南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0102民初2919号
原告（反诉被告）：南昌市第二粮食仓库，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路436号，统一社会信用代码：913601001583558212。
法定代表人：徐建华，该仓库主任。
委托诉讼代理人：涂亮，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601199910643463。
被告（反诉原告）：江西朗科实业有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长麦路777号会所1栋，组织机构代码证号：79699033-6。
法定代表人：万莉华，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师，执业证号：13601198910317977。
委托诉讼代理人：黄妙计，江西华兴律师事务所实习律师，实习证号：36001605110052。
原告南昌市第二粮食仓库与被告江西朗科实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告江西朗科实业有限公司对原告南昌市第二粮食仓库提出反诉，本院经批准依法延长审限六个月，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌市第二粮食仓库的法定代表人徐建华及其委托诉讼代理人涂亮、被告（反诉原告）江西朗科实业有限公司的委托诉讼代理人徐硕友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市第二粮食仓库向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的租赁合同关系并判令被告将承租的房屋返还给原告；2.判令被告立即向原告支付自2014年9月1日起至被告实际返还承租房屋之日止的房屋租金（或房屋占有使用费）(2014年9月按67700元计算，自2014年10月开始按每月71700元计算，自2014年9月1日至2016年5月31日止合计1501700元）；3.判令被告以拖欠的租金数额为基数按月息3%的标准向原告支付违约金（截止至2016年5月31日，违约金金额为449310元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年9月7日就位于南昌市××××22.53亩土地上的建筑物整体出租事宜达成《仓库租赁合同》。合同约定：“租赁期限为16年，自2009年10月1日至2025年9月30日；……税后租金以年计算为81.3万元，以月计算为6.77万元；……税后租金从第六年开始至第十年为前五年税后租金的基础上增加6%，即税后年租金86.15万元，税后月租金为7.17万元；……乙方在本合同内未按时向甲方缴纳当月租金时，乙方拖延租金缴纳每逾期一日，必须向甲方缴纳滞纳金月租金的千分之五的违约金，拖延租金缴纳期一个月后，属于乙方违约，甲方可向乙方提出终止本合同的履行，并收回本合同的租赁全部房屋”。2014年11月，原告收到《南昌市推进旧城改造工作指挥部调度会议纪要》、《南昌市城乡规划局关于确认东湖区上、下沙窝地块（棚户区）改造工程国有土地房屋征收通知》，上述文件明确划定，被告所承租的房屋属旧城改造范围，需予以拆除，所涉土地由市国土局收储。为此，原告向被告多次依约发函，要求与被告解除原、被告之间的租赁合同并要求被告搬离承租的房屋。被告自2014年9月开始拒绝缴纳房屋租金（或房屋占有使用费），截止至2016年5月31日，被告共拖欠的房屋租金（或房屋占有使用费）1501700元。原、被告就合同解除、拆迁补偿及拖欠房屋租金（或房屋占有使用费）事宜多次进行了协商，始终未就该事宜达成实质性的协议。
被告江西朗科实业有限公司辩称，被告不存在拖欠原告房屋租金事实，不存在违约。自2014年9月起，被告未交租金是因为原告在租赁区内张贴拆迁公告，造成租赁户恐慌，纷纷搬出租赁房屋，导致被告无法收到租金，原告诉请的租金标准应适当调整。原告与被告的房屋租赁合同依法不能予以解除。如果原告要强行解除，应赔偿被告对租赁房屋进行改造而付出的改造资金及赔偿因合同终止而造成不能获取即得利益的损失，并应该严格按照双方租赁合同的内容中应由被告优先开发或承建或由被告进行拆迁的约定履行。
