河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初2549号
原告驻马店市工业集聚区金桥办事处全庄居民委员会全三居民组。住所地：驻马店市工业集聚区金桥办事处。
诉讼代表人杜桓成，男，1953年2月2日出生，汉族，住驻马店市工业集聚区。
诉讼代表人杜守学，男，1942年5月20日出生，汉族，住驻马店市工业集聚区。
委托代理人尹建华、杨秀云，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
被告陈孩，曾用名陈秋生，男，1972年5月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人周耀河，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
原告驻马店市工业集聚区金桥办事处全庄居民委员会全三居民组（以下简称全三居民组）诉被告陈孩确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人杜守学、杜桓成及其委托代理人杨秀云，被告陈孩及其委托代理人周耀河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告全三居民组诉称，2016年1月18日，原告全三居民组组长杜某、会计陈新建违反法律规定，不召开村民或村民代表大会、不经三分之二以上村民通过等民主议定程序，私自将本集体80亩土地承包给本集体经济组织以外成员陈孩，且约定的每亩每年1100元的承包费明显偏低，严重的损害了原告的集体利益。为维护原告的合法权益，经村民代表大会决议诉至贵院。请求：确认原、被告之间签订的土地租赁合同无效。
被告陈孩辩称，一、全三居民组作为原告主体不适格，请求法院依法驳回原告起诉。全三居民组共有居民75户，287人，居民组长为杜某，现仍在任。按照原告提供的2016年3月10日《全三居民组村民代表大会决议》，只有42户居民同意起诉，按照2016年5月3日全三居民组出具的《证明》，有47户居民同意土地出租，不同意起诉，该47户居民中，包含原告提供的《全三居民组村民代表大会决议》中签字的14户居民，全三居民组提供的《全三居民组村民代表大会决议》中，实际只有28户居民不同意土地出租而提起诉讼。而在2016年3月10日全三居民组并没有召开居民代表大会，而是在委托代理人参谋下，由杜桓成、杜守学召集几个人，在舒国立家商议后，由杜桓成、杜守学拿着决议到居民家中找到居民签的字，居民签字时没有下面的两行内容“联名形成如下决议：1、起诉陈孩、确认土地承包合同无效；2、推举杜守学、杜桓成为诉讼代表人”，签字时给大部分居民解释的并不是提起诉讼，是在居民签字后加上去的。按照最高人民法院关关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十八条规定：“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人”，因此，签字同意提起诉讼的不是全三居民组的大多数居民，他们不能代表全三居民组大多数居民的意见。本案中即使提起诉讼，也应以全三居民组的名义提起诉讼，杜某为全三居民组居民组长，而不是少数居民签字后，又随便推举杜桓成、杜守学为诉讼代表人提起诉讼。二、2016年1月18日，被告与全三居民组签订的《土地租赁合同》应为有效合同。租赁土地是全三居民组的废弃砖窑厂，位于南钢南门约300米处，南钢水泥厂西边、南安庄西北面，距离107国道约2000米，交通不便。整块地呈不规则形状，经电子测量仪测量，面积为70.46亩（不包括无法测量的西边、北边的沟），其中包括19.5亩的大坑，坑深3-5米，里面全部是废弃纸浆，无法使用，要想使用，必须垫石块、砖渣和土2到3米，到可利用至少需费用20万元以上。2008年6月20日，全三居民组将该块土地按70亩租赁给福建人陈瑞椿、陈洪喜，租赁期间为30年，自2008年6月20日至2038年6月30日，租金为每亩每年720元，以后每5年递增13%。随着时间的推移，周边土地租金有所提高，并且村民认为该宗土地包括周边的沟、河应该是80亩，村民对原租赁合同意见很大，向陈瑞椿、陈洪喜提出增加土地面积，提高租金，陈瑞椿、陈洪喜不同意，村民提出解除合同，陈瑞椿、陈洪喜提出解除合同要给予60万元赔偿，居民组没钱赔偿，此事暂时搁置。杜某任居民组长后，又重提此事，杜某的思路是找新的租赁方，按80亩出租，提高租金，对陈瑞椿、陈洪喜的赔偿由新租赁方出资，经与几个有意愿的租赁人商谈未达成一致意见。