黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1005民初663号原告（反诉被告）:栗凤琴，女，回族。原告（反诉被告）：杨鹏飞，男，回族。二原告委托代理人：朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。二原告委托代理人：孙思雯，黑龙江张艳律师事务所律师。被告（反诉原告）：李志刚，男，汉族。委托代理人：刘冬梅，黑龙江大正律师事务所律师。原告栗凤琴、杨鹏飞与被告李志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，诉讼过程中，本院依法释明二原告主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，二原告作出变更其主张的民事行为的效力后被告提起反诉，本院依法合并审理。原告栗凤琴的委托代理人朱雪松、孙思雯，原告杨鹏飞及其委托代理人朱雪松、孙思雯，被告李志刚及其委托代理人刘冬梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。栗凤琴、杨鹏飞向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告的房屋租赁合同无效，被告返还房屋；2.被告比照合同租金标准支付给原告房屋占有使用费20000元；3.确认动力电表归原告所有，并要求被告协助办理过户手续。事实和理由：原告杨鹏飞于2013年1月1日与被告李志刚签订《房屋租赁》合同，约定原告将位于新安街西十条路的房屋租赁给被告使用，年租金20000元，分季交纳。2015年9月，牡丹江市国土资源局发布《公告》对租赁房屋所处土地进行征收。原告随即告知被告，并将已收取的租金2000元返还给被告，并且要求解除合同。而后，被告以未得到补偿为理由继续占用房屋，并且拒绝支付租金。现该地被征用，房屋涉及动迁问题，动力电表系原告购买，但被告将其落户在自己名下，被告不配合更名。被告上述行为致使原告无法获得征收补偿款。故提起诉讼。李志刚辩称并反诉称，对原告杨鹏飞于2013年1月1日与被告签订《房屋租赁》合同，约定原告将位于新安街西十条路的房屋租赁给被告使用，年租金2万元，分季交纳的事实无异议。被告从2015年10月到2016年5月中旬共计向杨鹏飞支付了17000元租金。至原告起诉时，被告不欠租金。动力电表是被告出资安装的，户名为洪石补胎部，应归被告所有，原告无权要求被告配合更名。原告的真实目的是为了在被征收时获得更多的赔偿，损害被告的合法权利。现被告提起反诉，请求：1二原告赔偿被告房屋投资款60000元、动力电设施19800元、搬迁费用14400元、停产停业损失43200元，共计137400元。事实和理由：被告在诉争房屋经营个体补胎部已经七八年时间，领取了营业执照，办理了税务登记证，按照动迁的政策，可以享受搬迁补偿、停产停业损失等补偿。双方签订的《房屋出租》第一条中后院160平方米指的是院子，后院有一栋180平方米房屋，是被告在2008年7月与原告杨鹏飞约定租赁房屋事宜后出资60000元盖的。当时双方口头约定该新建房屋归被告所有。动力电表是被告出资由原告去办理的，应当归被告所有。《房屋出租》第三条有“乙方投资的固定设备在动迁时补偿归乙方”之约定，现被原告申请确认合同无效给被告造成重大损失。故提起反诉。针对李志刚的反诉栗凤琴、杨鹏飞辩称，原告土地使用权证上土地面积为919平方米，《房屋出租》中所述的160平方米不可能是指院子，被告辩称的180平方米和合同中的160平方米房屋是一同房产。该房屋是原告建设，与被告无关。被告当时交付的款是上打房租。动力电表是原告办理的，与被告无关。根据《房屋出租》第一条规定，可以确定动力电表属原告所有。被告反诉请求赔偿的其它损失也无依据，既使因被征收产生了损失，被告应当向黑龙江昌健房地产开发集团有限公司主张权利。故请求法院判决驳回被告李志刚的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方有争议的事实是，1.被告李志刚应当支付给原告房屋占有使用费的数额；2.建房时，被告李志刚交付给原告杨鹏飞的款项是投资款，还是属于上打房租款；3.动力电表相关权益的归属；4.被告李志刚主张的搬迁、停产停业损失是否成立，如果成立应当由谁承担。本院认定本案基本事实如下：杨鹏飞与李志刚早年相识，2008年六七月份，李志刚向杨鹏飞提出打算承租原告的房屋，用于开补胎部。看过房屋后，李志刚表示房屋面积不够大，提出在院子内建房的建议，杨鹏飞表示没钱建房，双方最后决定在该院子南端建房，杨鹏飞购买建房的各种材料，雇佣杨春个人施工队施工。2008年7月9日至8月10日期间，李志刚陆续交给杨鹏飞12次款，合计57000元，杨鹏飞给李志刚出具的收条上均未体现用途。李志刚提出证据还有杨春收条体现2008年7月12日至8月6日收四笔施工款合计13000元。杨鹏飞建造的房屋近200平方米，其中建在院子外面部分有30多平方米，此部分未交给原告使用，因此，杨鹏飞给李志刚退回10000元。2008年11月，李志刚将其经营的补胎部搬入新建的房屋和临街72平方米房屋中的36平方米房屋，原因是原承租人占有使用其它房屋未搬走。2009年5月后，李志刚使用该院落内全部房屋。原、被告认可双方从2008年7月建立房屋租赁关系，口头约定年租金20000元一直未变。杨鹏飞与李志刚于2013年1月1日签订一份名称为《房屋出租》协议。主要内容为：“甲方为杨鹏飞,乙方为李志刚。经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲方将新安街西十条路（警苑小区对过），72平方米门市房，加上后院160平方米，加上36平方米房子租给乙方。