广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）穗中法民五终字第2130号
上诉人（原审原告）：谭雪清，女，1937年6月15日出生，汉族。
委托代理人：何伟胜，男，1964年8月1日出生，汉族。
委托代理人：仇云翔，男，1963年10月11日出生，汉族。
上诉人（原审被告）：广州世纪新光房地产开发有限公司。
法定代表人：陈祖坤，职务：董事长。
委托代理人：植婉君，该公司职员。
上诉人谭雪清、广州世纪新光房地产开发有限公司（下称世纪新光公司）因房屋拆迁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭雪清原审诉称：原告与广州市世纪金隆房地产发展有限公司（以下简称“世纪金隆公司”）于1999年1月5日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定由世纪金隆公司补偿建筑面积120.66平方米，包括分摊楼梯、走廊等面积共5.83平方米、套内建筑面积114.83平方米的房屋给原告。除按原房产补偿外，原告以每平方米6500元购买了套内建筑面积10平方米。2002年被告通过法院委托拍卖的方式取得位于荔湾区龙津东路“世纪广场区”地块使用权。2002年5月14日，原、被告签订《回迁补充协议》，约定被告同意在新光城市广场南区补偿三间房屋给原告（建筑面积135.1平方米，分摊、楼梯、走廊14.44平方米，即套内建筑面积120.66平方米）。同年，原告回迁至康王中路604号1814房、606号1206房、1703房。2009年8月31日，原告领取房产证，才知道上述房屋套内建筑面积合计相差了8.0956平方米。故原告诉至法院，请求判令：1、被告返还因套内建筑面积误差多收的购房款，其中误差3%为3.4449平方米，按每平方米6500元计算，共22391.85元及利息14630.93元（利息从1999年1月起计至2009年12月止，按银行十年贷款利率计算）；误差超出3%为4.6507平方米，按每平方米6500元计算，双倍赔偿共60459.1元。2、本案诉讼费由被告承担。
世纪新光公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。双方约定总分摊面积为20.27平方米，实测总分摊面积为26.2859平方米，超出约定面积为6.0159平方米；约定总套内建筑面积为114.83平方米，实测总套内建筑面积106.7344平方米，比约定面积减少8.0956平方米。根据双方当事人相关的约定及公平原则，套内建筑面积购买单价应为原告与世纪金隆公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的各项单价的平均值，即是（5×1700＋20×5000＋10×6500）／（5＋20＋10）＝4957.1429元；分摊面积购买单价应为1700元。被告就回迁房屋的套内建筑差异面积向原告退还购房款为8.0956平方米×4957.1429元／平方米＝40131.05元，原告就回迁房屋的共有分摊差异面积向被告支付的购房款为6.0159平方米×1700元／平方米＝10227.03元，两者互相抵销后，被告只需向原告退还差异购房款为29904.02元。原告要求被告按照商品房标准计付回迁房屋的面积差异款及计算利息、双倍赔偿金缺乏法律依据，且违背公平原则。
原审法院经审理查明：1998年11月3日，原告与世纪金隆公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定世纪金隆公司拆除原告自有的中山七路大塘新小巷8号房屋，建筑面积85.66平方米，世纪金隆公司于2003年12月31日将自有的世纪广场东区回迁楼第十层南向的自有房屋，建筑面积120.66平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共5.83平方米）用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）；原址房屋与补偿房屋对比，相差了35平方米，被告根据有关规定以5平方米×1700元，20平方米×5000元，10平方米×6500元的标准计算于2003年12月31日前付给世纪金隆公司173500元；该屋原楼梯面积5.83平方米，回迁后的楼梯面积减除原楼梯面积后超出的楼梯分摊面积，以每平方米1700元购买另计入产权，同时增大回迁的产权面积等。
2002年5月14日，原、被告签订《回迁补充协议》，约定被告通过拍卖的方式取得讼争房屋地块的土地使用权，原告是该地块拆迁户，由于发展商的改变，规划红线等的变更，造成原告与世纪金隆公司原签订的协议内容不能适应现在回迁安置要求，经原、被告协商，双方同意：被告于2002年10月前，在新光城市广场南区丰隆、福隆坊楼，第18层5-1814房，12层6-1206房，17层6-1703房（建筑面积135.1平方米，分摊、楼梯、走廊公用面积为14.44平方米）供原告回迁居住，该面积超出应安置面积14.44平方米（楼梯分摊14.44平方米，按每平方米1700元购买）等。协议签订后，原告回迁入住康王中路604号1814房，康王中路606号1206房、1703房。
经查，康王中路604号1814房建筑面积31.5464平方米，套内建筑面积25.3224平方米，共有分摊面积6.2240平方米；康王中路606号1206房建筑面积67.0078平方米，套内建筑面积53.76平方米，共有分摊面积13.2478平方米；康王中路606号1703房建筑面积34.4661平方米，套内建筑面积27.6520平方米，共有分摊面积6.8141平方米。三套房屋的建筑面积共133.0203平方米，套内建筑面积106.7344平方米，共有分摊面积26.2859平方米。
