广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第1427号原告卢芳华，女，1984年3月21日生，汉族。委托代理人刘展力，男，1975年5月15日生。系原告的丈夫。被告广西润兴房地产有限责任公司。法定代表人郭建民，董事长。委托代理人唐谦祥，广西邦泰律师事务所律师。委托代理人卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。原告卢芳华与被告广西润兴房地产有限责任公司（以下简称润兴公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告卢芳华的委托代理人刘展力、被告润兴公司的委托代理人唐谦祥、卢春竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买被告开发的位于xxxx，并于2010年9月17日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YSxxxx）。原告已支付购房款共计849975元。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2012年6月30日前，依相关法律、法规将验收合格的房屋交付使用，但截至今日被告均未能交付符合合同约定的房屋给原告。原告已于2013年5月9日收到被告支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的逾期交房违约金23459元。从2013年1月1日至2014年9月13日，被告尚欠逾期交房违约金共计78027元（849975元×万分之1.5×612天=78027元）。根据原、被告双方签订合同第三条约定，R2号楼的地上总层数为18层，但被告擅自将R2号楼增至24层，致使小区容积率提高，影响原告住房质量，降低房屋价值，造成严重的安全隐患。现原告要求被告支付违约增加容积率的违约金30000元。根据合同第十条约定，被告应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告收房时就发现房屋出现严重漏水，遂多次告知被告及被告安排的前期物业公司，要求依约维修，但被告怠于履行房屋质量保修责任，原告房屋漏水问题至今未予解决，被告除了维修之外还应赔偿原告损失。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告继续履行交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金，从2013年1月1日计付至实际交房之日（计算方式：以购房款849975元为基数，按每日万分之一点五的标准计付），截止至2014年9月13日，被告尚欠逾期交房违约金78027元（849975×万分之1.5×612天=78027元）；三、被告向原告支付违约增容损失30000元；四、被告维修房屋并赔偿原告损失3000元；五、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案讼争的R2号房屋于2014年9月3日已通过五方验收。被告于2014年9月4日通知交房，要求原告于2014年9月13日至21日办理收房手续，被告已履行了交房义务。二、原告计算逾期交房的天数与事实不符，被告对此不予认可。（一）原告主张计算逾期交房违约金至2014年9月13日无事实依据和法律依据，计算违约金仅应计算至2014年9月12日。（二）原告主张逾期交房违约金未考虑被告存在可延期交房的情形，被告对此不予认可。在施工合同过程中，有政府临时限制（中高考、两会一节）、供水、供电相关部门停水、停电的情形，依据《商品房买卖合同》第九条约定，被告可以据实相应顺延交付商品房的时间。原告购买的商品房所在楼宇容积率变更总平方案及2013年3月29日颁发的《建设工程规划许可证》是在被告与原告签订《商品房买卖合同》之后及合同履行期间，而容积率增加即楼层增加，工程量相应增加，由此必然导致工期延长，依据答辩人提供的《建筑工程施工合同》，涉案商品房所在楼宇楼层增加所需工期为270天。因此，被告可顺延270天交付该商品房。三、原告诉请的增容损失无事实及法律依据。（一）容积率增加没有给原告造成损失。根据谁主张谁举证的原则，原告未就增容率增加给其造成的实际损失进行举证，应承担举证不能的不利后果。另外，本案中，关于涉案商品房所在楼栋的容积率变更，是在南宁市规划管理局组织专业机构进行论证和实地考察，在不影响购买人的利益、居住环境、商品房品质的情况下，综合调整了技术指标，将建筑密度由25%降为22%，绿化率由35%提高为37%，属于公共配套的幼儿园建筑面积由2000㎡改为2500㎡，车位数量由680个增加到1135个，从而达到容积率提高且不影响和损害购房者利益的效果。（二）合同中载明的楼层是容积率变更前的，容积率变更获得南宁市规划管理局批准手续是在签订合同之后及合同履行期间。（三）合同第十一条约定了只有在变更设计影响到××所购商品房质量或使用功能时才须履行在有关部门批准同意之日起10日内书面通知××的义务，而涉案商品房所在的楼栋的容积率变更并不属于合同第十一条约定的规划设计变更的情形，故被告无需承担该条所约定的违约责任。四、原告要求被告维修房屋并赔偿损失3000元，无事实及法律依据。（一）由于房屋钥匙在原告处，当被告收到原告维修要求后已经多次联系原告并核实情况，要求到房屋内查看，但原告均不予理睬。（二）房屋已经经过原告的二次装修，房屋损毁不排除原告的原因造成。若房屋损害是由于被告或承建单位原因造成，被告愿意进行维修。（三）原告没有任何证据证明其损失，故原告要求被告赔偿损失无事实依据。经审理查明，2010年9月17日，原告方（××）与被告（××）签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告方购买被告开发建设的位于民族大道199号第一大道·尚城街区R2号楼1102号房，该商品房建筑层数地上18层，地下2层，房屋总价款849975元。