云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初1232号原告：陈汉仔，男，汉族，1959年9月10日出生，住广东省德庆县。委托代理人：胡文、广东言阳律师事务所律师。委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所实习律师。被告：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：黄八仔。委托代理人：刘滨培，广东言邦律师事务所律师。委托代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。原告陈汉仔诉被告云浮市金星房地产有限公司（以下简称金星房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，于2016年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈汉仔的委托代理人胡文、苏献芝，被告金星房地产公司的委托代理人刘滨培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈汉仔诉称：2009年12月25日，被告与原告签订了编号为0912169号的《商品房买卖合同》，向原告销售被告开发建设的位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处京都花园A幢第7层702号房屋，合同约定总价款为519729元，建筑面积为165.2787平方米。同时明确约定房屋于2010年5月30日前交付使用，且被告应于“在商品房交付使用后540日内”为原告办理产权登记。原告于2009年12月29日、2010年3月22日向被告支付了购房款104729元、415000元，共计支付了519729元，原告付清了全部购房款且已于2009年12月25日支付办证费用22854元给被告，但被告至今未为原告和其他业主办理房产证。而且，在其他业主与被告发生纠纷后，被告分别承诺办好房产证，但被告至今未办好。原告与其他业主的合法权益已受损害。原告也曾多次与被告协商未果。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证。2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2014年8月1日起至办理房屋所有权证日止以原告已付购房款及办证费等合计542583元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利息(年利率6%)的标准计付（暂计至2016年8月1日为65109元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，从2014年9月1日起至办理房屋所有权证日止以原告已付购房款及办证费等合计542583元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利息(年利率6%)的标准计付。被告金星房地产公司辩称：1、被告不存在违约，根据合同约定，涉案房屋于2013年10月29日才达到交付条件，被告应于交付房屋540天内即2015年4月21日将涉案房屋有关材料交由产权登记机关进行备案，但因京都花园业主的无故投诉及办证单位内部的原因，致使云浮市国土资源和城乡规划管理局于2014年4月14日发函暂停办理京都花园C1、2、3及A栋的办证；2、合同仅约定被告将涉案房屋资料办理权属登记备案，而没有约定最终办理房产证，因此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于办理房产证违约金的规定在本案不适用。3、根据合同附件4合同补充协议第5条规定，如因买受人迟延交清款项及不按期前来填写相关资料，办理相关手续，买受人没有按照协议交付购房合同发票，特别是查档等办证材料，致使未能在规定期限内取得房产权证书的，责任由买受人承担。本案买受人存在迟延交付房产证材料及填写相关资料的情形，相关办证资料包括身份证、户口本、购房合同、查档资料、家庭住房产权登记证明等。4、之前原告已就本案纠纷向云城区人民法院提起诉讼【（2014）云城法河民初字442号】，并已调解结案，原告属于一事再诉，恳请法院驳回原告的起诉。经审理查明：2009年12月25日，原告陈汉仔（买受人）与被告金星房地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：0912169号），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市金山大道与丹霞路交汇处、编号为01-07-0XXX-2的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园A幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第A幢7层702房。……该商品房合同约定建筑面积共165.2787平方米，其中，套内建筑面积140.4226平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.8561平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额519729元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在签署本合同时即付清首期款104729元，剩余房款415000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买卖人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市房地产局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。此外，上述合同的补充协议《附件四》第4条约定：买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用（多除少补）。