云南省宾川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2924民初216号
原告刘仪斌(曾用名刘永付)，男，1972年3月11日生，穿青人，贵州省水城县人，农民，住贵州省水城县，现住昆明市西山区。
委托代理人罗灿，云南星震（宾川）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告云南普通惠通果业有限公司。
住所：宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心*楼。
法定代表人彭晖，系公司董事长。
诉讼代表人云南普通惠通果业有限公司破产管理人。
破产管理人地址：宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼。
负责人杨振，系破产管理人工作组组长。
委托代理人黄正军，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司工作组成员，代理权限为特别授权。
原告刘仪斌与被告云南普通惠通果业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月24日公开开庭进行了审理，原告刘仪斌及委托代理人罗灿、被告云南普通惠通果业有限公司的诉讼代表人云南普通惠通果业有限公司破产管理人的委托代理人黄正军均到庭参加诉讼。
原告刘仪斌诉称：2013年1月28日，原告与被告云南普通惠通果业有限公司签订《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》、《滇西果蔬交易中心业主临时公约》，云南普通惠通果业有限公司将位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华桥社区滇西果蔬交易中心的一套房屋（房号为：三幢3-02B）转让给了原告。
协议签订后，原告按约定支付了购房款628682.00元和办理土地证、房产证的税费、工本费30756.00元，购房款和相应的税费支付后，2013年1月28日，云南普通惠通果业有限公司出具给原告656438.00元的《收据》一份。《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》第六条约定，《房屋所有权证》和《土地使用权证》应当由云南普通惠通果业有限公司办理。但云南普通惠通果业有限公司至今仍未履行相应合同义务。原告虽多次催促，云南普通惠通果业有限公司交付房屋钥匙以后拒不履行办理不动产登记证的义务，合同未完全履行。
原告认为，原告与被告云南普通惠通果业有限公司签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》、《滇西果蔬交易中心业主临时公约》合法有效。原告履行了付款义务，云南普通惠通果业有限公司履行交付义务后还应当履行办理不动产登记证的义务，现云南普通惠通果业有限公司已经进入破产清算程序，被告云南普通惠通果业有限公司破产管理人作为云南普通惠通果业有限公司的破产管理人，应当履行办理不动产登记证的义务。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：一、依法确认原告与被告云南普通惠通果业有限公司之间于2013年1月28日签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》合法有效。二、判令诉讼代表人云南普通惠通果业有限公司破产管理人代为履行合同义务，立即为原告在被告云南普通惠通果业有限公司购买的房号为3-02B的房屋（购买价为625682.00元）办理不动产登记证。三、判令诉讼代表人云南普通惠通果业有限公司破产管理人承担房屋过户产生的税费和工本费。四、诉讼费由被告承担。
被告云南普通惠通果业有限公司（以下简称“普通惠通公司”）辩称：一、原告所诉称事实不完整，原告虽与普通惠通公司签订了《存量房转让合同》，但签订《存量房转让合同》的目的是抵工程款，而非单纯意义的购房。2011年6月30日，普通惠通公司与云南建工集团第七建筑工程有限公司（以下简称“七建公司”）签订了《建设工程施工合同》，因普通惠通公司资金紧张，无法按期向七建公司支付工程款，后经普通惠通公司与七建公司代理人黎某及原告刘仪斌协商，各方同意用滇西果蔬交易中心3-02B号房产折抵工程款，折抵工程款的金额为656438.00元。此后，普通惠通公司与刘仪斌签订了3-02B号房的《存量房转让合同》，但普通惠通公司与七建公司未签订任何形式的工程款抵款协议，七建公司也未就所折抵656438.00元的工程款向普通惠通公司开具发票，普通惠通公司移交管理人的资料中，仅有七建公司代理人黎某出具的收到普通惠通公司工程款656438.00元（刘仪斌抵房款）的收条一份。二、普通惠通公司、刘仪斌和七建公司之间以房产折抵工程款的行为尚未完成，如继续履行《存量房转让合同》，为原告办理产权证，将违反破产法的强制性规定。
