吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1010号
上诉人（原审原告）：逄德贵，住通化市。
委托代理人：王海峰，吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：通化市二道江乡二道江村民委员会。
法定代表人：商国政，系该村主任。
委托代理人：张嵛，通化市二道江区法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：赵喜佑，住通化市。
委托代理人：陈启斌，吉林陈启斌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：通化市二道江农民合作集资建房办公室。
原审被告：通化市二道江区二道江乡人民政府。
法定代表人：杨兴龙，乡长。
上诉人逄德贵、通化市二道江乡二道江村民委员会（以下简称二道江村）因与被上诉人赵喜佑等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服通化市二道江区人民法院（2015）二民重字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人逄德贵及其委托代理人王海峰、荆卫华，上诉人二道江村法定代表人商国政及其委托代理人张嵛，被上诉人赵喜佑及其委托代理人陈启斌参加了审理。通化市二道江区二道江乡人民政府（以下简称二道江乡政府）、通化市二道江农民合作集资建房办公室（以下简称二道江农民建房办公室）经传唤未到庭参加诉讼。本案二审现已审理终结。
逄德贵上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，即4030650.33元。事实和理由：1、一审法院判决不支持其停产、停业损失，无法律依据。其与二道江农民建房办公室签订协议时约定，新楼逾期不交付使用，按《通化市城市房屋拆迁管理办法》的规定赔偿其损失，该约定不违反法律规定，且有在先判决的即判力。2、一审认定其怠于履行接收房屋的事实错误。其在2015年11月25日才实际占有诉争的房屋，且是在法院告知其应自行接收房屋后，为避免损失的扩大，才找到该工程实际施工人郭某，通过郭某接管了房屋。诉争的房屋至今无竣工验收报告，其不接收使用有法律依据，加之该房屋现有部分施工项目尚未完成，亦不符合交付条件。
二道江村上诉请求：撤销一审判决，改判其不承担责任。事实和理由：1、2003年末，其组织农民集资建房，项目名称为“富康花园”。后在拆迁过程中，其无力支付拆迁费用，项目搁置，回迁户组织群体上访。2005年6月，二道江区政府成立富康花园工程指挥部，该指挥部下设二道江农民建房办公室。至此，该项目建设用地审批、土地出让、规划审批等全由该办公室管理，经营利润由该办公室享有。2010年8月，本案争议房屋实际投资开发人赵喜佑以该办公室名义与逄德贵签订合同，其从未、亦无权参与其中。2、本案责任主体错误。一审即认定该建房办公室是与其脱钩后，由二道江乡成立的组织，且认定该建房办公室有民事主体资格，该建房办公室作为本案争议合同当事人应独立承担合同责任。一审以加盖其公章且有瑕疵的挂靠合同让其与该建房办公室共同承担合同违约责任，无事实和法律依据。3、关于违约损失，逄德贵未与该建房办公室履行任何交接手续，即自行接管房屋，充分说明早在房屋竣工之日，房屋开发方，即该建房办公室即已经履行了合同义务，向逄德贵交付了房屋，房屋闲置是由逄德贵导致，损失应由逄德贵自行承担。
二道江乡政府辩称：一审法院认定责任主体准确，适用法律得当，一审依据二道江村的申请，追加其为本案被告，无事实和法律依据。且在一审审理时，二道江村认为其与本案无权利义务关系，撤回了对其的诉求。其于2005年6月做出的26号、36号文件是基于二道江村集资建房停建的现状采取的应急措施而成立的临时机构，是为二道江村停建启动、走上正常建设、保证动迁户正常回迁、社会稳定而做出。2005年8月9日二道江村与李某签订了承包协议，建设工程启动并正常运转，其工作即已完成。后来的二道江农民建房办公室隶属于二道江村领导，有通化市行政审批服务中心出具的说明，该机构的负责人黄某亦是二道江村主任。
赵喜佑辩称：一审认定事实清楚，应予维持。
二道江农民建房办公室未到庭，亦未提交书面答辩意见。
