湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初1789号
原告（反诉被告）湖南新罗马商业运营管理有限公司，住所地长沙高新开发区湖南涉外经济学院外教楼1楼。
法定代表人陆序展，总经理。
委托代理人丁雪晴，湖南一星律师事务所律师。
被告（反诉原告）汤小辉，男，汉族，1984年3月6日出生，住湖南省浏阳市。
原告（反诉被告）湖南新罗马商业运营管理有限公司（以下简称“新罗马公司”）诉被告（反诉原告）汤小辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，在审理过程中本诉被告汤小辉向本院提出反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新罗马公司的委托代理人丁雪晴，被告（反诉原告）汤小辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）新罗马公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付长沙市××枫林××路麓谷公馆1层A区X、X号、X号商铺2015年1月28日至2016年10月27日租金87845.22元；2、判决被告支付长沙市××枫林××路麓谷公馆1层A区XXX、XXX号、1XX号商铺2015年4月29日至2016年10月27日物业费7771.95元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在自愿、平等及意思自治的基础上，于2013年5月16日签订了《罗马商业广场•商铺租赁合同》及2015年10月5日的《补充协议》，约定：被告租赁长沙市××枫林××路麓谷公馆1层A区XX、XX、XX号商铺，用于餐饮。商铺的建筑面积为81.81平方米，合同有效期为2012年12月1日至2016年10月27日。合同约定，原告提供上述商铺供被告使用，被告应当按时向原告支付商铺租赁费用及物业管理费用。1、租金的计收标准为：2015年7月28日之前，按83元/月/平方米计收；之后的按72元/月/平方米计收。合同约定，2015年9月至2015年11月为免租期，履约保证金为13580元。原告扣除3个月租金、履约保证金及被告2015年9月交纳的10000元租金，被告仍欠租金87845.22元（详见附表一《租金欠费统计表》）。2、物业费的计收标准：为5元/月/平方米。欠费期间为2015年4月27日至2016年10月27日，（详见附表二《物业费欠费统计表》）。原告多次向被告主张权利，但被告仍旧未交纳租金及物业费总计95617.17元，已经严重侵犯了原告的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。
被告（反诉原告）汤小辉答辩要点：一、罗马商业广场作为一个商业综合体，分为A、B、C三个区域，属于相辅相成组合体。被告公司招商时承诺有最大最有影响的主力店人人乐和肯德基已进驻，商户签约后，到合同约定的开业期2012年10月28日商场仍没有竣工。被告公司通过补充协议的方式保证我们的承租期四年，并答应2013年7月28日正式开业。等到开业时，人人乐超市换成了被告公司自营的大华九九超市，而承诺的肯德基至始至终不见任何踪影。更严重的是，直到现在商场的B区还没有封顶，A区的地下通道也没有完工，完全达不到整体开业的条件。二、由于投入了人力物力，商户不得不勉强经营，不到三个月，一半以上因入不敷出被迫关门，其余商户苟延残喘。到2016年只剩下十几家因舍不得资产损坏而苦心经营。有部分商户通过法律途径维护权益，虽然胜诉，但被告公司以没钱为借口不予赔偿。到后来2016年10月份，业主与被告公司的委托合同即将到期，业主由于长期亏损，准备强行收铺，导致三方矛盾激化。后在社区及公安力量介入下，被告公司与商户和业主分别进行了协商，被告公司负责人对商户承诺，愿意继续经营的商户与被告公司在2016年10月28日之前的所有经济纠纷一笔勾销（有录音为证）。三、本人在得到被告公司关于商场的招商情况和宣传广告后，于2013年5月份与被告公司签订了租赁合同，门面在A区小吃街，固定投资12.8万元，但直到2013年7月28商场整体开业后，被告公司的承诺都没有兑现，并且一再欺骗我们。如被告公司把实际招商情况告知商户，并把押金和预交租金退还给不愿投资的商户，商户也不会困在罗马商业广场，导致巨大亏损，被告公司的行为完全属于商业欺诈。四、2015年初，被告公司承诺对商场进行重新招商、大力宣传、改进管理等方式提升人气，要求与其签订补充协议，否则不许经营。2015年的补充协议是在本人在受到欺骗和威胁的情况下签订的，是非法和无效的。五、由于业主长期没有收到租金，业主有权随时从被告公司手上收回门面的使用权。期间业主已多次找到本人，了解商场状况，通知本人从2016年7月份起如需继续经营，将直接与他们签订租赁合同，之前的租金不再计较。本人的店子于2016年6月份倒闭。六、要求支付全部的物业费，这是完全无理的。物业合同属于服务购买合同，物业服务达到要求，我才会支付，达不到要求，我可以拒绝支付。现因商场的服务状况，卫生、照明，保安巡逻、公共设施的维护、对外宣传等等，没有任何方面能够合格。
