广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初1617号原告（反诉被告）：覃进森，男，1966年8月15日出生，汉族，住南宁市。委托代理人：蒙华宗，广西双贺律师事务所律师。委托代理人：龙思宇，广西双贺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广西五洲金桥农产品有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道169号4号楼6层，统一社会信用代码：91450100799732658R。法定代表人：文桂勇，该公司董事长。委托代理人：黄珊珊，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）覃进森与被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理，被告广西五洲金桥农产品有限公司于2017年6月12日提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃进森及其委托代理人蒙华宗、龙思宇，被告广西五洲金桥农产品有限公司的委托代理人黄珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃进森向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告押金12500元；2、被告赔偿原告经济损失30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年6月16日签订了编号为jqdp2015070106的《南宁金桥农产品批发市场大棚租赁合同》，约定被告将位于南宁市档口出租给原告用作经营水果批发。合同签订当日，原告就按照约定向被告支付了相应的租金、履约保证金等款项，并一直按照约定交付租金和开门营业。经过一年多的苦心经营，原告才实现扭亏为盈，然而在2016年底至2017年3月期间，被告多次到原告经营的棚铺内进行拆迁宣传，严重影响了原告及其他承租人长期经营培养起来的市场。2017年3月29日，被告趁“三月三”及清明连休假期期间，在市场各租户棚铺的门柱前张贴《限期搬离通知函》，以原告拒不配合被告进行迁移调整并延期交纳租金和物业管理费为由，单方面没收押金，解除租赁合同，还责令原告在两天内搬空棚铺内物资。原告拒绝搬铺后，被告不顾原告棚铺的正常经营和物资安全，于2017年4月7日组织队伍和机械对原告所在的棚铺进行强拆。原告认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，依法有效。被告作为棚铺的出租人，不仅有保障和促进市场有序经营的义务，还负有不得侵犯经营户合法经营权利，和不得侵犯经营户商品物资的义务。被告对原告承租棚铺的所在市场进行变更和改造，应当与原告等租户进行协商，并形成一致的解决方案。不应单方故意制造租房违约，解除合同和没收租户的押金。即便是被告在行使合同解除权时，也应当根据合同的约定，提前一个月通知相对方，给予原告等租户合理的搬迁时间，而不是选择在公共休假日期间进行强拆。被告的行为导致合同标的物灭失，合同无法继续履行，由此造成原告的损失，被告应予赔偿，并返还原告交付的押金。被告广西五洲金桥农产品有限公司辩称：1、根据合同约定2017年第一季度的租金原告应在2016年12月25日支付，但原告拖欠至2017年2月23日才支付；被告根据市场统一调整对原告承租棚铺进行变更，原告拒不配合被告的调整，故原告存在违约行为，押金不应予退还。2、本案租赁合同已经解除，原告拖欠支付租金超过20天，被告有权根据合同约定解除合同。合同已于2017年4月1日被告向原告送达限期搬离通知函当天解除，被告在2017年4月8日对大棚进行的拆除，是以实际行动解除合同。4、原告没有具体证据证明其实际损失的数额。5、金桥市场进行拆迁改建是即成事实，原告逾期缴纳租金是原告的单方违约行为，不存在被告恶意制造的事实。被告广西五洲金桥农产品有限公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同在2017年4月1日解除；2、原告向被告支付违约金234.53元（违约金从2016年12月26日起算，以3975元为基数，按每天千分之一计算至2017年2月23日）；3、原告向被告支付实际占用费840元（从2017年4月1日计算至2017年4月7日,100元/㎡×36㎡÷30天×7天）；4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：同前述本诉答辩意见。