北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06461号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京王府井辣婆婆餐饮有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号609-612号铺。
法定代表人佟红梅，董事长。
上诉人（原审被告、反诉原告）北京市辣婆婆餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区元大都城垣遗址公园内6号地河北岸平房。
法定代表人何欣，董事长。
上列二上诉人之共同委托代理人苏胜，北京市中咨律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人刘建，北京市中咨律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号9层平台。
法定代表人黄振华，董事长。
委托代理人徐福安，男，1981年5月7日出生。
委托代理人彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。
上诉人北京王府井辣婆婆餐饮有限公司、北京市辣婆婆餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月，北京新东安有限公司（下称新东安公司）起诉至原审法院称：2006年4月25日，我公司与北京市辣婆婆餐饮有限公司（下称北京辣婆婆公司）签订《房屋租赁合同》及《新东安市场租赁合同（店铺）》，将我公司拥有的位于北京市东城区王府井大街138号新东安市场六层609-612号店铺（下称涉案房屋）出租给北京辣婆婆公司，由其经营川菜和谭家菜。2008年10月22日，我公司、北京辣婆婆公司、北京王府井辣婆婆餐饮有限公司（下称王府井辣婆婆公司）三方共同签署《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》，约定将涉案房屋的承租人变更为王府井辣婆婆公司。2009年4月17日，我公司与王府井辣婆婆公司又签订了《有关面积变更补充协议书》，约定将承租面积变更为2328平方米。因经营不善，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司先后向我公司发出希望减少承租面积的通知。2011年9月2日，我公司与王府井辣婆婆公司签订了《补充协议书》，约定王府井辣婆婆公司于2011年9月2日前将610-612号店铺交还我公司，由其继续经营609号店铺。并约定，在我公司进行商场区域改造期间，王府井辣婆婆公司应当无条件配合各项改造工作，并免收其在此期间的房屋租金及物业管理费。2012年6月，我公司进行的商场区域改造完成，遂向王府井辣婆婆公司发出了《入场装修通知书》，但该公司并未按通知要求办理入场装修手续，并拒付应付租金、物业管理费等相关费用。现生效判决已经解除了我公司与王府井辣婆婆公司签订的房屋租赁合同，故我公司要求王府井辣婆婆公司给付自2012年12月9日至2013年8月12日的房屋租金509189元及滞纳金5004元、自2013年8月13日至2014年12月18日的房屋占用费1300493元，2012年12月9日起至2013年8月12日的物业管理费503174元及滞纳金6070元，公证费900元，拆除装修费305000元，并要求王府井辣婆婆公司赔偿我公司违约金667116元（用王府井辣婆婆公司交纳的合同押金冲抵636217.36元），上述各项请求均要求由北京辣婆婆公司承担连带责任。
王府井辣婆婆公司答辩并反诉称：新东安公司所述合同签订情况属实。2011年8月，为配合新东安公司布局整改，双方签订了《补充协议书》，变更了租赁合同的面积，我公司将610-612号店铺拆除装修后交还新东安公司，原609号店铺由我公司重新装修。我公司于2011年8月20日闭店退场、配合整改。2011年9月，我公司将610-612号店铺原有装修拆除后交予新东安公司，2011年11月，我公司经新东安公司同意后开始对609号店铺重新装修。2011年12月，新东安公司占用609号店铺进行其布局整改，要求我公司予以配合、暂停609号店铺装修。2012年6月26日，新东安公司完成布局整改，发函要求我公司入场装修，但因其整改给我公司店铺造成了损害，不仅挤占了我公司的承租面积，更使得我公司原有风机设备无法原位安装，厨房无法使用。我公司多次要求新东安公司修复损害，但一直没有结果，且新东安公司仅给了我公司三个月的装修免租期，故我公司于2012年7月2日致函新东安公司，要求其将装修免租期变更为4个月，并将租赁期限延长一年，新东安公司拒绝了我公司的要求。