中华人民共和国浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1121民初4968号原告：金志燕，女，1981年10月9日出生，汉族，经商，现住克罗地亚共和国。原告：金志宇，男，1983年11月26日出生，汉族，经商，现住克罗地亚。原告：徐孟圣，男，1962年7月19日出生，汉族，经商，现住中华人民共和国浙江省青田县。原告：郑建芬，女，1955年4月3日出生，汉族，经商，现住中华人民共和国浙江省青田县。原告：周丽华，女，1964年2月4日出生，汉族，经商，住中华人民共和国浙江省青田县。原告：张克华，男，1960年5月9日出生，汉族，经商，住中华人民共和国浙江省温州市。六原告共同委托诉讼代理人：胡安阳，浙江五洲律师事务所律师。被告：叶汉琴，女，1972年2月14日出生，汉族，经商，住中华人民共和国浙江省青田县。委托诉讼代理人：汤昱星，浙江丽阳律师事务所律师。原告金志燕、金志宇、周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华与被告叶汉琴房屋租赁合同纠纷一案，根据丽水市中级人民法院作出的（2017）浙11民终892号民事裁定，本院于2017年10月24日重新立案受理，原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华重新递交了起诉状和授权委托书，本院依法组成合议庭于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告金志燕、金志宇、周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华共同的委托诉讼代理人胡安阳、被告叶汉琴及其委托代理人汤昱星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金志燕、金志宇、周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华均起诉称：2009年1月16日，青田泰川房地产开发有限公司（以下简称泰川公司）与被告签订《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定：1、泰川公司将其所有的A2-5、A2-6及A3-6号商铺出租给被告，租赁期自2009年12月16日至2019年12月31日；2、租金支付：按年度支付租金，每年11月30日支付下一年度租金；3、承租方如拖欠租金超过30天视为违约，出租方有权收回商铺，承租方需结清相关款项，且无权要求返还押金；4、合同双方都应当按照合同约定履行各自义务，若一方不履行本合同的任何一条，即为违约，违约方应向对方支付违约金（以承租方交纳的押金为准），守约方的损失若超过违约金的，违约方还应承担赔偿损失的责任。2011年5月23日，泰川公司将A3-6号商铺出售给郑建芬夫妇和周丽华夫妇四人。2011年7月8日，泰川公司将A2-5、A2-6号商铺出售给原告金志燕、金志宇。后泰川公司与被告因租赁合同的履行及优先购买权致成纠纷诉至法院。2011年11月16日经青田县人民法院调解，双方自愿达成协议，被告叶汉琴作为承租人明确表示放弃优先购买权，商铺租赁合同在被告叶汉琴与原告金志燕、金志宇之间继续履行。2012年6月26日，因与被告叶汉琴因房屋租赁事宜致成纠纷，原告作为案涉商铺权利人提起诉讼。2012年8月3日庭审中，双方就租金分配、收取方式及收款人予以明确，被告叶汉琴均已知悉。明确后，被告并未按约履行支付租金义务，自2014年开始拖欠租金。原告多次催讨，被告均以种种理由进行推诿。据此，原告金志燕、金志宇诉请：一、依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告立即腾空房屋交还给原告；二、依法判决被告向原告支付拖欠租金1167031元及10万元违约金及滞纳金（租金：2015年结欠200000元，2016年租金721663元，2017年1-4月租金245368元，2017年租金每日2044.74元；滞纳金按0.3%/日计算）；三、依法判决原告不返还被告押金10万元；四、依法判决被告承担原告因诉讼而支出的律师费20000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。