广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）穗中法民五终字第2444号
上诉人（原审被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司。
法定代表人陈戎，董事长。
委托代理人黄晓文，该公司职员。
委托代理人李俊敏，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁庆鑫，男，1983年12月20日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）梁程，女，1985年2月1日出生，汉族。
二被上诉人共同委托代理人陈健功，广东达盛律师事务所律师。
原审被告张振英，女，1979年6月12日出生，汉族。
原审第三人张傲博，男，1981年5月16日出生，汉族。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称广州满堂红公司）因与被上诉人梁庆鑫、梁程，原审被告张振英、原审第三人张傲博返还购房款纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2009）增法民一初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，梁庆鑫、梁程是夫妻关系。2008年4月10日，梁庆鑫与广州满堂红公司签订《承诺书》，约定梁庆鑫委托广州满堂红公司作为增城市新塘镇汇美金都路3号8座603房产的买卖代理人。当日是广州满堂红公司职员陈雪静代表公司在《承诺书》上签名。2008年4月12日，梁庆鑫（卖方）与张振英（买方）及广州满堂红公司（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定梁庆鑫以45万元的价格将其所有的位于增城市新塘镇汇美金都路3号8座603房产转让给张振英，并约定梁庆鑫应支付房地产咨询及买卖代理费4500元给广州满堂红公司。当日是广州满堂红公司的职员陈雪静代表公司在《房地产买卖合同》上签名。同一日，梁庆鑫与张振英及广州满堂红公司代表陈雪静签订了《附件备注条款》。该《附件备注条款》第2条约定：“买卖双方均知悉本次交易产权证还在办理当中及未收楼，并且需要赎契。由于双方资金不足，需要融资赎契，经双方协议同意由卖方支付人民币贰万陆千柒百伍拾元整给经纪方代为办理收楼，加急出房产证，融资赎契，此三项费用。于2008年4月15日前办理收楼，所有费用均以发票收据为准，并当天交付买方使用。”该《附件备注条款》第3条约定：“赎契、办理房产证的时间为2008年7月15日前，费用为人民币陆千柒百伍拾元整已由卖方支付，如有超出其他费用由经纪方佣金承担。”该《附件备注条款》第4条约定：“卖方需在2008年4月20日前办理全权公正委托该经纪方全程跟进。”《房地产买卖合同》和《附件备注条款》签订当日，梁庆鑫依约收取了张振英支付的定金48000元，并依约支付了佣金4500元以及收楼、加急出房产证、融资赎契的费用26750元给广州满堂红公司。2008年4月17日，梁庆鑫、梁程按照《附件备注条款》第4条的约定立下《委托书》给广州满堂红公司的职员即第三人张傲博（职务为经理），委托事项为：“一、到中国银行股份有限公司广州增城新塘支行办理上述房产按揭贷款的提前还款手续，取回发票、退回房产证原件或商品房买卖合同原件、他项权利原件、保险单原件及退保证明等相关文件资料。二、到增城市国土房管部门办理上述房产的注销抵押备案登记手续及调档、查册、更正登记等一切相关手续。三、到增城市国土房管部门办理及领取上述房产的《房地产权证》。四、到增城市国土房管部门办理上述房产的交易、过户手续（包括但不限于填写申请书、测绘、查册、递件、分割、调档及退案等），签订房地产买卖合同及相关文件，代缴房地产交易的有关税费。五、收取上述房地产的买卖价款。六、到有关保险公司办理上述房产的保险退保手续。七、到有关部门办理上述房产的二手楼按揭贷款手续，签订相关文件。”2008年4月18日，梁庆鑫、梁程到增城市公证处为该《委托书》办理了公证。2008年7月15日，梁庆鑫收取了张振英支付的款项42000元，该款包括代收张振英的税费22929元、按揭款7071元。至此，梁庆鑫收取了张振英支付的房款为60000元（48000元＋42000元-22929元-7071元）。2008年9月10日，广州满堂红公司的职员即第三人张傲博持梁庆鑫、梁程立下《委托书》到增城市土地房产交易所与张振英签订《房地产买卖合同》，并办理涉案房产的交易、过户手续。2008年9月17日，张振英取得了涉案房产的《房地产权证》。2008年9月16日，张振英与中国工商银行股份有限公司广州大德路支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定张振英向中国工商银行股份有限公司广州大德路支行借款390000元购买涉案房产（按揭贷款）。2008年9月18日，中国工商银行股份有限公司广州大德路支行将借款390000元划入张振英指定的账户，该账户就是广州满堂红公司的职员即第三人张傲博的账户。
