湖北省来凤县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2827民初914号
原告向小莉，女，生于1980年5月1日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，自由职业。
原告罗强，男，生于1978年10月22日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，自由职业，系原告向小莉之夫。
被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，住所地：湖北省来凤县翔凤镇凤南路喳西泰水城。
法定代表人王虎，总经理。
委托代理人（特别授权）李忠胜，该公司股东。
原告向小莉、罗强诉被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案受理。依法由审判员梁东华适用简易程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告向小莉、罗强，被告喳西泰公司的委托代理人李忠胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向小莉、罗强诉称：原、被告于2015年12月15日签订了商品房买卖合同（预售）。合同约定：1、被告在来凤县三官坪社区蓝河路喳西泰水城餐饮街修建的商品房第四幢第一层129号商铺出售给原告；2、该商铺总价款70万元，原告在2015年12月30日前给被告一次性支付房款人民币65万元，余款5万元在被告交付两证时付清；3、被告应当在合同签订之日起（30日内）办理商品房预售合同登记备案手续；4、被告在2015年12月30日前向原告交付该房，否则依照合同的第十二条按日计算向原告支付全部房款万分之2的违约金。合同签订后，原告按约定履行了付款义务，但是被告没有依据合同第九条和第十一条以及第二十八条的约定履行合同义务。原告认为，双方签订的合同不违反法律、法规，合同有效，原告已完全履行了合同约定的义务，被告也应当遵守诚信，不仅应当依�合同约定履行房屋交付义务，立即在来凤县住房和城乡建设局办理登记备案手续，而且应当给原告支付起诉前（2016年7月31日）的违约金人民币29400元以及起诉后到交房前的违约金。请求法院确认原、被告于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，判令被告立即在来凤县住房和城乡建设局办理登记备案手续，判令被告向原告支付起诉前（2016年7月31日）的违约金人民币29400元以及起诉后到交房前的违约金，并承担本案诉讼费。
原告向小莉、罗强为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：二原告身份证复印件。拟证明原告的身份信息。
证据二：《商品房买卖合同（预售）》（复印件）。拟证明原、被告签订的商品房买卖合同（预售）有效。
证据三：收据、购房发票（复印件）。拟证明原告按约定支付了�房的相关款项的事实。
被告喳西泰公司辩称：原告起诉的双方签订合同、原告购买商铺及支付房款的基本事实属实，被告没有异议。双方签订的合同有效，被告没有异议。办理备案登记手续，有一个客观的情况暂时没有办法办理。因为房屋在正常预售后办理手续需要一个过程，是整个行业普遍存在的现象，在一、二年内才能逐步到位。另外，原告购买的房屋，是由原来的4号楼126号房，根据双方协商后改装为126号和129号两间房，原告就购买129号房。由于房屋进行设计调整，整个房屋设计、规划、预售登记手续需要在相关部门进行登记和测绘，需要报备和审批，但需要时间，造成房屋没有办理相关的登记备案手续。多次提出申报，由于有关原因没有及时办理到位，是被告力所不及的，被告会积极争取。包括原告购买的房屋在内的该栋楼所有的房屋，被告在12�13日已公告通知交付房屋使用，原告购买的房屋是可以交付使用的现房，并且原告在购买房屋前，被告实行先招商后销售的政策，该房屋已由被告先行出租使用，原告在购买时经过多次查看，经双方协商一致后才购买的，所以，不存在被告交房违约的事实和支付违约金的责任，被告不应承担违约责任。
被告喳西泰公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：喳西泰水城餐饮街商铺租赁合同书复印件。拟证明原告购买的129号房是由原来的126号房经过设计变更为现在的129号房的，原告购买的房屋是由双方协商的，需要办理变更手续，原告购买的房屋是现房，购买时已出租使用的事实。
证据二：喳西泰公司《关于商铺交付时间与交接手续办理等有关事项的告知函》（复印件）。拟证明原告购买的房屋位于4号楼，4号楼和整个预�的餐饮街都是书面通知，通知从2015年12月30日进行交房验收，而原告购买房屋的时间是在被告交房验收的时间之前，说明被告所交付房屋是现房。
经庭审质证，被告对原告提供的证据一、二、三无异议，对上述证据，本院依法予以采信。
