杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初5943号
原告（反诉被告）：陆忠海，男，1983年9月9日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托代理人：凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江淑芬，女，1973年2月19日出生，汉族，住浙江省奉化市。
委托代理人：都群法，浙江嘉丰律师事务所律师。
原告陆忠海为与被告江淑芬合同纠纷一案，于2016年8月8日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李旭峰独任审判。在审理过程中，江淑芬在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理，决定将本诉与反诉合并审理，并于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆忠海及其委托代理人凌伟、被告（反诉原告）江淑芬的委托代理人都群法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆忠海起诉称：原告为了改善住房，在中介公司杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）的介绍下，实地看了被告所有的杭州市西湖区中海金溪园7幢5号房屋，原告注意到地下室有大面积积水，房东称为连日降水导致外面的水通过采光井流进地下室，并承诺清理。后原被告与我爱我家公司于2016年3月30日签订了《购房意向合同》，约定原告向被告购买上述房屋一套，价款为450万元整，并约定45日内通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。原告于按照约定支付了定金20万元整。为了筹集支付购房首付的费用，原告将位于金地自在城的自住房屋出售，并通过借贷的方式及时筹集到了首付款项，因没有自有房屋，原告一家租赁了中海金溪园附近房屋一套居住。同时，原告也在我爱我家公司工作人员的陪同下，多次去查看房屋，发现地下室仍然有积水，经过我爱我家公司工作人员联系房东后，房东委托物业多次进行维修，并委托我爱我家公司工作人员购买了烘干机放置在地下室。原被告双方同意，地下室渗水问题处理完毕后继续交易。2016年7月初原告与物业确认已经维修完毕，便要求我爱我家公司与被告约时间签订正式的房屋合同，我爱我家公司通知后被告未回复。2016年7月21日，原告发短信通知被告随时可以签订合同，被告却提出终止房屋买卖行为。2016年7月29日，原告收到我爱我家公司通知，称被告以原告未能在约定的时间内签订房屋转让合同提出解除购房意向合同，并要求我爱我家公司将房屋所有权证、土地证等所有权证书归还给被告。2016年8月3日，原告接到我爱我家公司通知后赶到该公司白马尊邸店，收到该公司转交的被告退还的定金20万元整。原告认为，被告单方面终止合同的行为，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告以20万元为本金，按照银行同期贷款利率从2016年4月2日计算利息至2016年8月3日止，总计为2924.17元整；2、被告支付原告违约金45万元整；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）江淑芬答辩称：原告诉称与实际情况不符，是虚假陈述，所以原告的诉请不能支持，请求法庭全部驳回。1、原告诉称双方同意地下室渗水问题处理完毕后继续交易，但实际情况是原告单方的意思，被告从未同意接受这一请求。反而被告至少三次以上通过中介催促原告早点签订合同，早点付款，因为当时被告急需用钱。原告诉称渗水问题处理完毕后再签合同的说法不符合常理，理由：根据涉案房产的开发商中海地产规定，房屋维修由开发商负责并承担费用，渗水维修不影响房屋交易。所以原告的说法有悖常理，被告不可能同意。2、原告诉称2016年7月初要求与被告签订正式合同，实际情况是原告第一次提出签正式合同的时间是7月21日，在此之前，原告从来没有提出要签订正式合同，反而推诿、推脱。事实上，被告已经于7月上旬最后一次通过我爱我家公司告知原告两天内签正式合同，否则房屋就不卖了，但是原告未签订合同。综上，原告的诉讼请求不能予以支持。
