湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民一初字第813号
原告廖平生
原告廖太生
上述两原告委托代理人黄赛军
上述两原告委托代理人廖志勇
被告曹圣红
委托代理人贺军伟
委托代理人邓晶
原告廖平生、廖太生与被告曹圣红与租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，原告廖平生、廖太生及其委托代理人黄赛军、廖志勇，被告曹圣红之委托代理人贺军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖平生、廖太生诉称，2013年10月1日，通过原承租人邝良约请求和引见，原告与被告签订《租赁合同》，原告将升平大厦3楼301、302两套房屋租赁给被告使用，合同约定：每月租金2000元，每季度租金一次性交清，按起租期月份头三天前付清，租赁期限为四年，自2013年10月1日至2017年10月1日止，任何一方不得中途终止，但不可抗拒因素（包括地震、水灾、征收）除外。2014年4月30日，郴州市北湖区人民政府作出《关于对国有土地上房屋征收的决定》（北政发（2014）2号），原告所有的升平大厦3楼301、302两套房屋属于征收范围。为配合政府征收部门的工作，原告多次与被告协商解除租赁合同，腾空房屋，但被告一直不予配合，且提出很多无理要求、时至今日，被告仍强行占用租赁房屋。由于被告的拖延搬迁，致使原告没有取得已经签订协议约定的提前搬迁奖和过渡安置费等费用41268元。综上所述，北湖区人民政府为改善升平路片区居民生活居住条件，提升城市品位，而依法对该范围内房屋实施征收是合理合法的，作为房屋产权人理应支持配合，但由于被告的违约和拖延搬迁，致使房屋产权人理应支持配合，但由于被告违约和拖延搬迁，致使房屋征收工作受阻，且给原告造成了一定的经济损失。请求：1、依法解除原告与被告于2013年10月1日签订的《租赁合同》；2、责令被告承担延期腾房的违约金26000元；3、责令被告支付原告因其延期搬迁的的房屋占用使用费10000元（5个月租金），并赔偿原告因被告拖延搬迁而造成的损失费（提前搬迁奖3万元和5个月的过渡安置费14085元）44085元；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。
两原告为支持其诉请，向本院提交了如下证据：
1、租赁合同，拟证明廖太生、廖平生与曹圣红于2013年10月1日签订《租赁合同》的事实。
2、北政发（2014）2号《关于对国有土地上房屋实施征收的决定》和北政通（2014）5号《关于对国有土地上房屋实施征收的通知》，以及《北湖区升平路片区棚户区改造项目（一期）房屋征收与补偿实施方案》，拟证明郴州市北湖区人民政府于2014年4月30日发布通告。决定对升平路片区国有土地上房屋实施征收。按照该通知确定的征收范围，原告廖平生、廖太生所有的升平大厦3楼301、302两套房屋属于征收范围内被征收房屋。同时《房屋征收与补偿实施方案》确定了临时过渡安置期限为34个月，临时过渡安置费每12个月支付一次，提前搬迁奖私房每户奖励15000元。
3、廖太生、廖平生两人的《郴州市北湖区国有土地上房屋征收补偿协议》（产权调换方式），拟证明廖太生、廖平生两人于2014年5月30日分别与北湖区房屋征拆中心签订《郴州市北湖区国有土地上房屋征收补偿协议》（产权调换方式）的事实，该协议约定了提前搬迁奖是15000元／户，其中廖平生的过渡安置费为1317元／月，4个月合计为5268元，廖太生的过渡安置为1500元／月，4个月合计为6000元。
4、升平路片区棚户区改道项且房屋征收安置选房顺序表和收条，拟证明廖平生的房屋（证号：郴房权证市测区字第00803**号）于2014年11月27日才交房屋钥匙，没有在征收方案确定的时间内交钥匙。
被告曹圣红辩称，1、原、被告之间合同没有解除的情况下，曹圣红不存在先交房的义务。2、曹圣红从不知道廖太生、廖平生与拆迁的协议，曹圣红在2014年10月31日才接到指挥部要求搬迁办的通知，廖太生、廖平生在2014年11月20日才对曹圣红添置财产搬迁物品清点和支付搬家费，曹圣红是在规定时间内搬迁，在此之前廖太生、廖平生并没有联系和要求过曹圣红搬迁，不存在赔偿损失。3、有充分证据证实廖太生、廖平生是故意将2014年3月7日改签的合同落款到2013年10月1日，在签订合同时就主观恶意蓄谋日后逃避责任，再从其起诉状所虚假描述足见其明知签约转让时存在拆迁情况却恶意欺诈曹圣红，其行为与曹圣红起诉之后才另行起诉足见其是找借口。综上所述，请求法院依法判决。
被告为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、明轩招待所转让广告，邝良约收取转让费收条，拟证明曹圣红通过广告联系到邝良约并在产权人马贺英、廖太生、廖平生同意下支付转让费盘下明轩招待所。
