新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第516号原告：张晓磊，男，汉族，1983年1月31日出生，身份证号2101811983********，住址辽宁省新民市。委托代理人：卢迪，新民市新柳法律服务所法律工作者。被告：沈阳金晟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：符丽华，该公司董事长。委托代理人：符太岩，该公司工作人员。委托代理人：宋娜，该公司工作人员。第三人：张希贤，男，汉族，1953年5月13日出生，身份证号码2109041953********，住址辽宁省阜新市细河区。委托代理人：石樊，辽宁明申律师事务所律师。原告张晓磊诉被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司、第三人张希贤商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年1月6日起诉至本院。本院受理后，依法由审判员张春红（主审）担任审判长，与代理审判员唐晓丽、人民陪审员王雪组成合议庭，并于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告张晓磊及其委托代理人卢迪，被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司的委托代理人符太岩、宋娜，第三人张希贤及其委托代理人石樊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓磊诉称，2010年9月28日，原告与被告签订商品房买卖协议并交付房款总计1512018元，被告将1号楼北（1-5）-（1-7）号房屋出售给原告，现房屋已交付。原告已经实际进住。但因被告原因，原告无法取得房屋所有权证，故起诉至法院，请求法院依法确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，房屋产权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并由被告承担本案诉讼费用。被告金晟公司辩称，2012年6月30日由于公司涉嫌合同诈骗，法人符丽华被依法羁押，经公司实际经营者刘红玉确认，新民市政府综合调查小组核实下，对公司实际购房者予以确认，并于2014年10月22日，在新民市政府协调下对确认购房者办理了房屋入住手续。公司对原告和第三人带来的损失深表歉意，愿意服从法院判决。第三人张希贤述称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告所诉的房屋实为第三人所有。第三人张希贤诉称，2011年11月20日，第三人张希贤从被告金晟公司处购买包括案涉房屋在内的七套门市房，双方签订了《商品房买卖合同》，并对房屋办理了备案登记，后原告支付了全部购房款。依据原告的起诉状及相关材料，其主张购买本案诉争房屋，存在伪造嫌疑。故第三人请求法院判令被告开发的案涉房屋归第三人所有，并判令被告向原告交付房屋、协助第三人办理所有权证，诉讼费由被告承担。被告金晟公司辩称，按照刘红玉和703专案组确认，确认为原告是实际购房人，所以，我们不能将房屋交给第三人，我们已经承担了相应后果，被告与第三人名为买卖，实为借贷。所以，不同意第三人的诉讼请求。原告张晓磊述称，不同意原告的诉讼请求。张希贤与被告并无真正房屋买卖关系，而是为借贷关系。实际买卖关系是原告和被告之间形成的。在原告的诉讼中，被告已经确认原告为本案诉争房屋的实际购买人。第三人与被告双方签订的合同是为了掩饰借贷关系所签订的虚假合同。所以，原告的诉讼请求应该得到法院支持，而应驳回第三人的诉讼请求。经审理查明，原告张晓磊与被告金晟公司于2010年9月28日签订了《华丽英典商品房认购协议书》一份，约定原告自愿认购被告金晟公司开发的新民市华丽英典项目20号晚点，该房建筑面积为111.68平方米，单价为每平方米11500元，房款总价为127315元。并约定认购当日即付定金6万元，10日内补齐首付款643152元整，余款办理银行按揭。原告张晓磊于签订协议书当日向被告金晟公司交纳首付款60000元，2010年10月14日补交款21万元；2010年10月21日补交首付款203152元；2010年10月25日补交首付款10万元；2010年11月5日补交楼款7万元；2014年10月22日交纳房款868866元，被告金晟公司为其出具相应《收款收据》6张。经原、被告确认，该协议中的华丽英典20号网点与华丽英典1栋（1-5）-（1-7）号网点为同一标的房屋。2012年8月20日，新民市房产管理处为原告张晓磊出具《华丽英典房产认证证明》一份，写明：“根据案件调查组查实情况，经研究，初步确认你购买的华丽英典1号楼北（1-5）-（1-7）网点有效。待相关手续完备后，将依法有序的为你办理房证”。2014年10月22日，被告金晟公司向原告张晓磊交付本案诉争房屋。原告张晓磊交纳物业费、取暖费、电费等费用，占有使用房屋至今。