福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民终字第1638号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨新才，男，1963年5月17日出生，汉族，户籍所在地厦门市思明区。
委托代理人李一鸣，福建力衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何文（曾用名何文怣），男，1958年7月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人林龙欣，福建明鼎律师事务所律师。
委托代理人甘秋白，福建明鼎律师事务所实习律师。
上诉人杨新才因与被上诉人何文房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第8048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
何文向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认何文与杨新才于1998年11月1日签订的房屋转让合同无效；2、杨新才将位于厦门市思明区莲前街道何厝村顶何社东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路的三层房屋腾空退还何文；3、杨新才将上述房屋转让合同对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还何文。
杨新才亦提出反诉，请求判令：1、何文返还杨新才因使用房屋支出的转让费13万元、装修费10万元、其他支出费用9185元及利息175484.59元（以239185元为计息基数，自1998年11月1日按中国人民银行同期贷款利率计至实际还款日，暂计至起诉之日）；2、何文赔偿因要求合同无效给杨新才造成的损失3755834.39元（讼争房屋面积193.49平方米×2013年上半年思明区住宅平均市场单价27730元×何文应承担的责任比例70%）。
原审判决查明：何文系厦门市思明区何厝村常住居民，杨新才则为厦门市思明区城镇居民。何文于1996年在厦门市莲前办事处何厝村顶何社建造一幢三层房屋（总建筑面积193.49平方米），并取得厦门市莲前字000380号集体土地使用权证（批准住宅用地面积50平方米）及厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证（批准建筑面积120平方米）。
1998年11月1日，何文与杨新才签订一份《房屋转让合同》，约定：何文自愿将新建未装修的房屋（即前述房产）转让给杨新才，金额13万元，该房屋位于莲前办事处何厝村顶何社内，东至社路1.5m、西至何国宏厝1.2m、南至空杂地、北至小路；杨新才自行对房屋进行装修，装修资金将投入10万元；如果何文要更改本合同，杨新才可以全部要回该房屋的转让费、装修费、安置费及利息，安置费、利息由杨新才定；何文应无条件承担该房屋转让给杨新才后所引起的一切纠纷和后果。合同签订后，何文依约向杨新才交付房屋，之后所办理的厦门市莲前字000380号集体土地使用权证及厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证亦交由杨新才收执；杨新才依约支付转让费用13万元并对房屋进行了装修，此后一直使用至今。在此期间，杨新才还支付了房屋的测绘费176元、登记费154.79元及土地增容费8859.20元。
2013年6月25日，何文诉至原审法院要求判如所请，杨新才亦于2013年7月11日提出反诉。在案件审理过程中，原审法院根据杨新才的申请依法委托鉴定机构对讼争房屋的市场价值及其装修价值进行评估，但两家鉴定机构均以集体土地不允许上市交易、缺乏取得成本和收益资料、无相应成交案例致无法进行准确估价为由予以退鉴。
原审判决认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，讼争房屋系建造于何厝村顶何社内的农村宅基地之上，在房地合一的格局下，房屋买卖必然涉及到宅基地的出让、转让，而何文与杨新才并非同一农村集体经济组织成员，双方所签订的《房屋转让合同》已经违反了上述法律规定，依法应当认定为无效合同。现何文要求确认《房屋转让合同》无效并由杨新才腾退房屋、返还相关权证均属合理合法，应予支持。针对杨新才的反诉请求，其中有关返还房屋转让费13万元、装修费10万元及其他支出费用9185元（经核算应为9189.99元，该请求金额在此范围内，可予照准）的诉求，何文亦无异议，依法可予支持。对于赔付前述费用利息损失的主张，尽管《房屋转让合同》中有何文负担利息的相关约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，杨新才对合同无效亦有过错，应当自行承担该部分利息损失，故此项诉求于法无据，依法不予支持。