广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第196号
抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张团，男，1969年7月21日出生，汉族，无固定职业，住广西博白县。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张林重，男，1976年7月4日出生，汉族，无固定职业，住广西博白县。
委托代理人：黄贵浦，广西弘景律师事务所律师。
委托代理人：李丽清，广西弘景律师事务所实习律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：青丽新，女，1956年3月7日出生，壮族，居民，住广西南宁市江南区。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：林汉才，男，1940年9月19出生，壮族，居民，住广西南宁市江南区。
委托代理人：马玮，广西金卡律师事务所律师。
申诉人张团、张林重因与被申诉人青丽新、林汉才合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1203号民事判决，向广西壮族自治区人民检察院申诉。广西壮族自治区人民检察院作出桂检民监[2014]282号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）桂民抗字第23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广西壮族自治区人民检察院指派检察员黄强出庭。张团及其委托代理人黄贵浦、李丽清，青丽新、林汉才的委托代理人马玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》违反法律的强制性规定，属于无效合同。对该合同无效，双方都有过错。本案生效判决确认合同无效后，没有进一步明确双方导致合同无效过错程度，判决各方对张团、张林重投入的293000元进行责任承担，违反了《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。故二审判决适用法律错误，判决错误。
张团、张林重称，同意广西壮族自治区人民检察院的抗诉意见，并认为：一、二审判决以《合作建房协议书》中没有明确土地对价为由，否定张团、张林重支付的293000元是购地款，属偷换概念，该判决对双方民事关系的定性不准确。二、张团、张林重支付293000元，取得土地使用权，因其所建房屋被拆除，没能实现拥有住房的目的，其损失是显然的。二审判决认为“张团、张林重因履行无效的《合作建房协议书》造成的损失，其无权主张青丽新、林汉才承担返还或赔偿责任”，是适用法律错误。三、2014年2月21日，张团在与林汉才交涉过程中，林汉才承认政府给予他们涉案房屋拆除补偿40万元。对此，张团、张林重有视频资料以及南宁市经济技术开发区管理委员会与江南区那洪街道平阳村××组、青丽新、林汉才签订的一份《地上附着物拆迁补偿安置协议书》佐证。该40万元是基于张团、张林重支付的293000元所建房屋而取得的。退一步说，即使二审判决认定的合作建房关系是正确的，该40万元属于双方合作所建房屋的变现，应为双方共有，张团、张林重所占份额为293000元，理应由青丽新、林汉才返还给张团、张林重。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。
青丽新、林汉才辩称，一、二审判决关于本案《合作建房协议书》的定性为合作建房合同，应为无效，是正确的。虽然张团、张林重投入了293000元，但青丽新、林汉才并没有得到，其也出了20多万元用于建房，在房屋被拆除后也没有要求张团、张林重给予补偿。违章建筑被拆除所产生的后果，应由双方各自承担。二、安置协议的复印件虽经南宁市人民检察院调查确认与原件一致，但南宁市中级人民法院复查时已作出判断，从该协议内容看属于一户一宅的补偿，即第一栋楼被政府征收拆迁，因无房居住，合作建房也因违建而被拆除，但是土地上的附着物按青丽新、林汉才及户口未迁出的女儿共3人计算，该补偿并非单纯的房屋拆迁补偿。综上，请求维持二审判决。
张团、张林重向一审法院起诉请求：一、确认其与青丽新、林汉才之间签订的《合作建房协议书》无效；二、青丽新、林汉才返还张团、张林重合作建房款293000元；三、本案诉讼费用由青丽新、林汉才承担。一审法院认定事实：2010年3月26日，张团、张林重（作为乙方）与青丽新、林汉才（作为甲方）签订《合作建房协议书》，合同的主要内容有“甲方提供两栋建房用地约360平方米交由乙方进行建房。……合建房分期分栋进行建设，第一栋自签订合同生效之后一年内建好。第一栋建成后，双方共有居住使用。第二栋在二年内必须建成，乙方投资第二栋200平方米房屋土地及房屋，享有永久的居住所有使用权，甲方无权干涉。第一栋所有使用权由甲方拥有。”在签订上述《合作建房协议书》的基础上，2010年10月3日，张团、张林重（乙方）、青丽新、林汉才（甲方）又签订一份《合作建房协议书》，约定“甲方自愿将自己拥有使用权的土地分别建成两栋框架结构新楼房。第一栋建造占地面积约为110平方米，共6层高，总面积约710平方米，总工程量由乙方共支付293000元（包括订金在内）给甲方承建。第二栋占地面积约206平方米，建造6层，总面积约为1400平方米，由乙方负责全部资金建造。……合作建房分期分栋进行建设，第一栋自签订合同生效之后，由甲方自行承建好。第二栋由乙方自行建好，乙方对其投资所建造的第二栋房屋及土地享有永久的所有、使用、收益、处分等权利，第一栋所有权归甲方所有。”合同签订后，张团、张林重于2010年10月3日向青丽新、林汉才支付100000元，于2011年11月5日支付193000元。两栋楼房建起后，因2011年12月23日被有关部门认定为违章建筑而拆除。本案庭审过程中，青丽新、林汉才称建房所占的土地为菜地，双方均称未办理建房的相关手续。一审法院判决：一、确认张团、张林重与青丽新、林汉才之间签订的《合作建房协议书》无效；二、青丽新、林汉才返还张团、张林重293000元。案件受理费5695元，由青丽新、林汉才负担。
