北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第02197号
原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司。
法定代表人张乃婧。
委托代理人王挺，男。
被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司。
委托代理人张继蓉。
委托代理人董松燕，男。
原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司（以下简称圣凯伦公司）与被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司（以下简称四库公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。圣凯伦公司的法定代表人张乃婧、委托代理人王挺，四库公司的委托代理人张继蓉、董松燕，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
圣凯伦公司诉称：2009年7月15日，我公司与北京XX**房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同，约定北京XX**房地产经纪有限公司将北京市朝阳区百子湾家园XX号楼商业地下一层、二层的房屋出租给我公司使用，租期为2009年7月15日至2014年7月15日。我公司对房屋进行了装修，花费装修费用75万余元。2011年3月16日，我公司与四库公司签订协议书，约定四库公司承租我公司的位于北京市朝阳区百子湾家园XX商业楼地下一层及地下二层的XX休闲会所，该会所由四库公司独立经营，经营期为3年，自2011年3月15日至2014年4月30日，房租租赁费用由四库公司直接支付给北京XX**房地产经纪有限公司。2012年8月24日，北京XX**房地产经纪有限公司向我公司出具解约通知，称我公司从2012年7月15日至今未交房租，北京XX**房地产经纪有限公司收回房屋，房屋中的空调设备及装修等归北京XX**房地产经纪有限公司所有，我公司所交保证金55000元作为违约金扣除。至此，我公司才得知四库公司自2012年7月15日开始未支付租金。现我公司起诉，要求解除双方于2011年3月16日签订的协议书，四库公司支付2011年3月16日至2012年8月24日的经营费288219.17元，四库公司按照每日千分之一的标准支付经营费滞纳金，四库公司按照实际损失的2倍支付违约赔偿金1421232.36元。
四库公司答辩并反诉称：本案不是房屋租赁纠纷，而是企业租赁经营合同纠纷。双方协议的内容是圣凯伦公司将休闲会所出租给我公司独立经营，我公司对会所享有使用权、经营权和收益权，圣凯伦公司将会所正常经营所办的各种证照交由我公司保管和经营。按照协议约定，双方租赁的是企业经营权，而不是房屋或设备。根据企业租赁经营方面的相关法律规定，企业租赁经营行为的出租主体应为企业的所有者，而非企业本身；本案中，圣凯伦公司作为租赁经营的标的，无权与我公司签署与租赁经营有关的协议，因此双方所签协议书不具有法律效力，圣凯伦公司亦无诉权。我公司支付经营费的对价是圣凯伦公司应当移交从事经营活动的所有设施和资质证件，但是圣凯伦公司至今未将各种证照交给我公司，更未将公章交给我公司，且出租的经营权尚无经营资格，故圣凯伦公司无权主张经营费。圣凯伦公司经营会所，包括电子游戏、台球厅、足浴、棋牌室。圣凯伦公司应办理公共场所卫生许可证、娱乐经营许可证，但其至今尚未办理。圣凯伦公司的营业执照标明其营业项目不含棋牌项目，造成我公司无法正常经营，无盈利反而亏损，且处于非法经营状态。据此，我公司享有拒付经营费的抗辩权。假若圣凯伦公司有权主张经营费，亦应减少46天地经营费用25205元和卡费10600余元。按照协议书约定，圣凯伦公司应给予我公司40天地装修期。协议书签订时间为2011年3月16日，而圣凯伦公司实际将休闲会所交付我公司的时间为2011年3月22日。协议书签署时，圣凯伦公司承诺移交其经营期限尚未服务的会员会费10600元，但其至今未移交，导致我公司经营期间为其会员免费提供娱乐服务。圣凯伦公司也未移交具体明确的会员名单，未给我公司带来任何经营资源。圣凯伦公司向我公司主张装修损失没有法律依据，其应当向业主主张。圣凯伦公司主张的滞纳金与违约赔偿金是重复的，均属于违约金性质，而且也都过高。我公司不同意圣凯伦公司的反诉请求，现提出反诉，要求解除双方签订的协议书，圣凯伦公司赔偿损失1183300元，圣凯伦公司支付额外补偿200000元。
