广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮中法民一终字第15号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈瑶杰，男，1977年11月21日出生，汉族，住潮州市潮安区。
委托代理人：洪生铧，广东粤韩律师事务所律师。
委托代理人：林铭彬，广东粤韩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈兆英，男，1953年5月30日出生，汉族，住潮州市潮安区凤塘镇。
委托代理人：陈炳鑫，男，1985年11月8日出生，汉族，住潮州市潮安区，系陈兆英之子。
上诉人陈瑶杰因与被上诉人陈兆英房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2014）潮安法民一重字第4号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月10日，陈兆英向原审法院提起诉讼称：2006年4月30日，陈兆英与陈瑶杰签订《租赁合同书》一份，约定陈兆英将位于潮安县凤塘镇凤塘大桥旁四间商铺及二楼整层楼房出租给陈瑶杰使用，租期10年。四间商铺租金前六年每年人民币24000元，后四年每年人民币26500元、二楼整层楼房每年租金人民币12500元。协议同时约定租金的支付方式及其他权利义务。合同签订后，陈兆英依约将上述房产商铺交付陈瑶杰使用。陈瑶杰租赁上述房产二年多后，私自在二楼天面上加盖楼层，造成楼房压力过大，致使窗户发生变形。因此，陈兆英多次向陈瑶杰提出交涉。期间，陈瑶杰还私自改变房屋的结构，改建了楼梯。陈瑶杰私自改建承租房产的行为，给楼房造成严重的损坏并产生安全隐患，给陈兆英造成重大的经济损失。现为维护陈兆英的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除陈兆英与陈瑶杰于2006年4月30日签订的租赁合同；2、陈瑶杰将向陈兆英租用的位于潮安县凤塘镇凤塘大桥旁四间商铺及二楼整层楼房交还给陈兆英使用；3、陈瑶杰赔偿陈兆英经济损失人民币100000元；4、本案诉讼费用由陈瑶杰承担。
诉讼过程中，陈兆英申请变更诉讼请求为：1、陈瑶杰将向陈兆英租赁的房屋恢复原状并将房产返还给陈兆英使用；2、陈瑶杰按租赁合同约定的租金标准向陈兆英支付租赁房屋的使用费；3、本案诉讼费用由陈瑶杰承担。
陈瑶杰答辩称：陈兆英前曾因提升巨额租金不成，试图通过拒收租金，制造陈瑶杰没有按时交租的假象，达到毁约的目的。现陈兆英试图通过本案诉讼达到毁约的目的。陈瑶杰加装的附合物时间是在合同签订之后租期起算之前，陈兆英诉状称“陈瑶杰在向陈兆英租赁上述房产二年多后，私自在二楼天面加盖楼层”，时间与事实不符。陈瑶杰加装的是附合装饰装修物，不是加盖楼层。包括房屋内部楼梯的装修等，均系经陈兆英同意的，陈兆英诉状称陈瑶杰私自加盖楼层、拆除改建楼梯，均与事实不符。称楼房压力过大致使窗户变形、产生严重安全隐患，均不属实。对陈兆英变更后的诉讼请求当庭答辩称：1、陈兆英与陈瑶杰在2006年4月30日签订的合同书是合法有效的，双方应该依约履行；2、陈瑶杰在履行合同时，对出租物的部分装修是经过陈兆英的同意后进行的；3、双方应该继续履行合同约定的内容，同时请法庭驳回陈兆英的诉讼请求。
陈瑶杰反诉称：陈瑶杰和陈兆英于2006年6月30日签订房屋租赁合同，双方均依约履行。现该案在重审过程中，经法院释明，陈兆英变更诉讼请求，陈瑶杰特提起反诉，请求判令：1、陈兆英应返还陈瑶杰已支付租金；2、陈兆英应赔偿陈瑶杰在承租铺屋装修的损失，损失数额以评估单位的评估数额为准；3、陈兆英应承担本反诉的诉讼费用。
针对陈瑶杰的反诉，陈兆英在答辩期限内没有提交书面答辩。庭审过程答辩称：对陈瑶杰的反诉认为没有事实和法律依据，因为按租金标准计付的占用费，是陈瑶杰按约定和法律规定应当支付的费用，具体的支付数额，应该按陈瑶杰最终占用租赁物的时间，参照合同约定计算，属于陈瑶杰应该支付的费用。
