江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏10民终3470号上诉人（原审被告）：仪征碧桂园房地产开发有限公司，住所地仪征市新城镇工业集中区99号。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：贾根甫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：管明娣，女，1977年4月14日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：俞仁义，江苏金天宁律师事务所律师。上诉人仪征碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人管明娣商品房预售合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2017）苏1081民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回管明娣的一审诉讼请求；2.二审诉讼费用由管明娣承担。事实和理由：一、一审认定主要事实不清。1.管明娣知晓案涉房屋的交付时间、地点，并于2016年12月31日去碧桂园公司查验房屋，证明碧桂园公司的交付通知之效果或目的已经达到；2.案涉房屋已经达到合同约定的交付条件以及实际条件，即已办理当地规定的商品房住宅小区交付备案手续；3.一审法院应该且能够查清交房事实却未查清。管明娣在诉状中称房屋存在质量问题，需要开发商维修好交付，且于2016年12月31日借出案涉房屋钥匙予以验房，目的是为收房做准备，但当天未收房。一审认定管明娣拒绝收房事实无法查清，让碧桂园公司承担举证不能后果错误。二、一审认定碧桂园公司承担逾期交房违约责任错误。一审认定“房屋未交付”与事实不符，缺乏法律依据。三、一审认定“房屋未交付”，与事实不符。一审偷换“房屋未实际交付”与“房屋未交付”概念，前者是一个事实状态，后者则为法律状态，二者并不等同。根据买卖合同第11条规定，法律状态已经被拟制为“碧桂园公司已按期交付”。四、一审判决显失公平。管明娣在交房快要到期时积极前往碧桂园公司处查看，却因不影响正常居住使用的质量瑕疵耿耿于怀，一直未前往碧桂园处办理收房手续。在交房到期后，管明娣10个月不行使收房权利，产生的逾期收房损失应该由其自行承担。综上，请求撤销一审判决，驳回管明娣的一审诉讼请求。管明娣辩称，1.碧桂园公司的上诉状全篇偷换概念、曲解法律，把其应承担的交房义务推卸的一干二净，同时把管明娣收房的权利曲解为义务；2.碧桂园公司在本案中构成违约，主要表现为没有将合格房屋及时交付给管明娣。管明娣购买的是精装修房，精装修水平应当达到符合正常使用的标准或者符合正常人审美意识的标准。在本案中，管明娣在一审中已列明待交付房屋存在诸多精装修问题，比如抽水马桶漏水、厨房门框明显损坏、地砖和卫生间墙砖存在明显色差以及在进门后小房间堵墙结构存在差异等质量问题。因碧桂园公司没有及时整改，更没有在合同规定的期限内将以上房屋交付给很容易明娣使用；3.碧桂园公司在回答法庭提问时，认为2016年5月24日房屋已经经过综合验收，综合验收是不包括精装修在内的行政机关对已竣工房屋的验收，此时房屋还没有进入装修状态。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。管明娣向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即对管明娣订购的仪征碧桂园漫绿苑1幢2单元208房屋进行整改维修至符合交付的条件；2.判令碧桂园公司限期交付管明娣所订购的仪征碧桂园漫绿苑1幢2单元208房屋；3.判令碧桂园公司承担自2016年12月31日起至实际交付合格商品房之日止按日万分之三计算的违约金；4.判令碧桂园公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：管明娣与碧桂园公司于2016年2月28日签订商品房买卖合同1份。该合同约定：管明娣购买碧桂园公司开发的仪征碧桂园漫绿苑1幢2单元208号商品房1套，建筑面积共111.79㎡，其中，套内建筑面积86.32㎡，公摊面积25.47㎡，每平方米单价6243.87㎡，总金额698002元；合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月30日前，依照有关规定，将具备已办理当地规定的商品房住宅小区交付备案手续，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按视为出卖人已按期交付的方式处理；第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件四补充协议书第四条第5款约定方式处理，即买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还要赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼；第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承当相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；该商品房买卖合同附件三为装饰、设备标准。2016年2月28日，碧桂园公司与管明娣另行签订补充协议书两份及委托办理权属登记协议书1份，对房屋的权利状况、逾期付款责任、交付条件和交付手续、逾期交付责任、商品房质量及保修责任等做了细化，根据补充协议书的约定，该商品房交付时应当符合合同约定的交付条件，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付，具体装饰、设备的品牌，根据供货情况由出卖人在约定范围内确定，买受人无异议；该商品房达到本条上述约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；该商品房质量及保修责任与合同不一致的，以本条约定为准；保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同；该商品房因买受人原因逾期交接的，出卖人自合同约定的该商品房交付期限届满之次日起按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任；出卖人在履行保修、修补责任过程中，需要买受人配合、协助的，买受人应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求；若买受人不进行配合，协助而导致出卖人无法履行保修、修补责任的一切法律后果，出卖人不承担；双方一致同意将商品房买卖合同第八条约定的该商品房交付条件变更为：出卖人已向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的交付条件以本条约定为准。