重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南川法民初字第03404号
原告王啟坤，男，1962年7月2日出生，汉族。
委托代理人吴万寿，重庆春意律师事务所律师。
被告郑旭，女，1975年4月7日出生，汉族，居民。
委托代理人李涛（被告郑旭之夫），男，1974年6月9日出生，汉族，居民。
委托代理人李常群，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
原告王啟坤与被告郑旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月25日立案受理后，依法由代理审判员陈亮宇适用简易程序独任审判，并于2013年12月13日、2013年12月30日公开开庭进行了审理。原告王啟坤及其委托代理人吴万寿，被告郑旭委托代理人李涛、李常群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王啟坤诉称，原告于2011年11月底与被告签订《门面出（承）租合同》。根据合同约定，被告将其所有的位于南川区火车站大道18号的共三间门面出租给原告从事餐饮经营业务。租金每月为2000元，租金的交纳方式为按季度先交纳后使用。从2011年之后，每一年在原租金的基础上递增10%，租期为7年，即从2011年12月1日起至2018年11月30日止。还约定了任何一方单方面终止合同应向守约方承担违约金10000元并赔偿对方的损失。合同签订后，被告将门面交付给原告使用，原告也严格按照合同约定向被告支付了租金。被告的上述门面在原告承租之前是出租给谭冬惠、陈竹从事餐饮业经营活动，同时，谭冬惠、陈竹还承租了与被告的门面相邻的南川区诚信大酒店的门面两间。原告分别于2011年11月18日和19日分两次向谭冬惠、陈竹支付包括装修在内的转让费148000元，转让后，谭冬惠、陈竹分别与被告、南川区诚信大酒店解除了租赁合同，随后由原告与被告、南川区诚信大酒店另行签订了房租合同。2013年11月10日，原告与其合伙人决定将门面进行翻新装修。被告便从同年11月16日起开始阻止原告进行装修，经公安机关出面调解以及经原告多次与被告协商未果。被告的行为已经给原告造成损失。同时被告明确表示要终止合同。现请求法院判决：1、确认原告与被告签订的《门面出（承）租合同》有效。2、被告继续履行合同。3、被告支付原告违约金10000元。4、扣减原告从2013年11月15日至今应缴租金。5、被告赔偿2013年11月15日至18日期间装修工人的工资2560元。6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的《门面出（承）租合同》。2、被告偿还原告转让管理保证金5000元。3、被告偿还原告押金6000元。4、被告赔偿原告门面投资损失105714元。5、被告赔偿原告违约金10000元。6、本案诉讼费由被告承担。
被告郑旭辩称，1、被告不同意与原告解除《门面出（承）租合同》，在合同继续履行的情况下，被告对保证金、押金不予退还。2、被告未给原告造成损失，原告主张的损失不应得到支持。3、被告不存在违约行为，不应赔偿原告违约金。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年11月，原、被告签订了《门面出（承）租合同》，被告将位于南川区火车站大道18号临街3间门面出租给原告经营餐饮业务。该合同主要约定：第一条第（一）项，甲方（被告）出租给乙方（原告）的门面内的水、电、气属甲方所有，其余餐饮经营设施、设备属乙方所有。第二条第（一）项，合同期限为7年，自2011年12月1日起算至2018年11月30日止；第（二）项，第一个合同年度租金按每月2000.00元（大写：贰仟元整）人民币的标准，按季度交纳。此后每增加一个合同年度则按前一个年度的月租金为基数按10%的比例增加月租金。第三条第（一）项，乙方必须按时向甲方交纳租金并按照有关标准按时向相关部门交纳水、电、气、物业等费用，各种税费和规费。不按时交纳租金的超10天以内按每天20元的标准交纳滞纳金，超过2个月的甲方有权终止合同（注：每季度前10天交纳租金）；第（二）项，在合同有效期内，无正当理由单方面终止合同的必须向对方支付违约金1万元人民币（大写：壹万元），并承担由此给对方造成的损失；第（三）项，乙方在签订本合同之时应向甲方交纳门面押金6000元，合同期满后在乙方将门面完好无损归还甲方的情况下，甲方全额退还乙方门面押金6000元。