广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1878号
上诉人（原审原告）：黄伙根，身份证住址：广州市天河区。
上诉人（原审第三人）：黄银好，身份证住址：广州市天河区。
上诉人（原审第三人）：黄永洪，身份证住址：广州市天河区。
上列三上诉人的共同委托代理人：谢儒浩，广东科德（佛山）律师事务所律师。
上列三上诉人的共同委托代理人：刘淑瑶，广东科德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市土地开发中心，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：华而实，主任。
委托代理人：吴业辉、樊文静，均为广东广信君达律师事务所律师。
原审第三人：黄耀均，身份证住址：广州市天河区。
委托代理人：邓慕芬，住址同上。
上诉人黄伙根、黄银好、黄永洪因与被上诉人广州市土地开发中心、原审第三人黄耀均房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据《广州市房地产权属证明书》（编号106305）显示，广州市天河区广州大道路渔民新村X号房屋（下简称渔民新村X号房屋）是黄伙根、黄永洪、黄耀均、黄银好共有的房产，共有情况为共有，总建筑面积为218.6532平方米。
1999年6月25日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与黄伙根（被拆迁人/乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字206号房屋拆迁许可证批准，拆除渔民新村X号房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积162.06平方米，有正式户口的实际居住人口8人；乙方同意1999年7月1日前迁出原址房屋，愿意自行解决临时搬迁，甲方按原建筑面积每月每平方米20元计算，合计每月补助3241元；甲方应于1999年7月1日前，付给乙方两户搬家费共2100元；甲方应于2002年5月31日前，将猎德村东L区B幢X房，C幢X房、X房，建筑面积170.1096平方米安置给乙方回迁居住等。另，双方同日还签订了《补充协议》，约定甲方拆除属于乙方的科甲涌渔民新村X号房屋，根据有关的图纸及市房管局测绘所于1993年4月测绘的蓝图核定，该屋的叠合面积218.6532平方米；乙方同意在1999年7月1日前搬出住房，甲方奖励2000元×2户；B幢X房，C幢X房、X房，总建筑面积170.1096平方米，超出8.0496平方米，乙方补给甲方房价总款13684元，在乙方迁出时一次性付清给甲方等。广州市公证处对上述《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》进行公证，并于1999年7月1日作出了（99）穗证内经字第9354号《公证书》。
1999年6月25日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）还与黄伙根（被拆迁人/乙方）签订了《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落渔民新村X号的房屋，该房屋总建筑面积218.6532平方米，其中，弃产面积56.5932平方米；甲方按乙方申报房屋产权核定的总建筑面积218.6532平方米，其中的建筑面积56.5932平方米，每平方米按4000元计价给予补偿后，该栋房屋的实际申报面积为162.06平方米，甲方给予乙方补偿226373元；乙方所交房屋如发生任何权属或经济纠纷，由乙方负一切法律及经济责任，并同时赔偿甲方的一切经济损失等。
1999年12月24日，广州市土地开发中心（拆迁人/甲方）与黄永洪、黄耀均、黄银好（被拆迁人/乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除渔民新村X号房屋，建筑面积162.06平方米，甲方将自有的座落在天河区猎德村东L区B幢X房，C幢X房、X房用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），建筑面积共170.1096平方米；经核定乙方的原址房屋建筑面积为162.0600平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的170.1096平方米，两者对比，相差了8.0496平方米，乙方根据有关规定以1700元一平方米的标准计算，付给甲方13684.00元，并于1999年7月1日前付清；甲方应在2002年1月31日前将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。另，该合同第十一条“其他事项”中，手写约定根据广州市人民政府（1997）80号通告规定，该房屋应补偿房产面积218.6532平方米，产权人将其中162.06平方米作产权调换，余下56.5932平方米以4000元/平方米作价补偿，并在1999年7月1日已全取作价补偿款226373元；该房屋房产面积218.6532平方米，属黄伙根、黄耀均、黄永洪、黄银好四人共有；黄伙根占有56.5932平方米，黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有162.06平方米；黄伙根已将其占有的56.5932平方米办理了作价补偿手续，余下162.06平方米办理产权调换手续后属黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有。该合同最后广州市房地产管理局鉴证意见部分注明，该局同意甲乙双方所签的上述协议书，特此予以鉴证；乙方缴交该局注记备案的有关证件计有广州市房地产权属证明书复印件，产权人身份证复印件，弃产补偿协议书，具结书。该合同乙方签名处有黄耀均、黄永洪、黄银好签名，三人签名上方存在着涂改划掉的手写内容，具体内容不清。该合同最后位置加盖了广州市房地产管理局印章。