逄德贵向一审法院起诉请求：1、依法判决二道江村立即交付1200平方米产权调换房屋，未达到验收标准及动迁协议约定的部分由二道江村完成。2、二道江村给付从2011年11月1日至回迁之日止延期回迁从业人员补助费每月82258.17元，49个月共计人民币4030650.33元。事实与理由：其在2009年8月23日前在二道江村二组有商业用房1200平方米，因二道江村在该区域进行开发建房，并设立二道江农民建房办公室。因需将其房屋拆迁，2009年7月9日，其与二道江村设立的二道江农民建房办公室签订了《产权调换协议书》，双方约定其于2009年8月22日将房屋腾出，二道江村将坐落在富康花园A1栋1-3层商业房屋作为产权调换房屋，该房屋建筑面积1200平方米。双方在协议书第五条还约定保证在2010年6月30日前将产权调换房屋交付。但协议签订后，二道江村以“合同需盖章”为由，没有将合同盖章后返还。2010年8月3日，在其多次催促下，双方再次签订《产权调换协议书》，条款与原协议一致，只是将产权调换房屋交付时间变更为2010年10月30日。因二道江村从2010年7月份停工后至今再没有对此回迁房屋进行过施工，该楼因土地、规划手续不完善一直没有取得建设部门的竣工验收，但住宅部分除财产保全部分外均已回迁或售出并入住，协议回迁其1200平方米商业房屋，虽没有完全达到回迁的标准，但其不能允许通化市二道江村无限期继续拖延下去，要求二道江村立即向其交付1200平方米产权调换房屋，终止违约行为及逾期回迁期间、从业人员补助费的继续发生，未达到验收标准的部分，由相关部门责令二道江村定期完成或作价补偿。因二道江村在2011年10月31日尚未交付产权调换房屋，其为此曾提起民事诉讼。经一审法院（2011）二钢民初字第398号民事判决，二道江村赔偿其逾期12个月交付房屋营业损失987098.11元，按此标准，二道江村应向其每月支付赔偿金82258.17元。
一审法院认定事实：富康花园小区在2003年由二道江村报建，2004年因动迁不善导致工程没有按计划完工，百姓上访，2005年6月，二道江乡政府经研究决定成立“富康花园”工程指挥部，下设二道江农民建房办公室，聘用李某为办公室主任，主持“富康花园”工程全面工作。2005年8月9日以二道江村为甲方，加盖公章并由时任村主任黄广义签名，以李某为乙方并签名，双方签订了《承包协议书》，约定由乙方承建“富康花园”小区一期工程。2006年3月富康花园小区工程列入二道江棚户区改造整体计划。2011年6月21日，二道江区政府办公室[21]区政府专题会议纪要决定：1、富康花园小区产权由二道江农民建房办公室负责办理，二道江村积极配合履行手续。2、办理门市房、车库、办公室产权转让时，二道江村不做财务处理，只履行转让手续，因此出现的产权纠纷、经济纠纷由二道江农民建房办公室负责。3、住宅产权直接办理到集资户名下，由二道江农民建房办公室提供名单，二道江村履行手续，出现产权纠纷、经济纠纷由二道江农民建房办公室负责。
2008年4月，“富康花园”小区A1、A2报建，报建计划为两栋楼六个单元。2009年6月30日以二道江农民建房办公室为甲方，加盖二道江村公章并由时任村主任黄广义签名，以赵喜佑为乙方，双方签订《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》，约定将A1栋转让给赵喜佑建设，各种开发手续由赵喜佑自行办理，费用由赵喜佑负责承担。随后，由赵喜佑组织动迁及施工。逄德贵的父亲逄某（已死亡，其他继承人明确放弃继承权）在报建的A1栋原规划设计范围附近，逄德贵因其房屋未列入A1栋建设拆迁改造范围内，认为A1栋规划4个单元，赵喜佑只建设3个单元，将其家楼房所占位置丢下不建，遂从2008年7月起逐级上访至市规划局、市信访局，后市规划局责令停止建设。经协调，至2009年7月9日，赵喜佑作为甲方代理人与逄德贵签订第一份动迁协议，协议签订后未加盖公章，至2010年5月逄德贵的房屋仍未开工，后经逄德贵等几家动迁户上访，直至2010年8月3日，双方签订了加盖二道江农民建房办公室公章的《产权调换协议书》，约定2010年10月30日前将产权调换的1200平方米的商业用房交付给逄德贵，协议第九条约定，协议签字时逄德贵应向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一办理注销手续，补充协议约定新楼逾期不交付使用，按《通化市房屋拆迁管理办法》（政府3号令）的规定由甲方赔偿逄德贵营业损失。逄德贵与二道江村拆迁安置补偿合同纠纷一案，该院于2012年3月7日做出（2011）二钢民初字第398号民事判决书，判决书确定二道江村赔偿逄德贵损失共987098.11元。双方当事人对该判决不服均提出上诉，本院于2014年5月23日做出（2012）通中民终字第318号民事判决书，维持了原判。
