重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民初字第00598号原告汪晓琼，女，1973年9月14日出生，汉族，住重庆市江北区。原告卢晓琳，女，1971年4月30日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告卿明惠，女，1964年7月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告曹犁，女，1969年11月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。以上原告共同委托代理人李新强、程麟智，重庆尚润律师事务所律师。被告重庆智伦电镀有限公司，住所地重庆市双桥经开区邮亭工业园区电镀园，组织机构代码56348379-8。法定代表人姚远军，该公司董事长。委托代理人陈智福，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁与被告重庆智伦电镀有限公司（以下简称智伦电镀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由审判员罗登文担任审判长与代理审判员刘希、王兵组成合议庭共同负责本案的审理。2015年12月22日，本院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，对本案进行了公开开庭审理。原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁的委托代理人李新强、程麟智，被告智伦电镀公司的委托代理人陈智福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁诉称，2013年10月13日，原被告双方签订了《电镀车间租赁合同》，约定原告将从被告处购买的位于大足区邮亭镇建昌路10号3幢1—1、2—1、3—1的房屋租赁给被告，租金为28元/㎡·月，年租金为2438352元，租金每年递增5%；租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日；第一次租金支付时间为2013年12月31日前，以后每年租金须在进入下一租期前的11月30日前一次性支付，逾期支付的，每逾期一天按应付款额的0.3%支付违约金。2015年2月11日，被告向原告送达解除上述租赁合同的函，要求解除上述租赁合同。但原告认为，被告既无法定又无约定解除的情形，不符合合同解除情形，双方应继续履行租赁合同。按合同约定，被告应于2014年11月30日前支付第二期租金2438352元×（1+5%）×11/12=2349614元，但截至原告起诉之日，被告未支付该款项。现诉至法院，请求：一、判令被告于2015年2月11日向原告送达的解除租赁合同的通知无效，双方应继续履行合同；二、判令由被告向原告支付租金2346914元以及自2014年12月1日起至付清租金之日止以欠付租金为基数按每天0.3%计算违约金；三、本案诉讼费由被告承担。被告智伦电镀公司辩称：一、该房屋系所有权由被告转让给原告，被告虽反租该房屋，仅是借助被告的平台优势帮助原告进行出租，后经济形势转变，该房屋招租困难，被告认为符合情势变更条件遂向原告发送解除租赁合同的函件，被告向原告送达的解除租赁合同的函件自送达原告之日起，租赁合同即告解除；二、对于欠付租金应减一个月计算；三、该租赁合同对于交纳租金的时间约定不明，合同约定“租赁期间每年的租金必须在当年的11月30日之前一次性支付。”所指应是当期租金的当年11月30日，2014年12月1日至2015年11月30日的租金按合同理解应为2015年11月30日之前交纳，故逾期未支付租金应从2015年11月30日之后计算逾期之日；四、违约金过高，应以原告的实际损失为限，被告不存在违约行为，即使法院认定被告存在违约行为，违约金也应调低。经审理查明，原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁从被告智伦电镀公司处购买了大足区邮亭镇10号3幢1—1、2—1、3—1的房屋，并实际取得上述房屋的所有权。其后由原告作为甲方，被告作为乙方于2013年10月13日签订了《电镀车间租赁合同书》（以下简称《合同》），约定由智伦电镀公司承租原告向智伦电镀公司购买的邮亭电镀园厂房第三幢共计三层，建筑面积7257㎡，每平方米原告净收租金28元/月，年租金净收总额2438352.00元，租赁期限三年，租赁时间自2013年12月1日起至2016年11月30日止。（其中2013年12月1日至2014年2月28日止为设备安装调试期不计算车间租金，每年扣一个月租金）。租金每年递增5%。该《合同》第九条约定：“上述租赁电镀车间的租金由乙方每年一次性支付给甲方。第一年租金支付时间为2013年12月31日前；租赁期间每年的租金必须在当年11月30日前一次性支付。逾期自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向甲方支付逾期应付款千分之3的违约金，合同继续履行。”第十九条约定：“以上合同条款由甲、乙双方共同合同约定，甲、乙双方应严格遵守。任何一方违反上述任何一条即视为违约。违约方必须赔偿由此引起的一切经济损失及承担相关的法律责任，并支付未违约方违约金。”合同签订后，被告向原告交纳了2013年12月1日至2014年11月30日（其中一个月免租）的租金2235156元。虽被告举示的收据系复印件，但庭审中，原告认可被告已支付2013年12月1日至2014年11月30日（其中一个月免租）的租金2235156元，本院予以确认。2015年2月6日，被告向原告发送的《解除租赁合同通知书》载明：“由于近期经济持续低迷、企业开工严重不足，加之电镀行业属于特殊行业，政府部门对于废水的排放要求较高，以致我公司在与你签订合同后至今未能将该厂房出租，给我公司造成经济损失近百万元，故合同签订的目的不能实现。对此，根据合同法的相关规定，我公司通知如下：1、自本通知送达你处后，我公司解除与你签的电镀车间租赁合同；2、自租赁合同解除后5日内请你本人或派人接收该房屋，并与我公司办好交接手续；3、办理交接手续时，我公司将与你结清租金，并完善相关手续。”