广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初3451号
原告：李国明，男，1977年11月28日出生，汉族，住江门市江海区。
被告：谭建荣，男，1971年12月4日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：苏万良，系广东天高律师事务所律师。
第三人：江门市新会区睦洲镇健明电器厂，住所地：江门市新会区睦洲镇三牙大桥侧。
投资人：伍锦垣。
第三人：伍锦垣，男，1965年6月6日出生，汉族，住江门市江海区。
两第三人的共同委托代理人：林素贞、林焯胜，分别系广东高拓律师事务所律师、实习律师。
原告李国明诉被告谭建荣、第三人江门市新会区睦洲镇健明电器厂（以下简称“健明电器厂”）、伍锦垣案外人执行异议纠纷一案，本院于2016年6月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告李国明，被告谭建荣的委托代理人苏万良，第三人健明电器厂、伍锦垣的共同委托代理人林素贞、林焯胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李国明诉称：2007年2月9日，原告与第三人伍锦垣签订《买卖房屋协议》，约定原告向伍锦垣购买位于江门市江海区外海慕祖塘新村第一幢601室房屋，并到江门市江海区外海街道法律服务所进行了见证，后因其他原因未能办理过户手续。原告与伍锦垣随即于2007年6月1日签订《买卖房屋补充协议》，伍锦垣按补充协议的约定将《房屋所有权证》交付给原告，原告亦按约定向伍锦垣支付了30000元。后原告一直居住于该房。法院在执行（2015）江蓬法民二初字第722号《民事调解书》（申请执行人为谭建荣，被执行人为健明电器厂、伍锦垣）时，查封了上述房屋。原告认为该查封行为有误，向法院提出执行异议，法院以“争议标的的登记所有权人为被执行人伍锦垣，应认定伍锦垣为争议标的的所有权人”为由驳回原告的异议。原告与伍锦垣签订的《买卖房屋协议》及《买卖房屋补充协议》为双方的真实意思表示，内容合法。原告购买房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但原告已向伍锦垣支付对价并占有使用房屋至今。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、停止执行坐落于江门市蓬江区（郊区）外海慕祖塘新村第一幢601室房屋；二、本案的诉讼费由被告承担。
李国明在举证期限内提供的证据有：
1、见证书；
2、买卖房屋补偿协议；
3、房屋所有权证，以上证据证明原告与第三人于2007年2月9日签订《买卖房屋协议》，约定原告向第三人购买位于江门市江海区外海慕祖塘新村第一幢601室房屋，房屋因其他原因未能办理过户手续，原告与第三人于2007年6月1日又签订《买卖房屋补充协议》，第三人将《房屋所有权证》及房屋交付给原告，原告向第三人支付了30000元；
4、执行裁定书，证明原告认为法院在执行2015民二初722号案时查封上述房屋有误，提出执行异议，但被驳回；
5、涉案房屋发生的水、电费用清单及存折；
6、证明；
7、缴交水费合同；
8、散户现场勘查记录表；
9、总表改独立表申请书；
10、江门市自来水有限公司居民用户用水报装申请表；
11、江门市自来水有限公司水费发票；
12、广东省电信有限公司收费专用发票；
13、中国联合网络通信有限公司江门分公司电信业务专用发票；
14、建筑业统一发票（电子），以上证据证明原告从购买涉案房屋起，一直在该房屋居住；
15、水费清单、银行存折、电费流水清单，证明房屋已经出售给原告，并由原告实际使用至今。
