福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1674号
上诉人（原审原告）：李文婷，女，1980年12月29日出生，汉族，住厦门市。
委托诉讼代理人：王鹭杰，福建厦宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门立赛亚房地产开发有限公司，住所地厦门市禾样西路489号二楼之一。
法定代表人：徐小妹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢丽容，福建自立律师事务所律师。
上诉人李文婷因与被上诉人厦门立赛亚房地产开发有限公司（以下简称立赛亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初9222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文婷及其委托诉讼代理人王鹭杰、被上诉人立赛亚公司的委托诉讼代理人陶天猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李文婷上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、李文婷与立赛亚公司已就讼争店面续租一事达成一致。案涉《房屋租赁合同》到期之后，双方曾多次就讼争店面续租事宜进行协商，并就续租的租金等事项达成一致意见，实际上已经成立新的房屋租赁合同。双方成立新的房屋租赁合同关系之后，李文婷已经实际履行合同义务，李文婷向对方指定的账户转入3个月的租金24000元，且对方收到租金后并未就此提出异议。由此可认定双方已经就讼争店面的续租事宜协商一致成立新的租赁合同关系。二、李文婷主张的租金24000元未超过诉讼时效。李文婷于18日凌晨至农行ATM向对方指定的账户转入3个月的租金24000元（现金存款为实时到帐且有银行短信通知），且李文婷通过短信电话明确告知对方已按约定支付新一季度的租金款。至2012年6月21日立赛亚公司向李文婷发送联系函，明确表明要违约不再继续履行合同，李文婷才具备主张返还该部分租金的条件。案涉租金24000元的诉讼时效，应当自立赛亚公司违约的时间2012年6月21日起计算。而李文婷于2014年6月23日第一次起诉产生诉讼时效中断的效力，李文婷诉讼请求赔偿营业损失，既包括无法经营减少的营业收入，也包括额外支出的营业成本，即24000元预缴租金，从该次起诉的诉讼请求和事实理由均可以明确李文婷已提出权利主张。李文婷在上述诉讼时效中断的时点两年以内，再次提起诉讼，并未超过法定的诉讼时效期间。三、在双方就讼争店面续租事宜达成一致意见、成立新的租赁合同关系并已经实际履行的情况下，立赛亚公司违反约定，先是向李文婷发送《联系函》要求收回店面，后又以停水停电、在讼争店面内堆放沙土等方式逼迫李文婷搬离讼争店面，已经构成严重违约。立赛亚公司不仅应当返还李文婷已经支付的讼争店面租金、押金，而且应当赔偿因此给李文婷造成的全部损失。即便不考虑对方的上述违约情形，仅从其发送的《联系函》的内容来看，李文婷至少有权正常使用讼争店面四个月。但对方不仅在上述期限内侵扰李文婷对讼争店面的正常使用，而且还以李文婷逾期未搬离讼争店面为由收取李文婷的押金，显然没有事实和法律依据。四、一审判决未对立赛亚公司违反合同约定、侵犯李文婷优先续租权的事实进行查明认定，是错误的。立赛亚公司的法定代表人徐小妹在接受《厦门商报》采访时亲口承认，李文婷愿以同等条件继续承租讼争店面，但立赛亚公司却以已经和第三方谈妥条件为由拒绝。可见立赛亚公司违反合同约定、侵犯李文婷优先续租权。
立赛亚公司辩称，一、双方没有签订续租合同。租赁期满，立赛亚公司通知李文婷租赁合同到期，要求李文婷撤场，李文婷签署确认，并无任何异议。二、李文婷在第一次起诉时，确未提出24000元的问题，本次起诉确实超过诉讼时效。三、本案案涉的租赁合同明确约定，租赁期满逾期不搬离的，双倍支付占用费。李文婷于2012年10月中旬实际搬离案涉房产，李文婷在租赁合同期满后自作主张支付24000元，加上7000元押金，用以支付占用费尚且不够。四、关于承租人的优先续租问题，立赛亚公司已经书面通知李文婷租赁期满收回自用，李文婷签字确认，并无任何异议。
李文婷向一审法院起诉请求：判令立赛亚公司立即退还三个月房租24000元、押金7000元并赔偿原告转让费50000元、搬家费1500元、房租差价84000元（7000元×12个月）、广告灯箱4000元，以上合计170500元及违约金赔偿（违约赔偿金以170500元为基数，自2012年6月18日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）。
一审法院认定事实：李文婷、立赛亚公司于2009年5月29日签订一份《房屋租赁合同》约定，李文婷向立赛亚公司承租址于厦门市湖滨东路北侧金领广场第184号104单元的店面；租期自2009年6月20日至2012年6月20日；租金为7000元/月，押金7000元；合同履行过程中若李文婷存在违约行为，则立赛亚公司有权直接从押金中抵扣违约金并弥补损失，合同解除或期满，李文婷按合同要求交房后，立赛亚公司将押金余额无息退还；李文婷逾期归还房屋则每逾期一日应向立赛亚公司支付原日租金2倍的滞纳金；李文婷需要续租的，应于租赁届满之日前三个月向立赛亚公司提出续租要求，在同等条件下李文婷有优先承租权。2012年6月18日，李文婷通过转账向立赛亚公司支付24000元。2012年6月21日李文婷签收一份立赛亚公司发出的联系函，内容包括上述店面租期到期后立赛亚公司将收回该店面自己使用，请李文婷于2012年7月20日前退还该店面，2012年6月20日至2012年7月20日期间免租金。2012年7月27日立赛亚公司向李文婷发出一份律师函，内容包括由于李文婷未按上述联系函要求的期限搬离讼争店面，故要求李文婷在接到该律师函后三日内退出讼争店面，逾期交还店面则将按《房屋租赁合同》约定的每逾期一日向李文婷收取原日租金2倍的滞纳金。2014年6月23日李文婷曾以立赛亚公司违反上述租赁合同义务为由，向一审法院提起诉讼，要求立赛亚公司赔偿三个月营业损失4万元、装修折旧费8万元、一个月押金7000元及中介费3500元。此后，李文婷撤回该案的起诉。
