福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第6353号
原告龙岩市万和物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂犀牛路安置小区12号，组织机构代码55095188-X。
法定代表人章耀金，总经理。
委托代理人章锐，男，1988年3月21日出生，汉族。
委托代理人李容招，女，1968年11月5日出生，汉族。
被告林南辉，居民。
原告龙岩市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告林南辉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托代理人章锐、李容招，被告林南辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万和物业公司诉称，2011年10月22日，原告与龙岩市中南房地产开发有限公司就其开发建设的新罗区南城林景花园小区的物业管理签订了《物业管理委托合同》，约定林景花园小区由原告实施物业管理服务。合同就小区的管理范畴、面积、物业管理费计收方式等规定了相应的权利义务，还约定业主逾期交纳物业管理费的，依法追究滞纳金。原告从管理小区物业起，尽心尽力履行物业管理义务。2013年4月，林景花园小区成立业主委员会，约定由原告继续对该小区进行物业服务，并约定物业服务费按0.75元／㎡／月计算。被告系林景花园78号楼509室的业主，从2013年4月1日开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费1476元、违约金205.9元，合计1681.9元。
被告林南辉辩称，1、原告未全面有效地履行《物业管理委托合同》的义务，侵害被告的合法权益。2013年3月24日，因原告怠于履行合同规定的“维护公共秩序，包括安全监控，巡视、门岗执勤”的义务，小区监控设施无法正常运转，监控形同虚设，安全巡视不到位，导致被告居室保险柜被盗，造成被告房产证等证件、金银首饰、现金等估计50000元的财产损失。原告的失职对被告财产被盗负有不可推卸的责任。2、原告对小区疏于管理，未能尽职尽责。林景花园小区管理混乱，是原告不作为的表现。社会闲杂人员随便进出小区无人过问；外来机动车辆在小区任意停放从不制止；部分小区业主随意将小区车库改成商业店面对外营业、出租无人制止；小区监控设备成为摆设；小区业主被盗事件时有发生，严重影响小区业主的生活和财产安全。原告对小区的物业管理和提供的服务存在严重违约行为和不作为行为，被告有权拒付物业费，被告有权要求原告赔偿其行为给被告造成的损失。3、原告主张违约金既不合法、又不合理。被告认为，原告失职和违约行为给原告造成财产损失，依法应当承担违约和赔偿责任。被告有权拒绝向原告缴纳物业费。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告林南辉系龙岩市新罗区南城林景花园小区78号楼509室的业主，该房屋建筑面积为109.38平方米。2011年10月22日，原告万和物业公司与龙岩市中南房地产开发有限公司订立一份《物业管理委托合同》，合同约定龙岩市中南房地产开发有限公司委托原告万和物业公司对林景花园小区进行物业管理服务，服务期限从2011年11月1日起至业主委员会成立时止。物业服务费用由业主根据其拥有物业的产权建筑面积及房屋产权证面积交纳，其中高层建筑按每月每平方米0.6元交纳。业主逾期交纳物业管理费，依法追究滞纳金。此外，合同还就物业服务标准、物业服务相关费用、共用部位、共用设施收益及分配以及双方的权利义务等内容作出了约定。合同订立后，原告万和物业公司即对林景花园小区进行物业管理。2013年4月，林景花园小区成立业主委员会，委托原告万和物业公司继续对林景花园小区进行物业管理服务。2013年6月29日，林景花园小区业主委员会向原告万和物业公司发出《关于调整本小区物业管理收费标准的通知》一份，通知的主要内容为：经小区业主代表大会表决，林景花园小区1-6号楼（多层住宅）物业服务费由0.40元／平方米调整为0.50元／平方米；7号楼（高层带电梯）1-4层由0.40元／平方米、0.45元／平方米、0.50元／平方米、0.55元／平方米统一理顺为0.60／平方米；五层以上由0.60元／平方米调整为0.75元／平方米；从2013年第二季度起执行。从2013年4月1日起2014年9月30日止，被告林南辉拖欠原告万和物业公司物业服务费1476元。经原告万和物业公司多次催讨未果，原告万和物业公司遂诉至本院。
另查明，2013年3月24日，被告林南辉以室内物品被盗为由，向龙岩市公安局南城派出所报警。原告万和物业公司在对林景花园小区实施物业管理过程中，对进出林景花园小区的外来人员、车辆的登记管理，监控设施的运行及该小区的安全巡查等工作未完全按照合同约定履行。
上述事实，有原告万和物业公司提供的物业管理委托合同、工作联系函、关于调整小区物业管理收费标准的通知各一份，被告林南辉提供的报警回执单、林景花园小区业主委员会证明各一份，及当事人庭审陈述在案为证。
本院认为，原告万和物业公司具有独立法人资格，系有资质的物业管理服务单位。原告万和物业公司与龙岩市中南房地产开发有限公司、林景花园小区业主委员会订立的《物业管理委托合同》合法有效，对业主和物业服务企业均有法律约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。作为物业服务企业，原告万和物业公司应按照约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。作为业主，被告林南辉应依合同约定及法律规定支付原告万和物业公司物业服务费。被告林南辉拖欠原告万和物业公司自2013年4月1日起2014年9月30日止物业服务费，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应当限期偿付。由于原告万和物业公司在提供物业服务过程中未全面履行物业管理职责，构成违约，应适当减少物业服务费，本院酌情确定减少10%的物业服务费。《物业管理委托合同》虽然约定业主逾期交纳物业管理费，原告万和物业公司有权依法主张滞纳金，但对滞纳金的计付标准、物业管理费的交纳期限，合同并无作出约定，且原告万和物业公司在实施物业管理中存在不足。因此，原告万和物业公司主张被告林南辉应支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告林南辉应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市万和物业管理有限公司物业服务费1328.4元。
二、驳回原告龙岩市万和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告林南辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 郭 小 春
二〇一四年十二月四日
书记员 黄珺滢（代）
附注：
一、引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
三、判决书履行提示
发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在本判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向本院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。
具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过本法转交给权利人；款项转入本院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。
判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至本院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则本院将依法定程序向当事人追缴。