河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）唐民四终字第942号
上诉人（原审原告）任树平，男，1948年3月20日生，汉族，开滦唐家庄矿退休工人。
委托代理人汤小立，河北东明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）任朝龙，男，1969年12月8日生，汉族，无业。
委托代理人曾春兰，唐山市古冶区古冶法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心。
负责人杨庆山，该管理中心主任。
委托代理人刘宝林，男，1958年3月30日生，汉族，该中心房地产管理科科长。
委托代理人张成儒，男，1954年8月15日生，汉族，该中心员工。
上诉人任树平与被上诉人任朝龙、开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心因确认合同效力纠纷一案，不服唐山市古冶区人民法院（2013）古民初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告任树平与第一被告任朝龙是父子关系。1995年10月27日原告任树平承租了当时开滦嘉盛实业总公司（现名称为开滦唐家庄社区管理中心）所有的古冶区西新楼104楼2单元2号的房屋，房屋的租赁费在原告任树平的工资和养老金中扣发。2004年9月16日，第一被告任朝龙与第二被告开滦唐家庄社区管理中心签订房屋买卖契约，以第一被告任朝龙的名义购买了该房屋。因该房屋系公有住房，按照当时房改政策，由被告任朝龙和其妻张玉华以夫妻两人的工龄购买。2005年10月20日，被告任朝龙取得该房屋冀唐（公房）国用（2005）第4252号土地使用权证。
另查明，被告任朝龙与其妻张玉华于2009年2月16日在唐山市古冶区民政局办理协议离婚，其中在财产处理项注明：婚后财产分清，无争议，无债权、债务。
一审法院认为，优先购买权是出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，原告任树平是以二被告的房屋买卖行为已经侵犯了原告的优先购买权为由起诉至本院要求依法确认二被告于2004年9月16日签订的《房屋买卖契约》无效，依法不能支持。首先，物权优先于债权。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。开滦唐家庄社区管理中心是本案争议房屋的出租人作为该租赁房屋的所有权人，其对房屋依法享有处分权。承租人对于租赁房屋的优先购买权来源于房屋租赁合同，是一种债权。虽然《合同法》明确规定承租人享有优先购买权，但是其不能改变优先购买权的债权性质。根据《合同法》的规定，出租人的义务也仅是在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人违反这一义务仅需承担违约责任即可，承租人根本不存在强制购买租赁房屋的权利。其次，只有违反效力性强制规定的合同才无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《合同法》第二百三十条规定的优先购买权属于任意性规定，不属于效力性强制规定，承租人与出租人可以就优先购买权进行约定，完全可以排除优先购买权的适用，约定优先于法定。因此也不能因违反该规定而认定二被告签订的《房屋买卖契约》无效。另，原告任树平在庭审中增加的第二项诉请，是基于第一项诉请在得到支持的情形下才能实现，故对原告任树平的该项诉请亦不能支持。关于诉讼时效问题，因在该诉争房屋购买后其房租已在原告工资中停扣，原告自此应当知道该房已被购买，至起诉时止已超过两年的诉讼时效。遂判决如下：驳回原告任树平的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告任树平负担。
任树平不服上述判决上诉称，1、一审判决以涉案合同不属于《合同法》第52条规定的五种情形为由认定涉案合同有效是错误的。上诉人的诉讼请求亦未超过诉讼时效。第二被上诉人将涉案房屋出售给第一被上诉人，至今未通知上诉人，根据《合同法》第230条及最高院《关于惯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见》第118条规定，上诉人有权请求法院确认该房屋买卖无效。2、第二被上诉人违规将涉案房屋出售给被上诉人任朝龙，侵犯了上诉人的合法权益。3、任朝龙与第二被上诉人签订的《房屋买卖契约》，任朝龙未取得房屋所有权证书，任朝龙承认与第二被上诉人形成买卖关系时，未告之上诉人，也认可其侵犯了上诉人的合法权益，一审法院判决驳回上诉人的诉请限制了上诉人的权利救济途径。4、原审判决程序违法。综上，请二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人任朝龙答辩称，1、诉争房屋是上诉人在1995年10月27日承租的第二被上诉人房屋新西楼104－2－2号房屋，上诉人承租后就让任朝龙夫妻在此居住，房屋的水电暖费用由任朝龙夫妻交纳，2004年9月16日，被上诉人任朝龙的妻子张玉华就与第二被上诉人联系将涉案房屋购买，房款是任朝龙夫妻交纳的，任朝龙没有告诉任树平，是张玉华找的第二被上诉人的工作人员运作的买卖房产的过程，2013年过年后任朝龙的弟弟结婚后，要求买涉案房屋，任朝龙才承认买了此房，2009年2月16日任朝龙与妻子离婚，后再也没有与任树平说过买房一事。
开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心答辩称，1984年、1995年上诉人分别承租了新华楼33楼和西新楼104楼2－2号两套楼房，2000年上诉人将新华楼的房屋购买，被上诉人于1997年通知员工公房可以购买，被上诉人三个月的告知义务已经尽到，上诉人已经放弃了优先购买权。2004年任朝龙购买了西新楼，被上诉人交工资科的扣款通知单，每个月的房租是70－80元，每个工人的工资300－400元，上诉人应当知道工房可以出售，任朝龙离婚后又回到新华楼33楼居住。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为，上诉人任树平是以被上诉人开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心与被上诉人任朝龙之间的房屋买卖行为侵犯了其优先购买权而要求法院确认二被上诉人之间于2004年9月16日签订的《房屋买卖协议》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。上述规定说明承租人的优先购买权仅作为一般债权被保护，而不是作为准物权被保护的，只有出租人与第三人签订租赁房屋的买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的恶意串通损害承租人利益、以合法形式掩盖非法目的、违反法律行政法规的强制性规定等导致租赁房屋买卖合同无效等情形，作为合同当事人之外的承租人才可以优先购买权人的身份诉请法院确认该合同无效。
本案中上诉人任树平在被上诉人开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心处承租两套房屋，一套为唐家庄新华楼33楼10号，另一套即本案涉案房屋古冶区西新楼104楼2单元2号，系被上诉人唐家庄社区管理中心派增给上诉人任树平的，由任树平之子任朝龙从1995年10月开始居住至其离婚，房屋租赁费一直自任树平的工资中扣发，在2004年任朝龙购买涉案房屋后唐家庄社区管理中心停扣了任树平的房屋租赁费，任树平自此应当知道涉案房屋已被购买，故任树平主张其一直不知儿子任朝龙购买该房屋不合常理，且至起诉时已超过二年的诉讼时效。上诉人任树平于2000年3月已经购买了从被上诉人开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心处租赁的另一套房屋即唐家庄新华楼33楼10号，此时上诉人应当知道工房可以出售，故上诉人任树平主张被上诉人开滦（集团）有限责任公司唐家庄社区管理中心在2004年与任朝龙签订涉案房屋的买卖合同时未对其履行告知义务理据不足。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人任树平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 军
代理审判员 高贺莉
代理审判员 苗会新
二〇一四年一月七日
书 记 员 李 佳