四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民再7号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四川江油五星投资（集团）有限公司，住所地：四川省江油市太平镇新华路中段1号。
法定代表人：林顺才，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏家琳，四川太白律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈茂林，四川太白律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：魏小红，女，生于1973年7月1日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：杜林，四川守信律师事务所律师。
四川江油五星投资（集团）有限公司(以下简称五星投资公司)因与魏小红商品房买卖合同纠纷一案，四川省绵阳市涪城区人民法院作出（2015）涪民初字第122号民事判决，五星投资公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）绵民终字第2624号民事判决，五星投资公司不服，向四川省高级人民法院申请再审。该院于2016年8月30日作出（2016）川民申1517号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。再审申请人五星投资公司的委托诉讼代理人魏家琳、陈茂林，被申请人魏小红的委托诉讼代理人杜林参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告魏小红诉请：1.判令被告立即依法交付房屋；2.判令被告立即办理权属登记；3.判令被告立即按购房款总额日万分之三支付延期交房违约金，自2011年9月30日至交房之日止；4.判令被告立即按照房款总额日万分之一支付延期初始登记违约金，自2011年12月30日起至完成初始登记日止；5.判令被告立即按照房款总额日万分之一支付延期转移登记违约金，自2012年3月30日起至完成转移登记日止；6.诉讼费由被告承担。
五星投资公司辩称：原告主张的逾期交房违约金不符合双方约定，被告支付违约金的条件是原告拒绝接收房屋，但原告已接收房屋且装修入住，应视为其同意接收房屋，其诉请不应支持。即使被告存在逾期交房的情况，原告要求被告支付逾期交房违约金从起诉之日向前倒推2年的部分已超过诉讼时效。被告交付的房屋不存在质量问题，该房屋�通过主体结构和分户质量验收。合同约定的每日万分之三的违约金过高。被告开发的该楼盘因验收没有完成，一直未办理产权证。原告主张要求被告支付延期初始登记违约金，就不应再主张要求办理产权转移登记的违约金。
（2015）涪民初字第122号民事判决审理查明：2010年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”×栋×单元×楼×号的房屋一套，建筑面积95.36平方米，价款404797元，付款方式为贷款方式付款。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘�构出具的该商品房面积实测报告书；6、该商品房经验收合格并经相关部门签字认可。”合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加。（1）逾期在15日之内，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付�部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条约定：“（一）初始登记：出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，自买受人应当�得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。
原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定，向被告支付了购房款404797元。双方办理了交房手续。
后因五星投资公司一直未能完成房屋的综合验收，且五星阳光业主对收房、房屋质量等存在纠纷，五星阳光业主遂向住建局反映。2013年6月6日，住建局郑志恒回复：“尊敬的五星阳光业主：您好，您的来信已收悉。我局高度重视，立即安排市质监站进行调查核实，现回复如下：经市建设工程质量监督站工作人员现场核实，由于不具备竣工验收条件，五星阳光小区目前还未进行竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条‘建筑�程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。’之内容，市质监站已经责成开发商立即整改。关于您在来信中提到的违约金及退房问题，您可以找开发商协商，如协商达不成一致意见，可按合同有关纠纷解决条款约定的解决方式维权。”原告遂诉至法院，请求判如所请。
以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、购房款凭证、钥匙发放登记表等证据在卷佐证，足以认定。
