广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终13321号上诉人（原审被告）：广州正富房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区天润路96号首层107商铺。法定代表人：罗丽燕，该司经理。委托诉讼代理人：贾远鸿，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：逯兆辉，女，1971年5月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审被告：李木桂，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：贾远鸿，广东经纶律师事务所律师。上诉人广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司）因与被上诉人逯兆辉、原审被告李木桂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人正富公司及原审被告李木桂共同委托诉讼代理人贾远鸿、被上诉人逯兆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回逯兆辉全部诉讼请求：2.一、二审诉讼费由逯兆辉负担。事实与理由：一审法院对重要事实认定错误，在此基础上作出错误判决，应依法予以撤销。（一）正富公司在一审中没有陈述“案涉商铺中没有水管”的内容；相反，正富公司不仅陈述了“案涉商铺大门右侧是有一条带水表的水管通入案涉商铺内”的内容，还陈述了“只是通到商铺内的水管被压在了案涉商铺的地砖下，如需使用水源，需要逯兆辉向物业公司申请开通，正富公司在出租案涉商铺给正富公司时已向逯兆辉明确说明该事实，由逯兆辉自行决定是否开通，逯兆辉确认这一情况后才签署租赁合同”的内容，正富公司还提供了现场照片予以佐证。此外，正富公司在一审过程中当庭要求经办法官到现场勘察，以准确查明案件事实，一审法官没有去现场勘察，却在一审判决中认定“案涉商铺内并没有水管”，与事实不符。（二）正富公司将案涉商铺出租给逯兆辉时，该商铺不存在拖欠水费的情况，一审判决认为案涉商铺在出租给逯兆辉时存在拖欠水费的情形系认定事实错误。首先，正富公司对逯兆辉所陈述“案涉商铺存在拖欠水费”的情形并不认可，逯兆辉亦没有提供证据证明该情形的存在；其次，正富公司在出租商铺时已告知逯兆辉，商铺内已经有水管接入，如需要用水则需要逯兆辉自行向物业管理处申请开通；再次，双方在2016年12月1日对案涉商铺交接时，证据显示逯兆辉只签字确认了电表读数，没有对水表读书确认，双方该行为也进一步证明案涉商铺交接时正富公司已经告知逯兆辉商铺内暂时无水使用，如需要用水则由逯兆辉向物业管理处申请开通使用的事实存在，故双方在交接商铺时才没有核对水表读数；最后，自逯兆辉接手案涉商铺时至其开始营业数月，均没有向正富公司提出过需要解决商铺用水问题，而是直至逯兆辉一直拖欠正富公司租金达数月且其不想继续承租案涉商铺时才以正富公司没有提供商铺用水为由要求正富公司给予赔偿，显然逯兆辉是想以该借口来逃避其拖欠租金的违约责任以及不再承租商铺所涉及的法律责任。故一审判决认定“正富公司未按合同约定向逯兆辉提供正常用水，该行为已构成违约”系认定事实错误，是对违约责任的错误判定。综上，请求二审法院支持正富公司的全部上诉请求。逯兆辉辩称，（一）正富公司一审庭审中承认案涉商铺没有水管的事实。（二）除了用水问题，正富公司还因用水纠纷早已停止了案涉商铺的用电。由于用水问题得不到解决，逯兆辉拒绝了正富公司要求交纳租金的请求，正富公司要来砸店，逯兆辉被迫报警。正富公司还在案涉商铺门上加锁，导致逯兆辉无法进入案涉商铺。正富公司后来还进行了改装，搬入逯兆辉新装修好的案涉商铺。（三）正富公司所称的案涉商铺地砖下有水管并非事实。案涉商铺门外有一条废弃的水管通过，逯兆辉多次找正富公司解决水源问题无果，正富公司告知逯兆辉去找物业公司，物业公司称商铺门外的水管是公共绿化水管，因拖欠水费导致停水。逯兆辉一审中提交了与物业公司的对话录音予以证实。正富公司未按合同约定提供正常用水构成违约。综上，请二审法院驳回正富公司的上诉请求。李木桂述称，同意正富公司的上诉意见。逯兆辉于2017年4月28日向一审法院起诉请求：1.正富公司退还逯兆辉已支付的租金20000元、押金20000元、中介费10000元；2.正富公司向逯兆辉支付违约金40000元，并赔偿装修费损失18000元；3.