江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第294号
上诉人（原审被告）陆廷明，男，汉族，1970年9月16日生。
被上诉人（原审原告）胡玉娟，女，汉族，1973年6月26日生。
委托代理人汤小芳，金坛市龙山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）孔俊骏，男，汉族，1974年9月10日生。
被上诉人（原审被告）杨红宇，女，汉族，1972年4月15日生。
上诉人陆廷明与被上诉人胡玉娟、孔俊骏、杨红宇居间合同纠纷一案，金坛市人民法院于2013年11月6日作出（2013）坛民初字第1213号民事判决，上诉人陆廷明对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审情况：
胡玉娟诉称，本人系金坛市城西荟萃房屋信息服务部的业主，2013年3月12日，本人为陆廷明、孔俊骏、杨红宇提供中介服务，促成其达成了房屋买卖协议，陆廷明、孔俊骏、杨红宇应支付中介费14400元。嗣后，本人多次催要，均遭拒绝。现诉请判令陆廷明立即支付本人中介费7200元，孔俊骏、杨红宇支付本人中介费7200元；本案诉讼费由其三人负担。
陆廷明辩称，房屋买卖没有成功，是孔俊骏、杨红宇自身的原因造成的。因为系争房屋是孔俊骏、杨红宇的二套房，税费很高，所以他们就不同意办了。约定过户期限届满（3月28日），孔俊骏、杨红宇未办理过户手续，本人就要求价格降低7万元但遭拒绝，房屋买卖遂未成功，支付给他们的定金也未返还，本人遂诉至法院，后经调解，他们才将定金返还。
孔俊骏、杨红宇共同辩称，胡玉娟不具从事中介业务的资质，无权从事房屋买卖中介业务，更无权收取中介费。胡玉娟与我们签订的合同是格式合同，主要条款均是霸王条款，对买卖双方的违约责任的约定极不公平，都是为了中介的利益，就连违约金的一半也要给胡玉娟。我们与陆廷明经过协商一致，解除了买卖合同，并经过法院的确认，也不违反法律的规定。胡玉娟提供中介服务的目的没有实现，我们既没有私下成交，也没有单方毁约，胡玉娟没有理由要求我们支付中介费。故请求法院驳回胡玉娟的诉讼请求。
原审法院经审理查明，胡玉娟系金坛市房地产经纪从业人员，个人经营金坛市城西荟萃房屋信息服务部。2013年3月12日，杨红宇、孔俊骏（系夫妻关系）为甲方（售房人），陆廷明为乙方（购房人），胡玉娟为中介方，甲、乙双方经中介方居间介绍，签订《房屋买卖协议》，就金谷华城紫金园1-乙202室房屋的买卖事宜达成一致。该份协议上主要约定：甲方同意将本人持有的金谷华城紫金园1-乙202室房屋一套出售给乙方；房屋总价人民币72万元整；乙方于2013年3月12日首付甲方定金1万元，于同月28日支付甲方29万元，4月30日支付甲方42万元。甲方收取乙方购房定金的同时将该房屋产权证、土地证交留信息服务部；办理过户时间为2013年3月28日前，过户手续费用由乙方承担，甲方非首套房，税由甲方承担，如一方不能提供过户手续致使无法买卖，则视为该方违约；本协议经甲、乙、中介方三方签字，乙方支付甲方购房定金后生效，如有一方违约，一切损失由违约方承担，违约金2万元，由被违约方和中介方各得一半；甲乙双方各自承担房屋总价的1%作为中介信息服务费，在办理过户手续前一次性付清，甲乙双方私下成交或单方毁约的，由毁约方承担总房价的2%对中介方进行赔偿。
