上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2800号
上诉人（原审被告）上海龙鑫物业有限公司，
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人蔡敬贤，男，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会，
负责人＊＊，主任。
委托代理人朱凤兰，
委托代理人杨绍刚，上海绍刚律师事务所律师。
上诉人上海龙鑫物业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第3890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人上海龙鑫物业有限公司之委托代理人蔡敬贤，被上诉人上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会之委托代理人朱凤兰、杨绍刚到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审经审理查明，2013年8月，上海市徐汇区鑫隆花园小区召开业主大会，形成决议起诉追讨欠款。
2006年3月31日，上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会（甲方、以下简称鑫隆花园业委会）与上海龙鑫物业有限公司（乙方、以下简称龙鑫物业公司）签订鑫隆花园《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对鑫隆花园实施物业管理服务。合同第七条约定，住宅物业综合管理服务费高层人民币（下同）1.06元／月•平方米，本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第十五条约定，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式为：（一）年度结算结余部分转入下年继续使用；（二�年度结算不足部分，由地面收益部分补足。第十八条约定，乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金，专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所导致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。第三十五条约定，本合同为期13个月，自2006年4月1日起至2007年4月30日止。第三十六条第二款约定，如无异议，本合同可延续至2008年4月30日，2006年1月至3月合同约定延续2005年签订的合同执行。
2006年3月31日，鑫隆花园业委会（委托方、甲方）与龙鑫物业公司（受托方、乙方）签订《车辆委托管理协议》，约定甲方委托乙方管理鑫隆花园小区内的机动车辆和非机动车、助动车、电动车等车辆的行驶和停放管理，露天车位为95只，按120元／月，部分停放不便的车位�折扣价60元／月或90元／月收取；停车费用物业公司按规定的标准，每季度向车主收取，临时停车费由车管人员当场收取。协议第五条管理服务费用支出约定，在临时停车费的收入中提取20％作为车辆管理人员及保安的奖励费。第八条停车费收益的分配约定，每年1月和7月各进行一次半年的收益分配，分配原则：总收入减去5.32%税金，再减去1，900元费用（车管员每月工资、社保、福利等）及成本的费用（按实报销），再按甲方7成、乙方3成的比例分配。第九条约定，合同期限为2006年4月1日至2007年4月30日。当天，双方另签订委托协议书一份，约定从2005年12月1日起由乙方对四幢大楼地下车库及地面一、二号楼原垃圾房设立的车库统一经营管理、盈亏自负，同时解决地上和大楼内非机动车乱停放问题，甲方协助做好宣传动员工作。注：1、地下车库管理人员的工资、电费等�用支出由乙方负责；2、上海市徐汇区鑫隆花园业主大会（以下简称鑫隆花园业主大会）有权终止委托协议书；3、地面非机动车小车库的收益归乙方收益，合同期限为2006年4月1日至2007年4月30日。
2007年4月21日，鑫隆花园业委会（甲方）与龙鑫物业公司（乙方）签订《关于鑫隆花园续签事宜的补充协议》，约定双方愿意续签鑫隆花园《物业服务（分等收费）合同》，续签合同的有效期为2007年5月1日至2008年5月31日止，在继续履行甲、乙双方于2006年3月31日签订的鑫隆花园《物业服务合同》内容的同时，增加补充协议，并具有同等法律效力。根据乙方对小区电梯管理的实际情况，甲方同意按照小区电梯全包形式的维修保养费提取10%（每年的全包总价为201，600元）作为管理费支付给乙方，甲方每月向乙方支付1，680元，此款支付方式与地面收益结算时同步进行，从2006年11月24�起执行。
