山东省临沂市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）临行终字第36号
上诉人（原审第三人）梁善美，农民。
上诉人（原审第三人）申永请，农民。
上述二上诉人之共同委托代理人袁堂宗，山东创序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘世全，居民。
委托代理人刘厚强，山东宣达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）赵德玲，居民。
委托代理人陆振华，男，1945年7月11日出生，汉族，居民。
原审被告临沂市房产和住房保障局。住所地：临沂市兰山区沂州路**号。
法定代表人包华，局长。
委托代理人徐晓东，男，1981年6月5日出生，汉族。
委托代理人侯延彬，山东宇澄律师事务所律师。
上诉人梁善美、申永请因房屋行政登记一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰行初字第57号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，梁善美、申永请系夫妻。刘世全、赵德玲原系夫妻，于2012年2月8日协议离婚。2007年5月14日，被告将座落于临沂市兰山区平安路79号47号楼4单元101室房屋向原告刘世全颁发临房权证兰山区字第××号房屋所有权证，向第三人赵德玲颁发临房兰山区共字第01××00号房屋共有权证，为共同共有。2009年6月11日，原告刘世全作为转出方，第三人赵德玲作为转出方共有人，第三人梁善美作为转入方，第三人申永请作为转入方共有人，上述四人作为申请人向被告临沂市房产和住房保障局申请将涉案房屋作所有权转移登记。次日，被告予以受理。同月16日，被告临沂市房产和住房保障局将涉案房屋所有权作出转移登记，向梁善美颁发临房权证兰山区字第××号所有权证，向申永请颁发临房权证兰山区字第××号房屋共有权证。2013年8月6日，原告刘世全以第三人恶意串通他人冒充自己进行房屋过户为由具状提起本案行政诉讼。诉讼中，被告主张，其已尽到审核义务。第三人赵德玲主张，刘世全对房屋过户一概不知，是其隐瞒办理的；房屋抵押过户的一切手续由梁善美和案外人翟秀珍为其办理，根本不存在买卖关系，实为抵押贷款；抵押贷款19.3万元也全部转到其本人手里，一直由其归还贷款本金利息；冒充原告刘世全到现场办理过户的老头是由梁善美找的，房屋登记材料中所有刘世全、赵德玲的签字和手印均非本人所为。第三人梁善美、申永请否认赵德玲的上述主张，认为双方是真实的买卖关系，其以27.3万元价格购买涉案房屋并已全部支付。为此提供约定成交金额为27.3万元的二手房买卖合同，由赵德玲出具的收到现金8万元、收到银行划入19.3万元的收据证实其主张。但在庭审时认可原告刘世全与在现场办理过户的“刘世全”非同一人。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，原告刘世全的起诉期限应适用自其知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年的规定。被告主张，原告刘世全自2009年6月申请房屋所有权转移登记，故已超过起诉期的理由与事实不符；原告主张，其未申请房屋转移登记，系2012年才知道房屋转移登记的理由，予以采信。故原告提起本案行政诉讼未超过起诉期限。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，原告刘世全所提起的诉讼，是以被告在办理房产过户手续中没有尽到严格审查义务为由，而非以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或应当撤销为由，故其起诉符合应当受理的规定。被告认为应当告知原告及第三人先行解决民事纠纷后再行处理行政诉讼的理由不能成立，不予采纳。
