北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀民初字第04535号
原告韩向冬，男，1972年4月4日出生。
委托代理人秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。
原告曹华伟，男，1979年8月15日出生。
被告刘生旺，男，1960年1月3日出生。
委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。
原告韩向冬、曹华伟与被告刘生旺租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王银龙独任审判，公开开庭进行了审理。原告韩向冬及其委托代理人秦淑香与被告刘生旺及其委托代理人肖丽建到庭参加了诉讼。原告曹华伟经本院传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告韩向冬诉称，2012年6月19日，被告将位于怀柔区渤海镇南冶村西北路边的鱼池及房屋出租给原告使用，双方签订了《租赁合同》，租赁期限为十年，年租金一万元，每五年交一次，租金采上交款方式。合同签订后，原告向被告交付了前五年的租金。在租赁期间，原告经被告同意对原有的房屋及设施进行了装修改造。就装修改造事宜，原告投入了三十万余元的资金。租赁合同刚履行三年，2015年7月15日，被告口头通知原告称镇政府以该租赁物属于违章建筑，并限7月23日之前拆除。原告要求被告予以赔偿，但被告以没钱为由拒绝赔偿。原被告双方租赁合同关系明确，被告未告知原告其出租的租赁物没有合法手续，现租赁物面临限期拆除，造成本合同无法履行，给原告造成了巨大的经济损失。房屋的装修和改建是房×进行的，包括改、扩建的五个鱼池、改建150平米砖混结构的房屋以及室内装修、新建院墙、院落、水泥地面以及铺设200平米地砖；我方只打了一个井2万元左右，房×投入的钱我们又给房×了，房×将涉诉土地转租给我，但是涉诉租赁物的装修等权利转让给我没有其他证明，只是有一个他出具的28万元的收条，其中包括房屋租金5万元。书写收条的日期记不清了，钱是一笔一笔给的，不是一个时间给的，我把钱都给齐了房×才给我打的条，最后打条那天我给了房×25000元，收条上所有的钱共计给了10多次，第一次比较多是10万元，后几次都是一万或者五千这么给的，最后一次给钱的时候是在怀柔交通局对面的饭店，所有钱都是用现金给的房×，在场的人都是房×家的人我不认识，当时我是看了房×建造的建筑确实值这么多钱，我们就把钱给他了，当时没有核实房×任何建造购买材料票据。承租土地上确实有一个土池子，房×和我说是他花钱挖的，南墙有10米，两面对称的铁网格有50米。四个鱼池挨着硬化路面宽的地儿最宽处不只1米，长一圈共计100平米，鱼池中间有硬化路面宽2.5米，长10多米，地砖都用于铺设院子，面积大约50-60平米，我去的时候看见一个钢筋架子，棚子已经没有了，房屋窗子我们都是新换的，屋内吊顶的棚子都是重新吊的，厕所厨房都是我们重新改造的，两个卫生间是我们新建的，厨房也是新建的，屋内我们新建两个炕。故原告诉至法院要求：1、请求被告退还原告房屋占有使用费2万元；2、要求被告赔偿原告经济损失20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告曹华伟经本院传票传唤未到庭应诉，但向本院答辩意见为：我和韩向冬与刘生旺签订租赁合同，但是签订合同之后没多久我就退出了，只是租赁合同没有改。韩向冬向刘生旺主张的权利与我无关，我也不会再另行主张。开庭的时候我也没有必要来，我的相关权利都已经转给韩向冬。
被告刘生旺辩称，不同意原告诉讼请求，第一项诉讼请求只同意退还建筑物被拆除后的租金从2015年8月13日至2017年2月20日一年半零18天大概15500元，第二项诉讼请求我们认为原告作为第二项诉讼请求主体不适格，租赁合同中的添付物均是案外人房×出资建设，原告并未出资，原告接受租赁物的时候装修已经全完成，租赁物被拆除没有给原告造成任何损失，即使原告这项诉讼请求有权主张，被告也认为不应承担任何责任，因为承租人明知租赁物为临时性建筑依旧自行投入建设，相关损失属于承租方自行扩大损失，被告在与房×以及原告两次签订租赁合同时已经明确告知租赁物是临时性建筑没有审批手续，并且将村委会与被告签订的临时占地协议出示给承租方，承租方对于租赁物是临时建筑是明知的，从租赁的金额看租赁物包括两亩土地，地上附着约120平米的房屋，约30平方米的钢筋餐饮棚，约50平米的鱼池和一个水井，鱼池的营业执照也是被告提供，后原告在此经营鱼池生意但是年租金仅仅为每年一万元，租金的数额与同种类租赁物市场价格相比明显偏低，相当于正常租赁价格的十分之一，从而可知原告签订合同的时候就知道租赁物没有审批手续，基于原告租金偏低且被告在租赁关系中没有获得任何利益，在这种情况下让出租方承担对方自行扩大的损失显失公平，在双方租赁合同5.8条中明确约定租赁物原告自行添附部分合同到期后归出租方所有，原告签订合同时就明知自己添附部分将归被告所有，原告依旧出资修建是原告方自行扩大损失，原告装修过程中没有经过被告同意而且从未要求原告一同到相关部门办理审批手续，原告主张二十万元损失没有相关依据，没有提供任何票据证明原告实际花费，在装修改造过程中利用了一些被告原本租赁物拆除后的建筑材料。