因该合同已经难以继续履行，故我公司于2012年9月起诉新东安公司，要求与其解除租赁合同，该案已经作出终审判决，判决解除了双方所签订的租赁合同。我公司认为自新东安公司进入609号店铺布局改造之时起，我公司即未再继续使用609号店铺，补充协议书也未再履行，故至2012年9月，王府井辣婆婆公司起诉之日，双方合同就已经解除。现新东安公司起诉要求我公司支付2012年9月之后的租金及物业费，没有依据，我公司不同意支付。新东安公司于2011年12月收回了609号店铺，从未失去过对店铺的控制，我公司也并不存在不予退场、占有店铺不予交还的情形，我公司对其处分609号店铺并没有造成任何妨碍，我公司不应向其支付占有使用费。公证费并非合同解除所导致的必然损失，故新东安公司无权向我公司主张。我公司已于2011年11月将610-612号店铺装修拆除后交还新东安公司，且新东安公司已接受。现新东安公司无权向我公司另行索要拆除610号店铺的费用。新东安公司未另行租赁609号店铺实施了拆除行为，故费用应由其自行承担。即使该拆除费用属于新东安公司损失的一部分，因新东安公司也存在违约情况，我公司也仅应在责任范围内承担赔偿义务。合同履行期间，我公司与北京辣婆婆公司先后向新东安公司支付押金887006元。2012年7月19日，经与新东安公司核对我公司与北京辣婆婆公司已付押金扣除2011年8月闭店期间费用后结余636217.36元。因我公司与北京辣婆婆公司在本案合同下未欠款，故反诉新东安公司要求其退还合同押金636217.36元。
北京辣婆婆公司答辩并反诉称：我公司同意王府井辣婆婆公司的意见，不同意承担连带责任。合同履行期间，我公司与王府井辣婆婆公司先后向新东安公司支付押金887006元。2012年7月19日，经与新东安公司核对我公司与王府井辣婆婆公司已付押金扣除2011年8月闭店期间费用后结余636217.36元。因我公司与王府井辣婆婆公司在本案合同下未欠款，故反诉新东安公司要求其退还合同押金636217.36元。
针对王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司的反诉，新东安公司答辩称：王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司在履行租赁合同期间存在违约行为，生效判决书已经确认王府井辣婆婆公司对合同的解除负有主要责任，故我公司有权利以押金冲抵违约金。经我公司计算，王府井辣婆婆应向我公司交纳的合同押金为667116元，该数额已经超出了王府井辣婆婆留在我公司账户内的押金余额，故不同意王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司的反诉请求。
原审法院经审理确认：新东安公司与北京辣婆婆公司签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司与新东安公司签订的《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》，新东安公司与王府井辣婆婆公司签订的《有关面积变更补充协议书》及《补充协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。新东安公司与王府井辣婆婆公司签订的《补充协议书》约定双方之间就609号店铺继续履行，王府井辣婆婆公司承租面积减少后无条件配合新东安公司各项改造工作，新东安公司进行工程改造期间，需王府井辣婆婆公司闭店退场配合，在因新东安公司原因闭店期间，王府井辣婆婆公司无需缴纳店铺租金及物业管理费；自王府井辣婆婆公司按新承租面积入场装修之日起，90天为出租店铺装修免租期，装修免租期内面交租金，但须依照合同约定交纳物业管理费的一半及其他费用。新东安公司在改造完成后，曾多次通知王府井辣婆婆公司进入609号店铺装修，因王府井辣婆婆公司的证据不能证明在新东安公司于2012年9月6日发出要求其于2012年9月10日进场装修的通知后，因新东安公司的原因导致装修不能进行，加之双方对于合同的解除均负有责任，故对于新东安公司要求王府井辣婆婆公司按照合同约定金额的60%支付自2012年12月9日至2013年8月12日租金及自2012年9月10日至2013年8月12日物业管理费的诉讼请求，法院予以支持。新东安公司要求王府井辣婆婆公司支付2013年8月13日之后房屋占有使用费的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。根据已经查明的事实，王府井辣婆婆公司不拖欠新东安公司的水电费，故对于新东安公司要求王府井辣婆婆公司支付水电费及相关滞纳金的诉讼请求。新东安公司要求王府井辣婆婆公司承担609号店铺拆除装修恢复原状的费用符合合同约定，本院予以支持。但新东安公司所提交的合同的金额与发票金额不符，且合同约定的拆除范围包括王府井辣婆婆公司已经拆除交还新东安公司的610号店铺的部分设施，故法院将依据实际情况酌定应由王府井辣婆婆公司承担的拆除装修费用。