2001年10月30日，广州市土地开发中心发出《关于渔民新村、科甲涌居民回迁入住的通知》，通知渔民新村复建房已竣工，并已通过了消防、质监等有关部门验收合格，具备了回迁条件；通知尚未搬迁入住的原渔民新村、科甲涌的回迁户于2001年10月31日至11月6日办理回迁手续，领取回迁住房钥匙。
其后，黄永洪居住使用广州市天河区海清路19号X房（下简称X房）至今，黄银好居住使用广州市天河区海清路19号X房（下简称X房）至今，黄耀均居住使用广州市天河区海清路15号X房（下简称X房）至今。
2001年12月11日，广州市土地开发中心发出《关于渔民新村回迁居民办理房屋产权有关手续的函》，要求各回迁户在收楼后，带《广州市房屋拆迁安置协议》与拆迁办一起核对测绘蓝图和房屋拆迁补偿协议面积，办理购房资金多补少退手续；该中心暨珠江新城拆迁办将双方核对的有关资料报送市房屋产权登记所等有关部门，以便统一办理产权登记有关手续。
2005年5月25日，广州市土地开发中心发出《关于办理誉城苑原渔民新村有关业主产权的通知》，要求仍未办理房屋产权登记、未领取房产证回执以及未办妥析产公证手续的业主于2005年7月10日前到该中心委托的广州市房屋经营开发建设公司劳动服务公司拆迁办公室办理有关手续。
2009年9月24日，广州市土地开发中心发出《关于再次敦促办理誉城苑业主房屋产权证手续的通告》，内容为渔民新村被拆迁户在“誉城苑”被安置已多年，期间该中心多次委托广州市房屋经营开发建设公司劳动服务公司为被安置户办理房屋产权手续，目前仍有24户业主尚未办理房屋产权手续；该中心通知上述24户业主于10月25日前到物业管理处登记；登记完毕后，于10月25日至11月25日将办理房屋产权手续所需资料交广州市房屋经营开发建设公司劳动服务公司，由该公司统一办理产权登记手续。
现黄伙根以广州市土地开发中心未办理回迁房屋的房地产权登记为由提起本案诉讼，黄耀均作为第三人提起独立诉讼请求。
2014年10月27日，黄伙根向原审法院提起本案诉讼称：广州市土地开发中心在1999年6月拆迁中没按广州市穗府（1997）80号《关于天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁安置的通告》的精神正确处理拆迁工作，造成不同面积的三间回迁房屋权属不清。黄伙根是原广州市天河区渔民新村X号房屋的被拆迁方，广州市土地开发中心是拆迁方。拆迁时渔民新村X号房屋共登记了3个不同户口，分别为渔民新村X号黄伙根、渔民新村X号二楼黄耀均、渔民新村X号二楼黄银好，黄永洪户口在黄伙根户内。根据广州市穗府（1997）80号《关于天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁安置的通告》，黄伙根要求广州市土地开发中心根据户口分开3户处理，签订3份房屋拆迁安置协议。广州市土地开发中心为节省各项费用等原因，不同意分开签订房屋拆迁协议，但承诺3间回迁房屋办理房产证时会按黄伙根与广州市土地开发中心沟通好的意见处理。其后，在广州市土地开发中心安排下，黄伙根于1999年签订《房屋拆迁安置协议》，约定的回迁房屋共3间、面积大小不同。该协议书的被拆迁人是黄伙根，并办理了公证手续。另外，黄伙根家庭各人签订了《具结书》，约定黄伙根有3个儿女回迁，每个儿女各占不同面积。1999年底，广州市土地开发中心又与黄伙根及黄伙根的3个儿女即黄银好、黄永洪、黄耀均签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，但此协议被广州市土地开发中心擅自删除了黄伙根的名字，将签名人更改为黄银好、黄永洪、黄耀均，而资料也被涂改。广州市房地产管理局却同意这份单方涂改的协议书并给予备案。由于黄银好、黄永洪、黄耀均对3间回迁房屋分配办证问题存在争议，黄耀均的家人多次到黄伙根处吵闹。为此，黄伙根提起诉讼，请求法院判令：一、广州市土地开发中心按照原来与黄伙根签订的《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》的内容，由广州市土地开发中心与黄耀均签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，由广州市土地开发中心与黄银好签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，由广州市土地开发中心与黄永洪签订《房屋拆迁安置协议》，由广州市土地开发中心与黄伙根、黄永洪签订《补充协议》；二、广州市土地开发中心将广州市天河区海清路19号X房过户登记至黄永洪名下，将广州市天河区海清路19号X房过户登记至黄银好名下，将广州市天河区海清路15号X房过户登记至黄耀均名下；三、本案诉讼费由广州市土地开发中心承担。