2009年10月19日，鑫隆花园业委会（甲方）与龙鑫物业公司（乙方）签订《物业服务合同续签备忘录》，约定原来签订的《物业服务合同》延长2年，续签至2010年4月30日（原合同期限：2006年4月1日至2008年4月30日）。
2010年11月19日，龙鑫物业公司出具鑫隆花园地面收益结算清单，载明：2007年度费用结算。一、2007年地面收益已经全部结算支付给鑫隆花园业委会。二、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入电梯运行费合计286，707.76元；2、支出部分合计346，979.28元；总计：-60，271.52元，按以上费用统计结算，2007年度鑫隆花园地面收益中给予龙鑫物业公司的补贴为60，271.52元。2008年度费用结算。一、地面收益：1、收入175，230元；2、支出2名车管员人工费、油漆、维修车库遥控器、税金合计34，955.24元；上述二项总计140，274.76元，地面收益按70%计98，192.33元。二、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入电梯运行费、商品房部分、售后房部分合计286，707.76元；2、支出电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费合计398，294.34元；上述二项总计：-111，586.58元，以上一、二项合计为-13，394.25元，2008年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴龙鑫物业公司的费用为13，394.25元。2009年度费用结算。一、地面收益：1、收入174，270元；2、支出2名车管员人工费、油漆、税金合计33，761.16元；上述二项总计140，508.84元，地面收益按70%计98，356.19元。二、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入商品房部分、售后房部分合计286，707.76元；2、支出电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费合计373，478.38元；上述二项总计：-86，770.62元，以上一、二项合计：11，585.57元，2009年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴龙鑫物业公司的费用为11，585.57元；2007年至2009年鑫隆花园小区扣除地面收益后需补贴龙鑫物业公司费用总计62，080.20元。2010年11月19日，鑫隆花园业委会在该结算单下方注同意支付，并加盖公章。
2011年2月17日，龙鑫物业公司出具鑫隆花园地面收益结算清单，载明：2010年度费用结算。一、地面收益：1、收入177，120元；2、支出2名车管员人工费、维修车库屋顶防水、维修道闸及遥控器、税金合计42，832.78元；上述二项总计134，287.22元，地面收益按70%计94，001.05元。二、电梯门外广告费用收入：1、收入2007年12月份电梯外门广告费用为8，000元；2、支出管理费、税金合计825.60元；上述二项总计7，174.40元。三、补已分摊的维修基金：1、开关面板426元；2、修锁720元；合计1，146元。四、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入电梯运行费，商品房部分、售后房部分合计286，707.76元；2、支出电梯电费、电梯全包养护费、活动费、绿化养护费、电梯养护管理费、小区绿化调换品种、绿化改造补贴费合计364，292.19元；上述二项总计：-77，584.43元，以上一、二、三、四项合计：24，737.02元，2010年度鑫隆花园扣除地面收益后物业公司需支付的费用为24，737.02元。
2012年8月15日，龙鑫物业公司出具2011年度费用结算清单，载明：一、地面收益。1、收入177，600元；2、支出2名车管员人工费、油漆以及维修3#门道闸、税金合计34，067.80元；上述二项总计143，532.20元，地面收益按70%计100，472.54元。二、电梯运行费补贴部分结算如下：1、收入电梯运行费，商品房部分、售后房部分合计286，707.76元；2、支出，电梯电费、电梯全包养护费、绿化养护费、电梯养护管理费、小区绿化调换品种、1#、2#楼安装踏板、铁架、绿扣质保金余款合计375，980.10元；上述二项总计：-89，272.34元。三、2011年维修结算如下：2011年1月-4月已分摊，5月至12月份未分摊维修基金总计26，164.83元。按以上一、二、三项合计：14，964.63元，2011年度鑫隆花园扣除地面收益后仍需补贴物业公司费用为14，964.63元。鑫隆花园业委会未在该清单上盖章。2012年8月28日，上海市徐汇区鑫隆花园业主大会将14，966.23元支付给龙鑫物业公司。