被告（反诉原告）汤小辉向本院提出反诉请求：1、依法驳回反诉被告的诉讼请求；2、反诉被告退还反诉原告预交的3个月租金20370元，履约保证金13580元，2014.10.28-2015.1.27一个季度租金19351元，2015.1.28-2015.4.27租金10000元，以上共计63301元；3、反诉被告赔偿反诉原告投资损失12.8万元；4、反诉被告承担本案诉讼费用及误工费。事实与理由：罗马商业广场作为一个商业综合体，分为A、B、C三个区域，属于相辅相成组合体。被告公司招商时承诺有最大最有影响的主力店人人乐和肯德基已进驻，商户签约后，到合同约定的开业期2012年10月28日商场仍没有竣工。被告公司通过补充协议的方式保证我们的承租期四年，并答应2013年7月28日正式开业。等到开业时，人人乐超市换成了被告公司自营的大华九九超市，而承诺的肯德基至始至终不见任何踪影。更严重的是，直到现在商场的B区还没有封顶，A区的地下通道也没有完工，完全达不到整体开业的条件。由于投入了人力物力，商户不得不勉强经营，不到三个月，一半以上因入不敷出被迫关门，其余商户苟延残喘。到2016年只剩下十几家因舍不得资产损坏而苦心经营。有部分商户通过法律途径维护权益，虽然胜诉，但被告公司以没钱为借口不予赔偿。到后来2016年10月份，业主与被告公司的委托合同即将到期，业主由于长期亏损，准备强行收铺，导致三方矛盾激化。后在社区及公安力量的介入下，被告公司与商户和业主分别进行了协商，被告公司负责人对商户承诺，愿意继续经营的商户与被告公司在2016年10月28日之前的所有经济纠纷一笔勾销（有录音为证）。本人在得到被告公司关于商场的招商情况和宣传广告后，于2013年5月份与被告公司签订了租赁合同，门面在A区小吃街，固定投资12.8万元，但直到2013年7月28商场整体开业后，被告公司的承诺都没有兑现，并且一再欺骗我们。如被告公司把实际招商情况告知商户，并把押金和预交租金退还给不愿投资的商户，商户也不会困在罗马商业广场，导致巨大亏损，被告公司的行为完全属于商业欺诈。2015年初，被告公司承诺对商场进行重新招商、大力宣传、改进管理等方式提升人气，要求与其签订补充协议，否则不许经营。2015年的补充协议是在本人在受到欺骗和威胁的情况下签订的，是非法和无效的。由于业主长期没有收到租金，业主有权随时从被告公司手上收回门面的使用权。期间业主已多次找到本人，了解商场状况，通知本人从2016年7月份起如需继续经营，将直接与他们签订租赁合同，之前的租金不再计较。本人的店子于2016年6月份倒闭。要求支付全部的物业费，这是完全无理的。物业合同属于服务购买合同，物业服务达到要求，我才会支付，达不到要求，我可以拒绝支付。现因商场的服务状况，卫生、照明，保安巡逻、公共设施的维护、对外宣传等等，没有任何方面能够合格。故提出上述反诉请求，望判如所请。
原告（反诉被告）新罗马公司对反诉辩称：一、反诉原告请求反诉被告返还预交的3个月租金20370元无事实与法律依据.根据2013年5月16日签订的《罗马商业广场•商铺租赁合同》第九条规定乙方同意即日预交的3个月租金是约定履行合同的表现，该约定不违反法律规定。二、反诉原告请求反诉被告返还履约保证金13580元无事实与法律依据。根据合同第十二条本租赁合同期满，乙方无违约行为，交清所有应交费用并完好交还该商铺，甲方将所收履约保证金退还乙方的约定，反诉原告未按时支付租金、物业费等已构成违约，反诉被告依照约定可不退还该履约保证金。三、反诉原告请求反诉被告返还19351元及10000元的租金无事实与法律依据。反诉原告持续不间断使用该商铺经营，2015年6月4日及2015年9月10日分别向反诉被告支付了两笔租金，上述交纳租金的行为均表明反诉原告仍在履行合同义务。基于真实、自愿、公平合理等原则下，双方又于2015年10月8日就租金（场地使用费）收取标准、物业费收取标准及交纳时间进行了协商，并签订了补充协议。并且反诉原告2016年4月6日也按照合同及补充协议交纳了2015年1月28日至2015年4月28日的物业费。反诉原告在使用出租的商铺的同时应当继续秉承诚实信用原则交纳相应租金及物业费等，其要求返还租金实无事实依据。四、反诉原告请求反诉被告赔偿投资损失12.8万元无事实与法律依据。租赁商铺开店经营是反诉原告自主投资选择的结果，反诉被告只是将合法拥有的商铺出租给反诉原告使用，并不对反诉原告投资后的盈亏承担任何保证责任，其损失与反诉被告无任何因果关系，反诉原告也未能提供证据证明其损失。五、依据法律法规的相关规定，案件受理费由败诉方承担。反诉原告请求反诉被告承担诉讼费用及误工费无事实与法律依据。
