.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0106民初8314号原告:马惠玲，女，1973年3月29日出生，回族，商场营业员，高中文化，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海涛，男，1977年3月7日出生，回族，公务员，大学文化，系原告马惠玲的妹夫,住宁夏回族自治区银川市。被告：龚喜，男，1989年9月22日出生，汉族，个体，大学本科，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1983年12月15日出生，汉族，个体，与龚喜系夫妻关系，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：任静，宁夏搏强律师事务所律师。被告：银川市金凤区喜悦观景酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：龚喜，该酒店负责人。委托诉讼代理人：任静，宁夏搏强律师事务所律师。被告：银川新华联房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：苏波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：化茹，女，系该公司职员。原告马惠玲与被告龚喜、银川市金凤区喜悦观景酒店（以下简称喜悦观景酒店）、银川新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年12月6日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马惠玲及其委托诉讼代理人李海涛，被告龚喜的委托诉讼代理人刘丽娟、任静，被告喜悦观景酒店的委托诉讼代理人任静，被告新华联房地产公司的委托诉讼代理人化茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告自房屋交付之日起（2017年5月24日）至2017年12月31日，按照每月30元/平方米的标准向原告支付9381.1元的房屋租金；2、判令三被告支付租赁保证金2400元；3、判令三被告向原告支付违约金2000元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年4月原告从银川新华联房地产开发有限公司购买金凤区某公寓某房屋（面积44.71㎡）。该公寓在出售前与被告龚喜签订租赁合同，后被告龚喜以银川市金凤区喜悦观景酒店名义开展经营活动。购房时被告新华联房地产公司给出的租赁条件是：”公寓承租方按照每月30元/平方米向购买人支付租金，并按一定年限递增；租期12年；承租人对公寓进行装修，购买人按照500元/平方米一次性向公寓承租方支付装修费；银川新华联房地产开发有限公司自房屋交付之日起，将房屋租赁的权利义务全部转移给购买人，并对房屋的租赁不承担任何承诺和保证。”原告在支付完全部购房费用办理完购房手续后，拟定与喜悦观景酒店确认合同，确认合同时，承租方喜悦观景酒店提出从合同确认之日起给予其3个月的免租期，并且以”已将承租保证金交给第三人新华联房地产开发有限公司”为由，不给业主支付承租保证金。该房在交付时，已装修完毕并满足经营条件。原告不同意被告新增的条件，与被告龚喜和被告新华联房地产公司协商解决，均不予理睬，并以免租期从确认合同时计算，不签合同免租期无限期后延为要挟，强迫原告同意其新增的条件。原告认为，被告单方改变约定的行为，损害了原告的合法权益，被告应当自房屋交付之日起向原告支付租金，同时依法转移租赁保证金，并对其不按约定履行合同的行为承担违约责任。被告龚喜、喜悦观景酒店共同辩称：原告的各项诉讼请求均不能成立。理由如下：1、原告主张从2017年5月24日开始计算房屋租金是毫无依据的。被告与被告新华联房地产公司就新华联广场16号公寓25层、26层、27层签订《项目租赁合同》在先，原告购买涉案房屋在后。根据”买卖不破租赁”的规定，原《项目租赁合同》的约定对原告和被告龚喜具有法律效力，项目租赁合同明确约定就上述16号公寓3层共66套房屋交由被告龚喜经营酒店，合同约定了免租期、租赁期限、租金及支付方式、各方的权利义务、违约责任等，另外作出特别约定：”租赁期间，如第三方取得租赁标的物所有权的，第三方租赁期（起租日）应在与乙方签订房屋租赁合同及全额支付房屋硬装费用（500元/㎡）之日后顺延三个月，租赁期限为12年。”因此原告主张从2017年5月24日即开始计算房屋租金是违反上述《项目租赁合同》约定的。2、本案中，违约方为原告而非被告。原告在购买涉案房屋前已通过公示知晓涉案房屋租赁合同的条款和内容，也被告知在取得涉案房屋后须重新与被告喜悦观景酒店签订房屋租赁合同，且上述《项目租赁合同》已经非常明确了一点：”如要开始计算租赁期，原告须与喜悦观景酒店签订房屋租赁合同并全额支付房屋硬装费用”，因此签订房屋租赁合同、缴纳房屋硬装费用是原告”租赁合同关系”中的义务，而很明显，原告既不与被告喜悦观景酒店签订租赁合同也不缴纳硬装费，系原告违约。