广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深龙法布民初字第1970号
原告马某。
委托代理人钟兵新，广东尧智律师事务所律师。
被告某广告有限公司。
委托代理人陈庆忠，广东鹏鼎律师事务所律师。
委托代理人高峻，广东鹏鼎律师事务所实习律师。
原告马某与被告某广告有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月1日受理后，依法适用简易程序，于2013年9月18日、2013年9月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人钟兵新、被告委托代理人陈庆忠与高峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年8月24日签订租赁合同，原告将其承包的某大厦南北面外墙广告位租赁给被告。后因被告未能办妥相关审批手续，双方协商于2013年5月15日起终止租赁合同，原告减免了部分租金、费用，同意被告只需在2013年5月25日之前支付拖欠的款项8338元即可，否则原告有权向被告追索应承担的各项费用共计90269元，并按银行同期贷款利率的四倍收取利息。双方就上述协议签订了《双方终止合同声明》。但被告事后并未向原告如约支付费用，原告多次催讨无果，为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告费用90269元，利息5115元（利息按商业银行同期贷款利率的四倍计算，自2013年5月15日起至全部欠款还清之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，首先，原告是受某大厦管理处的委托与被告签署租赁合同，其不是本案的适格主体。其次，原告对涉案广告位没有所有权和处分权，其没有资格把涉案广告位对被告进行出租，原告以欺骗的方式与被告签署租赁合同，骗取了被告22200元，被告将另寻法律途径解决。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告租赁某大厦南北面墙的广告位，并于2012年8月24日与原告签订《某大厦外墙广告位租赁合同》，合同对双方的权利义务、发布地点及要求、合同期限、各项费用明细、广告的制作及发布、违约责任、不可抗力、法律适用及争议解决等事项进行了约定。2012年9月28日，被告按照合同约定缴纳合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，原告向被告出具《收款收据》并在收据经手人处签字。被告租赁涉案广告位后在该广告位上发布过广告，但该广告位的审批手续一直未办理妥当。2013年5月15日，原、被告双方签订《双方终止合同声明》，声明表示，双方经协商一致同意即日起终止《某大厦外墙广告位租赁合同》，被告无权退还合同保证金，且应在2013年5月25日前支付拖欠款项共计8338元，否则被告向原告支付应承担实际费用共计90269元，并按银行同期贷款利率的4倍收取逾期利息，直至原告足额收取被告上述费用后，双方权利义务终止。该声明落款处甲方由原告签字，乙方由被告工作人员冯某某签字并加盖被告公章。
另查，某大厦的产权所有人为深圳市龙岗区布吉某公司，涉案广告位亦属于东某公司所有。某大厦管理处系东某公司自有物业组织，由东某公司若干名员工组成，该组织未经过深圳市市场监督管理局的登记与备案，其职责仅限于对某大厦提供物业服务，对某大厦没有任何经营权限。
再查，2009年3月16日，深圳市龙岗区布吉街道城市建设管理办公室经审核，对东某公司设置在涉案广告位的公益性广告及经营性广告进行行政审批，并出具《龙岗区布吉街道城建办行政许可决定书》（龙布街城许字（2009）第006号），设置期限为一年：从2009年3月20日至2010年3月19日止。设置期限届满后至今，该办未再受理任何单位及个人对该广告位的审批申请。
本院认为，本案原告提出的诉讼请求、被告的答辩观点以及双方的庭审意见涉及以下两个争议焦点问题：一、原告马某是否有资格把涉案广告位出租给被告，是否能够作为租赁合同相对方与被告签订《双方终止合同声明》，是否具有本案的原告主体资格；二、原、被告签订《某大厦外墙广告位租赁合同》时，在涉案广告位上发布广告的权利是否已被其他单位或个人取得，该合同能否得以实际履行，被告能否实现合同目的。
