广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤04民终171号
上诉人（原审被告）：珠海市明和物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市九州大道西3133-2-2号01房。
法定代表人：陈康和，董事长。
委托诉讼代理人：于欢，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区银石雅园业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区九州大道西3033号银石雅园。
负责人：刘本高，主任。
委托诉讼代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪王成，业主委员会副主任。
上诉人珠海市明和物业管理有限公司（以下简称明和公司）因与被上诉人珠海市香洲区银石雅园业主委员会（以下简称银石雅园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初7718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
明和公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回银石雅园业委会起诉；2、本案一、二审诉讼费由银石雅园业委会承担。
事实和理由：一、原审法院漏查银石雅园业委会已经不能履职，丧失接收物业服务用房和相关设备设施、资料的民事行为能力的重要事实。银石雅园小区业主委员会成立之初共委员九人，分别为：刘本高、沈俊、洪王成、李金莲、严勇斌、利元春、何乃恒、陈岳峰、夏文婕。其中何乃恒委员因房产出售，于2015年5月自动退出业主委员会，业主委员会于2015年5月26日进行公告；沈俊委员因个人原因自愿辞去业主委员会职务，业主委员会于2015年9月28日进行公告；夏文婕、李金莲委员因欠缴物业费，被终止业主委员会委员资格，白石居委会于2016年12月23日进行公告；严勇斌委员因违规装修，被终止业主委员会委员资格，白石居委会于2017年8月21日进行公告，后于2017年11月14日经前山街道城管办再次确认。现银石雅园小区业主委员会委员共四人，已不足二分之一。根据《广东省物业管理条例》第二十九条，《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第五十二条，《珠海市香洲区银石雅园业主大会议事规则》第二十七条的规定，在银石雅园小区业主委员会委员人数不足二分之一的基础下，银石雅园业委会自身无法作出任何决定，无权使用公章，其民事行为能力已经受限。处于不能履职的状态。珠海市中级人民法院（2017）粤04民终1374号案为撤销权纠纷，法院虽驳回了业主的诉讼请求。但并未认定《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》合法有效，原审法院的认定应属错误，应当予以纠正。本案中并无证据证明明和公司收到任何银石雅园业委会发出的要求退出银石雅园小区物业管理服务的通知。原审法院认定银石雅园业委会向明和公司发出了要求退出银石雅园小区物业管理服务的通知，而事实上，根据原审案件双方当事人提交的证据，并无证据证明银石雅园业委会向明和公司发出了上述通知，明和公司在庭审中也明确表示从未收到上述通知。
二、银石雅园业委会已经丧失诉讼行为能力，也未提交业主大会授权其提起本案诉讼的授权决定，依法应驳回银石雅园业委会起诉。银石雅园业委会作为非法人组织，代理银石雅园小区业主大会行使权利。银石雅园业委会与银石雅园小区业主大会之间属代理关系。已如上述，银石雅园业委会委员人数不足二分之一，已经丧失民事行为能力，根据《民法通则》第六十九条，《民法总则》第一百七十三条的规定，银石雅园业委会作为银石雅园小区业主大会的代理人，当其民事行为能力丧失后，银石雅园业委会与银石雅园小区业主大会的委托代理关系终止，无权继续代理银石雅园小区业主大会参与本案诉讼。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中关于诉讼主体的规定，银石雅园业委会并未提交业主大会的授权决定，无权代表业主大会提起本案诉讼，并非适格主体，应驳回其起诉。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）中关于诉讼主体之规定“1、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”本案中，银石雅园业委会并未提交业主大会的授权决定，银石雅园业委会无权代表银石雅园业主大会提起本案诉讼，其并非适格主体，依法应当驳回其起诉。