北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6068号上诉人（原审原告）：刘胜男，女，1993年7月29日出生。委托诉讼代理人：林小建，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤娜娜，女，1981年9月9日出生，北京国舜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孟朴（FRANKMENG），男，1960年6月5日出生。委托诉讼代理人：王秀芳，北京市中伦律师事务所律师。上诉人刘胜男因与被上诉人孟朴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初15086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘胜男之委托诉讼代理人林小建，被上诉人孟朴之委托诉讼代理人王秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘胜男上诉请求：撤销一审判决；改判孟朴支付自2016年7月11日至2016年9月1日，以房屋总价款16900000元为基数，按每日万分之五的标准向刘胜男支付违约金439400元及实际支付之日止的违约金；一、二审诉讼费由孟朴承担。事实与理由：1.孟朴逾期交付房屋已构成严重违约，应按照合同约定标准向刘胜男支付违约金，一审判决适用法律错误。2.一审认定刘胜男未提交实际损失证据的情况下，错误地适用实际损失，无事实和法律依据。3.一审违反当事人意思自治，刘胜男请求孟朴按照合同约定的违约金标准支付违约金的诉求应得到支持。孟朴辩称，同意一审判决，不同意刘胜男的上诉请求，一审判决扣除了部分尾款，实际判决的违约金数额是76940元。刘胜男于2016年10月向一审法院提出诉讼请求：1.判令孟朴继续履行2016年3月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理物业交割手续，具体包括由孟朴本人到物业公司支付欠付的物业费、水电费，签署中介提供的物业交割清单，将房屋钥匙交给刘胜男；2.判令孟朴支付自2016年7月11日至2016年10月18日的违约金726700元；3.判令孟朴支付自2016年10月18日至实际履行之日，以房屋总价款1690万元为基数，按每日万分之五的标准向刘胜男支付违约金。4.判令孟朴承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月20日，刘胜男与孟朴签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定成交价格为1690万元，产权转移登记后三日内交付房屋，并就房屋坐落、成交价格、付款方式、物业交割事宜及违约责任等作出了约定。刘胜男分期支付了首付款995万元。2016年7月7日，涉诉房屋过户手续完成，在此之前，银行已通知孟朴，刘胜男的690万元贷款申请获得批准。2016年8月31日，刘胜男所申请的银行抵押贷款690万元发放至孟朴账户。刘胜男仍留存5万元房款，作为物业交割保证金。2016年9月1日，刘胜男到涉诉房屋物业公司，持房产证要求办理相关房屋手续，物业公司已提前接到孟朴妻子委托，故派工作人员代表孟朴妻子协助刘胜男补交孟朴所欠2016年1月至8月物业费23060元、预交2016年9月至12月物业费，并陪同刘胜男进入涉诉房屋巡视。当日，刘胜男入住涉诉房屋。2016年10月11日，刘胜男办理房屋装修手续，并预交水电费等，随后开始装修。刘胜男已为涉诉房屋更换密码锁。诉讼中，双方同意5万元物业交割保证金扣除补交孟朴所欠物业费后剩余的26940元，从孟朴应付的违约金中扣除。上述事实双方当事人没有争议，法院予以确认并在卷佐证。刘胜男主张物业交割手续至今未完成。对此提交《房屋买卖合同》及《补充协议》，证明双方已约定自行办理物业交割手续，孟朴应亲自到场办理，孟朴之妻委托物业工作人员办理不符合合同约定；孟朴尚未将合同约定的物业交割义务履行完毕。孟朴对此不认可，主张物业交割手续已于2016年9月1日完成，其委托物业公司工作人员全程协助办理，包括对水、电、气表进行读数，办理物业费缴纳、进房巡视等，已经履行了交房的义务。就涉诉房屋钥匙，孟朴主张物业公司工作人员提出将钥匙移交给刘胜男，但其表示不需要，将自行更换密码锁。对此提交涉诉房屋物业公司出具的证明，涉诉房屋装修现场的照片。