广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第536号
原告：郝焯辉，住广东省广州市天河区。
原告：叶丽娟，住广东省广州市天河区。
原告：汤达君，住广东省广州市越秀区。
三原告的共同委托代理人：蓝恩鸿、徐丽，均系广东启源律师事务所律师。
被告：黄坤华，住广东省广州市天河区。
被告：张运行，住址同上。
被告：黄雄辉，住址同上。
上述三被告的共同委托代理人：李家运、江海巨，均系广东强邦律师事务所律师。
被告：黄福胜，住广东省广州市天河区。
被告：广州市天河区凤凰街柯木塱股份合作经济联社，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：杨振生，董事长。
委托代理人：艾宗恒、梁莉莉，分别为广东信德盛律师事务所律师、律师助理。
第三人：汤雪兰，住广东省广州市天河区。
委托代理人：江琪英，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告郝焯辉、叶丽娟、汤达君诉被告黄福胜、黄某乙、张某乙、黄雄辉、广州市天河区凤凰街柯木塱股份合作经济联社（简称“柯木塱经济联社”）宅基地买卖合同纠纷一案，本院案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月6日公开开庭进行了审理，原告郝焯辉及其与叶丽娟、汤达君的共同委托代理人蓝恩鸿，被告黄福胜，被告黄某乙、张某乙、黄雄辉的共同委托代理人江海巨到庭参加诉讼；柯木塱经济联社经本院合法传唤未到庭应诉。此后本院依法追加汤某乙作为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，分别于2013年9月25日、2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告郝焯辉、叶丽娟、汤达君的共同委托代理人蓝恩鸿、徐丽，被告黄福胜，被告黄某乙、张某乙、黄雄辉的共同委托代理人李家运，被告柯木塱经济联社的委托代理人艾宗恒、梁莉莉，第三人汤某乙及其委托代理人江琪英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝焯辉、叶丽娟、汤达君诉称：2010年11月30日被告黄福胜、黄某乙、张某乙、黄雄辉与汤成敏就广州市天河区柯木塱新村南街3号（原地址为广州市天河区沙河镇柯木塱新村47号）土地使用权签订《协议书》，协议约定被告黄福胜、黄某乙将广州市天河区柯木塱新村南街3号东北面方向占地面积为7米×17.6米计123.2平方米的土地使用权转让给汤某甲作永久建房使用，该土地暂定建房五层半，建房的全部资金由乙方负责；房屋建成后首层及顶层全部归乙方所有和使用，乙方有权出租和转让，甲方无权干涉。日后如遇政府等部门征用所得利益全部归乙方所有，甲方不得以任何形式和借口收回，如有违约一切责任由违约方负完全责任。同日，该协议书的签订由广东安某律师事务所律师邓某律师作签字见证[（2010）粤安某律见字第2050号]。2011年3月15日，被告黄福胜与汤某甲因该土地实际使用权面积及阻碍施工等问题又签订《补充协议》。汤某甲为顺利使用该土地及建房先后向被告黄福胜、黄某乙支付土地转让款总计650000元。2011年6月7日，汤某甲与蓝某就上述土地建房签订《房屋土建施工合同》，蓝某以大包干形式承包房屋土建工程施工，原告叶丽娟支付建房工程款总计335000元。