广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法常民一初字第1304号
原告（反诉被告，以下统称原告）晏世舜，男，侗族，住贵州省黎平县，公民身份号码为×××0015。
被告（反诉原告，以下统称被告）陈莫新，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××5614。
委托代理人郑榕坤，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人梁钰润，广东展豪律师事务所辅助人员。
原告晏世舜诉被告陈莫新及被告陈莫新反诉原告晏世舜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晏世舜、被告的委托代理人郑榕坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告租赁被告位于东莞市常平镇漱旧村东泰六街69号厂房。被告的厂房为四层半框架结构，四壁皆空，电仅到大门口，水到后门，墙没有粉刷，仅有一楼地板为水磨石。原告租赁后出钱在一楼装修了办公室、样品室、仓库，二楼隔建好了九个房间，五楼修建了会议室、厨房、灶台、水塔等，且一到五层均粉刷了墙壁，安装了地板、水电、工作吊灯、吊扇、气管等。该厂房于2014年1月21日被常平镇市重点工程办征收并支付了补偿款给被告，其中含装修费500元／㎡（根据东莞府办99号文件、第十九条之规定），被告收到补偿款后全部据为己有，不仅分文装修费未支付原告，且厂房押金也未退还被告，原告多次追讨无果。为维护自身合法权益，原告故诉至本院请求判令：1.被告返还房租押金20000元、厂房装修拆迁款620530元及逾期利息（利息按银行同期贷款利率自起诉之日起计至清偿之日止）；2.被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《租赁合同》、收款收据、《关于从莞高速公路土地交付问题的通知》、《房地产评估意见书》（复印件）、《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（复印件）、录音及文字材料。
被告辩称，一、原告与被告于2005年10月27日第一次签订《租赁合同》，将案涉房屋出租原告使用，并约定租期从2005年11月15日到2010年11月14日止，合同期为5年，租金为6800元／月。后又于2010年6月12日再次签订《租赁合同》，继续将案涉房屋出租给原告使用，并约定租期从2010年11月1日至2015年10月31日止，租金为5800元／月。二、被告于2004年报建案涉房屋，建成后又将房屋粉刷好装修好，安装好水电等配套设施后才租给原告使用。原告租用后可直接进场使用，并不需要装修。三、即使原告在承租后刚进场经营时有进行过装修，但根据2005年签订的《租赁合同》中的第十条“乙方在厂房、宿舍等建筑的内外墙及台底等的所有装修、门窗、水电、消防等的固定设施，在合同期满后不能拆走，无偿归甲方所有”的约定，原告在此后续租时，原有装修已属被告所有。原告在第二次租赁期内并不存在装修的事实，也没有证据证明在第一次及第二次租赁期内进行过装修。四、原告实际要求的是拆迁利益，与被告无关。原告已就拆迁相关事宜与东莞市常平镇市政重点工程办公室及东莞市常平镇漱旧股份经济联合社签订了相应的拆迁补偿协议。五、2013年，因从莞高速公路东莞段的建设，需征用常平镇漱旧路段土地、建筑构造物等，案涉房屋需要拆迁。2013年12月，被告与东莞市常平镇市政重点工程办公室及东莞市常平镇漱旧股份经济联合社签订了《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》后，于2014年1月28日才收到征地补偿款，依约定，原告需向被告支付租金至2014年3月28日，但原告从2013年12月起一直没有向被告支付租金，且原告一直占用案涉房屋不肯搬迁。直至2015年，原告才与东莞市常平镇市政重点工程办公室签订了征地拆迁协议，并收到了补偿款。综上，被告无需向原告支付任何厂房装修拆迁补偿款，因原告存在未按约定支付租金的违约行为，其交纳的押金无权要求退回，请驳回原告诉讼请求。