被告分别于1999年1月19日、2002年6月15日、2002年7月20日共支付了198048元购房款。
原审法院认为：原告与世纪金隆公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及原告与被告签订的《回迁补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，协议合法有效，当事人均应严格履行。被告经核准为涉案地块新的用地单位后，应承受原用地单位世纪金隆公司与被拆迁人谭雪清签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中的权利义务，继续履行对被拆迁人的拆迁补偿安置义务。
按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，回迁房屋增大面积由原告购买产权，购买增大面积的价格分别为5平方米×1700元／平方米、20平方米×5000元／平方米及10平方米×6500元／平方米。至于增大面积购买产权的三种单价当时是如何确定的，原、被告均无法解释或举证证明。而在两份协议中，均很明确地约定回迁后的楼梯分摊减除原房屋楼梯面积后超出的由原告按1700元／平方米购买。因此，本院综合两份合同约定的内容并根据公平合理的原则，认定面积差异应以实际回迁房屋与原房屋面积进行比较。超面积中的分摊、楼梯、走廊公用面积，由原告按每平方米1700元购买；套内面积，由原告按《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的（5×1700＋20×5000＋10×6500）／（5＋20＋10）＝4957.1429元／平方米计算。即实际回迁房屋的分摊、楼梯、走廊公用面积26.2859平方米比原房屋楼梯面积5.83平方米超出20.4559平方米，按1700元／平方米计算，原告应付房款为34775.03元；实际回迁房屋的套内建筑面积为106.7344平方米比原房屋套内建筑面积计价79.83平方米超出26.9044平方米，按4957.1429元／平方米计算，原告应付房款为133368.95元。原告已付房款198048元减去原告应付房款168143.98元（34775.03元＋133368.95元），被告多收原告的房款为29904.02元，应予退还给原告，并从原告交款的最后一期2002年7月20日之次日起至被告退还之日止，以29904.02元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息给原告。
原告购买的房屋面积是因拆迁补偿关系而产生的面积差异，有别于因商品房买卖关系产生的面积误差款纠纷，因此，原告要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定处理本案的面积误差款，依据不足，该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：一、被告广州世纪新光房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，退回购房款29904.02元给原告谭雪清。二、被告广州世纪新光房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭雪清支付购房款29904.02元的利息。利息从2002年7月21日起计至被告清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。三、驳回原告谭雪清其他诉讼请求。本案受理费1119元，由原告负担500元，被告广州世纪新光房地产开发有限公司负担619元。
判后，谭雪清、世纪新光公司均不服，向本院提起上诉。
谭雪清上诉称，坚持一审起诉时的理由，请求支持其一审的诉讼请求。
世纪新光公司上诉称，一、原审判决世纪新光公司向谭雪清支付购房款29904.02元的利息是错误的，该判决缺乏合同依据和事实依据。理由如下：1、谭雪清于1998年11月3日与广州市世纪金隆房地产发展有限公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，于2002年5月14日与世纪新光公司签订《回迁补充协议》，上述两份协议均没有任何关于因回迁房屋实测面积与协议约定面积存在差异导致需要补退差异购房款利息的约定，故此，世纪新光公司无需为差异购房款支付任何利息。2、根据谭雪清与广州市世纪金隆房地产发展有限公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》第三条的约定，谭雪清应于2003年12月31日前向世纪金隆公司付清回迁房屋购大面积房款173500元。另根据谭雪清提供的由广州世纪金隆房地产发展有限公司与1999年1月19日开具的购房款《收据》显示，谭雪清也是向世纪金隆支付购房款，由此产生的购房款利息应由收款人世纪金隆公司支付，而不应由世纪新光公司支付。综上，原审法院判决世纪新光公司向谭雪清支付购房款29904.02元的利息缺乏合同依据及事实依据，应依法改判世纪新光公司无需支付差异购房款的利息。二、退一步，如法院认定世纪新光公司应支付差异购房款的利息，该利息计算利率也应按照中国人民银行规定的同期活期存款利率来计算。