苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）姑苏民五初字第0272号
原告郑浩明。
委托代理人张永泉，江苏新天伦律师事务所律师。
被告丁妞。
委托代理人赵玲，江苏狮山律师事务所律师。
委托代理人张坚平，江苏狮山律师事务所律师。
原告郑浩明与被告丁妞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛适用简易程序，分别于2014年5月14日、6月19日公开开庭进行了审理。原告郑浩明及其委托代理人张永泉、被告丁妞的委托代理人张坚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑浩明诉称：2012年6月8日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租苏州XXX坊188号B室房屋，租赁期间为2012年10月1日至2015年9月30日，租金每年158000元，支付方式为按年支付。合同签订后，被告未按约支付租金，至今已拖欠137000元，已构成严重违约，且经原告多次口头与书面通知后仍未支付所欠租金，原告无奈诉至法院，请求判令：一、解除与被告订立的房屋租赁合同；二、被告立即支付拖欠的租金137000元。审理中，原告增加诉讼请求同时将诉讼请求明确为：一、确认原、被告于2012年6月8日订立的房屋租赁合同于2014年3月5日解除，并返还房屋；二、被告支付拖欠的租金157000元；三、被告支付房屋使用费（从2014年3月6日起至实际返还房屋之日止，按158000元／年计算）；四、被告支付物业费（每月3元／平米，123.90平米，自2012年10月1日至实际返还房屋之日止）。
被告丁妞辩称：一、租赁合同无效，因为原告不是房屋所有权人，也不是合法管理人，原告主体不适格；二、若原告主体适格，付款期限也尚未届至。合同约定付款期限不明确，按法律规定应每届满一年时支付；三、若一审辩论终结前原告取得适格的资格，那么由于原告一直未向被告提供产权等证明，导致被告不能办理营业执照，原告应当赔偿被告装修损失、营业损失及拆迁补偿款。
经审理查明：苏州市XXX坊188号房屋所有权人系上海东点企业发展有限公司。2012年2月29日，上海东点企业发展有限公司（甲方）与郑浩明、陈根泉、殷建新（乙方）签订房地产包销合同一份，约定由乙方负责包销甲方所有的包括XXX坊188号房屋在内的39间商铺，包销期为2012年2月29日至12月15日，包销期内，乙方有权决定自行购买所有未售出的商铺，在包销期结束，未售出的商铺由乙方购买。
2012年6月8日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告承租苏州市XXX坊188号B室（面积为123.90平方米），用途为婚纱，合同期为三年，自2012年10月1日至2015年9月30日，每年租金158000元，租用形式以先付后租为原则，租金按年支付，每年租金提前一个月付，物业费每月每平方米3元。关于合同解除，双方约定被告未按时支付房屋租金的除应及时如数补交外，原告有权单方面解除合同直至收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告至今共计支付原告租金80000元。对于拖欠的租金，原告多次催讨无果。
2014年2月份，原告将解除合同通知书张贴于被告所租商铺，该通知书载明：你与原告签订的房屋租赁合同，你长期拖欠租金未付，虽经我方多次催讨，你至今仍未补交拖欠的租金，根据合同约定，你已经构成严重违约，我方有权解除合同，收回租赁房屋。现我方依法通知你解除房屋租赁合同，本通知发出之日，租赁合同解除，请你收到本通知以后15日内搬出租赁房屋，并结清拖欠租金。
2014年3月4日，原告通过申通快递将上述张贴过的解除合同通知书邮寄向被告，该快递于2014年3月5日到达被告。
另查明：2012年10月15日，苏州市住房和城乡建设局通知苏州市房产交易登记管理中心，要求从即日起暂停办理XXX坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2012年10月15日至2013年10月14日。2013年10月11日，苏州市住房和城乡建设局再次发出通知，要求从即日起暂停办理XXX坊1号至300号内的房屋买卖、工商营业执照等相关手续，时间自2013年10月15日至2014年10月14日。
审理中，被告陈述租赁房屋系原告交付其使用，第一笔的租金亦是向原告支付，没有向原告支付过物业费，没有书面要求过原告提供产权证。
以上事实，由原告提交的房屋所有权证、苏州市房屋权属登记薄、房地产包销合同、房屋租赁合同、解除合同通知书、照片、快递凭证及快递查询单、关于房屋征收暂停办理相关手续的通知以及当事人在庭审中的陈述等在案证实。
本院认为：原、被告双方于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。关于被告认为原告主体不适格，合同无效的意见，本院认为，虽然原告尚未取得租赁房屋的所有权，但是原告基于其与上海东点企业发展有限公司的合同关系占有控制了租赁房屋，再结合被告明确表示租赁房屋系原告交付其使用，并且亦是向原告支付租金的事实，可以认定原告主体适格，不存在合同无效的情形，故被告的上述抗辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。
