广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终2533号
上诉人（原审原告）：广州市和贵物流有限公司，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：周永森，该公司总经理。
委托代理人：陈清华，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：陈满平，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：梁礼成，该社董事长。
被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：周渭垣，该社董事长。
被上诉人（原审被告）：广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社，住所地：广州市黄埔区。
法定代表人：周江棋，该社董事长。
三被上诉人共同委托代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。
上诉人广州市和贵物流有限公司（以下简称“和贵公司”因与被上诉人广州市黄埔区鱼珠街茅岗第十九股份经济合作社（以下简称“茅岗十九社”）、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十股份经济合作社（以下简称“茅岗二十社”）、广州市黄埔区鱼珠街茅岗第二十一股份经济合作社（以下简称“茅岗二十一社”）租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院(2016)粤0112民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
上诉人和贵公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社立即退还和贵公司保证金25万元；3.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还和贵公司所交租金279180元；4.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社赔偿和贵公司经济损失837023元(维修房屋工程款损失270461元，定钢材货款损失148962元；起重机工程款405000元，房屋鉴定费12600元)，以上合计共1366203元；5.本案一、二审受理费由茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社承担。事实与理由：一、基本事实。2015年1月7日，和贵公司通过黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心招投标平台，中标茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社委托竞投的鹅计窿仓库及场地使用权租赁项目。2015年1月13日，和贵公司分别与茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社签订《租赁合同》。用途是商业，租期18年。第一条约定，和贵公司承租茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社位于“黄埔区茅某甲国某小学斜对面鹅计窿场地和仓库，场地占地总面积4230平方米，仓库建筑总面积约为3548.6平方米”。第三条(二)约定，“租金单价为：22元／㎡／月，计租面积为场地占地总面积4230平方米”。第十条(二)约定，“合同期内，如乙方需要对建筑物有任何的加建、拆建、维修等建设工程，须经甲方书面同意后方可实施”。第十二条约定了新建部分的拆迁赔偿办法。和贵公司接收承租物后，因库房残破无法使用，广州市和居房屋鉴定有限公司出具“和居鉴字[2015]0304号”《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为：“面积3150平方米的房屋为‘严重损坏房’”。和贵公司与三合作社经协商，邀请广州市黄埔区第二建设工程有限公司，三方在现场共同商定库房维修方案。随后，和贵公司与广州市黄埔区第二建设工程有限公司签订《广州市建设工程施工合同》，对库房进行全面维修。在房屋维修过程中，又因库房墙体过于残旧，可能危及路人安全，被城管部门要求全部拆除。但在和贵公司要求三合作社作为业主提供相关产权等文件，办理重建报建手续时，被告知原建筑没有任何报建手续，也无权属证明，根本无法重建。至此，和贵公司按照市场价投标承租的仓库，既不能使用，也无法重建。和贵公司一再要求三合作社尽快设法解决，均未得到积极的回应。和贵公司诉至黄埔区法院，请求判决解除合同并返还保证金、赔偿损失。但一审判决认定库房是“无偿使用”，并以此为由判决驳回和贵公司的诉讼请求。二、一审判决认定事实错误。本案是和贵公司承租三合作社的仓库，但仓库被鉴定为危房不能使用，和贵公司按照合同约定维修重建，又因业主的原因无法报建。按照法律规定，出租物是危房，因违反法律强制性规定而合同无效，因此双方互相返还。由于无效的原因是三合作社的过错，三合作社因此应当赔偿和贵公司的损失。一审判决将简单问题复杂化，认为仓库属免费使用而驳回和贵公司的诉讼请求是错误的，理由如下：1.招标文件明确载明，标的物为：“场地资产类型：建设用地；物业资产类型：仓库；占地面积：约4230平方米；建筑总面积：约3548.5平方米。”2.《租赁合同》明确约定：标的物为土地使用权、仓库。场地占地总面积4230平方米，仓库建筑总面积约为3548.6平方米。3.三合作社出具的收据明确写明是“仓库租金”。4.同地区的仓库市场价是每平方米20元，和贵公司以高于市场价的每平方22元，承租的却仅仅是“场地”，显然也不合常理。5.租赁物的总面积为4230平方米，其中不能使用的仓库危房3548.5平方米。6.无论是合同签订、履行期间，还是一审庭审期间，双方均没有声称、理解或主张“仓库免费使用”，一审判决认为仓库免费使用没有法律依据。
