焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）解民一初字第551号
原告中国人民解放军71426部队。住所地：焦作市解放区。
负责人吕锋，副旅长。
委托代理人杨剑波，系原告营房科长。
委托代理人董吉辉，系原告政治指导员。
被告侯文静，女，1979年12月13日出生，汉族。
原告中国人民解放军71426部队与被告侯文静房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后依法适用简易程序审理，后因被告下落不明，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军71426部队的委托代理人杨剑波到庭参加诉讼。被告侯文静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军71426部队诉称，原、被告于2014年4月12日签订房屋租赁合同，将位于学生路115号营职公寓一楼西6号门面房租给被告，租期为2014年5月2日至2014年12月31日。租赁期限届满后，原告向被告主张收回房屋，但被告无理拒绝交付，并占用房屋继续经营，且一直未支付租金。原告多次与被告交涉无果，为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、依法确认双方合同解除，被告立即搬离并归还原告房产；2、依法判决被告赔偿原告应得租赁收益（从自2015年1月1日起计算至实际腾房之日，计算至2015年5月15日为13674.15元）；3、被告按照合同第十一条（三）之约定支付违约金182322元；4、原告按照合同第六条之约定不退还被告租赁保证金5000元；5、被告承担本案的诉讼费。
被告侯文静未向本院提交答辩意见。
原告中国人民解放军71426部队为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1、地籍图1张，证明包括本案涉案房屋在内的38家门面房权属归原告所有；2、军队房地产租赁合同1份，证明原、被告签订租赁合同，租赁期限为2014年5月2日至2014年12月31日，房屋年租金标准为36464.4元，被告支付租金24305.6元，支付保证金5000元，并约定了违约金及保证金不予退还的情况；3、结算票据1份，证明被告缴纳保证金5000元；4、通知1份、告知书2份、见面会签到表1份、通知书领取确认表1份，证明原告已将合同解除事宜书面通知过被告，原告就合同解除事宜召开租户见面会，被告本人到场参加并签到。
被告侯文静未参加诉讼，视为其放弃对原告提交证据质证的权利。
被告侯文静未向本院提交证据。
本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明原告的证据指向，本院对其真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原、被告于2014年4月12日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于焦作市解放区学生路115号营职公寓一楼西6号门面房租给被告，年租金为36464.4元，租期为2014年5月2日至2014年12月31日，租赁期间的租金共计24309.6元、保证金为5000元。《军队房地产租赁合同》第六条约定乙方（被告）履行合同约定义务的，甲方（原告）应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第九条合同的解除（五）租赁期届满，合同解除。第十一条乙方违约责任：（三）合同期满后，乙方不返还租赁物时，应按当年合同租赁金额的五倍和实际占用天数计算违约金，向甲方支付，同时赔偿甲方应得租赁收益的损失。甲方可诉请法院强制乙方返还。合同签订后被告向原告支付24309.6元的租金及5000元的保证金。原告将房屋交付被告使用。租赁期届满后，双方未续签合同，但被告继续占有租赁房屋。后原告于2015年3月24日书面通知被告合同于2014年12月31日到期并要求被告腾房，又于2015年4月22日、2015年6月5日分别向被告主张收回房屋未果，原告为维护自己的权益诉至本院。
另查明，被告于2015年6月10日搬出案涉房屋。原告于2015年9月将涉案房屋封存。
本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告中国人民解放军71426部队与被告侯文静签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应受法律保护，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》第九条第（五）款约定租赁期满，合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期限至2014年12月31日止。合同到期后双方未续签合同，但被告继续占有租赁房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期合同原告可以随时解除合同。本案中，原告于2015年3月24日书面通知被告租赁合同已于2014年12月31日到期并要求被告腾房。原、被告双方签订的合同于2015年3月24日解除。故原告要求确认原、被告双方合同解除，本院予以支持。庭审过程中原告自述，被告已于2015年6月10日从涉案房屋搬出，原告于2015年9月份将涉案房屋封存。原告要求被告立即搬离并归还原告房产的诉讼请求，被告已经实际履行，故原告的该项诉讼请求本院不予处理。
合同到期后，被告自2015年1月1日起未支付租金仍占用涉案房屋，原告要求其按年租金36464.4元的标准赔偿原告应得租赁收益，未违反法律规定，本院予以支持。故被告应按照年租金36464.4元的标准向原告支付从2015年1月1日起至2015年6月10日的租赁收益，共计16196.27元（36464.4元÷12月×5.33月）。
关于原告要求被告按照《军队房地产租赁合同》第十一条第（三）款的约定按照当年合同租金额的五倍和实际占用天数支付违约金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故本案中，违约金应从2015年1月1日起至2015年6月10日止的实际租金损失即16196.27元的30%计算，共计4858.88元。原告要求按照当年合同租金额的五倍和实际占用天数支付违约金的主张过分高于造成的损失，本院予以调整。
关于原告按照《军队房地产租赁合同》第六条的约定不退还被告5000元保证金的主张，不违反法律规定，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下
一、确认原告中国人民解放军71426部队与被告侯文静签订的《军队房地产租赁合同》于2015年3月24日解除；
二、被告侯文静于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军71426部队支付租赁收益16196.27元；
三、被告侯文静于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军71426部队支付违约金4858.88元；
四、原告中国人民解放军71426部队不退还被告侯文静租赁保证金5000元；
五、驳回原告中国人民解放军71426部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。
本案受理费4314元，公告费560元由被告侯文静承担，暂由原告垫付，待执行时一并付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 陈 娟
审 判 员 李 艳
人民陪审员 王莉莉
二〇一六年三月十五日
书 记 员 岳筠贺