辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终字第835号
上诉人（原审被告）：李忠明。
上诉人（原审被告）：李双。
二上诉人共同委托代理人：张帅，律师。
被上诉人（原审原告）：王再利。
委托代理人：王雅娟，律师。
原审第三人：刘国欢。
原审第三人：杨永胜。
原审原告王再利与原审被告李忠明、李双及原审第三人刘国欢、杨永胜房屋买卖合同纠纷一案，灯塔市人民法院于2016年5月3日作出（2015）灯民初字第01180号民事判决，被告李忠明、李双不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人李忠明、李双的共同委托代理人张帅，被上诉人王再利的委托代理人王雅娟，原审第三人刘国欢、杨永胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王再利一审诉称：原告同二被告（二被告系合法夫妻关系）于2015年4月14日签订房屋买卖协议，二被告出售其共有的位于灯塔市东鑫馨园东区11号楼5单元6楼楼上阁楼（65平方米）于原告，双方约定借款50,000元。原告于签订合同当日给付被告全部价款，被告为原告出具二人亲笔签名的收据。双方同时在协议中明确，如因该房屋产权问题发生纠纷，被告承担原告因此而遭受的全部经济损失。被告交付房屋后，原告开始对房屋进行装修，但在此期间却出现第三人对上述房屋产权问题提出质疑，声称自己才是房屋真正所有人，原告已经支付装修费用20,000元。为此，原告多次找到被告望其解决问题，解除合同，退还购房款，但至今无果，现又出现两家所谓房主，故原告无奈诉至法院。请求法院判令：一、解除原、被告签订的买卖合同；二、被告立即返还购楼款50,000元，同时赔偿原告的经济损失18,956元。
被告李忠明、李双一审辩称：一、原告与二被告于2015年4月14日签订房屋买卖协议，二被告将共有的（位于灯塔市东鑫馨园东区11号楼5单元6楼）阁楼出售给原告，并于合同签订当天将诉争阁楼钥匙一并交给原告。二被告认为，该套阁楼在事实上已由原告合法占有，二被告已按合同约定将双方签订的买卖合同履行完毕。二、对于原告所提出的解除合同的诉讼请求，被告认为，原告与二被告签订的房屋买卖协议已经履行完毕。首先，不存在合同法第九十四条规定法定解除事由。其次，在双方的买卖协议中不存在约定的合同解除情形，因此，原告不能行使约定解除权。再次，根据合同法的相关规定，双方签订的房屋买卖协议不属于任意解除权行使范围，因此，原告不能行使任意解除权。三、对于原告提到的赔偿经济损失问题，二被告认为，对原告未造成任何经济损失。二被告将该阁楼出售给原告之后，原告已经合法占有了该套阁楼。原告有权对该阁楼进行装修使用，这是原告的权利。原告为自己合法占有的房屋进行装修所支付的费用与二被告没有任何关系。所有二被告没有给原告造成任何损失。第四、对于原告提到又出现了两家房主对该房屋主张权利。二被告认为，对于该套阁楼来说，无法办理产权证明。如果另外两位权利人提供的李洪涛与其签订的房屋买卖协议是真实有效的，则对于该阁楼应采取实际占有原则，即取决于谁事实上占有该套阁楼。对于本案来说，实际占有人为原告王再利，因此，该套阁楼应当由原告取得。第五、庭前，被告依法申请法院追加该阁楼原房主李洪涛作为共同被告参加诉讼，目的是为了查清本案事实，以利于审判，但法院没有准许。六、本案所涉阁楼虽无产权证书，但具有一定独立结构和使用功能。诉争阁楼的买卖，其实质是对阁楼相关权益的转让。被告对该阁楼有权转让，并非无权处分，法律亦无禁止阁楼的权益转让的规定，因此，其转让行为不违反法律有关合同效力性的禁止性规定。综上所述，原、被告双方签订的房屋买卖协议不存在解除合同的合法事由，且二被告没有给原告造成任何经济损失。所以，恳请法院在查明事实的基础上驳回原告的全部诉讼请求。
第三人刘国欢一审辩称：应解除原告与被告之间的合同。
第三人杨永胜一审辩称：要求解除原告与被告之间的合同。
王再利为了支持自己的诉讼请求，提供以下证据：
一、协议一份，证明王再利与李忠明、李双于2015年4月14日签订了买卖协议。
二、收据一份，证明王再利给付李忠明、李双购房款50,000元。
三、杨永胜与李洪涛签订的房屋买卖合同书复印件，证明杨永胜与李洪涛于2014年8月21日签订的买卖合同中的标的物为争议双方所诉争的阁楼。
四、刘国欢与李洪涛签订的房屋买卖合同书复印件，证明刘国欢与李洪涛于2014年5月18日签订的买卖合同中的标的物为争议双方所诉争的阁楼。
五、损失清单及票据，证明王再利因装修阁楼支付的费用为18,956元。
六、十四张照片，证明王再利购买房屋后装修房屋的状况。
