黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终6313号
上诉人（原审原告）：哈尔滨现代房地产开发有限公司，代码230100100016230，住所地哈尔滨市南岗区永和街80号。
法定代表人：张凯，董事长。
委托诉讼代理人：李效桐，黑龙江法重律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫洪涛，黑龙江法重律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵强，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：苑馨，黑龙江申度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳玲，黑龙江冠龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭冬莉，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：苑馨，黑龙江申度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李艳玲，黑龙江冠龙律师事务所律师。
上诉人哈尔滨现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）因与被上诉人赵强、郭冬莉确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人现代房地产公司的法定代表人张凯、委托诉讼代理人李效桐、闫洪涛，被上诉人赵强、郭冬莉及委托诉讼代理人苑馨、李艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
现代房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决一方面认定中央大厦顶层的使用功能为设备用房，一方面又肯定买卖合同的效力，显然存在矛盾。根据最高院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第6章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”本案中设备用房应依法界定为业主共有，主要功能系为广大业主提供公共服务，不允许上市交易，更不允许随意改变设备用房的用途，而在本案中，被上诉人购买该房为了居住和生活需要，不是为了更好的发挥公共服务功能，况且本案中房屋买卖的交易行为也违反了国务院《物业管理条例》第10条第7项规定：“处分建筑物共有部分应当由全体业主共同决定”的规定。二、原审法院适用法律错误。本案不符合表见代理的构成要件，因为表现代理除需要满足特殊的要件外，还需要满足民事法律行为一般生效要件。本案李东来私刻公章的行为显然是违反法律规定的行为，不满足民事法律行为一般要件，表见代理无从谈起。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第5条：“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信……”本案是确认商品房买卖合同无效合同，也不能适用表见的规定。三、原审法院认定事实不清。本案存在恶意串通，损害公司及股东利益的情形。在上述买卖合同签订前，公司也曾向被上诉人出售过住宅性质的房屋，因此被上诉人明知李东来不是公司法人代表，而且门市房价格明显低于住宅房交易价格的情况下，仍与李东来签订合同处分公司财产，显然损害了公司及股东的利益。本案还存在以合法的形式掩盖非法目的的情形。本案中，李东来假借公司的名义，私刻公章，其最终目的是想侵占公司财产。现李东来因涉嫌隐匿财务会计财簿被依法逮捕，由此可见其真实目的就是通过买卖合同这种合形式来掩盖其非法侵占现代房地产公司财产的目的。
