云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终3434号上诉人（原审原告、反诉被告）刘常光，男，汉族，1970年5月10日出生，住昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告、反诉原告）田颖娟，女，汉族，1973年2月3日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人田颖婕，女，汉族，1978年4月15日出生，系田颖娟妹妹，住昆明市五华区。上�人刘常光因与被上诉人田颖娟房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实:2014年9月9日，刘常光（甲方）与田颖娟（乙方）签订《商铺设施租赁合同》，其中刘常光为出租人，田颖娟为承租人，合同约定：1、租赁物：昆明市江东华龙人家2栋2单元101号商铺；2、租赁期限：三年，自2014年9月10日至2017年9月9日；3、租金：每年人民币19万元，一年一付，遂年递增；4、租赁押金：人民币2万元，退还条件：期满后无违约责任发生并结清相关费用；5、租赁期间商铺的水、电、煤气、物管等相关费用由乙方承担；6、乙方在租赁期间提前终止合同，视为违约，甲方不予退还乙方交付的剩余租金�并承担4个月的租金及其他损失。合同签订当日，田颖娟向刘常光支付了一年的租金人民币19万元和押金人民币2万元。2015年9月9日，田颖娟实际搬离承租的商铺。后刘常光提起诉请，请求：一、田颖娟支付违约金69666元、电费884.13元、水费448.28元、房屋设施损坏修复费2000元，合计72998元；二、本案诉讼费用由田颖娟承担。田颖娟亦提起反诉，请求：一、确认本案双方于2014年9月9日签订的《商铺设施租赁合同》已于2015年9月9日解除；二、判令刘常光退还商铺租赁押金20000元和多缴纳的物业服务电梯使用费、二次加压费5408元；3、反诉费由刘常光承担。一审法院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护，合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者�除合同。关于本诉。首先，《商铺设施租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本案的租赁合同依法成立并生效，受法律保护，当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；其次，田颖娟在没有约定或者法定解除事由出现的前提下，单方擅自解除合同，其行为没有法律依据，已经构成违约，应当依法承担违约责任。根据法律对违约责任的规定，结合本诉请求和合同约定，以及田颖娟抗辩约定违约金过高，应当予以减少的理由，一审法院酌定违约金为二个月的租金，即：19万元÷12×2=31666.67元；第三，关于水、电费。一审庭审中田颖娟认可拖欠的水费为448.28元、电费为884.13元，该项费用应当支付给刘常光；第四，本诉中关于卷帘门损坏修复费用2000元的请求，由于现无有效证据证明该项损失系�颖娟所致，故不应由其予以赔偿。应当说明的问题。首先，田颖娟主张因刘常光的家庭矛盾影响其正常经营的理由无证据证明，一审法院不予采纳；其次，根据一审庭审中当事人自认的2015年9月9日田颖娟搬离商铺时，刘常光夫妇对其进行阻拦，且刘常光非自愿接受商铺钥匙等事实判断，可以确认当事人在9月9日当天并未就合同的解除达成合意，故应当确认田颖娟在9月9日单方解除合同的行为系违约行为；第三，田颖娟在9月9日口头向刘常光明确表示不愿意再继续履行合同，并实际在当日搬离了商铺，客观上将商铺返还刘常光，虽然刘常光在当日未同意解除合同，但根据刘常光在起诉状中自认的“后刘常光多次约被告完善合同终止手续，并缴纳拖欠水电费和结算违约金”事实，可以认定刘常光在事后同意解除合同，但以田颖娟付清拖欠的水、电费，并支付约定违约金为条件，再结合租赁物在9月9日后已实际返还刘常光的事实，故当事人现在争议的只是合同解除后违约责任的承担和损失赔偿问题，并不影响当日合同解除的效力。综上理由，一审法院确认《商铺设施租赁合同》已于2015年9月9日实际解除的事实为案件事实。关于其他反诉请求。首先，关于押金2万元。由于违约损失（包括违约金和水、电费）已经进行了判决，结合交易习惯中“押金”的性质和法律的相关规定，以及合同对该项费用的约定，一审法院确定应当返还田颖娟；其次，关于物业服务电梯使用费、二次加压费5408元。由于该项费用系田颖娟实际支出的费用，且系向第三人履行的事实，根据合同约定，该项费用应当按照实际使用租赁物的情况支付，合同并未约定提前终止合同履行如何处理多付的该项费用，但合同终止履行后，刘常光仍应向第三人支出该笔费用，现田颖娟已经支付，该项费用应返还田颖娟。田颖娟已经支付的该项费用的期间为2015年5月29日至2016年5月29日，支付金额为8112元。