陕西省子长县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0623民初335号原告：张战平，男,汉族。原告：张宗贵，男，汉族。原告：靳茂功，男，汉族。原告：薛外外，男，汉族。原告：张建龙，男，汉族。原告：张红林，男，汉族。原告：冯卫东，男，汉族。原告：王贵珠，男，汉族。原告：井海宁，男，汉族。原告：李四娃，男，汉族。原告：李翠芳，女，汉族。原告：高峰，男，汉族。原告：张长安，男，汉族。系14名原告的共同诉讼代表人。原告：张宗福，男，汉族。系14名原告的共同诉讼代表人。委托代理人：曹玉清，延安是148法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理，即代理立案、调查取证、参加诉讼、代为签收、送达法律文书。被告：刘红英，男，汉族。委托代理人张顺贞，男，汉族。系被告刘红英的亲戚。代理权限：特别代理，即代为参与诉讼，代为承认、放弃变更诉讼请求，进行调解、代领诉讼文书。关于原告张长安（诉讼代表人）、张宗福（诉讼代表人）等14人诉被告刘红英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告双方及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张长安等14人的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》及《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》;2、判令被告在租赁物内的装修、装饰设施归原告所有;3、判令被告支付违约金2000000元;4、判令被告支付拖欠原告2014年10月1日至2017年3月10日物业费317296元;5、判令被告支付原告垫付的维修费19646元6、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年1月9日原、被告签订了《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》。合同约定，原告将其共同所有的位于子长县迎宾路张家沟12号楼（张家沟市场大厦）除该楼左半部分4-17层住宅外，剩余所有面积包括地下室剩余面积后面三楼顶和宾馆顶全部租予被告。1—3层作为商铺，右半部4—17层作为宾馆，地下室作为设备和维修间。租期15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止。租金每年4000000元，自承租之日起，每年两次提前付款，每次付年租金50%，余期不超过15天，否则，原告有权收回房屋并转租他人，租赁期的各项费用由被告承担。《合同》第七条第5项约定，因乙方责任导致退租的，所有乙方（被告）的装修、装饰设施一切归甲方（原告）所有，并支付违约金2000000元。第十一条第3项第6款又约定，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。2013年11月14日，双方又签订了《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，协议约定，2014年10月1日起半年租金2000000元，并作为合同生效条件之一。该协议第十条约定，出现原合同第十一条约定情形解除合同，双方的违约责任依原合同第七条第5款（应是第5项）执行。另外，合同第六条第二款和补充协议第七条第二款约定，物业由原告管理，费用由被告承担，合同还约定质保期届满后的设备、设施维修及费用由被告负责。同时，原告在协议中自愿给被告补偿了500000元装修费。合同签订后，原告于2011年3月将租赁物交付予被告，被告也如约支付了2014年10月1日至2015年3月31日的2000000元租金。4月1日至9月30日的第二次2000000元租金，虽经多次催要而只缴了260000元，在最后宽限期内被告仍未如约交付剩余的1740000元租金。无奈，原告向贵院提起民事诉讼，请求判令解除合同，支付2015年4月1日至9月30日的剩余租金1740000元及至实际交房之日租金，并承担违约责任。在此期间，被告也提起了反诉。2016年6月29日，法院作出一审判决，判令被告在10日内一次性支付原告1740000元逾期租赁费，并支付2015年10月1日起至实际交房之日的约定租金，驳回了原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求。