浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳汾商初字第198号
原某淳安县大市××木工××厂，住所地淳安县×××
×号。
负责人王甲。
委托代理人王乙。
被告杭州××竹木××有限公司，住所地淳安县×××
×号。
法定代表人胡某。
委托代理人洪某某。
委托代理人余某某。
原某淳安县大市××木工××厂（以下简称大市木工板
厂）诉被告杭州××竹木××有限公司（以下简称莱克竹木业
公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月17日立案受
理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原某大市木工板厂
的负责人王甲及其委托代理人王乙、被告莱克竹木业公司的委
托代理人洪某某、余某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原某大市木工板厂起诉称，2007年8月20日，原某经拍卖
买得原淳安县大市新兴纺织厂4700平方米的旧厂房。2007年9
月1日，被告向原某租用了该厂房。同月28日，双方签订了厂
房租赁合同一份，约定：房屋的租赁期限为3年，自2007年9月
1日至2010年8月31日。租金为每年45000年，第一年签合同时付第一年租金，后两年的租金于2008年和2009年的8月31日支
付。合同的保证金于租赁期限届满后7天退还被告。被告只能
按现状作厂房使用，不得改变现状，不得改作他用。被告在租
赁期间对需要使用的租赁物自行维修，对于不需要使用的应由
原某维修。但在合同履行中被告尚欠原某房屋租金20000元，
不尽修缮义务，致使该房屋多幢屋顶漏雨霉烂。原某维修被毁
损的租赁房屋，已花费了87920.32元，故原某起诉请判令被告
立即支付房屋租金20000元；被告赔偿租赁物毁损损失87920.3
2元；被告将承租的租赁物及区域内恢复原状并赔偿损失12000
元；本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中原某放弃第三项诉
讼请求。
原某为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、营业执照1份（复印件，与原件核对一致），拟证明
原某主体资格合法。
2、租赁合同原件1份，拟证明原、被告于2007年9月28日
签订了厂房租赁合同，被告承租厂房并对相关事项作出约定的
事实。
3、民事裁定书1份（复印件，与原件核对一致），拟证
明原某经拍卖取得租赁物所有权的事实。
4、照片原件41张，拟证明房屋的毁损情况。
5、修缮决算书、承包合同、收条各1份（均为原件），
拟证明原某维修所花的实际费用。
6、证人方某出庭作证，拟证明维修房屋的范围及维修
产生的费用。被告莱克竹木业公司辩称，2002年，杭州千岛湖大丰竹
木业有限公司从大墅镇政府租赁了4700平方米的厂房，该厂房
本为大墅镇工业总公司所有。由于多年未修，厂房破烂，杭州
千岛湖大丰竹木业有限公司对房屋进行维修并新建了烘房、简
易工棚等设施。2005年杭州千岛湖大丰竹木业有限公司将该厂
房租赁给被告。2007年8月20日，原某通过拍卖取得该厂房所
有权。2007年9月28日，原、被告双方签订了厂房租赁合同，
约定租赁期限从2007年9月1日至2010年8月31日。2009年8月31
日之前，被告按照约定向原某支付租金。2009年8月30日，被
告支付原某第三年租金25000元是事实。2010年7月初，原某擅
自使用了租赁房屋，私自损毁了被告堆放原材料的厂房的屋顶
，时临暴雨，造成了被告原材料损失将近50000元。被告认为
房屋租金实际已经支付，其中20000元保证金可抵扣租金。被
告合理地使用了租赁物，从未故意和过失造成原某的租赁物损
毁，原某房屋属正常损耗并不是被告的原因造成的。况且按照
合同约定，被告也不是房屋的修缮义务人。
被告为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据：
照片原件4张，拟证明由于原某未履行合同义务造成被告
物品损失的事实。
证据的分析与认定：一、被告对原某提供的证据1、3没
有异议，本院予以认定；被告对证据2的真实性没有异议，但
对证明内容有异议，该份证据恰好证明了租赁物的修缮义务人
是原某，合同约定“租赁期内对需要使用的租赁物需自行维修
”，所表明的意思是对于需要使用的租赁物，被告可以选择需要维修或者也可以不维修，是一种选择权，至于保证金，如果
原某不同意抵扣的话，保证金应予以退还，本院对真实性、合
法性、关联性予以认定，保证金是否予以抵扣、退还与本案不
具有关联性；被告对证据4的部分照片真实性不做确认，且与
本案无关联性，租赁物的修缮义务由原某承担，房屋的损耗不
是被告故意或过失造成的，属于正常的损耗，本院认为照片只
能反映原某在收回租赁物后对租赁物进行修缮的情况，修缮中
根据需要拆除部分屋顶、门窗应属正常，仅凭该证据不能证明
被告在租赁期间存在使用不当或保管不善的情形；被告对证据
5有异议，认为修缮决算书、承包合同、收条均是原某自行制
作，并不是由第三方认可的，形式上不合法，而且维修的范围
不明确，本院认为虽然原某根据租赁物的现状自行发包进行维
修，产生的费用具有一定的合理性，但不能证明该费用与被告
存在关联性；原某对证据6的证人证言基本无异议，维修使用
