广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终2438号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市。
主要负责人：何显昌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何凤敏，上诉人的公司员工。
委托诉讼代理人：冼遂珊，上诉人的公司员工。
被上诉人（原审被告）：林雪，女，1969年1月27日出生，香港居民，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司（以下简称宏展物业中山公司）因与被上诉人林雪物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宏展物业中山公司上诉请求：撤销一审判决，改判林雪立即向宏展物业中山公司支付中山市东凤镇唯美嘉园1座1002号公寓（以下简称涉案物业）2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2411.8元及违约金（从2014年1月6日起，以每期拖欠金额为基数，按日千分之五计算至全部款项付清之日止）。事实与理由：一、双方于2014年9月19日签订物业接收认可书，已确认自2014年1月1日起计收物业服务费。该认可书是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。一审法院罔顾双方意思自治，从签订认可书当日起计算物业费，违反了双方的真实意思表示。购房合同载明，约定交楼日期为2013年12月30日，林雪迟延收楼的责任应当由林雪自行承担，所以双方才确认自2014年1月1日起计算物业管理费，一审法院认定事实不清。二、违约金计收标准是按照双方签订的物业管理合同约定的，并未违反法律规定，由于物业管理行业收取物业费数额较低，而拖欠物业管理费必将使物业公司经营困难，所以物业管理合同约定高标准的违约处理条款，符合实际经营所需，也是对享有物业管理的业主的约束。一审法院擅自打破该约定，认定事实不清。
林雪未向本院提交书面答辩意见。
宏展物业中山公司向一审法院起诉请求：林雪立即向宏展物业中山公司支付涉案物业从2014年1月至2015年12月期间的物业管理费2411.8元及违约金（违约金从2014年1月6日起，按日千分之五计算至全部款项付清之日止）。
一审法院认定事实：宏展物业中山公司与林雪签订中山市东凤镇唯美嘉园物业服务合同，约定宏展物业中山公司为林雪的涉案物业（35.89平方米）提供物业服务，林雪应于每月5日前缴纳当月物业管理费。合同第十三条约定，林雪应按2.8元/平方米/月的标准向宏展物业中山公司支付物业管理费，如林雪存在逾期缴纳物业管理费情形，则应自逾期之日起按每日千分之五的标准缴纳滞纳金。2014年9月19日，宏展物业中山公司与林雪签订物业接收认可书一份，双方确认涉案物业已于2014年1月1日交付给林雪使用，物业管理费应自2014年1月1日起缴交。
一审庭审中，宏展物业中山公司确认在2014年9月19日才将涉案物业的钥匙交付给林雪使用。2014年9月19日，林雪签名确认房屋验收表一份，确认于2014年9月19日对涉案物业进行初验，其对公寓的大门、窗、地面、墙身、天花、阳台、厨房、卫生间、可视电话/电视/电话/宽频、排水地漏等设施并未提出意见，且对公寓其他一切设施满意接受。
宏展物业中山公司称涉案物业交付林雪使用后，林雪从来没有缴纳过物业管理费，截至2015年12月已拖欠2411.8元。一审期间，林雪辩称其拒交物业管理费的原因是宏展物业中山公司存在如下方面的不足：1.宏展物业中山公司与盈德搬运公司存在利益输送行为，纵容盈德搬运公司阻挠业主自己聘请搬运工运送装修材料，造成林雪被迫聘请盈德搬运公司负责装修材料的搬运，且支付高额的搬运费及材料购买费用；2.宏展物业中山公司的竣工备案表是在2014年6月30日才办妥，宏展物业中山公司在2014年1月1日提前交楼，提前收取物管费的行为属违约行为，全体业主均要求收回多收取的物管费；3.宏展物业中山公司提供物管服务的小区经常发生偷盗、失窃事件，宏展物业中山公司作为物管方并未采取积极有效的措施解决上述问题；4.宏展物业中山公司提供物管服务的小区存在堆满无盖垃圾桶的情况，严重影响小区卫生，宏展物业中山公司并未采取有效措施解决；5.小区8栋从2016年2月28日开始一直未安装进出地下停车库的大门，存在安全隐患；6.宏展物业中山公司前台人员在未核实物管费缴纳情况的前提下，多次错误打扰并不拖欠物管费的业主缴纳物管费；7.宏展物业中山公司工作人员素质有待提高，不能及时解决问题，宏展物业中山公司保安责任心不强，允许无证人员出入小区且未能防止小区盗窃事件的发生；8.宏展物业中山公司所收取的物管费标准与宏展物业中山公司所提供的物业服务水平不符；9.唯美露天停车场，供业主电动车充电的插头严重不足，应当在小区范围内增加足够的充电桩并搭建防雨棚，宏展物业中山公司应当整改；10.伯乐居酒楼门前停车位只供给伯乐居顾客使用，宏展物业中山公司应将上述车位归还给业主使用；11.小区康乐设施设备配套严重不足，林雪要求宏展物业中山公司增加康乐设施；12.小区未设置无障碍通道，宏展物业中山公司应增设无障碍通道；13.小区只有一个门口出入，配套不合理，林雪要求宏展物业中山公司多增加出入口，以方便业主；14.小区露天停车场已多次发生小车被盗事故，宏展物业中山公司应承担小车被盗的责任；15.