黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民终字第119号
上诉人（原审被告）侯俊涛。
委托代理人王程，系黑龙江正旗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵秀英。
委托代理人王建彬，系黑龙江王建彬律师事务所律师。
原审被告中国工商银行股份有限公司加格达奇支行（以下简称工行加区支行），住所地黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区胜利路8号。
负责人唐为明，系该行行长
委托代理人牛晓芳，系加格达奇光明法律服务所法律工作者。
原审第三人李爱哲。
原审第三人李桂哲。
上诉人侯俊涛因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服（2015）加民初字第161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯俊涛及其委托代理人王程、被上诉人赵秀英及其委托代理人王建彬、原审被告中国工商银行股份有限公司加格达奇支行委托代理人牛晓芳，原审第三人李爱哲、李桂哲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告侯俊涛因民间借贷纠纷将李爱哲、李桂哲起诉至本院，本院于2014年1月27日作出（2014）加商初字第28号民事调解书，调解协议内容为“李爱哲偿还侯俊涛借款150万元，此款分别于2014年3月1日、4月1日、5月1日前各给付50万元，自2013年9月13日起对以上借款本金未偿还部分按月息3分给付利息，至借款还清时止；对于以上利息李爱哲在2014年6月1日前一次性给付；李桂哲对以上款项承担连带给付责任”，因李爱哲、李桂哲逾期不履行给付义务，侯俊涛申请对涉案房屋强制执行。
被告工行加区支行因金融贷款合同纠纷将李爱哲起诉至本院，本院于2014年7月8日作出（2014）加商初字第116号民事判决书，该判决认定“原告与第三人李爱哲签订的个人购房借款／担保合同，且于当日双方在加格达奇区房产管理局对该别墅和车库办理预售商品房抵押登记的行为是双方在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，合同依法成立生效，2013年4月第三人李爱哲已能对所购买的别墅和车库办理房证，并与原告办理他项权证，但第三人李爱哲至今仍不与原告办理，构成违约”；判决“李爱哲给付工行加区支行借款本金759007.57元，并以此款为基数按合同约定的利率自积欠时起算至判决确定的自动履行期限内实际给付之日止的利息和复息”，该判决生效后，因李爱哲逾期不履行给付义务，工行加区支行申请对涉案房屋强制执行。
在执行过程中，本院于2014年4月15日作出（2014）加执字第56-2号、78号的执行裁定书，将李爱哲的新天地商业广场的两处商服［房证号：W2009（03677）、W2009（03678）］予以查封，当日向加格达奇区房产管理局下发协助执行通知书，并于2014年4月17日在涉案房屋所在位置张贴了查封公告。原告对查封裁定不服，于2015年2月28日向本院提起执行异议，主张该房屋是其购买并支付了购房款，要求立即解除对该房屋的查封，并停止对该房屋的执行，本院于2015年3月17日作出（2015）加执异字第1号案外人执行异议裁定书，驳回原告的执行异议。后原告于2015年3月20日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查，涉案的两处商服房屋的情况：一处坐落于卫东新天地商业广场纽约街12、14号，建筑面积44平方米，房权证号为加区房权证卫东字第W20**（03677）号；另一处坐落于卫东新天地商业广场纽约街16、18号，建筑面积43.34平方米，房权证号为加区房权证卫东字第W20**（03678）号。
2013年4月5日，原告赵秀英与第三人李爱哲签订房屋买卖协议书，李爱哲将涉案商服房屋以100万元的价格卖给原告，原告分别于2013年4月5日和2013年7月5日两次交付李爱哲60万元和40万元，李桂哲代李爱哲收取60万元，李爱哲自行收取40万元，并分别给原告出具收条，收取40万元的收条上标明“协助英子办房证”。购房款的来源是原告借刘玉春40万元，2013年4月5日在银行取30万元，2013年7月5日在银行取18.5万元。2013年4月5日原告与李爱哲签订房屋买卖协议书时，该两处商服房屋在大兴安岭地区兴盛小额贷款有限责任公司抵押贷款80万元，房屋所有权证在加格达奇区房产管理局。2013年7月5日该贷款公司向加格达奇区房产管理局下发了房产抵押贷款解除冻结通知单，对抵押人李爱哲抵押的两处商服房屋解除冻结，并取回房证给李爱哲，李爱哲将房证交给原告，但双方未办理房屋过户登记手续，至今以上两处商服房屋的所有权人仍为李爱哲。
2013年7月1日，原告与张璐签订房屋租赁合同，将12、14号商服房屋租赁给张璐，租期自2013年7月1日至2014年7月1日，租金5万元；2013年8月9日，原告与刘晓龙签订房屋租赁合同，将16、18号商服房屋租赁给刘晓龙，租期自2013年8月9日至2014年8月9日，租金5.2万元；2014年7月1日，原告与张璐签订房屋租赁合同，将12、14号和16、18号商服房屋租赁给张璐，租期自2014年7月1日至2015年7月1日，租金10万元；原告自2013年9月至今向新天地商业广场交纳消防、监控、维修、维护管理费及代收水、电、卫生费等费用。