《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”据此，涉案房屋原系原告刘世全、第三人赵德玲夫妻共同共有，如需向房屋登记机关申请房屋所有权转移登记，须由共有人共同申请。这一方面是基于登记依申请启动的原则，另一方面是为了保证登记内容的完整性和真实性。对于原告刘世全本人是否实施了房屋转移登记申请行为，原告予以否认，认为自己毫不知情，登记材料中的签字捺印均非本人所为；第三人赵德玲主张刘世全对房屋过户一概不知，是其隐瞒办理的；第三人梁善美认为以刘世全名义参与办理房屋过户的人与参与本案庭审的原告刘世全不是同一人。综合分析上述情形，认定原告刘世全未向被告临沂市房产和住房保障局提出房屋所有权转移登记申请。故被告准予转移登记行为所依据的主要证据与事实不符，违反房屋登记办法的规定，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：撤销被告临沂市房产和住房保障局于2009年6月16日向第三人梁善美颁发的临房权证兰山区字第××号所有权证，向第三人申永请颁发的临房权证兰山区字第××号房屋共有权证。案件受理费50元，由临沂市房产和住房保障局负担。
上诉人梁善美、申永请不服一审判决上诉称，一、原审认定原审被告转移登记行为所依据的主要证据与事实不符，是错误的。1、原审被告对登记材料和在场当事人进行了验证和审查，已经履行了严格的审查义务。办理产权登记的唯一依据就是《房屋登记办法》，原审被告依照该办法对当事人提交的登记材料进行了审查，认为是真实的、完备的，与事实是相一致的，并不存在不完整或虚假的问题；同时对在场的当事人进行验证审查。这一切证明了原审被告已经履行了严格的审查义务，并不存在过错。从整个庭审过程到判决书上，原审法院都没有指出和认定哪个主要证据与事实不符。2、现查明刘世全在办证时不在场，但不能以此否定原审被告已履行严格审查义务的事实。（1）、上诉人在房屋买卖之前，既不认识赵德玲，也不认识刘世全。在房屋交易时，被上诉人赵德玲和刘世全系夫妻关系，他们只是买卖合同的相对人。生活的需要、价格的适中是上诉人购买房屋的原因，并不存在与赵德玲恶意串通一说。赵德玲花钱找与刘世全相貌高度相似的人员冒充，上诉人是无法区分的。（2）、赵德玲找的冒充者与刘世全高度相似，原审被告是无法分别出来的。赵德玲为骗过上诉人，也为在原审被告面前蒙混过关，在劳务市场中精心海选，找到了与刘世全高度相似、与其身份证上照片相近的冒充者。且赵德玲与冒充者在一起非常自然，没有假冒的痕迹，俨然是一对非常恩爱的老夫妻。这样以来，原审被告是无法分辨出来真假刘世全的。（3）、现行产权登记审查程序和制度，是无法避免面貌相同或相似人冒充事件的发生。本案的闹剧是赵德玲或与刘世全导演出来的，原审被告和上诉人是无法分辨出来的。二、原审法院把赵德玲或与刘世全制造的冒充事件后果，强加在原审被告身上，损害的是上诉人的合法利益。不管赵德玲或与刘世全出于什么目的找他人冒充，由此引起的一切后果都要有赵德玲或刘世全承担。如果冒充事件是赵德玲个人行为，由此损害了刘世全的利益，刘世全应当向赵德玲追索。三、原审已经查明刘世全以同一事实和理由重新起诉，而不予认定，不予驳回起诉，是错误的。在庭审中，原审法院已经查明刘世全本次起诉与2013年4月那次起诉是基于同一事实和理由，属于典型的重新起诉。刘世全在阐明本次起诉的原因是上次诉求有误而撤诉的，但该陈述不能够改变两次起诉是“同一事实和理由”的事实。根据行诉法司法解释第三十六条之规定，刘世全本次诉讼应当依法驳回。四、原审法院认定本案不需要先行民事诉讼，是错误的。上诉人通过合约按照市场价款购买了涉案房屋，支付了全款并办理了产权转移登记，在交易过程中没有任何过错，按照《物权法》第一百零六条的规定，上诉人属于善意取得，理应得到法律的保护。鉴于上诉人是善意取得，鉴于刘世全否认知晓交易和过户，鉴于赵德玲当庭否认在交易和过户环节上签字和捺印系本人所为，为保护上诉人的合法权益，应当先民事诉讼，对上诉人善意取得依法确认。原审法院认定本案不是基于买卖而发生的产权转移登记，既属于认定事实错误，也属于适用法律错误。五、原审被告的登记行为，应当依法予以维持。从各方当事人提交的证据来看，都不能够证实本案存有《行政诉讼法》第五十四条第二款的规定可以撤销的情形，故原审被告的登记行为，应当依法予以维持。六、原审没有认识刘世全已经丧失了诉讼权利，是错误的。2009年6月，刘世全就知道房屋转让一事，距2013年4月第一次起诉时近4年了，远远超出法律保护的时效。刘世全声称现在才知晓，是不真实的，其知晓的时间就是交易之时，有刘世全提供的身份证和银行账户为证。综上，请求：一、依法撤销一审法院判决；二、依法驳回被上诉人刘世全的诉讼请求。
被上诉人刘世全答辩：一、两上诉人找人故意冒充被上诉人刘世全并伪造被上诉人刘世全签字，原审被告在办理过户手续时应严格审查而没有尽到审查的义务，导致办理房屋手续行为严重与事实不符，应当予以撤销。二、现该交易房屋仍然由被上诉人刘世全居住至今，做为买方，上诉人如果没有虚假恶意串通，应当在买房时看房，购房后应当交付房屋，现该房屋仍由被上诉人刘世全居住。原审判决认定事实清楚，撤销原审被告的具体行政行为合理合法，判决结果正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原审法院判决。
