江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终899号
上诉人（原审原告）：田利云，女，汉族，1969年12月4日出生，住江苏省如东县。
被上诉人（原审被告）：宿迁市旭东房地产开发有限公司，住所地江苏省泗洪县银河花园一幢一单元201室。
法定代表人：朱爱东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。
上诉人田利云因与被上诉人宿迁市旭东房地产开发有限公司（以下简称旭东公司）合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初6810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人田利云的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持田利云的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由旭东公司承担。事实和理由：一、田利云与旭东公司之间签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行，旭东公司应协助田利云办理房屋交付及过户手续。旭东公司虽已向田利云交付了该房屋，但根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，而旭东公司至今未能办理涉案房屋的过户手续，且旭东公司在一审时也表示其无法确定何时可以办理该房屋的权属登记手续，故田利云实际上至今仍未取得涉案房屋的所有权，双方签订该协议的目的至今仍未能实现，田利云有权解除合同，并要求旭东公司返还款项。二、双方签订该协议的目的是旭东公司将该房屋转让给田利云以抵偿其所欠的材料款，该协议虽名为房屋抵偿材料款协议，其性质实际上属于房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，由于旭东公司的原因，导致田利云无法办理涉案房屋所有权登记，而田利云要求解除合同和赔偿损失的请求，人民法院应予支持。综上，一审法院认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。
被上诉人旭东公司答辩称，双方当事人之间确实已形成了房屋买卖合同关系，旭东公司将涉案房屋转让给田利云以抵偿案外人欠付田利云的材料款。根据双方签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》，旭东公司已将涉案房屋的产权交给了田利云，而田利云也已实际占有使用了该房屋。由于涉案房屋消防未经验收的原因，旭东公司目前尚未为田利云办理该房屋的产权登记手续，但这属于旭东公司继续履行合同的问题，并非涉案房屋根本无法办理产权登记，仅是暂时无法办理，而旭东公司已履行了该协议中约定的主要义务，故田利云要求解除合同并无事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
田利云向一审法院起诉请求：1.解除田利云与旭东公司于2014年5月21日签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》；2.旭东公司返还购房款2680000元；3.本案诉讼费用由旭东公司承担。
一审法院认定事实：旭东公司欠付田利云材料款2380000元。2014年5月16日，旭东公司将“泗洪农机汽车大市场”三期38幢109室折抵给田利云，并将该房屋实际交付田利云。2014年5月21日，双方补签《房屋抵偿工程款（材料）协议》一份，约定房屋总价款为2680000元，田利云另以现金方式于2015年1月30日前支付差价300000元。该协议第三条约定：旭东公司在工程竣工验收合格后交付抵偿工程款的房屋给田利云，本协议签订后并待旭东公司的该房屋工程综合验收合格后，田利云即拥有上述房屋的产权。田利云已支付300000元差价，并交纳了办理土地证等证书的工本费。2015年2月11日，旭东公司以田利云为付款方开具了预收1200000元房款的销售不动产统一发票，但旭东公司尚未将该发票交付田利云。
一审法院认为，旭东公司与田利云签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》系双方在平等、自愿的基础上签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。根据双方之间签订的协议，旭东公司已提前将房屋交付给田利云，田利云也已实际占有、使用涉案房屋，双方抵偿协议之目的显然已实现。同时，田利云又未提供任何证据证实其主张的涉案房屋不符合规划，致使无法办理权属证书的事实，故对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回田利云的诉讼请求。案件受理费28240元，保全费5000元，合计33240元，由田利云负担。
本院二审期间，被上诉人旭东公司提交了《农机大市场三期高层38#楼单位工程竣工验收证明书》复印件一份，旨在证明涉案房屋已于2014年11月26日经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位共同验收合格。
被上诉人田利云对上述证据质证认为，对该证据的真实性无法确认；即使是真实的，也与本案无关。
本院对上述证据认证如下：因旭东公司提供的该份证据系复印件，其并未提供该证据的原件供本院予以核实，故本院对该证据的真实性暂不予确认。
二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。
二审另查明：双方当事人均认可涉案房屋至今未通过消防验收合格。
本案二审中的争议焦点是：田利云是否有权解除涉案《房屋抵偿工程款（材料）协议》，并要求旭东公司返还2680000元。
本院认为，“以物抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，旭东公司自愿承担案外人江苏勇龙建设工程有限公司欠付田利云的工程材料款2380000元，并与田利云签订《房屋抵偿工程款（材料）协议》一份，约定旭东公司以涉案房屋作价2680000元抵偿其欠付田利云的上述工程材料款，田利云则另以现金形式向旭东公司补足房屋差价款300000元，因该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，旭东公司虽已向田利云交付了涉案房屋，且双方约定涉案协议签订后，视为双方抵付行为完成，但因双方当事人签订该协议的目的是通过转让涉案房屋所有权的方式以消灭双方之间存在的债权债务关系，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。且双方在协议中也明确约定旭东公司负有协助田利云办理房屋交付、过户手续的义务，故旭东公司在未协助田利云办理涉案房屋的权属登记手续之前，田利云仍未取得该房屋的所有权，双方签订涉案《房屋抵偿工程款（材料）协议》的合同目的也并未实现。因双方当事人均认可旭东公司已交付的涉案房屋至今未通过消防验收合格，而旭东公司在此情况下根本无法为田利云办理房屋权属登记手续，旭东公司的上述行为致使双方签订涉案《房屋抵偿工程款（材料）协议》的合同目的至今无法实现，其已构成根本违约，故田利云有权解除双方签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》，并要求旭东公司继续给付其尚欠的工程材料款2380000元及退还田利云另给付的300000元差价款。旭东公司虽辩称涉案房屋仅是暂时无法办理产权登记手续，并非合同目的根本无法实现，但旭东公司在本案审理期间并未能提供证据证明涉案房屋可通过消防验收及为田利云办理权属登记手续的确切时间，故对于旭东公司的该项辩解意见，本院不予支持。
综上所述，上诉人田利云的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2016）苏1324民初6810号民事判决；
二、解除田利云与宿迁市旭东房地产开发有限公司于2014年5月21日签订的《房屋抵偿工程款（材料）协议》；
三、宿迁市旭东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付田利云26800**元。
一审案件受理费28240元，保全费5000元；二审案件受理费28240元，合计61480元，由宿迁市旭东房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙芳远
审 判 员 庄业富
审 判 员 王冬冬
二〇一七年六月八日
法官助理 孙 笑
书 记 员 冯 邻
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