福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第5914号
上诉人（原审被告）林文金，男，1976年5月11日出生，汉族，住福建省泉州市。
被上诉人（原审原告）泉州市泉港区远和房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人林和英，该公司董事长。
上诉人林文金因与被上诉人泉州市泉港区远和房地产开发有限公司（下称远和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泉州市泉港区人民法院（2015）港民初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年8月22日，远和公司与林文金签订《房屋租赁协议书》，约定：远和公司将其所有的位于泉州市泉港区中心工业区远和大厦三楼310#至326#建筑面积为1750平方米的写字楼出租给林文金使用（共17间），租赁期限自2008年1月1日起至2017年12月31日止，租金计算标准为：自2008年1月1日起至2011年12月31日止的租金按每月每平方米5.50元计算；自2012年1月1日起至2014年12月31日止的租金按每月每平方米8元计算；自2015年1月1日起至2017年12月31日止的租金按每月每平方米10元计算；支付租金日期为每季度首月的1-7日，若林文金原因或故意拖延的，每逾期一天罚款500元，租金拖延至每季度首月的30日不交清，远和公司有权解除房屋租赁合同，收回房屋使用权并没收押金等。《房屋租赁协议书》签订后，林文金仅支付远和公司部分租金。2015年2月3日，远和公司、林文金对自2011年6月至2013年5月止的租金进行结算，林文金确认该期间所欠远和公司租金为215125元，林文金于结算当日出具《租金欠款确认书》1份交远和公司收执。《租金欠款确认书》出具后，林文金未能支付结欠的租金及自2013年6月起的租金。本案在审理过程中，经原审法院向远和公司释明其可一并主张交付租赁物，但远和公司表示不在本案中一并解决，其将另案主张权利。
原审法院认为，远和公司与林文金签订《房屋租赁协议书》，将房屋出租给林文金使用，双方之间形成了租赁合同关系。林文金无正当理由未支付租金，经远和公司催讨后，仍未能在合理期限内支付，远和公司提出解除合同，符合合同法第二百二十七条的规定，予以支持。林文金虽提供录音光盘1碟，以证明其与远和公司于2013年6月解除了《房屋租赁协议书》并将房内物品抵作租金给远和公司，远和公司也将租赁物上锁及之后水、电费等由远和公司自行交纳，但远和公司予以否认，录音光盘的内容也无法证明双方已解除房屋租赁合同及远和公司收回租赁物并上锁的事实，故不予采信。合同解除后，林文金未按照约定的期限支付租金，其应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。因2013年5月份之前的租金远和公司、林文金已经结算，即尚欠215125元，自2013年6月1日起至2014年12月31日止依合同的约定租金应为84000元，自2015年1月1日起至2015年6月20日止依合同的约定租金应为88083元，合计387208元，故对远和公司请求判令林文金支付拖欠截至2015年6月20日止的租金580285元予以部分支持。远和公司请求判令林文金支付自2015年6月21日起至实际交还远和大厦三楼310#至326#写字楼期间的房租（租金按每月每平方10元计算），因《房屋租赁协议书》约定的房屋租赁期限自2008年1月1日起至2017年12月31日止，若林文金于2017年12月31日前交付原告租赁物的应予以支持，若林文金于2017年12月31日之后交付原告租赁物的，原告可另行主张权利。远和公司主张林文金应支付逾期付款损失（自起诉之日即2015年6月29日起至付清款项之日止，按银行同期同类贷款利率四倍计算），因远和公司未能提供相关证据证明其损失的具体数额和计算方式，故不予支持。根据合同约定，本案租赁期限至2017年12月31日止，租赁关系目前仍处于持续状态，同时，远和公司和林文金于2015年2月3日对自2011年6月至2013年5月期间的尚欠租金进行了结算，结欠的租金215125元未约定付款期限，远和公司于2015年6月29日起诉，未超过诉讼时效。