福建省龙岩市新罗区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0802执异22号
案外人陈德生，男，1965年11月5日出生，汉族，经商，住福建省顺昌县。
委托代理人郑希明，福建吉弘律师事务所律师。
申请执行人卢兰芬，男，1967年5月29日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。
委托代理人苏尚葵，福建挺秀律师事务所律师。
委托代理人刘莉丽，福建挺秀律师事务所实习律师。
申请执行人洪强生，男，1967年1月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
申请执行人张丽萍，女，1959年1月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人潘品新，男，1966年4月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
被执行人陈福金，女，1970年7月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
本院在审理卢兰芬诉潘品新、陈福金民间借贷纠纷一案中，采取财产保全措施，于2016年4月29日作出（2016）闽0802民初2901号民事裁定书，查封了陈福金所有的坐落于龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城二期（机电五金市场）A2幢19号房、21号房以及A5幢A5-31号车位。该案进入执行程序后，案外人陈德生对上述房产被查封提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人陈德生称：案外人于2016年4月16日与陈福金签订一份房屋买卖合同，双方约定陈福金将其所有的坐落龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城二期A2幢19号房和A2幢21号房及A5幢A5－31号车位出售给案外人陈德生，价款2037000元。合同签订后，案外人陈德生按约定于2016年4月16日支付12万元，2016年4月28日支付1，917，000元，并于当日办理了房屋交接手续。2016年4月28日，案外人陈德生与陈福金向龙岩市不动产登记局申请房地产买卖转移登记事项申请，并递交了相关材料。龙岩市不动产登记局于当天向买卖双方出具了《龙岩市不动产登记局行政审批申请受理通知书》，告知双方申请材料符合法定形式和要求，决定给予受理，于18个工作日内完成该事项的全部审查，并于2016年5月25日前作出行政审批的决定。2016年4月29日，陈福金因涉及民间借贷纠纷，龙岩市新罗区人民法院作出民事裁定，查封了陈福金所有的龙岩市新罗区××谢洋村××交易城××房、××号房及××号车位。案外人认为，在人民法院查封前，案外人与陈福金就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同，按合同约定付清价款，办理了房屋交接手续，合法占有了房屋，并且在法院查封前向不动产登记机关递交了相关材料申请房地产买卖转移登记事项。龙岩市不动产登记局出具了《龙岩市不动产登记局行政审批申请受理通知书》，符合物权登记条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”第三十条规定：“金钱债务执行中，被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持：符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”由于涉案房产被法院查封，无法完成买卖转移登记，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提起排除执行异议申请，请求支持案外人的请求，依法裁定撤销查封坐落龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城二期A2幢19号房和A2幢21号房及A5幢A5－31号车位的执行行为，以维护案外人的合法权益。
本院经书面审查查明：潘品新与陈福金于1991年7月7日登记结婚。2016年4月16日，陈德生与陈福金签订一份《房屋买卖合同》，双方约定陈福金将坐落于龙岩市新罗区××谢洋村××交易城××（××五金市场）A2幢19、21号房屋1-4层及A5幢A5－31号车位（所有权证号分别为201102464、201102402、201102465）转让给陈德生，成交价为2037000元，付款方式为签订合同时，陈德生支付定金12万元，余款1917000元于4月30日前付清，陈福金应于房产银行贷款解押完毕当日办理相关产权过户手续给陈德生，交房时间为陈福金收到全部房款后。2016年4月16日，潘品新收到潘品芳转入的12万元。同日，陈福金出具一份收条，表示收到陈德生购买上述房产的订金12万元。2016年4月28日，陈德生向陈福金的兴业银行龙岩新兴支行账户转入1917000元，并附言购店面款。陈福金、潘品新出具了收到陈德生购买上述房产付款的收条。同日，陈福金与陈德生签订了《房屋交接清单》，表示双方已完成上述房产的移交。双方还于4月28日向龙岩市不动产登记局申请办理上述房产及国有土地的转移登记手续，该局于当日向双方送达了行政审批申请受理通知书。2016年4月29日，本院作出（2016）闽0802民初2901号民事裁定书，查封了陈福金所有的龙岩市新罗区××谢洋村××交易城××房、××号房及××层××号车位。案件进入执行程序后，案外人遂提出上述执行异议。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。陈德生与陈福金于2016年4月16日签订《房屋买卖合同》，于2016年4月28日付清购房款并占有房产，且在办理房产转移登记的过程中因房产被本院查封而未成，非因陈德生自身原因未办理过户，且陈德生因购买房产而产生的物权期待权能够排除执行，因此，陈德生所提异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人陈福金名下的龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城二期（机电五金市场）A2幢19号、21号房屋及A5幢-1层A5-31号车位（所有权证号分别为201102464、201102402、201102465）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。自本裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施。
审判长 林 爱 芸
审判员 王 素 斌
审判员 王 振 德
二〇一七年四月二十四日
书记员 赖芬（代）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。