反诉原告江西朗科实业有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告补偿反诉原告对整个承租区域的改造改建费用酌情计算为2306103元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告十年租金损失酌情计算为75万元；3.判令反诉被告继续履行《仓库租赁合同》第五项第一条第四款、第五款及第二条第三款约定的义务；4.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告和反诉被告签订的租赁合同尚未到期，反诉被告要求反诉原告搬离租赁房屋，则应当赔偿反诉原告整个承租区域改造改建费用及租金损失，并在租赁仓库进行整体开发或者异地重建时，反诉被告应当按照《仓库租赁合同》相关条款继续履行相应的义务。请求依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告南昌市第二粮食仓库辩称，1.反诉原告要求反诉被告补偿其改造费用无事实和法律依据。双方在合同中明确约定，反诉原告在合同期限内对租赁场所进行装修或改造要由反诉被告审核和同意后才可进行，而反诉原告装修改造并未经反诉被告同意。2.反诉原告称进行了六方面的装修和改造，事实上，有些部分是没有做的，有些部分是夸大了工程量。3.双方合同中对政府行为和市政规划导致合同无法履行有明确约定，本案不存在哪方违约行为，也不存在相关赔偿或补偿情况。4.反诉原告要求十年租赁费用75万元没有依据。本案导致合同无法继续履行的原因是市政规划，不存在我方无故终止本合同的问题，对方要求我方赔偿十年租金损失没有任何依据。5.反诉原告要求反诉被告履行合同相关义务明显于法不符。作为城市建设，拆迁和建设应有相应资质，反诉原告没有相应资质，不符合主体要求。反诉被告是国有企业，所有国有产权和有关建筑均必须进行招投标，反诉被告无法确认谁是拆迁承建人，合同约定的是反诉被告要自行拆迁或异地重建时，反诉原告才符合条件。现在不是反诉被告拆迁重建，故不属于双方合同中的约定事由。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的原、被告签订的房屋租赁合同、2014年南昌市推进旧城改造工作指挥部《调度会议纪要》、2014年南昌市东湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处下达的《南昌市东湖区上、下沙窝地块旧城（城市棚户区）改造工程国有土地上房屋征收通知书》、租金催缴通知书、催迁通知函、租赁房屋房产证、国有土地使用证、南昌市粮食局改革招商处出具的《批复》、南昌市粮油储运公司出具的《证明》、租金交款收据、赣中审评字（2017）第024号资产评估报告书等证据，本院认定事实如下：
原告与被告于2009年9月7日签订《仓库租赁合同》，第一至三项约定，原告将其所有的位于南昌市××××22.53亩土地上的建筑物（仓库10栋、办公楼及其附属设施）整体出租给被告。租赁期限为16年，自2009年10月1日至2025年9月30日止；税后租金以年计算为81.3万元，以月计算为6.77万元；税后租金从第六年开始至第十年为前五年税后租金的基础上增加6%，即税后年租金为86.15万元，税后月租金为7.17万元；租金按月交纳，于每月5号前交纳。第五项第一条第四款、第五款及第二条第三款约定，在租赁期内原告进行整体开发或异地重建时，在不违反国家专项政策的情况下须由被告优先进行合作开发或承建，须有偿委托被告进行拆迁，拆迁工程按国家拆迁政策执行；如物流中心或非粮食仓库项目建成后，优先与被告签订租赁合同，新址租赁租金依据新址的仓库条件及其市场价格由双方另行协商确定。第五项第二条第四款约定，被告有义务继续履行完原二粮库与经营户的租赁合同，履行完毕后的租赁合同由被告自行签订租赁合同。第六项第三款约定，如遇市政公益建设和政府整体开发，拆迁补偿按政府拆迁相关政策法律法规执行。第七项第一条第二款约定，原告因市政公益建设或政府整体开发、异地重建时未履行本合同第五项第一条第四款和第五款时属于原告的责任，在专项政策允许的前提下未履行本合同应赔偿相应的损失。第七项第二条第三款约定，被告迟延付租金时，每逾期一日，按月租金的千分之五支付违约金，迟延一个月未缴纳时，原告有权终止本合同的履行，并收回租赁全部房屋。