江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第43号
上诉人（原审原告）信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司，住所地：赣州市信丰县嘉定镇水阁塘。
法定代表人沈君理，公司经理。
委托代理人曹琼，系该公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）吴某某。
被上诉人（原审被告）黎某某。
被上诉人（原审被告）谭某某，系黎某某之妻。
上诉人信丰县宝安居房地产经纪咨询服务有限公司（下称“宝安居公司”）因与被上诉人吴某某、黎某某、谭某某居间合同纠纷一案，不服信丰县人民法院（2014）信民二初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年6月26日，黎有生（黎某某之父）与吴某某、宝安居公司签订《房屋买卖居间合同》，约定：吴某某以605000元的价格买受黎某某、谭某某共有的位于信丰县桃江御景4栋1单元2604号房屋一套；签订本合同时，乙方（吴某某）须向甲方（黎某某方）支付购房定金20000元，甲方同时交付房屋产权证等相关资料原件给乙方。双方约定乙方定金及甲方证件全部委托丙方（宝安居公司）保管；丙方根据甲、乙双方的需要，在签订本合同时已完成向其提供订立买卖合同的机会及居间服务的义务；中介佣金按房屋总金额的2%共计12100元，由乙方承担等。合同签订当日，吴某某按约定支付了购房定金20000元，黎有生则交付了黎某某、谭某某的身份证复印件、购房合同原件、房屋交接书、房屋钥匙6把，办理入伙手续费用明细表、物业费票据等，均由宝安居公司保管。2013年7月6日宝安居公司经办人将所签合同扫描后通过QQ聊天形式发送给黎某某。同月13日，黎某某以自己还需看房为由派黎有生来要求退还房屋钥匙，因吴某某不同意未退。次日，黎有生再次来宝安居公司索要钥匙，宝安居公司擅自将一把钥匙退回黎有生。后宝安居公司多次要求黎某某、谭某某来公司办理相关手续无果。同年10月1日，黎某某、谭某某来到宝安居公司处，明确表示不愿出售该房。经宝安居公司多次调解无效，引发纠纷。签订房屋买卖合同前，宝安居公司未向黎有生、吴某某告知下列事项：1、是否与委托房屋有利害关系；2、应当由委托人协助的事宜、提供的资料；3、委托房屋的市场参考价格；4、房屋交易的一般程序及可能存在的风险；5、经纪服务的内容及完成标准等。黎有生签订房屋买卖合同时，没有向宝安居公司提交黎某某、谭某某的授权委托书，事后也没有得到黎某某、谭某某的追认。2013年11月5日，因各方当事人签订的房屋买卖居间合同无法履行，吴某某诉至原审法院，要求解除合同，黎某某、谭某某、宝安居公司双倍返还定金40000元。在诉讼中，2013年12月19日，吴某某与黎某某、谭某某达成协议，由黎某某、谭某某赔偿吴某某10000元并即时履行，变更请求为宝安居公司返还定金20000元，其他请求放弃。因宝安居公司拒绝返还，原审法院于2014年3月20日遂依法作出了（2013）信民二初字第399号民事判决：合同解除，由宝安居公司返还吴某某定金20000元。该判决已发生法律效力。后宝安居公司多次要求吴某某、黎某某、谭某某支付中介费12100元未果。宝安居公司遂委托律师诉至原审法院，宝安居公司因本案支付律师代理费1500元。
原审法院认为：宝安居公司在履行本经纪服务合同中存在重大瑕疵。众所周知，当前房产系我国普通百姓家庭的重要财产，黎有生出示的购房合同等明确显示房主系黎某某、谭某某，在既无房主书面委托，也无任何证据证明黎有生与黎某某、谭某某属何关系，更没有有效核实黎某某、谭某某真实意思表示的情况下，仅凭黎有生的一面之词，就认定黎有生有权代理黎某某、谭某某卖房，作为专业的房地产经纪公司的宝安居公司显然是草率的，没有尽到合理的谨慎义务，也是违背房地产经纪管理办法的。《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第二十二条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息……”。第二十三条规定“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”显然，黎有生向宝安居公司提供的相关资料，并不符合上述规定，宝安居公司应当拒绝接受黎有生的委托，更不能对外发布黎某某、谭某某的房源信息。