广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初16202号原告：中山市中海世纪顾问管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区民权路80号3楼319室，组织机构代码74801354-9。法定代表人：袁子文，总经理。原告：徐治安，男，1937年7月22日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。两原告共同诉讼委托代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。两原告共同诉讼委托代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所实习律师。被告：黄晓雄，男，1965年1月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：李光炜，男，1972年8月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。原告中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）、徐治安诉被告黄晓雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间。本院依职权追加李光炜作为第三人参加诉讼。原告中海公司、徐治安的委托诉讼代理人周志鑫，被告黄晓雄，第三人李光炜的委托诉讼代理人卢红华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司、徐治安向本院提出诉讼请求：被告向两原告支付租金、水电费、管理费及滞纳金共317907元。诉讼中，两原告变更诉讼请求为被告向两原告支付尚欠2013年9月至2014年10月期间的租金、管理费、水电费共229952元及违约金（计算标准：以欠款额229952元为基数从2014年11月1日起按年利率24%计算至清偿之日止）；明确诉讼请求的租金、管理费的欠费时间为2013年9月至2014年10月，水电费欠费时间为2013年9月至2014年1月，管理费包括设施设备费与管理费。事实与理由：2013年4月8日，两原告与被告签订租赁合同将位于中山市坦洲镇金山城1幢二层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A的商铺出租给被告使用。合同签订后，两原告依约向被告交付场地，被告从2013年8月至2014年10月期间一直拖欠两原告租金、水电费、管理费及滞纳金不付，共计317907元。三方就上述款项的支付不断协商，最后一次协商系于2016年7月20日在原告的办公地点中山市融昊创意园，但至今仍协商无果。原告为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告黄晓雄辩称，1.涉案商铺确实由我方向两原告租赁使用，两原告要求支付的租金、设备设施管理费、水电费确实是有约定由我方缴纳。两原告为规避业主李光炜，与我方签订一份租赁合同和一份设备设施管理费用合同，李光炜得知后不同意，表示只要我方每月向中海公司缴纳33624元便可以了，该33624元已包含该月全部应缴费用。2.我方已足额向两原告缴纳2014年10日以前的费用，两原告要求我方再次向其支付费用无任何依据。我方只要拖欠费用原告就会发公告给我方以及对我方停水停电，故我方一直都是按时向两原告足额缴清了租金等各项费用的。但由于第三人李光炜与原告的租赁合同纠纷案件被法院判决后进入执行程序，法院要求我方搬离涉案商铺，我与李光炜的律师协商，李光炜的律师通知我方不要再向两原告缴纳费用，我才停止向两原告缴纳。综上，请法院驳回两原告的诉讼请求。第三人李光炜述称，由于两原告在与第三人的租赁合同解除后仍占有使用涉案商铺，被告尚欠原告的租金和占有使用费用应直接向第三人缴纳。本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，徐治安（甲方）与中山市金山假日桑拿休闲有限公司（以下简称金山公司，乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将承租的座落在中山市坦洲镇金山城1幢二层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A商铺（面积为1837.69㎡）出租给金山公司使用，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准；期限12年，从2013年4月9日至2025年3月2日，其中2013年4月9日至同年9月8日免租金，免租期内收取正常房屋管理费3778元/月；2013年4月9日至2016年4月8日的租金为13600元/月，2016年4月9日至2019年4月8日的月租金为14960元/月，……上述费用已含租赁税费；乙方须于每月5日前支付当月租金及管理费给甲方，房屋租金及管理费支付方式为现金及转账；乙方于租赁期内自用的水电费须于每月缴交租金时同时交纳；乙方应支付34002元保证金给甲方作为履行合同和提供商品服务质量的担保，合同期满，乙方无违约行为则无息退回；乙方必须依时交付租金，如乙方不能按时支付租金的，每逾期一日，按租金额的日千分之一向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他事项。