被告反诉称，一、原告与被告于2005年10月27日第一次签订《租赁合同》，约定被告将案涉房屋出租原告使用，并约定租期从2005年11月15日到2010年11月14日止，合同期为5年，租金为6800元／月。后又于2010年6月12日再次签订《租赁合同》，继续将案涉房屋出租给原告使用，并约定租期从2010年11月1日至2015年10月31日止，租金为5800元／月。二、2013年，因从莞高速公路东莞段的建设，需征用常平镇漱旧路段土地、建筑构造物等，案涉房屋需要拆迁。被告与东莞市常平镇市政重点工程办公室及东莞市常平镇漱旧股份经济联合社签订了《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》后，于2014年1月28日才收到征地补偿款，依约定，原告需向被告支付租金至2014年3月28日，但原告从2013年12月起一直没有向被告支付租金，且原告一直占用案涉房屋不肯搬迁。2015年，原告与东莞市常平镇市政重点工程办公室签订了征地拆迁协议并收取补偿款后，却无缘无故起诉被告。原告起诉没有事实依据，法院不应支持其诉讼请求。相反，原告应承担拒付租金的违约责任。为维护自身合法权益，被告故反诉至本院，请求判令：1.原告向被告支付2013年12月至2014年3月所欠租金23200元；2.原告承担本案全部诉讼费用。
被告为支持其本诉抗辩主张及反诉诉讼请求，向本院提交的证据有民房施工许可证、租赁合同、征地补偿协议（附征收补偿款签收证明）农商行进账单。
针对被告的反诉，原告辩称，一、原告租用被告房屋时，房屋刚刚修好，四壁空空，地板（除一楼水磨石）未装、墙未粉刷，电到大门外（被告装电表时，还征询过原告用的是二相电，还是三相电，原告说是三相电后，被告申请三相电，装到大门口给原告），水到后门。其余均是原告根据自己需要进行装修，而不是被告声称的直接进场使用。二、原、被告是进行了续租，但第二次续租后，由于生产规模扩大、人员增加、机器增加、部门产业变更以及原有装修老化需要更新等因素，原告在续租时，又陆陆续续装修了样品室、隔音室、三间主管房间、四楼翻新、重置生产线、把厨房与会议室饭厅隔开、修建厨房灶台（原来未隔开，且厨房为简易砖台），增加了二十多台机器，重铺电线、风扇和气管，并添置50KW发电机一台及相关的线路设施等等。在被告每月5日来收房租时，原告均有告知，并获得同意。三、关于房租，每月5日被告均准时收取，未存在拖欠。原告房租已交至2014年1月。2014年2月以后未交原因是：1.原告于除夕即2014年1月30日在贵州老家收到被告的儿子陈灿洪（每月房租均是陈灿洪来收取）的电话，声称“房子不是我们的了，下个月不用缴房租了”。这与被告自述，于2014年1月28日收到补偿款相吻合。故原告在2014年2月开始才未交房租。2.既然被告已收到补偿款，说明房子的产权已经易主，被告已不是房产的所有人，故无权再收房租（事实上被告也从未提出房租要求）。至于2014年2月和3月，应视为拆迁办给原告厂房的搬迁时间。综上，原告未存在拖欠房租行为和违约行为，被告应返还原告租厂押金，装修补偿金应本着谁付出谁获利的原则补偿给原告。
被告为支持其反诉抗辩主张，向本院提交的证据有照片。
经审理查明，2005年10月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《租赁合同》，约定：被告将东莞市常平镇漱旧环城五街67、69、71号租赁物出租给原告使用；租赁期限为2005年11月15日至2010年11月14日止；租金每月6800元；按金20000元，原告迁出时，若无拖欠租金或水电费等，无损坏租赁物内任何设施，被告须将按金无息退还给原告，若按金不够支付上列租金、水电费以及租赁物内损害设施等，原告须将按金连同不足之数一并清还给被告，如原告中途退租，按金不得退回，并且须提前一个月以书面形式通知被告；原告负担费用：出租屋从出租日起出租屋的所有费用由原告缴付，包括卫生费、水电费、管理费、治安费以及计租期开始后装修等一切费用；原告在厂房、宿舍等建筑的内外墙及台底等的所有装修、门窗、水电、消防等固定设施，在合同期满后不能拆走，无偿归被告所有。