云南省易门县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0425民初617号原告：易门永德房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市易门县龙泉街道大龙口龙泉山庄内。统一社会信用代码915304256861589288。法定代表人：李发俊，任公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘德荣，易门县龙泉街道法律服务所法律工作者，执业证号32505011102620。被告：李恩兆，男，1977年6月4日生，汉族，农民，住云南省玉溪市易门县。被告：李丽琼，女，1981年12月20日生，汉族，农民，住云南省玉溪市易门县。原告易门永德房地产开发有限公司（以下简称永德公司）与被告李恩兆、李丽琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘德荣、被告李恩兆、李丽琼到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告永德公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告尽快给付欠我公司购房款222038元。2.由两被告承担2015年11月17日至2017年7月30日逾期违约金68832元。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告李恩兆与李丽琼系夫妻关系。2014年3月12日，二被告自愿与原告�订《商品房购销合同》，约定被告购买的“文华时代”商业中心X幢X号商铺，成交价为623372元。被告于2014年1月24日向我公司交付首付款313372元。按合同约定及房产部门实测面积，两被告至今尚欠购房款222038元。2016年12月21日，二被告以要求解除《商品房购销合同》并返还购房款为由，向易门县人民法院起诉。易门县人民法院以（2016）云0425民初997号民事判决书判决：驳回李恩兆、李丽琼的诉讼请求。二被告不服提出上诉。玉溪市中级人民法院以（2017）云04民终347号民事判决书作出判决：驳回上诉，维持原判。根据双方签订的《商品房购销合同》，被告应承担逾期支付房款的违约责任。被告李恩兆辩称，我们不承认违约。根据补充协议的约定，原告加盖房子应该征得我们的同意，是原告先违约，我们不应该支付违约金。没有给付购房尾款是因房子有更改。被告李丽琼辩称，原告在建设过程中更改了图纸，没有通知我们业主，我们购买房子的时候只有11间商铺，但现在有13间，加盖的房子占用了我家的公摊面积，占用了我家商铺前的道路。如果原告将加盖的房子拆除，我会及时支付购房款。如果不拆除，就应该解除合同，赔偿违约金。原告永德公司围绕诉讼主张及请求向本院提交了营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件各1份、文华时代2014001-2014248号《商品房购销合同》及补充协议复印件各1份、《云南省地方税务局通用机打发票》业务联复印件1份（发票号码004××××7093）、（2016）云0425民初997号和（2017）云04民终347号民事判决书复印件各1份、《商品房预售许可证明》复印件1份、易门县房地产交易中心《房屋建筑面积计算成果表》[竣工]复印件、2015年11月19日《玉溪日报》公告复印件1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对被告无异议的证据，审核后予以确认并在卷佐证；对有争议的《房屋建筑面积计算成果表》，本院认为该书证符合证据的真实性、合法性要求，且与待证事实之间具有关联性，应采信作为认定本案争议房屋实测面积的依据。根据审核确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年1月18日，原告经易门县住房和城乡建设局许可，取得易预许2014字（001）号《商品房预售许可证明》，被准予预售位于易门县XX街道××下段“文华时代商业中心”建设项目的房屋。被告李恩兆与李丽�系夫妻关系。2014年1月19日、24日，被告李恩兆向原告交付“文华时代”商铺购房款313372元。2014年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订“文华时代”2014001-2014248号《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，约定（与本案争议相关的主要内容）：一、乙方向甲方预购“文华时代”商业中心X幢X号商品房。二、该商品房按套内建筑面积48.6平方米、公摊面积约为10.15平方米计价，每平方米10610.59元，总金额623372元。产权登记面积以最终实际测绘面积为准，双方实行多退少补。三、付款方式。乙方须于签署合同之日向甲方支付总房款50%的首付款313372元，剩余房款310000元由乙方向银行办理按揭款后，银行直接向甲方支付。四、甲方应于2015年10月31日前，将经建设单位组织验收合格�并符合合同约定的商品房交付给乙方。乙方应于接到甲方通知之日起10日内到甲方指定地点办理房屋交接手续，未能按期交接的，视为甲方已交接，乙方违约。五、乙方如未按约定付款，自约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天未付房款的0.05%元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方按下列1、2约定承担违约责任：1.解除合同，乙方按应付未付款的5%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税费由乙方承担。2.乙方按应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。