辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13577号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王家福，男，1963年1月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：王忱，沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：东学朋，男，1956年7月17日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：杨博雷，辽宁公正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春雷，女，1962年9月16日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：杨博雷，辽宁公正律师事务所律师。
上诉人王家福因与被上诉人东学朋、刘春雷房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王家福上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；或确认双方之间协议无效，判令被上诉人投资损失284,000元；被上诉人承担�案诉讼费、保全费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决自相矛盾。即认定房屋于2014年1月26日被司法拍卖给案外人，该日起东学朋不具备主张被拍卖的二层房屋租金的主体资格，又认定二层房屋自2014年1月26日起至2015年3月2日的租金；认定2015年7月双方签订《租赁协议》错误；对上诉人的投资认定即不确实又不合理；水电费认定错误。二、一审判决适用法律错误。
东学朋、刘春雷辩称，本案是买卖不破租赁的问题，不是违约问题，法院保全措施只是对产权进行查封，并不查封使用权，拍卖后有新房主购买仍然可以履行合同，上诉人认为是法院执行过程中影响其经营，应该向法院主张执行异议，我方作为强制执行对象对这些情况不能进行控制，不应承担责任。责任与利益应该对等，案涉合同无论后续是否履行，我方�无法取得利益，即使交房租也给新房主，让我方承担责任不符合公平原则，一审法院认定的对等责任应该修正为次要责任。双方即使是对等责任，上诉人损失也应该是我方承担50%，一审判决将全额装修损失都让我方承担，没有做出比例修正。装修损失金额经鉴定退卷后依据上诉人提供的白条全额认定，没有做出任何修正。我方的房租法院却做了50%修正，查封范围内第一层房产做了修正，第二层楼的租金也做了修正，基于以上四点一审判决倾向上诉人。
王家福向一审法院起诉请求，1.要求东学朋、刘春雷赔偿租房损失63万元；2.要求东学朋、刘春雷承担诉讼费。
东学朋、刘春雷向一审法院反诉请求，1.判令王家福向东学朋、刘春雷支付房屋租金220,000元；2.判令王家福向东学朋、刘春雷支付�费13,842元、电费4002.26元；3.诉讼费由王家福承担。
一审法院认定事实，2011年3月2日，刘春雷作为甲方，王家福作为乙方，双方签订《大博俁浴池租赁协议书》一份，约定双方就出租甲方一、二层开设的浴池达成协议，租期为2年，租赁时间为2011年3月2日至2013年3月2日，第一年租金10万元为上打租，一次性付清，第二年租金11万元，提前一个月支付，并且一次性付清。乙方要支付浴池的全部费用，以及年检，如工商营业执照、地税、环保、排污、代码证、防疫部门等相关手续。乙方免收甲方的水费，甲方所售出的联票可以继续使用，并且是无偿的，免收甲方全家的浴票，并且为甲方免费供暖(一至三层)。甲方要求乙方预付违约金2万元整，租期届满后给予退还，如果违约不予退还。签订协议后，王家福使用上述房屋经营浴池。另刘春雷�2011年2月25日给王家福出具收条一份，载明收到租赁费10万元、违约金2万元、预存电费6000元。
2015年4月20日，东学朋、刘春雷、王家福等均参加兴城市人民法院组织的听证会，向兴城法院提交了租赁合同等相关证据。
2015年5月13日，兴城市人民法院作出(2011)兴执字第220号通知，该通知载明：