2011年7月25日，鑫隆花园业委会出具关于鑫隆花园物业分等收费调整征询工作公告，内容为：现根据半数以上业主同意调整物业分等收费，经业委会研究将征询表上每建筑平方米收费由1.33元调整为1.25元，对于不足部分用20%机动车收益支付，附鑫隆花园物业分等收费表。
2012年10月15日，鑫隆花园业委会（甲方）与龙鑫物业公司（乙方）签订情况说明，其中第二条载明：“新的物业合同将在综合参考国家政策变化、人工成本上涨等因素�制定，在新旧物业合同交替阶段，相关物业服务的内容与收费服务标准等暂按原合同标准执行，费用不足部分暂由乙方上海龙鑫物业有限公司垫资，签订新合同时将一并协商考虑解决以上费用问题。”
2012年，鑫隆花园业委会委托上海东华会计师事务所对鑫隆花园2008年7月23日起至2012年8月31日止第三届业主委员会的维修资金收支情况和小区公共收益资金收支情况进行审计。该公司于2012年11月28日出具审计报告，载明：经审计，自2008年7月23日至2012年8月31日止，鑫隆花园业主大会公共收益资金余额20，667.40元，收入合计807，611元，支出合计716，385.74元，结余111，892.66元，在上述期间，小区公共收益资金累计交入业主大会银行账户金额共计为43，511.97元。小区公共收益资金分二块核算，广告费、租金收入等由小区业委会自行核算，停车费委托龙鑫物业公司管理，管理费用�停车费收益总额减去税金，减去管理人员费用、再减去相关停车费用成本后物业3成，业主7成，但停车费总收入龙鑫物业公司账面数与向业主公布数不一致，2008年8月至2011年12月（2012年未公布）龙鑫物业公司账面数为固定车位费收入600，385元、临时车位收入56，590元，合计656，975元，向业主公布数为固定车位收入616，605元，相差40，370元，因业委会主任2011年6月辞职，物业财务人员已更换，故差异原因不明；2008年8月至2011年12月小区公共收益维修支出中，用于弥补电梯运行费226，958.08元，虽有协议约定，但未通过业主大会表决。
2013年1月7日、1月24日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局商品住宅维修资金管理办公室分别出具小区经营性收益纳入业主大会账户告知书给鑫隆花园业委会、龙鑫物业公司，提出鑫隆花园（小区）存在的问题，并告知将历年结余及2012年下半�的小区经营性收益纳入业主大会账户，如到时未将收益入账，将暂时限制业主大会支取维修资金的权限。
2013年2月26日，龙鑫物业公司出具关于鑫隆花园小区停车费收益情况的说明，载明：关于审计报告提及的固定车位收入、临时车位收入合计数与向业主公布的固定车位收入相差40，370元，龙鑫物业公司认为该部分属于临时停车费，20%作为保安人员停车管理奖励，其余部分业委会口头同意全部归龙鑫物业公司所有，龙鑫物业公司自管理小区以来，在上报给业委会的停车费收益统计表中都不包括临时停车费的收入。
2013年4月18日，鑫隆花园业委会出具通知给龙鑫物业公司，催促龙鑫物业公司将2012年机动车地面收益纳入业主大会账户并分摊进全体业主账户，否则将采取通知业主停止支付2013年1月至6月的物业管理费等措施。2013年5月9日，鑫隆花园业委会向全体业主出具�告。
2013年11月12日，龙鑫物业公司出具关于鑫隆花园小区停车费收益情况的说明，载明：2012年度费用结算。一、2012年地面收益结算如下：1、收入，2012年1-12月停车费总计177，600元（经业委会盖章确认）；2、支出，⑴2名车管员人工费22，800元，⑵补划停车位线68元，⑶税金10，034.40元，合计32，902.40元。上述二项总计144，697.60元，地面收益按70%计101，288.32元。2013年度费用结算。一、2013年地面收益结算如下：1、收入，2013年1-6月停车费总计63，720元（实际收入）；2、支出，⑴2名车管员人工费11，400元，⑵税金3，600.18元，合计15，000.18元。上述二项总计48，719.82元，地面收益按70%计34，103.87元。二、支出：1、2013年用于公共部位维修的费用（由物业垫资）总计12，947元尚未结算；2、按如上弥补亏损及返还垫资费用的计算方式，鑫隆花园业委会应当返还龙鑫物业公司垫资支�的费用86，293.19元，……因此，2012年1月至2013年6月鑫隆花园业委会尚应支付龙鑫物业公司总计146，466.37元。
原审审理中，鑫隆花园业委会请求判令龙鑫物业公司：1、返还2008年8月至2011年12月期间的公共收益310，620元；2、返还上述期间的小区停车费差额40，370元的80%，即32，296元；3、结算并返还2012年1月至2013年6月间的小区停车费162，434元。
龙鑫物业公司辩称，首先，关于2008年8月至2010年12月的车位地面收益，双方已经进行过结算，且已经实际履行，不存在返还。其次，审计报告中226，958元用于补贴电梯运行费，有龙鑫物业公司与上一届小区业委会之补充协议约定。第三，关于停车费差额40，370元，系上一届小区业委会事实上同意补贴给龙鑫物业公司。此外，鑫隆花园业委会诉讼请求1、2均超过诉讼时效。综上，请求法院驳回鑫隆花园业委会的诉讼请求。
