浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2004）绍民初字第2165号
原告张关仁。
委托代理人（特别授权代理）何震辉，浙江兴绍律师事务所律师。
被告章雨润，居民。
委托代理人（特别授权代理）倪伟明、杨建龙，浙江中法大律师事务所律师。
被告徐亚玲，居民。
委托代理人（特别授权代理）孟淑秀，浙江中法大律师事务所律师。
原告张关仁为与被告章雨润、徐亚玲房屋买卖合同纠纷一案，于2004年5月9日向绍兴市越城区人民法院起诉，后因被告章雨润以自己原系绍兴市越城区人民法院在职干警为由，申请该院全体审判人员回避，2004年6月3日根据绍兴市越城区人民法院的请示，绍兴市中级人民法院根据最高人民法院《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》第一条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条之规定，指定本案由绍兴县人民法院管辖。本院于同年6月17日对该案进行了立案受理，依法由审判员叶新祥独任审判，于2004年7月15日公开开庭进行了审理。原告张关仁的委托代理人何震辉、被告章雨润的委托代理人倪伟明、被告徐亚玲的委托代理人孟淑秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张关仁诉称，两被告系夫妻。2002年9月10日，原告与被告章雨润经塔山街道家家乐社区服务中心花园站的中介服务，双方签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定：1、被告章雨润将自己位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告；2、在签订协议时，原告向被告交付定金10,000元，同时被告须将房产证存放于中介机构；3、双方的付款方式为：办理公证、过户时付清全部房款；4、在办理房产过户手续的过程中，被告必须积极配合直至办好。签毕，原告随即按约向被告章雨润支付购房定金10,000元，9月12日，原告又与被告章雨润补充签订《卖房屋绝卖书》一份，补充约定被告出卖与原告的住宅包括天井30平方米、室内装潢及部分家俱。同时还约定被告应在2002年9月15日交房给原告。之后，原告和两被告在中介方的陪同下，到绍兴市公证处办理了两被告委托原告为代理人代理其房屋买卖、过户手续的公证书。迅即，原告向被告支付了剩余的购房款116,000元。同月15日，两被告在腾房后将该住房交付给了原告。但岂料，两被告突然于9月下旬赴绍兴市公证处撤销了委托书，也拒绝与原告及中介方共赴房屋产权登记机关办理产权变更登记手续，以致原告至今无法办理房屋产权变更登记手续。现请求法院判令：1、确认原告与被告章雨润双方于2002年9月10日、9月12日签订的《房屋买卖协议》、《卖房屋绝卖书》合法有效；2、两被告立即履行协助原告办理房屋产权变更登记的附随义务。
为证明自己诉称的事实，原告在举证期限内向法院提供了下列证据：
1、原告与被告章雨润于2002年9月10日签订的《房屋买卖协议》一份，证明被告章雨润将夫妻所有的位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告的事实。
2、原告与被告章雨润于2002年9月12日补充签订的《卖房屋绝卖书》一份及屋内家俱清单一份，除再次证明被告章雨润将自己位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气、天井30平方米、室内装潢及部分家俱等附属设施，共作价126,000元出卖给原告的事实外，还证明双方约定了违约金数额63,000元及交房日期为2002年9月15日的事实。
3、被告章雨润于2002年9月10日出具的定金收条一张，证明原告已按约履行了向被告支付一万元定金的义务。
4、被告章雨润于2002年9月12日出具的购房款收据一份，证明原告已经将全部购房款126,000元支付给了被告。
5、房屋所有权证、国有土地使用权证、契证各一份，证明被告出卖的房屋为被告的私有财产并且被告已将上述权属证书交付给了原告。
6、中介服务费收据一份，证明原告因买受房屋已经向塔山街道家家乐社区服务中心花园站支付中介服务费1,500元。
7、绍兴市公证处（2002）浙绍证民字第1693号公证书一份，证明被告徐亚玲、章雨润与原告一道共同办理了由两被告授权原告办理房屋买卖、过户登记手续的委托登记公证及被告徐亚玲对章雨润出卖房屋之行为应当明知的事实。
8、证人应某当庭所作的陈述，证明原告在买房看房时均由被告徐亚玲负责接待，徐亚玲对章雨润出卖房屋一事是明知的。
9、绍私移3127号产权证登记发证档案摘抄件一份，证明被告在出卖房屋后用原告支付的购房款另行购得住房。
10、被告于2002年9月24日给应某的信函一份，证明被告以徐亚玲不知情及怀疑房屋买主是应某为由，对房屋买卖协议予以反悔。
11、房屋租赁合同二份及被告致王娟的函一份，证明原告已将购得房屋出租给王娟，但被告却函告王娟要求腾房。
12、原告于2004年5月1日致被告的函一份，要求被告继续履行合同并要求协助办理房屋产权过户登记手续。