2、马贺英2014－3－7《104租赁合同》、《押金收条》、《租金收条2张》；与廖太生、廖平生301房、302房《租赁合同》、押金收条、房租收条，104、301、302房通行视频及照片。拟证明①曹圣红2014年3月7日经过104房产权人马贺英，301房、302房产权人廖太生、廖平生的同意改签租赁合同，才支付转让费，从邝良约手中盘下明轩招待所；②104房是招待所大厅和唯一通道，301、302房是客房，从明轩招待所的结构看不存在先租301、302房后租104房的可能性；③廖太生、廖平生故意将2014年3月7日改签的合同落款到2013年10月1日，是在签订合同时就具有主观恶意蓄谋日后逃避责任。
3、营业执照、特种行业许可证、卫生许可证，拟证明明轩招待所登记在廖太生名下，由104、301、302房共同构成，不存在不同时期单独租赁的可能性。
4、301房、302房《被征收房屋、装饰装修、附属设施及其它补偿费计算表》，拟证明301房、302房的房屋装饰装修、附属设施属于曹圣红盘下明轩招待所的范围，补偿款应该补偿给曹圣红。
5、邝良约2013年10月1日与林佩明402房《房屋租赁协议书》，曹圣红2014年3月28日与林佩明、张顺生402房《房屋租赁协议书》、押金条、房租条，拟证明廖太生、廖平生故意将2014年3月7日所签的合同落款到2013年10月1日的行为是明知拆迁在即，签订合同时就主观恶意蓄谋日后逃避责任。
6、曹承炎调查笔录及签字照片，王更亮调查笔录及签字照片，申请法院调查取证申请书，拟证明廖太生、廖平生在与曹圣红签合同时已经知道拆迁在即的事实，却没有如实告知曹圣红。
7、焦飞飞户口卡，中国邮政储蓄转账凭单。拟证明除转让费168000元之外，曹圣红还通过其妻子转账90000元给邝良约，都是曹圣红实际损失。
8、104、301、302、402房3月至6月底水电费收据八张，湖南省金硅技术发展有限公司收款收据、互联网业务登记表、卫生局登记（意见书），拟证明曹圣红是2014年3月7日以后经营明轩招待所，进一步证实廖太生、廖平生故意将2014年3月7日所签的合同落款到2013年10月1日的行为是明知拆迁在即，签订合同时就主观恶意蓄谋日后逃避责任。
9、升平路社区居委会2013年12月31日通知北湖区人民政府北政通（2014）号文件，拟证明政府拆迁行为并非突然进行，明轩招待所在2013年12月31日就列入了拆迁范围，作为产权人廖太生、廖平生早知情况。
10、郴州市北湖区升平路片区棚户区改造项目建设协调指挥部通知、搬家费收条，拟证明曹圣红在2014年10月31日才接到指挥部要求搬迁通知，廖太生、廖平生在2014年11月20日才对曹圣红添置财产搬迁物品清点和支付搬家费，曹圣红在规定时间内搬迁，在此之前廖太生、廖平生并没有联系和要求过曹圣红搬迁。
经本院组织原、被告质证情况如下：
两原告对被告提交的证据1有异议，认为不能证明招待所转让的时间。对证据2中马贺英《租赁合同》和押金收条、租金收款收据的证明方向有异议，认为不能证明廖平生、廖太生与曹圣红签订租赁合同的时间是2014年3月7日，对廖平生与曹圣红签订的《租赁合同》和押金收条、租金收条的真实性无异议，证明方向有异议，认为不但不能证明合同签订时间是2014年3月7日，反而证明了该合同的签订时间是2013年10月1日，因为白纸黑字写得清清楚楚，是2013年10月1日，而不是2014年3月7日。对证据3、4的真实性无异议，但对其证明方向有异议。对证据5有异议，认为不真实且与本案无关联性。对证据6、7有异议，认为不合法。对证据8有异议，认为与本案无关。对证据9有异议，认为不能证明廖平生、廖太生已知晓自己的房屋要被征收，通知的内容是旧城改迁，而非房屋征收通告，更何况没有送达给廖平生、廖太生本人；反之，既然是张贴的通告，是广而告之，那么，原告本人也应当知晓，怎么还会被骗？对证据10有异议。
被告对两原告提交的证据1的真实性无异议，但对合同签订的时间有异议，显示的时间是2013年10月1日，但其实是2014年3月7日。对证据2真实性无异议，证明方向有异议，认为北湖区早在2013年12月31日发布了通知。对证据3真实性无异议，证明方向有异议，两原告与被告没有解除合同的情况下，就与拆征办签订协议，被告不清楚。对证据4有异议，被告接到通知是2014年10月31日。
本院认为，两原告提交的证据1、2、4，被告提交的证据2、10真实、合法，并与本案相关联，可作本案定案依据。两原告提交的证据3，被告提交的1、3、4、5、6、7、8、9缺乏合法性或关联性，不可作本案定案依据。
根据原、被告举证、质证和本院认证情况，结合当事人当庭陈述，本院确认案件事实如下：
