浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第176号
原告：谢惠珠，女，1943年3月3日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：谢娜君，女，1964年5月14日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：谢妙君，女，1966年10月29日出生，汉族，住宁波市北仑区。
被告：谢华定，男，1942年2月23日出生，汉族，住宁波市北仑区。
被告：王婉祥，男，1963年3月30日出生，汉族，住宁波市北仑区。
原告谢惠珠与被告谢华定、王婉祥物权纠纷一案，本院于2010年1月11日立案受理，依法由审判员朱宗游适用简易程序于2010年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢娜君、谢妙君、被告谢华定到庭参加诉讼，被告王婉祥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢惠珠诉称：2009年5月1日，二被告在未经过原告同意和知情的情况下签订一份租房协议，约定：被告王婉祥租用被告谢华定位于柴楼村中心公园西侧潘家漕、东和南侧与马路相接、西与谢德来房屋相拼、北与俞国民房屋相邻的盆菜楼（自建平房3间），建筑面积95平方米，建筑占地面积85平方米；租期二十年，二十年租金总额78000元。协议还约定，20年后，未出现产权转让的，仍然以租赁形式让被告王婉祥无偿使用。两被告之间签订的租房协议，名为租赁，实为恶意买卖，租赁协议明显是为了规避法律，损害房屋共有权人即原告的利益而签订。原告认为，根据民法通则第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。此出租房屋作为临街店面房，建筑面积95平方米，建筑占地面积85平方米，如此大的面积，如此长的租期，租金总额竟然只有78000元。按照房地产交易的现状来看，此租赁合同明显违反公平、等价有偿、诚实信用的民事活动原则。其次，协议中的出租房屋是原告与被告谢华定的婚后共同财产。2009年3月6日，原告向法院提起离婚诉讼，要求解除与被告谢华定的婚姻关系，后经法院调解撤诉，但撤诉后不到2个月，被告谢华定就急急忙忙把夫妻共同财产处理掉，其单方处分财产带着明显的恶意。协议中有一项约定：如家庭干涉成立，甲方负责乙方应负的经济损失，其余事宜由乙方自理。此条款表明二被告已预知原告不会同意被告谢华定单方处分共同财产，但仍然恶意串通。《民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的民事行为无效。被告王婉祥明知原告与被告谢华定的婚姻关系即将解除，还以大大低于市场的价格，以规避法律形式购买原告依法享有共有权的财产，其与被告谢华定恶意串通的意图昭然若揭。综上，在没有征得原告意见的情况下，二被告签订了这份损害原告利益的租房协议。原告作为房屋的共同所有权人，为维护自己的合法权益，故起诉要求依法确认二被告之间的租房协议书无效。
原告谢惠珠提供协议书、（2009）甬仑民初字第660号民事裁定书、CR报告单、信函、证明等证据并当庭提交村镇建筑许可证和收款收据、（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书和（2010）浙甬民一终字第58号民事调解书等证据以证所诉事实。
被告谢华定辩称：将三间房屋租给被告王婉祥是事实，原因是房子原来是租给外地人住，后来外地人走了，房子空出来了。其次是本被告借了人家钱还不出，只好将房子出租。出租的价格合理，380元/月，总共租金为78000元，本被告是善意处分。房子出租原告是知情的。
被告谢华定提供信函、证明等证据以证所辩事实。
被告王婉祥书面答辩称：首先，原告所诉事实与客观情况不符。原告诉称被告谢华定未经其同意和知情的情况下签订租房协议，是因为被告谢华定知道与原告的婚姻关系即将解除而转移夫妻共同财产，事实是原告在2009年3月19日已经向北仑法院提出撤销离婚诉讼请求，并经（2009）甬仑民初字第660号民事裁定书确定。故原告与被告谢华定的离婚纠纷暂时结束，本被告何以预见原告与被告谢华定的婚姻关系即将解除，更不可能与被告谢华定串通来损害被告谢华定自己的利益。其次，本被告与被告谢华定于2009年5月1日签订租房协议，此时，如上所述原告与被告谢华定的离婚纠纷已经裁定撤诉，当被告谢华定向本被告诉说已经过其妻（即本案原告）同意出租涉诉房屋，其妻愿与本被告签订租房协议，本被告当然有理由相信被告谢华定作为房屋所有权人有权代表其妻与本被告签订房屋租赁合同。故本被告与被告谢华定签订房屋租赁合同，恰是遵守了诚实信用民事活动原则。第三，原告于2009年10月向北仑法院再次提起与被告谢华定的离婚诉讼，经（2009）甬仑民初字第2262号民事判决，该判决书确认了本案中租房协议的效力，并将租房款78000元作为夫妻共同财产平分，原告也收取了一半房款39000元，故本被告认为原告同时已经默认该租赁合同。综上，本被告认为本案中的房屋租赁合同有效，请求法院予以支持。
被告王婉祥提供收条、（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书等证据以证所辩事实。
经开庭审理，原、被告双方举证、质证，本院对原、被告双方提供的证据分别分析认定如下：