被告章雨润辩称，原告诉称原告与我经塔山街道家家乐社区服务中心花园站的中介服务，双方签订了《房屋买卖协议》一份，将自己位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告之情况属实。虽然原告已经将购房款126,000元全部支付给了被告，但因我在出卖房屋时并未征得妻子徐亚玲的同意，现徐亚玲又不追认上述房屋买卖行为，我的行为侵犯了被告徐亚玲的合法权益。另外，我出卖房屋是通过应某开办的房屋中介所中介服务，虽然名义上的买受人为本案原告，但后来我知晓实际房屋买主为应某，所以至今我没有将房屋过户给原告。故我认为原告与我签订的房屋买卖协议应为无效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，被告章雨润未向本院提供书面证据。
被告徐亚玲辩称，被告章雨润将夫妻共同所有的财产即位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告之事件，我根本不知情，被告章雨润在未征得我同意的情况下擅自处分共有财产，侵犯了我的利益，对被告章雨润的行为我不予追认，且买卖房屋至今也尚未办理过户手续，故被告章雨润与原告签订的房屋买卖协议应认定为无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
在举证期限内，被告徐亚玲向本院提供了下列证据：
1、绍兴市人民政府颁发的浙绍市民婚字第0066号结婚证书，证明章雨润与徐亚玲系夫妻，章雨润出卖的房屋系夫妻共同所有的私人财产。
对原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：
原告提供的证据1、2、3、4、5、10、11、12，被告章雨润在质证时无异议，被告徐亚玲对上述证据的真实性也没有予以否认，仅辩称上述证据均由被告章雨润单方出具，对章雨润的上述行为被告徐亚玲均不知情。据此，本院认为上述证据内容真实，来源合法，符合证据的有效要件，可确认上述证据的证明力并确认被告章雨润与原告签订房屋买卖协议后被告已收取购房款、交付房屋及相关权属凭证等事实。对原告提供的证据6，被告章雨润及徐亚玲质证时辩称，该证据系原告事后补办，对此，原告予以否认，因被告对自己的辩称未能提供相关证据，仅是被告的一种猜测，故本院确认该证据的证明力及原告因买受房屋向房屋中介所支付中介费1,500元的事实。对原告提供的证据7，被告章雨润及徐亚玲质证时均辩称，虽然当时在办理委托公证时我们夫妻均签署了姓名，但当时我们是委托原告为被告办理房屋买卖及过户事项，而且当时被告章雨润对徐亚玲隐瞒了一个重要事实即当时实际上已经将房屋出卖给了原告本人，被告徐亚玲对章雨润将房屋出卖给了原告是不知情的。对此，原告的解释是当时两被告只所以授权原告作为他们出卖房屋及办理房屋过户的全权代理人，是因为当时原告尚未确定将所购房屋过户到谁的名下，为便于今后的过户及减少税费，经协商后我们采用了办理委托公证的方式，当时两被告对出卖房屋给我的事实均是明知的，后因房屋涨价，被告欲反悔，才产生纠纷。本院审查后认为，虽然该证据从逻辑上讲原告作为房屋买受人又作为两被告出卖房屋及办理房屋过户的全权代理人存在矛盾之处，但从该公证委托的内容及两被告同时签署姓名的情形分析，被告徐亚玲对出卖夫妻共同所有的财产即位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅一套的事实是认可的，原告也完全有理由相信被告徐亚玲对章雨润出卖房屋之事是知情的。故本院确认该证据的证明力并确认徐亚玲对章雨润出卖房屋之事是知情的事实。对原告提供的证据8，被告章雨润及徐亚玲均辩称，证人的证言不符合客观实际，在原告买房前，原告到被告处看房时被告徐亚玲不在场，而且本案中房屋的真正买主可能为证人应某。本院认为，证人应某因原告申请并经本院许可出庭作证并接受了当事人的质询，该证据的形成符合法定程序，同时被告对自己的辩称没有提供书面证据，本院不能认定被告的辩称成立，该证据结合其他证据（包括委托公证书）综合审查判断后，本院确认该证据的证明力及确认徐亚玲对章雨润出卖房屋之事是知情的事实。对原告提供的证据9，被告章雨润及徐亚玲在质证时均辩称该证据与本案无关联性，本院审查后认为，该证据与原、被告之间的房屋买卖之行为无关联，与原告主张的请求也无关联，故本院不确认其证明力。对原告提供的证据11，被告徐亚玲、章雨润质证时辩称房屋租赁合同中的张关仁署名非其本人所签，对此，原告认可非本人所签的事实，承认合同系由他人代签，本院审查后认为，该证据从与案件关联性的角度分析，与本案讼争的房屋买卖之效力无必然关联，故该证据不作为本案定案依据，不确认其证明力。对被告徐亚玲提供的证据1，质证时原告无异议，被告章雨润也无异议，故本院可确认该证据的证明力及本案讼争房屋系两被告共同所有的事实。
经本院审理后认定以下事实：
两被告系夫妻，共同所有位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅及附属设施一处。2002年9月10日，原告与被告章雨润经塔山街道家家乐社区服务中心花园站的中介服务并实地看房后，双方签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定：1、被告章雨润将自己所有的位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅连同4平方米的车棚及室内水、电、有线电视、管道煤气等附属设施，共作价126,000元出卖给原告；2、在签订协议时，原告向被告交付定金10,000元，同时被告须将房产证存放于中介机构；3、双方的付款方式为：办理公证、过户时付清全部房款；4、在办理房产过户手续的过程中，被告必须积极配合直至办好。