山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1071号
上诉人(原审原告)：青岛弘鑫建业投资顾问有限公司，住所地山东省青岛市市南区东海中路18号5号楼网点306户。
法定代表人：徐剑平，董事长。
委托诉讼代理人：王锦，山东中苑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵圆圆，山东中苑律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：青岛嵩泽置业有限公司，住所地山东省青岛市胶州市杭州路77号。
法定代表人:夏黎明，董事长。
委托诉讼代理人：徐仁旭，山东康元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛华丽广场房地产开发有限公司，住所地山东省青岛胶州市铺集镇铺上一村。
法定代表人：夏乃林，董事长。
委托诉讼代理人：徐会富，山东康元律师事务所律师。
上诉人青岛弘鑫建业投资顾问有限公司（以下简称“弘鑫建业公司”）因与被上诉人青岛嵩泽置业有限公司（以下简称“嵩泽公司”）、被上诉人青岛华丽广场房地产开发有限公司（以下简称“华丽广场公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第7382号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人弘鑫建业公司的委托诉讼代理人王锦，被上诉人嵩泽公司的委托诉讼代理人徐仁旭，被上诉人华丽广场公司的委托诉讼代理人徐会富到庭参加诉讼。庭审后，本院于2017年4月20日至2017年9月25日对本案进行调解。本案现已审理终结。
弘鑫建业公司向本院上诉请求：撤销原判，依法判令两被上诉人连带支付上诉人销售佣金1218667.75元，并自2015年7月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算给付利息。事实与理由：一、三方合同第5.3条约定：“乙方（弘鑫建业公司）按照总销售额的2.2%提取佣金”，并未限定为基础均价的总销售额，故原审判决以基础均价计算佣金与合同约定不符。二、原审判决将全部佣金（包括溢价分成在内）扣除10%，无合同依据。首先，上诉人在上半年已完成销售任务，故不应扣除10%佣金。虽然三方合同7.2条约定：“乙方每月按对应均价的销售额提取当月产生佣金，在佣金结算中每月扣除当月佣金总额的10%，乙方完成全盘销售任务的次月20日前，则由甲方（嵩泽公司）返还之前每月扣除佣金的10%，若乙方合同已结束且未能及时完成任务，则甲方无需对扣除部分做出返还”，但合同5.2条又约定：“自取得销售预售许可证时间之日起12个月内乙方完成总房源数量不低于90%，半年为一个考核期，前半年的销售量不低于60套，即平均每个月销售量不低于10套。若合同到期没有完成目标，甲方有权解除同乙方的合作”，而上诉人在上半年已经完成销售任务，故不应扣除上半年10%的佣金。其次，合同7.2条特别强调了“对应均价”，虽然合同并未对其含义作出约定，但“对应均价”与“总销售额”绝非同一概念，而从合同整体看，“对应均价”应与“基础均价”含义相同，故原审将全部佣金和溢价分成均扣除10%无合同依据。最后，三方合同1.3条约定“总销售套数为190套”，据此阁楼、车库和储藏室均不在销售考核范围之内，原审判决扣除上述部分的佣金和溢价分成无合同依据。三、不论高瑞爱的实际付款比例是上诉人主张的44%，还是被上诉人主张的35.5%，高瑞爱所购房屋销售单价为2601元/平方米，超出基础均价250元，原审判决未计算高瑞爱溢价分成错误。四、原审以双方合同对有产权阁楼的基础均价和佣金提取无约定且被上诉人也不认可上诉人提取佣金的主张为由，对上诉人提取有产权阁楼佣金的诉讼请求不予支持错误。虽然被上诉人在一审主张有产权阁楼基础均价为2350元/平方米，未达到基础均价不应计算佣金，但实际上有产权的阁楼均已销售，被上诉人已与购房者签订了购房合同并收取房款。依据《合同法》第61条的规定，即使被上诉人不认可有产权阁楼基础均价为1200元/平方米，其也应按照合同5.3条的约定计算并支付佣金。五、上诉人销售正房总销售额共计34111975元，但原审判决却认定为33984326元，导致佣金计算及判决错误。
嵩泽公司、华丽广场公司均答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
