上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终8388号
上诉人(原审被告、反诉原告)：刘晓林，男，1952年9月21日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邵中，男，1964年9月15日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：葛婷婷，上海建领城达律师事务所律师。上诉人刘晓林因与被上诉人邵中房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初8050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓林上诉请求：撤销一审判决主文第二项、第三项、第五项，依法改判邵中向刘晓林支付违约金人民币(以下币种均为人民币)8,400元及赔偿金32.7万元，上述款项由刘晓林在邵中已支付的款项49.5万元中直接扣除，或撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1、一审判决遗漏重要事实。在涉案的《上海市房地产买卖合同》约定的交易过户登记日，即2016年1月31日，邵中并未能获得银行的贷款审批，亦未按合同约定向刘晓林现金支付该部分房款，邵中逾期付款行为显已违约。刘晓林于2016年4月6日委托律师向邵中发函解除合同，但邵中置之不理。邵中违反合同的付款约定，符合合同解除条件，应承担约定的违约责任。2、一审判决认定刘晓林同意延期交易过户是错误的。在一审审理中，邵中提供的证据不具有证明其所述事实的证明效力，尤其是微信整理的内容。3、2016年3月3日下午刘晓林应中介服务人员要求前往邵中贷款的银行，并非是去配合刘晓林办理贷款，而是在此之前刘晓林已多次向中介表示邵中已违约，要求解除合同，而中介未能向邵中转达。中介一再要求刘晓林于3月3日与邵中讲清楚，刘晓林已于当日向邵中讲清楚不卖房屋了。邵中称已讲好3月4日早上去交易过户的说法与合同约定的付款条款存在冲突。刘晓林行使合同解除权是基于合同的约定，不存在任何瑕疵。被上诉人邵中辩称：签订涉案合同后，由于中介怠于履行职责及春节等非邵中原因，导致贷款没有办理成功，邵中已与刘晓林的儿子在微信中明确将付款日期延期至2016年3月5日，2016年3月3日刘晓林是陪同邵中去银行领取贷款合同，如果要求解除合同，则没有必要到银行去。3月4日刘晓林在中介公司明确表示解除合同。邵中提起本案诉讼时，系争房屋房价已上涨100万元左右，邵中希望尽快拿到赔偿款才没有就违约金提起上诉，邵中的损失远远超过一审法院的判决。邵中向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年12月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、刘晓林退还邵中购房款49.5万元及利息8,375元(按银行同期贷款利率，从邵中支付购房款次日计算至刘晓林实际退还之日止，现暂计至2016年4月25日)；3、因刘晓林原因导致合同解除，刘晓林赔偿邵中107.6万元(包括实际损失：中介费26,000元、银行贷款服务费5万元；预期损失：购买同类房屋市场差价100万元)。刘晓林反诉请求：1、解除双方签订的上海市房地产买卖合同；2、邵中向刘晓林支付违约金84,000元和赔偿金32.7万元，该款由刘晓林在邵中已支付的款项49.5万元中直接扣除。一审法院认定事实：2015年12月17日，邵中(乙方)与刘晓林(甲方)就上海市宝山区获菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方以163.5万元的价格购买甲方名下的系争房屋，双方于2016年1月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。当日，邵中支付刘晓林首付款47.5万元。签订合同前，2015年12月12日，邵中支付刘晓林定金2万元。之后，邵中因故未能在2016年1月31日前通过银行贷款的审批，双方未能按合同约定时间过户。邵中再次申请贷款，于2016年3月2日审批通过。一审审理中，邵中表示，2015年12月17日签订网签合同时，邵中提出合同中1月31日过户是否可行，正常情况下办理贷款需要3个月，且交易靠近春节。但中介的王怡文承诺说没有问题，因此邵中签订了合同。签完合同付好首付款，邵中开始办理贷款。签订合同时中介王怡文口头承诺可以帮忙贷款，1月31日前能搞定，2015年12月25日至30日，王怡文和邵中说跑了几家银行都不行。2016年1月3日，王怡文说贷款办不下来，后来邵中找到曹某某帮助办理贷款，曹某某找了招商银行，春节银行放假，银行正常的放贷手续需要到深圳总部审批，需要2个月。邵中、刘晓林、中介通过电话、微信联系，延期到3月5日付款。