因王府井辣婆婆公司一直未入场装修，故新东安公司公证了向其邮寄了《有关：L609（辣婆婆）入场装修事宜》的函件，故对于新东安公司要求王府井辣婆婆公司承担60%公证费的诉讼请求，法院予以支持。新东安公司主张因王府井辣婆婆公司违约造成双方合同解除，合同约定承租人违约，收取的押金作为违约金不予退还，但因新东安公司及王府井辣婆婆公司对于合同的解除均负有一定责任，故对于新东安公司要求王府井辣婆婆公司支付违约金并以押金抵扣违约金的诉讼请求，法院不予支持。对于王府井辣婆婆公司反诉要求新东安公司返还押金的反诉请求，法院予以支持。因北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司、新东安公司已经在《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》中约定将北京辣婆婆公司所缴押金转为王府井辣婆婆公司的押金，故对于北京辣婆婆公司反诉要求新东安公司返还押金的反诉请求，法院不予支持。北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司与新东安公司于2008年10月22日订立的《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》中约定原租赁合同的承租人变更为王府井辣婆婆公司，承租人变更后，北京辣婆婆公司对王府井辣婆婆公司履行租赁合同承担连带责任。此后，新东安公司与王府井辣婆婆公司租赁合同的面积虽然发生过变化，但合同的租赁面积比之前的合同有所减少，且北京辣婆婆公司亦参与并认可了合同的变更，故对于新东安公司要求北京辣婆婆公司对王府井辣婆婆公司应向其支付费用承担连带责任的诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年4月17日判决：一、北京王府井辣婆婆餐饮有限公司于判决生效后七日内支付北京新东安有限公司二○一二年十二月九日至二○一三年八月十二日的房屋租金人民币五十万九千一百八十九元；二、北京王府井辣婆婆餐饮有限公司于判决生效后七日内支付北京新东安有限公司二○一二年十二月九日至二○一三年八月十二日的物业管理费人民币五十万三千一百七十四元；三、北京王府井辣婆婆餐饮有限公司于判决生效后七日内支付北京新东安有限公司公证费人民币九百元；四、北京王府井辣婆婆餐饮有限公司于判决生效后七日内支付北京新东安有限公司装修拆除费人民币二十三万一千八百元；五、北京市辣婆婆餐饮有限公司对北京王府井辣婆婆餐饮有限公司应承担的上述全部费用承担连带给付责任；六、北京新东安有限公司于判决生效后七日内返还北京王府井辣婆婆餐饮有限公司押金人民币六十三万六千二百一十七元三角六分；七、驳回北京新东安有限公司其他诉讼请求；八、驳回北京市辣婆婆餐饮有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司不服，仍持原审答辩及反诉理由上诉至本院，同意原判第六、八项，要求撤销原判第一、二、三、四、五、七项，改判驳回新东安公司的全部诉讼请求。新东安公司同意原判。
经审理查明：2006年4月25日，新东安公司（出租人）与北京辣婆婆公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁涉案房屋，出租面积2398平方米，租赁期8年，租赁房屋的用途：店铺。合同第四条约定租金的支付期限与方式：按照《新东安市场租赁合同（店铺）》第三条及附件二的约定执行。第五条约定，承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费；承租人须支付的各项费用（包括各项押金）按照《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件中的约定执行。第十三条约定，违约责任按照《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件中的相关约定执行，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。第十五条其他约定事项：本合同与附加合同即《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件作为一个整体共同组成609-612号店铺的租赁合同。本合同未尽事宜，双方同意按照附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》的约定执行。双方同意，若本合同条款与附加合同《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》中的条款相矛盾时，以《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件及《新东安市场租赁协议书》中的条款为准。
