安徽省临泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第03232号
原告（反诉被告）：陈建民，男，1958年10月15日出生，汉族，临泉县城关镇临新社区主任。
委托代理人：马勇，安徽鸣理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张兰英，女，1954年12月26日出生，汉族，临泉县艺迪小学校长。
被告（反诉原告）：彭彪，男，1954年9月6日出生，汉族，教师。系张兰英之夫。
二被告（反诉原告）共同委托代理人：宋歌，安徽春源律师事务所律师。
第三人：临泉县农机校初级中学。
法定代表人：康建明，任校长。
原告（反诉被告）陈建民与被告（反诉原告）张兰英、彭彪、第三人临泉县农机校初级中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月17日受理后，依法由代理审判员苏菁菁适用简易程序于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈建民的委托代理人马勇、被告（反诉原告）张兰英、彭彪的共同委托代理人宋歌到庭参加诉讼，第三人临泉县农机校初级中学经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈建民诉称：2004年3月16日，原告陈建民与被告张兰英签订房屋租赁合同，同年10月2日，双方又就未尽事项签订补充合同，约定原告将房屋租赁给被告办学使用，被告每年支付租金92000元及其他相关事项。被告在合同履行期间，不仅不按期支付租金，还擅自将房屋转租给第三人临泉县农机校初级中学使用，其行为严重违反合同约定和法律规定，损害了原告的合法权益。因原告对所出租的房屋即未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证，特请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同无效；判令被告及第三人搬出租赁房屋；判令被告支付拖欠的租金18000元并赔偿原告损失42000元。
原告（反诉被告）陈建民为支持其本诉请求，向本院提举如下证据材料：
1、身份证复印件，表明原告的自然状况及其诉讼主体资格；
2、户口簿复印件，表明原告系城镇户口，本案争议房屋位于城区内；
3、租赁合同书及租房补充合同书各一份，表明本案争议房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证，该两份合同均为无效合同及原、被告双方在合同中约定原告将房屋租赁给被告作为其开办艺迪小学使用，被告不得转租的事实。
被告（反诉原告）张兰英、彭彪答辩并反诉称：原告（反诉被告）陈建民与被告（反诉原告）张兰英签订的合同系双方真实意思表示，张兰英已按合同约定支付了2004年至2014年10年的租金，其中2013年之前的租金已于2007年9月10日支付完毕，陈建民当时对租金数额未提出异议，现在其要求张兰英支付拖欠租金18000元的诉讼请求，已超过诉讼时效。张兰英不拖欠陈建民的房租，不同意搬出诉争房屋。张兰英未将诉争房屋转租给第三人临泉县农机校初级中学，只是借给其7间教室使用，并未从中谋利，且陈建民请求判令的是确认合同无效，是否转租与本案无关联性。被告（反诉原告）彭彪不是合同的相对人，不应作为本诉被告承担民事责任。陈建民在明知其房屋没有办理相关合法手续的情况下仍向外出租，主观过错明显，严重侵害了张兰英、彭彪的合法权益，给其造成的各项经济损失包括租赁相同位置和相同面积房屋需多支付的租金、艺迪小学搬迁费用、不能搬走的不动产损失、学校生源流失损失等，请求依法判令原告（反诉被告）陈建民赔偿被告（反诉原告）张兰英、彭彪各项经济损失共计150000元。
被告（反诉原告）张兰英、彭彪为支持其答辩主张及反诉请求，向本院提举如下证据材料：
1、身份证复印件2份，表明张兰英、彭彪的自然状况及其诉讼主体资格；
2、收条2张，表明张兰英已于2007年支付了2007年至2013年6年的租金共540000元，陈建民当时并未对租金的数额提出异议；
3、中国邮政储蓄银行转账凭单，表明张兰英于2013年9月24日通过银行转款向陈建民妻子杨某支付了2013年至2014年的租金92000元；
4、租赁合同书及租房补充合同书复印件各一份及陈建民本诉诉状，表明陈建民自认本案争议房屋没有办理相关合法手续，房屋租赁合同是无效的，必然会给张兰英、彭彪的可期待利益造成损失；
5、评估申请2份及安徽正诚资产评估事务所退回委托鉴定函，表明张兰英、彭彪在法定期限内提出评估申请，安徽正诚资产评估事务所对其申请予以退回是错误的，法院未要求评估机构继续进行评估的做法欠妥，没有维护反诉原告的合法权益。
原告（反诉被告）陈建民对被告（反诉原告）张兰英、彭彪的反诉答辩称：张兰英、彭彪的反诉与本诉不是同一法律关系，其反诉内容应建立在合同被宣告无效的基础上，而本案的租赁合同是否有效尚无结论。张兰英在签订租赁合同时未尽到审查和注意义务，亦存在过错。张兰英在陈建民起诉前已将诉争房屋转租给第三人使用，艺迪小学也已搬迁到其他地方，张兰英并未实际使用该房屋，合同无效未对其造成实际损失，其反诉请求没有事实和法律依据，不符合反诉的要件，请求依法予以驳回。
原告（反诉被告）陈建民未就其答辩主张提举证据材料。
第三人临泉县农机校初级中学未答辩亦未向本院提举证据材料。
经庭审质证，本院对以上证据材料认证如下：原告（反诉被告）陈建民所举3份证据，被告（反诉原告）张兰英、彭彪有异议，本院结合庭审查明的事实对证据1和证据3的真实性及证明目的予以认定；证据2与本案无关联性，本院不予认定。被告（反诉原告）张兰英、彭彪所举5份证据，原告（反诉被告）陈建民对证据1、2、4、5的真实性无异议，对其证明目的有异议，对证据3的真实性及证明目的均有异议，本院结合庭审查明的事实对证据1、2的证明目的予以认定，对证据3的真实性及证明目的予以认定，对证据4、5的证明目的不予认定。
