吉林省辽源市龙山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）吉0402执异13号
案外人：赵汝强，男，汉族，1971年4月25日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元2002室及123室车库。
案外人：李泽良，男，汉族，1964年11月13日生。请求事项:南郡富苑3号楼2单元304室。
案外人：张永禄，男，汉族，1963年4月26日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元1902室。
案外人：刘翀，男，汉族，1973年4月30日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元202室。
案外人：庄铭原，男，汉族，1965年6月12日生。请求事项：南郡富苑3号楼1单元302室。
案外人：张兆海，男，汉族，1968年3月8日生。请求事项：南郡富苑3号楼2单元604室。
案外人：李泽林，男，汉族，1969年8月3日生。请求事项：南郡富苑3号楼2单元1304室。
案外人：陈文林，男，汉族，1971年3月15日生。请求事项：南郡富苑3号楼2单元204室。
案外人：郭鲁金，男，汉族，1969年5月30日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元1402室。
案外人：高德艳，女，满族，1964年2月14日生。请求事项:南郡富苑6号楼1单元201室。
案外人：牛国发，男，汉族，1965年3月15日生。请求事项：南郡富苑3号楼1单元202室。
案外人：梁健，男，汉族，1987年12月10日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元302室。
案外人：蔡恒滨，男，汉族，1968年3月8日生。请求事项：南郡富苑3号楼2单元404室。
案外人：宋青武，男，汉族，1972年2月1日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元2202室及5号楼2单元119室车库。
案外人：徐大伟，男，汉族，1969年3月9日生。请求事项：南郡富苑5号楼1单元1802室及5号楼2单元118车库。
案外人：周晓烈，男，汉族，1969年6月25日生。请求事项：南郡富苑4号楼2单元112、113、114室车库及4号楼1单元115、116室车库。
案外人：雷盛志，男，汉族，1973年4月8日生。请求事项：南郡富苑5号楼4单元109、110、111、112室车库及5号楼3单元113室车库。
案外人：陈秀玲，女，汉族，1973年4月4日生。请求事项：南郡富苑5号楼3单元114、115、116室车库及5号楼2单元117室车库。
案外人：刘文忠，男，汉族，1961年11月23日生。请求事项：南郡富苑4号楼1单元118室车库。
案外人：葛传斌，男，汉族，1970年3月26日生。请求事项：南郡富苑1号楼110、115室车库。
案外人：张春兰，女，汉族，1973年2月9日生。请求事项：南郡富苑1号楼111室车库及4号楼103室车库。
案外人：宫亮亮，男，汉族，1985年5月27日生。请求事项：南郡富苑1号楼121室车库。
案外人：吴洪玉，女，汉族，1986年1月6日生。请求事项：南郡富苑1号楼114、116室车库。
案外人：任双凤，女，汉族，1983年2月26日生。请求事项：南郡富苑4号楼2单元107、108、109、110、111室车库。
案外人：李清春，男，汉族，1970年12月31日生。请求事项：南�富苑1号楼117室车库。
案外人：韩大力，男，满族，1979年11月18日生。请求事项：南郡富苑4号楼117室车库。
案外人：王永强，男，汉族，1970年8月24日生。请求事项：南郡富苑5号楼120、121室车库。
案外人：郭茗，女，汉族，1971年1月18日生。请求事项：南郡富苑4号楼102室车库。
申请执行人任俊严，男，汉族，1965年5月15日生。住所地：辽源市龙山区东吉街12委10组。
申请执行人刘春梅，女，汉族，1964年5月11日生。住所地：辽源市龙山区向阳街10委3组。
申请执行人王英，女，汉族，1963年6月9日生。住所地：辽源市龙山区站前街2委9组。
申请执行人周捷翔，男，汉族，1986年4月7日生。住所地：河北省石家庄市桥东区北二环东路17号。
申请执行人任馒蓉，女，汉族，1995年8月28日生。住所地：辽源市龙山区东吉街12委10组。
申请执行人王桂珍，女，汉族，1965年3月23日生。住所地：辽源市龙山区东吉街12委10组。
申请执行人唐建波，男，汉族，1965年7月1日生。住所地：辽源市龙山区向阳街10委3组。
申请执行人尹立芹，女，汉族，1962年9月24日生。住所地：辽源市龙山区西宁街7委9组。
申请执行人周长久，男，汉族，1950年9月1日生。住所地：辽源市龙山区南康街9委12组。
申请执行人尹延芹，女，汉族，1968年2月26日生。住所地：辽源市龙山区新兴街1委52组。
申请执行人乔维华，女，汉族，1961年9月4日生。住所地：辽源市龙山区东吉街2委5组。
申请执行人宋志平，男，汉族，1954年4月28日生。住所地：辽源市龙山区新兴街9委4组。
