四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终1031号
上诉人（原审原告）：钟斌，男，汉族，生于1972年，住四川省绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：陈小鹿，四川睿桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川海珂实业有限公司，住所地：四川省绵阳市高新区火炬西街北段58号。
法定代表人：周健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓君强，四川道融民舟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐雪梅，四川道融民舟律师事务所律师。
上诉人钟斌、上诉人四川海珂实业有限公司（以下简称海珂公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院(2014)涪民初字第7068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人钟斌的委托诉讼代理人陈小鹿，上诉人海珂公司的委托诉讼代理人邓君强、唐雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人钟斌上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令海珂公司支付钟斌逾期交房违约金7800元；2.撤销一审判决第二项，判令海珂公司支付钟斌逾期办证违约金50163元；3.一、二审诉讼费由海珂公司承担。事实与理由：1.一审支持的是10800元的违约金，钟斌虽自认海珂公司已付5000元过渡费，但这是建立在主张10个月相应违约期间的基础上（500元/月×10个月），一审在认可6个月违约期间的同时，扣除已付过渡费应随之变更为3000元（500元/月×6个月），故应判令海珂公司支付钟斌逾期交房违约金7800元【(1800元/月×6个月)-(500元/月×6个月)】。2.当事人双方约定了海珂公司在交房后12个月内负责为钟斌办理好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，海珂公司发出的办证通知不能认定其已具备分户办证的条件。3.一审认定的利率和房屋总价明显错误。虽然《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]规定罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，但《最高人民法院法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》[法释（1999）8号]中规定”中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准”，其中规定为“可以”而非“应该”，因此法院当然也可以不依照“银发(2003)251号”文件的规定由日万分之二点一改为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，而是仍沿用日万分之二点一的计算方式。若采用加收30%-50%的计算方式，应在基准利率上按50%加收。一审认定的同期基准利率4.35%明显错误（以2014年4月3日为计算起始点）。关于房屋总价，一审确定为301283元错误，上诉人一审中已作出让步，以补缴金额107439元加上应还建面积48.66㎡的价款235271元（按海珂公司核定的单价4835元/㎡计算），共计为342710元。钟斌2016年2月29日收到《房屋所有权证》和《土地使用权证》，登记时间分别为2015年12月10日、2015年12月21日，故逾期办证违约金应自2014年4月3日起按基数342710元、利率日万分之二点一的标准计算至海珂公司2016年2月29日通知领证当日，为50163元（71.97元/天×697天）。
海珂公司答辩意见同其上诉意见。
上诉人海珂公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；3.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在交房问题上，海珂公司严格履行了“重建工程开工之日起两年内将新建房交与乙方”的义务，不存在违约行为。一审法院将2#楼的开工时间认定为本案所涉3#楼的开工时间，从而认定海珂公司逾期交房，属于事实认定错误、适用法律错误。1.关于开工时间的认定。海珂公司开发的“海珂·三千城”系灾后重建项目，该项目分不同楼幢，根据拆迁进度、灾后重建要求等情况，每幢楼均独立办理施工许可证，并独立进行竣工验收，每幢楼的开工时间是不一样的。对于开工时间的认定，是以施工许可证上载明的时间为准，还是以《竣工验收报告》上载明的时间为准，实践中有争议。就算按照《竣工验收报告》上载明的开工日期，3#楼的开工时间也应为2011年3月10日。海珂公司2013年3月通知被上诉人接房，并不存在逾期交房行为。2.