山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁07民终1854号
上诉人（原审原告）隋传吉，居民。
委托代理人潘美辰，山东子伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李淑娟，居民。
委托代理人曲磊。
原审第三人刘军，居民。
原审第三人田昌红，居民，系刘军之妻。
原审第三人刘金涛，居民。
上诉人隋传吉因与被上诉人李淑娟、原审第三人刘军、田昌红、刘金涛执行异议之诉一案，不服山东省高密市人民法院（2015）高法民初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，涉案土地使用权及地上附属物系刘军于2005年自高密市经济开发区鲁家庙居委会处购买，并对地上建筑物办理了相关的登记手续，其中土地使用权证及房屋所有权证登记分别为：高集用（98）字第0025号、潍高房权证朝阳字第××号和潍高房权证朝阳字第××号。该土地所有权登记在高密市朝阳区鲁家庙居民委员会名下，土地使用权登记在高密市经济技术开发区鲁家庙小学名下，该土地使用权类型为批准拨用，用途为教育。房屋所有权均登记在刘军名下。
2009年7月8日，甲方刘军与乙方隋传吉签订了土地使用权及房屋转让协议，协议约定：一、甲方将2005年购买的高密市经济开发区鲁家庙居委会所有的鲁家庙小学的土地使用权（高集用（98）字第0025号）使用权面积为4650平方米，房屋38间共711.75平方米（潍高房权证朝阳字第××号和潍高房权证朝阳字第××号）包括院墙一并转让给乙方。（转让的土地使用权和房屋的四至为东至地，西至地，南至路，北至空地），包括院前宽6-7米的土地及东墙对齐也一并转让（甲方当时与村委的协议表明）。二、上述转让的土地使用权及房屋的转让费共计:柒拾万元整（700000.00），由乙方于本协议签订时一次性付清，甲方出具收条。三、甲方于本协议签订和收到转让费的同时将土地及使用权、房屋和证件一并交付乙方（二本房权证原件、一本土地使用证复印件）。四、甲方转让的土地使用权及房屋的登记及过户由乙方负担与甲方无关。五、甲方保证转让给乙方的土地使用权及房屋产权清楚，绝无其他项设定或其他纠纷。乙方买受后，如该土地使用权及房屋产权有纠葛导致乙方权利的行使，概由甲方负责处理。六、本协议签订前，该土地使用权及房屋如有应缴纳的一切捐税费用由甲方负担。转让方（甲方）：刘军受让方（乙方）：隋传吉见证方：张培友高密市经济开发区鲁家庙社区居民委员会盖章2009年7月8日。
还查明，张培友原系高密市经济开发区鲁家庙社区居民委员会书记。涉案的划拨土地使用权转让未经有批准权的人民政府予以批准。
庭审中，隋传吉主张其已经支付了土地转让及地上附属物价款70万元，并提供收到条一张。内容为：今收到隋传吉土地使用权及房屋所有权转让费柒拾万元整（700000.00）一次性。刘军2009年7月9日。同时提供了隋胜德（隋传吉父亲）与案外人钟丽签订的房屋租赁合同一份，主张涉案房屋自签订买卖合同后一直由隋传吉占有并出租。李淑娟对上述证据不予认可。
又查明，刘军与田昌红系夫妻关系，刘军、田昌红向李淑娟借款50万元，由刘金涛提供担保。经原审法院（2014）高民初字第2389号判决书判决，刘军、田昌红偿还李淑娟借款50万元，刘金涛承担连带保证责任，判决生效后，李淑娟申请法院执行，在执行涉案土地时，案外人隋传吉提出异议，经原审法院（2015）高法执异字第004号执行裁定书裁定驳回隋传吉异议后。案外人隋传吉于法定期限内诉至原审法院，要求解除对涉案标的的查封，并确认其对涉案标的享有权利。
以上事实，有协议书、收到条、房屋所有权证书、土地使用权证书、房屋租赁合同，（2015）高法执异字004号裁定书、（2014）高民初字第2389号判决书及当事人陈述予以证明。
原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，隋传吉与刘军签订的协议书，将划拨土地由刘军转让给隋传吉，至起诉时未经有批准权的人民政府批准，故该合同依法认定为无效合同。同时根据房地一体的原则，隋传吉亦不能取得涉案土地上的房屋所有权。因此隋传吉诉求确认登记在刘军名下的高集用98字第0025号项下的土地使用权及地上建筑物的所有权由隋传吉所有的请求，依法予以驳回。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，隋传吉提交的70万元收条未有相应的支付凭证，不符合交易习惯，不予采信。其主张占有使用至今的房屋租赁合同，因合同签订双方当事人均未到庭，证据真实性亦无法确认，依法不予采信。综上，隋传吉的理由不能成立，应予驳回。刘军、田昌红、刘金涛未到庭参加诉讼，系对诉讼权利放弃，缺席判决符合法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条的的规定，判决如下：驳回隋传吉的诉讼请求。案件受理费100元，由隋传吉负担。
宣判后，隋传吉不服，上诉称：涉案土地属于农民集体所有土地，不属于国有土地，不存在划拨情形，不应以未办理土地使用权出让手续为由否定转让效力，涉案转让协议应为合法有效。上诉人虽未提供70万元的支付凭证，但不能否定双方间的真实交易关系。请求依法改判或发回重审。
被上诉人李淑娟答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人刘军、田昌红答辩称：同意上诉人意见。
原审第三人刘金涛未提供答辩意见。
本院认为，上诉人主张其与原审第三人刘军签订的土地使用权及房屋转让协议合法有效，原审法院应解除对涉案标的的查封，并依法确认涉案土地使用权及房屋所有权由上诉人享有。被上诉人李淑娟对此不予认可，且从现有证据来看，涉案房屋虽登记在原审第三人刘军名下，但涉案土地使用权登记在高密经济技术开发区鲁家庙小学名下，故刘军将涉案土地使用权转让给隋传吉系处分了案外人的权利，属于无权处分；涉案房屋与涉案土地紧密结合，刘军对涉案房屋的处分不可避免的会影响到土地使用权人的利益，在双方均未提供刘军的处分行为已经案外人高密经济技术开发区鲁家庙小学认可的情况下，因涉及到案外人的利益，不能将刘军转让涉案房屋的行为单独认定为合法有效，故不能依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，认定刘军、隋传吉该转让协议合法有效，上诉人主张该转让协议合法有效并据此主张阻却法院查封及对涉案标的享有权利，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于刘军出具70万元收到条的证明力，因本案的争议双方并非刘军与隋传吉，故双方间是否存在真实的交易关系，不应当在本案中进行评价，原审法院否定该收到条的证明力，没有依据，本院依法予以纠正。综上，原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人隋传吉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 磊
代理审判员 石建军
代理审判员 陈 静
二〇一六年六月三十日
书 记 员 房艳萍