甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初5683号原告:赵玉环，女，1964年4月18日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：唐金红，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。被告：绍兴蓝德磁力科技有限公司，住所地浙江省绍兴市平水镇会稽村工业集聚区。法定代表人：肖宁，该公司董事长。第三人：甘肃省科学院磁性器件研究所，住所地兰州市城关区。法定代表人：赵克中，该所所长。委托诉讼代理人：段武全，男，1970年9月5日出生，汉族，甘肃省科学院磁性器件研究所副所长，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。原告赵玉环诉被告绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）、第三人甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法由简易程序转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告赵玉环的委托诉讼代理人唐金红到庭参加诉讼；被告蓝德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；第三人磁研所委托诉讼代理人段武全、张国考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉环向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月1日，原告经第三人的职工窦淑萍介绍，先与第三人签订了《房屋买卖合同》1份，双方约定原告购买被告在其单位院落内建设的房屋一套。2011年1月，窦淑萍言称原告购买的房屋所有权更改为被告，遂要求原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告又与被告重新签订了《房屋买卖合同》1份。双方约定：原告购买位于浙江省绍兴市平水镇会稽村被告单位院落内的4幢3单元2F西室房屋,房屋建筑面积116.28平方米，房屋产权证及土地使用权证均登记在被告名下，并承诺日后办理产权转移登记。此后，原告陆续向窦淑萍支付全部购房款268244元，被告向原告交付了房屋，原告占有使用至今。现因涉案房屋在出卖时被告已经取得房屋所有权及土地使用权，且双方在立约时意思表示真实，虽合同所涉住宅房屋土地使用权性质为工业用地，但涉案房屋符合规划设计用途，在被告以出让方式取得涉案房屋土地使用权的情况下，依被告可以有偿转让土地使用权之理，其转让已取得所有权的涉案房屋亦应合法，故原、被告签订的《房屋买卖合同》依法成立，合法有效。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告蓝德公司辩称，其公司为了留住企业生产经营所需骨干人员，故在公司院内建设了住宅房屋，旨在为企业骨干人员提供住房。其公司向原告提供涉案房屋的真实意思是让购房者及其子孙永久居住，并非出售房屋。其公司收取原告的款项并非购房款，而是作为公司借款列支在公司债务科目中。在售房时，其公司原法定代表人纪少明向窦淑萍明确表明，有纪少明签字的《房屋买卖合同》需在其公司备案存档并与第三人讨论后方可生效，故原告与其公司签订的《房屋买卖合同》无效。第三人磁研所述称，原告所诉涉案《房屋买卖合同》的内容属实。其单位确与被告就拟出售的涉案房屋订立过《房屋买卖合同》，但该合同欠缺买卖合同成立的基本要件即具体的标的物和价款，所以该合同不成立，且双方并未以实际行为履行该合同。本案具体事实为：其单位基于被告委托售房之故，作为被告代理人以自己名义与原告订立了涉案《房屋买卖合同》，但实际履行合同义务发生在原、被告间。之后，原、被告重新签订了涉案《房屋买卖合同》，且双方已实际履行完毕。该事实表明，原、被告均对其单位系代理人的事实予以确认。被告履行其与原告重新签订的涉案《房屋买卖合同》如有违约行为，从而引起的法律后果理当由被告承担，故其单位非适格诉讼主体，请求人民法院依法驳回原告对其单位的起诉。原告为证明其诉讼事实和理由提交的如下证据本院予以认定。理由分述如下：1、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》、原、被告签订的《房屋买卖合同》、原告给窦淑萍打款的电汇、转账及存款凭证、涉案房屋的照片。原告以该组证据拟证明其与被告签订的涉案房屋买卖合同依法成立，双方已实际履行且原告至今占有涉案房屋的事实。