江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终9846号上诉人(原审原告)万莉莉,女,1980年7月13日出生,汉族，南京盈润工艺品有限公司销售主管，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王丽娟，江苏墨子律师事务所律师。被上诉人(原审被告)江苏中广置业有限公司,住所地南京市鼓楼区管家桥9号华新大厦12楼。法定代表人：翟韶均,该公司董事长。委托诉讼代理人：马双，江苏义科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怀明，江苏义科律师事务所实习律师。上诉人万莉莉因与被上诉人江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万莉莉上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审未能依法查明以下事实：（1）涉案合同是一份含有居间服务和具体委托事项的委托合同，并非一般意义上的单纯“居间合同”。本案合同文本涉及三个法律关系即：上诉人与卖房人之间的房屋买卖合同关系、上诉人与被上诉人之间的居间服务及委托事项的委托合同关系、卖房人与被上诉人之间的居间服务及委托事项的委托合同关系。法律并不禁止在一份合同中出现多重法律关系，尤其是合同亦明确约定了各方各自的合同义务和违约责任。上诉人可以依据房屋买卖合同关系追究卖房人的违约责任，也可以根据居间及委托合同关系追究被上诉人的违约责任。各方承担各自的责任，并不能因为上诉人追究了其他一个法律关系相对人的法律责任，而视为对另一个法律关系相对人的责任豁免或抵消。（2）合同文本系被上诉人提供的格式文本，在该合同第二条第2项中，明确约定了上诉人委托被上诉人代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证相关事宜。该部分的委托内容并不附属于居间服务，而是独立且明确的委托合同关系。被上诉人是专业的房产交易中介机构，非常清楚合同文本中每个文字的意义和自己的职责范围。（3）根据合同第九条第（一）项约定和合同法第401条、第406条、第425条规定，被上诉人任何一个居间或委托事项的怠于履行或怠于报告，均构成违约，应当承担违约责任或赔偿损失。2.被上诉人究竟有没有“无正当理由不履行合同”。（1）以房屋买卖为最终目标的居间及委托合同，拖延了18个月后丧失履行可能（卖房人认为上诉人未能及时办理贷款构成违约、案涉房屋存在有继承人的权利瑕疵、卖房人2017年确诊肠癌无力继续履行），最终未能实现合同目的。（2）在居间及委托合同关系中，上诉人已经举证证明了己方按照合同约定按时履行了合同义务。（3）被上诉人除非举证证明其尽职勤勉履行了合同义务这一积极事实，否则就应当对最终不能实现合同目的承担相应责任。一审法院将被上诉人“无正当理由不履行合同”这一消极事实的举证责任分配给上诉人，举证责任分配不当。3.合同明确约定了被上诉人“无正当理由不履行合同”时的违约责任为5万元，而该房屋因为被上诉人“无正当理由不履行合同”而延误最佳履行时期，导致标的房屋价格已经上涨超过10万元，违约金的约定金额不足以弥补上诉人的实际损失，法院应当支持上诉人要求被上诉人赔偿5万元违约金的诉请。中广公司辩称，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确。案涉交易未能继续履行，原因是在履行过程中房屋出售方林治法不愿意配合办理公积金贷款，在过程中中广公司业务员组织双方进行协商，并多次与出售人进行沟通，都未能达成一致意见，上诉人本人也多次与房屋出售人进行联系催促，也未能得到积极回应，后来上诉人将林治法诉至法院。根据法庭调查的情况，以及他们最终的诉讼结果，也明确了双方买卖合同未能继续履行的原因是在于房屋出售人林治法，上诉人与林治法也在该次诉讼中明确解除了房屋买卖合同，故中介方所承担的居间合同附属义务及代办义务也就不存在。关于中介费的问题，作为居间方的主要义务是促成合同订立。在本案中，居间方已经促成了双方合同的订立，双方也依照中介所促成的合同解决了相关的纠纷，故而中介方有权收取中介费。上诉人所提及的代办事项，是需要买卖双方到场配合完成，并非中介方可以独自完成的代办工作。2016年中介方不止一次协调双方处理纠纷，在2016年10月份三方协调中，房屋出售方已经明确表示不愿意继续履行该合同，而直至2017年5月上诉人才诉至法院进行止损，在此期间，并非中广公司的不作为，而是上诉方自身对其权益的不重视。另外，合同所约定的“无正当理由不履行合同”并不等同于不履行合同，作为中介公司，对于未能完成合同所约定的代办事项这一点中广公司不否认，也无须提供证据证明中广公司完成了这些代办事项，但原因是履约过程中房屋出售方不愿意配合及继续履行该合同，以及上诉人起诉后与房屋出售方协调解除了买卖合同，故中广公司不需要承担违约责任。万莉莉向一审法院起诉请求：判决解除万莉莉与中广公司之间的居间合同；中广公司退还中介服务费9600元并支付违约金5万元；诉讼费用由中广公司承担。一审法院认定事实：2016年2月23日，万莉莉（乙方）、中广公司（丙方）与案外人林治法（甲方）签订了《房地产买卖中介合同》《补充协议》，约定甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致；甲方将南京市鼓楼区安乐村133-3号2-502室房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方，建筑面积为40.12平方米，房屋售价为58万元；乙方于2016年2月23日前向甲方支付定金2万元；甲、乙双方于2016年2月26日前办理公积金贷款审批手续，乙方以贷款方式向甲方支付部分房款30万元；乙方于贷款审批通过后三日内将部分房款25万元提交监管账户；甲、乙双方于贷款下达三日内办理房屋交接手续，同时乙方向甲方支付尾款1万元；乙方委托丙方购买该房屋，并代办房屋所有权证、房屋交付、贷款、抵押登记、国有土地使用权证；乙方应根据合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用等；丙方应认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方应根据专业知识和工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；乙方应于签约当日将佣金和代办费12760元支付给丙方；三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.