辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01192号上诉人（原审被告)：大连金阳进出口有限公司，住所地大连市中山区人民路55号7层。法定代表人：张钢，该公司总经理。委托代理人：付桂芬，该公司职员。委托代理人：刘颖，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连东港房地产开发有限公司，住所地大连市中山区人民路55号。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。委托代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。原审原告大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）与原审被告大连金阳进出口有限公司（以下简称金阳公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年5月25日作出（2015）中民初字第1527号民事判决，金阳公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金阳公司的委托代理人付桂芬、刘颖，被上诉人东港公司的委托代理人刘鲜芳、李雅清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东港公司一审诉称：2009年3月，原、被告双方签订了12份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于大连市中山区人民路*号亚太国际金融中心*楼整层计12个单元。同时，双方签订《商品房买卖合同补充合同》，约定在被告取得七楼12个单元的产权证的同时，向原告支付房款2,457,600元。如被告未能按时付款，应支付日千分之三违约金至款项付清之日。合同签订后，被告按《商品房买卖合同》的约定支付购房款，房屋于2009年3月交付使用。2014年5月13日，原告通知被告可以办理房地产权属证书，后被告办理了七楼12个单元的房屋产权证书，却拒不按照《商品房买卖合同补充合同》的约定支付余款2,457,600元。故诉至法院,要求被告支付购房款2,457,600元及自2014年7月16日至起诉之日2015年2月27日，按日千分之三计算的违约金，东港公司仅主张其中的800,000元违约金。被告金阳公司一审辩称：因为该补充合同明显违反了国家税收及财务的管理办法，且没有到房地产管理部门进行登记备案，故补充合同系无效合同。整个七楼的房屋单价不分朝向按一个价格销售，也持有异议。关于合同违约金约定过高，应不超过逾期人民银行贷款利率。不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2009年3月，原、被告双方签订了12份《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于大连市中山区人民路*号亚太国际金融中心*楼整层计12个单元。2009年3月6日，双方签订《大连亚太国际金融中心商品房买卖合同补充合同》。约定被告购买了原告上述12个单元，同意向原告追加支付房款2,457,600元。被告承诺将于取得该物业房屋产权证的同时，以现金支付上述款项。原告收到该款项后向被告出具收款收据。如被告未能按时付款，应向原告支付日千分之三的违约金至款项付清之日。合同签订后，被告按照《商品房买卖合同》的约定支付12套房屋的购房款12,400,003元(该楼层不分面积、朝向，单价均为每平方米10,682.84元)。2014年5月12日，原告取得大连市中山区人民路55号房屋的所有权证书。次日，原告以书面的形式通知被告自即日起，可以到大连市房地产交易所办理所购买的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心七楼单元房屋的所有权证书。2014年7月15日，被告取得了大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心七楼整层12个单元的房屋所有权证书。但未按补充协议的约定向原告支付追加的房款2,457,600元。一审法院认为：原、被告双方于2009年3月6目签订的《大连亚太国际金融中心商品房买卖合同补充合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故均应恪守履行。被告现已办理了大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心七楼12套单元房屋的所有权证书，理应按照补充协议的约定支付追加的购房款。故原告现来法院要求被告给付购房款2,457,600元的诉讼请求，证据充分，一审法院予以支持;关于违约金一节，双方在补充协议中约定如被告未能按时付款，应向原告支付日千分之三的违约金至款项付清之日，显系过高，应予调整。应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。据此，大连市中山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，作出如下判决:一、被告大连金阳进出口有限公司给付原告大连东港房地产开发有限公司购房款人民币2,457,600元;二、被告大连金阳进出口有限公司给付原告大连东港房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币737,280元;上述一、二项被告应给付款项，于判决发生法律效力之日起10日内付清，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费32,860元，由被告负担。金阳公司上诉的理由及请求是：1.双方当事人先签订补充合同，后签订《商品房买卖合同》，在2009年3月27日签订《商品房买卖合同》后，双方已变更了补充合同约定的房屋价款，故金阳公司已经付清了全部购房款，截至2014年11月前，东港公司从未向金阳公司主张过追加房款2,457,600元的事实，故金阳公司根本不欠东港公司房款。2.