申请执行人周黎明，女，汉族，1953年9月21日生。住所地：辽源市龙山区北寿街4委10组。
申请执行人周长建，男，汉族，1958年6月1日生。住所地：辽源市龙山区龙山新城。
申请执行人韦丽，女，汉族，1967年8月26日生。住所地：辽源市龙山区东吉街11委21组。
申请执行人于鑫淼，女，汉族，1977年4月25日生。住所地：辽源市龙山区南康街街12委7组。
被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司。
法定代表人孙晓君，该公司经理。
本院在执行任俊严、刘春梅、王英、周捷翔、任馒蓉、王桂珍、唐建波、尹立芹、周长久、尹延芹、乔维华、宋志平、周黎明、周长建、韦丽、于鑫淼与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）民间借贷纠纷一案中，于2016年3月14日作出的（2016）吉0402民初455、480、482、483、484、485、486、568、570、579号民事调解书,于2016年3月16日作出的（2016）吉0402民初487、490、493、494号民事调解书，于2016年4月13日作出的（2016）吉0402民初828号民事调解书均已生效后，原告申请执行。2016年3月23日，本院作出（2016）吉0402执299、300、301、304、308、310、312、313、320、328、329、331、343、360号执行通知书，责令被执行人在执行通知书送达之日起立即履行民事调解书确定的义务。2016年4月14日，案外人赵汝强、李泽良、张永禄、刘翀、庄铭原、张兆海、李泽林、陈文林、郭鲁金、高德艳、牛国发、梁健、蔡恒滨、宋青武、徐大伟、周晓烈、雷盛志、陈秀玲、刘文忠、葛传斌、张春兰、宫亮亮、吴洪玉、任双凤、李清春、韩大力、王永强、郭茗（以下简称案外人）向本院提出书面异议，要求立即中止（2016）吉0402民初455、455-1、480-1、482、483、484、485、486、487-1、490-1、492-1、493-1、494-1、568-1、570、570-1、579、828-1、828-2号民事裁定书对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。本院立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
案外人异议称：任俊严、刘春梅、王英、周捷翔、任馒蓉、王桂珍、唐建波、尹立芹、周长久、尹延芹、乔维华、宋志平、周黎明、周长建、韦丽、于鑫淼与辽源市鑫达房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案经贵院审理并已进入执行程序，贵院在诉讼阶段查封了案外人所有的位于南郡富苑小区的上述14套房屋以及34套车库。但案外人已经分别从曹林林、韦军、韦起富、郭金艳手中购买了上述房屋，并签订了房屋转卖协议，交付了全款。而上述房屋也是曹林林、韦军、韦起富、郭金艳分别与辽源市鑫达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并交付全款后购买的。
综上，上述房屋已属于案�人所有，案外人请求贵院立即中止（2016）吉0402民初455、455-1、480-1、482、483、484、485、486、487-1、490-1、492-1、493-1、494-1、568-1、570、570-1、579、828-1、828-2号民事裁定书对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。
申请执行人任俊严、刘春梅、王英、周捷翔、任馒蓉、王桂珍、唐建波、尹立芹、周长久、尹延芹、乔维华、宋志平、周黎明、周长建、韦丽、于鑫淼辩称：第一，各案外人是在鑫达房地产开发有限公司借款人曹林林、韦军、韦起富、郭金艳的名下购买的房屋，这些房屋表面是借款人从鑫达开发公司购买的房产，实为鑫达公司借款时向借款人曹林林、韦军、韦起富、郭金艳提供的担保�房屋并没有实际出售，这与答辩人办理借款手续是完全一致的，2016年3月2日，该公司法定代表人孙晓君，在给债权人开会时已明确告知大家，鑫达公司销售的住宅不超过200套，还有400多套房屋未出售，足以还清答辩人的所有债务，其中所有各栋号的车库、4号楼、6号楼一套都没出售。案外人提出异议的房产是否为真实买卖，该公司有销售账，应以账为准，如果不是真正的买卖，而是借款，借款人曹林林、韦军、韦起富、郭金艳与鑫达公司签订的买卖合同无效；第二，提出异议的案外人在借款人曹林林、韦军、韦起富、郭金艳手中买的房子，他们名下有多套房产，显然不是为了自己居住。
综上，答辩人申请查封的房产为鑫达公司�有登记在开发企业名下，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
被执行人鑫达公司未进行抗辩。