广州市土地开发中心原审辩称：一、我方与黄伙根签订的《房屋拆迁补偿安置协议》已经履行完毕，黄伙根起诉我方没有法律依据，黄伙根的诉讼主体不合格。根据10××05号《房地产证明书》记载，原来的被拆迁房屋渔民新村X号房屋面积为218.6532平方米，属于黄伙根及黄银好、黄耀均、黄永洪共有，按照我方与黄伙根于1999年6月签订的《房屋拆迁安置协议》，以及我方与黄银好、黄耀均、黄永洪于1999年12月24日签订的《房屋拆迁补偿协议书》的约定，黄伙根已经将其占有的56.5932平方米的房屋弃产，我方按照协议的约定以4000元/平方米的价格对黄伙根给予弃产补偿。黄伙根也在1999年7月1日已经全部领取弃产补偿款226373元。因此我方对黄伙根的合同义务已经全部履行完毕，黄伙根起诉我方没有法律依据，其诉讼主体不适格。二、我方已经履行了通知义务，黄伙根起诉我方要求办理转移登记没有法律依据。根据1999年12月24日签订的《房屋拆迁补偿协议》中第11条其他事项的约定，余下162.06平方米在办理调换手续后属于黄永洪、黄银好、黄耀均共有，故回迁的猎德东路L区B栋X、C栋X、X房屋为黄永洪、黄银好、黄耀均共有，而且房屋已经交付三人使用。根据广州市国土房管局穗国房字××号《广州市城镇房地产登记技术规范》第16条规定，共有房地产的登记应该由共有人共同申请、共同填写申请书并签名确认，共有人应在申请书明确共有关系是共同共有还是按份共有，并提交共有关系的协议等相关证明文件。上述文件第14条规定，共有房产析产应当由各方当事人共同申请登记。根据上述文件第14、16条规定，办理房屋登记手续需要黄银好、黄永洪、黄耀均共同申请。在回迁房屋建成后我方已经多次通知黄银好、黄永洪、黄耀均办理登记，由于至今黄银好、黄永洪、黄耀均仍没有达成析产协议，在黄银好、黄永洪、黄耀均无法达成一致意见的情况下，黄伙根要求我方将三间安置房屋分别登记在黄永洪、黄银好、黄耀均名下没有法律依据。三、我方已多次敦促黄银好、黄永洪、黄耀均配合办理房产证，黄伙根与黄银好、黄永洪、黄耀均均拒绝办理，我方于2009年9月24日最后一次向黄伙根发出通知，黄伙根于2014年提起诉讼，黄耀均于2015年申请参加诉讼的行为均可以说明黄伙根的起诉已经超过了诉讼时效，故应该驳回黄伙根起诉。
黄永洪原审述称：广州市土地开发中心在1999年6月拆迁中没按广州市穗府（1997）80号《关于天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁安置的通告》的精神正确处理拆迁工作。拆迁时，被拆迁的渔民新村X号房屋共有3个户口登记，由3个子女各人为一户，分别是渔民新村X号黄伙根，渔民新村X号二楼黄耀均，渔民新村X号二楼黄银好。黄伙根及黄耀均这两户都是在1992年10月8日广州市土地主管部门发布《关于预征广州大道东侧土地的通知》（穗国房（1992）征通字第××号）前已分别有独立户口的，黄永洪的户口登记在黄伙根户内。当时黄永洪根据广州市穗府（1997）80号《关于天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁安置的通告》规定，要求广州市土地开发中心为黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均分开2户或3户处理，签订2份或3份房屋拆迁安置协议。但广州市土地开发中心因各种原因不允许黄伙根及第三人分开签订协议，在《房屋拆迁安置协议》中承诺给两户搬家费，签订一份《房屋拆迁安置协议》，而同村部分人员却可分开签订多份协议。因此，黄伙根要求分3户签订拆迁协议的要求是合理的。另，根据相关规定，1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建的房屋，被拆迁人是具有本市农村户口或本市城市户口，而且户籍在该村的居民，经本人申请，由市房地产主管部门确认产权后，按原房屋建筑面积补偿安置；1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后，至1992年10月8日广州市土地主管部门发布《关于预征广州大道东侧土地的通告》[穗国房（1992）征通字第××号]期间，未经批准新建、扩建、改建的房屋，在补偿、安置上应从严掌握，但被拆迁人是具有本市农村户口或本市城市户口，而且户籍在该村的居民，可给予适当照顾；对具有本市农村户口而且户籍在该村的居民，人均住房建筑面积在30平方米以下（含30平方米）的房屋，经本人申请，由市房地产主管部门确认产权后，按原建筑面积补偿、安置；人均住房建筑面积超过30平方米，对超过部分的面积不予补偿、安置；对具有本市城市户口而且户籍在该村的居民，人均住房建筑面积在20平方米以下（含20平方米）的房屋，经本人申请，由市房地产主管部门确认产权后，按原建筑面积补偿、安置；人均住房建筑面积超过20平方米的，对超过部分的面积不予补偿、安置。根据通告内容，对具有该村户籍的水上居民、孤寡老人，按照国家的有关政策规定，在安置上予以适当照顾。第三人夫妇几十年来都是本村户籍的水上居民，夫妇两人自小就是三级××人，都是政策规定的照顾对象。现因广州市土地开发中心将第三人仅有的一间房屋处理成黄银好、黄永洪、黄耀均共有，造成严重后果。
黄银好原审述称：同意黄伙根的诉讼请求及事实与理由。
黄耀均原审述称：一、广州市土地开发中心未按1999年12月24日所签订的合同为黄银好、黄永洪、黄耀均办理房产证属于违约行为。1999年6月，黄伙根代表家庭与广州市土地开发中心签订《房屋拆迁安置协议》，广州市土地开发中心当时应当给黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均全家安排218.6532平方米回迁房屋，后由全家通过家庭会议的形式确定了接受广州市土地开发中心于2002年5月31日安排回迁到猎德村东L区C幢X、X、X房的方案，当天还在管委会的见证下黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均全家人签署了《具结书》，约定黄伙根应当分得的四分之一产权面积56.5932平方米由其本人按每平方米4000元的价格作弃产补偿处理，余下162.16平方米由三黄永洪、黄耀均、黄银好三人共同共有。