广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第50号
原告东莞市雅博皮具有限公司，住所地：广东省东莞市东城区峡口榴花西街3巷，注册号：441900000868106。
法定代表人刘定兵。
委托代理人廖军平、何淑玲，均系广东大洲律师事务所律师。
被告李中生，男，汉族，1970年10月10日出生，身份证住址：广东省博罗县，
原告东莞市雅博皮具有限公司（以下简称“雅博公司”）诉被告李中生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何淑玲、被告李中生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月20日，原被告双方签订厂房租赁合约，原告将从东莞市东城区峡口股份经济联合社处租赁而来的位于东莞市东城区峡口社区榴花西街三巷的简易厂房（面积约520平方米）转租给被告经营使用，约定月租金4000元，每月卫生费100元、消防保养费60元、水电费按被告实际使用缴费给原告，租期从2014年2月20日起至2016年2月28日止，每月10日前交付原告当月租金，如逾期未交，原告每日按应交付租金的1%收取滞纳金，如被告拖欠一个月未缴纳租金的，原告有权解除合同及没收押金。合同签订后，原告依约定履行合同，但被告未按时交付租金，截止2014年10月份，拖欠原告租金36000元、卫生费900元、消防保养费540元，电费13835元，共计51275元。经原告多次追讨，被告均拒不还款，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益。为此原告特诉至法院，请求：一、判令解除原、被告于2014年1月份订立的租赁合约，判令被告返还租赁物给原告；二、判令被告支付拖欠原告的租金36000元、卫生费900元、消防保养费540元、电费13835元，从2014年2月起计至判决解除合同之日止，暂计10个月共计51275元，以及支付滞纳金（滞纳金从2014年2月11日起每日按应交付租金的1%计算至实际清偿之日止）；三、判令被告所交押金4000元归原告所有；四、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的租金和滞纳金计算为：拖欠租金自2014年2月起计至合同解除之日止，暂计至起诉之日为36000元；滞纳金按逾期付款金额每日1%计收。
被告李中生辩称，原告起诉的请求与合同约定的内容不符。被告租赁厂房是用于存放机器设备，并非用于生产。案涉租赁物所在的厂房是原告从他人处租赁而来的，原告把厂房分成5个区域，并将其中330平方米的厂房租赁给被告使用。由于原被告的租赁合同约定厂房面积为520平方米，原告有误导行为，因此被告一直与原告协商租金标准的事情，但无法达成一致意见。因被告已经把设备搬进厂房并产生搬运费7000多元，如果被告不租赁原告的厂房，原告已缴纳的押金、租金以及搬运设备的费用都无法返还，且还会产生重新搬运设备的费用，因此，一段时间以后，事情搁置。被告在案涉厂房进行维修工作，原告主动与被告提出合作的事项，当时原告草拟一份合作合同，因条件苛刻，被告拒绝签署，但双方实际已经进入操作阶段。从双方有合作意向后，一直由原告进行操作并运作，原告参与多项的经营，因此被告认为双方存在合作的基础和关系，租金也应当是各自承担一半的，由于原告后期没有向被告追讨租金，被告以为原告将租金、水电费等相关费用作为投资的款项。
经审理查明，位于东莞市东城区峡口榴花西街67号物业以及位于东莞市××口榴花××街××巷的简易铁皮厂房，均是由东莞市东城区峡口股份经济联合社（以下简称“峡口经联社”）所建。2011年12月15日，雅博公司与峡口经联社签订《楼宇物业租赁合同》，双方约定：峡口经联社将峡口榴花西街67号物业出租给雅博公司使用，租赁期限从2012年3月1日起至2022年2月28日止。2013年5月23日，雅博公司与峡口经联社签订《补充协议书》，双方约定：峡口经联社将榴花西街三巷的简易铁皮厂房出租给雅博公司使用，租赁期限从2013年6月1日起至2022年2月28日止。
