安徽省池州市贵池区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1702民初128号
原告：安徽天亿项目管理咨询有限公司，住所地安徽省安庆市孝肃路房地产科技档案中心B座东楼，统一社会信用代码91340800784947680D。
法定代表人：沈贝佳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄益，安徽益上律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李兰，安徽益上律师事务所律师。
被告：安徽甲地置业有限公司，住所地安徽省池州市火车站站前区统一社会信用代码91341700669479455X。
诉讼代表人：徐三忠，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：殷田，安徽九华律师事务所律师。
原告安徽天亿项目管理咨询有限公司（以下简称“天亿咨询公司”）与被告安徽甲地置业有限公司（以下简称“甲地置业公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天亿咨询公司的法定代表人沈贝佳及委托诉讼代理人黄益、被告甲地置业公司的委托诉讼代理人殷田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天亿咨询公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2013年12月5日签订的《协议书》及被告于2014年1月13日出具的《安徽天亿项目管理咨询有限公司暂定房源》合法有效；2、判令被告协助原告办理安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417室、418室、432室、433室、434室、462室、463室、464室产权过户手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年5月10日，原、被告签订了《安徽省建设工程造价咨询合同》，约定被告将安徽甲地国际商贸城项目委托原告审计决算。2013年11月6日，原、被告双方对上述委托项目的咨询费进行决算，确认被告尚欠咨询费1408269元。2013年12月5日，原、被告双方签订《协议书》，约定被告用已建成的甲地国际商贸城的购房款冲抵拖欠原告咨询费120万元。2014年1月13日，原、被告双方协商确定将安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417室、418室、432室、433室、434室、462室、463室、464室的购房款冲抵，并加盖了甲地置业公司销售合同专用章。2014年4月22日，被告将安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417室、418室、432室、433室、434室、462室、463室、464室房屋实际交付给了原告，原告对房屋进行装饰装潢，并支付了物业费、垃圾清运费、电费等费用，但被告一直未协助原告办理上述房屋产权过户手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
甲地置业公司辩称：1、原告向法院提起诉讼，程序存在瑕疵。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三个月内未答复的，视为解除合同。因此，当企业被宣告破产后，未履行完毕合同的履行权是法律赋予破产管理人的，而非合同相对人；2、原告诉请从根本上缺乏事实和法律依据。首先，以房抵债必须依法定程序实现。双方虽协议以部分房屋折价冲抵所欠工程款120万元，但并没有依法履行相应的房产登记备案程序，故该协议无效；其次，被告所有的资产于2012年已被查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。现被告已进入破产程序，原告诉其协议办理相关过户手续，客观上已履行不能；再次，原、被告之间属于债权债务纠纷，并非一般消费者买卖合同纠纷。综上，原告诉讼程序不当，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:甲地置业公司对天亿咨询公司提供的证据三，《安徽省建设工程造价咨询合同》及甲地国际商贸城工程结算咨询费汇总表的真实性有异议，但未提供反驳证据，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:
2011年5月10日，甲地置业公司（委托人）与天亿咨询公司（受托人）签订了《安徽省建设工程造价咨询合同》，约定甲地置业公司将安徽甲地国际商贸城项目的土建、装饰、给排水、暖通、消防、电气（强、弱电）及附属工程等委托天亿咨询公司进行审计决算。2013年11月6日，天亿咨询公司制作了《甲地国际商贸城工程结算咨询费汇总表》，载明上述委托项目的咨询审计费为1608269元，已支付审计费200000元，本次应付咨询费1408269元。2013年12月5日，甲地置业公司（甲方）与天亿咨询公司（乙方）签订《协议书》，约定“甲方欠乙方工程造价审计费壹佰贰拾万元，现甲方无力偿还欠款，经双方协商甲方用已建成的甲地国际商贸城（地点：池州市站前区）房产置换。房价按每平方米叁仟元（楼层三层以上）。合计肆佰平方米。置换给乙方，冲抵欠款壹佰贰拾万元。此协议一式三份，签字之日生效。(房号另定)。”该协议加盖双方印章，并有双方法定代表人及相关人员签字确认。2014年1月13日，甲地置业公司与天亿咨询公司协商暂定将安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417室、418室、432室、433室、434室、462室、463室、464室（共423.54平方米，3000元/平方米）房产冲抵所欠审计费，并加盖了甲地置业公司销售合同专用章。2014年4月22日，安徽华宇物业发展有限公司（以下简称“华宇物业”）与天亿咨询公司签订《房屋入住协议》、《交接单》及《装潢协议》，将安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼上述房屋实际交付给天亿咨询公司。同时，天亿咨询公司的法定代表人沈贝佳向华宇物业交纳了物业费、垃圾清运费、电费等费用。2017年2月至5月，天亿咨询公司购买了地板等装饰材料对房屋进行装饰装潢，并支付了案涉462室的商业用电等费用。安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417室、418室、432室、433室、434室、462室、463室、464室房产未登记至天亿咨询公司名下。
另查明，本院已于2017年3月21日裁定受理程明贵对甲地置业公司的破产申请。
本院认为：甲地置业公司委托天亿咨询公司对安徽甲地国际商贸城项目工程造价进行审计决算，天亿咨询公司作出审计决算后，因甲地置业公司无力支付剩余咨询审计费，双方达成了“以房抵债”协议。该“以房抵债”协议系债务履行期届满后，当事人事后达成的新的债务清偿协议，即双方经协商一致在甲地置业公司难以清偿债务时，通过将甲地置业公司所有的商品房出售给天亿咨询公司的方式，来实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该协议系当事人真实意思表示并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定禁止情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该“以房抵债”《协议书》具有法律效力。甲地置业公司辩称，本案房屋买卖没有依法履行相应的房产登记备案程序，该协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。协议签订后，甲地置业公司将案涉房屋交付天亿咨询公司，天亿咨询公司已与物业公司签订《房屋入住协议》、《交接单》、《装潢协议》，实际使用、占有案涉房屋；且天亿咨询公司以抵付审计费的方式付清房款，甲地置业公司应当协助天亿咨询公司办理案涉房屋的产权过户登记手续。现天亿咨询公司请求甲地置业公司协助履行案涉房屋登记过户义务，符合法律规定，本院予以支持。甲地置业公司主张其所有的资产于2012年已被依法查封，不得转让，但甲地置业公司未提供证据予以证明，对此，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、确认原告安徽天亿项目管理咨询有限公司与被告安徽甲地置业有限公司于2013年12月5日签订的《协议书》及被告安徽甲地置业有限公司于2014年1月13日出具的《安徽天亿项目管理咨询有限公司暂定房源》有效；
二、被告安徽甲地置业有限公司于本判决生效后二十日内协助原告安徽天亿项目管理咨询有限公司办理位于办理安徽甲地国际商贸城小区专业市场一号楼417、418、432、433、434、462、463、464室房屋产权登记过户手续。
案件受理费500元，减半收取250元，由被告安徽甲地置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费500元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪淑云
人民陪审员 徐金枝
人民陪审员 唐腊花
二〇一七年十月十六日
书 记 员 纪 璐