烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）福民一重字第1号
原告：柳玉利
被告：烟台银行股份有限公司毓璜顶支行，
被告：烟台恒生-汤斯曼房地产开发有限公司
原告柳玉利与被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行（以下简称烟台银行）、被告烟台恒生-
汤斯曼房地产开发有限公司（以下简称恒生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院重审后依职权追加恒生公司为本案共同被告参加诉讼，原告柳玉利、原告委托代理人宋旭，被告烟台银行委托代理人王忠旭、洪伟，被告恒生公司法定代表人张允祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳玉利诉称：1996年9月16日，原告与恒生公司签订租赁合同，约定原告租赁使用恒生3号小区1号楼1-4层的房屋至2011年9月16日。后因原告对此租赁房屋进行了扩建和改造，恒生公司无力支付原告的改造费，故双方又于2002年3月28日签订了补充协议，将租赁期由2011年9月16日延长至2015年9月16日。2004年7月，恒生公司将上述原告承租的房屋转让给被告烟台市商业银行股份有限公司毓璜顶支行，后更名为烟台银行股份有限公司毓璜顶支行，在被告烟台银行工作人员办理上述房屋产权的转让过程中，恒生公司及原告均将此房租赁给原告使用这一情况向其做了通报。然而被告烟台银行却将上述由原告租赁的房屋于2006年以烟台市商业银行资产管理部为出租人又出租给他人使用。新承租人在未通知原告的情形下，即破门而入，强行占用了上述房屋至今。2006年，原告依法将上述房屋转租给宫秀娟使用，合同约定：租赁期限为五年，前三年每年租金30万元，以后每年递增5万元，合同签订后先付10万元作为保证金，若违约，除退还保证金外，还应赔偿与保证金相应的经济损失。被告的违法行为，导致了原告直接损失30万元，还需赔偿他人10万元。被告的做法与“买卖不破租赁”的法律相违背，给原告造成的损失，依法理应赔偿。请求判令被告将烟台市福山区城里街恒生3号小区1号楼门市西起第一门1-4层的房屋交付原告租赁使用至2015年9月16日，支付给原告赔偿金人民币40万元，并承担本案的诉讼费用。
本案经本院一审受理后，于2008年10月22日作出（2007）烟福民一初字第758号民事判决，判决被告烟台银行于判决生效后10日内将涉案房产交付原告使用至2015年9月16日，并赔偿原告损失四十万元。被告烟台银行不服上诉，烟台市中级人民法院于2009年4月3日作出（2009）烟民四终字第167号民事裁定书，裁定撤销烟台市福山区人民法院（2007）烟福民一初字第758号民事判决，发回重审。原告在第一次重审中增加诉讼请求，要求被告烟台银行支付原告经济损失223.90万元（自2009年5月20日起至实际腾退房屋之日止，按一楼每年800元／平方米，二至四楼每年500元／平方米的标准计算）。本院于2010年11月12日作出（2007）烟福民一重字第758号民事判决，判决被告烟台银行于判决生效后10日内将涉案房产交付原告使用至2015年9月16日，赔偿原告租金损失1579224.83元（自2006年6月1日计算至2010年11月12日，之后的房屋租金损失按2010年租金计算至被告实际交房之日），赔偿原告违约损失10万元，支付原告评估费17000元。被告烟台银行不服上诉，烟台市中级人民法院于2011年10月5日作出（2011）烟民四终字第554号民事裁定书，裁定撤销烟台市福山区人民法院（2007）烟福民一重字第758号民事判决，发回重审。在第二次重审中，原告变更诉讼请求，要求被告赔偿原告租金损失1579224.83元（按照评估租金自2006年6月1日计算至2010年11月12日），赔偿原告违约损失10万元。
