安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终1520号
上诉人（原审被告）：安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县。
法定代表人：刘辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄曜，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：马楚强，男，汉族，1995年7月1日出生，住安徽省灵璧县。
委托诉讼代理人：朱春，安徽杜文律师事务所律师。
上诉人安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司（以下简称灵璧宏景公司）因与被上诉人马楚强商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人灵璧宏景公司的委托诉讼代理人黄曜，被上诉人马楚强的委托诉讼代理人朱春，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
灵璧宏景公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院适用法律错误。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定，买受人接收房屋后，以出卖人交付的房屋未经验收合格为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求不予支持。本案中，灵璧宏景公司在一审庭审前即已提交了案涉房屋完整的《工程竣工验收报告》，其不应承担违约责任。2、一审法院认定灵璧宏景公司未通知马楚强领取房屋与事实不符。灵璧宏景公司在双方约定的交房期限内曾多次通知马楚强上房，但其无故拖延，应自行承担相关责任。3、马楚强接收房屋后已实际居住使用，无任何经济损失，且其实际上房时间系双方在平等、自愿基础上，对原合同约定的交房期限的变更，灵璧宏景公司不存在违约行为。另，马楚强未提供证据证明其已付购房款的具体数额，应承担举证不能的法律后果，一审法院对违约金的计算基数有误。4、部分购房户自上房之日至起诉之日已超过两年的诉讼时效。
马楚强辩称，1、虽然《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》规定在买受人接收房屋后，出卖人于一审法庭辩论终结前提供完整的《工程竣工验收报告》，买受人要求出卖人支付其接收房屋后的逾期交房违约金不予支持，但出卖人仍应向买受人承担接收房屋前的违约责任。2、灵璧宏景公司主张多次通知马楚强上房无证据证明。3、马楚强与灵璧宏景公司签订的商品房买卖合同对灵璧宏景公司的交房时间进行了明确约定，马楚强的实际上房时间不产生对原合同条款变更的效力。4、因灵璧宏景公司未按约定时间交房，马楚强等人曾多次向其主张上房，不存在超过诉讼时效的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
马楚强向一审法院起诉请求：判令灵璧宏景公司支付逾期交房违约金42424.20元，并承担本案诉讼费及律师代理费。
一审法院认定事实：2014年3月20日，马楚强与灵璧宏景公司签订商品房买卖合同，购买灵璧宏景公司开发的宏景君临天下小区第1幢13单元1310室商品房一套，面积114.33平方米，总价款390000元。合同第八条约定：交付期限为出卖人应当在2015年5月31日前，将商品房交付买受人使用，交房条件为该商品房经验收合格；第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，马楚强按合同约定支付了购房款。2015年8月24日，马楚强领取了案涉房屋钥匙，并办理了房屋交接手续。2015年2月10日，灵璧宏景公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。同日，建设、设计、施工、监理结论为符合要求，各单位签字并盖章；2016年5月25日，公安消防部门验收合格；2016年7月19日，规划部门同意备案；2016年5月28日，环保部门签署基本合格，灵璧县环保局盖章；2016年7月23日，城建档案管理机构签署资料已归档并盖章；2016年8月23日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品房经勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见一般可以作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。2015年2月10日，灵璧宏景公司在工程竣工验收报告封面竣工日期和验收组织单位处盖章。建设、设计、施工、监理等单位结论为符合要求，各单位签字并盖章.公安消防部门验收合格、规划部门同意备案、环保部门签署基本合格、城建档案管理机构符合要求。2016年8月23日，灵璧县建筑工程质量监督站监督验收意见为验收的组织形式、程序符合要求。故，本案诉争房屋竣工验收合格应认定为商品房验收合格。2016年8月23日是本案所涉房屋验收合格时间。灵璧宏景公司虽然在2015年8月24日将未提交验收合格手续的房屋交付给马楚强，但是在一审法庭辩论终结前，其已提供完整的《工程竣工验收报告》，房屋已经验收合格，且马楚强在接收房屋至验收合格期间，并未影响其正常居住使用。故对马楚强接收房屋后又以灵璧宏景公司交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。由于灵璧宏景公司在法庭辩论终结前仍没有提供证据证明其已经通知马楚强领取房屋，其未在合同约定的期限内交付房屋已构成违约，应当按合同约定支付相应的违约金，违约金计算按马楚强已经支付的购房款390000元为基数，自2015年5月31日计算至2015年8月24日交付之日止，计算标准为合同约定的日万分之二点一。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、灵璧宏景公司于判决生效后10日内给付马楚强逾期交房违约金6961.50元（从2015年5月31日至2015年8月24日交付之日止，计算标准为合同约定的日万分之二点一）；二、驳回马楚强的其他诉讼请求。案件受理费860元，减半收取430元，由马楚强负担350元，由灵璧宏景公司承担80元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：马楚强为证明其已按约交纳了购房款，提供了相应的付款发票，本院予以认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，如出卖人交付的房屋不符合合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，但买受人接收房屋后又以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前，出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持，但不能免除出卖人因其他违约行为应当向买受人承担的违约责任。本案中，虽然一审法院基于马楚强诉前即已实际接收房屋，以及灵璧宏景公司于一审法庭辩论终结前提供了案涉房屋完整《工程竣工验收报告》的事实，对马楚强要求灵璧宏景公司承担其接收房屋后逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。但由于灵璧宏景公司确未在合同约定的交房期限内向马楚强交付房屋，亦未提供证据证明已书面通知马楚强上房，其违约行为客观存在，仍应承担自合同约定的交房期限届满之日至马楚强实际接收房屋时的违约责任。灵璧宏景公司主张其不应向马楚强承担逾期交房违约责任的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。由于灵璧宏景公司逾期交房行为在马楚强接收房屋前处于持续状态，故马楚强提起本次诉讼未超过法定诉讼时效，灵璧宏景公司认为马楚强起诉已超诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予采信。另，马楚强二审提供的交纳购房款发票可证明其已按约向灵璧宏景公司支付了购房款，故灵璧宏景公司主张马楚强无证据证明交纳购房款具体数额的上诉理由与事实不符，本院亦不予采信。
综上所述，灵璧宏景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人安徽省灵璧宏景房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 李德道
审判员 杨俊举
二〇一七年七月二十四日
书记员 夏春秋
附本案适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。