天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3742号
上诉人（原审原告）：天津德利得集团五矿进出口有限公司，住所地天津市北辰区天津北辰经济技术开发区双原道27号。
法定代表人：韩立梅，董事长。
委托诉讼代理人：韩立达，该公司法务部经理。
被上诉人（原审被告）：吕霞，女，1989年8月4日出生，汉族，天津市河西区陈塘庄服务中心职工，住天津市南开区。
上诉人天津德利得集团五矿进出口有限公司因与被上诉人吕霞房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2017)津0102民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津德利得集团五矿进出口有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付租金24533元，并判令被上诉人向上诉人支付违约金4万元;2、本案的全部诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：双方订立的《房屋租赁合同》中约定“本合同签订当日乙方须向甲方交纳1.5万元押金，本合同终止之日起五日内，乙方按约定退还完整租赁物，同时提供租赁房屋建筑、水、电、物业管理、卫生费、治安费等费用全部结清的证明，甲方一次性退还押金。因乙方违约导致合同提前解除或发生腾房纠纷的，押金不予退还。”现被上诉人自行搬离，导致《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，应负全部违约责任，本押金按合同约定不予退还。另外，被上诉人在没有通知上诉人的情况下，突然自行搬离，致使上诉人的该房屋至今仍处于闲置状态，无法弥补，故被上诉人应按合同约定向上诉人支付违约金4万元整。一审法院判决以押金抵扣租金的处理没有法律依据，且与《房屋租赁合同》约定相悖，故要求二审法院予以改判。
吕霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
天津德利得集团五矿进出口有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按照《房屋租赁合同》的第五条约定，支付2017年1月1日至2017年2月16日租金24533元；2.判令原告保�要求被告赔偿违约金的权利；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：坐落天津市XX区XX路XX号房屋的产权人系原告单位。2016年11月7日原告单位负责房屋租赁业务的职工韩立成代表原告公司以其个人名义与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告承租坐落天津市河东区津塘路××大楼底××号房屋，租期四年，自2016年11月7日至2020年9月30日。租金每季度4.8万元，被告应于2016年11月7日交纳2016年11月7日至12月31日的租金2.82万元、于2016年12月24日交纳2017年1月1日至3月31日的租金4.8万元。同时双方补充约定租金优惠15%。2016年11月7日被告通过银行转账的方式向韩立成的账户转入了38970元，该款包括1.5万元押金及2016年11月7日至12月31日期间的租金。2016年12月15日原告以公司名义与被告再次就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为2016年12月15日至2020年12月30日，被告应于2016年12月24日交纳2017年1月1日至3月31日的租金4.8万元，其他约定与上述合同约定一致。自2017年1月起被告未再交纳租金，2017年2月被告交出涉诉房屋钥匙并腾房。
另查，原、被告曾签订了一份租赁期限为2014年6月16日至2017年6月15日的《房屋租赁合同》，该合同并未实际履行。
一审法院认为，双方的争议焦点为双方应按照哪份《房屋租赁合同》来履行。原告主张双方2016年11月7日签订的合同已因原、被告重新签订了租赁合同而作废，双方应按照双方于2016年12月15日签订的合同条款履行。而被告主张应按照双方2016年11月7日签订的合同条款及补充约定履行，双方2016年12月15日签订租赁合同的原因是为了办理营业执照登记手续。对此，一审法院分析认为，无论是2016年11月7日韩立成代表原告公司以其个人名义与被告签订的《房屋租赁�同》，还是2016年12月15日原告以公司名义与被告签订的《房屋租赁合同》均系原被告双方的真实意思表示，均合法有效。从合同约定的内容来看，两份合同并不是简单的将出租方的主体由个人变更为原告公司，双方于12月15日签订的合同对于合同的履行期间、给付租金的时间、租金计费的起止期间较11月7日双方签订的合同重新进行了约定。因此，应当认定原、被告于2016年11月7日签订的《房屋租赁合同》及补充约定的权利义务已因双方于2016年12月15日重新签订合同而终止。自2016年12月15日起双方应当按照重新签订的《房屋租赁合同》来履行各自的义务。现被告自2017年1月起未再支付租金，因此，原告要求被告支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于欠费期间，原告以被告实际使用房屋期间即2017年1月1日至2月16日，为主张被告的欠费期间。被告虽表示其交出钥匙时�为正月初十，但其不能明确具体的交房时间，且被告亦未提供相关证据予以佐证，应当承担不利的法律责任，因此，一审法院认定被告腾房时间为2017年2月16日，被告应当支付原告2017年1月1日至2月16日期间的租金。按照合同约定，2017年1月1日至3月31日的租金为4.8万元，因此，原告主张24533元属于合理范围，一审法院予以支持，同时原告处尚有被告交付押金1.5万元，应予抵扣，被告还应支付9533元。
关于原告的第二项诉求，不属于判决事项，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、本判决生效后三十日内，被告吕霞给付原告天津德利得集团五矿进出口有限公司2017年1月1日至2017年2月16日租金9533元；二、驳回原告天津德利得集团五矿进出口有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413元，减半收取206.5元，由被告吕霞负担。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行。无论是2016年11月7日的《房屋租赁合同》，还是2016年12月15日的《房屋租赁合同》，对于押金均约定如下：“本合同签订当日乙方须向甲方交纳1.5万元押金，本合同终止之日起五日内，乙方按约定退还完整租赁物，同时提供租赁房屋建筑、水、电、物业管理、卫生费、治安费等费用全部结清的证明，甲方一次性退还押金。因乙方违约导致合同提前解除或发生腾房纠纷的，押金不予退还。”从上述合同约定的内容不难看出，押金1.5万元应属于履约保证金的性质，其在被上诉人不欠付租赁房屋所产生的全部费用且不存在因被上诉人违约导致合同提前解除或发生腾房纠纷的前提下，应由上诉人予以退回。现，被上诉人欠付上诉人租金，且存在提前解除合同的违约行为，故合同约定的押金退还条件不成就。一审法院以押金冲抵欠付租金的处理方式有误，本院予以调整。被上诉人向上诉人给付欠付租金24533元。对于上诉人主张被上诉人支付违约金4万元的上诉请求，因与其在一审诉讼请求不一致，属于二审新增加的诉讼请求，本案不予涉及。
综上所述，上诉人的上诉请求中理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河东区人民法院(2017)津0102民初1909号民事判决；
二、本判决生效后三十日内，被上诉人吕霞给付上诉人天津德利得集团五矿进出口有限公司2017年1月1日至2017年2月16日租金24533元；
三、驳回上诉人天津德利得集团五矿进出口有限公司一审其他诉讼请求；
四、驳回上诉人天津德利得集团五矿进出口有限公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费413元，减半收取206.5元，二审案件受理费175元，共计381.5元，均由被上诉人吕霞负担。
本判决为终审判决。
审�长包颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年七月六日
书 记 员 马 丽