2011年7月4日，为解决土地出让方、土地承受方及土地建筑方等三方的利益和纠纷，三方再签订了《协议书》，约定：三方继续执行各自双方签订的相关合同，乙方（汤某甲）所购甲方（被告黄福胜、黄某乙）土地使用权和所建房屋之权益全部归乙方所有，甲方和丙方（蓝某）不得有异议；如果日后甲方就甲乙双方所签订合同毁约，甲方要按照乙方付给甲方的土地使用权转让金和房屋的建筑款总额的四倍赔偿给乙方。2011年7月19日汤某甲不幸意外身亡，汤某甲的妻子及儿子汤达君为处理善后事宜向原告郝焯辉借款630000元。2011年7月25日，为了偿还汤某甲死亡善后事宜的借款，叶丽娟、汤达君与原告郝焯辉签定协议，约定：甲方至2011年7月止累计借到乙方630000元未偿还，现甲方同意将汤成敏生前向被告黄福胜、黄某乙等人协议受让的广州市天河区柯木塱新村南街3号土地使用权及土地上的框架建筑物永久使用权全部转让给原告郝焯辉，以抵偿所欠的630000元借款债务，乙方可自行使用上述地块以及其上框架，继续建成房屋自用、出租或转让，甲方无权干涉；任何时候如协议被解除或被认定无效的，视为甲方未清偿债务，乙方有权要求甲方立即归还630000元并从2011年7月开始依欠款总额每日按同期银行利率的四倍计算利息至全部债务清偿完毕为止，甲方及其继承人不得以任何理由抗辩。原告郝焯辉因抵销债务而取得广州市天河区柯木塱新村南街3号土地上的框架建筑物使用权后，继续组织后续施工并装修部分的房屋，支付工程材料款及人工工资等费用720000元。原告郝焯辉在后续施工和装修的过程中，多次遭受被告黄福胜、黄某乙对该房屋及设施的破坏。2012年9月5日，由于被告黄福胜、黄某乙打烂原告郝焯辉安装在房屋内的水表、拆除安装的水管，原告向派出所报案。广州市公安局天河区分局凤凰派出所对此事进行调解，被告黄福胜保证他本人及其父亲黄某乙、母亲张某乙、兄黄雄辉、弟黄露生不再对柯木塱新村南街3号作出影响他人正常工作生活的违法行为。调解之后，被告却仍然阻碍原告对房子进行装修使用，用锁锁住屋门，剪断电线等恶劣破坏房屋行为造成原告郝焯辉至今无法入内使用该建筑物，原告郝焯辉损失进一步扩大。2013年1月9日原告叶丽娟收到广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第119号案的传票，被告黄某乙、张某乙、黄雄辉等就宅基地使用权纠纷已提起诉讼，要求确认被告黄某乙、张某乙、黄雄辉与汤成敏于2010年11月30日就广州市天河区柯木塱新村南街3号的农村集体土地使用权转让事项签订的协议书无效。至此，原告的利益无法获得法律的有效保护。现依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告黄福胜、黄某乙立即向原告叶丽娟返还广州市天河区柯木塱新村南街3号（原地址为广州市天河区沙河镇柯木塱新村47号）的土地使用权转让款650000元并确认《土地使用权转让协议书》无效。2、被告黄福胜、黄某乙、张某乙、黄雄辉向原告郝焯辉、叶丽娟赔偿因广州市天河区柯木塱新村南街3号（原地址为广州市天河区沙河镇柯木塱新村47号）的土地使用权非法转让而导致原告郝焯辉的建房损失72万元、原告叶丽娟的建筑损失335000元，合计1055000元。3、被告科木塱经济联社未尽农村集体土地使用权管理义务对被告黄福胜、黄某乙、张某乙、黄雄辉向原告郝焯辉、叶丽娟赔偿因广州市天河区柯木塱新村南街3号（原地址为广州市天河区沙河镇柯木塱新村47号）的土地使用权非法转让而导致的建房损失1055000元承担补充连带赔偿责任。4、被告承担本案诉讼费用。