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2010年6月12日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《租赁合同》，约定：被告将东莞市常平镇漱旧村陈莫新房屋出租给原告；租赁物用途仅限于工厂，未经被告同意，原告不得改变用途；租赁期限为2010年11月1日至2015年10月31日止；租赁物月租5800元；原告应向被告缴纳保证金20000元，合同期满，如原告无违约责任、租赁物的设施及相关设备无毁损情形且原告已交清全部应付的租金、税金、其他应付费用及租赁行为产生的费用，被告应无息将保证金退还给原告；本协议签订后原告每月5日向被告支付本月租金，逾期支付租金超过15日的，被告有权解除协议，并要求原告赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失），且被告不退还保证金；租赁期间内如原告须对租赁物进行装修改建，须事先向被告提交装修、改建设计方案并经被告同意，须申请报批的应同时向政府有关部门申报同意，如装修、改建方案可能对公用部门及其他相邻用户影响的，被告可对该部分方案提出异议，原告应予以修改，改建、装修费用由原告负担；租赁期届满后，租赁物内所有的水、电、煤气、台底装修等原告不拆走，无偿归被告所有。合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，原告向被告交付了押金20000元。
案涉房屋于2004年4月28日取得民房施工许可证，东莞市常平镇城镇建设规划办公室颁布的《东莞市常平镇民房施工许可证》登记的屋主是被告及其儿子陈灿洪。案涉房屋未取得产权证或建设用地规划许可证。
2013年，因从莞高速施工，对包括案涉房屋在内的房屋、土地进行征收。东莞市常平镇市政重点工程办公室、东莞市常平镇漱旧股份经济联合社以及陈灿洪、周佩娟等人签订《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》约定案涉房屋征收补偿款以及被告收到征地拆迁补偿款60天内，必须把征收物交出等内容。被告于2014年1月28日收到补偿金2693100元，其中房屋装修补偿金620530元。2015年4月30日，东莞市常平镇市政重点工程办公室向原告经营的鹏辉饰品厂以及被告的儿子陈灿洪发出《关于从莞高速公路土地交付问题的通知》，载明案涉房屋于2014年1月21日签订征收协议并已支付征收补偿款，协议条款要求60天内交付场地，要求原告经营的鹏辉饰品厂以及被告的儿子陈灿洪在2014年5月4日前搬迁及交出场地。
原告在庭审过程中主张案涉房屋在被告交付给原告时电通到大门口，水通到后门，一楼地板安装了水磨石，没有刷墙。原告在第一次租赁案涉房屋时即2005年9月至2005年11月对案涉房屋进行装修，费用十多万元。原告在第二次租赁案涉房屋即2012年又对案涉房屋进行了第二次装修，费用八万到十万元。原告在庭审过后，又提交一份说明称原告在庭审关于装修时间及装修价值的金额陈述有误，原告第一次装修时间为2005年9月5日至2005年10月30日，金额三十万元左右。第二次装修时间为2011年2月、5月、8月以及2012年2月，金额四十万元左右。原告提交了录音、照片拟证实其主张。录音是原告与被告的儿子陈灿洪的录音，原告主张录音时间是2015年3月。在录音中陈灿洪确认了案涉房屋主体建好、一楼水磨石地板铺设好、外墙铺设好交付给原告，其他装修是原告找人施工；原告租金交至2014年1月。被告对录音的真实性不予确认，主张录音不完整，且陈灿洪对案涉房屋的事情不清楚，对录音时间也不确认。照片显示案涉房屋已经进行了内部装修。被告对照片真实性确认，但主张不能证实案涉房屋均是原告装修。
被告主张案涉房屋是装修好后交付给原告的，原告在第一次承租时有进行部分装修，在第二次承租后没有再进行装修。为此被告提供证人证言拟证实其主张。证人叶某出庭作证称：案涉主体与装修都是叶某施工，装修包括外墙铺砖、内墙批荡、地面铺水磨石、瓷砖等，做好后叶某退场，水电不是叶某做的，是另外一个人做的。被告聘请叶某为该厂房建设和装修的，每一层都是一间房，一个洗手间，没有其他的。后来原告到现场说要间隔一个20平米的办公室，叶某问了被告，才知道厂房是装修给原告使用的，问过被告同意后就由原告自己间隔了一个20平米的办公室。陈某出庭作证称：被告请陈某为案涉房屋装修电，包括布线、装灯等，具体时间不记得，每一层有的有间隔房间，有的没有间隔。被告对证人叶某的证言真实性确认，对证人陈某的证言真实性不确认。