3、另外，基于《项目租赁合同》，被告龚喜、喜悦观景酒店已经对涉案房屋进行了精装修共花费22355元（44.71平米×500元）。现在原告拒绝签约、缴纳硬装费，被告喜悦观景酒店依据顺序履行抗辩权拒绝支付房屋租金，长此下去，双方处在这样一种僵持的状态，显然无法继续合作下去。因此被告龚喜、喜悦观景酒店作为酒店经营方无力在涉案房屋上耗费精力，是有权提起解除与原告的房屋租赁合同关系的，而对涉案房屋花去的硬装费，原告应当返还。被告新华联房地产公司辩称：2017年3月16日，被告新华联房地产公司先是与龚喜签订了房屋租赁合同，合同约定在租赁期间，如第三方取得租赁标的物所有权的，第三方租赁期起租日计算方式应在与乙方签订房屋租赁合同及全额支付房屋硬装费用500元/平方米后，顺延三个月，租赁期限为12年。后2017年4月27日，新华联公寓集中开盘当日，已将该租赁合同在售楼处公示，2017年4月28日，原告与被告新华联房地产公司签订商品房买卖合同，合同已将房屋租赁情况描述清楚，并约定出卖人与买受人经协商一致同意自本合同约定的交付日起，出卖人的全部权利义务概括转移给买受人，出卖人对承租人履行房屋租赁协议不承担任何连带责任，故被告新华联房地产公司在销售环节中不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.三被告对原告提交的房屋买卖合同、房屋交付使用通知书的三性无异议，本院予以采信；2.原告及被告新华联房地产公司对被告龚喜、喜悦观景酒店提交的《项目租赁合同》的三性无异议，本院予以采信；3.原告与被告龚喜、喜悦观景酒店对被告新华联房地产公司提交的银川金凤新华联广场公寓开盘结算书、现场公示照片的真实性认可，本院对证据的真实性予以确认，至于是否能够达到证明目的，在说理部分阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年3月16日，被告新华联房地产公司与被告龚喜签订了租赁合同，约定被告新华联房地产公司将其开发的位于银川市金凤区通达街金凤新华联广场项目16号楼第25层、26层、27层，共计66套房屋整体出租给被告龚喜；在租赁期间，如第三方取得租赁标的物所有权的，第三方租赁期（起租日）应在与乙方签订房屋租赁合同及全额支付房屋硬装费用500元/平方米后，顺延三个月，租赁期限为12年，租金标准为前三年起始租金为30元/平方米/月，每三年递增5%；合同同时约定租赁保证金由被告龚喜交纳给被告新华联房地产公司15万元,租赁期3年后用于逐年冲抵租赁标的物的电梯费、物业费，冲抵完成为止。二、2017年4月27日，被告新华联房地产公司在涉案房屋开盘当日，将涉案租赁合同在售楼处公示一天。三、2017年4月28日，原告与被告新华联房地产公司签订商品房买卖合同，约定原告从被告新华联房地产公司购买金凤区新华联广场16号公寓2721室，买卖合同中载明房屋租赁情况，并约定出卖人与买受人经协商一致同意自本合同约定的交付日起出卖人的全部权利义务概括转移给买受人，出卖人对承租人履行《房屋租赁协议》不承担任何连带责任。买卖合同的附件十二补充协议第三条加下划线载明，买受人知悉该商品房已经租赁的情况。四、2017年5月24日，被告新华联房地产公司给原告出具交付使用通知书，载明涉案房屋可以交付使用。现原告尚未支付房屋硬装费用。原告认为，被告单方改变约定的行为，损害了原告的合法权益，被告应当自房屋交付之日起向原告支付租金，同时依法转移租赁保证金，并对其不按约定履行合同的行为承担违约责任。现原告以此为由诉至法院，请求判如所请。本院认为，关于原告是否知道或者应当知道涉案租赁房屋的租赁合同的详细情况，虽然被告新华联房地产公司将涉案租赁合同仅公示了一天，但原告在诉状中及庭审中承认其购房时已经知道涉案房屋实际出租的事实，且知道出租期限、房屋租金、房租递增及支付房屋硬装费用的约定，并对于被告新华联房地产公司提交的公示照片的真实性认可；同时被告新华联房地产公司在与原告签订的房屋买卖合同附件中明确以下划线方式提醒，原告只认可对其有利的租赁合同约定，不认可对其不利的合同约定，违反权利义务对等原则及合同约定，故本院认定原告已经全部知道涉案租赁合同的全部约定内容。合同的当事人双方应严格履行合同义务。按照租赁合同约定，原告应在与被告龚喜签订房屋租赁合同及全额支付房屋硬装费用后，顺延三个月计算租期，现原告尚未支付房屋硬装费用，故被告支付房屋租金的条件尚未成就，原告要求被告支付房屋租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于保证金，按照租赁合同约定，该保证金不支付给原告，而是支付给被告新华联房地产公司，在租赁期3年后用于逐年冲抵租赁标的物的电梯费、物业费，冲抵完成为止，故对原告要求被告支付保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告马惠玲的全部诉讼请求。案件受理费72元（已减半收取），由原告马惠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员张国华二〇一八年二月二十四日书记员王璇