后原告增加第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付拖欠租金1657768元及10万元违约金及滞纳金（租金：2015年结欠200000元，2016年结欠721663元，2017年结欠736105元；滞纳金按0.3%/日计算）。原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华的诉讼请求：一、依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告立即腾空房屋并交还给原告；二、依法判决被告向原告支付拖欠租金470379元及违约金10万元（租金：2014年欠7736元，2015年欠57737元，2016年欠207737元，2017年截至9月30日止欠197171元）；三、依法判决被告承担原告因诉讼而支出的律师费20000元；四、本案的诉讼费用由被告承担。后原告增加第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付拖欠租金536103元及10万元违约金（租金：2014年欠7736元，2015年欠57737元，2016年欠207737元，2017年欠262895元）。由于原告新增的诉讼请求是在原来的有关租金的诉讼请求基础上将2017年整年的租金予以累计，本院予以准许并不再重新指定举证期限。被告叶汉琴答辩称：一、答辩人承租房屋用于开设宾馆，2015年10月份宾馆中央空调无法正常使用，2016年6月份电梯无法正常使用，被答辩人均未予以解决，上诉问题不能解决影响宾馆经营，导致答辩人无力支付高额租金；2017年下半年答辩人与其他承租人协商下自行解决电梯问题并垫付了费用；二、被答辩人分别要求答辩人支付违约金，超出《商铺租赁合同》约定范围，且支付违约金、不退还押金和支付律师费用均属于违约责任范围，属于重复计算且违约金过高；三、答辩人投资800万元进行装修装饰，并未经审批扩建了宾馆大厅，若判决解除合同，应对装修装饰一并作出处理；四、答辩人已经将拖延付款以微信告知被答辩人，因为答辩人不构成违约，即使构成违约，因为被答辩人的过错，也要对扩大的损失承担相应责任而减轻答辩人的违约责任；在合同履行过程中，双方对租金进行了变更，鉴于答辩人的实际履行能力，答辩人同意先行支付部分租金，再分期支付剩余租金。原告金志燕、金志宇为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、金志燕、金志宇的护照复印件，周丽华身份证复印件、徐孟圣的身份证复印件、郑建芬的护照复和身份证复印件、张克华的身份证和护照复印件各一份，用以证明六原告的身份信息；2、叶汉琴户籍证明原件一份，用以证明被告的身份信息；3、《商铺租赁合同》复印件一份，用以证明原、被告之间租赁关系及合同相关约定；4、（2012）丽青民初字第738号民事判决书复印件一份，用以证明原、被告就案涉租赁房产租金分配、收取方式及收款人作出了明确约定；5、委托代理协议复印件及发票原件各三份，用以证明原告为实现债权所花费的律师代理费用4万元的事实；6、青田鸣良物业管理有限公司业主意见书原件一份，用以证明案涉房屋空调不能安装的原因为：1、被告统一安装在一处；2、被告与各业主关系十分恶劣，实际上空调是可以通过其他方式安装进行解决的；7、青田县不动产登记查询证明原件二份，用以证明六原告系案涉房屋所有权人。被告叶汉琴质证认为：对证据1、2均无异议；对证据3的证据三性无异议，但在合同履行过程中原、被告对租金有过变更约定即2015年开始租金均以每年60万元计算；对证据4的证据三性无异议，但被告当时并不是恶意拖欠租金；对证据五的张克华的委托的真实性有异议，律师费用与本案无关；证据六形式不合法，没有业主签字或确认，物业管理处不是出具意见书的是个主体；对证据7无异议。被告叶汉琴为证明其抗辩主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、被告向原告金志燕发的微信聊天记录截图复印件一张，用以证明被告曾就宾馆空调维修事宜向原告主张要求出面解决，如原告不解决，被告可按先期违约迟延或拒绝支付租金；2、二楼电梯图片复印件三张、空调位置照片复印件一张，用以证明电梯、空调损害及现场位置的情况；3、青田鸣良物业管理有限公司出具的《情况说明》原件一份，用以证明原告未曾出面解决空调、电梯的维修事宜，说明被告迟延支付租金具有正当理由。