因此，林文金主张本案原告请求支付租金已超过诉讼时效，不符合法律规定，不予采信。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除远和公司与林文金于2007年8月22日签订的《房屋租赁协议书》；二、林文金应于本判决生效之日起十日内支付远和公司截至2015年6月20日止尚欠租金387208元；三、林文金应于本判决生效之日起十日内支付远和公司自2015年6月21日起至实际交付租赁物时止的租金（其中，林文金于2017年12月31日前交付租赁物的，按每月每平方米10元计算；林文金于2017年12月31日之后交付租赁物的，远和公司可另行主张权利）；四、驳回远和公司的其它诉讼请求。如果林文金未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9603元，减半收取4810.50元，由远和公司负担810.50元，由林文金负担4000元。林文金负担的款项，限于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。
原审法院判决后，林文金不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对上诉人与被上诉人于2013年6月解除了《房屋租赁协议书》并将租赁房屋交还被上诉人，被上诉人将租赁房屋上锁并自行交纳水电费等事实不予认定明显与事实不符。1、被上诉人于2015年2月3日拿着《租金欠款确认书》让上诉人在上面签字，该事实清楚证实，即使是在2013年6月双方解除了房屋租赁协议书后的近两年时间之后，被上诉人与上诉人进行结算确认的仍是2013年6月之前的租金，该份租金欠款确认书直接证实双方租赁合同已经解除。2、被上诉人在原审两次庭审中均多次确认，2013年6月份之后上述租赁房屋的水、电费等均由被上诉人自行交纳，如果不是租赁房屋在被上诉人控制之下，其为何对租赁房2013年6月以后产生的水、电费能自愿交纳。如果不是被上诉人能自由出入该租赁房屋，其又如何去查看水表、电表。3、原审第一次庭审时，被上诉人对上述租赁房屋2013年6月份解除租赁合同，并将房屋内物品抵作租金给被上诉人的事实矢口否认，并表示上诉人随时可以将房屋内物品搬走，于是上诉人在开庭后到诉争房屋查看，发现大门大开，并未上锁，于是于8月17日派人搬取屋内物品，可却遭到被上诉人的阻拦。这一行为表明诉争房屋完全在被上诉人的控制之下。4、被上诉人对上诉人提供的录音光盘的真实性并不否认，因为对话之人正是被上诉人的一审代理人林秀和。该两段录音资料足以证实，租赁房屋被上诉人于2013年6月就已经将门关掉收回房屋。结合2015年8月7日发生的被上诉人阻拦上诉人搬取房内物品的事实，证实被上诉人于2013年6月就已经收回诉争房屋，并强行扣留上诉人房屋内物品，而非上诉人未交付诉争房屋。5、退一步讲，房屋完全是在被上诉人的控制之下，一把锁根本不能阻挡被上诉人进入诉争房屋，而本案无争议的事实是，2013年6月之后，上诉人已不再使用租赁房屋，而且被上诉人是明知的，并自行交纳了水、电费等物业费用。表明被上诉人以自己的行为确认了双方于2013年6月解除合同并收回诉争房屋的事实。二、原审判决以“租赁关系目前仍处于持续状态”以及“于2015年2月3日对自2011年6月至2013年5月期间的尚欠租金进行了结算，即结欠租金215125元，未约定付款期限”为由，认定该笔租金诉讼时效自2015年2月3日起算于法无据，适用法律错误。1、根据2004年4月6日最高人民法院答复云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请求》的函复，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算，以及根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的的规定，租赁关系目前仍处于持续状态并不是不存在诉讼时效问题的理由。2、本案约定租金为每季度缴纳一次，即于每季度首月的1-7日支付。上诉人虽于2015年2月3日在租金欠款确认书上签字，确认2011年6月至2013年5月期间欠租金215125元，但该期间最后一期租金的诉讼时效至2014年4月7日届满，被上诉人于2015年6月29日才向一审法院起诉，故2011年6月至2013年5月期间所欠的租金215125元已超诉讼时效。