江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0582号
上诉人（原审被告）姜卫勇，男，1976年11月30日生，汉族。
委托代理人张学凡，江苏一正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱江江，男，1981年10月5日生，汉族。
上诉人（原审被告）王亚鸣，女，1982年10月2日生，汉族。
上列两上诉人共同委托代理人刘金高，盐城市亭湖区便仓法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告�大丰市建设工程质量检测中心有限公司。
法定代表人冯春银，该公司董事长。
委托代理人刘兴红，江苏涤非律师事务所律师。
上诉人姜卫勇、朱江江、王亚鸣因与被上诉人大丰市建设工程质量检测中心有限公司（以下简称检测中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服大丰市人民法院（2013）大民初字第0811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月8日，原告检测中心（甲方）与被告姜卫勇（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：“甲方拟将部分自有房屋出租给乙方使用，为保障租赁双方的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，结合双方实际，经平等协商，双方特订立本合同。一、租赁房屋，甲方将其自有的座落于大丰市康平南�19号的综合楼A-
C及1-6轴、二层全部房屋出租给乙方，房屋建筑面积约1150m2，房屋结构、布局、朝向、面积、附属设施等状况，乙方经现场踏勘表示认可。二、租赁期限，1、双方约定租赁期限为四年，自2011年8月8日起至2015年8月7日止。2、如租赁期届满后乙方续租，乙方应在期限届满之前一个月向甲方提出，双方协商继续签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权。三、租金及支付，1、双方约定房屋年租金为30万元／年；2、上述租金不含房屋租金经营的税金，如乙方或税务机关要求甲方开具房屋租赁发票，所涉税金由乙方另行支付；3、乙方在甲方交付房屋前付清第一年约定租金，其后租金仍按年度支付，在租赁年度开始前付清；5、乙方须缴水电费保证金2万元，待租赁期满，水电费结清后甲方予以退还；6、乙方租赁使用房屋所发生的水、电、通信、清洁环卫、�安联防等费用由乙方按时及时支付；四、房屋的装修及使用，1、乙方可根据经营需要对租赁房屋进行必要的装修，但装修方案应事先得到甲方认可，不得破坏或降低房屋的结构安全；2、租赁合同因期满或解除等原因而终止交还房屋时，乙方装修添附（不含空调）应无偿移交与甲方，乙方坚持拆除的，应恢复房屋原状；5、未经甲方书面同意，乙方不得将房屋全部或部分转租。六、合同的变更、终止和解除，4、发生下列情形之一，乙方可书面通知另一方解除合同，但解除合同不影响违约责任和其他责任的继续承担，b.乙方未按期交付租金，经甲方催告后10日内仍未付清的；d.乙方以危险方式使用租赁房屋，利用房屋从事非法活动，转租或其他方式变相转租的；5、合同终止后，乙方已付租金按实际租赁期结算；八、合同终止后的房屋返还，1、乙方必须在合同依法终止后十日内将租赁房屋交还甲方，逾期甲方按终止前约定租金的双倍向乙方计收占用费等内容”。合同签订后，被告姜卫勇向原告交纳保证金2万元，并分数次向原告支付30万元租金至2012年8月7日。此后，被告姜卫勇实际使用该房屋从事“阿瓦山寨”饭店经营至2012年9月2日。
2012年9月3日，被告姜卫勇（甲方）与被告朱江江、王亚鸣（乙方）在大丰市白驹法律服务所的见证下签订了酒店转让协议书一份，载明：“一、甲方自愿将位于大丰市康平南路19号的品味鲜大酒店（按现状）转让给乙方，在签订协议时当场交接；二、转让范围为酒店的内外装修、酒店内全部的设备（具体见财产移交清单），各种证照；三、转让价格及付款方式为人民币75.27万元（水电押金归乙方所有），乙方在签订协议时付5万元，余款从签订协议后的下一个月开始在每月的30日给付5万元，如乙方有一期不给付，将视为违约，甲方有权向乙方主张全部的转让款及违约金（扣除已付款）；四、甲乙双方的权利义务，1、乙方在签订协议后2个月内办理完卫生、工商、税务等证照过户手续，甲方有义务协助办理，费用由乙方承担；2、在酒店交接之前，甲方有义务协助乙方协调跟出租方的关系；3、在酒店交接之前，酒店的租金、卫生费、水电费、工商管理费、员工工资、债务等由甲方承担，乙方不承担任何责任……”。转让协议签订后，被告王亚鸣、朱江江实际占用、使用该门市从事“阿瓦山寨”饭店经营至今。