2014年3月7日，被告曹圣红转得明轩招待所的经营权，并于当日向原经营者邝良约支付了转让费，邝良约向被告出具了收条。明轩招待所中的郴州市升平路升平大厦3楼301、302号房的产权属原告廖平生、廖太生所有。为此，被告为乙方与原告廖平生为甲方签订《租赁合同》，合同约定，一、房款押金陆仟元，月租金贰仟元。年租金共计贰万肆仟元整，按每季度交租金一次性交清，不得拖欠。付款方式按起租期月份头的三日前交清；逾期不交加收100%的违约金。二、租赁时间自2013年10月1日至2017年10月1日止，租期为肆年期限。逾期半月不交租金，房室及一切设施不动退还甲方，押金、转让费不退，乙方无条件自动退出，合同终止。合同期满，本合同终止。如需继续租用，则另行签订合同。三、租用期内，甲乙双方不得私自单方将房屋转给他人。如有违反，甲方有权无条件收回租出的房屋及转让的一切设施，且原交的租金和押金和转让费不退。乙方不得有任何怨言。且双方自觉遵守合同（任何一方不得中途终止和韦反合同，除不可抗拒因素，包括地震、水灾、征收、甲方概不负责之外）如有违反，违约方应当赔偿对方损失费人民币贰万元整。该合同落款签订时间为“2013年10月1日”。两原告收取了被告房租押金6000元，并向原告出具了内容为“今收到曹圣红租房押金人民币陆仟元整（该押金合同上写清）。”该收条落款时间亦为“2013年10月1日”。2014年4月3日，原告廖太生收取被告租金6000元，并向被告出具了内容为“今收到升平路明轩招待所301-302房曹圣红交来2014.4.1-2014.7.13个月共计陆仟元整”的收条。2014年4月28日、2014年4月30日郴州市北湖区人民政府分别作出北政发（2014）2号《关于对国有土地上房屋实施征收的决定》，北政通（2014）5号《关于对国有土地上房屋实施征收的通告》，决定对升平路片区范围的房屋进行征收，两原告所有的升平大厦301、302房属征收范围。被告作为经营者没能获得补偿，一直未腾出房屋，亦未继续向两原告交付租金。为此，两原告向本院提起诉讼。
诉讼中，郴州市北湖区升平路片区棚户区改造项目建设协调指挥部于2014年10月31日向被告发出通知，通知被告在10个工作日内搬迁并腾空房屋。被告于2014年11月20日收取了搬家费2450.50元后即搬出升平路301、302房。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。被告曹圣红因转得明轩招待所续租原告廖平生、廖太生所有的郴州市升平大厦301、302房，根据原经营者邝良约出具给被告的转让费收条的落款时间，两原告与被告签订《租赁合同》的时间应为2014年3月7日，为体现租赁的连续性，双方将签订合同的落款时间确定2013年10月1日。两原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。《租赁合同》第三条“……且双方自觉遵守合同（任何一方不得中途终止和违反合同，除不可抗拒因素，包括地震、水灾、征收，甲方概不负责之外）……”的约定，双方将征收确定为不可抗力因素。因租赁房屋属政府征收范围，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（一）项“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”之规定，两原告要求解除被告签订的《租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。被告曹圣红于2014年11月20日搬出租赁房屋，从2014年7月1日起计至2014年11月20日实际占用房屋而未交租金的时间为4个月零20天，该占用时间，被告应交付租金。被告所交押金予以抵扣。合同未解除的前提下两原告要求被告承担房屋违约金和赔偿其它损失的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条（一）项、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告廖平生、廖太生与被告曹圣红签订的《租赁合同》。
二、被告曹圣红支付原告廖平生、廖太生租金3333.3元（按每月2000元计算，从2014年7月1日计至2014年11月20日止扣除押金6000元），限被告在本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告廖平生、廖太生的其它诉讼请求。
如果被告曹圣红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1962元，由原告廖平生、廖太生负担1733元，被告曹圣红负担229元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 石纳新
人民陪审员 张建国
人民陪审员 周 玲
二〇一五年五月七日
书 记 员 王宇华
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。