广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂民终73号上诉人（一审被告、反诉原告）：付仁贵，男，1973年9月10日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：伍定辉，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：合浦雄鹰房地产开发有限公司，住所地广西合浦县廉州镇廉田路129号财富广场。法定代表人：王小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广西海城律师事务所律师。原审被告：蒋冬梅，女，1971年11月10日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：罗仲波，广西大壮律师事务所律师。上诉人付仁贵因与被上诉人合浦雄鹰房地产开发有限公司（以下简称雄鹰公司）及原审被告蒋冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2014）北民一初字第24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人付仁贵的委托诉讼代理人伍定辉、被上诉人雄鹰公司的委托诉讼代理人ＸＸＸ、原审被告蒋冬梅的委托诉讼代理人罗仲波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付仁贵上诉请求：1、撤销北海市中级人民法院（2014）北民一初字第24号民事判决的第二项、第四项，驳回雄鹰公司的各项诉讼请求；2、改判支持付仁贵的各项反诉请求，并判决雄鹰公司返还租赁押金30万元；3、一、二审诉讼费用由雄鹰公司负担。事实及理由：（一）雄鹰公司的恶意停电行为客观上造成付仁贵无法继续经营商场，致使涉案房屋租赁合同的目的落空，不仅构成根本性违约，也构成侵权，付仁贵有权单方解除合同，要求雄鹰公司承担违约责任并赔偿损失。付仁贵延迟支付租金仅11天属轻微违约，尚未达到合同约定的延迟支付租金30天可以解除合同的条件，相对雄鹰公司恶意停电的根本性违约轻微很多，应按双方的过错大小承担违约责任及赔偿损失。（二）原审判决认定付仁贵应交纳租金至2014年6月7日错误。鉴于2014年1月20日雄鹰公司的恶意停电行为已经构成根本性违约，付仁贵无法继续经营商场，有权行使后履行抗辩权拒交租金。2014年1月21日后付仁贵再未经营商场，同时很快撤空了商场的二、三楼，一楼由于牵涉众多的租户只能暂缓处理，期间付仁贵与雄鹰公司多次协商合同解除的相关事宜，故此期间商场空置造成的损失不属于租金性质，应按双方的违约程度分担。2014年1月20日付仁贵交纳的100万元租金，扣除实际使用的及原先所欠的，其余多交部分847437.04元应由雄鹰公司退还。（三）关于付仁贵的反诉请求问题。1、根据2013年3月22日广西南宁滕友商贸有限公司(以下简称滕友公司)与付仁贵签订的《商场转让协议书》的约定，商场的装修、装饰及固定设备、租赁押金应归付仁贵所有。2013年4月16日滕友公司与雄鹰公司签订的《解除合同协议书》第二条“但本协议签订之日起，乙方此前投入租赁物的所有装修及设施、设备无偿归甲方所有”的约定无效，即使有效，也不产生所有权转移给雄鹰公司的法律效力。且付仁贵接手商场后自行改造、装修的部分及设备也归付仁贵所有，而非归雄鹰公司所有。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，合同解除后，商场的装修、装饰、固定设备应由雄鹰公司按照过错承担大部分的残值损失赔偿责任。3、雄鹰公司应赔偿恶意停电致使付仁贵遭受的直接经济损失，包括：与员工解除劳动合同的补偿款；商品遭哄抢造成的水果、冻品损失；与租户解除劳动合同而无法收回的租金损失；被迫撤场所产生的搬迁费、装卸费、运输费等。同时雄鹰公司还应向付仁贵支付违约金。综上，雄鹰公司的恶意停电行为构成根本违约，客观上给付仁贵造成了巨额的经济损失，原审判决认定其存在违约行为，但又不判决其赔偿损失是错误的，故提起上诉，请求上级法院支持付仁贵的诉请。雄鹰公司辩称，（一）雄鹰公司不存在恶意停电的违约行为。付仁贵在欠付租金的情况下欲撤走商场内的所有货品，雄鹰公司在报警无果的情况下停电以阻止付仁贵的行为，属自救行为，且该行为发生后已由合浦县相关部门组织协调处理，处理中没有认定雄鹰公司存在过错。且从付仁贵与物业公司签订的物业服务合同可以看出，物业公司对涉案商场配有大型发电机，而付仁贵在停电时并没有要求物业公司进行发电，说明付仁贵当时已经无心经营商场，只想强行撤走商场内的货品。