关于原告马某是否有资格把涉案广告位出租给被告，是否能够作为租赁合同相对方与被告签订《双方终止合同声明》，是否具有本案的原告主体资格的问题。被告以某大厦管理处出具的委托书、加盖某大厦管理处物业管理专用章的马某身份证复印件以及双方持有的租赁合同与前述委托书、马某身份证复印件上加盖有某大厦管理处的物业管理专用章作为骑缝章为证据，主张“原告对涉案广告位没有所有权和处分权，其系受某大厦管理处的委托，作为某大厦管理处的代理人与被告签订涉案广告位的租赁合同并收取各项费用，其本身并非合同的相对方，原告系代表某大厦管理处与被告签订的终止合同声明，其不具有本案的原告主体资格”。原告对上述证据的真实性予以认可，但辩驳称“某大厦管理处未经深圳市市场监督管理局登记注册，其亦不是某大厦的产权人，无权对外作出相关的委托行为，原告以涉案广告位出租人的身份与被告签订涉案广告位租赁合同后，为了便于被告日后发布广告及对广告进行日常管理、维护，应被告要求，由被告自行制作上述委托书交由原告去某大厦管理处盖章并将双方持有的租赁合同放在一起加盖某大厦管理处的物业管理专用章作为骑缝章”。原告提交《外墙承包合同》作为证据证明原告于2012年7月28日向东某公司承包了涉案广告位，其有权以出租人的身份将涉案广告位出租给被告，亦可以作为合同的相对方与被告签订终止合同声明，因此，原告具有本案的原告主体资格。被告对该证据不予确认，主张该证据可能系原告伪造，要求对该承包合同上双方签字盖章的具体时间进行鉴定。本院针对该证据向发包方即东某公司负责日常经营管理工作的总经理刘某举进行调查，刘某举对该承包合同的真实性予以认可，并确认该合同的签订时间为2012年7月28日。本院认为，根据本院查明的事实，东某公司是涉案广告位的产权所有人，刘某举作为东某公司负责日常经营管理工作的总经理可以代表东某公司对该公司的日常经营行为作出确认，现其对原告提交的涉案广告位的承包合同的真实性予以确认，故本院对该份证据予以采信，根据该承包合同，原告于2012年8月1日至2018年7月31日期间独自整体承包涉案广告位，有权对外招商、招租并享受收益。而某大厦管理处作为东某公司的自有物业组织，其职责仅限于对某大厦提供物业服务，对某大厦没有任何经营权限，且被告关于某大厦管理处以出租人的身份委托原告出租涉案广告位并代收各项费用的主张未得到东某公司的确认，故本院对于被告关于原告马某系受某大厦管理处的委托，作为代理人与被告签订涉案广告位的租赁合同并收取各项费用以及后来代表某大厦管理处与被告签订终止合同声明的主张不予支持。关于被告主张的承包合同中签字盖章时间的问题，本院认为，东某公司已对此进行确认，故可认定该承包合同的签订时间为2012年7月28日，即使原告与东某公司在该承包合同上的签字和盖章是日后补签、加盖的，亦可视为东某公司对原告承包行为的追认，不影响原告根据承包合同的约定对涉案广告位进行招租并获取收益。因此，本院确认原告马某有资格把涉案广告位出租给被告，亦可以作为租赁合同相对方与被告签订《双方终止合同声明》，具有本案的原告主体资格。
关于原、被告签订《某大厦外墙广告位租赁合同》时，在涉案广告位上发布广告的权利是否已被其他单位或个人取得，该合同能否得以实际履行的问题。被告主张原、被告签订涉案广告位的租赁合同时，某酒店已经取得在该广告位上发布广告的权利，被告实际上一直无法在该广告位上发布广告。根据被告的调查取证申请，本院到深圳市龙岗区布吉街道城市建设管理办公室对涉案广告位发布广告的审批手续进行调查，查明涉案广告位上一次广告发布的设置期限为一年，从2009年3月20日至2010年3月19日止，设置期限届满后至今，该办未再受理任何单位及个人对该广告位的审批申请。根据查明的事实，本院确认原、被告签订涉案广告位的租赁合同后，被告可以向相关行政部门申请办理发布广告的审批手续并取得发布广告的权利，该租赁合同能够得以实际履行。另外，被告还主张租赁合同签订后，被告将所有资料交给原告，由原告办理涉案广告发布的审批手续，但因原告一直未办理妥当审批手续，故被告亦无法实现发布广告的合同目的。根据租赁合同第四条第1项关于广告制作及发布的约定，原告只向被告提供涉案广告位置，被告须在广告发布开始至少前3天，把即将发布的广告方案及政府有关批复报送至原告处审批备案。故原告无义务为被告办理涉案广告发布的审批手续，被告以此为由称无法实现租赁合同目的的主张，本院不予支持。
