广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第419号
原告广西老百姓大药房连锁有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人石某，董事长。
委托代理人陈振宇，广西欣源律师事务所律师。
被告潘瑞华，现住南宁市。
原告广西老百姓大药房连锁有限公司（以下简称“老百姓公司”）诉被告潘瑞华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月9日立案受理后，依法组成由审判员黄雅静担任审判长，人民陪审员张惠、谭淑丹参加的合议庭，于2013年10月8日公开开庭进行了审理。书记员卢秀逢担任记录。原告老百姓公司的委托代理人陈振宇到庭参加诉讼。被告潘瑞华经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告老百姓公司诉称：2012年7月6日，原告与被告经共同协商，签订了《房屋租赁合同》，就房屋租赁事宜达成协议，约定被告将其向北京中协广西分公司（以下简称“中协广西分公司”）承包、坐落于南宁市人民路一、二层房屋转租给原告经营适用。《房屋租赁合同》第二条约定，被告承诺所出租的房屋符合国家对房屋租赁的有关规定并保证对该房屋享有出租权；被告应提供与原出租方签订的房屋租赁合同复印件以及原出租方或产权人签字、加盖印章的同意被告转租给原告使用的证明文件，否则，被告应承担违约责任，原告有权解除合同，由此造成的损失由被告承担。但直到2012年7月13日，被告一直未能取得上述相关许可证明等材料，导致原告无法进行正常装修。自2012年7月13日起，多次发函给被告，要求尽快提供相关证明材料，并给予被告宽限期。期间，为了表示承租房屋的诚意，原告于2012年7月30日按照合同约定支付被告第一月租金2万元。《房屋租赁合同》约定，合同履约保证金伍万元，合同签订前原告已支付的定金3万元在合同签订后自动转为履约保证金，剩余2万元应在合同签订后5个工作日内支付。在合同签订之前（2012年6月21日），原告已经按照被告的要求支付给被告定金3万元，原告于2012年7月11日按照《房屋租赁合同》约定另行付给被告2万元履约保证金。2012年8月21日，原告收到中协广西分公司委托广西欣和律师事务所发给被告的关于中协广西分公司解除与被告签订的《金陶商铺承包合同》的律师函，也获知于2012年9月4日中协广西分公司与被告协议解除了《金陶商铺承包合同》的事实，并获悉了《金陶商铺承包合同》的具体内容。《金陶商铺承包合同》第八条第5项约定，“乙方（潘瑞华）未经甲方（中协广西分公司）同意不得将房屋转包，如确需要转包，须经书面通知甲方，经甲方同意后，方可按合同变更手续。”很明显，被告尚未取得中协广西分公司的同意，擅自将商铺转租给原告，其行为是无效的。被告未经中协广西分公司同意，向原告做虚假承诺，擅自将房屋转租给原告的行为已经构成根本违约，给原告造成了严重损失，应当退还原告已经支付的履约保证金和房屋租金，并承担相应违约责任。原告多次要求被告退还履约保证金及房租事宜，被告均予以推诿，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告退还原告履约保证金50000元整；2、请求判令被告退还原告房屋租金20000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告潘瑞华未作答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2012年7月6日，老百姓公司（乙方）与潘瑞华（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，载明：1.1甲方出租的房屋为甲方向北京中协广西分公司承租，座落于南宁市人民路一、二层，租赁房屋建筑面积208平房米。2.1.2甲方转租的，甲方应提供与原出租方签订的房屋租赁合同复印件以及原出租房或产权人签字、加盖印章的同意甲方转租给乙方使用的证明文件。甲方隐瞒转租情况又不能或拒绝向乙方提供房屋所有权人或原出租方签字并加盖印章的许可转租证明文件，则甲方应承担违约责任，乙方有权解除合同，由此造成的损失由甲方赔偿。4.2甲方交付租赁房屋的期限为2012年7月7日前。5租赁期限自2012年8月1日起至2021年7月31日止，2012年7月7日至2012年7月31日为装修免租期，租金起算日为2012年8月1日，甲方逾期交付房屋的，租期及租金起算日顺延。6.1租赁房屋租金标准为第一年20000元／月（不含税）。从第二年起，年递增为8%。6.2本合同履约保证金伍万元，本合同签订前乙方已支付的定金叁万元在本合同签订后自动转为履约保证金，剩余贰万元应在本合同签订后五个工作日内支付。13.4甲方逾期交付房屋提供乙方使用，乙方有权解除合同，要求甲方退还已交的租金和保证金，并按已交租金和保证金的5‰和延期天数收取违约金。