“重建工程开工之日起两年内将新建房交与乙方”这一约定是双方多次协商后达成的，不属于格式条款，且该约定是明确具体的，根本不可能得出两种不同的解释。首先，“5.12”大地震后，按照政府要求，被上诉人所在小区进行灾后重建，针对拆迁安置问题，海珂公司和被上诉人及街道办相关人员一起进行了多次沟通协商，最终达成了《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》及其《修订协议》。根据《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，海珂公司和被上诉人签订的协议条款系双方协商后的真实意思表示，并不属于格式条款，一审法院适用《合同法》关于格式条款的解释是错误的。其次，“重建工程开工之日”当然只能是被上诉人所选楼幢的开工之日，这点在建筑行业已达成共识，是毋庸置疑的。本案中，因为涉及房屋拆迁、灾后重建要求等情况，不同楼幢办理的施工许可证、开工时间均不一致。房屋从开工到竣工需要一定的时间，这也是双方约定开工之日起二年的原因所在，如果以2#楼的开工时间来认定所有楼幢的开工时间，显然歪曲了双方签订合同的本意，也违背了建筑行业的基本常识。二、办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》是被上诉人的义务，海珂公司只有协助义务；逾期办证并非海珂公司原因造成，不应由海珂公司承担责任；退一步讲，海珂公司即使存在逾期办证的违约行为，违约行为的截止时间也应到房产证初始登记之日止，并且只能根据给被上诉人造成的损失承担违约责任。一审法院认定的违约行为截止时间、违约金计算标准存在错误，计算的违约金过高。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，海珂公司的义务是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2014年9月19日，海珂公司取得了涉案楼幢的房产证初始登记证书，截止该日，已履行完毕自己的协助义务，而之后产权证的办理，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，该义务不能转嫁给海珂公司，更不能由海珂公司来承担责任。2.本案所涉房屋竣工验收合格交付后，由于前期万达超高事件，导致空军方面暂停了对整个绵阳市房地产项目的验收工作，这是由于政府原因导致的，并非海珂公司原因造成。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的前提也是“由于出卖人的原因”，本案中，逾期办证并非海珂公司造成的，海珂公司也无法控制，海珂公司当然不应为此承担违约责任。3.本案中，海珂公司向被上诉人交付房屋后，被上诉人实际使用了该房屋，并没有实际损失发生，即使按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在损失数额难以确定的情况下，也是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，一审法院并没有根据被上诉人的“已付购房款总额”作为基数计算违约金。
钟斌的答辩意见同其上诉意见。
钟斌向一审法院起诉请求：1.海珂公司赔偿钟斌因迟延交房且不符合交房条件等行为的违约金13000元；2.退还多收的补交房款13044元及契税130元，并加算银行同期贷款利息；3.海珂公司从2014年4月3日起按基数342710元、利率日万分之二点一的计算标准给付违约金直至海珂公司将房屋权属证书办理完毕之日止（先行给付至一审判决作出之日）；4.海珂公司向钟斌退还多收取的物业管理费197元；5.海珂公司依约与钟斌补签商品房买卖合同；6.海珂公司依法向钟斌补发“两书”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）；7.本案相关诉讼费用由海珂公司承担。
一审法院认定事实：2009年11月13日起，钟斌作为乙方与作为甲方的海珂公司先后签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》、《补充协议》、《置换住房房址确定协议书》。
双方在《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》中约定：乙方将其所有的位于涪城区剑门路西段42号3幢3楼3单元4号房屋一套（建筑面积43.45㎡）交予甲方拆除并按照协议约定的房屋置换方式获得补偿。房屋置换补偿方式为：重建工程竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区住宅新建房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积低于45㎡的产权户，甲方还足45㎡的新建房。置换的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积，超过面积在20㎡之内的部分，甲方按同类房屋市场销售价的15%给予乙方优惠，21-30㎡优惠5%。