上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杨民四（民）初字第3206号
原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司。
法定代表人郑国清。
委托代理人陈，上海中城世纪律师事务所律师。
委托代理人郭智宏，上海中城世纪律师事务所律师。
被告李海根。
被告上海博月娱乐有限公司。
法定代表人王跃军。
上列两被告共同的委托代理人李玉瑞。
原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司（原名上海中昊汽配用品市场经营管理有限公司、以下简称中昊公司）诉被告李海根、被告上海博月娱乐有限公司（以下简称博月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告中昊公司的委托代理人陈，被告李海根及博月公司共同的委托代理人李玉瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中昊公司诉称，原告与李海根于2010年5月13日及2011年7月16日签订租赁合同及补充协议后，按约将上海市X号一至三楼约2380平方米房屋及东首第一间24平方米房屋交李海根承租，李海根占用作博月公司经营及其本人办公之用，却未如期支付约定的租金与水、电费。租赁房屋2011年7月18日至2012年1月17日期间的租金人民币698，250元（本案货币单位均系人民币），李海根系分期、拖延支付，其中部分租金计8250元至今未付、而2012年1月18日至2012年7月17日的租金698，250元，直至2012年7月18日李海根亦仅支付了43万元、此后的租金更是分文未付，并自2012年2月起拖欠水、电费，故其行为显已违约。2012年8月4日李海根转账支付租金10万元，2012年9月11日李海根支付水、电费12，827元，原告起诉后于2013年1月15日及同月24日收到李海根转账支付的租金各10万元共计20万元，上述款项应当抵扣前欠租金与水、电费。原告认为，系争租赁合同相对方是李海根，博月公司是实际占用人，案外人扬州市第五建筑安装工程公司与博月公司仅系代李海根支付租金；不存在所谓的上海春ＸＸ都餐饮有限公司（以下简称春江公司）占用一楼经营饭店的事实；李海根曾携案外人王某某与原告协商，李海根结清欠费，而后原告与王某某另行签订租赁合同，但李海根并未支付欠租，故王某某实际未接手；没有所谓的原、被告于2012年7月18日言明租金结清之说；原告自房屋产权人上海市五角场监狱（以下简称五角场监狱）全权委托出租的上海民星劳动工具有限公司（以下简称民星公司）处承租房屋，有权出租系争房屋。故被告的辩称均无依据，亦不存在所称的1800万元经济损失，李海根系违约方屋内即使有装修亦应由其自负。现诉请要求：1、确认系争租赁合同于原告起诉之日即2012年9月11日解除；2、要求李海根与博月公司立即迁出系争租赁房屋，将房屋返还于原告；3、要求李海根支付尚欠租金共计190，756元；4、要求李海根按约定的租金即每日3826元的标准支付2012年9月12日至实际还房时止的房屋使用费；5、要求李海根支付截至2013年1月之前尚欠的水、电费共计45，142元（此后发生的相应费用另行处理）；6、现在原告处的押金228，750元作为违约金归原告所有。
被告李海根、博月公司辩称，原告提供的2010年5月13日租赁合同是一份以合法形式掩盖非法目的的合同，原告诉请主张均系违法，本案系虚假诉讼。理由是：1、系争合同由原告与春江公司签订，李海根是作为春江公司的法定代表人签约租赁，并非代表其个人，对此，现在李海根处留存的合同文本落款盖有春江公司印章即是证明。并且，租赁房屋的一楼由春江公司占用开办饭店，三楼由春江公司、博月公司与李海根占用办公。而李海根个人从未支付过租金，相当一部分租金系由李海根作为法定代表人的案外人扬州市第五建筑安装工程公司支付。故李海根不应成为本案被告，被告应当是春江公司。2、“李海庚”是李海根签字时常用的名字，合同约定经签字盖章后生效，而原告提供的合同落款只有签字，没有春江公司印章，故未生效。3、签约目的是开办夜总会即博月公司，李海根与案外人张国华组建了博月公司并经工商登记成立，为此原告与博月公司于2011年1月1日签订租赁合同。