江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0728民初180号
原告：江西海润房地产开发有限公司。住所：江西省赣州市定南县东环南路御水尚都。统一社会信用代码：913607286647920043。
法定代表人：李少群，公司经理。
委托诉讼代理人：李妃娥，定南县章正法律服务所法律工作者。
被告：赖国华，男，1977年8月4日生，汉族，住定南县。
原告江西海润房地产开发有限公司与被告赖国华商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西海润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李妃娥、被告赖国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求：1、判令被告立即归还原告购房借款17357元、逾期还款违约金10067.06元（截止2017年11月29日）；2、判令被告按2％月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30日始至借款还清之日止）；3、判令被告支付原告法律服务费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告于2012年1月25日签订《商品房买卖合同》一份，该合同明确：“被告购买原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘12栋1单元1801室套房，套房面积96.61㎡，总房款287782元整”。因被告当时经济困难无力支付购房首付款，经双方协商一致同意被告赊欠部分房屋首付款，并于2012年1月25日签订《借款合同》一份。合同明确载明：“被告欠原告购房首付款人民币76782元，若甲方（被告)不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日千分之一的滞纳金；若引起诉讼，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”双方签订购房合同后，被告共支付原告购房款270425元，仍欠原告购房款17357元。被告所购房屋于2015年7月9日具备交付使用条件，与此同时，原告通过电话、短信、快递等多种方式通知被告前来办理交房手续。现合同约定还款期已过，原告多次催取无果，为此，为维护原告的合法权益，现向法院提起民事诉讼，请求依法判决。
被告赖国华答辩称：我承认欠原告房款17357元的事实。但是对原告起诉的其他事实和诉求不予认可。我在2011年订购的房屋，合同约定的交房时间是2014年6月30日。我支付了27万余元的购房款，但原告没有按期交房，原告也存在违约，原告也应当向我支付违约金。我没有收到原告的交房通知。对原告主张的违约金也有意见，我只欠17357元房款，违约金就算了一万多元，违约金太高。且原告逾期交房的违约金就只有2000元。原告主张的法律服务费，我不承担。我要求法院处理原告对我的违约。
原告为证明自己的主张，向法庭提交了营业执照复印件、商品房买卖合同复印件、借款合同复印件、支付凭证、竣工验收备案表复印件、发票复印件、快递单复印件、手机截图、。对原告提交的上述证据，来源合法、客观真实，予以认定。对原告提交的民事判决书复印件，不予认定。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：原、被告于2012年1月25日签订《商品房买卖合同》一份，被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘12栋1单元1801室套房，套房面积为96.61㎡，共计房款287782元整。合同约定的房屋交付时间为2014年6月30日。2012年1月25日，原、被告签订《借款合同》，约定：1.赖国华因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款76782元支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2.借款期限：2012年6月25日内归还首付款的50%（含已付款）即43391元，2013年1月25日内归还首付款的80%（含已付款）即69425元，交房时付清首付款100%（含已付款）即86782元；3.借款无利息；4.逾期付款责任：被告不能按期归还借款，向原告承担每日千分之一的滞纳金。现被告向原告支付了购房首付款69425元，仍欠原告17357元购房首付款未支付。原告于2015年7月9日取得了被告购买的12栋楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，并2016年6月17日以邮寄方式向被告通知交房。
另查，被告于2014年11月即对案涉房屋进行装修，现已实际入住。
本院认为，借款合同为实践性合同，以出借人实际交付借款为生效要件。商品房销售合同是指出卖人将商品房交付并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从原、被告于2012年1月25日签订的《借款合同》形成借款的内容上看，被告向原告借款76782元计入购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动。据此，原告并未实际提供借款给被告，双方未形成借款合同关系，而是基于双方签订的《商品房买卖合同》，就支付购房的首付款所形成的债权债务关系，故不属于借款合同，而应为商品房销售合同。原、被告双方就购房的首付款所订立的合同，约定交房时被告应付清全部首付款，但交房后被告并未付清全部首付款，至今仍欠原告首付款17357元，故对原告要求被告支付剩余首付款17357元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方约定交房时被告应付清全部首付款，交房时间便成为本案被告是否构成违约的关键。经审查，原、被告在《商品房买卖合同》中约定为：“出卖人（即原告方）应当在2014年6月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人（即被告方）。1、该商品房经验收合格2、该商品方取得商品房住宅交付使用批准文件夹。”本案中，被告在庭审中陈述其在2014年11月就对案涉房屋进行装修。因此，被告在2014年11月就实际取得了对案涉房屋的占有。故被告称原告至今未交付房屋的答辩意见，与事实不符，不予认定。根据原、被告双方约定以取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交付条件之一。原告于2015年7月9日取得被告购买的12栋楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，且原告方在庭审中陈述其向被告交房的时间是2015年7月9日。因此，原告向被告交房的时间应认定为2015年7月9日。原告履行了交房义务，但被告没有按照合同约定在交房时付清全部首付款，属于违约行为，被告应向原告支付欠付首付款17357元的违约金，支付违约金的时间应从实际交房之次日起计算，即从2015年7月10日至还清首付款之日。故对原告要求被告承担逾期支付首付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告称其不承担违约金的抗辩意见，本院不予采纳。同时，根据原、被告双方约定，被告不能按期付款，应向原告支付每日千分之一的滞纳金，该滞纳金即为原告起诉所称的违约金，显然该违约金的约定过高，对于违约金约定过高的，人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定进行调整，结合本案原、被告双方形成债权债务的实际情况，被告承担的违约金按月利率1%计算较为合适。对于原告主张的法律服务费1000元。根据原、被告在合同第4条约定的由于原告原因引起诉讼，原告承担全部的费用包括被告因此支付的律师费。本案系因被告未按约定支付购房首付款引起的诉讼，故对原告要求被告承担法律服务费1000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告称原告房屋质量有问题亦构成违约的抗辩意见，被告可以另行向原告主张权利。
为保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告赖国华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告江西海润房地产开发有限公司购房首付款17357元；
二、被告赖国华应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江西海润房地产开发有限公司逾期支付首付款17357元的违约金，违约金从2015年7月10日起至付清首付款之日止按月利率1%计算；
三、被告赖国华应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江西海润房地产开发有限公司法律服务费1000元；
四、驳回原告江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费255元（已减半收取），由被告赖国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 严星星
二〇一八年二月二十三日
书记员 林丽彬