湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第05688号
原告中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行，住所地长沙市雨花区中意一路17号。
负责人罗晓春，行长。
委托代理人陈国庆。
委托代理人唐蓬溪。
被告陈辉明。
被告周丽苹。
原告中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行（以下简称原告）诉被告陈辉明、周丽苹金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈国庆到庭参加了诉讼。被告陈辉明、周丽苹经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告陈辉明于2011年购买了汇财御景湾10栋1002号房屋，并在原告办理个人按揭贷款350000元，贷款期限2011年10月25日至2031年10月24日。截至2015年10月20日，被告陈辉明尚欠贷款本金324650.62元，利息20060.8元。被告周丽苹作为陈辉明配偶及贷款担保人对本案承担连带担保责任。诉讼请求：1、判令被告陈辉明偿还原告贷款本金324650.62元以及利息20060.8元；2、判令被告周丽苹对本案承担连带担保责任；3、判令原告对拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告陈辉明、周丽苹未答辩。
经审理查明，被告陈辉明与被告周丽苹系夫妻关系。2011年10月20日，原告（贷款人，抵押权人）与被告陈辉明、周丽苹（借款人，购房人，抵押人）、开发商湖南汇财投资有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为人民币叁拾伍万元整（￥350000元）。本合同项下的借款用于借款人购买位于长沙市雨花区�府东路二段99号汇财御景湾新寓10栋10层1002号房屋（建筑面积78.75平方米）。借款期限自2011年10月20日起至2031年10月19日止，共计240个月。本合同项下借款利率，在基准利率基础上上浮10%。本合同还款方式为等额本息。还款周期为一个月，还款日为每期20日。抵押人同意以所购房产设定抵押。借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之五十。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应�未付利息，按逾期借款利率计算复利。本合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或者采取其他资产保全措施。合同对其他事项还进行了约定。2011年10月25日，原告向被告陈辉明、周丽苹发放贷款350000元。2013年11月8日，被告陈辉明、周丽苹取得位于长沙市湘府东路二段99号汇财御景湾新寓10栋1002号房屋的所有权（长房权证雨花字第××、71××20号）。2014年1月22日，原告对被告陈辉明、周丽苹名下的该套房屋办理了抵押登记（房他证雨花字第514007**号），登记的债权数额为350000元。被告陈辉明、周丽苹在借款后已连续90天未足额偿还借款本息。原告遂于2015年10月27日起诉至本院，请求依法裁决。
另查明，原告主张的利息包括罚息、复利。截至2016年8月20日，被告陈辉明、周丽苹尚欠原告借款本金324650.62元，利息32880.87元（按年利率7.755%的标准计算），罚息1261.09元（按年利率11.6325%的标准计算），复利2279.89元（借款期内按年利率7.755%的标准计算的复利+借款逾期后按年利率11.6325%的标准计算的复利）。后续利息、罚息、复利均计算至实际付清之日止。
以上事实，有结婚证、《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、个人借款凭证、房屋所有权证及他项权证、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告陈辉明、周丽苹签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告陈辉明、周丽苹发放了贷款350000元，履行了自己的义务。但被告陈辉明、周丽苹已连续90天未足额偿还借款本息，已构成违约，应向原告承担偿还剩余借款本息等违约责任。
关于借款本息。原告要求被告陈辉明、周丽苹偿还借款本金324650.62元，本院予以支持。被告陈辉明、周丽苹未按约向原告偿还借款，原告要求被告陈辉明、周丽苹支付利息（含利息、罚息及复利），本院亦予以支持。截至2016年8月20日，利息36421.85元（含罚息、复利），后续罚息以324650.62元为基数按照年利率11.6325%的标准计算至实际付清之日止。后续复利以未付利息为基数，按照年利率11.6325%的标准计算至实际付清之日止。
关于抵押房屋的优先受偿权。被告陈辉明、周丽苹以其名下的位于长沙市湘府东路二段99号汇财御景湾新寓10栋1002号房屋（长房权证雨花字第××、71××20号）为所欠原告的上述借款本息提供抵押担保并办理了抵押登记手续。现被告陈辉明、周丽苹未按约偿还借款本息，根据合同约定，原告有权行使抵押权，对该抵押房屋的折价款或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。优先受偿总额以登记的债权数额350000元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈辉明�周丽苹应于本判决生效之日起十日内共同返还原告中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行借款本金324650.62元及利息36421.85元，并支付罚息与复利（罚息以324650.62元为基数，按照年利率11.6325%的标准，从2016年8月21日起计算至实际付清之日止；复利以未付利息为基数，按照年利率11.6325%的标准，从2016年8月21日起计算至实际付清之日止）；
二、原告中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行对被告陈辉明、周丽苹名下的位于长沙市湘府东路二段99号汇财御景湾新寓10栋1002号房屋（长房权证雨花字第××、71××20号）的折价款或拍卖、变卖所得价款在被告陈辉明、周丽苹所欠的上述借款本息范围内享有优先受偿权，并以登记的债权额350000元为限；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司长沙雨�区支行的其他诉讼请求。
本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6470元，公告费560元，合计7030元，由被告陈辉明、周丽苹共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 唐 琳
人民陪审员 郭开华
人民陪审员 陈 晟
二〇一六年九月十九日
书 记 员 刘亚玲
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时�还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。