博月公司并对系争房屋进行投资，通过了环境影响评价、办出了文化经营许可证，包括装修总计投入近780万元，故博月公司是房屋实际使用人，并按期支付租金。4、2012年7月18日原告向博月公司开具水、电费收据与租金收据，双方言明租赁房屋2012年7月17日之前的租金及水、电费全部结清。5、此后系原告将系争房屋委托案外人王某某管理，王某某以博月公司名义经营，故此后的租金及水、电费当由王某某缴纳。李海根亲眼看见王某某于2012年9月11日向原告交付2012年8月的水、电费12，768元。6、原告所称收到的2013年1月15日及同月24日转账钱款20万元，确由李海根支付，但不是租金，也并非付给原告，是原告法定代表人郑国清与案外人严峰之间的事情。至于该20万元的性质以及严峰是谁，李海根不知道。7、据查，上海中昊汽车市场经营管理有限公司于2009年即已注册，本案却是上海中昊汽配用品市场经营管理有限公司提起诉讼，还称系2012年才更名，进一步说明本案系虚假诉讼。8、出租房屋须有产权，系争租赁房屋权属五角场监狱，而原告的经营范围并不包含租赁项目，故原告系打着五角场监狱的名义用国家财产非法出租，且收取租金从不开具发票。而系争租赁房屋是临时建筑，临时许可证早已失效，相关部门作出的会议纪要违背法律规定，系争租赁合同应为无效。9、自2012年8月起系争租赁房屋即由原告管理与掌控，原告时常在夜间断电，使博月公司无法正常经营，营业损失逾500万元，加上投入的装修及其他财产，博月公司的直接经济损失达1800万元，现就屋内装修价值申请评估。终上，不同意原告诉请。此外，法庭未采纳被告对本案审限的异议及要求审判长回避的申请，故在复议申请之前，被告参加庭审时所作的辩论不是辩论只是说明，辩论并未终结。
经审理查明，2010年5月13日，中昊公司（甲方）与李海根（乙方）签署《房屋租赁合同》一份，约定：甲方提供其拥有合法使用权的上海市X号一至三楼约2380平方米房屋（其中底层大厅约为90.62平方米）出租于乙方使用；乙方签约时已现场看房并当场接收；乙方承诺房屋仅作夜总会及办公经营之用；租期自2010年5月18日至2020年1月17日；2010年7月18日前为装修免租期；年租金为1，372，500元，前三年租金不变，第四年起每年环比递增5%；租金先付后用，每年分两次支付，每次支付六个月，每期应提前10天支付；水、电费由乙方承担，电费为1.4元／度，水费为4.5元／吨，甲方代收代付，双方按月结算；乙方应支付押金228，750元，租期届满甲方有权以该款扣除所欠水、电费等，结清所有费用且乙方提供证照注销的证明，甲方保留一个月后无息归还乙方；乙方逾期交付租金、水费、电费的，每逾期一天应按欠费5%支付滞纳金，逾期15天以上的甲方有权单方面解除合同，并采取停水停电强制清场等措施收回房屋，由此引发的损失由乙方自负；乙方逾期不付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知解除合同、收回房屋、不退押金并赔偿损失；除甲方同意续租之外，乙方应在合同期满三日内返还房屋，每逾期一日，乙方应承担10元／平方米的占用使用费；房屋返还时，乙方入驻时的装修及设施，可移动部分自行拆走，固定部分无偿归甲方所有，甲方不承担任何费用……。该合同首部具明乙方为“李海根”，但李海根在落款处的签名具“李海庚”。中昊公司向李海根交付约定的租赁房屋，李海根占用后实施装修，后开设博月公司，作卡拉OK等娱乐经营，使用房屋至今。
经查，中昊公司与案外人张国华就系争房屋另行签有两份租赁合同。一份现存上海市工商局杨浦分局，合同日期是2010年4月25日，该合同首部具明乙方是“张国华（上海博月娱乐有限公司）”，尾部具明“本合同仅供办理证照时使用”，落款乙方具“张国华”。另一份合同日期是2011年1月1日，该合同首部具明乙方是博月公司，尾部具明“仅供办证照使用”，落款乙方具“张国华”。两份合同关于租赁部位均具明是上海市X号楼约2380平方米房屋。2011年1月30日博月公司经工商核准成立，登记股东是李海根与张国华，住所地是上海市X楼。
