文书内容湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民再11号上诉人（一审申诉人、原一审被告）：王泽富。被上诉人（一审被申诉人、原一审原告）：王泽友。委托代理人：张登,与被上诉人系母子关系。王泽友与王泽富房屋买卖合同纠纷一案，靖州苗族侗族自治县人民法院于2014年4月22日作出（2014）靖民一初字第15号民事判决，已发生法律效力。王泽富不服，向该院申请再审，该院于2014年10月30日作出（2014）靖民监字第1号民事裁定，决定本案由该院另行组成合议庭进行再审。该院依法另行组成合议庭进行了审理，于2015年3月22日作出(2014)靖民一再初第1号民事判决。王泽富不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日作出（2015）怀中民再终字第22号民事裁定书，将该案发回重审。靖州苗族侗族自治县人民法院于同年11月27日作出(2015)靖民一再初字第1号民事判决。王泽富仍不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭于2016年4月27日对本案进行了公开开庭审理，上诉人王泽富、被上诉人王泽友及其委托代理人张登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月23日，一审原告王泽友起诉至靖州苗族侗族自治县人民法院称：2011年1月28日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将靖州苗族侗族自治县永平路三层楼房，面积360平方米商住楼房出卖给原告所有，原告将全部购房款793000元支付被告，被告于2013年4月底办理好土地使用权证（靖国用2005第出69号）、房产证过户手续。由于当时被告将房屋出租给他人使用，仅交付了一楼的一个门面给原告。2013年4月，原、被告在办理房屋过户手续时，被告拒绝协助原告办理过户相关手续并拒绝交付房产给原告使用，经多次与被告协商未果，导致原告合法权益至今得不到实现。综上，原告已履行了合同的全部义务，而被告没有将楼房全部交付原告，拒不办理土地使用权证、房产证过户手续。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告交付靖州苗族侗族自治县永平路三层楼房以及履行办理国有土地使用权证、房产证过户手续；由被告承担本案诉讼费用。一审被告王泽富辩称：关于2011年1月28日的房屋买卖合同，原告没有提出具体的价格，没有发票依据，怎么能主张这个合同。请求法庭调查360平方米的房屋仅为793000元的事实。这个合同的缘由是原、被告两人的债权债务纠纷，当时被告用了那么多钱，愿意卖给原告，但是原告没有履行。原告称被告拒不履行义务，原告没有交钱与被告，被告怎么履行义务呢？原告的793000元能买下360平方米的商住楼吗？原告原来举证没有1100000元的证据，现在有1100000元的证据，原、被告调解了多次，被告借王泽友人民币多少，利息多少，怎么归还，对此原、被告都有协商。就是1100000元的基价，包括被告付原告的利息，和原告的损失，一共是1100000元的借条。靖州苗族侗族自治县人民法院一审查明：2011年1月28日，被告王泽富向原告王泽友出具《房屋买卖合同》，内容为，“王泽富与2011年元月28号将永平路三层楼房共计360平米（商住楼房）以卖于王泽友，共计已收购房款柒拾玖万叁仟元整。王泽富必须在2013年4月底无条件办理好过户手续。其它王泽富本人在外欠账与本卖房无关”。被告王泽富在房屋买卖合同上署名，原告王泽友没有署名。原告王泽友陈述，合同履行过程中原告已将全部购房款849000元支付被告王泽富。合同履行期间，为便于办理房屋转户变更登记，原告王泽友委托其儿子张登缴纳了相应的税款。被告王泽富曾将涉案房屋产权证书及王泽富本人的身份证原件交与原告王泽友，以便于原告王泽友办理房屋产权变更登记手续，后因其它原因，又被被告王泽富收回。被告王泽富就辩称所主张的事实，没有向法院提交证据。靖州苗族侗族自治县人民法院一审认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定的除外。本案中，在平等、自愿的基础上，双方约定，被告王泽富将房屋卖给原告王泽友，面积为360平方米。原告王泽友给付购房款849000元，当事人姓名、标的和数量均已确定，原被告之间的合同成立。且被告王泽富曾将涉案房屋产权证书及被告王泽富的身份证原件交于原告王泽友，以便于原告王泽友办理房屋产权变更登记手续，原告王泽友已缴纳相应税款，原被告之间的房屋买卖合同已实际履行，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告王泽友已履行合同约定的义务，在约定的期限内，被告王泽富没有交付房屋及协助办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续，违反诚实信用原则及相关法律规定。被告王泽富所主张的事实，没有证据证明，该院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百三十八条之规定，判决如下：由被告王泽富于本判决生效后十日内向原告王泽友交付三层楼房（靖房权证第00014428、第00014429、第00014430号），并协助办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续。