江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终3004号
上诉人（原审被告，反诉原告）李世敏。
委托诉讼代理人钱程，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人夏海航，上海市协力（徐州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）徐州市新盛建设发展投资有限公司，住所地本市泉山区淮海西路188号。
法定代表人林斌，该公司董事长。
委托诉讼代理人王聪,江苏东恒(徐州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人郑宪金,江苏东恒(徐州)律师事务所律师。
上诉人李世敏与被上诉人徐州市新盛建设发展投资有限公司（以下简称新盛公司）租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李世敏及其委托诉讼代理人钱程、夏海航，以及被上诉人新盛公司的委托诉讼代理人王聪到庭接受询问，本案现已审理终结。
上诉人李世敏上诉称：1、请求撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人赔偿上诉人食材损失49800元（83000元×60%），与他人合作损失12000元（20000元×60%）。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审法院酌定食物损失15000元过低。上诉人在原审已经提供徐州铸云台大酒店致新盛公司的文件、李全的证明、大量食材腐败的照片4张、库存盘点表，足以证明停电造成上诉人83000元的食材损失。2、上诉人与杨静、闫洪涛合作事宜已经在装修前通知被上诉人并取得被上诉人同意，上诉人与杨静、闫洪涛之间是合作关系而非转租关系，上诉人在原审时提交的《合作协议》以及闫洪涛出具的收条，足以证明上诉人因被上诉人停电而赔偿合作违约金2万元。
被上诉人新盛公司答辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。关于上诉人所提到83000元食材损失问题，该损失仅系上诉人单方制作证据，原审法院酌定15000元，数额已经较高，被上诉人认为上诉人在一审时所提供的证据不足以认定存在该项损失。被上诉人不存在停电行为，涉案房屋的用电系采取预充值方式，预充值金额使用完毕后如未及时预充情形，则无法供电，涉案房屋系因为上诉人没有及时预充，致使其不能用电，应当由其承担全部不利后果，同时上诉人明知无法正常用电，其应当采取合理的措施，对于其所主张存在的相应食材进行处理，以避免损失扩大，而根据上诉人在一审的陈述，其并没有采取相应措施，仅仅留置在商铺中，扩大的损失应由上诉人自行承担。上诉人所称鸡脚饭餐饮公司合作问题所述不属实，被上诉人对于其与该公司的合作情况事宜不知情，对于其因此所受相关损失不应当承担责任。
新盛公司向一审法院的起诉请求：2012年9月20日，双方就徐州市科技广场内音乐主题街区2号楼1、2层2-203、2-204、2-303、2-304房屋承租事宜签订租赁意向书一份。该意向书约定，新盛公司将其开发建设的上述房屋出租给李世敏用于餐饮经营，品牌为汉阳宫，承租期限5年，其中装修免租期6个月。意向书还对免租期后的租金支付及相关违约责任作出详细约定。意向书第7.1条约定“本意向书至新盛公司正式通知李世敏签订租赁合同之日终止”。2014年8月3日，新盛公司向李世敏送达了《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》，因李世敏未同新盛公司签订房屋租赁合同，2014年8月20日新盛公司委托律师致函李世敏，确认双方签订的租赁意向书已于2014年8月3日终止履行。
