江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终447号
上诉人（原审原告）：周鹏，男，1972年3月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。
委托诉讼代理人：石文军，江苏嘉诺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈飘玉，江苏嘉诺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：南京工大科技产业园股份有限公司，住所地江苏省南京市浦口区万寿路15号。
法定代表人：蔡鸿友，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：张利军，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪源，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
上诉人周鹏、南京工大科技产业园股份有限公司（以下简称工大公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市浦口区人民法院（2015）浦江民初字第00739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周鹏上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判支持周鹏一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用和鉴定费均由工大公司承担。事实与理由：一、一审判决在认定工大公司存在“一房两卖”根本违约的同时，以周鹏在合同履行过程中也存在迟延收房及未及时办理新公司注册等违约为由，判定周鹏和工大公司分担合同解除的责任，存在根本性错误。
（一）一审判决“本院认为工大公司在双方合同未解除的情况下，将房屋转让给案外人，以自己的行为表明不履行合同主要义务，致周鹏的合同目的无法实现；……故双方房屋转让合同应于工大公司退还购房款之日起即2014年8月15日解除。”足以说明，工大公司“一房两卖”是完全违背缔约目的的根本违约行为，是导致合同解除的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定，工大公司应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任。该合同责任属于严格责任，并不以工大公司主观存在过错为要件。根据合同责任的归责原则，在坚持严格责任的前提下，按照合同法律的特别规定适用过错责任原则。一审法院在没有法律特别规定的情况下，套用侵权责任的过错责任归责原则，将工大公司根本违约所应承担的合同责任，通过过错责任进行分配，明显是混淆是非，其目的是帮助工大公司减轻责任。
（二）一审判决认定周鹏存在迟延收房的合同违约行为，明显错误。1、房屋迟延交付是由于不具备交付条件，工大公司迟延交付所致。根据案涉房屋转让合同3.2条规定“乙方应于收到书面交付通知之日起10个工作日内配合办理交付手续，实际交付情况以双�签署的交接记录单为准”，但上诉人并未收到过工大公司的书面交付通知，也未签署过交接记录单。工大公司作为出卖人依法负有交付合同标的的法定义务，何时交付的证明责任也应由其承担；即使工大公司于2010年12月2日发出催告函，但周鹏此前并未收到过交付通知，仅凭催告函不能认定迟延履行的责任在周鹏；2、退一步讲，即使迟延收房的事实存在，也不构成违约，无须承担违约责任。根据案涉房屋转让合同3.2条的规定，此条文明确了交付条件，即使周鹏迟延收房，自期限届满隔日起，视为己交付，但并不据此认定周鹏违约。
（三）未及时完成新公司的注册，是由于工大公司不配合提供房屋权属证书等资料所致，认定周鹏违约有失公允；一审判决将房屋买卖与公司注册不当联系，是导致认定事实错误的根本原因。
1、案涉房屋转让合同10.1条�定不是合同主要条款，且未设置合同责任，而且根据案涉房屋转让合同6.3条规定，周鹏有权将案涉房屋出租。由此可见，注册公司办厂并非是买受人的唯一选择。因此，根据合同约定，未及时办理公司注册并不构成根本违约，也不会导致工大公司房屋转让合同的合同目的无法实现，更不可能导致合同解除的后果。
