陕西省神木县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0821民初400号
原告杨义，男，1960年7月29日出生，汉族，陕西省神木县人，居民，现住神木县。
委托代理人杨兵，男，1986年2月18日出生，汉族，陕西省神木县人，居民，现住神木县。
被告王宇正，男，1986年5月2日出生，汉族，陕西省神木县人，居民，现住神木县。
被告朱向军，男，1983年8月2日出生，汉族，陕西省神木县人，居民，现住神木县。
原告杨义与被告王宇正、朱向军案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告杨义及其委托代理人杨兵、被告王宇正、朱向军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨义诉称，王宇正与朱向军民间借贷纠纷一案，经王宇正申请，法院于2014年6月9日作出民事裁定书将登记在朱向军名下的位于神木县新村墨金苑小区B2号楼2单元902房产一套（预售证号09307785）予以查封，后于2016年5月6日续查封。但是，朱向军已于2012年12月23日将上述房屋以85万元的价格出售给原告杨义，并签订了房屋买卖协议，于2013年1月14日在神木县公证处对买卖协议进行了公证。签订合同后，交付了房屋，现双方当事人已经按合同约定全部履行了合同义务，原告杨义已经对该房屋享有实际所有权。房屋交付后，一直未过户于杨义名下，是因为该房屋还不能办理产权证。2016年7月份，原告儿子杨兵交纳了大修基金及相关装修保证金后已经对房屋进行了装修，于2016年10月18日入住。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特提起诉讼，请求人民法院依法判令1、确认位于神木县滨河新区墨金苑小区B区2号楼2单元902室房产一套为原告杨义所有；2、依法判决停止对神木县新村墨金苑小区B区2号楼2单元902室房产一套（预售证号：09307785）的执行，并解除查封；3、诉讼费用由被告负担。
原告向本院提供了以下证据：1、房屋买卖协议、陕西省神木县公证处出具的公证书一份，证明原告杨义与被告朱向军于2012年12月23日签订房屋买卖协议，朱向军将位于神木县滨河新区墨金苑小区B区2号楼2单元902室房产一套以85万元价格出售给杨义，并于2013年1月14日在陕西省神木县公证处进行了公证。
2、收据两份、银行还款凭证两支，证明被告朱向军收到原告第一笔房款40万元用于偿还银行抵押贷款，银行凭证上记载了付款人为杨义收款账户为朱向军，剩余房款45万元原告于2012年12月31日付清的事实。
3、煤炭服务站出具的收款收据六支、装修许可证、收房通知单、业主情况登记单、装修合同，证明原告购买房屋、并依据煤炭服务站收房通知收房的事实，其中2013年3月12日原告交房款7万元，2016年6月27日交房款3万元，两支收据上财务均批注了“朱向军转杨义”以及大修基金、装修保证金、出入证、水电费等费用均由原告支付，房屋已经装修。
4、神木县煤炭销售服务站出具的证明一份，证明涉案房屋所在小区墨金苑小区系单位职工集资修建，该房产未办理房产证，因工程未进行竣工验收，至今不具备办理房屋产权变更登记的条件。
5、证人赵满堂、杨志平证言，杨义与朱向军于2012年冬达成房屋买卖协议，并于2016年8月装修的事实。
被告王宇正辩称，本被告在2014年4月份起诉朱向军，当年6月份申请财产保全，法院作出了保全裁定，并已经向朱向军送达，被告当时询问朱向军该房是否向他人出卖，是否提异议，朱向军给我看过该房屋的买卖协议及公证书，但是没有向法庭提出异议。该房屋有银行抵押贷款，是不允许买卖的，所以杨义与朱向军签订的买卖协议无效。本被告在2016年6月份经常去看该房屋，当时没有人对该房屋装修，9月份再去看时已经有人入住。按日常习惯，刚装修的房屋不可能在2个月内就入住，故对原告提出的诉讼请求，不予认可。另外，对45万元的收据存在异议，如果付的现金那么至少应该提供取款记录。
被告朱向军认可原告杨义陈述的事实，称房屋买卖协议签订后，首先偿还了银行按揭贷款，其将买卖协议提交给了建房处，收房手续由杨义直接办理，房款85万元原告杨义已经全部付清。
二被告均未向本院提供证据。
被告对原告杨义提供的证据发表如下质证意见：被告王宇正对原告提供的证据真实性无异议，但认为不能证明房屋买卖成立，对其中45万元的付款存在异议，如此大金额应提供取款记录，对证人证言没有意见；被告朱向军对原告提供的证据均无异议。
本院对原告提交的证据作如下认证：对原告提交的第1组、第2组证据,其来源合法，证明内容真实，与本案有关联，被告认为房屋买卖不成立，第二次付款45万元应提供取款凭证，因杨义与朱向军签订买卖协议后将银行的抵押贷款全部偿还，使抵押权消灭，故房屋买卖合同成立并生效；关于45万元的收据，已查明原告杨义在签订合同前支付朱向军定金1万元，剩余44万元通过赵满堂账户支付给朱向军，故房款已经全部付清，对上述两组证据予以采信；对第3、4、5组证据二被告均无异议，经审查，内容真实，能够证明原告杨义办理收房手续并进行装修的