经审理查明：2013年5月16日，原告（反诉被告）新罗马公司（甲方）就业主委托其运营管理的商铺与被告（反诉原告）汤小辉（乙方）签订了《罗马商业广场商铺租赁合同》，该合同第一条约定：甲方同意乙方签约经营的商铺位于长沙市××枫林××××区××号、××号、××号，建筑面积81.81平方米，用于餐饮经营。第三条约定：本合同有效期自2012年12月1日起至2016年10月27日止（特殊情况，如开业日期延后，则本合同有效期的起始日期顺延，终止日期不变。）第四条约定：本租赁合同期内，甲方同意给予乙方12个月租金免收优惠，第一年2013年6月1日起至2013年11月30日止，6个月；第二年2014年9月1日起至2014年11月30日止，3个月；第三年2015年9月1日起至2015年11月30日止，3个月。第五条约定：本合同期内，乙方使用该商铺同意按时足额向甲方交付租金、物业管理费和水电等费用。第六条约定：租金交付起始标准为83元/月•平方米，合计￥6790元/月。第七条约定：物业管理费标准为￥5元/月•平方米，合计￥409元/月。第九条约定：本合同签订当日乙方同意预交3个月租金20370元和3个月的物业管理费1227元，合计￥21597元（大写：贰万壹仟伍佰玖拾柒元整）。此后按每3个月为一期，提前15日预交下期租金和物业管理费。第十一条约定：本租赁合同签订当日，乙方应向甲方交纳相当于2个月的起始标准租金作为履约保证金即￥13580元。第十四条约定：本合同签订后，乙方应在2012年11月28日之前装修完毕，并在甲方统一规定的时限内开店营业。
当日，被告汤小辉向原告新罗马公司交付了3个月的租金20370元、3个月的物业管理费1227元、履约保证金13580元，合计35177元。被告汤小辉认可其所承租的商铺于2013年5月16日开业。
2015年6月4日，被告汤小辉向原告新罗马公司交付了从2014年10月28日至2015年1月27日的租金19351元。
2015年9月10日，被告汤小辉向原告新罗马公司交付了租金10000元。
2015年10月8日，原告新罗马公司（甲方）与被告汤小辉（乙方）签订了《补充协议》，双方约定：一、自2015年7月28号起乙方合同约定交给甲方的租赁费用按72元一平米计算，2015年7月28号前的租赁费用还是按原合同约定计算。二、乙方应按合同约定于上一个租赁期内提前15天向甲方交一个季度的场地使用费。三、乙方合同约定的5元一平米的物业管理费用，与场地租赁费用支付方式一致。
2016年4月6日，被告汤小辉向原告新罗马公司交付了2015年1月28日至2015年4月28日的物业管理费1227元。
2016年7月8日，被告汤小辉认可其承租的商铺停止营业。2016年10月27日，在委托经营期到期后，业主已收回涉案商铺。
庭审中，原告新罗马公司只主张2015年1月28日至2016年10月27日的租金及其2015年4月29日至2016年10月27日止的物业管理费，明确表示对之前的相关费用不再追溯。现因双方就交付租金及其物业管理费没有达成一致，故形成本次诉讼。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告（反诉被告）新罗马公司提交并经庭审质证的《罗马商业广场商铺租赁合同》、《补充协议》、缴费收据，被告（反诉原告）汤小辉提交的并经庭审质证的《罗马商业广场商铺租赁合同》、缴费收据等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《罗马商业广场商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应本着诚实信用原则全面履行各自义务，遵守合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案原、被告在2015年10月8日签订了《补充协议》，该补充协议对2015年7月28日后的被告应当支付给原告的租赁费用按72元/平米计算进行了变更，对于商铺租赁合同中其他事项推定为未变更。因约定的2016年10月27日合同到期后，原、被告双方签订的《罗马商业广场商铺租赁合同》自然终止。
