广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第844号
原告黄娟，女，1988年8月5日出生，汉族，住址湖南省岳阳县。
委托代理人赵淑侠，广东广深律师事务所律师。
委托代理人庄爱梅，广东广深律师事务所律师。
被告倪志勇，男，1975年10月12日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人孙文丰，广东德荣律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，职务执行董事。
委托代理人罗伟，男，系公司职员。
第三人交通银行股份有限公司深圳前海分行，住所地广东省深圳市宝安区新湖路宏发领域花园六栋一层A06-A10和二层B01-B09商铺，组织机构代码708561233。
负责人李国辉，职务行长。
委托代理人刘有华，系公司职员。
第三人姚泉淼，男，1979年2月2日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区伦敦街道人民路美林阳光居玉兰苑B座301单元，身份证号码360424197902021879。
委托代理人李勇君，广东宏泰律师事务所律师。
上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄娟及其委托代理人赵淑侠，被告委托代理人孙文丰，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）委托代理人罗伟，第三人交通银行股份有限公司深圳前海分行（交通银行前海分行）委托代理人刘有华，第三人姚泉淼的委托代理人李勇君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄娟诉称，2015年3月16日，原告与被告在居间方世华公司的撮合下，签订了编号为N08183533的房地产买卖合同。合同第一、第二条约定被告将其位于深圳市宝安区大浪街道和平西路北侧福东龙华府l栋3号23D、建筑面积为77.68平方米、房地产证号码为5000635422的房产以1,838,000的价格出售给原告。该房产处于抵押状态，抵押权人为交通银行股份有限公司深圳宝城支行。合同第十六条还约定如被告违约，原告有权解除合同并要求被告支付成交价格20％的违约金。双方均签字并按指印确认。原告当日即向被告支付了100,000元的购房定金，并为居间方世华公司出具了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，承诺为签订房屋买卖合同支付佣金20,000元和按揭服务费1,000元。5月8日，原告按照合同约定将购房首期款458,000元转入被告指定的银行资金监管账号，并向银行提交了按揭贷款申请及相关材料，被告也己签署了按揭款项存入账户确认书。2015年5月8日，被告在收到原告购房首期款后，就向深圳市万通担保有限公司撤销了赎楼委托，停止办理赎楼。5月9日被告发短信给原告，称房子不卖了。依合同第四条第3项约定被告已构成根本违约。2015年5月11日，被告要求原告申请按揭贷款的交通银行深圳龙岗支行停止向原告出具贷款承诺函。2015年5月11日，原告与广东广深律师事务所签订了委托代理合同，约定由广东广深律师事务所代理本案一审诉讼，律师费30,000元。当日广东广深律师事务所律师赵淑侠向深圳市宝安区人民法院申请了诉前财产保全，要求查封该涉案房产。宝安区人民法院于2015年5月11日受理了该案，案号为(2015)深宝法立保字第139号，已交纳案件受理费3,935元。2015年5月13日，被告委托律师向原告发来律师函明确表示不履行该房屋买卖合同，要求解除合同并双倍返还定金。现原告同意解除合同，但不同意被告双倍返还定金的赔偿方案，要求被告依合同第十六条约定向原告支付成交价20％的违约金，遭被告拒绝。被告的行为己严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。近期房地产价格上涨幅度较大，被告双倍返还定金不足以赔偿原告的经济损失，即使按成交价20％的违约金赔偿原告，仍不足以弥补原告方因此而遭受的损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、解除编号为N08183533房地产买卖合同；二、返还原告购房定金100,000元；三、返还原告购房首期款458,000元；四、支付原告合同交易金额20％即367,600元的违约金；五、原告签订房屋买卖合同产生的佣金及按揭服务费21,000元由被告承担；六、诉前财产保全费3,935元由被告承担；七、原告因本案支出的律师费30,000元由被告承担；八、本案的诉讼费由被告承担。
庭审前，原告提交书面申请，变更诉讼请求如下：一、被告继续履行房屋买卖合同；二、被告按房屋转让成交价日万分之四的标准向申请人支付违约金，自2015年5月8日起至合同履行之日止，暂计至2015年6月15日为27,937.6元；三、诉前财产保全费3,935元由被告承担；四、原告因本案支出的律师费30,000元由被告承担；五、本案诉讼费由被告承担。
法庭辩论终结前，原告撤回变更后诉讼请求，诉讼请求与事实理由以原告起诉状为准。
被告倪志勇答辩称，一、被告因客观原因无法继续履行涉案合同，且被告同意承担违约责任；二、被告于2015年5月7日就告知原告不能继续履行合同，同时告知担保公司不能做资金监管，并不存在故意的拖延，也未给原告造成损失。因此，不同意支付额外的赔偿费用。