1999年12月24日，黄永洪、黄耀均、黄银好与广州市土地开发中心重新签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，在该协议书第十一条其他事项中专门就162.16平方米的三套房屋进行了详细约定，确认为黄银好、黄永洪、黄耀均共同共有，黄银好、黄永洪、黄耀均与广州市土地开发中心在该协议中约定清楚明确，广州市土地开发中心就应当依约为黄银好、黄永洪、黄耀均办理合同项下的三套房屋的共同共有产权登记手续，而不应当以各种理由推托不予办理。二、黄伙根要求广州市土地开发中心将天河区海清路19号X房登记至黄永洪名下、将X房登记至黄银好名下、将X房登记至黄耀均名下的诉讼请求既不合法又不合理。（一）从1999年6月25日黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均全家经管委会见证的《具结书》中可以看出，当时黄伙根弃产处理56.5932平方米后，广州市土地开发中心应当向黄银好、黄永洪、黄耀均安排调换回迁的面积是162.16平方米。从1999年12月24日黄伙根弃产领钱后广州市土地开发中心与黄永洪、黄耀均、黄银好三人所签的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》可以看出，当时双方确认拆除面积为162平方米，即黄伙根实际上已经处分了自己的应有份额，在该拆迁面积中广州市土地开发中心已扣除了黄伙根应得部分，因为广州市土地开发中心对黄伙根弃产补偿款交付之日，对黄伙根的义务已经完成，黄伙根与广州市土地开发中心之间并无合同权利义务关系，所以黄伙根在本案中并非权利人，更没有权利要求广州市土地开发中心为合同相对人设置权利或履行义务。（二）从1999年12月第三人与广州市土地开发中心所签订的《拆迁补偿协议书》第二条可以看出，当时广州市土地开发中心给黄银好、黄永洪、黄耀均的共有住房三套总面积为170.1096平方米，由此可知在1999年6月25日召开家庭会议时根本还不确定每套房屋的具体面积等情况，而且从该合同第二条当时还没有明确的地址可以看出该住房还未建好，双方也是约定2002年才能交付，从这些方面完全可以看出黄伙根所称1999年6月25日写《具结书》是分配子女住房的说法不成立。（三）黄伙根在起诉状上称家中各人签署了《具结书》，写明了3个子女每人各占有不同面积，但黄耀均作为黄伙根的儿子，却从未签过也未见过黄伙根所称的《具结书》，黄耀均只是在1999年6月25日召开商量如何居住、是否弃产要求补钱的家庭会议时签署过《具结书》，当时全家计算家里人员怎么居住、怎么弃产时先签了一份草稿，签名后在广州市土地开发中心要求下，黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均重新按照商量好的方案重新写了一份合格的《具结书》，并让管委会盖章确认后交给广州市土地开发中心，现在黄伙根却拿当时作废的草稿来作处理子女房屋面积问题的证据，根本没有事实和法律依据。三、广州市土地开发中心与黄耀均之间存在合同关系，广州市土地开发中心应当严格按照合同来履行自己的责任，为黄银好、黄永洪、黄耀均办理共同共有房产证，黄耀均与其他两位第三人作为共有人之间如何进行产权分割，与原、广州市土地开发中心之间都没有任何关系。（一）广州市土地开发中心与黄银好、黄永洪、黄耀均于1999年12月签订合同后，应当及时按照合同约定为第三人办理共同共有房产证，但因为广州市土地开发中心的拖延，从2000年1月至今长达15年未办理共同共有房产证，造成了第三人家庭之间的不和谐。（二）黄永洪在答辩状中称广州市土地开发中心把其仅有的一间房屋处理成三人共有的说法不属实，三人共同共有是15年前黄永洪、黄银好、黄耀均三人共同约定，也都与广州市土地开发中心签名确认，根本不存在该套房屋为黄永洪所有，当年黄耀均因为家里孩子还小，觉得房子小也可以居住，考虑到广州市土地开发中心也难以提供三套相同面积且总面积又与黄银好、黄永洪、黄耀均拆迁房屋面积差不多的房屋，所以才同意暂时居住在面积小的房屋，现在黄耀均孩子已经20来岁，与黄耀均夫妇共3人挤在一房一厅的小房屋居住了十几年，而共同共有人黄永洪在居住了面积大的房屋十几年后，还想把应当共有的房屋登记至自己名下，该主张是不合理的。（三）黄永洪在答辩中提到自己是××人，但实际上其得到了政府照顾，出售船只后也有一些积蓄，而黄耀均却因为身无一技而长期失业，只能靠国家救济生活，事实上比黄永洪生活更困难，黄永洪想得到面积大的房屋的产权可以按照市场价格与黄银好、黄耀均协商解决，而不是让黄伙根进行不合法、不合理的诉讼。综上，黄耀均认为黄伙根的诉讼请求没有法律依据，不应当得到法院的支持，而广州市土地开发中心作为拆迁人，在签订合约15年仍未能为被拆迁人办理房产证的行为是严重违约行为，法院应当判令其按照合同的约定尽快为黄银好、黄永洪、黄耀均办理三套房屋的共同共有房产证。
黄耀均原审提出独立诉讼请求称：广州市土地开发中心于1999年6月拆迁第三人的房屋，1999年12月双方签订拆迁补偿协议，当时核定拆迁面积为218.6532平方米，确认黄伙根及黄耀均、黄永洪、黄银好四人共同共有该面积产权，当时四共有人中黄伙根将其应有部分50多平方米办理了作价补偿，后广州市土地开发中心拟用3套共计162.06平方米的房屋与黄耀均、黄永洪、黄银好三人作产权调换，调换后的三套房屋属于三人共同共有。但是，1999年12月24日签订合同至今，黄耀均仍未领取到三套房屋的房产证，给第三人的生活造成了诸多不便。为此，黄耀均提出独立诉讼请求，请求法院判令：一、广州市土地开发中心依照约定为黄永洪、黄银好、黄耀均三人办理广州市天河区海清路19号X房、X房及海清路15号X房三套房屋三人共同共有的房产证；二、本案诉讼费由广州市土地开发中心承担。
