广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法民二初字第744号
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人贺春林。
委托代理人卢国全，广东信孚律师事务所律师。
委托代理人岳俊琴，广东信孚律师事务所律师。
被告周莉莉，女，汉族，1984年12月30日出生，住广东省广州市番禺区。
被告陈艳媚，女，汉族，1959年8月2日出生，住广东省广州市番禺区，
被告周炎强，男，汉族，1955年7月15日出生，住广东省广州市番禺区，
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人杨文杰。
委托代理人江雪，该司职员。
委托代理人赵宇轩，该司职员。
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行诉被告周莉莉、陈艳媚、周炎强、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（下简称碧桂园物业）因金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，组成合议庭适用普通程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢国全，被告碧桂园物业委托代理人江雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2013年7月22日与被告签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）。《借款合同》第10条第10.1.2款：“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。”《借款合同》第10条第10.2.1款：“抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。”第12条第12.4款约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；”第二部分特别条款第37条：“阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”；另被告陈艳媚、被告周炎强于2013年7月22日分别签订一份《共同还款责任确认书》，向原告承诺为被告周莉莉上述债务承担连带保证责任。根据《借款合同》约定，原告向被告周莉莉提供购房贷款人民币5630000元，期限360个月，即自2013年8月6日起至2043年8月5日止，合同签订时执行利率为6.0915%，采用等额本息还款法偿还。被告周莉莉同意以位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会xxx街xxx号房产作为抵押物，担保上述借款本息的履行。该房屋已于2013年7月30日办理预售商品房抵押备案登记。合同签订后，原告依约划款给被告周莉莉，被告周莉莉却未依约履行还款义务，截止2015年9月6日，已连续拖欠原告贷款本息2期。虽经原告多次催讨，被告周莉莉仍拒不履行还款义务。被告周莉莉未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，行使担保权。被告陈艳媚、被告周炎强承诺对上述债务承担连带清偿责任，故被告陈艳媚、被告周炎强依法应对上述债务承担连带清偿责任。被告周莉莉于上述债务发生期间没有取得房地产权利证书，故被告碧桂园物业依法应对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉讼请求判令：一、被告周莉莉立即偿还原告贷款本息合计5545902.14元，其中未到期本金5479856.3元，逾期本金13237.79元,逾期利息52808.05元（利息暂计至2015年9月6日，此后的利息按中国人民银行规定的同期商业贷款逾期利率计至实际清偿日止）；二、原告对被告周莉莉提供抵押的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会xxx街xxx号房产对上述债权以及诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；三、被告陈艳媚、被告周炎强和被告碧桂园物业对上述债务承担连带清偿责任；四、四被告承担本案的全部诉讼费用。五、本案的诉讼费由九被告连带承担。
被告碧桂园物业辩称，案涉房屋已经办理以原告抵押权人的抵押预告登记，按照物权法规定，既有物的担保又有人的担保的，应先就物的担保实现债权，并且按照按揭业务担保合同协议第6条第8款的约定，原告应先行使抵押权，在处置抵押物后不足以清偿的，再向被告碧桂园物业请求连带清偿责任，故原告应先处置抵押物后就不足部分请求被告碧桂园物业承担连带清偿责任。
原告在诉讼中提供的证据及被告碧桂园物业质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各1份，被告碧桂园物业工商公示信息打印件1份，被告周莉莉警官证、被告陈艳媚及被告周炎强身份证复印件各1份，证明原、被告主体资格。
被告碧桂园物业没有异议。
2.个人购房担保借款合同1份，证明原告与被告周莉莉、被告陈艳媚的借贷、抵押合同关系，被告碧桂园物业提供阶段性连带责任担保。
被告碧桂园物业质证认为：确认该证据的真实性，但是被告碧桂园物业的担保责任应是处置完抵押物后就不足部分承担清偿责任。
3.共同还款责任确认书2份，证明被告陈艳媚、周炎强承诺承担共同还款责任。
被告碧桂园物业没有异议。
4.2013年7月30日预售商品房抵押登记摘要商品房单元合同备案结果证明1份，证明该房产办理了相关抵押登记手续。
被告碧桂园物业没有异议。
5.个人借款凭证1份，证明原告按约定发放贷款。
被告碧桂园物业没有异议。
6.债权清单打印件（加盖原告印章）1份，证明被告周莉莉的违约事实以及欠款的情况。
