江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏04民终1154号
上诉人（原审原告）邓书朋。
委托代理人刘莎，江苏拙正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周筱蓉。
委托代理人李洪英，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
上诉人邓书朋因与被上诉人周筱蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第2583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
邓书朋诉称，2015年7月26日，邓书朋和周筱蓉在苏州天扬房地产代理有限公司（以下简称天扬公司）的居间下就周筱蓉出售其名下苏州市姑苏区世茂运河城和茂苑19幢501室房屋达成一致意见并签订房屋买卖合同。房屋面积为128.31平方米，成交价款为1770000元，并约定了合同签订20日后双方至苏州市房管局签订网上存量房买卖合同，邓书朋支付首期购房款并办理资金托管手续，合同签订当日邓书朋支付周筱蓉定金30000元。合同同时对税费承担、房屋交付、户口迁出、房屋内物品、违约金等作出了明确约定。合同签订后，邓书朋支付定金30000元，周筱蓉出具收条并将房产证交由天扬公司保管。但因房价上涨，周筱蓉拒绝在约定的期限内至苏州市房管局办理网签手续且拒绝接受邓书朋的房款。邓书朋、周筱蓉及天扬公司协商未果。周筱蓉因房价上涨拒绝履行合同的行为给邓书朋造成了巨大的财产损失。为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求依法判令：1、周筱蓉返还邓书朋定金30000元并赔偿损失250000元；2、诉讼费由周筱蓉承担。
为支持其诉讼请求，邓书朋提供了以下证据：1、房屋买卖定金合同一份，证明双方签订房屋买卖合同，明确约定房屋坐落、价款、定金、网签合同及资金托管手续、违约责任等。2、收条一份，证明邓书朋依约支付定金3万元。3、房产证复印件，证明涉案房屋和茂苑19幢501室产权人是周筱蓉。4、存量房居间代理委托协议一份，证明邓书朋为购买涉案房屋与天扬公司签订了委托协议，协议中明确以商业贷款方式购买该房屋。5、搜房网二手房价格信息网络打印件，证明涉案房屋所在小区的房价情况，该小区目前均价达16000元/平方米，周筱蓉违约给邓书朋造成损失。6、两份录音，证明2015年8月27日双方就争议房屋进行协商，周筱蓉承认不能放弃涉案房屋，中介工作人员王某也强调在签订房屋买卖定金合同时约定以贷款方式购买，周筱蓉的丈夫愿意对邓书朋进行适当赔偿，后协商未果。7、苏州市存量房买卖合同、定金收条、房产证，证明邓书朋购买同地段房屋一套，价款为2245000元，面积为136.64平方米，该地区房屋价格上涨，邓书朋为购买相同房屋支出更多房款，故周筱蓉违约给邓书朋造成了实际损失。
周筱蓉辩称，邓书朋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。周筱蓉并不存在违约情形，实际上是邓书朋违反房屋买卖定金合同约定，没有在约定期限内办理网签合同手续及办理资金托管手续，邓书朋无权要求周筱蓉返还定金及赔偿损失。邓书朋并未提供合法有效证据证明其存在损失，其损失赔偿请求缺乏事实和法律依据。
为支持其答辩意见，周筱蓉向法院提交：1、通知、邮寄凭证及邮件签收记录，证明周筱蓉已于2015年8月31日向天扬公司员工王某邮寄通知，通知声明因邓书朋未按照合同约定支付房款，导致合同无法在约定时间内办理网签手续，因此涉案房屋不再出售给邓书朋，并不返还定金。2、短信记录一份，证明在涉案合同签订之前，周筱蓉一直向中介人员申明购房款要以现金方式支付，首先存在违约，未能按期准备房款，导致双方未签订正式买卖合同。3、毛坯房售房合同和违约金函，证明因邓书朋未能按照约定全额支付购房款导致周筱蓉无法购买其他房屋并产生违约金，对周筱蓉造成损失。