根据管理人掌握的现有资料，签订《存量房转让合同》后，刘仪斌未向普通惠通公司实际支付购房款，而是以七建公司的工程款进行折抵。刘仪斌、七建公司和普通惠通公司之间虽有折抵工程款的意愿，但各方未签订任何有效的工程款抵款协议，普通惠通公司也未给刘仪斌开具购房发票，七建公司也未向普通惠通公司开具折抵部分的工程款发票，故以房产折抵工程款的行为尚未完成。管理人认为，折抵工程款的约定属对《建设工程施工合同》付款方式的变更，原《建设工程施工合同》约定以现金方式支付工程款，现变更为以实物（即房产）折抵的方式支付工程款。现在，如果继续履行《存量房转让合同》为原告办理产权证，无异于在受理破产后向七建公司全额清偿工程款，违反破产法第十六条的强制性规定（人民法院受理破产申请后，债务人对个别人的债务清偿无效）。
综上所述，刘仪斌与普通惠通公司签订的《存量房转让合同》虽为有效合同，但签订的目的是折抵工程款，双方之间无真实的购房意愿，且三方之间用房产折抵工程款的行为未取得七建公司的认可，房产折抵工程款的行为尚未完成。继续履行合同将损害全体债权人的利益。根据《破产法》第十八条的规定，破产受理于2015年2月9日，破产受理后两个月内破产管理人没有向相对人发出继续履行合同的，视为合同解除；故应认定《存量房转让合同》已于2015年4月9日解除，现已不具备继续履行的条件，请依法驳回原告的全部诉讼请求。
综合原、被告双方的诉辩主张，原、被告双方对以下问题存在争议：一、普通惠通公司破产管理人是否应为原告办理3-02B号房屋的不动产登记证。二、普通惠通公司破产管理人是否应承担税费、工本费等费用。
原告刘仪斌就本方主张的事实向本院提交了以下证据：
1、身份证原件一份，证实原告的身份情况；
2、滇西果蔬交易中心使用手册原件一份，证实被告方针对其投资的滇西果蔬交易中心项目作介绍、说明及对质量保证等常见问题作解答；
3、滇西果蔬交易中心业主临时公约复印件一份，证实双方签订滇西果蔬交易中心业主临时公约承诺书及承诺遵守临时公约的相关规定；
4、收据原件一份、交款明细/税费明细打印件一份，证实原告于2013年1月28日向被告支付购房款656438元及交税费情况；
5、滇西果蔬交易中心存量房转让合同复印件一份、滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议复印件一份，证实签订滇西果蔬交易中心存量房转让合同及补充协议；
6、交房通知书原件一份，证实被告方于2013年1月10日向原告发交房通知书，告知原告于2013年1月31日办理交房手续等情况；
7、情况说明原件一份，证实云南建工集团第七建筑工程有限公司已将其对普通惠通公司所享有的656438.00元债权转让给了黎某，并承诺不再向被告主张债权；
8、收条复印件一份，证实被告将钥匙及使用手册交给了原告。
9、照片打印件一组，证实房屋已投入使用的情况；
10、建设工程施工合同原件一份，证实普通惠通公司将工程发包给云南建工集团第七建筑工程有限公司的事实；
11、工程结算定案单原件一份，证实审定造价的情况；
12、云南昆钢力信钢结构有限公司发货单原件五份，证实原告向被告公司供应钢材两百余吨的情况；
13、收据原件一份、收条原件一份，证实原告向被告供应钢材的情况；
14、证人黎某当庭证言。
被告普通惠通公司就本方主张的事实向本院提交了以下证据：
1、企业法人营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、法定代表人身份证明书原件一份、（2015）宾民破字第1号裁定书复印件一份、（2015）宾民破字第1-1号决定书复印件一份、管理人负责人身份证明原件一份，证实管理人的诉讼主体情况；
2、滇西果蔬交易中心存量房转让合同原件一份、收条复印件一份、业主档案表打印件一份、建设工程施工合同复印件一份、债权登记申报表复印件一份，证实原告与我方签订合同不是单纯购房，而是以物抵债；原告与被告、云南建工集团第七建筑工程有限公司之间有以房产折抵工程款的意向，但仅签订了存量房转让合同，未正式签订工程款抵扣协议，虽有黎某出具的收到被告工程款656438.00元（刘仪斌抵房款）的收条，但黎某仅是云南建工集团第七建筑工程有限公司的代理人，其出具收条的行为未取得云南建工集团第七建筑工程有限公司的认可，三方之间用房产折抵工程款的行为尚未完成。
前述证据经质证，原告方认为，我方提供的证据均来源合法，内容客观，符合证据三性，应作为本案有效证据使用；我方对被告方提交的第一组证据的三性没有意见，对第二组证据的证明目的有意见，黎某在2013年1月28日向被告出具收条，同时注明收到的该工程款是用于折抵刘仪斌房款的事实。