判决后，被告提起上诉。2016年10月21日，延安市中级人民法院作出了终审判决，判令驳回上诉，维持原判。当时，原审判决尽管没有支持原告解除合同的诉求，但判决生效后，原告也寄希望被告能够珍惜判决给予其继续经营酒店的机会，实现双方的合同目的。然而，酒店的经营状况却日趋恶化。不仅不能偿还装修所欠的相关债务，甚至连酒店员工的工资也无力支付。在高额债务的压力下，被告于2016年10月下旬关门停业至今，生效判决的1740000元金钱给付义务亦迟迟不予履行。被告的行为表明了不能继续履行合同主债务的意思表示。更让原告深感不安的是双方的损失进一步在扩大，截至2017年3月底，被告又欠租金6000000元，连前累计近8000000元，还有2014年10月1日至今的317296元物业费和原告垫付的18000元设备维修费也未清偿。如此恶性循环，后果不堪设想。基于上述事实，现诉至法院。被告刘红英辩称：1、被答辩人在诉状中请求判令解除与答辩人签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》及《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同补充协议》，判令答辩人向被答辩人支付违约金2000000元，违反《中华人民共和国民事诉讼法》之“一事不再理”原则，应当予以驳回。2、依据陕西省子长县人民法院出具的（2015）子长民初字第00803号民事判决书以及延安市中级人民法院出具的（2016）陕06民终1315号民事判决书内容，答辩人与被答辩人签订的租赁合同并未解除，故被答辩人要求租赁物内的装修、装饰设施归被答辩人所有无事实依据也无法律依据，应当驳回该诉讼请求。3、被答辩人并没有物业管理的资质，也没有向答辩人提供过任何物业服务，反而多次采用故意停电等行为阻碍答辩人开设的酒店正常营业，故被答辩人请求答辩人支付物业费既无事实依据也无法律依据。4、被答辩人请求答辩人支付垫付的维修费用没有任何事实依据，并且被答辩人在诉状中也没有说明，请求法院依法予以驳回。综上所述，被答辩人的诉讼请求不仅违反了《中华人民共和国民事诉讼法》“一事不再理”的原则，而且诉讼请求既无事实依据也无法律依据，故应当驳回起诉。原告为支持其主张向法院提交以下证据：证据一，《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》。1、证明双方签订了张家沟市场大厦房屋租赁合同并交付予被告使用的事实;2、证明因被告违约而导致退租的，所有被告装修、装饰予租赁物内的一切设施归原告所有，并支付2000000元违约金的事实;3、证明大厦物业服务由原告管理，费用由被告承担的事实;4、证明租赁物质保期届滿后的设施、设备维修费由被告承担的事实。结合子长县人民法院(2015)子长民初字第00803号生效判决认定的事实和被告关门停业的行为表示，证明合同被解除后被告所有装修、装饰予租赁物内的设施归原告所有，并支付原告2000000元违约金。证据二，《照片》、《调查笔录》、《光盘》、《证明》、《移送书回执》。1、证明被告于2016年10月将卓美酒店关门停业至今的事实;2、证明被告因无力清偿到期债务及拖欠酒店员工工资，被债权人惠树良封锁大门和因涉嫌拒不支付工人劳动报酬罪被子长县劳动监察大队移送公安机关立案查处的事实。证明原裁判发生法律效力后，出现了被告经营状况恶化，致使关门停业的新事由，原告再次提起诉讼主张，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，原告之诉求应予得到支持。证据三，《照片》、《借据》。1、证明原告于2017年3月1日通知与被告解除《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》及补充协议的事实;2、证明被告欠原告借款本金及利息累计170多万元的事实。结合第二组证据所证明的事实，以证明：1、原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)、第(四)项和第九十六之规定，其主张解除合同的请求应予依法支持;2、原告2016年9月中旬.找被告索要的是借款并不是租赁费，原告关门停业是因负债过多而导致经营状况恶化，关门停业的行为是其不履行合同主债务的真实意思表示。证据四，《物业协议书(草稿)》、《延安市物业服务收费细则》。1、证明原告要求被告缴纳物业服务费的面积为14000平方米，每方平米为0.8元，每月缴费11200元的事实;2、证明缴费从2014年10月1日起计算至2017年2月底的事实;3、证明延安市三级资质物业服务费的收费标准为0.9元的事实。