江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3730号上诉人（原审原告）：仇永泉，男，1971年1月5日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：金杨，江苏朗盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴双，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京青和物业管理有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2号。法定代表人：褚志群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶光华，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹学鹏，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秦苇，女，1973年1月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人仇永泉因与被上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和公司）、秦苇房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仇永泉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人立即支付上诉人服务费及保证金共计84万元，违约金10万元及逾期付款利息；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人青和公司对盛和家园小区门面房享有经营管理及对外出租的权利，故案涉《合作协议》合法有效，且案涉《合作协议》的履行既不损害社会公共利益，也不违反任何禁止性法律规定。一审认为“案涉房屋系关系社会公共利益的经济适用房，作为政府保障性住房，两被告均无权擅自出租该房屋……。秦苇出租案涉房屋并未征得权利人的同意，合作协议亦违反了社会公共利益，应当属于无效合同，合同无效的后果应由仇永泉与秦苇自行承担。”对此，上诉人认为案涉房屋系盛和家园小区配套的经营性门面房，据青和公司与政府相关机构订立的《三方协议》，青和公司对盛和家园小区配套的门面房享有经营管理权以及对外出租门面房的权利。一审法院对与上诉人签订合作协议主体的认定，没有法律依据；对被上诉人无权出租案涉房屋的认定，也没有法律依据；案涉合作协议属于无效合同的判决结论，更没有事实和法律依据。首先，盛和家园小区系南京市玄武区孝陵卫街道办事处（以下简称街道办事处）下辖的经济适用房。2012年8月16日，盛和家园小区的建设单位南京丰盛置业发展有限公司（甲方），青和公司（乙方）与该小区的业主单位街道办事处所委派的全权代表南京孝陵卫物业服务中心有限公司（丙方，以下简称孝陵卫公司）签订了《三方协议》一份，约定，盛和家园小区门面房的经营管理权交由青和公司，受街道资产办及孝陵卫公司监管，以孝陵卫公司名义出租，门面房按当年房租收益的总额，税后的80%比例，由孝陵卫公司分上、下半年分两次支付给青和公司，用于补贴物管经费不足，并约定了青和公司不得以门面房收益少、补贴不足为由，提出其他要求或降低服务标准及撤离。由此可见，该协议完全鼓励青和公司高价出租案涉房屋，获得的收益按比例与街道办事处分成，并由孝陵卫公司支付给青和公司。其次，由于青和公司缺乏商业运作能力，导致门面房大量空置，无法取得房租收益以补贴物管经费，故青和公司采用通过寻求与第三人合作的商业运作方式将案涉房屋出租。2013年1月26日，青和公司盛和家园项目管理处负责人秦苇及盛和家园管理处保安队长王某,4代表青和公司与上诉人签订《合作协议》，协议约定了案涉门面房由被上诉人整体出租给上诉人，上诉人每年支付被上诉人406000元后，由上诉人对外出租门面房，被上诉人将上诉人应承担最低租金406000元以外的款项支付给上诉人作为其服务费用等内容。