江西省抚州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）抚民一终字第251号
上诉人(原审原告)抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组。
负责人揭良林，该村小组组长。
委托代理人汤志辉，江西赣东律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
上诉人(原审被告)吁贤生，男，1954年7月19日生，汉族，临川区人，住临川区。
委托代理人廖志华，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
委托代理人葛文荣，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审原告）抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会。
法定代表人揭国潘，该社区主任。
上诉人抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组（以下简称“揭家村小组”）、上诉人吁贤生与被上诉人抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会（以下简称“伍塘居委会”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院（2014）临民初字第1006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人揭家村小组委托代理人汤志辉、上诉人吁贤生委托代理人廖志华、被上诉人伍塘居委会法定代表人揭国潘参加了诉讼。
原审法院经审理查明，2002年3月1日，揭家村小组召开村民会议，共有24户村民参加，会议主题为因拆迁需要，将办公楼房一栋按每平方米160元起价拍卖，由本小组村民先买。会议最后决定办公楼房按每平方米140元起价拍卖，由本小组村民优先购买起，买不起再找外面（人买）。3月6日，伍塘居委会(原抚州市临川区城西乡伍塘村委会)及揭家村小组将坐落在抚州高新技术产业园区青云峰路占地面积约300平方米的办公楼房一栋以18.5万元的价格卖给吁贤生、刘泉盛、许友龙，三方签订的购房协议书主要约定乙方（吁贤生等三人）先付款8万元，余款3个月内一次性付清；协议签订后，该房屋的房产所有权、土地使用权、水电所有权归乙方所有；如在以后该房屋的房产所有权、土地使用权发生异议，使得本协议终止，甲方除退回乙方购房款外并必须赔偿对方的经济损失；甲方保证以后各部门和村民不得给乙方的该房屋造成侵害。协议除三方的签字盖章，另有10余位村民签名。原抚州市临川区城西街道办事处（现抚州高新技术产业园区城西街道办事处）和伍塘居委会共同书面证明该房屋产权及土地使用权等一切相关手续遗失。同年4月10日，吁贤生支付8万元，2003年1月26日支付5万元。此后该楼房一直由吁贤生实际管理，并先后进行了修缮、改建、装修。2013年开始出租经营，2013年4月25日吁贤生将楼房2、3、4层出租于林小丽，租期自2013年8月1日起三年，年租金5000元，每年递增6%；2013年4月27日吁贤生将楼房1层东边4间店面等出租于抚州市市场建设服务中心，租期自2013年6月16日起五年，月租金5200元，每年递增6%；2013年5月13日吁贤生将楼房1层南边店面出租于钱高生，租期自2013年6月1日起二年，月租金1400元，每年递增8%。揭家村小组村民诉称直至2013年12月11日才发现揭家村小组、伍塘居委会原领导成员买卖该房屋的事实，遂以集体财产处置未依法经过村民会议过半数通过、购房协议违反法律强制性规定为由，要求法院确认购房协议书无效、吁贤生返还房屋及土地。
原审审理查明协议书上购房人许友龙、刘泉盛（2012年4月去世）没有参加诉讼，依照民事诉讼法的相关规定，该院通知许友龙和刘泉盛妻子、子女必须作为共同诉讼的当事人参加，二者均明确表示当时从政府拆迁考虑，受吁贤生要求在协议上盖章，未实际出资，仅是名义上的购房人，表示不参加诉讼，放弃实体权利。吁贤生对此均未表示异议，该院不予追加当事人。
另查明，抚州市统计局《抚州统计年鉴—2003》发布的临川区2002年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积124523平方米、住宅实际销售额8831万元。抚州市统计局提供的临川区2014年房地产开发投资数据：住宅实际销售面积988232平方米、住宅实际销售额481305万元。
原审法院认为，吁贤生非揭家村小组同一集体经济组织成员，双方发生农村集体土地上的房屋这一特定标的物的转让行为，违反法律强制性、禁止性规定，依法应认定为无效，因此吁贤生签订的购房协议书属无效合同。吁贤生辩称该协议是有效合同无法律依据，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此吁贤生购得的办公楼房一栋及揭家村小组、伍塘居委会收取的购房款应当相互予以返还对方。关于过错责任大小的问题。吁贤生是在平等、自愿的基础上订立、履行协议的。揭家村小组、伍塘居委会召开村民会议研讨售楼、明确本村村民无人购买后向外出售、明知吁贤生非农村同一集体经济组织成员而与吁贤生签订房屋买卖协议，且长时间未主张合同无效而放任吁贤生对房屋的占有使用存在明显过错，故对导致合同无效应承担主要过错责任。吁贤生知道或者应当知道非农村同一集体经济组织成员，购买在农村集体所有土地上建造的房屋不具有法律效力而签订房屋买卖协议，对导致合同无效应承担次要过错责任。揭家村小组、伍塘居委会认为吁贤生未付清全部18.5万元购房款，吁贤生只提供了二张共13万元的收据，吁贤生辩称因时间久远未找到其余收据，该院不予支持。