（2015）涪民初字第122号民事判决认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了给付房款的义务后，被告应在2011年9月30日前向原告交付符合合同第十条第1、2、6款约定的房屋。被告认可向原告交付的房屋并未进行消防验收，未达到合同第十条第6款约定的条件。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过15日后，应当承担自2011年9月30日之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。原告要求被告按照合同的约定承担逾期交房违约金的请求，本院予以支持。该房屋虽未达到合同约定交付条件，但已实际交付给原告使用，被告仅需使该房屋达到合同约定的交付条件，不必重新向原告履行交付手续。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。
庭审查明，原告�市住建局进行了投诉，其行为符合根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定的时效中断的情形，本院据此对被告的时效抗辩理由不予采纳。
原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定，出卖人应当在交房后90个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。该条约定的“交房”应当理解为符合合同约定条件的房屋交付。因被告的房屋尚未达到交付条件，尚未履行全面的交房义务，符合合同约定的房屋交付时间尚未确定，被告是否存在违约也不能够确定。因此，原告要求被告支付逾期办理初始登记的违约金以及转移登记的违约金的请求，本院不予支持。依照原、被告签订的合同第十九条第一款的约定，被告应当在房屋符合交付条件后90个工作日前办理房屋所在楼栋的初始登记，并在取得该商品房所在楼栋的权属证明后90个工作日内办理房屋转移登记。原告要求被告履行办证义务的请求符合合同约定，本院予以支持。遂判决：一、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在本判决生效后十五日内向原告魏小红支付自2011年10月1日起至位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”×栋×单元×楼×号商品房符合约定交付条件之日止按照总房款404797元每日万分之三的标准计算的逾期交房违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告四川江油五星投资（集团）有限公司在位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”×栋×单元×楼×号商品房符合合同约定的交房条件后90个工作日前办理该房屋所在楼栋的初始登记；并在取得该商品房所在楼栋权属证明后90个工作日内协助原告魏小红办理该商品房的房屋权属转移登记；三、驳回原告魏小红的其他诉讼请求。本案案件受理费4520减半收取2260元，由原告魏小红承担904元，被告四川江油五星投资（集团）有限公司承担1356元。
宣判后，五星投资公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.五星投资公司交付的商品房已通过了主体结构和分户质量验收，房屋没有质量问题；被上诉人魏小红已经收房并入住多年，一审判决上诉人五星投资公司支付逾期交房违约金不符合合同约定，显失公平；2.合同约定的违约金过分高于实际损失，应当依法调低违约金。请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回魏小红的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由魏小红承担。
被上诉人魏小红答辩称：1.主体结构和分户质量验收只是验收环节的一部分，只要房屋没有通过最后的竣工验收，就不能交付使用；2.上诉人违反了法律强制规定的交房条件，将未经竣工验收的房屋予以交付，已经构成逾期交房违约，应当承担违约责任；3.违约金标准是双方合同约定的，日万分之三折合成年利率为10.95%，是正常的贷款利率标准，并不高。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审另查明，双方签订《商品房买卖合同》的当天还签订《<商品房买卖合同>补充协议》一份，对物业管理、买受人房款支付方式及期限、商品房交付、产权证办理等事项进行了补充约定。
2011年11月19日，魏小红领取案涉房屋的钥匙，并办理了交房手续。
2010年11月11日，施工单位、监理单位、设计单位对五星投资公司修建的五星阳光工程1号、2号楼主体结构部分工程质量进行了验收，实体质量检查合格。此后，上述单位先后对住宅工程质量�户进行验收，其验收结果为合格。
二审中，双方均无新证据向本院提交，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院二审认为:魏小红与五星投资公司之间签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据上诉人五星投资公司的上诉请求，本案二审的争议焦点是五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金及违约金是否过分高于实际损失的问题。
