文书内容辽宁省沈阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）辽01行终863号上诉人（原审被告）沈阳市浑南区白塔街道办事处法定代表人王铁兵，职务主任。委托代理人孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。委托代理人焦士博，系被告单位工作人员。被上诉人（原审原告）蔡焕君委托代理人唐玉华，系辽宁同格律师事务所律师。上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称为“白塔街道办事处”）因被上诉人蔡焕君要求履行拆迁补偿职责给付拆迁补偿款一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东行初字第00183号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明：2006年5月1日，原告蔡焕君与沈阳市浑南区白塔堡镇小羊安村民委员会签订土地使用权出让合同一份，合同主要内容为：小羊安村将其一处场地（沈阳电梯制造厂）8,004平方米转让给原告，期限50年，转让金额为每亩130,000元，合计1,560,000元。原告可利用该宗土地进行三产业开发建设。原告依据上述协议取得该土地使用权后挂靠沈阳市华恩房产开发有限公司经营。原告蔡焕君在该宗土地上建设有三栋楼房，两栋为住宅，一栋为宾馆。2012年9月，经辽宁省人民政府批准，小羊安村的土地被征收，原告投资所建的上述三栋楼房位于征收范围内。2013年2月15日，原、被告签订了《关于小羊安村白塔大街东侧三栋住宅楼的征收协议》，协议内容如下：（小羊安村白塔大街东侧三栋住宅楼共计133户住宅，15户门市，共计8,264.8平方米其中6套住宅售出，15套门市售出）1、住宅部分（包括少数售出住户）由原告负责自行拆除。2、住宅价格由评估公司进行评估。原则上低于富民新村集体土地住宅楼征收补偿标准，但同楼层每平方米价格差额不超过200元。3、住宅楼则采取货币补偿方式，按富民新村集体土地住宅楼的征收政策给予回迁安置6套回迁房。4、拆除工作从2月15日至2月23日结束。在此期间拆除给予每平方米200-300元奖励。5、拆除结束七个工作日将1,500万征收补偿给乙方（原告），余款60个工作日支付。协议签订后，原告在约定期限内将全部住宅自行拆除，对此被告无异议，且分别于2013年2月26日、6月15日预付1,500万元拆迁补偿款。由于双方协议约定的富民新村未被实施征收，该协议比照的富民新村集体土地住宅楼的征收政策，补偿标准未获实际落实。因双方对该争议房屋补偿价格存在分歧，依据该协议无法确定最终拆迁补偿款余款，被告未按约定在60个工作日支付，原告遂于2013年向东陵法院提起行政诉讼，要求被告给付剩余拆迁补偿款。审理中，东陵法院委托评估机构进行评估，评估金额为30,390,628元，鉴定费37,000元。据此，东陵法院作出（2013）东陵行初字第44号行政判决书：一、确认被告沈阳市东陵区（浑南区）白塔街道办事处对原告两栋住宅楼征收行为违法；二、赔偿原告损失15,390,628元（30,390,628-15,000,000）。被告不服上诉至沈阳中院，沈阳市中级法院作出（2014）沈中行终字第571号行政裁定书，认为原审事实未予查清，撤销东陵区（浑南区）法院（2013）东陵行初字第44号行政判决书，发回重审。该案发回重审后，原告撤诉。2015年5月26日，原告来院提起行政诉讼，要求被告履行双方签订协议，（2015）大东行初字第98号行政裁定书以该协议属协议意向，不具有行政协议的属性，不属于行政协议受案范围，驳回原告蔡焕君的起诉。2015年8月17日，原告来院诉讼，要求被告给付拆迁补偿款1,600万元、奖励及利息损失（6套出售的房产不在原告诉请之内）。审理中，双方对拆迁房屋面积、价格存在争议。原告向法院提供被拆迁房屋现场核量单，被告对此核量单及现场核量人员均不认可。经调查确认，该核量单负责现场的工作人员为辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司宋士军、左恩文。宋士军系该公司经理，左思文负责现场记录。宋士军证实：2013年该单位受浑南区政府委托对小羊安村房屋进行核量评估，工作内容是到现场实地勘查，收集图纸等相关资料。