广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终1221号上诉人（原审原告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：陈戎。委托代理人：陈慧婵、曾晓亮，该公司职员。被上诉人（原审被告）：易君昊，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：邱阳，住广州市越秀区。委托代理人：易君昊，本案被上诉人之一，与被上诉人邱阳是夫妻关系。上诉人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）因与被上诉人易君昊、邱阳居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2015年4月6日，易君昊、邱阳向满堂红公司出具《买卖代理费支付承诺书》，载明内容包括：“本人独家委托贵司代理承购位于广州市越秀区光塔路119号之1号603房的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商、议价。鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定‘居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付买卖代理费共为21900元整。否则须按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。本人知悉并同意下列情形，对此并无异议：1、贵司可向买卖双方收取买卖代理费。2、贵司已经就现行房地产政策（限购、限贷）的内容向本人进行说明。3、就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据。4、贵司的意思表示均须加盖满堂红（中国）置业有限公司广州分公司印章为准……承诺人确认阅读并同意本文本的条款内容。”原审另查明：2015年4月6日，易君昊、邱阳（为乙方）与案外人黄树荣、赵碧云、黄靖喻（为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定买卖房屋地址为广州市越秀区光塔路119号之1号603房，建筑面积71.40平方米，按整套出售并计价总金额1460000元等。该合同文本第一条房地产权属情况第7小点显示“该房地产不存在抵押等他项权利情况。交易方式为：按揭付款”。在该合同第十六条其他约定处约定有：“1、乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可。2、乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。3、甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司广州分公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易”等。同日，上述双方还签订有《存量房买卖合同附件》，对付款方式等进行详尽约定，其中附件第6小点约定：“甲乙双方于签订本合同后10天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用”等。2015年8月6日，满堂红公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令易君昊、邱阳向满堂红公司支付代理费21900元。原审诉讼中，满堂红公司提交有房产登记号为2009登记字1010496号的《房地产登记簿查册表》复印件，上显示查册时间为2015年4月7日，该房产存在抵押，抵押权人为陆锦峰等。易君昊、邱阳则在本案原审提交（2015）穗越法民三初字第1571号案的开庭传票、受理案件通知书，证明易君昊、邱阳因最后买房不成功，主张卖方违约，要求卖方退还已支付的定金。同时，满堂红公司称：根据查册表记载涉案房屋出售的时候就存在抵押，在签订合同之前已经以口头形式告知易君昊、邱阳抵押情况，公证书及相关的房产证都在签订合同之前向易君昊、邱阳出示。对此，易君昊、邱阳表示：满堂红公司没有告知，没有出示房产证的材料只有委托书，查册表易君昊、邱阳更是不知道有。另，关于办理贷款的问题，满堂红公司表示并非必须找亿达公司办理，是买卖双方自愿协商一致同意委托其办理按揭手续，是由于易君昊、邱阳的问题导致无法办理审批贷款。易君昊、邱阳则表示只是由满堂红公司告知易君昊、邱阳按揭递件不成功，没有告知原因。原审法院认为：满堂红公司和易君昊、邱阳之间在本案成立的是居间合同法律关系。满堂红公司作为居间人，为易君昊、邱阳提供了订立合同的居间服务并促成易君昊、邱阳与卖方签订《广州市存量房买卖合同》，故有权依据《买卖代理费支付承诺书》收取居间服务费。由于包括贷款公司选定等在内的房款支付事项均由易君昊、邱阳和卖方在《广州市存量房买卖合同》及附件中进行详尽约定，未有证据反映上述合意达成系违背易君昊、邱阳的真实意思表示，故易君昊、邱阳以按揭贷款无法办妥作为拒付居间服务费的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。至于易君昊、邱阳抗辩的满堂红公司故意隐瞒房产抵押情况的问题，虽现并未有证据反映双方交易过程对买卖房产本身之抵押状态存有实质争议亦或本次买卖无法达成系抵押问题所致，但考虑到满堂红公司作为从事房地产中介服务的专业机构，在促成易君昊、邱阳和卖方签成《广州市存量房买卖合同》过程，理应就买卖双方所达成合同条款进行合理引导和全面审核，现买卖双方在抵押信息栏的填写不符合房屋实际权属登记状况，可见满堂红公司促立买卖合同订立过程所提供的居间服务存在一定瑕疵，为日后各方争讼留下隐患，故根据公平合理和诚实信用原则，原审法院认为《买卖代理费支付承诺书》约定的代理费21900元应酌情予以扣减四分之一收取为宜，即酌定易君昊、邱阳应向满堂红公司支付的代理费为16425元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，于2015年11月17日作出如下判决：一、易君昊、邱阳在本判决发生法律效力之日起十日内，向满堂红公司支付咨询及中介服务费16425元；二、驳回满堂红公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取174元，由满堂红公司负担43.5元，由易君昊、邱阳负担130.5元。判后，满堂红公司不服，上诉至本院称：一、原审法院已认定我司作为居间人完成居间服务，有权依据《买卖代理费支付承诺书》向被上诉人收取居间服务费。根据《合同法》第四百二十六条规定，我司促成买卖合同成立，被上诉人应依约支付我司全额居间费用。二、根据《合同法》第四百二十五条第二款规定，在损害委托人利益的情况下，居间人才不得要求支付报酬。而本案中，不论我司有无故意隐瞒房产抵押情况，房产有无抵押根本不影响本案交易结果。涉案买卖合同不能继续履行的原因是被上诉人不能办理审批手续，因此涉案买卖合同中有关抵押信息栏的填写有误根本没有损害被上诉人利益，原审以此为由扣减居间费用是错误的。涉案房屋买卖合同是我司及买卖双方均在场的情况下签订的，三方在签约时对于涉案房屋的抵押情况是知悉的。被上诉人在履约过程中也没有对房屋的抵押情况提出异议。被上诉人在本案中明显是为了逃避债务才否认其之前知道涉案房屋抵押情况。在三方均清楚房屋抵押状况的情况下，买卖不成不是我司造成，房屋抵押填写错误也没有造成实质损害，原审却判决扣减我司四分之一居间费，这是不符合公平合理原则的。综上，我司促成买卖双方签订了合法有效的买卖合同，且已按《买卖代理费支付承诺书》的约定全面、适当履行了义务。原审法院滥用自由裁量权，原审判决没有事实和法律依据，故我司上诉请求撤销原审判决，改判被上诉人向我司支付代理费21900元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。被上诉人易君昊、邱阳共同答辩称：不同意满堂红公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。对于涉案买卖合同中对于房屋抵押信息栏填写不符合房屋实际权属登记状况问题，满堂红公司称是笔误，其当时已口头向被上诉人说清楚；被上诉人则称满堂红公司当时没有说清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对满堂红公司的上诉，具体分析如下：虽然满堂红公司认为其在涉案买卖合同中对于房屋抵押信息栏的填写错误是笔误，其已就此口头向被上诉人说清楚，且该笔误并未对被上诉人造成实质损害，但被上诉人否认满堂红公司已向其说明房屋抵押情况，原审由此认为满堂红公司在促成买卖合同订立过程中所提供的居间服务存在一定瑕疵，并根据公平合理和诚实信用原则，酌情判令扣减满堂红公司四分之一代理费，并无不当。满堂红公司并未举证推翻原审上述认定，其对此的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人满堂红公司的上诉请求和理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年三月××日书 记 员  刘 纯