湖北省十堰市茅箭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂茅箭民二初字第00574号
原告湖北汇城物业服务有限公司。住所地湖北省十堰市茅箭区北京中路*号。
法定代表人程幸吉，该公司总经理。
委托代理人王润兰。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书，代为上诉。
委托代理人史月丽，湖北天颐律师事务所律师。代理权限为：一般诉讼代理。
被告十堰华星堰迪汽车服务有限公司。住所地湖北省十堰市茅箭区北京中路1号香格里拉小区**栋。
法定代表人余方群，该公司总经理。
委托代理人王宇亮，湖北楚鑫律师事务所律师。代理权限为：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、反诉、代收法律文书，上诉、申请执行，执行和解，代领执行款物。
原告湖北汇城物业服务有限公司（以下简称汇城物业公司）诉被告十堰华星堰迪汽车服务有限公司（以下简称华星堰迪公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法组成由审判员何新担任审判长，助理审判员何源（主审）、人民陪审员曾新彩参加的合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告汇城物业公司的委托代理人及被告华星堰迪公司的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告汇城物业公司诉称：我公司是被告华星堰迪公司的物业管理服务单位，依法在十堰市香格里拉城市花园小区从事物业管理服务，被告华星堰迪公司从2010年1月31日起开始拖欠物业费。我公司是自主经营、自负盈亏、独立核算的企业，多年来为香格里拉小区住宅、商业提供了物业服务，该商户也将水、电费委托我公司代缴，我公司的经营活动完全依靠业主、商户缴纳物业费才能正常运转。现被告华星堰迪公司长期拖欠费用的行为已严重影响了我公司的工作，为维护我公司的合法权益，请求判令被告华星堰迪公司支付自2010年1月31日起至2013年8月31日止的物业管理费78672元及逾期违约金10671元，并承担本案的诉讼费。
原告汇城物业公司为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：
A1、营业执照、机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、资质证书，证明原告汇城物业公司具有适格的诉讼主体；
A2、湖北汇城置业有限公司与原告汇城物业公司签订的《香格里拉城市花园物业管理委托合同》、香格里拉城市花园业主委员会与原告汇城物业公司签订的《物业服务管理委托合同》，证明物业费收费标准以及违约金的约定；
A3、《房屋租赁合同》、《商户物业管理服务协议》、《授权委托书》、房产证复印件，证明被告华星堰迪公司是物业的实际使用人，业主与其约定物业费由被告华星堰迪公司缴纳；
A4、水费、电费缴费收据及照片一组，证明原告汇城物业公司依约向被告华星堰迪公司提供了物业管理服务；
A5、欠费明细，证明被告欠费的时间及金额。
被告华星堰迪公司辩称：被告华星堰迪公司与原告汇城物业公司没有签订物业服务合同，原告汇城物业公司也未提供物业服务，原告起诉没有任何事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告华星堰迪公司未内向本院提交抗辩证据。
经庭审质证，被告华星堰迪公司对原告汇城物业公司提交的证据A1无异议；对证据A2真实性有异议，认为原告汇城物业公司与湖北汇城置业有限公司是关联公司，且该证据与被告华星堰迪公司没有关联性；对证据A3《房屋租赁合同》真实性没异议，但是认为该房产已于2011年12月5日经十堰市中级人民法院委托拍卖，房屋的所有权已经转移，合同中载明乙方与物业公司另行签订协议，因为双方有争议并未签订物业协议；对证据A3《商户物业管理服务协议》真实性无异议，但是认为该协议是原告汇城物业公司与他人所签，与被告华星堰迪公司没有关联，对证据A3委托书及房产证真实性均无异议，但是认为该房产所有权人已经发生变更；对证据A4真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为由于开发商原因没有将电表及水表上户，所以水电费是由物业公司代收，另外物业公司只是在小区住宅部分进行物业服务，没有对商铺进行服务；对证据A5真实性有异议，认为该证据系原告方单方制作。
对上述真实性无异议的证据A1、A3、A4，本院按其能够证明的事实部分予以采信。
对上述有异议的证据A2、A5，本院认为，《香格里拉城市花园物业管理委托合同》系业主大会选聘物业服务企业前，房地产建设单位与所聘物业企业之间订立的前期物业服务合同，被告华星堰迪公司对该证据真实性有异议，但是未提交相反证据，本院对该证据予以采信；证据A2中《物业服务管理委托合同》系业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主与物业使用用人具有约束力，本院予以采信；证据A5欠费明细系原告汇城物业公司单方制作，不具有证明力，本院不予采信。