原审法院经审理查明：陈兆英经潮州市凤塘镇村镇规划建设管理部门批准，取得在潮安县凤塘镇东门村凤塘大桥边修建建筑面积为175平方米平房的村镇建筑许可，批准期限为1991年9月16日至1991年12月30日。1999年11月30日，凤塘镇城建监察队向陈兆英颁发凤监字99年（35）号施工许可证。2006年4月30日，陈兆英与陈瑶杰签订《租赁合同书》。合同约定：一、陈兆英将其在上述位置建成的首层四间商铺及二楼整层楼房出租给陈瑶杰使用，租期自2006年11月1日起至2016年11月1日为期10年。二、首层铺面四间每年租金24000元，二楼每年租金12500元，上下合共每年租金36500元。三、陈瑶杰应先付前六年租金，即2006年11月1日至2012年11月1日六年租金219000元，后四年租金未付。前六年租金分为二次付清，第一次在签约之日先付119000元，剩余100000元在工程交付使用之日付清。四、后四年首层四间每年增值2500元，四年合共10000元正，二楼租金不变。后四年租金应在2012年5月30日之前一次性付清。2012年11月1日至2016年11月1日四年租金146000元，含增值金10000元合共156000元。五、自2006年5月1日至2006年9月1日作为建设时间，甲方应遵守合同约定，逾期交付使用，按每天200元正作为违约金赔偿陈瑶杰。六、租赁期间，陈瑶杰如确需要将场地转让，在不经营发廊、饮食情况下甲方必须同意。七、租期间陈瑶杰不得损坏建筑物，如有损坏必须自行修补。期满时不得拆除或破坏固定建筑物。八、租期间水电等费用由陈瑶杰自行负责。九、期满之后是否续约，由双方再次进行协商，同时陈瑶杰有优先权。十、本合同一式二份，双方各执一份，经双方签字之日起生效。上述位置的钢筋混凝土结构二层楼房铺面建成后，陈兆英依约将房产、商铺交付陈瑶杰使用，陈瑶杰也依约向陈兆英支付了全部租金共计人民币375000元。陈瑶杰承租上述铺面、房产用于经营自选商场。租赁期间，陈瑶杰在二楼天面上搭建一层铁棚房并改建一楼至二楼的楼梯。陈兆英以陈瑶杰私自在二楼天面上加盖楼层、改建楼梯而破坏楼房结构、造成安全隐患为由，向原审法院起诉，提出上述诉讼请求。陈瑶杰提出上述反诉请求。庭审过程中，陈瑶杰表示放弃第二项诉讼请求。
诉讼过程中，陈瑶杰申请对本案争议的承租铺屋装修价值进行评估。经原审法院委托评估，陈瑶杰没有按通知限定时间内缴纳评估费，并以评估费用过高为由放弃该项评估申请。
另查明，上述合同约定的建设时间，包含陈瑶杰装修的时间。截至本案法庭辩论终结前，涉案的上述房产并没有取得基建二层楼房的建设工程规划许可证。
原审法院认为，陈兆英于1991年经潮州市凤塘镇村镇规划建设管理部门批准取得基建平房许可，却于2006年下半年未经主管部门批准许可擅自将上述平房改建成两层楼房，并出租给陈瑶杰，根据国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第（二）项“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：……（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”的规定，陈兆英擅自基建的行为，违反了上述法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，陈兆英出租给陈瑶杰的房产在建设过程中未取得建设工程规划许可证，且至法庭辨论终结前也未取得建设工程规划许可证，陈兆英与陈瑶杰双方就该房产订立的租赁合同应认定为无效。陈瑶杰主张合同部分有效、部分无效缺乏法律依据，原审法院不予支持。陈兆英未就自己建设的房产申请办理建设工程规划许可手续，应对本案合同无效后果承担主要责任，陈瑶杰知道或应当知道陈兆英出租的房产并未办理建设工程规划许可手续而与其签订租赁合同，应对本案合同无效后果承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。陈瑶杰应将其租赁的房屋返还陈兆英使用；因现有证据无法证明陈瑶杰改建楼梯和一、二层建筑中装修装饰物的行为是未经陈兆英同意的，而且陈瑶杰改建的楼梯已与房产形成附合，故可按现状返还；而现有证据无法证明二楼天面搭建的铁板房和其中装修物系经陈兆英同意，也并未与原房产形成附合，故应由陈瑶杰自行拆除。陈瑶杰应向陈兆英支付房产占有使用费，占有使用费可参照合同约定租金标准计算；陈兆英应退还陈瑶杰已支付的租金及赔偿相应的利息损失。因陈瑶杰请求陈兆英退还租金，原审法院予以照准。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，于2014年9月26日作出（2014）潮安法民一重字第4号民事判决：（一）陈兆英和陈瑶杰于2006年4月30日签订的《租赁合同书》无效。（二）陈瑶杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将搭建在本案合同项下房产二楼天面的铁板房和其中未形成附合的装修装饰物拆除，并将本案合同项下房产腾退交还陈兆英。（三）陈兆英应于本判决发生法律效力之日起十日内将因本案合同而收取的租金人民币375000元返还陈瑶杰。