福建省南平市建阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0703民初1587号
原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会，住所地南平市建阳区童游嘉禾北路2045亿力豪庭大厦。组织机构代码07975829-4。
负责人赵川建，主任。
委托代理人赵玲欢，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告建阳亿力房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区童游街道嘉禾大道金桥广场（星晨宾馆5楼）。组织机构代码证78453468-3。
法定代表人吴家来，董事长。
委托代理人张丹虹，福建大潭律师事务所律师。
委托代理人高小敏，福建大潭律师事务所实习律师。
原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会与被告建阳亿力房地产开发有限公司业主共有纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理。依法组成合议庭于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会的委托代理人赵玲欢，被告建阳亿力房地产开发有限公司的委托代理人张丹虹、高小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会诉称，2010年，被告公开销售位于南平市建阳区（原建阳市），编号为1010040155号地块的亿力豪庭大厦商品房。2011年5月，亿力豪庭大厦竣工，被告将房屋陆续交付购房者，但位于夹层中的物业用房被告从未移交亿力豪庭大厦的业主使用，而是私自上锁占为己用。2015年9月12日，被告私自派遣人员拆除物业用房的墙体，当日被告的员工与亿力豪庭大厦的业主发生冲突，亿力豪庭大厦的业主向辖区童游派出所报案。经多次交涉，被告至今未将物业用房移交业主，拒绝将物业用房内拆除的墙体恢复原状。原告认为，根据物业管理条例第38条规定，本案讼争的物业用房归亿力豪庭大厦的全体业主所有，讼争的物业用房及杂物间属于业主共有，现被告未经业主同意，私自侵占，并损毁物业用房内的墙体，其行为构成侵权，应承担相应的责任。原告为亿力豪庭大厦业主依法设立的其他组织，代全体业主管理和维护业主的共有财产，现原告为维护亿力豪庭大厦全体业主的合法权益提请诉讼，请求依法判决确认位于亿力豪庭大厦夹层的物业用房为亿力豪庭大厦业主共有（预估价值150000元）；判令被告将与亿力豪庭大厦12号店面相邻的物业管理用房一间交付原告；判令被告将物业用房恢复原状（恢复至亿力豪庭大厦经南平市建阳区城乡规划局审批通过时的规划图纸的格局，即证据1所列图纸）；判令被告支付侵占物业用房期间的房屋占用费91267元（从2010年12月31日起算至实际归还之日止，参照同地段房屋出租价格，算至起诉之日）。
被告建阳亿力房地产开发有限公司辩称，原告诉讼主体不适格，请求依法驳回原告的起诉。原告诉称亿力豪庭夹层的物业用房没有交给业主使用与事实不符，位于夹层的物业用房一直由物业使用。亿力豪庭大厦在2010年年底已经竣工交付使用，2011年被告将物业相关的用房全部交给了前期物业南平市胜洁物业管理有限公司，由该公司使用，自从前期物业离开后，就由原告接手，由原告使用，图纸上标明的物业用房一直由原告使用。2014年原告将物业用房出租给亿力商务宾馆老板张德坤使用至今，租金由业主委员会收取，门卫边上的物业用房即值班室，也一直由原告使用至今。原告称2015年9月12日被告私自拆除物业用房的墙体不属实，被告拆除的墙不属于物业用房，而是被告自己的管理用房，根据原告提供的商品房买卖合同附件六约定可以明确一层夹层属于被告所有，根据法律规定也是属于被告。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、建阳市同济测绘有限公司出具的夹层图纸一张，证明位于亿力豪庭大厦夹层中的物业用房为亿力豪庭大厦全体业主所有。
2、亿力豪庭大厦部分业主出具的证明一份，证明自亿力豪庭大厦建成以来，被告未向亿力豪庭的全体业主移交讼争物业用房，反而私自上锁并霸占。2015年9月12日，被告派人到亿力豪庭的物业用房处，强行将物业用房的墙体拆除，拆除时，被告的人员与亿力豪庭的业主发生争执。
3、开户许可证、组织机构代码证各一份，证明原告拥有独立账户、独立资产，属于其他组织，具有诉讼主体资格。
4、《商品房买卖合同》一份，证明被告为亿力豪庭大厦的开发商。
5、《房屋租赁合同》一份，证明亿力豪庭大厦业主王昌茂将11213房屋出租给黄智宏，租赁房屋面积为85平方米，租金为1500元／月，租赁期限从2012年3月12日至2013年3月11日，说明2012年至2013年，亿力豪庭大厦房屋的租金标准为17.65元／平方米。
6、《房屋租赁合同》一份，证明亿力豪庭大厦业主王昌茂将11213房屋出租给詹兴和，租赁房屋面积为85平方米，租金为1600元／月，租赁期限从2013年4月15日至2014年2月14日，说明2013年至2014年，亿力豪庭大厦房屋的租金标准为18.82元／平方米。
7、《房屋租赁合同》一份，证明亿力豪庭大厦业主王昌茂将11213房屋出租给詹兴和，租赁房屋面积为85平方米，租金为1600元／月，租赁期限从2014年3月13日至2015年3月12日，说明2014年至2015年，亿力豪庭大厦房屋的租金标准为18.82元／平方米。
8、《房屋租赁合同》一份，证明亿力豪庭大厦业主王昌茂将11213房屋出租给张运伟，租赁房屋面积为85平方米，租金为1600元／月，租赁期限从2015年5月10日至2016年5月9日，亿力豪庭大厦业主周长凤将407房屋出租给陈源楠，租赁房屋面积为81.7平方米，租金为1500元／月，租赁期限从2015年3月24日至2016年3月23日，说明2015年至2016年，亿力豪庭大厦房屋的租金标准为18.59元／平方米。
被告向本院提交了以下证据：
