广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0302民初125号原告：桂林市居易物业服务有限公司，住所地：桂林市桃花江路5号（甲山饭店）51栋2楼，统一社会信用代码：91450302775975460T。法定代表人：黄宁宇，总经理。委托诉讼代理人：林春吉，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。被告：侯萍友，女，1956年9月8日出生，壮族，桂林市供销化肥有限公司员工，住桂林市。被告：黄贵生，男，汉族，1954年9月13日出生，桂林市供销化肥有限公司员工，住桂林市。二被告共同委托诉讼代理人：袁晓林，男，住桂林市秀峰区，由桂林市供销化肥有限公司推荐。原告桂林市居易物业服务有限公司与被告侯萍友、黄贵生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月15日公开开庭审理。原、被告申请进行庭外和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告支付物业服务费37145元、车位维护清洁费2300元、违约金7889元。事实和理由如下：二被告系丽景·5号公馆小区22-2-402号房屋所有权人，房屋面积179.47平方米。原告与桂林市强盛地产开发有限公司、桂林源通房地产开发有限责任公司于2006年1月18日签订前期物业管理服务合同，之后于2009年3月14日、2010年3月10日续签合同，约定自2006年1月18日至2014年3月14日由原告对丽景·5号公馆小区提供物业管理服务。2013年小区业委会成立之后，业委会于2013年10月30日、2016年11月1日与原告签订物业管理服务合同，继续聘请原告提供物业管理服务。原告按约履行义务，被告自2008年1月1日开始未交纳物业�。截至2017年7月31日，二被告欠缴物业费为37145元（115个月×179.47平方米×1.8元每平方米）及车位清洁费2300元（115个月×20元每月），依约应当承担每天万分之五的违约金。原告自愿将违约金调整为欠费总额的20%，计算为7889元。原告追索未果，遂诉至法院提出前述所请。二被告辩称，一是原告的起诉已经超过诉讼时效。二是房屋存在质量问题，被告没有接收房屋，没有接受原告的服务，不应当支付物业费和车位清洁维护费。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据-公示栏张贴催告通知的照片，被告提交证据《关于5�公馆北苑公示栏设立日期的证明》作为反驳，原告有异议。本院经审查认为，该《证明》属于证人证言性质。由于证人没有出庭质证，在本院另行指定的举证期内，被告亦未提交证人的身份证明等补强证据，故该反驳证据的真实性、关联性无法确认，本院不予采纳。对于被告提交的照片，原告有异议。本院经审查认为，被告提交该组证据意欲证明房屋存在质量问题而没有接收，与其抗辩理由有关联性，可以作为认定案件事实的相关依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月，二被告购买了桂林市强盛房地产开发有限责任公司建设的丽景5号公馆北苑22幢2单元4层2号房屋，约定建筑面积181.25平方米，套内建筑面积168.13平方米。合�约定交房时间为2006年10月31日。二被告签订商品房买卖合同之后，交付了一年的物业管理费。2006年1月18日，丽景5号公馆的建设方桂林市强盛房地产开发有限责任公司、桂林源通房地产开发有限责任公司与原告签订前期物业管理服务合同，约定：由原告对丽景5号公馆提供前期物业管理服务；服务范围包括：共有部位的维修、养护和管理，共有设施设备的运行、维修、养护和管理、共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运以及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；合同期限自2006年3月15日至2009年3月14日；物业管理费用标准：洋房住宅1.8元每月每平方米、联体别墅2.2元每月每平方米、单体别墅2.5元每月每平方米，停�位有偿服务标准：购买车位的业主交纳车位维护费25元每月每辆；业主自办理房屋入住手续之日起一次性交纳半年物业管理费用，此后按每月1-10日前缴纳下月物业管理费用，此次类推，业主也可以自愿一次性缴纳半年或者一年的物业管理服务费用，逾期付款违约金按照欠费数额的每日万分之五计算。该合同到期之后，双方于2009年3月、2010年3月续签合同，合同期限延续至2014年3月14日。2013年10月，5号公馆业主委员会与原告签订为期3年的物业管理服务合同，合同到期之后，双方续约1年期合同。这两份物业合同对于物业管理费用标准沿用前期物业管理服务合同的约定，车位清洁照明费标准约定为：购置车位包年220元／年，包月20元／月。被告自2008年1月1日开始没有交纳物业费。因该小区内部分业主�缴物业费，原告在2010年、2012年、2014年、2017年通过在公告栏和单元门口等地点张贴通知、邮寄信件等方式，向欠费业主发出缴费通知书。被告于2017年12月11日向原告交纳车位清洁费1900元，收费清单载明计费时间为“2010年2月—2017年12月”。另查明，被告自认涉案房屋所有权证在2008年取得，由于房屋存在墙体渗水等质量问题，其一直没有接收房屋。本院认为，本案争议焦点为：一、是否已经超过诉讼时效；二、原告收取物业管理管理费是否有事实依据和法律依据。诉讼时效问题：第一，原告提交的证据能够证明其在提供物业服务期间，通过多种形式催收物业费的事实。第二，合同约定物业费按月支付，但是，原告一直为所涉小区提供物业服务，业主交费行为具有持续性、关联性，合同的权利义务具有整体性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，原告的起诉没有超过诉讼时效。物业费用：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人�法院不予支持”。物业合同约定，原告提供物业服务针对小区的公共设备设施和共有区域，原告提交的证据能够证明其履行了相应的义务。被告以房屋质量存在问题而未接收房屋作为抗辩理由，本院认为，房屋质量和房屋交接等问题属于商品房出卖人与买受人之间的权利义务范畴，合同主体和内容与本案审理的物业服务关系无关，不能作为被告拒绝交纳物业管理费的合法事由，本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告诉请的2008年1月至2017年7月31日期间欠缴物业费和车位清洁维护费的计算标准依据充分，不违反法律规定，本院予以支持，但是被告之前已经交纳车位清洁维护费1900元应当予以扣除。对于违约金的计算标准，合同约定为每日万分之五，原告调整为应付费用的20%，属于对权利的合法处分，本院予以确认。由于车位清洁费扣减了已付款项1900元�故违约金相应下调至7509元〔（37145+2300-1900）×20%〕。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告侯萍友、黄贵生共同向原告桂林市居易物业服务有限公司支付2008年1月1日至2017年7月31日期间的物业费37145元、车位清洁维护费400元、逾期付款违约金7509元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定�履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费因本案适用简易程序减半收取为492元（原告已预交），由原告负担24元，由二被告共同负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费983元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员 陈 芳二〇一八年六月二十五日书记员 蒋文莉