新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）水民二初字第282号
原告（反诉被告）：新疆广信德俊龙虎文化投资有限公司
法定代表人：马德俊，该公司董事长。
委托代理人：刘远飞，新疆公廉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：新疆福美来房产经纪有限公司
法定代表人：徐新椿，该公司经理。
委托代理人：洪伟，河南文开律师事务所律师。
委托代理人：魏德平，奎屯市大众法律服务所法律工作者。
被告：徐新椿
委托代理人：洪伟，河南文开律师事务所律师。
原告新疆广信德俊龙虎文化投资有限公司（以下简称广信公司）与被告新疆福美来房产经纪有限公司（以下简称福美来公司）、徐新椿委托合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，被告福美来公司向本院提起反诉，本院依法于2014年8月25日、10月17日、12月3日由助理审判员马彦玲担任审判长，与人民陪审员庞德力、王占平组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告法定代表人马德俊及委托代理人刘远飞、被告福美来公司委托代理人洪伟到庭参加诉讼，被告徐新椿经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告�托代理人刘远飞、二被告共同委托代理人洪伟到庭参加诉讼；第三次庭审，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广信公司诉称，2012年9月，原告与被告经协商约定，原告将位于乌鲁木齐市天津北路爱家超市地下负一楼4300平方米、4楼600平方米、左侧2-3楼各600平方米商铺委托给被告代理对外租赁，原告向被告支付代理服务佣金。2012年9月之后被告以原告的名义对外出租上述商铺，截至2013年11月10日，被告共收取租金3587930元，却只向原告上交了2000000元，其余1587930元拒不上交。原告多次向被告催要，被告置之不理，导致相关商场无法按期完成装修和配套施工。原告为减少商户的经济损失，向部分商户垫退了被告所收的租金。故诉至法院，请求：判令被告向原告返还非法占有的资金1587930元。
被告福美来公司辩称，原告与被告于2012年9月27日签订了《合作协议》，原告向被告出具了委托书，委托被告租赁爱家超市商铺，并约定了佣金支付方式及支付时间，被告向原告交付租金2015000元。经结算，被告应得佣金1120004.8元，原告一直拒不支付。因原告委托的商铺不具备合法手续，委托对外招租商铺消防不合格，商铺已被强拆，综上原告所诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。就被告未向原告支付的佣金1120004.8元，被告福美来公司依法提起反诉。请求：判令反诉被告（原告）广信公司支付反诉原告（被告）福美来公司佣金1120004.8元。
被告徐新椿第一、三次庭审时未到庭答辩，第二次庭审与被告福美来公司答辩意见一致。
反诉被告（原告）广信公司辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，根据口头合同约定，需经招商成功以后才支付租金的2%给被告为佣金，双方合同没有履行，佣金不能支付。
庭审中，原告广信公司向本院提交以下证据：
一、2013年11月10日被告福美来公司盖章、被告徐新椿签字的上缴清单一份，证明被告记载的收取租金总额为3587930元，上缴租金总额为2000000元，我方实际收到2015000元。被告福美来公司对清单的真实性无异议，对证明的问题无异议。被告徐新椿与被告福美来公司质证意见一致。本院对该证据的真实性予以确认。
二、2013年11月8日《补充协议》一份，证明被告徐新椿承诺应该退给商户的租金由被告徐新椿来退。被告福美来公司对该证据的真实性无法确认，关联性不认可，合法性不认可，该《补充协议》的一方是小飞虎公司，不是本案原告。被告徐新椿与被告福美来公司质证意见一致。因该证据是案外人马德俊以小飞虎公司名义签订而非以原告广信公司的名义签订，其上亦未加盖原告广信公司公章，本院对该证据的关联�不予确认。
三、原告广信公司与案外人谢祥宇签订的房屋租赁合同一份，原告申请法院调取的原告与谢祥宇签订的房屋租赁合同（核对与原件无异的复印件）证明：原告委托被告出租的天津路银城大厦负一层房子的来源。二被告未到庭质证。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，被告福美来公司就其抗辩及反诉向本院提交以下证据：