弘鑫建业公司向一审法院起诉请求：判令嵩泽公司、华丽广场公司支付弘鑫建业公司销售佣金988958.89元，并自2015年7月14日起按银行同期贷款利率计付利息至判决生效之日止，嵩泽公司、华丽广场公司承担诉讼费用。诉讼中，弘鑫建业公司将其要求嵩泽公司、华丽广场公司共同支付佣金的数额变更为1218667.75元，其他诉讼请求不变。
一审法院认定事实如下：2012年1月16日，嵩泽公司投资开发青岛胶州澄月世家项目并作为委托方（甲方），委托弘鑫建业公司（乙方）独家负责澄月世家项目的全程代理策划销售业务相关的事项，华丽广场公司作为开发商（丙方），三方签订《青岛胶州澄月世家住宅全程策划销售代理合同》，约定乙方独家代理销售房屋，委托范围澄月世家6栋多层销售总套数190套，代理期限为一年，具体时间为甲方取得预售许可证时间之日起，2012年7月至2013年6月30日；住宅佣金提取约定：乙方全程代理销售期间其所售基础均价在2350元/平方米，乙方按照总销售额的2.2%提取，超出产生的溢价按照7：3进行分配，甲方为70%，乙方为30%；车库佣金提取约定：乙方全程代理销售期间其所售基础均价在2200元/平方米（带产权证）、均价2000元/平方米（不带产权证），乙方按照总销售额的2.2%提取，超出产生的溢价按照7：3进行分配，甲方为70%，乙方为30%；储藏室佣金提取约定：乙方全程代理销售期间其所售基础均价在1000元/平方米，乙方按照总销售额的2.2%提取，超出产生的溢价按照7：3进行分配，甲方为70%，乙方为30%；第六条佣金结算条件、佣金支付方式约定：1、客户与甲方签订了正式购房合同，若需贷款的客户按照当期银行要求已付首付款；一次性付款（签订合同之日起7日内付齐款）的客户实际付款达到总房款的30%以上（含30%）；分期付款（签订合同之日起3个月内付齐款）的客户实际付款达到总房款的30%以上（含30%）时，按照客户实际购买交付总金额给予乙方计提佣金；银行按揭贷款的客户实际付款达到银行要求的首付款，按照客户实际付款金额给予乙方计提佣金，后办妥银行按揭贷款手续并银行放款的，按照放款金额和客户实际购买付款金额给予乙方计提佣金；2、因客户违约或买卖契约解除、撤销、取消，导致没收定金、已付款的，该没收款项及违约金等在项目结束后由甲、乙方5：5分成；委托期间客户退房的，视为未销售，不计佣金，已计入佣金的，在当月结算额中扣除；第七条佣金支付方式约定：1、佣金每月结算一次，于每月的15日前将上月成交客户明细表、佣金申请表交甲方，甲方核验无误后，于每月20日前支付乙方佣金；2、乙方每月按对应均价的销售额提取当月产生佣金，在佣金结算中每月扣除当月佣金总额的10%，乙方完成全盘销售任务的次月20日前，则由甲方返还之前每月扣除佣金的10%，若乙方合同已结束且未能及时完成任务，则甲方无需对扣除部分做出返还。
三方均无异议的弘鑫建业公司销售计提佣金情况如下：
弘鑫建业公司销售的正房面积（除高瑞爱）13091.45平方米，正房实际总销售额为33984326元，车库销售面积1018.42平方米，储藏室销售面积1082.42平方米，车库和储藏室按照嵩泽公司、华丽广场公司所定价格出售，没有溢价销售。根据合同第五条第三款的约定，正房以基础均价2350元每平方米计算的总销售额的2.2%提取的金额为676827.97元，车库以2000元每平方米计算的总销售额的2.2%提取的金额为44810.48元，储藏室以1000元每平方米计算的总销售额的2.2%提取的金额为23813.24元。
弘鑫建业公司2013年4月19日销售给高瑞爱的正房面积89.16平方米，销售总价231905元，实交款102814元，车库与储藏室均按照基础价格销售，储藏室8.29平方米房款8290元，车库24.67平方米房款49340元。
弘鑫建业公司还销售涉案小区的阁楼：1、有产权的阁楼1546.82平方米（不含刘红军），基价1200元，房款2003399元；储藏室80.89平方米，基价1000元，房款89890元；2、无产权的阁楼193.64平方米，基价1000元，房款203322元；3、刘红军购买的有产权的阁楼53.85平方米，房款70005元，实际付款总额为30000元。
弘鑫建业公司销售的涉案房屋的商品房预售许可证于2013年3月12日颁发给了华丽广场公司。双方约定的一年代理销售时间段为2013年3月12日至2014年3月11日，到2014年10月10日弘鑫建业公司共计销售140套房屋。截止2015年7月13日，嵩泽公司共支付弘鑫建业公司佣金710000元。
一审法院认为：三方签订销售代理合同，约定由弘鑫建业公司独家代理销售商品房，其间商品房委托代理销售合同关系依法成立并生效，三方均应按约履行各自的义务。
