广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初7538号
原告：周丽，女，汉族，1982年11月5日出生，住江西省宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：何平，广东熊何律师事务所律师。
被告：佛山市美居城物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城1#商业楼五层自编1号，统一社会信用代码：91440604303843857X。
法定代表人：霍永耀。
委托诉讼代理人：黎勇、何少玲，均为广东群立弘律师事务所律师。
原告周丽诉被告佛山市美居城物业管理有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何平及被告的委托诉讼代理人何少玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年4月11日，原、被告签订《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》，约定被告将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编A7商铺出租给原告作卫浴经营之用。合同签订后，原告按约定向被告交付租金、物业保证金、水电保证金等费用，并对铺位进行装饰装修及于合同约定时间2015年9月1日进场营业。然而，原告发现美居建材城的5#商业楼二层仅有少数铺位装修完毕，其他大部分商铺仍处于毛坯状态。原告认为，被告未让商业楼二层商铺处于营业状态，已构成根本违约，致原告无法实现合同目的，原告已无法营业。2016年8月19日，原告发现涉案铺位内的装修及设施设备、物品等被全部毁灭，被告已涉嫌故意毁坏财物罪。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月11日签订的《铺位租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》；2、被告向原告返还原告已交纳的租金9243元、物业保证金31995元、管理费22752元、保洁费1422元、水电保证金5000元；3、被告向原告赔偿损失2000000元；4、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：一、原、被告双方是在平等自愿的前提下签订涉案合同。合同签订之前，原告已清楚该楼层的营业状况，也清楚短期内出租全部商铺是有困难的，且被告从未作出整层物业均营业的承诺，亦不符合现实。二、原、被告双方于2015年4月11日签订合同后，被告即向原告交付商铺，原告于2015年9月1日开始营业。从被告交付商铺使用至今，原告除在签订合同时预先交纳三个月租金、保洁费、物业管理费外（该部分费用已抵扣2015年9-11月的相关费用），未再交纳租金、保洁费、物业管理费及水电费。三、原告曾以二楼未全部开业为由要求解除合同，后经原、被告协商一致达成口头协议予以确认：解除原、被告签订的合同，被告同意原告搬离涉案铺位，物品搬离后的铺位（包括装修以及附着物）则交由被告处理，被告不退还履约保证金和水电费保证金，也不向原告主张拖欠费用，合同解除后，双方互不补偿。然而原告在拆除卫浴用品及样品后即向法院提起诉讼，有违公平原则，被告保留追究其欠费及违约责任的权利。四、原告主张的2000000元损失没有依据，租赁合同也未明确约定该层物业均须处于营业状态。综上，请求法院依法判决。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证及现场勘查，并依职权向佛山市公安局禅城分局石湾派出所、佛山市禅城区发展规划和统计局及佛山市万穗装饰设计工程有限公司调查取证。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的录音，被告确认为其相关负责人与原告的对话，本院对真实性予以确认。原告提交的视频、照片，无法显示拍摄时间及拍摄地点，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的《佛山市思卫洁具有限公司雾岗路美居中心展厅装修合同》、《证明》（佛山市思卫洁具有限公司出具），有原件核对，并经佛山市万穗装饰设计工程有限公司向本院复函予以确认，本院对真实性予以确认。原告提交的《美居店出货清单》、《佛山市思卫洁具有限公司出货单》、平面图及《美居店装修主/副材料一览表》系单方制作，无其他证据佐证其真实性，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的支出证明单、送货单、收据、出差费报销单、《证明》（2015年8月14日）、订单信息、费用明细、出货签收单、兴业银行广州分行账户流水、结婚证，均无法证实与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信。被告提交的美居城首层平面图虽为打印件，但与本院现场勘查情况一致，本院对真实性予以确认。