北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）一中民再终字第03691号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）北京东方百纳营销咨询有限公司，住所地北京市昌平区南绍镇十三陵水库大坝东侧天池湖生态园内。
法定代表人李波，总经理。
委托代理人李敏谦，女，北京东方百纳营销咨询有限公司职员。
委托代理人吴凡，男，北京东方百纳营销咨询有限公司职员。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）北京富业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张德利，总经理。
委托代理人李强，北京市商安律师事务所律师。
申请再审人北京东方百纳营销咨询有限公司（以下简称东方百纳咨询公司）因与被申请人北京富业房地产开发有限公司（以下简称富业房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）一中民终字第2839号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2013年7月17日作出（2013）高民申字第01638号民事裁定书，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人东方百纳咨询公司委托代理人李敏谦、吴凡、被申请人富业房地产公司委托代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北京市昌平区人民法院一审审理查明，2009年11月22日，富业房地产公司（甲方）与东方百纳咨询公司（乙方）签订租赁协议，内容有：“甲乙双方在自愿平等互利的基础上，就乙方承租甲方合法拥有的房屋事宜，经过友好协商订立本合同，达成如下协议：一、租赁房屋的地址及范围，甲方房屋座落于昌平区朝凤庵北路4号，东以恒圣西墙为界，南至宝山边，西至双方认定的路中心为界，该房屋面积约7000平方米，楼房四栋，平房3栋，前后房屋含没装修的三栋，平房一栋。该房屋的所有权归甲方所有。二、租赁房屋用途为：办公、内部接待。三、房屋租赁时间：1、租赁期限为20年，即从2010年1月1日至2029年12月31日……四、租金数额及支付方式：1、甲方向乙方出租的该房屋面积以及房区内的地和地上附作物，每年的租金为1300000元，签订合同当月乙方须向甲方交纳300000元作为定金，余款三个月内付清当年的租金，以后每年乙方向甲方交纳租金的方式按合同签订的本月份（12月份）按时交纳；2、甲方同意乙方进住后，乙方在征得甲方同意的前提下，可以对该房屋及地域进行合理的规划、改造装修，甲方免收乙方三个月的租金，租期推延……。五、特别约定：1、乙方应按时向甲方交纳租金，如果乙方逾期向甲方缴纳，每逾期一天须按该房屋租金总额的日千分之三向甲方缴纳滞纳金……。”2010年1月27日，富业房地产公司向东方百纳咨询公司出具收条，内容为：“今收中非兄弟（北京）投资有限公司支票（交行）一张200000元整，代交东方百纳营销咨询公司付富业房地产公司的租金。本收条加以前所付各笔款项共计1300000元。收款人：张宏。”2011年12月13日，富业房地产公司向东方百纳咨询公司送达催款函，内容为：“因你公司已逾期向我方交纳房租及水电费用，现特发此函，限你公司3日内交清所欠全部房屋租金及水电费用，如到期未交清，我公司有权收回房屋，以此造成的经济损失，由你公司自行承担后果。”2012年5月11日，富业房地产公司向东方百纳咨询公司出具收条二份，一份内容为：“收到东方百纳咨询公司2011年房租1300000元。”另一份内容为：“收到东方百纳咨询公司2012年房屋租金600000元转账支票一张，（支票号：01590579）。”2012年7月8日，富业房地产公司以邮政特快专递方式向东方百纳咨询公司送达通知函，内容为：“贵公司拖欠我公司房屋租金及水电费用，经多次催要至今尚未付清。贵公司违背《租赁协议》约定义务，已严重侵害我公司的合法权益，鉴于此，依据《合同法》之规定，特通知如下：一、请贵公司在接到本通知后三日内向我公司交付所欠房屋租金及合同约定延期付款之滞纳金、水电费用等，否则我公司将对贵公司进行停水、停电，解除《租赁协议》，并向当地人民法院提起诉讼。由此导致引起的经济损失扩大，由贵公司自行承担。二、贵公司对本《通知函》如有异议，请在收到本通知一日内以书面形式向我公司进行说明。”庭审中，富业房地产公司对东方百纳咨询公司提交的2012年5月11日出具的关于2011年房租收条提出异议，要求对收条中公章真实性、公章印文与打印字迹形成的先后顺序进行鉴定。法院依法通过北京市高级人民法院摇号指定北京民生物证司法鉴定所进行鉴定，结论为：打印字迹与印文形成的先后顺序是先盖印印文后打印字迹；检材上盖印的印文与样本上盖印的印文是同一枚印章盖印。东方百纳咨询公司提交收条、证明及转账凭证，证明2010年、2011年租金已交纳，2012年租金交纳了600000元，三年共计已交纳租金3200000元。富业房地产公司认可2010年租金已交纳，认可东方百纳咨询公司自签订合同至今共交纳租金3200000元，三年应交纳3900000元，还差700000元未交纳。经询问，东方百纳咨询公司称已对租赁房屋进行装修，明确表示不要求对装修费用进行评估作价。上述事实，有租赁协议、收条、转账凭证、催款函、通知函、特快专递邮件详情单、司法鉴定意见书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
