安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0122民初5970号
原告（反诉被告）：陈海燕，女，1981年2月26日出生，汉族，住安徽省肥东县。
被告（反诉原告）：杨松，男，1982年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：黄笑，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
第三人：中国建设银行股份有限公司肥东支行，住所地：肥东县店埠镇公园路26号。
负责人：彭发义，系建行肥东支行行长。
委托诉讼代理人：王德刚，男，系建行肥东支行副行长，住肥东县。
原告(反诉被告)陈海燕与被告（反诉原告）杨松房屋买卖合同纠纷一案，2016年11月28日，向本院起诉立案受理后，于2017年6月7日作出（2016）皖0122民初5563号民事判决：1、确认陈海燕与杨松于2016年8月15日签订的《存量房买卖合同》以及2016年8月17日签订的《存量房补充协议》合法、有效；2、驳回陈海燕的其他诉讼请求；3、驳回杨松的全部反诉请求。2017年10月20日，安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01民终5051号民事裁定：1、撤销安徽省肥东县人民法院皖0122民初5563号民事判决;2、本案发回安徽省肥东县人民法院重审。2017年11月22日重新立案后，依法追加中国建设银行股份有限公司肥东支行（以下简称建行肥东支行）为本案的第三人；依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年1月30日，依法公开开庭进行审理了本案。原告（反诉被告）陈海燕、被告（反诉被告）杨松及委托诉讼代理人黄笑、第三人中国建设银行股份有限公司肥东支行（以下简称建行肥东支行）的委托诉讼代理人王德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈海燕诉称：2016年8月15日，原、被告在他人的居间介绍下，双方达成了位于肥东县经济技术开发区《存量房买卖合同》。合同约定：案涉房屋的建筑面积为85.38平方米，总价款65万元等约定。同年8月17日，双方签订了《存量房补充协议》约定：2016年8月19日之前，原告再给付被告5万元，作为追加定金，待被告房产证办理出来后，原告在一周内将除去被告按揭款的剩余款结清，被告取得房产证后，按揭款转由原告承担，原告确保每月1日还款前准时打款，并约定了还款账户，违约方承担诉讼费和律师费等事宜。另，被告向原告交付了案涉房屋的钥匙，现该房由原告占有。原告依约向被告给付了定金共计7万元，2016年11月11日，被告向原告发来通知函，告知原告案涉房屋已于2016年11月18日前给付清尾款约26万元，11月18日，原告按被告要求向其银行卡汇入26万元。后被告发来手机短信要求加价10为万元或者立即付清完所有购房款才愿意出售该房屋，后双方发生纠纷，故请求确认原被告于2016年8月15日签订的《存量房买卖合同》以及2016年8月17日签订的《存量房补充协议》合法、有效；判令被告立即办理位于肥东禹洲中央广场小区18幢2503室房屋的提前还贷、并注销他项权手续；被告向原告转移位于肥东县经济技术开发区的房屋登记手续；被告承担违约金2000元，律师费15000元；被告承担本案诉讼费用、保全费用。
被告（反诉原告）杨松辩称：一、双方签订的《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》并未具备生效要件，依法应予确认无效。双方及肥东东冉地产销售服务有限公司（以下简称“东冉公司”）签订了《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，陈海燕系东冉公司实际控制人，且东冉公司并未在相关政府管理部门注册登记，其并不具备民事主体资格。根据三方签订的《存量房买卖合同》第九条“本合同未尽事宜，由甲、乙、丙三方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力以及第十条“本合同自甲乙丙三方签字，盖章之日起生效”之约定，由于东冉公司并未在相关政府管理部门登记注册，其相关公司印章系伪造，并不具备民事主体资格，故三方签订的《存量房买卖合同》及《存量房补充协议》不具备生效要件。二、退一步说，即使双方签订的《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》是有效的，原告主张的第二至第五项诉讼请求也是没有任何事实与法律依据的。