广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法民一初字第1219号
原告东莞市金众物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区。
法定代表人尚贵林，董事长。
委托代理人张东鸥，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，该公司员工。
委托代理人文武，男，××年××月××日出生，土家族，住湖南省临澧县，该公司员工。
被告廖鸣彬，男，汉族，住广东省深圳市南山区沙河，公民身份号码：×××0058。
原告东莞市金众物业管理有限公司诉被告廖鸣彬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法由代理审判员李媚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市金众物业管理有限公司的委托代理人张东鸥、文武，被告廖鸣彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市金众物业管理有限公司诉称，金域半山小区自2012年4月18日开发商东莞市金众房地产有限公司与原告签订《前期物业服务合同》委托原告对金域半山项目提供物业服务。原告依据合同约定履行物业服务义务，但被告自2013年11月以来以种种不正当理由拒交管理费。其中拖欠的2013年11月至2015年7月的东莞市塘厦镇金域半山2栋502／503房物业管理费7481.74元，共计7481.74元。原告在被告不按时交费的情况下每月按时给被告发《收费通知单》，以及电话催缴管理费，但被告均置之不理，并且在此之后被告继续拒不缴纳各项费用。为维护小区全体业主的利益，维护法律的尊严，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告支付拖欠的2013年11月至还清之日止（暂计至2015年7月31日）的金域半山2栋502／503房物业管理费7481.74元，共计7481.74元；2.被告承担本案的诉讼费用。
被告廖鸣彬辩称，一、原告所诉被告主体不合法，于法无据。开发商违约，按《商品房买卖合同》中的房屋图纸，被告的房间应为封闭的窗台，但开发商却建成了所谓法式阳台。被告至今未收楼，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。二、原告提供的物业服务合同依据不当。因开发商未按合同约定交楼，被告未与原告签订任何物业服务合同。三、原告物业服务费计算标准缺乏依据。原告收费应经政府相关部门批准，但原告没有提供政府相关部门对原告的收费批复文件。四、原告计收服务费时间不当。因物业存在多处质量问题，被告多次要求整改，故物业管理费应从整改验收合格之日起计算。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年4月18日，原告与东莞市金众房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》，约定原告对东莞市金众房地产有限公司开发的金众金域畔山府商住小区进行物业管理；合同中约定高层住宅的物业管理费按2.4元／月／平方米计算，物业管理费按月缴纳，每月最后一天前缴纳。被告与东莞市金众房地产有限公司的《商品房买卖合同》显示被告名下位于东莞市塘厦镇康湖街6号金众金域畔山府2栋502、503号房的面积分别为73.76平方米、76.87平方米，合计150.63平方米，被告确认案涉物业的产权人是被告。原告提供欠费明细表主张截至2015年7月31日，被告共拖欠物业管理费7481.74元。原告主张多次向被告送达《收费通知单》，但原告没有提供证据佐证。被告对此不确认，主张其尚未收楼且没有与原告签订物业服务合同，不应支付物业管理费。
2013年7月28日，原告通知被告办理业主入伙房屋验收手续，被告在业主入伙房屋验收表中签名确认案涉物业存在客厅玻璃门有问题、两个卫生间墙头漏水、入户大门不平关不严等质量问题。原告提供工程质量问题记录表、工程维修记录表、工程质量问题处理通知单、业主维修记录表等主张原告已尽到物业服务义务；原告于2015年3月12日发出维修问题验收温馨提示函及邮单，主要内容为：“2栋502房业主廖先生：您于2013年7月11日至2014年10月21日反映的卫生间墙面渗水等房屋质量问题，已于2015年1月30日处理完毕，2015年2月4日、2月9日曾电话通知您前来验收，您当时有事无法前来，请您尽快前来验收。”被告确认收到了原告的该温馨提示函，但主张因案涉物业质量存在问题，至今未收楼。原告主张案涉物业存在质量问题，东莞市金众房地产有限公司支付了2013年7月28日至2013年11月9日维修期间的物业管理费，被告应自2013年11月10日起支付物业管理费，但原告没有提供证据证明其曾通知过被告缴纳物业管理费。
被告主张案涉物业存在开发商东莞市金众房地产有限公司将封闭的房间简称开放式的阳台的情况，但被告没有提供证据证明其主张。
2015年7月24日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。
以上事实，有原告营业执照、被告身份证、《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》、商品房买卖合同、业主入伙房屋验收表、程质量问题记录表、工程维修记录表、工程质量问题处理通知单、业主维修记录表、维修问题验收温馨提示函及邮单、欠费明细表及本院庭审笔录附卷为据。
本院认为，被告对业主入伙房屋验收表、工程质量问题记录表、工程维修记录表、工程质量问题处理通知单、业主维修记录表、维修问题验收温馨提示函及邮单无异议，对此本院予以确认。被告主张其与原告并未签订物业服务合同，因此原告不应向其收取物业管理费。原告与东莞市金众房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业管理服务合同，本院对此予以确认。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。
被告主张因房子存在质量问题且存在“货不对版”的情况而尚未收楼，但该事由均属于被告与开发商东莞市金众房地产有限公司履行商品房买卖合同过程中的纠纷，与本案分属两个不同的法律关系，并不能作为被告拒绝支付物业管理服务费的合法理由。原告主张被告自2013年11月拖欠物业管理费，暂计至2015年7月31日为7481.74元，但原告没有提供证据证明开发商东莞市金众房地产有限公司曾通知被告办理入伙手续，也没有提供证据证明原告曾通知被告应从何时开始缴纳物业管理费，因此对于原告要求被告自2013年11月开始缴纳物业管理费没有依据，本院不予支持。原告提供的业主维修记录表、维修问题验收温馨提示函及邮单显示原告于2015年3月12日通知被告反映的卫生间墙面渗水等房屋质量问题已处理完毕，通知被告尽快前来验收，应视为原告通知被告验收楼房的义务，被告应当在合理期限内验收。双方并未对验收期限作出约定，本院酌情认定15天的验收期限，被告应在15天内去验收房屋，逾期不验收应视为已验收合格。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告收楼后应当缴纳物业管理费，被告应从2015年3月27日起向原告缴纳物业管理费，计至2015年8月31日物业管理费为1865.87元（150.63平方米×2.4元／平方米÷31天×5天＋150.63平方米×2.4元／平方米×5个月）。原告请求超过该数额的部分，本院不予支持。
综上，参照《物业管理条例》第四十二条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告廖鸣彬应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市金众物业管理有限公司支付2015年3月27日至2015年8月31日期间的物业管理服务费1865.87元；
二、驳回原告东莞市金众物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告廖鸣彬负担。原告东莞市金众物业管理有限公司已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 李 媚
二〇一五年十月十二日
书 记 员 陈倩媚
附相关法律条文：
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。