结合第一组证据中有关物业服务由原告管理，费用由被告承担的约定事实，证明原告主张的物业服务收费标准在延安市政府的指导价范围内，被告应予依约支付原告物业费317296元。证据五，《票据》16张。证明原告为被告垫付设施、设备维修费19646元的事实。结合第一组证据中有关维修费由被告承担的约定事实，证明被告应依约支付原告为其垫付的维修费19646元。被告刘红英对原告所举证据发表如以下质证意见：对这五组证据来源没有异议，对证明目的有异议。这些证据不能作为解除合同的证据。被告刘红英为支持主张向法庭提交以下证据：影像资料（优盘一个）。证明：我的是经营场所，在我的酒店大堂闹腾，给我的经营造成阻碍，被告让人打地铺睡在我的酒店大堂，来了客人看一下也不敢住。欺负的不行了我才关的门。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对被告提供的影像资料真实性认可，对证明目的不认可，被告前去索要的是1200000元民间借贷债务，与本案没有关联性。被告刘红英之前买了原告的6套房子，钱没有付完，欠下1200000元债。本院对原被告提供证据的分析和认证：原告提供的证据1、2、3被告刘红英对真实性无异议，与本案是有关联性，本院予以认定。原告提供的第四组证据，被告刘红英对真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为双方未在协议上签字，本院不予采信。原告提供的第五组证据，其中三支中有被告刘红英准予付款的签字，对这三支的真实性予以确认。其余的均为收款收据和白条，剩余的13支无其他证据佐证不予采信。被告提供影像资料（优盘一个）。原告对真实性无异议对证明目的有异议，该组证据不能充分反映原告派人阻挡酒店的正常经营，部分事实属实。根据本案有效证据及当事人相一致的陈述，可以确定以下案件事实：2011年1月9日，原、被告签订了《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》。合同约定，原告将其共同所有的位于子长县迎宾路张家沟12号楼（张家沟市场大厦）除该楼左半部分4-17层住宅外，剩余所有面积包括地下室剩余面积后面三楼顶和宾馆顶全部租予被告。1—3层作为商铺，右半部4—17层作为宾馆，地下室作为设备和维修间。租期15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止。租金每年4000000元，自承租之日起，每年两次提前付款，每次付年租金50%，余期不超过15天，否则，原告有权收回房屋并转租他人，租赁期的各项费用由被告承担。《合同》第七条第5项约定，因乙方责任导致退租的，所有乙方（被告）的装修、装饰设施一切归甲方（原告）所有，并支付违约金2000000元。第十一条第3项第6款又约定，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同。2013年11月14日，双方又签订了《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，协议约定，2014年10月1日起半年租金2000000元，并作为合同生效条件之一。该协议第十条约定，出现原合同第十一条约定情形解除合同，双方的违约责任依原合同第七条第5款（应是第5项）执行。另外，合同第六条第二款和补充协议第七条第二款约定，物业由原告管理，费用由被告承担，合同还约定质保期届满后的设备、设施维修及费用由被告负责。同时，原告在协议中自愿给被告补偿了500000元装修费。合同签订后，原告于2011年3月将租赁物交付予被告，被告也如约支付了2014年10月1日至2015年3月31日的2000000元租金。4月1日至9月30日的第二次2000000元租金，虽经多次催要而只缴了260000元，在最后宽限期内被告仍未如约交付剩余的1740000元租金。后原告向本院提起民事诉讼，请求判令解除合同，支付2015年4月1日至9月30日的剩余租金1740000元及至实际交房之日租金，并承担违约责任。在此期间，被告也提起了反诉。2016年6月29日，本院作出一审判决，判令被告在10日内一次性支付原告1740000元逾期租赁费，并支付2015年10月1日起至实际交房之日的约定租金，驳回了原告的其他诉讼请求及被告的反诉请求。判决后，被告提起上诉。2016年10月21日，延安市中级人民法院作出了终审判决，判令驳回上诉，维持原判。