辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民三终字第162号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐英。
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙腾（大连）文化艺术广场有限公司，住所地大连市西岗区长江路440号501室、-1至5层。
法定代表人：刘海红，经理。
委托代理人：张伟，辽宁圣邦律师事务所律师。
委托代理人：董云非，辽宁圣邦律师事务所律师。
上诉人徐英、龙腾（大连）文化艺术广场有限公司（以下简称“龙腾公司”）租赁合同纠纷一案，均不服大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐英、上诉人龙腾公司委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，徐英、龙腾公司于2012年10月25日签订《摊位、柜台租赁合同》，约定：龙腾公司向徐英出租的摊位、柜台位于大连市西岗区长江路440号5层、区号5-21，计租面积28.65平方米；徐英经营苏绣、工艺品；摊位、柜台租赁期限自2012年10月12日至2015年3月11日，其中免租期自2012年10月12日起至2013年3月11日止；免租期内因徐英的原因提前终止或解除合同，龙腾公司可取消徐英的免租期待遇，按照合同约定的租金及管理费标准计付；租金标准1.16元／平方米.天，365天租金总额为12105元，管理费包括空调费、采暖费、保洁费、公共用电、公共用水及相关服务费等，管理标准为0.62元／平方米.天，365天管理费总额为6517.50元；费用按照整年支付，每年按实际天数提前一个月支付，第一年于2012年10月25日支付；龙腾公司应按合同要求为徐英提供相关配套设施和经营条件，保障徐英正常经营；龙腾公司负责市场内的安全防范和经营设施的建设和维护，包括对水、电、气、消防等设备设施的系统管理、维修和保养，对保安管理并负责市场的公共安全、消防管理等；徐英应按照约定支付租金并承担因经营产生的各项税费；徐英没有按期支付租金、管理费的，龙腾公司有权单方解除合同；关于违约赔偿责任约定：龙腾公司不能按期交付摊位、柜台，应向徐英支付违约金，逾期一日的违约金为本年度合同金额的千分之三，逾期一个月的，徐英有权解除合同；徐英逾期未交付租金及管理费的，为徐英违约，徐英除应如数补齐外，还应向龙腾公司支付违约金，每逾期一日的违约金为拖欠款项的千分之三，逾期5日龙腾公司有权解除合同，并追缴租金、管理费和违约金；任一方严重违反本合同并且未能及时纠正，守约方除有权要求违约方按照上述标准支付违约金外，还有权要求继续全面履行本合同；合同期满、终止条件成就，本合同终止，徐英应予合同终止之日起三日内将摊位、柜台完好地返还给龙腾公司，对徐英的经营物品，可自行搬走等内容。合同签订当日，徐英交付了第一年即2013年3月11日至2014年3月11日的租金12105元及管理费6517.5元。2013年7月，徐英所在的大连晨阳古玩城门前的店面招牌被红布包裹。2013年7月26日，龙腾公司的工商登记发生变更，公司的法定代表人由秦阳变更为刘海红，公司股东亦全部发生变动，公司名称由大连晨阳文化艺术品交易中心有限公司变更为龙腾（大连）文化艺术广场有限公司。变更后，龙腾公司召开说明大会，对变更情况予以说明。2013年8月10日，龙腾公司将徐英店铺室内照明电断掉，徐英自行承担电费的室内插座电及龙腾公司承担电费的的公共部位用电继续供应，徐英等业主要求龙腾公司恢复供电，但双方未能达成一致意见。2014年3月19日，徐英收到龙腾公司发出的《解除合同／返还摊位通知书》，龙腾公司提出因徐英没有按照合同约定及时支付租金和管理费，已违约，依据合同的约定，正式通知徐英解除合同，3日内腾退商铺等。徐英未按照龙腾公司的通知办理。徐英店铺现已被电焊、锁头封门。
原审法院认为，徐英与龙腾公司之间是租赁合同纠纷，综合徐英起诉及龙腾公司答辩，本案焦点是徐英、龙腾公司违约行为的认定及合同是否已经解除。
关于违约责任的认定问题。徐英在合同签订后支付了第一年即2013年3月11日至2014年3月11日租期的租金、管理费，而龙腾公司在2013年7月份更换管理层后，于2013年8月10日突然断掉徐英店铺室内照明电，对此行为，因龙腾公司作为出租人不仅有交付店铺的义务，还应提供水、电等基本条件，以满足徐英的正常经营需要，即无论室内照明电是否免费，龙腾公司都应持续供电，如应由徐英承担的，龙腾公司可向徐英索要电费，而不应直接断电，且龙腾公司在股东更换前一直提供室内照明电，已经使徐英等业主产生了合理信赖，龙腾公司未经通知、协商就直接断电，也违反了合同法附随义务的规定。龙腾公司的断电行为持续至今，属于重大违约。
