云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终368号
上诉人（原审被告、反诉原告）：腾冲市中房旅游地产开发有限公司，住所：保山市腾冲市腾越镇秀峰社区东方小区26号（中房国际1栋5001室），统一社会信用代码：915305225600685216。
法定代表人：庄晓专，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王桂云，云南援边律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜猛，男，1986年12月21日生，汉族，经商，住德宏州陇川县，现住腾冲市，
委托诉讼代理人：尹可成，云南正旭律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人腾冲市中房旅游地产开发有限公司（以下简称中房地产公司）因与被上诉人杜猛房屋租赁合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2017）云0581民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人及代理人，认为事实清楚，且双方当事人没有提出新的事实、证据或理由，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人中房地产公司上诉请求：撤销原判，改判杜猛支付物业管理费、维修费、租金249550元，损失赔偿5000元，合计254550元，抵扣房屋押金125000元后，尚需实际给付129550元；并判令杜猛承担本案一、二审诉讼费。本案二审审理中，中房地产公司明确房屋占用费用计算起止时间为2017年6月1日至同年9月18日止，并提出房屋损坏损失赔偿5000元不够，要求鉴定确认损失数额。事实和理由：一、一审事实认定清楚，但法律适用错误。本案租赁合同并未解除。首先，其虽然单方意思表示要求附期限解除租赁合同，但杜猛没有同意解除的意思表示。其次，在租期届满后，杜猛仍然在实际使用租赁物，依《合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，杜猛需以合同约定的标准支付物业管理费、维修费、租金。第三，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。可见在合同无效情况下，承租人都应按照合同约定标准支付占用费用，本案合同有效更应按照约定标准支付。二、本案其主张费用为物业管理费、维修费、租金，起止时间为2017年6月1日至开庭之日，一审对此未予处理。三、一审计算房屋占用费用标准过低，占用期间未囊括杜猛实际占用期间。一方面，一审查明杜猛实际占用3个月零18天，就以一审酌情认定每月30000元的标准，占用费用也应为108000元，而非90000元。另一方面案涉房屋位于腾冲繁华黄金地段，按合同约定每月租金为71300元，一审支持占用费标准明细偏低，应按合同约定标准支持。
被上诉人杜猛答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。一方面租赁合同是由于中房地产公司股权变更和招商的原因而要求单方解除的，过错在中房地产公司，合同已按约定于2017年6月1日解除，双方合同权利义务已经终止，且由于没有对合同解除后的后续事宜协商一致，故不应支付任何费用。另一方面即使搬离，也应有合理期限。由于货运电梯已关闭一年多、观光电梯时常关闭，货物只能从楼梯搬出，客观形成了搬离困难也需要搬运时间。二、以合同约定的物业管理费、维修费、租金855600元/年计算场地占用费不当，该年度其实际支付物业管理费、维修费、租金750000元。在租赁期间，依据《物业管理条例》，中房地产公司没有物业管理资质不能从事物业管理经营，且也没有接受到物业服务，故不应给付物业管理费。另，其租赁房屋装修花费80余万，现添附的装修已经留在房屋，故房屋维修基金也不应支付。综上，认为请求驳回中房地产公司上诉，维持原判。
原审原告杜猛向一审法院起诉请求：1.判令中房地产公司返还其房屋租赁押金125000元。2.本案诉讼费由被告承担。
反诉原告中房地产公司反诉请求：1.判令反诉被告杜猛支付2017年6月至2017年9月租金共计249550元；2.判令反诉被告恢复原状或赔偿反诉原告损失；3.诉讼费由反诉被告负担。
一审法院认定事实：2013年5月18日，中房地产公司与杜猛订立了《租赁协议》，中房地产公司将其位于腾冲市光华东路中房国际购物中心商场四楼的物业租赁给杜猛经营全友家私产品。合同约定租期为10年，自2013年12月1日至2023年11月30日止。合同签订后，杜猛依照约定向中房地产公司交付了125000元的押金。同时约定中房地产公司负责物业管理和房屋维修，收取物业管理费、维修费和租金，具体方式为：杜猛2015年12月1日至2017年11月30日止的两年经营期间，每年给付中房地产公司物业管理费513360元、房屋维修费171120元、租金171120元，共计855600元。双方约定每年的4月1日支付下一年度的租金、房屋维修费及物业管理费。截止2017年4月，杜猛已经交付清之前应当支付的费用。因中房地产公司内部原因，于2017年3月29日，向杜猛出具了《情况说明》一份，表示原定于2017年4月1日继续履行合同义务暂行终止，延期到同年6月1日之前，这两个月免租金。如果2017年6月1日之前双方协商一致，重新订立合同，如果不能协商一致，原订立的合同于2017年6月1日以后自动解除。对于合同解除以后的后续事宜于2017年6月1日以后再商议。杜猛接到此《情况说明书》之后，于2017年9月18日搬离场地。在搬离过程中，损坏了部分装修墙体、地砖。
