重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第00611号
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
负责人任长中，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处总经理。
委托代理人刘建增，重庆志同律师事务所律师。
委托代理人吕祺轩，重庆志同律师事务所律师。
被告蹇文娟，女，汉族。
原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处（以下简称宝嘉江枫美岸管理处）与被告蹇文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人刘建增、吕祺轩，被告蹇文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宝嘉江枫美岸管理处诉称，2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（以下简称天穹公司）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（以下简称滨江园建设公司）签订《前期物业服务合同》，约定：由天穹公司为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，物业服务费用按月交纳，业主应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务。2011年7月26日，宝嘉江枫美岸管理处与被告蹇文娟签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定宝嘉江枫美岸管理处为被告所购买的位于重庆市某区某路＊号房屋及所在小区提供物业服务。上述合同签订后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告拒绝交纳物业服务费、水电费等费用，经原告多次催收，被告蹇文娟仍拒绝交纳，现诉至法院：1、请求判令被告向原告支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费和公摊水电费2650.14元（（1.1元／月·㎡×111.37㎡＋公摊水电费10元／月）×20月）；2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费的滞纳金，该滞纳金以被告拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按每日千分之三计算至实际支付时止。
被告蹇文娟辩称，1、本被告是江枫美岸小区的业主，未支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费及公摊水电费属实。2、由于原告提供的物业服务存在瑕疵，如物管工作人员服务态度差；我们的门禁系统经常是坏的，催过很多次也没有人管；一楼开了茶馆，整的很脏乱，拖把扫把放门口，不雅观；小区的二次供水的水管经常爆裂，每个月要停几次水，已经两三年了，物管从来没有与开发商协商解决；小区车库面向秋水长天的门一直封闭，物管没有与开发商协商解决，被告不同意支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费、公摊水电费、滞纳金。如果法院认为被告应当支付物业服务费及滞纳金，被告认为原告主张的滞纳金过分高于造成的损失，请求法院依法调整。
经审理查明，重庆市某区某路＊号的建筑面积为111.37㎡，其所有权人系被告蹇文娟。
2007年9月3日，天穹公司（以下简称乙方）与滨江园建设公司（以下简称甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区沙滨路宝嘉·江枫美岸商住小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量，具（据）实向业主分摊计收；业主应于接房手续办理之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；甲方与业主或物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由甲方或业主负连带交纳责任并及时交完各项欠费。甲方与业主或物业使用人之间产生的缴费约定，甲方应当在约定之日将其已签字的约定文书印给乙方备案并按本合同约定交费日交清，物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。
签订上述合同后，天穹公司为了为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立了不具有企业法人资格的分支机构即原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，天穹公司授权原告宝嘉江枫美岸管理处为宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务并向业主收取（包括以诉讼方式）物业服务费。
2011年7月26日，宝嘉江枫美岸管理处（以下简称甲方）与被告蹇文娟（以下简称乙方）签订《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方所购买的位于重庆市某区某路＊号及所在小区提供物业服务。住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为：1.10元／月·㎡×建筑面积；物业服务费实行按月计收的方式，乙方每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。合同还约定，接受有关部门或单位的委托甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。但合同未约定物业服务费价格以重庆市物价局审定价为准。
签订上述协议后，原告按约向被告及所在小区提供了物业服务，但被告未支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费2450.14元（（1.1元／月·㎡×111.37㎡）×20月）及公摊水电费，经原告多次催收，被告蹇文娟仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。
另查明，宝嘉·江枫美岸小区的开发建设单位重庆大学滨江园建设发展有限公司于2008年1月更名为重庆宝海房地产开发有限公司。
天穹公司于2011年4月18日取得了物业服务企业资质等级为贰级的资质证书。
审理中，原告认为公摊水电费系原告向被告收取后代原告向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，申请撤回要求被告支付公摊水电费的请求。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告未举示证据予以证明，而原告举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明原告已尽到了作为物业服务企业的义务。
上述事实，有原告提交的工商档案资料、房屋面积分户汇总表、《前期物业服务合同》、《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》、物业服务企业资质证书、报事报修登记表、岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，天穹公司与宝嘉·江枫美岸商住小区的开发建设单位滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费及违约金。
原告宝嘉江枫美岸管理处系天穹公司专门为被告所在的宝嘉·江枫美岸商住小区提供物业服务而设立的分支机构，原告提供物业服务即为天穹公司提供物业服务，由于天穹公司授权原告以诉讼方式向被告追收物业服务费等费用，因此，被告应当向原告支付物业服务费。
关于物业服务费的单价，天穹公司与滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅物业服务费按建筑面积1.10元／月·㎡，该价格以重庆市物价局审定价为准，但是，原被告签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》仅仅约定住宅物业服务费的收取标准（不含电梯费）为1.10元／月·㎡，未约定该价格以重庆市物价局审定价为准，被告自愿变更约定，应予尊重。因此，被告应按1.10元／月·㎡的标准支付物业服务费。
综上，被告应当向原告支付2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费为2450.14元（（1.1元／月·㎡×111.37㎡）×20月）。
关于被告交纳物业服务费时间的问题。
天穹公司与滨江园建设公司签订的《前期物业服务合同》约定，被告应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务，而原被告签订的《宝嘉·江枫美岸前期物业管理服务协议》约定被告应在每月10日至20日期间交纳当月的物业服务费，因此，被告应在每月20日前交纳当月的物业服务费，未在每月20日前交纳当月的物业服务费即为迟延交纳物业服务费。
被告迟延交纳物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定从逾期支付物业服务费之日起，被告按每日应交物业服务费的千分之三或者千分之五给付滞纳金即违约金，过分高于造成的损失，本院根据被告的抗辩，依法调整为人民银行同期贷款利率的130%。因此，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按人民银行同期贷款利率的130%计算至付清之日止。
原告认为公摊水电费系原告向被告收取后代原告向水电部门缴纳的费用，不属于物业服务费的范畴，据此，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费的请求。原告自愿撤回此项诉讼请求，本院予以准许。
被告抗辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵，其有权拒绝交纳物业服务费，但未被告举示证据，而原告举示的岗位值班记录表、管理处安全管理部来人来访登记表、工程服务部个人工作记录、安全巡逻签到表等证据能够证明原告已尽到了作为物业服务企业的义务，因此，本院对被告的该项抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告蹇文娟在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处2012年3月1日至2013年10月31日期间的物业服务费2450.14元及逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按人民银行同期贷款利率的130%计算至付清时止。
二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的其他诉讼请求。
如果被告蹇文娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交25元），由被告蹇文娟负担，此款限被告蹇文娟于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 谢凤鸣
二〇一四年三月十八日
书记员 任琴琴