合同签订后，上诉人依约向被上诉人支付了房屋租金、保证金及押金，并按约定将房屋以孝陵卫公司名义对外出租给各租户，租金也由租户直接交纳至孝陵卫公司。上诉人的履约行为完全符合《三方协议》的内容，既保障了青和公司对出租房屋享有保底的巨额收益（即便此后门面房仍大量空置，青和公司也可从上诉人处获取每年406000元租金，以补贴物管经费），又保障了孝陵卫公司的利益（其作为房屋的出租方以及租金的收取方，实际掌握了全部租金便于其按《三方协议》履行与青和公司关于税后分成的约定。最终实际租金收取越多，孝陵卫公司获得的分成越多）。再次，青和公司还向上诉人出具了加盖盛和家园管理处印章的《合作协议确认书》，对合作协议的签订和履行均予以了确认，确定了上诉人已经履行协议的具体情况，以及基于上诉人履约，青和公司应当支付上诉人的服务费为84万元。二、秦苇系青和公司任命的项目经理，全权负责盛和家园小区的物业管理工作，其代表青和公司与上诉人签约及履行的行为既系职务行为，也符合“表见代理”的构成要件，上诉人善意且无过失，且《合作协议》已经被上诉人青和公司确认。一审认为“根据原告在2015年4月诉状中的陈述，原告在签订合作协议前，主观上明知两被告及王某,4均无权出租案涉房屋，亦应知晓秦苇、王某,4均无权代表青和公司签订合作协议。因此，秦苇、王某,4与上诉人签订的合作协议，并非职务行为，亦不构成表见代理，不应认定系代青和公司签订的该协议。……”对此，上诉人认为，2015年4月上诉人作为原告向法院提交的民事起诉状中并无任何知晓秦苇、王某,4均无权代表青和公司签订合作协议的陈述，始终强调上诉人认定《合作协议》系上诉人与被上诉人青和公司签订，上诉人在一审庭审中提交的证据材料均能证明上诉人签订协议前知悉秦苇系青和公司任命项目经理，故秦苇系依据其职务代表青和公司与被上诉人签订《合作协议》。一审法院的相关认定背离客观事实，忽略上诉人提交的《三方协议》系秦苇代表青和公司与孝陵卫公司等签署，《合作协议》签订前青和公司已出具对秦苇担任项目经理的任命书等证据，对影响案件审理结果的重大事实未予查清。首先，青和公司于2012年7月27日和2012年8月1日分别出具了《盛和家园（一期）内部承包承诺书》（以下简称承诺书）和南京青和物业管理有限公司宁青物字[2012]020号《关于对秦苇同志的任命决定》（以下称称任命书）等文件，上述文件均明确载明了秦苇系青和公司任命的盛和家园物业管理项目的实际负责人、项目经理。2012年8月23日，为保证盛和家园物业服务合同的全面履行，青和公司与秦苇签订了《项目责任经营合同书》（以下简称合同书），该合同书约定了秦苇作为盛和家园项目的负责人，享有项目品质、人事、行政以及财务的管理权利；该合同书在本案审理期间被江苏省南京市雨花台区人民法院（2015）雨商初字第438号民事裁定，认定为青和公司内部的绩效考核管理制度，不属于民事合同，秦苇系青和公司员工。合同书所载明的对于人事管理，以及人员工资派发等内容，与庭审中证人王某,4关于盛和家园管理处人事管理的阐述基本相符；且在庭审过程中青和公司对盛和家园小区管理项目的具体情况一无所知，均可以印证青和公司在对于盛和家园管理项目是完全交由秦苇运行并全权负责，且青和公司除秦苇以外，没有再委派任何人监督或管理该项目的运营。通过承诺书、任命书、合同书以及庭审记录可以看出，秦苇确系青和公司在盛和家园项目的负责人，对该项目享有充分的管理权利，其在为盛和家园项目以青和公司名义对外做出的行为，系职务行为，责任应当由青和公司承担。一审诉讼过程中上诉人将上述证据提交给法院，庭审经过各方质证后，一审法院在判决书中却对上述核心证据在经审理查明以及法院认为部分毫无阐述，只字未提，严重影响本案审理结果的重大案件基本事实。其次，上述证据包括任命书、承诺书、合同书以及三方协议等文件均形成于合作协议签订之前。