（四）陈瑶杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈兆英支付自2006年11月1日起至腾退之日止对本案合同项下房产的占有使用费（参照本案合同约定租金标准，计至陈瑶杰腾退房屋之日止）。（五）驳回陈兆英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2300元，由陈兆英负担1610元；陈瑶杰负担690元。陈瑶杰负担的受理费已由陈兆英预交，陈兆英表示同意垫付，陈瑶杰应于本判决发生法律效力之日起五日内迳付还陈兆英。反诉案件受理费900元，由陈兆英负担630元，陈瑶杰负担270元，陈兆英负担的受理费已由陈瑶杰预缴，陈瑶杰表示同意垫付，陈兆英应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还陈瑶杰。
陈瑶杰不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院在查明事实部分与本院认为及判决部分自相矛盾，严重侵害了陈瑶杰的合法权益：（一）本案讼争的租赁房屋一层是在1991年建成的、是合法的。（二）一审法院以本案讼争的租赁房屋的二层没有依法报建、从而否定本案讼争的租赁房屋一层的建筑合法性，进一步认定陈瑶杰与陈兆英所签订的房屋租赁合同全部无效，一审认定错误。（三）一审法院无视本案讼争的租赁房屋一层建筑物的合法性，以本案讼争的租赁房屋的二层没有依法报建、从而否定本案讼争的租赁房屋一层的建筑合法性，进一步认定陈瑶杰与陈兆英所签订的房屋租赁合同全部无效，更进一步依据有关对于无效合同处理的有关法律法规进行判决，并做出了错误的判决。（四）陈瑶杰在租赁房屋二层天面上搭建的铁板房是经陈兆英同意的，这一点证人在第一次开庭时已清楚地向法庭陈述，但一审法院却不顾客观事实，做出错误判决。综上所述，请求二审法院撤销（2014）潮安法民一重字第4号民事判决书，依法改判支持陈瑶杰在一审的全部诉讼请求。
陈兆英口头答辩称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。（二）陈瑶杰的上诉理由不成立。首先，涉案房屋的二层无相关准建等手续，是违法的存在，而基于底层与二层是不可分割的整体，导致整栋房屋不能成为租赁合同的标的物。其次，陈瑶杰应对其称改建获得了陈兆英的许可的说法承担举证责任，陈瑶杰的改建已对房屋造成了重大损害，陈兆英保留追究责任的权利，请求二审法院维持原判。
双方当事人在二审期间均未向本院提交证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，二审双方争议的焦点是双方于2006年4月30日所签订的《租赁合同书》的效力问题。陈兆英经潮州市凤塘镇村镇规划建设管理部门批准于1991年取得了在涉案房屋所在地址基建平房的村镇建筑许可，但其与陈瑶杰签订租赁合同所涉及的房屋却是二层楼房，且至本案二审时，涉案房产并没有取得基建二层楼房的建设工程规划许可证，据此可认定陈兆英未按照1991年所取得的建设工程规划许可证的内容建设房屋。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款规定“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”《广东省城乡规划条例》第五十二条第一款规定“建设单位或者个人应当按照乡村建设规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；需要变更的，应当经原许可机关批准。”陈兆英未按照建设工程规划许可证的内容进行基建的行为，已违反了上述强制性规定，依法应认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，根据上述规定，由于陈兆英未按照其所取得的建设工程规划许可证的规定建设房屋，其与陈瑶杰所订立的租赁合同无效。陈瑶杰上诉认为涉案房屋一层有依法报建，不能认定租赁合同全部无效没有法律依据，该上诉理由本院不予支持。陈瑶杰上诉认为其在天面上搭建铁板房系经陈兆英同意，其依据是证人陈永财在（2013）潮安法古民初字第16号案件中开庭时的证言，但该证言不足以证明陈瑶杰在天面上搭建铁板房系经陈兆英同意，且在本案一审中陈永财出庭时没有就该问题再作出证实，陈瑶杰认为其在天面上搭建铁板房系经陈兆英同意依据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人陈瑶杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈黛侬
审 判 员 杨 桦
代理审判员 刘建荣
二〇一五年三月××日
书 记 员 杨国瑜