宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0205民初1444号
原告（反诉被告）：钱州亮，男，1991年11月21日出生汉族，住浙江省临海市。
原告（反诉被告）：郑和平，女，1965年1月25日出生汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人:章鑫，浙江波宁律师事务所律师。
被告：张玉平，男，1958年6月15日出生汉族，住山东省鱼台县。
委托诉讼代理人:张文想，男，1984年5月5日出生汉族，户籍所在地江苏省常州市新北区。系被告儿子。
委托诉讼代理人：陶庆和，浙江金汉律师事务所律师。
原告钱州亮、郑和平与被告张玉平租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序审理。本案审理中，被告张玉平提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案于2018年4月27日、6月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人章鑫、被告（反诉原告）委托诉讼代理人张文想、陶庆和到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
钱州亮、郑和平向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告租金余款23333元；二、判令被告赔偿原告冷库设备费用、搭建冷库大棚费、冷库拆装费、货物抢救搬运费、货物存放费等各项损失合计345015元。事实和理由：原告钱州亮系钱新法的儿子，原告郑和平系钱新法的妻子。2017年3月1日，钱新法与被告经协商签订《租赁合同》，约定被告将位于宁波市江北区马径停车场的部分房屋租给钱新法作为冷库，年租金为35000元，租期自2017年3月1日至2020年2月29日。由于冷库投入费用非常大，该冷库设备安装后将无法再次拆装使用，钱新法再三与被告确认该房屋会不会拆迁或被挪作他用，被告保证在租期内可以放心使用房屋，如果被拆迁或者因其他原因导致原告受损，愿意全额赔偿原告损失。基于被告的承诺，钱新法当即支付租金35000元，对房屋进行装修，投资巨额承租该房屋用作冷库。2017年6月28日，中国人民解放军海军宁波房地产管理处前来张贴公告，要求租户搬离。钱新法随即与被告沟通，被告多次表示会和部队及庄桥街道办事处沟通处理，均无果。钱新法为减少损失，不得不将冷库内的冰冻食品搬离，否则将损失上百万元，由此可知，2017年7月该出租房已丧失租赁功能，该损失应由被告承担。2017年7月31日，宁波市江北区人民法院前来张贴公告，责令租户搬离，到期仍不履行的，将依法采取停水停电等强制措施进行强制腾退。自2017年8月2日起，该出租房已经停水停电，无法使用。本案在提交法院预立案期间，钱新法因故不幸去世。原告认为，钱新法在租赁前明确表示租赁房屋用作冷库，被告隐瞒其租赁房屋已经到期，即将被中国人民解放军海军宁波房地产管理处收回的事实，承诺该房屋可以安心使用，导致钱新法投入巨额成本。停水停电后，钱新法多次与被告沟通，被告一再推诿，给钱新法造成重大损失，该损失应由被告赔偿，故诉至法院，望判如所请。
张玉平辩称，被答辩人诉讼请求中所谓的损失绝大部分不合理，不客观，一、答辩人只是租赁场地而非租赁房屋给钱新法，场地上所有搭建、水电安装等一切费用由钱新法自行承担，合同约定租赁期满答辩人无补偿或赔偿责任，如遇征用或拆迁，答辩人也只退还剩余租金，不赔偿其他费用。在钱新法的要求下，答辩人在租赁合同第三条手写了“在合同期内如有变动甲方补偿一半设施”，答辩人的本意是万一合同期内有变动愿意赔偿被答辩人损失的一半，由于文化水平低而误将“损失”错写成“设施”。钱新法在起诉状的事实和理由部分的表述也是“损失”，说明双方协商的结果确实是赔偿一半损失。钱新法明确告知答辩人其冷库设备是从他处拆过来的二手设备，可以再次拆装，只不过拆一次要损失几千元的零配件及附属材料；二、答辩人在签订租赁合同时确实承诺过正常情况下租期内不会发生变动，但并未向钱新法保证过。