当时因原告房屋已被拆除，核量是根据拆迁现场勘验的图纸进行计算，并对原告提供现场勘验记录进行了确认。被告对此核量单不予认可，但不能提供自行认可的涉案房屋面积记载的相关资料，导致双方对拆迁标的物面积、补偿价格存在分歧。为慎重起见，法院于2016年3月3日向被告白塔街道办事处下达责令举证通知书，要求被告自收到本通知书之日起七日后提供拆迁时的航拍测绘图，如逾期不提供视为无证据，被告单位将承担举证不能的败诉责任。2016年3月15日，被告出具了关于蔡焕君、欣南洋宾馆涉案地上物拆迁时的航拍测绘图无法提供的情况说明，故本案应以原告提供的核量单上的数据为准，确认拆迁房屋面积。案件审理过程中，依据原告蔡焕君申请，法院委托沈阳市中级人民法院对涉案公寓房产的价值进行评估鉴定，随机选定鉴定（拍卖）机构辽宁北方土地资产评估有限责任公司、沈阳实诚房产评估事务所。2016年4月6日，该评估机构以评估对象灭失，估价依据缺失，导致鉴定评估工作不能进行为由作出退卷说明。2016年4月20日，法院再行委托评估，沈阳市中级人民法院随机选定辽宁天衡房地产与土地评估有限公司。2016年5月11日，该评估机构出具房地产评估报告：法院依职权以核量单确认住宅楼面积为7,017平方米（现场勘查记录），评估总价为30133730元。该评估报告送达后，原告无异议。被告对此评估提出异议。评估机构于2016年6月17日对被告异议进行答复，内容如下：1、估价方法的选取符合法律法规、估价技术路线科学。2、本估价报告中明确提示，现场已被拆除，无实物，估价范围等的确定是根据估价委托人要求，我们不承担估价对象建筑结构质量、状况、建设面积数量准确性和相应权益真实性和准确性的责任，最终应以有关权利部门核定予以调整。3、委托方未提供除估价对象的欠款情况。本估价报告中估价假设和限制条件中，本次估价设定为无拖欠相关税费、拖欠工程款、抵押及其他优先受偿权利，不存在地役权等为前提条件。另查，涉案南洋公寓建成后，原告以华恩房产开发有限公司名义售出住宅六套，分别于2010年6月10日、9月15日、9月27日、10月8日，2011年4月21日与杨松枝、李忠涛、刘志广、刘志峰、李忠一、杨松久签订商品房买卖合同，除李忠一每平方米2,700元外，其余五套均以每平方米3,200元价格售出。审理中发现，涉案标的物在东陵法院审理期间，经市法院随机选定辽宁天衡房地产与土地评估有限公司评估，评估金额为30,390,628元，评估费37,000元。由于该评估报告已过有效期，案件审理过程中，由原告申请，经市法院随机选定仍由辽宁天衡房地产与土地评估有限公司进行评估，评估金额为30,133,730元，评估费25万元。由于两次均是对同一标的物评估且由同一评估机构作出，评估费相差悬殊，法院要求评估机构对此做出说明：2016年7月13日，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对两次收费情况做出说明，以估价对象已拆除，现场无实物且建筑面积核算复杂，经与原告沟通，最终以双方协商的确认书收取评估费用。2013年出具报告收费过低，是由于当时估价师未能合理预计工作量和工作难度，造成收费过低，目前收费合理。被告对评估报告持有异议，不同意按评估报告价格支付剩余补偿款。蔡焕君原审诉称：被告以浑南地区整体规划为由，与原告签订征收协议，在原告按照征地协议将房屋实际拆除后，被告拒不履行给付余下补偿款及协议约定的奖励款项职责，且时间已长达二年多，给原告造成巨大经济损失。现原告依法提起诉讼，申请法庭对原告被拆迁房屋的应补偿价格进行司法鉴定，并按鉴定结果判令被告履行拆迁补偿职责，给付原告拆迁补偿款1,600万元、奖励补偿款2,123,859.00元（300元×7,079.53平方米）及利息，合计18,123,859.00元，诉讼费由被告承担。被告白塔街道办事处原审辩称，一、原告已就给付征地补偿款事宜提起行政诉讼，本次诉讼属重复起诉。2015年5月26日，原告曾向大东法院提起行政诉讼，原告该次诉请第二项为“给付原告补偿款30,390,600元，奖励补偿款2,123,856元及利息，共计32,514,456元”。原告提起的该次行政诉讼，已经大东法院实体审理，本次属于重复诉讼。二、原告与被告之间的争议，实质是原告对补偿标准有争议。依据《土地管理法实施条例》第25条的规定，对补偿标准有争议的，应申请行政裁决，而非径行提起行政诉讼。