陕西省西安市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）西中民一终字第00906号上诉人（原审原告）西仪集团有限责任公司，住所地西安市莲湖区劳动路北口。法定代表人雷平森，该公司总经理。委托代理人赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。委托代理人何俊盈，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）西安仪表陶瓷有限责任公司，住所地西安市劳动路103街坊。法定代表人张西平，该公司董事长。委托代理人王新，陕西康铭律师事务所律师。上诉人西仪集团有限责任公司（以下简称西仪集团公司）因与被上诉人西安仪表陶瓷有限责任公司（以下简称仪表陶瓷公司）土地使用权租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2014）莲民初字第00462号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西仪集团公司的委托代理人赵文娟、何俊盈，被上诉人仪表陶瓷公司的委托代理人王新到庭参加诉讼。西仪集团公司向原审法院起诉称，其单位前身为西安仪表厂，后更名为“西仪集团有限责任公司”，仪表陶瓷公司前身为仪华陶瓷生产合作社，后更名为“西安仪表陶瓷有限责任公司”。双方曾于1964年达成协议，约定西仪集团公司将其附属陶瓷厂并入仪表陶瓷公司，并在劳动路103街坊成立新丽纸盒生产合作社附属车间，同时约定仪表陶瓷公司分车间占用西仪集团公司的房屋、地面、产权为其所有，仪表陶瓷公司按规定缴纳房地租，双方形成了租赁关系。因该协议未约定租赁期限和租金标准，仪表陶瓷公司一直实际占用协议项下的房屋和土地，但仪表陶瓷公司多年未向其缴纳租金，且在未经其许可的情况下，在租赁土地上新建部分房屋，构成根本违约。现诉至法院，请求判令：1、确认西仪集团公司、仪表陶瓷公司之间的租赁关系已经解除；2、仪表陶瓷公司归还占用的1039平方米土地并拆除加盖附着物；3、仪表陶瓷公司向西仪集团公司支付一年房、地租金共计411.12元；4、仪表陶瓷公司承担诉讼费用。原审法院经审理认为，本案诉争的土地坐落于西安市莲湖区西仪坊41号（土地证书号：西莲国用（2010）第440号）地号：LH8-4-37-1，地类：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，该块土地使用权登记在西仪集团公司名下，总体使用面积43118.0㎡平方米，本案诉争的土地属于其中一部分。依据西仪集团公司前身西安仪表厂在1964年11月27日与仪表陶瓷公司前身仪华陶瓷生产合作社订立的协议书，经双方协商并经上级批准，西安仪表厂将其附属的陶瓷厂移交给阿房区手工业管理局仪华陶瓷生产合作社经营，随之移交21名工人，在西安市仪表厂福利区103街坊成立仪华陶瓷生产合作社。该协议第三款约定仪华陶瓷生产合作社生产所需的房屋、地面，由西安仪表厂在福利区103街坊租借，房地产权为西安仪表厂所有，仪华陶瓷生产合作社按规定交纳房地租。该协议未对租赁物的名称、数量、期限、租金支付进行明确约定，且从1964年至今该宗土地一直由仪表陶瓷公司使用，西仪集团公司在庭审中明确表示仪表陶瓷公司自1983年后从未支付过房租、地租。由此可见，该协议实质并非租赁合同，双方也未形成实际的租赁合同关系，西仪集团公司自1964年以后从未对该块土地行使权利，其法律关系的本质系因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，故不能简单依据土地使用权登记在西仪集团公司名下而作为民事案件向法院起诉，而是应该向政府有关部门申请协调解决。依照《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》（法发（1992）38号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百二十四条第三款、第一百五十四条第三款的规定，裁定：驳回原告西仪集团有限责任公司的起诉。案件受理费10800元，退还原告西仪集团有限责任公司。西仪集团公司不服上述裁定，向本院提起上诉称：一、西仪集团公司前身“西安仪表厂”与仪表陶瓷公司前身“仪华陶瓷生产合作社”于1964年达成协议，约定将西仪集团公司附属陶瓷厂并入仪表陶瓷公司。协议同时约定：仪表陶瓷公司生产所需的房屋、地面，由西仪集团公司在福利区103街坊租借，房地产权为西仪集团公司所有，由仪表陶瓷公司按规定交纳房地租。双方之间自此建立了租赁关系。现仪表陶瓷公司作为承租方仍占有并使用协议项下的土地，但其已多年未向西仪集团公司交纳租金，且未经西仪集团公司允许在租赁土地上新建房屋，严重损害了西仪集团公司的合法权益。2013年5月6日，西仪集团公司函告仪表陶瓷公司解除前述租赁关系，仪表陶瓷公司接函后置若阁闻，拒不归还租赁的土地和房屋。（一）原审裁定认为西仪集团公司与仪表陶瓷公司之间未形成实际租赁关系，属认定事实错误。原审裁定认为，西仪集团公司与仪表陶瓷公司于1964年签订了《协议书》，《协议书》第三条虽然约定仪表陶瓷公司生产所需的房屋、地面由西仪集团公司提供，但协议书并未对租赁物的名称、数量、期限、租金支付方式进行约定，且从1964年至今该宗土地一直由仪表陶瓷公司使用，因此认定该协议实质并非租赁合同，双方也未形成实际的租赁合同关系。对此，西仪集团公司认为，虽然《协议书》中没有明确具体的租赁期限，租金数额等内容，但这并不影响双方实际建立的租赁关系。