2016年2月27日、2月28日、3月17日、4月25日，管明娣分别支付了定金10000元、预收购房款130002元.预收购房款558000元、契税13960.04元。本案在审理过程中，对案涉房屋进行实地查勘，除了少许客厅地面瓷砖、卫生间墙面瓷砖存在微弱反光色差及是否存在迟延交房外，其他瑕疵已解决或碧桂园公司承诺予以解决。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人依法签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。关于管明娣提出的诉讼请求中除要求碧桂园公司限期交付房屋并承担约定违约金外，管明娣并未提供确凿证据证明案涉房屋存在住宅质量问题，其提供的照片仅能反映出系装饰装潢上的瑕疵；同时，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，管明娣未能提供证据证明除其所主张的碧桂园公司迟延交房外的其他问题属于商品房地基基础、导致无法正常居住的质量问题及与合同约定标准不一致的问题，如果确属其他问题，管明娣作为商品房的买受人有权在收楼后要求出卖人承担保修责任，并承担相应的保修费用。至于管明娣认为碧桂园公司延迟交付房屋，应据此承担合同约定的违约金，碧桂园公司虽抗辩房屋已交付，但未提供已交付房屋的相关证据，且双方一致确认涉案房屋尚未实际交付，可见碧桂园公司答辩意见前后矛盾，鉴于其未提供书面通知买受人办理交付手续或买受人拒绝接收的相关证据，违反了合同约定，应依法承担违约责任。管明娣主张的违约金标准，碧桂园公司未提出予以调整，且符合合同的约定，依法予以支持。碧桂园公司承担违约金后，还应当履行交付房屋之义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用解释》第二百五十八条第二款之规定，判决如下：一、碧桂园公司于一审判决生效之日起10日内向管明娣交付仪征碧桂园漫绿苑1幢2单元208号房屋；二、碧桂园公司于一审判决生效之日起10日内向管明娣支付自2016年12月31日至实际交房之日期间每日按已付房款698002元的万分之三的违约金；三、驳回管明娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，依法减半收取638元，由碧桂园公司负担；此款管明娣已垫付，由碧桂园公司于一审判决生效之日起10日内给付管明娣。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人碧桂园公司提交的证据有：1.买卖合同重要事项告知书一份，证明：双方已经明确约定管明娣有义务在2016年12月30日前往碧桂园公司销售中心办理相关的收楼手续；2.钥匙借还记录表两份，证明：管明娣分别于2016年12月31日和2017年4月7日前往碧桂园公司处领取案涉房屋的钥匙，查验案涉房屋，但其最后并没有办理收楼手续，而是将钥匙退还给碧桂园公司；3.短信通知的截图一份，证明：碧桂园公司于2017年1月17日通过短信方式向管明娣的手机号139××××9622发送通知，告知其临近春节放假，碧桂园公司办理收楼手续工作人员的工作时间及相关联系电话，方便管明娣前来办理收楼手续。管明娣对碧桂园公司提交的证据质证意见为：对证据1的真实性予以认可，但是该告知书与商品房买卖合同中的通知义务相悖，不能代表收房通知书；对证据2上管明娣的签字是其本人所签。管明娣在得知其他业主收到收房通知后就去碧桂园公司处查验自己的房屋是否具备交付条件，因碧桂园公司所建房屋存在质量问题而导致群体业主共同反映质量问题，同时对装修房屋提出整改要求，这两份表格上已列明维修等具体事实，该证据不能证明管明娣收到了碧桂园公司交房通知之事实；对证据3的真实性不予认可，未收到该短信。被上诉人管明娣提交的证据有：其他业主期楼收楼通知书及邮寄信封各一份，证明：碧桂园公司对待每位业主所购房屋具备交付条件后都会书面通知对方收楼，但本案中碧桂园公司从未发过书面通知给管明娣。碧桂园公司对管明娣提交的证据质证意见为：对该证据的真实性、合法性认可。因与涉案房屋不是同一楼栋，对关联性不予认可。本院对双方当事人提交的证据认证如下：对碧桂园公司提交的证据1、2的真实性予以确认，但不能达到碧桂园公司的证明目的；对证据3，因管明娣对其真实性不认可，且碧桂园公司亦无其他证据相印证，故本院对该证据的真实性不予确认。对管明娣提交的证据，因碧桂园公司对其真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：碧桂园公司是否构成逾期交房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。本案中，碧桂园公司与管明娣依法签订了商品房买卖合同后，管明娣亦依约支付了房款，但碧桂园公司未有证据证明依约向管明娣交付了案涉房屋。依据合同约定，碧桂园公司已构成违约，应当承担相应违约责任。尽管碧桂园公司上诉提出其按约已向管明娣发出了书面交房通知，但其提交的证据不足以证明该事实。碧桂园公司上诉又提出，双方在签订合同时约定了买受人于2016年12月30日前往碧桂园公司销售中心办理相关收楼手续。对照商品房买卖合同约定，是约定出卖人应当在2016年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，然而此约定是出卖人应履行的义务，非出卖人碧桂园公司的合同权利。案涉房屋是否具备交付条件和已经履行交付通知义务，应当由碧桂园公司举证。再则，案涉讼争房屋是装修房屋，非毛坯房，是否具备装修房的交房条件，碧桂园公司未能提交证据证明。对于交付装修房，碧桂园公司不能以2016年5月24日经当地行政主管部门办理商品房建设工程备案验收手续的时间作为已具备交房条件的时间，后续装修后何时具备交房条件，碧桂园公司有义务提交证据证明。二审期间，本院限期碧桂园公司提交案涉房屋装修合同及验收手续等证据，并告知其如举证不能将承担不利法律后果。届期后，碧桂园公司未能举证，故本院对碧桂园公司的上诉请求不予支持。综上，碧桂园公司提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276元，由上诉人仪征碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  华桂祥审判员  刘莉莉审判员  李 响二〇一七年十二月二十五日书记员  朱思佳附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。