三、原告在对补偿标准有异议的情况下，径行提起行政诉讼，非行政诉讼的受案范围。请求驳回原告的起诉。原审法院认为：《中华人民共和国土管理法》第2条第4款规定：国家为了公共利益的需要可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。本案原告蔡焕君的位于浑南区小羊安村白塔大街东侧三栋住宅，由于浑南地区整体规划而被列入拆迁，其有权得到拆迁补偿。关于被拆迁房屋面积，原告为证明自己的主张提供了被征收房屋核量单。对此被告既不认可，又未在法院规定日期内提供相关证据来反驳原告的主张，且有参与制作核量单工作人员证实和确认，被告应承担举证不能的法律后果，因此，本院依职权确认被征收房屋面积为7,017平方米（评估机构按核量单计算的面积）。关于拆迁房屋价值，由于原、被告双方签订协议过于笼统，只约定住宅部分补偿价格的原则且协议约定的富民新村并未实际征收，双方所签订协议无履行基础，故应按评估价值扣除被告已实际支付的部分给付原告拆迁补偿款15,133,730元（30,133,730-15,000,000）。审理中，评估公司评估价值为每平方米均价4,294元，被告认为该评估价值明显高于房屋实际价值。涉案房屋于2010年建成后，原告先后售出六套住宅（除一套2,700每平方米外），其余均以每平方米3,200元价格出售。考虑到房地产市场实际情况，三年间涉案房屋评估价值均价为4,294元，考虑房屋自然增值的相关因素，该评估价格属合理范畴，故本院采用评估报告中的评估价值为房屋拆迁的补偿价值。关于拆迁奖励，原、被告所签协议意项，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方均应遵守。原告已按协议约定期限自行拆除房屋，对此被告予以认可。因此，被告应按协议的约定给与每平方米200-300奖励（以每平方米250元为宜）1,754,250元（7017×250元）。关于利息，根据原、被告双方2013年2月15日签订征收协议第四条规定：拆除工作结束后七个工作日，将1,500万元征收补偿款支付乙方（蔡焕君），余款60个工作日支付。被告分别于2013年2月26日、6月15日给付1,500万元补偿款，余款60个工作日支付，故被告应给付原告利息从2013年9月15日至判决生效之日起（以本金15,133,730元计算，按银行同期贷款利率）。原审法院经审判委员会讨论通过，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条的规定，判决如下：一、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效后15日内给付原告蔡焕君房屋补偿款15,133,730元。二、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效后15日内给付拆迁补偿奖励1,754,250元。三、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起15日内给付拆迁补偿款利息从2013年9月15日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率（按本金15,133,730元计算）。案件受理费50元、鉴定费250,000元由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。因不服一审判决，白塔街道办事处提出上诉，请求依法撤销(2015)大东行初字第00183号行政判决行政判决；案件改判或发回重审；一、二申诉讼费用由上诉人承担。事实理由如下：一、一审法院认定被征收房屋面积为7,017平方米系属错误。被上诉人为证明涉案的房屋面积向法院提供了三组证据，协议、测绘测量明细和无上诉人工作人员签订的所谓核量单。三组证据自相矛盾，被上诉人自已都无法证明涉案房屋的具体面积，依据行政补偿原理，被上诉人主张其房屋面积，应负举证责任，在面积不明的情况下，法院无权自行确定本案的房屋面积。依据证据规定，本案房屋面积应经双方质证确认，非法院依职权确认；法院应依职权要求双方委托相关部门进行测量，而非指令上诉人单方作出，故本案一审法院认定7,017平方米的房屋面积无事实和法律依据，二审应予纠正。