3、上诉人在租金欠款确认书上签字，确认书确认的内容是显示对欠款数额的“确认”，并不表明上诉人有同意偿还债务的意思表示，更不构成上诉人放弃诉讼时效抗辩权。三、被上诉人于2013年6月份强行将诉争房屋上锁，单方解除了双方的房屋租赁协议，被上诉人还对上诉人的财物予以扣留，给上诉人造成巨大经济损失。上诉人保留向被上诉人索赔的权利。四、原审判决对事实的审查和认定存在遗漏。原审判决对上诉人在庭审中提出的租金欠款确认书中未扣除上诉人曾于2013年春节前有分三次以现金形式向被上诉人代理人林秀和支付租金3万元的事实未予以审查认定，同时对于上诉人在答辩中提出上诉人支付押金1万元被上诉人应予退还的事实也未予以审查认定。请求：二审法院依法撤销原审判决，发回重审或迳行改判；驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人远和公司未到庭参加诉讼，其提交书面答辩称：一、上诉人就事实部分的描述，均属于主观臆造，缺乏证据。1、首先，以通知租金欠款确认书猜测2013年6月已解除合同无事实依据。租金欠款确认书是被上诉人基于防止权利休眠，导致失去胜诉权而采取的重新确认债权债务关系的行为，而不是上诉人主观描述的情形。其次，上诉人认为被上诉人缴纳水、电费能够佐证2013年6月份将房屋交付被上诉人的理由不能成立。水、电费系被上诉人与供水、供电公司的合同关系，而上诉人与被上诉人为房屋租赁关系，基于合同相对性，即使上诉人违约拒绝支付水、电费，被上诉人亦必须自行缴纳，因此该事实与本案并无关联。2、上诉人称录音可以证明被上诉人已于2013年6月将房屋大门关闭缺乏事实依据。该录音并未直接向被上诉人询问是否将大门关闭的事实，而是在对无关的事实的交流过程中穿插关键性问题，进行诱导式的交流，在整个过程中，被上诉人均不予认可。3、上诉人称被上诉人于2013年6月份将租赁房屋上锁，主张合同已于当时解除缺乏事实依据，也没有任何有效证据作为基础。二、原审法院对诉讼时效问题的认定和适用法律正确。1、诉讼时效制度为督促当事人积极履行请求权，而非提供给债务人恶意逃避债务的工具。租金欠款确认书是上诉人与被上诉人对租金的结算，并且该确认书上明确记载上诉人“共欠远和公司租金”等内容。上诉人诉称该确认书中并无催讨意思表示，既不符合客观事实也没有法律依据。2、关于诉讼时效制度的适用问题。参考最高人民法院的答复及司法解释，均可体现最高人民法院在诉讼时效制度的适用均采严格标准的司法精神，对于超过诉讼时效后又对债权债务进行重新确认的，诉讼时效抗辩依旧无法成立。原审判决正确，依法应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本案二审中，上诉人林文金与被上诉人远和公司均未提交新的证据。
本案当事人的争议焦点是：1、上诉人林文金有无将租赁房屋交还给被上诉人远和公司，上诉人应否支付被上诉人自2013年6月份之后的房屋租金。2、被上诉人主张上诉人林文金在2011年6月至2013年5月期间所欠的租金215125元有无超过超诉讼时效期间。3、本案租金中应否扣除上诉人主张的其向林秀和支付的3万元租金以及1万元押金。
对当事人争议的问题，本院分析认定如下：
一、关于上诉人林文金有无将租赁房屋交还给被上诉人远和公司，上诉人应否支付被上诉人自2013年6月份之后的房屋租金的问题。本案上诉人主张，其与被上诉人在2013年6月解除了《房屋租赁协议书》并将房屋内物品抵作租金以及上诉人已将租赁房屋交还被上诉人。虽然上诉人在一审中提供了一份录音资料中有体现上诉人在电话中称被上诉人在2013年6月份把门关掉，但被上诉人在通话中对上诉人的该主张并没有予以认可。本案上诉人提供的证据并不能证明上诉人所主张的事实。而且，如果是被上诉人在2013年6月单方将租赁房屋上锁，或者如上诉人所称的其已将房屋内物品抵作租金给被上诉人，则被上诉人不必在2015年7月17日打电话催促上诉人到租赁房屋会同电力公司检查电表以及上诉人在2015年8月7日未经被上诉人开锁的情况下可以自行到租赁处搬取房内物品。因此，上诉人主张其已经与被上诉人在2013年6月份解除租赁合同，租赁房屋已经交还给被上诉人的理由依据不足，本院不予支持。
