浙江省绍兴市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）浙06行终159号
上诉人（原审第三人）郭爱凤，女，1962年11月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
上诉人（原审第三人）沈洁琼，女，1986年9月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
两上诉人共同委托代理人程幸福，浙江朋成律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人余剑英，浙江朋成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）孙强，男，1967年1月13日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托代理人黄亚飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
原审被告绍兴市国土资源局柯桥区分局，住所地绍兴市柯桥区群贤路2432号。
法定代表人陈立根，局长。
委托代理人王强，男，绍兴市国土资源局柯桥区分局工作人员。
委托代理人何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。
孙强与绍兴市国土资源局柯桥区分局（以下简称“柯桥国土分局”）及郭爱凤、沈洁琼房屋行政登记一案，绍兴市柯桥区人民法院已作出（2018）浙0603行初3号行政判决。郭爱凤、沈洁琼不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，案外人沈永林与第三人郭爱凤曾系夫妻，第三人沈洁琼系双方生育之女。2014年9月10日，案外人沈永林与第三人郭爱凤协议离婚，约定将涉案房屋归郭爱凤所有。2014年9月15日，涉案房屋从沈永林名下转移登记至郭爱凤名下。2015年3月10日，第三人郭爱凤、沈洁琼签订《柯桥区房屋转让合同》，约定郭爱凤将上述房屋转让给沈洁琼，并共同向绍兴市柯桥区房地产管理处申请涉案房屋所有权转移登记，要求将郭爱凤名下（房屋权证号为绍房权证安昌字第××号）的坐落于原××××路，建筑面积为476.37平方米的（五层）房屋转移登记于沈洁琼名下，并提交了房屋转让合同等相关材料。经审查，2015年3月26日，绍兴市柯桥区房地产管理处作出准予确权登记发证，并向沈洁琼颁发了绍房权证柯桥字第××号房屋所有权证。同时查明，原告孙强因与沈永林借款纠纷于2015年1月14日诉至一审法院，后经该院主持调解达成协议。因沈永林未按期履行，原告孙强申请强制执行，经执行，因沈永林无财产可供执行，该院于2015年5月20日作出（2015）绍柯齐执民字第39号执行裁定，裁定终结执行程序。执行过程中，原告知道涉案房屋已因沈永林与郭爱凤的离婚协议约定，郭爱凤和沈洁琼的房屋转让合同的签订，先后转移登记至郭爱凤、沈洁琼名下。2015年6月12日，原告提起撤销之诉，一审法院作出（2015）绍柯齐商初字第105号民事判决予以支持，并经二审维持。2016年3月4日，原告孙强诉郭爱凤、沈洁琼（沈永林列为第三人）确认合同无效纠纷一案诉至一审法院，要求确认郭爱凤与沈洁琼于2015年3月10日签订的《柯桥区房屋转让合同》无效；位于原××路[丘（地）号P11058]的房屋权利人恢复变更登记为郭爱凤。2016年8月25日，该院作出（2016）浙0603民初2453号民事判决，认定郭爱凤、沈洁琼存在恶意串通，判决确认郭爱凤与沈洁琼于2015年3月10日签订的《柯桥区房屋转让合同》无效；驳回孙强的其他诉讼请求。郭爱凤、沈洁琼不服提起上诉，二审法院于2017年1月23日作出（2016）浙06民终4302号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。之后，原告孙强向被告柯桥国土分局口头申请要求撤销涉案房屋行政登记，未果。2017年7月4日，原告孙强向一审法院提起行政诉讼，要求被告撤销2015年3月26日作出的将位于原绍兴市××（现为××街道）××路[丘（地）号P11058]房屋（即涉案房屋）权利人转移登记到沈洁琼名下的行政行为；撤销2014年9月15日作出的将位于原绍兴市××（现为××街道）××路[丘（地）号P11058]房屋（即涉案房屋）权利人转移登记到郭爱凤名下的行政行为。因原告申请异地管辖，绍兴市中级人民法院指定该案由诸暨市人民法院审理，2017年11月14日，诸暨市人民法院作出（2017）浙0681行初294号行政裁定书，认为原告孙强的诉讼请求中涉及两个行政行为且均可诉，原告应分别提起行政诉讼，其经释明坚持合并起诉，属诉讼请求不明确，遂裁定驳回原告孙强的起诉。2018年1月2日，原告再次向一审法院提起行政诉讼。
