广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初73号原告：刘飞，男，1986年11月17出生，汉族，住湖南省隆回县。原告：唐长玲，女，1987年3月7日出生，汉族，住湖南省炎陵县。两原告共同的委托代理人：周灵洋，广东江盈律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：何加金。原告刘飞、唐长玲诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月1日立案受理后，依法由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘飞、唐长玲及其委托代理人周灵洋到庭参加诉讼，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘飞、唐长玲共同诉称：2013年11月8日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将荔湾XXX房卖给原告，该物业建筑面积为17.08平方米，64500元，原告先期支付预付款32500元，尾款通过按揭方式支付。合同明确约定被告已经办理预售许可证以及建筑用地许可证等相关法律规定证件。原告同年11月8日依照合同约定支付预付款325000元，但原告发现被告出售物业与合同约定存在巨大出入，被告并未依照合同约定取得相关资格证件就开始预售物业，双方房屋买卖网签至今没有在房管局进行备案，且物业面积与合同约定面积差异都超过3%。有鉴于此，被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》存在欺诈行为，致使原告基于错误认识与被告司签订该合同。根据原告2017年3月24日到被告现场所调查的情况是涉案楼盘依然处于毛坯状态，未能通电通水，与合同约定的装修要求严重不符，且原被告的录音中显示该楼盘未通过验收。被告的楼盘处于较多的集体诉讼风险，无法履行合同的根本目的。依照合同约定被告应该在合同约定的日期内将首付款放入监管账户内，但被告至今仍未将原告首付款放入指定监管账户，导致该买卖合同无法办理相关产权及备案。原告的商铺面积为5.3875平方米，与合同约定的实际套内面积差异超过3%，依照合同第18条第1款第2点，原告有权解除合同并要求被告退回首付款及相关费用及利息。被告主张除斥期间的事由，起算日应该为原告知道该事由之日起算起，由于被告所建楼盘始终处于毛坯状态，原告不可能从签订合同之日起就知道该套内的实际情况，直到2016年10月被告通知原告去收楼，原告才去现场核实该房的套内面积，发现该实际面积与合同约定的面积严重不符，该除斥期间应从2016年10月起算，原告所提供的荔湾大厦特殊申请表可以印证该事实。被告改变了商铺使用用途，原告购买时商铺确认书写鞋博汇，现大楼外面有广告标语写原创服装版权板样设计中心。据此，请求判令：1、解除原、被告所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告返还原告首付款325000元、契税19351元、印花税333元、维修基金1794元、其他损失包括其他费用1800元、按揭款3500元共计351778元以及以上款项的同期银行贷款利率利息共计118197元；2、诉讼费由被告承担。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司庭前提交书面答辩意见称：1、原告所购房屋已经办理网上签约，目前不存在被抵押及查封状况。2、依据《补充协议》第十条约定，原告要求解除合同已过除斥期间。3、涉案楼盘在2016年7月已经消防验收合格，大楼基本竣工。因此，原告的请求缺乏依据，应予以驳回。经审理查明：2013年6月4日，原告唐长玲与被告签订《[鞋博汇]商铺认购协议书》，约定原告自愿认购位于广州市XXX号物业，建筑面积17.08平方米，商铺折扣后总价645000元等等。2013年10月24日，原告唐长玲（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买荔湾区东风西路81号660房（涉案房屋），该商品房的用途为商业，该商品房合同约定建筑面积共17.08平方米，其中套内建筑面积9.07平方米，共有分摊面积约8.01平方米，总价645000元；乙方以按揭贷款方式支付房款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的50.39%，金额325000元；除首期款外，剩余房款320000元须于2013年11月1日前申请办理银行按揭手续，并以按揭方式付款；甲方应当在2017年5月31日前将房屋交付乙方使用，在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。