浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终5467号
上诉人（原审原告）：楼良财，男，1957年3月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：朱建文，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：娄绍标，男，1966年11月30日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：锁鸿，浙江智科律师事务所律师。
上诉人楼良财、娄绍标因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
楼良财上诉请求：1、撤销原判第二项，判令娄绍标支付上诉人违约金213430.7元；2、由娄绍标承担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方签订《合同书》约定违约金为当年房屋租金总额的500%，案涉第九年度全年租金为711435.68元，其仅要求按年度租金总额的30%计付违约金即213430.7元，合法合理，应在被上诉人可预见范围内，且被上诉人也未抗辩该违约金明显过高。一审法院判令违约金仅为17785元没有事实与法律依据。
针对楼良财的上诉，娄绍标辩称，其认为违约金过高，且应当由临海义乌商会承担，不应由其承担，涉案主体应当是临海义乌商会而不是娄绍标本人。
娄绍标上诉请求：1、撤销原判，驳回楼良财的起诉或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由楼良财承担。事实与理由：一审对事实及证据的认定均有错误。其为被告属主体不适格。《合同书》的乙方为临海义乌商会，在该合同书上签字的娄邵标、娄邵建等人为临海义乌商会的代表，其中娄邵标为临海义乌商会的会长，其系履行会长职务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，其与楼良财并没有直接的利害关系，楼良财主张实际承租房屋的仅系其一人，也应向法院提交相应的证据加以证明。涉案房屋是租给临海义乌商会的，合同中写明了用该房屋开设宾馆，后宾馆虽被注销，但还是继续为临海义乌商会的会员提供服务使用，开设宾馆的普通合伙人也包括了合同书中签字的代表娄绍建、叶满利、娄依高、吴洪亮，原审应要求楼良财追加该四人参加诉讼或追加该四人作为第三人参加诉讼。一审对2014年12月28日的《补充协议书》未予认定错误。其于（2015）金义民初字3237号案件中提供的授权委托书、情况说明等在本案一审中未组织质证认证，违反了法定程序，本案应发回重审。另外，2015年9月，在双方商谈退租的过程中，楼良财未经义乌临海商会的代表同意，擅自将涉案房屋格局打掉，致使义乌临海商会无法使用该房屋，导致合同根本无法履行，故违约责任应由楼良财承担。至于电费，因楼良财已将涉案房屋转租给第三方，且该栋房屋并非全部由临海义乌商会承租，楼良财一审提供的《银行代收电费收据》无法证明该电费系由临海义乌商会消费，且时间对不上，电表的度数也不具有连贯性，如要承担也是临海义乌商会承担。
针对娄绍标的上诉，楼良财辩称，一审事实认定清楚，证据确实充分。临海义乌商会经营有效期限是2007年8月3日至2012年8月3日，但娄绍标没有提交临海义乌商会继续有效存在的相关证据，商会到期后涉案房屋的实际承租人已转化为娄绍标个人。2013年12月10日，合伙人决议解散宾馆，但该宾馆直到2015年11月份一直是在实际经营的，其实际经营人是娄绍标个人。楼良财一审提供的证据能证明租金系由娄绍标向其支付，故在2013年12月份或者是2012年8月开始，房屋的实际承租人已经转化为娄绍标个人，由其履行相应的权利义务，故一审对诉讼的主体认定清楚。2015年10月份，年度租赁期限到期之后，楼良财多次向娄绍标催讨租金，娄绍标则将涉案房屋内的物品陆续搬离。2015年11月30日，楼良财才将涉案房屋租赁给了第三人，其不存在违约行为。娄绍标诉称其承租期间的水电费已经缴纳应承担举证责任。2014年12月28日的《补充协议书》虽加盖了临海义乌商会的公章，但实际上该商会早已不存在，由娄绍标个人的签字，实际承租人是娄绍标。
