安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03598号
原告：合肥市红星路小学，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：朱清萍，校长。
委托代理人：范建宇，北京德恒（合肥）律师事务所律师。
被告：合肥新中坤宾馆有限公司，住所地安徽省合肥市。
法定代表人：储召年，职务不详。
委托代理人：左先胜，安徽百协律师事务所律师。
原告合肥市红星路小学（以下简称红星路小学）与被告合肥新中坤宾馆有限公司（以下简称新中坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员孔静担任审判长，审判员赵黎明、人民陪审员任志参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告红星路小学的委托代理人范建宇，被告新中坤公司的委托代理人左先胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红星路小学诉称：（2007）民一初字第113号民事调解书确认红星路小学综合教研楼自2008年元月1日起至2011年12月31日止继续给合肥中坤宾馆有限责任公司使用四年，到期后合肥中坤宾馆有限责任公司并未从该处房产清场。后红星路小学迫不得已向合肥市中级人民法院申请强制执行。执行过程中红星路小学基于新中坤公司经商不易的考虑，双方达成和解协议，同时签订书面《房屋租赁合同》。合同约定自2012年1月1日起至2013年3月31日止房屋交由新中坤公司使用，房屋租金共计990000元，履约保证金80000元。另，在此期间合肥中坤宾馆有限责任公司变更为合肥新中坤宾馆有限公司。然而租赁合同到期后，新中坤公司却仍不搬离该处房屋，继续对外营业。为此，红星路小学多次和新中坤公司沟通协商，但新中坤公司拒不理会，甚至对应交的房屋租金以及新中坤公司在使用期间的水电费都拒绝支付。事后，经过多方努力，新中坤公司才于2015年2月10日将房屋交还红星路小学，但对房屋租金和水电费部分一直拖延支付。现红星路小学诉至法院，请求判令：1、新中坤公司立即支付房屋租金1372000元（已扣除履约保证金80000元），同时支付违约金411600元，合计1783600元；2、新中坤公司立即支付水费及违约金2893.9元；3、诉讼费用由新中坤公司承担。
新中坤公司在庭审中辩称：合同到期后，新中坤公司的法定代表人和红星路小学提出租金过高，且未支付租金，双方并未形成一方支付租金另一方未提出异议的不定期租赁合同，且新中坤公司承租房屋用于经营的宾馆处于半歇业状态。红星路小学没有及时收回房屋，怠于行使权利造成损失，其主张房租和违约金无依据。
经审理查明：2008年4月15日，红星路小学、安徽省东达物业发展有限责任公司、合肥中坤宾馆有限责任公司在合肥市中级人民法院组织调解下，达成协议如下“一、合肥市红星路小学综合教研楼自2008年元月1日起至2011年12月31日止继续给安徽省东达物业发展有限责任公司、合肥中坤宾馆有限责任公司使用四年，使用期满后十五日内安徽省东达物业发展有限责任公司、合肥中坤宾馆有限责任公司无条件将上述房产移交合肥市红星路小学，并不得主张任何损失；二、……”。上述使用期限届满后，合肥中坤宾馆有限责任公司未依约返还房屋，红星路小学申请法院强制执行。此时，合肥中坤宾馆有限责任公司变更为合肥新中坤宾馆有限公司。执行过程中，红星路小学和新中坤公司达成和解协议，约定继续租赁上述房屋，另行签订租赁合同。2012年6月，红星路小学和新中坤公司签订《房屋租赁合同》一份，约定红星路小学将位于合肥市无为路21号的房屋出租给新中坤公司作为宾馆使用，租赁期限自2012年1月1日起至2013年3月31日止；一次性支付租金52万元，7月8日支付租金47万元，合计99万元；新中坤公司首次租赁时应向红星路小学一次性交纳履约保证金8万元，租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还；新中坤公司未按约支付租金的，每逾期一天，应按当年租金的0.5%向红星路小学支付违约金；租赁期间的水、电费由新中坤公司按合肥市相关规定缴纳并承担相应损耗。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，新中坤公司于2012年6月11日支付租金52万元和保证金8万元，于同年7月23日支付租金47万元。租赁期限届满后，新中坤公司未返还房屋，亦未支付房租。2014年12月1日，红星路小学书面通知新中坤公司收回房屋并要求其清付租金。2015年2月10日，新中坤公司将上述房屋返还红星路小学。另，新中坤公司租赁期间，拖欠水费及违约金2893.9元。因新中坤公司自2013年4月1日起即未支付租金，故红星路小学诉至法院，请求判如所请。
庭审中，红星路小学陈述其按照月租金6.6万元的标准主张2013年4月1日至2015年1月31日期间的租金，违约金按照总欠款173.2万元的30%标准计算。
以上事实，有红星路小学提交的（2007）民一初字第113号民事调解书、房地产权证、和解协议、结案通知、转让协议、房屋租赁合同、转账凭证及票据、通知、水费清单、承诺，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：红星路小学和新中坤公司于2012年6月签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定的租赁期限届满后，承租人新中坤公司继续使用租赁物，出租人红星路小学没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于红星路小学已于2015年2月10日收回了租赁房屋，双方的不定期租赁关系已解除。新中坤公司应当按照原有的房屋租赁合同约定的租金标准即月租金6.6万元支付不定期租赁期间内的房屋租金。红星路小学扣除履约保证金8万元后主张新中坤公司支付2013年4月1日至2015年1月31日期间的租金137.2万元（6.6万元／月×22个月-8万元），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于红星路小学主张的违约金，本院认为，新中坤公司逾期支付房屋租金给红星路小学造成的损失是租金相应的利息损失，红星路小学按照总欠款的30%主张违约金，过高，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍的标准予以核减。租赁合同对于租金的支付方式约定不明，应每届满1年时支付一次租金，剩余时间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付，故新中坤公司应于2015年3月31日支付第一期租金71.2万元（已扣除履约保证金8万元），于2015年1月31日支付第二期租金66万元。新中坤公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍标准支付的违约金包括第一期租金对应的违约金129881元和第二期租金对应的违约金48101元，合计177982元，上述违约金暂算至2015年10月10日，之后的违约金按照上述标准以137.2万元为基数顺延计算至实际付清之日止，鉴于红星路小学主张的违约金为411600元，故上述违约金总额以不超出该数额为限。红星路小学主张的水费和违约金共计2893.9元，系供水集团水费清单所载金额，红星路小学据此主张新中坤公司承担该费用符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告合肥新中坤宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市红星路小学房屋租金1372000元（已扣除履约保证金80000元）；
二、被告合肥新中坤宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市红星路小学违约金177982元（暂算至2015年10月10日，之后的违约金以1372000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率两倍的标准顺延计算至租金实际付清之日止，但违约金总额不得超出411600元）；
三、被告合肥新中坤宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市红星路小学水费及违约金2893.9元；
四、驳回原告合肥市红星路小学的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20878元，由原告合肥市红星路小学负担2730元，被告合肥新中坤宾馆有限公司负担18148元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孔 静
审 判 员 赵黎明
人民陪审员 任 志
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 程业英
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。