江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第0818号
上诉人（原审被告）扬中市绿岛机电设备有限公司，住所地扬中市江洲南路90号，组织机构代码70396220-6。
法定代表人许荣泉，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）扬中市公安局，住所地扬中市天后宫路166号，组织机构代码01449551-8。
法定代表人李祖健，该局局长。
委托代理人陈留生。
委托代理人张晓慧，江苏民脉律师事务所律师。
原审被告许海燕。
委托代理人许荣泉，男，汉族，1953年3月28日生，居民身份证号码3204211953********，住扬中市江洲南路**号***室，系许海燕的父亲。
上诉人扬中市绿岛机电设备有限公司（以下简称绿岛公司）因租赁合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2013）扬新民初字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
扬中市公安局（以下简称公安局）诉称：2011年1月1日，公安局与许海燕签订房屋租赁协议，将扬中市江洲南路90号的第三号门市房出租给许海燕从事机电经营，租期一年，年租金33800元。租赁期满，公安局通知许海燕终止该租赁协议，并告知许海燕拟将该地址的全部8间门市房对外重新招租。许海燕请求续租3个月，公安局同意，许海燕支付了2012年1月至3月的租金8449元。公安局委托扬中市政府采购中心（以下简称采购中心）公开发布了《江洲南路90号8间门市房出租谈判公告》。2012年5月25日，包括许荣泉、崔立仁、陆美娣在内的13名竞标人参与招投标谈判活动，后陆美娣以年租金116808元的最终报价被确定为第3号门市房的成交人。但成交结果公布后，公安局多次通知许海燕滕仓后将第三号门市房返还给公安局，但许海燕既不交还房屋，也不支付租金。2012年9月7日，公安局又向许海燕寄发通知一份，要求其于2012年9月15日前腾仓、交房，并支付租金，但其仍置之不理。故公安局提起诉讼，要求确认公安局与许海燕签订的房屋租赁合同已被依法解除，其应依约返还第三号门市房并给付租金和逾期腾房占用使用费。
许海燕辩称，公安局的诉请与许海燕无关。
绿岛公司辩称：绿岛公司租用第三号门市房多年，许海燕只是代表绿岛公司签订租赁合同，绿岛公司才是本案的当事人；采购中心发布的谈判文件中明确“在谈判有效期满之前，采购中心将以书面形式向成交人发出成交通知书，供应商收到成交通知书后，须立即以书面形式（传真、特快专递）回复采购中心，确认成交通知书已收到，并同意接受；成交通知书将是合同的一个组成部分”，但是，公安局没有书面通知绿岛公司签约中标的第4、5、6号门市房；绿岛公司又发现中标的第4、5、6号门市房面积与原来公布的面积严重不符，有损公司利益，发函要求调查处理；公安局仅仅告知了第4、5、6号门市房的测量面积，没有告知另外5间门市房的测量面积，而多与少是相比较而存在的；将实用面积改测成建筑面积不公平；绿岛公司招商项目超过期限，已付第三方的3万元保证金无法收回；公安局应当按照其他租赁户标准收取第3号门市房的过渡期房租，并且应当尽快协商处理乘人之危、报价欠理性的问题。绿岛公司同时提起反诉，要求公安局赔偿绿岛公司已经支付给第三方且无法收回的3万元保证金，并双倍返还中标保证金。
原审法院经审理查明：2011年1月1日，公安局与许海燕签订房屋租赁协议一份，将其位于扬中市江洲南路90号的第3号门市房出租给许海燕从事机电经营，租赁期限至2011年12月31日，年租金33800元。多年来，该门市房实际由绿岛公司长期租赁经营并交付房租，许海燕系绿岛公司员工，也是法定代表人许荣泉之女。
2011年12月31日租赁期满，公安局通知许海燕终止租赁协议，并告知拟将该地段全部8间门市房对外重新招租。许海燕请求续租3个月，公安局同意，并于2012年1月15日按原标准收取2012年1月至3月的租金8449元。
此后，公安局委托采购中心于2012年5月15日在网站公开发布《江洲南路90号8间门市房出租谈判公告》，报名截止至2012年5月25日。公布的谈判文件第二部分“谈判响应人须知”第五小部分“授予合同”中约定：在谈判有效期满之前，采购中心将以书面形式向成交人发出成交通知书，供应商收到成交通知书后，须立即以书面形式（传真、特快专递）回复采购中心，确认成交通知书已收到，并同意接受；成交通知书将是合同的一个组成部分；谈判保证金、履约保证金、廉政保证金退还时均不计利息。
2012年5月25日，包括许荣泉、崔立仁、陆美娣在内的13名竞标人参加了由采购中心组织的招投标谈判活动，陆美娣以116808元的最终报价被确定为第3号门市房的成交人。许荣泉承认当日知晓开标全部结果，并于当月28日交纳第4、5、6号门市房保证金每间5000元。
开标结果在网上公布后，公安局没有按照当初公布的文件要求向许荣泉发出书面成交通知书，许荣泉也没有与公安局以及采购中心签订合同。在此情况下，公安局通知绿岛公司滕仓后将第3号门市房返还给公安局。2012年8月20日，许荣泉向采购中心提出书面异议，认为公布的门市房使用面积严重失实，恳请采购中心与公安局尽快调查处理。
