云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2015）腾民二初字第1423号原告张文玲，女。（未到庭）委托代理人房振斌、蒋成凤，特别授权代理。被告腾冲奥宸房地产开发有限公司。法定代表人孙武卫。（未到庭）委托代理人刘国艳，女,特别授权代理。第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行。负责人范海东，。（未到庭）委托代理人杨孟雪,女,特别授权代理。委托代理人兰银清，一般授权代理。原告张文玲诉被告腾冲奥宸房地产开发有限公司（以下简称腾冲奥宸房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行（以下简称中国农业银行腾冲支行）商品房预售合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭审理了本案。原告张文玲的委托代理人房振斌、蒋成凤，被告腾冲奥宸房地产公司的委托代理人刘国艳，第三人中国农业银行腾冲支行的委托代理人杨孟雪、兰银清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文玲诉称，2014年2月1日被告与原告签订《商品房购销合同》，合同约定由原告购买被告开发的奥宸·纳帕溪山一期第A组团第N幢1单元第*层*号房。原告于合同签订之日支付首期购房款169909元，被告出具收条给原告，2013年3月6日原告向第三人中国农业银行腾冲支行贷款支付20万元。按照合同约定，被告在2014年10月1日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。现原、被告所签订的购房合同规定的交房时间已超过，而被告方一直无法交房。经原告多次催收，被告仍无法交房。被告迟延交房的行为已经严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次与被告协商，要求交房或者退房，并要求被告支付违约金，被告均不同意。根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同。为此，请求人民法院依法判令解除原、被告于2013年2月1日签订的《商品房购销合同》；解除原告与第三人于2013年3月6日签订的《个人购房担保借款合同》；由被告返还原告首期购房款169909元并支付自2013年2月1日起至清偿之日止按年利率7.205%计算的利息;由被告返还原告自2013年4月6日起至2016年2月6日支付的房屋按揭贷款40824.23元；由被告支付因诉讼产生的律师费5000元。被告腾冲奥宸房地产开发有限公司辩称，《商品房购销合同》对延期交房有约定，约定大于法定，被告的行为没有达到根本违约，不存在解除合同的情况，请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，要求原、被告共同偿还第三人的借款，借款本金余额为191953.35元及至借款本金还清之日止按合同约定的利息；因本案诉讼产生的律师费由原告和被告共同承担。综合各方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为？原告要求解除《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》的诉讼请求是否成立？律师费是否应该支付？针对以上争议，原告张文玲向本院提交以下证据：1、商品房购销合同复印件一份，欲证明原、被告双方签订商品房购销合同的时间为2013年2月1日，价款为369909元，约定的交房时间为2014年10月1日，被告至今未交房已违约。2、收款收据二份，欲证明原告依约向被告履行了首期合同价款169909元的付款义务。3、个人购房担保借款合同原件及借款借据一份，欲证明原告因购房按揭贷款本金20万元，执行利率为5.895%。4、张文玲还款明细一份，欲证明截止2013年4月6日至2015年12月6日，原告共偿还中国农业银行股份有限公司腾冲支行房屋按揭款贷款本息合计38647.99元；5、律师费代理发票一份，欲证明原告因诉讼支付律师费5000元。6、收据一份，欲证明原告的购房首付款收据及购房合同存于农业银行腾冲支行。经质证，被告对原告提交的证据1、2真实性、合法性认可；对证据3的关联性不认可，认为被告只是担保人，贷款不应由被告归还；对证据4真实性不认可，明细是银行和原告之间发生的，被告不清楚还款情况；对证据5不认可，认为律师费只是一张发票，没有注明是居于什么原因产生的，不应由被告承担。第三人对原告提交的证据1、2、3、4、6认可，对证据5真实性认可，对关联性不认可，认为该费用与第三人无关。被告腾冲奥宸房地产公司未向法庭提交证据。第三人中国农业银行腾冲支行根据其请求向本院提交以下证据：收款收据二份、商品房购销合同一份、个人购房担保借款合同一份、个人借款凭证一份、一手住房贷款业务银企合作协议一份、客户贷款情况清单一份（均为复印件），欲证明2013年3月6日，原告以购买商品房为由向第三人借款本金20万元，并由被告为该借款提供阶段性保证责任，截止2016年2月6日贷款本金余额为191953.35元。经质证，原告对第三人提交的证据认可。