延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第250号
上诉人（原审被告）：金昌国，住吉林省延吉市。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师
上诉人（原审第三人）：金春花，女，1970年3月4日生，朝鲜族，住吉林省延吉市新兴街康华委*组。
委托代理人：许林，吉林诚途律师事务所律师
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行，住所：吉林省延吉市公园路262号。
负责人：曹光俊，支行行长。
委托代理人：刘树阔，中国农业银行延边分行内控与法律合规部总经理。
委托代理人：李荣和，西城支行职员。
被上诉人（原审原告）：黄月道，住吉林省延吉市。
上诉人金昌国、金春花、中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行（以下简称“农业银行”）因与被上诉人黄月道确认合同效力纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2014）延民初字第4927号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金昌国及其委托代理人扈玉海，金春花及其委托代理人许林，农业银行的委托代理人刘树阔和李荣和，被上诉人黄月道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄月道一审诉称：1999年被告欠原告25万元，经原告多次催款，被告于2002年用自己位于延吉市参花街117-1-4的房屋一套作价16万元抵债给原告，并将房屋产权证、土地使用权证和钥匙一并交付给原告，至今由原告实际占有并使用，因原告与被告系亲属，并且期间原告一直居住在国外，所以一直没有办理房屋所有权变更手续，期间原告曾要求被告予以变更产权所有人，但被告一直没有办理，现原告发现被告将上述房屋私下更名到第三人金春花名下，金春花又将此房屋抵押给第三人中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行办理贷款，严重损害了原告的利益。原告认为，原、被告之间的房屋抵债行为合法有效，应当受法律的保护，现要求1.确认原、被告之间的抵债协议有效；2.确认被告与第三人金春花之间房屋买卖无效；3.确认第三人金春花与第三人农业银行之间抵押合同无效；4.要求被告与第三人金春花腾出争议房屋，并协助原告办理房屋所有权变更手续。
金昌国一审辩称：原、被告之间从没有签订过抵债协议，原、被告之间不存在债权债务关系，被告没有欠过原告25万元，被告于1999年至2002年期间代管原告从日本邮寄的钱款中先用了16万元，因无法偿还该款，原、被告于2002年协商以原告出租被告房屋收取租金方式弥补原告损失，现原告收取的租金已超出了16万元，故要求驳回原告诉讼请求。
金春花一审述称：第三人金春花与被告之间房屋买卖有效，第三人金春花已支付购房款后取得了房屋所有权，原告的几项诉讼请求不能合并审理，故要求驳回原告诉讼请求。
农业银行一审述称：第三人之间争议房屋抵押没有违反相关法律规定，办理抵押时第三人农业银行的工作人员到争议房屋拍过照，也办理了抵押登记手续，第三人农业银行不应被列为第三人，应驳回原告诉讼请求。
一审法院审理查明：1999年，原告黄月道从日本给被告金昌国汇款，双方口头约定由被告金昌国暂时保管，在原告黄月道回国后将钱交给原告黄月道。原告黄月道从日本回国后，被告金昌国没有按约定将钱交给原告黄月道。2002年2月，原、被告口头约定将本案争议房屋（位于延吉市参花街117号1单元202号，产权证号为589131号，房屋编号9-16-384-1单元202，面积120.16平方米）作价16万元抵债给原告黄月道后，被告金昌国将房屋所有权证、土地使用权证和钥匙一并交付给原告黄月道，原告黄月道开始管理房屋至2014年8月（期间2003年2月，原告黄月道委托被告金昌国妹妹金顺爱出租过房屋）。2007年4月26日，原告黄月道向案外人黄贵松借款时，被告金昌国出具保证书（内容为原告黄月道抵押的争议房屋如黄月道与黄贵松同意更名时金昌国出面办理更名手续，费用由黄月道与黄贵松商量负责）。2013年12月7日，被告金昌国与原告黄月道确认用本案争议房屋抵付欠款16万元事实。