广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0902民初3531号原告：玉林市万科·时代花园业主委员会，住所地：玉林市玉州区。负责人：丘平，业主委员会主任。被告：深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司，住所地：玉林市江南区新民路北侧、江南大道西侧弘景·金色蓝湾A16#203房。统一社会信用代码：91450900598401801G。负责人：赖金国，董事长。委托诉讼代理人：肖清华，该公司员工。委托诉讼代理人：罗延飞，广东卓建律师事务所律师。原告玉林市万科·时代花园业主委员会与被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉林市万科·时代花园业主委员会负责人丘平，被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司的委托诉讼代理人肖清华、罗延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司撤离、退出本小区服务区域并向原告玉林市万科时代花园业主委员会移交保安、保洁、办公场所（保安亭，办公室，保洁房，杂物房等）水、电卡及一切物业服务的相关资料、相关设施和帐册；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年8月底与被告签订服务合同（期限从2014年9月1日起至2017年8月31日止），在合同履行过程中，双方就管理和使用专项维修资金方面存在一些问题，于2015年l1月8日签订了一份补充协议。协议的内容重点是第2条：“住宅专项维修资金应当随物业费等其他费用一并由乙方（都市物业分司）收取。每个季度乙方应交一份住宅专项维修资金的收支帐目、分户帐册给甲方（业委会），并把上季度已经收取的住宅专项维修资企存入业委会指定的专户”。但是，被告未履行此约定，从2016年4月1日起至今（业委会多次去函催交）未向业委会递交分户帐册及交存一分专项维修资金，被告的行为构成重大违约。鉴此，在2017年3月初，原告考虑合同还有半年就要满期，决定向全玉林公开招聘物业企业并在3月10日和3月20日两次在小区及各栋公告栏张贴招聘告示和竞聘要约（温馨提示）共18份（其中各交有一份给被告），原告还发动业主及业委成员四处联系物业企业前来应聘及交竞聘标书，应聘、交标书期限为2017年3月10日至2017年5月31日止。在这应聘期间共有6家企业与原告接治，其中只有三家交来竞聘标书，但最后两家因不敢接受原告的竞聘要约所提出的条件，也就是说未做出承诺而前后各自取回标书，最终只有玉林市嘉麒物业管理有限公司作出承诺并在8月初双方签订合同时把要约写进合同里。在应聘、竞标期限，被告在原告多次催促下既不向我方递交标书也不做出承诺，无动于衷，由此可见被告的行为已明确表示不参加竞选活动，也就是明确表示不愿意再为本小区服务。2017年6月2日，原告去函给被告，要求被告继续履行合同义务并提前做好合同期满后的撤离、交接工作。2017年8月27日又去函通知被告，表明合同满期后原告不再续聘被告。2017年6月20日，原告出告示决定于2017年7月8日晚召开业主大会投票表决，选聘新的物业企业。2017年7月1日起原告上门（各栋业主家门）张贴表决票并每天安排人员在小区花园里设票箱方便业主投票。2017年7月4日，原告报告政府有关召开业主大会事宜，要求派员指导监督。2017年7月8日晚经业主大会投票、监督委员会监票、验票程序，玉林市嘉麒物业管理有限公司胜选。现场投票212票，反对票20票，废票3票，同意票189票。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条第二款规定和《万科时代花园业主大会议事规则》第十一条第二款规定：“未参与表决的业主，其投票权数可计入参与表决业主的多数票”，据此，本小区共442户，未参与投票的230户，其投票权数计入参与表决业主多数票。那么，玉林市嘉麒物业管理有限公司胜选票数为419票，同意率达94.8%。2017年9月1日上午在政府有关部门的主持下，业委会通知新物业（玉林市嘉麒物业管理有限公司）前往交接，竟想不到遭到被告的武力拒绝交接。根据《最高人民法院（关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管专项维修资金的，人民法院应予支持。”“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，根据广西壮族自治区《物业管理条例》第二十八条第二款第（一）（二）（三）（四）项规定。被告至今拒绝撒离、退出本小区服务区域，拒绝移交保安、保洁、电梯等管理服务权，拒绝移交电、水（卡）、办公场所等物业服务必须的相关资料。故特向法院提起诉讼。被告答辩，1、原告主体不适格；2、被告享有优先续约权，原告选聘新物业公司的行为严重违法无效，双方合同权利义务未终止。综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：2014年8月20日，玉林市万科·时代花园业主委员会成立，并于2014年9月12日在玉林市玉州区住房和城乡建设局办理了备案，开始代表万科时代花园区域内全体业主在物业管理活动中行使合法权利，履行相应职责及维权事宜（2015年5月15日晚业主大会表决通过）。2014年8月29日，原告玉林市万科·时代花园业主委员会（甲方）与被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》一份。