吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉06民初10号
原告（反诉被告）：长春合策房地产经纪有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区前进大街***号金苑大厦*楼。
法定代表人：田静，董事长。
委托代理人：田薪，男，汉族，1971年12月31日生，长春合策房地产经纪有限公司总经理，住江苏省江都市工农路39号。
委托代理人：陈祥毅，北京市时代九和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：临江市金诚房地产开发有限公司。住所：吉林省临江市临江大街**号。
法定代表人：夏乐文，总经理。
委托代理�：马丽敏，北京大成（长春）律师事务所律师。
委托代理人：孙中梁，吉林靖吉律师事务所律师。
原告（反诉被告）长春合策房地产经纪有限公司（以下简称合策公司）诉被告（反诉原告）临江市金诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年4月15日第一次开庭审理，原告（反诉被告）合策公司委托代理人田薪、栾兰，被告（反诉原告）金诚公司委托代理人马丽敏、孙中梁到庭参加了诉讼；2016年8月10日第二次开庭审理，原告（反诉被告）合策公司委托代理人田薪、陈祥毅，被告（反诉原告）金诚公司委托代理人马丽敏到庭参加了诉讼。诉讼中合策公司将代理人由栾兰变更为陈祥毅。本案现已审理终结。
原告合策公司�称：2011年8月8日，合策公司与金诚公司签订《临江市锦江花园项目商品房销售代理协议》，约定合策公司为金诚公司开发的锦江花园项目开展销售代理工作。协议签订后，合策公司垫付了水、电、暖等费用及项目的广告宣传推广费用。金诚公司未依照约定，按月按实向合策公司支付销售佣金及销售溢价，以及应由合策公司所得的因购房业主违约而没收的定金。2015年9月30日，金诚公司单方面向合策公司下达《锦江花园项目销售代理终止合作通知》，强行终止合作协议。请求判令：1.金诚公司向合策公司支付垫付费用331781元；2.金诚公司向合策公司支付销售代理费用7777386元（诉讼中调整为7660707元）；3.金诚公司向合策公司支付客户违约金分成3580元；4.金诚公司向合策公司支付垫费用同期贷款利息81000元（自2010年12月31日始暂计至2016年2月底，实际数额应计算至实际给付�日）及销售代理费用的同期贷款利息967194元（诉讼中调整为1081024元，自2011年12月31日始暂计至2016年4月底，实际数额应计算至实际给付之日）；5.金诚公司向合策公司支付财务成本84万元。增加诉讼请求为：金诚公司支付因减付差额款产生的销售代理费用1044035元及迟延支付产生的利息253086元。
金诚公司辩称：一、合策公司违约在先。根据代理协议约定“委托期限自2011年8月1日，至该项目全部可售房源90%以上销售后终止”，合策公司擅自以锦江花园项目负责人的名义至金诚公司办公室，将终止合作通知书加盖了金诚公司印章，合策公司私自撤离，没有妥善交接工作，并拒绝给金诚公司出具正规发票，违约了诚实信用原则;且合策公司在履行合同过程中，没有制定妥善的宣传推广方案，派驻人员数量不符合协议约定。二、合策公司的诉讼请求�客观事实不符。1.关于合策公司主张垫付费用331781元及同期利息81000元。根据代理协议第2.3条规定“甲方（金诚公司）承担该项目的广告宣传及推广费用，原则上不少于该项目销售总额的0.8%，该费用的使用由乙方（合策公司）提报实施方案，经甲方审核后实施，并由甲方直接支付费用”，通过约定可知，如合策公司在履行合同过程中，发生其费用应向金诚公司提报施行方案，经金诚公司审核后实施，由金诚公司直接付费，不存在合策公司垫付的问题。在合同履行中，关于合策公司经金诚公司同意支付的相关费用，金诚公司已及时支付给了合策公司，合策公司主张垫付费用没有提供凭证予以证明。2.关于合策公司主张销售代理费用及同期利息，合策公司在合同履行过程中为金诚公司销售房屋213套，代理费总额为2565168元。合策公司主张的代理费用计算错误，具体为�八号楼公安局团购套数87套，合计所提金额291426元；锦江花园抵账房88套；锦江花园自行销售房屋216套，所提金额4325224元；锦江花园退房2套，上诉代理费用不应由合策公司提取。合策公司主张相关利息，基数错误，计算时间错误，本案不存在金诚公司承担尚未结清销售代理费用的同期银行贷款利息的事实及法律依据。3.关于合策公司主张的客户定金分成3580元，但未提供证据证明该违约金的存在，没有事实依据。4.关于合策公司主张的财务成本84万元，没有证据证明是否支出该项费用，亦无证据证明该费用与本案有关联性。
反诉原告金诚公司诉称：根据代理协议约定“委托期限自2011年8月1日，至该项目全部可售房源90%以上销售后终止”，及约定合策公司应履行的义务为“受金诚公司委托，合策公司负责该项目营销计划及宣传推广方案，并�施全程销售工作。承担所有派驻人员的工资、奖金、提成及福利等相关一切费用；在项目部中，1至2个主要项目负责人常驻项目现场，其余项目部人员分批派驻。因任何原因终止本协议合策公司应向金诚公司妥善交接一切有关工作。合策公司应每3个月向金诚公司换开等额发票”，事实上，合策公司没有制定宣传推广方案，没有报给金诚公司任何营销计划，派驻人员数量不符合约定。在没有任何交接工作的情况下，合策公司擅自以锦江花园项目负责人的名义至金诚公司办公室，将合策公司制作的终止合作通知书加盖了金诚公司印章，合策公司撤离销售现场，单方终止代理协义，并拒绝为金诚公司出具正规发票。金诚公司另行委托海纳房地产咨询有限公司销售剩余房屋，增加了代理费用。请求判令：1.合策公司继续履行《临江市锦江花园项目商品房销售代理协议》；2.�策公司赔偿因其违约而给金诚公司造成的实际经济损失2759773.3元。增加诉讼请求为：1.请求合策公司对其已销售的209套房屋，继续履行其应承担的合同义务；2.请求增加违约金4072186元。
反诉被告合策公司辩称：1.因金诚公司单方撕毁合同，合策公司没有继续履约的义务和条件；2.合策公司在金诚公司未支付任何宣传推广费用的情况下，全力做好口碑营销，提升门店接待水平；3.合策公司没有违约，不应承担违约责任，金诚公司主张赔偿经济损失没有法律及事实依据。4.金诚公司请求违约金的事实与合策公司毫无关联，且与第一次庭审时金诚公司主张与万隆物业公司签订销售代理自相矛盾。5.合策公司与金诚公司签订的代理协议中，并不存在清收房款的约定。
