上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第3073号
原告上海宏素投资咨询有限公司。
法定代表人丁元宏。
委托代理人周桂云，上海市同一律师事务所律师。
委托代理人陆铮毅，上海市同一律师事务所律师。
被告钱爱红。
委托代理人沈琪，上海市天华律师事务所律师。
原告上海宏素投资咨询有限公司诉被告钱爱红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法适用简易程序，于2013年12月24日和2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周桂云、陆铮毅、被告委托代理人沈琪两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宏素投资咨询有限公司诉称，2013年9月22日原被告经上海宇彤房地产经纪事务所（以下简称“宇彤房产”）居间签订上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的上海市房地产买卖合同。原告已经向被告支付了房屋买卖合同项下全部房款，且于2013年11月4日办理系争房屋的过户手续。但被告未能按约定交付房屋，且原告在2013年11月18日要求交房时发现系争房屋为第三人占用，故诉至法院，请求法院判令：1、被告将上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告；2、被告支付原告逾期交房违约金72万元；3、被告赔偿原告逾期交房损失（从2013年11月12日起算至实际交房之日止，以360万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。庭审中，原告表示被告已于2013年12月31日交付原告系争房屋，故撤回第一项诉讼请求。
被告钱爱红辩称，原告通过中介同被告签订系争房屋买卖合同。原告实地去现场考察过，知晓系争房屋内存在租客的事宜，是中介疏忽未能在房屋买卖合同中载明系争房屋出租情况。其次，原告曾明确同意继续同原租客继续建立租赁关系，后由于原告同租客之间未能就租金达成一致意见因而未能签订租赁合同。综上，系争房屋内原有租客，被告已将系争房屋产权过户至原告即履行完毕房屋交付义务，故无需承担逾期交付的违约责任。对于原告提出的要求被告承担房屋总价20%违约责任，被告认为该违约金是解约违约金，因原告未要求解除合同，故不能适用。原告提出的利息损失亦不合理，如法院确认被告未能履行房屋交付义务，则同意支付2个月租金赔偿原告损失。
经审理查明：2013年9月21日，原、被告及宇彤地产签订《购房确认书》一份，载明原告愿意委托宇彤地产购买坐落于上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室房屋，购买总价叁佰陆拾万净到手。备注：总价包含维修基金及进户费和室内装修中除租客的东西。买卖双方约定进交易中心产生的税、费均由原告承担。另该确认书右下角注明：查清水电气等费用交至何时、租赁情况如何。
2013年9月22日，原被告签订上海市松江区江学路XXX弄XXX号XXX室的《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，房屋转让总价3，600，000元。第四条约定，被告于2013年10月31日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付给原告作为房屋转移占有的标志。第六条约定，在2013年10月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按照第（三）款内容处理：（三）每逾期一日，被告应向原告支付逾期未支付款万分之五的违约金；逾期超过十五日，则原告有权单方面解除合同，并且被告应向原告支付本合同约定总款20%的违约金。另双方在补充条款一中对抵押注销、维修基金结算、水电煤等更名、户口迁出、税费负担等进行了详细约定，其中第9条约定，原被告双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则被告应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，原告应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。
2013年10月9日，被告出具收条一份，载明收到原告购买系争房屋首付款壹佰零捌万元正，含定金叁万元整。2013年11月4日，原告支付房款2，520，000元。
2013年11月11日，原告取得系争房屋的房地产权证。
另查明，2011年11月4日，被告委托陈金光同案外人杨某某签订系争房屋的租赁合同，租期从2011年11月5日至2015年1月4日止，租赁用途为办公，租金为3，500元／月。
2013年12月31日，原告委托季爱华、被告委托陈金光就系争房屋进行了交接。
以上事实，有上海市房地产权证、购房确认书、上海市房地产买卖合同、收条、上海农商银行本票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
