云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云25民终1550号
上诉人（原审被告）：金平正丰房地产开发有限责任公司。
住所地：金平县金河镇河东北路*号。
法定代表人：郑建伟，董事长。
委托诉讼代理人：刘镇宇，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：红河奇峰物业管理有限公司。
住所地：云南省红河州蒙自市红竺园小区物管楼。
法定代表人：戚凤元，董事长。
委托诉讼代理人：李光兴，男，1968年10月26日生，红河奇峰物业管理有限公司金平分公司员工。现住金平县。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：红河奇峰物业管理有限公司金平分公司。
住所地：金平县金河镇东正街**号。
负责人：李建祥，经理。
原审被告：金平苗族瑶族傣族自治县畜牧兽医局。
住所地：金平县金河镇河东北路*号。
法定代表人：李玉，局长。
委托诉讼代理人：朱明海，男，1974年5月5日生，哈尼族，金平苗族瑶族傣族自治县畜牧兽医局副局长。现住金平苗族瑶族傣族自治县。代理权限为特别授权代理。
上诉人金平正丰房地产开发有限责任公司（以下简称正丰公司）因与被上诉人红河奇峰物业管理有限公司（以下简称奇峰公司）、红河奇峰物业管理有限公司金平分公司（以下简称奇峰分公司）物业服务合同纠纷一案，不服金平苗族瑶族傣族自治县人民法院(2016)云2530民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正丰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回奇峰公司、奇峰分公司的诉讼请求，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、正丰公司未与奇峰公司、奇峰分公司签订物业服务合同，不需要向奇峰公司、奇峰分公司支付物业费。2、正丰公司与畜牧局联合开发金平金世纪小区，A、B、C三栋房归正丰公司所有，其中A栋房屋于2013年4月竣工，而奇峰公司、奇峰分公司自2013年1月即计算收取物业服务费不合理。3、正丰公司的3栋房屋系空置房，不存在物业服务费用。4、奇峰公司、奇峰分公司进驻金世纪小区后，一直没有对正丰公司名下的3栋房屋提供物业服务，并直接导致电线被偷损失33600.00元、玻璃损坏2500.00元、安全应急灯损坏720.00元、安全出口灯损坏2080.00元。5、奇峰公司、奇峰分公司于2016年3月16日向一审法院提起诉讼要求正丰公司支付物业费，对2014年3月16日前的物业费已超过诉讼时效。
奇峰公司、奇峰分公司辩称，1、奇峰公司、奇峰分公司与畜牧局于2012年12月10日签订《金世纪小区物业服务合同》后，即对整个金世纪小区行使了物业管理服务。当时正丰公司的A栋房屋顶部已浇灌结束，因此，奇峰公司、奇峰分公司按合同约定自2013年1月起收取物业管理费是正确的。2、正丰公司享有的A、B、C三栋房大部分是空置房是事实，但奇峰公司、奇峰分公司对整个小区行使了环境卫生、绿化、公共秩序、车辆道路等多方面的管理，正丰公司以空置房为由不交纳物业管理费的理由是不能成立的。3、奇峰公司、奇峰分公司多次以口头和发函方式向正丰公司催要其名下物业的物业服务费，但正丰公司以各种理由拒绝缴纳，2014年12月25日又书面申请所在地房屋主管部门对双方物业服务费缴纳事宜进行仲裁，奇峰公司、奇峰分公司的诉求一直在持续过程中，并未超过诉讼时效。4、奇峰公司、奇峰分公司要求正丰公司支付的208800.00元的物业管理费是依据合同约定，与正丰公司每年未售出房屋数量统计所得，正丰公司应及时给予支付。
畜牧局述称，2012年12月1日，畜牧局是受正丰公司全权委托，通过招、投标方式与奇峰分公司签订物业管理合同的。畜牧局职工的E、F、G、H共四栋楼房的物业管理费已按合同约定及时如数支付给了奇峰公司、奇峰分公司，畜牧局不应再承担支付奇峰公司、奇峰分公司物业费的责任。