被告提交的水电费专用收据、照片（清理前）及物品清单，均系被告单方制作，无其他证据佐证其真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的其他商铺照片，无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的《临时商业服务提升工作审批申请表》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《临时住所（经营场所）使用证明》，均有原件核对，本院对真实性予以确认。佛山市公安局禅城分局石湾派出所、佛山市禅城区发展规划和统计局及佛山市万穗装饰设计工程有限公司向本院出具的相关调查复函材料，原、被告虽各持异议，但均无有效证据予以反驳，本院对上述调查复函材料均予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2015年4月11日，被告（物业管理方、甲方）与原告（物业使用方、乙方）签订《商铺租赁合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编A7的商铺（总面积为237㎡，实用面积189.6㎡）租赁给乙方作卫浴经营之用。……第二条物业租赁期限1、本合同期限从2015年9月1日起至2017年8月30日止，从2015年9月1日起计收租金。2、乙方必须在2015年9月1日前开始营业。……第三条收取租金的办法……5、收取租金：①从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月13元/㎡，每月租金合计人民币4266元。……6、保证金和租金的收取方法：（1）在签订本合同三日内，乙方向甲方支付三个月的租金及三个月的管理费金额作履约保证金，并支付三个月的租金，如果乙方在签订本合同三日内未付清上述款项，则甲方有权单方面中止本合同，已收款项不予退回，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方物业应于十五天内无息退回保证金给乙方。（2）租金按三个月一期收取，在每期末提前十五天收取下期的租金，以此类推直至合同期满止。如果乙方逾期支付上述费用，则乙方每日按应付金额的2%向甲方支付违约金，逾期一个月乙方构成根本违约，甲方有权单方面终止合同，收回商铺，已收费用不予退回，并有权向乙方追讨应付的费用。第四条其它费用（1）甲方每月每平方米按2元整计收乙方保洁费，每月费用474元，每季度应缴1422元，按通知提前缴交。……第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……第八条物业使用期满……2、若双方不再续约，乙方所有新增建筑物及固定装修和夹层（包括但不限于天花板、墙壁、地砖、水电、照明、广告牌等装修与配套设施）等固定附着物无偿归甲方所有，未得甲方同意，乙方不得擅自拆除，且所有出租物要达到基本完好状态，否则将保证金没收……”。
同日，被告（物业管理方、甲方）与原告（物业使用方、乙方）签订就涉案物业再签订《商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“一、甲方经授权将位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城的5#商业楼二层自编A7的商铺（总面积为237㎡，实用面积189.6㎡）租赁给乙方作卫浴经营之用。乙方已对甲方所要出租的铺位做了充分了解，愿意就租赁的铺位交纳物业管理费。二、物业服务费用：（1）乙方租用甲方的铺位237平方米，租赁期为五年，在租赁期内乙方交纳物业管理费。收取管理费：①从2015年9月1日起至2017年8月30日止，该商铺每月32元/㎡，每月管理费合计人民币7584元。……（4）在签订本合同三日内，乙方向甲方支付每间商铺5000元作水电费押金，如果合同期满，经核实乙方已履行完合同条款后甲方应于十五天内无息退回水电费押金给乙方。……”。
同日，被告分别开具五张佛山市美居城物业管理有限公司收款收据，确认收取原告支付的物业保证金31995元，2015年9-11月租金9243元、2015年9-11月管理费22752元、2015年9-11月保洁费1422元及水电保证金5000元。
2016年8月19日，原告向佛山市公安局禅城分局石湾派出所报警，其于2016年8月19日的询问笔录中主要陈述：“2016年8月18日15时至8月18日16时30分期间，在石湾雾岗路美居国际装饰市场建材城五号楼层A7（博澳淋浴房商铺）被人把东西都搬走了，损失约1010000元。所以过来派出所报案。”、“2016年8月8日15时，我当时离开了石湾雾岗路美居国际装饰市场建材城五号楼层A7（博澳淋浴房商铺），走的时候我已经把大门锁好了。到了2016年8月18日16时我回去商铺的时候就发现我的商铺的所有出入口都给人用木板封死了。直到2016年8月19日16时，我再次回到商铺想拍照的时候，就发现被木板封死的出入口有一块木板没有了，留下了一个能进去的入口。然后我就从这个没有木板封住的入口走了进去，进去后就发现我商铺里面所有的装修用品，淋浴房的产品，办公用品，墙面的大理石等东西都给人搬走了。