被上诉人茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社二审辩称：一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回和贵公司的全部诉讼请求。
2016年6月28日，和贵公司向一审法院起诉请求：1.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社立即退还和贵公司保证金25万元；2.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还和贵公司所交租金279180元；3.茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社赔偿和贵公司经济损失837023元（维修房屋工程款损失270461元、定钢材货款损失148962元、起重机工程款405000元、房屋鉴定费12600元）。
一审法院经审理查明：2015年1月7日，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社在黄埔区集体经济组织资产和财物服务中心网站，对鹅计窿仓库及场地租赁项目竞投情况进行公示：标的物权属人为茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社，竞得者为和贵公司，成交金额为22元/平方米·月，公示时间为2015年1月7日至2015年1月11日；并告知：公示期间如对竞投程序或结果有异议，请向广州市黄埔区集体经济组织资产和财物服务中心反映，反映情况必须以实名的方式提供书面材料，并留联系电话和通讯地址，以单位名义反映的，反映材料应加盖单位印章；合同拟签订时间为2015年1月13日。
2015年1月13日，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社（甲方）与和贵公司（乙方）签订编号为埔茅某乙十九社）20150001、埔茅某乙二十社）20150003、埔茅某乙二十一社）20150001租赁合同，双方约定，乙方通过公平、公正、公开的竞投方式，租赁甲方自有的位于黄埔区茅某甲国某小学斜对面鹅计窿场地和仓库，场地占地总面积4230平方米，仓库建筑总面积约为3548.6平方米（见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认）；乙方对甲方出租的仓库情况已作充分了解，同意承租，仅用于商业用途，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用，如乙方需要对仓库进行加建改造，甲方可提供现有资料协助办理，但所有一切投资建设及费用由乙方负责。场地、仓库租用年限为18年，自2015年2月1日起至2033年1月31日止，如甲方推迟交地（最迟不超过一个月），合同期将顺延，双方互不作追究任何责任。在本合同签订五天内，乙方须一次性向甲方交纳人民币25万元作为履行本合同的保证金（注：竞投时缴纳的竞投保证金转为合同履行保证金，不足部分补足，多出部分退回，并收回原收据，重新开具保证金收据）保证金不计息，不抵作租金；租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地及仓库的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租金单价为22元／m2／月，计租面积为场地占地总面积4230平方米，乙方每月应交纳租金总额为93060元，不含税费（其中19社占6.89%，租金每月为6412元，20社占36.9%，租金每月为34339元，21社占56.21%，租金每月为52309元）。租金从第4年起开始递增，每3年为一个支付周期递增一次，每次递增幅度为上期交纳租金的10%。租金按月收取，每期开始十天内支付当期租金，租金存入甲方指定的银行账户，且甲方确认收到乙方租金的十日内，由甲方开具有效的收款凭证。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金；滞纳金每天按照所欠租金3‰计算；如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回土地和仓库。乙方租用仓库后自筹资金进行改建及增加生产设备、供水、配电、消防、环保等设施安装配置，须按有关法律法规及政策规定，以及本合同的约定，按相关程序和要求办理。乙方租用仓库后，甲方所提供的基础设备、设施如不能满足发展要求时，所需的水电扩容、道路、下水道、环境改造、环保设施等项目的建设均由乙方自行出资解决；乙方进行上述建设须经甲方书面同意后方可实施，并按有关法律法规及政策规定的程序和要求办理。在第十条第二款乙方的权利和义务中的第5项约定，合同期内，如乙方需要对建筑物有任何的加建、拆建、维修等建设工程，须经甲方书面同意后方可实施。双方当事人在合同中还约定了其他内容。