宏展物业中山公司小区电梯多次发生故障，宏展物业中山公司应当予以改善。一审庭审中，林雪向一审法院提交唯美嘉园2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋、13栋、14栋业主维权联名签名表及于翠华出具的说明一份，以证明林雪答辩意见所反映的问题。经查，林雪所提交的唯美嘉园2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋、13栋、14栋业主维权联名签名表除存在部分人员签名外，并未能载明相应的问题及签名者与本案物业之间的关系；于翠华的说明反映唯美嘉园一座1001、1002、1301、1302、1313、1314、1415及第十三座1704房并未按合同约定装铝合金推拉门，此后与开发商交涉未果。除上述证据外，林雪并未能提交其他证据证明其答辩所主张的事实。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方均确认宏展物业中山公司于2014年9月19日将涉案物业的钥匙交付给林雪，而载明该事实的物业接收认可书亦于2014年9月19日起签订，故一审法院认定林雪自2014年9月19日开始正式取得对涉案物业的使用与控制，该日应认定为涉案物业的正式交付之日，宏展物业中山公司诉讼请求的物业管理费应自该日起计算。现林雪无法举证已缴纳2014年9月19日至2015年12月31日期间的物业管理费，故宏展物业中山公司按照物业服务合同第十三条的约定，要求林雪支付2014年9月19至2015年12月期间的物业管理费1547.6元（35.89平方米×2.8元/平方米/月×15个月+35.89平方米×2.8元/平方米/月×12天/30天），于法有据，一审法院予以支持。对于宏展物业中山公司主张的滞纳金，一审法院认为宏展物业中山公司主张按每日千分之五计算的标准明显过高，有失公平，一审法院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。对于林雪的抗辩事由，一审法院认为，林雪据以支持其答辩意见的唯美嘉园2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋、13栋、14栋业主维权联名签名表并未能反映签名者与相应物业之间的关系，亦未载明任何关于宏展物业中山公司物业管理服务方面存在的问题，一审法院对其证明效力不予认可；对于于翠华的说明，一审法院认为其内容主要反映于翠华就房屋铝合金推拉门向房屋开发商提出交涉的内容，并未能反映出该问题与宏展物业中山公司、林雪之间的关联性，故一审法院对该份说明的证明效力亦不予认可。综上，林雪的抗辩事由并无依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林雪于一审判决生效之日起七日内向宏展物业中山公司支付2014年9月19日至2015年12月31日期间的物业管理费1547.6元及违约金（以每月应缴纳物业管理费为基数，自2014年9月19日起，依据每月相应的物业管理费逾期时间，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算至清偿之日止）；二、驳回宏展物业中山公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由林雪负担（林雪须在一审判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。
本院二审期间，宏展物业中山公司围绕其上诉请求依法提交如下证据：
1.2013年12月10日商品房交付通知书、2013年12月11日整付零寄交寄清单，拟证明宏展物业中山公司已于2013年12月11日委托邮政部门向林雪发送收楼通知书，通知其最后收楼日期为2013年12月30日，物业费应自2014年1月1日起计算，迟延收楼的责任应由林雪承担；
2.涉案物业商品房买卖合同（一审期间已经质证，但未保存副本），拟证明该合同第八条已明确告知了涉案物业的约定交付日期，第十一条已明确告知了迟延收楼的责任；
3.涉案物业的建设、监理、设计、勘察、施工单位竣工验收意见表，拟证明涉案物业已于2013年7月1日符合交楼条件。
林雪没有提交新证据，因其下落不明，本院依法向其公告送达上述证据。期限届满后，林雪未提交质证意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1.林雪与中山市天德房地产发展有限公司（以下简称天德公司）于2013年2月4日在广东省中山市菊城公证处公证的中山市商品房买卖合同，载明林雪的联系地址为（广东省佛山市顺德区）某路3号某房，联系电话为186××××6935。合同第八条约定，出卖人应在“2013年12月30日”前将取得“建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）”的商品房交付林雪使用；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，“如买受人在出卖人发出交付通知30天后仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。”（引号部分在合同文本中字体加粗并有下划线）；