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，××应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：2、经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生不可抗力事由之日起60日内告知××的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时性的限制行为导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、涉及变更导致工期延长的，供水、供电相关部门停水、停电的；4、如××因商品房质量问题延期接收的，须以书面形式向被告提出维修申请，双方确认属实后，由××对商品房进行维修，维修期间不属于延期交房的范畴；以上因素××应在合同约定的交付日期前30日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知××。合同第十条“××逾期交房的违约责任”约定，除合同第九条规定的特殊原因外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，在最后交付期间届满之日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买房人有权退房。××退房的，××须在××提出退房要求之日起30日内将××已付款及按银行同期存款活期利率计算的利息退还给××，并按总价款的3%赔偿××损失。××应配合××办理退房的有关手续。××要求合同继续履行的，在最后交付期间届满之日起，××按日向××支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。合同第十一条“规划、设计变更的约定”约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的；（2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）该商品房朝向发生变化的。××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。……××不退房的，××应按照变更给××造成的实际影响，给予××相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协议。上述商品房买卖合同于2010年9月21日取得《商品房买卖合同登记备案证明》。合同签订后，原告付清了全部购房款849975元。2013年11月3日，原告填写《尚城街区客户特殊申请表》，申请事由为：“由于急用房来用，再者还要后续补充装修需要时间，所以先申请领钥匙以便事后事作。”被告公司策划部经理签字同意原告领钥匙补充装修。2014年1月6日，原告领取钥匙，并对涉案房屋进行装修。此后，被告未在约定的交房期限内将符合五方单体验收合格的商品房交付原告，且将约定的楼层由地上18层扩建为24层。双方为此产生争议，因就逾期交房的违约金、提高容积率的违约金及房屋漏水等问题协商未果，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。庭审中，经本院释明，原告表示对其主张的房屋漏水成因不申请鉴定，其亦无证据证明因房屋漏水造成的实际损失。另查明，在签订本案合同前，被告已经取得南房预字（xx）第xx号《商品房预售许可证》。涉案商品房所在的R2号楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格。2014年9月4日，被告向原告发《交房通知书》，载明原告所购买的R2号楼工程已于2014年9月3日通过五方签字盖章单体验收合格，达到合同约定的交付标准。原告可于2014年9月13日-21日携带相关证件办理收房手续。被告于2014年9月6日在《南国早报》刊登交房公告，内容为：第一大道·尚城街区R1、R2、R4号楼商品房已达到合同约定的交付标准，请业主于2014年9月13日至21日办理收房手续。又查明，2013年3月29日，南宁市规划管理局颁发R2号楼《建设工程规划许可证》（证号：建字第xxxx号），该证附件载明：青秀区民族大道199号R2号楼层数地上24层、地下2层。备注栏注明“3、调整建筑层数、增加建筑面积，撤销2010年9月3日核发的《建筑工程规划许可证》及其附件，重新核发。”被告在与原告签订本案合同时及之后，并未以书面形式将其申请增容之事告知原告方。再查明，2011年5月28日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8:00至8日17:00，中考期间的6月24日8：00至26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；高考期间的6月5日至7日，中考期间的6月22日至25日，每日20:00至次日7:30；6月7日至8日和6月24日至26日，每日12:00至14:30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。2011年7月21日，南宁市有序用电领导小组办公室向被告发《关于执行计划用电的紧急通知》，主要内容为预计至2011年底对辖区内工矿企业、临时基建客户实行停三开四计划用电方案，即周一、三、五停用，周二、四、六、日正常使用。2011年10月20日至21日，因召开“两会一节”，南宁市区有关单位放假2天。另外，南宁供电局公布的2011年11月1日计划检修停电范围包括房产局凤岭基建处及附近一带。2012年5月20日，南宁市政府下发“禁噪令”：要求高考期间的6月7日8:00至8日17:00，中考期间的6月24日8：00至26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；6月7日至8日和6月24日至26日，每日12:00至14:30考试期间午休时间，市区范围内禁止进行产生环境噪声影响的各类施工作业。高考期间的6月5日至7日，中考期间的6月22日至25日，每日20:00至次日7:30，市区范围内禁止产生环境噪声影响的各类施工作业。本院认为，原、被告于2010年9月17日签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。一、关于原告要求被告履行继续交房义务的问题。