江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0803民初4796号原告：淮安浩然置业有限公司，住所地淮安市淮安区楚州大道201号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：季志南，江苏龙俊律师事务所律师。被告：程鹏，男，1980年4月3日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：赵卫青，淮安市淮安区溪河法律服务所法律工作者。原告淮安浩然置业有限公司（以下简称浩然公司）与被告程鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浩然公司的委托诉讼代理人季志南，被告程鹏及其委托诉讼代理人赵卫青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩然公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将墙体恢复原状或给付相应赔偿金；2、请求判令被告承担违约金暂定28万元（按照1000元每天计算，自2017年6月10日至2017年10月20日）；3、被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付原告墙体恢复费用32749元；2、请求判令被告按1000元/天支付原告自2017年6月10日起至2017年10月20日止的违约金；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月10日，原告委托将自己位于淮安市淮安区皇冠国际小区莲-176至莲-226共计6间商铺租赁给被告经营使用，租期到2017年6月9日，租赁期间被告将原告原有5堵墙体约400平米拆除，并将一厕所位移。合同到期后，被告拒不归还房屋，对拆除的墙体也不作回复。2017年7月初原告将其中2间房屋强行收回，现被告还有4间房屋尚未交付给原告，被告已经违反合同约定。被告程鹏辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为原告主张被告赔偿墙体损失及承担违约金的基础事实不存在，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，原告浩然公司委托苏州诺弘商业地产管理有限公司（以下简称诺弘公司）将其所拥有的位于淮安市淮安区楚州大道于翔宇大道交汇处皇冠国际项目的商业部分9588.20㎡对外招租，期限为2014年5月1日至2015年4月30日。2014年5月12日，出租人（甲方）诺弘公司与承租人（乙方）被告签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：出租方将位于淮安市淮安区皇冠国际小区商铺莲-176、莲-186、莲-196、莲-206、莲-216、莲-226号，建筑面积约为691.92平方的房屋出租给乙方做汽贸经营使用。房屋租期为36个月，从2014年6月10日起至2017年6月9日止，其中2014年6月10日至2016年10月9日为免租期，免收乙方租金；租金及支付方式为，该房屋合同期甲方收取运费从2016年10月10日起至2017年6月9日止共计8个月租金，计人民币240000元（大写贰拾肆万元整）。乙方的职责中约定，租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋恢复原状，但经甲方或者房屋所有人书面同意后，可以保留依付于房屋的装修，甲方对保留的装修无补偿义务。同时约定，租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方、乙方擅自更改房屋内部布局的，乙方应负责恢复原状。违约条款中约定，租赁期满，如乙方逾期违约归还，则每逾期一天向甲方支付1000元/天/间的租金。合同签订后，诺弘公司将合同中约定的租赁房屋交付给被告。合同履行过程中，被告向诺弘公司缴纳押金3万元。合同到期后，因原、被告发生争议，被告搬离并腾空承租房屋，但是未与原告办理房屋交接手续，也未按合同约定将房屋恢复原状。后原告浩然公司于2017年9月自行委托将租赁房屋恢复原状。2017年10月20日，原告浩然公司将出租房屋交付各业主。2018年2月12日，原告浩然公司支付业主史国珍自2017年7月9日起至2017年10月20日止的违约金7800元。2018年2月12日，原告浩然公司支付业主周玉芹自2017年7月9日起至2017年10月20日止的违约金1万元。2018年3月20日，原告浩然公司支付业主任成霞自2017年7月9日起至2017年10月20日止的违约金7000元。