青丽新、林汉才不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回张团、张林重的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院一致。二审法院认为，青丽新、林汉才与张团、张林重分别于2010年3月26日和2010年10月3日签订的《合作建房协议书》约定在集体所有的土地上建房，但未办理改变土地用途的相关审批手续，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应属无效。双方当事人对一审认定《合作建房协议书》属于无效合同均无异议，该院予以确认。双方在《合作建房协议书》中约定由青丽新、林汉才提供土地，张团、张林重出资建房两栋，并划分各方享有其中一栋的权属，该行为属合作建房的行为，即使双方在2010年10月3日签订的《合作建房协议书》中约定由张团、张林重支付293000元给青丽新、林汉才承建，但仍未改变青丽新、林汉才提供土地，张团、张林重出资建房的性质，且双方在签订的《合作建房协议书》中均未对土地的对价进行明确，故张团、张林重支付的293000元仍是其履行出资建房的部分款项，不属青丽新、林汉才转让土地的对价。一审认定《合作建房协议书》的性质是土地转让合同，缺乏充分的事实依据，该院予以纠正。张团、张林重因履行无效的《合作建房协议书》造成的损失，无权主张青丽新、林汉才承担返还或赔偿责任。综上，张团、张林重主张青丽新、林汉才返还合作建房款293000元，缺乏充分的事实和法律依据，该院予以驳回。一审判决认定事实和适用法律错误，该院予以纠正。该院判决：一、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第169号民事判决第一项；二、撤销南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第169号民事判决第二项；三、驳回张团、张林重要求青丽新、林汉才返还合作建房款293000元的诉讼请求。一审案件受理费5695元，二审案件受理费5695元，合计11390元，由张团、张林重负担。青丽新、林汉才预交的二审案件受理费5695元，由该院予以退还。
围绕当事人的再审请求，本院确认二审法院认定的事实。另查明，本院再审期间，张团、张林重提交《调查取证申请书》一份，请求调查：1.平阳拆迁[2013]001号《地上附着物拆迁补偿安置协议书》约定的补偿款397340元是否已经付清给青丽新、林汉才；2.被拆除的青丽新、林汉才名下的房屋共有两栋，除前述协议约定的那栋，另外一栋是否也得到了补偿，如果得到补偿，补偿款是多少，是否已经付清。南宁市人民检察院在审查办理张团、张林重与青丽新、林汉才合同纠纷申请监督一案中，于2014年12月9日向南宁经济技术开发区管理委员会房屋征收补偿和征地拆迁办公室发出《关于白沙二期拆补[2010]710号和平阳拆补[2013]001号地上附着物拆迁补偿安置协议书相关问题的咨询函》，就白沙二期拆补[2010]710号（座落于白沙二期物流园，补偿款153900.28元，签订日期2010年5月13日）和平阳拆补[2013]001号地上附着物拆迁补偿安置协议书（为2011年11月22日青丽新、林汉才被依法拆除中的两栋房屋中的一栋，补偿款397340元，签订日期2013年10月11日）的真实性，青丽新、林汉才是否已经领取了上述两份协议所约定的补偿款等问题向该办公室咨询。南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室于2015年2月5日向南宁市人民检察院作出《关于白沙二期拆补[2010]710号和平阳拆补[2013]001号地上附着物拆迁补偿安置协议书相关问题的复函》，确认前述两份协议书的真实性，且青丽新、林汉才已分别于2010年6月3日、2013年10月18日足额领取了协议所约定的补偿款。在南宁经济技术开发区房屋征收补偿和征地拆迁办公室向南宁市人民检察院作出《关于白沙二期拆补[2010]710号和平阳拆补[2013]001号地上附着物拆迁补偿安置协议书相关问题的复函》附件中，有一份青丽新向南宁经济技术开发区管委会提交的《报告》，载明其系平阳村××组村民，全家人口3人，在2011年11月22日位于原冶炼厂附近有一间楼房（六层半，建筑面积650平方米）已被拆除，造成无家可归。在平阳7组，全家确实只有一处住房，请求核实。平阳村委会、7组组长在《报告》上确认上述情况经核查属实。那洪街道办事处于2011年12月16日出具《证明》一份，载明平阳村××组村民青丽新，家庭人口3人，原冶炼厂附近建有2栋楼房。2011年11月22日经开区在组织拆违行动中，把青丽新2栋房子拆除。其中1栋是与他人合资建房，另1栋是他全家的唯一住房。平阳拆补[2013]001号《地上附着物拆迁补偿安置协议书》载明：2011年11月22日南宁经济技术开发区管理委员会（甲方）组织对平阳村××组违章建筑进行拆除的专项行动，江南区那洪街道平阳村××组青丽新、林汉才（乙方）在该次行动中有两栋房屋被依法拆除，经那洪街道办事处调查核实。