一、2012年9月27日《合作协议》一份，证明该协议第5项约定了出租底价，第6项约定了佣金的收取方式；委托书一份，证明原告委托被告出租的是大厦的负一层约定的底价是2元／平米／天。原告对《合作协议》上马德俊和徐新椿的签字认可，对协议真实性认可，但协议上的两个公司主体都有问题。委托书的真实性认可。被告徐新椿对该组证据的真实性认可。因该《合作协议》是案外人马德俊以乌鲁木齐小飞虎国际篮球俱乐部有限�司（以下简称小飞虎公司）名义签订而非以原告广信公司的名义签订，且协议签订时原告广信公司尚未成立，故本院对该《合作协议》的关联性不予确认；本院对委托书的真实性予以确认。
二、房屋租赁合同59份，佣金计算表3页，证明我方代原告签订了房屋租赁合同，租金总额是358万元，反诉被告应支付我方佣金1120004.8元，原告对租赁合同的真实性认可，对佣金计算表不认可，是被告自己单方面出具的。本院对59份房屋租赁合同的真实性予以确认；因佣金计算表系被告福美来公司单方制作且计算不准确，本院对其真实性不予确认。
三、2013年11月9日财务交接清单，证明上交给原告的租金是2000000元，双方确认被告已向原告上交2015000元，被告代原告给客户退还租金681375元，该681375元和对账清单中未列明但已上交原告的15000元应当从原告起诉的1587930元中减除，未上交�数额为891555元。原告对该证据的真实性认可，对未上交的数额为891555元不认可，681375元不应当从我方诉讼请求的1587930元中扣除。被告徐新椿对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，被告徐新椿未向本院提交证据。
庭审中，被告福美来公司向本院提出调取证据的申请，本院依其申请到乌鲁木齐市新市区公安分局调取了2013年11月9日财务交接清单，并依职权调取了2013年8月9号《合作协议》、小飞虎公司的营业执照、2012年8月29日新疆海盈房地产开发有限公司和小飞虎公司签订的《房屋租赁合同》，并交原、被告双方质证。原告广信公司、被告福美来公司、被告徐新椿对该三份证据的真实性均认可。本院对该三份证据的真实性予以确认，因2013年8月9号《合作协议》、2012年8月29日新疆海盈房地产开发有限公司和小飞虎公司签订的《房屋租赁合同�的一方均为案外人小飞虎公司，而非原告广信公司，故本院对2013年8月9号《合作协议》、2012年8月29日新疆海盈房地产开发有限公司与小飞虎公司签订的《房屋租赁合同》的关联性不予确认。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定以下事实：
原告广信公司与案外人谢祥宇签订《房屋租赁合同》，约定案外人谢祥宇将位于乌鲁木齐市新市区天津路3号银城大厦负一层出租给原告广信公司，租期10年，自2013年至2023年。2013年3月1日，原告广信公司向乌鲁木齐福美来不动产二手房出具委托书，委托其出租位于乌鲁木齐市新市区天津路3号银城大厦负一层，建筑面积为4800平方米的物业，委托时间由2013年1月1日起至以上物业已经租赁成功／至2013年12月31日止。2013年11月9日，原告广信公司与被告福美来公司对账出具《财务交接清单》，双方盖章确认：乌鲁木�福美来二手房共收取广信公司位于天津北路爱家超市负一层商铺定金、押金及租金3587930元，乌鲁木齐福美来二手房徐新椿给客户退费共计681375元，给广信公司马德俊商铺定金和租金共计2000000元，剩余商铺定金押金及租金共计906555元。2013年11月10日，被告福美来公司给原告广信公司出具上缴清单，清单列明的交款日期及数额与《财务交接清单》一致，并手写注明“以上转款费用经办人为徐新椿，收据清单上的收款人开具的收款收据本公司全部认可”。上述对账款项外，被告福美来公司向原告广信公司上交现金15000元。被告福美来公司共上交原告广信公司2015000元，给商户退款681375元，尚有891555元租金至今未上交原告广信公司。原告广信公司未向被告福美来公司、被告徐新椿支付报酬或其他任何款项。
另查明，乌鲁木齐福美来不动产二手房未经工商登记。2013年3月12日�原告广信公司注册成立，法定代表人为马德俊。2013年9月5日，被告福美来公司注册成立，法定代表人为徐新椿。
本院认为，本案争议焦点一：原告广信公司与二被告之间的关系。原告广信公司委托乌鲁木齐福美来不动产二手房出租乌鲁木齐市新市区天津路3号银城大厦负一层，乌鲁木齐福美来不动产二手房向原告上交其代收的租金2015000元，因乌鲁木齐福美来不动产二手房未经工商注册登记，故乌鲁木齐福美来不动产二手房对应的实际主体为被告徐新椿。2013年9月5日，被告福美来公司成立，徐新椿任法定代表人。2013年11月9日原告与被告福美来公司对账，双方盖章出具《财务交接清单》。2013年11月10日，原告接受被告福美来公司出具的《2013年福美来二手房不动产上缴清单》。该两份清单上落款处均为被告福美来公司盖章，均载明经办人为徐新椿。