江苏省睢宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）睢执异字第00045号
案外人高军令，个体户。
委托代理人邱雷。申请执行人江苏银瑞担保有限公司。
法定代表人肖汤龄，该公司董事长。
委托代理人王磊，江苏凯高律师事务所律师。
委托代理人仝馨予，江苏凯高律师事务所律师。
被执行人周建华。
委托代理人张超。
被执行人王亚丽。
被执行人邱刚。
被�行人鲍爱华。
被执行人周辉。
被执行人邱文芳。
被执行人刘宏宇。
被执行人徐艳。
本院在执行申请执行人江苏银瑞担保有限公司申请执行被执行人周建华、王亚丽、邱刚、鲍爱华、周辉、邱文芳、刘宏宇、徐艳追偿纠纷一案中，案外人高军令以其对本院查封的房屋享有所有权为由提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了听证，案外人高军令的委托代理人邱雷、申请执行人江苏银瑞担保有限公司（以下简称为银瑞公司）的委托代理人王磊、仝馨予、被执行人周建华的委托代理人张超到庭参加听证，被执行人王亚丽、邱刚、鲍爱华、周辉、邱文芳、刘宏宇、徐艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。
案外人高军令异议称，2012年7月27日，我与周建华签订了房屋买卖合同，双方约定周建华将其所有的坐落在徐州市金山桥旺旺名居花园5#-1-702号的房屋出售给我，房屋的成交价为62万元，我付给现金33万元，剩余的29万元为按揭贷款，由我按规定每月偿还。合同签订的当日我给付现金4万元，从我的银行账户上转款25万元到周建华的账户上，2013年2月8日我又从自己的银行账户转款4万元到周建华的账户，至此我交清了所有购房款。从2012年8月开始，我按约定每月都将钱转到周建华的账户，由银行直接从该账户扣款以偿还按揭贷款，直到2014年6月15日。2014年6月18日，我将剩余的按揭贷款28.520436万元付清后和周建华到房管局办理过户时才知道，该房屋因为周建华为他人担保而被法院查封了。我已经在法院查封前将涉案房屋全款购买，并实际占有使用至今，按揭贷款我也是按照约定归还的，并且提前还清了，对此我没有任何过错。请求人民法院依法解除对我房屋的查封，停止对涉案房屋的处理。
案外人高军令为了证明其主张，向法庭递交了下列证据材料：
证据一，房屋买卖协议一份。用以证明被执行人周建华于2012年7月27日将坐落在徐州市金山桥旺旺名居花园5#-1-702号房屋出售给案外人高军令，双方就房屋价款、付款方式、过户时间及违约责任进行了明确的约定，从合同内容上来看，不违反法律规定，合同是合法有效的。
证据二，收条2份，转账凭条2份。用以证明案外人高军令按照房屋买卖合同的约定付给被执行人周建华购房款33万元。
证据三，转账凭条13张，存款凭条7张。用以证明案外人高军令按照约定从2012年8月至2014年6月将需要交纳的按揭贷款及时转到了被执行人周建华的账号上。
证据四，交通银行调取的贷款详细信息查询单一份。用以证明涉案房屋按揭贷款是按月足额偿还的，案外人于2014年6月18日将余下的28.520436万元购房按揭贷款还清。
证据五，徐州鑫盾物业管理有限公司收据2张。用以证明案外人高军令及家人交纳了物业管理费和公共耗能费，说明房屋已经交付。
证据六，土地使用权证、房产证各一份。用以证明被执行人周建华已将房屋相关证件交给案外人，2014年6月19日房产抵押注销，说明房屋按揭贷款已经还清。
证据七，江苏睢宁农村商业银行股份有限公司八里支行交易清单及王林支行交易清单各一份。用以证明案外人高军令自2012年到2013年从其银行账户上转给被执行人周建华的所有款项。其中包含2012年7月27日给付的25万元，2013年2月8日给付的4万元。
申请执行人银瑞公司辩称，第一，案外人的异议理由不真实，其异议请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。第二，根据物权法的相关规定，案外人高军令与被执行人周建华之间的房屋买卖合同因违法而无效，不发生法律效力。异议人仅享有对周建华的债权，不能对涉案房屋主张物权。