原告覃进森对被告广西五洲金桥农产品有限公司的反诉辩称：原告方认可合同实际解除，但解除时间应为2017年4月13日，也就是租赁标的物被被告拆除的当天。由于合同已不具备履行条件，故不存在原告违约的情形。以往被告内部改造搬迁时，都先书面协商解除合同，再就新棚铺签订新合同，并不是直接拆除棚铺，现在被告没有与原告就原合同达成解除的协议。即使原告存在逾期支付租金的情形，也是被告为了达到解除合同的目的而恶意造成的，故请驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告广西五洲金桥农产品有限公司原名为“南宁金桥农产品有限公司”，于2017年3月16日变更为现用名。2015年6月16日，南宁金桥农产品有限公司（出租方、甲方）与原告覃进森（承租方、乙方）签订《南宁金桥农产品批发市场大棚租赁合同》（合同编号：jqdp201507010608），约定：甲方将位于南宁市档口出租给乙方，铺面面积为36平方米，车位规格为9米×16米；乙方承诺所租用大棚仅用作经营水果批发，乙方更改经营项目或范围，须经甲方书面同意。租赁租期自2015年7月1日起至2018年7月29日止。2015年7月1日起至2015年7月29日为免租期，免收乙方租金。免租期内，乙方需交纳物业及垃圾处理费、水费、电费等其他费用。自2015年7月30日至2016年7月29日，铺面收费为35元/月·平方米，合计每月租金1260元；自2016年7月30日至2017年7月29日，租金单价较之前上浮5％，即每月每平方米36.8元；自2017年7月30日至2018年7月29日，租金单价较之前上浮5％，即每月每平方米38.6元。乙方在签订本合同的同时向甲方支付12000元的履约保证金。甲乙双方终止本租赁合同时，如乙方无拖欠应交费用或应赔偿的损失，合同终止后15天内，甲方将履约保证金无息退还给乙方，乙方凭甲方开具的票据原件（履约保证金收据原件）退款。签订本合同的同时，乙方向甲方支付三个月的租金，合计3780元。以后租金按季度支付，每季度租金需在上季度末的25日之前付清。乙方应遵守《南宁金桥农产品批发市场管理规定》与《南宁金桥农产品批发市场物业管理规定》（详见附件1）等相关规定，并承诺对甲方相关规定进行的不时修改无条件服从。如遇甲方对南宁金桥农产品批发市场进行整体布局上的规划与调整，乙方应无条件服从。乙方有以下情形之一的，构成违约：1、乙方未按时缴纳租金、物业综合服务费及其他各项应缴费用；2、……出现本合同第十条第一款第1点延期缴费情形的，每延期一天，乙方按应缴费用的1％向甲方支付滞纳金。延期支付超过20天的，甲方有权单方面解除合同，收回租赁物并没收全部履约保证金。由于乙方违约或主动退还租赁物等原因导致合同解除或者终止的，乙方无权向甲方主张赔偿装修损失以及返还租赁物的租金及履约保证金等任何费用。另外，甲方保留对乙方因此造成损失进行诉讼的权利。如果甲乙双方因履行本合同产生争议且未能就争议事项协商一致，甲方依照本合同的约定解除合同的，甲方的解除合同通知送达乙方之日起解除合同。本合同终止或解除后，乙方应当在三日内交还租赁物给甲方，逾期交还的，甲方有权在合同终止或解除后，根据逾期时间按租赁面积每月每平方米100元向乙方收取租赁物的实际占用费。乙方逾期超过20天未办理租赁物交还手续的，视为乙方同意并授权给甲方自行打开租赁物门，租赁屋内的所有物品任由甲方自行处理，处理所得归甲方所有。甲方的任何通知以书面形式粘贴在该租赁物的入口处两边的外墙上或以邮寄下列地址视为已经送达给乙方。还可通过《南国早报》、《南宁晚报》或《当代生活报》等市级以上报纸刊登公告的方式送达，在公告刊登的次日即为送达日。地址：南宁市西乡塘火炬一支路11号3栋124号；收件人：覃进森。乙方承租的租赁物如遇国家征用、城市规划及市场发展需要改建，而出现甲方不得不终止合同情况的，甲方仅退回剩余租赁期限的租金给乙方。甲方要提前十五日书面通知乙方，乙方应无条件服从安排。如乙方不按时搬出租赁物，影响甲方建设、拆迁的，甲方有权采取强制措施，造成的损失由乙方自负。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告入场经营，并于2015年7月13日向被告支付了合同履约保证金12000元、水电押金500元。至本案诉讼前原告向被告交付的最后一期租金为2017年1月1日至3月31日的租金3975元，交付日期为2017年2月23日。2017年3月29日，被告向原告制发《限期办理通知函》，内容为：“因市场发展需要，我公司需对2期现有的6#大棚进行整体改造施工。您所租赁使用的2期6#大棚08、09号商铺在此施工改造范围内，因此需将您的商铺迁移至已完成改造建设的11#大棚。