一审审理中，李文婷主张2012年6月18日支付给立赛亚公司的24000元系上述合同期满后续租第一季度的租金，后因立赛亚公司将讼争店面换锁，李文婷于2012年10月6日被迫搬离讼争店面。立赛亚公司陈述，上述合同期满后，双方并未就是否续租进行过协商。上述款项系李文婷未经立赛亚公司同意转给立赛亚公司，转款后亦未告知立赛亚公司。立赛亚公司至2012年10月才发现该款项。由于李文婷合同期满后继续占用讼争店面，所产生的占用费已远远超过该笔24000元和押金7000元，故立赛亚公司也就未再与李文婷沟通。
李文婷还提供如下证据：照片、截图、报纸复印件、合同书、搬运合同、收据等，主张立赛亚公司存在指使第三方让装修工人将沙土直接倾倒在讼争店面店门口、破坏李文婷的广告灯箱、纵容工人殴打义工等行为，相关媒体对此进行了报道；李文婷因租赁新场所支付50000元转让费；李文婷因搬离讼争店面支付1500元搬家费；李文婷支付4000元重新购买安装广告灯箱。立赛亚公司对上述证据的真实性、关联性均不予确认。
一审法院认为，双方签订的上述《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，属有效合同。鉴于该合同约定的承租期限至2012年6月20日，李文婷提供的上述证据不能证明其主张的双方当事人曾就讼争店面续租一事达成一致。李文婷虽然于2012年6月18日向立赛亚公司转账支付24000元，但李文婷在2012年6月21日签收立赛亚公司发出的上述联系函时并未提及该款项及续租事宜。在此后的2012年7月27日收到立赛亚公司发出的律师函以及2014年6月23日提起诉讼时亦均未涉及该款项，故其提出的上述双方当事人曾就讼争店面续租一事达成一致并因此要求立赛亚公司返还续租租金24000元缺乏事实和法律依据，该主张亦超过诉讼时效，不予支持。同上所述，李文婷在租赁期限届满后并未依约交还讼争店面，双方亦未就续租事宜达成一致，按双方上述租赁合同约定，李文婷逾期交房应按原租金的2倍支付滞纳金及立赛亚公司有权从押金中抵扣违约金并弥补损失，李文婷以立赛亚公司违约为由要求立赛亚公司退还押金及承担上述包括转让费在内的相关请求均缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李文婷的诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，除双方确认立赛亚公司向李文婷发送律师函的时间是2012年8月27日而非一审认定的2012年7月27日外，其余事实双方当事人均无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。
二审中，李文婷申请证人柳某出庭作证，拟证明立赛亚公司与李文婷之间就讼争店面的续租已经达成合意并将新一期租赁协议送至李文婷处备签，后又毁约将讼争店面出租给第三方。证人柳某陈述：其当时在店里当义工，有一天房东拿续约要签字，李文婷刚好在洗头，没有签成，房东说第二天再来；第二天房东到店门口接了个电话，聊了很久，接完电话就跟李文婷说抱歉，合约不签了。立赛亚公司质证认为，证人柳某是李文婷的雇员，与李文婷之间存在利害关系，其陈述也不符合常理，也不能证明当事人之间存在任何形式的续租关系。李文婷还补充提交其与立赛亚公司负责人徐立的短信往来记录，拟证明双方就讼争店面的续租事宜进行了充分磋商，但立赛亚公司无视李文婷的优先承租权而将店面出租第三方。李文婷提交的短信内容包括：2012年6月18日写到“此前徐总不为个人利益愿意以低于别人的价与我再续约我感恩万分，这份情我定会日后感恩报答。在此恳请徐总的成全”；2012年7月11日写到“当初你们提出的150元每平我按此价续租”。立赛亚公司质证认为，短信记录的真实性无法确认，即使真实也都是李文婷单方发出的，没有任何立塞亚公司同意续租的意思表示。
本院认为，立赛亚公司与李文婷签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定有效。依照合同约定，讼争店面租赁期至2012年6月20日届满。李文婷主张其与立赛亚公司已达成续租协议，但双方既未签订书面合同，也未达成口头协议，且从李文婷二审提供的证人证言及短信内容，亦可证明双方就续租事宜并未最终达成一致意见，故李文婷关于双方已达成续租合意的主张不能成立。李文婷与立赛亚公司系因租金标准无法达成一致意见导致未能续租，故李文婷关于其优先承租权被侵犯的主张缺乏事实依据。因李文婷实际使用讼争店面至2012年10月6日，应支付占用期间的费用，依双方合同约定，逾期归还房屋每日按租金2倍计算，且立赛亚公司有权从押金中抵扣违约金并弥补损失，故李文婷要求立赛亚公司退还租金24000元及押金缺乏依据，该请求应予驳回，诉讼时效已无评判意义。因双方并未达成续租合意，李文婷退房系因合同期限届满，故其以立赛亚公司违约为由要求立赛亚公司赔偿转让费等相关损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，李文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3710元，由李文婷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 刘文珍
审 判 员 柯艳雪
二〇一七年七月二十八日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审