原告对被告提交的证据一有异议，认为租赁合同签订的时间不属实，原告购买时已出租很久了，被告并未将房屋交付给原告。原告对被告提交的证据二有异议，认为被告未通知原告交房，与本案无关。本院认为，证据一能够证明原告购买时房屋已经出租。原告购买的129号房屋，是由原来的4号楼126号房，根据双方协商后变为126号和129号两间房中的一间，能够达到被告的证明目的。证据二与本案无关联性，原告异议成立，不能达到被告的证明目的。
经审理查明：2015年12月15日，向小莉、罗强与喳西泰公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：1、喳西泰公司将其在来凤县翔凤镇喳西泰水城餐饮街修建的商品房第四幢第一层129号商铺出售给原告，预测建筑面积为52.18平方米。2、该商铺总价款70万元，向小莉、罗强应当在2015年12月15日前支付价款65万元，剩余5万元，在喳西泰公司交付两证时付清。3（第十一条）、喳西泰公司应当在2015年12月30日前向向小莉、罗强交付该商铺。4（第十二条）、喳西泰公司未按第十一条规定的时间将该商铺交付向小莉、罗强的，逾期超过60日后，向小莉、罗强要求继续履行合同的，合同继续履行，喳西泰公司按日计算向罗强、向小莉支付全部房价款万分之二的违约金。5（第十八条）、喳西泰公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知向小莉、罗强。6（第二十八条）、合同自双方�字或盖章之日起生效。双方在合同上签字或盖章。该合同附件一餐饮街4号楼一层平面示意图注明原126号商铺分割成两个铺位，最左边是129号商铺，面积为52.18平方米。合同签订后当日，向小莉、罗强按约定支付了购房价款65万元。喳西泰公司未按约定办理商品房预售合同登记备案手续。
2016年8月8日，向小莉、罗强向本院起诉，要求法院确认其与喳西泰公司于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，判令喳西泰公司立即在来凤县住房和城乡建设局办理登记备案手续，判令喳西泰公司给向小莉、罗强支付起诉前（2016年7月31日）的违约金人民币29400元以及起诉后到交房前的违约金，并承担本案诉讼费。
另查明，在向小莉、罗强购买餐饮街4号楼一层129号商铺时，餐饮街4号楼一层商铺已符合交付条件，喳西泰公司已通知购买人交房。向小�、罗强实地查看后决定购买商铺，但只购买126号商铺一部分。根据向小莉、罗强要求，喳西泰公司将126号商铺分割成126号、129号两个铺位，向小莉、罗强购买了最左边的129号商铺。喳西泰公司对商铺实行先租后售的政策。在向小莉、罗强购买时，喳西泰公司已将126号、129号两个铺位整体出租给罗意，并告知了向小莉、罗强，但未给向小莉、罗强出示租赁合同。该租赁合同约定的租赁期限为3年，自2015年12月30日起至2018年12月29日止，其中免租期自2015年12月30日起至2016年12月29日止。虽然租赁合同签订时间为2016年1月7日，但实际上已在原告购买前就已交付给承租人装修使用。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同成立且合法有效，双方均应按合同约定履行。原告依约向被告支付了购房款，被告应依约在来凤县住房和城乡建设局办理登记备案手续。被告未按约定在来凤县住房和城乡建设局办理登记备案手续，已构成违约，应当承担违约责任。故原告请求法院确认原、被告于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》有效及被告在来凤县住房和城乡建设局办理备案登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。因双方签订《商品房买卖合同（预售）》前被告就已将该商铺出租，故原告要求被告向原告支付起诉前（2016年7月31日）的违约金人民币29400元以及起诉后到交房前的违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三�二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告向小莉、罗强与被告喳西泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效。
二、被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司于本判决生效之日起3个月内在来凤县住房和城乡建设局为原告向小莉、罗强所购买的商铺办理商品房预售合同登记备案手续。
三、驳回原告向小莉、罗强其他诉讼请求。
案件受理费11094元，因适用简易程序审理，减半收取5547元，由原告向小莉、罗强负担547元，被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担5000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 梁东华
二○一六年十二○一六年十一月一日
书记员 赖婷婷