二、一审法院未对评估公司采用的评估方法等进行审查，采用错误的评估报告，造成赔偿数额错误，应予以纠正。1、本案涉案地块为集体土地，蔡焕君并未取得国有土地使用权证、开发许可、商品房预售许可证，故本案的地上物不具有合法商品住宅属性，不能将其与国有土地上的房屋价格进行比较，鉴定报告中没有提供所比较的对象性质及土地属性，故其比较对象本身错误，评估价格明显高于本案被征收物的实际价格。因涉案房屋的土地性质及开发状况均不具有国有土地商品房属性，本案应与白塔小羊村集体土地无证房屋实际价格进行比较。涉案土地在上诉人征收时，存在案外人购买蔡焕君房屋后，案外人的房屋被征收的事实，被征收房屋在进行征收时也是通过对房屋的价值进行评估确定的，评估价格为3,486元／平方米(详见江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作出《沈阳市东陵区白塔镇小羊安村住宅楼征收估价分户报告》苏博沈阳房估字(2012)第995-2号)，而天衡公司的评估单价为4,285元／平方米，由此可证，天衡公司采用的比较法明显与白塔小羊安地区的房屋实际价格不符，比较对象、方法错误，评估结果不具有合法性，应予撤销重新评估。2、本案庭审中，上诉人及蔡焕君双方对于委评标的物的性质已进行了实质性的确认，即：1、涉案土地性质为集体，蔡焕君并未取得规划许可证，建设开发许可证，商品房预售许可证，本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，天衡公司不顾委评标的物的实际性质，按城市商品房屋进行评估，明显超出委评对象的实际性，属违法无效。天衡评估公司依据蔡焕君提供的核量单(现场勘查记录)、照片、单方对估价对象范围、权利性质、用途、建筑结构、建成年代、实物状况、建筑面积、价值时点等要素的描述进行的评估，可见本案的评估是完全依据蔡焕君单方确定的评估标准进行的评估，评估程序、结果明显违法，应认定无效。3、评估报告确定涉案标的价格为4,285元／平方米左右，与白塔小羊地区合法商品房屋销售价格相一致，价格明显是按有证的商品房进行的评估，评估价值高于实际价值，理由如下：第一，本案土地未办理摘、拍、挂程序，蔡焕君未支付任何土地出让金，无土地一级开发整理，无土地成本的投入与支出。故对房屋进行评估时应将土地成本予以扣减；第二，房屋未取得开工建设许可证、规划许可证，无开发建设的成本投入，评估时应将此价格予以扣减；第三，蔡焕君对房屋进行建造，未缴纳任何配套费用，此部费用应在成本中予以扣减；第四，蔡焕君建房未办理审批手续，未缴纳税费，对此部成本也应扣减。综上，天衡公司对涉案房屋进行评估时并未考虑房屋的实际开发成本及性质，将集体土地上的无证房屋与国有土地上的商品房混为一谈，评估价格超出房屋实际价格，评估结果明显错误。一审法院采用错误的评估报告，致使补偿数额过高，造成国家巨大经济损失。三、本案一审法院确认给付拆迁补偿奖励1,754,250元认定事实不清，补偿无依据，请二审法院依法驳回本项判决。本案所涉征收协议，并非合法有效的补偿协议，不能作为本案补偿的依据，补偿协议中约定的补偿标准和价格是确定的，上诉人向法庭及评估公司提供的江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司作出《沈阳市东陵区白塔镇小羊安村住宅楼征收估价分户报告》苏博沈阳房估字(2012)第995-2号)，评估报告系对涉案地区的补偿标准的确定，补偿标准为3,486元／平方米，但被上诉人在协议履行过程中对此不认可，不履行，而是单独提起补偿之诉。本案系单独的行政补偿之诉，而非履行补偿协议之诉，一审法院将法律关系混淆，对证据采信混乱，有失公允。若认定协议系双方真实意思表示，本案即应按协议履行，即补偿房屋的价格应按补偿标准3,486元／平方米计算。同时该协议明确约定由蔡焕君将三栋楼自行拆除后才能给予奖励补偿，但被上诉人已自认南洋宾馆自行拆除一部分，还有一部分是政府强拆，由此也可以证明被上诉人并未按期履行双方约定义务，即使协议存在也无获得奖励的依据。拆迁奖励只有在被上诉人自行拆除全部地上物的情况下才能获得。无论从法律关系角度还是事实角度，被上诉人均无权获得奖励。四、一审法院判决“给付拆迁补偿款利息从2013年9月15日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率”错误，请二审法院予以纠正，驳回被上诉人的诉讼请求。