该组证据被告对其真实性、合法性及关联性无异议。第三人对该组证据真实性、合法性无异议，但认为该组证据中的《房屋买卖合同》两份，可以证明其单位并非涉案房屋的真实售房人而系被告的代理人。本院认为该组证据可以证明原告已依约付清购房款，被告已向原告交付涉案房屋，故原、被告间房屋买卖关系成立，第三人接受被告委托办理售房的相关事宜。2、浙江省绍兴市越城区人民法院（以下简称越城法院）作出的（2014）绍越执民字第1855号执行裁定书、（2016）浙0602执异49号执行裁定书、委托评估函。该组证据主要内容：涉案房屋因被被告抵押给债权人绍兴银行股份有限公司（以下简称绍兴银行），越城法院于2016年12月17日裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告等购房人就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以购房人在购房时未尽到谨慎的注意义务等理由驳回原告等购房人的异议请求。该组证据的真实性、合法性及关联性被告及第三人均无异议，可以证明涉案房屋将被执行以清偿绍兴银行债务的事实。3、房权证号为绍房权证平水字第017**号房屋所有权证。对该证据的真实性、合法性及关联性被告与第三人均无异议。该证系包括本案所涉房屋在内的整栋建筑物之权利凭证，证载所有权人系被告，于2009年9月21日办理产权登记，建筑物规划用途为工业，总建筑面积5073.62平方米。该证据可以证明证载权利人为被告，其向原告出售时已取得所有权。第三人为证明其述陈理由成立向本院提交的证据本院予以认定，理由分述如下：1、第三人提交的与原告相同的《房屋买卖合同》、房屋所有权证，拟证明原、被告间存在房屋买卖关系，其单位与原告间不存在房屋买卖关系。基于上文分析之理由，该组证据本院予以采信。2、土地使用权证。该证据真实性、合法性及关联性原、被告均无异议，可以证明被告所售房屋之土地系其出让取得。3、被告作出的蓝德[2010]009号文件《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》、2010年8月21日被告作出的决定、谢永东、柴文晓的民事诉状、付款人为窦淑萍、收款人为被告的中国银行支付系统收付款通知及结算业务申请书、招商银行个人转账汇款凭条、汇款收据明细单及移交表、被告向窦淑萍出具的收款收据、钥匙领条统计表。该组证据主要内容：被告经其股东会决定，拟向公司专家和技术骨干人员以及公司股东单位或业务有关联且愿在被告处工作的相关人员出售房屋及车库。被告指示窦淑萍将代收的购房款直接汇入绍兴圣华电子有限公司（以下简称圣华公司）账户，窦淑萍收取原告购房款后陆续分别汇入被告和圣华公司账户，被告向窦淑萍出具了收款收据，并向原告交付所售房屋钥匙的事实。第三人以该组证据拟证明其单位系被告售房的代理人，与原告不存在房屋买卖关系，故其单位非本案适格诉讼主体。该组证据被告对其真实性、合法性及关联性无异议；原告对真实性、合法性无异议，对窦淑萍向被告所汇购房款的数额因与原告交付的购房款有出入，认为第三人应对此承担继续举证的义务。本院认为，该组证据可以证明涉案房屋系被告售出并交付原告，被告收取了原告购房款，故该组证据与本案待证事实第三人是否系被告售房之代理人具有关联性，本院予以采信。原告和第三人对本院调取的被告、圣华公司的工商登记资料的真实性、合法性无异议。该组证据拟证明第三人、圣华公司均曾系被告的股东。根据原、被告的诉辩称及第三人述称和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，被告由圣华公司、第三人和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，第三人以专利技术出资，并将出资的专利技术于2006年10月8日移交给筹备成立的被告。2009年9月21日，被告取得了位于浙江省绍兴市平水镇会稽村即被告单位院落内自行建设的职工宿舍及车库的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，建筑物幢号为第4幢，该幢楼系6层框架结构，楼内房屋均系独立成套的住宅房屋。同年9月28日，被告与第三人就该幢楼住宅房屋的销售签订《房屋买卖合同》1份，被告为出卖方（甲方），第三人为买方（乙方）。双方约定：出售的房屋系宿舍楼和车库，总建筑面积5401.68平方米，其中建筑面积为116.28平方米的房屋24套，104.80平方米的房屋6套、63.74平方米的房屋18套、46.38平方米的房屋18套。在该合同中双方未约定价款及具体的付款时间，仅约定根据乙方和第三方售房合同签订时间情况，乙方逐次向甲方支付第三方所交宿舍楼和车库款项，交款时间和依据以银行汇款凭证为证。