河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1422民初4306号原告（反诉被告）：张安欣，男，1976年9月18日生，汉族，农民，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：薛坤，河南三友律师事务所律师。被告（反诉原告）：睢县吉星购物广场，住所地：睢县南关凤凰城家具市场。经营者：崔新斌，个体工商户。委托诉讼代理人：张红伟，河南平民律师事务律师。原告张安欣与被告睢县吉星购物广场租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张安欣及其委托诉讼代理人薛坤、被告睢县吉星购物广场的经营者及其委托诉讼代理人张红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张安欣向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年5月31日所签订的合同；2、要求被告退还10000元保证金并返还属于原告的相关财产（以法院勘验的为准）。事实与理由：2017年5月31日，原、被告双方签订了租赁合同，原告承租了被告1100平方米的柜台，用于销售大众鞋服。租赁期限自被告向社会发放彩页时起算，即自2017年7月21日开始计算承租期限，租赁期限为3个月。承租期内，因被告存在消防隐患，责令被告停业整顿15日。原告就停业整顿期间的损失与被告协商，被告表示租赁期无偿延长至11月底。租赁期内，被告又违约经营其他鞋服，严重损害了原告的合法权益。且租赁期满，原告不再续期经营。当原告欲撤回柜台中的相关财产时，被告无故阻拦。睢县吉星购物广场辩称，原告的诉请不具体；原告所陈述的租赁期限、面积、租赁时间均不实；原告要求解除租赁合同不符合解除的条件；要求返还保证金于法无据。要求驳回原告的诉讼请求。被告睢县吉星购物广场在答辩期内提起反诉，反诉请求：1、要求张安欣继续履行合同；2、要求张安欣支付租赁费69984.52元。事实和理由：被反诉人张安欣违约在先，拒付租赁费，并多次在商场内吵闹，导致反诉人损失惨重。张安欣就睢县吉星购物广场的反诉辩称，双方口头约定的租赁期为3个月，实际签订的租赁合同未约定租赁期限，视为不定期租赁，原告有权随时解除合同；原告属于专柜专营，被告违约经营应属原告专营的鞋服，构成根本违约，故原告有权解除合同，被告要求继续履行无依据；原告按照被告同意的面积租赁经营，且已支付的租赁费已超过应付的租赁费，被告要求支付租赁费无依据。要求驳回反诉请求。根据原、被告双方的陈述及诉、辩意见，本院确定本案双方争议的焦点为：一、原、被告双方之间签订的的租赁合同期限是多长，租期应自何时起算，租赁费应支付多少、租赁合同应否解除；二、被告应否返还原告保证金10000元及相关物品（以本院勘验的为准）。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于证人钱某的出庭证言，钱某作为被告的招商中间人，对原、被告之间的情况较为了解，对其证言中能够与本案其他证据相互印证的部分，予以采信；2、关于被告提交的自行绘制的租赁位置平面图，该绘制图仅能显示原告承租区域的方位；3、关于被告提交的《吉星购物广场管理制度》，仅能证明被告内部管理的情况；4、关于被告提交的销售票据，系销售商品的原始票据，能够证明所售商品的销售时间等基本情况，予以采信；5、关于被告提交的视频资料，能够证明原告搬离部分货物的情况及搬离的时间。本院于2018年5月25日到被告睢县吉星购物广场超市内对原告的相关物品进行了现场勘验，经勘验，在睢县吉星购物广场内东区、崔新斌使用喷绘广告布封存的区域内存在的物品情况如下：1、特价台；2、衣架（黑色、银色）；3、模特；4、收银机（两部）；5、编织袋（内装物品）；6、收银台（4张）；7、储物柜。上述物品中，第6、7项属于睢县睢县吉星购物广场所有，其余第1-5项物品属于张安欣所有，第1-5项物品的数量以喷绘广告布封存的区域内的数量为准，且能够与本院所拍摄的照片中显示的相互一致。