重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初4680号
原告（反诉被告）：戴奎松，男，汉族，1977年9月17日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：李进，重庆渝万律师事务所律师,特别授权。
被告（反诉原告）：任开友，男，汉族，1987年6月9日出生，住重庆市万州区。
委托诉讼代理人：王小峰，男，汉族，1982年1月31日出生，住重庆市万州区，社区推荐,特别授权。
原告（反诉被告）戴奎松与被告（反诉原告）任开友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人李进，被告（反诉原告）任开友及其委托诉讼代理人王小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）戴奎松向本院提出诉讼请求：1.被告（反诉原告）任开友向原告（反诉被告）戴奎松支付超期使用租赁房屋给原告所造成的损失145296.27元【计算标准：34万元除以12个月再乘以4个月计113333.33元，加上（2017）渝02民终15号判决书所判决的违约金31962.94元】；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：戴奎松与任开友于2014年5月14日签订了《房屋租赁合同》，约定任开友承租位于万州区沙龙路二段22号左侧四个门面房二、三楼和后面两个车库，租期自2014年5月21日至2016年2月28日；第一年租金为320000元，第二年租金340000元。该房屋租赁期限届满后，任开友未依约交还房屋，直至2016年6月30日，任开友才将租赁物返还，占用期间，任开友未向戴奎松支付占用费，并造成逾期交房的损失，现原告诉至人民法院，请求依法判决。
被告（反诉原告）任开友向本院提出反诉请求：1.戴奎松向任开友赔偿14万元；2.戴奎松向任开友退还转让费6万元，并从2014年5月15日起至付清时止，按银行同期贷款利率支付利息；3.诉讼费用由戴奎松承担。事实和理由：戴奎松与任开友于2014年5月14日签订了《房屋租赁合同》，约定任开友承租位于万州区沙龙路二段22号左侧四个门面房二、三楼和后面两个车库，租期自2014年5月21日至2016年2月28日；任开友在同等条件下有优先租赁权，且任开友在租赁合同到期前，电话和书面告知戴奎松愿意续租房屋，由于戴奎松的责任导致任开友损失，现诉至人民法院，请求依法判决。
被告（反诉原告）任开友对本诉辩称，对戴奎松计算支付租赁房屋的占用费113333.33元的标准无异议；对于因占用房屋造成的损失31962.94元，由于双方在合同中并没对延期交房的违约金进行约定，对该损失应当予以驳回。
原告（反诉被告）戴奎松对反诉辩称，戴奎松与任开友双方签订合同约定的期限是2016年2月28日止，该约定系双方真实意思表示，戴奎松向任开友出租的房屋是从中国联合网络通信有限公司重庆市万州区分公司（以下简称“中国联通万州分公司”）租来的，任开友对转租明知。后中国联通万州分公司通知戴奎松房屋不再租赁，所以戴奎松不可能再出租，优先租赁的条件不成就，并非戴奎松违约，故对于反诉人陈述的被反诉人没有履行优先租赁义务不是事实。对于反诉人对房屋的自愿装修以及租仓库的损失、库存价差损失均不应得到支持，转让费也不应得到支持，综上，请求法院驳回反诉方的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2011年2月18日，中国联合万州分公司（合同称甲方）与戴奎松（合同称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其自有的位于重庆市万州区沙龙路二段22号房屋出租给乙方，租赁物为框架结构房屋，共三层，约780平方米，含物理门面三间及二、三楼房屋；租赁期限为五年，自2011年3月1日至2016年2月28日；第一年租金为401000元，第二年租金保持不变，从第三年开始，租金在前一年的基础上每年递增5%。该合同还约定，租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期交还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告戴奎松履行了缴纳租金义务，并对租赁房屋实行分开转租。
2014年5月14日，戴奎松（合同称甲方）与任开友（合同称乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定任开友承租位于万州区沙龙路二段22号左侧四个门面房二、三楼和后面两个车库，租期自2014年5月21日至2016年2月28日；第一年租金为320000元，第二年租金340000元（按乙方实际租赁期计算）；承租人如损坏房屋以及给出租人或他人造成损失，应承担赔偿损失；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商，也可由有关部门调解。协商或调解不成的，交万州区仲裁委员会仲裁，直至诉讼至人民法院；合同还对其他方面进行了约定。任开友接受合同约定租赁物后，对该房屋进行装潢并使用，依约定向戴奎松支付了合同约定租赁期限内的租金。2015年11月10日，中国联通万州分公司向戴奎松发函，告知其租赁期满后不再续约。合同到期后，因任开友仍在经营使用，戴奎松未向中国联通万州分公司归还租赁物。2016年6月30日，任开友搬出租赁房屋，并将房屋钥匙交给物管。
2016年7月，中国联通万州分公司以戴奎松和任开友在租赁期届满后继续占用租赁物为由向本院起诉戴奎松和任开友，请求戴奎松支付从2016年3月1日至2016年8月31日的房屋占用费以及违约金。（2016）渝0101民初8573号判决书判决，1.戴奎松于本判决生效后十日内，支付中国联通万州分公司占用费106543.12元；2.戴奎松于本判决生效后十日内，支付中国联通万州分公司违约金31962.94元；3.驳回中国联合网络通信有限公司重庆市万州区分公司的其他诉讼请求。之后，重庆市第二中级人民法院以（2017）渝02民终15号判决书维持该判决。
另外，本院当庭通知任开友在2017年5月23日之前缴纳反诉诉讼费用，其未在规定期限内缴纳该费用。
本院认为，原告戴奎松与被告任开友于2014年5月14日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该份合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，任开友在2016年2月28日租赁期满后继续使用租赁物至2016年6月30日，致使戴奎松向中国联通万州分公司支付该租赁物占用费106543.12元和违约金31962.94元，此应认定为任开友超期使用租赁房屋的行为给出租人戴奎松造成的损失，按照双方“承租人如损坏房屋以及给出租人或他人造成损失，应承担赔偿责任”这一约定，该损失应当由承租人任开友承担。关于戴奎松请求任开友以34万元除以12个月再乘以4个月的标准支付租赁房屋的占用费113333.33元，由于双方对超期使用租赁房屋的占用费的标准没有约定，并且本院对被告(反诉原告)超期使用租赁房屋给原告(反诉被告)造成的损失已经认定，故对该请求，本院不予以支持。关于任开友提起的反诉请求，由于任开友在本院规定期限内没有缴纳诉讼费用，本院按自动撤回反诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）任开友于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）戴奎松支付超期使用租赁房屋所造成的损失138506.06元；
二、驳回原告（反诉被告）戴奎松的其他诉讼请求。
如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2567元，减半收取1283.5元，由被告（反诉原告）任开友负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 张文勇
二〇一七年六月二十三日
书记员 谭周成