被告碧桂园物业没有异议。
被告碧桂园物业在诉讼中提供的证据及原告质证意见如下：
1.按揭业务担保合作协议1份，证明原告应先处置抵押物后，不足部分再由被告碧桂园物业承担，该协议优先于个人购房担保借款合同的约定。
原告质证认为：对其真实性及合法性没有异议，但是对其关联性有异议，该协议的签订日期是2014年11月5日，本案的债务是发生该协议签订之前的，故该协议与本案无关。
被告周莉莉、陈艳媚、周炎强在诉讼中既没有答辩，也没有提供证据。
案经开庭审理，因被告周莉莉、陈艳媚、周炎强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提出答辩意见，视为其放弃抗辩权利；经庭审质证、辩证，本院对原被告所提供的证据作出如下认定：
对原告所提供的证据1、3、4、5、6，被告碧桂园物业对其真实性及证明内容均无异议，本院予以采纳。对原告所提供的证据2，被告碧桂园物业对其真实性不持异议，本院予以确认，综合该组证据记载的内容，因原被告双方约定了同时存在物的担保和保证担保的，原告可以同时要求就物的担保实现债权和要求保证人承担保证责任，并未约定清偿的先后顺序。虽然本案双方约定被告碧桂园物业采取阶段性保证+抵押，但保证人免除责任的前提条件是借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，但上述条件尚未具备，为此，被告碧桂园物业的保证责任不能免除。对被告碧桂园物业所提供的证据，该协议签订的主体为中国农业银行股份有限公司顺德北滘支行与碧桂园物业，并非本案原告，为此，该组证据与本案的审理不具关联性，本院不予采信。
综上，原告所提供的证据来源合法，与其主张的事实能相互印证，为此，除利息、罚息、复利计算外，本院对原告所提供的证据及所陈述的事实均予以确认。
另查，《个人购房担保借款合同》约定借款利率实行浮动利率，在基准利率基础上下浮7%，逾期利率在合同执行利率基础上上浮50%，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，按月等额本息还款；若被告出现不按期付息或出现重大经济纠纷可能影响合同履行等违约情形的，原告有权要求被告提前归还足额借款。合同项下借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以同时要求就物的担保实现债权和要求保证人承担保证责任。被告碧桂园物业的借款担保采取“阶段性保证+抵押”的方式，被告碧桂园物业自借款发放之日起至取得房地产权属证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
2013年8月6日，原告依约向被告周莉莉发放贷款563万元，借款借据上记载的利率为年6.0915%。被告周莉莉从2015年8月6日起未按时支付本息，截止至庭审日，被告周莉莉尚欠原告贷款本金5493094.09元以及利息、罚息、复利（计算方法：以5493094.09元为本金，从2015年8月6日起至2016年1月7日期间，按年利率6.0915%计付利息；从2016年1月8日起至清偿日止，按年利率9.13725%计付罚息；从2016年1月8日起至清偿日止，按年利率9.13725%计付复利，但复利计付应以上述利息为计算基础，罚息不再计付复利）。
本案被告周莉莉、陈艳媚、周炎强送达是采取公告送达的方式，送达日为2016年1月7日。
本院认为，原告与四被告所签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任确认书》等合法有效，各方应按约定全面履行自身义务。原告依约发放贷款而被告周莉莉未按约定按期还款，应承担相应的违约责任；原告为此主张被告偿还拖欠的本金和利息等，合理有据，本院予以支持；但原告主张的复利和罚息的计算有误，本院依法予以纠正。案涉房地产为上述借款提供抵押担保，并到有关部门办理了抵押登记手续，抵押行为已生效，原告对案涉房产在折价或拍卖、变卖该财产价值范围内享有优先受偿权。被告陈艳媚、周炎强、碧桂园物业作为案涉债务的连带保证人，依法应对被告周莉莉的债务承担连带清偿责任，而保证人在承担了担保责任后，有权向债务人追偿。此外，因截止至原告起诉日，借款合同尚未到期，对原告主张的合同解除日，应以本院应诉材料送达日（即2016年1月7日）确定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周莉莉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国农业银行股份有限公司顺德分行清还流动贷款本金5493094.09元以及利息、罚息、复利（计算方法：以5493094.09元为本金，从2015年8月6日起至2016年1月7日期间，按年利率6.0915%计付利息；从2016年1月8日起至清偿日止，按年利率9.13725%计付罚息；从2016年1月8日起至清偿日止，按年利率9.13725%计付复利，但复利计付应以上述利息为计算基础，罚息不再计付复利）；
二、被告陈艳媚、周炎强、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
三、原告中国农业银行股份有限公司顺德分行对以下财产在折价或拍卖、变卖该财产所得款项范围内享有优先受偿权：位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会xxx街xxx号房产；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50621.31元、财产保全费5000元，两项合计55621.31元，由四被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 欧阳玉琼
人民陪审员 刘 兆 池
人民陪审员 梁 楚 欣
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 李 彩 萍