以上事实，有《租赁合同》、收款收据、录音、《关于从莞高速公路土地交付问题的通知》、民房施工许可证、照片、证人证言、《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告双方签订了前后两份《租赁合同》，约定被告将东莞市常平镇漱旧村房屋租赁给原告经营使用，案涉房屋虽取得民房施工许可证，但未取得建设用地规划许可证，则用地单位无法取得建设工程规划许可证等相关报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本院认定案涉原、被告双方签订的两份《租赁合同》为无效合同。本案的争议焦点在于：一、被告是否应该返还原告房屋装修部分的拆迁款；二、原告是否欠付被告房租。
关于争议焦点一。其一，原告主张其承租房屋后，在第一次租赁房屋期间即2005年9月至2005年11月以及第二次租赁房屋期间即2012年期间两次对案涉房屋进行装修。被告则主张原告在第一次租赁房屋期间对案涉房屋进行部分装修，原告在第二次租赁房屋期间没有再对案涉房屋进行装修。原告提交了原告与被告的儿子陈灿洪的谈话录音，被告主张录音不完整，对其真实性不确认，但未提交证据予以证实，应由被告承担举证不能的法律后果，本院依法采信原告提交的谈话录音。在谈话录音中，陈灿洪确认了案涉房屋主体建好、一楼水磨石地板铺设好、外墙铺设好交付给原告，其他装修是原告找人施工，但双方谈话中没有涉及到原告对房屋装修的时间，无法证实原告在第二次租赁房屋期间对案涉房屋进行了装修。原告提交的照片虽然显示案涉房屋已进行装修，但无法证实装修时间，也无法证实是何人进行装饰装修。为此，原告应当承担举证不能的法律后果。本院对原告在第二次租赁房屋期间再次装修房屋的主张不予采信。
其二，双方在2005年10月27日签订的《租赁合同》中约定原告在厂房、宿舍等建筑的内外墙及台底等的所有装修、门窗、水电、消防等固定设施，在合同期满后不能拆走，无偿归被告所有。如前所述，该份合同是无效合同，但该份合同已经履行完毕，且原告对房屋的装修物已经附着在房屋上，故应参照2005年10月27日签订的《租赁合同》的约定，原告对房屋的装修物归被告所有。被告作为房屋及装修物的权属人，领取房屋及装修物的拆迁补偿款，并无不当，原告请求被告返还房屋装修物拆迁补偿款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。如前所述，本院采信原告提交的谈话录音的真实性，则原告租金交至2014年1月。被告在2014年1月28日收到案涉房屋拆迁补偿款，根据《从莞高速公路常平镇路段征地补偿协议》以及《关于从莞高速公路土地交付问题的通知》，被告对案涉房屋的使用权限至被告收到房屋拆迁补偿款之日起的60日内，在该期间，原告还使用该房屋，理应参照2010年6月12日《租赁合同》的约定缴纳场地使用费，则原告还应支付2014年2月、3月场地使用费5800元／月×2=11600元。双方签订合同时，原告向被告交付了押金20000元，则该部分押金用于抵销原告欠付被告场地使用费11600元，尚余押金8400元被告应退还给原告。原告欠付被告的场地使用费可以用原告缴纳的押金进行抵销，本院对被告的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：
一、限被告陈莫新于本判决发生法律效力之日起三日内向原告晏世舜退还押金8400元；
二、驳回原告晏世舜其他诉讼请求；
三、驳回被告陈莫新的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5103元，由原告晏世舜负担5039元，被告陈莫新负担64元；本案反诉受理费190元，由被告陈莫新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判员 柯金玲
二〇一五年十二月七日
书记员 周 颖
陈俊锋
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国城乡规划法》
第三十九条规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。