（二）付仁贵拖欠租金在先，强行清场在后，雄鹰公司的停电行为是在付仁贵实施该两项行为后的自救行为。且停电行为发生在上午，商场四面有玻璃透光，停电并不影响商场内的光线，付仁贵称停电导致顾客和员工哄抢商品，是在无事生非，丑化合浦人民素质。（三）停电与付仁贵和员工解除劳动合同没有关系。（四）商场装修部分，合同约定因滕友公司违约故装修和装饰部分归雄鹰公司所有。付仁贵与滕友公司签订经营权转让合同后，于2013年7月9日与雄鹰公司签订租赁合同，可以看出滕友公司违约留下的财物归雄鹰公司所有，付仁贵在守约的情况下对财物享有使用权。付仁贵主张其在2014年1月20日全部停止商场经营无事实和法律依据。且付仁贵在2014年6月7日递交解除合同申请书，不能理解为合同解除时间，商场租金应继续计付，付仁贵不存在多付租金的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。蒋冬梅述称，付仁贵的上诉请求及事实理由合理合法，应予以支持。雄鹰公司向一审法院起诉请求：1、判决解除雄鹰公司与付仁贵于2013年7月9日签订的“合浦县财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》；2、判决付仁贵、蒋冬梅共同支付拖欠的租金l877739.72元及滞纳金2129713.69元(租金包括2013年10月9日起欠缴的1925.05元、2014年1月9日起欠缴的232492元、2014年4月9日起欠缴的1232492元、2014年7月9日起至2014年8月8日止欠缴的410830.67元，共计l877739.72元，以后另计；滞纳金从欠缴租金之日起根据每逾期1天加收实际欠缴租金数额1％的滞纳金的合同约定、从2013年10月9日起计算至2014年8月8日止，共计2129713.69元，以后另计)；3、判决付仁贵、蒋冬梅共同支付合同约定的违约金500万元给雄鹰公司；4、判决付仁贵、蒋冬梅将搬运走的18个冷柜(价值36万元)、梨花木沙发及书柜一套(价值l0万元)全部归还给雄鹰公司；5、判决付仁贵、蒋冬梅承担本案的诉讼费用。付仁贵向一审法院提起反诉请求：1、判决确认付仁贵于2014年6月7日单方解除本案诉争的《商业物业租赁合同书》的行为合法有效；2、判决雄鹰公司返还已多收的租金849362.09元；3、判决雄鹰公司承担2014年1月20日故意停电致使付仁贵与员工解除劳动合同的补偿款约18万元；4、判决雄鹰公司承担2014年1月20日故意停电致使付仁贵与租户解除租赁合同而无法收回的租金损失约90万元；5、判决雄鹰公司承担2014年1月20日故意停电致使付仁贵被迫撤场而产生的搬迁、装卸费、运输费约l5万元；6、判决雄鹰公司承担2014年1月20日故意停电致使付仁贵无法继续经营的装修及固定设备损失约650万元；7、判决雄鹰公司承担2014年1月20日故意停电致使付仁贵商品遭哄抢及水果、冻品损失约15万元；8、判决雄鹰公司返还至今还存放在商场内的货架、冻库等设备；9、判决雄鹰公司承担违约金1900637.91元；10、反诉费用由雄鹰公司承担。一审法院认定事实：2012年1月3日，滕友公司与雄鹰公司签订了一份“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》，合同约定：雄鹰公司将其开发的“合浦财富广场”15#楼一、二、三层（不含三层影院约1012平方米）商场物业整体租赁给滕友公司经营大型商场，经营期限一楼为六年，二、三楼为十一年。合同在约定滕友公司的权利义务中第1点规定滕友公司负责商场装修，第五条违约责任第二款约定如滕友公司违约后，雄鹰公司除有权要求滕友公司赔偿其损失和违约金外，同时要求滕友公司必须在15天内无条件搬出，除百货商品外滕友公司所装修的附属设施无偿归雄鹰公司所有。合同还对其他内容进行了约定。2012年1月26日，雄鹰公司与滕友公司又签订了一份《补充协议》，对上述合同未尽事宜作出相应的约定，如租赁的总面积、15#楼商业中央空调电源设计为主机在地下室，滕友公司已改为一层中央空调，2-3层为分体空调，雄鹰公司同意电源接至C座每层总箱，箱后电源及线路施工由滕友公司负责、15#楼商场水电总表由北海顾家物业服务有限公司管理，具体事宜由滕友公司与物业公司商定等。合同及补充协议签订后，滕友公司于2012年4月进场装修，并于2013年1月9日开始试业经营，即广西合浦县星港购物广场。