成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2015）青羊民初字第9108号原告成都田园物业管理有限公司。法定代表人李晓东，董事长。委托代理人：高崇玉。系公司员工，特别授权。被告陈瑞林。原告成都田园物业管理有限公司（以下简称田园物业公司）诉被告陈瑞林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员刘卿独任审判，公开开庭进行了审理。原告田园物业公司的委托代理人高崇玉，被告陈瑞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田园物业公司诉称，原告于2011年5月8日与香槟花园业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，约定住宅建筑区划内物业服务费1元/月，物业费按月缴纳，逾期交纳按每日千分之三计算违约金。被告于2013年5月15日起拒交物业费及相关费用，故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即支付2013年5月15日-2015年8月13日的物业服务费3153.6元、生活垃圾费216元、水费2675.8元；2.被告支付违约金7663.2元；3.被告承担诉讼费用。审理中，原告放弃要求被告支付2013年5月15日至2015年8月13日期间的生活垃圾费216元、水费2675.8元的诉讼请求。被告陈瑞林辩称，1.原告没有向有关行政部门反映小区内开设幼儿园的住改商行为，没有按照合同约定提供合格的物业服务，故被告未向原告交纳物业服务费，并且根据被告提交的《物业服务合同》的约定，原告应该向被告返还已交纳的物业服务费2803.2元，并向被告支付违约金5606.4元；2.对原告主张的违约金不予认可。综上，被告请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，原告在香槟花园小区进行物业管理，被告系香槟花园小区业主，被告于2015年11月22日向原告交纳水费2741元及2013年5月15日至2015年11月14日的垃圾清运费240元，原告出具了收据。上述事实有田园物业公司的企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告的身份信息、收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。审理中，原告提交以下证据：1.原告于2011年5月8日与香槟花园业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》，约定住宅用房按1元/月/平方米收取物业服务费用，业主应在每月的20日-30日按月交纳物业服务费，逾期不交纳按每日3‰支付违约金，合同落款处有“青羊区香槟花园业主大会业主委员会”及“成都田园物业管理有限公司”签章字样，原告欲证明其收取物业服务费及违约金的标准，被告对该《物业服务合同》的真实性不予认可，认为合同没有经原告法定代表人及香槟花园小区业主委员会主任的签字，原件的骑缝章不整齐，应是虚假合同，但被告明确不对该合同上的签章申请鉴定，另该合同只对业主进行约束，没有约定物业公司未尽到物业服务的处罚，显失公平；2.《田园物业管理有限公司收费台帐》，欲证明被告欠缴的具体费用，原告认为该证据是原告单方面制作的，对真实性不予认可；3.《香槟花园缴费通知单》，欲证明原告曾向被告进行催收，被告表示没有签收过。被告另提交以下证据：1.《香槟花园业主临时公约》，约定业主应按设计用途使用物业，因特殊情况改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业，被告欲证明原告未履行相关物业服务义务，原告认为该公约与本案没有关系；2.原告于2011年5月8日与香槟花园业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》，约定住宅按1元/月/平方米收取物业服务费，业主应在每月的20日-30日按月交纳物业服务费，逾期不交纳按每日3‰支付违约金，对业主和物业使用人违反业主公约的行为，原告应针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止等措施，被告的物业服务达不到合同约定的事项及质量的，业主委员会可责令原告期限进行整改，对逾期不整改的，原告应以收取的物业服务费为基数向全体业主或相应业主支付双倍违约金，并赔偿由此给业主、使用人造成的损失，物业服务质量不低于物业管理行业指导标准，合同履行中如发生争议，应协商解决，协商不成的，同意提交成都仲裁委员会仲裁，被告欲证明原被告双方提供的《物业服务合同》不一致，根据被告提供的合同，原告没有履行合同义务，应向被告返还物业服务费并赔偿损失，原告对该合同真实性予以认可，但是认为该合同约定了若发生争议，协商不成提交成都仲裁委员会仲裁，可见该合同是排斥诉讼的，并且两份《物业服务合同》的约定内容是一致的。另原告主张被告每月应支付116.8元物业服务费，被告明确案涉物业建筑面积为116.8平方米。本院认为，原告于2011年5月8日与香槟花园业主大会业主委员会签订的两份《物业服务合同》均系双方真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并参照《物业管理条例》及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，被告作为香槟小区业主应按物业服务合同的约定全面履行自己的义务。对被告关于原告提交的《物业服务合同》没有经原告法定代表人及香槟花园小区业主委员会主任的签字，故对真实性不予认可，且合同未对原告进行约束，显失公平的抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。关于物业服务费。2013年5月15日至2015年8月13日期间，被告未向原告缴纳物业服务费，两份《物业服务合同》均约定案涉小区住宅物业服务费按1元/平方米计算，被告房屋建筑面积116.8平方米，每月应向原告缴纳物业服务费116.8元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对原告要求被告支付2013年5月15日至2015年8月13日期间的物业服务费3153.6元的诉讼请求，本院在符合上述合同约定的3149.83元（116.8元×26月+116.8元÷31天×30天=3149.83元）范围内予以支持。对被告关于原告未对小区内开设幼儿园的行为向有关行政部门反映，系未按约定履行物业服务，因此被告没有缴纳物业服务费的义务，且原告应返还被告已缴纳的物业服务费并支付违约金的抗辩主张，因被告未在法定期限提起反诉，故本院对此不予审查认定，被告可另行提起诉讼主张权利。关于违约金。两份《物业服务合同》均约定若被告逾期交纳物业服务费应按欠缴额3‰/天的标准向原告支付违约金，现原告调整为要求被告支付7663.2元违约金，因被告逾期交纳物业服务费的行为对原告造成的主要损失为资金利息损失，原告主张的违约金显然过分高于资金利息损失，且被告对违约金进行了根本抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院将违约金酌情调整为300元。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈瑞林在本判决生效之日起十日内向原告成都田园物业管理有限公司支付物业管理费3149.83元；二、被告陈瑞林在本判决生效之日起十日内向原告成都田园物业管理有限公司支付违约金300元；三、驳回原告成都田园物业管理有限公司其余诉讼请求。如果被告陈瑞林未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，减半收取72元，由被告陈瑞林负担，此款已由原告成都田园物业管理有限公司预交，被告陈瑞林在履行上述给付义务时一并支付给原告成都田园物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘卿二〇一六年一月七日书记员  杨倩