上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初5292号原告(反诉被告)：洪元君，女，1984年2月26日出生，汉族，户籍所在地山东省。委托诉讼代理人：成凤才，上海敏诚善律师事务所律师。被告(反诉原告)：李红民，男，1970年10月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告(反诉原告)：沈彩红，女，1973年12月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被告共同委托诉讼代理人：商正群，上海东方环发律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：费远敏，上海东方环发律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行，住所地上海市青浦区公园路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：秦建忠，行长。委托诉讼代理人：张晓明，男。委托诉讼代理人：苏卫东，女。原告洪元君诉被告李红民、沈彩红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申请财产保全，本院经审查依法采取保全措施。依原告申请，本院依法通知中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行作为第三人参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2017年6月29日公开开庭进行审理，原告洪元君及其委托诉讼代理人成凤才，两被告共同委托诉讼代理人尚正群，第三人委托诉讼代理人张晓明、苏卫东到庭参加诉讼。原告、被告、第三人于2017年7月24日申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告洪元君向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即解除上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋上第三人的抵押，继续履行原、被告签订的上海市房地产买卖合同，立即将系争房屋过户到原告名下；2、两被告向原告支付延期过户的违约金(以人民币67万元为本金，自2015年6月1日起算；以20万元为本金，自2015年8月1日起算；以10万元为本金，自2015年9月18日起算。上述均按照日万分之五标准，计算至本案判决生效之日止)；3、两被告支付原告律师费36,000元；4、被告负担原告支付的保全担保费6,660元。审理中，原告撤回第3、4项诉讼请求。事实与理由：2015年3月24日原、被告签署了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，根据该合同约定，两被告将房地产权证号为“青XXXXXXXX**”的青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室以222万元价格出售给原告。附件三约定首付款为67万元，余款155万元由原告贷款支付给被告。原告依约向被告支付了67万元首付款，且依法缴纳了税款并做好了贷款手续，但因被告未将抵押解除导致原告无法成功贷款，且被告未依约将该房产过户更名到原告名下。合同补充条款(一)第七条中被告称其抵押的债务已经还清，但2017年4月8日经原告查询，被告仍将房屋抵押给第三人，抵押债务实际并未还清，被告严重违约，理应承担违约责任。根据合同第六条、第十条之约定，被告应以原告已付房款为本金，按照日万分之五标准支付自2015年6月1日至实际办理过户之日的违约金。2015年9月1日，双方签订房地产买卖交接书，被告将房屋交付原告，该房屋由原告占有使用，故无论从合同还是从占有使用情况来讲，被告应将房屋过户至原告名下，并向原告支付违约金及赔偿有关损失。被告李红民、沈彩红共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告购买系争房屋仅支付67万元首付款，剩余款项通过银行贷款还款。双方办理过户的前提是原告通过银行贷款申请，如果未能办出贷款则自筹资金，系争房屋中存在抵押并不影响原告办理贷款，系争房屋未能办理过户的原因在原告，两被告不配合办理过户有理有据。如果被告不配合办理过户，原告应当催促被告办理，但原告至今从未催促，被告从未以任何形式表示不配合办理过户手续。另外，从原告通过其丈夫信用卡套现的方式支付30万元房款的这一行为，也足以让被告担心原告是否有能力支付剩余房款产生合理怀疑。两被告认为原告逾期支付房款违约，故提起反诉，要求判令：1、解除原、被告于2015年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告返还上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、原告支付被告房屋占用费(自2015年9月1日起，按照每月4,500元标准)；4、反诉费由原告负担。