银石雅园业委会无权解除与明和公司之间签订的《会议纪要》，明和公司与银石雅园业委会签订的《会议纪要》为双方的真实意思表示，应属合法有效。明和公司原为小区的前期物业管理企业，在小区业主委员会成立后，银石雅园业委会与明和公司在前山街道办，白石居委会的见证下，达成续聘意思表示，并签署《会议纪要》。该份会议纪要已经具备了续聘合同构成要素，并明确约定在2018年6月8日前，银石雅园业委会不得更换物业服务企业。明和公司并非前期物业服务公司。而是经过银石雅园业委会选聘的续聘的物业服务公司，双方已达成续聘的意思表示，约定了物业管理服务续聘期限，并且续聘的期限尚未届满，根据《合同法》相关规定，当事人应当全面履行合同约定的义务，原审法院错误的认定银石雅园业委会与明和公司之间终止了关于《会议纪要》关于2018年6月8日前不得更换物业的约定，应予纠正。在银石雅园业委会已经丧失接收物业服务用房和相关设施、资料的民事行为能力的基础上，原审法院判决向银石雅园业委会交付明显不妥。已如上述，在白石居委会于2017年8月21日发出《关于终止严勇斌委员资格的公告》后，银石雅园业委会委员已经不足二分之一。根据《广东省物业管理条例》第二十九条，《珠海市业主大会和业主委员会指导规则》第五十二条及《珠海市香洲区银石雅园业主大会议事规则》第二十七条的规定，在银石雅园小区业主委员会委员人数不足二分之一的基础下，其自身无法作出任何决定，同时无法使用公章，其民事行为能力已经受限。除组织召开临时业主大会重新选举业主委员会之外，无权作出其他民事法律行为。原审法院罔顾银石雅园业委会已经丧失民事行为能力的事实，径行判决明和公司向银石雅园业委会移交相关设施以及材料，具有明显的错误，也必然导致判决无法履行的后果。
三、原审法院的说理部分与判项互相矛盾，前后不一，具有明显的错误。1、关于移交银石雅园小区35栋一、二楼的物业管理用房部分。原审已经查明了银石雅园35栋二楼的房产为原开发商珠海市弘明集团有限公司所有，并且认为因35栋二楼归开发商所有，对于银石雅园业委会的主张不予支持。之后又在判项中判决明和公司退出并移交银石雅园35栋一、二楼的物业管理用房，前后矛盾。明和公司并非银石雅园35栋二楼的产权人，对该房不具有处分权。原审法院在查明银石雅园35栋二楼属原开发商所有后，仍要求明和公司进行移交，张冠李戴，此为常识性错误，应当予以纠正。2、关于移交保安亭、值班岗、收费亭以及监控系统、停车收费系统部分。明和公司已经在庭审中表示，除南门、北门所设两个保安亭、监控室为小区配套设施外，其余的保安亭、值班岗、收费亭以及监控系统、停车收费系统均为明和公司自行购置，由明和公司享有所有权以及使用权。原审法院已经认为部分保安亭、值班岗、收费亭以及监控系统、停车收费系统不属于本案审处范围，却又判决明和公司向银石雅园业委会进行移交，属于明显的逻辑错误，应予以纠正。3、关于小区内架空层改造的宿舍、休息场所部分。明和公司仅认可了占用了35栋的架空层进行改造，而银石雅园业委会主张明和公司占用了18栋、19栋、20栋、30栋架空层，但庭审中银石雅园业委会未提交任何相关证据证明明和公司占用上述楼层的架空层。原审法院在无任何证据证明明和公司占用了18栋、19栋、20栋、30栋架空层的情况下，即判决明和公司退出，具有明显错误。原审法院无权径行判决明和公司退出架空层改造的宿舍、休息场所。4、关于移交小区电梯、智能门禁、视频监控、消防设施设备买卖合同，安装、使用和维护保养资料部分。明和公司已经明确表示仅保留电梯维护保养合同，明和公司不具有判决要求的其他资料。另外，移交小区电梯、智能门禁、视频监控、消防设施设备买卖合同，安装、使用和维护保养资料不属于法定的需要移交的资料。原审法院判决明和公司移交上述资料依据不足，并且除电梯维护保养合同之外，明和公司也无法移交根本不存在的资料。5、物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料，建设规划图纸和电路水路图纸部分。明和公司多次在原审庭审中表示物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料，建设规划图纸和电路水路图纸等资料均属开发商弘明集团所有，并且未向明和公司进行移交。原审法院不顾判决后期执行问题，径行判决明和公司移交上述材料，明和公司根本无法履行该判决。6、物业管理区域内各类建筑物、场地、设备设施清单、物业及配套设施的产权清单、涉及每户业主的信息资料或业主清册、业主提前预交费情况统计、停车月卡发放统计表部分。银石雅园业委会在原审提交的上述诉讼请求不明确，对于上述材料具体所指的内容银石雅园业委会在庭审中并未明确。明和公司也从未制作或持有上述文件，并且上述文件也非法定需要移交的材料范围。原审法院在未查明上述材料的具体内容以及是否存在的情况下，即判决明和公司移交，实属无稽，明和公司根本无法履行该判决。
