上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1642号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海雅纯投资咨询有限公司。
法定代表人JOANNANGANCHEUNG。
委托代理人张昭国，上海劲力律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海旺伟商贸有限公司。
法定代表人戴志伟。
委托代理人倪擎，北京市中银律师事务所上海分所律师。
上诉人上海雅纯投资咨询有限公司（以下简称雅纯公司）、上诉人上海旺伟商贸有限公司（以下简称旺伟公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第610号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年11月18日，雅纯公司与旺伟公司签订《房屋租赁合同》，约定雅纯公司将上海市西康路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给旺伟公司，用途为餐饮，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止，2012年12月1日至2014年11月30日期间的月租金为人民币60，000元（以下币种均为人民币），先付后租，租金按每三个月为一期支付，旺伟公司于2012年11月20日前支付第一期三个月的租金，以后每期租金支付时间为该期首月开始的前十五日前支付，旺伟公司逾期支付的，每逾期一日，按应付日租金的一倍向雅纯公司支付违约金。旺伟公司支付雅纯公司保证金180，000元、转让费130，000元，租赁期内，由旺伟公司承担物业管理费、水费、电费、煤气费等相关费用，双方另对违约责任进行了约定。
实际履行中，雅纯公司按约交付系争房屋，并收取保证金180，000元及转让费130，000元。2013年12月1日起，旺伟公司未再向雅纯公司支付租金。12月30日，雅纯公司发出律师函，要求旺伟公司于收到律师函后七日内支付租金及各项费用，否则视为解除合同。2014年1月3日，旺伟公司回函表示对雅纯公司行使单方面合同解除权不持异议，同意双方于2012年11月18日签订的房屋租赁合同自2014年1月7日起解除，旺伟公司将于2014年1月14日返还系争房屋，要求雅纯公司于房屋归还之日返还旺伟公司保证金180，000元及转让费130，000元。2014年1月14日，旺伟公司迁出系争房屋时将自行购置的物品一并搬离。同年3月，雅纯公司诉至法院，要求旺伟公司支付如下款项：1、2013年12月1日至2014年1月7日期间租金74，000元；2、2014年1月8日至2014年1月14日期间的使用费14，000元；3、迟延支付租金及使用费的违约金（自2013年11月17日起至旺伟公司实际支付之日止，按日租金的20%计算）；4、违约导致合同解除的违约金360，000元；5、水费2，091.70元、电费21，163.10元；6、2014年1月的物业管理费5，038.30元。旺伟公司反诉要求判令雅纯公司返还保证金180，000元及转让费130，000元。
原审法院另查明：1、雅纯公司与旺伟公司对租赁合同于2014年1月7日解除及旺伟公司于同年1月14日迁出系争房屋时搬离的物品均系其自行购置均不表异议。雅纯公司表示旺伟公司未搬离的物品就是其支付转让费购买的物品，旺伟公司未一并搬离的行为表示其对上述物品的自动放弃，根据合同约定雅纯公司可自行处置，旺伟公司无权要求返还。且旺伟公司在承租房屋期间已实际使用，不同意返还转让费130，000元。旺伟公司则表示虽租赁合同约定旺伟公司应支付雅纯公司130，000元转让费，但双方并未对转让费涉及的内容进行明确，只是口头约定包括“上海潮江汤餐饮有限公司”所有证照在内的物品、设备，雅纯公司虽交付了上述公司的所有证照，但未交付物品、设备，旺伟公司不知道物品、设备的明细，但不是迁出系争房屋时未搬离的物品，如是雅纯公司所称的上述物品，旺伟公司既然支付了转让费，就不存在自动放弃的情况。旺伟公司承租系争房屋经营餐饮，使用的是雅纯公司注册的“上海潮江汤餐饮有限公司”的所有证照，2014年迁出系争房屋时已将上述证照一并返还。
2、雅纯公司提供水、电费情况表，证明旺伟公司员工在“发票已收款未付”栏签名，同时提供系争房屋所在大厦物业管理处出具的函件，该函件中物业管理处明确旺伟公司尚有水费2，091.70元、电费21，163.10元，两项共计22，914.50元未付，要求旺伟公司收到函件后三日内支付。2014年1月14日，旺伟公司法定代表人戴志伟在该函件上签名，并注明“发票收到”。雅纯公司据此证明旺伟公司虽收取发票，但未付其主张的水、电费。旺伟公司确认其法定代表人的签名，并表示以现金形式支付水、电费后才收取发票。原审法院为此向元茂金豪大厦管理处核实水、电费支付情况，该管理处工作人员表示水、电费由管理处代收代付，管理处向房屋使用人开具发票，实际使用人根据发票金额交款，而旺伟公司收取发票后未支付上述函件中欠付的水、电费共计22，914.50元，该款包括物业管理费雅纯公司已支付。雅纯公司与旺伟公司对法院核实的上述情况均不表异议。
3、雅纯公司表示根据合同约定，逾期支付租金的违约金是每逾期一日，按日租金的一倍支付违约金，在诉请中已自行调低至日租金的20%，而物业管理费则因旺伟公司违约，要求其支付2014年1月份整月费用。
原审法院认为，雅纯公司与旺伟公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，与法无悖，当事人均应恪守履行。雅纯公司与旺伟公司对租赁合同于2014年1月7日解除、旺伟公司于同年1月14日迁出系争房屋之事实均无异议，予以确认。
关于本诉，旺伟公司确认自2013年12月1日起未再支付租金，雅纯公司根据合同约定要求旺伟公司支付租金、使用费及逾期付款之违约金，并无不当，可获支持。鉴于雅纯公司已自行调低逾期支付租金、使用费的标准，予以准许。关于水、电费一节，因旺伟公司不能提供相应付款凭证，仅凭发票主张其已付清相关款项，证据不足，同时，雅纯公司与旺伟公司对系争房屋所在管理处工作人员关于旺伟公司未支付水、电费22，914.50元之陈述均不表异议，予以确认。旺伟公司应承担支付上述款项的责任。雅纯公司根据旺伟公司的违约事实主张2014年1月一整个月的物业管理费，与事实不符，旺伟公司应支付的物业管理费应截止至其实际迁出之日止。基于租赁合同对违约责任进行的约定，雅纯公司据此向旺伟公司主张合同提前解除之违约金，并无不当。旺伟公司表示合同约定的违约金标准过高，请求予以适当减少，法院结合合同实际履行情况等综合因素，对该违约金予以酌定。
