成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第2767号
原告成都华商房屋开发有限公司。住所地：成都市锦江区顺城大街*号中环广场*座**楼。
法定代表人林成泰，成都华商房屋开发有限公司董事长。
委托代理人代渠阳，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。
委托代理人李代皎，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。
被告四川丰准商贸有限公司。住所地：成都市锦江区东大街下东大街***号喜年广场*幢****号。
法定代表人王军。
被告庞长曲。
原告成都华商房屋开发有限公司（简称华商公司）与被告四川丰准商贸有限公司（简称丰准公司）、庞长曲租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告华商公司的委托代理人代渠阳、李代皎到庭参加诉讼，被告丰准公司、庞长曲因下落不明，本院依法于2015年7月4日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告丰准公司、庞长曲未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告华商公司诉称，2013年9月13日，原告与庞长曲、周鑫等三人签订《中环广场租赁合同》（简称租赁合同），约定由该三人承租原告所有的位于成都市顺城大街8号中环广场2座28楼01B、02、03、04A室房屋，租赁期限自2013年9月16日至2015年9月15日。2013年12月24日，该三人将租赁合同项下的全部权利义务概括转让给四川金明珠宝首饰有限公司（2014年6月23日，四川金明珠宝首饰有限公司经工商核准名称变更为丰准公司），同时约定庞长曲对丰准公司的全部履约行为承担连带责任。租赁合同签订后，原告如约将租赁房屋提供给承租人使用并以高标准提供了优质服务，但丰准公司却长期拖欠房租。在其严重违约行为符合租赁合同约定之解除合同条件后，原告依法通知丰准公司于2014年11月30日解除了租赁合同。根据租赁合同第13.3条的约定，丰准公司须在租赁期结束或因其他任何原因导致本合同提前终止前，把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以（附件四房屋恢复标准）恢复并交还原告。丰准公司未恢复房屋亦未就房屋恢复事宜在合同终止前与原告另行达成一致约定的，则该义务转化为支付恢复费，恢复费支付标准以原告委托一家具有装修资质的有限责任公司出具恢复费预算报告预算总金额为准，丰准公司放弃对恢复费金额的异议。丰准公司在使用租赁房屋期间，存在拖欠房屋租金的行为，原告于2014年11月30日向其发出了解除合同通知书等文件，丰准公司现已搬离。为维护原告合法权益，原告现起诉来院，请求判令：1、确认原告与丰准公司签订的《中环广场租赁合同》已解除；2、丰准公司支付拖欠的房屋租金184333.8元（2014年8月1日至2014年11月30日期间，每月46083.45元，共计4个月）；3、丰准公司支付逾期支付房屋租金和车位租金的违约金共计117799.25元（暂计算至2015年3月31日）；4、丰准公司支付房屋恢复费131666.99元；5、丰准公司支付解除合同违约金167217.09元；6、庞长曲对丰准公司的上述应付款项承担连带清偿责任。本案诉讼费由二被告承担。
被告丰准公司、庞长曲未作答辩，也未提交书面答辩状。
原告华商公司为证明其主张，向本院提交了原告、丰准公司的营业执照、庞长曲的居民身份证、《中环广场租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同主体变更协议》、《主体变更协议》、《公司变更信息》、《缴费通知单》、《函告》、《解除合同通知书》、《补充协议解除通知书》、（2014）川国公证字第115121号、第115122号《公证书》、《房屋所有权证》、《房屋恢复费估价资料》等证据。本院认为，二被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃对证据的质证权利，上述证据具备证据的真实性、合法性及关联性，二被告未到庭质证，不影响本院对上述证据效力的认定，对原告提交的上述证据，本院予以采信。
依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：
2013年9月13日，原告（出租方，甲方）与庞长曲（承租方，乙方1）、周鑫（承租方，乙方2）、成都丰安投资管理有限公司（周鑫作为授权代表、承租方，乙方3）（以上乙方1及乙方2与乙方3共同成为“乙方”）签订《中环广场租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有所有权证明的位于成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座28楼01B、02、03、04A室房屋或场地（统称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积438.89平方米，以此面积计付租金、物业管理费及其它相关费用。租赁期自2013年9月16日至2015年9月15日止，共计24个月。