广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3860号
上诉人（原审被告）：钟小青，住浙江省杭州市萧山区。
被上诉人（原审原告）:广州市万科物业服务有限公司，住所地：广东省广州市白云区。
法定代表人：聂金伟，该公司总经理。
委托代理人：陈超，该公司职员。
原审被告：王福成，住广东省广州市开发区。
上诉人钟小青因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、原审被告王福成物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人钟小青上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万科物业公司的一审全�诉请。事实和理由如下：一审法院基于王福成与万科物业公司所签订的《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》补充协议的内容，以及根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判令钟小青支付物业管理服务费和公共水电公摊费，但一审法院忽视了万科物业公司对于《物业服务合同》存有违约行为，其判决排除了万科物业公司一方的责任，明显有损于钟小青一方的合法权益。万科物业公司的违约行为主要为以下内容：万科物业公司未能按照《前期物业管理服务合同》向钟小青提供物业管理服务。从钟小青向法院提交的由广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处出具的《关于钟小姐反映万科城市花园物业服务中心拒绝给其办理门禁卡问题的回复》中可以看出，万科城市花园物业服务中心拒绝承认钟小青为小区业主，并以此拒绝给钟小青办理门禁卡，致使钟小青无法办理入住事宜只能被迫在外租房居住。至此，钟小青从未享受过万科城市花园物业服务中心提供的物业管理服务，且万科城市花园物业服务中心拒办门禁卡这一事实行为系构成违约。一审法院单凭《前期物业管理服务合同》就判令钟小青支付物业服务费和公共水电公摊费，明显对钟小青一方的利益造成损害。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并按照《前期物业管理服务合同》第十一条中有关违约责任的约定，基于前述万科物业公司的所作所为，万科物业公司应当承担相应的违约责任，并对钟小青予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决钟小青全额支付相关的物业管理费用明�不公正。为此，钟小青上诉请求二审法院依法改判。
被上诉人万科物业公司二审答辩称：同意一审判决，不同意钟小青的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在钟小青与王福成析产纠纷中，（2014）穗中法民一终字3423号民事判决确定涉案房屋归钟小青所有，判决生效之日钟小青即为涉案房屋所有权人。钟小青既为涉案小区业主理应履行按时缴纳物业服务费的义务，钟小青未入住涉案物业成为物业小区业主的抗辩理由不能成立。而且钟小青之所以未能办理门禁卡是因为其此前未能提供相关判决书及生效证明且涉案房屋未办理过户手续，物业工作人员无法确定其为小区业主，才拒绝为其办理门禁卡。
原审被告王福成二审陈述称：法院将涉案房屋判给钟小青所有，王福成没有意见，但钟小青一直没�办理过户手续。终审判决后王福成马上申请生效证明，又到执行局申请强制执行，而钟小青拒不执行，而且拒绝归还涉案房屋按揭贷款。王福成自2013年仍继续交付物业服务费至2014年8月份，物业管理费一直交到2014年12月份。王福成同意一审判决，钟小青的上诉理由不成立，房屋从2013年12月份就被钟小青砸烂，即使其没有门禁卡也照样出入涉案房屋，至2014年7月份法院将涉案房屋判给钟小青，其已经将涉案房屋重新装修，钟小青称其无法出入涉案房屋不是事实。
万科物业公司于2016年8月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王福成、钟小青支付2015年1月至2016年7月拖欠的物业服务费4772.23元；2.王福成、钟小青支付2015年1月至2016年7月拖欠的各项公共水电公摊费49.49元（包括公共用电公摊费45.2元、公共用水公摊费4.29元），上列两项拖欠费用共计4821.72元；3.王福成、钟小青按合同约定的标准支付相应的违约金（每月逾期交纳物业服务费的违约金计算方式：以每月应交的物业服务费为基数，按每日千分之一的标准，从欠费的下月首日起算至付清之日为止）。
一审法院经审理查明：2006年12月19日，广州市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）（甲方）与王福成（乙方）签订一份《商品房买卖合同》，约定乙方认购广州市黄埔区万科城市花园自编号八组团K栋第K2幢2层202号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积91.73平方米，建筑物地上层数为18层。第四条物业管理约定：甲方应采取符合国务院《物业管理条例》规定的方式和条件选聘物业管理公司，甲方与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》；甲方应制定《业主临时公约》向乙方明示并予以说明，乙方在签订本合同时对遵守《业主临�公约》作出书面承诺。同日，万科置业公司与王福成签订的《前期物业服务合同》，约定：本项目的前期物业管理单位为广州市万科物业管理有限公司，管理期限自2004年12月1日起至万科城市花园业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为小高层住宅（总高18层的住宅）2.1元/月·平方米。
