六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初1513号原告（案外人）：卢丽霞，女，穿青人，1974年7月12日出生，现住贵州省六盘水市钟山区。被告（申请执行人）：李明，男，汉族，1981年1月1日出生，住陕西省铜川市耀州区。委托诉讼代理人：毛志芳，贵州勤维律师事务所律师，执业证号15202201611676429。第三人：杨忠云（被执行人），女，穿青人，1969年2月15日出生，住贵州省六盘水市钟山区，第三人：叶刚（被执行人），男，汉族，1973年8月13日出生，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：贵州银行股份有限公司水城县支行，住址贵州省六盘水市水城县双水新区金山路水之宛二期，统一社会信用代码91520221556620846G。负责人：张永栋，该支行行长。委托代理人：付敏，该行员工。原告卢丽霞与被告李明，第三人杨忠云、叶刚、贵州银行股份有限公司水城县支行（以下简称贵州银行水城支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月24日立案受理，同年11月20日作出（2017）黔0201民初3243号民事判决书。宣判后，原告不服判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉。2018年2月27日，贵州省六盘水市中级人民法院作出（2018）黔02民终88号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）黔0201民初3243号民事判决书，将该案发回本院重审。本院于2018年5月29日第一次公开开庭进行了审理。原告卢丽霞，被告李明及其委托诉讼代理人毛志芳，第三人杨忠云、叶刚到庭参加诉讼。2018年5月30日，本院依职权通知贵州银行水城支行作为第三人参加本案诉讼，于2018年7月24日第二次公开开庭进行了审理，原告卢丽霞，被告李明及其委托诉讼代理人毛志芳，第三人杨忠云、叶刚、贵州银行水城支行的委托诉讼代理人付敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢丽霞向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对原告购买的位于水城县双水新区钟山东路北侧、高林路以东世纪雅苑5幢3单元6层612号房屋（以下简称诉争房屋）的强制执行；2．判决确认“原告于2015年8月3日与第三人杨忠云签订达成的《房屋买卖合同》合法有效”。诉讼中原告当庭将其变更为“确认诉争房屋归原告所有；3．案件受理费由被告负担。事实及理由：2011年11月24日，杨忠云以向贵州银行水城支行按揭贷款的方式购买了诉争房屋一套。2015年8月3日原告卢丽霞与第三人杨忠云签订《房屋买卖合同》，双方约定该套房屋交易价格为220,800元，同时注明该套房屋属于按揭贷款，贷款期限为10年，第三人杨忠云已交付按揭贷款4年，剩余6年按揭贷款由原告承担，并且还约定原告付清银行按揭款后，杨忠云要积极配合原告办理有关房屋过户手续，其相关费用由原告承担。合同签订当日，原告支付220,800元给杨忠云，杨忠云当天就将该房屋的相关手续交付给原告，杨忠云还带原告到买卖房屋小区的物管公司，告知房屋已经转卖。并且原告按合同约定按时偿还银行按揭款至今。2016年7月，第三人叶刚、杨忠云与被告李明因民间借贷纠纷一案涉诉，钟山区人民法院作出民事判决书，确定叶刚、杨忠云要支付李明借款60,000元。2016年9月20日，钟山区人民法院作出执行裁定书，于2017年3月3日将原告购买的备案登记在第三人杨忠云名下诉争房屋一套予以查封。2017年5月，原告依法向钟山区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年7月10日，钟山区人民法院作出（2017）黔0201执异57号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，2015年8月3日原告与第三人杨忠云签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买诉争房屋后，由于房开公司一直未办理产权证，导致原告不能办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告取得诉争房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。