辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第250号
上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市铁锋区人民政府，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区龙华路164号。
法定代表人：刘小东，系该区区长。
委托代理人：陶岩，系黑龙江弘信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐志刚，男，无职业。
委托代理人：安佳，系辽宁利金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张春萍，女。
原审原告唐志刚、张春萍与原审被告齐齐哈尔市铁锋区人民政府共有纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2013年6月18日作出（2012）开民初字第3698号民事判决，齐齐哈尔市铁锋区人民政府不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人齐齐哈尔市铁锋区人民政府的委托代理人陶岩、被上诉人唐志刚的委托代理人安佳到庭参加了诉讼，被上诉人张春萍经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告在一审中诉称：1998年5月6日，原、被告双方各出资140万元共计280万元共同购买位于大连经济技术开发区翠竹小区两套房屋（翠竹北街2号商业用房及翠竹小区31号楼3-2-2号房屋），同时协议约定：该两套房产为双方共同财产，各占50%，原告负责办理产权证并承担费用，产权登记为被告名下。办理产权完毕后，被告于2009年9月7日未经原告同意将上述两套共有房屋出卖给他人。被告的行为侵犯了原告作为房屋共有人的财产权益，故请求被告赔付原告损失140万元，支付自2009年9月7日起至款项付清之日止的利息。
原审被告齐齐哈尔市铁锋区人民政府在一审中辩称：1.原告不具备诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。被告与唐志刚前妻张春萍签订的合资购房协议书，唐志刚与张春萍离婚判决书并没有体现该房产权利归唐志刚。原告主张的房产与被告出售的房产不是一处房产。被告与张春萍协议书约定以260万购买达全物资经销站位于大连经济技术开发区翠竹小区25号1-2层房屋。被告以66万元购买的格立菲物资有限公司位于大连经济技术开发区翠竹小区31号楼3-2-2房屋和翠竹小区北街2号房产，系被告自有房产。原告可能没有实际出资，对被告存在欺诈行为，被告是误以为原告享有房产权利。2.被告没有侵犯他人财产权的行为，公开拍卖出售房屋是被告的自助维权行为，房屋共有人只能平均分割拍卖价款186万元。
一审法院查明：1998年5月6日，被告齐齐哈尔市铁锋区人民政府（甲方）、齐齐哈尔市龙沙区天天缘火锅城（甲方），齐齐哈尔市达全物资经销站（乙方）签订协议书，内容为：甲方购买乙方大连开发区翠竹小区25#号楼一至二层406平方米门市房。合同签订后，甲方付乙方定金20万元。甲方以260万元人民币一次性包括20万元定金购买乙方房屋及屋内所有设备。乙方负责办理房产产权证，产权证为被告齐齐哈尔市铁锋区人民政府所有，产权人为铁锋区人民政府50%，天天缘火锅楼50%。甲方负责办理房产证费用。原告张春萍在齐齐哈尔市龙沙区天天缘火锅城一方签字。1998年5月6日，被告作为甲方、齐齐哈尔市龙沙区天天缘火锅城作为乙方签订协议书一份，内容为：甲、乙双方共同出资购买大连开发区翠竹小区25#号楼一至二层406平方米门市房，甲方出资140万元，乙方出资120万元买下房屋产权。乙方负责出资20万元购买设备、装修达到能正常营业，双方总投资280万元。房产产权、屋内一切设备为双方共同财产各占50%，今后财产升降仍按这个比例分配。乙方负责办理产权证、产权证名称为甲方，费用由乙方负担。