2012年10月17日，原告公司的工作人员李翠琴、卞学勇，与被告姜卫勇、王亚鸣共同在2011年8月至2012年10月17日期间“检测中心与阿瓦山寨水电费明细”中签名，截止到2012年10月17日，检测中心应支付阿瓦山寨费用28703元。2012年12月5日，原、被告因房租等事宜产生纠纷，并向大丰市公安局城北派出所报警。2013年1月8日，原告向被告姜卫勇邮寄了“催交房租通知”，内容为：“你于2011年8月8日与我公司签订《房屋租赁合同》，承租我公司位于大丰市康平南路19号（现为82号）综合楼一楼A-
C及1-6轴和二层全部房屋，约定租期四年，年租金30万元，但2012年8月8日以来一直拖欠第二年度租金。为此，特要求你在接到本通知后10日内付清第二年度租金30万元及相关税金，如逾期仍未付清，则我公司将依据《房屋租赁合同》第六条4.b项行使合同解除权”。被告姜卫勇在收到催交房租通知后，未在规定的期限内支付租金。原告又于2013年1月21日向被告姜卫勇邮寄了“解除合同通知”，内容为：“根据2011年8月8日与我公司签订《房屋租赁合同》，你应在2012年8月8日前支付第二年度租金30万元及相关税金，因你一直拖延不付，我公司已于2013年元月8日�你书面催告，但至今你仍未支付。为此，我公司根据《房屋租赁合同》第六条4.b项的约定，通知与你解除该《房屋租赁合同》，要求你在接到本通知之日起3日内将承租房完好交还与我公司，并依约承担相关合同责任”。被告姜卫勇于同日收到该通知后，未履行迁让义务。原告遂于2013年4月8日向一审法院提起诉讼。
另查，讼争房屋的所有权人为原告检测中心。诉讼中，经一审法院释明，被告王亚鸣、朱江江拒绝缴纳讼争房屋的租金。
一审法院认为，根据我国《合同法》及有关司法解释的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告检测中心与被告姜卫勇于2011年8月8日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。本案的争议焦点是：一、讼争房屋迁让主体的问题；二、讼争房屋的租金及占用费的承担问题。
一、关于讼争房屋迁让�主体问题。根据法律和相关施法解释的规定承租人无正当理由未支付或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁房屋被转租或转让的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。因被告姜卫勇拖欠原告租金未付，且在原告催要后未能在约定的期限内支付合同约定的30万元租金，符合租赁合同解除的条件。原告检测中心于2013年1月21日向被告姜卫勇邮寄了解除合同通知后，被告姜卫勇已于当日收到，可以认定原告检测中心与被告姜卫勇间的房屋租赁合同已于2013年1月21日解除。租赁合同解除后，双方租赁关系终止，承租人负有返还租赁房屋的义务，且返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告姜卫勇在租赁原告房屋一年后，未经原告书面同意，未缴纳租金，将“阿瓦山寨”转让�被告王亚鸣、朱江江经营，转让协议中约定“在酒店交接之前，甲方（姜卫勇）有义务协助乙方（王亚鸣、朱江江）协调跟出租方的关系”，但未能协调到位，应视为被告姜卫勇已将讼争房屋的使用权连同“阿瓦山寨”的经营权，一并转让给了被告王亚鸣、朱江江。被告王亚鸣、朱江江继续实际占有、使用该房屋至今，且明确表示不同意为被告姜卫勇代为履行合同义务，原告作为房屋的合法所有权人和出租人，有权要求房屋的实际占有人返还租赁房屋。故原告检测中心要求被告王亚鸣、朱江江返还位于大丰市康平南路19号综合楼一层A-
C及1-6轴、二层约1150m2房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
