淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河新民初字第0541号
本诉原告（反诉被告）陈晨。
委托代理人陈海奎（系本诉原告父亲），男，汉族，1963年12月24日生。
委托代理人李凌飞，江苏益新律师事务所律师。
本诉被告（反诉原告）江苏昌润淮安置业有限公司，住所地淮安市清河区广州路8号。
法定代表人陈志鹏，职务总经理。
委托代理人尤滟涛，江苏维世德律师事务所律师。
委托代理人史晓萍，江苏维世德律师事务所律师。
本诉原告（反诉被告）陈晨与本诉被告（反诉原告）江苏昌润淮安置业有限公司（以下简称“昌润公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月5日立案受理后，依法由审判员苗艳独任审判，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）陈晨的委托代理人陈海奎、李凌飞，本诉被告（反诉原告）昌润公司的委托代理人尤滟涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告陈晨诉称，2014年1月21日，我与本诉被告昌润公司签订商品房买卖合同一份，约定：我购买本诉被告昌润公司开发的淮河家园（一期）第27幢501号房屋，建筑面积123.49㎡，套内面积110.69㎡，房屋价款按照套内建筑面积5104.35元／㎡计算；还约定面积误差比绝对值在3%以内（含）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。2014年10月31日，本诉被告昌润公司通知我办理房屋交付手续，但告知房屋实际面积为128.1平方米，要求我限期补足房屋差价。我接到该通知后即按照合同约定向本诉被告昌润公司提出退房，但本诉被告一直拒绝我的要求。请求法院判令：1、解除双方于2014年1月21日签订的商品房买卖合同；2、本诉被告昌润公司退还已�付房款565000元、储藏室款17000元；3、本诉被告昌润公司因违约赔偿本诉原告陈晨的损失27569元（其中：公积金贷款利息损失9867元、建行利息损失是4692元、按揭贷款担保费2160元、首付款17.5万元11个月的利息损失10850元）；4、本诉被告昌润公司承担本诉诉讼费。在案件审理过程中，双方经协商，均同意解除买卖合同，且本诉被告昌润公司将房款565000元及储藏室款17000元已实际退还给本诉原告陈晨，故本诉原告陈晨变更本诉诉请，即要求1、本诉被告昌润公司因违约赔偿本诉原告陈晨的损失28561元（包括公积金贷款利息损失、建行贷款利息损失及首付款17.5万元的利息损失等）；2、本诉被告昌润公司承担本诉诉讼费、保全费。
本诉被告昌润公司辩称，本诉原告陈晨主张的损失，我方不予认可，根据合同约定，面积误差比绝对值超过3%时，买受人要求退房的，我公司应按银�同期活期存款利率付给利息，所以我公司应按照银行同期活期存款利率赔偿损失，约为1300元。本诉诉讼费用、保全费由双方依法承担。
反诉原告昌润公司诉称，根据合同第七页第六条第3项“所有购房款应该于合同签订之日后30日内以现金方式支付”，合同是2014年1月21日签订，所以陈晨应于2014年2月20日前付清全部房款，但陈晨于2014年4月21日和4月29日支付的30万和9万元房款存在迟延给付的情形，这两笔房款应按照合同第七页第七条第1条第（2）款约定，由陈晨按照万分之三／日向我公司承担违约金7380元（其中：2014年4月21日的30万元＊万分之三／日＊61日=5490元；2014年4月29日的9万元＊万分之三／日＊70日=1890元，合计7380元）。故而，请求法院判令反诉被告陈晨支付迟延支付房款的违约款7380元，并由反诉被告陈晨承担反诉诉讼费。
反诉被告陈晨辩称，反诉原告昌润公�的诉请没有事实和法律依据。反诉被告陈晨所有贷款银行都是反诉原告昌润公司联系和确定的，反诉被告陈晨只负责提供贷款所需要的材料，至于贷款何时发放不是反诉被告陈晨所能掌控的，故贷款不能按时发放的责任不再反诉被告陈晨，请求法院驳回反诉原告昌润公司的诉请。
经审理查明，2014年1月21日，本诉原告（反诉被告）陈晨与本诉被告（反诉原告）昌润公司签订商品房买卖合同一份，约定：陈晨购买昌润公司开发的淮河家园（一期）第27幢501号房屋，建筑面积123.49㎡，套内面积110.69㎡，房屋价款按照套内建筑面积5104.35元／㎡计算；合同第五条约定面积误差比绝对值在3%以内（含）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期活期�款利率付给利息；合同第六条约定买受人于2014年1月21日支付首期房款175000元，余额390000元应于合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日起14个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的，则买受人应于本合同签订后三十日内以现金方式支付；合同第七条约定买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日的，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按万分之三／日承担自逾期付款之日至实际全额支付应付款之日的逾期利息；合同附件四即“合同补充协议（一）”第8条约定选择按揭付款的买受人应如实向按揭银行陈述以往购房按揭情况并签字确认，如因买受人虚假陈述造成按揭贷款不能批下来的，视为买受人付款违约并由买受人承担由此造成的一切经济损失和法律后果，出卖人可按合同第七条处理。
