山东省青岛市李沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）李民初字第1637号
原告徐艳芬，无业。
被告青岛天利行科技有限公司，住所地青岛市李沧区。
法定代表人周建梅，职务总经理。
委托代理人楚啸，山东照岳律师事务所律师。
原告徐艳芬为与被告青岛天利行科技有限公司（以下简称“天利行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月21日起诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月2日、12月9日公开开庭进行了审理。原告徐艳芬、被告天利行公司的委托代理人楚啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐艳芬诉称，2011年5月24日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将青岛市李沧区四流中路5号6号楼1单元101户房屋租赁给被告，租期为两年，租期自2011年6月1日至2013年5月31日，年租金为25000元。签订合同当天被告支付了2011年6月1日至2012年5月31日的第一期租金25000元。根据合同约定及交易习惯，被告应于2012年5月支付第二期房租25000元，但被告实际支付了15000元，一直拖着不付剩余款项，后来又分两次付了8000元，还有2000元至今未付。被告于2013年6月1日搬出，搬出时造成房屋的墙面、门柜损坏及相关物品丢失。故诉至法院，请求依法判令：1、被告承担违约责任，支付违约金2080元；2、被告支付所欠房租2000元；3、被告赔偿污损墙面的损失1000元；4、被告赔偿损毁门柜的损失450元；5、被告偿还原告未付的电费94.6元、燃气费18元、垃圾处理费5元；6、被告返还属于原告的机顶盒、遥控器、连接线及智能卡；7、被告承担不签署交房清单的责任和后果；8、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第5项诉讼请求。
被告天利行公司辩称：1、原告要求支付违约金2080元的诉讼请求证据不足，房屋租赁合同中没有约定房租支付周期为一年，也没有约定剩余房租的支付时间和支付方式，被告没有拖欠原告任何费用，因此不存在违约行为，不应承担违约责任。2、被告在签订合同时已支付了2011年6月1日至2012年5月31日的房租25000元，后被告分别于2012年5月3日支付房租15000元、2012年12月31日支付房租5000元、2013年4月23日支付房租3000元。另外，根据房屋租赁合同，被告已按合同约定支付给原告房租押金2000元，用于合同终止时结清所有费用，因此被告所交押金足以支付剩余房租，不应另支付原告房租，因此原告第2项诉讼请求依法不应支持；3、关于原告第3、4项诉讼请求，原告没有证据证明涉案房屋的墙面、门柜有污损，也没有证据证明是被告在使用该房屋时造成墙面、门柜污损或损坏，更没有证据证明这两项设施的损坏是因被告过错而造成的，并且原告已将涉案房屋出租给他人使用，没有证据证明墙面污损给其造成损失，因此原告第3、4项诉讼请求依法不应支持；4、关于原告第6项诉讼请求，根据房屋租赁合同，房屋设施没有原告主张的机顶盒、遥控器等，被告没有接收机顶盒、遥控器、连接线、智能卡等设备，不承担返还义务。5、关于原告第7项诉讼请求，原告没有证据证明其要求被告签署交房清单，因此被告不承担未签署交房清单的责任和后果。
经审理查明，2011年5月24日，原告徐艳芬之夫王谦强代表原告（甲方）与刘少兰（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同的内容为：“甲乙双方经协商，甲方愿将李沧区四流中路5号6号楼1单元101户房屋租赁给乙方居住，租期为2年。自2011年6月1日起至2013年5月31日止，月租金2083元、付款方式为现付。在协议签订时，乙方一次性支付租金25000元。甲方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷。每期租金乙方应提前壹个月缴纳。合同终止前，无论是否续约，乙方应提前壹个月通知甲方（乙方不续租，应提前30天配合甲方看房，如不配合押金不退）。二、租赁期内，乙方如有下列情形之一，甲方有权立即终止合同，收回房屋。（1）擅自将房屋转借转租；（2）利用该房屋进行违法活动，损害公共利益。（3）改变房屋结构，损害屋内设施；（4）拖欠房租超过五天的。三、乙方居住期间：水、电、煤气、电器等设施如使用不当出现损坏或火灾，由乙方修复或承担。四、甲乙双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付壹个月的房租为违约金。合同期内：甲方不得无故提高房租或收回房屋。如房屋结构出现漏水、漏雨等其它问题由甲方负责修缮。若出现遇政府拆迁、自然灾害甲方退还乙方余期租金。五、租赁期内：水、电、煤气、卫生治安、物业等费用均由乙方承担。六、1、水、煤、电、房屋设施押金2000元、合同终止乙方结清所有费用，否则，甲方从押金中扣除，剩余押金返还乙方。…七、房屋设施：海尔热水器两台、油烟机一台、打火灶一台、家用电器。以上设备6月1日交钥匙时由乙方签字验收为准。八、本合同签字生效，一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。九、今收到乙方刘少兰房租25000元（2011年6月1日至2012年5月31日），押金2000元，共计27000元，甲方签收：王谦强。”
上述合同签订当日，刘少兰向原告支付2011年6月1日至2012年5月31日的租金25000元。原告向刘少兰交钥匙时双方未签署房屋交接单。2012年5月3日、12月31日以及2013年4月23日，被告天利行公司又分别向原告支付第二个租赁年度的租金15000元、5000元、3000元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》1份、被告提交的《房屋租赁合同》1份、收条3份及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。被告称，双方在租赁合同并没有约定租金的交付周期为一年。