置换的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积，超过面积在30㎡以上的部分，乙方按甲方同类房屋的市场销售价全额支付。置换的新建住房建筑面积低于乙方原住房建筑面积，差额部分由甲方按届时市场价格扣减税费后计付给乙方。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际发生为准），甲方保证在取得全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）。还建房屋的标准要符合国家相关标准。甲方向乙方交房后12个月内，由甲方负责为乙方办好新房的《房屋所有权证》和《土地使用权证》。甲乙双方按国家规定承担各自税费。乙方须按甲方通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按乙方应交金额每天收取千分之一的滞纳金。此外，该协议还对拆迁过渡安置补助费作了详细约定。
双方在对《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》进行修订的《修订协议》中对上述协议部分条款进行了修订，并约定修订协议生效的同时，原协议中被修订的相应条款因取代而失效。《修订协议》约定了以下内容：重建工程竣工验收交验后，按照乙方被拆除房屋面积（该面积以乙方房产证面积为准，以下称“乙方原房屋建筑面积”），甲方用小区内所有新建住宅房楼层5楼（含5楼）以下的房屋，按乙方原房屋建筑面积1：1.12返还给乙方，甲乙双方互不找补差价。乙方若选择住宅房5楼以上楼层的房屋，则应按市场价格向甲方找补楼层价差。被拆除的房屋建筑面积按1：1.12置换后仍低于45m2的产权户，甲方免费还足45m2。置换后超、负面积的优惠政策为乙方可在本款①②两项中选择一项，并在签订《置换住房房址确定协议》时选择确定。①置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积（原住房建筑面积不足45m2，按45m2计算），超面积在10m2以内，前5m2按1800元/m2销售价售与乙方，后5m2按3000元/m2销售价售与乙方，超出10m2以上乙方按甲方同类房屋的实时市场销售价全额支付。②置换后的新建住房建筑面积超过乙方原住房建筑面积在20m2（含20m2）内的部分，甲方按交新房时同类房屋的实时市场销售价给予乙方15%的优惠（即按85%计价），但优惠后的价格不超过3500元/m2，若超过3500元/m2则按3500元/m2计算，若优惠后的价格低于3500元/m2则按实际价格计算，超出面积21-30m2（含30m2），按照市场价优惠5%，超出30m2以上按照甲方交新房时同类房屋的实时市场销售价全额支付。拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任。拆迁过渡临时安置补助费的支付标准甲方仍按2幢每户600元/户，3幢、13幢每户500元/月向乙方支付，过渡房屋由乙方自行解决。临时安置补助费的支付从乙方腾空房屋办理完毕交房手续之日起计算至甲方交乙方新房止。
双方于2013年3月1日签订《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》一份，约定：海珂公司将新建的海珂·三千城3幢1单元14层4号房屋一套置换给钟斌，实际选定住房面积为75.63㎡，大于应选面积26.97㎡。最终钟斌应当给付海珂公司超额部分房款107439元，该款应当在2013年4月15日前支付对方。2013年3月1日，钟斌向海珂公司缴纳了超额部分房款107439元。房屋修建竣工后，海珂公司向钟斌发出交房通知书，要求钟斌于2013年3月28日办理接房手续。2013年4月2日钟斌向海珂公司缴纳了契税、印花税、登记费、工本费等费用并接收了房屋。
海珂公司开发的“海珂·三千城”商品房共5幢且每幢楼的开工时间均不同，根据海珂公司向一审法院提交的《竣工验收报告》以及《单位工程质量竣工验收记录》显示，其中“海珂·三千城1＃楼”开工时间为2010年11月8日，“海珂·三千城2＃楼”开工时间为2010年10月6日，“海珂·三千城3＃楼”开工时间为2011年3月10日，2014年3月3日，海珂公司取得由绵阳市住房和城乡建设局出具的“海珂·三千城3#、4#、5#、2#地下室”《建设工程竣工验收备案证书》。
2014年9月20日，海珂公司发出《关于办理房屋产权证相关事项的公告》，告知各位业主：海珂·三千城房屋产权分户登记工作将于2014年10月14日开始办理，并列明业主需要提交的办证资料、注明了办理地点和办理阶段，3幢业主集中办理时间段为2014年12月9日至2015年1月29日。
上述事实，有当事人的陈述、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》、《补充协议》、《置换住房房址确定协议书》、收据、竣工验收报告、交房资料领取表、交房通知书、公告及领取签字表等证据，经庭审质证，在卷佐证。