秦苇在签约前将上述文件向上诉人作了披露，上诉人了解到青和公司系盛和家园物业项目的物管单位，而对外运营出租空置门面房以获取收益用于补贴物管经费，系青和公司的物管职责和权利；同时青和公司承诺任命秦苇为该项目实际负责人，随后又以任命书正式任命秦苇为项目经理，根据上述文书，上诉人已明确知晓秦苇系青和公司委派的该项目管理者，负责人。基于上述文件以及结合项目现场秦苇实际负责并管理所有物业人员和管理所有物业工作的实际情况，由秦苇代表青和公司与上诉人签署了《合作协议》。签约当时秦苇也向上诉人说明了其与王某,4均系代表青和公司与上诉人签约。故在《合作协议》签订过程中，上诉人尽到了作为一般公民应尽的谨慎审查义务，上诉人就合同签订具有善意，系善意相对方。再次，根据青和公司与南京丰盛置业发展有限公司、孝陵卫公司于2012年8月16日签订的《三方协议》,表明青和公司对《合作协议》涉及的房屋享有对外招租的经营管理权利，但是对门面房如何出租提出了具体要求即以孝陵卫公司名义出租，租金由孝陵卫公司收取，再由孝陵卫公司税后按比例与青和公司分成。而上诉人在履行合同过程中，是完全按照《三方协议》要求履行了合同义务，全部经上诉人运作招商的实际承租人都与孝陵卫公司签订了租赁合同，并且租金均由实际承租人直接交纳给了孝陵卫公司。故上诉人在合同履行过程中也具有完全的善意。最后，根据2012年8月23日青和公司与秦苇签订的《项目责任经营合同书》第3条（2）款，明确载明了“南京青和物业管理有限公司盛和家园管理处”公章系由青和公司刻制的，并执行青和公司《管理处印章管理办法》。故青和公司出具的加盖了“南京青和物业管理有际公司盛和家园管理处”公章的《合作协议确认书》系真实有效的。《合作协议》的签订以及履行情况均由被上诉人通过《合同协议确认书》加以确认。被上诉人青和公司应当向上诉人承担付款义务。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持上诉人的全部上诉请求。青和公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。2、一审法院两次向上诉人释明涉案《合作协议》系无效合同，被上诉人认为，因《合作协议》无效自始对当事人不具有法律约束力，而合同无效的法律后果即返还原物和赔偿损失，一审中上诉人并未变更诉讼请求，仍是主张租金及违约金，根据“不告不理”原则，二审法院也不应当对其上诉人请求部分进行审理。上诉人所依据的请求权基础系《合作协议》，上诉人应当另案起诉秦苇主张损失。秦苇未作答辩。仇永泉向一审法院起诉请求：判令青和公司、秦苇共同给付租金及服务费84万元、违约金10万元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款基准利率自2014年3月30日计算至欠款全部付清之日）。一审法院认定事实：盛和家园系经济适用房住宅小区，该小区的物业管理服务由青和公司提供。案涉房屋未办理产权登记，由孝陵卫办事处管理。2012年8月1日，青和公司任命秦苇为盛和家园管理处项目经理，任期一年。同年8月16日，南京丰盛置业发展有限公司（甲方，以下简称丰盛公司）与青和公司（乙方）、孝陵卫公司（丙方）签订三方协议，约定：针对盛和家园住宅小区的实际情况，孝陵卫办事处委托丙方实际履行与乙方就该小区物业管理工作的业务合作与管理，丙方应协助乙方形成良好的物业管理氛围；依据宁政发【2009】284号文件精神，配套给该小区用于物管补贴的门面房的经营管理权交由乙方，受街道资产办及丙方监管，以丙方名义出租，门面房的租金由丙方开具正规票据并纳入其账户；门面房当年房租收益的总额，税后的80%的比例，由丙方分上半年、下半年两次支付给乙方，用于补贴物管经费不足；甲方作为盛和家园开发单位，承担房屋质量、房屋交付等法定义务，并按承诺向乙方交付物业相关资料和支付前期开办费、前期介入费、招标代理费共计484391元等；乙方按照《前期物业服务合同》承担物业管理责任，并接受丙方对该住宅区的日常监督指导；等等。