福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3345号
上诉人（原审被告）张锦，男，1967年10月16日出生，汉族，住福清市。
委托代理人黄岩平，福建大佳律师事务所律师。
委托代理人薛文，福建向高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）福清市龙固铝业有限公司，住所地福清市龙田镇工业区。
法定代表人何小琴，董事长。
委托代理人陈少文，福建宽达（福清）律师事务所律师。
上诉人张锦因与被上诉人福清市龙固铝业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2013）融民初字第5569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年6月10日，原、被告双方签订一份《店面租赁合同》，约定：被告向原告承租位于福清市龙田工业区福庐北路8号内6-8号店面（含一层1080平方米、二层3582平方米、地下室仓库300平方米）。承租期共六年，即从2008年10月1日起至2014年9月30日止。前四年（即2008年10月1日至2012年9月30日）的年租金为：一层和二层249696元／年，地下仓库25200元／年，合计274896元／年；后两年（即2012年10月1日至2014年9月30日）的年租金316130.40元即日租金为866.11元。租金按年度一次性付清，除第一年租金外每年租金在当年前一个月的7日内付清。还约定：被告不按约缴交租金、水电费等，原告随时可以终止合同，并追究被告相关责任。原告未经被告同意，不得招租另一家家具店。押金为10000元，租赁期满之日被告未有违约情况即退还。合同履行过程中，被告按约支付了前四年的租金，依约被告应于2012年9月7日前付清第五年（即2012年10月1日至2013年9月30日）租金316130.4元，但被告未按约支付该租金。经原告多次催讨，被告至今仍未支付。以上事实是双方当事人在庭审中没有异议的，原审法院予以确认。
原、被告双方对以下事实有争议，原审法院予以查明：
一、关于原告未经被告同意在另一幢厂房内另行招租福清市龙田全友家具店是否构成违约的问题。原告认为，原告所有的位于福清市龙田工业区福庐北路的厂房有近十栋，占地很广。被告承租的店面仅仅是其中一栋厂房中的一部分店面。双方在《店面租赁合同》第5.6条约定的“甲方（即原告）未经乙方（即被告）同意，不得招租另一家家具”指的是，该合同租赁店面所属的该栋厂房剩余店面不得招租另一家家具店。全友家具店与被告租赁的店面不属于同一栋厂房范围内，因此，原告将另一栋厂房租赁给其他家具店并未违反合同约定。而且，原告拥有近十栋厂房、面积巨大，如果只能租给被告而不能出租给其他家具店，明显不合常理，对原告来说很不公平。2、原告招租另外一家家具店，没有给被告造成任何损失，相反对被告还是有利的。3、根据《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”可知，租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。从本案情况来看，即便原告招租另一家家具店违反了合同，但该违约行为并不是违反合同主义务即交付租赁标的。因此，在原告已履行交付租赁物的情况下，作为承租方的被告也应当履行其合同主要义务即支付租金。被告以原告违反招租约定为由拒绝履行支付租金义务，没有任何依据。被告认为，根据合同意思在被告店面附近属于原告厂房不能另行招租。被告为了减少损失，不得不依据《合同法》第六十六条的规定，在原告履行义务不符合约定时，被告有权拒绝其相应的履行要求，暂停租金的交付，等待原告违约状态终止。原审法院认为，本案店面租赁合同虽有约定，未经被告同意，不得招租另一家家具。但合同对不能另行招租另一家具店是在被告承租的大楼内还是原告所有的厂房内，没有具体明确约定，被告要求原告在其所有厂房内都不能招租另一家具店显失公平，故不能认定原告在另一幢厂房内另行招租福清市龙田全友家具店行为构成违约。二、关于原告将公共通道擅自堵塞是否构成违约的问题。原告认为，公共通道有前后门，前门安装推拉门，是为了防盗，保证双方财产安全，并配有保安，只要内部人员车辆通行，保安就可以打开。后门有堆放物品，原、被告双方都临时存放，不影响通行，后门有一片空地，没有租给被告，原告东西堆在空地上，原告堆放面积大不影响被告通行。被告认为，原、被告签订《店面租赁合同》时，根据建筑物的设计功能及原告提供的房屋产权证的平面图，被告店面后面的场地属于公共通道，被告可以自由无阻碍地装卸家具货物。但原告未经建筑物设计变更，且未经被告同意，擅自将被告后门的公共通道用铁栅栏阻隔，并在公共通道入口处设置电动门，给被告在公共部分的通行、装卸货物造成严重妨碍，并进而不允许被告装卸货物，已构成违约。原审法院认为，原告在公共通道入口处设置电动门，在被告后门的空地上用铁栅栏阻隔，虽有可能给被告带来不便，但这属于原告的管理行为，并不构成违约。
