海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0271民初7422号原告（反诉被告）：刘春兰，女，1972年9月15日出生（公民身份号码：X********），黎族，户籍地住址XXXXXXX。委托诉讼代理人：杨毅山，三亚市林海法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：海南三亚海棠旺经济发展有限公司，住所地三亚市海棠区林旺社区居委会美亚宾馆200房。法定代表人：谢镇炮，系该公司董事长。委托诉讼代理人梁惠，海南三和元律师事务所律师。原告刘春兰诉被告海南三亚海棠旺经济发展有限公司（以下简称“海棠旺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，被告海棠旺公司于2016年11月3日提出反诉，本院依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘春兰、被告（反诉原告）海棠旺公司的委托诉讼代理人梁惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春兰向本院提出诉讼请求：一、判决被告海棠旺公司向原告刘春兰支付违约金12000元；二、判令被告海棠旺公司向原告刘春兰返还押金2000元。事实与理由：原、被告于2014年7月3日签订一份林旺水果市场商铺出租合同，约定：被告将位于三亚市海棠区林旺水果市场商铺出租给原告经营，租赁期限自2014年7月3日至2017年7月2日，年租金为12000元，水电费押金2000元，合同签订之日交第一年租金，第二年租金在第一年租赁期满十天内交付。双方履约至2016年7月5日，被告给原告发一份书面通知，告知商铺于2016年7月3日租赁期满，届时公司将进行铺面扩大改造，要求原告于7月10日前自行撤出；同年8月24日，被告又给原告发出一份解除租赁合同通知书，限令通知送达后即解除合同关系并要求原告腾空铺面。原告认为被告无故解约，致其无法实际经营，故诉至法院。被告海棠旺公司答辩称，原告长期拖欠铺面电费达7747.3元，原告不履行主要债务，故其公司为避免继续扩大损失，遂依法解除租赁合同关系，无需支付违约金；原告尚未结清拖欠的电费，故不应退还押金。被告海棠旺公司向本院提出反诉请求：判决反诉被告刘春兰向反诉原告海棠旺公司支付拖欠的电费7747.3元及违约金2324.1元（按欠付电费总额的30%计算）。原告刘春兰针对海棠旺公司的反诉答辩称，因海棠旺公司无法查清电费具体数额，其才拖欠电费，且双方就电费具体数额存有争议，故其拖欠电费行为不构成违约。诉讼中，原告刘春兰为证明其主张，当庭出示了证据：（一）《林旺水果市场商铺出租合同书》（以下简称“合同”）一份，意在证明合同约定的租期应至2017年，海棠旺公司单方解约行为已构成违约；（二）海棠旺公司出具的《通知》一份，意在证明海棠旺公司以铺面改造为由，通知原告于2016年7月10日前自行撤出铺面；（三）海棠旺公司出具的《解除租赁合同通知书》一份，意在证明海棠旺公司于2016年8月24日单方面提出解约。经质证，被告海棠旺公司对上述证据的证据效力无异议，但其认为根据合同约定，本诉原告没有按时交纳电费的行为已构成了实际违约，其依法解除合同并无过错。本院对上述证据的证据效力及证明目的均予以认可。被告海棠旺公司为证明其本诉答辩主张及反诉诉求，当庭出示了证据：（一）《林旺水果市场商铺出租合同书》一份，意在证明根据合同约定，铺面产生的水电费应由刘春兰自理；（二）水电费缴纳表，意在证明刘春兰长期拖欠电费达7747.3元；（三）证人黄省、杨克召的书面证言，意在证明刘春兰长期拖欠电费，并与海棠旺公司员工争吵的事实；（四）海棠旺公司出具的《解除租赁合同通知书》一份，意在证明因刘春兰长期未按约定支付电费，海棠旺公司以通知方式解除合同的事实。经当庭质证，刘春兰对证据（一）、（四）的证据效力无异议，认为可以反证海棠旺公司构成违约；对证据（二）、（三）的证据效力均不予认可，认为电费应当为月均200元。