北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7792号
上诉人（原审被告）：杨凤江，男，1963年4月27日出生。
委托诉讼代理人：江群，北京市中满律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵某，男，1993年5月15日出生。
委托诉讼代理人：徐仲，北京市浩伟律师事务所律师。
原审被告：北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。
法定代表人：陈妮娃，董事长。
委托诉讼代理人：周育红，女，该公司员工。
上诉人杨凤江因与被上诉人赵某、原审被告北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初30298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨凤江上诉请求：撤销一审法院判决，驳回赵某的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.关于诉讼主体资格问题，赵某并非合同当事人一方，没有诉讼主体资格，且他是在杨凤江与全联公司签订预售契约后再和全联公司签订的合同，故赵某不属于善意第三人，赵某的实体权利是否有效不确定，因此赵某无权起诉；2.杨凤江与全联公司之间签订了房屋预售契约，一审仅凭全联公司的陈述认定杨凤江和全联公司之间不存在真实的房屋买卖关系，而不采信杨凤江的陈述，一审法院的认定缺乏法律依据；3.赵某提供的票据并不能证明赵某还清了全部贷款，对一审中相关证据的证明目的不认可；4.赵某在签订合同时尚未成年，其支付能力值得怀疑；5.杨凤江签订房屋预售契约并不存在非法目的，一审法院以合法形式掩盖非法目的为由认定合同无效是错误的。
赵某辩称，1.我为购买房屋已经支付了370万元，杨凤江的预售契约成为我的买卖合同履行的障碍，因此我与本案有直接利害关系；2.本案是合同效力问题，与我是否构成善意第三人无关；3.现有证据能够证明我支付370万元款项，我已经履行了合同；4.杨凤江和全联公司有预售契约是本案起诉的原因，而不能因为有合同则认为合同真实；5.关于年龄问题，虽然签订合同时我未成年，但是履行时已经成年，且是父母为子女买房，费用由父母负担；6.借款合同效力与杨凤江的房屋预售契约无关，杨凤江至今为止未支付房款，是借购房之名完成获取贷款的目的。同意一审判决，不同意杨凤江的上诉请求及理由。
全联公司辩称，赵某的父母为赵某支付房款，我公司是认可的。我公司和杨凤江的合同就是为了向银行贷款，没有实际履行这一合同。
赵某向一审法院起诉请求：判令全联公司与杨凤江于2000年6月13日签订的《北京市内销商品房预售契约》（以下简称预售契约）无效。
一审法院认定事实：全联公司（卖方、甲方）与杨凤江（买方、乙方）于2000年6月13日签订预售契约，约定乙方自愿购买北京市东城区9201号房屋（以下简称涉案房屋）（建筑面积221.46平方米），售价为每平方米8400元，房屋总价款合计为1860264元。甲方交付房屋的日期为2000年4月27日。双方同意在契约签订后三十日内，持本契约和有关证件共同到北京市东城区房地产交易管理部门办理预售、预购登记手续。后上述预售契约在房地产交易管理部门进行了备案登记。
2000年7月25日，中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称西四支行）与杨凤江、全联公司签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，约定：西四支行向杨凤江提供贷款148万元，用于购买涉案房屋，借款期限240个月，自2000年7月25日起至2020年7月24日。借款由西四支行直接划入全联公司在西四支行开立的存款账户内。全联公司为本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息）、杨凤江应支付的违约金、赔偿金以及西四支行为实现债权而发生的相关费用等提供第三方担保，保证方式为连带责任保证。