陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一终字第00077号
上诉人（原审原告）延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店。
负责人龙贵生，该公司总经理。
委托代理人兰宏珠，陕西旷达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司。
法定代表人陈学德，该公司总经理。
委托代理人张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈学德，男，1960年9月19日出生，汉族。
委托代理人张海燕，陕西嘉岭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏海雄，男，1969年12月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）安竹雄，男，1962年4月16日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘世峰，男，1968年6月10日出生，汉族。
上诉人延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店、延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司因租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第00371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店的委托代理人兰宏珠、延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司法定代表人陈学德及委托代理人张海燕均到庭参加了诉讼，被上诉人苏海雄、安竹雄、刘世峰经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审判决认定：2009年2月27日，原告与被告紫金皇都公司原法定代表人禹云高签订租赁合同。双方约定原告将位于延安市迎宾大道苑中路宏泰大酒店七层、八层租赁给被告开办夜总会。租赁期九年，从2009年5月1日起至2018年5月31日止。租金及支付方式约定为，租期为三个阶段，每阶段为3年，每一阶段年租金为850000元，第二阶段年租金900000元，第三阶段年租金为1000000元，以年为单位交付租金，每年租金应一次性支付下一年的租金（即下一年的租金在当年租期末1月支付）。同时约定租赁期间水、电、取暖及空调费应由承租方自行负担。还约定，原告许可被告按设计图纸及装修中改变房屋的内部结构或设置及对房屋结构有影响的设备进行装修使用，设计规模、范围、工艺、用料等方案由被告自定。租赁期满后或因被告责任导致退租的，室内不可拆卸的部分归原告所有，即依附于房屋的装修归原告所有。2010年3月17日，原告与被告紫金皇都公司原法定代表人禹云高签订补充协议，约定电梯使用费每月2000元，中央空调使用费按每平米8.5元标准执行（包括制冷、供热），水、电费按水表、电表计量收取，单价按宏泰小区的单价执行，以上费用均在每月末按时向原告交纳，如有延误，原告有权停止被告紫金皇都公司电梯使用权、空调使用权，并有权停止被告紫金皇都公司水、电的使用。协议签订后，原告依约向被告交付房屋，由被告装潢进行使用，被告亦依约向原告缴纳相关费用。2010年5月21日，被告紫金皇都公司法定代表人由禹云高变更为陈学德。2013年4月因被告紫金皇都公司未按期支付房租及水电费，原告停电。之后被告再未向原告支付任何费用，停止经营夜总会。截止2014年10月31日，被告紫金皇都公司拖欠租赁费1350000元、水电费24600元。2014年4月17日，原告及被告紫金皇都公司法定代表人陈学德、公司股东对被告经营的紫金皇都物品进行了清点。本案在审理过程中，原告向本院申请对被告紫金皇都公司租赁原告房屋中的装潢及相关设施残值进行评估，经延安市中级人民法院委托陕西华鼎资产评估有限公司评估，2014年9月28日，陕西华鼎资产评估有限公司作出陕华鼎评报字（2014）第097号资产评估报告书，结论为委估资产于评估基准日2014年8月18日的评估结果为659947.70元，其中构筑物536927.69元，机器设备为123020.01元。
原审法院认为：原告与被告紫金皇都公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。被告未按合同约定按时足额支付租赁费及水电费，且经原告多次催告至今一直未将拖欠的费用付清，已违反合同约定，且在审理中亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。被告紫金皇都公司依约应向原告支付拖欠的租赁费及水电费。被告紫金皇都公司应向原告交付租赁的房屋，故对原告的该主张，予以支持。原告要求将租赁房屋的附属设施无偿交付原告的主张，因本案并不属于双方合同约定的因被告责任导致退租的情形，故对原告的该主张不予支持。关于被告紫金皇都公司在租赁房屋的装修及设备部分，因房屋装修部分无法与房屋分割，故应折价给原告，另租赁房屋内其他机器设备，被告紫金皇都公司表示愿意折价交付给原告，但认为评估价值过低，应按150万元折价，对此价值其并未提供证据证实，故应按资产评估报告的结论进行折价。关于被告要求对未在评估范围内的发电机、彩钢房、门头牌匾进行折价的主张，因发电机并未放置在租赁房屋内，双方在现场清点物品清单中也无此设备，且发电机移动可继续使用，故对此无法折价交付，另彩钢房被告并未提供相关修建手续，无法证明其合法性，门头牌匾系被告室外广告宣传制作，与租赁的房屋并非不可分割，故对被告关于此三项财产折价的辩解理由本院不予采信。关于租金利息因双方对此并无约定，故本院不予支持。关于原告要求股东承担支付义务的主张，因其依据公司法关于公司股东滥用公司法人独立地位及股东的有限责任逃避债务严重损害公司债权人利益的，应对公司债务承担连带责任，但原告并未提供证据证明本案中存在此情形，故对原告的该主张本院不予支持。被告认为原告存在未按合同约定提供免费停车位、电梯、内部电话、房屋维修等违约情形，造成被告损失应在租金数额中予以扣除的辩解理由，因其并未提供证据予以证明，故对该辩解理由本院不予采信。被告认为原告停电之行为是合同无法履行的主要原因，故不应支付诉请的全额租金的辩解理由，因被告未按约定期限支付拖欠的水电费在先，而之后被告仍未按约定支付租赁费及水电费，故对其辩解理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法解除原告与被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司之间于2009年2月27日签订的租赁合同。