江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）云民初字第0855号
原告李玉楠。
委托代理人蒋昌胜，江苏金华星律师事务所律师。
被告江苏金广厦置业集团有限公司，住所地本市奎园小区北门1号综合楼。
法定代表人韩秀环，该公司经理。
委托代理人李强，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人孙克，江苏汇君律师事务所律师。
被告徐州诚工达工程机械有限公司，住所地本市淮海西路欧洲广场A-407室。
法定代表人柳方海，该公司经理。
被告徐州朔业机械工贸有限公司，住所地本市淮海西路两周广场A-402室。
法定代表人刘晓艳，该公司经理。
上述二被告共同委托代理人李敏。
上述二被告共同委托代理人魏贤英。
原告李玉楠与被告江苏金广厦置业集团有限公司（以下简称“金广厦公司”）、徐州诚工达工程机械有限公司（以下简称“诚工达公司”）、徐州朔业机械工贸有限公司（以下简称“朔业公司”）商品房买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李玉楠的委托代理人蒋昌盛，被告金广厦公司的委托代理人孙克，被告诚工达公司和朔业公司的共同委托代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉楠诉称，原告（乙方）与被告金广厦公司（甲方）于2010年7月10日签订商品房买卖合同，合同约定：乙方向甲方购买汉御花园商业楼一套，具体房号为B区6层601、602号，该房面积约650平方米（具体面积由政府部门实测面积为准）。单价每平方米6500元，总房价4225000元，乙方采用现金购买；乙方在签订本协议时，须向甲方付总房款的50%为210万元，其余房款办理好房证、土地证时不按时支付房款的，视为违约，需向甲方支付房价30%作为违约金，乙方违约后，甲方有权单方面将房屋另行处理；甲方保证此房屋没有产权纠纷和债务纠纷，若甲方原因造成此房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方承担全部责任，退还房款并以房产总价的双倍作为赔偿。合同签订后，原告依约支付了房款21万元，但至今被告金广厦公司没有按照约定为原告办理产权登记，且涉案房屋已登记在被告朔业公司名下。为维护原告的合法权益，请求法院判令解除房屋买卖合同，三被告共同偿还原告已付购房款210万元并支付违约金289万元，后原告将违约金数额调整至100万元。
被告金广厦公司辩称，同意解除购房合同并返还原告已交付的购房款，但解除合同的违约责任在于原告，原告与案外人沈永、刘忠元共同于2010年3月2日向被告支付了370万元、2010年10月16日支付了170万元，合计540万元，而根据其三人与被告分别签订的房屋买卖合同，应需付款574.5万元，故原告并未按约足额支付购房款，被告不应承担损失赔偿责任；原告主张违约金数额过高。
被告诚工达公司与朔业公司辩称，二被告与原告不存在商品房买卖关系，在竞买时对于涉案该房屋出卖给原告的情形并不知情，故原告主张二被告返还购房款并赔偿损失没有事实及法律依据。
经审理查明，原告（乙方）与被告金广厦公司（甲方）于2010年7月10日签订汉御花园商业楼（汉御金座）购房协议，协议约定：乙方向甲方购买汉御花园商业楼一套，具体房号为B区6层606号，该房面积约400平方米（具体面积由政府部门实测面积为准）。单价每平方米6500元，总房价260万元，乙方采用现金购买；乙方在签订本协议时，须向甲方付总房款的50%为130万元，其余房款办理好房证、土地证时不按时支付房款的，视为违约，需向甲方支付房价30%作为违约金，乙方违约后，甲方有权单方面将房屋另行处理；甲方保证此房屋没有产权纠纷和债务纠纷，若甲方原因造成此房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方承担全部责任，退还房款并以房产总价的双倍作为赔偿。
