四川省荥经县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1822民初192号
原告陈艺，女，汉族，生于1991年11月3日，荥经县人，农民，住荥经县。
委托代理人姜锦萍，荥经县严道法律服务所法律工作者。
委托代理人陈思平，男，汉族，生于1966年6月28日，荥经县人，居民，住荥经县。系原告之父。
被告荥经县友辉房地产开发有限公司，住所地：荥经县严道镇荥兴路西二段95号。
法定代表人：蔡文友，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ轩，四川星源律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）罗丰全，荥经县友辉房地产开发有限公司办公室主任。
原告陈艺诉被告荥经县友辉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月5日公开开庭审理了本案，原告陈艺及其委托代理人陈思平、姜锦萍，被告的委托代理人罗丰全、ＸＸ轩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年1月11日，原告以按揭贷款的方式购买被告开发的座落于荥经县，建筑面积为109㎡的商品房一套，双方签订了《四川省商品房买卖合同》。该合同第十八条（一）项约定：“出卖人在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。”原告接收商品房时，发现该商品房的公共设施设备部分和商品房内存在诸多质量问题，原告多次与被告协商解决未果。荥经县工程质量监督站也多次向被告发出整改通知书，被告均未进行整改修复。被告的行为已构成违约，为依法维护原告的合法权益，原告提出以下诉讼请求：一、维修、整改商品房存在的以下质量问题：1、修复客厅层高不足3米(差8公分);2、入户花园与客厅不平行低于客厅平面6－8公分;3、所有墙面做仿瓷;4、客卫下水管按图纸整改;5、观景阳台未贴外墙砖;6、未做外墙保温;7、钢筋保护层不符合国家标准;8、客厅无空调放置位置;9、更换四道窗子;IO、入户花园无防护墙结构板,存在安全隐患;11、部份电线未穿管,存在裸露;12、生活阳台未按图纸标注位置安装下水管;13、修复客厅现浇层。二、支付逾期交房违约金26000元;三、赔偿租房损失5000元;四、房屋降价费:10900元;五、案件受理费由被告承担。
被告荥经县友辉房地产开发有限公司辩称：原告所诉房屋质量问题以及要求被告整改的范围与事实不符。原告说的墙面做仿瓷,超过了合同的范围,我们是按照图纸施工,原告说的质量问题是不成立的。外墙保温层我们是做了,我们是五方责任主体验收了的。钢筋保护层是符合国家标准的。放空调的位置没有是和图纸相符的。整个房屋的线路都是穿管了。生活阳台未按图纸标注位置安装下水管与事实不符。客厅高度不足与事实不符。我们认为质量应该以五方质量验收为准,验收结论是合格。关于违约金,被告存在逾期交房的事实是2016年4月30到2016年5月30日是逾期,只能计算一个月，在此之后的违约金不应当支持。在2015年5月30日交房条件已经具备,是原告不接房，是原告自身违约。对于房屋租金损失,该请求是不成立的,因为双发签订的合同,对逾期交房是约定了违约金和计算方式,有约定按照约定。逾期交房的有关责任以合同为准,不能另行主张。原告关于租赁损失和最高人民法院的司法解释不相符的,原告主张的租赁费和合同和事实不符。关于笫四项诉讼请求,该请求是重复主张,原告的第一个问题是有质量问题请求修复。既然有修复责任,又主张减价损失,是重复主张。并且该损失没有事实依据,该房屋是验收合格的。对于原告的诉讼请求,逾期交房我们承担一个月的违约责任,对于房屋存在部分质量问题,被告愿意履行整改义务。对于其它诉讼请求予以驳回。
原告为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、原告的身份证。证明原告适格的诉讼主体身份。
2、商品房买卖合同、补充协议。证明原、被告买卖商品房的事实和双方的权利义务。
