安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终818号
上诉人（原审原告）：马鞍山市兴鑫物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区向阳村19栋604号。
法定代表人：王兴柱，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市湖西南路259号开发区福昌工业园综合楼一层。
法定代表人：王振堂，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋淑萍，女，该公司综合部部长。
委托诉讼代理人：刘宏霞，安徽江南律师事务所律师。
上诉人马鞍山市兴鑫物业管理有限公司（以下简称兴鑫物业公司）因与被上诉人马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司（以下简称中冶置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2016)皖0504民初3391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
兴鑫物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，上诉费用由中冶置业公司承担。事实与理由：1.一审认定其在提供服务期间存在瑕疵，且主张的物业费均为空置房的物业费，依法可酌情减少中冶置业公司缴费比例，没有事实和法律依据。其服务得到大多数业主的认同，不存在瑕疵。一审中中冶置业公司所提出的业主投诉问题主要是房屋质量问题，与物业服务无关，且投诉内容未经核实。中冶置业公司所提供的照片反映的是马鞍山市金山嘉苑小区地下车库的卫生状况，是该地下车库常年渗水、不具备交付条件造成的，目前尚未移交给其管理。根据《马鞍山市物业管理实施办法》、《马鞍山市城市物业服务收费管理实施细则》的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位的原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。2.本案所涉的164158.5元物业费补贴、垃圾清运费、保洁人员工资、水泵电费补贴均不属于中冶置业公司交纳的物业费，一审判决将其冲抵物业费不当。垃圾清运费是因前期招标文件中所约定的垃圾中转站没有交付启用，导致后期垃圾运至5公里以外的垃圾中转站所增加的费用。保洁人员工资是由于中冶置业公司聘请的保洁人员工资无法出账，由其履行手续代发工资。电费是因半地下室工程存在质量问题所产生的费用。上述费用均是中冶置业公司同意支付给其的费用，并非物业费。3.一审认定的物业服务费的起算时间点不当。其进入小区后服务的对象与入住率无关，即使一栋楼只有一户业主入住，其也对该小区的全部范围提供物业服务。其于2012年6月进入马鞍山市区，应当视为其对A区进行服务，而非对部分入住业主服务，其要求从2012年9月计取A区的物业费并无不当。
中冶置业公司辩称，1.一审判决其按照65%的比例向兴鑫物业公司交纳物业费，认定事实清楚，适用法律正确。相关规定只明确新建住宅小区已经竣工未出售或虽出售但未交付业主的物业服务费由建设单位承担，并未明确建设单位要全额承担。案涉房屋系政府安置房，建设单位只是按照政府安置要求交给业主，并不存在出售问题。因房屋空置，兴鑫物业公司提供的物业服务有限，一审酌情减免30%的物业费，认定事实清楚，适用法律正确。关于物业服务瑕疵问题，其在一审中提供了市民反映问题办理表、因房屋入户门和电线被盗赔偿的收据及因兴鑫物业公司服务不到位而另外聘请人员支付相关费用的凭证，充分说明兴鑫物业公司提供的物业服务存在瑕疵，一审酌情减免5%的物业费根本无法弥补给其造成的损失。2.一审将其向兴鑫物业公司支付的物业补助、保洁人员工资合计164158.5元的费用从应支付空置房物业费中扣除是正确的。垃圾清运、地下室抽水和公共场所的养护管理均属于兴鑫物业公司提供物业服务的范围，其不应当额外支付费用。3.一审判决关于空置房物业费的起算点认定正确。新建住宅应在办理竣工验收后才负有缴纳物业费的义务。只有个别楼栋存在部分需安置居民在竣工验收之前入住的情况，但这种特殊情况不具有代表性。
兴鑫物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中冶置业公司支付物业管理费4183374.14元；2.案件诉讼费用由中冶置业公司承担。
