江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣04民终840号
上诉人（原审原告）：南昌东亚信华投资有限公司，住所，江西省南昌市西湖区云锦路508号信华商务中心3#楼写字楼109室。
法定代表人：李世新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓惠芬，该公司员工。
委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹金明，男，1979年9月18日出生，汉族，原住江西省共青城市，现在江西省豫章监狱服刑。
上诉人南昌东亚信华投资有限公司（简称东亚公司）因与被上诉人邹金明商品房预售合同纠纷（一审案由为商品房销售合同纠纷）一案，不服江西省共青城市人民法院[简称共青城法院]（2016）赣0482民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
东亚公司上诉请求：改判邹金明应向东亚公司偿付的担保还款2774787.86元、违约金1227662.20元、备案手续费15345.80元以及一审案件受理费63362元从东亚公司应向邹金明返还的购房款中予以抵扣；另请求上诉费由邹金明承担。
事实和理由：1.东亚公司享有法定抵销权和约定抵销权。本案商品房买卖合同解除后，邹金明应向东亚公司支付的代偿款、违约金等与东亚公司应向邹金明返还的购房款均属金钱债务，且均到履行期限，双方可以依法和依约行使互负到期债务的抵销权。2.一审判决认为东亚公司的债权不具有优先性，但未对此进行说明和论述，系认定事实不清且存在程序错误。案涉15套房屋东亚公司并未向邹金明交付，本案15套商品房买卖合同解除后东亚公司对邹金明形成的债权与第三人对邹金明持有的债权，不符合执行程序中有关债权的处理规定，且第三人对邹金明持有的债权在本案中既不清楚又无人主张；一审判决以没有法律规定的优先权为由否定东亚公司的抵销权，损害了东亚公司在后续执行程序中主张抵销权利。3.邹金明系以按揭贷款方式支付剩余购房款，东业公司为此提供了阶段性担保，而承担担保责任的实质是房款的丧失；一审判决不支持东亚公司行使抵销权，将造成法院以东亚公司的财产清偿邹金明的其他债权人，侵害了东亚公司的合法财产权，一审判决适用法律错误。
邹金明辩称，同意从东亚公司应退还给其的购房款中扣除其应偿还给东亚公司的该公司为其代偿的银行贷款2774787.86元。
东亚公司2016年4月11日向共青城法院起诉请求：1.解除东亚公司与邹金明就南昌市西湖区云锦路508号[信华商务中心]1号楼2910、2911、2912、2913、2914、2915、2916、2917、2918、2919、2920、2921、2922、2923、2924室等15套房屋签署的15份“南昌市商品房买卖合同”；2.邹金明配合办理上述“南昌市商品房买卖合同”备案登记注销手续；3.邹金明向东亚公司支付违约金1227662.20元，且该款从东亚公司应退还给邹金明的款项中直接扣除；4.东亚公司有权将代（邹金明）偿还的（银行按揭款）2774787.86元从应退还给邹金明的款项中直接扣除。东亚公司另请求邹金明承担诉讼费等诉讼相关费用。一审庭审中，东亚公司增加一项诉请，即邹金明向东亚公司支付商品房买卖合同登记备案费15345.80元。
共青城法院一审认定事实：2013年8月10日，东亚公司与邹金明就南昌市西湖区云锦路508号[信华商务中心]1号楼2910、2911、2912、2913、2914、2915、2916、2917、2918、2919、2920、2921、2922、2923、2924室等15套房屋分别签订了“南昌市商品房买卖合同”，约定邹金明以总价6138311元的价格购买上述房产，其中，邹金明当天支付3138311元，余款3000000元通过办理银行按揭的方式支付。上述“南昌市商品房买卖合同”还约定：自东亚公司实际为邹金明垫付月供款或贷款银行从东亚公司账户中扣划邹金明应付的月供款之日起超过60日或邹金明逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，东亚公司有权单方解除商品房买卖合同，邹金明应向东亚公司支付商品房总价款20%的违约金；东亚公司在邹金明配合办理合同登记注销手续、邹金明向东亚公司交付商品房和东亚公司扣除相关费用后（将购房款）退还给邹金明。
2013年10月18日，东亚公司、邹金明与案外人招商银行股份有限公司南昌分行就上述房产分别签订15份“个人购房借款及担保合同”，约定银行向邹金明发放贷款3000000元以支付剩余购房款，还约定了还款期限和利率等内容，东亚公司为此提供连带保证责任。后东亚公司因本案商品房买卖合同备案登记支付了手续费15345.80元，银行亦依约发放了贷款。因邹金明未按期偿还借款本息，银行遂依约从东亚公司处收回贷款本息2774787.86元。
