山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第486号
上诉人（原审原告）青岛新时代物业服务有限公司。
法定代表人王增连，总经理。
委托代理人秦志翔，男，青岛新时代物业服务有限公司员工。
被上诉人（原审被告）贺京军，男。
上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代公司）因与被上诉人贺京军物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第3416号民事判决，于2014年12月18日向本院提起上诉。本院于2014年3月11日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员徐镜圆主审本案、代理审判员迟金铜参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年3月31日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人新时代公司的委托代理人秦志翔，被上诉人贺京军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
新时代公司在原审中诉称，新时代公司自2004年至2012年11月15日为恒业嘉园小区提供物业管理服务，贺京军为恒业嘉园小区6号楼×单元×××室的业主，房屋建筑面积103.95平方米。贺京军自2004年9月至2010年3月、2010年11月至2012年11月15日的物业费一直无故拖欠，经新时代公司多次电话、上门、公告等方式催缴，但贺京军一直未能缴纳物业费。故诉至法院，请求判令：1、贺京军支付欠缴的物业费3534.30元、滞纳金6400元；2、诉讼费由贺京军承担。
贺京军在原审中辩称，1、自2007年至2010年12月，恒业嘉园小区没有合法产生的业主委员会，贺京军对在此期间的签订物业服务合同的合法性存在质疑。因此《物业管理合同》是一份无效合同。新时代公司未能提供优质的物业服务，且存在诸多问题，业主大会不同意续签合同，新时代公司所称的滞纳金与委托合同脱钩，是不存在的，贺京军对此不予认可。2、贺京军拖欠部分物业费，原因是新时代公司严重侵犯业主的切身利益。新时代公司每吨水多收取业主0.2元，但青岛经济技术开发区第57号文件有明确的收取标准。此外，从2009年1月份开始，新时代公司未经业主大会通过，也未经过公示，擅自提高物业费0.05元／平方米。贺京军只认可0.35元／㎡的物业费和2.5元／立方米的用水价格。新时代公司的物业费只能收取到2012年11月16日。
原审查明，2004年7月15日，新时代公司（乙方）与青岛经济技术开发区恒业嘉园业主委员会（甲方）（以下简称恒业嘉园业委会）签订《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2004年7月15日至2007年7月14日。合同约定物业管理费住宅房屋按照封闭前每月每平方米0.35元、封闭后每月每平方米0.5元收取。2007年7月15日，双方续签《物业管理委托合同》，委托管理期限为三年，自2007年7月15日至2010年7月14日。合同约定：甲方将坐落于青岛市黄岛区富春江路的恒业家（嘉）园委托于乙方实行物业管理，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约服务费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求违约金等措施。合同第五章“物业管理服务质量”约定：乙方须按下列约定，实现目标管理。9……业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%。第六章“物业管理服务费用”约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；自2009年1月1日起，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。第七章“违约责任”约定：乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。上述合同并经青岛市黄岛区行政执法局盖章备案。2010年7月14日《物业管理委托合同》到期后，双方再未续签。新时代公司实际管理恒业嘉园小区至2012年11月16日。
原审庭审过程中，贺京军对新时代公司主张的其欠付2004年9月至2010年3月、2011年7月至2012年11月15日物业费及房屋建筑面积未提出异议，但贺京军称新时代公司提供的物业服务不合格，其有权拖欠物业费，并且业主要求更换物业服务公司。新时代公司对贺京军的陈述不予认可，称其已经提供物业管理服务，则贺京军应缴纳物业费。贺京军称新时代公司私自上涨物业费缺乏法律依据，新时代公司称其与恒业嘉园业委会签订的委托合同对物业费已经有了明确约定。
原审认为，本案争议的焦点是：贺京军是否应支付新时代公司拖欠的物业费3534.30元、滞纳金6400元。结合案情及经庭审质证的证据，原审分析判定如下：
新时代公司与恒业嘉园业委会签订的《物业管理委托合同》，系双方的真实意思表示，双方均应严格遵守合同约定的义务。因贺京军系恒业嘉园的业主，则其应遵守该委托合同的约定，及时缴纳物业服务费。依据新时代公司与恒业嘉园业委会签订的两份《物业服务委托合同》的约定，新时代公司于2004年7月15日至2010年7月14日为恒业嘉园小区提供物业服务，但合同期限届满后，业主委员会没有选出新的物业管理部门，也没有订立新的物业服务合同，而由新时代公司继续管理，服务至2012年11月16日，应视为双方对原合同的顺延。因贺京军自2004年9月起拖欠物业费，依据物业管理委托合同约定自2004年9月至2008年12月31日，住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取，则贺京军应支付新时代公司2004年9月至2008年12月期间拖欠的物业费1891.89元（0.35×103.95×52）；因合同约定自2009年1月1日起物业管理费按每月0.4元每平方米收取，故贺京军应支付新时代公司2009年1月至2010年3月期间拖欠的物业费623.7元（0.4×103.95×15）；2010年11月至2012年11月15日期间拖欠的物业费1018.71元（0.4×103.95×24.5），共计3534.3元。新时代公司主张3534.3元，原审予以支持。贺京军称恒业嘉园业主委员会不是业主民主选举产生的，新时代公司上涨物业费没有法律依据，但并未提交有效证据加以证明，原审不予采信。由于新时代公司与贺京军对新时代公司提供的物业服务质量存在不同的认识，贺京军未按约定及时向新时代公司缴纳物业费事出有因，并非无故拒缴。因此，对新时代公司要求贺京军支付滞纳金6400元的诉讼请求，原审不予支持。
综上所述，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、贺京军于判决生效后10日内一次性支付新时代公司2004年9月至2010年3月、2010年11月至2012年11月15日期间拖欠的物业3534.3元；二、驳回新时代公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由贺京军负担。
宣判后，新时代公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人新时代公司上诉称，一、原审判决没有支持新时代公司要求贺京军支付违约金的请求错误；二、贺京军并未提交证据证明新时代公司提供的物业服务质量不合格或存在违约行为；三、必须以客观事实为依据，对新时代公司提供的物业服务质量进行评判；四、业主不能以对物业公司所提供的服务质量存有不同认识为由拒交物业费。综上，请求法院依法判决：一、判决贺京军给付新时代公司违约金6400元；二、邮寄费送达费由贺京军承担；三、上诉费由贺京军承担。
被上诉人贺京军辩称，新时代公司不提供物业服务，其不应交纳物业费和违约金。
二审经审理查明，在（2012）黄民初字第2188号案件中，新时代公司作为原告提起诉讼，要求被告于绍兴支付欠缴的物业费1952.2元、滞纳金2402.6元。青岛市黄岛区人民法院支持了新时代公司要求于绍兴支付物业费的诉讼请求，对新时代公司要求于绍兴支付滞纳金的诉讼请求未予支持。后新时代公司不服该判决，向本院提起上诉，要求于绍兴给付违约金2402.6元。本院于2014年2月23日作出（2014）青民一终字第109号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，新时代公司与贺京军之间存在物业服务法律关系，在新时代公司已提供物业服务的情形下，贺京军应给付新时代公司物业费。原审判令贺京军应给付新时代公司3534.3元物业费，计算正确，且贺京军并未上诉，故本院予以维持。关于滞纳金问题，原审认为贺京军未及时缴纳物业费事出有因，故未支持新时代公司关于滞纳金的主张，该判决并无不当。
综上，上诉人新时代公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人青岛新时代物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 建
代理审判员 徐镜圆
代理审判员 迟金铜
二〇一四年四月一日
书 记 员 张 燕
书 记 员 孔 怡