黑龙江省桦南林区基层法院民 事 判 决 书（2015）桦林民初字笫24号原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区法定代表人张凤滨，职务总经理。原告（反诉被告）王平，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。二原告共同委托代理人卢儒同，男，黑龙江明阳律师事务所律师被告（反诉原告）王东华，1976年9月20日出生，汉族，住桦南县。委托代理人陈继龙，男，黑龙江擎雨律师事务所律师原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司、王平与被告王东华占有物返还纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理，并依法组成合议庭。本案在审理过程中，被告王东华于2015年6月26日向本院提出反诉。2015年9月28日向本院提出财产保全申请，请求本院对佳木斯融和房地产开发有限公司，王平开发建设的位于桦南林业局桦融铭苑综合住宅楼2,3,4,10号门市及1单元14层1,3门,1单元7层1,2,3门,1单元12层1,3门,1单元15层1,2门予以保全。本院决定对本诉与反诉合并审理。由于案件复杂，在2015年11月1日报请院长延长审限8个月。在8月10日的审理中，被告（反诉原告）王东华对合议庭成员提出集体回避，经报请本院院长决定，驳回了王东华要求合议庭成员集体回避的申请。本院于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司、王平共同委托代理人卢儒同,被告（反诉原告）王东华及委托代理人陈继龙到庭参加了诉讼,本案现己审理终结。原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平诉称:原告在桦南林业局投资施工建设的桦融铭苑综合住宅楼过程中，因资金短缺向他人借款，在借款尚未到期的情况下，被告于2015年2月23日组织多人砸坏门锁,强行抢占原告住宅9户面积879.67平方米，门市3户725.51平方米进行装修，原告多次要求被告停止侵害并恢复原状均遭到拒绝。根据物权法及侵权责任法的规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院判决被告停止侵权行为，恢复原样并赔偿损失80万元。辩称:一，反诉原被告签订的8份属于借款抵押让与担保合同，合同中约定的标的物实属担保抵押物，而不是房屋买卖合同中的标的物，原被告之间属于借款合同法律关系，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二，反诉被告因开发建设桦融铭苑自2012年11月23日至2014年3月30日止,通过中间人高春东向反诉原告王东华借款13笔,共计人民币380万元,但是在支付出借款时,预先扣除了利息75.25万元，实际支付借款304.75万元,出借款是通过银行转帐方式支付到高春东帐户里8笔,金额为170.3万元，另有124.45万元由中间人高春东将－部分款用于直接偿还反诉被告王平所借款项,剩余部分直接转给王平,其中有10万元是反诉原告直接扣出偿还以前的借款。根据最高人民法院《民通意见》第125条规定:”公民之间的借贷,出借人将利息计入本金计算复利的,不予保护，在借款时将利息扣出的,应当按实际出借款项计息”的法律规定,本案反诉被告向反诉原告借款本金应认定为304.75万元,此款属于借款而非购房款。三,反诉被告在借款期间己偿还借款26笔计179万元,其中18笔计148.5万元是通过高春东偿还的,有8笔30.5万元是反诉被告直接支付给反诉原告的,按照法律保护的年利24％利息计算,在借款期间,反诉被告应支付反诉原告利息801528元,减去己还的借款179万元,现反诉被告只欠本息2059028元。四,反诉被告在借款时,为了抵押担保与反诉原告签订了15份房屋买卖合同,总建筑面积3551.37平方米,并出具了15张收据,金额为1284.24万元,该收据实际是抵押房产出具收据,而不是交纳购房款收据,抵押担保物的价值高出借款金额的6倍,反诉原告将实为借款抵押的主张抵押物的所有权,没有法律依据。五,反诉原告请求反诉被告为其办理争议房屋产权证,没有任何法律依据。首先,反诉被告不具有办理房屋产权证职责。其次双方不存在房屋买卖合同法律关系，而是借款抵押让与担保法律关系。六,反诉被告只同意按法律规定的利息计算方式计息,也同意协商解决以抵押部分房屋偿还借款，不同意无理且违法的诉求。请求法院依法驳回反诉原告无理违法的诉请。