上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第733号
上诉人（原审被告）楼卧龙。
被上诉人（原审原告）上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务总经理。
上诉人楼卧龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第31088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，上海市浦东新区环龙路＊＊＊弄丽晟古玩珠宝城内＊＊号商铺（以下简称系争商铺）登记的权利人为上海＊＊建设有限公司。2013年3月1日，上海＊＊建设有限公司出具了一份《委托书》，内容为：我公司上海＊＊建设有限公司，现委托上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司（以下简称丽晟公司），全面负责对丽晟珠宝古玩城的招商与租赁事宜。
2013年5月6日，丽晟公司（甲方）与楼卧龙（乙方）签订《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》一份，约定：甲方提供上海市浦东新区环龙路＊＊＊弄2-28、32、38、43号一层区域及56号地下一层部分区域丽晟古玩珠宝城内商铺给乙方用于商业经营。乙方承租商铺位置：＊＊商铺（以下简称本商铺）。租赁面积按建筑面积计量为93.66平方米。乙方承租该商铺作为经营古玩之用，经营范围为红木家具、工艺品、黄金珠宝、玉器、奇石等。租赁期限共两年，即自2013年5月1日至2015年4月30日止。2013年5月1日至2015年4月30日，租金标准为人民币（以下币种相同）3.70元／天／平方米，租赁期间每月租金为10，541元，租金起租日为2013年8月1日，乙方应从起租日2013年8月1日起，每3个月向甲方支付租金。本合同签订后，乙方应在2013年5月1日前向甲方付清首期租金（2013年8月1日至2013年10月31日）31，623元。合同第2.2条约定：交房日期为2013年5月1日。本商铺交付之日至正式开业前为装修免租期（正式开业日期以甲方书面通知为准），期间乙方施工实耗的水、电、垃圾清运费等由乙方承担。自商场正式开业之日起计算，甲方免收乙方6个月的租金，于此期间发生的物业管理费由乙方承担。若在本合同履行期内，因乙方违约的原因造成本合同解除或提前终止的，乙方应向甲方足额支付上述免租期间甲方原免除的房屋租金，租金计算标准参照本合同第3.1.（1）条款。合同第3.2条约定：租赁期间，乙方还应当承担下述费用：1）物业管理费：①物业管理费以建筑面积计算，自本商铺交付日起计收；②物业管理费包括：甲方商场规定营业时间内的公共区域能耗分摊以及公共区域的保安、保洁和绿化服务费等；③物业管理费收取标准：每平方米0.40元／天，共计1，140元／月；从2013年5月1日起，若因重大设备设施维修、更换而产生较大费用支出或因通货膨胀原因造成各项费用大幅上升的，依据物业管理实际支出核定后调整的物业管理费标准调整支付；④首期物业管理费（2013年5月1日至2013年7月31日）应于支付首期租金的同时向甲方委托的物业管理公司支付；⑤每期物业管理费用与租金支付周期同步支付，乙方应向甲方或甲方指定的物业公司支付每期物业管理费。2）水费：按水表用量计收。电费：甲、乙双方确认该租赁物业电费收费包括基本电费及电表用量收费两部分。现甲、乙双方同意按乙方实际电表用量抄表数乘以单价1.30元／度向乙方收取电费。电费单价可根据运营后实际支出情况做调整，并随上海市供电局发布的基本电费收费标准的变动而变动。中央空调能耗费：按实际使用量计收。3）因乙方自身营业所需而产生的其它费用（包括但不仅限于电话费、有线电视、宽带等）。合同第4条约定：乙方应在本合同签订的同时一次性向甲方交付履约保证金23，362元，作为乙方履行本合同所有条款的担保，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。在租赁期内，履约保证金可以作为：甲方对乙方延迟支付租金、租赁区域房屋保养费设备维护费或其他费用的扣款；乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款（含乙方撤场后情况）。履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。本合同终止时，乙方应将无人占据的本商铺交还甲方，并在商铺返还之日起30日内办理营业执照及各项许可证的注销或迁移手续。经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有）后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，甲方应在本合同终止后两个月内将保证金无息退还给乙方。甲方有权但没有义务以履约保证金抵付乙方应付而未付之租金或其他给付，乙方不得为此等主张。合同第11.7条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同收回商铺，并有权对乙方实施断水断电、自行迁出房屋内物品等强行措施，且不承担乙方的装修损失。乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，并且由甲方扣除履约保证金（乙方须补足不足部分）及乙方须支付原应承担的费用，支付期限为解除合同日后的30天内。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，若因乙方违约，甲方通过诉讼途径解决，乙方应赔偿甲方为此支付的律师费用：……（4）延迟交租、租金不足和支付其他应付费用逾期超过一个月。此种情况，乙方还应按本合同第三条第一款第四项向甲方支付滞纳违约金。合同签订后，丽晟公司按约将系争商铺交付给楼卧龙使用。楼卧龙则缴纳了截止2013年11月底的租金及截止2014年2月底的物业管理费以及截止2013年12月底的能耗费，并交纳了押金23，362元。
2014年5月27日，丽晟公司（甲方）与案外人上海市＊＊律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》一份，约定甲方因与楼卧龙租赁合同纠纷一案，聘请乙方律师出庭代理，乙方接受甲方委托，指派王＊＊、倪＊＊律师为甲方与楼卧龙纠纷案的第一审代理人，代理权限为特别权限代理。合同第5条约定：根据律师业务收费办法，甲乙双方协商决定律师劳务报酬为3，000元，并在本合同签订之日起三天内支付。