新盛公司于2013年3月22日将上述房屋交付李世敏，扣除免租期6个月后，李世敏应自2013年9月22日起支付租金。租赁意向书终止后，李世敏应按租赁意向书约定的租金标准支付房屋占用期间的使用费。但至今，李世敏即未将承租的房屋返还新盛公司，也未支付房屋租金及占用费。请求法院确认双方的租赁关系已终止；判令李世敏迁出基于原租赁关系占用新盛公司的徐州市科技广场内音乐主题街区2号楼1、2层2-203、2-204、2-303、2-304房屋，并将房屋返还新盛公司；支付自2013年3月22日起至2015年8月31日止期间的房屋租金和占用费469975元；延迟支付租金的利息损失13160元。
2016年1月25日，李世敏将承租房屋返还新盛公司，故新盛公司撤回要求李世敏返还房屋的诉讼请求。新盛公司增加诉讼请求，请求法院判令李世敏支付计至2016年1月25日的房屋租金和占用费559531元，延迟支付租金的利息损失114435元。
李世敏向一审法院反诉请求：李世敏依据双方签订的租赁意向书承租新盛公司房屋，承租期5年。承租期间，经新盛公司同意对承租房屋进行了装修，并缴纳履约保证金51915.17元和装修保证金77872.75元，后装修保证金已退还。2015年3月22日，因新盛公司停电停水造成李世敏无法经营，冷藏柜中的食物变质损坏。同时造成李世敏与鸡脚饭餐饮管理公司签署的合同无法履行，违约损失100000元。租赁关系终止后，新盛公司阻挠李世敏将价值34万余元的设备物品拉出。请求法院判令新盛公司赔偿李世敏装修损失150000元，与他人合作损失100000元，因停电停水造成食品变质损失83000元，返还履约保证金51915.17元。诉讼过程中，李世敏申请对装修损失进行鉴定，按照鉴定结果，将装修损失变更为284260元。
原审查明事实：2012年9月20日，双方签订租赁意向书一份，主要条款约定，李世敏承租新盛公司建设的徐州市科技广场内音乐主题公园2号楼1、2层2-203、2-204、2-303、2-304房屋，建筑面积约502平方米，上述面积现已建筑图纸测算，双方租金计算以房产证为准，特殊位置由双方实际测量、计算；第2.2条李世敏租赁商铺的用途为经营多国料理，品牌为汉阳宫，李世敏改变租赁商铺的用途，或变更、增加经营品牌的，均应事先通知新盛公司并取得新盛公司书面同意；租赁期限5年，第一年租金为0.85/平方米/天，第二年租金为1.7元/平方米/天，第三年租金为1.785元/平方米/天，第四年租金为1.87/平方米/天，第五年租金为1.96/平方米/天；租赁商铺物业管理费为每平方米10元/月，商铺租金和物业费李世敏每3个月一次预付给新盛公司；第4.1条装修免租期6个月，自新盛公司通知李世敏进场施工之日开始计算；第6.4条李世敏各类装修图纸需向职能部门报批，并取得新盛公司认可后方块施工；第2.3条李世敏商铺开业时间为2013年4月1日；本协议签订3个工作日内，李世敏向新盛公司支付相当于租赁商铺标准价格2个月租金51915.17元，相当于租赁商铺标准价格3个月租金的装修保证金77872.75元；履约保证金不抵做租赁期内任何时间李世敏所欠的租金、物业费及其他应缴费用，履约保证金的扣除和返还，按照双方签订的租赁合同的约定执行；装修保证金待李世敏按双方约定日期开业后新盛公司无息退还或冲抵李世敏首期租金；第7.1条本意向书至新盛公司正式通知李世敏签订租赁合同之日终止，本意向书有效期内，李世敏应与新盛公司协商并签订正式的租赁合同，李世敏应在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续；第7.2条如李世敏未在有效期内与新盛公司协商并签订租赁合同，则有效期届满，新盛公司有权没收保证金，本意向书终止，李世敏所有装修设施自动放弃，可由新盛公司处置，同时新盛公司有权将商铺另行出租；第7.3条如在有效期内，双方签署了正式的租赁合同，则自租赁合同签署生效之日起，本意向书自动失效；本意向书自双方签字盖章且李世敏支付全部保证金之日起生效；新盛公司方联系人倪慧，李世敏方联系人李鹤。租赁意向书签订后，双方均签字盖章。