3、荥经县质监站责令改正通知书（2016年7月10日出具）、建设工程质量限期整改通知书（2016年7月12日出具）、荥经县质监站责令改正通知书（2016年8月24日出具）、建设工程质量安全问题限期整改通知书（2016年12月19日出具）。证明原告所购买的房屋存在各方面的质量问题。
4、照片9张。证明被告所售房屋存在质量问题。
5、收条2张。证明被告逾期交房给原告造成的直接损失。
6、四川省建筑科学研究院技术鉴定报告。该报告是锦绣华城业主和荥经县规划建设局和开发商委托的监测报告，对小区房屋的抽查，有广泛的代表性。
7、房屋分层平面示意图。证明被告在施工过程中有些地方没有按照图纸施工，造成下水管等位置不合理。
8、影像资料。证明房屋质量存在问题。
被告质证意见：对第1组无异议。对第2组证据真实性无异议，根据合同约定的交房条件第15条,竣工验收合格,取得面积使用报告和分户验收报告和住宅使用保证书。认定是否具备交房条件应当以合同为准,与本案有关联的合同约定买受人是不能拒收房屋的。对第3组证据的建设工程质量限期整改通知(2016.7.12),整改通知书中表述的隐患项目与事实不符合，客厅空调安装难度大,这个表述是不正确的,本身不是质量缺陷,在上面认定是不恰当的,并且与本案没有关联性,这个是对小区房屋的检测,并不是所有的房屋有质量问题,也不能证明原告的房屋有上面的问题。荥经县工程质量监督站责令改正通知书(2016.7.10)，该改正通知书与本案没有关联性,该通知书是针对的验收后的备案做出的责任改正,本案是约定竣工验收作为交房条件不是以备案作为交房条件,同时不能证明原告房屋存在质量问题。荥经县工程质量监督站责令改正通知书(2016.8.24),与本案不存在关联性,小区的房屋存在质量问题,不能表明原告的房屋存在质量问题,并且质监站前后出具的通知书是不严谨的。说A4栋层高不足,又说部分层高不足,证明在表达的时候没有如实反映。下水管位置和平面图不符,这个也是不属实，不能证明原告的房屋存在类似的质量问题。建设工程质量安全问题限期整改通知(2016.12.19),该通知书监督程序是不合法的,原告还没有与被告办理交房手续,质监站凭什么把未交付的房屋当成原告的房屋进行监督。并且质监站没有通知建设单位和施工单位到场,是原告自已操作的。通知书上面的建设单位拒收,但是没有标注哪些人在场,监督程序不合法,该证据反映的问题我们不认可。上面所说的整改内容是凭原告说的,并不是他们检测的。对于第5组证据,与本案没有关联性,合同没有约定逾期交房作为出卖方要承担租金，这与国家法律规定不符。收条的真实性是无法认定的。该租赁没有租赁合同和出租人身份信息和出租人的产权证来佐证并且也没有房屋租赁税等,真实性不予认可。对第6组证据监测报告,与本案没有关联性,原告的房屋不存在现浇板质量问题,也不属于这次监测查证的范围。监测报告对现浇板的结论是符合安全范围,对一定偏差进行整改,这个只是质量瑕疵,但是不影响安全居住。对平面图纸,是分层平面图不能证明原告所说的卫生间的下水管的位置安装错误,是标明房屋的位置是如何布置的,不是室内设施的图纸,是原告对图纸的误读,图纸也没有设计单位加盖印章来确认真实性。对于照片9张,照片不能证明原告的房屋高度不够,也不能证明房屋该做仿瓷,在我们应诉的其它案子都没有做仿瓷,原告的这个要求是超过设计的要求,合同中也没有约定。不能证明下水管安装不符合施工图纸,不能证明没有做外墙保温,不能证明钢筋保护层不符合国家标准等。从照片不能看出电线没有穿管,原告夸大质量问题,从照片中也能看出房屋没有质量问题。对于影像资料,画质不清晰,原告解释的是一次性的查看房屋,但是整个录像是断断续续的并且有黑影,真实性有异议。验房的程序不合适,影像中的人是否是物管人员不清楚,如果要验房需要和开发商一起到现场,没有开发商在场。墙壁上的线管是安装好的,你为什么私自打开,我们认为你可能把线管弄开,这些是无法查实的。窗子上的缺口等问题是不能成立。原告的影像资料不能证明原告诉状中所列的房屋质量问题,窗子开关自如，怎么存在问题。对于层高不足,是自已在量自已在说,也没有镜头说尺子的数字。原告提到的一些要求,比如存在安全隐患,原告在影像中指的位置是赠送面积,挨着入户花园那里是墙壁，是按照图纸施工的,不存在安全隐患。原告说阳台应该做瓷砖没有合同和相关依据。墙壁在设计图纸中没有仿瓷等,这些是原告自已主观的。插板都是要用软线才能接线,这是基本常识。原告的视频资料和照片不能证明房屋存在质量问题。
