浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0304民初3756号
原告：陈春国，男，1972年3月13日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：章俊斌，浙江强盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁鹏威，浙江强盾律师事务所律师。
被告：方权良，男，1960年12月22日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：姜良鹤，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：缪长希，北京大成（温州）律师事务所律师。
第三人：陈秀兰，女，1962年12月9日出生，汉族，户籍地温州市瓯海区。
原告陈春国与被告方权良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，经审理于2016年5月18日作出（2016）浙0304民初735号民事判决。被告方权良不服该判决，提起上诉，温州市中级人民法院于2016年8月3日作出（2016）浙03民终3300号民事裁定，撤销本院（2016）浙0304民初735号民事判决，发回重审。本院于2016年8月12日重新立案，依法另行组成合议庭并追加陈秀兰为第三人参加诉讼，于2016年9月28日公开开庭进行了审理，原告陈春国及其委托诉讼代理人章俊斌，被告方权良及其委托诉讼代理人姜良鹤，第三人陈秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈春国向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的《房屋卖尽契》有效。事实与理由：原告原系瓯海区上田村村民，被告原系瓯海区沙河村村民，双方属同一行政区隔壁村农民，2007年2月16日，被告将其所有的房屋以20万元的价格卖给原告，双方签订《房屋卖尽契》，内容如下：“立卖尽契人方权良今自愿将私有的一至三层楼房一间出卖给陈春国为业。该房坐落在瓯海区××××号，坐北朝南，用地面积55.08平方米，四至分明如下：东首以共有墙中线为界，南首以自有墙外侧与路为界，有门出入通大道，西首以共有墙中线为界，北首自有墙，正门出入以路为界，下并地基，上至屋顶透天空，包括门窗水电等固定物在内，双方议定计卖价人民币贰拾万元整。立契之日，房款两讫。契明俱足，永不找赎。今日起占有、使用、收益、处分等权利均归买方所有，任凭买方自由管业，出卖方永不干涉。此系方权良私有产业出卖，全家同意，意思表示真实，并无亲戚眷族内外人枝节，倘有产权纠葛不清以及外涉债务一概由出卖方负全部责任，与受买方无关。正政允许该房进入市场交易时，卖方无偿协助买方共同到有关部门办妥过户手续，过户手续一切税金及费用均由受买方承担。买卖双方情愿，不管市价涨跌，永不反悔，恐口无凭，特立此契约一份，永远为照”。该契约由原、被告亲笔签字捺指印，代笔人签字。《房屋卖尽契》签订后，原告向被告交付了20万元房款，被告将房屋交由原告使用至今。后因拆迁，被告方违背诚信反悔，主张拆迁补偿款要分一半给他，经拆迁办协调无果，原告无奈诉至法院。
被告方权良答辩称：1.原、被告于2007年2月16日签订的《房屋卖尽契》无效；2.签订卖契的原因是被告经营的卫生纸厂欠原告经营的纸箱厂货款14万元，被告被迫以房屋作为抵押来保证款项的偿还，签订卖尽契时，原、被告属于两个行政区域的人，一个是鹿城区，一个是瓯海区，并不是原告所说的隔壁村；3.签订《房屋卖尽契》是被告个人的行为，没有经得其妻子的同意，原告本身与被告有经济往来，知道被告的家庭情况，原告在明知房屋为夫妻共有的情况下，还是与被告签订《房屋卖尽契》；4.签订卖契后，原告并没有支付相应款项，未付款的原因是与被告所欠的14万元货款相抵销，另外6万元由原告向被告出具欠条，被告及其家人也没有腾空案涉房屋，一直居住至拆迁腾空；5.案涉房屋虽然已有三层建筑，实际规划许可只有二层，2010年被告因建筑物违章被规划部门处罚后，才补办了规划许可；6.案涉房屋没有房产证，只有土地使用权证在被告处，土地使用权人为被告；7.房屋作为抵押时相关权属证件已交给原告，原告本来想将房屋过户到原告名下，但是因为政府不允许该类买卖，所以原告又将证件归还给被告，可以认定双方已默认取消将房屋抵债给原告，现只余下14万元的货款欠款。
