辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽民终30号
上诉人（原审原告、案外人）：高瞻，女，满族，1982年9月29日生。住址：绥中县。
委托诉讼代理人：朱雅姝，辽宁景博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行。住所地：大连市沙河口区会展路**号。
负责人：董军，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘方胤，该分行职员。
委托诉讼代理人：李玉贵，该分行职员。
原审第三人（被执行人）：辽宁金鑫房地产开发有限公司。住所地：葫芦岛市开发区。
法定代表人：刘锦宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：郭紫葳，辽宁凯阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘子柱，辽宁凯阳律师事务所律师。
上诉人高瞻因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称浦发银行）及原审第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月26日开庭进行了审理。上诉人高瞻的委托诉讼代理人朱雅姝，被上诉人浦发银行的委托诉讼代理人刘方胤，第三人金鑫公司的委托诉讼代理人郭紫葳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高瞻上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判“不得执行该执行标的即高瞻购买第三人金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台C7幢2单元6层601号房屋并解除查封”或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）在人民法院查封之前，上诉人高瞻与第三人金鑫公司签订《商品房买卖意向书》系真实合法有效的书面商品房买卖合同。一审法院不予认可存在错误。案涉房屋在人民法院查封之前，上诉人高瞻已与第三人签订《商品房买卖意向书》。该意向书约定的合同内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即“案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项”且出卖人金鑫公司亦收到上述购房款。因此，双方签订的《商品房买卖意向书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。一审法院不予认定《商品房买卖意向书》可以作为“商品房买卖合同”存在错误。（二）案涉房屋存在真实的交易及付款行为，上诉人高瞻已经按照约定向第三人支付了购房款。一审法院不予认可存在错误。一审庭审中，上诉人高瞻已经举证证明案涉房屋购房款的转支及存入的资金流向且转账支付购房款的时间及金额与上诉人高瞻签订的《商品房意向书》约定的房屋价款是完全相吻合的，与本案具有关联性。且庭审中第三人认可庞桂芹系其单位会计，庞桂芹代第三人收取购房款。因此，此部分转账及存入明细可以证实就是购买案涉房产所支付的购房款。即便转出账户的户名为高瞻的亲属“高跃生”但并不能否定案涉房屋已经支付全部购房款的事实，存在真实交易及付款行为。一审法院认定资金流向的证据与本案不具有关联性存在错误。（三）案涉房屋系上诉人高瞻为了生活居住所购买，一审法院不予认定房屋用于居住存在事实错误。庭审中，上诉人已经对案涉房屋的居住状态进行了举证及充分的说明。兴城市产权中心也出具了上诉人高瞻在兴城没有其他用于居住的房屋。综上，一审法院认定事实错误，上诉人高瞻符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的条件。恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。
浦发银行辩称：对上诉人第一项意见不予认同，根据相关法律司法解释规定，可以判定本案商品房购买意向书在形式内容和效力等方面均不能等同于商品房买卖合同，商品房销售管理办法明确指出商品房买卖合同是应当明确共13项内容，本案意向书明显不具备上述属性。关于上诉人与第三人共同证实购房款已经全额支付，被上诉人认为双方均系对本案标的有直接关系的当事人，其共同认同的事实不应作为法庭采信的事实，一审法院对这一点的判断是正确的。高瞻本人在绥中县，而案涉房产在兴城市，高瞻本人到底在哪里长期居住，到现在也没有提供任何证据。上诉人所签署的意向书商品房买卖合同以及起诉状上面的个人签字有明显区别，是否为同一人签字有待查实。