北京市昌平区人民法院认为，富业房地产公司与东方百纳咨询公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议属合法有效，双方均应按约定履行。根据双方签订的协议内容、实际履行的交纳租金方式及一般租赁合同预付租金的交易习惯，可认定为双方关于租金给付时间的约定应为每年的12月份交纳下一年度的租金。东方百纳咨询公司提出双方约定系每年租金于当年12月份交纳的主张，依据不足，法院不予采信。东方百纳咨询公司提出富业房地产公司曾向其借款并以借款冲抵了租金的主张，未提交相应证据予以证明，富业房地产公司亦不予认可，故法院亦不予采信。东方百纳咨询公司未按双方签订的协议约定交纳租金，经富业房地产公司催要并书面通知要解除协议后，仍未交纳，故富业房地产公司因此提出解除租赁协议、腾退房屋并要求东方百纳咨询公司给付租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。富业房地产公司要求东方百纳咨询公司支付延期交纳租金的滞纳金的诉讼请求，因双方约定的逾期支付租金的违约金明显高于富业房地产公司的实际损失，且东方百纳咨询公司请求予以适当减少，故法院予以酌情减少，数额根据东方百纳咨询公司违约情况及富业房地产公司损失确定为50000元。东方百纳咨询公司虽对租赁房屋进行了装修，但经询问，东方百纳咨询公司明确表示不同意解除租赁协议，不要求对装修费用进行评估作价，东方百纳咨询公司亦未就其装修损失提起反诉，故本案对东方百纳咨询公司的装修损失不予一并处理。东方百纳咨询公司提出富业房地产公司违约在先、未按协议约定面积交付、将通道堵死、停水停电的主张，未提供相应证据予以证明，富业房地产公司亦不予认可，法院不予采信。故作出（2012）昌民初字第9659号民事判决：一、解除北京富业房地产开发有限公司与北京东方百纳营销咨询有限公司于二○○九年十一月二十二日签订的租赁协议。二、北京东方百纳营销咨询有限公司于本判决生效后三十日内腾退租赁北京富业房地产开发有限公司位于昌平区朝凤庵北路四号院内的房屋。三、北京东方百纳营销咨询有限公司于本判决生效后十日内支付北京富业房地产开发有限公司租赁费七十万元。四、北京东方百纳营销咨询有限公司于本判决生效后十日内支付北京富业房地产开发有限公司逾期交纳租金的滞纳金五万元。五、驳回北京富业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
判决后，东方百纳咨询公司不服原审判决上诉至本院。上诉请求是：依法撤销一审法院判决的第一项、第二项、第三项、第四项。上诉理由是：原审判决认定事实错误，应当驳回被上诉人的诉讼请求。按照上诉人和被上诉人之前的交易习惯及租金交付方式可以确定上诉人、被上诉人约定系每年租金于当年12月份交纳。原审法院未核实被上诉人是否将上诉人所租赁房屋通道堵死，停水停电等事实。由于该租赁房屋并非被上诉人所有，双方签订的合同应当无效等。
富业房地产公司同意原判并答辩称：一审法院依据案件事实作出的判决认定事实清楚，适用法律正确。认为应驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明：本院查明的事实与一审法院判决认定的事实相同，本院予以确认。
本院二审认为，根据法律的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。依据本案的事实情况，富业房地产公司与东方百纳咨询公司自愿签订了租赁协议，该协议不违反法律规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。一审法院依据双方签订的协议内容、实际履行的交纳租金方式及一般租赁合同预付租金的交易习惯，认定为双方关于租金给付时间的约定应为每年的12月份交纳下一年度的租金并无不当，本院予以确认。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现东方百纳咨询公司主张富业房地产公司同意用借款冲抵该租金，因其未向法院提供充分、有效的证据，故本院对于东方百纳咨询公司的上述主张不予认定。本案中，由于东方百纳咨询公司没有按照协议的约定交纳房屋租金，并且，在富业房地产公司催要并书面通知要解除协议后，依然没有交纳房屋租金，因此，富业房地产公司主张解除租赁协议、腾退房屋同时要求东方百纳咨询公司给付租金的诉讼请求成立，本院予以支持。东方百纳咨询公司提出双方签订的合同应当无效的主张，缺乏充分、有效的证据，本院不予支持。据此，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。东方百纳咨询公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故作出（2013）一中民终字第2839号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院再审过程中，申请再审人东方百纳咨询公司称，一、原审审判程序违法，剥夺了当事人的反诉权利；二、原判决认定主体错误。1、被申请人最后一次年检时间为2009年8月4日，已经丧失主体资格；2、该公司税务登记于2011年1月11日被税务局吊销，丧失企业法人主体资格；三、根据相关规定，出租的房屋没有建设工程规划许可证，合同无效；四、2012年7月，被申请人要求解除合同、支付3年租金，但直到一审判决作出之日，申请人实际租赁期限不足3年，而一审法院判决申请人支付3年的租金。另，二审程序违法，存在先判后审的情况。其请求是：1、撤销原判决，将本案发回一审法院重审。2、诉讼费由被申请人承担。
被申请人富业房地产公司答辩意见：1、原审中申请人未提出反诉；2、本案涉及的房屋建立在农村集体土地上，根据现行法律制度，农村集体土地没有产权证；3、本案为租赁合同纠纷，而土地权属非合同法律关系，且富业房地产公司就本案所涉房屋及相关土地的使用、经营经过政府授权；4、合同中明确租金应当预付。表示同意原审判决。
本院再审认为，富业房地产公司向东方百纳咨询公司出租楼房4栋、平房3栋。对该房屋是否系经过审批所建等相关问题需进行审查，而原审就此问题未予审查，故原审认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）一中民终字第2839号民事判决及北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第9659号民事判决；
二、本案发回北京市昌平区人民法院重审。
审 判 长 郭 勇
代理审判员 王颖君
代理审判员 孙 锋
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 亢 娜