广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初7744号
原告徐明俊，男，汉族，1972年9月4日出生，身份证住址广东省惠州市惠阳区，
委托代理人刘志飞，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人林慧，广东深鹏律师事务所实习律师。
被告罗震峰，男，汉族，1979年7月4日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，
委托代理人凌志翔，广东迎东律师事务所律师。
委托代理人覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。
原告徐明俊与被告罗震峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志飞，被告及其委托代理人凌志翔、覃俊翔均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐明俊诉称，2010年7月24日，原告徐明俊与被告罗震峰签订《房屋租赁协议书》，原告为乙方，被告为甲方。双方约定：甲方提供黄麻布村黄麻布路一栋四层房屋二、三、四楼含共三层租给乙方使用，实用面积3840平方米。合同期为12年，即从2011年1月1日至2014年12月31日止，每月租金38,400元，从2015年1月1日起至2018年12月31日按原价递增8％，从2019年1月1日至2022年12月31日，在第一次递增的基础上再递增8％。甲方协助办理房屋的工商、税务等有关手续，并传递上级有关文件，检查消防工作，甲方提供消防主体批文给乙方。协议期间，双方不得中途终止合约，任何一方中途终止合约，需赔偿对方损失。合同签订后，双方依约履行合同，原告如期交付租金，但被告迟迟未能提供消防主体批文，也一直未向原告提供房屋产权证明。2016年5月20日，该物业二楼的次承租人深圳市华宝盛电子有限公司起火，后消防监督管理部门对该物业进行查封。被告以此为由，强行停水停电，单方撕毁合约，逃避其作为消防主体的法律责任，将次承租人的过错强加于原告。原告为维护自身的合法权益于2016年7月6日将被告诉至宝安区人民法院，要求被告继续履行合同。2017年1月12日，宝安区人民法院判决双方签订的《房屋租赁协议书》无效，并要求原告搬离涉案租赁物。原告对此判决不服，已经上诉至深圳市中级人民法院。原告认为正是由于被告一直未能提供房屋产权证明，导致租赁合同无效，且一直未能提供消防批文，未履行业主的消防主体责任，导致火灾的发生，原告作为承租人已经履行了消防管理义务，对火灾的发生并无过错，被告应当对原告装修损失及可预见合同期限内的租金损失承担赔偿责任。现原告依据《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规，具状起诉，请求判令：1、被告支付原告各项装修损失暂计850,000元（具体金额以鉴定机构的评估报告为准）；2、被告支付原告租赁期限内原告的可期待利益损失694,350元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告罗震峰答辩称，1、原告租赁的是厂房，交付后未对房屋进行装修，主张装修损失缺乏事实依据。2、原、被告之间的租赁协议已经生效判决确认为无效，不存在继续履行的基础，原告主张可期待利益损失缺乏法律依据。3、本案诉讼费应由原告承担。
经审理查明，原、被告于2010年7月27日签订《房屋租赁协议书》，约定被告将位于黄麻村黄麻布路58号一栋四层房屋二、三、四楼共三层、实用面积3840平方米出租给原告使用，每月租金38,400元，租期为十二年，即从2011年11月1日起至2022年12月31日止，从2015年1月1日至2018年12月31日租金按原价递增8%。并约定原告交纳三个月的租金作为租赁押金；原告应在每月5日前交纳租金，逾期每天按月租金2%收取滞纳金。协议书附件约定徐明俊有权一分为二出租。协议签订后，被告将涉案房屋交徐明俊使用，徐明俊即进行了分租。2016年5月20日，涉案租赁物二楼的深圳市华宝盛电子有限公司起火，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队作出的火灾事故简易调查认定书认定火灾是由于该公司法定代表人甘天盛在下班后没有及时关掉公司电源总闸和茶具电源开关，茶具长时间带电干烧后导致短路引起着火。被告于2016年5月22日向徐明俊发出通知，以原告管理不妥善，造成房屋损坏为由给予断水、电，清场处理。2016年7月，原告徐明俊诉至本院请求确认双方所签订的《房屋租赁协议书》合法有效等，被告罗震峰反诉请求原告徐明俊返还涉案租赁物并支付租金等。本院于2016年1月11日作出（2016）粤0306民初15385号民事判决书，判决徐明俊将涉案租赁物交还罗震峰并支付房屋占有使用费等。现该判决已发生法律效力。
另查明，本院依原告徐明俊的申请依法委托深圳市同致诚德明资产评估有限公司对涉案租赁物的装修价值进行评估，评估总值为137,669元，原、被告对评估报告的真实性均无异议，但原告主张评估价值过低，被告则主张评估范围中的一楼并不属于出租范围，故一楼的装修不应包含在评估范围内。根据评估报告中的评估结果明细表，一楼的装修评估值为2,216元。
再查明，涉案租赁物没有产权证，也未取得合法的报建手续。
以上事实，有原告提交的房屋租赁协议书、协议书附件、租金收据、报价表、装修施工合同、工程款收款收据、员工身份证明及身份证、法人代表身份证明及身份证、临时查封决定书、重大火灾隐患整改通知书、火灾事故简易调查认定书、联络函、律师函、通知、电费发票、统计表、解除租赁协议书、（2016）粤0306民初15385号民事判决书、涉案物业的平面图、评估报告及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案租赁物至今尚未取得产权证明或合法的报建手续，故原、被告签订的《房屋租赁协议书》依法应认定为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，被告作为出租人，未能提供合法的租赁物，原告在签订租赁合同时也未能对租赁物的合法性尽到审查义务，故双方对造成涉案租赁合同无效均有过错，被告应对此承担主要责任，原告应承担次要责任，本院依法酌定被告承担80%责任，原告承担20%责任。原告已提交证据证明其对涉案租赁物业进行了装修。根据深圳市同致诚德明资产评估有限公司的评估报告，其评估范围包括一楼的装修，因一楼并不在涉案租赁合同的出租范围内，故一楼的装修价值应予以扣除；根据评估报告中的评估结果明细表，一楼的装修评估值为2,216元。一至四楼的装修评估总值为137,669元，扣除一楼的装修价值后，即二至四楼的装修价值应为135,453元（137,669－2,216）。原告主张评估价值过低，但未能提交充分有效证据予以反驳，本院不予采信。根据上述责任分配比例的承担，被告应赔偿原告装修损失108,362.4元（135,453×80%）。关于可期待利益损失的主张，因合同无效，故原告请求被告支付继续履行合同而产生的可期待利益损失缺乏事实依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告罗震峰应于本判决生效之日起五日内赔偿原告徐明俊装修损失108,362.4元；
二、驳回原告徐明俊的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18,699元，评估费40,000元，合计58,699元，由原告承担54,580元，被告承担4,119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 屏
人民陪审员 张 汉 新
人民陪审员 陈 荣
二〇一八年五月三十日
书 记 员 庄秋玲（兼）
书 记 员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。