答辩人与马径经济合作社所签协议中的租期至2022年11月14日，远长于转租给钱新法的租期，答辩人与海军宁波房地产管理处之前所签书面租赁合同虽然已于2016年12月31日到期，但答辩人认为部队的场地肯定可以继续租赁，且一段时间后部队会再与答辩人续签三五年书面租赁合同，因为自2005年5月31日部队第一次出租该场地起一直到2016年12月31日，部队与答辩人所签的三次租赁合同分别为五年、三年半和三年，后两次都是前面合同期满后自然顺延，数月甚至一年后再补签合同的，所以2016年12月31日到期后答辩人也认为可以自然顺延，数月或更长时间后再补签书面合同，况且部队那边只是供电，万一有变动，答辩人也可以向马径村或庄桥街道申请用电，但未曾预料到，答辩人在2017年4月底突然收到部队起诉要求收回场地的材料，始知部队不愿意再续租场地，在此之前部队根本没有通知要收回。答辩人在与被答辩人签订合同时根本不知道也没有预料到部队要收回场地，不存在对钱新法隐瞒即将被部队收回场地的事实。钱新法贪图较低的租金才愿意租赁，明知用电是从旁边部队场地上接过来的以及答辩人租赁给其场地没有经过马径村同意等情况，也有一定的过错。答辩人收到部队起诉材料后，为了尽量减少双方损失，采取了力所能及的补救行为，最终争取到部队同意答辩人在2017年7月31日前腾退场地，水电也可使用至该日期。虽然向庄桥街道申请用电未果，但答辩人及时告知钱新法相关情况，让其做好应对措施，最终钱新法于2017年7月31日经冷库内的物品搬离。答辩人签订合同时不存在隐瞒的事实，之后也采取了力所能及的补救措施，因此答辩人的过错较小，同时答辩人自身也遭受很大的经济损失，但愿意退还钱新法2017年8月后的租金20417元并赔偿其合理的其他损失。
张玉平向本院提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告支付反诉原告自2017年3月1日至2017年7月31日期间的场地占有使用费14583.3元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告场地租金损失29166.7元(自2017年8月1日起暂计算至2018年5月31日，之后至反诉被告搬离冷库设备前的损失按每月2916.7元标准计算)；三、判令反诉被告支付反诉原告自2017年7月7日至2017年7月31日期间的水电费3000.2元；四、判令反诉被告立即搬离及腾退租赁场地。事实和理由：2017年3月1日，钱新法与反诉原告签订《租赁合同》，约定反诉原告将其向宁波市江北区马径经济合作社承租的位于马径停车场的部分场地转租给钱新法使用，并约定年租金为35000元等。该场地转租未经宁波市江北区马径经济合作社同意，所使用的水电也来自几十米外的反诉原告另行向海军宁波房地产管理处租赁的场地，钱新法对此是明知的，但因为大幅度压低了租金，所以承租。2017年4月底反诉原告突然收到海军宁波房地产管理处要求收回场地的起诉材料，经积极协商，最终争取到部队同意反诉原告在2017年7月31日腾退场地，水电也可使用至该日期。反诉原告及时将上述及其他相关情况告知钱新法，钱新法于2017年7月31日将冷库内的物品搬离。即钱新法实际正常使用租赁场地整整五个月。经法官释明，涉案租赁合同属于无效合同，反诉原告认为钱新法在2017年3月1日至2017年7月31日期间占有使用租赁场地，应参照双方租赁合同约定的租金标准支付反诉原告五个月的占有使用费14583.3元。由于钱新法在2017年7月31日只搬离了冷库内的物品，之后钱新法及反诉被告故意不将场地上的冷库设备搬迁，导致反诉原告无法正常使用该场地，而反诉原告已经支付马径经济合作社包括涉案场地的租金至2018年10月31日，故反诉被告应该参照租赁合同约定的租金标准赔偿反诉原告自2017年8月1日之后至冷库设备搬离前的场地租金损失。故提起反诉，望判如所请。
钱州亮、郑和平针对张玉平的反诉辩称，钱新法是在再三与被告确认可以长期租赁的前提下签订的租赁合同，直到部队张贴公告钱新法才知道部队要收回场地，之前被告并没有告知钱新法部队要收回场地的情况，涉案场地于2017年6月28日已无法正常使用，且被告存在转租营利，被告系本案的过错方，无权要求原告支付占有使用费及租金损失，被告主张的水电费没有依据，不予认可，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
结合原、被告的陈述以及举证、质证，本院查明如下事实：
一、双方无争议的事实
