内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂温克民初字第00861号
原告王思银，男，1959年12月27日出生，现住内蒙古自治区鄂温克族自治旗。
委托代理人刘永平，鄂温克族自治旗伊敏河镇法律服务所法律工作者。
被告呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人毕学成，该公司董事长。
委托代理人孔志伟，内蒙古博园律师事务所律师。
被告赤峰兴宝房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市敖汉旗。
法定代表人刘海利，该公司董事长。
委托代理人刘海波，该公司职员。
原告王思银诉被告呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司（以下简称海峰公司）、被告赤峰兴宝房地产开发有限公司（以下简称兴宝公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法由审判员红梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王思银及其委托代理人刘永平，被告海峰公司委托代理人孔志伟、被告兴宝公司委托代理人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王思银诉称，原告与被告于2007年7月28日签订《工程承包协议》，被告将惠普家园15号楼以包工包料形式承包给原告。工期为2007年7月5日开工，2007年10月31日竣工。2008年8月31日，被告兴宝公司代理人刘忠与原告签订《工程竣工结算单》，双方进行了工程结算。同日，原告与被告签订《甲方用惠普15号楼房顶工程款单》和《工程质量保证金抵押协议》，工程质量保证金239440元，双方协商用未出售的楼房及仓房作抵押（包括15号楼12单元六层1262室，面积105.25×1285元/㎡=135284.34元；15号楼房2号、3号、7号仓房45.69平方米×1686元/㎡=77033.34元），待工程质保期满，抵押物楼房仓库归原告所有。保修期限已届满，故原告诉至法院，要求判决一、由二被告给付惠普家园15号楼2号、3号、7号仓房（或等值现金）并给开具仓库发票及办理工行登记各项售楼手续；二、二被告支付所欠工程质量保证金27121.86元；三、二被告承担诉讼费。
被告海峰公司辩称，原告诉讼请求不能成立。理由是1、原告诉求所依据的证据是兴宝公司与原告签订的一份工程质量保证金抵押协议，但兴宝公司并非涉诉工程的开发单位，兴宝公司与海峰公司是两个独立法人，兴宝公司无权代表海峰公司与原告签订协议，该协议对海峰公司不发生法律效力。2、双方签订的协议是附条件的协议书，即工程保质期届满并且工程没有发生质量保修问题，合同条件才成立，但该工程在保修期内发生了严重的质量问题，而且海峰公司就质量问题已经向该院提起了诉讼。
兴宝公司辩称，该公司并未开发涉诉工程，也没有权利对涉诉楼房有销售权利，不同意原告诉讼请求。
原告王思银为证明其诉讼主张成立，向本院提交下列证据：
一、协议1份，以证实海峰公司和兴宝公司与原告签订质量保证金抵押，质保期限届满，楼房及仓房就应当归原告所有。
经质证，海峰公司对该证据的真实性不作确认，该证据中合同的双方主体是兴宝公司与原告王思银，无法证明二被告与原告签订该协议，海峰公司没有授权刘忠签订该协议。
经质证，兴宝公司对证据真实性认可，不认可原告的证明目的，称兴宝公司并不是涉诉工程的开发公司，没有对房屋有出售的权利。
本院经审查认为，海峰公司虽对该证据的真实性不作确认，但该协议的甲方兴宝公司对证据真实性认可，并与本案其他证据能够相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认，对原告所提兴宝公司与原告签订质量保证金抵押的证明目的予以采信。
二、授权委托书复印件、建设鄂温克旗经济适用住宅小区协议复印件各1份，以证实刘忠受海峰公司委托办理惠普家园小区建设，经营管理，利润分配等事项。刘忠的行为是代表海峰公司的行为。
经质证，二被告称两份证据是复印件，对真实性及证明目的均不认可。刘忠是海峰公司的代理人也是兴宝公司的代理人，刘忠在协议中的签字是代表海峰公司还是代表兴宝公司是无法证明的。
本院经审查认为，两份证据虽为复印件，庭审中被告海峰公司自认刘忠系该公司委托代理人，故本院对原告的证明目的予以采信。
三、工程施工承包协议书1份，以证实惠普家园15号楼综合楼由海峰公司承建，实际施工人是原告王思银。原告王思银无建设工程资质，因涉诉工程验收合格，理应取得报酬。刘忠的行为代表海峰公司。
经质证，二被告对证据真实性没有异议，刘忠代表海峰公司与原告签订的协议。但第一份协议中刘忠与兴宝公司一起签名和盖章的，因刘忠有身份的双重性，第一份协议刘忠代表兴宝公司。因原告王思银无建设工程资质，该协议无效。
本院经审查认为，二被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。二被告自认惠普小区开发单位是海峰公司，实际施工人是原告王思银，故对原告的证明目的予以采信。对二被告所提因原告王思银无建设工程资质，该协议无效的质证意见予以采信。