同日，新东安公司（出租人）与北京辣婆婆公司（承租人）签订《新东安市场租赁合同（店铺）》及其附件，约定：出租人将其拥有涉案房屋，面积约2398平方米租予承租人以“辣婆婆”为店名，经营川菜和谭家菜，租期为8年，自出租人发出的入场装修通知（信函或传真）中指定日期连续计算。出租店铺的租金按每个自然月天数计为一期，其数额及缴付方式见附件二，附件二约定：每月租金按下列（i）及（ii）两个方式中取其高者计收，基本租金（i）第1-2年：每月毛计营业额之9%，第3-5年，人民币180913元／月，第6-8年，人民币253278元／月；或（ii）每月毛计营业额之11%；租金于每个日历月的第一天交纳租金，并在该日历月完结后五天内将该月的毛计营业额报出租人。物业管理费人民币每月97360元，于每个日历月的第一天交纳。承租人须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金、物业管理费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向出租人交纳滞纳金，滞纳金每月以应缴款额之千分之二计。承租人于签署本合同时，须向出租人缴纳合同押金，作为忠实履行本合同各项条款的保证金。如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约。若经敦促承租人仍不履行合同规定的义务或因承租人原因导致有关政府部门对出租人处罚，则出租人有权扣除全部或部分合同押金来赔偿出租人的损失。在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，于租赁期满和承租人按第十二条第二款规定交还已修缮好的出租店铺后三十天内，或承租人因其违反本合同相应条款而向出租人清偿所赔款项后三十天内（以较后者为准），出租人将合同押金按与出租人收到时同数额同币种返还承租人，但不计利息（本合同终止时留作商铺质量保证金的押金或部分押金除外）。承租人不得将合同押金转让或抵押，亦不得将合同押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项。承租人在签署本合同时应交付合同押金200000元，自第三年起合同押金总额相当于当时3个月租金、物业管理费之和。第十二条第二款约定，承租人在租赁期满或本合同提前终止时，应在合同期满／终止当日或按出租人规定的期限将已恢复至本合同附件八所述状态的出租店铺交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。出租人有权以出租店铺租赁期满当日或合同提前终止当日的现状收回出租店铺而无须另作补偿。承租人应负责出租店铺内的修补工作及费用并承担因将出租店铺恢复原状而直接或间接对出租店铺以外或第三方造成的损害。修补费用由承租人承担。
2008年10月22日，北京辣婆婆公司（甲方）、王府井辣婆婆公司（乙方）与新东安公司（丙方）订立《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》，约定：甲方与丙方签署的涉案房屋租赁合同，甲方因业务需要，申请将租赁合同承租人变更为乙方；承租人变更后，乙方继受甲方与丙方签署之租赁合同，继受合同各项条款并承担租赁合同中承租人的一切权利和义务（包括解决售后服务）；原合同中所缴押金及质保金转为乙方押金及质保金；承租人变更后，甲方对乙方履行租赁合同承担连带责任，乙方不得变更原经营品牌。此变更自2008年10月20日起生效。后，王府井辣婆婆公司进场装修并开业。
2009年4月17日，新东安公司（出租人）与王府井辣婆婆公司（承租人）订立《有关面积变更补充协议书》，约定：双方同意承租人承租涉案房屋，承租面积由原来的2398平方米变更为2328平方米。承租人须按合同约定时间缴纳面积变更后的相关费用。
2011年1月30日，王府井辣婆婆公司向新东安公司发出《关于新东安广场六层辣婆婆店营业面积部分要求分割之事》，提出由于经营亏损，希望在原面积上切割一部分退租。2011年2月25日，北京辣婆婆公司向北京新东安新鸿基地产集团发出《通知函》，以发生严重经济亏损为由，要求在原面积上切割一部分退租。2011年8月12日，新东安公司作出答复，同意接受北京辣婆婆减少承租面积的请求。