第三人世华公司答辩称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，第三人世华公司并非房屋买卖合同的相对人，第三人世华公司并非本案适格主体；二、第三人世华公司现托管有被告缴纳的1,500元交房保证金，第三人世华公司愿意根据法院的判决作出处理；三、在本案所涉房屋买卖及交易中第三人世华公司积极撮合买卖双方，已全面履行了居间义务，有权向买卖双方主张相应的佣金。
第三人交通银行前海分行答辩称，因为被告和第三人交通银行前海分行签订了贷款抵押合同，不管产权如何变更，请求法庭保护抵押权人的合法权利，第三人交通银行前海分行愿意在抵押债权获得清偿后注销涉案房产登记。
第三人姚泉淼答辩称，原、被告侵害了第三人姚泉淼对于涉案房产的优先购买权，请求法庭确认涉案合同无效。
第三人姚泉淼称，姚泉淼与被告倪志勇于2014年6月1日签订了房屋租赁合同，承租被告涉案房屋。2015年3月6日，倪志勇在未告知姚泉淼的情况下，与黄娟签订了《房地产买卖合同》。姚泉淼认为，被告倪志勇出售涉案房产应事先通知承租人，在承租人明确放弃优先购买权的前提下，被告才有权处分该房屋。现姚泉淼不同意放弃优先购买权，因此，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》无效。为维护第三人姚泉淼的合法权益，请求判令：一、确认原、被告签订的涉案合同无效；二、驳回原告的诉讼请求。
原告黄娟针对第三人姚泉淼的独立诉讼请求答辩称，根据法律规定，第三人姚泉淼申请房屋买卖合同无效是不予保证的，第三人姚泉淼要求主张优先购买权不应受到法律保护。根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同解释的相关规定，如果第三人姚泉淼遭受因涉案合同遭受损失，其应当向被告方主张。签合同时，被告说没有租约的，没有附带任何租约，当时对原告及第三人世华公司都是这么说的，直到开庭时才说有租约，原告有理由认为租赁合同关系是虚构出来的。
被告倪志勇针对第三人姚泉淼的独立诉讼请求答辩称，被告倪志勇没有意见，但倪志勇不同意销售涉案房产，倪志勇自己需要使用涉案房产。
第三人世华公司针对第三人姚泉淼的独立诉讼请求答辩称，世华公司认为第三人姚泉淼与被告之间的房屋租赁合同不具备真实性，其诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。
第三人交通银行前海分行针对第三人姚泉淼的独立诉讼请求答辩称，对情况不清楚。
庭审辩论终结之前，第三人姚泉淼申请撤回其独立诉讼请求。
经审理查明：2014年10月13日，深圳市房地产权登记中心向被告倪志勇颁发了深房地字第5000635422号《房地产证》，被告为位于深圳市龙华新区大浪街道和平西路北侧福东龙华府l栋3号23D号房地产权利人，该房产建筑面积为77.68平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2015年3月16日，原告作为买方与作为卖方的被告签订的《房地产买卖合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区大浪街道和平西路北侧福东龙华府l栋3号23D号（房地产证号码为深房地字第5000635422号）出售给原告，合同价为1,838,000元。合同约定买方在签署合同时向卖方支付定金100,000元；定金交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管方账号，即视为卖方收讫定金。一次性付款或银行按揭付款下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将需监管的资金存入监管账户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。剩余房款买方通过银行按揭付款，买方应于2015年5月12日付清首期房款约440,000元，买方应于约定的应付首期房款之日向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。买卖双方均清楚物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。涉案物业现不附有租赁合同。合同约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款载明，经双方协商如果在2015年6月2日之前仍无法帮业主赎楼，6月份以后的供楼利息由买方垫付。
2015年3月16日，倪志勇出具了一份《收据》，载明收到黄娟认购涉案房产定金100,000元。其中1,500元作为交楼押金，由第三人世华公司进行托管。
2015年3月16日，黄娟作为买方签署了一份《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，约定就涉案交易向居间方支付佣金20,000元及按揭费1,000元。
2015年4月14日，倪志勇向深圳市万通融资担保公司出具了公证授权委托书。
2015年5月8日，原、被告办理了首期款458,000元的资金监管手续。
2015年5月8日，倪志勇作出一份《声明书》，单方解除公证授权委托书中的其他事项（其中资金监管和按揭申请、还款申请、打还款清单等事项以外），解除时间为2015年5月8日17：00。
2015年5月9日，被告倪志勇向原告黄娟发出短信，称因没有买到学位房，所以不再出售涉案房产，而且涉案房产有可能会被查封。
2015年5月11日，倪志勇向交通银行提交了一份《声明书》，称因购买学位不成功，明确向黄娟表示过不再出售涉案房产，但受托人在其明确表示不卖房的情况下仍然与黄娟办理了资金监管。