徐治安、中海公司在甲方处，黄晓雄在乙方处签名、盖章确认，徐治安、黄晓雄分别在合同签名处按捺指模。同日，徐治安（甲方）与金山公司（乙方）签订《设备设施管理费合同书》，约定：乙方在租赁甲方上述商铺期间每月支付甲方设备设施管理费，其中2013年4月9日至同年9月8日免设施管理费，缴费标准为2013年4月9日至2016年4月8日12090元/月，2016年4月9日至2019年4月8日的月租金为13298元/月，……；乙方于每月5日前以现金或转账方式支付；乙方应支付30224元保证金给甲方作为履行合同和提供商品服务质量的担保，合同期满，乙方无违约行为则无息退回；乙方必须依时交付设施设备使用费，如乙方不能按时支付该费用，每逾期一日，按设施设备使用费的日千分之一向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他事项。徐治安、中海公司在甲方处，黄晓雄在乙方处签名、盖章确认，徐治安、黄晓雄分别在合同签名处按捺指模。上述合同签订后，两原告依约向被告交付涉案商铺。被告自2013年5月起向两原告交纳水电费及管理费、自2013年9月起缴纳租金及设施设备使用费。两原告称被告自2013年9月起欠缴租金、设施设施使用费、管理费、水电费，两原告于2014年7月14日向被告催收欠款无果，遂诉至本院主张前述实体权利。为证明黄晓雄的欠款事实，中海公司、徐治安提供了租赁合同书、设备设施管理费合同书、收据、律师函、欠费明细表等证据。其中收据及欠费明细表显示除2013年9月外每月需支付的租金为17001元、管理费为15112元，每月交上月水电费、当月租金、管理费，黄晓雄于当月或之后一两个月内不定额交款，款项有时交予中海公司、徐治安，有时直接交至中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司（以下简称金山城物业公司）处，交费情况如表1，后中海公司、徐治安在黄晓雄交费后由徐治安、李富展向黄晓雄出具收据予以确认。中海公司、徐治安称其与黄晓雄的租赁合同已于2014年11月9日终止，其每次都持开好收据找黄晓雄收款，黄晓雄已支付的金额会在收据中注明。黄晓雄对上述收据没有异议，但认为收据所涉款项已交清，且认为金山城物业公司收据的管理费仅为2680元/月，而中海公司、徐志安却向其收取15112元系获取高额利润。第三人李光炜称对收款情况不清楚。时间租金设备设施管理费水电费已交中海公司费用自交物业管理公司管理费当月欠费设备设施费管理费2013.09124678312377872533021016002013.1017001113343778181205023302013.11170011133437782343445000105472013.1217001113343778214200535332014.01170011133437781457020000266832014.02170011133437782680294332014.03170011133437782680294332014.04170011133437782680294332014.05170011133437782680294332014.0617001113343778380002680-85672014.0717001113343778591002680-296672014.081700111334377802680294332014.091700111334377820000268094332014.101700111334377810208268019225合计233480155654528928479727275124120229952表1为证明其已全部支付了中海公司、徐志安租金、水电费、管理费等,黄晓雄提供了2013年4月8日中海公司与黄晓雄、卓家成签订的《租赁合同书》、《设备设施管理费合同书》、发票、收据等证据。其中《租赁合同书》、《设备设施管理费合同书》记载的租金为17001元/月、2013年4月9日至2016年4月8日期间的设备设施费为15112元/月，黄晓雄称其提供的两份合同虽然与两原告提供的两份合同记载的签订时间为同一天，但实际上其提供的两份合同为前签订的合同，中海公司、徐治安提供的合同为后签订的合同，其与中海公司、徐治安均按前签订的合同数额履行，确认涉案商铺的实际承租人为其。中海公司、徐治安认为应其提供的合同为准，但确认双方一直按17001元/月租金、15112元/月设备设施费履行。发票显示，黄晓雄已向金山城公司交纳了2014年1月至10月共10个月的物业管理费（2680元/月）及电费。中海公司、徐志安、李光炜确认发票真实性。收据显示，黄晓雄于2013年12月9日、2014年1月20日分别向金山城物业公司交纳21745.3元（包括管理费2680元/月、水电费19065.3元）、15812.5元（包括管理费2680元/月、水电费13132.5元），其他收据经比对，均在中海公司、徐志安提供收据的收款事项中予以注明并在本案主张的欠款中予以扣减。中海公司、徐志安不确认2013年12月9日、2014年1月20日收据的真实性，但未提供反驳证据，其他收据均予以确认。李光炜称对收据显示的交款情况不清楚。另查，2005年3月14日，南航公司（甲方）与中海公司（乙方）签订了一份编号为（2005）年（委经管）字（01）号委托经营合同，约定：甲方委托乙方独家管理（经营）地址位于中山市××山城××、××、××栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，合同有效期自2005年3月23日起至2025年3月22日止；乙方受甲方委托对该物业进行管理和经营，以自己的名义与该物业的承租人签署房屋租赁合约，自行收取承租人缴交的物业租金、合同定金等。