共青城法院一审认为，案涉“南昌市商品房买卖合同”、“个人购房借款及担保合同”合法有效，合同当事人东亚公司和邹金明理应遵守。因邹金明未按期还款，东亚公司依据担保合同的约定代为向银行还款。现东亚公司依据“南昌市商品房买卖合同”的约定，要求解除其与邹金明签订的15份“南昌市商品房买卖合同”，并要求邹金明协助办理合同备案登记注销手续、支付违约金1227662.20元和合同登记备案手续费15345.80元，符合合同约定和法律规定，应予支持。东亚公司代邹金明向银行偿还了借款本息2774787.86元，履行了保证责任，现向邹金明追偿，于法有据，应予支持。合同解除后，东亚公司因“南昌市商品房买卖合同”取得的购房款应向邹金明退还，因现在不符合退还的条件且邹金明自行支付的银行本息无法核清，故在本案中不宜一并处理。东亚公司要求在其应向邹金明退还的款项中直接扣除违约金和垫付款，因该款项并不具有法定优先，故对该项请求不予支持。
共青城法院于二0一七年十月三十日作出（2016）赣0482民初236号民事判决：一、解除原告南昌东亚信华投资有限公司与被告邹金明2013年8月10日就南昌市西湖区云锦路508号[信华商务中心]1号楼2910、2911、2912、2913、2914、2915、2916、2917、2918、2919、2920、2921、2922、2923和2924号等房屋签订的15份“南昌市商品房买卖合同”；二、被告邹金明配合原告南昌东亚信华投资有限公司办理上述房产的备案登记注销手续；三、被告邹金明在判决生效后十日内向原告南昌东亚信华投资有限公司偿付备案手续费15345.80元、违约金1227662.20元和担保还款2774787.86元；四、驳回原告南昌东亚信华投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费63362元，由被告邹金明负担。
一审判决认定的事实，当事人均未提出异议，本院予以确认。
本院二审另查明，1.东亚公司与邹金明2013年8月10日签订的“南昌市商品房买卖合同”第二条载明：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为[2012]21294；第六条约定的付款方式为首付款加银行按揭。上述合同附件四“合同补充条款”四、“关于办理按揭贷款的约定”5、（1）约定：“出卖人有权向买受人追索代为偿还的贷款本息”，5、（2）约定：“自出卖人实际为买受人垫付月供款或贷款银行从出卖人账户中扣除买受人应付的月供款（含本金、利息、违约金等）之日起超过60日或买受人逾期偿还贷款本息累计达到两个月的，出卖人均有权单方解除该商品房之买卖合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金。出卖人在买受人配合办理完成买卖合同登记备案注销手续且将该商品房实际退还给出卖人后，出卖人将（扣除违约金、代垫月供款、罚息等费用）剩余款项无息退还买受人……”
2.双方当事人一致确认，本案15份“南昌市商品房买卖合同”已依法办理登记备案手续，但相应15套商品房，东亚公司并未交付给邹金明。一审庭审中，邹金明表示要求东亚公司退钱。
本院认为，东亚公司与邹金明2013年8月10日签订的15份“南昌市商品房买卖合同”，合同标的物为预售商品房，双方形成商品房预售合同关系。因东亚公司与邹金明在“南昌市商品房买卖合同”中约定采取担保贷款的方式支付部分购房款，双方遂于2013年10月18日与招商银行股份有限公司南昌分行签订“个人购房借款及担保合同”，约定银行为邹金明提供购房贷款，东亚公司承担阶段性（自该借款及担保合同签订之日起至借款人将房地产权证和他项权证交由贷款人保管之日止）保证责任，邹金明用所购房屋承担抵押担保责任，三者形成商品房担保贷款合同关系。
在以担保贷款方式购买商品房时，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同虽密切联系，但又具有独立性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”根据东亚公司的举证及陈述，因邹金明不能按期向银行归还借款，东亚公司已经依约承担了连带清偿的保证责任，代为清偿了邹金明剩余全部借款，故按揭银行未提起商品房担保贷款合同纠纷之诉，本案的审理范围依法仅为商品房买卖合同纠纷。