2014年，被告金昌国谎称争议房屋所有权证、土地使用权证丢失为由办理了挂失补办手续。2014年2月20日，被告金昌国给第三人金春花出具借款保证书，内容为：到2014年2月20日止，借金春花24万元，到2月末为止还清，如逾期用房屋（本案争议房屋）作价36万元顶帐，差价款12万元于2014年4月30日以前偿还。2014年2月26日，被告金昌国与第三人金春花签订房屋买卖合同，双方约定：被告金昌国将本案争议房屋以36万元价格出售给第三人金春花，房款24万元用第三人金春花对被告金昌国的债权抵销，余款12万元于2014年4月30日前付清。2014年3月4日，被告金昌国与第三人金春花办理了争议房屋所有权变更手续。2014年3月4日，第三人金春花向第三人农业银行申请个人住房置换贷款，贷款用途为偿还因购房产生的欠款33万元。第三人农业银行于2014年3月11日对争议房屋进行现场堪查（当时没有向居住人询问居住人与第三人金春花之间关系及怎么占有房屋）确认价格为48万元左右，第三人金春花与农业银行于2014年3月24日签订抵押房屋借款合同，办理抵押登记手续，第三人农业银行于2014年3月25日发放贷款33万元。2014年8月，第三人金春花未经原告黄月道同意（出租人为原告黄月道）占有了争议房屋。
一审法院认为：一、关于原、被告之间以房屋抵债协议效力问题，原、被告之间虽然没有签订书面的本案争议房屋抵债协议，但原告黄月道从2002年开始管理房屋至2014年8月，被告金昌国也承认将房屋和相关凭证移交给原告黄月道的事实，原、被告之间已形成事实上抵债关系，其抵债协议系双方当事人真实意思表示，是有效协议。二、关于被告金昌国与第三人金春花之间房屋买卖协议效力问题，被告金昌国隐瞒争议房屋所有权证交给原告黄月道事实，办理挂失手续，在2014年2月20日给第三人金春花的借款保证书中称“差价款12万元于2014年4月30日前偿还”，但根据双方协议返还差价款是第三人金春花的义务，被告金昌国与第三人金春花在2014年2月26日签订的房屋买卖合同中房屋价格36万元明显抵于市场价格，也没有约定房屋交付时间，被告金昌国与第三人金春花之间房屋买卖协议明显违背常理和正常交易习惯，买卖无效。三、关于第三人之间抵押本案争议房屋效力问题，被告金昌国此时没有交付第三人金春花争议房屋，办理抵押手续时是在原告黄月道出租争议房屋期间，如第三人农业银行在办理抵押手续进行现场堪查时尽到审查义务，可以查明房屋所有权有争议（原告黄月道对外出租争议房屋）的事实，第三人金春花虽然进行了争议房屋物权登记手续，但实际没有取得完整所有权（房屋没有交付，且由原告黄月道出租，房屋所有权有争议），第三人之间本案争议房屋抵押无效。综上，原告黄月道要求1.确认原、被告之间的抵债协议有效；2,确认被告与第三人金春花之间房屋买卖无效；3.确认第三人金春花与第三人农业银行之间抵押合同无效；4.要求被告与第三人金春花腾出争议房屋，并协助原告办理房屋所有权变更手续的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第四项之规定，判决：一、原告黄月道与被告金昌国之间的以房屋（位于延吉市参花街117号1单元202号，产权证号为589131号，房屋编号9-16-384-1单元202，面积120.16平方米）抵债协议有效；二、被告金昌国与第三人金春花之间的房屋买卖无效；三、第三人金春花与第三人中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行之间房屋（位于延吉市参花街117号1单元202号，产权证号为589131号，房屋编号9-16-384-1单元202，面积120.16平方米）抵押无效，第三人中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行于本判决生效之日立即办理房屋抵押注销手续；四、被告金昌国与第三人金春花于本判决生效之日立即将房屋返还给原告黄月道，于第三人中国农业银行股份有限公司延吉市西城支行办理房屋抵押注销手续之日立即协助原告黄月道办理房屋所有权变更手续。案件受理费3500元，财产保全费800元，由被告金昌国负担。