经本院审理查明，2011年8月8日，金诚公司作为甲方、合策公司作为乙方，双方签订《临江市锦江花园项目商品房销售代理协议》（以下简称代理协议），在合同尾部金诚公司在甲方处盖章，李科签字，合策公司在乙方处盖章，田薪签字。代理协议约定：第一条委托事项。1.1委托内容：甲方委托乙方为该项目的独家营销代理公司，在委托期内全权负责该项目（不包含回迁安置房）的市场研究、营销策划、宣传推广及销售代理等工作，甲方不另销售该项目。1.3委托期限：自2011年8月1日起，至该项目全部可售房源实现90%以上销售后终止。第二条甲方责任。2.3为保证该项目的顺利推广，甲方应承担该项目的广告宣传及涉及的推广费用，原则上不少于该项目销售总额的0.8%，该费用的使用由乙方提报施行方案，经甲方审核后实施，并由甲方直接支付费用。甲方向乙方提供办公及展示设施完备的售楼部、负责维修和水、电、暖等费�。第三条乙方责任。3.1受甲方委托，乙方负责制定该项目的营销计划以及宣传推广方案，并实施全程销售工作。3.5乙方应在本协议签订后七日内成立该项目的项目部（对甲方而言即成立营销部），负责该项目的推广、市场研究、销售代理工作，在项目部中，1-2个主要项目负责人常驻项目现场，其余项目部人员分批派驻，派驻人员可依据项目进行需要的实际情况确定和调整。第四条委托销售均价。4.1该项目全程委托销售均价双方约定如下：住宅为2680元/平方米，沿新市大街商铺为1万元/平方米、沿站前路商铺为8800元/平方米、沿亚泰大街商铺为7000元/平方米、沿医院规划路商铺为6000元/平方米，地面车库为6000元/平方米，地下停车位为10万元/个，具体一房一价详见销售前双方以均价为基础进一步确定的委托销售价格表。4.2在实际销售过程中，超出委托销售价格表标准以上的回笼房价款部分为销售溢价。4.3销售过程中，未经甲方授权乙方不得低于委托销售价格销售，但可以根据市场形势的变化上调销售价格。第五条销售代理费用。5.1销售佣金是指以销售回笼款为基数，乙方提取的一定比例的费用，乙方销售佣金标准为1%，销售佣金结款按月按实结算。5.2销售溢价部分甲方向乙方支付溢价总额的20%，按月按实向乙方结算。5.3经甲方同意低于委托销售价格销售时，不妨碍乙方销售佣金提取。第六条其他约定事项。6.1因购房业主违约而没收的定金，甲乙双方各得50%。6.3若因甲方原因，如物业质量问题或对购房业主的承诺不能兑现等造成退房，甲方仍需按业主退房前成交价格和金额计算销售佣金并支付乙方。6.6甲方向乙方日常支付销售佣金、销售溢价等费用，乙方出具等额收据，每三个月换开等额发票。第七条违约责任及争议解�。7.1由于自然灾害及其它不可预见因素（包括国家房产政策因素），并对其发生和后果不能防止和避免的不可抗力事宜，直接影响本协议的履行，或不能按约定的条件履行时，甲乙双方均不承担违约责任。7.2非上述原因，一方不履行本协议，应向另一方按实赔偿造成的损失。
2013年7月16日，金诚公司与临江市公安局签订《锦江花园小区商品房团购协议书》，临江市公安局团购金诚公司开发的锦江花园小区二期八号楼，相关优惠及权益是在客户签订《认购协议书》后，按照客户选取房源享受对应房源一口价优惠。
2013年2月1日，临江市恒兴牧业有限责任公司向田薪个人账户汇款50万元；2014年1月21日，临江市恒兴牧业有限责任公司向田薪个人账户汇款60万元；2014年12月26日，临江市恒兴煤炭经销处向田薪个人账户汇款332480�，同日田薪出具收据。2015年11月11日，临江市恒兴牧业有限责任公司向田薪个人账户汇款20万元，金诚公司认可上述款项均为合策公司支付的代理费用。2014年11月10日，庄广明代金诚公司支付销售代理费用10万元。
李科为合策公司出具减付通知书14份，具体为：1.2012年4月23日，兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼商业单元B01室，建筑面积220.25平方米，该房屋原认购单价11800元/平方米，原认购总价2598950元，现通知你司在其房屋认购总价中减付898950元，即该房屋最终实际成交总价为170万元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。2.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼5单元1109室，建筑面积129.08平方米，该房屋原认购单价3190元/平方米，原认购总价411765元，现通知你司在其房屋认购总价中减付76157元，即该房屋最终实�成交总价为335608元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。3.兹有你公司全权代理销售的锦江花园3号楼商业B07室，建筑面积2172.09平方米，该房屋原认购单价9000元/平方米，原认购总价19548810元，现通知你司在其房屋认购总价中减付2172090元，即该房屋最终实际成交总价为17376720元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。4.兹有你公司全权代理销售的锦江花园2号楼2单元1304室，建筑面积166.49平方米，该房屋原认购单价3059元/平方米，原认购总价509293元，现通知你司在其房屋认购总价中减付51445元，即该房屋最终实际成交总价为457848元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。5.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼A01室，建筑面积287.44平方米，该房屋原认购单价13000元/平方米，原认购总价3736720元，现通知你司在其房屋认购总价中减付862320元，即该房屋最终实际成交总价为2874400元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。6.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼A02室，建筑面积268.56平方米，该房屋原认购单价126000元/平方米，原认购总价3383856元，现通知你司在其房屋认购总价中减付698256元，即该房屋最终实际成交总价为2685600元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。