原告补充事实理由：至2015年8月3日签订《房屋买卖合同》起，杨忠云的按揭款一直由原告偿还至2018年3月29日，其中因诉争房屋正在纠纷，原告有8个月未偿还银行按揭款，原告于2018年3月13日与银行沟通后续交按揭款。诉争房屋原告共计向银行支付了按揭款72,400元，付款次数共计22次。为此，原告特提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告李明辩称，本案在执行异议过程中，被告已与第三人杨忠云、叶刚达成执行和解协议，并且第三人杨忠云、叶刚的债务已经履行完毕，故本案中争议的房屋所有权是否归原告所有，由法院审查认定。第三人杨忠云述称，诉争房屋确实已经出卖给原告，该房屋应该属于原告所有。第三人叶刚述称，诉争房屋出卖给原告属实，该房屋应该属于原告所有。叶刚欠李明的款，李明起诉到现在，李明一直没出庭，叶刚不知道是什么原因，李明为何一直不出庭。第三人贵州银行水城支行述称，原告与第三人杨忠云、叶刚签订的房屋买卖合同，贵州银行水城支行并不知晓，在签订房屋买卖合之前，诉争房屋已在贵州银行水城支行办理了房屋按揭贷款，根据合同相对性原则，贵州银行水城支行与第三人杨忠云、叶刚存在债权债务关系，故原告与第三人杨忠云、叶刚签订的房屋买卖合同侵犯了贵州银行水城支行的合法权益。如原告在本案判决之前能将银行按揭款一次性付清，则贵州银行水城支行将解除该房屋的抵押。届时，第三人杨忠云、叶刚与贵州银行水城支行的债权债务关系终结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对各方提交证据分析认定如下。一、对原告提交，1．《身份证复印件》一份，拟证明原告的主体适格。被告、第三人杨忠云、叶刚、贵州银行水城支行对该证据三性无异议，本院予以认定；2．《房屋买卖合同》一份，拟证明杨忠云将诉争房屋于2015年8月3日出卖给原告。购买房屋的价格为220,800元，杨忠云出卖的房屋属于按揭房，按揭期限为10年，出卖房屋时已还贷款4年，剩余6年的房贷约定由原告偿还。被告对三性无异议，提出房屋是不动产，不动产是以登记为生效要件，买卖合同的效力不能导致物权变动，被告查封的是杨忠云名下的房屋，至于该房屋现在所有权归谁，由法院审查认定。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行对该（组）证据的合法性有异议，提出原告侵犯了银行的权利。本院认定，该证据能证明原告与被告杨忠云签订诉争房屋买卖合同的事实，本院对该事实予以认定；3．《收款收据》《银行卡明细清单》各一份，拟证明原告将约定的购房款220,800元交付杨忠云，杨忠云收到款项并出具收据，也证明原告从银行取款220,000元用于支付购房款。被告对该（组）证据的关联性有异议，提出是否用于支付房款不清楚。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行对关联性及证明目的有异议，提出无法证明用于购房。本院认定，该组证据能证明原告到银行取款的事实，本院对该事实予以认定；4．《现金存款凭条》22张，拟证明原告以“杨忠云”的名义向贵州银行存款用于偿还银行按揭贷款。原告按约从2015年8月3日起向银行偿还按揭款至2018年3月31日，原告在此期间一共偿还了72,400元。被告对真实性有异议，提出因借款凭证上签的是“杨忠云”的名字，不能证明系原告支付的款项。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出不能证明是原告代第三人杨忠云偿还。本院认定，该组证据能证明贵州银行水城支行收取诉争房屋按揭款的事实，本院对该事实予以确认；5．《材料清单》《购房资料（存折一本）》《商品房买卖合同》《个人购房借款合同》《收据》一组，拟证明2015年8月3日杨忠云向原告移交了以上资料。被告对该（组）证据的真实性无异议，提出不能证明原告与第三人杨忠云存在房屋买卖的事实。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出无法证明与原告有关。本院认定，该组证据能证明杨忠云购买诉争房屋的事实，本院对该事实予以认定；6．