吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第90号
上诉人（原审被告）：吉林省吉隆坡大酒店有限公司，住所：长春市西安大路823号。
法定代表人：陈雅才，董事长。
委托代理人：杨德志，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：赵春荣，女，1973年11月21日生，汉族，无职业，住长春市南关区。
委托代理人：刘继业，吉林刘继业律师事务所律师。
原审第三人：邢国栋，男，1972年11月19日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：孙伟明，吉林刘继业律师事务所律师。
原审第三人：李长利，男，1975年3月28日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：孙伟明，吉林刘继业律师事务所律师。
原审第三人：许传环，女，1968年11月2日生，汉族，住长春市。
委托代理人：孙伟明，吉林刘继业律师事务所律师。
上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司（以下简称吉隆坡酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于长春市西安大路19号吉隆坡大酒店15层至18层的房屋原所有权人为上海信达立人投资管理股份有限公司（以下简称信达公司）。信达公司曾于2011年9月1日将上述18层房屋租赁给吉隆坡酒店。2013年4月15日，信达公司又将上述15层至18层房屋分别出售给赵春荣、邢国栋、李长利和许传环，现均已办理了产权过户手续，其中18层房屋的所有权人为赵春荣，15层至17层房屋所有权人分别为邢国栋、李长利和许传环。2013年9月6日，信达公司作为甲方，赵春荣、邢国栋、李长利和许传环作为乙方，吉隆坡酒店作为丙方，签订了一份《三方协议》，约定2013年1月1日至2013年6月15日吉隆坡酒店15-17层的物业管理费、采暖费由甲方支付，18层的租金由甲方收取，自2013年6月16日起，吉隆坡酒店15至17层的物业管理费、采暖费由乙方向丙方支付，18层的租金由乙方向丙方收取，与甲方无关。2013年9月11日，信达公司又与吉隆坡酒店签订了《关于2013年度物业费、采暖费及租金的协议》，该协议约定吉隆坡酒店租赁信达公司位于长春市西安大路19号房屋的第18层，年租金50万元，吉隆坡酒店支付给信达公司2013年1月1日至2013年6月15日的租金共计229166.67元。后赵春荣根据《三方协议》向吉隆坡酒店催要2013年6月16日之后的租金及接收18层房屋未果。
2014年7月15日，赵春荣诉至一审法院，请求判令：解除赵春荣与吉隆坡酒店之间的房屋租赁合同；吉隆坡酒店立即给付赵春荣2013年6月16日至2014年7月16日的房租费541700元（按年租金500000元计算），2014年7月16日以后的租金以吉隆坡酒店将租赁房屋交给赵春荣时止；诉讼费用由吉隆坡酒店承担。
吉隆坡酒店辩称：1.被答辩人无权单独诉请解除租赁合同和给付18层房屋租金。首先，依据2013年9月6日信达公司与被答辩人、邢国栋、李长利、许传环以及答辩人签订的《三方协议》第二条约定，被答辩人、邢国栋、李长利和许传环共同作为合同乙方，因此应当作为共同原告参加本案诉讼，现被答辩人单独提起诉讼，缺少了合同一方的相对人；其次，依据2014年4月29日被答辩人、邢国栋、李长利和许传环同给答辩人出具的《关于吉隆坡大酒店15层-18层相关问题的函》以及2013年4月18日的《产权交易凭证》，说明四人作为吉隆坡酒店15层-18层房屋的共同买受人，虽然在2013年12月完成了产权变更登记（此时15层-18层的房屋产权已经分别登记在四人名下），但四人仍然以共处于合同乙方的合同地位在共同行使和主张权利，因此本案有必要将乙方的四位合同相对人列为共同原告，以保持合同和诉讼当事人的完整性；最后，依据被答辩人的《民事起诉状》，说明被答辩人也自认其是在依据《三方协议》向答辩人主张和行使权利，并不是依据物权。综上，依据《三方协议》，本案应由被答辩人、邢国栋、李长利和许传环作为必要共同诉讼原告共同提起诉讼，被答辩人无权单独诉请解除合同和给付租金；2.依据《三方协议》，答辩人有权要求被答辩人给付物业管理费和采暖费1057937.54元。本案被答辩人作为合同乙方的当事人，在享有收取18层房屋租金权利的同时，负有向答辩人给付物业管理费和采暖费的义务，换言之，答辩人有权在被答辩人未履行前述合同义务之前，拒绝向其履行给付租金的合同义务，因此答辩人有权依据《三方协议》约定，要求被答辩人给付自2013年6月16日至2014年9月30日期间的物业管理费852500元以及2013年度采暖费205437.54元，两项合计1057937.54元。
