河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中民二初字第771号
原告刘素平，女，1963年6月17日生，汉族，住河南省尉氏县。
委托代理人聂建，河南仟方律师事务所律师。
委托代理人王东山，河南信行律师事务所律师。
被告冉焱，男，1993年8月4日生，汉族，住郑州市中原区。
被告冉森林，男，1949年12月12日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
委托代理人冉焱，基本情况同上。
被告黄改莲，女，1947年11月15日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
委托代理人冉焱，基本情况同上。
被告冉天赐，女，2005年7月14日生，汉族，住郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区。
委托代理人冉焱，基本情况同上。
被告陈琳，女，1987年7月9日出生，汉族，住河南省新安县。
第三人杜保红，女，1969年10月16日生，汉族，住郑州市中原区。
委托代理人郑华俊，河南帅法律师事务所律师。
原告刘素平与被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳，第三人杜保红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘素平及其委托代理人聂建、王东山，被告冉森林、黄改莲、冉天赐的委托代理人冉焱，第三人杜保红到庭参加了诉讼。被告陈琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告刘素平诉称，被告冉森林与冉伟系父子关系，被告黄改莲与冉伟系母子关系，被告冉焱与冉伟系父子关系，被告冉天赐与冉伟系父女关系，被告陈琳与冉伟系夫妻关系。原告经人介绍与冉伟认识，双方经多次协商达成一致意见，于2014年4月13日签订《房屋买卖合同》一份，由原告购买冉伟所有的房屋一套，该房屋坐落在郑州市××路与××交叉口西北角，冉屯新区北院2号楼1单元20楼2010房，建筑面积80.46平方米，每平方米单价6300元，房屋总价款为506898元人民币。根据房屋买卖合同第二条第二款的约定，合同签订后原告当天在证人张某在场的情况下支付给冉伟购房款406898元，冉伟亲笔写收条一份并有签名为证。2015年1月25日冉伟又向原告要购房款，原告给冉伟50000元。余款办理房产证时一次付清。2014年4月14日，冉伟与原告一同到河南益通物业服务有限公司变更了刘素平为冉屯新村北区2号楼1单元20层2010房为业主，原告向益通物业公司缴纳了2014年5月1日至2015年3月31日的物业费。2015年3月9日，原告找冉伟要求入住所购买的房屋，被告冉焱告诉原告其父亲冉伟已于2015年2月10日去世。原告将买房的情况给被告做了说明并提出入住房屋的要求，被告无故拒绝原告的请求。为维护合法权益，原告特提起诉讼请求判决：1、原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》有效，郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新区北院2号楼1单元2010房屋归原告所有；2、五被告赔偿原告经济损失18000元，并支付违约金90000元，共计108000元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求第一项变更为：请求依法判令原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》有效，原告要求五被告交付郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新村北院2号楼1单元20层2010房屋使用权。
被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐辩称，１、原告与冉伟所签订的《房屋买卖合同》是无效的。因涉案房屋所有权是归第三人杜保红的，冉伟无权处分该房屋，原告在没有确认房屋所有权的情况下擅自与冉伟签订《房屋买卖合同》存在过错，所产生的法律后果应当由原告自己来承担；2、答辩人没有见到原告所缴纳的房款，也没有从被继承人冉伟处继承到该遗产，不应当承担原告所要求交付房屋使用权及违约责任。另外答辩人不是《房屋买卖合同》的相对人，即便是合同有效，该合同的权利义务也不应当由被告来承担；3、原告变更后的诉讼请求为“要求五被告交付郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新村北院2号楼1单元20层2010房屋使用权”，因该房屋属于第三人杜保红所有，答辩人现在没有该房屋的使用权，交付不了该房屋的使用权。综上，原告诉讼请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。