该《解除租赁合同通知书》于2015年2月11日送达原告。另，双方均认可次年租金在上年基础上递增5%，每年减免一个月租金。本案审理中，汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁于2015年3月20日向本院提出财产保全的申请，要求：冻结或查封重庆智伦电镀有限公司名下350万元的款项或财物。汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁提供了其所有的房屋大足区邮亭镇建昌路10号3幢1—1，建筑面积2418.77平方米，产权证号为210房地证2014字第01167号；位于大足区邮亭镇建昌路10号3幢3—1，建筑面积2418.77平方米，产权证号为210房地证2014字第01168号作为担保。本院于2015年5月21日作出裁定，查封、冻结重庆智伦电镀有限公司价值350万元的财产。以上事实，有房地产权证、《电镀车间租赁合同》、《解除合同通知书》、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00598号民事案件证据交换笔录及庭审笔录、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00598号民事裁定书等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有三：一、智伦电镀公司向原告发送的《解除租赁合同通知书》是否具有法律效力；二、该《合同》对于租金的支付时间是否存在约定不明的情形；三、被告是否应支付违约金，违约金的具体金额。针对上述焦点，本院评析如下：一、关于智伦电镀公司向原告发送的《解除租赁合同通知书》能否达到解除合同的目的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经济低迷、企业加工不足等情形属于被告在订立合同之初即可预见的商业风险，此种风险应由被告自行承担。智伦电镀公司以经济形势转变，承租的厂房无法出租为由要求解除合同，其不符合法定或约定的解除理由。据此，原告请求确认被告单方解除合同的行为不具有效力，双方应继续履行合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、关于该《合同》对于租金的支付时间是否存在约定不明的情形。本院认为，对合同条款的解释，应结合合同文本、合同的实际履行状况及诚实信用原则，以探求当事人签订合同时的真实意思表示。本案中，依据合同约定，被告需在2013年12月31日前支付2013年12月1日至2014年11月30日的租金。紧随该约定，又约定租赁期间每年的租金必须在当年11月30日前一次性支付。结合《合同》上下文，本院认为，2014年12月1日至2015年11月30日的租金应在2014年11月30日前支付。三、关于三被告是否应支付违约金，违约金的具体金额。被告认为，依据其支付首期租金的收据载明2013年12月1日至2014年11月30日的租金支付时间为2014年3月13日，可证明租金支付时间未按照合同约定进行，原告对此亦没有异议。本院认为，该收据是复印件，原告虽对被告已支付该期租金表示认可，但对该复印件不予认可，故被告以此为由进行抗辩，本院不予采纳。即使首期租金的支付时间为2014年3月13日，未按合同约定履行，亦不能证明第二期租金即2014年12月1日至2015年11月30日的租金也可不遵循合同约定的时间支付。故被告未按期支付租金，违反了合同约定，应承担违约责任。原告主张违约金应依据合同约定，以欠付租金为基数按每天0.3%支付违约金。本院认为，若依此暂计算至2015年11月30日该笔违约金为2346913.8元×0.003×365天=2569870.61元，明显过分高于原告的实际损失。被告请求调低违约金，符合法律规定，本院酌情确定该违约金以欠付租金为基数，自2014年12月1日起按人民银行同期贷款利率的130%计算至被告付清之日。综上所述，被告应向原告支付2014年12月1日至2015年11月30日的租金28元/月·㎡×7257㎡×11/12=2346913.8元，并向原告支付违约金，该违约金以2346913.8元为基数按人民银行同期贷款利率的130%计算，自2014年12月1日起至被告付清欠付租金之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆智伦电镀有限公司于2015年2月6日向原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁发送的《解除租赁合同通知书》不具有法律效力，被告重庆智伦电镀有限公司与原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁签订的《电镀车间租赁合同》应当继续履行；二、自本判决生效之日起十日内，被告重庆智伦电镀有限公司向原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁支付2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金2346913.8元及违约金，该违约金以2346913.8元为基数，自2014年12月1日起按人民银行同期贷款利率的130%计算至被告付清之日；三、驳回原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31771元，减半收取15885.5元，由被告重庆智伦电镀有限公司负担，该费用已由原告汪晓琼、卢晓琳、卿明慧、曹犁向我院预缴，被告重庆智伦电镀有限公司在履行前述义务一并履行。诉讼保全费5000元，由被告重庆智伦电镀有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  罗登文代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年二月三日书 记 员  唐 欢