一审法院审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”本案被告系绍兴市柯桥区行政区域范围内的不动产登记部门，涉案不动产行政登记的职权现由被告行使，其被告主体适格。一、对于各方争议的原告主体问题？《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”沈永林明知对原告负有债务而仍于2014年9月10日与郭爱凤协议离婚，约定将涉案房屋归郭爱凤所有。2014年9月15日，涉案房屋从原登记在沈永林名下转移登记至郭爱凤名下。2015年3月26日，郭爱凤通过转让又将该房屋转移登记至沈洁琼名下。沈永林与郭爱凤原系夫妻关系，沈洁琼系沈永林、郭爱凤的婚生女，郭爱凤、沈洁琼应当知晓沈永林的债务情况，法院认定系仨人恶意串通，将涉案房屋予以转移登记，以规避对原告的债务偿还，致使沈永林因无财产可供执行被法院裁定终结执行程序。且原告在强制执行过程中知道上述转移登记事实后即通过诉讼主张权利，旨在实现对沈永林的债权，故基于2015年3月10日郭爱凤与沈洁琼签订的房屋转让合同而作出的涉案房屋转移登记行为实质影响了原告孙强的债权实现，侵犯其合法权益，与原告具有利害关系，原告主体适格。被告辩称原告无主体资格，与法不符，不予采信。二、对于各方争议的原告是否超过起诉期限问题？起诉期限设定的宗旨在于督促当事人及时行使诉权，对当事人已在法定期限内提起行政诉讼的，应当予以保障。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”但该规定于2018年2月8日才正式实施，而原告于2018年1月2日就已经向该院提起诉讼。据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”之规定，结合本案具体情况，从更有利于保护当事人诉权角度，应当适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款关于从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定。原告庭审时述其与沈永林民间借贷纠纷执行一案[案号为（2015）绍柯齐执民字第39号，立案时间为2015年4月13日，执行程序终结时间为2015年5月20日]过程中知晓涉案房屋转移登记的内容。故其起诉期限应从2015年5月20日起计算。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案原告在执行过程中知道案涉房屋二次转移登记事实后即于2015年6月12日提起第三人撤销之诉，该院判决支持并经二审维持后，原告又于2016年3月4日提起确认合同无效之诉，该院经审理判决确认郭爱凤与沈洁琼签订的《柯桥区房屋转让合同》无效，二审法院并于2017年1月23日作出了维持判决。2017年7月4日，原告提起包括涉案房屋转移登记在内的行政诉讼，因案涉两个登记行为，属诉讼请求不明。2017年11月14日，诸暨市人民法院裁定驳回起诉。因此，扣除上述原告的民事争议处理期间及行政诉讼期限，原告提起涉案行政诉讼显然未超过二年。故被告及俩第三人的关于原告超过起诉期限的辩解，不予采信。三、涉案房屋行政登记是否应当撤销？因郭爱凤与沈洁琼的房屋转让合同已经法院确认无效，故俩第三人之间的房屋转让合同自始无效，原房屋登记行政主管部门依据俩第三人的涉案房屋转让合同作出的转移登记行为因缺乏事实依据，依法应当予以撤销。原告诉请要求撤销涉案房屋行政登记，合法有据，予以支持。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”因涉案房屋转让合同被确认无效，虽绍兴市柯桥区房地产管理处在办理涉案房屋登记时并不知情，已尽到合理审慎义务，但被告在知晓涉案房屋登记的俩第三人间房屋转让合同被人民法院确认无效后，仍拒绝自我纠错，实为不当，应予以指正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销绍兴市柯桥区房地产管理处于2015年3月26日作出的将第三人郭爱凤名下（房屋权证号为绍房权证安昌字第××号）的坐落于原××××路，建筑面积为476.37平方米的（五层）房屋转移登记至第三人沈洁琼名下（房屋权证号为绍房权证柯桥字第××号）的房屋登记行为。一审案件受理费50元，由被告柯桥国土分局负担。
郭爱凤、沈洁琼提起上诉称：1.两上诉人对法院认定两人签订的《柯桥区房屋转让合同》无效的民事判决尚在向最高人民法院申诉过程中，且该判决发生在被诉房屋转移登记行为之后，不能以行政行为作出之后的事件作为评判行政行为是否合法的依据。2.《房屋登记办法》第八十一条规定的是司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获得房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记。但本案并不存在上诉人以非法手段获取房屋登记之情形。一审法院依据该规定认为柯桥国土分局不撤销被诉房屋转移登记行为违法，属适用法律错误。3.《不动产登记暂行条例》是行政法规，其效力高于《房屋登记办法》，且前者中不动产登记的内容已涵盖了后者对于房屋登记的规定，因此在《不动产登记暂行条例》颁布实施后，《房屋登记办法》已自行失效。一审法院依据失效的行政规章，认定柯桥国土分局不撤销被诉房屋转移登记行为违法，亦属适用法律错误。