安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1103民初763号原告：陈如林，男，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。原告：夏宝静，女，1971年7月18日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。两原告共同委托诉讼代理人：胡裕生，安徽苏滁律师事务所律师。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐有勤，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049。法定代表人：张传棉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽会峰律师事务所律师。原告陈如林、夏宝静与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴商业公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告陈如林，夏宝静的委托诉讼代理人胡裕生、被告中兴商业公司的委托诉讼代理人唐有勤、被告中普置业公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈如林、夏宝静向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告滁州中兴商业运营管理有限公司支付原告收益金32080元，违约金11052元（暂计至2017年10月31日，其后按合同约定计至实际付清时止）；2、依法判令被告滁州中普置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年12月，原告向被告滁州中普置业有限公司购买了滁州市醉翁西路669号中普·城市广场全球家居生活馆C单元2001号商铺一套。该商铺的产权登记建筑面积为18.42平方米，原告为此支付购房款216764元。2012年12月22日，原告与被告滁州中兴商业运营管理有限公司，滁州中普置业有限公司签订《中普·城市广场全齐家居生活馆委托经营管理合同》，原告将前述商铺委托给被告滁州中兴商业运营管理有限公司经营管理，合同约定：商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止；委托期的前三年为免租期，第四年至第七年按放款总价的11.84%支付收益金，每半年支付一次，在每半年的第一个月内支付。合同还约定：如一方违约，违约方必须一次性支付违约金，违约金的计算方式为按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。原告多次向两被告催要，滁州中兴商业运营管理有限公司承诺2017年5月31日付清，被告滁州中普置业有限公司提供担保。因两被告未能按承诺履行，原告为维护自身权益具状呈诉，请求判如所请。原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告身份信息；证据二、商品房预售合同、购房发票、不动产权证，证明2012年12月，原告从中普公司处购买位案涉商铺，建筑面积18.42平方米，总款款216764元；证据三、委托经营管理合同，证明2012年12月22日，原告与两被告签订合同，合同对收益金的支付标准，支付方式，违约责任等进行了约定；证据四、承诺书，证明就被告中兴公司所欠业主收益金，被告中普公司愿意提供担保；证据五、（2017）皖1103民初137民事判决书，证明其他业主就被告中兴公司拖欠收益金诉至贵院，贵院判决中兴公司依约支付收益金并按合同约定支付违约金；中兴商业公司辩称：欠租金是事实，前期已经支付2016年10月至12月三个月的租金6417元，后期由于经营困难，租金暂未支付；违约金计算过高，请求法院予以调整按年利率6%计算利息。中兴商业公司没有提交书面证据。中普置业公司辩称，1、中普不应承担支付房租和利息的连带责任；2、中普公司只对2016年10月至2017年5月1日前的房租及6%的利息承担一般担保责任，只有在经法院裁决后，强制执行不能清偿时，才应承担，此时中普公司不应承担连带责任，由于中兴公司已支付了2016年10月至12月三个月的房租6417元（2139元×3个月），故中普公司只对2017年1月至4月8556元及自2017年6月1日起按年利率6%的利息承担一般保证责任；3、关于原告诉请要求按照每平方米50元每月乘以房屋的面积支付违约金与合同原意不符，也超出了法律的规定，委托经营管理合同第五条第一款中针对的是一方终止合同一次性支付的违约金，而不是拖欠房租的违约金计算方式，同时该诉求与合同法相违背，其计算的违约金远高于其实际损失，如法院认为可以适用，请求依法予以降低，应按年6%计算；4、被告的项目因市场等诸多方面的影响，经营不佳。中兴商业公司前期为了培育市场，维持正常的经营，所收取的租金远低于应支付给原告的租金。但随着市场的发展，经营状况正不断好转，也请求原告和人民法院为了使企业能够继续发展，实现企业、个人、和社会共赢，共同协商一个解决方案。否则，企业破产，将给社会和个人造成巨大的损失。综上，原告对被告中普公司的诉请没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告对中普公司的诉讼请求。