安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终1330号
上诉人（原审被告）：夏克凤，女，1980年10月6日出生，汉族，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：王安，男，1973年10月15日出生，汉族，住安徽省当涂县，系夏克凤丈夫。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市华厦物业管理有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇焦家村，统一社会信用代码913405216679151960。
法定代表人：杨正宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁丹，女，1983年11月4日出生，汉族，住安徽省当涂县，系该公司员工。
上诉人夏克凤因与被上诉人马鞍山市华厦物业管理有限公司（以下简称华厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2016）皖0521民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
夏克凤上诉请求：1.上诉人与被上诉人物业服务合同无效。2.依法改判免除上诉人的物业服务费或发回重审。3.解除上诉人与被上诉人物业服务合同关系。事实和理由：1.案涉小区业主委员会与被上诉人签订物业服务合同约定非住宅房屋物业综合服务价格为0.8元/平方米，缺乏法律依据。《马鞍山市物业管理实施办法》第40条规定，物业收费实行政府指导价和市场调节价，非住宅房屋物业综合服务价格标准实行市场调节价，案涉小区业主委员会擅自在物业合同中制定物业服务收费标准不具有法律依据，且案涉物业服务合同未区分住宅和非住宅，强制非住宅业主接受住宅物业服务价格，系业主委员会的越权行为，不是上诉人的真实意思表示。2.案涉物业服务合同中并无对应的非住宅物业服务条款，合同中关于非住宅房屋物业服务价格条款应为无效。3.被上诉人的服务存在严重瑕疵，一审对被上诉人服务瑕疵认定比例偏小，对上诉人物业费减免比例过低。被上诉人不作为，存在诸多问题：近三年案涉小区门面房正对面为施工工地，2015年门前道路又封闭施工近一年，不具有真正意义上的门面环境，物业价格标准偏高；小区车辆在上诉人门前道路乱停放，经上诉人反映物业公司不管不问；门面房前乱摆摊点的情况严重且普遍，对此物业公司均表示不是其职责范围；房前花坛绿化无人打理，杂草丛生，被上诉人对部分业主侵占公共区域如在花坛种菜的行为不予制止；上诉人门面房二楼住户乱排污水，经常通过排水管流淌到门口，经多次反映被上诉人拒绝履行其对上诉人房屋的维修义务，对楼上住户也不予制止。4.根据法律规定，业主委员会任期一般为三年，任期届满应当换届选举，物业服务合同终止时，应当选聘新的物业服务企业。案涉《物业服务合同》期限为2013年10月1日-2016年9月30日。合同期满后上诉人多次向姑孰镇相关部门反映，但案涉小区业主大会及业主委员会到期仍未按照法定程序换届，物业服务合同到期仍未按照程序重新选聘，故请求人民法院自2016年10月1日起，解除上诉人与被上诉人的物业服务合同关系。
华厦物业公司：1.对上诉人所称案涉物业服务合同无效不予认可。2.双方签订了物业服务合同，但上诉人这么多年一直未交纳物业费。3.物业服务公司没有执法权,对于乱停车的行为只能劝阻，对于劝阻不听的，只能向相关执法部门反映。
华厦物业公司向一审法院起诉请求：1.夏克凤支付华厦物业公司物业服务费6951元、违约金360元（按同期银行贷款利率自2013年7月1日起至起诉日），合计7331元；并按银行同期贷款利率支付起诉日至实际付清止的违约金。
一审法院认定事实：2013年10月15日，华厦物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定：由华厦物业公司按照《当涂县住宅小区物业管理等级标准（试行）》二级服务标准提供有偿物业管理服务，服务期限自2013年10月1日至2016年9月30日，住宅服务费按0.5元／月／㎡收取，非住宅房屋服务费按0.8元／月／㎡标准收取；每年预交，每次最少预交一年费用；逾期缴纳物业费的，承担逾期利息与损失等其他权利。合同另约定，马鞍山市华厦物业管理有限公司应当履行小区房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施设备的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品、水景等的养护与管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理等义务。夏克凤系安徽省当涂县姑孰镇襄河湾小区门面房（非住宅用房）1129号业主，该室的面积为202.05平方米。华厦物业公司自2013年10月1日为该小区提供物业管理服务。华厦物业公司提供的部分物业服务未达到约定的标准。
一审法院认为：华厦物业公司与当涂县襄河湾小区业主委员会签订的《物业服务合同》，没有违反法律、法规或损害社会公益，对当涂县襄河湾小区业主依法具有约束力。因此，华厦物业公司提供了物业服务，夏克凤应按《物业服务合同》的规定根据非住宅用房的性质支付物业费用，但物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，现华厦物业公司提供的物业服务存有部分瑕疵，故根据权利义务相一致的原理，以及物业性质享受的物业服务，对夏克凤所欠物业服务费用，酌定以70％的比例予以支持。因华厦物业公司自2013年10月1日起对本案所涉小区提供物业管理服务，其提交的证据，不能证明其有权收取2013年10月1日之前的物业费，故对华厦物业公司主张收取2013年10月1日之前的物业费，不予支持。因此，对华厦物业公司主张的2013年10月1日至2016年9月30日的物业服务费4073.33元（0.8元／月／㎡×202.05㎡×36个月×70％），予以支持。华厦物业公司主张逾期支付物业费的违约金，因没有明确违约金的计算方式，且物业服务合同双方应发扬互谅互让、团结友善的风尚，故对违约金的诉请不予支持。判决：一、被告夏克凤于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市华厦物业管理有限公司自2013年10月1日起至2016年9月30日止的物业服务费用4073.33元。二、驳回原告马鞍山市华厦物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏克凤负担。
二审期间，华厦物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：华厦物业公司提供的物业服务合同期限自2016年10月1日-2018年9月30日，与本案不具有关联性，本院不予认定。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。夏克凤主张案涉《物业服务合同》无效，但并未举证证明案涉合同存在上述情形，夏克凤该项上诉主张证据不足，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。当涂县襄河湾小区业主委员会与华厦物业公司签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。夏克凤系当涂县襄河湾小区业主，该《物业服务合同》对其具有法律约束力，其应当按照合同约定按时交纳物业服务费用。华夏物业公司提供物业服务存在瑕疵，一审结合夏克凤提供的证据酌情确定其按70%的比例交纳物业费较为适当。至于夏克凤主张的解除其与华厦物业公司之间的物业服务合同关系，不属于本案二审的审查范围，其可另行主张。
综上所述，夏克凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由夏克凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 雍自涛
审判员 范秀媛
审判员 刘 乔
二〇一六年十二月二十三日
书记员 周 露
附：相关适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。