湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3101民初1518号
原告（反诉被告）：郑树生，男，1944年5月15日出生，苗族，湖南省泸溪县人，中专文化，退休，住湖南省吉首市，
原告（反诉被告）：张月娥，女，1955年5月2日出生，汉族，湖南省泸溪县人，小学文化，无业，住湖南省吉首市，
被告（反诉原告）：吴坤伍，男，1968年8月17日出生，苗族，湖南省吉首市人，初中文化，个体户，住湖南省吉首市，
被告（反诉原告）：卢金莲，女，1971年11月25日出生，汉族，湖南省中方县人，初中文化，个体户，住湖南省，
被告（反诉原告）：潘爱华，女，1977年8月28日出生，汉族，湖南省吉首市人，初中文化，个体户，住湖南省吉首市，
三被告委托诉讼代理人：袁礼春，湖南新世纪律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑树生、张月娥与被告（反诉原告）吴坤伍、卢金莲、潘爱华合同纠纷一案，于2017年8月9日经湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院裁定发回重审，本院于2017年8月30日立案后，重新组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭进行了审理，原告郑树生、张月娥、被告吴坤伍及三被告的委托诉讼代理人袁礼春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑树生、张月娥向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原、被告所签订的“合伙建房协议书”；2、判令被告卢金莲、潘爱华退还位于吉首市溪办事处雅溪社区地号为：2-81-2号（不动产证号为：433101、002049、GB00005、W0000000）的99.66㎡中所占份额的土地；3、判令被告偿还原告如下损失：①原告位于吉首市㎡的混合结构的两层六间房屋和60㎡的厨房、澡堂、厕所的损失共计217714元，扣减吴坤伍的损失52600元，实际赔偿损失165114元；②原告因房屋被拆而在外租房的租金12000元；③原告修复保坎费5930元。
事实和理由：2015年9月，被告吴坤伍找原告协商，由吴坤伍出资建房全部费用和包办一切建房手续费用，原告出建房宅基地，共同修建七层楼房，建好后进行分配。之后，被告吴坤伍拿走了原告的房产证和国有土地使用权证。协议写好后，原告要求被告交纳16万元建房保证金，因吴坤伍迟迟不交保证金拖延半年多。2016年1月19日，吴坤伍找到原告说钱已准备好，可以签合同，又说如规划变化，就修五或六层，并要求把土地证办到他前妻和现任妻子即被告卢金莲和潘爱华名下，原告收到钱后，就在《合伙建房协议书》上签了字。第二天，被告要求二原告给其出具委托书并办理公证。同年5月份，吴坤伍告诉原告建房手续办好，可以开始建房，并和原告一起找到当时还租住在原告房屋的租户，叫他搬家。租户搬走后，吴坤伍告诉原告已把危房鉴定书办好，国土局说要把房子拆了才能发国有不动产权证书。同年6月中旬，吴坤伍开始请人拆房，又说要建地下室在原告的宅基地上挖了一个100多平方米宽约两米深的大坑，后邻居有意见，原告找到吴坤伍，吴坤伍才找人简单砌了一些水泥砖。月底，被告瞒着原告到国土部门办理了土地变更手续，将原告50%的国有土地转到卢金莲和潘爱华名下。2016年9月1日，原告因吴坤伍迟迟未办好建房手续，经原告催促，吴坤伍才告知原告建房手续还没批下来，后经了解，原告才知道原告的房屋在规划道路之内，根本不能合伙建房。由于被告的隐瞒，导致规划部门对该建房作出可按原址、原面积、原高度的标准给予审批，也就是该房屋只能修两层，导致新建房屋无法继续修建，合伙建房协议无法履行。故此，二原告找被告协商解决，要求被告退还土地，经雅溪社区调解委员会调解无法达成协议，原告便诉至法院。