被告黄某乙、张某乙、黄雄辉辩称：不同意原告的诉请，请求法院予以驳回。理由：一、我方对涉案宅基地转让事先不知情，以为是被告黄福胜自己在建房，后来原告郝焯辉带领施工人员强行进场施工后，我方才发现事实真相。之后，我方多次联系各原告，明确表示不同意转让宅基地，要求原告暂停施工，协商解决，但因汤某甲已去世，而其妻子又不肯出面，所以一直无法解决，导致本案诉讼。二、我方自始至终不知道涉案宅基地被转让的事实，转让协议中的签字也是被告黄福胜冒签的，各原告并未收取汤某甲一分钱的土地转让款，因此我方不应承担本案责任，应由被告黄福胜一人承担相应责任。三、涉案宅基地与我方一家宅基地住房相邻，虽未办证，但实际使用权属我方一家共同所有，原告郝焯辉在未向我方出具任何权利证明文件的情况下，带领施工人员强行霸占施工工地并进行野蛮施工，是对我方合法权益的侵占。四、原告主张的建房损失数额明显过高，与农村实际建房的成本明显不符，且原告没有任何证据证实这些损失已经实际发生及具体金额。同时，根据汤某甲与蓝某签订的建筑合同，涉案地上建筑物的建设成本也就二三十万左右。因此，原告起诉要求赔偿建房损失105.5万元，明显缺乏事实依据。五、被告黄福胜与汤某甲之间进行的涉案宅基地使用权的转让交易，违反了土地管理法的规定，是无效的。原告叶丽娟在汤某甲去世后又将涉案宅基地及地上建筑物再行转让给原告郝焯辉，因前一次宅基地转让行为无效，因此后续的二次转让行为也是无效的。因二次转让行为无效导致的损失应由原告郝焯辉及原告叶丽娟自行承担。六、我方与原告郝焯辉之间未签订任何协议，也未收取其任何款项，更未委托其加建房屋。相反，原告郝焯辉强行进场施工后，我方曾多次劝阻，要求暂停施工，待事情明确。债权清楚后再进行施工，但原告郝焯辉不予理睬，仍然坚持施工。由此可见，对于在原有建筑物基础上强行加建的损失，完全是原告郝焯辉自身造成，与我方毫无关系。七、根据合同相对性，原告郝焯辉并非本案适格原告。另外，本案应依法追加汤某甲的母亲作为当事人参加诉讼。
被告黄福胜辩称：一、基本事实。我方与汤某甲之间的交易原来一直都是很顺利的，我方也是作为汤某甲的现场代表，替汤某甲对施工现场进行监督管理。房屋建成主体框架后，汤某甲不幸出意外去世。因后续的施工费用无法解决，施工人员停工撤离，施工现场由我方管理、控制。几个月后，在无任何人告知的情况下，原告郝焯辉带领施工人员强行进场，强占施工现场并进行野蛮施工。我方多次找原告郝焯辉理论，原告郝焯辉称汤某甲已将土地及建筑物抵偿给他，现土地及建筑物都归他。我自然不肯轻易相信，要求原告郝焯辉在当事人各方权利义务未明确之前不要擅自开工建设，但其置之不理。我也多次联系汤某甲的妻子即原告叶丽娟，希望其出面解决三方的关系及问题，但其一直不肯出面。无奈之下，为保障我及汤某甲的权益不受侵犯，我只有强行阻止原告郝焯辉的非法施工，故产生纠纷引发本案诉讼。我曾多次找原告郝焯辉及原告叶丽娟商谈补偿问题，但原告郝焯辉狮子张大口，要求我补偿其300万元，毫无解决问题的诚意，故协商不成。二、涉案宅基地使用权实际属于我一家所有，但尚未办理使用权证，依法不能买卖交易的。同时，由于受让方汤成敏不是本村村民，依法其不能与我进行宅基地转让交易。因此，涉案宅基地转让行为是无效的，如我仍由原告郝焯辉继续建房，则属于违法。三、我收取汤某甲的65万元仅是土地转让金，我并未转让地上建筑物。汤某甲买地之后在土地上加盖建筑，属其自行投资行为，应自行承担法律风险。因此，即使双方交易无效，我也只须返还汤某甲的法定继承人土地转让金65万元，而没有义务赔偿汤某甲的建房损失。四、因宅基地转让行为无效，因此汤某甲在非法受让的宅基地上加盖建筑物也属于违法建筑，从法律上而言该违法建筑无任何价值。同时，该建筑物目前属于空置，我并未使用，不享有该建筑的任何权益，因此原告要求我赔偿建房损失无法律依据。五、汤某甲在与我签订宅基地转让协议时，我已向其出示自家宅基地使用证，双方还特意去律师事务所找律师作了见证。