2015年10月，杜某找到同村二组的被告，经反复协商最后双方达成一致意见：1、按80亩出租，租赁期间为20年，租赁期满自动续租10年；2、每亩每年租金1100元，每年6月1日前一次交清，以后每5年递增不大于10%；3、对陈瑞椿、陈洪喜解除合同的赔偿由答辩人与其商谈，无论多少由答辩人支付，与全三居民组的合同正常履行，不能让全三居民组再支付该笔赔偿金；4、租赁土地中的19.5亩不可利用大坑，包括东边院墙内东西长约120米，南北宽约3米的水沟，由被告出资填垫至与其他土地一样可以使用，租赁期满无偿交居民组。之后双方起草合同文本，组长杜某于2016年1月17日召集居民代表讨论，2016年1月18日由15名居民代表签字并加盖居民组公章后被告才签字，并于签字当日将第一年租金88000元交给居民组，居民组用该款补发了所欠居民的打扫卫生工资和修水沟工资，居民又每人发放100元，全组228人领取，占全组居民的79.44%。另外合同签订后，被告与陈瑞椿、陈洪喜协商，替原告支付各项解除合同赔偿金46万元，开工后至今被告已经支付各项投资120余万元。被告与全三居民组2016年1月18日签订的《土地租赁合同》与2008年6月20日全三组陈瑞椿、陈洪喜签订的《土地租赁合同》相比，面积增加10亩，租金每亩每年增加380元，且经15名居民代表签字，被告已支出各项费用175.2万余元，该合同不符合《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应为有效合同。三、如原告认为该合同无效，其无效的责任应由原告全部承担，被告对合同无效并不存在任何过错，合同认定无效后，原告应赔偿被告各项损失175.2万元。
经审理查明，2016年1月18日，原告全三居民组（甲方）与被告陈孩（乙方）签订了一份《土地租赁合同》（以下简称合同一），合同约定：一、甲方愿将南方钢铁公司围墙以南一块废弃的窑场。共计八十亩，租赁给乙方经营使用。二、租赁期限：自2016年1月18日至2036年1月18日止，租赁期20年，租赁合同期满自动续租10年。三、租金每年每亩1100元整。乙方必须在每年6月1日前交清当年租金，如违约甲方有权停止乙方经营生产。每亩的租金五年调整一次，调整幅度根据情况双方协商，上限是在原租金的基础上不大于10%。甲方必须保证租赁土地不争议，出现争议由甲方协调解决并承担所发生的费用。四、乙方在租赁期间享有使用权、建设权，但土地不得抵押贷款，如遇政府规划征用该块土地，双方合同自动终止，土地补偿归甲方，地面附属物的赔偿及经营损失归乙方等条款。租赁合同的落款甲方签名处由原告时任组长杜某和杜喜成、杜喜明等14名居民代表签名，并加盖原告印章。乙方签名处由被告签名。合同签订的当天，被告向原告交纳了第一年的租金88000元，原告出具了相应的收据，收据载明“收废旧窑厂租金88000元”。原告用收取的租金支付了本居民组打扫卫生、修水沟的工资，以及在春节前按人头向本居民组每人分配福利费100元，原告大多数的人员都领取了福利费100元。
另查明，2008年6月20日，原告（甲方）与案外人陈瑞椿、陈洪喜（乙方）签订了一份《土地租赁合同》（以下简称合同二），该合同约定：一、甲方愿将南方钢铁公司围墙以南一块废弃的窑场。柒拾亩，租赁给乙方使用。二、租赁期限：自2008年6月20日至2038年6月30日止，租赁期叁拾年。三、租金及付款方式：先付款后使用。2008年6月20日至2009年6月20日止。当年租金交清后，第二年提前半年交款，即每年元月31日前交清下年租金。每年每亩柒佰贰拾元整，第二个五年在原地价的基础上增加13%，以后以此比例每五年一递增，乙方必须每年元月31日前交清当年租金，如违约甲方有权终止合同等条款。
诉讼中，被告提交了：一、2014年9月16日，驻马店市工业集聚区金桥办事处全庄社区支部委员会出具的任命书一份，任命书载明“任命书经全庄党支部研究决定，任命杜某同志为全三组组长职务，负责主持全三组日常工作”，被告用以证明原告的组长为杜某，杜守学、杜桓成二人无权作为代表以全三居民组的名义起诉。原告质证称，杜某已经在2016年3月11日递交了辞职报告，已经被停止了组长的工作。二、被告申请证人杜某出庭作证称：1、证人杜某虽然向全庄居民委员会递交了辞职报告，但是辞职报告还没有批准，所以，证人杜某仍然是全三居民组的组长。2、本案原、被告之间签订的租赁合同是经过村民组每个家族的代表到场讨论决定的。原告质证称证人证言内容带有倾向性，证人证言中陈述以家族为代表违背了法律相关规定，家族代表进行决议的形式不合法，应当为无效。三、2016年1月17日，原告召开全三组群众代表会的会议记录。被告用以证明原告召开了群众代表会讨论决定，因诉争土地的原承租人未按期交纳租金，到会人员一致同意终止原租赁协议；同时到会人员同意将诉争的土地按80亩的面积，1100元／亩的单价对外出租。被告认为该会议记录有杜三毛、杜喜明等14名村民代表签名，形式是合法的。原告质证称，签名的14名村民代表未到庭，不能证明签名的真实性。