甲方把50%产权出租给乙方，每年租金10万元。租金从2000年1月1日起计算。甲、乙双方不得单方面处理产权，如需处理按现行市场价格核算，如一方不同意处理价格，房产应按现协议执行。张春萍代表齐齐哈尔市龙沙区天天缘火锅城签字。齐齐哈尔市工商行政管理局龙沙分局出具证明：龙沙区龙沙小区10号楼，齐齐哈尔市天天缘火锅楼，个体业户经营负责人：张春萍，于1997年2月在我局个体科登记注册，于1998年10月停止营业行为，该火锅楼注册档案因超过保管年限，已销毁。原告当庭出示1998年5月6日张春萍向齐齐哈尔市达全物资经销站支付20万元的收款收据及1998年8月6日张春萍向齐齐哈尔市达全物资经销站支付100万元的收款收据。原告当庭出示交款单位为被告、落款时间为1998年11月11日、收款单位为大连经济技术开发区房地产事务所的契税发票并出示收款单位为大连经济技术开发区收费资金结算中心收据，用以证明大连开发区翠竹小区31号楼3-2-2房屋和翠竹小区北街2号房产过户费用由原告承担。被告当庭陈述在大连经济技术开发区只有翠竹小区31号楼3-2-2房屋和翠竹小区北街2号房产，无其他房产。被告当庭出示1998年7月24日被告向齐齐哈尔市达全物资经销站支付140万元的收款收据，并陈述该款即购买上述两处房产的房款。被告当庭提交案涉房产的房产档案资料，档案显示两处房产系被告从齐齐哈尔市格立菲物资经销公司购买。
2000年5月29日，被告与原告唐志刚、张春萍签订房产置换协议。基本内容如下：双方于1998年共同投资280万元在大连开发区购买门市房一处，其中被告出资140万元，唐志刚、张春萍出资140万元。唐志刚、张春萍用在齐齐哈尔市的私人房产（唐人街美食广场）两户评估后交给被告，以抵大连房产中唐志刚、张春萍应退给齐齐哈尔市铁锋区人民政府的140万元房款。相抵后，唐志刚、张春萍独立拥有大连的房产，被告独立拥有唐人街美食广场中的两处房产。该协议签订后，被告接收了原告两处房产中的设备并支付了对价，被告支付了房屋置换差价款，但房屋置换最终没有实现。
2008年，齐齐哈尔市铁锋区人民政府办公室、财政局联合在《齐齐哈尔日报》上对原告唐志刚发出落款时间为2008年8月14日通知，内容为：位于大连市金州区翠竹园小区内的两处房产无人管理，请你务必于2008年8月22日前到齐齐哈尔市铁锋区人民政府办公室306室商谈出售有关事宜。如逾期不到，我们将委托资质健全的拍卖公司进行评估拍卖，由此产生的一切后果由你个人承担。齐齐哈尔市铁锋区人民政府办公室、财政局作出的同样内容的书面通知于2008年8月18日向原告进行了送达。2008年9月28日，齐齐哈尔市铁锋区人民政府办公室向原告唐志刚发出处置大连共有房产的通知，内容为：关于铁锋区政府与你共有的两处大连房产进行一次性解决，经双方多次协商，你可以优先进行一次性购买，如你不购买我们将通过有资质评估部门进行评估，评估后将按现市场价进行公开拍卖，拍卖所得将按原双方签订的协议通过计算后进行一次性分割。2008年10月，唐志刚声明要求继续履行房产置换协议。
2009年8月19日，齐齐哈尔市铁锋区人民政府委托大连商信拍卖行于2009年9月7日将翠竹北街2号商业用房（186平方米）及翠竹小区31号楼3-2-2号（119.87平方米）房屋出售给案外人王孝钦并办理了相关手续。
另查，原告唐志刚与张春萍于1995年11月21日登记结婚。2006年1月20日，齐齐哈尔市龙沙区人民法院判决张春萍（原告）与唐志刚（被告）离婚。离婚判决书中未涉及对本案中大连经济技术开发区翠竹北街2号商业用房及翠竹小区31号楼3-2-2号房屋处理。判决书认定：唐志刚、张春萍表示位于龙沙区登记为张春萍的六处门市房及唐志刚的其他债务272万双方已自行协商归唐志刚所有和承担。该案件处理期间，张春萍向齐齐哈尔市龙沙区人民法院提交一份情况说明，基本内容：张春萍名下的六处房产（坐落于龙沙小区）归唐志刚所有。在婚姻期间的一切其他债务、债权归唐志刚一人所有，张春萍协助唐志刚办理房产过户手续。