赵强、郭冬莉辩称，一、本案争议的中央经雅仕阁601、602室不属于被答辩人所称的“设备间”范畴。一是双方签订合同中明确记载该商品房的用途为商服，属柜剪结构等等。二是中央经典雅仕阁601、602室的结构、层高与上层住宅一致，并非设备用房。三是哈尔滨市公安局消防处2006提2月24日出具的《消防验收合格的意见》已明确建筑顶层为设备用房，争议房屋并非被答辩人所称的“设备间”。二、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。一是符合合同法第四十四条的规定，程序、内容均合法有效，对双方具有约束力，且双方已经按照合同发行完毕，应当受到法律保护。二是双方签订的七份《商品房买卖合同》符合合同法第四十九条规定，是表见代理订立的合同。答辩人作为善意购买人，无义务了解现代房地产公司的内部事务。购买案涉房屋时，现代房地产公司分别在《商品房买卖合同》中加盖了现代房地产公司公章，且合同签订地点在现代房地产公司的办公地点，之前曾购买过现代房地产的房屋，答辩人有理由相信是现代房地产公司的销售行为，答辩人也尽到合理的注意义务。三是赵强、郭冬莉依合同约定，支付了争议房屋的购房款，现代房地产公司出具了购房发票和房款收据及支票存根，足以证明赵强、郭冬莉已经向现代房地产公司支付了购房款，并将案涉房屋交付了答辩人使用，现代房地产公司内部账目管理问题是属于现代房地产公司内部事务，与赵强、郭冬莉无关。四是双方签订合同后，现代房地产公司即为赵强、郭冬莉出具了机打收据，并加盖了公章，为赵强、郭冬莉办理了入户手续，案涉房屋已被占用使用多年，对此重大处分事实，现代房地产公司的法定代表人张凯及其他相关工作人员应是明知的。李东来是现代房地产公司副总经理，对于其涉嫌刑事犯罪问题与本案没有关联性，且赵强、郭冬莉无法辨别合同用章的真伪，现代房地产公司也无法证明李东来没有权利销售房屋。五是关于争议《商品房买卖合同》中约定的价格问题。虽然商品房价格低于现市场价格，但不能证明赵强、郭冬莉与李东来存在恶意串通行为损害现代房地产公司和其他股东利益行为。在购买案房屋的时候，仅是一个普通的购房人，完全是正常交易过程，没有任何恶意串通行为。现代房地产公司上诉请求确认合同无效的理由不符合合同法第五十二条规定的任何一种情形。三、现代房地产公司不具备提起本案诉讼的主体资格。现代房地产公司是合同的相对方，不是合同法第五十二条第一款第二项规定的特定的第三人，不能主张合同无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
现代房地产公司向一审法院起诉请求：确认现代房产公司与赵强、郭冬莉于2008年11月26日至2011年11月12日期间签订的8份商品房买卖合同无效。
一审认定的事实：张凯系现代房地产公司的法定代表人，因涉嫌犯罪于2006年3月30日被逮捕。张凯在被羁押期间委托副经理李东来为公司的主要负责人。此前公司印章一直由李东来掌管。2006年8月，张凯变更委托，由其妻子郑春玉管理公司，但郑春玉并非公司的工作人员。2006年9月，现代房地产公司的职工向市主要领导及信访部门书面反映张凯家属抢占公司，抢走公司印章、财务印章，导致公司职工无法正常上班、各项工作停止、各项费用不能正常支付的情况。在此情况下，现代房地产公司另行刻制了公司印章并对外签订商品房买卖合同。张凯被羁押期间，现代房地产公司与赵强、郭冬莉签订了多份商品房买卖合同，具体包括：1、2008年11月26日，签订的坐落于中央经典门市4层道里区西五道街东侧1号房的商品房买卖合同。使用面积275.24㎡，价款135万元。2、2008年11月26日，现代房地产公司与赵强签订的中央经典雅仕阁入户大堂东侧储藏室买卖协议书，使用面积24㎡，价款5万元。3、2009年7月20日，签订的中央经典3、4、5层西五道街东侧1号商品房买卖合同，使用面积287.44㎡，价款156万元。4、2009年9月1日，签订的西五东侧五单元公企号房商品房买卖合同，使用面积64.70㎡，价款40万元。5、2010年6月25日，签订的中央经典门市2层道里区西五道街37号东侧3号房商品房买卖合同，使用面积153.46㎡，价款1,918,572元。6、2010年7月5日，签订的中央经典门市1-5层西五道街东侧1-5层1号商品房买卖合同，使用面积1845.37㎡，价款14,791,757.36元。7、2011年11月12日，签订的中央经典6层601室购房合同，使用面积365.15㎡，价款2,619,000元。2011年12月20日，赵岩代赵强与李东来签订解除合同协议，约定中央经典设备房两份协议（6层601室位于东侧的房屋，使用面积365.15㎡，6层602室位于东侧的房屋，使用面积64㎡）因楼内用户强烈反对，故协商解除11月12日签订的购房合同。现代房地产公司一次性返还定金10万元，给付装修费用45万元，赵强将房屋交付现代房地产公司。8、2010年6月24日，签订的中央经典公企5层10至12轴-EDC轴之间门市房补充协议，使用面积110.52㎡，价款1,381,765元。9、2014年12月18日签订的中央经典雅仕阁6层1号房，使用面积365.15㎡，价款200万元。10、2014年12月18日签订的中央经典雅仕阁6层2号房，使用面积64㎡，价款80万元。上述第1、3、4、8份合同后合并变更为第六份合同。