奇峰公司、奇峰分公司向一审法院起诉请求：判令正丰公司支付拖欠奇峰公司、奇峰分公司物业服务费208800.00元；本案诉讼费由正丰公司承担。事实和理由：奇峰分公司于2012年12月10日与畜牧局签订一《金世纪小区物业服务合同》，合同期限为3年即2013年1月1日至2015年12月31日。当时，正丰公司系金世纪小区最大的业主（拥有金世纪小区房屋152套）。此期间，奇峰公司、奇峰分公司多次向正丰公司催要其名下物业的物业服务费，但正丰公司以各种理由拒绝缴纳，奇峰公司、奇峰分公司甚至以发函方式几次催要服务费但均遭拒绝。又于2014年12月25日书面申请所在地房屋主管部门对双方物业服务费缴纳事宜进行仲裁，但至今无结果。之后，奇峰公司、奇峰分公司数次追缴费用未果。自奇峰公司、奇峰分公司为正丰公司提供物业服务以来，正丰公司拖欠奇峰公司、奇峰分公司服务费用为：2013年1月至2014年12月：大套房129套×45.00元×24个月=143640.00元、小套房4套×40.00元×24个月=3840.00元；2015年1月至2015年12月：大套房118套（已出售或者交付给物业买受人共11套）×45.00元×12个月=63720.00元；小套房4套×40.00元×12个月=1920.00元，共计人民币208800.00元。虽正丰公司房屋系空置房，但奇峰公司、奇峰分公司提供的服务是一种公共性服务，而这种分公共服务不会因空置房的存在而减少服务，降低服务成本。为此，依照《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，正丰公司未按规定缴纳服务费用的行为严重损害奇峰公司、奇峰分公司的合法权益，为维护奇峰公司、奇峰分公司的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院予以支持。
一审法院认定事实:奇峰分公司系奇峰公司的分公司。金世纪小区位于畜牧局老办公区，该小区共有七栋房屋即A栋、B栋、C栋、E栋、F栋、G栋、H栋。2009年3月26日，金平苗族瑶族傣族自治县人民政府以金政复〔2009〕33号批复同意畜牧局引进开发商，对老办公区进行商业开发。2009年9月22日，正丰分公司、畜牧局以畜牧局为甲方，以正丰公司为乙方就建设金世纪小区签订一份《联合开发协议》，协议载明：“为解决县畜牧兽医局（即畜牧局）办公业务用房，改善工作生活环境，加快老城区改造步伐，美化亮化沿河景观，提升金平县城品位，经甲乙双方共同协商，达成以下片区联营开发协议：一、甲乙责任（一）将现有的老办公区土地提供给正丰公司开发，协助正丰公司办理土地出让手续，费用由乙方承担……二、乙方责任（一）自行承担片区开发所需的全部资金和相关费用（土地出让金，拆迁安置补偿，行政规费，税收，规划设计等）。在甲方选定的规划位置建盖壹幢600㎡的办公楼，无偿提供给甲方使用（含普通装修、停车场、绿化带通道），超600㎡按每平方料1280元／㎡计价（含装修）……（二）以1060元／㎡的价格为甲方提供职工住房……”。2012年底，金世纪小区B、C、E、F、G、H栋房屋竣工，2013年4月A栋房屋竣工。其中，金世纪小区A、B、C栋房屋所有权人为正丰公司即业主（未出售部份房屋），E、F、G、H栋房屋已向畜牧局职工出售（即E、F、G、H房屋业主为畜牧局职工）。2012年12月1日，正丰公司、畜牧局以正丰公司为委托方、以畜牧局为受托方签订一《委托书》，委托书载明：“金世纪小区整体工程已基本竣工，因前期工程未选聘物业管理企业，为保障小区的正常运行，经委托方和受托方协商，双方同意由受托方单方向市场公开招聘物业服务企业。委托方保证如下：一、全权委托受托方招聘物业管理服务企业。二、委托方无权对受托方作出的合法招聘行为提出异议。受托方在此项招聘工作中签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我方均予承认。”2012年12月10日，奇峰分公司与畜牧局以畜牧局为甲方、以奇峰分公司为乙方就金世纪小区物业管理事宜签订一份《金世纪小区物业服务合同》，合同约定合同期限为3年即2013年1月1日至2015年12月31日，并对物业管理事项、物业服务标准、物业服务费用及双方权利义务等内容作了明确约定。其中，物业管理事项包括房屋建筑主体管理、房屋设备管理、电梯管理、环境卫生管理、绿化管理、公共秩序管理、消防管理、车辆道路管理、公众代办性质的服务。物业服务费用约定为：“服务费用包括：房屋（物业）管理费、电梯使用费、代收垃圾费、其他杂费（物业损坏修缮费、发电费、代办服务费和停车费）。1、房屋（物业）管理费：房屋面积大于140平方米的为大户型，小于140平方米的为小户型，大户型物业管理费为45元／月，小户型物业管理费为40元／月。2、电梯使用费主要由年检费、电费、维修费和养护费四部分组成。（1）年检费、维修费和养护费被告按单元公摊。（2）电费按搂层系数摊收，以逐楼平均递增的方式收取，即起步价20每增高一层加收2元。（3）电梯使用费先由乙方垫付，然后按规定标准向住户收取……5、以上费用每月1日至5日到物业管理办缴纳”。该《金世纪小区物业服务合同》签订后，奇峰分公司按合同约定履行向金世纪小区业主提供物业服务，正丰公司对属于其所有的A、B、C三栋房屋（未出售房屋）未缴纳物业管理费用，奇峰分公司于2014年12月25日向金平苗族瑶族傣族自治县住房和城乡建设局提出《关于请求主管部门出面仲裁金世纪小区物业服务费用纠纷的申请》，正丰公司于2016年4月17日向奇峰分公司缴纳A、B、C三栋房屋相关电梯费用，其他物业费至今未支付。
