安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初2444号原告：蒋中秋，男，1992年5月11日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，公司法律顾问，住安徽省凤阳县。原告蒋中秋与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋中秋的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋中秋向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司支付蒋中秋逾期交房违约金7257.28元;2.判令绿都公司将屋所有权证交付给蒋中秋；3、判令绿都公司支付蒋中秋逾期办理房屋所有权证违约金51205.83元（自2014年2月29日起按年利率6%向蒋中秋支付已付房款279998元违约金至房屋所有权证实际交付止，暂计算至2017年6月1日为51205.83元；4.诉讼费由绿都公司承担。庭审中，蒋中秋变更诉讼请求为1、判令绿都支付蒋中秋逾期交房违约金7257.28元。计算依据从2012年10月30日计算至2013年5月9日（实际交房日）是130天，（262594元＋16532元）=279126元×0.0002×130天=7257.28元）；2、判令绿都公司将多收取的办证费用4414.32元（代办证费9191元-契税2610.68元-维修基金2086元-登记费80元=4414.32元）及房屋面积误差款1526.2元（合同面积89.47㎡-88.95㎡=0.52㎡×单价2935元=1526.2元）退还给蒋中秋；3、判令绿都公司支付蒋中秋逾期办理房屋所有权证违约金68634.16（自2013年5月9日，向后推290天，即2014年2月29日，计算至2017年8月28日系1272天，按全部已付房款262594元的年利率7.5%计算）。事实与理由：2012年6月15日，蒋中秋与绿都公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，蒋中秋购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第2幢2单元301号房，建筑面积89.47㎡，单价2935元，购房款计262594元。同时蒋中秋与绿都公司口头约定购买储藏室一间，价款16532元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付蒋中秋使用，并出具符合合同约定的证明文件及《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》。绿都公司逾期交房蒋中秋不退房的，按日支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，蒋中秋依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都公司未能按期交房，至2013年5月9日双方办理房屋交接手续，但相关验收合格报告及房地产权证书至今没有办理交付。绿都公司交房当日向蒋中秋收取的办证费用9191元，但产权证至今也未办下来，多收取的办证费也未退还给蒋中秋。绿都公司辩称，本案已经超过了诉讼时效。蒋中秋的诉讼请求不应得到支持。导致绿都逾期交房和逾期办证原因不在绿都公司，绿都公司不应当承担由此产生的法律责任。而是政府部门办事拖沓和其他原双方合同中约定的工期顺延的有关情形的出现所致。至于蒋中秋关于违约金的计算缺乏相应的事实和法律依据。蒋中秋计算有误，房产证已经下来了，蒋中秋不去领取，责任由蒋中秋承担。综上，请求法庭驳回蒋中秋的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，一是逾期交房和逾期办证是否为绿都公司的原因造成；二是本案是否超过诉讼时效。对于第一个问题，绿都公司提出逾期的原因是在施工过程中遭到周边群众阻挠，施工过程中遇到停电、天气的原因，政府部门办事拖拉。并提供了临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室出具的情况说明、停电情况、低温、阴雨情况的书面材料等证据，绿都公司提供的临淮关镇社会管理综合治理委员会办公室情况说明，该委员会不具有独立法人资格，内容也不确切，气象局在天气统计表首页上仅盖章，不符合证据的形式要件，也证明不了哪些天的天气属于合同约定的影响施工的特殊天气，临淮供电所证明不明确，不能说明具体停电情况及对施工的影响，蒋中秋对绿都公司提供的证据亦不予认可，故对绿都公司提供的证据效力不予确认。绿都公司提供综合查验申请表、综合查验备案表，证明绿都公司2013年5月提出验收申请，政府部门2015年11月才验收通过，绿都公司申请综合查验时间已超过双方约定交房时间，在验收过程中政府部门发现绿都公司改变规划，并予以处罚，蒋中秋提供了凤阳县国土资源和房产管理局文件，证明是由于开发企业擅自改变规划，导致项目不能及时验收，故绿都公司提交的证据不足以证明是政府原因造成验收迟延。综上，对绿都公司所称造成逾期交房和逾期办证的原因不在绿都公司，其提供的证据不足以证明上述客观事实存在，本院不予确认。对于第二个问题，双方合同一直在履行过程中，至2017年4月购买的商品房才登记办证，双方约定逾期办证违约金计算至登记日，期间蒋中秋就交房、违约金、办理产权证事宜多次找绿都公司，绿都公司主张本案超过诉讼时效无事实依据，不予确认。综上，本院认定事实如下：2012年6月12日，蒋中秋与绿都公司达成购房意向，蒋中秋向绿都公司购房商品房一套及储藏室一间，并支付了购房首付房款62594元。2012年6月15日，蒋中秋与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，蒋中秋购买绿都公司开发的“禄都花苑”小区第2幢2单元301号房一套，该房建筑面积89.47方米，单价2935元，总价款合计262594元，蒋中秋首付82594元，余款由蒋中秋办理银行按揭贷款。