由此可见，汤某甲的法律意识很强，十分清楚国家的土地法律及政策，对于相关的法律风险也是明知的，我不存在任何隐瞒，因此汤某甲本人对交易无效也应承担一半责任。六、汤某甲去世后，依照继承法的规定，其第一顺序继承人包括其配偶叶丽娟、儿子汤达君及母亲。本案应依法追加其母亲参加诉讼。七、我与原告郝焯辉并不认识，双方无任何法律关系。原告郝焯辉与原告叶丽娟、汤达君的债权债务关系，与我方无关，也不属于本案的审理范围。原告郝焯辉不顾我多次善意提醒、阻止，坚持在违法建筑商加盖，应由其自行承担建房损失。原告郝焯辉对我的起诉毫无事实及法律依据，应全部予以驳回。八、涉案宅基地转让的一系列协议，均是我与汤某甲签订，土地转让款65万元也是汤某甲转账到我银行账户，由我收取。后我将该款项用于其他生意投资，我其他家庭成员并不知情，也没有收取汤某甲任何款项，与本案无关。因此，应驳回原告对我其他家庭成员的起诉，判令由我承担本案的责任与义务。
被告柯某塱经济联社述称：一、我方不是合同相对人，不需要承担任何法律责任。我方对涉案宅基地的买卖也不知情。二、原告与被告明知宅基地转让属违法，故相关损失应由他们自行承担，法律也不应保护由此造成的损失。三、基于原被告之间的违法行为，我方保留收回涉案宅基地的权利。
第三人汤某乙述称：一、我是汤某甲的母亲及继承人之一，对汤某甲购买涉案宅基地及后续的建房事宜均不知情。二、汤某甲属意外去世，去世前没有留遗嘱。汤某甲去世后，我与原告叶丽娟、汤达君达成书面的遗产分割协议，针对涉案房屋原告叶丽娟、汤达君应支付我132041元，涉案房屋由原告叶丽娟、汤达君处分，与我无关。三、本案中我对原告叶丽娟、汤达君的诉请无异议。
经审理查明：汤某甲与叶丽娟是夫妻关系，汤达君系两人儿子，汤某乙系汤某甲的母亲，汤某甲于2011年7月19日去世，叶丽娟、汤达君、汤某乙是汤某甲的第一顺序继承人（汤某甲的父亲单某已先于其死亡）。黄某乙、张某乙为夫妻关系，黄福胜是黄某乙、张某乙儿子，黄雄辉为黄福胜哥哥。
2010年11月30日，黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜（甲方）与汤某甲（乙方）签订《协议书》，约定甲方自愿将原有广州市天河区朗新村南街3号（原旧门牌地址为广州市天河区沙河镇柯木朗新村47号）路边东北面方向占地7米×17.6米的使用权（下简称涉案土地）转让给乙方投资建房作永久使用；乙方自愿以400000元给甲方作为该土地的使用权的条件，该土地建房暂定五层半，建房的全部资金由乙方自负；房屋建成后东面路边7米×17.6米首层至顶层全部属乙方所有和使用，乙方有权出租和转让，甲方无权干涉，日后如遇政府等部门征用所得利益全部归乙方所有，甲方不得以任何形式和借口收回，如有违约，一切责任由违约方负完全法律责任等。同日，广东安某律师事务所出具了《见证书》，证明黄福胜与汤某甲于2010年11月30日签订了《协议书》。
2010年11月30日，黄某乙向汤某甲开具了《收据》，确认收到汤某甲补偿用地款400000元。同日，黄福胜向汤某甲开具了《收据》，确认收到汤某甲补偿用地款80000元。
2011年3月15日，汤某甲（乙方）、黄福胜（甲方）双方签订《补充协议》，载明：乙方已付甲方土地转让款48万元，余款17万元分两次付清，第一次付款在3月15日付10万元，余款7万元在首层楼板漂出宽度达6.5米后支付。同日，黄福胜开具《收据》，收据载明：收到土地转让使用费170000元，已收齐房屋土地使用费。
