浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸商初字第4616号
原告：中国农业银行股份有限公司诸暨市支行，住所地：诸暨市暨阳街道艮塔路9号。
负责人：陈学军，该支行行长。
委托代理人：戚树法，该支行员工。
被告：冯煜飞。
原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行（以下简称农行诸暨市支行）与被告冯煜飞金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员傅刘强独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告农行诸暨市支行的委托代理人戚树法到庭参加诉讼，被告冯煜飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行诸暨市支行起诉称：2009年12月24日，原告与被告签订个人购房担保借款合同一份，合同约定：被告向原告申请住房按揭借款49万元，用于购买位于诸暨市暨阳街道金山越府2幢1单元013002室的房产，期限自2009年12月24日起至2029年12月23日止，按等额分240个月还清，由所购房地产提供抵押担保。合同还对双方当事人的权利义务、违约责任等都作出约定。合同签订后，双方于2009年12月29日到诸暨市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记事项，原告持有诸房预抵字第00016895号证明一本。上述合同签订生效后，原告依约于2010年1月4日与被告签订借款凭证一份，凭证载明：借款本金49万元，年执行利率4.158%，逾期年执行利率6.237%，期限自2010�1月4日起至2030年1月3日止，并按约将借款本金49万元划入被告指定的房产开发商账户内。然而被告自2012年5月23日起未能按月支付等额本息，截止到2015年5月23日尚欠原告借款本金438948.25元、利息97196.54元，本息合计536154.79元，原告经多次催收未果。现起诉要求判令：一、被告冯煜飞归还原告借款本金438958.25元、利息97196.54元，本息合计536154.79元（利息计算至2015年5月30日止），自2015年5月31日起至借款本金实际还清之日止的利息按借款合同约定计付；二、若被告冯煜飞未能履行上述第一项债务，则原告对被告提供的抵押物即坐落于诸暨市暨阳街道金山越府2幢1单元013002室的房产经法定程序处置后所得的款项享有优先受偿权；三、由被告承担本案诉讼费用、律师费及实现债权和抵押权的一切费用。
被告在法定期限内未向本院提交书面答辩状，也未提供抗辩证据材�。
原告农行诸暨市支行为证明自己的主张，向本院提供了以下证据材料：
1、商品房买卖合同、个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、财产共有人同意抵押承诺书、商品房预告登记证书、预抵押登记证书各一份，个人借款凭证二份，用以证明被告冯煜飞因购房所需向原告借款49万元，并约定了借款期限、利息、违约责任等事项，由被告以所购房产为借款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，原告已交付了借款的事实；
2、债务逾期催收通知书、邮寄凭证各二份，用以证明原告向被告催讨债务的事实；
3、债务清单二份，用以证明到2015年5月30日，被告尚欠原告借款本金438958.25元、利息97196.54元的事实。
上述证据材料经庭审出示，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的证据进行质证、抗辩的权利，原告提供的证据材料1，与本案具有关联性，能够证明原、被告之间的借款过程及抵押担保的事实，且原告保证其提供的证据的真实性、合法性，本院作为有效证据认定。证据材料2，能够证明原告向被告催讨债务的事实，本院作为有效证据予以认定。证据材料3，系原告根据借款合同的约定，结合被告的还款情况计算所得，经本院计算核实无误，本院亦作为有效证据予以认定。
本院经审理查明，原、被告之间约定的还款方式为等本递减还款法。到2015年5月30日，被告尚欠原告借款本金438958.25元、利息97196.54元。除上述事实外，本院对原告起诉主张的其余事实予以确认。
另查明，双方签订的个人购房担保借款合同第十二条第12.2款约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借�……（2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息……”。
本院认为，原告农行诸暨市支行与被告冯煜飞之间的借款、抵押行为，未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。被告冯煜飞尚欠原告借款本金438958.25元及相应利息，事实清楚，证据充分，其在借款后未能按约还本付息，显属违约，原告有权按合同约定提前收回全部借款本息。原告对被告冯煜飞提出的该项诉请，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定：债务人可以正在建造的建筑物作为抵押。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。根据上述法律规定，可以认定本案所涉预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售抵押房屋的所有权。本案所涉预售房屋已经办理了预售商品房抵押登记，为有效抵押，原告农行诸暨市支行对该预售商品房经法定程序处置所得的价款享有优先受偿权。原告要求被告承担律师费及实现债权和抵押权的一切费用，但未能提供上述费用支出的依据，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉请，本院予以支持，不合理部分本�予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已经查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十三条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冯煜飞应归还原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行借款本金438958.25元，支付至2015年5月30日止的利息97196.54元，并支付借款本金438958.25元自2015年5月31日起至付清之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息，款限本判决生效之日起三日内付清；
二、若被告冯煜飞未能按时履行上述付款义务，则原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行对被告冯煜飞提供抵押的坐落于诸暨市暨阳街道金山越府2幢013002室的房产（预告登记证号：诸房预商字第00014375号，预抵押登记证号：诸房预抵字第00016895号）依法定程序处置所得的价款在上述第一项债权确定的范围内享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司诸暨市支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9162元，依法减半收取4581元，由被告冯煜飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9162元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部（并注明上诉费及一审案号、上诉人的姓名或单位，绍兴银行营业部及各网点不办理现金交费业务）。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 傅刘强
二〇一五年十一月二十八日
书 记 员 祝向瑜