山东省日照市东港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民一初字第3424号
原告（反诉被告）：张守军，居民。
委托代理人：辛本华，山东天蓝律师事务所律师。
委托代理人：卢绪民，山东天蓝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：日照市宏德房地产开发有限公司。
法定代表人：孙全先，总经理。
委托代理人：万国栋，山东海洋律师事务所律师。
委托代理人：厉磊，山东海洋律师事务所律师。
原告（反诉被告）张守军与被告（反诉原告）日照市宏德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人辛本华、卢绪民，被告委托代理人万国栋、厉磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张守军诉称：2009年10月23日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于日照市海滨五路北首东侧的“宏德创富中心”104号商铺，总价款为2857500元。被告于2009年12月31日前将验收合格的商品房交付原告，若被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年1月1日起至实际交付之日，被告按日向原告支付已交房价款万分之十的违约金。同时约定，被告应在商品房交付后720日内（即2011年12月21日前），将办理权属登记所需材料报产权机关登记备案，如因被告责任，原告不能在规定的期限内取得权属证书的，被告应按已付房款的10%支付违约金。原告按约交纳了首付款，办理了按揭贷款。被告虽然于2010年10月9日交付了房屋，但未取得验收合格证明，交付不符合合同约定，为无效交付，应自取得验收合格证明开始视为有效交付。被告至今未为原告办理房产证和土地使用权证，构成违约，应当承担违约责任。请求判令被告支付违约金500000元；判令被告90日内为原告办理权属证书并交付原告。
被告日照市宏德房地产开发有限公司辩称并反诉称：被告不存在违约的事实，原告所诉无事实和法律依据。合同签订后，原告仅交纳部分房款，未经被告同意原告强行进占商铺使用至今。合同第七条第二款约定买受人未能及时付款或未及时取得银行按揭贷款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。原告未及时付清房款，被告有权不交付房屋，因此被告不存在违约行为，不应承担违约责任。同时，根据合同第七条第一款的约定，被告提出反诉，请求依法判令解除双方签订的商品房买卖合同，判令原告返还房屋；判令原告支付违约金324135元。
针对被告日照市宏德房地产开发有限公司的反诉，原告张守军辩称：被告反诉无事实和法律依据，被告要求解除合同不符合法律规定，原告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：2009年10月20日，原告向被告交纳涉案房屋购房定金30000元。2009年10月23日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的“宏德创富中心”104号房，该房建筑面积为635㎡，单价为4500元／㎡，总价款为2857500元，双方同意最终按产权登记面积进行房款结算，付款方式为“签订本合同时买受人交付首期房款￥1030000元（大写壹佰零叁万元整），剩余房款￥1827500元办理银行按揭。买受人在接到出卖人办理银行按揭通知三日内提供按揭贷款手续资料并到银行办理按揭贷款”。合同第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的10%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之十的违约金。2、原告未能及时付款或因原告原因未能及时取得银行按揭贷款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。合同第八条约定，被告应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但遭遇不可抗力且被告在发生之日起180日内告知原告的除外。合同第九条约定，被告如未按约定期限将商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之十的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，被告按已付房价款的10%向原告支付违约金。同日，原、被告另行签订“宏德创富中心”104号商铺补充协议一份，其中协议第四条约定，双方签订房屋合同时，楼房面积按约720㎡计算。交纳房款时扣除楼梯所占面积约85㎡，按约635㎡计算。最终以有测绘资质的测绘部门实测面积为准。协议第五条约定，被告可以于验收完毕后拆除原楼梯并按原告要求开出一楼到二楼的楼梯，改造完成后原告再向被告交纳所扣除部分面积的房款。协议第六条约定，如被告在规定期限内未进行改造，楼梯所占面积的款项原告不再交纳。
合同签订后，原告于2009年10月24日向被告交纳购房款100万元，于2009年11月4日经被告配合向建设银行日照分行申请贷款160万元。建设银行日照分行于2009年11月23日向原告发放贷款160万元并转存至被告账户。贷款发放后，双方未就原告剩余未付房款227500元的交付期限、方式等事项另行协商约定。