一审法院认为：对于钟斌主张的逾期交房且不符合交房条件的损失问题。首先双方约定的交房期限为：甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方。因双方签订的《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》并未对“重建开工之日”进行明确约定，且双方对此理解亦存在争议，钟斌认为应从海珂三千城总体工程的开工时间开始计算2年，而海珂公司认为重建工程开工之日应为认定钟斌选定的案涉房屋所在楼栋的开工之日。因上述两份协议系海珂公司针对拆迁户的拆迁房屋提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，应作出对海珂公司不利的解释，据此将一审法院认定《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》以及《修订协议》中所说的“重建工程开工之日”为“海珂·三千城”总体工程的开工时间。根据海珂公司向本院提交的《单位工程质量竣工验收记录》显示“海珂·三千城2＃楼”系最早开工的楼栋，故一审法院确认总体工程的开工时间为2010年10月6日。据此，海珂公司应当在即2012年10月5日将新建房交予钟斌。钟斌认为虽在2013年4月2日被迫接房，但案涉房屋在海珂公司通知交房时不具备交付条件，不能认为海珂公司已完成了交房的义务。海珂公司则认为其在通知交房时已具备交房条件。一审法院认为，案涉拆迁安置合同属于民事合同，应遵循当事人意思自治为原则，以当事人对交付条件的约定作为判断开发商是否构成交房违约的依据。在本案中双方签署的《剑门路中段42号灾后重建房屋拆迁置换协议书》中约定的交房条件为：重建工程竣工交验后。而双方该约定的内涵和外延并不明确，没有确定该条件是指综合验收合格或竣工验收备案。而对于一般的建设工程来讲，对于“验收合格”和“竣工验收合格”，都是指工程竣工后，五方责任主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）对工程质量进行验收并在竣工验收合格报告上签字盖章。故在当事人约定竣工交验的情况下，作为出卖人的海珂公司只要取得由五方责任主体签署的《竣工验收合格报告》就应当认定符合合同约定的交房条件。海珂公司提供的竣工验收报告显示在2013年1月11日已取得了该工程的《竣工验收合格报告》，故海珂公司在通知交房时该房屋质量是合格的，即钟斌实际并没有损失。钟斌实际接房时间为2013年4月2日，据此，海珂公司逾期履行交付房屋的时间已达6个月。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任。对违约责任的约定，双方在先签订的《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》中约定“逾期交付新建房（甲方若遇不可抗力因素如：战争、地震等自然灾害或政府相关职能部门延迟工程的审查、验收时间等导致延期除外），则按迟延之日起的天数甲方向乙方每天支付200元的违约金（含租房费）”，而在之后签订的《修订协议》约定为“拆迁过渡期限暂定24个月（24个月以内以实际过渡期限为准），甲方保证在全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方；逾期交付新建房（若遇不可抗力因素除外），甲方向乙方依法承担违约责任”。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应当视为双方已对逾期交付新建房的违约责任进行了修改，最终确定的违约责任承担方式为依法承担违约责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，一审法院认为钟斌主张按1800元/月作为标准，并未突破同时间内该地段房屋出租市场的平均水平。一审法院确定由海珂公司支付钟斌违约金10800元。扣除钟斌自认海珂公司已支付的5000元过渡补助费后，海珂公司还应向钟斌支付违约金5800元。
对钟斌要求海珂公司退还多收房款13044元及契税130元，并加算银行同期贷款利息的诉讼请求。一审法院认为，双方在《修订协议》第三条明确了置换房屋超面积的优惠政策且约定系在本款第一或第二项中选择一项确定价格，并且双方签订的《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》已经对钟斌应付超面积部分房款进行确认，关于钟斌称签订该份协议时对补交房款提出明确异议且系海珂公司恐吓才予以签订的主张并未提供相关证据予以证明，故一审法院认定该份补充协议中对补交房款金额的约定系双方真实意思表示，合法有效，故钟斌主张海珂公司退还多收房款的诉讼请求应当不予支持。海珂公司收取契税的行为仅系代收，最终契税缴纳的金额应以税务机关核定的金额为准，本案中的产权证书并未办理完毕，最终收取的契税金额尚无法确定，故不能认定海珂公司应否退还钟斌的契税，一审法院对钟斌的该项请求不予支持。
