重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异645号
案外人：李春燕，女，1976年2月4日出生，汉族。
案外人：罗祯强，男，1977年9月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李春燕，系罗祯强之妻。
案外人：罗某某，女，2004年4月26日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李春燕，系罗某某之母。
申请执行人：李德珍，女，1953年11月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴钢，重庆和茂律师事务所律师。
申请执行人：张凤，女，1979年3月30日出生，汉族。
委托诉讼代理人：吴钢，重庆和茂律师事务所律师。
被执行人：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村。
法定代表人：张谊生，董事长。
被执行人：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族。
被执行人：张亚姣，女，1980年6月2日出生，汉族。
被执行人：刘兴容，女，1954年9月16日出生，汉族。
被执行人：卢光琴，女，1966年10月13日出生，汉族。
被执行人：彭子巧，男，1961年7月9日出生，汉族。
在本院执行李德珍、张凤与重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）、张鑫、张亚姣、刘兴容、卢光琴、彭子巧公证债权文书纠纷三案中，案外人李春燕、罗祯强、罗某某对执行位于重庆市江津区某小区47幢1-8-11号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人李春燕、罗祯强、罗某某称，2014年12月30日，我们与典雅公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市江津区某小区47幢1-8-11号房屋，并一次性支付了全部购房款及大修基金。上述合同约定交房日期为2015年6月30日，典雅公司负责办理房产证事宜。合同签订当天，我们与典雅公司下属的重庆戴斯盛天温泉酒店有限公司（以下简称戴斯温泉酒店）签订了《委托经营合同》，委托经营期限为2015年1月1日至2026年12月31日。重庆市第五中级人民法院对上述房屋予以查封，损害了我们的合法权益，请求中止对上述房屋的执行。
申请执行人李德珍、张凤称，1、《温德姆酒店公寓认购协议》、《重庆市商品房买卖合同》是在房屋尚未建成，也没有预售房屋许可的情况下签订，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，不具有合法性，且签订合同后双方故意都不向房屋管理部门申请备案和办理过户手续，也不办理房屋交接，违反购房的基本规律，缺乏商品房买卖中的过户登记和交房的程序及实际要件，不具备真实性；2、付款转账凭证不能证明付款对象是典雅公司，不具有合法性，且案外人未提交购房发票，故也不具备真实性；3、《委托经营合同》、租金收益等证据违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定，不具有合法性，且房屋尚未交付就开始付租金，也不具备真实性。综上，请求驳回案外人异议。
本院查明：（一）2014年12月8日，张凤与典雅公司签订（2014）借字第28号《借款合同》，约定：典雅公司向张凤借款人民币40,000,000元，借款期限自2014年12月8日起至2015年4月8日。
2015年4月7日，贷款人张凤（甲方）与借款人典雅公司（乙方）以及保证人卢光琴、张鑫、张亚娇、刘兴容、彭子巧（丙方）签订《还款协议》，约定：由于乙方资金困难，（2014）借字第28号《借款合同》借款期限延期自2015年4月8日起至2015年5月8日止，丙方同意继续履行（2014）保字第28号《保证合同》。重庆市公证处于2015年4月9日出具（2015）渝证字第14007号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《还款协议》进行公证并赋予强制执行效力。
2015年5月25日，贷款人张凤（甲方）与借款人典雅公司（乙方）以及保证人卢光琴、张鑫、张亚娇、刘兴容、彭子巧（丙方）再次签订《还款协议》，约定：由于乙方资金困难，（2014）借字第28号《借款合同》借款期限延期自2015年6月8日起至2015年7月8日止，丙方同意继续履行（2014）保字第28号《保证合同》。重庆市公证处于2015年5月28日出具（2015）渝证字第23798号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《还款协议》进行公证并赋予强制执行效力。