本案的焦点问题一、华丽广场公司是否应当承担支付佣金的义务？根据原审确定的事实，三方销售代理合同约定由嵩泽公司负责支付弘鑫建业公司佣金，弘鑫建业公司每月的销售佣金结算报表也提交嵩泽公司，嵩泽公司每月20日前支付佣金，因此嵩泽公司应当承担支付佣金的义务；但弘鑫建业公司销售的涉案房屋的商品房预售许可证颁发给了华丽广场公司，华丽广场公司系涉案房屋的开发商，因此华丽广场公司应当承担连带义务。
本案的焦点问题二、弘鑫建业公司销售的佣金应当如何计提？
关于正房销售佣金：
1、除高瑞爱的正房销售佣金：根据合同约定的“乙方全程代理销售期间其所售基础均价在2350元/平方米，乙方按照总销售额的2.2%提取，超出产生的溢价按照7：3进行分配，甲方为70%，乙方为30%”，弘鑫建业公司提取的佣金分为两部分，一部分是按照基础均价2350元/平方米的总销售额的2.2%提取的佣金，一部分是超出2350元/平方米的总销售额产生的溢价按照30%提取的佣金。弘鑫建业公司主张溢价部分除按合同约定三七分成外，还应计算2.2%的溢价佣金的诉讼请求不符合合同的约定，原审不予支持。双方认可销售正房面积13091.45平方米，因此正房以基础均价2350元每平方米计算的总销售额的2.2%提取的佣金金额为676827.97元，正房实际总销售额33984326元，弘鑫建业公司实际销售正房单价为2595.92元，提取的溢价佣金应当计算为965834.82元【13091.45平方米×（2595.92元-2350元）/平方米×30%】。
2、弘鑫建业公司销售给高瑞爱房屋的销售佣金：弘鑫建业公司主张销售给高瑞爱房屋基础佣金2261.91元、溢价佣金2954.05元【（2601元-2350元）×89.16平方米×44%×30%】，嵩泽公司、华丽广场公司提出异议，认为销售给高瑞爱的正房总价231905元、储藏室8290元、车库49340元，高瑞爱实交款102814元，占全部款项的35.5%，应当按照35.5%计提，根据合同中约定的“分期付款（签订合同之日起3个月内付齐款）的客户实际付款达到总房款的30%以上（含30%）时，按照客户实际购买交付总金额给予乙方计提佣金”，因此弘鑫建业公司销售该房屋的佣金为2261.91元（102814元×2.2%）。
关于阁楼的销售佣金：
1、弘鑫建业公司主张有产权的阁楼（不含刘红军）基础佣金45854.36元、溢价佣金44163.26元、销售给刘红军有产权的阁楼基础佣金660元、溢价佣金694.67元，嵩泽公司、华丽广场公司提出异议，称有产权的阁楼应当按照正房的基价2350元计算佣金，未达到基础基价不应当计算佣金。因三方的合同对有产权的阁楼的基础基价和佣金的提取没有进行约定，嵩泽公司、华丽广场公司不予认可弘鑫建业公司提取佣金的主张，故对弘鑫建业公司主张提取有产权的阁楼佣金的诉讼请求原审不予支持。
2、弘鑫建业公司主张无产权的阁楼基础佣金4473.08元、溢价佣金2904.6元，嵩泽公司、华丽广场公司对弘鑫建业公司销售无产权阁楼的情况无异议，且认可无产权的阁楼基价1000元同意按照2.2%计提佣金，弘鑫建业公司销售无产权的阁楼193.64平方米，基价1000元，房款203322元，因此弘鑫建业公司应当提取的基础佣金为4260.08元（1000元/平方米×193.64平方米×2.2%），溢价佣金为2904.60元【（203322元÷193.64平方米-1000元/平方米）×193.64平方米×30%）】。
关于车库、储藏室的佣金:三方对车库提取的佣金44810.48元、储藏室提取的佣金23813.24元均无异议，原审予以认定。
合计以上弘鑫建业公司应当提取的佣金为1720713.10元（676827.97元+965834.82元+2261.91元+4260.08元+2904.60元+44810.48元+23813.24元）。
本案的焦点问题三、弘鑫建业公司计提的佣金总额是否应当扣除10%？
根据合同第七条佣金支付方式约定：1、佣金每月结算一次，于每月的15日前将上月成交客户明细表、佣金申请表交甲方，甲方核验无误后，于每月20日前支付乙方佣金；2、乙方每月按对应均价的销售额提取当月产生佣金，在佣金结算中每月扣除当月佣金总额的10%，乙方完成全盘销售任务的次月20日前，则由甲方返还之前每月扣除佣金的10%，若乙方合同已结束且未能及时完成任务，则甲方无需对扣除部分做出返还。三方认可约定的一年代理销售时间段为2013年3月12日至2014年3月11日，到2014年10月10日弘鑫建业公司共计销售140套房屋，因合同约定的委托范围为销售房屋总套数190套，因此弘鑫建业公司未能在合同约定的2014年9月11日前完成销售房屋190套的任务，因此应当在佣金总额扣除10%。