上述合同签订后，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社向和贵公司交付了合同约定的上述场地和仓库。2015年1月16日，和贵公司共向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交纳“鹅计窿场地和仓库租赁合同保证金”250000元，其中茅某甲十九社收取保证金17225元，茅某甲二十社收取保证金92250元，二十一社收取保证金140525元。和贵公司使用上述租赁物后，依约向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交纳了2015年2月至4月的租金。
和贵公司使用租赁物后，与广州市黄埔区第二建设工程有限公司签订《广州市建设工程施工合同》，工程名称为黄埔区茅某甲鹅计窿仓库维修工程，工程地点为广州市黄埔区国某小学斜对面鹅计窿，工程内容为旧仓维修及地面等，工程总造价为1177009.1元；工期为90天，从2015年1月20日至2015年4月19日。双方未在合同上注明签约日期，该合同后附的“广州市和贵物流有公司改建仓库工程预算”表的时间为2015年1月16日。
2015年1月20日，和贵公司与广东永通起重机械实业有限公司签订制造及安装合同，和贵公司分别以单价340000元和350000元的价格向该公司购买吊钩桥式起重机2台，安装总价为660000元；交货时间为春节前装好所有钢柱，2015年4月10日全部安装完工。同年1月23日，广东永通起重机械实业有限公司向和贵公司出具收取起重机工程定金405000元的收据。
2015年2月9日，和贵公司与广州钜昌贸易有限公司签订钢材销售合同，和贵公司向该公司购买总价为148962元的彩涂卷共19.565吨，交货日期为2015年3月2日前，交货地点为广州庙头码头，该公司将货物送至和贵公司指定仓库。
和贵公司提交2015年2月至5月支付证明单四份，证实其支付工程款的情况；提交广州市增城逸钢经营部收据一份，证实其支付水管款情况；提供2015年2月15日支付证明单一份，证实其新仓购材料款情况。茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社对和贵公司提交的上述施工、买卖和安装合同及支付证明单、收据等均不予确认，认为是和贵公司与他人发生的法律关系，与本案无关联。
2015年1月23日，茅岗十九社、茅岗二十社、茅岗二十一社委托广州市和居房屋鉴定所有限公司对黄埔区鱼珠街茅岗环村路17号茅岗第十九、二十、二十一股份经济合作社房屋进行安全鉴定。同年3月30日，该公司对上述房屋混合结构、总层数为一层的3150m2房屋进行鉴定，鉴定面积为，鉴定意见为：地基基础未有不均匀沉降而引起的损坏现象，个别墙体出现裂缝，钢构件出现大面积锈蚀，个别钢柱及部分钢屋架出现变形，镀锌铁瓦屋面锈蚀、破损严重，多处位置漏水，部分墙面批荡风化、剥落，室内地面凹凸不平，门窗水电一般损坏；房屋出现的损坏现象对房屋的安全性构成了一定的影响，依照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该面积3150平方米的房屋为“严重损坏房”，故需对房屋损坏的部位进行维修处理。和贵公司主张其为此支付鉴定费12600元，并提供2015年4月2日的支付证明单一份，证实其支付鉴定费的事实，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社对该支付证明单不予确认，认为该鉴定费与本案无关。茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社认为其未委托和贵公司对上述房屋进行鉴定。鉴于和贵公司支付鉴定费用并持有鉴定报告原件，故一审法院要求和贵公司在指定时间内提交鉴定委托书，但和贵公司在指定期限内并未提交鉴定委托书。
2015年5月5日，广州市黄埔区安全生产监督管理局根据其当天对和贵公司所在的仓库进行安全生产检查情况，对和贵公司下达了（穗埔）安监管责改【2001】E0004号《责令限期整改指令书》，因和贵公司公司仓库东面、西侧旧仓库拆除后留有东、西两处单体墙，存在危墙事故隐患，责令和贵公司立即拆除并做好相关拆除安全措施和安全警戒措施，消除安全隐患；要求和贵公司于2015年5月6日前整改完毕。
一审庭审中，双方当事人确认：涉案仓库已经拆除，但拆除时间无法确定，和贵公司主张是在2015年5月拆除，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社主张是在2015年3月拆除，但均未举证证明。和贵公司确认除剩余的两堵墙外，其他仓库建筑的拆除系因房屋安全鉴定报告中和贵公司有义务对房屋进行维修，其后两堵墙系黄埔区安全生产监督局下发的责令整改通知书进行拆除。茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社确认和贵公司交租至2015年4月30日，之后和贵公司没有向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交租。
一审审理期间，和贵公司与茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社于2016年9月1日签订协议书，和贵公司将承租的场地包括原仓库拆除后的空地、原空地、商铺（清空后）等全部交还茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社按当时的现状全面接受，双方确认上述租赁合同终止。