被告陈琳未答辩。
第三人杜保红称，第三人与冉伟已经于2005年2月23日办理离婚手续，约定位于郑州市××大街××号的房产归第三人所有，后房屋被拆迁安置，双方约定拆迁安置后的所有房屋都归第三人所有。冉伟对涉案房屋没有处分权，第三人不同意出售该房屋，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应当驳回。请求人民法院准予第三人参与诉讼，确认原告与冉伟签订的房屋买卖合同无效，诉讼费用由原告承担。
原告对第三人之诉称发表意见如下：原告对第三人所提的其与冉伟离婚的事实予以认可，对双方位于中原区××大街××号建筑面积400平方米房屋所有权归第三人所有没有异议，但对拆迁后所有房屋都归第三人所有提出异议，拆迁时冉伟是被拆迁对象，因为冉伟是该片土地的宅基地所有人，按照冉屯村城中村改造拆迁补偿安置办法的规定，冉屯村的城中村改造是按农村村民宅基地使用证以及相关合法手续的原则进行补偿安置，补偿第三条规定拆迁补偿房屋是按照宅基地面积确定，而地上建筑物是另行制定补偿办法，因此离婚协议中第三人得到的房产并不是冉伟这次与原告签订房屋买卖合同所处置的财产，按照郑州市冉屯村城中村改造指挥部与冉伟签订的0181号拆迁补偿安置协议，冉伟得到回迁安置房496.32平方米，冉伟并且挑选了安置房，其后冉伟将挑选的安置房出售给原告是合法有效的，第三人是否同意并不影响该协议的效力。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
第一组证据：1、冉伟与本案原告刘素平于2014年4月13日签订的《房屋买卖合同》一份、2、冉伟、刘素平及证明人张某身份信息一份、3、《选房确认单》一份;
证明目的：
1、冉伟将其拥有产权的房屋出售给本案原告是其真实意思表示，双方的《房屋买卖合同》是合法有效的;
2、根据《房屋买卖合同》约定，合同签订后，原告应支付房款406898元，入住后付款7万元，剩余3万元办理房产证时一次性付款。
第二组证据：冉伟于2014年4月13日出具的《收条》;
证明目的：原告已按《房屋买卖合同》的约定支付了购房款。
第三组证据：1、本案原告与河南益通物业服务有限公司于2014年4月14日签订的《冉屯新村前期物业管理服务协议》一份;2、冉屯新村物业服务中心于2015年3月9日出具的《证明》一份。
证明目的：
1、冉伟已按照《房屋买卖合同》中的约定（该房屋位于郑州市中原区××路××屯新村××单元××房建筑面积80.46平方米）履行了部分的交付义务;
2、原告已按照取得房屋使用权支付了一年的物业管理费。
第四组证据：冉伟于2015年1月25日出具的《收条》一份;
证明目的：根据《房屋买卖合同》约定，原告未实际入住该房屋的情况下又向冉伟多支付了购房款人民币5万元。
第五组证据：1、2012年7月27日冉伟与郑州市中原区冉屯村城中村改造指挥部签订的《拆迁补偿安置协议（宅基地户）》;2、《选房确认单》一份;3、张某的证人证言一份（同时申请证人出庭作证）。
证明目的:冉伟是位于郑州市中原区××路××屯新村××单元××房的产权所有人和合法有权的处分人，并且对房屋的处分是他本人的真实意思表示，是合法有效的。
第六组证据：2015年3月6日的录音资料一份。
证明目的：杜保红对交付该房屋也是认可的，只是不同意按原合同价格交付涉案房屋，同时也证明了杜保红对冉伟卖给本案原告房屋一事是明知的。
被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐及第三人杜保红对原告所提交的证据发表如下质证意见：
对第一组证据：对房屋买卖合同、身份信息真实性、合法性、关联性都不予认可，证明不了原告的证明目的，对选房确认单真实性予以认可，但对原告的证明目的不予认可；
对第二组证据：不予认可；
对第三组证据：真实性无异议，但是证明不了原告的证明目的，房屋也没有交付；
对第四组证据：真实性、证明目的都不认可；
对第五组证据：补偿安置协议真实性认可，但不能证明房屋归冉伟所有，对证人证言不予认可；
