北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初5435号
原告张伟，男，1981年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人袁亚亚，北京市中森律师事务所律师。
被告袁卓京，男，1964年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人武艳华，北京市华城律师事务所律师。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，总经理。
委托代理人陆闪闪，女，住该公司宿舍。
原告张伟与被告袁卓京、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托代理人袁亚亚与被告袁卓京委托代理人武艳华、第三人麦田公司委托代理人陆闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张伟向本院提出诉讼请求：1、请求袁卓京赔付房屋总价款20%的违约金170万元；2、请求袁卓京支付我因购房造成的借款资金损失共计11.05万元；3、请求袁卓京返还定金共计100万元，并支付定金利息，按同期银行贷款利率计算（自2016年7月5日起至付清全部违约金及利息止）；4、请求袁卓京支付因房屋买卖产生的居间费用损失18.7万元；5、解除双方之间的房屋买卖合同；6、请求袁卓京承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月5日，我与袁卓京签订了房屋买卖合同，约定我以850万元的价格购买位于北京市海淀区上地西里风芳园5号楼6门×号房屋一套。我按合同约定签约当日支付定金3万元，2016年7月12日支付定金57万元，在10月28日支付定金40万元。按照合同约定，2016年10月25日双方应同时去福建金城丰担保公司北京分公司签约340万元的资金监管，当日只有我出现，在签约日的前期第三人麦田公司于10月20日至11月2日多次打电话和发短信联系卖方，可其一直没有出现也没有回信，去其公司沟通亦没有得到结果，致11月1日无法按照买卖合同正常履行资金监管。11月3日，袁卓京通知经纪人向我提出涨价要求，并要求重新签订房屋买卖合同。我坚持履行原购房合同，期间经我和中介多次催告，袁卓京均明确拒绝履行合同。为避免经济损失进一步扩大，故诉至法院。
袁卓京辩称，同意解除双方的房屋买卖合同，不同意张伟的全部诉请。本案系张伟先行违约，导致合同履行受阻，根据当时的约定，由其卖掉自己名下房屋的次日应该将涉案房屋剩余定金40万元向我方支付，但是其9月15日卖掉房屋之后，迟迟不支付剩余定金，其恶意不支付定金，而且在此过程中，还寻找其他房源，且最终成功购买到其他房屋，所以才起诉我方承担违约责任，是因为其已经不需要买涉案房屋了。一般购房时，定金都是一次性支付的，很少出现定金分期的情形，但正因为张伟当时说自己没钱，必须把房子卖掉之后才能支付全部定金，所以我才会和其签订补充协议，特别约定张伟卖掉房子的次日支付定金，但张伟并未依约履行，故是其单方违约导致合同无法履行。另张伟卖掉房屋后，我多次联系要求支付40万元定金，其均拒绝支付。双方交易受阻以后，我多次联系张伟解决问题，其均不予理会，其以自己的行为明确表示不愿意继续履行合同，且如其真有履约的诚意，其不可能在支付定金一个月之后就向法院起诉，要求我方承担违约责任，其更不可能寻找其他房源，且成功买到了其他房屋。故我方无需承担任何违约责任。根据相关法律规定，定金不应予以退还。张伟所谓的资金成本及其他一系列损失均与我方无关，并不是我方的原因导致的损失。即使合同不能履行，也是因为张伟违约造成的。且事实上，其11月已经买到了房屋，根本没有损失。因为我方多次联系他，其不理会，导致我方的房屋到现在都不能出售，在此过程中，房价下降，市场不好，我方遭受了经济损失。
第三人麦田公司述称，我公司服务不存在瑕疵，依照合同约定，守约方可以向违约方主张权利，我公司不同意退还服务费。另本诉与我方没有直接利害关系，我方不进行具体答辩，本案相关事实情况，将在法庭调查阶段协助法庭进行调查。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：2016年7月5日，出卖人袁卓京与买受人张伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于北京市海淀区上地西里风芳园5号楼6门六层×号，建筑面积124.35平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行建国路支行，出卖人应按附件二约定办理抵押注销手续；该房屋成交总价为850万元，其中净房屋价格为400万元，家具等450万元。