连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0707民初5647号
原告：徐某1，男，2011年8月29日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
法定代理人：徐某2，男，系原告父亲，1984年6月10日生，汉族，居民，住址同上。
法定代理人：罗某，女，系原告母亲，1983年10月24日生，汉族，居民，住址同上。
委托诉讼代理人：徐世才，江苏四季青律师事务所律师。
被告：连云港云升置业发展有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金陵路博物馆南侧。
法定代表人：李岳龙，董事长。
委托诉讼代理人：倪善发，男，系该公司法律顾问。
原告徐某1与被告连云港云升置业发展有限公司（以下简称云升置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某1的委托诉讼代理人徐世才及其法定代理人罗某、被告云升置业公司的委托诉讼代理人倪善发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房、逾期交产权证违约金413096.11元；2、本案律师费及一切诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2013年7月12日与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的商业营业用房两套，建筑面积共计为178.32平方米，房屋价款共计为1390896元。合同均约定被告于2014年6月30日前交房给原告，可时至2016年6月30日，涉案房屋仍未能交付。合同中原告与被告还约定如合同继续履行，被告应于约定交房之次日起每日按原告已交房价款的万分之四向原告支付违约金。合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”原告已按照约定履行了付款义务，现被告已违约，请求依法判令被告支付给原告自2014年7月1日起至2016年6月30日的逾期交房违约金406141.63元、逾期交产权证的违约金6954.48元，合计413096.11元。
被告云升置业公司辩称，原告系无民事行为能力人，其以自己的名义对外签订的合同系无效合同，因此其主张违约金不符合法律规定。原告要求的违约金过高，原告要求的违约金已经达到其支付房款的百分之三十以上，根据2003年最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律规定若干问题司法解释第十六条，约定的违约金过分高于其损失的，被告方可以请求法院酌情予以调整，根据现实的法律实践来看，过分高于损失的应该是同期同地段租金的百分之三十，而就被告开发的楼盘来看，尚未形成气候，租金不高，因此原告要求的一年的损失过分高于其租金损失的百分之三十，被告请求法庭酌情进行调整。原告主张的逾期交房、逾期交房产证违约金没有事实依据，同一行为不能产生两个违约责任，属于重复计算。原告主张的律师费没有法律依据。被告没有交房的原因是因为政策及行政原因，根据商品房买卖合同来看属于不可抗力。
本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年7月12日，原告徐某1的父亲徐某2代理原告与被告云升置业公司签订了商品房买卖合同两份，由原告购买被告开发的商业营业用房两套，建筑面积共计为178.32平方米，房屋价款共计为1390896元。合同第八条均约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第九条均约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，原告按约交纳了购房款，截止2016年6月30日止，涉案房屋仍未能交付。
本院认为，原告徐某1在签订该商品房买卖合同时系无民事行为能力人，其法定代理人徐某2代理徐某1与被告云升置业公司签订的商品房买卖合同是法定代理行为，双方所签订的合同系合法有效的。且该合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系合法有效。原、被告双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定付清购房款，被告应按合同约定，于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。而涉案房屋至今未能交付原告，故被告已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告应当自2014年7月1日起至2016年6月30日止，按日向原告支付已交房价款万分之四的违约金406141.63（139×××××730×0.0004）元。根据双方的商品房买卖合同，被告应当在将商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告要承担逾期办理权属证书的违约责任，因涉案房屋并没有交付使用，故对原告要求被告给付逾期交产权证书违约金6954.48元的诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张的律师费用，没有法律依据，本院依法不予支持。被告辩称原告计算违约金过高，因原告依合同约定计算违约金数额，且该约定并不违反法律法规的规定，故对被告的该辩解理由，本院不予采信。被告辩称其逾期交房是因为政策及行政原因，属于不可抗力，因被告未提交证据予以证实，因此被告的该辩解理由没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
被告连云港云升置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐某1逾期交房违约金406141.63元。
驳回原告徐某1的其他诉讼请求。
如果被告连云港云升置业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7495元，减半收取3747元，由被告连云港云升置业发展有限公司承担（上述费用原告已预交，被告连云港云升置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7495元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。赣榆区人民法院标的款开户行：赣榆区农村商业银行营业部，帐号：3207210101201000106961。
审判员 程德春
二〇一六年十二月十九日
书记员 房树芬
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第十二条【限制民事行为能力人和无民事行为能力人】十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
第六十四条【代理种类】代理包括委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。