上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第23号
原告上海绿洲资产经营有限公司。
法定代表人范长云。
委托代理人朱文荣，上海市正大律师事务所律师。
委托代理人赵彩莲，上海市正大律师事务所律师。
被告上海保多经贸有限公司。
法定代表人罗正聪。
原告上海绿洲资产经营有限公司（以下简称绿洲公司）诉被告上海保多经贸有限公司（以下简称保多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩颖独任审判。后因被告下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2014年6月30日公开开庭审理。原告的委托代理人赵彩莲到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同。原告将其合法拥有房屋出租给被告使用。合同约定租赁期限为2011年5月18日至2019年12月31日止，实际收费期从2011年12月28日开始。合同还对于租金支付方式及违约责任的承担进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了保证金40万元，并支付了部分租金。但2012年8月开始，被告一直拖欠租金不付，经原告多次催讨仍未支付。2013年8月29日，双方签订协议一份，约定提前终止2011年5月18日签订的租赁合同，协议签订当日被告搬离了上述房屋。协议明确，承租期间，被告从2012年8月18日至2013年8月29日共结欠原告租金4710152元。被告在协议中承诺，于2013年9月5日前第一期还款100万元，其中，40万元以原付租房保证金抵扣，实际支付60万元。协议第四条还约定被告若有一期未按约归还，则原告有权就剩余款项向法院起诉，并连�违约金、滞纳金一并追诉。上述协议签订后，原告并未收到被告应付的第一期款项，只没收了40万元保证金，现此押金已抵作电费。原告为被告垫付的电费金额为334356.36元。原告诉请：1、判令被告支付欠缴的租金4710152元；2、判令被告支付滞纳金461018元；3、要求被告支付违约金1413045元，按被告未付租金的30%计算。
被告未作答辩。
经审理查明，2011年5月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告出租给被告的房屋坐落在嘉定区江桥镇临洮路XXX号，面积总计14826.88平方米，租赁期限自2011年5月18日至2019年12月31日，2011年5月18日至2011年12月17日为免租期，第一、二年的年租金为4326360元，第三、四年的年租金为5191640元，第五年的年租金为5624280元，具体付款时间在合同附件中约定，被告如遇到特殊情况支付困难，应主动与原告联系，原告同意宽限逾期十日，若再逾期，被告须按逾期额每日万分之三支付滞纳金，若逾期九十日以上视为被告严重违约，原告有权单方解除合同，签订租赁合同时，被告应向原告支付房屋租赁保证金40万元，租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电、煤气、设备、垃圾清运等费用由被告承担，被告因拖欠上述费用被相关部门处罚责任自负，同时造成原告损失的，被告应承担赔偿责任。该租赁合同第八条还约定了单方解除合同的条件，原、被告同意有下列情形之一的，一方可单方面解除本合同并书面通知违约方，违反合同的一方，应向另一方一次性支付违约赔偿金，计算方式见第九条第3款。违约情形：……（六）被告逾期不支付租金累计超过三个月的。而第九条第3款约定，一次性支付的违约赔偿金数额按原告或被告违约日起至本合同期满终止日止，应收取或应交付租金总额的30%计算。租赁合同签订后，被告向原告缴纳了40万元租赁保证金。2011年7月4日，原、被告又签订补充协议一份，约定将原合同的租赁期限延长至2022年12月31日。2013年8月14日，被告向原告出具还款承诺书一份，确认被告从2012年8月18日至2013年8月15日共欠原告租金4710152元。在该承诺书上，被告向原告提出如下还款计划：1、被告就租赁房屋保证金40万元加上自筹资金60万元，总计100万元作为第一期还款资金于2013年9月5日正式行使清还计划。2、被告于2013年12月自筹资金100万元，为第二期还款资金于2013年12月15日前偿还。3、被告于2014年5月自筹资金120万元，作为第三期还款资金于2014年5月15日前偿还。4、被告于2014年12月自筹资金1510152元，作为第四期还款资金于2014年12月15日前还清所有房屋租金。2013年8月29日，原、被告签订协议一份，双方达成协议于2013年8月29日提前终止租赁合同。协议签订当日，被告搬�了租赁房屋。协议中，被告重申了上述承诺的还款计划。
另查明，被告租赁使用原告位于临洮路XXX号的房屋期间，原告为被告垫付电费共计334356.36元，庭审中，原告明确要求被告予以偿还，并提出可以用被告支付的保证金冲抵电费。庭审中，原告放弃要求被告支付滞纳金461018元的诉讼请求。
以上事实有房屋租赁合同、补充协议、还款承诺书、协议书、电费发票、电费付款凭证等证据及当事人庭审陈述为证，事实清楚、证据充分，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行义务。在原告履行了交付房屋的义务后，被告理应按时缴纳租金。然被告在支付房屋租金至2012年8月17日后，便不再支付房租，被告拖�租金已经远远超过合同约定的九十天，已构成严重违约。原、被告于2013年8月29日协议解除合同后，对于合同解除前被告拖欠的租金，被告仍有义务向原告支付。对原告要求被告支付租金4710152元元的诉请，本院予以支持。在被告租赁期间，临洮路XXX号的房屋发生的334356.36元电费系被告实际使用产生，现该笔费用已由原告垫付，被告理应按约将电费334356.36元支付原告。对于原告放弃被告支付滞纳金的诉请，属有权处分自己的诉讼权利之范畴，于法无悖，本院予以准许。对于原告要求被告按照未付租金的百分之三十支付违约金1413045元的诉请，符合合同约定，且合法有效，本院予以支持。关于原告收取被告的40万元保证金，基于双方协议解除合同的事实，且双方并无达成直接用保证金冲抵电费的协议，原告应当将该笔保证金退还被告。审理中，被告经本院合法传唤，无正�理由未到庭，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海保多经贸有限公司应支付原告上海绿洲资产经营有限公司租金人民币4710152元；
二、被告上海保多经贸有限公司应支付原告上海绿洲资产经营有限公司违约金人民币1413045元；
三、被告上海保多经贸有限公司应支付原告上海绿洲资产经营有限公司电费人民币334356.36元；
四、原告上海绿洲资产经营有限公司应返还被告上海保多经贸有限公司保证金人民币400000元；
五、上述一至四项相互冲抵，被告上海保多经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿洲资产经营有限公司人民币6057553.36元。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费57889.51元，由原告负担4631.16元，由被告负担53258.35元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 胡飞兵
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年七月九日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。