上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第550号
原告蔡华新。
法定代理人张芳。
委托代理人王巍，上海市国雄律师事务所律师。
被告汪荣华。
被告汪元杰。
委托代理人全国民。
原告蔡华新与被告汪荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加被告汪元杰参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代理人张芳及委托代理人王巍，被告汪荣华、汪元杰及两被告共同委托代理人全国民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蔡华新诉称，原告通过他人介绍于2012年10月中旬结识被告汪荣华，原告提出借款120万元，2012年10月23日，双方协商后签订了《抵押借款合同》，约定由原告将其名下上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）抵押给被告作为借款担保，而后被告向原告出借了部分钱款。2013年2月下旬，原告因病住院，在此期间陆续有人前来原告家中看房，原告及家人不明所以，为此于原告出院后前往闸北区房产交易中心了解情况，发现系争房屋已于2013年3月27日以买卖形式过户登记在被告汪荣华名下，原告就此事多次找被告理论，被告始终避而不见，现原告要求判令被告与原告汪荣华就系争房屋签订的《房屋买卖合同》无效，并判令被告汪荣华协助原告办理系争房屋过户登记手续。
被告汪荣华、汪元杰辩称，1、签订房屋借款抵押合同同时，双方签订了原告委托被告汪元杰处理房屋的公证文书，借款时原告和原告妻子清楚知道利害关系，如果借款到期不还，被告汪元杰有权处理系争房屋，委托书内容是双方真实意思表示，且原被告双方也履行了买卖合同的对价义务；2、在房屋处理之前，因为原告生病，被告告知原告妻子钱款如何处理，原告的妻子明确表示没有偿还能力，为了防止债务风险的扩大，加之2013年2月底出台了“国五条”，出售房屋要征收20%的税，在此情况下，被告才处理了系争房屋，该行为并未违背原告的意愿。综上，两被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告蔡华新为系争房屋原产权人，两被告则系父子关系。2012年10月23日，原告蔡华新（乙方，借款人）与被告汪荣华（甲方，出借人）签订《抵押借款合同》，合同主要内容为，1、为确保借款合同履行，乙方以其名下的系争房屋做担保，该房屋面积84.76平方米，房地产价值250万元；2、乙方向甲方借款120万元整；3、借款期限为2012年10月23日至2013年1月23日止，债务还清，甲方将撤销抵押；4、借款为无息借款；5、乙方于2003年10月1日将上述房产抵押给中国民生银行上海分行闵行支行，债权数额为466000元，债务履行期限为2003年10月1日至2028年10月1日止。同日，原告向被告汪荣华出具《收条》，内容为“今收到汪荣华人民币壹佰贰拾元（其中现金壹拾陆万贰仟元正，其余银行转账”）。2012年10月25日，被告汪荣华办理系争房屋抵押权登记，《上海市房地产登记证明》载明，债权数额为120万元。
签署《抵押借款合同》当日，原告蔡华新及其妻子张芳作为申请人在上海市黄浦公证处办理《委托书》公证手续，《委托书》内容为“委托人因故无法亲自办理坐落于上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房地产相关事宜，特委托受委托人汪元杰为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第1-10项（共拾项）事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所签署的相关文件、所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，上述委托的期限自2013年1月23日至2014年1月22日止”，“附录”内容包括代为签订买卖合同、办理房地产转移登记及过户手续、代为领取房价款等，“委托人”一栏有蔡华新、张芳两人签字。
2013年3月1日，被告汪元杰以原告蔡华新（卖售人、甲方）名义与被告汪荣华（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款186万元，甲方于2013年5月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，双方确认在2013年5月1日之前办理转让过户手续，甲方签名处由被告汪元杰以代理人身份签名，甲方本人签名处有“汪元杰代蔡华新”签字字样。2013年4月10日，系争房屋产权人被核准登记为被告汪荣华。
本院在蔡华新诉汪荣华房屋买卖合同纠纷前案中曾委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对蔡华新进行精神状态鉴定及民事行为能力评定，2014年1月，鉴定单位出具的鉴定意见书结论为：1、被鉴定人蔡华新目前患有器质性精神障碍，应评定为具有限制民事行为能力。2、被鉴定人蔡华新在签订抵押借款合同期间仅系“失眠症”，应评定为具有完全民事行为能力。
