湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第03670号
原告：武汉万嘉弘泰物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号。
法定代表人：宋智平，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：许跃利，湖北卓创德赛律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：赵昆鹏，中铁大桥局集团武汉地产有限公司职工。
被告：胡泉，武汉幽皇餐饮管理有限公司股东。
委托代理人（特别授权代理）：颜凯，湖北谦顺律师事务所律师。
被告：武汉幽皇餐饮管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街3号楼。
法定代表人：陈韬，总经理。
原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司（下称万嘉弘泰公司）与胡泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日受理后，依法通知被告武汉幽皇餐饮管理有限公司（下称幽皇公司）参加诉讼，由审判员ＸＸ睿适用简易程序，于2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告万嘉弘泰公司的委托代理人许跃利、赵昆鹏，被告胡泉及其委托代理人颜凯，幽皇公司的法定代表人陈韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万嘉弘泰公司诉称，2013年9月5日，万嘉弘泰公司与胡泉签订了一份《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，约定万嘉弘泰公司将百瑞景中央生活区商业街3—1012（二层）、3-1013（二层）、3-1015（二层）、3-1016（二层）、3-1018（二层）、3-1014、3-1017号商铺出租给胡泉使用。合同对租金支付、商铺交付、违约责任、双方权利义务等条款作出了详细明确约定。按照该合同的约定，胡泉应按照合同约定支付租金及物业费，但胡泉无故长期拖欠万嘉弘泰公司租金及物业费，多次催告无果。万嘉弘泰公司依约行使单方解除权，并于2015年4月26日向胡泉发出解除联系函，通知胡泉解除上述租赁合同。解除合同后，万嘉弘泰公司多次联系胡泉要求其支付欠款，并提出协商解除意见，胡泉均不予配合解决。为此，请求判令：1、胡泉支付房屋租金和物业费共计402331.5元；2、胡泉支付房屋实际占用费共计149874.67元；3、胡泉赔偿万嘉弘泰各项经济损失共计120699.45元。在审理过程中，万嘉弘泰公司主张胡泉与幽皇公司共同承担上述责任。
被告胡泉辩称，胡泉和万嘉弘泰公司签订的房屋租赁合同。是代表当时尚未成立的幽皇公司的行为，属于职务行为，该房屋租金及物业费应当由胡泉所在的幽皇公司承担。万嘉弘泰公司在解除合同后采取停水停电等行为造成幽皇公司无法正常营业，其无权采取以上措施，且造成幽皇公司无法进行资产清理。万嘉弘泰公司以其行为解除合同后，仍然主张租金没有事实及法律依据。
被告幽皇公司辩称，承租的房屋系由幽皇公司使用经营“咖啡之翼”连锁店，胡泉作为幽皇公司的代理人与万嘉弘泰公司签订了房屋租赁合同。万嘉弘泰公司采取锁门、停水停电等措施造成幽皇公司无法正常经营，其已经以实际行为解除了合同，万嘉弘泰公司据此计算房屋占用费属于不合理行为，所提出的经济损失没有法律依据。双方在房屋租赁合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。
原告万嘉弘泰公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据一、2013年9月5日万嘉弘泰公司与胡泉签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，证明双方存在房屋租赁合同关系，房屋租赁合同对双方的权利义务有明确的约定。
证据二、陈韬、胡泉签收的相关商铺房屋移交表，证明万嘉弘泰公司已按房屋租赁合同约定履行了商铺交付义务。