1、《商品房预售许可证》一份，证明被告开发的亿力豪庭大厦总面积为1350.77平方米，根据规定，是按照总面积的4‰计算物业用房，即被告给原告的物业用房只要59.4平方米，但被告实际给了原告104.71平方米，已经超过了。
2、《竣工验收备案表》一份，证明被告开发的涉案楼盘经过竣工验收后交付使用。
3、规划许可证、规划图纸各一份，证明被告的工程经过建阳市城乡规划局审核，图纸显示厕所上方的虚线部分为物业用房，面积为95.7平方米，另外还有值班室的8.74平方米。
本院在审理过程中，依职权调取了物业用房管理方案已落实的说明、承诺函、建阳亿力房地产开发有限公司关于亿力豪庭大厦一层12号店面及两杂物间情况说明、分割说明图、建阳市单位／个人建设项目竣工规划验收合格意见、房产测绘结果一览表、亿力豪庭大厦夹层平面竣工图。
经质证，被告对原告所举证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。认为图纸上标明的物业用房与实际的物业用房完全不一致。对证据2有异议，认为无证据原件，且证人未出庭作证，不具有证据效力。对证据3真实性、合法性无异议。对证据4无异议。对证据5-8无证据原件，对其三性均有异议。被告对原告所举证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关联。原、被告对本院依职权调取的证据均无异议。
本院认为，原告所举证据1与本院调取的房产测绘结果一览表、亿力豪庭大厦夹层平面竣工图能够相互印证，本院予以确认。原告所举证据2，无证据原件，且被告不予认可，本院不予确认。原告所举证据3，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告所举证据4，被告无异议，本院予以确认。原告所举证据5-8，无证据原件，且被告有异议，本院不予确认。被告所举证据1、2及3中规划许可证，真实、合法，与本案具有关联性，本院予以确认。被告所举证据3中规划图纸与本院调取的亿力豪庭大厦夹层平面竣工图相矛盾，本院不予确认。对本院依职权调取的证据，本院予以确认。
经审理查明，被告建阳亿力房地产开发有限公司通过出让方式取得位于建阳火车站西南角，编号为1010040155地块的使用权。被告经批准，在上述地块建设商品房，取名亿力豪庭大厦。该工程于2011年1月份竣工验收完毕。2011年2月23日，建阳市城乡规划局出具《建阳市单位、个人建设项目竣工规划验收合格意见（建设单位）》，备注夹层为物业管理用房。2011年3月17日，建阳市同济测绘有限公司出具的《房产测绘结果一览表》注明物业用房建筑面积为8.5＋142.73㎡，无独立产权，面积已分摊到全楼各功能区分摊面积内。2013年9月29日，建阳市亿力豪庭大厦业主委员会成立，并依法获得《开户许可证》，在中国工商银行股份有限公司建阳水南支行开立基本存款账户。亿力豪庭大厦小区目前无物业服务企业提供服务，由业主委员会代为管理。被告只将夹层部分物业用房交付原告使用，但与12号店面相邻的物业用房尚未交付原告。原告为此诉至法院。
本院认为，业主可以设立业主大会，成立业主委员会。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会系合法成立、有一定的组织机构和财产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的“其他组织”的条件，具有诉讼主体资格。其主张事项与物业管理有关，可以以自己名义提起诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。从查明的事实可知，亿力豪庭大厦夹层为物业管理用房，面积为8.5＋142.73㎡，无独立产权，面积已分摊到全楼各功能区分摊面积内。因此，对原告主张确认亿力豪庭大厦夹层的物业管理用房为亿力豪庭大厦全体业主共有的请求，本院予以支持。因亿力豪庭大厦前期物业服务企业已退出，亿力豪庭大厦全体业主成立业主委员会后尚未选聘新的物业服务企业，由原告代为管理物业。被告无权占有物业管理用房，应将物业管理用房交付原告使用。对原告主张被告将与亿力豪庭大厦12号店面相邻的夹层物业管理用房一间交付原告的请求，本院予以支持。因原告未举证证明系被告将12号店面与物业管理用房之间的共墙拆除，无法确定被告是否是实际侵权人，因此，对原告主张被告将物业管理用房恢复原状的请求，本院不予支持。原告要求被告支付侵占物业管理用房期间的房屋占用费91267元，无依据，本院不予支持。被告辩称，原告主体不适格，该辩解无依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认坐落于南平市建阳区火车站西南角的亿力豪庭大厦夹层物业管理用房为亿力豪庭大厦全体业主共同共有；
二、被告建阳亿力房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将夹层物业管理用房一间（与亿力豪庭大厦12号店面相邻）交付原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会；
三、驳回原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会的其他诉讼请求。
若被告建阳亿力房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行交付义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费4919元，由原告建阳市亿力豪庭大厦业主委员会负担2082元，由被告建阳亿力房地产开发有限公司负担2837元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 长 戴琳丰
人民陪审员 林 雁
人民陪审员 施 红
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 连春蕾
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。