六原告共同质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均无异议，但证据1不能待证被告的主张，该段内容中被告提到空调的运入与更换证明该租赁物的空调在原告介入案涉合同权利义务之前就已经安装存在，现被告对租赁物内改善和增设他物并非对租赁物本身进行改善；被告于2015年10月份提出空调事宜，但2014年年底就开始拖欠租金，其拖欠租金的行为早于提出空调维修事宜近一年时间；对证据2的待证事实无异议；对证据3的待证事实有异议，空调的维修及更换不是房东的法定维修义务，且新空调安装受阻的原因是被告先前的不当行为导致邻里关系的不断恶化，同时被告不同意变更安装的位置和方式引发的，该问题不是原告配合就能解决的，物业公司出具的证明将空调问题能否解决和原告出面能否解决相联系，缺乏事实和法律依据，物业公司并非鉴定机构，对相关问题的判断和结论并无证明力。为核实证据，本院依法查阅了（2012）丽青民初字第738号、（2012）丽青民初字第737号两案案卷，两案的判决书载明：案涉商铺所有权人在两案诉讼中再度向被告明确了A2-5、A2-6及A3-6号租金分配比例及支付方式。对原、被告提供的证据，结合庭审调查情况，本院综合认定如下：原告提交的证据1、2、7均系有关职能部门依职权出具的公文书证，可以证明原、被告的身份以及原告系案涉房屋所有权人的事实；原告提交的证据3、4经被告质证对证据三性均无异议，本院予以采信；被告抗辩双方就案涉房屋租金另有约定，但未向本院提交相关证据予以证明，故本院对被告的该项抗辩不予采纳；原告提交的证据5经被告质证对其真实性无异议，可以证明原告为实现债权花费律师代理费40000元的事实，本院予以采信；原告提交的证据6系书面证人证言，不符合证据法定的形式要件，原告亦未提交证人不能出庭作证的合理理由，故本院不予采信；被告提交的证据1经原告质证对其证据三性无异议，可以证明被告曾就案涉房屋空调维修事宜向原告金志燕、金志宇要求出面解决的事实，本院予以采信；被告提交的证据2经原告质证无异议，可以证明被告在承租案涉房屋期间空调、电梯损坏的事实，本院予以采信；被告提交的证据3经原告质证对证据三性无异议，结合原、被告陈述，可以认定以下事实：案涉房屋空调自2015年出现损坏需要更换，但因案涉房屋所在小区业主反对至今未能解决；原告金志燕、金志宇已知悉电梯于2016年下半年损坏事宜。本院经审理认定事实如下：2009年1月16日，泰川公司与被告叶汉琴签订《商铺租赁合同》，合同约定泰川公司（甲方）将其所有的XX城A2-5、A2-6及A3-6号商铺出租给被告（乙方）经营商务宾馆，租赁期自2009年12月16日至2019年12月31日，其中租赁年限第6年即2015年1月1日至2015年12月30日年租金979400元，支付租金日期为2014年11月30日；租赁年限第7年即2016年1月1日至2016年12月31日年租金979400元，支付租金日期为2015年11月30日；租赁年限第8年即2017年1月1日至2017年12月31日年租金999000元，支付租金日期为2016年11月30日。合同约定：1、租赁期间，如乙方放弃优先购买权，甲方将房产所有权转移给第三方。但甲方应在转让发生后二个月书面通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担甲方的义务；2、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠金额0.3%/日。如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回商铺，乙方需结清相关款项，且无权要求返还押金；3、合同解除及终止之日，乙方应负责将租赁商铺交还甲方，乙方基础装修部分（电器设备等大件物资除外）归甲方所有，乙方不得损坏，并搬出乙方在租赁商铺内的所有活动营业设施，装饰物和添置物，但不得损害商铺建筑和甲方的设备、设施，所需的一切费用均由乙方承担；4、本合同生效后，双方都应当按照合同的约定履行各自的义务，若一方不履行本合同的任何一条，即为违约，违约方应当向对方支付违约金（以乙方交纳的押金为准），守约方的损失若超过违约金的，违约方还应当承担赔偿损失的责任；5、若一方违约而致成诉讼的，守约方为诉讼所支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等费用，均由违约方承担。