甘肃省白银市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘04民终580号
上诉人（原审被告）：郭树才，男，1985年5月2日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：牛有臣，男，1964年2月28日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
上诉人（原审被告）：未岚峰，男，1986年9月29日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：牛有臣，男，1964年2月28日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
上诉人（原审被告）：乔占义，男，1978年5月13日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：牛有臣，男，1964年2月28日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
上诉人（原审被告）：李全亨，男，1985年5月2日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：牛有臣，男，1964年2月28日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
上诉人（原审被告）：李宗龙，男，1988年9月23日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
委托诉讼代理人：牛有臣，男，1964年2月28日出生，汉族，甘肃省景泰县一条山镇居民，住甘肃省景泰县。
被上诉人（原审原告）：白银市景泰县恒盛小额贷款有限责任公司。
法定代表人：张连魁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。
原审第三人(被执行人)：郭兆新，男，1972年5月9日出生，汉族，甘肃省景泰县芦阳镇东关村村民，住本村3组195号。
原审第三人(被执行人)：张巧玲（系郭兆新妻子），女，1975年4月28日出生，汉族，甘肃省景泰县芦阳镇东关村村民，住本村3组195号。
委托诉讼代理人：郭兆新（系张巧玲丈夫），男，1972年5月9日出生，汉族，甘肃省景泰县芦阳镇东关村村民，住本村3组195号。
原审第三人(被执行人)：景泰县兴泰房地产开发有限责任公司。
法定代表人：郭志成，该公司董事长。
上诉人郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙因与被上诉人白银市景泰县恒盛小额贷款有限责任公司(以下简称恒盛贷款公司)、原审第三人郭兆新、张巧玲、景泰县兴泰房地产开发有限责任公司(以下简称兴泰房地产公司)执行异议之诉一案，不服景泰县人民法院（2017）甘0423民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙的共同委托诉讼代理人牛有臣、被上诉人恒盛贷款公司的法定代表人张连魁及其委托诉讼代理人刘勇、原审第三人郭兆新、张巧玲的委托诉讼代理人郭兆新、兴泰房地产公司的法定代表人郭志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙上诉请求：撤销原判，依法改判驳回恒盛贷款公司的原审诉讼请求，并解除郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙合法善意拥有房产给第三人郭兆新，张巧玲贷款的抵押担保。事实和理由：一、一审法院在审理本案中，隐瞒或回避郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙提供的主要证据，避重就轻，有意偏袒恒盛贷款公司一方。二、郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙的房产为原审第三人郭兆新，张巧玲贷款抵押担保属无效行为，请求予以解除。三、一审判决书适用法律错误，判决结果错误，应依法予以纠正。
恒盛贷款公司辩称：一、关于郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙与魏晋和签订的《商品房买卖合同》是否合法有效的问题，一审法院对其真实性和合法性不予认定，并无不当。二、涉诉房产的抵押担保有效。三、一审法院适用法律正确，判决结果并无不当，请求予以维持。
郭兆新、张巧玲述称，一审判决适用法律正确，判决结果并无不当，请求予以维持。
兴泰房地产公司述称，一审判决适用法律正确，判决结果并无不当，请求予以维持。
恒盛贷款公司向一审法院起诉请求：准许执行景泰县人民法院（2015）景执字第11号执行案件中对第三人兴泰房地产公司位于一条山镇长城西路39号4栋1单元1-401、1单元1-701、2单元2-301、2单元2-502住宅楼4套及4栋1单元1-101、1单元2-102车库两间抵偿债务并将上述房产产权登记在其公司名下。