对第六组证据：真实性、合法性、关联性不认可，证明不了原告的证明目的，第三人不同意卖房，也不同意交房。
被告未向本院提交证据。
第三人为支持其意见，向本院提交如下证据：
证据一：《离婚证》一份、离婚协议书一份，证明目的：杜保红与冉伟已经于2005年2月23日办理离婚手续；
证据二：2012年8月6日第三人和冉伟签订的《协议书》一份以及冉屯新村前期物业管理服务协议一份，证明目的：本案涉及房产归第三人杜保红所有，冉伟没有涉案房产的处分权，杜保红对原告提供的《房屋买卖合同》不予认可，不同意出售该房产，原告提交的冉伟和原告签订《房屋买卖合同》是无效的。
原告对第三人提交的证据发表如下质证意见：
对证据一、真实性无异议，对证明第三人和冉伟2005年2月23日离婚事实没异议，
对证据二、《协议书》的真实性有异议，因为该协议的全部内容的书写人明显不是冉伟和第三人，协议所要证明的目的不予认可，该协议不能证明冉伟处分给本案原告的房屋不归冉伟所有，因为该协议签订时冉伟并没有挑选到或者分到496.32平方米的房屋，冉伟分到房屋的分房单时间显示2012年9月18日，所以冉伟将房屋赠与第三人时该房屋是不存在的，所以赠与也是无效的，同时按照法律规定不动产的赠与以房屋过户为成立，在此之前赠与人可以随时撤销自己的赠与，而冉伟将该房卖给原告的行为就明显表示了冉伟撤销房屋赠与的意思表示。物业管理服务协议真实性有异议，因为冉伟帮助本案原告到物业公司变更物业业主姓名时原业主是冉伟，本案原告也是在冉伟的协助下办理了物业管理协议，并交纳了一年的物业管理费，而原告服务协议的时间是2014年4月19日，所以第三人提交的2013年4月19日同一房屋的物业服务合同显然是虚假的。
被告对第三人提交的证据未持异议。
本院对原、被告提交的证据及事实部分分析认证如下：
对原告提交的第一组证据：被告及第三人虽对《房屋买卖合同》中“冉伟”的签名不予认可，但在本院释明后未提出司法鉴定申请，故本院对签名的真实性予以认可，对《房屋买卖合同》的真实性予以采信；冉伟、刘素萍及张某的身份信息已经本院核实，对其真实性予以采信；《选房确认单》因被告及第三人未持异议，本院对其真实性予以采信；
对原告提交的第二组及第四组证据：因被告及第三人未向本院提出司法鉴定申请，对该组证据的真实性本院予以采信；
对原告提交的第三组证据：被告及第三人对其真实性未持异议，本院予以采信；
对原告提交的第五组证据：被告及第三人认可《拆迁补偿安置协议》及《选房确认单》的真实性，本院予以采信；证人张某出庭接受质证，其当庭陈述与其证言内容并无冲突，且能与其他证据相互印证，故本院对其真实性予以采信；
对原告提交的第六组证据：在本院释明后，被告及第三人未提出司法鉴定申请，故本院对其真实性予以采信；
对第三人提交的第一组证据：原、被告对其真实性予以认可，本院予以采信；
对第三人提交的第二组证据：原告对《协议书》的真实性不予认可，但未就签名的真实性提出司法鉴定申请，故本院对其真实性予以采信；《冉屯新村前期物业管理服务协议》的落款时间在原告所提交的协议之前整一年时间，与原告所提交的协议相比，原告对涉诉房屋的实际控制能力显然弱于冉伟及第三人杜保红，其所提交的协议更具真实性，另，如第三人提交的该份协议真实的情况下，更能印证原告之后在物业公司将登记业主自第三人变更为原告之时第三人应明知的事实。
根据原告及第三人向本院提交的证据及当庭陈述，本院确认本案如下事实：
一、原告与冉伟于2014年4月13日签订《房屋买卖合同》一份，主要约定原告购买冉伟坐落于郑州市××路化工路××新区××楼××单元××房屋××套，建筑面积80.46平方米，每平方米房款6300元，原告在协议签订后付款406898元，入住后付款70000元，剩余30000元办理房产证时一次性付清，冉伟承诺协议签订后2年之内帮助原告办理房屋过户事宜，如冉伟违约，不能将房屋过户到原告名下，除退还全部已交房款外，另赔偿已交房款的50%以上，张某作为合同的证明人。合同签订后冉伟及张某将其身份证复印件交与原告，在原告要求冉伟爱人到场后冉伟出具与第三人的《离婚证》及《选房确认单》，并在《选房确认单》上涉诉房屋一列空白处签名后交给原告。
二、2014年4月13日原告向冉伟支付406898元购房款，冉伟向原告出具《收条》一份。
三、2014年4月19日冉伟与原告一同前往涉诉房屋物业公司（河南益通物业服务有限公司），原告与河南益通物业服务有限公司当日签订《冉屯新村前期物业管理服务协议》一份，载明原告所购房屋坐落位置：郑州市中原区××路××屯新村××单元××房，建筑面积80.46平方米。原告同时交清涉诉房屋2014年5月1日至2015年3月1日的物业费1102元。