2016年6月12日，重庆市公证处为上述《还款协议》出具（2016）渝证字第31905号执行证书，载明：申请执行人为张凤，被执行人为典雅公司、张鑫、张亚娇、刘兴容、卢光琴、彭子巧，执行标的为：1、借款本金人民币40,000,000元；2、滞纳金及赔偿金（两者合计以本金为基数，从2015年8月9日起至执行完毕之日止按每月2%计算）。
（二）2015年1月27日，李德珍与典雅公司签订（2015）借字第001号《借款合同》，约定：典雅公司向李德珍借款人民币40,000,000元，借款期限自2015年1月28日起至2015年5月28日止。重庆市公证处于2015年2月5日出具（2015）渝证字第5285号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《借款合同》强制执行效力。
2015年5月27日，贷款人李德珍（甲方）与借款人典雅公司（乙方）以及保证人张鑫、张亚姣、刘兴容（丙方）签订《还款协议》，约定：由于乙方资金困难，（2015）借字第001号《借款合同》借款期限延期自2015年5月28日起至2015年7月28日止，丙方同意履行（2015）保字第00101号、00102号、00103号《保证合同》。重庆市公证处于2015年5月28日出具（2015）渝证字第23803号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《还款协议》进行公证并赋予强制执行效力。
2016年6月12日，重庆市公证处为上述《还款协议》出具（2016）渝证字第31871号执行证书，载明：申请执行人为李德珍，被执行人为典雅公司、张鑫、张亚娇、刘兴容，执行标的为：1、借款本金人民币40,000,000元；2、违约金、滞纳金及赔偿金（三者合计以本金为基数，从2015年7月29日起至执行完毕之日止按每月2%计算）。
（三）2015年2月9日，李德珍与典雅公司签订（2015）借字第06号《借款合同》，约定：典雅公司向李德珍借款人民币40,000,000元，借款期限自2015年2月9日起至2015年5月9日。根据双方申请，重庆市公证处于2015年2月11日出具（2015）渝证字第6032号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。
2015年5月25日，贷款人李德珍（甲方）与借款人典雅公司（乙方）以及保证人张鑫、张亚姣、刘兴容（丙方）签订《还款协议》，约定：由于乙方资金困难，（2015）借字第06号《借款合同》借款期限延期自2015年5月9日起至2015年7月9日止，丙方同意履行（2015）保字第06号《保证合同》。重庆市公证处于2015年5月28日出具（2015）渝证字第23799号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《还款协议》进行公证并赋予强制执行效力。
2016年6月12日，重庆市公证处为上述《还款协议》出具（2016）渝证字第31870号执行证书，载明：申请执行人为李德珍，被执行人为典雅公司、张鑫、张亚娇、刘兴容，执行标的：1、借款本金人民币40,000,000元；2、滞纳金及赔偿金（两者合计以本金为基数，从2015年8月9日起至执行完毕之日止按每月2%计算）。
上述公证书及执行证书发生法律效力后，因典雅公司、张鑫、张亚娇、刘兴容、卢光琴、彭子巧未履行义务，张凤、李德珍向本院申请强制执行，本院于2016年6月22日立案执行，执行案号（2016）渝05执878、879、880号。
本院在执行过程中，于2016年7月12日以（2016）渝05执878、879、880号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人典雅公司名下位于重庆市江津区某小区47幢房屋（证号：203房地证2015字第08408号）。
另查明，2014年12月23日，李春燕（乙方）与典雅公司（甲方）签订一份《温德姆酒店公寓认购协议》，约定：乙方认购某小区47幢1单元8层11号房屋，建筑面积61.24平方米，总成交金额255,000元；本协议签订之日，乙方应向甲方支付50,000元的购房定金，甲乙双方签订正式《买卖合同》时，该购房定金自动转为购房款；乙方在2015年1月10日前携带认购协议、身份证明、收据，到项目销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》。同年12月30日，李春燕、罗祯强、罗某某（乙方）与典雅公司（甲方）签订一份编号为471811的《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市江津区某小区47幢1-8-11号房屋，建筑面积61.24平方米，用途为非住宅，总成交金额255,000元。该合同约定：乙方于签约时一次性付清房款255,000元；甲方应在2015年6月30日前，将商品房交付乙方使用。
