淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮法商初字第0355号
原告李明。
委托代理人季金楼，江苏宝宇律师事务所律师。
被告淮安市宇恒房地产开发有限公司，住所地淮安�淮安区范集镇腾飞小区2号楼一单元102-103室。
法定代表人杨志明，该公司总经理。
委托代理人张仕国，该公司员工。
原告李明与被告淮安市宇恒房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宇恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李明及其委托代理人季金楼、被告委托代理人张仕国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李明诉称，2010年2月22日原、被告签订房屋订购协议，约定被告将淮安市淮安区范集镇永安路3号楼305房，建筑面积约119.2m2,房屋价格为1650元/m2,总房价为196680元，出售给原告，同日原告交纳定金30000元，被告应在2010年11月30日交付房屋，并于2011年5月30日办理好房产证；但是被告没有按协议履行，2013年2月7日原、被告又订立房屋订购协议，约定被告必须在2014年4月30日前与原告签订购房合同，交付房屋、房产证，如果被告违约，应承担向原告支付每天总房款的1%的违约金。但是被告至今仍没有履行。现请求判决：一、原、被告继续履行2013年2月7日签订的房屋订购协议；二、被告承担违约金7847532元（违约金已自2014年5月1日以总房款196680元为基数，按照每日1%计算至2015年6月3日，以后违约金顺延计算至实际交付房屋之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。
被告宇恒公司辩称，一、原、被告签订房屋订购协议约定，“购房尾款在办理房屋产权证时同时交清，说明签订房屋订购协议时原告知道我公司不具备签订《商品房买卖合同》的资质；二、签订买卖合同后，我公司才具备给原告办理房产证条件，因此双方约定违约金的条款不成立；三、双方约定的违约金过高，违约金应以已交付的147000�为基数，请求依法降低违约金。
经审理查明，2010年2月22日，原告儿子李伟代原告向被告交付购房定金30000元，被告出具收据一份。2013年2月7日，原、被告签订《淮安市楚州区范集镇腾飞小区房屋订购协议书》（以下简称房屋订购协议书），约定：一、乙方（原告）自愿购买永安路3号楼305号房，建筑面积约为119.2平方米，房屋单价为1650元/m2，总价为人民币（大写）壹拾玖万陆仟陆佰捌拾元整，房屋总价优惠壹万元，房屋交付时乙方按房屋总价80%付款，应付人民币壹拾壹万柒仟元整，购房尾款甲方（被告）提交乙方房屋产权证时交清，在此之前甲方必须和乙方同时签订购房合同，甲方提交房屋产权证及有关事项必须在2014年4月30日提供，如果甲方违约应赔偿乙方房屋总价款的每天1%，如果乙方违约应赔偿甲方房屋总价款的每天1%；二、乙方需要按照国家商品房规定内向政府部门缴纳的费用，如：缴纳维修金、契税等应乙方承担的乙方必须承担，在房屋产权交付时必须付清，甲方必须水电太阳能和冷热水管等设施到位。三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，签字后生效。同日原告向被告交付房款117000元。
另查明，2012年8月9日起，被告宇恒公司相继取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2014年4月8日取得《建筑工程施工许可证》、2014年8月4日取得《国有土地使用证》、2014年12月1日取得《商品房预售许可证》。
原、被告双方因履行协议发生纠纷，原告遂诉至本院。
以上事实有原、被告当庭的陈述，以及原告提交的房屋订购协议书一份、收据两份，被告提交的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、《民用建筑可靠性鉴定报告》等证据予以证实。
本案的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋订购协议书是否有效，是否可以继续履行？二、被告宇恒公司是否应该给付原告李明违约金7847532元。
关于第一个争议焦点：原、被告宇恒公司签订的《房屋订购协议书》，属商品房预售合同，系双方真实意思表示，被告宇恒公司已于2014年12月1日取得《商品房预售许可证》，因此合同有效。
关于《房屋订购协议书》继续履行问题，预约的继续履行实质是可否强制缔约问题。对此本院认为本案不可以强制履行缔约。理由是强制缔约有违合同法规定的意思自治原则，有悖于限制强制履行理论。本案是否继续履行经本院主持调解不成，因此，原告请求继续履行本院不予支持。但结合本案，原、被告双方就是否继续签订《商品房买卖合同》可自行协商，按照合同自治原则处理。
关于第二个争议焦点，原、被告订立的《房屋订购协议》系有效合同，合同中约定了具体房号，建筑面积、房屋单价，而且双方在《房屋订购协议》中约定房屋交付时，原告按房屋总价80%付款，购房尾款被告提交原告房屋产权证时交清，在此之前被告必须和原告同时签订购房合同，被告提交房屋产权证及有关事项必须在2014年4月30日提供，如果被告违约应赔偿原告房屋总价款的每天1%，如果乙方违约应赔偿甲方房屋总价款的每天1%；本案中，原告已按约交付购房款，被告宇恒公司于2014年12月1日才取得《商品房预售许可证》，导致未能按约签订购房合同和交付房屋，被告宇恒公司取得《商品房预售许可证》后也无证据证实其通知过原告，要求其签订合同并交付房屋，因此被告因未按约履行已构成�约，应承担相应的违约责任。
关于违约金是以总房价196680元为基数还是以原告已交付的147000元为基数计算问题。对此本院认为，原、被告双方在《房屋订购协议》中约定如一方违约按房屋总价承担违约责任，因此本案应按房屋总价优惠1万元后的186680元为基数计算违约金。
关于原告要求给付违约金7847532元的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”规定，本案中，双方约定按房屋总价款的每天1%承担违约金数额过高，原告在未举证证明损失的情况下，本院酌情以186680元为基数，按照日万分之�自2014年5月1日起计算违约金至本判决确定给付之日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第十二条、一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告淮安市宇恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李明违约金（以186680元为基数，自2014年5月1日起按照日万分之三计算至本判决确定给付之日止）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
本案案件受理费11648元（原告已预交），由原告李明负担10749元，被告淮安市宇恒房地产开发有限公司负担899元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本四份，上诉�江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审 判 长 吴晓梅
人民陪审员 胡 山
人民陪审员 吴云平
二〇一六年六月一日
书 记 员 董桂琴
附页-裁判所依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予�持。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销�方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。