本案补偿款未能给付的原因非上诉人单方原因所致，通过被上诉人的起诉状及庭审自述的事实足以证明本案未能给付补偿款的原因系被上诉人对双方补偿的金额和标准不认可，且在一审庭审笔录中明确不同意履行协议内容，因为其认为当初的补偿标准低，由此足以证明，本案系被上诉人自身原因未能履行补偿协议，被上诉人将部分房屋出让给案外人，案外人认可并履行了上诉人的补偿标准，这一事实也证明本案上诉人的补偿标准并非被上诉人所称的过低，而是被上诉人过高的补偿期待。在双方没有达成给付期限的情况下，一审法院判决给付征收补偿利息无法律依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，采用错误的评估结果，错误的事实证据，适用法律错误，请求二审法院依法纠正，公正判决。被上诉人蔡焕君答辩称，一审适用法律正确，裁量得当，应予维护，请求驳回上诉人的诉讼请求。具体答辩意见如下：一、一审法院依职权认定上诉人在动迁期间所委托的评估公司工作人员所绘《现场核量单》为涉案被拆迁房屋面积计算依据，合法有效。辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司是2013年初上诉人所委托的负责对白塔地区被征用土地上(包括诉争涉案房屋在内)被动迁房屋的核查单位，答辩人向法庭提供的答辩人被动迁房屋的《现场核量单》经法院审查已确认为由该评估公司的作人员宋士军、左恩文现场测量记录，客观真实。一审法院在双方对被拆迁房屋面积有争议，上诉人又没有提供拆迁时的航拍测绘图，而答辩人提供的诉争房屋设计图纸面积又略大于《现场核量单》面积的情况下，依职权以此《现场核量单》认定为答辩人被拆迁房屋面积计算依据，符合法律，合法有效。二、一审法院委托有司法鉴定资质的第三方评估公司对诉争涉案房屋所做的评估报告，客观公正，依法具有证明效力。2012年至2013年期间，在白塔地区动迁范围内存在有与答辩人完全相同的在集体土地上所建筑的被动迁房屋，如同属于集体土地的天籁园小区三栋楼作出的估价结果为4,554元至4,675元／平方米，上诉人也是完全按照该评估价值对大籁园小区被动迁产进行了动迁补偿。答辩人的涉案房屋是在2013年2月16日至2013年2月23日被动迁，此时间段正是浑南地区房地产价值快速上升的阶段，答辩人与上诉人所签协议中的富民新村集体土地住宅楼据说就是因为被动迁户要求按5,000多元／平方米补偿标准给与补偿而最终没有被实际征收。现大衡评估公司所做出的涉案房屋价值为4,285元／平方米，低于天籁园小区的4,554元至4,675元／平方米，充分证明天衡评估公司按照估价程序，采用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上所做出的，估价结果是符合市场价格的。上诉人以涉案房屋土地为集体土地，提出评估价值高于实际价值的论点与客观实际不符，其上诉请求依法不应成立。三、一审法院判决上诉人给付答辩人奖励公正，合法。按照白塔地区动迁普遍现状，被动迁户只要是按照政府要求，在规定的时间内达到政府要求时，被动迁户均享受动迁奖励，住宅房屋奖励一般在500元/每方米以下，门市房的奖励则在1,500元左右，如天籁园的门市房奖励就为2,000元／平方米(见《关于2012年中共沈阳新城工作委员会第十四次会议的会议纪要》)。上诉人与答辩人所签《征收协议》中的奖励条款完全是基于该地区的动迁奖励政策。虽然《征收协议》约定原则上低于富民新村集体土地住宅楼的征收标准，而富民新村集体土地住宅楼至今未实际征收，导致该项约定缺乏具体标准，属于行政意向，但该条款是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律规定，且符合白塔地区动迁现实，协议中双方约定明确部分的款项应当视为一方对另一方在动迁案件中的承诺，上诉人作为政府，应当履行补偿职责，更应依法兑现其承诺，故一审法院认定“双方均应遵守”是正确适用法律，客观认定涉案事实的体现。答辩人完全按照与上诉人所签《征收协议》的要求，在刚刚过完正月十五，雇人拆房十分艰难的情况下，用短短一周时间，将属于自己名下的被动迁涉案房屋全部拆除。对这一客观事实，上诉人庭审时是认可的。既然上诉人认可这一客观事实，依法依约均应承担给付答辩人动迁奖励义务。