被告（反诉原告）辩诉称:一、本案原告之一王平不具诉讼主体资格,涉案房屋是佳木斯融和房地产开发有限公司开发建设,是最初的所有权人,王平与佳木斯融和房地产开发有限公司之间的法律关系，只是其二者之间发生权利义务关系，王平不具有对外的诉讼主体资格。二,被告没有实施侵权行为,原告的诉讼请求无事实依据,涉案房屋是被告向佳木斯融和房地产开发有限公司购买的,双方签订了商品房买卖合同书,被告已交清全额购房款,原告并将涉案房屋钥匙交付给被告，该房屋巳发生所有权变动。根据最高人民法院关于若干问题的解释笫十一条一款的规定,对房屋的转移占有视为房屋的交付,但当事人另有约定的除外。涉案房屋自原告将钥匙交付给被告,己经发生占有转移，所有权巳属被告所有，被告对自已购买的房屋进行占有使用并不构成对他人的侵权。三,根据笫三十二条规定,当事人采用合同书形式订立合同,自双方当事人签字盖章时合同成立。笫四十四条一款规定，依法成立的合同,自成立时生效,本案中原被告签订的商品房买卖合同,依法成立己生效,原告依合同约定将房产交付给被告，是原告履行合同约定的义务,现原告起诉被告侵权,有违民事诉讼中诚实信用的基本原则，望合议庭依法律规定,驳回原告的诉讼请求。反诉称,原告看好被告开发的位于桦融铭苑综合住宅楼的市场前景,遂和被告协商购买房屋投资事宜,经过协商,原被告就房屋买卖签订了。合同签订后,原告支付全额购房款,被告给原告出具了购房款收据并将钥匙交付给原告,被告向原告交付房屋后,多次要求被告尽快给办理产权证，但至今未给办理,导致原告投资利益受到严重损失,原告为保护自身合法权益,请依法裁决,维护原告合法权益。原告佳木斯融和房地产开发有限公司,王平向本院提交了如下证据:一，视听资料。证明被告抢占原告房屋撬锁的事实。二，证人张兴利，负责桦融铭苑物业管理，其出庭证言。证明1、2015年2月23日被告换锁我们手中钥匙打不开大约20多户房门的事实。证明2、10号商服有个叫张昊的把门锁剪断了。证明3、3月4号这些房子开始装修。证明4,我是负责办理入户手续的,被告抢占的房屋没有履行手续,是借贷关系。三、2013年3月28日,6月19日,8月22日,9月29日,王平与王东华的借款协议,证明二人之间是民间借贷法律关系。四、7张银行交易记录。证明反诉被告向反诉原告借款时，王东华是通过农村信用社转到中问人高春东帐户8笔计170.3万元。五、银行存款凭证16张。王东华出具收据2张。证明反诉被告在借款期间巳还反诉原告借款148.5万元，王平付给王东华8笔30.5万元,合计179万元。六、证人高春东出庭证言。证明1、王平通过我向王东华借款8笔计300余万元，并用桦融铭苑的房子做抵押。证明2、抵押时签订的房屋买卖合同，住宅每户10万元，商服每户20万元。但不是每户都有协议，有一部分没有。被告王东华向本院提交的证据:一、商品房买卖合同8份12套房产，其中住宅9户商服3户。二、交款收据。证明购买房屋及交了全款。三、证人侯成广出庭证言。证明购房的现金，用黑色袋子和黑色皮包装的。本院对双方证据的认定:原告（反诉被告）提交的证据:－，视听资料。该证据当庭播放后，不能证实撬锁是抢占的行为以及是何人所为。对该据不予确认。二，证人张兴利证言。对证实手中钥匙打不开20多户房门以及被告所占房屋没有履行入户手续进行装修的证言予以确认。三，2013年3月28日,6月19日,8月22日,9月29日,王平与王东华的借款协议。该证据证明王平与王东华之间存在民间借贷的法律关系，对该证据予以确认。四、7张银行交易记录。五,银行存款凭证16张。六、证人高春东证言。对其王平通过我向王东华借款8笔计300余万元，并用桦融铭苑的房子做抵押。抵押时签的房屋买卖合同，住宅每户10万元，商服每户20万元，但不是每户都有协议，有一部分没有的相关证言及上述证据依法予以采信。被告（反诉原告）王东华提交的证据。一、商品房买卖合同8份12套房产，其中住宅9户，商服3户。二、交款收据。经查，2013年3月28日、6月19日、8月22日、9月29日,王平与王东华签订了借款协议，证明王平与王东华之间存在民间借贷的法律关系。证人高春东证言证实，王平通过我向王东华借款8笔计300余万元，并用桦融铭苑的房子做抵押。抵押时签的房屋买卖合同。由此可见王东华提交的该组证据名为商品房买卖合同，但实为以买卖形式的借款抵押担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合的人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，据此对该组证据不予确认。三，证人侯成广证言。证实从自家保险柜内取出100万元现金借给王东华,是100元面额的现金，用黑色袋子和黑色皮包装的。该证言证实的内容有悖常理，也不符合大宗款项的交易习惯，不具有客观性真实性，对该证言不予确认。