二、被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店返还租赁房屋及机器设备（设备清单以陕西华鼎资产评估有限公司陕华鼎评报字（2014）第097号资产评估报告书中机器设备评估明细表为准）。三、被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司支付原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店水电费24600元、2013年5月1日至2014年10月31日期间租赁费1350000元，扣除房屋构筑物及机器设备残值659947.70元，实际向原告支付714652.30元，以上款项限于本判决生效之日起十五日内一次性付清。四、驳回原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13406元，评估费38000元，原告已预交，实际由被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司负担51406元。
宣判后，延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店与延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司均不服，提起上诉。延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店的上诉理由是：一审判决在租赁费中扣除房屋构筑价值不符合约定和法律规定。本案一审判决认定，双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行。一审判决不支持上诉人请求被上诉人承担违约责任，支付拖欠租金的违约金不符合合同约定和法律规定，双方在合同中约定了违约金，并约定违约金不足以弥补损失的应当赔偿。上诉人请求支付违约金和请求承担月息2分的违约金符合法律规定。三被上诉人作为股东应当以其股份承担支付拖欠租金、水电费、违约金等连带责任。紫金皇都系法人单位，应当以自己的财产为限对其债务承担责任，但股东在公司停业后应当清算而不及时组织清算，其清算导致企业财产损失，缺乏清偿能力，损害了债权人利益的，应当承担过错民事责任，而且本案中紫金皇都2009年开业至2013年停业前生意十分火爆，其股东也承认可以达到日进万金的程度，各股东已经将自己的出资抽回，根据上述法律规定，其他股东应当以其股份承担支付拖欠债务的连带责任，而一审判决驳回上诉人对各股东承担连带责任的请求明显违背法律的规定。故请求：1、人民法院依法撤销一审判决第三项从拖欠租赁费中扣除房屋构筑物价值536927.69元的判决，予以改判；2、请求人民法院依法判决被上诉人延安紫金皇都娱乐有限公司支付拖欠租赁费的违约金（按月息2分计算）378000元；3、请求人民法院依法判决四被上诉人以其股份承担连带责任；4、本案上诉费用和其他费用由各被上诉人承担。
延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司的上诉理由是：原审法院无故拒绝上诉人的重新申请鉴定请求，程序严重违法，损害了上诉人的合法权益。该鉴定报告严重失实，上诉人在承租后花费了大量的精力、人力、财力进行装修，费用共花去1000多万元，而评估机构认为上诉人的装修费用为659947.70元，这与上诉人实际的花费远远不符，上诉人为了维护自己的合法权益，而且也提供了部分当事装修时的票据，并要求重新鉴定，损害了自己的正当权益。原审法院审理事实不清，判决有误，被上诉人在2013年4月10就已经将上诉人经营的KTV大门关起来了，上诉人从此时开始到目前为止一直没有营业，而且场所也实际由被上诉人占有。原审法院判决要求上诉人交纳从2013年5月1日至2014年10月31日的租赁费，上诉人认为这是不合理的。根据被上诉人关门的时间，上诉人应当不承担任何的租赁费，因为在此时间段内上诉人不仅没有实际占有房屋，就连到房屋内取走部分财产都不被允许，而且被上诉人占有房屋期间屋内的财产有丢失的情况。以上事实以及利害关系原审法院并没有查明就进行了判决，所以上诉人认为原审法院审理事实不清，判决有误。请求：1、请求依法撤销延安市宝塔区（2014）宝民初字第00371号民事判决书第二、三项，判决上诉人不予返还机器设备，不予承担租赁费；2、本案的诉讼、鉴定等费用由被上诉人承担。
经审查，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、补充协议、资产评估报告等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同系真实意思表示，依法成立并有效。关于宏泰假日酒店主张不应当在租赁费中扣除房屋构造物及设备残值，因房屋装潢及设备在合同解除后宏泰假日酒店可以利用，宏泰假日酒店享受了其利益，故应对对方做出相应的补偿。关于每月2%的违约金，双方既没有约定也无法律规定，该上诉理由不能成立。关于宏泰假日酒店要求股东承担连带责任的主张，依据《中华人民共和国公司法》关于公司股东滥用公司法人独立地位及股东的有限责任逃避债务严重损害公司债权人利益的，应对公司债务承担连带责任，但宏泰假日酒店并未提供证据证明本案中存在此情形，故对该上诉理由本院不予支持。对于上诉人紫金皇都的上诉请求，因发电机是独立的动产，紫金皇都可以自行取走，对于彩钢房和KTV门头因双方合同解除是因为紫金皇都不按期履行合同义务造成的，宏泰假日酒店无过错，而且门头对其也无利用价值，彩钢房未办理相关审批手续，不受法律保护，故要求宏泰假日酒店承担门头和彩钢房的费用没有法律依据。关于紫金皇都主张对方于2013年4月10日就将其经营的KTV上锁，对此宏泰假日酒店并不认可，而该主张与紫金皇都一审时的陈述也不相符，同时，紫金皇都也未提供任何证据佐证，另紫金皇都一直占用出租房屋，故应当承担占用期间的租赁费。关于紫金皇都要求对房屋构造物及机器设备残值要求重新鉴定，一审鉴定程序合法，设备及构造物经双方清点并核实，结论准确，其要求重新鉴定的理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人上诉理由均不能成立，本院不予支持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14314元，由上诉人延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店负担12949元，由上诉人延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司1365元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 牛 锐
代理审判员 乔文博
二〇一五年四月十日
书 记 员 张 良