……；第（四）项，乙方在签订本合同之时应向甲方交纳转让管理费保证金5000元（大写伍仟元整）在合同有效期内如乙方转让经营权，交纳给甲方的转让费保证金5000元甲方不退还，归甲方所有。另乙方应再交纳转让管理费5000元（大写：伍仟元整）给甲方所得；第（五）项，如乙方在合同有效期内无转让行为，合同期满后甲方应退还乙方交纳的转让管理费保证金5000元；第（六）项，在合同有效期内乙方可以转让经营权但必须提前向甲方通报，征得甲方同意，未经通报并未征得甲方同意的转让行为无效。在不损害甲方利益的前提下甲方不得干预乙方的经营权转让。任何一方违反本条款约定均按第三条的第二款的标准承担违约责任；……；第（九）项，乙方如需改变房屋主体结构必须征得甲方同意，经甲方同意的改变不纳入门面损坏的修复和赔偿范围，如乙方私自改变房屋主体结构，由此产生的安全事故责任由乙方承担，甲方并由权终止合同。原、被告在合同中还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告向被告支付了房屋押金6000元、房屋转让管理费保证金5000元，被告将门面交付给原告使用。同时，原告还租赁了与被告门面相邻的重庆市南川区诚信大酒店有限责任公司的门面2间，共同经营餐饮业务。原告按合同约定向被告支付了至2013年11月的房屋租金。2013年9月，原告租赁被告门面开设的餐饮歇业，2013年11月，原告开始装修门面。同月18日，被告认为原告装修门面未事先告知，并将门面进行了转租而未经得同意，进而对原告装修门面进行阻止。同日，双方协商解决未能达成一致意见，发生争执。2013年11月25日，原告向本院提起了本案诉讼。
另查明，被告与谭冬惠、陈竹解除门面租赁合同后，将门面租赁给原告，并签订了门面租赁合同。
审理中，被告陈述只要原告不转让门面，按合同履行，就不会阻止原告继续经营。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，《门面出（承）租合同》、《诚信大酒店门面出租协议》、郑旭、李涛出具的收条，视听资料光盘2张等证据在案佐证，并经庭审举证质证，具有证明效力，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，从原告提供的证据来看，被告阻止原告装修的行为只有一次，并未持续发生，其目的是为了避免租赁物受到损害及避免转租他人后自己不能正常收取租金，况且，被告在庭审中陈述只要原告按合同履行就不会阻止经营，其主观上只是为了维护自己的合法权益，确保双方按照合同履行，被告的行为虽然有过错，但并未根本违约。因此，原告要求解除合同的理由不符合法律的规定，本院不予支持。原告与被告签订房屋租赁协议后，原告在租赁期间对租赁物依法享有使用、收益的权利。作为出租人的被告，在认为原告装修房屋、有转租他人的情况下本应通过正当途径予以解决，但其阻止原告进行装修的行为不当，导致原告的装修不能按期完工，不能正常使用租赁物获得收益，必然给原告造成一定损失。鉴于原告未提供具体损失的证据，本院酌情按房屋租金计算损失，计算2个月为宜，即被告赔偿原告损失4840元。至于之后原告的损失部分，虽然被告阻止了原告装修，原告有理由认为继续装修被告会继续阻止，但被告在阻止原告装修后，并未有再次阻止原告进行装修，并且在本案审理中明确表示原告只要按合同履行就不会阻止原告，而原告至今未去继续装修致使损失扩大，应对扩大部分损失自行承担责任。由于合同未解除，原告要求被告偿还转让管理保证金、押金、赔偿投资损失无事实和法律依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、由被告郑旭于本判决生效十日后赔偿原告王啟坤损失4840元。
二、驳回原告王啟坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3100元，减半收取1550元（原告已交纳），由原告王啟坤负担300元，被告郑旭负担1250元。被告郑旭负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告王啟坤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费3100元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈亮宇
二〇一四年二月十日
书 记 员 龚婉莹