河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民四初字第446号
原告李建军。
被告长葛市鼎丰置业有限公司，住所地：长葛市。
法定代表人李慰中，该公司董事长。
第三人李亚超。
第三人茹丽萍。
原告李某诉被告长葛市鼎丰置业有限公司（以下简称：鼎丰公司），第三人李亚超、茹丽萍为民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加了诉讼。被告鼎丰公司，第三人李亚超、茹丽萍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李某诉称，2014年7月3日，原债务人李红超向原告借款人民币300万元未还。同年11月5日，经原告同意与李红超和被告签订《债务转让协议》，将该笔借款之债务转为被告鼎丰公司承担，当日，鼎丰公司重新向原告出具了《借据》和签订《借款合同》一份，约定借款期限6个月，自2014年11月5日至2015年5月5日止，月利率2%，2015年5月6日前归还借款300万元。逾期按本金的5%支付违约金。为担保还款，双方还约定：被告同意以与原告经过备案的“长葛市盛世年华小区2栋1单元0115005号、0112002号、0111002号、0110002号、0113002号5份《商品房买卖合同》、与原告指定的以李亚超名义签订并经过备案的0109002号、0108002号、0107002号3份《商品房买卖合同》和原告指定以茹丽萍名义签订并经过备案的0106002号、0116005号2份《商品房买卖合同》之房产作为还款担保。同时还约定如逾期不能还款被告愿以2000元╱㎡优惠价将备案房屋的房款抵做还款，并办理房产过户手续。合同还约定如履约发生纠纷向甲方（原告）住所地人民法院诉讼。债务转移后，被告按约定支付了2015年1月10日之前的利息，至还款期满被告未还本金并拖欠2015年1月11日至今的利息。现原告诉至法院请求依法判决被告立即还款并从后让与担保的房产中优先受偿。诉讼请求：1、依法判令被告鼎丰公司立即偿还原告人民币本金300万元，并按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付2015年1月11日至实际还款之日的利息和违约金。（如不能还款则从原告、第三人李亚超、茹丽萍分别与被告长葛市鼎丰置业有限公司签订的长葛市盛世年华小区2栋1单元0115005号、0112002号、0111002号、0110002号、0113002号、0109002号、0108002号、0107002号、0106002号、0116005号《商品房买卖合同》所涉房产中优先受偿）。2、依法判令被告长葛市鼎丰置业有限公司承担本案诉讼费用。
被告鼎丰公司未答辩（缺席）。
第三人李亚超向本院提交书面答辩意见，一、我与长葛市鼎丰置业有限公司2014年11月5日所签约的3份“长葛市盛世年华小区2栋1单元0109002号、0108002号、0107002号《商品房买卖合同》，是受我父亲李某的委托，以我的名义签订的合同，该合同只是作为长葛市鼎丰置业有限公司的还款担保措施，我没有购买该房屋的真实意思表示，也没有交付任何房款，所以不主张任何合同权利。二、我认为上述《商品房买卖合同》不具有买房的真实意思，所以是无效的。三、我同意法院对涉及上述《商品房买卖合同》的房产做无效认定后依法作出处理。
第三人茹丽萍向本院提交书面答辩意见，一、我与长葛市鼎丰置业有限公司2014年11月5日所签约的2份“长葛市盛世年华小区2栋1单元0106002号、0116005号《商品房买卖合同》，是受李某的委托，以我的名义签订的合同，该合同只是作为长葛市鼎丰置业有限公司的还款担保措施，我没有购买该房屋的真实意思表示，也没有交付任何房款，所以不主张任何合同权利。二、我认为上述《商品房买卖合同》不具有买房的真实意思，所以是无效的。三、我同意法院对涉及上述《商品房买卖合同》的房产做无效认定后依法作出处理。
经审理查明，2014年7月3日，李红超向原告李某借款人民币300万元。2014年11月5日，原告李某与被告鼎丰公司及李红超签订《债务转让协议》，该协议载明，经长葛市鼎丰置业有限公司法人李慰中，出借人李某，借款人李红超协商达成如下协议：李红超2014年7月3日向李某借款叁佰万元债务转让给长葛市鼎丰置业有限公司。李红超给李某所打的叁佰万元借据交给长葛市鼎丰置业有限公司。长葛市鼎丰置业有限公司给李某另出具叁佰万元借据。长葛市鼎丰置业有限公司同意接受此借款债务，并由本公司承担此借款债务，本公司从2014年11月5日起向李某支付借款叁佰万元本金及利息（每月百分之二）。并签订借款合同，房屋抵押合同，商品房买卖合同去房管局备案。借款债务接受人：长葛市鼎丰置业有限公司法人：李慰中借款人：李红超出借人：李某签订日期：2014年11月5日。同日，被告鼎丰公司向原告出具300万元的《借据》一份，并与原告签订《借款合同》一份，约定借款期限6个月，自2014年11月5日至2015年5月5日止，月利率2%，2015年5月6日前归还借款300万元。借款到期，被告未按期还款付息，被告应按借款本金5%向原告支付违约金。为担保还款双方还约定：被告同意以其有权处分的房地产作抵押，双方签订商品房买卖合同并在房管局备案，同意视为原告的房地产抵押（备案）。2014年11月5日，被告鼎丰公司同原告李某及李某指定的李亚超、茹丽萍签订《商品房买卖合同》，将位于长葛市盛世年华小区2栋1单元0115005号、0111002号、0112002号、0110002号、0113002号5套房产备案给李某，将0109002号、0108002号、0107002号3套房产备案给李亚超，将0106002号、0116005号2套房产备案给茹丽萍。同时还约定如逾期不能还款鼎丰公司愿以2000元╱㎡优惠价将备案房屋的房款冲抵欠款并办理房产过户手续。上述房产已在长葛市房产管理局进行备案。
另查明，合同签订后，被告鼎丰公司向原告支付了两个月的利息，共计12万元。至还款期限届满，被告鼎丰公司未偿还原告借款300万元及自2015年1月11日起的利息。
本院认为，原借款人李红超向李某借款叁佰万元，二人借贷关系真实、合法、有效。2014年11月5日原告李某、被告鼎丰公司、原借款人李红超三方共同签订《债务转让协议》，将李红超之借款300万元转移至被告鼎丰公司承担，同日，被告鼎丰公司重新向原告出具300万元的《借据》，并与原告重新签订《借款合同》，该《债务转让协议》及《借款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效协议，双方当事人应按协议及合同约定的内容履行义务。被告鼎丰公司未按借款合同约定还本付息，故原告要求被告偿还借款本金并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。合同约定的月利率2%不违反法律规定，但利息和违约金合并不得超过该标准，故对原告主张的违约金不再支持。原被告和第三人签订合同时就涉案房产签订的《商品房买卖合同》及备案，不具有房屋买卖的真实意思表示，应认定为本案的还款担保，在被告不能清偿本案判决确认的债务时，原告可以依法申请处置所涉房产优先受偿。被告鼎丰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十四条、第八十六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：
一、被告长葛市鼎丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李某偿还借款300万元及利息，利息以300万元为基数，自2015年1月11日起按月利率2%计算至借款偿还完毕之日止（期间若遇中国人民银行调整金融机构贷款基准利率，实际执行利率以中国人民银行确定的金融机构同期同类贷款利率的四倍为上限）。
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
本案受理费30800元、保全费5000元，由被告长葛市鼎丰置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 崔丹丹
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 胡宝红
二〇一五年九月六日
书 记 员 孙婷婷