买受人延迟交清款项及不按期前来填写相关资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房产权证书的，其责任由买受人承担。合同签订后，原告陈汉仔于2009年12月25日支付了购房款104729元，于2010年3月22日支付了购房款415000元，共款519729元，购房款已全部支付完毕。另外，原告陈汉仔于2009年12月25日将办证费用22854元交付给被告金星房地产公司，但涉案房屋至今未取得房地产权证。另查明，京都花园一期（A、B1、C1幢）工程于2013年10月29日竣工验收合格。2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出一份《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》（云国土规划函[2014]117号），该函载明：“2014年4月10日我局接到京都花园业主的投诉，告知我局京都花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据京都花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理京都花园C1、C2、C3栋及A栋房产证。”同日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向被告金星房地产公司发出云国土规划函[2014]118号《函》，载明：“2014年4月10日我局接到京都花园业主投诉：2014年3月24日我局变更的京都花园C1、C2、C3首层架空层及A栋二层与原城乡规划局审批用途不符。我局需对上述情况重新核查，请你公司于4月14日前将原城乡规划局审批的京都花园C1、C2、C3及A栋图纸等相关资料提供我局。”再查明，原告就本案纠纷曾向本院提起诉讼【（2014）云城法河民初字第442号】，该案经本院主持调解，双方当事人达成协议如下：1、被告云浮市金星房地产有限公司定于2015年12月31日前为原告陈汉仔办理好云浮市京都花园A幢702房《房地产权证》（初始登记完成后，如被告云浮市金星房地产有限公司通知原告提交办证资料，原告不予配合的，则被告云浮市金星房地产有限公司免责）。2、被告云浮市金星房地产有限公司自愿定于2015年4月25日前一次性支付原告截至2014年8月31日的违约金33028.8元（按原告起诉的违约金82571.94元的40%计算）。3、案件受理费933元（原告已预交），由被告云浮市金星房地产有限公司承担（由被告在2015年4月25日前一次性支付）。4、如被告云浮市金星房地产有限公司未能于2015年4月25日前全额支付上述第2项、第3项的款项，原告则可按诉求的违约金82571.94元及受理费向法院一次性申请强制执行。5、上述第2项、第3项款项由被告云浮市金星房地产有限公司支付至以下指定帐号[开户行：中国银行江门ＸＸ路支行；户名：朱炜剑；帐号：71985XXX7865]。2015年2月16日，本院出具（2014）云城法河民初字第442号民事调解书予以确认。上述法律文书已经发生法律效力，但被告云浮市金星房地产有限公司至今未履行。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2015年2月，双方经本院主持调解，已达成一致意见，本院并于2015年2月16日作出（2014）云城法河民初字第442号民事调解书予以确认，该法律文书已发生法律效力。双方均应当按照上述合同及调解协议履行自己的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，按照（2014）云城法河民初字第442号民事调解协议约定，被告金星房地产公司应于2015年12月31日前为原告陈汉仔办好涉案房地产权证，但被告至今未履行，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，故原告陈汉仔请求被告金星房地产公司支付逾期办证违约金，理由成立，本院予以支持，但违约时间应从调解协议约定的逾期办证之日即2016年1月1日起计至取得房地产权证之日止。此外，由于合同没有约定逾期办证违约金的计算方法，按照上述法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告请求违约金以年利率6%计算，合理合法，本院予以支持。被告抗辩认为延迟办证的过错方是办证机关及买受人，但提供的证据不足以证实其主张，故其抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于办证费用的违约金问题。按照《商品房买卖合同》的《附件四》约定，买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列的一切费用。可见，交纳办证费用是原告于收楼前应当履行的义务，故从原告交纳办证费至办理好房产证期间，由被告代管该笔费用符合上述约定，原告主张逾期办证期间的利息损失，依法无据，本院不予支持。被告抗辩认为本案属重复起诉，由于原告已撤回了本院（2014）云城法河民初字第442号案处理过的诉讼请求，故不存在重复诉求问题，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云浮市金星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿逾期办理房产证违约金（违约金以购房款519729元为本金从2016年1月1日起至原告取得房地产权证之日止按年利率6%计算）给原告陈汉仔。二、驳回原告陈汉仔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1428元，适用简易程序审理，减半收取714元（该款原告陈汉仔已预交），由原告陈汉仔负担357元，被告云浮市金星房地产有限公司负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 林 燕二〇一七年二月十五日书记员 李欣怡