九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初2068号原告（反诉被告）虞微委托诉讼代理人陈再雄委托诉讼代理人王菠被告（反诉原告）夏泽取第三人九江腾达房地产经纪有限公司。法定代表人：陈小霞，该公司经理。原告虞微与被告夏泽取、第三人九江腾达房地产经纪有限公司（以下简称腾达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案受理后，依法组成合议庭。诉讼中，被告夏泽取向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）虞微及其委托诉讼代理人陈再雄、王菠、被告（反诉原告）夏泽取、第三人腾达公司的法定代表人陈小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞微向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》，完成将其位于九江市南湖支路16号1栋1单元302室房屋（以下简称涉案房屋）的产权过户给原告的手续。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告通过第三人居间介绍签订了《存量房买卖合同》，约定被告将其所有的涉案房屋（房屋所有权证号：九房权证浔字第××号）转让给原告，成交价为427000元，定金2万元，在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，原告将全部购房款划入被告账户。并约定双方于2017年6月10日前办理产权过户手续，逾期视为违约（遇节假日或卖房银行提前还贷原因可顺延）。合同签订后，原告依约支付了2万元定金给被告。但在办理过户手续时，被告欲单方改变合同约定，要求原告先付款其再办理注销登记。在原告一再坚持下，2017年6月9日，被告才办理了《房产证》过户登记申请手续，但又拒绝继续办理《土地证》过户委托公证并要求原告先付款。原告为完成交易，2017年6月9日通过银行转账5万元到被告妻子高云的账户。2017年6月12日（双方约定的办理过户登记手续最后一天），原告提取购房余款357000元现金邀请被告夫妇到九江市房产局办理土地证过户，但被告只同意到第三人处。后在第三人公司时，原告一再要求被告办理《土地证》过户委托公证手续，并承诺办完手续后马上现金付清余款，但被告拿出所谓《违约协议》让原告签字，原告当即拒签。因被告至今拒不履行完毕合同约定的房产过户义务，故诉至法院。被告夏泽取辩称：1.对合同真实性无异议。2.原告起诉状中所述与事实不符。被告自2017年5月31日签订合同之日起至2017年6月10日前，依据《存量房买卖合同》的约定，积极全面履行了“办理产权过户、纳税手续、结清该物业交割前所有未清费用、将该套房屋所有权全部户口迁出”的义务。3.原告不按照合同约定的数额、地点、时间、支付方式支付价款，构成违约。4.2017年6月12日，原告提取购房余款357000元现金一再要求被告夫妇到九江市房产局办理《土地证》过户委托公证手续，并承诺办完手续后马上现金付清余款，但不同意被告随时陪同原告全程办理手续的承诺，且一再要求被告将办理房屋买卖的所有权限全部委托给原告妹妹，原告将自己的意志强加给被告，违反双方平等原则，没有依法全面履行自己的义务，构成违法。5.截止2017年6月10日，原告未按照约定时限给付房款，违反了《存量房买卖合同》第八条第一款之约定。6.原告的诉请既与事实不符，又无法律依据，应全部予以驳回。7.要求法院判令原告违约，承担违约责任，赔偿被告损失，解除合同。同时，被告夏泽取向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2017年5月31日签订的《存量房买卖合同》。2.判令原告违约，承担违约责任。原告给付的购房定金2万元，作为违约金无权要求返还。3.被告赔偿原告在办理房屋所有权转移登记时所缴纳的个人所得税4270元。4.反诉费用由原告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告通过第三人居间介绍签订了《存量房买卖合同》，约定被告将其所有的涉案房屋（房屋所有权证号：九房权证浔字第××号）转让给原告，成交价为427000元，购房定金2万元，在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，原告将全部购房款（含购房定金）一次性划入被告账户。并约定双方于2017年6月10日前办理产权过户手续，逾期视为违约（遇节假日或卖房银行提前还贷原因可顺延）。