2017年3月1日，钱新法与被告张玉平签订《租赁合同》，约定被告将其向宁波市江北区马径股份经济合作社承租的位于马径停车场的部分场地转租给钱新法使用，租赁期三年，并约定年租金为35000元，先付后用，一次付清。钱新法于当日支付第一年租金35000元，并在场地内搭建大棚安装活动冷库。该场地转租和搭建大棚未经宁波市江北区马径股份经济合作社同意，所使用的水电来自几十米外的被告另行向中国人民解放军海军宁波房地产管理处租赁的场地。被告与中国人民解放军海军宁波房地产管理处签订的租赁合同期限至2016年12月31日止。2017年4月12日，中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提起诉讼，要求被告支付租金及占用使用费并腾退租赁土地，本院于2017年5月27日作出判决支持了中国人民解放军海军宁波房地产管理处的诉请。2017年6月28日，中国人民解放军海军宁波房地产管理处张贴告租户书，要求租户务必于2017年7月10日前完成搬迁和腾退工作。届时相关部门会采取停水电、交通管制等手段。钱新法将冷库内物品搬离并支付水电费至2017年7月6日。
原告钱州亮系钱新法的儿子，原告郑和平系钱新法的妻子。钱新法因病于2017年12月30日去世。
二、双方争议的事实
（一）被告是否隐瞒其租赁场地已经到期，即将被中国人民解放军海军宁波房地产管理处收回的事实，欺骗钱新法签订租赁合同。原告认为被告明知其租赁场地已经到期，即将被中国人民解放军海军宁波房地产管理处收回，仍与钱新法签订租赁合同，存在隐瞒事实和欺骗钱新法签订合同的行为。被告认为被告不存在上述行为，因与部队之间一直是合同期满后自然顺延，之前都是数月甚至一年后再补签合同，所以被告根本不知道也没有预料到部队要收回场地，并提交军队房地产租赁合同三份、传票、租赁合同到期腾退承诺书、告知书予以证明。本院认为，被告提交的证据证明被告与中国人民解放军海军宁波房地产管理处之前签订的租赁合同均为期满后经过数月再重新签订合同，被告与钱新法签订租赁合同的时间为2017年3月1日，而中国人民解放军海军宁波房地产管理处向本院提起诉讼的时间为2017年4月12日，故被告不存在原告所主张的隐瞒其租赁场地已经到期，即将被中国人民解放军海军宁波房地产管理处收回的事实，欺骗钱新法签订租赁合同的行为。
（二）钱新法搭建大棚(包括浇筑地坪、挖化粪池等)的费用。原告认为钱新法搭建大棚共花费78265元，并提交厂房装修合同、收条予以证明。被告认为原告主张明显过高，钱新法搭建大棚(包括浇筑地坪、挖化粪池等)最多花费约19716元，并提交厂棚施工合同及收条予以证明。本院委托宁波恒业资产评估有限公司对钱新法搭建大棚的费用进行了评估，评估价格为47600元。原告对评估报告无异议，被告认为价格明显偏高，钱新法只是找包工头带人施工，不涉及企业管理费、规费等费用，且使用的也是旧材料，部分沙子及彩刚瓦也系被告提供。宁波恒业资产评估有限公司复函认为，是否支付企业管理费、规费等费用不影响评估结论，被告提供的彩刚瓦已扣除。故本院对评估报告予以认定，确认钱新法搭建大棚的费用为47600元。
（三）钱新法将冷库内物品搬离的时间及另行租赁冷库的费用。原告认为钱新法为减少损失于2017年6月底已将冷库内物品搬离，另行租赁冷库用于冰冻物品共计支付租赁费38250元，并向本院提交了冷库租赁合同、冻费收款收据、水电费收款收据予以证明。被告认为钱新法搬离冷库内物品的时间是2017年7月31日，但未提交证据。被告对原告提交的水电费收款收据无异议，对原告提交的冷库租赁合同、冻费收款收据认为租赁价格明显偏高。本院认为，原告提交的证据能够相互印证，证明钱新法于2017年6月底已将冷库内物品搬离并另行租赁冷库用于冰冻物品，支付租赁费38250元的事实，故本院对原告提交的证据及主张的事实予以认定。
（四）冷库设备损失。原告认为钱新法安装活动冷库共花费250000元，因停水停电导致无法使用，造成的损失应由被告承担。钱新法原本购买的就是二手设备，不适合多次拆装，即使可以拆装，拆装后再使用也必须找到合适的场地，冷库设备与大棚已形成一体，拆装势必造成损失，很可能拆装后没有任何实际价值，只能作为废品处理，并提交合同、冷库材料清单、产品情况说明予以证明。被告认为钱新法安装活动冷库的费用高出市场价40%，明显不合理，冷库设施可以拆装再利用，拒绝拆装的责任在原告，应由原告承担相应损失，并提交上海尚雪制冷设备工程有限公司出具的证明、电话通话视频、宁波市海曙超杰制冷设备有限公司出具的证明，并申请证人陈某达出庭作证。证人陈某达在庭审中陈述:本人执业已经二、三十年，本人去位于宁波市江北区马径停车场的冷库查看过，设备可以拆装再利用，但不确定设备目前的价值，因为没有通电，也不能确定设备目前能否使用，如果不能使用，或者没有合适的场地再利用，只能作废品处理。