4.被诉房屋转移登记行为不具有可撤销性，因为沈洁琼已领取房屋所有权证。物权的转让不仅涉及转让双方，还涉及到国家税收，故物权的保护应当优于债权。就本案来说，即使两上诉人签订的《柯桥区房屋转让合同》被认定为无效，但由于沈洁琼已领取房屋所有权证，柯桥国土分局无撤销该转移登记的法律依据，孙强只能根据《不动产登记暂行条例》第二十九条“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任”之规定，主张民事权利。5.孙强不具有本案原告主体资格。根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，涉及不动产的诸如首次登记、变更登记、转移登记等各种登记行为的行为人，都只能是不动产的直接当事人，而不包括不动产的利害关系人。而本案中，孙强仅为沈永林的债权人，并未申请对涉案房屋进行财产保全，并非该房屋利害关系人。孙强作为普通债权人，无权申请不动产登记，也不是被诉房屋转移登记行为的利害关系人。一审法院认可孙强的原告主体适格，适用法律有误。6.《不动产登记暂行条例》并未赋予不动产登记机构依职权进行各种登记，一审法院认为柯桥国土分局应当依职权自我纠错，适用法律错误。即使不动产登记机构登记错误，也不能撤销已作出的登记行为，只能根据《不动产登记暂行条例》第二十九条，承担民事责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙强的诉讼请求。
孙强未向本院提交书面答辩意见，庭询时辩称，上诉人的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立。两上诉人的行为导致答辩人的债权无法实现，答辩人与被诉房屋转移登记行为存在利害关系，是本案的适格原告。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
柯桥国土分局未向本院提交书面意见，庭询时述称：1.坚持一审时发表的意见。2.《房屋登记办法》虽未失效，但本案是法院判决确认涉案房屋转让合同无效引起的，《房屋登记办法》第八十一条的规定，不适用本案。《不动产登记暂行条例》只在第十四条第二款第（三）项规定人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的，当事人可以单方申请不动产登记。柯桥国土分局作为不动产登记机构，并无直接（依职权）撤销不动产登记的法律依据。3.尊重法院的判决，将依照最终生效判决对相关不动产登记进行处理。但此前，涉案房屋的房屋所有权证及相应土地使用权证、契证由不同部门颁发，在契证、土地使用权证未撤销的情况下，无法直接颁发不动产权证。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点有二，一是孙强是否具有提起本案行政诉讼的原告资格；二是被诉房屋转移登记行为是否应当撤销。分述如下：
一、孙强的原告主体适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”根据已查明的事实，孙强对沈永林享有到期债权，且因沈永林无财产可供执行而被法院裁定终结执行程序。孙强在强制执行过程中知道沈永林与郭爱凤协议离婚时约定涉案房屋归郭爱凤所有、郭爱凤与沈洁琼签订了《柯桥区房屋转让合同》等情况后，先后提起债权人撤销之诉、确认合同无效之诉，并由法院生效判决撤销了沈永林与郭爱凤对涉案房屋权属的约定，确认郭爱凤与沈洁琼恶意串通、房屋转让合同无效。基于上述情况，涉案房屋仍为沈永林与郭爱凤夫妻关系存续期间的共同财产，孙强作为债权人有权要求沈永林以其所享有的该房屋份额偿还债务，而郭爱凤、沈洁琼恶意串通签订房屋转让合同并办理转移登记的行为显然损害了孙强债权的实现。故孙强与被诉房屋转移登记行为有利害关系，其原告主体适格。
二、被诉房屋转移登记行为缺乏事实依据。房屋转移登记应当以该房屋所有权产生转移为前提，而本案郭爱凤、沈洁琼20**年3月10日所签订的《柯桥区房屋转让合同》已被绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初2453号、本院（2016）浙06民终4302号生效民事判决确认该房屋转让合同无效，即郭爱凤、沈洁琼之间的房屋转让合同自始无效，因该合同取得的财产，应当返还。一审法院据此认定“原房屋登记行政主管部门依据俩第三人的涉案房屋转让合同作出的转移登记行为因缺乏事实依据”，并判决撤销被诉房屋转移登记行为，认定事实及适用法律均无不当，本院予以确认。
另外，《房屋登记办法》仍是现行有效的部门规章，一审法院依据该办法第八十一条之规定，指出柯桥国土分局拒绝纠错行为存在不当，并无不妥。上诉人有关《房屋登记办法》已自行失效，一审判决适用法律错误等上诉理由，不能成立，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郭爱凤、沈洁琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅芝兰
审判员 蒋 瑛
审判员 范卓娅
二〇一八年六月二十九日
书记员 陈梦娜