7.兹有你公司全权代理销售的锦江花园2号楼1单元502室，建筑面积109.66平方米，该房屋原认购单价2792元/平方米，原认购总价306171元，现通知你司在其房屋认购总价中减付36171元，即该房屋最终实际成交总价为27万元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。8.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼4单元608室，建筑面积110.02平方米，该房屋�认购单价2760元/平方米，原认购总价303655元，现通知你司在其房屋认购总价中减付95108元，即该房屋最终实际成交总价为208547元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。9.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼1单元502室，建筑面积109.86平方米，该房屋原认购单价2880元/平方米，原认购总价316397元，现通知你司在其房屋认购总价中减付41747元，即该房屋最终实际成交总价为274650元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。10.兹有你公司全权代理销售的锦江花园2号楼2T01室，建筑面积43平方米，该房屋原认购单价11000元/平方米，原认购总价473000元，现通知你司在其房屋认购总价中减付258000元，即该房屋最终实际成交总价为215000元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。11.兹有你公司全权代理销售的锦江花园2号楼2T20室，建筑面积25.62平方米，该房屋原认购单价1万元/平方米，原认购总价256200元，现通知你司在其房屋认购总价中减付128100元，即该房屋最终实际成交总价为128100元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。12.兹有你公司全权代理销售的锦江花园3号楼3T10室，建筑面积26.21平方米，该房屋原认购单价11000元/平方米，原认购总价288310元，现通知你司在其房屋认购总价中减付157260元，即该房屋最终实际成交总价为131050元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。13.兹有你公司全权代理销售的锦江花园4号楼5单元410室，建筑面积102.05平方米，该房屋原认购单价2820元/平方米，原认购总价287781元，现通知你司在其房屋认购总价中减付187781元，即该房屋最终实际成交总价为10万元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。14.2012年2月17日，兹有你公司全权代理销售的锦江花园2号楼2单元1004室，建筑面积166.49平方米，该房屋原认购单价2924元/平方米，原认购总价486817元，现通知你司在其房屋认购总价中减付86817元，即该房屋最终实际成交总价为40万元。减付部分的房款，由本人负责全额返还支付你司，请予办理。
李科签字确认临江锦江花园营销公司代垫费用131641元。
合策公司提交锦江花园项目销售代理终止合作通知，日期为2015年9月30日，金诚公司加盖公章，内容为：“合策公司：鉴于锦江花园项目的销售代理工作已近尾声，经与你公司负责人商定，我公司与你公司关于锦江花园项目的销售代理合作即日终止，你公司2015年10月8日、9日两天进行相关工作交接，10月10日人员撤场。”
经金诚公司申请，本�调取临江公安局询问庄妍笔录。庄妍陈述“其系合策公司销售经理。2015年9月30日，田薪安排庄妍打印终止合作通知，打印后让公司员工李楠到金诚公司盖章。打印好终止合作通知后，庄妍拍了张照片，给李科发采信过去，打电话问李科这个内容行不行，李科同意后庄妍才交给李楠去盖章”。临江市公安局询问王兆辉笔录，王兆辉陈述“其在金诚公司办公室工作，负责公章管理。2015年10月5日，合策公司的工作人员李楠拿着《锦江花园项目销售代理终止合作通知》来找王兆辉盖章，说明锦江花园项目负责人李科同意让李楠来的。因为业务来往比较多，王兆辉就让李楠在公司公章使用情况登记表上签字，然后盖章了”。2016年3月16日临江市公安局询问李楠笔录，李楠陈述“其是合策公司锦江花园工程的售楼主管。2015年9月，庄妍给李楠一份《锦江花园项目销售代理终止合�通知》，让李楠去金诚公司盖章，盖章时公章登记表中的“李科”名字是李楠签上的，没有征得李科本人同意。”
2016年5月20日，金诚公司与吉林省海纳房地产咨询有限公司（以下简称海纳公司）签订《商品房销售代理合同》，约定，金诚公司委托海纳公司销售临江市新市街锦江花园的房屋，底价为住宅3000元/平方米，车库9000元/平方米、商铺1万元/平方米，佣金为销售金额的4%。
田薪给李科发送短信，内容为：“近期我们又将账务再次核查清理了一遍，情况如下：锦江花园项目我们代垫费用为33万余元，其中191781元，您签字确认了，另外我们支付了约13万多的装修费用和39407元的日常费用。退房两户共4万，扣除7160元，按照合约平均分扣押的钱为3580元；住宅432套，应结算的金额为4532387元；车库43套，应结算的金额�873402元；商业3套，应结算的金额为237238元。合计为5643027元，加上191781元您确认的代垫费用一共合计5838388元，减去已预付1732480万元，剩余未结算4105908元。此外，您要求协商不予结算的为1766241元（其中刘光亮抵账的房源46套，合计结算金额808757元；商业有16套，合计结算金额623681元；8号楼公安局101套，合计结算金额333803元），如加上我们代垫17万元（您未签字确认的），实际约为194万元。说白了，现在如按照协议约定算账，我们尚有604万元的营销代理费用（含33万元代垫费用）可以结算，而按照您之前的说法是结算280万元（其中还有一半的车或者房子），令人坚决不能接受。如果您真愿意协商的话，我能接受的底线为400万元整数，这也是让了204万元，不是小数，打了65折，其次我也不能同意以车或房等实物冲账。”