的木头是旧木头，其他都是新的，被告对证人证言的真实性有
异议，证人和原某之间有利某某突关系，证人证言反映了在修
缮房屋的时候，被告对于修缮的房屋已经不再使用，房屋毁损
是因为自然原因，而不是人为损坏，证人讲的维修使用的木头
与原某陈述的有出入，本院认为结合原某提供的证据5，证人
证言基本反映了原某对租赁物维修的过程、范围及工程价款，
产生的维修费用具有一定的合理性，但不能证明该费用与被告
存在关联性。二、原某对被告提供的证据，认为第一张照片和
原某提供的照片a-
1其实是同一幢房屋，原某拍的是整幢房屋，被告拍的只是房屋的顶，房屋里面根本没有原材料，照片2、3、4都不是在原
告厂房内拍的，原某的厂房没有照片上显示的窗户，本院认为
被告据以证明的对象与本案原某的诉请不属同一法律关系，在
本案中不作分析认定。
综合上述对证据的认定和当事人的庭审陈述，本院对本
案的事实认定如下：2007年9月28日，原、被告签订《厂房租
赁合同》一份，约定：原某将坐落于淳安县大墅镇二月坞原淳
安县大市新兴纺织厂的旧房产约（4700平方米）出租给被告，
租赁期限三年，自2007年9月1日至2010年8月31日止；租金为
每年45000元，支付时间为合同签订时付第一年租金，2008年8
月31日付第二年租金，2009年8月31日付第三年租金；被告在
租赁期内对需要使用的租赁物需自行维修（对被告不需要使用
的如：职工宿舍二楼及房顶现已漏雨和破旧、山湾往外的第二
幢房子的二楼及房顶现也已漏雨和破旧对此被告不需修理，应
由原某维修）；此外双方还对履约保证金等进行了约定。合同
签订后，原某依约将租赁物交由被告使用。在被告承租期间，
原某曾向被告提出要求被告进行维修。2010年7月底，原、被
告双方终止了上述合同，被告尚欠租金20000元未支付。2010
年7月18日，原某与砖工方某签订《房屋修缮工程承包合同
》一份，将涉案需维修的工程发包给了方某施工，2010年9
月10日，原某与方某就工程价款进行了结算，原某向方某
支付了工程款87920.32元。因原、被告就租金及维修费用的责
任承担协商不成，因而成诉。
本院认为，原、被告之间所签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规
定，应属合法有效，双方应当全面、适当地予以履行。被告对
尚欠原某租金20000元没有异议，主张用支付给原某的保证金
予以抵扣，因被告的该主张与本案原某诉请不属同一法律关系
，原某不同意抵扣，故本院对被告的该意见不予支持。就原某
要求被告赔偿租赁物毁损损失的诉请，被告认为厂房的毁损属
于正常的自然损耗，被告也无维修租赁物的义务。本院认为，
出租人在租赁合同的期限内有保持租赁物适于使用收益的状态
，虽然根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，
出租人的修缮义务可以通过当事人之间的特别约定加以排除，
但是《厂房租赁合同》中“被告在租赁期内对需要使用的租赁
物需自行维修……”的约定，应当理解为排除了原某在租赁期
内进行修缮的义务，由被告根据自己的使用情况进行修缮，如
因被告未予修缮造成其无法使用租赁物等相关损失原某不承担
责任，而不应理解为因被告未进行必要的修缮，租赁物因自然
损耗造成的损失也由被告承担。原某明知涉案的房屋存在修缮
的必要和可能而被告未予修缮的情况下，应当采取适当措施自
行修缮。原某未提供被告在租赁期内存在对租赁物使用不当或
人为毁损的证据，故对原某要求被告赔偿租赁物毁损损失8792
0.32元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》
第二百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼
法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州××竹木××有限公司于本判决生效之日
起十日内支付原告淳安县大市××木工××厂租金20000元。二、驳回原告淳安县大市××木工××厂的其他诉讼请
求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2458元，由原告淳安县大市××木工××厂
负担2002元，由被告杭州××竹木××有限公司负担456元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递
交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州
市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案
件受理费2458元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不
服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内未交纳
的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为
工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号
1202024409008802968）。
审 判 长 徐卫平
审 判 员 张清华
人民陪审员 余锦恒
二〇一〇年十一月二日
书 记 员 丁水平