南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0114民初6354号
原告（反诉被告）：南京顶点印务有限公司，住所地南京市江宁区江宁街道西山顶点产业园。
法定代表人：张功，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许广明、朱红林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：南京永隆汽车出租有限责任公司,住所地南京市雨花台区铁心桥街道大周路88号。
法定代表人：胡幼霞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁勇、杨建林，江苏联勤律师事务所律师。
原告南京顶点印务有限公司（简称顶点印务公司）诉被告南京永隆汽车出租有限责任公司（简称永隆出租公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顶点印务公司法定代表人张功及其委托诉讼代理人许广明、朱红林，被告（反诉原告）永隆出租公司法定代表人胡幼霞及其委托诉讼代理人梁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）顶点印务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告各项拆迁补偿的款项557296元；2.判决被告返还保证金20000元。事实和理由：2013年7月15日，原、被告签订办公楼、厂房租赁合同，约定被告将位于雨花台区铁心桥大周路88号的厂房和办公楼租给原告，用于生产经营。合同期限逢2013年8月1至2018年8月1日。合同约定，如因征地拆迁导致合同终止，原告可享受国家政策性补偿。合同履行中，原告于2015年7月初接到被告《致“机场二通道”项目建设拆迁企业主的一封信》，告知自2015年6月28日起大周路88号房屋需要进行征地搬迁，搬迁实施单位将与被告协商搬迁事宜。至此原、被告租赁合同终止。原告为配合搬迁积极寻找新的厂房，调整生产经营计划，并于2015年8月底前陆续搬迁，并按搬迁清单要求将清单填写完毕交给被告。现被告已领取补偿款，但一直未能将原告应得拆迁补偿款给付原告。且拒不返还保证金。
被告（反诉原告）永隆出租公司辩称，根据2013年7月15日签订的办公楼、厂房租赁合同，2015年7月1日顶点印务公司应当付清2015年8月1日至2016年7月31日间的租金，顶点印务公司未付，已根本违约。合同约定，如因国家建设、不可抗力、征收拆迁等因素甲方必须终止合同时一般应提前书面通知乙方。2015年7月9日，被告是受拆迁部门委托代为履行通知义务，转发机场二通道项目建设致拆迁企业主的一封信，尚未与拆迁部门协商拆迁补偿和搬迁事宜，未签订拆迁补偿协议，也未书面通知原告提前终止合同，未影响租赁房屋的正常使用。原告一直使用到2016年5月30日，合同没有提前终止。2016年5月11日，原告收到被告解除合同通知，合同解除。解除合同的原因是原告恶意拖欠租金，构成根本违约，经催要无果，被告依合同第十条、第十二条行使解除权。合同约定，合同期满或因乙方违约甲方提前解除合同，甲方有权收回房屋，如遇征收拆迁或其它原因导致租赁的房屋及乙方自建房毁损的赔偿均归甲方所有。拆迁系在租赁合同解除之后，原告无权主张拆迁补偿。另据合同第十二条约定，原吉无权要求返还保证金。请求驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）永隆出租公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付2015年8月至2016年5月期间房租375375元；2、判令反诉被告支付违约金90090元。事实和理由：根据2013年7月15日办公楼、厂房租赁合同，反诉原告履行了交付租赁物义务，反诉被告未按约定履行支付租金义务，2015年7月1日应付租金450450元，经多次催促至今未储，已构成根本违约。反诉原告于2016年5月11日发函行使解除权并催讨房租，合同已解除，反诉被告未在法定期限内提起确认之诉。依合同约定，保证金20000元在解除合同时已转变为违约金，不予返还。虽租赁物面临拆迁，但发生在合同解除之后，反诉被告无权享受任何拆迁利益。
