广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0304民初178号
原告蒋太祥，男，汉族，1966年11月17日出生，住广西桂林市。
被告蒋淑华，女，汉族，1977年12月26日出生，住广西桂林市
委托代理人邓金顺，广西齐兴律师事务所律师。
委托代理人唐荫春，广西独秀律师事务所律师。
被告谢裕德，男，汉族，1953年7月1日出生，住广西桂林市
委托代理人邓金顺，广西齐兴律师事务所律师。
委托代理人唐荫春，广西独秀律师事务所律师。
被告唐熠（曾用名唐红华），男，汉族，1977年8月20日出生，住广西桂林市。
委托代理人邓金顺，广西齐兴律师事务所律师。
委托代理人唐荫春，广西独秀律师事务所律师。
原告蒋太祥与被告蒋淑华、谢裕德、唐熠合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋太祥，被告蒋淑华、谢裕德、唐熠的委托代理人邓金顺、唐荫春出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋太祥向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2014年7月4日签订的《建房土地转让及办证协议书》无效；2、判令三被告连带返还原告土地转让款300000元，并按银行同期贷款利率支付利息（利息以30万元为基数，按中国人民银行一至三年期贷款基准利率计算，自2014年7月5日起计至款项付清之日。利息暂计至2017年1月9日为40542元，2017年1月10日之后的利息另计）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：三被告2011年6月9日与张龙、张润招签订一份《土地转让协议》，购买位于宅基地。2014年7月4日，三被告与原告签订《建房土地转让及办证协议书》，约定将其所购宅基地转让给原告作为建房使用。因原告并非界头村民，双方在协议第三条中约定由被告负责办理原告方八人的户口迁入手续及八栋房屋的报批建手续、房产证、土地证。签约后，原告于2014年7月5日分别向三被告的银行账户各汇款10万元，即为协议约定的30万元首期转让款。但后续的事宜，双方一直无法取得进展。原告认为，双方签订协议违反了国家的法律，应属无效，被告应返还原告交付的款项，并支付占用期间的利息。但原告多次向被告追索未果，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告蒋淑华、谢裕德、唐熠辩称，一、原告没有按照《建房土地转让及办证协议书》第6条“在十天内再付给甲方人民币壹佰伍拾万元（￥150万元）”，不能办理相关手续责任在原告。2011年6月9日，三被告与张龙、张润招签订了一份《土地转让协议》，购买位于宅基地。2014年7月4日，三被告又将上述宅基地转让给原告，事实清楚。双方签订《建房土地转让及办证协议书》后，原告于2014年7月5日通过银行向三被告各汇款10万元，三被告收到款后即向政府有关部门办理相关手续，完成了土地平整及基础部分，但是，原告没有按照《建房土地转让及办证协议书》第6条“在十天内再付给甲方人民币壹佰伍拾万元(150万元)”，导致后续工作无法开展，责任不在被告而在原告。二、《建房土地转让及办证协议书》已经终止，原告已经收到30万元退款。由于原告没有支付后续约定的150万元，导致后续工作无法开展，原告也多次向有关部门反映。事实上，按照现有政策，只要完成法律规定的手续土地是可以转让的，并不是原告诉状中“但此后因原告不属于宅基地所在地集体经济组织成员，双方转让宅基地也未经县级以上人民政府批准，原告无法取得宅基地用于建设房屋”的情形，只要把原告的户口迁入上述宅基地所在集体经济组织就可以实现宅基地转让的目的。由于原告的原因有关部门已经停止办理相关手续。2015年6月15日，被告谢裕德、唐熠每人将10万元现金交付给被告蒋淑华，由蒋淑华支付了30万元给原告。因此，《建房土地转让及办证协议书》已经终止，原告主张确认协议书无效已经没有必要。三、被告已经退回原告30万元，根本不存在利息问题，退一步来说，原告既然主张《协议书》无效，也不存在违约问题，也不存在损失问题。
双方当事人围绕诉讼请求已依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的由蒋淑华出具的借条，被告蒋淑华的代理人表示对该证据的真实性无法辨认，但借条的落款笔迹与本案中蒋淑华的其他签名并无太大差别，且原告提供了相应的汇款凭证予以佐证借款事实，本院对该证据的真实性予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2014年7月4日，原告蒋太祥作为乙方与被告蒋淑华、谢裕德、唐熠作为甲方签订《建房土地转让与办证协议书》，合同约定：甲方将位于象山区平山村委界头村拖机道旁宅基地一块约1550平方米转让给乙方作为建房使用；乙方需支付2400000元转让款，乙方需在协议生效之日首付300000元等内容。同日，三被告共同向原告出具收条一份，其上载明已收到蒋太祥交来界头村土地转让款人民币300000元，原告则于2014年7月5日分别向被告蒋淑华、谢裕德、唐熠的银行账户各汇入100000元。事后，原告的户口未能顺利迁入象山区平山村委，原告未再支付其他费用。
