广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8684号上诉人（原审原告）：刘美林，住所地广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州市城市建设开发有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：林昭远。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：陈泽彬，广东格林律师事务所律师。上诉人刘美林因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市城市建设开发有限公司经许可，预售其开发的位于广州开发区科学城开创大道以西、科翔路以南的岭南山畔园住宅。2014年2月17日，广州市城市建设开发有限公司与刘美林分别作为甲方（卖方）、乙方（买方）签订《岭南山畔园订购书》，其中约定乙方自愿订购广州市萝岗区科翔路岭南山畔园4栋18楼02单元，预测建筑面积为169.088平方米，套内建筑面积为137.0612平方，该商品房售价3091692元，其中房价2587046元、变更装修标准差价504646元；乙方应于签署本《订购书》时支付定金50000元作为签订《商品房买卖合合同》的担保，在签署《商品房买卖合合同》时将自动转为该商品房的首期房款；乙方应于2014年2月24日前持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料前往兴业总部，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署网签版《商品房买卖合同》及其补充协议；乙方分四期于2014年7月24日前付清房价1767046元（不含定金），余下房款770000元乙方申请办理银行按揭贷款手续；乙方清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式，并保证按甲方提供的文本不作任何修改地签署并执行网签版《商品房买卖合同�及其补充协议，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或变更所购单元；乙方出现以下任一情况的，皆构成根本性违约，甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知：1、未按本《订购书》之约定签署网签版《商品房买卖合同》及其补充协议的；2、未按本《订购书》第6.3款约定支付房款的；3、未履行本《订购书》约定的其他各项义务的；本《订购书》经双方签字盖章，且乙方支付全额定金之日起生效。刘美林在签订上述合同之前，已于同月9日、10日分别向广州市城市建设开发有限公司支付定金30000元、20000元。同年2月24日，刘美林前往广州市城市建设开发有限公司的指定地址办理网签《商品房买卖合同》的事项，刘美林签订了《广州市商品房买卖合同补充合同协议二》，其中约定甲方与乙方于2014年2月24日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，由乙方向甲方购买坐落于广州市萝岗区科翔路岭南山畔园项目4栋18楼02单元，售价3091692元，买卖合同约定该单元的装饰、设备标准为毛胚，双方一致同意交付标准变更为带标准装修交付；乙方应向甲方支付变更装修标准差价504646元，乙方分五期付清，乙方确认上述款项构成该单元交易价格的组成部分等。当日，刘美林、广州市城市建设开发有限公司没有签订《商品房买卖合同》。刘美林、广州市城市建设开发有限公司对导致未能签订《商品房买卖合同》的原因各执一词，各自坚持在诉称、答辩的陈述。同年2月27日，广州市城市建设开发有限公司委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司向刘美林邮寄《签约通知函》，主要内容为，《商品房订购书》约定阁下须于2014年2月24日前到兴业地产总部签署《商品房买卖合同》，及按时付清第一次房款和相关费用，我公司员工多次联系但阁下至今未前往我司办妥上述手续，谨此函告阁下，务请于2014年3月1日前往兴业地产总部签署《商品房买卖合同》并付清房款和相关费用，如逾期仍未办理，我司将不再另行通知，发展商有权按照双方签订的《商品房订购书》约定处理。同年4月17日，广州市城市建设开发有限公司委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司向刘美林邮寄《挞定通知》，由于阁下逾期没有签署《商品房买卖合同》及缴交房款和相关费用，发展商将根据订购书的约定没收阁下已缴交的定金，重新出售该单元。后广州市城市建设开发有限公司将该岭南山畔园4栋18楼02单元另行出售给他人。刘美林于2016年1月20日向原审法院提起本案诉讼，请求原审法院依法判令：广州市城市建设�发有限公司向刘美林支付双倍定金100000元。广州市城市建设开发有限公司辩称，涉案订购书是双方的真实意思表示，订购书约定了房屋总价格为房价加变更装修标准差价，刘美林需按订购书的约定签订买卖合同，网签买卖合同是按房价签订，刘美林要求以房屋总价格3091692元签订合同，属于变更合同，无法律依据。网签买卖合同时，刘美林要求将房屋转名至他人名下，但不同意支付转名费，导致双方没有签订买卖合同，当时刘美林并没有提出买卖合同中的交易价必须加上装修价。刘美林逾期未能签订买卖合同构成违约，广州市城市建设开发有限公司有权没收定金。原审法院认为，根据广州市国土房管部门下发的《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，从2013年4月24日起，广州市全面执行商品房住宅须办理预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品房住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导，超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。广州市城市建设开发有限公司于2014年2月向刘美林预售上述岭南山畔园商品房住宅时，将房屋实际交易总价分拆为房价和变更装修标准差价，带装修房按毛坯房价网签买卖合同，再私下签订装修合同。该销售方式有悖于商品房买卖的交易习惯，广州市城市建设开发有限公司对此不能作出合理解释，因此，原审法院认定广州市城市建设开发有限公司是为规避上述的政府限价监管措施，采取对一房以签订买卖合同和装修合同的方式进行销售。