一审法院认为：二道江农民建房办公室，是经政府发文依法成立，有工作人员、独立的财产和专门的经费，其符合法律意义上“其他组织”的条件，故具有民事诉讼主体资格，可以自己的名义对外实施民事法律行为。且2011年6月21日，二道江区政府办公室[21]区政府专题会议纪要决定：出现产权纠纷、经济纠纷均由二道江农民建房办公室负责，该办公室应该承担民事责任。但赵喜佑能够得以二道江农民建房办公室的名义与逄德贵签订房屋产权调换协议并参与富康花园小区合作集资建房，是由于二道江村与赵喜佑之间签署的《二道江富康花园小区合作集资建房协议书》，该协议约定二道江村将A1栋转让给赵喜佑建设，各种开发手续由赵喜佑自行办理，费用由赵喜佑负责承担。从二道江村与赵喜佑之间签订该协议书可以看出该项目建设是由二道江村与赵喜佑签订协议并将项目承包给赵喜佑的。本案因二道江村与二道江农民建房办公室之间、二道江村与赵喜佑之间就建设富康花园小区分别签署合同或协议，故民事责任应该由二道江农民建房办公室、二道江村共同承担。
逄德贵主张权利的原房屋所处地段为二道江东华路最东端，应该以三类区30元/平方米或四类区20元/平方米计算更为公平合理。对于逄德贵主张依据《通化市拆迁管理条例》及生效裁判文书，计算2011年11月1日至2015年11月25日，每月损失为82258.17元，共计49个月合计4030650.33元；逄德贵没有证据证明其营业损失实际发生；对逄德贵以赔偿过渡期限内过渡费更为公平、更为符合“由拆迁人给予被拆迁人适当补偿”这一规定的意见，即逄德贵的损失应该参照通化市物价局、房产管理局通化市区非住宅房屋租赁指导租金的通知（二00三年五月十二日通市价收联字[2003]34号）《通化市区非住宅房屋指导租金表》所列标准三类区30元/平方米计算更为合理。即计算方式为1200平方米乘以49个月乘以30元/平方米计算等于176.4万元。
赵喜佑交付的房屋存在瑕疵且未履行正常的交房手续是造成逄德贵逾期回迁的次要责任，其责任应该由二道江农民建房办公室与二道江村民共同承担，逄德贵未交回产权证原件，明知其本人具备随时接收房屋且该房屋不存在他人对该房屋主张权利的可能而不主张交付房屋，不积极通过诉讼或协商方式解决纠纷，怠于履行是房屋延迟交付的主要原因。考虑到逄德贵接收房屋时，有部分约定施工项目尚未完工，其需投入资金自行修缮，结合本案纠纷发生、持续这一实际情况，对逄德贵的损失，由双方各自承担50%责任较为合理。遂判决：1、二道江农民建房办公室、二道江村于判决生效后立即给付逄德贵从2011年11月1日起至2015年12月25日期间49个月过渡期限内过渡费人民币88.2万元；逄德贵对房屋未完工部分自行负责修缮。2、驳回逄德贵其它诉讼请求；案件受理费45244元，由逄德贵承担32624元，由二道江农民建房办公室二道江村共同承担12620元。
二审查明的事实与一审相同。另查，2005年12月25日，逄德贵接收了诉争的房屋。二审审理期间，逄德贵同意按照一审计算的数额176.4万元赔偿其80%，并放弃其他权利。
本院认为：二道江农民建房办公室是临时机构，不能独立承担民事责任，且一审法院于2012年3月7日做出的（2011）二钢民初字第398号民事判决书已于2014年6月6日发生法律效力，基于该民事判决，赔偿的义务主体仍应为二道江村。对二道江村这一上诉主张本院不予支持。二道江村、赵喜佑主张已向逄德贵交付房屋，逄德贵拒收，无有效证据支持，本院对其这一主张不予支持。因逄德贵已于2015年11月25日接收了诉争的房屋，故二道江村应赔偿逄德贵自2011年11月1日至2015年11月25日的损失。一审计算的逄德贵损失数额，逄德贵认可，并放弃其他诉讼请求；逄德贵对自己权利的处分未违反法律规定，应予支持。因逄德贵主张该期间的损失是前一个生效判决确定损失的继续，故仍应按已生效判决确定的赔偿比例由二道江村对逄德贵进行赔偿。
综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持通化市二道江区人民法院（2015）二民重字第20号民事判决第二项，即“驳回原告逄德贵其它诉讼请求”；
二、撤销通化市二道江区人民法院（2015）二民重字第20号民事判决第一项，即“被告通化市二道江农民合作集资建房办公室、被告通化市二道江乡二道江村民委员会于判决生效后立即给付原告逄德贵从2011年11月1日起至2015年12月25日期间49个月过渡期限内过渡费人民币882000元。原告逄德贵对房屋未完工部分自行负责修缮”；
三、上诉人通化市二道江乡二道江村民委员会于本判决生效后立即赔偿上诉人逄德贵20**年11月1日至2015年11月25日共49个月损失141.12万元。
一审案件受理费45244元，上诉人逄德贵负担32624元，由上诉人通化市二道江乡二道江村民委员会负担12620元；二审案件受理费44621元，由上诉人逄德贵负担20793元，上诉人通化市二道江乡二道江村民委员会负担23828元。
本判决为终审判决。
审判长 王文立
审判员 崔红霞
审判员 郭丽萍
二〇一六年十二月一日
书记员 赵婉岑