双方合同事实上已于2015年9月9日解除，故应退还的金额为8112元÷12×8=5408元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决:“一、刘常光与田颖娟于2014年9月9日签订的《商铺设施租赁合同》已于2015年9月9日解除，合同的权利义务关系自即日起终止履行；二、由田颖娟于本判决生效后十日内向刘常光支付违约金人民币31666.67和水费人民币448.28元、电费人民币884.13元；三、由刘常光于本判决生效后十日内退还田颖娟‘押金’人民币2万元，物业服务电梯使用费、二次加压费人民币5408元；四、驳回刘常光、田颖娟的其他诉讼请求。�一审判决宣判后，刘常光不服，向本院提起上诉，请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，改判：一、被上诉人向上诉人支付违约金63333.3元、水电费448.28元、电费884.13元、卷帘门损失2000元，共计66666元；二、上诉人无需向被上诉人退还押金20000元及物业电梯使用费、二次加压费5408元及卷帘门损失费2000元；三、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由为：一、一审法院酌情认定被上诉人承担违约金无事实依据。本案由于被上诉人违约，导致双方合同无法履行，合同约定了违约金的计算方式，违约金是否过高应依据法律规定和合同事实，上诉人作为守约方和受害方有权按照合同约定向被上诉人主张违约金。二、被上诉人在办理涉案商铺时，损坏了涉案商铺的卷帘门，所造成的损失2000元应由被上诉人承担。三、对于押金20000�，因合同约定在合同签订时被上诉人支付的押金，在租期届满后如未有违约责任并结清相关费用，该押金予以退还，但被上诉人擅自退租构成违约的情形下，该押金不应退还。四、上诉人不应向被上诉人退还物业电梯使用费、二次加压费。该费用是被上诉人在租期内应承担的费用，但因为被上诉人构成违约，该费用也应属于上诉人的损失，故上诉人不应向被上诉人退还物业电梯使用费、二次加压费。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人田颖娟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。对于一审判决认定的事实，上诉人提出以下事实异议：被上诉人2015年9月9日搬离后还留有部分物品在涉案商铺内。被上诉人对于一审认定的事实无异议�针对上诉人提出的事实异议，因上诉人认可其于2015年9月9日接收了被上诉人所交付的涉案商铺钥匙，其未向被上诉人提出物品堆放的异议，故本院对上诉人所提事实异议不予采信。综上，本院经二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为:上诉人的上诉请求是否应得到支持？本院认为：首先，关于上诉人主张被上诉人应按合同约定承担违约金的问题。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。因被上诉人提出约定违约金过高并请求予以调整，一审法院根据本案双方合同履行情况及上诉人的实际损失，酌情认定违约金为两个月的租金并无不当，本院予以维持。其次，关于上诉人主张的卷帘门损失。上诉人并未提交证据证实卷帘门损失是否系被上诉人在搬离涉案商铺时损坏，并且在被上诉人于2015年9月9日搬离涉案商铺时，其接收了被上诉人所移交的钥匙，但并未向被上诉人提出卷帘门损坏的异议，故该损失不应由被上诉人承担。第三，上诉人是否应向被上诉人退还押金、物业电梯使用费及二次加压费。被上诉人支付的违约金已足以弥补上诉人的损失，并且根据租赁合同的交易习惯，押金通常为承租人在租赁关系期间对租赁物使用是否完好所支付的具有担保性质的费用，现双方租赁关系已解除，上诉人也实际接收了被上诉人移交的涉案商铺，故上诉人无权再持有被上诉人所支付的押金，其应当向被上诉人退还押金，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。关于物业电梯使用费及二次加压费，根据双方合同约定:“租赁期间该设施的水、电、煤气、物管等相关费用由乙方（田颖娟）承担。”因双方的租赁合同关系于2015年9月9日解除，故上诉人应向被上诉人退还2015年9月9日后所支付的物业电梯使用费及二次加压费，一审法院对此处理亦无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人刘常光所提上诉请求及事实与理由均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第�款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625元，由上诉人刘常光承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑会利代理审判员  符圆圆代理审判员  邓林春二〇一六年十一月十六日书 记 员  吴 帅