山东省淄博市张店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张商初字第777号
原告（反诉被告）：林太松。
原告（反诉被告）：林太找。
共同委托代理人：李友庆，上海市郑传本律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张兆峰。
委托代理人：尹光玉，山东大地人律师事务所律师。
原告（反诉被告）林太松、林太找与被告（反诉原告）张兆峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李友庆，被告张兆峰的委托代理人尹光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林太松、林太找诉称：2011年1月18日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告（下称甲方）将位于淄博市张店区共青团西路71号建筑面积分别为155.5平方米、1353.22平方米、1201.3平方米的1层、3层、4层房屋出租给被告（下称乙方）商业使用；租赁期限为10年，自2011年4月1日至2021年3月31日，甲方应于2011年2月1日前将房屋腾空交给乙方使用，乙方以现金方式支付定金10万元，租期开始后自动转为租金的一部分；乙方应付押金18万元，于2011年4月1日以现金方式支付，租赁期满后，甲方应在乙方结清全部费用当日把该押金退还；年租金70万元，2012年的年租金73万元，2013年为76万元，以后每年加5万元递增；第一期租金于2011年4月1日前付清，第一期甲方同意支付3个月，后面都按6个月一期支付，先付后用；如乙方逾期支付，则每逾期一日按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，总逾期超过30天，除如数补交租金及滞纳金外，视为乙方擅自中止合同；合同还约定了其他违约责任。该合同并补充约定：甲方4层有146.6平方米产权属于他人，没有划分具体的位置，乙方知道该情况同意自行协商处理。合同签订后，被告于2011年1月底前仅支付了定金7万元，同时原告将涉案房屋交付被告，被告一直占有使用至今，但被告以其在该房屋实施的消防工程不能通过验收为由，拒绝支付到期的押金18万元和全部租金。经原告多次催要未果，遂于2012年11月1日诉至贵院，贵院于2013年11月5日作出（2012）张商初字第1905号民事判决，判令被告张兆峰于判决生生效之日起十日内支付原告截至2012年12月31日的租金118.5万元、押金18万元和逾期支付租金至2012年10月31日的滞纳金67336.5元及至判决生效之日的滞纳金（按年贷款基准利率6.31%计算）和逾期支付押金至2012年10月31日的经济损失17989元及至判决生效之日的经济损失（以18万元为基数按贷款基准利率6.31%计算），案件受理费17853元由被告负担。宣判后，被告不服提起上诉，淄博市中级人民法院于2014年4月10日作出（2013）淄民一终字第652号民事判决，维持原判。但上述判决生效后，被告分文未履行判决确定的给付义务，且自2013年1月1日起至今租赁合同约定的租金亦分文未付。被告的行为不仅违反合同约定，更是违反了法律规定的义务，已使双方合同目的完全落空。为此，原告诉至法院要求判令：一、立即解除原、被告于2011年1月18日签订的房屋租赁合同；二、被告立即从淄博市张店区共青团西路71号1层、3层、4层房屋（建筑面积分别为155.5平方米、1353.22平方米、1201.3平方米）迁出并将上述房屋交还原告；三、被告立即支付原告2013年1月1日至2014年5月31日的租金109.75万元和逾期支付租金的滞纳金（自2013年1月1日至被告实际支付租金之日止，按照年贷款基准利率6.31%计算）及自2014年6月1日至实际交还租赁房屋之日止的租金和房屋使用费（按照房屋租赁合同约定的租金标准计算）。
被告张兆峰辩称：本案租赁合同不符合法定解除及约定解除的条件，依法不应解除本合同，更不存在返还房屋的问题。本案被告欠付租金是因为原告交付的租赁物未达到适合租赁的条件，为此被告进行消防改造支付工程款146万元，进行水电路的主干线维修支付维修费8万元，同时为原告垫付租赁期之前的物业管理费59726元，该部分费用应从相应租金中予扣除。
