广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终3251号上诉人（原审被告）：佛冈煌盛房地产开发有限公司。法定代表人：汤贵华，董事长。委托代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易霞凤，女，汉族，住广东省佛冈县。被上诉�（原审原告）：黄榕芬，男，汉族，住广东省佛冈县。两被上诉人共同委托代理人：陈倩儿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称煌盛公司）因与被上诉人易霞凤、黄榕芬商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。煌盛公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判上诉人每日按总房价款的万分之一向被上诉人支付违约金至涉案商品房经验收合格并书面通知被上诉人收房之日止；2、由上诉人承担本案上诉费用。主要事实和理由：根据合同约定，上诉人交付涉案商品房的条件是经验收合格，并非一审判决认定的经竣工验收备案。一审判决将其扩展解释为经竣工验收备案，违反了双方当事人的意思自治。实践中，建设工程竣工验收的行政审批程序是先进行验收，确认合格后再由施工、开发、设计、勘察、监理等单位凭验收合格材料报行政机关验收备案，经验收备案后即可办理房产证。可见，从验收合格到验收备案是行政管理流程，房屋在验收合格后已经完全符合交付条件，双方在合同中选择验收合格为交付条件是合法有效的约定。涉诉的第3、4、5、6栋商品房经验收合格的时间点为2017年8月8日，一审判决应当按照双方的约定确定违约金的截止期限。易霞凤、黄榕芬向一审法院起诉请求：1、判令煌盛公司继续履行涉案《广东省商品房买卖合同》；2、煌盛公司以总房价款为基数按每日万分之一的标准向易霞凤、黄榕芬支付逾期交房违约金，该违约金从2016年4月1日起计算至实际交付符合条件的商品房之日止，暂计至2017年6月9日�17704.5元；3、煌盛公司以总房价款为基数按每日万分之一的标准向易霞凤、黄榕芬支付逾期办证违约金，该违约金从2017年12月16日起计算至实际办证之日止；4、由煌盛公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定的事实：煌盛公司于2013年9月3日注册成立，是佛冈县篁胜新城商住区的开发商。2015年8月4日，易霞凤、黄榕芬（买受人）与煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201508044337XXX），约定：易霞凤、黄榕芬向煌盛公司购买佛冈县石角镇北园路2号篁胜新城商住区X栋X梯X房，总价为407000元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、……；3、……；4、该商品房经验收合格，即由设计�位、施工单位、监理单位、建设单位对该商品房进行工程质量验收，并出具《主体结构部分（子部分）工程质量验收记录》（后双方签订补充协议将该部分内容修改为：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已�付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。关于产权登记的约定（第十五条）：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。另外，双方在《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条约定：买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》。（2）本条第（1）款所述“出卖人的责任”是指出卖人没有申请确权或申请确权的资料不齐全或没有达到确权条件。除此之外，出卖人不承担任何责任。（3）在该商品房项目确权后，若因买受人原因导致迟延或不能取得该商品房的《房地产权证》的，出卖人不承担任何责任。易霞凤、黄榕芬与煌盛公司双方均在《合同补充协议》上签章确认。201508044337XXX）；二、佛冈煌盛房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金17704.5元（暂计至2017年6月9日，自2017年6月10日起的逾期交房违约金每日按总房价款407000元0.01%的标准计算至佛冈煌盛房地产开发有限公司取得案涉工程《竣工验收备案表》并将房屋交付的书面通知送达易霞凤、黄榕芬之日止）给易霞凤、黄榕芬；三、驳回易霞凤、黄榕芬的其他诉讼请求。案件受理费242元，减半收取121元，由佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间�当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案商品房的交付标准如何认定。本案双方对于原审法院查明的事实并无争议，双方仅对合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解存在分歧。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋作为生活必需品，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，原审判决将“该商品房经验收合格”理解为经验收备案并无不妥。此外，广东省建设厅作为本地商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管�门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。故原审判决以竣工验收备案作为涉案商品房的交付标准并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费243元，由上诉人佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一七年十二月十八日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。-12--11-