广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第310号
上诉人（原审被告）：中山市西区京津货运部，住所地广东省中山市。
投资人：李红良。
委托代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市天邦物流发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张发威，该公司董事长。
委托代理人：黄俊鹄，广东正鸿律师事务所律师。
原审被告：李红良，男，1988年3月4日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。
上诉人中山市西区京津货运部（以下简称京津货运部）因与被上诉人中山市天邦物流发展有限公司（以下简称天邦公司）、原审被告李红良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：李红良为代表人以京津货运部的名义为乙方、承租方与天邦公司为甲方、出租方，分别于2011年4月22日、2012年2月17日签订租赁合同各一份，由甲方分别将位于西区翠景道南8号天邦物流市场内第C区09、08卡底层、二层商铺出租给乙方经营货物运输业务使用，其中2011年4月22日合同的租赁期限从2011年5月1日起至2016年4月30日止，2012年2月17日合同的租赁期限从2012年3月1日起至2016年4月30日止；两份合同均约定：每卡月租金8000元、代收管理服务费800元，租金及代收管理服务费按月结算，乙方于每月5日前交付当月的全部租金和代收管理服务费；乙方合共交纳履约订金50000元给甲方，合同终止后，乙方无本合同约定之违约行为则由甲方无息返还给乙方；乙方不按时缴纳租金及其他费用，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向甲方交纳逾期付款滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回；乙方如有下列情形之一的，视为其根本违约，甲方有权随时终止合同，乙方应自行承担所造成的一切法律责任，如给甲方造成损失的，全部由乙方承担，甲方所收取的履约订金不再退还给乙方；……3．拖欠任何一个月租金或代收服务费的；……5．租赁期内无故退租的；……合同还约定了其他事项。合同签订后，京津货运部依约向天邦公司合共交纳了履约订金50000元，并在租赁场地开办了个人独资企业京津货运部，投资人为李红良，在合同履行过程中，京津货运部从2013年7月起没有依约交纳租金及管理费。2013年8月1日京津货运部发函给天邦公司，认为天邦公司提供的装卸作业场地不能满足京津货运部的需求、且房租过高、大型车辆限制不能进城，故要求与天邦公司提前解除合同。天邦公司在2013年8月6日收到该申请书后，于8月7日回函给京津货运部，称：京津货运部已拖欠7、8两月租金及管理费，已构成违约，根据双方的租赁合同约定天邦公司决定行使单方解除权，解除双方所签订的两份租赁合同、没收履约订金并每天按应缴纳费额的5%计付违约金，同时要求京津货运部于2013年8月15日前办理好离场和工商营业执照注销（或迁移）手续。事后京津货运部搬离租赁场所，但没有与天邦公司办理退租的手续，仅于8月29日将租赁场所的钥匙交回天邦公司。
因李红良、京津货运部没有清付所欠的租金及管理费，天邦公司遂诉至原审法院，称：2011年4月22日及2012年2月17日天邦公司与李红良签订了两份租赁合同，约定天邦公司将位于西区翠景道南8号天邦物流市场内第C区08、09卡的商铺出租给李红良经营货物运输业务使用，租金每卡每月8000元，代收管理服务费每卡800元，每月5日前交付当月租金和管理费。另还约定李红良逾期付款的按逾期金额每日5‰交纳逾期付款滞纳金。逾期达一个月以上的，天邦公司有权单方解除合同，所收取的履约订金不再退回。其后，李红良在租赁场所开设了京津货运部。李红良、京津货运部从2013年7月5日起停止向天邦公司交纳租金及管理费，经天邦公司多次催讨无果，至今拖欠天邦公司2013年7、8月的租金及管理费35200元及逾期付款滞纳金2640元，李红良、京津货运部已侵害天邦公司的合法权益，为此天邦公司起诉至法院，请求判令：1．李红良、京津货运部立即归还7、8月租金及管理费35200元及逾期付款滞纳金2640元；2．天邦公司无需退回李红良、京津货运部履约订金50000元；3．解除天邦公司与李红良于2011年4月22日、2012年2月17日签订的两份租赁合同；4．本案诉讼费由李红良、京津货运部承担。
原审法院另查：位于中山市西区翠景道南8号（原长洲村“牛肚环”）土地的使用权人系中山市烟洲楼宇实业服务有限公司（以下简称烟洲公司），烟洲公司于2002年12月17日在该地块上兴建了临时货运场（本案涉案商铺系其中之一），并出租给天邦公司。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。天邦公司与京津货运部签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务，享受相应的权利。在合同履行过程中，因京津货运部没有依约交纳租金及管理费，致使天邦公司的合同目的无法实现，京津货运部已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点系：一、李红良是否适格的被告；二、租金及管理费应计至何时止；三、违约金是否过高。
关于焦点一，李红良是否本案适格的被告。从本案租赁合同的形式看，出租方为天邦公司、承租方为京津货运部，原审法院认为，无论签订合同时京津货运部是否已成立，在京津货运部成立后，其在租赁合同上补盖公章，则代表其对该租赁行为的追认，故此，本案租赁合同的主体应为天邦公司与京津货运部。但是京津货运部系个人独资企业，投资人系李红良，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，李红良系本案适格的被告，其应在京津货运部的财产不足清偿债务的情况下，以其个人的其他财产予以清偿。
关于焦点二，租金及管理费应计至何时止。天邦公司于2013年8月6日收到京津货运部的退租申请，天邦公司不同意，于8月7日以京津货运部没有依约交纳租金及管理费已构成违约，依照合同约定行使单方解除权，解除双方所签订的两份租赁合同，限期京津货运部交纳所欠的7、8两月租金及管理费，并在2013年8月15日前办理好离场手续，京津货运部称在期限前已搬离涉案商铺，但没有提供证据予以证明其撤场时已与天邦公司办理了撤场手续，故原审法院对天邦公司称至2013年8月29日收到京津货运部交回租赁场所的钥匙予以采信。为此，租金及管理费应计算至2013年8月止。2013年7至8月的租金及管理费应为：（8000元＋800元）／月／卡×2月×2卡＝35200元。