至于上诉人在其上诉状中所称因答辩人自认“南洋宾馆自行拆除一部分，还有一部分是政府强拆”，属于“未按期履行双方约定义务”，答辩人认为答辩人与南洋宾馆属于两个完全不同的被动迁补偿体，答辩人蔡焕君也不是南洋宾馆的负责人，不应将二者混同为一体，故一审法院判决上诉人给付答辩人奖励合法，公正，二审法院应当予以维持。四、一审法院判决上诉人给付答辩人逾期补偿款利息，体现了法律的公正。因征收协议条款是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律规定，双方均应遵守。补偿款未能实际给付的原因完全是上诉人一方不按客观公允的补偿价格履行给付补偿款的义务，迫使答辩人不得不走诉讼程序，致使答辩人的房屋在被拆迁后的三年多的今天，还没有拿到应该得到的拆迁补偿款。一审法院按照征收办议约定判决上诉人承担逾期给付答辩人补偿款的利息充分体现出法律的公正，合法有效，二审法院依法应当给予维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请二审法院驳回上诉人的上述请求，维护一审正确判决，维护答辩人的合法权益。原告向原审法院提供了如下证据：1、征收协议，证明被告承认在征收协议中三栋楼有原告121套住宅的房屋所有权。协议约定该三栋楼的住宅部分由原告自行拆除。南洋宾馆我们自行拆除一部分，还有一部分是政府强拆的。拆除工作是在2013年2月16日至2月23日，在此期间拆完，应当给予奖励。2、评估报告，证明房屋的评估价值。3、行政裁定书，证明协议签订后，原告将住宅部分拆除，应获得奖励。4、同一地段拆迁房屋的评估报告，证明原告被拆除房屋价值应为4,500元左右。5、土地使用权出让合同书及证明，证明依法取得了涉案土地使用权。6、商品房买卖合同六份，证明涉案土地上所建住房当时的销售价格。7、评估报告，证明拆迁补偿价格。被告向原审法院提供了如下证据：行政裁定书，证明原、被告之间就补偿标准存在争议，双方未能达成补偿协议，对于补偿标准的争议，不属于行政受案范围，应先裁决。被告原审对原告提供的证据质证意见如下：对原告证据1的关联性提出异议，对121户房屋无异议。拆除工作是在2013年2月16日至2月23日，包括南洋宾馆和121户住宅全部拆除，原告才能得到奖励。原告未在约定的时间内将南洋宾馆和121户住宅全部拆除，无权得到拆迁奖励。对证据2关联性有异议。超过评估期限且该报告并非依据补偿之诉申请的评估，是依据赔偿之诉申请的，该报告的性质及结果与本案补偿无关。证据3证明不当，原告并未完成协议约定的义务。双方对约定的协议并未达成一致。本案应先行行政裁决。证据4的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该报告与本案地块并非同一地块，该小区位于白塔镇镇中心白塔村，涉案地块与其相差远无参照性。涉案房屋无产权证及手续，该房屋性质与本证据的房屋性质不同，不能以此报告作参考。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该转让合同不能证明原告取得了商品房开发的国有土地使用权，依据法律规定，商品房开发建设应以招、拍、牌、挂的形式取得国有土地使用权后需要办理建设工程施工许可证、商品房预售许可证等，原告提供的转让合同并非与土地等行政部门签署的，不符合取得国有土地的法定要件。对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，原告不具有出售商品房的法定资格，销售价格是否真实无法证明。故此，该价格不能反映涉案房屋的真实情况。对证据7有异议，一、评估公司对估价标的物的性质及评估依据确认错误，涉案土地性质为集体，涉案地上物无建设规划审批手续，无权属证明，评估公司依据城镇房地产评估标准按城市建筑物予以评估，方法及技术均错误，在对评估报告提出异议的情况下，答复并没有出具任何法律法规技术标准的相关依据，评估报告不具有合法性。二、对评估建筑物的结构、状态，建筑面积存在异议，评估公司的答复是以最终的权利部门核实给予调整，由此可证明评估公司依据的建筑的质量、状态、面积均非明确确认的评估状况，在存在本应调整的情况下，评估公司违规评估，不具有合法性。三、对于评估报告确认的评估价格，评估公司采用的是城市房地产估价标准，本案土地性质为集体，原告并未取得国有土地使用权证，开发许可证、商品房预售许可证，本案委评标的物不具有合法的商品住宅属性，评估公司在报告中为对土地性质及评估对象的性质进行比较，造成评估价格过高。