湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0203民初1836号 原告贺擎旗，男，汉族，住址地：湖南省醴陵市。 原告杨正兰，女，汉族，住址地：湖南省株洲市石峰区。 两原告共同委托代理人易臻，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉等）。 被告株洲金轮时代广场业主委员会，住址地：湖南省株洲市金轮时代广场。 负责人周飞文，主任。 委托代理人易泉生，湖南金洲律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉等）。 原告贺擎旗、杨正兰诉被告株洲金轮时代广场业主委员会（以下简称金轮时代业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理，依法适用简易程序，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人易臻，被告的负责人周飞文及其委托代理人易泉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺擎旗、杨正兰诉称（诉讼过程中原告已增加诉讼请求后又变更了诉讼请求和事实理由），金轮时代业委会于2016年7月18日向芦淞区人民法院起诉株洲市房产管理局的行为未经业主大会讨论决定，程序违法。此外金轮时代业委会擅自改变一楼公共区域的用途未经过半数业主同意，违反法律规定，侵害了全体业主的权益；业委会未经业主大会通过，擅自决定向湘银物业公司出具了工作函，选聘物业公司的行为是违反规定的。为了维护原告的合法权益，诉至法院请求判决：1、依法撤销金轮时代业委会起诉株洲市房产局的决议；2、依法撤销金轮时代业委会向金轮商务宾馆、赛菲尔宾馆收取一楼大堂场地使用费的行为，并依法向全体业主公布收支情况；3、依法撤销金轮时代业委会2016年9月28日发工作函选聘物业公司的决议。 被告金轮时代业委会辩称，1、答辩人起诉房产局的行为是否合法，业委会就是业主大会的代表人，业委会有权行使业主大会的权利，故答辩人起诉房产局的行为是合法的；2、场地使用也已经通过业主大会的议事规则，第二十一条明确规定业委会有权收取共有部分的费用，由业委会使用和分配。在使用场地之前，开发商就已经委托了物业公司收取了2年的费用；3、到目前为止业委会都没有选聘物业公司，工作函只是说明物业服务合同什么时候到期，通知物业公司做好下年的竞聘工作。 经庭审，本院认定如下事实：经前期筹备，2015年2月4日金轮时代广场召开第一届业主大会和业委会选举大会，经投票选举成立了以周飞文为主任的业委会，业委会成员共7人，并经业主投票选举产生了18名业主代表。并制定了《金轮时代广场业主大会议事规则》，主要内容为：本业主大会由本建筑区划内全体业主组成，同时根据本小区业主超过300名，业主较为分散的实际情况，分区域推选业主代表组成业主代表大会，履行业主大会职责；业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则，业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本建筑区划内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守；业主大会作出普通决议应当经业主代表二分之一以上投票表决通过，业主大会作出特别决议，应当由业主代表三分之二以上投票表决通过。采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择由业主推选业主代表参加业主大会会议。物业服务合同期限届满前6个月，业委会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同作出决定。利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和本建筑区划管理规约的约定，由业委会按照合理规划的原则，代表业主与经营单位签订有关协议；共有部分经营所得收益按照本建筑区划管理规约的有关约定进行使用、分配，共有部分经营所得收益的财务管理由本区域业委会工作规则依法约定。业委会工作经费用于下列开支：（一）业主大会、业委会会议开支；（二）必要的日常办公等费用；（三）有关人员津贴。业委会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派，其工作经费来源于：（一）公共部位收益；（二）业主自捐。业委会工作经费归全体业主共有，按照本建筑区划业委会工作规则的相关约定进行财务管理，并由业主大会进行年度审计。经费收支账目于每年在建筑区划内公布一次，接受业主大会、业主的监督。本规则自首次业主大会会议表决通过之日2015年2月4日起生效。2015年7月5日，召开业主代表大会，7名业委会成员及18名业主代表参加会议，会议针对“关于物业用房”、“关于A、B座24楼顶层以上违法建筑问题”、“关于外墙广告位问题”、“关于一楼临街停车位问题”、“关于开发商欠缴房屋维修基金”、“关于选聘物业服务企业问题”等议题进行了决议，决议结果获得全体到会人员一致表决通过。其中关于物业用房、A、B座24楼顶层以上违法建筑、外墙广告等问题，其中决议为：协商不成，授权业委会通过法律途径解决；关于选聘物业服务企业问题决议续聘株洲湘银物业管理有限公司（以下简称湘银物业公司）服务至2016年12月31日止。2015年9月15日，金轮时代业委会与湘银物业公司续签《物业管理服务合同》，约定合同期限自2015年9月15日起至2016年12月31日止。