1、原告要求我方办理案涉房屋的提前还贷并注销他项权利手续，没有任何合同与法律依据。根据双方签订的《存量房补充协议》，原告在支付给被告首付款及定金合计35万元后，剩余部分的案涉房屋的银行贷款转由原告承担，由原告定期将房屋贷款转入我方名下的用于偿还房贷款项的银行账户。因此，原告要求我方办理案涉房屋的提前还贷并注销他项权手续的诉讼请求没有任何合同和法律依据。2、原告要求被告办理案涉房屋的转移登记手续，没有任何事实与法律依据。根据《存量房补充协议》的约定，案涉房屋贷款转由原告承担，但仍是以被告的名义在向银行还贷。在房贷款项没有偿还完毕之前，房屋根本无法进行转移登记，只有原告愿意一次性偿还案涉房屋的银行贷款的情况下，我方才能办理相关事宜。原告的此项诉讼请求不符合客观事实，也没有相关法律依据。3、原告要求我方承担违约金20000元、律师费15000元、本案诉讼费、保全费等，没有任何事实与法律依据。根据双方签订的《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，违约方应当承担违约责任及案件诉讼费、律师费。本案中，合同约定原告应向我方支付首付款35万元（包含定金），实际上原告只支付了33万元；而我方已经依约办理下来了房产证等相关手续，并将案涉房屋钥匙及使用说明等相关物件、材料交由中介保管。因此，是原告没有依约履行合同义务，应当由原告承担相应的违约责任并支付案件诉讼费、保全费及我方所支付的律师费等各项费用。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，依法应予驳回。
被告（反诉原告）杨松反诉称：双方签订了《存量房买卖合同》和《存量房补充协议》，陈海燕系东冉公司实际控制人，且东冉公司并未在相关政府管理部门注册登记，其并不具备民事主体资格。根据三方签订的《存量房买卖合同》第九条“本合同未尽事宜，由甲、乙、丙三方签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力以及第十条“本合同自甲乙丙三方签字，盖章之日起生效”之约定，由于东冉公司并未在相关政府管理部门登记注册，其相关公司印章系伪造，并不具备民事主体资格的情况下，仍隐瞒上述事实与反诉人签订了上述《合同》及《补充协议》，给反诉人造成了巨大的经济损失，其应当承担相应的违约责任并赔偿反诉人的相关损失。故请求确认双方于2016年8月15日签订的《存量房买卖合同》以及2016年8月17日签订的《存量房补充协议》无效；依法判令被反诉人承担违约责任，赔偿反诉人各项损失共计人民币10万元；依法判令被反诉人承担本案诉讼费用。
原告（反诉被告）陈海燕反诉答辩称：1、双方签订合同的主体资格、合同内容都符合合同的生效要件，应当认定为有效合同。2、如果认定合同无效，我方无需承担违约责任。如认定合同有效，也是杨松违约在先。诉讼费由法院判决。
第三人建行肥东支行述称：位于肥东禹洲中央广场小区18幢2503室房屋在我行办理了贷款按揭，并办理了抵押权，截止2018年1月4日杨松尚欠按揭贷款本金303333.44元，利息823.21元，只要陈海燕把此房的按揭贷款本息履行完毕，我行将协助解除此房的抵押权。
原告（反诉被告）陈海燕举证：证据一、原告、被告身份信息，证明原被告主体资格适格；证据二、存量房买卖合同、承诺书、商品房买卖合同、收款收据、存量房补充协议、定金收付书、收条、通知函、建行转账凭证，证明1、原、被告存在合法有效的存量房买卖协议，被告已违约，2、被告有权对其所有的案涉房屋进行处分。3、被告已收售房款26万元，定金7万元，还有5000元转款；证据三、原被告之间的微信截屏，证明被告要求加价且必须一次性付清房款才愿意出售房屋，该行为构成违约；证据四、聘请律师合同书、律师服务费发票，证明原告因维权所花费的相关费用。
被告（反诉原告）杨松质证：证据一、三性无异议。证据二、三性无异议，证明目的1、2有异议。证明目的3无异议。证据三、三性均有异议。微信截屏只有电话号码的显示，不能代表杨松的真实身份。如果是杨松，也只能证明双方是对补充协议的商讨，并不能证明杨松的行为构成违约。证据四、无异议，律师费应开具的正规发票为准，交通费我方认可。
被告（反诉原告）杨松举证：证据一、被告身份证复印件，证明被告主体适格；证据二、手机通话现场谈话录音文件一组，证明1、原告知晓被告资金紧张的紧迫情况的事实；2、证明原被告约定一次性支付款的事实；3、证明原告与涉案房产中介公司恶意串通的事实。证据三、百度搜索截屏资料复印件，证明原告系案涉房产中介公司人员的事实。证据四、肥东东冉地产销售服务有限公司（以下简称“东冉公司”）出具《收件单》复印件，证明被告已经依约履行合同义务的事实。证据五、聘请律师合同书、律师服务费发票，证明被告因维权所花费的相关费用。证据六、调查令，证明东冉公司不具备相关的中介资质。