2015年5月11日，被告倪志勇委托律师向原告黄娟发出《协商解除<房地产买卖合同>律师函》，称2015年5月9日，倪志勇因个人原因，不能继续履行涉案合同，特向原告黄娟友好协商解除涉案合同，倪志勇同意向黄娟双倍返还已付定金。
2015年5月13日，黄娟委托律师向倪志勇发出《关于继续履行<房屋买卖合同>的回函》，称黄娟不同意解除合同，要求倪志勇按照涉案合同的约定继续履行合同。
2015年6月2日，被告倪志勇收到含有原告解除合同意思表示的起诉状。
庭审中，被告倪志勇称其于2015年5月7日以电话方式通知原告、担保公司及第三人世华公司不出售涉案房产。原告黄娟称其没有收到被告倪志勇的电话通知，于2015年5月9日才收到被告的短信，称不再出售涉案房产。第三人世华公司称其收到了被告倪志勇不再出售涉案房产的通知，但具体时间不清楚。被告倪志勇确认原告黄娟没有取得的贷款承诺函的原因系被告倪志勇向银行出具了撤回公证委托的声明。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的房地产买卖合同、二手房交易结算资金托管协议、房地产证等证据，被告提交的公证授权委托书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。第三人姚泉淼称涉案合同侵犯了其优先购买权，应属无效；但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。因此，不论第三人姚泉淼是否为涉案房产的实际承租人，其关于涉案合同无效的独立诉讼请求，均没有法律依据，本院不予支持。被告在签订合同后明确表示不出售涉案房地产，被告在庭审中亦再次确认上述事实，被告已构成违约；依据涉案合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。
关于合同解除。被告于2015年6月2日收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条关于合同自享有解除权的一方发出的解除通知到达对方时解除的规定，涉案合同已于2015年6月2日解除。因涉案合同已解除，第三人姚泉淼关于优先购买权的主张已没有事实依据，本院不予支持。
关于首期款返还。因首期款458,000元在交通银行资金监管账户，被告倪志勇实际并未收到该笔款项，原告黄娟关于被告倪志勇返还该笔款项的诉讼请求，没有事实依据。但本院亦注意到，系被告在涉案合同履行过程中毁约，但又不配合原告黄娟办理资金监管，致使原告黄娟无法使用该笔资金另行购买房产。现涉案合同已解除，原、被告办理资金监管已没有事实基础或意义，应予以解除。但涉及监管银行合同权利，本院不便在本案中做出处理。
关于违约责任。根据涉案合同的约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，原告有权解除合同，并可要求被告支付合同价款百分之二十的违约金、返还原告已支付的定金。关于定金返还，被告已收取原告定金98,500元，因涉案合同已解除，被告收取原告定金已无合同依据，被告应将该笔定金应返还给原告；基于上书理由，第三人世华公司托管定金亦没有合同依据，其应当将托管的款项1,500元退换给原告。关于违约金数额。本院认为，违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，一方面用于弥补守约方因违约方违约所遭受的损失，包括逾期利益损失；另一方面用于惩罚违约方私自毁约的行为。因此，违约金数额可适当高于守约方所遭受的损失。涉案合同于2015年3月16日签订，之后原告按合同约定支付了定金，并在合同约定的2015年5月12日前办理了首期款资金监管，原告不存在任何违约行为，但被告明确表示不履行涉案合同，其对涉案合同不能履行负全部责任。虽然原告在被告明确表示不履行合同后负有减损义务，但作为一般购房者，其在购房资金被监管后已丧失另行购买房产的减损能力；其次，购买房产不同于买卖其他商品，让原告在短期内即能购得相同或近似的房产，有悖常理。在上述分析基础上，考虑到“3.30新政”对深圳房地产市场的影响、原告在合同履行中不存在任何违约行为、被告恶意隐瞒涉案房产租赁情况，本院依据诚公平原则和实信用原则，在被告并未提供任何证据显示涉案合同约定的20％的违约金过分高于损失的情况下，判令被告支付原告违约金367,600元。根据原告提供的有关其因被告违约遭受损失的现有证据，上述违约金足以弥补原告被告违约所遭受的损失，因此，原告关于被告赔偿其他损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告黄娟与被告倪志勇签订的《房地产买卖合同》已于2015年6月2日解除；
二、被告倪志勇应于本判决生效之日起三日内向原告黄娟支付违约金367,600元；
三、被告倪志勇应于本判决生效之日起三日内向原告黄娟退还定金98,500元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄娟返还托管款项1,500元；
五、驳回原告黄娟的其他诉讼请求；
六、驳回第三人姚泉淼的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费10,949元、保全费3,935，由原告负担949元，被告负13,935担元，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 王天平
人民陪审员 徐 静
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张雪娜
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。