梁庆鑫、梁程向张振英、广州满堂红公司以及张傲博收取涉案房产的房款未果，于2009年1月1日向原审法院提起本案诉讼，请求依法判令：一、张振英提交已支付购房款单证，并据此判决广州满堂红公司返还房款18万余元及迟付利息（自立案之日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，利息计至被告清偿之日止。现暂计三个月利息为3240元）。二、被告承担本案诉讼费用。原审庭审中，梁庆鑫、梁程承认涉案房产的总房款是45万元，已收取了张振英支付的房款60000元，后委托了广州满堂红公司的职员张傲博收取了张振英向中国工商银行股份有限公司广州大德路支行的借款390000元，因此张振英已经支付了房款45万元。梁庆鑫、梁程并承认在广州满堂红公司职员张傲博收取的390000元中，在扣除涉案房产所欠下中国银行股份有限公司广州增城新塘支行按揭贷款的本金及利息共186314.06元和5100元的融资费用后，还剩下房款198585.94元，该款是梁庆鑫、梁程应收取的房款。原审诉讼中，梁庆鑫、梁程变更第一项诉讼请求为：请求广州满堂红公司返还房款198585.94元及利息（自立案之日即2009年1月6日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息至清偿之日止）。张振英承认办理涉案房产的按揭购房手续都是广州满堂红公司职员张傲博带领去办理；并承认其是按张傲博的要求，指定中国工商银行股份有限公司广州大德路支行将借款390000元划入张傲博的账户。张振英承认在2008年9月已经入住涉案房产。广州满堂红公司承认张傲博是其公司的职员。以上事实，除梁庆鑫、梁程、广州满堂红公司、张振英的陈述外，有梁庆鑫、梁程提供的《承诺书》、《房地产买卖合同》、《附件备注条款》、《收款收据》、《委托书》，被告张振英提供的《房地产买卖合同》、《收款收据》、发票、完税证、《房地产权证》、《个人购房借款／担保合同》等证据相互印证吻合并经质证，足以认定。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。梁庆鑫与张振英及广州满堂红公司签订的《房地产买卖合同》和《附件备注条款》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效。《房地产买卖合同》和《附件备注条款》签订后，梁庆鑫、梁程按照《附件备注条款》第4条的约定立下《委托书》给广州满堂红公司职员张傲博。张振英依约支付了税费22929元、按揭款7071元、首期房款60000元，合计90000元给梁庆鑫，并依约与广州满堂红公司职员张傲博到增城市土地房产交易所签订《房地产买卖合同》，办理了涉案房产的交易、过户手续，并按广州满堂红公司职员张傲博的要求，指定中国工商银行股份有限公司广州大德路支行将借款390000元划入广州满堂红公司职员张傲博的账户。事实清楚，证据充分，原审法院予以确认。庭审中，梁庆鑫、梁程承认涉案房产的总房款是45万元，已收取了张振英支付的房款60000元，后委托了广州满堂红公司职员张傲博收取了张振英向中国工商银行股份有限公司广州大德路支行的借款390000元，因此张振英已经支付了房款45万元。原审法院予以确认。庭审中，梁庆鑫、梁程承认在广州满堂红公司职员张傲博收取的390000元中，在扣除涉案房产所欠下中国银行股份有限公司广州增城新塘支行按揭贷款的本金及利息共186314.06元和5100元的融资费用后，还剩下房款198585.94元，该款是梁庆鑫、梁程应收取的房款。原审法院予以采信。本案争议的焦点是张傲博在本案中的行为是属于职务行为还是个人行为的问题。本案中，梁庆鑫与张振英及梁庆鑫、梁程广州满堂红公司签订《房地产买卖合同》和《附件备注条款》后，梁庆鑫、梁程按照《附件备注条款》第4条的约定才立下《委托书》给广州满堂红公司职员张傲博；张振英依约与广州满堂红公司职员张傲博到增城市土地房产交易所签订《房地产买卖合同》，办理了涉案房产的交易、过户手续，并按广州满堂红公司职员张傲博的要求，指定中国工商银行股份有限公司广州大德路支行将借款390000元划入广州满堂红公司职员张傲博的账户。故张傲博在本案中是代表广州满堂红公司实施的行为，属于职务行为。故梁庆鑫、梁程请求广州满堂红公司返还房款198585.94元及利息，于法有据，原审法院予以支持。