宣判后，金昌国不服上述判决，提起上诉，其主要理由：1.原审法院认定事实不清、证据不足。上诉人承认欠黄月道16万元，但上诉人与黄月道始终未达成以物抵债的合意。首先，上诉人给黄月道出具欠条（黄月道原审的证据2）时，已与金春花办理诉争房屋所有权变更手续，欠条内容是上诉人愿意以面积120平方米的其他房屋（非本案诉争房屋）抵债的单方意思表示，上诉人并未实际履行。黄月道曾于2014年4月22日诉至延吉市人民法院主张上诉人偿还其欠款，而不是主张诉争房屋所有权也没有主张以房抵债协议的履行，因此，表明双方之间实际并未达成抵债的合意。其次，黄月道在原审中提交的谈话录音（证据3），无法确定双方的身份，整个录音只有34秒，存在剪切，不能排除断章取义的可能性，无法确定其真实性及完整性，从证据层面上该录音不应接纳。2.原审法院适用法律错误。原审法院根据《合同法》的相关规定，确认以物抵债协议有效，判决上诉人返还黄月道诉争房屋，属于适用法律错误。假设双方之间存在以物抵债协议，该约定实为债务的清偿，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立。黄月道主张要求履行抵债协议或根据抵债协议主张诉争房屋的所有权，没有任何法律依据，依法不应予以支持。3.原审依据《合同法》第52条，认定上诉人与金春花之间的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误，上诉人和金春花之间的合同关系不属于合同无效的5种情形。上诉人与金春花之间不属于房屋抵债协议，而应属于房屋买卖合同关系，双方的房屋买卖合同合法有效。金春花已将房款全部结清，其中上诉人借金春花的欠款24万元折抵房款，剩余的房款金春花也已经支付。产权证已变更至金春花名下，由其占用、使用诉争房屋，装修后居住至今。虽然交易时，房屋出租他人，但上诉人是诉争房屋的物权人，有权处分诉争房屋。4.双方协议房屋价格36万元，符合当时市场交易价格。原审认定，该价格明显低于市场价格，没有任何依据。更何况，双方协议价格是否明显低于市场价格，并不是《合同法》第52条无效的情形。原审认定上诉人与金春花之间的交易行为不符合交易习惯，不符合事实。金春花多次去看房时，承租户没有在家，所以看了楼上的同结构房屋后，进行了交易，金春花是善意的，不存在任何过错。综上，请求二审法院依法撤销原判决并依法改判。
金春花亦不服一审判决，提起上诉，其主要上诉理由为：1.原审法院认定黄月道与金昌国之间存在以房抵债协议，事实不清、证据不足。黄月道并没有提交有效证据证明其与金昌国之间存在以房抵债协议，金昌国只是承认欠黄月道16万元的事实，并未承认双方达成以物抵债的协议。黄月道提交的原审证据2，进一步证明金昌国愿意以其他房屋（非本案诉争房屋）抵债的单方意思表示。黄月道在原审中提交的谈话录音（证据3）无法确定其真实性及完整性，整个录音只有34秒，存在剪切，从证据层面上该录音不应采纳。黄月道提交的证据10，同样证明不了黄月道与金昌国之间存在以物抵债的协议。黄月道曾于在2014年4月22日诉至延吉市人民法院主张金昌国偿还欠款，进一步证明黄月道与金昌国并无以房抵债协议。2.原审认定上诉人与金昌国之间的合同关系属于房屋抵债协议，属认定事实错误。上诉人提交了上诉人与金昌国签订的房屋买卖合同。只是，其中房款24万元用以前的欠款相抵，剩余的12万元房款用现金的形式支付。因此，上诉人与金昌国之间属于房屋买卖合同关系，不是以房抵债关系。3.上诉人与金昌国之间的房屋买卖合同合法有效。金昌国拥有涉案房屋产权证，交易期间房屋出租他人，并不影响其享有的物权。房屋交易时，上诉人与金昌国去看诉争房屋，金昌国告诉我，该房屋他已经出租出去。因房屋人不在，故没有入内，看了楼上同结构房屋后，双方进行交易。交易后，金昌国把房屋交付给上诉人，由上诉人进行装修、居住至今。上诉人对金昌国与黄月道之间的争议一无所知，上诉人取得诉争房屋的产权是善意的，不存在任何过错。
双方协议房屋价格36万元，符合当时市场交易价格。原审认定，该价格明显低于市场价格，没有任何根据。更何况，双方协议价格是否明显低于市场价格，并不是《合同法》第52条无效的情形。原审依据《合同法》第52条，认定上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。4.原审法院根据《合同法》的相关规定，确认黄月道与金昌国之间的以物抵债协议有效，判决上诉人返还诉争房屋，属于适用法律错误。黄月道与金昌国之间存在以物抵债协议，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立。黄月道与金昌国之间仅是一种债权关系，不能对抗上诉人已经取得的物权。5.上诉人取得涉案房屋产权后，将房屋抵押给农业银行贷款，这一抵押行为合法有效的。抵押房屋，勘察房屋现场并不是必备条件。看现场时，没有任何人对上诉人享有房屋产权有异议。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判。
