问题（即：1.空调维修；2.二楼、三楼阳台雨水倒灌；3.一楼台阶损坏；4.三楼排风扇噪音；5.二楼大会议室排风扇噪音；6.门锁维修更换），前程公司将安排人员进行修复。2015年2月至12月，前程公司委托案外人多次对系争房屋予以维修。
2015年5月5日、5月8日，脉动力公司共给付前程公司租金760,710元。
2015年9月16日，前程公司致脉动力公司《催告函》，称：脉动力公司仅支付第一季度租金，2015年7月10日起的租金至今未付，且脉动力公司口头告知将退租，故要求脉动力公司在接函后2日内付清拖欠的租金及违约金，且双方的《房屋租赁合同》租期是三年，未经双方协商一致，不得单方面解除，否则由此造成的损失由脉动力公司承担。
2015年10月20日，脉动力公司向前程公司支付租金334,280元。
2015年10月23日，脉动力公司以系争房屋多处存在质量问题为由，向前程公司发出《办公楼退租函》，告知退租时间为2015年10月31日。同年10月27日，脉动力公司再次以邮件方式，告知前程公司，脉动力公司将于2015年10月31日正式退租并搬离。
2015年10月27日，系争房屋所在地的物业公司上海B有限公司（下简称物业公司）致函前程公司，称：脉动力公司在承租系争房屋后，将部分房屋出租给案外人Z公司，Z公司又将部分房屋出租给三、四家公司。目前系争房屋内的各家公司在10月底前要全部搬离，物业公司接到前程公司的电话通知，不让其搬离。10月23日、24日，因系争房屋内的公司搬离被物业公司的保安拦住而导致110出警，物业公司电话通知前程公司工作人员来现场，但该工作人员以不在上海为由未到现场。物业公司认为，其没有扣押人员和物品的权利，故要求前程公司尽快妥善处理与租户的纠纷。
2015年11月10日，前程公司、脉动力公司签署《房屋交接单》，明确了交接时的电表读数、缺失的家具和其他设施的名称和数量。
2015年11月14日，前程公司与案外人签订了系争房屋的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年2月16日至2019年2月15日，2015年12月16日至2016年2月15日为装修免租期，月租金为237,721.76元。
2016年1月，脉动力公司致前程公司《缺失家具沟通函》，称经脉动力公司再次清点，发现培训椅子5把、跑步机1台、饮水机1台、会议长桌2张在前程公司的仓库内，要求前程公司安排时间交接。
2016年2月18日，前程公司、脉动力公司签订《缺失家具归还交接单》，记载：缺失家具归还时间为2016年2月18日；缺失归还物品为培训椅子6把（已损坏3把）、跑步机1台、饮水机1台、会议长桌2张。
又查明：前程公司与案外人上海市XX事务所（下简称XX事务所）签订《佣金确认书》，记载：前程公司经XX事务所居间介绍，与交易相对方就系争房屋达成租赁关系，前程公司需向XX事务所支付佣金118,861元。
一审审理中，根据当事人的申请，上海市高级人民法院指定上海A有限公司对脉动力公司租赁系争房屋期间缺失的物品进行评估，结论为评估基准日2016年3月21日的评估值为58,662元。前程公司对该报告没有异议，脉动力公司则对评估单位的计算方式、评估单位资质等提出异议，不认可评估价格。
审理中，双方确认：脉动力公司的租金支付至2015年11月10日。
审理中，前程公司称68万元的保证金已经冲抵租金，脉动力公司则表示没有异议。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。前程公司、脉动力公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同。虽然在2015年2月至12月间，前程公司委托案外人多次对系争房屋予以维修，但鉴于前程公司、脉动力公司之间的租赁关系早已存在多年，且在本次租赁期间，脉动力公司并无证据证明前程公司拒绝履行维修义务，也无证据证明提前解除合同符合合同约定的或法定的解除条件，因此脉动力公司以系争房屋多处存在质量问题为由要求解除合同，显然依据不足，更何况双方对于合同的解除并未达成一致意见，脉动力公司应当对自己提前解除合同的行为承担相应的民事责任。再者，支付租金是脉动力公司的义务。根据合同约定，脉动力公司应于每季度第一个月的10日前向前程公司支付租金；脉动力公司逾期不支付租金累计超过半个月的，一方可书面通知另一方解除合同。鉴于脉动力公司在2015年9月16日《催告函》时尚未支付2015年7月10日至2016年10月9日的租金，显然已经超过合同约定的付款期半个月以上，前程公司要求解除合同的条件已成就。