关于迟延办证的违约金问题。双方当事人在协议中约定海珂公司向钟斌交房后12个月内，由海珂公司负责为钟斌办好新房的房屋所有权证和土地使用权证。双方按国家规定承担各自税费。钟斌须按海珂公司通知30天内办理结算、付清房款和办证的有关税费，超过30天，则按钟斌应交金额每天收取千分之一的滞纳金。依照该约定，海珂公司应当至迟于2014年4月2日为钟斌办理好房屋所有权证和土地使用权证。但结合办理上述产权证的手续的收集实际情况以及办理产权分户的房屋数量较多的情况，海珂公司为钟斌办理产权证不仅仅系海珂公司的义务，同时也需要钟斌的积极配合，诸如提供证件、缴纳税费等。故对双方合同约定的办证条件应当理解为海珂公司至迟在交房后12个月内须具备分户办证的条件并向钟斌发出办理证件的通知。根据庭审查明的事实，海珂公司实际通知钟斌办理产权证件的时间为2014年12月9日至2015年1月29日（3幢），该日期超过了双方约定的办证时间，海珂公司的该行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因海珂公司实际上已经具备办证条件并通知钟斌办理证件，钟斌亦应当在该期间内向海珂公司提交办理证件的相应手续。此后是否顺利完成产权证件办理工作需要双方配合才能完成，故海珂公司虽然存在逾期办证的事实，但将公告办证期后的时间计算为海珂公司违约期间显失公平。结合查明的事实，一审法院确定海珂公司逾期办证的违约时间为2014年4月3日起至2015年1月29日止，合计302天。钟斌主张房屋总价款为342710元，因本案房屋系拆迁安置还建房屋，其总体单价没有约定，根据庭审查明的事实，结合钟斌支付超面积购房款和房屋实际面积折算，一审法院确定该房屋总价为301283元（107439÷26.97×75.63）。因双方未在合同中约定逾期办证的违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]第三条“关于罚息利率的问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%……”之规定，一审法院确定由海珂公司向钟斌支付逾期办证违约金14103元【计算标准为：以301283元为基数，按日0.0155%（4.35%×130%÷365）计算302天】。
对钟斌要求海珂公司依法向钟斌补发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求。一审法院认为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当属于该合同中出卖人的附随义务，故海珂公司未履行该义务时应当承担继续履行的义务，一审法院对钟斌的该项请求予以支持。
对钟斌要求海珂公司依约与钟斌签订商品房买卖合同的诉讼请求。一审法院认为，合同因当事人相互表示意思一致而成立，一方当事人自己受该合同拘束，并同时因此而拘束他方当事人。此种互受拘束是建立在契约自由原则之上，即当事人得依其自主决定，经由意思自治的法律原则。当事人是否愿意订立合同或与谁订立合同，均有其自由，不得强制订立，除非双方有订立该合同的合意。本案中钟斌主张的依据主要是在《置换住房房址确定协议书》中约定：本协议一经签订，即作为开盘时签订《商品房买卖合同》的唯一依据。该约定中并无海珂公司同意签订《商品房买卖合同》的意思表示。且本案中双方所签订的《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》、《修订协议》、《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议补充协议》实际已具备买卖合同的主要内容，具备合同的完整形式，无强制签订《商品房买卖合同》的必要。故一审法院对钟斌的该项请求不予支持。
对钟斌主张海珂公司退还已收物业管理费的诉讼请求。因海珂公司不是物业服务合同的相对方，故不负有向海珂公司返还的义务。对钟斌的该项诉请，一审法院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》四十一条、第一百零七条、第七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，遂判决：一、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向钟斌支付逾期交房的违约金5800元；二、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向钟斌支付逾期办证的违约金14103元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向钟斌交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回钟斌的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费400元，由四川海珂实业有限公司承担100元，钟斌承担300元。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求和诉辩双方的意见，本案二审争议焦点是：一、海珂公司是否逾期交房及违约金如何计算；二、海珂公司应否承担逾期办证的违约责任及违约金如何计算。
