连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初7726号
原告：李阳,男,1987年8月5日出生,汉族，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：张晨、尹翔，江苏苍梧律师事务所律师。
被告：名郡东方置业有限公司，住所地连云港高新技术开发区振华路孵化器大楼。
法定代表人：杨友芳，董事长。
委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。
原告李阳与被告名郡东方置业有限公司（以下称名郡东方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李阳的委托诉讼代理人尹翔、被告名郡东方公司的委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李阳向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金14542.7元（以480623元为基数，从2015年10月29日计算至2016年10月28日，按日万分之一计算，共计365天），并按月支付后续违约至房屋实际交付为止。2、被告支付原告因其逾期交房产生的租房损失7200元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，第一项诉讼请求变更为要求判令被告支付逾期交房违约金14542.7元（以480623元为基数，从2015年10月29日计算至2016年10月28日，按日万分之一计算，共计365天）。事实与理由：2014年1月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告“东方之珠”第9号楼1单元1-904室，总房款480623元，并约定被告于2015年10月28日交房。原告按约缴纳首付款并办理了银行按揭贷款，但被告至今未按约交房，已逾期365天，且不存在法定和约定的逾期事由。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。
被告名郡东方公司辩称：原告的主张没有事实和合同依据，2014年1月19日双方签订了《商品房买卖合同》，就合同的付款事宜以及交房期限等作出了约定，原告以被告逾期交房为由，主张逾期交房违约金的计算标准没有事实依据。双方合同虽然约定2015年10月28日前交房，但被告存在约定的免责事宜，合同第八条第二项遇到政府部门批准的规划、政策法规变更不能按时交房，被告可以据实顺延。2012年7月31日和2013年8月6日，连云港市规划委员会会议要求对连云港市范围内的规划进行优化，被告开发的项目也在此列；2013年8月13日，被告接到规划局通知，要求被告优化设计方案，工程全面停工，直至2014年7月16日连云港市建设局才对被告作出了关于调整初步设计审查意见的批复，期间历时将近11个月，规划设计是在政府部门的批复后，被告才能够按照规划部门要求进行施工。被告认为根据合同第八条规定的交房时间，应当依法据实予以顺延。另在2016年7月8日被告委托厦门友朋四方物业管理有限公司连云港分公司为被告向原告支付了逾期交房违约金2000元。2016年8月4日，被告向原告支付了逾期交房违约金1038元。综上，请求法庭依法查清事实，作出公正裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提供了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、个人租房协议，被告提供了《商品房买卖合同》、连云港市规划局连规建函（2013）231号《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，连云港市建设施工图审查中心设计文件审查意见书、连云港市规划局《关于连规东方（2010）第144号及连规东方（2011）第112号审定意见通知书的补充意见》、云港市城乡建设局连建总（2014）309号《关于东方之珠三期工程C区调整初步设计审查的批复》以及银行业务回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2014年1月19日，原告李阳（买受人）与（出卖人）连云港凯捷利房地产有限公司（以下简称凯捷利公司）签订《商品房买卖合同》，约定凯捷利公司将其开发的位于宋跳高新区新港城大道西、东港学院东，暂定名东方之珠第9#楼10#楼1单元1-904（9号楼）室，建筑面积109.15平方米以480623元的价格出售给李阳。第六条付款方式及期限的约定：买受人于2014年1月19日前已付购房款150623元，剩余按揭贷款部分330000元须在2014年2月3日前办理完毕按揭手续；第八条交付期限：出卖人应当在2015年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到政府有关部门批准的规划设计，政策，法规变更等不能按期交房等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方同时对其他事项进行了约定。
2014年1月19日，原告按约给付被告首付款150623元，2014年4月1日，原告按约支付被告购房款330000元，共计480623元。被告至今未交付涉案房屋。
截止至2016年8月4日，被告名郡公司先后支付原告违约金2000元、1038元，共计3038元。
另查明，2013年8月13日，连云港市规划局向连云港凯捷利房地产有限公司发出《关于尽快完成东方之珠二期优化方案的通知》，主要内容为其公司开发建设的东方之珠项目二期（A、B、C地块未建地块）的优化方案通知事宜。2013年12月30日，连云港市建设施工图审查中心受连云港市凯捷利房地产有限公司的委托，对东方之珠9#10#规划调整重审项目施工图设计进行了审查，并出具审查意见。2014年5月9日，连云港市规划局出具《关于连规东方[2010]第144号及连规东方[2011]第112号审定意见通知书的补充意见》，原则同意对连规东方[2010]第144号及连规东方[2011]第112号文批准的方案中A、C地块建筑布局形态和商业容量进行优化，并指出主要调整优化方案。2014年7月16日，连云港市城乡建设局出具连建总[2014]309号《关于东方之珠三期工程（C区）调整初步设计审查的批复》，对东方之珠三期工程（C区）调整初步设计文件及补充文件经审查，认为基本满足初步设计要求，并提出具体意见。
2015年7月21日，连云港凯捷利房地产有限公司变更公司名称为名郡东方置业有限公司。
本案争议焦点：涉案商品房的逾期交房违约金起算时间何时？原告要求被告支付租房损失7200元有无依据？
本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中，原告按约支付了全部购房款480623元，被告应于按照约定于2015年10月28日履行交付涉案房屋的义务，但至今未能交付房屋，已经构成违约，被告应承担支付逾期交房违约金的法律责任。
关于违约金的数额，原告主张从2015年10月29日至2016年10月28日的违约金14542.7元（按日万分之一计算，计365天），本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第九项第（２）项约定，违约金的计算系自合同约定的最后交付期限的第二天起、按已交房价款日万分之1计算，从2015年10月29日至2016年10月28日的违约金数额为17542.7元（计365天，480623元×0.1‰×365天），扣除被告已付违约金3038元，被告还应给付的逾期交房违约金应为14504.7元。
关于被告辩称根据涉案合同第八条第二款第2项规定，涉案房屋所在的9#、10#楼因政府规划调整历时11个月（从通知作出之日起至2014年7月16日的批复之日止），交房时间应当从2015年10月29日起顺延11个月后再计算逾期交房的天数，本院认为，被告接到连云港市规划局要求优化规划方案的通知的时间为2013年8月13日，原、被告签订涉案《商品房买卖合同》的时间为2014年1月19日，在与原告签订合同时，规划需优化调整的事由已经发生，被告应对交房时间有一定的预期，故本院对被告的该辩称意见不予采信。
关于原告要求被告承担因逾期交房产生的租房损失7200元的诉求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案中，被告未按照约定的期限交付房屋，已经构成违约，原告有权要求被告支付逾期交房违约金。现原告同时要求被告支付租房损失，仅提供了个人租房协议，未能提供该租房协议是否实际履行的证据。而且原告主张被告支付租房损失，也是基于合同违约而主张被告承担的违约责任，根据法律规定，违约金的调整是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告的行为给原告造成的直接经济损失为原告的租房损失，因违约金带有惩罚性质，损失应被违约金吸收，故本案被告仅应当支付违约金，原告的该项诉求，本院不予支持。
综上所述，对原告主张被告暂支付至2016年10月28日逾期交房违约金诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告名郡东方置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告李阳逾期交房违约金14504.7元。
二、驳回原告李阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费340元，其中原告李阳负担112元，由被告名郡东方置业有限公司负担228元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
审判员 刘永红
二〇一六年十二月九日
书记员 林媛媛
法律条文和上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（二）最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行