长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第2346号原告张晶，女，住长春市绿园区。委托代理人孙喜民，吉林实正律师事务所律师。被告长春江川实业集团有限公司，住所地长春市朝阳区西开运街松宇花园2号。法定代表人姜志彬，董事长。委托代理人何星，吉林合东律师事务所律师。第三人穆玉珍，女，住长春市绿园区。委托代理人葛增誉，吉林升圆律师事务所律师。原告张晶诉被告长春江川实业集团有限公司、第三人穆玉珍房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张晶、被告法定代表人姜志彬及其委托代理人何星、第三人穆玉珍的委托代理人葛增誉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张晶诉称，2006年9月30日，被告长春江川实业集团有限公司向原告出售坐落在*宇花园的301室房屋，该房屋在长春市房屋产权管理处备案登记的门牌号是312室。当时双方约定房屋总价款为170,000.00元，原告在合同签订之日给付被告姜志彬首付款70,000.00元，并约定在余款结清后办理产权过户手续。而后，原告通过被告的法人姜志彬的同学也是原告的同居男友陆续结清了余款，因故未办理产权过户手续。直到今年年初，原告偶然得知该房屋的产权登记在第三人穆玉珍的名下。为此，原告曾多次找被告欲解决此事，可被告的法定代表人姜志彬却避而不谈。上列事实有房屋买卖协议及付款凭证等证据为凭。综上，原告认为，被告的行为严重的侵犯了原告的合法权利，更有悖于诚信原则，故诉至贵院。现请求：1、依法判决原告与被告签订的房屋买卖协议合法有效，并且判决被告将*宇花园301室房屋交付给原告，并配合原告办理产权过户手续；2、案件受理费由被告承担。原告为证明自己的主张向本庭提交以下证据：证据一、原告和被告于2006年9月30日签的购房协议一份，证明这个协议是原、被告当事人真实意思表示，是合法的有效的；证据二、建设银行取款凭条，日期2006年9月30日，证明原告通过银行转账向被告交房款款67,800.00元的事实，另付现金2,200.00元，被告没有给出具条，总计向被告支付70,000.00元首付款；证据三、房屋转让协议书，日期2006年11月20日，证明争议房屋*宇花园312室后为什么办到第三人名下的事实，是因为用*林花园换了这个房屋；证据四、商品房购销合同，日期为2001年5月18日，证明第三人为什么参加本案诉讼；证据五、销售不动产发票、日期2009年7月21日，金额为222,139.00元，证明房屋为*宇花园312室与301室是同一房屋；证据六、房屋所有权存根二份，证明312室就是301室。证据七、1.长春市绿园区民事判决书（2010）绿民第303号判决书、2.长春市中级人民法院的民事判决书（2014）长民终字第35号民事判决书，证明*林花园房屋和*宇花园二个房屋的关联性；证据八、2001年3月8日协议书一份，长春市朝阳区企业改革领导小组办公室文件朝企改【2001】号一份、工商机读档案两份、经公证处公证兼并合同书一份，证明被告有出售该套房屋的主体资格；证据九、原告提请证人王芝良出庭作证，证明*林花园以前是王芝良的，后来卖给冯雨威了，房名登记在冯雨威名下，但是原告和冯雨威一同出资、各自拿钱买的。后来冯雨威和原告关系不好了。在抚松路有一个房屋，原告交了部分钱，但是数额不清楚。冯雨威说买了抚松路的房屋自己住，奥林花园给原告了。被告长春江川实业集团有限公司辩称，原告的朋友冯雨威是被告法定代表人姜志彬的同学，2006年9月30日，冯雨威和原告一同找到姜志彬，想买一个房屋。协商后确定为*宇花园301室（本案第三人居住的房屋，现为312号）。当时冯雨威提出由本案原告和被告签订协议，原告支付了首付款67,800.00元，余款由冯雨威结清了。后来冯雨威找姜志彬提出把*宇花园312室更名至本案第三人穆玉珍名下，冯雨威向姜志彬说，其给原告解决了住房，地址为*林花园，原告交的房款67,800.00元抵顶*林花园4号楼302室的房屋款。由此，被告才协助第三人办理了*宇花园312室产权过户手续。对原告诉讼请求不予答辩，尊重法院判决。被告提请证人倪玉林出庭作证，证明吉林省金马装饰装潢有限责任公司是被告公司的下属子公司。在公司章程中可以体现。第三人穆玉珍辩称，一、长春市开运街*宇花园312室是2001年5月28日答辩人从长春星宇房地产开发有限公司处购买，并办理相关产权登记，居住至今。故答辩人对该房屋享有完全的所有权，该房屋与原告不发生任何关系。二、原告与被告签订的《购房协议》中所购置的房屋为*宇花园301室房屋，而答辩人所有的为“*宇花园312室”。因此原被告争议的房屋与答辩人所有的房屋不是同一处房屋。本案与答辩人不发生关联，不应当将答辩人列为本案第三人参与诉讼。退一步讲，假设原被告争议的房屋和答辩人所有的房屋为同一处房屋，基于合同的相对性原则，原被告之间签订的合同与答辩人无关。三、原告所述虚假，明显有违常理，并且原告起诉已过法定时效期间。按原告的告诉，2006年9月30日原告与被告签订《购房协议》购置房屋，至今已八年有余。作为正常的房屋买受人，这八年里原告既不向被告主张权利，又不办理房屋入住，不符合正常的交易规则。并且原告的告诉已经超过法定的诉讼时效期间。