2013年1月26日，仇永泉（乙方）与王某,4（甲方）签订合作协议，约定：甲方欲出租案涉房屋，乙方将房屋顺利出租后，甲方应将乙方承诺最低租金以外款项给付乙方作为服务费用；乙方承诺第一年度房屋总租金不低于40.6万元，第二年度招商总租金不低于40.6万元，如乙方不能完成前述既定目标，差额部分由乙方自行补齐；本协议期限两年，自2013年4月1日起至2015年3月31日止；乙方应在2013年1月26日前向甲方支付第一年履约保证金50.6万元，2014年1月31日前向甲方支付第二年履约保证金30.6万元，甲方收到乙方交纳的履约保证金后应出具收条；甲方收取乙方合作保证金4万元，待协议到期后双方无异议退还保证金；乙方商谈马高路318号—3、4、6、9、10、11六间门面房的租金价格不得低于1.8元/平方米/天，马高路318号-20、25、26、27、28、29、30、31、32九间门面房的租金价格不得低于1.2元/平方米/天；乙方应每年一次按商业用房4元/平方米/月的标准向甲方支付物业费，付款方式为年付，自2013年4月1日起计算；乙方承担装修费用及经营所发生的税费、营业支出；合同生效后租赁房屋所发生的水、电、气、通信、网络等费用，在合同期间由乙方承担，签约当时的水、电表读数由甲乙双方以书面形式确认；合同有效期内，因乙方经营所发生的水电增容、消防设施配置、房屋及附属设施正常维修、养护等费用，均由乙方承担；本协议附件包含：甲方已拟定的《门面房租赁合同》、补充协议（一）、补充协议（二），乙方在以自身名义对外为甲方提供专业服务时，应将以上附件内容如实告知欲承租业主；如一方违约，承担违约金10万元，乙方逾期付款达30天，或违反本协议，甲方可解除协议；本协议一式二份，甲、乙方各执一份，经甲乙双方盖章或签字后即行生效，本协议包含商业秘密等内容，双方均不得将本协议对外公开，如有违反，本协议立即作废，本协议到期后，双方应将本协议原件撕毁作废；等等。合作协议落款处，甲方为王某,4、秦苇署名，乙方为仇永泉署名。另据秦苇陈述，丰盛公司、青和公司与孝陵卫公司之间的三方协议系其与丰盛公司、孝陵卫公司签订，青和公司并未委托其与仇永泉就案涉房屋租赁事宜签订合作协议，其认为签订该合作协议无需青和公司另外授权。2013年1月16日，仇永泉通过工商银行本票向秦苇支付了25万元；同年1月28日，仇永泉应秦苇要求向毕勇（账号62×××60）转账30万元；秦苇向仇永泉出具收条，主要内容为收到仇永泉60万元整，收款人秦苇。2014年3月30日，秦苇出具欠条：今欠仇永泉75万元（不含318-20号门面房租金），物业费都与仇永泉无关，押金存在，欠款人秦苇。2014年9月23日，秦苇向仇永泉出具材料：318-20号门面房租金约5万元，押金4万元（凭此条换总欠条）。2015年4月，仇永泉曾以青和公司、秦苇、王某,4为被告诉至一审法院，并在诉状中称：仇永泉于2012年12月租下盛和家园318号-7门面房做生意，期间了解到盛和家园为拆迁安置房，青和公司受托对该小区进行物业管理，盛和家园的物业管理负责人为秦苇，秦苇系挂靠在青和公司名下，秦苇聘请的物业主任王某,4找到仇永泉商谈以低于市场价将剩余门面房转租给仇永泉，仇永泉问王某,4门面房的产权后获知系孝陵卫办事处所有，且门面房签订合同后必须孝陵卫办事处盖章才能生效、租金也必须打到孝陵卫办事处账户，然后由孝陵卫办事处以物业管理维修等费用的名义返还青和公司。经过一段时间的观察和考虑，仇永泉于2013年1月26日签订了合作协议，等等。后仇永泉撤回起诉。为证明青和公司系合作协议的相对方，仇永泉申请王某,4出庭作证。王某,4证言称：其于2012年8月下旬到2013年5月期间在盛和家园工作，任职保安队长，负责盛和家园的安全工作，曾和青和公司签订过劳动合同，但该合同现在找不到了，工资系由秦苇造表之后直接发放现金，其并不负责出租房屋，在与仇永泉的合作协议上署名系应秦苇要求而为，并未参与合作协议的磋商、租金的收取等事宜。仇永泉、秦苇对王某,4证言的真实性不持异议，青和公司认为王某,4担任安保队长、不负责出租房屋、未参与合作协议磋商、不清楚租金的收取情况属实，对其他内容的真实性持有异议。