广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初4289号原告：林若涛。委托代理人：舒震，广东鹏派律师事务所律师。被告：东莞市长安镇莲花苑业主委员会。住所地：广东省东莞市长安镇长盛西路**号。组织机构代码为30417291-X。负责人：卢惠民，该业主委员会主任。委托代理人：杨文林，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托代理人：邱安辉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市长安镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市长安镇墟镇。统一社会信用代码为91441900198053617E。法定代表人：麦锐均，公司总经理。委托代理人：李平，广东博厚律师事务所律师。第三人：东莞市南山科华实业有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇长盛西路莲花苑首层。营业执照号码：441900000171085。法定代表人：陈勇。原告林若涛诉被告东莞市长安镇莲花苑业主委员会（以下简称“莲花苑业主委员会”）占有物返还纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员陈映华适用简易程序独任审判，于2016年6月22日公开开庭进行审理，原告的委托代理人舒震、被告莲花苑业主委员会的负责人卢惠民及其委托代理人杨文林到庭参加诉讼。后依职权追加东莞市长安镇房地产开发公司（以下简称“长安房地产公司”）、东莞市南山科华实业有限公司（以下简称“南山科华公司”）作为第三人参加诉讼，本案依法转换适用普通程序，由审判长施文峰、人民陪审员李慧霞、人民陪审员陶青林组成合议庭，于2016年12月9日再次公开开庭进行审理，原告的委托代理人舒震、被告莲花苑业主委员会的负责人卢惠民及其委托代理人杨文林、第三人长安房地产公司的委托代理人李平到庭参加诉讼。第三人南山科华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林若涛诉称：2000年9月，原告购买东莞市长安镇莲花新村（以下简称“莲花新村”）59栋402号及10幢B座7-8号车库。原告入住莲花新村以来，拥有私家花园及私人车库即享受无须交纳停车费用便可办理车辆出入磁卡的权利（即免费办理出入磁卡）。2015年10月被告接手管理莲花新村后，无故取消了原告的出入磁卡使用的权利，后经原告多次与被告交涉，被告以各种理由推脱，拒绝为原告办理出入磁卡手续。原告购买的10幢B座7-8号车库为私人停车使用的车库，但被告却无故在车库内堆放杂物，且不经原告的同意将此车库的门锁撬坏后更换新锁，原告若要靠近打开车库或使用，被告便指使多名保安人员上前阻挡，并言语威胁。原告合法拥有莲花新村59栋402号及10幢B座7-8号车库的所有权，被告无故妨碍原告使用车库，拒绝为其办理出入磁卡手续，被告的行为严重侵犯了原告的权利，为此，原告多次报警、向房管部门投诉，与被告协商均无果，特诉至法院，请求判令：1.被告无条件为原告办理车辆出入磁卡；2.被告无条件将堵塞原告车库的杂物搬离；3.被告不得妨碍原告使用车库；4.本案诉讼费用由被告承担。被告莲花苑业主委员会辩称：1.案涉的车库原为小区的架空层，属于小区的公共区域，是开发商或物业公司在房管部门验收后私自非法改建为房屋的，案涉车库本为小区全体业主共有，该区域不能办理房产证。经被告到长安镇房管所查询，案涉车库并无房产权证。2.案涉小区原《商品房买卖合同》上加盖长安房地产公司及南山科华公司的公章，而原告提供的《商品房买卖合同》上只有南山科华公司的公章。3.原告与（2016）粤1972民初4288、4290、4291号案三位原告所提供的《商品房买卖合同》均存在加盖公章、银行账号、合同版本不一致的情形。本案原告及（2016）粤1972民初4288号案原告姜红兵提供的合同，与（2016）粤1972民初4290号案原告席劲及（2016）粤1972民初4291号案原告李根忠提供的合同上加盖的公章明显不是同一枚公章所盖。