浙江省三门县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台三民初字第171号
原告：台州市我爱我家物业管理有限公司。
法定代表人：朱孟磊。
被告：陈治然。
原告台州市我爱我家物业管理有限公司诉被告陈治然物业服务合同纠纷一案，原告于2015年2月2日提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解期间15天。本案现已审理终结。
原告台州市我爱我家物业管理有限公司起诉称：被告系三门县海游街道善好花园8幢603室业主。该房屋的建筑面积为93.01平方米。2012年，善好花园的物业服务由该小区业主委员会进行物业管理，按每月0.4元/平方米收取综合服务费，被告应付93.01×0.4×12=446元。2013年1月，原告与三门善好花园业主委员会签订了《物业承包协议》，接手涉案小区的物业管理，并承继物业费的债权债务。2013年1月15日，原告进驻涉案小区实施物业管理，依约向被告提供了物业服务，被告依约应按每月0.5元/平方米缴纳物业服务费，并支付楼道电费每年18元/户。原告为管理善好花园小区配备了3名保安、1名保洁人员，按常规来讲是五个人，还应配备1名管理人员。被告2013年-2014年期间的物业费为93.01×0.5×12×2+18×2=1152元。被告自2012年1月1日开始拖欠物业综合服务费至今，原告曾采用电话、信函等多种方式向被告催讨，但被告均以各种理由不予支付。为此，原告基于与三门县善好花园业主委员会签订的协议，请求判令被告立即支付自2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业综合服务费共计1598元。
被告陈治然答辩称：原告诉称的被告系三门县海游街道善好花园8幢603室业主，该房屋的建筑面积为93.01平方米以及被告未缴纳2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费等情况属实。但是，被告不缴纳物业费的理由如下：一、三门善好花园业主委员会与原告签订的《物业承包协议》无效。根据相关法律规定，选聘物业服务企业必须由三分之二以上全体业主通过，原告私下与业主委员会签订的协议，没有经过业主大会讨论通过，属于无效协议，该协议的实体内容侵犯了业主的权利。二、《物业管理项目移交协议》也是无效的，因为原告所享有的权利不能超过三门善好花园业主委员会所享有的权利，所以该协议无效。《物业管理项目移交协议》第二条第3项的规定，管理活动移交后，善好花园业主委员会所遗留的一切经济上的债权、债务，完全由原告接管承担。而被告为修缮屋顶漏水，共花费3444元，该笔费用要求原告支付。被告保留向原告主张维修费用的权利。三、原告提供的物业服务不到位，涉案小区只有三个保安、一个保洁人员，路灯坏了也没人管理。四、被告起诉前并未收到原告的书面催缴物业费通知。请求法院驳回原告的起诉，或者驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（1）原告与三门县善好花园小区业主委员会于2013年1月6日签订的《物业承包协议》原件一份、原告与三门县善好花园小区业主委员会于2012年12月15日签订的《物业管理项目移交协议》原件一份，拟证明原告进驻三门县善好花园小区前签订的相关协议以及约定的相关权利、义务。
被告质证称：对该组证据的真实性没有异议，但是被告认为这二份协议是无效的，理由同答辩意见。业主委员会原按每月0.4元/平方米收取物业费，现原告服务标准降低了，收费标准抬高为每月0.5元/平方米，这不合理。2012年，三门县善好花园小区业主委员会管理涉案小区，后转让给原告管理。关于《物业管理项目移交协议》第二条第3项关于债权、债务的移交，小区业主委员会没有将这一事项通知被告，原告接管小区物业管理后没有权利就此前物业费向被告主张。
原告称：一、《物业承包协议》和《物业管理项目移交协议》的内容系原告与三门县善好花园小区业主委员会协商确定初稿，后在小区内公示7至15天。公示期满后，原告与三门县善好花园小区业主委员会签订正式的该二份协议，并予以公示。但是，原告不知道业主委员会选聘原告作为涉案小区物业服务企业有无召开小区业主大会，有无经过业主大会讨论通过，并且也不知道该二份协议的内容和签订有无召开业主大会，有无经过业主大会讨论通过，这些是业主委员会与业主之间的内部关系，与原告无关。业主委员会有权代表业主与原告签订该二份协议。二、关于物业费从每月0.4元/平方米调高至每月0.5元/平方米，当时原告在小区就相关费用的调整张贴过公告，但不清楚有无召开过业主大会。三、关于《物业管理项目移交协议》第二条第3项关于债权、债务的移交，原告曾经公示过，但没有向每户业主发送通知，对于该条有无召开业主大会讨论通过，原告不清楚，这是业主委员会的事情。
（2）EMS（投递局存）快递单原件一份、《物业费催缴函》打印件（系EMS快递邮寄内容）一份，拟证明被告曾在起诉前收到原告的物业费催缴通知的事实。
被告质证称：对EMS快递单的真实性有异议，被告没有见到过该快递单，没有在该EMS快递单上签名，也没有收到过催缴物业费的通知。
原告称：该快递是快递公司投递后返还给原告的回执，其上有被告的签名。
（3）照片打印件四张，拟证明原告通过张贴公告的方式通知被告缴纳物业费。
被告质证称：从四张照片来看，张贴的地方是善好花园小区，但是张贴的内容看不清楚。
原告称：这四张照片是业主委员会主任于2014年12月19日拍摄，张贴的内容是欠缴物业费的人员名册。
被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
（4）被告于2015年4月6日拍摄的善好花园8幢603室房屋因屋顶漏水造成的损失照片一组，拟证明因三门县善好花园业主委员会没有及时对被告房屋的漏水进行维修，导致被告损失，原告管理不到位。
