昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第1868号
原告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡房地产”）
组织机构代码：74146742-5。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村*号。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陆娟，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告杨鹏，男，汉族，1987年6月10日出生，云南省宜良县人，高中文化，个体工商户。
委托代理人袁润鸿、廖丽红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
第三人云南碧鸡建筑集团有限公司（以下简称“碧鸡建筑”）
组织机构代码：21676548-3。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人赵一飞，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明仁维建设集团有限公司（以下简称“仁维公司”）
组织机构代码：75717079-X。
住所：昆明市西山区长坡对锅村。
法定代表人：韩剑勇，职务：董事长。
委托代理人黄富碧，女，1987年7月18日出生，汉族，云南省昭通市人，中专文化，昆明仁维建设集团有限公司员工。特别授权代理。
原告碧鸡房地产诉被告杨鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，仁维公司于2014年5月7日申请作为第三人参加本案诉讼，被告杨鹏于2014年5月26日申请追加碧鸡建筑公司作为第三人参加本案诉讼，本院均予以准许，并依法组成合议庭于2014年6月17日公开开庭进行了审理，于2014年9月16日进行了补充质证。原告碧鸡房地产的委托代理人张谦、陆娟，被告杨鹏的委托代理人袁润鸿、廖丽红，第三人碧鸡建筑的委托代理人赵一飞，第三人仁维公司的委托代理人黄富碧到庭参加了庭审；原告碧鸡房地产的委托代理人张谦、陆娟，被告杨鹏的委托代理人袁润鸿，第三人碧鸡建筑的委托代理人赵一飞，第三人仁维公司的委托代理人黄富碧参加了补充质证。本案现已审理终结。
原告碧鸡房地产诉称：2013年3月21日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为：BJZZ2012-0413）（以下简称“《合同》”）及《﹤商品房购销合同﹥补充协议（住宅）》（以下简称“《补充协议》”）。其中，《合同》约定被告向原告购买由原告投资开发的碧鸡名城小区一期商品房一套，房号为10-2403，房屋总价款为781208.06元，被告应于签订合同当日一次性全额付款；《补充协议》第三条第3款约定，若被告未在《合同》签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，原告有权将涉案房屋收回并另行出售，被告应按总房款的20%作为违约金支付给原告，且合同自动解除。合同签订后，被告一直未向原告支付购房款。原告多次催告，被告均不予理会，至今仍未向原告支付购房款。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月21日签订的《合同》（含《补充协议》）；2、被告按照《合同》的约定向原告支付违约金156241.60元；3、被告承担本案诉讼费。
被告杨鹏辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、自2013年2月15日起，被告已因抵款取得了涉案房屋的所有权和处分权，原、被告签订《合同》是为了配合履行2013年2月15日的《抵房协议》，将用以抵债的涉案房屋的所有权登记在被告名下，故被告在《签订》合同后无需再支付购房款。二、根据昆明市在售楼盘的交易习惯，备案表为房屋权属转移的重要文件，为确保购房者有支付能力，如约定的付款形式为一次性付款，只有在购房款全部支付完毕后，房地产开发企业才会与购房者签订正式的商品房购销合同并办理合同备案登记。本案中，原告在与被告签订《合同》并办理备案登记后，将《合同》原件及备案表交给了被告，证明原告认可《抵房协议》的效力以及将涉案房屋抵给被告的事实。三、被告未违反《合同》约定的任何条款，原告主张违约金无事实和法律的依据，相反，原告未按合同约定按时交房已构成违约。另，《补充协议》第三条第3款是针对按揭付款的情况进行的约定，而非针对本案中一次性付款的情况进行的约定。
第三人碧鸡建筑述称：本案所涉合同与碧鸡建筑无关。
第三人仁维公司述称：仁维公司的意见与被告杨鹏一致。
原告碧鸡房地产为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1.《合同》；2.《补充协议》，欲证明原、被告于2013年3月21日签订《合同》，约定被告向原告购买碧鸡名城小区一期商品房一套，并约定了房屋价款、付款时间、违约责任等内容，现被告未支付购房款，违反约定，应当按照《补充协议》的约定承担违约责任，支付违约金。