目前，脉动力公司已经搬离系争房屋，且双方均同意《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除，故法院对于前程公司此诉请予以支持。根据我国的法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据法院查明的事实，前程公司在脉动力公司搬离系争房屋后，及时将系争房屋出租他人，其行为属于为了防止损失的扩大而采取的积极措施，其遭受的损失仍应当受到法律的保护。法院综合租赁合同的期限长短、当事人的履约情况以及当事人的过错程度等因素，根据公平原则，酌情判决脉动力公司赔偿前程公司违约损失760,710元。至于前程公司要求房屋空置期损失计算至2016年2月15日，并要求脉动力公司赔偿房屋租金差价损失、中介费，因无合同和法律依据，法院不予支持。对于物业费和电费，鉴于脉动力公司同意承担，故法院对前程公司此诉请予以支持。关于缺失的物品，鉴于脉动力公司已经无法返还，故脉动力公司理应予以折价赔偿，前程公司关于要求物品赔偿的诉请法院予以支持。至于物品赔偿的金额，审理中，法院根据当事人的申请，委托评估公司对缺失的物品予以评估，前程公司对该司法鉴定意见没有异议，脉动力公司未对缺失物品的种类及数量提出异议，但对计算方式等提出异议，鉴于脉动力公司对其提出的异议未提供相应证据，故法院对该司法鉴定意见予以认定，并根据司法鉴定意见予以判处。
一审法院审理后作出判决：一、浙江前程石化股份有限公司与上海脉动力影视制作有限公司在2015年4月签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月10日解除；二、上海脉动力影视制作有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿浙江前程石化股份有限公司违约损失760,710元；三、上海脉动力影视制作有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿浙江前程石化股份有限公司物品损失58,662元；四、上海脉动力影视制作有限公司应于判决生效之日起十日内支付浙江前程石化股份有限公司物业费5,861.63元、电费858元；五、驳回浙江前程石化股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,262元、财产保全费4,720元，由浙江前程石化股份有限公司负担10,529元，上海脉动力影视制作有限公司负担6,453元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否具有合同单方解除权，其是否存在擅自解约的情形以及一审所认定的物品损失数额是否合理。上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定了合同解除的条件，若上诉人逾期支付租金累计超过半个月，则被上诉人有权解除合同；反之，若被上诉人交付的房屋存在缺陷，危及上诉人安全或其交付的房屋不符合约定致使无法实现租赁合同目的的，则上诉人有权解除合同。根据本案现有的证据，虽然系争房屋存在质量瑕疵是不争的事实，但被上诉人已经积极履行了修复义务，上诉人并无证据证明该质量问题已经达到危及人身安全或无法实现租赁合同目的的程度，故其无权行使合同单方解除权。而上诉人经被上诉人催告之时，逾期支付租金已累计超过半个月，显属违约，被上诉人有权行使约定解除权，故上诉人以房屋存在质量问题为由向被上诉人发出《办公楼退租函》并搬离的行为系属擅自解约，理应承担相应的违约责任。
至于一审所认定的物品损失数额，系根据司法鉴定机构作出的评估报告，该鉴定程序合法，鉴定机构在评估报告中也已对其评估方法及计算作出了说明，上诉人所主张的异议没有证据支持，本院不予采信。
综上所述，脉动力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,993.72元，由上诉人上海脉动力影视制作有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年一月九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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