绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初7158号
原告：尉永干，男，1952年5月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：杨振民，浙ＸＸ越律师事务所律师。
被告：李国贤，男，1964年5月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：ＸＸ根、钱苏锋，绍兴市平水法律服务所法律工作者。
原告尉永干与被告李国贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法由代理审判员高颖蕾独任审判。后因本案案情复杂，需要转为普通程序审理，本案依法转为普通程序，并由审判员任莹担任审判长，与代理审判员高颖蕾、人民陪审员黄志新组成合议庭进行审理。本院于2016年8月15日、8月31日、11月9日三次公开开庭进行了审理。原告尉永干（第一次庭审）及其委托诉讼代理人杨振民，被告李国贤（第二次庭审）及其委托诉讼代理人ＸＸ根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尉永干向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿房租损失费86000元；2.判令被告赔偿装潢投资损失95053元；3.判令被告赔偿搬迁人工费40500元；4.判令被告赔偿种苗损失费518400元。事实和理由：2012年7月15日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：被告自愿将座落在稽东镇雄鹰村湾塘的面积为1600m2的厂房租赁给原告作为养殖蜈蚣的基地，租赁期限为三年，即自2012年7月20日至2015年7月19日止，年租金为40000元/年，被告保证其出租厂房产权清楚，若发生产权纠纷，由其承担责任并赔偿由此造成的一切经济损失。原告租下厂房后即进行了装修，具体包括做地坪、天棚、临时用房、夹墙等，同时为创造养殖条件还挖了水沟，引进了水、电配套工程。此后，原告即展开养殖工作，然至2014年7月初，被告口头告知原告案涉厂房因系违章建筑将被拆除。后原告的养殖场于2014年7月25日前被拆除，因仓促搬迁且天气炎热，致使原告养殖的蜈蚣种苗大量死亡，造成原告直接经济损失达1000多万元。
被告李国贤辩称：1.原告主张返还86000元房租不能成立。首先，被告的厂房及临时建筑是有时代背景的，在当时的形势下，被告建造的厂房等并不是违章建筑，当地政府曾在该厂房内召开现场会并予以表彰，2009年6月15日雄鹰村委员会还给被告安装了自来水，此后被告亦缴纳了建筑厂房的罚款，后因形势变化，为贯彻中央政治土地、三改一拆的政策，方将被告的临时建筑予以拆除，该拆除系政府行为，而非被告方的过错；其次，房租费一年一收，原告仅支付了两年的房租，亦实际使用了两年的厂房，根据公平公正的原则，原告使用房子就应支付房租。2.原告主张的装潢损失依据不足。第一，据被告了解，原告根本没有装潢；第二，即便原告装潢过，根据原告提供的小票也无法证明究竟装潢在哪里；第三，原告提供的小票的真实性亦无法确认，小票上既无公章亦非正规税务发票，存在伪造可能性。3.原告主张搬迁费但未提供相应的事实证据和法律依据，且搬迁费已由绍兴县平安拆迁工程有限公司代稽东镇政府支付�4.原告主张种苗损失费无事实依据。首先，原告提供的合同真假难辨，并无其他证据佐证；其次，原告提供的误工发票均为收款收据而非正式发票；再次，原告认可拆迁时蜈蚣均已搬走，且原告亦未因蜈蚣死亡而报警、公正或鉴定，故原告主张的种苗损失并不存在。5.原告在租赁房屋时告知被告其租房用途为仓库，从未说起用以养殖蜈蚣，且蜈蚣系有毒虫类，须经公安局和防疫站许可颁发特别许可证，而原告并未申请办理该证，原告违反合同约定在前，被告保留对此起诉的权利。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的稽东镇雄鹰村民委员会的证明、两份房租收据，被告提交的土地租赁合同以及证人蔡某、余某、葛某的证言，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋租赁合同复印件，被告对合同其他条款予以认可但认为该证据中的合同面积系伪造，但结合原告提交的稽东镇雄鹰村民委员会的证明，可以证实合同中的建筑面积并非原告伪造，故对该租赁合同的真实性，本院予以确认，同时，对被告提交的房屋租赁合同，本院不再予以认定。2.蜈蚣干品收购合同及收据各两份，被告对前述证据的三性均有异议，本院认为，2014年5月10日的收购合同和收据均盖有枣阳市天龙蜈蚣养殖厂的公章并由公司法定代表人罗永林签字，且两者可互相印证，故对该合同和收据的真实性，本院予以认定，同时，2012年3月29日的合同虽无公司盖章，但有罗永林签字，结合收款收据及2014年合同的认定，本院对该两份证据的真实性亦予以确认。3.原告与案外人王慧�签订的租房协议，原告主张以此来证实厂房内的蜈蚣系厂房拆迁之后方被转移，然原告在第二次庭审时已自认拆迁时蜈蚣已经全部被搬走，故对该协议，本院不予认定。4.原告提交的照片十张，因该组照片无法反映具体拍摄的时间和地点且被告不予认可，故对该组证据，本院不予认定。5.原告单方制作的装修人工费用清单、搬迁费用清单、设施损失清单及相应收款收据、送货单销售单等，清单系原告单方制作且被告不予认可，其他收据、销售单无法明确反应系用于涉案厂房的装修搬迁，且个别发票落款时间早于原告租赁被告厂房的时间，故对该组证据，本院亦不予认定。5.原告提交的快递面单两份、快递行包凭证、快递运输协议单，对两份快递面单，其上备注的“调种苗15000条”明显与其他字迹墨色不一致，仅凭该备注无法证明原告快递的内容，对快递行包凭证、快递运输协议，其上填写的收货人亦为原告且落款时间均早于租赁合同的签订时间，故对该组证据，本院均不予认定。6.被告提交的罚款收款收据、安装自来水收款收据、荣誉证书、示范单位牌匾、拆除工程合同书、搬迁费发票及银行业务委托书、EMS快递面单，前述证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。7.