经质证，被告对该组证据材料真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为被告并没有违反合同约定，认为原告所称的违约条款适用于以按揭的方式支付房款的情形，不适用于原、被告所约定的一次性付款的情形；第三人碧鸡建筑对该组证据材料予以认可，但认为该组证据材料系原、被告签订，与碧鸡建筑无关；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
被告杨鹏为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、1.原告《登记卡片》；2.第三人碧鸡建筑《登记卡片》，欲证明原告与第三人碧鸡建筑的法定代表人均为袁平，住所均为西山区碧鸡镇苏家村，袁平持有碧鸡建筑80%的股份，袁小鸿持有碧鸡建筑10%的股份，二人是具有绝对控股权的大股东，碧鸡建筑与袁小鸿分别持有原告55%、45%的股份，综上，原告与碧鸡建筑的实际控制人均为袁平与袁小鸿，二公司属于实际控制人相同的高度关联公司。
经质证，原告对该组证据材料真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可，认为碧鸡建筑不仅有《登记卡片》上记载的股东，还有其他隐名股东，《抵房协议》并未得到所有股东的认可，也没有得到原告的认可；第三人碧鸡建筑对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可，认为原告与碧鸡建筑各自独立承担民事责任；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
二、1.第三人碧鸡建筑与第三人仁维公司《抵房协议》；2.第三人仁维公司与被告《抵房协议》，欲证明涉案房屋于2013年1月23日由碧鸡建筑抵给仁维公司，又于2013年2月15日由仁维公司抵给建盖“碧鸡名城”小区的水泥供货商杨鹏，即本案被告，根据约定，涉案房屋的所有权及处分权在2013年2月15日的《抵房协议》签订之时便由被告享有。
经质证，原告对证据材料1真实性、合法性、关联性不予认可，认为没有与原件核对一致，对证据材料2不予认可，认为系第三人仁维公司与被告签订，原告不知情且与原告无关。第三人碧鸡建筑对证据材料1真实性予以认可，但认为该协议未得到法定代表人的认可；对证据材料2真实性、合法性、关联性不予认可，认为碧鸡建筑对此不知情。第三人仁维公司对该组证据材料予以认可，并陈述证据材料1是由袁平、袁小鸿、袁永红与仁维公司的张晋、周祥共同讨论并经袁平同意之后才签订的。
三、1.《合同》；2.《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明原告通过与被告签订《合同》再次认可前述2份《抵房协议》的效力，《合同》签订后一年多的时间里，原告均未对以房抵债的形式提出任何异议。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
四、《承诺》，欲证明原告未按《合同》的约定按时向被告交房已构成违约，因原告的违约行为，被告与原告交涉未果于是找仁维公司出面协调。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对该证据材料真实性、合法性、关联性不予认可；第三人仁维公司对该证据材料予以认可。
第三人碧鸡建筑、仁维公司未向本院提交证据。
本院依职权向案外人张刚、张鹏飞制作询问笔录一份，并调取《砂石材料购销合同书》1份、对账单1份、《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458）1份、《收款收据》1份。
经质证，原告对询问笔录真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对《砂石材料购销合同书》和对账单真实性、合法性、关联性不予认可，认为与本案无关，且两份材料的主体不一致；对《商品房购销合同》及《收款收据》真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为张鹏飞不是本案当事人，两份材料均是另案的证据，与本案无关。被告、第三人仁维公司对询问笔录真实性、合法性、关联性予以认可，认为张鹏飞的陈述与被告提交的《抵房协议》可以相互印证；对《砂石材料购销合同书》及对账单真实性、合法性、关联性予以认可；对《收款收据》真实性、合法性、关联性予以认可，认为该份收据与《商品房购销合同》和《商品房买卖合同登记备案表》相互印证，证明原告以其自身行为认可了第三人碧鸡建筑与第三人仁维公司签订的《抵房协议》；对《商品房购销合同》真实性、合法性、关联性予以认可，认为与被告提交的《合同》内容相似，因为存在抵房的情况，所以无需支付购房款。第三人碧鸡建筑对询问笔录真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为与其无关；对《砂石材料购销合同书》及对账单真实性、合法性、关联性不予认可，认为与其无关也与本案无关，且对账单上的金额与其他证据中的金额也不一致；对《商品房购销合同》及《收款收据》真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为与本案无关。第三人仁维公司同时陈述：在对账单上签字的冯文池、张晋曾是仁维公司工作人员，在对账单上签字时，张晋是仁维公司负责搅拌站生产的副总，冯文池是统计员。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且各方当事人对其真实性予以认可，故本院对其予以采信。