合同签订后，原告通过手机银行支付了2万元购房定金。被告于6月7日结清了该物业交割前所有未清水、电费，将该套房屋所有全部户口迁出。6月9日，被告办理了网上签约-受理-开具转移过户单-缴税后，原告于当日通过银行转账5万元到被告妻子高云的账户。截止2017年6月10日，原告分二次支付被告购房款（含购房定金）共7万元，没有按照与被告约定的数额、地点、时间、支付方式支付全部购房款（含购房定金）427000元，违反了双方签订的《存量房买卖合同》第八条约定，构成实际违约。故提起反诉，望判如所请。原告虞微对被告夏泽取的反诉辩称：原告与被告通过第三人签订的《存量房买卖合同》第八条约定原告将购房定金2万元划入第三人账户；在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，原告将购房款427000元划入第三人账户；合同第十四条约定合同签订后，被告将房屋房产证和土地证原件交第三人质押。但是被告签完合同后马上反悔，要求原告将定金及购房款支付给其本人而不是第三人。当时原告和第三人都不同意，后作出让步，同意将定金直接给付被告并先支付佣金4300元给第三人而不是如合同第七条约定在办理过户时再支付佣金，同意将购房款直接支付给被告。2017年6月5日，三方在九江市房屋产权交易中心交易时，被告又要求原告先向其支付全部购房款再办理过户登记手续，并将质押在第三人处的房产证和土地证原件全部取回。直到6月9日才仅办理了房产证注销登记，且在尚未办理土地证注销手续的情况下又要求原告付清全款。原告为完成交易，于6月9日通过银行转账5万元到被告妻子高云的账户，6月12日（双方约定的办理过户登记手续最后一天），原告提取购房余款357000元现金邀请被告夫妇到九江市房产局办理土地证过户，但被告只同意到第三人处。后在第三人公司时，原告一再要求被告办理《土地证》过户委托公证手续，并承诺办完手续后马上现金付清余款，但被告一直拒绝办理公证手续，双方房屋交易故中断至今。因此，原告在房屋交易过程中并无任何违约行为，而是被告一再违约。按照合同约定及房屋交易习惯，只有在九江市房屋产权交易处受理被告房产证和土地证两证注销手续时，原告才有义务付清全部购房款。被告的反诉请求无事实和法律依据。第三人腾达公司述称，我公司没有答辩意见，仅就事实情况进行简单的陈述。我们在2017年5月31日签订合同，约定6月5日去办理过户，6月5日、6月6日、6月8日我们到房产局办理过户手续，被告说要把房款全部打到他账户上，最后因为房款问题协商不成没有办成。6月9日，下午差不多5点的时候，房产证过户了，因为银行限额，原告打款5万元给被告，并与被告约好第二天去浦发银行打款，后来听原告说没打成款被告就走了。我们说让原告把钱打给被告，也给双方协商过，但被告后期就说原告违约，不同意继续履行合同，所以原告就来法院了。本院经审理认定事实如下：被告是涉案房屋的登记权利人。2017年5月31日，被告作为卖方(甲方)、原告作为买方(乙方)、腾达公司作为中介方（丙方）签订了《存量房买卖合同》一份，约定:“…甲方将其所有的涉案房屋出售给乙方，成交价为427000元。合同签订，乙方将购房定金计贰万元划入丙方账户。合同签订后，在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，乙方将全部购房款（含购房定金）一次性划入丙方账户。并约定双方于2017年6月10日前办理产权过户手续，逾期视为违约（遇节假日或卖房银行提前还贷原因可顺延）。乙方若未按约定时限给付房款，视乙方违约。甲方有权收回物业，终止合同，乙方所教购房定金中壹万元由甲方所有，视为乙方支付甲方的合同违约金，同时双方中介佣金壹万元由违约方支付。因甲方原因而导致该物业无法顺利完成交易，视甲方违约，乙方有权终止合同。甲方需向乙方支付合同违约金壹万元，同时双方中介佣金壹万元由违约方支付。…”合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原、被告及第三人就购房定金及购房款给付事宜又重新进行了协商，约定将合同中购房定金2万元及购房款427000元的给付变更为由原告直接划入甲方（被告）账户，合同其他约定不变。2017年5月31日当日，原告将2万元购房定金通过手机网上转账直接支付至被告账户上，并将中介拥金4300元支付给第三人，被告则将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件交与第三人质押，同时三方约定于2017年6月5日办理过户手续。2017年6月5日、6月6日、6月8日，原、被告及第三人到房产局办理过户手续时，由于原、被告对购房款如何给付没有达成一致意见，致使过户手续未办成。