上述房屋均已交付。赵强、郭冬莉交款情况如下：2008年11月26日，交中央经典B座大堂东侧仓库5万元。2009年10月15日，交道里区西五道街东侧1号中央经典门市1-5层房1341万元。2010年6月24日，交道里区西五道街东侧1号房1,381,765元。2010年6月25日，交道里区西五道街东侧3号房1,918,572元。2014年12月18日，交中央经典雅仕阁6层1号200万元和6层2号的80万元。一审法院认为，构成恶意串通，当事人之间应当具有主观上损害第三人利益的故意。追求价低质优是市场交易过程中市场主体需方利益最大化的具体体现，而降价销售则是市场主体供方进行价格竞争的主要方法，故不能单纯的依据买受人购买的房屋价格低廉来判定合同双方具有恶意串通的行为，应当通过综合分析双方订立合同时的具体情况进行判定。本案中，双方订立合同时，现代房地产公司因公司印章、财务章被张凯的妻子掌控，不能提取公司资金用于支出供暖等费用，公司急需现金，为此而通过出售房产获取资金符合实际情况。虽然法定代表人张凯被司法机关采取强制措施不能正常履职，但公司其他董事、监事、职工不存在客观上不能履职的情况，并且现代房地产公司在此期间所销售的房产不仅赵强、郭冬莉购买的房产，还有其他房产售予他人。故认定李东来与赵强、郭冬莉存在恶意串通尚缺乏足够的证据，现代房地产公司的该主张，不予支持。通常情况下，在商品房销售过程中，由销售人员提供盖有公司印章、法定代表人名章的格式合同，买受人签名后合同即告成立，法定代表人亲自面签并非合同有效的必要条件。本案中，2006年3月至2013年11月28日期间，张凯未能主持公司工作，造成了公司内部管理的混乱，属于公司内部行为，不能依此而否定公司的外部行为。李东来的公司副经理身份，以及能够开具购房发票、收据，能够加盖公司印章并正常交付房产的行为足以使赵强、郭冬莉相信李东来具有出售房屋的权利。故现代房地产公司主张赵强、郭冬莉明知李东来无权销售房屋的证据不足，不予支持。判决：驳回哈尔滨现代房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由哈尔滨现代房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，现代房地产公司举示证据如下：
证据1、哈尔滨华泰房地产咨询公司作出的房产估算单。拟证明案涉房屋在买卖期间的价格明显低于市场价格。
证据2、黑龙江省高级法院的执行裁定书一份，拟证明涉案的房产已于2007年9月至2010年被查封，明确要求被执行人可以自行以市场价格销售被查封的房屋，但不得低于市场价格，如有上述情况买卖行为无效，并且所买卖的房款必须存到黑龙江省高级法院的指定账户。
赵强、郭冬莉对上述证据的质证意见：对证据1的真实性和证明问题均有异议。因本案进入法院审理阶段，如一方委托对价格进行评估应通过人民法院对外委托，而不应由一方当事人单独对外委托，这样的行为应认定无效。且该评估结果没有依据，其所作出的评估价格不具备合理性、合法性。即便是法院认定销售价格略低于市场价格，依据法律规定，应属显失公平，而显失公平作为一方当事人仅能行使撤销权，而非作为合同无效的依据，行使撤销权的期间为一年,是除斥期间。当时购买商服房屋的五户业主均以同样的价格购买的。对证据2的真实性无异议，对证明的问题有异议。赵强、郭冬莉并不知情，查封行为仅可认定出让方转让查封财产的行为违法，并非可以确认买卖合同无效，且省法院2007年11月19日的执行裁定书变更了原查封裁定书内容，明确上诉人可以自行销售房屋，上诉人一方作为收款方未将钱存入指定账户，系其内部管理原因，与被上诉人无关。
本院认证意见：对证据1因现代房地产公司单方委托所作出的评估结果，被上诉人赵强、郭冬莉不予认可，本院不予采信。对证据2省法院执行裁定书的内容，本院予以采信。但无法证明销售价格低于市场价格，且现代房地产公司未将售房款打到省法院指定的账户的行为与本案无关。
赵强、郭冬莉举示了哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3722号民事判决书一份及现代房地产公司于2015年3月14日给中央经典业主的材料一份。拟证明现代房地产公司与赵强、郭冬莉签订的商品房买卖合同合法有效，且没有与李东来恶意串通的事实。
现代房地产公司的质证意见:对现代房地产公司于2015年3月14日发放的材料的真实性和关联性均有异议,是李东来与张凯之间存在矛盾散发的标语,不能证明任何问题。对法院判决真实性无异议，对证明的问题有异议。判决书确定的内容与本案争议的标的不是同一种形式，所以不能证明本案所涉及的问题。
