江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2136号
上诉人（原审被告）：江阴金科置业发展有限公司,住所地江阴市云亭街道敔山湾会所。
法定代表人：吴吉锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾旭锋，江苏开炫（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卞路杰，男，1988年6月25日生，汉族，住江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：夏海芳，远闻（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘原业，远闻（江阴）律师事务所律师。
上诉人江阴金科置业发展有限公司（以下简称金科公司）因与被上诉人卞路杰商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人金科公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2、二审案件受理费由被上诉人卞路杰负担。事实和理由：1、双方当事人签订的购房合同中约定的涉案房屋交付时间是2015年7月10日，而该房屋已于2015年6月11日通过竣工验收，已符合交付使用标准。卞路杰于2015年6月29日来收房，故金科公司不存在逾期交房的违约行为。涉案房屋是否存在质量问题应通过鉴定来确认，不能存在漏水就推定属于严重质量问题，且漏水应通过保修来解决。2、本案即使认定金科公司违约，违约时间应从2015年7月10日计算至2015年9月10日。即使2015年6月29日漏水导致不能按期交房，但金科公司已于2015年9月10日处理完毕，卞路杰亦表示没问题就来拿房，但卞路杰一直没有拿房，直至2016年4月7日又报修，时间间隔长达7个月，是卞路杰怠于收房，应视为金科公司已交房，第二次、第三次维修应按交房后的保修进行处理。关于违约金标准，双方当事人对8000元/月的租金没有异议，虽然卞路杰不同意按租金标准计算违约金，但一审法院可按照此标准计算。
被上诉人卞路杰辩称，本案房屋的漏水问题非常严重，且漏水地方很多，金科公司进行了多次修复，时间跨度长达一年，其中两次修复的时间分别是27天与18天。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
卞路杰向一审法院起诉请求：判令金科公司赔偿自2015年7月11日起至实际交房之日止，以总房款6730228元为基数，按照每日万分之三计算逾期交房违约金。
一审法院认定事实：2013年7月30日，卞路杰与金科公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：卞路杰向金科公司购买东方华府121号1-3层商品房，总价为6730228元，合同签订时支付2030228元，余款4700000元办理贷款。如实际取得的贷款总额少于约定贷款额的，不足部分由买受人用现金补足。金科公司应在2015年7月10日前，将综合验收合格的商品房交付给卞路杰使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过75日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过75日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。
同日，双方签订补充协议，补充协议第三条第5项约定“《商品房买卖合同》第十三条、十四条的约定，不影响房屋的交接，买受人不得因此拒绝交接房屋。交房时发现的问题属《住宅质量保证书》中的保修项目，买受人同意不拒绝接房，否则按本条6款约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房后，按保修的规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求；如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按买受人已付房款的日万分之一计算支付赔偿金”，第6项约定“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按合同约定时间交付该房屋，出卖人无须承担逾期交房责任……”。最后约定“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字、盖章后生效”。
合同签订后，卞路杰支付了相应的购房款，金科公司于2013年7月30日开具了2030228元的购房款发票，于2013年8月18日开具了4700000元的购房发票。