就王再利出示的证据，李忠明、李双的质证意见为：对证据一、二无异议。证据三、四的真实性有异议，不是原件，无法证明合同的真实性。两份买卖协议只有买受人的签名，无法证明是否为本人签名。李洪涛既然将阁楼卖给了刘国欢、杨永胜，为何杨永胜、刘国欢没有占有该房屋？李忠明、李双在第一次庭审前申请追加李洪涛为本案共同被告，是为了查明事实，未获得法院准许因此无法查清事实。对证据五的真实性、关联性有异议，无法证明王再利的损失。对证据六的真实性、关联性均有异议，无法证明为本案诉争的阁楼，也无法证明王再利遭受的全部经济损失。
刘国欢、杨永胜对王再利出示的证据无异议。
李忠明、李双为了抗辩王再利的诉讼请求，提供以下证据：
一、李洪涛的身份证复印件，证明原房主的身份。
二、无婚姻登记证明复印件，证明原房主的婚姻状况。
三、身份证复印件，证明李忠明、李双的身份。
四、买卖协议复印件，证明李忠明、李双与原房主之间的买卖关系。
五、收据，证明李忠明、李双已将购房款支付给原房主。
就李忠明、李双出示的以上证据，王再利的质证意见为：对证据四的真实性有异议，对其他证据无异议，如果因房屋产权问题发生纠纷应由李忠明、李双承担损失。
就李忠明、李双出示的以上证据，刘国欢、杨永胜无异议。
刘国欢庭审中提供以下证据：
一、签订时间为2014年5月8日，合同主体为刘国欢和李洪涛的的房屋买卖协议书。
二、李洪涛的身份证复印件。
三、李洪涛所有的土地使用权证复印件。
四、李洪涛与沈阳鑫厦公司签订的商品房买卖合同。
五、收款收据7张。
六、李洪涛的离婚证明复印件一份。
七、房地产评估报告书。
针对刘国欢出示的以上证据，王再利无异议。
针对刘国欢出示的以上证据，李忠明、李双的质证意见为：对证据一的关联性有异议，该份证据系刘国欢与李洪涛所签，合同表明2014年5月9日起该阁楼归刘国欢所有。李洪涛没有实际到场，无法查明该份合同的真实性。对证据三的真实性有异议，该证据为复印件，且土地使用权证的面积与房屋面积不符。对证据七的关联性有异议，与本案无关。
杨永胜针对刘国欢出示的以上证据无异议。
杨永胜庭审中提交以下证据：
房屋所有权证复印件。
二、发票复印件。
三、杨永胜与李洪涛于2014年8月21日签订的房屋买卖协议书。
四、李洪涛为杨永胜出具的收条、
五、房地产评估报告书。
六、土地使用权证。
王再利就杨永胜出具的证据无异议。
针对杨永胜出具的以上证据，李忠明、李双的质证意见为：对证据三的真实性与关联性有异议，房屋买卖合同系李洪涛与杨永胜所签，而且合同约定李洪涛于2014年10月21日前将房产交给杨永胜，但事实上杨永胜并未占有该房屋，其遭受的损失只能向李洪涛主张。李洪涛未到场，无法证明合同的真实性。对证据四的真实性有异议，因李洪涛未到场无法证明其真实性。对证据一的真实性有异议，因房屋所有权证复印件不完整。对证据二的真实性有异议。对证据五的关联性有异议，与本案无关。
刘国欢就杨永胜出具的证据无异议。
就争议各方提供的证据，一审法院的分析意见为：因李忠明、李双及刘国欢、杨永胜对王再利提供的证据一、二均无异议，故对王再利提供的证据一、二予以采信。因王再利及刘国欢、杨永胜对李忠明、李双提供的证据一、二、三、五均无异议，故对李忠明、李双提供的证据一、二、三、五予以采信。王再利虽然对李忠明、李双提供的证据四有异议，但证据五的内容印证了李忠明给付李洪涛购房款的依据为双方之间的买卖关系，从而证明了李忠明、李双提供证据四的真实性。因王再利、李忠明、李双及杨永胜对刘国欢提供的证据二、四、五、六、七的真实性没有异议，故对刘国欢提供的证据二、四、五、六、七予以采信。因王再利、李忠明、李双及刘国欢对杨永胜提供的证据五、六的真实性没有异议，故对杨永胜提供的证据五、六予以采信。李忠明、李双虽就刘国欢、杨永胜所提供的有李洪涛签名合同的真实性有异议，但一审法院已向其释明，可就两名第三人提供的合同与李忠明、李双提供的合同中的“李洪涛”签名申请文检鉴定，以确定三份合同是否为李洪涛同一人所签，但李忠明、李双在一审法院指定期间内未申请文检鉴定，故可认定刘国欢、杨永胜与李洪涛签订合同的真实性。