关于焦点三，违约金是否过高。违约金是指由当事人约定的或者法律直接规定的，在违约方不履行合同时，应向守约方支付一定数额的货币。本案的租赁合同对履约订金的约定如下：1．在合同期满后，京津货运部无合同约定的违约行为天邦公司无息返还给京津货运部；2．京津货运部逾期交纳租金及其他费用达一个月以上的，天邦所收取的履约订金不再退回。由此可见，本合同的履约订金实质是违约金。本案的租赁合同约定的违约金有两项，一为京津货运部不按时缴纳租金及其他费用时，每逾期一天，按应缴纳费额的5‰向天邦公司交纳逾期付款滞纳金。该滞纳金实为逾期付款的违约金。二为履约订金50000元，是在京津货运部逾期交纳或拖欠租金及管理费达一个月以上的或在租赁期限内无故退租的情况下，天邦公司有权没收。上述两项违约金的约定均系针对李红良、京津货运部没有依约交纳租金及管理费的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，本案中天邦公司的损失主要系租金损失，目前，涉案商铺仍处于空置的状态，而该状况是由于京津货运部违约行为造成，该50000元可以弥补期间的租金损失，故天邦公司请求无需退回履约订金50000元的诉求原审法院予以支持。但天邦公司主张同时按每日5‰的标准另行再计付违约金，则相对过高，故对该项请求原审法院不予支持。
京津货运部称租赁场地存在交通限行、严重堵塞的情况，该情况并非天邦公司所造成，也非天邦公司可以解决，故并不能成为京津货运部不交纳租金及管理费的辩解理由。另外对于京津货运部称出租场地的遮雨棚漏水，要求修理而天邦公司没有修理的陈述，因没有提供证据证明，故原审法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条.二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除天邦公司与京津货运部分别于2011年4月22日、2012年2月17日签订的两份租赁合同；二、京津货运部于原审判决生效之日起七日内向天邦公司交纳租金及管理费35200元，李红良对上述债务承担补充清偿责任；三、京津货运部交纳的履约订金合共50000元归天邦公司所有；四、驳回天邦公司的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1855元，减半收取928元（天邦公司已预交），由天邦公司负担30元，京津货运部负担968元（京津货运部于原审判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人京津货运部不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、天邦公司已于2013年8月7日单方向京津货运部发函通知解除租赁合同，合同解除通知自2013年8月7日送达京津货运部时即生效，天邦公司再行提出解除合同，与事实不符，于法无据。二、既然双方的租赁合同已于2013年8月7日解除，则京津货运部无需向天邦公司支付2013年8月7日至2013年8月15日的租金及管理费。三、天邦公司仅需支付2013年7月1日至2013年8月7日止的租金和管理费21574.19元。四、天邦公司在诉讼中并无明确要求京津货运部承担逾期撤场的违约责任，故京津货运部无需向天邦公司支付2013年8月7日至2013年8月底期间的租金和管理费。五、50000元的履约订金不具有定金性质，天邦公司应予退还。综上，京津货运部请求二审法院判令：1．撤销原审判决；2．改判京津货运部需向天邦公司缴纳2013年7月1日至2013年8月7日期间的租金及管理费21574.19元；3．改判天邦公司应退还京津货运部履约订金50000元；4．由天邦公司承担本案诉讼费用。
被上诉人天邦公司辩称：一、李红良是完全民事行为能力人，对自己签订的合同应当具有预见性，双方的租赁合同第六条已约定，若京津货运部存在根本违约的行为，则天邦公司无需退回履约订金。二、京津货运部于2013年8月29日才将钥匙交还天邦公司，故租金及管理费应计算至2013年8月29日。
原审被告李红良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，即合同履行期限届满前，当事人解除合同有两种方式，一是当事人协商一致解除合同，二是合同约定的解除条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，京津货运部于2013年8月1日向天邦公司提出退租申请，请求终止合同。天邦公司于2013年8月7日发函给京津货运部，称京津货运部逾期交纳租金及管理费的行为已构成根本违约，天邦公司行使单方解除权，解除双方签订的两份租赁合同。本院认为，京津货运部与天邦公司签订的两份租赁合同均约定合同期限届至2016年4月30日止，京津货运部虽然于2013年8月1日提出退租申请，但未能提供任何证据证明已经双方当事人协商一致，亦未能提供任何证据证明天邦公司存在违约情形而致使京津货运部享有单方合同解除权，且京津货运部期间仍在使用涉案商铺，于2013年8月29日才将涉案商铺钥匙交还天邦公司，故原审认定京津货运部、李红良应向天邦公司交纳2013年7月、8月的租金及管理费并无不当。
关于天邦公司应否退还履约订金50000元的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，本案中，天邦公司与京津货运部、李红良签订的两份租赁合同均约定：京津货运部、李红良向天邦公司交纳履约订金50000元，如京津货运部、李红良存在拖欠任何一个月租金的情形，则天邦公司有权单方解除合同，且所收取的该履约订金不再退回。本院已查明京津货运部、李红良拖欠天邦公司一个月以上的租金及管理费，根据双方合同的约定，京津货运部、李红良的行为构成根本性违约，原审法院认定天邦公司无需向京津货运部退回该履约订金50000元并无不妥。至于当事人上诉的其他事项，原审已作充分阐述，本院不再赘述。另外，当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1855元，由上诉人中山市西区京津货运部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
审 判 员 黄岳文
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年四月十五日
书 记 员 林 俊