浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富民初字第658号
原告（反诉被告）：俞金火。
委托代理人：徐文田。
被告（反诉原告）：廖丹丹。
委托代理人：盛林权。
原告（反诉被告）俞金火诉被告（反诉原告）廖丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员窦颖东适用简易程序审理，审理中，廖丹丹向本院提起反诉，本案于2014年5月6日、2014年5月27日、2014年6月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭，俞金火及其委托代理人徐文田，廖丹丹委托代理人盛林权到庭参加诉讼；第二次开庭，俞金火委托代理人徐文田，廖丹丹委托代理人盛林权到庭参加诉讼；第三次开庭，俞金火及其委托代理人徐文田，廖丹丹及其委托代理人盛林权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告俞金火起诉称：2011年3月8日，原、被告签订营业房租赁协议，由被告向原告租用富阳城区苋浦南路41号营业房，租期从2011年4月1日至2014年3月31日，租金一年一付，第一年为156800元，第二年为166200元，第三年为176100元。如逾期未支付房租，被告需要向原告偿付违约金，每逾期一天支付年租金的1%。至今已经三年租期届满，但是被告一致拖欠第三年租金未付，原告多次催讨未果。被告至今仍占有租赁房屋不肯归还，给原告继续造成经济损失。原告诉至法院要求判令：1、被告归还原告租赁物（苋浦南路41号营业房）；2、被告支付原告租金176100元；3、被告偿付原告的经济损失（从2014年4月1日起至租赁房屋归还之日的损失，按年租金180000元折算）；4、要求被告偿付原告违约金（以176100元为基数，按日支付年租金的1%计算，从2014年4月1日起至租金付清之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。
审理中，本诉原告俞金火变更诉讼请求为：1、解除原、被告案涉房屋的租赁关系；2、被告归还原告租赁物（苋浦南路41号营业房）；3、被告支付原告租金176100元；4、被告偿付原告的租赁房屋占用费（从2014年4月1日起至租赁房屋归还之日的损失，按年租金176100元折算）；5、被告偿付原告违约金（以176100元为基数，按日支付年租金的1%计，从2014年4月1日起至租金付清之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。
本诉原告俞金火为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、房屋所有权证1份，证明案涉租赁房屋富阳市富春街道苋浦南路41号营业房系原告俞金火所有的事实。
2、营业房租赁协议1份，证明于2011年3月8日，原、被告签订房屋租赁协议的事实。
本诉被告廖丹丹答辩称：双方在2008年4月1日签订第一份租赁协议，在2011年3月8日继续签订第二份营业房租赁协议，约定的租赁期限从2011年4月1日起至2014年3月31日，但是租赁期开始后，租赁房屋频繁出现漏水问题，并日益严重，为此在被告的要求下，原告也曾经多次找人维修，均未果。因为漏水问题无法解决，被告曾经被迫向一楼多家商户赔偿损失，店内多处装修遭受损失，后在客人的多次投诉下被迫停业。2012年下半年，双方就解除租赁协议达成一致，故被告在2012年12月31日与案外人黄文英签订房屋租赁合同一份，并于2013年1月开始装修新场地，2013年3月9日，在新租赁场地上美容坊重新开业。故希望法院驳回原告的诉讼请求。
庭审中，对于变更后的诉讼请求，廖丹丹认为，合同早在2013年已经约定解除，何来违约金和返还一说。房屋现状一直是空着，俞金火应属知晓。
本诉被告廖丹丹为证明其主张，向本院提交以下证据：
1、营业房租赁协议1份，证明案涉房产自2008年4月1日起即由被告开办富阳市唯美女子美容坊经营使用的事实。
2、照片1组，证明案涉租赁房产在第二个租赁期内出现严重的结构性渗漏水，被告完全无法经营美容坊的事实。
3、情况说明、收据各1份，证明房屋漏水问题已为所在社区知晓的事实；证明因房屋漏水问题，被告曾向多家经营户承担巨大经济赔偿的事实。