本案的涉诉商品房所在的R2楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，被告于2014年9月4日向原告送达《交房通知书》，并在2014年9月6日以登报公告的形式通知原告在2014年9月13日至21日办理收房手续，被告已充分履行了《商品房买卖合同》中约定的交房义务，故对原告要求被告继续履行交房义务的诉请，本院不予支持。二、关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应于2012年6月30日前向原告方交付验收合格的商品房，本案的涉诉商品房所在的R2楼于2014年9月3日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而被告通知原告于2014年9月13日至21日期间办理交房手续。至此，被告逾期交房的行为已构成违约，违约天数共计805天。至于被告抗辩的情形是否属于可据实延期交房的事由：1、关于被告抗辩称因楼层增加所需工期可延期交房270天的问题。如前所述，楼宇楼层增加并非合同第十一条列举的规划变更情形，故对于超过该列举范围的变更且未得到原告认可的情况下，属于违约行为，被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。2、关于被告抗辩称因停水、停电原因可延期交房的问题。被告提供的证据只能证明存在部分片区实施限电或相关部门计划限制用电的情形，而被告既未能提供充分证据证明被告基建工地确实存在停电情况或处于停电区域，也未能提供相应的监理日志予以佐证，故被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。3、关于被告抗辩称因中高考及“两会一节”政府临时限制施工原因可延期交房的问题。近年来，我市中高考、“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，故被告请求据此免责的抗辩事由，没有事实和法律依据，不予支持。综上，逾期交房违约金应从合同约定的最后交付期限届满之日的次日即2012年7月1日起计算至被告通知交房之日即2014年9月13日的前一日止。现原告主张从2013年1月1日起计算违约金，属其权利的自行处分，且被告已支付2012年7月1日至2012年12月31日的逾期交房违约金23459元，故本院对原告主张的违约金起算时间予以支持。因被告通知原告收房时间是2014年9月13日至21日，原告要求被告支付2014年9月13日的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。据此，被告应向原告支付的逾期交房违约金为：以849975元为基数，按每日万分之1.5的标准，从2013年1月1日起计算至2014年9月12日止为620天，即79048元。三、关于原告以被告增容为由要求赔偿损失的问题。本案中，被告将R2号楼的楼层由合同约定的地上18层调整为地上24层。根据合同第十一条约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到××所购商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××。但该条列举的规划变更情形中并未包含有直接变更楼层的约定，故对于超过该列举范围的变更且未得到原告认可的情况下，属于违约行为，被告应承担违约责任。虽原、被告未在合同中对被告加层提高容积率的责任方式做出明确约定，原告亦未提交证据证明其实际损失的具体数额，但合同约定的层高是18层，增容必须履行告知义务和召开听证会，即使对R2号楼的增容，被告已取得《建设工程规划许可证》，且增容率未提高，被告的行为也违反了合同的约定及诚实信用原则，损害了业主的信赖利益。综上，结合被告的违约事实、预期获利情况、原告利益的受损程度等情况，本院酌定以商品房总价款的1%确定赔偿金额为8499元（849975元×1%）。四、原告要求维修房屋及赔偿损失的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，××应当承担修复责任；××拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由××承担。本案中，《商品房买卖合同》第十四条约定，××交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，××应及时以书面形式通知××，经双方确认属实后，××在30日内进行维修或者采取积极措施，使该装饰、设备标准达到双方约定的标准，相关费用由××承担或双方协商承担。原告于2014年1月6日领取钥匙并对房屋进行二次装修，现原告主张涉案房屋存在漏水问题，但未能举证证明被告交付使用的房屋存在质量问题。在诉讼过程中，对房屋漏水的成因又明确表示不申请鉴定，也无证据证明其因房屋漏水所造成的实际损失，因此，原告要求被告维修房屋并赔偿损失的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、第九十条之规定，判决如下：一、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告卢芳华支付从2013年1月1日至2014年9月12日止的逾期交房违约金79048元；二、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告卢芳华赔偿违约增容损失8499元；三、驳回原告卢芳华的其他诉讼请求。案件受理费2521元，由被告广西润兴房地产有限责任公司承担。上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭 妤审 判 员  范 俪人民陪审员  贾颜祯二〇一五年八月三十一日书 记 员  郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，××应当承担修复责任；××拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者为委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由××承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。、在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。