证据三、万嘉弘泰公司开具的相关商铺租金的收款收据和发票，证明万嘉弘泰向胡泉开具了租金的收据或发票。
证据四、万嘉弘泰公司向“胡泉（咖啡之翼）”发出的催款通知14份，证明万嘉弘泰公司向胡泉发出了书面的催款通知，催促其支付租金、物业费等费用。
证据五、2015年4月26日，万嘉弘泰公司向胡泉发出的《解除商铺租赁合同的联系函》，证明万嘉弘泰公司已向胡泉发出书面的解除合同通知，万嘉弘泰公司已按合同约定的单方面解除条件，解除了双方之间的租赁合同。
证据六、万嘉弘泰公司登记的承租商户身份信息，证明万嘉弘泰公司向胡泉的诉讼主体资格。
在庭审中，万嘉弘泰公司补充提交以下证据：
证据七、胡泉向万嘉弘泰公司发出的《关于经营暂时停业情况汇报函》和《关于停业重组汇报函》，署名为“武汉咖啡之翼百瑞景店”的《关于物业管理费支付方案的申请》以及业主方负责人在该申请上的批复，证明胡泉、幽皇公司对拖欠的租金及管理费数额没有异议。
证据八、百瑞景中央生活区商业街3—1012（二层）、3-1013（二层）、3-1015（二层）、3-1016（二层）、3-1018（二层）、3-1014、3-1017号商铺权属证书，产权人中铁大桥局集团武汉地产有限公司与万嘉弘泰公司签订的《百瑞景商铺委托经营管理委托书》，证明万嘉弘泰公司有权出租相关物业。
被告胡泉为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：
证据一、北京咖啡之翼品牌管理有限公司与胡泉、陈韬等人关于咖啡之翼餐厅特许经营授权加盟协议及电子邮件，证明胡泉与另两名出资人加盟“咖啡之翼”项目时间及“咖啡之翼”要求加盟方应当为法人机构的事实。
证据二、2013年9月5日万嘉弘泰公司与胡泉签订的《百瑞景商业街商铺委托代理租赁合同》，该合同附件一中载明经营内容为“咖啡之翼”，附件四中胡泉向万嘉弘泰公司提供了“咖啡之翼”加盟授权书。证明万嘉弘泰公司在签订合同时即知情胡泉系代表尚未成立的幽皇公司签订的租赁合同。
证据三、编号为0057281的百瑞景中央生活区统一收款收据，该收据载明收到“咖啡之翼”的租赁保证金，证明万嘉弘泰公司在签订合同时即知晓并认可胡泉系代表经营的“咖啡之翼”项目与其订立合同，万嘉弘泰公司尚欠租赁保证金60432元未予归还，应当在租金中扣除。
证据四、幽皇公司的企业法人营业执照及企业登记核准通知书，证明胡泉与陈韬等其他两位出资人正式成立幽皇公司的时间，间接说明胡泉在幽皇公司成立之前与万嘉弘泰公司订立租赁合同系职务行为。
证据五、万嘉弘泰公司及产权人中铁大桥局集团武汉地产有限公司在胡泉等人办理幽皇公司过程中向其出具的营业执照，证明万嘉弘泰公司及房屋产权人均知晓并配合胡泉将承租房屋用于注册公司经营“咖啡之翼”项目，佐证了万嘉弘泰公司对胡泉职务行为的知情。
证据六、承租的商铺内幽皇公司的资产清单，证明万嘉弘泰公司非法扣押的幽皇公司资产情况及该资产属于幽皇公司的事实。
幽皇公司在举证期限内未提供证据。
上列证据在法庭上出示，经当事人质证，针对证据的证明力进行了说明、质疑与辩驳。
胡泉对万嘉弘泰公司提供的证据一真实性没有异议，但对证明目的有异议，合同附件一经营内容明确了店铺名称为“咖啡之翼”，附件四为加盟授权书，证明万嘉弘泰公司知晓胡泉签订合同是代表“咖啡之翼”；对证据二真实性没有异议，对证据三真实性没有异议，但认为万嘉弘泰公司收取的租金保证金未退还，应当予以充抵租金；对证据四真实性没有异议，但认为按照合同约定，万嘉弘泰公司应在拖欠租金超过15天后就解除合同，其对损失的扩大负有责任；对证据五、六、七、八真实性没有异议。
幽皇公司同意胡泉的质证意见。
万嘉弘泰公司对胡泉提供的证据一真实性没有异议，但对证明内容有异议，出租房屋时需要对承租人的用途进行审查，以符合商业街的整体规划；对证据二真实性没有异议；对证据三真实性没有异议，但对内容有异议，万嘉弘泰公司收取的是履约保证金，对方违约，按合同约定应予以没收；对证据四、五真实性没有异议；对证据六真实性、证据内容均有异议，合同约定合同解除后应当清除场地，因对方失联，万嘉弘泰公司在社区的监督见证下，将幽皇公司在承租房屋内的物品进行了清理。