2012年6月21日，潘瑞华出具收条一张，载明：“今收到广西老百姓大药房连锁有限公司交来南宁市人民路商铺租赁意向定金叁万元整。”中国银行客户回单载明日期：2012／6／21、存入户名：潘瑞华、金额：30000元。中国光大银行（南宁桃源支行）借记通知载明交易日期：2012年7月11日，付款单位名称：广西老百姓大药房连锁有限公司，收款单位名称：潘瑞华，金额：20000元，摘要：金山店（新）合同保证金。另一份中国光大银行（南宁桃源支行）借记通知载明交易日期：2012年7月30日，付款单位名称：广西老百姓大药房连锁有限公司，收款单位名称：潘瑞华、金额：20000元，摘要：南宁金山店房租1个月费用。
另查明，2012年6月15日，金陶公司（甲方）与被告（乙方）签订《金陶商铺承包合同》，载明乙方承租甲方承包的位于南宁市人民路191号的金陶商铺，合同期限为2012年8月1日至2021年7月31日，该合同第七条第五点写明：“乙方未经甲方同意不得将房屋转包，如确需转包，需经书面通知甲方，经甲方同意后，方可按合同变更手续”。2012年8月16日，广西欣和律师事务所受中协广西分公司委托向潘瑞华发送《律师函》，写明：因潘瑞华未经金陶公司的书面同意，于2012年7月6日与老百姓公司签订《房屋租赁合同》，擅自将商铺转租给老百姓公司使用，根据《商铺承包合同》第七条第2款、第八条第5款规定，未经出租方书面同意，不得将房屋转包，现金陶公司解除与潘瑞华签订的《金陶商铺承包合同》，同时收回商铺。老百姓公司于2012年8月17日收到上述函件。2012年9月14日，金陶公司（甲方）与潘瑞华（乙方）签订《解除合同协议》，同意于当天解除双方于2012年6月15日签订的《金陶商铺承包合同》，并于二日内返还铺面。从2012年7月13日至8月23日，原、被告一直就房屋转租证明文件及租金交纳等问题进行发函协商。2012年8月13日，被告发函给原告，写明因合同问题一直没能得到原房东的签字，加上原告与台湾城的官司导致原房东不受理及原告一直未交完租金等理由，所以被告主动解除合同，另写道解除合同后被告愿意退还押金和装修前后的费用，房租按天算。
以上事实，有房屋租赁合同、收条、现金存款单、借记通知单、金陶商铺承包合同、律师函、解除合同协议、回复函、通知函及庭审笔录等证实。
本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。金陶公司与被告签订《金陶商铺承包合同》，将位于南宁市人民路191号商铺出租给被告，被告与金陶公司之间形成租赁合同关系，根据双方合同约定，被告未经金陶公司同意无权转租该铺面。原告虽在签订合同时就已知晓铺面是被告向金陶公司承租的，但原、被告签订的《房屋租赁合同》上也写明被告应提供原出租房同意转租的证明文件，而被告一直未能提供。综上，被告在未经金陶公司同意的情况下与原告签订了《房屋租赁合同》，将该铺面转租给原告，违反了被告与金陶公司的合同约定，事后被告的转租行为亦没有得到金陶公司的追认，属于无权转租，故《房屋租赁合同》属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，对合同当事人没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于《房屋租赁合同》无效，被告收取原告的租赁意向定金3万元、合同保证金2万元及租金2万元无合法依据，原告主张其支付给被告的租赁意向定金3万元、合同保证金2万元实质为履约保证金，并请求被告返还上述各项费用共7万元符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潘瑞华返还原告广西老百姓大药房连锁有限公司履约保证金5万元；
三、被告潘瑞华返还原告广西老百姓大药房连锁有限公司租金2万元。
案件受理费1550元、公告费350元，由被告潘瑞华负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄雅静
人民陪审员 张 惠
人民陪审员 谭淑丹
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 卢秀逢
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。