被告烟台银行辩称：原告诉请不符合事实，应当予以驳回。1、恒生公司转让涉案房产时，未通知我行房产已经租赁，我行在不知情的情况下，对外租赁，没有过错，即使造成损失，也是原告和恒生公司的过错，应对损失承担责任；2、原告诉请损失是自己的预测，未实际发生；3、租赁在抵押之后，根据担保法规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力；4、在租赁既没有向房产局登记，原告和恒生公司又未通知我行的情况下，我行无法得知该房已被租赁的事实；5、原告与恒生公司签订的合同系伪造的。
被告恒生公司辩称：1、与原告签订租赁协议时，之前与烟台银行的抵押权已过期并已注销，我方的租赁合理合法；2、我公司与烟台银行的贷款经过几年的协商，在2000年达成意向，准备把房产抵顶贷款，卖给烟台银行，后来因行长调离，协议一直没有执行，2004年烟台银行齐姓、沙姓工作人员和我商谈产权转移事宜，这事我已通知原告，问其是否购买，原告讲不买；3、烟台银行齐姓、沙姓工作人员办理产权转移事宜时，我已告知银行此房已经租给原告并且还在合同期内，原告银行工作人员称他们已经与原告联系，并且知道此房确实在租赁期内。综上，我公司向原告出租房产合理合法，我公司不应该承担责任。
经审理查明：涉案房产坐落于烟台市福山区城里街恒生3号小区1号楼门市西起第1门1-4层，建筑面积1639平米，原所有权人为被告恒生公司，2004年7月15日，所有权人变更为被告烟台银行，房产证号为烟房权证福自字第Z002**号。
被告烟台银行主张，1995年至1996年被告恒生公司在涉案房产上设定抵押，并提供烟台市福山区房地产管理局于1995年10月13日颁发的烟房福自字第0814号房屋所有权证复印件，该证载明：所有权人为被告恒生公司，房屋坐落于福山区城里街恒生3号小区1号楼和2号楼，混合结构，6层，建筑面积为9914.17平米。该证中“设定他项权利摘要”载明：（1）1号楼一层权利人为金海洋城市信用社（被告烟台银行前身），权利种类为抵押，权利价值100万元，权利期限1995年10月20日至1996年1月20日，后延期至1996年7月23日，1996年5月29日注销。（2）1号楼三层权利人为金海洋城市信用社，权利种类为抵押，权利价值100万元，权利期限1995年11月23日至1996年6月23日。（3）1号楼二层权利人为烟台住房储蓄银行，权利种类为抵押，权利期限1995年11月27日至1996年6月27日，权利价值为210万元，1996年7月11日注销。（4）1号楼四层的权利人为金海洋城市信用社，权利种类为抵押，权利价值50万元，权利期限1996年4月1日至1996年11月1日。（5）1号楼二层的权利人为烟台住房储蓄银行，权利种类为抵押，权利价值100万元，权利期限1996年7月12日至1997年2月12日。原告对第0814号房屋产权证的真实性无异议，但认为抵押涉及的房产为6层，而涉案房产房产证号为002**号，是4层，原告认为涉案房产未设定抵押。
原告柳玉利主张与被告恒生公司签订了租赁合同，并承租涉案房产。被告烟台银行主张原告与被告恒生公司签订的租赁合同系伪造，并认为对租赁关系的真实性无法确认，被告烟台银行对此异议未提供证据证实。被告恒生公司对原告提交的租赁合同无异议，并认可与原告间存在租赁关系，且租赁关系自1996年9月16日开始。诉讼中，原告与被告恒生公司均认可被告恒生公司将涉案房产出租时，被告恒生公司只是口头告知原告涉案房产已抵押情况，没有履行书面告知义务。原告柳玉利主张被告烟台银行工作人员办理涉案房屋产权的转让过程中，被告恒生公司及原告均将此房租赁给原告使用这一情况向其做了通报。被告恒生公司主张2004年烟台银行齐姓、沙姓工作人员和被告恒生公司商谈产权转移事宜时，被告恒生公司已告知银行此房已经租给原告并且还在合同期内，银行工作人员称他们已经与原告联系，并且知道此房确实在租赁期内。