本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条、第七十二条的规定，对案件的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对各方当事人认为无异议的证据作为认定案件事实的依据，对有争议证据的认定在本院认为中予以阐述。
经审理查明：武汉市武昌区瑞景路8号百瑞景中央生活区商业街3栋1-2层商铺，权属登记为中铁大桥局集团武汉地产有限公司所有。
2013年5月30日，中铁大桥局集团武汉地产有限公司向万嘉弘泰公司出具了《百瑞景商铺委托经营管理委托书》。
2013年9月18日，中铁大桥局集团武汉地产有限公司与万嘉弘泰公司签订《百瑞景商铺委托经营管理委托书》，将上述商铺整体委托万嘉弘泰公司对外租赁及运营管理，万嘉弘泰公司负责商业物业的招商、运营及培育市场，商铺委托期间，商铺租金收益归万嘉弘泰公司。
2013年6月18日，胡泉与北京咖啡之翼品牌管理有限公司签订《咖啡之翼餐厅特许经营授权加盟协议》，2013年10月27日，北京咖啡之翼品牌管理有限公司向胡泉出具了《加盟授权书》。
2013年9月5日，万嘉弘泰公司（甲方）与胡泉（乙方）签订《百瑞景中央生活区商业街商铺委托代理租赁合同》第一条约定，乙方承租店铺用于附件一“开店条件书”中规定的营业范围；第四条约定，租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，如逾期支付，乙方从逾期之日起每日支付甲方未付金额0.5%的逾期付款违约金，如逾期超过10天，乙方应每日支付甲方未付金额5%的逾期付款违约金。如逾期超过15天，甲方有权解除合同。物业服务费按店铺建筑面积分摊，逾期支付应承担逾期违约金。付物业服务费超过10天的，甲方有权停止提供服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担；签订本合同7日内，乙方按照附件“开店条件书”上的约定支付甲方首个租赁年度月租金的三倍金额作为租赁保证金；上述保证金为保证乙方履行合同约定的义务和责任而交付甲方的押金，不是预付的租金。除经甲方同意外，乙方不能用保证金冲抵应付的租金，也不能将保证金理解为支付甲方租金的理由，或者用保证金冲抵所欠甲方的其他债务。第五条约定，甲方确保乙方的合法经营不受与该店铺有关的其他第三方的干涉，使乙方能合法正常经营。除本条约定的义务外，甲方不向乙方承担其它任何义务或提供其它服务，双方另有约定的除外。第八条约定，乙方在签订本合同时，应向甲方提交有关法律文件，如：营业执照、税务登记、产品合格证、《标注册证》或经向国家工商行政管理局商标局备案的商标许可使用合同、食品卫生许可证。法人委托书及其他有关文件（见附件四）。乙方在租赁期间必须严格遵守甲方和中铁大桥局武汉商业运营管理有限公司制定的相关管理规定。第十一条第一款约定，甲方、乙方都应严格履行本合同，任何一方违约，都应承担相应的法律责任和经济责任；第三款约定，乙方违反第十条所列禁止事项或者合同规定的其他事项或者本条下列事项之一时，甲方有权解除合约。造成甲方损失的，乙方须对甲方进行相应赔偿，乙方作为法人的情况，上述情况同样适用；第三款第5项约定，乙方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、租赁保证金、物业服务费、水、电、燃气等费用超过十五日的……，第十一条第五款约定，发生上述情况之一者，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，有权收回该店铺，没收保证金，乙方装修投入甲方不予补偿，乙方应向甲方支付合同解除前的逾期付款违约金，乙方还应支付相当于6个月租金作为对甲方逾期利益的补偿，并且甲方有权根据有关的法律法规追究乙方的其他法律责任。甲方根据乙方所提供的住址，寄出解约通知。如果因乙方的住址不明等原因无法投递的情况下，本合同于解约通知发出日后的第3日起，本合同视为已被解除。
合同附件一《开店条件书》约定了开店铺位、建筑面积、租赁期限、店铺交付日2013年10月1日、装修期至2013年12月31日、租赁年度租金递增表，2014年度租金为435120元，2015年度租金为465576元，2016年度租金为498168元，2017年度租金为533040元、租赁保证金60432元、物业服务费标准每平方米每月25元；店铺名称为“咖啡之翼”。
