北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13104号
上诉人（原审原告）周正，女，1966年10月15日出生。
委托代理人张丽琴，北京市德润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王筱苏，男，1988年1月17日出生。
委托代理人刘自海，北京市禛熙律师事务所律师。
委托代理人王建阳（王筱苏之父），男，1960年9月17日出生。
被上诉人（原审被告）叶玫缨，女，1964年9月18日出生。
原审第三人叶学阳，男，1959年4月27日出生。
上诉人周正因与被上诉人王筱苏、叶玫缨，原审第三人叶学阳确认合同效力纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03626号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月12日受理后，依法组成由法官陈静担任审判长，会同法官刘栋、法官王锦强组成的合议庭，于2015年10月16日组织双方进行了询问、并于2015年10月21日公开开庭进行了审理，上诉人周正及其委托代理人张丽琴，被上诉人王筱苏及其委托代理人刘自海、王建阳，被上诉人叶玫缨，原审第三人叶学阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年11月，周正在一审中起诉称，叶学阳与叶玫缨系兄妹关系。周正与叶学阳于1997年2月3日登记结婚。位于北京市朝阳区朝阳公园西路×号×层××号房屋（以下称涉案房屋）系周正与叶学阳于1997年婚后所购买，购买后周正与叶学阳及两个孩子一直在此居住生活。2011年11月，叶学阳突然向法院起诉要求与周正离婚，被北京市朝阳区人民法院驳回。在此过程中，周正得知叶学阳已于2010年将涉案房屋私自过户给了叶玫缨，且交易价格仅为人民币106.7万元。为维护周正和两个孩子的合法权益，周正于2012年10月将叶学阳和叶玫缨起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认叶学阳和叶玫缨之间的房屋买卖合同无效。北京市朝阳区人民法院作出了（2013）朝民初字第10854号民事判决书，确认叶学阳和叶玫缨之间的房屋买卖合同无效。叶学阳和叶玫缨上诉后，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第06438号民事判决书，维持了一审判决。本案中，王筱苏和叶玫缨明知涉案房屋涉及诉讼，仍然恶意串通，进行买卖。在上述（2013）朝民初字第10854号案件审理过程中，叶玫缨承认已将涉案房屋挂到中介准备售出，在周正的恳求下，叶玫缨表示将从中介撤回，并表示不经周正和叶学阳一致同意不会自行处置房屋。但是，王筱苏与叶玫缨仍然不顾涉案房屋正涉及诉讼，于2012年12月20日签订了北京市存量房屋买卖合同，约定叶玫缨将涉案房屋出售给王筱苏，成交价人民币480万元；2013年2月3日，王筱苏与叶玫缨办理了网签备案，约定成交价为人民币330万元；2013年5月16日，王筱苏与叶玫缨办理了过户。上述行为全部发生在（2013）朝民初字第10854号案件诉讼过程中。在该案庭审中，法官已经明确向叶玫缨释明，该案终审前，涉案房屋不得过户给他人或设立抵押权，但叶玫缨仍然与王筱苏办理了过户手续，足以证明叶玫缨的主观恶意。2013年5月6日开庭后，周正于次日即5月7日致电王筱苏的父亲王建阳，告知其涉案房屋涉及诉讼，存在纠纷，不能购买；另外，王筱苏与叶玫缨委托的麦田房产中介公司的工作人员来涉案房屋看房时，亦被周正言辞拒绝，并就此情况在物业备案，上述情况足以证明王筱苏的主观恶意。综上，王筱苏和叶玫缨明知涉案房屋处于诉讼之中仍然进行买卖，属于恶意串通，严重损害了周正的合法权益。另外，王筱苏与叶玫缨前后签订了价格不同的买卖合同且实际支付价格远远高于应纳税价格，逃避了国家税收，其行为属于恶意串通，严重损害了国家、集体利益。故诉至法院，要求确认王筱苏与叶玫缨就涉案房屋签订房屋买卖合同无效，王筱苏将涉案房屋返还至周正和叶学阳名下，并由王筱苏与叶玫缨承担本案诉讼费用。