签毕，原告随即按约向被告章雨润支付购房定金10,000元，9月12日，原告又与被告章雨润补充签订了《卖房屋绝卖书》一份，补充约定被告出卖于原告的住宅还包括天井30平方米、室内装潢及部分家俱。同时还约定被告应在2002年9月15日交房给原告。之后，原告和两被告在中介方的陪同下，到绍兴市公证处办理了两被告授权原告作为他们出卖房屋及办理房屋买卖、过户手续的全权代理人的委托公证。迅即，原告向被告支付了剩余房款116,000元，两被告也随即在腾房后将该住房交付给了原告，同时将房屋产权证书、土地使用权证书及契证一并交付给了原告。原告也因买受房屋向房屋中介所支付了中介费1,500元。嗣后，双方因故发生争议，被告撤销了对原告的授权委托，原告要求被告赴房屋产权登记机关办理产权变更登记手续，也遭被告拒绝，双方遂成讼。
本院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，依法成立的合同，自成立时生效，同时当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质履行通知、协助等义务。本案的焦点是原告与被告章雨润所签订的房屋买卖协议是否有效，当事人是否应当按照协议约定及法律规定履行自己的义务。在审理过程中，根据当事人的诉称与辩称，本纠纷的争议焦点归纳有二：1、被告章雨润的妻子徐亚玲是否可对章雨润出卖夫妻共同所有房屋的行为提出抗辩，要求宣告房屋买卖合同无效；2、被告是否可以以房屋未办理房屋产权过户登记手续为由主张房屋买卖合同无效。对于第一个争议焦点，虽然根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条明确规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但该条款中同时规定第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中被告章雨润在与原告签订房屋买卖合同后，在原告支付全部购房款的同时，被告已经将房屋及相关产权凭证实际交付给了原告，此后原告也一直实际占有该房屋，并且在房屋买卖过程中原告与被告章雨润又无证据证实存在恶意串通损害第三人利益的法律事由，故从维护交易安全，体现诚实信用原则的角度，应当维护原告的合法权益。同时根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项的规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在本案中，从原告提供的证据委托公证书、证人应某的证言以及被告致原告函的内容等综合分析，可以认定被告徐亚玲对章雨润出卖房屋之事是知情的，原告也完全有理由相信章雨润出卖房屋系夫妻协商后共同的意思表示，故从这个角度分析，该房屋买卖合同应当认定为有效。对于第二个争议焦点，本院认为，《城市私有房屋管理条例》第七条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然这里所说的买卖合同为有效合同，它是办理所有权登记手续的必需证件。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能履行的，应当继续履行，如果协议不能履行的，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条中更明确规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，后者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故所有权登记手续仅是房屋产权转移的必要程序，而不是买卖合同有效的条件。在本案中原告与被告签订协议转让房屋，签订协议时双方都是具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签协议应当认定为有效，对双方当事人具有约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议，都应当按协议约定履行自己的义务。现原告诉称请求要求确认原告与被告章雨润签订的房屋买卖合同有效，本院予以支持。同时因本案原告与被告之间签订的房屋买卖合同并没有办理房屋过户登记手续，尚不发生所有权的转移，原告还没有取得房屋所有权。而在房屋买卖合同中，买方享有登记请求权，卖方则负有协助买方办理过户的义务。虽然被告徐亚玲从表面上看非合同一方当事人，但被告徐亚玲显然是协助买方办理过户的义务人之一，故对原告要求两被告立即履行协助原告办理房屋产权变更登记附随义务之请求，符合法律规定，本院应予以支持。被告辩称，无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下：
一、确认原告张关仁与被告章雨润于2002年9月10日、9月12日签订的《房屋买卖协议》、《卖房屋绝卖书》合法有效；
二、被告章雨润、徐亚玲于本判决生效后三十日内，履行协助原告张关仁办理位于绍兴市越城区惠日桥区府宿舍104室、面积为51.51平方米的住宅一处的房屋产权变更登记的义务。
案件受理费5,601元，由原告负担2,000元，被告负担3,601元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 叶新祥
二〇〇四年八月十八日
书记员 毛晓伟