2.上述合同附件六“合同补充协议”第八条“其他内容补充”第4条载明，“本合同的履行过程中，出卖人向买受人发出的任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴交或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知。以出卖人将挂号信或特快专递递交机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告。以报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知。送达的时间为买受人接到通知交付电话/短信的时间。”第5条载明，“买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如买受人通讯地址和联系方式发生变化，应及时通知出卖人，否则造成的通知不能达到的后果，应由买受人自行承担。”
3.2013年7月1日，涉案物业所在的中山唯美嘉园一期工程的建设单位天德公司、监理单位惠州市工程建设监理有限公司、设计单位佛山市南海城乡建筑设计有限公司、施工单位广西壮族自治区冶金建设有限公司、勘察单位广东顺协工程勘察有限公司分别在竣工验收意见表上加盖公章，同意验收。
4.2013年12月11日，天德公司通过中山市邮政局阜沙支局以挂号信方式向林雪寄送商品房交付通知书，载明，涉案物业已具备商品房买卖合同约定的交付条件，现通知林雪于2013年12月30日前办理收楼手续（如有特殊情况可另行约定收楼时间）；如逾期未前来办理收楼手续，则自办理期限届满之日起视为已经交付使用，并从交付之日开始计收物业费，以及其他内容。
5.除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。宏展物业中山公司主张涉案物业已于2014年1月1日交付给林雪使用，并于二审期间提交涉案物业的商品房买卖合同、竣工验收意见表、商品房交付通知书及寄送证明。在没有相反证据推翻的情况下，本院对上述证据的真实性予以认定。上述证据已形成完整的证据链条，能够证明涉案物业在合同约定期限内达到了交付使用条件、出卖人天德公司已按约定期限与联系地址向林雪发出收楼通知，且林雪一审答辩意见并未否认天德公司按期通知其收楼的事实，亦未举证证明其曾就涉案物业是否符合基本安全居住条件问题在收楼期限内提出异议，或者另行约定收楼时间，故足以认定林雪在天德公司按合同约定通知其收楼后，怠于履行收楼义务，其于2014年9月19日收取涉案物业的钥匙系自身责任所致，不可归责于宏展物业中山公司。根据前述商品房买卖合同的相关约定，涉案物业应视为已于2014年1月1日起交付给林雪使用，故林雪与宏展物业中山公司签订的物业接收认可书确认的涉案物业已于2014年1月1日交付给林雪使用的内容，符合事实，相关内容均系双方真实意思表示，涉案物业应自2014年1月1日而非2014年9月19日开始计收物业管理费。一审对此认定有误，本院予以纠正。
需要指出的是，宏展物业中山公司并无证据证明林雪拖欠2014年1月1日起的物业费所致其损失的具体数额，应按林雪拖欠物业管理费期间导致的占用资金损失即逾期贷款利率标准计算。宏展物业中山公司主张按每日千分之五计算滞纳金标准明显过高，一审在林雪提出抗辩的前提下，仅调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，亦缺乏依据。但基于林雪未提出上诉，本院对一审认定的该标准予以维持，对当事人未提出上诉的其他部分亦不作审查。故林雪应向宏展物业公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2411.8元（35.89平方米×2.8元/平方米/月×24个月）及违约金（每月应缴纳的物业管理费自拖欠之日按前述标准分段计算至清偿之日）。宏展物业中山公司二审期间补充提交的相关证据均在一审起诉时已经存在或可以取得，但其二审期间才向本院提交，导致本案二审改判，应由宏展物业中山公司负担本案二审诉讼费用。
综上，本案因二审出现新证据导致改判，不属一审错判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初1133号民事判决；
二、被上诉人林雪于本判决生效之日起七日内向上诉人佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费2411.8元及违约金（违约金计算方法：以每月应缴纳物业管理费为基数，从当月6日起分别按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计至该月拖欠费用实际清偿之日止）；
三、驳回上诉人佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取为25元（佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司已预交），由林雪负担（林雪于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）；二审案件受理费50元（佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司已预交），由佛山市顺德区宏展物业管理有限公司中山分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一六年十二月十五日
书 记 员 罗海欣