吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0104民初1071号原告：长春国际大厦物业服务有限公司，住所地：长春市朝阳区西安大路616号国际大厦A座1310室。法定代表人：付海波，总经理。委托诉讼代理人：张喜权，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。被告：长春市奇异点网络科技服务有限公司，工商注册地：长春市朝阳区国际大厦C座2楼206室。法定代表人：刘巍，经理。委托诉讼代理人：孟涛，吉林尚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，吉林尚林律师事务所律师。被告：魏蓝，女，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王红梅，北京市京师（长春）律师事务所律师。被告：吉林省吉创天下文化科技有限公司，住所地：长春市朝阳区西安大路16号国际大厦5楼506室。法定代表人：左敏，总经理。被告：刘巍，男，住长春市南关区。委托诉讼代理人：孟涛，吉林尚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，吉林尚林律师事务所律师。原告长春国际大厦物业服务有限公司（以下简称国际大厦物业）与被告长春市奇异点网络科技服务有限公司（以下简称奇异点公司）、魏蓝、吉林省吉创天下文化科技有限公司（以下简称吉创公司）、刘巍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。国际大厦物业的委托诉讼代理人张喜权，奇异点公司的法定代表人刘巍及其委托诉讼代理人孟涛、李艳，魏蓝的委托诉讼代理人王红梅，吉创公司的法定代表人左敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国际大厦物业向本院提出诉讼请求：1.判令奇异点公司向国际大厦物业支付各项服务费用254,505.16元（包括电费、水费、物业费、供暖费）；2.判令魏蓝、吉创公司对上述各项服务费用承担连带责任；3.判令刘巍对奇异点公司的上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由奇异点公司、魏蓝、吉创公司、刘巍共同承担。事实和理由：2015年1月，刘巍代表奇异点公司与吉创公司签订房屋租赁合同，由奇异点公司承租位于国际大厦C座2层的房屋（该房屋由魏蓝购买，并授权吉创公司经营），租期为2015年1月至2020年1月1日。合同第九条约定租赁期间的电费、水费、物业费、供暖费由承租人承担。承租期间，奇异点公司仅缴纳部分电费等费用。2016年10月，刘巍代表奇异点公司与国际大厦物业签订延期缴费协议，约定2016年11月19日前缴纳费用。2016年12月2日，因奇异点公司仍未缴纳费用，国际大厦物业向其发出停电通知，由其经理签收。2016年12月，在业主魏蓝不知的情况下，刘巍将奇异点公司搬离，所欠费用至今未支付。2017年8月30日，国际大厦物业、魏蓝及吉创公司确认，奇异点公司共拖欠费用254,505.16元，国际大厦物业要求魏蓝、吉创公司及奇异点公司、刘巍支付上述费用均未果，故诉讼来院。奇异点公司、刘巍辩称：1、国际大厦物业未提供有效的物业管理合同，也未提供业主公约，因而无法确定其是否为适格的物业管理机构、是否有合法的收费权以及收费标准是否符合标准。2、国际大厦物业在为奇异点公司安装水电表时，双方未对水电表的初始数进行确认，而是在奇异点公司搬出9个月后单方确认拖欠费用，不具有客观性。3、奇异点公司在使用涉诉房屋期间未拖欠任何费用，搬家时国际大厦物业也曾到场，并未提及拖欠费用也未加以阻止，而是在奇异点公司搬走后一年左右的时间才提起诉讼，不符合常理。4、水、电等相关费用应由相关企业收取，国际大厦物业无权收取。5、刘巍是职务行为，不应承担任何责任。综上，对国际大厦物业的诉请不予认可。魏蓝辩称：1、租赁协议明确约定租赁期间发生的相关费用均由奇异点公司承担，因此我方不应承担连带责任。2、奇异点公司一直缴纳水电费和物业费，并不拖欠。3、魏蓝与国际大厦物业没有签订物业合同，双方没有约定各项收费标准，国际大厦物业应当提供证据证明收费标准。4、协议书及确认书是在受胁迫的情况下签订的，奇异点公司未到现场，因此不具有法律效力。吉创公司同魏蓝的答辩意见。经审理查明：2014年1月3日，国际大厦物业取得物业服务企业资质证书，资质等级为叁级。本案涉诉房屋位于同志街C座2层，用途为商业，国际大厦物业登记的业主系魏蓝，魏蓝将房屋租赁给吉创公司，吉创公司于2015年将2层东侧房屋转租给刘巍，刘巍系奇异点公司法定代表人，在该房屋经营网吧。吉创公司与刘巍签订了一份《房屋租赁合同书》，合同书载明：“房屋实租面积为430平方米，租赁期限自2015年1月1日至2020年1月1日，租赁期间，奇异点公司因正常经营所发生的煤气费、水电费、电话费、供暖费等其他费用（包括但不限于环境卫生费、治安费、物业管理费用等）由奇异点公司承担。”奇异点公司承租上述房屋后，国际大厦物业为该房屋安装了水、电表，国际大厦物业提供的C座水电收费统计表显示，奇异点网咖电表初始数字为2687，20倍表，水表初始数字为68吨。