2011年5月23日，泰川公司将A3-6号商铺出售给郑建芬、张克华夫妇和周丽华、徐孟圣夫妇四人共同共有。2011年7月8日，泰川公司将A2-5及A2-6号商铺出售给原告金志燕、金志宇姐弟共同共有。2011年，泰川公司与叶汉琴因租赁合同的履行和优先购买权致成纠纷诉至法院，后经本院调解，双方自愿达成协议：双方继续履行《商铺租赁合同》，被告叶汉琴作为承租人明确表示放弃优先购买权。2012年，商铺业主郑建芬、周丽华与金志燕、金志宇分别作为原告对被告提起诉讼，要求其支付案涉商铺租金，本院进行了合并审理，在庭审中，原告再度就租金分配、收取方式及收款人等问题向被告予以了明确告知，即2012年度租金为950000元，其中A2-5、A2-6号房屋应收租金700000元，支付给金志燕，工商银行账号为6222081210000419714；A3-6号房屋应收租金250000元，支付给郑建芬，中国银行账号为383151999672。本院根据权利人约定的租金分配的比例作出（2012）丽青民初字第737、738号民事判决书判定被告支付所拖欠的租金。此后，案涉房屋租金按照前述租金分配比例相应递增。2015年，被告在案涉房屋所开设的宾馆的空调需要更换，但因案涉房屋所在小区业主反对，该空调问题至今未解决。2016年下半年，就案涉房屋所在建筑公用电梯损坏被告已向原告金志燕、金志宇告知了相关情况。现被告尚欠原告金志燕、金志宇2015年租金200000元，2016年租金721663元，2017年租金736105元，欠原告周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华2014年租金7736元，2015年租金57737元，2016年租金207737元，2017年租金262895元。现原告金志燕、金志宇、周丽华、徐孟圣、郑建芬、张克华以被告拖欠租金为由诉至本院请求解除房屋租赁合同并承担相应的违约责任。被告叶汉琴支付的押金10万元在原告金志燕、金志宇处。本案争议焦点:一、维修中央空调或电梯是否属于原告的先履行义务，被告因此不支付租金是否属于行使先履行抗辩权；二、被告的违约责任如何承担；三、合同解除后租赁物装修装饰该如何处理。本院认为：原告金志燕、金志宇的经常居住地在克罗地亚共和国，原告郑建芬、张克华的经常居住地在法兰西共和国，本案系涉外商事纠纷案件应适用涉外程序处理。本案被告叶汉琴的住所地为青田，本院依法具有管辖权。现原、被告均选择中华人民共和国法律作为本案准据法，故本案适用中华人民共和国法律作为本案裁判的法律依据。被告与泰川公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。后泰川公司将案涉房产分别转让给本案六原告，并依据合同约定，六原告继受合同的权利与义务，在2012年诉讼中，各原告也向被告主张了权利，并明确了租金分配比例及支付方式，故《商铺租赁合同》在原、被告之间继续履行，对各方当事人具有约束力。针对争议焦点一，六原告均主张被告未按约支付租金即自2014年年底开始拖欠租金至今，从而要求解除案涉房屋租赁合同，对此被告抗辩称因原告未履行租赁物中央空调更换及电梯维修的出租人先履行义务而延迟支付租金。本院认为，案涉中央空调并非租赁房屋的附属物，而是被告在承租期间自行购买并安装，其日常维护、修理非原、被告约定内容或出租人法定义务；空调安装受到其他业主妨害，被告作为案涉房屋合法使用权人，可依法行使相邻权利并可请求排除妨害。案涉电梯设在建筑物公共区域，属于案涉房屋所在建筑物的全体业主共有设施，电梯在被告和其他承租人使用过程中毁损，按照《商铺租赁合同》第六条第3点中的约定，被告应负责恢复原状。因此，空调更换和维修电梯不属于原告的先履行义务，被告以空调更换和电梯损坏事宜为由延付租金的抗辩，本院不予采纳。针对争议焦点二，首先，被告延期支付租金的事实发生在空调和电梯出现问题之前，可见空调和电梯的问题并不是被告迟延支付租金的主要原因，被告至今未支付租金的行为不具有合理性且已经违反合同的约定，致使六原告不能实现合同目的，六原告请求解除与被告之间的《商铺租赁合同》，即符合双方之间“乙方拖欠租金超过30日，视为违约，甲方有权收回商铺”的约定，也符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当腾空租赁房屋交还予六原告。但是鉴于被告承租该房屋系用于开始宾馆经营使用，其腾空应当给予一定的时间。