同日，原告（乙方）与被告金广厦公司（甲方）签订汉御花园商业楼（汉御金座）购房协议，协议约定：乙方向甲方购买汉御花园商业楼贰套，具体房号为B区6层601、602号，该房面积约650平方米（具体面积由政府部门实测面积为准）。单价每平方米6500元，总房价4225000元，乙方采用现金购买；乙方在签订本协议时，须向甲方付总房款的50%为210万元，其余约定同B区6层606号购房协议。另，案外人沈永、刘忠元于同日亦分别与被告金广厦公司（甲方）签订汉御花园商业楼（汉御金座）购房协议，其中沈永签订的两份协议分别约定：乙方向甲方购买汉御花园商业楼，具体房号为B区6层603、604号，该两房面积均约230平方米（具体面积由政府部门实测面积为准）。单价每平方米6500元，总房价均为1495000元，乙方采用现金购买；乙方在签订本协议时，须向甲方付总房款的50%均为75万元，其余约定同B区6层606号购房协议。刘忠元签订的协议约定：乙方向甲方购买汉御花园商业楼，具体房号为B区6层605号，该房面积约260平方米（具体面积由政府部门实测面积为准）。单价每平方米6500元，总房价为169万元，乙方采用现金购买；乙方在签订本协议时，须向甲方付总房款的50%均为845000元，其余约定同B区6层606号购房协议。
上述协议签订后，被告金广厦公司分别向原告及案外人沈永、刘忠元出具了收据，收据分别载明：李玉楠交汉御花园B区商业楼606室房款130万元，李玉楠交汉御花园B区商业楼601、602室房款210万元，沈永交汉御花园B区商业楼603室房款75万元、604室房款75万元，刘忠元交汉御花园B区商业楼605室房款84.5万元，收据载明入账日期均为2010年7月10日。上述房款实际交付的时间分别为：2010年3月2日，被告金广厦公司收到李玉楠付款370万元；2010年12月16日，被告金广厦公司收到刘忠元付款170万元。其中刘忠元实际交汉御花园B区商业楼605室房款为50万元，刘忠元另给被告金广厦公司出具了34.5万元的欠条。
庭审中原告及案外人刘忠元、沈永关于购房款交付的问题主张：2010年3月2日的370万元系原告向被告金广厦公司购买案外商品房，因金广厦公司房屋交付不能，370万元购房款转为涉案房屋的购房款（其中340万元系协议所涉601、602、606室房产的购房款，另30万元系代刘忠元交付协议所涉605室的购房款）；因上述370万元是在签订协议前已经提前交付，故经被告金广厦公司法定代表人韩秀环同意，其后于2010年12月16日缴纳的购房款170万元（其中150万元系沈永交付的协议所涉603、604室房产的购房款，另20万元系刘忠元交付的协议所涉605室房产的购房款）同提前交付的370万元均视为2010年7月10日购房人按照协议约定如期缴纳了购房款，关于刘忠元尚欠购房协议约定的购房款34.5万元，亦是经过金广厦公司法定代表人韩秀环同意，刘忠元亦给金广厦公司出具了34.5万元的欠条，所以被告金广厦公司出具了上述收据。对于原告及案外人沈永、刘忠元上述主张，被告金广厦公司不予认可，辩称解除合同的违约责任在于原告，原告及案外人沈永、刘忠元并未按约足额支付购房款。根据查明案情需要，本院当庭要求被告金广厦公司的法定代表人韩秀环本人到庭参加诉讼，韩秀环至庭审结束时拒不到庭参加诉讼。
本案在审理过程中，原告申请对于涉案房屋进行市场价格评估，2013年12月3日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具估价报告，报告载明：涉案房屋于估价时点2013年11月21的市场价值单价为每平方米8090元。对于该估价报告，原告提出书面异议认为价值偏低，2014年1月24日，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司出具原估价报告的补充说明，说明载明的单价同原估价报告。原告就涉案房屋及协议所涉606、601、602房屋共计支出评估费62399.85元。
另查明，涉案房屋因被告金广厦公司与其他案外人存在债务纠纷被宁波市北仑区人民法院委托拍卖，该院出具的（2010）甬仑执民字第3461-2号执行裁定书载明：本院依据已经发生法律效力的本院（2009）甬仑民初字第2303号民事判决书，于2011年9月28日依托宁波宝盈拍卖有限公司和宁波之江拍卖有限公司拍卖被执行人江苏金广厦置业集团有限公司所有的位于徐州市中山南路汉御花园商业楼B区地号为02-06-19-0006的土地及面积为14558平方米的地上建筑物，2011年10月28日，共同竞买人徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司以7600万元的最高价竞得。根据拍卖的特别约定，汉御花园项目（包括上述拍卖的房地产）若原有规定应缴纳或已拖欠的税费（包括但不限于水费、电费、土地费、工程款、消防费超规划建设费等一切费用及徐州大华房屋有限公司、江苏金广厦置业集团有限公司为解决汉御花园项目遗留问题所产生的一切费用），均由共同买受人承担和支付。