首先，《协议书》对于仪表陶瓷公司所使用的土地、房屋权属界定明确，即归西仪集团公司所有。而客观上，自该协议签订至今，双方之间对争议土地的使用依据一直未发生任何变化，即仍然依据该《协议书》约定的内容。同时从土地管理部门颁发的国有土地使用权证亦可看出，土地管理部门对于争议土地的权属亦明确为西仪集团公司所有。其次《协议书》对仪表陶瓷公司所使用的土地、房屋的方式亦有明确的约定，即：租借，由仪表陶瓷公司按规定交纳房地租。可见双方租赁关系是明确的，自始即不存在争议的。同时，也可以看出对于房租和地租是按照规定交纳，也并非没有约定。虽然在协议的履行过程中，在仪表陶瓷公司违约的情况下，西仪集团公司没有及时主张其违约责任，但这并不能改变仪表陶瓷公司违约的性质，更不能据此来否定双方之间的租赁关系。否则将与我国法律的强制性规定相违背。最后需明确的是该协议系签订于1964年，协议内容较现行合同内容确实较为简单，但并无违反签订之时和现行法律的强制性规定，且综合本案的客观情况，争议的标的是明确的，协议内容足以确定双方之间的租赁关系。原审裁定认定双方之间未形成实际租赁合同关系，认定事实错误；（二）原审裁定认为本案争议属于“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷”，适用《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条之规定驳回西仪集团公司之起诉，属于适用法律错误。西仪集团公司将其附属仪表厂与仪表陶瓷公司合并系属于企业自主协商的结果，系企业自主经营行为。这一点在《协议书》中亦是明确的。由于西仪集团公司系属于国有企业，结合协议签订之时我国企业管理的有关规定，西仪集团公司将上述合并行为上报有关部门审核批准，仅仅是履行有关企业管理的要求，这一要求即使在现行国有企业管理中亦是存在的。但这一审批行为并非“行政指令对下属企业进行撤并划拨”，从双方提交的有关上级部门的复函内容中也可以明确看出这一点。退一步讲即使是“行政指令对下属企业进行撤并划拨”，也仅仅在对有关资产产权没有明确的情况下，才产生所谓争议。然而《协议书》对争议房屋、土地的归属清晰，自始即不存在争议。原审裁定仅仅因为《协议书》签订至今期限较长，即否定争议双方确定的租赁法律关系，将其认定为《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条规定的“因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷”，显然属于适用法律错误。请求：1、撤销原裁定，并依法改判；2、诉讼费用由仪表陶瓷公司承担。仪表陶瓷公司答辨称：1964年11月27日西安仪表厂将其附属的陶瓷厂移交给阿房区手工业管理局仪华陶瓷生产合作社经营，随之移交21名工人。移交前西安仪表厂以（64）西仪供字第25号文，明确移交后陶瓷厂厂址仍设该厂103街坊。移交时签订的移交协议第（三）条，也明确陶瓷厂生产所需房屋、地面，由该厂在福利区103街坊租借。但该份协议未明确约定租赁物或借用物的名称、数量、期限、租金等，且自1964年11月企业移交后至本案发生近50年之久，该宗土地一直由仪表陶瓷公司使用，也未支付过租金，西仪集团公司也从未提出异议。仪表陶瓷公司与西仪集团公司之间不存在租赁合同关系的。本案是由于西仪集团公司将其所属集体企业移交区政府后遗留的历史问题，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定，不属于人民法院管辖的范围。西仪集团公司的上诉理由和请求，均无事实和法律依据，依法应予驳回。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理认为，《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》（法发（1992）38号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，西仪集团公司的前身西安仪表厂与仪表陶瓷公司前身仪华陶瓷生产合作社于1964年11月27日经协商签订《协议书》，该协议约定，将西安仪表厂附属的陶瓷厂及协议约定的所属职工整体并入阿房区手工业管理局仪华陶瓷生产合作社，西安仪表厂提供其福利区103街坊涉案土地作为仪华陶瓷生产合作社的经营场地。同时约定仪华陶瓷生产合作社占用西安仪表厂的房屋、地面，产权归西安仪表厂所有，仪华陶瓷生产合作社按规定缴纳房地租。上述协议经报上级有关主管行政部门审批通过后，西安仪表厂按照上级主管行政部门的批复及函件将其附属陶瓷厂及所属职工全部移交给了仪华陶瓷生产合作社，同时一并移交了涉案场地作为仪华陶瓷生产合作社经营场地。但双方对协议中有关房地租的约定并未履行，且多年为此均未提出异议。审理中，西仪集团公司也不能举证证明，仪华陶瓷生产合作社除涉案场地外还有其他经营场地。结合当时的历史背景，上述行为应属于行政主管部门审批通过后指令的企业合并、兼并行为，上诉人西仪集团公司仅以协议中涉及租赁内容而认定涉案协议为租赁法律关系，证据不足，其所述本院不予采信。本案纠纷实属西仪集团公司将其所属集体企业移交区政府后遗留的历史问题，根据上述最高人民法院的通知规定，本案不属于人民法院主管工作的范围，原审驳回西仪集团公司的起诉，并无不当。综上，原审裁定应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长马莉莉审判员李刚代理审判员马延环二〇一五年八月二十六日书记员孙婉侠