山西省运城市盐湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）晋0802执异83号
案外人：荆平，男，。
委托代理人：荆小明，男，。
申请人：黄国良，男，。
委托代理人：王军杰、黄学芬，山西旭辰律师事务所律师。
被申请人：薛军，男，。
被申请人：王红，女，。
本院在审理申请人黄国良与被申请人薛军、王红民间借贷纠纷一案中，根据申请人黄国良诉讼保全申请，于2017年5月23日作出（2017）晋0802民初1908号民事裁定书，依法查封了被申请人薛军、王红名下的位于临猗县奥运花园14号楼2单元102号房屋。后案外人荆平于2017年6月14日向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭书面进行了审查，现已审查终结。
案外人荆平称：2016年5月9日，案外人通过其弟荆小明介绍，购买了被申请人薛军、王红名下的位于临猗县奥运花园14号楼2单元102号房屋，以供案外人父母居住。当天，案外人通过其弟荆小明银行账户向被申请人转账85000元订金，并和薛军签订了二手房买卖合同。订金交付之后，被申请人薛军、王红即搬到其他地方入住，案外人父母也于2016年农历五月十六日搬进该房居住。一直到2016年5月30日，案外人通过其弟荆小明给被申请人薛军、王红付清了全部款项，有案外人打款凭证、合同和薛军、王红出具的收条为证，足以证明案外人买房在前。为此现向法院提出执行异议，请求依法解除对位于临猗县奥运花园14号楼2单元102号房屋的查封。
案外人荆平就其主张提交以下证据材料：
1、2016年5月9日案外人荆平与被申请人薛军签订的二手房买卖合同一份。2、2016年5月9日薛军出具的85000元售房订金收条一份；3、2016年5月30日王红出具的485000元房款收条一份；4、银行转账单；5、房屋他项权证。6、临猗县国土资源局证明；7、临猗县奥运花园14号楼邻居证明、身份证复印件；8、房屋产权证；9、建行流水明细清单。
申请人黄国良称：一、案外人荆平与被申请人薛军之间的房屋转让行为无效。案外人荆平提交的“临房2009他字第1753号”房屋他项权证中载明的抵押期限至2021年5月25日，案外人并未提交查封时已经解除该抵押权的任何证明。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。从案外人提交的证据来看，其与被申请人薛军之间转让房屋未经过抵押权人中国建设银行股份有限公司临猗支行的同意，且在查封时未解除抵押权，故案外人与被申请人薛军之间转让房屋的行为无效。二、案外人荆平所提执行异议无任何法律依据。首先，案外人称其因在北京国家电网公司上班而无暇办理此事，故在2016年4月22日将购房款40000元汇入其弟荆小明银行账户，由荆小明代付，2016年5月30日又汇入330000元，但被申请人薛军在2016年5月9日出具了一份85000元的收据，且二手房买卖合同的签字却又是荆平本人于2016年5月9日所签，故购房款的交付是否真实以及该房屋买卖合同的真实性存疑，同时因转让房屋的行为无效，所以该二手房买卖合同也是无效的；其次，在申请人同盐湖区法院工作人员查封该房屋时，该房屋的邻居明确告知，该房屋已经半年没人居住，并不是案外人所说的其父母于2016年农历5月就搬入该房屋居住，也就是说案外人并未合法占有该房屋；再次，案外人荆平称其将购房款汇入其弟荆小明账户，由其代付，但并没有证据证明荆小明已经将购房款如数汇入被申请人薛军账户，即不能证明案外人荆平已经付清全部价款；最后，二手房买卖合同第九条约定“买卖双方于2016年7月30日前正式办理产权过户手续”，但案外人荆平所提交的临猗县国土资源局于2017年6月6日所出具的证明，明确写明全县单元楼自2016年9月至今无法办理过户手续，据此可以推出，在买卖双方约定的2016年7月30日前是可以办理过户手续的，之所以没有办理过户手续也是其买卖双方的自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，可以看出案外人荆平提出的执行异议不符合上述条文规定的情形，其所提出的执行异议没有任何事实及法律依据，请求人民法院依法驳回案外人的执行异议申请。
本院查明：申请人黄国良与被申请人薛军、王红民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，根据申请人黄国良诉讼保全申请，于2017年5月23日作出（2017）晋0802民初1908号民事裁定书，依法查封了被申请人薛军、王红名下的位于临猗县城府西街南侧（丰喜小区）奥运花园14号楼2单元102号房屋。后案外人荆平以其系该房屋的实际所有权人为由于2017年6月14日向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封。
还查明，2016年5月9日，案外人荆平通过其弟荆小明介绍，与被申请人薛军签订一份二手房买卖合同，约定被申请人薛军自愿将其位于临猗县城府西街南侧（丰喜小区）奥运花园14号楼2单元102号房屋及房屋附属设施和车位一并出售给案外人荆平，房屋转让价款共计为485000元。合同签订当天，案外人荆平将购房定金85000元通过其弟荆小明银行账户分三次汇入被申请人王红银行账户，由被申请人薛军向案外人出具定金收条一份。剩余房款案外人荆平又陆续通过其弟荆小明银行账户汇入被申请人王红银行账户，被申请人王红于2016年5月30日向案外人出具485000元房款收条一份。后被申请人薛军、王红将该房屋产权证及房屋钥匙交付给案外人荆平。2016年6月20日，案外人荆平父母搬入该房居住。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，案外人荆平与被申请人薛军签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，案外人荆平按约履行了支付房款义务，被申请人薛军按约将涉案房屋交付给案外人荆平居住使用，因双方签订房屋买卖合同的行为发生在本院查封之前，在案外人已经支付全部房款并实际占有房屋的情形下，案外人荆平对涉案房屋已享有足以排除强制执行的权益，其提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：
中止本院对位于临猗县城府西街南侧（丰喜小区）奥运花园14号楼2单元102号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向运城市盐湖区人民法院提起诉讼。
审判长 李民杰
审判员冯海斌
审判员宁伟
二〇一八年七月五日
书记员 谢 晓 英
附：一、送达信息
法律文书
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（2017）晋0802执异83号执行裁定书
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当事人
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受送达人
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送达人
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送达时间
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送达方式
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二、本案引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。