根据您与我公司所签订的《南宁金桥农产品批发市场大棚租赁合同》（以下简称《合同》）条款中第十三条免责条款第2点‘乙方承租的租赁物如遇国家征用、城市规划及市场发展需要改建，而出现甲方不得不终止合同情况的，甲方仅退回剩余租赁期限的租金给乙方。甲方要提前十五日书面通知乙方，乙方应无条件服从安排。如乙方不按时搬出租赁物，影响甲方建设、拆迁的，甲方有权采取强制措施，造成的损失由乙方自负。’的约定，我公司已于2017年3月7日送达《关于6#水果大棚商铺换租事宜的告知函》。但截止2017年3月22日止，我公司并未接到您书面提出的异议，并且您拒不配合如期进行调整，已构成违约行为。同时，您所租赁商铺2017年1月1日—2017年3月31日期间的租金及物业管理费应于2016年12月25日前缴清，但您拖延至2017年2月23日才缴纳，延期支付已超过20天。根据《合同》‘第十条违约情形及处理办法；（一）乙方有以下情形之一的，构成违约；1、乙方未按时缴纳租金、物业综合服务费及其他各项应缴费用；（二）违约处理；1、出现本合同第十条第（一）款第1点延期缴费的，每延期一天，乙方按应缴费用的1‰向甲方支付滞纳金。延期支付超过20天的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物并没收全部履约保证金’的条款约定，您已构成违约行为。我公司有权单方解除合同收回铺面。为此，现根据《合同》相关条款约定，决定于自2017年04月01日起与你方解除《合同》。请您于2017年4月4日前将个人物品搬离，逾期不办理的，公司将采取相应措施，所造成损失由您自行负责。”2017年4月7日深夜至4月8日凌晨，被告在未与原告进行交接的情况下，开始对涉案棚铺所在的大棚进行拆除。原告亦主张至2017年4月8日才看见被告制发的前述《限期办理通知函》。经原告申请，本院于2017年4月18日对涉案棚铺的现场进行勘察，涉案大棚所在地已经成为一片废墟，废墟中留存有原告主张的部分生产经营设备及西瓜若干。原告自认已经将尚能使用的生产经营设备取走使用。现场随机挑选西瓜进行破切检验，破切的西瓜均已无法食用。本院认为：一、本案的合同效力问题。本案中被告向原告出租的虽然名为商铺，但经本院现场勘察，实际为单层的简易铁架大棚，原告承租的实际为大棚下的土地，故不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依据是否具有准建手续确定合同效力。原、被告双方自愿订立《南宁金桥农产品批发市场大棚租赁合同》符合法律法规的规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。二、关于本案所涉租赁合同的解除问题。根据原、被告双方订立合同的约定，原告未按时缴纳租金、物业综合服务费及其他各项应缴费用超过20天的，被告有权单方面解除合同。虽然本案中，原告确实存在延期缴付租金的情形，但是被告在原告交付拖欠的租金时，并未向原告同时主张合同解除，而是收取了租金并作出了继续履行合同的意思表示，故被告现在仍以原告延期交付租金为由行使解除权，理据不足，本院不予支持，被告仅能就此向原告主张延期缴费而应承担的滞纳金。根据原、被告双方订立合同的约定，如遇被告市场发展需要改建，原告应无条件服从被告对整体布局上进行的规划与调整，但依据公平原则并结合合同其他条款的约定，原告的无条件服从不应是绝对的，仍应赋予原告自愿选择的权利，即原告有权选择拒绝服从被告的规划与调整并提出解除合同。同样，在原告选择拒绝服从被告的规划与调整时，被告也有权提出解除合同。从本案的事实来看，因被告需对市场进行改建，而原告未能就棚铺的调整与被告达成一致意见，此时双方均享有解除合同的权利，故被告提出解除合同，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。至于合同解除的时间，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，被告主张解除合同的，应当通知原告，合同自通知到达原告时解除，虽然原、被告双方约定，被告的任何通知以书面形式粘贴在涉案租赁物的入口处两边的外墙上即可视为已经送达给原告，但是被告提供的证据不足以证实其合同解除通知的张贴时间，故本院根据原告的自认确定该通知于2017年4月8日到达原告处，双方的合同亦于此时解除。三、关于原告的本诉请求。1、押金（履约保证金、水电押金）。虽然本案的合同因被告行使解除权而解除，但由于该解除权系非因另一方违约所产生，故被告无权没收原告的履约保证金，现原告要求被告返还该履约保证金12000元，符合法律规定，本院予以支持。至于水电押金，由于原告并无拖欠水电费用的行为，在双方合同解除后，被告亦应予以返还原告，故原告要求被告返还该款500元，符合法律规定，本院予以支持。