4、房屋租赁合同、住所（经营场所）使用证明联合确认表各1份，证明2013年12月31日，被告与案外人黄文英达成租赁合同，将苋浦南路25号店面作为原唯美美容坊新的经营地址，该经营场所经相关政府部门批准同意使用的事实。
5、审批表、临时占用道路许可证各1份，证明2013年1月17日，被告已开始进行美容坊店面装修的事实。
6、照片1组，证明唯美女子美容坊于2013年3月9日搬迁至苋浦南路25号开张营业的事实。
7、个体工商户变更登记申请书1份，证明2013年8月6日，被告经营的美容坊完成了经营场所变更登记的事实。
8、询问笔录2份，照片1组，证明原、被告在2013年3月9日前，即已经解除原租赁协议，原告据此已贴出书面出租公告进行重新招租的事实，房屋漏水问题无法解决，被告变更租赁场所印证2013至2014年度租赁关系已不复存在的事实。
根据本诉被告廖丹丹申请，本院对方佳、詹佩英制作证人笔录各一份。
反诉原告廖丹丹起诉称：反诉原告自2008年4月1日起租赁反诉被告所有的位于富阳市富春街道苋浦南路41号营业房，用于开办美容院。2008年3月20日，反诉原告在缴纳第一期租金时，向反诉被告支付押金10000元。2011年4月1日，双方另行签订第二期营业房租赁协议，第一期押金顺延支付。然而承租房屋期间出现渗漏水现象日益严重，反诉被告在反诉原告要求下多次叫人维修，但是未能改善。在确知无法继续经营美容院的情况下，2013年1月1日，反诉原告另行承租了位于苋浦南路25号营业房继续开办美容院，并于当年2月与反诉被告自动解除了原营业房租赁协议，但是租房押金未予退还。故诉请要求：1、反诉被告俞金火返还反诉原告廖丹丹租房押金10000元，本案反诉诉讼费用由反诉被告俞金火承担。
反诉原告廖丹丹为证明其主张，向本院提交以下证据：
收条1份，证明反诉原告于2008年3月20日向反诉被告交纳房屋押金10000元，并根据双方签订的第二份租赁协议，该押金10000元在该协议予以顺延的事实。
反诉被告俞金火答辩称：对于反诉原告的诉讼请求，予以认可，请予以抵扣。
反诉被告俞金火并未向本院提交证据。
上述证据，经庭审举证、质证，当事人质证意见及本院认证意见如下：
一、本诉原告俞金火提交的证据。本诉被告廖丹丹对证据1三性无异议，对证据2真实性无异议，但是认为该份协议为第二期的房屋租赁协议，2008年至2011年为案涉房屋的第一期租赁协议，第二期房屋租赁协议落款处，房屋产权人并非由本诉原告俞金火本人所签，而系其配偶郭芬兰代签，协议中的押金10000元，尚在本诉被告处。
本院认为，证据1具真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。证据2虽然协议由俞金火配偶代签，但是双方已经履行该协议前两年合同的权利和义务，故本院认为，该合同系属双方当事人的真实意思表示，系属真实，应依法予以认定。
二、本诉被告廖丹丹提交的证据。本诉原告俞金火认为，证据1真实性、合法性无异议，但与本案无关；证据2漏水情况可能存在，但是漏水原因系被告装潢店面时装潢质量存在问题，原告交付房屋时，租赁物完好，漏水是因为被告在装潢时安装水管出现老化等问题产生漏水，对照片何时所拍不清楚；证据3真实性无异议，关联性有异议，漏水原因系被告廖丹丹造成，损失也是被告廖丹丹与第三人的协议，原告不知情；证据4该合同的真实性无异议，廖丹丹调整到其他租赁物，是因为租金便宜。同时，与本案无关联性，且被告租赁至其他租赁物时，案涉租赁物未归还给原告；证据5、6、7与本案无关联；证据8询问笔录不符合证据证明力，证人没有出庭，证人为被告职工，真实性有异议，需证人本人出庭作证，故对合法性、关联性均有异议。对于案涉房屋另出租问题，照片中显示的店面出租告示是原告方所贴，具体张贴时间不清。原告也希望被告与其解除协议，另行出租，但是无法出租，因别人说原告与被告还没有解除协议，而且被告没有支付租金，所以此协议无法终止，因为不知道被告何时支付租金。在2013年3月9日被告搬迁至另一美容坊，被告希望不再继续承租案涉房屋，但是被告在归还房屋时墙壁上的水管、灯泡、天花板等装修均有损坏，我方要求房屋不能移动的地方不能有损坏，要求恢复原状。2013年5、6月份，被告让原告去看房，发现有些房间水管未拆除，还在漏水，电线虽然拆除，但是存有安全隐患。