国际大厦物业向本院提供三张交费凭证，证明奇异点公司缴纳了2015年4、5、6月份的电费和7月份部分电费共计10,000.00元、供暖费20,191.10元、2015年5月至2016年3月期间的物业费6,799.00元。2016年12月，奇异点公司搬离涉诉房屋。庭审中奇异点公司陈述“搬离前2天国际大厦物业就以拖欠费用为由对该房屋停水停电”。魏蓝陈述“奇异点公司搬离后，涉诉房屋一直空闲”。2017年8月30日，国际大厦物业作为甲方，魏蓝、吉创公司作为乙方，共同签订一份《协议书》，约定：“网吧经营期间一直拖欠水电、物业等费用，经国际大厦物业与吉创公司现场共同核对电表、水表和物业、水暖等费用，网吧拖欠水电、物业、采暖等费用共计254,505.16元。刘巍、奇异点公司趁业主不备强行搬离了大厦。乙方向甲方缴纳水电、物业费用3万元后，甲方同意办理装修手续，乙方对2层进行装修后再次对外使用。”当日又形成一份《双方核对确认书》，内容为：“2017年8月29日14时，经双方工作人员核对二楼网吧电表、水表，确认电表、水表为专供二楼网吧用，与其他区域无关。各项费用数额如下：电表初始数字为2687，网吧撤离后一直未使用数字为12337，20倍表，电费计算为12337-2687=9650×20=193000度×1.228元=237,004.00元；水表初始数字68吨，终数为662吨，水费计算为662-68=594×8.38=4,977.72元；物业费（二楼）1.5元×419.78平方米×9个月=5,667.03元；供暖费（空调取暖）49.00元×419.78平方米÷6个月×2个月=6,856.41元。以上合计254,505.16元。”落款处有魏蓝的委托人王建红、吉创公司的员工陈曦、涉诉房屋继奇异点公司的下一位承租人的员工张也以及国际大厦物业的员工在核对人处签名。协议书签订后，吉创公司按照约定向国际大厦物业缴纳了30,000.00元。庭审中，国际大厦物业表示同意在主张诉请中扣除30,000.00元。另查，2015年至2016年期间国际大厦物业以整个大厦为单位向相关部门缴纳水电费。2014年9月15日长春市人民政府公布的《长春市人民政府关于调整水价有关事宜的通知》长府发（2014）15号文件，内容：“统一调整非居民用水价格6.60元/立方米，该价格中包括引松基金和污水处理费。调整后价格自2014年9月20日开始执行。”2016年6月15日长春市人民政府公布的《长春市人民政府关于取消我市水价构成中“引松基金”的通知》长府发（2016）13号文件，内容：“从2016年7月1日起取消我市水价构成中‘引松基金’科目，非居民自来水价格和特业用水价格每立方米下调0.40元。”2011年11月30日吉林省物价局公布的《关于贯彻国家发展改革委调整东北电网电价的通知》吉省价格（2011）237号文件，内容：“一般工商业及其他用电一千伏以下0.9170元/千瓦时。”2016年1月5日吉林省物价局公布的《吉林省物价局贯彻国家发展改革委关于降低燃煤发电上网电价和一般工商业用电价格的通知》吉省价格（2016）4号文件，内容：“自2016年1月1日起执行，一般工商业及其他用电一千伏以下0.8990元/千瓦时。”2015年11月25日长春市人民政府公布的《长春市人民政府关于调整长春市城区供热价格的通知》长府发（2015）21号文件，内容：“2015年-2016年采暖期其他房屋供热价格按建筑面积每平方米调整到31.00元。”2001年10月12日长春市物价局公布的《关于对国际大厦物业管理服务收费标准的批复》长物价（2001）133号文件，内容：“国际大厦物业收取物业综合服务费标准暂定为建筑面积平方米每月8.00元。”奇异点公司为自然人独资的有限责任公司，2015年1月6日成立。认定上述事实证据有：物业服务资质证书、房屋租赁合同书、国际大厦C座水电收费统计表、缴费凭证、协议书、双方核对确认书、企业信息报告、政府及物价局文件及庭审笔录。本院认为：一、关于奇异点公司是否应向国际大厦物业缴纳水电费、供暖费及物业费的问题。奇异点公司在2015年1月至2016年12月期间承租涉诉房屋。业主魏蓝与国际大厦物业在2015年至2016年期间虽未签订物业服务合同，但魏蓝对国际大厦物业提供物业服务无异议，且国际大厦物业持有物业服务资质证书，双方形成了事实上的物业服务合同关系，国际大厦物业有权收取物业费。关于水电费部分，国际大厦物业以整个大厦为单位向相关部门缴纳，属于为业主代缴，业主应当偿还。供暖费部分因国际大厦物业自行供热，业主也应当向其缴纳。涉诉房屋由奇异点公司承租使用，且与出租人约定由奇异点公司承担经营所发生的水电费、供暖费、物业费等费用，故奇异点公司应当向国际大厦物业缴纳水电费、供暖费及物业费。二、奇异点公司应缴纳的各项费用计算如下:涉诉房屋为写字楼，房屋租赁合同载明实租面积430平方米，现国际大厦物业主张按建筑面积419.78平方米计算相关费用。1、水电费。奇异点公司承租涉诉房屋后，国际大厦物业为其安装水电表，并记载了初始数，有统计表为凭，奇异点公司、刘巍与魏蓝、吉创公司虽对初始数有异议，但未提出相反证据，故对确认书中载明的水电表初始数予以认定。奇异点公司自认搬走前，国际大厦物业已对其断水断电，魏蓝陈述奇异点公司搬走后涉诉房屋一直空闲，因此奇异点公司搬走后，涉诉房屋未发生相关费用。