原告质证称：对该组证据的真实性没有异议。关于维修的费用，根据协议的约定，小区的共用屋顶维修应从专项维修基金支付，目前该笔维修基金保存在业主委员会的专项维修基金账户处，原告没有办法处理。
被告称：三门县善好花园小区业主委员会曾答应支付该笔损失给被告。根据原告与小区业主委员会签订的协议，被告的这些损失也应由原告承担。
（5）被告于2015年4月8日在善好花园小区内拍摄的照片打印件三张，拟证明原告提供的物业服务不到位，原告没有及时清理堆放在小区的建筑垃圾，小区的很多绿化带都种植有蔬菜，原告没有及时更换损坏的路灯。
原告质证称：对该组证据的真实没有异议。照片所反映的建筑垃圾系小区业主为阻止蒋家村开路而堆放，如果小区业主同意清理，那么原告可以马上清理。关于路灯损坏的问题，这属于公用设施设备，需要专项基金维修处理。关于小区绿化带种植蔬菜，这是小区业主的认识问题，原告曾处理过，但还是有人在绿化带种植蔬菜。
对原、被告提交的证据，本院认证如下：
被告对证据（1）的真实性没有异议，故本院予以采信。虽然被告对证据（2）有异议，但未提供证据予以反驳，且经本院核实，该EMS快递已经投递并签收，故本院对该证据予以采信。证据（3）显示的张贴内容较为模糊，本院无法判断张贴的内容及张贴时间，故本院对该证据不予采信。原告对证据（4）的真实性没有异议，故该证据可以证明被告所有的三门县海游街道善好花园8幢603室房屋因屋顶漏水导致损失。原告对证据（5）的真实性没有异议，故该证据可以证明涉案小区内堆放有建筑垃圾，小区绿化带种植有蔬菜，小区存在部分路灯损坏。原、被告陈述一致的事实，本院依法予以认定。
综上，本院认定本案事实如下：
被告系三门县海游街道善好花园8幢603室业主，该房屋的建筑面积为93.01平方米。三门县善好花园小区业主委员会在2012年为涉案小区提供物业服务，后由原告为涉案小区提供物业服务。2012年12月15日，原告（乙方）与三门县善好花园小区业主委员会（甲方）签订《物业管理项目移交协议》，该协议的部分条款为：一、甲乙双方经合法程序，分别与浙江省三门湾房地产开发有限公司解除或签约本小区的前期物业管理活动。自2013年1月1日0时起，甲方将本小区的物业管理经营活动整体转交给乙方管理与经营。二、甲乙双方协商并承诺，1、甲方与建设单位签订的前期物业管理协议所约定的权利与义务乙方有权、有责延续；2、乙方与建设单位新签订的物业管理协议所约定的权利与义务与甲方完全无涉；3、管理活动移交后，甲方所遗留的一切经济上的债权、债务，完全由乙方接管承担。甲方业委会管理期间，未收取的物业费交由乙方采取各种方法进行收取。2013年1月6日，原告（乙方）与三门县善好花园小区业主委员会（甲方）签订《物业承包协议》，该协议的部分条款为：根据国家对小区物业管理的相关文件规定，经三门县善好花园小区业主委员讨论决定，同意承包乙方负责维护小区公共秩序、小区安全、公共环境卫生、绿化等日常事务管理工作。本协议签订如下。经济收支分配部分：1、物业公司负责小区保安、保洁、绿化以及市政公共设施维护等日常事务管理工作；2、小区物业管理处负责小区物业管理费的收缴工作，具体收缴时间物业公司拟定由小区物业管理处负责管理；3、小区的日常维修从专项维修（如屋顶漏水、管道堵塞等）基金或商租房等收入中支出；4、小区房屋建筑共用部位的维修、民心工程的实施、改造由业委会负责；5、小区公用的水费、电费、电话费，包括路灯更换等由物业管理处从物业费中支付；6、2013年物业管理费为0.5元/平方米，楼道灯电费每年每户18元，2014年及其后的物业费据物价上涨，双方协商经业委会同意适当调整收费标准。原告为管理涉案小区配备了3名保安、1名保洁人员。被告所有的三门县海游街道善好花园8幢603室房屋因屋顶漏水导致损失。目前，涉案小区内存在堆放有建筑垃圾，绿化带种植有蔬菜，部分路灯损坏等情况。被告未缴纳2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费。起诉前，原告曾向被告发送了《物业费催缴函》。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。同时《物业管理条例》第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。而原告没有证明其与三门县善好花园小区业主委员会签订《物业管理项目移交协议》和《物业承包协议》经过业主大会讨论通过，或者得到业主大会的追认，这违反了《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告与三门县善好花园小区业主委员会于2012年12月15日签订的《物业管理项目移交协议》，以及双方于2013年1月6日签订的《物业承包协议》均为无效合同，但原告仍可以已经提供的物业服务要求被告给付相应的物业服务费，而经本院释明，原告不变更诉讼请求，坚持依据《物业管理项目移交协议》和《物业承包协议》主张权利，故本院对原告主张被告支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业综合服务费1598元，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十五条第一款之规定，判决如下：
驳回原告台州市我爱我家物业管理有限公司的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告台州市我爱我家物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于浙江省台州市中级人民法院[在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费50元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，账号：19900001040000225089001，开户银行：台州市农行]。
审 判 长 陈亚利
代理审判员 方 刚
人民陪审员 金湘华
二〇一五年六月二十四日
代书 记员 刘露霞