湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0703民初408号原告（反诉被告）：王先华，男，1963年1月16日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市，被告（反诉原告）：武汉火炬置业发展有限公司，住所地：武汉市东西湖张柏路2号。法定代表人：卢海涛,系该单位总经理。委托代理人：罗宇力,湖北凌枫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：陈平原,湖北津廷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）王先华诉被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司（以下简称“火炬公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员谢泉章适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告王先华，被告的委托代理人罗宇力、陈平原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王先华诉称：2014年1月27日，原告将人民币50万元借给朋友邓照熔。还款时间到期后，经多次催讨，邓照熔说火炬公司欠他的款。火炬公司愿意将位于鄂州市××店经济技术开发区菱湖印象12号楼2单元18层05号的商品房抵还邓照熔欠我的416,080元的欠款（房屋单价4,000元/平方米，房屋面积104.2平方米）。经协商，火炬公司和我签订了《商品房买卖合同》。火炬公司在合同中确认，买受人已在2016年1月16日前支付该商品房的全部价款，并出具了收到购房款的收款收据。原告认为，本合同的订立均系当事人真实意思的表示，符合合同成立的法定条件。该合同的订立合情合理，合法、真实有效。因此，火炬公司应该无条件履行合同中约定的所有义务，并承担违约和赔偿责任。请求法院：依法判令火炬公司为王先华办理该商品房的网上签约和备案手续、将位于鄂州市××店经济技术开发区菱湖印象12号楼2单元18层05号的商品房交付王先华，并协助王先华办理权属登记手续；判令火炬公司按合同约定向原告支付违约金2.5万;判令其按承诺给予业主减免部分物业费的补偿0.2万元；本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）王先华为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明火炬公司以房抵债。因为被告欠邓照熔的借款，而邓照熔又欠王先华50万元，经三方多次协商，被告愿意以房抵债。证据二、收款《收据》，拟证明火炬公司已收到原告所付购房款。证据三、《承诺书》，拟证明火炬公司承诺于2017年5月1日前为原告办理备案手续及交房手续。证据四、《情况说明》，拟证明我是适格的业主，火炬公司对我已付房款没有异议�证据五、商品房预售合同备案回执单，由火炬公司办公室工作人员刘琴通过微信告知我，该房正在备案中，拟证明火炬公司已确认购房款已通过转债方式支付,对已付购房款没有异议。被告（反诉原告）火炬公司辩称：原告（反诉被告）王先华的请求无事实依据。双方签订的商品房（预售）买卖合同的目的不是对商品房买卖的行为进行约定，而是开发商在运作期间的营销手段，其目的是为了提高房价。原告（反诉被告）王先华在合同签订后并没有向火炬公司缴纳购房款，并不存在商品房买卖行为。对于原告（反诉被告）提出的违约金2.5万元没有事实依据，双方本意并不是房屋买卖，而是原告（反诉被告）配合火炬公司进行市场营销。原告（反诉被告）提出给予减免物业费0.2万元，没有事实依据。综上，原告讼诉请求缺乏事实依据，请求法院驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）火炬公司就本诉未提交证据材料。被告（反诉原告）火炬公司反诉称：2016年1月16日，双方当事人就位于华容区××开发区创业大道菱湖印象12幢2单元18层5号房屋的买卖，签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：总价款为416,080元，被告应于2016年1月16日前一次性支付全部购房款；合同还约定：逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同签订后，王先华未按照约定支付购房款。截止提起反诉前，王先华未向火炬公司支付任何款项。王先华未按照合同约定及时支付购房款，逾期远超30日，并且经多次沟通，王先华仍拒绝履行合同义务。被告（反诉原告）认为，当事人双方签订的合同已经没有继续履行的必要，火炬公司的合法权益已经受到严重侵害。鉴于此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百一十九条及第一百四十条之规定，请求法院：判决解除火炬公司与王先华之间于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》；判决王先华向火炬公司支付违约金41，608元；本案诉讼费由王先华承担。被告（反诉原告）火炬公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：《商品房预售合同》，拟证明双方虽签订了买卖合同，但购房人未支付对价房款，签订该合同的目的是市场营销的需要。原告（反诉被告）王先华辩称:被告（反诉原告）诉称的未支付购房款的事实不成立，在商品房买卖合同中关于付款部分其已加盖公章予以确认，收款收据也证实涉案商品房价款已付清。该合同是火炬公司以房抵债真实意思的表达。原告（反诉被�）王先华就反诉未提交证据材料。庭审质证中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据一的真实性没有异议，证明目的有异议,认为：从证据的形式不能证明被告与邓照熔、邓照熔与原告存在债权债务关系；《合同》的第十条暂不交物业管理费，减免物业费没有法律依据。本院认为,被告（反诉原告）对证据的真实性没有异议，该证据本院予以釆信；被告（反诉原告）关于该证据不能证明其与邓照熔、邓照熔与原告（反诉被告）存在债权债务关系的质证意见，本院予以采信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据二的真实性没有异议，该证据本院予以釆信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据三有异议，认为，该证据真实性无法判断，从逻辑上看既然没有收到钱，为何出具《承诺书》，即使是真实的，也不能免除原告就其支付购房款承担举证责任。本院认为,原告（反诉被告）当庭出具了原件，且原件上盖有火炬公司印章，该证据客观真实、来源合法且与本案具有关联性，本院予以釆信；被告（反诉原告）质证意见，本院不予采信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据四的真实性没有异议，证明目的有异议，认为，该证据是对广大业主的情况说明，不是针对哪一个人的，明显业主是手填的，不能证明是对原告（反诉被告）个人出具的;即使是真实的,也不能免除原告（反诉被告）就支付房款承担举证责任。