广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4045号
上诉人（原审被告、反诉原告）：温志南，女，汉族，1974年9月1日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：汤文莲，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：李苏杰，广东宝威律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：万冰，男，汉族，1985年10月1日出生，住湖北省谷城县，
委托代理人：张星，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：李达帮，广东莞信律师事务所辅助人员。
上诉人温志南因与被上诉人万冰租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法南民一初字第1617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月7日，万冰向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除万冰、温志南于2014年7月6日签订的《出租合同》；2、温志南返还转让费10000元、租金2500元、押金5000元，以及该款项的利息（利息以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从起诉之日起计至实际清偿之日止）；3、温志南承担本案全部诉讼费用。
温志南则提起反诉，请求法院判令：1、万冰向温志南支付拖欠的租金37500元（从2014年7月6日计算至2015年10月6日共计15个月）；2、万冰向温志南支付逾期支付租金的利息1700元（从每期租金逾期之日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率，暂算至反诉之日）；3、万冰承担反诉的诉讼费用。
原审法院经审理查明：2014年7月6日，万冰、温志南签订《出租合同》，约定：1、温志南将坐落于东莞市××城区××路××号地铺之十一门面（以下简称案涉商铺）出租给万冰用于经营，建筑面积共58平方米，租赁用途是商业门面使用；2、租赁期限为3年，自2014年7月6日起至2017年7月5日止，租金每月2500元，于每月5号前准时支付；3、为保证合同履行，万冰于合同签订之日向温志南一次性支付转让费10000元、履约保证金5000元、预交租金2500元，合共17500元，租赁期满，若万冰无违约行为，保证金由温志南不计利息全额退还万冰，温志南应在签订合同当天将钥匙交付万冰；4、万冰未按约定期限交付租金超过60天以上的，温志南有权解除合同，温志南不交付或者延迟交付租赁房屋20天以上的，万冰有权解除合同。合同签订当日，万冰向温志南支付转让费10000元、押金5000元和8月份租金2500元。
双方确认合同签订后案涉商铺空置无人使用，温志南称在2015年3月将案涉商铺另行出租。双方均没有向对方发出书面解除合同的通知。
庭审中，万冰称温志南未交付房屋，万冰经多次电话催促无果，为减少损失万冰于2014年8月1日另行租赁商铺经营龙虾店，为此提交《金运楼商铺楼宇租赁合同》为证。温志南认为该合同与本案无关，称案涉合同签订当日已向万冰交付钥匙并组织店铺移交清点工作，但均未能举证证明。温志南向原审法院申请银丰路19号二层至八层的保安王祚岗及银丰路19号地铺之八门面的承租人肖晖东出庭佐证，两名证人均称不认识万冰，认识温志南，只是听说温志南在2014年7月要将案涉商铺出租，不清楚温志南有无交付钥匙或交付商铺给万冰。万冰认为证人的陈述与书面证言矛盾，对证人证言不予确认，温志南则认为证人证言足以证明案涉商铺已交付万冰。
温志南提供《房屋租赁合同》证明其于2014年5月18日向案外人广东建银金服投资有限公司承租案涉商铺，租赁期限自2014年5月18日至2017年5月17日。经原审法院释明，温志南未在限期内向原审法院提交案涉商铺的房地产权证或建设工程规划许可证。
原审法院认定上述事实的证据有：出租合同、收据、金运楼商铺楼宇租赁合同、照片打印件、房屋租赁合同以及原审法院庭审笔录、问话笔录等。
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷，万冰未举证证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定案涉《出租合同》属无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，温志南收取万冰转让费、押金和8月份租金共计17500元没有合法依据，应当予以返还。万冰诉请温志南按中国人民银行同期同档贷款基准利率从起诉之日即2015年8月7日起支付该款项的利息至实际清偿之日止，于法有据，原审法院予以支持。温志南未能举证证明已将案涉商铺交付万冰，万冰在合同签订后没有占有使用案涉商铺，无须向温志南支付房屋占有使用费。温志南未能举证证明万冰在合同履行过程中存在过错，温志南因案涉商铺空置导致的损失应由其自行承担。温志南反诉要求万冰按合同约定支付租金及利息于法无据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年2月3日判决：一、温志南应于判决发生法律效力之日起三日内返还万冰转让费10000元、押金5000元和租金2500元，共计17500元以及利息（以17500元为本金，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自2015年8月7日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回万冰其他诉讼请求；三、驳回温志南的全部反诉请求。一审受理费237.50元（万冰已预交）、反诉费390元（温志南已预交），共计627.50元，由温志南负担。
