四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1902民初1745号原告：杨松，男，生于1982年，汉族，高中文化，居民，住四川省崇州市。委托代理人：陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。被告：四川省南江县宏宇建筑工程公司。法定代表人：杨正义，该公司总经理。原告杨松与被告四川省南江县宏宇建筑工程公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后分别于2017年7月25日、2017年9月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨松的委托代理人陈刚到庭参加了诉讼，被告宏宇建筑公司经本院两次传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松诉称：2014年1月，被告称自己有位于巴州区“柳津国际”的房屋对外出售，原告见被告持有开发单位巴中诚信置业有限公司出具的抵房清单，而且被告一再向原告保证房屋存在且还可以签订网签合同，基于被告的承诺，原、被告双方在2014年1月27日签订了《商品房认购协议书》，在该协议中约定购房位置为柳津桥国际城四号楼1608号房，建筑面积100.78平方米，价款38万元整，付款方式、违约责任等内容，合同签订后，原告按照合同约定于当日向被告交纳定金20万元，再于2014年3月11日交房款4.5万元，后又于2015年10月27日交房款3万元。原告交房款后数年数次要求被告签订网签合同无果，被告书面承诺2015年9月20日前办理网签协议，但迄今被告仍未与原告签订协议。后了解到原告无房屋预售资格，同时该套房屋已对外网签销售给他人，致使原告购房合同目的不能实现，该合同无法继续履行而酿成纠纷。同时，本借款协议的签订地和合同履行地均在巴中市巴州区，合同标的物也在巴中市巴州区。综上所述，由于被告不能取得商品房预售许可证，所签房屋认购合同自始无效。为切实保护原告的合法权利，诉至法院请求：请依法确认被告与原告于2014年1月27日签订的《商品房认购协议书》无效、终止履行，庭审中，原告变更诉请要求解除《商品房认购协议》；依法判令被告对原告承担20万元的定金责任和合同违约责任。被告宏宇建筑公司未作答辩。经审理查明，2014年1月8日，被告宏宇建筑公司及该公司法定代表人杨某向潘某出具《授权委托书》，授权其为公司代理人，以本公司的名义前往巴中市诚信置业有限公司洽谈签订柳津桥·国际城工程承包合同及相关事宜，代理人在该活动中的一切行为本人及公司予以确认。被告宏宇建筑公司在授权单位处加盖公司印章，杨某在授权人处签名。2014年1月27日，原告杨松（作为“乙方、买方”）与被告宏宇建筑公司（作为“甲方、卖方”）签订了《商品房认购协议书》，约定：第一条：乙方预定柳津桥国际城X号楼《4-1608》住房壹套，产权面积约100.78平方米。该房屋定于2014年1月27日办理认购合同，在甲方办理时按照售楼部有关规定执行。第二条：乙方预定的该房屋双方协商成交价38万元整。乙方采取分期方式。第三条：乙方同意签订本协议时，支付定金人民币200000元。作为甲、乙双方当事人订立商品房认购合同的担保，签订商品房认购合同后，乙方支付的定金转为房价款。第四条：经双方协商，于2014年3月30日乙方向甲方支付伍万元作为购房的认购诚意金；经双方协定于2014年5月30日前，再次向甲方支付壹拾叁万元整作为认购诚意金；由于/年/月/日前，再次向甲方支付/元作为认购诚意金；余下/元，在甲方交房时，乙方一次性付清购房尾款。第五条甲方若拒绝签订商品房认购合同的，视为违约，即退还本金外，违约金按1%计算。第六条：本协议一式贰份，甲、乙双方各持壹份，自签字时生效。甲方由潘某签名、捺印并由被告宏宇建筑公司加盖公司印章；乙方处由原告杨松签名、捺印。签订《商品房认购协议》（以下简称“认购协议”）后，原告杨松即按约定于签订协议当日（2014年1月27日）向被告支付了20万元购房款，并由被告公司向其出具《收据》，《收据》上加盖了被告宏宇建筑公司财务专用章，潘某在单位盖章处签名；原告又于2014年3月11日向被告支付购房款45000元，并由被告公司向其出具《收据》，且在该《收据》上加盖了被告宏宇建筑公司印章；该两张《收据》的收款事由均为柳津桥.国际城X号楼X楼X号房购房款。2015年10月27日，潘某向原告出具《收条》，载明：“今收到杨松人民币现金叁万元正（购房款）此条。收款人：潘某。2015.10.27”。2015年9月14日潘某书立《承诺》，载明：“我承诺在2015年9月20日前办好杨松在巴中市柳津桥国际城购买房屋的认购协议。诺到时没有办好，杨松剩余的房款减半。承诺人：潘某。2015年9月14日”。2015年10月27日，被告宏宇建筑公司法定代表人杨某在《商品房认购协议书》右上角处批注：“根据项目部负责人潘某办理的出售给杨松的住房双方达成协议我公司有义务督促潘某急时办理好售房一事。杨某2015.10.27”。同时查明，现案涉房屋柳津桥国际城X幢X层X号已由巴中市诚信置业有限公司出售给案外人罗某并办理了网签合同。上述事实，有原告陈述，原、被告身份信息，《商品房认购协议书》，《收据》，《收条》及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者双方就将来签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书、预定书、意向书”等形式表现。商品房预约合同一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案双方当事人签订的《商品房认购协议书》约定在2014年1月27日办理认购合同且在被告办理时按照售楼部有关规定执行，故原、被告签订的《商品房认购协议书》系双方当事人为将来签订正式合同而事先达成的合意，为商品房买卖预约合同。《商品房认购协议书》系原、被告双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，故原、被告签订的《商品房认购协议书》合法、有效。合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原、被告约定除了他们之间签订《商品房认购协议书》外还要到柳津桥·国际城签售楼部签订认购书，但时至今日，被告亦未为原告在柳津桥.国际城售楼部签订认购书，且现案涉房屋已由巴中市诚信置业有限公司出售给案外人罗某并办理了网签合同，《商品房认购协议书》的合同目的已不能实现，被告宏宇建筑公司经本院两次传票传唤均未到庭应诉，视为放弃抗辩。故原告主张解除双方于2014年1月27日签订的《商品房认购协议书》，本院予以支持。据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告及被告项目部负责人潘某分别于2014年1月27日、2014年3月11日、2015年10月27日向原告收取购房款共计275000元，《商品房认购协议书》解除后，被告应返还原告购房款275000元，故原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告承担定金责任的问题。虽原、被告在签订的《商品房认购协议书》中第三条约定了定金人民币200000元，但被告于2014年1月27日向原告出具的200000元的收据中载明的“收款事由”为购柳津桥.国际城X号楼X号购房款，故《商品房认购协议》约定的20万元名为定金，但实为购房款。故原告主张被告承担定金责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约责任。导致原、被告无法签订正式合同，合同目的无法实现，系被告公司的过错，应当承担违约责任，原、被告在《商品房认购协议》中的约定“甲方若拒绝签订商品房认购合同的，视为违约，即退还本金外，违约金按1%计算。”不违反法律规定，本院予以支持，即违约金按照原告杨松已交购房款275000元的1%计算，计币为2750元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨松与被告四川省南江县宏宇建筑工程公司于2014年1月27日签订的《商品房认购协议》。二、由被告四川省南江县宏宇建筑工程公司在本判决生效后30日内返还原告杨松购房款275000.00元及违约金2750元。三、驳回原告杨松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元，由被告四川省南江县宏宇建筑工程公司负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  何知梦人民陪审员  吴小平人民陪审员  王儒才二〇一七年十月二十五日书 记 员  张鑫媛