2011年7月16日，中昊公司与李海根签署《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：增加民星路编号为A东首第一间约24平方米的底层房屋，租期自2011年7月18日至2020年1月17日；自2011年7月18日起年租金调整为1，396，500元，自2013年5月18日起之后，每年租金环比递增5%……。该合同首部具明乙方为“李海根”，但李海根在落款处的签名具“李海庚”。协议指称的增租房屋后按约交付。
租赁合同签订后，李海根向中昊公司支付押金228，750元，分期支付租金，其中部分费用由案外人扬州市第五建筑安装工程公司代为支付，部分费用由博月公司支付，均系不定期、不定额支付，具体情况为：2010年7月18日至2011年1月17日期间共付686，250元；2011年1月18日至2011年7月17日期间共付686，250元；2011年7月18日至2012年1月17日期间共付69万元；2012年1月18日至2012年7月17日期间共付43万元（其中中昊公司于2012年7月18日向博月公司开具收据，具明收到2012年1月18日至2012年7月17日的部分租金10万元（2012年7月18日收现金5万元，7月5日建行转账5万元）；2012年8月4日李海根通过银行向原告转账支付10万元；2013年1月15日及2013年1月24日李海根通过银行分两次各向原告转账支付10万元共20万元。此外，2012年2月20日至2013年1月14日期间的未付水、电费共计57，969元。2012年9月11日中昊公司开具收据，注明收到博月公司支付的2012年8月水、电费共计12，827元。
另查明：1、沪房地杨字（2008）第025414号房地产权证具明上海市X号房屋产权人是五角场监狱。五角场监狱全权委托民星公司对外出租该号全部房屋。2、上海市城市规划管理局于2008年1月8日出具沪规建杨临（2008）XXXXXXXXV00002号《上海市临时建设工程规划许可证》，内容：许可建设单位为民星公司，建设项目名称是军工路-
民星路扩建工程，建设位置位于X号，建筑面积为7554平方米，本证有效期二年，期满后即行失效，确需延长的可申请延期一年。3、上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所出具证明：上海市X号包括上海市X路XXX-
XXX号之间所有双号门牌（审理中原、被告一致确认本案出现的两处地址上海市X路XXX号一至三楼与上海市X路XXX号一至三楼指向的是同一处房屋）。4、民星公司将包括本案系争房屋在内的部分房屋出租于上海灏龙企业发展有限公司，该公司后将房屋转租于中昊公司，上述三公司又于2009年12月17日签订协议，明确房屋承租人由上述灏龙公司变更为中昊公司。民星公司并同意中昊公司再出租。5、2011年1月18日，上海市杨浦区五角场镇人民政府出具关于X路XXX号临时建筑物办理企业工商登记协调会的会议纪要，具明：会同上海市工商局杨浦分局、上海市杨浦区规土局等单位相关部门召开了协调会；民星公司经批准获得临时规划许可证，新建民星路、军工路沿街房屋一栋，现临时许可证已到期；民星公司利用该房屋招商引资，引进中昊公司、博月娱乐会所等大小企业100多家，创造就业岗位近千个，推动杨浦经济的发展；现民星公司提出建筑物现状使用延至2019年12月31日，对此，在现有业态可控、安全使用的前提下，在规划未实施的前提下，可继续以原状保留使用，但遇城市规划实施时须无条件拆除；此会议纪要仅供工商注册登记之用。
又查明：1、2009年5月31日，上海中昊汽配用品市场经营管理有限公司经工商核准登记成立。2012年9月11日，经核准上海中昊汽配用品市场经营管理有限公司更名为上海中昊汽车市场经营管理有限公司，即本案原告。2、2012年10月15日本院裁定驳回李海根的管辖异议，后李海根虽递交上诉状，却以案外人春江公司的名义提起上诉，本院多次告知其后果，但李海根未在规定期间内更正，故视为未上诉。3、2012年12月11日本案转换适用普通程序。2013年1月18日本院依法追加博月公司为被告。4、之后博月公司再提管辖异议。因法院对部分当事人提出的管辖权异议进行裁定，是对整个案件的管辖进行判断，裁定书的效力及于其他当事人，故无须再作裁判应当继续审理。5、上述关于程序转换、追加当事人及管辖事宜的处理，本院均书面告知各方当事人。6、审理中李海根曾要求审判长回避，但因缺乏事实与法律上的依据，故本院驳回申请及复议。
