浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1123民初2678号
原告程伟津，男，1973年10月17日出生，汉族，农民，住遂昌县。
被告王蓉仙，女，1946年10月16日出生，汉族，农民，住遂昌县，现住遂昌县（自然发艺理发店楼上）。
委托代理人（特别授权）毛法清，男，1963年7月13日出生，汉族，农民，住遂昌县，系被告儿子。
原告程伟津诉被告王蓉仙确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法由审判员吴丁文适用简易程序在本院公开开庭进行审理。原告程伟津、被告的委托代理人毛法清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程伟津诉称：原告有一处建筑面积为56.06平方米的老房屋与被告房屋相连，被告向原告购买这处房屋。原、被告于2006年2月5日签订了房地产转让合同，原告将老房屋以每平方米200元共计11200元的价格转让给被告，当天原告把房屋的土地证和房产证交给被告，把房屋也交给了被告。从签订转让合同至今已经有十余年被告一直不办理过户手续，原告后来才了解到因被告名下有房屋，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，无法办理房屋过户手续。被告从2006年2月5日至今一直未修缮过房屋，房屋比原来破残很多，已构成了危房，墙体歪斜，随时有倒塌的可能，房屋坐落在公路边，过往行人和车辆很多，存在安全隐患，房屋已急需维修，排除安全隐患。原告因被告多年一直不能办理过户手续的原因造成原告至今无法向政府申请建房审批手续。原告多次找被告的儿子沟通，被告儿子表示可以解除合同，返还房产，条件是退还全部房款并支付利息。房屋是从2006年2月5日交给被告至今一直是被告使用，原告要求被告计算房租费。原告认为是被告违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，一户一宅的规定，无法办理房屋过户，这全是因被告的过错引起的，理应由被告承担原告的全部损失。因原告与被告沟通无果，原告于2016年5月9日向遂昌县人民法院提交起诉状，要求解除房地产转让合同，返还房屋财产，遂昌法院于2016年5月10日正式立案，案号为（2016）浙1123民初1163号。经遂昌人民法院审理后判决，认定该《房地产转让合同》不符合法律强制性规定，应为无效合同，无效合同自始至终没有法律约束力，不产生合同履行的法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，作出判决，驳回原告的诉讼请求。判决后，原、被告双方均未上诉。遂昌县人民法院作出（2016）浙1123民初1163号判决已生效。由此可见，该判决中已适用《中华人民共和国合同法》第五十六条，无效合同或被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此原告与被告签订的《房地产转让合同》处合同部分无效外，其他条款仍然有效。在《房地产转让合同》第5条中明确约定甲方不承担任何费用和责任。所以被告要求原告退房款要计算利息是完全违背合同约定有效条款的。其次，是因被告的过错造成合同无效的，原告没有任何过错，因此被告退房款要求计算房款利息是没有法律依据的。现原告要求法院确认该《房地产转让合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，要求法院依法判令被告在返还房屋财产的同时还应当补偿原告十年七个月的房屋费（每月房租费按照100元计算，共计12700元），并赔偿原告因此所受到的损失。综上，因被告违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，农村农民一户只能拥有一处宅基地的规定，致使《房地产转让合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，合同无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，无效合同，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。据此，请求法院在查清事实基础上，在尊重法律的前提下，依法判令：一、确认房地产转让合同无效，被告返还房屋财产，被告补偿原告房租费（房屋占有使用费）12700元；二、被告承担本案的诉讼费用。
被告王蓉仙辩称：合同是双方自愿签订的，被告已付清房款，原告已将房屋转让给被告，请求驳回原告的诉讼请求。
案经审理查明：原告程伟津与被告王蓉仙均为大柘镇溪东村村民。被告王蓉仙名下有位于大柘镇溪东村4-104号的住宅，土地性质为宅基地。原告继承位于大柘镇溪东村67号对面的房屋一幢，于2004年取得集体土地使用权证及房屋所有权证。2006年2月5日，原告将该房屋出卖给被告，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房地产转让合同》，约定：“甲方有座落在大柘镇溪东村大会堂边，毛金土户隔壁老旧房屋壹座总面积伍拾陆平方米，现经甲、乙双方共同商讨，一致同意将该房屋转让给王蓉仙户。现就有关事项订立合同如下：1、该房屋有集体土地建设用地使用证壹份（证号0040999），有房屋所有权证壹份（证号00020045），注明面积56.06平方米。2、房屋四至：东北、东南、西南：三向约以自墙外脚为界，西北靠毛金土墙为界。3、双方商定该房屋转让费为每平方米贰佰元整，共计壹万壹仟贰佰元整，现金当场付清。4、该房屋自转让后，一切权属永归乙方所有，任凭乙方转户、拆建或转让他人，甲方无权干涉。5、转让后，如过户等事项的一切费用均由乙方支付，甲方不在负担任何费用和责任，如转户甲方要盖章协助。6、本合同系双方共同商量，一致同意共同订立，任何壹方不得反悔”。合同签订后，被告向原告支付了房屋转让款11200元，原告将房产证交给被告，并将房屋交由被告实际管理使用至今，但双方一直未办理房屋产权过户登记手续。2016年5月10日，原告向本院起诉要求解除与被告签订的《房地产转让合同》，返还房屋财产并由被告赔偿损失，本院以该合同无效为由判决驳回原告的诉讼请求。
上述事实有原告提供的遂昌县不动产登记查询证明、房地产转让合同、（2016）浙1123民初1163号民事判决书及原、被告庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证及本院审查，予以采信。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原、被告于2006年2月5日签订《房地产转让合同》，所转让房屋所在土地为宅基地，当时被告已经有宅基地上的住房，不符合宅基地分配条件，双方为转让房屋签订的《房地产转让合同》，不符合上述法律的强制性规定，应为无效合同，无效合同自始没有法律约束力，不产生合同履行的法律约束力，故原、被告签订的《房地产转让合同无效》，被告应当返还房屋。原、被告之间没有租赁房屋的合意，故原告主张被告按每月100元的标准支付租金（占有使用费）缺乏依据，但被告已占有涉案房屋十余年，本院结合房屋购买价以及房屋使用年限、折旧等因素酌定由被告支付4000元房屋占有使用费。基于合同无效，被告应返还原告涉案房屋，原告也应当返还被告相应的购房款。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告程伟津与被告王蓉仙于2006年2月5日签订的《房地产转让合同》无效。
二、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内返还原告程伟津位于遂昌县大柘镇溪东村67号对面的房屋。
三、被告王蓉仙于本判决生效之日起十日内向原告程伟津支付房屋占有使用费4000元。
四、驳回原告程伟津的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费59元，由原告程伟津和被告王蓉仙各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判员 吴丁文
二〇一六年十一月二十二日
书记员 何丽妃