上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第41525号
原告宋加会。
原告宋梁文。
上列原告共同委托代理人邢素英，上海市祁长宇律师事务所律师。
上列原告共同委托代理人孟宪中，上海市祁长宇律师事务所律师。
被告蒋龙根。
被告刘汉珍。
被告郭佳文。
原告宋梁文、宋加会诉被告蒋龙根、刘汉珍、郭佳文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2013年12月19日公开开庭进行了审理，原告宋梁文、宋加会及其委托代理人孟宪中、被告蒋龙根、刘汉珍、郭佳文到庭参加诉讼。后因案件审理需要转普通程序审理，并2014年2月11日公开开庭进行了审理，原告宋梁文、宋加会及其委托代理人邢素英、孟宪中、被告刘汉珍、郭佳文到庭参加诉讼，被告蒋龙根经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告宋梁文、宋加会诉称，原、被告于2011年2月22日签订了《房地产买卖预售合同》，被告将其拥有的位于上海市浦东新区周浦镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，合同约定了办理过户手续的时间、违约责任。按照合同约定，被告收取了原告共计人民币（以下币种相同）83万元房款后向原告实际交付了房屋，余款3万元待过户手续办妥后一次性付清。为确保交易安全，双方又签订了名义上的借款合同约定被告向原告借款，把购房款说成是被告做生意的借款，并对系争房屋在交易中心做了借款抵押登记。因房价变化，被告现不履行与原告签订的合同，要求索取额外费用。为维护原告合法权益，故要求法院判令三被告：1、共同协助原告办理上海市浦东新区周浦镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续；2、承担本案诉讼费用。
被告蒋龙根辩称，原告所述的事实和理由基本属实。2011年2月其与被告刘汉珍确实和原告签订了房屋买卖合同，当时也没有告知过被告郭佳文房屋出售的事情，现其同意为原告办理过户手续。
被告刘汉珍辩称，因做生意亏本需要资金，所以其与被告蒋龙根找中介借款，中介告知可以用系争房屋买卖的程序做借款抵押，如果3年后被告无法归还借款，房屋就归原告。被告的本意不是出售房屋，因生意亏本80多万元，所以合同中的房价款才写了86万元。当时被告郭佳文在服刑，所以到被告郭佳文服刑的地方做的公证也是借款抵押。房屋买卖合同确实是其与蒋龙根签字的，因系争房屋产证上是三被告的名字，中介让其代郭佳文签了名字，其无权代被告郭佳文出售系争房屋。被告刘汉珍不同意为原告办理过户手续。
被告郭佳文辩称，2011年2月其在军天湖监狱服刑，公证人员让其签署委托公证时，告知公证的内容是为父母做生意的借款在系争房屋上做抵押。原告既然知晓办理借款抵押须出具合法的委托手续，那么房屋买卖也应当有合法有效的手续，但在之后的房屋买卖交易中，郭佳文没有出具过相应的委托书，故原告与被告蒋龙根、刘汉珍就系争房屋签订的买卖合同对其不发生效力。其根本不知晓房屋买卖，只知道房屋做了借款抵押。被告郭佳文不同意出售房屋，所以对原告要求过户的诉请不予同意。
经审理查明，系争房屋属配套商品房，2010年9月7日登记于三被告名下。2011年1月1日被告蒋龙根收取原告宋加会购买系争房屋的房款2万元，2011年1月9日被告蒋龙根收取原告宋加会购买系争房屋的房款3万元。2011年1月5日被告郭佳文通过安徽省宣城市敬亭公证处就系争房屋的处理向被告刘汉珍出具了公证委托书一份，委托内容为：1、签订抵押借款合同，2、办理上述房产的抵押登记手续，3、领取抵押登记证。2011年1月22日原告（甲方、贷款人、抵押权人）宋梁文与三被告（乙方、借款人、抵押人）签订了《抵押借款协议》，约定乙方因做生意需要向甲方借款86万元，借款期限为2011年1月22日至2014年1月1日，乙方将系争房屋作为该笔借款的抵押担保物，双方设定抵押物价值86万元。2011年1月26日系争房屋上设立了抵押权人为宋梁文、债权数额为86万元、债务履行期限从2011年1月22日至2014年1月1日的债权抵押。两原告（乙方）与被告（甲方）蒋龙根、刘汉珍、郭佳文（由被告刘汉珍代签名）另签署了《房地产买卖预售合同》，合同第二条约定：系争房屋总价款86万元，含维修基金及随房附属设施；房款分三次支付，于2011年1月10日前支付5万元作为定金，于2011年1月30日前支付75万元，于2013年10月6日前支付6万元。