北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终808号
上诉人（原审被告）第一物业服务（北京）股份有限公司，住所地北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人梁聪，男，1988年1月7日出生，第一物业服务（北京）股份有限公司职员。
委托代理人季馨源，女，1990年12月2日出生，第一物业服务（北京）股份有限公司职员。
被上诉人（原审原告）高洁，女，1954年10月30日出生。
上诉人第一物业服务（北京）股份有限公司（以下简称第一物业公司）因与高洁财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第30713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高洁在原审法院起诉称：2010年8月，第一物业公司以高洁楼下房屋（201室）漏水、已无法正常居住向物业报修为由，到高洁房屋查找漏点，无果。几天后，第一物业公司的楼长赵鹏带着物业的工人到高洁家中说：虽然是201室报修，但在201室施工，需要砸房顶，难度太大。要在高洁家施工，请求高洁给予配合。高洁问第一物业公司如何进行施工，第一物业公司表示需将屋内地板掀开，砸开水泥地面，检查管路。但保证解决完漏水问题之后就立即恢复原状。高洁当时虽有些犹豫，但考虑到物业公司的难处，就同意了。高洁再三让第一物业公司保证，要快，质量要好。第一物业公司表示，让高洁放心，漏点找到，修复起来很快，最多也就几天。施工开始后，第一物业公司对地板进行破坏性地拆除，然后砸开水泥地面，室内一片狼藉，超出高洁的想象，有照片为证。致使高洁无法正常居住，无奈之下只能在外面租房。施工开始至漏点修复长达1个月，之后，第一物业公司并没有按照与高洁的约定，将高洁室内地面立即修复。高洁无数次地催促第一物业公司，并多次告知其将承担的后果，均未凑效。高洁因此只能继续在外租房，共长达9个月之久。9个月之后，第一物业公司最终将高洁房屋内地板修复，高洁向第一物业公司索赔损失，但双方始终未达成协议。高洁认为，由于第一物业公司的不负责任及不信守承诺行为，给高洁造成了不应有的经济损失，也造成了精神上的伤害。故高洁现起诉要求法院依法判令：第一物业公司支付高洁房屋租赁费用22500元并承担本案诉讼费用。
第一物业公司在原审法院答辩称：第一，第一物业公司认为高洁所主张的事实与其无关，第一物业公司是物业公司，是进行园区公共服务的，高洁所主张的是自有房屋内的问题，与第一物业公司无关。第二，高洁所主张的侵权行为发生的时间是2010年，至今已经超过5年，故第一物业公司认为高洁的主张已经超过诉讼时效。第三，第一物业公司早已声明，并不是高洁公司为高洁维修的，故也不应当由高洁公司承担维修责任。综上所述，不同意高洁的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：第一物业公司为高洁所居住的小区进行物业管理服务工作。2010年8月第一物业公司工作人员找到高洁，称高洁楼下住户房屋漏水，需要高洁给予配合，将高洁所居住的301号房屋内的地板掀开，砸开水泥地面，检查管路。在高洁同意的情况下，同年9月开始施工。此后，未能及时将地面修复，直到2011年5月才给予修复，达到高洁可以正常使用的标准。高洁要求第一物业公司给予赔偿，但始终未能解决。为此，高洁拒绝交纳物业费。2015年，第一物业公司起诉要求高洁交纳2010年2月至2015年12月31日的物业服务费。海淀区人民法院经审理后支持了第一物业公司的诉讼请求。该案审理过程中，第一物业公司表示，经核实，当时是其公司人员带着开发商的人员去施工的，不是其物业公司人员施工的，故与其公司无关。
本案审理过程中，高洁就其主张提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同，证明2010年9月，高洁与出租方李竞签订房屋租赁合同，约定李竞将北京市海淀区1202号房屋出租给高洁使用，每月租金2500元。同时附有9张收据，证明其租赁房屋的时间长达9个月。第一物业公司对房屋租赁合同及收据的真实性均不予认可，其表示：房屋的产权人是否为李竞以及是否是李竞本人签字均无法核实；收据也是完全可以伪造的，该收据是李竞单方出具，而且如果要作为证据提交也应当算作是证人证言，证人本人应当出庭作证，接受询问；高洁要想证明收据的真实性应当提交相应的打款凭证、其支出钱的情况和李竞收入钱的情况；再者也无法证明是李竞本人的签字。
证据二、现场照片，证明当时的现场情况，照片显示房屋内的木地板被掀开。第一物业公司对该证据的真实性不予认可，其表示：高洁没有提供照片的原始载体，所拍摄区域和拍摄时间也无法看出来，高洁所主张的长达9个月时间没有恢复的情况从照片中也是无法反映出来的。
证据三、北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第21747号民事判决书。第一物业公司对该证据的真实性认可，但表示：该判决书中并未对相关事实进行最终的认定，在庭审过程中，我公司已经明确阐明，当时不是我方维修的，我方没有义务进行维修。
证据四、李竞的身份证复印件，证明房屋租赁合同中的出租房屋地址与李竞身份证上的地址是一致的。第一物业公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可，认为证人应当出庭作证。
审理中，证人王×出庭做证，其证明内容如下：王×与高洁原来是同事，2010年8、9月份高洁老请假，说是楼下漏水要到她家刨地，老板就说老请假要扣钱。高洁在单位是做财务的。2011年4月份，王×有东西没拿，高洁说她那里有备份，领导于是跟王×说让王×跟高洁去她家里拿一趟，王×于是就跟高洁去她家里了。一进门，看到高洁家里特乱，一进门的屋、包括开放式的厨房地板都被刨开了，地板是木地板。之后王×就辞职走了，不在那个单位了。单位还扣发了高洁的工资。
高洁认可证人证言。第一物业公司不认可证人证言，认为证人与高洁是同事关系，证人陈述只去过高洁家里一次，而且没有进家门，只是在门口，故不能证明高洁所要证明的客观事实。