但宝安居公司却为了自己的利益，违规操作，未认真审查核实黎有生提供的资料，轻信黎有生之言，积极促成本合同的签订。《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第二十一条规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜，提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准……”。但宝安居公司对上列事项连口头也未对黎有生、吴某某告知和说明，更不要说书面告知了。正是由于宝安居公司的服务不到位，该说明告知的没有说明告知，导致吴某某等没有掌握了解应该知晓的情况信息、风险和相关规定，没有享受到应该享受的经纪服务，让当事人感觉是在糊里糊涂中签订了合同，埋下了纠纷隐患。综上，鉴于吴某某的购房目的并未实现，且在合同签订和履行中无违约和过错，而宝安居公司在本案的居间活动中付出了相当的劳务和一定的费用，黎某某、谭某某已赔偿吴某某10000元，原审法院酌定由吴某某支付宝安居公司居间费用3000元，宝安居公司的其余请求于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条和《房地产经纪管理办法》第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、吴某某向宝安居公司支付居间费用3000元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回宝安居公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，参照银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由宝安居公司承担100元，吴某某承担40元。
宝安居公司上诉称：一审认定事实错误。1、一审法院认定“既无房主书面委托，也无任何证据证明黎有生与黎某某、谭某某属何关系，更没有有效核实黎某某、谭某某真实意思表示的情况下，仅凭黎有生的一面之词，就认定黎有生有权代理黎某某、谭某某卖房，作为专业的房地产经纪公司的原告显然是草率的，没有尽到合理的谨慎义务，也是违背房地产经纪管理办法的”事实错误。宝安居公司在接受黎有生的卖方委托前，曾要求黎有生出示相关的资料，黎有生出示了其户口本，证明其与黎某某系父子关系，且出示黎某某及谭某某的身份证复印件、房屋产权证书的原件、房屋交接书原件、办理入伙手续费用明细表原件、物业费缴纳票据原件、房屋钥匙6把。宝安居公司在见到这些材料之后，打电话向黎某某确认是否需要委托出售房屋，得到肯定回答，宝安居公司才敢将黎某某、谭某某的房屋进行挂牌出售。宝安居公司完全有理由相信黎有生具有代理权，可以代理黎某某、谭某某委托出售房屋一事。而且，签订合同前，宝安居公司多次打电话、发信息给黎某某确认售房事宜，且将合同扫描给了黎某某，黎某某、谭某某是完全知晓并同意出售房屋的。信丰县人民法院也曾作出（2013）信民二初字第399号生效的民事判决书，判决书中认定黎有生签订《房屋买卖居间合同》的行为构成表见代理。一审法院扭曲事实，枉顾其院作出的生效判决，抛开法律规定的表见代理的精神，直接简单粗暴地认定宝安居公司违规操作，认定事实错误。2、一审法院认定“原告（宝安居公司）对上列事项连口头也未对黎有生、吴某某告知和说明，更不要说书面告知了”事实错误。一审法院在庭审过程中，直接问宝安居公司是否有书面材料可以证明已向黎有生、吴某某告知过房屋转让的参考价格、交易的一般程序及可能存在的风险、税费等，宝安居公司的回答是没有。但一审法院却直接认定宝安居公司连口头也未告知，认定事实错误。宝安居公司向黎有生、吴某某说明了房屋转让的一切问题，只是没有做出书面的笔录而已。3、一审法院认定“被告没有享受到应该享受的经纪服务”事实错误。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订阅合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一审法院也曾在（2013）信民二初字第399号民事判决书中认定“本案中第三人（宝安居公司）作为居间人，促成原告（吴某某）与被告（黎某某、谭某某）达成房屋买卖交易，第三人（宝安居公司）的居间义务已完成，不存在违约行为”。宝安居公司作为房产居间机构，促成买方与卖方达成房屋买卖交易，居间义务就已完成。本案中，房屋交易未完成的根本原因是黎某某、谭某某直接违约，不想再出售房屋。而一审法院却将吴某某与黎某某、谭某某的交易未完成归结为“被告没有享受到应该享受的经纪服务”，认定事实错误。综上，一审法院在认定事实的过程中有数处与其本院审理的另一相连的案子（已生效）中的认定相矛盾，直接扭曲案件事实，适用法律错误，请求二审法院撤销一审法院的判决，改判吴某某与黎某某、谭某某承担宝安居公司的中介费等损失共计12100元的赔偿责任，吴某某与黎某某、谭某某承担本案一审、二审全部诉讼费用。