此外，仇永泉举证了一份来自秦苇的盖有青和公司盛和家园管理处的合作协议确认书，该确认书并无时间落款，内容与仇永泉诉称的事实基本一致，以此证明青和公司对秦苇、王某,4签订的合作协议进行了追认，青和公司应按仇永泉主张承担责任。青和公司对该合作协议确认书的真实性持有异议，认为该确认书没有加盖青和公司的公章，且秦苇无权代表青和公司签订该确认书。秦苇认可该合作协议确认书系其以盛和家园管理处的名义交给仇永泉。案件审理中，一审法院向仇永泉释明合作协议属于无效合同后，仇永泉坚持其诉讼请求。一审法院认为，案涉房屋系关涉社会公共利益的经济适用房，作为政府保障性住房，青和公司、秦苇均无权擅自出租该房屋。秦苇陈述系其与丰盛公司、孝陵卫公司签订的三方协议，故秦苇在签订合作协议时对青和公司、秦苇及王某,4均无权出租案涉房屋是明知的；根据仇永泉在2015年4月诉状中的陈述，仇永泉在签订合作协议前，主观上明知青和公司、秦苇及王某,4均无权出租案涉房屋，亦应知晓秦苇、王某,4均无权代表青和公司签订该合作协议。因此，秦苇、王某,4与仇永泉签订的合作协议，并非职务行为，亦不构成表见代理，不应认定系代青和公司签订的该协议。王某,4在合作协议上署名系受秦苇指派，相应的责任应由秦苇承担，秦苇系仇永泉交付款项的收款人，有关收条、欠条均由秦苇本人出具，故合作协议应当认定系秦苇与仇永泉之间的合同。秦苇出租案涉房屋并未征得权利人的同意，合作协议亦违反了社会公共利益，应当属于无效合同，合同无效的后果应由仇永泉与秦苇自行承担。经一审法院释明后，仇永泉坚持其诉讼请求，要求青和公司、秦苇按照合作协议的约定给付租金及服务费、违约金等，并无事实和法律依据，不予支持。合作协议无效后，仇永泉向秦苇支付的款项损失等，并非本案仇永泉诉请解决的事项，仇永泉坚持诉讼请求应视为其放弃了在本案中解决合同无效责任的权利，属于对自身权利的处分，且合同无效的法律后果所涉举证责任等与本案诉请不同，故本案不宜予以处理，仇永泉应当另行主张其损失。综上，仇永泉的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回仇永泉的诉讼请求。一审案件受理费13800元，诉讼保全申请费5000元，合计18800元，由仇永泉负担。公告费450元，由秦苇负担。本院二审期间，仇永泉对一审法院查明的“案件审理中，本院向原告释明合作协议属于无效合同后，原告坚持其诉讼请求”有异议，其认为，一审法院确实向我方进行过释明，但我方认为一审法院向仇永泉释明合作协议无效系错误的，仇永泉认为合作协议是有效的。对一审法院查明的事实无异议。青和公司对一审法院查明的事实无异议。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，盛和家园属经济适用房住宅小区，由区政府委托孝陵卫公司统一管理。依据丰盛公司与青和公司、孝陵卫公司签订的三方协议，配套给小区用于物业管理补贴的门面房，受街道资产办及孝陵卫公司监管，以孝陵卫公司名义出租，门面房的租金由孝陵卫公司纳入其账户。孝陵卫公司按当年房租收益总额税后的80%支付给青和公司，也是用于补贴物业管理经费不足。秦苇明知涉案房屋出租的租金系用于小区的物业管理，其在未经孝陵卫公司及相关主管部门同意的情况下，擅自将涉案房屋出租给仇永泉。一审法院认定秦苇出租涉案房屋并未征得权利人的同意，合作协议损害了社会公共利益，属于无效合同，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院经向仇永泉释明后，仇永泉仍坚持要求青和公司、秦苇按照合作协议的约定给付租金及服务费、违约金等，无事实和法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，仇永泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由仇永泉负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  龚 达二〇一七年九月十八日书记员  汪海燕