2011年7月25日，叶丽娟（甲方）、郝焯辉（乙方）双方签订《协议》，协议载明：甲方欠乙方63万元未偿还；甲方丈夫汤成敏生前向黄福胜等人购买广州市天河区柯木塱新村南街3号地块的使用权，并已付清全部合同款项；签约后汤某甲在上述地块进行房屋土建工程，由于汤某甲去世工程中途停工，房屋只完成部分土建框架；现甲方愿以上述向黄福胜等人购买的地块及其上的土建框架的永久使用权全部转让给乙方，以抵偿欠乙方的63万元债务，等等。
2012年9月5日，黄福胜（甲方）、郝焯辉（乙方）、案外人钟伟清（丙方）三方在广州市公安局天河区分局凤凰派出所签订穗公（天凤）行调［2012］第0905号调解书，该调解书载明：违法事实为“2012年9月5日10时许，当事人黄福胜到位于广州市天河区柯木塱新村南街3号的一处在装修房屋（黄福胜将该处土地使用权卖给他人，该土地后建起一幢五层楼房，现该幢房子一、二层使用权归钟某清所有，三至五楼使用权为郝焯辉所有），将钟某清、郝焯辉房子准备安装的水表打烂、水管拆除，三方发生纠纷”。经调解，三方本着互相理解、互相体谅的原则，郝焯辉、钟某清不追究黄福胜打烂水表、水管造成的损失，黄福胜保证其及其父亲黄某乙、母亲张运恒、兄黄雄辉、弟黄露生不再对柯木塱新村南街3号作出影响他人正常工作生活的违法行为；黄福胜及其家人对柯木塱新村南街3号地块的所有权及地上建筑物的使用权有异议的，将通过正常合法的途径主张自己的权利；黄福胜、郝焯辉、钟伟清在柯木塱新村南街3号地块的所有权及地上建筑物的使用过程中如有违法行为的，公安机关将根据相关法律法规严肃处理。
2013年1月6日，黄某乙、张某乙、黄雄辉作为原告，以黄福胜、叶丽娟作为被告，向本院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第119号］，要求确认黄福胜与汤某甲于2010年11月30日签订的转让宅基地使用权的《协议书》无效。本院在该案中追加汤达君、汤某乙作为共同被告参加诉讼。2013年12月17日，本院作出（2013）穗天法民四初字第119号民事判决（简称119号判决），一审认定黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜将涉案土地转让给非村民汤某甲，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，因此判令黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜与汤某甲签订的《协议书》无效。该判决已一审发生法律效力。
2013年2月25日，郝焯辉、叶丽娟、汤达君提起本案诉讼。
关于涉案土地上的房屋（简称涉案房屋），各方当事人确认为五层，各方均未提供涉案房屋的合法报建资料。郝焯辉、叶丽娟、汤达君称：汤某甲去世前已建好涉案房屋一至五层的框架主体（对此汤某甲投入335000元），郝焯辉接手后投入72万元做了以下的装修工程：1、一楼的墙面批荡、铝合金窗、铁制防盗网、卷闸门、白色外墙格仔瓷砖、卫生间及铝合金门（含卫生间墙面瓷砖、洗手台、蹲式马桶）、楼梯口两扇不锈钢防盗门；2、二楼的批荡、扇灰、地面瓷砖、三个房间的不锈钢防盗门、卫生间及铝合金门（含卫生间墙面瓷砖、洗手台、蹲式马桶）、衣柜；3、三楼的墙面批荡、房间防火门、卫生间的铝合金门、间墙；4、一至五楼的排污管道、一至三楼的的楼梯瓷砖、不锈钢扶手、批荡、扇灰；5、四楼、五楼的防火门、铝合金门已购买回来放在现场，但没有安装。黄福胜、黄某乙、张某乙、黄雄辉对郝焯辉、叶丽娟、汤达君所述的涉案房屋造价不予确认。黄福胜另表示：一楼的卷闸门在郝焯辉接手前已做好，不确认郝焯辉、叶丽娟、汤达君所述的上述第5点，其余确认郝焯辉、叶丽娟、汤达君所述。