依照《房屋买卖合同》第六条及《补充协议》第一条第6项，第四条第3项的约定，出卖人应按约定时间将房屋交付给买受人，双方自行按约定办理物业交割手续；双方已于《补充协议》中明示就装饰、家具、家电等附属设施清单无需约定。虽然孟朴就向刘胜男移交涉诉房屋钥匙等约定物业交割手续未提供充分证据证明，但刘胜男认可2016年9月1日其已以新业主的身份入住涉诉房屋，随后其自行更换密码锁，2016年10月11日交付水、电、气费用并开始装修，上述事实表明2016年9月1日刘胜男已开始实际占有并正常使用涉诉房屋，无需再次履行物业交割手续。综上，法院认定2016年9月1日物业交割手续已完成，但孟朴在此过程中的履行义务有一定瑕疵。孟朴主张其延迟交房有合理理由，是因担心贷款不能及时到位，刘胜男对此不认可，主张过户之前银行已经批贷，放款时间不应成为交房的障碍。孟朴认可在房屋过户之前已接到银行批贷的通知。根据《房屋买卖合同》第六条及《补充协议》第一条第6项约定，孟朴于2016年9月1日交房逾期52日，该行为构成违约。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据。就水电费，本案中，没有证据表明孟朴欠付水电费，故刘胜男要求孟朴补交水电费的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。就物业费，刘胜男在诉讼中表示同意从违约金中将剩余物业交割保证金26940元扣除，故对刘胜男要求孟朴补交物业费的诉讼请求，法院不予支持。就签署物业交割清单，即关于装饰、家具、家电等附属设施的交割，根据本案认定的事实，就装饰、家具家电等附属设施清单，双方已在《补充协议》中表明无需约定，故刘胜男要求孟朴签署物业交割清单的诉讼请求，法院不予支持。就房屋钥匙，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。根据本案查明的事实，刘胜男已于2016年9月1日入住涉诉房屋，并为房屋更换密码锁。虽然没有证据表明孟朴向刘胜男移交了涉诉房屋钥匙，但刘胜男已实际占有涉诉房屋，有关移交房屋钥匙的合同条款目的已经实现，故对于刘胜男要求孟朴移交涉诉房屋钥匙的诉讼请求，法院不予支持。就违约金计算方式，刘胜男主张违约金计算基数应按照《补充协议》第三条，以房屋总价款计算，孟朴主张应按照《房屋买卖合同》第七条专门针对逾期交房的条款，以已交付房价款计算。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《房屋买卖合同》第十三条载明：双方可对本合同签订书面协议进行变更或补充，《补充协议》中就逾期交房的违约责任明确作出了不同约定，应当适用。根据本案已认定的事实，孟朴逾期交房52天，按约定，违约金金额为439400元，孟朴主张约定的违约金过分高于逾期交房所造成的损失，请求法院予以酌减，刘胜男未明确其因孟朴逾期交房而遭受的损失金额，也未提供相应证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，法院将以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人过错程度对违约金予以酌减。据此，一审法院于2016年12月判决如下：一、孟朴于判决生效之日起七日内支付刘胜男违约金五万元（已扣除剩余物业交割保证金二万六千九百四十元）。二、驳回刘胜男的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5534元，由刘胜男负担1588元（已交纳）；由孟朴负担3946元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、证明等证据在案佐证。本院认为：根据庭审查明的事实和双方的诉辩主张，本案的争议焦点为逾期交房违约金的具体数额。上诉人认为，与依合同约定计算的违约金数额相比，一审法院酌与确定的违约金数额过低。对此，本院认为，根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原审法院依据违约金的补偿性原则，结合本案实际情况，依照孟朴酌减违约金的请求，并参照刘胜男的实际损失情况，酌与确定的违约金数额，尚属适当。综上，刘胜男的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7891元，由刘胜男负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  万丽丽审判员  赵 霞二〇一七年六月八日书记员  郑 芳书记员  卢园园