原告（反诉被告）顶点印务公司辩称，2015年4月9日，政府网站对“机场二通道”项目建设将实施搬迁进行了公示公告，7月初永隆出租公司转发了拆迁办于2015年6月28日下发的致“机场二通道”项目拆迁业主的一封信，正式通知拆迁。应视为终止履行租赁协议的书面通知。根据租赁协议约定第十一条，以及省高法意见第二十九条“房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行……出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人予以补偿”的意见，租赁协议应当终止履行。顶点印务公司接通知后即重新租赁办公及生产用房，向出租人南京神山物业管理有限公司实际支付了2015年9月起六年的房租2060000元。顶点印务公司没有违约行为，双方租赁协议终止后，反诉原告转发给顶点印务公司拆迁通知之日，反诉原告已不享有被搬迁房屋的所有权，顶点印务公司也已停产并安排搬迁，没有支付租金义务，反诉请求支付2015年8月1日至2016年5月期间没有法律依据。从公平角度，反诉原告房屋已实施搬迁，无法对外出租，并无实际损失，顶点印务公司已另行租房支付租金，再向反诉原告支付租金不公平。另顶点印务公司迟迟无法搬离是由于反诉原告不核对顶点印务公司装潢及附属设施导致，反诉原告是为了收取房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于顶点印务公司主张的拆迁补偿款争议，经查，租赁合同约定，遇拆迁时，顶点印务公司可以享受国家政策性补偿。租赁合同另约定，顶点印务公司附属单位南京中天覆膜轧合厂和黄祖发CTP厂因租赁产生的问题由顶点印务公司负责。2015年4月9日，市国土资源局在网站发布南京市人民政府土地方案公告（2015）19号，公告了秦淮河以南机场二通道东侧地块（商服用地）建设项目。同年6月28日，项目建设指挥部向企业业主发出致“机场二通道”项目建设拆迁企业业主的一封信，通知被搬迁企业支持并配合征地搬迁。7月10日，永隆出租公司将信转送顶点印务公司。2016年9月12日，永隆出租公司（胡幼霞）与南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处、南京市雨花台区征收拆迁安置办公室签订房屋搬迁补偿协议，建筑面积6626.62平方米房屋搬迁房屋补偿款总额（包括搬迁房屋、装修、附属物、设备补偿及各项搬迁补助费用等）11800000元，于协议签订后支付2360000元，腾出所有房屋后（约定腾空房屋时间为2016年10月30日前）支付3540000元，余款一年内支付完毕。房屋评估结果表显示，房屋面积5634.08平方米，停业损失359348元、搬迁费用574957元、附属物727383元。装修及附属物补偿明细表显示金额亦为727383元。拆迁部门2016年4月8日关于永隆出租公司（胡幼霞）个案上会记录载明，房屋总面积6626.62平方米（砖木结构以上房屋面积5634.08平方米、连同简易房屋、房中房、加层等），基本测算中停业损失35.93万元、搬迁费用57.49万元、定附着物补偿58.45万元；上会事项中列有办公楼装修较好，建议不打成新，增加17.65万元的事项。其间2016年5月31日，原告顶点印务公司搬离，并于6月6日形成交接单。基于上述拆迁明细和租赁合同所涉面积，双方当事人对所涉租赁面积相应的停业损失费和搬迁费为305488元不持异议。双方当事人对装修及附属物补偿金额存在争议。原告顶点印务公司提交公证书、音像资料、电信公司证明、电信公司交易凭证和申报装修添附的明细表，主张租赁合同所涉面积内装修、添附应补偿251808元。被告永隆出租公司质证认为，被告接到了原告申报的材料，并已转交拆迁部门，不是被告对申报材料的认可；公证材料可以反映现场的情况，不能证明装修、添附是原告所为，装修、添附系被告及其他承租人所为，与原告无关，原告仅添附一个门、以及隔断。对装修、添附事实争议，本院认为，原告在接到拆迁通知后，向被告提交了相关的申报明细表一份三页（形成时间为2015年7月18日），其中原告顶点印务公司、黄祖发、中天轧盒厂各一页，由被告永隆接收后转交给拆迁部门，原告顶点印务公司没有举证证明装修和添附是该公司所为，被告永隆出租公司也没有举证证明装修和添附是该公司所为或是第三方所为，故对原、被告各自主张的事实，本院均不予确认。
被告永隆出租公司主张因原告顶点印务公司逾期支付租金，未于2015年7月1日前支付下一年度租金450450元，经催要不付，构成根本违约，故于2016年5月11日发出解除合同的律师函，故双方合同已解除，合同解除后原告无权要求拆迁补偿。原告顶点印务公司质证认为，合同在拆迁公告后已经终止，被告无权再行解除合同。