2013年4月16日，雄鹰公司与滕友公司签订了一份《解除合同协议书》，双方自愿达成以下协议：一、雄鹰公司同意滕友公司解除双方签订的“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》及下属星港百货购物广场与之相关的所有补充协议、文件，包括与星港百货购物广场与雄鹰公司签订的所有文件。二、合同解除后，雄鹰公司同意不按合同约定追究对方赔偿经济损失和支付违约金500万元给雄鹰公司的责任。但本协议签订之日起，滕友公司此前租赁物的所有装修及设施、设备无偿归雄鹰公司所有。三、“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》签订后，滕友公司支付给雄鹰公司的履约保证金30万元雄鹰公司准许转入下一家租赁财富广场15#楼商场的公司等内容。2013年3月22日，滕友公司与付仁贵签订了《商场转让协议书》，滕友公司将星港购物广场整体转让给付仁贵，该协议约定，滕友公司将购物广场所有财产、经营权、一切债务、资金、商场现有的装修、装饰及所有营业设备全部均归付仁贵所有。滕友公司协助付仁贵理清原滕友公司转让前的一切债务及账目，付仁贵只负责滕友公司原合同中应付的账目款，其他因合同中止或变更所产生的经济纠纷赔偿部分付仁贵概不负责。付仁贵同意替滕友公司向雄鹰公司履行原有商场租赁合同中所规定的条款，接手后一切经营行为及产生的债权、债务由付仁贵负责。滕友公司的六个股东及付仁贵在落款处签字确认，抬头处的丙方即雄鹰公司没有在该协议书上签字盖章确认。付仁贵于2014年4月11日以“合浦县华星购物广场”为字号申领了《个体工商户营业执照》。2013年7月9日，雄鹰公司与付仁贵签订了“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》，该合同约定：雄鹰公司将位于合浦县廉州镇廉田路l29号财富广场15号楼一至三层（不含三层影院部分约736.54平方米和一层售楼部312平方米）商业物业租赁给付仁贵经营商场，其中一层4392.36平方米、二层5441.66平方米、三层4705.13平方米，共计14539.15平方米，最终以房管局验收测量面积为准。租赁物装修标准：商业广场的配套设施，包括灯光亮化工程由雄鹰公司负责施工完善。电梯：商场内一楼上二楼、二楼上三楼各2部平梯，商场外平梯3台，观光电梯2台与影院共用（即按现状）。观光电梯使用及维修具体事宜由付仁贵和影院协商。供货平台：由付仁贵负责重新改建（已完成）。水、电到租赁物每层，水电总表按现标准。租赁期限：一、二、三层租赁期限为10年，从2013年7月9日起至2023年7月8日止。租金交纳及计算方式：一楼租金前三年40元/平方米每月，二楼、三楼租金前三年23元/平方米，以后每三年递增6%。按季度交付租金，先交租金后使用，付仁贵须在每季度起3个工作日内一次交清当季租金。租金交纳方式：转账支付，将租金转入雄鹰公司指定的帐户。雄鹰公司的权利义务：其中（1）房屋租赁税由雄鹰公司负责；……（6）在付仁贵能按时足额交纳租金及付仁贵在经营过程中产生的费用前提下，雄鹰公司保证财富广场的物业区域内不引进其他大中型百货超市；（7）雄鹰公司提供备用发电设备一套供财富广场小区业主及商场照明、电梯使用。备用发电设备的正常运转和日常维护由付仁贵及小区业主分摊；（8）保证付仁贵的水电供应为独立表，按现有标准交付给付仁贵。付仁贵的权利义务：其中（1）按时交纳租金；……（4）自觉对经营场内的租赁物业财产的维护和管理，保证物业、财产在租赁期满后使用性能的完整性、安全性；（5）在不改变房屋结构、不破坏雄鹰公司装修及设施、设备的前提下，付仁贵可以根据经营需要进行租赁物装修，但需将装修方案报雄鹰公司同意后方能进行施工。该合同第六条特别约定：（1）付仁贵无权对租赁物进行整体转租或者转让。（2）本合同签订之前，滕友公司及星港百货购物广场在租赁物范围内存在的所有遗留问题，由付仁贵负责与滕友公司及星港百货购物广场协调处理，与雄鹰公司无关。……（4）付仁贵在2013年8月10日前三层楼面空调改造到地下室，完成后雄鹰公司给予付仁贵减免30万元租金，从2013年7月份租金中扣减。（5）在签订本合同的同时，付仁贵需提供原滕友公司及星港购物广场因违约归雄鹰公司所有的全部财产清单（除商品外），该部分财产在合同期内归付仁贵无偿使用，合同期满，可动产部分归付仁贵所有，由付仁贵自行处置。合同第七条违约责任：（1）本合同签订后不能单方毁约，如出现单方毁约时，毁约方除赔偿守约方经济损失外，还应向守约方支付500万元的违约金。（2）付仁贵方应按约交纳租金，如有逾期交纳行为的，雄鹰公司按逾期金额每天计收1%滞纳金，如逾期30天仍不能交纳当期足额租金的，视为付仁贵违约，雄鹰公司有单方终止合同的权利，除有权要求赔偿损失和支付违约金外，同时付仁贵必须在15天内无条件搬出，除百货商品外，其他一切设施、设备无偿归雄鹰公司所有。