本案案件受理费11700元，依法减半收取5850元，由被告王泽富负担。靖州苗族侗族自治县人民法院一审重审查明：2011年1月28日，申诉人王泽富向原告王泽友出具《房屋买卖合同》，内容为：“王泽富于2011年元月28号将永平路三层楼房共计360平米（商住楼房）已卖于王泽友，共计已收购房款柒拾玖万叁仟元整。王泽富必须在2013年4月底无条件办理好过户手续。其它王泽富本人在外欠帐与本房屋无关”。申诉人王泽富在房屋买卖合同上署名，被申诉人王泽友没有署名。2013年12月8日，申诉人王泽富向吴宜旭、陈宏秋借款200000元，申诉人王泽富用已卖于被申诉人王泽友的一层楼房(房产证号为靖房权证第00014429号)作抵押，并于2013年12月13日办理了房屋他项权证。靖州苗族侗族自治县人民法院一审重审认为：关于本案的处理有几个焦点问题需要解决。一、本案所涉的房屋买卖合同是否成立有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，只有申诉人王泽富签名的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，虽然该合同只有申诉人王泽富一方签名，但该合同人民法院能够确认当事人的姓名、标的和数量，且合同的买方被申诉人王泽友已支付了全部购房款，申诉人与被申诉人的房屋买卖合同已实际履行，该合同合法有效。申诉人王泽富主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。二、本院出具的（2014）靖民一初字第15号民事判决书和（2014）靖民一初字第156号民事调解书是否互相矛盾。（2014）靖民一初字第15号民事判决书是判决申诉人王泽富将房屋所有权转移给被申诉人王泽友，该判决确定的是被申诉人王泽友取得的权利是请求申诉人王泽富将房屋所有权转移给自己的债权。（2014）靖民一初字第156号民事调解书确定的是吴宜旭、陈宏秋对房产证号为靖房权证第00014429号的房屋享有优先受偿权，即吴宜旭、陈宏秋对房产证号为靖房权证第00014429号的房屋享有担保物权，根据物权对债权的优先效力原则，应确认吴宜旭、陈宏秋对该房屋享有的担保物权优先被申诉人王泽友对该房屋享有的债权的行使。因此，申诉人王泽富认为（2014）靖民一初字第15号民事判决书和（2014）靖民一初字第156号民事调解书相互矛盾的主张，本院不予支持。综上，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条规定：“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定在认定事实、适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但裁判结果正确的，人民法院应在再审判决、裁定中纠正上述瑕疵后予以维持”。本院（2014）靖民一初字第15号民事判决在认定事实方面虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条的规定，判决如下：维持本院（2014）靖民一初字第15号民事判决。本案案件受理费11700元，由申诉人王泽富负担。王泽富不服一审重审判决，向本院提起上诉称：1、靖州法院的重审判决严重错误。判决认定本案合同已履行支付全部房款，但事实是至今没有出具支付购房款的合法依据。2、判决仅以三张银行转账单、派出所笔录与合同当事人无关的完税单确认全部履行合同义务是曲解《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。3、本案合同当事人(被上诉人)已知本人有欠账，所以不签订接受本案2011年房屋买卖之实。综上，重审判决证据不足、事实不清，请求依法撤销(2015)靖民一再初字第1号民事判决书，判令被上诉人承担全部诉讼费。王泽友答辩称：1、靖州法院重审判决是正确的；2、购房款79.3万元已支付，否则，他不会把房屋交付给我们使用；3、银行转账单证明付了房款；4、在派出所调解时，上诉人也承认房子已经卖给我了。请求依法判决。本院二审查明：王泽友与王泽富系亲姐弟关系。王泽富多次向王泽友借款及欠其他人债务。2011年1月28日，王泽富在王泽友家书写一份《房屋买卖合同》，合同内容为：“王泽富于2011年元月28号将永平路三层楼房共计360平米（商住楼房）已卖于王泽友，共计已收购房款柒拾玖万叁仟元整。王泽富必须在2013年4月底无条件办理好过户手续。其它王泽富本人在外欠帐(账)与本卖房无关”。王泽富在合同上签名后，因未能协商一致，未带走合同就离开，王泽友也没有在合同上签名，当天，王泽友没有向王泽富支付房屋买卖合同价款的现金或通过银行汇款转账，王泽富亦未将房屋交付王泽友。2012年4月30日，王泽富出具《声明》：“王泽富现有房产门面2个已卖其中一个门面40平方米已卖王泽友姐姐，在任何情况下不得传(转)卖”。此后，王泽富将房屋座向左边的一个门面交给王泽友管理并收取租金。