本院认为,原告（反诉被告）当庭出具了原件，且原件上盖有火炬公司印章，该证据客观真实、来源合法且与本案具有关联性，本院予以釆信；被告（反诉原告）质证意见，本院不予采信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据�的真实性有异议，认为，该证据是复印件不是原件；证明目的有异议，备案通知书已提示应将购房款交入保证金帐户。本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款“书证应提交原件”的规定，该证据本院不予釆信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据的真实性没有异议，对目的有异议，认为，火炬公司以房抵债，双方是真实的买卖行为。本院认为,该证据客观真实、来源合法，应予采信；火炬公司关于签订该合同的目的是市场营销的需要质证意见，本院不予采信。依据上述有效证据，结合法庭调查，认定如下事实：2016年1月16日,火炬公司与王先华签订《商品房(预售)买卖合同》,合同约定,火炬公司将坐落于葛店开发区创业大道菱湖印象12幢2单元18层5号房屋卖给王先华;该房屋总价款为416,080元并约定付款期限;买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人应当自解除合同之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续,并将本合同登记备案情况告知买受人;出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付商品房;如出卖人未按约定时间交付商品房,逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金;双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，但未约定办理房屋所有权转移登记期限。《商品房(预售)买卖合同》第七条（二）项买受人付款方式中载明：“一次性付款。买受人已在2016年1月16前支付该商品房全部价款。”并在该处加盖火炬公司印章。2016年1月16日,火炬公司向王先华出具416,080元的收款《收据》。2016年12月23日，火炬公司向王先华出具《情况说明》，由于客观原因，不能按期交房，交房时间推至2017年4月28日,并承诺对2016年12月31日前全额支付购房款的业主给予减免部分物业费的补偿。2017年3月28日,火炬公司向王先华出具《承诺书》，承诺于2017年5月1日前为王先华办备案登记及交付房屋手续。本院认为：火炬公司与王先华之间签订《商品房(预售)买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同，受法律保护。火炬公司在该合同付款方式处加盖公司印章的行为是对王先华付款行为的确认,其向王先华出具416,080元的收款《收据》行为进一步证实其对王先华所付购房款无异议。故王先华已履行支付全部购房款义务。火炬公司未按合同约定办理商品房备案手�、交付房屋的行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，王先华要求火炬公司办理商品房备案手续、交付房屋并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。虽然双方当事人在合同中未约定办理该商品房的房屋所有权转移登记的期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同�标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，火炬公司应当自约定的房屋交付使用之日起９０日内为王先华办理房屋所有权转移登记。故王先华要求火炬公司协助其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金:逾期交房违约金按合同约定已付购房款日万分之二自应当交房之日起（2017年1月1日）计算为17,059.28元;逾期办理房屋所有权登记的违约金自2017年3月1日(自房屋交付使用之日起顺延９０日)起按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(基准利率上浮30%)为12,116元；上述两项违约金合计为29,175.28元，因王先华只主张25,000元，本院应按该请求处理。�炬公司虽然承诺对2016年12月31日前全额支付购房款的业主给予减免部分物业费的补偿，因补偿额度不明确，故王先华要求火炬公司减免部分物业费的补偿2,000元的讼诉请求缺乏事实依据，该诉讼请求本院不予支持。火炬公司关于双方签订的商品房买卖合同的目的不是真实的房屋买卖的行为，而是市场营销手段，其目的是为了提高房价的辩解意见不符合交易习惯（其可以将合同留存、不出具收款收据），缺乏事实依据；其要求驳回王先华的诉讼请求的辩解意见，本院不予釆纳。对于火炬公司的反诉请求，本院认为，火炬公司在本诉中抗辩其与王先华签订《商品房预售买卖合同》不是当事人真实意思表示，而是一种营销手段，而在反诉中又承认该合同是双方真实意思表示，请求王先华按合同约定支付违约金，明显相互矛盾；结合王先华陈述和提交的证据，本�可以确认双方签订《商品房预售买卖合同》是其真实意思表示。截止判决前，火炬公司未向本院提交有效证据证实其收取王先华购房款的事实不存在或成在疑问。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，火炬公司要求解除其与王先华之间于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该诉讼请求本院不予支持；火炬公司要求王的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内为原告（反诉被告）王先华办理位于鄂州市葛店经济技术开发区菱湖印象12号楼2单元18层05号商品房的备案手续并办理商品房交付手续；二、被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）王先华协助办理位于鄂州市葛店经济技术开发区菱湖印象12号楼2单元18层05号商品房房屋所有权转移登记；三、被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）王先华违约金25,000元；四、驳回原告（反诉被告）王先华的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司的所有诉讼请求。本案本诉受理费7,946元，减半收取计3,973元，本案反诉受理费7,946元，减半收取计3,973元，共计7,946元，由被告（反诉原告）武汉火炬置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  谢泉章二〇一七年七月二十五日书记员  夏 维