2013年3月12日，杨红宇收到陆廷明购房定金1万元。同年3月28日前，孔俊骏、杨红宇未协助陆廷明办理过户手续。是年4月9日，陆廷明以孔俊骏、杨红宇违约为由诉至法院要求解除双方达成的房屋买卖协议；孔俊骏、杨红宇双倍返还购房定金即2万元。嗣后，该案经调解，双方达成的房屋买卖协议解除，孔俊骏、杨红宇返还陆廷明定金1万元。本案经法院多次组织调解，因双方当事人各执己见，调解未成。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公正、等价有偿、诚实信用原则。居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，胡玉娟与陆廷明、孔俊骏、杨红宇之间签订的房屋买卖协议中关于中介信息服务费的条款，符合《合同法》规定的居间合同特征，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效。胡玉娟提供居间媒介服务，并促成陆廷明、孔俊骏、杨红宇之间买卖合同成立且已生效，胡玉娟已依约履行双方约定的媒介服务，陆廷明、孔俊骏、杨红宇不能以讼争房屋未实际成交作为拒付报酬的理由。故陆廷明、孔俊骏、杨红宇的相关辩解意见不能成立，法院不予采纳。因此，依据双方当事人的约定，陆廷明与孔俊骏、杨红宇应按照总房价的1%各支付胡玉娟中介费7200元。故胡玉娟要求陆廷明、孔俊骏、杨红宇支付报酬的主张于法有据，法院应予支持。孔俊骏、杨红宇经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对本案实体抗辩、举证、质证、陈述等权利的放弃。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，作出如下判决，陆廷明应于本判决生效之日起15日内支付胡玉娟中介费人民币7200元；孔俊骏、杨红宇应于本判决生效之日起15日内支付胡玉娟中介费人民币7200元。案件受理费人民币160元，由陆廷明负担80元，孔俊骏、杨红宇负担80元（该费用胡玉娟已预交，陆廷明、孔俊骏、杨红宇应负担的诉讼费于本判决生效之日起15日内迳付胡玉娟）。如果陆延明、孔俊骏、杨红宇未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（户名：金坛市人民法院执行款专户：江苏银行金坛市支行：83300188000020813）。
上诉人陆廷明不服上述判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人胡玉娟无权从事房产中介业务，其并未取得房地产经纪人执业资格证书、未注册登记，不得从事房地产经纪活动，故无权以个人名义收取中介费，无权以个人名义主张中介费，其根本无诉讼主体资格，原审法院以其为被上诉人胡玉娟受理本案在立案上就是错误的。二、即使被上诉人胡玉娟具有诉讼主体资格，但其未完成协议约定事项，不得收取中介费用。中介机构是专门从事地产居间业务的，是专业人员，其对房屋买卖、过户流程、手续都相当清楚，买卖双方只要在中介机构的安排和主导下就能顺利完成交易，但本案中，依据原审法院查明的事实及买卖协议，该房屋过户手续需要在被上诉人胡玉娟的主导下办理，买卖双方仅系协助义务，过户的时间为2013年3月28日前，但这个时间段内，被上诉人胡玉娟并未组织、提醒买卖双方办理过户手续，其在履行中介义务上就存在重大过错，而最终导致未办理过户手续，买卖合同被解除，被上诉人胡玉娟未完成协议约定的事项，故其不能获得中介佣金。三、假设被上诉人胡玉娟具有诉讼主体资格，原审法院以合同法第424、426条的规定判决中介费用适用法律错误。首先，房屋过户手续应由中介机构主导办理，但最终过户手续并未办理，中介机构未能履行完毕合同义务，无法主张中介费用。其次，本案双方之间的买卖合同只是曾经成立，但在一个合理的期限内，且买卖双方与中介机构的关系尚未终止的情况下被解除了，在中介期间内，合同已经不复存在，原审判决依据合同法第426条规定作出支持中介费的认定适用法律错误。再次，现实生活中，所有的买房者与购房者委托中介机构都当然认为，中介机构提供订立合同的媒介服务，并且会替双方办理一系列的繁琐手续，直至交易确实成功，中介方为促成交易也会作出此方面的承诺，但买卖双方因不懂法未将该承诺列在书面上，所以一旦交易过程中出现了问题，中介方就会拿出中介服务已经完成的理由要求买卖双方支付中介费，这样买卖双方无疑成为被骗者和受害者。同时买卖协议因系中介机构提供的格式合同，对格式合同中理解不一致的情况下，应作不利于合同提供方的解释，中介方有义务主导、参与买卖双方完成过户，过户未完成，中介方的义务也未完成，中介方存在过错，则中介方无权主张中介费用。