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告为了排除执行涉案房屋必须同时满足四个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋查封时间为2014年4月15日，原告所举的房屋买卖协议书签订的时间是2013年4月5日，是在查封时间之前；原告所举的2013年9月向新天地商业广场交纳消防等管理费及代收水电等费用的票据及租赁合同能证明原告于2013年9月起对房屋实际占有并使用收益，时间是在查封时间之前；原告所举的两份收条、银行存款凭证、证人刘玉春证明贷款给原告40万元及小额贷款公司的档案，能证明原告已向李爱哲支付了全部购房款，小额贷款公司向房产部门下发了房产抵押贷款解除冻结通知单，取回房证，李爱哲将房证交付原告；原告所举的证据相互印证形成链条，故原告与李爱哲签订的房屋买卖协议书是合法有效的，买卖关系是真实存在的；关于未办理过户登记，因原告要求办理房屋权属过户登记，必须由李爱哲协助，李爱哲一直在外地，导致至今房屋权属未过户到原告名下，主要过错在李爱哲，原告存在小部分过错，如果以此执行涉案房屋，对原告显失公平。综上，原告要求判决不得执行该执行标的的诉请，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，原告虽与第三人李爱哲签订了房屋买卖协议书，本院确认该房屋买卖合同合法有效，但其至今尚未办理房屋权属过户登记，尚未取得法律意义上的房屋所有权，其主张确认涉案房屋所有权为原告所有缺乏法律依据，不予支持。原告要求李爱哲配合原告办理房屋过户登记，不属于本案审理范围，不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，原审法院判决：一、不得执行卫东新天地商业广场纽约街12、14号和16、18号（房权证号为加区房权证卫东字第W20**（03677）号、第W2009（03678）号）两处商服房屋；二、驳回原告赵秀英的其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（原告已预交），由被告侯俊涛、中国工商银行股份有限公司加格达奇支行各负担50.00元。
原审判决后，被告侯俊涛不服原审判决，以原审法院认定事实不清，判决错误为由，向本院提起上诉。请求二审法院撤销原审判决改判支持上诉人上诉请求；诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人赵秀英答辩称，上诉人上诉理由不成立一审法院判决正确，经一审法院庭审的调查质证能够证明双方买卖事实是真实的，合同的签订日期也是客观的，并且该房屋已经在2013年4月5日交付给了李爱哲60万元之后，房屋钥匙就给了赵秀英进行装修，当时定的是一周后交付余额40万元，因为当时李爱哲的房屋处于抵押状态，房屋的房证从小额贷款公司取不回来，拖延到7月5日由赵秀英拿40万元，李爱哲找赵秀英共同去的小额贷款公司交购房余款，并由小额贷款公司当天到房产取回房权证交给赵秀英，并出具了相关手续，以上购买事实在一审法院已经出具了相关证据，房款已全部支付完毕，并且该房屋在7月1日由赵秀英对外进行出租，房屋办理过户过程中因李爱哲怀孕生子等原因，赵秀英多次找李爱哲办理过户手续，李爱哲都以怀孕和生子为由没有及时回到加格达奇办理过户，赵秀英在办理过户过程中没有过错，对此李爱哲在一审庭审过程中已经给予了证实。以上事实，符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，请维持一审判决。
原审被告工行加区支行答辩称，我们要求对李爱哲名下的财产进行执行，对本案争议的标的尊重法院的生效判决确定的内容。
经审理查明，二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案涉案房屋查封时间为2014年4月15日，被上诉人赵秀英与原审第三人李爱哲签订的房屋买卖协议书时间是2013年4月5日，是在查封时间之前。2013年7月1日，被上诉人赵秀英与张璐签订房屋租赁合同，将12、14号商服房屋租赁给张璐，租期自2013年7月1日至2014年7月1日，租金5万元；2013年8月9日，原告与刘晓龙签订房屋租赁合同，将16、18号商服房屋租赁给刘晓龙，租期自2013年8月9日至2014年8月9日，租金5.2万元；2014年7月1日，原告与张璐签订房屋租赁合同，将12、14号和16、18号商服房屋租赁给张璐，租期自2014年7月1日至2015年7月1日，租金10万元。被上诉人赵秀英自2013年9月向新天地商业广场交纳消防等管理费及代收水电等费用的票据及租赁合同证明被上诉人赵秀英在与原审第三人李爱哲签订房屋买卖协议后，到涉案房屋被查封前，已经对涉案房屋实际占有。被上诉人赵秀英分两次向原审第三人李爱哲及李桂哲支付全部购房款后，第三人李爱哲于2013年7月5日将房证交给被上诉人赵秀英，原审中李爱哲认可因其当时在怀孕、分娩时期，一直在外地，导致至今房屋权属未过户到被上诉人赵秀英名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告为了排除执行涉案房屋必须同时满足四个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人赵秀英所提交的证据能够相互印证形成证据链条，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。故上诉人侯俊涛的上诉请求证据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，上诉人侯俊涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张甲平
审 判 员 邹丽平
代理审判员 牟静丰
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 唐榕君
本判决所依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。