黄伙根对黄耀均的独立诉讼请求原审述称：不同意黄耀均的独立诉讼请求。进行拆迁时，被拆迁的房屋是没有产权证的，但有3个户口登记，因此广州市土地开发中心应分别签订三份房屋拆迁安置协议而并非签订一份协议。根据政府相关文件，广州市土地开发中心应该先由房地产主管部门确认产权后再拆迁，但广州市土地开发中心是先拆迁再确权。黄伙根已弃产，已取补偿款，《房屋拆迁安置协议》不应再将黄伙根名字写上。签订拆迁协议时，黄伙根已经61岁，而且是文盲，由其一人签名并非其真实意思表示。而且，当时广州市土地开发中心向黄伙根称由广州市土地开发中心负责将回迁的广州市天河区海清路19号X房过户给黄永洪、将海清路19号X房过户给黄银好、将海清路15号X房过户给黄耀均。但其后广州市土地开发中心却表示若要按照上述安排办理过户手续，则需要黄银好、黄永洪、黄耀均同意办理公证手续才能办理。黄永洪夫妻均是三级××人，应给予照顾，但广州市土地开发中心不但不给予照顾，还在拆迁过程中因为没有按照拆迁文件的要求进行操作，导致房屋权属纠纷。
广州市土地开发中心对黄耀均的独立诉讼请求原审辩称：广州市土地开发中心在处理渔民新村拆迁项目过程中，在可以办理房产证时已经多次通知拆迁户包括黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均，要求其配合广州市土地开发中心办理房产证，事实上众多拆迁户已经办理了回迁房屋的房产证。涉案的三间房屋没有办理房产证是因为黄伙根、黄银好、黄永洪、黄耀均家庭内部共有人之间无法就房屋的份额达成一致意见导致的。广州市土地开发中心也无权擅自处分共有人之间的房屋分配问题，故无法办理房产登记的责任不在广州市土地开发中心，广州市土地开发中心也不存在违反拆迁协议约定的行为。根据广州市国土房管局穗国房字（2014）第563号《广州市城镇房地产登记技术规范》第16条规定，共有房地产的登记应该由共有人共同申请、共同填写申请书并签名确认，共有人应在申请书明确共有关系是共同共有还是按份共有，并提交协议书等文件。上述文件第14条规定，共有房产析产需要各方当事人共同填写申请登记。根据上述文件第14、16条规定，办理房屋登记手续需要黄银好、黄永洪、黄耀均共同申请。综上，涉案三间房屋无法办理房产证的原因、责任不在广州市土地开发中心，而是由黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均家庭内部矛盾导致的，故广州市土地开发中心不同意黄耀均在本案中提起的独立诉讼请求，如果黄伙根及黄银好、黄永洪、黄耀均协商一致到广州市土地开发中心处办理房产证，广州市土地开发中心随时可为他们办理房产证。
黄永洪对黄耀均的独立诉讼请求原审述称：同意黄伙根的意见。
黄银好对黄耀均的独立诉讼请求原审述称：同意黄伙根的意见。
在原审诉讼过程中，黄伙根提交了《具结书》（复印件）以证明渔民新村X号房屋在拆迁前各人所占的面积。该《具结书》显示由黄伙根、黄永洪、黄耀均、黄银好、黄某于1999年6月25日签署，内容为渔民新村X号房屋（总面积218.6532平方米）现家庭内部安排如下：黄伙根12.2812平方米弃产、黄某41.872平方米弃产、黄永洪59.50平方米回迁、黄耀均45平方米回迁、黄银好60平方米回迁。广州市土地开发中心认为上述《具结书》没有原件，真实性不予确认；黄永洪、黄银好确认该《具结书》的真实性；黄耀均认为上述《具结书》没有原件，真实性不予确认，并认为该具结书内容仅为各方协议的草稿，不可以作为各方对占有房屋份额的最终协议，应以黄耀均提供的《具结书》为准。为此，黄耀均提供了《具结书》（复印件）作为证据。该《具结书》显示由黄伙根、黄永洪、黄耀均、黄银好、黄某于1999年6月25日签署，并加盖了广州市天河区沙河镇渔民新村管理委员会字样的印章，内容为渔民新村X号房屋总建筑面积218.6552平方米，该房屋因征地拆迁需要，按政策申报面积218.6532平方米，现经全家人研究决定回迁安置162.16平方米，其余56.5932平方米以4000元/平方米作弃产处理，由广州市土地开发中心支付房屋弃产金额226373元。黄伙根、黄银好、黄永洪认为上述《具结书》没有原件，真实性不予确认；广州市土地开发中心对该《具结书》真实性不予确认，并认为黄伙根、黄永洪、黄银好、黄耀均之间的纠纷与其无关。
黄伙根认为1999年12月24日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中签名位置原来有黄伙根签名后由广州市土地开发中心单方删除掉。广州市土地开发中心认为《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中签名位置原来有黄伙根签名后被涂改掉，但并不清楚由谁涂改。黄耀均确认上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的真实性，但又主张其并没有签署该协议书，经原审法院告知后其坚持不申请对该协议书上“黄耀均”的签名真实性进行鉴定。
关于为何就渔民新村X号房屋的拆迁安置问题，先由黄伙根与广州市土地开发中心于1999年6月25日签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，又于同日双方签订了《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补充协议书》，其后黄耀均、黄永洪、黄银好又与广州市土地开发中心于1999年12月24日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的问题。