被告烟台银行予以否认。本院于2012年12月5日对时任被告烟台银行行长助理迟志峰所做的调查笔录中，迟志峰称：在2004年银行办理过户手续之前，迟志峰和市行资产管理部的沙姓工作人员一起去找柳玉利，柳玉利讲由他自己租赁了其中的一部分房产，当时沙姓工作人员拿着柳玉利给的租赁合同复印件去市行汇报，市行给的意见是租赁是柳玉利和恒生公司之间的事，跟过户没有关系，过户手续该怎么办就怎么办，之后迟志峰就去办理了过户手续。经质证，原告柳玉利及被告恒生公司对调查笔录真实性及内容都无异议，被告烟台银行对内容是否符合事实表示不清楚。
另查，被告烟台银行资产管理部于2006年1月18日与ＸＸ签订租赁合同，将涉案房产的第三层出租，租赁期限为2006年1月11日至2007年12月30日。被告烟台银行资产管理部于2006年4月21日与王志勇签订租赁合同（实际签约人为王旭光），将涉案房产的第一、二、四层出租，租赁期限为2006年5月21日至2009年4月20日。2006年6月2日，被告烟台银行资产管理部向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函载明：因城里街恒生3号小区1号楼发生失窃事件，我行同意与王旭光签订的该房产租赁合同终止，王旭光七日内将该房产腾空，恢复原状，待案件结束后，我行再行处置。
原告主张被告烟台银行资产管理部将涉案房产出租他人，侵犯原告的租赁权，原告要求被告烟台银行赔偿自2006年6月1日至2010年11月12日按照评估计算的租金损失1579224.83元，以及原告向案外人宫秀娟支付的违约金10万元。为此，原告在第一次重审中，申请对涉案房产房屋租金进行鉴定，烟台国诚资产评估事务所于2010年5月10日出具鉴定报告，认定涉案房产的租金价值为2006年275000元，2007年318000元，2008年367000元，2009年370000元，2010年420000元，合计1750000元。烟台国诚资产评估事务所于2010年5月10日出具鉴定补充报告，认定涉案房产的一层每平米年租金为2006年417.52元，2007年488.50元，2008年571.55元，2009年668.71元，2010年764.27元。原告支付鉴定费17000元。对上述鉴定报告经庭审质证，原告无异议。被告烟台银行对鉴定报告提出异议，认为租金不需要评估；评估结论价格过高，与事实不符；评估未分楼层，未考虑一楼网点与二、三、四层的不同；评估未考虑空置率。对鉴定补充报告经庭审质证，被告烟台银行无异议，原告提出异议，认为没有明确是按照何种方法对鉴定对象进行评估；鉴定价格及所引用的情况说明自相矛盾，与客观事实不符，该报告修正下调30%的幅度没有任何的依据；该评估报告所做的增幅是以原鉴定报告中一至四层的增幅作为补充报告一层中的增幅，不是以客观统一的依据为基础。被告恒生公司提出异议，认为参照物只选了两家不具有客观性、全面性，下调30%不具有科学依据。原、被告对其提出的异议未提供证据予以证明。为证明对案外人宫秀娟的违约事实，原告向法院提供原告与宫秀娟于2006年3月26日签订的租赁合同一份，以及宫秀娟出具的收条二份。其中原告（合同甲方）与宫秀娟（合同乙方）租赁合同约定：甲方将涉案房产租赁给乙方使用，租期5年，自2006年4月1日起至2011年5月1日止；租金前三年每年30万元，第四年35万元，第五年40万元；另收保证金10万元，该保证金于2010年10月1日转为房租；该合同第8条约定，因此房屋产权已经转移，故乙方在租赁期内不得擅自更改房屋原始结构，否则发生的一切后果自负；在合同期内，甲方不得以任何理由终止合同或转租他人（除法律规定的不可抗拒的因素外），如有违约，甲方除退还乙方所缴的保证金外，还应赔偿乙方与保证金相应的经济损失。宫秀娟的收条两张载明“今收到柳玉利退回租房保证金：壹拾万元正。2006年9月30日”、“柳玉利违约赔偿款计人民币壹拾万元正。2006年11月18日”，被告烟台银行对该租赁合同及收条的真实性提出异议。在本院对宫秀娟所做的调查笔录中，宫秀娟认可原告柳玉利向其退回租房保证金10万元以及支付违约金10万元的事实。经质证，原告对该调查笔录无异议，被告烟台银行认为对宫秀娟陈述内容的真实性无法判断，被告恒生公司表示对宫秀娟租赁情况不清楚。