2012年10月19日李世敏向新盛公司缴纳履约保证金51915.17元和装修保证金77872.75元。2013年3月22日，新盛公司组织李世敏验房，李世敏之子李鹤在验房单上签名，并在验房单上注明室内墙壁及顶面未做隔断不合格，室外幕墙玻璃缺失两块，北墙玻璃有缺口不合格。
庭审中，新盛公司主张2014年8月3日，在李世敏承租的房屋的房门处张贴“《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》”，内容“根据双方就音乐主题街区2号楼1、2层203、204、303、304号房屋签订的租赁意向书第7.1条之规定，现正式通知各租赁单位、个人于2014年7月28日至2014年8月8日期间到我公司办理徐州音乐主题街区房屋租赁合同签订手续”。经质证，李世敏否认见到该通知。
2014年8月20日，新盛公司委托律师通过邮件速递致函李世敏，告知已于2014年8月3日将《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》送达李世敏，根据租赁意向书规定，本意向书至新盛公司正式通知李世敏签订租赁合同之日终止履行；李世敏应于接到本函后3日内签订租赁合同，如逾期，新盛公司将直接起诉至法院采取强制措施收回房屋，同时保留追偿因李世敏违约而给新盛公司造成损失的权利。李世敏收到函件后，双方多次协商租赁合同签订事宜，但对租金计算起始时间无法达成一致意见。
2015年3月22日，因新盛公司停电停水，李世敏终止经营。2015年4月3日李世敏向新盛公司递交书面材料，要求终止履行合同，赔偿因停水停电造成食品变质损失83000元等。合同终止履行后，新盛公司以李世敏拖欠租金和物业费为由，不同意李世敏搬走在承租房屋内的设备及物品。2016年1月25日，经双方协商一致，李世敏对承租新盛公司房屋内的设施及物品进行处置。同时李世敏应新盛公司要求，书面声明“承租商铺店内所有物品，除法院已鉴定的空调设施装修设施外，其余物品全部放弃，由新盛公司和物业公司任意处置，空调处置按法院判决履行”。
审理中，依据李世敏申请，本院委托徐州光明资产事务所对李世敏承租期间的装修设施、中央空调、通风设施损失进行评估，评估价值284260元。其中中央空调评估价值55910元，通风设施及装修评估价值228350元。经质证，新盛公司主张中央空调应由李世敏拆除，不应作为装修损失计算。李世敏同意。
2016年3月18日，新盛公司申请对李世敏主张的，因新盛公司停电停水造成的食品损失83000元进行鉴定。徐州光明资产事务所接受法院委托后认为，李世敏提供的库存盘点表记录不规范、不准确、不完整，无法与其提供的食材照片一一对应，且无法勘察实物，不具备评估条件。
另查明，新盛公司于2015年9月23日办理出租房屋的规划许可证，未办理房产证。
原审法院认为，本案双方当事人争议的第一个焦点：租赁意向书约定租赁面积以房产证登记为准，现新盛公司未办理房产证，如何确定租赁房屋的建筑面积。
庭审中，经双方协商，均同意暂按建筑面积502平方米计算。对此，法院予以确认。
本案双方当事人争议的第二个焦点：按照租赁意向书，如何确定计算租金的起始时间。
新盛公司诉称中主张自2013年3月22日，李世敏验房之日计算租金。经质证，李世敏认为验房单记载的事项已证明验房时房屋有两项不合格，不具备交付条件。
李世敏提供装修工程施工合同，证明于2013年8月10日接到新盛公司通知进场施工，要求以此日期作为计算租金的起始时间。经质证，新盛公司向法庭提供李世敏的三份装修申请表，证明李世敏于2013年4月已进驻装修。1、2013年4月10日，李世敏申请进驻装修表，2013年4月15日，新盛公司在装修申请表上最后签署同意意见。2、2013年4月25日，李世敏申请在层面安装空调外机，2013年4月28日，新盛公司在装修申请表上最后签署同意意见。3、2013年7月8日，李世敏申请门头安装，发光体灯箱。2013年7月9日，新盛公司在装修申请表上最后签署同意意见。经质证，李世敏三份装修申请表的真实性不持异议。