六、除首期以外的购房款，乙方应在签订《商品房购销合同》7日内提交按揭所需的全部材料，并向银行申请办理按揭手续。如乙方逾期未能提供所需资料或因其他原因未能订立按揭合同，或按揭金额不足以�付尾款，应由乙方在接到通知7日内自行补足尾款，否则，视为乙方逾期付款，违约责任按上述第五部分履行。七、经有关部门批准的规划、设计的变更，甲方应在变更确立之日起10日内，书面通知乙方。乙方应在收到通知后15日内做出书面答复，乙方未答复的，视为接受规划、设计等变更以及因此而引起房价款的变更。八、甲方的售楼广告、沙盘等宣传资料上所记载的内容和甲方销售人员的口头承诺不作为双方的约定和验收房屋的依据。2015年11月19日，原告在《玉溪日报》发布通告，称“文华时代”商业中心已通过竣工验收具备交房条件，通知业主于2015年11月17日至11月30日到“文华时代”营销中心办理房屋交接手续。被告李恩兆、李丽琼未与原告办理房屋交接手续。经易门县房地产交易中心实地测量，本案被告预购的“文华时代”X幢X号商铺的套内面积为48.6平方米、分摊面积为1.86平方米，合计50.46平方米。根据《商品房购销合同》中约定的每平方米10610.59元单价，总价款为535410.37元。扣除预付的313372元，被告尚欠222038.37元尾款至今未付。2016年12月21日，被告李恩兆向本院提起民事诉讼，认为永德公司擅自加盖建筑，更改了原规划设计；所购商铺原建筑面积为58.75平方米，实测面积50.46平方米，面积误差比绝对值为14.11%。因而要求解除2014年3月12日与永德公司签订的《商品房购销合同》，由永德公司返还购房款313372元并赔偿资金占用费54840元。永德公司答辩称，不同意解除合同并要求继续履行。理由是：永德公司开发的“文华时代”商业中心房地产项目经相关部门审核批准，也是按项目设计规划施工，不存在改变设计规划；诉争的房屋套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值并未超出3%，李恩兆、李丽琼要求解除合同的理由不成立。经本院审理，确认李恩兆、李丽琼所购“文华时代”商业中心X幢X号商铺实测套内面积与《商品房购销合同》约定的套内建筑面积相符，不具备“套内建筑面积误差比绝对值超出3%”的合同解除条件；同时，确认李恩兆、李丽琼未举证证明永德公司改变设计规划进行施工的主张。遂作出（2016）云0425民初997号民事判决，驳回李恩兆、李丽琼的诉讼请求。李恩兆、李丽琼不服一审判决提起上诉。经玉溪市中级人民法院审理，以（2017）云04民终347号民事判决书确认一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按约履行各自的义务，违约者应按照约定及法律规定承担违约责任。根据双方当事人的主张，争议的问题为：1.原告永德公司是否变更原规划方案进行施工。2.被告是否存在逾期给付购房款的违约情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人�法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案被告在（2016）云0425民初997号、（2017）云04民终347号案件诉讼过程中，均提出了原告施工过程中变更原规划设计、加盖商铺的主张，但未提供证据加以证明。本案中，被告再次提出相同的抗辩主张，但仍未提供相关证据；在（2017）云04民终347号案件审理过程中，玉溪市中级人民法院为了查清案件事实，向易门县住房和城乡建设局调取了内容真实、合法的规划设计图纸、建设项目规划验收申请表、建设工程项目规划验收合格证等证据，仍然不能确认原告存在擅自变更规划、设计的情形。因此，被告的该项主张不能成立，要求解除合同的抗辩意见本院不予采纳，《商品房购销合同》及其补充协议应当继续履行。原告要求被告尽快给付购房尾款222038元的诉讼请求，符合《商品房购销合同》及其补充协议的约定及相关法律的规定，本院予以支持。原告要求被告承担违约金的请求，有理有据部分本院予以支持。理由是：《商品房购销合同》及其补充协议约定，首付50%之后的尾款，由被告向银行按揭贷款支付。被告逾期未能提供所需要资料或因其他原因未能订立按揭合同，或者按揭金额不足以支付尾款时，被告在接到通知7日内自行补足尾款。即被告给付购房尾款的时间，以“接到通知”为前提，发出该“通知”的责任人应为原告，但原告未举证证明于何时、采用何种方式通知被告给付购房尾款。庭审中，被告李丽琼承认：2015年底，接到原告公司的人的电话通知，要求被告交付尾款并拿钥匙。因此，本院确认被告给付购房款的逾期起算日为2016年1月1日。自该日起，被告未给付购房尾款即为违约，应当按照应付未付购房款222038元的0.05%（每天111.019元）乘以逾期天数，向甲方支付违约金。按照原告的要求，违约金计算截止2017年7月30日，被告的违约天数为577天，违约金计算金额为64057.96元。原告主张“2015年11月17日”为被告给付购房尾款的逾期日缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告李恩兆、李丽琼于本判决生效之日起十日内向原告易门永德房地产开发有限公司支付购房尾款人民币222038元，并给付自2016年1月1日起至2017年7月30日期间的逾期付款违约金64057.96元。二、驳回原告易门永德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告李恩兆、李丽琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元（已减半），由原告易门永德房地产开发有限公司负担100元、被告李恩兆、李丽琼负担2732元。如不服本判决，可以在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  陈登禄二〇一七年十月十六日书记员  杜天星