2012年10月26日蒋中秋按揭贷款18万元支付购房款，2012年12月2日，蒋中秋补交购房款36532元。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积小于合同登记面积，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付蒋中秋使用但如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，除卖人可据实延期：1、遭遇不可抗逆，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因相关部门未能及时组织验收而造成的不能按期交房；3、发生了影响工程进度的特殊天气，如连续雨雪天、气温过高、过低而影响施工的，交付日顺延。合同第九条约定，逾期30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日支付已付房款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方通过友好协商解决。绿都公司未按期交房，直到2013年5月9日才把房屋和储藏室交付蒋中秋。蒋中秋与绿都公司约定，由绿都公司为蒋中秋代办不动产权证，2013年5月9日绿都公司收取蒋中秋代办证费9191元。2017年4月7日凤阳县国土资源和房产管理局为蒋中秋登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积88.95平方米。绿都公司为蒋中秋缴纳契税2610.68元、专项维修资金2086元、登记办证费和测绘费260元。在合同履行过程中，因绿都公司不能按期交房、未支付违约金、产权证长期办不下来，蒋中秋多次找绿都公司。本院认为：蒋中秋与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。蒋中秋依约履行了付款义务。根据合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前将具备经综合验收合格的商品房交付给买受人使用，但绿都公司未能在合同约定的期限内交付房屋，显属违约。绿都公司于2013年5月9日交付房屋，绿都公司依法应当按照该合同第九条约定承担违约责任，即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对双方争议的储藏室价款是否应计算违约金。双方在合同中未明确约定储藏室的交付及违约责任，系口头约定。但储藏室与所购房屋在同一建筑内，储藏室一般作为所购房屋附属设施，买受人有理由相信储藏室应当与商品房一起交付，储藏室的交付与违约责任可按合同约定，违约金一并计算。对蒋中秋要求绿都公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。对绿都公司关于逾期交房的责任不在绿都公司，绿都公司不存在逾期交房的主张，本院不予支持。关于蒋中秋要求绿都公司返还多收取的代办房产证费用。绿都公司收取蒋中秋办证费用9191元，实际为蒋中秋办证支出4956.68元，多收取的4234.32元，应返还蒋中秋。对蒋中秋请求符合上述部分予以支持，超出部分不予支持。关于蒋中秋要求绿都公司返还房屋面积误差款。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对蒋中秋要求绿都公司返还房屋面积误差款1526.2元，予以支持。关于蒋中秋要求绿都公司支付逾期办理房产证违约金，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。交房时双方又约定由绿都公司代办产权证。但该商品房于2015年11才通过综合验收，后绿都公司为蒋中秋办理产权登记，至2017年4月才登记颁发不动产证书，绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。对绿都公司关于其不存在逾期办证的主张，不予支持。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2013年5月9日交房，故违约金应自2014年2月24日起计算，蒋中秋要求自2014年3月1日起计算违约金，予以支持。违约金应计算至产权证登记颁发日，蒋中秋要求计算至2017年8月26日不予支持。根据违约时的银行计收逾期贷款的规定，本院酌定按年利率7.5%计算。逾期办理产权证违约金为61107.81元，对蒋中秋请求中符合部分，本院依法予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋中秋逾期交房违约金7257.28元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告蒋中秋房屋面积误差款1526.2元、多收取的办证费4234.32元；三、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告蒋中秋逾期办理房屋所有权证违约金61107.81元；四、驳回原告蒋中秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，减半收取923元，由原告蒋中秋负担87元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担836元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨春权二〇一七年十二月五日书记员  胡红密附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。