被告（反诉原告）江淑芬反诉称：2016年3月30日，经由我爱我家公司居间服务，以反诉被告陆忠海为甲方，反诉原告为乙方，我爱我家公司为丙方，三方签署《购房意向合同》一份。甲方意向购买乙方所有的、位于杭州市西湖区中海金溪园7幢5号房屋一套。合同第二条第1款约定，“转让总价为人民币450万元”；第六条第1款约定，“甲、乙双方同意在本意向合同签订后45日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》”；第七条第1款约定，“本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金”（见《购房意向合同》）。之后，反诉被告借口房屋地下室有积水，迟迟不与反诉原告签订《杭州市房屋转让合同》；经反诉原告多次催促后，仍拒绝履行《购房意向合同》约定的签约义务。为此，反诉原告于2016年7月20日书面向我爱我家公司提出解除《购房意向合同》，又于7月22日以短信方式告知反诉被告，终止与其的房屋买卖行为。由此，双方酿成纠纷。综上，反诉原告认为，三方签署的《购房意向合同》合法有效，各方均应自觉履行；反诉被告无正当理由、逾期未与反诉原告签署《杭州市房屋转让合同》，已违反《购房意向合同》约定之合同义务，构成违约，应依约向反诉原告承担违约责任。为此，为维护反诉原告的合法权益，现特向法院提出反诉，请求：1、确认原被告签订的《购房意向合同》已于2016年7月22日解除；2、判令反诉被告陆忠海立即支付原告违约金45万元。
原告（反诉被告）陆忠海答辩称：1、双方协商一致，确定被告房屋地下室积水及渗水问题处理完毕后，签订正式的买卖合同，不存在借口地下室的积水问题迟迟不与被告签订房屋转让合同的事实。2、反诉被告从未收到过反诉原告、中介书面、口头催告反诉被告签订合同的通知。3、反诉被告于2016年7月29日收到我爱我家公司转交的反诉原告邮寄的解除《购房意向合同》的申请书。4、反诉原告所称7月22日以短信方式告知反诉被告终止双方房屋买卖行为，实际是回应反诉被告于7月21日通知对方签订正式房屋买卖合同。所以反诉原告所称的事实不存在，故请求驳回反诉诉请，支持本诉请求。
原告（反诉被告）陆忠海就本诉和反诉一并提交如下证据：
1、《购房意向合同》1份。证明原告与被告约定购买被告房屋，双方约定违约金为购房款10%的事实。
2、收款收据3张。证明原告支付定金20万元的事实。
3、短信1份。证明原告于2016年7月21日通知被告签订《杭州市房屋转让合同》，被告于次日回复解除的事实。
4、申请书（复印件）1份。证明被告单方面解除《购房意向合同》的事实。
5、房屋所有权证（复印件）1份；
6、国有土地使用权证（复印件）1份；
7、契证（复印件）1份。
上述证据5-7共同证明被告系合同约定买卖的房屋产权人的事实。
8、房屋买卖订金协议1份。证明原告为了履行与被告协议将自己房屋出售的事实。
9、证人滕某的证人笔录1份（到庭作证）。证明双方在签订《购房意向合同》后，一致达成维修好地下室渗水问题后才签正式合同的意见。
被告（反诉原告）江淑芬就本诉和反诉一并提交如下证据：
录音光盘1张（附整理稿）。证明1.由原告首先提出漏水修好再签合同的要求；2.被告没有同意，认为原告这一要求太过分，修理并不影响签合同；3.被告曾经三次通过我爱我家公司催原告早点签正式合同，其中最后一次是在7月初，明确告知两天内签合同，否则就不卖了。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
关于原告（反诉被告）陆忠海提交的证据。被告（反诉原告）江淑芬经质证认为：对证据1的三性均无异议；对证据2的三性均无异议，被告收到了中介转交的20万元定金，现在已经交还中介；对证据3的真实性无异议，反而证明原告违反合同关于签正式合同的时间约定，另行提出以地下室漏水修好为签订正式合同的前提条件，构成违约；对证据4的三性均无异议，证明原告违约，所以被告解除合同；对证据5-7的三性均无异议；对证据8，被告不知情，如果该份协议是真实的，恰恰证明原告家庭经济不宽裕，有向被告斤斤计较贪图小便宜的动机，也符合原被告在接洽过程中，原告曾经提出要求被告承担2-3万元费用的做法；对证据9无异议，其中对于5月15日之前是否提出签合同的问题，被告曾提出过要签订正式合同，证人在被告提交的录音中承认，被告一直要求原告签合同，原告在5月初提出要修理好渗水问题才签合同；关于渗水原因以及现在是不是已经修好，这个问题应该以物业意见为准，中介不是专业的维修人士，也不负责维修事宜；关于证人陈述原被告在处理渗水问题的时候达成一致的意见，这仅仅是维修方案，不是针对签订合同的意见。本院认为：上述证据1-7、9与本案存在关联，对案件事实具有证明力，且江淑芬对真实性均不持异议，故本院予以确认；对证据8，欠缺与本案直接的关联，本院不予确认。
对于被告（反诉原告）江淑芬提交的录音光盘，原告（反诉被告）陆忠海经质证认为已经过了举证期限，且文字稿与光盘中内容严重不符。本院认为：对该录音通话对象系滕某予以确认，但录音整理稿内容不完整，相关事实应结合滕某到庭作证的陈述内容综合予以认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