合同附件四为合同双方营业执照等相关证照，有北京咖啡之翼品牌管理有限公司同意胡泉加盟和独立经营“咖啡之翼”项目的《加盟授权书》。
2013年9月10日，万嘉弘泰公司出具了收到“咖啡之翼”租赁保证金60432元的收据。
2013年10月25日，胡泉与陈韬共同签收了万嘉弘泰公司出具的《房屋移交表》。
2014年2月28日，韩晓峰、胡泉、陈韬作为自然人股东，登记成立了武汉幽皇餐饮管理有限公司，注册地为武汉市武昌区武珞路586号百瑞景中央生活区商业街3号楼，即上述租赁房屋。
在注册登记时提交了上述租赁合同及其附件。
租赁房屋交付使用后，幽皇公司在此以“咖啡之翼”的品牌从事经营。
在租赁期间，胡泉、陈韬、韩晓峰所经营的幽皇公司未完全按合同约定的期限、数额缴纳租金和物业费。在此期间，双方就拖欠租金和物业费的支付方式进行过协商，但未达成一致的意见。
截止2015年4月26日，幽皇公司拖欠房屋租金和物业费共计402331.5元。
万嘉弘泰公司曾多次向“咖啡之翼”主张催收租金和物业费。
2015年4月26日，万嘉弘泰公司向胡泉发出《解除商铺租赁合同的联系函》，通知即日起解除租赁合同，并要求在2015年4月30日前按合同约定结清欠缴费用、返还商铺。次日，该通知到达胡泉。
2015年5月4日，因幽皇公司未按上述通知的时间缴纳费用、返还商铺，万嘉弘泰公司自行清场，从承租的商铺中自行搬走了部分经营用资产，并停电停水、锁门。
幽皇公司承租该商铺所经营的“咖啡之翼”遂停业至今。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据合同相对性原则，合同主要在特定的当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。合同相对性反映了合同自由原则的要求，但是随着市场经济的发展，固守这一原则并不一定符合当事人的意愿，而且在很大程度上已难以满足平衡社会利益、实现公平正义的需要。为此，我国立法及司法基于现实的考虑，在一定程度上承认合同相对性的例外。合同相对性的例外是对合同相对性的维护和补充，在于平衡当事人和第三人之间的利益，体现了对合同自由的尊重、有利于对第三人信赖利益的保护、有利于对公平和正义的追求。本案胡泉是设立中的幽皇公司的代表，对外代表设立中的公司进行民事活动。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于隐名代理的规定，幽皇公司成立后应享有介入权，相对人万嘉弘泰公司应享有选择权。从本案证据证明的事实显示，合同履行过程中，万嘉弘泰公司均是向经营“咖啡之翼”的幽皇公司收取租金、主张合同权利，幽皇公司对此予以确认并履行了合同的义务，应当认为合同相对人选择幽皇公司承担合同责任。
本案《百瑞景中央生活区商业街商铺委托代理租赁合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。幽皇公司未按照约定的期限内支付租金，万嘉弘泰公司通知解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方当事人签订的上述合同于2015年4月27日解除合同到达之日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，幽皇公司应当按照约定的数额支付万嘉弘泰租金和物业费，并赔偿经济损失。
双方当事人对截止2015年4月26日未付的租金和物业费数额402331.5元并无异议，本院予以照准。
双方当事人争议的是：幽皇公司已支付的租赁保证金60432元是否应当充抵未付的租金；2015年4月27日起未付房屋占有使用费的计费天数及数额；赔偿经济损失的标准及依据。