故此，本案因评估公司混淆了集体与国有土地征收及估价方法造成评估金额明显超出实际价格的情况，本案的评估结果不具有真实客观性，不应作为本案补偿的依据，应重新评估。原告原审对被告提供的证据质证意见如下：对被告提供的证据的真实性无异议，但被告应承认原告已将自有的住宅房屋全部拆除，被告存在未全部履行拆迁职责的行为。原审法院对当事人提交的证据认证如意见下：对原告提供证据的真实性予以确认，且证据1、3、5、6、7能够证明所要证明的问题。对被告提供证据的真实性予以确认。上述证据材料均已随案移送本院。经审查，本院认定原审对证据的认证正确。本院审理查明的争议事实与原审判决认定的基础事实一致。本院认为，应城市建设之需，上诉人白塔街道办事处拟对蔡焕君在浑南区小羊安村白塔大街东侧修建的三栋住宅楼予以拆迁，与蔡焕君订立了《关于小羊安村白塔大街东侧三栋住宅楼的征收协议》。该协议中对被征收住宅楼总面积8264.8平方米进行了记载，对拆迁责任、补偿标准进行了概略描述。但在蔡焕君的三处房产被拆除后，因该区域土地未被实际征用，且对被拆迁的房产实物面积、价值及拆迁过程存在争议，致使补偿工作没有最后完成。因白塔街道办事处未能提供证据证明争议房产实际面积，原审法院根据原征收协议记载，结合蔡焕君提供的辽宁金宇房地产土地资产评估有限公司宋士军、左恩文出具的现场核量单及宋士军本人在法庭调查中的陈述，认定在扣除蔡焕君卖出的6套商品住宅后，蔡焕君实际处分的存余楼房面积为7,079.53平方米客观真实，并无不当。经原审法院委托，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对争议房产作出最后司法评估意见，确定争议房产（土地使用权人情况为：未取得土地使用权证，详见评估报告第17页第2行、3行）评估价值为30,133,730元。该鉴定采样客观，鉴定结论可结合其他数据参照采信，故在扣除已实际支付的15,000,000元后，上诉人白塔街道办事处应向蔡焕君继续支付拆迁补偿款15,133,730元。上诉人白塔街道办事处主张该鉴定结论错误，不应以其为准计算补偿数额的诉讼主张，不予支持。关于拆迁奖励问题。协议虽约定了对被拆迁人主动拆迁进行奖励，被拆迁人蔡焕君也主动完成了大部分建筑物的拆迁事项，但因部分建筑未自行拆除而是被政府强制拆除，不符合领取奖金条件，故原审判决责令白塔街道办事处以全部的拆迁面积为基数，按每平方米250元的标准向蔡焕君计付奖金存有不当，应与纠正。拆迁人白塔街道办事处在给付蔡焕君15,133,730元补偿款的同时，还应以15,133,730元为本金计付同期的存款利息，向被拆迁人蔡焕君进行补偿。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市大东区人民法院（2015）大东行初字第00183号行政判决第一项即：“被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效后15日内给付原告蔡焕君房屋补偿款15,133,730元”。二、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东行初字第00183号行政判决第二项即：“被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效后15日内给付拆迁补偿奖励1,754,250元”。三、变更沈阳市大东区人民法院（2015）大东行初字第00183号行政判决第三项为：“沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决宣判之日起15日内给付蔡焕君从2013年9月15日至判决宣判之日期间的拆迁补偿款利息（本金为15,133,730元，按人民银行同期存款指导利率计算）。一、二审案件受理费合计100元、鉴定费250,000元由上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋 刚审 判 员  陈桂艳代理审判员  方立达二〇一七年五月十七日书 记 员  雷 阳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。