广东省梅州市梅县区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅县法民二初字第242号
原告冯秀芬，女，汉族，1981年4月25日出生，地址：广东省梅州市梅县区。
原告吴碧莲，女，汉族，1959年5月9日出生，地址：广东省梅州市梅县区。
原告黄某。
法定代表人冯秀芬，是原告黄某的母亲。
以上三原告的共同委托代理人李法军，系广东义致律师事务所律师。
被告梅县新侨建筑工程有限公司，地址：梅州市梅县区新城办锭子桥怡迪苑新侨大厦14号。
法定代表人何定卓，该公司总经理。
委托代理人叶剑，男，汉族，1970年5月20日出生，地址：梅州市梅县区梅县，系该司员工。
被告林唐剑，男，汉族，1972年11月1日出生，地址：梅州市梅县区梅县。
被告洪玉娣，女，汉族，1971年12月2日出生，地址：梅州市梅县区梅县。
原告冯秀芬、吴碧莲、黄某诉被告梅县新侨建筑工程有限公司（下称新侨公司）、林唐剑、洪玉娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后，于2015年9月29日、2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李法军、被告新侨公司的委托代理人叶剑、林唐剑到庭参加诉讼，被告洪玉娣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯秀芬、吴碧莲、黄某诉称，三原告是黄儒臻的第一继承人。黄儒臻与被告新侨公司于2001年11月1日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告新侨公司购买其开发建设的梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间。签订合同后，黄儒臻分别于2001年11月20日和2006年12月25日向被告新侨公司交付了购房款10000元和65000元（购房款合同约定为75000元），黄儒臻于2006年底对该房屋进行简单装修后即入住至今。黄儒臻入住后，多次催新侨公司协助办理房屋过户登记手续，新侨公司均以各种理由推脱。经原告调查，由于新侨公司在2002年春节前由于资金周转困难，为取得银行贷款，与被告林唐剑商量，借用林唐剑的名义将原告已购买的房屋及杂间用于抵押向银行贷款。新侨公司在2002年2月1日将已卖给原告的房子及杂间过户登记到被告林唐剑和洪玉娣的名下，被告林唐剑和洪玉娣向银行申请贷款，于2002年2月7日取得贷款人民币8万元并交付给新侨公司使用，为便利新侨公司直接向银行偿还贷款的8万元，被告林唐剑协助办理好户名为“林唐剑”账号为“44×××51”的农行个人结算账户给被告新侨公司，由新侨公司通过该账户按月向银行返还贷款。经原告向各位被告协商办理过户登记手续事宜，由于分歧巨大，三被告至今未能配合做好过户登记手续，现为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，希望判决如下：1、请求依法确认原告与被告新侨公司于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》合同有效；2、请求依法判令三被告共同协助原告办理梅县锭子桥怡迪苑新桥大厦A701房和14号杂间过户登记手续。3、判令三被告承担本案的诉讼费用。
被告新侨公司答辩称，一、答辩人与黄儒臻于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》合同合法有效；同意协助执行过户登记手续。事实与理由如下：1、本案争议的房屋及杂间是实际出卖给黄儒臻且已实际交付给黄儒臻使用多年。双方签订了《广东省商品房买卖合同》后，黄儒臻即于2001年11月20日缴交购房款1万元，此后于2006年12月25日缴交购房款65000元，答辩人即向黄儒臻交付梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间，至此，房屋及杂间即由黄儒臻占有和使用。2、答辩人与被告（林唐剑、洪玉娣）之间不存在有购买房屋及杂间的合意，登记并过户于被告名下是为向银行取得贷款，是答辩人与被告商量好的，借用被告的名义，向银行取得的贷款8万元，且该贷款亦全部由答辩人负责偿还，且已全部结清（因当时经济周转困难，临近春节，取得银行贷款用于发放员工工资。（1）答辩人与被告（林唐剑与洪玉娣）之间不存在有购买房屋及杂间的合意，保存于房管部门的合同书（2002年元月10日签订的），仅是为了办理林唐剑为名义人房管部门所需要的，不是双方真实进行买卖房屋的真实意思（且该合同中约定的放款仅为73025元）。（2）自始至终，被告（林唐剑、洪玉娣）既没有缴交过任何的购房款项，也没有主张过交付房屋给其实际使用。