邢国栋、李长利和许传环述称：1.本案审理的是租赁合同的解除及租金纠纷，18层楼的租金与我们三方无关；2.除了18楼外的其他三层，自购买之日起，我们从未使用过。该楼采暖采取的是中央空调，如不使用是可以完全关闭的。因为不使用，所以也不需要保洁打扫、维护。也正是因为从未使用过，所以自合同签订之日起，吉隆坡酒店从未与我们协商过物业费、采暖费的收取标准。在吉隆坡酒店与信达公司签订的租赁合同中也没有向吉隆坡酒店支付租赁费的条款及标准；3.由于本案与我们三方不是同一法律关系，案由不同，所以建议被告吉隆坡酒店另行告诉。
赵春荣向一审法院提供了下列证据：证据1、上海市产权交易合同、产权交易凭证、交易所发票、房屋产权证，长房权证第10601893**号。证明：吉隆坡酒店18层的所有人是原告赵春荣本人，原告主张租赁合同解除、收取租金有依据，房屋解除案件中，被告主张追加案外人给付物业费无法律依据，应另案起诉。证据2、三方协议、函件二份，收件人于红。证明：原告已向被告发函，但被告没有回应和答复是否解除合同及给租金。另证明18层房屋的产权人为原告，其余三人和本案没有关系，事后原告已去函告知被告了，18层是原告的，并询问被告是否给租金，是否租赁，但被告没有回应。
吉隆坡酒店向一审法院提供了下列证据：证据1、三方协议。证明：被告有权要求原告给付15层至17层的物业管理费、采暖费。证据2、1.关于2013年度物业费、采暖费及租金的协议。2.进账单一份，时间为2013年10月29日，金额为507937.54元。证明：原告应按每层楼物业费22万元，采暖费每层楼68479.18元标准向被告给付自2013年6月16日至2014年9月30日的物业费852500元、采暖费205437.54元，共计1057937.54元。证据3、照片三张。证明：被告已经关闭18层酒店客房，已经搬迁腾房，原告应当立即收房。
审理过程中，吉隆坡酒店要求对赵春荣、邢国栋、李长利和许传环一并提起反诉，判令四人给付物业费和采暖费。一审法院院向吉隆坡酒店释明，将原告赵春荣和无独立请求权的三位第三人一并列作为反诉被告不符合法律规定，但吉隆坡酒店不予变更，坚持其反诉意见，一审法院当庭告知吉隆坡酒店对其反诉不予审理，应另行告诉。一审庭审中，吉隆坡酒店和赵春荣均同意解除18层房屋租赁合同关系，并且双方已于2014年12月10日对18层房屋整体进行了交接。
一审法院审理后认为：1.庭审中，原被告双方均同意解除对18层房屋的租赁合同关系，且双方已于2014年12月10日对18层房屋进行了整体交接，应认定双方之间房屋租赁合同关系已实际解除；2.信达公司将18层房屋出售给原告赵春荣，租赁物所有权发生变动，但并不影响信达公司与被告吉隆坡酒店之间18层房屋租赁合同的效力，原告作租赁物新产权人享有出租人的权利。按三方协议及信达公司与被告于2013年9月11日签订的协议约定，原告要求被告给付2013年6月16日至2014年7月16日房租费541700元（按年租金500000元计算），请求标的计算有误，应为541666.67元。鉴于原被告双方已于2014年12月10日对18层房屋整体交接，2014年7月17日以后发生的租金应计算至2014年12月9日为196803.59元。被告实际应给付原告租金738470.26元；3.关于被告提出原告及三位第三人应承担物业费及采暖费之主张，应另行告诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》九十三条、第二百二十六条，第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告赵春荣与被告吉隆坡酒店之间位于长春市西安大路19号吉隆坡酒店18层房屋租赁合同于2014年12月10日予以解除；二、被告吉隆坡酒店于本判决生效之日起立即给付原告赵春荣房屋租金738470.26元（其中2013年6月16日-2014年7月16日房屋租金为541666.67元元；2014年7月17日至2014年12月9日房屋租金为196803.59元）；三、驳回原告赵春荣其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11217.00元，由被告吉隆坡酒店负担。