2011年9月2日，新东安公司（出租人）与王府井辣婆婆公司（承租人）签订《补充协议书》，约定：双方于2006年5月9日签署的承租涉案房屋租赁合同，现经双方协商达成如下协议：一、承租人同意于2011年9月2日前将610-612店拆除至租赁合同第十二条所述状态（即恢复至租赁合同附件八所述状态），交还出租人，并同意将其余部分租赁面积进行重新装修。承租人原承租店铺609-612号变更为609，承租面积由原来的2328平方米变更为1278平方米。二、承租人知悉出租人将于承租人交回610-612号店铺后，按附件一所示布局对相关区域进行重新布局及改造工作，承租人愿意无条件配合出租人各项改造工作，出租人进行工程改造期间，需承租人自2011年8月19日闭店退场配合，承租人无权反对，唯因出租人原因闭店期间，承租人无需缴纳店铺租金及物业管理费。四、自承租人按新承租面积入场装修之日起，90天为出租店铺装修免租期，装修免租期内面交租金，但须依照本合同规定交纳物业管理费的一半及其他费用（详见入场装修须知）。五、承租店铺面积调整后，每月基本租金调整后为：按下列（i）和（ii）两个方式中取其高者计收：（i）自装修免租期结束之次日起至19／06／2013年，人民币95850元／月，20／06／2013-19／06／2016年，人民币135468元／月；或（ii）每月税前总营业额之11%。六、承租店铺面积调整后，每月物业费调整为人民币86904元／月。七、本补充协议一式两份，自双方盖章之日生效，双方签署的店铺租赁合同继续有效，本协议未提及事宜仍按双方签署的租赁合同执行。本补充协议书与店铺租赁合同不相符之处，以本补充协议书为准。
补充协议签订后，按照双方约定，王府井辣婆婆公司将610-612号店铺拆除后交还新东安公司，并对609号店铺闭店以配合新东安公司的改造。新东安公司在改造中铺设燃气管道经过609号店铺的天花板，对天花板吊顶造成一定程度的破坏。新东安公司改造完成后占用了609号店铺原有风机房部分面积。此后，新东安公司与王府井辣婆婆公司进行了多次协商，双方同意609号店铺内天花板吊顶的修复施工及风机房部分面积被占用后风机设备重新安置施工由王府井辣婆婆公司负责，相关费用由新东安公司负责。但双方最终未能就风机房拆改报价及天花板吊顶修复价格达成一致意见。
2012年6月26日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发出《有关：L609（辣婆婆）入场装修事宜》，记载：我司于2012年6月20日与贵司会面洽谈关于6层609号店铺“辣婆婆”进场装修事宜。根据会议洽谈及此前多次沟通，请贵司于2012年6月22日进场装修。如贵司未能在2012年6月28日进场装修，我司将保留根据合同采取一切措施（包含终止租赁合同）维护我司权益的权利。
2012年7月11日，新东安公司以王府井辣婆婆公司欠缴物业管理费（水、电费）为由向其发出通知，要求解除合同。2012年7月31日，新东安公司向王府井辣婆婆公司寄送更正函，内容为经过核算后王府井辣婆婆公司不拖欠水费、电费，故撤回解除合同的通知。
2012年7月11日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发出《有关：L609“辣婆婆”店铺入场装修事宜来函的回函》，记载：我司于2012年7月2日收到贵司关于L609“辣婆婆”店铺入场装修事宜来函。贵司于函件中向我司提出4个月装修免租期及房屋合同延期一年的申请，根据合约精神，我司恐无法接受贵司的申请。关于贵司在本项目6层L609#“辣婆婆”店铺入场装修事宜，我司已自2012年4月5日起多次通过电话及邮件通知贵司尽快入场装修并进行准备工作，并于2012年6月26日向贵司发出正式入场通知书，但贵司一直未进行相关准备工作，并至今未能按我司通知入场，给我司造成十分严重的经济损失。望贵司按照租赁合同约定，履行承租人应尽的各项义务。
2012年8月7日，新东安公司向王府井辣婆婆公司发函，请其于2012年8月9日进场装修，并提出装修之前需要办理事项。
2012年9月6日，新东安公司经北京市国泰公证处公证，向王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司分别邮寄《有关：L609（辣婆婆）入场装修事宜》的函件，记载：……经我司对上述区域进行改造工程，贵司更改后的租赁区域已于2012年4月具备交场条件，我司已通过电话、邮件等方式提醒贵司入场装修，且于2012年6月26日及2012年8月6日分别向贵司发出正式入场通知书，但贵司未能按我司要求入场装修。我司因考虑贵司于入场装修前所需准备工作，已多次于贵司不遵守协议规定、不按入场通知书要求进场装修之情况下，对贵司行为予以理解及宽限，但贵司却屡次违背合约精神，不仅拖延进场装修，且屡次向我司提出在原协议书基础上延长免租期等不合理要求。因贵司拒绝按合同规定及入场通知书指定时间入场装修，导致入场时间推迟至少4个月之久，给我司造成严重的经济损失。鉴于上述问题，我司再次正式通知贵司于2012年9月10日进场装修。如贵司未能在2012年9月10日进场装修，我司将保留根据租赁合同采取一切措施（包含终止租赁合同）维护我司权益的权利。新东安公司支付了公证费1500元。
