辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13591号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆晓枫，女，1981年10月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：周凤霞，女，1954年5月22日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳，男，1979年2月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人：李晓丽，辽宁尊赢律师事务所律师。
上诉人陆晓枫与被上诉人安阳房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106民初6596号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陆晓枫上诉请求：撤销一审判决，被上诉人应将承租房屋恢复原状，给付上诉人违约金22500元，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人搬出房屋，未明确告知上诉人要解除租赁合同，上诉人不能以搬走物品来确定合同已经解除，至今外墙墙面仍为被上诉人占有，牌匾仍然悬挂。二、出租的房屋原为新刮大白、新铺地板，现在墙上有大大小小的孔洞，各色的油漆，还有隔断墙及牌匾。上诉人要求被上诉人恢复原状。三、被上诉人单方提前解除合同，应支付违约金及中途退租所致的经济损失。四、上诉人可提供证人及证据证明被上诉人多次制造麻烦伤害上诉人，被上诉人应承担违约责任并赔礼道歉。
安阳辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
安阳向一审法院起诉请求：解除租赁合同，被告退还原告剩余租金43,750元、向原告支付违约金22,500元、返还原告垫付的电费120元、赔偿原告装修损失费7,700元，诉讼费由被告承担。
反诉原告陆晓枫反诉请求：1、被反诉人按约定数额给付反诉人违约金22,500元；2、被反诉人按照三个月租金额赔偿反诉人经济损失18,750元；3、恢复承租房屋原状，或给付反诉人恢复原状费7,480元；4、退租的时间应从法院解除合同判决生效之日起计算。
一审法院认定事实：原告安阳（承租方、乙方）与被告陆晓枫（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，关于该合同签订时间，双方均称应为2016年2月末，具体日期记不清楚了，合同自2016年3月1日开始履行。涉案房屋位于沈阳市铁西区北四东路11号10门，共二层，建筑面积共计227.9平方米，原告安阳承租该房屋的二楼，用于经营教育机构，房屋一楼由被告陆晓枫使用，用于经营职业买手店。原、被告均称涉案房屋只有一楼一个大门，使用二楼必由一楼大门进入。合同约定租赁期自2016年3月1日至2019年2月28日，共计三年，租金标准为75,000元/年。租赁期内，与该房屋有关各项费用均由甲方承担，但合同下方手写条款处约定，电费每月金额超出人民币二佰元后，乙方将交取20元作为补贴，水费每月金额超出人民币50元后，乙方将交取10元作为补贴。原告已向被告支付第一租赁年度租金共计75,000元。2016年8月末，原告搬出涉案房屋。
法庭审理过程中，经原审法院释明，被告陆晓枫称鉴于原告已将室内物品搬走，决议不再履行合同，反诉原告只能选择解除合同，并向反诉被告主张违约金。
一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方均称在合同履行过程中，因房屋使用等问题无法协商一致，双方多次发生冲突，原告安阳已于2016年8月末搬出涉案房屋，并已将房屋腾空，因此，双方房屋租赁合同客观上已无法继续履行，合同已解除。因原告安阳无法明确其搬出的具体时间，故应认定为2016年8月31日。依据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此，被告陆晓枫应向原告安阳退还自2016年9月1日至2017年3月1日剩余房屋租金37,500元。
关于原告、反诉原告均向对方主张合同违约金22,500元的问题，原审法院认为，双方签订的租赁合同中，未就大门的使用、大门钥匙的持有、双方的营业时间等问题，进行明确约定，即上述问题系在双方签订合同时未能预见、在双方合同履行过程中产生的，因此，双方应在问题发生后协商处理，现因双方协商不成，导致合同解除，对此双方均有责任，但不应认定为完全归责于合同任何一方，故双方均无权据此向对方主张承担违约责任。
关于原告主张的装修损失及反诉原告主张的三个月租金损失、恢复原状、修复费用问题，本院认为，因装修费用及修复费用问题双方合同中均没有明确约定，并且双方租赁期限届满前，租赁合同解除，双方均应存在损失，如前文所述，因造成合同解除的事由不可归责于任何合同一方，双方均有过错，故应自行承担各自损失。因此，对原告及反诉原告的上述请求，不予支持。
关于原告请求被告返还其垫付的电费120元的问题，被告辩称涉案房屋2016年4月2016年8月电费均超过200元，并提供了自电业部门调取的电量、电费的明细，其中载明上述五个月电费均超过200元，原告对此表示无异议。原审法院认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》,其中手书条款约定了房屋电费的承担方式，”电费每月金额超出人民币二佰元后，乙方将交取20元做为补贴”，因此，被告应向原告返还电费20元（120元20元×5个月）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告安阳与被告陆晓枫签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；二、被告陆晓枫于判决发生法律效力后十日内向原告安阳返还剩余房屋租金37,500元；三、被告陆晓枫于判决发生法律效力后十日内向原告安阳返还电费20元；四、驳回原告安阳、反诉原告陆晓枫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,652元，本案减半收取826元，由原告安阳承担457元，由被告陆晓枫承担369元。反诉案件受理费1,018元，本案减半收取509元，由反诉原告陆晓枫承担。
二审期间，上诉人提供照片，用以证明被上诉人牌匾仍挂在诉争房屋墙外；提供微信记录，用以证明双方发生过纠纷，双方都有责任；提供证人出庭，用以证明上诉人的顾客来买东西得知一楼因为没电没有营业，上诉人告知其因为购电卡被二楼经营者挂失，买不了电。被上诉人认为牌匾确实没摘，但是原因是被上诉人没有钥匙，微信记录与本案无关，证人证言不具有证明力。二审期间，被上诉人提供证人出庭，用以证明被上诉人妻子让该证人去拆牌匾，去了以后一楼门打不开，所以拆不了。上诉人认为”十一”期间店正常营业，未见此人来过。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。双方因一楼大门开关时间及用电等问题多次发生冲突，租赁合同无法继续履行，原审法院以被上诉人安阳搬出涉案房屋的时间作为认定合同解除的时间并无不当。上诉人陆晓枫应向安阳退还自2016年9月1日至2017年3月1日剩余房屋租金37,500元。
关于双方均向对方主张合同违约金22,500元的问题，因双方发生冲突的原因系在双方签订合同时未能预见、在双方合同履行过程中产生的，上诉人亦称双方多次发生纠纷，双方都有责任，因此不应认定为完全归责于合同任何一方，故双方均无权据此向对方主张承担违约责任。
关于上诉人主张的装修损失及被上诉人主张的三个月租金损失、恢复原状、修复费用问题，因合同对此未明确约定，且合同解除不可归责于任何合同一方，故应自行承担各自损失，对双方的上述请求不予支持。
关于被上诉人请求上诉人返还其垫付的电费120元的问题，因2016年4月2016年8月电费均超过200元，租赁合同约定电费每月金额超出人民币二佰元后，被上诉人将交取20元做为补贴，故原审法院扣除5个月补贴后判令上诉人向被上诉人返还电费20元并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费363元，由上诉人陆晓枫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一七年一月九日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。