江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1302民初838号
原告：洪振友，男，1948年6月7日出生，汉族，住宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：钟崇言，宿迁市宿城区幸福法律服务所法律工作者。
被告：宿迁泰昌包装有限公司，住所地宿迁经济技术开发区南蔡乡南蔡街68号。
诉讼代表人：江苏正四方律师事务所，该企业破产管理人。
委托诉讼代理人：吴培春，江苏正四方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李先宇，江苏正四方律师事务所实习律师。
原告洪振友与被告宿迁泰昌包装有限公司（以下简称泰昌公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪振友及其委托诉讼代理人钟崇言，被告泰昌公司破产管理人委托诉讼代理人吴培春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪振友向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2011年8月1日签订的两份合同无效；2.被告返还购房款110万元；3.被告赔偿利息损失，以110万元为本金，从2012年9月1日至法院受理被告破产申请之日止，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算。事实和理由：2011年8月1日，被告将其从南蔡乡人民政府（以下简称南蔡乡政府）购买的工业集中区两栋厂房及一处办公楼出售给原告。当日，双方签订了房屋买卖合同，约定第一栋厂房价款为50万元，第二栋厂房及办公楼为60万元，并约定了被告可以返租两处厂房。当日，原告支付了购房款。2012年11月，原告向被告索要租金时得知，因被告与南蔡乡之间的房屋买卖合同被法院认定无效，此两处厂房被法院判决由南蔡乡政府收回。此后，原告多次和被告及南蔡乡政府协商未果。后原告的得知被告法定代表人侍某某因涉嫌非法吸收公众存款被判刑。现原告无法对房屋行使权利，故请求判如所请。
被告泰昌公司辩称：第一，原被告签订的两份买卖合同无效。合同签订时的房价处于高价位，而合同约定的价款明显偏低，属于不合理低价；本案并非买卖合同关系，实际上是被告向原告借款而签订买卖合同，返租的租金相当于借款利息。而且，两处房屋所使用土地为集体所有的土地。建设厂房没有取得规划审批、土地使用许可及报建手续。第二，不同意返还购房款，也不同意支付利息。因为被告出具收条之后，原告并未交付款项。第三，如果原告要求返还购房款的诉讼请求得到支持，被告已经支付的租金也应抵销购房款。
本院查明事实如下：2011年8月1日，泰昌公司与洪振友签订两份合同。第一份合同约定，泰昌公司将南蔡乡工业集中区的“路东从南向北的第一栋”厂房以50万元转让给洪振友。第二份合同约定，泰昌公司将南蔡乡工业集中区“路西的第二栋厂房及办公楼”以60万元转让给洪振友。两份合同均约定，洪振友同时将上述房屋出租给泰昌公司。前一份合同约定每月租金17500元，后一份约定每月租金21000元，均约定于每月1日支付。同日，泰昌公司及其法定代表人侍某某分别向洪振友出具一份收条，表明收到洪振友60万元、50万元。
2011年10月，南蔡乡政府将泰昌公司、宏光公司诉至本院。本院作出（2011）宿城埠民初字第0658号民事判决，以《南蔡乡工业集中区厂房转让协议书》、《南蔡乡工业集中区厂房转让补充协议》所涉土地性质为集体所有，转变为建设用地未经政府部门批准，确认此两份协议违反法律强制性规定无效。该判决已经发生法律效力。
2012年7月，洪振友以泰昌公司自2012年5月1日起未支付租金为由将其诉至宿迁市宿豫区人民法院，请求泰昌公司支付两个月租金77000元及违约金。该院2012年12月20日作出判决，泰昌公司支付洪振友租金77000元及违约金。该判决生效后，该院于2013年11月22日作出民事裁定，对该案进行再审。进入再审程序后，洪振友于2013年11月29日申请撤诉。同日，该院裁定予以准许。
2016年4月29日，宿迁市中级人民法院裁定受理蔡广玉申请泰昌公司破产清算一案，并于同日指定江苏正四方律师事务所担任泰昌公司破产管理人。