关于房×的建筑部分，我们认为现在有四个鱼池，还有一个土池子是我的，有一个鱼池房×将我的一个勾坏了建造三个，原有房屋四间房顶进行装修换成了彩钢顶，屋内拆除隔断进行简单粉刷，我认为南墙有6-7米，两边对称的铁网格一边有20多米，四个鱼池挨着鱼池边有宽一米左右的地硬化走道，长一圈共计50-60平米，原告确实打了一个井，打的井没有出水，而且没有提交建造付款票据。原告拆除我的钢筋棚材料后原告使用了，地砖有50-60平米拆除后也由原告使用了，鱼池中间确实有一个硬化路面宽2.5米，长7、8米，厨房是我自己建造的，原告进行了改造，厕所原告只是在我的屋子里建的，我没有看见炕，故我不认可。
经审理查明：2001年1月18日，甲方（北京市怀柔区渤海镇南冶村村民委员会与乙方（刘生旺）签订村民临时占地协议，协议书约定：富洛号公路东坎修建为临时养鱼池，占地面积房屋100平米，鱼池66平米，合计166平米，按每平米4.5元交甲方占地费，合款747元。乙方占地的所有设施如转让或出租他人，必须申请甲方批准方可。此协议为10年期限，到期满时，甲乙双方另行协商。2011年1月6日，刘生旺与北京市怀柔区渤海镇南冶村村民委员会续延12年，续延年限为自2011年1月6日起至2023年1月6日止。续签协议除起止时间外，其它有关规定与原协议相同。
2012年2月21日，房×与刘生旺签订租赁合同。该租赁合同约定：出租方刘生旺（甲方）与承租方房×（乙方）。1、甲乙双方经友好协商，甲方同意将聚鑫园垂钓园出租，约2亩地的房屋院落（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物使用面积房屋4间（约80平米），厨房一处（约40平米），钢筋餐饮棚一处（约30平米），鱼池一个（约50平米），压水井一个。2、租赁期限：租赁物的租赁期限自2012年2月21日起至2022年2月20日止。乙方应当在租赁期限届满前将租赁物返还甲方。3、租金：租赁期限内租赁物的租金为人民币每年一万元，乙方分两次支付给甲方，第一次于2012年2月21日前支付给甲方五万元，第二次于2017年2月21日前支付给甲方五万元。乙方使用租赁物期间水、电等其他费用由乙方自行及时缴纳或者在收到甲方通知后在通知规定期限内及时缴纳……5.1租赁期限内如遇不可抗力、政府征地等情况，甲方提前10日通知乙方即可解除本合同，甲方无需向乙方承担支付其他费用款项的责任。如遇政府征地，补偿部分总额的百分之七十归甲方，百分之三十归乙方。5.8租赁期限届满或本合同提前解除时，乙方不得拆除或损坏租赁屋内的现有设施。租赁期内乙方建设建筑设施不允许拆除，包括饭店东侧河床内所建的鱼池、水面等基础设施无偿归甲方。租赁合同签订后，房×对租赁土地房屋进行装修和改造。
2012年6月19日，刘生旺与房×均同意双方签订原租赁合同终止。同日，原告韩向冬、曹华伟与被告刘生旺签订了租赁合同。该租赁合同约定：出租方刘生旺（甲方）与承租方韩向冬、曹华伟（乙方）。1、甲乙双方经友好协商，甲方同意将聚鑫园垂钓园出租，约2亩地的房屋院落（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物使用面积房屋4间（约80平米），厨房一处（约40平米），钢筋餐饮棚一处（约30平米），鱼池一个（约50平米），压水井一个。2、租赁期限：租赁物的租赁期限自2012年2月21日起至2022年2月20日止。乙方应当在租赁期限届满前将租赁物返还甲方。3、租金：租赁期限内租赁物的租金为人民币每年一万元，乙方分两次支付给甲方，第一次于2012年2月21日前支付给甲方五万元，第二次于2017年2月21日前支付给甲方五万元。乙方使用租赁物期间水、电等其他费用由乙方自行及时缴纳或者在收到甲方通知后在通知规定期限内及时缴纳……5.1租赁期限内如遇不可抗力、政府征地等情况，甲方提前10日通知乙方即可解除本合同，甲方无需向乙方承担支付其他费用款项的责任。如遇政府征地，补偿部分总额的百分之七十归甲方，百分之三十归乙方。5.8租赁期限届满或本合同提前解除时，乙方不得拆除或损坏租赁屋内的现有设施。租赁期内乙方建设建筑设施不允许拆除，包括饭店东侧河床内所建的鱼池、水面等基础设施无偿归甲方。
