湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3126号
上诉人（原审被告）：卞春艳，女，1974年6月1日出生，汉族，住武汉市武昌区，
被上诉人（原审原告）：朱朝林，男，1974年3月18日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：彭仁高，湖北诺亚律师事务所律师。
上诉人卞春艳因与被上诉人朱朝林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初6079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
卞春艳上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审，双方继续履行合同，本案诉讼费用由朱朝林承担。事实与理由：1.卞春艳与朱朝林签订的租赁合同仍能继续履行，一审法院解除双方租赁合同给卞春艳造成重大损失，不利于化解双方矛盾。卞春艳在朱朝林起诉前和整个诉讼过程中均同意向朱朝林缴纳租金，是朱朝林明确拒绝卞春艳缴纳租金才未缴纳。双方均有调解意愿，卞春艳投入了三万元装修改造费用，提前解除合同会造成卞春艳该损失无法收回。2.一审法院查明事实部分错误，相关判决错误。卞春艳承租朱朝林房屋之时已明确告知朱朝林需要进行装修改造，朱朝林是明知且同意的，双方合同附加条款也提到装修问题，朱朝林从未就装修改造提出异议，一审判决恢复原状缺乏依据。卞春艳的装修改善了朱朝林的房屋状态，一审判决恢复原状毫无必要且加重了卞春艳的负担。朱朝林在一审未提起确认之诉，一审法院无权确认合同是否解除。一审判决卞春艳按年利率24%的标准分段向朱朝林支付违约金，无事实和法律依据。
朱朝林辩称，合同约定了租金支付期限，但卞春艳没有按期支付，朱朝林和社区工作人员一起上门讨要租金，但卞春艳避而不见，没有支付租金的意思，双方应解除租赁合同，没有继续履行合同的可能。卞春艳在上诉状中明确表达经济困难无法支付，恰好说明卞春艳无法继续履行租赁合同。卞春艳主张的三万余元装修改造费无事实依据。卞春艳明确表示房屋漏水由其负责，卞春艳擅自改造房屋为棋牌室，导致房屋面目全非。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
朱朝林向一审法院起诉请求：1、请求依法解除朱朝林与卞春艳签订的《房屋租赁合同》，并判令卞春艳立即腾退房屋；2�卞春艳向朱朝林支付暂计算至2017年6月19日的租金1600元以后租金及房屋占用费按1600元/月计算至房屋腾退之日止及逾期违约金（从2017年5月20日起至支付完毕租金及房屋占用费止的天数按每日月租金1600元的3‰计算）；3、卞春艳向朱朝林支付保证金1600元（已收取的房屋保证金1600元予以抵扣）。4、卞春艳将交付的房屋恢复原状、赔偿朱朝林丢失的房屋附属设备设施损失3000元。5、卞春艳承担本案诉讼费等全部费用。
一审法院查明，2014年11月7日，朱朝林与卞春艳签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：朱朝林将其所有的坐落于武汉市江汉区荣泰小区8号1单元301室（原号码为武汉市江汉区妙墩小区5栋1单元301室，建筑面积62.93平方米）出租给卞春艳；该房屋仅作住宅使用，卞春艳不得擅自挪作它用；租赁期限自2014年11月20日起至2019年11月19日止，共60个月；月租�1600元，第一次半年付，以后年付，首次租金交付给朱朝林，以后各项租金交付时间提前一个月；卞春艳若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向朱朝林支付违约金；卞春艳于本合同生效之日向朱朝林支付保证金1600元，合同期满，若卞春艳无违约行为，朱朝林应在合同到期当日将保证金无息退还给卞春艳；卞春艳有下列情形之一的，朱朝林有权单方面解除合同并要求卞春艳退还房屋，同时没收保证金，保证金不足以弥补朱朝林损失的，朱朝林有权要求卞春艳赔偿：②未经朱朝林同意擅自拆改该房屋结构、损坏该房屋或改变该房屋使用用途；③拖欠租金累计达15日；第四年到第五年房租递增10%。
合同签订当日，朱朝林依约将涉案房屋交付卞春艳。卞春艳则向朱朝林支付保证金1600元，并未经朱朝林同意将房屋改建成棋牌室对外营业。卞春艳向朱朝林支付租金至2017年5月19日，此后未再支付租金。双方由此发生争议。一审法院于2017年8月4日向卞春艳送达了起诉状副本。
一审法院认为，朱朝林与卞春艳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方当事人依约享有权利和履行义务。朱朝林依约将租赁房屋交付给卞春艳使用，履行了合同义务，卞春艳应按合同约定向朱朝林支付租金。涉案合同约定，卞春艳拖欠租金累计达15日，朱朝林有权解除合同。卞春艳超过15日未付租金，符合约定的合同解除条件，朱朝林有权要求解除合同，并要求卞春艳腾退涉案房屋、支付房屋租金及占有使用费。朱朝林的上述诉请，具有合同和法律依据，予以支持。涉案合同关于逾期付款违约金和保证金的约定，超过法定标准。结合涉案合同约定及相关法律规定酌情认定，卞春艳以未付租金和房屋占用费为基数，按年利率24%标准承担违约责任，卞春艳支付朱朝林的保证金1600元，冲抵违约金。卞春艳未经朱朝林同意改变房屋结构和用途，朱朝林据此要求恢复原状于法有据，予以支持。但其主张赔偿损失3000元的诉讼请求，没有提供相应证据予以证明，不予支持。卞春艳的答辩意见，没有合同和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认朱朝林解除朱朝林与卞春艳之间《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于2017年8月4日解除；二、卞春艳腾退其占有的武汉市江汉区荣泰小区8号1单元301室（原号码为武汉市江汉区妙墩小区5栋1单元301室，建筑面积62.93平方米）并恢复原状，交付朱朝林；三、卞春艳向朱朝林支付房屋租金及占有使用费（从2017年5月20日起至房屋腾退之日止，以每月1600元标准计算）；四、卞春艳向朱朝林支付逾期付款违约金（从2017年5月20日起至房屋腾退之日止，以每月1600元为基数，按年利率24%标准分段计算。卞春艳支付朱朝林的保证金1600元予以冲抵）；五、驳回朱朝林的其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由卞春艳负担（该款朱朝林已预付，卞春艳随同上述判决款项一并给付朱朝林）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。
本院认为，朱朝林、卞春艳签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。合同约定，卞春艳拖欠租金累计达15日，朱朝林有权解除合同。卞春艳超过15日未付租金，朱朝林请求解除合同，并要求卞春艳腾退房屋、支付房屋租金及占有使用费，有事实和法律依据，一审予以支持并无不当。一审判决考虑合同约定的关于逾期付款违约金过高，酌情卞春艳以未付租金和房屋占用费为基数，按年利率24%标准承担违约责任亦无不当。
卞春艳称因朱朝林明确拒绝卞春艳缴纳租金才未实际缴纳租金，但无相应的证据证明，本院不予采信。卞春艳上诉称双方合同仍能继续履行，但因卞春艳已构成违�，朱朝林坚持主张解除合同，且解除合同的条件已经成就，故卞春艳要求继续履行合同的主张缺乏事实和法律依据。
综上，上诉人卞春艳的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由卞春艳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一八年五月八日
书记员 杜 文