由于商铺信号不好我就走出了商铺打了大约10多分钟的电话，再次回去商铺那没有给木板封死的地方又给人重新用木板封上了。跟着我就报警了，现在就来派出所报案了。”、“不见了一些装修用品（天然大理石，瓷砖，灯饰）具体数量不清楚，大约损失450000元；60套左右的淋浴房产品及一些沐浴五金，数量不清楚，大约损失480000元；还有办公的用品（两套沙发，一个1m3×800的特制鱼缸，两套2m×1m2的大办公桌椅，两台格力的空调）。大约损失80000元。”、“不见的装修物品都在墙上，60套淋浴房产品都放在商铺里面，进去商铺就能看到，办公用品放在商铺里面。”、“因为我当时签合同的时候是说好该商铺是2015年9月1日开业的，但是到了2016年8月1日该商铺还没能开业，所以我就把佛山市美居城物业管理有限公司起诉了。可能是因为这个原因美居的物业管理就把我商铺里面的东西搬走了，还把我商铺的所有出入口用木板封上了。”原告于2016年8月23日的询问笔录中补充陈述：“我在此更改一下我的说法，是我商铺的东西不见了，怀疑是物业房拆除的，或是与物业方有关。因为8月份我与美居城物业管理有限公司的合同纠纷问题，向法院提起诉讼，物业方收到法院通知后，曾向我们商铺打过电话询问过此事。直至事情发生，现场发现大门是刻意被人封死，市场有保安巡逻，货品出入需出示出入凭条，其他人没有条件运走商铺内东西。”
2016年8月25日，本院组织原、被告双方现场勘查并制作询问笔录及拍摄照片。经勘查，涉案铺位内装饰装修已全部拆除，天花剩余部分钢筋状物体。
2016年8月26日，佛山市公安局禅城分局石湾派出所就原告报警一事向案外人霍永彬制作询问笔录，其于该笔录中自述系佛山市禅城区美居国际装饰市场的老板。因原告自2015年12月起开始拖欠租金、物业管理费及水电费，且经通知催收后仍拒不理会，故其依据合同约定于2016年7月30日安排搬运工将涉案铺位内的两台空调、两套沙发、一张木头茶台、一张玻璃茶台、一张办公木台、四张办公椅、两扇玻璃门搬走保存，其他玻璃物品、淋浴产品、天花板等都已拆烂清理，该商铺现已清空。佛山市公安局禅城分局石湾派出所另于同日作出《周丽纠纷情况说明》，认为原告所报上述警情属民事纠纷。
2016年10月10日，经本院发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局作出《佛山市禅城区发展规划和统计局关于（2016）粤0604民初7538号协助调查函的复函》，上载：“经核查，位于佛山市禅城区石湾镇街道绿景西路北侧美居建材城5#商业楼没有在我局办理规划报建手续。”
另查明，2014年9月26日，案外人佛山市思卫洁具有限公司与案外人佛山市万穗装饰设计有限公司签订《展厅装饰工程施工合同》，约定由佛山市万穗装饰设计有限公司对佛山市雾岗路美居建材市场物业进行室内装修（不含发光字、地、墙面砖、大理石及大理石安装、装饰品、窗帘、空调及安装、消防改造），承包方式为包工包料，总价款为136000元，工期为2014年9月29日至2014年10月26日。2016年9月22日，案外人佛山市思卫洁具有限公司出具《证明》，上载：“周丽承租佛山市美居物业管理有限公司的5#商业楼二层自编A7商铺，特委托我公司与佛山市万穗装饰设计有限公司签订《展厅装饰工程施工合同》，由佛山市万穗装饰设计有限公司对A7商铺进行装饰工程施工。”2017年4月26日，经本院发函询问，佛山市万穗装饰设计工程有限公司向本院出具《回执函》，确认涉案《佛山市思卫洁具有限公司雾岗路美居中心展厅装修合同》的真实性及于2014年9月29日-2014年10月26日于涉案铺位地址施工、已收取完毕工程结算价款136000元的事实。
诉讼中，原、被告一致确认原告向被告交纳租金至2015年11月。原告陈述：原、被告系先签订意向合同，并由原告丈夫向被告支付诚意金33417元，此后开始装修，再于2015年4月签订涉案合同。原告于2015年9月1日开始经营佛山市嘉庆建材有限公司，所售产品品牌为“博奥”。原告大概经营四五个月后因无人流量而未继续经营。后被告在未收回钥匙的情形下强行破坏门锁进场毁坏，此前双方并未就解除合同达成口头协议，原告亦未搬走商铺内物品及拆除装修物。另，原告不确认被告所主张的已扣存物品。被告陈述：被告未与原告签订意向合同，仅于2015年4月签订涉案合同，原告亦于签订该合同后才入场装修。原、被告已协商一致并依据惯例达成口头协议解除合同，涉案商铺内的样品及可移动物品均由原告自行搬离，并自行拆除部分装修物，导致现场较为破烂，亦不上锁。后期被告有客人要看现场，遂由被告公司工作人员霍永彬（公司法定代表人哥哥，处理公司事务）收拾了商铺现场。
