贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔六中民终字第01325号
上诉人（原审被告）贵州弘黔房地产开发有限公司
被上诉人（原审原告）胡华刚
上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司因与被上诉人胡华刚商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院于2015年4月24日作出的（2015）黔盘民初字第1375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决认定，原被告于2011年8月23日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于盘县红果开发区的锦鸿苑1幢1层1-9号房屋以1500135元的总价款出售给原告，房款的支付方式为首付750135元，按揭750000元，房屋的交付期限为2011年12月30日前。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记且由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”。合同签订后，原告于2011年8月25日向被告支付了首付款750135元及契税、公共维修基金、办证费84042元，并以银行按揭的方式于2011年11月向被告支付剩余房款750000元。2012年2月2日，被告将《商品房买卖合同》项下的房屋交付给原告，但未按照合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未理办所有权初始登记。
另查明，中国人民银行2015年5月1日公布本行一年期整存整取存款年利率为2.25%。
一审判决认为，本案应当解决的问题是：1、被告是否负有为原告办理房屋产权登记的义务，办理房屋产权证的条件是否已经成就。2、被告是否应当支付原告违约金，若应支付，如何计算。原被告签订的《商品房买卖合同》虽未约定被告负有为原告办理产权登记的义务，但就商品房买卖合同中的合同义务履行而言，买受人按合约定向出卖人支付相应的房款后即完成了己方的主要合同义务，而房屋作为以登记为物权生效要件的不动产，买受人的合同目的是除了取得和享有房屋的使用权外，其最终的合同目的系取得房屋的所有权。出卖人除了应履行向买受人交付合同约定的房屋义务外，还应协助买受人办理房屋权属登记手续，方才履行完毕合同的主要义务。因此，被告作为房屋的开发者和出卖人，除了向原告交付合同约定的房屋外，还负有履行协助原告办理房屋产权登记的义务。被告协助原告办理房屋产权登记手续的前提是合同项下的房屋属于合法建造、房屋已具备办理产权登记的条件。由于办理房屋所有权初始登记是办理房屋权属登记的前提条件，本案涉案房屋尚未办理所有权初始登记，暂不能办理房屋产权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行”的规定，本案房屋事实上暂不具备办理产权登记手续的条件，故原告要求被告办理房屋产权证的主张不成立，不予支持。原告可在本案房屋具备办理产权登记手续后，依法另案要求被告协助办理；由于被告未办理房屋所有权初始登记，未向房屋产权登记部门完全提交备案所需资料，致使原告办理房屋产权登记条件不能成就，因而构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，自被告交房540日后，原告有权要求被告按合同第十五条约定的标准支付违约金，被告向原告交付房屋的时间为2012年2月2日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在交付房屋后540日内即自2013年7月26日前将办理房屋产权证书的资料交由房屋产权登记部门备案，故原告所主张违约金的起算时间点为2013年7月26日，其请求被告支付2015年3月30日前的违约金为57380元（房款1500135元×一年期整存整取存款年利率2.25%÷360天×612天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项之规定，作出如下判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告违约金57380元；二、驳回原告胡华刚的其他诉讼请求。案件受理费3245元，因适用简易程序审理减半收取1622.5元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担。
一审判决宣判后，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1、关于原审法院认为“上诉人负有履行协助被上诉人办理房屋产权登记的义务”的问题。首先，当事人之间签订合同的目的是为了规范双方在特定事项中的权利和义务，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》中并未约定由上诉人为被上诉人办理房屋权属证书，而该合同第十五条明确约定上诉人仅负有为被上诉人办理房屋备案的义务。在一审中，上诉人向法院提交了为被上诉人办理商品房预告登记的相关证据，证明上诉人已履行了双方签订的《商品房买卖合同》中约定为被上诉人办理房屋备案的义务，且上诉人为被上诉人办理商品房预告登记后，标的房屋的物权已经发生变动，被上诉人对标的房屋的权属已得到国家房屋管理机关的确认和保障，因此上诉人已完成该合同中除交付标的房屋外作为房屋出卖人最主要的义务，不存在任何违约行为。其次，办理标的房屋的相关产权登记不是上诉人的义务，但上诉人为妥善解决问题，于2013年11月27日作出通知，要求被上诉人提交相关办理产权登记所需的材料，但至今被上诉人仍未向上诉人提交过任何相关材料。若上诉人负有协助被上诉人办理房屋产权登记的义务，换言之，办理标的房屋的产权登记证书的主要义务在被上诉人，被上诉人怠于履行自身义务才是导致其产权证书迟迟不能办理的根本原因。二、若上诉人应当承担违约金，一审法院对违约金的计算方式存在错误。上诉人交付标的房屋给被上诉人的时间为2012年2月2日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，计算违约金的时间为2013年7月26日起至2015年3月31日，在此期间，满一年则按照一年期存款利率计算，不满一年则不能按照一年期存款利率计算，即2013年7月26日至2014年7月25日按一年期利率计算违约金，剩余部分则只按照半年期或三个月期计算。