二、关于被上诉人远和公司主张上诉人林文金在2011年6月至2013年5月期间所欠的租金215125元有无超过超诉讼时效期间的问题。上诉人林文金在2015年2月3日向被上诉人出具了租金欠款确认书，确认其在2011年6月至2013年5月期间共欠被上诉人租金215125元。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”据此，即使上诉人在2011年6月至2013年5月期间所欠被上诉人的租金超过诉讼时效期间，但上诉人在2015年2月3日重新向被上诉人重新确认债务之后，上诉人所拖欠的2011年6月至2013年5月期间的租金的诉讼时效应从2015年2月3日起算。被上诉人在2015年6月29日向一审法院起诉，其主张权利未超过诉讼时效期间。
三、关于本案租金中应否扣除上诉人主张的其向林秀和支付的3万元租金以及1万元押金的问题。1、本案上诉人主张其有以现金形式向被上诉人的一审委托代理人林秀和支付了3万元。对此，被上诉人予以否认，上诉人未能提供其向被上诉人支付3万元现金的相关证据，故本院对上诉人的该主张不予采纳。2、本案上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议书第三条第1款约定：“押金，合同签定生效后，乙方（林文金）须一次性交清押金人民币1万元整，合同期满后甲方（远和公司）应予以全额退还。若乙方擅自终止合同，没收其押金。”本案一审中，被上诉人承认有收到上诉人交付的1万元押金，该事实可以确认。本案系属远和公司以林文金违约未按时支付租金为由起诉解除合同，由于远和公司和林文金在房屋租赁合同上并未约定如果林文金未按时支付租金，远和公司有权没收押金，故林文金要求被上诉人退还其1万元押金的理由成立。但是，由于林文金拖欠被上诉人租金，故林文金交付的1万元押金可抵扣其所拖欠的租金。
综上，本院认为，上诉人林文金与被上诉人远和公司之间的房屋租赁合同关系合法有效。林文金拖欠远和公司租金的事实有其与远和公司签订的房屋租赁协议书以及林文金出具的租金欠款确认书予以证实，林文金应承担清偿拖欠租金的民事责任。一审法院对此认定是正确的。但是一审法院判决解除本案当事人签订的房屋租赁协议，却未明确双方应在判决生效后办理房屋交付的时间以及对林文金向远和公司支付的1万元押金未作处理不妥。除此之外，林文金的其他上诉理由均依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》第二十二条之规定，判决如下：
一、维持泉州市泉港区人民法院（2015）港民初字第1753号民事判决的第一、二、四项；
二、变更泉州市泉港区人民法院（2015）港民初字第1753号民事判决的第三项为：林文金应于本判决生效之日起十日内将租赁物交付给泉州市泉港区远和房地产开发有限公司，并向泉州市泉港区远和房地产开发有限公司支付自2015年6月21日起至实际交付租赁物时止的租金（其中：林文金于2017年12月31日前交付租赁物的，按每月每平方米10元计算，但应扣除林文金支付的1万元押金；于2017年12月31日之后交付租赁物的，泉州市泉港区远和房地产开发有限公司可另行主张权利）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费9603元，由上诉人林文金负担9438元，被上诉人远和公司负担165元；一审受理费9603元减半收取为4810.5元，由林文金负担3917.5元，远和公司负担893元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建闽
审 判 员 郑泽阳
代理审判员 吴钟毅
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 倪洁瑜
本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚。适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、撤销或者变更。
三、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度的若干问题的规定》第二十二条规定：诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。