被告为证明自己的主张,提供以下证据：
1、《营业执照》、《组织机构代码证》、《暂定资质证书》，证明被告企业登记信息及被告是合法的房地产开发企业。
2、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，证明被告开发房地产项目合法性及被告与原告签订商品房预售合同具有合法性。
3、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》，证明原、被告双方买卖商品房的合同关系，合同约定了买卖商品楼层、面积、价款、付款方式、付款期限、交房条件、交房期限、逾期责任、交房条件、拒绝接房条件等内容。
4、《五方责任主体验收报告》、《房屋面积（实）测绘报告》、《建设工程规划验收合格证》、《四川省雅安市住宅使用说明书》、《四川省新建住宅质量保证书》、《分户验收记录表》，证明被告提供的商品房具备合同约定的交房条件。
5、供水、供电、供气设施竣工验收报告，证明其他基础设施同样具备交房条件。
6、通知接房的电话通话记录、荥经县工程质量监督站出具的三份建设工程质量限期整改通知书和被告出具的三份整改回复、证人李某、方某对整改情况的调查笔录，证明被告已通知原告接房，原告没有接房，也没有通知被告需要修房，根据证人证词，有买受人存在恶意不让修复房屋的情况，原告不应该主张相关修复费。
原告质证意见：对第1组证据无异议。对第2组证据无异议。对第3组证据不予认可,住宅质量保证书和使用说明书不是针对原告方所购买的房屋。竣工验收合格证和分户验收记录表,不是面积差异而是质量问题,与本案没有关联性。对笫4组证据,五方责任主体验收是指施工单位、监理单位等涉及单位对整个锦绣华城的房屋和公共设施进行验收,这个验收是走过场的,验收之后,在2016年7月荥经县质检部门发出整改通知,因此这个验收不符合客观事实。对于第5组证据,是针对整个小区,不存在与原告交付的问题,是否符合交付条件,原告提出质疑。对于第6组证据,确实是通知过原告接房,但是因为不具备交房条件,所以原告没有接房，该证据只能证明存在通知的事实。对于调查笔录,对原告没有证明效力，原告所购买的房屋,从来没有进行过整改,因原告购买的商品房存在质量问题,原告一直都在和被告交涉,但是被告都置之不理，因此不能证明被告已经对原告的那套房屋进行了整改并且符合交房条件。对被告提交的分户验收记录表中原告所买的房屋进行了验收,各项验收的项目都是合格的,但是唯一的是没有原告业主的签字,是被告单方的验收,是走过场的验收。分户验收记录表只有施工单位和监理单位签字,原告没有进行签字确认,对所验收的内容,原告均不知情,不予认可。对工程竣工验收报告是针对整个锦绣华城小区,是一个走过场的、敷衍的,一些项目是为了房屋早点的进行销售,是被告单方制造的。
经审理查明：2016年1月11日原告陈艺与被告荥经县友辉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，被告向原告预售其开发的荥经县“锦绣华城”A栋15楼4号商品房，房屋建筑面积109平方米，单价3256.88元每平方米，总价款355000元。《商品房买卖合同》第十五条[交付条件]约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”《商品房买卖合同》第十八条约定:“出卖人在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。”《商品房买卖合同》第十九条[逾期交房责任]约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十八条约定的时间向买受人交付商品房的，按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照人民银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”《补充协议》第五条[房屋交付]第2项约定：“达到合同中的第十五条即视为已具备交付条件。