安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民一初字第01500号
原告：合肥合富商业运营管理有限公司，组织机构代码证号67264568-8。
法定代表人：王前进，该公司总经理。
委托代理人：姚进，安徽金亚太律师事务所律师。
委托代理人：梁金玲，安徽金亚太律师事务所律师。
被告：徐骏，男，1964年12月26日出生，汉族，住合肥市。
委托代理人：马青，安徽征宇律师事务所律师。
委托代理人：陈琰，安徽征宇律师事务所律师。
原告合肥合富商业运营管理有限公司（以下简称“合富公司”）与被告徐骏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李志明独任审判，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告合富公司的委托代理人姚进，被告徐骏的委托代理人陈琰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合富公司诉称：2010年1月25日，原告与被告签订了《总商会红木广场经营合同》，约定将总商会红木广场内面积为635.09㎡的4号商铺出租给被告经营合肥市蜀山区盛典红木馆使用，经营期限为一年（从2010.1.25起）；场地费用为20323元／月（仅含场地经营费，物业管理费被免除）。同时双方约定被告如需撤场，应在合同期满前一个月向原告提出书面申请，被告如未提出，原告视为被告自愿在场地继续经营。被告以“苏州盛典红木馆”字号经营该商铺直至合同期满，之后，其并未提出终止合同的书面申请，而是继续在该场地经营。2011年6月30日，店长梅琴代表合肥市蜀山区盛典红木馆与原告签订了新的经营合同，经营期限仍为一年（从2011.7.1起），但场地费用变更为36518元／月（包含经营费34295元／月和物业管理费2223元／月）。2012年7月1日，合肥市蜀山区盛典红木馆和原告续签了经营合同，经营期限为一年（从2012.7.1起），场地费用同前份合同的约定。该合同约定了被告如需撤场，应在合同期满前一个月向原告提出书面申请，被告如未提出，原告视为被告自愿在场地继续经营。合同期满后，被告未提出终止合同的书面申请，继续在该场地经营至2014年3月31日不辞而别。2010年7月之前，被告如约缴纳了场地费用。然而，依据以上三个合同的约定，从2010.7.1至2014.3.31，被告应向原告缴纳场地费用为1392129元，被告仅缴纳了1216685元，仍有175444元（包含经营费164764元和物业管理费10680元）尚未缴纳，被告逾期缴纳场地费用的行为已经构成违约，原告有权解除双方的租赁关系，并且可以根据第三份合同第八条的约定，要求被告向原告支付违约金52633.2元（原告自行减少约定的至所欠费用的30%）。综上，原告已多次向被告催要场地费用，均未果。故起诉至贵院，请求法院判令：1、解除原被告双方租赁关系；2、被告支付所欠场地费175444元（包括经营费164764元和物业管理费10680元两项，费用计算截止至2014年3月31日）；3、被告支付违约金52633.2（所欠场地费用的30%）；4、案件受理费由被告承担。
原告合富公司为支持其主张在举证期内提供证据如下：1、原、被告签订的《总商会红木广场经营合同》；2、2011.6梅琴与原告签订的《总商会红木广场经营合同》；3、2012.7.1梅琴与原告签订的《总商会红木广场经营合同》；4、基本注册信息查询单；5、收据11张、交通银行交易存根11张；6、苏州盛典红木馆租金欠款汇总表。
被告徐骏辩称：1、原告诉称的部分事实不是真实的，被告与原告签订第二份《经营合同》是在原告擅自单方提高租金标准，被告在被迫的情况下才签订的；另外，被告与原告并未签订第三份《经营合同》，第三份《经营合同》不具有真实性，不能作为认定事实的依据；原告是合同履行过程中的过错方，被告停止经营的原因系原告屡次提出增加高额的租金，原告已无法继续经营。2、被告认为原告主张的2013年4月24日以前的租金已经超过诉讼时效，另外原告主张的违约金计算基数错误，计算标准过高，应当予以调整。3、被告根据《经营合同》向原告支付的20323元保证金，原告应当予以退还。4、自原告收取被告租金起，从未向被告开具过任何租赁费发票，导致被告因此向税务部门缴纳了大额的税款，产生了税款损失；另外，被告为了经营商铺，投入大笔装修费用，原告应当赔偿被告的装修损失和税款损失。
被告徐骏为支持其主张在举证期内提供证据如下：1、福满堂红木馆出具的证明、照片；2、房屋装修合同、安徽省环典建筑科技有限公司营业执照、建筑安装工程决算表。
经庭审举证、质证，本院对原、被告所举证据认定如下：原告所举证据3被告不予认可，且签名“梅琴”字样与原告提供的证据2有显著差异，本院对其真实性不予认可。原告所举的其他证据均具备真实性、合法性、关联性，故本院对其证明效力予以认定。
被告所举证据1与本案没有关联性，被告所举证据2可以证明其装修的事实，但装修金额欠缺票据佐证。本院对上述证据的相应证明效力不予认定。
