广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梅中法民一终字第246号
上诉人（原审原告）：杨庭棋，男，汉族，1956年9月5日出生，现住深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：杨廷军，男，汉族，1962年1月1日出生，现住深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：张细艇，男，汉族，1955年5月4日出生，现住丰顺县埔寨镇。
上诉人（原审原告）：杨朔成，男，汉族，1977年12月23日出生，现住深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：孙光耀，男，汉族，1962年12月2日出生，现住汕头市龙湖区。
上诉人（原审原告）：杨秀珍，女，汉族，1949年9月25日出生，现住丰顺县汤坑镇。
上诉人（原审原告）：杨雄，男，汉族，1925年11月29日出生，现住丰顺县汤坑镇。
上诉人（原审原告）：邱素梅，女，汉族，1927年2月28日出生，现住丰顺县汤坑镇。
上诉人（原审原告）：杨爱玉，女，汉族，1952年9月5日出生，现住深圳市罗湖区。
上诉人（原审原告）：杨嘉，女，汉族，1980年9月17日出生，现住深圳市福田区。
上诉人（原审原告）：杨巧珍，女，汉族，1959年9月25日出生，现住丰顺县汤坑镇。
上述十一位上诉人的委托代理人：谢炳泉，广东客中梅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丰顺县恒基实业有限公司，住所地丰顺县汤坑镇河滨新城顺发路之一。
法定代表人：徐位村，该公司总经理。
委托代理人：姚国彪，男，汉族，1962年3月18日出生，现住丰顺县汤坑镇汤坑路六巷**号。
委托代理人：巫丛羽，男，汉族，1985年9月6日出生，现住丰顺县汤坑镇汤坑路285号，该公司员工。
上诉人杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍因与被上诉人丰顺县恒基实业有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服丰顺县人民法院（2013）梅丰法民一初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人杨庭棋、张细艇及其与杨廷军、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍的委托代理人谢炳泉，被上诉人丰顺县恒基实业有限公司的委托代理人姚国彪、巫丛羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年12月20日，张细艇与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同，约定位于厂区内的宿舍、食堂面积1767平方米出租给张细艇，租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日止共20年，租金每月3000元，每年36000元，因厂仍欠张细艇货款，双方协商采取欠款抵交租金进行结算，即货款中扣减720000元。张细艇享有独立转租权，但必须尽量照顾本厂职工续住，月租金仍按1元／㎡计。2000年12月31日，邱素梅、杨雄、杨爱玉与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同，约定位于厂区内的连杆车间、办公楼、会议室、车库等厂房面积1237.17平方米及机械设备出租给邱素梅、杨雄、杨爱玉，租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日止共20年，租金每月2000元，每年24000元，因厂仍欠邱素梅、杨雄、杨爱玉借款本金340200元，双方协商采取欠款抵交租金进行结算。邱素梅、杨雄、杨爱玉享有独立转租权，但租金仍应由他们直接交纳给厂方。2000年12月31日，孙光耀、杨庭棋、杨嘉、杨秀珍与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同，约定位于厂区内的车工车间、电焊车间、钢材仓、机修车间等厂房面积1904.15平方米出租给孙光耀、杨庭棋、杨嘉、杨秀珍，租赁期限自2001年1月1日至2020年12月31日止共20年，租金每月6000元，每年72000元，因厂仍欠孙光耀、杨庭棋、杨嘉、杨秀珍借款本金1076909元，双方协商采取欠款抵交租金进行结算。孙光耀、杨庭棋、杨嘉、杨秀珍享有独立转租权，但租金仍应由他们直接交纳给厂方。2001年6月19日，杨廷军、杨朔成、杨巧珍与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同，约定位于厂区内的安装车间、钢材仓、冲压车间等厂房面积2676平方米及机械设备出租给杨廷军、杨朔成、杨巧珍，租赁期限自2001年7月1日至2021年6月30日止共20年，租金每月8000元，每年96000元，因厂仍欠杨廷军、杨朔成、杨巧珍借款本金1613200元，双方协商采取欠款抵交租金进行结算。杨廷军、杨朔成、杨巧珍享有独立转租权，但租金仍应由他们直接交纳给厂方。合同签订后，双方当事人未到相关房地产管理部门办理登记备案手续，杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍也一直未实际经营管理租赁的厂房，而是由广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂继续经营管理。后该厂因生产困难，由厂方将上述厂房出租给浙江、广州等地的一些企业，并由承租企业对厂房进行经营管理并交纳相关租金给厂方。2012年8月，广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂因无法偿还债务，厂房依法被公开拍卖，拍卖公告等资料没有记载该厂与杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍存在租赁关系的相关情况，丰顺县恒基实业有限公司依法参与竞拍购得上述厂房。在履行交接手续后，丰顺县恒基实业有限公司未经杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍同意即对上述厂房进行拆除，现除一幢集资房外，其他建筑物均已被拆除完毕。杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍认为丰顺县恒基实业有限公司强拆行为侵犯了其合法承租权，为此向原审法院起诉，请求：一、丰顺县恒基实业有限公司停止有关侵权行为；二、丰顺县恒基实业有限公司赔偿因侵犯合法承租权而给杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍带来的损失，自2012年9月1日起至2020年12月31日止为99个月，共计人民币1881000元；三、本案诉讼费由丰顺县恒基实业有限公司承担。