中普置业公司没有提交书面证据。上述证据，经庭审原告举证，被告中兴商业公司、被告中普置业公司对原告所提供证据的质证意见为：证据一、二真实性，证明目的无异议；证据三真实性无异议，但对证明目的中违约条款有异议，该条款只针对终止合同违约方的违约金计算方式，并非对拖欠租金的违约金计算，如按此计算违约金显著高于法律规定；证据四真实性无异议，但中普公司只对2016年10月1日至2017年5月1日期间的房屋租金及年6%利率的利息承担一般保证责任，由于中兴公司已支付三个月，故中普公司只对剩余的四个月房屋租金及利息承担一般保证责任证；证据五真实性无异议，但中普公司不承担连带责任，且违约金的计算不符合法律规定。本院对被告无异议的证据予以确认，对有异议的证据结合案情综合予以认定。本院经审理查明的事实：2012年12月，原告向被告滁州中普置业有限公司购买了滁州市醉翁西路669号中普·城市广场全球家居生活馆C单元2001号商铺一套。该商铺的产权登记建筑面积为18.42平方米，原告为此支付购房款216764元。2012年12月22日，原告与被告滁州中兴商业运营管理有限公司，滁州中普置业有限公司签订《中普·城市广场全齐家居生活馆委托经营管理合同》，原告将前述商铺委托给被告滁州中兴商业运营管理有限公司经营管理，合同约定：商铺经营管理期限为20年，从2013年10月1日至2033年9月30日止；委托期的前三年为免租期，第四年至第七年按放款总价的11.84%支付收益金，每半年支付一次，在每半年的第一个月内支付。合同第五条约定：任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均应构成违约。三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止合同，视为该方违约。违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，在乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限。被告滁州中兴商业运营管理有限公司将原告的房屋出租给滁州居然之家家居建材市场有限公司经营。2016年12月7日，被告滁州中兴商业运营管理有限公司向原告等人出具一份《承诺书》，所欠业主租金（2016年10月1日至2017年5月1日）将于2017年5月31日前付清，如到期中兴公司不能履行支付，中普公司承担（2016年10月1日至2017年5月1日）房租及房租年利率6%的利息。担保人滁州中普置业有限公司愿意为中兴上述债务提供担保，承担保证责任。承诺人：被告滁州中兴商业运营管理有限公司（盖章）法定代表人张俊俊（签字），担保人被告滁州中普置业有限公司（盖章）法定代表人张传棉（签字）。原告已收到被告滁州中兴商业运营管理有限公司支付的三个月租金6417元。本院认为，原、被告签订的《中普.城市广场全球家居生活馆委托经营管理合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定原告购买的房屋自2013年10月1日由被告滁州中兴商业运营管理有限公司受托经营管理20年，该房屋已于2014年初由被告滁州中普置业有限公司直接转交被告滁州中兴商业运营管理有限公司向外出租，因原、被告约定委托经营期的第一至第三年，作为免租期，第四至第七年租金收益为不低于购房总价的11.84%。租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付，故被告滁州中兴商业运营管理有限公司应当分别在2016年10月31日前、2017年4月30日前、2017年10月31日前各支付原告半年的房屋租金12832.4元（216764元×11.84%÷2）。扣除被告已支付的2016年10月1日至2016年12月31日的租金6417元，尚欠租金32080元。对原告主张的违约金11052元，即每月2698.5元，达到了原告可得月租金收益的43%，明显过高，被告要求降低违约金标准的意见符合法律规定，本院予以支持。根据相关法律规定，按所欠金额的月利率2%计算违约利息较为公平。又因被告中普置业公司自愿对被告滁州中兴商业运营管理有限公司欠原告2016年10月1日至2017年5月1日（七个月）的租金及年利率6%的利息承担担保责任，故被告滁州中普置业有限公司应当对下余的四个月租金8556元及按年利率6%的利息承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈如林、夏宝静委托经营期间的租金32080元及利息（其中以6415.2元自2016年11月1日起，以12832.4元自2017年5月1日起，以12832.4元自2017年11月1日起，分别按月利率2%计算至上述租金付清之日止）。二、被告滁州中普置业有限公司对上述租金中的8556元及自2017年6月1日起至付清之日止按年利率6%的利息承担连带清偿责任。三、驳回原告陈如林、夏宝静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取计440元，由原告陈如林、夏宝静负担40元，被告滁州中兴商业运营管理有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  徐克文二〇一八年四月十八日书记员  鲍国慧附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。