吴某某答辩称：1、2013年6月26日，吴某某经宝安居公司介绍，在宝安居公司办公室，吴某某与黎某某、谭某某签订了房屋买卖合同，因签订合同之后，卖主即黎某某、谭某某反悔，至今根本没有将此房屋卖给吴某某。根据吴某某与黎某某、谭某某签订的房屋买卖合同的第三规定，甲乙双方有一方违约的，由违约方承担违约责任。因此吴某某认为宝安居公司没有理由向吴某某收取房屋买卖中介费。2、2013年6月26日签订案涉房屋买卖合同时，由卖主黎某某、谭某某出具的房屋交接书、房屋产权证、房屋钥匙6把（宝安居公司在民事起诉状中称5把钥匙，其实是6把）等，宝安居公司没有交给吴某某，也没有办理案涉房屋的过户手续，没有将房屋过户给吴某某，且宝安居公司在得知黎某某、谭某某反悔之后，也没有说服黎某某、谭某某履行房屋买卖合同，因此，吴某某认为宝安居公司没有履行完中介服务，没有理由向吴某某收取房屋买卖中介费。3、2013年6月26日，吴某某与黎某某、谭某某签订房屋买卖合同时，吴某某交付了2万元购房定金之后，黎某某、谭某某出具给吴某某的房屋买卖交接书、房产产权证、6把进门钥匙，2万元购房定金等，暂时由宝安居公司代为保管。但宝安居公司在没有征得吴某某同意的情况下，在2013年7月14日，私自把黎某某、谭某某所出具的钥匙还给了黎某某、谭某某，所以直接导致了黎某某、谭某某有机会拿着钥匙将此已签订合同的房屋再与他人（出价更高的客户）洽谈买卖，或者宝安居公司也直接参与了此房屋再次买卖洽谈合同的签订，从中获取中介费，因此吴某某认为宝安居公司负有不可推卸的法律责任，更没有理由向吴某某收取中介费。请求法院对宝安居公司三条上诉请求予以驳回。
黎某某、谭某某答辩称：原审判决正确，真实反映了宝安居公司没有履行好居间服务，其未完成居间服务。此次民事纠纷不涉及黎某某、谭某某。因为黎某某、谭某某与吴某某及宝安居公司在（2013）信民二初字第399号一案中，在原审法院的调解下，达成了调解协议书，黎某某、谭某某已履行协议规定，补偿了吴某某10450元现金，黎某某、谭某某对此民事纠纷不存在关联，无需承担任何法律责任。宝安居公司提出的中介佣金费用，不需要黎某某、谭某某承担，不存在需要承担被告的角色，宝安居公司没有法律依据将黎某某、谭某某当被告讼法院。理由是：一是黎某某误签的《房屋居间买卖合同》约定黎某某、谭某某不需要承担中介佣金费用；二是黎某某、谭某某没有书面委托书给宝安居公司要求承担居间服务；三是在黎有生签订《房屋居间买卖合同》后，黎某某、谭某某看到合同书后，立即要求终止无效合同，但宝安居公司没有同意，只是一厢情愿地认定了黎有生签字即生效了合同，不去了解真正当事人的意图。请求二审法院维持一审判决。
二审期间，宝安居公司向法庭提交以下证据（均为复印件，原件均在（2013）信民二初字第399号一案案卷中存档）：黎某某、谭某某、黎有生身份证复印件，桃源御景房屋交接书复印件，办理入伙手续费用明细表复印件，黎某某交物业费用的收据复印件，进账收据复印件，赣州市商品房买卖合同复印件，黎某某与宝安居公司置业顾问易素莹的聊天记录，欲共同证明黎某某对于卖房一事是知晓且同意的，黎有生代黎某某夫妻委托宝安居公司卖房的行为有效，宝安居公司尽到了应尽的注意义务，宝安居公司在接受黎有生的委托并与吴某某商谈卖房事宜的过程也一并告知了黎某某，宝安居公司完全是按照行业的职业要求在履行其居间义务。吴某某质证认为对以上证据的“三性”均不予认可，对证明对象也不认可，因宝安居公司没有履行手续，没有征求黎某某夫妇本人的意见。黎某某、谭某某未予质证。关于宝安居公司二审期间提交的以上证据，本院认为，以上证据在（2013）信民二初字第399号一案中，宝安居公司均向信丰县人民法院提交，信丰县人民法院均已查实，本院确认以上证据的“三性”。吴某某与黎某某、谭某某未向法庭提交新的证据。