第七项第三条第二款约定，政府行为的企业改制、市政建设规划需要导致本合同无法履行时，本合同双方不存在任何一方违约，但须执行第五项的第一条第四款、第五款和第二条第三款。第七项第三条第三款约定，双方任何一方无故终止合同须向对方赔偿相关损失和可预见性利润。庭审中，被告抗辩原告主张的租金计算标准错误，原告自认双方于2011年又签订了一份返租合同，由原告向被告以每月800元租金返租部分面积房屋，租金从被告每月应交的租金中直接扣除。合同签订后，原告将上述场地交与被告使用，被告对租赁场地进行了部分装修改造。2014年5月23日，南昌市推进旧城改造工作指挥部召开调度会议明确涉案租赁场地为旧城改造项目范围。2014年6月23日，原告向被告送达告知函，告知被告涉案租赁场地已列入旧城改造项目范围，要求被告做好相应准备工作。自2014年9月起，被告以其租户获知租赁场地将被征收后相继撤离导致其无法收取大部分租户租金、公司处于亏损状态为由未交纳涉案场地租金。因东湖区上、下沙窝地块旧城（城市棚户区）改造项目工程建设需要，东湖区人民政府于2014年11月28日做出征收决定，决定对包括涉案用地在内的地段上房屋实施征收，并将国有土地使用权收回。2014年12月8日，原告向被告发送告知函，要求被告做好撤离准备工作。2015年4月13日，被告向原告提出申请，认为其对仓库整体翻新、消防改造升级、办公室重新装修、安装电子监控和车辆进出闸门、配电间改造共花费3511000元，因而，要求原告根据实际情况给予相关补偿。被告主张在原告未与其达成赔偿协议的情况下不同意解除合同及返还租赁场地。在原告起诉前，被告于2015年9月委托江西佳信房地产土地评估咨询有限公司对涉案租赁场地的改造改建费用进行了咨询评估，其中，坡屋面修缮总价为580910元，水电管道铺设总价为844737元，路面硬化维修总价为169023元，办公楼装饰装修总价为312885元，物业管理设施总价为225301元，消防设施铺设总价为1173246元，六个改造改建工程合计3306103元。该咨询评估报告所依据的合同主要有：被告与南昌禄盛信息产业有限公司签订的粮库监控系统项目合同书、被告与南昌对外工程总公司消防设施设计安装分公司签订的建设工程施工合同、被告与南昌市菱伊装饰有限公司签订的装饰工程合同，对以上合同的履行，被告主张其基本上是以现金方式分期分批支付相应工程款的，故其履行凭证只提交了南昌市菱伊装饰有限公司开具的一张金额为2319390.86元的收款收据。原告对被告提交的咨询评估报告所依据的有关装修施工合同及合同履行凭证收款收据、装修改造范围及咨询评估意见均不予认可。原告陈述因被告尚未交还租赁场地，其尚未能与征收部门签订征收补偿协议，征收部门也尚未对涉案租赁场地装修残值进行认定。被告为证明其租金损失，提供了其与转租户的租赁合同，原告以无法核实该证据的真伪且部分转租合同已于2014年到期为由不予认可。经审判委员会讨论，本院于2017年5月25日依职权委托鉴定机构对位于南昌市东湖区上沙窝65号建筑物（仓库10栋、办公楼及其附属设施）的剩余租赁期内装饰装修残值损失进行鉴定。江西中审资产评估有限公司于2017年8月28日出具赣中审评字（2017）第024号资产评估报告书，经鉴定，上述建筑物剩余租赁期内装饰装修残值损失为113.38万元，其中，双方无争议部分的建筑装修残值损失为13.63万元，双方有争议部分的建筑装修残值损失为99.75万元。反诉原告江西朗科实业有限公司为此预交鉴定费8万，反诉原、被告对鉴定机构该收费均提出异议，认为其收费过高、无依据。
本院认为，原告与被告于2009年9月7日签订的《仓库租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守履行，但因合同履行过程中租赁的房屋及场地已被政府征收，上述租赁合同实际已无法履行，故对原告要求解除双方租赁合同的诉请，本院予以准许。合同解除后，被告应将租赁的房屋返还给原告，故对原告要求判令被告将承租的房屋返还给原告的诉请，本院予以准许。因涉案租赁场地现仍由被告占有使用，故至被告实际返还租赁房屋之日止被告仍应按约支付房屋租金、房屋占有使用费。又因被告自认双方另约定自2011年起原告向被告以每月800元租金返租部分面积房屋，租金从被告每月应交的租金中直接扣除，故对原告主张的租金、房屋占有使用费应按双方租赁合同约定的月租金扣减800元后的金额作为每月租金、房屋占有使用费的标准进行计算，即2014年9月份的租金为66900元（67700元-800元），自2014年10月份起至实际返还之日止每月租金、房屋占有使用费的计算标准为70900元（71700元-800元）。因本案租赁合同系因政府征收而提前解除，被告系在被告知涉案租赁场地已列入政府征收范围、涉案租赁房屋上经营也必然受影响的情况下未交纳租金，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。