金诚公司提交合策公司向�院提交的锦江花园一期、二期住宅合计表及商铺、车库统计表(有备注)，合策公司对其真实性无异议。
金诚公司提交锦江花园一号楼、二号楼、三号楼、四号楼、五号楼、六号楼、七号楼、八号楼、九号楼、车库、门市可售明细表，合策公司对除5号楼302房源之外的房源、面积均无异议。
另查明：锦江花园一、二期房源总数为1346套。李科系金诚公司锦江花园项目负责人，庄妍系合策公司锦江花园销售项目经理。
以上案件事实有销售代理协议、临江市公安局询问笔录、银行转账单、销售代理终止合作通知、团购协议书、商品房销售代理合同、减付通知书、锦江花园项目一、二期住宅合计、商铺、车库统计表、短信、锦江花园基本情况表、代垫费用明细表及庭审笔录等在卷为凭，足资认定。
本院认为，金诚公司与合策公司签订的代理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。
一、关于本诉请求
1.关于合策公司主张金诚公司支付垫付费用331781元及利息的问题。
合策公司主张代替金诚公司垫付费用331781元，对其中131641元，因金诚公司锦江花园项目负责人李科签字确认，对该笔费用本院予以确认。但金诚公司主张该笔费用已经给付合策公司，包含在金诚公司支付合策公司1732480元款项中，因双方对金诚公司支付合策公司1734280元无异议，对金诚公司该主张，本院予以支持。对剩余垫付费用200320元，根据代理协议2.3条“为保证该项目的顺利推广、甲方（金诚公司）应承担项目的广告宣传及涉及的推广费用，原则上不少于该项目销售总额�0.8%，该费用的使用由乙方（合策公司）提报施行方案，经甲方审核后实施，并由甲方直接支付费用”，金诚公司应当承担锦江花园项目及推广费用，但推广费用应由合策公司提报施行方案，并经金诚公司审核后才能实施，且由金诚公司直接给付。因合策公司主张的剩余垫付费用未按约定报请金诚公司审批，亦未按约定由金诚公司直接支付，金诚公司对上述垫付费用不予认可，故合策公司主张垫付费用200320元，本院不予支持。因合策公司垫付费用13641元金诚公司已支付，合策公司主张垫付费用200320元无事实依据，故对合策公司主张垫付费用的利息，本院不予支持。
2.关于合策公司主张合策公司支付销售代理费用7660707元及利息、因减付差额款产生的销售代理费用1044035元及利息的问题。
根据金诚公司举证，合策公司无异议的由合策公司向本院提交的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”，双方对于合策公司撤场前锦江花园项目销售612户住宅、商铺、车库无异议。合策公司认为根据代理协议1.1条“甲方（金诚公司）委托乙方（合策公司）为该项目的独家营销代理公司，在委托期内全权负责该项目（不包含回迁安置房）的市场研究、营销策划、宣传推广及销售代理等工作，甲方不另销售该项目”，上述房屋均系合策公司代理销售房屋，应由金诚公司支付销售代理费用。金诚公司认为上述已售房屋中包含了顶账房、回迁房、团购房、自销房，对于已售顶账户、回迁房、团购房、自销房合策公司不应计提销售代理费用。本院认为，代理协议1.1条虽约定合策公司独家代理锦江花园项目，金诚公司不另销售该项目，但该约定应指金诚公司不得另行委托他人销售�江花园项目的房屋，是一种排他性的约定，并非禁止作为开发商的金诚公司销售项目房屋。从本案实际履行情况看，在锦江花园销售过程中，确实发生了开发商金诚公司直接用开发房屋支付相应工程款，对政府回迁户进行安置及临江市公安局与开发商协商团购房屋等事宜。在上述房屋并非由合策公司销售的情况下，仅依据代理协议排他性约定，由合策公司计提销售代理费用，有失公允。且根据合策公司总经理田鑫给金诚公司锦江花园项目负责人李科发送的短信显示，合策公司同意在扣除顶账房、团购房代理费用的情况下，以400万元现金的价格作为最终结算销售代理费用。综上，本院认为，合策公司对于代理销售的房屋，理应计提销售代理费用，但对于金诚公司抵顶工程款的房屋、政府回迁房屋、团购房屋、自销房屋不应计提销售代理费用。
合策公司提交李科签字的减付通知书，要求对其中的13户房屋按原价格计算代理费用，而不是以实际成交价格结算代理费用。金诚公司虽然对该通知书中的李科签字有异议，认为并非李科本人所签，但金诚公司并未申请鉴定，对减付通知书本院予以采信。根据减付通知书可知，金诚公司同意以原价格结算13户已售房屋代理费，故合策公司主张增加13户房屋的代理费用本院予以支持。合策公司主张3#B07号房屋由李科购买，应当结算代理费，金诚公司不予认可。合策公司在向本院提交的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”中未体现该房屋，该房屋亦未与其它已售房屋一样签订认购协议书，且李科作为锦江花园项目负责人，其自留房屋亦无销售之必要，故合策公司仅凭李科签字的减付通知书主张3#B07号房屋由李科购买，要求计提代理费用，本院�予支持。
根据本院组织双方对账情况，结合金诚公司对计算方法和计算结果无异议的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”，计算如下：
合策公司销售房屋，金诚公司无异议，应计提销售代理费用：商铺为2#B10金额67503元；车库为7#7T03金额24098元，8#8T10金额27584元，2#2T15金额23013元，2#2T13金额23013元，2#2T02金额31202元3#3T12金额21689元，3#3T11金额29093元，7#7T23金额21924元，8#8T20金额23188元，8#8T21金额23887元，6#6T12金额24731元，7#7T29金额26507元，8#8T22金额18336，7#7T21金额22145元，小计金额340410元；一号楼1#606金额3672元，1#806金额3709元，1#603金额5555元，2#501金额5622元，1#707金额6904元，1#604金额5555元，1#1504金额7599元，1#1403，金额6334元，1#502金额6166元，1#402金额6718元，3#704金额8414元，2#802金额5677元，1#1604金�6522元，3#1202金额6904元，1#801金额9206元，1#506金额3639元，2#1505金额9905元，3#404金额7419元，9#901金额10232元