上述合同签订后，南航公司将上述商铺交予中海公司出租。后中海公司（甲方）与徐治安（乙方）签订租赁合同，约定甲方将座落于中山市坦洲金山城1栋C区一、二层铺位建筑面积2686平方米的物业出租给乙方使用，租赁期为16年，从2009年8月19日至2025年3月22日止。后南航公司将位于中山市××山城××、××、××栋商铺中的1幢底层C区5-7、19-20、21A、31-32、22A、33A、35、36A及2层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A商铺（面积共2686.35㎡）委托广州穗和拍卖行有限公司拍卖，并由李光炜在2009年8月竞得上述商铺，于同年9月17日办理了相关过户手续过户上述商铺至李光炜名下。又查，中海公司与李光炜因坐落于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、××及××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ商铺的房屋租赁合同纠纷，李光炜诉至本院，本院审理后于2012年9月29日作出了（2012）中一法坦民一初字第277号民事判决，认定南航公司与中海公司实为租赁合同关系，涉案商铺产权变动未影响租赁合同的效力，但基于中海公司未依约向李光炜交纳租金，遂判决：1.解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的合同编号为：（2005）年（委经管）字（01）号的商用物业委托经营管理合同项下的关于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、××及××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ商铺物业的租赁合同关系；2.中海公司于判决发生效力之日起十五日内向李光炜返还位于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、××及××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ商铺；3.驳回了李光炜的其他诉讼请求。中海公司不服该判决提起上诉，中山市中级人民法院于2013年9月9日作出（2013）中中法民一终字第27号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。该判决于2013年10月8日发生法律效力。中海公司不服前述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年6月7日作出了（2014）粤高法民二申字第443号民事裁定，裁定驳回中海公司的再审申请。2014年12月底前，李光炜已收回涉案商铺。再查，李光炜以房屋租赁合同纠纷于2013年10月25日诉至本院，要求中海公司支付2009年12月1日起的租金及租金损失等。本院经审理于2014年7月9日作出(2013)中一法坦民一初字第637号民事判决，认定南航公司与中海公司于2005年3月14日签订的合同编号为（2005）年（委经管）字（01）号的商用物业委托经营管理合同项下的关于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、××及××区××、××、××、××、××、××、××、36Ａ商铺物业的租赁合同关系于2013年10月8日解除，中海公司自2010年7月未向李光炜交纳租金，共欠租金680989.73元（6.5元/平方/月×2686.35平方米×39个月），判决：1.中海公司于判决发生法律效力之日起七日内向李光炜支付拖欠的租金680989.73元及逾期付款利息（租金计至2013年10月1日，从2013年10月2日起至判决指定的履行期限止按每月17461.28元计算占有使用费，利息以实际拖欠租金、占有使用费为基数，从2013年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决指定的履行期限止）；2.驳回李光炜的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。再查，中山市工商行政管理局于2015年5月28日作出了中工商撤登字[2015]第1号的撤销行政许可决定书，决定：因金山公司于2013年9月9日向该局申请登记许可时提供“中山市坦洲镇金山城1幢二层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A商铺”的权利人为南航公司，但经查实权利人为李光炜，金山公司在申请核准登记时存在以欺骗等不正当手续取得行政许可的行为，为此决定撤销该局于2013年9月13日核准的金山公司设立登记许可。诉讼中，中海公司、徐志安、黄晓雄确认2013年9月至2014年10月期间还在使用涉案商铺，租赁合同、设备设施管理费合同从2014年11月起没有履行。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。中海公司与涉案商铺原产权人南航公司签订合同取得涉案商铺出租权后，将涉案商铺出租给徐志安，后又与徐志安一并将涉案商铺出租给黄晓雄，并由三方签订的《租赁合同书》、《设备设施管理费合同书》，上述合同系两原告与被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按法律规定和合同约定履行自己的义务。