2、合同10.1条中何为“入住”约定不明。正如一审判决所认定“本院虽认定房屋于2010年12月16日交付，但双方在合同中约定入住园区一个月内注册新公司中的‘入住’如何理解与履行的问题约定并不明确”，既然属于合同中约定不明条款，那么即使发生履行争议也不构成违反合同条款的违约行为。
3、即使按照一审的裁判逻辑．周鹏应于房屋交付后六个月内注册成立新公司，那么注册成立新公司的时间节点也应该是在2011年6月15日前（自一�判决确定的交房时间2010年12月16日起算），而不是一审判决所认定的2011年5月15日前，一审判决存在计算错误。
4、在上述时间节点届满前，工大公司已经明确拒绝履行协助义务，故周鹏未能办理新公司注册的根本原因是工大公司不配合提供资料所致。上诉人提交的2011年5月12日《名称预先核准通知书》、2011年5月24日的告知书和2011年6月14日的《复函》表明，上诉人己在2011年5月12日前办理好公司注册的名称核准，并且书面告知工大公司配合提供相关材料，但因工大公司未能配合提供房产证、土地证等手续，无法完成注册。事实上，工大公司直到2012年2月23日才取得案涉房屋的土地权证，当时根本无法提供。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第二款第八项规定，申请设立有限责任公司，应当向公司登记机关提交公司住所证明。因此，公司住所地的土地证和房产证是公司注册的必要材料，工大公司不配合提供涉案房产的相关证件，是导致周鹏无法按时办理公司注册相关事宜的直接原因。根据案涉房屋转让合同第10.1条约定，工大公司负有协助周鹏在本园区注册成立新公司的义务。由于工大公司的不配合产权证书等相关注册资料，导致周鹏未能完成公司注册，显然不能认定是周鹏违约。
（四）一审判决适用合同法第一百二十条“当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，认定周鹏对合同的解除承担次要责任，适用法律错误。
1、如前所述，房屋迟延交付和新公司迟延注册并不是上诉人违约所致，故上诉人对此不负有违约责任。
2、迟延履行并不必然导致本案合同的解除，与合同解除之问没有因果联系。一审判决以周鹏存在迟延履行的违约为由参与工大公司“一房两�”所涉的合同解除的责任分担，合同责任的归责方式存在根本性错误。合同法第一百二十条是关于双方违反合同、各自承担相应责任的规定，是针对合同当事人均有不同的违约行为，而各自承担违约责任的情形，并非是一审判决所认定的各方当事人对其中一方当事人的违约责任进行分担。一审法院将延迟收房和未及时完成新公词的注册等行为作为合同解除的部分原因，要周鹏承担合同解除的次要责任的认定是错误的。延迟收房和未及时完成新公司注册在本合同的履行过程中并不构成违约，退一步讲，即使构成违约，也不当然导致合同无法履行进而导致合同解除。部分违约与根本性违约是两个独立违约责任，即使存在也应当是各自承担，而不是共同分担。
二、一审法院抛开委托鉴定机构作出的房屋差价损失计算，对周鹏损失数额进行酌定，明显缺乏事实和法律依据
（一）案涉房屋的评估与商品房的评估并无本质区别。一审法院认为案涉房屋的用途及转让、出租、转借等行为均需工大公司审核及书面同意，所以不能以案涉房屋价值的上涨作为损失计算的依据，这是明显的常识性错误。房屋评估不仅是对房屋本身的价值进行评估，而且还综合考虑房屋的性质、用途、所处地段、转让限制等方面的评估得出最终价值。因此，房屋评估价格里已经包含了法院所顾虑的限制性条件，以案涉房屋评估价格为依据是合理、合法的。
（二）周鹏签订房屋转让合同的目的是取得案涉房屋的物权，这个物权是独立的，完整的。如果合同得到履行，周鹏就是案涉房屋的产权人，那么基于房屋自然增值所获得的收益，即房屋的评估价值减去购房成本后的增值部分500余万元，当然应当归周鹏所有。这与房屋的性质、用途等毫无关系。
（三）一审法院抛开法院委托鉴定的房屋评估报告不予采信，酌定工大公司赔偿损失200万元，明显是混淆是非、违背基本事实，实质是对一审法院的当地企业所采取的地方保护，严重背离了司法公正的基本要求，严重侵害了上诉人的合法权益。