，3#707金额8788元，3#1006金额8923元，3#507金额5915元，1#706金额6373元，3#1506金额8759元，2#902金额7418元，2#704金额10627元，3#408金额10085元，1#1507金额4370元，2#606金额7205元，1#1206金额6438元，2#1305金额12219元，4#805金额9416元，1#1505金额12583元，4#707金额8744元，1#503金额6665元，1#404金额8182元，1#1506金额7323元，2#1204金额14004元，3#301金额10017元，4#604金额8622元，4#704金额8246元，1#1003金额7257元，1#1304金额7617元，2#806金额7589元，1#407金额9030元，1#1303金额9874元，2#701金额9950元，4#308金额8729元，3#1308金额20366元，4#305金额9591元，4#902金额12931元，3#608金额11016元，4#710金额8276元，4#609金额10651元，2#901金额8194元，1#1204金额9101元，1#607金额8398元，1#507金额10248元，1#805金额7544元，1#1307金额10188元，2#1202金额8518元，2#1502金额10346元，1#704金额9768元，4#603金额8058元，4#505金额9526元，3#1402金额7721元，1#1306金额7861元，4#504金额8565元，3#603金额11460元，4#607金额10333元，4#506金额9203元，3#1008金额10866元，1#702金额7813元，1#1101金额10622元，3#1208金额21217元，4#905金额11283元，3#302金额7225元，4#702金额8382元，3#1403金额13268元，3#1108金额22088元，3#602金额8062元，4#804金额8690元，1#1404金额10284元，3#1407金额9629元，4#703金额9973元，4#706金额9973元，1#803金额10179元，3#1306金额10712元，4#402金额8452元，3#1305金额11803元，3#1207金额8985元，4#408金额8658元，3#1002金额9805元，3#607金额8737元，4#1103金额11039元，3#202金额7105元，4#809金额7796元，1#406金额1932元，1#1202金额4833元，3#303金额10183元，4#1106金额10996元，4#807金额10814元，3#406金额10463元，4#708金额9506元，3#1404金额12613元，2#402金额9664元，4#509金额10791�，4#301金额7980元，3#1104金额9719元，2#906金额8111元，3#402金额8640元，1#1004金额12290元，2#603金额11574元，3#906金额9392元，3#1602金额11051元，4#705金额9326元，4#808金额9611元，4#1210金额18869元，3#904金额8768元，4#701金额8817元，1#1201金额8839元，2#601金额6305元，3#604金额8907元，1#405金额12575元，4#1206金额9997元，4#1204金额11145元，4#407金额10525元，3#304金额9309元，4#307金额10991元，4#1104金额10996元，2#801金额12327元，4#1203金额12340元，3#1604金额10607元，2#301金额7049元，1#1302金额13321元，3#1102金额10263元，4#801金额20205元，3#403金额10133元，1#1502金额13926元，3#1605金额11616元，3#201金额10514元，4#304金额10446元，3#405金额11554元，2#1401金额19684元，3#804金额17231元，3#905金额14160元，4#1008金额13555元，2#1205金额10355元，4#501金额8376元，1#904金额7152元，4#1107金额9593元，4#1201金额4400元，4#1301金额7689元，1#602�额6961元，2#1406金额23429元，2#803金额12089元，3#1007金额9468元，3#705金额14150元，3#502金额8857元，2#1506金额24793元，3#1507金额10593元，3#407金额7289元，1#1106金额13187元，3#401金额10110元，4#602金额18605元，2#1103金额12465元，1#1002金额23626元，4#806金额9577元，1#3-902金额12433元，小计1723432元；二号楼6#405金额14734元，6#306金额24218元，5#307金额15220元，9#706金额14182元，9#705金额14243元，5#506金额14538元，9#903金额9938元，9#703金额9599元，9#908金额10822元，9#1008金额11005元，9#808金额10638元，5#310金额10940元，6#408金额21048元，5#502金额14462元，9#1004金额13575元，9#507金额11505元，6#506金额23265元，9#803金额9769元，5#408金额14112元，9#802金额9349元，6#508金额60748元，9#807金额11293元，9#610金额11746元，5#401金额16981元，6#305金额19210元，9#1202金额12770元，8#1707金额4359元，9#1310金额22784元，9#1210金额17097元，小计454150元，合计2585045元。