另查明，2012年7月18日，被告天利行公司出具《公函》，内容为：“徐艳芬：你方于2012年7月14日发送的短信要求我公司于7月20日前搬出，该要求不符合你我双方签订的租房合同（由我公司员工刘少兰代表我公司与你方签订）要求及相关法律规定。我公司己按合同要求支付2011年6月1日至2012年5月31日租金（共计人民币25000元），合同并未明确规定何时支付2012年6月1日至2013年5月31日租金。根据合同法规定，合同中未约定何时支付租金的，应于租期届满时支付租金。现我公司己支付租金15000元，且你方己收取该部分租金，表明你方已认可该种租金支付方式。所以你方要求我公司于7月20日前搬出属单方要求解除合同，此行为属违约行为。如我公司正常经营因此受到影响，我公司将追究你的法律责任。”上述事实，有原告提交的《公函》1份在案为凭。原告称，上述《公函》证明被告未按期按时足额交付房租，构成违约。被告称，租赁合同中没有约定何时支付2012年6月1日至2013年5月31日的租金，且原告已收取被告交付的租金15000元，应视为原告认可被告的交付方式。
再查明，2010年1月4日，原告与青岛沙建房地产开发有限公司就涉案房屋签订《青岛市商品房预售合同》。2011年4月30日，青岛沙建房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告，原告与青岛爱康物业管理有限公司签订装修协议。上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、装修协议、物业证明各1份在案为凭。原告称，原告购买涉案房屋的目的是出租，所以原告自2011年5月5日开始采购材料对该房屋进行简装修，主要装修内容是铺瓷砖、刷墙、安门、铺地板，刷墙是白色墙面，没有任何修饰，门框和门都是新的、完好的，2011年5月24日与被告签订租赁合同时还未装修好，6月1日才交的钥匙。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为不能证明原告主张的事实。
原告称，2011年6月19日，原告应被告的要求开通了有线电视业务，有线电视的工作人员到租赁房屋进行安装，机顶盒等设备已交付给被告。原告提交有线电视收视费及初装费发票1份证实其主张。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为该证据仅能证明原告曾经缴纳过收视费等费用，不能证明是被告主动要求开通的，也不能证明机顶盒等设备已交付被告。
又查明，被告于2013年6月1日搬离涉案房屋，原、被告双方未签署房屋交接单。上述事实，有双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。原告称，被告搬离房屋时原告要求被告签署交接单，被告不签。被告称，原告没有向被告提出该项主张，所以双方未签署交接单。
原告称，被告租赁期间将正对防盗门的一面墙壁全部画上图案，图案的面积大约为1.5米宽，2.5米高，另外还将南边西侧卧室的两侧门框损坏，被告提交涉案房屋的照片5份证实其主张，其中1份照片上显示拍摄时间为2013年6月1日。被告对上述证据的真实性没有异议，但认为照片不能证明墙面和门框是涉案房屋的，也不能证明墙面污损和门框损坏是被告造成的。
本院用以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审核，可以采信。
本院认为，被告工作人员刘少兰代表被告与原告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的规定，本院对此予以确认，双方均应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、被告是否构成违约；二、被告在租赁期间是否给涉案房屋及设施造成损失。
一、关于被告是否构成违约
根据双方签订的《房屋租赁合同》，合同租赁期间为两年，每期租金应提前一个月支付，被告于签订合同时即支付了第一年的租金25000元。本院认为，双方虽未在租赁合同中明确约定租金的支付周期，但根据合同文义及租金实际支付情况，足以确定租金以一年为一个支付周期，每期租金应提前一个月支付。因此，被告关于租金于租期届满时支付的主张不成立，本院不予采纳。被告于第二期租赁开始前，并未全额预付第二期租金，其后又分两次支付部分租金，并用先期预付的押金充抵剩余租金2000元，被告的上述行为均已构成违约，原告接受被告租金的行为，亦不能免除被告的违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付一个月的房租作为违约金。因此，本院对原告要求被告支付违约金2080元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租金2000元的诉讼请求，因双方的租赁关系已经终止，对房屋的损失问题原告已单独提出主张，本院认为，应以原告预收的押金不再返还、被告不再另行支付剩余租金为宜。
二、关于被告在租赁期间是否给涉案房屋及设施造成损失
原告主张被告承租房屋期间造成涉案房屋墙面污损、门框损坏，要求被告赔偿损失，返还机顶盒等有线电视设备，被告对原告上述主张均不予认可，原告又未提供证据证明其向被告交房时房屋的原貌，亦未提供证据证明其向被告交付了有线电视设备，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告承担不签署交房清单责任和后果的诉讼请求，因该请求事项不明确，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告青岛天利行科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告徐艳芬违约金2080元。
二、驳回原告徐艳芬的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈密亮
人民陪审员 陈义军
人民陪审员 王本官
二〇一四年二月十九日
书 记 员 王 莉