三、一审审限严重超期，久拖不判，导致周鹏的损失也在不断扩大。自立案至今，案件审理期限长达16个月。即使扣除案涉房屋评估期限4个月（自2016年l月5日至2016年4月29日），案件的审判期限也长达一年之久，严重超过民事诉讼法规定的审限。致使周鹏的合理合法诉求迟迟得不到支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决发生错误。请求二审院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
工大公司辩称：一、工大公司不存在任何违约行为，周鹏存在迟延付款、迟延办理新公司注册手续的违约行为。一审判决从未认定周鹏存在迟延收房的合同违约行为，且事实上工大公司已于2010年6月30日将案涉房屋实际交付周鹏使用。周鹏未完成新公司注册，工大公司不存在任何责任。理由如下：
1、一审法院认为工大公司因土地性质的调整于2012年2月23日才将土地使用权证办理下来，客观上给周鹏办理新公司的登记注册及公司经营范围的确定带来一定影响。工大公司认为不仅稍有办理新公司登记注册常识或经验的人都知道，土地性质的调整对办理新公司登记注册没有任何影响，且工大公司经营的园区有很多新企业办理新公司登记注册都没有因此受到任何影响，为何只有周鹏一人提出因此受到影响。
2、一审法院对于“入住”的理解是错误的。稍有房屋买卖常识或经验的人都知道，交付房屋之时就可以占有使用房屋，并不需要等�办理房屋产权登记时才可以占用房屋，因此工大公司认为“入住”就是指工大公司将案涉房屋实际交付给周鹏的时间，即2010年6月30日。工大公司不存在任何违约行为，也不存在任何过错，不应当承担任何责任，周鹏应当对合同的解除承担全部责任。
二、即便认定工大公司在合同履行过程中存在违约行为，也不能按照一审法院认定周鹏的损失，还需要扣除土地性质变更后房屋和土地的增值金额、周鹏迟延付款的违约金、周鹏未及时起诉主张权利期间资金利息的扩大损失，再依据双方违约行为、过错情况以及损失继续扩大责任等因素继续分摊责任。
三、对周鹏的第三点上诉事实与理由不予认可。
工大公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判驳回周鹏一审的诉讼请求；二、周鹏承担本案的一审和二审全部诉讼费用。事实和理由�一审判决认定事实错误。
1、一审判决认定：案涉房屋转让合同应于退还购房款之日即2014年8月15日解除。工大公司认为：案涉房屋转让合同的解除时间是一审判决推定的，与事实不符，该事实认定错误。案涉房屋转让合同的解除时间应为：2011年6月13日。主要理由是：工大公司于2011年6月13日向周鹏发出《解除合同通知书》，周鹏在现场签收，并在第二天即2011年6月14日向工大公司发出《复函》，根据合同法第96条规定，合同自解除通知到达对方时即2011年6月13日解除。
2、一审判决认定：工大公司应对合同的解除承担主要责任，周鹏应对合同的解除承担次要责任。工大公司认为：该事实认定错误，本案中，周鹏应对合同的解除承担全部责任（退一步讲，也应当为主要责任）。主要理由：本案中周鹏存在迟延付款和迟延办理新公司注册手续两项违约行�，且违约在先，恶意拖延办理新公司注册手续，导致合同目的无法实现，不能正常期限内实现，也当然属于不能实现的情形，工大公司不可能长期等待周鹏办理新公司注册手续。周鹏在合同签订后，以及在工大公司书面的催告履行后、工大公司发函解除合同后等长时间内，均未采取措施完成新公司注册的义务，周鹏具有明显重大的过错。因此，周鹏应对合同的解除承担全部责任（退一步讲，也应当为主要责任）。另外，即使工大公司也存在违约行为，根据合同法第120条规定，本案双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
3、一审判决遗漏了工大公司提交的一份证据《函（2010年12月2日）》，该份证据能够证明：案涉房屋已经交由周鹏，周鹏通知工大公司的物业部，其将案涉房屋借给其他装修单位个人居住使用，产生水电费由周鹏承担的相关事实，一�判决遗漏了对该份证据的审查认定，导致房屋交付事实认定错误。
