山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终1545号上诉人（原审原告）张思敏。被上诉人（原审被告）山东宝安房地产开发有限公司，住所地威海市文登区小观镇孙家寨村东。法定代表人徐剑锋，董事长。被上诉人（原审被告）王兰杰。以上二被上诉人之共同委托代理人邓树新，山东阔海大地律师事务所律师。上诉人张思敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2015年5月8日，原告分两次向被告山东宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）支付定金共计40000元，预购被告宝安公司的江南城二期小高层E区23号1单元403室。2015年5月16日，原告与被告宝安公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告宝安公司的江南城二期小高层E区23号1单元403室；单价5617.71元，总金额244876元；首付款98876元，剩余房款146000元于2015年6月30日前银行贷款付清。合同另约定了其他事项。原告通过以下方式履行了上述合同约定的房款：一、其已支付的定金4万元转为房款，向被告王兰杰借款58876元（于2015年5月16日签订了借款协议），合计98876元，用以支付首付款；二、向银行贷款支付剩余房款146000元。2016年3月23日，原告诉至原审法院称，因其购买该套房属其二套商贷房，首付比例为百分之四十，约定首付款为98876元，原告表示无能力足额支付该首付款。开发商急于售房，明知原告无购房能力，被告的置业顾问征得售楼处经理同意后，示意原告可缓交部分首付款，又让原告支付定金贰万元，针对余款58876元，原告出具了借条，并同意在备注栏处书写了于2015年11月15日为最后付款期限，但该借款未实际履行。现原告经济状况骤然恶化，无力继续履行合同，经多次与被告电话沟通协商，要求解除购房合同未果。现原告认为合同目的无法实现，且被告为了自身利益采取的售楼模式及销售方式违反了相关法律法规，其与被告王兰杰的借款协议应予撤销。故诉请：解除原告与被告山东宝安公司签订的商品房买卖合同；撤销原告与被告王兰杰订立的借款协议；返还原告购房首付款人民币肆万元及自付款之日起按中国人民银同期行贷款利率计付利息；赔偿原告因贷款产生的利息及其相关的担保费、预告登记费。被告宝安公司辩称，双方签订的合同，合法有效，不存在法定或约定的解除事由。被告王兰杰辩称，其已根据借款协议出借款项给原告，该法律行为符合法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案为证。原审法院认为，合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。合同法解释(二)规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，原告未就意定的合同解除情形进行主张，故按照“不告不理”的原则，不予审理此事实。至于本案中是否存在法定的合同解除情形，虽然原告主张因情势变更而要求解除合同，但其主张的情势变更之事实是“其借给其他公司的借款到期收不回来……．致其经济状况骤然恶化，无力继续履行合同”，该事实在主观上不具有无法预见性，在责任上应归责于原告本人，在救济上可通过司法等部门。由此，原告主张的情势变更，不属于法律意义上的情势变更，原告据此要求解除合同，于法无据，不予支持。合同法规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，虽然被告王兰杰系被告山东宝安房地产开发有限公司的员工，但是其与原告皆系完全民事行为能力人，皆享有法律赋予的契约自由之权利，况且原告亦未举证证明其与被告王兰杰签订的借款协议存在着可被撤销之事实(如因重大误解之事实，受欺诈、胁迫之事实等)，由此，原告诉请撤销其与被告王兰杰间的借款协议，无事实和法律依据，不予支持。据此，原告诉请返还首付款4万元及相应利息，赔偿其贷款利息及担保费、预告登记费，因缺少支持请求权的事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、驳回原告张思敏要求解除其与被告山东宝安房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告张思敏要求撤销其与被告王兰杰订立的借款协议的诉讼请求；三、驳回原告张思敏要求返还购房首付款4万元及相应利息的诉讼请求；四、驳回原告张思敏要求赔偿其贷款利息及担保费、预告登记费的诉讼请求。案件受理费400元，由原告张思敏负担。宣判后，上诉人张思敏不服原审法院判决，向本院提起上诉称，涉案借款协议系虚假的，被上诉人未举证证实已收到了全部首付款。被上诉人采取通过自己员工出借款项的方式同意上诉人迟延支付首付款，系以合法形式掩盖非法目的，违反2010年国务院颁布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定。综上请求撤销原判，依法改判。被上诉人山东宝安房地产开发有限公司、王兰杰答辩称，原判正确，请求维持。案经本院二审审理查明，上诉人提供江南城置业顾问邱苗名片一张及与邱苗之间的录音光盘一份，证明其一直与被上诉人置业顾问邱苗联系购买涉案房屋，与被上诉人王兰杰无关。被上诉人以上诉人该证据不属于二审程序中新的证据为由不予质证。另查，被上诉人王兰杰诉上诉人张思敏民间借贷纠纷一案【威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1092号】中，原审法院认为，被上诉人王兰杰虽然为被上诉人宝安公司工作人员，但其出借款项的动因是为促成上诉人与被上诉人宝安公司签订《商品房买卖合同》，上诉人借款亦是为凑足首付款以购得商品房。因此，上诉人与被上诉人王兰杰针对借贷58876元的意思表示真实，且其双方的民事行为亦不违反法律或者社会公共利益，当属合法有效。且上诉人已通过按揭贷款的方式支付涉案商品房的剩余房款，也进一步证实了双方的借贷事实客观真实。判决上诉人张思敏于判决生效后十日内支付被上诉人王兰杰借款58876元，并按年息24%支付被上诉人王兰杰自2015年5月16日起至付款之日止的逾期利息。该判决现已生效。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人诉请要求解除其与被上诉人宝安公司签订的商品房买卖合同，但其要求解除合同的理由并非是双方合同所约定的解除合同的理由，上诉人也未提供证据证实双方签订合同是存在法定解除的情形，故上诉人诉请要求解除双方签订的商品房买卖合同缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于上诉人与被上诉人王兰杰之间的借款协议问题，威海市文登区人民法院（2016）鲁1003民初1092号民事判决已经认定上诉人与被上诉人王兰杰之间民间借贷关系成立，且上诉人是在首付款不足的情况下向被上诉人王兰杰借款，现在上诉人已经办理涉案房屋的相应贷款手续，足以证明被上诉人宝安公司已经足额收取了涉案房屋的首付款，上诉人向被上诉人王兰杰借款目的已经实现，上诉人主张其与被上诉人王兰杰借款协议不成立，理由不当，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉主张证据不足，理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理800元，由上诉人张思敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年八月三十日书 记 员  刘双双