其次，被告抗辩称原告与被告就案涉房屋租金另有变更约定，但未向本院提交变更的相关证据，现原告不予认可，故本院对被告的该项抗辩不予采纳，被告应按《商铺租赁合同》约定的金额支付拖欠的租金；第三，原告金志燕、金志宇要求被告分别支付滞纳金、违约金、律师费并没收押金，原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣要求被告分别支付违约金和律师费。本院认为因为被告的违约行为，原告金志燕、金志宇共同支付律师代理费2万元，原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣共同支付律师代理费2万元，此项费用是被告违约行为给原告造成的损失，按照合同约定，应当由被告承担。原告金志燕、金志宇请求按照合同约定的以“实欠金额的0.3%/日支付滞纳金”，该滞纳金的计算方式过高，本院按照公平原则予以调整以拖欠的租金的数额按照每月2%支付滞纳金，即自2014年12月1日起未支付租金20万元；自2015年12月1日起累计未支付租金921663元；自2016年12月1日起累计未支付租金1657768元，滞纳金按照违约行为发生之日起分段计算。原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣主张被告支付违约金即滞纳金10万元，远低于以拖欠的租金的数额按照月利率2%计算的滞纳金，本院不予另行调整，予以保护。被告在签订合同时交纳的10万元押金，泰川公司已经交付给原告金志燕、金志宇。在已经保护原告的滞纳金情况下，原告金志燕、金志宇没收的押金10万元，应当抵扣结欠的租金。鉴于原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣同意押金归属原告金志燕、金志宇享有，那么该10万元押金抵扣被告结欠原告金志燕、金志宇的租金后，被告剩余结欠的租金为1557768元。在已经保护原告金志燕、金志宇滞纳金的情况下，原告金志燕、金志宇另行要求被告支付10万元违约金的诉请，本院不予支持。三、被告要求就解除合同后案涉房屋装修装饰等问题予以处理，但被告在租赁期间擅自未经审批扩建的宾馆大厅，本属于违章建筑，不具有合法产权，该违章建筑应当由主管部门依法处理，本院不予保护。被告未向本院举证证明其他装修装饰部分的具体内容，故本院在本案中无法评析。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除青田泰川房地产开发有限公司与被告叶汉琴于2009年1月16日签订的由原告金志燕、金志宇、郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣继受履行的《商铺租赁合同》，被告于本判决生效之日起两个月内腾空并搬离坐落于青田县鹤城街道XX城A2-5号、A2-6、A3-6号房屋；二、被告叶汉琴于本判决生效之日起十日内支付给原告金志燕、金志宇拖欠的自2015年起至2017年12月31日止的租金1557768元,并支付滞纳金（滞纳金2014年12月1日起至2015年11月30日止以未支付租金20万元为计算基数；自2015年12月1日起至2016年11月30日止以累计未支付租金921663元为计算基数；自2016年12月1日起至本判决生效前一日，以累计未支付租金1657768元为计算基数；自本判决生效之日起至被告实际支付款项之日止，以累计未支付租金1557768元为计算基数）；三、被告叶汉琴于本判决生效之日起十日内支付给原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣拖欠的自2015年起至2017年12月31日止的租金536103元,并支付滞纳金10万元；四、被告叶汉琴于本判决生效之日起十日内支付给原告金志燕、金志宇律师代理费20000元，支付给原告郑建芬、张克华、周丽华、徐孟圣律师代理费20000元；五、驳回原告金志燕、金志宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27290元，由被告叶汉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  黄觉晓人民陪审员  周洪平人民陪审员  王永琴二〇一八年一月二十一日代书 记员  傅依依附：本案适用的主要法律条文及相关执行提示一、《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。