上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终4207号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴玉彦，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人（原审被告、反诉原告）朱林妹，XX年XX月XX日出生，汉族。两上诉人之共同委托代理人任政，上海四维乐马律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人毛小刚，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈刚，XX年XX月XX日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）张瑾，XX年XX月XX日出生，汉族。两被上诉人之共同委托代理人梁伟，上海市外滩律师事务所律师。上诉人吴玉彦、朱林妹因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人吴玉彦、朱林妹之共同委托代理人任政，被上诉人陈刚、张瑾及其共同委托代理人梁伟到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产权利登记在吴玉彦、朱林妹名下。吴某某系吴玉彦、朱林妹的女儿。2015年3月，经上海XX有限公司居间介绍，陈刚、张瑾有意购买上述房屋。因吴玉彦、朱林妹常年居住外地，由其女吴某某出面商谈房屋出售事项，并在居间协议中约定房款支付至吴某某的银行账户。2015年3月23日，吴某某以吴玉彦、朱林妹代理人的名义出具定金保管书，言明收到的人民币（下同）5万元定金由居间方代为保管，待买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》后由卖方收回。2015年3月24日，吴玉彦、朱林妹（卖售人、甲方）与陈刚、张瑾（买受人，乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室建筑面积140.12平方米房屋以355万元转让给乙方。乙方于签约当日支付甲方5万元，于2015年3月31日之前支付甲方房款15万元，于2015年6月30日之前支付甲方房款105万元，于双方至上海市闵行区房地产交易中心申请办理过户手续当天支付房款108万元。乙方以购房贷款形式支付房款120万元。乙方于双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款2万元。双方还约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第2日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。双方另对其余事项作了约定。2015年3月31日，双方又签订补充协议，约定本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担，甲方于收到乙方支付买卖合同中约定的第三笔房款105万元后3日内将该房屋交付乙方。上述《上海市房地产买卖合同》中，买卖双方对房款通过何种途径支付未作约定，也未指定具体付款账户。居间方为慎重起见，建议陈刚、张瑾将房款付至朱林妹的银行账户。2015年3月31日上午，陈刚、张瑾与吴玉彦、朱林妹、吴某某及居间方业务员余某某至位于本市闵行区XX商城的工商银行办理第二笔房款的转账业务。因人多需排队，吴玉彦、朱林妹、吴某某不愿等待欲先离开，与余某某发生争执。后由张瑾执笔，根据吴某某口头所报银行账号填写了转账单，吴玉彦、朱林妹、吴某某则先行离开。陈刚、张瑾排队办理了转账15万元房款至朱林妹银行账户的手续。余某某为让房东写收款收据，收取了银行回执，后因其母生病匆忙离职，未将该银行回执交还张瑾。事后，吴玉彦、朱林妹将收款收据快递给了张瑾。吴玉彦、朱�妹于2015年4月1日出具的收条称2015年3月25日收到陈刚、张瑾5万元，于3月31日收到陈刚、张瑾15万元。2015年6月30日之前，吴某某告知陈刚、张瑾，上述房屋的产权证被中介方遗失。2015年6月30日，陈刚将其证券账户中的105万元转入其工商银行账户。张瑾当日发短信给吴某某要求提供付款账号以便支付第三笔房款105万元，未得到回音。次日，陈刚、张瑾至居间方，要求居间方协助向房主索取银行账号。居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向吴玉彦、朱林妹发出催告函。2015年7月16日，吴某某函告居间方，称催告函于2015年7月15日下午收到，由于居间方于2015年3月23日收取的产权证已丢失，会产生法律风险，要求居间方先将房产证找到以确定买卖合同能否继续履行。本着解决问题的诚意愿意近期去居间方面谈。2015年7月18日，张瑾又发短信给房主要求回电，房主仍不理会。2015年7月30日下午，买卖双方至居间方商谈合同是否继续履行事宜。2015年8月3日，吴某某与陈刚通话要求涨价15万元，以370万元转让房屋。陈刚当时同意加价10万元，双方未达成一致。2015年8月7日，吴某某向陈刚、张瑾发出解除合同通知函。该函被退回。吴某某于8月10日将解除合同通知函通过微信发送给陈刚、张瑾。吴玉彦、朱林妹于8月11日再次寄送解除合同通知函，陈刚、张瑾于8月13日收到。期间，因房价上涨，涉案房屋被出售方以420万元重新挂牌对外销售。买卖双方协商未成，致涉讼。诉讼中，2016年2月16日，陈刚、张瑾自愿将335万元付至原审法院代管，以示其确有能力履行合同。原审审理中，陈刚、张瑾起诉要求吴玉彦、朱林妹继续履行双方于2015年3月24日签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的《上海市房地产买卖合同》、协助办理过户登记手续并交付房屋。吴玉彦、朱林妹反诉要求：1、要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年8月13日解除；2、要求陈刚、张瑾按房价款的20%支付解除合同赔偿金71万元；3、吴玉彦、朱林妹将已收房款20万元退还陈刚、张瑾。原审认为，买卖双方签订的上海市房地产买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。