关于五星投资公司是否应当承担逾期交房违约金的问题，根据魏小红与五星投资公司在《商品房买卖合同》第十条中的约定，五星投资公司应在2011年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付给魏小红使用，但该房屋至今未经竣工验收合格，故五星投资公司辩称已将房屋交付使用的上诉理由既不符合法律规定亦不符合合同约定，本院不予采信。五星投资公司逾期交房构成违约，应当承担合同约定的违约责任，向魏小红支付违约金。关于违约金是否过高的问题，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，认定违约金过高应予调整的前提是明确实际损失。本案中，五星投资公司并未举证证明涉案合同约定的违约金过分高于对魏小红造成的实际损失，且违约金以日万分之三计符合双方签订合同时的预期。据此，对上�人五星投资公司提出的违约金过高，应当予以减少的上诉理由，本院不予支持。本院二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2712元，由上诉人四川江油五星投资（集团）有限公司承担。
五星投资公司再审请求：1.依法撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第122号民事判决和四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字第2624号民事判决。2.改判申请人依法不承担被申请人主张的逾期交房违约金。3.一审、二审诉讼费和再审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、被申请人已收房入住多年，享受了买受房屋占有使用的权利和利益，判决申请人承担逾期交房违约金不符合合同约定。1.买卖合同对出卖人承担逾期交房违约金约定拒收房屋的附加条件，但本案支付违约金的条件未成就，申请人依法不承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，出卖人按合同第十二条承担逾期交房违约责任、支付违约金是附条件的，这个条件就是买受人因出卖人交付的房屋不符合约定条件而拒绝接收房屋，造成房屋迟延交付或未交付。本案中，被申请人未按合同约定行使抗辩权利，而是选择收房入住，因此申请人不存在逾期交房或未交房的事实，申请人按合同约定支付逾期交房违约金的条件未成就。2.申请人将房屋转移被申请人占有使用多年，应视为实际交付房屋，两审法院判决申请人承担逾期交房违约责任没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”申请人的交房行为仅存在不具备综合竣工验收手续的形式上的瑕疵，并非被申请人收房后不能入住或不能正常使用导致收�无效的情形。两审法院将交房形式上的瑕疵，错误理解为逾期交房或未交房，并判决申请人承担违约金，于法无据，显失公平。3.申请人交付的房屋已取得主体结构和分户质量验收，及规划、质检、消防等全部综合验收子项目的合格证明，出卖房屋没有质量问题，不存在实质性违约。二、约定违约金过分高于实际损失，应当依法调低。原审判决按购房款金额每日万分之三计算违约金，明显违反法律和司法解释的精神。1.被申请人逾期收房的损失应参照绵阳市与案涉房屋同地段、同户型、同面积的商品房年租金标准确定。原判决按每日万分之三计算的年违约金为实际损失的4倍，过分高于实际损失。2.实际损失的举证责任应由主张权利的被申请人承担。原审法院要求申请人证明实际损失，不符合举证规则。
被申请人魏小红辩称：1.关于是否逾期交房的问题。根�强制性法律规定，商品房交付的前提是必须经过竣工验收合格，本案中涉案房屋到现在为止也未经过综合竣工验收合格，未达到合同约定的交付条件；2.关于违约金是否过高的问题。当事人如果认为违约金约定过高，应当主动向人民法院提出申请调整违约金，当事人如果没有申请，法院不应当直接依职权进行调整。本案中申请再审人一方面认为没有违约，一方面又认为如果违约应当调整违约金，这种再审理由本身是自相矛盾的；3.申请再审人未按照合同约定进行初始登记和转移登记，应按合同约定承担相应的违约责任。
再审申请人五星投资公司在再审中向本院提交了如下新证据：
（一）第一组证据：1.2010年11月11日施工单位、监理单位、设计单位、建设单位对五星阳光1、2号楼主体结构分部质量进行了验收，实体质量检查合格；2.2011年8月20日上述单位对住宅工程质量分户进行验收，验收结果为合格；3.绵阳市城乡规划局于2013年6月7日出具的建设工程竣工规划核实合格证（绵城规竣［2013］73号）；4.绵阳市建设工程质量监督站于2014年10月15日出具的绵阳市建设工程质量监督报告（绵建质监登［2009］第0164号）；5.绵阳市公安消防支队于2016年1月11日出具的建设工程消防验收意见书（绵公消验字［2016］第0001号）。拟证明：再审申请人交付的商品房已通过规划、建设、质监、消防等全部项目的验收，没有质量问题或者安全隐患，不存在因重大质量问题或者安全隐患导致房屋交付无效的情形，不影响被申请人的居住和使用。被申请人质证认为，主体验收和分户质量验收仅是部分验收，五星投资公司至今没有提供综合验收备案手续，不符合交房条件。