如借款期间杨凤江累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，西四支行有权停止向杨凤江发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。上述借款合同签订后，西四支行向杨凤江发放了全部贷款。自2000年8月21日开始，全联公司出资通过杨凤江的还贷账户向西四支行按月偿还上述贷款。后杨凤江还贷账户累计6个月以上未归还借款本金及利息，西四支行于2005年以借款合同纠纷为由起诉杨凤江、全联公司至北京市西城区人民法院，要求杨凤江提前归还借款本金并支付借款利息及逾期还款利息，全联公司对此承担连带责任。该案审理过程中，杨凤江经北京市西城区人民法院公告送达起诉书副本及开庭传票，期限届满未到庭应诉，该院依法进行了缺席审理。北京市西城区人民法院于2005年9月作出（2005）西民初字第9859号民事判决书，判决解除西四支行与杨凤江、全联公司之间的借款合同，杨凤江偿还欠付西四支行的贷款本金1308633.51元及按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算的至实际偿还借款之日止的借款利息及逾期利息。全联公司对杨凤江的上述还款义务承担连带责任。
赵某（乙方）与全联公司（甲方）于2010年10月10日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，房屋情况载明：2000年6月，甲方为了资金周转需要，将涉案房屋以名义上出售给杨凤江的方式，从西四支行贷款1308633.51元，因此贷款未还，后经西四支行起诉，西城区人民法院已经作出（2005）西民初字第9859号民事判决书，此判决书已经生效，名义购房人杨凤江与甲方共同偿还此贷款本金与利息。杨凤江只是为了甲方办理贷款而签订的名义购买人，并未支付房款，此房产权归甲方，甲方有权处置，乙方知道此情节并同意甲方出售此房，甲方负责与名义购房人杨凤江协商解决此出售房屋的合同解除事宜。价款及付款方式载明：出售房屋的合同总价格为480万元，乙方需要先向银行偿还此房屋所欠西四支行贷款1308633.51元本金及相应利息、罚息及诉讼费用等。余下数额等到甲方与名义购房人杨凤江协商解除合同妥当后，乙方支付剩余房款。
2015年6月19日，全联公司向赵某出具承诺书一份，载明：至今为止，杨凤江未履行北京市西城区人民法院（2005）西民初字第9859号判决书确定的还款义务，全联公司因经济困难，也没有偿还此笔债务。因杨凤江只是为了全联公司办理贷款而出现的名义购买人，并未支付房款，涉案房屋的产权全联公司有权处置。全联公司负责与名义购房人杨凤江协商解决涉案房屋的合同解除事宜，赵某可以替全联公司向银行支付生效判决确定的债务，支付的金额，视同赵某支付购房款。
2017年4月25日及2017年5月11日，赵某在西四支行从其账户中分别取款13876元、986124元、2374693.37元、322509.45元，后通过全联公司账户向西四支行偿还了诉讼费13876元、贷款本金1308633.45元、利息2374693.37元，以上共计3697202.82元。赵某与全联公司确认，上述款项为赵某支付的购房款，现涉案房屋由赵某居住使用。赵某表示，因全联公司与杨凤江签订的预售契约已在房地产交易管理部门进行了备案登记，现其与全联公司之间的房屋买卖合同无法进一步履行。
全联公司与杨凤江签订预售契约后，杨凤江未向全联公司支付购房款，全联公司亦未将涉案房屋交付杨凤江。杨凤江主张其与全联公司约定，以全联公司欠付其的工程款抵扣购买涉案房屋的首付款，房屋仍由全联公司使用，使用期间的购房贷款由全联公司负责偿还。杨凤江未能就其上述事实主张向法院提交相应证据，赵某及全联公司对此亦不予认可，表示全联公司与杨凤江之间的预售契约仅系全联公司为获得银行贷款而签订的，不具备真实的交易关系。就杨凤江与全联公司之间的预售契约为何自签订至今十几年间未实际履行的问题，杨凤江在庭审答辩时称在其与全联公司签订预售契约后不久，全联公司与其对接的员工刘崇山去世，其一直在找全联公司协商购房后续的事宜，但杨凤江就上述事实主张未能向法院提交相应证据，且其在此后的庭审中又称刘崇山去世后其没有跟全联公司其他人联系。
另，全联公司于2002年12月25日由北京全联房地产开发公司变更为现名称。
