广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初3715号
原告：李健，男，1973年6月12日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区，。
委托诉讼代理人：曾令刚，广东博商律师事务所律师。
被告：深圳市科斯塔贸易有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坪地街道马塘工业区2栋2C，统一社会信用代码：91440300082479157D。
法定代表人：吴惠红。
委托诉讼代理人：郑清，广东融方律师事务所律师。
上述当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告李健的委托诉讼代理人曾令刚、被告深圳市科斯塔贸易有限公司（以下简称科斯塔公司）的委托诉讼代理人郑清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李健诉称，原告与被告于2015年7月25日签订按照《房屋租赁合同》，租用深圳市宝安区尖岗山名苑B06栋05号毛坯房，由原告简单装修后用于存放货品或居住。双方签订的《房屋租赁合同》第六条房屋买卖和转租约定，由于乙方通过第三方借款给甲方购买该房产，同时乙方也有意购买本租赁物业，鉴于该物业房产证登记手续还未办好，乙方和甲方约定先租用后购买。如甲方出售该房产，乙方依法享有本租赁房屋的优先购买权，甲方不得隐瞒乙方，或未征求乙方意愿就自行出售给第三方。原告在中介公司突然发现被告在未征求原告购买意愿的前提下，偷偷和第三人签订《二手房买卖合同》，以交易价格1,395万转让租赁物业给第三人。被告违反租赁合同约定，无故剥夺原告作为承租人依法享有的优先购买权。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告将深圳市宝安区尖岗山名苑B06栋05号房屋按照1,395万元交易价格转让给原告；二、被告赔偿损失36,111元；三、被告承担诉讼费、保全费。
庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，只保留第二项诉讼请求。
被告科斯塔公司答辩称，原告的诉讼请求赔偿损失，合同是有约定，但是赔偿损失中间涉及到原告和被告之间的借款关系，原告所偿还的利息款项有一部分是本案租赁合同所涉及的损失。且租赁合同继续有效，双方可以继续履行双方签署的租赁合同，原告不存在实际损失。在房屋租赁合同没有解除的情况下，原告诉请被告支付赔偿金或违约金没有任何依据。
经审理查明：2015年7月25日，原告作为乙方（承租人）与作为甲方（出租人）的被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定将甲方将深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B6栋05号房屋出租给乙方居住或储存物品；租赁期限为8年，自2015年7月25日起至2023年7月24日止，免租期8个月，从2016年3月开始计租；租金为12,037元/月，租金自第四年起每年递增8％，乙方应于每月15日前一次性支付当月租金；乙方应于合同签订后三日内向甲方支付租赁保证金36,111元。合同约定如甲方出售租赁房屋，乙方依法享有租赁房屋优先购买权，甲方不得隐瞒乙方，或未征求乙方意愿就自行出售给第三方。若甲方违反合同约定的义务，单方解除合同、转租给第三方或私自出售租赁物业给第三方的，本租赁合同依法有效，乙方有权拒绝向甲方或第三方交付物业，同时，乙方有权请求甲方赔偿三个月租金。合同亦对其他相关事项进行了约定。
上述合同签订后，原告依约支付了租赁保证金。原、被告双方均确认案涉房屋已于租赁合同签订前交付给原告，现仍由原告占有使用。
另查明，2015年12月1日，被告取得了深圳市宝安区西乡街道尖岗山名苑B6栋05号房屋不动产登记证书【粤（2015）深圳市不动产权第0047551号】，被告系上述房屋权利人，该房屋性质为市场商品房，建筑面积为200.62平方米。
2016年11月29日，深圳市中级人民法院作出（2016）粤03民终13734号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决审理查明案外人彭修燕（买方）与科斯塔公司（卖方）于2015年11月17日在深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间下，签订一份《二手房买卖合同》，约定彭修燕向科斯塔公司购买案涉房地产，合同成交价1,395万元。并判令科斯塔公司和彭修燕继续履行上述二手房买卖合同，科斯塔公司在彭修燕支付完毕剩余购房款后将案涉房地产过户登记至彭修燕名下。该案正在人民法院执行过程中。
原告曾向本院申请财产保全，本院已作出相关裁定查封案涉房地产，后原告申请解除上述查封措施，本院裁定予以准许，并解除了对案涉房地产的查封。
上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提交的房地产证、房地产买卖合同、租赁合同、收据等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按合同全面适当履行各自合同义务。根据案涉《房屋租赁合同》有关出售案涉房屋应征求原告是否有购买意愿的约定，及上述法律关于房屋承租人优先购买权的规定，被告在出售案涉租赁房屋前应当征求原告是否以同等条件购买案涉房屋，但被告并未提供任何证据证明其履行了上述法律规定和合同约定的义务，已构成违约。现案涉房屋已出卖给案外人，并已完成不动产权转移登记，被告的行为已侵害了原告的优先购买权。根据原、被告双方在《房屋租赁合同》中有关被告私自出售案涉房屋给案外人，原告有权要求被告赔偿三个月租金的约定，被告应赔偿原告36,111元（12,037元/月×3个月）。被告主张案涉房屋租赁合同尚未解除，原告可继续使用案涉房屋，因此原告并未遭受损失。但案涉房屋租赁合同所约定的侵害房屋承租人优先购买权的违约金系用于补偿原告因优先购买权受到侵害所遭受的损失，与原告是否能继续使用案涉租赁房屋无关；同时，原告因无法行使优先购买权所遭受的居间费等损失客观存在，被告如认为合同约定的违约金过分高于损失，其应当提供证据予以证明，但并未提供相关证据，其关于申请调低违约金的请求，没有证据证明，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告深圳市科斯塔贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告李健36,111元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费703元由被告负担，原告已预交受理费105,717元，预交的受理费105,014元本院予以退回；保全费5,000元由原告承担，保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 朱纯禄
人民陪审员 郭映舜
二〇一七年六月六日
书 记 员 蔡嘉佳
书 记 员 王 冰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。