原告对该两份清单予以接受，并将《2013年福美来二手房不动产上缴清单》作为其诉讼的主要依据，应当视为其承认福美来公司承接徐新椿（亦即清单中注明的乌鲁木齐福美来二手房）作为受委托人的地位以及相应的权利义务。该两份清单上虽均有徐新椿签字，但其均以经办人身份签字，其行为属职务行为，清单的出具主体为被告福美来公司，因此，本案委托关系的权利义务最终由原告广信公司与被告福美来公司来享有和承担。据此，返还尚未上交的租金的义务主体应为被告福美来公司，请求支付办理委托事务报酬的权利主体亦为被告福美来公司。本案的争议焦点二：尚未上交的租金数额。2013年11月9日原告与被告福美来公司盖章确认的《财务交接清单》和2013年11月10日被告福美来公司出具的《2013年福美来二手房不动产上缴清单》显示乌鲁木齐福美来二手房收取租金总额为3587930元，已上�的数额为2000000元，《财务交接清单》载明“乌鲁木齐福美来二手房徐新椿给客户退费用共计681375元”，“剩余商铺定金、押金及租金共计906555元。”庭审中，原告认可其收到的上交租金为2015000元，故清单列明的2000000元之外的15000元，应当从906555元中扣除。扣除后，未上交的租金数额为891555元。原告称，因《2013年福美来二手房不动产上缴清单》形成于《财务交接清单》之后，故被告应返还原告的剩余租金应当按照2013年11月10日《2013年福美来二手房不动产上缴清单》上列明的1587930元为准，不同意将退给商户的681375元从中扣除。《2013年福美来二手房不动产上缴清单》列明的余额为1587930元并不必然对应被告应最终上交的数额，根据双方确认的《财务交接清单》，双方均认可已给商户退费681375元的事实，故收取的租金总额已减少681375元，该笔款项当然应予从未上交总额�扣除。故对原告的上述主张，本院不予采信。本案争议焦点三：原告广信公司是否应当向被告福美来公司支付佣金1120004.8元。二被告均未提供证据证明原告广信公司与二被告之间有关于佣金的约定，亦未举证证明其办理委托事务支出的必要费用，庭审中原告广新公司自认其与被告口头约定按照租金总额的2%支付报酬，故原告广信公司应支付被告福美来公司的报酬应按照原告自认的数额确定，即为71758.6元（3587930元×2%）。原告广信公司辩称，双方口头约定的佣金支付条件为商户入驻，对此原告广信公司未提供证据证明，且二被告实际代原告出租了商铺并收取了租金，付出了劳动，二被告虽未能举证证明其为办理委托事务支出的必要费用，但根据原告广信公司自认的佣金计算方式按租金总额的2%计算的报酬71758.6元，未超出为办理委托事务支付的必要费用，应属合理报酬�原告广信公司应当支付。故对原告广信公司的上述抗辩本院不予采信。综上，原告广信公司要求被告福美来公司返还未上交的租金1587930元的诉讼请求，其中891555元，有事实和法律依据，本院予以支持；原告要求被告徐新椿返还未上交的租金1587930元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告福美来公司要求原告支付佣金1120004.8元中，合理部分71758.6元，本院予以支持。第一次庭审被告徐新椿经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼；第三次庭审，二被告经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）新疆福美来房产经纪有限公司返还原告（反诉被告）新疆广信德俊龙虎文化投资有限公司未上交的租金891555元；
二、驳回原告（反诉被告）新疆广信德俊龙虎文化投资有限公司对被告徐新椿的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）新疆广信德俊龙虎文化投资有限公司支付被告（反诉原告）新疆福美来房产经纪有限公司报酬71758.6元（3587930元×2%）。
上述款项，原告（反诉被告）广信公司、被告（反诉原告）福美来公司须于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉标的额1587930元，给付金额891555元，占本诉标的额56.15%，本诉案件受理费19091.37元（本诉原告已预交），由本诉被告福美来公司负担10719.80元，由本诉原告广信公司负担8371.57元。反诉标的额1120004.8元，给付金额71758.6元，占反�标的额6.41%，反诉费7440.2元（反诉原告已预交），由反诉被告广信公司负担476.92元，由反诉原告福美来公司负担6963.28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
审 判 长 马 彦 玲
人民陪审员 庞 德 力
人民陪审员 王 占 平
二〇一四年十二月四日
书 记 员 刘浩然、王艳