二审审理查明：案涉《房屋买卖居间合同》第三条付款方式与时间第3条约定：若甲方所出售房屋须办理提前还贷以注销抵押登记手续，则还贷所需资金由下述第②种方式（乙方同意使用首付款），甲方同意还贷前将房屋所有权转移登记签字权力委托公证给中介方，以保障双方的合法权利。……第四条约定：房屋所有权转移登记办理及费用，房屋所有权转移登记手续由中介方（宝安居公司）负责办理，房屋所有权转移登记手续的税金和费用由乙方承担。……抵押登记和银行按揭手续由中介方（宝安居公司）负责办理，费用由乙方承担。……第六条交房约定第3条约定：甲方在收取购房首期款时须支付1000元作为水、电、气、闭过户及交房押金，此款由中介方（宝安居公司）保管，办理完相关手续及房屋交接手续后由中介方（宝安居公司）支付给甲方。二审认定的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，关于吴某某应否向宝安居公司支付居间费用及支付多少的问题。居间费用作为宝安居公司为吴某某提供房屋买卖居间服务的对价，是否应予以支付及支付多少的依据应是案涉《房屋买卖居间合同》关于宝安居公司履行居间义务内容的约定及宝安居公司履行居间义务的现实情况。
（2013）信民二初字第399号吴某某诉黎某某、谭某某及第三人宝安居公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决查明并认定是作为卖方的黎某某、谭某某明确表示不出卖房屋，致使合同无法继续履行，并认定根据黎有生（系黎某某父亲）向宝安居公司提供的案涉房屋买卖所需的重要资料，致使吴某某有理由相信黎有生（系黎某某父亲）有代理权，黎有生签订《房屋买卖居间合同》的行为构成表见代理。（2013）信民二初字第399号民事判决已生效，该民事判决在未经法定程序予以撤销且并未有相反证据足以推翻的情况下，本院认为，应遵循该民事判决对该问题的认定。并且，在（2013）信民二初字第399号吴某某诉黎某某、谭某某及第三人宝安居公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，吴某某与黎某某、谭某某达成庭外和解，吴某某于2013年12月19日向信丰县人民法院出具的《声明》中载明由黎某某、谭某某赔偿其10450元，于同日向黎某某、谭某某出具的《领条》中记载到“今领到黎某某、谭某某房屋买卖合同的赔偿款共计人民币壹万零肆佰伍拾元（含诉讼费450元）。领款人：吴某某”。通过吴某某向信丰县人民法院出具的《声明》及吴某某向黎某某、谭某某出具的《领条》，可以看出，黎某某、谭某某同意与吴某某就房屋买卖过程中的违约行为达成和解，并向其“赔偿”10450元，可见，黎某某、谭某某对于该案中其应负的违约责任是清楚的并已切实承担，可以印证（2013）信民二初字第399号吴某某诉黎某某、谭某某及第三人宝安居公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决对于黎有生（系黎某某父亲）签订案涉合同构成表见代理问题的认定。所以，在宝安居公司为吴某某及黎某某、谭某某提供居间服务的过程中，虽然黎某某、谭某某未向宝安居公司提供书面的委托书，但基于黎有生与黎某某的父子关系，黎有生向宝安居公司提供了案涉房屋买卖所需的重要资料，及宝安居公司工作人员与黎某某通过QQ、电话等形式沟通的情况，（2013）信民二初字第399号民事判决认为黎有生的行为构成表见代理的认定未有明显不妥。宝安居公司在认定黎有生可以代理黎某某、谭某某出卖案涉房屋的问题上虽有所瑕疵即未要求黎某某、谭某某出具书面授权委托书，但该瑕疵并不是导致案涉合同无法履行的原因，宝安居公司在此问题上已尽了相当注意义务。
根据（2013）信民二初字第399号吴某某诉黎某某、谭某某及第三人宝安居公司房屋买卖合同纠纷一案及本案原审法院查明的事实，案涉合同不能继续履行，根本原因在于作为出卖方的黎某某、谭某某反悔，从黎某某、谭某某自愿向吴某某赔偿的行为即可进一步印证。吴某某认为宝安居公司未经吴某某本人同意擅自将由宝安居公司保管的其中一把钥匙返还给黎某某、谭某某，导致黎某某、谭某某可以就案涉房屋再与他人洽谈买卖进而认为宝安居公司不能向吴某某收取中介费的主张，因吴某某未提供证据证明是宝安居公司归还钥匙的行为直接导致黎某某、谭某某违约的，故，本院不予支持吴某某的该项抗辩意见。不过，宝安居公司未经买方吴某某同意擅自将由其保管的其中一把钥匙归还给黎某某、谭某某，虽未有证据表明是宝安居公司的该行为导致黎某某、谭某某违约的，但宝安居公司的该行为也表明其在提供居间服务的过程中存在瑕疵。