原告针对反诉辩称：不同意反诉请求。只有将系争房屋的抵押登记撤销后才房屋可以将过户给原告，而只有过户给原告后银行才能放款，因为被告没有注销抵押导致无法过户和放款，被告无权主张解除合同。被告一直陆续要求原告付款，直到2017年3月5日被告一直接收房款，在原告起诉前被告从未提出解约的要求。如果判决生效，原告愿意把被告欠银行的款项支付给银行后解除抵押。双方签订的交接书证明被告把房屋交付给原告，因为被告要求解除合同无依据，所以原告依据合同使用房屋，不需要支付房屋使用费。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行述称：目前被告贷款尚未还清，抵押未注销，只有被告付清款项后才可撤销抵押。截至2017年5月25日，如果要结清贷款还需支付本息678,184.76元。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室，自2004年1月12日登记在两被告名下(两被告系夫妻关系)。目前系争房屋上有第三人的抵押权，抵押证明号：青XXXXXXXXXXXX。2015年3月24日，原告作为买受人(乙方)、两被告作为卖售人(甲方)，签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积120.48平方米，转让价款222万元；第四条约定甲方于2015年6月30日腾出房屋并通知乙方进行验收交接……查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；第六条约定双方确认在2015年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；第九条约定乙方未按本合同约定期限付款的，双方同意按照第(三)款内容处理：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应当书面同意乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%等；第十条第(三)款约定甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房屋交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同等；补充条款(一)第3条约定若因乙方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理本交易过户手续当日支付甲方，否则视作乙方逾期付款。待乙方补足贷款不足部分后双方办理过户手续；第7条约定甲方确认此房地产已设定抵押，但债务已全部结清；附件三约定：1、双方均确认在签署本合同之前，乙方已支付甲方定金6万元；2、双方均确认在签署本合同当日，乙方应支付甲方部分首期房价款40万元；3、双方均确认在2015年3月27日前，乙方应支付甲方部分首期房价10万元；4、双方均确认在2015年4月15日前，乙方应支付甲方部分首期房价11万元，该款连同本协议第1、2、3条所述款项合计67万元作为乙方支付给甲方的全部首期房价款，其中1万元作为交房尾款暂存上海美墅；5、待乙方完成上述付款义务、乙方之贷款经贷款银行审批通过且乙方之房产税认定完毕后三日内，甲乙双方备齐本交易之产权过户所需一切材料向上海市青浦区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；6、待本交易经青浦区房地产交易中心登记完毕后(即以乙方为权利人的房地产权证办理完毕)十个工作日内，乙方应支付甲方第二期房价款155万元，该期房价款由乙方委托贷款银行直接付至甲方指定账户；7、待银行将贷款发放到甲方指定账号后3日内，双方签订房屋交接书，甲方将房屋交付乙方。合同另约定了其他权利义务。2015年3月20日，案外人上海美墅房地产经纪有限公司出具收据，确认收到原告代购系争房屋意向金1万元。同年4月23日，被告沈彩红出具收据，确认两被告收到原告支付的用于购买系争房屋的首付款67万元；原告于2015年8月1日支付被告房款20万元；9月18日被告又确认收到房款10万元。2015年6月9日，原告缴纳了系争房屋的契税。原、被告双方签订《房地产买卖交接书》，约定双方于2015年9月1日就系争房屋交接验收事宜确认如下：根据双方2015年3月24日签订的房地产买卖合同约定，被告已将该房产及附属设施交付原告。另查明，被告李红民在《补充协议》的甲方落款处签名，该协议的抬头处甲方为两被告，乙方为原告和原告丈夫李伟，协议约定的背景为由于甲方持证抵押贷款未解押原因，致使甲方无法按照合同约定将标的房屋的产权过户至乙方名下，即无法依约将房屋过户更名到乙方名下，进而导致乙方无法贷款支付剩余155万元，鉴于此情况，双方签署补充协议。原告未在该协议上签名。又查明，2013年8月2日，被告沈彩红与第三人签订《个人额度借款合同》，约定被告沈彩红借款240万元，额度存续期最长为10年，自2013年8月2日至2023年8月2日。