另查明，烟台市商业银行股份有限公司毓璜顶支行于2009年2月12日更名为烟台银行股份有限公司毓璜顶支行。
结合原、被告提交的证据及庭审质证意见，本院将原、被告争议的焦点问题归纳如下：一、原告与被告恒生公司是否存在租赁关系，租赁关系实际发生在何时，原告主张其已租赁房产是否包括涉案房产，涉案房产由谁占有使用；二、被告烟台银行是以何种方式取得涉案房产的所有权（实现抵押权方式还是买卖方式取得）。
针对焦点一、原告与被告恒生公司租赁关系是否存在，租赁关系实际发生在何时，原告主张其已租赁房产是否包括涉案房产，涉案房产由谁占有使用。
为证实租赁关系存在且自1996年9月16日开始，原告（合同乙方）提交其与被告恒生公司（合同甲方）于1996年9月16日的打印租赁合同，合同约定：“由乙方租赁使用甲方开发建设的位于恒生3#小区1-2#楼1#楼1-4层，从1轴线至5轴线的房屋，建筑面积为1814.75㎡；租赁期限为15年，自1996年9月16日至2011年9月16日；租金按每年28000元计算，共计42万元。合同签订后，乙方先支付甲方租金10万元；因甲方欠乙方工程材料款22万元，乙方可以此款抵顶甲方房屋租赁费；余款10万元，乙方在2001年1月31日之前全部付清。”2002年3月28日，原告（协议乙方）又与被告恒生公司（协议甲方）签订了补充协议，协议约定：乙方因对租赁房屋进行了拆迁、扩建、改造共花费人工费、材料费108000元，甲方无能力支付乙方的改造费，将乙方租赁期限延长4年，至2015年9月16日，以此抵顶乙方的改造费用；在租赁期内，乙方有权将此房屋转租他人进行商业活动。经质证，被告烟台银行主张原告与被告恒生公司签订的两份租赁合同均系伪造，认为两份证据均是2002年形成，内容虚假。被告恒生公司对原告提交的上述证据的真实性、证明内容都无异议，也认可与原告租赁关系自1996年9月16日开始。诉讼中，原告认可1996年9月16日的租赁合同是2002年重新打印的，但主张租赁关系已于1996年9月16日开始。
为证实上述事实，原告提交了1996年9月6日租赁合同草稿，载明：“为了规范企业管理，各单位实行独立核算，根据恒生企业总公司关于各下属企业自行负担用房费用的要求，经公司经理办公室会议研究决定一、由柳玉利辖属企业使用的恒生3#小区1-2#楼共4层，面积1814.75平米，于96年9月16日始为有偿使用。二、使用期限为15年，使用费为每年叁万元整（水电费自理）。合计费用为人民币肆拾伍万元整。三、柳玉利应于96年9月16日始付给恒生-
汤斯曼房地产开发公司人民币壹拾万元整。于2001年1月再付壹拾万元，余额可用恒生汤斯曼房地产开发公司所欠恒生工业供销公司的工程材料款抵顶。其他未完善事宜可另协商决定。”合同中有被告恒生公司的印章及原告的签名。经质证，被告恒生公司对该证据无异议，被告烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定。经本院释明，被告烟台银行不申请对该租赁合同草稿上加盖的被告恒生公司的公章真实性进行鉴定，但向本院提交申请对该租赁合同草稿的书写年限及所使用的信笺纸的制造年限予以鉴定，但被告烟台银行在本院限期内未预交鉴定费用。原告主张原告原系恒生工业供销公司法定代表人，该公司现已注销，经查，该合同草稿上记载的“恒生工业供销公司”未在工商部门查到相应档案信息。