4、一审判决认定周鹏的损失为200万元。工大公司认为该事实认定错误，即使按一审判决认定的事实，周鹏的损失应在30万元，最多50万元，认定为200万元，明显过高。主要理由：周鹏主张工大公司违约解除合同赔偿损失没有依据。退一步讲，即使是工大公司违约解除合同，但也不能完全按照周鹏主张的损失金额认定其的损失标准。本案在周鹏存在违约行为和过错以及未采取措施防止损失继续扩大的情况下，应当按照工大公司实际收到房款之日起至2014年8月15日退还全部房款之日止期间的银行存款或者贷款利息损失计算损失金额（或者按照工大公司两次转让总价的实际差额），再扣减因土地性质由工业用地变更为科研用地后需要补交土地出让金的金额以及变更后房屋和土地的增值金额、以及周�迟延付款违约金、未及时起诉主张权利期间的资金利息扩大损失后，房屋在双方争议期间被空置产生租金损失，再根据双方违约行为和过错情况、以及损失继续扩大责任等因素进行分摊损失责任，估计不超过约30万元或者50万元。不应当按照周鹏评估后的差价金额直接作为计算损失金额。综上请求二审法院支持工大公司的上诉请求。
周鹏辩称：工大公司的上诉理由不能成立。1、工大公司在不具备合同解除条件的情况下提出解除合同，是对合同义务的违反，不发生合同解除的效力，其提出的两条解除合同的理由均不能成立。2、2010年12月2日工大公司发函称房屋尚未交付，这于工大公司上诉状中陈述的房屋已经交付相矛盾。实际情况是在房屋未交付的情况是工大公司园区内其他施工人员需要临时使用案涉房屋，工大公司请周鹏予以配合，为此周鹏发了上述函�。3、关于损失的计算以及损失的承担问题。因为工大公司违法解除合同，造成周鹏因房屋自然增值造成的差价损失500万余元，该损失已经有评估结果确定，工大公司应当承担全部损失，并非是其上诉状中所称的损失只有50万元。
周鹏向一审法院起诉请求：1.工大公司赔偿周鹏损失7871829.3元（实际损失以房屋价格评估报告为准）；2.工大公司承担一审案件诉讼费、鉴定费。后经评估，周鹏变更第一项诉请为：工大公司赔偿周鹏损失5579401元。
一审法院认定事实：
2010年4月8日，周鹏与工大公司双方签订《房屋转让合同》，约定：工大公司将位于南京市浦口经济开发区万寿路15号南京工大科技产业园B2研发楼，总建筑面积2110.41平方米（最终以房产证面积为准后多退少补）的房屋转让给周鹏；房屋土地性质为工业用地，规划用途为工业厂房，可用于研发、办公及生产。房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权总金额为8230599元。合同签定之日起三日内支付定金1646119.8元及首期款823059.9元，工大公司将房屋交付给周鹏之日起三日内周鹏一次性支付购房款，定金及首期款充抵总房款后应支付房款5761419.3元；房屋交付日期为2010年6月30日，周鹏应于收到书面交付通知之日起10个工作日内办理交房手续，实际交付情况以双方签署的交接记录为准，如逾期不配合办理交付，自期限届满隔日起，视为已交付，工大公司不负保管责任；工大公司将房屋交付给周鹏之日起六个月内通知周鹏办理房屋产权转移登记，周鹏应于工大公司通知后二十个工作日内备妥文件并配合办理；工大公司如未能按本合同约定的时间协同周鹏办理房屋产权证转移手续，则工大公司承担每逾期一个月应向周鹏支付5000元的违约金，如周鹏违反本合同第二条（付款金额和方式）、第四条（房屋产权转移）的约定，则周鹏每逾期一天的应向工大公司交付5000元的违约金；合同期限内，双方发生纠纷，应协商解决，若协商未果，依法向房屋所在地人民法院提起诉讼。在协商或诉讼过程中，若本合同未被解除应继续履行；周鹏应当在入住园区后一个月内，在本园区注册成立新公司，工大公司协助周鹏在本园区注册成立新公司，双方约定房屋产权过户到本园区新注册的公司名下，成立后的公司概括承受本合同中周鹏的一切权利和义务。周鹏对该合同履行承担连带责任。在新公司成立后的十个工作日内，周鹏负责由新公司向工大公司出具概括承受本合同权利义务的书面承诺。合同签订后，周鹏于2010年4月15日支付购房款100000元、4月30日支付购房款1000000元、5月21日支付购房款380000元、7月7日支付2000000元、7月16日支付3750599元。