（3）如雄鹰公司在物业租赁期限内无故收回物业，使付仁贵无法正常经营的，视为雄鹰公司违约，雄鹰公司违约后付仁贵除有权要求赔偿损失和支付违约金外，同时有单方终止合同的权利。（4）由于不可抗力的原因造成的损失，双方在各自的范围内承担责任。合同还对其他相关事项作出约定。该合同签订后，付仁贵向雄鹰公司支付了应由滕友公司承担的2013年4月9日至7月9日的租金120万元，替滕友公司偿还了相应的债务，并在经营商场的同时对商场进行了部分整改与装修。至2014年1月9日前，付仁贵尚欠雄鹰公司租金1925.05元，付仁贵应于2014年1月9日向雄鹰公司预付2014年第一季度的租金1232492元，但付仁贵未能按时支付。2014年1月20日上午八点半左右，华星购物广场突然停电，随后商场一片混乱，约上午十一时商场恢复用电。付仁贵认为商场停电是雄鹰公司故意为之，遂于当日向合浦县有关部门信访，合浦县住房和城乡规划建设局在县信访办要求下对该事件进行了调查，并将调查结果进行了汇报,调查结果：“经调查该事件是由于华星大卖场欲清场，在与开发商雄鹰公司还未完全协商好的情况下就开始清点货品，造成开发商以为其开始清场，故停电所发生的矛盾。我局立即联合廉州镇政府、县公安局、县人民法院、县房产管理局于1月20日下午在我局二楼会议室召开协调会议，经营方的付仁贵、周永生、杜发海和开发商委托代理律师庄礼国参加会议。经过各部门调解，双方决定自行解决。”2014年1月20日，付仁贵向雄鹰公司支付了2014年第一季度的租金100万元，尚欠232492元。2014年6月7日，付仁贵向雄鹰公司发出一份《关于终止租赁合同交回商铺的申请》，雄鹰公司承认收到该申请书，但表示不同意付仁贵要求解除合同的申请。付仁贵主张发生停电事件后二、三层商铺就已进行撤场，一层商铺于6月全部撤场。雄鹰公司不认同付仁贵该主张，主张付仁贵于2014年6月7日才全部撤场完毕，但双方均认可没有进行商场交接手续，亦未能提供相应证据证实自己的主张。另查明，雄鹰公司于2014年1月26日与合浦银河商贸有限公司签订协议书，将讼争的财富广场15幢3－1号商铺、15幢第二层商场、15幢3－3号商铺转卖给合浦银河商贸有限公司，并于2014年1月28日去合浦县房产管理局办理了备案登记，2014年5月15日取得了房屋所有权证。涉案房屋现处于空置状态。雄鹰公司主张其与合浦银河商贸有限公司之间的房屋买卖合同并未履行完毕，合浦银河商贸有限公司尚欠其购房款1000多万元未支付，故按照双方约定，其对涉案商场二、三层至今仍有权收取租金。一审法院认为，雄鹰公司与付仁贵于2013年7月9日签订的“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律、法规强制性规定，为合法有效之合同。双方签订的合同书中关于雄鹰公司可单方解除合同的约定是：付仁贵必须先交租金后使用租赁物，租金按季度交付，须在每季度起3个工作日内一次交清当季租金；如付仁贵有逾期交付行为的，雄鹰公司按逾期金额每天计收1%滞纳金，如逾期30天仍不能交纳当期足额租金的，视为付仁贵违约，雄鹰公司有权单方解除合同的权利；关于付仁贵可单方解除合同的约定是：付仁贵在租赁期限内，在雄鹰公司无故收回物业，存在违约行为使其无法正常经营的，付仁贵才能单方解除合同。本案中，付仁贵20**年1月9日前尚欠租金1925.05元，应于2014年1月9日向雄鹰公司预付2014年第一季度的租金1232492元，但其于2014年1月20日才预付100万元租金，故付仁贵未按合同约定预付当期足额租金已经构成违约。2014年1月20日上午八点半左右华星购物广场突然停电，付仁贵主张是雄鹰公司恶意停电，雄鹰公司予以否认。停电事件发生后，合浦县有关部门对该事件进行了调查。根据调查结果可认定，停电事件确系雄鹰公司所为，雄鹰公司否认系其所为与事实不符。虽然付仁贵拖延支付当期足额租金存在违约行为，但鉴于双方约定是先付租金才使用租赁物，而付仁贵拖欠租金的时间并不长，数额也不大，亦没有达到雄鹰公司单方解除合同的期限，雄鹰公司在未充分与付仁贵进行沟通的情况下擅自对商场停电，其行为亦存在不当，客观上给付仁贵的商场经营造成一定的困扰。付仁贵在断电事故发生后陆续撤场，其主张商场二、三层于事件当日就撤场，一层于2014年6月撤场完毕，但未能提供相应证据证实。雄鹰公司认可付仁贵撤场的时间是2014年6月7日，故该院确认该日为付仁贵完全撤场时间。断电事故发生后，付仁贵已于2014年6月7日完全撤场，并于该日向雄鹰公司发出《关于终止租赁合同交回商铺的申请》，雄鹰公司承认收到该申请书，但明确表示由于付仁贵违约在先不同意解除合同。