对于涉案房产交纳租金情况，原告提交被告恒生公司于1996年9月16日、1996年9月18日、1996年9月21日出具的收款收据3张及恒生企业（集团）总公司于2001年1月15日出具的收款收据1张，分别盖有恒生公司结算专章和恒生企业（集团）总公司财务专用章，载明原告分别支付租金款2万元、6万元、2万元、10万元。原告主张恒生企业（集团）总公司代被告恒生公司收取租金10万元。经质证，被告烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定，被告恒生公司无异议，被告恒生公司以账目找不到为由未向本院提交公司关于租金的财务账目。
对于涉案房产交纳水、电费情况，原告提交了1997年1月由恒生工业公司向西关村委交纳水电费的收据及2001年10月、11月、2002年3月由排污中心向恒生小区服务管理处交纳电费的收据。经质证，被告烟台银行对此有异议，认为真实性无法认定，被告恒生公司无异议。对于电费交纳主体恒生工业公司，未在工商部门查到相应档案信息。关于排污中心，柳玉利陈述该排污中心系烟台华安机动车辆排气污染防治中心，本院依法调取了烟台华安机动车辆排气污染防治中心的工商登记材料，工商登记显示该中心成立于1997年4月7日，注册经营场所为芝罘区环山路36号，系由烟台市公安局刑警支队和山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站组建的法人企业，后于1999年4月30日转为个人独资企业，负责人是柳玉利。另调取山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站的工商登记材料，工商登记显示该工作站成立于1996年9月25日，负责人柳玉利，经营场所为烟台市福山区城里街112号，（租用恒生企业集团总公司的房产66平米办公用房及10平米仓库用房）租期、租房价格未定。经质证，原告柳玉利认为烟台华安机动车辆排气污染防治中心与山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站二者的营业场所都在同一个地点，都在涉案房产上；被告烟台银行认为企业住所应当以登记为准；被告恒生公司表示对两个单位情况不清楚。
关于租赁房产的范围，原告提交的1996年9月6日合同草稿载明承租的是3号小区1-2号楼共四层面积1814.75平米；1996年9月16日租赁合同载明承租的是3号小区1-2号楼1号楼1-4层，从1轴线至5轴线，共1814.75平米；2002年3月28日的补充协议载明的是3号小区1-2号楼1-4层从1轴线至5轴线。原告柳玉利对此解释为数轴线的系2号楼1层的1轴线至5轴线的四间房，1996年9月16日开始租赁的1814.75平米是指1号楼1至4层（即被告烟台银行办证房产1639平米）、2号楼1层（从1轴至5轴），被告恒生公司对原告租赁房产包括烟台银行办证房产的事实无异议，被告烟台银行对原告租赁房产范围有异议，认为无法证明与其办证房产有关系。诉讼中，对于涉案房产（即被告烟台银行办证房产）的各层面积，原告柳玉利、被告烟台银行、被告恒生公司一致认可一层面积为226.8平米、二层面积为497.1平米、三层面积为610.5平米、四层面积为304.6平米。
关于涉案房产的占有使用情况，原告柳玉利提交2006年1月18日被告烟台银行与ＸＸ、2006年4月21日被告烟台银行与王志勇（落款由王旭光签字）签订的租赁合同复印件，以及2006年6月2日被告烟台银行向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函，证实被告烟台银行将涉案房产出租给第三人。被告烟台银行对上述租赁合同及公函的真实性无异议，但主张其与第三人的合同没有实际履行，被告烟台银行及第三人均未占有涉案房产。诉讼中，原告柳玉利主张涉案的一、二、四层房产在2006年以后由被告烟台银行租给王旭光，王旭光转租给王志勇，王志勇转租给现在的经营者；三层在2006年以后由被告烟台银行租给ＸＸ开办幼儿园。