四、鄂温克族自治旗人民政府办公室《关于鄂温克旗经济适用住房项目更换开发单位的通知》，（鄂政办发（2008）27号）复印件，以证实海峰公司只有四级资质，因贷款资质不够，由此引进了三级资质的兴宝公司，通知中明确表达了对外以兴宝公司进行说明，而责任是由海峰公司来承担。
经质证，海峰公司对证据真实性没有异议，但对证明目的不认可。称该证据显示2007年所建设的项目相关手续办理仍用海峰公司名义办理，兴宝公司无权利与原告签订质量保证金的结算协议。
经质证，兴宝公司对该证据真实性没有异议，称涉诉项目在2007年建设，但不是兴宝公司开发，兴宝公司也没有预售能力。
本院经审查认为，二被告对证据真实性无异议，该证据真实、客观、与本案具有关联性，故对证据真实性予以确认。原告所提海峰公司是只有四级资质，因贷款资质不够，由此引进了三级资质的兴宝公司证明目的予以采信。
五、协议1份（原告王思银、被告海峰公司、兴宝公司，刘忠四方签订）、建设工程竣工验收备案表复印件1份，以证实协议中约定兴宝公司与海峰公司不再对王思银建设的惠普家园的工程提出任何质量问题和反诉意见，王思银也不再追究其他三方的任何责任。备案表证明涉诉工程已经验收合格。
经质证，海峰公司对于协议书、备案表的真实性没有异议，但针对原告的证明目的不认可，作为施工单位原告仍然要对工程质量进行负责。
经质证，兴宝公司对两份证据真实性均没有异议，应当由海峰公司承担责任，并不应当由兴宝公司承担责任。
本院经审查认为，二被告对证据真实性无异议，该证据真实、客观、与本案具有关联性，故对证据真实性予以确认。协议第六条系针对2009年2月23日原告起诉二被告的案件提出，故对原告证明目的不予采信。原告所提涉诉工程已经验收合格的证明目的予以采信，该证据证实，原告王思银、被告海峰公司、兴宝公司及刘忠约定质量保证金一事，按王思银、刘忠及兴宝公司所签协议执行。
六、工程竣工结算单1份，以证实工程总造价4788810元，刘忠已付现金和材料款、房屋抵债合计3497000元，其他方式给付管理费95776元，税金282539.79元，水费11199.00元，电费24621.00元，验收费2000元，其他费用12897.30元。被告尚欠原告保证金239440元，尾欠工程款623337元。
经质证，海峰公司称，依据该证据质量保证金应该为234702.21元。兴宝公司无权代表海峰公司对保证金的数额进行确认。
经质证，兴宝公司称不知道此事情，公章系兴宝公司的公章。
本院经审查认为，该证据真实、客观、与本案具有关联性，故对证据真实性予以确认。该证据第四条明确记载质量保证金为239440元，对原告所提尚欠原告保证金239440元的证明目的予以采信。
被告海峰公司为证明其抗辩主张成立，向本院提交下列证据：
一、鄂温克族自治旗人民政府办公室《关于鄂温克旗经济适用住房项目更换开发单位的通知》，（鄂政办发（2008）27号）复印件1份，以证实海峰公司系涉诉工程开发单位，只有海峰公司有权进行工程款和质量保证金的结算，兴宝公司不是工程的开发单位，其与原告签订的工程质量保证金协议是无效协议，对该协议不认可。
经质证，原告对真实性没有异议，但该证据可以证明海峰公司与兴宝公司的关系。
经质证，兴宝公司对证据真实性、证明目的均没有异议。
本院经审查认为，该证据真实、客观、与本案具有关联性，故对证据真实性予以确认。该证据证实自2008年惠普家园经济适用住宅开发单位由海峰公司改为兴宝公司，因涉诉工程竣工验收时间，工程结算均在该文件之后，故对海峰公司证明目的不予采信。
二、鄂建字（2013）115号、174号文件各一份、明细单4份，以证实涉诉工程交工之后有些住户暖气发生爆裂，经过检查暖气材料不合格，海峰公司更换了暖气材料花费236769.60元，该材料款应当由原告承担。
经质证，原告对证据真实性有异议，两个文件当中表述部分管线有问题，指的是14、15、16号楼的管线，而原告只建设了15号楼。被告海峰公司并没有通知原告。明细表中不能体现出时间段，字体是同一笔体。涉诉工程经验收合格，已经过了两年质保期。
经质证，兴宝公司不清楚这些事情，与该公司无关。
本院经审查认为，海峰公司另案起诉王思银支付维修费用，该证据在另案中举证，故对该组证据本院不作确认。
三、自2008年至2011年期间所产生的回访费用，总计67790元，以证实自2008年双方签订质量保修协议书之后，在保修期间工程质量出现了问题，王思银给海峰公司留的电话打不通，因此海峰公司找第三方进行了维修，产生的费用是67790元。海峰公司针对以上第二、三组证据所产生的损失和费用已向鄂温克旗法院提起诉讼。
经质证，原告对该证据真实性不认可，被告没有通知过原告，是否真实发生质量情况，单凭物业公司盖章不能证明被告的主张。在四方协议里有特别约定，对惠普家园15号楼南侧有关质保部分其他方已免予对原告的任何追究。而且工程已经验收合格。
经质证，兴宝公司方称不了解此事。
本院经审查认为，海峰公司另案起诉王思银支付维修费用，该证据在另案中举证，故对该组证据本院不作确认。
被告兴宝公司未向本院提交证据。
