安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1802民初807号
原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣
城市宣州区。
法定代表人：钱云霞，该公司总经理。
委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。
委托代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所实习律师。
被告：欧阳杰，男，汉族，住安徽省宣城市寒亭镇。
原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告欧阳杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人徐兴德、华洪涛，被告欧阳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年1月8日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方欧阳杰（乙方）签订了一份，《经营管理协议》约定：“甲方将位于宣城百汇一期精品家居馆二层321至333号商位交给乙方开展约定的经营活动，商位总面积783.06平方米；商位使用期限为1年零两个月，自2014年1月1日起至2015年2月28日止；商位使用费按每月每平方米30元计算，合同期内共计239616元，甲方给予乙方优惠期:其中2014年1月1日至2014年2月28日为装修期、2014年3月1日至2014年5月31日为付费期、2014年6月1日至2015年2月28日为优惠期；乙方商位空调使用费每一年度为17971元，采取“先付后用”的原则，按每一年度支付，首次在合同签订之日3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用；乙方商位的物业服务费按每月每平方米2元计算，共计15974元；甲方给予乙方优惠待遇：第一年空调费给予减免，摊位面积给予下调15%的优惠；合同签订之日支付1万元保证金、3万元商位使用费、物业服务费2600元，余款于2014年8月1日付清；协议签订之日乙方向甲方支付履约保证金1万元，本合同因乙方违约而提前终止的，保证金不予退还；履约保证金的保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业服务费等各项费用；乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之三的迟延履行违约金”。
同日，双方又签订了《补充协议书》一份，约定：“租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日，2015年3月1日至2015年5月31日为付费期、2015年6月1日至2016年2月28日为优惠费、2016年3月1日至2017年2月28日为付费期；乙方于2014年12月20日前支付2015年3月1日至2016年2月28日的全部费用、于2015年12月20日前支付2016年3月1日至2017年2月28日的全部费用”。
上述两份协议签订后，万家公司履行了义务，但欧阳杰未交纳费用。2014年9月9日，万家公司向欧阳杰寄发了《缴款通知书》，通知欧阳杰交清拖欠的租金、物业服务费等。2015年1月27日万家公司又向欧阳杰寄发了《解除合同通知函》，通知欧阳杰双方签订的《经营管理协议》及《补充协议书》自收到函之日解除，欧阳杰应于解除之日起三日内结清费用、清空并归还租赁商位。该函欧阳杰2月6日收到，但未履行义务。现诉至法院，请求判令：
1、欧阳杰立即腾空并交付租赁商位；
2、欧阳杰立即给付截至2015年2月28日的商位使用费39936元及违约金损失（自2014年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月6日起至2016年2月6日的商位占用费281901.6元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的商位占用费自2016年2月7日按每平方米每月20元标准计算至商位实际归还之日止；
3、欧阳杰立即给付截至2016年2月4日的物业服务费33280元，此后的物业服务费自2016年2月7日起按每月每平米2元计算至商位实际归还之日止；
4、欧阳杰立即给付截至2016年2月6日的空调使用费19469元；
5、欧阳杰立即给付万家公司垫付的截至2015年3月20日的电费10878元；
6、欧阳杰承担本案诉讼费用。
欧阳杰在庭审中辩称：租赁商位已于2016年2月10日左右腾空并交付了，期间已交纳商位使用费45400元，且招商部的工作人员口头承诺所欠的余款待前期入住市场的人全部缴清后才缴纳；物业费用、电费各预缴7750元、770元，空调使用费2014年全免，2015年商场没有使用过空调，不承担诉讼费。
万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；
2、身份证复印件一份，证明欧阳杰的身份信息；
3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；
4、《经营管理协议》、《补充协议》各一份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；
5、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；
6、欧阳杰电表照片一份，证明截至2015年3月20日欧阳杰的电表总用电数8700度；
7、缴款通知书、快递单、快递官网《缴款通知书》跟踪记录各一份，证明万家公司向欧阳杰制发了《缴款通知书》，欧阳杰已收到的事实；