圣凯伦公司针对反诉辩称：四库公司违约导致北京XX**房地产经纪有限公司收回了房屋，故四库公司无权要求我公司赔偿。在四库公司经营过程中，我公司已经提供了营业执照副本。四库公司所称无法经营的情况与事实不符，四库公司一直在经营台球项目；电玩机器和麻将桌均只有1台，根本无法经营游戏项目；足疗项目始终都没有经营，我公司装修后就直接将设备移交给四库公司了。四库公司计算应得利润的方式没有法律依据。我公司的法定代表人就住在休闲会所的旁边，四库公司要找到我公司的法定代表人是非常容易的。
经审理查明：2009年7月15日，北京XX**房地产经纪有限公司（以下简称XXXX公司）作为出租人（甲方），圣凯伦公司作为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同，约定甲方将北京市朝阳区百子湾家园XX号楼商业地下一层、二层的房屋（以下简称涉案房屋）及其设施出租给乙方作为商业使用；租赁期为5年，自2009年7月15日至2014年7月15日；装修期为3个月，自2009年7月15日至2009年10月15日，此期间不计租金；每年租金330000元；乙方应向甲方交纳55000元作为保证金；租金每3个月支付一次，首付款于签约当日支付，之后每次付款日期为15号之前；第四年房屋租金为339900元；第五年房屋租金为350097元；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止和，不承担违约责任，并扣除乙方保证金不予退还：A.未得甲方同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途，B.无故拖欠租金超过15日的，C.利用该房屋从事违法活动的，D.违反合同规定内容的。
圣凯伦公司作为甲方，四库公司作为乙方，双方签有协议书，约定甲方将位于涉案房屋的XX休闲会所租给乙方独立经营；乙方将依本协议规定享有甲方在该会所的房屋场地及设施的使用权、经营管理权和经营收益权；甲方自行处理解决甲方经营期间与客户间的所有权益或经济关系，包括已销售会员卡、储值卡等，在乙方经营前甲方与客户发生的纠纷与乙方无关；在乙方经营期间，甲方将该会所正常经营所办的各种证照（名录详见附件1）交予乙方保管和使用，除非涉及违法违规，甲方不干涉乙方正常经营活动；甲方准许乙方在协议签订后40天为装修期，不计入经营期内；经营期起始日期为本协议签订之日后40日；经营期为3年，自2011年3月15日至2014年4月30日；乙方给甲方的经营费用为每年20万元；经营费用按半年支付，分别为每年3月15日、9月15日前支付，其中第一年于合同签订后10日内支付255000元（含设备经营押金55000元）；房屋租金每季度30日前支付季付，由乙方单独交纳；无论何种原因，乙方未能及时支付经营费用，将按照1‰日息计算滞纳金，向甲方另行缴付；除遇不可抗力，甲、乙双方任一方违约均需承担违约责任，守约方可要求赔偿，违约赔偿额为对方可计算损失金额的两倍；因乙方违约造成本协议终止，甲方有权扣留乙方交纳的押金归甲方所有；因甲方违约造成本协议终止，或甲方单方提出中止本协议，甲方需另外给予乙方12个月经营费数额的额外补偿。协议书落款处记载圣凯伦公司签署日期为2011年3月15日，四库公司签署日期为2011年3月16日。协议书附有物品清单B1和物品清单B2，但并未附有证照名录；圣凯伦公司称双方实际未签订证照名录附件，四库公司称未曾见到过该证照名录附件。
2011年5月10日，圣凯伦公司作为甲方，四库公司作为乙方，双方签订补充协议，约定甲方同意乙方在经营期内对室内现有装修进行改造，甲方负责与业主就装修事宜进行沟通；甲方另行委托他人对现有设备进行处理，相关责任由甲方承担，与乙方无关（注：设备是指乙方经营中不须用的相关设备）；甲方负责向乙方出具承包款和房屋租赁正式发票，相关税费由甲方承担。
圣凯伦公司称其在2011年3月15日向四库公司交付了涉案房屋。2013年11月27日庭审中，四库公司称圣凯伦公司在2011年3月16日向其交付了涉案房屋；2013年12月11日庭审中，四库公司改称交付时间为2011年3月22日。四库公司称其在2011年3月16日向圣凯伦公司支付押金55000元，并按照约定直接向XXXX公司支付了2012年7月14日以前的租金；圣凯伦公司确认收到押金55000元。