庭审中，原告确认购买系争房屋之前实地考察过系争房屋，故在购房确认书载明“租赁状况如何”，表明双方对于房屋内的租赁事宜进行了协商，且双方真实意思表示为根据合同约定要求被告及时腾空房屋。
庭审中，被告陈述其于2013年11月中旬同原告在宇彤地产进行协商，希望将钥匙和租赁关系转移给原告，但原告要求涨租金未能协商一致未能达成租赁关系。另，被告申请宇彤房产经办人高亚发出庭作证，高亚发陈述被告从来没有将系争房屋钥匙交付原告。法庭询问高亚发原被告就租赁事宜的协商过程时，高亚发回复为：本案买卖合同签订前原被告曾至中介打算签订合同，由于租客未能协商好，故该次未能签订；之后原告同意继续租赁给原租客故签订买卖合同；之后由于租客要求搬离时拆除地板，原告又不同意出租。法庭询问高亚发为何合同约定要求被告腾空系争房屋而未就继续租赁问题达成补充协议，高亚发回复法庭：当时和租客说好是协商的，协商可能有两种结果，看情况而定。法庭再次询问高亚发在签订买卖合同时协商结果是继续租赁还是看情况。高亚发回复法庭为：两种情况都可以，哪种好搞定就用哪种。另，被告申请被告丈夫陈金光出庭作证，陈金光陈述原告签订买卖合同之前第一次去看房时，同租客商量问租客是否放弃优先购买权，租客说放弃的，因而原被告签订系争房屋买卖合同。当时原告说要涨租金到5，000元，租客不同意。第二次同租客谈租赁事宜是在2013年10月9日双方办理过户手续当天去系争房屋，原告也未明确表示是否继续租赁，仅说要求留下地板。签订合同时原告是同意自己处理租赁事宜的。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原被告签订的《上海市房屋买卖合同》，被告应于2013年10月31日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接，被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志。现原告要求被告根据该条约定承担逾期交房的违约责任，而被告认为买卖时原告明知系争房屋已经出租，故无需履行实物交付义务。本院认为，合同法中的买卖不破租赁仅为保护承租人的利益而确定的产权转移时租赁合同的维持效力，如出卖人向买受人承诺腾退承租人，并不免除房屋出卖人因租赁合同继续履行未能向买受人履行交付义务的违约责任。本案中，房屋买卖合同中的腾房时间和房屋占有标志从形式上看均为填充内容，可推定为双方真实意思表示。如双方真实意思与该约定不符应当由被告承担相应举证责任。庭审中，被告提供了两个证人用以证明原告同意继续同原承租人建立租赁关系。然而证人高亚发关于原被告签订买卖合同时是否确认继续承租的证言亦前后矛盾（之前说是确认继续承租，之后又说看情况怎样好搞定就怎样处理），而证人陈金发则陈述原被告签订买卖合同前原告仅询问承租人是否放弃优先购买权，至原告10月9日仍未明确表态是否继续租赁，且两证人关于签约及商谈租赁合同次数等陈述亦相互矛盾，故上述二人均无法证明原告在签订买卖合同时同意同原承租人继续租赁关系。此外，结合购房确认书中对租赁情况的特殊备注及证人高亚发关于第一次因租赁原因未能签订买卖合同的陈述，本院认为房屋租赁事宜在本次交易中至关重要。然而，双方在补充协议中对抵押注销、维修基金结算等各项事宜进行了详细约定，如合同第四条的交付条款并非双方真实意思表示，应当以补充协议的方式进行约定。综上，本院认为被告应当履行合同约定的于2013年10月31日前腾退房屋、通知交付的义务。现被告未能于上述期限内腾退房屋、交付钥匙，未能履行合同约定的房屋交付义务，应承担相应的违约责任。
本案中，原告就被告逾期交房主张了两项违约责任：一为相当于合同总价20%的违约金。原告该项主张的依据为合同第十条和补充条款第9条，然而上述条款中20%违约金的适用前提为原告单方解除合同。本案中原告并不要求解除合同，故不应适用该条违约责任的约定。二为总房价的贷款利息损失，本院认为总房价的利息损失为原告自身购买系争房屋可能承担的成本，并不构成被告逾期交付房屋给原告造成的损失。综上对于原告提出的上述两项违约责任本院均不予支持。现被告确认如法院认为其未能履行房屋交付义务，自愿按照系争房屋2个月的租金对原告进行赔偿，本院认为被告确认的损失标准同原告实际遭受的损失相当，故酌定系争房屋2个月租金10，000元作为本案被告逾期交房的损失赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十款、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、被告钱爱红于本判决生效之日起十日内支付原告上海宏素投资咨询有限公司逾期交房损失10，000元；
二、驳回原告上海宏素投资咨询有限公司其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，000元，减半收取5，500元，财产保全费4，120元，合计诉讼费用9，620元，由原告上海宏素投资咨询有限公司负担9，565元（已付），被告钱爱红负担55元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 吕荣珍
二〇一四年一月二十二日
书 记 员 沈 韵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。