一、关于海珂公司是否逾期交房，逾期交房违约金如何计算的问题。当事人双方在《剑门路西段42号灾后重建房屋拆迁置换协议》中约定“甲方保证在取得全体住户（产权户、租房户）搬离现居住房且重建工程开工之日起两年内将新建房交予乙方”，对于“重建工程开工之日”的确定，海珂公司现认为每幢楼单独办理的《建设工程施工许可证》载明的开工时间不一，故应当以此分别确定每幢楼的开工日期，作为计算两年内交房的起算日期。对此，本院认为，首先，从合同的约定来看，双方对“重建工程开工之日”并未明确约定为被拆迁安置户所选安置楼幢的重建工程开工之日。其次，从一般人对合同内容的理解来看，案涉工程是因被上诉人等居民原有的位于绵阳市剑门路西段42号2幢、3幢、13幢等的房屋在2008年“5.12“汶川特大地震中被严重毁损，根据政府有关灾后重建政策精神，上诉人海珂公司与钟斌等被拆迁安置户签订灾后重建房屋拆迁置换协议后，开始该工程建设，该重建工程为一个整体项目，所有被拆迁安置户均为该重建工程的共同拆迁安置对象，在合同没有明确约定的情况下，“重建工程开工之日”被理解为整个重建工程的开工之日符合一般人的认识、符合合同本意。再次，从《中华人民人民共和国建筑法》、《建设工程施工许可管理办法》等的规定看，《建设工程施工许可证》是由建设单位向发证机关申请，发证机关审核后颁发，相关法规并未要求对同一个项目需按楼幢分别办理施工许可证，本案海珂公司按楼幢分别办理施工许可证系其自行申请，属于其内部事务安排，并非法规要求或建筑行业惯例。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，本案合同约定的“重建工程开工之日”的真实意思应当确定为整个重建工程的开工之日而不是重建工程中每一幢楼的开工之日，原审以重建工程中最早开工的2号楼的开工时间作为整个工程的开工时间，以此作为计算两年内交房的起算时间正确。海珂公司依约应在2012年10月5日前向钟斌交房，海珂公司于2013年4月2日交房，迟延交房约6个月，应当承担逾期交房的违约责任。原审以钟斌主张的房屋租金1800元/月计算违约金恰当，应计算违约金为10800元，交房前海珂公司每月支付的过渡补助费500元应当扣除，故扣除6个月的过渡补助费3000元后，海珂公司还应支付钟斌逾期交房违约金7800元。原审在计算应扣除的过渡补助费时有误，本院予以纠正。
二、关于海珂公司应否承担逾期办证的违约责任及违约金的计算问题。当事人双方在合同中约定了办证的期限，海珂公司未按约定期限办理，应当承担违约责任。海珂公司称逾期办证系因政府原因造成，缺乏事实和法律依据。
对于逾期办证的截止时间，海珂公司称其已于2014年9月19日取得初始登记证书，至此其已履行完毕自己的协助义务，但本案中，双方并未约定海珂公司的办证义务仅为办好初始登记，从双方约定的内容看，海珂公司负有代为收集办理产权分户登记资料并由其提交给办证机关的义务，因钟斌未提供证据证明其交齐办证所需资料的具体时间，海珂公司亦未提交证据证明其将全部资料提交给办证机关的时间，故原审以海珂公司向钟斌等被拆迁安置户公告办理产权分户登记期满之日作为截止时间，并无不当。
对于违约金计算的标准，双方未在合同中明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于已付购房款，因本案海珂公司交付的房屋为拆迁安置还房，被拆迁安置户仅按合同约定支付超面积房屋价款，为此，原审法院按钟斌支付的超面积购房款折算房屋总价款并以此作为已付购房款，符合本案实际情况。海珂公司称应以钟斌实际支付的购房款作为计算违约金的基数，明显不当。关于利率的确定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]中关于逾期贷款罚息利率的规定，结合本案逾期办证起始时间和逾期期限，确定为在同期贷款年利率6%基础上上浮30%，折算日利率为0.00021。因此，本案逾期办证违约金应为19107.37元（301283元×0.00021×302天）。原审确定的同期年利率4.35%有误，本院予以纠正。
综上，上诉人海珂公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持；上诉人钟斌的部分上诉理由成立，对其相应上诉请求本院予以支持。原判认定事实清楚，适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7068号民事判决第三项即“三、四川海珂实业有限公司在本判决生效之日起五日内向钟斌交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；
二、撤销绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第7068号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、四川海珂实业有限公司于本判决生效之日起五日内向钟斌支付逾期交房的违约金7800元、逾期办证的违约金19107.37元；
四、驳回钟斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元，由四川海珂实业有限公司承担100元，钟斌承担300元；二审案件受理费1050元，由四川海珂实业有限公司承担400元，钟斌承担650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李川华
审 判 员 廖小军
代理审判员 刘 颖
二〇一七年五月三日
书 记 员 郧咏宏