广东省新丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶新法民一初字第164号
原告潘翠杞，女，汉族，广东省新丰县人，住新丰县丰城，身份证号码：×××0040。
委托代理人张水英，广东直信律师事务所律师。
委托代理人梁远均，广东直信律师事务所律师。
被告新丰县宜家房地产开发有限公司。地址：新丰县丰城。（以下简称“宜家公司”）
法定代表人蔡剑波。
委托代理人张志伟，广东政衡律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司新丰县支行。地址：广东省新丰县丰城。（以下简称“农行”）
负责人曾旭，行长。
委托代理人胡元青，该行员工。
原告潘翠杞诉被告宜家公司、第三人农行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李春容适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告潘翠杞委托代理人梁远均、被告宜家公司委托代理人张志伟、第三人农行委托代理人胡元青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年7月17日签订《广东省商品房买卖合同》合同编号：（2013）002038708，合同约定原告购买被告位于新丰县丰城街道东环路1号名汇花园A区五幢2层02号房，该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为4044.96元／㎡，总金额为445755元。其中首期款人民币275755元，原告已于2013年7月17日前付清，余款人民币170000元办理银行按揭。同时合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定商品房交付给买受人使用。合同签订当天，原告向被告支付契税13373元，办证费863元，入门费4300元，维修基金6230元，合计人民币24766元。
2013年12月20日，原告、被告（作为保证人）与第三人签订《个人购房担保借款合同》合同编号：44020120130162652，约定原告向被告借款人民币17万元。2014年2月28日，第三人将贷款人民币17万元转入被告指定账户。原告也已于2014年3月始按合同约定向银行进行还贷。
现合同约定的交房期限早已届满，截止2014年7月12日止，被告逾期交房达162天，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。原告已多次要求与被告解除合同，并按照合同约定向原告返还已付房款、税费及支付违约金，然而被告均予以拒绝，为维护原告合法权益起诉至法院请求：1、判令解除原、被告双方于2013年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还已付首期款275755元及自2014年3月起至合同解除之日止已付银行按借款，暂计至2015年4月止为18578.13元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金89151元（按已付房款445455元的20%计算）；4、判令被告向原告返还已付契税13373元，办证费863元、入户门费4300元，维修基金6230元，合计人民币24766元；以上合计408250.13元；5、判令被告承担《广东省商品房买卖合同》解除后处置房产所发生的全部费用；6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、不同意解除合同，原告从来都没有向被告要求解除合同，根据最高院审理房屋买卖合同的解释第15条经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为3个月，被告已于2014年7月12日通知原告收楼，原告在2014年10月20日还曾要求物业公司拆除景观阳台不锈钢护栏，以后不需要安装，原告以实际行为证实了其要被告继续履行合同。2、本案符合继续履行合同的条件，因为原告已经供楼一年，涉案房屋也已经在2014年4月30日经过了竣工备案，符合交楼条件，只要原告继续装修就可以入住，本案应当继续履行合同。3、被告只需支付原告9044元迟延交楼违约金，约定交楼的时间是2014年的1月31日前，但是被告在2014年7月12日送达交楼通知给原告，原告收到通知书后未要求解除合同，因此根据合同11条的约定，视为业主在2014年7月12日已经收楼，经计算，迟延交楼的天数为164天，按照已交房款275755元的日万分之二计算共计违约金为9044元。
第三人辩称，第三人跟原告是房屋按揭贷款关系，至于原告与被告之间的合同是否应当解除，由法院依法处理。
原告为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、企业机读档案资料，证明被告诉讼主体资格；3、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告于2013年7月17日签订合同，约定原告购买被告房屋一套，并约定房屋价款、交付时间、逾期交房违约责任，同时证明被告已逾期交房162天，属于违约，应向原告承担违约责任；4、个人购房担保借款合同，证明原告、被告、第三人于2013年12月20日签订了《中国农业银行个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人借款人民币17万元；5、中国农业银行借据凭证、发票、完税证明，证明被告已收到原告全额购房款445755元；6、还贷明细，证明原告已于2014年3月始至今一直如约向银行还贷；7、《关于角楼问题业主意见及建议的回复》、《收楼通知书》及《快递单》、《对宜家房地产开发有限公司的两点声明》，证明原告多次向被告主张解除合同及要求索赔权，被告不予理睬，同时证明被告逾期交房162天属于违约，应承担违约责任；8、收据，证明原告已向被告支付契税13373元、办证费863元、入户门费4300元、维修基金6230元，合计人民币24766元。
被告为证实自己的主张，向本院提供以下证据：1、竣工验收备案表，证明涉案房屋已经在2014年4月30日得到竣工验收表，符合法律规定的强制性的交付的条件，根据合同的约定，可以认定为符合交楼的条件；2、潘萃杞2014年10月20日要求被告拆除景观阳台不锈钢护栏的要求，证实虽然原告迟延交楼，但是被告并未提出解除合同，反而要求对涉案房屋进行完善以便交付使用，该份证据说明原告虽然口头说要解除合同，但是实际行为证实了其要被告继续履行合同；3、收楼通知书的快递单，证明原告在2014年7月12日已经收到被告寄出的收楼通知书，这是催告的法律行为，原告在收到之后既没有到被告处收楼，也未及时书面要求解除合同，更没有及时向法院起诉要求解除合同，其解除权已经超过了相关司法解释规定的经催告后3个月的规定，所以原告无权解除合同。