二、关于租金及占用费的承担问题。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方合同约定先交房租后使用，但被告姜卫勇未能按照合同约定支付租金，�告行使合同解除权后，其要求被告姜卫勇支付合同解除前，即2013年1月21日前按照821.92元／天（30万元／年÷365天）计算租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据合同约定“姜卫勇必须在合同依法终止后十日内将租赁房屋交还检测中心，逾期检测中心按终止前约定租金的双倍向姜卫勇计收占用费”，该双倍占用费实际一倍是租金，一倍是违约金，该约定虽系双方当事人的真实意思表示但该约定明显过高，且被告姜卫勇明确表示要求调低，故一审法院酌定逾期占用费标准应当按照日租金的30%的标准即246.58元／天（30万元／年÷365天×30%）计算。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因涉案房屋已由王亚鸣、朱江江实际占用、经营，故原告要求被告王亚鸣、朱江江承担自2013年1月22日起至交还房屋之日止按租金821.92元／天计算租金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。被告姜卫勇关于原告结欠其水电费28703元抵扣租金的主张，因属于同一法律关系发生的法律事实，被告的抗辩意见能够成立，予以采信。据此，被告姜卫勇仍应支付原告租金104448.04元（（30万元／年÷365天×162天）-28703元）。原告要求被告姜卫勇、王亚鸣、朱江江承担共同责任的主张，于法无据，不予支持。被告姜卫勇关于原告结欠的餐费及水电押金可以抵扣租金的辩称，因餐费系另一法律关系，水电费尚不具备结算条件且庭审中原告也拒绝进行抵扣，故对其辩称不予采信，被告可另行主张。一审判决：一、被告朱江江、王亚鸣于判决生效后30日内将位于大丰市康平南路19号综合楼一层A-
C及1-6轴、二层全部房屋约1150m2交还给原告检测中心。二、被告姜卫勇支付原告检测中心租金104448.04元，同时承担自2013年3月2日起至交还房屋之日止246.58元／天计算的违约金。于判决生效后30日内履行完毕。三、被告王亚鸣、朱江江给付原告检测中心自2013年1月22日起至交还房屋之日止按821.92元／天计算的占用费。四、驳回原告检测中心的其他诉讼请求。案件受理费3193元，由被告姜卫勇、王亚鸣、朱江江负担。
姜卫勇不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、姜卫勇与朱江江、王亚鸣酒店转让行为有效，检测中心对此是明知的，因此检测中心主张与姜卫勇解除租赁合同不当。2、一审判决检测中心与姜卫勇的租赁合同解除，对保证金2万元应予处理。3、检测中心对姜卫勇的转让行为是明知的，姜卫勇不应承担违约金。即使姜卫勇承担违约金，一审计算的金额和时间也不当。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
王亚鸣、朱江江不服上述民事判决，向本院�起上诉称：1、一审法院认定事实错误。姜卫勇与朱江江、王亚鸣签订的酒店转让协议价款中包括租金，我方不应承担租金。检测中心从2012年10月27日起采取断水、断电各种手段阻止朱江江、王亚鸣继续经营，上诉人被迫留在酒店看管资产。2、一审将朱江江、王亚鸣列为被告，主体不适格。3、一审判决朱江江、王亚鸣支付房屋占用费于法无据。4、案件受理费未能按责分担。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
检测中心对姜卫勇的上诉答辩称：1、姜卫勇转租房屋未征得我方书面同意，其转租行为无效。姜卫勇未按合同约定交纳租金，经我方催告仍未交纳，我方依据合同约定与其解除合同，并要求其承担违约责任，具有事实和法律依据。2、对姜卫勇交纳的保证金2万元，因合同明确约定需与我方结清相关水电费后予以退还，故我方没有义务退还保证金。3、根据双方约定，姜卫勇不能按约返还房屋应承担每天租金双倍的占用费。一审根据姜卫勇的请求对违约金进行调整，具有法律依据，并无不当。请求驳回姜卫勇的上诉请求，维持原判。