一审法院经审理查明：2011年9月20日，兴鑫物业公司作为乙方与中冶置业公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定:1.在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通。负责地下室抽、排水及喷淋系统、道闸的安全、有效使用，自动泵及喷淋要有专人负责，每周维护、保养一次并有记录以确保排水通畅、喷淋系统设备的正常运转，并确保地下无积水等。2.物业服务费标准多层住宅每月每平方米0.3元，高层住宅每月每平方米0.5元，商业物业每月每平方米0.65元。3.前期物业介入费主要用于以下开支：小区投入使用后，由于甲方原因造成的空置物业的物业管理费；前期介入人员的工资及相关费用；办公用品、清洁用品、通讯设备、维修工具、安全设备等配置费；业主手册、前期物业服务资料费等；物业办公室装修等费用。4.乙方承接物业时，甲方应向乙方移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等。5.物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。6.本合同期限自本合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企事业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，中冶置业公司作为甲方与兴鑫物业公司作为乙方又签订一份《前期物业管理补充协议书》，约定：甲方支付给乙方的前期物业管理介入费169920元作为物业启动资金；前期物业介入费主要用于以下开支：前期介入人员的工资及相关费用，办公用品、清洁用品、通讯设备、维修工具、安全设备等配置费，业主手册、前期物业服务协议资料费，物业办公室装修费用；期物业管理介入费支付方式：甲方应在住宅竣工交付住户时，按比例、交付使用面积、服务质量分期支付给乙方；本协议经双方签字之日生效，本协议、乙方的投标文件与合同具有同等效力。
一审另查明：中冶置业公司向兴鑫物业公司支付垃圾清运费15600元、物业费及补贴31100元、保洁人员工资112653元、水泵电补4805.5元，合计164158.5元。兴鑫物业公司在服务期间存在服务瑕疵，如住户反映楼道灯不亮，卫生脏乱差，电梯损坏一个星期得不到处理，车辆乱停放等问题。
一审法院认为，根据2016年10月1日实行的《安徽省物业管理条例》第七十条第一款之规定，已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位承担。案涉已竣工未交付业主的空置房物业费共计款2895259.07元。兴鑫物业公司在提供服务过程中存在服务瑕疵，且其主张物业费均为空置房的物业费，依法可酌情减少中冶置业公司缴费比例，其中空置房物业费可酌情减少30%的缴费比例，服务瑕疵可酌情减少5%的缴费比例，即中冶置业公司按65%的比例交纳1881918.40元。减去中冶置业公司已支付兴鑫物业公司物业费及补贴、垃圾清运费、保洁人员工资、水泵电补共计164158.50元，中冶置业公司还应支付兴鑫物业公司物业费1717759.90元。兴鑫物业公司主张按年利率5.6%计算利息符合法律规定，应予支持。1.关于前期物业介入费是否包含兴鑫物业公司主张的空置房物业费。兴鑫物业公司与中冶置业公司签订的《前期物业管理补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定。该份《前期物业管理补充协议书》就前期物业介入费支付范围的约定与《前期物业服务合同》约定的内容有所不同，且该份补充协议明确约定乙方的投标文件与合同具有同等效力，而兴鑫物业公司提交的前期物业管理招标文件中就前期物业管理介入费也明确不包含兴鑫物业公司主张的空置房物业费，对此招标文件，中冶置业公司未提交反驳证据推翻。故前期物业介入费不能认定包含后期空置房物业费。中冶置业公司提出前期物业介入费包括兴鑫物业公司主张的案涉空置房物业费，中冶置业公司不再另行支付兴鑫物业公司空置房物业费的辩解意见无事实依据，不予支持。2.案涉空置房物业费计算的起点时间，兴鑫物业公司主张案涉小区A区所有空置房计算起点时间自2012年9月份开始，B区所有空置房计算起点时间自2015年元月份开始。中冶置业公司辩称应以双方实际交接时间点为起算点，没有实际交接时间点的应以楼房竣工验收时间点为起算点。根据相关法律、法规规定应以竣工验收时间点为起算点。案涉除因涉及双方实际交接时间在竣工验收时间点之前的楼房应以双方实际交接时间点计算较为适宜外，其余的均以竣工验收时间点为起算点。3.双方当事人在前期物业服务合同中明确约定物业服务费用主要用于管理人员的工资、物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用、物业管理区域秩序维护费用等，故中冶置业公司已交付给兴鑫物业公司的保洁人员工资、物业费及补贴、地下室水泵电补共计164158元应从中冶置业公司应交付的空置房物业费中冲抵。4.中冶置业公司辩称因进户门被撬损坏及电线被盗而赔偿业主的损失要从空置房物业费中核减，无法律依据，不予采信；中冶置业公司辩称因兴鑫物业公司管理不到位，另行支付其他单位安保人员的工资也应从物业费中核减，因该笔费用是中冶置业公司支付给其他单位，而不是支付给兴鑫物业公司，且中冶置业公司未提交证据证明该笔费用支出的必要性，并征得兴鑫物业公司同意，故对中冶置业公司提出的抗辩意见，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2017年6月8日作出如下判决：一、中冶置业公司于判决生效之日起十日内一次性支付兴鑫物业公司物业费1717759.90元及利息（利息自2017年6月8日起至实际付清之日止，以1717759.90元为基数，按年利率5.6%计算）。二、驳回兴鑫物业公司其他诉讼请求。一审案件诉讼费用43637元，由兴鑫物业公司负担23377.16元，中冶置业公司负担20259.84元。