申请执行人银瑞公司未向法庭举证。
被执行人周建华辩称，案外人的异议请求事实和理由是真实的，涉案房屋已交付案外人，房款已付清，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定人民法院不得查封涉案房屋，请求支持案外人的申请。
被执行人周建华未向法庭举证。
被执行人王亚丽、邱刚、鲍爱华、周辉、邱文芳、刘宏宇、徐艳未到庭听证，也未递交书面答辩意见和证据材料。
申请执行人银瑞公司对案外人高军令递交的证据材料质证意见如下：
对证据一的质证意见：该证据不真实。假如协议真实的话也可以看出周建华与高军令在签订合同的时候，高军令仅支付部分购房款，未付清涉案房屋的全部款项。合同约定每月应还房贷金额为1639.69元与后面的相关凭证数额不一致。高军令应进一步对此作出解释。
对证据二的质证意见：既然高军令与周建华于2012年7月27日签订了房屋买卖协议，那么就不应当出现2012年7月27日一天内周建华分两次收款的情形。没有必要先收定金4万元打一张收条，又书写一张收到25万元的收条，且两份收条的签名笔迹、纸张均有所不同，存在疑点。对于转账凭条因系复印件，不能证明证据的真实性，不应被法庭所采纳。
对证据三的质证意见：因该证据系复印件，不能证明证据的真实性，不应被法庭所采纳。
对证据四的质证意见：该证据为电脑打印的贷款信息查询表3张，因无银行印章，也显示不出是交通银行的信息查询表，该证据不具备真实性和客观性。
对证据五的质证意见：对其真实性，我们请法庭审查，但从证据的内容来看，收款收据的客户名称为周建华，可以证明银瑞公�的观点，涉案房屋系被执行人周建华所有。
对证据六的质证意见：对文本的真实性不持异议，两份证据可以证明涉案房屋仍登记在周建华名下。因此法院对涉案房屋的查封是有法律依据的。
对证据七的质证意见：第一，对于江苏睢宁农村商业银行股份有限公司八里支行交易清单，虽盖有江苏睢宁县农村商业银行八里支行的业务核算章，但无法确定户名周建华的账号就是本案的周建华，应进一步提供证据予以证实。第二，江苏睢宁农村商业银行股份有限公司王林支行出具的周建华账户信息的明细清单，仅有一张是盖有江苏睢宁农村商业银行股份有限公司王林支行的不清晰的印章。与此对应的高军令一方的银行凭证没有加盖银行的印章，因此案外人高军令一方提供的证据链无法形成。
被执行人周建华对案外人高军令所举证据的质证意见：
对于案外人所举的七组证�的真实性以及证明均不持异议，这七组证据证明了第一次付款33万元，案外人分三次付清。按揭贷款从2012年8月份到2014年6月份，已全部支付清，涉案房屋已被案外人占有使用。
经审查查明，2012年7月27日，案外人高军令与周建华签订了房屋买卖合同，双方约定周建华将其所有的坐落在徐州市金山桥旺旺名居花园5#-1-702号的房屋【房产证号为徐房权证经济开发区字第××号、土地证号为徐土国用（2011）第433**号】出售给高军令，该房屋的建筑面积为134.78平方米，房屋的价格为62万元。双方另外约定，高军令付给周建华现金33万元，剩余的29万元为按揭贷款，由高军令按规定每月偿还。合同签订的当日，高军令付给周建华现金4万元，周建华写下收据交给高军令，同日高军令从其银行账户上转款25万元到周建华的账户上，周建华又写了一张收据交给高军令。2013年2月8日，高�令从其银行账户转款4万元到周建华的账户。自2012年8月开始，高军令按照双方的约定每月准时将应当归还的按揭贷款转到周建华的账户，由银行直接从该账户扣款以偿还按揭贷款，直到2014年6月15日。2014年6月18日高军令将剩余的按揭贷款28.520436万元付清。
本院在审理银瑞公司诉周建华、周建华、王亚丽、邱刚、鲍爱华、周辉、邱文芳、刘宏宇、徐艳追偿纠纷一案中，于2014年3月11日作出（2013）睢民初字第02997-1号民事裁定书，并于2014年3月12日向徐州市房产交易中心送达了协助执行通知书，依法查封了登记在周建华名下、坐落于徐州市金山桥开发区旺旺名居小区5幢1单元702室的房屋，查封期限为两年。本院经审理后，依法作出（2013）睢民初字第02997号民事判决书。判决生效后，上述被执行人未按生效法律文书规定履行义务，申请执行人银瑞公司向本院申请强制执行。本院受理后，依法向被执行人发出执行通知书，但被执行人未按照执行通知书规定的时间履行义务，本院拟对诉讼时查封的财产处理时，案外人高军令以其对涉案房屋享有所有权为由提出执行异议。