对于二层，柳玉利称在2006年以后就一直堆放的建筑垃圾，这些垃圾有原告堆放的废品，也有三层幼儿园、四层烟台银行的装修垃圾。被告烟台银行主张其在2010年开始使用一层、四层，二层由原告柳玉利占有，三层不知是谁使用并上的锁。2013年5月13日，本院工作人员与原告柳玉利、被告烟台银行委托代理人王忠旭、洪伟、被告恒生公司法定代表人张允祥对涉案房产的占有使用情况进行现场勘验：一层由新网通手机连锁店、米奇童装使用，被告烟台银行认可是其出租给上述单位使用；二层有南北两道门，均已上锁，后有人开锁，二层放置建筑垃圾；三层上锁，内放置幼儿园设施；四层上锁，被告烟台银行认可由其使用。
针对焦点二：被告烟台银行是以何种方式取得涉案房产的所有权，是以实现抵押权方式还是买卖方式取得。
本案中，设定抵押的房产证号为08**号，而涉案房产即烟台银行办证房产证号为第Z002**号，二者是何关系。本院依职权于2013年3月1日在烟台市福山区房管局调取了烟房权证福自字第Z002**号房产、第0814号房产的档案信息材料，档案材料记载，设定抵押的房产证号为第08**号房产，房产所有权人为被告恒生公司，后经多次分割，分别转让至烟台恒生机械施工有限开发责任公司、烟台市福山区恒生汤斯曼美术装潢有限责任公司、烟台恒生商场，档案信息显示，被告烟台银行所拥有的第Z00267号房产是通过房产一级市场买卖购得，并无抵押记录。经质证，原告柳玉利认为，涉案房产与第0814号房产证下的房产所有权人完全不一致，由此可见涉案房产与抵押房产不是一处房产，涉案房产也并未设定抵押。被告烟台银行则主张涉案房产是从第0814号房产证中分割而来。根据第0814号房产证记载包含的是福山区城里街恒生3号小区1号楼和2号楼，经现场勘验，原告柳玉利与被告恒生公司法定代表人张允祥均指认福山区城里街恒生3号小区1号楼位置是指临街的一排楼包括东西两间耳房、2号楼为后面的一排楼，而涉案房产即第Z00267号房产证记载的3号小区1号楼门市西起第1门1-4层位于临街的一排楼西侧，由此可以确认第Z00267号房产系从第0814号房产中分割而来。
2000年8月26日，被告烟台银行（协议甲方）与被告恒生公司（协议乙方）签订协议，约定：“甲、乙双方在协商一致的基础上，就乙方所欠甲方债务事宜，达成如下协议：（一）乙方以其所有的2560.56平米房产抵顶在甲方的贷款本金615万元，利息130万元以及过户等相关费用，抵顶价格为3055元／平方米。（二）本协议第一条所指房产具体指位于福山区中心大街3号小区1号楼的一栋玻璃幕墙装修的四层楼房以及与该楼相联的向东延伸到2、3层大部，详细面积待过户时丈量而定。（三）乙方协助甲方将上述房产过户到甲方后，乙方与甲方所签订的借款总额为615万元的借款合同、抵押合同及合同项下的债务废止。”被告烟台银行以该协议以及涉案房产抵押情况主张其是以实现抵押权的方式取得涉案房产所有权。原告对此提出异议，主张涉案房产系被告烟台银行购买所得。
针对涉案房产的一层、二层，被告烟台银行是如何取得其所有权。被告烟台银行解释为第一层抵押权已经注销，第二层抵押给烟台住房储蓄银行，但恒生公司在烟台住房储蓄银行的贷款已经还清，而三、四层抵顶的贷款数目不够，因此与恒生公司商量把一层、二层同时抵顶了。被告恒生公司解释为将1号楼二层（抵押给烟台住房储蓄银行）与2号楼一层（抵押给被告烟台银行）的抵押交换，但没有办理抵押变更登记。
原告为证明涉案房产系被告烟台银行通过买卖方式取得所有权，向本院提交2004年7月4日，被告烟台银行与恒生公司签订的《房地产买卖契约》，合同约定被告烟台银行自愿以245.85万元向被告恒生公司购买涉案房产，房款已付清，房屋交付时间为2004年7月4日。被告烟台银行对2004年7月4日契约的真实性无异议，但主张2004年7月4日被告烟台银行与被告恒生公司办理房产过户手续时，因2000年8月26日所签订的合同不符合规定，而重新写的买卖契约，是按照房管局提供的格式合同签订的，其目的是为了过户。被告烟台银行对其主张未能提供证据证明。另查明，在过户过程中，被告烟台银行共为被告恒生公司交纳一般营业税等税款37.2万元。