原告（反诉被告）陈海燕质证：证据一、三性无异议；证据二、三性均有异议，证明目的有异议。应当以书面合同为准，无法证明陈海燕与中介公司串通的事实；证据三、三性均有异议。该证据没有证据原件，杨松私自下载没有上传人，不清楚其来源。证据四、真实性无异议，但与本案无关，不能证明杨松履行了合同义务。证据五、三性无异议，不能作为证据使用，合同没有签订日期；证据六、与本案无关。
本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，杨松、陈海燕签订一份《存量房买卖合同》，东冉公司作为中介方，合同约定：乙方（即陈海燕）购买甲方（即杨松）私有的没有产权争议的位于肥东县经济技术开发区房屋一套，建筑面积为85.38平方米，总价款65万元整等。同年8月17日，双方又签订了一份《存量房补充协议》，约定：待甲方（杨松）房产证办理出来后，乙方（陈海燕）在一周内将除去甲方（杨松）按揭款的剩余款结清，甲方取得房产证后，按揭款转由乙方（陈海燕）还款，乙方（陈海燕）确保每月1日还款日前准时打款，并约定了还款账户等事宜。合同签订后，陈海燕共计向杨松支付购房款33.5万元（其中2016年8月15日支付2万元，8月17日支付5万元，11月17日支付26万元，另外，代杨松偿还2个月的银行按揭0.5万），后因双方发生纠纷，陈海燕停止代杨松支付银行按揭。陈海燕起诉来院，要求判如所请，案件审理过程中，杨松进行了反诉。
另查明：案涉房屋属杨松所有，其采取的付款方式是按揭付款，并在建行肥东支行办理了相应的银行按揭及他项权。
再查：中介方东冉公司无工商注册信息。
上述事实有当事人陈述、《存量房买卖合同》、《存量房补充协议》、《收条》等证据在卷佐证。
本院认为，陈海燕和杨松签订的《存量房买卖合同》以及《存量房补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。东冉公司仅为买卖合同的中介方，案涉买卖合同不论是否存在中介，均不影响买卖合同的效力，故对陈海燕请求确认双方在2016年8月15日签订的《存量房买卖合同》以及2016年8月17日签订的《存量房补充协议》合法、有效的诉请，本院予以支持。案涉房屋存在抵押，在房屋抵押登记未被注销的情况下，案涉房屋不具备办理过户条件，现陈海燕愿意代为清偿抵押贷款本金303333.44元，利息823.21元。第三人建行肥东支行同意陈海燕把此房的按揭贷款代为履行完毕，协助解除此房的抵押权。本案继续履行合同的障碍在事实上和法律上已经消除，故对陈海燕要求杨松向其转移涉案房屋的房屋过户登记手续的请求，本院应予支持。对陈海燕要求杨松承担违约金、律师费的请求，因其在签订买卖合同时，知晓案涉房屋存在按揭，案涉房屋客观上不能过户，故对其该项诉请，本院不予支持。杨松反诉要求确认《存量房买卖合同》以及《存量房补充协议》无效的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于其反诉要求陈海燕赔偿各项损失10万元，证据不足，本院亦不予支持。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认陈海燕与杨松于2016年8月15日签订的《存量房买卖合同》以及2016年8月17日签订的《存量房补充协议》有效;
二、陈海燕于本判决生效后七日内代杨松向中国建设银行股份有限公司肥东支行清偿按揭贷款(截止2018年1月4日)本金303333.44元，利息823.21元，本清息止；
三、中国建设银行股份有限公司肥东支行于陈海燕履行按揭贷款后，十日内注销位于肥东县经济技术开发区的抵押权；
四、杨松于本判决生效后30日内协助原告陈海燕将位于肥东县经济技术开发区产权过户至陈海燕名下；
五、驳回陈海燕的其他诉讼请求；
六、驳回杨松的反诉请求。
案件本诉受理费5845元，陈海燕承担3850元，杨松承担1995元；保全费3520元，陈海燕承担2330元，杨松承担1190元。反诉案件受理费1150元，由杨松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 项 东
审 判 员 王松平
人民陪审员 蔡忆芬
二〇一八年四月十一日
书 记 员 王晓潇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=7e197e2c-03e3-41c6-8504-a92d00fb7468&imgId=N2UxOTdlMmMtMDNlMy00MWM2LTg1MDQtYTkyZDAwZmI3NDY4MC5qcGVn01lydyh01)