正富公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年11月29日，逯兆辉（承租人/乙方）签订了《租赁合同》（No.0150820）（该合同首部显示出租人/甲方、经纪方均为正富公司，尾部甲方签章位置为“李木桂代”，经纪方位置加盖了正富公司公章），约定甲方同意将座落在天河区天河北路550-590首层XXX号铺之（二）（下简称案涉商铺）出租给乙方使用，房屋的建筑面积为45平方米，房屋用途为商用；甲乙双方议定上述房屋月租金为20000元，租赁期自2016年12月15日起至2017年12月14日止，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的5日前缴付当月租金；乙方于2016年11月30日前向甲方缴纳40000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期内，甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中甲方应向经纪方支付中介代理费10000元，乙方应向经纪方支付中介代理费10000元；业主实收20000元，该铺位出租仅作为花店使用，不能作为其他店铺使用等。2016年11月29日，逯兆辉（承租人/乙方）签订了《租赁合同NO.0150820之补充协议》（首部显示出租人/甲方为正富公司，尾部甲方签名位置由李木桂签名，以下简称《补充协议》），约定交租金方式为按月支付，次月交租必须在次月的月初5日前交付到正富公司指定账号（工商银行天河支行：XXXX-XXXXX-XXXXX-XXXX，户名：李木桂），若未按上述时间内支付月度租金的则每天支付违约金300元；乙方在2016年11月29日当天支付月租金20000元以及两个月押金40000元，其中押金先支付20000元，剩余押金20000元于2017年2月27日前支付完毕；此租金不含税费，租赁税百分之十四每月按月租金由乙方承担，上述租赁税每月支付等。2016年11月29日，李木桂出具了两张《收款证明》，内容分别为正富公司是案涉商铺的合法业权人，收到客户逯兆辉承租案涉商铺的押金20000元、一个月租金20000元。2016年11月30日，正富公司出具了《收款收据》，确认收到逯兆辉支付承租案涉商铺的中介费10000元。2016年12月1日，案涉商铺交付给逯兆辉使用。2017年3月16日，逯兆辉委托律师向李木桂发出《律师函》，内容为自商铺交付之日至发函之日，李木桂自始未能开通商铺用水，并且擅自切断商铺电源，多次损坏商铺的门锁；自合同签订之日起，逯兆辉多次请求李木桂提供权属证明或具有转租权的有效凭证，但李木桂一直拒绝出示有关文件，自始无法证明李木桂享有商铺的转租权或合法产权；逯兆辉签订《租赁合同》《补充协议》的目的是为了经营花店，由于李木桂未协助开通商铺用水，导致逯兆辉在商铺装修完毕后仍然无法对外营业，李木桂的不作为已经构成根本违约；逯兆辉委托律师正式书面通知李木桂，自本函件发出之日起3日内，请李木桂主动联系逯兆辉并退还逯兆辉已支付的押金20000元、租金20000元、中介费10000元，支付违约金40000元，赔偿装修费用18000元等。该邮件于2017年3月19日妥投。2017年3月21日，逯兆辉委托律师向正富公司发出《律师函》，内容与上述向李木桂发出的《律师函》一致。该邮件于2017年3月22日妥投。现逯兆辉提起诉讼，要求正富公司退还已支付的租金、押金等款项并支付违约金等。后在诉讼过程中，一审法院根据逯兆辉的申请，依法追加李木桂作为被告参加诉讼。诉讼过程中，正富公司主张广州市天河区天河北路550-590号首层（111.91平方米）是正富公司的法定代表人罗丽燕向广州合生怡晖房地产有限公司（下简称合生怡晖公司）承租的，间隔为两部分，正富公司使用了一半面积，另外一半面积间隔为案涉商铺用于出租；罗丽燕委托李木桂与逯兆辉签订《租赁合同》《补充协议》。为予证明，正富公司提交了《房地产登记簿查册表》等证据。一、《房地产登记簿查册表》显示为4页，但正富公司仅提供了第一页，该查册表显示房产地址为广州市天河区天河北路550-590号，单位名为合生怡晖公司。二、《租赁合同》（复印件），显示由何某（出租方/甲方）与罗丽燕（承租方/乙方）于2010年12月15日签订，约定甲方将广州市天河区天河北路550-590号首层铺111.91平方米物业（下简称案涉首层铺）出租给乙方用于经营房产中介，租赁期限从2010年12月18日起至2015年1月6日止。三、《续租确认书》，显示由产权单位合生怡晖公司、承租方罗丽燕于2015年1月5日共同签署，确认同意合生怡晖公司职员何淑庄与罗丽燕在2010年12月15日签订的租赁合同续租，续租期为2015年1月7日至2019年1月6日止。