2010年12月2日，工大公司向周鹏发函称：2010年4月8日双方签署房屋转让合同，房屋交付时间为2010年6月30日。时至今日，尚未办理交房手续。同时按合同约定，贵方应当在入住园区后一个月内，注册新公司（或者变更企业注册地），截止目前，贵方尚未注册成立新公司（或者变更企业注册地），这已违反了双方合同的约定，也影响了合同目的的实现。请收到此函后三日内，派人与我方联系，立即办理交房手续及办理注册新公司（或者变更企业注册地）的相关事宜。该函件于2010年12月3日15时30分妥投，庭审中，周鹏对该函件的真实性无异议。
2011年4月10日，工大公司向周鹏发出工作联系函，称根据浦口区人民政府办公室2010年3月26日第15期会议纪要精神，将园区的用地属一类工业用地调整为工业生产研发用地，容积率等相关经济技术指标相应调整。土地�质改变后，园区积极申报办理相关变更手续，但由于江北新城开发指挥部组织机构调整，人事变动较大，很多工作处于真空状态，所以相关手续办理也拖延至今，园区会积极与有关部门协调、沟通，尽快理顺审批流程，做好土地证的办理工作。
2011年5月24日，周鹏向工大公司发函，称：由于房产证、土地证至今未予办理，再者当时的合同约定“该房用于研发、办公及生产”，而后又多次电话通知不能用于研发及生产，只能用于办公，基于这种情况，只能决定将原准备用于做“研发项目”的创业基地转为“派尔实验公司的销售中心”。现企业名称已核定为“南京汇峰智信实验设备有限公司”，该公司名称已经浦口工商局核准，大致下月初可办理好公司注册等相关手续。为此决定：1、于2011年6月15日前办理与装潢公司装修的合同事宜；2、于2011年6月20日正式进�装修，期限为两个月；3、公司注册完成，一边装修一边公司就可运作。
2011年6月13日，工大公司向周鹏发出解除合同通知书，称：周鹏未按约定时间数额支付合同价款，截止目前周鹏的新公司仍未在园区内注册成立。周鹏的违约行为，已导致不能实现合同目的，严重影响我科技产业园经营发展和整体管理需要，现就解除双方合同事宜，特致函贵方，1.自即日起解除双方签署的《房屋转让合同》；2.务请贵方在收到此函后起三日内，立即前来我方办理关于合同解除，退还已付款项、房屋返还等解除合同交接手续，若逾期，则由贵司自行承担相关法律责任。
2011年6月14日，周鹏复函：1、已按合同履行了全部义务，不存在违约情形，不同意解除合同；2、并未逾期交付房款，所有房款是按约或经贵方同意的时间支付的，且已支付了全部的房款，双方已履�了交付手续，已实际掌控了房屋；3、我于2010年4月8日与贵司签订购买B2楼工业厂房，购房款已付清，房屋已交付我使用，我即着手办理公司注册事宜，随后贵司却单方改变合同中第一条第二款，一再通知我不能用于研发生产。但合同中约定的土地性质为工业用地，规划用途为工业厂房，这种厂房到底能干什么至今未通知我。在这种情况下，我不得不重新考虑购买的厂房到底能做什么的问题，且紧靠的一幢楼至今还在土建，B1楼等至今也未装修。今年4月我给贵司上报了注册公司的名称内容，贵司于2011年5月12日通知我经核准的公司名称，我即在工商局办理注册事宜，按工商局要求需贵司提供房产证等手续方可办理注册事宜，我几次催促贵司，但时至今日未提供。5月17日我派人直接与蔡总经理汇报，抓紧办理注册公司和装修时，回复是不急，让我把下阶段的安排在5月下旬写一份书面报告。我即于5月24日把注册公司、装修事宜书面报告贵司，在一直没有答复的情况下，我只能在6月13日带施工队进驻装修时，贵院通知我要解除合同。鉴于上述情况，我特书面告知贵司，我不同意解除合同，请贵司即收回此通知并通知我进场装修。如贵司执意单方违约，所产生的后果和我的一切经济损失将由贵司承担。
2011年12月27日，工大公司向本院提起诉讼，要求判令：1、解除其与周鹏之间签订的《房屋转让合同》；2、周鹏返还房屋并支付违约金195000元。后工大公司于2012年8月17日申请撤回起诉，本院裁定准予撤诉。
2014年3月6日，工大公司与南京雄起电梯有限公司签订南京市存量房买卖合同，以10341009元的价格将案涉房屋卖与南京雄起电梯有限公司，并于同年3月13日办理了房屋产权变更登记手续。
另查，工大公司于2009�9月9日取得案涉房屋所有权，规划用途为工业用房。2010年3月26日南京市浦口区人民政府第15期会议纪要及南京市浦口区规划局浦规函（2010）52号文确定工大公司的项目用地由工业用地调整为科技开发用地。2012年10月31日浦口国地资源局浦口分局向工大公司发函催缴土地出让金71101858元。2012年2月23日，工大公司取得了包括案涉房屋土地在内的土地使用权属证书，该证书载明地类用途为科教用地（生产研发）、使用权类型为出让。
