山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1075号
上诉人（原审原告）孙晓梅，系威海火炬高技术产业开发区高新花园小区3号楼1404室业主。
委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。
委托代理人王静，山东旭杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）威海文平房地产开发有限公司，住所地威海市海滨路98号。
法定代表人张德元，执行董事。
委托代理人王传辉，山东时中律师事务所律师。
委托代理人包娜娜，山东时中律师事务所律师。
上诉人孙晓梅因商品房预售合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2015）威高民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年1月25日，原、被告签订了《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的位于威海火炬高技术产业开发区高新花园小区3号楼1404室房屋一套，房屋总价款为人民币430859元，合同签订当日及1日后交纳220859元，剩余房款210000元于2011年2月10日一次性付清；被告应于2011年12月31日前将商品房所在建设工程经单体竣工验收合格的房屋交付原告使用；该房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告限期办理交接手续；被告若未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告承担违约责任，按总房款0.02%向原告支付违约金，原告不解除合同的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金；被告应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助原告办理房屋产权转移登记手续。合同所附附件二《合同补充协议》第二条约定，原告须按合同约定的交房时间到被告处办理交接手续（被告无须另行通知），如被告未能按期交房，应当提前通知原告，在具备交付条件（单体竣工验收合格）后，被告将按合同载明地址以书面形式通知原告，原告须在七日内前来办理交接手续，逾期未办理的，则以被告通知之日起视为原告接收房屋时间，并承担该房的全部风险及物业管理费用。上述合同签订之后，原告按合同约定交纳了全部购房款。涉案房屋所在建设工程于2011年11月30日由建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位组织验收，竣工工程质量检查情况为：工程质量符合设计和施工质量验收规范要求，上述五单位在《竣工工程质量验收报告》盖章签字确认。2012年5月9日，被告向威海洋鑫热电实业有限公司发出交房通知，内容为：“贵公司与我公司共同开发的高新花园二期3、4、5号楼已具备交房条件，请贵公司通知各位业主于2012年5月11日至2012年6月11日携带本人身份证、房屋预售合同、收款收据等资料前来高新花园售楼处办理房屋入住手续等等”。2012年11月9日，被告在威海晚报刊登一则公告，内容为：“高新花园二期3、4、5、6、8号楼，已具备交付条件，我们已通知合作单位告知业主交接房屋，大部分业主已接房，还有部分业主未能接房，现再次提醒未办理房屋交接手续的业主尽快办理等等”。2013年4月10日，原告领取了涉案房屋的钥匙。
2015年1月5日，原告诉至原审法院，以被告逾期交房、办证为由，要求被告给付逾期交付房屋违约金40069元、起诉日前的逾期办证违约金29082元及自2015年1月10日至取得房屋权属证书之日的逾期办证违约金。
原审诉讼中，原告暂时保留要求被告承担逾期交付车位的违约责任的诉权。原告等众多业主称高新花园二期3、4、5、6、8号高层楼房电梯直到2013年春节之后才可正常使用，而被告未提交高新花园二期楼房电梯安装完毕经验收合格的证据。2014年6月至8月期间，高新花园二期众多业主因房屋综合验收、逾期交房补偿等问题向威海市信访局及建委提出诉求。2014年8月9日，被告对广大业主的诉求作出书面答复，其中关于补偿问题的答复为：“对于交房初期由于开发商工作的不到位耽误大家装修、入住，给大家造成的种种不便，文平公司真诚地向大家道歉。同时，对符合条件的业主，公司拟通过减免部分物业费的方式给大家适度补偿等等”。在原告等众多业主诉被告商品房预售合同纠纷案件的调解中，被告同意电梯逾期交付使用时间为一年。
被告辩称涉案房屋所在建设工程经五单位验收合格后，已向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门即高区质监站进行了备案并取得备案证，但对该辩称未提交证据证实。涉案房屋所在建设工程至今未进行综合验收。
被告另提交原告于2011年1月25日出具的保证书一份，内容为：原告于2011年1月25自行购买的高新花园3号楼1404室王振国住宅楼房一套，今后如出现与该房屋有关的一切问题均与威海文平房地产开发有限公司无关，原告保证不因此向贵公司提出任何形式的权利主张，不要求贵公司承担任何责任。被告辩称根据该保证书的约定，原告不应就涉案房屋向被告提出任何诉求，原告对该保证书的真实性予以认可，并称因房屋系从他人手中转购，故需被告配合并同意更名，被告同意的前提是购房者需签订保证书，当事人对该保证书的理解是，因转购房屋出现的一切问题与被告无关，而非免除被告出卖房屋的合同义务。
原审法院认定以上事实，有双方当事人的陈述及《商品房预售合同》、《合同补充协议》、房款收据、《竣工工程质量验收报告》、被告的答复文件等证据在案佐证。
原审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。本案中双方当事人争议的焦点为：一、被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；二、原、被告在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准是否过高；三、原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过法定诉讼时效；四、原告是否应支付逾期办证违约金。