关于原告要求被告支付商铺租金87845.22元及物业管理费7771.95元的诉请，本院认为，关键是确定被告应当支付租金及物业管理费的起算时间。根据双方在商铺租赁合同中第三条约定：如开业日期延后，则本合同有效期的起始日期顺延，终止日期不变。第十四条约定：本合同签订后，乙方应在甲方统一规定的时限内开店营业。本案原告并没有提供证据证实其统一规定的开店营业时间无法确定其计租起算日期，被告则认为因为原告承诺的人人乐超市开业根本没有实现，其不应当支付租金及物业管理费。根据涉案商铺已经实际交付给被告经营使用，结合被告从2014年10月28日起实际支付商铺租金等情况，从公平原则和诚实信用原则出发，本院酌定自2014年10月28日为涉案商铺租金及物业管理费的起算之日。根据双方第四条约定：在租金免收优惠中，第二年2014年9月1日起至2014年11月30日止，3个月；第三年2015年9月1日起至2015年11月30日止，3个月。本案被告可以根据该合同约定对2014年度免交1个月的租金、2015年度免交3个月租金，合计免交4个月的租金。根据商铺租赁合同第五条约定：本合同期内，乙方使用该商铺同意按时足额向甲方交付租金、物业管理费和水电等费用。本案被告没有及时交付租金及物业管理费已构成违约。因此本案被告应支付从2014年10月28日起至2016年10月27日止的商铺租金为125003.84元{【6790元/月×（9个月-1个月）】+【72元/平米×81.81平米×（15个月-3个月）】}，本案原告同意抵扣被告已经交付租金及履约保证金合计63301元（租金20370元+履约保证金13580元+租金19351元+租金10000元），本案被告还应当向原告支付租金61702.84元。因此对原告要求被告支付61702.84元租金的诉请，本院予以支持。本案被告在2013年5月16日已预交了3个月的物业管理费1227元及2016年4月6日交付了3个月物业管理费1227元，其还应当向原告支付物业管理费7362元【409元/月×（24个月-6个月）】。因此对原告要求被告支付7362元物业管理费的诉请，本院予以支持。
关于被告要求原告退还租金、履约保证金63301元以及赔偿投资损失128000元的反诉诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。及双方在商铺租赁合同中第九条及《补充协议》第二条、第三条均约定：此后按每3个月为一期，提前15日预交下期租金和物业管理费。本案原告已经将涉案商铺实际交付给被告使用、收益，被告应当按照约定的期限支付租金及物业管理费。因此对被告要求原告退还租金及履约保证金63301元的反诉诉请，本院不予支持。本案被告没有提供证据证实其损失情况，也未提供充分证据证明其投资损失是由本案原告行为所造成，故对被告要求原告赔偿投资损失128000元的反诉诉请，本院不予支持。同时，本案被告没有提供任何证据证实其与原告签订的《罗马商业广场商铺租赁合同》、《补充协议》系原告商业欺诈、威胁所致，故对被告此项答辩意见，本院不予采信。本案被告亦未提供任何证据证实原告已经免除其2016年10月28日前的所有经济纠纷，故对被告此项答辩意见，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）汤小辉于本判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）湖南新罗马商业运营管理有限公司支付租金61702.84元、物业管理费7362元，合计69064.84元；
二、驳回原告（反诉被告）湖南新罗马商业运营管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）汤小辉的反诉诉讼请求。
如果被告汤小辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1095元，由原告（反诉被告）湖南新罗马商业运营管理有限公司负担95元，被告（反诉原告）汤小辉负担1000元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付给原告）；本案反诉案件受理费减半收取1095元，由被告（反诉原告）汤小辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一七年四月二十一日
书记员 戴林玉
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务：（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间满一年的，应当在租赁期间届满时支付。