申请执行人为张丹，被执行人为东学朋、刘春雷，房屋承租人为陈剑秋、王家福、刘劲松。该院在执行张丹与东学朋、刘春雷民间借贷纠纷一案中，查明2010年9月9日，该院以(2010)兴民三初字第1441号民事裁定书对二被执行人东学朋、刘春雷所有的位于沈阳市沈河区乐郊路20号一层商业用房(现三位承租人使用的房屋)依法予以查封并裁定东学朋不得对房屋予以处置。2011年3月2日、2012年5月3日、2013年4月12日，东学朋分别与王家福、刘劲松、陈剑秋签订房屋租赁合同，将该院已查封的房屋出租给上述三人。2014年1月26日，该院将该房屋依法拍卖，由案外人黄恩明购买。东学朋未经该院允许，将该院已查封的房屋私自出租给陈剑秋、王家福、刘劲松，东学朋对该院查封的房屋所设定的权利负担，不得对抗申请执行人，陈剑秋、王家福、刘劲松未经该院准许占有该院查封的房屋，该院有权解除占有或排除妨碍。权利人可依照法律规定向有管辖权的人民法院主张权利，采取证据保全、诉前保全、诉讼保全等措施。依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条规定，通知如下：被执行人东学朋、刘春雷，房屋承租人陈剑秋、王家福、刘劲松自收到本通知之日起15日内，将位于沈阳市沈河区乐郊路20号一层商业用房(现三位承租人使用的房屋)腾出，交付给该院，逾期将依法强制执行。被执行人东学朋、刘春雷，房屋承租人陈剑秋、王家福、刘劲松因房屋租赁合同产生纠纷，于收到本通知之日起15日内完成证据保全工作以维护自己合法权益，逾期未完成，造成的后果自负。
2015年7月，东学朋作为甲方，王家福作为乙方，双方签订《租房协议》一份，约定甲方将东郊路20号东学鹏一层、东佳平二层浴池部分租给乙方使用，租赁八年即2011年3月2日至2019年3月1日，每年租金一层六万元整，二层五万整，共计十一万元整，房屋当年一次性付清，下年的房费提前一个月支付。协议尾部为打印的日期“2011年3月2日”。2015年7月，刘春雷作为甲方，王家福作为乙方，签订《大博俁浴池租赁协议书》一份，约定双方就出租甲方一、二层开设的浴池达成协议，租赁为八年，租赁时间为2013年3月2日至2019年3月2日，第二年租金为11万元，提前一个月支付，并且一次性付清。乙方要支付浴池的全部费用，以及年检，如工商营业执照、地税、环保、排污、代码证、防疫部门等相关手续。乙方免收甲方的水费，甲方所售出的联票可以继续使用，并且是无偿的，免收甲方全家的浴票，并且为甲方免费供暖一至三层。甲方要求乙方预付违约金2万元整，租期届满后给予退还，如果违约不予退还。
本案审理过程中，王家福举证收款收据、收条一组，证明其改造浴池、增加设备投资、装修装饰投入费用284,000元。东学朋、刘春雷对该组证据不予认可。
东学朋举证证明一份，证明王家福尚欠电费2200元；另举证水费明细单一份，证明王家福尚欠水费13,842元。王家福对该组证据不予认可。
王家福申请对承租房屋租赁期间内的装修损失进行评估，鉴定机构以房屋已被强制执行、新房主已对房屋进行了重新装修，装修现场已经不存在，无法对装修损失进行评估为由，退回委托。另王家福申请对其经营损失进行审计，审计机构以其没有会计账簿等相关资料为由退回委托。
一审法院认为，兴城市人民法院下达的(2011)兴执字第220号通知已经明确，该院已于2010年9月9日作出(2010)兴民三初字第1441号民事裁定书对东学朋、刘春雷所有的位于沈阳市沈河区乐郊路20号一层商业用房依法予以查封并裁定东学朋不得对房屋予以处置，东学朋仍然于2011年3月2日与王家福签订房屋租赁合同，将该院已查封的房屋进行出租，该院已于2014年1月26日将该房屋依法拍卖给案外人黄恩明。由此可见，首先，东学朋、刘春雷2011年3月2日将该房屋出租给王家福时已明知房屋被查封并不得处置，其仍然将房屋出租给王家福；其次该房屋已于2014年1月26日被司法拍卖给了案外人，该日起东学朋不具备主张被拍卖的二层房屋租金的主体资格；再次王家福自认2013年11月15日已经知悉以上房屋被查封并将拍卖，王家福、东学朋、刘春雷双方又于2015年7月重新签订《大博俁浴池租赁协议书》一份，将租赁届满期限届满时间从2013年3月2日延长至2019年3月2日，虽然租赁房屋一层（共二层）为被查封的房屋，查封部分并不包括租赁房屋的二层部分，但因一层部分的司法强制腾房措施导致浴池不能经营，以致合同履行不能并已实际解除，双方签订合同时均应预见到合同存在履行不能的可能，但仍然签订该份租赁合同，故双方对该合同履行不能均存在过错，其过错责任为同等责任。