双方质证意见：周筱蓉对邓书朋提交证据1、2、3均无异议；对证据4表示不知情；对证据5持有异议，网上房屋标价并非房屋的实际成交价格，且在周筱蓉明确房屋不再出卖的情况下，邓书朋应自行采取措施防止损失扩大；对证据6录音的真实性无异议，邓书朋称可以全款支付房款，周筱蓉为了尽快解除合同才愿意适当补偿；对证据7的真实性无异议，但与本案没有关联性。邓书朋对周筱蓉提交的证据1，称未收到通知；对证据2的真实性无异议，但不能达到周筱蓉的证明目的；对证据3的真实性无异议，但该事实发生在双方交易之前，与本案没有关联性。
法院认证意见：对邓书朋提交的证据1、2、3真实性予以确认，且周筱蓉无异议；对邓书朋提交的证据4，该居间代理委托协议有邓书朋的签字及天扬公司的签章，对其真实性法院予以确认，但该协议系发生于邓书朋与天扬公司之间，周筱蓉并非该协议当事人，不能对周筱蓉产生约束力；对邓书朋提交的证据5，系网络打印件，且未经公证部门的公证，对其真实性法院不予确认；对邓书朋提交的证据6、7真实性予以确认，周筱蓉且无异议。对周筱蓉提交的证据1，对其真实性法院予以确认，证人王某确认收到上述通知，且告知邓书朋；对周筱蓉提交的证据2，法院予以确认，邓书朋且无异议；对周筱蓉提交的证据3，真实性法院予以确认，邓书朋亦无异议，但该毛坯房售房合同和违约金函均在本案交易纠纷发生之前产生，且距离时间较长，法院对其关联性不予确认。对双方提交相关证据的证明力，法院将在裁判理由部分予以阐述。
原审法院经审理查明：
2015年7月26日，邓书朋、周筱蓉与天扬公司签订一份《房屋买卖定金合同》，约定：甲方（周筱蓉）自愿将坐落于和茂苑19幢501室的房屋出售给乙方（邓书朋），房屋面积为128.31平方米，房屋总价款为1770000元；乙方于2015年7月26日前支付甲方定金30000元；甲乙双方约定本合同生效后20日内签订苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同及20日内办理资金托管手续；甲乙双方如有一方不能遵守本合同所定的条款，则视作违约，如甲方违约，甲方应退还乙方已付的定金，并再向乙方支付相当于定金金额的50%的违约金，同时还需向居间方支付相当于定金金额的50%的佣金，如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付定金已视作违约金，居间方向定金收取方收取违约金的50%作为违约金。
2015年7月25日，周筱蓉发送短信给天扬公司工作人员王某，短信内容为：“老乡，你这个客户还在找其他中介问，好烦的。现在，各退一步，如果现金交易就177万，这是特别是给你的价格。其他中介我一律报价180万。不接收者不得看房。”王某回复：“收到”，“他是贷款的”。周筱蓉回复：“他不是说他把房子卖了，都是现金在手的吗？方便电话我吗？”。王某回复：“姐，我在开会，我让店里的小李给你回电话。”2015年7月29日，周筱蓉发送短信给王某：“小王，八月二十日他如能全款就交易吧。”2015年8月22日，周筱蓉发送短信给王某：“小王，麻烦通知邓书朋买家，由于对方未能在合同规定期限内办理好首付（更不提网签了），合同已经解除，退回定金，我们收回房产证。请于今日发书面通知给买家。谢谢！周筱蓉”。
2015年8月31日，周筱蓉向王某邮寄通知，称邓书朋以房款不足为由拒绝办理资金托管手续，拒绝一次性付清所有房款，周筱蓉不再返还邓书朋定金。
原审另查明，王某、李某系天扬公司员工，周筱蓉、邓书朋之间的房屋交易系两人经手办理。
原审庭审中，证人王某、李某陈述：邓书朋、周筱蓉于2015年7月26日签订《房屋买卖定金合同》，约定首付三成，其余商业贷款。几天后，周筱蓉电话通知中介说房子不卖了，并且说自己还要使用，即使卖给邓书朋，也要全款支付。邓书朋不同意现金支付，并从2015年8月2日至15日多次要求周筱蓉履行合同，周筱蓉未同意。2015年8月20日，邓书朋、周筱蓉在中介处进行协商未果。
法院经审理认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，邓书朋、周筱蓉签订的房屋买卖定金合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效。合同约定，双方应于签订定金合同后20日内签订网上存量房买卖合同、办理资金托管手续，故合同签订后，邓书朋、周筱蓉应至房管部门签订正式的购房合同，并办理资金托管。