淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮法商初字第0577号
原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行，住所地淮安市淮安区北门大街200号。
负责人杨杨，该行行长。
委托代理人赵辉，该行员工。
被告朱建军。
原告中国银行股份有限公司淮安楚州支行（以下至判决主文前简称楚州支行）与被告朱建军金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告楚州支行委托代理人赵辉到庭参加诉讼，被告朱建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告楚州支行诉称，被告朱建军因购买淮安区建华玖珑湾3号楼8-B住房需要，且用该房作抵押，于2012年4月1日向我行借款28万元，截止2015年8月30日已逾期3期，结欠我行贷款本金249458.08元，利息3832.22元，本息合计253290.3元。现要求：一、解除原告与被告朱建军2012年3月28日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告朱建军立即偿还原告借款本金249458.08元，利息3832.22元，本息合计253290.3元（利息已计算到2015年8月30日，以后利息按合同约定顺延计算至实际还款之日）；三、我行对被告朱建军抵押给我行的位于淮安区建华玖珑湾3号楼8-B房屋行使优先受偿权；四、被告承担本案的诉讼费用。
被告朱建军未作答辩。
经审理查明，2012年3月23日被告朱建军因购买淮安区建华玖珑湾3号楼8-B室房屋需要，向原告申请贷款28万元。2012年3月28日被告朱建军与原告签订个人购房担保借款合同一份，合同约定原告楚州支行借给被告朱建军款人民币28万元；借款期限204个月，从2012年3月28日起到2029年3月27日止，实际借款期限和具体起止日期以借据记载为准；借款执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准年利率确定；本合同还款方式为等额本息还款法，还款日期为1个月，还款日为每期末的20日；借款人未按约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为，停止发放借款，提前收回发放借款，有权提前行使担保权。借款人未按约定按期足额偿还借款；本合同项下借款采取阶段性保证＋抵押。
同日原、被告双方签订房地产抵押合同一份，给定为确保债务人朱建军于2012年3月28日起至2029年3月27日止向抵押权人发生的债权额外负担28万元主合同的履行，朱建军以位于淮安区建华玖珑湾3号楼8-B设立抵押，本抵押合同所担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用。2013年7月25日原、被告进行抵押权登记，办理了他项权证，抵押债权数额为28万元。2012年4月1日原告楚州支行将28万元汇入淮安建华汤始房地产开发有限公司10×××81帐户中，被告朱建军立借据一份给原告，借到原告款28万元，借据中载明借款期限从2012年4月1日至2029年3月31日，借款年利率为7.05%。截止2015年8月30日被告朱建军已连续3期未能按约还款，欠原告借款本金249458.08元，利息3832.22元，本息合计253290.3元。原告索款未果，遂诉至我院。
以上事实，有原告当庭陈述、原告举证的原告单位的营业执照、组织机构代码证、金融许可证复印件各一份，被告朱建军的居民身份证复印件各一份、被告朱建军常住人口登记卡一份、婚姻登记记录证明一份，个人信贷业务申请表一份，个人购房贷款面谈笔录一份，个人购房担保借款合同一份，房地产抵押清单各一份，房地产抵押合同一份，房屋他项权证一份，原告单位的系统生成表一份等证据予以证实。
本院认为，原告楚州支行与被告朱建军签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，当事人应当按合同约定履行义务。被告朱建军未按合同约定归还借款，已构成违约，原告要求解除合同提前收回贷款符合合同约定，本院予以支持；被告朱建军欠原告借款本金249458.08元，利息3832.22元，本息合计253290.3元，有原告向法庭提供的《个人购房担保借款合同》、借款借据，系统生成表等证实，事实清楚，经本院审查予以认定；被告朱建军用位于淮安区建华玖珑湾3号楼8-B为该借款设立抵押，原告对该抵押物享在抵押债权数额225000元范围内享有优先受偿权。
被告朱建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上，为维护正常的金融秩序，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行与被告朱建军于2012年3月28日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告朱建军于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行借款本金249458.08元，利息3832.22元，本息合计253290.3元（利息已计算到2015年8月30日，以后利息按合同约定顺延计算至判决实际给付之日）；
三、原告中国农业银行股份有限公司淮安楚州支行对被告朱建军位于淮安区建华玖珑湾3号楼8-B的房屋拍卖、变卖后所得价款在抵押债权28万元范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5179元，公告费560元，合计5739元，由被告朱建军负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审 判 长 崔兆海
人民陪审员 吴云平
人民陪审员 任爱红
二〇一六年二月十七日
书 记 员 陈 祯
附页--裁判依据的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。