金诚公司主张为自销房屋，但仅提交情况说明予以证明，因情况证明均系证人证言，上述证人无正当理由未到庭参加诉讼，对该情况说明本院不予采信。金诚公司主张为自销房屋，本院不予支持，应为合策公司销售房屋，计提销售代理费用：商铺1#C02金额60667元，4#B01金额17000元，4#A06金额98735元，4#A01金额28749元，4#A02金额27156元，4#A03金额138976元，4#A07金额18706元，4#A08金额22589元，4#A09金额18706元，9#A15金额109518元，9#A10金额17174元，9#A12金额20397元，小计578373元；车库6#6T24金额16794元，6#6T21金额17952元，6#6T26金额1624元，7#7T24金额1444元，2#2T17金额18686元，3#3T03金额35811元，6#6T04金额3636元，6#6T23金额14004元，6#6T07金额24156元，2#2T08金额50015元，6#6T01金额1193元，8#8T01金额37665元，8#8T02金额36673元，8#8T03金额36133元，8#8T04金额36713元，2#2T01金额2150元，3#3T10金额1311元，2#2T19金额1281元，2#2T06金额14796元，8#8T18金额27550元，7#7T07金额16680元，7#7T25金额22212元，7#7T20金额14136元，8#8T19金额22248元，8#8T14金额24974元，2#2T09金额24698元，小计504535元；一号楼2#904金额8174元，2#903金额8204元，1#807金额6151元，1#1006金额3234元，1#1005金额5849元，1#1007金额6689元，1#605金额5469元，2#706金额4125元，3#1304金额4166元，3#1203金额9215元，4#1105金额8866元，2#1304金额4578元，2#1105金额9264元，1#903金额3840元，3#801金额10358元，4#803金额5750元，2#1501金额10067元，2#502金额2700元，3#501金额10687元，3#506金额8649元，1#504金额4886元，4#601金额9701元，4#608金额2085元，3#1001金额15348元，2#1005金额12674元，4#410金额1000元，2#905金额11738元，1#804金额8571元，2#804金额12120元，1#1104金额7604元，2#1503金额7555元，4#502金额2747元，1#1601金额2575元，2#1403金额11951元，3#1606金额2800元，2#303金额10937元，3#1505金额9060元，1#1103金额7604元，1#907金额6507元，2#504金额12345元，4#907金额6710元，4#1002金额8487元，4#508金额7295元，3#1603金额5884元，3#1003金额6290元，4#605金额7364元，4#1004金额8751元，4#909金额8416元，2#1405金额3000元，1#905金额8830元，4#906金额8509元，3#1401金额18552元，1#501金额3789元，3#1508金额19753元，2#404金额10882元，3#1204金额8790元，3#1405金额2000元，2#1102金额8301元，4#1109金额3356元，1#802金额8934元，3#807金额9676元，3#508金额8951元，3#808金额11136元，3#702金额8106元，4#503金额7992元，3#1303金额8927元，3#1004金额8478元，4#1108金额10991元，4#409金额9330元，2#401金额8981元，4#1101金额18653元，2#406金额9181元，1#505金额13632元，3#503金额10089元，4#606金额7595元，3#703金额12614元，4#1007金额8285元，3#605金额9715元，3#1502金额3251元，1#703金额5759元，4#904金额7846元，4#901金额18277元，2#1402金额4518元，4#1205金额7716元，2#1404金额4500元，4#1110金额17726元，4#1003金额6707元，4#810金额14161元，3#504金额12052元，3#708金额10974元，4#908金额8715元，3#1103金额7106元，3#1201金额10957元，2#1301金额15385元，3#902金额8666元，4#610金额9059元，3#1504金额5951元，3#1503金额7042元，2#403金额10666元，4#1202金额6086元，1#1107金额3112元，1#902金额11488元，4#709金额9345元，4#507金额7819元，4#1005金额3557元，3#601金额14871元，4#406金额8828元，4#306金额8135元，2#602金额7194元，1#601金额26701元，1#701金额25312元，2#702金额4603元，2#1203金额4500元，3#903金额2500元，2#703金额16269元，4#1208金额12131元，2#305金额10858元，2#605金额15011元，1#1407金额8043元，3#1107金额7236元，1#1402金额9556元，2#306金额10205元，3#1408金额8819元，2#1004金额4000元，1#1105金额11028元，2#1603金额14522元，3#701金额6885元，2#1302金额5612元，2#1602金额3000�，1#1602金额2000元，1#1603金额3202元，3#1101金额12633元，3#1601金额3000元，1#901金额13639元，4#1102金额8899元，3#305金额8436元，3#306金额8436元，3#307金额4356元，4#310金额5857元，3#308金额6012元，4#309金额5809元，1#1203金额15692元，2#1504金额4774元，3#803金额19658元，4#303金额14838元，2#1705金额26902元，1#1605金额3129元，1#1606金额1725元，3#908金额10038元，1#1205金额25327元，2#1604金额4774元，1#1401金额12770元，1#705金额27275元，2#1303金额4728元，1#307金额2779元，小计1383016元；二号楼5#505金额12905元，6#505金额14876元，5#407金额7121元，9#1104金额11722元，9#1105金额13150元，5#510金额16344元，9#1001金额13145元，5#509金额21114元，5#303金额11404元，5#410金额2284元，5#405金额12884元，9#905金额12391元，9#1006金额12602元，9#1007金额11075元，5#501金额10466元，9#608金额9093元，9#806金额12536元，9#601金额13772元，9#410金额3225元，9#401金额26559元，6#507金额47002元，8#1607金额3580元，8#1608金额3580元，6#308金额43028元，5#503金额11976元，9#1108金额5364元，9#1110金额13199元，5#302金额15629元，6#607金额5073元，6#406金额3487元，小计400586元，合计2866510元。