三、如前所述，上诉人在履行与被上诉人签订的《商品房买卖合同》过程中不存在任何违约行为，不存在承担违约金的事实和法律基础。同时，上诉人已按照合同约定如期交付标的房屋给被上诉人，被上诉人在实际使用标的房屋的过程中不存在任何的实际损失。因此，双方在合同中约定的违约金标准过高，即便上诉人应承担违约金，该违约金也应当与被上诉人的实际损失相匹配，根据相关法律规定，请求二审法院依法对违约金的标准进行调整，降低违约金的数额。综上所述，请求：1、撤销一审判决第一项；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人胡华刚提交书面答辩状称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决结果应予维持。一、原审判决认定事实清楚。上诉人诉称其完成了标的房屋初始登记记录，同时办理标的房屋登记过程中被上诉人未提交所需材料是被上诉人的责任，没有任何事实和法律依据。被上诉人认为，本案涉及的标的物为房屋，房屋作为不动产，其取得方式应当为登记占有。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”上诉人诉称的其提交的预告登记已经完成了房屋登记，并非是法律规定的不动产登记，从一审法院依职权调取的《证明》中可以体现房屋登记管理部门并未对涉案房屋进行登记，且说明了原因是由上诉人的过失造成的，同时庭审中上诉人也向一审法院陈述了未办理房屋登记的原因是因为土地实际使用面积不一致造成不能办理相关证件导致的，结合双方签订的《商品房买卖合同》并没有违反法律强制性规定，而该合同中对于上诉人的义务十分明确，即协助被上诉人办理房屋产权登记。可以看出上诉人上诉内容中陈述相互矛盾，一边说已经尽到协助义务，办理了预告登记，一边又说办理房屋的相关产权不是其义务，很显然这是上诉人在逃避其应尽的义务的一种表现。故，上诉人上诉理由不能成立，一审法院认定事实准确，二审法院依法应当驳回上诉，维持一审判决。二、一审判决准确，适用法律适当。一审法院以上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的交易习惯即商品房预售买卖合同中，出卖人应当负有为买受人办理产权登记的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”一审判决准确，适用法律适当。首先本案定性为房屋买卖合同纠纷，上诉人作为有资质的房地产开发商就预售商品房买卖合同中处于优势地位，而被上诉人处于劣势地位，根据商品房交易习惯，上诉人作为出卖人有义务为买受人办理房地产产权登记，结合双方签订的《商品房买卖合同》，该合同并未违反法律强制性规定，属于有效合同，那么权利义务双方就应当按照合同的约定履行各自的权利义务，本案中被上诉人已经根据合同的约定全面履行了合同的义务，那么作为出卖人就应当按照合同的约定为被上诉人办理房屋产权登记，但被上诉人并未按照合同约定的事项为其办理，就应当承担违约责任。故，一审判决准确、适用法律得当。三、一审法院对违约金的计算错误。一审法院认定违约金计算天数存在错误。首先本案双方签订的《商品房买卖合同》并未违反法律强制性规定，其次涉案房屋交付的时间为2012年2月2日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”。根据该条的约定，并未对违约金天数的起算时间有明确的约定，但该条就上诉人的义务作出了明确规定的情况下即交付之日540日内办理相关产权登记，是因为上诉人没有在规定的期限内办理，才导致诉讼的产生，故，对该结果的发生并非被上诉人的责任引发，根据公平原则，一审法院也应当将540日（即计算天数应当自2012年2月2日至2015年3月30日）的办理产权登记期间计算在内，才符合立法的本意。其次，双方签订的《商品房买卖合同》属于格式条款，该合同项目下的条款均从有利于上诉人的角度出发，而忽视被上诉人的正常权利，故，二审法院也应当将540天的办理产权时间计算才公平、合理。最后，对于一审法院按照中国人民银行同期存款利率计算违约金，被上诉人认为符合法律规定。请二审法院核实案件事实，作出判决。
二审中，上诉人提交了证据：盘县住房和城乡建设局于2015年8月10日向盘县人民政府作出的《关于“锦鸿苑”项目房产证未办理的情况说明》，拟证明上诉人未给业主办理房产证是不可抗力的因素，政府手工测绘改为GPS定位测绘的行为是上诉人不可预见的，导致测量的面积存在误差，导致容积率和建筑密度发生变化，因此无法办理规划验收手续，没有规划验收两证和工程竣工备案登记表就办理不了房产证。被上诉人的质证意见是：对真实性、合法性无异议，对证明目的和关联性有异议。上诉人是一个有资质的房开公司，应当能够预料到办理房产证的风险和困难。不可抗力多半存在于自然因素，而这是人为因素，不具备不可抗力的条件。
二审中，被上诉人未提交证据。
对证据的分析与认定：《关于“锦鸿苑”项目房产证未办理的情况说明》从内容上看，上诉人开发的“锦鸿苑”项目至今未办理房产证的原因涉及到上诉人与政府相关部门之间、相关政府部门之间的协调问题，并非上诉人所称的不可抗力因素，对上诉人的证明目的不予采信。
经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本案的争议焦点是：1、上诉人是否构成违约；2、如上诉人违约，应如何承担违约责任。
本院认为，一审法院向盘县住房和城乡建设局权属管理股对上诉人开发的“锦鸿苑”商品房工程是否具备办理房屋产权证的条件进行调查，查明“锦鸿苑”商品房工程因未提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用证，至今未办理初始登记。因此，被上诉人至今未能办理房屋所有权登记的责任在于上诉人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金，故上诉人构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审法院按照同期人民银行存款利率支持违约金并无不当，本院予以确认。
综上所述，上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1145元，由上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙彩虹
代理审判员 龙 婷
代理审判员 徐 芳
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 张春梅