2016年7月18日，金轮时代业委会以株洲市房产局为被告向本院提起诉讼，请求判令被告“对金轮房地产开发有限公司侵犯金轮时代广场全体业主享有的物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等权益”依法作出相应的《行政处罚决定书》。为此，酿成本案纠纷。 另查，金轮时代广场一楼大堂在金轮时代业委会成立之前已由金轮商务宾馆和赛菲尔酒店使用，场地使用费由湘银物业公司收取，业委会成立后继续由业委会收取该场地使用费，业委会收取费用后至今尚未公布过收支情况。 再查，2016年9月28日，金轮时代业委会向湘银物业公司发送《工作函》，主要内容为：贵公司与本业委会签订的《物业服务合同》于2016年12月31日到期，经业委会决议，到期后对物业服务企业实行择优聘请原则，诚邀贵公司参与下年度物业服务企业的竞聘，望贵公司做好后期竞聘的准备工作。 以上事实有经庭审质证，原告提交的原告身份资料、被告的备案登记表、行政起诉状、票据、工作函，被告提交的金轮时代业委会备案表、业主代表大会议事表决表，物业服务合同、业主委员会成立的相关资料，业主大会议事规则、工作函等证据及原、被告的庭审陈述，予以证实。原告提交证据中的一楼大堂场地使用费票据，被告虽对三性均有异议，但被告在庭审中对收款事实予以确认，本院予以认定。对被告提交的证据：业委会成立的相关资料及议事规则，原告对其三性均有异议，认为金轮时代业委会的成立是不合法的，但因原告在庭审中明确本案只审查要求撤销的业委会决议、行为，不审查被告的主体合法性，故本院对金轮时代业委会成立是否合法不作实质审查，且原告没有提交相反证据予以推翻，本院对上述证据予以认定。 本院认为，本案系业主撤销权纠纷。本案争议的焦点为：1、金轮时代业委会起诉株洲市房产局的行为是否违反了法定程序而应予撤销；2、金轮时代业委会收取金轮商务宾馆、赛菲尔酒店一楼场地使用费的行为是否有违法律规定，是否应予撤销，并应向全体业主公布收支情况；3、原告请求撤销金轮时代业委会撤销选聘物业公司的决议是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点：首先金轮时代广场第一届业主大会选举产生了业主代表，并根据《金轮时代广场业主大会议事规则》中的约定，金轮时代广场业主大会分区域推选业主代表组成业主代表大会，履行业主大会的职责。2015年7月5日召开业主代表大会对物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等问题进行表决，全体业主代表一致表决通过法律途径解决的决议。鉴于此，2016年7月18日被告金轮时代业委会起诉被告株洲市房产局，要求对金轮房地产开发有限公司侵犯金轮时代广场全体业主享有的物业用房、广告位、停车位、顶楼和房屋维修基金等权益，依法作出相应的《行政处罚决定书》的行为，系经过了全体业主代表的表决通过，该表决决议符合议事规则的约定，亦没有违反法律规定；其次原告没有证据证明被告起诉株洲市房产局的行为损害了业主的合法权益。故原告请求撤销被告起诉株洲市房产局的行为，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点：根据《物权法》第七十六条第一款第（七）项的规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，原告认为金轮时代广场一楼大厅属于业主共有部分，被告改变其用途，应经过半数以上的业主同意。被告认为在金轮时代业委会成立前该共有部分已改变为金轮商务宾馆和赛菲尔酒店的大堂使用，与被告无关。本院认为，虽金轮时代广场一楼大厅在金轮时代业委会成立之前已被改变用途，而根据议事规则约定业委会也有权代表业主与经营单位签订有关协议，但被告不能以前期已改变用途为由，而在其有权代表业主就共有部分对外签订经营协议、收取管理费时，而不按法律规定办理相关手续，其依法应召开主业大会对此予以表决。至于收费行为是否应予撤销，因已收的场地使用费系既定事实，使用者也已使用场地，根据对价原则，撤销已收取费用行为无必要性和实际意义，而尚未收取的场地使用费系没有发生的事实，也无法撤销。故对于原告要求撤销被告向金轮商务宾馆、赛菲尔酒店收取场地使用费行为的请求，本院不予支持。至于应否公布收支情况，根据议事规则约定“经费收支账目于每年在建筑区划内公布一次，接受业主大会、业主的监督”，故被告理应对其收支情况向全体业主予以公布。 关于第三个争议焦点：被告于2016年9月28日向湘银物业公司发送《工作函》的行为，系其根据议事规则的约定对物业服务合同到期后进行选聘物业公司而作的前期准备，不是选聘物业公司的决议，不具有选聘效力，故原告请求撤销被告选聘物业公司的决议，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告株洲金轮时代广场业主委员会于2016年12月30日前将其成立后一年内的场地使用费收支情况（之后的公布时间按照议事规则的约定）在金轮时代广场的公告栏及电梯口予以张贴公布； 二、驳回原告贺擎旗、杨正兰的其他诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取40元，由原告贺擎旗、杨正兰承担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金交纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：1611010********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  王秋艳 二〇一六年十一月二十九日 书记员  谭刘明 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。