重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0233民初1883号
原告中国建设银行股份有限公司忠县支行，住所地重庆市忠县忠州镇中博大道4号，统一社会信用代码915002339081516268。
负责人郑启斌，该支行行长。
委托代理人周德鸿，重庆冠凯律师事务所律师。
被告杜蓉，女，1972年8月1日出生，汉族，住重庆市忠县忠州镇。
被告重庆皇华文典房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路24号，统一社会信用代码9150023373982741XY。
法定代表人周兴兵，该公司董事长。
委托代理人赵定孝，重庆荣东律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司忠县支行（以下简称建设银行忠县支行）诉被告杜蓉、重庆皇华文典房地产开发有限公司（以下简称皇华地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，由审判员廖益萍独任审判，适用简易程序分别于2016年7月14日、8月15日公开开庭进行了审理，原告建设银行忠县支行委托代理人周德鸿、被告皇华地产公司委托代理人赵定孝到庭参加诉讼，被告杜蓉经本院传票合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行忠县支行诉称，2009年11月19日，原告与被告杜蓉签订《个人住房借款合同》（以下简称借款合同），该合同约定原告向被告提供借款120000元，借期从2009年12月2日至2019年12月2日。同时该合同还约定了借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准；提前收贷的条件及违约责任；以位于忠县某镇某路某号房产为其借款合同项下债务提供抵押担保；原告实现债权发生的费用由被告承担等。同时，二被告与原告签订《预购商品房抵押合同》，约定被告将位于忠县某镇某路某号房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，在领取房产所有权证之前，被告杜蓉不按期清偿债务，被告皇华地产公司代为履行该义务。随后，原、被告将该抵押合同办理抵押登记手续。原告按照《借款合同》约定足额向被告杜蓉发放借款，但被告杜蓉并未按照借款合同的约定履行还本付息的义务，截止2016年4月13日，被告杜蓉拖欠本金及利息共计18698.72元，尚有借款本金66528.6.60元，其行为已构成违约。被告皇华地产公司在被告杜蓉未按期偿还借款的情况下未向原告承担代为履行还款义务的保证责任。为此，原告起诉至法院，请求判决：1、二被告向原告偿还借款本金66528.6.6元、利息3018.96元、罚息726.65元，合计70274.21元（利息和罚息暂计至2016年4月13日），利息和罚息按照借款合同约定的借款利率计算至被告实际还清全部借款之日止；2、两被告承担本案律师代理费3326元、差旅费333元；3、原告对抵押登记物即位于忠县某镇某路28号15-3的房屋一套享有优先受偿权。
被告杜蓉未到庭答辩，也未提供书面答辩意见和证据材料。
被告皇华地产公司辩称，1、原告请求保证人皇华地产公司与借款人杜蓉承担共同还款责任，不符合法律规定。2、被告皇华地产公司为被告杜蓉借款承担的是阶段性保证责任，即保证期间为该借款合同生效之日起至抵押登记已办妥，在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》也约定是在取得房屋所有权证书之前，如被告杜蓉不按期清偿债务，被告皇华地产公司才代为履行义务，现均超过保证期限，被告皇华地产公司不再承担责任。3、该笔借款既有物的担保，又有保证担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。综上，原告的请求不充分，请求驳回原告要求被告皇华地产公司承担保证责任的诉讼请求。
经审理查明，2009年11月6日被告杜蓉在被告皇华地产公司购买位于忠县某镇某路某号某楼某号房一套，并于同年11月19日，原告申请个人住房贷款。同日，原告与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：1、借款人杜蓉，贷款人建行忠县支行，保证人皇华地产公司；2、借款用途为购置房产，借款金额壹拾贰万元，借款时间壹佰贰拾个月（从2009年12月2日起至2019年12月2日止；3、借款利率为浮动利率，在基准利率上下调30%，逾期还款罚息利率上浮50%；4、合同生效后贷款人将款项一次性划入借款人指定的账户（账户名称：重庆皇华文典房地产开发公司，账号：某某某，开户银行建行重庆忠县支行）；5、还款方式为等额本息还款法，每月归还本息1223.96元；6、担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；7、抵押财产为重庆市忠县某镇某路某号；8、违约责任，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人可以宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并计收罚息和复利;9、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、律师费等）均由借款人承担等内容。同年12月8日，原、被告三方签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：1、在领取《房屋所有权证书》之前，如被告杜蓉不按期清偿债务，被告皇华地产公司保证代被告杜蓉履行该项义务；2、抵押物为坐落于忠县某镇某路工商联大厦15-3房屋一套；3、被告到期不清偿债务，被告皇华地产公司又未代被告杜蓉履行还款义务时，原告有向被告皇华地产公司追偿所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物等内容。原、被告并将《重庆市预购商品房抵押贷款合同》在重庆市土地房屋权属登记忠县办理已抵押预告登记。同年12月14日，原告向被告皇华地产公司账号内支付120000元。2010年5月7日，原告收到被告抵押物权证。2011年8月10日，涉案房屋取得产权登记。被告杜蓉依约还款至2015年9月，之后未按时偿还贷款本息，截止2016年4月13日，被告杜蓉尚欠原告借款本金66528.6元，利息、罚息共计3745.61元。