宣判后，吉隆坡酒店不服，向本院上诉称：1.一审判决依据三方协议认定租金问题是正确的，但三方协议签订于2013年9月6日，有证据表明租金仍然延续上诉人与信达公司约定的30万元，而不是50万元。2014年6月12日被上诉人赵春荣致上诉人的函中称“如贵酒店对1、2项要求不能在15日内回复，赵春荣将继续按贵酒店与信达公司签订的租赁合同约定的租金价格收取租金”，而上诉人与信达公司于2009年和2011年签订的租赁合同约定的租金标准是30万元／年。因此一审判决依据上诉人与信达公司签订的《关于2013年度物业费、采暖费及租金的协议》判决年租金标准是50万元是错误的，该份协议是上诉人与信达公司的结算协议，而被上诉人不是当事人和权益人，因此一审判决采用该证据存在重大错误，应予纠正；2.一审法院在被上诉人没有在合法期限内变更诉讼请求的情况下，将租金给付时间擅自延长是枉法裁判。虽然上诉人应当按照合同约定给付被上诉人租金，但双方早在2014年4月29日就停止了租赁关系，被上诉人迟迟不与上诉人交接是故意扩大损失，因此正确的租赁截止时间应当是2014年5月1日。请求撤销一审判决，依法改判给付租金的标准是年租金30万元，截止日期是2014年4月29日，给付租金金额是262500元，诉讼费由被上诉人承担。
赵春荣二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
邢国栋、李长利、许传环二审述称：对一审判决没有意见。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：
1.信达公司与吉隆坡酒店签订的书面租赁合同约定的租金标准为25000元／月（30万元／年）。2012年12月31日该合同约定的租期届满后，双方未续签书面租赁合同，吉隆坡酒店亦未向信达公司支付2013年度租金。2013年4月15日，信达公司将涉诉18层房屋出售给赵春荣。2013年9月6日，信达公司、吉隆坡酒店和赵春荣签订《三方协议》，约定2013年1月1日至6月15日的租金仍由信达公司向吉隆坡酒店收取，2013年6月16日以后的租金由赵春荣向吉隆坡酒店收取。2013年9月11日，信达公司与吉隆坡酒店签订《关于2013年度物业费、采暖费及租金的协议》，约定吉隆坡酒店租赁信达公司的涉诉18层房屋年租金标准为50万元，吉隆坡酒店应向信达公司支付2013年1月1日至2013年6月15日的租金229166.67元。
2.2014年4月29日赵春荣向吉隆坡酒店发函，提出：双方仍沿袭信达公司与吉隆坡酒店之间的租赁合同，并要求吉隆坡酒店结清2013年6月15日之后的租金，如继续租赁，双方签订新的租赁合同。2014年6月12日，赵春荣再次给吉隆坡酒店发函，提出：如吉隆坡酒店不继续租赁，应于15日内与赵春荣办理交接手续，并结清2013年6月15日之后的全部租金，如吉隆坡酒店继续租赁，应于15日内结清2013年6月15日之后的租金，并与赵春荣重新签订租赁合同，如吉隆坡酒店不能在15日内回复，赵春荣将继续按照吉隆坡酒店与信达公司签订的租赁合同约定的租金标准收取租金。
3.在一审庭审中，因一审法院要求吉隆坡酒店陈述赵春荣诉讼的房屋租金54.17万元是如何产生时，吉隆坡酒店回答“对这个数额无异议，对数额算到的时间也无异议”，因此一审法院确认“吉隆坡酒店拖欠赵春荣房屋租金54.17万元”为无争议事实。
本院认为：1.吉隆坡酒店与信达公司于2011年签订的书面租赁合同约定的租金标准虽为30万元／年，但因该合同约定的租期于2012年12月31日届满后，该合同已失去法律效力，而信达公司与吉隆坡酒店于2013年9月11日签订的《关于2013年度物业费、采暖费及租金的协议》却明确约定2013年度的租金标准为50万元／年，因此应当认定信达公司与吉隆坡酒店最后达成涉诉18层房屋的租金标准为50万元／年，而非30万元／年，并且吉隆坡酒店在一审庭审中已经自认了该事实，故吉隆坡酒店应当按照50万元／年的租金标准向赵春荣支付拖欠的涉诉房屋租金；2.吉隆坡酒店在2014年12月10日与赵春荣交接房屋前一直占有涉诉房屋，理应向赵春荣支付房屋租金，吉隆坡酒店虽然主张双方之间的租赁关系已于2014年4月29日终止，但并未提供任何证据证明，故吉隆坡酒店此主张本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8440.00元，由上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 吴东旭
二〇一五年三月二十六日
书 记 员 周宏伟