审理中，被告出具三份借收条，1、落款日期为2013年4月16日的《借收条》内容为“本人蔡华新今收到汪荣华人民币壹拾陆万元整”，内容下方备注“因蔡华新身体不佳由汪元杰代写，经蔡华新同意，汪元杰代写”，原告确认两处内容下方“蔡华新”签名系原告本人签署；2、落款日期为2013年5月13日的《收条》内容为“今收到汪荣华人民币壹拾捌万元整，收款人蔡华新”，内容下方并有“此款为房款余额”字样，原告确认两处内容下方“蔡华新”签名系原告本人签署；3、落款日期为2013年5月4日的《借条》内容为“今借到汪荣华人民币陆万伍仟元整，借期3个月，借款人蔡华新”，原告确认下方签名为原告本人签署。
以上事实，由原、被告提供的《抵押借款合同》、《委托书》、《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋抵押借款合同》以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告称，1、《抵押借款合同》明确系争房屋市场价值不低于250万元，原告借款数额为120万元，双方对利息未作出约定，收条载明收到120万元系根据被告意思书写，但原告于2012年10月23日通过银行转账实际收到被告XXXXXXX元，剩余钱款162000元原告没有拿到，该笔钱款和120万元之间差价作为利息被被告汪荣华扣除；2、原告及其妻子办理的公证委托，结合抵押借款合同，仅能证明原告存在若不能归还借款时，有将系争房屋出售的意向，但并无以何种价格出售给被告的意向，且两被告实践中未按照买卖合同内容履行与原告之间所谓的房屋买卖；3、两被告为父子关系，结合被告汪荣华年龄与向原告出借钱款数额，原告认为实际借款人为被告汪元杰；4、原告经司法鉴定被认定为限制行为能力，签订抵押借款合同期间即2012年10月23日患有失眠症，无法从事也不可能做出将系争房屋出售给被告汪荣华的真实意思表示；5、系争房屋原有民生银行抵押贷款，原告确认被告代原告归还了353700元贷款，但被告代归还贷款前并未征求原告意见，也不能说明原告有出售系争房屋的意图；6、对被告所述三份借收条涉及的405000元，原告确认“蔡华新”均原告本人签署，但内容为被告书写，其也注明了原告身体不佳，说明被告在写借条时知道原告身体有问题，同时原告也未实际收到过钱款，被告若认为有必要可另行主张债权。被告汪荣华、汪元杰则称，1、签署抵押借款合同及办理委托书公证时，原告具备完全行为能力，其对出售系争房屋并无异议，只不过对买卖合同中的186万元价格有异议，抵押借款合同和委托书内容关联，案件实质就是原告未按时还债，将系争房屋进行抵债，系争房屋原有民生银行抵押贷款，系争房屋办理过户登记时，原告将其与民生银行的借款合同、归还贷款的银行卡及身份证交给被告，被告持有该些证件，才将原民生银行剩余贷款清偿，被告通过买卖形式实现债权，被告的行为也是征得原告同意的；2、120万元借款中，被告除银行转账XXXXXXX元外，162000元是以现金形式支付给原告，此外，被告要求原告归还借款时，原告无力偿还，但又觉得房屋售价太低，要求被告再添加一些钱，被告后来总共又分三次给了原告现金405000元，原告为此出具过借条。
本院认为，原告与被告汪荣华签订的《抵押借款合同》明确系争房屋市场价值不低于250万元，被告汪元杰作为被告汪荣华父亲兼原告委托代理人，却以远低于250万元的186万元价格将系争房屋转让给自己子女汪荣华，庭审中也无证据证明该过低价格事先征求过原告或原告家人同意，其行为有恶意串通嫌疑，客观上也侵害了原告的合法权益，故原告主张该买卖合同无效符合法律规定，本院依法应予以支持。原告确认收到被告银行转账XXXXXXX元，确认被告系争房屋产权变更登记时代为归还民生银行贷款353700元，否认收到《上海市房地产登记证明》所载明债权数额120万元中其余162000元，本院结合《抵押借款合同》、原告蔡华新于2012年10月23日出具的《收条》及同日办理的标的为120万元的系争房屋抵押权登记等内容，本院认定被告已支付120万元的证据链已基本形成，故买卖合同被认定无效后，原告应返还该笔钱款以及被告代为归还的贷款353700元。两被告陈述上述钱款之外，于2013年4月、5月三次另行支付原告总计405000元，但未提供相应付款证明予以佐证，本案对此不予认定，被告对该债权，有证据后可另行诉讼。兹根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告蔡华新与被告汪荣华于2013年3月1日就上海市闸北区平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告蔡华新应于本判决生效之日起十日内返还被告汪荣华XXXXXXX元；
三、被告汪荣华应于原告蔡华新返还上述钱款之日起三十日内协助原告蔡华新办理上址房屋产权由被告汪荣华变更至原告蔡华新名下的登记手续。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21540元，由原告蔡华新、被告汪荣华各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一五年三月六日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。