鉴于付仁贵全部撤场后，双方实际从该日起没有再履行涉案的“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》，所以应确认该日为双方合同解除之日。付仁贵请求确认涉案合同已于2014年6月7日解除合法有据，予以支持。综上分析，双方在履行涉案合同过程中均存在一定违约行为。关于雄鹰公司对涉案商场第二、三层有无租赁权益的问题。2014年1月26日雄鹰公司与合浦银河商贸有限公司签订买卖协议书，将讼争的财富广场15幢3－1号商铺、15幢第二层商场、15幢3－3号商铺转卖给合浦银河商贸有限公司，合浦银河商贸有限公司已于2014年5月15日取得了房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，合浦银河商贸有限公司从该日起对上述两层商铺依法享有所有权、收益权等权利。不管雄鹰公司与合浦银河商贸有限公司之间的买卖合同是否完全履行完毕，在对外关系中，合浦银河商贸有限公司才是该不动产的物权所有人，雄鹰公司已不再享有收取付仁贵租金的权利。故雄鹰公司请求付仁贵支付上述两层商铺2014年5月15日之前的租金合法有据，之后的租金依法不能支持。付仁贵主张雄鹰公司从2014年1月28日起就不能对该两层商铺享有收益权与事实不符，不予支持。关于雄鹰公司本诉请求的问题。双方于2013年7月9日签订的“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》已于2014年6月7日解除，双方当事人在履行该合同过程中均存在一定的违约行为。至2014年1月9日前，付仁贵尚欠雄鹰公司租金1925.05元是事实，该款付仁贵应予支付；按合同约定，付仁贵应于2014年1月9日前预付2014年1月9日至4月9日的租金1232492元，但其于2014年1月20日才支付了100万元租金，尚欠232492元；2014年4月10日起的租金须根据不同楼层、不同时间段予以计算。如前所述，付仁贵于2014年6月7日完全撤场，2014年4月10日至6月7日共58天的租金付仁贵应予支付。按合同约定，一楼租金前三年每月40元/平方米，一楼租赁的面积为4392.36平方米，即一楼每月租金为175694.4元，至撤场之日止的租金应为339675.84元（175694.4元÷30天×58天）；由于2014年5月15日起，涉案房屋的二、三层已不是雄鹰公司享有所有权，故该两层楼的租金只能算至2014年5月15日，共35天。二、三楼租金前三年每月23元/平方米，二、三层面积共计10146.79平方米，即二、三楼每月租金为233376.17元，至2014年5月15日止的租金应为272272.20元(233376.17×35天÷30天)。综上，付仁贵尚欠雄鹰公司租金共计1925.05元+339675.84元+232492元+272272.20元＝846365.09元。关于雄鹰公司主张按双方合同约定的按逾期交纳租金的金额每天计收1%的滞纳金以及500万元违约金的问题。双方约定的逾期交纳租金的滞纳金实际就是对给付租金一方违约时给对方造成的损失的赔偿。本案中，雄鹰公司的损失即付仁贵拖欠的租金利息的损失，超过该利息损失的即属过高部分，付仁贵已向法院提出该滞纳金的约定过高，而双方于合同中约定该滞纳金的计算是按逾期交纳租金的金额每天计收1%，该标准明显过高，依法应予调整。根据法律规定，应以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息，且进行分段计算，即1、2013年10月10日起以本金1925.05元计；2、2014年1月10日起至2014年1月20日止以本金1232492元计；3、2014年1月20日起以本金232492元计；4、2014年4月10日起以本金611948.04元计，以上1、3、4笔的滞纳金均计至付仁贵还款之日止。关于雄鹰公司请求付仁贵支付500万元违约金的问题。付仁贵未按时支付足额的租金给雄鹰公司的行为虽已构成违约，但其拖欠的租金数额不大，时间也不长，其行为并没有构成根本性违约，而且付仁贵已对其违约行为承担了支付拖欠租金的滞纳金的赔偿责任，故雄鹰公司请求付仁贵支付500万元的违约金缺乏事实与法律依据，不予支持。关于雄鹰公司请求付仁贵归还搬走的18个冷柜(价值36万元)、梨花木沙发及书柜一套(价值l0万元)，因付仁贵对此事予以否认，雄鹰公司亦未能提供相应证据证实这些财产系付仁贵搬走，故对雄鹰公司该主张，不予支持。关于付仁贵反诉请求的问题。付仁贵要求确认涉案租赁合同已于2014年6月7日解除，如前所述，已予确认。