广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤03民终2090号
上诉人（原审被告）：深圳市聚豪物业管理有限公司
法定代表人：温友飞
上诉人（原审被告）：深圳市恒盈富投资有限公司
法定代表人：温启辉
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈思远，广东深超律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，广东深超律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：蔡永超
委托诉讼代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市松岗琥珀交易市场有限公司，
法定代表人：张钟龙
委托诉讼代理人：康维，广东商达（福田）律师事务所律师。
上诉人深圳市聚豪物业管理有限公司（以下简称聚豪物业公司）、深圳市恒盈富投资有限公司（以下简称恒盈富公司）与被上诉人蔡永超、深圳市松岗琥珀交易市场有限公司（以下简称琥珀交易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
恒盈富公司、聚豪物业公司的上诉请求：一、蔡永超与聚豪物业公司签订的租货合同其实质是转租合同，原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）认定蔡永超与聚豪物业公司签订的租赁合同明显属于法律适用错误。根据《解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工租规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本条款所认定的应当是房屋所有权人作为出租人与承租人订立的租赁合同的效力，而并非是二房东与三房东订立的转租合同的效力。否则，作为二房东的出租人如何有权取得建设工程规划许可证？故原审法院适用《解释》第二条认定察永超与聚豪物业公司签订的租赁合同无效，明显属于法律适用错误。二、原审法院未能查明涉案房屋的实际所有权人与实际占有使用人，即判决琥珀交易公司将涉案租货物业返还蔡永超，并支付占有使用费给蔡永超，明显属于事实认定错误。1、涉案租赁物业原审法院已经查明是连环转租，蔡永超是二房东，聚豪物业公司是三房东、恒盈富公司是四房东、琥珀交易公司是五房东。然而涉案租赁物业的实际占有使用人并非是琥珀交易公司，涉案物业最终占有使用者应当是租赁于琥珀交易公司的最终分散租户。故琥珀交易公司既无法将涉案租赁物业返还，也不应该支付占有使用费。据此可知，原审判决明显属于事实认定错误。2、涉案物业的实际所有权人并非是蔡永超，根据原审法院审理的案号为(2016)粤0306民初28502号一案可知，将涉案房屋租赁给蔡永超的文合某、文展某并非涉案物业的所有权人，其实际所有权人应当是文显某、王某和刘某，而蔡永超仅仅是涉案物业的二房东。原审判决未能查明认定涉案物业的最终所有权人，却在认定蔡永超与聚豪物业公司签订的合同无效的基础上，判决将涉案物业返还给蔡永超，将占有使用费支付给蔡永超。可见原审法院在两个相互关联的案件中在均未查明事实的情况下却做出了逻辑矛盾的判决。恒盈富公司、聚豪物业公司认为，蔡永超并无任何权利作为法律依据来获得涉案物业及占有使用费，原审判决明显属于事实认足错误。三、文合某、文展某、文锡某已经委托聚豪物业公司代收涉案物业的款项并负责管理深圳市xx街道xx路南1号的商业大楼。原审法院却对该项事实置之不理，判决琥珀交易公司将涉案租赁物业返还给蔡永超，并支付占有使用费给蔡永超，明显属于事实认定错误。2015年4月30日，文合某、文展某、文锡某与聚豪物业公司签订《委托书》，委托聚豪物业公司代收涉案物业的款项。故涉案物业的房屋或占有使用费应当支付给聚豪物业公司，而蔡永超仅仅是涉案物业的二房东，且无相关授权，不具有收取占有使用费的权利及其他法律依据。另外，文合某、文展某、文锡某委托聚豪物业公司负责管理该商业大楼，负有腾房义务的实际占有使用人也应当将涉案物业返还给聚豪物业公司管理。退一步讲，就算原审法院不依据《委托书》将涉案物业及占有使用费判交给聚豪物业公司，也应当根据民事法律关系将涉案物业及占有使用费盘交给其实际所有权人。蔡永超对涉案物业既不具有所有权，而不具有管理权，其仅仅是涉案物业的二房东，而原审法院却判决赋予其接受涉案物业及占有使用费的权利，明显属于事实认定错误。另外，本案与原审法院审结的（2016)粵0306民初28502号一案诉讼标的是共同的，且两案之间有较大关联，根据《民事诉讼法》第五十三条，建议贵院合并审理两案。综上，恒盈富公司、聚豪物业公司认为原审判决事实认定错误且法律适用错误，依据《民事诉讼法》第一百七十条第二项、第四项，请求贵院撤销原判，依法改判或发回重审。