经审理查明，2007年7月28日，被告海峰公司与原告王思银签订一份《工程施工承包协议书》，被告海峰公司将惠普家园15号综合楼以包工包料形式承包给原告王思银施工，落款处甲方由刘忠签字，乙方由王思银签字。协议约定，工期为2007年7月5日至2007年10月31日；协议第十三条约定，保修期自竣工验收合格之日起计算。惠普家园15号综合楼于2008年8月15日竣工验收，同年9月21日完成竣工验收备案。2008年8月31日，被告兴宝公司与原告签订《工程竣工结算单》确认工程总造价4788810元，质量保证金239440元，落款处加盖被告兴宝公司公章，并由刘忠签字，乙方由原告王思银签字。同日，被告兴宝公司与原告王思银签订《协议》，确认王思银施工惠普家园15号综合楼南侧工程所留工程质量保证金239440元，双方协商用未出售的楼房及仓房作抵押，15号楼12单元六层1262室，面积105.25平方米折抵135284.34元；15号楼房2号、3号、7号共计45.69平方米折抵77033.34元，共折抵212318.14元，未提供抵押物的质量保证金是27121.86元，工程在保修期内对上述房屋任何一方不得对外出售，待工程质量保修期届满以后抵押房及仓库全部归原告所有，保修期按国家规定执行，按比例返还，此工程所发生质量维修费由王思银负责，保修完后多退少补。2010年2月8日，原告王思银、被告海峰公司、兴宝公司、刘忠签订一份协议，其中第九条约定质量保证金一事，按王思银、刘忠及兴宝公司所签协议执行。
另查明，2008年4月25日，鄂温克族自治旗人民政府办公室下发《关于鄂温克旗经济适用住房项目更换开发单位的通知》，（鄂政办发（2008）27号），通知旗发展和改革局：2007年鄂温克旗惠普家园经济适用房原开发单位为海峰公司，该公司开发资质为四级资质，不符合贷款条件，自2008年惠普家园经济适用住宅开发单位改为兴宝公司，该公司开发资质为三级资质，符合贷款条件。2007年所建设的经济适用住房相关手续办理仍用原开发单位名称，自2008年该项目建设相关手续办理及上报材料等开发单位改为兴宝公司。被告海峰公司自认，刘忠系海峰公司委托代理人，也是兴宝公司委托代理人。
本院认为，被告海峰公司与原告王思银签订的《工程施工承包协议书》，因海峰公司将其承建的建设公司分包给无建设工程资质的自然人王思银，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方所签订的工程施工承包协议无效。该工程于2008年8月15日竣工验收合格。同年8月31日，被告兴宝公司与原告签订《协议》，确认王思银施工的惠普家园15号综合楼南侧工程所留工程质量保证金239440元。现原告提出二被告给付惠普家园15号楼2号、3号、7号仓房（或等值现金）并给开具仓房发票及办理售楼相关手续的主张，因《协议》中“待工程质量保修期满以后抵押房及仓库全部归原告所有”的约定，违反《中华人民共和国民事担保法》第四十条规定，本院不予支持。原告王思银提出二被告给付尚欠质量保证金104155.20元（15号楼2号、3号、7号仓房等值现金77033.34元＋未提供抵押物的尚欠质量保证金27121.86元）的主张，被告海峰公司针对房屋存在质量问题的主张已经另案起诉，本案中不作处理，故被告海峰公司作为涉诉工程开发单位应当返还原告王思银质量保证金104155.20元。因自2008年涉诉工程开发单位改为兴宝公司，被告兴宝公司对上述款项承担连带责任。被告海峰公司所提，兴宝公司无权代表海峰公司与原告签订协议，该协议对海峰公司不发生法律效力的意见及兴宝公司所提，该公司并未开发涉诉工程，也没有权利对涉诉楼房有销售权利的意见，因2008年4月25日，鄂温克族自治旗人民政府办公室下发通知自2008年涉诉工程开发单位改为兴宝公司，涉诉工程竣工验收、结算时间均在2008年8月，故对二被告上述意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告王思银质量保证金104155.20元；
二、被告赤峰兴宝房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；
三、驳回原告王思银其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费479元，减半收取239.50元由被告呼伦贝尔市海峰房地产开发有限责任公司、赤峰兴宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 红梅
二〇一五年十一月十九日
书记员 魏毅
附：本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事担保法》
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得
约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;
(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;
(三)判决结果和诉讼费用的负担;
(四)上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。