法院认为，双方签订的租赁意向书未明确约定计算租金的起始时间，但该租赁意向书第4.1条约定，装修免租期6个月，自新盛公司通知李世敏进场施工之日开始计算；第6.4条约定，李世敏各类装修图纸需向职能部门报批，并取得新盛公司认可后方可施工。李世敏依约定于2013年4月10日提出装修申请，新盛公司于2013年4月15日在装修申请表上最后签署同意意见。据此，应确定2013年4月15日是新盛公司同意并通知李世敏进场施工的时间，也是计算租金和免租期的起始时间。
本案双方当事人争议的第三个焦点:如何确定租赁意向书的解除时间。
新盛公司主张依据租赁意向书第7.1条，本意向书至新盛公司正式通知李世敏签订租赁合同之日终止。故新盛公司租赁意向书自2014年8月3日，新盛公司向李世敏送达《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》时解除。经质证，李世敏认为租赁意向书为新盛公司提供的格式合同，该意向书第7.1条和7.2条明显加重了李世敏的责任，显失公平，是无效条款。
李世敏主张因新盛公司停电停水，导致李世敏无法经营，2015年4月3日，李世敏向新盛公司送达了解除租赁关系通知书。因此租赁意向书应自该日解除。
法院认为，租赁意向书约定租期5年，李世敏经新盛公司同意装修。因此应当认定双方之间是长期的合作关系。租赁意向书第7.1条约定本意向书至新盛公司正式通知李世敏签订租赁合同之日终止，本意向书有效期内，李世敏应与新盛公司协商并签订正式的租赁合同，李世敏应在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续；第7.2条如李世敏未在有效期内与新盛公司协商并签订租赁合同，则有效期届满，新盛公司有权没收保证金，本意向书终止，李世敏所有装修设施自动放弃，可由新盛公司处置，同时新盛公司有权将商铺另行出租。从该两条约定可以看出，李世敏在接到签订租赁合同的通知时，必须同意新盛公司签订租赁合同的内容，否则将给自己造成重大的财产损失。因此该条款内容明显加重李世敏一方的责任，排除李世敏自愿签订合同的正当权利，依法应确定为无效。新盛公司主张自2014年8月3日，向李世敏送达《关于签订徐州音乐主题街区房屋租赁合同的通知》时租赁意向书解除，法院不予支持。
2015年3月22日，因新盛公司停电停水，李世敏停止经营。2015年4月3日，李世敏向新盛公司递交解除合同的书面材料，至此租赁意向书双方均不同意履行，依法应确定解除的时间为2015年4月3日。
综上，法院认为双方之间是房屋租赁的法律关系，双方签订的租赁意向书除无效部分外，是合法有效的。但租赁意向书有些条款内容存在模糊、不确定、矛盾情形，由于租赁意向书系由新盛公司提供的格式合同，故依照法律规定对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款存在两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。租赁意向书第7.3条约定，如在有效期内，双方签署了正式的租赁合同，则自租赁合同签署生效之日起，本意向书自动失效。按照该约定，双方因对租金计算的起始时间无法达成一致意见，未签订租赁合同，则租赁意向书未失效。
租赁意向书约定租金计算方式需以房产权证登记的建筑面积为准，但因新盛公司原因，新盛公司出租给李世敏的房屋至今未办理该证件。双方在庭审中通过协商，认可以建筑面积502平方米计算，但在此以前，双方一直无法准确确定租金数额。租赁意向书未明确约定租金自何时起计算，双方也无法协商一致，审理中法院按照合同相关条款推定于2013年4月15日起算。
租赁意向书第2.3条约定李世敏商铺开业时间为2013年4月1日。但实际此时间新盛公司尚未通知李世敏进场施工装修。第7.1条约定李世敏应同新盛公司在签署租赁合同之日起7日内办理上房手续。与李世敏依据租赁意向书已装修使用的事实不符。