蔡永超辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，并且判决承担返还义务的琥珀交易公司对判决亦无异议，请求法院维持原判。涉案房屋经法院调查无房产证，依据法律规定，蔡永超与琥珀交易公司所签订的转租合同无效，琥珀交易公司属于涉案房屋现在的实际占有人，应当承担返还义务以及使用费。同时，根据合同相对性原则，蔡永超的上一手房东并未就涉案房屋与蔡永超产生纠纷，对双方之间的合同效力不在法院的审查范围之内，所以蔡永超强调本案涉案房屋的实际业主及其他案件的纠纷与本案没有法律关联性。
琥珀交易公司辨称：首先对合同效力，琥珀交易公司认为法院适用法律正确，但琥珀交易公司作为物业实际支配管理方，且依据租赁相关规定作为租赁许可证的持证人向某有关机关缴纳相关税费，故琥珀交易公司对物业的占有、使用具有充分的理由和依据，并不存在恒盈富公司、聚豪物业公司所称的属于事实认定错误，物业的分租方为最终散户的事实。同时，琥珀交易公司对物业的占有、使用权应得到保护，而不应返还给蔡永超。
蔡永超向一审法院起诉请求：1、确认蔡永超与聚豪物业公司于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同书》无效；2、判令聚豪物业公司、聚恒富公司、琥珀交易公司支付蔡永超租金共计168000元并支付利息560元（租金自2016年9月1日起算，暂计至2016年12月30日，应支付至聚豪物业公司、聚恒富公司、琥珀交易公司实际归还房屋之日止；自2016年12月10日始计算利息）；3、判令聚豪物业公司、聚恒富公司、琥珀交易公司立即搬迁并归还房屋；4、本案全部诉讼费用由聚豪物业公司、聚恒富公司、琥珀交易公司承担。
一审法院认定事实：2011年7月18日蔡永超与文合某、文展某签订《房屋租赁合同书》，约定文合某、文展某将位于深圳市宝安区xx街道xx路一号xx大厦首层南面与客梯之间，第三楼的面积5000平方米的房屋租赁给蔡永超使用。2015年12月9日蔡永超与聚豪物业公司签订《房屋租赁合同书》，蔡永超将其承租的位于深圳市宝安区xx街道xx路一号xx大厦首层南面与客梯之间，第三楼的建筑8座面积2000平方米的房屋转租给聚豪物业公司使用；租赁期限自2016年1月1日起至2021年6月30日止；2016年1月1日至2017年12月31日的租金为每月42000元；聚豪物业公司须在每月10日前缴纳租金，每逾期一日，支付1%的滞纳金。此后，琥珀交易公司先后分别与聚豪物业公司及恒盈富公司签订若干份租赁合同，承租并实际使用涉案租赁物业。
聚豪物业公司自2016年9月1日起开始拖欠蔡永超房屋租金，蔡永超多次催要未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。
另查，涉案房屋于2016年9月2日在深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室取得登记备案号为深房租宝安xxxx号房屋租赁凭证，该证记载出租人为王兰某、文显某、刘某，承租人及持证人均为琥珀交易公司。庭审后，一审法院依法去函深圳市不动房产权登记中心宝安点查询涉案物业深圳市xx街道xx路1号综合楼的产权登记情况。经查证，该物业并无相关登记产权信息。此外，一审法院又到深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室调取相关产权资料。经查，房屋所在地xx街道区星社区工作站于2017年6月21日出具《宝安区房屋临时使用（出租）人证明》，证明深圳市xx街道xx路1号综合楼当前实际管理（使用）人为文显某、王兰某、刘某，其站未接到执法部门关于该房屋应当“依法予以拆除或者没收”的通知，同意临时出租。深圳市宝安区松岗房屋租赁管理办公室在该证明文件上记载“以上信息真实有效”，并加盖其办公室印章。各方当事人未对上述查证结果的真实性均未提出异议。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。蔡永超与聚豪物业公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，故自签字之日起该租赁合同依法成立。依照相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方当事人诉争的租赁标的物既没有办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，因此上述诉争租赁合同属无效合同。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持。因此，琥珀交易公司作为次承租人应将涉案物业返还作为出租人的蔡永超，并向蔡永超支付占有涉案物业期间的使用费。