2012年8月24日，XXXX公司发出解约通知，称因圣凯伦公司从2012年7月15日起未交租金，严重违约；故XXXX公司按照合同规定收回房屋，房屋已经重新上锁，房屋中的空调设备及装修等归XXXX公司所有；圣凯伦公司交付的55000元保证金作为违约金全部扣除；合同终止时圣凯伦公司尚欠租金36667元。四库公司对上述解约通知的真实性予以认可。圣凯伦公司称其收到上述解约通知后于2012年8月26日取走了涉案房屋中的物品，并称其至今仍未按照上述解约通知的要求向XXXX公司支付尚欠的租金。
四库公司称其于涉案房屋中实际经营了台球项目，而未经营其他项目；在2011年3月22日至2011年5月11日期间是比较正常的经营，此后则是比较零星的经营，至2012年7月停止经营。圣凯伦公司提交了北京建工物业服务有限公司百子湾家园物业服务中心出具的电费确认通知单和证明，以证明涉案房屋自2011年3月20日至2012年9月20日期间发生了大额电费，该事实表明四库公司实际进行经营并获利。
圣凯伦公司称其在签订上述协议书之前于涉案房屋中亦仅实际经营台球项目；其他项目在计划之中，但未实际开始。四库公司称圣凯伦公司在签订上述协议书之前于涉案房屋中还经营游戏机、足浴、棋牌室项目；圣凯伦公司对此予以否认。四库公司称其认为物品清单中的捕鱼机、狼机表明可以经营游戏机项目，麻将机表明可以经营棋牌室项目，沙发表明可以经营足浴项目。圣凯伦公司称捕鱼机原用于其店主自行娱乐，而不作为经营使用；狼机是通话用的手机；圣凯伦公司原准备经营麻将和足浴，但四库公司欲承租涉案房屋，故尚未实际经营就转给四库公司了。
圣凯伦公司称其向四库公司提供了自身的营业执照、税务登记证；四库公司称其收到了圣凯伦公司的营业执照复印件。四库公司称其向圣凯伦公司索要过XX休闲会所的营业执照、税务登记证、卫生许可证、棋牌特种经营许可证以及消防验收材料；圣凯伦公司称XX休闲会所仅是经营店面的名称，实际上就是圣凯伦公司，四库公司亦从未向其催要证照和消防验收材料，且此前XXXX公司已经在涉案房屋中实际经营，该房屋无需再进行消防审批。经本院释明，四库公司仍未就其曾索要证照和消防验收材料之事向本院举证。
四库公司称其接待过圣凯伦公司的遗留会员，但未就此举证。圣凯伦公司称其自行解决了此前会员事宜，不存在四库公司经营期间代为接待的情况。
圣凯伦公司称其曾对涉案房屋进行装修，并提交了相关合同、发票为证。其中地下一层的装修合同记载工程造价157000元，承包方式包工包料，装修内容包括楼内室内棚面、墙面、地面、电气等装修装饰工程，工期自2009年7月20日至2009年10月19日；地下二层的装修合同记载工程造价568500元，工期自2010年10月15日至2011年1月14日；发票价款与上述合同所载工程造价一致。经圣凯伦公司申请，本院委托北京中新国地工程造价咨询有限公司对涉案房屋装修原值进行了鉴定，其中地下一层装修原值为195590.04元，地下二层装修原值为460026.14元；鉴定报告书注明上述原值为施工完成时的装修造价。关于地下一层装修合同所载价款少于鉴定结论一事，圣凯伦公司称其在装修合同之外还自行进行了地毯、壁纸等装修工作，并提交了金额为17500元的地毯收据和金额为42000元的壁纸送货单；四库公司对上述收据和送货单的真实性、关联性不予认可。
审理中，圣凯伦公司称其主张的滞纳金分为两部分计算：第一部分以20万元为基数，自2011年3月16日计算至实际给付之日；第二部分以10万元为基数，自2012年3月15日计算至实际给付之日。圣凯伦公司称其主张的违约赔偿金按照实际损失的2倍计算，实际损失包括装修损失655616.18元和交予XXXX公司的押金55000元。四库公司称其主张的损失赔偿包括设备押金55000元、已交租金412500元、预期经营收益715800元。关于设备押金55000元，圣凯伦公司称因四库公司违约导致协议终止履行，故其有权扣留上述设备押金。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、协议书、补充协议、解约通知、鉴定报告书等在案佐证。