庭审中，高洁称其所居住小区每家每户都是独立的，自己家的卡只能打开自己家一侧的电梯门，对门的电梯是打不开的，如果不是物业公司的人带着，施工人员根本无法进入业主家里。对此，第一物业公司表示认可。
另查，2012年11月，第一物业公司以高洁拖欠2010年2月1日至2012年12月31日期间的物业费为由，将高洁诉至本院。在该案审理过程，高洁于2012年11月8日提出反诉，反诉请求为：1、第一物业公司支付其房屋不能正常使用期间租赁住房的费用22500元；2、第一物业公司支付其修缮房屋期间的误工费1400元；3、第一物业公司支付其交通费400元；4、第一物业公司支付其房屋损坏的赔偿费4603.83元；5、第一物业公司支付其精神损害赔偿费1元；6、第一物业公司免除其2010年9月1日至2011年5月31日房屋不能正常使用期间的物业费4212.18元；7、诉讼费用由第一物业公司承担。后第一物业公司于2012年12月13日撤回起诉，撤诉理由为先与业主协商解决，协商不成再来起诉。
原审查明的上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、照片（2015）海民初字第21747号民事判决书、证人证言等证据材料在案佐证。
原审法院审理认为：因楼下漏水无法找到原因，经第一物业公司与高洁协商，高洁同意给予协助。本案审理过程中，第一物业公司及高洁均认可，只有物业公司的人员带领施工人员才能进入高洁家中，故高洁有理由相信施工人员就是第一物业公司的人员。第一物业公司主张实际施工人为开发商的人，并非物业公司的人，故其对此负有举证责任，在第一物业公司未就此提交相关证据予以证明的情况下，原审法院对其主张不予采信。高洁主张第一物业公司对室内地面进行恢复原状的时间长达9个月，并就此提交了有关证人证言及在外租房的证据。第一物业公司虽对此持有异议，但未向原审法院提交任何相反证据，譬如施工完毕后的交接手续。故在第一物业公司不能提交反证推翻高洁主张，而高洁对其主张已经完成举证责任的情况下，原审法院将采纳高洁的主张。关于损失问题，高洁提交了房屋租赁合同及收据，可以证明其实际损失的情况，故对于高洁要求第一物业公司赔偿其房屋租赁费用之诉请，原审法院予以支持。
关于诉讼时效问题，高洁曾拖欠第一物业公司2010年2月至2015年期间的物业费。2015年，第一物业公司起诉要求高洁支付拖欠的物业费，审理中，高洁以第一物业公司没有对其进行合理赔偿作为抗辩理由，高洁表示自己曾多次就损失的赔偿问题与第一物业公司沟通，但均未达成一致，故在这种情况下才通过拖欠物业费的方式维护自身权益。根据已查明的事实可知，在2012年第一物业公司起诉高洁物业服务合同纠纷一案审理过程中，高洁确实就本案其主张的损失赔偿问题提起反诉，且反诉请求中涉及的房租损失金额与本案其主张的数额一致。原审法院认为，本案损害事实发生于2010年9月，并持续至2011年5月，2012年高洁通过反诉的方式提出了本案诉求，后案件撤诉。2015年，在第一物业公司起诉高洁物业服务合同纠纷一案审理过程中，高洁再次明确提出本案损害赔偿的问题。故在高洁与第一物业公司之间的纠纷具有持续性，且高洁所主张的经济损失问题客观存在的情况下，不能认为高洁在一定期限内没有向第一物业公司主张过权利，第一物业公司的诉讼时效抗辩理由不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：第一物业服务（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿高洁经济损失人民币二万二千五百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
第一物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回高洁的诉讼请求或发回重审。其上诉理由是：第一物业公司明确表示，高洁房屋的地板系开发建设单位刨开的，后续施工亦是开发建设单位所为，第一物业公司仅为开发建设单位提供指引，因此侵权行为与第一物业公司无关，该公司不是适格的主体。证人李×出庭接受质询，证人王×的证言均为转述高洁的话语，照片也不能证明高洁9个月无法使用房屋，故上述证据均不应采信。高洁的诉讼请求已经超过诉讼时效。
高洁服从原审判决，针对第一物业公司的上诉请求和理由答辩称：施工是由第一物业公司进行的，该公司没有提供证据证明是开发建设单位所为，该公司应当赔偿损失。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：第一物业公司于2015年12月31日更名为第一物业服务（北京）股份有限公司。
本院认为：第一物业公司认可，该公司引领施工人员进入高洁房屋施工，第一物业公司虽然称其引领的是开发建设单位的施工人员，但其在进入高洁房屋时未明确告知施工人员为开发建设单位的人员，事后也未能提供证据证明施工人员系开发建设单位的人员，因此，施工行为应当系第一物业公司所为。由于第一物业公司对高洁之室内地面进行施工，且高洁提供证据证明恢复原状的时间长达9个月，虽然第一物业公司对高洁提供的证据提出质疑，但该公司没有提供证据予以反驳，故高洁提供的证据具有明显的优势，因此原审法院采信高洁的主张并无不当。关于损失问题，高洁提交了房屋租赁合同及收据以请求赔偿损失，第一物业公司抗辩称高洁的主张已经超过诉讼时效，但高洁曾多次就损失的赔偿问题与第一物业公司沟通，且双方就此发生两次诉讼，其间发生诉讼时效中断情形，故高洁的请求未超过诉讼时效，原审法院支持高洁的主张并无不当。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一百八十一元，由第一物业服务（北京）股份有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三百六十二元，由第一物业服务（北京）股份有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 朱文君
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 罗娇杨