8、解除合同通知函、快递单、查询记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向欧阳杰寄发了解除合同函，欧阳杰已签收的事实。
欧阳杰未提交证据。
经庭审质证，欧阳杰对万家公司提举的1、2、3、5、6号证据无异议；4号证据“三性”无异议，物业服务费是2元每平方，同等其他商户是1元每平方，另市场管理费用与物业服务费有重叠部分，补充协议书是在原合同履行完毕后签订的，故后期的费用应按照补充协议书为准；7号证据已收到，但金额过高，当时也与市场管理人员沈军协商，要求核准数据后方才能缴纳费用，但是至今未答复；8号证据已收到，对此无异议，但若按照解除合同后计算相关费用，不公平。
经对万家公司所举证据进行审查，结合欧阳杰的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。
根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。
另查明，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。欧阳杰户电表产生的电度数为8700度。欧阳杰于2016年3月17日腾空并交付了租赁商位，期间共交纳保证金1万元、租金3万元、垃圾清运费1150元、电费2276.3元、公共能耗3000元、物业费2600元。
本院认为：欧阳杰与万家公司签订的合同合法有效，欧阳杰应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。欧阳杰未按约定支付相关费用，万家公司又于2015年1月27日寄发了《解除合同通知函》，该函2015年2月6日签收，因此双方签订的《经营管理协议》、《补充协议书》已于通知到达当日即2015年2月6日解除。合同解除后三日内应归还租赁商位即2015年2月10日至商位实际腾空并交付之日即2016年3月17日，欧阳杰占用该租赁商位已无法律依据，故其应承担商位占用期间的租金损失、物业服务费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。但占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司虽可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。
综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定欧阳杰应负担的各项费用及支付时间如下：
首先，2014年1月1日至2015年2月28日间欧阳杰需支付2014年3月1日至2014年5月31日的商位使用费59904元（783.06平方米×85%×30元/平方米/月×3个月），其已交纳3万元，剩余29904元应于2014年8月1日前付清，逾期应承担违约金；合同解除三日后即2015年2月10日至商位实际交付之日即2016年3月17日间，依据双方协议约定欧阳杰需支付2015年3月1日至2015年5月31日的商位占用期间使用费59904元以及2016年3月1日至2016年3月17日间的商位使用费11315元（783.06平方米×85%×30元/平方米/月÷30天×17天），该款万家公司可随时主张。
其次，欧阳杰2014年1月1日至2015年2月6日（合同解除之日）的物业服务费16236元（15974元/年÷365天×371天）以及合同解除三日后即2015年2月10日至商位实际归还之日2016年3月17日间商位占用期间的使用费17549元（15974元/年÷365天×401天），万家公司可随时主张。欧阳杰交纳垃圾清运费1150元、公共能耗3000元，该款非合同约定的应交纳费用，可抵扣物业管理费，另扣除已交纳的物业费2600元，尚欠物业管理费27035元。
再次，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，欧阳杰户的电度数为数为8700度，因此产生的电费为10875元，该费用万家公司已代为垫付，扣除欧阳杰已交纳的2276.3元后，剩余8598.7元直接交付给万家公司。
空调使用费虽合同明确约定“先交费后使用”，但第一年的空调使用费予以减免，双方合同于2016年2月6日解除，万家公司未提供合同解除后其提供空调服务或欧阳杰使用空调的证据，因此万家公司要求欧阳杰给付空调使用费的诉讼请求，本院不予支持。万家公司要求欧阳杰交付租赁商位因已实际履行，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告欧阳杰于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司商位使用费29904元及逾期付款违约金（自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担商位占用期间的费用损失71219元；
二、被告欧阳杰于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费27035元；
三、被告欧阳杰于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费8598.7元；
四、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7802元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担3802元，由被告欧阳杰负担4000元；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 杜美龄
人民陪审员 崔思平
人民陪审员 赵春燕
二〇一六年五月二十日
书 记 员 曾苗苗
附：法律条文
《中国人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。