又查，工大公司于2014年8月15日将购房款8230599元返还给周鹏。
再查明，工大公司园区土地使用权面积为89436.3平方米；土地性质调整后补交土地出让金71101858元；案涉房屋建筑面积为2110.41平方米，土地使用权面积为704.64平方米，土地性质调整后应补交的土地出让金为560188.8元。
一审案件在审理过程中，周鹏申请对案涉房屋的市场价格进行评估。2016年4月29日，南京大陆房地估字作出（2016）第082号房地产司法鉴定估价报告，估计对象房屋规划用途为工业用房，土地登记用途为科教用地，评估用途为科研用房，在满足全部假设及限制条件下时点2014年8月25日，房地产估价总值取整为13810000元。评估费用45760元由周鹏支付。
一审法院认为：
周鹏、工大公司签订的《房屋转让合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约履行。一审案件双方主要的争议焦点为：一、合同解除的时间；二、合同解除双方责任如何认定;三、周鹏的损失计算标准及损失如何确定。
一、合同解除的时间。周鹏认为其起诉时合同尚未解除。工大公司发出解除合同通知，周鹏当时就提出异议并书面回复，合同解除未果。工大公司于2011年11�15日提起诉讼，要求解除合同，后因解除合同理由不能成立而撤诉。工大公司通过法院诉讼方式解除合同，以行为否定了之前单方发出的解除合同通知，后又主动撤回解除合同之诉，即证明双方的合同未依法解除，依然有效。鉴于合同已无法履行，现同意解除。
工大公司认为合同于2011年6月13日解除。工大公司于2011年6月13日向周鹏发出《解除合同通知书》，周鹏在现场签收后的第二天即2011年6月14日向工大公司发出《复函》，根据合同法第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除（即2011年6月13日）解除，最迟的合同解除时间为2011年6月14日。
一审法院认为，合同解除以具备法定或约定的条件为必要。本案中，周鹏、工大公司双方并未在合同中约定合同解除条件，也未就合同解除达成一致意见，不适用合同法第九十三条的规定。工大公司主张�鹏迟延付款和未在新园区注册新公司，致合同目的不能实现，是否可以行使法定解除权。对此，一审法院认为，周鹏、工大公司签订房屋转让合同的根本目的是：工大公司为园区建设发展的需要引进企业入驻经营而转让房屋所有权、周鹏取得房屋在园区内注册成立新公司并将房屋过户至新公司名下在工大公司处经营。本案中周鹏已支付房屋全部价款，虽存有迟延付款的行为，且不论其迟延付款是否得到工大公司许可，即使该行为构成违约，其承担也只是支付逾期付款违约金的违约责任。关于周鹏未及时注册新公司的责任，需明确两个问题：1、双方房屋何时交付。2、双方合同约定的“周鹏在入住园区一个月内注册新公司”是否明确具体。双方房屋何时交付：合同约定房屋交付时间为2010年6月30日，周鹏在入住园区内一个月内注册新公司。周鹏主张2011年3月交房，工大公司主张交房时间为2010年12月2日前，但未能提供相关证据证实，结合工大公司在2010年12月2日催告函内容，可以看出双方在2010年12月2日前尚未办理交房手续，故一审法院对于工大公司主张2010年12月2日前的已交付的主张不予采信。案涉房屋交付时间应以双方合同约定的“收到书面交付通知之日起10个工作日内配合办理交房手续，如逾期不配合办理交房手续，自期限届满隔日起，视为已交付”的条款内容确定双方房屋的交付时间。本案中，工大公司于2010年12月2日向周鹏发函，要求周鹏办理交房手续及公司注册手续，应视为工大公司书面通知周鹏办理交房手续，周鹏于次日收悉该函，其应于2010年12月3日起10个工作日内与工大公司办理房屋的交付手续，按此推算，双方房屋的交付时间应为2010年12月16日。故对周鹏主张房屋交付时间为2011年3月的主张，一审法院不予支持。