重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第10533号
原告重庆市灵纬物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段19号36幢4-5号，组织机构代码55407810-9。
法定代表人杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。
委托代理人魏翔峰，重庆廷源律师事务所律师。
委托代理人吴娟，重庆廷源律师事务所实习律师。
被告张华，男，1968年9月29日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆市灵纬物业服务有限公司（以下简称灵纬公司）与被告张华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法由审判员李勤独任审理，适用小额诉讼程序并于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告灵纬公司的委托代理人魏翔峰、吴娟，被告张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灵纬公司诉称，2012年1月20日，原告与重庆沙坪坝区梨树湾某业主委员会签订了《物业服务合同》，约定2012年2月10日至2015年2月9日，由原告为该小区提供物业服务。被告是该小区附*号*号房屋业主，自2013年1月1日至2015年8月31日已欠物业服务费2716.8元。现要求被告立即给付上述物业服务费，并自2013年1月16日起，以每月应付的物业服务费84.9元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，向原告支付违约金至付清为止。
被告张华辩称，被告系沙坪坝区梨树湾*号某小区附*号*房屋的业主。重庆市沙坪坝区梨树湾某小区业主委员会未经小区全体业主“双过半”同意，与原告签订的《物业服务合同》是无效合同；原告在提供物业服务过程中，服务质量差，存在诸如小区消防设施不到位、保安形同虚设、维修不及时、随意动用大修基金等问题。故被告未交纳2013年1月1日至2015年8月31日期间物业服务费2716.8元。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年底，因沙坪坝区梨树湾*号某小区提供物业服务的物业服务公司不再提供物业服务，该小区业主委员及业主代表对五家物业服务企业进行考察后，确定灵纬公司和重庆市零距离物业服务有限公司作为该小区的待选物业服务公司。2011年12月9日至12月15日，该小区业主进行投票，其中重庆市零距离物业服务有限公司获得471票，灵纬公司获得163票。
2012年1月10日，原告与重庆沙坪坝区梨树某小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业服务合同》。合同约定，2012年2月10日至2015年2月9日期间，由原告为沙坪坝区梨树湾*号某小区提供物业服务。公共性物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；楼内消防设施设备等物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；管理公共秩序等。物业服务费实行包干制，住宅为每月每平方米0.9元，共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量按每户业主每月5元包干，连同物业服务费一并收取；业主应于接房之日起交纳物业服务费，并应当在每月前15日内履行交纳义务；若业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及相关费用（如公共能耗费），每日应当按应交费用的0.3%向灵纬公司支付违约金。双方还约定了物业服务的质量、双方的权利义务、违约责任等。该合同于2012年1月19日经重庆市沙坪坝区房屋管理局登记备案。
签订合同后，灵纬公司于2012年2月进场为尚赏居小区提供物业服务。2014年1月27日，小区业委会将小区消防系统移交灵纬公司，并办理了移交手续。
2014年11月10日，灵纬公司致函小区业委会，告知《物业服务合同》将于2015年2月9日到期，希望与小区业委会续签物业服务合同，继续为小区提供物业服务。2015年1月31日，小区业委会向灵纬公司回函。该函载明：根据天星桥街道对某小区选聘物业服务企业工作的指导意见，选聘工作进行至今由于各种原因暂时搁置。为了保障小区居民的日常生活不受影响，在下任物业服务企业被选聘签订合同之前，由贵公司继续为小区提供物业服务。望贵公司能继续以2012年2月-2015年2月物业服务合同内容之约定正常开展尚赏居小区的物业服务工作。
2015年2月9日，灵纬公司向小区业委会递交《关于尚赏居消防设备不能正常使用的报告》，并将该报告抄送沙区房屋管理局、天星桥街道办事处、天星桥派出所、沙区消防支队、梨树湾社区。
张华系重庆市沙坪坝区梨树湾*号附*号*住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为88.75平方米。2013年1月1日至2015年8月31日期间，张华未向灵纬公司交纳物业服务费。2015年6月26日，灵纬公司向张华发出交纳物业服务费的律师函，要求张华在2015年6月30日前履行交费义务。灵纬公司将该律师函张贴在张华房屋防盗门上。
现灵纬公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，灵纬公司放弃部分诉讼请求，要求违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。灵纬公司举示了《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《关于物业服务合同即将到期的函》、《小区选聘物业服务企业搁置的函》，以证明原被告之间成立物业服务合同关系以及相关合同约定；举示了《巡逻签到表》、《电梯年检合格证》、《保养记录》、温馨提示、照片，以证明原告全面履行了物业服务合同义务；举示了《消防移交清单》、《消防维保合同》、有关消防的报告、情况说明、公函，以证明原告接管小区前，小区消防系统就处于瘫痪状态，原告接管小区后多次向相关部门反映及委托他人维保，但因消防系统一直未能修好，致使部分消防维保工作不能进行；举示了缴纳物业服务费通知、律师函及照片，以证明原告曾向被告催交物业服务费未果；举示了《档案查询结果证明》，以证明被告系涉案房屋业主以及物业面积。张华对原告举示的《物业服务合同备案证明》、《关于物业服务合同即将到期的函》、《小区选聘物业服务企业搁置的函》、温馨提示、照片、《档案查询结果证明》的真实性无异议，但不同意原告的证明目的；对原告举示的其余证据的真实性均有异议，但未举示反驳证据证明《物业服务合同》上原告、重庆沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会的印章不真实。