同日，双方签订《补充协议（商铺）》，其中约定：本合同第二十一条变更为：双方同意由乙方委托甲方办理该单位《房地产权证》，甲方应当在2014年6月1日起365个工作日内到房地产登记机构办理产权登记；如因甲方责任致使不能按约定将房屋交付使用，或者因甲方责任致使不能在收齐乙方办证文件日后按合同约定日期内履行甲方在办理房地产权证中应履行的义务，合同仍继续履行，逾期再超过365天则甲方按乙方已付房价的每日万分之一向乙方支付违约金；甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；乙方进一步确认本合同及补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及补充协议条款为其真实意思的反映；补充协议自双方签订日起立即生效，如补充协议与《广州市商品房买卖合同》有不同约定的，以补充协议为准。上述协议签订后，原告唐长玲向被告支付了房款325000元，按揭费用3500元，契税、印花税、维修基金等其他费用共23278元。以上合计351778元。在本案诉讼中，本院调取了本院（2017）粤0103民初740号案广州市住房和城乡建设委员会于2017年1月4日出具的《广州市住房和城乡建设委员会关于季笑蕾信访事项意见书》该意见书主要写明：1、荔鸿商贸大厦项目总面积22902.95平方米，总套数914套，批准预售面积18710平方米，批准预售824套，已售305套，已备案210套，抵押597套，法院查封496套（2016年12月5日天河法院查封面积11945.92平方米）。2、因企业自身原因，目前项目未办理竣工验收，未达到交楼标准，仍不能交楼。3、项目进展情况为：大楼主体及外墙工程已完工；消防工程已通过验收；给排水排污工程已完成；永久用水用电工程已完成；室内供电已完成。4、经核查，预售款资金划拨依法依规，不存在非法挪用的情况。本院依职权到广州市规划和国土资源房屋管理局的查册，以及原告提供的“阳光家缘”网站关于荔鸿商贸大楼销售情况显示，荔鸿商贸大楼是取得了预售许可证销售的，预售许可证号19980106，涉案房屋已预售备案，目前没有存在抵押和查封的情况。本院认为：原告唐长玲与被告签订的《[鞋博汇]商铺认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议（商铺）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告唐长玲以被告经营状况恶化、处于集体诉讼风险，被告未将原告首付款存入指定监管账户，导致买卖合同无法办理相关产权及备案，被告改变商铺用途、涉案商铺套内面积只有5.3875平方米，与合同约定的实际面积差异超过3%，合同目的无法实现为由主张解除合同及由被告承担合同解除法律后果，对此，本院分析如下：从广州市住房和城乡建设委员会针对荔鸿商贸大厦交楼等问题答复情况来看，虽然存在部分房屋被抵押、查封的情况，但该楼盘的主体及外墙、消防、给排水排污、永久用水用电及室内供电工程均已完成，预售款资金划拨不存在违规情况，且涉案房屋目前并没有被抵押及查封，由此可见，被告作为涉案楼盘开发商，对该楼盘建设并没有完全怠于履行自身的义务，相关建设项目已经完成；即使存在迟延履行义务的行为，但是否因此导致合同目的无法实现目前仍然无法确定。原告唐长玲主张被告未将原告唐长玲首付款存入指定监管账户，未能提供证据证实，且未将原告唐长玲首付款存入指定监管账户并不导致买卖合同无法办理相关产权及备案。原告唐长玲购买时商铺确认书写鞋博汇，现大楼外面有广告标语写原创服装版权板样设计中心，但不管鞋博汇，还是原创服装版权板样设计中心，都是商业性质，被告并没有改变合同约定的涉案商铺的用途为商业的性质。原告唐长玲主张涉案商铺套内面积只有5.3875平方米，未能提供证据证实，本院不予采信。以上所述，原告唐长玲请求解除合同，在现阶段缺乏充分证据证实，本院不予支持。原告唐长玲基于合同解除要求被告退还房款及支付利息的请求均缺乏依据，本院亦不予支持。尽管如此，被告仍应积极履行涉案楼盘的开发建设责任，保质保量尽快竣工及办理验收等相关手续，避免因过度迟延履行义务严重损害购房人的利益。如若不然，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在因被告继续怠于或迟延履行交楼、办证等主要义务确实导致合同目的无法实现的情况下，原告唐长玲可依法解除合同。根据合同的相对性，原告刘飞与本案无关。被告经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘飞、唐长玲的全部诉讼请求。本案受理费3772元，由原告唐长玲负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何锦堂二〇一七年四月二十六日书记员  吴 帆姚晓丹