如乙方以房屋存在影响其居住使用的质量事宜为由而拒绝接收的，乙方应当提供法定质检部门出具的质量检测报告。乙方不能提供或者提供的质量检测报告标明不影响到其居住使用的，乙方不应当拒绝办理现房交接，如房价款结算、产权申报等。乙方应按照合同第十五条的约定，承担由于乙方原因未能按期接房的责任。”合同签订后，原告按合同约定于2016年1月12日向被告支付了首期购房款75000元，其余房款280000元通过银行按揭贷款方式支付给了被告。被告于2016年3月8日取得《房屋面积实测报告》，2016年5月30日，被告完成《竣工验收报告》，于2016年6月2日取得荥经县城乡规划建设和住房保障局颁发的《建设工程规划验收合格证》。被告于2016年5月25日电话通知原告办理房屋交付手续，后原告以房屋存在质量问题为由未接收房屋。2016年7月12日荥经县工程质量监督站向被告发出“荥质监2016年5号”《建设工程质量限期整改通知书》，指出被告开发的“锦绣华城”建设工程存在以下质量问题：“1、部分电线管存在未穿管现象；2、部分门窗安装工艺不到位；3、部分墙面存在空鼓现象；4、部分客厅空调安装难度大；5、部分房屋层高不足；6、防盗门存在三无产品现象；7、下水管位置与购买人出示的购买合同内的房屋平面布置图不符”，要求被告在10日内完成整改并报监理单位复查，复查合格后将整改报告报荥经县工程质量监督站。被告接到通知后针对荥经县工程质量监督站提出的隐患项目进行了整改，于2016年9月4日将整改情况回复了荥经县工程质量监督站。2016年8月24日，荥经县工程质量监督站向被告发出（荥经县工程质量监督站）责改字（2016）第（036）号《责令改正通知书》，指出被告修建的“锦绣华城”项目存在以下问题：1、小区大门两侧临近市政排洪沟部位未设置护栏；2、大门门禁系统未设置；3、小区绿化未按规范要求填土；4、靠运管所围墙处电线未按规范敷设存在裸露现象；5、户内部分电线未按穿管存在裸埋现象；6、门窗未按规范安装存在破损开启不灵现象；7、户内墙壁部分存在空鼓；8、1栋A4户型客厅空调安装难度大；9、1栋A4户型客厅层高不足；10、户内下水管位置与购买人出示的购买合同内所示房屋平面图下水管位置不符。”责令荥经县友辉房地产开发有限公司在10日内将上述问题整改到位并报荥经县工程质量监督站复查，复查合格后将整改报告报荥经县工程质量监督站备案。针对荥经县工程质量监督站提出的项目，被告进行了整改后于2016年9月4日将整改情况回复了荥经县工程质量监督站。2016年11月7日，荥经县工程质量监督站向被告和四川飞腾建筑工程有限公司发出（荥经县工程质量监督站）责改字（2016）第（056）号《责令改正通知书》，指出“锦秀华城项目存在的墙面空鼓、楼层层高不足、室内强电裸线、楼板负弯起钢筋保护层厚度及板筋间距超出规范要求、门窗安装不规范等问题整改不彻底……我机关责令你单位拿出切实可行的处理方案，明确目标，落实责任人，限期整改。”2016年11月11日荥经县友辉房地产开发有限公司将整改情况回复了荥经县工程质量监督站。因部分业主在收房过程中，对工程楼面现浇板的钢筋布置及现浇板截面尺寸表示质凝，荥经县工程质量监督站委托四川省建筑科学研究院对“锦绣华城”A栋、B栋部分房屋楼面现浇板截面尺寸、钢筋布置的施工质量及裂缝情况进行技术鉴定，2016年8月10日出具SIBR／R∕E2016－123号《建设工程质量鉴定报告》。其鉴定结论及建议：“根据现场检查、检测结果综合和分析，该工程鉴定范围内个别楼面现浇板的楼板厚度、部分现浇板的钢筋间距及钢筋保护层厚度值与国家现行规范要求存在一定偏差，建议会同相关责任主体单位结合现场实际检测结果对上述鉴定范围内现浇板进行复核验算，并根据验算结果进行相应处置。”2016年12月19日，荥经县工程质量监督站向被告发出荥质监（2016）第（067）号《建设工程质量安全问题限期整改通知书》，要求被告对陈艺A－15－4的房屋进行整改，整改内容：1、窗框削损，变形，窗户开启不灵活，安装尺寸存在偏差；2、客厅现浇板存在倾斜，层高不足，采取野蛮剃凿现浇板方式处理；3、客厅空调外机安装不便；4、强电裸线现象；5、厨卫间防水空鼓；6入户花园地坪与客厅地坪存在高差6－8㎝；通知书责令荥经县友辉房地产开发有限公司在30日内完成整改并报监理单位复查，复查合格后将整改报告报荥经县工程质量监督站，该限期整改通知书被告拒签。