一审法院认为：广州市黄埔区茅某甲国某小学斜对面鹅计窿场地和仓库占用范围内的土地均系茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社共同所有，茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社确认涉案土地上的仓库无合法报建手续，也无权属证书，故和贵公司与茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社签订的《租赁合同》中关于鹅计窿仓库的约定内容无效，其他关于鹅计窿场地的约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当依照该约定诚信履行合同义务。
关于和贵公司要求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还所交租金的请求。租赁合同部分无效，该无效部分的约定自始对双方当事人不产生约束力，双方当事人应当依法各自返还因该无效部分的合同所取得的利益。和贵公司占有、使用茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社所有的仓库，应当将涉案仓库返还茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社。和贵公司在2016年9月1日已将涉案场地返还茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社，因涉案仓库已被和贵公司拆除，无法返还，和贵公司已经向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还了原仓库占用范围内的场地，故已经履行了部分返还义务；因茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社对于和贵公司拆除涉案仓库的逾期收益损失以及重建损失已另案提起诉讼【（2016）粤0112民初3110号】，故在本案中不再论述不能履行部分返还义务的处理方式。因和贵公司在履行上述部分无效合同期间，一直占有、使用涉案仓库，依法应当向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社支付仓库的场地占用费，但因双方当事人在租赁合同中未约定仓库的租金标准，租金仅按场地的计租面积4230平方米计算，故该仓库系茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交给和贵公司无偿使用，和贵公司并未就使用该仓库支付租金，和贵公司请求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还该部分租金无法律和事实依据，一审法院不予支持。关于涉案场地的租赁部分，因系合法有效合同，和贵公司向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交纳的租金系履行合同约定义务，故其请求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还其已交纳的租金，于法无据，不予支持。
关于和贵公司要求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还和贵公司保证金25万元的请求。涉案租赁合同部分无效，且该无效部分所约定的仓库并未计租，从双方当事人在租赁合同的约定可以看出，该履约保证金并未包含仓库面积在内，故和贵公司并未就该合同无效部分向茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社交纳履约保证金，履约保证金为有效合同部分的场地租赁履约保证金。双方当事人在合同中约定：“保证金不计息，不抵作租金；租赁期届满，如乙方（和贵公司）无违约行为，保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方（茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社）有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述土地及仓库的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金”。根据该约定，双方当事人在租赁合同中约定的履约保证金同时作为违约金或者违约金的计算方式，如和贵公司违约，该保证金作为违约金由茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社收取，若茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社违约，该保证金作为违约金的计算方式，由茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社向和贵公司支付保证金双倍金额的违约金。本案中，和贵公司擅自拆除茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社建筑的仓库，并从2015年5月1日起拖欠茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社租金，系违约行为，该履约保证金应作为违约金支付给茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社，且茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社在本案的关联案件【（2016）粤0112民初3110号】中已经提出请求，该保证金的处理将在该案中论述，故和贵公司请求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社返还履约保证金于法无据，一审法院不予支持。