2014年1月13陈晨支付房款50000元；2014年1月21日陈晨支付房款10000元；2014年1月25日陈晨支付房款115000元；2014年4月21日陈晨支付房款300000元；2014年4月29日陈晨支付房款90000元，合计565000元。前三笔为首付款175000元，后两笔为陈晨通过按揭贷款而支付给昌润公司的款项，300000元系陈晨公积金贷款（贷款发放日为2014年4月21日），90000元系陈晨向中国建设银行贷款（贷款发放日为2014年4月29日）。
2014年10月2日，陈晨又支付了储藏室款项17000元。
2014年10月31日，双方办理房屋交付手续时，昌润公司告知陈晨房屋实际面积为128.1平方米，要求其限期补足房屋差价。遂，陈晨以房屋面积误差比绝对值超出3%为由要求退房。
在案件审理过程中，双方当事人就解除买卖合同、退还房款�成一致意见。且昌润公司于2015年2月4日将购房款565000元及储藏室款17000元，合计582000元，汇至陈晨银行账户。陈晨于2015年2月5日将涉案房屋的购房贷款（公积金贷款及商业贷款）全部还清。
还查明，自2014年5月29日至2015年2月5日，陈晨偿还中国建设银行贷款利息4817.43元；自2014年5月20日至2015年2月5日，陈晨偿还公积金贷款利息10361.02元。
以上事实，有原告提供的收据、明细账单、发票，被告提供的购房合同、票据，以及原、被告当庭陈述为证，经质证，本院予以确认。
本院认为，双方当事人就解除商品房买卖合同及退房、退款事宜达成一致意见，且已实际履行，不违反法律规定，本院予以照准。那么本案主要争议焦点为：1、本诉被告昌润公司是否应该向本诉原告陈晨承担违约责任；2、反诉被告陈晨是否应当向反诉原告昌润公司承担迟延支付房款的违约责任。
关�第一个争议焦点：本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，商品房买卖合同约定房屋建筑面积为123.49平方米，但实际办理交房时昌润公司称房屋建筑面积为128.1平方米，面积误差比绝对值超出3%，可见昌润公司履行合同义务不符合约定，买受人即陈晨有权退房并要求昌润公司承担违约责任。合同虽约定买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退�给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，但本诉原告陈晨的损失远远超过按银行同期活期存款利率计算出的利息金额，本诉原告陈晨参照其实际损失主张违约金符合法律约定。依据本案实际情况，本院酌定本诉被告昌润公司承担违约金25000元。
关于第二个争议焦点：本院认为，合同法适用严格责任原则，即违约责任不以违约方有过错为构成要件，只要违反合同即应承担责任。本案中，反诉被告陈晨与反诉原告昌润公司约定“买受人于2014年1月21日支付首期房款175000元，余额390000元应于合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日起14个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户，非出卖人原因而导致按揭不能办理的，则买受人应于本合同签订后三十日内以现金方式支�”，故反诉原告昌润公司主张的2014年4月21日和4月29日两次迟延付款违反合同约定的诉请本院予以支持，参照本案实际情况，本院酌定违约金为7000元。
经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、本诉被告昌润公司于本判决生效后十五日内一次性向本诉原告陈晨支付违约金25000元；
二、反诉被告陈晨于本判决生效后十五日内一次性向反诉原告昌润公司支付违约金7000元。
本案中，本诉案件受理费514元，减半收取257元，保全费3770元，合计4027元，由本诉原告陈晨负担1027元，本诉被告昌润公司负担3000元（本诉被告昌润公司负担部分，本诉原告陈晨已垫付，昌润公司于支付违约金时一并支付），反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告陈晨�担（反诉被告陈晨于给付违约金时一并支付给反诉原告昌润公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 苗艳
二〇一五年三月三日
书记员 梁霄