四、《情况说明确认书》，显示由合生怡晖公司于2017年7月28日出具，内容为合生怡晖公司于2010年12月15日委托职员何淑庄与罗丽燕签订租赁合同，出租地址为案涉首层铺；合生怡晖公司确认罗丽燕持有的租赁合同复印件与原件同属为同一合同，确认罗丽燕在租赁期内可进行分租。五、《委托书》，显示由委托人罗丽燕签名，并加盖了正富公司公章，落款日期为2016年10月30日，内容为罗丽燕委托李木桂办理签订租赁合同相关协议及收取相关款项，罗丽燕予以认可。逯兆辉认为证据一为4页，但正富公司仅提供了第1页，对其真实性不予确认；逯兆辉认为正富公司未提供证据二的原件，对其真实性不予确认；逯兆辉认为证据三、四是正富公司为了本案诉讼而伪造的，对其真实性不予确认；逯兆辉认为正富公司在庭审过程中明确承认在出租商铺过程中并未向逯兆辉出示过任何委托书，证据五很可能是正富公司后期伪造的，对其真实性不予确认。逯兆辉主张由于案涉商铺一直无法用水，无法对外经营，其向正富公司、李木桂反映但没有得到处理，其只能于2017年1月中旬自行搬离案涉商铺，搬离时案涉商铺没有锁门；由于合同签订后逯兆辉一直无法联系到李木桂，所以搬离时也没有办法与李木桂办理交接手续。正富公司、李木桂则主张逯兆辉自2017年1月起拒绝支付租金，其多次对逯兆辉进行催收租金，并于案涉商铺大门张贴通知，告知逯兆辉在2017年2月15日自行清出其所有的物品；逯兆辉在2017年1月中旬并没有搬离案涉商铺，还在正常经营，直至2017年4月中旬其发现逯兆辉搬离案涉商铺没有继续经营，门也没有上锁，其于2017年5月21日收回案涉商铺。为予证明，正富公司提交了3份《催租通知》及照片（显示玻璃门把手上有一把锁，玻璃门上张贴通知，玻璃门后商铺内有花盆及花等物品）作为证据。逯兆辉对3份《催租通知》的真实性不予确认，认为其并未收到上述通知；逯兆辉对照片的真实性予以确认，认为照片显示案涉商铺已于2017年2月中旬被正富公司上锁，逯兆辉无法使用。另，正富公司提交了金羊网2017年2月13日标题为“天河女店主称被骗签2万月租合同还险遭假房东砸店”的报道（打印件），以证明案涉商铺至少在2017年2月13日仍处于经营状态。逯兆辉确认该证据的真实性，认为该证据可证明案涉商铺已于2017年2月中旬被正富公司上锁，逯兆辉无法使用。对于逯兆辉主张案涉商铺无法正常用水的问题，正富公司提交了照片以证明案涉商铺大门右侧有一根带水表的水管通往商铺内。逯兆辉对该证据的真实性不予确认，并认为该证据无法证明水管通往商铺内，其在使用案涉商铺过程中从来没有任何水管通往案涉商铺内。逯兆辉提交了案外人杨猛于2016年12月16日出具的《收据》（显示确认收到逯兆辉装修费18000元），以证明其对案涉商铺进行装修的费用。正富公司确认逯兆辉接收案涉商铺后对案涉商铺进行了装修，在原瓷砖地板上铺设了木质或类似木质的地板，但对其他墙面的装修情况不清楚，亦不确认上述《收据》的真实性。一审法院认为，正富公司提交的证据显示其法定代表人罗丽燕向案外人合生怡晖公司承租了案涉首层铺，罗丽燕以书面形式确认委托李木桂（同时为正富公司的员工）办理签订租赁合同及收取相关款项的行为。但根据已查明的事实可知，《租赁合同》《补充协议》首部的出租人均填写为正富公司，在签订合同前正富公司、李木桂并未向逯兆辉出示案涉商铺的权属资料及罗丽燕签订的租赁合同等资料，其亦未提供证据证明曾向逯兆辉告知罗丽燕向合生怡晖公司承租包括案涉商铺在内的案涉首层铺的事实，且正富公司在案涉首层铺的另一部分经营，逯兆辉有理由相信案涉商铺的出租人为正富公司。而从李木桂开具的两张《收款证明》内容来看，亦明确注明正富公司为出租人，而逯兆辉对此均未提出异议。事实上，逯兆辉起诉时亦主张正富公司作为出租人承担责任，即逯兆辉确认案涉商铺的出租人为正富公司。另一方面，正富公司亦确认其法定代表人承租案涉首层铺后由其将一部分分割为案涉商铺用于出租，主张其是《租赁合同》及《补充协议》的出租人，有权将案涉商铺出租给逯兆辉。综上，一审法院确认《租赁合同》及《补充协议》的出租人为正富公司、承租人为逯兆辉，双方应切实履行合同。逯兆辉主张其接收案涉商铺后一直未能正常用水，在正富公司拒绝处理的情况下其搬离案涉商铺。而正富公司自认在发现逯兆辉搬离案涉商铺后自行收回案涉商铺，至此，双方的租赁合同关系已实际解除。对于合同解除的法律责任问题，根据正富公司确认的事实可知，案涉商铺内并没有水管，而案涉商铺门口有水管，正富公司认为逯兆辉自行向物业管理公司申请开通水管就可使用；但正富公司又确认逯兆辉曾向其反映过用水问题，逯兆辉称物业管理处表示有欠水费情况，由于逯兆辉不同意补交水费，故才没有开通用水。