再查明，审理中李海根及博月公司就系争租赁房屋申请装修价值审价，本院明确告知：申请审价的当事人应按规定及时预缴审价费，因逾期不缴费致审价未成的，视为举证不能。后本院启动司法鉴定程序，通过上海市高级人民法院委托上海沪港建设咨询有限公司就系争租赁房屋的装修价值进行审价。然审价期间，李海根及博月公司不履行审价人作出的到达现场通知、缴纳审价费通知，并明确表示不支付审价费，不同意查看现场内部。本院于2013年6月收到上海沪港建设咨询有限公司的书面报告，该公司退回本案的审价委托。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由中昊公司与李海根签订的2010年5月13日《房屋租赁合同》及2011年7月16日《房屋租赁合同补充协议》、上海市工商局杨浦分局留存的《房屋租赁合同》、租金、水费、电费部分付款凭证、沪房地杨字（2008）第XXXXXXX号房地产权证、五角场监狱及上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所出具的证明、民星公司签订的几份租赁合同、沪规建杨临（2008）XXXXXXXXV00002号《上海市临时建设工程规划许可证》、2011年1月18日相关部门作出的会议纪要、中昊公司更名资料、上海沪港建设咨询有限公司出具的书面报告等证据材料予以证明。
本院认为，上海市民星路XXX号房屋权属五角场监狱，五角场监狱同意民星公司于该号土地范围内建房，民星公司并于2008年1月8日获准改扩建，后建成民星路、军工路沿街房屋一栋，本案系争租赁房屋即包含于此处，故房屋所属大楼系临时建筑。该临时建筑规划有效期、宽展期于2011年1月8日到期，因超期使用的临时建筑不具有合法性，故以此作为标的物的租赁合同应为无效，系争租赁合同租期超过上述临时建筑使用期限的部分无效。会议纪要虽具明规土局等相关部门同意继续使用至2019年12月31日、遇城市规划实施时无条件拆除，但该纪要同时具明仅为工商注册之用，并且会议纪要只能视为主管部门附条件、不定期延长临时建筑使用期限，虽不违法律规定，但并不能籍此认定合同有效。
有几点应予说明。第一，五角场监狱授权民星公司对外招租，中昊公司自民星公司处承租房屋并获权转租，故中昊公司有权与李海根签订租赁合同，出租系争房屋。房屋产权人或得到产权人同意的委托人、承租人均有权出租或转租房屋，被告关于须有产权才能出租房屋等抗辩系对法律条文的错误理解，本院不采纳。第二，李海根称其以习惯方式在合同落款处签署“李海庚”，故签约主体系李海根。中昊公司留存的合同文本首部具明乙方是李海根，落款具有李海根的签字，没有春江公司的印章，且春江公司并未参与合同的履行，李海根称春江公司占用一楼经营饭店、占用三楼办公却没有证据证明，因此即使李海根是春江公司的法定代表人，亦不代表其在系争租赁合同上的签约是职务行为。李海根提供的落款加盖春江公司印章的合同系孤证，应予认定李海根不仅是签约人，更是租赁合同权利义务的乙方即承租人，春江公司并非合同相对方。而案外人扬州市第五建筑安装工程公司仅系替代李海根偿付租金及房屋使用费。第三，系争租赁合同签约目的是开办夜总会，博月公司以系争租赁房屋为登记住所地、使用该处作为经营地、分期支付部分费用，故博月公司已实际加入合同的履行，而中昊公司向其开具租金收据亦应视为认可该节事实，应予认定博月公司与李海根一同成为事实上的合同一方。
如上所述，系争2010年5月13日租赁合同、2011年7月16日补充协议中凡超出2011年1月8日临时建筑使用期限的部分无效。2011年1月8日之前的租金应予支付，此后实际使用房屋的当事人即李海根与博月公司应当支付房屋使用费，中昊公司请求参照合同约定的租金标准主张房屋使用费，本院应予支持。李海根与博月公司并应承担占用期间的水、电费。经核算，截至2012年7月17日李海根与博月公司共计欠付使用费276，500元，在未有收据或其他证据证明其已付2012年1月18日至2012年7月17日期间全部使用费共计698，250元的前提下，相关2012年7月18日收据只能证明中昊公司于当日确认收到上述期间的部分使用费计10万元。而被告辩称当日双方言明此前租金及水电费全部结清，却未提供证据佐证，故本院不采信。关于2013年1月期间的两笔10万元，李海根承认由其支付，但称不是租金，又称该款系两位案外人之间的事情，复又称对此事不知情，相关陈述有违常情，在没有证据认定该款是其他性质钱款的前提下，本院认定该款是李海根支付的房屋使用费，用于抵扣其前欠使用费及2012年7月18日之后的应付使用费。