四、原审判决未考虑小区的实际情况及合同履行即将到期的事实。根据明和公司与银石雅园业委会签订的《会议纪要》，双方约定的物业服务期限至2018年6月8日止，距今仅剩五个多月。明和公司正认真履职，为小区业主提供物业服务。现银石雅园业委会已经通过招投标程序选定两家中标候选人，但具体的中标服务企业需等待业主大会召开会再行确定。银石雅园业委会在未确定新的物业服务企业并签订新的物业服务合同、且自身也不能履职的情况下，起诉要求明和公司退出服务区域，是浪费司法资源，也不把小区业主利益放在心上。明和公司自银石雅园小区建成以来一直为小区物业管理企业，十几年来兢兢业业，一直为小区提供良好的物业管理服务，银石雅园业委会成立后，明和公司即与银石雅园业委会经过良好协商，签订了《会议纪要》续聘明和公司作为小区物业公司。但《会议纪要》签订后，银石雅园业委会出尔反尔，在物业合同仅剩五个多月之时提出本案诉讼。如最终法院判决明和公司退出物业服务区域，而新的物业管理公司选聘程序短时间内无法形成，并且临近2018年新年和春节，小区极有可能在无任何管理的情况下度过春节，届时小区全体业主的人身、财产安全均无法保证。
银石雅园业委会辩称：一、银石雅园业委会仍具有诉讼行为能力，可以履行相应职责。银石雅园业委会于2013年6月8日成立，并于2013年7月16日在香洲区建设局完成备案，截止今日仍处于任期内，可以依法履行职责。明和公司提出的委员资格问题，现银石雅园业委会正在与相关部门进行申诉、复议，在未经过法院确认且在银石雅园小区未经过业主大会选聘产生下一届业主委员会前，依法仍应由银石雅园业委会履行相应管理职责，避免小区进入混乱。明和公司上诉陈述的银石雅园业委会委员之一严勇斌已被白石居委会终止了委员资格，人数不符合法定的观点已经在银石雅园业委会与明和公司另案珠海市中级人民法院（2017）粤04民终2820号生效民事判决书中被二审法院予以了明确认定。由此可以证明，银石雅园业委会的资格仍合法，依然能行使本案诉讼权利。
二、业委会与业主大会并非委托与被委托的关系。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，业委会仅仅是业主大会的执行机构，并非明和公司所述的委托与被委托的关系，选聘物业服务企业的权力在于业主大会，《会议纪要》仅仅是督促明和公司履行管理职责的协议，并不能直接按照《会议纪要》的约定即可续聘明和公司。
三、银石雅园第二次业主大会决定解聘明和公司是合法有效的。《会议纪要》约定在明和公司履行约定承诺事项后，在2018年6月8日前不更换明和公司。此项约定仅仅是指在明和公司履行承诺的情况下，给予一个参加续聘物业服务企业的机会。按照《物权法》的规定，选聘或者续聘物业服务企业的权力仍属于业主大会。银石雅园第二次业主大会已经决定解聘明和公司，投票结果的效力也得到了（2016）粤0402民初7823号判决书和（2017）粤04民终1374号判决书的认可，因此，《会议纪要》的此项约定已经被业主大会的决议所终止，明和公司无权以《会议纪要》的约定来否定银石雅园第二次业主大会选聘物业服务企业的效力。同时，在人民法院多次确认银石雅园第二次业主大会选聘物业服务企业有效的情况下，明和公司拒不退场，疏通各方提起诸多诉讼都想否定业主大会、业主委员会的决议。实际上明和公司根本无证据作证其有权继续进行银石雅园小区物业管理，明和公司的行为是在滥用司法资源，侵害银石雅园小区全体业主的权利。
四、原审法院认定明和公司应当退出银石雅园小区所有物业服务区域并移交相关资料合法合理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”明和公司与小区业主间的物业服务合同关系已经终止，依法应当退出银石雅园小区的所有物业服务区域，移交小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的资料。原审判决判处的明和公司应移交资料、设施及范围适用法律正确，认定事实清楚。对于小区35栋二楼房产，银石雅园业委会的诉请是“移交”和“关闭”，法院支持了银石雅园业委会要求明和公司“移交”的诉请，对于“关闭”这一诉请，因为后续新聘的物业公司可以进行进驻办公，所以才在判决中认定“关闭”的主张法院不予支持，原审法院最后判决“移交”根本没有张冠李戴。原审法院认为明和公司主张部分物业设备的所有权不属于本案的审处范围完全正确，符合逻辑，明和公司认为原审判决逻辑错误纯属理解有误。且对于明和公司提出的无相关资料的观点，依法应当承担相应毁损灭失的违约责任。