二审中，兴鑫物业公司向本院提交以下新证据：1.马鞍山经开区金山嘉苑业主委员会出具的物业管理业绩一份，证明其物业服务没有瑕疵；2.其向马鞍山市住房和城乡建设委员会出具的关于金山嘉苑小区存在问题的报告两份，证明因房屋质量问题，没有把地下车库纳入其物业服务范围之内。
中冶置业公司质证认为，对于证据1，马鞍山经开区金山嘉苑业主委员会是后期成立的，不能证明之前物业服务不存在瑕疵；证据2系兴鑫物业公司单方的情况汇报，不能达到兴鑫物业公司的证明目的。
本院认证认为，证据1载明马鞍山经开区金山嘉苑业主委员会的意见为“基本如实，还待继续提高”，且该业主委员会成立在后，故该证据应结合本案的其他证据综合认定；证据2系兴鑫物业公司单方制作，也需结合本案的其他证据综合认定。
二审确认一审对证据认定意见及查明的事实。
二审另查明：兴鑫物业公司曾于2013年6月24日向中冶置业公司出具一份报告，认为因垃圾中转站暂时未建，将小区生活垃圾倒置其他垃圾中转站路途较远，请中冶置业公司对垃圾处理员工资及购置电动垃圾车的费用予以增加。兴鑫物业公司于2013年8月23日曾向中冶置业公司出具一份报告，认为地下室内渗水严重，集水井长期有水导致水泵长时间工作抽水，移交地下车库（棚）产生的电费和维修费由中冶置业公司承担。中冶置业公司相关工作人员在该报告中签署意见，同意按每单元每天1.5度电给予兴鑫物业公司相应补贴。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审酌情减少空置房物业费是否适当；2.一审计算物业费的起算点是否适当；3.一审将中冶置业公司支付的164158.5元物业补贴、垃圾清运费、保洁人员工资、水泵电补从空置房物业费中予以扣除是否适当。
本院认为，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，中冶置业公司在案涉房屋竣工后，有部分房屋未交付给业主，兴鑫物业公司向中冶置业公司主张该部分房屋的物业费，符合法律规定，应当予以支持。兴鑫物业公司主张有部分业主提前入住，其亦对整体物业提供了物业服务，应从有业主实际入住之日整体收取物业费，但考虑到该部分房屋尚未竣工，不符合物业费交纳的前提条件，双方对该部分的空置房物业费也未达成协议等因素，对兴鑫物业公司要求调整起算点的主张，本院不予支持。关于一审酌情减免物业服务费的问题，中冶置业公司提交了市长公开电话反映问题办理表等证据，证明有业主反映破坏门前绿化带、违章搭建门面房、楼道灯不亮等问题，兴鑫物业公司所主张物业费的房屋均是空置房，没有业主入住，故一审根据该情况酌定减免部分物业费，并无不妥。对于164158.5元的物业补贴、垃圾清运费、保洁人员工资、水泵电补是否从应交的空置房物业费中扣减的问题，因水泵电补、垃圾清运等费用是因房屋质量等问题，中冶置业公司与兴鑫物业公司已达成书面或口头协议，由中冶置业公司实际支付的款项，并非物业管理费，即使中冶置业公司认为系兴鑫物业公司物业服务不到位导致费用的增加，但鉴于本案已对兴鑫物业公司物业费进行了减免，故该部分费用不能再从空置房物业费中扣减，一审予以扣减存在不当，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实部分不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2016)皖0504民初3391号民事判决第二项，即“驳回马鞍山市兴鑫物业管理有限公司其他诉讼请求”；
二、变更安徽省马鞍山市雨山区人民法院(2016)皖0504民初3391号民事判决第一项“马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付兴鑫物业公司物业费1717759.90元及利息（利息自2017年6月8日起至实际付清之日止，以1717759.90元为基数，按年利率5.6%计算）”为“马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山市兴鑫物业管理有限公司物业费1881918.40元及利息（利息自2017年6月8日起至实际付清之日止，以1881918.40元为基数，按年利率5.6%计算）”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费43637元，由马鞍山市兴鑫物业管理有限公司负担21900元，马鞍山中冶经济技术开发区置业有限公司负担21737元。二审案件受理费25212元，由马鞍山市兴鑫物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹悝元
审判员 陈广金
审判员 赵庆飞
二〇一七年十一月九日
书记员 易 莉
附本判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。