物业公司《证明》一份，拟证明杨忠云于2015年8月3日将诉争房屋转让给原告。被告、第三人贵州银行水城支行对真实性、合法性有异议，认为出具人不具备出具主体资格。第三人杨忠云、叶刚对该证据三性无异议。本院认定，该证据能证明诉争房屋原告准备装修的事实，故本院对该事实予以确认；7．房开公司《证明》一份，拟证明诉争房屋不动产权证至今未办理。被告、第三人杨忠云、叶刚、贵州银行水城支行对三性无异议，本院予以认定。8．《处理意见》一份，拟证明原告作为杨先员的配偶取得杨先员工亡后各项款项共560,992.98元，原告有能力支付购买诉争房屋的事实；被告、第三人贵州银行水城支行对三性无异议，提出达不到原告的证明目的。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。本院认定，该证据能证明原告获取款项的事实，本院对该事实予以确认；9．《裁定书》一份，拟证明原告已经申请过执行异议，同时证明诉争房屋查封时间为2017年3月3日。被告、第三人杨忠云、叶刚、贵州银行水城支行对三性无异议，本院予以认定；10．《光盘》两份，内容为原告与银行通话录音、短信及与叶刚的通话，拟证明原告与银行因诉争房屋按揭款的偿还进行了沟通。被告对真实性有异议，提出录音通话中银行人员未到庭出庭作证。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行提出该证据可以证实原告与第三人杨忠云、叶刚之间的买卖行为银行不知情，侵犯了银行的合法权益。本院认定，该证据能证明双方通话情况，本院对各方通话的事实予以认定；11．《图片》《承诺书》一份（组），拟证明就诉争房屋按揭款与银行进行对接，并承诺在2018年3月28日之前将所欠按揭款付清。被告对三性均有异议，提出该证据没有银行的签字盖章，《承诺书》系原告单方提供。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。第三人贵州银行水城支行提出承诺书系原告单方行为，不能证明银行已知晓并同意原告与第三人之间的房屋买卖行为。本院认定，该组证据能证明原告与贵州银行水城支行就诉争房屋按揭款偿还问题进行了协商，本院对双方协商过程予以确认；12．《证明》三份，拟证明原告系水钢职工杨先员（工亡）之妻，双方生育一子，现租住在该单位单身楼。被告、第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出与本案无关。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。本院认定，该组证系相关部门出具，本院予以认定；13．《不动产查询结果》一份，拟证明原告名下无房屋。被告、第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出与本案无关。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。本院认定，该证据系相关职能部门出具，与认定本案的事实具有关联性，本院予以认定；14．《银行取款凭证》一份，拟证明原告于2018年3月28日取款18,000元，用于偿还逾期按揭款的事实。被告、第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出与本案无关。第三人杨忠云、叶刚对该（组）证据三性无异议。本院认定，该证据能证明原告取款的情况，本院对该取款事实予以认定。二、第三人叶刚出示，《执行通知书》一份，拟证明第三人叶刚于2015年刑满释放。原告对三性无异议。被告、第三人贵州银行水城支行对关联性有异议，提出与本案无关。第三人杨忠云对三性无异议。本院认定，该证据能证明叶刚刑满释放时间，本院对该时间予以确认。三、对第三人贵州银行水城支行出示，《营业执行》《身份证复印件》《证明书》《文件》各一份，拟证明第三人身份自然情况及变更情况；各方当事人无异议，本院予以认定。四、本院依职权出示（2017）黔0201民初3243号民事判决书和（2017）黔0201执异57号执行裁定书卷宗，各方当事人无异议，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实；李明与杨忠云、叶刚民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月12日作出（2016）黔0201民初1568号民事判决书，判决杨忠云、叶刚于本判决生效之日起十日内共同偿还李明借款本金60,000元等内容。