双�合同约定的“周鹏在入住园区一个月内注册新公司”是否明确具体：一审法院虽认定房屋于2010年12月16日交付，但双方在合同中约定入住园区一个月内注册新公司中的“入住”如何理解与履行的问题约定并不明确，结合双方对于房屋产权转移登记时间的约定，周鹏应于房屋交付后六个月内（即2011年5月15前）注册成立新公司并将房屋产权过户到新公司名下，而周鹏未提供充分证据证明，其在合同约定时间内注册成立新公司，其在庭审中主张因工大公司不能及时办理房屋产权证和土地使用证致新公司注册登记工作受阻的理由不能成立，因此周鹏未能及时注册新公司的行为存在违约；但工大公司因土地性质的调整于2012年2月23日才将土地使用权证办理下来，客观上给周鹏办理新公司的登记注册及公司的经营范围的确定带来一定的影响，因此，周鹏未按照合同的约定注册成�新公司的责任不能完全归咎于周鹏，工大公司亦存在一定的过错。在工大公司发出解除合同通知书后，周鹏即回复不同意解除合同且表示要求进场装修入住，但工大公司未以回应。因此，工大公司主张解除合同并不具备合同法第九十四条的规定情形，工大公司的解除合同通知书不具有解除合同的效力，故对于工大公司主张合同于2011年6月14日解除的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，一审法院认为工大公司在双方合同未解除的情况下，将房屋转让给案外人，以自已的行为表明不履行合同主要义务，致周鹏的合同目的无法实现；周鹏知悉上述情况后多次与工大公司交涉，工大公司于2014年8月15日将周鹏购房款退还周鹏，但双方就赔偿事宜未达成一致，周鹏于2015年6月30日诉至一审法院要求赔偿损失；因此，工大公司退还周鹏购房款的行为系明确表达了解除合同的意思表示，且该行为系工大公司为防止双方的损失继续扩大而采取的适当措施，而周鹏对于工大公司的退款行为并未在合理期限内提出异议，故工大公司退还购房款的行为应视为周鹏对于工大公司解除合同的认可，故双方房屋转让合同应于工大公司退还购房款之日即2014年8月15日解除。
二、合同解除双方责任如何认定。一审法院认为，如前所述，周鹏、工大公司在合同履行过程中，均存在违约行为，但周鹏违约并不必然导致双方的合同目的不能实现，双方在合同履行过程中出现争议时应本着诚实信用原则、以实现双方合同目的为目标妥善协商处理争议，现工大公司在周鹏已全部支付购房款且合同未解除的情况下将房屋转让给案外人，致周鹏的合同目的不能实现，即使周鹏按约注册新公司，因土地性质的变更，工大公司亦无法按约定时间将房屋过户至新公司名下，�此工大公司应对合同的解除承担主要责任，周鹏在合同履行过程中存在迟延收房及未及时完成新公司的注册等行为，应对合同的解除承担次要责任。
三、周鹏的损失计算标准及损失如何确定。
周鹏主张房屋差价损失5579401元，计算方法为房屋评估价格与其购买时价格的差价。工大公司认为合同因周鹏违约而解除，周鹏过错明显，并非工大公司恶意解除合同，周鹏主张工大公司违约解除合同赔偿损失没有依据。退一步讲，即使是工大公司违约解除合同，在周鹏存在违约行为和过错以及未采取措施防止损失扩大的情况下，应当按照工大公司实际收到房款之日起至2014年8月15日退还全部房款之日止期间的银行存款或贷款利息损失计算损失金额（或者按工大公司两次转让总价的实际差额），再扣减土地性质由工业用地变更为科研用地后需要补交土地出让金额以及变更后房屋和土地的增值金额、以及周鹏迟延付款违约金、未及时起诉主张权利期间的资金利息扩大损失后，再根据原、工大公司双方违约行为和过错情况、以及损失继续扩大责任等因素进行分摊损失责任，估计不超过30万元，不应当按照周鹏评估后的差价金额直接作为计算损失金额。周鹏申请的房屋评估报告的结果不能作为周鹏主张损失的依据。因土地性质变更，周鹏补交了土地出让金，周鹏购买房屋的土地部分出让金也相应的补交。
一审法院认为，因工大公司违约将案涉房屋卖与他人，致周鹏合同目的无法实现，现周鹏要求工大公司赔偿损失，符合法律规定，但周鹏以房屋评估价格与其购买时价格的差价作为损失的计算依据有所不妥，本案中案涉房屋的转让行为并非商品房买卖，案涉房屋的用途及转让、出租、转借等行为均需工大公司审核及书面同意，因此，即使周鹏取得案涉房屋所有权，在其行使该项权利时亦是受限的，其不应以案涉房屋价值的上涨作为损失计算的依据，且周鹏在申请对案涉房屋进行评估时以确定其诉讼请求时，一审法院已将评估风险及理由告知周鹏，因此，对周鹏以房屋评估价格与其购买时价格的差价作为损失的计算依据要求工大公司赔偿其损失5579401元的诉讼请求，一审法院不予支持；周鹏的损失应结合双方的合同目的、案涉房屋的性质、土地性质的变更情况及工大公司违约后获得的利益、案涉房屋在双方争议期间被空置产生租金损失、周鹏购房款被占用期间的利息损失及双方在合同履行过程中的违约责任等综合因素进行确定。