我国合同法规定的诚信履行原则要求当事人除应当按照合同约定全面履行自己的义务之外，也要履行合同未作约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。双方当事人争议的焦点在于陈刚、张瑾未于2015年6月30日之前向吴玉彦、朱林妹支付第三期房款105万元，是否构成违约，吴玉彦、朱林妹是否可以据此行使合同约定的解除权。本案中，买卖双方在居间协议中曾约定将款项付至吴某某的�户，但双方签订《上海市房地产买卖合同》时对付款方式未作明确约定，故买方仍可以现金、银行转账或指定付款等各种方式来支付合同项下的房款。当买方选择通过银行转账方式支付房款的，卖方应告知银行账户，此系卖方的协助、告知义务。买方支付第二笔房款15万元，系根据卖方指定付至朱林妹账户，但根据查明的事实，买方付款当日确实因客观原因对该银行账户没有留底。并且，当买方欲支付105万元大额房款时，为保资金安全，要求卖方再次提供银行账户，系正当要求，卖方应予协助。其次，买方于2015年6月30日当日已备齐105万元，完全有支付能力。因得不到卖方的回音，买方于次日至居间方要求协助获得付款账户信息。可见，买方积极要求支付房款、履行合同义务，主观上不存在违约的恶意。由于卖方不及时告知账户信息，始终回避，使买方不能确认付款账户信息，而未于2015年6月30日之前支付105万元房款，买方不属违约。从卖方的角度分析，卖方若欲提供账户，只须举手之劳，当居间方于合同约定的15天的付款宽限期内向吴玉彦、朱林妹发出要求付款催告函时，吴某某却迟至宽限期届满后才回复愿意面谈，仍不告知付款账户，可见卖方对付款催告采取回避拖延的态度。涉案房屋从合同约定转让价355万元至2015年8月初吴某某要求以370万元成交，再至重新挂牌出售价420万元，说明房价在此期间上涨较快，解除涉案合同另行出售房屋，将使卖方获利巨大。故卖方怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止陈刚、张瑾依约付款，以成就解除合同的条件。卖方的行为有违诚信履行原则，故其要求确认合同于2015年8月13日解除并主张71万元违约金的反诉请求，不应获得支持。综上，买卖双方签订的上海市房地产买卖合同及补�协议应继续履行。买方应向卖方支付剩余房款，卖方应向买方交付房屋并协助办理过户手续。据此，原审法院于二○一六年二月十八日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出判决：一、陈刚、张瑾与吴玉彦、朱林妹签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2213772）及“补充协议”继续履行；二、陈刚、张瑾于判决生效之日起十日内支付吴玉彦、朱林妹房款105万元；三、吴玉彦、朱林妹于收到上述105万元房款后三日内向陈刚、张瑾交付上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；四、吴玉彦、朱林妹于房屋交付后十日内，协助陈刚、张瑾办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续，将上述房屋的房地产权利过户登记至陈刚、张瑾名下；在办理产权过户登记过程中发生的税费由陈刚、张瑾负担；五、陈刚、张瑾于办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户手续当天支付吴玉彦、朱林妹房款230万元；六、驳回吴玉彦、朱林妹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费35,200元，财产保全费5,000元，由吴玉彦、朱林妹负担。反诉案件受理费减半收取计5,450元，由吴玉彦、朱林妹负担。判决后，吴玉彦、朱林妹不服上述民事判决，上诉称：一、一审法院认定的所谓“居间协议”法律文件根本不存在，在该“居间协议”中约定房款支付账户也是捏造的。1、在事实查明部分，判决书仅在两处提及“居间协议”的内容；2、系争双方从来没有提交过、一审法院也没有认定过所谓“居间协议”证据的存在；二、一审法院故意隐瞒系争双方�间签订过《房地产买卖（含居间）协议》的所有相关事实。三、一审法院认定假的“居间协议”，隐瞒《房地产买卖（含居间）协议》存在以及试图用假的“居间协议”概念偷换《房地产买卖（含居间）协议》的目的是为整个判决书认定的所有虚假事实打下逻辑基础。四、《房地产买卖（含居间）协议》，（合同编号0012805）的内容、法律效力及法律意义。因为卖方在履约中，不存在再次告知买方账户信息的法定义务，所以买方不支付105万元房款的行为，只能是买方的违约行为。在买方不支付105万元超过15天之后，卖方解除买卖系争房屋法律关系（解除买卖合同）合法有效。从事实上、证据上都能反映，系争双方从来没有针对告知账户信息事宜产生过争议，因为卖方已经四次告知账户信息。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判支持上诉人在一审时的反诉请求，即依法确认上诉人、被上诉人间2015年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2213772）已解除，且判决被上诉人赔偿71万元赔偿金。被上诉人陈刚、张瑾则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人通过上海XX有限公司居间签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同签订的内容是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的规定，应确认有效，双方均应按约履行。现上诉人拒绝履行，被上诉人起诉要求上诉人履行买卖合同、协助办理过户登记手续并交付系争房屋的诉讼请求，于法不悖。关于房款给付方式和违约的问题，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。原审法院在查明事实的情况下，依法所作的判决并无不当，本院应予维�。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币46,100元，由上诉人吴玉彦、朱林妹共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年六月十四日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……