海南省海口市美兰区人民法院	民 事 判 决 书	（2016）琼0108民初1024号	原告：范杰，男，1962年7月23日出生，汉族，现住四川省成都市，身份证号码：51010419620723XXXX。	被告：刘越峰，男，1980年11月20日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：22010319801120XXXX。	被告：陈德彭，男，1961年3月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市，身份证号码：21040219610314XXXX。	原告范杰诉被告刘越峰、陈德彭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范杰，被告刘越峰、陈德彭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告范杰诉称：海口市人民大道74号八菱大厦一层101号房屋系被告刘越峰的房产，刘越峰于2014年底将该房以12万元价格卖给被告陈德彭，陈德彭支付了全部购房款但没有取得房屋所有权证书。2015年12月9日，被告刘越峰和陈德彭与原告签订了房屋买卖合同，将该房屋以10万元价格卖给原告，约定陈德彭督促刘越峰在五个工作日内办理完成房屋产权转移登记手续。随后，在原告反复催促下，分别于2015年12月22日和2015年12月29日缴纳了房屋买卖相关的税费。2015年12月31日上午，原告范杰与被告刘越峰、被告陈德彭、刘越峰之妻王海燕等一行四人去房屋产权登记中心正式办理房产过户，但是，由于被告刘越峰的身份证过期失效，房屋产权转移登记没有完成，只能等待刘越峰办理身份证换新以后再办理转移登记。	2016年1月21日，两被告与原告协商议定并由三人签字认可：在被告刘越峰保证最迟在2016年2月份凭换发的身份证办完产权过户的情况下，原告支付购房款8.4万元（包括定金4000元转为购房款），被告将房屋交付给原告，在最终完成产权过户手续后，原告再支付最后的1.6万元给被告。随后，原告当日支付了约定的款额，被告于2016年1月24日向原告交付了房屋。但是，被告没有在承诺的2016年2月份办理产权过户手续。现在已是2016年4月份，原告反复催促被告，但是没有实效。特诉请：1、判令被告限期办理涉案房屋产权转移登记；2、被告承担违约责任向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。	因被告已经办理了涉案房屋过户手续，因此原告现仅主张两被告按《房屋买卖合同》约定承担违约连带责任向原告支付违约金55500元。违约金55500元的计算方式为：根据《房屋买卖合同》第四条、第六条、第七条，被告刘越峰未及时交付房屋将向原告支付逾期违约金，被告陈德彭承担连带责任。违约金从2015年12月17日开始计算至2016年4月7日，共计111天，每日按照总房价的千分之五支付违约金。原告认为，被告违反了房屋买卖合同的约定，致使原告不能及时取得房屋产权登记，损害了原告的合法权益。特变更诉请为：1、判令两被告按《房屋买卖合同》约定承担违约连带责任向原告支付违约金55500元。2、本案诉讼费用全部由被告承担。	被告陈德彭辩称：一、关于原告范杰所提出的未按合同约定时间办理过户手续给其造成的损失的问题，被告陈德彭认为本案争议的房屋系被告刘越峰名下的，过户手续的办理应由被告刘越峰协助原告范杰办理，被告陈德彭没有能力协助范杰办理过户手续，逾期过户产生的违约金与被告陈德彭无关，被告陈德彭已经尽量协助范杰办理的被告陈德彭能办理的所有相关事项。二、涉案房产的产权证书已办理到原告范杰名下，但其尚欠被告陈德彭房屋款16000元未支付，要求原告范杰支付欠款利息。三、请求贵院撤销对被告陈德彭的起诉，本案争议房屋不在被告陈德彭名下，此案与被告陈德彭没有任何关系。综上所述，原告范杰的诉讼请求与被告陈德彭无关，不符合法律规定，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告陈德彭的合法权益，维护正常的经济秩序。	被告刘越峰辩称：2016年1月下旬，被告刘越峰和范杰、陈德彭一起去办理房产过户，但房产局告知被告刘越峰的身份证过期，无法办理房产过户。2016年2月份的时候，陈德彭生病需要治疗就耽误了房产过户。2016年3月，被告刘越峰和原告通过电话，告知原告身份证过期了，原告也是知道该情况，并且表示理解。直至2016年4月份，被告刘越峰的新身份证才办下来，被告刘越峰就通知原告去办理房产过户。被告刘越峰没有故意拖延办理房产过户，而是由于身份证过期才导致延迟办理房产过户。其后，双方又协商一致推迟办理过户事宜，原告是知情的，被告刘越峰不存在故意拖延办理过户的情形。被告刘越峰没有收取原告的房款以及押金。在2016年4月7日，被告刘越峰就将房产过户给原告。综上，原告主张的诉请不合理。	经审理查明：被告刘越峰原为海口市人民大道74号八菱大厦一层101房的房屋所有权人（房权证号：HK24XXXX）。2015年12月2日，原告与两被告签订《购房定金条款》一份，该条款主要载明：两被告收到原告购买海口市人民大道74号八菱大厦一层101房的购房定金4000元。2015年12月9日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：原告向两被告购买位于海口市人民大道74号八菱大厦一层101房，房屋建筑面积34.01平方米，购房总价为10万元；原告向两被告支付购房定金2万元，办理过户时定金冲抵购房款；两被告应在合同生效之日起五个工作日内将涉案房屋过户至原告名下；如两被告未按合同约定办理产权过户登记或及时交付房屋的，每逾期一日，按照购房总价款的千分之五向原告支付违约金；如两被告任何一方对原告构成违约，应先向原告承担连带责任之后，再另行划分责任。	