金鑫公司述称：（一）第三人与上诉人签订的《商品房意向书》依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，该份意向书可以认定合法有效的买卖合同。金鑫公司于2010年与上诉人签订了《商品房意向书》，该协议书为有效合同。首先，该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制效力性规定，不违反公序良俗。其次，该协议书内容具体明确，详细约定了案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项，完全具备商品房买卖合同的基本内容。第三，第三人依法取得了案涉房屋商品房预售许可，符合商品房预售的相关规定。（二）第三人与上诉人已经依据《商品房意向书》履行了主要合同义务，合同履行完毕。首先，上诉人已经向第三人履行全部付款义务。其次，第三人已经将案涉房屋交付给上诉人。鉴于此，双方已经履行了主要合同义务。（三）案涉房屋不属于人民法院查封范围。从法院向兴城市房产处下发的《协助执行通知书》的内容看，法院的查封标的为“未售出”的房屋。通过以上分析，案涉房屋已经出售给上诉人，不属于法院的查封范围。同时，在执行过程中，法院以“房屋销售是否在兴城市开发办备案”作为案涉房屋“是否出售”的判断标准存在错误。商品房销售的备案行为系行政管理手段，是行政部门对商品房销售情况的宏观掌握，并不对合同效力、合同履行产生影响，行政管理行为不决定房屋是否售出。房屋是否售出，取决买卖双方是否对买卖房屋达成意思表示一致，是否履行了买卖合同的主要合同义务。（四）人民法院对案涉房屋予以查封缺乏事实及法律依据。根据《执行规定》等相关司法解释的规定，人民法院不应对买受人支付了50%房款的房屋采取查封措施。第三人与上诉人已就案涉房屋签订了合法有效的《商品房意向书》，上诉人支付了全部房款并实际占有案涉房屋，在情况下查封案涉房屋损害了上诉人及第三人的合法权益，其查封行为缺乏事实及法律依据。综上，上诉人作为商品房消费者对案涉房屋享有物权期待权，其有权排除执行。恳请贵院依法裁判。（五）被上诉人所称的上诉人与第三人所认定的事实不具有真实性，但是被上诉人没有相关证据予以推翻，一审中第三人也出示了相关证据予以作证，上诉人和第三人之间存在真实的商品房买卖交易。在被上诉人未提供证据予以反驳的情况下，应当予以认定双方存在着真实的交易已经付清了全部款项。
高瞻向一审法院起诉请求：撤销对位于兴城海上钓鱼台住宅小区C7栋2单元6层601号房屋的强制执行，并解除查封。
一审法院认定事实：高瞻与第三人金鑫公司提交了载明签订时间为2010年9月28日的《商品房认购协议书》，签订双方为第三人与高瞻，约定：高瞻认购的商品房为兴城海上钓鱼台住宅小区C7栋2单元6层601室、建筑面积117.37平方米、单价为3330元、总价款为390,842.00元，签署该认购协议的同时，高瞻向第三人交纳定金人民币1万元，余款7日内交付，第三人为高瞻保留该商品房认购权7个工作日。高瞻与第三人提交了载明签订时间为2010年10月23日的《商品房买卖意向书》，载明的签订双方为第三人与高瞻，约定：高瞻所购房屋为兴城海上钓鱼台住宅小区C7栋2单元6层601室，建筑面积117.37平方米、单价为2,903.99元、总价款为340,842.00元，签约当日一次性付款，交房日期为2011年12月31日。高瞻提交了《商品房买卖合同》，签订双方为高瞻与第三人，签订日期记载为2014年8月15日，约定高瞻购买第三人开发的兴城海上钓鱼台住宅小区第9-23幢2单元261号房，建筑面积117.37平方米，单价2,903.99元，总金额340,842.00元，一次性付款，交房期限为2011年12月31日前。上述三份证据所指向的房号及单价、总金额不一致，虽然高瞻及第三人对此作出说明，但因无地名主管机关证明，对上述三份证据所指向的房屋是否为同一处房屋无法确认。
高瞻提交了2014年8月15日入住单及供暖改造入户通知单。其还提交了2014年8月16日-2016年7月22日期间，葫芦岛金鑫物业管理有限公司出具的收款收据，载明付款人高瞻，付款事项为物业费、取暖费、垃圾清运费、预存水电费等。
高瞻与第三人提交了收款收据两张，日期记载分别为2010年9月28日及2010年10月23日，记载葫芦岛金鑫投资集团有限公司分别收取高瞻房款1万元及330,842.00元。高瞻与第三人提交了房款发票，记载的开票日期为2016年6月2日，该发票为第三人开具给高瞻，不动产项目名称为海上钓鱼台小区C7#，销售的不动产楼牌号为9-23幢2单元261号，房款金额为340,842.00元。高瞻提交了案外人高跃生中国农业银行银行卡交易明细清单，显示2010年10月23日该账户转支金额330,842.00元。高瞻提交了案外人庞桂芹于2010年10月23日在中国农业银行存款凭条，存入金额330,842.00元。因高瞻提交的上述银行转支及存款凭证并非是其交付给第三人购房款的资金流向的证据，故对上述银行转支及存款凭证与本案的关联性无法确认，同时对高瞻与第三人提交的房款收款收据及房款发票的真实性无法确认。