同日双方签订该合同附件二，第二条付款方式1、定金：买受人以自行交接方式支付定金100万元，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付3万元；剩余57万元于2016年7月12日前（含当日）支付；剩余40万元于2016年11月1日前（含当日）支付。2、解押款抵押权人为招商银行，金额为340万元，出卖人应于2016年10月21日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户。5、商业按揭贷款（1）买卖双方应于2016年11月21日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为280万元。6、剩余购房款（1）买受人于2016年11月1日前支付出卖人购房款340万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；（2）买受人于2016年12月4日前支付出卖人购房款120万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；第三条权属转移登记的具体约定1、买卖双方应于2016年12月5日前且贷款批复后办理税、费缴纳手续。第四条房屋租赁及交付A出卖人未将该房屋出租，应于过户后3日内将该房屋交付买受人。第五条税费承担1、买卖双方应交纳的各项税款由买受人承担。第六条房屋产权、具体状况的承诺若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《北京市存量房屋买卖合同》及本附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担成交价格的20%作为赔偿金。本条属于独立条款，在合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺方的赔偿责任。第七条违约责任买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。任一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日甲方袁卓京、乙方张伟签订《补充协议》，约定1、乙方正常商业按揭贷款，如银行流程不及时，乙方同意于2016年12月5日过户当日前将银行贷款280万元以按揭过桥方式支付给甲方，并承担本次服务费4.2万元。2、乙方剩余未支付定金40万元整，于完成出售名下住宅后所收到的定金成交次日即付40万元给甲方，日期以乙方名下房屋《北京市存量房屋买卖合同》签约时间为准，该笔定金的支付日期不能晚于2016年11月1日。丙方麦田公司处未盖章。同日甲方袁卓京、乙方张伟、丙方麦田公司签订《资金监管及借款协议》，约定甲乙双方应于2016年10月25日共同签署资金监管协议，并于资金监管协议签署后2个工作日内将监管的房款340万元支付至福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户，丙方愿意就该笔监管资金的安全与福建金诚丰担保有限公司北京分公司承担连带责任；因甲方急需资金用于还贷款，由福建金诚丰担保有限公司北京分公司为甲方提供担保服务向福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定人员借款。丁方福建金诚丰担保有限公司北京分公司处公司未盖章。同日出卖人袁卓京与买受人张伟签订《房屋交易保障服务合同》，约定福建金诚丰担保有限公司北京分公司为双方房屋买卖提供保障服务，买受人支付保障服务费500元。同日，袁卓京、张伟与麦田公司三方签订《居间服务合同》，约定由买受人向居间方支付居间服务费18.7万元；出卖人或买受人违反本合同约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费。如支付方为守约方，则守约方可要求违约方赔偿。上述系列合同签订后，张伟于2016年7月6日、7月12日各支付定金3万元、57万元；于2016年10月28日向袁卓京转款40万元。2016年7月9日，张伟向麦田公司支付居间服务费18.7万元。
庭审中，原被告双方均同意解除签订的房屋买卖合同。
就合同后续履行情况，原被告双方主张不一。张伟主张中介人员自2016年10月20日起联系袁卓京办理资金监管事宜，但袁卓京一直未予回复；2016年10月25日，其至福建金诚丰担保有限公司北京分公司办理资金监管事宜，但袁卓京未出面，截止2016年11月1日，双方未按合同约定履行支付340万元购房款的事宜；2016年11月3日，袁卓京经中介人员提出涨价要求，双方协商未果；11月20日，双方面谈未果；11月28日，其提起本次诉讼，主张袁卓京存在违约行为；12月28日其前妻（现已复婚）作为购房人另行购房。袁卓京则主张自中介人员处了解到张伟于2016年9月15日将房屋售出，张伟未于次日支付剩余定金40万元，其之后多次催促张伟履约，张伟说过几日给，但之后联系不上张伟，至10月25日，因张伟尚未支付40万元定金，不知张伟是否仍履行合同，故当日未至福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订资金监管协议，主张系张伟构成根本违约；现涉诉房屋尚未办理解押手续。