杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭下民初字第00599号
原告（反诉被告）：浙江省交通运输厅招待所。
法定代表人：朱定。
委托代理人：钱伍全。
被告（反诉原告）：杭州恒升酒店管理有限公司。
法定代表人：陈晓。
委托代理人：李迎春、梁生东。
原告浙江省交通运输厅招待所（下称交通厅招待所）为与被告杭州恒升酒店管理有限公司（下称恒升酒店）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。恒升酒店在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议。本院审查后裁定予以驳回。恒升酒店不服该裁定，上诉于杭州市中级人民法院。杭州市中级人民法院以（2015）浙杭辖终字第714号民事裁定驳回上诉，维持裁定。后恒升酒店在举证期限内向本院提起反诉，本院受理后，对本诉与反诉合并进行了审理。2015年7月30日，本院组织双方进行证据交换，恒升酒店当庭提出对租金进行司法鉴定的申请。本院准许后委托坤元资产评估有限公司对案涉房地产的年租金进行评估。2015年10月15日，恒升酒店撤回鉴定申请。2015年10月29日，本院公开开庭审理了本案。交通厅招待所委托代理人钱伍全，恒升酒店委托代理人李迎春、梁生东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）交通厅招待起诉称：2009年8月24日，原、被告双方订立租赁合同一份，主要约定：由原告将位于杭州昌化路XX号内的房屋及其附属住宿、参与、娱乐等设备、设施、物品出租给被告，用于被告经营宾馆。租赁期限从2009年8月26日至2014年11月25日止，即5年3个月，年租金为210万元，由被告承担水电气等费用及国家规定的各种税费。租赁期满本合同终止。租赁期满或者解除合同时，被告应当把租赁物及设备设施无偿移交给原告。租赁期满前三个月被告配合原告做好跟班交接工作，商定交接事项。如被告违反上述约定，原告有权从100万元租赁保证金中没收50万元。发生纠纷，向租赁物所在地人民法院起诉。合同订立后，双方合作良好。但从2014年下半年起，被告以种种理由不配合商定、办理交接事项。原告在租赁合同期满前后已多次向被告强调腾房交接，但被告一直置若罔闻。2014年10月31日，浙江中州资产评估有限公司对原告涉案房产年租金进行评估，确定年租金为423万元。迄今为止，被告拖延腾房已近半年，致使原告不能按照年租金423万元取得收益。被告理当依法承担违约责任并赔偿原告租金损失，原告无奈之下起诉至法院，请求判令：1.被告立即从其租赁的杭州市昌化路XX号房屋腾退；2.被告支付原告资产占用费87.5万元（暂自2014年11月26日计算至2015年4月26日止，按照年租金210万元计，此后至实际腾退之日止的资产占用费仍需支付）；3.被告赔偿原告损失88.75万元（暂自2014年11月26日计算至2015年4月26日止，按照年租金423万元与210万元之差计，此后至实际腾退之日止的资产占用费仍需赔偿）；4.被告支付原告违约金50万元；以上2、3、4项合计226.25万元；5.本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）答辩称：一、关于判令被告立即腾退的请求。1.根据浙江省房屋租赁管理条例之规定，承租人对到期租赁物有优先承租权，并根据合同要求，进行装修改造。2.2014年9月被告曾依据原告负责人通知，提交了继续租赁招待所的报告，至2015年3月1日原告超过三个月未做实质性表态，被告认为系原告默认被告继续租赁，被告支付原告续租金210万元，原告也予以收取，应认定原告同意被告继续承租。原、被告之间系经营性租赁，符合商业效力规律。3.原告相关负责人明确同意原租赁合同到期后，被告有续租权利，2014年9月被告提交的续租请求报告系根据原告表示作出，被告已支付2015年的租金，原告也予以实际收取，原、被告符合继续承租租赁物的条件，原告无权要求被告再支付租金。二、原告委托没有司法鉴定资质的单位对涉案物业进行鉴定，不符合法律规定，评估报告采取与其他物业的租金进行比较，没有科学性。原、被告存在继续存在租赁关系，应按照原合同继续履行，被告无需另行支付占有使用费。三、关于50万元违约金，根据租赁合同约定，原告应主动连本带利退还保证金，但原告无退还的行动和意思表示，原告违约在先，被告无须支付违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。