因涉案商铺已被南航公司通过拍卖方式转让给李光炜，后李光炜因与中海公司的营业信托纠纷诉至法院，案经一、二审后判决解除南航公司与中海公司于2005年3月14日签订（2005）年（委经管）字（01）号的商用物业委托经营管理合同项下的关于涉案商铺的租赁合同关系，中海公司于判决发生效力之日起十五日内向李光炜返还涉案商铺。为此，南航公司与中海公司就涉案商铺的租赁合同关系于2013年10月8日已解除，中海公司、徐志安与黄晓雄签订的《租赁合同书》、《设备设施管理费合同书》在上述合同关系解除时应一并解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，本案中，黄晓雄在合同终止后继续使用涉案商铺至2014年10月，期间发生的占有使用费、水电费、管理费应向涉案商铺产权人支付。基于李光炜以房屋租赁合同纠纷另案起诉中海公司要求支付2009年12月1日起的租金及租金损失等，本院经审理后于2014年7月9日作出(2013)中一法坦民一初字第637号民事判决，判令中海公司于判决发生法律效力之日起七日内向李光炜支付拖欠的租金680989.73元及逾期付款利息（租金计至2013年10月1日，从2013年10月2日起至判决指定的履行期限止按每月17461.28元计算占有使用费，利息以实际拖欠租金、占有使用费为基数，从2013年10月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决指定的履行期限止），李光炜在该案中未向次承租人黄晓雄主张权利，该判决已发生效力。为此，黄晓雄在2013年10月2日合同解除之日起发生的涉案商铺占有使用费应先支付给中海公司、徐志安后，再由中海公司、徐志安支付给李光炜，但支付金额应以每月17461.28元为限，水电费按实际发生数额核算并返还垫付方，而在2013年10月1日以前的租金、设备设施费、水电费等仍应按原合同向中海公司、徐治安交纳。经本院核算，2013年9月至2014年10月的租金或占有使用费为239463.64元，设备设施管理费为12090元，尚欠的水电费为70227元，扣除黄晓已交中海公司款项272751元，实际欠费49029.64元（详见附表）。因涉案租赁合同、设备设施管理费合同已解除，解除原因不在于黄晓雄，现中海公司、徐志安要求黄晓雄支付违约金于法无据，本院不予采纳。但基于黄晓雄尚欠中海公司、徐志安租金、占有使用费等，中海公司、徐志安确实存在一定的利息损失，现中海公司、徐志安起诉要求黄晓雄支付租金、占有使用费、水电费、管理费49029.64元及以4902964元为基数从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止的利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对中海公司、徐志安诉讼请求超出上述数额部分，于法无据，本院不予采纳。至于中海公司、徐志安主张黄晓雄支付其2013年10月以后的设备设施管理费，因其并未举证证明已代黄晓雄缴纳，而黄晓雄亦提供收据、发票证明自2013年11月起已自行向金山城物业予以缴纳，为此，本院对中海公司、徐志安该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄晓雄于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安支付租金、占有使用费、水电费、管理费共49029.64元，以及利息（计算标准：以49029.64元为基数，从2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安的其他诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6069元（原告已预交），由原告中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安负担4774元，由被告黄晓雄负担1294元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内日，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  温超月人民陪审员  余楚云二〇一七年二月二十八日书 记 员  郭小琪石丽娜附表：时间租金设备设施管理费水电费已交中海公司费用当月欠费设备设施费管理费2013.09124678312377872533021016002013.1017461.281812050233-14651.722013.1117461.282343445000-4104.722013.1217461.2821420038881.282014.0117461.2820000-25382014.0217461.2817461.282014.0317461.2817461.282014.0417461.2817461.282014.0517461.2817461.282014.0617461.2838000-20538.722014.0717461.2859100-41638.722014.0817461.28017461.282014.0917461.2820000-2538.722014.117461.28102087253.28合计239463.64831237787022727275149029.64