根据天扬公司工作人员的陈述，周筱蓉在签订定金合同后表示不再出售房屋，且双方未能在约定时间内签订网上存量房买卖合同、办理资金托管手续，周筱蓉拒绝履约的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于周筱蓉辩称邓书朋未能准备购房资金，需要办理贷款，邓书朋存在违约行为的意见，法院认为，王某于2015年7月25日发短信给周筱蓉，告知其邓书朋需要贷款支付房款，次日周筱蓉仍与邓书朋签订了房屋买卖定金合同，说明周筱蓉对邓书朋支付房款方式的确认，故对周筱蓉的该项抗辩意见，法院不予认可。根据我国合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由此，设定定金的目的在于确保合同履行，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，可以适用定金罚则。现周筱蓉作为收受定金一方，未能履行约定，故应返还定金，故对邓书朋主张周筱蓉返还定金30000元的诉讼请求，法院予以支持。
关于邓书朋主张周筱蓉赔偿损失250000元的诉讼请求，法院认为，邓书朋所主张损失系根据网站上房屋价格计算，并非实际成交价格，具有不确定性，故邓书朋计算损失的依据不具有客观性。其次，周筱蓉已于2015年8月22日向中介明确不愿继续履行合同，后亦书面通知不再履行合同，在此情况下，邓书朋应另外寻找交易机会，减少损失扩大。最后，双方约定的交易时间在签订合同20日后，即2015年8月16日，邓书朋根据2015年10月份房屋价格计算损失显然不能客观反映其损失情况。综上，法院对邓书朋主张周筱蓉赔偿损失250000元的诉讼请求，不予支持。根据房屋买卖定金合同之约定，如周筱蓉违约其应向邓书朋返还定金并支付相当于定金金额的50%的违约金，即15000元。
综上所述，周筱蓉应返还邓书朋定金30000元，支付违约金15000元。因调解无效，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、周筱蓉于判决生效之日起十日内返还邓书朋定金30000元、支付违约金15000元。二、驳回邓书朋的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费法院减半收取为2750元，由邓书朋负担2000元，由周筱蓉负担750元。
上诉人邓书朋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在履行与上诉人之间的商品房买卖合同过程中严重违约，致使合同无法继续履行，被上诉人应承担由此给上诉人造成的损失。二、一审判决忽略重要证据，未能查清上诉人因此所遭受的重大损失。1、苏州地区房价整体上涨超出正常涨幅，搜房网作为全球较大的房地产家居网络平台，反映了苏州地区房屋成交量及交易价格，并且与证人王某、李某的证言以及上诉人另购房屋价款相映证。2、二手房交易中介人员王某、李某有关苏州世茂运河城区域房价的证言应作为裁判依据。3、上诉人已经在合理期限内积极寻找交易机会以减少损失。上诉人于2015年9月6日以2245000元价格购买与争议房屋同地段、同小区、同样户型的房屋面积仅相差8个平方，购房差价损失因被上诉人违约造成。三、一审判决适用法律错误。根据合同法相关规定，上诉人因另行寻找交易机会多支付的475000元购房款系被上诉人违约造成的直接损失，被上诉人应承担违约赔偿责任。四、一审判决不公将使诚信失守，社会秩序混乱。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人要求返还定金30000元并赔偿损失250000元的诉讼请求；本案全部诉讼费用被上诉人承担。
被上诉人周筱蓉辩称，一、上诉人未能提供合法有效的证据证明其存在损失，赔偿请求无事实依据。上诉人提供的网上房屋出售标价并非房屋实际成交价。被上诉人在合同签订后第二天即向中介人员王某声明如上诉人不能全款交易就不再卖房，上诉人当时并无损失，上诉人于2015年9月以后购买的房屋价格不能作为认定损失的依据。二、本案合同为定金（预约）合同，对违约方应当直接适用定金罚则，而不是按正式房屋买卖合同赔偿损失。根据相关司法解释，双方的合同不具备商品房买卖合同的主要内容，被上诉人只收取了定金，并没有收取房款，应认定为预约合同。双方只有磋商义务，没有必须缔约的义务。如无法达成房屋买卖合同，适用定金罚则，无责任则退还定金即可。