湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0502民初1626号
原告远安县弘信担保有限责任公司，住所地远安县鸣凤镇鸣凤大道83号。
法定代表人岳鹏杰，该公司总经理。
委托代理人邓沣，湖北典沣律师事务所律师。
委托代理人张应清，该公司监事。
被告翟海，男，1973年2月11日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
第三人张建华，男，1972年10月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托代理人叶军，湖北前锋律师事务所律师。
第三人吴桂缘，女，1985年11月7日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
原告远安县弘信担保有限责任公司与被告翟海，第三人张建华、吴桂缘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁戎独任审理，于2016年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓沣、张应清，第三人张建华委托代理人叶军到庭参加了诉讼，被告翟海及第三人吴桂缘经本院邮寄传票传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告远安县弘信担保有限责任公司诉称，201××年7月31日，原、被告签订《商铺出租合同书》，约定其将位于宜昌市西陵一路7号2号楼一楼商铺（房产证号：宜市房权证西陵区字第××号）出租给被告翟海使用，租期1年，自201××年8月1日至2015年7月31日，租金为12万元／年，被告预交了半年租金6万元，但租赁合同到期后，被告声称将商铺转租给了第三人，原告与被告办理交接时，第三人却拒绝腾退房屋，严重损害了原告合法权益，原告于2016年1月15日向被告出具了通知书，现被告仍未将商铺交付给原告，第三人一直占有该房屋。故诉至法院请求依法判决：1、依法确认原告于2016年1月15日通知被告解除《商铺出租合同书》的通知书有效；2、判决被告及第三人立即腾退宜昌市西陵区西陵一路7号2号楼一楼商铺（房产证号：宜市房权证西陵区字第××号，面积156.37平方米），并交付给原告；3、判决被告立即支付原告201××年8月1日至2015年7月31日的房屋租金67800元，并从2015年8月1日至实际交付房屋之日按1万元每月承担租金。
被告翟海、第三人吴桂缘经本院依法邮寄传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人张建华辩称，原告所说201××年7月31日原被告签订的商铺出租合同书，但原告取得房产证是1××年8月1日，所以1××年7月31日签订的合同书原告是无权处分；原告所说解除通知书有效，我方作为第三人并不清楚；原告要求被告立即支付租金我方不清楚，应由被告抗辩；原告要求第三人立即腾退商铺，我方认为，原告只是商铺的所有权之一，是共有关系，处理房屋权属方面权利应当经过全体共有人同意才能处理，原告取得该商铺156.37平方米的产权只是取得部分产权，要求第三人腾退是要权利人来行使，并且原告是1××年8月1日后取得产权，翟海是201××年8月1日之前的产权人，8月1日之前，翟海与第三人吴桂缘签订了商铺租赁合同（1××年5月21日），根据买卖不破租赁的原则，租赁合同是仍然有效并且仍然要履行的，且原告是通过以房抵债取得房屋产权，而不是以通过拍卖变卖所得价款享有优先权的方式行使抵押权，其抵押权并不能对抗翟海与第三人之间的租赁合同，原告应对这份商铺租赁合同义务继续继承，原告无权要求第三人腾退房屋。
经审理查明，2013年10月13日，远安县弘信担保有限责任公司与湖北远安县农村商业银行股份有限公司鸣凤支行签订《保证合同》，为翟海向湖北远安县农村商业银行股份有限公司鸣凤支行借款提供担保，同年10月15日，翟海与远安县弘信担保有限责任公司签订《抵押反担保合同》，将其位于宜昌市西陵一路7号2号楼的156.37平方米的房产（房权证号：宜市房权证西陵区字第××号）向远安县弘信担保有限责任公司设立抵押反担保，并于同年11月21日办理抵押登记（他项权证号：宜市房他证西陵区字第X**号）。2013年10月18日，翟海与湖北远安县农村商业银行股份有限公司鸣凤支行签订《个人借款合同》借款300万元。
201××年5月21日翟海、罗晓霞（甲方）与吴桂缘（乙方）签订《商铺租赁合同》，将包括上述已抵押房产的宜昌市西陵一路7号2号楼商铺（九回肠餐饮会所）1间，套内面积360平方米出租给吴桂缘，租期为5年，自201××年6月16日至2019年6月15日。
因翟海向湖北远安县农村商业银行股份有限公司鸣凤支行的借款逾期未还，远安县弘信担保有限责任公司为翟海代偿所担保债务，后翟海同意将其抵押的房产用于抵偿远安县弘信担保有限责任公司的债权，201××年6月24日，翟海（××）与远安县弘信担保有限责任公司（××）签订《宜昌市存量房买卖合同》，将宜昌市西陵一路7号2号楼1层，建筑面积156.37的房屋出售给远安县弘信担保有限责任公司，并于同年6月27日办理了抵押权注销登记，远安县弘信担保有限责任公司于201××年8月22日办理了房屋产权登记（房产证号：宜市房权证西陵区字第××号）。201××年7月31日，远安县弘信担保有限责任公司（甲方）与翟海（乙方）签订《商铺出租合同书》，将该房屋出租给被告翟海使用，租期1年，自201××年8月1日至2015年7月31日，年租金为12万元，翟海预交了半年租金6万元。2016年1月15日远安县弘信担保有限责任公司向翟海发出了《解除〈商铺出租合同书〉通知书》，通知内容为“1、自本通知送达你处后，我公司与你签订的《商铺出租合同书》正式解除；2、请你在《商铺出租合同书》解除后30日内腾空房屋，并与我公司办好交接手续；3、办理交接手续时，请缴清欠付的所有租金”。