双方还约定产权转移登记条款：甲方应当在本合同签订之日起5年至7年内为乙方或乙方指定的第三方办理产权转移登记，否则，乙方或乙方指定的第三方有权委托权威部门对其所购房屋和车库根据市场价格进行评估，评估后甲方在30日内以评估价为基准如数退还乙方或其指定的第三方全部款额。如果乙方或乙方指定的第三方要求继续占有使用房屋及车库，就房屋产权转移登记事宜双方另行约定。2010年6月28日，被告为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及对其公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德[2010]009号文，决定将上述幢4内的住宅房屋及车库向符合上述条件的人员出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米售价1000元。后第三人依据该文要求及其与被告签订的《房屋买卖合同》约定，与原告签订幢4内3单元2F西室的《房屋买卖合同》1份，具体经办人为其单位职工窦淑萍。双方约定：原告购买的3单元2F西室建筑面积116.28平方米，每平方米售价2300元，房价款267444元，防盗门800元，总计购房款268244元。合同成立当日原告应将房款一次性予以支付，第三人应于合同生效之日起将房屋交付原告。双方关于产权过户登记的约定及其他约定与第三人和被告签订的《房屋买卖合同》约定的内容一致。合同签订后，经窦淑萍要求，原告陆续向其个人银行账户支付购房款268244元，窦淑萍向原告交付了房屋钥匙。后经第三人要求，上述原告与第三人签订的购房合同更换为原告与被告签订的《房屋买卖合同》。更换后的《房屋买卖合同》内容与原告和第三人签订的合同内容一致，但签订时间为2011年1月1日。因涉案建筑物幢4内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，故窦淑萍陆续累计向被告以银行转账方式支付购房款6,600,000元，纪少明从窦淑萍处借支3000元。又查明:涉案房屋因被被告抵押给债权人绍兴银行，越城法院于2016年11月17日裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告等人就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务等理由驳回原告等人的异议请求，遂酿成纠纷。另查明：2009年5月1日，经被告股东会决议并报经绍兴县外经贸局批准，被告的股东许文章（台湾）将所持股权全部转让给被告新股东华冠宇（系被告原法定代表人纪少明之子），许文章（台湾）未认缴的出资款由新股东华冠宇于2010年1月19日前缴入，被告遂由合资企业变更为私营有限公司，并办理了工商变更登记。2010年8月30日，第三人将其享有被告的股权转让给另一股东圣华公司并办理了工商变更登记。2013年5月27日，被告股东圣华公司和华冠宇将其持有的股权转让给系母子关系的刘月和与肖宁，肖宁任被告之法定代表人，并办理了工商变更登记。现被告基本处于歇业状态，仅对被告原有客户进行售后服务。由于被告工商登记的法定代表人肖宁实际并未管理该公司，且将公司印章等交还被告原法定代表人纪少明，故本院向纪少明询问了被告的答辩意见，并出示原告和第三人提交的相关证据询问其质证意见并记录在卷。本案在审理过程中，原告申请撤回对第三人窦淑萍的起诉，本院依法予以裁准。本院认为，本案争议焦点为:1、原告所诉第三人是否诉讼主体错误；2、第三人与被告签订的《房屋买卖合同》的性质；3、涉案《房屋买卖合同》是否合法有效。一、关于原告所诉第三人是否主体错误的问题。《民诉法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。本案中，原告购买涉案房屋先与第三人签订合同的事实表明，第三人与本案事实的发生有法律上的关系，为查明案件事实，准确认定被告与第三人之间的法律关系之性质，原告起诉第三人亦属必要，故第三人以原告诉其单位系主体错误的辩称理由，本院不予采纳。二、关于第三人与被告签订的《房屋买卖合同》的性质问题。《合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本条规定了委托合同的概念。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托人事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。依此法律规定，本案中2009年9月被告与第三人签订的《房屋买卖合同》之性质应符合委托合同之特征。