姜红兵与李根忠提供的合同上银行账号为27×××58，而林若涛、林若涛提供的合同上银行账号为24×××75。四案的合同上并未注明银行账号的开户人。林若涛所签合同与另三案三位原告提供的合同版本明显不同。4.原告提供的《商品房买卖合同》第十九条关于产权登记的约定直接划掉，并未做任何约定。综上，原告提供的《商品房买卖合同》内容不符合日常交易习惯，加盖的公章明显存在虚假的可能，且案涉的车库本为全体业主共有，业主委员会成立前由原物业公司使用，业主委员会成立后有权代表业主收回，原告的诉请无事实与法律依据，应依法驳回。第三人长安房地产公司辩称：长安房地产公司没有委托南山科华公司出售案涉车库，也不知道南山科华公司与原告就案涉车库存在交易行为，没有收到任何车库出售的价款。第三人南山科华公司没有答辩，亦未提交任何证据或提出任何质证意见。经审理查明：原告主张其是东莞市长安镇莲花新村的业主，于2000年9月购买了莲花新村10幢B座首层7-8号车库，并提供了房地产权证、《商品房买卖合同》。房地产权证记载：坐落于东莞市××房的权属人是林若涛，房屋来源为购买。《商品房买卖合同》记载：出卖人（甲方）为长安房地产公司，委托代理机构一栏空白，但注册地址、营业执照号码、法定代表人处均有内容记载；买受人（乙方）为原告姜红兵。甲方以协议出让方式取得位于长安镇××新村编号××区的地块土地使用权，土地使用权证号为东府国用（1993）字第特220号，规划用途为商住楼，土地使用权年限自1993年5月至2063年5月，地块上建设商品房现定名为莲花苑。乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第10幢B座首层7-8号车库，该商品房不属于政府定价的商品房，售价为捌万伍元整。乙方在2000年12月10日前付清全部房价款。乙方在2001年12月10日前将全部房价款当面交付甲方或汇入甲方长安工行账号24×××75。甲方须于94年1月1日前，将经竣工验收合格并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用。但如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实延期。乙方的房屋仅作车库使用。《商品房买卖合同》落款日期为2000年9月28日，落款处甲方一栏有“南山科华公司”盖章，乙方一栏有原告“林若涛”的签名捺印。原告称，《商品房买卖合同》是原开发商提供的，合同中的内容在双方签订合同前早已经填写好，故会出现签署时间是2000年9月28，合同约定交付时间是1994年1月1日。虽然《商品房买卖合同》中委托代理机构一栏为空白，但注册地址、营业执照号码、法定代表人的记载与南山科华公司的信息是一致的，也能体现委托代理机构是南山科华公司。原告主张其分几次以现金方式支付了南山科华公司购买车库的价款8000元，并提供了盖有“南山科华公司”印章的东莞市南山科实业有限公司销售票据，显示：日期为2000年9月28日，购房地址为莲花苑10幢B座首层7-8号车库，姓名是林若涛，价款为80000元。原告称，案涉车库已于2000年9月28日实际交付给原告，合同双方对车库的交付并未签署任何手续材料。原告交付车库款项后，后期没有任何单位或者个人配合原告办理相关证件，故案涉车库至今没有办理权属登记。原告称其自从购买案涉车库后一直开始使用至2015年10月，此后被告阻止原告使用案涉车库，在车库里外堆放杂物，堵塞车库门口，加装门锁，并在2015年10月取消了原告的车辆出入磁卡。原告提供四张照片以证明被告莲花苑业主委员会的上述侵权行为。原告根据上述《商品房买卖合同》及东莞市南山科实业有限公司销售票据，主张其享有案涉车库的所有权，并基于其享有的所有权，请求判如所请。被告莲花苑业主委员会认为：原告提供的《商品房买卖合同》是虚假的，加盖的南山科华公司印章明显与南山科华公司在工商局留存的公章形状不一致，付款方式与合同约定的亦不一致。被告莲花苑业主委员会提供了南山科华公司的工商查询登记信息（内档），以证明南山科华公司的公章样式，并提供卖方为长安房地产公司，买方为卢惠民的《商品房购销合同》复印件，以证明该合同的排版及合同条款明显与原告提供的《商品房卖卖合同》不一致，可推断原告提供的《商品房买卖合同》及销售票据是虚假的。