经审查查明：本院在执行任俊严、刘春梅、王英、周捷翔、任馒蓉、王桂珍、唐建波、尹立芹、周长久、尹延芹、乔维华、宋志平、周黎明、周长建、韦丽、于鑫淼与被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）民间借贷纠纷一案中，于2016年3月14日作出的（2016）吉0402民初455、480、482、483、484、485、486、568、570、579号民事调解书,于2016年3月16日作出的（2016）吉0402民初487、490、493、494号民事调解书，于2016年4月13日作出的（2016）吉0402民初828号民事调解书均已生效后，原告申请执行。2016年3月23日，本院作出（2016）吉0402执299、300、301、304、308、310、312、313、320、328、329、331、343、360号执行通知书，责令被执行人在执行通知书送达之日起立即履行民事调解书确定的义务。2016年4月14日，案外人赵汝强、李泽良、张永禄、刘翀、庄铭原、张兆海、李泽林、陈文林、郭鲁金、高德艳、牛国发、梁健、蔡恒滨、宋青武、徐大伟、周晓烈、雷盛志、陈秀玲、刘文忠、葛传斌、张春兰、宫亮亮、吴洪玉、任双凤、李清春、韩大力、王永强、郭茗（以下简称案外人）向本院提出书面异议，要求立即中止（2016）吉0402民初455、455-1、480-1、482、483、484、485、486、487-1、490-1、492-1、493-1、494-1、568-1、570、570-1、579、828-1、828-2号民事裁定书对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施，切实维护案外人的合法权益。
另查明，上述被查封的14套房屋及34套车库分别在民事诉讼阶段由诉讼庭室经过原告提出保全申请并已提供担保后，于2016年2月25日作出的（2016）吉0402民初455号民事裁定书，2016年2年29日作出的（2016）吉0402民初482、483、484、485、486号民事裁定书，于2016年3月1日作出的（2016）吉0402民初480-1、487-1、490-1、492-1、493-1、494-1号民事裁定书，于2016年3月3日作出的（2016）吉0402民初455-1、570号民事裁定书，于2016年3月7日作出的（2016）吉0402民初579号民事裁定书，于2016年3月8日作出的（2016）吉0402民初568-1、570-1号民事裁定书，于2016年4月7日828-1号民事裁定书，于2016年4月8日作出的（2016）吉0402民初828-2号民事裁定书查封。此外，上述被查封的14套房屋及34套车库的商品房买卖合同分别签订在2015年1月30日到2016年1月28日之间，房屋转卖协议分别签订在2015年6月18日到2016年1月31日之间，均在查封日期之前。
本院认为：案外人提出异议的被查封的14套房屋以及34套车库是在民事诉讼阶段由诉讼庭室在原告提出保全申请并已提供担保后进行查封。在执行阶段由本院作出的（2016）吉0402执299、300、301、304、308、310、312、313、320、328、329、331、343、360号执行通知书是根据已经生效的民事调解书以及申请执行人申请作出的，该执行行为与执行程序合法有效。但是，案外人购买的房屋在法院查封前已经分别从曹林林、韦军、韦起富、郭金艳手中购买了上述房屋，并签订了房屋转卖协议，交付了全款。而上述房屋也是曹林林、韦军、韦起富、郭金艳在法院查封前，已经分别与辽源市鑫达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并交付全款后购买的。买卖已成交，未进行依法登记并非案外人责任。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的买受人可分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情况。因为我国现行法律并未禁止买受人可以购买多套房屋，故上述案外人为一般买受人。因此，案外人要求解除对上述房屋查封的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中�（2016）吉0402民初455、482、483、484、485、486、480-1、487-1、490-1、492-1、493-1、494-1、455-1、570、579、568-1、570-1、828-1、828-2号民事裁定书中关于被执行人辽源市鑫达房地产开发有限公司所有的南郡富苑小区南郡富苑1号楼110、111、114、115、116、117、121车库；2号楼2单元404室；3号楼1单元202、302室；3号楼2单元204、304、604、1304室；4号楼1单元102、103、115、116、117、118车库；4号楼2单元107、108、109、110、111、112、113、114车库；5号楼1单元202、302、1402、1802、1902、2002室及121车库；5号楼2单元117、118、119、120车库；5号楼3单元113、114、115、116车库；5号楼4单元109、110、111、112；6号楼1单元201室（共计14套房屋及34套车库）的查封。
如不服本裁定，认�原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 谢利明
审判员 王奎武
审判员 王宏伟
二〇一六年五月十七日
书记员 李晓强