湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终215号
上诉人（原审原告、反诉被告）覃先锋。
委托代理人施展，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）宜昌华祥商业管理有限公司。住所地：宜昌市体育场北路***号。
法定代表人王文忠，公司董事长。
委托代理人杜橙，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人覃先锋因与被上诉人宜昌华祥商业管理有限公司（以下简称华祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2012年9月，华祥公司与孙兆全、陈志丽等商铺产权人签订了《商铺委托经营管理合同》，约定由华祥公司经营管理孙兆全、郑国丽等人名下位于华祥商业中心6号楼的商铺，华祥公司可以将商铺出租，行使经营管理权。2011年年初，湖北省华祥投资发展有限公司（以下简称华祥投资公司）在报纸、网络平台上宣传华祥商业中心相关商铺，进行招商。2011年9月22日，覃先锋和华祥公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定：一、华祥公司受宜昌华祥商业中心商业街6号楼2层B601号铺位合法产权人的委托，对该商铺进行经营管理，并将该商铺出租给覃先锋。二、租赁商铺面积777.57平米，覃先锋承诺租赁该商铺用于经营软装类商品，经营品牌为摩曼国际，租赁期限为三年，至2011年11月18日起至2014年11月17日止。三、自合同签订之日至2011年11月17日止，为覃先锋装修期，覃先锋无需缴纳商铺租金、物业管理费、市场管理费及商业管理费，但须缴纳装修期间的水电等能源费及损耗。四、覃先锋自起租日起享有免租期，每交3个月租金、免3个月租金，免租期最长不超过9个月。第一次免租期自2012年2月18日起至2012年5月17日止，第二次免租期自2012年8月18日起至2012年11月17日止，第三次免租期自2013年2月18日起至2013年5月17日止。五、覃先锋保证在2011年11月18日或之前开业经营。六、覃先锋每月缴纳场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，上述费用均以现金结算，按季度结算。其中，公共区域之公摊能源费从2012年11月18日开始计算。七、签订合同时，覃先锋向华祥商业管理有限公司缴纳保证金31102.8元。八、若覃先锋未按时足额缴纳合同约定的各类款项，则应向华祥公司按照迟延款项金额的千分之五／日支付迟延履行违约金。若覃先锋迟延缴纳拖欠费用超过15日的，华祥公司有权单方面解除合同，并要求覃先锋赔偿因追索债务产生的差旅费、诉讼费、律师费等。九、若华祥公司违约导致合同解除的，覃先锋已缴纳的保证金应予以退回，同时覃先锋有权要求华祥公司赔偿相当于合同未履行期间内的租金和费用总额的损失。十、若覃先锋违约导致合同解除的，覃先锋已缴纳的保证金不予退回，华祥公司有权要求覃先锋补足免租期间的租金费用，并赔偿合同未履行期间的租金费用损失。
前述租赁合同签订后，覃先锋另与他人签订了《装饰装修工程施工合同书》，对承租商铺进行装修，合同约定装修总价款为1314000元。装修完毕后，覃先锋开始承租商铺进行经营活动。经营前期，双方未发生争议，后因经营困难，双方产生矛盾，覃先锋拖欠租金及相关费用（截止2014年9月30日，覃先锋共拖欠租金212277元、市场管理费424553元、商业管理费424553元、物业管理费116637元、公摊水电费81646元，累计欠缴1259666元）。由于覃先锋认为，系由于华祥公司未履行“招商率达80%的承诺”而致其经营困难且造成装修等损失，后果应由华祥公司负担，其遂向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、华祥公司赔偿其装修损失1314000元；3、华祥公司退还其缴纳的保证金31102.80元，并承担违约金30324元。华祥公司以覃先锋拖欠其租赁费为由提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、覃先锋向华祥公司腾退商铺，并按每月58317元支付自反诉之日起至实际腾退之日的场地占用费；3、覃先锋向华祥公司支付租金和其他费用合计1259664元；4、覃先锋向华祥公司支付违约金22418元（按银行同期贷款利率，自2014年6月20日暂计算至2014年10月14日；2014年10月15日起至覃先锋实际付清租金其其他拖欠费用之日止的违约金，按同期银行贷款利率计算）；5、由覃先锋承担反诉诉讼费及律师代理费48900元。