2015年6月21日，金科公司东方华府1-257号通过市规划、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格，并通过江阴市建设局交付使用竣工验收。
2015年6月29日，卞路杰去金科公司收房时，发现房屋漏水并报修。金科公司制作的任务派工单显示：屋顶烟道渗水，三层主卧西南角渗水，三层露台房内移门根部渗水，一楼梯间顶层管根渗水，二处露台积水二十公分、地漏不通，一层嫩模门边渗水，二层卫生间透气管道根部渗水，二层烟道北全部渗水，二层北墙根部渗水，地下庭院部排水、积水十公分，地下室北卧屋管根漏水严重。金科公司于2015年8月10日至2015年9月3日进行了维修，并于2015年9月10日进行电话回访，告知渗水已处理好，业主表示要来看一下没问题就来接房子。
2015年7月1日，金科公司向卞路杰邮寄了接房通知。
2016年4月7日的任务派工单显示：一楼西面小房间渗水，三楼西北小房间渗水，三楼南阳台渗水严重。金科公司于2016年4月8日至2016年4月25日进行了维修，并于2016年4月25日进行电话回访，告知一楼西面小房间渗水、三楼西北小房间渗水，三楼南阳台渗水严重已处理好。业主表示要等下大雨后再来查看。
2016年5月11日，金科公司向卞路杰邮寄了催接房通知，要求卞路杰在收到催告书30日内办理房屋接受手续。快递信息显示“他人收门卫”。
2016年8月6日的任务派工单显示：二楼大厅墙壁渗水。金科公司于2016年8月8日至2016年8月11日进行了维修，并于2016年8月11日进行电话回访，告知业主已维修后，业主表示自己会找合适的时间来看的，有问题再和前台联系。
2017年3月13日，卞路杰缴纳了物业费33580元，其月缴物业费标准为1119.40元。
一审中，金科公司提交了住宅质量保修说明，载明屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的渗漏属于保修范围，但金科公司承认该住宅质量保修说明尚未交付给卞路杰。
一审法院认为：卞路杰与金科公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
卞路杰主张2015年6月29日验房发现质量问题时，金科公司的经办人员主动提出待漏水问题修复好后才将房屋交付给他。金科公司不认可上述事实。卞路杰亦未提供证据证明其主张的事实，应承担不利的法律后果，故对于卞路杰的上述主张不予采信。
本案的争议焦点为：一、卞路杰是否有权以房屋漏水为由拒绝收房；二、卞路杰主张的违约金如何调整。
对于第一个争议焦点：卞路杰认为，金科公司开发的房屋存在漏水等严重质量问题，金科公司未将合格房屋交付给他，构成违约。即使他没有证据证明金科公司主动提出待漏水问题修复好后才将房屋交付给他，他也有权拒绝接受房屋。
金科公司认为，该公司开发的房屋不存在质量问题，漏水等问题属于质量瑕疵，该公司同意承担维修义务，但卞路杰无权拒绝接受房屋。
一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照诚实信用的原则，行使权利、履行义务。金科公司向卞路杰交付符合订立合同目的的房屋是他公司的主要义务。
虽然本案所涉房屋已经通过竣工验收，但该验收行为系整个小区的竣工验收，只能代表行政机关同意金科公司开发的房屋能够交付买受人，不能替代金科公司向卞路杰交付房屋时卞路杰的验收。按照金科公司提供的证据，涉案房屋存在严重的漏水问题，而漏水问题只是房屋质量问题的一个表现形式，房屋防水工程、房屋给排水工程乃至房屋主体结构工程出现质量问题都有可能导致房屋漏水、渗水严重。根据下列情形有理由相信涉案房屋在双方当事人约定的交付时间不符合交付条件：
1.涉案房屋出现漏水情形的地点较多，且在各个楼层都有分布。主要集中在屋顶烟道、××主××、××、××西北××房间、××楼××台、××卫生间、××烟道、××楼梯间、××门、××楼西面小房间、地下庭院，地下室等处。
2.上述漏水问题修复困难。上述漏水问题经金科公司3次修复，修复时间跨度长达一年，其中两次修复时间更是长达27天、18天，可知该漏水问题的严重性。
3.金科公司未提供证据证明上述漏水问题只是简单的质量瑕疵。
综上，金科公司显然没有尽到诚实信用地履行及时向卞路杰交付符合订立合同目的的房屋的义务。