一审法院认为：以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。本案中，全联公司与杨凤江签订预售契约后，在未办理该合同的解除或终止履行的情形下，又与赵某就同一房屋签订了房屋买卖合同，现赵某已支付了部分购房款并占有使用涉案房屋。杨凤江主张其与全联公司就涉案房屋买卖存在约定，即以全联公司欠付其的工程款抵扣购买涉案房屋的首付款，房屋仍由全联公司使用，使用期间的购房贷款由全联公司负责偿还。然杨凤江就其上述主张，未能向法院提交相应证据，全联公司对此亦予以否认，对于杨凤江的上述事实主张，法院不予支持。
自全联公司与杨凤江签订预售契约至今十七年时间，杨凤江未向全联公司支付购房款，全联公司亦未将涉案房屋交付杨凤江，而杨凤江亦未要求全联公司履行预售契约，以杨凤江的名义自西四支行取得的贷款一直由全联公司负责偿还。全联公司表示，其与杨凤江所签订的预售契约系以房屋买卖合同的形式为全联公司获取银行贷款，杨凤江虽辩称其与全联公司之间具有真实的交易关系，但未能向法院提交相应证据，法院对其该项抗辩意见不予采纳。综合上述情况，杨凤江与全联公司之间就涉案房屋并无真实的买卖意图，全联公司假借与杨凤江签订预售契约以获取银行贷款，构成以合法形式掩盖非法目的，预售契约应为无效。现预售契约影响了赵某与全联公司之间房屋买卖合同的履行，赵某要求确认全联公司与杨凤江之间签订的预售契约无效，具有事实及法律依据，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院判决如下：北京全联房地产开发有限公司与杨凤江于二〇〇〇年六月十三日签订的《北京市内销商品房预售契约》无效。
本院审理期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，赵某主张其与全联公司之间就诉争房屋存在房屋买卖合同关系，并已部分履行，据此起诉要求确认杨凤江与全联公司就争议房屋签订的预售契约无效。赵某就其房屋买卖合同关系的成立及履行提供了相应证据，证明其与本案争议的预售契约效力之间具有直接的利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定的起诉条件，属于本案的适格原告。杨凤江上诉主张赵某不是预售契约一方当事人、赵某的合同可能无效等理由均非判断赵某诉讼主体资格的要件，故对杨凤江所持赵某无权起诉的上诉理由，本院不予采纳。
关于杨凤江与全联公司之间的预售契约的性质问题，赵某主张杨凤江与全联公司之间不存在真实的买卖意思，该合同系为了套取银行贷款而签订。杨凤江对此予以否认，并主张双方之间系真实的买卖合同关系。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即买受人的主要合同义务是支付房款，主要合同权利是取得房屋以及房屋的所有权。预售契约签订后至今长达十七年中，杨凤江未支付任何款项，全联公司亦未向杨凤江交付房屋,买受人杨凤江向银行的贷款系由出卖人全联公司偿还,上述行为不符合买卖合同的权利义务特征。杨凤江主张系由于全联公司欠付其工程款，即以工程款与房屋首付款相抵销，并将房屋出租给全联公司，由全联公司以偿还贷款的形式支付租金。但杨凤江就其所主张的抵销、租赁等法律关系所依据的事实未提供任何证据加以证明，对于杨凤江所持主张，本院不予采信。综合考虑杨凤江与全联公司在预售契约、借款合同签订后，由全联公司偿还银行贷款、由全联公司支配诉争房屋、杨凤江未向全联公司提出履行合同的要求、全联公司对于法律关系性质的陈述等事实，一审法院认定全联公司与杨凤江之间不存在真实的买卖房屋的意思、签订预售契约的真实目的在于获取银行贷款具有事实依据，本院予以确认。鉴于杨凤江与全联公司之间就预售契约的签订缺乏真实的意思表示，且以获取贷款为目的签订预售契约的行为扰乱了金融借贷市场秩序，一审法院认定预售契约无效正确，本院予以维持。杨凤江所持赵某没有支付能力的上诉理由，不能支持其所主张的预售契约的效力问题，本院对此不予采纳。
综上所述，杨凤江的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21542元，由杨凤江负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 徐 冰
审判员 刘新泉
审判员 刘国俊
二〇一七年十一月二日
书记员 李 正