文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初8711号原告庄良林，男，汉族，1971年5月1日出生，住址深圳市福田区，委托代理人侯丽，广东嘉国律师事务所律师。委托代理人王劲松，广东联建律师事务所律师。被告深圳市东开来投资发展有限公司，地址深圳市光明新区.法定代表人肖开东。被告肖开东，男，汉族，1968年12月30日出生，住址四川省营山县，两被告共同委托代理人杨逍，广东龙新律师事务所律师。原告庄良林与被告深圳市东开来投资发展有限公司（以下简称被告东开来公司）、被告肖开东合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯丽、两被告共同委托代理人杨逍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月24日，被告东开来公司与原告庄良林签订了《合作建房协议书》，该协议约定双方的合作方式为：原告庄良林向被告东开来公司出资人民币800万元整，被告东开来公司承诺分配田寮村统建楼建筑面积不少于4,000平方米的街铺和住宅给原告，2014年5月30日前使用。被告东开来公司表示其已购得深圳市光明新区公明街道田寮统建楼地块编号A605-0028宗地的土地使用权，并向原告保证其与原告所签协议已经得到深圳市公明田寮村和内部其他股东的许可，并不存在任何影响原告行使本协议的任何权利。鉴于此，原告与被告东开来公司签订了上述协议书，并按照约定共向被告东开来公司缴纳的建房投资款共计人民币3,648,520元，但被告东开来公司收到原告缴纳投资款后，却未按约定的日期履行封顶及交房义务，被告肖开东作为被告东开来公司的法定代表人为了使原告放心，遂于2014年6月2日以担保人名义向原告出具了一份《担保书》，承诺承担连带担保责任。但时至今日，两被告既未交房也未还款给原告，甚至该统建楼都未在施工状态，在原告与被告多次交涉过程中，原告发现被告实际并未合法取得该田寮村统建楼地块的集体土地使用权，该统建楼也没有合法的建设手续，无法进行初始登记，双方都非涉案田寮村统建楼所在村集体经济组织成员，被告承诺分配给原告的街铺和住宅其实质就是违法建筑，被告东开来公司与原告签订的《合资建房协议书》违反了《土地管理法》、《物权法》、《合同法》等法律、法规的强制性规定，应为无效合同，被告东开来公司因该无效合同取得原告投资款应当予以返还，同时应向原告赔偿该投资款被占用期间的利息损失，被告肖开东作为担保人应当承担连带担保责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2012年12月24日签订的《合资建房协议书》无效；2、被告东开来公司返还原告建房投资款人民币3,648,520元；3、被告东开来公司赔偿原告利息损失人民币864,439元（自每笔投资款投资之日起算暂计至起诉之日，实际要求计算至被告付清投资款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、由被告东开来公司承担本案的诉讼费、保全费等全部费用；5、被告肖开东对上述全部款项承担连带清偿责任。原告代理人在庭审中明确其第3项诉讼请求中的利息均从每笔款项支付之次日计算，原告的庭审后亦以出具《情况说明》的方式进行了确认。被告答辩称，一、原告与被告深圳市东开来投资发展有限公司在2012年12月24日签订了《合资建房协议书》，合同签订后，由于未能取得相关建房手续，导致房屋不能建成，被告东开来公司无法履行《合资建房协议书》的承诺，未能在约定的时间即2014年5月30日前将房屋交付给原告庄良林使用。原告要求退款，但由于资金紧张而没有及时退还投资款及违约金给原告，2014年6月2日原告要求被告东开来公司的法定代表人即被告肖开东出具《担保书》，之后，原告也就没有再找两被告要求退款，直至2017年3月28日原告才起诉。二、原告的起诉已经超过诉讼时效期间，人民法院依法应当驳回其起诉，原告所主张的民事权利已经不再受到国家法律的保护。三、原告无权起诉要求被告肖开东对被告东开来公司的债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和同担保法》第五条的规定，主合同无效则从合同无效，原告起诉要求确认《合资建房合同书》无效，当然被告肖开东基于这份主合同出具的《担保书》也是无效的。