刘美林自愿签订《商品房订购书》后，在拟网签《商品房买卖合同》当天签订了《广州市商品房买卖合同补充合同协议二》约定装修差价事项，可见其已明知�同意接受广州市城市建设开发有限公司的上述销售方式，《商品房订购书》是刘美林、广州市城市建设开发有限公司的真实意思表示。广州市城市建设开发有限公司规避限价监管措施的销售行为，属于政府相关职能部门处理的范畴，并不导致刘美林、广州市城市建设开发有限公司的《商品房订购书》无效，但这种交易行为，双方均有过错。根据《商品房订购书》的约定，刘美林本应依时与广州市城市建设开发有限公司签订网签版的《商品房买卖合同》，刘美林在已签订《广州市商品房买卖合同补充合同协议二》约定装修差价事项后，又以不同意在网签合同中房屋交易价扣除装修差价为由、抑或如广州市城市建设开发有限公司所述刘美林因不同意支付转名费，而拒绝签订《商品房买卖合同》，从合同效力的角度来讲，刘美林构成违约行为，刘美林要求广州市城市建设开发有限公司双倍返还定金是无依据的，原审法院不予支持。而广州市城市建设开发有限公司作为房地产开发企业，应当自觉执行政府的房地产调控政策，广州市城市建设开发有限公司却为自身的销售利益，主导并采取以“一房两合同”规避调控政策的方式进行商品房交易，在与刘美林的交易中存在主要过错。从应当切实贯彻落实我国房地产调控政策，促进房价合理回归，利于社会经济稳定××发展的角度考虑，原审法院不应漠视或放任广州市城市建设开发有限公司规避调控政策的行为；且广州市城市建设开发有限公司已经将涉案房屋另行出售，刘美林不继续交易也没有给广州市城市建设开发有限公司造成损失，故广州市城市建设开发有限公司不应获得刘美林已交纳的定金，应当将定金50000元如数返还刘美林。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条的规定，于2016年4月20日作出如下判决：一、广州市城市建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，返还刘美林定金50000元。二、驳回刘美林的其他诉讼请求。广州市城市建设开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1150元，由刘美林、广州市城市建设开发有限公司各自负担575元。上述款项已经由刘美林预交，刘美林同意由广州市城市建设开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给刘美林。判后，上诉人刘美林不服原审判决，向本院提起上诉称：2014年2月10日上诉人与被上诉人签订《商品房订购书》，订购其开发的广州市萝岗区科翔路岭南山畔4栋1802单元，当时确定房屋价款3091692元人民�，并约定于2014年2月24日进行网签。上诉人于2月24日下午去体育西路进行网签时，被上诉人却不按约定的房屋总价款签订合同，而是要与上诉人签订的比原约定的房屋总价款少504646元人民币即2587046元的价款的房屋买卖合同。上诉人不同意按此价款签订，而被上诉人坚持要按此价款签订，多次沟通也没有达成一致，最终被上诉人将此房出售他人．致使上诉人的买房行为落空。上诉人对被上诉人的行为极为不满，于2016年1月6日向黄埔区人民法院提起诉讼，2016年4月21日上诉人收到黄埔区人民法院作出的一审判决书上诉人对一审判决书中第5页至第6页第中有关认定上诉人“构成违约行为”以及签订“一房两合同“具有过错的认定不同意，认为一审法院的认为是错误的。首先：在上诉人缴付定金及签订《商品房订购书》时约定的房屋总价格是3091692元，而且此房屋在销售员介绍和参观样板房时都明确被上诉人交付的就是精装修房；被上诉人没有提供任何证据证明上诉人同意按2587046元房价进行网签，被上诉人提供的有上诉人签名的《广州市商品房买卖合同补充协议》只能证明上诉人知道自己购买的售价为3091692元房屋价款里包含有504646元的装修款，并不当然知道被上诉人的用意。如果知道那就不存在拒签了。被上诉人不按约定的房价签订预售合同是被上诉人违反《订购书》的约定，应当承担违约责任，一审法院将不能签订合同的责任归责于上诉人显然是不符合客观事实，违背常理，是对上诉人的极大不公平；其次，上诉人与被上诉人签订的变更装修合同．一方面上是被上诉人的要求，另一方面上诉人认为签订这个合同并没有改变或影响房屋的价值，并且对装修标准有保证，上诉人没有理由不签，至于被上诉人要求上诉人签订此一合同的目�是不是要违法或者违反政策，这不是上诉人能控制或能把握的事情，上诉人只能保证自己不违法不违规，而广州市国土房管部门下发的《关于落实广州房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》是针对开发企业的。并没有下发到自然人，国家政策或者法律没有对上诉人的购买行为实行限价，而且上诉人并不知道也没有看见上述政策，所以一审法院将被上诉人的违法违规行为归责于上诉人有过错显然是错误的。不能按约签订《商品房买卖合同》的真正原因是被上诉人不同意按照约定的房屋总价款签订，是被上诉人违约，责任在被上诉人。所以被上诉人应当对自己的行为承担责任。综上，上诉请求：撤销原判，改判：1．被上诉人向上诉人支付双倍定金人民币100000.00万元整(大写：拾万元整)；2．承担本案一审、二审诉讼等费用。被上诉人广州市城市建设开发有限公司答辩称：上诉人未按照认购书约定时间签订商品房买卖合同构成违约，被上诉人有权没收定金，被上诉人想上诉，但是一审法院理据充分，一审法院从行政管理角度，没有判决被告没收定金。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于双方未能依据《订购书》签订《商品房买卖合同》的法律责任认定。上诉人认为，签订上述《订购书》时，被上诉人明确约定的房屋总价格是3091692元，并明确带精装修。而事实上，双方当事人签订的《岭南山畔园订购书》第2条商品房价格及综合税费2.1已经明确“售价：人民币3091692元（1）房价2587046（2�变更装修标准差价504646元”，亦即对于房价确有单独表述，上诉人认为房价应为3091692元的阐述与该条款表述亦不完全吻合。但就本案实际情况，被上诉人对于将房款刻意划分为房价与装修差价，确存在规避相关管理规定的行为，而上诉人在签订涉案认购书时予以签认，双方在此后对于房款的确定无法达成一致上均存在过错及过失，故此，并不宜归咎于一方违约，原审该部分认定本院予以纠正，但鉴于判决结果并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人刘美林负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年九月九日书 记 员  李 杨