王筱苏一审答辩称：不同意周正的诉讼请求。叶玫缨和叶学阳房屋买卖合同无效的判决，是在王筱苏与叶玫缨就涉案房屋完成产权过户后才作出并生效的。而叶玫缨据以同王筱苏进行买卖交易的产权证件，在交易当时是具有法律效力的房屋所有权证件，该交易本身不存在瑕疵，因此，叶玫缨和叶学阳之间的房屋买卖合同无效，不当然导致王筱苏与叶玫缨的房屋买卖合同无效。王筱苏在办理房屋买卖过程中，对叶玫缨与周正、叶学阳之间的纠纷一无所知，涉案房屋出售信息是通过麦田房屋中介公司取得的，并聘请麦田中介对房屋权属及叶玫缨的售房资格进行了审查，也到建委进行了房屋档案查询，履行了合理注意义务，在此基础上进行的交易，王筱苏购买涉案房屋是善意的。人民币480万元的成交价是2012年12月签订合同时的市场合理价格，以此作为成交价是公允的。涉案房屋已于2013年5月16日办理产权变更登记，产权人是王筱苏。截止办理产权变更登记时，王筱苏对叶玫缨与周正、叶学阳之间的纠纷仍毫不知情，王筱苏的行为符合善意取得。
叶玫缨未答辩。
叶学阳未陈述意见。
一审法院经审理查明：叶学阳与叶玫缨系兄妹关系。叶学阳与周正于1997年2月3日登记结婚，婚后以叶学阳的名义购买了涉案房屋。叶学阳于2008年9月23日登记为涉案房屋的所有权人。
2010年12月28日，叶学阳与叶玫缨办理了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的网签手续，约定叶学阳将涉案房屋以人民币106.7万元出售给叶玫缨。同日，叶学阳与叶玫缨办理了过户手续，将涉案房屋过户至叶玫缨名下。叶玫缨未向叶学阳支付房款。
2012年12月20日，王筱苏与叶玫缨签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定叶玫缨将涉案房屋出售给王筱苏，成交价格为人民币480万元。2013年2月3日，王筱苏与叶玫缨办理了网签备案手续，网签备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的房屋成交价为人民币330万元。2013年5月16日，王筱苏与叶玫缨办理了过户手续，将涉案房屋过户至王筱苏名下。
2012年12月，本案周正以本案叶学阳、叶玫缨为被告向一审法院提起诉讼，要求确认本案叶学阳与叶玫缨之间的房屋买卖合同无效并将涉案房屋返还登记至本案叶学阳名下。该案审理中，一审法院曾告知本案叶玫缨因涉案房屋涉及民事诉讼，在该案终审之前不得将涉案房屋转卖、设立抵押权或过户给他人，本案叶玫缨表示“明白”。该案审理中，一审法院追加本案王筱苏为第三人。2014年3月10日，一审法院作出（2013）朝民初字第10854号民事判决书，判决本案叶学阳与叶玫缨之间的房屋买卖合同无效，驳回了周正的其他诉讼请求。本案叶学阳、叶玫缨上诉后，北京市第三中级人民法院经审理于2014年6月19日作出（2014）三中民终字第06438号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，一审法院询问周正为何未在上述案件中申请财产保全，周正称因“没有钱交担保，所以没有申请财产保全”。