审理过程中，2014年7月1日，龙鑫物业公司出具情况说明，内容为：一、2013年1月至6月收到的部分业主上半年度停车费为41，280元；二、2013年1月至6月收到业主预付的2013年下半年停车费计8，040元；三、2013年7月之后至今向业主追讨的停车费欠缴计26，720元；四、根据停车协议，应当扣除车管员的支出11，400元以及税金5.65%后按7：3比例分成……。对此，鑫隆花园业委会于2014年7月19日出具关于与龙鑫物业公司结算2013年地面收益问题的说明，认为：1、结算应以106只车位、车库应收到的租用费为依据，不能以当年实收到的租金为依据，未收到部分由龙鑫物业公司进行追讨，鑫隆花园业委会只结算应收租金的七三分成，以后龙鑫物业公司追讨的钱款，鑫隆花园业委会可不再另行结算；2、龙鑫物业公司应将41，280元及26，760元中百分之七十打入鑫隆花园业委会维修资金账户；3、从2012年7月起，双方商定取消车管员，只保留十二名保安，故不能再算车管员的工资；4、龙鑫物业公司多收的2013年下半年的停车费8，040元与新的物业公司结算。
庭审中，鑫隆花园业委会表示，其诉请3同意按照龙鑫物业公司出具的情况说明及2012年收益177，600元数目来主张，还有加5，000元的临时停车费，对此，龙鑫物业公司不认可5，000元的停车费。鑫隆花园业委会又提出，2012年7月起不用车管员系与龙鑫物业公司口头商定，对此，龙鑫物业公司认为，没有专职的车管员，由保安兼职车管员的职能，车管员工资是补贴保安的工资。
龙鑫物业公司表示，其尚未收到部分业主2013年1月至6月停车费，该部分停车费如鑫隆花园业委会今后收取，其放弃可分摊该部分利益，并放弃日后向任何一方追讨该笔费用的权利。双方确认，龙鑫物业公司多收的2013年7月至12月的停车费在扣除税金后�还给鑫隆花园业委会。
鑫隆花园业委会曾于2014年2月14日申请对龙鑫物业公司提供的2008年8月至2013年6月间小区停车费收取等相关费用进行司法审计，2014年8月14日又书面表示不申请司法审计。龙鑫物业公司对其经营亏损及垫资费用已另案起诉主张权利。
原审认为，鑫隆花园业委会与龙鑫物业公司签订的《物业服务合同》、补充协议、续签备忘录、情况说明等，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。由于鑫隆花园业委会至今未提供其与龙鑫物业公司于2006年3月31日签订的《车辆委托管理协议》、双方进行的鑫隆花园2008、2009、2010、2011年度费用结算存在法律规定无效情形的充分证据，现双方对2008年度至2011年度期间费用结算均已实际履行，故鑫隆花园业委会提出上述结算、《车辆委托管理协议》无效之意见，原审法院不予采纳，鑫隆花园业委会要求龙鑫物业公司�还非法占有的2008年8月至2011年12月间公共收益354，131元之诉讼请求，不予支持。关于2008年8月至2011年12月间小区停车收费差额40，370元，龙鑫物业公司在2013年2月出具的说明中自认有该笔差额，但认为属于临时停车费，20%作为保安人员停车管理的奖励，其余部分鑫隆花园业委会口头同意归其所有，但其未进一步提供相关证据予以证明。至于龙鑫物业公司提出该请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，根据法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受侵害时起计算，而鑫隆花园业委会在2012年委托审计单位进行审计时才知道龙鑫物业公司向其公布停车费收益存在差额，虽然双方已对2008年8月至2011年12月停车费进行过结算，但差额40，370元未在该期间的结算费用中体现，故对龙鑫物业公司上述答辩意见，原审法院不予采纳，鑫隆花园业委会要求龙鑫物业公司返还2008年8月至2011年12月期间的小区停车费差额40，370元的80%即32，296元，理由正当，予以支持。
根据龙鑫物业公司出具的2012年度费用结算、2013年1月至6月间费用结算，现龙鑫物业公司自认2012年7月起无车管员由保安兼职，关于龙鑫物业公司提出车管员的工资作为对保安工资的补贴之意见，未提供相关的依据，故龙鑫物业公司要求鑫隆花园业委会在结算中扣除2012年7月起车管员工资的意见，原审法院不予采纳。至于鑫隆花园业委会提出2013年尚有临时停车费5，000元，其未提供相关的依据，故亦不予采纳，综上，鑫隆花园业委会要求龙鑫物业公司支付2012年1月至2013年6月间停车费之诉讼请求，理由正当，予以支持，具体数额由法院依法判处。
龙鑫物业公司当庭表示，对未收到2013年1月至6月间的停车费放弃追讨的权利，由鑫隆花园业委会自行追讨，并放弃今后向鑫隆花园业委会追�分成的权利，鑫隆花园业委会表示同意，并无不当，予以准许。