另查明：原告从2016年6月30日至2017年6月30日期间租住他人房屋支付租金4500元。
以上事实有当事人的陈述及原、被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收报告》、《建设工程规划验收合格证》、《房屋面积实测报告》、《整改通知书》、《责令改正通知书》、《建设工程质量安全问题限期整改通知书》、《被告给小区住户的“回复”》、四川省建筑科学研究院《技术鉴定报告》、《住宅质量保证书》、《通知接房的电话通话记录》、《分户验收记录表》、照片、收条等证据以及双方一致陈述在案佐证。
本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告依约支付了购房价款，被告应当依约按期交付质量合格的商品房给原告。因被告开发的商品房存在质量问题，理应负责维修整改并报经相关管理部门验收合格后方能交付原告，被告未按照荥经县工程质量监督站为“锦绣华城”A－15－4号商品房出具的整改通知书进行整改，故对原告要求被告整改维修商品房的诉讼请求，属荥质监（2016）第（067）号整改通知书指出的整改内容且可实际维修整改的事项，本院予以支持。但商品房层高不足、客厅无空调放置位置等不能实际维修整改的事项，本院不予支持。对墙面做仿瓷、观景阳台未贴外墙砖等请求，因购房合同中未约定，且原告未提供相应证据证明属商品房开发必备项目，故本院不予支持。由于“锦绣华城”A－15－4号商品房存在质量问题，被告未对该商品房存在的质量问题进行整改，对有质量问题的商品房，原告有理由拒收，故从约定交房最后一日之次日起至整改结束原告接房之日止，被告应按合同约定计算支付原告违约金。计算方式为355000元×0.02％／天×90天﹢355000元×0.01％／天×（2016年7月30日至交付商品房之日）。被告认为2016年5月30日即具备交房条件，原告应当接收房屋，从原告应当接房之日开始被告不再承担违约金的辩解意见，本院不予采纳。因原告未向法庭提供证据证实所购房屋存在减价损失，故对原告要求被告赔偿其减价损失10900元的诉讼请求，本院不予支持。因被告违约造成原告推迟使用所购商品房，致原告租房居住，原告支出的租金，理应由被告承担。因原告提供了4500元租房收条，故对原告要求被告支付其房租损失5000元的诉讼请求，本院予以支持4500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告荥经县友辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内对原告所购买的“锦绣华城”A－15－4号商品房进行以下内容的维修、整改：窗框削损，变形，窗户开启不灵活，安装尺寸存在偏差；强电裸线现象；厨卫间防水空鼓；入户花园地坪与客厅地坪存在高差6－8㎝，被告对“锦绣华城”A－15－4号商品房在维修、整改完毕后交由荥经县工程质量监督站验收，检查验收合格之日即为商品房交付之日。
二、由被告荥经县友辉房地产开发有限公司在本判决生效之后计算支付原告原告陈艺违约金，计算方式为：6390元﹢355000元×0.01％／天×（2016年7月30日至交付商品房之日）。
三、由被告荥经县友辉房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内支付原告陈艺房屋租金4500元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费923元（原告已预交），由原告承担350元，被告荥经县友辉房地产开发有限公司承担573元，被告承担的部分在本判决生效之日起15日内支付原告
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。
审 判 长 张 建
审 判 员 何 涛
人民陪审员 石华祥
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 曹嫚丽