北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终4065号
上诉人（原审原告、反诉被告）都云韬，男，1969年10月1日出生。
委托代理人赵欢，北京荣典律师事务所律师。
委托代理人许璟，北京荣典律师事务所实习律师�
被上诉人（原审被告、反诉原告）依柯尔绿色建筑研究中心（北京）有限公司，住所地北京市海淀区百万庄建设部大院北附楼507室。
法定代表人刘晓天，董事长。
委托代理人罗肖，北京市华堂律师事务所律师。
上诉人都云韬因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
都云韬在原审法院起诉称：2015年3月5日，我与依柯尔绿色建筑研究中心（北京）有限公司（以下简称依柯尔公司）签订了《房屋租赁合同》，合同约定我将位于北京市海淀区704室房屋出租给依柯尔公司，租赁标的面积为147.03平方米；租赁期限自2015年3月10日至2016年3月9日，共计1年整；租金为每月14750元，分别于2015年3月6日、2015年6月10日、2015年9月10日、2015年12月10日支付租金。《租赁合同》签订后，依柯尔公司多次无故拖延支付租金。2015年12月3日，该公司致电明确表示提前解除《租赁合同》，2015年12月15日前将搬走。依柯尔公司解除《租赁合同》的行为己构成违约，应按《租赁合同》约定向我支付违约金。故我起诉要求依柯尔公司向我支付违约金29500元，并承担本案诉讼费。
依柯尔公司在原审法院答辩并反诉称：我公司没有违约，不同意都云韬的诉讼请求。我公司于2014年开始租用诉争房屋，2015年续签合同。2015年5月空调就开始坏了，经我公司多次与都云韬沟通，一直没有修好，整个夏天都过了才修好。2014年6月，电梯公司就给物业下了一个通知，说电梯必须大修，不然无法使用。但都云韬没有告诉我公司，双方才续签了合同。2015年4月，电梯经常出现问题，一部停运，一部勉强运行，但也经常�断运行。电梯7层的控制面板损坏，导致员工和客户只能到6层或8层乘坐电梯。2015年10月25日，仅剩的一部电梯也被物业强制停用，诉争房屋在七层，电梯无法使用，我公司无法办公。合同约定出租方有义务保障附属设施处于安全使用状态。2015年前三个季度我公司使用了诉争房屋。2015年12月3日，我公司给都云韬打电话，说因为电梯和空调的问题，我公司无法办公。为避免损失，我公司想提前搬走。2015年12月9日，都云韬将房门锁堵了，贴了一个通知。2015年12月10日，我公司报警，将房门打开，并于当日搬走。因此，我公司没有违约。双方就违约责任的问题没有达成一致，水电费也没有结算，现在随时可以结算。另外，我公司提出反诉，我公司租赁房屋期间，作为房屋附属设备的空调、电梯一直存在安全隐患。我公司多次反映，都云韬口头承诺，但均未实际解决问题。�上，都云韬没有履行合同约定的义务，应承担违约责任。故我公司反诉要求：1、都云韬支付违约金29500元；2、都云韬返还租房保证金14750元；3、都云韬赔偿开锁费260元；4、诉讼费由都云韬承担。
都云韬针对依柯尔公司的反诉在原审法院辩称：依柯尔公司所述电梯和空调的问题与事实不符。物业出具了说明，说明了电梯和空调的问题。我将诉争房屋出租后很少去房屋内。电梯要大修的问题我并不知道，2015年10月物业才贴了告知书，依柯尔公司知道后才告诉我的。2015年6月、8月依柯尔公司分别给我打过两次电话，说空调有问题，我都及时与物业沟通了，要求物业帮助维修。2015年8月20日左右，空调修好了。在此之后，依柯尔公司没有跟我说过空调有问题。直到2015年12月依柯尔公司要求解约，又提出曾多次找物业维修空调。这一情况我是不知道的，只要依柯尔�司向我提出空调的问题，我都积极找物业维修了。我尽到了我应尽的义务，我没有过错。依柯尔公司交纳租金至2015年12月9日，告诉我说要12月15日搬走。我要求其交纳12月10日至15日的租金，该公司不予同意，因此我要求12月10日收回房屋。12月10日凌晨以后，我去封了诉争房屋，并贴了通知，说明了到期我要收回房屋，依柯尔公司要搬家的时候我会来配合开锁。依柯尔公司花钱让开锁公司开的锁，不是警察允许的，当天晚上我自己花钱又装了新锁。我确实收取14750元的押金，现同意扣除水电费3000多元及装锁费230元之后，剩余的押金我可以退还给依柯尔公司，不同意支付依柯尔公司的开锁费。