被告于2016年10月下旬关门停业至今，截至2017年3月底，被告又欠租金6000000元，原告随向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。双方在上述房屋租赁合同中约定的租赁期限为15年，但被告实际经营才2年，即因经营状况日趋恶化，在高额债务压力下于2016年10月下旬关门停业，并拖欠原告租赁费。原告曾于2016年向本院提起诉讼，诉请解除双方签订的房屋租赁合同并由被告支付拖欠的租赁费、承担违约金，本院就被告拖欠的租赁费依法做出了判决，但考虑到被告投入巨大、经营时间短，解除合同会给双方造成巨大经济损失，故判决驳回了原告解除合同的诉讼请求。但该判决生效后，被告仍未履行生效判决内容，又产生了新的租赁费，被告既不着手恢复经营又不偿付所欠费用，虽然租赁合同的履行期限尚未届满，但被告以自己的行为表明不履行主要债务。且该合同客观上也无法再继续履行，不及时解除将给双方造成更大的损失。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称原告诉请解除房屋租赁合同违反了民事诉讼“一事不再理”原则，要求本院驳回原告的起诉。本院认为，本院（2015）子长民初字第00803号民事判决书当时判决驳回原告要求解除合同的诉请，是考虑到被告投资大、经营时间短而给被告一次继续履行合同、恢复经营的机会，但该判决生效后，被告并未履行判决内容，仍未支付拖欠的租赁费，并且未采取有效措施组织恢复经营，且负债巨大，客观上也无能力继续履行合同，即本案客观情况发生了变化，出现了新的事实，故根据《最高人民法院关于的解释》第二百四十八条的规定“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”故对被告该答辩主张，本院不予采纳。原、被告签订的房屋租赁合同解除后，根据该合同对违约责任的约定和法律规定，双方各自应承担相应的法律责任。本案中，首先是被告未按约定支付原告租赁费，违约导致双方签订的房屋租赁合同解除，该合同第七条第五项约定“因乙方责任导致退租的，所有乙方的装饰、装修设施一切归甲方所有，并付给甲方违约金2000000元。如因甲方原因退租的，甲方应给予乙方违约金2000000元，对装饰、装修折价返还乙方”。结合上述约定，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和第十一条的规定，在被告向原告返还租赁物时，对已形成附合的装饰装修物，遵照双方当事人在合同中的约定，归原告所有；对未形成附合的装饰装修物及被告购置的用于生产、生活的财物，由被告自行搬离，保证租赁房屋的移交。原、被告合同约定租期15年，租赁后被告对租赁房屋进行规格高、范围大、面积大的装饰装修，投入巨大，现实际使用不到三年。现双方解除合同，已形成附合的装饰装修物随租赁房屋原告，但其装饰装修还有相当长的使用年限，故根据公平原则综合考虑，原告请求支付2000000元的违约金欠妥，故不予支持。原告请求被告支付其所垫付的维修费，当租赁物返还后，原告自己受益了维修的成果，故对原告要求被告承担该维修费的请求不予支持。原告诉请被告承担物业费317296元，但其所提供的《物业协议书》系空白协议，双方均未签字或盖章，对双方均无法律约束力，故对原告该项诉请不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《子长县张家沟市场大厦房屋租赁合同》、《张家沟市场大厦租赁合同补充协议书》自本判决生效之日起解除；二、由被告刘红英于判决生效之日起30日内向原告方移交所租赁的房屋（交付时对房屋内已形成附合的装饰装修物随租赁房屋一并交付原告；未形成附合的装饰装修物，以及被告用于生产、生活、经营的可移动财物由被告刘红英自行搬离）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25482元（原告预交5482元），由被告刘红英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审 判 长  宋志刚审 判 员  张志斌人民陪审员  强双林二〇一七年七月十日书 记 员  刘 洁附：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十八条裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，神域租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用期规定。