反诉原告张兆峰诉称：2011年1月18日，原、被告签订租赁合同，由反诉原告承租反诉被告的房屋。交付租赁物后，反诉原告才得知租赁房屋所在的园林大厦未通过消除验收，无法正常使用，在征得反诉被告同意后，反诉原告对园林大厦进行了消防改造，共支付消防改造工程款146万元。同时，由于交付的租赁房屋水电主管线缺失，房屋不能正常使用，反诉原告支出修缮费用8万元。另因反诉被告在出租房屋前欠缴物业管理费，反诉原告租赁使用后代反诉被告缴纳物业管理费59726元。上述费用均应由反诉被告承担，为此反诉请求判令反诉被告支付消防改造工程款146万元、水电线路维修费8万元、垫付的物业管理费59726元，合计1599726元。
反诉被告林太松、林太找辩称：反诉原告要求我方支付消防工程款的相关请求，我方认为不成立，因为消防改造工程款事实不存在，改造本身和房屋使用是不矛盾的，反诉原告使用我方房屋从2011年2月至今，未提出任何质量问题，即使消防工程款实际存在，也不应由我方支付。水电路维修费用事实不存在，假设存在，水电路改造本身是反诉原告进行装修维修自己受益，不应由我方支付。物业管理费数字我方承认，但是包含在（2012）张商初字第1905号判决书确认的定金70000元中，数字是39000元而不是59726元，也不应由我方支付。综上，反诉原告的诉讼请求不成立。
经审理查明：2011年1月18日，原告（甲方）林太松、林太找与被告（乙方）张兆峰签订一份租赁合同，约定甲方将其所有的位于淄博市张店区共青团西路71号1层、3层、4层的房屋（建筑面积分别为155.5平方米、1353.22平方米、1201.3平方米）出租给乙方商业使用；租赁期为10年，自2011年4月1日至2021年3月31日止，甲方应于2011年2月1日前将房屋腾空交给乙方使用；乙方于2011年1月23日以现金方式支付定金10万元，租期开始后上述定金自动转为租金的一部分；乙方应付押金18万元，于2011年4月1日以现金方式支付，租赁期满后，甲方应在乙方结清全部费用后当日把押金退还给乙方；年租金为70万元，2012年为73万元，2013年为76万元，以后每年的租金按每年加5万元递增；第一期租金于2011年4月1日前付清，第一期甲方同意支付3个月，后面都按6个月一期支付，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，总逾期超过三十天，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并追究违约责任；租赁期内产生的水、电费及其它有关费用都由乙方承担，物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。合同还补充约定：甲方4层有146.6平方米产权属于他人，没有划分具体的位置，乙方知道该情况同意自行协商处理，如租赁期内产生租赁方面的税和其他的税费都由乙方承担。上述租赁合同签订后，原告林太松、林太找于2011年2月1日将租赁房屋交付被告张兆峰，被告经营宾馆使用至今。因被告拖欠原告租金及押金，原告于2012年11月1日诉至本院，本院于2013年11月5日作出（2012）张商初字第1905号民事判决，判令被告张兆峰于判决生生效之日起十日内支付原告截至2012年12月31日的租金118.5万元、押金18万元和逾期支付租金至2012年10月31日的滞纳金67336.5元及至判决生效之日的滞纳金（按年贷款基准利率6.31%计算）和逾期支付押金至2012年10月31日的经济损失17989元及至判决生效之日的经济损失（以18万元为基数按贷款基准利率6.31%计算），案件受理费17853元由被告负担，该案经二审，已维持原判，但被告仍未履行生效判决确定的给付义务，且继续拖欠原告自2013年1月1日以后的房屋租金拒不支付。为此，原告再次诉至本院请求依法裁判。诉讼中，被告张兆峰提出反诉，要求原告支付其消防改造工程款、水电线路维修费及垫付的物业管理费等费用。
另查明，被告张兆峰分两次代原告林太松、林太找垫付租赁合同签订之前应缴纳的物业管理费23022元、10840元，共计33862元。另有一笔金额为25864元的物业管理费，发票记账联注明的缴款人为上海广盛众管理有限公司。
此外，淄博人和物业公司出具一份证明载明：林太找、林太松的一、三、四层物业费从其购买之日起至2011年4月1日租出去前的物业费是张兆峰交的。从变压器到一、三、四层主线及电盘是张兆峰找人施工，一、三、四层的水管、水表、修缮增补也是张兆峰找人花钱施工。园林大厦消防设施改造及验收是张兆峰找人花钱施工完成。
上述事实，有租赁合同、房产证、（2012）张商初字第1905号民事判决书、（2013）淄民一终字第652号民事判决、物业管理费发票、物业公司证明等及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
