上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初6082号
原告凌静，女，1983年2月26日生，汉族，住上海市普陀区。原告季巍青，男，1980年10月9日生，汉族，住上海市宝山区。原告季睿琳，女，2014年8月20日生，汉族，住址同上。法定代理人凌静。上列三原告共同委托代理人范伟情，上海市海华永泰律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人扶羽斌，上海市海华永泰律师事务所律师。被告顾众明，男，1966年7月13日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。原告凌静、季巍青、季睿琳与被告顾众明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。法官助理黄滢负责本案的审判辅助工作。原告凌静、季巍青及其与原告季睿琳的共同委托代理人范伟情到庭参加诉讼。被告顾众明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告凌静、季巍青、季睿琳共同诉称，原告系一家三口，原、被告于2015年10月26日签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，价格为人民币400万元，被告应当于2015年12月31日前配合原告完成过户。原告于同年10月1日前向被告支付了首付款200万元，剩余的200万元约定由原告办理公积金贷款支付。合同签订后，双方于2015年12月4日至交易中心过户时，被告知系争房屋已于同年12月2日被江苏省兴化市人民法院查封。经与被告协商，被告于2016年1月6日出具承诺书，承诺会于1月15日前交房，配合解封并协助原告过户。但此后，被告便消失不见，拒绝回复原告短信，律师函也多次被退回。原告只能自行前往江苏省兴化市人民法院处理查封事项，经与该案的原告(债权人)邹玉祥多次协商，最终于2016年8月10日将剩余房款200万元以自筹资金的方式支付给与债权人，对方同意解除了查封。综上，由于被告原因导致房屋被查封，未能按约完成过户，现经原告努力，系争房屋上的司法查封已经解除，房屋过户已经不存在障碍，故原告诉请要求被告配合原告办理系争房屋过户手续，支付逾期过户违约金(按200万元的日万分之三计算，自2016年1月1日起至2016年8月9日止，共计13.32万元；按400万元的日万分之三计算，自2016年8月10日起至被告配合原告完成过户之日止)。被告顾众明未做答辩。经审理查明，被告为系争房屋的房地产权利人。2015年10月26日，被告(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款320万元，其中第六条：2015年12月31日前甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，应积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方违约责任；第十条：甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日的万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止；附件三付款协议：1、乙方应在签订本合同前支付甲方部分首期房价款110万元，乙方已支付的定金10万元转为首期房价款，共同构成首期房价款120万元；……3、乙方通过向贷款银行申请198万元贷款的形式支付第二期房价款；4、乙方贷款申请经银行审核通过且甲方抵押登记已经注销后于2015年12月31日前，甲乙双方亲自至交易中心申请办理产权过户及抵押登记送件手续，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行并放款当日内，乙方应支付甲方第二期房价款，由贷款银行代为乙方支付；5、待银行放款5日内，甲乙双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款2万元。同日，甲、乙双方签订协议书，约定，一、双方确认房地产买卖合同约定的房价款为320万元，二、乙方自愿补偿甲方该房地产装修及利息补贴等费用80万元，支付方式：在签订买卖合同之前乙方支付甲方80万元，……四、房屋总价款为400万元整，交易中所产生的税、费由乙方承担，五、本协议与买卖合同约定不一致的，以本协议为准。合同签订后，双方于2015年12月4日前往交易中心办理过户手续，但被告知系争房屋被江苏省兴化市法院查封，导致当天未能交易。2016年1月6日，原、被告签订《承诺书》一份，主要内容为，本人顾众明承诺系争房屋已出售给季巍青、凌静、季睿琳，于2015年10月26日在上海市畅原地产经纪事务所签订《上海市房地产买卖合同》。本于2015年12月4日前往上海市宝山区交易中心办理更名过户，现卖方顾众明自身原因导致房屋无法交易过户，经双方协商于2016年1月15日前本人自愿将房屋交给买方季巍青、凌静、季睿琳居住(买方目前已经支付卖方顾众明200万元，还剩198万元银行贷款费用，交易过户之后由银行直接划给顾众明，尾款2万元于交易过户当日支付给顾众明)。如在2016年1月15日房屋内家具家电未搬走，视为放弃处理。待卖方顾众明将房屋解封后，买方需一同配合卖方前往交易中心办理过户，如任何一方不配合过户，所造成的一切损失及法律责任由违约方处理。此后，被告将房屋交付原告使用，但未解决房屋查封事宜，故原告涉诉。