被上诉人赵德玲答辩：一、上诉人利用欺骗的手段违法编造了假二手房交易合同和买卖房屋定金收据，对此在一审庭审中通过我方出示的“三方协议”证明，已充分证实房屋只能用以贷款抵押而非买卖，上诉人在庭审中已当庭承认。二、上诉人梁善美为达到欺骗的目的，根据赵德玲提供其丈夫刘世全的身份证照片，在劳务市场花钱雇佣了他人来冒充刘世全签字，对此上诉人梁善美已认可。三、由于梁善美多年从事房屋中介工作，与房屋登记过户人员有业务关系，所以本案房屋登记审核不细，造成错误登记。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
原审被告临沂市房产和住房保障局答辩：我局在办理房屋登记时，已经尽到严格审查义务，同时本案所涉房屋登记，涉及第三人的善意取得，应当先行解决民事纠纷，再解决行政纠纷，在办理房屋登记时，被上诉人赵德玲亲自到现场签字拍照，而其在答辩过程中，将全部责任推给上诉人及我局，与事实不符。
二审中，针对行政诉讼争议的原审被告的具体行政行为是否合法，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审中当事人提供的证据所发表的质证辩驳意见进行了审查，并经二审查证辩论，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，二审中，为证实房屋买卖的目的以及购房后向银行归还贷款的主体问题，上诉人及被上诉人赵德玲均提交了相关证据，对此本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查”，在本案中，被上诉人刘世全系以原审被告在办理房屋过户登记过程中未尽到严格审查义务为由提起的诉讼，案件的审理重点是原审被告办理房屋所有权变更登记的具体行政行为是否合法，对于上诉人与被上诉人赵德玲争议的买卖合同的相关情况，不是本案行政诉讼审理范畴，对此本院不予审理，当事人可另行提起民事诉讼。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”，本案中被上诉人刘世全的诉讼主张并未涉及房屋买卖合同的效力，故上诉人主张本案应先行民事诉讼的上诉理由不能成立，对此本院不予支持。
被上诉人刘世全曾以与本案相同的被告、第三人，以同一事实和理由向一审法院提起诉讼，诉讼请求为“一、依法判令被告撤销房屋产权证号为01××00号的房屋所有权证；二、依法判令被告变更或恢复原告所有的房产权利，房产证号为00××88号的房屋登记”，后被上诉人刘世全撤回起诉。之后被上诉人刘世全变更了诉讼请求之后，提起本案诉讼。上诉人主张依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三十六条之规定，对于被上诉人的本次起诉应予驳回，对此，本院认为，被上诉人虽然在撤回起诉后以同一事实和理由再次向一审法院提起诉讼，但两次起诉的诉讼请求并不相同，导致两次起诉审理的具体行政行为不相一致，故本案不适用上述规定，上诉人的此上诉理由不能成立。
各方当事人均认可，在办理房屋过户登记手续时，被上诉人刘世全本人并未到场，本院对该事实予以确认。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年”，本案中，基于被上诉人刘世全本人并未到场办理过户登记手续，其起诉期限应适用自其知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年的规定。被上诉人刘世全主张其于2012年知道涉案房屋办理房屋变更登记手续，至被上诉人刘世全起诉时，并未超出两年的起诉期限。上诉人主张被上诉人已经丧失了诉讼权利，对此上诉人未能提交充足证据予以证实，本院不予采信。基于作为房屋所有权人的被上诉人刘世全本人并未向原审被告提出房屋所有权转移登记申请的情形下，原审被告做出的转移登记行为所认定的主要事实依据不足，违反《房屋登记办法》第十三条的规定，应予撤销。该行为被撤销后，双方当事人关于房屋所有权的争议，可另行提起民事诉讼。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁善美、申永请负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔岩梅
审判员 王希锐
审判员 杨建义
二〇一四年三月十三日
书记员 孙 云