银石雅园业委会向原审法院起诉请求：一、明和公司退出银石雅园小区的所有物业服务区域；二、明和公司退出并向银石雅园业委会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须得相关资料。银石雅园业委会明确第二项诉讼请求为：1、退出并移交有关物业管理的物业用房、配套设施设备及相关场地，包括但不限于：退出位于九洲大道西××小区××楼的物业管理用房，移交位于35栋一楼的物业管理用房，关闭现在在用的35栋二楼弘明集团自有产权的物业管理场所；退出整个银石雅园区域的保安亭、值班岗、收费亭、监控室并移交监控系统、停车收费系统等设施设备和场地；退出所有占用小区内架空层改造的宿舍、休息场所；2、有关物业服务所必需物品和文件档案资料，文件档案资料包括但不限于：小区电梯、智能门禁、视频监控、消防等设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;建设规划图纸和电路水路图纸等；物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;物业及配套设施的产权清单;物业的使用、维护、管理必需的其他资料；涉及每户业主的信息资料或业主清册；办理工作接管的其他资料，如业主提前预交费情况统计、停车月卡的发放统计表。
原审法院认定事实：明和公司与银石雅园小区业主分别签订了《银石雅园前期物业管理服务协议》，协议对物业管理服务内容、服务质量、服务费用及违约责任等内容均进行了约定，该协议在业主委员会未成立时继续有效。
银石雅园业委会于2013年6月8日成立，任期5年，业主委员会成员为9名，并于2013年7月16日在珠海市香洲区建设局备案。
2016年2月23日，银石雅园业委会发出召开第二次业主大会的公告，会议内容为：由全体业主投票表决，是续聘明和公司还是解聘明和公司，重新选聘新物业公司。2016年7月26日，银石雅园业委会公布了《珠海市银石雅园小区第二次业主大会表决事项投票结算统计表》和《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》，其中公示第二项内容为：同意续聘银石雅园业委会的实际得票为506票，占总得票数比率21.49%，总得票面积为87004.71平方米，总得票面积占总建筑面积比率30.83%；同意解聘明和公司，并同意通过招投标平台公开招标选聘2家新物业公司，并交由第三次业主大会表决的为726票；推定1058票为同意解聘，由此同意解聘的票数为1784票，占总得票数的75.75%，总得票面积为188571.08平方米，总得票面积占总建筑面积比率66.81%。关于本次投票结果的合法性，原审法院（2016）粤0402民初7823号民事判决及（2017）粤04民终1374号民事判决对此进行了认定，银石雅园业委会根据统计核定结果作出《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》合法有效。
2017年7月30日，银石雅园业委会向明和公司发出《关于终止珠海市明和物业管理有限公司在银石雅园小区物业管理服务的通知函》，并在小区进行了现场张贴。
原审法院认为：银石雅园业委会通过召开第二次业主大会，合法解聘明和公司作为涉案银石雅园小区的物业管理单位，并向明和公司发出终止其在银石雅园小区物业管理服务的通知，明和公司已无权再对涉案小区进行物业管理服务。明和公司主张称其于2014年与银石雅园业委会签订了《银石雅园业主委员会与明和物业管理服务公司协议会议纪要》，双方约定在2018年6月8日前不更换明和物业公司，因此续聘期限明确至2018年6月8日止。但事实上，明和公司第二次业主大会的投票结果已经终止了明和公司与银石雅园业委会签订的《会议纪要》关于2018年6月8日前不得更换物业公司的约定。故明和公司的主张，原审法院不予采信。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”银石雅园业委会与明和公司之间的物业服务合同关系已经终止，故明和公司应退出珠海市香洲区九洲大道西3033号银石雅园的所有物业服务区域，移交小区物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。
原审法院认为，诉讼请求应明确具体，因此，原审法院仅审处银石雅园业委会明确的诉讼请求。下面对于银石雅园业委会的第二项诉讼请求，分别评述如下：