本院依据上述有效证据，并结合当事人的陈述、本院的现场勘验，对本案事实确认如下：2017年5月31日，原、被告双方签订了《吉星购物广场商户合同书》，原告承租了被告“负一楼东A1区A1通道以东一直到南头（大约1100平方）”的专柜区域从事大众鞋服、床上用品的经营，并交租金10000元，该10000元由中间人钱某收取，作为其应向被告收取的佣金；2017年7月3日，被告向原告出具收据，载明系租金（7月1日-9月30日）37500元；同日，张安欣向被告缴纳行为保证金10000元。2017年12月2日，原告张安欣自被告处搬离部分货物。现存于被告处属于原告张安欣的货物有1、特价台；2、衣架（黑色、银色）；3、模特；4、收银机（两部）；5、编织袋（内装物品），上述物品的数量以喷绘广告布封存的区域内的数量为准，且能够与本院所拍摄的照片中显示的相互一致。本院认为，关于原、被告双方之间的租赁合同问题，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。本案中，张安欣与睢县吉星购物广场于2017年5月31日签订《吉星购物广场商户合同书》，约定三个月的租金为37500元，但未约定租赁期限，故双方之间的合同为不定期租赁，双方均可随时解除合同。张安欣于2017年12月2日将其部分物品搬离被告处的行为，系其以实际行为表示解除双方之间的租赁关系，不违反法律规定，故双方之间的租赁合同于2017年12月2日解除。关于张安欣已交租金及应交租金的问题，张安欣于签订合同当日即2017年5月31日缴纳租金10000元，被告于2017年7月3日向原告出具收据，载明收到2017年7月1日至9月30日的租金37500元，该记载与合同中约定的三个月租金为37500元相一致，故原告在签订合同当日缴纳的10000元租金应包含在该收据记载的37500元之中，即原告共计缴纳租金37500元。故原告诉称其实际缴纳租金47500元与实际状况不符，不予采纳。原告实际使用租赁专柜至2017年12月2日，但其已缴纳的租金截止2017年9月30日，双方就超期使用的租金缴纳问题未明确约定，故原告应在前期已缴纳租金的基础上，按超期使用的天数即63天，续交租金26271元（37500元÷3个月=12500元，12500元÷30天=417元，417元×63天=26271元）。被告反诉称应按1879.2平方米的面积计算租金，但双方之间的合同明确约定租赁面积为1100平方米，且在原告租赁期间，被告并未就原告实际使用的面积超出约定面积的问题提出增加租金的要求，故在租金的计算问题上仍应按照合同约定进行计算，对被告的反诉请求，不予支持。关于原告于2017年7月3日缴纳的10000元行为保证金问题，被告在《吉星购物广场管理制度》中明定“违反17-19条除名、工资与押金或行为保证金不退”，但被告举证不能证明原告违反了该管理制度中17-19条的规定，原告搬离部分货物的行为系其以实际行为解除租赁关系的行为，不能认定为违反管理制度的行为，故该10000元行为保证金作为睢县吉星购物广场的经营者崔新斌应当退还原告。关于现存于被告处的经本院勘验后所确定的属于原告的下列物品：特价台、衣架（黑色、银色）、模特、收银机（两部）、编织袋（内装物品），应归原告所有，被告应当退还。该物品的数量以喷绘广告布封存的区域内的数量为准，且能够与本院所拍摄的照片中显示的相互一致。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张安欣与被告睢县吉星购物广场之间的租赁关系于2017年12月2日解除；二、原告张安欣于本判决生效后十日内向被告睢县吉星购物广场的经营者崔新斌交付租金26271元；三、被告睢县吉星购物广场的经营者崔新斌于本判决生效后十日内退还原告张安欣行为保证金10000元；四、被告睢县吉星购物广场的经营者崔新斌于本判决生效后十日内退还属于原告张安欣的处于睢县吉星购物广场超市内以喷绘广告布封存的区域内的下列物品：特价台、衣架（黑色、银色）、模特、收银机（两部）、编织袋（内装物品）；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担；反诉费786元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  刘国亮审判员  卢金华审判员  丁兴魁二〇一八年六月十四日书记员  胡玉源