广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第2266号
原告（反诉被告）贾岩，女，汉族，1979年10月20日出生，住址广东省深圳市南山区。
委托代理人刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人陈紫昭，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）张波，男，汉族，1972年8月17日出生，住址黑龙江省佳木斯市前进区。
委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人康蔚沛，男，汉族，1991年10月24日出生，住址江西省吉安市万安县，该公司员工。
上列原告贾岩诉被告张波、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由代理审判员吴颂、人民陪审员蒋如秋、陈绍粦组成合议庭适用普通程序审理本案，于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告贾岩及其委托代理人刘亚娟、被告委托代理人廖飞军、第三人委托代理人民康蔚沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2015年5月22日签订一份《二手房买卖合同》（编号为201440)，合同约定了原告以按揭贷款方式购买被告名下位于深圳市福田区香林路和农轩路西北侧香珠花园AB栋17层A-1704号房产（房产证号：深房地字第××号），房产转让价格为423万元，定金共计40万元等条款。
合同签订后，原告如约向被告支付了40万元定金。之后，双方又于2015年8月10日至中国农业银行股份有限公司深圳皇岗商务中心支行完成了首期款监管手续。2015年9月6日，银行出具了贷款承诺函。此后原告多次催告被告赎楼及协助办理过户手续等，但被告却总是借故拖延，2015年10月，原告得知被告竟然隐瞒原告擅自将房产转让给了其他人。
被告一房二卖的行为，严重违反合同约定及相关法律规定。据此，请求法院判令：1、解除原、被告之间的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金40万元；3、被告向原告支付违约金846000元；4、房屋评估费1500元由被告承担,由于该费用已由原告支付，故现请求被告径向原告支付该费用；5、判令被告承担原告支出的律师费5万元，由于该费用已由原告支付，故现请求被告径向原告支付该费用；6、本案诉讼费用由被告承担（含受理费、保全费等）。
针对原告的起诉被告答辩并反诉称：2015年5月22日，双方签订《二手房买卖合同》约定：被告以423万的实收价出售福田区香珠花园六AB栋17层A-1704房产；定金40万元；原告应于2015年7月7日签署资金监管协议等文件，同年7月10月将首期款支付至银行的资金监管帐号中，若逾期履行超过5日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收定金等条款。
被告急于转卖房产是因对外欠有债务，债权人天天逼债务，而原告虽在合同签订后支付了40万定金，但随后以出差或出国在外等理由，拖延办理付款义务，拒不办理首期资金监管手续，7月下旬已过，房产交易款支付时间却未落实，早已严重违约。被告心急如焚，7月26日14点46分手机短信：”回电，明后天能去做资金监管”；20点38分又补发：”再给你三天时间过来做资金监管。过期按违约处理。”原告7月27日2点13分回复：”张总，我现在罗马尼亚。8月8日回到深圳”。被告回：”回电。我这不可在等你那么久，你想办法回来把资金监管做了。最多等你到7月30号。”7月30日I5点18分再发短信：”贾小姐我已到农行银行把字都签了。再给你几天时间8月8号钱在存不到银行做监管！你就当你违约了”。原告回复：“张总，收到。我8月8日下午飞到香港，……”。
被告多次警告、多次给予原告机会，限令最后履约时间为8月8日，但原告再次失约，未能在8月8日做资金监管，被告不再接受其履约，要求解除合同，将房产转卖他人，以处理自身的外债，这是根据合同和法律规定行使合法权利，原告违约在先，竟然起诉反告守约方，其行径属是非颠倒，为维护被告的合法权益，特提出反诉。据此，请求法院判令：1、解除反诉原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、原告支付违约金846000元；3、驳回原告的本诉请求及案件受理费全由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称：1、被告所述急于转卖房产是对外欠债务的观点不能成立。被告并没有提供相关证据证明，且被告擅自转卖房产的真实原因是房价大幅上涨，被告不愿意再履行与原告的合同。2、原告并未拖延办理首期款监管，本案事实情况是2015年7月10日左右，到了合同约定的资金监管时间，原告早已准备好首期款，而被告却声称因其个人原因暂时不能办理资金监管，随后消失不见，导致原告与中介均联系不上被告。7月26日被告突然出现，表示要求马上办理资金监管，但此时原告刚好出差在国外。3、被告所称的最后履约时间为2015年8月8认可，而8月8日是周六，银行根本无法办理资金监管。因此，原告于8月10日即周一立即办理了资金监管，亦属在合理时间内，对此被告也表示确认，且当时没有提出异议，更没有提出解除合同及资金监管协议。相反，被告事后还询问贷款是否出来，由此证明双方已经以行为表示认同合同继续有效，并应继续履行。