付仁贵要求雄鹰公司返还多收的租金849362.09元，双方签订的租赁合同实际于2014年6月7日解除，付仁贵应该将该日之前尚欠的租金支付给雄鹰公司，而其于2014年1月20日支付的100万元只是2014年1月9日至2014年4月9日期间的部分租金，至2014年6月7日止，付仁贵尚欠雄鹰公司租金846365.09元。故付仁贵该主张与事实不符，不予支持。付仁贵请求判令雄鹰公司赔偿其于2014年1月20日停电而导致付仁贵与员工解除劳动合同而支付的补偿款18万元以及与租户解除租赁合同而无法收回的租金损失约90万元。雄鹰公司对涉案商场停电是事实，但停电时间仅约3小时，而且根据双方合同约定，雄鹰公司已为付仁贵提供了备用发电设备一套，在商场被停电后，付仁贵应该及时寻求解决方法，而不是任由事态恶化，导致损失进一步扩大。付仁贵主张备用发电设备无法使用，但并未能提供相应证据证实，不予采信。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，即使付仁贵确实存在其请求的上述两项损失，其要求由雄鹰公司承担赔偿责任亦缺乏事实与法律依据，不予支持。付仁贵主张因雄鹰公司的停电行为导致其被迫撤场而产生的搬迁费、装卸费、运输费10万多元。因付仁贵未能按时交纳租金，导致雄鹰公司采取了不恰当的方式对商场停电，确实对商场经营造成一定的影响，但由于停电时间并不长，导致付仁贵最后自动撤场的原因并非雄鹰公司该停电行为造成，所以付仁贵由此产生的搬迁费等费用要求雄鹰公司承担缺乏依据，对付仁贵该主张亦不予支持。付仁贵主张因雄鹰公司的停电行为导致商场的商品遭客人哄抢及水果、冻品损失约15万元。由于付仁贵未能证实有哄抢行为及其遭受实际损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故对其该主张不予支持。付仁贵请求雄鹰公司承担因停电行为致使其无法继续经营的装修及固定设备损失650万元以及要求雄鹰公司返还至今仍存放在商场的货架、冻库等设备。首先，滕友公司与雄鹰公司于2012年1月3日签订的“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》第五条违约责任第二款中已经约定：滕友公司如违约后，雄鹰公司除有权要求滕友公司赔偿其损失和违约金外，同时要求滕友公司必须在15天内无条件搬出，除百货商品外，滕友公司所装修的附属设施无偿归雄鹰公司所有。2013年4月16日，因滕友公司违约，双方签订了《解除合同协议书》，该合同第二条约定：合同解除后，雄鹰公司同意不按合同约定追究对方赔偿经济损失和支付违约金500万元的责任，但该协议签订之日起，滕友公司此前租赁物的所有装修及设施、设备无偿归雄鹰公司所有。从上述两份合同可以判断，如滕友公司违约，其之前对商场所做的装修及设施、设备无偿归雄鹰公司所有；其次，滕友公司与付仁贵虽于2013年3月22日签订的《商场转让协议书》中约定滕友公司将星港购物广场整体转让给付仁贵，包括将购物广场所有财产、经营权、一切债务、资金、商场现有的装修、装饰及所有营业设备全部均归付仁贵所有。但是该转让协议书只有滕友公司的六个股东及付仁贵签字确认，抬头处的丙方即雄鹰公司并没有在该协议书上签字盖章确认。现雄鹰公司亦不承认该协议书所约定的内容，根据滕友公司与雄鹰公司之前签订的租赁合同约定，滕友公司在雄鹰公司未同意的情况下，滕友公司无权转租，也无权处置这些装修设施、设备；再次，雄鹰公司与付仁贵于2013年7月9日签订的“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》第六条特别约定的第（5）项约定：在签订本合同的同时，付仁贵需提供原滕友公司及星港购物广场因违约归雄鹰公司所有的全部财产清单（除商品外），该部分财产在合同期内归付仁贵无偿使用，合同期满，可动产部分归付仁贵所有，由付仁贵自行处置。由此可见，付仁贵在与雄鹰公司签订租赁合同时已经知晓并确认其接手经营涉案商场之前由滕友公司装修、添加的设施及固定设备实际所有权人已是雄鹰公司。付仁贵仅凭其与滕友公司于2013年3月22日签订的《商场转让协议书》主张这些装修、设施、设备应归其所有与事实不符，不予采信。此外，付仁贵即使在接手商场后因自己经营所需而对商场进行了部分装修或添加了相应的设施设备（如现仍存放于商场内的货架、冻库等设备），对能证实确系其添置的设施设备，能搬走的其应及时搬走，不能搬走的，由于双方对涉案租赁合同的解除均有过错，付仁贵认为是因雄鹰公司的停电行为导致合同不能履行的主张又缺乏依据，故对双方因此造成的相应损失应各自承担。