原审法院认为：原、被告之间签订的《店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，又不违反有关强制性法律规定，是合法有效的，双方均应遵守。原告依约将租赁房屋交付被告经营，被告也应依约按时交纳租金。现被告支付了前四年的租金，依约被告应于2012年9月7日前付清第五年（即2012年10月1日至2013年9月30日）租金316130.40元，但被告未按约支付租金，已构成违约，故原告的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。被告抗辩根据双方合同的约定，本案应当通过仲裁解决，由于双方对仲裁机构没有约定，故原审法院不予采纳。被告抗辩原告违约在先，被告没有违约，证据不足，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》笫六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2008年6月10日签订的《店面租赁合同》；二、被告张锦应于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁房屋腾空并归还原告福清市龙固铝业有限公司；三、被告张锦应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2012年10月1日至2013年9月30日的店面租金316130.40元及利息，利息以316130.40元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2012年9月7日计算至本判决确定的还款之日止；四、被告张锦应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2013年10月1日至上述租赁店面实际腾退之日止的租金，租金按每日866.11元计付；五、被告张锦已支付给原告的押金10000元归原告所有。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币9070元，由被告张锦负担。
一审宣判后，原审被告张锦不服，向本院提起上诉。
上诉人张锦上诉称：一、原审法院对被上诉人违反合同约定另行招租家具店的行为不认定为违约，属认定事实错误。被上诉人不遵守合同约定，未经上诉人同意，在离上诉人承租的大楼相距很近的另一幢厂房招租同样经营家具的商铺福清市龙田全友家具店，上诉人的经营状况也因此明显下降，上诉人花费巨大的广告投资效益大打折扣。被上诉人另行招租，已构成违约。二、被上诉人擅自将公共通道用铁栅栏阻隔，也严重影响了上诉人对承租房屋店面的使用，被上诉人应当排除妨碍、恢复原状。三、被上诉人存在上述违约行为，上诉人暂停支付租金的行为是行使抗辩权，不构成违约，符合法律规定和合同的约定。原审判决上诉人承担租金利息及押金10000元归被上诉人所有是错误的。综上，请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人福清市龙固铝业有限公司答辩称：一、被上诉人招租另一家家具店未违反合同约定，也未给上诉人造成任何损失。《店面租赁合同》约定的“甲方未经乙方同意，不得招租另一家家具店”是指诉争店面所属的该栋厂房剩余店面不得招租另一家家具店。福清市龙田全友家具店与诉争店面不属于同一栋厂房范围内。被上诉人招租另外一家家具店，集中同行业数量，可以形成规模效益，对上诉人有利。退一万步说，假使被上诉人另行招租给上诉人造成经济损失或不利影响，这是另外的法律关系，上诉人应另行起诉，不能在本案纠纷中作为抗辩事由。二、上诉人诉称被上诉人擅自将公共通道用铁栅栏阻隔，没有事实依据。三、上诉人所述的“被上诉人另行招租一家家具店”及“公共通道设置阻隔”不能作为其拒付租金的抗辩理由。租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是支付租金。即便被上诉人招租另一家家具店违反了合同违约，但该行为并不是违反合同主义务，上诉人以此为由拒绝履行合同主要义务，没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人和被上诉人签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。被上诉人已依约向上诉人交付租赁物，上诉人也应遵守合同约定按时足额向被上诉人支付租金。现上诉人未按合同约定于2012年9月7日前付清第五年（即2012年10月1日至2013年9月30日）的租金316130.40元，已构成违约。《店面租赁合同》第5.3条约定：“对乙方（即上诉人）不按约定时间缴交租金和水、电费……，一经发现甲方（即被上诉人）有权随时终止合同，并依法追究乙方（即上诉人）相关责任。”第3.1条约定：“押金为人民币壹万元……，租赁期满之日乙方（即上诉人）未有违约情况即退还。”故被上诉人诉请解除合同，要求上诉人腾房并支付租金及利息，同时要求判决上诉人已支付给被上诉人的押金归被上诉人所有等，符合法律规定和合同约定，原审法院予以支持，并无不当。
至于上诉人抗辩认为“被上诉人存在另行招租家具店、擅自将公共通道用铁栅栏阻隔等违约行为，上诉人不支付租金是行使抗辩权，未违反法律和合同约定”，本院认为，诉争《店面租赁合同》虽约定未经上诉人同意，被上诉人不得招租另一家家具，但合同未明确约定被上诉人不得招租另一家家具店是在上诉人承租的大楼内还是被上诉人的全部厂房内，上诉人要求被上诉人在其全部厂房内均不得招租另一家具店，显失公平，故不能认定被上诉人在另一幢厂房内招租另一家具店的行为构成违约。另，被上诉人在公共通道入口处设置电动门，在上诉人后门的空地上用铁栅栏阻隔，属于被上诉人的管理行为，虽有可能给上诉人的日常经营造成不便之处，但并不构成违约。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币9070元由上诉人张锦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一四年十一月三十日
书 记 员 陈 嘉