房屋租金按约定建筑面积进行计算，为人民币105元／平方米／月，每月租金总额为46083.45元，租赁期租金总金额为1105371.51元；甲方同意出租1个不限时非固定车位予乙方，车位租金800元／个／月；履约保证金为三个月租金与三个月物业管理费的金额之和，即为167217.09元，合同终止后，乙方履行完毕房屋恢复义务搬离租赁房屋且办理完成相关交房手续，并双方确认乙方须支付相关费用之后一个月内，甲方将履约保证金扣除依据本合同约定应当扣除的金额后无息退还乙方；乙方逾期未支付租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用，甲方有权直接在乙方交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用；房屋租金按月支付，合同签订之日乙方支付第一期租金（即2013年9月16日至2013年10月31日期间的租金）为68809.53元，第二期租金（即从2013年11月1日至2013年11月30日期间的租金）乙方于2013年10月15日前支付，以后每期租金乙方应在每月15日之前支付下月租金。如本合同终止时最后一期的租金不足一个月，则须按实际天数计算；乙方须在租赁期结束或因其他任何原因导致本合同终止前，把租赁房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，以（附件四房屋恢复标准）恢复并交还甲方；乙方未自行恢复房屋亦未就房屋恢复事宜在合同终止前与甲方另行达成一致约定的，则该义务转化为支付恢复费，恢复费支付标准以甲方委托一家具有装修资质的有限责任公司出具恢复费预算报告预算总金额为准，乙方放弃对恢复费金额的异议；合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计；乙方发生下列情况之一的，甲方有权但非必须解除合同：拖欠租金、物业管理费以及水电、空调等因使用房屋而发生的费用累计达五次以上（包括五次）的、或拒绝支付因拖欠费用产生的违约金的、逾期支付租金达15日以上的等；若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对方或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方承担相当于履约保证金金额的违约金，若违约金不足以弥补因解除合同给甲方造成的全部损失的，乙方仍应负责足额赔偿。
2013年12月24日，庞长曲（原承租人，丙方1）、周鑫（原承租人，丙方2）（以上丙方1、丙方2共同作为“丙方”）与原告（出租人、甲方）、四川金明珠宝首饰有限公司（乙方、新承租人）签订《房屋租赁合同主体变更协议》一份，约定：因丙方1、丙方2决定暂不成立成都丰安投资管理有限公司，三方共同协商一致，同意将租赁合同中的承租人由丙方变更为乙方，由乙方概括承受租赁合同项下权利义务，并作为新的承租人承担租赁合同约定的全部权利义务。乙方、丙方共同承诺，甲方若因协议项下的约定事由承受任何的损失、支付任何的税、费或承担任何后果或责任，乙方、丙方将连带地向甲方进行清偿。乙方与丙方之间发生的任何纠纷与甲方无关，给甲方造成损失的，双方将连带地向甲方足额赔偿。
另查明，2014年6月23日，四川金明珠宝首饰有限公司经工商核准名称变更为丰准公司。
合同签订后，丰准公司缴纳履约保证金167217.09元。原告按约将房屋交给丰准公司使用，丰准公司在使用租赁房屋期间出现拖欠租金的情况。
2014年12月5日，原告至四川省成都市国力公证处，申请办理了向丰准公司寄送《关于贵方逾期支付中环广场2-2801B、02-03、04A室房屋租金违约事宜之函告》、《缴费通知单》、《解除合同通知书》、《补充协议解除通知书》的保全行为公证，原告采取寄送及留置的形式向丰准公司送达了上述文件。《关于贵方逾期支付中环广场2-2801B、02-03、04A室房屋租金违约事宜之函告》中载明丰准公司所欠房屋租金为2014年8月1日至2014年11月30日期间4个月共计184333.8元（46083.45元／月×4个月），其分别应缴纳时间为2014年7月15日、8月15日、9月15日、10月15日。同时存在逾期38天缴纳2014年7月1日至2014年7月30日之间的车位租金500元的情形（应缴时间2014年6月15日，实际到账时间2014年7月23日）。并要求丰准公司在函件送达之日起三个工作日之内支付欠费及违约金。《补充协议解除通知书》中载明原告于2014年11月30日向丰准公司发送了《解除合同通知书》，租赁合同于2014年11月30日终止，要求丰准公司履行将相关房屋强电弱电、空调、消防等系统进行分离的义务等。
另再查明，四川时代嘉木环境艺术工程有限公司出具案涉房屋拆除恢复费清单，载明费用合计131666.99元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为案涉房屋所有人与庞长曲、周鑫等三方签订《中环广场租赁合同》，约定将位于成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座28楼01B、02、03、04A房屋出租给庞长曲、周鑫等三方，该《中环广场租赁合同》系各方当事人真实意思的表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。其后，庞长曲、周鑫与原告、丰准公司三方达成一致意见，签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定由丰准公司概括承受《中环广场租赁合同》项下权利义务，并作为新的承租人承担租赁合同约定的全部权利义务，该协议的签订亦符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，故《房屋租赁合同主体变更协议》亦属合法有效，丰准公司成为《中环广场租赁合同》的承租方，《中环广场租赁合同》中的相关约定对丰准公司具有约束力。