另查明，被告蒋淑华于2014年8月1日向原告蒋太祥的妻子俞小文出具240000元的借条一份，双方约定利息按银行正常利息的4倍计算，原告当日即转款240000元至被告蒋淑华名下的银行账户。2015年6月15日，被告蒋淑华一次性转款300000元至原告蒋太祥的银行账户，但未注明用途。
本院认为，本案所涉土地属于桂林市象山区平山村委会集体所有，本案涉及到农村宅基地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》第六十二条六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故本院认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，本案中被告并非涉诉土地集体经济组织成员，其并没有取得本案涉诉土地使用权的资格；另依据《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》第六十三条六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，原、被告双方约定将集体土地使用权进行买卖，实质上就是将农民集体所有的土地使用权转让用于非农业建设。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《建房土地转让与办证协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形之一，况且原、被告对于双方2014年7月4日签订的《建房土地转让与办证协议书》属无效合同并无异议，故对于原告要求判令上述合同无效的诉讼请求，本院予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，合同自始无效，三被告因该合同收取原告300000元转让款，其应当予以返还，但双方在缔约过程中均存在过错，各自损失各自承担，故原告主张被告支付资金占用期间的利息，本院不予支持。现双方争议的焦点在于被告蒋淑华2015年6月15日付给原告的300000元系归还个人借款还是三被告返还的转让款。根据“谁主张、谁举证”的举证责任分配原则，原告在2015年6月15日收到被告蒋淑华的个人汇款300000元，其主张系被告蒋淑华个人归还借款，原告应为此承担举证责任。庭审中，原告提供了蒋淑华向原告妻子出具的240000元借条以及原告汇款给蒋淑华的银行流水明细，原告夫妇与被告蒋淑华之间另有债权债务关系，事实清楚，证据充分，本院予以确认。相较而言，三被告主张该笔款项系三被告凑资后返还给原告的转让款，但被告提供的转款凭证并未注明转款用途，但被告并未举证证明三人的凑资过程，原告之前系向三被告各支付了10万元，现被告谢裕德与唐熠主张以现金方式又各将100000元交还了被告蒋淑华，但现金数额较大，二人既未提供相应的取款凭证，亦未提供证据证明其具备相应的支付能力。本院认为，原告的举证更为充分，其关于300000元系蒋淑华个人还款的主张更具有高度盖然性，本院予以采信。虽然按照被告蒋淑华书面承诺的利息标准计算，其还款时应归还的借款本息稍低于300000元，如被告蒋淑华对此存有异议，其可另案诉请原告返还，本院在本案中不作处理。综上，原告诉请三被告共同返还其300000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》第六十二条六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告蒋太祥与被告蒋淑华、谢裕德、唐熠于2014年7月4日签订的《建房土地转让及办证协议书》无效。
二、被告蒋淑华、谢裕德、唐熠应共同返还原告蒋太祥转让款300000元。
三、驳回原告蒋太祥的其他诉讼请求。
本案案件受理费5800元，适用简易程序减半收取2900元（原告已预交），该款由三被告承担。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5800元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 苏 敏
二〇一七年三月二十日
代书记员 文若诗