吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初8号
原告（执行案外人）：司贵强，男，汉族，1962年7月3日生，住所地吉林省磐石市河南街道前安委**组。
委托诉讼代理人：汤世英，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：中国长城资产管理公司长春办事处，住所地吉林省长春市朝阳区西安大路69号。
负责人：汪国良，该办事处总经理。
委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。
被告：吉林省嘉利成房地产开发有限公司，住所地磐石市东宁街道阜康大路农发行楼下。
法定代表人：杜军，该公司董事长。
第三人：吉林新鲁班建设工程集团有限公司，住所地吉林市船营区迎宾大路。
法定代表人：苗力国，董事长。
委托诉讼代理人：刘剑锋，项目经理。
第三人：杜军，男，汉族，1979年1月6日生，吉林省嘉利成房地产开发有限公司董事长，现羁押于吉林省未成年犯管教所。
第三人：王晓宇，女，汉族，1982年6月1日生，无职业，住磐石市食品公司住宅楼1单元502室。
第三人：孙雷，男，汉族，1973年6月2日生，无职业，住磐石市农发行住宅楼*单元***室。
第三人：张丽杰，女，满族，1972年10月10日生，磐石市公安局干警，住磐石市农发行住宅楼1单元201室。
原告司贵强与被告中国长城资产管理公司长春办事处（以下简称长城资产公司）、被告吉林省嘉利成房地产开发有限公司（以下简称嘉利成公司）、第三人吉林新鲁班建设工程集团有限公司（以下简称新鲁班公司）、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告司贵强及其委托诉讼代理人汤世英、被告长城资产公司的委托诉讼代理人金东梅、第三人新鲁班公司的委托诉讼代理人刘剑锋到庭参加诉讼。被告嘉利成公司、第三人王晓宇、杜军、孙雷、张丽杰经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
司贵强向本院提出诉讼请求：停止对（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定中的金色都汇小区二期B3-1-301室、B3-3-902室、B3-3-1402室、B3-4-1501室、B4-5-1101室共5套房屋的执行。事实和理由：1.司贵强与嘉利成公司法定代表人杜军及项目部负责人雷玉柱，新鲁班公司项目负责人李亚涛在2014年7月15日签订了磐石市金色都汇二期B3、B4栋水暖工程分包协议,约定司贵强全额垫付材料费、劳务费进行B3、B4栋楼水暖施工，嘉利成公司以九处房产抵顶全部工程款（顶账楼平均单价3200元），并在协议后附上了抵账楼的明细。司贵强按合同约定，全部完成所承包工程，经有关部门验收，工程质量全部合格。工程竣工后，嘉利成公司即履行合同，与司贵强结算完毕，将九套住宅折抵了该工程的价款。自2014年10月司贵强实际占有该房屋至今，有入住票据为凭。2.吉林市中级人民法院（2015）吉中民一初字第46号新鲁班公司与嘉利成公司建设工程合同纠纷一案中，确定了新鲁班公司享有工程价款优先受偿权。司贵强所承建的B3、B4栋楼水暖工程是在新鲁班公司无法继续垫资的情况下，由司贵强延续建设的，故司贵强应该与新鲁班公司享有同等的法律地位，同样享有优先受偿权。所以司贵强所获得的工程款（抵顶的房屋）应受到法律的保护。3.长城资产公司不应把司贵强的房屋也列入执行范围。嘉利成公司抵押给长城资产公司的财产是土地和在建工程，并不包括司贵强所投资的垫付工程款。从在建工程到合格工程存在着巨大的资金投入，而司贵强的投入提高了抵押物的价值，也不侵害长城资产公司的利益。如果没有原告的投资，该工程将无法完成，也无法清偿其他债务，所以司贵强的投资不在嘉利成公司与长城资产公司的抵押权范围内，司贵强的投资与长城资产公司也未形成抵押关系。
长城资产公司辩称，1.金色都汇二期工程的水暖工程由嘉利成公司发包给新鲁班公司，并经过吉林市中级人民法院2015吉中民一初第46号生效判决书所确认。由新鲁班公司对该部分工程款有优先受偿权，所以司贵强不应该享有优先受偿权。2.2014年3月6日，长城资产公司与嘉利成公司在磐石市房屋产权管理中心办理了在建工程抵押登记。此后嘉利成公司无权处置金色都汇二期在建工程。3.司贵强所述的5套抵账房屋不属于其作为消费者自用的房屋，现在也无法确定其是否将房屋权利转让给其他人，无法证明其是提起执行异议之诉的适格主体。请求法院驳回原告的诉讼请求。
嘉利成公司提交书面答辩意见称，司贵强是金色都汇小区水暖工程的施工人，我公司与其结算后同意以房抵付工程款，房屋每平方米作价3200元。我公司认为双方抵账合法有效，且已实际交付房屋，司贵强作为实际施工人，享有优先受偿权，请求法院依法裁判。
新鲁班公司无陈述意见。
杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证和质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。司贵强提交如下证据：证据1.2014年7月15日嘉利成公司、新鲁班公司与司贵强签订的二期B3、B4栋水暖工程分包协议书。证明三方签订分包协议书B3、B4栋水暖工程是由原告施工完成的，并且约定工程款由嘉利成公司支付，并且是以楼抵偿工程款的方式进行结算。并且实际交付了楼房。证据2.2014年7月16日新鲁班公司与司贵强签订的承包协议。证明司贵强与新鲁班公司属于合作完成了B3、B4水暖工程，工程验收全面合格。所以司贵强和新鲁班公司是一个体系，也享有优先受偿权。证据3.2015吉中民一初第46号民事判决书。证明新鲁班公司享有优先受偿权，所以原告也享有同等优先受偿权利。并且新鲁班公司在案件中明确说明水暖工程是外委工程，其没有主张水暖工程款，水暖工程款已经各方同意结算完毕。证据4.质监验收报告单。证明原告施工的工程经过磐石市建设工程质量检验站检验合格，无任何质量问题。证据5.收据5份。证明2014年8月10日嘉利成公司与原告以开具收款收据方式结算，并且向原告交付了抵账房屋。证据6.水费、电费、供热费收据。证明房屋交付后，原告实际占有和使用。证据7.长城资产公司与嘉利成公司签订的贷款监管协议。证明监管协议约定的贷款资金必须用于金色都汇二期在建工程，但嘉利成公司将此笔贷款挪作他用，导致工程结算只能以房屋抵偿的方式进行，监管方长城资产管理公司未能严格履行监管职责，有不可推卸的责任。长城资产公司质证认为，证据1、2真实性有异议，工程分包协议和承包合同为相差一天签订，但两份合同中对承包价格、承包主体、保修期等关键要素约定相矛盾。工程分包协议没有嘉利成公司和新鲁班公司加盖公章，承包合同约定了新鲁班公司和原告双方的权利义务关系。原告应针对新鲁班公司和嘉利成公司的执行案件提起执行异议，与长城资产公司无关。证据3判决书中未体现外委工程包含水暖，且已经支付，也无法明确外委工程款的支付主体。证据4该验收材料体现委托单位和施工单位均为新鲁班公司，与原告无关。证据5五份收据的时间均在长城公司办理抵押登记之后，且没有配套的房屋买卖合同，对收据的真实性有异议。B3-3-902室和B3-4-1501室交款单位为李忠，B3-1-301室原交款人为李忠，后经过涂改为司邈，与原告无关。证据6中B3-3-902室、B3-4-1501室的停止供热协议为司贵强签订，证明其并未在房屋内居住，这不是原告名下唯一房产。B4-5-1101室及B3-3-1402室停止供热协议、物业费、开栓费均为李忠交纳，B3-1-301的入住费是司邈所交，均与原告无关。证据7真实性没有异议，但与本案无关。新鲁班公司对司贵强提交的证据均没有异议。
长城资产公司向本院提交如下证据：证据1.长城公司与嘉利成公司、孙雷、张丽杰、杜军、王晓宇签订的债务重组协议；北京长城民星城镇化建设投资基金与嘉利成公司、中行建设街支行签订的公司委托贷款合同；2014吉长国安证经字第885号债权文书公证书。证明长城公司和嘉利成公司签订了债务重组协议，约定将金色都汇二期在建工程抵押给长城公司。证据2.房屋他项权利证和土地他项权利证。证明2014年3月6日和2014年3月10日分别办理了在建工程抵押登记和土地使用权他项证。并且抵押登记的日期在原告所述的嘉利成公司将房屋抵给他之前，我公司申请执行有合法的依据。司贵强质认为，对证据1有异议，合同明确约定该笔贷款用于在建工程，该资金没有用于工程，长城资产公司有监管的义务，应该承担责任。强制执行我们合理的垫资工程项目，是不合法的。证据2.真实性没有异议，但是证明的问题有异议。原告完成了B3、B4栋的水暖工程，应该得到工程价款，按照相关法律规定，享有工程价款优先受偿权。新鲁班公司对长城资产提交的上述证据无异议。新鲁班公司未提交证据。
本院对各方当事人提交的证据评析如下，司贵强提交的证据1、2中虽未加盖公司公章但有经手人的签字，且嘉利成公司及新鲁班公司对司贵强进行了B3、B4栋楼水暖工程施工的事实均无异议，长城资产公司虽对真实性提出异议，但未提供反证，故本院对其真实性予以确认。证据3、4、7无法证据司贵强欲证明的问题，本院不予采信。证据5、6载明，B4-5-1101室及B3-3-1402室的交款人为司贵强，但该两房的停止供热协议申请人及物业费、开栓费交款人均为李忠，故证据5、6无法证明司贵强以抵顶工程款的方式取得涉案5套房屋，并实际占有使用，本院对其不予采信。长城资产公司提交的两组证据已经生效的法律文书予以确认，故本院对其予以采信。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院查明以下事实：2014年1月26日，长城资产公司与嘉利成公司签订债务重组协议、抵押合同，约定将嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期81,999.32平方米在建工程，及对应的39,056平方米土地使用权作为债务重组协议的债务履行抵押担保。同日，长城资产公司和嘉利成公司、杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰签订了连带保证合同，约定杜军、王晓宇、孙雷、张丽杰承担连带责任保证。2014年3月6日，磐石市房屋产权管理中心为在建工程抵押办理了抵押权利登记及他项权证。