三被告辩称：二原告在起诉状中歪曲事实，是二原告主动找到被告要求签订合伙建房协议，且多次协商。2016年1月19日，双方签订了关于2-81-2号土地的《合伙建房协议书》和关于土地使用权的《协议》，原告还向被告收取了16万元建房押金。2016年1月20日原告向吴坤伍出具了办理危房拆除手续、土地过户手续、建房报批手续等事项的《委托书》，2016年1月21日州公证处对该《委托书》进行了公证，为此，吴坤伍还为二原告交纳了公证费430元。根据上述《合伙建房协议书》、《协议》和《委托书》的约定，吴坤伍交纳了土地出让金41055元，办好了郑树生占50%、潘爱华和卢金莲各占25%的不动产权证书，吴坤伍交纳了办证的费用。在前期工程中，吴坤伍为拆除危房时挖土、运土、请小工等花费约27000元，筑建围墙花费1670元。因规划部门只批2层，二原告想毁约。且原告用于合伙建房的土地已于2014年12月24日到期，已被注销，原告不是该土地的法定使用权人。合伙建房协议中，双方对规划能够批建五楼、六楼、七楼作了约定，但对规划部门批建的情况变化没有具体约定。合伙建房过程中，谁也没有向对方承诺能够修建多少层，双方自主自愿，不存在相互欺骗。原告用毫无价值的危房及过期土地与被告合伙，自愿委托被告拆房，中途不满意规划审批而单方取消合伙建房，其损失应自行承担。
反诉原告吴坤伍、卢金莲、潘爱华向本院提出反诉请求：1.由于被反诉人违约，不同意按“原地址、原面积、原高度”的规划答复意见建房，故请依法解除双方于2016年1月19日签订的《合伙建房协议书》尚未履行的内容；2.要求被反诉人退还其收取的16万元建房押金，并自其收取之日（即2015年9月17日）起至退还之日止按民间借贷利率月息2%付息；3.反诉人吴坤伍为本案土地出让受让所交纳的公证费430元、土地出让金41055元、向吉首市城市规划信息中心交纳的245元、向吉首市土地测绘队交纳的1000元和1200元，计43930元，要求被反诉人按照土地份额承担50%，计21965元；4.请依法确认反诉人于被反诉人对本案0000176号不动产（土地）各自享有50%份额，并请依法分割析出；5.要求被反诉人赔偿反诉人吴坤伍受其委托拆除房屋、厕所、简易厨房及简易棚子、已完成的部分桩基、围墙和保坎工程所花费的29470元。事实和理由：2015年4月，反诉被告主动找到反诉原告请求合伙建房，双方于2016年1月19日签订了《合伙建房协议》，并由反诉被告委托反诉原告办理交费手续，因规划只能审批2层，双方不能实现合伙建房5、6、7层的约定，反诉被告无理由中止合伙建房，为此给反诉原告造成了损失，故提出反诉。
反诉被告郑树生、张月娥辩称：1.反诉原告称多次找反诉被告合伙建房不是事实，实际上是反诉原告蓄意找原告合伙建房；2.要求反诉被告退还土地于法无据，反诉原告吴坤伍是骗取了反诉被告的房产证和土地证，且隐瞒反诉被告的房屋在城市道路规划线内，并将反诉被告的土地办在反诉原告的名下，反诉原告明知反诉被告的土地不能搞开发，不能合伙建房，却欺骗反诉被告签订了合伙建房协议及办理公证。直到2016年9月1日，反诉被告才知道规划初审意见，2016年10月8日反诉被告撤销了2016年1月20日的委托事项；3.反诉被告的房屋不是危房，而属于B级房屋，在拆房前出租给他人，并不是毫无价值的危房；4.反诉原告在拆除危房花费27000元不属实。
当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院主持双方当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.关于《房地产估价报告》，原告申请，经本院委托，吉首信诚房地产评估有限责任公司对原告已拆除的房屋、厕所、厨房澡堂、大棚房进行了评估，评估价值为210240元，其中住宅面积144.19㎡，评估单价840元/㎡，评估价值121120元；厕所面积30㎡，评估单价557元/㎡，评估价值16710元；厨房澡堂面积60㎡，评估单价557元/㎡，评估价值33420元；大棚房面积70㎡，评估单价557元/㎡，评估价值38990元。被告吴坤伍认为评估物已经拆除不存在，仅有房产证平面图和土地证的平面图以及几张反映局部面貌的照片，缺乏设计图纸、施工图纸、结构图纸，不能体现房屋的真实价值，认为房屋价值评估过高，厕所、简易厨房、简易棚子面积严重失实，价值评估过高。本院认为，对于住宅的面积，双方无异议，但对厕所、厨房澡堂、大棚房面积双方意见分歧较大，而鉴定中心仅凭原告提供的数据，作出的评估缺乏依据，原告也未能提供厕所、厨房澡堂、大棚房面积的明确数据的依据，故本院根据双方提供的房产权证和土地证所附图纸的比例1：200，确定厕所面积为16.32㎡，厨房澡堂14.4㎡，大棚房面积19.2㎡，被告认为原告的房屋是危房没有依据，该房屋属于B级房屋，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求，故对评估单价予以采信，综上，对于原告的房屋损失，本院确认其价值如下：住宅面积144.19㎡，评估单价840元/㎡，评估价值121120元；厕所面积16.32㎡，评估单价557元/㎡，评估价值9090元；厨房澡堂面积14.4㎡，评估单价557元/㎡，评估价值8021元；大棚房面积19.2㎡，评估单价557元/㎡，评估价值10694元，确定总评估价为148925元。