2010年10月9日，原告向被告交纳购房款10万元，入住涉案房屋并交纳公共维修基金57150元和装修押金2000元。原告另向被告出具未注明出具日期的欠条一份，该欠条载明“今欠日照市宏德房地产开发有限公司房款￥127500，大写壹拾贰万柒仟伍佰元整。借款人：张守军。”。2010年10月20日，涉案房屋消防验收合格。2010年11月12日，涉案房屋竣工验收合格。2012年6月19日，被告取得坐落于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢的国有土地使用权证，证号为日国用（2012）第005947号。2013年6月8日，日照市房地产测绘院出具宏德购物中心001号楼的房产测绘技术报告，测得涉案房屋的建筑面积为720.30㎡（一层113室349.20㎡＋二层212室371.10㎡）。2013年6月21日，被告取得坐落于日照市海滨五路东黄海三路南宏德购物中心001幢的房屋所有权证，证号为日房权证市字第××号。
2013年9月9日，原告诉至本院，请求：一、判令被告支付逾期交房违约金797160元（按已交房款273万元乘以万分之十乘以自2009年12月31日至2010年10月19日的逾期天数292天）及逾期办证违约金273000元（按已交房款273万元乘以百分之十），与未付房款127500元抵销后仅主张500000元；二、判令被告90日内为原告办理出房产证、土地证并交付原告。被告提起反诉，请求：一、依法解除双方签订的商品房买卖合同，判令原告返还房屋；二、判令原告支付解约违约金324135元（按涉案房屋总面积720.30㎡乘以单价4500元／㎡乘以10%）。
经本院释明后，被告表示如被告构成违约，因原告请求的违约金过高，请求法院对违约金进行适当调整。
上述事实，有原、被告陈述及商品房买卖合同、补充协议、收据、个人贷款支付凭证、建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、房产测绘技术报告、房屋所有权证、欠条复印件、借款申请书等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的关于涉案房屋的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。按照合同第六条的约定，原告应自接到被告通知三日内提供按揭贷款手续资料并到银行办理按揭贷款1827500元，但最终申请及银行发放的贷款比合同约定的贷款额相差227500元，原、被告未就剩余房款227500元的交付期限、方式等事项另行协商约定，后原告于2010年10月9日交纳房款10万元并对未付房款127500元出具了欠条，应视为原、被告对剩余房款交纳方式的重新约定，被告认可当前原告拖欠127500元的状态，故被告关于因原告未及时付清房款，被告有权不交付房屋及交房日期相应顺延的主张不成立。按照合同第八条的约定，被告应当在2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但到期后被告在无特殊原因的情况下未能及时交付，直至2010年10月9日原告入住涉案房屋，虽原告入住时涉案房屋未通过消防验收和竣工验收，但原告的入住使用应视为涉案房屋的交付，被告未在2009年12月31日前交付涉案房屋的行为构成违约，应当按合同第九条的约定每日支付已付房款273万元的万分之十的违约金，违约金自2009年12月31日支付至2010年10月9日，共计应付772590元（273万元乘以万分之十乘以283天）。因该违约金的数额明显高于原告的实际损失和预期利益，本院依被告的请求酌情调整为已付房款273万元的5%，即136500元。同时因该违约金与原告的未付房款127500元不属同一种类，且本判决生效前该违约金的数额不确定，故该违约金与原告的未付房款127500元不能相互抵销。
按照双方合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由约定此可以看出，办理涉案房屋的房产证和土地证的义务主体应为原告，被告仅负完成初始登记、提供相关资料、及时通知办证等相应的协助配合义务，而非负有为原告办理出房产证、土地证并交付原告的义务。对原告的请求判令被告90日内为原告办理出房产证、土地证并交付原告及支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。在涉案商品房买卖合同的履行过程中，原告已交付房款273万元，且房屋已交付，双方均已履行了合同的主要义务，故对被告的反诉请求，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）日照市宏德房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）张守军逾期交房违约金136500元；
二、驳回原告（反诉被告）张守军本案的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）日照市宏德房地产开发有限公司请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，判令原告返还房屋及判令原告支付违约金324135元的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8800元，由原告张守军负担6400元，由被告日照市宏德房地产开发有限公司负担2400元。反诉案件受理费6162元，由被告（反诉原告）日照市宏德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 刘海燕
审 判 员 孙安亮
人民陪审员 张 娜
二〇一四年六月十八日
书 记 员 于善慧