一审法院审理查明，2014年5月8日，李洪涛与刘国欢签订房屋买卖协议书，协议约定李洪涛将其所有的位于灯塔市东鑫馨园11号楼5单元602室的楼上阁楼（65平方米）以100,000元价格卖与刘国欢，从2014年5月9日起房屋及房屋内的一切物品归刘国欢所有。2014年8月21日，李洪涛与杨永胜签订了房屋买卖合同书，合同约定李洪涛将其所有的位于灯塔市东鑫馨园11号楼5单元-2号阁楼（65平方米）以80,000元价格卖与杨永胜，李洪涛于2014年10月21日将房产交给杨永胜。2014年12月25日，李洪涛与李忠明签订了住宅楼附属阁楼买卖协议书，协议约定李洪涛将其所有的位于灯塔市东鑫馨园11号楼5单元6楼上的楼上阁楼（65平方米）以30,000元价格卖与被告李忠明。李忠明与李双系夫妻。2015年4月14日，作为甲方的李忠明、李双与作为乙方的王再利签订了协议，协议内容为：“一、甲方将其所有的座落灯塔市东鑫馨园东区11号楼5单元6楼楼上外上阁楼65平方米出卖于乙方，购楼款5万元。该笔款项待此协议签订时一次给付完成。甲方为乙方出具收条，乙方即取得房屋所有权。……三、协议签订后，如因该房屋产权问题发生纠纷，甲方承担乙方而遭受的全部经济损失。”王再利与李忠明、李双签订协议后，已将购房款50,000元付给李忠明、李双。王再利在对阁楼装修的过程中，刘国欢、杨永胜以房屋所有权人的身份进行了阻拦。在此期间，李忠明、李双及刘国欢、杨永胜均无法联系原房主李洪涛。
一审法院认为，王再利与李忠明、李双签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”李忠明、李双虽将本案诉争的房屋交付王再利使用，但原房主李洪涛就本案诉争的房屋先后与刘国欢、杨永胜及李忠明签订了三份买卖合同，以致刘国欢、杨永胜就本案诉争的房屋均主张所有权。因王再利在装修房屋过程中遇到阻拦，无法对本案争议的房屋行使使用权及处分权，以致其与李忠明、李双签订合同的目的无法实现，故王再利要求解除与李忠明、李双签订合同的理由成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故王再利要求李忠明、李双返还购房款的理由成立。王再利主张房屋装修所支付的费用为18,956元，因其提供的收据无法确定真实性及关联性，故就王再利所主张的经济损失18,956元，不予支持。王再利可就房屋装修费用由评估部门评估后再另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条之规定，判决：
一、解除王再利与李忠明、李双于2015年4月14日签订的协议；
二、李忠明、李双于本判决生效之日起十日内返还王再利购房款50,000元；
三、驳回王再利其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由李忠明、李双负担。
李忠明、李双上诉的请求及理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人对涉案阁楼系合法占有并有权处分；二、上诉人与被上诉人之间的合同义务已经履行完毕，合同目的已经实现；三、上诉人与被上诉人之间所签订的房屋买卖协议不存在解除条件；四、原审判决书引用民事诉讼法第二百五十三条关于加倍支付迟延履行期间的债务利息适用法律错误；五、原审法院对第三人合同有效性的审理已经超出了本案的受案范围；六、本案涉案阁楼的争议非产权争议；七、在原审开庭前，上诉人曾经向法院申请要求追加原房主李洪涛进入诉讼程序，以便于原审法院查明案件真正的事实，但未获准许，李洪涛没有在庭审中出现，诸多重要事实也无法查清。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，并对本案重新审理判决；诉讼费用由被上诉人承担。
王再利二审答辩认为：坚持一审诉讼意见。
刘国欢二审述称：没有意见。
王国胜二审述称：没有意见。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实。
本院认为，上诉人、被上诉人双方就坐落于灯塔市东鑫馨园东区11号楼5单元6楼楼上外上阁楼65平方米签订的买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。房屋买受人支付对价后取得房屋的所有权并受其处分，是买受人的合法权利，也是出卖人的法定义务。王再利取得房屋后在装修房屋过程中遇到阻拦，无法对本案争议的房屋行使使用权及处分权，可以认定为买受人无法实现合同订立目的，并据此请求解除合同，属于我国合同法第九十四条第（一）项规定之情形。上诉人称合同目的已经实现，不存在解除条件的理由不成立，本院不予采信。原审法院未追加李洪涛进入本案诉讼，并不违反法定程序。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由上诉人李忠明、李双负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 都 伟
审 判 员 戴慧琦
代理审判员 徐莲凤
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 孔 莹