另，根据《中华人民共和同担保法》第二十六条关于保证期间的约定，本案中原告与被告东开来公司约定的主债务履行期间为2014年5月30日，而被告东开来公司未能在期间履行合同义务即不能按照约定交房给原告也未能退还资款及违约金时，原告在起诉前均未向被告肖开东主张权利，已经超过法定的保证期间。综上所述，请求驳回对被告肖开东的起诉。另，两被告委托代理人于2017年5月15日向本庭出具《情况说明》，表明承诺在房屋开发方退回投资款给被告后，被告再将投资款人民币3,648,520元退回给原告，否则将连同占有款项期间的利息一并给付。经审理查明：2012年12月24日，被告东开来公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《合资建房协议书》，相关约定如下：1、甲方购得深圳市光明新区公明街道田寮统建楼地块编号A605-0028宗地（详见红线图），该地块占地面积为7,282.3平方米。甲方与深圳市光明新区公明街道田寮村委股份公司于2012年11月7日签订《合作建房协议书》，本项目建设地下室一层，商铺一层，住宅二十四层，总建筑面积约72,651平方米，分A、B、C、D四栋，总建设资金约人民币8,000万元。计划2012年12月13日开工，2013年8月30日前封顶，2014年5月30日前交付使用；2、乙方出资人民币800万元，出资方式为现金转账投资。第一笔资金于2012年12月27日前付款人民币100万元，第二笔于2013年1月l0日前付款人民币200万元，剩余款项分别于2013年3月、4月、5月、6月、7月每月15日支付人民币100万元。另，甲方指定的收款账户为唐功敬的收款账户；3、甲方承诺乙方以投资款人民币800万元的投资份额应分配该统建楼建筑面积不少于4,000平方米，其中一楼街铺160平方米，住宅3,840平方米。一楼街铺待统建楼封顶后任乙方选择，住宅房号为C栋8楼、10楼、12楼整层1833平方米扣除C栋8层C2房，D栋8楼、10楼、12楼、14楼、16楼整层2,075平方米；4、甲方承诺与乙方合作建设统建楼于2013年8月30日前封顶，2014年5月30日前交付使用。如到期未能按前述约定的日期履行封顶或交付，甲方按照乙方投资人民币800万元总款每月支付4%违约金，以乙方实际支付的每笔投资款之当日起算，并在未能履行的一个月内还清乙方的所有投资款；5、甲方保证与乙方签订本协议，已经得到深圳市公明田寮村和甲方内部其他股东的许可，并不存在任何影响乙方行使本协议的任何权利。如因出现影响乙方主张本协议的权利，甲方应按本协议第三条的规定担每月4%的违约金并继续履行本协议。2013年1月9日，被告东开来公司在《补充协议》中签章确认，该补充协议中载明对D栋户型进行了调整，补给本案原告的面积为8、10、12、14、16楼各两套10*5=50平方米。2014年6月2日，被告肖开东向原告出具《担保书》，该担保书载明“2012年12月24日，庄良林与深圳市东开来投资发展有限公司签订的《合资建房协议书》中，庄良林支付的人民币叁佰陆拾万元款项及应对庄良林承担违约责任，由本人与深圳市东开来投资发展有限公司承担连带责任”。另查，1、原、被告在庭审中确认《合资建房协议书》签订后原告的付款情况如下：原告分别于2012年12月25日、2013年1月10日、2013年1月22日、2013年3月11日、2013年6月13日支付人民币100万元、210万元、15,880元、50万元、32,640元，以上共计人民币3,648,520元。2、原、被告确认双方为房屋买卖合同纠纷，根据约定原告仅负有支付房屋对价的义务。另，被告主张其合作建房的相对方为梅州市粤东房地产置业公司，并非原告。3、原、被告确认约定的房屋至今未建成，被告主张停工的原因是禁止建设农民房。4、原、被告确认涉案土地为集体用地，除原告提交的建设工程规划许可证外，原、被告未提交证据证明涉案房屋的建设办理了报建手续。另原告提交的建设工程规划许可证载明的发证日期为2006年7月10日，且重要提示部分载明“本证自核发之日起一年内未开工者，即自动作废”，被告主张实际开工日期为2013年。以上事实，有合资建房协议书、补充协议、担保书、账户交易明细、收款收据、收条、转账交易回执等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的合同虽然名为《合资建房协议书》，但该协议书中并未对双方在合作建房过程中就合作建房而产生的权利义务、风险承担以及利润分配等事宜进行约定，仅约定被告将建设好的房屋转让给原告，并由原告支付相应的对价，故本院认为原、被告之间形成的是约定交付的房屋为出卖标的物的买卖合同关系，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中，并无证据证明原告与被告签订的《合资建房协议书》中约定的房屋依法办理了相应的报建手续以及权属证明，且根据被告的陈述，涉案房屋也因未取得相关建房手续致使无法建成，故原、被告签订的《合资建房协议书》违反了法律法规的有关规定，应认定为无效合同。