四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终21号上诉人（原审被告、反诉原告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区。法定代表人王峰，总经理。委托诉讼代理人：姚远，男，1983年5月25日出生，汉族，系眉山市鸿通房地产开发有限公司员工，住成都市青羊区金祥路。委托诉讼代理人：蒋立胜，男，1984年4月24日出生，汉族，系眉山市鸿通房地产开发有限公司员工，住湖南省新邵县坪岱水村。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周唐，男，汉族，1975年2月2日出生，住四川省眉山市景苏街。委托诉讼代理人：刘艳，女，1981年7月29日出生，汉族，系被上诉人周唐之妻，住眉山市东坡区皂脚街。委托诉讼代理人：王洪，四川维是律师事务所律师。上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）与被上诉人周唐因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区（2016）川1402民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鸿通公司委托诉讼代理人姚远、蒋立胜，被上诉人周唐委托诉讼代理人刘艳、王洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人鸿通公司上诉请求：查清案件事实，依法改判一审判决的第一、第二、第三项诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误，被上诉人邻居对平台的使用，并未造成上诉人的承诺无法实现，合同目的可以实现；且上诉人向被上诉人发出了书面通知。平台作为房屋的赠与物，独立于房屋存在，关于平台面积的争议不影响房屋买卖合同的效力，一审法院判决解除合同的理由不成立。被上诉人周唐答辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人周唐向一审起诉请求：判令解除周唐与眉山市鸿通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；要求眉山市鸿通房地产开发有限公司返还周唐的购房款410000元，给付定金50000元。上诉人鸿通公司向一审反诉请求:判令周唐向眉山市鸿通房地产开发有限公司支付购房的剩余房款17000元及违约金1176.40元（暂从2015年4月28日起计算至2016年4月6日止，违约金应自交房之日起至实际清偿之日止，按每日万分之二的标准计算违约金）。一审法院审理查明，2013年4月12日，周唐与鸿通公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：周唐购买由鸿通开发的位于眉山市东坡区岷江大道西段18号“金色春天5号楼”5幢4单元2层4号的房屋一套，面积为61.35平方米。鸿通公司承诺赠送底楼的屋顶平台1**平方米，房屋单价6960元/平方米，总价为427000元，交房日期为2015年4月28日，付款方式为签订《商品房买卖合同》当日支付房款50000元，2013年4月17日支付房款150000元，剩余房款封顶支付，余下房款10000元于交房时付清。逾期付款责任，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。逾期交房责任，逾期在60日内，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。《补充协议》第九条约定，办理交房手续时，自出卖人发出的书面入住通知后到买受人确认之后的交房期限届满之时，视出卖人已经按本合同约定的交付房屋。该房屋的损坏，灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。且在《商品房买卖合同》中明确载明周唐的通讯地址为四川省眉山市东坡区景苏街502号，联系电话号码为1367966****。周唐于2013年3月10日交付定金50000元，同年4月17日付购房款150000元，5月1日付款10000元，2014年3月27日付款100000元，同年8月28日付款50000元，10月19日付款50000元，周唐前后分期支付鸿通公司410000元（含定金5万元），余17000元未支付。周唐于2015年10月找鸿通公司交房时，发现赠送的平台已被邻居占用十多平方米。一审另查明，鸿通公司于2015年4月22日，在该小区张贴了鸿通地产交房公告，并在眉山日报进行了登报公告。庭审过程中，鸿通公司向法院提交了2015年4月20日向周唐送达了《鸿通地产金色春天项目业主收房通知（函）》，证明通过邮件送给了周唐，但未提交邮件的相关凭据，周唐也否认收到了该通知。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，系双方当事人的真实意思表示，均应按照合同的约定履行自己的义务。根据合同约定，出卖人应在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。周唐与鸿通公司签订的《商品房买卖合同》中明确载明了周唐的通讯地址，联系电话号码，到了双方约定的交房时间，鸿通公司只在该小区张贴了鸿通地产交房公告，并在眉山日报进行了登报公告，而未向周唐发出书面通知书和电话通知，致使周唐在2015年10月与鸿通公司交房时，发现赠送的平台被邻居占用十多平方米。鸿通公司在未尽到书面通知义务的前提下，也未管理好未交付的房屋，导致被他人占用了应属于周唐的十多平方米平台，系违约行为，因周唐、鸿通公司在履行合同的过程中鸿通公司在收款收条上载明收到周唐的定金50000元，周唐请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，返还购房款410000元，给付定金50000元的理由成立，本院予以支持。鸿通公司提起反诉，请求判令周唐支付剩余购房款17000元，按双方的约定，应在眉山市鸿通房地产开发有限公司交付房屋时付清，现还不具备付17000元款的条件，为此，鸿通公司提起反诉的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除周唐与眉山市鸿通房地产开发有限公司于2013年4月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、本诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还本诉原告周唐已交付的购房款410000元，给付定金50000元。三、驳回反诉原告眉山市鸿通房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件诉讼费8200元，反诉案件诉讼费254元，共计8454元，由眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院审理查明的案件基本事实一致，本院对一审判决载明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是房屋买卖合同能否解除。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定的交房时间是2015年4月28日，第十二条约定逾期交房超过60天，买受人有权退房，可以选择解除合同，主张支付违约金，第十四条约定出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点和应带携带的证件。本案中，虽然鸿通公司在该小区张贴了交房公告，并在眉山日报进行了登报公告，但没有证据证明向周唐本人直接发出书面通知书和电话通知，致合同约定的交房日期逾期60日内未能实际交付房屋。虽然赠送平台能否履行不构成解除合同的条件，但鸿通公司逾期履行全面交房义务是客观事实，构成了对《商品房买卖合同》根本性违约，鸿通公司一审反诉请求及上诉请求均不能成立。同时根据《商品房买卖合同》第十二条的约定逾期交房超过60天，买受人有权退房，可以选择解除合同，主张支付违约金，故被上诉人周唐请求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》和支付违约金的主张应当得到支持。《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，上诉人鸿通公司有义务返还被上诉人周唐已经交付的购房款410000元（含定金5万元）并支付违约金。被上诉人周唐一审请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，要求鸿通公司除返还410000元（含定金5万元）的购房款外，另主张支付定金50000元。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定了退房后支付违约金的方式，但是由于双方在实际履行合同过程中，鸿通公司收取了定金5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方当事人可以选择适用定金或者违约金条款。”本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约条款，且支付了50000元定金，现被上诉人周唐主张上诉人鸿通公司以支付双倍定金的方式承担违约责任，不违反法律的规定，其诉请应予支持。综上，上诉人鸿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8200元，由眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  李 迪代理审判员  沈晓娟二〇一七年三月二十四日书 记 员  宋鸿杰