关于王家福主张的损失问题，其主张的损失为装修损失和经营损失，审理过程中其申请鉴定装修损失、经营损失均被鉴定机构退卷。鉴于合同履行不能王家福确实存在经营损失，但其未能举证证明，一审法院结合其经营损失和装修损失对王家福举证的装修维修费用的合理部分酌情予以支持。2011年签订协议所约定的租赁期为2011年3月2日至2013年3月2日，该协议并未约定续租事宜，因此该份协议租赁期内王家福投入的装修、维修应视为租赁期内使用为限，不应再主张损失。对于王家福2013年3月3日至2013年11月15日期间投入的装修维修费用应由东学朋、刘春雷承担，该期间的装修维修费合计104,600元。对于2013年11月后，王家福投入的装修维修费用，因该期间王家福已明知房屋被查封将被拍卖仍然投入装修维修，故该期间的装修维修费用由其自行�担。
关于东学朋反诉王家福给付租金的问题。诉争房屋一层已于2014年1月26日拍卖，因此东学朋不具备主张2014年1月26日后一层房屋租金的主体资格，对于2013年3月3日至2014年1月25日的租金，虽然王家福抗辩已经给付租金，但未举证证明，且对方亦不予认可，因此其应承担举证不能的不利后果，应当给付租金。对于2013年3月3日起的租金标准，因房屋被查封一定程度上影响经营，且东学朋明知房屋被查封仍然续租给王家福，故一审法院将该期间的租金标准酌定按年租金11万元的50%标准计算，因此王家福应给付东学朋租金36,767元（年租金11万元×50%÷365天×244天）。对于二层房屋自2014年1月26日至2015年3月2日（反诉主张截止之日）的租金，按本院上述酌定租金标准计算的租金数额为27,397元（协议约定二层年租金5万元×50%÷365天×400天）。以上租金合计64,164元。
关于东学朋反诉王家福给付电费、水费的问题，王家福应对其使用期间的电费、水费予以结清，现东学朋举证已代为交纳电费2200元、水费5000元，王家福虽然不予认可但未提供充分证据予以反驳，故一审法院对该部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告东学朋、刘春雷于本判决生效后10日内赔偿原告王家福损失104,600元；二、反诉被告王家福于本判决生效后10日内给付反诉原告东学朋租金64,164元；三、反诉被告王家福于本判决生效后10日内给付反诉原告东学朋电费2200元、水费5000元；四、驳回原告王家福的其他诉讼请求;五、驳回反诉原告东学�的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费10,100元，由被告东学朋、刘春雷负担2400元，由原告王家福负担7700元；保全费4020元，由被告东学朋负担；反诉受理费4838元，由反诉被告王家福负担1550元，由反诉原告东学朋负担3288元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，上诉人主张投资损失284,000元，一审期间上诉人称该损失为装修损失和经营损失，但从上诉人提供的证据来看，或为购置的设备或为维修费用，应为上诉人经营所需费用，而非装修损失。上诉人亦未能举证证明双方对于合同到期后，对于装饰装修费用如何补偿有约定，故上诉人所提提供的证据不足以证明其主张，上诉人应承担举证不能的法律后果，一审法院对上诉人损失酌情予以支持，被上诉人亦未提起上诉，本院予以确认，本院对上诉人该上诉请求不予支持。在一审审理期间，上诉人亦自认标注日�为2011年3月2日，约定租期至2019年3月1日止的两份租赁协议均在上诉人知道诉争房屋拍卖事实后，为能够继续租赁房屋而签订。故在法院拍卖后，上诉人仍自行添附，上诉人存在主观过错，上诉人应承担过错责任。关于上诉人主张一审水电费认定错误的问题，一审期间被上诉人提供了其代为交纳的水电费票据，上诉人主张其在搬走前已结清，但未能提供已交纳的票据及足以推翻被上诉人主张的证据，故本院对上诉人该主张，亦无法支持。综上所述，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4938元，由上诉人王家福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一七年一月十日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。