检测中心对朱江江、王亚鸣的上诉答辩称：1、朱江江、王亚鸣称检测中心采取各种手段阻止其继续经营导致被迫留在酒店看管资产，与事实不符。2、姜卫勇与朱江江、王亚鸣的酒店转让协议中约定了由姜卫勇协调与我方的租赁关系，对房屋进行了转租，且王亚鸣、朱江江实际经营了阿瓦山寨。因此，朱江江、王亚鸣的主体适格。3、一审判决王亚鸣、朱江江给付占用房屋的实际占用费，具有法律依据。请求驳回王亚鸣、朱江江的上诉请求，维持原判。
朱江江、王亚鸣对姜卫勇的上诉答辩称：1、检测中心对姜卫勇转让酒店给朱江江、王亚鸣的事实不知情。2、姜卫勇交纳的保证金2万元，与我方无关。3、一审判决的违约金及房屋占用费均应由姜卫勇承担。请求驳回姜卫勇的上诉请求。
姜卫勇对朱江江、王亚鸣的上诉答辩称：一、事实方面：酒店转让协议中，显然不包括租金，租金应由王亚鸣、朱江江另行交纳。酒店转让协议签订后，王亚鸣、朱江江确实实际占有使用并经营至今。至于其所称检测中心断水、断电与姜卫勇无关。二、法律方面：1、王亚鸣、朱江江作为次承租人，具备完全民事责任能力，主体适格。2、一审判决房屋占用费合法，但计算占用费应从酒店转让协议签订次日起计算。3、案件受理费应由王亚鸣、朱江江全额承担，与姜卫勇无关。请求驳回王亚鸣、朱江江的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力。检测中心与姜卫勇于2011年8�8日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按照约定全面履行自己的义务。承租人姜卫勇未按合同约定按期支付租金，经出租人检测中心书面催告仍未在约定期限内支付，检测中心依照约定可以解除合同。对姜卫勇提出的检测中心主张与其解除租赁租赁合同不当的上诉理由，经查，2013年1月21日检测中心向姜卫勇邮寄解除合同书面通知，当日姜卫勇收到该通知，检测中心与姜卫勇于该日解除房屋租赁合同符合法律规定的通知义务和合同约定的解除条件，故对该上诉理由不予支持。根据相关法律规定，租赁合同解除后，承租人具有返还租赁物的义务。2012年9月3日，姜卫勇与朱江江、王亚鸣签订酒店转让协议，其未经检测中心书面同意，将案涉租赁房屋转由朱江江、王亚鸣实际占有、使用至今。朱江江、王亚鸣明确表示不同意为姜卫勇代为履行合同义务，检测中心作为出租人和房屋的合法所有权人，有权要求房屋实际占有人王亚鸣、朱江江返还租赁房屋并支付逾期腾房占有使用费，因此关于朱江江、王亚鸣主体不适格及其不应支付房屋占有使用费的上诉理由不能成立。朱江江、王亚鸣上诉称姜卫勇与其签订的酒店转让协议价款中包括租金，其不应承担相关义务，经查，合同解除后，租赁房屋实际为朱江江、王亚鸣占有使用，一审判决其支付房屋占有使用费具有事实依据和法律依据。根据房屋租赁合同约定，“乙方（姜卫勇）必须在合同依法终止后十日内将租赁房屋交还甲方（检测中心），逾期甲方按终止前约定租金的双倍向乙方计收占用费”。该条约定对占用费的计算标准予以明确，双倍占用费实际上一倍是租金，一倍是违约金。一审据此判决姜卫勇支付拖欠租金至租赁合同解除当日（2013年1月21日），并结合检测中心诉讼请求判决姜卫勇承担从2013年3月2日起至交还房屋之日止的违约金并无不当。因约定以一倍占用费计算违约金明显过高，一审法院酌定按照日租金的30%的标准计算逾期返还租赁房屋的违约金，符合法律规定。因此，姜卫勇提出的一审判决其承担违约金的计算标准不当及其不应承担违约金的上诉理由，不能成立。房屋租赁合同约定“乙方（姜卫勇）需缴纳水电费保证金2万元，待租赁期满，水电费结清后甲方（检测中心）予以退还”。该2万元是为结算水电费而设定的保证，目前水电费尚不具备结算条件，一审对此在本案中未一并处理并无不当，故对姜卫勇提出的要求一并处理水电费保证金2万元的上诉理由不予支持。一审判决确定案件受理费由姜卫勇、王亚鸣、朱江江负担，符合规定，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。�照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计6386元，由上诉人姜卫勇负担3193元，上诉人朱江江、王亚鸣负担3193元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 王慧玲
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 许其娟