《物业管理服务合同》第二十七条乙方权利义务第12款约定：“本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房，管理用房及物业管理全部档案资料”；第14款“接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况”；第二十八条委托管理期限“本合同服务期限为叁年（2014年9月1日至2017年8月31日止）……合同期满，物业服务满意度达80％以上，同等条件下可优先续签权”。2015年11月8日，原、被告双方签订了一份《物业管理服务合同补充协议》。该补充协议的第2条约定：“住宅专项维修资金应当随物业费等其他费用一并由乙方收取。每个季度（3个月）乙方应交一份住宅专项维修资金的收支帐目、分户帐册给甲方，并把上季度已经收取的住宅专项维修资金存入专户（即下季度最后月底前必须把已收取的资金存入专户，预留五千元当物业公司应急备用资金）”。在履行合同过程中，被告从2016年4月1日起至2017年8月31日止未向原告递交收支账目、分户帐册及交存代收的专项维修资金，为此，原告多次去函催促未果。2017年3月10日，原告在万科时代花园小区内对重新选聘物业公司事宜进行公示，并明确2017年5月31日止为选聘活动期限，在此活动期间被告未向原告递交应聘标书或提出续约要求。2017年6月20日，原告告示决定于2017年7月8日晚召开业主大会投票表决，选聘新的物业服务企业，与此同时被告绕开原告在小区内进行物业服务满意度调查签名和物业服务合同续签表决活动。2017年7月4日业委会向政府有关部门报告召开业主大会事宜，2017年7月8日晚经业主大会投票表决，选聘出新的物业服务企业。2017年8月6日，原告与第三人玉林市嘉麒物业管理有限公司签订《物业服务合同》。之后原被告双方为新、旧物业交接事宜发生纠纷，原告遂向法院提起诉讼。本院认为：关于原告是否具备诉讼主体资格问题，首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人、其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”的规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（八）其他符合本条规定条件的组织”的规定，原告作为依法设立的组织，具有诉讼主体资格，同时赋予业主委员会直接以自己名义参加诉讼的权利，符合诉讼便利和经济的原则，能及时救济受侵害的业主权益；其次，在2015年5月15日晚经业主大会表决通过就已经授权业主委员会代表其维护全体业主的合法权益，这当然包括通过诉讼方式维护业主的合法权益，故业主委员会作为原告参与诉讼，无须再召开业主大会。故被告抗辩原告为不适格的诉讼主体的理由不成立，本院不予采信。关于优先续约权的问题。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全部履行自己的义务。原告在履行合同中无违约行为，而被告在履行合同过程中未按约定向原告递交收支账目、分户帐册及交存代收的专项维修资金，已构成重大违约，造成了“优先续约条款”这一合同的合同目的不能实现，自然丧失了优先续约权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“下列事项由业主大会共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的规定及《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，只有在业主大会决定续聘并由业主委员会代表全体业主另行签订物业服务合同后，原、被告双方之间才能重新建立物业服务合同关系。现双方合同约定的服务期限已满，且原、被告亦无续签合同，双方之间的物业服务合同关系即告终止。而被告绕开原告单方进行物业服务满意度和服务合同续签表决调查违反上述法律规定和原、被告双方签订《物业管理服务合同》第二十七条第14款的约定是无效的。原告在2017年3月10日进行公示，公开招聘物业服务企业并明确了选聘活动的期限，被告在规定的期限内既不向原告递交竞聘标书，也不向原告提出续约要求。由此可见，被告的上述种种行为已明确放弃优先续签权。因此，被告主张其享有优先续约权、双方合同权利义务未终止的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告提出原告选聘新物业公司的行为严重违法无效，但未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。原告的诉讼请求理由正当，合法有据，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《物业管理条例》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十二条第（八）项之规定，判决如下：被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司于本判决书生效之日起10日内退出玉林市万科时代花园服务区域，并向原告玉林市万科·时代花园业主委员会移交保安、保洁、办公场所（保安亭、办公室、保洁房、杂物房等）、水、电卡及物业服务的相关资料、相关设施和帐册。本案受理费100元，减半收取计50元，由被告深圳市都市物业管理有限公司玉林分公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  高斯宜二〇一七年十一月二十一日书记员  蒋令华