2011年9月30日，宁波宝盈拍卖有限公司和宁波之江拍卖有限公司出具特别说明一份，说明第六条载明：拍卖成交后，所产生的预见和不可预见风险由买受人承担，标的物若原有规定应缴纳的税、费（包括但不限于水费、电费等）拖欠，均由买受人承担和支付。2011年10月28日，宁波宝盈拍卖有限公司和宁波之江拍卖有限公司出具补充说明一份：应宁波市北仑区人民法院执行局要求，现将《特别说明》第六条“拍卖成交后，所产生的预见和不可预见风险由买受人承担，标的物若原有规定应缴纳的税、费（包括但不限于水费、电费等）拖欠，均由买受人承担和支付”改为“拍卖成交后，所产生的预见和不可预见风险由买受人承担，汉御花园项目（包括本标的物）若原有规定应缴纳或已拖欠的税费（包括但不限于水费、电费、土地费、工程款、消防款、人防款、超规划建设费等一切费用及徐州大华房屋有限公司、江苏金广厦置业集团有限公司为解决汉御花园项目遗留问题所产生的一切费用），均由共同买受人承担和支付（即徐州大华房屋有限公司、江苏金广厦置业集团有限公司不再承担任何费用）”。被告徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司的共同委托竞买人李爱梅在该补充说明的“竞买人确认签字”一栏签字。另，拍卖完成后，涉案购房协议载明的606室登记在被告诚工达公司名下，权属证书载明为中山南路汉御花园商业楼B区-1-601，建筑面积为826.42平方米；协议载明的605、604、603、602、601室均登记在被告朔业公司名下，权属证书分别载明为中山南路汉御花园商业楼B区-1-602、-603、-604、-605、-606，建筑面积分别为275.36平方米、227.44平方米、230.46平方米、230.46、454.5平方米。
又查明，涉案房屋拍卖后，被告金广厦公司法定代表人韩秀环给本案原告李玉楠及案外人沈永、刘忠元另出具关于汉御花园B区601-606室买卖的说明，内容为：关于你们三人购买汉御花园B区601-606室房产在宁波北仑区人民法院拍卖时，徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司与我公司谈好，此房产拍到徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司后由该两公司再行过户给你们三个实际购买人，且过户费用由我公司及竞买人徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司承担，在这种前提下我公司才未通知你们三人并说明此事的，现我公司仍在与该两公司谈将此房过户给你们三人事宜。
被告金广厦公司另给原告李玉楠及案外人沈永、刘忠元出具字条一份，载明：B区汉御花园商业楼（汉御金座）购房协议沈永603室已付款750000元、下欠745000元；沈永604室已付款750000元、下欠745000元；李玉楠601、602室已付款2100000元、下欠2125000元；李玉楠606室已付款1300000元、下欠1300000元；刘忠元606室已付款845000元、下欠1190000元（845000元＋欠条345000元）。该字条还注明：以上协议原件交给李爱梅2011年8月22日经手人李素梅在场人杜长飞韩秀环。
2012年4月22日，被告金广厦公司法定代表人韩秀环给本案原告李玉楠及案外人沈永、刘忠元出具关于（2010）甬仑执民字第3461-2号情况说明一份，内容为：汉御花园商业楼B区601、602、603、604、605、606分别由沈永、刘忠元、李玉楠所购得，且江苏金广厦置业集团有限公司已收取50%的房款，并于收款后将房屋实际交付给三人，且三人对房屋进行了改造，并安装了进户防盗门，宁波北仑区人民法院将上述房产连同其他房产一并进行了拍卖，望贵院查明上述事实，将上述房产返还给沈永、刘忠元、李玉楠。
以上事实有双方当事人陈述、购房协议、产权证书、估价报告、（2010）甬仑执民字第3461-2号执行裁定书、拍卖特别说明、拍卖补充说明、情况说明等证据证实，本院予以确认。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告提出解除双方的商品房买卖合同，被告同意，故该合同应予解除。关于原告主张被告返还购房款并支付违约金的问题，被告金广厦公司同意返还原告已支付的购房款，但辩称原告并未按照约定按时足额支付购房款，故原告违约在先，涉案房屋是被法院拍卖，被告不存在违约行为，故被告不应向原告赔偿。