一审法院认定事实：被告提交的五份商品房买卖合同及购房款收据，证实五被告分别与魏晋和签订商品房买卖合同，其中乔占义签订合同时间为2008年9月18日，购买位于一条山镇长城路39号4幢1单元1-101、1单元1-102车库两间，价款为8万元；郭树才签订合同时间为2008年12月24日，商品房为4幢1单元401室，价款为224960元；未岚峰签订合同时间为2009年8月24日，商品房为4幢2单元502室，价款为224960元；李全亨签订合同时间为2009年11月14日，商品房为4幢2单元301室，价款为273600元；李宗龙签订合同时间为2011年10月21日，商品房为4幢1单元701室，购买价款为212800元。上述商品房买卖合同，合同中的出卖人均为列为兴泰房地产公司，但合同中均无兴泰房地产公司的单位印章，仅有魏晋和个人的签名，而合同中显示的朝阳春项目开发土地使用权出让合同号均为景政让（2010）4号，交付时间均为2011年10月30日。对于以上合同，原告质证认为，没有房地产开发公司的单位印章，且土地使用权出让合同为2010年办理，该合同不符合法律规定预售商品房的要件，认为该合同不真实，也不合法，并提交了其从景泰县房管所调取的朱子平与兴泰房地产公司所签订的相同格式的商品房买卖合同，该合同中有兴泰房地产公司的单位印章并附有商品房预售备案申请表、所购买房屋的平面分布图、商品房预售许可证，且土地使用权出让合同号同为景政让（2010）4号，故对于被告提交的上述合同的真实性与合法性不予认定，对原告提交的商品房买卖合同依法予以认定。原、被告提交的上述证据，已构成了一个证明案件事实的完整的证据链条。
一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是,位于景泰县一条山镇长城路39号朝阳春小区4栋1单元1-401、1单元1-701、2单元2-301、2单元2-502住宅楼4套及4幢1单元1-101、1单元1-102车库两间等原告享有抵押权的房产,原告有无优先受偿权。通过庭审双方举证及质证，被告李全亨购买的4幢2单元301室楼房，虽然属兴泰房地产公司向原告抵押的房产，但本院在该案执行过程中，并未对该房产进行评估与拍卖，故被告李全亨提出排除执行异议不当，原告请求对该房屋准许执行，本院均不予审查，应在执行过程中另行处理；对于其余四被告与魏晋和就上述房产所签订的房屋买卖合同是否有效,四被告是否取得了争议房产的所有权，是认定其提出排除执行理由是否成立的关键。对于个人或者无资质的单位挂靠有资质的房地产开发公司进行房地产开发，是否有效，不属于本案的审理的焦点，但按照相关法律规定，作为房地产的实际开发人必须以所挂靠的房地产开发公司对外办理相关开发建设手续及商品房预售认可合同，在所开发房产建成后，仍应以房地产开发公司名义对外销售并在房管部门办理登记备案及房产证等手续，而公民不能以个人名义办理；本案中双方所争议的朝阳春小区的房产，系魏晋和与兴泰房地产公司签订挂靠协议所开发，魏晋和与兴泰房地产公司间的挂靠仅系一种权利义务内部关系，对外不具有法律效力，被告所提交的商品房买卖合同，其中未岚峰与郭树才签订合同时间在2008年，乔占义签订合同时间在2009年，李宗龙签订合同的时间为2011年，虽然合同中的出卖人均被列为兴泰房地产公司，但合同中均无兴泰房地产公司的单位印章，仅有魏晋和本人的签名，而朝阳春小区项目开发土地使用权出让合同号为景政让（2010）4号，与被告未岚峰、郭树才、乔占义三人的商品房买卖合同签订的时间相互矛盾，即该项目在2010年才取得土地使用权，不可能在2009年前的商品房买卖合同中出现该证号，虽然李宗龙的商品房买卖合同中的签订时间在2011年，但上述商品房买卖合同，均未在房管部门办理登记与备案手续，不符合房地产初始登记的程序，不能对抗善意第三人，故四被告对上述房产并未取得合法所有权；而第三人郭兆新、张巧玲在原告恒盛贷款公司处贷款时，由兴泰房地产公司以上述房产做抵押，并向原告出示了该公司对上述房产所享有的产权证，同时到房管部门办理了抵押登记手续，该房产抵押权的取得，符合相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。故根据该司法解释的规定，原告已就上述争议房产在房管部门办理了抵押权，故其对该房屋享有优先受偿权，对于被告提出的排除执行异议，本院不予支持；被告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；该法第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定价款的百分之五十。故根据上述司法解释二十八条、二十九条的规定，被告对该争议房屋享有所有权，能够足以排除原告对上述抵押房产的强制执行，但上述规定是针对金钱债权的执行，并且被告与魏晋和签订的不是真实合法有效的商品房买卖合同，且不能同时具备上述条文规定排除执行的情形，故对于被告提出的据以排除执行的理由，本院不予采纳；被告与魏晋和间的债权债务关系，应另行主张；第三人兴泰房地产公司称原告是如何办理抵押担保手续的，其公司不知情，但在本院（2014）景民二初字第364号生效的民事判决书中，第三人兴泰房地产公司的委托诉讼代理人仍为此次开庭出庭的张治学，其辩称兴泰房地产公司为郭兆新向原告借50万元提供担保属实，故对其不知情的辩解，本院不予采信。