2013年1月，王府井辣婆婆公司曾诉至原审法院，要求解除与新东安公司签订的房屋租赁合同，要求新东安公司返还租赁押金636217.36元，并要求其赔偿610-612号店铺拆除费用100000元、第二次进场设计费200000元、第二次进场装修费用529195.79元、第二次进场订制家具费用97200元、排烟工程费用19650元、闭店期间劳务费用1877969.85元、闭店期间员工房租费用130000元、闭店期间营业收入损失1760000元及第一次进场装修费用3382284.75元。该案审理期间，新东安公司于2013年8月12日同意将609号店铺收回，并表示自行将店铺恢复原状，王府井辣婆婆公司当庭表示，609号店铺由新东安公司掌控，不需要交接，店铺内的物品已经报损，不准备拿走了。2014年3月，北京市东城区人民法院作出（2013）东民初字第02493号民事判决，判决：一、解除北京王府井辣婆婆餐饮有限公司与北京新东安有限公司的租赁合同；二、北京新东安有限公司于判决生效后十日内退还北京王府井辣婆婆餐饮有限公司押金636217.36元；三、北京新东安有限公司于判决生效后十日内赔偿北京王府井辣婆婆餐饮有限公司装修残值损失1910553.08元；四、驳回北京王府井辣婆婆餐饮有限公司的其他诉讼请求。双方均不服该判决，上诉至本院。2014年12月18日，本院作出（2014）二中民终字第05312号民事判决书，认为：双方因为改造中发生的风机房面积被占、天花板吊顶被破坏问题未能妥善解决，以致双方租赁合同解除，其中王府井辣婆婆公司对合同解除承担主要责任，新东安公司承担次要责任；新东安公司主张合同解除是由于承租人违约造成的，根据合同约定，收取的押金作为违约金不予退还，但因双方当事人对合同的解除均负担一定的责任，故不采纳新东安公司不同意退还押金的意见；但因双方尚有关于拖欠租金、物业管理费、水电费及滞纳金等的诉讼，故在双方之间欠费纠纷未解决之前，押金尚不具备返还条件，故该案对于押金问题不予处理。据此终审判决：一、维持北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02493号民事判决第一项；二、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02493号民事判决第二、四项；三、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02493号民事判决第三项为：北京新东安有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京王府井辣婆婆餐饮有限公司609号店铺第一次装修装修残值损失764221.23元；四、北京新东安有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京王府井辣婆婆餐饮有限公司609号店铺第二次装修装修残值损失30596.28元；五、北京新东安有限公司于本判决生效后10日内赔偿北京王府井辣婆婆餐饮有限公司609号店铺燃气管安装拆改工程费用9790.66元；六、驳回北京王府井辣婆婆餐饮有限公司的其他诉讼请求。
本案中，新东安公司要求自2012年9月10日开始计算免租期，由王府井辣婆婆公司自2012年12月9日开始按合同约定向其支付房屋租金至2013年8月12日，并要求王府井辣婆婆公司支付自2013年8月12日至2014年12月18日的房屋占有使用费。庭审中，新东安公司认可王府井辣婆婆于2013年8月12日已将609号商铺交回，但双方未办理房屋交接手续，王府井辣婆婆并未拆除移走609房屋内的装修、灶具、建筑材料等，新东安公司直至2014年10月才将上述物品清空。王府井辣婆婆认为609号店铺一直在新东安公司的控制之下，王府井辣婆婆不应支付此后的房屋占用费。
经查，自2006年5月18日起，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司先后向新东安公司支付押金共计887006元。王府井辣婆婆公司的承租面积变更后，双方重新核算了押金，用已交纳押金中的一部分抵扣了相关费用。此后，王府井辣婆婆公司向新东安公司交纳的押金尚余636217.36元。庭审中，经双方当事人核算，新东安公司确认王府井辣婆婆公司不存在拖欠水电费的情况。