1、银石雅园业委会要求明和公司退出位于九洲大道西××小区××楼的物业管理用房，移交位于35栋一楼的物业管理用房，关闭现在在用的35栋二楼弘明集团自有产权的物业管理场所。银石雅园小区35栋一楼的物业管理用房，明和公司应退出该房，应向银石雅园业委会移交。银石雅园小区35栋二楼房产，明和公司当庭陈述该房产权人为原开发商珠海市弘明集团有限公司，明和公司借用了部分区域用作涉案小区物业管理办公，另外部分由开发商在使用，银石雅园业委会对明和公司的陈述无异议。因此明和公司应退出银石雅园小区35栋二楼房产。银石雅园业委会要求关闭银石雅园小区35栋二楼房产，但该房归开发商所有，故银石雅园业委会该主张，原审法院不予支持，银石雅园业委会可另觅其他法律途径解决。
2、银石雅园业委会要求明和公司退出整个银石雅园区域的保安亭、值班岗、收费亭、监控室并移交监控系统、停车收费系统。涉案银石雅园小区共有3个保安亭、1个值班岗和1个收费亭，属于物业管理中需要使用的，因此明和公司应当退出并移交给银石雅园业委会。同理，监控室、监控系统及停车收费系统，明和公司也应当退出并移交给银石雅园业委会。明和公司主张部分保安亭、值班岗、收费亭以及监控系统、停车收费系统由明和公司配置，不属于本案审处的范围，明和公司可另觅其他途径解决。
3、银石雅园业委会要求明和公司退出所有占用小区内架空层改造的宿舍、休息场所。银石雅园业委会明确要求明和公司退出涉案小区18栋、19栋、20栋、30栋、35栋架空层改造的宿舍、休息场所，合理合法，原审法院予以支持。
4、银石雅园业委会要求明和公司移交有关物业服务所必需物品和文件档案资料，文件档案资料，具体包括：小区电梯、智能门禁、视频监控、消防、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养技术资料;物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料;建设规划图纸和电路水路图纸；物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;物业及配套设施的产权清单;涉及每户业主的信息资料或业主清册；业主提前预交费情况统计、停车月卡的发放统计表。上述资料是进行物业管理的必要资料，明和公司在物业服务合同终止后向银石雅园业委会移交属于法定义务，故原审法院对于银石雅园业委会的主张予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、国务院《物业管理条例》第二十九条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，原审法院判决：一、明和公司于判决生效之日起五日内退出珠海市香洲区九洲大道西3033号银石雅园小区的所有物业服务区域；二、明和公司于判决生效之日起五日内向银石雅园业委会移交物业服务用房、相关设施和物业服务所必须的相关资料。具体项目包括：1、退出并移交位于九洲大道西××小区××、××楼的物业管理用房；2、退出并移交3个保安亭、1个值班岗和1个收费亭、监控室，并移交监控系统及停车收费系统；3、退出涉案小区18栋、19栋、20栋、30栋、35栋架空层所改造的宿舍、休息场所；4、移交小区电梯、智能门禁、视频监控、消防、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养技术资料;物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料;建设规划图纸和电路水路图纸；物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;物业及配套设施的产权清单;涉及每户业主的信息资料或业主清册；业主提前预交费情况统计、停车月卡的发放统计表；三、驳回银石雅园业委会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币100元，由明和公司负担。
二审中，明和公司提交了如下证据：1、《珠海市香洲区银石雅园业主大会议事规则》；2、《关于银石雅园业主委员会夏文婕、李金莲、严勇斌三人委员资格自动终止的公告》、关于珠香群访[2017]380号投诉问题的回复。银石雅园业委会提交了如下证据：（2017）粤04民终2820号民事判决书。本院组织当事人进行了质证，银石雅园业委会对明和公司的证据1真实性无异议，对证据2的真实性有异议；明和公司对银石雅园业委会的证据真实性无异议。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，明和公司以银石雅园业委会委员达不到法定人数，明和公司退出物业服务区域的条件并不具备为由，向本院提出中止审理申请。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，首先，本案系银石雅园业委会基于业主大会表决事项要求物业公司腾退的物业服务合同纠纷。根据本案查明的事实，银石雅园业委会据以提出诉讼请求的《银石雅园小区第二次业主大会表决结果公示》已经由本院生效的（2017）粤04民终1374号民事判决认定为合法有效，而本院生效的（2017）粤04民终2820号民事判决亦认定白石居委会无权对银石雅园业委会委员资格的任免作出决定。因此，本案仅审查银石雅园业委会提出的诉讼请求是否成立。明和公司提出对业主大会表决结果公示及业委会委员人数不足的异议主张已由生效判决作出认定，亦不属于本案审处的范畴，本院对明和公司的主张不予采纳。同理，对于明和公司提出中止审理的申请亦不予支持。