至于占有涉案物业期间的使用费支付标准问题，可参照合同约定的月租金，即42000元/月的标准计算。至于利息部分的请求，可参照合同约定，即从每月应付租金之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算。另，由于聚豪物业公司和恒盈富公司并非涉案物业的实际占用人，故蔡永超在要求琥珀交易公司承担支付房屋占有使用费的同时，又要求作为转租人的其余两被告共同承担房屋占有使用费的主张无法律依据，一审法院不予支持。综上，蔡永超的诉求，一审法院支持合理部分。超出部分，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条第一款、第十八条之规定，判决：一、确认蔡永超与聚豪物业公司签订的租赁合同无效；二、琥珀交易公司应自判决生效之日起十日内将涉案租赁物业返还蔡永超，并支付从2016年9月1日起的占有房屋期间的使用费168000元（以42000元/月的标准，计至实际腾空之日止，暂计至2016年12月30日），以及利息（按中国人民银行同期贷款利率分段计算：2016年12月前房屋占有使用费的利息以168000元为基数，从2016年12月11日起计至实际支付之日止；2017年1月后的房屋占有使用费利息，以当月所欠费用为本金，以当月11日为起算点，计至实际支付之日止）；三、驳回蔡永超的其他诉讼请求。案件受理费1836元，由琥珀交易公司承担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据查明的事实，涉案房屋未办理产权登记，涉案当事人亦未提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，原审法院认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以确认。聚豪物业公司、恒盈富公司上诉主张合同有效的理由不成立，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。出租人与次承租人并不存在直接的合同关系，出租人有权向次承租人主张返还房屋及占有使用费，乃基于在租赁合同无效的情形下次承租人占有房屋缺乏合法依据，出租人作为所有权人可以直接基于物权法第三十四条的规定向作为实际占有人的次承租人主张返还租赁物及占有使用费。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“出租人”指的是第一手出租人即所有权人，“次承租人”则指的是最后一手承租人即实际占有人。本案中的蔡永超、琥珀交易公司不属于该规定的出租人、次承租人情形，原审法院依据该规定判令琥珀交易公司向蔡永超承担相应责任属于适用法律错误，本院予以纠正。根据合同相对性原则，蔡永超基于涉案房屋租赁合同所请求的相应责任应由合同相对方聚豪物业公司承担，即聚豪物业公司应向蔡永超返还涉案房屋并支付自2016年9月1日起的房屋占有使用费及相应利息，蔡永超该部分请求本院予以支持，其余请求缺乏合同与法律依据，本院不予支持。
综上所述，聚豪物业公司、恒盈富公司的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2408号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2408号民事判决第三项；
三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初2408号民事判决第二项为：深圳市聚豪物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁物业返还蔡永超，并支付从2016年9月1日起的占有房屋期间的使用费（暂计至2016年12月30日为168000元，此后以42000元/月的标准，计至实际返还之日止）以及利息（按中国人民银行同期贷款利率分段计算：2016年12月前房屋占有使用费的利息以168000元为基数，从2016年12月11日起计至实际支付之日止；2017年1月后的房屋占有使用费利息，以当月所欠费用为本金，以当月11日为起算点，计至实际支付之日止）；
四、驳回蔡永超的其他诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1836元、二审案件受理费3671元，均由聚豪物业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 吴 思 罕
审判员 邓 媛
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二〇一八年六月二十日
书记员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。