经审理查明：2008年1月7日，湖北汇城置业有限公司与十堰汇城物业管理有限公司（后名称变更为湖北汇城物业服务有限公司即原告汇城物业公司）签订了一份《香格里拉城市花园物业管理委托合同》，约定：湖北汇城置业有限公司将其建设的香格里拉城市花园小区委托原告汇城物业公司进行物业管理，非住宅房屋由原告汇城物业公司按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；逾期交纳物业费按每天应交费用的万分之四交纳滞纳金；委托管理期限为2年，自2008年1月7日起至2010年1月7日止，如小区业主委员会成立，与某一管理单位订新管理委托合同则本合同自动失效；合同期满后若原告汇城物业公司全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
2009年6月12日，十堰市香格里拉城市花园业主委员会与原告汇城物业公司签订了一份《协议书》，约定由原告汇城物业公司继续为十堰市香格里拉城市花园小区提供物业管理服务，并同意在签订正式物业服务合同之前对涉及小区物业管理服务费等各项费用的收费标准、缴纳时间及违约责任，暂参照前期物业建设单位与原告汇城物业公司签订《香格里拉城市花园物业管理委托合同》的标准履行，协议自签订正式《物业管理委托合同》后自动失效。
2010年6月9日，十堰汇盈贸易有限公司受湖北汇城置业有限公司委托，与被告华星堰迪公司补签了一份《房屋租赁合同》，约定：被告华星堰迪公司租用位于香格里拉城市花园小区北京路4号厅、面积为715平方米的商铺用于经营，租赁期限为2010年1月1日起至2014年12月31日止，合同期内，被告华星堰迪公司需遵守物业管理和商业管理的统一规定，缴纳的物业管理费、治安费、卫生费、电、水费及物业所收取的其他费用由被告华星堰迪公司与物业公司另行签订协议。租赁合同签订后，被告华星堰迪公司使用该商铺用于经营至今，但未与原告汇城物业公司签订正式的物业服务合同，也未缴纳过物业管理费。被告华星堰迪公司的水电费均由原告汇城物业公司代收。
2012年12月31日，原告汇城物业公司与香格里拉城市花园业主委员会签订了一份《物业服务管理委托合同》，约定：业主委员会委托原告汇城物业公司继续对香格里拉城市花园小区进行物业管理，委托管理期限为2013年7月1日起至2016年6月30日止，原告汇城物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体产权人和物业的使用人，本物业的甲乙双方及受益人均应履行本合同并承担相应的责任；原告汇城物业公司有权向全体业主和物业使用人收取物业费及其他费用。
本院认为：湖北汇城置业有限公司作为建设单位与原告汇城物业公司签订的《香格里拉城市花园物业管理委托合同》是香格里拉城市花园小区的前期物业服务合同，对管理范围内的业主及物业使用人有广泛的约束力，十堰市香格里拉城市花园业主委员会成立后又与原告汇城物业公司签订了《协议书》及《物业服务管理委托合同》，系对前期物业服务合同的延续，上述三份合同均合法有效。被告华星堰迪公司与业主签订的《房屋租赁合同》约定其需遵守物业管理和商业管理的统一规定，须缴纳的物业管理费等费用由被告华星堰迪公司与物业公司另行签订协议，被告华星堰迪公司虽然没有与原告汇城物业公司签订书面的物业服务合同，但其租用原告汇城物业公司管理范围内的场地用于经营活动，一直接受物业服务，应当履行支付物业服务费的义务。被告华星堰迪公司作为实际享受物业服务的主体，根据不当得利规则，也负有支付物业服务费的义务。被告华星堰迪公司共拖欠物业费43个月，应当按照建筑面积每月每平方米2.5元向原告汇城物业公司支付物业服务费。物业服务公司提供的是综合服务，被告华星堰迪公司仅以未接受卫生服务而认为原告汇城物业公司未履行合同义务的理由不能成立。原告汇城物业公司未直接与被告华星堰迪公司签订物业服务合同，其要求被告华星堰迪公司支付滞纳金的诉讼请求无依据，该请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：
一、被告十堰华星堰迪汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖北汇城物业服务有限公司物业服务费78650元；
二、驳回原告湖北汇城物业服务有限公司其它的诉讼请求。
诉讼费2034元，由被告十堰华星堰迪汽车服务有限公司负担。
如未按照上述指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省财政厅预算外资金财政专户十堰分户；开户银行：中国农业银行十堰市分行五堰支行；帐号：24×××33。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
审 判 长 何 新
代理审判员 何 源
人民陪审员 曾 新 彩
二〇一四年十一月二十五日
书 记 员 欧阳荣垿