被告提交的证据材料一、二、三、四符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对此予以采信。同时，本院对张刚、张鹏飞的询问笔录、《砂石材料购销合同书》、对账单、《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458）及《收款收据》均予以采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2013年1月23日，第三人碧鸡建筑（甲方）与第三人仁维公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：“根据甲乙双方2011年10月12日签订的《西山区城中村改造4#地块住宅项目上部工程商品砼供需合同》，截止到2013年1月，甲方应付未付乙方材料款。现经双方友好协商达成以下协议：1、由云南碧鸡集团建筑有限公司将其开发的碧鸡名城住宅七套，栋号7栋4204号房单价7915元／平方米、栋号10栋2903号房单价8585元／平方米、栋号10栋3503号房单价8615元／平方米、栋号10栋2403号房单价8535元／平方米、栋号10栋3203号房单价8615元／平方米、栋号10栋4107号房单价8315元／平方米、栋号7栋4304号房单价7815元／平方米。抵作昆明仁维建设集团有限公司材料款，现云南碧鸡建筑集团有限公司用该七套房屋作为甲方应付乙方的材料款抵给乙方，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年1月23日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方材料款；3、本协议生效后，甲方即将以上七套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”协议尾部甲方处签字人为“袁后国”，并加盖有原告公章；协议底部空白部分手写注明了上述七套房屋每一套的金额并在其后注明了七套房屋的合计总金额，其中，涉案房屋的金额为781208.55元，“合计总金额”处加盖有碧鸡建筑公章。2013年2月15日，仁维公司（甲方）与被告（乙方）签订《抵房协议》，约定：“现甲、乙双方经友好协商达成以下以房抵款协议：1、由昆明仁维建设集团有限公司将云南碧鸡建筑集团有限公司开发的碧鸡名城抵给其的壹套住宅10栋2403号房套内建筑面积91.53平方米，单价8535元／平方米，金额为￥781208.06元作为冲抵甲方欠乙方款项，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年3月31日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方款项。3、本协议生效后，甲方即将该套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”2013年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的碧鸡名城第10幢第24层2403号房屋，总房款为781208.06元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年3月21日，并对房屋的交付期限、双方的违约责任等内容进行了明确约定。原告与被告还于2013年3月21日签订了《补充协议》，对《合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013032119094。另，原告与碧鸡建筑的法定代表人均为袁平。
2013年3月29日，案外人张鹏飞、王季英与原告签订《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458），约定由张鹏飞、王季英以785784.34元的价格向原告购买碧鸡名城第10幢第29层2903号房屋（以下简称“2903号房屋”），原告于合同签订当日开出《收款收据》，记载：“客户：张鹏飞，住房款10-2903，785784.34元。”该收据加盖有原告财务专用章。张鹏飞及其子张刚陈述：1、张鹏飞与王季英系夫妻关系，二人与原告签订《商品房购销合同》后并未实际支付购房款，但已通过抵款的形式将2903号房屋的购房款全部结清；2、2012年4月20日，张鹏飞、张刚与仁维公司签订《砂石材料购销合同》，约定由张鹏飞一方向仁维公司供应砂石料，后仁维公司差欠张鹏飞一方砂石料款，便将2903号房屋抵给张鹏飞一方，用以抵扣仁维公司差欠张鹏飞一方的欠款746495.12元；3、仁维公司于2013年3月29日带领张鹏飞一方到原告售楼部签订了2903号房屋的《商品房购销合同》，并于当天进行了合同备案，原告于同日开出与合同约定价款一致的收款收据；4.张刚于2013年3月31日与仁维公司制作对账单对此进行了确认。