同日，双方签订《个人最高额抵押合同》，约定以系争房屋作为抵押财产。2013年8月14日，第三人作为抵押权人在系争房屋上设立了抵押权登记，登记证明号：青XXXXXXXXXXXX。被告至今未还清抵押借款和撤销抵押登记。在2017年6月29日的庭审中，原告表示于2017年3月5日通过银行转账支付被告李红民30万元购房款，并提供了银行转账凭证。被告庭后经核实表示该笔汇款凭证是因为原告办理银行按揭贷款流水不够，找被告李红民要求配合走一下银行流水，30万元到被告李红民账上不到10分钟，原告丈夫李伟便通过笔记本电脑在银行大厅将30万元划走。被告为此提供了银行流水明细单，显示被告李红民收到李伟转账的30万元后随即转账给案外人彭某某。原告之后表示其本人不认识彭某某，原告的丈夫李伟因工作关系认识彭某某，李红民转账给彭某某的30万元经与李伟确认系李伟转账给李红民并于之后要求李红民打回给彭某某的，尽管用途写的是购房款，实际上不作为购房款。审理中，原、被告一致确认原告已经支付的购房款为97万元。原告表示：1、愿意替被告归还银行贷款，以此冲抵原告应当支付的房款；2、过户税费均由原告负担；3、截至网签时原告社保缴纳已经满5年，原告家庭名下无其他住房。对于当事人无争议的事实，由原告、被告、第三人的陈述，上海市房地产权证、房地产登记簿、结婚证、房屋买卖合同、收据、房屋买卖交接书、补充协议、个人额度借款合同及个人最高额抵押合同、转账凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示、未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原、被告未能在合同约定的过户时间办理过户手续，双方对于未能过户的原因存有争议。本院认为，买卖合同的补充条款中约定被告房屋上的抵押债务已全部结清，然被告至今未将银行抵押贷款还清，也未办理抵押注销手续，被告李红民签字的补充协议明确说明了由于被告抵押贷款未解押原因致使被告无法按照买卖合同约定将房屋过户给原告，故本院有理由相信系被告未及时注销抵押导致房屋无法过户。原告已经按照合同约定支付了首付款，剩余房款约定通过贷款方式支付，现由于被告原因导致房屋无法过户给原告，原告无法通过贷款方式支付剩余房款，故原告不承担逾期付款责任。目前系争房屋除银行抵押登记，无其他限制信息，原告明确表示愿意在被告不偿还贷款的情况下替被告向第三人的还款并冲抵剩余房款，此为原告处分自己权利的行为，本院予以认可，故本院认定原被告之间的买卖合同应当继续履行。借款还清后，被告和第三人应当办理抵押登记撤销手续。待抵押登记撤销后，被告应配合原告办理过户手续。原告应在扣除代被告支付的借款后，将剩余房款支付给被告。根据合同约定，因被告原因导致迟延办理过户手续的，原告可主张逾期违约金，鉴于本院认定系被告原因导致过户迟延，被告应承担违约责任。鉴于诉讼过程中，原告对于付款金额的前后陈述不一致影响了法庭的正常审理，故对于扩大部分的损失，不应由被告承担。本院综合合同中对于违约责任的约定，被告在满足合同约定的交房条件之前已先行将房屋交付原告使用，原告的实际损失等因素，本院酌情认定被告应当支付原告违约金142,800元。鉴于被告违约，被告的反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第(三)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李红民、沈彩红和原告洪元君应于本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行归还位于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押借款(具体金额以还款当日第三人确定的为准)；二、被告李红民、沈彩红、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司上海青浦区支行应于上述贷款还清之日起十日内办理上述房屋的抵押登记撤销手续(抵押证明号：青XXXXXXXXXXXX)；三、被告李红民、沈彩红应于上述抵押登记撤销之日起十日内配合原告洪元君将上述房屋过户登记至原告名下(过户所需税费均由原告负担)；四、原告洪元君应于上述房屋过户至其名下之日起十日内支付被告李红民、沈彩红剩余房款(金额为125万元扣除上述第一项中原告替两被告归还第三人借款的金额)；五、被告李红民、沈彩红应于本判决生效之日起十日内支付原告洪元君逾期过户违约金142,800元。六、驳回被告李红民、沈彩红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取计40元，由两被告负担；保全费5,000元，由两被告负担；反诉受理费40元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民审判员 金 艳二〇一七年九月二十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。