合同第三条约定中记载了该房地产属配套商品房，交易过户需等产证满三年后才能过户，因此，在房地产过户时，无论房价涨与跌，双方都不得以任何理由违约，并约定了甲乙双方各自应承担的违约责任。合同第五条约定：甲乙双方同意，甲方收到除尾款部分的其余房款后，将该房屋的钥匙及所有资料（包括房地产权证）交给乙方，并同意乙方装修占有使用，在交钥匙前未支付的物业管理费、水电煤电讯等费用，由甲方支付，钥匙交给乙方后，该房地产发生的费用由乙方支付。合同第七条约定：甲乙双方同意，在签订本合同后，以甲方所售房款全额作为借款金额，用该房地产作抵押给乙方，去房地产交易中心办理借款抵押备案登记，为了不影响交易的正常进行，抵押时间不超过产证满三年后的后一天。合同第八条约定：甲乙双方同意在2013年9月7日前签订上海市房地产买卖合同（网上版本），并于2013年10月7日前办理产权过户手续，过户时所需税费全部由乙方承担。2011年1月22日两原告支付给被告刘汉珍75万元。2011年1月始原告实际入住系争房屋。2012年1月8日被告蒋龙根、刘汉珍收取原告宋加会2万元房款，2012年12月10日、12月29日被告蒋龙根各收取原告宋加会5，000元房款。2013年11月26日两原告向本院提起诉讼如前。
审理中，两原告与被告刘汉珍对于签订《房地产买卖预售合同》时，被告刘汉珍是否已经持有被告郭佳文的公证委托及该合同于何时签订前后陈述不一。
被告郭佳文则认为，其现已成年，产权证上登记了被告郭佳文的姓名，父母签字不代表被告郭佳文的承诺，2011年9月22日刑满释放后，父母告知其因借款无法归还，房子无法收回，其始终不知道系争房屋被买卖的事实，直至2013年12月19日到庭应诉才知道房屋出售的情况。
认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房地产权证》和上海市房地产登记簿、《房地产买卖预售合同》、《抵押借款协议》、公证书附委托书、《收款收据》、《收条》、《收据》、工商银行个人业务凭证、上海银行业务回单、中介佣金的收据、物业费缴费单、两原告的婚姻情况说明书等证据和庭审笔录在案佐证。
本院认为，代理权是能够据之进行代理并使行为的效力直接归属于被代理人的权限。对于被告刘汉珍代理被告郭佳文对系争房屋可行使的权限问题，双方存在争议，原告认为被告刘汉珍代理郭佳文的行为构成表见代理，被告郭佳文认为其委托刘汉珍的代理权限明确，卖房行为超越代理权限是无权代理。对此，本院认为，根据公证书载明的代理权限被告刘汉珍除了就系争房屋办理抵押借款手续的代理权限外，并没有买卖系争房屋的代理权限，故被告刘汉珍代理被告郭佳文签署买卖系争房屋的合同行为超越代理权限，且被告郭佳文事后未予追认，所以其行为属于无权代理。表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。原告对被告刘汉珍签署买卖合同时是否持有被告郭佳文的委托书前后陈述不一，诚如原告所述系信赖被告和中介，在被告刘汉珍没有委托书的情况下与原告签署了《房地产买卖预售合同》，但原告购买系争房屋时，明知系争房屋登记于三被告名下，仅听他人自述，在无任何委托手续的情况下与之签订合同的行为不属于构成表见代理情形；如原告另述在被告刘汉珍出示了被告郭佳文的委托书后签署的合同，但由于被告出具的委托书明确载明了委托权限，原告在明知被告刘汉珍没有委托权限的情况下与之签订合同也不构成表见代理，故原告关于被告刘汉珍的行为构成表见代理的观点本院不予采纳。同时被告郭佳文对被告刘汉珍的无代理权限未予追认，故被告刘汉珍代理被告郭佳文就系争房屋与原告签订的《房地产买卖预售合同》对被告郭佳文无效，原告按照《房地产买卖预售合同》的约定要求三被告共同协助办理系争房屋过户的诉讼请求于法无据，对此诉请本院不予支持。被告蒋龙根在本案合议庭审理期间经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告宋梁文、宋加会的诉讼请求。
案件受理费12，400元，由原告宋梁文、宋加会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
审 判 员 陆 菁
人民陪审员 戴雨珍
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。