上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民一（民）初字第2503号
原告上海第二工业大学。
法定代表人胡寿根。
委托代理人刘淑军，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告上海坤伦文化传播有限公司。
法定代表人周幸航。
被告上海坤伦文新传媒有限公司。
法定代表人周幸航。
原告上海第二工业大学诉被告上海坤伦文化传播有限公司（以下简称：文化传播公司）、上海坤伦文新传媒有限公司（以下简称：文新传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海第二工业大学的委托代理人刘淑军到庭参加诉讼。被告文化传播公司、文新传媒公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告上海第二工业大学诉称，2007年11月8日，被告文化传播公司为了筹建被告文新传媒公司与原告签订《租赁合同书》，约定原告将本市陕西北路XXX号综合楼一层租赁给被告文化传播公司使用，租赁期限为2007年11月10日至2012年12月9日，其中2007年11月10日至2007年12月9日为免租装修期，第一租赁年度的租金为80万元，第二租赁年度在第一租赁年度基础上增加2%为816，000元，第三、四、五租赁年度依次类推，租金按季度支付，每期租金应于首月第一个工作日支付，逾期支付租金及应付的各项费用，则每逾期一日须支付原告应付而未付金额的0.1%作为滞纳金。被告文新传媒公司成立以后，在《租赁合同书》上盖章予以确认。两被告在前四个租赁年度中基本能够按约履行合同，但在最后一个租赁年度中，被告文化传播公司多次致函原告称因经营困难要求延期支付租金等费用。租期届满后，两被告直至2013年5月20日才将租赁房屋腾空交还给原告，但两被告均没有支付租金及水电费。为此，原告诉至法院要求判令：1、两被告共同向原告支付自2011年12月10日起至2012年12月9日止的租金865，945.73元、电费47，169.22元，上述租金和电费的逾期付款违约金451，592.41元（其中租金自应付未付之次日起，电费自2012年12月10日起均计算至2013年9月16日起诉之日止）以及自起诉之日起至实际付款日止每日91.31元的违约金；2、两被告共同向原告支付自2012年12月10日起至2013年5月20日止的房屋使用费382，459.36元、电费26，229.38元以及上述房屋使用费、电费自起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基本利率1.5倍计算的利息损失；三、两被告共同向原告支付水费357元以及上述水费自起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基本利率1.5倍计算的利息损失。
被告文化传播公司、文新传媒公司未答辩。
经审理查明，本市陕西北路XXX号全幢（包括图书综合楼以及配电房）系原告所有的房屋。
2007年11月8日，原告（甲方）与被告文新传媒公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将本市陕西北路XXX号综合楼一层建筑面积346平方米的房屋租赁给乙方作为办公及广告经营使用，租赁期限自2007年11月10日起至2012年12月9日止（含免租装修期一个月）；第一租赁年度的租金为80万元，第二租赁年度在第一租赁年度基础上增加2%为816，000元，第三、四、五租赁年度依次类推；租金每季度支付，按先付后用的原则，合同签订当日将首期租金支付给甲方，以后每期租金于每期首月第一个工作日支付；如乙方逾期支付租金及乙方应付的各项相关费用，则每逾期一日须支付甲方应付而未付金额的0.1%作为滞纳金；乙方应于签订本合同后的当日内，缴付甲方保证金10万元，作为乙方向甲方承诺遵守本合同约定的保证，租赁关系终止且乙方将该房屋交还甲方并付清其所有应付费用后，甲方将保证金全额无息退还乙方；甲方的水、电供应设施在不违反有关规定的情况下，可以向乙方提供，并按照水费每立方米（含排水）2.50元、电费每千瓦时（度）0.95元的标准收取乙方的计量消耗成本费和管理费，每月消耗用量经双方核准后，甲方凭单向乙方收取，如遇市政调价，经双方确认后相应调整上述单价。该合同注明：目前被告文新传媒公司有关图章事宜尚在办理中，本合同先由其上级即被告文化传播公司盖章，待被告文新传媒公司有关图章事宜办完后再补上一个章。据此，被告文化传播公司在上述合同承租方落款处加盖公章。此后，原告将系争房屋交付被告文化传播公司使用，被告文化传播公司于2007年11月16日向原告支付租赁保证金10万元以及首期租金20万元，双方均按约履行。2008年9月22日，被告文新传媒公司经工商批准注册成立，登记的住所地即是系争房屋所在地。注册手续办妥后，被告文新传媒公司在上述《租赁合同书》复印件上承租方落款处加盖公章。在合同履行期间，两被告付清了前四个租赁年度的全部租金以及结算至2011年11月23日止的水电费，之后的租金及水电费则一直没有支付。2012年10月12日，被告文化传播公司向原告发出《情况说明》，称因公司资金出现困难，故拖欠了原告两个季度租金，承诺在资金到位的第一时间支付所有拖欠的租金。由于两被告仍未付款，故原告于2012年12月19日向被告文新传媒公司发出《合同终止通知书》，称《租赁合同书》已于2012年12月9日期满终止，不再续签，要求被告文新传媒公司付清拖欠的全年租金865，945.70元以及水电费49，477.20元并搬离系争房屋。2012年12月27日，被告文化传播公司回复《情况说明》一份，承诺一定会负责结清拖欠的租金并通知被告文新传媒公司妥善安排撤离。由于两被告既未支付拖欠费用又未搬离，故原告于2013年4月15日向被告文新传媒公司发出《催款及限时搬离通知书》，要求其于4月底前搬离并付清欠费。2013年5月20日，被告文新传媒公司搬离，系争房屋由原告收回。由于两被告至今未支付拖欠的租金和水电费，故原告诉讼来院要求判如所请。