上述事实有原告提供的租赁合同草稿、租赁合同、补充协议、水电费收据、房地产买卖契约、收款收据、收条、租赁合同复印件、公函，被告烟台银行提供的房屋所有权证、协议书，被告恒生公司提供的收据、完税凭证、销售不动产专用发票，本院调取的第Z00267号房产、第0814号房产的档案信息，烟台华安机动车辆排气污染防治中心、山东省机动车辆排气污染防治中心烟台工作站的工商登记档案信息，房屋租金鉴定报告，本院调查笔录、勘验笔录、庭审笔录在案为证。
本院认为，一、关于租赁关系是否存在以及租赁关系的起始时间问题。原告向本院提交了1996年9月6日其与被告恒生公司签订的租赁合同草稿，基于此，原告主张其于1996年9月16日租赁涉案房产。被告恒生公司对该租赁合同草稿无异议。被告烟台银行对该租赁合同草稿的真实性提出异议，并申请对其形成时间进行鉴定，但在本院限期内未预交鉴定费，应视为放弃鉴定。诉讼中，被告恒生公司对租赁事实予以认可，虽然被告恒生公司未能向法院提供交纳租金的财务账目，但根据原告提供的租赁合同、缴纳租赁费的收款收据、水电费收据等证据，已经形成完整的证据链条，足以证明原告租赁涉案房产，且租赁关系自1996年9月16日开始的事实，故本院对该事实予以认定。
二、关于涉案房产设定抵押情况以及被告烟台银行取得涉案房产所有权的方式问题
原告柳玉利否认涉案房产设定了抵押，对此，本院认为，因涉案房产即第Z00267号房产系从办理抵押登记的房产即第0814号房产中分割而来，而抵押登记明确指向涉案房产的1-4层，因此，本院对涉案房产设定抵押的事实予以认定。
被告烟台银行主张以实现抵押权的方式取得涉案房产，对此，本院认为，虽抵押权设立先于原告与被告恒生公司的租赁关系存在，但被告烟台银行与被告恒生公司于2000年8月26日签订的以房抵债协议不是被告烟台银行实现抵押权进而取得房产所有权的直接依据。本案中，因涉案房产的第一层抵押权已经注销，由此可以认定涉案房产的第一层并非通过实现抵押权的方式取得，而是被告烟台银行通过买卖方式取得，是以买卖的价款抵顶被告恒生公司所欠被告烟台银行的贷款；对于第二层，被告烟台银行虽主张系通过实现抵押权方式取得，但因登记的抵押权人系烟台住房储蓄银行而非被告烟台银行，依照法律规定，不动产物权的设立，经依法登记发生效力，故被告烟台银行对第二层不享有抵押权，亦非以实现抵押权的方式取得涉案房产第二层的所有权；涉案房产的第三、四层抵押虽然已过期，但是依据法律规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，故在被告恒生公司的贷款尚未还清的前提下，涉案房产的第三、四层上仍然设有抵押权。按照法律规定，抵押权人可以折价、拍卖、变卖等方式实现抵押权，因此，被告烟台银行无论是依据以房抵债协议还是房地产买卖契约取得第三、四层房产所有权，均是以实现抵押权为目的，由此可以认定涉案房产第三、四层是被告烟台银行通过实现抵押权方式取得。
三、关于涉案房产的占有使用情况
通过现场勘验，被告烟台银行认可涉案房产第一、四层目前由烟台银行占有或出租他人使用，并主张占用时间自2010年开始，但根据被告烟台银行2006年6月2日向烟台市公安局福山分局城关派出所出具的公函可以认定被告烟台银行于2006年6月2日之前已将第一层、第四层房产出租给第三人事实；对于第二层，诉讼中，原告柳玉利认可2006年以后第二层房产一直闲置，堆放原告及他人的建筑垃圾，且从现场勘验情况看，第二层闲置，因此原告主张被告烟台银行使用或出租给他人使用涉案的第二层房产没有事实依据；通过现场勘验，第三层内放置幼儿园设施，根据2006年1月18日被告烟台银行与ＸＸ签订的租赁合同，用途载明经营小饭桌，能够认定被告烟台银行于2006年1月18日将第三层出租给他人使用的事实。