原审法院认为，1、覃先锋与华祥公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，华祥公司与覃先锋签订租赁合同后交付了房屋，该合同也没有招商承诺、品牌入驻等约定，故应认定华祥公司履行了全部义务。覃先锋诉称华祥公司未履行招商率达80%的承诺构成违约，因招商率达80%这一承诺系媒体广告宣传，而广告宣传系要约邀请，华祥公司并非该广告宣传的发布主体，招商率达80%也未在《商铺租赁合同》中约定，且商业经营有风险，故该抗辩不能成立。2、《商铺租赁合同》约定场地租金、市场管理费、商业管理费、物业管理费、能源损耗费均须按时缴纳，但覃先锋自2012年1月开始即拖欠相关费用，已构成违约。按照《商铺租赁合同》第12.4.2条规定“迟延支付租金、费用、能源费、损耗费、保证金等任意项应付款项超过15日的”，华祥公司有权单方解除合同，因此覃先锋已构成违约，《商铺租赁合同》应予解除。且《商铺租赁合同》第2.1条规定“本合同租期3年，自2011年11月18日至2014年11月17日止”，即涉案合同期限已届满，合同应予解除。3、按照《商铺租赁合同》第10.3条规定，合同解除后，覃先锋应及时腾退商铺，华祥商业管理有限公司反诉中要求覃先锋按每月58317元支付场地占用费，因《商铺租赁合同》未约定逾期腾退时应缴纳场地占用费的具体金额，人民法院从公平角度考虑，比照租金标准，酌情支持13元／月／平米的场地占用费。4、《商铺租赁合同》约定了场地租金13元／月／平米、市场管理费26元／月／平米、商业管理费26元／月／平米、物业管理费5元／月／平米、公共区域之公摊能源费5元／月／平米，覃先锋辩称华祥公司无权收取物业管理费、市场管理费、商业管理费、水电气能源费，未提交相应证据予以佐证，故该辩称理由不成立，人民法院不予采纳，覃先锋应支付拖欠的租金等费用合计1259666元。5、华祥公司反诉要求覃先锋支付自2014年6月20日至2014年10月14日违约金22418元，该金额未超过拖欠费用的30%，符合法律规定，本院予以支持。华祥公司反诉要求覃先锋按照中国人民银行同期贷款利率计算2014年10月15日至全部清偿之日的违约金，该计算方式符合法律规定，人民法院亦予以支持。6、按照《商铺租赁合同》第8.2条的规定，华祥公司有权要求覃先锋承担为追索产生的诉讼费、律师费，但律师代理费系违约造成的损失，华祥公司已经选择请求支付违约金，且人民法院已对违约金已经给予考虑，其再请求覃先锋承担律师代理费48900元无法律依据，其诉讼请求人民法院不予支持。7、按照《商铺租赁合同》第12.3条的约定，因覃先锋违约导致合同解除的，覃先锋已交纳的保证金不予退回。覃先锋在合同履行期间长期迟延支付相关费用，构成严重违约，因此，华祥公司有权不予退还覃先锋已交纳的保证金。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除覃先锋与华祥公司于2011年9月22日签订的《商铺租赁合同》。二、驳回覃先锋的其他诉讼请求；三、覃先锋应于本判决生效后一个月内，腾退华祥商业中心商业街6号楼2层B601号商铺，将商铺返还华祥公司（若逾期腾退，则自2015年6月11日起至实际腾退之日止按13元／月／平米的标准向华祥公司支付场地占用费）；四、覃先锋支付华祥公司截止2014年9月30日的各项费用共计1259664元（包括租金212277元、市场管理费424553元、商业管理费424553元、物业管理费116637元、公摊水电费81646元）；五、覃先锋支付华祥公司违约金22418元；六、覃先锋按照中国人民银行同期贷款利率的标准向华祥公司支付自2014年10月15日至实际清偿之日时的违约金；七、驳回华祥公司的其他诉讼请求。原审法院同时决定一审本诉的案件受理费17350元、反诉的案件受理费8390元（合计金额25740元）由覃先锋负担。
覃先锋不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，法律适用不当，实体处理不公，请求二审人民法院撤销原审判决第四判项（即“覃先锋支付华祥公司截止2014年9月30日的各项费用共计1259664元，包括租金212277元、市场管理费424553元、商业管理费424553元、物业管理费116637元、公摊水电费81646元”之判项），改判驳回该项诉讼请求。由于涉案房屋于2012年9月才取得商品房项目竣工交付使用备案证，故覃先锋于2011年9月22日与华祥公司签订了《商铺租赁合同》时该房屋尚不具备交付使用条件，该合同应为无效。同时，作为开发商（即湖北省华祥投资发展有限公司，简称华祥投资公司）子公司的华祥公司应承接开发商有关“招商率达到80%，并引进国际品牌”之承诺；而涉案合同不能正常履行的原因即为华祥公司未履行该承诺并造成覃先锋巨大经营损失；故华祥公司在未履行其义务情况下而主张租金收益，于法无据，该请求应予驳回。
