海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼山民一初字第1720号
原告：董小莉，女，1979年11月16日出生，汉族，住海口市。
委托代理人：符开良，海南法立信律师事务所律师。
委托代理人：王健骁，海南法立信律师事务所律师。
被告：莫丹彤，女，1971年12月20日出生，住海口市。
委托代理人：翁柳杰，男，汉族，1970年7月24日出生，住海口市。系莫丹彤的丈夫。
被告：翁柳杰，男，汉族，1970年7月24日出生，住海口市。
被告：文增俊，男，汉族，1951年6月18日出生，住海口市。
被告：海南义鑫房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市海甸三东路中新大厦7楼A1房。
法定代表人：文增俊，总经理。
以上两被告共同委托代理人：符喆，男，汉族，1967年3月23日出生，住海南省临高县临城镇龙贯村委会江南路第二中学宿舍，身份证号码：×××。海南义鑫房地产营销策划有限公司职员。
原告董小莉诉被告莫丹彤、翁柳杰、文增俊、海南义鑫房地产营销策划有限公司（以下简称义鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董小莉及其委托代理人符开良、王健骁、被告莫丹彤的委托代理人翁柳杰、被告翁柳杰、被告文增俊、义鑫公司的共同委托代理人符喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告董小莉诉称，2011年10月，原告从被告售楼广告上得知海口市府城镇凤翔南侧”紫光阁”有现房出售，便到紫光阁现场看房，销售负责人员王海芳告知，该楼登记所有权人是莫丹彤、翁柳杰，现委托文增俊以义鑫公司作为中介全权代理销售房屋，并提供了莫丹彤、翁柳杰共有的房屋产权证书（海房字第HK0828**）、国有土地使用权证等证明文件。在（2011）琼州证字第4337号公证书公证的《委托书》明确写明被告莫丹彤、翁柳杰共同委托文增俊作为代理人，全权代理被告莫丹彤、翁柳杰转让上述房产。具体权限包括：1、办理房产的测绘、分户、领取新的房屋所有权证、土地使用权证；2、签订房屋买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括开立收款账户）等相关事宜。使原告确信文增俊具备全权代理销售房产的授权，销售人员说明义鑫公司是文增俊自己的公司，法定代表人为文增俊。2011年10月14日，原告与义鑫公司、文增俊签订《房地产买卖契约》，第一条约定：”甲方自愿将坐落在海口市××区南侧莫丹彤、翁柳杰名下7D的房地产出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件之一。乙方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。”根据约定，原告购买”紫光阁”第1层房号7D房屋价款285000元整。签订《房地产买卖契约》后，原告依约支付房款270000元。2011年12月31日，被告向原告交钥匙交付房屋，原告装修入住后，从”紫光阁”其他购房者处得知房产证分户没有划分，还无法办理房产证，故多次催告要求被告履行办证义务。2015年6月20日，莫丹彤到”紫光阁”通知，她不知道文增俊卖她的房屋，也没有委托文增俊卖她的房。6月29日，翁柳杰、莫丹彤在海口丽华大酒店四楼向”紫光阁”的购房者召开说明会，不承认”紫光阁”购房人买卖房屋的关系。根据《合同法》第九条规定”当事人依法可以委托代理人订立合同”，被告莫丹彤、翁柳杰经公证处公证委托文增俊代理销售房产，文增俊销售房产属于有权代理。文增俊以他为法定代表人的义鑫公司对外销售房屋的行为，均构成对莫丹彤、翁柳杰的代理行为。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定”公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的行为，承担民事责任。”因此，原告与莫丹彤、翁柳杰之间关于紫光阁第7层房号为7D房产的房屋买卖合同有效。根据《中华人民共和国城市管理法》第六十一条规定及原、被告签订的《房地产买卖契约》约定，被告莫丹彤、翁柳杰负有将名下房屋所有权过户到原告名下的义务，代理人文增俊、义鑫公司负有连带责任。诉讼请求：1、确认被告文增俊、海南义鑫房地产营销策划有限公司代理莫丹彤、翁柳杰与原告于2011年10月14日签订的位于海口市××区南侧（产权证号：7D的房屋买卖关系有效；2、判令被告莫丹彤、翁柳杰将名下上述房产（产权证号XXX：琼山籍国用（2002）字第01-0363号和01-0366号】过户到原告名下；3、本案诉讼费用由四被告共同承担。
被告莫丹彤辩称，义鑫公司与原告签订房地产买卖契约是无效合同，文增俊、义鑫公司并未得到过涉案房产产权所有权人即本人的授权，擅自以买卖的方式向外销售本人的财产，答辩人和义鑫公司签订过一份买卖合同，在约定期限内，文增俊失去联系，所以答辩人为了履行合同在琼州公证处作了公证书，文增俊把整份公证书拿出部分复印，截取一页纸出来拿来蒙蔽原告，文增俊并没有履行公证书的内容，所以涉案房地产买卖契约是无效，答辩人没有过户义务。
被告翁柳杰的答辩意见与莫丹彤一致。
被告文增俊辩称，2010年2月11日，答辩人与莫丹彤、翁柳杰签订《房地产转让合同》，由莫丹彤、翁柳杰将其名下房地产（国有土地使用证：琼山籍国用（2002）字第01-0363号及第01-0366号；房产所有权证号：XXXXX，海口市海房共字第HK082887-1号）转让给答辩人。合同签订后，答辩人已按合同约定支付房屋转让款782.45万元给莫丹彤、翁柳杰，并投入约1500万元资金加盖完善，进行装修。之后，答辩人委托义鑫公司代为销售，并以义鑫公司名义与购房者签订《房地产买卖契约》。在本案中，莫丹彤、翁柳杰与答辩人存在的是房地产买卖关系；答辩人与义鑫公司存在的是委托销售关系；答辩人与原告存在的是房屋买卖关系；原告与莫丹彤、翁柳杰不存在任何法律关系；因此原告所诉与事实不符，其两项诉讼请求没有事实根据和法律依据，应当依法驳回。