按照双方签订的《回迁补充协议》约定世纪新光公司提供的回迁房屋建筑总面积为135.10平方米，现三间回迁房屋的实测总建筑而积为133.0203平方米，两者只相差2.0797平方米，差异率仅为1.5%，属于合理的差异范围，世纪新光公司已经按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《回迁补充协议》的约定履行了对谭雪清的回迁安置责任，并且愿意按照公平原则及双方签订的协议约定对差异面积产生的购房款与谭雪清进行补退，故此在世纪新光公司不存在任何应履行而拒绝履行义务的情况下，原审法院判决世纪新光公司按照具有惩罚性质的中国人民银行规定的同期同类贷款利率来计算差异房款的利息，缺乏事实及法律依据并违反公平原则，应改判按照中国人民银行规定的同期活期存款利率来计算差异购房款的利息。故此，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回谭雪清要求世纪新光公司支付差异购房款利息的诉讼请求；2、谭雪清承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
经二审庭询，双方当事人均确认原审法院查明事实中的“被告分别于1999年1月19日、2002年6月15日、2002年7月20日共支付了198048元购房款”中的“被告”是笔误，应为“原告”，原审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。另，双方当事人确认：实际回迁的套内面积及分摊面积的数字与1998年的协议和2002年的补充协议约定的数字相比，其中套内面积多出26.9044平方米，分摊面积多出20.4559平方米；分摊面积多出的20.4599平方米每平方米1700元计算，套内面积多出的26.9044平方米应该如何计算，谭雪清表示应按照协议约定，5平方米按1700元，20平方米按5000元，其余按6500元计算，世纪公司表示应该按一审判决的计算标准，其认为谭雪清提出的上述三个价格没有先后顺序，是等同的。
本院认为，按照谭雪清与原征用单位签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，回迁房屋增大面积由谭雪清购买产权，购买增大面积的价格分别为5平方米×1700元／平方米、20平方米×5000元／平方米及10平方米×6500元／平方米；该屋原楼梯面积5.83平方米，回迁后的楼梯面积减除原楼梯面积后超出的楼梯分摊面积，以每平方米1700元购买另计入产权。谭雪清与世纪公司于2002年5月14日签订的《回迁补充协议》明确约定回迁后的楼梯分摊减除原房屋楼梯面积后超出的由原告按1700元／平方米购买。因此，按照两份合同的约定，超面积中的分摊、楼梯、走廊公用面积26.2859平方米减除原楼梯面积5.83平方米后超出的分摊面积20.4559平方米，按每平方米1700元计算，谭雪清应付房款为34775.03元；实际回迁房屋的套内建筑面积106.7344平方米比原房屋套内建筑面积79.83平方米超出26.9044平方米，按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，应按照“5平方米×1700元／平方米、20平方米×5000元／平方米及10平方米×6500元／平方米”计算，谭雪清应付房款为120878.6元；两项相加，谭雪清应付房款为155653.63元。谭雪清已付房款198048元减去其应付房款155653.63元，世纪公司多收谭雪清的房款为42394.37元，应予退还给谭雪清，并从谭雪清交款的最后一期2002年7月20日之次日起至世纪公司退还之日止，以42394.37元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息给谭雪清。据此，原审判决世纪公司应退还给谭雪清的房款本金数额欠妥，本院予以更正，原审对利息的处理标准并无不当，本院应予维持。世纪公司上诉要求驳回谭雪清要求的支付差异购房款利息的诉请，理由不成立，本院予以驳回。谭雪清购买的房屋面积是因拆迁补偿关系而产生的面积差异，有别于因商品房买卖关系产生的面积误差款纠纷，因此，谭雪清要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定处理本案的面积误差款，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第461号民事判决第三项及受理费负担的决定；
二、变更广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第461号民事判决第一项为：广州世纪新光房地产开发有限公司自本判决送达之日起十日内，退回房款42394.37元给谭雪清；
三、变更广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第461号民事判决第二项为：广州世纪新光房地产开发有限公司自本判决送达之日起十日内，向谭雪清支付购房款42394.37元的利息（从2002年7月21日起计至广州世纪新光房地产开发有限公司清偿之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审受理费2238元，由谭雪清负担900元，广州世纪新光房地产开发有限公司负担1338元。
本判决为终审判决。
审判长 吴国庆
审判员 陈珊彬
审判员 高 锐
二〇一一年五月二十七日
书记员 茹艳飞