即使上诉人存在损失，在衡量损失时应当考虑被上诉人仅收取了30000元定金，上诉人要求按买卖合同完全履行赔偿损失有悖权利与义务平等原则。三、上诉人违反定金合同约定，没有在约定期限内签订房屋买卖合同，同时擅自改变购房款的支付方式，存在根本违约。被上诉人在签订定金合同之前之后均申明要求全款交易，但上诉人却在8月20日单方提出采取首付加房贷的方式，明显违反约定，即使是首付款上诉人也没有证据证明已经筹集。退一步讲，定金合同没有写明购房款支付方式，相关内容需双方进一步协商，在双方协商不成的情况下，属于不可归责于双方的事由导致无法缔约，无须承担定金罚则或缔约过失责任。综上所述，原审判决不支持上诉人赔偿请求正确的；原审判决认定被上诉人违约并判决返还定金及支付违约金虽然错误，被上诉人并未提出上诉，二审法院应当维持原审判决。
上诉人在二审中申请对案涉房屋于2015年11月23日的价格进行评估。
双方在二审中均认可双方于2015年7月26日与天扬公司签订的《房屋买卖定金合同》已解除。
二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议焦点为：一、《房屋买卖定金合同》之性质，是预约合同还是本约合同（房屋买卖合同）？二、上诉人和被上诉人谁构成违约？三、违约责任如何承担？
一、关于合同性质之认定，本院认为，预约合同是约定将来在一定期限内签定合同的合同。上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》明确约定“本合同生效后20日内签定苏州市房管局提供的网上存量房买卖合同”，并且，该合同虽然明确了买卖标的、房屋总价款等，但对于房屋交付期限、款项交付方式及期限等房屋买卖合同应当具备的内容都没有明确约定，结合该合同名称，该合同符合预约合同的特征，系约定将来签订房屋买卖合同的预约合同，并以定金作为缔约的担保。
二、关于违约行为之认定。根据《房屋买卖定金合同》的约定，双方应于签订定金合同后20日内签订网上存量房买卖合同、办理资金托管手续等。根据证人证言并结合手机短信等证据可以认定，被上诉人在签订定金合同后，以要求全款交付的理由拒绝签订正式的房屋买卖合同，被上诉人在缔约过程中提出的要求与双方之前已认可的付款方式相违背，有违诚信原则。因此，双方未能最终签订房屋买卖合同的责任在于被上诉人，其行为构成违约。
三、关于违约责任之承担。被上诉人签订房屋买卖定金合同后，未进一步按约定签订房屋买卖合同，系对诚实信用原则的违反和对交易安全的破坏，应对其违约行为承担违约责任。根据《房屋买卖定金合同》，被上诉人违约应退还上诉人已付的定金，并再向上诉人支付相当于定金金额50%的违约金。上诉人要求被上诉人除返还定金外，另赔偿其损失250000元。对此，本院认为，违反预约合同应当赔偿相关损失，其中包括缔约费用、准备履行所需费用、已给付金钱的利息等，但不包括本约履行利益，而上诉人主张的房屋差价损失，系本约合同成立并生效后，基于债务人履行行为债权人直接获得的利益，属于履行利益的范畴，故上诉人的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。但上诉人确因上诉人的违约行为产生缔约费用等损失。被上诉人在签约后不久即表示不愿签订本约合同，上诉人也仅支付了30000元定金，故综合考虑守约方履约程度、可能产生的缔约费用、签约机会的丧失程度、违约方过错程度及双方权利义务平衡等因素，本院酌定被上诉人赔偿上诉人损失30000元。
综上，原审法院认定事实清楚，但判令被上诉人支付15000元违约金过低，本院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第2583号民事判决第一项。
二、维持常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第2583号民事判决第二项。
二、周筱蓉于本判决生效之日起十日内返还邓书朋定金30000元、赔偿邓书朋损失30000元。
一审案件受理费2750元，由邓书朋负担589元，周筱蓉负担2161元；二审案件受理费5500元，由邓书朋负担4321元，周筱蓉负担1179元。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈秋云
审 判 员 罗希夷
代理审判员 杨丽莉
二〇一六年六月十五日
书 记 员 马筱艳