庭审中，洪振友陈述，泰昌公司支付其从2011年8月至2012年4月共计9个月的“租金”，合计346500元，其中第一个月系用购房款抵销。
本案争议焦点及双方举证、质证，本院分析认定如下：
本案是借款合同关系还是房屋买卖及租赁合同关系。
虽然泰昌公司提出本案房屋转让价格过低，但是不能对抗洪振友举证的两份书面房屋买卖及租赁合同。而且泰昌公司也未能陈述关于借款合同的具体内容。故本院认为，本案原被告之间系房屋买卖及租赁合同关系。
洪振友支付的购房款数额。
关于第一份合同，洪振友主张其通过转账等方式支付了132500元，还有17500元抵销了泰昌公司应支付的第一个月“租金”。剩余35万元，洪振友主张其对案外人徐宁（音）享有35万元债权，而徐宁对泰昌公司法定代表人侍某某享有债权。2011年8月1日，经过三方结算，泰昌公司用房屋抵销洪振友对徐宁的债权。
关于第二份合同，洪振友主张现金支付79000元，用21000元抵销了泰昌公司应支付的第一个月“租金”。关于剩余50万元，洪振友主张2010年12月份泰昌公司因购买机器向其借款40万元，约定月利率3.5%，双方于2011年8月1日结算本息共计50万元，双方合意用该债权抵销了购房款。
虽然泰昌公司辩称没有收到款项，但是，在合同签订后长达五年的时间里，泰昌公司既没有提出异议，也没有采用其他方式主张权利。而且，在洪振友向宿迁市宿豫区人民法院起诉的过程中，泰昌公司也未提出没有收到购房款的辩解。结合洪振友持有泰昌公司出具的两份合计110万元的收条，本院对洪振友主张的相关支付购房款的事实予以确认。但是，关于洪振友与泰昌公司结算的40万元借款的利息，其中超过法律规定的部分不应当视为实际支付。因洪振友未举证证明40万元借款的具体日期，故推定为对其不利的日期即2010年12月31日。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。故从2010年12月31日至2011年8月1日，40万元按照年利率24%计算所得利息57066.67元。基于上述分析，第一份合同，洪振友实际支付的购房款应为50万元【35万元+132500元+17500元】。第二份合同，洪振友实际支付的购房款为557066.67元【79000元+40万元+57066.67元+21000元】。
三、关于两份合同效力如何。
本院认为，本案两份合同约定转让、出租的房屋所涉土地均为集体所有，房屋的建设没有取得建设工程规划许可，也没有办理土地使用审批手续。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因而，本案中房屋的买卖、租赁均违反了法律的强制性规定，故原被告于2011年8月1日签订的两份合同无效。
本案合同无效后的法律后果。
合同法第五十八条规定，“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，洪振友请求返还购房款、赔偿利息损失。关于返还购房款的数额，洪振友实际支付的1057066.67元【50万元+557066.67元】，泰昌公司应予返还。
关于泰昌公司合同无效，洪振友是否应返还其已经收取的“租金”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故泰昌公司应当按照租金标准向洪振友支付房屋占有使用费，其已经按照合同标准支付的“租金”，洪振友无需返还。
关于泰昌公司是否应当赔偿洪振友相关损失，本院认为，洪振友购买房屋，没有审查房屋建设及登记的相关情况，其对于合同无效也存在过错。加之，洪振友在诉讼中自认，泰昌公司支付了“租金”346500元，系对其自己不利的事实，本院予以确认。上述“租金”，足以弥补洪振友的相关损失，故对洪振友主张的利息损失不予支持。
因人民法院已经受理泰昌公司破产纠纷一案，本院在本案中仅可以确认洪振友享有的对泰昌公司的债权数额。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认被告宿迁泰昌包装有限公司应当返还原告洪振友购房款1057066.67元；
二、驳回原告洪振友其他诉讼请求。
案件受理费18750元（经本院批准缓交），由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王 炜
人民陪审员 严锦康
人民陪审员 鲍希奎
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 徐阿静