浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2791号
上诉人（原审原告）:毛国俊，男，1963年8月1日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。
被上诉人（原审被告）：李高富，男，1956年9月18日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：娄奇铭，浙江近远律师事务所律师。
上诉人毛国俊因与被上诉人李高富房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初3243号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭进行了审理，上诉人毛国俊、被上诉人李高富的委托诉讼代理人娄奇铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人毛国俊上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已在租期届满时将营业房交还给上诉人错误，应认定租期届满后营业房仍由被上诉人控制。一审认定上诉人并无证据证明其在出租案涉营业房时将钥匙一并交付给了被上诉人，进而认定被上诉人没有交还钥匙就不能认定其没有交还营业房，这一事实认定错误。事实上，上诉人在双方签订租赁协议书后已将钥匙和营业房交付给了被上诉人使用，被上诉人在上诉人起诉前也未曾向上诉人提出过异议。根据租赁协议书和被上诉人已使用营业房的实际情况，足以认定钥匙已经交付给了被上诉人，而一审在被上诉人结束租赁后对此问题的举证责任再分配给上诉人显属不当。现被上诉人未能提供相应证据证明其已将钥匙交还给上诉人，应认定营业房在租期届满后仍由被上诉人控制。一审根据《营业房装修审批表》认定租期届满后上诉人已收回营业房错误。该审批表不能证明上诉人收回营业房并对此进行了像日常生活中那样的大装修。为了防火等消防需要，市场公司才要求每间营业房的业主对营业房中的集成吊顶等易燃材料进行更换，并限定了整改期限，为此上诉人才填写了审批表，事后上诉人只更换了集成吊顶等易燃材料，并没有对营业房进行全面装修，这并不需要收回营业房后才能更换，同时该更换也不影响被上诉人的经营使用。以上诉人的名义进行审批是因为市场内基本上是以房东的名义审批，除非房东与承租人有特别约定。租期届满前被上诉人也未曾向上诉人提出期满后其不再续租营业房，上诉人于2016年2月27日通知被上诉人签订续租协议时被上诉人才答复不再续租。二、对于上诉人的损失问题，一审予以驳回不当。根据上述理由，被上诉人租期届满后未将营业房交还给上诉人，给上诉人造成租金损失，被上诉人理应赔偿相应租金损失或者支付相应使用费。对于租金差价问题，上诉人已向法院提交了其他同地段在租期届满时的营业房出租协议，足以认定当时出租时的租金远远高于上诉人事后出租时收取的租金。另一方面，一般人均能意识到房屋租赁有黄金期和淡季，在农历年前出租肯定会比年后出租收取更多的租金。被上诉人逾期交还营业房错过了农历年前这一租赁黄金期，年后租金明显下降，这是一个不争的事实。同时，被上诉人在承租期间不遵守市场规则而被扣分，影响了该营业房的出租，租金肯定会下降。因为被上诉人不处理好扣分问题，会影响到今后其他客户的经营形象，这样势必会造成其他客户是否要承租这营业房及租金高低的问题，这是市场同行的情况。一审未查明本案事实真相，且有二份证据未予质证。请求支持上诉人的上诉请求。
李高富答辩称：一审认定事实清楚。已有证据证明被上诉人已于农历2015年12月23日将房屋腾退给了上诉人，不存在超期占有使用房屋的事实，至于被上诉人是否答应续租，和被上诉人所主张的诉讼请求没有任何关系。被上诉人已经腾退房屋，不存在占用使用费，同时，市场的扣分是年度清零的，且上诉人不能证明该扣分和房屋租金存在实质性的关系，扣分问题不应在本案中予以考虑，请求驳回上诉人的诉讼请求。