覃先锋为支持其上诉主张，提交了涉案房屋商品房项目竣工交付使用备案证（载明取得该证时间为2012年9月）及华祥公司工商登记资料（载明华祥公司系华祥投资公司子公司，并受华祥投资公司委托管理、出租涉案房屋）。
华祥公司辩称，涉案房屋于出租时已经过了竣工验收并具备使用条件，其后取得了房屋商品房项目竣工交付使用备案证，故不能单凭该备案证即证明涉案房屋存在使用瑕疵。华祥公司与华祥投资公司系独立法人，华祥公司从未就招商率及国际品牌入驻予以承诺，故覃先锋辩称“华祥公司未履行招商、管理义务”之理由也不能成立。综上，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明，涉案房屋于2012年9月取得商品房项目竣工交付使用备案证。华祥公司系华祥投资公司子公司，并受华祥投资公司委托管理、出租涉案房屋。华祥投资公司在涉案房屋出售广告及宣传中曾就“招商率达到80%，并引进国际品牌”予以承诺；但实际经营中招商率约为50%左右。该事实有覃先锋在二审期间提交的《商品房项目竣工交付使用备案证》及华祥公司工商登记资料、当庭陈述予以证实，本院予以确认。虽然华祥公司对50%招商率予以否认，但作为履约义务人的华祥公司并未就此提交证据，本院对该异议不予采信。
本院认为，双方争议的为《商铺租赁合同》效力、华祥公司是否在合同履行过程中存在违约行为及后果问题。
虽然覃先锋于2011年9月22日与华祥公司签订了《商铺租赁合同》时，涉案房屋未及取得《商品房项目竣工交付使用备案证》（该证载明取得时间为2012年9月）。但涉案房屋在随后的合同履行过程中取得了使用备案证、覃先锋在此之前的期间也从未主张过房屋存在质量或安全瑕疵等事实，表明该房屋并不因此而影响其正常的使用功能；参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证…。与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证…，人民法院应当认定有效”之法理，涉案合同应认定为有效合同。覃先锋主张该合同无效，于法无据，本院不应予以支持。
有效合同应当全面履行。现查明，华祥投资公司在涉案房屋出售广告及宣传中曾就“招商率达到80%，并引进国际品牌”予以承诺，该承诺明确具体，且对除购房者以外的商业承租人是否决定承租该房屋也具重大影响，故应视为商业房屋出租合同的一部分。虽然该承诺系由华祥投资公司所发出，但由于华祥公司系华祥投资公司的子公司及房屋出租事宜的受托人，故华祥公司亦应受该承诺的约束。原审以前述两公司系不同的法人主体为由，认为华祥公司不应受该承诺约束，与商业惯例及诚信原则不符，本院予以纠正。由于商圈招商率对商铺承租人经营收益具有直接的影响，故华祥公司招商率不到50%的履约行为属违约行为，覃先锋因此可以拒绝相应的履行（即相应的租金等费用的给付义务）。由于覃先锋未举证证明华祥公司的前述违约行为给其造成损失的具体数额，本院结合覃先锋的上诉请求，酌情以减免租金交付数额形式作为华祥公司承担违约责任的方式。考虑到商圈入驻率与租金等支出费用水平间的对应性，结合华祥公司实际招商率与承诺招商率间的比例为8：5之事实，本院依该比例对覃先锋的应付租金数额予以折算，依此计算，原审认定覃先锋应缴纳租金等费用1259664元应相应折算为787290元。至于覃先锋在上诉中还主张其“向华祥公司缴纳了5万元装修保证金”之事实，由于其并未提交证据且在一审过程中也未主张，本院不予审查。
综上，原审认定事实清楚，但部分法律适用错误，致部分实体处理不当，应予改判。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367号民事判决第一、二、三、五、六、七判项；
二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01367号民事判决第四判项；
三、覃先锋于判决生效后一月内给付宜昌华祥商业管理有限公司欠付的租金等费用787290元。
一审本诉案件受理费17350元（覃先锋已预交），由覃先锋负担；一审反诉案件受理费8390元（宜昌华祥商业管理有限公司已预交），由覃先锋负担4390元，由宜昌华祥商业管理有限公司负担4000元；二审案件受理费2726元（覃先锋已预交），由覃先锋负担1500元，由宜昌华祥商业管理有限公司负担1226元。应由覃先锋负担而已由宜昌华祥商业管理有限公司预交的案件受理费，由覃先锋在履行本判决确定的给付义务时一并转付宜昌华祥商业管理有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张鹏炜