另查明，2016年4月26日，原告与重庆冠凯律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定：重庆冠凯律师事务所指派周德鸿担任原告与被告杜蓉、皇华地产公司金融借款合同纠纷一案代理人，原告向重庆冠凯律师事务所支付律师服务费3326元，包干差旅费333元。
上述事实有原告、被告皇华地产公司各自代理人的庭审陈述，及原告举示的申请审批表、申报审批表、个人征信记录表、个人信用报告、被告杜蓉身份信息一组（身份证、离婚证、未婚申明、无婚姻登记记录证明）、《商品房买卖合同》、发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、《预购商品房抵押贷款合同》、《个人贷款开立账户通知书》、《个人贷款支付凭证》、《押品权证受妥通知书》、《预告登记证明》、《贷款账户基本信息》、《法律事务委托合同》、律师代理费发票、律师差旅费发票、《重庆市律师服务收费标准》，被告皇华地产公司举示的《个人住房按揭借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、房地产权证等证据材料在案佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告杜蓉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人应按照合同的约定履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了向被告杜蓉发放贷款120000元的义务，被告杜蓉应按合同约定完全履行偿还贷款义务，被告杜蓉对尚欠贷款本金66528.6元应当承担偿还的民事责任。合同约定等额本息还款法，被告杜蓉应按月以相等的金额偿还贷款本息，现二被告自2015年9月起未按时偿还贷款，存在合同约定的违约情形，依据合同约定，原告有权宣布本合同项下贷款立即到期，要求二被告立即归还贷款本息及相关费用，因此对原告要求二被告偿还贷款本金66528.6元的诉讼请求本院予以支持。
原、被告双方在合同中约定的贷款利率、罚息符合中国人民银行有关借款利率的规定，二被告未按时偿还贷款本息，应依照合同约定支付罚息，截止2016年4月13日止，二被告应向原告支付利息、罚息共计3745.61元，2016年4月14日后至清偿之日止的利息、罚息以本金66528.6元为基数，按合同约定标准计算。另依据合同约定，二被告应支付原告为实现债权产生的费用，对原告要求二被告承担因追索贷款聘请律师产生的代理费及差旅费共计3659元予以支持。
关于原告主张对位于忠县某镇某路28号附2号15-3的房屋进行拍卖、变卖后的价款行使优先权的问题。本院认为，被告杜蓉与原告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。基于当时被告杜蓉购买的是预售商品房，尚未取得房屋产权证书，根据规定，只能办理预告登记。但是根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六十六条之规定：“已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权预告登记自动转为土地房屋抵押登记……”，涉案抵押物于2011年已取得产权登记，且根据原告举示的《重庆市忠县国土资源和房屋管理局的证明》，涉案抵押物的抵押权已设立。被告杜蓉违约未偿还全部借款，原告有权就抵押物拍卖、变卖后的价款优先受偿。
关于原告要求被告皇华地产公司承担连带责任的问题。在审理过程中，原告于2016年8月8日向本院提出申请，申请撤回对被告皇华地产公司的起诉。本院认为，原告提出的撤诉申请系原告真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。
被告杜蓉经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，应承担举证不能和不能质证的法律后果，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告杜蓉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司忠县支行借款本金66528.6元及截止2016年4月13日止的利息、罚息3745.61元；
被告杜蓉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司忠县支行从2016年4月14日起至清偿之日止以贷款本金66528.6元为基数按合同约定计算的利息、罚息；
被告杜蓉于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司忠县支行因追偿债权产生的律师费和差旅费3659元；
原告中国建设银行股份有限公司忠县支行对位于重庆市忠县某镇某路某号附某号房屋在拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权；
驳回中国建设银行股份有限公司忠县支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1648元，减半收取824元（原告已预交），由被告杜蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 廖益萍
二〇一六年八月十五日
书记员 易小凤