被告谭建荣辩称：原告的诉讼请求没有法律依据。原告没有提供原始付款凭证，不能证明原告已经付款。就算原告已经付款，按照物权法等法律规定，未经登记，不发生物权效力，由于该房屋没有办理过户手续，物权还属于伍锦垣，原告所享有的只是债权而不是物权。按照物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权是以登记为准，而不是以是否付款、是否占有使用为准。不动产买卖，对内（即不涉及第三方的）按实事求是的原则，如果登记错误可以要求转移登记，但对外（即涉及第三方的），应当以登记为准，登记起到对社会公示公信的效力，以维护市场交易秩序，以维护善意第三人的合法权益，维护社会公众的利益，否则，社会财产就会陷入不稳定状态，例如，张三向银行贷款，提出可以用房子作抵押，银行经查询房子确实是登记在张三名下，银行就把钱借给张三，并办理房屋抵押登记手续，这时李四出来讲述张三在抵押贷款之前已经把房子出售给其，只不过没有过户，房子属于李四的。如果按照原告的观点，岂不是房子早已经是李四的，张三的借款合同有效而房屋抵押合同无效。显然，原告的观点不符合法律规定，也不符合日常生活经验法则。这时，还有可能出现个王五，比李四更早就买了该房屋。所以不动产物权只能以登记为准，才能保证交易安全，才能维护市场交易秩序，才能防止社会财产处于混乱状态。由于原告不遵守法律规定及时办理过户手续，存在严重的过错，就要承担相应的法律风险。该房屋并未登记在原告名下，对原告不发生物权效力，法院查封时该房屋仍然登记在第三人名下，法院的查封合法有效。由于该房屋已经被法院依法查封，法院依法取得对该房屋的处置权，原告的房屋买卖合同已经无法履行，原告只能要求伍锦垣解除合同，退回购房款。
谭建荣在举证期限内无提供证据。
第三人健明电器厂、伍锦垣共同述称：确认伍锦垣于2007年已将涉案房屋出售给原告，也收取了30000元。
健明电器厂、伍锦垣在举证期限内无提供证据。
本院依法调取的证据有：江门市国土资源局出具的江国土资（登记）函字〔2016〕869号《关于协助市蓬江区人民法院核查房屋有关情况的复函》。
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告李国明提供的《买卖房屋协议书》载明：“卖方（甲方）：伍锦垣、案外人陈丽嫦，买方（乙方）：李国明，甲方有坐落于江门市江海区外海镇慕祖塘新村第1幢601室三房一厅房屋，有《房屋所有权证》粤房字第××号为据。因甲方另有房屋居住，自愿将上述房屋全部卖给乙方，本协议自甲、乙双方签名买卖关系成立，并经江门市外海街道法律服务所见证。乙方付给甲方上述房屋价款为人民币30000元。甲、乙双方交易成立后，房屋产权及使用权，自成交之日起由甲方转让给乙方所有。变更房地产权证及土地使用证手续，甲方有权协助乙方到有关房产管理部门办理变更房地产权证及土地使用证手续，买卖房屋自产权转移登记之日起，产权归乙方所有…落款甲方签名：伍锦垣、陈丽嫦，乙方签名：李国明，签署日期：2007年2月9日。”
原告提供的（2007）江外见字第4号《见证书》载明：“兹证明甲方伍锦垣、陈丽嫦及乙方李国明于二○○七年二月九日在江门市江海区外海街道法律服务所签订前面的《买卖房屋协议书》，双方签字属实。经查，甲方与乙方签订上述协议的行为符合民法通则第五十五条的规定…落款加盖‘江门市江海区外海街道法律服务所’印章，见证人：徐窝对，落款日期：二○○七年二月九日。”
原告李国明提供的《买卖房屋补充协议》载明：“甲方（××）：伍锦垣、案外人陈丽嫦，乙方（××）：李国明。鉴于乙方购买甲方房屋暂不能办理产权过户，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下补充协议：甲方在合同签订后已将房屋交付乙方使用，同时向乙方交付该房屋《房屋所有权证》，乙方已交房款30000元。经双方多次到相关部门核实，该房屋未能办理产权过户手续。自本协议签订之日起视为甲方将房屋长期租赁给乙方使用，乙方支付给甲方的房款30000元暂定为租金（可以办理过户登记时转为房款），房屋租赁期至完成过户登记日止。如最终被确认不能办理过户手续的，房屋租赁期从本协议签订之日起至房屋使用期满日止。使用期超过20年的，每满20年自动续期，不需另行签订协议。甲方不得再对该房屋进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与乙方以外的任何第三人签订该房屋的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。甲方不得以经济上涨、房价过低等任何理由拒绝履行合同，拒不配合乙方办理过户…落款甲方签名：伍锦垣、陈丽嫦，乙方签名：李国明，签署日期：2007年6月1日。”