被告普通惠通公司认为，我方提交的证据符合证据的三性，应作为合法证据使用。我方对原告方提交的身份证复印件、滇西果蔬交易中心使用手册、滇西果蔬交易中心业主临时公约复印件、滇西果蔬交易中心存量房转让合同复印件、滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议复印件、交房通知书原件、收条复印件、建设工程施工合同、工程结算定案单的三性无异议；对收据上的金额没有异议，但内容是收到合作款而不是收到购房款；对交款明细及税费明细的三性无异议，但如果支持原告的诉请，数额是税费改革以前计算好的，我方需要办证，税费可能会有变化，增加的税费需要原告方自己承担；对照片的三性都不认可,对是否实际投入使用的情况也不认可；云南昆钢力信钢结构有限公司发货单原件、收据原件、收条原件与我方没有关联性，与法庭对相关事实的认定具有关联性。证人黎某的证言，其所陈述的工程款抵款的过程我方认可；工程款确实还欠着，但是欠着多少，还有争议，具体金额不能认可；至于工程款的结算、申报的债权是否包括已抵款的部分，我方不认可；申报债权时我方看不出来是否已经抵扣了；黎某以七建公司的名义做工程我方不是特别清楚，但签字都是黎某签的；建工集团变为建投集团的情况我方也认可的。对情况说明的三性无异议，但出具时间是在破产受理一年之后，不能证明在破产受理之前完成了以物抵债的行为。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院审核认为，原告方提交的照片打印件一组不能证实原告方主张的房屋已经使用的事实、云南昆钢力信钢结构有限公司发货单原件五份与本案无关，均不应作为认定案件事实的证据；原告方提交的其余证据及被告普通惠通公司提交的证据均来源合法，与本案具有关联性，证据间能相互印证的部分作为认定案件事实的依据。
经审理查明：普通惠通公司于2010年5月26日经宾川县工商行政管理局注册成立，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。
2011年6月30日，普通惠通公司与云南建工集团第七建筑工程有限公司（以下简称七建公司）签订了《建设工程施工合同》，约定普通惠通公司将滇西果蔬交易中心A标段施工图范围内的全部土建、水电安装、钢结构、室外场平、给排水等工程（建筑规模约36000平方米，结构类型为钢筋混凝土框架）承包给七建公司承建，合同价款暂定40000000.00元（肆仟万元）等内容。七建公司承建后该工程项目由黎某作为负责人组织施工。建设过程中向原告刘仪斌购买建筑材料，欠下刘仪斌材料款。普通惠通公司未按约向七建公司支付工程款。
经刘仪斌、普通惠通公司、七建公司、黎某商定，用普通惠通公司享有产权的滇西果蔬交易中心的房号为3－02B，价格为625682.00元，税费（交易费、房屋测绘费、土地测绘费、登记费、房产证工本费、合同工本费、土地证费、契税、印花税、配套费、维修基金）为30756.00元的房屋一套折抵给原告刘仪斌，折抵价款共计为656438.00元。
2013年1月28日，普通惠通公司与刘仪斌签订了3－02B号房的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》。约定普通惠通公司将位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心的房号为3－02B的房屋转让给刘仪斌，参考房屋建筑面积为182.62平方米，价款为人民币625682.00元，房款于2013年1月28日一次性付清，于2013年1月31日前交房，国有土地使用权证号为：宾国用（2011）第0008677号，房屋所有权证证书编号为宾房权证2012字第ＴＮ1—××号；土地使用证、房屋所有权证由出让方代办，但涉及办理两证所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由购房方承担，购房方付清相关费用后，出让方将两证交给购房方。普通惠通公司、刘仪斌均在《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》签字、盖章。2013年1月28日，普通惠通公司遂将3－02B号房产交付给刘仪斌。同日，黎某出具给普通惠通公司《收条》一份，载明：今收到云南普通惠通公司工程款656438.00元，刘仪斌抵房款。同日，普通惠通公司亦出具给刘仪斌《收据》一份，载明：预收到刘仪斌3－02B号房合作金656438.00元；并在《业主档案表》中记载刘仪斌所购3－02B号房款已付清，抵A标工程款656438.00元。普通惠通公司一直未为原告刘仪斌代为办理土地使用证、房屋所有权证。2016年3月17日，七建公司出具《情况说明》一份，说明七建公司同意将普通惠通公司欠该公司的工程款656438.00元由黎某主张；就前述工程款不再向普通惠通公司主张债权。