本院认为，证据1具真实性，与本案中原告提交的房屋租赁合同具有时间上的延续性，故对于该证据依法予以认定；证据2该组照片缺乏相应的拍摄时间、地点及形成方式，故对于该证据的真实性不予认定，关于是否存在结构性漏水的证明目的亦不予认定；证据3的情况说明仅仅表明存在房屋漏水及城西社区曾经协调的事实，但是与本案并无关联；收据亦不明确系因何出具，与本案无关联，故对证据3本院不予认定；证据5、6、7的真实性本院依法予以认定；证据8系被告自行对其第三人制作的调查笔录，结合两位证人的证人证言，本院认为，对该证人证言陈述租赁房屋漏水的事实，本院依法予以认定，关于房屋租赁物是否返还的事实，证人陈述前后并不一致，故对该部分的证人证言不予认定；对告示照片的真实性，本院依法予以认定。
三、本诉中原告申请证人出庭作证的证人证言两份，原告认为两位证人均陈述水是从楼上漏下来，两位证人都是因原告提过公告而认为房屋租赁结束，但是贴公告不等于租赁结束，亦不等于归还了房屋。被告认为，证人证言的三性无异议，法院可以结合现场的情况及证人证言推断房屋租赁解除和归还，基本符合事实，本案事实需要还原，即被告改变了营业地址，原营业房已经腾空，原告及妻子在新店开业前多次与被告协商，再结合公告的发布，证人的社会常识推断本案的实际情况。
本院认为，质证意见与被告提交的证据8调查笔录的质证意见一致，对证人证言关于租赁物漏水的陈述，真实性依法予以认定，关于租赁物是否返还的陈述，不予认可。
四、反诉原告廖丹丹提交的证据。反诉原告俞金火无异议，本院对该收条依法予以认定。
经审理，本院认定的事实如下：
俞金火系富阳市富春街道苋浦南路41号营业房的房屋所有权人。2008年3月15日，双方当事人签订营业房租赁协议一份，对于案涉房屋的租赁事宜进行了约定，租赁期限自2008年4月1日至2011年3月31日，同时约定了相应的房屋租金及租房押金10000元，定于租赁期满后归还廖丹丹。
合同到期后，俞金火与廖丹丹继续签订第二份营业房租赁协议，协议从2011年4月1日起至2014年3月31日止，其中第一年租金为156800元，第二年租金为166200元，第三年租金176100元，第一年房屋租金在2011年3月20日前一次性付清，房屋押金为10000元，租赁期满后归还廖丹丹。协议约定，廖丹丹在装饰过程中，以不改变原房屋结构及不损坏房屋安全性为原则，并需要征得城建等相关部门的书面同意，接受俞金火监督施工；廖丹丹应当按照协议足额支付房屋租金，若廖丹丹逾期支付，每逾期一天，俞金火有权按照年租金1%向廖丹丹加收滞纳金，累计拖欠房屋租金两个月，视为廖丹丹违约，俞金火有权终止协议，有权向廖丹丹提出支付违约金。因廖丹丹的原因提出提前终止协议的，需要提前两个月向俞金火书面通知，如果廖丹丹在得不到俞金火许可的情况下停租，廖丹丹承担三年房屋租金总额5%的违约金，支付给俞金火。俞金火在协议期内，应保证廖丹丹对房屋的正常使用，不得无故终止协议。如在得不到廖丹丹许可的情况下，停止其使用，俞金火承担相应的赔偿责任。该协议同时约定其他相关事项。
廖丹丹支付了第一年租金156800元，第二年租金166200元，第三年租金并未支付。对于第三年租金没有支付的原因，根据庭审查明的事实，双方确认租赁物存在漏水的情况。对此问题，原告俞金火表示可以解除合同，但是要求将租赁物恢复原状，并与廖丹丹三次协商租赁物处理的问题。同时对于租赁物钥匙，其认为一直在廖丹丹处。而廖丹丹表示因为漏水的问题，停业2个月，后来经过客人的要求，又搬回来继续租用。关于房屋解除的问题，一直与俞金火配偶进行沟通，还就讼争房屋另行租赁的情况进行了沟通，钥匙是在沟通之后才最终发现还在廖丹丹处。故其认为，富阳市富春街道苋浦南路25号新开店面，经营场所已经进行变更；而讼争租赁物内部已经拆除空置，故双方若不是已经解除合同，廖丹丹不会有上述行为。
原告俞金火的配偶曾在案涉租赁房屋门口张贴店面出租的告示，告示内容显示“联系电话137××××8697，苋浦南路41号店面房，使用面积525平方米，一楼83平方米，二楼442平方米，价格面议。”
本院认为，俞金火与廖丹丹达成的房屋租赁合同协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定的强制性规定，本院依法予以认定。现俞金火要求廖丹丹返还租赁物、支付第三年租金、违约金等，而廖丹丹认为双方在2012年已经协商解除合同。故本案审查的焦点在于廖丹丹抗辩的事由是否成立。
根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除应当分为三类，即协商解除、约定解除、法定解除。本案中，结合被告的答辩意见及相应的证据，对其辩称理由，分述如下：