关于第一个焦点问题，2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对建设工程的竣工验收模式进行了改革，由政府行政主管部门对建设工程竣工验收的核验制转变为备案制，明确了建设工程的竣工验收是建设部门的法定职责，而政府行政主管部门不再直接参与建设工程的竣工验收，只是对建设单位的验收行为进行监督管理，并对建设工程的竣工验收报告实行备案制度。该法规第十六条明确规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此建设工程是否竣工验收应当以建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位共同检验的验收结果为依据，而不应以政府行政主管部门的竣工验收备案为标准。诉争房屋于2011年11月30日，经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位及监理单位等共同验收后，质量等级评定情况为合格。但原告购买的涉案房屋系高层住宅，若交付原告使用还应满足基本的使用条件，比如电梯可以正常使用等，因高新花园二期楼房电梯未及时安装完毕并经验收合格等原因，房屋达不到基本的入住条件，被告在给广大业主的答复中亦认可其工作不到位耽误业主的正常使用，且同意电梯逾期使用时间为一年，综合考虑上述情况，被告应自2012年1月1日至2013年1月1日止，承担逾期交房的违约责任。原告对被告提交的保证书的真实性予以认可，但该保证书的约定可以理解为多种含义，即可以理解为最初买受人与原告之间转卖房屋产生的问题与被告无关，也可理解为其他含义，故该保证书的内容属于约定不明确，被告不能因此免除合同约定的相关义务，仍需承担逾期交房的违约责任。
关于第二个焦点问题，原、被告签订的商品房预售合同中关于违约金的约定系双方当事人自愿达成的合意，标准明确且责任对等。从合同的履行情况看，原告履行了房款给付义务，而被告逾期交房时间较长，构成严重违约；从当事人的过错看，原告在履行合同过程中并无过错，被告未能及时交付房屋存在严重过错；从违约金的约定标准看，该违约金标准未超过银行同类贷款利率的四倍，违约金总额亦未超过合同约定的总房款数额，即未超过双方当事人在订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失范围。总之，被告按约定的违约金标准给付，既可补偿原告的经济损失，又可惩罚被告的失信违约行为，且不会导致双方利益失衡，符合公平原则、诚实信用原则及当事人权利义务对等原则。故，被告主张合同约定的违约金过高应予调整的辩称，理由不当，不予采纳。
关于第三个焦点问题，商品房预售合同约定被告于2011年12月31日前将经单体竣工验收合格的房屋交付原告，但因电梯使用等原因，诉争房屋迟迟不能正常使用，原告等众多业主花费大额资金购买房屋后，因无法正常使用房屋势必与被告进行交涉，被告辩称对小区业主反映的逾期交付房屋的事情，曾由信访部门及建委进行过调查，说明在被告逾期交付房屋期间，小区业主们曾多次主张过房屋交付事宜，该主张亦能够引起诉讼时效的中断，故原告的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效。
关于第四个焦点问题，原、被告签订的商品房预售合同中关于产权登记的约定为，被告应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助原告办理房屋产权转移登记手续。现涉案房屋所在建设工程至今未进行综合验收，按照双方合同的约定，被告应履行办证义务的条件尚未成就，未到履行的时间，故原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请，理由不当，证据不足，不予支持。
综上，原告诉讼请求中合理的部分，予以支持。被告关于逾期办证违约金的抗辩，理由正当，证据充分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款之规定，判决：一、被告威海文平房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告孙晓梅逾期交付房屋违约金31452元（自2012年1月1日起至2013年1月1日止，以总房款430859元为基数，按每日0.02%计算）；二、驳回原告孙晓梅要求被告威海文平房地产开发有限公司支付自2014年4月10日至2015年1月9日逾期办证违约金29082元的诉讼请求；三、驳回原告孙晓梅要求被告威海文平房地产开发有限公司支付自2015年1月10日至原告取得房屋权属证书之日，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算的逾期办证违约金的诉讼请求。如果被告威海文平房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，原告孙晓梅负担421元，被告威海文平房地产开发有限公司负担343元。
宣判后，上诉人孙晓梅不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的商品房预售合同中约定被上诉人应当在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助上诉人办理房屋产权转移登记手续，该条款实际上免除了被上诉人应当承担的违约责任，因此该条款是无效的，即使有效，该约定实质上是没有约定或者约定不明，被上诉人应当依法承担违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人威海市文平房地产开发有限公司答辩称，案涉商品房预售合同中约定的办证期限为自该商品房综合验收合格之日起90内，内容明确，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且该约定未免除被上诉人的违约责任。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉商品房预售合同中第十一条“被上诉人应当在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助上诉人办理房屋产权转移登记手续”的约定亦为双方当事人关于办证期限的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人主张该条款系格式合同应当无效，但该条款中并未减少或免除被上诉人的责任，且系双方合意的结果，上诉人该主张与事实不符，本院不予采纳。该条款对办证期限约定明确，即为商品房经综合验收合格之日起90日内，不存在上诉人主张的约定不明或没有约定的情形。现案涉商品房未经综合验收合格，被上诉人办证期限的起算条件尚未成就，上诉人主张被上诉人逾期办证并应承担相应违约责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。
综上，上诉人之上诉请求，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费841元，由上诉人孙晓梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 刘双双