根据东亚公司与邹金明在商品房买卖合同中的约定，东亚公司为邹金明逾期偿还贷（借）款本息累计达到两个月即有权单方解除商品房买卖合同，且邹金明应向东亚公司承担支付商品房总价款百分之二十的违约金等违约责任。本案，东亚公司为邹金明偿还银行贷款2774787.86元的事实有银行账务明细为证，且当事人均无异议，东亚公司依约享有解除双方签订的商品房买卖合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施；既然是恢复原状，就应当是双向、同时的，况且本案双方当事人在一、二审中均以直接或间接方式表示邹金明的购房款应予返还，故本案在解除东亚公司和邹金明之间商品房买卖合同时，应由东亚公司向邹金明返还购房款；一审判决认为邹金明的购房款尚不符合退还条件，没有事实和法律依据。
东亚公司和邹金明在商品房买卖合同中一并约定了东亚公司对邹金明享有追索代为偿还的贷款本息的权利，且明确东亚公司向邹金明无息退还购房款时可以扣除代垫的月供款、罚息等费用，故东亚公司在本案依约享有保证人的追偿权和互负债务的抵销权，其要求从东亚公司退还给邹金明的购房款中扣除该公司为邹金明代偿的贷款2774787.86元，具有合同依据。
此外，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”；《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”，东亚公司要求在本案行使追偿权和抵销权，亦具有法律依据，应予支持。
邹金明自行偿还的银行按揭款项，与相应“个人购房借款及担保合同”的履行有关，如有争议应通过商品房担保贷款合同纠纷之诉解决；在东亚公司与邹金明对东亚公司为邹金明代偿的银行贷款金额一致认可的情形下，东亚公司只是依约和依法在本案行使保证人的追偿权，该项权利的行使具有独立性，一审判决以邹金明自行支付的银行本息无法核清为由未对邹金明购房款的返还作出处理，混淆了当事人之间的法律关系；认为东亚公司要求抵扣双方互负的金钱债务系行使债务的优先受偿权，适用法律有误。
东亚公司一审诉请从该公司返还给邹金明的购房款中扣除邹金明应给付该公司的违约金、合同登记备案手续费、该公司代偿的银行贷款，系依法和依约行使到期互负同种债务的抵销权，并无不当；二审过程中东亚公司表示，在该公司为邹金明代偿的银行贷款2774787.86元实现从东亚公司应退还给邹金明的购房款中抵销的前提下，该公司愿意放弃其他诉讼请求，东亚公司上述附条件的放弃部分诉请，系依法行使当事人的处分权，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初236号民事判决第一项，即“解除原告南昌东亚信华投资有限公司与被告邹金明2013年8月10日就南昌市西湖区云锦路508号[信华商务中心]1号楼2910、2911、2912、2913、2914、2915、2916、2917、2918、2919、2920、2921、2922、2923和2924号等房屋签订的15份‘南昌市商品房买卖合同’”；
二、变更江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初236号民事判决第二项“被告邹金明配合原告南昌东亚信华投资有限公司办理上述房产的备案登记注销手续”为“被告邹金明（含代理人）于本案判决生效之日起三十日内配合原告南昌东亚信华投资有限公司办理上述15份‘南昌市商品房买卖合同’登记备案的注销手续”；
三、撤销江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初236号民事判决第三项，即“被告邹金明在判决生效后十日内向原告南昌东亚信华投资有限公司偿付备案手续费15345.80元、违约金1227662.20元和担保还款2774787.86元”；
四、原审原告南昌东亚信华投资有限公司在上述15份“南昌市商品房买卖合同”登记备案注销手续完成之日起七日内向原审被告邹金明返还购房款6138311元；
五、原审被告邹金明在上述15份“南昌市商品房买卖合同”登记备案注销手续完成之日起七日内向原审原告南昌东亚信华投资有限公司支付该公司为其代偿的银行贷款2774787.86元。
上述判决第四项、第五项中的金钱债务相互抵销后，原审原告南昌东亚信华投资有限公司在上述15份“南昌市商品房买卖合同”登记备案注销手续完成之日起七日内向原审被告邹金明返还购房款3363523.14元（6138311元-2774787.86元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费63362元，二审案件受理费39449.26元，由原审被告邹金明负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一八年五月十八日
书记员 胡中雪