首先，是否符合协商解除，协商解除系双方通过合意直接使合同归于终了。本案中，廖丹丹认为双方的行为表明了双方已经协商解除了合同，但是本院认为，廖丹丹仅仅提交其另行租赁场地、办理相关工商执照等证据，该证据并不能直接证明双方已经合意解除房屋租赁合同。而俞金火庭审中亦陈述双方确实因协议解除的问题进行协商，但是并未就此达成一致，而案涉房屋的钥匙目前尚在廖丹丹处。综上，本案并无证据证明存在双方协商解除合同的情形。
其次，是否符合约定解除，约定解除系当事人通过行使解除权使合同终了。案涉合同约定如廖丹丹提出提前终止协议，需要提前两个月书面向俞金火提出。本案中，廖丹丹并未提交证据证明其通过约定解除的方式，行使相应的解除权。故本案无适用约定解除的余地。
最后，是否符合法定解除，关于法定解除有以下五种情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，无证据证明存在不可抗力致使合同目的不能实现的情形，亦不属于迟延履行债务以及其他违约行为的情形、而关于俞金火是否存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情况，本院认为，案涉租赁物钥匙亦在廖丹丹处，俞金火并无证据证明其明确表示不履行合同义务，解除房屋租赁合同。同时，俞金火并无相关行为证明其不履行，虽然俞金火一方在租赁物处张贴了租赁的告示，但是该贴告示的行为或者告示上的内容并不与其不履行合同义务存在关联。综上，廖丹丹并不存在行使法定解除权的情形。因此，对于廖丹丹抗辩双方合同已经解除的意见，本院不予采纳。
现双方当事人签订的房屋租赁合同已经到期，已无需另行解除双方当事人签订合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同期届满后，承租人应当返还租赁物。现俞金火要求廖丹丹返还讼争租赁物的诉讼请求，本院依法予以支持。
在合同履行中，廖丹丹未支付第三年的房屋租金176100元，显属违约，依法应当承担相应的违约责任，而关于房屋占用使用费，俞金火主张的计算期间及计算标准尚属合理，本院依法予以支持。而关于违约金，原告俞金火主张的违约金按照每日1%计算，标准过高，本院将标准调整为按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算。
廖丹丹反诉部分中的房屋押金10000元，俞金火并无异议，在合同到期后，依法应当返还给廖丹丹，现房屋租赁合同已经到期，故对廖丹丹反诉部分的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，本诉原告俞金火和反诉原告廖丹丹的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告廖丹丹返还本诉原告俞金火富阳市富春街道苋浦南路41号营业房，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、本诉被告廖丹丹支付本诉原告俞金火房屋租金176100元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、本诉被告廖丹丹支付本诉原告俞金火房屋占用损失（自2014年4月1日起自租赁物返还之日止，按照年租金176100元的标准计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、本诉被告廖丹丹支付本诉原告俞金火违约金（自2014年4月1日起至本判决确定的履行之日止，以176100元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。
五、反诉被告俞金火返还反诉原告廖丹丹房屋押金10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
六、驳回本诉原告俞金火其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3822元，减半收取1611元，由廖丹丹负担，反诉受理费25元，由俞金火负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。［浙江省杭州市中级人民法院开户行：中国工商银行湖滨支行，账号：12×××68］。
审判员 窦颖东
二〇一四年七月一日
书记员 卡 文