江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4707号
上诉人（原审被告）孙小玲，女，汉族，1974年12月17日生，无业。
委托代理人张翔，江苏苏泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京苏宁环球商贸城有限公司，住所地南京市鼓楼区清江路99号。
法定代表人吴兆兰，该公司总经理。
委托代理人张小红，女，汉族，1979年11月29日生，该公司职员。
上诉人孙小玲因与被上诉人南京苏宁环球商贸城有限公司（以下简称苏宁商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5038号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人苏宁商贸公司原审诉称：孙小玲于2010年10月23日承租苏宁商贸公司位于本市清江路99号苏宁环球商贸城3楼B区43号商铺，商铺面积为30.195平方米，日租金为3.5元／平方米，用于经营工艺品，最后一期租赁合同的租赁期限为2013年1月18日至2014年1月17日止。合同到期后，孙小玲未按约返还商铺，苏宁商贸公司多次催告后，孙小玲直至2015年1月21日才将商铺归还苏宁商贸公司。现苏宁商贸公司诉至法院，请求判令孙小玲支付2014年1月18日至2015年1月20日期间的房屋使用费及违约金各38891元，合计77782元，并由孙小玲承担本案诉讼费用。
上诉人孙小玲原审辩称：双方租赁合同到期后，孙小玲未及时将商铺腾空后交还苏宁商贸公司是有客观原因的，2012年1月10日因孙小玲承租商铺内苏宁商贸公司安装的吊顶坍塌，致使孙小玲货物受损，造成巨大经济损失，孙小玲不敢随意移动受损的货物。此后双方一直协商处理货物受损事宜，因协商未果，2013年12月26日孙小玲向法院提起财产损害赔偿诉讼后，一并提出证据保全申请，直至2014年5月23日，双方在法院主持下对受损物品进行清点，孙小玲仅应承担此后产生的房屋使用费。孙小玲并非恶意不返还商铺，且苏宁商贸公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。孙小玲支付的5000元保证金要求在本案中一并处理。因孙小玲提起财产损害赔偿案件在先，本案应待该案审理结束后再行审理。综上，请求法院依法判决。
原审经审理查明，坐落于本市清江路99号（建筑总层数3层，建筑面积26998.36平方米，规划用途为商业）房屋登记所有权人为南京苏宁房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）。2008年1月18日，苏宁房地产公司出具证明，委托苏宁商贸公司对上述房屋经营管理并出租。
孙小玲自2010年10月起从苏宁商贸公司处承租位于本市清江路99号苏宁环球商贸城3楼B区43号商铺（以下简称涉案商铺，建筑面积30.195平方米），双方最后一期租赁合同于2012年12月26日签订，合同约定：孙小玲承租涉案商铺从事工艺品经营；租赁期限自2012年1月18日起至2014年1月17日止，商铺及设施使用费按每平方米每天3.5元计算，此费用在签订合同时一次性缴纳；孙小玲向苏宁商贸公司缴纳保证金5000元，凡孙小玲出现下列情形之一苏宁商贸公司有权从孙小玲保证金内先行支付相应金额，如发生商品质量、服务纠纷且属孙小玲责任的，未按本合同和苏宁商贸公司制订的相关规定按时交清费用的等；孙小玲退场时未将店铺按期交还并恢复原状的，苏宁商贸公司所收孙小玲保证金全额不退还；合同终止时，孙小玲应将商铺内属于孙小玲的所有物品搬清，包括商铺的内装修以及各种自装设备，但不得损坏原建筑物及装潢，将使用场地恢复原状；合同到期或合同解除时，孙小玲如未将商铺及设施归还，则从合同终止（或解除）日的第二天起直到场地归还日止，孙小玲须向苏宁商贸公司支付相当于原使用费2倍的违约金，另外需承担苏宁商贸公司因此造成的一切损失等等。
在合同履行过程中，因2012年1月涉案商铺内吊顶坍塌，造成苏宁商贸公司货物受损。双方虽就有关损失赔偿事宜进行协商，但未达成一致意见。2014年1月2日孙小玲另案向原审法院提起诉讼，要求苏宁商贸公司赔偿其货物损失201940元。
2014年1月17日，双方租赁合同到期后，苏宁商贸公司虽多次发函催促，要求孙小玲尽快将承租商铺内物品搬空，办理商铺交接手续、结算房屋租金、违约金等费用，但孙小玲以其在该商铺内遭受的货物损失未处理完毕，且财产损害赔偿案件尚在审理阶段为由，未将该商铺腾空后交还苏宁商贸公司。2014年5月23日，经原审法院主持现场勘验，双方当事人对于涉案商铺内货物受损情况进行了清点，但就损失赔偿事宜双方仍未达成一致意见。
2014年9月22日苏宁商贸公司诉至原审法院，要求孙小玲腾空并向其交还涉案商铺，孙小玲支付自2014年1月18日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费等。本案审理过程中，孙小玲自行搬离了遗留在涉案商铺内的货物等物品，双方于2015年1月21日办理了涉案商铺交接手续。2015年1月28日原审庭审当日，苏宁商贸公司明确放弃主张孙小玲腾空商铺的诉讼请求，要求孙小玲支付2014年1月18日至2015年1月20日期间的房屋使用费及违约金等。
原审庭审中，孙小玲称其并非恶意违约不交还涉案商铺，因双方之间存在财产损失赔偿纠纷，故即便应承担房屋使用费，其仅应支付2014年5月23日之后发生的费用。另其向苏宁商贸公司支付的5000元保证金，应在本案中一并处理。苏宁商贸公司对此不予认同，认为因孙小玲未及时返还商铺已构成违约，根据合同约定该5000保证金不予退还。
