成都市武侯区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0107执异65号
案外人：四川九洲矿业有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾东路2号杜甫花园商务楼2楼。
法定代表人：杨世荣，总经理。
委托诉讼代理人：刘双双，四川亚峰律师事务所律师。
申请执行人：成都新港城置业有限公司，住所地：成都市武侯区永丰乡龙爪村杜甫花园。
法定代表人：刘嘉，董事长。
委托诉讼代理人：王晓晨，四川川达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄友秋，四川川达律师事务所律师。
被执行人：郭伟，男，1957年7月10日出生，汉族，住成都市武侯区桐梓林北路**号*栋*单元*楼*号。
在本院执行（2015）武侯执字第2595号成都新港城置业有限公司（以下简称新港城公司）与郭伟仲裁裁决一案中，案外人四川九洲矿业有限公司（以下简称九洲公司）对执行位于成都市武侯区永丰乡龙爪村杜甫花园1幢2楼P号房屋（以下简称案涉房屋）不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人九洲公司称，新港城公司并非案涉房屋的真实所有权人，该房屋早在2000年11月13日就转让给成都顺宇投资管理有限公司（以下简称顺宇公司）。成都仲裁委员会作出的（2014）成仲裁第44号裁决认定事实错误，郭伟与新港城公司之间不存在债权债务关系，且郭伟已经支付了购房款，新港城公司进行的仲裁是虚假仲裁。其是案涉房屋的真实权利人，其已经根据与郭伟签订的《商品房买卖合同》支付了全部购房款，履行了合同义务，并早在2004年实际占有案涉房屋。即使依据仲裁裁决的内容，新港城公司与郭伟之间也只是普通的债权债务关系，新港城公司没有权利执行其财产。综上，其请求中止对案涉房屋的执行。
申请执行人新港城公司称，案外人提交的证据不能够证明其为案涉房屋的权利人，应当驳回其异议。案外人主张杜甫花园公建楼的“实际权利义务的享有应该归属于顺宇公司”的理由不成立。案外人无证据证明郭伟支付了全部购房款及（2014）成仲裁字第44号裁决认定事实错误。
本院查明，成都仲裁委员会于2014年2月4日受理新港城公司与郭伟商品房买卖合同仲裁一案并于2014年5月7日作出（2014）成仲案字第44号裁决，郭伟向新港城公司支付购房余款295.2928万元并支付违约金。该裁决“仲裁庭查明”部分载明：2003年8月25日，新港城公司与郭伟签订了《商品房买卖合同》（合同备案号207745）约定：郭伟购买新港城公司开发的案涉房屋（建筑面积1174.57平方米）、两个阳台、两个厕所，共计建筑面积1316.56平方米；总房款为500.2928万元。郭伟在签订合同后15日内首付房款300.2928万元，余款200万元在银行办理五成五年按揭贷款付清。2003年9月1日，新港城公司收到郭伟支付的购房款205万元。2003年9月3日，郭伟与成都市武侯区簇桥农村信用合作社（以下简称簇桥信用社）签订了《个人住房借款合同（抵押加阶段性借款）》，借款200万元，借款期限5年，用于购买商品房（杜甫花园商务楼2层1316.56平方米，购房合同编号207745。该合同载明的保证人（即开发商或售房单位）为顺宇公司，所借款项直接划入顺宇公司存款账户内。案涉房屋登记的地址为成都市武侯区龙腾东路2号。该房屋已经由新港城公司实际交付给郭伟。郭伟至今未支付购房余款295.2928万元。新港城公司也未向郭伟办理该房屋产权证。
2014年9月12日，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）受理新港城申请执行郭伟仲裁裁决一案。2014年9月16日，成都中院作出（2014）成执字第1258号执行裁定，查封被执行人郭伟所有的位于成都市武侯区龙腾东路2号1栋单元2楼1号（合同备案号：207745，面积为1292.69平方米）的房屋所有权。2015年7月10日，该院作出（2015）成执指字第115号《执行案件指定决定书》，将上述执行案件交由本院办理。2015年8月5日，本院受理了该案。
另查明，《商品房买卖合同摘要》载明：案涉房屋位于武侯区永丰乡龙爪村杜甫花园，出卖人为新港城公司，买受人为郭伟，总价为500.2928万元，合同备案号为207745，备案时间为2003年8月25日。《个人及家庭房屋登记记录》载明：案涉房屋地址为成都市武侯区龙腾东路2号1栋单元2楼1号，面积为1292.69平方米，用途为办公。
案外人九洲公司向本院举示的证据：2004年2月5日，郭伟（甲方）与四川远程岩土工程有限公司（以下简称为远程公司，2007年7月23日核准更名为九洲公司，乙方）签订的《商品房买卖合同》载明：甲方以购买方式取得位于永丰向龙爪村1栋2楼P号，建筑面积为1316.56平方米的房屋所有权，坐落于成都市龙腾东路2号杜甫花园商务楼二楼P号；营业房建筑面积为1316.56平方米，房屋总价为394.968万元，地下车库共12个，车库总价为42万元，以上销售价款总额为436.968万元。除甲方欠付银行按揭购房款184.984976万元外，实际乙方应支付购房款251.983024万元；甲方向银行贷款余额184.984976万元，自2004年2月1日起由乙方按甲方购买该房屋开设的按揭专户直接向银行支付，每月支付3.753756万元。自合同生效之日乙方向甲方支付购房款80万元，余下购房和车库款乙方自2004年7月1日起每月支付20万元，到2005年3月31日止付清。2004年2月18日，郭川（甲方）与远程公司（乙方）签订的《补充协议》载明：乙方在每月按时付清按揭款并于2005年3月31日前向甲方付清原合同第五条第一条款约定的全部金额，则由甲方负责与银行办理提前还贷手续，并由甲方直接向银行付清尚余的借款。2004年2月18日，郭伟出具的《领条》载明：其领到远程公司现金3.984976万元。2004年2月5日、6月23日、10月21日、2005年1月28日、2月1日、3月30日、6月13日、8月4日、11月10日，郭伟分别出具《领款单》载明：其领到房款20万元、80万元、20万元、10万元、10万元、10万元、15万元、10万元、10万元。以上金额共计188.984976万元。2009年3月4日，簇桥信用社出具《个人按揭贷款还清证明》载明：借款人郭伟于2004年1月30日向其申请按揭贷款135.4万元用于购买武侯区龙爪村杜甫花园2楼房产，该笔贷款已于2008年9月全部还清。2017年6月20日，成都农商行簇桥支行出具《个人按揭还款证明》载明：借款人郭伟于2003年9月16日向簇桥信用社申请个人按揭贷款200万元整用于购买杜甫花园商务楼商品房，借款借据号0288873，经该行核实，郭伟该笔按揭贷款截止2017年6月20日余额为零。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被执行人郭伟仅是案涉房屋的备案买受人，尚未取得该房屋的所有权，仅享有物权期待权。九洲公司主张在成都中院查封案涉房屋前其已与郭伟签订房屋买卖合同并支付部分价款，且实际占有案涉房屋，但该房屋并未登记在被执行人郭伟名下，而不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，故九洲公司提出的异议不适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，本院不予支持。九洲公司主张新港城公司虚假仲裁及生效的仲裁裁决认定事实错误，不属于执行异议审查的范围，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回四川九洲矿业有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘潺潺
人民陪审员 王世伟
人民陪审员 蒋海宜
二〇一七年八月七日
书记 员代 锐