关于租赁保证金的充抵问题，合同中对租赁保证金分别作了约定，合同第四条约定，保证金为保证履行合同约定的义务和责任而交付的押金，不是预付的租金，除万嘉弘泰公司同意外，不能用保证金冲抵应付的租金，也不能将保证金理解为支付租金的理由，或者用保证金冲抵所欠其他债务；合同第十一条约定，发生违约行为，万嘉弘泰公司有权没收保证金。双方当事人在合同约定中就此同时使用了“押金”、“保证金”两个概念，押金是民间交易过程中习惯上采用的方式，依当事人约定而创设，由于押金的标的是货币，货币为物的一种特殊形式，押金因交付而转移货币的所有权，受领押金的人享有占有支配的权利。而且，受领押金的人对于押金有优先受偿权，因此押金是一种物权。而这种物权的设定是为了保障交易安全，保障债权的实现，其实质是意定担保物权。目前，我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定，无法把押金归入到《中华人民共和国担保法》中任何一种担保形式中。根据物权法定原则，当事人设定的物权只能是法律上有规定的，法律上未作规定的，当事人不得自行约定。押金既然是一种物的担保，必须由法律加以规定。否则，其效力将不被法律所承认。当合同关系终止，且无合同债务不履行情形的，出押人有权请求债权人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。依据诚实信用原则，受押人应予返还。当事人之间关于没收押金的任何约定，都是无效的。
保证金是合同当事人为保证其债权的实现而要求另一方提供的金钱，也是合同履行的一种担保方式。保证金在性质上是否具备违约金的补偿性和惩罚性，目前的法律或行政法规没有明确的界定，从一般意义上讲，保证金应该具备补偿性。
一般情形下，没有特别约定时，押金或者保证金都不是定金，没有双罚性质。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”万嘉弘泰公司主张没收保证金，其实质是主张定金权利，依法不应得到支持。
因此，根据保证金的补偿性质，保证金60432元应当充抵未付的租金，幽皇公司实际下欠租金和物业费为402331.5元－60432元＝341899.5元。
关于房屋占有使用费的计算，租赁合同解除后，幽皇公司应当依法返还租赁物，在未返还之前的占有期间，以根据公平原则，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至其实际返还之日止。根据庭审查明的事实，2015年5月4日，万嘉弘泰公司对租赁物自行进行清理并实际控制，因此，房屋占有使用费的计费期间应至该日为止。根据合同约定换算，2015年度租金每日为1208.66元、物业费为每日377.3元，据此，幽皇公司应支付的房屋使用费为8天×（1208.66＋377.3）=12690.9元。
关于经济损失的赔偿，万嘉弘泰公司主张按照未缴纳租金和物业费、房屋占有使用费总额的30%计算。根据双方的合同约定，逾期付款违约金，十日内为每日0.5%，十五日内为每日5%，幽皇公司认为万嘉弘泰公司主张过分高于造成的损失，请求人民法院予以适当减少。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，人民法院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定内容和精神，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则，合理调整裁量幅度，公平解决违约责任问题。据此，本院综合权衡，确认经济损失标准，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条的规定，判决如下：
一、被告武汉幽皇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司租金和物业费341899.5元；
二、被告武汉幽皇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司房屋占有使用费12690.9元；
三、被告武汉幽皇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司损失，从2015年5月4日起至判决确定给付之日止，以上列第一、二项实际下欠款项按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准计算。
四、驳回原告武汉万嘉弘泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10529元减半收取5264.5元，由被告武汉幽皇餐饮管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审判员 ＸＸ睿
二〇一六年一月六日
书记员 肖 晟