原审法院经审理认为：我国合同法第二百二十九的规定，确立了“买卖不破租赁”原则，认可了租赁法律关系具有一定的物权属性。但根据我国物权法第六条的规定及物权基本法理，物权具有排他性，其设立和变动必须通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损失并保护交易安全。本案中，杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍因租赁合同所取得的承租权是否具有对抗善意第三人的物权效力，应取决于其是否通过一定的公示方法向社会公开，从而让第三人知晓，对此，原审法院分析如下：一方面，杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订的租赁合同未办理登记备案手续，根据《广东省城镇房屋租赁条例》的相关规定，房屋租赁合同需办理登记备案手续，登记与否虽不会影响租赁合同的成立与生效，但其是不动产物权的法定公示方法，具有很强的公示功能；另一方面，杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍在签订租赁合同后并未实际占有租赁厂房，而是由所有权人维持占有并出租给他人经营管理，占有同样具有公示功能，通过占有可以强化租赁权的物权属性；杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍在租赁合同未经登记备案且未实际占有租赁厂房的情况下，其承租权第三人无从知晓，自然也不具有对抗善意第三人的效力。丰顺县恒基实业有限公司在不知情的情况下通过依法竞拍获得相关厂房，合理合法，予以认可。关于杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍认为丰顺县恒基实业有限公司在未办理过户登记手续、未取得产权的情况下，即拆除相关厂房，属非法强拆的诉称意见，原审法院认为，根据我国物权法第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定，人民法院法律文书也可产生物权变动的效力，原审法院曾于2013年6月8日作出执行裁定，由丰顺县恒基实业有限公司取得广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂内的房地产所有权，裁定书生效之日即为丰顺县恒基实业有限公司取得相关产权的时间。关于案件受理费，将依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定确定承担方式。综上，原审法院根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，判决：驳回杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍的诉讼请求。案件受理费9910元，由杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍负担。
宣判后，杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定丰顺县恒基实业有限公司在不知情的情况下通过依法竞拍获得相关厂房合理合法，该推理的内容及逻辑失当。租赁权为债权，自然不存在所谓承租权“公示公信”一说。再者，我方主张被侵犯的法益，实际上为基于租赁合同之上而产生的租赁权之下的对标的房屋占有，使用及收益的权利，该种占有，使用及收益的权利，其性质属于物权范畴，这种权利如果未有相反的法律规定，应认定为自合同生效时产生。更为重要的是，该种物权属性的权利自产生之日起，即具备对抗包括出租人在内的任何人的效力，故即便丰顺县恒基实业有限公司不知情，我方仍享有此项权利。在“买卖不破租赁”原则之下，加害人是否具有过错或无过错，善意或恶意的主观态度均不构成对买卖不破租赁情形的阻却。二、一审认定的部分事实及推论有误。事实上，上诉人在取得标的房屋的租赁权后，未能有效的招商租赁，故而委托原房屋所有人即出租人代为招租，以上事实有上诉人在一审的陈述以及案外人丰顺县汽车减振器厂法定代表人向法院录入的笔录为证。“占有”分为实际占有和观念占有，委托他人代管在法律上并不代表上诉人未占有标的房屋，而恰恰证明上诉人占有标的房屋。三、一审判决有浪费司法资源之嫌。“买卖不破租赁”这一原则是由合同法所确立，但也同时得到了物权法的认可与保护。上诉人与第三人签署的房屋租赁合同是完全合法有效的。既然是有效的租赁合同，一审判决驳回上诉人主张被上诉人侵权的诉讼请求，则上诉人必依照债权向被上诉人主张违约责任。无疑将会加大上诉人、被上诉人及法院的诉讼成本，造成诉累。综上请求：1、依法撤销原审判决并依法改判。2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人丰顺县恒基实业有限公司答辩称：一、上诉人与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同违反相关法律法规的规定，租赁合同是无效的。按照《中华人民共和国合同法》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，上诉人与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款及《城市房屋租赁管理办法》第十四条、第十七条和第三十二条第一款第三项的规定，依法向房地产管理部门办理租赁合同登记备案手续，租赁合同才发生法律效力。