原告提供的《房屋所有权证》载明：“所有权人：伍锦垣，房屋坐落：江门市郊区外海慕祖塘新村第一幢601室，建筑面积：88.45㎡…。”原告提供的江门市江海区外海街道直冲村民委员会于2016年9月18日出具的《证明》载明：“兹有宜冲村村民李国明，自2003年至今居住于外海慕祖塘新村第一幢601室，并于2007年原业主伍锦垣将上述房屋卖给李国明…。”原告提供的广东省电信有限公司江门市分公司开具的《发票》载明：“客户名称：李国明（外海镇慕祖塘新村第一幢601房），市话费用：18元、18元，时间：2005年6月14日、2004年6月11日…。”原告提供的《水费流水清单》载明：“客户名称：李国明，地址：外海慕祖塘新村第一幢601，抄表时间：2010年8月至2016年10月…。”
江门市国土资源局于2016年11月25日出具的江国土资（登记）函字〔2016〕869号《关于协助市蓬江区人民法院核查房屋有关情况的复函》载明：“坐落于江门市江海区外海慕祖塘新村第一幢601室房屋，权属人：伍锦垣，房屋所在土地未有登记记录，查封情况如下：2015年8月14日…该房屋在查封解除或经申请查封的法院同意，且办理整幢房屋的土地使用权初始登记后，权利人凭有关资料可到江门市不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记…。”
在庭审中，原告及第三人均陈述原告于1997年至2015年在第三人经营的厂工作，期间，原告居住于上述601房屋，原告之后于2007年准备结婚，没有房屋居住，故向第三人购买601房屋。签订《买卖房屋协议书》后两、三天内，原告即在第三人经营的厂办公室向第三人现金支付人民币30000元，第三人当场将房屋所有权证原件交给原告，之后原告也继续在该房屋居住至今。在双方准备办理房屋产权转移登记时，到房产部门了解，该房屋所在的土地使用权未办理好权属登记，未能办理房屋产权转移登记，故双方之后再签订《买卖房屋补充协议》，双方在庭审中均确认原告与第三人就该补充协议仍然成立房屋买卖合同关系。原告另陈述其当初购买房屋时虽清楚房屋未能办理产权转移登记，但因其当时没有其他房屋居住，其首先考虑的是居住问题，对于房屋能否办理产权转移登记没有太在意，双方并就此买卖办理了见证，以证明房屋产权归原告所有，原告购买房屋后，也一直向房产部门了解，因存在上述问题，一直未能办理房屋产权转移登记。
本院认为：本案系基于原告李国明对本院即将执行拍卖的外海慕祖塘新村第一幢601室房屋主张权利，请求停止执行该房屋而引起的案外人执行异议纠纷。综合双方当事人的举证以及陈述，关于原告主张房屋应否停止执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告提供的《买卖房屋协议书》、《房屋所有权证》、《证明》、《发票》、《水费流水清单》等证据有原件，第三人健明电器厂、伍锦垣在庭审中均确认原告提供的上述证据的真实性。因此，综合上述证据及各方当事人的陈述能相互印证原告与第三人伍锦垣之间存在房屋买卖合同关系，原告已支付全部房款，第三人伍锦垣至少于2007年将房屋交付给原告使用，之后原告在该房屋居住至今的事实，即原告作为买方履行了支付房款的义务，且已实际占有使用该房屋，虽该房屋的产权至今未转移登记至原告名下，但未有证据显示原告存在为规避法律规定或逃避债务等而明显故意未办理上述权属转移登记，且上述国土局的《复函》也显示该房屋现在未具备办证的条件，即并非原告的过错而导致该房屋至今未办理权属转移登记。另外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗××。”即建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗××。由此，从上述规定举重以明轻，本案被告谭建荣与第三人伍锦垣之间的民间借贷纠纷属于普通债权，原告基于其已支付房款并实际占有房屋所享有的本案债权应优于被告谭建荣享有的上述债权。据此，原告要求停止执行上述房屋的请求合法有据，本院予以支持。对被告抗辩认为原告对第三人所享有的为债权非物权，原告主张停止执行房屋没有依据的意见理据不足，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起停止对坐落于江门市江海区外海慕祖塘新村第一幢601室房屋执行。
本案受理费100元，由被告谭建荣全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 刘驾涛
二○二○一七年一月二十日
书 记 员 李贞琴