四、关于原告诉请被告赔偿损失问题
本院认为，对于涉案房产的第一层，应适用买卖不破租赁，租赁优先，根据被告烟台银行时任行长助理迟志峰的证言可以证明被告烟台银行在取得涉案房产所有权的过程中，明知原告享有对涉案房产的租赁权，在原告租赁尚未到期的情形下，被告烟台银行将第一层出租的行为侵犯了原告的租赁权，故应对原告承担损失赔偿责任。对于第二层，因原告证据不足以证实被告烟台银行使用或出租给他人使用涉案的第二层房产，故原告要求被告烟台银行承担该层的损害赔偿责任无事实及法律依据。对于第三、四层，本案中原告与被告恒生公司租赁关系自1996年9月16日开始，而第三、四层抵押权起始期限最晚为1996年4月1日，先于租赁，依照法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。本案中，被告恒生公司在出租涉案房产时，没有向原告履行书面告知义务，故对原告诉请的第三、四层的损失，应由被告恒生公司承担。经本院释明，原告柳玉利放弃向被告恒生公司主张权利，系对自己民事权利的合法处分，本院予以准许。
关于损失数额，本院认为，因被告烟台银行侵犯原告的租赁权而给原告造成的直接经济损失系原告向案外人宫秀娟赔偿的违约金10万元，故本院对原告要求被告烟台银行赔偿10万元损失的主张予以支持。原告要求被告烟台银行赔偿自2006年6月1日计算至2010年11月12日的租金损失，根据鉴定补充报告，涉案房产的第一层每平米年租金2006年为417.52元、2007年为488.50元、2008年为571.55元、2009年为668.71元、2010年为764.27元，按照原、被告都认可的一层面积为226.8平米，自2006年6月1日至2010年11月12日计算原告对涉案房产第一层的租金损失为597545.58元，本院对此租金损失予以认定。
五、关于原告诉请返还涉案房产继续租赁使用问题
本院认为，对于涉案房产第一层，由于被告烟台银行已将该层出租，故继续履行原合同已经失去意义，也不符合现实情况，因此，对该诉讼请求不予支持，对因无法返还房产继续租赁使用给原告造成的损失，原告可另行主张；对于第二层，因原告证据不足以证实由被告烟台银行占有使用，故原告无权要求被告烟台银行返还；对于第三、四层，依照法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故原告与被告恒生公司之间的租赁合同对被告烟台银行不具有约束力，因此原告无权继续租赁使用涉案房产第三、四层。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一款、第六十六条的规定，判决如下：
一、被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行于本判决生效后十日内支付原告柳玉利违约损失10万元。
二、被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行于本判决生效后十日内支付原告柳玉利房屋租金损失597545.58元。
三、驳回原告柳玉利的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20300元，由原告负担9525元，被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行负担10775元。评估费17000元，由被告烟台银行股份有限公司毓璜顶支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李晓荣
人民陪审员 姜守强
人民陪审员 辛明勇
二〇一四年三月二十六日
书 记 员 栾晓丽