2014年8月，丽晟公司诉至原审法院，要求：1、解除丽晟公司与楼卧龙于2013年4月25日签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；2、楼卧龙支付丽晟公司拖欠的租金、物业管理费、能耗费45，187.58元；3、楼卧龙支付丽晟公司违约金21，082元；4、楼卧龙赔偿丽晟公司律师费3，000元。原审审理中，丽晟公司撤回能耗费的请求。楼卧龙不同意丽晟公司的诉讼请求，并辩称如果解除合同，要求丽晟公司退还所缴纳的租金并赔偿装修费12万元。
原审另查明，2014年10月7日，丽晟公司已将该系争商铺另行出租。
原审中，关于履约保证金的处理，丽晟公司要求将该履约保证金予以没收，楼卧龙则不同意。
原审认为，丽晟公司与楼卧龙签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。丽晟公司已履行交房的义务，楼卧龙理应按约交付租金、物业管理费。现楼卧龙未按合同约定支付租金、物业管理费，丽晟公司要求解除双方签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，符合双方合同约定，原审法院予以支持。丽晟公司已将系争房屋收回，楼卧龙仍应支付尚未付清的租金、物业管理费。租赁合同因楼卧龙未能按约定履行按时支付租金、物业管理费等义务而解除，丽晟公司要求楼卧龙承担违约责任，应予支持。楼卧龙认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据丽晟公司的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的违约责任既包括没收履约保证金又包括支付月租金的双倍作为违约金，该违约责任过分高于因楼卧龙的违约事实给丽晟公司造成的实际损失，故原审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为三个月租金作为违约金。丽晟公司要求楼卧龙赔偿律师费3，000元，原审法院认为合同第11.7条中有关律师费的内容属于对该条中损失范畴的约定，故仍应将律师费与其他损失一并计算，并考量损失与违约金的差额。现丽晟公司未提供充分证据证明其损失高于合同所约定的违约金，故原审法院对律师费不予支持。租赁合同因楼卧龙违约而解除，楼卧龙因此要求丽晟公司赔偿损失，依法不予支持。
原审法院审理后，于二○一四年十二月二十三日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、解除上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司与楼卧龙签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；二、楼卧龙应于判决生效之日起十五日内向上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付所欠的自2013年12月1日至2014年3月31日止的租金42，164元；三、楼卧龙应于判决生效之日起十五日内向上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付自2014年3月1日至3月31日止的物业管理费1，140元；四、楼卧龙应于判决生效之日起十五日内向上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付违约金8，261元；五、驳回上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，531元，减半收取计765.50元，由楼卧龙负担。
原审法院判决后，上诉人楼卧龙不服，向本院提起上诉称：同意解除双方的租赁合同。根据合同约定的租金支付方式，上诉人应在2014年3月10日支付租金，但被上诉人于2014年3月3日对上诉人采取断电措施，导致上诉人经营损失，故到期后无法支付租金。被上诉人在招商时承诺一至三楼均为古玩城，但实际上只有一楼经营古玩，导致上诉人的商铺没有人气，损失巨大。合同约定开业日期为2013年8月1日，但合同另约定，商铺交付之日至正式开业前为装修免租期，上诉人从来都没有收到开业通知，故应视为尚未开业。而上诉人已付三个月租金，故无需再支付租金。综上，被上诉人违约在先，根据合同约定被上诉人应承担相应违约责任。请求二审撤销原审判决第二、三、四项，依法改判上诉人不支付被上诉人租金、物业管理费和违约金。
被上诉人丽晟公司辩称：上诉人在实际使用租赁房屋的情况下虽经被上诉人多次催讨仍拒绝支付租金，上诉人已构成根本违约。上诉人称被上诉人严重妨碍其正常经营并非事实。原审判决无误，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，双方所签租赁合同第二条2.2约定：交房日期为2013年5月1日。本商铺交付之日至正式开业前为装修免租期……自商场正式开业之日起计算，被上诉人免收上诉人6个月的租金（免租期分配与租赁期二年内每年各三个月）……
本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人应依约全面履行合同义务。上诉人与被上诉人签订租赁合同，合同明确租赁期限及租金交付方式，被上诉人依约于2013年5月1日起将租赁房屋交付给上诉人使用，上诉人应依约履行按时支付租金等费用的义务。根据原审中当事人的陈述，租赁房屋所在的商场实际于2013年5月28日开业，鉴于上诉人已缴纳三个月租金，且根据合同约定开业后的第一年上诉人可免交三个月租金的事实，上诉人确认上诉人所交租金截止于2013年11月底，符合合同约定。上诉人虽以未收到书面开业通知为由，主张该商场从未开业，但综合案件实际情况及当事人当庭陈述，上诉人该项主张并不符合实际情况，本院不予采信。上诉人于2013年12月起未按约支付租金，被上诉人经催讨未果，故被上诉人根据合同约定与上诉人解除租赁合同，于法有据。上诉人称被上诉人违约在先，但其并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。被上诉人要求上诉人支付2013年12月1日至2014年3月31日的租金42，164元及2014年3月1日至同年3月31日的物业管理费1，140元，于法有据，应予支持。上诉人因逾期未支付租金等费用属于合同约定的违约行为，应依约支付违约金。原审基于公平原则和诚实信用原则，酌情调整降低的违约金金额，属合理范围，本院予以认可。综上，原审法院判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1，089元，由上诉人楼卧龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……