福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第5679号
原告晋江市百利达五金制品有限公司。
法定代表人吴淑霞，该公司总经理。
委托代理人黄进辉，福建华晖律师事务所律师。
被告吴永顺，男，1966年11月23日出生，汉族。
委托代理人施丹凝，福建侨声律师事务所律师。
委托代理人林国显，福建侨声律师事务所实习律师。
被告林佩琼，女，1972年12月18日出生，汉族。
原告晋江市百利达五金制品有限公司与被告吴永顺、林佩琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄进辉、被告吴永顺的委托代理人施丹凝及被告林佩琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告系夫妻关系，原告因生产需要于2011年9月1日向两被告租赁其所有的址在晋江市罗山街道罗裳社区的厂房，原告的股东郑维新与被告吴永顺签订《租赁合同》一份，约定：被告同意将座落于罗裳社区的厂房及办公楼出租给原告，租赁期限自2011年9月1日至2014年9月1日，租金每年155000元。在租赁期间，被告因未了结的民事案件被法院强制执行，查封原告租赁的厂房，致使原告的正常生产经营受到影响，原告未能达到租赁合同的目的，2013年元月份双方终止租赁合同关系，原告向被告预付租金365000元，原告实际租赁时间为17个月，应付租金219583元，原告多付给被告租金145416.6元。请求判令被告退还预付租金145416.6元。
被告吴永顺辩称，双方签订租赁合同属实，但原告在双方未解除租赁合同关系的情况下擅自将机台设备搬出，至今没有与被告进行租赁物交接，对原告擅自解除合同的损失，维修、维护电费的损失为113280.2元，原告应予以赔偿，且根据租赁合同的约定，若原告提前解除合同，应提前三个月向被告提出，即使合同提前解除成立的话，原告也应赔偿被告三个月的租金。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
被告林佩琼辩称，本人对租赁的具体情况不清楚，但原告在租赁期间对租赁物的损害比较严重，原告应给予相应的修理、维护，费用应由原告承担。
在本院审理过程中，原、被告双方对以下事实没有异议，本院予以确认。
两被告系夫妻关系，原告因生产经营需要向两被告承租位于晋江市罗山街道罗裳社区的房产。原告与被告吴永顺于2011年9月1日签订租赁合同一份，约定：被告将其房产出租原告作为厂房及办公场所，租期自2011年9月1日至2014年9月1日，租金每年155000元。原告承租后陆续向被告支付租金共计365000元。2013年1月30日，两方协商解除合同。原告于2013年3月间搬回其占用租赁物的生产设备及其它物品，后未再使用租赁物。被告于2013年2月25日代原告支付电费2180.2元。
双方当事人争议的焦点为：1.本案租赁合同的效力？2.租赁物在租赁期间是否遭受损坏？
关于争议焦点1。原告认为，租赁物未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，故双方于2011年9月1日签订的房屋租赁合同违反法律强制性规定，依法应认定合同无效。被告吴永顺认为，本案租赁合同合法有效，租赁物由村里统一规划于1998年间建置。被告林佩琼认为，其对租赁的具体情况不清楚。
本院认为，被告在一审辩论终结前对本案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，对本案租赁合同应认定无效。
关于争议焦点2。原告认为，其在租赁期间没有损坏租赁物。被告吴永顺认为，原告在双方未解除租赁合同的情况下擅自将机台设备搬出，至今未与被告进行租赁物交接，现被告支付维修、维护租赁物及支付电费共计113280.2元，原告应予以赔偿。为证明其主张，被告提供了以下证据：（1）、0425603收款收据，内容为翻修一楼地板工钱及代购水泥、沙土等，金额为44400元；0425605收款收据，内容为打扫房屋一天，金额为3400元；0425607收款收据，内容为翻修铁厝、屋顶材料及工资，金额为21600元；9046800收据，内容为一至三楼门、窗的维修，金额为15600元；0136068收款收据，内容为为两个吸粪池吸粪共38车，金额为7600元，以此证明维修、维护租赁物的费用支出；（2）、自助缴费单两份，以此证明被告代原告支付电费2180.2元。
原告对上述证据质证认为，被告提供的两组证据的真实性无法确认，且需证明的事实与本案无关，但原告支付电费2180.2元，数额较小，原告同意承担。
被告林佩琼认为，原告在租赁期间对租赁物的破坏比较严重，应赔偿相应的修理、维护费用。
本院认为，被告吴永顺提供的第一组证据均系收款收据，其中：0425603、0425605、0425607收款收据系联号票据，对该组证据的来源及真实性均无法确认，故对该组证据的证明效力不予认定。第二组证据因原告愿意承担该费用，故本院予以采纳。
综上所述，本院认为，原、被告之间订立的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效，该合同自订立之日起对双方当事人均无法律约束力，据该合同取得的财产，依法应当返还。合同虽然无效，但原告仍应参照双方约定的租金标准向被告支付租赁物实际占用使用费用，即为155000元／12个×18个月（使用期确认至2013年3月）＝232500元。由于原告在合同签订后共支付被告租金365000元，超过其应实际支出的费用，因此，原告主张两被告应退还多收取的租金，合法有据，应予支持。被告主张原告应赔偿其维修、维护租赁物的损失及三个月的租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，被告主张代原告支付电费2180.2元，因原告同意承担，故可在退还租金中抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
被告吴永顺、林佩琼应于本判决生效之日起十日内退还原告晋江市百利达五金制品有限公司租金130319.8元。
如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3208元，因适用简易程序而减半收取1604元，由原告负担150元，两被告负担1454元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 蔡清萍
二〇一三年十一月一日
书记员 陈俊萍
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。