2014年12月23日，典雅公司出具一份《房屋销售缴款通知单》，载明：房号为47幢8-11号，客户姓名为李春燕，金额为50,000元，收款方式为POS机50,000元，收款事由为定金50,000元。2014年12月30日，罗祯强通过其在中国建设银行开立的尾号6015的银行账户支出220,931元。同日，典雅公司出具两份《房屋销售缴款通知单》，载明：房号为47-1-811，客户姓名为李春燕，金额分别为205,000元、15,931元，收款方式为POS机，收款事由分别为楼款205,000元和契税、大修基金等相关税费。
2014年12月30日，委托方李春燕（甲方）、受托方戴斯温泉酒店（乙方）、担保方典雅公司（丙方）签订一份《委托经营合同》，约定：甲方将位于重庆市江津区某小区47号楼1单元第8层11号房屋委托乙方经营；委托经营期限为2015年1月1日起至2026年12月31日止；第1-10年，乙方按成交总房款8%的年收益率，每年分四次返还给甲方，返还时间为每季度的第一个月的10日之前，持续返还10年，第11、12年，乙方按成交总房款10%的年收益率，每年分四次返还给甲方，返还时间为每季度的第一个月的10日之前，持续返还2年。李春燕从2015年1月起开始收取上述房屋的经营收益。
还查明，江津区某小区47幢房屋2015年4月4日完成竣工验收，2015年5月6日办理初始登记，登记证号为203房地证2015字第08404号。
2015年5月7日，李德珍与典雅公司签订（2015）抵字第06号《抵押合同》，约定：典雅公司以其坐落于江津区某小区47幢房屋（建筑面积65,794.5平方米，证号：203房地证2015字第08404号）为（2015）借字第06号《借款合同》提供抵押担保。同日，双方办理抵押登记。
2015年5月13日，张凤与典雅公司签订（2014）抵字第28号《抵押合同》，约定：典雅公司以其坐落于江津区某小区47幢房屋（建筑面积65,794.5平方米，证号：203房地证2015字第08404号）为（2014）借字第28号《借款合同》提供抵押担保。同日，双方办理抵押登记。
2015年6月4日，张凤与典雅公司签订（2015）抵字第016号《抵押合同》，约定：典雅公司以其坐落于江津区某小区47幢房屋（建筑面积65,794.5平方米，证号：203房地证2015字第08404号）为（2015）借字第016号《借款合同》提供抵押担保。2015年6月8日，双方办理抵押登记。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人李春燕、罗祯强、罗某某在本院查封前即与被执行人典雅公司签订认购协议和购房合同，购买了异议房屋。其次，虽然案外人李春燕、罗祯强、罗某某与戴斯温泉酒店签订委托经营合同时，异议房屋尚不具备交付条件，但上述房屋在2015年4月4日完成竣工验收后即具备交付条件，李春燕等人以委托经营方式对上述房屋的间接占有转化为合法的间接占有，且占有时间在本院查封前。其三，三份缴款通知书和银行交易明细所载明的收款时间、收款事由及具体金额与认购协议、购房合同的签订时间及约定的房屋总价款相吻合，足以证明案外人李春燕、罗祯强、罗某某已支付了全部房屋价款。其四，典雅公司在异议房屋办理初始登记的次日即将上述房屋设立抵押，致使案外人李春燕、罗祯强、罗某某无法办理过户登记，故李春燕等人对上述房屋未办理过户登记并无过错。因此，案外人李春燕、罗祯强、罗某某符合无过错买受人的构成要件，其对异议房屋享有能够排除执行的物权期待权。
另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。一般而言，当无过错买受人就异议房屋享有的物权期待权与申请执行人就异议房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。本案中，虽然申请执行人李德珍、张凤作为抵押权人，对上述房屋享有抵押权，但是案外人李春燕、罗祯强、罗某某设立的物权期待权早于申请执行人李德珍、张凤设立的抵押权，故案外人李春燕等人的权利应优先保护。因此，申请执行人李德珍、张凤对异议房屋享有的抵押权不能对抗案外人李春燕、罗祯强、罗某某设立在先的物权期待权。
综上，案外人李春燕、罗祯强、罗某某对异议房屋享有足以排除执行且能对抗申请执行人李德珍、张凤抵押权的实体权利，对其要求中止对上述房屋执行的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市江津区某小区47幢1-8-11号房屋的执行。
如不服本裁定，申请执行人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起申请执行人执行异议之诉。
审 判 长 刘用辉
代理审判员 傅 沿
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年五月二日
书 记 员 谭 锋