本院认为：圣凯伦公司与四库公司签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，合法有效。虽然协议书约定租赁标的为位于涉案房屋的XX休闲会所，但是此XX休闲会所并非业已存在的企业主体名称，双方亦未约定任何一方有义务注册成立名称为XX休闲会所的企业主体；故而，本院对于圣凯伦公司所称XX休闲会所仅是经营店面名称的陈述予以采信，并认定双方约定租赁标的即是涉案房屋的场地和设备；虽然四库公司实际经营过程中需借用圣凯伦公司名义，但其所谓“企业租赁经营合同”之说缺乏合同依据，本院不予采信。
圣凯伦公司提交的北京建工物业服务有限公司百子湾家园物业服务中心出具的电费确认通知单和证明，可以佐证涉案房屋在四库公司控制期间每季度均发生了大额电费支出，该事实表明四库公司在接收涉案房屋后长期保持正常经营状态。关于经营项目，双方在协议书中并未约定圣凯伦公司需要确保四库公司进行何种项目的经营，圣凯伦公司向四库公司移交的物品仅是供四库公司使用，四库公司无权以物品清单为据主张圣凯伦公司具有合同约定内容之外的义务；虽然协议书记载圣凯伦公司需要将名录附件中的证照交予四库公司，但是双方实际并未签订该名录附件，而且四库公司提交的落款日期为2011年5月10日的补充协议也未再行明确圣凯伦公司应向四库公司提供的证照，故本院认定双方对圣凯伦公司应向四库公司提供的证照种类约定不明；在约定不明的情况下，如果四库公司在合同履行过程中需要圣凯伦公司配合办理与经营项目有关的相关证照，则其应当通知圣凯伦公司予以配合，但四库公司并未举证证明其曾通知圣凯伦公司履行配合义务，亦未举证证明其曾向圣凯伦公司索要证照；圣凯伦公司已经向四库公司提供了自身的营业执照，双方并未约定还需注册成立名称为XX休闲会所的企业主体，故本院对四库公司关于圣凯伦公司还需提供XX休闲会所相关证照的陈述不予采信；四库公司在涉案房屋中进行了1年以上的实际经营活动，且其并未举证证明曾受有包括消防部门在内的有权机关作出的任何警告或者处罚，故本院认定其所谓欠缺特种许可以及消防验收材料之事仅是无理说辞，该等事宜并非影响双方合同履行的真实原因。综合上述情况，本院认定圣凯伦公司在履行协议书的过程中并无不妥行为，四库公司在接收涉案房屋以后长期保持正常经营状态，故四库公司未支付经营费用和租金的行为缺乏正当理由，已经构成违约；而且，四库公司未就其不再向XXXX公司支付租金的行为提示圣凯伦公司，致使XXXX公司行使合同解除权并收回涉案房屋，导致圣凯伦公司与四库公司之间的协议书失去履行可能，故圣凯伦公司有权要求解除与四库公司之间的协议书，并有权要求四库公司承担违约责任。另，本判决关于解除合同的判项，仅作为对圣凯伦公司本诉请求的支持，而不作为对四库公司反诉请求的支持。
圣凯伦公司与四库公司订立协议书的时间应以双方在后签署者为准，即2011年3月16日；协议书记载经营期起始日期为本协议签订之日后40日，故四库公司应向圣凯伦公司支付2011年4月25日至2012年8月24日期间的经营费用，计267397.26元。四库公司未按照约定时间支付经营费用，圣凯伦公司有权主张滞纳金，但是双方约定滞纳金标准过高，且圣凯伦公司主张滞纳金的各起始日期及基数亦有偏差，本院综合酌定四库公司应当支付的滞纳金数额为5万元。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”四库公司未就其不再向XXXX公司支付租金的行为提示圣凯伦公司，致使XXXX公司行使合同解除权并收回涉案房屋；在XXXX公司与圣凯伦公司的合同关系中，圣凯伦公司因未支付租金而成为违约一方，其无权要求XXXX公司赔偿装修残值，亦无权要求XXXX公司返还保证金；然而，在圣凯伦公司与四库公司的合同关系中，四库公司因为支付租金而成为违约一方，其应就圣凯伦公司损失的装修残值和保证金予以赔偿，圣凯伦公司有权以该两项损失为依据向四库公司主张违约赔偿金，且此违约赔偿金与前述滞纳金是针对不同类型损失的赔偿，并不重复。虽然双方在协议书中约定违约赔偿额为对方可计算损失金额的两倍，但此种惩罚性赔偿缺乏法律依据，本院仅支持其中单倍部分。装修损失的数额，应当以2012年8月时的残值为准；地下一层装修合同所载价款少于鉴定结论，且装修合同已载明承包方式包工包料，装修内容包括楼内室内棚面、墙面、地面、电气等装修装饰工程，故本院对圣凯伦公司关于其在装修合同之外还自行进行了地毯、壁纸等装修工作之说难以采信；因此，对于地下一层和地下二层的装修原值，本院在合同价款与鉴定结论之间均取其中低者。综上，经核算并进行取整处理，本院确定圣凯伦公司的装修损失为315000元，再计入已支付给XXXX公司的押金数额，四库公司应当向圣凯伦公司支付的违约赔偿金为37万元。