第三人陈秀兰陈述意见与被告方权良答辩意见一致。
本院经审理，认定事实如下：2007年2月16日，原、被告签订《房屋卖尽契》，由被告将位于瓯海区××××号一间一至三层楼房作价20万元出卖给原告，卖契载明：该房坐北朝南，用地面积55.08平方米，立契之日，房款两讫，今日起占有、使用、收益、处分等权利均归买方所有，任凭买方自由管业，出卖方永不干涉，此系方权良私有产业出卖，全家同意，意思表示真实，并无亲戚眷族内外人枝节，倘有产权纠葛不清以及外涉债务一概由出卖方负全部责任，与受买方无关等内容。同日，被告向原告出具收条一份，载明“今收到陈春国同志交来购牡丹路50弄35号房款人民币20万元整”。原告另向被告出具欠条一份，载明“今欠方权良同志人民币6万元，约定于将坐落牡丹路50弄35号房屋腾空交付之日付清，不计息”。契约签订后，被告向原告交付了案涉房屋的集体土地使用权证[证号：温集用（2006）第3-4600号]。2009年10月11日，原告将上述集体土地使用权证返还被告。案涉房屋于2010年4月14日补办了建设工程规划许可证，于2010年10月22日重新办理了集体土地使用权证[证号：温集用（2010）第3-63376号]，土地权利人为被告方权良，使用权面积为55.08平方米。
另，被告儿子方克等家人居住在案涉房屋隔壁，门牌号及水电登记的地址同为瓯海区××××号。原告未入住案涉房屋，也未以其他方式进行使用。
以上事实由原告、被告、第三人的陈述，以及原告提供的《房屋卖尽契》、收据、土地登记记录、2016年4月18日拍摄的照片、收条，被告提供的家庭成员户籍信息、结婚证、城市规划违法案件政处罚决定书及罚款收缴通知书及市政基础设施配套费、温州市规划局规划许可手续住宅的基本情况调查公式及建设规划许可证、土地证、原告户籍信息、欠条、情况说明予以证实。上述证据均已经庭审质证，本院经审查予以采用。
另，原告提供的银行交易明细系现金取款记录，无法证明款项已付至被告的事实，本院不予采用；原告提供的2016年4月17日丹东村民委员会的证明已由被告提供的该村委会于2016年4月22日出具的情况说明予以否定，故该份证明本院不予采用；根据庭审陈述，与案涉房屋相邻的登记在被告儿子方克名下的房屋，其门牌号及水电登记的地址均为牡丹路50弄35号，故被告提供的牡丹路50弄35号的电费通知单及丹东村民委员会居住证明不能证明被告及其家人在案涉房屋内居住的事实，本院不予采用；被告提供的个体经营情况、公司企业法人基本情况及相关证件、1万元货款的欠条（作废）与本案不具有关联性，不予采用。
本院认为，原、被告之间关于温州市瓯海区三垟街道沙河村，牡丹路50弄35号《房屋卖尽契》意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，应认定有效。被告辩称第三人陈秀兰对转让的事实不知情且不同意，及案涉房屋系农村宅基地所建房屋无法办理过户手续，故合同应属无效，本院认为被告系登记的土地使用权人，补办规划许可证时也是以被告的名义办理，故被告有权对案涉房屋作出处分，与原告签订合同，至于案涉房屋的土地使用权能否办理过户手续，属于物权变更及合同的后续履行问题，对合同效力不产生影响，故被告的上述抗辩，本院不予采信，《房屋卖尽契》形式上符合法律规定，内容上能够体现双方真实意思表示，应认定为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，判决如下：
确认原告陈春国与被告方权良于2007年2月16日签订的关于温州市瓯海区三垟街道沙河村牡丹路50弄35号的《房屋卖尽契》有效。
本案受理费4300元，由原告陈春国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 余立达
人民陪审员 董晓云
人民陪审员 朱锦育
二〇一七年二月十日
代书 记员 赵玲玲
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院，或通过农业银行电汇至温州市财政局非税收入结算户，帐号：192999010400031950013。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。