另查明，被告于2015年7月27日出具定金收据，确认收到原告支付的10万元定金。被告于2015年9月30日出具房款收据，证明原告支付房款110万元(含五万元现金)。此外，被告还向原告出具房款收据一份，证明收到原告支付的80万元房款，以上共计200万元。还查明，2015年12月2日，因案外人邹玉祥起诉债务人唐杰、本案被告等人的民间借贷纠纷一案【(2015)泰兴西民初字第1077号】，系争房屋被江苏省兴化市人民法院查封。经审理，该院于2016年3月21日作出民事判决，以被告系担保人为由判令其对债务人唐杰的借款211.6万元、违约金20万元及利息承担连带清偿责任。该案于2016年7月20日生效。该案生效后，债务人及担保人均未履行生效判决，被告顾众明也未解除系争房屋上的查封。2016年8月10日，本案原告为涤除继续履行房屋买卖合同的司法障碍，与案外人邹玉祥协商一致，签订了协议书，约定，由原告将应支付给被告的剩余购房款200万元支付给邹玉祥，作为被告依照(2015)泰兴西民初字第1077号判决书应当向邹玉祥承担的连带偿还责任而支付的款项，邹玉祥同意在收到该款后向江苏省兴化市人民法院申请解除对系争房屋的查封。2016年8月10日，原告向邹玉祥转账支付200万元，邹玉祥向原告出具了收条。同日，江苏省兴化市人民法院出具民事裁定书【(2015)泰兴西民初字第1077号之一】，解除了对系争房屋的查封。又查明，2012年2月18日，被告作为房地产抵押人将系争房屋抵押给招商银行股份有限公司上海静安寺支行，办理了抵押登记。截止2015年12月4日，招商银行股份有限公司上海静安寺支行出具上海市房地产其他权利终止证明，证明系争房屋的贷款还清，房地产抵押关系已告终止，并向交易中心申请注销抵押。但由于当时系争房屋已被司法查封，故未办理注销抵押手续。以上事实，有原告提供的《上海市房地产买卖合同》、协议书、房地产权证、房款收据、定金收据、平安银行个人转账汇款业务确认书、交通银行客户回单、中国工商银行支付凭证、承诺书、房地产登记簿(2016年3月13日)、(2015)泰兴西民初字第1077号民事判决书、裁判文书生效证明、协议书、收条、中国农业银行银行卡交易明细清单、(2015)泰兴西民初字第1077号之一民事裁定书、上海市房地产登记申请书、上海市房地产其他权利终止证明、房地产登记证明(抵押权登记证)、房地产登记簿(2016年7月21日)、房地产登记簿(2016年8月16日)，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及其协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守并履行。原告已经按约向被告支付了房款200万元，根据合同，双方应当于2015年12月31日前办理过户，并完成后续的付款及交房事项。由于系争房屋于2015年12月2日被江苏省兴化市人民法院查封，导致双方未能在约定的期限内完成过户，对房地产买卖合同的继续履行构成障碍。原告为涤除司法障碍，根据已经生效的(2015)泰兴西民初字第1077号民事判决，将应当支付给被告的剩余房款200万元，作为被告根据上述生效判决应当向邹玉祥承担的连带责任而支付的款项，支付给了邹玉祥。目前系争房屋上江苏省兴化市人民法院的查封已经解除，原告诉请要求继续履行合同，将房屋过户给原告，可以准许。原告已经履行了400万元房款的支付义务，无需再向被告支付房款。根据查明的事实，系争房屋上的银行贷款已经还清，但尚未办理注销抵押登记，故被告应当以及时注销抵押为前提，配合办理房屋过户手续。由于被告未能在2015年12月31日前解除房屋查封、注销抵押登记并配合原告办理过户，已构成违约，应当根据《上海市房地产买卖合同》第六条、第十条约定，按已付房款的日万分之三向原告支付逾期违约金。原告于签订房地产买卖合同前支付被告房款200万元，又于2016年8月10日支付了房款200万元，故2016年8月10日前的已付房款为200万元，自2016年8月10日起的已付房款为400万元，由于双方在合同第六条中约定的是共同向交易中心申请过户的期限，故违约金也应当计算至过户申请之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告凌静、季巍青、季睿琳与被告顾众明就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告顾众明于本判决生效之日起十日内，以债务清偿为前提，注销设立在上述房屋上的抵押权；三、被告顾众明于上述房屋抵押权注销之日起三日内，配合原告凌静、季巍青、季睿琳办理上述房屋的过户申请手续，将上述房屋的房地产权利转移给原告凌静、季巍青、季睿琳；四、被告顾众明于办理上述房屋的过户申请手续之日，向原告凌静、季巍青、季睿琳支付逾期违约金(计算方法：1、自2016年1月1日起至2016年8月9日，按已付房款200万元的日万分之三计算，共计133,200元；2、自2016年8月10日起至过户申请之日止，按已付房款400万元的日万分之三计算)；五、原告凌静、季巍青、季睿琳的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费32,400元，保全费5,000元，公告费560元，均由被告顾众明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
人民陪审员 王雪芬
人民陪审员 时金兰
二〇一六年九月一日
书 记 员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。