第三人没有证据向法庭提交。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性没异议，对关联性有异议，该证据只能证明2014年4月30日被告的楼房通过验收，但是结合庭审中被告的质证意见，被告是在2014年7月12日才通知我们收楼，该证据只能证明交楼的前提条件，但是它7月份才通知收楼；证据2是复印件，对其三性不予认可，没有任何证据证明原告向被告提交过上述材料；对证据3的真实性、合法性没异议，对关联性有异议，对收到收楼通知的时间7月12日没异议，根据司法解释15条，前提是两个，一个是出卖人迟延交房或者买受人迟延付款，并不是关于催收的行为，被告以催收的时间来证明我们的相关权利灭失，是不合法的。第三人对被告提供的证据没有意见。
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、8的三性没意见。对证据7的真实性、合法性没意见，但是对关联性有意见，该份证据未能证实原告有向被告明确解除合同，反而证实原告一直催促被告交付房屋，是要求继续履行合同的行为表现。第三人对原告提供的证据4没异议，其他证据与第三人没关系。
经审理查明，原告与被告于2013年7月17日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于新丰县丰城街道东环路1号名汇花园A区五幢2层02号房（属预售商品房），建筑面积为124.59平方米，套内建筑面积110.2平方米，按套内建筑面积计算，每平方米4044.96元，房款为445755元。合同第八条约定出卖人应当在2014年1月31日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式向买受人发出交付使用通知书确定的交付日期起即视为出卖人向买受人交付了质量合格的商品房，该商品房的风险亦转移给买受人承担。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款人民币275755元及契税13373元、办证费863元、入户门费4300元、维修基金6230元。剩余款项170000元由原告向第三人借款支付。2013年12月20日，原告、被告（作为保证人）与第三人签订《个人购房担保借款合同》约定原告向第三人借款人民币170000元。2014年2月28日，第三人将贷款人民币170000元按照借款合同约定转入被告指定账户。
2014年1月31日，因商品房没有竣工，被告无法交付房屋，原告向被告反映意见，双方进行了协商，2014年6月30日被告对原告等业主反映的延期交楼问题进行回复，同意原告等业主收楼后免除管理费至2015年12月31日止。2014年7月7日原告等业主对被告的回复提出给业主补偿一年半的管理费不到赔偿金的五分之一，索赔是合同规定的范围，不是名汇想给多少钱就给多少钱，而是应当赔偿多少，就得赔偿多少。2014年7月11日被告就原告等业主提出的问题进行回复，同意收楼后免除管理费至2017年12月31日。2014年7月12日，被告通知原告收楼，原告收到被告的收楼通知后发表声明，提出针对被告延期交楼违约赔偿方案，特别是方案中提到的“赔偿金以适用于管理费来代替”原告提出异议，原告要求按照合同第九条的约定，给予足额违约金，付款方式为现金支付，并开具票据为证，在延迟交楼赔偿问题未得到妥善解决之前，被告所谓的收楼期限，对原告不具有任何法律约束力，原告一直保留对名汇违约责任的索赔权和退房权。2014年10月20日，原告发函给被告投诉称：本人是名汇花园A5幢202房业主，业主要求物业公司拆除景观阳台不锈钢护栏，以后不需要安装，并备注：请把不锈钢护栏放在A5202房内，以备后用。2015年5月21日，原告起诉至法院要求：1、判令解除原、被告双方于2013年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还已付首期款275755元及自2014年3月起至合同解除之日止已付银行按借款，暂计至2015年4月止为18578.13元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金89151元（按已付房款445455元的20%计算）；4、判令被告向原告返还已付契税13373元，办证费863元、入户门费4300元，维修基金6230元，合计人民币24766元；以上合计408250.13元；5、判令被告承担《广东省商品房买卖合同》解除后处置房产所发生的全部费用；6、判令被告承担本案诉讼费用。
本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院予以确认。本案是商品房预售合同纠纷，争议焦点是合同应否解除。根据合同约定，被告应于2014年1月31日前，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期90天后，原告有权解除合同，但没有约定解除权行使期限，根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，本案中从被告逾期交付房屋时起至原告收到收房通知书时止162天，在双方的协商过程中，原告均未明确提出解除合同的主张，故合同应当视为继续履行的状态。原告在收到被告发出的收楼通知后，仍要求解决延期交楼的问题，而不明确直接要求解除合同，特别是在2014年10月20日以业主的身份的要求拆除景观台不锈钢护栏的行为更是印证了原告没有解除合同的意思。原告在2014年7月12日就收到了被告的收楼通知，要求原告继续履行合同，但原告2015年5月21日才起诉至法院要求解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，因双方没有约定解除权的行使期限，故原告的解除权应当自被告2014年7月12日催告之日起，三个月内行使，但原告未行使，因此对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
被告逾期交付房屋，已构成违约，应当按合同约定从2014年2月1日至2014年7月12日（162日）按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金：（1）2月1日至2月27日违约金为275755×0.0002×27=1489.1元；（2）2月28日至7月12日445755×0.0002×135=12035.4元；合计13524.5元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、由被告新丰县宜家房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告潘翠杞违约金13524.5元；
二、驳回原告潘翠杞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3711.8元，由原告潘翠杞负担人民币2000元，被告新丰县宜家房地产开发有限公司负担人民币1711.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。
代理审判员 李春容
二〇一五年九月十八日
书 记 员 黄冰花