江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第0604号
原告无锡市聚丰园饭店管理有限公司。
委托代理人潘银乔。
被告李诚。
被告李颖。
被告徐翎。
原告无锡市聚丰园饭店管理有限公司（以下简称聚丰园管理公司）与被告李诚、李颖、徐翎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法由审判员周溧适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院于2013年9月27日依法组成合议庭，于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告聚丰园管理公司的委托代理人潘银乔到庭参加诉讼。被告李诚、李颖、徐翎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告聚丰园管理公司诉称：2010年5月27日，其与李诚、李颖、徐翎签订租赁合同，其将无锡市中山路555号二楼300平方米房屋出租给李诚、李颖、徐翎经营港式茶餐厅，租赁期限自当日起至2013年5月27日止，租金及费用起算日为2010年7月28日；年租金6万元，租金及费用每六个月结算一次，于合同签订当日支付2010年10月27日前的租金99999元，此后每年5月1日、10月1日前预付下半年度的租金及费用；李诚、李颖、徐翎逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金等。2010年5月30日，其与李诚、李颖、徐翎签订补充协议，约定租赁期内，李诚、李颖、徐翎还应每年支付空调制冷制热费6万元，第一年度还应支付物业费28万元，此后物业费逐年递增1万元，各项费用的支付时间与租金一致。空调制冷制热费、物业费只是名义上的费用称谓，性质实为租金。合同签订后，其按约向李诚、李颖、徐翎交付了上述房屋，但李诚、李颖、徐翎仅向其支付2010年7月28日至2012年12月31日的租金40658元、物业费189735元、空调制冷制热费40658元。2013年5月27日，李诚、李颖、徐翎迁出上述房屋，但仍结欠上述期间的租金721886元。现请求判令：李诚、李颖、徐翎立即支付租金721886元（含物业费511886元、空调制冷制热费105000元），并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年5月1日起至判决给付之日止的违约金。
被告李诚、李颖、徐翎未作答辩。
经审理查明：无锡市中山路555号地下2层至地上19层房屋产权均系无锡市聚丰园大酒店有限责任公司（以下简称聚丰园酒店公司）所有。2002年11月1日，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订租赁合同，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号除已出租给金店、商业银行的一楼部分房产、二楼全部房产（含一楼通道）之外的全部资产出租给聚丰园管理公司经营管理，租赁期限自2002年7月1日至2007年6月30日等。2003年，聚丰园酒店公司与何莉莉签订房地产租赁契约，约定聚丰园酒店公司将无锡市中山路555号二楼1900平方米房屋出租给何莉莉使用，租赁期限自2003年8月18日至2008年8月17日等。合同签订后，何莉莉在无锡市中山路555号二楼个体经营无锡市香格里拉婚纱摄影馆。2005年6月28日，在无锡市贸易资产经营有限公司的见证下，聚丰园酒店公司与聚丰园管理公司签订补充协议，约定除上述租赁合同约定的租赁标的外，聚丰园酒店公司委托聚丰园管理公司代管无锡市中山路555号一楼海澜之家和二楼香格里拉摄影场，并受益该两处场地的租金，海澜之家和香格里拉租赁到期后，由聚丰园管理公司整体租赁无锡市中山路555号房屋；双方一致同意延长租赁期限至2012年12月31日，租赁期限内，聚丰园管理公司在不影响聚丰园酒店公司正常经营的前提下可对部分房屋和场地进行转租，原海澜之家和香格里拉租赁的场地在整体出租以前，须征得聚丰园酒店公司的书面同意等。
2010年5月27日，聚丰园管理公司与李诚、李颖、徐翎签订租赁合同一式四份，约定聚丰园管理公司将无锡市中山路555号二楼300平方米房屋出租给李诚、李颖、徐翎经营港式茶餐厅，租赁期限自2010年5月27日至2013年5月27日，租金及费用起算日为2010年7月28日；年租金6万元，租金及费用每六个月结算一次，于合同签订当日支付2010年10月27日前的租金99999元，此后每年5月1日、10月1日前预付下半年度的租金及费用；李诚、李颖、徐翎逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金等内容。2010年5月30日，聚丰园管理公司与李诚、李颖、徐翎签订补充协议一式二份，约定在租赁期内，李诚、李颖、徐翎还应每年支付聚丰园管理公司空调制冷制热费6万元，第一年度还应支付聚丰园管理公司物业费28万元，此后物业费逐年递增1万元，各项费用的支付时间与租金一致等内容。合同签订后，聚丰园管理公司按约向李诚、李颖、徐翎交付了上述房屋。2013年6月9日，李诚、李颖、徐翎迁出上述房屋，聚丰园管理公司将无锡市中山路555号房屋整体移交无锡胜利门苏宁电器有限公司。因李诚、李颖、徐翎仅向聚丰园管理公司支付2010年7月28日至2012年12月31日的租金40658元、物业费189735元、空调制冷制热费40658元，聚丰园管理公司于2013年4月27日诉至本院。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、房地产租赁契约、房屋所有权证、无锡市房屋登记簿证明、交接协议、（2012）崇商初字第0897号民事判决书、工商资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，2010年5月27日聚丰园管理公司与李诚、李颖、徐翎签订租赁合同、2010年5月30日聚丰园管理公司与李诚、李颖、徐翎签订的补充协议均系双方真实意思表示，李诚、李颖、徐翎经本院合法传唤未发表抗辩意见，由此产生的法律责任由其自行承担，故本院认定上述租赁合同、补充协议超出2012年12月31日租赁期限的内容无效，其余均合法有效，补充协议约定的空调制冷制热费、物业费实为租金。根据合同约定，李诚、李颖、徐翎应于2010年5月27日支付涉案房屋自2010年7月28日至2010年10月27日的租金1.5万元、空调制冷制热费1.5万元、物业费7万元，此后于每年5月1日、10月1日前预付下半年度的租金及相关费用。按照合同约定的租金及费用标准计算，涉案房屋自2010年7月28日至2012年12月31日的租金为145658元、物业费701621元、空调制冷制热费145658元，共计992937元，扣除李诚、李颖、徐翎已支付的租金40658元、物业费189735元、空调制冷制热费40658元，李诚、李颖、徐翎还应支付聚丰园管理公司房屋租金721886元（含物业费511886元、空调制冷制热费105000元）。根据合同约定，李诚、李颖、徐翎逾期支付租金或各类费用，每日按年租金及各类费用总额的千分之五支付违约金。聚丰园管理公司主张李诚、李颖、徐翎按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付租金721886元自2012年5月1日起至判决给付之日止的违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
李诚、李颖、徐翎于本判决发生法律效力之日五日内支付无锡市聚丰园饭店管理有限公司租金721886元（含物业费511886元、空调制冷制热费105000元），并按中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率的1.3倍支付该款自2012年5月1日起至判决给付之日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12560元（含公告费560元），由李诚、李颖、徐翎负担。该款已由无锡市聚丰园饭店管理有限公司预交，李诚、李颖、徐翎于本判决发生法律效力之日五日内将该款直接给付无锡市聚丰园饭店管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 周 溧
代理审判员 马 磊
人民陪审员 胡敏奇
二〇一四年二月十四日
书 记 员 诸 琳
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的“过分高于造成的损失”。