江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终1993号
上诉人（原审被告）:江苏众大房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区众大上海城售楼部。
法定代表人:王国贵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戚洵，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：何耀。
被上诉人（原审原告）：高艳春。
二被上诉人委托诉讼代理人：刘冰烨，江苏向天律师事务所律师。
一审第三人：宿迁市永业建设工程有限公司，住所地江苏省宿迁市经济开发区振兴大道东侧。
法定代表人：徐业勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姜亚旭、王军，江苏宏亮律师事务所律师。
一审第三人：岳步建。
上诉人江苏众大房地产开发有限公司（以下简称众大公司）因与被上诉人何耀、高艳春、一审第三人宿迁市永业建设工程有限公司（以下简称永业公司）、岳步建商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第2760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
众大公司上诉请求：撤销一审判决，改判何耀、高艳春缴齐购房款后，众大公司与其签订商品房买卖合同并办理相关手续。理由如下：永业公司承建了众大公司开发的众大上海城小区部分工程。2015年8月23日，永业公司与何耀、高艳春达成220万元的债权转让协议，将永业公司对众大公司享有的债权转让给何耀、高艳春，何耀、高艳春以该债权冲抵购房款，购买众大公司的商品房，该协议仅是认购协议，商品房买卖合同并未网签，永业公司与众大公司所欠工程款也尚未结算。2015年12月，岳步建、沈加强等五人以实际施工人身份对永业公司和众大公司提起追讨工程款诉讼，后经宿迁市宿豫区人民法院审理后支持了岳步键、沈加强等五人诉请，将众大公司所欠五位实际施工人各标段的欠付工程款全部判给五位实际施工人，现已进入执行程序；截止到目前，永业公司对众大公司享有的债权仅有22万余元。因此，永业公司与何耀、高艳春之间达成的220万元债权转让协议根本无法实现，永业公司没有220万元债权可供转让。
何耀、高艳春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.众大公司的上诉请求超出一审法院审理范围，众大公司在此前根本没有提出要求何耀、高艳春交齐购房款的请求，故二审法院对该请求应该不予处理。2、众大公司所陈述的五位实际施工人所主张的工程款与本案没有关联性。永业公司向众大公司主张或处置工程款是依据合同作出的有效意思表示，并无不当。3.众大公司与何耀、高艳春以及永业公司在2015年8月23日不仅达成了三方协议，该协议也已经开始履行，众大公司在向何耀、高艳春出具的缴款单中也明确表示和标注收到了冲抵购房款220万元，在此情况下众大公司单方反悔不能改变三方原有约定，各方仍应当按照原先约定继续履行。
永业公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.永业公司与何耀、高艳春及众大公司达成的协议已经生效并履行完毕。2.宿迁市宿豫区人民法院判决众大公司将工程款支付给岳步建是基于发包人在欠付工程价款的范围内与实际施工人承担责任，众大公司欠付实际施工人的工程款应该除去支付给永业公司的220万元，也就是永业公司转让给何耀、高艳春的220万元，并且该款项已由何耀用于冲抵购房款，众大公司已通过认购协议的方式向何耀履行完毕。
何耀、高艳春向一审法院起诉请求：众大公司就众大.上海城B108、B13C#-110号商铺签订正式商品房买卖合同，并配合何耀、高艳春办理商业贷款及产权登记手续。
一审法院认定事实：何耀与第三人永业公司存在债权债务关系。2015年8月23日，何耀与众大公司、第三人永业公司达成债权转让协议，第三人永业公司将对众大公司享有的债权220万元转让何耀以抵偿所欠何耀借款。后众大公司与何耀达成商品房买卖合同，由何耀及其配偶高艳春以7998元/平方米的价格购买众大公司开发的众大.上海城B108、B13C#-110号商铺，房屋总面积为392.6平方米，总价款为3140015元，其中首付2540015元，何耀使用第三人永业公司债权转让的220万元冲抵首付款，首付款剩余340015元由何耀向众大公司支付，余款60万元向银行按揭。何耀随后向众大公司支付340015元首付款，众大公司于2015年9月10日开具340015元购房发票交付何耀，众大公司在何耀、高艳春缴纳款项后将涉案房屋交付何耀、高艳春占有使用。后何耀、高艳春要求众大公司协助办理按揭贷款及签订商品房买卖合同未果，因而成讼。