被告（反诉原告）恒升酒店反诉称：2009年8月24日，原、被告双方订立租赁合同一份，主要约定：由原告将位于杭州昌化路XX号内的房屋出租给被告，租赁期限从2009年8月26日至2014年11月25日止，其中前三月为被告装修期，免租金；年租金为210万元，由被告承担水电气等费用及国家规定的各种税费，并约定其他相关权利义务。2011年12月26日双方签订补充协议一份，自2010年12月起被告向原告支付停车场使用费47万元，并约定相关权利义务。合同签订后，被告对涉案房屋投入大量资金进行装修。合同及补充合同签订后，被告已如期如约履行合同义务，而原告存在诸多违约行为：租赁物使用面积不符合约定，被告无奈替原告多交各项税费，原告还多收取被告一年的停车场使用费52万元。合同签订还约定，租赁期满后，被告有权优先承租租赁物，以保证被告收回收益。被告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告在同等条件下继续租赁该宗物业（租期5年，年租金210万元）；2.返还被告替原告代缴的各项税费128.74万元，原告违约多收的停车场租赁费52万元，以及因面积不实多收的租金12.04万元，三项共计192.78万元，以此折抵续租期间的相应租金；3.由原告承担反诉诉讼费用。
原告（反诉被告）交通厅招待所针对反诉答辩称：一、关于是否租赁的问题，根据双方签订的租赁合同第八条第（四）项约定，第八条第（十一）项约定、第十一条第（九）项约定，本案中由于双方明确约定了租期，2014年11月25日租赁期满，被告要求在同等要求继续承租租赁物，无事实和法律依据。同时也不存在被告提出的原告有默示行为。二、租赁合同明确约定，租赁水电燃气、通讯等费用，均由被告交纳。2009年11月4日被告给原告的函件中，也是这样报价的，应缴的土地收益金及房产水费由被告承担。被告提交给原告的报告中，再次明确，原由恒升酒店缴纳的房租电费、水费等一切费用仍由恒升酒店承担。可见，租赁合同签订前后，被告均承诺承担一切税费，被告陈述迫于无奈替原告缴纳各项税费无事实和法律依据。对于停车场租费问题，2011年原、被告签订补充合同，约定2010年12月起，被告每年向原告支付年租金210万元，停车场使用费14万元。被告认为原告多收停车场租费52万元，主张折抵租金，同样是无任何依据。对于房屋建筑面积问题，房屋的房产证明确记载了租赁物的建筑面积，两栋租赁物业总面积6344.04平方米，加上没有登记的房屋面积，共6404平方米，符合租赁合同约定。而土地使用面积，完全符合合同约定，故不存在多收租赁物租金的问题。被告也进行过场地查看，在租赁过程中，被告也未提出异议。综上，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求法庭全部予以驳回。
原告（反诉被告）交通厅招待所针对本诉与反诉，向本院提交了如下证据：
1.租赁合同1份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，该合同已于2014年11月25日期满终止。
2.2015招函字第1号函1份、特快专递回单1份，证明原告已以书面方式，通过特快专递和张贴方式要求被告腾退房屋。
3.资产评估报告书1份，证明2014年10月31日经原告委托，浙江中州资产评估有限公司出具评估报告，本案所涉房产年租金为423万元（该评估报告有效期从2014年9月30日至2015年9月29日），被告拖延腾房已对原告造成重大损失。
4.杭下字第8140号房屋所有权证1份、杭房权证下字第××号房屋所有权证1份、杭下国用（1993）字第1062号国有土地使用证1份，证明原告对涉案地产享有合法的权益。
被告（反诉原告）恒升酒店针对本诉与反诉，向本院提交了如下证据：
1.租赁合同1份，证明租赁事实。
2.补充合同1份，证明租赁事实。
3.房屋产权证书1份，证明出租人交付租赁物面积与合同约定不一致。
4.关于继续租赁招待所的请求报告1份，证明承租人在租赁合同到期前已提前请求继续租赁的事实，原告也明确已收到该报告。
5.浙江省房屋租赁条例1份，证明优先承租权依法受保护。
6.保证金收据1份，证明出租人收取保证金，且于租赁期满还没有退保证金的事实和默示意思表示。
7.2015年租金汇款凭证1份，证明出租人实际收取承租人2015年租金的事实，表示原告同意被告继续承租。
