山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初3751号原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地山东省青岛市市南区。法定代表人：解艳燕，职务：总经理。委托代理人：姜其永，男，汉族，住山东省青岛市崂山区，系原告公司员工。被告：江东，男，汉族，住山东省胶州市。原告青岛华仁物业股份有限公司与被告江东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛华仁物业股份有限公司的委托代理人姜其永，被告江东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛华仁物业股份有限公司提出诉讼请求：1.判令被告支付2011年7月1日起至2015年12月31日的物业管理费9253.5元、电梯使用费3186元及上述两项欠款产生的逾期付款违约金6132.6元，共计18572.1元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2007年开始向胶州市水岸府邸小区全体业主及物业使用人提供物业服务，被告为水岸府邸西区1121702业主，截止目前，被告尚欠原告2011年7月1日起至2015年12月31日的物业管理费9253.5元、电梯使用费3186元及上述两项欠款产生的逾期付款违约金6132.6元，共计18572.1元，上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告江东未予书面答辩，庭审中辩称，因为房屋漏水，被告一直找物业公司、开发公司协商，当时购买房屋时口头承诺房屋不会出现漏水情况，物业公司经理在场，现在房屋一直漏水，所以才不缴纳物业费。电梯使用费可以缴纳，因为一直使用。违约金不可能缴纳，因为是物业公司漏水没有修好造成的业主不交物业费。物业费从入住已经缴纳了两年半，当时被告所住楼座有几户租给别人经商，导致电梯门都坏了，业主们无法正常使用，多次与物业协商也没有解决，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、青岛华仁物业管理有限公司于2014年10月14日更名为被告青岛华仁物业股份有限公司。二、2007年6月18日，原告与胶州市胶州新城建设开发有限公司签订《胶州“水岸府邸”住宅小区前期物业管理委托合同》，约定青岛华仁物业管理有限公司受胶州市胶州新城建设开发有限公司对胶州水岸府邸项目实行物业管理，并约定委托管理期限自合同签订之日至业主委员会成立与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。三、2014年2月20日，原告与胶州水岸府邸（西区）业主委员会签订《水岸府邸物业服务合同》，约定高层住宅物业服务费1.4元/建筑平方米/月；电梯运行费0.4元/建筑平方米/月。合同第七章第十八条约定，未按时足额缴纳物业服务费用的，自逾期之日起按照每天应缴纳费用的千分之三向物业公司支付违约金。四、被告江东自2009年购买水岸府邸西区1121702户房屋并于2009年9月29日办理入住手续，为该房屋所有权人，房屋建筑面积147.53平方米。五、被告江东自2011年7月1日至2015年12月31日期间欠缴物业管理费数额为9253.5元、电梯使用费数额为3186元。六、原告曾于2012年12月15日、2013年12月18日、2015年10月23日、2015年12月18日向被告邮寄物业费催缴通知单，催告被告交纳欠缴的物业费、电梯费等费用。上述事实，有原告提交的名称变更证明、《胶州“水岸府邸”住宅小区前期物业管理委托合同》、《水岸府邸物业服务合同》、《青岛市商品房预售合同》、入住通知单、业主登记表、业主临时公约及遵守临时公约承诺书、《前期物业管理服务协议》，催缴通知单、国内邮政回执予以证实，被告对上述证据的真实性无异议，本院对此予以确认，认为可以作为本案有效证据使用。本案中被告提交了照片28张，证明房屋漏水一直都没有解决，不应该缴纳物业费，这些照片证明因漏水多次修复之后都一直没有解决。原告对照片的真实性无法确认，称无法确认是否是被告房屋的照片，没有拍摄时间，即使是房屋漏水这是房屋质量问题，应向开发商追究责任，房屋漏水不是拒交物业费的理由。经法庭询问，原告称知晓被告向物业公司反映房屋漏水问题的，联系开发公司给予维修，已经维修好了。被告称当时交钥匙的时候需要缴纳物业费，不交半年物业费就不发放钥匙，交房之后房屋有漏水问题，开发公司及物业公司都在现场说要给修复，过了3个月说修好了，被告装修完后一直没有下雨所以并不清楚，2009年6、7月份就发现漏水，物业公司和开发公司都去了，摘下天花板有很多积水都漏下来了，又说给被告修，年底又漏水了。现在家里东西都长毛了，开发公司也只给被告处理了墙面，物业公司带着开发公司的人来修至今也没有修好，被告自己花钱修了3次还是没有修好，所以不应该缴纳。本院认为，原告具有物业管理资质，其与小区业主委员会签订的《水岸府邸物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力，原告提供了物业管理服务，被告应当履行给付物业管理服务费的义务。被告称房屋漏水造成损失，因此不应缴纳物业费，对此原告称已对被告庭审中提出的漏水给予了积极的协调处理，且房屋漏水这是房屋质量问题，应向开发商追究责任，并不是拒交物业费的理由。本院通过原被告的陈述可以看出被告房屋存在漏水问题，而原告作为物业公司也多次进行了处理，被告并未提交证据证实原告提供的物业服务没有达到相应的物业服务标准，且被告拒绝交纳物业费的理由与原告的物业服务内容无关。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，原告主张物业费的诉请，本院予以支持。被告自2011年7月1日至2015年12月31日期间欠缴物业管理费9253.5元、电梯使用费3186元，双方对计费标准及数额均无异议，本院对此予以确认，应当由被告支付原告。关于原告主张的违约金，双方签订的合同第十八条约定了如被告逾期支付物业费应当从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三的标准交纳违约金。但根据庭审查明，被告房屋出现漏水，虽物业公司对该问题为被告进行了协调，但根据原被告关于房屋漏水的庭审陈述并结合被被告提交的照片，可见被告提出的问题并没有全部解决，可见原告在管理服务方面确实存在服务不到位之处，原告还应进一步提高其服务水平及标准，故本院对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告江东自本判决生效之日起十日内支付原告青岛华仁物业股份有限公司2011年7月1日至2015年12月31日期间欠缴物业管理费9253.5元、电梯使用费3186元。二、驳回原告青岛华仁物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，由被告江东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡建玲审 判 员  孙 超人民陪审员  文育波二〇一六年十一月二十五日书 记 员  周 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。