福建省三明市梅列区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0402民初1070号
原告：福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。
法定代表人：林国勋，董事长。
委托诉讼代理人：潘长辉，福建邱宁江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。
被告：李凤娥，女，成年，汉族，住三明市梅列区。
原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）与被告李凤娥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海欣物业公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼，被告李凤娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海欣物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令李凤娥支付拖欠的物业费1850.4元（从2013年3月15日计至2016年3月14日）；2.判令李凤娥支付违约金2096.84元（按0.5%/日标准，从2013年3月15日计至2016年3月14日，此后继续计算至款清之日）。诉讼过程中，海欣物业公司变更第二项诉讼请求为：判令李凤娥支付违约金277.56元（该违约金按拖欠物业费的15%计算）。事实和理由：2013年3月15日，海欣物业公司与李凤娥所在的梅列区盛景嘉园业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》。该合同对物业管理范围、期限、物业服务内容、双方权利义务、物业服务费、水电公摊费，电梯维保、年检费、违约责任等相关事宜作了约定。根据该合同约定，业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元。如业主违反约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准向海欣物业公司支付违约金。另外，在该合同附件二中对水电公摊费、电梯维保、年检费等计算方式作了明确约定。李凤娥系上述物业服务合同中的盛景嘉园小区10幢136室商品房业主和使用人，该房屋建筑面积51.4平方米。按照法律规定，该物业服务合同对李凤娥具有约束力。海欣物业公司签订物业服务合同后一直为该小区提供物业服务至2016年3月14日，然而李凤娥自2013年3月15日起开始拖欠海欣物业公司物业服务费1850.4元。期间，海欣物业公司曾多次联系李凤娥催要未果。海欣物业公司与李凤娥所在的盛景嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效。李凤娥作为小区业主，依法应当按照合同相关约定，向海欣物业公司支付物业费及相关费用。
李凤娥未做答辩。
海欣物业公司围绕诉讼请求依法向法庭提交盛景嘉园物业服务合同等证据，因李凤娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利，本院对海欣物业公司提供的证据材料予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1.2013年3月15日，海欣物业公司与梅列区盛景嘉园业主委员会签订了《盛景嘉园物业服务合同》，合同对物业管理范围、期限、物业服务内容、双方权利义务、物业服务费、违约责任等相关事宜作了约定。根据该合同约定，业主支付物业服务费的标准为多层住宅每平方米每月0.4元、高层住宅每平方米每月0.8元、商业物业每平方米每月1元。物业服务费从物业交付之日起按季度收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月5日前向海欣物业公司支付物业服务费。如业主违反约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五标准支付违约金。
2.李凤娥系盛景嘉园小区10幢136室商品房业主，该房屋建筑面积52.24平方米。海欣物业公司根据合同约定，为盛景嘉园业主提供各项物业管理服务。李凤娥从2013年3月15日至2016年3月14日拖欠物业费1850.4元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。李凤娥系盛景嘉园业主，海欣物业公司与梅列区盛景嘉园业主委员会签订的《盛景嘉园物业服务合同》对李凤娥具有约束力。海欣物业公司对盛景嘉园小区提供物业管理服务，李凤娥应向海欣物业公司交纳相应的物业管理服务费，故对海欣物业公司要求李凤娥支付拖欠交纳物业服务费的诉讼请求，符合法律规定和当事人约定，予以支持。本案中，李凤娥所有的房屋实际房屋建筑面积为52.24平方米，现海欣物业公司自愿意以房屋建筑面积51.4平方米计算，每月应缴物业费51.4元，系其对权利的处分，予以准许。李凤娥未按合同约定及时支付物业服务费已构成违约，应承担违约责任。物业合同中约定，如业主违反约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按日0.5%计算逾期违约金，但该违约金计算标准过高，虽然海欣物业公司变更该诉讼请求为违约金按拖欠物业费的15%计算，但该计算方式没有法律依据，应调整为按人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。故海欣物业公司要求李凤娥支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。李凤娥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、李凤娥应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司物业管理服务费1850.4元；
二、李凤娥应于本判决生效之日起三日内支付给福建三明海欣物业管理有限公司拖欠物业管理服务费产生的违约金（该违约金以每季度应付物业服务费累计数为基数，自2013年6月6日起按银行同期同类贷款利率的1.3倍计至款项清偿之日止）；
三、驳回福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由李凤娥负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 傅炳林
二〇一八年七月十八日
书记员 张 炎
附：本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。