本院对海棠旺公司提交的证据认证如下：对证据（一）、（四）的证据效力及证明内容予以认可；对证据（二）的证据效力予以认可，但该表系海棠旺公司单方面作出，未经刘春兰确认，证明力不足；对于证据（三）的真实性，因证人未到庭作证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，海棠旺公司与刘春兰签订合同，约定海棠旺公司将位于三亚市海棠区林旺水果市场商铺出租给刘春兰，租赁期限自2014年7月3日至2017年月2日止，年租金为12000元。合同第五条约定，海棠旺公司收取刘春兰2000元作为水电费等的押金，待合同期满或终止时，刘春兰结清一切费用后无息归还。合同第十一条约定，水费、电费、卫生费等由刘春兰自理。合同第十二条约定，双方如有任何一方违约，将用违约金赔偿对方。双方在履约期间，默认的电费缴纳方式是由海棠旺公司统一缴纳所有商铺的电费，再逐一向商铺承租人收取。因对应缴电费数额产生争议，刘春兰自2015年7月3日开始欠缴电费。2016年7月5日，海棠旺公司向刘春兰发出通知：“你所承租的林旺水果市场铺面将于2016年7月3日期满，届时公司将进行铺面面积加大改造，请你于7月10日前自行撤出该铺面，以便公司进行铺面改造”。随后，刘春兰按通知搬出铺面。2016年8月24日，海棠旺公司向刘春兰发出《解除租赁合同通知书》，告知：“由于你从2015年7月3日起至今未按合同约定支付水费、电费，且经我司工作人员多次催告后，仍不予支付。因你方存在上述严重的违约行为，现公司根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，郑重通知如下：1、自本通知送达你处后，解除与你签的商铺租赁合同；2、商铺租赁合同解除后5日内请你腾空铺面，并与我司办好交接手续；3、办理交接手续时，请你缴清欠付的电费7043度，1.10元/度，共计7747.3元。”另查明，涉案房屋已由海棠旺公司出租给他人。本院认为，合同双方均应按约履行合同义务。合同约定铺面电费由刘春兰自理，刘春兰长期拖欠电费，具有一定的过错；海棠旺公司未与刘春兰核实当月用电量即单方面制作电费收缴表，并要求刘春兰缴纳电费，亦存在错过。在争议产生后，双方应再次协商或通过其他合法途径解决争议，海棠旺公司在双方对电费数额存有争议的情况下，以刘春兰拖欠电费为由单方面解除合同，于法无据，其行为已构成违约。合同第十二条约定一方违约应支付违约金，但对应付违约金具体数额并无约定；且刘春兰亦未提交证据证明其因海棠旺公司违约行为所造成的实际经济损失，应承担举证不利之后果，故对刘春兰提出的关于判决海棠旺公司支付违约金的诉求，本院不予支持。海棠旺公司反诉主张刘春兰欠付电费7747.3元，但其证据不足以证实该主张，刘春兰当庭自认月均电费为200元，故本院以刘春兰自认的标准计算其自2015年7月3日始至2016年7月3日止的应付电费为2400元（200元/月×12个月）。海棠旺公司与刘春兰对欠缴电费并未约定违约责任，且海棠旺公司未与刘春兰核实当月用电量即单方面制作电费收缴表，是双方对应缴电费数额产生争议的重要原因之一，故对海棠旺公司关于判决刘春兰支付拖欠电费违约金的反诉请求，本院不予支持。刘春兰在签订合同时缴纳了押金2000元，但尚不足折抵本院认定其应缴的电费款2400元，故原告刘春兰诉请判决海棠旺公司返还押金2000元，本院不予支持，海棠旺公司反诉请求判决刘春兰支付拖欠的电费，在折抵押金2000元后，本院认为刘春兰还应向海棠旺公司支付400元。根据《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告刘春兰（反诉被告）应自本判决生效之日起十日内一次性向被告海南三亚海棠旺经济发展有限公司（反诉原告）支付拖欠的电费400元；驳回原告刘春兰（反诉被告）的全部诉讼请求；驳回被告海南三亚海棠旺经济发展有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75元（已减半收取，本诉原告已预缴），由原告刘春兰（反诉被告）负担；反诉案件受理费26元（已减半收取，反诉原告已预缴），由被告海南三亚海棠旺经济发展有限公司（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  王剑峰二〇一六年十一月二十四日书记员  刘泉秀附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。