后杨忠云、叶刚未主动履行义务，李明向本院申请强制执行。本院于2017年3月3日查封了登记在第三人杨忠云名下的诉争房屋。2017年4月21日，原告向本院提出异议申请，本院于2017年7月10日作出（2017）黔0201执异57号裁定：“驳回案外人卢丽霞的异议请求”。并告知自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案诉争房屋系贵州新世纪房开开发。2011年9月20日第三人杨忠云与贵州新世纪房开签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价款294,356元，首付88,356元，剩余购房款206,000元，杨忠云在贵州银行水城支行办理了按揭，按揭期限为10年（2011年11月24日至2021年11月23日）。2011年11月24日杨忠云与贵州银行水城支行签订了《借款担保合同》，贵州新世纪房开在担保合同上作为保证人盖章。2011年11月3日诉争房屋在水城县不动产登记中心办理了《商品房预售合同登记备案》（编号XSJ—661）。2015年8月3日，原告经人介绍与第三人杨忠云签订了一份《房屋买卖合同》将诉争房屋以卢丽霞先支付杨忠云2**,800元及2015年7月24日之后（因之前的杨忠云已交）所有银行按揭款由原告支付的方式购买。原告与杨忠云《房屋买卖合同》签订后，原告按约从2015年8月开始用“杨忠云”最初办理按揭时的名字向贵州银行水城支行支付按揭款。在审理过程中，卢丽霞为了证明其《个人现金存款凭条》中客户签名栏“杨忠云”三个字系“卢丽霞”本人所签，于2018年5月21日向本院提出笔迹鉴定申请，本院于2018年7月12日向贵州银行股份有限公司六盘水分行去函联系22份《个人现金存款凭条》原件用于鉴定事宜，贵州银行股份有限公司六盘水分行根据《贵州银行会计档案管理办法》第二十九条规定，未予准许。嗣后，经原告同意，放弃鉴定申请。诉讼过程中，原告卢丽霞表示在取得诉争房屋后，愿意提前将诉争房屋剩余按揭款一次性支付给贵州银行水城支行。另，根据贵州博宏实业有限公司的证明，原告与其子一直租住在该公司职工单身楼401室。经到六盘水不动产中心查询，卢丽霞名下无房产。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，卢丽霞与杨忠云于2015年8月3日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院在2017年3月3日对诉争房屋进行查封前《房屋买卖合同》就已签订的事实已经存在；根据物业公司的证明，诉争房屋卢丽霞于2015年8月开始就着手办理装修手续，在2017年3月3日查封之前卢丽霞就已占有；卢丽霞2015年8月3日、4日两次从银行取款220，000元的事实客观存在，且第三人杨忠云、李明已确认收到原告首付款项。虽银行按揭《个人现金存款凭条》的签字鉴定未果，但被告并未提供相反证据予以推翻，且不能鉴定的结果也非卢丽霞所致，现原告已举证证明按合同约定支付大部分购房款，本院予以确认。根据2017年7月24日贵州新世纪房开出具的证明，诉争房屋仍未办理不动产权证书给杨忠云，导致杨忠云也不能将诉争房屋过户给卢丽霞，其原因也非卢丽霞所致，卢丽霞无过错。虽被告称执行案件已和杨忠云达成和解协议，但诉争房屋还涉及第三人贵州银行水城支行按揭款未能完全实现，为了减少当事人诉累，节约诉讼资源，故对原告卢丽霞提出愿一次性偿还贵州银行水城支行剩余按揭款后，诉争房屋归其所有的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认位于水城县双水新区钟山东路北侧、高林路以东世纪雅苑5幢3单元6层612号房屋归原告卢丽霞所有；二、停止对位于水城县双水新区钟山东路北侧、高林路以东世纪雅苑5幢3单元6层612号房屋的执行。案件受理费4，612元，由被告李明负担（原告已自愿预交，被告于本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。本院（2017）黔0201执异57号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  庄朝宇人民陪审员  李敬艳人民陪审员  陈画梅二〇一八年七月二十七日书 记 员  杨小飞