2.关于《拆除危房、工地围墙费用清单》、拆房协议及拆房工程款收条，被告拟证明将拆房项目交给吴仕军拆除，包括挖土、运土、人工、下树共计27800元，修建工地围墙花费1670元。原告只认可修建工地围墙花费1670元，对于拆房花费的27800元不认可，认可整个费用在一万元以下。本案审理过程中，被告申请对拆除房屋的费用及已完成的部分桩基、围墙和保坎工程进行造价鉴定，因被告未能在规定的时间内补充提交相关资料，本院按自动撤回鉴定申请处理。考虑被告确实存在实际拆房的支出费用，根据原、被告的陈述及拆房实际需要，本院酌定拆除费用为15000元，加上修建工地围墙花费1670元，合计16670元。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
二原告在吉首市雅溪社区拥有一栋两层房屋，房产证号为吉房权石私字第××号，房建筑面积144.19平方米，房产证发证时间为1999年9月22日。2013年6月19日，吉首市人民政府颁发了国有土地使用权证，土地用途为住宅用地，占地面积为99.66平方米，地号为2-81-2，终止日期为2014年12月24日。
2016年1月19日，二原告与三被告签订了《合伙建房协议书》，协议约定：1.由二原告提供地号“2-81-2”国有出让住宅用地，被告提供建房全部资金及建房所需办理的国土、规划等全部费用共同建房，建成后，二原告拿罗齐武方向门面二间……三被告拿靠吉大方向宽点中3.9米门面一间和四、五、六、七楼整个楼层及三楼一套房和一层地下室……；2、双方各占土地面积50%，在土地办成领证时，被告给原告交建房保证金16万元，三被告建到二楼后，二原告退还三被告16万元……,如规划有变化，如修五楼，二原告拿两个门面，二楼一层，如修六楼，二原告拿三楼的三分之一，如修七层，二原告拿三楼一半，其余归三被告所有。此外，协议还对房屋质量等作了约定。同日，二原告与三被告签订了一份《协议》，约定用原告名下86.17平方米国有土地，以合伙建房形式共同开发，办理土地证变更手续后原告郑树生占50%份额，被告卢金莲、潘爱华各占25%。
2016年1月20日，二原告向被告吴坤伍出具委托书，委托办理下列事项：一、在房产局办理房屋鉴定和拆除相关手续;二、在国土局有关部门办理所需要的相关手续、负责将土地过户于卢金莲、潘爱华各占25%，郑树生占50%；三、在规划局有关部门办理建房所需的一切手续；四、在设计院给予房子设计。受托人在授权范围内一切文件均予以承认，委托期限至办理完上述委托事项时止。次日，湘西自治州乾城公证处出具公证书，公证证明二原告是当着公证员的面在委托书上签名。
《合伙建房协议书》签订后，三被告办理了下列事项：1、向原告交付了16万元建房保证金；2、办理房屋鉴定工作。2016年2月25日，房屋鉴定结论为:房屋结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本能满足正常使用要求，房屋属于B级房屋；3、办理国有土地变更手续。2016年8月22日，吉首市国土资源局颁发湘（2016）吉首市不动产权第0000176号不动产权证书，确定原告郑树生、被告卢金莲、潘爱华按份共有99.66平方米住宅用地使用权，终止日期为2054年12月24日；4、办理规划手续。规划部门出具了道路坐标上线专用图；另于2016年11月7日书面答复郑树生与卢金莲、潘爱华：湘（2016）吉首市不动产权第0000176号不动产权证书登记用地位于镇溪办事处雅溪社区吉首大学南门旁，原则上不得进行规划行政许可，但根据相关精神，可按“原地址、原面积、原高度”的标准给予审批。5、拆除房屋。原来的房屋已全部拆除，并挖了约2米深的基坑,现已停工。三被告为本案土地出让受让所交纳的土地出让金41055元及公证费430元、向吉首市城市规划信息中心交纳的咨询费245元、向吉首市土地测绘队交纳的1000元和1200元等办证费用。
2016年10月8日，原告郑树生、张月娥撤销了2016年1月20日的委托事项并办理了公证。因不能达到《合伙建房协议书》约定的至少建五层目的，双方协商处理未果，原告认为被告采取欺骗手段签订的合伙建议协议，便诉至本院请求判令如诉。被告认为原告违约以及合同已经无法履行为由，提出反诉请求。对于原告的房屋被拆除，确定总价值为148925元，对于被告拆除原告的房屋的费用及修围墙的费用确定为16670元。