2013年11月，本案王筱苏以本案周正、叶玫缨为被告向一审法院提起诉讼，要求腾退涉案房屋交付给王筱苏并支付占有使用费。该案审理中，一审法院曾向本案周正释明是否就本案王筱苏与叶玫缨之间房屋买卖合同的效力提起诉讼，其称“知晓法律风险，暂时先不起诉”。2014年9月28日，一审法院作出（2014）朝民初字第07892号民事判决书，判决本案周正向王筱苏腾退涉案房屋，驳回了王筱苏的其他诉讼请求。本案周正、王筱苏上诉后，2014年12月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第15117号民事裁定书，裁定撤销上述一审判决，发回重审。
一审庭审中，周正提交了诉讼费收据、（2013）朝民初字第10854号民事判决书、（2014）三中民终字第06438号民事判决书，用以证明王筱苏与叶玫缨对涉案房屋的买卖、过户等行为均发生在上述案件一审诉讼过程中。王筱苏对上述证据的真实性无异议，对证明目的不认可，认为不能证明王筱苏在购房时知道房屋存在纠纷或存在串通而进行买卖，称过户虽发生在诉讼中，但王筱苏在过户前对诉讼不知情。
一审庭审中，周正提交了上述案件的有关谈话笔录、开庭笔录，用以证明叶玫缨出卖涉案房屋存在主观恶意；王筱苏至今未曾实地看过涉案房屋，有悖常理，显现其主观恶意；周正在2013年5月6日开庭后，电话告知过王筱苏之父王建阳涉案房屋存在纠纷，王筱苏与叶玫缨的买卖、过户行为全部发生在上述案件一审诉讼期间，存在明显的主观恶意。王筱苏称法院对叶玫缨谈话的效力不及于王筱苏，王筱苏对涉案房屋涉及诉讼并不知情；是否实际看房不是善意购房的必要条件，王筱苏一家查看了小区状况、看过房屋户型、是满意的，通过聘请房产中介，查验了房产权属、办理了交易资格审查，尽到了合理的审查和注意义务；没有进入涉案房屋验看也是受了叶玫缨与叶学阳的蒙蔽，物权法上善意取得不以进入房屋查看为前提。
一审庭审中，周正提交了叶玫缨书写的同意书一份，主要内容为叶玫缨保证只要哥嫂住在涉案房屋其不擅自处理该房屋，用以证明王筱苏与叶玫缨交易涉案房屋的主观恶意。王筱苏认为与其无关。
一审庭审中，周正提交了通话详单，称周正曾于2013年5月7日打电话给王筱苏之父王建阳，告知其涉案房屋存在纠纷。王筱苏称确实接到过电话，但通话详单不能证明通话内容，王建阳也没有接到过房屋有纠纷的电话告知的印象；况且电话中无法分辨来电人的真实目的与意图，怀疑来电人与出售人存在恶意串通的行为。
一审庭审中，王筱苏提交了房产证、居间服务合同、居间报酬收据、交易保障服务合同、存量房屋买卖合同、补充协议、网签合同、付款凭证、抵押贷款合同、所有权转移登记申请书等，用以证明王筱苏系通过中介公司在公开市场上找到的涉案房屋，无恶意串通行为，中介公司对涉案房屋的情况进行了审查，王筱苏购买涉案房屋是审慎的、价格是公允的；王筱苏已支付购房款人民币376万元，除剩余人民币104万元未满足履行条件外，均已支付且高于约定付款数额，具有履行合同的善意；王筱苏已取得涉案房屋的所有权，且向交通银行抵押贷款人民币230万元用于支付购房款。周正认为相关合同和协议有事后补签的可能性；网签合同价格仅为人民币330万元，比实际交易价格低人民币150万元；王筱苏没有实际看房不合常理；王筱苏与叶玫缨就交房时间约定了天价违约金，说明即使房屋得不到，王筱苏也可以追究叶玫缨的责任，证明王筱苏的恶意；过户手续是在上述案件诉讼中加速办理的，证明王筱苏明知低价加速购买的恶意。
一审法院经审理认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
本案中，叶学阳与叶玫缨之间的房屋买卖合同已被法院生效判决确认无效，无效的合同自始没有法律约束力，故叶玫缨向王筱苏出售涉案房屋的行为属于无权处分。但是，王筱苏购买涉案房屋系通过房产中介机构达成交易，交易价格符合一般市场价格，王筱苏已支付大部分合同价款并取得了涉案房屋的所有权证，应当认定王筱苏购买涉案房屋的行为属于善意，王筱苏对涉案房屋构成善意取得。周正主张王筱苏购买涉案房屋和办理过户存在恶意，证据不足，一审法院不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回周正的诉讼请求。