又查，被告文新传媒公司共计拖欠原告自2011年12月10日起至2012年12月9日止的租金865，945.73元、自2012年12月10日起至2013年5月20日止的房屋使用费382，459.36元、自2011年11月23日起至2013年5月20日止的水电费73，755.60元（2012年4月11日抄表金额23，756.40元、2012年12月30日抄表金额25，720.80元、2013年5月20日抄表金额24，278.40元）。
审理中，原告认为，被告文新传媒公司为系争房屋承租人，被告文化传播公司出具《情况说明》承诺支付拖欠的费用，属于债务加入行为，并且两被告共同使用系争房屋并共同向原告支付租金及水电费，故要求两被告共同向原告承担付款责任。原告表示，不同意在本案中结算租赁保证金以及调低违约金标准。
以上事实，由原告的庭审陈述，原告提供的《房屋所有权证》、《租赁合同书》两份、银行进帐单及发票记账联一组、《水、电收费通知单》（已付最后一张）、银行进帐单、收据记账联、《情况说明》两份、《合同终止通知书》、《催款及限时搬离通知书》、《水、电收费通知单》（未付）三张、水电表读数照片为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告文新传媒公司签订的《租赁合同书》是当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应恪守履行。被告文新传媒公司未按时支付第五个租赁年度的租金以及水电费已经构成违约，其应当立即将拖欠的租金以及水电费支付给原告并承担逾期付款的违约责任。《租赁合同书》约定的五年租期届满后，被告文新传媒公司未及时将系争房屋交还给原告，应当承担合同期满后至实际搬离之日止的房屋使用费以及水电费。现原告主张的租金865，945.73元、房屋使用费382，459.36元、水电费73，755.60元金额无误，本院予以确认。被告文新传媒公司向原告支付租赁保证金是为了担保租赁债务的履行，故保证金在租赁合同期满终止后应当先行抵扣承租人拖欠的各项费用，不足部分再由被告文新传媒公司支付给原告。根据合同约定，租金按每季度支付，被告文新传媒公司应于每期首月第一个工作日支付，故违约金应自次日起计算至本判决生效之日止。按照双方约定0.1%的标准计算出来的违约金金额将高于本金，故该标准明显过高，本院酌情调整为每日万分之五。被告支付合同期满后的房屋使用费以及水电费，其法律性质本身就是赔偿原告的实际经济损失，原告要求再计算利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。合同约定每月水电费的耗用量经双方核准后，原告凭单向被告文新传媒公司收取，然根据原告提供的三张未付《水、电收费通知单》，抄表的日期分别为2012年4月11日、2012年12月30日以及2013年5月20日，其中第二张单子的水电费日期跨越合同期内和合同期外，原告要求根据天数平均计算合同期内的水电费金额，没有事实依据，本院不予采信。因此，2012年4月11日抄表金额23，756.40元可自2012年12月10日起计算违约金，其余水电费的违约金不予支持。在被告文新传媒公司未能支付租金及水电费的情况下，被告文化传播公司先后两次向原告出具《情况说明》，承诺支付拖欠的费用。因此，被告文化传播公司作为新的债务人加入到了涉案房屋租赁合同承租人的债务当中，故被告文化传播公司应当和原债务人被告文新传媒公司共同向原告履行付款义务。被告文化传播公司、文新传媒公司经本院合法传唤未到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海第二工业大学自2011年12月10日起至2012年12月9日止的租金765，945.73元（已扣除租赁保证金10万元）；
二、被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海第二工业大学逾期支付租金的违约金，其中216，486.43元自2011年12月12日起、216，486.43元自2012年3月12日起、216，486.43元自2012年6月11日起、116，486.43元自2012年9月10日起均计算至本判决生效之日止，10万元自2012年9月10日起计算至2012年12月9日止，计算标准均为每日万分之五；
三、被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海第二工业大学自2012年12月10日起至2013年5月20日止的房屋使用费382，459.36元；
四、被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海第二工业大学自2011年11月23日起至2013年5月20日止的水电费73，755.60元；
五、被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海第二工业大学逾期支付电费23，756.40元的违约金，按照每日万分之五的标准自2012年12月10日起计算至本判决生效之日止；
六、原告上海第二工业大学的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费20，769.59元，由被告上海坤伦文化传播有限公司、上海坤伦文新传媒有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 姚 青
代理审判员 巫建强
人民陪审员 王 克
二〇一四年三月十九日
书 记 员 王 梓
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。