关于合同是否已经解除的问题。合同约定“每年按实际天数提前一个月支付”，徐英认为是租赁期的第十一个月支付，龙腾公司认为是租赁期开始的前一个月支付，结合徐英第一次的付款时间以及合同的整体文意来看，龙腾公司的解释符合合同的本意，徐英应在第二个年租期开始的一个月前即2014年2月11日前交纳年租金，徐英未交纳，但龙腾公司违约在先，在第一年租期内就已切断室内照明电源，虽经徐英要求但仍未恢复供电，徐英在店铺达到出租条件前有权拒绝龙腾公司的租金要求，徐英行使抗辩权的行为，符合法律规定，故龙腾公司解除合同的理由不成立，对其解除合同、腾退店铺的请求，原审法院不予支持。案涉合同应当继续履行，徐英要求龙腾公司接通店铺内照明电，解除门锁，以及重新交付店铺的请求，合理合法，原审法院予以支持。徐英主张不支付店铺被上锁之日即2014年3月22日起至恢复经营之日止的租金，因该期间徐英未能实际经营，无需支付租金，但徐英的该请求实属抗辩，抗辩有理，原审法院予以采纳，作为请求，原审法院不予支持。徐英要求龙腾公司支付2014年3月22日至2014年8月22日的逾期交付店铺违约金8380元，依照的标准是日千分之三，虽然合同中对此进行了约定，但该违约金标准过高，应调整为2000元，超出部分，原审法院不予支持。龙腾公司反诉主张徐英支付合同解除后自2014年3月11日至2014年7月10日的非法占有使用费及逾期支付租金的违约金，因在该期间，龙腾公司断电，徐英店铺被锁封门，徐英并未实际经营，也因此而拒付租金，且因案涉合同应继续履行，故对龙腾公司在合同解除前提下提出的反诉请求，原审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，原审判决：一、龙腾（大连）文化艺术广场有限公司于本判决生效之日起十日内解除门锁、电焊，接通店铺内照明电源，重新向徐英交付大连市西岗区长江路440号5层、区号5-21号店铺。二、龙腾（大连）文化艺术广场有限公司于判决生效之日起十日内给付徐英逾期交付店铺违约金2000元。三、驳回徐英的其他诉讼请求。四、驳回龙腾（大连）文化艺术广场有限公司的反诉请求。如果龙腾（大连）文化艺术广场有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（徐英已预交），反诉费235元（龙腾公司已预交），共计385元，由龙腾公司负担。
原审法院宣判后，徐英不服原判，请求撤销原判第二项，发回重审或改判龙腾公司支付违约金8380元。其主要理由为：原审认定违约金过高系适用法律错误，双方合同约定的违约金标准不超过徐英损失的30%，龙腾公司将徐英店铺断电、将铺门焊死，造成徐英巨大损失，原审法院认为违约金过高且调整为2000元损害了徐英的合法权益。
龙腾公司不服原判，不同意徐英的上诉请求，请求撤销原判第一、二、四项，改判驳回徐英的一审请求、支持龙腾公司一审请求或发回重审；其主要理由为：一、徐英没有按时交纳租金和管理费，构成根本违约，龙腾公司可以解除合同。二、根据合同，龙腾公司提供的是公共用电，不包含室内用电，店铺照明电不属于龙腾公司有义务提供的范围，徐英存在私拉用电的情况，龙腾公司进行了整改，室内电源仍可使用，故龙腾公司没有违约。三、2014年3月19日徐英收到了龙腾公司解除合同通知书，合同应当解除。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，龙腾公司作为案涉摊位的出租人，应全面履行提供基本用电，满足承租人正常经营的义务，无论室内照明电是否收费，龙腾公司都应持续为承租人提供室内照明电，保障承租人的正常经营。龙腾公司认为室内照明电不是其义务范围，徐英私自用电不符合消防安全，上述理由不能构成其直接断电的合法合理依据。如室内照明电确属承租人徐英应当承担的，龙腾公司可向徐英主张电费，而不应直接断电。徐英作为承租人，亦应及时履行支付租金的义务。在合同第一年租期内，徐英已支付租金，履行了合同义务，且不存在违约行为，龙腾公司亦应履行义务，维护徐英正常经营，龙腾公司的断电行为，已不能满足徐英正常经营，构成违约，应承担相应的违约责任。徐英虽未支付第二年租金，但系行使对龙滕公司违约行为的抗辩权，应予支持。因龙腾公司违约在先，其不享有合同解除权，其主张合同于2014年3月19日解除，徐英支付租金、违约金等，没有事实和法律依据。关于龙腾公司支付徐英违约金数额，徐英主张根据合同约定日千分之三标准计算损失为8380元，因徐英并未举证证明其实际损失，故其该项请求缺乏事实依据，原审调整违约金为2000元并无不当。综上，上诉人徐英、龙腾公司的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币435元（上诉人徐英已预交50元，上诉人龙腾公司已预交385元），由上诉人徐英承担50元，龙腾公司承担385元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 林
代理审判员 孙文英
代理审判员 季震宇
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 张文秀
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。