本案中，工大公司将案涉房屋转让案外人时所获得的利益与周鹏的购房款的差额为2118901元，土地性质变更应补交土地出让金为560188.8元，周鹏支付的购房款自2011年5月15日至工大公司退还购房款期间的贷款利息，工大公司交房之日至案涉房屋转让案外人期间房屋空置产生的租金损失并结合工大公司的违约责任及周鹏的过错，综合上述因素，一审法院酌定周鹏的损失为2000000元。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条规定，判决工大公司于本判决生效后十日内赔偿周鹏2000000元。一审案件受理费50855元，由周鹏负担32547元，工大公司负担18308元；评估费45760元，由周鹏负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查明，2010年12月2日，江苏派尔实验装备有限公司向南工大科技产�园物业部发函，称“为装修江苏威凯尔医药科技有限公司K8三楼实验室，兹有我公司A区B2幢暂借于南深公司装修工人暂时居住，所产生的水电费用由装修公司自己解决。”该函由周鹏签名。
本案二审争议焦点为：
本院认为，当事人双方《房屋转让合同》约定“房屋交付日期为2010年6月30日，周鹏应于收到书面交付通知之日起10个工作日内办理交房手续，实际交付情况以双方签署的交接记录为准，如逾期不配合办理交付，自期限届满隔日起，视为已交付”，但至2010年6月30日时，双方并未按约交付。2010年12月2日，工大公司向周鹏发函称：“时至今日，尚未办理交房手续……请收到此函后三日内，派人与我方联系，立即办理交房手续及办理注册新公司（或者变更企业注册地）的相关事宜。”故至2010年12月2日时，双方仍未办理房屋交付手续。虽然同日江苏派尔实验装备有限公司向南工大科技产业园物业部发函称将房屋“暂借于南深公司装修工人暂时居住”，但并不能表明当事人双方已经履行了交房手续；且如果认定该日已经交房，则与工大公司自己函件内容矛盾。故工大公司仍未2010年12月2日已经办理交房手续的上诉理由，本院不予支持。一审法院认定双方房屋的交付时间应为2010年12月16日，本院予以支持。
工大公司于2011年6月13日向周鹏发出《解除合同通知书》，周鹏在现场签收后的第二天即2011年6月14日向工大公司发出《复函》提出异议，不同意解除合同，故工大公司《解除合同通知书》不能产生解除合同的法律效果。工大公司于2014年8月15日将购房款退还周鹏，以事实行为明确表达了解除合同的意思，但周鹏没有在合理期限内提出异议，而是迟至2015年6月30日方才诉至一审法院要求赔偿损失，故一审法�认定双方房屋转让合同应于2014年8月15日解除，并无不当，本院予以支持。工大公司认为房屋转让合同的解除时间应为2011年6月13日的上诉理由，本院不予支持。
周鹏主张房屋差价损失5579401元，系以案涉房地产评估值13810000元减去其购房款8230599元所得。但一审法院查明案涉房屋建筑面积为2110.41平方米，土地使用权面积为704.64平方米，土地性质调整后应补交的土地出让金为560188.8元；工大公司与南京雄起电梯有限公司签订南京市存量房买卖合同价款为10341009元，一审法院综合考量工大公司将案涉房屋转让案外人时所获得的利益与周鹏的购房款的差额、土地性质变更应补交土地出让金、周鹏支付的购房款自2011年5月15日至工大公司退还购房款期间的贷款利息以及工大公司交房之日至案涉房屋转让案外人期间房屋空置产生的租金损失并结合工大公司的违约责任及周鹏的过错，酌定周鹏的损失为2000000元，并无不当，本院予以支持。周鹏以简单相减的数额主张房屋差价损失，依据并不充分，本院不予支持。
综上所述，周鹏、工大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50855元，由上诉人周鹏、南京工大科技产业园股份有限公司各负担25427.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月二十日
书记员 汪海燕