虽然《补充协议》中第六条第五项约定“交房时发现的问题属《住宅质量保证书》中的保修项目，买受人同意不拒绝交房，否则按本条第六款约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房后，按保修的规定进行维修，出卖人应在与买受人协商约定的时间内完成维修义务，买受人不再提出其他赔偿要求”，第六项约定“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按合同约定时间交付房屋，出卖人无需承担逾期交房责任”。但是根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。补充协议第五条约定属于格式条款，金科公司应采取合理的方式提请卞路杰注意免除或者限制其责任的条款，并对该条款予以说明。金科公司在补充协议上未以足以引起卞路杰注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，且金科公司庭审中亦承认未将《住宅质量保证书》交付给卞路杰，卞路杰无从得知房屋漏水是否属于《住宅质量保证书》中的保修项目，即补充协议第五条拒绝接房的情形约定不明。
综上，补充协议第五条违反了合同法第三十九条的规定，对卞路杰不发生效力。虽然金科公司自行验收涉案房屋合格，在金科公司向卞路杰交付房屋时，因涉案房屋存在明显质量问题，足以导致交付后卞路杰不能正常使用房屋时，卞路杰有权拒绝受领房屋，要求金科公司整改，整改完成后，金科公司有义务按照合同约定的方式，重新通知卞路杰验收。由此造成的迟延交付的违约责任，应当由金科公司负担。
对于第二个争议焦点：卞路杰认为因金科公司逾期交房，故应按照合同约定按照每日万分之三的标准支付违约金；金科公司认为即使他公司存在逾期交房行为，合同约定的每日万分之三标准过高，应该按照同地段同类房屋租金标准进行调整。卞路杰主张其存在资金占用的利息损失及物业费损失，对其损失进行反证。
合同对于违约金有明确约定的，按照约定处理，一般不轻易否定其效力。当事人主张违约金过高，要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，守约方对于其损失进行反证。对于违约金的上限参照民间借贷利率标准计算。
本案中，双方当事人都对其主张的事实进行了举证。考虑到卞路杰购买房屋的部分款项确系贷款所得，应予以综合考虑并参照资金占用利息标准对金科公司逾期交房的违约金进行调整。即合同约定金科公司应于2015年7月10日前交房，直到2016年8月11日金科公司修好漏水后才再次电话通知卞路杰。故金科公司逾期交房387天（即2015年7月11日起至2016年8月11日）。在此期间卞路杰占用资金利息损失为:6730228元*6%*387天/365天=428153.13元。
一审法院判决：一、金科公司应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿卞路杰逾期交房违约金428153.13元。二、驳回卞路杰的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、卞路杰是否有权拒收涉案房屋；二、违约金如何计算。
一、卞路杰是否有权拒收涉案房屋。标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。商品房买卖中，房屋虽已通过竣工验收，但该房产交付时，买受人亦有权利对房屋质量进行验收，如房屋有质量问题，且该质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权拒绝收房。本案中，涉案房屋存在多处漏水，且漏水问题非常严重，从事后维修过程来看，时间跨度亦较长。上述质量问题会导致装修等无法正常进行，故上述质量问题应定性为严重影响正常居住使用。因此，卞路杰拒绝收房有合理事由，故金科公司认为卞路杰于2015年6月29日已前来收房，故上诉人不存在逾期交房的违约行为的上诉理由，本院不予采纳。
二、违约金如何计算。涉案合同约定金科公司应于2015年7月10日前交房，但直至2016年8月11日金科公司修好漏水后才通知卞路杰收房。金科公司认为违约期间应从2015年7月10日计算至2015年9月10日，但从涉案房屋整个维修过程来看，涉案房屋至2015年9月10日时并未维修完毕，之后又经过多次维修，故金科公司关于违约期间的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于违约金标准应否予以调整的问题。合同对违约金有明确约定的，按照约定处理。当事人一方主张违约金过高而要求调整的，人民法院经审理查明后认为确需调整的，应予以调整。本案中，双方在合同中已对违约金进行约定，一审法院亦已综合考虑并参照资金占用利息标准对金科公司逾期交房的违约金予以调整。现金科公司上诉请求按照每月8000元的租金标准计算违约金，无法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人金科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10980元，由金科公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
代理审判员 唐广征
二〇一八年一月六日
书 记 员 庄茂根