广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初1665号
原告：庞勇，男，1967年4月6日出生，瑶族，自由职业，住南宁市兴宁区。
委托代理人：覃卓君，广西建开律师事务所律师。
委托代理人：廖丹萍，广西广来律师事务所律师。
被告:南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路6-10号望仙坡小区1-6栋3单元106号房。
法定代表人：陈锋，董事长。
被告：广西元盛投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路1号南宁联盟新城2号楼2单元603号。
法定代表人：陈锋，董事长。
原告庞勇与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称“丰卓公司”）、广西元盛投资发展有限公司（以下简称“元盛公司”）合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞勇的委托代理人覃卓君、廖丹萍到庭参加诉讼，被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司经本院依法公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告庞勇向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付回购款人民币623485元；2、判令两被告共同向原告支付资金占用损失人民币306002.3元（以623485元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2014年2月20日计至付清之日止，现暂计至2016年4月28日）；3、本案诉讼费由被告负担。
事实与理由：原告与被告丰卓公司合作开发位于南宁市民族大道168号的“中房●翡翠园”房地产项目.2011年4月2日，原告与被告丰卓公司签订《合作建房协议书》，约定由原告出资人民币793557.00元参建项目，项目建成后原告分得项目5号楼0501号，建筑面积136.35平方米的房屋。《合作建房协议书》签订当日，原告即向被告丰卓公司支付60%建房款476134元。后由于项目设计变更，《合作建房协议书》约定的内容无法履行，原告与被告丰卓公司于2013年12月20日签订《协议书》，约定被告丰卓公司以回购方式退还原告合作建房款并赔偿损失，被告丰卓公司应在《协议书》签订后60日内向原告支付回购款723485元，但付款期限届满后，被告丰卓公司仅向原告支付了10万元。2014年6月18日，被告丰卓公司又向原告出具《承诺书》，承诺其会在2014年7月15日前向原告付清回购款，并以623485元为基数，从2014年2月20日起至实际付款之日，按照银行同期贷款利率四倍向原告支付利息。2016年5月23日，两被告向原告出具《欠条》确认其欠原告上述款项。但至今两被告未向原告支付任何款项，故原告依法提起诉讼。
被告丰卓公司未作答辩，亦未提交证据。
被告元盛公司未作答辩，亦未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
经审理查明：2011年4月2日原告（乙方）与被告丰卓公司（甲方）签订《合作建房协议书》一份，约定：“一、甲方开发翡翠园国际广场项目，地址位于南宁市民族大道168号……二、甲方负责提供以上项目，乙方出资人民币793557.00元（大写柒拾玖万叁仟伍佰伍拾柒元整），单价5820元/平米，分得住宅建筑面积136.35平米的5号楼0501号房……三、出资方式和义务，本协议签订当日，乙方需向甲方交付建房总出资额60%的出资款476134.00元（大写肆拾柒万陆仟壹佰叁拾肆元整）……”合同还对其他事项进行约定，签订合同当日原告向被告丰卓公司缴纳476134.00元，被告丰卓公司向原告出具收据一张。
后因《合作建房协议书》因客观原因无法继续履行，2013年12月20日，原告（乙方）与被告丰卓公司（甲方）签订《协议书》一份，载明：“一、甲乙双方再次确认：双方于2011年4月2日签订了《合作建房合同》约定甲乙双方合作兴建位于南宁市民族大道168号‘中房●翡翠广场’项目的住宅楼，乙方出资人民币793557.00元（大写柒拾玖万叁仟伍佰伍拾柒元整），单价5820元/平米，分得住宅建筑面积136.35平米的5号楼0501号房。合同签订后，乙方已经向甲方支付建房总出资额60%的出资款476134.00元（大写肆拾柒万陆仟壹佰叁拾肆元整）。因政府部门在本项目（民族大道面）增设一个地铁站（凤岭站），该地铁要求与本项目负二层无缝对接，同时政府部门又考虑到本项目属于民族大道上的地标建筑，要求修改本项目的规划方案，将原设计的写字楼改为超高层建筑，原住宅楼改为公寓楼，故无法实现《合作建房合同》约定的住宅楼合作建设……二、乙方同意甲方回购上述其应得房产……甲方回购乙方房产应付给乙方的总价款共计人民币723485元……三、甲方应在本协议生效后60日内将回购款一次性支付给乙方……”合同还对其他事项进行约定。原告在落款处签字加盖手印确认，被告丰卓公司在落款处盖章予以确认。
原告与被告丰卓公司签订《协议书》之后被告丰卓公司未按照《协议书》向原告履行全部还款义务，2014年6月18日，被告丰卓公司向原告出具《还款承诺书》一份，载明：“我公司与庞勇先生于2013年12月20日签订了《协议书》，约定我公司应于2014年2月19日前向庞勇先生退还合作建房款项并支付资金占用损失赔偿两项共计723485元，但至今我公司仅支付了10万元，目前还欠623485元未支付。为了弥补我公司逾期还款对庞勇先生造成的损失，除前述623485元外，我公司愿意从2014年2月20日起，以623485元为基数，按照银行同期贷款利率四倍向庞勇先生支付利息。上述本金和利息，我公司承诺到2014年7月15日前全部付清。”被告丰卓公司在落款处盖章确认。