房屋设施动力电表一块、民用电表一块。二、租期为2013年1月1日起至动迁止。三、房费为每年贰万元整，每季度交一次房费，如果动迁乙方投资固定设备动迁时损失赔偿，与生产损失归乙方所有，至此合同终止，甲方不做任何赔偿。两年后如不动迁房费随行就市。四、乙方不租应提前一个月告知甲方。五、房屋租赁期间，乙方不可擅自转租他人，如乙方到期不给租金，甲方有权清理乙方，但乙方不到期，甲方不得占用此房。乙方在租赁期间不能占用此房搞违法活动，否则一切刑事责任由乙方负责。六、此协议自签订之日起生效，甲乙双方各自保留一份，望双方按本合同执行。”原、被告对《房屋出租》第一条中“加上后院160平方米、加上36平方米房子”的理解上有分歧。为此，本院组织原、被告进行现场勘验，情况如下：邻新安街房屋72平方米，院中央有一栋36平方米房屋。院子里南侧有一栋东西长16米南北宽10米建筑面积160平方米房屋，借用此房北墙靠东侧建有一栋长宽各3米的小锅炉房，借用此房南墙靠西侧建一东西长2.6米南北宽1.4米建筑面积3.64平方米偏厦。在此房南墙外靠东侧与此房相连建有一栋约30多平方米房屋（此房在该院落外）。整个院落东西最窄处约为20米，南北长33米，面积为660多平方米，除去房屋所占面积，院子的面积为380多平方米。勘验后，关于此处土地面积为何与栗凤琴土地使用权证上的面积不符的问题，杨鹏飞的解释是，土地使用证图示的北界线大约是现在新安街道路的南道牙处。因新安街道路拓宽的原因土地面积减少了。李志刚为证明其交纳房租金的事实提出杨鹏飞出具的收条二张，一是2012年1月6日收房费3000元，该条注明到2月末；二是2016年5月16日收2000元，无注明事项。李志刚为证明动力电主张提出的证据，一是牡丹江供电公司的动力电信息表，体现；用户名称为洪石补胎部，立户日期为2008年10月30日，运行容量（KVA）36。二是一份被拆迁人侯某某的《征用土地地上附着物拆迁验收单》体现对动力电设施补偿为550元/千瓦。原、被告双方均认可在2013年1月1日签订《房屋出租》前。双方无未清结的款项。本院认为，原告杨鹏飞与被告李志刚于2013年1月1日签订的《房屋出租》及此前设立房屋租赁的民事行为均为无效。理由是双方租赁房屋的行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款和第二条所规定的无效情形。因合同无效，被告依据合同占有使用二原告的房屋应当返还。根据该《解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。关于原告提出被告给付一年的房屋占有使用费20000元的诉讼请求，被告提出的证据可以证明其在原告主张的拖欠租金期间已经支付2000元。被告以原告杨鹏飞于2016年5月16日收2000元收条来证明此日期前不欠租金的主张不能成立。理由是，根据日常生活经验可知，收条上的时间是收款人收到该笔款项的时间，无其他注明不能起到证明此前债务清结的作用。因此，被告负有向二原告支付房屋占有使用费18000元的义务。被告要求原告赔偿房屋投资款6万元的主张不成立，理由是，一是被告对《房屋租赁》第一条的理解不正确，根据现场勘验情况，确有一栋160平方米房屋，而院子的面积为380多平方米，是160平方米的二倍还多；二是根据日常生活经验可知，通常房屋租赁合同对院落不作表述，是随房屋一同交付给承租人使用的；三是被告李志刚主张的数额与其提出的原告杨鹏飞于2012年1月6日收房费3000元收条，该条注明到2月末收条综合分析，2008年双方确立租赁关系至2011年末的租金数额基本相符，也说明原告主张此为上打房租的理由是成立的。故对李志刚的这一反诉请求，本院不予支持。关于动力电表相关权益的归属问题，本院认为，供电公司的动力电信息表体现用户名称为洪石补胎部，既体现供用电合同关系，也表示供电公司认可的动力电设施相应权利义务人。《房屋出租》中“房屋设施有动力电表一块、民用电表一块。”是表明现有设施的现状，并未明确该设施相关权益的归属。其证明力要弱于供电公司的动力电信息表。故对原告的这一主张不予支持。关于被告主张的动力电设施补偿、搬迁费用、停产停业损失的问题，本院认为，被告以原告申请法院确认合同无效给被告造成的为理由提出的诉讼请求不成立，理由是，当事人双方民事行为的效力，是依据法律作出的判断，在本院依法释明后，原告有权变更其诉讼请求。此行为与被告主张的动力电设施补偿、拆迁费用、停产停业损失无因果关系。且原告并未获得被告主张的这些损失的补偿。被告如认为享有征收补偿的权利，可在此地被实际征收后，按照有关规定，另行主张权利。故对被告的这一主张予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款，第二条，第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第三十五条的规定，判决如下：一、原告杨鹏飞与被告李志刚签订的《房屋出租》合同无效。被告李志刚于本判决生效后二十日内从占有使用原告房屋（含院子）中搬出，返还给原告栗凤琴、杨鹏飞。二、被告李志刚应付给原告栗凤琴、杨鹏飞房屋占有使用费18000元。此款于本判决生效后十日内一次性支付。三、驳回原告栗凤琴、杨鹏飞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李志刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取175元，由被告李志刚负担125元，由原告栗凤琴、杨鹏飞负担50元。反诉案件受理费1524元，由反诉原告李志刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  刘洪田二〇一六年十一月七日书记员  贾媛媛