温志南不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审认定事实不清，案涉商铺具有建设工程规划许可证。案涉商铺所在的综合楼于1992年修建，由于历史久远，该综合楼的建设工程规划许可证未有存档于城建局等部门，而是存档于区政府处，这一事实在一审判决后温志南才了解到，故温志南未能在一审中提交《建设工程规划许可证》是因客观原因造成的，但原审法对其错误的认定同样负有责任，温志南与万冰之间的租赁合同合法有效。（二）温志南已将案涉商铺交付给万冰。1、万冰在一审中主张温志南没有将案涉商铺交付给万冰，但万冰没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的后果。2、原审法院认为应由温志南举证证明已将案涉商铺交付给万冰错误，不应由温志南承担举证责任，违反公平原则。3、案涉商铺的钥匙已在合同签订当天交付给万冰，从双方签订的租赁合同第四条第一款可知，双方约定在合同签订当日，温志南应将案涉商铺的钥匙交付给万冰，否则属于违约。另外，万冰一次性向温志南支付17500元的相关款亦可说明。4、虽然温志南对于举证责任的分配表示异议，但在一审中温志南仍尽力证明此事实，并申请了证人出庭作证，但由于证人文某不高，语言表达能力差，且在庭审中表现紧张，面对一审法官的询问，其不能良好地表达待证事实，但证人证言确实能反映温志南已将案涉商铺交付给万冰。据此，温志南请求本院：1、撤销原审判决，依法改判万冰向温志南支付拖欠的租金37500元（从2014年7月6日计算至2015年10月6日暂计15个月）。2、万冰向温志南支付逾期支付租金的利息1700元（从每期租金逾期之日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率，暂算至一审起诉之日）。3、万冰承担一、二审的诉讼费用。
被上诉人万冰口头答辩称：温志南在签订租赁合同后没有将案涉商铺交付给万冰，万冰也一直没有使用案涉商铺，故万冰无需支付租金及利息。同时，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院经审理查明，二审中，温志南提交了东莞市建设委员会颁发的〈92〉编号0001180建设工程规划许可证复印件、建设工程规划许可证附件复印件以及东莞市南城街道胜和社区居民委员会出具的证明，以证明案涉房屋经过规划许可，案涉房屋租赁合同合法有效。万冰认为建设工程规划许可证及附件的真实性由法院审查，对于证明的真实性予以确认，但无法确认证明内容的地址是否与案涉商铺的地址是同一位置。
本院依职权向东莞市城乡规划局核查，东莞市城乡规划局复函称〈92〉编号0001180建设工程规划许可证真实有效，建设工程规划许可证上的地址“西三环路南侧”现为“东莞市南城街道胜和银丰路19号”。万冰、温志南对东莞市城乡规划局复函的真实性、关联性及合法性均予以确认。
另查明，案涉《出租合同》第七条第2款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。……”。温志南在原审庭审中回答审判人员提问“案涉合同签订时案涉商铺是否有其他人在使用”、“温志南使用案涉商铺从事何种经营”时，称温志南本人在使用，经营烟酒，商铺内有相关配套装修。温志南于2015年10月27日签收原审法院送达的万冰的起诉状等诉讼材料。
对原审查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
从温志南在二审中的举证以及东莞市城乡规划局的复函来看，位于东莞市××城区××路××号建筑物已取得建设工程规划许可证，而案涉商铺为东莞市××城区××路××号建筑物的地铺之一，故应认定案涉商铺已取得建设工程规划许可，就该商铺所签订的《出租合同》合法有效。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定案涉《出租合同》无效不当，本院予以纠正。
判断双方是否有违约行为，关键问题在于温志南是否将案涉商铺交付给万冰。虽然案涉《出租合同》约定温志南应在签订合同当天将钥匙交付给万冰，但不能以此推断温志南在签订合同当天即完成了交付义务。从两名证人的证言来看，两名证人均称不认识万冰，认识温志南，不清楚温志南有无交付钥匙或交付商铺给万冰。温志南未能充分举证证明已将案涉商铺交付万冰，结合温志南在原审庭审中称在签订案涉合同时温志南本人在使用案涉商铺的陈述，本院认定温志南未将案涉商铺交付给万冰，温志南存在违约行为。根据《出租合同》的约定，温志南不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上，万冰有权解除合同，故万冰诉请解除案涉《出租合同》，本院予以支持。鉴于万冰在本案起诉前未向对方发出书面解除合同通知，故本院认定温志南在收到万冰的起诉状之日合同解除，即案涉《出租合同》于2015年10月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，温志南收取万冰转让费、押金和预付租金后，未将案涉商铺交付给万冰，万冰诉请温志南返还转让费、押金和预付租金以及上述款项自起诉之日起的利息，原审法院对此予以支持，处理结果正确，本院予以维持。导致案涉《出租合同》解除的责任在于温志南，其上诉要求万冰支付拖欠的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人温志南对案涉合同效力部分上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1617号民事判决第一项、第三项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第1617号民事判决第二项。
三、确认万冰与温志南于2014年7月6日签订的《出租合同》于2015年10月27日解除。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、反诉费分配恰当，本院予以维持。二审案件受理费237.5元，由温志南负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 冯颖欣