2007年6月20日，万科置业公司向王福成发送商品房交付使用通知书，写明涉案房屋实际交付时建筑面积为92平方米。王福成提交粤房地权证穗字第××号房产证载明：房地产权属人王福成，房屋坐落黄埔区大沙地东599号大院37号202房，建筑面积92平方米，层数18层。
2009年3月31日，万科城市花园业主委员会与万科物业公司签订《物�服务合同》，约定：第二条物业服务期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。合同到期后，双方继续履行合同的，本合同自动延续。第四条物业服务资金按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅11层以下（包括11层）1.9元/月·平方米，11层以上2.1元/月·平方米。除小区物业管理办公及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊。第五条物业服务资金于本物业交付之日起全额计收。第六条业主或物业使用人应于每月15日前向物业管理公司交纳物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之一支付违约金。上述合同于2009年9月1日在广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局完成备案。
2013年5月22日，万科城市花园业主委员会与万科物业公司签订《物业服务合同》补充协议，约定：物业服务资金由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用权人收取，具体收费标准如下，住宅11层以下（包括11层）2.47元/月·平方米，11层以上2.73元/月·平方米。上述调整后的收费标准从2013年6月1日起执行。
2013年5月28日，广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局为万科物业公司作出物业服务合同备案，备案内容为：承接项目名称为万科城市花园，项目负责人李某乙，物业服务合同期限为2012年6月1日至2017年6月1日。
万科物业公司委托广东合拓律师事务所于2016年3月31日及2016年4月15日向王福成、钟小青就催缴物业服务�事宜发送律师函，写明：王福成名下万科城市花园K2-202，自2015年1月至2016年3月已欠缴万科物业公司物业服务费、公共水电分摊费等本金共计3802.46元。王福成、钟小青均拒绝签收邮件。
王福成向一审法院提交（2013）穗黄法民一初字第125号判决，系钟小青诉王福成及王福成反诉钟小青同居关系析产纠纷，该判决确定：“黄埔区大沙地东599号大院37号202房房屋归钟小青所有，该房屋未还清贷款由钟小青负责偿还；钟小青在本判决生效之日起一个月内支付王福成经济补偿金255447.12元”。王福成及钟小青均不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，二审法院于2014年7月21日作出（2014）穗中法民一终字第3423号终审判决，判令驳回上诉，维持原判。王福成于2014年9月2日向一审法院申请强制执行（2014）穗中法民一终字第3423号判决，但涉案房屋至今仍未完成产权过�登记手续。王福成向万科物业公司交纳涉案房屋物业管理费直至2014年12月份。
万科物业公司制作涉案房屋物业欠费明细及公共水电费分摊办法，列明自2015年1月至2016年7月物业服务费共计4772.23元，小区园林照明电费分摊及小区清洁用水分摊共计49.49元，一审庭审中钟小青对公共水电费分摊方法无异议，对上述金额亦无异议。
钟小青向一审法院提交广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处出具《关于钟小姐反映万科城市花园物业服务中心拒绝给其办理门禁卡问题的回复》：我街综治办公室和万科居委多次与万科城市花园物业服务中心沟通协调，但万科城市花园物业服务中心仍坚持其态度，表示虽然法院判决书已经判决给钟小青，但服务中心坚决只认房产证上产权人的名字。因现房产证上产权人仍是王福成，因此钟小青不享受办理门禁卡等服务。因钟�青与王福成在居住期间有数额较大的管理费未交清。现物业服务中心就物业管理费的问题已经起诉王福成。如钟小青要享受办理门禁卡等物业服务，就必须等到法院是如何裁定钟小青和王福成双方的物业管理费的交纳问题的判决出来，钟小青按判决书执行后才可享受物业服务中心办理门禁卡等服务。万科物业公司主张此前钟小青未提供判决书和生效证明，无法确认其是否是业主。