黄伙根、黄永洪、黄银好表示其对具体原因不清楚，当时其已经向广州市土地开发中心提出需要分开三户进行签订协议，但广州市土地开发中心要求一并签订协议，其是应广州市土地开发中心的要求签订上述各份协议；黄伙根也不清楚为何《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》仅由黄伙根一人签名，但《广州市房地产权属证明书》中却登记房屋产权人为黄伙根、黄永洪、黄银好、黄耀均，也不清楚1999年12月24日的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签名人员黄伙根的名字被何人所涂改。广州市土地开发中心认为1999年6月25日签订《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》的目的在于黄伙根选定回迁房屋具体房形，而同日签订《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补充协议书》的目的则是在于黄伙根选择货币补偿的拆迁方式；1999年12月24日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的目的在于黄永洪、黄银好、黄耀均确认选择的回迁房屋地址及房型，当时黄永洪、黄银好、黄耀均在该协议书中确定对三套回迁房屋为共同共有。黄耀均表示拆迁期间是由黄伙根与广州市土地开发中心串通侵吞其房产，其对协议的内容均不清楚，黄伙根只是告知其回迁房屋以共有形式登记。另，对于各方实际履行何协议或各协议均实际履行的问题，黄伙根、黄银好、黄永洪表示广州市土地开发中心没有按照拆迁文件的要求与各方分别签订拆迁协议，导致后续出现各种纠纷，但具体履行何协议其不清楚。广州市土地开发中心表示认为上述所有协议并没有冲突，都是实际履行的，而且其已经把回迁的三套房屋交付使用。黄耀均表示对各份协议履行情况不清楚。
黄伙根、黄永洪、黄银好表示在收到广州市土地开发中心办理房产证的通知后，其多次要求广州市土地开发中心按照回迁房屋的使用情况分别办理房产证，即将X房过户给黄银好一人，将X房过户给黄永洪一人，将X房过户给黄耀均一人，但广州市土地开发中心告知其需要黄永洪、黄银好、黄耀均办理三套房屋的析产公证书才同意按上述方式办理。黄耀均表示不同意按照上述三套房屋的分割方式办理房产证，其一直坚持认为三套房屋为黄永洪、黄银好、黄耀均共有，所以要办理三人共有三套房屋的房产证。广州市土地开发中心则表示由于黄永洪、黄银好、黄耀均无法达成对三套回迁房屋的产权分配协议，所以其无法协助三人办理三套房屋的房产证。
关于X房、X房、X房的权属及渔民新村X号房屋的权属、拆迁补偿协议情况等问题，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局调查。该局函复称X房、X房、X房涉及项目部分房屋已以广州市土地开发中心名义以2004登记字72605号案办理了初始登记，X、X房即为猎德村东L区C幢X、X房，X房即为猎德村东L区B幢X房，暂无上述三房查封信息和转移、抵押登记信息；渔民新村X号已以黄伙根、黄永洪、黄银好、黄耀均的名义以稳字51260号案办理产权登记，暂无查封信息和抵押登记信息；渔民新村X号建筑面积218.6532平方米，根据全部共有人的约定，黄伙根占有56.5932平方米，选择货币补偿，按4000元/平方米计算；黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有162.0600平方米，选择异地产权调换，产权调换房屋为天河区猎德村东L区C幢X、X房、B幢X房；1999年6月25日，黄伙根领取补偿费金额226373元，并在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理了备案手续；1999年12月24日，黄耀均、黄永洪、黄银好与广州市土地开发中心签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，并在广州市房屋拆迁管理办公室办理了备案手续。另，根据该局复函所附的《发、领征用私房补偿费通知（收据）》显示，黄伙根已于1999年6月25日领取了渔民新村X号房屋征用面积56.5932平方米的房屋补偿费226373元。该局复函所附的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》与上述查明事实中的黄耀均、黄永洪、黄银好与广州市土地开发中心于1999年12月24日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》一致。
另，关于黄伙根的起诉，原审法院经审理后认为其不具备原告主体资格，已另行作出（2014）穗天法民四初字第2562-1号民事裁定书，裁定驳回黄伙根的起诉。故本案中仅对黄耀均提出的独立诉讼请求进行审处。
原审法院认为：关于渔民新村X号房屋的拆迁安置问题，先由黄伙根与广州市土地开发中心签订了《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》、《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补充协议书》，其后由黄永洪、黄银好、黄耀均与广州市土地开发中心签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，各方对双方之间的实际履行的协议存在不同意见，并就回迁房屋的过户登记问题产生纠纷，本案须对上述各协议的履行情况进行审处并确定各方的权利义务。
