江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣10民终29号上诉人（原审原告）：陈荣其，男，1982年10月18日出生，汉族，户籍地江西省抚州市临川区，。上诉人（原审原告）：戴小平，女，1982年4月10日出生，汉族，户籍地江西省抚州市临川区，。委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：抚州宏安房地产开发有限公司。法定代表人陈振康,董事长。委托诉讼代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人陈荣其、戴小平因与被上诉人抚州宏安房地产开发有限公司（简称宏安房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。其、戴小平上诉请求：1.撤销江西省抚州市临川区人民法院作出的（2016）赣1002民初2421号民事判决，依法改判被上诉人向二上诉人交付房屋，并按照《商品房买卖合同》的约定，即按照已付房款631575元的每日万分之五计算至被上诉人实际交付房屋时止的违约金。2.一审、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认为上诉人主张的违约金计算标准过高，并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，同时参照《抚州市住房公积金租房还祖提取管理办法》第三条规定，判决被上诉人自2015年10月1日起，按照每月800元的标准计算违约金，上诉人认为一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的。”,可知，只有当商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式时，逾期交付的违约金才能按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算方式。而且，综合本案案情，被上诉人按照合同约定支付的违约金比例并不过高。上诉人作为普通的劳动者，将多年积攒的积蓄购买房屋用于居住。同时，上诉人按照《商品房买卖合同》的约定，全额支付购房款总计631575元。然被上诉人作为地位相对强势的开发商，竟枉顾购房者的合法权益，延迟交付房屋的时间超过一年，该违约行为已严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了巨大的经济损失。而一审法院在此种情况下偏袒开发商，且在双方对违约金计算方式有明确约定的情况下，仍参考《抚州市住房公积金租房还祖提取管理办法》第三条规定按照每月800元的标准计算违约金，这明显适用法律错误，枉法裁判。宏安房宏安房地产公司辩称，在本案当中被上诉人已严格按照合同约定履行相关义务，尽到了告知义务，没有任何过错，从被上诉人重新发函可得上诉人一方是以不正当理由拒收相应的书面通知，其主观目的系为了获取不当的违约金。上诉人一方的诉请超越法律规定。一审判决适用的违约金计算方式符合房屋所在地的基本市场标准，也能弥补上诉人的实际损失，请求二审法院维持原判，驳回上诉。陈荣其、戴小平向一审法院起诉请求：1、责令宏安房地产公司向陈荣其、戴小平支付违约金暂计105,473元（自2015年10月1日起至2016年8月29日的违约金计105,473元，之后按已付房款即631,575元的每日万分之五计算至被告实际交付房屋时止）；2、诉讼费由宏安房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月18日，陈荣其、戴小平（在合同简称买受人）与宏安房地产公司（在合同简称出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：一、买受人购买出卖人开发的位于抚州市××大道××以东宏安荟萃中央31栋1501房；二、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5,760.44元，总金额为631,575元，买受人于合同签订当日支付购房款301,575元，余款330,000元于签约当日办理银行贷款手续；三、出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，且出卖人在发生之日起告知买受人的，出卖人可据实予以延期；四、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限即2015年9月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议约定了出卖人向买受人送达通知，以出卖人向买受人邮寄挂号信回执时间为送达时间。同日，陈荣其、戴小平向宏安房地产公司缴纳了购房首付款计301,575元。2014年2月18日，陈荣其在中国工商银行股份有限公司城南支行办理涉案房屋贷款330,000元手续。截止2015年11月17日，陈荣其已归还了上述贷款。但宏安房地产公司至今未按依约向陈荣其、戴小平交付房屋，为此，陈荣其、戴小平诉至本院。一审法院认为，陈荣其、戴小平与宏安房地产公司签订《商品房买卖合同》，内容符合法律、行政法规，依法成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈荣其、戴小平依约向宏安房地产公司足额支付了全部购房款，宏安房地产公司理应按约定期限履行交付房屋。关于宏安房地产公司对陈荣其、戴小平未取得案涉房屋是否存在违约的问题。根据涉案合同约定陈荣其、戴小平应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付宏安房地产公司使用。一审法院认为，宏安房地产公司应于2015年9月30日前将房屋交于陈荣其、戴小平，但宏安房地产公司至今未交房，故其行为构成违约,应承担相应违约责任。关于宏安房地产公司承担逾期交房违约金金额。案涉合同明确约定了如因宏安房地产公司责任逾期交房超过60日后，2015年9月30日的第二天起至实际交付之日止，宏安房地产公司按日向陈荣其、戴小平支付已交付房价款万分之5的违约金。一审法院认为，该合同对违约金的约定过高，逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布同地段同类房屋租金标准确定。参照《抚州市住房公积金租房还租提取管理办法》第三条规定：租房还租提取的金额，合法租赁普通住房、公共租赁住房、廉租租房，在不超过一年房租总额的前提下，每户每年可提取职工（含配偶）个人住房公积金账户用于还租，抚州市城区最高不超过9,600元，县不超过7,200元，故酌定按每年9,600元，即每月800元、每天26.30元计算逾期交房的违约金。２０１５年１０月１日至２０１６年８月２９日期间，宏安房地产公司应向陈荣其、戴小平支付违约金计8,757.9元。故对陈荣其、戴小平关于违约金超过部分的诉讼请求,不予支持。关于宏安房地产公司辩称其于2015年9月30日前通过EMS向陈荣其、戴小平送达了入伙书面通知，宏安房地产公司向法庭提供了其于２０１５年２月２７日送达入伙通知书到陈荣其、戴小平的EMS，一审法院认为，宏安房地产公司提供该份证据没有回执时间无法确定陈荣其、戴小平已签收，且宏安房地产公司未向法庭提供该EMS送达地址是陈荣其、戴小平确认的送达地址，故对宏安房地产公司该项辩称，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、抚州宏安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向陈荣其、戴小平支付违约金计8,757.9元（截止至２０１６年８月２９日，之后的违约金按每月800元计算至宏安房地产公司实际交房之日止）。二、驳回陈荣其、戴小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,409元，由抚州宏安房地产开发有限公司负担。被上诉人宏安房地产公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为其已经在约定时间内向上诉人邮寄了收房通知，但由于邮政部门的过错未能及时送达，事后被上诉人也向上诉人补寄了相应的收房通知。上诉人陈荣其、戴小平对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审诉讼过程中，双方均未提交新证据。本案经调解，未能达成协议。本院认为，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”由此可见，双方对违约造成的实际损失均负有举证责任。本案中，双方均未就各自的这一主张举证，在双方均不能提供证据证明实际损失的情况下，应当依据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。综合本案案情，一审法院按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布同地段同类房屋租金标准不当，由宏安房地产公司按已交总房款的万分之二按日承担违约责任更为合理。即宏安房地产公司应支付违约金为39,021.21元［（301,575元×0.0002×334天）+（330,000元×0.0002×286天）］。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，但实体判决结果处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2016）赣1002民初2421号民事判决。二、被上诉人抚州宏安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人陈荣其、戴小平付迟延交付房屋的违约金39,021.21元。（截止至２０１６年８月２９日，之后的违约金按每日万分之二计算至抚州宏安房地产开发有限公司实际交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,409元，由抚州宏安房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2,902元一审案件受理费人民币2,409元，由抚州宏安房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2,902元，由陈荣其、戴小平承担2031.9元，抚州宏安房地产开发有限公司负担870.1元。本判决为终审判决。审判长  黄慧群审判员  刘志军审判员  王 琳二〇一七年三月三十日书记员  杨 甜