原审法院经审理查明：2014年3月5日，出租方（甲方）都云韬与承租方（乙方）依柯尔公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定都云韬将坐落于北京市海淀区704室出租给依�尔公司，租赁用途为办公。房屋租赁期自2014年3月10日至2015年3月9日止。合同到期后，双方于2015年3月5日续签合同，合同约定房屋租赁期自2015年3月10日至2016年3月9日止。租金每月14750元，租金支付时间：3月6日、6月10日、9月10日、12月10日乙方向甲方交纳租金。甲方交付房屋时乙方向甲方支付房屋租赁保证金14750元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内乙方承担水费、电费、空调电费、电话费。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应�应减少租金或延长租赁期限。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的，甲方不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方按月租金的200%支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。
合同签订后，都云韬向依柯尔公司交付房屋，依柯尔公司向都云韬交纳租赁保证金14750元。依柯尔公司支付租金至2015年12月9日。2015年12月3日，依柯尔公司向都云韬致电，表示因电梯和空调的问题，希望提前解除合同，并于2015年12月5日向都云韬送达解除合同函，在该函中明确解除合同的原因有两点：第一、涉案房屋的空调自2015年5月份以来经常出现不能正常运转的情况，经两次维修都未能根本解决问题，第二景熙国际的两部电梯自2015年4月份以来经常出现问题，其中能够运营的一部电梯也出现了停运的状况，严重影响了公司的正常经营。同时，依柯尔公司表示会尽快寻找其他办公地点，并将不再支付涉案房屋的租金。
2015年12月9日，都云韬短信通知依柯尔公司将于12月10日封锁房门。12月10日凌晨，都云韬赴涉案房屋，封锁房门并张贴通知，内容为“由于贵公司只支付房租到12月9目，违反与本业主的租赁合同，单方面决定拒付合同剩余之房租，并以各种理由拒不履行合同约定的违约赔偿义务，所以本业主决定依法维护自己的权益，自2015年12月10日起，收回本房屋的使用权，贵司在搬离之前不得进入本物业，如有违反，本业主将追究其法律责任，特此敬告！对于贵公司的违约行为,本业主已委托律师启动法律程序追偿，相信法律会给出公正判决。另接贵司通知12月14日搬离，届�本业主会予以配合。”依柯尔公司当日上班后发现涉案房屋房门被锁后报警，并找开锁公司开锁，花费260元。并于当日搬离涉案房屋。依柯尔公司搬走后，都云韬重新换锁花费230元。现都云韬亦要求依柯尔公司支付2015年12月10日的租金。
就空调问题，依柯尔公司表示空调自2015年5月就开始出现问题，并两次告知都云韬，都云韬通知物业维修后仍然没有修好，遂自行添置风扇坚持办公。对此，都云韬则表示其两次接到依柯尔公司反映后及时与物业沟通，并已将空调维修好。
就电梯问题，依柯尔公司表示电梯自2015年4月开始出现故障，2015年10月25日看到物业张贴的两份通知，并向法院提供这两份文件，一份是华升富士达电梯有限公司北京分公司于2015年10月20日出具的关于景熙国际大厦内电梯建议停止运行建议，表示景熙国际大厦内安装的两部华升富士�品牌电梯于2006年9月开始投入运行，至今己运行9年，电梯许多部件己处于严重老化磨损状态，最近频繁出现因部件老化而造成的电梯故障。为保证电梯的安全运行，我司己于2014年6月向贵司提出电梯进行大修计划，至今未能实施。为保证乘客安全，建议贵司将两部电梯停止运行。否则我司不承担因此而产生的责任。
另外一份是鑫扬物业五分公司于2015年10月24日出具的紧急通知，表示自2006年景熙国际竣工已经9年了，写字楼的两部电梯频繁使用，运行至今从未进行大修。2015年电梯年检部门已经出具不合格报告，限期整改。目前电梯属于检验不合格及带病运行状态，物业为了大家的安全考虑被迫将两部电梯停用。电梯停用时间为：2015年10月26日起至电梯大修完成后，期间停用。
对此，都云韬表示电梯并未实际停运，并向法院提供鑫扬物业五分公司出�的说明，该说明中反映“景熙国际电梯在2014年年底开始出现电梯故障。富士达电梯维保单位从出现电梯故障至2015年10月及时的维修景熙国际的电梯，电梯从未停运过。电梯的大修已经于2015年12月12-18日完成。期间704业主代表租户反映过7楼电梯面板损坏，无法呼叫电梯，7层的外呼面板被人为损坏，已随12月的大修更换新面板。2015年6月18日，我们接到704业主电话，704租户反映中央空调出现故障，我司马上联系维修人员维修，并于2015年6月20日修复，中央空调恢复正常工作。2015年8月21日（周五），我们接到704业主电话，租户反映中央空调不制冷，业主咨询是否可以自己安装空调解决问题，如果可以，要求我司人员配合安装人员查勘管线安装路径，考虑到业主比较着急，查勘管路到安装空调可能时间上会比较长，我们与空调维修人员联系后确认是空调主机缺制冷剂，经协�8月22日（周六）即安排维修人员为空调主机添加了制冷剂，电脑检测加制冷剂后最低温度可以达到16°，同时电脑检测704室温达到24摄氏度。当晚8点左右我司张经理到7楼巡视，704室租户有人加班，张经理特意入户查看询问空调运行情况，空调使用情况正常。后704业主和租户再未就空调问题报修”。