庭审时，被告张兆峰还向法庭提供了安全施工承包园林大厦消防工程协议书、建筑消防设施安装施工合同、施工图纸、收据、装修改造流水账目、王立明出具的证明等一宗证据，拟证明对园林大厦进行消防工程改造施工，被告支付消防改造工程程146万元。同时，被告张兆峰还向法庭提供了电盘、电路安装改造及水管道改造协议书和收条，拟证明被告为使租赁房屋达到使用条件，进行水电主管道修缮支出水电线路维修费8万元。
本院认为，原告林太松、林太找与被告张兆峰于2011年1月18日签订的租赁合同，系其双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应严格遵照履行。但被告张兆峰在租赁合同签订后仅支付原告定金70000元，并未按合同约定期限向原告交纳租金，在原告提起诉讼法院作出判决后，仍拒不履行生效判决确定的给付义务，且自2013年1月1日至今的租金仍拒不向原告交纳，其行为已构成严重违约。根据租赁合同约定，被告如逾期支付租金，总逾期超过三十天，除如数补交租金及滞纳金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自中止合同，原告可按合同相关条款追究被告违约责任。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，鉴于被告存在上述严重违约行为，原告完全可以要被告补交租金及滞纳金，并解除合同。被告张兆峰的相关辩称不能成立，本院不予采纳。因此，对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告张兆峰反诉要求原告林太松、林太找支付消防改造工程款146万元，根据法律规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，被告张兆峰为使案涉房屋达到开设经营宾馆的标准要求而对整个园林大厦消防工程进行施工改造，为此支付了相应消防改造工程款，但被告张兆峰在消防工程施工改造前并未与园林大厦的全体业主（包括原告林太松、林太找）对该款项如何分担等事宜签订书面协议，由此产生的风险应由被告自行承担。因此，被告的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。
被告张兆峰反诉要求原告林太松、林太找支付水电线路维修费8万元，根据原、被告签订的租赁合同约定，租赁期内产生的水、电费及其它有关费用都由乙方（被告）承担，该部分水电线路维修费系被告为经营宾馆需要而对水电主管道修缮支出的，亦应由被告承担，故被告张兆峰的该项反诉请求亦不能成立，本院不予支持。
被告张兆峰反诉要求原告林太松、林太找支付垫付的物业管理费59726元，但本院查明被告张兆峰代原告林太松、林太找垫付租赁合同签订之前应缴纳的物业管理费分别为23022元、10840元，共计33862元，原告辩称已包含在包含在（2012）张商初字第1905号判决书确认的定金70000元中，与事实不符，故原告应向被告支付物业管理费33862元。另有一笔金额为25864元的物业管理费，发票记账联注明的缴款人为上海广盛众管理有限公司，根据租赁合同约定，租赁期内物业管理费由乙方（被告）承担，该笔物业管理费系被告经营宾馆产生的，亦在租赁期内，故应由被告张兆峰自行承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告林太松、林太找与被告张兆峰于2011年1月18日签订的租赁合同；
二、被告张兆峰于本判决生效之日起三十日内从位于淄博市张店区共青团西路71号的1层、3层、4层房屋（建筑面积分别为155.5平方米、1353.22平方米、1201.3平方米）迁出并将上述房屋交还原告林太松、林太找；
三、被告张兆峰于本判决生效之日起十日内支付原告林太松、林太找自2013年1月1日至2014年5月31日的租金109.75万元和逾期支付租金的滞纳金（自2013年1月1日至实际支付租金之日，按照年贷款基准利率6%计算）及自2014年6月1日至实际交还租赁房屋之日止的租金和房屋使用费（按照租赁合同约定的租金标准计算）；
四、原告林太松、林太找支付被告张兆峰垫付的物业管理费33862元（该款项可从本判决第三项列明的租金中予以扣减）；
五、驳回被告张兆峰其余的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14678元，由被告张兆峰负担；反诉案件受理费9599元，原告林太松、林太找负担203元，被告张兆峰负担9396元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。
审判长 宋尚会
审判员 张克峰
审判员 卞建蓉
二〇一五年九月三十日
书记员 张金红