弘鑫建业公司应当提取的佣金合计为1720713.10元，扣除10%为172071.31元。因此，弘鑫建业公司销售涉案房屋应提佣金为1548641.79元（1720713.10元-172071.31元）。嵩泽公司已经支付弘鑫建业公司佣金710000元，尚欠838641.79元（1548641.79元-710000元）应当于代理销售合同解除时予以支付，嵩泽公司、华丽广场公司未按期支付，弘鑫建业公司主张自2015年7月14日起按同期银行贷款利率计付利息应当予以支持。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决：一、青岛嵩泽置业有限公司于判决生效后10日内向青岛弘鑫建业投资顾问有限公司支付佣金838641.79元，并支付自2015年7月14日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算的利息；二、青岛华丽广场房地产开发有限公司对第一项内容承担连带责任；三、驳回青岛弘鑫建业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16305元，由青岛嵩泽置业有限公司、青岛华丽广场房地产开发有限公司负担10731元，青岛弘鑫建业投资顾问有限公司负担5574元。
二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与原审查明事实一致。
本案经调解，三方当事人未达成一致意见。
本院认为，嵩泽公司作为委托人、华丽广场公司作为开发商与受托人弘鑫建业公司签订的商品房销售代理合同，意思表示真实，内容合法有效，对三方均具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行其合同义务，违约一方应向对方承担相应的违约责任。原审基于华丽广场公司系涉案房屋的开发商，遂判决认定其应与嵩泽公司向弘鑫建业公司承担连带责任，因三方当事人对此均无异议，本院予以确认。综合三方的诉辩主张，本案的焦点问题是：1、弘鑫建业公司应否按照2.2%的比例对房屋销售溢价款提取佣金；2、弘鑫建业公司应否提取有产权阁楼销售款的佣金;3、弘鑫建业公司提取的包括溢价款分成在内的全部佣金应否扣除10%。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、关于弘鑫建业公司主张的按照2.2%的比例对房屋销售溢价款提取佣金的问题。三方合同第五条第2款约定：“住宅佣金：乙方（弘鑫建业公司）全程代理销售期间其所售基础均价在2350元/平方米，乙方按照总销售额的2.2%提取，超出产生的溢价按照7：3进行分配，甲方（嵩泽公司）为70%，乙方为30%。”根据该项约定可以看出，弘鑫建业公司提取的佣金分为两部分，即：对于以基础均价2350元/平方米销售房屋所得的价款按照2.2%的比例提取佣金，对于以超出2350元/平方米单价销售房屋所产生的溢价款按照30%的比例提取佣金。因弘鑫建业公司主张对于溢价部分除按合同约定三七分成外再计取2.2%的溢价佣金不符合上述合同约定，原审不予采纳并无不当。因弘鑫建业公司以2595.92元的均价销售住宅即正房面积13091.45平方米（其中不包括高瑞爱的房屋面积），故其以基础均价2350元/平方米计算的销售额按照2.2%的比例提取的佣金数额为676827.97元（2350元/平方米×13091.45平方米×2.2%），其溢价款佣金数额为965834.82元【13091.45平方米×（2595.92元-2350元）/平方米×30%】。对于高瑞爱房屋价款的佣金，弘鑫建业公司销售给高瑞爱的正房总价231905元、储藏室8290元、车库49340元，因高瑞爱仅实际交款102814元，其数额虽已达到总房款的30%以上，但因高瑞爱尚未足额支付房价款，且现无证据证明其已支付的房价款中包含有溢价款，故原审认定弘鑫建业公司销售该房屋的佣金为2261.91元（102814元×2.2%），并无不当。弘鑫建业公司上诉称其应计取高瑞爱房屋溢价款的佣金，因无证据证明高瑞爱已支付的房价款中包含有溢价款，本院不予采纳。