第三人为证明自己的主张向本庭提交以下证据：证据一、第三人的身份证复印件，证明第三人主体身份合法；证据二、1.商品房购销合同（日期2001年5月28日）；2.销售不动产发票（数额222,139.00元）日期2009年7月21日；3.房权证；4.土地使用权证；5.房屋权属登记信息查询结果证明。以上证据证明：2001年5月28日第三人从长春市星宇房地产公司以222,139.00元买的*宇花园312室房屋支付了全部房款并办了房屋产权证和土地使用证，物权设立，房屋为第三人合法所有的。经本院审理查明，原、被告于2006年9月30日签订购房协议一份，协议约定，被告将*宇花园301室（后备案登记房号为312室），建筑面积130平方米，以170,000.00元价格成交，首付款为70,000.00元，余款在交完结清后被告协助办理过户手续，费用由原告承担。该协议签订后，原告按约定向被告支付首付款70,000.00元，其中通过银行转账67,800.00元，现金支付2,200.00元，案外人冯雨威向被告支付了剩余房款。本案审理中，根据原告调取证据的申请，本院先后在长春星宇房地产开发公司和吉林省长春市信维公证处调取了*宇花园312室原始房屋档案资料（该房屋档案资料仅有经公证的个人购房借款合同一份）和公证处的档案资料。据此查明，被告法定代表人姜志彬之妻子黄晓萍（甲方）与长春星宇房地产开发有限公司（乙方）于2001年9月11日签订购房合同书一份，约定：甲方在*宇小区购买乙方新建住宅一套，建筑面积130.67平方米，房间号：0312，房款261,340.00元，本合同签订同时交纳房款61,340.00元，余款在房屋入户前结清。乙方在2001年12月末将房屋交付甲方使用。合同签订时甲方交纳了房款61,340.00元，乙方出具了交款收据。2001年9月12日姜志彬、黄晓萍与中国工商银行长春兴城支行签订《个人购房借款合同》一份，该合同约定：姜志彬、黄晓萍共同向该银行借款200,000.00元，用于购买上述房屋，该款一次性划入售房者长春星宇房地产开发有限公司作为购房款，该借款本金及利息由姜志彬、黄晓萍共同偿还，该笔借款由长春星宇房地产开发有限公司提供保证担保，姜志彬、黄晓萍自愿用该房为该笔借款提供抵押担保，因该房屋未办理房屋产权证故未办理他项权利证。庭审中，被告法定代表人姜志彬表示2001年9月份以其爱人黄晓萍名义作按揭贷款200,000.00元，该笔贷款用于被告公司经营，并早已还清。另查明，原告提供的长春市绿园区人民法院（2010）绿民一初第303号民事判决书认定：案外人冯雨威与本案原告张晶系同学关系，2004年6月相识处对象，且二人曾共同居住于*林花园的房屋。第三人穆玉珍与案外人冯雨威于2004年生育一女，双方于2009年7月登记结婚，2011年案外人冯雨威去世；据长春市中级人民法院（2014）长民二终字第35号民事判决书中查明：“*宇花园301号的房屋产权登记证上的产权人为穆玉珍。在长春市房产档案馆调取的该房屋买卖合同中体现，2001年5月28日穆玉珍与开发商长春星宇房地产开发有限公司签订商品房购销合同，并缴纳购房款及相关税费，办理了登记。”本院认为：（一）本案中，原告提供的2001年3月8日协议书一份、长春市朝阳区企业改革领导小组办公室文件朝企改【2001】号一份、工商机读档案两份及经公证处公证的《兼并合同书》一份等证据均不足以证明其与被告签订购房协议时被告对讼争房屋具有处分权，但原、被告签订的购房协议系双方当事人真实意思表示，且购房款已付清，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，应认定该购房协议有效。第三人以被告对讼争房屋不具有处分权为由提出原、被告签订的购房协议无效的主张，本院不予支持。（二）关于第三人主张原告与被告签订的《购房协议》中所购置的房屋为*宇花园301室房屋，而第三人所有的为“*宇花园312室”，因此原、被告争议的房屋与第三人所有的房屋不是同一处房屋之主张，因有长春市中级人民法院（2014）长民二终字第35号民事判决书已查明“*宇花园301号的房屋产权登记证上的产权人为穆玉珍，故第三人该主张，无事实根据，本院不予支持。（三）第三人提出原告起诉已过法定时效期间的主张，缺乏法律依据和事实根据，本院不予支持。虽然原、被告签订购房协议的时间是2006年9月30日，原告于2014年向本院提起诉讼，但该购房协议中并未明确约定被告交付房屋及协助原告办理更名过户手续的具体时间，故原告可以随时向被告主张权利。（四）本案讼争房屋已登记在第三人穆玉珍名下，第三人对该房屋享有所有权。对此，本院已向原告释明其与被告签订的购房协议已无法继续履行，但原告依然坚持要求被告将该房屋交付给原告并配合原告办理产权过户手续的诉讼请求，故对原告的该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、原告张晶与被告长春江川实业集团有限公司签订的购房协议有效；二、驳回原告张晶其他诉讼请求。案件受理费3,700.00元，由原告张晶负担3,600.00元，被告长春江川实业集团有限公司负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  李 林人民陪审员  王荣香人民陪审员  王一茗二〇一五年五月十九日书 记 员  倪春祥