原审另查，截止本案一审法庭辩论终结时，孙小玲另案诉苏宁商贸公司财产损害赔偿纠纷案件尚未审理终结。
因双方当事人意见分歧较大，致使原审法院调解未果。
以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、证明、商铺租赁合同、函、现场照片以及原审法院开庭笔录等予以证实。
原审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。
关于苏宁商贸公司主张孙小玲支付2014年1月18日至2015年1月20日期间的房屋使用费及违约金各38891元的问题。双方当事人之间最后一期租赁合同于2014年1月17日到期。双方合同到期后，孙小玲作为承租人负有及时将商铺返还苏宁商贸公司的义务。现孙小玲未及时腾空商铺，直至2015年1月21日才将该涉案商铺返还苏宁商贸公司，其行为已构成违约，故苏宁商贸公司主张依据原双方合同约定的租金标准支付实际占用期间的房屋使用费38891元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据双方合同约定，孙小玲未及时归还商铺，应按原使用费2倍标准承担实际占用期间的违约金。苏宁商贸公司依据该约定另行主张孙小玲支付前述实际占用商铺期间的违约金38891元。孙小玲认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。原审法院以苏宁商贸公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌定孙小玲应支付苏宁商贸公司违约金8000元。
本案系租赁合同纠纷，与孙小玲另案向苏宁商贸公司提起的财产损害赔偿纠纷系两个独立的诉，前案亦不影响本案的实体处理，故对孙小玲辩称本案需待前案审理终结再行审理的意见，原审法院不予采纳。孙小玲辩称其并非故意违约，系因客观原因未及时腾空商铺，故仅应承担2014年5月23日现场勘验之后发生的房屋使用费，不承担违约责任的意见，不符合法律规定，原审法院不予采纳。孙小玲另要求就其已支付的5000元保证金冲抵欠付费用，因孙小玲未及时腾空并返还涉案商铺的行为已构成违约，并依法承担了违约责任，该违约金已足以弥补苏宁商贸公司损失。现苏宁商贸公司未提供其他证据证明其损失情况，故对孙小玲要求5000元保证金在本案中一并冲抵欠付费用的意见，原审法院予以采纳。该保证金冲抵房屋使用费后，孙小玲应支付苏宁商贸公司房屋使用费33891元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决如下：孙小玲于判决生效之日起十日内给付苏宁商贸公司2014年1月18日至2015年1月20日期间的房屋使用费33891元（5000元保证金已冲抵完毕）、违约金8000元，合计41891元。如孙小玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1744元，由苏宁商贸公司负担897元，孙小玲负担847元（苏宁商贸公司已预交，孙小玲在履行上述给付义务时一并给付苏宁商贸公司）。
上诉人孙小玲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或直接改判。其上诉理由为：原审法院未查清本案事实。上诉人与被上诉人在本案起诉前即因财产损害赔偿案件在原审法院进行诉讼。而财产损害的发生，是因为被上诉人的商铺吊顶发生坍塌所致，坍塌发生后，受损的物品全部摆放在商铺内，上诉人不敢随意移动。并且，上诉人曾多次报警请求处理及清点物品，但一直没有得到解决。上诉人未将涉案商铺腾空事出有因，并非恶意。在上诉人提起损害赔偿之诉后，原审法院直至2014年5月23日才对现场进行勘验和清点，之后上诉人才敢将受损物品移走。因此，原审法院计算的占用商铺的时间也是不正确的。
被上诉人苏宁商贸公司二审辩称：上诉人的上诉理由不成立。原审中已经查明商铺吊顶坍塌是发生在前一期租赁合同期间，与其要求被上诉人返还商铺并支付房屋占用费的合同属于两个独立的租赁合同。上诉人主张的财产损害已于2014年1月2另案向鼓楼法院起诉要求赔偿，并于2015年7月21日二审审理终结，两案属于不同的法律关系，也不存在直接的因果关系，故上诉人的上诉理由不成立。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人在二审中均未提交新证据，对原审查明的事实亦均无异议。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。合同到期后，上诉人作为承租人，应及时将商铺返还被上诉人。现上诉人逾期未返还商铺，被上诉人要求其依据租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费38891元，有事实和法律依据，原审法院予以支持，并酌情减少租赁合同约定的违约金，并无不当。上诉人称其为了确定财产损害数额而不能及时腾让商铺，因此仅应支付2014年5月23日现场勘验之后的占有使用费，并无法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费1744元，由上诉人孙小玲负担。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十月十五日
书 记 员 朱亚芳