毛国俊向一审法院起诉请求：一、判令被告支付案涉营业房占有使用费41644元（2016年2月2日起至2016年3月10日止，按照年租金40万元的标准计算）；二、判令被告支付案涉营业房租金差价损失105366元；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2015年1月4日签订了《中国轻纺城营业房租赁协议书》一份，双方约定：一、原告自愿将位于中国轻纺城北交易区一区一楼1313号壹通间租给被告使用经营，租期自农历2014年12月23日（公历2015年2月11日）起至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）止或工商所统一关门。二、租金为人民币肆拾万元整，自协议签订后租金一次性付清。三、在租期内营业房的（如工商管理、国税、地税、水、电、电话机、报刊）等费用均由被告自负承担，（本协议租期前的各项费用由原告负责交清。原告并收被告工商押金贰仟元整，到期被告交清各项费用后，原告如数返还被告工商押金）。协议还对其他事项进行了约定。嗣后，被告为经营方便，将其从原告处租赁的案涉营业房与案外人侯某租赁的营业房进行了调换使用，案涉营业房一直由案外人侯某实际使用至农历2015年12月23日（公历2016年2月1日）腾退。期间，案外人侯某以案涉营业房作为其公司住所地办理了相应的工商变更登记。2016年2月3日，原告向中国轻纺城集团股份有限公司书面申请对案涉营业房的吊顶等进行消防安全整改装修（装修时间：2016年2月1日至2016年2月4日，装修内容：吊顶），随后雇人进入案涉营业房进行装修施工，并支付了相应的装修费用。之后，原告以被告租期届满未及时腾退案涉营业房为由，要求被告支付相应的占有使用费及由此产生的租金差价损失。
一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点主要有以下两个：一、被告作为承租人在租赁期限届满后是否继续占有使用案涉营业房？二、原告主张的损失诉请是否应予支持？针对焦点一，原告认为，被告在租赁期限届满之日前(2016年2月1日)，没有按约从案涉营业房腾退并交还钥匙，其在2016年3月11日才实际控制了案涉营业房，并于当日将其出租给新的承租户。被告辩称，根据《营业房装修审批表》足以推定案涉营业房的实际使用人侯某在2016年2月1日前已经从案涉营业房腾退，否则原告无法进入案涉营业房进行装修施工，而且在农历十二月廿三日营业房统一关门停止营业，也是轻纺城市场的商业习惯。本院认为，根据查明的事实，原告并无证据证明其在出租案涉营业房时将钥匙一并交付给了被告，故其现在以被告没有按时交还案涉营业房的钥匙为由，认为被告没有履行腾退义务，亦缺乏相应的事实依据。同时，根据本院调取的《营业房装修审批表》可知，原告在2016年2月3日向市场公司书面申请对案涉营业房进行消防安全整改装修，并雇佣工人进入案涉营业房进行装修施工，还支付了相应的装修费用。该事实表明，原告作为出租人在租赁期限届满之后已经收回案涉营业房，否则其无法进行装修施工。另，根据案涉营业房所在市场的一般做法，如果消防安全整改装修期间营业房出于出租状态的，一般由承租人提出装修申请并支付相应的装修费用，反之，则一般由房东提出装修申请并承担相应的装修费用。本案中原告以房东身份向市场主管部门提出装修申请并支付了相应装修费用的行为，可推定此时案涉营业房已由原告实际占有使用。据此，该院认定，原告在租赁期限届满之日（2016年2月1日）已实际控制案涉营业房，亦即被告在2016年2月1日后，并未继续占有使用案涉营业房。针对焦点二，原告要求被告支付自2016年2月2日起至2016年3月10日止案涉营业房的占有使用费，根据前述分析，该项诉求缺乏事实依据，该院不予支持。另，关于原告主张支付租金差价损失的诉求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告认为被告没有及时答复是否续租案涉营业房及未按照市场规定规范经营导致被扣分，是案涉营业房今年租金明显下降的原因，故要求被告赔偿相应的租金差价损失。该院认为，营业房的租金标准受到市场风险、行情、人为等多种因素影响，现原告并无确实充分的证据证明故案涉营业房的租金差价损失是由被告的原因所造成，故原告的该项诉请缺乏相应的事实，该院亦不予支持。综上，该院对原告毛国俊的全部诉请均不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告毛国俊的诉讼请求。案件受理费3240元，减半收取1620元，由原告毛国俊负担。