农业银行亦不服一审判决，提起上诉，其主要上诉理由：1.金春花在申请及办理的贷款资料齐全、程序合规，符合贷款相关规定。我行工作人员在尽职调查、抵押登记、资料建档等全部过程依法办事、合规操作无任何瑕疵。一审法院认定我行“在办理抵押手续现场勘查时尽到审查义务，可以查明房屋所有权有争议的事实”存在逻辑错误。第一，金春花向我行出具了真实的房产交易完税证明；第二，金春花向我行出具了房屋未出租的承诺；第三，我行信贷人员入户调查时并未受到任何的阻挠。从上述情况看，我行信贷人员有理由相信房屋的买卖价值40万元是真实的，有理由认为房屋的实际控制者是金春花，我行信贷员尽到了程序要求的审查义务。2.我行取得诉争房产的抵押权是善意的、合法的、完全具有排他性的。我国法律规定不动产确权以法定部门登记为准。我行到房产、土地部门办理抵押登记手续过程中，并未有人向我行提出异议，或在登记机构查询到诉争房产有异议登记，我行取得抵押权合法有效。我行基于市场价值设定抵押担保比例，发放了贷款33万元是完全符合市场评估标准的。3.原审判决对我行关于抵押担保失效的内容，简单的将两起借贷纠纷拿捏到一起进行审理，又简单的将已经通过合法途径取得的抵押权随意撤销，严重违反了《民事诉讼法》的有关规定。4.一审法院认定抵债协议有效，从而认定借款合同和抵押担保合同无效有悖常理。抵债协议无法履行，只是违约责任，可以追究违约责任，但不能追溯到借款合同和抵押担保合同的效力问题。综上，上诉人请求贵院撤销原审判决第三项关于抵押担保无效的内容，保护银行的合法权利不受侵犯。
被上诉人黄月道辩称:一审法院认定事实清楚，判决正确，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
金昌国为证明自己的主张，向法院提交了一份证据：延吉市人民法院（2014）延民初字第1943号卷宗材料。证明：2014年4月22日被上诉人黄月道起诉上诉人金昌国主张民间借贷欠款25万元，其构成是本案主张的以房抵债涉及的16万元，另一房屋9万元，法庭经审理释名被上诉人黄月道与上诉人金昌国之间存在借贷关系存在的证据不足，属于返还不当得利纠纷，庭审中被上诉人变更诉讼请求及案由主张上诉人金昌国返还不当得利，该案件的时间是2014年4月22日。这说明双方以物抵债事实不存在，也没有履行。
黄月道质证认为：真实性没有异议，证明目的有异议。不同意金昌国的证明目的。
金春花质证认为：真实性没有异议。但是上诉人金春花购买本案诉争房屋时并不知道金昌国与黄月道之间存在债权债务争议。
农业银行质证认为：真实性没有异议，证明目的也没有异议。
本院认为：各方当事人虽然对该证据的真实性均无异议，但仅凭该证据并不能证明金昌国的证明目的，故本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：黄月道主张金昌国与金春花签订的《房屋买卖合同》无效，但未能提供充分证据证明该合同存在合同无效的法定情形，故黄月道的该诉讼请求本院不予支持。金春花依据有效合同取得诉争房屋的所有权后，有权就该诉争房屋与农业银行签订《个人担保借款合同》，黄月道主张金春花与农业银行签订的该合同无效的诉讼请求本院不予支持。黄月道主张与金昌国已订立以房抵债协议，但双方并未办理物权转移手续，因代物清偿行为为实践性法律行为，在未办理物权权转移手续前，以房抵债行为不成立，故黄月道要求金昌国协助办理过户手续的诉讼请求本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第4927号民事判决；
二、驳回被上诉人黄月道的诉讼请求。
一审案件受理费3500元，财产保全费800元，二审案件受理费10500元，共计14800元，由上诉人黄月道负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 林 美
代理审判员 朴哲男
二〇一五年十月三十日
书 记 员 车世兰