案涉车库原来是由治安队或物业公司使用，现被告接手物业公司对小区进行管理，也对原物业公司使用的房屋进行接手，原告多次阻扰被告正常使用原物业用房，多次私自更换门锁。对于原告主张的车辆出入磁卡，被告莲花苑业主委员会认为，原告本来就没有车辆出入磁卡，小区的所有业主出入都必须办理手续领取磁卡，需要提供行驶证、房产证、身份证复印件等材料申请办理，磁卡分为有车库的磁卡和没有车库的磁卡，现原告要求办理有车库的磁卡，并未提供案涉车辆的权属证明，亦未按要求提供上述申请材料，且其主张的车库实为物业公司和治安队使用用房，原告要求办理有车库的车辆出入磁卡是无理的。被告莲花苑业主委员会确认案涉车库目前是空置状态。第三人长安房地产公司称，长安房地产公司与南山科华公司之间是挂靠关系，案涉楼盘是南山科华公司出资建设的，实际的开发商是南山科华公司。规划范围内可以办理房产证的部分房屋出售是以长安房地产公司名义出售的，但实际房屋价款是南山科华公司收取。第三人长安房地产公司确认，案涉《商品房买卖合同》并非其签署的，也不是长安房地产公司委托南山科华公司签署的，对于《商品房买卖合同》及销售票据上南山科华公司的盖章无法确认是否真实，不清楚原告支付车库价款的事情，长安房地产公司没有收到任何车库出售的价款。另，原告与被告莲花苑业主委员会均确认，案涉小区现由被告莲花苑业主委员会进行管理。第三人南山科华公司于2010年9月6日因逾期未年检被东莞市工商行政管理局吊销营业执照。对于案涉车库是否取得建设工程规划许可，各方当事人均未提供相应的证据证明。以上事实，有商品房买卖合同、销售票据、房地产权证、照片、企业机读档案登记资料、工商查询登记信息（内档）、商品房购销合同复印件以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案是占有物返还纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告是否享有案涉车库的所有权和使用权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告诉请被告无条件为原告办理车辆出入磁卡，无条件将堆放在案涉车库里的杂物搬离，不得妨碍原告使用案涉车库等，是基于其享有对案涉车库的所有权。所有权属于物权的范畴，物权作为一种对物的直接支配权，权利人享有对物进行占有、使用、处分、获取收益等权能，在物权受到侵害的情况下，有权请求其返还占有物，排除妨害，是所有权效力的直接体现。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告根据其提供的《商品房买卖合同》及销售票据主张其通过购买形式取得案涉车库的所有权。而《商品房买卖合同》记载的出卖人为长安房地产公司，委托代理机构为南山科华公司，但合同落款出卖人处盖章只有作为委托机构的南山科华公司的盖章，并没有出卖人长安房地产公司的盖章确认。作为案涉车库《商品房买卖合同》记载的出卖人长安房地产公司，确认该合同并非其签署，亦没有委托南山科华公司签署，无法确认《商品房买卖合同》及销售票据上南山科华公司的盖章是否真实，不清楚原告支付车库价款的事情，没有收到任何车库出售的价款。且原告未能提供任何关于案涉车库的权属登记材料，亦未能提供案涉车库相关建设工程规划许可证明文件。综上，原告提供的证据并不能证明其享有案涉车库的所有权或者合法使用权，原告基于其对案涉车库享有所有权提出的本案诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张其与第三人南山科华公司签订《商品房买卖合同》并支付了相应价款，是原告与第三人南山科华公司的债权债务关系，原告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告林若涛的诉讼请求。本案受理费100元，由原告林若涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰人民陪审员  陶青林人民陪审员  李慧霞二〇一七年一月十日书 记 员  欧凯桦