湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初7362号原告：杜小成，男，1992年10月12日出生，汉族，住湖南省耒阳市。被告：凌轲，男，1980年2月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：阳征水，湖南中楚律师事务所律师。第三人：湖南新梦想房地产经纪有限公司，住所地长沙市开福区车站北路649号天都大厦3栋8039房。法定代表人：刘文亮。原告杜小成（以下简称原告）与被告凌轲（以下简称被告）、第三人湖南新梦想房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人阳征水到庭参加了诉讼，第三人经本院送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖居间合同》（合同号NO:S1701453）；2、判令被告退还原告的购房定金20000元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2017年9月10日，原告经第三人的蓝光幸福满庭门店介绍，支付中介费13200元，与被告签订了关于长沙市雨花区树木岭路15号竹园2栋406房的《房屋买卖居间合同》，并于当日向被告支付购房定金20000元。签订合同后，原告发现此房屋土地使用类型为行政划拨用地，合同签订前，被告未向原告告知，购房合同上也未写明。期间，原告多次与被告沟通未果。2017年9月23日长沙市政府发布新的购房政策后，原告没有了购房资格，根据购房合同第十二条明确规定若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同四方可协商解除合同，互不追责，所收定金退还原告，已产生的费用各自承担。2017年9月23日原告再次与被告协商未果。被告辩称，1、原告与被告于2017年9月10日签订了房屋买卖合同，且当日原告交付购房定金20000元，此系双方真实意思的表示，合同已成立和生效；2、原告称构成重大误解，无事实或者法律或约定上的依据。在无政策原因或者不可抗力导致合同无法履行的情况下，原告选择解除合同，依双方买卖合同第十一条的约定，被告有权选择适用定金罚则，不予退还收取的20000元定金。3、依据9·23限购政策，只需要满足9·23限购政策前进行了购房资格确认，或者签订合同且交付定金，即可按照旧政策进行继续交易。综上，请求解除原被告签订的房屋买卖居间合同，驳回原告退还定金的诉讼请求。第三人述称，2017年9月10日实地看房后，原被告就涉案房屋签订了房屋买卖居间合同。签订合同前，第三人的经纪人依规要求被告出示房产证、国土证给原告，且向原告释明了购房政策、房屋的权属情况，其应承担的税费和中介费用等。2017年9月20日，约谈原被告来第三人处协商处理，原告明确表示退房。按照现有国家政策，且经第三人经纪人去房产部门核实，涉案房屋属于可以交易对象，土地出让金为成交额1%的费用。经审理查明，2017年9月10日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）与第三人（丁方）、第三人的加盟商蓝光幸福满庭门店（丙方、居间方）签订房屋买卖居间合同（合同号NO:S1701453），约定：甲方及产权共有人将长沙市雨花区树木岭路15号竹园2栋604房及该房占有范围内的土地使用权出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已作详细了解，并已实地看房，对该房屋基本信息无异议，并愿意按协议价格购买；该房屋所有权证号为00403088号，房屋用途为住宅，房产证建筑面积99.57平方米；该房屋成交价格为622800元，乙方于本合同签订时向甲方支付20000元购房定金，由乙方直接支付给甲方；双方约定于2017年10月10日之前办理过户手续，采用公积金贷款的付款方式，在2017年10月30日前办理贷款等相关手续，实际以贷款审批手续完成后七个工作日为准，乙方支付购房款222800元，余款400000元由乙方通过向银行（公积金管理机构）申请贷款的方式向甲方支付；乙方应向丙方支付信息咨询服务费、居间服务费13200元；所有过户税费和按揭所产生的费用均由乙方承担；若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约责任，如甲、乙任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋成交价格3%的违约金；若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同四方可协商解除合同，互不追责，所收定金退还乙方，已产生费用各自承担。2017年9月10日，原告向被告支付定金20000元，被告向原告出具了收条。涉案房屋已取得《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，房屋产别为私有房产，土地使用权类型为行政划拨地。原被告以及第三人签订合同前，被告已向原告出示涉案房屋所有权证以及土地使用权证。签订合同后，原告以涉案房屋的土地使用权类型存在隐患与被告产生争议，双方于2017年9月14日至16日在微信上进行了协商，原告于2017年9月16日以涉案房屋的土地存在隐患为由向被告明确表示退房，被告则表示不能接受，要求按合同约定处理。2016年9月16日，第三人工作人员通过微信通知原告去落实购房资格，原告则告知第三人决定退房。2017年9月20日，第三人组织原、被告进行了协调，原告亦明确表示退房。另查明，长沙市住房和城乡建设委员会于2017年9月23日出台“9.23限购政策”。上述案件事实，有房屋买卖居间合同、长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》、长国用（2005）第022192号《国有土地使用权证》、收条、微信截图、湖南新目标商务咨询有限公司出具的《证明》、《个人参保情况表》以及当事人的陈述予以证明。本院认为，原告与被告、第三人签订的房屋买卖居间合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。被告在签约之前已向原告出示涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，原告在签订房屋买卖居间合同之前，应当对涉案房屋的土地类型进行充分的了解，且合同明确原告对房屋已作详细了解，对房屋的基本信息无异议。原告在签订上述合同后，以涉案房屋的土地使用权存在隐患为由单方通知解除合同，属于拒绝履行合同的行为。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，原告明确表示不履行合同，被告有权选择适用定金罚则，不予退还收取的定金。长沙市“9.23限购政策”是在原告明确表明不履行合同后才出台，不能因此而改变原告之前已经产生的违约责任。原告诉请被告返还购房定金，不符合法律规定，本院不予支持。被告选择适用定金罚则，不主张合同继续履行，原告诉请解除房屋买卖居间合同，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告杜小成与被告凌轲、第三人湖南新梦想房地产经纪有限公司于2017年9月10日签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告杜小成的其他诉讼请求。本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由原告杜小成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁跃武二〇一八年一月十日书记员  陈雅欣附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。