2015年10月5日，吴桂缘（甲方）、张建华（乙方）、罗晓霞、翟海（丙方）签订《门面转让租赁合同》，合同约定丙方将原“九回肠餐饮会所”现“缘滋缘味”的经营、管理及自己的房屋装修设备全部转让给乙方，租期5年，自2015年10月5日至2020年10月5日，租金5年共35万元，由乙方直接付给甲方抵其在丙方的押金，装修、设备转让费为80万元。后张建华依合同约定支付了5年的租金及装修、设备转让费。
远安县弘信担保有限责任公司在与翟海的租赁合同到期后，因第三人拒绝腾退房屋，双方协商无果，遂成讼。
上述事实，有《保证合同》、《抵押反担保合同》、《个人借款合同》、《房地产抵押权变更登记和注销登记申请书》、《宜昌市存量房买卖合同》、《房屋所有权证》、《商铺租赁合同》、《商铺出租合同书》、《门面转让租赁合同》、当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点有三点，一是原、被告之间的租赁关系，原告远安县弘信担保有限责任公司为被告翟海代偿所担保债务，翟海同意将其抵押的房产用于抵偿远安县弘信担保有限责任公司的债权，后原告远安县弘信担保有限责任公司取得了涉诉房屋的所有权并办理了房屋产权登记，原告作为涉诉房屋的所有权人与被告翟海签订《商铺出租合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告应依约足额交纳房租，原告在双方签订的《商铺出租合同书》约定的租赁期限届满后，向被告翟海发出了《解除〈商铺出租合同书〉通知书》，要求解除合同、腾空房屋，并缴清欠付租金的请求，符合法律规定，本院依法予以确认。被告翟海预交了半年租金6万元，尚应支付剩余租金6万元，并从2015年8月1日至实际腾退房屋之日按每月1万元承担房屋占用费用。
二是房屋抵押权与租赁权的冲突问题，《中华人民共和国物权法》规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，承租人自己承担”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中涉诉房屋已于2013年11月21日办理抵押登记，而翟海、罗晓霞与第三人吴桂缘签订《商铺租赁合同》是在201××年5月21日，故翟海、罗晓霞与第三人吴桂缘之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，该《商铺租赁合同》中包含两个有独立产权的房屋，其中涉及宜市房权证西陵区字第××号房屋的部分应予解除。
三是吴桂缘与张建华、罗晓霞、翟海签订的《门面转让租赁合同》能否继续履行，吴桂缘与张建华、罗晓霞、翟海签订合同是2015年10月5日，其时涉案房屋的所有人已由被告翟海变更为原告远安县弘信担保有限责任公司，而远安县弘信担保有限责任公司与翟海签订《商铺出租合同书》约定的租期是自201××年8月1日至2015年7月31日，双方在租赁合同期满后未签订新的合同，任何一方都有权依照自己的意思随时解除合同，2016年1月15日远安县弘信担保有限责任公司向翟海发出《解除〈商铺出租合同书〉通知书》要求腾退房屋，自2015年7月31日起并未超过六个月，且原告远安县弘信担保有限责任公司在2013年11月21日已就涉案房屋办理了抵押登记，在此后的租赁关系均不得对抗已登记的抵押权。在本案中第三人张建华已向吴桂缘、翟海支付了5年的全部租金及装修、设备转让费，原告远安县弘信担保有限责任公司与第三人张建华不能就继续履行合同达成一致意见，第三人张建华要求继续履行的主张，本院难以支持，该《门面转让租赁合同》中涉及宜市房权证西陵区字第××号房屋的部分亦应予以解除。
被告翟海、第三人吴桂缘经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证与辩解权利。且因被告翟海、第三人吴桂缘未到庭，本院无法查证翟海有无书面告知吴桂缘该财产已抵押，亦无法对翟海、罗晓霞与吴桂缘签订的《商铺租赁合同》和吴桂缘与张建华、罗晓霞、翟海签订的《门面转让租赁合同》中涉及宜市房权证西陵区字第××号房屋的部分予以解除的后果予以处理，第三人吴桂缘、张建华因合同解除导致损失的，可另行起诉。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条、第二十条第（一）项之规定，判决如下：
一、原告远安县弘信担保有限责任公司于2016年1月15日通知被告翟海解除《商铺出租合同书》的通知书有效；
二、被告翟海与第三人张建华应于本判决生效30日内腾退宜昌市西陵区西陵一路7号2号楼一楼商铺（房产证号：宜市房权证西陵区字第××号，面积156.37平方米），并交付给原告远安县弘信担保有限责任公司；
三、被告翟海应于本判决生效10日内支付剩余租金6万元，并自2015年8月1日至实际腾退房屋之日按每月1万元承担房屋占有使用费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19450元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取9725元，由被告翟海负担，于履行上述给付义务时一并转付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 丁戎
二〇一六年十月三十一日
书记员 肖伟