上述合同签订后，原、被告曾多次相约到房管部门办理涉案房屋过户手续，但均因被告刘越峰的妻子未到场签字、被告刘越峰的身份证过期未及时补办等被告方面的原因造成房屋产权无法按时过户。于是，经双方再次协商约定，在被告刘越峰书面承诺最迟于2016年2月份办理完产权过户手续的前提下，原告于2015年1月21日向被告陈德彭支付购房款8万元，被告陈德彭于2015年1月24日将涉案房屋交付给原告使用。其后，因被告再次催告办理产权过户无果，原告遂于2016年4月1日诉至本院成讼。本案审理过程中，两被告于2016年4月7日将涉案房屋过户至原告名下，但双方就逾期过户的违约问题无法达成一致意见。被告向本院表示，原、被告就房屋买卖合同所约定的逾期办理房屋过户的违约金过高，要求本院依法予以调整。	本院所确认的上述事实，有《海口市政府服务中心受理通知书》、购房定金条款、《房屋买卖合同》、销售不动产统一发票、房地产买卖契约和缴费单、房屋产权转移申请书、补充协议，以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭进行质证和本院的审查，可以采信。	本院认为：一、关于合同效力及违约责任的确定问题。原告与两被告于2015年12月9日签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，双方均应严格依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，《房屋买卖合同》约定，原告应向两被告支付购房定金2万元，两被告应在合同生效之日起5个工作日内将涉案房屋过户至原告名下。然而，签订《房屋买卖合同》之后，原告实际仅向两被告支付购房定金4000元，因此，原告存在未能足额支付购房定金的情况在先，被告有权拒绝履行其后交房和办证的合同义务。故原告要求被告支付合同生效之后至原告足额支付购房定金之前的逾期办理过户违约金的诉讼请求无相关的事实与法律依据，本院不予支持。	其后，经双方再次协商约定，原告于2015年1月21日向被告陈德彭支付购房款8万元，被告刘越峰向原告保证最迟于2016年2月份办理完产权过户手续。但是，两被告未能履行承诺，直至2016年4月7日才将涉案房屋过户至原告名下。因此，被告在二次约定之后未能履行承诺，已经构成违约，原告有权要求其承担自2016年3月1日至2016年4月6日期间逾期办理房屋过户的违约金。	二、关于违约金标准调整及违约金计付问题。《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未举证证明其因被告违约而造成的实际损失。根据我国关于借贷利息的最高上限计算，原告与被告约定逾期办理过户手续则每日给付相当于购房总价款千分之五的违约金的支付标准已明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，如双方当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院综合考虑到被告于2015年1月24日将涉案房屋交付给原告使用的事实，以及被告在诉讼中提出依法调整违约金的申请，依法对违约金的支付标准予以调整为逾期办理过户手续则每日给付相当于购房总价款万分之七的违约金。两被告应以购房总价款10万元为基数，按日万分之七的标准向原告支付自2016年3月1日至2016年4月6日期间（共计37天）逾期办理房屋过户违约金共计2590元（10万元×37天×0.7‰）。	综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：	一、被告刘越峰、陈德彭应自本判决发生法律效力之日起十五日内连带向原告范杰支付违约金2590元。	二、驳回原告范杰的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费人民币2300元，由原告范杰负担2240元，被告刘越峰、陈德彭负担60元。	如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。																											审 判 长 庄鑫斌													人民陪审员 吴崎霞													人民陪审员 王巧玲													二〇一六年六月二十三日													书 记 员 李平湖													速 录 员 吴 静																																										 																附：相关法律及司法解释条文	《中华人民共和国合同法》	第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。	……	第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。	约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。	当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。	《最高人民法院关于使用	若干问题的解释（二）》	第二十九条……	当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。																											审核、撰稿：庄鑫斌 校对： 印刷：																															海南省海口市美兰区人民法院   2016年 月 日印制																（共印份）