楼良财向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2007年7月25日签订的房屋租赁合同书；2、判令被告支付原告2015年10月22日至2015年11月30日期间的房屋租金60000元及违约金213430.7元；3、判令被告支付承租期间的水电费2536.94元。
一审法院认定事实：2007年7月25日原告与案外人楼良品、楼革红、陈荣盛、金新民、楼能斌作为甲方同被告及案外人娄绍建、叶满利、娄依高、吴洪亮等人作为乙方签订了一份房屋租赁合同书，约定：甲方拥有坐落在长春路××规划路）二号楼，9-21号房屋，店面15-17号三间，地下室五间（15-19号），其中9-18号为二至七层，19-21号为二至六层出租给乙方经营宾馆，二楼窗户以上低频墙立面及屋顶整体使用权归乙方；从2007年10月22日起计算租赁期，租期定为十年；甲方交付房屋给乙方之日付第一年定金260000元，在正式租期开始前付清第一年的全部租金，以后租金每年一付，提前一个月付清下年度租金，如乙方逾期未付视为违约，甲方有权终止合同，没收乙方经营的所有物品；店面每年每间75000元，三间共计225000元，地下室每间10000元，五间共计50000元，楼房每年每间10700元，七十五间共计802500元，合计每年应付租金1077500元，第六年起所有租金每年按5%提升；水电费、有线电视费、治安费、卫生费、房产税等一切费用由乙方负担；如乙方违约应支付甲方违约金为当年房屋租金总额的500%。租赁房屋中店面15-17号三间，15-19号地下室五间，二楼以上房屋29间为原告所有。合同签订后原告按约履行了义务。被告按照约定向原告等人付清了2007年10月22日至2015年10月21日的房屋租金。但之后租金被告未按约支付。2014年4月18日、8月29日被告曾以其个人为出租方将涉案的部分房屋转租给他人。2015年9月被告向原告提出终止合同，但双方未达成终止协议。2015年11月12日被告与除原告外的其他房东达成了终止租赁合同的协议，终止协议的承租方由被告签名并加盖有临海义乌商会公章。2015年11月30日原告将涉案房屋转租他人。被告承租房屋后与他人合伙于2008年10月27日开办了义乌临商宾馆，2013年12月10日义乌临商宾馆因股东会决议解散而注销。
一审法院认为，原、被告于2007年7月25日签订的房屋租赁合同书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。该院认为本案争议焦点是：1、房屋租赁合同的承租方是被告还是临海义乌商会；2、若房屋租赁合同的承租方是娄绍标，其是否存在违约行为。关于第一个争议焦点房屋租赁合同的合同当事人问题，娄绍标在（2015）金义民初字第3237号案件中已提出抗辩认为租赁合同的承租方是临海义乌商会，该院也采纳了该抗辩意见，并作出（2015）金义民初字第3237号民事裁定书，认为原告是与临海义乌商会签订租赁合同，临海义乌商会至今未注销，原告以娄绍标为被告起诉主体不适格，据此裁定驳回原告的起诉。原告不服一审裁定，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院审理后认为原审以娄绍标并非适格诉讼主体为由裁定驳回原告起诉不当，应予纠正，据此作出（2016）浙07民终1772号民事裁定书，裁定撤销该院（2015）金义民初字第3237号民事裁定，指令该院对该案进行审理。因此根据（2016）浙07民终1772号民事裁定书，租赁合同的承租方并非临海义乌商会。现娄绍标再以涉案房屋租赁合同的承租方为临海义乌商会、原告以娄绍标为被告主体不当为由进行抗辩，不能采信。另外临海义乌商会的有效期限为2007年8月3日至2012年8月3日，而被告在与除原告外的其他房东签订的终止协议中承租方虽加盖有临海义乌商会的公章，因临海义乌商会的有效期限已过，故在终止协议书上加盖临海义乌商会公章不能代表是临海义乌商会与原告之外的其他房东终止合同，只能认定终止协议书上的承租方是被告个人，终止协议的行为是被告个人行为。结合在履约过程中被告曾于2014年4月18日、8月29日以其个人为出租方将涉案的部分房屋转租给他人，交纳租金也是通过被告的个人账号转账等事实，应认定涉案房屋租赁合同的实际承租人为被告。关于第二个争议焦点被告是否存在违约行为的问题，该院认为在原、被告未达成终止2007年7月25日签订的房屋租赁合同之前，被告仍应按约交纳租金，被告未按约提前一个月交纳下一年度租金属违约行为。