（3）合同编号为农银梅州个房借字2002年第B0036号的《购房（商铺）抵押借款合同》中的贷款8万元，全部均是由答辩人的工作人员黄岳华代表公司按期偿还贷款。在取得银行8万元贷款后，被告林唐剑于2002年1月24日协助黄岳华，办理号户名为林唐剑，账号为44×××51的储蓄存款存折交由黄岳华保管，便于答辩人向银行偿还贷款，答辩人指派黄岳华按期向银行偿还贷款。期间，由于存折记录表格使用完，更换户名为林唐剑，账号44×××04的储蓄存款存折，由黄岳华保管用于偿还贷款用。出现争议后，被告林唐剑将该存折挂失，黄岳华仍按期用现金偿还了银行的贷款，于2015年8月31日已将该笔抵押贷款全部结清（最后一笔偿还的金额为￥35689.17元）。二、根据当年答辩人与林唐剑商量好的，借用林唐剑的名义，用于办理抵押贷款，贷款现已由答辩人全部偿还，林唐剑与洪玉娣作为名义上的权利人，应当履行当年的口头约定，协助将房屋及杂间办理过户登记手续。答辩人根据当时买卖房屋的事实，及当时答辩人经济周转困难借用被告林唐剑与洪玉娣名义取得贷款的事实，作出以上答辩，请求法院依法依据当时的事实和现今实际的使用情况，依法作出判决，维护原告的合法权益。
被告林唐剑、洪玉娣答辩称，一、答辩人系本案无关的案外人，答辩人在本案中被告身份不适格。首先，本案系房屋买卖合同纠纷，当然适用合同相对性原则，在本案中，原告系与被告新侨公司签订的《广东省商品房买卖合同》，该合同项下规定的相关权利义务仅对合同相对方，即对原告和被告新侨公司有约束力，对答辩人完全不产生任何效力，答辩人在本案中系无关的案外人，因此，原告向答辩人提起诉讼毫无道理；进而，既然答辩人系本案的案外人，那么原告应向被告新侨公司主张履行以及实现上述买卖合同的合同义务和目的，答辩人根本没有义务提供协助。故，答辩人在本案中作为被告完全属于主体不适格。答辩人请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。二、答辩人与被告新侨公司之间不存在恶意串通损害原告合法权益的情形。答辩人与被告新侨公司之间是正常房屋买卖合同关系，答辩人与被告新侨公司之间不存在恶意串通一房二卖的事实。原告在诉状中所谓的“虚假房屋交易”，完全是原告的主观臆造，与事实不符。再者，原告与被告新侨公司曾经签订有《广东省商品房买卖合同》的情况，答辩人是完全不知晓的，答辩人后来才发现被告新侨公司竟曾与原告订立涉案房屋的买卖合同，答辩人对此行为亦表示十分震惊和不满。综上，答辩人与本案原告诉请无法律上的关联性，答辩人在本案中是不适格主体，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的起诉。
经审理查明，2001年11月1日，黄儒臻与被告新侨公司签订《广东省商品房买卖合同》，双方约定被告以人民币75000元购买原告开发建设的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房和14号杂间的房产，并约定该笔款项以分期付款的方式支付：合同签订后，付款1万元，余款在2006年12月30日前付清。黄儒臻于2001年11月20日支付了10000元房款，于2006年12月25日支付了65000元房款。黄儒臻履行该合同规定的义务后，被告新侨公司并未将涉案房产过户给黄儒臻，但将该房屋实际交付给黄儒臻，黄儒臻在2006年时对该房屋进行了装修，后黄儒臻一家占有该房屋并使用多年。关于该房屋的水费、电费、家庭宽带费、有限电视费和物业费均是由原告一家缴纳。2002年1月初，被告新侨公司出现经济周转困难，急需获得银行贷款用于发放工人工资，因此于2002年1月10日新侨公司与被告林唐剑签订了《广东省房地产买卖合同》（该合同中关于乙方的签名经林唐剑当庭确认并不是其亲笔签名，新侨公司则认为签订该买卖合同的作用是为了办理房屋过户手续），后新侨公司将涉案房屋登记并过户至被告林唐剑、洪玉娣的名下（房产证号为粤房地证字第××号）。新侨公司通过借用被告林唐剑、洪玉娣的名义向中国农业银行梅州分行申请8万元的贷款。2002年2月4日被告林唐剑、洪玉娣与中国农业银行梅州分行签订了合同编号为农银梅州个房借字2002年第B0036号的《购房（商铺）抵押借款合同》，将涉案房产进行抵押，贷款所得的8万元全部由新侨公司使用。该8万元贷款由新侨公司负责偿还，具体做法是新侨公司指定员工黄岳华负责按期打入林唐剑的账号为44×××51储蓄存款存折用于偿还借款（该储蓄存折由黄岳华负责保管）。期间，由于存折记录表格使用完因此更换为账号44×××04的户名为林唐剑的储蓄存款存折，继续由黄岳华保管用于偿还贷款用。后期，由于被告新侨公司出现几期逾期还款的情况，导致被告林唐剑的个人信用产生不良记录，因此林唐剑将上述存折挂失，黄岳华则按期用现金偿还银行贷款，于2015年8月31日已将该笔抵押贷款全部结清（最后一笔偿还的金额为￥35689.17元）。从涉案房屋过户至被告林唐剑名下开始，被告林唐剑、洪玉娣没有缴交过任何的购房款项，也没有向新侨公司主张过交付该涉案房屋，也并未实际使用该涉案房屋。原告要求三被告办理登记过户手续，由于双方分歧较大，未能形成一致意见，遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。三被告则提出以上答辩意见。