关于反诉，双方对旺伟公司于2014年1月14日迁出系争房屋时搬离的物品均系其自行购置均不表异议，予以确认。旺伟公司关于虽支付转让费但未约定相关内容，且雅纯公司从未交付之观点有悖常理。旺伟公司表示转让费中包括雅纯公司所持有的餐饮公司证照，根据旺伟公司承租系争房屋期间实际使用上述证照并于迁出时返还之事实，及旺伟公司不认可未搬离物品即是转让费所涉内容，现也不需要由雅纯公司返还上述物品，因其反诉主张返还转让费之诉请，与事实不符，故难予支持。另，基于租赁合同的解除，旺伟公司支付的保证金应由雅纯公司予以返还。据此，原审法院判决：一、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司2013年12月1日至2014年1月7日期间租金（该款按房屋租赁合同约定的租金标准计算）；二、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司2014年1月8日至2014年1月14日期间房屋使用费（该款参照房屋租赁合同约定的租金标准计算）；三、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司逾期支付租金、使用费的违约金（以上述判决主文第一、二项金额为本金，自2013年11月17日起至上海旺伟商贸有限公司实际支付之日止，按该本金20%的标准计算）；四、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司2014年1月1日至2014年1月14日期间物业管理费人民币2，275.36元；五、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司水、电费人民币22，914.50元；六、上海旺伟商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司合同解除违约金人民币120，000元；七、上海雅纯投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海旺伟商贸有限公司保证金人民币180，000元；八、对上海旺伟商贸有限公司其余的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人雅纯公司不服，向本院提出上诉称：1、旺伟公司延迟支付的租金为180，000元、使用费为14，000元，故违约金应以194，000元为本金，按日租金的20%计算；2、原审法院没有核实雅纯公司的实际损失，判决的违约金数额过低，不足以弥补雅纯公司的损失。请求本院撤销原判第三、六项，改判旺伟公司支付延迟支付租金及使用费的违约金（本金194，000元，自2013年11月17日起至实际支付之日止，按日租金的20%计算），支付合同解除的违约金360，000元；驳回旺伟公司的上诉请求。
上诉人旺伟公司亦不服，向本院提出上诉称：1、逾期付款违约金与合同解除违约金不能并存，雅纯公司既主张合同解除违约金又主张逾期付款违约金属重复计算；2、租赁合同于2014年1月7日解除后，雅纯公司未及时对外出租造成的损失不应由旺伟公司承担，还应调低违约金数额；3、雅纯公司未按约交付餐饮证照和物品，应返还转让费130，000元。请求本院撤销原判第三、六、八项，改判旺伟公司支付合同解除违约金60，000元，雅纯公司返还转让费130，000元；驳回雅纯公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，雅纯公司与旺伟公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，与法无悖，双方均应恪守履行。雅纯公司按约交付房屋，旺伟公司理应按约支付租金。旺伟公司自2013年12月1日起未再支付租金，显属违约，应当按约承担相应责任。旺伟公司除承担合同解除违约金外，还应按约承担逾期付款违约金。雅纯公司诉请旺伟公司支付租金、使用费，依法有据，原审法院予以支持无不当。旺伟公司上诉称雅纯公司既主张合同解除违约金又主张逾期付款违约金属重复计算，依据不足，本院不予采信。合同约定了逾期付租的违约责任，但并未约定合同解除后使用费延迟支付的责任，故雅纯公司诉请旺伟公司承担延迟支付使用费的违约责任，依据不足。雅纯公司自行调低逾期支付租金的违约金数额，要求按日租金的20%支付违约金，与法无悖，本院予以支持。原审法院根据旺伟公司请求，适当调低了合同解除的违约金数额，亦无不当。合同约定先付后租，租金按每三个月为一期支付，故旺伟公司应于2013年11月17日前支付该期租金。现旺伟公司未按期支付租金，应自该日起按约承担违约责任至实际支付日止。雅纯公司上诉称原审法院调整的违约金过低、旺伟公司上诉称原审法院调整的违约金过高，本院均不予采纳。旺伟公司承租期间实际使用了雅纯公司的餐饮公司证照，并于迁出时予以返还，故旺伟公司上诉称转让费包括餐饮证照，与事实不符。旺伟公司接手系争房屋时，双方按现状交付，如存在物品未交付情况，旺伟公司应在合理期限内提出。故旺伟公司上诉称雅纯公司未交付转让物品，依据不足。原审法院关于违约金的表述不准确，本院予以调整。雅纯公司、旺伟公司的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第610号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；
二、撤销上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第610号民事判决第三项；
三、上海旺伟商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海雅纯投资咨询有限公司逾期支付租金的违约金（自2013年11月17日起至实际支付之日止，按每日400元计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9，000元，由上海雅纯投资咨询有限公司负担4，900元；由上海旺伟商贸有限公司负担4，100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十一月六日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。