江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6158号
上诉人（原审原告）：章双飞，男，1987年6月1日生，汉族，住江西省抚州市金溪县，现住江苏省苏州市相城区。
上诉人（原审原告）：廖丽萍，女，1991年9月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：杨超平，江苏道金律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱子清，男，1966年2月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
被上诉人（原审被告）：奚丽君，女，1969年1月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
上诉人章双飞、廖丽萍因与被上诉人朱子清、奚丽君房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
章双飞、廖丽萍上诉请求：请求二审法院就原审判决第二项的违约金部分改判由朱子清、奚丽君支付章双飞、廖丽萍16.5万元，一、二审诉讼费由朱子清、奚丽君承担。事实和理由：章双飞、廖丽萍一审提供的证据足以证明章双飞、廖丽萍的损失为16.5万元。
朱子清则表示服从原判。
奚丽君未作答辩。
章双飞、廖丽萍向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖合同于2016年5月10日解除；2、朱子清、奚丽君向章双飞、廖丽萍承担违约责任即赔付21.5万元(①房屋涨价19.5万元:朱子清、奚丽君与案外人买卖合同约定的购房成交价82万元-
本案买卖合同约定的购房款62.5万元，②一房二卖赔偿金2万元)；3、返还定金2万元。
一审法院认定事实：2016年3月3日，朱子清作为售房人（甲方），章双飞、廖丽萍作为购房人（乙方），苏州市相城区望亭镇友谊房产信息咨询服务部作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》1份，约定甲方将坐落于苏州市相城区××室（建筑面积114.36平方米）的拆迁安置房及车库11平方米出售给乙方，房屋价款为人民币625000元，乙方应于2016年3月3日交付定金20000元。甲乙双方须在2016年3月3日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于拿到全款后腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。违约责任：甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签定本协议……甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生上述违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超�违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方另约定甲方不卖退还乙方违约金人民币壹拾万元整（甲方同意违约双倍返还定金即肆万元）。合同另约定免责条款等其他相应事宜。朱子清在甲方处签名，廖丽萍在乙方处签名，苏州市相城区望亭镇友谊房产信息咨询服务部在丙方处盖章。合同签订后，章双飞、廖丽萍向朱子清交付定金2万元，朱子清出具收条一份。
另查，2010年9月25日，奚丽君作为乙方与苏州市望亭房地产开发公司作为甲方签订《拆迁安置房购销合同》一份，约定乙方购买甲方拆迁安置房坐落于苏州市相城区××室房屋（面积为77.36平方米、阁楼面积为37.2平方米）及自行车库(面积为11.36平方米)。该合同另对价格、付款方式等内容作了约定。
再查，2015年7月7日，朱子清、奚丽君作为售房人（甲方），鲁成浩作为购房人（乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》1份，约定甲方将坐落于苏州市相城区××室（建筑面积114平方米）的拆迁安置房及21幢31号车库出售给乙方，房屋价款为人民币57万元。2016年4月13日，奚丽君作为出卖人（鲁成浩作为奚丽君的委托代理人）、陈威及江燕青作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》，合同编号为：苏房存相城合同201604130282，约定出卖人将其所有的苏州市相城区××室房屋以价款79万元出售给买受人。
又查，根据房屋权属登记信息显示：苏州市相城区××室房屋的不动产权证号为苏（2016）苏州市不动产权第7003101号，建筑面积为114.56平方米,权利人为奚丽君、朱子清。现上述房屋的权利人变更为陈威及江燕青。
以上事实，由章双飞、廖丽萍提供的身份证明、人口信息、《房屋买卖（居间）合同》、收条、《拆迁安置房购销合同》、《房屋买卖（置换）合�》、《苏州市存量房买卖合同》、不动产权证书复印件，一审法院调取的房屋权属登记信息表及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以认定。
审理中，章双飞、廖丽萍明确房屋涨价部分的实际损失根据朱子清、奚丽君与陈威及江燕青签订的《苏州市存量房买卖合同》中约定的成交价79万元，但实际成交价应为82万元，依据没有。双方当事人间签订的买卖合同中约定的房款总价为62.5万元,故涨价部分损失为19.5万元。经一审法院释明，章双飞、廖丽萍明确对于房屋涨价部分的损失不需要鉴定。