1、关于原告提供的协议书、（2009）甬仑民初字第660号民事裁定书、村镇建筑许可证和收款收据、（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书和（2010）浙甬民一终字第58号民事调解书，被告谢华定无异议，本院经审核，予以认定。
2、关于被告谢华定提供的信函，被告谢华定用以证明原告对房子卖掉的事情知情。原告认可收到过该信，但表示当时是反对的。本院经审核，对该证据予以认定。
3、关于被告王婉祥提供的（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书，该判决书与原告提供的判决书一致，本院予以认定。
根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，经审理，本院查明以下事实：
原告与被告谢华定系夫妻关系。1986年3月，原告与被告谢华定经审批在谢德来新建房屋东边和耕路西边地方建造房屋，1993年进行翻建，即为本案涉诉平房三间（位于柴楼村中心公园西侧潘家漕、东和南侧与马路相接、西与谢德来房屋相拼、北与俞国民房屋相邻的盆菜楼，建筑面积95平方米）。该房屋属原告和被告谢华定的夫妻共同财产。2009年初，原告向本院起诉要求与被告谢华定离婚，同年3月29日撤回起诉。2009年5月1日，被告谢华定（甲方）与被告王婉祥（乙方）签订协议书1份，载明：现甲方因家庭急需用钱，同意将涉案房屋先出租给乙方使用，并在条件成熟时再卖给乙方，现甲、乙双方就房屋出租和相关房屋买卖达成以下协议：一、房屋租赁安排租赁期为二十年，自2009年5月1日至2029年5月1日止；二十年租金总额为7.8万元；二十年房屋租金由乙方在2009年7月1日向甲方一次性支付，甲方收到上述款项后将房屋移交给乙方。二、房屋买卖安排1、在租期内，若本协议所涉房屋可以在甲、乙双方之间进行产权转让交易的，视为房屋买卖条件成熟，甲方同意将本协议所涉房屋作价人民币7.8万元出卖给乙方，乙方已支付的租金全额冲抵乙方应付的购房款，乙方不再额外向甲方支付购房款；2、在本协议房屋可以在甲、乙双方之间进行产权转让交易的情况下，甲方应无偿协助乙方办理以上房屋的产权过户手续，房屋过户契、税、费全部由乙方承担；3、在此协议双方签字生效后，乙方有权任意处置此房产，甲方仍应尽义务；4、如家庭干涉成立，甲方负责乙方应负的经济损失，其余事宜由乙方自理。三、特别安排1、在房屋租赁期内，在本协议所涉房屋未办理产权过户前，若本协议所涉房屋被国家征用（拆迁）的，甲方同意本协议所涉房屋的所有拆迁补偿款、赔偿款均归乙方所有；2、与谢德来的拼墙，原是口头协议，若日后因各自需要而相拼，双方需遵守先前的约定，相关费用按各自需要各自承担，滴水各自各出，甲方应对此负责；3、20年后，未出现产权转让的，仍然以租赁形式让乙方无偿使用。2009年10月，原告向本院起诉要求与被告谢华定离婚，同时要求对夫妻共同财产位于北仑区大碶街道柴楼村的平房三间（即本案涉案房屋）进行分割，在该案审理中又将诉讼请求变更为要求对上述平房三间出卖款78000元各半分割。同年11月20日，本院作出（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书，判决原告与被告谢华定离婚，并判决被告谢华定收取的房屋出卖款78000元的一半即39000元归原告所有等。后双方均提起上诉，经宁波市中级人民法院调解，双方于2010年1月11日达成自愿和好协议。
本院认为，在共有关系存续期间，部分共有人处分共有财产的，一般认定无效，但经其他共有人追认的，可以认定有效。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，需要对夫妻共同财产做重要处理决定时，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。涉案房屋属原告和被告谢华定夫妻共同共有财产，从两被告签订的协议书来看，该协议内容属于对涉案房屋的重要处理，被告谢华定在与被告王婉祥签订该协议书时应当与原告平等协商并取得一致意见。被告谢华定虽然主张原告同意并知情其对该房屋的处理，并提供其写给原告的信函予以证明，但该信函只能说明被告谢华定向原告表示过变卖涉案房屋的意思，并不能证明其与原告对该房屋处理经协商取得了一致意见。从原告和被告王婉祥提供的（2009）甬仑民初字第2262号民事判决书来看，原告在该离婚诉讼请求中主张要求对夫妻共同财产即本案涉案房屋平房三间进行分割，但在审理中又提出变更诉讼请求而要求对三间平房的出卖款78000元各半进行分割。从上述事实来看，原告在该案审理过程中已经知道两被告之间的协议内容，其变更诉讼请求要求对房屋出卖款进行分割应当视为对协议内容的追认。故原告主张两被告在未征得原告同意的情况下签订的协议无效，本院不予支持。被告王婉祥经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
驳回原告谢惠珠的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告谢惠珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在递交上诉状后七日内凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费80元；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
审 判 员 朱宗游
二〇一〇年三月十五日
代书记员 庄琴芬