江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）射商初字第0087号
原告中国银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民路71号。
负责人陈春林，该行行长。
委托代理人张永中，江苏德佳律师事务所律师。
被告关善智，个体户。
被告朱朝云，职业不详。
被告江苏润博投资有限公司，住江苏省射阳县合德镇兴耦一区新民河桥北。
法定代表人王军，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“中行射阳支行”）诉被告关善智、朱朝云、江苏润博投资有限公司（以下简称润博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告中行射阳支行的委托代理人张永中，被告关善智到庭参加诉讼，被告朱朝云、润博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行射阳支行诉称：2009年12月15日，被告关善智、朱朝云从原告处借款68万元，并签订了借款与抵押合同，约定了还款方式、利息及罚金的计算方式，被告以其购买的位于射阳县润博左岸风情25#2号（102-302）的房产为该借款向原告设立预抵押登记，润博公司提供保证担保。后被告关善智、朱朝云未能按约还款，截至2012年10月26日，被告关善智、朱朝云尚欠原告借款本金617847.42元、利息2540.90元、罚息6.80元。请求判令：被告关善智、朱朝云偿还原告借款本金617847.42元、利息2540.90元、罚息6.80元（截至2012年10月26日），合计620395.12元，并自2014年3月3日起至偿清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；对被告关善智、朱朝云设定预抵押的位于射阳县润博左岸风情25#2号（102-302）的房产享有优先受偿权；被告润博公司承担连带责任；诉讼费由三被告承担。
原告中行射阳支行为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、中行逾期还款查询单一份，证明被告关善智、朱朝云差欠的借款本金及利息；
2、借款借据一份，证明被告关善智、朱朝云在中行办理68万元贷款的事实；
3、中行的个人一手住房贷款合同一份，证明被告关善智借款，被告润博公司提供保证担保，且房产办理了预抵押登记；
4、解释合同确认书一份，证明被告关善智、朱朝云对该合同已充分了解；
5、中国银行贷款抵押合同一份，证明被告关善智购买润博左岸风情的房屋已经办理预抵押登记；
6、商品房买卖合同一份，证明被告关善智办理贷款的目的是购买商品房。
被告关善智辩称，向原告借款是事实，我购买的左岸风情的房屋已经办理预抵押，但房产证没有办理，我目前只有这一套房子，希望照顾我的生活居住。
被告关善智未提供证据。
被告润博公司提交答辩状称，被告关善智向原告借款用于购买被告润博公司开发的商品房，由于该房屋已经抵押给原告，根据物权法规定，原告应先对抵押房产行使抵押权，后才能向被告润博公司主张权利。
被告润博公司未提供证据。
被告朱朝云未作答辩，亦未提供证据。
经质证，被告关善智对原告中行射阳支行提供的证据均无异议。
本院认为，原告中行射阳支行提供的证据具有真实性、合法性，与本案有关联性，能够证明案件事实，本院予以确认。
本院经审理查明：2009年12月15日，原告中行射阳支行（合同中称贷款人）与被告关善智、朱朝云（合同中称借款人），被告润博公司（合同中称保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，合同的主要内容为：贷款金额为68万元，贷款期限为20年；贷款用途为借款人支付其购买坐落于润博左岸风情25#2号（102-302）的房屋的购房款，所购房屋总价款为980840元；利率为浮动利率，周期为1年，按照实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息，每月15日为结息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至偿清本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的债务以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；借款人未按期归还贷款本息构成违约，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期并要求保证人承担保证责任。
当日，原告中行射阳支行与被告关善智、朱朝云签订贷款抵押合同一份，约定将两被告购买的位于射阳县润博左岸风情25#2号（102-302）的房地产设定抵押。后双方就上述房产办理了预抵押登记。
当日，原告中行射阳支行向被告关善智、朱朝云发放贷款68万元。被告关善智、朱朝云出具借款借据一份，借据载明：借款金额陆拾捌万元整，借款期限240个月，借款利率3.465‰，从2010年1月开始按月采用等额本息还款法等内容。借款后，被告关善智、朱朝云向原告中行射阳支行支付利息至2012年10月。截至2012年10月26日，被告关善智、朱朝云尚欠原告借款本金617847.42元、利息2540.90元、罚息6.80元。被告润博公司亦未履行担保义务。原告中行射阳支行诉至本院。
另查明，坐落在射阳县润博左岸风情25#2号（102-302）的房地产尚未办理产权证，亦未办理抵押登记。
本案的争议焦点是：1、原告中行射阳支行能否对涉案房屋行使优先受偿权？2、被告润博公司是否应当承担保证责任？
本院认为：1、原告中行射阳支行与被告关善智、朱朝云之间的金融借款合同、抵押担保合同及原告与被告润博公司之间的保证合同，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告关善智、朱朝云未按约按期还本付息属违约行为，原告依据合同约定提前主张被告还款，具有事实和法律依据，本院予以支持，被告关善智、朱朝云应依约向原告偿还全部借款本息。原告主张自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息，属于原告对自己民事权利的处分，本院予以准许。
2、关于原告中行射阳支行能否对涉案房屋行使优先受偿权问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记仅系为保障将来实现物权所设定的登记，其还可能因债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而消灭，其依赖于本登记行为，并不具有物权的绝对支配性，因而就抵押权预告登记而言，不具有优先受偿效力。本案中，双方并未就办理预告登记的房屋办理不动产所有权登记，亦无法办理抵押登记手续，所办理的抵押权预告登记，亦因自能够办理不动产所有权登记之日起三个月未申请办理而消灭，故本院认定涉案房屋的抵押权尚未设立，原告要求对涉案房屋行使优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。
3、关于被告润博公司是否应当承担保证责任的问题。被告润博公司在与原告中行射阳支行签订保证合同时，对保证方式、保证范围及保证期间均有明确约定。在抵押权未能设立的情形下，原告只能要求保证人被告润博公司对被告关善智、朱朝云的上述债务承担连带清偿责任。故被告润博公司应对被告关善智、朱朝云的全部债务承担连带清偿责任。
综上，原告中行射阳支行主张被告关善智、朱朝云偿还原告中行射阳支行借款本金617847.42元、利息2540.90元、罚息6.80元，合计620395.12元，并以所欠借款本金为基数，自2014年3月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；被告润博公司对被告关善智、朱朝云的上述债务承担连带清偿责任部分的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告润博公司承担保证责任后，有权向被告关善智、朱朝云追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告关善智、朱朝云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国银行股份有限公司射阳支行偿还借款本金617847.42元、利息2540.90元、罚息6.80元，合计620395.12元，并以所欠借款本金为基数，自2014年3月3日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率另行支付利息。
二、被告江苏润博投资有限公司对被告关善智、朱朝云上述还款义务承担连带清偿责任。
四、被告江苏润博投资有限公司承担保证责任后，有权向被告关善智、朱朝云追偿。
五、驳回原告中国银行股份有限公司射阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算。
案件受理费5039元，公告费600元，合计5639元，由被告关善智、朱朝云、江苏润博投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：40×××21）预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨海涛
审 判 员 张玲玲
人民陪审员 韩天祥
二〇一五年八月十七日
书 记 员 张为伟
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
3.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。