原、被告双方签订的《某大厦外墙广告位租赁合同》是各方合同当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方合同当事人应全面履行各自义务。该合同签订后，被告根据合同第三条关于各项费用的约定，于2012年9月28日缴纳合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，原告向被告出具《收款收据》并在收据经手人处签字。根据合同第十条第2项关于合同生效时间的约定，本院确认该合同于2012年9月28日原告收到被告足额押金及首期租赁费后即生效。后，原、被告作为合同的相对方，经协商于2013年5月15日签订《双方终止合同声明》。被告对该终止合同的真实性予以认可，但主张被告经办人员冯某某因疏忽在未看清声明内容的情况下即在声明书上签字并加盖被告公章，被告法定代表人并不知晓该声明的内容，该声明并非被告真实意思表示。本院认为，根据《民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，被告委托冯某某与原告签订终止合同声明，冯某某作为智力正常的成年人，在未受到欺诈、胁迫等情形下在终止合同声明上签字并加盖被告公章，即表示其作为被告代理人确认该声明的全部内容，被告应对该行为承担民事责任，须全面履行该终止合同声明的约定。
根据终止合同声明的约定，原、被告于2013年5月15日起终止《某大厦外墙广告位租赁合同》，被告无权退还合同保证金5550元并且应在2013年5月25日前支付拖欠款项共计8338元，否则须向原告支付实际费用90269元，并按银行同期贷款率的4倍收取逾期利息。原告主张，90269元为双方确认终止涉案广告位的租赁合同时，被告拖欠2012年12月1日至2013年5月15日期间的广告位租金、外墙修复费、闲置损失费以及按照租赁合同约定计算的违约金总额，8338元为双方协商一致后原告给予部分费用的减免，被告须在2013年5月25日前支付的款项总额。被告主张，8338元为双方确认终止涉案广告位的租赁合同时，被告拖欠的款项总额，90269元为被告若不按约定支付8338元所需向原告支付的违约金，该违约金过高，不符合法律规定。本院认为，被告已按租赁合同约定向原告支付合同保证金及2012年9月1日至2012年11月30日期间的租赁费，截止至双方签订终止合同声明时，被告尚拖欠原告2012年12月1日至2013年5月15日广告位租金。根据租赁合同第三条关于各项费用明细的约定，涉案广告位的租赁费用按季度交纳，每季度交纳金额为16665元，租赁费每年按上一年租金总金额递增8%收取，即第二年为71993元，第三年为77752元。因此，涉案广告位2012年每月租金金额为5555元（16665元÷3个月），2013年每月租金金额为5999元（71993元÷4个季度÷3个月）。故本院确认原、被告签订终止合同声明时，被告拖欠原告广告位租金共计38550元（5555元＋5999元×5.5个月），对于被告称其实际拖欠款项总额为8338元的主张不予支持。关于被告拖欠的外墙修复费、闲置损失费，因原告表示上述两项费用为双方根据预期可能发生的情况所作的预算费用，并非被告实际已拖欠的费用或造成的损失，故本院对于原告上述两项费用的主张不予支持。关于原告要求被告支付按照租赁合同约定计算的违约金总额的主张，根据租赁合同第八条第3项的约定，被告承担合同总金额的50%作为违约金后才可解除合同，根据计算，合同总金额为227946元（5555元×4个月＋71993元＋77752元＋83972元÷4个季度÷3个月×8个月），合同约定的违约金为113973元（227946元×50%），该违约金数额过分高于被告因拖欠租金而给原告造成的损失，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为10000元。原、被告终止租赁合同后，根据终止合同声明，原告可不予退还被告租赁合同保证金5550元，被告须向原告支付各项费用合计48550元（38550元＋10000元）及相应的利息。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告某广告有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某因终止《某大厦外墙广告位租赁合同》而产生的各项费用共计48550元及利息（利息按同期银行贷款利率从2013年5月15日起计算至本院确定的付款之日止）；
二、驳回原告马某的其他诉讼请求。
被告某广告有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2184元，因适用简易程序，本院减半收取1092元（原告已预缴），由原告马某负担500元，被告某广告有限公司负担592元。保全费974元（原告已预缴），由被告某广告有限公司全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 肖 薇 薇
二〇一三年十月十七日
书 记 员 林艳萍（代）