8.房屋租赁费发票1份，证明承租人多交2010年房屋租赁费5万元的事实。
9.停车场租费发票1份（2011年11月30日开具），证明承租人实际交付停车场租费，且承租人多交2010年停车场租费47万元的事实，不在双方补充协议内。
10.土地年租金合同书和支付凭证1份，证明承租人替出租人缴土地年租金的事实，合同并未约定要求被告缴纳该部分费用。
11.付款清单1份，证明承租人支付的款项。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告（反诉被告）交通厅招待所提交的四组证据，恒升酒店对证据1的三性无异议，对证明对象有异议，原告违约在先，合同并未在2014年11月25日期满终止。对证据2函的三性均无异议，对证明对象有异议，该函证明原告违约在先。对证据3的三性均有异议，本评估报告非经浙江省高级人民法院名单中确认的有评估资质的评估机构所出具，评估方法不科学，对其有异议。对证据4的真实性无异议，但认为产权证所记载的面积少于合同约定的面积。本院对证据1、2、4的效力予以确认。证据3恒升酒店对评估机构的资质提出异议，并当庭提出重新鉴定申请，本院准许后委托坤元资产评估有限公司进行重新鉴定，但鉴定过程中恒升酒店要求撤回鉴定申请。本院认为即使评估机构浙江中洲资产评估有限公司不在浙江省高级人民法院确认的名单上，也不能以此认定该公司不具有相应的资质，交通厅招待所提交的该评估报告附有该评估机构的资产评估资质证书和评估人员的注册资产评估师证书，恒升酒店在重新鉴定过程中要求撤回鉴定申请，又不能提交充分证据证明该评估报告程序严重违法、结论明显依据不足，故对恒升酒店的抗辩不予采信，对该证据的证明力予以确认。
被告（反诉原告）恒升酒店提交的十一组证据，交通厅招待所对证据1、2的真实性均无异议，52万元系停车场地租赁费。对证据3的真实性无异议，对于租赁面积，不能光看产权证，出租的租赁物还包含没有产权证的传达室，搭建的厨房等，且210万元年租金并非按照房屋的建筑面积来计算，还包括附属的设备、设施、物品。对证据4，报告交通厅招待所已收到，但并未同意续租，交通厅招待所多次要求恒升酒店腾退。对证据5，该条例在2009年11月27日已被省人大常委会废止，故不存在优先承租权受地方法规保护的说法，且法律和司法解释也无优先承租权的规定。对证据6无异议，交通厅招待所已收到保证金，但没有退还不等于默示继续租赁的事实，没有退还保证金是因为恒升酒店还有资产占用费、损失未支付，根据租赁合同约定，保证金是在没有纠纷的情况下退还，目前显然不符合退还条件。对证据7的真实性无异议，恒升酒店汇款210万元时未说明系2015年的租金，交通厅招待所收到后也发函给恒升酒店，让其明确该笔款项的性质，如果是租金，会退还恒升酒店，这不能表示交通厅招待所同意续租。对证据8、9的真实性无异议，但不存在多收5万元租金的说法，租金一直按照210万元计算，5万元和47万元是停车场租金，并无多收情况。对证据10的真实性无异议，但该笔费用按照租赁合同约定，应由承租人支付，实际已包含在国家税费和水电气等费用的约定内，不存在恒升酒店受胁迫替交通厅招待所支付的说法。对证据11，该证据不符合证据形式，系被告单方制作，与本案无关。本院对证据1、2的效力予以确认。证据3、4的真实性予以确认。证据5已废止，故不予确认。证据6的真实性予以确认，但交通厅招待所在合同期满后未将保证金退还，并不能推定其有继续出租的意思表示，故对待证内容不予确认。证据7的真实性予以确认，该210万元系恒升酒店主动支付的单方行为，且汇款时未注明款项用途，不能以此证明交通厅招待所同意续租的事实，故对于恒升酒店的待证内容不予确认。证据8、9的真实性予以确认，对于已经支付的租金及停车场地租赁费是否多付，需结合其他证据综合认定。证据10的真实性予以确认。证据11系恒升酒店单方制作的清单，形式要件不符合证据规则的规定，故不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2009年8月24日，交通厅招待所与恒升酒店签订《租赁合同》，约定：交通厅招待所将位于杭州昌化路XX号内的房屋6404平方米、土地使用权3178.48平方米及其附属住宿、餐饮、娱乐等所有设备、设施、物品出租给恒升酒店用于经营宾馆。租赁期限为五年三个月，从2009年8月26日至2014年11月25日止，其中前三个月为恒升酒店装修期，免收租金。年租金为210万元。合同签订后三日内移交租赁物，恒升酒店支付保证金100万元，如双方无合同纠纷，待租赁期满交通厅招待所连本带息（按银行同期存款利率）退还保证金。