上述事实有欠费明细、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》补充协议、广州市物业服务合同备案回执、业主公约、商品房交付使用通知书、律师函、快递单、《万科城市花园公共水电费分摊办法》、判决书及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为：万科置业公司与王福成于2006年12月19日签订�《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。王福成自房屋交付至2014年12月，依照相关物业管理约定交纳物业服务费。（2014）穗中法民一终字第3423号判决书确认涉案房屋归钟小青所有，自判决生效后钟小青即是涉案房屋的所有权人。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主委员会与万科物业公司签订的《物业服务合同》及《物业服务合同》补充协议对万科物业公司及小区业主有法律约束力，双方应遵照执行。钟小青作为小区业主，应依照上述物业服务合同约定履行其相应义务。《物业服务合同》补充协议约定自2013年6月1日起，物业服务资金按建筑面积向业主或物业使用人收取，钟小青每月应向某物业公司支付相应的物业服务费等费用。万科物业公司制作涉案房屋物业服务费及公共水电费欠费明细，列明自2015年1月至2016年7月涉案房屋物业服务费共计4772.23元，公共水电公摊费共计49.49元，钟小青对上述金额无异议，但经一审法院核算涉案房屋物业服务费应为4772.04元（251.16元/月×19个月），因此钟小青应向某物业公司支付2015年1月至2016年7月的物业服务费4772.04元及公共水电公摊费共计49.49元。至于钟小青所述万科物业公司拒绝为其办理门禁卡导致其无法入住事宜，并非其拒交物业服务费的抗辩理由，若对该事项未能达成合意，可另行主张其相关权利。
根据《物业服务合同》第六条约定业主或物业使用人应于每月15日前向物业管理公司交纳物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，业主或物业使用人应按欠费总额的千分之一支付违约金。钟小青自2015年1月至2016年7月期间未交纳物业服务费，其应向万科物业公司支付违约金。由于万科物业公司并未提交证据证明其实际损失，钟小青现请求法院调低违约金，一审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日以每月应缴费用为本金，按每日万分之五的标准计算违约金（违约金以每月欠付的物业服务费251.16元为本金分期计付，每日按0.5‰的标准，均自欠费的下月首日起计至实际清偿之日止，每期违约金以不超过本金为限）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条�《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2016年11月10日作出判决如下：一、被告钟小青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年1月至2016年7月的物业服务费4772.04元及违约金（违约金以每月欠付的物业服务费251.16元为本金分期计付，每日按0.5‰的标准，均自欠费的下月首日起计至实际清偿之日止，每期违约金以不超过本金为限）；二、被告钟小青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2015年1月至2016年7月公共�电公摊费49.49元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告钟小青负担。原告预缴的诉讼费一审法院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间各方当事人均未提交新证据。
另查明，王福成二审陈述称：2007年7月，王福成和钟小青已经入住涉案房屋，当时已领取了几套门禁卡，2012年12月房屋被钟小青砸烂后，王福成几乎没有进去过涉案房屋；在双方同居关系析产纠纷诉讼中，门禁卡全在钟小青处。由于钟小青不交付物业服务费，万科物业公司才不给门禁卡延长有效使用期�。
本院认为，一审法院对涉案《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、补充协议的效力以及前述合同对本案当事人均具有约束力的认定，合法有据，各方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对钟小青的上诉请求，认定如下：
因涉案《前期物业服务合同》、《物业服务合同》及《物业服务合同》补充协议对万科物业公司及小区业主有法律约束力，双方均应遵照执行。生效（2014）穗中法民一终字第3423号民事判决书确认涉案房屋归钟小青所有，自判决生效后钟小青即是涉案房屋的所有权人。故钟小青作为小区业主，已经享受了涉案小区的物业管理服务，理应依照上述物业服务合同约定履行其相应义务。一审判令�小青应向万科物业公司支付2015年1月至2016年7月的物业服务费4772.04元及违约金、公共水电公摊费49.49元，并无不妥。至于钟小青所述万科物业公司拒绝为其办理门禁卡导致其无法入住的事宜，因万科物业公司作为涉案小区的物业管理服务公司，其提供的管理服务更多针对小区共用部位及共用设施设备运营的维修、养护和管理以及相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、公共绿化的养护和管理等，而非针对钟小青个人提供服务。并且，双方合同亦未约定钟小青门禁未续期其就享有以此抗辩不交付物业服务费的权利。因此，钟小青上诉主张其不应向万科物业公司支付物业服务费等，缺乏法律和合同依据，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人钟小青的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人钟小青负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 焕
二〇一七年五月十二日
书记员 璩方慧