事实、未办理过户登记是有客观原因并非买受人过错造成，故对该三组证据的真实性和证明目的均予采信。
经审理查明：原告杨义与被告朱向军于2012年12月23日签订了房屋买卖协议，约定：朱向军、温海艳自愿将自有的位于神木县新村墨金苑小区B2号楼2单元902室（预售证号09307785）房屋一套（含地下车位）以85万元的价格出售给杨义。当日原告杨义支付朱向军定金1万元，次日，杨义给朱向军支付房款40万元，转入朱向军办理按揭贷款的银行账户用于偿还银行贷款，朱向军向杨义出具40万元收据一支；剩余房款44万元杨义于2012年12月31日转入朱向军指定的赵满堂在神木农商银行的个人账户（因朱向军欠高林岗20万元，故高林岗、朱向军、杨义、赵满堂等人一起协商同意，将该44万元由杨义转入赵满堂账户，然后赵满堂在银行提取现金，支付朱向军24万元，支付高林岗20万元），随后朱向军给杨义出具45万元收据一支（包含定金1万元）。双方于2013年1月14日向神木县公证处申请办理房屋买卖协议的公证，取得了公证书。2016年7月8日，原告杨义接到收房通知单并指派其儿子杨兵办理了收房手续，交纳了装修垃圾清运费、水电费，取得了装修许可证。2016年8月2日，原告交纳了大修基金及采暖费后对房屋进行装修，原告之子杨兵于2016年10月18日入住该房屋。该房屋所在墨金苑小区系神木县煤炭销售服务站职工集资修建，工程未进行竣工验收，故不能办理房产证，因此原告杨义未能办理过户登记手续。
另查，王宇正与朱向军、张国锋民间借贷纠纷一案中，经王宇正申请，本院于2014年6月9日作出（2014）神民初字第04198-1号民事裁定书将朱向军所有的位于神木县新村墨金苑小区B2号楼2单元902室房屋予以查封。该案进入执行程序后，本院于2016年5月6日作出（2015）神执字第01803号执行裁定书将上述房屋续查封。在执行过程中，杨义于2016年11月18日对（2015）神执字第01803号执行裁定书提出书面异议，请求停止对上述房屋的执行措施，本院于2016年12月1日作出（2016）陕0821执异242号执行裁定书，驳回原告杨义的异议，杨义因不服该裁定，向本院提起诉讼。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综合原告提供的买卖合同、公证书、朱向军出具的房款收据、银行还款凭证、装修许可证、收房通知单、业主情况登记单、收款收据以及证人证言等系列证据，能够证明原告杨义与被告朱向军签订的房屋买卖合同具有真实性，且该合同的签订时间在本院作出查封裁定之前，房屋价款已全部付清，并偿还了银行抵押贷款，抵押权已消灭，原告亦积极主张办理过户登记，但因客观上房屋不具备办理房产证条件而未能办理，并非因原告杨义的过错造成，原告现已入住该房屋，故原告在本院查封该房屋之前即取得了该房屋的所有权。根据交易时当地房产市场情况，其交易价格合理，可排除恶意转让财产的可能。尽管至今未办理过户登记，但不影响合同的效力，且被告王宇正与朱向军之间是普通债权、债务关系，本案诉争的房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物。综上，原告对该房屋享有足以排除执行的民事权益即所有权，应判决不得执行该房产并确认该房产归原告杨义所有。故被告王宇正认为原告杨义与被告朱向军之间的房屋买卖合同不成立的答辩意见本院不予支持。鉴于原告杨义与被告朱向军在签订房屋买卖合同后未能办理过户登记，房管部门预告登记的产权所有人仍为被告朱向军，故被告王宇正申请执行该房产并无过错，原告在购买该房屋后，积极设法办理过户登记，但因客观原因未能如愿，也无过错。被告朱向军在得知房屋被查封后未能及时告知杨义，亦未能积极的履行偿还王宇正借款的义务，是产生本案争议的原因所在，故因本案诉讼所产生的诉讼费应由被告朱向军承担。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第十条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：
一、不得执行本院（2015）神执字第01803号执行裁定所查封的位于神木县新村墨金苑小区B2号楼2单元902室房屋。
二、确认原告杨义为位于神木县新村墨金苑小区B2号楼2单元902室（预售证号09307785）房屋的所有权人。
案件受理费12300元，由被告朱向军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 高利平
审判员 张 晓
审判员 王 进
二〇一七年五月五日
书记员 张志平