一审判决后，周正不服上述判决，上诉至本院。周正上诉称：一、一审法院对王筱苏与叶玫缨明知涉案房屋系诉争房屋，仍然恶意串通，进行买卖行为认定事实不清。首先，王筱苏与叶玫缨明知涉案房屋系诉争房屋，仍然恶意串通，进行买卖行为。在相关案件的审理过程中，本案叶玫缨承认，已将涉案房屋信息挂到房屋中介准备售出。在周正的恳求下，叶玫缨表示将房屋销售信息从中介撤回，并表示不经哥哥嫂嫂一致同意，不会自行处分房屋。但是，王筱苏与叶玫缨仍然不顾涉案房屋正处于诉讼之中，先于2012年12月20日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定叶玫缨将涉案房屋出售给王筱苏，成交价人民币480万元；2013年2月3日，王筱苏与叶玫缨办理了涉案房屋网签备案，约定成交价为人民币330万元；王筱苏与叶玫缨办理涉案房屋产权过户时间为2013年5月16日。以上事实已经（2013）朝民初字第10854号民事判决书查明，王筱苏与叶玫缨买卖涉案房屋的一系列行为全部发生在朝阳区法院审理周正与叶玫缨和叶学阳合同无效一案的过程中。其次，在朝阳法院2013年5月6日下午2点10分的庭审“谈话笔录”中，主审法官已经明确向叶玫缨释明：在本案终审前，涉案房屋不得过户给他人、不得新设立抵押权，否则承担法律后果。但是叶玫缨仍然与王筱苏办理了涉案房屋过户手续。足以证明叶玫缨的主观恶意。第三、2013年5月6日开庭后，周正于第二日即5月7日致电王筱苏的父亲王建阳，告知其涉案房屋系诉争房屋，存在纠纷，不能购买；另外，王筱苏与叶玫缨委托的麦田房产中介公司的工作人员来涉案房屋查看房屋情况时，亦被周正严词拒绝，并就此情况在物管备案。第四、2014年9月9日开庭笔录第6页王筱苏没有实地查看过涉案房屋；第7页王筱苏自始至终不了解卖方叶玫缨是否在涉案房屋内居住；第8页叶玫缨告知过涉案房屋存在纠纷。第五、王筱苏与叶玫缨之间的房屋买卖行为实际参与人为叶学阳与王建阳。这些事实足以证明王筱苏在房屋买卖过程中明知涉案房屋存在纠纷仍然购买的主观恶意。一审法院对以上事实审查不清。二、一审法院适用法律错误。第一，在本案中，叶玫缨在套取银行贷款的利益驱使下，明知涉案房屋系周正与叶学阳的共同财产，明知涉案房屋是周正与两个孩子的唯一住处，明知周正的两个孩子分别正读初二和高三，面临中考和高考，非常需要一个稳定的环境，仍然恶意出卖涉案房屋；而王筱苏明知涉案房屋处于诉讼中，明知价格远低于市场价格，以网签价格计算，每平方米的价格还不到市场价格的一半，也就是说，王筱苏以市场价格的半价购买了涉案房屋。王筱苏与叶玫缨买卖涉案房屋的行为属于恶意串通，严重损害了周正的合法利益。第二，王筱苏与叶玫缨买卖涉案房屋先后签订了价格不同的阴阳买卖合同，两份合同的价额相差整整人民币150万元，其目的是为了逃避国家税收，王筱苏与叶玫缨的行为属于恶意串通，严重损害了国家、集体利益，同时涉嫌以合法形式掩盖非法目的。三、一审法院合议庭组成人员余昉法官应当自行回避。余昉法官系王筱苏诉周正和叶玫缨房屋腾退一案的主审法官，该案和本案涉及同一房产，且该案的一审判决与本案上诉人的诉讼请求的利益相冲突，因此，余昉法官不应作为本案合议庭组成人员。综上，请求依法撤销一审判决，依法发回重审或改判确认王筱苏与叶玫缨间关于涉案房屋的买卖无效。