关于合同解除及返还房屋的问题。本院认为，根据合同约定，支付租金的方式为先付后租，按年支付，每年租金提前一个月付。
本案中，被告不仅第一年度（2012年10月1日至2013年9月30日）的租金未完全支付，而且第二年度（2013年10月1日至2014年9月30日）租金至今亦未支付。根据合同约定被告未按时支付房屋租金，原告有权单方面解除合同。那么因被告未按约支付租金，原告解除合同的条件成就，从而依法获得约定解除权。根据法律规定，解除合同的，应当通知对方，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，原告先后以张贴与邮寄的方式向被告送达解除合同通知书，因张贴的时间原告无法明确，被告亦不认可张贴的事实，故对于张贴的时间本院不予认定，但是原告邮寄给被告的解除合同通知书到达时间为2014年3月5日，那么，双方的租赁合同于2014年3月5日解除，故原告要求确认双方于2012年6月8日签订的房屋租赁合同于2014年3月5日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除之后，被告不再享有占有使用房屋的法律或合同依据，应当将房屋返还原告，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁房屋中的装修物问题，根据法律规定，在合同解除后，未形成附合的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状，已形成附合的，由违约方承担该部分装修损失。本案解除系由被告违约行为造成，在原告不同意利用装修物情况下，装修中已形成附合的损失由被告承担，未形成附合的，可由被告自行拆除。
关于租金的问题。本院认为，对于合同解除之前未履行的义务，被告应当继续履行。就本案而言，从2012年10月1日到2014年3月5日被告应支付的租金共计为226027元，现被告已支付80000元，尚欠原告租金146027元，被告应当继续履行支付该租金的义务。本案原告主张被告支付租金157000元，本院认为，原告的主张超出了被告应支付租金的范围，对于超出部分，本院不予支持。
关于物业费的问题。本院认为，原告提供了相应的物业服务，那么被告自应当支付相应的物业费，现被告明确表示从未支付过物业费，显然违反合同约定，故原告按照租赁面积123.90平方米以及3元／平方米的标准要求被告支付自2012年10月1日起至实际返还房屋之日止物业费的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。
关于房屋使用费的问题。本院认为，合同解除之后，被告继续占有使用原告的房屋，属于无权占有，应当赔偿原告占有使用房屋期间的租金损失，现原告按照原合同约定的每年158000元的标准向被告主张合同解除之后占有使用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，未超出法律规定的范围，本院予以支持。
关于被告认为原告一直未向被告提供产权等证明，导致被告不能办理营业执照，从而无法实现合同目的，原告应当赔偿被告装修损失、营业损失及拆迁补偿款，本院认为，双方合同并未约定由原告为被告办理营业执照，即使需要原告履行提供产权等证明的协助义务，首先亦应由被告向原告提出，就双方举证来看，被告并没有证据证明曾要求原告提供过产权证等证明。退一步讲，如果没有营业执照无法实现合同目的，被告自应及时通过与原告协商解除合同或者诉诸司法解除合同，但是从2012年10月至今，已有一年半有余，被告并没有要求解除与原告之间的合同，而是继续占有使用租赁房屋，故被告以原告没有提供产权证、不能办理营业执照、无法实现合同目的为由要求原告赔偿损失的意见，没有法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2012年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除。二、被告丁妞于本判决生效之日起30日内将苏州市XXX坊188号B室面积为123.90平方米的房屋返还原告郑浩明。三、被告丁妞于本判决生效之日起30日内支付原告郑浩明租金146027元。四、被告丁妞于本判决生效之日起30日内支付原告郑浩明物业费（每月每平方米为3元，租赁面积123.90平方米，从2012年10月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）。五、被告丁妞于本判决生效之日起30日内支付原告郑浩明房屋使用费（按原合同约定的每年158000元的标准从2014年3月6日计算至被告实际返还房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8366元，减半收取4183元，由被告丁妞负担，于本判决生效之日起30日内支付给原告郑浩明。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
代理审判员 郏献涛
二〇一四年七月四日
书 记 员 周苏彦