北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第60411号
原告董哲，男，1971年1月2日出生。
委托代理人赵铭洋，北京邦洋律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。
第三人曹伟，男，1954年2月26日出生。
委托代理人吴连杰，男，1949年10月25日出生。
原告董哲（以下简称董哲）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人曹伟（以下简称曹伟）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。董哲及其委托代理人赵铭洋，曹伟的委托代理人吴连杰均到庭参加了诉讼，链家公司的委托代理人闫松松到庭参加了2016年1月14日以及2016年1月27日的庭审，但经本院合法传唤，无正当理由未参加2016年5月10日的庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
董哲诉称：2009年6月25日，链家公司承租了北京市朝阳区望京北路39号楼4单元××号房屋（以下简称涉诉房屋）。2010年7月，我购买了该房屋，并承继了原房主许××与链家公司就涉诉房屋租赁合同中的相关权利义务。2012年6月25日，我与链家公司签订《续租协议书》，将租赁期限顺延至2015年7月25日。但链家公司于2015年6月将涉诉房屋擅自转租他人，并拆除了原本完好的房屋装修。合同期满后，链家公司至今未交还房屋，给我造成巨大损失。故我诉至法院，要求链家公司：1、腾退交还涉诉房屋；2、以每月15000元的标准支付房屋使用费，自2015年7月26日起至实际返还房屋之日止；3、赔偿房屋装修损失80318元；4、赔偿重新装修期间的房屋使用费损失15000元。
链家公司辩称：不同意董哲的全部诉讼请求。涉诉房屋已经于2015年6月23日由董哲出租给了北京××农产品有限公司（以下简称××公司），该公司也向董哲支付了租金。此后，涉诉房屋不是我公司使用，董哲要求我公司支付房屋使用费并赔偿装修损失、装修期间房屋使用费的诉讼请求没有事实和合同依据。
曹伟述称：对于董哲陈述的事实没有异议。
经审理查明：2009年6月25日，案外人许××（出租方）与链家公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：链家公司承租涉诉房屋，租赁期限自2009年7月26日起至2012年7月25日止，年租金为100000元，第二年起租金以10%递增，支付方式为半年付。
2009年12月16日，董哲与许××签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由董哲从许××处购买了涉诉房屋。2010年1月28日，董哲取得涉诉房屋所有权证书。
2010年7月19日，董哲与链家公司签订《权利义务转让协议》，约定：董哲以由买卖形式取得涉诉房屋所有权；该房屋2010年7月25日之前的房租与押金由董哲与原房屋所有权人自行交接，与链家公司无关；链家公司与原房东签订的关于涉诉房屋的其他条款不变，链家公司与董哲继续履行原合同，承担双方在原合同中的权利与义务，链家公司于每年6月20日和12月20日向董哲支付房屋租金。
2012年6月25日，董哲与链家公司签订《续租协议书》，约定：链家公司愿意继续租赁涉诉房屋，续租期限自2012年7月26日至2015年7月25日，每年租金150000元；付款方式为半年付，首期房租于签订本协议后五个工作日内支付，以后链家公司应于每年6月25日、12月25日付清当期租金，链家公司按照自身实际消费的水、电、暖、物业的使用量交纳各项费用；除本协议约定的内容外，原合同中的其他条款均保持不变，在续租期限内，双方的权利义务履行均须按照上述原合同执行。
2015年6月23日，由链家公司作为居间人，案外人王××与××公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：董哲将涉诉房屋出租给××公司从事农产品销售，租赁期自2015年7月20日至2020年7月19日，2015年6月23日至2015年7月20日为免租期，租金每年150000元，支付方式为押一付六。合同落款处，王××代董哲在“出租人”处签字。当日,王××将涉诉房屋交付××公司。此后，××公司对屋内原有装修进行了拆除。