经审理查明:原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司、王平在黑龙江省桦南林业局投资建设的桦融铭苑综合住宅楼过程中，因资金短缺，自2012年11月22日至2014年3月30日止，通过中间人高春东向被告（反诉原告）王东华借款13笔计380万元，同时签订《商品房买卖合同》15份27套房产，其中住宅22户商服5户作为借款的抵押担保，在王平的380万元借款中，王东华将借款分13次打入中间人高春东帐户304.75万元，予先扣出利息75.25元，王平实收借款304.75万元，王平在借款期间己偿还借款26笔计179万元,其中通过高春东偿还18笔计148.5万元,反诉被告直接支付给反诉原告8笔30.5万元。在抵押担保的房产中，王东华通过其他手段强行占有住宅9套，分别为1单元12楼1.3门，1单元14楼1门，1单元15楼1，2，3门，5单元7楼1，2，3门。商服3套，分别为3，4，10号门。并对所占房屋更换了门锁，有部分房屋进行了装修，原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平请求被告（反诉原告）王东华返回被抢占的12套房产，并赔偿因王东华抢占房屋而影响销售造成的损失80万元。被告（反诉原告）王东华请求原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平履行签订的《商品房买卖合同》，驳回原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平诉讼请求。上述为本案事实。本院认为，原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平与被告（反诉原告）王东华自2012年11月22日至2014年3月30日止，通过中间人高春东向被告（反诉原告）王东华借款13笔计380万元，并签订了借款协议，王东华将借款分13次打入中间人高春东帐户304.75万元，予先扣出利息75.25元，王平实收借款304.75万元，双方民间借贷法律关系成立。对原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平主张双方存在民间借贷法律关系的事实依法予以支持。在借款过程中签订的《商品房买卖合同》，证人高春东证实，签订的《商品房买卖合同》是一种抵押担保，被告（反诉原告）王东华出具的交款收据，也没有实际交付购房款，名为买卖，但实为对借款的抵押担保，对被告（反诉原告）王东华主张签订的《商品房买卖合同》并已经交付了全部购房款的事实不予支持，应按照民间借贷法律关系另行主张权利。对被告（反诉原告）王东华占有的12套抵押担保的房产应予返还，抵押担保是一种实现权利保证，不转移物的占有，对抵押权的实现可以与抵押人协议以抵押物折价或者以法定程序实现权利，对原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平主张返还被被告（反诉原告）王东华占有的12套房产的请求予以支持，对原告（反诉被告）佳木斯融和房地产开发有限公司,王平主张赔偿因被告（反诉原告）王东华抢占房屋造成的经济损失80万元，因无证据证明损失的存在，依法不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条、五十三条；《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第四十条；《中华人民共和国侵权责任法》第十五条；《最高人民法院关于审理民间借贷案适用法律的若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下:本诉被告王东华于本判决生效后十日内，返还其占有的桦南林业局桦融铭苑1单元12楼1.3门，1单元14楼1门，1单元15楼1，2，3门，5单元7楼1，2，3门。三套商服3，4，10号门。驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。驳回被告（反诉原告）王东华反诉的诉讼请求。案件受理费1.56万元元，原告（反诉被告）负担败诉部分80万元的诉讼费1.18元；王东华负担0.38万元，反诉费100万元、保全费5000元，由被告（反诉原告）王东华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服上诉请求的数额计算交纳上诉案件受理费（开户行：农业银行黑龙江省农垦分行宏博支行，账号08501601040003203，收款人：黑龙江省林区中级人民法院）上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  姜宗伟审判员  韩柏彦审判员  王振武二〇一五年十二月三十日书记员  藏博闻注：二审审理中，本判决尚未生效。