2、经济损失。原告主张的经济损失实际为其存放在棚铺内的生产经营设备、西瓜因棚铺垮塌而造成的损失，以及因棚铺被拆所导致的预期经营损失。虽然根据原、被告双方的合同约定，经被告通知，原告不按时搬出租赁物，影响被告建设、拆迁的，被告有权采取强制措施，造成的损失由原告自负，但是同时也约定了被告应当提前十五日书面通知原告搬离，且即使原告未按要求搬离的，被告所采取的强制措施也应当以不损害原告的财产为限，原告应自负的损失仅应为被告为避免原告的财产损失而支付的合理费用，在本案中即为被告转移、保管原告承租棚铺内财物所产生的费用。现被告既未能提前十五日向原告书面通知搬离的要求，也未能举证证明其对涉案棚铺进行拆除时棚铺内系空置的，在此前提下，被告未对原告承租棚铺内的财产进行转移保管，就对棚铺进行强行拆除，其行为已经构成违约，并造成了原告的损失，故原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定要求被告进行赔偿，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的生产经营设备损失，由于原告并无证据予以证实损失数额，且原告也自认尚有部分设备仍能够使用，故本院结合实际情况，酌情支持原告1000元的生产经营设备损失，原告主张的超出部分，理据不足，本院不予支持。对于原告主张的西瓜损失，虽然原告未能提供相关票据予以证实，但结合原告提供的现场相片及本院的现场勘查，可以确认原告确有大量西瓜因被告强拆的棚铺砸压在废墟中，且经多日日晒雨淋已经无法继续食用和销售，故本院根据现场勘查的西瓜现状，酌情支持原告2万元的西瓜损失，原告主张的超出部分，理据不足，本院不予支持。对于原告主张的预期经营损失，根据前述认定，被告系依法行使解除权，原告的预期经营损失不属于因违反合同可能造成的损失，故原告要求被告予以赔偿，于法无据，本院不予支持。四、关于被告的反诉请求。1、逾期交租违约金。根据原、被告双方的合同约定，原告应按季度向被告支付租金，每季度租金需在上季度末的25日之前付清，现原告于2017年2月23日才向被告支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金，其行为已经构成违约，故被告要求原告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。从2016年12月26日计至2017年2月23日共计60天，违约金以应付租金3975元为基数，按每天千分之一计算，即3975元×1‰×60天＝238.5元，现被告主张原告应支付234.53元，未超出前述数额，本院予以支持。原告虽抗辩合同约定的违约金过高，但未能就此举证予以证实，故本院对其抗辩不予支持。2、场地占用费。同前所述，本案租赁合同至被告拆除涉案棚铺时才解除，原告同时已经失去对租赁场地的控制和使用权，故被告主张原告占用其场地，并要求原告支付场地占用费没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司返还原告（反诉被告）覃进森履约保证金12000元、水电押金500元；二、被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司赔偿原告（反诉被告）覃进森生产经营设备损失1000元、西瓜损失20000元；三、原告（反诉被告）覃进森支付被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司违约金234.53元；四、以上第一、二项与第三项相互抵销后，被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司仍应支付原告（反诉被告）覃进森33265.47元；五、驳回原告（反诉被告）覃进森的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广西五洲金桥农产品有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费863元，由原告覃进森负担183元，被告广西五洲金桥农产品有限公司负担680元；反诉案件受理费25元，由反诉原告广西五洲金桥农产品有限公司负担21元，反诉被告覃进森负担4元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  聂 凯人民陪审员  周国萍人民陪审员  许丽新二〇一七年十二月二十九日书 记 员  卢秀逢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。