另查明，2011年11月20日，第三人张希贤与被告金晟公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：XM2011-1206344，合同约定第三人购买位于新民市民族街67号第1幢（1-5）-（1-7）号房，建筑面积127.62平方米，单价为5100元，总价650862元。2011年11月23日，第三人张希贤取得案涉房屋预售商品房预告登记。再查明，原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》和第三人与被告签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋为同一房屋。2011年5月23日，被告金晟公司取得本案诉争房屋的预售许可证，但诉争房屋尚未竣工验收。还查明，沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书载明：“辽宁省沈阳市人民检察院指控……15.与与金池典当公司有关的合同诈骗事实……2010年9月28日，金晟公司与张晓磊签订《华丽英典商品房认购协议书》，将其开发的新民市民族街67号第1座（1-5）-（1-7）号网点（20号）以127,3152元的价格出售给张晓磊，获取房款643,152元……2011年11月20日，金晟公司将上述房产在新民市房产管理处为张希贤办理备案登记，获取沈阳金池典当有限公司4，438，836元”。辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书载明“经审理查明，原审判决认定上诉单位沈阳金晟房地产开发有限责任公司及上诉人符丽华、刘红玉合同诈骗犯罪事实清楚，有下列证据予以证实……17、证人杨礼维的证言，结合借据、收据、借款保证合同，招商银行储蓄交易历史查询记录、中国银行转账支票、商品房买卖备案合同等证据，证实2010年通过唐晓敏认识符丽华和刘红玉，在2011年10月、11月分两次借给金晟公司1000万元，借款签订了房地产抵押借款合同、借款保证合同和商品房买卖合同。300万元借款借期三个月，700万元借款借期六个月，均为月息3.5%。约定借款到期息费、本金还清后，金晟公司将抵押房产抽回，若还不上，抵押物由金池公司处理。因为金池公司股东刘刚、郭玲的公司欠张希贤工程款1000万元左右，所以上述七个网点均备案在张希贤名下。金晟公司的借款已偿还本金163万元、利息164万元，还欠本金837万元、利息159万元的事实”。现该两份法律文书均已生效。上述事实有有原告起诉状、《华丽英典商品房认购协议书》、收款收据、《华丽英典房产认证证明》、《新民宏宇热力有限公司机打收费凭证》、电费收据联、《商品房买卖合同》、沈阳市中级人民法院（2013）沈中刑二初字第24号刑事判决书、辽宁省高级人民法院（2015）辽刑二终字第00033号刑事裁定书、询问笔录等证据，经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。本院认为，关于原告诉请的部分。原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》均系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系。故对于原告请求确认原、被告签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，被告还应负有协助原告办理房证的义务。但因现该房未进行竣工验收，尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。关于原告主张确认房屋产权归其所有的诉讼请求，不动产物权的设立经依法登记，发生效力，因本案诉争房屋目前无法办理所有权登记手续，故原告此项诉讼请求，本院无法支持。关于第三人的诉讼请求部分。第三人与被告双方虽签订了形式上的商品房买卖合同，但被告金晟公司在庭审中提出其与第三人之间不是真实的商品房买卖关系而是借款关系。从第三人提供的证据看，第三人的购房价格明显低于市价，购买不同位置网点的单价均相同，且第三人主张的打款时间在合同备案之后，不符合市场交易规律。加之第三人未提供被告出具的收到房款的凭证。综上，本院认为第三人提供的证据不足以证明其与被告之间存在真实的商品房买卖关系，故对于第三人主张案涉房屋归其所有，被告向其交付房屋，并协助其办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告张晓磊与被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司于2010年9月28日签订的《华丽英典商品房认购协议书》有效；二、驳回原告张晓磊的其他诉讼请求。三、驳回第三人张希贤的诉讼请求。原告张晓磊交纳的案件受理费100元，由被告沈阳金晟房地产开发有限责任公司承担。第三人张希贤交纳的案件受理费5154元，由第三人张希贤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张春红代理审判员  唐晓丽人民陪审员  王 雪二〇一六年六月二十七日书 记 员  王海滨