再查，被告以房屋租赁合同纠纷于2011年向齐齐哈尔市龙沙区人民法院起诉原告，齐齐哈尔市中级人民法院（2012）齐民一终字第289号民事判决书确认：双方对大连开发区翠竹小区25#号楼一至二层406平方米门市房的管理始终按协议履行，据此判决唐志刚给付齐齐哈尔市铁锋区人民政府房屋租金85万元、房屋差价款16.89万元及利息。
一审法院认为：虽然原告张春萍与被告及齐齐哈尔市达全物资经销站签订的协议书以及原告张春萍与被告签订的协议书中约定房产并非大连经济技术开发区翠竹北街2号商业用房及翠竹小区31号楼3-2-2号房屋，被告系从齐齐哈尔市格立菲物资经销公司实际购买的上述房产，但被告在大连经济技术开发区只有这两套房产，原告张春萍和被告均按照协议约定向达全物资经销站交付了合同约定的房款，房屋置换协议也确认唐志刚、张春萍共同投资140万元与被告一起在大连投资购买房屋的事实，被告在出售房屋前也一直与原告协商上述两处房产出售共有产权事宜，故大连经济技术开发区翠竹北街2号商业用房及翠竹小区31号楼3-2-2号房屋，应属唐志刚、张春萍与被告共同购买，唐志刚与张春萍应共同享有每套房子50%的产权。被告在通知原告2008年8月22日前到被告处商谈出售案涉房屋事宜，但被告却在同年8月19日已经委托拍卖行出售房屋，作为共有权人的原告对该行为既未事前同意，也未事后追认，故被告出售案涉房产属于擅自处分。依据双方合同中“甲、乙双方不得单方面处理产权，如需处理按现行市场价格核算，如一方不同意处理价格，房产应按现协议执行”的约定，共有权人有权要求被告返还房屋及设备投资款140万元作为赔偿。原告唐志刚与张春萍的上述两套房屋的投资发生在夫妻关系存续期间，唐志刚与张春萍离婚时案涉两处房产在离婚诉讼中未予处理，上述权利仍属二原告共有。原告主张利息损失，于法无据，不予支持。张春萍作为权利共有人，未表示放弃实体权利，其不参加诉讼，不影响对案件的审理和依法作出判决。综上，原告要求被告赔付损失140万元的请求，于法有据，予以支持；原告主张被告支付利息损失的请求，于法无据，不予支持。被告的抗辩意见，无事实和法律依据，不予采纳。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十七条之规定，判决如下：一、于判决生效之日起十日内，被告齐齐哈尔市铁锋区人民政府赔偿原告唐志刚、张春萍人民币140万元；二、驳回原告唐志刚的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18440元，公告费600元，由原告唐志刚、张春萍负担1640元，由被告负担17400元。
宣判后，齐齐哈尔市铁锋区人民政府不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判齐齐哈尔市铁锋区人民政府给付原审原告93万元。其主要理由是：一、上诉人与张春萍合资购房协议书中约定购买的房产原所有权人及房产具体位置、面积、购买价格等与上诉人持有并出售的房产不一致，被上诉人唐志刚没有客观证据证实其对上诉人所有的房产享有共有权。唐志刚所称出资一百四十万元是虚假的，上诉人购买房产的价格仅为六十六万元，被上诉人存在严重违法行为，损害了国家财产权益，其要求返还140万元的诉讼请求不能支持。二、上诉人没有侵犯他人财产权的行为，公开拍卖方式出售房产是自助维权行为，人民法院应当予以确认，房产共有人只能平均分割公开拍卖价款的净值一百八十六万元人民币。第一，作为共有权人齐齐哈尔市铁锋区人民政府没有损害相对方的合法权利，反而是因为被上诉人唐志刚多年来侵占房产又不交付租金导致上诉人不能实现房产共有权，在此情况下上诉人要求被上诉人唐志刚共同处置该房产，同时告知了被上诉人的优先购买权、公开拍卖等全部事项。由于被上诉人拒不协助和恶意不行使共有权，导致国有资产严重受损，上诉人只能选择公开拍卖的自助维权行为。财产变现并没有损害共有人的共有权利，共有人仍可以对财产变现要求分割。公开拍卖没有损害共有人的知情权、优先购买权、财产分割权等共有权利。第二，合同约定购买价格二百六十万元与十年后出售价格一百八十六万元这一事实可以确定的是二百六十万元房产价格是虚高价格，这是十年后房产出售价格不升反降的主要原因。另一原因是原合同项下房产价格所根据的房产面积是406平方米，而被告出售的房产面积少100余平方米。