2．关于顶点印务公司主张返还保证金争议，经查，租赁合同约定，定金20000元，转为合同保证金，如合同期满后没有违约行为全部退还。被告永隆出租公司主张原告顶点印务公司存在违约，不应返还保证金。根据现行司法实践，拆迁公告发布后，房屋租赁合同应当终止。本案原、被告未说明拆迁公告发布时间，2015年6月28日项目建设指挥部所发出的的致业主的信可以印证拆迁公告的大致时间，原告顶点印务公司在同年7月10日接到被告永隆出租公司转交该信，后仍继续使用租赁房屋至2016年5月31日，未在合理时间内及时归还租赁房屋，属于违约行为，故本院确认返还保证金的阻却事由成立。
3．关于永隆出租公司主张支付租金的争议，经查，根据合同约定，2015年8月1日至2016年5月31日期间，租金为375375元，反诉被告顶点印务公司在租赁合同依法终止后继续使用租赁房屋，至2016年5月31日，反诉原告永隆出租公司提交的黄祖发的说明、顶点印务公司继续使用租赁房屋期间发生电费的发票、催讨电费及租金的通知，印证了反诉被告顶点印务公司正常生产并收取次承租人房屋租金至2016年5月的事实，故反诉被告顶点印务公司应当支付继续使用租赁房屋期间的租金。
4．关于永隆出租公司主张偿付违约金的争议，经查，双方房屋租赁合同因拆迁公告终止，反诉原告永隆出租公司主张反诉被告顶点印务公司偿付逾期支付租金的违约金90090元，因迟延支付继续使用租赁房屋期间的租金不构成合同履行上的违约，故该项违约事实本院不予确认。
本院认为，原告（反诉被告）顶点印务公司与被告（反诉原告）永隆出租公司间房屋租赁合同是有效的。在合同履行期间租赁的房屋被征地搬迁，按照现行司法实践，双方的房屋租赁合同应当终止。房屋租赁合同约定，原告（反诉被告）顶点印务公司可以享受国家政策性补偿，补偿应当在被告（反诉原告）永隆出租公司拆迁补偿范围内。故因拆迁获得的租赁合同所涉面积相应的停业损失、搬迁费用、附属物补偿，原告（反诉被告）顶点印务公司享有相应的权利，其中次承租人的补偿依合同约定应由原告（反诉被告）顶点印务公司负责。双方当事人对其中停业损失、搬迁费用的相应数额没有异议，本院予以采信；双方当事人对其中附属物补偿的数额存在争议，且均未证明附属物的归属，本院酌定予以分配。原告（反诉被告）顶点印务公司请求被告（反诉原告）永隆出租公司支付补偿款557296元，本院部分予以支持。根据合同约定及相应法律规定，合同终止时，原告（反诉被告）顶点印务公司应当及时交还租赁房屋，未及时交还租赁房屋属违约行为。原告（反诉被告）顶点印务公司请求返还保证金20000元，因不符合返还的条件，该项请求，不符合有关法律规定，本院不予支持。原告（反诉被告）顶点印务公司在拆迁开始后继续使用租赁房屋，应当支付房屋使用期间的租金，被告（反诉原告）永隆出租公司请求原告（反诉被告）顶点印务公司支付相应租金375375元，符合有关法律规定，本院予以支持。被告（反诉原告）永隆出租公司请求原告（反诉被告）偿付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一．被告（反诉原告）永隆出租公司支付原告（反诉被告）顶点印务公司停业损失117495.50元、搬迁费用187992.50元、附属物补偿188856元，合计494344元，于本判决生效后三十日内付清；
二．原告（反诉被告）顶点印务公司支付被告（反诉原告）永隆出租公司租金375375元，于本判决生效后三十日内付清；（上述两项判决相抵后，永隆出租公司实际支付顶点印务公司118969元）；
三．驳回原告（反诉被告）顶点印务公司其他诉讼请求；
四．驳回被告（反诉原告）永隆出租公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8506元，原告（反诉被告）顶点印务公司负担1000元，被告（反诉原告）永隆出租公司负担7506元。反诉案件受理费4141元，原告（反诉被告）顶点印务公司负担3414元，被告（反诉原告）永隆出租公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉本诉案件受理费8506元、反诉案件受理费4141元（附：江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x）。
审 判 长 张旭琳
人民陪审员 陈跃进
人民陪审员 蔡正勤
二〇一七年六月二十日
见习书记员 邢 钰