2018年4月10日，原告浩然公司支付业主王建群自2017年6月9日起至2017年10月20日止的违约金21190元。诉讼过程中，原告浩然公司就本案涉案房屋的恢复原状的损失进行鉴定。本院依法委托江苏泽豪工程咨询管理有限公司（以下简称泽豪公司）对涉案房屋恢复原状进行评估。2018年5月23日，泽豪公司对涉案房屋的墙体恢复原状作出工程造价鉴定报告，鉴定结论为该项目工程造价为32749.66元。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《房屋租赁合同》原件、《招租代理合同》复印件、涉案房屋的施工图纸、单位工程竣工验收证明书、收条复印件、电子交易回单复印件、入伙通知书复印件，被告提交的《租房协议书》复印件、押金收条复印件，证人丁某的证言及本院的谈话笔录一份等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告浩然公司委托诺弘公司对涉案房屋租赁给被告经营使用，并签订了租赁合同，是双方真实意思表示，合同中约定的内容，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告与诺弘公司签订的租赁合同中约定“租赁期满或合同解除，乙方必须按时将房屋恢复原状，但经甲方或者房屋所有人书面同意后，可以保留依付于房屋的装修，甲方对保留的装修无补偿义务。”故被告在合同到期后应当将房屋恢复原状。因被告未按合同约定将房屋恢复原状，故应当承担原告浩然公司支付的恢复原状的费用。诉讼中，本院委托泽豪公司对涉案房屋的墙体恢复原状进行鉴定，恢复费用为32749.66元。原告浩然公司主张被告支付墙体恢复费用32749元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告陈述的被告拆除相关墙体及厕所移位不是事实，被告没有对租赁的房屋进行墙体变更及厕所移位，是原告交付房屋的现状使用，故不应当承担恢复原状费用。本院认为，原、被告均不能提供证据证明在承租房屋时的房屋状况，被告也未提交证据其搬离租赁房屋时的状况，但根据原告提交的租赁房屋施工图纸及单位工程竣工验收证明书，可以证明涉案房屋在交付被告使用时是符合图纸设计要求的，且庭审中证人证言也可以证明原告浩然公司对涉案房屋进行了恢复原状的施工，故本院对被告该辩称不予采信。原告主张被告按1000元/天支付原告自2017年6月10日起至2017年10月20日止的违约金。被告辩称，被告于2017年4月10日多次通知诺弘公司退回租房押金，并要求其收回租赁房屋，并于2017年6月6日将全部租赁房屋的设施搬迁，并通知诺弘公司，故被告不应当承担违约金。庭审中，被告提交的接处警记录可以证明被告在2017年4月期间就因房屋租赁事宜与新业主产生纠纷，且本院的调查笔录中可以证明被告在合同到期后已经腾空房屋，同时原告也陈述双方在合同到期后房屋交接时产生纠纷，故本院认定被告已于2017年6月6日搬离出租房屋，但原、被告未就房屋交接达成一致意见。本院认为，被告即使未按合同约定将租赁房屋恢复原状，原告浩然公司也应当采取积极措施减少损失。原告浩然公司直至2017年9月才将涉案房屋恢复原状，故原告浩然公司应当对扩大的损失承担责任。因原、被告在合同解除后交接租赁房屋时均存在过错责任，故本院综合双方的过错责任，租赁房屋恢复原状需要的时间、原告浩然公司向新业主承担违约金的事实及承担违约金的期间，确定被告承担原告违约金12000元。原告主张超出的部分，本院不予支持。被告该辩称，本院不予采信。综上所述，被告应当支付原告房屋恢复费用32749元及违约金12000元，合计44749元。因被告在租赁合同签订后已经支付原告浩然公司3万元押金，且原告浩然公司对收取被告押金3万元无异议。本院认为，被告应支付原告房屋恢复费用及违约金14749元，且原告浩然公司需返还被告押金3万元，故被告仍需支付原告费用14749元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告程鹏于本判决生效后十日内支付原告淮安浩然置业有限公司房屋恢复费用及违约金合计14749元；二、驳回原告原告淮安浩然置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费5580元，由原告原告淮安浩然置业有限公司负担4690元，被告程鹏负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李 扬人民陪审员 叶 波人民陪审员 孙贵明二〇一八年六月二十七日书 记 员 任 蕾附页—裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。