付仁贵要求雄鹰公司承担该部分的装修、设施设备的损失缺乏事实与法律依据，不予支持。付仁贵要求雄鹰公司承担违约金1900637.91元。在雄鹰公司与付仁贵签订的租赁合同中对违约方应承担相应违约责任是有所约定的，但本案中，双方当事人在履行该合同过程中均存在一定的违约行为，而且双方的违约行为都不是造成合同无法继续履行的根本性违约行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对双方要求对方承担违约金的主张均不予支持。关于蒋冬梅在本案中应否承担民事责任的问题。合浦县华星购物广场的实际经营者系付仁贵，付仁贵系个体工商户，作为其配偶的蒋冬梅不可能对付仁贵经营商场一事不知情，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿”的规定，对本案债务蒋冬梅依法应与付仁贵共同承担清偿责任。蒋冬梅以其不是合浦县华星购物广场的实际经营者，且对付仁贵经营商场不知情，付仁贵也未将经营所得用于家庭生活的主张与事实不符，不予支持。综上所述，付仁贵、蒋冬梅拖欠雄鹰公司租金846365.09元及相应的滞纳金是事实，应予以清偿。鉴于双方在履行涉案租赁合同过程中均有违约行为，对双方要求对方赔偿损失及支付违约金的诉求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、雄鹰公司与付仁贵20**年7月9日签订的“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》于2014年6月7日解除；二、付仁贵、蒋冬梅须支付租金846365.09元及相应的滞纳金（滞纳金：1、2013年10月10日起以本金1925.05元计；2、2014年1月10日起至2014年1月20日止以本金1232492元计；3、2014年1月20日起以本金232492元计；4、2014年4月10日起以本金611948.04元计，均按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以上1、3、4笔的滞纳金均计至付仁贵还款之日止）给雄鹰公司；三、驳回雄鹰公司的其他诉讼请求；四、驳回付仁贵的其他反诉请求。本诉案件受理费64928元、反诉案件受理费42790元，合计107718元，由雄鹰公司负担57928元，付仁贵、蒋冬梅共同负担49790元，鉴定费57300元，由付仁贵、蒋冬梅共同负担。本案二审期间，对于一审判决查明的事实，付仁贵主张其在一审时已提交支付员工工资和运输费用凭证以及证人张某,4的证言等证据，证明付仁贵在2014年1月20日停电后两三天即已撤场，一审判决认定“付仁贵未能提供证据证实自己的主张”，属认定事实错误。雄鹰公司对一审判决查明的事实没有异议。蒋冬梅同意付仁贵的主张。二审中，雄鹰公司提交了以下证据：1、北海顾家物业服务有限公司于2017年3月6日出具的《证明》；2、北海顾家物业服务有限公司与合浦县华星购物广场签订的《物业服务合同》。拟证明雄鹰公司采取停电行为后，付仁贵可依据《物业服务合同》要求使用发电机组。付仁贵认为上述证据不属于新证据，且北海顾家物业服务有限公司是雄鹰公司自己的物业公司，其出具的《证明》没有证明力；付仁贵对《物业服务合同》的真实性没有异议，但认为发电机组由雄鹰公司控制，付仁贵并不能正常使用。本院认为，付仁贵与北海顾家物业服务有限公司签订的《物业服务合同》以及付仁贵能否正常使用发电机组，与本案事实认定没有关联性，故对雄鹰公司二审提交的证据在本案中不予认定。付仁贵一审诉讼中提交的支付员工工资和运输费用凭证以及张某,4的证言均不能直接证明其已于2014年1月20日全部撤场完毕，一审判决认定付仁贵未能提供相应证据证实其主张并无不当。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审庭审中，对于付仁贵二审新增的诉讼请求即“判决雄鹰公司返还租赁押金30万元”，雄鹰公司表示不同意由二审法院审理，亦不同意进行调解。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、涉案租金计至2014年1月20日还是2014年6月7日；2、付仁贵在一审提出的反诉请求应否支持。一、雄鹰公司与付仁贵于2013年7月9日签订的“合浦县财富广场l5#楼”《商业物业租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一审判决认定双方当事人在合同履行过程中，付仁贵于2014年6月7日向雄鹰公司发出《关于终止租赁合同交回商铺的申请》，雄鹰公司收到该申请书后虽表示不同意解除合同，但其确认付仁贵已于2014年6月7日全部撤场完毕，双方此后没有再履行涉案租赁合同，故判决确认《商业物业租赁合同书》已于2014年6月7日解除。