被告义鑫公司的答辩意见与文增俊一致。
经审理查明：2011年10月14日，义鑫公司（甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：”一、甲方自愿将坐落在海口市××区南侧莫丹彤、翁柳杰名下7D的房地产出售给乙方。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币28.5万元。三、双方同意于2011年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”同日，原告向义鑫公司支付购房款27万元。2011年12月31日，义鑫公司向原告交钥匙交付房屋，原告装修入住至今。
另查明，涉案房屋位于海口市××区南侧，为莫丹彤、翁柳杰所建，其中，1-3层已经办理房屋所有权初始登记，产权人为莫丹彤、翁柳杰，产权证号：XXXX，现处于查封状态，3层以上尚未办理房屋所有权初始登记；涉案房屋所在土地使用权人为莫丹彤、翁柳杰，土地使用权证号：海口市国用（2014）第001558号、海口市国用（2014）第001681号（原证号为琼山籍国用（2002）字第01-0363号、第01-0366号）。
再查明，2010年2月11日，莫丹彤、翁柳杰（甲方）与文增俊（乙方）签订《房地产转让合同》，就甲方将坐落于海口市××区南侧莫丹彤、翁柳杰名下的房地产转让给乙方之事宜达成一致意见：”一、国有土地使用证：琼山籍国用（2002）字第01-0363号、第01-0366号；房产所有权证号：XXXX、海口XXX；二、转让价格：人民币1476万元；三、付款方式：1、甲、乙双方签订本合同之日，乙方支付甲方购房定金人民币5万元；2、在甲、乙双方签订本合同之日起的二十日内，乙方支付甲方首期购房款人民币150万元；3、在乙方支付甲方首期购房款之日起的三个月内，甲方将该房产清场完毕交给乙方、并将该房地产所属的国有土地使用权证及房屋所有权证的原件交给乙方，乙方支付甲方第二期购房款人民币350万元；4、在乙方支付甲方第二期购房款之日起的十个月内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产证）并交给乙方，之后乙方支付甲方第三期购房款人民币800万元；5、在乙方支付甲方第三期购房款之日起的一年内，甲方在海口市公证处签署委托乙方全权处置该房地产的委托书（所有房产分证）并交给乙方，之后乙方支付甲方剩余购房款人民币176万元。”2010年3月27日，文增俊（甲方）与义鑫公司（乙方）签订《房产委托销售合同》，内容为：”甲、乙双方经友好协商，现就甲方购买的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售及委托事宜达成如下协议：一、委托内容：1、甲方全权委托乙方代理销售及协助办理过户位于海口市××镇南侧莫丹彤、翁柳杰名下总高八层的房地产（国有土地使用证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号、琼山籍国用（2002）字第01-0366号；房产所有权证号：XXXXX、海口）的相关手续。”2011年6月21日，莫丹彤、翁柳杰在海口市琼州公证处签署一份《委托书》，内容是：”我们是莫丹彤和翁柳杰，系夫妻关系。位于海口市××镇房产是我们的共有财产，房产所有权证号为：XXXX，土地使用证号：琼山籍国用（2002）字第01-0363号和第01-0366号。现委托文增俊作为我们的代理人，全权代表我们办理转让上述房产的事宜，具体权限包括：1、办理房产的测绘、分户、领取新的房屋所有权证、土地使用权证；2、签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、收取售房款、办理评估、缴纳相关税费及配合房屋的买受人办理银行按揭手续（包括开立收款帐户）等相关事宜。”
以上事实，有原告提交的《房地产买卖契约》、收据、房产证、土地证、（2011）琼州证字第4337号公证书、莫丹彤、翁柳杰提交的土地证、房产证、《房地产转让合同》、文增俊、义鑫公司提交的《房产委托销售合同》及原、被告的陈述在案佐证，足以认定。
本院认为：涉案房屋虽然尚未办理房屋所有权初始登记，但涉案房屋所在的土地的使用权登记在莫丹彤、翁柳杰名下，莫丹彤、翁柳杰对其在该土地上所建的房屋享有处分权，莫丹彤、翁柳杰将涉案房屋及土地出售给文增俊，并在《房地产转让合同》中约定合同履行过程中出具委托书，故《委托书》的签署是履行《房地产转让合同》的行为之一，《委托书》签署后，文增俊取得的是处分权而不是代理权。文增俊委托义鑫公司出售涉案房屋及土地，双方签订的《房产委托销售合同》中陈述涉案房屋及土地是文增俊购买的，故文增俊是以购买人的名义委托义鑫公司，而不是以莫丹彤、翁柳杰的代理人的名义转委托义鑫公司，故与原告发生房屋买卖合同关系的出卖人是文增俊。因此，原告认为文增俊、义鑫公司是代理莫丹彤、翁柳杰出卖涉案房屋及土地，认为出卖人是莫丹彤、翁柳杰，文增俊、义鑫公司为代理人，请求确认文增俊、义鑫公司代理莫丹彤、翁柳杰与原告发生的房屋买卖关系有效的诉讼请求不具有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，故原告请求房屋过户的条件不成立，无法过户，对原告请求判决将涉案房屋及土地过户给原告的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告董小莉的全部诉讼请求。
案件受理费人民币5575元，由原告董小莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判长 冯成壮
审判员 袁艺畅
审判员 陈 慧
书记员 苏祥虎
审核：陈慧撰稿：陈慧校对：苏祥虎印刷：张林萍