合策公司主张增加13户房屋的销售代理费，本院予以支持，具体为：2#1004增加金额8527元，2#1304增加金额8207元，2#502增加金额7007元，2#2T01增加金额45580元，2#2T19增加金额21777元，3#3T10增加金额27782元，4#502增加金额7492元，4#608增加金额7355元，4#A02增加金额130574元，4#A01增加金额145100元，4#1109增加金额8817元，4#B01增加金额96209元，4#410增加金额8307元，合计522734元。
金诚公司主张为顶账房屋，合策公司虽陈述对顶账事实不清楚，但在其提交的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”中，备注栏已�明确列明顶账事宜，对该内容应视为合策公司自认，对于合策公司自认的顶账房屋，不应计提代理费用，明细如下：商铺12#D04-2、7#D05、7#D06、11#D07、6#D08、3#B06、4#B04、4#A04、4#A05；车库7#7T08、7#7T31、8#8T12、8#8T13、8#8T17、3#3T09；一号楼3#606、3#706、2#302、2#805、3#1005、4#903、3#1105、3#505、3#1205、3#1106、3#805、3#1206、4#510、4#802、4#401、2#506、3#1406、3#204、3#203、4#403、4#1006、4#1207、3#806、2#405、4#1209、4#1010、4#404、4#302、4#1009、3#802、4#910、1#1501、3#1301、3#1501、1#401、2#1606；二号楼9#1205、9#510、9#906、9#505、9#902、9#801、6#207、6#307、9#305、9#901、9#1109、9#501、5#504、5#308、9#805、9#702、9#609、9#1303、9#307、9#810、9#605、9#708。
金诚公司主张为临江市公安局团购房屋，合策公司虽不认可，但在其提交的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”中，�注栏已经明确列明公安局团购事宜，对该内容应视为合策公司自认，对于合策公司自认的团购房屋，不应计提代理费用，明细如下：8#808、8#1209、8#801、8#1110、8#1005、8#806、8#604、8#905、8#1101、8#705、8#710、8#506、8#1203、8#701、8#1106、8#1009、8#708、8#310、8#1206、8#709、8#908、8#1201、8#802、8#901、8#606、8#704、8#406、8#902、8#1202、8#807、8#907、8#804、8#1108、8#1003、8#609、8#1004、8#1208、8#810、8#1001、8#509、8#1010、8#702、8#1105、8#1207、8#1204、8#803、8#1210、8#505、8#405、8#204、8#601、8#703、8#1006、8#1205、8#610、8#510、8#1107、8#1102、8#603、8#707、8#404、8#706、8#210、8#809、8#805、8#504、8#605、8#602、8#608、8#1104、8#403、8#1109、8#309、8#409、8#508、8#607、8#503、8#1002、8#502、8#407、8#408、8#501、8#410、8#1501、8#1502、8#906、8#1007、8#1103、8#904、8#507。
金诚公司主张为政府回迁房屋，合策公司虽不认可，但在其提交的“锦江花园项目一期、二期住宅、商铺、车库统计表（有备注）”中，备注栏已经明确列明回迁事宜，对该内容应视为合策公司自认，对于合策公司自认的回迁房屋，不应计提代理费用，明细如下：9#504、9#1207、9#409、7#506、9#404。
金诚公司主张2#1003为已退房屋，不应计提销售代理费用，合策公司认可该房屋已经申请退房，但仍要求计提销售代理费用。因该房屋已经退房，合策公司主张计提销售代理费用并无依据，本院不予支持。
金诚公司主张6#408号房屋系由业主孙小涵另行购买，不应计提销售代理费用，合策公司主张该房屋系由6#303号房屋换购，应当计提销售代理费用。因金诚公司该主张并无相关依据，该主张本院不予支持，该户房屋应计提销售代理费用，已计算在合策公司代售房屋中。
综上，金诚公司应支付合策公司销售代理费用5974289元，扣除金诚公司已经支付合策公司销售代理费用1600839元（1732480元-131641元），金诚公司应支付合策公司销售代理费用4373450元。
关于合策公司主张销售代理费用的利息问题。根据代理协议5.1“销售佣金是指以销售回笼款为基数”约定，销售代理费用的提取应以销售回笼款为基础，而合策公司主张的销售代理费用均以房屋全部销售款为基数计算，在金诚公司主张房屋销售款部分未收回，且合策公司未能证明销售回笼款基数的情况下，利息计算依据不足，且金诚公司已经分多笔支付销售代理费用1600839元，合策公司主张销售代理费用的利息无事实依据，本院不予支持。
3.关于合策公司主张金诚公司支付违约金分成3580元及财务成本84万元的问题。因合策公司�未提供证据证明存在客户退房而被扣违约金的事实，亦未证据证明存在财务成本84万元的事实，对合策公司的上述主张，本院不予支持。
二、关于反诉请求
1.关于金诚公司主张合策公司继续履行代理协议的问题。