首先，关于就渔民新村X号房屋的拆迁补偿事宜各方所实际履行何份协议的问题。根据已查明的事实可知，渔民新村X号房屋是登记为黄伙根、黄永洪、黄银好、黄耀均四人共同共有的房产，建筑面积为218.6532平方米；其中黄伙根选择了对其中的56.5932平方米房屋面积弃产补偿，其与广州市土地开发中心为此签订了《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补偿协议书》，且黄伙根已实际上领取了弃产的补偿款226373元。对于渔民新村X号房屋剩余面积162.06平方米，则由其他共有人黄耀均、黄永洪、黄银好选择异地产权调换，即由广州市土地开发中心将X房、X房、X房产权调换给黄耀均、黄永洪、黄银好，双方为此签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，且实际上广州市土地开发中心已于2001年将回迁安置的X房、X房、X房交付给黄耀均、黄永洪、黄银好使用至今。综合上述事实，原审法院确认关于渔民新村X号房屋的拆迁安置事宜，作为该房屋共有人的黄伙根、黄耀均、黄永洪、黄银好之间已进行了分割，由黄伙根与广州市土地开发中心就其中的56.5932平方米房屋面积签订并履行《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补偿协议书》；而对于剩余的162.06平方米房屋面积，则由黄耀均、黄永洪、黄银好共同与广州市土地开发中心签订并履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。鉴于上述情况，且黄伙根与广州市土地开发中心签订的《广州市天河区科甲涌渔民新村房屋拆迁补偿协议书》已实际履行完毕，因此黄伙根作为原告提起的诉讼主体不适格，原审法院依法驳回，在此不予赘述。
其次，关于黄耀均、黄永洪、黄银好共同与广州市土地开发中心签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的履行问题。根据该协议书约定，黄耀均、黄永洪、黄银好将其所有的渔民新村X号房屋的162.06平方米交付给广州市土地开发中心拆除，而广州市土地开发中心将X房、X房、X房用作拆除渔民新村X号房屋的产权调换；广州市土地开发中心应于2002年1月31日前将上述三房屋交付给黄耀均、黄永洪、黄银好，并会同三人向房地产登记部门办理产权登记和领取房地产所有权证手续。另，该协议已约定了渔民新村X号房屋的162.06平方米房屋面积办理产权调换手续后属黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有。因此，广州市土地开发中心应协助将X房、X房、X房均过户登记至黄耀均、黄永洪、黄银好三人名下。而根据已查明的事实可知，广州市土地开发中心已多次通知回迁户办理房地产权证手续，但由于黄永洪、黄银好要求将X房过户登记至黄永洪一人名下，将X房过户登记至黄银好一人名下，将X房过户登记至黄耀均一人名下，而黄耀均则坚持将三套房屋均登记在三人共有名下，双方存在纠纷无法达成一致意见，在此情况下，导致上述三套房屋至今未办妥过户登记手续。由于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已明确约定上述三套房屋属黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有，现黄耀均提起独立诉讼请求，要求广州市土地开发中心协助将X房、X房、X房过户登记至黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有，该诉讼请求有事实及法律依据，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：被告广州市土地开发中心自本判决发生法律效力之日起10日内协助第三人黄耀均、黄永洪、黄银好办理广州市天河区海清路19号X房、广州市天河区海清路19号X房、广州市天河区海清路15号X房的房地产过户登记手续，将上述房产过户登记至第三人黄耀均、黄永洪、黄银好共有名下。本案第三人独立诉讼请求受理费100元，由被告广州市土地开发中心负担。
判后，上诉人黄伙根、黄银好、黄永洪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对认定本案事实的重要证据没有进行审查。本案的焦点除了拆迁补偿事宜的履行情况，分歧最大的焦点在于拆迁时权利方对补偿房屋的安排。由于黄伙根选择了对其中的56.5932平方米房屋面积弃产补偿，且其已实际领取了弃产的补偿款226373元。对于渔民新村X号房屋剩余面积162.06平方米，应由黄永洪、黄银好、黄耀均进行分配。该三人与广州市土地开发中心签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，同意调换X房、X房、X房作为回迁安置房。但实际上在1999年6月25日，黄伙根(已弃产)、黄永洪、黄耀均、黄银好、黄某(己弃产)就签订了《具结书》，就渔民新村X号家庭内部安排如下：黄伙根弃产、黄某弃产、黄永洪59.5平方米回迁、黄耀均45平方米回迁、黄银好60平方米回迁。这份《具结书》对应了三套回迁房的安排，是家庭内部成员共同协商一致的结果。虽然时间久远原件已难以找到，但该复印件中五个签名人的陈述有四人的陈述是一致的，足以证实其真实性。特别是作为父亲且已弃产的黄伙根，与三子女均不具有利害关系，其证言能证实这份证据的真实性。对于该份证据，只有黄耀均的代理人否认该《具结书》的真实性，但黄耀均是回迁房屋面积最小的，故其否认该《具结书》的真实性，企图让法院认定该上述三套房屋是三人共同共有，以从中获利。且根据这十多年来黄永洪、黄耀均、黄银好对三套回迁房屋的使用情况，广州市天河区海清路19号X房由黄永洪使用，广州市天河区海清路19号X房由黄银好使用，广州市天河区海清路15号X房由黄耀均使用，符合该《具结书》的约定。一审法院对该份重要证据不做详细调查，忽视了我方及权利各方对房屋的安排，据此作出的认定并非当时各方的真实意愿，不利于家庭和谐。二、一审法院对上诉人的主张未予审理。