与他人串通，损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其它过失影响甲、乙方交易的；三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为；上述违约行为方，分别支付给各守约方违约金为5万元，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿等等。上述合同签订时，案涉房屋登记的所有权人为林治法。合同签订后，万莉莉向林治法给付定金2万元，向中广公司支付中介服务费9600元及办理公积金贷款的相关资料。另查明，2017年5月12日，万莉莉因多次催促，林治法拒不配合办理交易程序为由，曾向法院另案【（2017）苏0106民初4577号】起诉林治法，请求林治法继续履行合同，并支付违约金5万元、居间服务费9600元。该案诉讼过程中林治法提起反诉，请求解除其与万莉莉签订的合同，万莉莉支付违约金5万元。2017年7月17日，万莉莉与林治法在法院达成调解协议，林治法退还万莉莉定金及相关费用共计42000元，诉讼费用由各自负担。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，万莉莉、中广公司及出卖人于2016年2月23日签订了《房地产买卖中介合同》《补充协议》，在上述合同中，万莉莉、中广公司之间实质上形成的是居间合同关系，该居间合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于万莉莉主张解除居间合同的问题。本案中，万莉莉与出卖人就案涉房屋买卖合同的必备条款等事宜已达成书面协议，中广公司作为居间人已促成万莉莉与出卖人的房屋买卖合同成立。现万莉莉于2017年8月28日提出其与中广公司之间的合同已无法继续履行，中广公司亦认可不能继续为万莉莉办理合同约定的代办事项，故法院确认双方合同的权利义务终止。关于万莉莉主张退还中介服务费的问题。本案中，中广公司作为居间人已促成万莉莉与出卖人的房屋买卖合同成立，万莉莉应向中广公司支付相应的报酬，法院综合考虑本案中合同签订及履行情况，中广公司在居间服务过程中的实际工作量等因素，酌定中广公司向万莉莉返还中介服务费3220元。关于万莉莉主张违约金的问题。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，万莉莉未提供证据证明中广公司存在违约行为，故万莉莉该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：一、万莉莉与江苏中广置业有限公司签订的《房地产买卖中介合同》《补充协议》中的权利义务于2017年8月28日终止；二、江苏中广置业有限公司于判决生效之日起十日内返还万莉莉中介服务费3220元；三、驳回万莉莉的其他诉讼请求。二审中，本院调取（2017）苏0106民初4577号电子卷中起诉状、庭审笔录、调解笔录各一份，经万莉莉、中广公司质证，当事人对真实性无异议。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，（2017）苏0106民初4577号庭审笔录中，万莉莉就办理贷款手续的问题陈述，是万莉莉一直催促中介办理，但是答复说林治法不配合，万莉莉提供了办理公积金贷款的资料；最初都是中介说林治法不配合，后来万莉莉着急了之后就开始打电话发信息，后来发现原来真的是林治法不配合。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、（2017）苏0106民初4577号庭审笔录、调解笔录及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：万莉莉主张中广公司全额退还中介费9600元并承担违约金50000元的诉讼请求能否得到支持。万莉莉本案中主张其向中广公司支付的中介费实质为佣金和代办费，双方之间存在居间合同及委托合同的法律关系，中广公司未完成“代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证相关事宜”委托事项中全部内容，不应收取佣金和代办费，在中广公司没有证据证明其完成工作的情况下，中广公司构成无正当理由不履行合同，应承担违约金50000元。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据法院查明的事实，万莉莉、中广公司与案外人林治法签订《房地产买卖中介合同》《补充协议》，虽然条款中存在中广公司代办产权证、房屋交付、贷款等约定，但根据交易规则和房地产交易相关规定，中广公司无权独立处理上述事项，此约定不具有委托合同的法律效力，万莉莉关于其与中广公司存在委托合同法律关系的主张，本院不予采信。结合万莉莉在（2017）苏0106民初4577号案件中的陈述，万莉莉在履行合同过程中与卖房人林治法一方有过直接联络，对卖房人是否配合已经知晓，中广公司也曾组织买卖双方见面协商，据此中广公司在居间服务过程中已完成其相应工作。万莉莉主张中广公司无正当理由不履行合同，依据不足，本院不予支持。一审法院综合考虑本案中合同签订、履行情况及中广公司在居间服务过程中的实际工作量等因素，认定中广公司向万莉莉返还中介服务费3220元，并无不当，本院予以维持。综上，万莉莉的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1209元，由上诉人万莉莉负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  李任飞二〇一八年一月四日书记员  储 娜