关于和贵公司请求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社赔偿其经济损失837023元。和贵公司并非涉案仓库的所有权人，无权拆除其承租的仓库。虽然双方当事人在租赁合同中约定如和贵公司需要对承租建筑物有任何的加建、拆建、维修等建设工程，须经茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社书面同意后方可实施，但和贵公司未提交任何证据证实其拆除原仓库系经过茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社的书面同意，故和贵公司系未经该仓库的所有权人同意擅自拆除该仓库，其向其他案外人支付重建仓库所需的建筑材料、设施等费用，应当自行承担。和贵公司请求茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社赔偿其经济损失837023元，无法律和事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十三条的规定，于2016年12月16日作出如下判决：驳回广州市和贵物流有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费17096元，由广州市和贵物流有限公司负担。
本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。
二审中，和贵公司提交以下证据：一、《关于对茅某甲环村路沿线消防隐患整治的报告》（复印件），载明：茅岗股份经济联合社向鱼珠街道办事处申请对环村路沿线进行消防通道建设和多项旧物业升级改造，拟证明对涉案租赁物进行维修、改造是双方同意的。二、何某证言及身份证复印件，载明：何某表述，2015年1月，广州市黄埔区第二建筑工程有限公司与和贵公司签订《广州市建设工程施工合同》，承接和贵公司“黄埔区茅某甲鹅计窿仓库”项目，对“黄埔区茅某甲鹅计窿仓库”进行维修重建，何某是该项目负责人。2015年1月开始，和贵公司因承租的“黄埔区茅某甲鹅计窿仓库”残旧不能使用，多次找何某商议对仓库维修重建一事，制定工程方案期间，仓库业主方梁礼成社长、周某甲社长、周某乙社长参与讨论并提出意见，施工期间三位社长也多次到现场查看。2015年5月，因遇到暴风雨天气，为防止围墙倒塌，和贵公司要求拆除围墙，拆除后没有继续施工，和贵公司结算了部分工程款。拟证明对涉案租赁物进行维修、拆建，是经三合作社同意的。三、谈话录音文字材料（附录音光盘），文字材料记载相关人员对涉案租赁物的合同履行等情况进行了沟通，拟证明：1.对涉案承租物进行拆建、改造，是经三合作社同意的，且三合作社知悉和贵公司投入拆建、改造工程的费用情况；2.《房屋安全鉴定报告》是三合作社办理的，三合作社在一审中否认办理不成立；3.双方同意在三合作社完成涉案租赁物改造申请报批后再交纳租金；4.三合作社向黄埔区提出了改造申请，因涉案租赁物没有房产证而未获批准，致使租赁合同无法履行。四、《关于公布2015广州市房屋以租金参考价的通告》（网络打印），拟证明：涉案地段仓库租金参考标准为19元/平方米/月。五、《市场仓库租金情况》（网络打印），拟证明：涉案地段仓库租金约15-20元/平方米/月。
茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社质证意见：关于证据一，三性不予确认，因为该报告形式上是以案外人“茅岗股份经济联合社”向鱼珠街道办事处的一份报告，但无签章、无编号、无政府部门回复。关于证据二，不属于新证据，也无法核实真实性、合法性。关于证据三，首先，该证据不属于新证据。该证据只是十九社社长在一审判决后个人私人私下言论，与事实不符，因为合作社对所有《租赁合同》中所约定的事关重大的内容的处理均需经董事会或者股东大会讨论才行，在履约中并不是社长决定的。其次，其自身表述也不得超出合同的约定，任何超出合同约定部分均需另签书面补充协议并且通过股东大会决议才有效。再次，在一审中，该社长参与了庭审，在庭审中有关表述经其在笔录中签名才是其真实的意思表示。关于证据四、五，有关政府对茅某甲经联社辖区地段的仓库租金参考价与本案无关。相反，本次《租赁合同》约定的22元/平方米/月的租金经黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心公开招投标，是合同当事人对市场的充分了解和公开的竞投后所产生，是符合市场价值标准的，应被采纳。
二审中，和贵公司在庭询前向本院提交《证人出庭作证申请书》，申请证人罗某、周某丁出庭作证。经本院同意后，罗某在庭询时到庭作证，但周某丁并未到庭。和贵公司表示，其想将证人周某丁更换为何某，但何某当天因有其它工程并未到庭。罗某出具证言称，其是和贵公司股东和财务，和贵公司重建涉案仓库是三合作社同意的，重建的时候城管部门不同意，但合作社说可以让社员把城管队员赶走，并且手续可以搞好，让和贵公司等待。
茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社质证表示，罗某是和贵公司股东，证言的法律效力由法院确定。