本院二审期间，上诉人毛国俊围绕上诉请求依法提交了署名为叶小明的《证明》一份，证明其已于2014年农历12月23日将涉案房屋钥匙交予被上诉人李高富。被上诉人李高富质证认为证人应该出庭作证，不能采取书面证言的形式，该份证明不应被采信，且对该份证明的真实性存在异议，证明中所述交付钥匙的内容与事实不符。本院认证认为上诉人提交的《证明》实为证人证言，证人应该出庭作证，接受当事人的质询，本案叶小明未出庭接受质证，故对该证明的证明目的不予采信。
上诉人毛国俊在二审中申请证人倪某、李某1、茅某、朱某、侯某出庭作证。证人倪某陈述，案涉市场营业房进行消防安全整改装修需要房东出钱，装修的时候需要腾空营业房。证人李某1陈述，案涉市场营业房进行消防安全整改装修只要房东去审批一下，他做的几家都是房东出的钱。证人茅某陈述，2016年的有一天，听见被上诉人说我不会耍赖的，我会贴补给你的。证人朱某陈述，正月农历12号，看到上诉人与被上诉人为了租房子的事情在吵架，被上诉人称同邻居的价格要租的。侯某未出庭作证。上诉人质证认为对上述四证人的证言没有异议。被上诉人质证认为，对朱某、茅某的证言有异议，证人倪某的证言与本案无关联，证人李某1的证言证明装修时侯被上诉人已经腾退了涉案营业房。本院认证认为，证人倪某、李某2的证言与本案待证事实无关联，证人茅某、朱某陈述的仅为事情的片段，且陈述指向不够明确，本院对上述四证人的证言不予采信。
上诉人毛国俊要求法院向绍兴市柯桥区公安局轻纺市场派出所调取侯某的笔录，证明1313号门市部与1343号门市部调换一事是被上诉人与侯某私下同意调换的。2015年农历12月23日前，侯某已经把1313号门市部腾退给被上诉人，被上诉人于同日退还给侯某押金2000元。侯某名下的绍兴县绒润纺织品有限公司注册在北区精品街1313号门市部住所。相关的委托书、租赁协议等资料中上诉人毛国俊的签名系他公司的会计擅自所签。本院认为，一审时已就本案相关事项询问过侯某并记录在案，故对上诉人的上述申请不予准许。上诉人毛国俊要求法院向北区市场公司管理处调查案涉消防整改装修换顶情况及装换时间，证明其本人从未向市场公司提出修装申请，而是依照市场规定和消防要求实施的配合义务。营业房装修表上显示的时间为2016年2月1日，该时间是市场公司按全市场休市日起写“显示”，而非其门市部装修吊顶开始施工日。上诉人亦要求法院向北市场保安周伟锋调查2016年2月4日上午其打电话通知李高富让其来开1313号门市部的门一事。李高富称家中有事，没空前来。本院经审查认为，上诉人的上述两项申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七、十八条之规定，故不予准许。
本院二审对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人在案涉合同租赁期届满后是否存在继续占有使用案涉营业房的行为。根据一审查明的事实，案涉营业房的实际使用人为案外人侯某。合同租赁期届满后，侯某已将案涉营业房腾空。从一审向侯某询问的内容及租赁期满后上诉人进入涉案营业房装修的情况看，上诉人毛国俊亦已知晓案涉营业房已腾空的情况。另，根据在租赁期届满后毛国俊亦可进入涉案营业房进行装修的事实可证明其实际可控制该涉案房屋。综合上述情况，在合同租赁期届满，实际使用人腾空涉案营业房的情况下，上诉人主张被上诉人仍然占有使用该涉案房屋，但无法提供被上诉人仍然占有使用该房屋的证据，故对其主张，本院不予采信。关于上诉人提出的一审未组织双方当事人对被上诉人提供的公司基本情况表、变更登记情况表进行质证的问题，本院二审已组织双方当事人对该两份证据进行质证，纠正了该程序瑕疵，且该两份证据并未对案件事实的认定产生影响。该瑕疵亦不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项严重违反法定程序的情形，故不需发回重审。
综上所述，上诉人毛国俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由上诉人毛国俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年十一月二日
书 记 员 王婷婷