磐石市国土资源局于2014年3月10日为上述土地使用权办理了他项权证。2014年3月10日，吉林省长春市国安公证处作出（2014）吉长国安证经字第885号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上述债务重组协议、抵押合同、连带保证合同进行了公证并赋予强制执行效力。该公证处于2014年9月12日又作出（2014）吉长国安证经字第4813号执行证书，确认长城资产公司可持该证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。2014年9月22日，长城资产公司依据此执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院作出了（2014）吉中非诉执字第230号执行裁定，裁定如下：一、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路以南、人民路以北、挡石河以东、吉沈铁路以西的金色都汇项目二期在建工程：B3号楼A区建筑面积1,423.75平方米（幢号018）；B3号楼B区建筑面积16,768.50平方米（幢号019）；B4号楼建筑面积20,111.58平方米（幢号020）；B5号楼建筑面积17,917.43平方米（幢号017）；B7号楼建筑面积11,944.16平方米（幢号014）；B8号楼A区建筑面积1,157.65平方米（幢号016）；B8号楼B区建筑面积12,676.25平方米（幢号015）。二、依法查封被执行人嘉利成公司位于磐石市开发区阜康大路南挡石河东城镇住宅用地：使用权面积39,056平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号；使用权面积15,180平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号；使用权面积14,564平方米，土地证号：磐国用（2013）第0284200**号。查封期限两年，自2014年11月6日起至2016年11月5日止。该房屋被本院查封后，司贵强向本院提出案外人异议，称其是金色都汇小区二期B3、B4栋的水暖工程施工人，本院查封的房屋中有嘉利成公司约定抵账给其的房屋，且已实际占有，故请求本院中止对金色都汇小区二期B3-1-301室、B3-3-902室、B3-3-1402室、B3-4-1501室、B4-5-1101室共5套房屋的执行。本院于2016年11月16日作出（2016）吉02执异251号执行裁定，裁定：驳回案外人司贵强的异议。司贵强对该裁定不服，向本院提起了案外人执行异议之诉。
另查明：2014年7月15日，司贵强与嘉利成公司、新鲁班公司签订了磐石市金色都汇二期B3、B4栋水暖工程分包协议,约定司贵强全额垫付材料费、劳务费进行B3、B4栋楼水暖施工，嘉利成公司以九处房产抵偿全部工程款（抵账楼平均单价3200元），并在协议后附上了抵账楼的明细。2014年7月16日，新鲁班公司与司贵强签订承包合同，约定司贵强承包新鲁班公司的磐石市金色都汇二期B3、B4栋暖卫工程，全部以现楼抵账方式付款。
本院认为，本案的争议焦点为司贵强作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，司贵强与嘉利成公司、新鲁班公司于2014年7月15日签订了工程分包协议，约定工程款付款方式系以楼房抵偿工程款，但涉案楼盘于2014年3月6日已办理了在建工程抵押登记。庭审中，司贵强自述协议签订时，嘉利成公司并未告知其涉案房产已设立抵押的事实，长城资产公司亦表示嘉利成公司的以房抵偿工程款的行为未取得其同意。故根据上述法律之规定，嘉利成公司的转让行为无效。司贵强在协议签订时，明知嘉利成公司有银行贷款，但其未主动审查抵账房产的产权状态，其自身也存在过错。而且，嘉利成公司以抵押物抵偿其所欠司贵强工程款，并没有使抵押权人长城资产公司的债权提前得到清偿，明显损害了抵押权人的利益，亦不符合上述法律规定的例外情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”司贵强所提交的证据仅能证明其与嘉利成公司签订了施工承包合同，进行了工程施工的事实，而无法证明嘉利成公司以诉争房屋抵偿司贵强工程款行为的合法性，其诉请不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中应当排除执行的情形，对其诉讼请求本院不予支持。
综上所述，司贵强的诉讼请求本院不予支持。依照，《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：
驳回原告司贵强的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告司贵强负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 王 浩
代理审判员 张 蕾
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 卫 如