已查明，原告已按《中环广场租赁合同》的约定向丰准公司履行了交付租赁物的义务。但丰准公司在使用租赁房屋期间，拖欠2014年8月1日至2014年11月30日期间4个月租金共计184333.8元，其行为已违反合同约定，原告于2014年12月5日向二被告送达《补充协议解除通知书》等函件，丰准公司收到解除通知函后，未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本院确认原告解除《中环广场租赁合同》的行为有效，原告与丰准公司之间关于租赁位于成都市锦江区顺城大街8号中环广场2座28楼01B、02、03、04A房屋的房屋租赁合同关系已解除。导致房屋租赁合同关系解除的原因系丰准公司未履行合同约定的主要义务所致，丰准公司理应承担相应的民事责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，现原告诉至法院，要求丰准公司立即支付尚欠2014年8月1日至2014年11月30日期间4个月的房屋租金共计184333.8元，符合事实与法律，本院予以支持。
关于逾期支付房屋租金及车位租金的违约金。双方合同中有关于“合同约定的付款条件成就后，乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费、空调费等应付费用、或逾期支付或逾期补足履约保证金及甲方垫付的费用的，应当自逾期之日起至实际支付之日止，每日按应付而未付款总金额的3‰向甲方支付违约金，按日累计”之约定，丰准公司在使用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金义务的情形，故原告要求其支付违约金，符合事实与法律，本院予以支持，双方约定的违约金标准过高，本院予以适当裁减，酌定丰准公司应按中国人民银行同期贷款基准利率标准分断计算支付（根据双方合同约定的“每期租金乙方应在每月15日之前支付下月租金”内容确定起算时间）至2015年3月31日。
关于房屋恢复费。双方合同中虽然有关于房屋恢复费标准的约定，但是，仅凭原告提交的四川时代嘉木环境艺术工程有限公司出具的案涉房屋拆除恢复费计算清单，尚不足以证明案涉房屋恢复费即应支付131666.99元的事实，且原告也未提交该费用已经实际产生的证据，故本院对原告的该主张，不予支持。
关于解除合同的违约金。双方合同中有关于“若由于乙方违约，导致甲方解除合同，或者在租赁期内未经甲方书面同意，乙方擅自解除合同的，自书面解除合同通知到达对该或甲乙双方达成解除协议后，本合同终止，甲方有权要求乙方承担相当于履约保证金金额的违约金，若违约金不足以弥补因解除合同给甲方造成的全部损失的，乙方仍应负责足额赔偿”之约定，现因丰准公司违约未按期缴纳租金，致原告解除合同，原告依据上述约定，主张解除合同的违约金，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。关于该违约金的金额，本院综合考虑双方合同的履行情况，酌情确定为4万元，对原告主张的该款项，予以部分支持。
根据《房屋租赁合同主体变更协议》中关于“乙方、丙方共同承诺，甲方若因协议项下的约定事由承受任何的损失、支付任何的税、费或承担任何后果或责任，乙方、丙方将连带地向甲方进行清偿”之约定，对于丰准公司应向原告支付的上述款项，庞长曲已承诺将承担连带责任，故原告要求庞长曲对丰准公司的上述债务承担连带清偿责任的主张，符合双方的约定，于法亦有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、原告成都华商房屋开发有限公司与被告四川丰准商贸有限公司之间基于《中环广场租赁合同》而成立的租赁合同关系已于2014年12月5日解除；
二、被告四川丰准商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付尚欠的2014年8月1日至2014年11月30日期间房屋租金共计184333.8元，并支付逾期支付房屋及车位的违约金（逾期支付房屋租金违约金为：以46083.45元为计算基数从2014年7月16日计至2015年3月31日；以46083.45元为计算基数从2014年8月16日计至2015年3月31日；以46083.45元为计算基数从2014年9月16日计至2015年3月31日；46083.45元从2014年10月16日计至2015年3月31日。逾期支付车位租金违约金为以500元为计算基数，计算38天。上述违约金计付标准均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、被告四川丰准商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都华商房屋开发有限公司支付解除合同违约金4万元；
四、被告庞长曲对被告四川丰准商贸有限公司的上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告成都华商房屋开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费9810元，公告费600元，共计10410元，由被告四川丰准商贸有限公司、庞长曲承担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 杨 琴
人民陪审员 张一川
人民陪审员 李 杨
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 高 娜
附：本判决所适用的法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。