四、2015年1月25日原告再次向冉伟支付购房款50000元，冉伟向原告出具《收条》一份。
五、涉诉房屋系郑州市中原区冉屯村一组大街19号拆迁安置房屋，回迁安置面积按照宅基地使用证面积1:3的比例计算，该宅基地使用证登记的业主为冉伟，2012年7月27日冉伟与第三人分别同郑州市中原区冉屯村城中村改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议（宅基地户）》一份，每人回迁安置面积496.32平方米。
六、冉伟与第三人于2005年2月23日协议离婚，《离婚协议书》约定：双方现有住房一套，位于中原区××大街××号，建筑面积400平方米，房屋所有权归女方所有，家中的其他财产归女方所有。
七、2012年8月6日冉伟与第三人签订《协议书》一份，主要约定冉伟名下中原区××大街××号拆迁补偿房屋496.32平方米，冉伟同意上述财产全部归杜保红所有。
八、冉伟与被告陈琳于2012年10月16日在郑州市中原区民政局登记结婚，冉伟于2015年2月4日去世，被告冉森林、黄改莲系冉伟的父母，被告冉焱、冉天赐系冉伟与第三人的子女。
本院认为，本案争议的焦点在于原告与冉伟签订的《房屋买卖合同》是否有效，原告是否有权取得涉诉房屋使用权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与冉伟签订《房屋买卖合同》后，原告按约履行了支付购房款的义务，冉伟也配合原告前往物业公司办理了相关登记手续，本院可以认定原告与冉伟之间房屋买卖关系成立，且双方均系真实意思表示并已实际履行，内容也并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该买卖关系合法有效。被告及第三人主张房屋系第三人的财产，冉伟无权处分，因此《房屋买卖合同》无效，本院认为，张某作为合同证明人对合同签订事宜较为了解，其当庭作证原告在签订合同之时已明确要求冉伟爱人到场，而冉伟向原告出具了《离婚证》及《选房确认单》，根据日常经验法则，原告已尽到合理注意义务且有理由相信冉伟具有处分行为。经本院调查取证，在2012年朱屯大街19号拆迁安置之时冉伟与第三人分别与拆迁指挥部签订安置协议，每人均分得496.32平方米的回迁安置面积，冉伟享有其基于安置协议所获取的496.32平方米安置房屋的物权及处分权，而涉诉房屋面积未超出其应得的回迁安置面积范围，故冉伟并非无权处分，至于冉伟与第三人之间签订《协议书》的效力以及签订《协议书》后是否按约履行，与本案并非同一法律关系，也不影响本案买卖关系的成立，第三人如权利遭到侵害，可另行主张相关权利。另外，合同的履行需严格遵循诚实守信原则，法律应保护诚信方的合法权益，考虑到目前房屋价值提升幅度较大的客观情况，在处理房屋买卖合同纠纷中单纯的以标的物的部分瑕疵来认定买卖行为无效，会严重影响正常交易秩序，也明显有悖立法精神。根据第三人所提交的《冉屯新村前期物业管理服务协议》，其签订日期在原告所提交的协议之前整一年，可推断原告在签订相关协议并变更了业主登记时第三人应已明知了相关事实，而原告提交的录音资料也能印证第三人及被告冉焱应明知冉伟与原告就涉诉房屋买卖的行为，并明确表达了要求原告加付购房款的意思。在本次诉讼中，经本院主持调解，在原告同意加付房款的情况下第三人仍坚持不同意交付涉诉房屋，第三人的行为显然有失诚信，故本院对其主张《房屋买卖合同》无效的理由不予采信。第三人作为房屋实际控制人，被告作为冉伟的法定继承人，有义务协助原告交付房屋。原告主张五被告赔偿经济损失并支付违约金的诉请，因未提交有力的证据，且尚未完成物权登记的安置房屋买卖过程中确易存在纠纷，原、被告之间因产权归属存在分歧系在情理之中，引起诉争的主要原因在于合同相对人冉伟，故原告主张被告承担违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告冉森林、黄改莲、冉焱、冉天赐、陈琳及第三人杜保红协助原告刘素平将位于郑州市冉屯路与秦岭路十字路口西北角冉屯新村2号楼1单元20层2010房屋使用权交付刘素平使用；
二、驳回原告刘素平其他部分的诉讼请求。
案件受理费4474元，由原告刘素平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 李银辉
人民陪审员 尹维汉
人民陪审员 沈德田
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 周小雪