邵中和中介龚娜发过微信、通过电话，邵中和刘晓林的儿子也有电话和微信，刘晓林同意延期到3月5日付款。邵中及妻子、曹某某在2016年1月5日到招商银行签订贷款合同，2016年3月2日，招商银行电话通知邵中贷款批下来了。2016年3月3日，邵中夫妻、刘晓林、中介的龚娜一起到招商银行拿贷款合同，龚娜说3月4日去过户。3月3日晚上，刘晓林打电话给邵中说房子不卖了，要和邵中私了。刘晓林表示，刘晓林从没有答应邵中延期付款。3月3日，中介通知刘晓林，邵中的贷款批下来了，刘晓林表示已经超期了，邵中违约，中介说让刘晓林明天一起去谈，刘晓林就到招商银行去了，刘晓林在招商银行当场表示邵中已经违约，不再履行合同。2016年4月6日，刘晓林向邵中发律师函，要求解除合同，但被退回。邵中为证明刘晓林同意邵中延期付款至2016年3月5日，向法庭提供了中介公司的情况说明“3月3日本公司业务员陪同买卖双方刘晓林、邵中前往相关银行办理贷款手续。3月4日下午，买卖双方在本公司协商买卖合同事宜，卖方刘晓林单方面决定不继续出售菊盛路XXX弄XXX号101房屋。”邵中还提供了其与刘晓林儿子刘伟敏、中介业务员龚娜、王怡文、曹某某之间的微信记录。邵中提供的与“刘房东”(刘晓林儿子)自2016年2月16日至3月3日的微信往来中，“刘房东”多次询问邵中贷款的办理进度。2016年2月28日下午1：52分，“龚娜”给邵中发微信“邵大哥，您的贷款什么时候下来？房东要急了”，并转发一条微信“下周末前签不了合同我就不卖了”。邵中申请证人曹某某到庭作证，曹某某向法庭陈述：证人和邵中通过朋友介绍认识，邵中在1月15日至20日左右找到证人办贷款。证人找到招商银行，3月2日贷款批下来。贷款批下来后，证人通知中介王怡文贷款批下来了。后面的事情，证人不参与。贷款合同需要邵中和房东一起到银行去拿，拿合同的那天，证人没有在场。证人知道是3月4日拿合同，前期买卖双方的所有资料都已经提交给银行，买卖双方只需要带身份证就可以拿贷款合同。办理贷款的资料是由邵中、刘晓林双方交给邵中，由邵中收集好后交给证人。因为之前王怡文帮邵中做的贷款没有批下来，所以才找到证人。贷款资料何时拿到，证人不记得。贷款合同签订那天，是证人的朋友带邵中过去的，具体哪天签贷款合同、刘晓林有没有去，证人不知道。刘晓林表示，对于情况说明及微信的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明微信发送主体是否与微信显示的人一致，不符合电子证据的取证程序。对证人证言认为证人没有参与签订贷款合同及取贷款合同。一审法院认为，根据本案中查明的事实，从各方的微信往来中可以证明双方之间就贷款及过户事宜进行了沟通，2016年3月3日刘晓林同意与邵中一起到银行取贷款合同，并且也实际与邵中一起到了银行，以上事实，可以认定刘晓林同意邵中延期办理贷款。邵中通过贷款审批的时间也在刘晓林认可的时间内。因此，刘晓林在邵中贷款审批通过后，拒绝履行合同的行为，违反了双方之间的约定，构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均同意解除合同，一审法院予以准许。合同解除后，刘晓林应当返还邵中支付的购房款49.5万元，并赔偿邵中的损失。关于赔偿的数额，考虑到邵中因购房资金被占用，无法另行购房，而且在与刘晓林交易过程中有其他费用的损失，同时综合双方在合同履行中的过错，法院酌情判令刘晓林赔偿邵中30万元。刘晓林的其他反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。判决：一、解除邵中与刘晓林就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、刘晓林于判决生效之日起十日内，返还邵中购房款49.5万元；三、刘晓林于判决生效之日起十日内，赔偿邵中30万元；四、邵中的其余诉讼请求，不予支持；五、刘晓林的其余反诉请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于刘晓林与邵中是否就延期办理贷款及过户达成一致意见。邵中主张其与刘晓林之间就上述事宜进行了协商且刘晓林同意其延期办理贷款，但刘晓林予以否认并上诉称其于2016年3月3日前往招商银行是为了当场告知邵中已经违约，要求解除合同。根据查明的事实，邵中于2016年3月2日获得贷款审批通过，而按常理人们前往银行应是处理与银行业务相关的事宜，故邵中提出2016年3月3日刘晓林系与其一起到银行取贷款合同的说法更具合理性，且一审中邵中提供的微信记录可以印证其陈述，一审法院依据邵中提供的微信往来内容采信了邵中的陈述，并无不妥。综上，一审对本案认定及处理，合法有据，本院予以维持。刘晓林的上诉理由，缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,154元，由上诉人刘晓林负担。本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……