吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终417号
上诉人（原审原告）：刘昊，男，1982年11月20日出生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。
委托诉讼代理人：杨杰，吉林研法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：松原市振原建设工程有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。
法定代表人：周向春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周百成，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邢伟，吉林恒正达律师事务所律师。
原审第三人：松原市华鑫房屋开发有限责任公司，住所地吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。
法定代表人：荀延华，该公司总经理。
上诉人刘昊因与被上诉人松原市振原建设工程有限公司（以下简称振原公司）、原审第三人松原市华鑫房屋开发有限责任公司（以下简称华鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘昊及其委托诉讼代理人杨杰、被上诉人振原公司委托诉讼代理人周百成和邢伟参加诉讼。本案现已审理终结。
刘昊上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判刘昊对案涉房屋具有所有权并解除对案涉房屋的扣押：三、依法改判停止对案涉房屋的执行。事实和理由：1．刘昊已于2013年5月份购买了案涉房屋，并且已经交付了全部房款，该房屋理应由刘昊所有，法院无权予以扣押。
2．一审法院的异议裁定错误。案涉房屋至今为止并未进行产权登记，更谈不上登记在华鑫公司名下，所以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是错误的。《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”案涉房屋尚未竣工，无法进行登记，根本不可能登记于华鑫公司名下。
一审法院超出法律规定的审查期限作出异议裁定，程序违法的同时侵犯了刘昊的合法权益。刘昊于2015年4月15日申请异议审查，一审应当在4月30日前作出裁定，而一审法院却于5月26日才进行听证，且还没有通知刘昊。在此期间内，最高人民法院于5月5日颁布施行了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。如果一审法院依法在十五日内审结刘昊提出的执行异议，则上述司法解释不可能被适用。
3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》只适用于执行异议和复议案件的审查，不适用于执行异议之诉，且刘昊对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。司法解释的引言部分及第三十二条均规定其适用于执行异议和复议案件审查，而执行异议和复议案件审查是程序上的审查，但执行异议之诉是实体上的审理，故此规定不适用于执行异议之诉。刘昊在振原公司与华鑫公司诉讼之前便己购买了案涉房屋，并已付全款，自刘昊付款之日起已对案涉房屋享有了排他的权利，不能因为保护债权人的利益而牺牲购房者的合法权益。
振原公司辩称，1．刘昊在一审所举的证据，不能证明其对案涉房屋享有的权益能够排除执行。刘昊一审提交的买卖合同、收据等都是华鑫公司出具的，不具有真实性，其提交的收据不能证明刘昊已经交付全部房屋价款，应当向法庭提交给付价款的银行转账凭证。
2．一审判决结果及适用法律正确。
刘昊向一审法院起诉请求：一、依法解除对松原市锦绣松苑小区第219幢1317室房屋的扣押；二、依法判令不得执行上述房屋。
一审法院认定事实：吉林省高级人民法院于2014年12月24日作出（2014）吉民一终字第199号民事判决，判令华鑫公司于判决发生法律效力后给付振原公司13,771,953.1元及利息（自2012年1月12日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。该判决生效后，振原公司向一审法院申请执行。一审法院立案受理后，于2015年3月20日作出（2014）松民执字第26-1号执行裁定，查封了华鑫公司名下松原市锦绣松苑小区第219幢1317号房屋。刘昊向一审法院提出执行异议审查申请，一审法院经审查作出（2015）松执异字第45号执行裁定，驳回刘昊的异议，并依法进行了送达。
2014年5月25日，刘昊与华鑫公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：刘昊购买华鑫公司开发建设的锦绣松苑小区第219幢1317室房屋一套，总价款为189,102.6元。刘昊已全部付清房款，但案涉房屋尚未实际交付使用。刘昊名下在松原市还有其他用于居住的房屋。
一审法院认为，本案的争议焦点为刘昊对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。刘昊作为案外人对一审法院作出的执行异议裁定不服，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于案外人执行异议之诉。刘昊应就其享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。刘昊提交了其与华鑫公司签订的《商品房买卖合同》和华鑫公司出具的楼房交款凭证，华鑫公司对此予以认可并提交了其留存的合同文本及交款凭证原件，经比对内容一致，故可以认定双方之间成立了商品房买卖合同关系，刘昊取得了要求华鑫公司依约交付买卖标的物的债权请求权。但因案涉房屋尚未交付使用，而刘昊名下还有其他用于居住的房屋，其享有的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的适用条件。故刘昊主张的因其与华鑫公司之间的商品房买卖合同关系而排除执行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回刘昊的诉讼请求。案件受理费4082元，由刘昊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，从刘昊提交的证据来看，其与华鑫公司于人民法院查封前签订了《商品房买卖合同》，华鑫公司还向刘昊出具了交款凭证，表明已经收取了全部购房款。对此，华鑫公司在审理中予以认可。振原公司对刘昊与华鑫公司交易的真实性提出异议，但并没有提供证据予以证明，同时考虑到华鑫公司对外销售商品房均系以上述方式进行，故应当认定刘昊与华鑫公司建立了商品房买卖合同关系，并且交纳了全部购房款。
刘昊购买的商品房系用于居住，故刘昊属于消费者，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，刘昊基于消费者的身份对案涉房屋所享有的权利，要优先于相关的建设工程价款优先受偿权，而振原公司基于人民法院判决对华鑫公司所享有的权利仅属于一般债权，不具有优先性。因此，刘昊所享有的权利应当优先于振原公司的权利，足以排除强制执行。
至于刘昊提出的确认其享有所有权的主张，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因刘昊没有办理登记，故不予支持。
综上所述，刘昊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销吉林省松原市中级人民法院（2015）松民二初字第89号民事判决；
二、不得执行松原市锦绣松苑小区第219幢1317室房屋；
三、驳回刘昊的其他诉讼请求。
一审案件受理费4082元，由松原市振原建设工程有限公司负担；二审案件受理费4082元，由松原市振原建设工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二〇一六年九月二十日
书 记 员 范丽丽