四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）川2081民初2492号原告：鄢邦全，男，1964年4月12日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：袁仕勇，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋贵明，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。被告：简阳市金泰房地产开发有限公司，住所地：简阳市简城镇建设路56号。法定代表人：汪道均。委托诉讼代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙安东，四川阳安律师事务所律师。原告鄢邦全与被告简阳市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理。诉讼过程中，双方于2016年8月31日、9月26日两次向本院申请庭外和解共计50日，本院予以准许。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄢邦全的委托诉讼代理人袁仕勇、蒋贵明、被告简阳市金泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李芹斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄢邦全向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付逾期交房和逾期办证违约金11856.21元；2、诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告向本院申请放弃了其要求被告金泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：其与被告于2011年4月27日签订商品房买卖合同。双方就合同的违约责任进行了约定：1、逾期交房出卖人向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；2、逾期办证，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金，并于实际取得所有权证书7日内支付。双方约定的交房日期为2011年12月31日，被告实际交房日期为2012年4月13日；约定的办证日期为2013年4月13日，原告实际领证日期为2016年4月23日。迟延交证天数1105天的违约金10845.29元。被告的前述行为已经违反合同约定，应当依法承担逾期办证违约金10845.29元。被告金泰公司辩称，原告诉称在被告开发的华西美庐商住楼购房、双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房、逾期办证违约责任的约定以及合同约定的交房时间和被告实际交房与原告、原告实际领取房屋两证的时间均是事实。但是一、本案中的适格原告应该为该套房屋的共同共有人鄢邦全及朱碧琼。必须共同进行诉讼的朱碧琼没有参加诉讼，法院应当通知其参加；二、权证的办理，存在买受方通知不到或拖延提交资料的情形，被告按约递交了相关办证资料。被告在2014年11月5日完成了房屋转移登记后曾通知买受方领证，因办理土地证，买受人考虑麻烦同意将产权证继续存放被告处方便办理土地使用权证，至于何时能办理下来决策权在于办证机关，被告不存在逾期办证行为。如假定被告办证逾期违约，原告要求违约金计算至2016年4月23日也没有事实根据，而应计算至2014年11月5日被告将房屋所有权证办理至原告名下时止，原告主张的违约金过高；三、被告2012年4月13日交房，而合同约定的办证期限365天即2012年4月13日至2013年4月13日止，原告应该在约定办证期限届满之日即知道自己的权利受到侵害，其应在2013年4月13日至2015年4月13日诉讼时效期间内主张权利，但原告直到2016年6月才起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方争议的被告是否违约、违约金的计算标准、原告的主张是否已过诉讼时效等，原告依法提交了《商品房买卖合同》、《房屋使用权证》、《国有土地使用权证》、原告购房付款票据等证据在卷佐证，经举证、质证、认证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并采信。本院根据原被告的陈述和审查认定的证据查明事实如下：原告鄢邦全与被告金泰公司于2011年4月27日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的“华西美庐”商住楼二期1、2号楼2-2-1号商品房一套，总价款：196132元。《商品房买卖合同》中对交房和办证及违约责任载有以下主要内容：第十一条交付条件：“出卖人应当在2011年12月31日前向买受人交房….”；第二十条（二）转移登记2：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。”。被告金泰公司于2012年4月13日将房屋交付原告，于2014年11月5日将房屋所有权证登记办理至原告名下，房屋所有权证上登记的产权人为鄢邦全与朱碧琼共有，于2016年4月18日将国有土地使用权证办理至原告名下，并于2016年4月23日将房屋产权证及国有土地使用权证交付原告。