吁贤生要求揭家村小组、伍塘居委会赔偿因房屋改建、装修后增值的各项经济损失，仅提供了花费清单，无实际相关票证；同时该院认为吁贤生已管理办公楼多年，取得了一定的收益，对经济损失有一定的补偿，因此吁贤生该要求该院不予支持。按照抚州市统计局发布的临川区房地产开发投资数据计算，吁贤生2002年度13万元可购买183.31平方米的住宅；2014年住宅平均价格4870.36元\\\平方米，因此183.31平方米的住宅价值892785.69元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吁贤生应于判决生效之日起七日内将购买的坐落于抚州高新技术产业园区青云峰路办公楼房一栋返还抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会;二、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组、抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会应于判决生效之日起七日内返还吁贤生购房款130000元、给付吁贤生人民币533949.98元，合计人民币663949.98元。案件受理费2900元，揭家村小组、伍塘居委会负担1740元，吁贤生负担1160元。
一审宣判后,揭家村小组和吁贤生均不服，上诉至本院。
上诉人揭家村小组上诉请求撤销原判，依法改判。事实及理由：1、原审判决超出了当事人的诉讼请求；2、原审判决以有效合同履行后的可得利益作为无效合同损失的依据，适用法律错误。3、原审判决认定揭家村小组承担主要过错不当，认定事实存在错误。4、原审判决适用城市房地产价格计算损失存在错误。5、原审判决并未计算吁贤生占有房屋后的收益，房屋租金及使用费应折抵其损失，被上诉人的损失为利息损失，其收益远远高于利息损失。6、原审判决对揭家村小组的财产保全申请未作出裁定，程序违法。
上诉人吁贤生答辩称，1、关于原判是否超出诉讼请求，我方认为即使合同无效，也该按照过错大小分担责任，而不需要另行起诉，因此原审的处理正确。2、合同是双方真实意思的表示，因此房屋属于我方，这个损失属于我方的直接损失，因为我方是受益人和实际占有人。3、办公楼的买卖是通过全体村民决议的，而且是村小组将办理产权证的材料丢失了，故原审划分责任正确。4、原审对于房款的计算方式我方不赞同，应以房屋现状的评估之后处理。5、揭家村小组对房屋租金的计算主张没有依据。6、保全的事我不清楚，应审查是否与本案有关联。
被上诉人伍塘居委会未作答辩。
上诉人吁贤生上诉请求撤销原判决，依法改判或者发回重审，上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审认定房屋买卖合同无效并认定吁贤生有过错无事实及法律依据，吁贤生在主观上不存在过错，该买卖房屋及占用土地不是农用地，也不是宅基地，未违反法律强制性规定。2、涉诉房屋《估价报告》符合证据三性，原审对该报告不作为定案的证据使用，又不阐述不采信的理由，于法无据。3、原审适用抚州市统计局发布的数据计算增值损失是错误及显失公平的。4、原审以吁贤生举证不能为据认定我方支付的购房款是13万元与事实不符。
上诉人揭家村小组答辩称：1、合同无效，违反了法律的强制性规定。依据土地法管理法63条，集体土地不能交易。同时也违反了村民委员会组织法，村民委员会组织法是对所有人有效的。村民会议决议根本就不存在，造成合同无效的过错在于吁贤生。2、评估报告是错误的，集体土地与国有土地是不同性质，不能这样计算。3、对于房屋计算价款，我方不同意一审计算方式，吁贤生一直主张直接损失，我方认为无效合同是不存在可得利益损失。虽然契约自由，但是在法律下的自由，不能违背法律。4、农村的土地性质就是集体所有，这是不争的事实。
被上诉人伍塘居委会与上诉人揭家村小组答辩意见一致。
二审期间，揭家村小组、伍塘居委会对原审判决查明的以下事实提出异议：1、对于“2002年3月1日，揭家村小组召开村民会议”有异议，不属实，没有证据证明。2、遗漏了评估报告。对一审查明的其他事实无异议。吁贤生对原审判决查明的以下事实提出异议：1、对于“同年4月10日，被告支付8万元，2003年1月26日支付5万元”无异议，但是遗漏了5.5万元，实际上共支付了18.5万元，只是收据遗失。2、遗漏了评估报告。各方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。根据上诉人的诉称和被上诉人的答辩，本案争议焦点为：原审判决是否超出了诉讼请求范围？
二审期间，各方当事人均未提供新的证据。
本院认为，揭家村小组、伍塘居委会一审诉讼请求是要求确认买卖协议无效，返还协议约定买卖的房屋。吁贤生在一审书面答辩状中提出了要求返还购房款并赔偿损失的反诉请求，一审未受理其反诉，但在审理过程中，将揭家村小组、伍塘居委会的诉讼请求与吁贤生提出的反诉请求同时进行了审理，并在原审判决中支持了吁贤生提出的部分反诉请求。本院认为，原审判决超出了揭家村小组、伍塘居委会的诉讼请求，对吁贤生未立案受理的反诉请求作出实体判决，违反了不告不理的司法原则，属于严重程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销抚州市临川区人民法院（2014）临民初字第1006号民事判决；
二、本案发回抚州市临川区人民法院重审。
抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组预交的10439元诉讼费退回给抚州高新技术产业园区城西街道办事处伍塘社区居民委员会揭家村小组，吁贤生预交的2900元诉讼费退回给吁贤生。
审判长 黄慧群
审判员 刘志军
审判员 王 琳
二〇一五年十一月十一日
书记员 张美珍