雄鹰公司对该判决未提起上诉，视为对一审判决的服判。故本院对一审判决认定涉案《商业物业租赁合同书》已于2014年6月7日解除予以确认，相应的商场租金亦应计付至2014年6月7日。付仁贵上诉主张其于2014年1月20日停电行为发生后已将商场二、三层全部撤场完毕，但没有提交相应的撤场证据，雄鹰公司亦不予认可，故付仁贵主张租金应计付至2014年1月20日，诉请雄鹰公司返还多收的租金849362.09元，没有事实依据，依法不予支持。一审判决认定2014年1月26日雄鹰公司与合浦银河商贸有限公司签订买卖协议书，将商场转卖给合浦银河商贸有限公司，且合浦银河商贸有限公司于2014年5月15日取得了房屋所有权证，故雄鹰公司对二、三层商铺的租金收益权只能计至2014年5月15日。雄鹰公司在二审庭审答辩时主张合浦银河商贸有限公司未依约付完商铺转让款，依合同约定其对商铺仍享有租金收益权。但雄鹰公司在一审判决后没有提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对雄鹰公司在二审庭审答辩时提出的该请求不予审理。二、关于付仁贵在一审诉讼中所提的反诉请求应否支持的问题。首先，雄鹰公司在付仁贵欠付租金的情况下，欲阻止付仁贵的清场行为，于2014年1月20日上午八时半左右将商场停电，上午十一时恢复用电，该停电行为虽然对商场的经营造成的一定的困扰，但并不是双方解除租赁合同的根本原因。根据付仁贵在2014年6月7日递交给雄鹰公司的《关于终止租赁合同交回商铺的申请》，其明确终止租赁合同的原因是“由于市场竞争激烈等诸多原因，致使我公司严重亏损，已没有能力维持经营”。而且合浦县华星购物广场在《北海日报》上给商场各商户刊登的《公告》上亦注明“商场因经营不善已于2014年1月倒闭”。故付仁贵主张因雄鹰公司的停电行为导致其无法继续经营，构成根本性违约，最终导致租赁合同解除的理由不成立。因此，付仁贵主张雄鹰公司构成根本性违约，应赔偿其员工解除合同损失、租赁合同解除损失、撤场搬迁费用损失、无法经营的装修损失以及违约金等均没有事实和法律依据，依法不予支持。其次，雄鹰公司虽然因停电行为给商场当天的经营造成了一定的困扰，但付仁贵没有证据证明因停电造成商场内的商品遭哄抢以及因此造成的实际损失数额，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，一审判决对付仁贵的该项诉请不予支持，并无不当。第三，关于装修、装饰损失问题。涉案商场原由滕友公司租赁，2013年4月6日，因滕友公司违约，雄鹰公司与滕友公司签订《解除合同协议书》，明确约定合同解除后，雄鹰公司同意不按合同约定追究对方赔偿经济损失和支付违约金500万元的责任，但协议签订之日起，滕友公司此前租赁物的所有装修及设施、设备无偿归雄鹰公司所有。2013年7月9日，付仁贵与雄鹰公司签订的“合浦财富广场15#楼”《商业物业租赁合同书》亦约定，付仁贵需提供原滕友公司及星港购物广场因违约归雄鹰公司所有的全部财产清单，该部分财产在合同期内归付仁贵无偿使用，合同期满，可动产部分归付仁贵所有。从上述合同约定可以看出，付仁贵对于原滕友公司的装修及设施、设备等均归雄鹰公司所有这一事实是清楚的。至于付仁贵承接商场后添置的设施设备，根据一审法院委托相关评估机构所做的评估报告，只有一些食品展示柜（包括冻库、熟食展示柜和冰鲜展示柜），付仁贵在撤场时对这些可以搬运的设施没有搬走，且一审判决涉案《商业物业租赁合同书》于2014年6月7日解除，至合同解除时，付仁贵拖欠租金已超过30天，根据付仁贵与雄鹰公司签订的《商业物业租赁合同书》的约定，如付仁贵逾期30天交纳租金的，雄鹰公司有权单方终止合同，除百货商品外，其他一切设施、设备无偿归雄鹰公司所有。故一审判决对付仁贵主张返还存放在商场内的货架、冻库等设备的诉请不予支持亦无不当。三、关于付仁贵二审新增的诉讼请求即“判决雄鹰公司返还租赁押金30万元”的问题。由于雄鹰公司在二审庭审时明确表示不同意由二审法院审理，亦不同意进行调解。故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对付仁贵二审新增的该诉请不予审理。综上所述，付仁贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152308元，由付仁贵负担。本判决为终审判决。审判长  张英伦审判员  李 莉审判员  蔡向荣二〇一七年五月十日书记员  林晓华