一审法院认为，章双飞、廖丽萍与朱子清于2016年3月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。但朱子清、奚丽君已将涉案房屋出售于他人，并办理了过户手续，导致双方当事人间的合同目的无法实现，章双飞、廖�萍无法取得房屋,合同出售方属违约。现章双飞、廖丽萍以此为由要求自2016年5月10日起解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，章双飞、廖丽萍已向朱子清支付了2万元定金，章双飞、廖丽萍要求返还，朱子清对此也无异议，一审法院予以支持。关于自2016年3月3日起至2016年5月10日房屋涨价的实际损失问题，章双飞、廖丽萍主张按朱子清、奚丽君与陈威及江燕青签订的《苏州市存量房买卖合同》与章双飞、廖丽萍、朱子清签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定的房屋成交价之间的差额作为依据，但当事人合同中约定的房屋价格并非实际交付的房款金额，约定的金额系基于合�双方意思自治，不能完全、合理反映同时期、同地段的房屋市场价，且章双飞、廖丽萍对于实际交付情况也未举证证明，更不能以此差价作为章双飞、廖丽萍在上述期间房屋涨价损失的客观依据。经一审法院释明，章双飞、廖丽萍明确不需要对涉案房屋的涨价金额进行鉴定，对此应承担举证不能的不利后果，故章双飞、廖丽萍主张朱子清、奚丽君承担房屋实际涨价损失19.5万元,依据不足,一审法院不予支持。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，违约方应按协议确定的房屋成交价62.5万元的10%即6.25万元向另一方支付违约金，故朱子清应向章双飞、廖丽萍支付违约金6.25万元。关于章双飞、廖丽萍要求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条主张对方支付已付定金2万元的赔偿金2万元,因章双飞、廖丽萍交付的2万元系定�，而非预付房款，故章双飞、廖丽萍主张按已付房款的一倍要求朱子清、奚丽君按上述条款的规定承担赔偿金2万元，于法无据，一审法院亦不予支持。章双飞、廖丽萍另主张奚丽君与朱子清共同承担相关责任,但合同系章双飞、廖丽萍与朱子清签订,收条亦系朱子清个人出具,房屋也未交付章双飞、廖丽萍,奚丽君向一审法院明确对于朱子清与章双飞、廖丽萍之间房屋买卖的交易事项均不知情,章双飞、廖丽萍在一审法院规定的举证期限内并未提供相关证据证实奚丽君知晓房屋买卖的事实,故章双飞、廖丽萍主张奚丽君承担共同还款责任及违约责任,于法无据,一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之法律规定，判决：一、章双飞、廖丽萍与朱子清于2016年3月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》自2016年5月10日解除。二、朱子清于判决生效之日起十日内返还章双飞、廖丽萍已付定金人民币2万元、支付违约金人民币6.25万元,合计人民币8.25万元。三、驳回章双飞、廖丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为5025元、财产保全费3645元，合计8670元，由章双飞、廖丽萍负担3034.5元，由朱子清负担5635.5元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。
二审中，朱子清提交微信聊天记录打印件一份，欲证明章双飞、廖丽萍购买�案房屋的目的是炒房，同时表示因手机故障，无法提供原件。章双飞、廖丽萍经质证不认可该证据的真实性。
本院认为，章双飞、廖丽萍与朱子清签订涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应恪守，履行各自合同义务。因朱子清将房屋出卖给案外人导致涉案合同目的无法实现，构成违约，应当承担相应违约责任。章双飞、廖丽萍上诉认为朱子清一房两卖的行为导致其损失，因朱子清与案外人之间的房屋买卖价格为79万元，而涉案合同约定房屋价格为62.5万元，两价格差16.5万元即为章双飞、廖丽萍的实际损失，应当以该实际损失作为违约金。本院就此认为，章双飞、廖丽萍之意实质系认为合同约定违约金低于其因未购得房屋造成的实际损失，要求调高违约金。奚丽君与案外人陈威、江燕青于2016年4月13日签订的《苏州市存量房买卖合同》中约定涉�房屋的成交价为79万元，在朱子清、奚丽君无证据证明章双飞、廖丽萍就本案起诉期间该房屋市场价低于79万元的情况下，章双飞、廖丽萍主张以该79万元的价格与双方当事人约定的62.5万元价格差即16.5万元作为房屋差价损失，本院予以支持。另，本案并无证据证明奚丽君知晓涉案合同的签订事宜，且事后奚丽君亦对该合同未予追认，故章双飞、廖丽萍要求奚丽君承担共同还款责任的依据不足，本院不予支持。
综上所述，章双飞、廖丽萍上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初1829号民事判决第一项；
二、撤销苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初1829号民事判决第二、三项；
三、朱子清于判决生效之日起十日内返还章双飞、廖丽萍已付定金2万元、支付违约金16.5万元,合计18.5万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为5025元、财产保全费3645元，合计8670元，由章双飞、廖丽萍负担1845元，由朱子清负担6825元。二审案件受理费2350元，由朱子清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 杨 兵
审 判 员 郑�
二〇一七年十月七日
法官助理 赵 俊
书 记 员 杨舒静