因为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的要分析当事人之间法律关系的实质。在被告与第三人签订的名为《房屋买卖合同》中，双方未约定买卖合同成立的重要条款即价款，而约定了根据第三人和具体购房人售房合同签订的时间，第三人向被告支付购房人所交款项并以银行付款凭证为据的付款方式和期限的内容。该事实表明双方在该合同中的关注点集中在如何由第三人向被告交付实际购房人所交购房款，以及第三人向被告交付的方式及付款凭据上，并不关注第三人以何价格购买涉案房屋的问题。再依被告在《房屋买卖合同》成立后又专门发文确定的售房原因及购房人范围，以及被告明确指示第三人将代收的购房款汇入圣华公司账户的事实，第一可以确定被告明确表明第三人对外售房是代理，不存在第三人从被告处购买房屋再对外销售的事实；第二可以确定被告对实际购房人的范围向第三人作了原则性指示。另第三人将其与原告间签订的《房屋买卖合同》更换缔约主体，使本案所涉房屋的买卖双方成为原告和被告的事实表明，在商品经济社会，商事主体囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此产生委托制度。被告囿于此理，鉴于所售房屋的对象大部分在兰州，故而将售房事宜委托位于兰州的第三人处理符合上述商事规则。故有理由确认，被告与第三人签订合同的真实意思表示是委托售房，且该事务是法律行为，第三人基于《房屋买卖合同》的约定取得代理权，并以自己名义与原告签订合同从而为被告售出涉案房屋，第三人在这一过程中并未获得利益，第三人与被告签订的《房屋买卖合同》的性质应为委托合同。原告诉称被告与第三人共同售房的理由本院不予采纳。三、关于涉案《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。《合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，原告作为买受人，已经履行了支付房款的义务，被告作为涉案房屋的所有权人，已向原告交付了涉案房屋，双方已履行了合同主要义务，没有争议。该事实表明双方缔约的意思表示真实，缔约主体具有民事行为能力，符合合同成立的部分实质要件。合同生效的实质要件除此之外，还有合同的内容应符合《合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。该条款是法律引致条款，判断合同内容是否违法，要援引其他法律、行政法规的效力性强制性规定。确定本案所涉合同的内容违法与否的法律是《土地管理法》，该法第五十六条的规定：关于建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。本案中，被告向原告出售的住宅房屋建设用地属工业用地，说明被告改变了土地用途，但被告仍取得了涉案房屋所有权证，成为涉案房屋的所有权人，该事实说明被告在办理产权登记时符合法律规定的相关条件，故被告依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，被告基于该处分权能与原告签订《房屋买卖合同》的内容亦应受法律保护，即双方约定的买卖标的物等合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，涉案房屋买卖合同依法对双方具有法律上的拘束力，应属有效合同。另从绍兴银行的抵押权被人民法院认定有效的结果也可以说明被告享有涉案房屋所有权的合法性。再从合同法鼓励交易的立法目的出发，对合同无效的确认应当持比较谨慎的态度，现实中工业用地上所建住宅房屋办理了产权证的情形客观存在，有其特殊性，从保护公民财产权利益考虑，原告主张确认其与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求本院予以支持。综上所述，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》的性质名为买卖合同实为委托合同，第三人参加诉讼有利查清案件事实，故原告诉其为诉讼参加人并无不当。原、被告间签订的《房屋买卖合同》双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款之规定，判决如下：依法确认原告赵玉环与被告绍兴蓝德磁力科技有限公司签订的位于浙江省绍兴市平水镇会稽村被告单位院落内的4幢3单元2F西室的《房屋买卖合同》合法有效。案件受理费100元，由被告绍兴蓝德磁力科技有限公司负担（于判决生效后10日内付清原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 曹乃心二〇一六年十二月二十九日书 记 员 张燕冰