期间，被告于6月5日将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证原件收回，于2017年6月7日结清了涉案房屋物业交割前所有未清水、电费，将涉案房屋内所有户口全部迁出。2017年6月9日，九江市房屋产权交易管理处受理了涉案房屋的产权注销登记手续，并开具了《九江市房屋登记申请&受理单》，其中申请人一栏中登记载明“所有权人：虞薇，原所有权人：夏泽取”，被告则依法缴纳了个人所得税4270元。被告认为九江市房屋产权交易管理处已受理了涉案房屋的注销登记手续，要求原告按合同约定付清全部购房款，原告向被告提出办理国有土地使用证过户的委托公证手续，被告拒绝。因受银行付款额度限制，原告于当日通过手机银行转账支付了购房款5万元至被告妻子高云账户后，双方约定原告第二天付清购房余款，后原告未按约定支付购房余款。2017年6月12日，原告提取现金357000元购房余款，向被告提出办理土地证过户的委托公证后即现金付清余款，经第三人组织协商，原、被告未达成一致意见。此后，被告认为原告已违约，不同意继续履行合同，故原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，有原、被告提供的《存量房买卖合同》、原告提供的支付宝转账电子回单、《九江市房屋登记申请&受理单》、银行转账凭证，被告提供的房屋所有权证、国有土地使用证、水、电费缴费发票、税收完税证明等证据以及原、被告和第三人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告及第三人于2017年5月31日签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律规定，合法有效，原、被告及第三人均应按照合同的约定享有权利并承担义务。本案中，根据三方签订的《存量房买卖合同》约定，原、被告双方在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，原告应将全部购房款（含购房定金）427000元一次性划入被告账户。现事实上，被告已于2017年6月7日履行了合同约定的结清该物业交割前所有水、电费等未清费用、将该套房屋全部户口迁出的合同义务，并于2017年6月9日，与原告将涉案房屋的所有权在九江市房屋产权交易处经受理已办理完毕注销登记手续，开具了《九江市房屋登记申请&受理单》，被告亦于当日缴纳了个人所得税4270元，而原告直至2017年6月9日累计向原告支付购房定金2万元及购房款5万元后，再未向原告支付剩余购房款，据此可以认定原告并未按合同约定完全履行支付义务。故原告的行为已构成根本违约，其主张继续履行合同缺乏依据，被告主张解除与原告之间签订的《存量房买卖合同》的反诉请求，合理合法，本院予以支持。原告提出，合同约定的“在九江市房屋产权交易处受理注销登记手续时，原告将全部购房款（含购房定金）一次性划入被告账户”，应为涉案房屋所有权证和国有土地使用证均被受理注销登记手续时，原告才有义务付清全部购房款，故其并无任何违约行为。因双方签订合同时未予明确，原告亦没有证据证实上述主张，且原告提供的《九江市房屋登记申请&受理单》上已载明所有权人已变更登记为原告本人，故原告未付清购房款所主张的理由不能成立，本院不予采纳。法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因合同的解除系原告的违约行为所致，故对被告提出定金不予返还的反诉请求，本院予以支持。被告因办理涉案房屋注销登记手续而缴纳个人所得税4270元的损失，其要求原告赔偿的反诉请求合理合法，本院亦予支持。合同解除后，被告收取的购房款50000元应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告虞微（反诉被告）与被告夏泽取（反诉原告）于2017年5月31日签订的《存量房买卖合同》。二、被告夏泽取（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告虞微（反诉被告）购房款50000元。三、原告虞微（反诉被告）于本判决生效之日起十日内赔偿被告夏泽取（反诉原告）损失4270元。四、驳回原告虞微（反诉被告）的诉讼请求。五、驳回被告夏泽取（反诉原告）的其他反诉请求。案件受理费7705元，反诉费3853元，全部由原告虞微（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长 廖 云审判员 陶龙胜审判员 熊 辉二〇一七年十一月十日书记员 高 吉