张傲博经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，原审法院于2010年11月19日作出如下判决：一、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司应于本判决发生法律效力之日起十日五内返还房款198585.94元及利息（从2009年1月6日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息至清偿之日止）给梁庆鑫、梁程；二、驳回梁庆鑫、梁程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4275元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：请求二审撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由：一、张傲博的行为不是代表我方的职务行为。本案是房屋买卖合同纠纷，被上诉人与我方是居间合同关系，根据《合同法》第425、426条规定，居间人的义务仅是“如实报告义务”和“促成合同的成立”。我方的业务操作并不包括办理按揭和代收房款。涉案合同内容中明确注明中介方不代收房款，并且在合同和承诺书中都书面提醒风险提示，被上诉人应当清楚。我方职员无论是张傲博还是陈雪静代表公司签订合同的居间行为，随着合同签订而终结，其后代收房款的行为既违反合同约定，也不符合我方工作操守和相关行政规定。被上诉人委托张傲博代收房款行为是其双方之间的关系，应由被上诉人承担责任。二、根据法律规定，职务行为应当是行为人以法人名义和取得授权实施的行为，张傲博在本案中的行为并不符合法律规定，原审适用法律有误。三、以张傲博为首与社会人员形成一伙，骗取业主的信任办理委托公证以收取房款，有些业主向公安经侦部门报案，有些是起诉到法院的。之前也有同类诉讼的判决，法院是判决由张傲博承担返还购房款，而不是由我方去承担。提供（2009）海民二初字第544号民事判决书、（2009）穗中法民二终字第1571号民事裁定书供法院参考，该判决已生效了。另外，在增城法院还有一件案件，该案张傲博表示同意退回购房款的，该案案号是（2011）增法民五初字第40号。
被上诉人梁庆鑫、梁程辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人的上诉请求不成立，也与案件的事实不相符。一、张傲博在本案中是上诉人的工作人员，张傲博的行为是完全的职务行为，从以下几点可以印证：1、在买卖过程中，张傲博是作为上诉人的增城汇美分行的经理。2、张傲博基于该身份与我方订立了授权委托书。3、张振英确认张傲博是其代理人，张傲博也是作为我方的代理人，这也可以印证张傲博行为是职务行为。4、张傲博是上诉人的公证人员，在上诉人的营业场所办理相关手续，这完全是表见代理。二、本案中上诉人的居间代理行为并未随着《房地产买卖合同》的签订而终结，因为在2008年4月12日上诉人又促成双方签署《附件备注条款》，《附件备注条款》第4条要求卖方在8月24日前办理全权委托书给经纪方，而经纪方就是上诉人。张傲博和我方于8月底在增城房管局办理转移登记手续。2008年4月12日的《附件备注条款》是订立4月18日全权委托书的合同依据，这是对国家法律的规避。三、本案的一审判决并不是从同情弱者的角度作出，而是在查明案件事实的基础上作出的，是违法操作者理应得到的结果。四、上诉人提供的判决书、裁定书与本案存在很大区别，该案的案由是委托合同纠纷，而本案的案由是房屋买卖合同纠纷，本案中是存在《附件备注条款》，而该案中是不存在《附件备注条款》，《附件备注条款》可以确定张傲博的行为是职务行为，而非个人行为。
原审被告张振英未表达二审意见。
原审第三人张傲博未表达二审意见。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
二审另查明：一、涉案房屋买卖合同中风险提示为：为保障客户合法权益，请客户在向经纪方支付代理费及交易款项时务必要求开具有满堂红公司财务专业章或发票专用章的收据或发票，……。涉案房屋买卖承诺书中签署提示为：根据国家规定，本公司不代收、代管买卖双方的交易资金，……。
本院认为，二审争议与原审争议并无区别，仍然是张傲博代收房款行为的性质。张傲博为被上诉人办理融资赎契行为是执行涉案房屋买卖合同的附件备注协议内容，因此，该行为性质应当为职务行为。在办理融资赎契手续过程中，张傲博要求被上诉人出具授权代收房款，该行为违反中介方不能代收房款的规定，但因张傲博为执行职务行为中提出的要求，被上诉人予以相信为普通人反应，并非被上诉人与张傲博个人之间建立委托关系的真实意思表示，原审法院认定张傲博代收房款行为产生职务代理的后果，符合法律规定。上诉人所称其他案件中由张傲博个人承担责任，该裁判文书反映上诉人并非诉讼主体，且合同内容与本案合同内容不完全一致。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4275元，由上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一一年十月二十日
书记员 阮志雄