对此，一审法院认为，根据合同约定，正富公司应在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后将案涉商铺交付给逯兆辉使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。从上述正富公司确认的事实，一审法院可确认正富公司未按照合同约定向逯兆辉提供正常用水，该行为已构成违约。而根据合同约定，逯兆辉承租案涉商铺经营花店，案涉商铺不能正常用水确实影响逯兆辉的正常经营，导致合同目的无法实现。因此，正富公司对租赁合同关系的解除应承担违约责任。根据合同约定，任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。因此，逯兆辉要求正富公司支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。但由于逯兆辉仅支付了20000元押金，一审法院根据公平原则，综合本案案情判令正富公司向逯兆辉支付违约金20000元，对于逯兆辉主张超过该金额的诉讼请求部分不予支持。租赁合同解除后，正富公司无权继续持有逯兆辉支付的押金20000元，因此，逯兆辉要求正富公司返还押金20000元的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。另，虽然案涉商铺不能正常用水，但逯兆辉仅支付了20000元的租金，却自认已使用案涉商铺直至2017年1月中旬；而且，逯兆辉在案涉商铺不能正常用水的情况下，即使要求解除合同亦应将案涉商铺及时交还给正富公司，但其在未与正富公司办理交接手续的情况下却自行搬离案涉商铺，导致案涉商铺未能及时交回正富公司。因此，一审法院根据公平原则，对于逯兆辉要求退还租金20000元的诉讼请求不予支持。逯兆辉要求正富公司赔偿装修损失18000元，其提供了一张《收据》作为证据，正富公司对该证据的真实性不予确认，而逯兆辉未提交相关的银行支付凭证等证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任。另外，一审法院已判令正富公司向逯兆辉支付违约金20000元。综上，一审法院对逯兆辉此项诉讼请求不予支持。本案审处的纠纷为逯兆辉与正富公司关于案涉商铺的租赁合同关系，而逯兆辉主张的中介费10000元则属于双方之间的居间合同关系，应由逯兆辉另循法律途径解决，本案中不予审处。另，《租赁合同》及《补充协议》的出租人为正富公司,李木桂是作为委托代理人身份签名,其对逯兆辉的诉讼请求不应承担责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年5月17日判决：一、正富公司自判决发生法律效力之日起十日内向逯兆辉返还押金20000元；二、正富公司自判决发生法律效力之日起十日内向逯兆辉支付的违约金20000元；三、驳回逯兆辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，由逯兆辉负担1660元、正富公司负担800元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据正富公司的上诉及逯兆辉的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：正富公司在履行合同过程中是否存在违约行为。关于本案争议的焦点问题，逯兆辉主张正富公司违约，并要求解除合同的理由为正富公司未能解决案涉商铺的用水问题。根据合同约定，正富公司应在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后将案涉商铺交付给逯兆辉使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。根据正富公司确认的事实，案涉商铺至逯兆辉搬出之前都没有提供正常用水。对此，正富公司虽称案涉商铺已有水管接入，但由于合同中没有约定须由逯兆辉自行解决用水问题，故正富公司需依照合同约定履行上述义务为逯兆辉提供用水设施并达到用水条件。诉讼中，正富公司没有提供证据证明在逯兆辉已向其交纳租金的情况下，其已为逯兆辉履行了上述合同义务，故一审法院认定正富公司违约，并认定其应承担相应的违约责任正确，本院予以维持。正富公司上诉理由不充分，本院不予采纳。综上所述，正富公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人广州正富房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年八月二十二日书记员  甄雪皓肖晓桐