因合策公司已经撤出销售场地，且金诚公司另行委托吉林省海纳房地产咨询有限公司进行案涉房屋锦江花园项目的销售工作，合策公司与金诚公司签订的代理协议已无继续履行之条件，故金诚公司主张合策公司继续履行代理协议，本院不予支持。
2.关于金诚公司主张合策公司对已销售209套房屋，继续履行催缴剩余房款义务的问题。
金诚公司主张合策公司已经销售的209套房屋，由于房屋实际建筑面积比销售面积大，尚有房屋销售款没有收回，要求合策公司继续催缴剩余房款。根据双方签订代理协议约定，合策公司负责锦江花园项目的市场研究、营销策划、宣传推广及销售代理工作，该代理协议并未约定由合策公司负责全部房款的收缴工作，且从本案履行情况看，合策公司在完成销售工作后，由购房者直接向金诚公司交纳房款，故金诚公司主张合策公司完成催缴剩余房款的主张，本院不予支持。
3.关于金诚公司主张合策公司赔偿违约损失6831959.3元的问题。
关于合策公司是否违约的问题。金诚公司认为合策公司于2015年9月30日私自撤出销售场地，构成违约。合策公司提供加盖金诚公司印章的终止合作通知书，证明由于金诚公司解除代理协议才导致合策公司撤出销售场地。根据金诚公司申请本院调取临江市公安局对金诚公司员工王兆辉、合策公司员工�妍、李楠的询问笔录可知，该终止合作通知书由合策公司制作，合策公司谎称锦江花园项目负责人李科已经同意，骗取金诚公司员工王兆辉加盖了公章，该终止合作通知书并非金诚公司真实意思表示，对终止合作通知书本院不予采信。根据代理协议1.3“委托期限自2011年8月1日起至该项目全部可售房源实现90%以上销售后终止”，锦江花园全部可销售房屋1346套，合策公司销售房屋1211套后代理协议终止。本案实际情况为，合策公司在撤出场地前锦江花园房屋只销售612套，约占全部可销房屋的45%，与双方约定90%相差甚巨。合策公司在未完成销售约定的情况下，私自撤出销售场地，亦未按代理协议约定向金诚公司进行交接，构成根本性违约。根据代理协议7.2“一方不履行本协议，应向另一方按实赔偿造成的损失”约定，合策公司应赔偿金诚公司违约损失。
关于金诚公司违约损失数额的问题。金诚公司提交其与吉林省海纳房地产咨询有限公司（以下简称海纳公司）签订的《商品房销售代理合同》，证明金诚公司为销售案涉锦江花园剩余房屋，以销售额的4%提取佣金，比金诚公司与合策公司签订代理协议中约定的佣金1%高出3个百分点，要求合策公司承担3%佣金的违约损失。合策公司对《商品房销售代理合同》真实性不予认可，因金诚公司与海纳公司签订的《商品房销售代理合同》系签订双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对《商品房销售代理合同》本院予以采信。根据《商品房销售代理合同》约定，金诚公司应支付海纳公司佣金为销售额的4%，比金诚公司与合策公司签订代理协议约定的佣金销售额1%高出3%，考虑合策公司在销售房屋时房源较好，剩余房屋的销售压力增大及物价上涨等因素，本院确定以《商品房销售代理合同》约定销售价格，结合可售房源面积，计算可售房源销售额，以总销售额的3%作为计算违约损失的依据。根据金诚公司举证及合策公司无异议的锦江花园可售房源表，锦江花园现可售房屋为：一号楼1781.47平方米、二号楼1402.08平方米，三号楼1629.75平方米，四号楼1643.7平方米，五号楼2294.56平方米、六号楼1945.75平方米、七号楼1799.93平方米、八号楼5011.92平方米、九号楼2821.83平方米，小计20330.99平方米；车库1059.91平方米；商铺4960.49平方米；地下停车位300个。根据案涉《商品房销售代理合同》中约定价格住宅3000元/平方米、车库9000元/平方米、商铺1万元/平方米。因案涉《商品房销售代理合同》未约定地下停车位价格，故根据合策公司与金诚公司签订代理协议确定地下停车位10万元/个。锦江花园可售房屋522套，销售额为住宅60992970元（20330.99x3000元）、车库9539190元（1059.91x9000元）、商铺49604900（4960.49x1万元）、地下停车位3000万元（300x10万元），总计150137060元。但因锦江花园全部已售房源达到90%，代理协议终止，故合策公司对锦江花园全部可售项目的10%即135套（1346套x10%）不承担销售责任，故合策公司对于522套中的135套不承担赔偿责任，即对销售额38828550元[150137060元x(135/522)]不承担赔偿责任，对销售额111308510元（150137060元-38828550元）承担赔偿责任，金诚公司的违约损失为3339255.3元（111308510元x3%）。考虑本案中，合策公司虽因私自撤场，在撤场时未进行交接工作，未按照代理协议约定完成可售项目90%的销售任务，应承担违约责任。但本案中金诚公司并未按照代理协议约定按月按实支付销售代理费用，虽因合策公司无法举证销售回笼款及金诚公司已经部分给付销售代理费用，对合策公司主张的销售代理费用的利息没有予以支持，但金诚公司未按约支付销售代理费用的违约行为存在，故酌定合策公司对于上述违约损失承担60%的违约责任，合策公司应赔偿金诚公司违约损失2003553.18元（3339255.3元x60%）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下：
一、临江市金诚房地产开发有限公司于判决生效之日立即支付长春合策房地产经纪有限公司销售代理费用4373450元；
二、驳回长春合策房地产经纪有限公司其他诉讼请求；
三、长春合策房地产经纪有限公司于本判决生效之日立即赔偿临江市金诚房地产开发有限公司违约损失2003553.18元；
四、驳回临江市金诚房地产开发有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费81806元，增加案件受理费16473元，合计98279元，由原告长春合策房地产经纪有限公司承担60245元，由被告临江市金诚房地产开发有限公司承担38034元；反诉案件受理费27145元，由反诉原告临江市金诚房地产开发有限公司承担19273元，由反诉被告长春合策房地产经纪有限公司承担7872元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院�交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 綦家通
代理审判员 杨文华
代理审判员 刘晓强
二〇一六年八月十六日
书 记 员 赵冠铭