张华举示了《梨树湾尚赏居选聘物管公司报告》复印件，以证明原告签订物业服务合同未经小区全体业主“双过半”同意；举示了照片，以证明原告物业服务不到位；举示了消防会议记录复印件、本院（2014）沙法民初字第09814号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第01877号民事判决书，以证明原告未接受消防设施，也未提供消防设施的服务，人民法院因此对灵纬公司主张的物业服务费进行了扣减；举示的证人陈以相的证言，以证明原告与尚赏居业主委员会于2015年签订了一份物业服务合同，签订时业主委员会成员既未开会也不在场，以及原告至今未接受消防设施。灵纬公司对被告举示的《梨树湾尚赏居选聘物管公司报告》复印件、本院（2014）沙法民初字第09814号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民终字第01877号民事判决书的真实性无异议，但不同意被告的证明目的；对被告举示的其余证据以及证人证言的真实性均不认可。因双方分歧较大，调解未成。
上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》、《关于物业服务合同即将到期的函》、《小区选聘物业服务企业搁置的函》、温馨提示、照片、《档案查询结果证明》、律师函、《消防移交清单》，被告提供的《梨树湾尚赏居选聘物管公司报告》以及当事人双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。
本院认为，《物权法》和《物业管理条例》均规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法还规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但行使该项撤销权应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出之日起一年内行使。该期间为除斥期间，不发生中止、中断或者延长的法律效力，经过该期间，撤销权当然消灭。本案被告作为小区业主，在2012年1月20日原告进入小区提供物业服务时，应当知道小区业主委员会已选聘原告作为小区的物业服务企业，应当在一年内行使其撤销权。在此期间小区业主未行使撤销权，其撤销权已归于消灭。2015年1月31日，小区业委会同意原告继续按2012年1月20日《物业服务合同》约定的内容提供物业服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。该合同系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，对全体业主具有法律约束力。原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。
在《物业服务合同》履行过程中，原告于2014年1月27日才接收小区业委会移交的消防系统。在此之前，原告因未实际接收消防设施设备，而未对其履行维修、养护、管理和维护义务。而《物业服务合同》所约定的物业服务费则包含了对消防设施设备进行维修、养护、管理和维护的费用。故本院据此对原告接收消防系统前的物业服务费作出调整。综合本案的具体情况，兼顾原、被告双方利益，物业服务费在合同约定的物业服务费基础上下浮10%较为适宜。原告接收消防系统时，已有大量消防设施设备损坏，这些消防设施设备不能正常使用，责任不在原告。且原告也向小区业委会递交了报告，向有关部门反映了情况。故原告接收消防系统后，被告应合同约定交纳物业服务费。
原告于2012年1月20日与小区业委会签订《物业服务合同》，于2012年2月10日进场提供物业服务，故被告应从2012年2月10日开始承担物业服务费。至2014年1月26日，被告每月应按0.81元/平方米（0.90元×90%）向原告支付物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费5元；2014年1月27日至2015年8月31日，每月应按0.90元/平方米向原告支付物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费5元。被告房屋建筑面积为88.75平方米，2013年1月1日至2014年1月26日期间，应向原告交纳物业服务费988.37元【（0.81元/月×88.75平方米+5元）×12个月+（0.81元/月×88.75平方米+5元）×12月÷365天×26天】；2014年1月27日至2015年8月31日，应向原告交纳物业服务费1626.58元【（0.90元/月×88.75平方米+5元）×19月+（0.90元/月×88.75平方米+5元）×12月÷365天×5天】。共计2614.95元。
《物业服务合同》约定，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告未按约交纳物业服务费，理应承担违约责任。现原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%的标准计算违约金，低于合同约定的违约金，是对其权利的处分，本院予以认可。原告要求违约金从2013年1月16日起计算至付清之日止，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告张华在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司2013年1月1日至2015年8月31日期间的物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费2614.95元。
二、被告张华于本判决发生法效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司违约金。其中2012年2月10日至2014年1月26日的违约金，以每月应交物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费53.79元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2012年2月至2014年1月期间的每月16日起计算至物业服务费付清时止。2014年1月27日至2015年6月30日的违约金，以每月应交物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费59.21元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2014年1月至2015年6月期间的每月16日起计算至物业服务费付清时止。
三、驳回原告重庆市灵纬物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张华负担，此款限被告张华于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 李 勤
二〇一五年十一月九日
书记员 张玲玲