本院认为，本案原、被告同时签订涉案《商铺租赁合同（正本）》及《商铺物业管理合同（正本）》，约定由原告向被告承租涉案商铺，并由被告提供物业管理服务，故本案当事人之间形成房屋租赁合同关系及物业服务合同关系，本案应系合同纠纷。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人未能提供涉案房屋产权登记或报建方面的相关证据，且经本院发函询问，佛山市禅城区发展规划和统计局复函确认涉案商铺所在商业楼未办理规划报建手续，故原、被告于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同。原、被告签订的《商铺物业管理合同（正本）》则系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应依约严格履行。现因原告以起诉形式明确解除涉案物业管理合同，被告亦有与原告达成口头协议解除合同的意思表示，且涉案商铺已由被告清空，无继续履行物业管理合同可能性，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院对原告主张解除涉案《商铺物业管理合同（正本）》的诉请予以支持。
关于原告主张被告返还已交租金、管理费、保洁费、物业保证金及水电保证金的诉请。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案租赁合同虽为无效合同，但因原告实际占有并使用涉案铺位，故其仍应参照合同约定的租金标准向被告支付占有使用费，而合同无效情形下，原告所交租金即为占有使用费。诉讼中，原、被告一致确认原告已向被告交纳租金至2015年11月，无证据证明该交纳租金期间原告未占有使用涉案铺位，故原告主张被告返还租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告虽抗辩认为被告未令二楼商铺处于良好营业状态，构成违约，但并无合同依据，亦无证据证明被告曾做相关书面承诺或约定，且经营环境等属原告应自行负担的商业风险，原告以此抗辩其支付占有使用费的法定义务无理，本院对其意见不予采纳。同理，因原告实际占有使用涉案商铺，其亦应参照涉案租赁合同支付保洁费用，且因被告系依据双方签订的物业管理合同收取管理费，无证据证明被告未依约履行物业管理义务，故本院对原告主张被告返还保洁费及物业管理费的诉请亦不予支持。至于物业保证金及水电保证金，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因涉案租赁合同无效，故被告依据该合同第三条第6项规定所取得的履约保证金即物业保证金31995元应予返还原告，本院对原告的该诉请予以支持。另因涉案物业管理合同业已解除，该合同亦未约定被告可没收水电保证金，故原告主张被告返还水电保证金5000元于法有据，本院亦予以支持。
关于原告主张被告赔偿损失2000000元的诉请。据佛山市公安局禅城分局石湾派出所所作询问笔录，被告工作人员霍永彬自认曾安排搬运工搬走涉案商铺内的两台空调、两套沙发、一张木头茶台、一张玻璃茶台、一张办公木台、四张办公椅、两扇玻璃门，并拆烂清空其他玻璃物品、淋浴产品、天花板等，结合本院现场勘查现状，涉案商铺内确已清空完毕。被告虽抗辩认为已与原告达成口头协议解除合同，但并无有效证据予以证明，故其在未与原告协商一致解除合同、交接商铺的情形下即单方进场清空商铺，已造成原告财产损失，应予赔偿。据本院查明的事实，涉案商铺固定基础装修总价款为136000元，故本院结合租赁期限、原告使用期限及合同无效原因，参照涉案租赁合同第八条第2点关于“若双方不再续约，乙方所有新增建筑物及固定装修和夹层（包括但不限于天花板、墙壁、地砖、水电、照明、广告牌等装修与配套设施）等固定附着物无偿归甲方所有”的约定，本院酌定被告向原告赔偿固定基础装修损失80000元。至于被告所搬离及拆烂的设施设备及物品损失，因原告并无有效证据证明具体损失财物及具体损失金额，故本院结合查明事实及双方当事人陈述，酌定被告向原告赔偿上述设施设备及物品损失50000元。至于原告所主张的经营损失，如上分析所述，并无有效证据证明被告曾作保证经营环境的相关承诺或约定，原告以无人流量为由自行停止营业，应由原告自行负担经营损失，原告主张被告赔偿该损失无事实和法律依据，本院对其鉴定经营损失的申请亦不予准许。原告就损失诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
（1）确认原告周丽与被告佛山市美居城物业管理有限公司于2015年4月11日签订的《商铺租赁合同（正本）》为无效合同；
（1）解除原告周丽与被告佛山市美居城物业管理有限公司于2015年4月11日签订的《商铺物业管理合同（正本）》；
（1）被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周丽返还物业保证金31995元及水电保证金5000元；
（1）被告佛山市美居城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周丽赔偿固定基础装修损失80000元及设施设备、物品损失50000元；
（1）驳回原告周丽的其他诉讼请求。
被告佛山市美居城物业管理有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取11682元，由原告周丽负担10740元，由被告佛山市美居城物业管理有限公司负担942元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一七年四月二十八日
书记员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。