四、假设上诉人愿意在调解下依据中介方提供的劳务，适当支付中介费，但该部分中介费被上诉人孔俊骏、杨红宇应当多承担，根据258号调解书，双方之间的买卖合同之所以解除，是由于出卖的过错，违反合同约定，没有在约定的时间内办理过户手续，中介方在这一点上也有过错，上诉人并无过错。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人胡玉娟的诉讼请求或改判由被上诉人孔俊骏、杨红宇承担全部中介费用。
被上诉人胡玉娟在法定期间内未作书面答辩，二审中辩称，被上诉人胡玉娟具有相应的从业资格，且金坛市城西荟萃房屋信息服务部系被上诉人胡玉娟注册登记的个体工商户，完全可以从事房产中介业务。上诉人与被上诉人孔俊骏、杨红宇回避被上诉人为合同事宜付出的大量工作，以房屋实际成交作为拒付居间报酬的理由不能成立，本案买卖合同是因被上诉人孔俊骏、杨红宇过错，违反合同约定，导致通过法院解除了买卖合同，被上诉人胡玉娟并无过错，应当得到居间报酬。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判决。
被上诉人孔俊骏、杨红宇在法定期间内未作书面答辩，口头陈述对于原审判决和上诉人陆廷明的上诉没有意见。
二审中，上诉人陆廷明与被上诉人孔俊骏、杨红宇均陈述，2013年3月28日当天双方曾均至当地房管部门准备办理房屋过户手续，但由于被上诉人孔俊骏、杨红宇在乡下另有一套房屋会产生高额税费问题，被上诉人孔俊骏、杨红宇提出延期办理本案所涉房屋的过户手续，但上诉人陆廷明则提出如延期办理需降低房价7万元，对此双方未能协商一致。
另经查阅原审卷宗查明，2013年3月29日被上诉人胡玉娟以其信息服务部名义向上诉人陆廷明发出督促函，指出上诉人陆廷明要求对方降价7万元一事未得到出卖方同意，要求上诉人陆廷明仍按原合同履行义务。后上诉人陆廷明以被上诉人孔俊骏、杨红宇违约为由向原审法院提起了解除买卖合同的诉讼。
二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院予以确认。
本案的争议焦点在于，被上诉人胡玉娟是否有权获得居间费用。
本院认为，1、被上诉人胡玉娟持有当地金坛市住房和城乡建设局发放的房地产经纪上岗资格证书，其对于从事房屋中介服务具有相应的资格条件；同时按照相关规定，个体工商户在诉讼中应以其登记业主作为当事人，被上诉人胡玉娟系“金坛市城西荟萃房屋信息服务部”的登记经营者，该服务部有房屋信息中介服务的经营范围，被上诉人胡玉娟作为原告提起本案诉讼主张并无不当。2、上诉人陆廷明与被上诉人孔俊骏、杨红宇经被上诉人胡玉娟居间介绍达成了房屋买卖协议，该协议约定，上诉人陆廷明与被上诉人孔俊骏、杨红宇应于2013年3月28日前协助办理过户手续，该约定并未对被上诉人胡玉娟在过户手续办理过程中应负何种义务作出明确，上诉人陆廷明认为被上诉人胡玉娟应对于房屋过户手续的办理承担主要义务缺乏依据。因房屋中介机构拥有更专业的知识或能力，按照一般房屋中介的服务内容，被上诉人胡玉娟应有一定的指导或协助房屋买卖双方办理房屋过户手续的义务，但在2013年3月28日办理时，因被上诉人孔俊骏、杨红宇的原因导致当天未能办妥过户手续，进而上诉人陆廷明提出降低房价，最终导致双方解除了买卖合同，这其中并无证据证明被上诉人胡玉娟对双方解除买卖合同具有过错，故此本案应视为被上诉人胡玉娟已履行完毕居间义务，作为获得其居间服务的上诉人陆廷明与被上诉人孔俊骏、杨红宇应承担给付居间费用的义务。综上所述，上诉人陆廷明的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由上诉人陆廷明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 吴立春
代理审判员 周韵琪
二〇一四年五月七日
书 记 员 马筱艳