至于杨新才以何文需承担安置费为由诉求赔付损失3755834.39元，尽管《房屋转让合同》中对此作出约定，但因合同已被确认无效，该有关违约责任的条款不再具有法律约束力，而且根据合同法的相关规定，合同无效后，过错方赔偿对方的损失仅限于信赖利益损失，不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益，从杨新才所诉损失的计算依据来看，并不属于信赖利益之损失，故该项诉求于法无据，依法应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告何文与被告杨新才于1998年11月1日签订的《房屋转让合同》无效；二、被告杨新才应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市思明区何厝村顶何社的三层房屋（东至社路1.5米、西至何国宏厝1.2米、南至空杂地、北至小路）腾空退还给原告何文，并将所对应的厦门市莲前字000380号农村房屋所有权证及厦门市莲前字000380号集体土地使用权证返还给原告何文；三、反诉被告何文应于本判决生效之日起三个月内支付给反诉原告杨新才房屋转让费130000元、装修费100000元及其他支出费用9185元；四、驳回反诉原告杨新才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由杨新才负担；反诉案件受理费20120元，由杨新才负担18965元，何文负担1155元。
宣判后，杨新才不服，向本院提起上诉。
上诉人杨新才上诉称，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判杨新才无需腾退房屋；2、撤销原审判决第四项，依法改判何文赔偿合同无效给杨新才造成的损失预计200万元（以评估为准）。一、二审诉讼费由何文负担。主要理由：一、杨新才无法也不应腾退房屋。（一）杨新才与何文于1998年签订买卖合同后，杨新才出于对合同及何文的信赖，未再购买其他房屋，且杨新才及其配偶都没有固定工作，靠打零工维持生活，女儿仍在就读初中，杨新才视力弱视，右眼失明，左眼有墨斑，家庭没有住房公积金，没有其它可居住房屋，不具备腾退房屋的条件，如果判决杨新才腾退房屋，将会严重影响到杨新才的生活及健康。为维护社会稳定，保障杨新才基本生活，驳回何文腾退房屋的诉讼请求。（二）从双方签订的房屋买卖合同看，双方的真实目的是对房屋进行买卖，双方买卖房屋的行为已16年，现何文起诉腾退房屋，违反了诚实信用原则。二、何文应当赔偿杨新才损失。（一）从合同看，合同中约定了“若卖方要更改本合同，应返还房屋转让费、装修费及利息、安置费、利息。”其中“更改合同”包括了对订立合同意思表示的更改，何文当初以出卖房屋为目的，现在又主张无效就是对其意思表示的更改。本案中，违反法律关系的是双方的买卖关系，该约定本身并不违法，双方约定本条其实就是在出现何文反悔情况下（即本案何文起诉）对双方权利义务所作的约定，本条约定恰恰应当适用于本案，原审判决以合同无效导致本约定无效的认定是错误的。依据该约定，何文应向杨新才支付安置费，即杨新才现在重新购买居住房屋需支出的费用。（二）从法律规定看，合同无效的过错方应当对另一方承担损害赔偿责任。首先，何文作为出卖人，在出卖时明知讼争房屋属于限制流转范围而仍以出售为目的签订合同，对合同的无效明显应承担主要责任；其次，杨新才因为信赖何文及合同而认为已购买了房屋，放弃了自己用相同的钱款购买其他房产可以获得的利益。何文违背诚信，事实上造成了杨新才失去可以获得的升值、拆迁、补偿所获得的利益，这就是信赖利益损失。原审判决认定杨新才诉求的损失不属于信赖利益之损失是错误的，对于杨新才信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑何文因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。（三）从诚实信用、公平的法律基本原则看，何文也应当进行赔偿。本案讼争房产价值大幅上涨已是不争的事实，何文在签订合同多年后要求认定合同无效，真实目的就是牟取房价上涨的巨大利益，在何文主张合同无效后，若仅依原价款相互返还，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到意外丰厚的利润，而违法行为的否定后果则完全由无过错或过错较小的杨新才来承担，有悖于法律基本的公平原则，对杨新才是不公平的。本案应综合考量双方利益和本案具体情况，由何文对杨新才进行赔偿，也有利于维护社会稳定。
被上诉人何文答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、针对杨新才的上诉，答辩如下：（一）杨新才应腾退房屋给何文。1、因杨新才与何文对本案的《房屋转让合同》无效均无异议。根据合同法的规定，本案合同无效的法律后果是互相返还。因此，杨新才应将本案案涉的房屋返还给何文是无任何附加条件的。杨新才所陈述的其个人及家庭原因均不是其拒绝腾房的法律依据。因此杨新才不腾退房屋的理由缺乏事实及法律依据。2、本案并不存在适用诚信原则的法律问题。本案双方对案涉房屋转让合同均无过错，之所以会存在违法行为，均是由于对法律政策的了解不够导致的。因此，何文主张合同无效是对错误行为的纠正，并不违反诚信原则。另外，违法的合同本就自始无效，当事人纠正违法行为本身行为就是法律允许的，因此确认无效行为更谈不上违反诚信原则。因此，杨新才认为何文起诉确认房屋转让合同无效的行为是违反诚信原则，是错误的。（二）何文除依法退还杨新才因合同而取得的杨新才的财物外，无需再支付任何款项给杨新才。