庭审中，原告碧鸡房地产陈述：被告通过正常购房途径购买了涉案房屋，被告并未向原告支付过涉案房屋的购房款。第三人碧鸡建筑与第三人仁维公司签订的《抵房协议》上没有碧鸡建筑的法定代表人的签字，该协议没有经过原告的授权，也没有得到原告的追认。张鹏飞与王季英未支付2903号房屋的购房款，2903号房屋的《收款收据》是因为被告工作人员的失误而开出，是袁后国安排被告工作人员开出的，袁后国是碧鸡集团下设的设备公司的法定代表人，被告的工作人员可能经常见到他，但是不了解他的身份。原告主张解除《合同》及《补充协议》并要求被告承担违约金的依据是《补充协议》第三条第3款：“若乙方未在《商品房购销合同》签订后三十日内，与银行签订《个人购房借款合同》或不具备按揭条件又不能在本合同签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，甲方有权收回房屋并另行出售，乙方将按总房款的20%作为违约金支付给甲方，剩余所交房款甲方将退回给乙方，在此情况下合同自动解除。”之约定。
第三人碧鸡建筑陈述：碧鸡建筑与仁维公司的《抵房协议》是在碧鸡建筑的法定代表人袁平不知情的情况下签订的，代表碧鸡建筑一方签订《抵房协议》的人是袁平的弟弟，也是碧鸡建筑的股东，所以能够在袁平不知情的情况下从行政部门拿到碧鸡建筑的公章与仁维公司签订《抵房协议》。袁平知道上述《抵房协议》后未进行追认，所以上述《抵房协议》是无效的。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《合同》及《补充协议》系原、被告真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《合同》约定，被告应于2013年3月21日一次性向原告支付涉案房屋的购房款781208.06元。现原告主张被告未向其支付涉案房屋购房款，应承担违约责任，被告抗辩第三人碧鸡建筑将涉案房屋处分给第三人仁维公司用以抵销碧鸡建筑所欠仁维公司债务后，仁维公司又将涉案房屋处分给被告用以抵销仁维公司所欠被告债务，被告已通过以房抵款的形式结清了涉案房屋购房款，不构成违约。但涉案房屋由原告开发建设，在碧鸡建筑与仁维公司签订《抵房协议》时，涉案房屋的所有权人为原告而非碧鸡建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，要确定《抵房协议》是否有效，就需审查《抵房协议》是否经过原告的追认。本案中，碧鸡建筑与仁维公司签订的《抵房协议》共涉及七套房屋，其中包含涉案房屋及案外人张鹏飞、王季英购买的2903号房屋，张鹏飞陈述其未实际支付2903号房屋的购房款785784.34元，而是通过抵款的形式结清了该笔购房款，原告对此不予认可，但在张鹏飞、王季英与原告就2903号房屋签订《商品房购销合同》当天，原告开出了2903号房屋的《收款收据》，记载的客户名称为张鹏飞，收款金额为785784.34元。原告陈述《收款收据》系其工作人员在案外人袁后国的安排下因失误而开出，但袁后国并非原告的法定代表人，且《收款收据》涉及的金额较大，通常来说，被告的工作人员不可能在未确认2903号房屋的购房款已结清的情况下便草率开出《收款收据》，被告的这一抗辩理由不符合常理，故通过原告开出《收款收据》这一行为，可知原告认可张鹏飞、王季英已按照双方的约定结清2903号房屋的购房款。而张鹏飞与原告均陈述张鹏飞、王季英未实际支付过2903号房屋的购房款，则原告在向张鹏飞开出《收款收据》时，理应审查张鹏飞是以何种方式结清2903号房屋的购房款。根据审理确认的法律事实及张鹏飞、张刚的陈述，可知2903号房屋首先由碧鸡建筑通过《抵房协议》处分给仁维公司，再由仁维公司处分给张鹏飞用以抵销仁维公司所欠债务。据此，可以推知原告知晓《抵房协议》的存在，再结合《收款收据》及下列法律事实，本院确认原告以其自身行为表示了对《抵房协议》的追认：1、碧鸡建筑的法定代表人袁平虽未在《抵房协议》上签字，但《抵房协议》上加盖了碧鸡建筑的公章，袁平作为碧鸡建筑的法定代表人，理应对公章的使用进行管理并清楚公章的使用情况，而同时，袁平也是原告的法定代表人，未有证据证明袁平对碧鸡建筑签订《抵房协议》处分原告财产一事提出异议；2、原、被告在《合同》中约定被告应于签订《合同》当日一次性支付涉案房屋的全部购房款，原告在被告未实际支付购房款的情况下办理了《合同》的备案登记，且在此后长达一年时间内都未催告过被告履行支付购房款的义务。综上，《抵房协议》系碧鸡建筑与仁维公司的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，且碧鸡建筑的无权处分行为已经过权利人原告的追认，合法有效。碧鸡建筑据此以781208.55元的价格将涉案房屋处分给仁维公司后，仁维公司又通过《抵房协议》将涉案房屋处分给被告，碧鸡建筑处分涉案房屋的金额能够涵盖原、被告在《合同》中约定的涉案房屋价格781208.06元，故被告已通过以房抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清，履行了合同约定的支付购房款的义务，不存在原告主张的违约行为，《补充协议》第三条第3款约定的原告可解除合同的情形并未发生，原告依据该条款的约定向被告主张违约金也无事实和法律的依据，故本院对原告要求解除原、被告于2013年3月21日签订的《合同》（含《补充协议》）并支付违约金156241.60元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币4815元（原告已预交），由原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司自行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
人民陪审员 刘晓敏
人民陪审员 保瑜琳
二〇一四年九月二十日
书 记 员 沈思思