王筱苏认可一审判决，不同意周正的上诉请求，针对周正的上诉意见答辩称：1、基本答辩意见同一审的答辩与辩论意见。2、买房过程中王筱苏一家对涉案房屋所在小区是反复查看过的，当时也约定了看房，但是由于叶学阳称钥匙拿错了，所以没看成，但是看了楼下房屋，对户型是满意的。王筱苏虽然没有实际进入涉案房屋，但是对房屋区位等信息是了解的。善意取得并不以实际查看作为前提标准。房屋的用途是卖方的问题，买房人不关心房屋的实际使用人。3、王筱苏与叶玫缨过户是2013年5月16日，王筱苏在房屋过户后要求叶玫缨实际交付房屋，此时，叶玫缨才说明因其嫂子居住房屋无法交付。9月9日的谈话笔录，已经是过户后一年半，因此这不能证实王筱苏一家在买房时知晓房屋存在纠纷。4、关于一审合议庭成员的回避问题，上一个案子是基于物权权利行使，买卖关系是合法的，但是法官也反复要求周正确认，周正表明了解法律风险不另行起诉，这与本案中买卖合同是否合法有效不是一个法律关系，法官与王筱苏一家也不存在任何利害关系。一审中，法官释明过，周正也没有提出。引述的法条也不能支持周正的请求，王筱苏请求维持原判，驳回周正的上诉请求。
叶玫缨同意一审的判决，不同意周正的上诉请求。针对周正的上诉意见答辩称：叶玫缨不认可周正认为叶玫缨与王筱苏恶意串通的说法，事实上当初叶玫缨是为了帮助叶学阳解决财务问题，所以涉案房屋才过户在叶玫缨名下，后叶学阳与周正因为财务问题无法缴纳银行贷款，叶学阳才同意卖房，整个过程叶玫缨与王筱苏都不是恶意串通。看房是叶学阳处理的。过户的时候房屋中介知道有法律纠纷，但是叶玫缨与王筱苏过户在前。
叶学阳不同意一审判决，同意周正的上诉请求。针对周正的上诉意见称：之前法院判决叶学阳与叶玫缨之间买卖合同无效，是因为叶学阳与周正之间沟通存在问题，叶学阳告知过周正，但周正否认，导致与叶玫缨的买卖无效。叶玫缨将涉案房产卖给王建阳，是征得叶学阳同意，其也参与过，既然现在法院已经判决叶学阳与叶玫缨之间买卖无效，那么叶玫缨与王筱苏之间的买卖也是无效的，那就应当把钱退还给王筱苏。故叶学阳同意周正的主张。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有诉讼费收据、判决书、谈话笔录、开庭笔录、同意书、通话详单、证明、房产证、居间服务合同、居间报酬收据、交易保障服务合同、存量房屋买卖合同、补充协议、收据、支付凭证、贷款合同、转移登记申请书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。就叶玫缨与王筱苏是否存在恶意串通的问题，周正主张叶玫缨系恶意，并提交叶玫缨书写同意书及（2013）朝民初字第10854号案件庭审笔录等以证明叶玫缨具有恶意，叶玫缨亦不否认，本院对此予以认定。周正主张王筱苏具有恶意，其与叶玫缨系恶意串通，并提交通话详单等证明，本院认为，根据本案查明的事实，虽然存在买卖合同中未约定交房事项等疑点，但周正并无直接证据能证明王筱苏主观具有恶意，其与叶玫缨系恶意串通，周正之主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另周正虽主张合同系倒签，但未提交证据证明，本院亦不予支持。周正虽主张叶玫缨与王筱苏涉案房屋网签合同价格远低于市场价格，系市场价格的一半，但叶玫缨与王筱苏均予以否认，认可实际履行的是存量房屋买卖合同中人民币480万价款约定，网签合同约定价款人民币330万低价目的是避税，结合王筱苏已实际支付人民币376万元房款的事实，本院对周正之主张不予支持。周正虽主张叶玫缨与王筱苏存量房屋买卖合同与网签合同价款差价人民币150万的目的是避税，系以合法形式掩盖非法目的，但尚不足以导致合同无效，本院不予支持。周正虽主张一审合议庭成员应回避未回避，违反法定程序，但其未在法定期限内提出，且其回避理由缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币70元、公告费人民币260元，由周正负担（已交纳）。二审案件受理费人民币70元，由周正负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 刘 栋
代理审判员 王锦强
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 田亚男