其次，关于银石雅园业委会提出腾退的诸项请求：如原审判决所认定，由于双方物业服务合同关系已经终止，因此明和公司应退出银石雅园小区的所有物业服务区域并移交相关设施及资料。
第一，关于小区35栋一、二楼的物业管理用房。银石雅园业委会诉请要求为退出一二楼物业管理用房，移交一楼物业管理用房，关闭二楼弘明集团自有产权的物业管理场所。根据查明的事实，该35栋二楼房产为原开发商所有，明和公司系借用部分区域作为物业管理办公，如上所述，在双方物业服务合同权利义务终止后，明和公司应当履行相应的退出和移交义务，基于35栋一二楼房屋的不同权属性质，明行公司应当退出并移交一楼物业管理用房、退出并关闭二楼物业管理场所。原审判决对此表述有误，本院予以纠正。
第二，关于保安亭、值班岗、收费亭、监控室及监控系统、停车收费系统。一方面，上述内容均为小区实施物业管理的必要设施，一般而言亦属于物业服务公司的必要投入成本，本案中并无证据显示系由明和公司另行配置。另一方面，即使上述部分设施为明和公司超出合同义务范围增添配置，在明和公司作为物业服务公司应予退出小区所有物业服务区域的情况下，上述设施亦应一并移交，对于费用的承担可另寻途径解决。
第三，关于小区内架空层改造的宿舍、休息场所。明和公司认为其仅占用了35栋的架空层进行改造。本院认为，小区内架空层完全处于小区物业区域之内，如上所述，退出所有物业区域是明和公司退出银石雅园小区的应有之义，明和公司占用其中多少部分并不影响其应当完全退出，原审判决对此认定并无不妥。
第四，关于各类物业服务所必需物品和文件档案资料。银石雅园业委会所主张的各类物品及资料属于物业使用、维护、管理管理必需的物品、资料，也是明和公司在物业管理期间具体掌握或应当依据法律规定从建设单位处接收保管的资料，明和公司作为物业管理公司，应当并且有能力对其实际持有的物品、资料予以举证说明，但其并未就此予以举证，原审法院根据银石雅园业委会的具体请求作出认定符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》第十条第一款的规定，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分表述不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初7718号民事判决第一项及诉讼费负担部分。
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初7718号民事判决第三项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初7718号民事判决第二项为：明和公司于本判决生效之日起五日内向银石雅园业委会移交物业服务用房、相关设施和物业服务所必须的相关资料。具体项目包括：1、退出并移交位于九洲大道西3033号银石雅园小区35栋一楼的物业管理用房，退出并关闭银石雅园小区35栋二楼的物业管理场所；2、退出并移交3个保安亭、1个值班岗和1个收费亭、监控室，并移交监控系统及停车收费系统；3、退出涉案小区18栋、19栋、20栋、30栋、35栋架空层所改造的宿舍、休息场所；4、移交小区电梯、智能门禁、视频监控、消防、设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养技术资料;物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图竣工验收资料;建设规划图纸和电路水路图纸；物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;物业及配套设施的产权清单;涉及每户业主的信息资料或业主清册；业主提前预交费情况统计、停车月卡的发放统计表。
二审案件受理费100元，由上诉人明和公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年四月八日
书记员 王 莉