一审法院认为，杜猛与中房地产公司于2013年5月18日签订的《租赁协议》，是双方在自愿平等的情况下所签，对双方当事人具有约束力。双方应当按该合同的约定，全面履行各自的义务。双方在履行合同的过程中，原告杜猛按时交付了押金125000元，并同时交清了2017年4月1日前应当支付给被告款项，被告单方出具了解除合同的一份情况说明书，并送达给了原告。原告接到该情况说明书之后，未提出异议，也未向法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。至2017年3月29日2017年6月1日止，双方原签订的租赁合同解除。该合同的权利义务终止。因在此之前，原告已经结清其应当支付给被告的款项，被告应当将原告所交的押金及时退还原告。故对原告提出由被告退还其押金125000元的诉讼请求，该院予以支持。因在原、被告双方的合同中，乙方为杜猛，落款签名也是杜猛，乙方公司名称为“腾冲县腾越镇全友家私专卖店”，说明合同的乙方为杜猛，并非腾冲县腾越镇全友家私专卖店，故对被告提出原告主体不适格的抗辩，该院不予采纳。原告杜猛应当在合同解除后，及时交还被告租赁物，同时应当保证租赁物完整，无人为损坏。由于原告杜猛2017年9月18日才完全搬离开，已经明显超出搬离的合理期限，应当支付占用被告场地的费用。由于双方的合同已于2017年6月1日解除，合同的权利义务终止，故对被告提出要求原告支付2017年6月至9月18日之间的租金249550元的反诉请求，该院不予支持。根据本案实情，结合本地市场行情，该院酌情支持由原告支付被告3个月的场地占用费，每月按30000元计算，共计90000元。原告在搬离的过程中，对被告的租赁物造成部分损坏，应当进行赔偿。因无鉴定意见，双方未提出鉴定，故该院酌情由原告赔偿该损失5000元。
综上所述，原告杜猛的诉讼请求，符合法律的规定，该院予以支持。被告中房地产公司的反诉请求，该院部份予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由中房地产公司退还杜猛押金125000元。二、由杜猛支付中房地产公司场地占用费90000元，并赔偿中房地产公司墙体、地砖等损失5000元，共计95000元。三、驳回反诉原告中房地产公司的其他反诉请求。前述一、二项冲抵后，由中房地产公司于本判决生效后三日内实际支付杜猛30000元。
二审中，上诉人中房地产公司和被上诉人杜猛均未向本院提交证据。
上诉人中房地产公司对一审认定事实无异议；被上诉人杜猛对房屋使用至2017年9月18日和毁损墙体、地砖的认定事实持异议。对各方无异议的事实，本院予以采信。对杜猛持异议的事实认定，因其无证据证实异议成立，且现中房地产公司已对房屋使用时间和损坏情况提交了水电费收据、监控视频截图、照片及证人证言等证据证实，本院认为证据来源清晰，内容真实、合法，能够证实本案事实，证明力大于杜猛的抗辩，本院予以采信，故杜猛的异议不能成立。
本案双方当事人争议焦点为：杜猛应否支付房屋占用费？应支付多少，即以何种标准支付多长时间？
本院认为：合同成立生效后即具有法律效力，非经合同相对人单方或者合意不得终止。本案中，中房地产公司以书面形式附条件和时限要求单方解除合同，杜猛虽未明确表示同意，但以在本案诉讼中对合同已经解除的自认和未缴纳租赁费的事实行为当为同意解除合同的意思表示，故双方签订的《租赁协议》已经合同相对人合意而解除。中房地产公司在二审中认为合同仍未解除的表示，与其反诉状中，合同已于2017年6月1日自动解除的陈述相悖，本院对此不予采纳。合同解除以后，杜猛没有及时搬离承租的房屋，继续使用3个月零18天，已明显超出搬离必需的合理期限，且中房地产公司已提前二月有余通知，杜猛已有充足时间准备应对措施，鉴于此杜猛还继续要求搬离期间的辩解不能成立，故杜猛应当承担房屋占用期间的占用费用。杜猛的合同终止后不承担占用费用和搬离困难需要的辩解，没有法律和事实依据，本院不予采纳。对占用期间占用费标准，中房地产公司要求按合同约定71300元/月标准给付占用费，考虑到合同解除后的不定期租赁确实会极大影响杜猛对房屋的正常使用，一审酌情认定为30000元/月，并无不当，本院予以支持，中房地产公司的上诉理由不成立。而对占用期间，一审再次给予搬离时限如前所述不当，应以杜猛实际使用时间计算，即计算3个月零18天。另，中房地产公司认为一审计算占用费时，没有对其一审增加的诉讼请求的物业管理费、维修费和租金判决处理的上诉请求，从占用费30000元/月的标准可以得出，该标准已远高于合同约定租金171120元/年（14260元/月）标准，故占用费不是仅对反诉状所诉称的租金的处理，结合本案房屋租赁费由物业管理费、维修费和租金构成的实际，一审计算的占用费系对物业管理费、维修费和租金综合考量后的酌定，因此，一审没有遗漏该项诉讼请求的处理。
综上所述，上诉人中房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决对房屋占用期间的计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持腾冲市人民法院（2017）云0581民初2572号民事判决第一项“由被告腾冲市中房旅游地产开发有限公司退还原告杜猛押金125000元”和第三项“驳回反诉原告腾冲市中房旅游地产开发有限公司的其他反诉请求”；
二、撤销腾冲市人民法院（2017）云0581民初2572号民事判决第二项“由原告（反诉被告）杜猛支付被告（反诉原告）腾冲市中房旅游地产开发有限公司场地占用费90000元，并赔偿被告（反诉原告）墙体、地砖等损失5000元，共计95000元”；
三、由杜猛支付腾冲市中房旅游地产开发有限公司场地占用费108000元［30000元×（3＋18÷30）＝108000元］，并赔偿腾冲市中房旅游地产开发有限公司墙体、地砖等损失5000元，合计113000元。
上述互付款项冲抵后，由腾冲市中房旅游地产开发有限公司支付杜猛12000元，于本判决生效后三日内付清。
本案一审案件受理费2800元，减半征收1400元，由被告腾冲市中房旅游地产开发有限公司负担。反诉费5040元，减半征收2520元，由反诉被告杜猛负担1200元，反诉原告腾冲市中房旅游地产开发有限公司负担1320元；二审案件受理费2520元，由上诉人腾冲市中房旅游地产开发有限公司负担1520元，被上诉人杜猛负担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 田 旭
审判员 古 颖
审判员 茶晓皎
二〇一八年五月二十一日
书记员 赵梧谚