2014年1月20日，雅博公司（甲方）与李中生（乙方）签订《租赁合约》，双方约定：甲方将榴花西街三巷的简易铁皮厂房的其中520平方米转租给乙方使用；租赁期限为3年，从2014年2月20日起至2016年2月28日止；每月租金4000元，乙方每月10前支付当月租金，如乙方逾期未交，甲方按每天1%收取滞纳金，如乙方拖欠一个月仍未缴纳租金，甲方有权解除合同，押金不退；乙方向甲方支付相当于两个月租金的押金共计8000元，合同期满并结清一切税费后，由甲方退乙方押金；甲方提供100KW电，乙方同甲方共用总表，并分摊损耗，乙方在每月20日前缴纳电费，否则甲方有权断电，并追缴罚款；乙方与甲方签定协议后，除支付相应的租金及水电费外，如需消防维修费，根据双方约定的使用面积分摊，乙方按需向甲方支付；乙方每月缴交100元卫生费、60元消防保养费（不含消防维修费）。合同签订后，雅博公司如约将厂房交付李中生使用，李中生将机器设备搬进厂房并向雅博公司缴纳了押金4000元。双方确认李中生目前已经没有在使用案涉厂房，但双方并未办理场地交接手续。雅博公司主张李中生是在2014年9月20日将所有机器设备搬走，而李中生则主张是在2014年8月离开厂房且离开的原因是雅博公司将厂房上锁，其无法搬出机器设备，双方对各自主张的搬离时间也均未提供证据予以证明。
本案诉讼过程中，本院去函峡口经联社调查，该社回复：该社同意雅博公司对案涉厂房进行转租，并确认案涉厂房并未办理土地使用权证、房地产权证以及建设工程规划许可证。本案原被告也没有举证证明案涉厂房有办理上述证照。
雅博公司主张：案涉厂房交付李中生使用后，李中生仅支付了4000押金，租金、卫生费、消防保养费、电费等费用一直拖欠至今，因此雅博起诉至法院提起本案诉请。对于诉请的消防保养费，雅博公司举证了一份消防系统维修保养合同予以证明该项费用有实际发生，李中生对该合同不予确认。对于诉请的电费，雅博公司称双方曾口头确认用电度数并提供一系列的电费发票予以证明。但李中生对该些电费发票不予确认，主张该些电费是雅博公司作为总表客户统一缴费的，不能证明其分租部分的用电情况，也否认双方有确认过分租部分的用电度数。
此外，李中生还抗辩称：1、案涉分租厂房约定面积是520平方米，但实际使用面积只有330平方米，因此租金标准应按实际租赁面积计算。对于案涉分租厂房的实际面积情况李中生没有举证予以证明。2、李中生承租案涉厂房后，雅博公司主动提出与李中生合作经营，双方虽未签订合作协议，但双方实际已开展合作经营并由雅博公司参与多项经营运作，因此案涉厂房的租金等相关费用应由原被告各承担一半。对此，李中生举证了四份送货单、一份出勤明细、两份对账单等证据予以证明。送货单的抬头均注明是“东莞市雅博皮具有限公司”送货单，其中两份送货单的“送货人”处签字的是雅博公司的法定代表人刘定兵，一份送货单的“送货人”处签字的是李中生，另一份送货单的“送货人”处空白。出勤明细的抬头注明是“殷雄7月份出勤明细”，但该表并未注明任职单位和工作地点，也没有加盖雅博公司印章或李中生签名。两份对账单显示为“雅博皮具”与“创世达”之间的对账记录，联系人是李中生，但该两份对账单均没有加盖雅博公司印章，也没有雅博公司相关负责人签名确认。
对于上述抗辩，雅博公司回应：1、案涉厂房是按合同约定面积520平方米交付给李中生使用的，双方自愿约定将租金定为4000元每月。2、雅博公司否认双方存在合作关系，对送货单、出勤明细、对账单等证据不予确认，认为该些不能证明原被告存在合作关系。
以上事实，有本院审查认定的证据：租赁合约（原件）、东城区社区集体经济组织收据（电子）（6份）（原件）、东莞市雅博皮具有限公司消防系统维修保养合同书（原件）、广东增值税专用发票电费单（原件）（8份）、历月用水情况表（原件）、楼宇物业租赁合同（原件）、补充协议（原件）、证明（原件）、厂房设备清单（复印件）、送货单（4份）（原件）、殷雄7月份出勤明细一份（复印件）、对账单（2份）（复印件），以及庭审笔录、问话笔录等附卷为证。
本院认为，本案中并没有证据证明雅博公司向李中生出租的厂房已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，雅博公司与李中生签订的《租赁合约》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此《租赁合约》应认定自始无效。经查，雅博公司主张李中生在2014年9月20日自行离场并搬走了所有机器设备，由此可见案涉厂房现已不在李中生控制之下，故本院对雅博公司要求李中生返还租赁物的请求不予支持。