2015年7月14日，北京市怀柔区渤海镇人民政府作出（2015）渤镇执拆字第15号限期拆除决定书，将渤海镇南冶村村西路边建设的平房及鱼池工程，未取得乡村建设规划许可证进行建设，擅自施工，建筑面积共1465平米。以上行为构成违法建设，责令于2015年7月23日前将上述违法建设自行拆除。逾期不拆除，本机关将组织强制拆除。2015年8月左右，上述建筑物已被拆除。
2015年10月21日，原告持诉请诉至本院，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求，本院经调解未果。
原告申请证人房×出庭作证，证人房×称：刘生旺确实把相关的鱼池和租赁物租赁给我，给我的涉案土地房顶是漏的，有一部分没房顶，我接手之后对四间房屋进行整体装修，并接出房屋将近70平米左右，作为值班室、厨房以及北面厕所。整个租赁场地四周全部抹灰粉刷。我没有装修的票据，票据都给韩向冬了。刘生旺原来有一个大的鱼池我改建了，并新建了3个鱼池（两个小鱼池和一个大鱼池），大的鱼池长25米、宽5米，小的鱼池长11.5米，宽2米，上述鱼池都是石头砌好之后抹灰。院内路面我全部水泥硬化，大概87平米左右。我挖了一口水井花费18000元，弄完之后水井的水用不了。院墙三面我都用铁丝网围上了，从南向北的长度有80米，宽16米左右。，在河套里雇勾机平整河套花了3000元左右，但河套不在合同租赁范围之内。租赁场地南面准备建一个小木棚，最后没建但是我材料都买了，花费2000元。我支付了5年租金5万元，剩余我转给韩向冬的钱包括农用车3.5万元，剩余19.5万元是我全部投资的钱，我所有建造的工程都给原告了。韩向冬分多次给我的钱，第一次10万、第二次4万元、第三次5万元、第四次2.5万元、第五次3.5万元、前年又给我尾款4万元。韩向冬还没把钱给我，我就给他出具了收条，因为韩向冬说不给打条就没办法去拿钱，打条当天韩向冬给我10万元。我已经将全部的租赁场地和权利义务都转给原告了，我不会再向被告主张权利。
2015年7月23日，原告申请对其承租的位于北京市怀柔区渤海镇南冶村西北路边院内改、扩建的五个鱼池、改建150平米砖混结构的房屋以及室内装修、新建院墙、院落、水泥地面以及铺设200平米地砖，打水井的财产价值进行评估鉴定，因涉案场地已被拆除，无法进行鉴定。
上述事实，有原、被告双方陈述、村民临时占地协议、租赁合同和证人证言等证据在案佐证。
本院认为：韩向冬和曹华伟与刘生旺签订的租赁合同因房屋未取得建设工程规划许可证，故韩向冬和曹华伟与刘生旺的租赁合同无效。租赁合同无效后，当事人依据合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院应予支持。曹华伟在法庭上表示已退出合同，并将相关权利转给韩向冬，且曹华伟经本院传票传唤未到庭应诉，视为其撤诉，故其享有的权利由韩向冬继受。现双方均认可从2012年2月21日计算至租赁房屋被拆除时间2015年7月31日计算房屋占有使用费，现刘生旺认可韩向冬和曹华伟已支付房屋占有使用费5万元，本院对此不持异议，刘生旺应退还韩向冬其自2015年8月1日至2017年2月20日的房屋占有使用费15589元。租赁合同无效后，韩向冬就其损失向刘生旺请求赔偿20万元，因涉案的房屋及设施已被确认为违法建设且已被拆除，本院无法对涉诉房屋及场地进行鉴定，鉴于原告称涉诉场地其只挖了一个井，其他的改建行为均为房×进行，因房×称水井也系其出资18000元所建，韩向冬所称水井系其自行建造的意见本院不予采信，房×将租赁场地改建的相关权利义务（包括水井）以23万元转给韩向冬，因房×与韩向冬关于给付28万元及书写收条的顺序以及每次给付的金额均有不符，故对于该转让金额本院不予采信。本院根据原被告及房×三方所述的涉诉场地房屋建造维修情况，并考虑到相关建筑装修的折损酌定为4万元。房×在未取得涉诉租赁场地建设许可证的情况下私自建造房屋，对其损失应承担一定的责任，刘生旺在房×进行建设后未提供证据证明其进行阻止，对韩向冬的损失亦应承担一定的责任，现房×将相关的权利义务转给韩向冬和曹华伟，故对韩向冬要求刘生旺赔偿损失的诉讼请求，本院依照双方的责任酌定为2万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告刘生旺于本判决生效后十日内退还原告韩向冬房屋占有使用费一万五千五百八十九元。
二、被告刘生旺于本判决生效后十日内赔偿原告韩向冬损失二万元。
三、驳回原告韩向冬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七十五元，由被告刘生旺负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王银龙
二〇一六年二月十八日
书 记 员 杨 田