沈阳经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0191民初1347号
原告：王宏艳，女，汉族，1978年2月7日出生，住址：沈阳市于洪区。
被告：沈阳东方银座莱茵城置业有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。
法定代表人：黄良文，该公司董事长。
委托代理人：王启昕，辽宁一腾律师事务所律师。
委托代理人：孔祥宇，男，汉族，1976年1月13日出生，住址：沈阳市大东区。
第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地：沈阳市铁西区。
负责人：张猛，该行行长。
原告王宏艳与被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王宏艳、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司委托代理人王启昕、孔祥宇到庭参加了诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于沈阳经济技术开发区开发二十七号路330-9号1-13-3房屋，建筑面积84.83平方米，�屋总价款人民币352,541.00元。合同约定的交房日期为2015年8月28日。合同第九条第1项第2款约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”被告逾期交房已过九十日，故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定，被告支付原告违约金3525.41元。
被告辩称，涉案房屋主体工程已经结束，现在欠缺的是政府的配套设施，并非被告能主观控制，根据合同第八条规定我方认为属于不可抗力，故不同意解除合同。且我方已向业主发放了交房承诺书，承诺于2016年11月30日前向业主交付房屋，如超此期按日万分之二的利息向业主支付违约金。原告仅向我方交付了首付款，如协�解除合同，贷款须由原告承担。现即使原、被告协商解除合同，被告也无法退还全部购房款金额。
第三人未予答辩。
经审理查明，2014年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告位于沈阳经济技术开发区开发二十七号路330-9号1-13-3房屋，建筑面积84.83平方米，房屋总价款人民币352,541.00元。合同约定原告于合同签订当日交付首付款112,541.00元，剩余房款人民币240,000.00元由买受人向银行申请按揭贷款的方式于签订合同后30日内支付给出卖人。合同第八条约定交房时间为2015年8月28日，“不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府或政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关延误验收及市政配套安装、测量机构原因导致时间延误、误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件�”同时第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款的万分之零点一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起九十天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”。合同签订后原告缴纳了首付款，并与中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订个人住房借款合同，以涉案房屋作抵押在第三人处贷款240,000.00元，该款项已发放给被告。被告�2014年11月18日向原告出具了销售不动产统一发票。被告至今尚未向原告交付合同约定的房屋。
另查明，涉案房屋现已登记备案在原告名下，原告于2014年11月27日开始向第三人偿还贷款，截止2016年12月06日，原告应向银行支付的结清金额为23,537.33元。
以上事实有《商品房买卖合同》、不动产销售统一发票、《个人住房借款合同》、个人贷款对账单及当事人陈述笔录在卷佐证，以上证明材料已经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》要约与承诺清楚，系真实意思表示，又未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应依约履行。根据该合同第八条、第九条规定，被告应于2014年11月28日交付房屋，除不可抗力原因逾期交房超过九十天，原告有权解除合同并按照合同主张违约金。被告称逾期交房系因欠缺政府配套设施，但被告在举证期限内及庭审过程中均为提交明确证据证明该主张，本院不予采信。故原告要求解除合同，被告支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。同时，因原、被告之间的商品房买卖合同依法解除后，原告与第三人之间的个人住房借款合同系基于原、被告之间的买卖合同产生，故亦应解除。原告作为借款合同的债务人应偿还尚欠第三人的借款本金及利息，同时因涉案房屋已设定抵押权，故第三人对涉案房屋享有抵押优先权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王宏艳与被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款352,541.00元；
三、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告违约金3252.41元（352,541.00元×1%）。
四、解除原告王宏艳与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行签订的《个人住房借款合同》；
五、原告王宏艳于本判决生效之日起十五日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行截至2016年12月06日尚欠借款金额23,537.33元；
六、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行对沈�经济技术开发区开发二十七号路330-9号1-13-3房屋享有抵押优先权；
七、被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司在履行上述第二条、第三条金钱给付义务后取得沈阳经济技术开发区开发二十七号路330-9号1-13-3房屋所有权；
八、驳回原告王宏艳其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费6642元，由被告沈阳东方银座莱茵城置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费6642元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 桂 华
人民陪审员 陈 思 陈
人民陪审员 张 嘉 玢
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 闵璐本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供�据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。