租赁期内的水、电、燃气、通信等一切费用和国家规定的各种税费由恒升酒店承担，必要时交通厅招待所可以协助恒升酒店交纳。合同第八条约定了恒升酒店应当履行的合同义务，其中第（十一）项约定：租赁期满前三个月恒升酒店配合交通厅招待所跟班交接工作，商定交接事宜。合同第十一条第（八）项约定如恒升酒店存在违反合同第八条约定行为的，交通厅招待所有权解除合同，同时有权没收租赁保证金50万元，恒升酒店应按要求将租赁物交还给交通厅招待所，交通厅招待所按恒升酒店实际使用时间计收租金，并无息退还剩余租赁保证金，装修改造资金不再补偿。合同第十一条第（九）项约定租赁期满，合同终止。2011年12月26日，双方签订一份《补充协议》，同意自2010年12月起，恒升酒店每年向交通厅招待所支付房屋租借费215万元，停车场使用费47万元。原商定的由恒升酒店自行交纳的水电等各项费用仍由恒升酒店负责。此合同自2010年12月1日起生效。合同订立后，双方合作良好。2014年9月，恒升酒店向交通厅招待所提交了一份《关于继续租赁招待所的请求报告》，请求交通厅招待所同意将招待所续租给恒升酒店，恒升酒店愿意按交通厅招待所的要求提高租金或场地设备租金。2015年3月5日恒升酒店委托杭州恒定酒店管理有限公司向交通厅招待所汇款210万元。交通厅招待所收到该款后，向恒升酒店发函，要求其明确该笔资金的性质，如果是2015年度的租金，则要求恒升酒店立即到交通厅招待所办理退款手续，否则后果自负，函还要求恒升酒店立即腾退房屋，并支付从2014年11月26日到实际腾退之日的资产占用费并承担相应的违约责任。2014年9月30日，交通厅招待所委托浙江中洲资产评估有限公司对位于杭州市下城区昌化路8号非住宅房产的年毛租金进行评估，2014年10月31日，浙江中洲资产评估有限公司出具一份《资产评估报告书》，评估结论为年毛租金423万元（含地下室、停车场的价格）。
另查明，自2010年起，恒升酒店每年向交通厅招待所支付房屋租金215万元，支付停车场租费47万元，2010年12月30日至2014年8月15日，代为交通厅招待所交纳土地年租金1287431.24元。
本院认为：交通厅招待所与恒升酒店之间所签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故对双方均有约束力。交通厅招待所与恒升酒店在合同履行期内均未出现争议或纠纷，但合同租赁期限届满后，双方因续租事宜产生了争议。结合本诉原告与反诉原告的诉请，本院归纳双方的争议焦点为：
一、2014年11月25日合同约定的租赁期限届满后，交通厅招待所与恒升酒店是否就租赁物的续租事宜达成合意。交通厅招待所认为根据合同约定，租赁期满合同即终止，其不同意恒升酒店继续租赁，故不可能与恒升酒店达成续租合意。恒升酒店则认为其在2014年9月即租赁期限届满前书面向交通厅招待所提出了续租的请求，而交通厅招待所超过三个月未作答复，系以默示的方式表示同意，并收取了恒升酒店2015年的租金，故原双方之间的租赁合同继续履行。对此本院认为，租赁合同第十一条第（九）项明确约定：租赁期满合同终止，即双方的租赁合同到2014年11月25日已经终止。恒升酒店如果希望继续承租该租赁物，应当与交通厅招待所建立新的合约，双方通过自由协商，共同确立新的权利义务关系。合同法第十三条规定，当事人订立合同，应采取要约、承诺方式。而本案中恒升酒店在2014年9月向交通厅招待所发出的书面函件，包含了与交通厅招待所建立租赁关系（续租）的意思表示，但对于租赁期限、租金等租赁合同成立必须具备的内容，并未予以明确，交通厅招待所收到该函件后，没有作出任何书面承诺。而恒升酒店于2015年3月向交通厅招待所账户汇款210万元，完全系其单方行为，交通厅招待所在收到该款后，明确告知恒升酒店，如果该款是2015年度的租金，则要求其立即办理退款手续，并要求恒升酒店立即腾退房屋。交通厅招待所的该函件，已对恒升酒店要求继续承租案涉租赁物的请求作出回应，即不同意续租，也不再与恒升酒店建立新的房屋租赁关系。综上，恒升酒店认为其享有优先承租权，且双方达成续租合意的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于庭审中交通厅招待所自认当时双方经协商后交通厅招待所同意租赁期限延长至2015年春节，故对于原租赁合同的租赁期延长至2015年2月19日止，在此期间原租赁合同继续有效的事实，本院予以确认。
