江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣11民终104号
上诉人（原审原告、反诉被告）杨芳，女，1974年11月6日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。
委托代理人王谋才，江西碧落律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司，住所地弋阳县。
法定代表人桂松武，董事长。
委托代理人谢宗春，该公司法律顾问。
上诉人杨芳因商品房买卖合同纠纷一案，不服弋阳县人民法院（2015）弋民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告系“北门佳苑”房产开发商。原告当时是“北门佳苑”住宅楼销售代理人陈红兵雇请的售楼员，2011年元月6日，原、被告就“北门佳苑”第一栋三单元1102号商品房签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定该房产总价值为人民币33万元整，签订合同时支付首付款人民币10万元，剩余的23万元通过银行按揭贷款解决。约定的交房日期为2011年10月30日，同时合同对各方违约贵任等其他事项进行了约定。其中在合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”2011年元月5日，被告出纳江惠萍提前开了一张江西省销售不动产预收款专用收据《属于正式税务票据》，以便办理按揭贷款，2011年元月6日原、被告签订好《商品房买卖合同》后，原告没有交纳购房首付款，而是出具了一张10万元购房款欠条（即：“今欠到弋江房地产北门佳苑购1号楼3单元1102室购房款计币：壹拾万元整（计：100000．00元）今欠人：杨芳，2011年元月6日”），交给出纳江惠萍就把购房合同拿走了。2011年元月9日，杨芳交了2万元给江惠萍，2011年元月25日，杨芳又交了1万元给江惠萍．均没有办理书面手续，只是江惠萍自已在杨芳出具的10万元欠条上作了记载。2011年7月14日为了办理商品房买卖合同备案登记（按规定仅在购房合同签订后一个月内办理），双方又订了一份《商品房买卖合同》，内容与2011年元月6日所签订的合同一样，2011年8月2日到县房管局办理了商品房买卖合同备案登记手续。但由于原告没有交清10万元购房首付款，也未提交贷款申请及相关申请按揭贷款材料而至今未办理按揭手续，导致该房被告至今不能销售。2015年6月8日被告向原告发送《解除购房合同的通知》。
原审法院认为，原告（反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司2011年元月6日就“北门佳苑”第一栋三单元1102号商品房签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护合同签订后双方应全面履行合同义务，按该合同第六条付款方式及期限中约定：“签订本购房合同时首付款计币10万元，银行按揭贷款23万元”，第七条买受人透期付款的违约责任中约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同”。合同签订后，被告形式上虽开出了一张10万元收款收据，但实际上原告至今未付清10万元购房首付款，只是打了一张欠条，也未提供相关申请按揭贷款材料办理按揭手续，事实上没有履行合同的主要义务，其行为系违约，应承担违约责任，因而对于原告诉称要求判令被告继续履行2011年元月6日双方签订的《商品房买卖合同》的义务并承担延期交房违约金的本讼请求与事实和法律规定不符，原审法院不予支持。相反由于原告未履行合同主要义务，导致不能实现合同目的，被告（反诉原告）要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。合同解除后，应恢复原状，故对于原告杨芳分别于2011年元月9日、2011年元月25日交了三万元给被告出纳江惠萍，虽没有办理书面手续，但江惠萍在杨芳出具的10万元欠条上作了记载，也能证明这三万元确系杨芳交给被告公司购房首付款，合同解除后，被告理应返还原告杨芳三万元购房款，出纳江惠萍未将三万元交公司财务而是一直放在身上这是公司内部管理不到位行为，不能因此拒绝返还原告杨芳三万元购房款，如三万元江惠萍一直未上交公司，公司今后可以对江惠萍进行追偿。原审法院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）、第（四）项、第九十七条以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同解除案件适用法律若干问题的解释第一条、第十五条第一款、第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告《反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司2011年元月6日、2014年7月14日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨芳购房款3万元；三、驳回原告（反诉被告）杨芳的本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，反诉案件受理费500元，合计6750元，由原告（反诉被告）杨芳负担。
一审宣判后，上诉人杨芳不服一审判决，依法向本院提起上诉，其主要的上诉理由有：1、上诉人杨芳出具10万元欠条是对购房合同所约定的交款时间的变更。被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司也出具了10万元的专用发票给上诉人杨芳。另外，上诉人的工资与提成均由被上诉人掌控，可以从上诉人的收入中扣除。2、被上诉人公司的财务人员开具10万元专用发票并同意上诉人出具10万元欠条是履行职务行为，该行为的法律后果应当由被上诉人承担。3、被上诉人拖欠上诉人工资16.5万元。工资应当可以抵扣应缴的购房首付款。请求二审法院依法改判。
经审理查明，二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，一、二审审理期间，被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司对于其与案外人陈红兵于2010年3月15日签订《“北门佳苑”商品房代理销售合同》的真实性没有异议，从该份合同可以得知，案外人陈红兵在合同约定的期限内其均有权在不超出被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司授权范围内，销售“北门佳苑”的有关房产，即案外人陈红兵是被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司所准许的销售房屋代理人，而陈红兵在出售本案涉案房屋给上诉人杨芳时，其同意杨芳拖欠首付款，并要求杨芳出具相应的欠条，且被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司一审时认可陈红兵在交接时已将上诉人杨芳出具的首付款欠条一并进行了移交，因此，可以认定上诉人杨芳以欠条形式支付首付款的行为是被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司的代理人陈红兵所允许的，上诉人杨芳与被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司之间就购房首付款问题已从买卖关系转变成为了债权债务关系。由于欠条上未注明归还期限，因此，被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司有权随时向上诉人杨芳主张归还该笔款项，至于房屋按揭款的办理问题，本院认为，本案双方均不能证明未办理按揭款系对方的原因，因此，上诉人杨芳与被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司应当依据合同所约定的条款进行办理，一审法院认为上诉人杨芳未付清10万元购房首付款，认定其事实上没有履行合同的主要义务，导致不能实现合同目的为由，判决解除上诉人杨芳与被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》确属不当，对此，本院予以纠正。
但对于上诉人杨芳提出被上诉人未按期交房，应当承担违约责任的诉讼理由，本院认为，虽然被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间交付相应的房产，但是，由于上诉人杨芳与被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司之间就首付款的交付产生了争议且诉至法院，被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司在案件未审理完毕之前，享有相应的抗辩权利，因此，其未能按时交付房产给上诉人并不构成违约，对于上诉人杨芳要求被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销弋阳县人民法院（2015）弋民初字第629号民事判决书第一、二、三项判决，即：一、解除原告《反诉被告）杨芳与被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司2011年元月6日、2014年7月14日所签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）弋阳县弋江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨芳购房款3万元；三、驳回原告（反诉被告）杨芳的本诉请求。
二、被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将“北门佳苑”第一栋三单元1102室商品房交付给上诉人杨芳。
二审案件受理费6750元，由被上诉人弋阳县弋江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 锐
审 判 员 涂巍林
代理审判员 王 鹿
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 余 越