河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0926民初1386号原告：高昆山，男，1967年7月6日出生，汉族，住肃宁县。委托代理人：胡建华，女，1968年2月23日出生，汉族，住肃宁县，系原告之妻。被告：河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司组织机构代码：55449614-0法定代表人兰进，该公司经理委托代理人：张微，男，河北浮阳律师事务所律师原告高昆山与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付验收合格房屋的违约金7000元；2、判令被告支付因被告的责任逾期办理房屋产权证书的违约金6000元；3、判令被告支付未将部分基础设施、配套设施验收合格的违约金7000元。事实和理由：2011年7月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的“金岛状元城”小区10幢1单元701号单元楼。合同约定被告应于2011年12月31日之前将验收合格的房屋交付原告使用，并约定于被告承诺交房之日18个月内将产权证书办理完毕。合同签订后原告按照合同约定的数额、日期付清了全部房款，但被告未在约定的时间内将验收合格的房屋交付原告，且因部分基础设施和配套设施未验收合格、达到使用条件，致使原告不能按约定日期使用房屋，直到2016年2月19日被告才将房屋交付原告使用。而且被告方也未在约定期限内将办理房屋产权证书所需资料交付房产登记部门，致使原告无法在约定期限内办理房屋产权证书。被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此诉至法院。被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司委托代理人辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，其诉讼请求超出诉讼时效，应当依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。原告提交证据：商品房买卖合同复印件一份。商品房买卖合同原件、购房发票庭后提交。被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司质证称，原告提交的合同复印件，希望法庭要求原告庭后提交原件及购房发票原件予以核实，否则不能作为证据使用。如核实后，与原件一致，我方认可合同以及发票的真实性。该商品房买卖合同中，第8条约定的交付条件是该商品房经验收合格，第14条双方没有约定相应的交付日期，不存在逾期违约的事实和行为，第15条约定办理房产证，根据法律规定，被告方不是办理房产证书的权力机构和主体，被告的义务只是应业主的请求协助其办理产权证书，是协助义务，故不存在被告违约，该15条约定违反法律规定，属于无效条款。被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司提交证据：商品房买卖合同原件一份，发票存根复印件3张，其中2016年11月11日发票存根系实际交付房屋与约定面积误差所退房款。鉴于该案与其他52案件属于同类案件，部分证据在52案件中存档，故请求法院依法按照另外52案件中的证据予以裁判。原告质证称，证据具有真实性，但是被告没有提交有关部门的验收合格的材料，不能证实被告的主张。诉讼时效没有超过，因为被告没有提交相关验收材料，我方认为被告的违约行为一直持续到现在。原告称，被告存在违约行为，应当支付违约金。关于房款的交付时间不应当以发票记载的时间为准。因为原告支付房款在前，被告开具发票在后。并不是原告交了钱被告就给开发票。这当中有时间差。我方不存在迟延交付房款的行为。2012年12月30日没有通知我办理房屋交接手续。办理房产证应该是被告的义务，被告应当按照合同约定为原告办理房产证。被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司称，被告方实际向原告交房时间为2012年12月30日，其起诉时间为2016年8月份，被告方开发的金岛状元城住宅小区于2012年12月30日竣工验收合格，并于当日通知了所有购买该小区的业主办理交接手续，对此肃宁县人民法院已经受理和出具判决的多个案件均能证实该事实。我方于2012年12月30日交房存在逾期交房的行为，对此原告方以及其他业主均明确知晓该违约行为的存在，故此其诉讼时效计算之日应当自2012年12月30日至2014年12月29日，根据本案，原告于2016年8月向人民法院去起诉主张非常明显已经超过诉讼时效，故应当依法驳回其起诉。原被告双方于2011年7月19日签订了商品房买卖合同，第6条约定付款方式为首付257717元，余下24万元按揭贷款，但原告直到2011年11月9日才交付257717元，2012年2月10日交付24万元，其没有按照合同约定履行付款义务，具备法律规定的违约行为，对此被告方保留向其主张相应法律责任的权利。合同第8条约定，房屋的交付日期为2011年12月31日，交付条件为符合第一种条件，即该商品房经验收合格，我方于2012年12月30日达到合同约定的交付条件，并且通知原告办理房屋交接手续，但原告故意无理拖延交接，对此其应当承担相应的民事责任。对于被告方逾期至2012年12月30日期间的相应违约金，我方愿意按照合同的约定支付相应的违约金，但是我方认为商品房的开发属于一种综合性工作，收到各种客观条件的限制，为此我方不存在恶意违约的主观故意，请求法院减少违约金的比例。庭审后，原告提交了商品房买卖合同原件、购房发票原件，经本院核对无误。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月，原告与被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司签订商品房买卖合同，合同编号：2011-077，约定原告购买被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司开发的金岛状元城10号楼x单元xx室商品房，价款合计497717元，约定交付时间为2011年12月31日前，原被告对基础设施、公共配套建筑正常运行做了约定，但未约定达到使用条件的时间，另对逾期交付房屋、基础设施、公共配套建筑未按规定日期达到使用条件等约定了违约条款。原告已支付全部房屋价款。涉案房屋经沧州市中级人民法院审理认定于2013年8月20日经验收合格。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，未按照合同约定履行自己的义务应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。关于原告起诉是否超过诉讼时效，本院认为根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条第一款规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。原告至今仍认为被告向其交付的房屋未验收合格，被告的侵权行为处于持续状态，原告未能从其他途径得知房屋验收合格的时间，故应当从原告知道之日起计算诉讼时效，故原告起诉并未超过诉讼时效。原告诉请支付逾期交房违约金，本院认为涉案房屋于2013年8月20日经验收合格符合约定交房条件，而双方约定的交房时间为2011年12月31日前，被告共逾期597天，故被告应当支付原告逾期交房违约金，按照合同约定的违约金计算方式违约金应为5942.74元。原告诉请被告支付基础设施、配套设施未达到使用条件的违约金，本院认为，原被告签订的商品房买卖合同虽约定了基础设施、配套设施未达到使用条件的违约金计算方式但未约定达到使用条件的时间，原告未提交证据证明基础设施、配套设施达到使用条件的时间，本院对该部分违约金无法计算，故本案中不予处理，原告可另案解决。原告诉请被告支付逾期办理房地产权属证书违约金，本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属证书登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.3或2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.出卖人承诺自交房之日起十八个月内将产权证书办理完毕。如发生延期，自延期之日起，按本合同第九条执行，到产权办理完成时结止。原告未能提交证据证实买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的原因系被告所导致，故原告诉请本院无法支持。被告方主张合同约定的违约金的比例数额太高，应当依法减少违约金的比例，对于被告的主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，被告未能举证证明约定的违约金过分高于给原告造成的损失，故本院对于被告的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司支付原告高昆山逾期交房违约金5942.74元。二、驳回原告高昆山的其他诉讼请求。上述判决第一项于本判决生效后十日内履行清。案件受理费300元，原告高昆山承担50元，被告河北金岛房地产开发有限公司肃宁分公司承担250元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判长  郭宗波审判员  田艳茹审判员  倪 勋二〇一六年十二月二十八日书记员  郭明洋