本院认为，本案原审案由定为合伙纠纷，但个人合伙纠纷是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案的原告仅是出资土地，并没有参与建房和管理，双方争议的是合伙建房协议的撤销或解除，故原定为合伙纠纷案由应更改为合同纠纷。双方争议的焦点如下：1.《合伙建房协议书》在本案中是应当撤销还是解除；2.原、被告在合同无法履行过程中的过错程度及损失承担问题。
1.《合伙建房协议书》在本案中是应当撤销还是解除。
合同的撤销权，是当事人因重大误解或订立合同时显失公平，或者一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中原告始终认为是受被告欺骗签订的合同，但合伙建房协议系双方多次协商，且原告委托的事项经公证处公证，原告提供的相关证据不能证明其是受欺骗所签订的协议，应承担举证不能的后果，故对其主张要求撤销合伙建房协议的请求，不予支持。《合伙建房协议书》是原、被告双方真实意思表示，双方均是成年人，均应受该协议的约束。但由于双方签订的《合伙建房协议书》因规划问题，不能实现合伙建房至少五层的目的，也没有约定对不能合伙建房在五层以下的风险如何承担的问题，从双方的诉请证实双方均无继续履行合同的意愿，对于被告反诉要求解除合同，本院予以支持。
2.原、被告在合同无法履行的过程中存在的过错程度及损失承担问题。
原、被告不能继续履行《合伙建房协议书》，是因为双方未考虑到规划部门的审批意见的限制，导致合同无法达到双方的预期目的，双方均存在过错，鉴于合同中约定是由三被告负责办理国土、规划等手续，三被告在未了解清楚规划的情况就开始动工拆房导致合同无法继续履行，应承担主要责任，本院确认被告应承担70%的主要责任，原告承担30%的次要责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本案的合同已经无实际继续履行意义，合同解除后，三被告因合伙建房协议取得的50%的土地份额应当予以恢复到最初的原始状态，被告辩称原告的土地使用期已到期，但土地使用期到期后，原告享有续费使用的权力，续费的土地出让金应由原告承担，故被告为原告支付的土地出让金41055元应由原告退还。被告卢金莲、潘爱华应各退还原告25%的土地份额，应由双方到国土部门办理变更手续。因房屋拆除原告在外租房租金12000元及修复的保坎费用5930元，原告提交的证据没有证明人的身份信息，无法核实其真实性，考虑原告实际保坎的情况，本院酌定保坎修复费3500元，对于租金损失本院不予支持。被告反诉要求原告退还16万元建房保证金及利息，因合同解除，被告应承担赔偿责任，则原告收取的16万元建房保证金应退还被告，利息因双方在《合伙建房协议书》中未约定，不予支持。综上，原告的损失确认为被拆房屋的损失148925元、保坎修复费3500元，合计152425元，由被告承担70%的赔偿责任，即152425元×70%=106698元；被告的损失确认办证费用2875元，拆屋费用16670元，合计19545元，应由原告承担30%的赔偿责任19545元×30%=5864元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告郑树生、张月娥与被告吴坤伍、卢金莲、潘爱华于2016年1月19日签订的《合伙建房协议书》；
二、被告卢金莲、潘爱华退还原告郑树生、张月娥位于吉首市溪办事处雅溪社区地号为：2-81-2号（不动产证号为：433101、002049、GB00005、W0000000）的99.66㎡中各占25%份额的土地，并协助二原告办理变更过户手续，过户费用由原告承担。
三、被告吴坤伍、卢金莲、潘爱华赔偿原告郑树生、张月娥拆除房屋的损失106698元；原告郑树生、张月娥退还被告吴坤伍、卢金莲、潘爱华建房保证金160000元和土地出让金41055元，并赔偿被告拆房费用和办证费用5864元；上述款项相抵后，原告应退还三被告保证金100221元；
四、第二至三项的判决内容限于本判决生效之日起十日内履行；
五、驳回原告郑树生、张月娥的其他诉讼请求；
六、驳回被告吴坤伍、卢金莲、潘爱华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3961元，反诉费2236元，合计6197元，由原告郑树生、张月娥承担2468元，由被告吴坤伍、卢金莲、潘爱华承担3729元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 黄 蕾
人民陪审员 杨 静
人民陪审员 唐小平
二〇一八年五月七日
代理书记员 庄舒捷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。