2012年8月24日，公安局和采购中心联合发函通知许荣泉，确认许荣泉为第4、5、6号门市房租赁成交人，要求其于2012年8月31日前到采购中心签订合同并缴纳相关费用，如逾期不签订合同，按照谈判文件规定，视同放弃成交资格，取消成交结果，并没收保证金。许荣泉回复认为：谈判文件内容是合同的组成部分，门市房使用面积严重失实，强迫签订合同存在欺诈性。
2012年9月7日，公安局向许海燕寄送通知一份，要求其于2012年9月15日前将第三号门市房腾仓返还给公安局，自行结清水、电费用，交纳所欠房租。
2012年10月8日，扬中市财政局发函通知许荣泉，告知其反映的面积误差经测量均属正误差，未使其利益受损，符合招标规定。
原审法院认为，许海燕是绿岛公司的员工，代表绿岛公司与公安局签订合同，涉案的第3号门市房实际由绿岛公司长期租赁经营并支付房租，绿岛公司主动要求参加本案诉讼符合实际情况，也不违反法律规定，应当视为绿岛公司与公安局签订租赁合同，许海燕的答辩意见应予支持。
绿岛公司的反诉请求针对第4、5、6号门市房，而公安局并没有主张第4、5、6号门市房的租金，绿岛公司除了提出第3号门市房的后续房租如何计算的抗辩意见外，反诉的第4、5、6号门市房与本诉第3号门市房没有联系，不符合反诉条件，不宜在本案中一并处理，其可另行处理。
进入招标谈判阶段，绿岛公司（许荣泉）知道当场开标的结果，即第3号门市房被陆美娣以116808元竞租成功，许荣泉中标第4、5、6号门市房。此时，采购中心应当以书面形式向许荣泉发出成交通知书。发生争议后，公安局和采购中心已于2012年8月24日联合发函通知许荣泉，确认许荣泉为第4、5、6号门市房租赁成交人，要求其于2012年8月31日前到采购中心签订合同。公安局也通知许海燕在2012年9月15日前返还3号门市房。因此，第3号门市房在2012年9月15日前应视为不定期租赁，公安局行使的是随时解除合同的权利，应当以原租金标准计算2012年4月1日至2012年9月15日期间租金15492元，房屋租赁合同也于2012年9月15日解除。结合竞租价格、市场行情、原来租金标准等因素，第3号门市房从2012年9月16日起至实际返还之日止，原审法院酌定按照竞租价格116808元和原来标准33800元的平均数75304元确定为新的年租金标准，既接近于市场行情，又体现出绿岛公司要求解决的竞价欠理性问题，双方的利益也得到较好的平衡。
原审法院判决，一、解除公安局与绿岛公司签订的扬中市江洲南路90号第3号门市房租赁合同；二、绿岛公司支付第3号门市房2012年4月1日至2012年9月15日期间房租15492元，并自2012年9月16日起至实际返还之日止，按照原审法院酌定的年租金标准支付后续的房屋占用使用费，限于判决生效之日起十日内付清。
上诉人绿岛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院应当按照扬中市江洲南路90号第2、4、5、6号门市房租金标准计算第3号门市房的租金；二、保证金应当双倍返还；三、公安局应当将第6号门市房出租给绿岛公司过渡。绿岛公司请求二审撤销原判、依法改判。
被上诉人公安局在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
原审被告许海燕在二审中辩称，同意上诉人绿岛公司的上诉主张。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，绿岛公司（许海燕）与公安局签订的扬中市江洲南路90号第3号门市房租赁合同合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定完全履行各自的义务。首先，绿岛公司在该合同期限（包括一次延期三个月）届满之后继续占有使用该房屋，但是未就继续租赁与公安局达成合意，也未向公安局交纳租金，该租赁应视为不定期租赁，公安局可以随时解除合同，同时公安局也已经在合理期限之前通知了绿岛公司，因此，原审法院判决解除双方签订的扬中市江洲南路90号第3号门市房租赁合同，并无不当。其次，绿岛公司占有、使用公安局的房屋，应当缴纳租金或使用费，关于租金或使用费的标准问题，租金的确定系双方当事人自主约定的结果，对于公安局来说，在第3号门市房由案外人以年租金116808元竟租成功之后，其享有相应的可期待利益，因此，原审法院综合案情，从平衡双方利益的角度出发，酌情按照第3号门市房的竟租价格和原合同约定的年租金的平均数确定绿岛公司应当向公安局交纳的租金数额，亦无不当。再次，关于保证金，保证金系为保证（公开招租）租赁合同顺利签署和履行而交纳，是否应当返还，属于（公开招租）租赁关系涉及的法律关系，与本案不属同一法律关系。绿岛公司可就该问题，连同公安局是否应当将第6号门市房出租给绿岛公司用于过渡的问题（该问题与本案亦不属同一法律关系）另行处理。
综上，原审判决是正确的，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2070元，由上诉人扬中市绿岛机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李书文
审 判 员 黄 甦
代理审判员 张 剑
二〇一四年八月十八日
书 记 员 高 健