高瞻提交了兴城市不动产登记中心开具的《无房屋产权证明》，显示高瞻到2017年7月3日止，在兴城市不动产登记中心“产权产籍管理信息系统”中无产权登记信息。一审法院认为，高瞻的户籍地为绥中县，该份证据能够证明高瞻截至2017年7月3日在兴城市无产权登记信息，但不能证明在高瞻户籍地高瞻名下是否有用于居住的房屋。
对当事人无异议的证据，一审法院认定如下事实：浦发银行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月4日作出(2014)大民三初字第216号诉讼保全民事裁定，冻结大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司、徐鸿国银行存款8230万元人民币，或查封其他等值财产。一审法院于2014年8月7日出具协助执行通知书，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用(2010)G1440043号、兴国用(2010)G1440324号、兴国用(2010)G14403**号三块土地和对应的地上建筑物，其中包括了案涉房屋。2016年1月26日，一审法院作出(2014)大民三初字第216号民事判决书，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付浦发银行借款本金8000万元及利息，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行向一审院申请执行。2016年7月21日，一审院作出(2016)辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。高瞻以案外人身份向一审法院执行部门提出执行异议。一审法院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异51号执行裁定书，裁定驳回高瞻的异议。高瞻不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。
一审法院认为，案外人执行异议之诉是执行程序中衍生出的一种特殊类型的诉讼，如果将该诉讼视为普通诉讼，则只能以被执行人为被告，这种做法极易导致被执行人与案外人恶意串通，以法院裁判对抗执行，而且大多数情况下，被执行人与案外人之间就执行标的问题不存在争议，故案外人执行异议之诉的审理不能仅以案外人与被执行人的共同确认来认定案件事实，在申请执行人提出异议的情况下要根据案外人与被执行人提交的证据来判定案外人是否享有能够排除执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第一，高瞻在法院查封案涉房屋之前未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，高瞻与第三人签订的商品房认购协议书及买卖意向书，其内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应具备的主要内容相比不齐备，故该两份协议不能认定为商品房买卖合同。高瞻与第三人签订的商品房买卖合同，签订于房屋被查封之后的2014年8月15日。而第三人自述C7栋楼商品房买卖合同在2010年5月7日有预售许可证之后就具备了合同备案条件，那么，在高瞻与第三人主张签订买卖意向书并已支付房款的2010年10月23日早已能够签订正式的商品房买卖合同并经备案，但双方却主张于查封后才签订正式商品房买卖合同，故对该份商品房买卖合同的真实性不予认可。第二，现有证据不足以证明高瞻已支付购房款。高瞻与第三人提交了记载出具日期为2010年9月28日及2010年10月23日的两份房款收款收据，及记载的开票日期为2016年6月2日的发票，高瞻提交了案外人高跃生中国农业银行银行卡交易明细清单及案外人庞桂芹在中国农业银行存款凭条。因高瞻提交的上述银行转支及存款凭证并非是高瞻交付给第三人购房款的资金流向的证据，故对上述银行转支及存款凭证与本案的关联性无法确认，同时对高瞻与第三人提交的房款收款收据及房款发票的真实性无法确认。高瞻提交的现有证据不足以证明其向第三人实际支付了购房款。第三，现有证据不足以证明高瞻所购商品房系用于居住。高瞻户籍地在绥中县，并称孩子在户籍地上学，高瞻主张案涉房屋2014年就已经交付，但直到现在其仍未实际入住。故高瞻并非在兴城长期居住，案涉房屋亦非直接用于满足其生活居住需要。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回高瞻的诉讼请求。案件受理费6,412.00元（原告高瞻已预交），由原告高瞻负担。