结合被告金广厦公司向原告及案外人刘忠元、沈永出具的收据及原告于2010年3月2日向被告金广厦公司支付370万元的事实，本院认为，该收据载明的日期及收款数额表明被告金广厦公司已认可原告及案外人沈永按照购房协议约定按时缴纳了购房款。另结合被告金广厦公司出具字条载明内容“刘忠元606室已付款845000元、下欠1190000元（845000元＋欠条345000元）”及刘忠元出具34.5万元欠条的事实，本院认为刘忠元实际交付50万元并出具欠条，刘忠元虽未按协议约定数额交付购房款，被告金广厦公司仍给刘忠元出具了84.5万元的收据，应认定双方对于支付购房款较原购房协议已达成新的约定，故刘忠元亦不存在违约行为。故原告及案外人刘忠元、沈永对于合同的解除不存在过错，被告关于原告及案外人刘忠元、沈永违约在先的辩称无充分证据予以证实，本院不予采信。被告金广厦公司因与他人的债务纠纷导致涉案房屋被拍卖致使涉案购房协议履行不能，故合同解除的原因在于被告金广厦公司，原告有权向被告金广厦公司主张返还已付购房款并要求支付违约金。
关于原告主张违约金的问题。本院认为，从违约金的性质看，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，故约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，结合涉案房屋升值比率和原告实际支付购房款的数额，涉案房屋升值比率为：1.2446（8090／6500），参照实际支付购房款数额2100000元，因被告违约给原告造成的房屋升值损失为317980元，本院以违约金超过造成的升值损失的30%为标准调整违约金的数额为667758元。
关于被告诚工达公司及朔业公司应否承担责任的问题，首先，本案系商品房买卖合同纠纷，被告诚工达公司与朔业公司并非为商品房买卖合同的任何一方，基于合同相对性二被告原则上不应承担该合同的违约责任。其二，虽然被告金广厦公司给原告出具的字条载明内容“以上协议原件交给李爱梅”，情况说明中“关于你们三人购买汉御花园B区601-606室房产在宁波北仑区人民法院拍卖时，徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司与我公司谈好，此房产拍到徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司后由该两公司再行过户给你们三个实际购买人”的内容，上述内容均系被告金广厦公司单方行为，原告未有充分证据予以证实二被告公司对于情况说明中“关于你们三人购买汉御花园B区601-606室房产在宁波北仑区人民法院拍卖时，徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司与我公司谈好，此房产拍到徐州诚工达工程机械有限公司、徐州朔业机械工贸有限公司后由该两公司再行过户给你们三个实际购买人”的内容知晓并同意。第三，二被告的共同竞买委托人虽然在宁波宝盈拍卖有限公司和宁波之江拍卖有限公司出具补充说明上签字，但原告无充分证据予以证实该补充说明明确表明二被告自愿承担被告金广厦公司所应承担的涉案债务。故原告请求被告诚工达公司及朔业公司就涉案债务承担责任，不应予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥司法解释（二）》第二十九条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条之规定，判决如下：
一、被告江苏金广厦置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李玉楠返还购房款210万元并支付违约金667758元。
二、驳回原告李玉楠对于被告徐州诚工达工程机械有限公司、被告徐州朔业机械工贸有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31600元，由原告李玉楠负担2600元，由被告江苏金广厦置业集团有限公司负担29000元；保全费5000元、评估费62399.85元，由被告江苏金广厦置业集团有限公司负担。（涉案评估费已包括（2013）年云民初字第856号一案的评估费用；上述款项已由原告预付，被告应负担部分随案款一并支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
人民陪审员 路 伟
人民陪审员 冷旭东
二〇一四年四月十四日
书 记 员 崔朝宇