本院委托宁波恒业资产评估有限公司对冷库的价值、拆装费用及拆装后的残值进行评估，该公司回复本院对冷库的拆装费用及拆装后的残值难以评估，经评估冷库的价值为127000元。原告对评估报告无异议，被告认为价格明显偏高，且没有考虑折旧。宁波恒业资产评估有限公司复函认为，评估事项均按规范执行，在确定全新价时对二手购入的库板已作考虑。故本院对评估报告予以认定。
结合原、被告提交的证据及证人证言，本院认为，冷库设备理论上可以拆装再使用，但必然会产生损耗，再利用的前提是有合适的场地，审理过程中本院建议原、被告双方寻找合适的买家，但均未果。证人也陈述冷库设备目前使用情况不明确，没有合适的场地再利用，设备将失去实际使用价值，只能作废品处理。故本院认定设备已失去实际使用价值。
本院认为：被告（反诉原告）张玉平未经宁波市江北区马径股份经济合作社同意将涉案场地转租给钱新法并允许钱新法搭建活动冷库，导致涉案合同无效的主要过错在被告（反诉原告）张玉平，被告（反诉原告）张玉平应承担主要责任，原告（反诉被告）应承担次要责任，对原告（反诉被告）主张的搭建大棚费用及冷库设备损失费本院酌定为90000元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）张玉平返还租金23333元的主张符合法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）张玉平未及时通知钱新法涉案场地将停水停电导致钱新法在没有准备的情况下，只能将冷库内物品搬离另行存放，由此产生的费用应由被告（反诉原告）张玉平承担，对原告（反诉被告）主张的货物存放费38250元本院予以支持。原告（反诉被告）主张的货物抢救搬运费因未提交相应证据，本院不予支持。原告（反诉被告）主张的冷库拆装费不属于必然产生的损失，本院不予支持。钱新法将冷库内物品搬离的时间为2017年6月底，未将冷库设备搬离系因双方就赔偿无法达成一致，考虑到诉讼及鉴定的需要才未搬离，原告（反诉被告）同意支付2017年3月至6月的租金并同意被告（反诉原告）不再返还该部分租金，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付自2017年3月1日至2017年7月31日期间的场地占有使用费14583.3元及赔偿场地租金损失29166.7元的主张不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付自2017年7月7日至2017年7月31日期间的水电费3000.2元的主张因未提交确切证据，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即搬离及腾退租赁场地的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张玉平于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）钱州亮、郑和平租金23333元；
二、被告（反诉原告）张玉平于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）钱州亮、郑和平搭建大棚费用、冷库设备损失费及货物存放费共计128250元；
三、原告（反诉被告）钱州亮、郑和平于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市江北区马径停车场的租赁场地腾空并返还给被告（反诉原告）张玉平；
四、驳回原告（反诉被告）钱州亮、郑和平的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张玉平的其他反诉诉讼请求。
本诉案件受理费6825元，减半收取3412.5元，反诉案件受理费484元，鉴定费1500元，由原告（反诉被告）钱州亮、郑和平负担2296.5元，由被告（反诉原告）张玉平负担3100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判员 邬 丹
二〇一八年七月二十四日
书记员 罗燕燕
附：
裁判履行告知书
一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：20×××17，开户银行：宁波市市区农村信用合作联社江北信用社。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。
二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。