本院二审期间，除下列事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，2014年8月15日，高瞻与金鑫公司签订的《商品房买卖合同》，约定高瞻购买兴城市钓鱼台路9-23号楼2单元261号房屋。
上诉人高瞻围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据一、绥中县不动产登记中心出具《无房屋产权证明》原件一份、结婚证复印件一张。证明：高瞻及其爱人在户籍地绥中县没有房产。证据二、绥中县工人社区出具的《证明信》原件一份、身份证复印件两张、户口本复印件两张。证明：高瞻与汇款人高跃生系亲叔侄关系，高瞻的购房款系其叔叔为其汇款，从而证明高瞻购房款来源。
浦发银行对上述证据经质证认为，对证据一的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。要想符合执行规定的第29条应当证明上诉人及其配偶于2014年8月，本案案涉房产查封时至今其名下没有房产登记信息，没有房产交易。显然，一审二审提交的两份无房证明不足以证明。对证据二的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议。之前一审法院已经认定本案的汇款等事项不足以证明有明确的商品房买卖合同，至于到底谁付款以何种形式付款付给谁均与本案无关。
金鑫公司对上述证据经质证认为，对证据一的三性均无异议。第三人证明此份证据以恰恰证明了上诉人在户籍所在地以及被执行房屋所在地均没有其他居住用房，符合执行异议与复议案件第29条消费者物权期待权的保护。对于证据二的三性均没有异议。我方恰恰收到了上诉人支付的全部购房款而且在一审中我方也将公司台账原件拿到法庭进行核实，至于庞桂琴因其身体原因的确无法到法庭出庭作证，而且在庞桂琴离职后其代收代付的账号银行卡已经注销掉。但是整个付款事实是无法否认的。
庭审后，高瞻向本院提交一份2018年1月30日葫芦岛市不动产登记中心出具的申请人为高瞻（身份证号：***。）的《房屋产权登记信息查询告知单》，该查询告知单载明，“根据您的申请，在我处房屋产权档案登记系统中暂未查到身份证号为***的房屋产权登记记录。”本院对上诉人高瞻提交的上述证据的真实性予以采信。
本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，虽然高瞻与金鑫公司于2014年8月15日签订《商品房买卖合同》，但是2010年10月23日高瞻与金鑫公司已签订了《商品房买卖意向书》，双方对案涉房屋的座落位置、面积、出售价款及其支付方式、权利义务、违约责任等事项进行了约定，具备商品房买卖协议的主要内容，且不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，应当认定案涉房屋查封前双方建立了合法有效的房屋买卖关系。第二，葫芦岛市不动产登记中心出具的《房屋产权登记信息查询告知单》及兴城市不动产登记中心出具的《无房屋产权证明》，均证明高瞻在兴城市没有其他用于居住的房屋。第三，高瞻已按合同约定支付了全额购房款，金鑫公司并无异议，且其集团公司向高瞻出具了收款收据。在二审庭审中，高瞻提供了绥中县工人社区出具的《证明信》、身份证复印件、户口本复印件，证明高瞻与汇款人高跃生系亲叔侄关系，高瞻的购房款系其叔叔为其汇款，因此，可以认定高瞻已实际支付了购房款。第四，浦发银行大连分行虽认为高瞻与金鑫公司签订的《商品房买卖意向书》不具有房屋买卖关系的性质，以及对高瞻全额支付购房款及是否无其他住房有异议，但均未举证证明其主张，对其答辩意见本院不予支持。
综上，高瞻为生活居住，在案涉房屋查封前与金鑫公司建立了房屋买卖关系，支付了房款并实际占有，其上诉请求成立，应停止对案涉房屋的执行。原审判决驳回高瞻的诉讼请求不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2017）辽02民初194号民事判决；
二、不得执行该执行标的即高瞻购买辽宁金鑫房地产开发有限公司开发建设的兴城市钓鱼台路9-23号楼2单元261号房屋（原房号：钓鱼台住宅小区第C7栋2单元6层601号）。
一审案件受理费6,412.00元，二审案件受理费6,412.00元，共计12,824.00元，由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。
大连市中级人民法院（2017）辽02执异51号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏本营
审 判 员 谭 弘
审 判 员 蒋 策
二〇一八年四月九日
法官助理 李 硕
书 记 员 张博涵