圣凯伦公司与四库公司之间协议书未能履行完毕，系因四库公司违约行为所致，故四库公司不享有合同解除权，亦无权要求圣凯伦公司赔偿已交租金、预期经营收益，更无权要求圣凯伦公司支付额外补偿。关于设备押金，尽管双方在协议书中约定因四库公司违约造成协议终止时圣凯伦公司有权扣留押金，但是本院已判令四库公司向圣凯伦公司支付经营费用和违约赔偿金（含装修损失和押金损失），圣凯伦公司已于2012年8月26日取走了涉案房屋中的物品，且至今未向XXXX公司支付尚欠的租金；故圣凯伦公司已无其他未获支持的合理损失，其不应再行扣留四库公司的设备押金。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司与被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司签订的协议书。
二、被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司支付经营费用二十六万七千三百九十七元二角六分。
三、被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司支付滞纳金五万元。
四、被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司支付违约赔偿金三十七万元。
五、原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司返还设备押金五万五千元。
六、驳回原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司的其他反诉请求。
如果原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司、被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万二千八百一十二元，由原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司负担一万二千一百三十八元（其中二千六百九十八元，已交纳；另九千四百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司负担一万零六百七十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费八千六百二十五元，由原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司负担五百八十八元［其中五百七十三元，被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司已预交，原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司；另十五元，原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内交纳］，由被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司负担八千零三十七元（已交纳）。
鉴定费一万一千元，由原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司负担一千元（已交纳），由被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司负担一万元［原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司已预交，被告（反诉原告）北京四库国际教育投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京圣凯伦文化传媒有限公司］。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 赵丽晖
人民陪审员 郝建丰
二〇一四年三月三日
书 记 员 乔 露