2012年11月29日、12月11日及2013年1月27日，王泽友向王泽富在靖州农村信用联社的个人银行账户6221690212110722172分别存入5万元、31万元、10万元，共计46万元，其中5万元、10万元的业务类型为卡存款，31万元的业务类型为卡转款(贷)。对该46万元，王泽友主张是支付给王泽富的购房款，王泽富则主张是借款且写有借条。2013年1月20日，王泽富出具《说明》：“王泽富本人三层一栋楼已卖给王泽友，已收现金陆拾肆万元，如王泽富有骗取所得，承担法律责任，付代(副带)王泽富本人不得好死”。2013年5月10日，王泽富外甥张登(王泽友之子)将一栋三层楼房办理了三个分证，即每层楼一个证(一层二个门面靖房权证第00014428号、二层住房靖房权证第00014429号、三层住房靖房权证第00014430号)，户主仍然是王泽富。同年5月23日，张登到靖州苗族侗族自治县地方税务局办理了王泽富一楼二个门面共93.73平方米转让给张登的税收转账专用完税证，共计交纳完税款74234.17元。王泽富以自己未在场未签字不知情等由对张登办理完税未予认可。2013年12月8日，王泽富用第二层楼住房（房产证号为靖房权证第00014429号）作抵押向吴宜旭、陈宏秋借款200000元，并于2013年12月13日办理了房屋他项权证，该案已经靖州苗族侗族自治县人民法院于2014年7月15日以(2014)靖民一初字第156号民事调解书调解结案，吴宜旭、陈宏秋享有对该抵押房屋进行拍卖的优先受偿权。2014年1月15日下午，王泽富以房产总证被分成三个分证不知情及房产面积发生了变化为由与外甥张登在靖州苗族侗族自治县房地产管理局发生争吵，当地渠阳派出所为了解情况对王泽富作了询问笔录，笔录内容体现：1、王泽富借了王泽友的钱；2、王泽富于2012年将房产证交到王泽友手里是作为抵押。另，王泽友在一审再审2015年1月21日开庭笔录中回答审判长关于为什么没有在房屋买卖合同上签字的提问时陈述“他说那房子要卖给我，我就不肯要，没要，我有房子没有必要买…”。在本院2015年7月22日二审开庭询问王泽友“2011年1月28日之前王泽富有没有欠你的钱”时，王泽友陈述“修房子欠了5万元，是买房子的钱”。双方发生纠纷后，其兄长等人曾组织二人协商调解，王泽友称是为房屋买卖调解，王泽富则称系为债权债务调解并打了一张一百多万元的条子。至今，王泽友没有就《房屋买卖合同》向王泽富给付购房款向法院提交充分确凿证据。本院二审认为：本案争议主要二个焦点，一是《房屋买卖合同》是否合法成立，二是《房屋买卖合同》是否实际履行。第一个焦点。合同的成立是合同有效的前提。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让程序首先为当事人签订书面转让合同。本案作为房屋买卖合同纠纷，根据上述法律法规的规定，系要式合同，本案合同体现的形式正是要式的书面合同，王泽友没有在合同上签名，仅是王泽富一方签名，该合同作为王泽富单方发出的合同要约，受要约方王泽友已当面拒绝，依照《中华人民共和国合同法》第二十条第一项的规定，该合同要约即时失效，且根据《中华人民共和国合同法》第三十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第五条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，应当自签字或者盖章时生效。王泽友未在“房屋买卖合同”上签字，不能体现和证明双方达成房屋买卖的合意，合同自始没有成立。第二个焦点。本案房屋买卖合同之前，王泽富只欠王泽友5万元，王泽友在合同日期当天没有向王泽富支付购房款是不争事实，且如王泽友所述确已付清房屋价款，就不会出现王泽富之后所写“声明”、“说明”的相互矛盾，更不会在办理房屋分证时再办到王泽富名下。按王泽富在合同上所写“其他王泽富本人在外欠账与本卖房无关”，明显有逃避债务的嫌疑，亦不应得到法律的保护。王泽富前后所写“房屋买卖合同”、“声明”及“说明”从性质上看仅是为偿还债务所作的一种保证，否则无法解释相互之间的矛盾，因此，本案的基础法律关系是债权债务，而非房屋买卖。由此，本案既无房屋买卖合同之名，又无合同履行之实。王泽友未能就合同已实际履行举出充分确凿证据，应承担举证不能的责任。综上，王泽友在诉讼中没有提交充分证据证实双方之间房屋买卖合同已经成立以及无有效证据证实双方已经实际履行的情况下，请求判令王泽富交付房屋、办理国有土地使用证及房产证过户手续，缺乏事实和法律依据，故本院对其诉讼请求不予支持。上诉人王泽富上诉理由成立，应予支持。原审一审及重审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销靖州苗族侗族自治县人民法院(2015)靖民一再初字第1号民事判决及(2014)靖民一初字第15号民事判决；二、驳回王泽友的诉讼请求。一审案件受理费11700元、二审案件受理费11700元，共计23400元，由王泽友负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴荣华审 判 员  向松柏审 判 员  向淑莉二〇一六年五月十七日代理书记员  杨世新附相关法律条款1、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。3、中华人民共和国合同法第二十条有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。