一审判决查明宝安居公司未依《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第二十一条规定履行书面告知义务，但一审判决认为宝安居公司连口头也未告知的认定因未有证据证实，应予纠正。同时一审判决认为因宝安居公司未履行《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第二十二条及第二十三条的规定，故认为吴某某及黎某某、谭某某没有掌握了解应该知晓的情况信息、风险和相关规定，没有享受到应该享受的经纪服务。关于一审判决的该项认定，本院认为，《中华人民共和国房地产经纪管理办法》是国家有关部门对从事房地产经纪业务机构及从业人员的管理办法，相关经纪机构及从业人员违反该管理办法的，根据《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第五章法律责任的规定，应该由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门对其作出相应处罚。民事权利义务的依据应该是由当事人协商一致的民事合同，所以，确定本案各方当事人的权利和义务的唯一依据应该是案涉的《房屋买卖居间合同》。宝安居公司违反《中华人民共和国房地产经纪管理办法》的规定，不能等同于宝安居公司没有履行案涉《房屋买卖居间合同》约定的居间义务。宝安居公司是否完全履行案涉《房屋买卖居间合同》约定的居间义务，应对照案涉合同的约定及宝安居公司履行居间义务的现实情况。根据二审查明的事实，因卖方黎某某、谭某某不履行案涉合同，导致案涉的《房屋买卖居间合同》已被（2013）信民二初字第399号民事判决依法解除，那么，作为居间方的宝安居公司也就无办法也无必要履行《房屋买卖居间合同》约定的本应由宝安居公司履行的办理银行按揭及过户等手续、代为保管相关押金等义务，虽然不能履行这些义务的根本责任不在于宝安居公司，但宝安居公司实际未付出居间合同中约定的全部劳务，那么根据公平合理原则，居间费用应当酌情扣减。虽然（2013）信民二初字第399号民事判决已生效，并且该判决在“本院认为”部分载明“本案中第三人作为居间人，促成原告与被告达成房屋买卖交易，第三人的居间义务已完成，不存在违约行为”，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条第一款第（五）项及第三款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人一般无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。根据该司法解释的精神并结合本院二审查明的事实，作为居间人的宝安居公司确实没有履行办理银行按揭及过户等手续、代为保管相关押金等义务，并且，在居间服务过程中，虽尽了相当注意义务，但是仍然存在瑕疵，故，宝安居公司的居间义务没有全部完成。
综上所述，宝安居公司没有履行合同约定的办理银行按揭、过户及代为保管押金等义务，并且在居间服务过程中存有一定瑕疵，但并非如一审判决认为的存在重大瑕疵。此外，根据公平合理原则，并鉴于黎某某、谭某某已赔偿吴某某10450元（含案件受理费450元）的情况，本院酌情判决吴某某向宝安居公司支付5000元居间费用。宝安居公司要求黎某某、谭某某支付居间费用，因与合同约定不符，本院不予支持。故，上诉人宝安居公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定部分事实错误，应予纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持信丰县人民法院（2014）信民二初字第108号民事判决第二项；
二、变更信丰县人民法院（2014）信民二初字第108号民事判决第一项为：被上诉人吴某某向上诉人宝安居公司支付居间费用5000元，限本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费140元，二审案件受理费140元，合计280元，由上诉人宝安居公司负担200元，由被上诉人吴某某负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理审判员 彭 莉
二〇一五年三月十一日
书 记 员 王 佳
代理书记员 管燕梅