针对原告的起诉和被告反诉，第三人答辩称：第三人在交易过程中尽到了居间义务，本案没有资金托管在第三人处；2015年7月10日是被告未来办理资金监管手续，至于没有来的原因第三人不清楚。
经审理查明，2015年5月22日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于深圳市福田区香林路和龙轩路的西北侧香珠花园AB栋A-1704房产以423万元价格转让给买方，购房定金共计40万元，买方在签订合同当日支付10万元，4日内再支付30万元；经双方协商，约定买方向银行按揭贷款方式支付约定的楼款。买卖双方须于买方付款期限届满前三个工作日内到银行办理监管手续签署一切相关文件，买方需于2015年7月10日前将除定金之外的剩余首期款以银行贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，并于当日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起10日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；买卖双方须于买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行超过五日，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。
同日，原告向被告支付定金10万元；5月28日支付剩余定金30万元。
在合同约定的7月10日之前，双方未办理资金监管手续。对此，原告提交中介与被告的短信记录以及原告与被告的短信记录，显示7月13日，原告向被告询问，称中介说被告手续办理遇到问题，无法在7月10日前办理资金监管手续，要求被告联系原告。但是被告并未回复该短信。7月26日，被告告知原告明后天能去做资金监管，并给原告三天时间过来做资金监管，过期按违约处理。而此时，原告在罗马尼亚，故在7月27日回短信称其在罗马尼亚，8月8日回到深圳。7月30日，被告告知原告，其已经到农行把资金监管协议的字签好了，要求原告8月8日前做资金监管，否则视为原告违约。同日，原告回复称其8月8日下午飞到香港，航班不晚点的情况下，一定及时完成转账。8月10日，原告向被告发出短信称资金监管协议已做好。被告回复称收到。
8月24日，被告询问原告贷款下来了吗？原告回复称估计这个周五就可办理过户了。后原告再次向被告发短信问被告下周一或下周二上午9点是否有空到国土局办理过户。被告回复称：好，回到给你电话。
2015年9月6日，贷款银行向原告出具贷款承诺函。
2015年9月25日，被告将涉案房产出售给案外人胡健民，2015年10月15日，涉案房产过户至胡健民名下。
另查，本院于2015年12月2日向被告送达原告的起诉材料。
本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告在合同履行过程中，未按合同约定与原告前往不动产登记中心办理过户手续，并将涉案房产出售给案外人，导致合同事实上无法履行，原告合同目的无法实现。原告有权要求解除合同并要求被告返还定金400000元及要求被告支付按照合同转让价20%计算的违约金846000元。被告虽主张原告未在合同约定的日期前即7月10日前将首期款支付至银行指定账户，也未在被告要求的8月8日前办理资金监管手续并将首期款存入指定账户，构成违约。但首先，前往银行办理资金监管手续是买卖双方的合同义务，被告并未举证证明已通知原告，要求原告于2015年7月10日前，前往银行办理资金监管手续，但原告拒绝前往或没有前往。相反第三人当庭陈述以及在合同履行过程中第三人的工作人员向被告发送的短信显示，是被告拒绝前往银行办理资金监管手续；其次，被告虽短信通知原告办理资金监管手续，但原告随即回复称在国外，需要8月8日回国。且回国后，原告在8月10日即已办理完毕资金监管手续。即便存在延迟的情况，超过被告告知的履行资金监管日期的最后期限8月8日，但也未超过合同约定的五天宽限期。被告据此主张解除合同并要求原告承担解除合同后的违约责任，没有事实和合同依据，本院不予支持。
原告虽诉请被告支付评估费和律师费，但本院已经认定被告需向原告支付违约金，该违约金足以弥补原告的损失。对于原告的该两项诉讼请求，本院予以驳回。
关于合同解除的时间。原告并未提交证据证明在起诉前已向被告主张要求解除合同，则本案涉案房屋买卖合同的解除时间应为被告收到本院向其送达的原告起诉材料之日，即2015年12月2日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告贾岩与被告张波于2015年5月22日签订的《二手房买卖合同》于2015年12月2日解除；
二、被告张波应于本判决书生效之日起十日内向原告贾岩支付违约金846000元；
三、被告张波应于本判决书生效之日起十日内向原告贾岩返还定金400000元；
四、驳回原告贾岩的其他诉讼请求；
五、驳回被告张波的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16478元、保全费5000元，共计21478元（已由原告预交），由原告负担853元、由被告负担20625元。
反诉案件受理费16478元（已由被告预交），由被告负担。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 蒋 如 秋
人民陪审员 陈 绍 粦
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 俞婷婷（代）
第1页，共8页