经审理查明：原告（反诉被告）陈建民在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在临泉县城关镇光明南路西侧（农丰宾馆西南方）建造楼房一栋，建成后亦未取得房屋所有权证。2004年3月16日，原告（反诉被告）陈建民与被告（反诉原告）张兰英签订《租赁合同书》，将该楼房及厨房、餐厅、厕所、操场等配套设施租赁给张兰英开办艺迪小学使用，租赁期限为2004年9月1日至2016年9月1日，租金每年80000元。2004年10月2日，双方又签订《租房补充合同书》，约定陈建民增建10间标准教室交付张兰英使用，租金增加到每年92000元。张兰英于2007年9月10日将2004年9月至2013年9月的租金按每年90000元的标准支付完毕，又于2013年9月24日支付2013年9月至2014年9月的租金92000元。2013年，张兰英未经陈建民同意，将其承租房屋中的7间教室借给第三人临泉县农机校初级中学使用，原、被告双方因此及租金问题发生纠纷，陈建民以诉争房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证为由，请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同及补充合同无效；判令被告及第三人搬出租赁房屋；判令被告支付拖欠的租金18000元并赔偿原告损失42000元。在诉讼过程中，张兰英、彭彪提起反诉，请求依法判令陈建民赔偿其租赁相同位置和相同面积房屋需多支付的租金、艺迪小学搬迁费用、不能搬走的不动产损失、学校生源流失等各项经济损失共计150000元。
另查明，2013年11月1日，被告（反诉原告）张兰英、彭彪提出评估申请，申请对艺迪小学租赁相同位置和相同面积房屋需多支付的租金、学校搬迁费用、不能搬走的不动产损失进行评估。本院接受该申请后，依照法定程序委托安徽正诚资产评估事务所进行评估。2014年5月7日，该事务所向本院发出关于退回鉴定委托函，称因委托事项的期间跨度较长、无法取得非商业用房租赁价格等原因，将该项委托评估业务退回。2014年5月14日，张兰英就相同事项再次提出评估申请，本院作出不予评估的决定。
上述事实，由原、被告陈述、询问笔录、庭审笔录及相关证据材料在卷佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效的，因该合同取得的财产，应予以返还；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告（反诉被告）陈建民至法庭辩论终结前既未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证，其与被告（反诉原告）张兰英签订的租赁合同书及租房补充合同书违反法律强制性规定，应为无效合同，张兰英与第三人农机校之间形成的借用合同关系亦为无效，张兰英及第三人农机校应将争议房屋返还陈建民，陈建民应将剩余租金返还张兰英。故陈建民要求确认合同无效及要求张兰英、第三人农机校返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。张兰英已支付了2004年9月至2014年9月的租金，但其在本诉和反诉中均未要求陈建民返还剩余租金，可根据房屋的实际使用时间另案主张。陈建民要求张兰英支付拖欠2004年至2013年的租金每年2000元，共计18000元的诉讼请求，因其在收到租金的一年内未提出异议，该诉求已超过诉讼时效，本院不予支持。陈建民要求张兰英赔偿损失42000元，缺乏证据证明，本院亦不予支持。彭彪在本诉中辩称其不是合同相对人，不应承担民事责任的抗辩主张，本院予以支持。张兰英、彭彪反诉要求陈建民赔偿其经济损失150000元的诉讼请求，本院认为陈建民将未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证的房屋租赁给张兰英，存在过错，应赔偿张兰英因此受到的损失，但本案中张兰英、彭彪要求赔偿的租赁相同位置和面积房屋需多支付的租金、学校搬迁费用、不动产损失三项费用均未实际发生，评估机构也无法对此进行评估，无法确定具体数额，张兰英、彭彪可待该损失实际发生后另案诉讼。张兰英、彭彪要求赔偿的学校生源流失损失，也未提举证据证明损失的具体数额，本院对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原告（反诉被告）陈建民与被告（反诉原告）张兰英于2004年3月16日签订的租赁合同书及2004年10月2日签订的租房补充合同书无效；
二、被告（反诉原告）张兰英、第三人临泉县农机校初级中学于本判决书生效之日起20日内将位于安徽省临泉县城关镇光明南路西侧（农丰宾馆西南方）的诉争房屋返还原告陈建民；
三、驳回原告（反诉被告）陈建民的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张兰英、彭彪的反诉请求。
案件受理费650元，反诉案件受理费1650元，合计2300元，由原告（反诉被告）陈建民负担600元，被告（反诉原告）张兰英、彭彪共同负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
代理审判员 苏菁菁
二〇一四年六月十三日
书 记 员 毛东明
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。