被告对第三人提交的个人借款凭证、客户贷款情况清单真实性不认可，认为是原告与第三人之间发生合同关系，被告没有对其进行确认，被告并不清楚，对其他证据无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、2无异议，本院予以采信；对证据3的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据4、5及第三人提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年2月1日被告腾冲奥宸房地产公司与原告张文玲签订《商品房购销合同》一份，合同约定由原告购买被告开发的奥宸·纳帕溪山一期第A组团第N1幢1单元第*层*号房屋一套，房屋面积为113.33平方米，每平方米为33264元，总金额为369909元；2014年10月1日前交房；合同还同时对逾期交房及逾期付款的违约责任等权利义务进行了约定，后被告未按约定如期交付房屋。原告于2012年12月30日交订金人民币20000元，2013年2月1日支付首期房款人民币149909元；2013年3月6日原告张文玲与第三人中国农业银行腾冲支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为200000元，用于购买奥宸·纳帕溪山一期第A组团第N1幢1单元第*层*号房屋，借款期限为360个月，从2013年3月6日至2043年3月5日止。2013年3月6日第三人中国农业银行腾冲支行将200000元贷款划入被告腾冲奥宸房地产公司帐户，从2013年3月6日开始至2016年2月6日止二原告共偿还第三人借款本息计人民币40824.23元，截止2016年2月6日贷款本金余额为191953.35元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，应按合同约定履行义务。但在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付了购房款369909元，被告腾冲奥宸房地产开发有限公司未在约定期限内交付房屋，逾期至今也未对该房屋进行施工建设；且在诉讼过程中被告也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，被告的违约行为使双方签订的商品房购销合同目的不能实现。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《商品房购销合同》解除后，致使原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》的目的无法实现，原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，《商品房购销合同》及《个人购房担保借款合同》被解除后，被告应该将收受的购房款和购房贷款本金及利息分别返还给原告和第三人。本案中，截止2016年2月6日（还款日）原告向第三人支付购房贷款本息人民币40824.23元，第三人向被告支付的购房款剩余本金为人民币191953.35元，故被告应返还原告首期购房款169909元及购房按揭贷款40824.23元；同时被告应返还第三人贷款本金191953.35元及自2016年2月7日起至还清本金之日止按合同约定的利率计算的利息。被告未在约定期限内交付房屋，应承担赔偿损失的违约责任，支付原告首期购房款交付之日（即2013年3月6日）起，按银行同期贷款年利率7.205%计算的利息。因诉讼产生的律师费用系原告为维护权利实际支出的合理费用，客观、真实，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张文玲与被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于201年2月1日签订的《商品房购销合同》。二、解除原告张文玲与第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行2013年3月6日签订的《个人购房担保借款合同》。三、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告张文玲购房款人民币169909元并支付自2013年3月6日起至本判决确定的履行期限届满之日止以本金169909元为基数按银行同期贷款年利率7.205%计算的利息。四、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告张文玲截止2016年2月6日止原告支付给第三人的房屋按揭贷款人民币40824.23元。五、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司腾冲市支行借款本金人民币191953.35元并支付自2016年2月7日起至本金191953.35元清偿完毕之日止以未清偿本金为基数按原告与第三人签订的合同约定的利率计算的利息。六、由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告张文玲本案的律师费人民币5000元。案件受理费人民币4430元，由被告腾冲奥宸房地产开发有限公司交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审 判 长  张占伦审 判 员  段生菊人民陪审员  沈艳萍二〇一六年八月三十一日书 记 员  王维娟