上述事实，有当事人的当庭陈述、递交的证据及相关生效的法律文书等证据证实，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为：一、关于高军令与周建华之间的房屋买卖合同是否有效问题。首先，双方就涉案房屋所签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效合同，受法律保护。申请执行人银瑞公司虽称高军令与周建华所签合同系恶意串通将时间提前，但并未就此提供相关证据予以证实，故，本院不予支持。其次，虽然涉案房屋系在银行抵押财产，但该涉案房屋的按揭贷款在购房后一直由高军令逐月偿还，且于2014年6月18日提前还清，并未损害抵押权人的利益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，该行为并不存在合同无效的情形。再次，涉案房产因为银行按揭贷款还款期限尚未期满而无法办理过户登记手续，作为购买人的高军令并无过错。
二、关于周建华是否全部收到高军令的购房款问题。本案中，双方在签订购房合同时，即2012年7月27日高军令付给周建华现金4万元，当日从高军令的银行账户转款25万给周建华，2013年2月8日，高军令从其银行账户转款4万元到周建华的账户。上述事实有周建华写的4万元收据及银行转账凭据等证据予以证实。房屋买卖合同约定，涉案房屋在银行的按揭贷款在购房后由高军令偿还，周建华不再承担还款义务，也即被执�人已经全部收到了应属于其所有的涉案房屋的全部对价。
三、关于周建华是否将涉案房屋交付给高军令的问题。高军令为了证明其主张，在法庭上递交了徐州鑫盾物业管理有限公司收据，庭后又递交了徐州市经济开发区东环街道办事处星光居民委员会的证明一份，该证明显示房屋的居住人为沈莹，高军令庭后提供了其子高跃和沈莹的结婚证一份、房间的照片12张、徐州徐工基础工程机械有限公司人力资源处的证明一份。上列证据足以证明，该房屋系高军令之子高跃（徐州徐工基础工程机械有限公司职工）和沈莹居住。申请执行人银瑞公司虽辩称高军令是在房屋被查封后搬进去住的，但并未就此提供证据予以证实，本院不予采信。
综上所述，本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的�要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，该条规定确定了对买受人的无过错保护原则。本案中，高军令与周建华在法院对涉案房屋查封前签订了房屋买卖合同、付清了全部购房款，并实际占有使用该房屋，因为当时涉案房屋的按揭贷款尚未还清而没有及时办理过户手续，案外人高军令对此并不存在主观过错。案外人高军令依据房屋买卖合同对涉案房屋产生的占有和物的期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被执行人周建华的房屋进行强制执行，案外人的异议成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
案外人高军令的异议成立，停止对登记在周建华名下、坐落于徐州市金山桥开发区旺旺名居小区5幢1单元702室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。
审 判 长 鲁开凌
审 判 员 韩 宁
人民陪审员 郭 鼎
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 吴 艳
附相关的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但�办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。