陕西省安塞县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）塞民初字第00376号
原告燕某某，男，1976年3月15日出生，汉族，陕西省安塞县人，农民，住安塞县沿河湾镇云坪行政村云坪村，现住安塞县徐家沟村。
委托代理人鲁某某，陕西尚德律师事务所律师。
被告王某某（又名王四），男，1968年12月9日出生，汉族，陕西省安塞县人，住安塞县街道办居委徐家沟政村徐家沟前队。
委托代理人张某某，陕西嘉岭律师事务所律师。
委托代理人郭某某，陕西嘉岭律师事务所律师。
原告燕某某诉被告王某某确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。原告燕某某及其委托代理人鲁某某，被告王某某及其委托代理人张某某和郭某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原被告本属亲戚关系，2008年12月份（农历），被告欲转让其拥有的位于徐家沟村的三孔石窑及附着宅基地，原告和鲍飞飞商议后决定共同出资购买，在中间人刘锦详和柳占元的撮合下，双方于2008年12月8日（农历）签订了房地产转让协议。该协议约定房屋转让价格为人民币15万元，并约定四至界限和办理土地使用权证的权利和义务，当日，原被告、中间人和参加人均在该协议上签名并捺印。当时由于房权证正在给刘富岐贷款作抵押担保，于是双方口头约定，待贷款还清后，被告配合原告和鲍飞飞变更房产登记。协议签订后，原告和鲍飞飞通过银行转账支付给被告10万元，2009年正月，鲍飞飞又将自己的份额转让给原告，原告遂退还鲍飞飞5万元，同月，原告的妻子柳艳艳将剩余5万元当着中间人刘锦详面交给被告。之后，原告又在原来三孔窑洞的基础上，修建了五孔石窑。2012年10月份（农历），原告得知贷款已还清，于是原告找到中间人柳占元，到被告家中要求被告配合原告变更房产登记，但被告拒绝配合，为此双方还发生了激烈的斗殴。现原告请求人民法院依法确认原被告签订的房地产转让协议合法有效；诉讼费由被告承担。
原告向本院提供如下证据：
1、身份证复印件一份，为证明原告是本案的适格主体。
2、协议一份，为证明2008年12月8日（农历），被告王四将徐家沟村的三孔石窑转让给原告和鲍飞飞，当日即签订转让协议并约定转让价格15万元，四至界限和办理土地使用权证的权利和义务。
原告向法庭申请证人出庭作证
证人鲍飞飞出庭作证，被告欲转让其自己的位于徐家沟村的三孔石窑，其和原告决定共同出资购买，在被告家中签订协议时，被告和其妻子刘小丽均在现场，刘小丽当时并未提出反对意见，同时被告承诺待贷款还清后，房产证归还后配合其和原告变更房产登记。协议签订后，其和原告共同支付给被告10万元，其又将自己的份额转让给原告，原告退还其5万元。由于其首次买房，不懂法律，所以刘小丽就没有签名捺印。
证人陈世明出庭作证，其和原被告均有亲属关系，在被告和刘小丽家签订协议时，其、原告和柳艳艳、被告和刘小丽均在现场，当时刘小丽并未明确提出反对意见并且约定每孔石窑卖价5万元，共计15万元。其不知道被告和刘小丽是否办理结婚登记，但二人长期以夫妻名义共同生活。当时，被告承诺待贷款还清，房产证归还后配合原告办理房产变更手续。
被告辩称，签订协议时，其和刘小丽并未办理结婚登记，不是合法夫妻关系，同时，也未取得房权人和宅基地使用权人刘小丽的同意，属于无权处分行为，自始无效。依据房地一致原则，房屋的买卖必然牵涉宅基地使用权的买卖，根据法律规定，宅基地使用权不能转让和买卖，因此，该协议违反了法律的强制性规定，应为无效。如需转让，需取得本村村民委员会的同意，并且受让人和受益人只限于本集体经济组织成员即本村村民。
被告向本院提供如下证据：
协议一份，为证明被告不是房权人和宅基地使用权人，属于无权处分行为，该协议无效。
房权证和宅基地使用权证复印件各一份，为证明房屋所有权人和宅基地使用权人均为刘小丽，被告无权处分，属无效协议。
结婚证复印件一份，为证明被告和刘小丽于2013年3月18日在安塞县民政局登记结婚，签订协议时，二人并非夫妻关系，被告无代理权。
本案在举证、质证过程中，被告对原告提供的证据1无异议，本院予以认定。对证据2的真实性无异议，但认为属于无效协议。
本院认为，原告提供证据2，能够和证人鲍飞飞和陈世明的证言相互印证，参照《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，对该证据的证明目的本院予以支持。
原告对被告提供证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该协议符合法律规定是有效协议。对证据2的证明目的有异议。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议。
本院认为，对被告提供证据1、2、3，对其真实性予以认定，对其证明目的不予支持。
本院根据双方当事人陈述、举证、质证及当庭认证，查明以下事实，2008年12月8日（农历），被告将位于徐家沟村的三孔石窑转让给原告和鲍飞飞，在被告家中签订房屋转让协议时，作为房权人和宅基地使用权人的刘小丽在现场并未明确提出反对意见，于是买卖双方、中间人和参加人均在协议上签名并捺印，但刘小丽未在协议上签名。后鲍飞飞又将其自己的份额转让给原告，原告退还鲍飞飞5万元。原告依约支付房款15万元，被告交付房屋供原告居住至今，因其它原因双方未办理房产变更登记。
另查明，户主刘小丽为徐家沟村常住户，登记日期为2005年10月31日，被告王某某因久居也为徐家沟村常住户（与户主关系注明为配偶），登记日期为2007年3月30日。被告王某某和刘小丽于2013年3月18日在安塞县民政局婚姻登记处办理结婚登记手续。原告燕某某因久居为安塞县沿河湾镇云坪村常住户。
再查明，原告占有房屋后，在原来三孔窑洞的基础上又修建了五孔窑洞。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告签订协议时均为完全民事行为能力人，同时，被告和刘小丽长期以夫妻名义共同生活，他人有理由相信被告有处分权，刘小丽作为房屋所有权人和宅基地使用权人在现场并未明确提出反对意见。在协议签订后，原告依约支付了价款，被告亦交付房屋供原告居住使用，应视为刘小丽追认了被告的无权处分行为，因此，该协议为双方当事人真实意思表示。被告辩称，协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定，《物权法》第一百五十三条、第一百五十五条明确规定宅基地使用权可以转让，《土地管理法》第六十二条规定农村村民可以出租、出卖住房，但不得再申请宅基地，这并非对宅基地使用权转让的禁止，至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使处分权利时，受让人如为本集体经济组织外的农村村民，应当妥善处理，不应全部认定为无效。另外法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。本案中，从维护房屋的现状看，受让人原告为农村村民，在占有房屋后又扩建了五孔窑洞并居住至今，另外，从民法的诚实信用原则考虑，为防止出卖人因城市开发导致的土地升值或因拆迁补偿价格和实际卖价差异较大而以农村宅基地违反法律为由而主张合同无效，故对被告的辩解理由不予采纳。综上所述，应当确认燕某某与王某某签订的买卖合同有效较为适宜。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：
原告燕某某和被告王某某签订的房屋买卖协议合法有效。
案件受理费3300元，由被告王某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 王 鸿
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 白金龙
二〇一三年十二月三日
书 记 员 刘 娜
附本案适用的法律法规和司法解释：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国土地管理法》
城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）
（64）公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。