1、本案合同无效是杨新才和何文均无异议的。而根据法律规定，合同无效，其有关合同约定就不能作为适用依据。因此，在本案合同被确认无效后，除依法互相返还因合同取得的财产外，双方当事人均不得再依据合同主张任何权利。因此，杨新才依据案涉无效合同主张利息的行为背离法律规定，是缺乏法律依据的。所以，杨新才依据无效合同主张利息及安置费的诉求是缺乏事实及法律依据的。2、如前所述，本案双方当事人就案涉房屋的交易是均无过错的。杨新才主张何文对本案房屋的交易存在过错，缺乏事实依据。其次，杨新才对信赖利益损失的理解是错误的，所谓信赖利益损失，指一方实施某种行为（如订约建议）后，另一方对此产生信赖（如相信对方可能与自己立约），并为此发生了费用，后因前者违反诚实信用原则导致合同未成立或者无效，该费用未得到补偿而受到的损失。因此，杨新才所认为的因签订本合同后而没有购买其他房屋的陈述明显不属于法律上的信赖利益损失，杨新才所主张的信赖利益损失也是缺乏事实及法律依据的。至于杨新才所陈述的有关信赖利益损失应考虑包括因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失予以确定的观点更是无任何事实及法律依据的。3、杨新才所陈述的从诚信、公平原则，何文应当赔偿是错误的。杨新才认为本案讼争房产价值大幅上涨也是错误的。从物理角度分析，本案的房产是不存在增值的，反而是大大贬值，之所以会出现周围地段房屋的表面上增值，其实际是房屋所在的土地增值。但本案的客观事实是，案涉房屋的土地是集体土地，其所有权是集体的。因此，即使存在土地增值，其受益人也不应该是无效合同的当事人。因此，杨新才的主张是缺乏事实依据的。而且，有关合同损害赔偿的成立，也应建立在合法有效的合同基础上，本案合同无效是双方无争议的，因此，杨新才在法律有明文规定的情况下，援引诚信原则和公平原则是缺乏法律依据的。而且，杨新才认为何文是为了谋取房价上涨的巨大利益也是主观臆断的。何文之所以起诉确认合同无效，目的是纠正违法的合同行为，维护自身的合法权益，并不存在牟利的目的。而且，事实上，何文并没有从本案的合同确认无效之诉中谋取到任何的丰厚的利润。杨新才的陈述也是缺乏事实依据的。综上，为维护何文的合法权益，请求依法驳回杨新才的上诉请求。
经审理查明：双方当事人对原审判决查明和认定的事实，除杨新才在上诉状提及的事实有异议外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。
二审诉讼中，杨新才提交一份残疾人证，用于证明杨新才系一级残疾，且没有生活来源，没有其他住户，不构成腾退房屋的条件，并向本院申请委托评估机构对本案讼争房产的使用价值进行评估。何文质证认为，该残疾人证与本案没有关联性。原审中，鉴定机构已经因无法鉴定而予以退鉴，杨新才现在的鉴定申请不符合法律规定。本院分析认为，杨新才申请对讼争房屋的使用价值进行评估，原审诉讼中，原审法院已依据杨新才的申请委托鉴定机构对讼争房屋的市场价值及装修价值进行评估，鉴定机构以集体土地不允许上市交易、缺乏取得成本和收益资料、无相应的成交案例，无法进行准确估价为由予以退鉴。至本案二审，杨新才没有提供讼争房屋存在足以鉴定的合法依据，因此，杨新才的该项申请本院不予准许。
另查明，二审调查中，杨新才称：其购买讼争房产后，于1998年办理公证时，才知道无法过户，但何文也没有将购房款退还给其。
本院认为：从杨新才上诉理由看，其对于原审判决认定讼争房屋转让合同无效以及判决返还农村房屋所有权证、集体土地使用权证并由何文返还其房屋转让费、装修费及其他支出费用已无争议，而仅就其是否应腾退房屋以及何文应否向其赔偿房屋增值损失问题提起上诉。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，亦即讼争房屋因宅基地属于农村集体所有而不得转让，且杨新才在二审中亦陈述1998年欲办理公证时知道无法过户，杨新才二审提交的残疾人证不足以证明其主张。因此，原审判决杨新才返还讼争房屋并无不妥。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。其中有过错一方赔偿对方的损失限于信赖利益损失，亦即当事人因信赖合同有效而在订立和履行合同过程中支出一定费用，从而在合同无效后蒙受的一定损失。同时，基于无效合同自始无效，有过错一方赔偿的损失不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益。从本案杨新才主张讼争房屋升值、拆迁、补偿损失赔偿的诉由以及举证情况看，其以目前房地产价格大幅上涨，要求按讼争房屋价格的上涨幅度进行赔偿，应以讼争房屋转让合同有效为前提。但是，基于本案讼争合同无效，杨新才所诉房屋损失应不属于《合同法》第五十八条规定的信赖利益损失，原审法院在鉴定无果后未予支持并无不当。综上，杨新才的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22800元，由上诉人杨新才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 黄伟民
代理审判员 许 莹
二〇一四年七月九日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。