诉讼中，本院针对全三居民组的组长任职情况对全庄居民委员会进行了调查并调取了2016年3月10日杜某的辞职报告，在对全庄居民委员会副主任白成央制作的调查笔录中，白成央称，全庄居民委员会收到杜某的辞职报告后，经全庄居民委员会研究决定，停止了杜某的组长工作，由该组妇女组长王艳负责全三居民组的日常事务。
再查明，原告于庭审后向本院提交了由全三居民组加盖印章的民事起诉状。
诉讼中，原告提交了2016年3月10日，“全庄三组村民代表大会决议”一份，决议内容为“全组共75户，实到52户，42户通过。杜恒成、舒国立、舒国恩……1、起诉陈秋生，确认土地承包合同无效；2、推举杜守学、杜桓成二位为诉讼代表人”。原告用以证明原告召开了村民代表会议有42户户代表签名同意起诉被告，并推举杜守学、杜桓成二位村民为诉讼代表人提起本次诉讼。被告质证称，对会议记录的真实性有异议，2016年3月10日没有召开村民代表大会，是杜桓成等人拿着会议记录找到每个村民家中签字。其中有15户与被告提交的不同意起诉的人员名单是重复的。
诉讼中，被告提交了案外人沈卓夫等人出具的收条8份，被告用以证明被告在签订诉争的租赁合同后，被告代替原告支付解除土地租赁合同的赔偿款460000元，并投入各项建设资金、支付工资等合计1752000元。
上述事实，有原告提交的会议记录，被告提交的《土地租赁合同》等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，关于被告辩称原告的诉讼主体资格不适格的问题，根据最高人民法院《关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》精神，以村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起，小组长以村民小组的名义起诉和行使诉讼权利应当参照《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条履行民主议定程序。本案中诉争的土地属于原告集体所有，起诉时，杜某已经辞去组长的职务，全三居民组暂时无组长，该组居民依法组织召开了有户代表参加的户代表会议，会议讨论决定推选杜守学、杜桓成为代表提起诉讼，未违反前述法律规定，且在诉讼中，原告又提交了由原告加盖印章的起诉状，因此原告的起诉履行了民主议定程序，符合法律规定，原告具有合法的诉讼主体资格。
关于原告主张《合同一》违反法律强制性规定而无效的问题。《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”，该条款不属于效力性强制性规定。因为，效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。该条款并未明确规定违反该规定将导致合同无效，并且认定合同有效并不会损害国家利益和社会公共利益。签订农村土地租赁合同是否违反民主议定原则，是原告方的内部事务，被告方不是原告方集体经济组织的成员，原告没有证据证明被告对此知情，又因合同法第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效，故原告以违反法律强制性规定为由请求确认《合同一》无效的主张，无法律依据，本院不予支持。
关于原告主张签订的《合同一》承包费明显偏低，严重损害原告的集体利益而无效的问题。本案中，《合同一》比照《合同二》租金提高了，并不存在损害原告集体的利益；原告也未能提交承包费明显偏低的其他相关证据，故原告主张损害了原告的集体利益，无事实依据，本院不予采纳。
关于原、被告双方在《合同一》中第二条约定“租赁期限：自2016年1月18日至2036年1月18日止，租赁期20年，租赁合同期满自动续租10年”的效力，法律规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，依据前述法律规定，《合同一》中第二条双方关于租赁合同期满自动续租10年的约定，属于超过20年最长租赁期限的无效部分，因此该条约定属于部分无效条款；第二条中其余“租赁期限：自2016年1月18日至2036年1月18日止，租赁期20年”的约定，应为有效。
综上，原告以违反《村民委员会组织法》的民主议定程序以及承包费明显偏低，严重损害原告的集体利益为由请求确认《合同一》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告驻马店市工业集聚区金桥办事处全庄居民委员会全三居民组的诉讼请求。
本诉案件受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 周 岩
人民陪审员 黄 静
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 赵 晨
亩（坑深块、
6月