结合本院查明部分所述，李海根于2012年8月曾支付的10万元，以上三笔共计30万元充抵前欠使用费。因此被告欠付的使用费可自2012年7月18日起算，但应扣除已付部分计23，500元。此外，被告没有证据证明已付水、电费的，中昊公司相应诉称成立。合同被确认无效后，李海根及博月公司负有腾退房屋之责。合同无效亦不能产生当事人所预期的民事权利义务关系，故不存在逾期不付租金致合同解除的中昊公司可依约不退押金等条款的适用，中昊公司关于没收押金作为违约金的主张，本院不予支持，押金应予返还。
如上所述，系争租赁合同因标的物超过临时建筑使用期限而部分无效，但在相关部门附条件、不定期的允许房屋维持现有使用状态的情况下，李海根与博月公司因未能及时支付使用费故不得继续占用房屋，因此双方各应承担合同部分无效及房屋无法继续使用的后果。审理中，被告曾申请装修评估，本院因此启动鉴定程序，但因其不愿缴纳审价费而终止，视为举证不能，被告关于经济损失等抗辩意见不成立。系争房屋内可移动的财产由李海根与博月公司自行拆移，不可移动的添附物由中昊公司处置。
另，被告称2012年8月开始租赁房屋由中昊公司掌控占用，又称中昊公司委托王某某以博月公司的名义承租经营，所述前后矛盾亦无证据印证，没有原、被告的终止协议，或中昊公司与他人另行签订的租赁协议，被告所称的退出租赁、与己无关等辩称无法成立。中昊公司于2009年5月31日成立，于2012年9月11日获准更名（原名汽配经营公司，现名汽车经营公司），则当以变更后的名称起诉。现中昊公司以原名起诉，于审理中予以明确与变更，因更名带来的法律涵义仅系名称变化，主体及实质并未改变，故本院应予准许。被告认为中昊公司没有诉讼主体资格，以及其他关于虚假诉讼等辩称，没有事实基础亦无法律依据，故本院均不予采纳。此外，当事人应当遵守法律秩序与程序，审理中提出的回避申请经本院审查予以驳回，复议期间亦不停止本案的审理，故被告关于辩论未终结等意见，于法无据本院不采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
一、原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司与被告李海根于2010年5月13日签订的《房屋租赁合同》超过2011年1月8日的部分无效、于2011年7月16日签订的《房屋租赁合同补充协议》无效；
二、被告李海根与被告上海博月娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市X号一至三楼约2380平方米房屋及编号为A东首第一间约24平方米底层房屋，将房屋返还于原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司；
三、被告李海根与被告上海博月娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司截至2013年1月14日之前尚欠的水、电费共计人民币45，142元；
四、被告李海根与被告上海博月娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司房屋使用费（使用费按每日人民币3826元计，自2012年7月18日算至其实际返还房屋时止，并扣除已付部分计人民币23，500元）；
五、原告上海中昊汽车市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告李海根与被告上海博月娱乐有限公司押金人民币228，750元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10，353元，由被告李海根与被告上海博月娱乐有限公司共同负担，各负担人民币5176.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 芩 菲
代理审判员 李 威
人民陪审员 徐 欣
二〇一三年九月九日
书 记 员 尉蔚、居文璟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。