在庭审过程中，奇峰公司、奇峰分公司以畜牧局不是A、B、C三栋房屋的业主为由，放弃要求畜牧局承担支付A、B、C三栋房屋物业服务费的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”本案中，正丰公司系金世纪小区A、B、C栋三栋（未出售房屋）房屋的业主，在奇峰分公司按《金世纪小区物业服务合同》约定履行对金世纪小区提供物业服务后，正丰公司未按约定履行支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。奇峰公司、奇峰分公司要求正丰公司支付其2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费的请求成立，应予以支持。正丰公司就2014年3月16日以前的物业费已超过诉讼时效的主张，一审法院认为，《金世纪小区物业服务合同》约定合同期限为三年（即2013年1月1日至2015年12月31日），且奇峰分公司提供的证据5能证实奇峰公司、奇峰分公司向正丰公司收缴物业费用未果并向金平苗族瑶族傣族自治县住房和城乡建设局反映即诉讼时效存在中断的事实，故正丰公司的主张不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：金平正丰房地产开发有限公司支付红河奇峰物业管理有限公司、红河奇峰物业管理有限公司金平分公司物业管理费人民币208800.00元，判决生效后十日内履行。一审案件受理费2216.00元，由金平正丰房地产开发有限责任公司负担。
二审诉讼中，经征询各方当事人对一审判决查明事实的意见，除正丰公司提出一审判决遗漏认定因被上诉人服务跟不上造成的损失外，各方当事人对一审判决确认的法律事实均无异议，本院予以确认。
二审中，奇峰分公司提交2013年至2016年7月1日为上诉人提供物业服务的人员概况，欲证明被上诉人在合同期内为上诉人提供物业服务的事实。
经质证，正丰公司表示对该证据的真实性无法确认。
本院认为，奇峰分公司在二审中提交的证据系其内部关系问题，本院部分采信。
二审中，其他各方当事人均未提交新证据。
本院认为，2012年12月1日，正丰公司与畜牧局签订《委托书》，由畜牧局单方向市场公开招聘物业服务企业。2012年12月10日，奇峰分公司被招聘为正丰公司与畜牧局联合开发的金世纪小区提供物业管理服务是事实。正丰公司作为金世纪小区A、B、C三栋房屋的业主，又是委托畜牧局自行招聘物业服务的委托人，应按照奇峰分公司与畜牧局签订的《金世纪小区物业服务合同》履行，交纳相应的物业管理费。正丰公司认为其没有与奇峰公司、奇峰分公司签订物业服务合同，不需要向奇峰公司、奇峰分公司支付物业费的理由不能成立。2012年12月1日，正丰公司与畜牧局签订的《委托书》载明：“金世纪小区整体工程已基本竣工，因前期工程未选聘物业管理企业，为保障小区的正常运行……公开招聘物业服务企业”，明确了小区整体工程已基本竣工，与奇峰分公司对整个小区实行物业管理服务相符，因此，正丰公司认为其“A栋房屋于2013年4月竣工，奇峰公司、奇峰分公司自2013年1月即计算收取物业服务费不合理”的理由不能成立。奇峰分公司是对金世纪整个小区提供物业管理服务，在其与畜牧局签订的《金世纪小区物业服务合同》中没有约定空置房不收取管理费，因此，正丰公司“以3栋房屋系空置房，不存在物业服务费用”的理由不能成立。正丰公司于一审诉讼时单方统计了部分设施的损失，于证据来源上与法律规定不相符，其主张系因奇峰分公司未对其房屋提供物业服务而造成损失的意见，本院不予采纳。奇峰公司、奇峰分公司对正丰公司主张的物业服务费系累加形成，且有相应证据证明奇峰公司、奇峰分公司一直在向正丰公司追要，因此，正丰公司认为奇峰公司、奇峰分公司主张已超过诉讼时效的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4432元，由金平正丰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王玉顺
审判员 何 江
审判员 鲍 微
二〇一六年十二月十五日
书记员 李春桃