原告鄢邦全共向被告金泰公司支付房款196294.78元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告鄢邦全与被告金泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效成立的合同，双方当事人应按约全面履行合同义务。关于被告抗辩的本案原告主体资格问题。本案诉争的法律关系为买卖合同关系，而非物权纠纷。根据合同相对性原则，签订合同的双方为承受合同权利义务的主体。本案原告鄢邦全为《商品房买卖合同》上的买受人，是本案合同纠纷的适格当事人。朱碧琼作为涉案房屋的共同共有人，并不是合同纠纷的必要当事人。故本院对被告的关于原告主体资格存在问题的抗辩不予支持。关于被告逾期办证是否违约。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，被告金泰公司未在合同约定的办证期限365天即2012年4月13日至2013年4月13日内向原告办理、交付房屋所有权证书的行为，已构成违约，应承担违约责任。2、关于计算逾期办证违约金的截止时间问题。该问题涉及对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第2项：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……。”，其中对“取得”如何理解问题。究竟理解为房屋所有权证办理至原告名下即为取得，还是理解为将房屋所有权证书的原件交付给原告才构成取得，因而原告主张逾期办证违约金的计算时间应截止至2014年11月5日被告为原告办理房屋所有权证时止，还是2016年4月23日被告向原告交付房屋所有权证书及国有土地使用权证书时止。本院认为，根据双方签订的合同而言，其文义是取得证书，而不是取得产权，被告的理解是原告对产权的取得，并不是合同约定的证书的取得。因此，合同该处的“取得”应当理解为被告向原告交付产权证书。且合同约定的取得房屋产权证书从生活常识和习惯而言，当然是房屋产权证书原件，被告擅自扩大解释为房屋产权证书办理至原告名下的观点不符合生活常识和交易习惯，其观点本院不予支持。被告辩称原告通知不到或拖延交纳办证资料未提供证据，本院对其抗辩主张不予采信。被告称2014年11月5日办理房屋所有权证后通知原告领取该证，由于需办理国有土地使用权证，原告同意存放在被告处。本院认为，原、被告双方约定原告应于实际交房的365日内取得房屋所有权证书，在未对国有土地所有权证的取得作特别约定的情况下，从生活常识和习惯理解，取得房屋所有权证书包括国有土地使用权证书。关于被告抗辩原告的主张已过诉讼时效问题。按照双方合同约定，被告金泰公司应当在实际交房之日起365日内，即最迟于2013年4月13日前原告鄢邦全应取得房屋所有权证书。同时，原、被告双方还约定，如逾期，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内由出卖人支付。依照原被告双方约定以及本院上述分析，原告主张逾期办证违约金，应自2013年4月13日原告应当取得房屋所有权证书之日起计算至原告2016年4月23日实际取得房屋所有权证书时止符合法律规定及合同约定。即使按照被告所认为的计算至2014年11月5日将房屋所有权证书登记在原告名下，原告于2016年6月起诉，也并未超过诉讼时效，故本院对被告关于原告主张逾期办证违约金的请求已过诉讼时效期间的抗辩意见不予支持。关于违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，虽然被告存在违约行为，但被告在2014年11月5日将房屋所有权登记办理至原告名下，由于办理国有土地所有权证时需提交房屋所有权证原件进行核对，故未及时向原告交付房屋所有权证原件，被告违约行为轻微；其次，根据《物权法》关于不动产所有权登记取得的原则，原告已在2014年11月5日实际取得房屋所有权，对其权属没有实际影响，没有证据表明其遭受了实际损失及损失大小。故兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定适当减少违约金，由被告金泰公司承担逾期办证违约金40%的责任。本案中，按合同约定被告最迟应于2013年4月13日向原告交付房屋所有权证书，但是截止2016年4月23日被告金泰公司才履行该项合同义务，将房屋产权证书实际交付与原告鄢邦全，共逾期1105天，原告鄢邦全共支付房款196294.78元。被告逾期办证应支付原告违约金的计算方式为：196294.78元×1105天×0.05‰×40%=4338.11元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告简阳市金泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告鄢邦全支付逾期办证违约金4338.11元；二、驳回原告鄢邦全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由原告鄢邦全负担29元，被告简阳市金泰房地产开发有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  黄建清二〇一六年十月二十六日书记员  彭宇婷