福建省晋江市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0582民特80号
申请人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市。
主要负责人：陈立新，该分行行长。
委托诉讼代理人：陈丽莉，女，该分行职员。
委托诉讼代理人：李剑峰，男，该分行职员。
被申请人：丁玲玲，女，1966年2月13日出生，回族，住晋江市。
申请人中国建设银行股份有限公司晋江分行与被申请人丁玲玲申请实现担保物权一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审理终结。
申请人称，2014年1月27日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》（合同编号：2014年建闽晋高抵字30号），约定被申请人以其所有的址在晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号房产为申请人与泉州伍路兴贸易有限责任公司（下称伍路兴公司）在2014年1月27日至2018年12月31日期间签订的借款合同及其他法律性文件所产生的一系列债务提供最高额抵押担保，最高限额为120.3万元。2014年2月2日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》（合同编号：2014年建闽晋高抵字12号），约定被申请人以其所有的址在晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号房产为申请人与伍路兴公司在2014年2月2日至2018年12月31日期间签订的借款合同及其他法律性文件所产生的一系列债务提供最高额抵押担保，最高限额为102.2万元。2014年1月27日、2月28日，双方就前述抵押物办理了抵押登记（房屋他项权证号：晋房他证×××字第×××号、晋房他证×××字第×××号）。2015年2月13日和3月18日，申请人与伍路兴公司分别签订了《人民币流动资金贷款合同》各一份，约定申请人向伍路兴公司提供流动资金贷款190万元和165万元，期限均为12个月，贷款利率均为起息日基准利率上浮25%，按月还息，结息日为每月20日，贷款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%。合同签订后，申请人于2015年2月17和3月19日向伍路兴公司发放了上述两笔贷款。现借款已到期，截止2016年8月21日，伍路兴公司尚欠借款本金355万元、利息、罚息及复利150105.85元。请求裁定：1.对被申请人提供的抵押物晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号、×××××号房产采取拍卖、变卖等方式进行变价；2.申请人对变现所得价款在分别在最高限额120.3万元、102.2万元内享有优先受偿权。
本院按照被申请人在抵押合同中提供的通讯地址以司法专递的形式向被申请人送达异议通知书及其他诉讼材料，邮件被退回，被申请人亦未向本院提出异议。
本院经审查后对申请人所主张的事实予以确认。本院另查明，晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号、×××××号房产于2012年11月19日取得晋房权证青阳字第××号、晋房权证青阳字第××号房屋所有权证，登记的房屋所权人为丁玲玲。申请人就伍路兴公司所涉金融借款合同纠纷一案，于2015年11月10日向本院提起诉讼。审理中申请人经本院裁定准许后撤回对抵押人及保证人庄建设、丁玲玲的起诉，本院于2016年8月22日作出（2015）晋民初字第10945号民事判决书，判决伍路兴公司于判决生效之日起十日内偿还申请人借款本金355万元，并支付自2016年1月1日起至本息全部清偿之日止的利息、罚息、复利。申请人还于2015年8月7日、8月18日、9月2日、9月9日向伍路兴公司发放借款合计75.3万美元并于2015年11月10日向本院提起诉讼。审理中申请人经本院裁定准许后撤回对保证人庄建设、丁玲玲的起诉，本院于2016年8月22日作出（2015）晋民初字第11027号民事判决书，判决伍路兴公司于判决生效之日起十日内偿还申请人借款75.3万美元及利息、罚息和复利，担保人福建省晋江市联发鞋材有限公司对上述债务承担连带清偿责任。申请人另就抵押人庄建设对本案诉争伍路兴公司的债务所提供的抵押物（晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号、×××××号房产）向本院申请实现担保物权，本院已于2016年8月24日予以立案［（2016）闽0582民特79号］。申请人还于2016年8月24日向本院提起保证合同纠纷诉讼［（2016）闽0582民初9279号］，请求判令被告庄建设、丁玲玲对伍路兴公司经本院（2015）晋民初字第10945号、（2015）晋民初字第11027号民事判决书所判决确认的债务承担连带清偿责任。申请人在该案中确认，截止2016年8月21日，伍路兴公司在本院（2015）晋民初字第11027号民事判决中所确认的债务为本金62.607587万美元、利息28158.8美元。
经审查，本院认为，申请人与被申请人签订的抵押合同合法有效，合同约定的抵押物已办理抵押登记，抵押权自登记时设立。诉争抵押物所担保的债权虽还同时存在其他物的担保和人的担保，但根据抵押合同的约定，本案抵押权的实现不以其他担保权的实现为前提。抵押合同约定的最高抵押额分别为120.3万元、102.2万元，现抵押担保债权经本院判决后借款人及保证人未能还款，因双方未就抵押权实现方式达成协议，申请人现请求法院拍卖、变卖抵押财产并就所得价款在120.3万元、102.2万元的最高额内优先受偿，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因申请人就伍路兴公司所涉的借款合同、抵押合同、保证合同分别在不同程序、不同诉讼中提出诉讼主张，故相应的判决、裁定在执行中应根据实际履行情况作相应调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第（一）项规定，裁定如下：
一、准许拍卖、变卖被申请人丁玲玲提供的址在晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号房屋（晋房权证青阳字第××号、房屋他项权证号：晋房他证×××字第×××号）；
二、申请人中国建设银行股份有限公司晋江分行对前述裁定第一项房产的拍卖、变卖所得款项在借款人泉州伍路兴贸易有限责任公司所欠借款120.3万元以内的范围内优先受偿；
三、准许拍卖、变卖被申请人丁玲玲提供的址在晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场×××××号房屋（晋房权证青阳字第××号、房屋他项权证号：晋房他证×××字第×××号）；
四、申请人中国建设银行股份有限公司晋江分行对前述裁定第四项房产的拍卖、变卖所得款项在借款人泉州伍路兴贸易有限责任公司所欠借款102.2万元以内的范围内优先受偿；
五、申请人中国建设银行股份有限公司晋江分行因本案实现担保物权实际受偿的金额应在本院（2015）晋民初字第10945号、（2015）晋民初字第11027号民事判决书所确定的借款人泉州伍路兴贸易有限责任公司的还款金额中作相应扣减；
六、申请人如因借款人泉州伍路兴贸易有限责任公司或担保人福建省晋江市联发鞋材有限公司、庄建设、丁玲玲履行保证责任及申请人在本院（2016）闽0582民特79号案件中实现担保物权实际受偿后，导致申请人对借款人泉州伍路兴贸易有限责任公司的债权余额低于222.5万元的，申请人中国建设银行股份有限公司晋江分行仅就其实际债权余额受偿，剩余的房屋拍卖、变卖价款应返还给被申请人丁玲玲。
申请费8200元，由被申请人丁玲玲负担。
如不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判员 洪 涌
二〇一六年九月十八日
书记员 吕雅君
附件：本案所适用的法律及司法解释
1.《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。