为证明609号商铺的拆除装修费，新东安公司提交其与北京登峰建筑装饰工程有限公司于2013年9月30日签订的《北京新东安广场L6层609#辣婆婆及610#拆除工程施工合同》，合同约定需要拆除的范围包括新东安广场L6层拆除609#中部装饰高台、609西部辣婆婆包间、609东部辣婆婆厨房及后勤区域、609公共区域通道及610区域现有土建及机电设备设施，工程总造价455000元，开工时间是2013年10月5日，完工时间是2013年10月30日，工程质保金为结算金额的5%。新东安公司还提交了北京登峰建筑装饰工程有限公司于2014年2月21日提交的工程款289750元的发票，称拆除工程款实际发生305000元，扣除5%的质保金后，新东安公司实际付款289750元，拆除范围以609为主，仅包括610的一些设备。王府井辣婆婆公司及北京辣婆婆公司均不认可新东安公司提交的合同及发票的真实性，认为新东安公司所提交的合同及发票的拆除费用包括610的费用，而王府井辣婆婆公司在此之前就已经将610恢复成毛坯状返还给了新东安公司，且新东安公司所主张的拆除费用过高。王府井辣婆婆公司提交了北京辣婆婆公司与北京城建兴业装饰工程有限公司于2011年8月22日签订的《拆迁合同》，合同约定的拆除地点为新东安广场6层辣婆婆609-612，工程造价为10万元。并提交了北京羽翔之光商贸有限公司出具的材料款10万元的发票。新东安公司认为两份合同约定的拆除方式、物品的添附程度均不同，不具有可比较性。
上述事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》，《新东安市场租赁合同（店铺）》，《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》，《有关面积变更补充协议书》，往来函件，《补充协议书》，公证书，《北京新东安广场L6层609#辣婆婆及610#拆除工程施工合同》，工程款发票，《拆迁合同》、原审法院（2013）东民初字第02493号民事判决书、本院（2014）二中民终字第05312号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：新东安公司与北京辣婆婆公司签订的《房屋租赁合同》、《新东安市场租赁合同（店铺）》，北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司与新东安公司签订的《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》，新东安公司与王府井辣婆婆公司签订的《有关面积变更补充协议书》及《补充协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。因经生效判决判定王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司与新东安公司因改造中发生的风机房面积被占、天花板吊顶被破坏问题，未能妥善解决，以致双方租赁合同解除，其中王府井辣婆婆公司对问题未能解决承担主要责任，新东安公司承担次要责任，故原审法院依据新东安公司与王府井辣婆婆公司签订的《补充协议书》中对免租期、免租期之后租金、物业费交纳的约定，及生效判决对租赁合同解除责任的认定比例，判决王府井辣婆婆公司按照合同约定金额的60%支付自免租期满即2012年12月9日至实际交还609号店铺之日即2013年8月12日期间的租金509189元及2012年12月9日至2013年8月12日物业管理费503174元，并无不当。
关于拆除费用一节，新东安公司要求王府井辣婆婆公司承担609号店铺拆除装修恢复原状的费用符合合同约定，应予支持。因在原审审理中，新东安公司提交的其与案外人签订的拆除工程施工合同约定的金额与新东安公司实际发票金额不符，且拆除范围不仅609号店铺，还有610号店铺的部分设施，故原审法院酌情确定王府井辣婆婆公司向新东安公司支付装修拆除费231800元，并无不妥。虽王府井辣婆婆公司、北京辣婆婆公司对上述拆除工程施工合同及发票真实性均不予认可，主张拆除装修费用过高，但未提交充分的相反证据予以否认，故对其抗辩，本院不予支持。
关于公证费一节，因王府井辣婆婆公司一直未入场装修，故新东安公司通过公证方式向其邮寄了函件，故原审法院判决王府井辣婆婆公司向新东安公司支付60%公证费，并无不当。
关于连带责任一节，因在北京辣婆婆公司、王府井辣婆婆公司、新东安公司签订的《关于新东安广场609号店铺变更承租人协议书》中约定北京辣婆婆公司与王府井辣婆婆公司对租赁合同承担连带责任，故原审法院判决北京辣婆婆公司对王府井辣婆婆公司的给付费用承担连带责任，并无不妥。
综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费33572元，由北京新东安有限公司负担17566元（已交纳），由北京王府井辣婆婆餐饮有限公司负担16006元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件费10162元，由北京新东安有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费16816元，由北京王府井辣婆婆餐饮有限公司、北京市辣婆婆餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘苑薇
代理审判员 刘永民
代理审判员 赵 振
二〇一五年六月十二日
书 记 员 刘梦辰