李中生主张其与雅博公司存在合作经营关系，故案涉厂房所发生的租金、卫生费、消防保养费、电费等费用应由双方各承担一半。对此，本院认为：李中生举证的送货单虽然有原件，但该单显示的交易主体是雅博公司和“创世达”，因此单凭其中一份送货单的送货人是李中生，并不足以证明李中生与雅博公司之间存在合作经营关系。李中生举证的出勤明细是复印件且内容并未反映李中生与雅博公司之间存在合作经营关系，故本院对该证据不予采信。李中生举证的对账单是复印件且为其单方制作，雅博公司并不确认，故本院对该证据不予采信。综上，李中生主张其与雅博公司存在合作经营关系依据不足，李中生应作为承租方依法承担因《租赁合约》无效而产生的法律责任和后果。
前述认定雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，因此雅博公司要求李中生支付租金没有法律依据，但经查明李中生确有实际使用案涉租赁厂房，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，李中生应参照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费给雅博公司，至于李中生主张租赁物实际交付面积与合同约定面积不符，但李中生对此并未举证证明，故本院对其主张不予采纳，李中生应承担的房屋占有使用费应按合同约定的租金标准4000元/月支付。此外，李中生对使用案涉厂房过程中产生的卫生费、消防保养费、电费等费用也应当予以承担。
关于房屋占有使用费。双方确认雅博公司是如约交付案涉厂房，故房屋占用使用费应从租期起始日即2014年2月20日开始计付。雅博公司确认李中生已经没有在使用案涉厂房，但双方对李中生离开的时间有争议，对此本院认为李中生作为承租方其应对租赁物何时返还给出租方承担举证责任，李中生在本案中并未对厂房交接时间予以举证证明，由此产生举证不能的不利后果应由李中生承担，故本院依法采纳雅博公司的主张，认定李中生于2014年9月20日离开案涉厂房，房屋占有使用费应计算至当天。据此，李中生应向雅博公司支付房屋占有使用费共计28000元（4000元/月×7个月）。
关于卫生费和消防保养费。前述认定雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，但卫生费和消防保养费是在李中生使用案涉厂房过程中确需实际发生的费用，且双方对每月费用的数额在《租赁合约》中也有确认，故李中生应按实际使用厂房期限向雅博公司支付卫生费700元（100元/月×7个月），支付消防保养费420元（60元/月×7个月）。
关于电费。《租赁合约》约定雅博公司和李中生是共用总电表，而雅博公司举证的电费发票只能反映总电表的用电情况，不能证明雅博公司所主张的李中生的用电量和用电金额，因此雅博公司对其诉请的电费金额举证不足，本院依法对其该项诉讼请求不予支持。
最后，由于雅博公司与李中生签订的《租赁合约》是无效合同，因此该合同所约定的违约条款归于无效且雅博公司也无权收取李中生租赁押金，故雅博公司诉请李中生支付滞纳金以及要求租赁押金归其所有没有合法依据，本院依法予以驳回。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告东莞市雅博皮具有限公司与被告李中生于2014年1月20日签订的《租赁合约》无效。
限被告李中生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市雅博皮具有限公司支付房屋占有使用费28000元。
限被告李中生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市雅博皮具有限公司支付卫生费700元。
限被告李中生于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市雅博皮具有限公司支付消防保养费420元。
驳回原告东莞市雅博皮具有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的受理费2431元，由原告承担1766.60元，由被告承担664.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 方敬萍
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年八月十九日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。