综上所述，对于原告作为申请执行人提出的执行异议之诉，即请求对位于景泰县一条山镇长城路39号朝阳春小区4幢1单元1-401、1单元1-701、2单元2-502住宅楼三套及4幢1单元1-101、1单元1-102两间车库等房产基于优先受偿权而准许强制执行，本院应予支持；对被告作为案外人提出的排除强制执行的理由不能成立，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题规定》第二十七条之规定，判决如下：准许执行景泰县人民法院（2015）景执字第11-2号执行裁定书裁定确认原告白银市景泰县恒盛小额贷款有限责任公司的债权50万元及利息以位于景泰县一条山镇长城路朝阳春小区39号4幢1单元1-401、1单元1-701、2单元2-502住宅楼三套及4幢1单元1-101、1单元1-102两间车库等房产所采取的强制执行措施。本案案件受理费100元，由五被告各负担20元。
二审中恒盛贷款公司提交的证据为：借款抵押担保合同六份，证明办理抵押担保手续的时候魏晋和与魏瑜娉是知道的。郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙质证称，该份证据来源不合法，是复印件，不真实，与本案无关。郭兆新、张巧玲、兴泰房地产公司的质证意见与恒盛贷款公司的证明意见一致。
本院经审查认为，恒盛贷款公司提交的证据应予以认定。
二审查明的基本事实与原审查明的一致。
本院认为，根据郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙的上诉请求事项和恒盛贷款公司的答辩情况，结合二审庭审，本案二审争议的焦点：1、涉诉争议房产的产权归谁所有；2、抵押担保是否合法有效；3、恒盛房产公司对该房产有无优先受偿权。综合全案审理情况分析，一、不动产登记薄是判断不动产权属的依据，兴泰房产公司取得景国用（2010）第015023号〈1〉土地使用权证书，在该土地上开发建设朝阳春小区项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售许可等均由兴泰公司办理，房屋所有权均登记在兴泰公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，兴泰房产公司享有朝阳春小区房产所有权。郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，其提交的相关证据不能证明其对争议的房屋享有所有权。因此，对于上诉人所称其已善意取得房屋本院不予采纳。二、不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信。涉诉房屋登记在兴泰房产公司名下，恒盛贷款公司理所当然认为兴泰房产公司拥有所有权，可以将房屋抵押，恒盛公司根本无法审查涉案房屋是否存在其他债权关系，该房产抵押担保合法有效。三、根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。兴泰房产公司作为涉案房屋的所有权人，原审第三人郭兆新、张巧玲在恒盛贷款公司处贷款时，兴泰房产公司将登记在自己名下的房产为其提供了抵押担保符合法律规定。恒盛贷款公司按照相关法律规定在房屋管理部门进行了抵押登记，办理了他项权证书，依法取得争议房产的抵押权。郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙提交的与魏晋和签订的商品房买卖合同，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，仅能证明其与魏晋和之间的债权债务关系，不能对抗恒盛贷款公司抵押权的实现，恒盛贷款公司的担保物权有效并有优先于郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙基于合同产生的债权的效力。四、魏晋和与兴泰房产公司之间的挂靠仅系权利义务内部关系，对外不具有法律效力。上诉人提交的商品房买卖合同中仅有魏晋和个人的签名，没有出卖人、房屋产权登记人兴泰房地产公司的单位印章，该买卖合同缺乏合法有效成立的形式要件。恒盛贷款公司作为涉诉房产的抵押权人，当其主债权得不到实现时，有权主张对涉诉房屋的抵押权，恒盛贷款公司作为申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。一审法院对上诉人提交的商品房买卖合同得真实性与合法性不予认定以及适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，并无不当。对上诉人提出的一审法院适用法律错误、排除执行异议本院不予支持。
综上所述，郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙的上诉理由不能成立，无证据证实，于法无据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭树才、未岚峰、乔占义、李全亨、李宗龙负担。
本判决为终审判决。
审判长 高政庆
审判员 张生国
审判员 胡 琳
二〇一七年八月二十五日
书记员 梁 丹