《商品房买卖合同》签订后，东港公司未按照合同约定履行，金阳公司起诉东港公司违约赔偿。双方于2014年12月12日在大连市中山区人民法院的主持下，签订了12份民事调解书，东港公司同意于2014年12月31日前向金阳公司支付违约金2,127,588元，并于2014年12月18日向金阳公司送达了《通知函》，表示愿意以金阳公司应追加的房款2,457,600元冲抵，故金阳公司不欠东港公司的房款。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，东港公司的损失应为银行同期贷款利率。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人约定的违约金过高的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，故一审法院直接以本金乘以30%计算错误。故金阳公司请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回东港公司的一审诉讼请求。东港公司二审答辩认为：不同意金阳公司的上诉请求，服从一审判决。关于金阳公司提到的“抵顶欠款”一节并不存在，债的抵销的前提条件是双方互付到期债务，即双方对是否负债没有争议、对债务金额没有异议，而本案中金阳公司至今不承认欠付东港公司的购房款及违约金，故抵顶无法成立。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院另查明：2014年，金阳公司起诉东港公司，要求东港公司支付逾期办理案涉12套房产产权证的违约金，在大连市中山区人民法院主持下，双方达成民事调解书，主要内容为：东港公司于2014年12月31日前给付金阳公司逾期办证违约金共计2,127,588元。2014年12月18日，东港公司向金阳公司发送《通知函》，表示愿意以上述民事调解书确定的其应向金阳公司支付的2,127,588元逾期办证违约金，与本案东港公司主张的金阳公司应补缴的房款2,457,600元及利息相互抵扣。金阳公司收到该通知函后并未答复，双方未能就抵顶等相关事宜达成合意。上述事实，有民事调解书、通知函及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。本院认为：东港公司与金阳公司2009年3月6日签订的《大连亚太国际金融中心商品房买卖合同补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。按照该补充合同约定，金阳公司应于其购买的案涉12套房产取得房屋产权证时，以现金方式向东港公司追加支付房款2,457,600元，若未能按时付款，金阳公司需向东港公司支付日千分之三的违约金直至款项付清之日。现金阳公司已于2014年7月15日取得了案涉12套房屋的所有权证书，故双方约定的追加支付2,457,600元房款的期限已到，金阳公司理应向东港公司支付约定款项及自2014年7月16日起算的违约金。至于违约金的数额，虽然在补充协议中约定逾期付款违约金按日千分之三的标准计付，但东港公司在本案审理过程中明确表示补充合同约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，补充合同约定的日千分之三的违约金明显过高，因东港公司并未提举金阳公司逾期付款给其造成实际损失的相关证据，故本院以中国人民银行同期同类贷款利率为基础，结合本案的实际情况及公平原则，酌情将金阳公司逾期付款的违约金调整至日万分之三，计算期间自案涉房屋取得产权证的次日（即2014年7月16日）起至一审起诉之日（即2015年2月27日）止，共计227天，违约金为167,363元（2,457,600元×0.03%×227天）。一审法院直接以金阳公司欠付房款本金数额的30%计算违约金，依据不足，本院依法予以调整。关于金阳公司上诉称，双方签订的商品房买卖合同已经变更了补充合同约定的房屋价款，故金阳公司不欠东港公司的房款一节，本院认为，虽然案涉的商品房买卖合同签订在补充合同之后，但在商品房买卖合同中并无关于变更原补充合同内容的相关约定，并且结合补充合同的约定，追加支付房款的时间是在取得案涉房屋的产权证后，而在双方签订商品房买卖合同时案涉房屋尚未办理产权证，即补充合同约定的付款条件尚未成就，在此情形下，金阳公司主张商品房买卖合同签订后即变更了补充合同的约定，没有充分的事实和法律依据。此外，金阳公司在上诉状及庭审过程中，均表示东港公司在本案中诉请的房款及利息，应当与东港公司欠付金阳公司的逾期办证违约金相抵扣，由此可见，金阳公司亦认可其欠付东港公司房款的事实。据此，对于金阳公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于金阳公司上诉称，双方已将其欠付东港公司的房款，与东港公司欠付金阳公司的违约金进行了抵顶一节，本院认为，虽然东港公司曾向金阳公司发送《通知函》，表示愿意将双方互负的债务相互抵扣，但是该《通知函》发出后，金阳公司并未回复，在二审的审理过程中，双方当事人均认可，双方就互负债务并未实际抵顶，故在东港公司与金阳公司未就债务抵扣事宜达成合意的情况下，金阳公司以债务已抵扣为由拒付应补缴的房款，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1527号民事判决第一项；二、变更大连市中山区人民法院（2015）中民初字第1527号民事判决第二项为：大连金阳进出口有限公司给付大连东港房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币167,363元；三、驳回大连东港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32,860元（大连东港房地产开发有限公司已预交），由大连东港房地产开发有限公司负担6382元，大连金阳进出口有限公司负担26,478元；二审案件受理费32,860元（大连金阳进出口有限公司已预交），由大连东港房地产开发有限公司负担6382元，大连金阳进出口有限公司负担26,478元。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  吕 瑛代理审判员  刘小南二〇一五年八月十二日书 记 员  夏丽娜