二、关于弘鑫建业公司主张的有产权阁楼销售佣金问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，三方当事人确认弘鑫建业公司以基价1200元/平方米销售有产权的阁楼1546.82平方米（不含刘红军房屋面积），房款2003399元；另有刘红军购买有产权的阁楼53.85平方米，房款70005元，其实际付款30000元。根据上述法律规定，嵩泽公司作为委托人，应向受托人弘鑫建业公司支付其销售有产权阁楼的佣金报酬。虽然三方合同并未对弘鑫建业公司销售有产权阁楼的佣金比例做出约定，三方当事人在事后也不能为此达成补充协议，但因弘鑫建业公司上诉主张参照合同第五条第2款所约定的销售其他房屋的2.2%的佣金比例计取有产权阁楼销售佣金，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，本院予以采纳。故，嵩泽公司、华丽广场公司应支付弘鑫建业公司有产权阁楼销售佣金44734.78元【（2003399元+30000元）×2.2%】。嵩泽公司、华丽广场公司称其不应支付弘鑫建业公司销售有产权阁楼的佣金，因不符合法律规定，本院不予采纳。
鉴于三方对于原审认定弘鑫建业公司销售无产权阁楼应得佣金4260.08元、溢价款分成2904.60元及其销售车库款佣金44810.48、储藏室款佣金23813.24元均无异议，本院予以确认。综上所述，弘鑫建业公司应当提取的佣金为1765447.88元（676827.97元+965834.82元+2261.91元+4260.08元+2904.60元+44810.48元+23813.24元+44734.78元）。一审期间，三方当事人当庭一致确认弘鑫建业公司正房销售额共计33984326元，原审判决遂对该事实予以确认。但弘鑫建业公司此后上诉称其正房销售额共计34111975元而非三方一致确认的33984326元，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条关于“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”之规定，本院不予采纳。
三、关于弘鑫建业公司提取的包括溢价款分成在内的全部佣金应否扣除10%的问题。三方合同第七条第2款约定：“乙方（弘鑫建业公司）每月按对应均价的销售额提取当月产生佣金，在佣金结算中每月扣除当月佣金总额的10%，乙方完成全盘销售任务的次月20日前，则由甲方（嵩泽公司）返还之前每月扣除佣金的10%，若乙方合同已结束且未能及时完成任务，则甲方无需对扣除部分做出返还。”因弘鑫建业公司未能在合同约定的一年的代理销售期间内完成销售任务，其行为构成违约，应按照上述约定对其应得全部佣金扣除10%，即176544.79元（1765447.88元×10%）。因此，弘鑫建业公司销售涉案房屋、阁楼、车库及储藏室应提取的佣金为1588903.09元（1765447.88元-176544.79元）。鉴于嵩泽公司截止到2015年7月13日已经支付弘鑫建业公司佣金710000元，尚欠878903.09元（1588903.09元-710000元）未支付，故嵩泽公司、华丽广场公司除应向弘鑫建业公司连带支付所欠佣金878903.09元外，还应支付该款项自2015年7月14日起至判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。弘鑫建业公司上诉称其上半年已完成销售任务不应扣除10%的佣金，其溢价分成佣金以及阁楼、车库、储藏室销售佣金均不应扣除10%，因不符合三方合同第七条第2款的约定，本院不予采纳。
综上，弘鑫建业公司的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审判决适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、撤销山东省胶州市人民法院（2015）胶民初字第7382号民事判决；
二、被上诉人青岛嵩泽置业有限公司于本判决生效后10日内向上诉人青岛弘鑫建业投资顾问有限公司支付佣金878903.09元，并支付该款项自2015年7月14日起至本判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；
三、被上诉人青岛华丽广场房地产开发有限公司对上述第二项支付义务承担连带清偿责任；
四、驳回上诉人青岛弘鑫建业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。
若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16305元、二审案件受理费7000元，由上诉人青岛弘鑫建业投资顾问有限公司负担6500元，被上诉人青岛嵩泽置业有限公司、被上诉人青岛华丽广场房地产开发有限公司负担16805元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐镜圆
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 吴苗苗