本案在审理期间，原告向该院提出诉讼保全申请并提供了担保物，该院经审查，依法作出（2015）梅县法民二初字第242号之一民事裁定书，裁定：一、查封权属人为林唐剑的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房及杂间的地产（国有土地使用证号码：梅府国用（2002）字第000290号）。二、查封权属人为林唐剑的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦A701房及14号杂间的房产（房地产权证号码：粤房地证字第××号）。三、查封权属人为黄岳华的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦D座801房及杂间的地产（国有土地使用证号码：梅府国用（2002）字第000295号）。四、查封权属人为黄岳华的位于梅县锭子桥怡迪苑新侨大厦D801房及39号杂间的房产（房地产权证号码：粤房地证字第××号）。财产保全的金额限于￥30万元以内，担保物的查封金额亦限于￥30万元以内。查封期间不得过户、转让、变卖、抵押、赠与等。
另查明，本案原为黄儒臻起诉被告新侨公司、林唐剑、洪玉娣房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，黄儒臻因病于2015年9月28日去世，黄儒臻的第一继承人为冯秀芬、吴碧莲、黄某，因此本案依法将原告变更为冯秀芬、吴碧莲、黄某继续审理。
以上事实，有经过质证的《身份证》、《结婚证》、《火化证明》、《汶水村民委员会证明》、《中国农业银行储蓄存款存折》、《购房（商铺）抵押贷款合同》、《业务凭证》、《广东省商品房买卖合同》、《收款收据》、《广东省房地产买卖合同》、《房地产权证》、《国有土地使用证》、《电费缴费册》、《水费缴费册》、《有线电视缴费单》、《（2015）梅县法民二初字第242号之一民事裁定书》和当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，根据原告一家按时缴纳所有房款、从2006年至今一直居住在涉案房屋内、且连续缴纳该房屋的水费、电费、家庭宽带费、有限电视费和物业费等费用的事实，本院依法认定原告一家是涉案房屋的实际所有人和使用人。本案的焦点在于能否确立黄儒臻与新侨公司签订的《广东省商品房买卖合同》的合同效力。首先，黄儒臻与新侨公司签订的《广东省商品房买卖合同》系合同当事人在协商一致的情况下签订的，是合同当事人之间的真实意思表示，并未违反有关法律禁止性规定，且该合同签订时间早于林唐剑与新侨公司签订的《广东省房地产买卖合同》，根据庭审中林唐剑陈述多年来并未缴纳过房款、未实际使用涉案房产、未偿还银行贷款的事实，可以认定林唐剑与新侨公司之间不存在有购买涉案房屋的合意，相反原告一家是涉案房产的实际所有人和使用人，因此，黄儒臻与新侨公司签订的《广东省商品房买卖合同》确已依法成立并具有法律效力，原告请求依法确认该合同效力的主张，本院予以支持。其次，虽然由于新侨公司借用林唐剑、洪玉娣的名义向银行贷款导致该涉案房产事实上登记过户至林唐剑名下，但该涉案房产并不是登记在开发商新侨公司的名下，而原告要求新侨公司协助办理过户手续的主张，并不具备可操作性，因此本院不予支持。最后，由于本案系房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性的原则，黄儒臻与新侨公司签订的《广东省商品房买卖合同》虽然具有效力，但该合同规定的相关权利义务仅适用于合同的相对方，对于被告林唐剑、洪玉娣并不产生任何的法律约束力。原告要求林唐剑、洪玉娣协助办理涉案房产的过户手续于法无理，缺乏相关的法律依据，本院不予支持。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，判决如下：
一、确认黄儒臻与被告梅县新侨建筑工程有限公司于2001年11月1日签订的《广东省商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5900元，减半收取2950元，保全费2020元，合计4970元，由被告梅县新侨建筑工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。
审判员 张榆培
二〇一六年九月二十九日
书记员 廖裕媛