乙方被拆房屋的其中一栋属于一户一宅住房。甲乙双方同意对乙方一户一宅且经过合法性认定的部分房屋（地面建构筑物）按照相关文件的补偿标准予以补偿；经甲方核实乙方房屋（地面建构筑物）属于乙方在平阳村××组范围内的唯一住房的面积为700平方米。根据乙方房屋的实际情况，对乙方房屋按人均80平方米以内的面积进行补偿、补助的认定，经合法性认定的面积为3人×80平方米=240平方米，超出面积待管委会出台相关文件后再予以处理；乙方被拆迁房屋（地面建构筑物）的补偿费：共计384000元，被拆迁房屋的搬迁补助费为240㎡×10元/㎡=2400元，搬迁误工费500元；由于乙方自愿选择货币指导价格补偿方式进行补偿，甲方同意一次性向乙方支付一年临时过渡补助费。乙方房屋实际居住的人口数为3人，按3人计算临时过渡补助费为290元/人/月×3人×12个月=10440元。以上四项补偿费合计397340元。
张团、张林重与青丽新、林汉才对前述证据的真实性无异议。对上述证据的合法性、关联性及能否作为本案定案依据，需综合案件事实予以分析认定。
本院再审认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》的性质；二、应如何处理双方当事人因履行无效合同而产生的法律后果。
关于张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》的性质问题。合作建房一般是指一方出地一方出资或一方出地双方或多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房产进行分成，或以土地入股，合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。本案合同当事人即为一方当事人出地，通过双方建房分利。但是，从张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》中约定的“乙方（张团、张林重）对其投资所建造的第二栋房屋及土地享有永久的所有、使用、收益、处分等权利。将来万一国家需要征收第二栋房及（或）地，甲方（青丽新、林汉才）负责出示相关证明、证据和办理相关手续，并协调补偿事项，一切补偿归乙方所有。房屋建成后，在法律许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉及的相关费用均由乙方承担”这一内容看，不仅涉及到农民集体所有的土地上房屋的支配权和使用居住权，也包括对农民集体所有的土地使用权进行拆迁补偿权利的处分，上述权利不仅指向房屋本身，同时对房屋上附着的农民集体所有的土地使用权进行了约定和处分。我国实行房地合一制度，双方当事人所谓的合作建房行为，实质上是土地使用权转让的一种特殊形式。因此，一审法院认定张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》应为土地使用权转让合同，是正确的；二审判决以该协议未对土地的对价进行明确，而未予支持一审判决对合同性质的认定，不够准确，应予纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》，违反了法律的禁止性规定，原审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，认定该协议无效，并无不当；且双方当事人对此亦无异议，本院予以维持。
关于应如何处理双方当事人因履行无效合同而产生的法律后果的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，张团、张林重与青丽新、林汉才在合建上述房屋时均是完全民事行为能力人，应当知道建房用地为农村集体土地，且未经县级以上人民政府依法批准转让，讼争房屋亦无合法的批建手续。双方当事人放任该行为的发生和持续，均有过错，依法应当各自承担相应的民事责任。如前所述，张团、张林重与青丽新、林汉才签订的《合作建房协议书》实际上应为土地使用权转让合同，张团、张林重向青丽新、林汉才支付的293000元，应为青丽新、林汉才向其转让土地使用权的对价。故根据无效合同的处理原则，张团、张林重无权取得青丽新、林汉才提供的用于建房的菜地的使用权，青丽新、林汉才亦应将其签订《合作建房协议书》而收取的293000元返还给张团、张林重。因此，二审判决认定张团、张林重无权主张青丽新、林汉才承担返还或赔偿责任不当，应予纠正；一审判决认定青丽新、林汉才应向张团、张林重返还转让土地所取得的293000元，是正确的，本院予以维持。至于青丽新、林汉才取得的拆迁安置补偿款与张团、张林重一审诉请返还的合作建房款不是同一法律关系，不属于本案再审审理的范围。
综上所述，二审判决虽认定事实基本清楚，但对双方当事人签订的《合作建房协议书》定性不准确，适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1203号民事判决；
二、维持南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第169号民事判决。
一审案件受理费5695元，二审案件受理费5695元，合计11390元，由青丽新、林汉才负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 坚
审 判 员 万晓敏
代理审判员 蒋茂强
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 罗媛媛