本案中郝焯辉、叶丽娟、汤达君申请对涉案房屋的工程造价进行评估。本院经摇珠确定广东建伟工程造价咨询有限公司（简称建伟公司）为评估机构。评估过程中各方当事人均无提供涉案房屋的建筑/结构施工图纸，建伟公司经实地勘察评估后作出《工程造价鉴定意见书》，认定涉案房屋总工程造价为1830429.12元。
另，119号判决认定如下事实：一、诉讼中黄某乙提供了编号为穗天沙某第01534号《村镇宅基地使用证》，该证所登记的宅基地地址为沙河镇柯木塱村新村47号。黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜、叶丽娟均确认涉案土地使用权并非上述《村镇宅基地使用证》上登记的宅基地使用权。黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜均确认涉案土地并没有相应的登记资料、也没有在国土房管部门登记，也没有证据证明其对涉案土地有合法的权属。叶丽娟亦没有提供案涉土地使用权的权属资料。经本院向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局、广州市天河区凤凰街柯某塱股份合作经济联社调查，上述部门回复称没有查询到涉案土地使用权的登记情况。二、黄某乙、张某乙、黄雄辉认为《见证书》上仅证明黄福胜签订《协议书》，即可证明是黄福胜冒签了黄某乙、张某乙、黄雄辉的签名。对于黄某乙、张某乙、黄雄辉所主张的《协议书》上的签名是黄福胜所冒签的问题，黄某乙、张某乙、黄雄辉坚持不申请对《协议书》上签名及指模是否其本人所为进行鉴定。
本院认为：本案为宅基地买卖合同纠纷。本院生效的119号判决已认定黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜作为共同卖方转让涉案土地给汤某甲的行为无效，对此本案中不再赘述。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，应该予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同无效后黄某乙、黄福胜应将其收取的650000元土地转让款返还给作为买受人汤某甲的第一顺序继承人即叶丽娟、汤达君、汤某乙。至于叶丽娟与郝焯辉之间的合同关系，属另一法律关系，本案不予调处。
关于涉案房屋的建筑造价赔偿问题，根据现有证据，涉案房屋的兴建并无合法报建手续，未取得建设工程规划许可证，本院无法确定涉案房屋的性质，当事人应向行政主管部门申请对上述房屋进行处理，在此情况下本院对该项诉请不进行实体审理，为此本院另行制作民事裁定书，驳回郝焯辉、叶丽娟、汤达君要求赔偿涉案房屋建筑造价损失的起诉。
柯某塱经济联社并非合同当事人，郝焯辉、叶丽娟、汤达君要求其承责显然无理，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄某乙、黄福胜返还叶丽娟、汤达君、汤某乙土地转让款650000元。
二、驳回郝焯辉、叶丽娟、汤达君要求广州市天河区凤凰街柯木塱股份合作经济联社对返还上述款项承责的诉讼请求。
本案受理费10300元，由黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜负担5150元，叶丽娟、汤达君、汤某乙负担5150元。评估费20304元，由黄某乙、张某乙、黄雄辉、黄福胜负担10152元，郝焯辉、叶丽娟、汤达君、汤某乙负担10152元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 陆亚非
人民陪审员 赖小玲
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 何靖文
梁雅芝