麦田公司则主张自2016年10月17日开始联系不上袁卓京，其通知袁卓京10月25日至福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订资金监管协议，袁卓京未到场；11月3日，袁卓京告知其主张张伟40万元定金支付延迟，要求以新的价格重签合同；11月20日，买卖双方面谈，张伟表示可加价10万元，袁卓京不同意，要求定一个合理的价格；中介人员未告知过袁卓京张伟出售房屋情况，是否就定金向张伟催促过无法确定。就张伟出售房屋及收取定金事宜，张伟主张9月25日收到定金，因钱未收齐，且双方合同约定最迟于11月1日日支付，其于10月28日支付，故不属于违约。就双方为何签订《补充协议》，对剩余定金40万元重新作出约定，张伟主张避免袁卓京担心其不能按时支付剩余定金及银行贷款，故对最晚支付时间做一保证，约束其履约；袁卓京则主张签约时张伟资金存在困难，张伟称其房屋能在9月出售，为了显示有交易的诚意，故约定能提前支付就提前支付；其收取该定金有另行投资的需求。
本案中张伟要求袁卓京按照合同约定房屋总成交价的20%赔偿违约金，其第二项诉请为主张因本次买卖向银行借款产生利息4万元、因提前解除租赁合同赔偿承租方违约金1.6万元、出售房屋降价1万元、户口未迁出违约金1.5万元及其另行购房因房屋涨价产生的损失。经本院释明，其选择按照约定违约金主张赔偿金。袁卓京主张如认定其违约，要求对违约金进行酌减。
本院认为，张伟与袁卓京就买卖位于北京市海淀区上地西里风芳园5号楼6门六层×号房屋签订的一系列合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同义务。在张伟交纳了相关定金之后，双方合同未再履行。现双方均同意解除上述买卖合同，本院对此不持异议。就合同履约及是否存在违约一节，双方主张不一。张伟主张袁卓京未依约办理资金监管，且之后提出涨价要求，双方未协商一致，故主张系袁卓京存在违约行为；袁卓京则主张张伟未依约支付剩余定金且另行购房，故其存在违约行为。就剩余40万元定金，双方合同附件约定于2016年11月1日前（含当日）支付，同日签订的补充协议约定了张伟于完成出售名下住宅后所收到的定金成交次日即付40万元，日期以其名下房屋《北京市存量房屋买卖合同》签约时间为准，该笔定金的支付日期不能晚于2016年11月1日，视为补充协议对剩余定金支付方式重新作出了约定。张伟于2016年9月将房屋售出并收到定金，于10月28日支付给袁卓京，未全面依照补充协议约定予以支付构成违约，但综合张伟前后履约行为，其该履约并非根本性违约，且并未表明不愿继续履约。双方合同约定11月1日张伟通过资金监管方式支付340万元购房款，10月25日在中介人员的通知下，袁卓京并未如约办理资金监管协议；合同约定10月21日袁卓京自行筹款办理解抵押手续，但其至张伟起诉之前尚未办理。就后续协商情况，袁卓京否认存在提出涨价要求，与张伟及中介公司主张不一，本院对袁卓京的主张不予采信。袁卓京后续未依约履行且提出涨价要求，已构成了根本性违约，应承担相关的违约责任；其如主张张伟未及时支付剩余定金，可在己方依约履行的情况下要求张伟承担相应的违约责任而非不履行合同，故对其抗辩本院不予采信。就袁卓京应承担违约责任一节，双方合同约定了违约金计算方式，庭审中张伟表示选择违约金约定计算损失，张伟未提交充足证据证明其实际损失，在张伟亦存在一定违约行为且袁卓京要求本院对违约金进行酌减的情况下，本院对袁卓京应支付的违约金酌情予以判定。张伟要求袁卓京返还定金100万元，本院不持异议，因双方之前就解约及退还定金并未达成过一致协议，现张伟要求支付定金利息，无法律依据，本院不予支持。另根据双方与麦田公司居间服务合同约定，张伟可要求袁卓京就居间服务费予以赔偿，故本院对张伟要求袁卓京支付服务费的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除张伟与袁卓京就买卖位于北京市海淀区上地西里风芳园5号楼6门六层×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、袁卓京于本判决生效后七日内赔偿张伟违约金二十万元；
三、袁卓京于本判决生效后七日内返还张伟定金一百万元；
四、袁卓京于本判决生效后七日内赔偿张伟中介费损失十八万七千元；
五、驳回张伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费三万零七百八十四元，由张伟负担一万三千五百零一元，已交纳；由袁卓京负担一万七千二百八十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡喜辉
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 李甜甜