二、针对交通厅招待所的各项本诉请求，本院认为：1.租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后状态。交通厅招待所与恒升酒店的租赁合同已于2015年2月19日终止，恒升酒店继续占有案涉租赁物，缺乏合同依据，其行为已构成违约，故对于交通厅招待所要求恒升酒店立即腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。2.关于恒升酒店应支付的租金及房屋使用费。依照原租赁合同及补充协议约定的标准，房屋加停车场的租金每年共计262万元，故2014年11月26日至2015年2月19日（计85天）恒升酒店实际产生的租金61.0137万元。2015年2月20日起房屋因租赁合同已经终止，此后恒升酒店继续占有使用房屋，已对交通厅招待所造成财产损失，故应赔偿交通厅招待所相应的经济损失。2015年2月20日起至房屋腾退之日的房屋使用费，交通厅招待所主张以浙江中洲资产评估有限公司评估报告的评估结论作为计算标准，对此恒升酒店提出异议，并要求重新评估，但在评估过程中恒升酒店撤回重新评估申请，又未提交其他足以反驳浙江中洲资产评估有限公司评估结论的依据，故交通厅招待所主张按年租金收益423万元计算2015年2月20日起的房屋使用费，本院予以支持，房屋使用费暂计至2015年5月31日（计100天）为115.8904万元。恒升酒店于2015年3月5日汇至交通厅招待所账户的210万元，其在庭审中明确款项的性质属于向交通厅招待所支付的租金，因双方在本案中均未就该笔款项提起主张，故可由双方自行结算处理。3.恒升酒店在合同期满后未与交通厅招待所及时办理房屋交接手续将房屋腾空后归给交通厅招待所，交通厅招待所要求没收保证金50万元作为违约金，具有合同依据，本院予以支持。剩余保证金50万元待双方纠纷处理完毕后由交通厅招待所无息退还给恒升酒店。
三、针对恒升酒店的各项反诉请求，本院认为：1.恒升酒店主张其享有优先承租权，要求在同等条件下继续租赁案涉租赁物，但其提出的优先承租权并无法律上的依据，故对于恒升酒店的第1项反诉请求，本院不予支持。2.恒升酒店主张交通厅招待所返还的税费，在本案中是指交通厅招待所应向杭州市国土资源局交纳的土地年收益，该土地年收益在双方租赁关系存续期间实际均由恒升酒店承担。租赁合同约定租赁期内的水、电、燃气、通信等一切费用和国家规定的各种税费由恒升酒店承担，该条约定中的税费虽未写明系土地年收益，但从双方实际履行的情况来看，应当包括土地年收益，合同期限内恒升酒店也从未对此提出异议，每年均按期承担了该税费。同样，恒升酒店主张返还的停车场租赁费及租金，也均系双方协商一致后恒升酒店已实际支付的费用，恒升酒店在合同期限内也未主张交通厅招待所多收了相关租金。交通厅招待所与恒升酒店之间的地位是平等的，缔约过程、合同内容及方式均表现了双方的自由意志，恒升酒店在合同期满终止后，以自己系弱势方为由提出其已履行的合同义务并非出于自愿，没有事实依据，也有违民事活动中应遵循的诚实信用原则。故恒升酒店的第2项反诉请求，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将案涉租赁物即杭州市昌化路XX号房屋腾退归还给原告（反诉被告）浙江省交通运输厅招待所；
二、被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江省交通运输厅招待所支付租金61.0137万元；
三、被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江省交通运输厅招待所支付房屋使用费115.8904万元（暂计至2015年5月31日，此后按年租金收益423万元计算至房屋实际腾退之日）；
四、被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江省交通运输厅招待所支付违约金50万元；
五、驳回原告（反诉被告）浙江省交通运输厅招待所的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24900元，因适用简易程序减半收取12450元，财产保全费5000元，反诉案件受理费11075元，均由被告（反诉原告）杭州恒升酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 员 叶东晓
二〇一五年十一月六日
代书记员 陈腾超