庭审中，链家公司提交了董哲与王××的身份证复印件、婚姻关系证明、《委托书》及《承诺书》，证明王××有权作为董哲的受托人签订《租赁合同》。对于上述证据，董哲表示其身份证复印件上盖有银行公章，系其到银行办理业务时提供，婚姻关系证明仅为复印件，不认可真实性，且《委托书》上“董哲”的签字亦非其本人所签，故不认可链家公司的证明目的。
链家公司提交电话录音一份，证明本案《租赁合同》签订当日，链家公司的工作人员曾与董哲电话联系，董哲在通话中认可其委托王××签订《租赁合同》。董哲表示链家公司所称的手机号并非其联系方式，且通话录音的声音亦非其本人。经本院释明，董哲不就该录音的真实性申请鉴定。
董哲表示因向曹伟借款而无力偿还，已通过执行和解的方式将涉诉房屋抵偿给曹伟，且链家公司对此情况明知。董哲就此提交了（2014）朝民初字第××号民事判决书、《执行和解协议书》以及曹伟银行账户交易明细。链家公司认可该判决书的真实性，但表示对于《执行和解协议书》的真实性无法确认，其公司系应董哲之要求将相应租金支付至曹伟的银行账户内。为此，链家公司提交了董哲签署的委托曹伟收取2014年6月24日之后租金的《委托书》及《卡号变更声明》。董哲认可此《委托书》及《卡号变更声明》的真实性。
董哲表示其在2015年6月17日向被告员工电话告知其与王××之间正在进行离婚诉讼，在2015年6月23日到被告处告知租赁期满后不再出租，并在2015年6月24日再次与曹伟一同到被告处告知不再出租。链家公司不认可董哲的陈述，董哲就此未能举证。
本案在审理过程中，经董哲申请，本院依法委托北京××资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）对于将涉诉房屋装修恢复原状所需的费用进行评估。2016年4月11日，评估公司出具《评估报告书》，结论为：涉诉房屋装修恢复原状所需费用为80318元。为此，董哲支付了评估费5000元。
另查一，董哲与王××系夫妻关系，二人于2007年2月6日登记结婚。王××曾于2014年诉至本院要求离婚，因董哲表示夫妻感情尚未破裂，不同意离婚，本院作出（2014）朝民初字第××号民事判决书，驳回王××要求离婚的诉讼请求。2015年10月，王××再次诉至本院要求离婚，现该案正在审理过程中。
另查二，在本案审理过程中，××公司起诉董哲、王××房屋租赁合同纠纷，并申请追加了链家公司作为第三人参加诉讼。在该案庭审中，××公司与王××均表示双方签订《租赁合同》时，王××出示了涉诉房屋所有权证书，王××与董哲的身份证复印件、户口本以及委托人为董哲的《委托书》。王××在该案中认可此《委托书》上“董哲”的签字系其代签，但声称经过了董哲的同意，董哲对此不予认可。董哲在该案庭审中表示王××出示的房屋所有权证书其早已挂失，身份证复印件也并非用于租房使用，故认为××公司在签订《租赁合同》时怠于审查，具有过错。
以上事实，有当事人陈述以及《房屋租赁合同》、《权利义务转让协议》、《续租协议书》、民事判决书、《租赁合同》、付款凭证、《委托书》等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
本案中，虽然王××向××公司出示的《委托书》并非董哲本人签字，但××公司对此难以辨识，其审查了房屋的所有权证书、代理人和房主的身份关系证明以及委托手续，而对于房屋所有权证书是否挂失以及董哲与王××的夫妻感情情况难以知晓。涉诉房屋所有权登记时间系董哲与王××的婚姻关系存续期间，董哲虽称房屋所有权人已变更为曹伟，但未办理所有权转移登记，不能对抗××公司，××公司有理由相信王××作为董哲的妻子有权代理董哲出租该房屋，故本案《租赁合同》应属有效，且对董哲具有约束力。有鉴于此，涉诉房屋已于2015年6月23日出租并交付××公司使用，房屋原有装修亦为××公司拆除，故董哲要求链家公司返还房屋、赔偿装修损失及房屋使用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
驳回原告董哲的全部诉讼请求。
案件受理费4755元，由原告董哲承担（已交纳）。评估费5000元，由原告董哲负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙茜倩
代理审判员 斯晓荷
代理审判员 李甲军
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 张 颖