2014年5月，普通惠通公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以普通惠通公司资不抵债为由，向本院申请对普通惠通公司进行破产清算。本院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人普通惠通公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，本院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人普通惠通公司的破产清算申请。2015年2月16日，本院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任普通惠通公司的管理人。
本院认为，七建公司向被告普通惠通公司承建工程，被告普通惠通公司欠七建公司工程款，七建公司同意将被告普通惠通公司所欠的工程款中的656438.00元由黎某主张，不再向普通惠通公司主张该债权。黎某因此取得了该项债权。黎某、普通惠通公司、刘仪斌、七建公司商定，用该款折抵刘仪斌向普通惠通公司购房的房款及税费，并由刘仪斌、普通惠通公司签订了3－02B号房的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》、《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》。同时，黎某向普通惠通公司出具了收到工程款656438.00元的收条（注明刘仪斌抵房款），普通惠通公司向刘仪斌出具收到合作金656438.00元的收据，并将3－02B号房屋交与刘仪斌，刘仪斌接房。前述各行为人的行为并未违反法律规定，刘仪斌与普通惠通公司签订的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》亦未违反法律的禁止性规定，属有效合同，双方应全面履行自己的义务。按照合同约定，普通惠通公司有义务代为原告办理土地使用权证和房屋所有权证。原告要求确认《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》合法有效、代为办理不动产登记证的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。合同约定土地使用证、房屋所有权证由出让方代办，涉及办理两证所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由购房方承担，故原告作为购房者应按约承担属于本方应承担的相应税费等费用，原告方折抵的交易费、房屋测绘费、土地测绘费等费用为30756.00元，但如因税费标准及缴费项目等有所变化导致将来在办理产权登记证时实际应缴纳的费用高于或低于30756.00元，则高于30756.00元的部分仍应由原告方再另行支付，低于30756.00元的部分应由被告方退还原告方。被告方只能在30756.00元的限额内为原告方支付办理产权登记过程中产生的应由原告承担的相应的税费等费用。现被告普通惠通公司已进入破产清算阶段，其应承担的义务由其破产管理人承担。被告方认为工程款抵款行为未完成及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及《滇西果蔬交易中心存量房转让合同补充协议》已解除的观点无事实及法律依据，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告刘仪斌与被告云南普通惠通果业有限公司签订的《滇西果疏交易中心存量房转让合同》、《滇西果疏交易中心存量房转让合同补充协议》有效；
二、由被告云南普通惠通果业有限公司破产管理人于判决生效后三个月内协助原告刘仪斌办理位于云南普通惠通果业有限公司滇西果疏交易中心的房号为3－02B号房屋的不动产登记证；
三、判令被告云南普通惠通果业有限公司破产管理人以30756.00元为限替原告刘仪斌支付其应承担的税费等相关费用，如超过30756.00元的部分由原告刘仪斌自行支付，如不足30756.00元的部分由被告云南普通惠通果业有限公司破产管理人于判决生效后三个月内退还原告刘仪斌。
案件受理费100.00元，由被告云南普通惠通果业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 杨林雁
审 判 员 吴红熙
人民陪审员 赖建明
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 陈静猛