2016年3月30日，陆忠海作为甲方（买方）、江淑芬作为乙方（卖方）、我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市西湖区中海金溪园7幢5号，建筑面积214.86平方米；甲方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解；转让总价450万元，该总价包含随屋赠送水电煤一户一表；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金20万元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后45日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；乙方要求解除合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；等等。
2016年3月30日、4月1日，陆忠海依约向我爱我家公司支付购房意向金20万元。
后因涉案房屋地下室存在积水、渗水问题，双方一直协商解决，亦经物业公司维修，但双方仍然持有争议。2016年7月20日，江淑芬作出《申请书》，载明：甲乙双方因房屋地下室漏水问题存在争议，甲方陆忠海未能在约定时间内签订房屋转让合同，现乙方提出解除购房意向合同申请书，要求我爱我家将房屋所有权证、土地证等所有权属证书归还于我，届时我将甲方定金20万元打入我爱我家公司账户。我爱我家公司业务员滕某陈述大约在7月22日、23日左右收到该申请书，并转交给陆忠海。
2016年7月21日，陆忠海向江淑芬发出短信，称经物业维修后，已确认地下室没有问题，随时可以签订合同。次日对方回复称，因陆忠海未能在约定时间内签订合同，已属违约，告知终止房屋买卖。
另，根据江淑芬陈述，其已于2016年7月28日通过华邦中介公司与他人达成涉案房屋的购房意向合同，8月5日签订了正式转让合同，成交价为480万元。
在庭审过程中，我爱我家公司业务员滕某作为证人到庭陈述：在签订上述《购房意向合同》之前，曾陪同陆忠海现场查看房屋，已发现房屋地下室有大面积积水，卖方认为系雨水经天窗飘进来导致积水；4月份，积水问题尚未解决，陆忠海提出解决好再签正式合同，并由中介转告江淑芬，后双方一直协商处理积水、渗水问题。6月8日，江淑芬委托中介购买烘干机置放于地下室用以烘干地面，同时三方协商若在两、三天后地面没有渗水问题即签订正式合同，但之后仍然存在渗水，此后三方继续协商维修及费用分担问题；7月初，江淑芬哥哥口头向证人提出若两天内对方不来签合同，房子就不卖了；双方最后一次协商维修事宜大约也在7月初左右，此前在讨论维修过程中，并无一方正式提出解除合同，也无一方提出签订正式合同；物业称两个地方渗水，已经修好了，但还是有水滴；20万元购房意向金已经退还给陆忠海。
本院认为，陆忠海、江淑芬、我爱我家公司三方签订的《购房意向合同》，系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，各方应恪守约定诚实履行。在履约过程中，陆忠海、江淑芬因对涉案房屋地下室渗漏问题产生争执，且经过多次协商、维修后，未能达成共识，导致双方最终未签订《杭州市房屋转让合同》。现双方均主张对方存在违约，对此，本院分析如下：首先，江淑芬出卖的房屋客观上存在地下室渗漏问题，应视为标的物存有瑕疵，买方陆忠海提出维修后再签订正式合同，该主张合情合理，并无不当之处，江淑芬辩称渗漏问题不影响签订正式合同，理由不足。其次，双方均有先维修再履行合同的意愿，经多次协商后亦进行了弥补修复，且在此过程中并无任何一方提出解约，应当视为双方默认签订正式合同时间延后，因此，在渗水问题未得到根本解决之前，不能以意向合同约定的签约时间来认定哪一方存在违约，江淑芬以此反诉陆忠海构成违约缺乏事实依据，不能成立。再者，基于渗漏问题迟迟未能解决，江淑芬单方提出解除合同，但未按意向合同约定经三方协商确定，在解除事项尚未取得一致意见且陆忠海仍具有履约表示的前提下，江淑芬单方解约并将涉案房屋通过其他中介转让，该行为构成违约，理应承担违约责任。但在双方处理渗漏问题中争议较大，虽然采取了积极的弥补措施，但始终未能达成共识，故导致迟迟不能签订正式合同这一结果，陆忠海亦有处理不当之处。综上，考虑当事人的实际损失、过错程度、履约情况等综合因素，本院酌情确定由江淑芬支付陆忠海违约金15万元，对本案的其他本诉请求以及反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）江淑芬于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陆忠海违约金150000元；
二、驳回原告（反诉被告）陆忠海的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）江淑芬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8094元，减半收取4047元，财产保全申请费2785元，合计6832元，由原告（反诉被告）陆忠海负担4570元，被告（反诉原告）江淑芬负担2262元；反诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告（反诉原告）江淑芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 员 李旭峰
二〇一六年十一月四日
代书记员 许梦琳