对于龙鑫物业公司多收的2013年7月至12月间停车费，龙鑫物业公司表示在扣除税金后给付鑫隆花园业委会，由鑫隆花园业委会与小区新物业公司进行结算，鑫隆花园业委会表示同意，并无不当，予以准许。
关于龙鑫物业公司提出根据鑫隆花园业委会出具关于鑫隆花园物业分等收费调整征询工作公告中涉及地面机动车收益20%补贴等，龙鑫物业公司已另案起诉主张权利，故本案不予处理。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于二○一四年九月十二日作出判决：一、上海龙鑫物业有限公司于判决生效后十日内向上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会返还2008年8月至2011年12月期间的小区停车费差额计32，296元；二、上海龙鑫物业有限公司于判决生效后十日内向上海市徐汇区鑫隆花园�主委员会返还2012年1月至2013年6月间停车费收益计151，352.19元；三、上海龙鑫物业有限公司于判决生效后十日内向上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会给付2013年7月至12月多收的停车费收益计7，585.74元（已扣除税金454.26元）；四、驳回上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，288元，由上海市徐汇区鑫隆花园业主委员会负担5，773.20元，由上海龙鑫物业有限公司负担3，514.80元。
判决后，龙鑫物业公司不服，上诉于本院，诉称：1、就临时停车费，其与鑫隆花园上一届业委会达成过口头协议，上一届业委会同意将该费用弥补龙鑫物业公司的经营亏损，因此在其与鑫隆花园业委会2011年�前的结算中，双方也都默认该事实。同时，鑫隆花园业委会也不是通过2012年审计才知晓临时停车费的事实，这些都是在2008年8月至2011年12月之间发生的费用，故至鑫隆花园业委会起诉时早已超过2年诉讼时效。2、根据双方2006年签订的《车辆委托管理协议》，停车费的分配原则中包括扣减车管员工资、社保、福利等费用1，900元，原审时龙鑫物业公司称现小区的车管员与保安属于同一性质，保安兼车管员的职责对小区车辆进行管理，但并不是说小区内没有车管员。现原审法院在未扣除车管员费用的前提下直接按照7：3的比例分配停车费，曲解龙鑫物业公司的意思，判决显属不公。故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判驳回鑫隆花园业委会要求返还2011年12月底之前停车费差额的诉请；2、撤销原审判决第二项，改判在龙鑫物业公司返还鑫隆花园业委会的停车费收益151，352.19元中应先扣除车管员费用22，800元。
被上诉人鑫隆花园业委会辩称：对于停车费差额，虽然2011年之前的停车费已盖章结算完毕，但通过审计后发现还有遗漏的费用，鑫隆花园业委会仍有权主张。龙鑫物业公司现承认存在停车费差额，故其理应按照双方约定的比例将该费用返还给鑫隆花园业委会。对车管员工资，由于双方商定2012年7月起取消车管员，故不应再扣除该费用。故不同意龙鑫物业公司的上诉请求。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
二审庭审中，龙鑫物业公司为证实其上诉主张，提供一份2010年11月19日的会议录音资料，对此，鑫隆花园业委会认为，龙鑫物业公司系在二审中才提供该份资料，且录音也不能作为业主大会决议，故该份材料不能作为证据认定。对此，本院认为，首先，该份证据不属于二审中的新证据；其次，该份资料中的相关人员身份及资料的真实性也无从核实；第三，就龙鑫物业公司上诉主张的事实也并非可由相关人员口头发表意见即可予以决定。由此，对龙鑫物业公司提供的该份材料，本院不予认定。
本院认为，就停车费差额问题，因龙鑫物业公司至今未能提供鑫隆花园业委会曾承诺将该费用补贴其经营亏损的切实、有效的证据，而原审法院已对鑫隆花园业委会该诉请未过诉讼时效阐述了充分的意见且并无不当，故对龙鑫物业公司主张不返还2011年12月底之前停车费差额的上诉请求，本院不予支持。就2012年1月至2013年6月期间停车费收益的分配应否扣除2012年7月至2013年6月的车管员工资22，800元的问题，因龙鑫物业公司确认2012年7月起小区内无车管员而由保安兼任，而龙鑫物业公司并无证据证明双方就车管员工资作为对保安工资的补贴事宜曾有过相应约定，故对�鑫物业公司要求在停车费收益中扣除上述期间车管员工资的相应上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，龙鑫物业公司的上诉请求，缺乏充分的事实和法律依据，故本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，177.40元，由上诉人上海龙鑫物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上�，维持原判决、裁定；
……