一审法院认为黄伙根作为原告提起的诉讼主体不适格，对其起诉予以驳回，仅对黄耀均的提出的独立诉讼请求进行了审理。但黄永洪在答辩中提出三间房屋应当分别办理房产证，并提供了《具结书》作为证据，但一审法院对其提出的答辩意见及证据没有给予黄永洪作为有独立请求权第三人的主张应有的对待。一审法院对本案重要的矛盾及证据不予审理，忽视了权利人的主张，对其诉讼权利是一种损害，造成当前判决实质系对黄伙根家庭各方的权利损害。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，改判广州市土地开发中心协助将广州市天河区海清路19号X房的房地产过户登记到黄永洪名下，将广州市天河区海清路19号X房的房地产过户登记到黄银好名下，将广州市天河区海清路15号X房的房地产过户登记到黄耀均名下。2、判令广州市土地开发中心、黄耀均承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
被上诉人广州市土地开发中心二审辩称：我方认为一审查明事实认定清楚，适用法律正确，但我方再次明确不论房产证分别办给三人名下还是共同共有，不能办证的原因不在我方，因为各上诉人家庭内部存在纠纷，无法协商一致，导致涉案三套房屋不能办理过户手续，一审判决也确认该事实，因此我方对上诉人无法办理房屋登记手续不承担责任，一审判决要求我方承担第三人独立诉讼请求受理费100元没有法律依据。
原审第三人黄耀均二审辩称：一直是共有产权，十几年都是这样，后来签了共有产权的合同，房管局也确认登记，上诉人要求取消共有产权没有理由，我方要求共有产权。黄伙根、黄银好、黄永洪要求广州市土地开发中心把关河区海清路19号X房的房产证办给黄永洪，X房的房产证办给黄银好，X房的房产证办给我方的要求既不合法又不合理。广州市土地开发中心应当严格按照合同为三人办理共同共有房产证，我方与其他两位共有人之间如何进行产权分割与广州市土地开发中心没有任何关系。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审审理中，黄伙根、黄银好、黄永洪提交了一份具结书，并称在一审曾提交过复印件，一审后到广州市土地开发中心取得原件，因此二审提交原件。该具结书证明黄伙根与黄银好、黄永洪、黄耀均在拆迁时曾经有家庭内部协议约定拆迁产权调换回迁面积和大家分配安排，以此证明上诉请求要求每一个共有人对应的门牌办一本房产证。
针对黄伙根、黄银好、黄永洪提交的证据，广州市土地开发中心认为：具结书的真实性需回去核实，关联性方面，即便具结书是真实的，关于办理房产证这个问题上，我方从2001年开始多次通知对方协助我方办证，我方认为房产证没有办好不是我方没有履行协助义务，而是上诉人与第三人家庭内部矛盾引起的，如果对房屋分配有明确说法，我方也可以协助他们办，办证义务在房屋登记机关，我方也是根据房屋登记机关的要求告知各被拆迁户。
针对黄伙根、黄银好、黄永洪提交的证据，黄耀均认为：具结书的原件是伪造的，拆迁办说不需要具结书了，我亲眼看到拆迁办的工作人员亲手撕掉具结书原件。具结书原件是没有公章的，黄伙根、黄银好、黄永洪一审提交过具结书的复印件，该具结书复印件上面没有公章，现在黄伙根、黄银好、黄永洪提交一份有公章的具结书，证明是伪造的，不具备证据效力。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。
黄耀均、黄永洪、黄银好与广州市土地开发中心签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，黄耀均、黄永洪、黄银好将其所有的渔民新村X号房屋的162.06平方米交付给广州市土地开发中心拆除，而广州市土地开发中心将X房、X房、X房用作拆除渔民新村X号房屋的产权调换并会同三人向房地产登记部门办理产权登记和领取房地产所有权证手续；渔民新村X号房屋的162.06平方米房屋面积办理产权调换手续后属黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有。因此，广州市土地开发中心应协助将上诉X房、X房、X房办理产权调换过户手续至黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有。广州市土地开发中心已多次通知回迁户办理房地产权证手续，而上述房屋的共有人黄耀均、黄永洪、黄银好中，黄永洪、黄银好要求将X房过户登记至黄永洪一人名下，将X房过户登记至黄银好一人名下，将X房过户登记至黄耀均一人名下，而黄耀均则要求将三套房屋均登记在三人名下共有，双方存在分歧无法达成一致意见，导致上述三套房屋至今未办妥过户登记手续。在办理因拆迁而产生的房屋产权调换过户手续中，如产权共有人能达成过户的一致意见，本可按产权共有人达成的一致意见处理。黄耀均、黄永洪、黄银好作为共有人在本案中对房屋产权过户的意见，实为对房屋共有产权进行析产分割的意见，鉴于目前黄耀均、黄永洪、黄银好存在分歧未能达成一致意见，而对房屋共有产权进行析产分割属于另一法律关系，在共有人未能达成一致意见的情况下，本案不能对共有产权进行析产分割进行调处，本案应按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定先将上述三套房屋过户至黄耀均、黄永洪、黄银好三人共有，黄耀均、黄永洪、黄银好对房屋共有产权进行析产分割，可另行协商或另行诉讼主张。综上，审查原审判决处理并无不当，本院予以支持。黄伙根、黄银好、黄永洪上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人黄伙根、黄银好、黄永洪共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年四月六日
书 记 员 胡 茜
颜玉婵