鉴于原告向被告提出终止合同的主张，原告实际上也于2015年11月30日将涉案房屋转租他人，故应认定原、被告签订的房屋租赁合同在2015年11月30日已解除。但在此之前的租金被告仍负支付义务，该院根据该案实际情况酌定被告应付原告第九年一个月的租金即59286元。原告主张按第九年全年租金711435.68元的30%计算违约金，该院认为该主张缺乏事实和法律依据，该院认为应根据因被告违约行为所产生的后果来计算违约金，即应按被告应支付而未支付的一个月租金59286元的30%来计算违约金，据此被告应承担的违约金为17785元。原告诉请判令解除原、被告于2007年7月25日签订的房屋租赁合同，因涉案租赁合同实际上已于2015年11月30日解除，故对该诉请该院不予支持。被告辩称原告率先不履行合同，率先违约，因被告并未向法庭提供证据来支持其抗辩主张，故该院认为该辩称缺乏事实依据，不予采信。被告辩称水电费因原告已将房屋转租给第三方，理应由第三方支付，该院认为原告主张的水电费系被告承租房屋期间的水电费而非原告转租房屋后产生的水电费，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告娄绍标偿付原告楼良财房屋租金59286元，于判决生效后十日内履行完毕。二、被告娄绍标支付原告楼良财违约金17785元，于判决生效后十日内履行完毕。三、被告娄绍标偿付原告楼良财水电费2536.94元，于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告楼良财的其他诉讼请求。案件受理费5440元，由被告娄绍标负担1790元，原告楼良财负担3650元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，楼良财未向本院提交证据。娄绍标向本院提供证据如下：
证据一、临海市民政局证明一份。证明临海义乌商会并未注销，还是存在的。
证据二、临海义乌商会情况说明、登记证书，授权委托书各一份及终止合同协议五份。共同证明涉案租赁合同系由临海义乌商会签订的，娄绍标则系该商会的会长，其作为代理人在合同上签字，是履行职务。
（娄绍标说明：上述证据其在（2015）金义民初字第3237号案件中已提供过，在本案一审中未提供过）
楼良财质证认为，对上述证据的形式真实性均无异议，但对证据的三性均有异议，签订合同时娄绍标并未向楼良财出具过授权委托书、登记证书等材料，从登记证书的有效期限看是2007年8月3日至2012年8月3日，临海市民政局出具的证明只能表明临海义乌商会的注册成立时间是2007年8月3日，对其是否继续有效存在并没有相关的证明力，故其认为临海义乌商会在2012年8月3日以后主体资格就不存在了，实际承租方已变更为娄绍标；关于情况说明，也是涉案案件受理之后补签的，无法达到证明目的；关于终止合同协议书，签订时间为2015年11月12日，但涉案房屋的年度租赁期限是2015年10月21日，故该时间临海义乌商会的主体资格已不存在，是娄绍标的个人行为。
本院审核认为，楼良财对上述证据的形式真实性无异议，本院对形式真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议是原审认定娄绍标承担付款责任是否得当。本院已生效的（2016）浙民终1772号民事裁定已对娄绍标作为本案被告主体是否适格的问题作出处理，原审据此并结合涉案合同对租金及违约责任的约定、涉案合同的实际履行情况及已解除的事实，综合认定由娄绍标承担尚欠租金及相应违约金的支付责任并无不当。楼良财提供的电费收据载明收款时间为2015年11月21日，系在娄绍标租赁期间产生的电费，原审判决由娄绍标承担付款责任也无不当。故楼良财关于应按年度租金总额的30%即213430.70元承担违约责任的上诉主张，娄绍标关于其为被告属主体不适格、违约责任及电费也不应由其承担等上诉主张，理由均不能成立，本院均不予采信。原审认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440元，由楼良财负担3650元，娄绍标负担1790元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑林军
审 判 员 韦红平
代理审判员 王小青
二〇一七年二月二十一日
代书 记员 王 璐