在租赁意向书内容上存在上述缺陷的情形下，新盛公司准许李世敏进场装修，后因双方对计算租金起始时间协商不一致，新盛公司又依据租赁意向书第7.1条、7.2条提出解除租赁合同，新盛公司提出解除租赁的理由不合法，继而又停电停水，导致李世敏无法经营，新盛公司应对租赁意向书的解除负有主要过错，对因合同解除造成的损失承担60%的赔偿责任。李世敏在发现与新盛公司签订的租赁意向书存在缺陷的情形下，应主动与新盛公司协商或通过合法途径尽快解决，而不应久拖不决，长期不支付租金。李世敏应对租赁意向书的解除负有次要过错，承担40%的赔偿责任。
2013年4月15日新盛公司同意李世敏进场施工，按照租赁意向书扣除6个月免租期后，李世敏应自2013年10月15日起支付租金。2015年4月3日，双方租赁意向书解除，李世敏应支付新盛公司租金300823.5元（502*0.85*365+502*1.7*170）。租赁意向书解除后，新盛公司及其物业以李世敏拖欠物业费、租金，阻止李世敏将承租屋内的物品拉出，并长期闲置承租房屋，故新盛公司主张李世敏赔偿租赁意向书解除后的房屋占用费，法院不予支持。新盛公司主张延迟支付租金的利息损失无合同依据，法院不予支持。
李世敏主张因新盛公司停电停水造成的食品损失83000元，因不具备评估条件，不能进行司法鉴定。综合考虑李世敏的经营状况、租金标准、应自行减损等因素，法院酌情确定损失为15000元。李世敏主张新盛公司承诺装修免租期后再免交6个月租金无合同依据和证据证明，法院不予支持。李世敏主张与鸡脚饭餐饮管理公司合作，并未按照租赁意向书第2.2条通知新盛公司，并取得同意。故李世敏主张因新盛公司违约导致租赁意向书解除，造成与他人合作损失100000元，法院不予支持。综上，遂判决：一、李世敏应支付徐州市新盛建设发展投资有限公司2013年4月15日至2015年4月3日房屋租金300823.5元（502*0.85*365+502*1.7*170）。二、徐州市新盛建设发展投资有限公司应赔偿李世敏装修损失137010元（228350元*60%），食材损失9000元（15000元*60%），返还履约保证金51915.17元，合计197925.17元。上述第一项、第二项相抵后李世敏于判决生效后七日支付徐州市新盛建设发展投资有限公司102898.33元。三、驳回徐州市新盛建设发展投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回李世敏的其他诉讼请求。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、关于原审法院所确定的上诉人的食材损失是否适当的问题。首先，上诉人虽然在原审时提供了证据证明其食材损失，但是因为其提供的库存盘点表记录不规范、不准确、不完整，无法与其提供的食材照片一一对应，且无法勘察实物，不具备评估条件，导致无法进行价格评估。其次，被上诉人2015年3月22日停水停电导致上诉人停止经营时，上诉人有义务及时采取措施减少损失，而不能放任所有的食材全部损坏，现上诉人未能提供证据证明其采取合理措施避免了损失的扩大，故对于扩大的损失，被上诉人不应承担责任。最后，上诉人在二审庭审期间陈述2015年3月20日到店面的时候，装修工人还在装修，其食材是在装修之后陆续购进的，但在2015年3月22日上诉人就因被上诉人停水停电而停止营业，两天的时间上诉人就装修完毕并购进83000元的食材，与常理不符。综合上述因素，本院认为原审法院综合考虑上诉人的经营状况、租金标准、应自行减损等因素，酌情确定食材损失为15000元，并无不当，应予维持。
二、关于上诉人主张的合作损失应否支持的问题。上诉人主张与鸡脚饭餐饮管理公司合作，已经取得被上诉人的同意，但并未提供证据予以证明，且被上诉人亦不予认可。因此，本院认为上诉人与鸡脚饭餐饮管理公司的合作，并未按照租赁意向书第2.2条通知新盛公司，并取得同意。故上诉人主张因新盛公司违约导致租赁意向书解除，造成与他人合作损失本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1120元，由上诉人李世敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 祝 杰
审判员 陈 颖
审判员 崔金城
二〇一六年十二月十五日
书记员 苗 鑫