2017年8月30日国际大厦物业与魏蓝、吉创公司及下一位承租人共同对水电表进行核对确认并签字，是几方的真实意思表示，故对确认书中载明的水电表终数予以认定。虽然奇异点公司未参加，但不影响确认书的真实性。魏蓝及吉创公司抗辩确认书是国际大厦物业胁迫其签订，但未提供相关证据加以证明，故不予支持。关于收费标准的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”奇异点公司使用涉诉房屋的时间自2015年1月1日至2016年12月，根据长府发（2014）15号、长府发（2016）13号文件，2015年1月1日至2016年6月30日期间非居民用水价格6.60元/立方米，2016年7月1日至2016年12月31日期间非居民用水价格6.20元/立方米，再结合国际大厦物业统计的水表安装时初始数68吨，2016年7月1日水表初始数451吨，2017年8月30日确认水表终数662吨，奇异点公司应缴纳水费的计算方式为：（451吨-68吨）×6.60元/吨+(662吨-451吨)×6.20元/吨=3,836.00元。因上述用水价格已包括污水处理费，故在此基础上国际大厦物业不应再增收污水处理费。根据吉省价格（2011）237号、吉省价格（2016）4号文件，2015年1月1日至2015年12月31日期间非居民用电价格1千伏以下0.9470/千瓦时，2016年1月1日至2016年12月31日期间非居民用电价格1千伏以下0.8990元/千瓦时，再结合国际大厦物业统计的电表安装时初始数2687,2016年1月1日电表初始数5739，2017年8月30日确认电表终数12337，20倍表，奇异点公司应缴纳的电费计算方式为：(5739-2687)×20×0.9470/千瓦时+(12337-5739)×20×0.8990元/千瓦时=176,436.92元，国际大厦物业自认奇异点公司已缴纳10,000.00元电费，此款应予扣除，奇异点公司还应缴纳电费166,436.92元。2、供暖费。国际大厦物业向奇异点公司供用热力的事实双方没有异议，涉诉房屋的用途为写字楼，应按照其他房屋供热价格缴纳供热费，根据长府发（2015）21号文件，2016年度供热价格每平方米31.00元，国际大厦物业主张2016年2个月的供暖费，计算方式为：31.00元/平方米×419.78平方米÷6个月×2个月=4,337.73元。3、物业费。根据长物价（2001）133号文件，长春市物价局批准国际大厦物业收取物业综合服务费为建筑面积平发米每月8.00元，国际大厦物业主张奇异点公司按建筑面积平方米每月1.5元缴纳物业费符合上述批复，国际大厦物业主张9个月的物业费，计算方式为：1.5元/月/平方米×419.78平方米×9个月=5,667.03元。综上，奇异点公司应缴纳水电费、供暖费及物业费共计180,277.68元（3,836.00元+166,436.92元+4,337.73元+5,667.03元）。庭审中国际大厦物业称魏蓝及吉创公司代奇异点公司缴纳水电费及物业费共30,000.00元，同意在诉请中扣除此款，奇异点公司还应缴纳150,277.68元（180,277.68元-30,000.00元）。奇异点公司抗辩其不拖欠上述费用，未提供相关证据，不予支持。三、关于魏蓝及吉创公司是否应当承担连带给付责任的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”本案涉诉房屋业主系魏蓝，魏蓝将房屋出租给吉创公司，后又转租给奇异点公司，魏蓝及吉创公司应当对奇异点公司拖欠的费用承担连带给付责任，对国际大厦物业的此项主张应予支持。四、关于刘巍是否应当对奇异点公司的债务承担连带给付责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中奇异点公司系自然人独资的有限责任公司，刘巍系法定代表人，因刘巍未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故对奇异点公司的债务应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第七条规定，判决如下：1.被告长春市奇异点网络科技服务有限公司于本判决生效后立即给付原告长春国际大厦物业服务有限公司水电费、供暖费及物业费共计150,277.68元；2.被告刘巍对被告长春市奇异点网络科技服务有限公司的上述债务承担连带给付责任；3.被告魏蓝、吉林省吉创天下文化科技有限公司对被告长春市奇异点网络科技服务有限公司的上述债务承担连带给付责任；4.驳回原告长春国际大厦物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,118.00元，由原告长春国际大厦物业服务有限公司负担2,098.00元，由被告长春市奇异点网络科技服务有限公司、魏蓝、吉林省吉创天下文化科技有限公司、刘巍共同负担3,020.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审 判 长  孙彦辉人民陪审员  王一茗人民陪审员  田跃辉二〇一八年七月九日书 记 员  吴佳音