二审庭询后，和贵公司又向本院提交《申请法院调查取证申请书》和《证人出庭作证申请书》。和贵公司在《申请法院调查取证申请书》中表述，一审期间，三合作社否认知悉和贵公司维修重建仓库的事实，不承认向和贵公司提供《房屋安全鉴定报告》的事实，为此和贵公司向广州市和居房屋鉴定所有限公司申请调查该报告的委托手续及相关资料，但因和贵公司并非报告记载的委托人，广州市和居房屋鉴定所有限公司拒绝提供相关资料，故请求本院调取该报告及相关材料。和贵公司在《证人出庭作证申请书》中申请证人罗某、何某出庭作证。
另查明，在一审法院受理的茅某甲十九社、茅某甲二十社、茅某甲二十一社诉和贵公司（2016）粤0112民初3110号案2016年8月1日的开庭笔录中，和贵公司表示：“我们的维修与拆除，原告是清楚的，因原告在场，我方没有提供书面通知”，三合作社表示：“我方没有收到书面通知，有口头说过，没有与我方协商”。
本院认为，关于和贵公司是否存在违约行为的问题。和贵公司与三合作社签订《租赁合同》，在合同中多处约定，“乙方对甲方出租的仓库情况已作充分了解”、“如乙方需要对仓库进行加建改造，甲方可提供现有资料协助办理，但所有一切投资建设及费用由乙方负责”、“如乙方需要对建筑物有任何的加建、拆建、维修等建设工程，须经甲方书面同意后方可实施”，可见双方在签约时对涉案仓库需进行维修改造已有意向。《租赁合同》签订当月，和贵公司即与案外人签订施工合同约定对涉案仓库进行维修，三合作社也委托鉴定机构对涉案仓库进行鉴定，该仓库的绝大部分面积最终被鉴定为“严重损坏房”，该情况进一步说明双方在签约时都清楚涉案仓库严重损坏需要维修改造的情况。另外，根据双方在（2016）粤0112民初3110号案开庭中的陈述，也表明三合作社对和贵公司维修改造涉案仓库的情况是清楚的。综上，本院采信和贵公司主张，其虽然未取得三合作社的书面同意，但维修改造涉案仓库的行为是得到三合作社允许的，并不存在擅自拆除的情况。三合作社认为和贵公司未经同意擅自对涉案仓库进行拆除不能成立，本院不予采信。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。至于和贵公司二审提交的证据，因书证均非原件，真实性无法确认，何某虽然出具书面证言，但未出庭作证，故本院对上述证据不予采纳。证人罗某系和贵公司股东，与和贵公司存在明显利害关系，其证言证明力弱，本院不予采信。和贵公司还申请本院到广州市和居房屋鉴定所有限公司调取《房屋安全鉴定报告》及相关资料，以证明三合作社委托鉴定的情况。本院认为，广州市和居房屋鉴定所有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》记载的委托人即是三合作社，一审判决也已查明三合作社委托广州市和居房屋鉴定所有限公司对涉案房屋进行安全鉴定的事实，三合作社并未提供相反证据否定该事实，故三合作社委托鉴定机构对涉案房屋进行安全鉴定的事实可以确认，和贵公司申请调查取证并无必要，本院不予采纳。和贵公司虽然不存在擅自拆除涉案仓库的情况，但根据《租赁合同》约定，“如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有”，本案中和贵公司自2015年5月起未向三合作社支付租金，已超过30天，构成违约，三合作社可没收保证金。和贵公司主张其欠交租金得到三合作社的同意，但未提供证据证明，本院不予采信。现三合作社已在（2016）粤0112民初3110号案中请求没收该保证金，故对和贵公司返还保证金25万元的请求本院不予支持。
关于和贵公司请求返还已交租金的问题。和贵公司认为三合作社将“严重损坏房”出租，且租赁物权属不明，不具备正常使用条件，故请求三合作社退还其已支付的3个月租金279180元。本院认为，和贵公司在签约时即已清楚租赁物严重损坏的情况，也在《租赁合同》上写明对仓库情况已作充分了解，其仍自愿和三合作社签约承租该租赁物，应自行承担相应风险。虽然因涉案仓库无报建手续导致《租赁合同》部分无效，但和贵公司仍应参照合同约定的租金标准支付其占有租赁物期间的使用费。现和贵公司主张租赁物不具备使用条件要求返还租金缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，和贵公司向三合作社承租的是场地和仓库，虽然租金是按场地总面积计算，但并不表明仓库是无偿使用的，和贵公司上诉提出涉案仓库并非免费使用理由成立，本院予以采纳。一审判决相关论述不当，本院予以纠正。但一审对此处理结果并无不当，应予维持。
关于和贵公司请求赔偿损失的问题。根据《租赁合同》约定，“如乙方需要对仓库进行加建改造，甲方可提供现有资料协助办理，但所有一切投资建设及费用由乙方负责”。从该约定看，虽然维修改造仓库得到了三合作社的同意，但具体的工作仍应由和贵公司主导，三合作社仅承担协助义务。和贵公司在尚未了解清楚具体工作流程、办妥相关手续的情况下，即对工程进行开工，如确有投入无法收回造成损失的，也应自行承担责任。故本院对和贵公司主张的经济损失赔偿亦不支持。
综上所述，和贵公司的上诉理由部分有理，予以采纳，但其请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分欠妥，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17096元，由上诉人广州市和贵物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 杨晓怡
审判员 谭红玉
二〇一七年五月八日
书记员 马婷婷