第三人岳步建及其他数人以实际施工人身份向一审法院提起诉讼，要求永业公司及众大公司支付工程款，原一审法院依法作出判决支持了岳步建的诉求。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。第三人永业公司将对众大公司享有的债权220万元依法转让何耀所有且通知众大公司，此时何耀、高艳春、众大公司及第三人永业公司之间的关于220元的债权转让行为已经完成。众大公司进而和何耀签订商品房买卖合同并使用何耀经转让所得对众大公司享有的债权220万元冲抵购房首付款，该行为不违反法律规定。自何耀支付剩余首付款340015元起，何耀、高艳春与众大公司应当依法签订商品房买卖合同并履行该合同。至此，何耀、高艳春要求众大公司签订商品房买卖合同并协助办理按揭贷款的主张符合法律规定，故对何耀、高艳春的诉讼主张予以支持。关于众大公司提出其不欠第三人永业公司工程款，其所欠工程款为第三人岳步建等实际施工人享有的意见。在本案法律关系中，第三人永业公司为众大公司项目工程施工方，众大公司所欠工程款依法为第三人永业公司所有，至于第三人岳步建是否是实际施工人，其所享有的权利是依据其与第三人永业公司之间的关系，第三人永业公司如何处置享有众大公司的工程款与众大公司没有关联性，故对众大公司的答辩意见不予采纳。关于第三人岳步建庭审中提出的主张，因其主张已经经过另案处理，在本案中不另行评价。关于何耀、高艳春要求众大公司协助办理房屋按揭贷款的主张，因双方在达成房屋买卖合同时有办理贷款的约定，故对何耀、高艳春的该主张予以支持，众大公司应当协助办理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：众大公司于判决生效后十日内与何耀、高艳春就其开发的众大.上海城B108、B13C#-110号商铺签订商品房买卖合同、办理相关产权手续并协助办理房屋贷款手续。案件受理费24400元，由众大公司负担。
本院二审期间，众大公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。众大公司所举的证据为：众大公司与永业公司法定代表人徐业勇签订的建设工程施工合同一份，旨在证明永业公司目前在众大公司仅有20万元工程款尚未领取，众大公司、永业公司、何耀之间达成的三方债权转让协议无法履行，没有债权可冲抵。永业公司质证认为，对该证据不予认可，众大公司与永业公司之间尚未进行结算，何耀、高艳春质证认为，对该合同真实性不予认可，合同签订双方是永业公司与众大房产公司，并非是徐业勇个人与众大房产公司签订且该份证据也不能证明众大公司截止2015年8月23日仅欠永业公司工程款20万元。本院认定如下：众大公司在二审提供的证据并不能证明涉案转让协议并未履行。
本院查明的事实与一审查明的事实一致，依法予以确认。
本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。本案中，永业公司于2015年8月23日将其对众大公司享有的债权220万元依法转让给何耀并通知众大公司，众大公司对该转让行为并未提出异议，故该债权转让行为成立并生效。何耀、高艳春与众大公司于2015年8月25日签订众大*上海城定房协议，该协议约定了房屋具体型号、面积、价款及付款方式等内容。当天，何耀、高艳春用该转让债权220万元冲抵部分房款后又交付现金首付款340015元，众大公司出具房屋缴款单，载明已付首付款2540015元（抵工程款220万元），贷款600000元。后众大公司向何耀、高艳春交付钥匙。以上事实足以证明，众大公司与何耀、高艳春之间存在商品房买卖合同关系。何耀、高艳春要求众大公司与其签订正式商品房买卖合同并办理相关手续有事实和法律依据，应予支持。众大公司辩称何耀、高艳春仅支付首付款340015元、另外220万元首付款并未实际支付，故不同意签订书面买卖合同，因众大公司已经知晓、同意永业公司将对其享有的220万元债权转让给何耀，并且同意何耀用该债权冲抵购房款，故对该抗辩，本院不予支持。众大公司主张其已经于2015年12月以后向实际施工人支付了部分工程款，尚欠永业公司的工程款仅有20余万元，债权转让无法履行，因永业公司、何耀、众大公司债权转让的时间为2015年8月23日，众大公司当时尚欠永业公司工程款900多万元，且众大公司、永业公司至今尚未进行最终结算，故众大公司的主张没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，众大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由上诉人江苏众大房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁 震
审 判 员 陈 民
代理审判员 葛 娜
二〇一六年九月二十六日
法官 助理 赵迎娣
书 记 员 冯 邻
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