经审理查明：2010年1月，原告合富公司（甲方）与被告徐骏（乙方）签订《总商会红木广场经营合同一份》（以下简称“2010年经营合同”），约定：乙方承租甲方位于合肥市政务区怀宁路与休宁路交汇处总商会红木广场004号铺面（面积635.09㎡）作为销售红木家具的零售、批发之用，经营期为1年，即从2010年1月25日至2011年1月24日，乙方交付甲方场地费用从2010年7月1日开始，2010年1月25日至2010年7月1日为免租期；租金按月结算，采取提前预付方式，每月25日至28日交付下月场地费用，场地费用分经营费、物业管理费二部分，经营费32元／㎡·月，物业管理费3.5元／㎡·月（免），实收费用合计32元／月（收费面积按照建筑面积计算）；乙方在合同签订之日须缴纳1个月的场地费作为合同经营保证金和质保金，合计20323元，乙方正常履行合同，合同期满后15323元的经营保证金无息退还，5000元质保金在一年内无商品质量投诉或乙方能及时妥善解决质量投诉，一年后的第一周，质保金无息退还；合同期满后如遇甲方调整场地费用价格，乙方应随之调整，但价格调整时不得超过上年租金的10%；合同期内，乙方3次逾期缴纳甲方场地费用及相关费用，合同期满后甲方将不再与乙方续约，乙方须无条件撤离经营场地，否则甲方有权自行采取措施收回经营场地并处置滞留场地上的物品，由此造成的一切损失由乙方自行承担，若给甲方造成损失，甲方有权向乙方追偿；合同期内，如乙方逾期缴纳场地费用，除及时补交外，并每天按月场地费的5%加罚滞纳金。双方另就合同另对市场管理、广告宣传、变更和解除合同的条件及违约责任、合同的终止等其他相关事宜均作了约定。
2010年5月18日，徐骏注册个体工商户合肥市蜀山区盛典红木馆，经营场所为合肥市怀宁路总商会大厦。2012年2月26日，梅琴代表合肥市蜀山区盛典红木馆（乙方）与原告合富公司（甲方）签订《总商会红木广场经营合同一份》（以下简称“2011年经营合同”），该合同约定：租赁期间为2011年7月1日至2012年6月30日；乙方交付的场地费用从2011年7月1日开始，场地费用分经营费、物业管理费二部分，经营费34295元／月，物业管理费3.5元／㎡•月，计2223元／月，实收费用合计36518元／月；合同期满，如双方续约，则租金上涨幅度不超过租金的15%。其余约定同2010年经营合同。徐骏对2011年经营合同的真实性和梅琴签订合同的行为予以认可。
2010年7月1日至2011年6月30日，徐骏交纳了2010年经营合同项下所有场地费用。2011年7月1日至2014年3月31日徐骏搬离总商会红木广场004号铺面，徐骏按合同约定应向合富公司支付场地费1392129元，实际支付1216685元，尚欠场地费175444元。
本院认为：案涉2010年经营合同系原告合富公司与被告徐骏的真实意思表示，各方已经如约履行。该合同期限届满后，双方订立了2011年经营合同。虽2011年经营合同对于场地费的约定突破了2010年经营合同中“价格调整时不得超过上年租金的10%”的约定，但从被告徐骏实际履行的情况看，其一直按照2011年经营合同的约定支付场地费，虽不足额，但每次支付的金额和总金额均远超2010年经营合同约定之标准。徐骏如认为2011年经营合同非其真实意思表示，应通过行使撤销权或解除权等方式维护自身权益；现徐骏已按照2011年经营合同约定的标准履行，故对徐骏2011年经营合同非其真实意思表示的抗辩，本院不予采信。该合同系不违反法律强制性规定，应为有效合同，对双方具有约束力。2011年经营合同期限届满后，合富公司与徐骏未再订立新的合同，故2012年7月1日起双方形成不定期租赁关系。徐骏已于2014年3月31日搬离承租商铺，故双方不定期租赁关系已于当日解除。不定期租赁关系存续期间的租金应按照双方订立的2011年经营合同确定的租金标准计算。2010年经营合同和2011年经营合同履行过程中，徐骏一直承租案涉铺面并支付部分场地费，已经产生了诉讼时效中断的效果，对于徐骏的诉讼时效抗辩，本院不予支持。截至2014年3月31日，徐骏尚欠合富公司场地费175444元，应予支付。鉴于合富公司在本案中作为出租人，相对于投入资金进行装修欲进行长期经营的承租人具有明显优势地位，其在2011年经营合同中大幅提高场地费给徐骏的经营造成了显著压力，徐骏拖欠场地费的行为主观上并无恶意，亦未给合富公司造成严重损失，本院酌定以徐骏所欠场地费总数为基数自2014年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。徐骏关于质保金和税收损失的抗辩，因未在本案中提出反诉，亦未提供证据，本院不予支持。徐骏关于装修费用的抗辩，因未在本案中提出反诉且证据不足，本院不予支持。
据此，根据《》第第一款，第、第，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
原告合肥合富商业运营管理有限公司与被告徐骏之间的租赁合同关系于2014年3月31日解除；
被告徐骏于本判决生效之日起十日内向原告合肥合富商业运营管理有限公司支付场地费175444元；
被告徐骏于本判决生效之日起十日内向原告合肥合富商业运营管理有限公司支付自2014年4月1日起至本判决确定的履行期限之日止以175444元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；
驳回原告合肥合富商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4801元，减半收取计2401元，保全费1660元，合计4061元，由原告合肥合富商业运营管理有限公司承担558元，被告徐骏承担3503元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 李志明
二〇一四年七月八日
书 记 员 陈月云
附本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。