对反诉原告提出的要求判令反诉被告继续履行《仓库租赁合同》第五项第一条第四款、第五款及第二条第三款约定的义务的反诉请求，该反诉请求实质系反诉原告要求行使其合同约定的优先合作开发、承建、优先有偿受托拆迁及优先承租权，因反诉原告未举证证明其已具备行使上述优先权的条件，故对反诉原告该反诉请求，本院不予支持。
对反诉原告提出的要求反诉被告补偿反诉原告对整个承租区域的改造改建费用2306103元的反诉请求，因本案房屋租赁合同系因政府征收而提前解除，反诉原、被告对此均无过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，对反诉原告的剩余租赁期内装饰装修残值损失，应由反诉原、被告按照公平原则分担。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，反诉原告对其剩余租赁期内装饰装修残值损失负有举证责任。对鉴定意见中双方认可的装修残值损失为13.63万元的房屋建筑装修部分系反诉原告根据约定的房屋出租用途及所出租房屋的现状为实现租赁目的而进行的必要装修，反诉被告未在合理期限内提出异议，应推定其已默示同意装修，反诉被告应向反诉原告予以补偿。该部分装修损失产生的相应鉴定费9617元（136300÷1133800×80000），应由反诉被告负担。对鉴定意见中涉及的双方有争议的房屋建筑物装修部分，反诉原告负有举证证明其经反诉被告同意已实施了争议部分装修施工的义务，现反诉原告未能提供充分的证据，在反诉被告不予认可的情况下，对该部分损失，本院不予认定。该部分装修损失产生的相应鉴定费70383元（997500÷1133800×80000），应由反诉原告负担。对于反诉原、被告提出的鉴定机构鉴定收费过高的问题，因当事人所交鉴定费系根据诉讼费用交纳办法第十二条规定直接支付给鉴定机构，根据《江西省资产评估收费管理办法》第十五条规定，当事人若认为鉴定机构存在乱收费等价格违法行为的，可向鉴定机构所在地价格主管部门举报、投诉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告南昌市第二粮食仓库与被告江西朗科实业有限公司于2009年9月7日签订的《仓库租赁合同》予以解除；
二、被告江西朗科实业有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的位于南昌市东湖区上沙窝65号房屋返还给原告南昌市第二粮食仓库；
三、被告江西朗科实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南昌市第二粮食仓库2014年9月份的租金66900元并按每月70900元的标准支付原告南昌市第二粮食仓库自2014年10月份起至实际返还之日止的租金、房屋占有使用费；
四、反诉被告南昌市第二粮食仓库于本判决生效之日起十日内补偿反诉原告江西朗科实业有限公司装修损失13.63万元；
五、驳回原告南昌市第二粮食仓库其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告江西朗科实业有限公司其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告南昌市第二粮食仓库预交的案件受理费81730元，由原告南昌市第二粮食仓库负担3263元，被告江西朗科实业有限公司负担78467元；本案由反诉原告江西朗科实业有限公司预交的反诉案件受理费15625元、鉴定费8万元，由反诉原告江西朗科实业有限公司负担84495元，反诉被告南昌市第二粮食仓库负担11130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 张晓茜
人民陪审员 胡明哲
二〇一七年九月七日
书 记 员 陶媛媛
附：相关法律条文、司法解释及规章
1．《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。