限期搬迁通知书、限期拆除催告书，该组证据加盖有柯桥区稽东镇人民政府公章，对该组证据的真实性本院予以确认，但该组证据仅可证明被告得知拆除事宜的时间，无法证明被告具体告知原告拆迁事宜的时间。8.稽东镇雄鹰村民委员会出具的情况说明，该情况说明内容与证人证言可互相印证，故对该情况说明本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年，被告无合法规划审批手续在“塘岙门口”面积总计为4.4亩的荒地�建造了厂房及其他附属用房。2007年5月18日，被告与稽东镇雄鹰村民委员会补签《土地租赁合同》一份，约定由稽东镇雄鹰村民委员会将前述土地出租给被告。2012年7月15日，被告与原告签订房屋租赁合同一份，约定：被告为出租方（甲方），原告为承租方（乙方）；甲方自愿将座落于雄鹰村湾塘、面积1600平方米，租给乙方；租期自2012年7月20日至2015年7月19日止，租金为每年40000元，交付方式为壹年；甲方应保证出租的房屋权属清楚，若发生产权纠纷，由甲方负责，并承担由此造成的一切经济损失；合同还对其他相关事项作了约定。此后，原告即将承租的房屋用于养殖蜈蚣，并支付租费至2014年7月20日止，其中实际支付的2013年7月20日至2014年7月20日期间的房租费为43000元，此前一年的租费仍为40000元。
2014年6月13日，柯桥区稽东镇人民政府向被告发出限期搬迁通知书，明确被告位于雄鹰村“湾塘”地块的厂房及其他附属用房为非法建筑，并通知被告于2014年6月30日对该建筑内设备及设施进行搬迁并自行拆除非法建筑。被告自认收到前述通知时即口头通知了原告关于拆违的事宜。同年7月4日，因被告在规定期限内没有全部拆除，柯桥区稽东镇人民政府又向被告发出限期拆除催告书，告知被告须于7月13日前将非法建筑全部拆除完毕，逾期不自行拆除的，依法强制拆除。此后，原告承租的厂房于当月29日被拆除完毕，拆除时厂房内的蜈蚣及设备等已全部迁移完毕，其中绍兴县平安拆迁工程有限公司协助原告搬迁了部分物品，折价2000元。
本院认为，涉案租赁物已被政府机关定性为非法建筑并强制拆除，原、被告围绕涉案租赁物而签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。无效合同是指当事人之间所订立的欠缺生效要件而在�律上自始不能发生法律约束力的合同。这种不发生法律约束力，是指合同当事人之间约定的内容没有法律约束力。换言之，合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已不复存在，不能产生合同当事人所预期的民事权利义务关系。当然，合同无效仍会引起其他的相应法律后果，即依照我国合同法第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告将非法建筑出租给原告使用，显存在过错，应承担相应的赔偿责任。对原告的各项诉求，本院评判如下：
针对原告要求被告赔偿房租损失费86000元的诉求。本院认为，依据前述法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据查明的事实，原告向被告实际支付的租金为83000元，虽双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同，但原告在一定时期内实际占有使用被告房屋是不争的事实，应当支付相应的房屋使用费。具体占有使用的时间，本院认为，结合被告自认于2014年6月13日即通知原告拆违事宜，因此自2012年7月19日至2014年6月12日（共计693天）期间，原告应当向被告支付相应的房屋占有使用费。被告辩称原告已实际使用房屋满两年，虽涉案厂房确至2014年7月29日方被拆除，然此前原告尚需时日进行整理和搬迁工作，且被告的通知对原告的正常经营亦造成较大影响，因此，被告该项的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同中对租金的约定和原告的实际支付情况，被告应返还的2014年6月13日至2014年7月20日的租金数额为38天×43000元/年÷365天=4476.71元。
针对原告要求赔偿被告赔偿装潢投�损失、搬迁人工费以及种苗损失费的诉求。第一，对原告主张的装潢投资损失，本院认为，现无依据表明原告对涉案厂房进行了大规模装修，但结合原告租房的用途系用于养殖蜈蚣，其对环境的要求确需原告进行一定的改造装修，结合原告已实际使用房屋将近两年存在一定的装修折旧，本院酌定原告的装修损失为5000元。第二，对原告主张的搬迁人工费，因原告未举证证明其具体的搬迁投入，结合绍兴县平安拆迁工程有限公司以2000元的价格为原告搬迁了部分物品的事实，本院酌定原告尚需支付的搬迁费用为3000元。第三，对原告主张的种苗损失费，虽原告并未提供证据证实死亡蜈蚣的种类和数量，但夏季高温高湿确易致蜈蚣死亡，在搬迁过程中因温度原因导致原告养殖的蜈蚣种苗死亡不难预见，综合考量原告的养殖规模和蜈蚣的繁殖周期，本院酌定原告的种苗损失�为20000元。上述三项损失合计28000元。
综上，本院对原告的诉求，其合理部分予以支持，不合理部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李国贤于本判决生效之日起十日内返还原告尉永干房屋租赁费4476.71元；
二、被告李国贤于本判决生效后十日内赔偿原告尉永干装修、搬迁、种苗等各项损失合计28000元；
三、驳回原告尉永干的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元，由原告尉永干负担10708元，由被告李国贤负担492元，款均限于�判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 任 莹
代理审判员 高颖蕾
人民陪审员 黄志新
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 袁嘉文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳�方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，
应当支付迟延履行金。