被告丰卓公司向原告出具《还款承诺书》未按照《还款承诺书》履行还款义务，2016年5月23日，被告丰卓公司与被告元盛公司共同向原告出具《欠条》一份，载明：“本公司于2011年4月2日与庞勇（身份证号码）签订了位于广西南宁市民族大道168号‘中房●翡翠广场’项目的《合作建房协议书》。由于种种原因无法履行该协议，现本公司确认尚欠庞勇（身份证号码）本金人民币￥476134元，现确认期间（按交款之日起至还款之日止）利率按月1.5%计付。”被告丰卓公司、被告元盛公司在落款处盖章确认。被告丰卓公司、被告元盛公司的法定代表人都是陈锋，后因被告丰卓公司、被告元盛公司一直未履行《欠条》的义务，故原告向本院提起诉讼。
另查明，截止2016年11月17日，未见有房屋座落为“南宁市民族大道168号翡翠国际广场5号楼0501号房”的房屋权属登记记录。
以上事实，有《欠条》、《协议书》、《还款承诺书》、《合作建房协议书》、收据、南宁市房地产档案馆证明及庭审笔录等予以证实。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丰卓公司、被告元盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
一、关于本案的合同性质问题。
依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告庞勇与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司虽约定合作开发房地产，但从双方的合同具体约定来看，原告作为提供资金的一方，并不承担合作开发房地产过程中的经营风险，其仅享有分配特定房屋的权利，故应依据前述规定认定原告与被告丰卓公司于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》的性质为房屋买卖合同，又因原告实际向被告丰卓公司购买的标的房屋于双方签订房屋买卖合同时尚未建设竣工，故应进一步认定原告与被告丰卓公司于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》的性质为商品房预售合同。
原告与被告丰卓公司于2013年12月20日签订的《协议书》，均系因双方于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》无法实际履行而签订的以《合作建房协议书》履行情况为前提合同，其存在与履行必须以《合作建房协议书》的存在为前提，故原告与被告丰卓公司于2013年12月20日签订的《协议书》，实际属于双方于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》的从合同。
二、关于本案合同效力的问题。
由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》实际为商品房预售合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告丰卓公司作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告丰卓公司于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》应属无效，原告与被告丰卓公司于2013年12月20日签订的《协议书》，作为该《合作建房协议书》的从合同，亦属无效合同。
原告与被告丰卓公司于2011年4月2日签订的《合作建房协议书》、于2013年12月20日签订的《协议书》为无效合同，原告与被告丰卓公司就购房未成进行了两次债务结算，即2014年6月18日被告丰卓公司出具的《还款承诺书》，2016年5月23日被告丰卓公司、被告元盛公司向原告出具的《欠条》，《欠条》视为作为对《还款承诺书》的变更，原告出具2016年5月23日被告丰卓公司、被告元盛公司向原告出具的《欠条》应视为对第二次结算予以认可，应以《欠条》结算价款为准，故对《欠条》的真实性本院予以采信。
三、关于原告的诉讼请求的问题。
由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》及《协议书》、为无效合同，但2016年5月23日被告丰卓公司、被告元盛公司向原告出具的《欠条》是被告丰卓公司、被告元盛公司真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告丰卓公司因原告履行前述《合作建房协议书》而取得的购房价款476134元应当返还原告，在债务结算过程中被告元盛公司自愿加入原告与被告丰卓公司的债务中，被告丰卓公司、被告元盛公司向原告出具的《欠条》对该债务进行结算，被告元盛公司属于自愿加入债务，现原告要求两被告返还该款，符合法律规定，本院予以支持，两被告偿还原告购房价款476134元。由于被告丰卓公司未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建房协议书》无效的原因，被告丰卓公司对此负有过错，在债务结算过程中被告元盛公司自愿加入原告与被告丰卓公司的债务中，被告丰卓公司、被告元盛公司向原告出具的《欠条》对该债务进行结算，现原告明确依据《欠条》要求两被告赔偿其因该合同无效而受到的损失，符合法律规定，本院予以支持。被告丰卓公司因占用原告购房价款而造成原告利息损失，原告要求两被告按照同期银行流动资金贷款利率四倍予以赔偿，不符合法律规定，对于超过部分本院不予支持，两被告按照《欠条》约定的利率按月1.5%赔偿原告利息损失，利息计算方式：以476134元为基数，按每月利息1.5%计算，从2011年4月2日计算至本案确定的履行期限最后一日止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司返还原告庞勇购房价款476134元；
二、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司赔偿原告庞勇利息（以476134元为基数，按每月利率1.5%从2011年4月2日分段计算至本案确定的履行期限最后一日止）。
案件受理费6547元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦 娜
人民陪审员 罗云华
人民陪审员 黄 娟
二〇一六年十月十八日
书 记 员 蔡建冰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。