上诉人与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同未向相关部门申请房屋租赁登记备案，也没有房屋租赁证，因此租赁合同应认定为是无效的。二、原审庭审中，上诉人在法庭承认，其与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂签订租赁合同后，没有对租赁的厂房进行实际经营管理，而是转交给广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂，由广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂出租给其他人使用。对广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂出租给什么人、租赁期限、租金多少，租赁用途等租赁情况一概不知，也从来没有向广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂收取过租金，更加没有按照《城市房屋租赁管理办法》第二十八条的规定，经原出租人书面同意订立转租合同，并按照本办法的规定办理登记备案手续。据此，可以认定上诉人对租赁的房屋没有实际经营管理。三、上诉人的诉求不能对抗被上诉人善意取得广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂的权利。原审法院委托拍卖行对广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂位于丰顺县汤坑镇东山路170号厂区内的房地产予以拍卖。拍卖行向社会公布拍卖公告期间，上诉人均未向广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂主张权利，也未向相关部门反映情况。被上诉人在知悉拍卖公告内容后，依法竞得上述房地产，程序合法，手续完备，另外，原审法院的执行裁定书亦认定广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂厂区内房地产除了职工集资房及占地外，所有权归买受人丰顺县恒基实业有限公司，该裁定书已经发生法律效力。综上所述，上诉人的诉讼请求不能对抗被上诉人合法善意取得广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂房地产的权利。四、原审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
在二审审理过程中，上诉人提交了广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂于2003年9月26日与江西赣粤恒兴机电材料有限公司签订的《工厂部分租赁经营合同书》，广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂于2004年8月28日与林大明、杨朔成签订的《工厂部分承包经营合同书》，以上两份合同书的出租范围均是安装车间、配件仓及厂大门右侧办公楼（含连杆车间右边二楼会议室）、安装车间设备、工具车一辆；广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂分别于2005年8月25日、2006年8月16日、2009年8月26日与梅州市鼎立汽车减震器有限公司签订的《工厂部分承包经营合同书（续）》、《工厂部分承包经营合同书》、《工厂承包经营合同书》，出租范围均是配件仓库、安装车间（含车间内设备）及厂大门右侧办公楼。
本院认为：根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：丰顺县恒基实业有限公司是否侵害了上诉人的租赁权。
《中华人民共和国合同法》确立了“买卖不破租赁”原则，但出租人有无交付租赁物，承租人有无实际占有租赁物，是判断租赁合同是否实际履行的必备条件。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，据此，租赁物交付给承租人使用、收益是“买卖不破租赁”原则适用的前提条件，该行为也在客观上产生了租赁权的公示效果。在租赁物交付以前尚未产生租赁物权之法律属性，承租人在租赁合同中只是一般债权人的法律地位，不能对抗租赁物的物权受让人。本案中，根据上诉人的陈述及其提供的证据可以证实，广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂与上诉人签订租赁合同后，又将租赁物出租给江西赣粤恒兴机电材料有限公司、梅州市鼎立汽车减震器有限公司、林大明、杨朔成。上诉人主张是其委托广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂出租，但是未能提供委托出租及收取租金的相关证据予以证实，因此，原审法院认定上诉人在签订租赁合同后并未实际占有租赁物，而是由出租人广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂维持占有并出租给他人经营管理并无不当。丰顺县恒基实业有限公司通过原审法院拍卖获得了租赁物的所有权，在拍卖公告未记载租赁情况及上诉人与广东省地方国营丰顺县汽车减震器厂的租赁合同未按《广东省城镇房屋租赁条例》的规定办理登记备案手续且未实际占有租赁物的情况下，对于上诉人的承租权，丰顺县恒基实业有限公司作为第三人无从知晓，因此也不具有对抗善意第三人的效力。据此，原审法院驳回上诉人请求租赁物的物权受让人丰顺县恒基实业有限公司停止侵权并赔偿损失的诉讼请求并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍上诉理由不足，其上诉请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9910元，由上诉人杨庭棋、杨廷军、张细艇、杨朔成、孙光耀、杨秀珍、杨雄、邱素梅、杨爱玉、杨嘉、杨巧珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈卓军
代理审判员 张孟棋
代理审判员 李美香
二〇一四年六月九日
书 记 员 朱红珍