本院认证意见：现代房地产公司于2015年3月14日发放的材料不能证明赵强、郭冬莉所要证明的问题，本院不予采信。哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终3722号民事判决书虽确定的标的与本案不同，但与本案存在关联性，本院予以采信。
另查明，哈尔滨市公安局消防处于2006年2月24日出具的《建筑工程消防验收意见书》记载：哈尔滨兴市土地房屋开发公司申报验收的中央大厦工程，位于哈尔滨市道里区西四、西五道街，建筑面积40781.74平方米，建筑高度79.55米；使用功能：地下一层为车库，局部地下二层为设备用房，地上一至五层裙房为办公、商业用房，六层为管道设备层，顶层为设备用房。
本院认为，本案争议焦点为：（一）李东来是否构成表见代理；（二）现代房地产公司与赵强、郭冬莉所签订的《商品房买卖合同》是否构成恶意串通，损害第三人利益；（三）关于中央经典雅仕阁6层1号、2号房是否允许出售。
关于设备用房是否应予出售问题。哈尔滨市公安局消防处出具的《建筑工程消防验收意见书》记载六层为管道设备层，而管道设备层并非设备用房，不影响其作为房屋出售。此外，赵强与现代房产公司于2014年12月18日签订《商品房买卖合同》中明确记载中央经典雅仕阁6层1号、2号房用途为商服，属柜剪结构，层高为3.3米。哈尔滨市商品房预售许可证预售总建筑面积40781.74平方米与《建筑工程消防验收意见书》确定的建筑面积一致，现代房地产公司在规定的期限内并未提交中央经典雅仕阁6层1号、2号房是否联机备案的相关材料，也不能说明中央经典雅仕阁6层各房屋是否在预售范围内，且赵强与现代房地产公司签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并交付使用。现现代房地产公司据此请求确认与赵强签订的中央经典雅仕阁6层1号、2号房屋买卖合同无效，理由不成立，本院不予支持。
关于李东来是否构成表见代理问题。现代房地产公司的经营范围为开发及销售本公司开发的商品房，案涉房屋所属的项目为现代房地产公司开发，且现代房地产公司已经取得商品房预售许可证。通常情况下，在商品房销售过程中，由销售人员提供盖有公司印章、法定代表人名章的格式合同，买受人签名后，合同即告成立，不以法定代表人亲自面签或
者双方同时签字为合同有效的必要条件。合同法第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道超越权限的以外，该代表行为有效。”即使李东来没有对外签订《商品房买卖合同》的权限，但对外出售本公司开发的房屋属现代公司日常经营范围内的活动，赵强、郭冬莉对现代公司内部职权划分没有必须知悉的义务，现代公司亦未举示充分证据证明赵强、郭冬莉实际知悉李东来没有该权限。另外，虽然现代房地产公司主张李东来与赵强、郭冬莉签订《商品房买卖合同》中加盖的公章为李东来私刻，但该合同公章及张凯名章从表面上无法与此前赵强、郭冬莉与现代房地产公司签订合同的印章相区别，且李东来作为公司副总经理与赵强、郭冬莉签订合同，并加盖公司印章、开具购房发票、收据等行为，足以使赵强、郭冬莉相信李东来具有出售房屋的权利。李东来代表公司与赵强、郭冬莉签订《商品房买卖合同》行为属履行公司职务行为，一审判决认定李东来属表见代理行为适用法律错误，本院予以纠正。
关于现代房地产公司与赵强、郭冬莉所签订的《商品房买卖合同》是否构成恶意串通，损害第三人利益问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。恶意串通而订立的合同，需同时满足三个条件：一是当事人在主观上具有恶意性；二是当事人之间具有串通性；三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。本案现代房地产公司作为本案原告提起诉讼，主张其与赵强、郭冬莉签订的《商品房买卖合同》因恶意串通损害现代房地产公司的利益。就恶意串通损害第三人利益的合同，应当由特定第三人主张合同无效。因现代房地产公司是《商品房买卖合同》的合同相对方，不是上述法律规定中的“第三人”，其上诉主张案涉《商品房买卖合同》因恶意串通损害第三人利益而无效不符合法定的构成要件，本院不予支持。
综上所述，现代房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。一审法院裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨现代房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 许思东
审判员 谢国丰
审判员 赵丹辉
二〇一七年三月六日
书记员 刘 晶