庭审中，双方均表示水电费共计2948.69元，同意从押金中予以扣除。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、解约函、票据、物业说明、物业通知、业主通知、发票、电梯公司建议及开庭笔录等证据在案佐证。
原审法院判决认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，租赁期限内，租赁房屋所属景熙国际大厦电梯自2014年年底出现故障，根据物业公司出具的说明，大�电梯虽未停运，但依柯尔公司所在的7层因电梯面板损坏问题无法正常呼叫，一直到2015年12月才予以更换。故法院认为作为涉案房屋附属设施的电梯出现故障，给使用高层办公用房的依柯尔公司造成一定的影响，该公司有权单方解除合同。故都云韬要求依柯尔公司支付提前退租违约金之请求，法院不予支持。考虑到电梯的故障及维修并非都云韬单方能力所及，故依柯尔公司要求都云韬支付违约金之请求，法院不予支持。依柯尔公司所反映的空调问题，经法院调查，都云韬接到反映及时联系物业公司予以解决，依柯尔公司所反映的未能修好及自行购买风扇等问题，未向法院提供相应证据予以佐证，依柯尔公司以空调问题作为抗辩理由，法院不予采信。依柯尔公司提出解除合同的请求后，都云韬于2015年12月10日凌晨封锁房屋，以实际行动解除了双方签订的房屋租赁合同�依柯尔公司亦于当日腾房，故都云韬要求该公司支付2015年12月10日租金之请求，法院不予支持。因房屋租赁合同的解除系非因双方自身的原因所致，都云韬主张的换锁费用及依柯尔公司主张的开锁费均应由其自身承担，现双方均要求对方支付上述费用之请求，法院不予支持。合同解除后，都云韬理应在扣除相应费用的基础上将剩余押金退还给依柯尔公司，故依柯尔公司反诉要求都云韬退还押金之请求，法院予以支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、都云韬于本判决生效后七日内退还依柯尔绿色建筑研究中心（北京）有限公司房屋租赁保证金一万一千八百零一元三角一分；二、驳回都云韬的诉讼请求；三、驳回依柯尔绿色建筑研究中心（北京）有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行�付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
都云韬不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判依柯尔公司支付都云韬违约金29500元或发回重审；本案一、二审诉讼费由依柯尔公司承担。上诉理由是：原审判决认定事实不清，适用法律不当。依柯尔公司提前解除合同的行为构成违约，应按约支付违约金。租赁房屋空调及电梯发生问题时，我积极履行合同义务，及时联系物业公司予以维修，电梯出现故障并不影响依柯尔公司房屋租赁目的的实现。租赁房屋处于正常使用状态，未达到法定解除条件，依柯尔公司无法定解除权。
依柯尔公司答辩称：同意原审判决，不同意都云韬的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：涉案租赁房屋所属景熙国际大厦电梯自2014年年底出现故障，根据物业公司出具的说明，大厦电梯虽未停运，但依柯尔公司所在的7层因电梯外呼面板损坏问题无法正常呼叫，一直到2015年12月才予以更换，给使用高层办公用房的依柯尔公司造成一定的影响，故依柯尔公司有权单方解除合同，且都云韬在收到依柯尔公司解除合同函后，于2015年12月10日凌晨封锁房屋，以实际行动解除了双方签订的房屋租赁合同，故原审判决对都云韬要求依柯尔公司支付提前退租违约金之诉讼请求不予支持，并无不当。
因房屋租赁合同的解除系非因双方自身的原因所致，故合同解除后，都云韬理应在扣除相应费用的基础上将剩余押金退还给依柯尔公司，双方均表示水电费共计2948.69�，同意从租赁保证金中予以扣除，故原审判决都云韬退还依柯尔公司扣除水电费后的剩余租赁保证金，亦无不当。
都云韬的上诉请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二百六十九元，由都云韬负担（已交纳）。反诉案件受理费四百五十六元，由都云韬负担四十七元（本判决生效后七日内交纳），由依柯尔绿色建筑研究中心（北京）有限公司负担四百零九元（已交纳）。
二审案件受理费九百九十四元，由都云韬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 柳 适 思
审判员 刘 秋 燕
审判员 王�红
二〇一六年六月二十三日
书记员 舒 妍