广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第386号
原告钟玉芬，女，汉族，住江西省萍乡市开发区苏州。
原告钟玉英，女，汉族，住江西省赣州市兴国县。
委托代理人胡丽琴、钟翠茜，广东尚典律师事务所律师、实习律师。
被告惠州市银泰达实业有限公司。住所地博罗县罗阳镇城东区曙光路**号江山美苑**栋（*楼）。
法定代表人杨成业。
委托代理人林立红，该公司员工。
原告钟玉芬、钟玉英诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告钟玉芬、钟玉英的委托代理人，被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟玉芬、钟玉英诉称，2013年3月31日，原告与被告签订《楼宇认购书》一份，约定原告认购被告开发的华基江山XX号房，并向被告交付了购房定金100000元。签订了《认购书》并交付了定金100000元之后，原告积极准备、提供按揭材料配合办理按揭贷款，但并非原告原因导致按揭贷款手续无法办理，导致双方无法签订《广东省商品房买卖合同》。这属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告。综上，向贵院提起民事诉讼，请求：1、请求法院依法判决解除原、被告所签订的《楼宇认购书》；2、请求法院依法判决被告退还原告所交的定金100000元。3、判决由被告承担本案诉讼费。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，一、根据认购书的约定和相关法律的规定，被答辩人不按约定履行认购书，已构成违约，应按认购书约定承担违约责任，无权要求退还已付定金。（一）答辩人与被答辩人双方在2013年3月31日签订的认购书中第六条第1款明确约定：“乙方（被答辩人）应在签订本认购书后七天内，即2013年4月6目前，按照选择的付款方式支付购房款，同时签订《商品房买卖合同》”；在第六条第5款的约定：“如乙方（被答辩人）未能按照本认购书第六条第1款之规定按时签订《商品房买卖合同》并支付购房款及向甲方（答辩人）缴交其应承担的相关税费的，将视为乙方（被答辩人）自动放弃认购该房产，甲方（答辩人）有权将该房产向第三方另行销售而无须通知乙方（被答辩人），同时乙方（被答辩人）已付定金不予退还。”被答辩人未在2013年4月6日前与答辩人签订商品房买卖合同，按照认购书的约定，答辩人有权不予退还定金10万元。（二）根据《最高人民法院关于适用﹤担保法﹥若干问题的解释》第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案所涉及的纠纷为因认购书的履行而引起的，而非商品房买卖合同的履行引起的。认购书是一种预约合同，是具有明确的法律约束力的。认购书的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。在本案中，双方在认购书中约定了将来订立正式商品房买卖合同的义务，被答辩人并以向答辩人支付定金10万元作为订立正式商品房买卖合同的担保，而被答辩人又未在约定的期限内与答辩人签订商品房买卖合同，根据该条规定，被答辩人无权要求返还定金。因此，根据认购书的上述约定及相关法律规定，被答辩没有在认购书约定期限内即2013年4月6日前与答辩人订立商品房买卖合同，已经构成违约，应按认购约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求退还定金。
二、被答辩人认为“因非原告原因导致按揭贷款手续无法办理，导致双方无法签订《广东省商品房买卖合同》，这属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金退还原告。”这是对法律的错误理解，且逻辑颠倒。（一）如被答辩人所述因为被答辩人为非惠州户口且工作地点不在惠州不具备按揭贷款资格，这也是被答辩人个人原因，而不是不可归贵于当事人的事由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，答辩人也有权不予退还被答辩人已付的定金。不可归责于当事人的事由是指在签订认购书时与签订认购书后履行过程中发生了某些因素的变化导致无法履行的情形，如签订认购书后，开发项目被政府决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。然而，被答辩人所说的非惠州户口且工作地点不在惠州是被答辩人的个人情况，且在签订认购书时被答辩人就已经明知自己的该个人情况，在签订认购书后也没有发生变化，根本不属丁导致无法履行认购书的不可归责于当事人的事由，而是被答辩人的个人原因。事实上，也没有一家银行规定外地户口、在外地工作不能办理按揭贷款，大量的外地客户成功申请按揭贷款。（二）导致认购书不能履行的真正原因是被答辩人未能在认购书约定的时间签订商品房买卖合同，是被答辩人的违约行为造成认购书不能履行，而不是无法办理按揭贷款。买受人与出卖人之间商品房买卖合同的成立生效，是买受人与银行订立商品房担保贷款合同的前提，只有签订了商品房买卖合同，才可能存在因履行买卖合同而去申请办理按揭贷款的行为。因此在时间上是先有商品房买卖合同，后才可能发生被答辩人为履行该买卖合同向银行办理按揭贷款问题。是否能办理按揭贷款签订担保贷款合同的问题，是发生在商品房买卖合同签订生效后履行过程中，影响的是商品房买卖合同订立后能否继续履行的问题，而不是商品房买卖合同的订立问题。事实上，银行的操作惯例也是只有订立了商品房买卖合同后，才能去申请按揭贷款，才能知道能否办理按揭贷款。而本案中，被答辩人未签署商品房买卖合同，怎可能知道能否办理按揭贷款所以，被答辩人在尚未存在商品房买卖合同这一前提的情况下，谈是否能办理按揭贷款的问题，是以商品房买卖合同履行过程中的可能存在但根本尚未发生的事由，来作为其不履行认购书订立商品房买卖合同的抗辩事由，在逻辑上是颠倒的，纯属狡辩。综上，被答辩人因其个人原因不按认购书的约定履行签订正式的商品房买卖合同的义务，已构成违约，应按认购书约定和相关法律规定承担违约责任，无权要求退回已付定金10万元。请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年3月31日，原、被告签订了《楼宇认购书》，约定：原告认购被告开发的华基江山XX号房，建筑面积225.33平方米，总价1474600元，原告在签订本认购书时支付认购定金100000元，并于2013年4月6日前签订《商品房买卖合同》，付款采取按揭贷款方式，签订《商品房买卖合同》时一次性付清首期款444600元，余款向银行按揭支付。认购书还约定：如原告未能按照本认购书第六条第1款之规定按时签订《商品房买卖合同》并支付购房款及向被告缴交其应承担的相关税费的，将视为原告自动放弃认购该房产，被告有权将该房产向第三方另行销售而无须通知原告，同时原告已付定金不予退还。签订认购书之日，原告支付了定金100000元。原告称，因原告不符合贷款条件，无法按揭贷款，致使没有签订《商品房买卖合同》。
本院认为，原、被告签订的《楼宇认购书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告在签订《认购书》时，应已知道原告不是惠州市本地居民，也未提供有在惠州市一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，原告的按揭贷款购房不符合国务院颁发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》［国发（2010）10号］的有关规定，但仍然与原告签订《认购书》，致使原告无法取得按揭购房贷款，导致双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，该《认购书》应予解除，被告应将收取的定金10万元返还给原告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、解除原告钟玉芬、钟玉英与被告惠州市银泰达实业有限公司于2013年3月31日签订的《楼宇认购书》。
二、被告应于本判决生效之日起10日内返还定金10万元给原告钟玉芬、钟玉英。
案件受理费1150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 黄伟强
二〇一四年十一月十日
书记员 苏 景