根据合同无效的处理原则，原告现主张被告东开来公司向其返还款项人民币3,648,520元以及相应利息，本院予以支持。根据原、被告确认的原告支付款项的情况和原告的主张，被告东开来公司应当向原告支付的利息均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际返还之日，分如下五笔计算：第一笔以人民币100万元为基数，从2012年12月26日开始计算；第二笔以人民币210万元为基数，从2013年1月11日开始计算；第三笔以人民币15,880元为基数，从2013年1月23日开始计算；第四笔以人民币50万元为基数，从2013年3月12日开始计算；第五笔以人民币32,640元为基数，从2013年6月14日开始计算。另，因涉案《合资建房协议书》在本案中被确认无效，故原告的主张并未超过诉讼时效。被告肖开东于2014年6月2日出具的《担保书》中载明“2012年12月24日，庄良林与深圳市东开来投资发展有限公司签订的《合资建房协议书》中，庄良林支付的人民币叁佰陆拾万元款项及应对庄良林承担违约责任，由本人与深圳市东开来资发展有限公司承担连带责任”，结合被告陈述的出具该《担保书》的背景可知，被告肖开东出具的上述《担保书》中针对“庄良林支付的人民币叁佰陆拾万元款项”作出的担保并非为《合资建房协议书》的履行进行的担保，而是对返还原告支付的款项的担保，即该约定并非《合资建房协议书》的从合同约定，《合资建房协议书》无效并不导致被告肖开东作出的对返还原告支付款项的担保意思表示无效。但上述《担保协议》中载明的担保范围仅为原告支付的购房款人民币360万元以及违约责任，在涉案合同为无效合同的情况下，不能存在违约责任，故被告肖开东仅应对被告东开来公司承担的返还360万元购房款的债务承担连带担保责任，即被告肖开东承担连带清偿责任以人民币360万元为限。虽然本案中两被告明确表示在房屋开发方退回投资款给被告后两被告自愿将人民币3,648,520元退回给原告，但被告肖开东的上述付款意思表示属于附条件的意思表示，本案在做出判决时上述条件尚未成就，故本院无法就被告肖开东的上述意思表示直接判令被告肖开东承担返还全款和利息的付款责任。另，根据相关法律规定，无效合同的诉讼时效从合同确认无效时开始计算，故被告关于时效抗辩的理由并不成立。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认2012年12月24日原告庄良林和被告深圳市东开来投资发展有限公司签订的《合资建房协议书》无效；二、被告深圳市东开来投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告庄良林返还款项人民币3,648,520元以及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际返还之日，分如下五笔计算：第一笔以人民币100万元为基数，从2012年12月26日开始计算；第二笔以人民币210万元为基数，从2013年1月11日开始计算；第三笔以人民币15,880元为基数，从2013年1月23日开始计算；第四笔以人民币50万元为基数，从2013年3月12日开始计算；第五笔以人民币32,640元为基数，从2013年6月14日开始计算）；三、被告肖开东仅对被告深圳市东开来投资发展有限公司的上述债务中返还款项人民币360万元的债务承担连带清偿责任;四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币42,904元，由两被告共同负担人民币39,482元，由被告东开来公司负担人民币3,422元，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  黄丽端人民陪审员  唐宇佳二〇一七年五月十九日书 记 员  李婷霞书 记 员  李燕妮附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。