（二）第二组证据：五星阳光购房者张淑珍、唐贵平、刘荣�、杨继红、朱嘉胜、郑康贵将购买的房屋出租给案外人的六份租赁合同。拟证明：1.包括被申请人在内的购房户收房后行使了占有、使用、收益、处分的权利，实际享受了住房的权利和利益，原告主张交房延迟没有事实依据；2.从2012年至2017年间，五星阳光小区的房屋租金，在房屋已经装修的，并具备家具家电等基本生活设施的情况下，其年租金在12000元至14000元之间；3.即使再审申请人应承担逾期交房的损失，也应参照上述租金标准和按未装修的清水房出租的条件公平确定被申请人的租金损失，而不应适用双方约定的明显过高的违约金计算方法。被申请人质证认为，该组证据系复印件，且证据来源于小区物业管理处，对其真实性不予认可，且双方对违约金有明确约定，不适用参照租金。
对再审申请人提供的新证据，本院认证如下：
双方当事人对�再审申请人提交的第一组证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。第二组证据均系复印件，且无其他相关证据予以佐证，本院不予采信。
本院认定的基本事实与原一、二审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案争议的焦点有三：一、五星投资公司违约责任的认定问题；二、违约金是否过高的问题；三、被申请人主张权利是否超过诉讼时效的问题。
关于一、再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。按照双方对交房的约�，在交付房屋时，五星投资公司未出示综合验收合格证明，买受人可以拒绝接收房屋。本案中，被申请人并未拒绝接收房屋，而是自愿领取钥匙，选择收房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，五星投资公司于2011年11月19日将案涉房屋交付被申请人，完成了转移占有，应当视为房屋已经交付，且案涉房屋在交付时已经取得了主体结构和分户质量验收合格证明，在交房后又陆续取得了规划、质检、消防等验收合格证明，案涉房屋能够达到申请人正常入住、使用的合同目的。因此，再审申请人只应当承担从2011年9月30日（双方约定的交房时间）至2011年11月19日（实际交房时间）逾期交房的违约责任。
按照《商品房买卖�同》第十九条第一款的约定，出卖人应当在交房后90个工作日前，取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，若因出卖人的责任未能在约定期限内取得，则自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。五星投资公司至今未能按照合同约定的期限办理初始登记，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。鉴于本案尚未具备综合竣工验收资料，办理房屋初始登记的法定条件不满足，待具备办理房产登记的法定条件后，五星公司还负有为被申请人办理相关房屋产权证的义务。
关于二、案涉房屋已于2011年11月19日实际交付，被申请人一直居住、使用至今，且并未提供五星投资公司违约对其造成的实际损失依据，故双方当事人在合同中约定的违约金过高，五星投资公司要求调整违约金的请求本院予以支持。五星投资公司涉及两个违约行为，即逾期交房的违约和逾期办证的违约行为，本院对此综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整。违约金从2011年10月1日起计算至办理房屋初始登记之日止，标准按照日万分之零点三计算。
关于三、因被申请人于2013年上半年向绵阳市住建局反映与五星投资公司发生商品房买卖纠纷的情况，发生了诉讼时效中断的情形，故本案被申请人的诉讼请求未超过诉讼时效。
综上，再审申请人五星投资公司的部分再审理由成立，其请求法院调整违约金本院予以支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定”、第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第122号民事判决和四川省绵阳市中级人民法院（2015）绵民终字�2624号民事判决；
二、再审申请人四川江油五星投资（集团）有限公司向被申请人魏小红支付自2011年10月1日起至五星投资公司办理位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”×栋×单元×楼×号商品房初始登记之日止按照总房款404797元每日万分之零点三的标准计算的违约金；
三、再审申请人四川江油五星投资（集团）有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后九十日内，协助被申请人魏小红办理位于绵阳市兴盛街附18号“五星阳光”×栋×单元×楼×号房屋的过户手续，将该房屋的所有权登记至魏小红名下；
四、驳回被申请人魏小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4520元减半收取2260元，由魏小红承担904元，四川江油五星投资（集团）有限公司承担1356元。二审案件受理费2712元，由魏小红承担1085元，四川江油五星投资（集团）有限公司承担1627元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马春梅
审 判 员 李红玉
审 判 员 廖顺英
二〇一七年六月二十八日
法官助理 牛 仙
书 记 员 刘坤蓉