一百八十六万元房产价格不含交易成本，实际房产价格含税及拍卖费用则达到二百余万元。一百八十六万元是财产变现后的净值。同时政府机关的财务制度决定被告方也无法隐瞒真实交易价格，铁锋区财政局提供的一百八十六万元收据是客观真实的，应当作为定案根据。所以，房产拍卖价格公平公正合理，没有损害任何人的合法权益。被上诉人恶意阻止上诉人处分共有财产的情况下，该公开拍卖价格应当作为双方分割共有财产的唯一根据。第三，双方合资购房协议书约定房产出售后价格无论升降值均按各百分之五十分割，这个约定实际是被上诉人明知当年购房价格虚高的又一表现。按此约定当事人应当平均分割此共有财产的净值一百八十六万元，双方各分得九十三万人民币。被上诉人主张返还一百四十万元的请求不能成立，二被上诉人只能共分得九十三万元，其他诉讼请求不能支持。
被上诉人唐志刚表示服从原审判决。
被上诉人张春萍未到庭，也未提交书面答辩。
经审理，本院对原审法院查明的事实确认。另查明，大连经济技术开发区翠竹北街2号商业用房（186平方米）及大连经济技术开发区翠竹小区31号楼3-2-2号（119.87平方米）房屋拍卖成交价为186万元，该款项已由买受人支付了给齐齐哈尔市铁锋区人民政府。
本院所确认的上述事实，有《大连市拍卖成交确认书》及当事人庭审陈述在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，上诉人与被上诉人张春萍于1998年5月6日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，应为有效。由于签订该协议时，二被上诉人处于婚续期间，且二被上诉人离婚判决书中对案涉房屋并没有予以明确，该房产系二被上诉人与上诉人的共有财产。对于共有财产，共有人可以处分，但根据《物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，共有人处分共有财产时应当征得其他共有人的同意。而本案中，虽然上诉人在拍卖案涉房屋前曾经向被上诉人唐志刚发出通知请求共同处分共有财产并提出了处分方案，但在被上诉人已经明确表示不同意该处分方案的情况下，上诉人仍然通过拍卖处分了共有财产显然违反了《物权法》第九十七条的规定，侵害了二被上诉人的权益，上诉人理应按照双方签订的《协议书》第十条关于“甲、乙双方不得单方面处理产权，如需处理按现行市场价格核算，如一方不同意处理价格，房产应按现协议执行”的约定，按协议当时的价格赔偿被上诉人的损失，但由于《协议书》中约定的价格所对应的房屋面积为406平方米，而房屋买卖后实际交付的面积以及拍卖的面积却与双方签订的《协议书》中约定购买的面积相差了100余平方米，所以，尽管上诉人擅自处分了共有财产，但按照《协议书》约定的价格赔付显然不公平，一审判决齐齐哈尔市铁锋区人民政府赔偿唐志刚、张春萍140万元有失公允。对此，本院认为，应当根据《物权法》第一百条第一款关于“共有人可以协商确定分割方式；达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”的规定，对案涉房屋的拍卖价款186万元予以分割。至于相差的100多平方米房屋的价款，二被上诉人可与房屋出卖人以及上诉人另行解决。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连经济技术开发区人民法院（2012）开民初字第3698号民事判决第二项；
二、变更大连经济技术开发区人民法院（2012）开民初字第3698号民事判决第一项为：于判决生效之日起十日内，齐齐哈尔市铁锋区人民政府赔偿唐志刚、张春萍人民币93万元。
一审案件受理费18440元，上诉人承担13100元，被上诉人承担5340元，一审公告费600元由齐齐哈尔市铁锋区人民政府承担；二审案件受理费8350元由被上诉人承担，二审公告费600元由齐齐哈尔市铁锋区人民政府承担。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年六月十三日
书记员 耿 艳