台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初4759号
原告：刘福泳，男，1970年3月8日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：陈锋，浙江常青藤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。
被告：周国栋，男，1983年8月2日出生，汉族，住台州市椒江区。
委托诉讼代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。
原告刘福泳为与被告周国栋房屋租赁合同纠纷一案，于2017年5月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年6月27日、7月12日公开开庭进行了审理。原告刘福泳的委托诉讼代理人陈锋、张苍军，被告周国栋及其委托诉讼代理人魏海岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘福泳起诉称：2015年11月9日和2015年10月28日，原、被告签订2份商铺租赁合同，约定：被告承租原告拥有租赁权的位于椒江区白云××与××京街交界西北××“××广场”××层××、××号商铺，建筑面积分别为74.05平方米和81.79平方米，租期自2016年1月1日至2017年12月31日止，第一年和第二年租金分别为124404元和157036.80元，此外，被告尚需支付垃圾清运费1500元和质保金5000元，租金支付方式为每季度支付一次，次季度租金在上一季度期满前一周内支付，其中第一年第一季度在合同签订起5日内支付，付款时另需交2个月押金，如被告延迟交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告交付了第一年第一季度租金15550.80元和39259.20元，押金20734元和26172.80元，垃圾清运费1500元，质保金5000元，共计108216.80元，但至今未付后续租金，故请求法院判令：一、解除原、被告之间编号为XLH20151027和XLH20151-K1的商铺租赁合同，并立即腾退位于椒江区白云××与××京街交界西北××“××广场”××层××、××号商铺；二、被告向原告支付从2016年3月1日起至起诉之日的商铺租金308364.29元，并按欠费金额每日1‰的标准向原告支付逾期违约金（暂算至2017年4月17日为68882.60元）；三、被告赔偿原告从起诉之日至实际腾房之日按年租金281440.80元计算的房屋占有使用费；四、被告赔偿原告按281440.80元年租金计算的三个月租金损失70360.20元。
被告周国栋答辩称：原、被告签订商铺租赁合同属实，但原告在招商时谎称商场的招商已达70%至80%，被告信以为真才与原告签订合同，而被告正式入驻商场后发现入驻率不到50%，商场内没有几家商户开业经营，商场缺乏人气，无法正常经营。根据合同约定：未经被告书面同意，原告不得重新设计、改造、更新或者改变商铺内建筑结构要素。但因商场入驻率过低，原告在未告知被告且未经被告书面同意的情况下更改商场经营状态，从百货经营变更为饮食一条街，对商铺内的建筑结构要素进行较大范围更改。而且，原告的商场并未通过建筑物的竣工验收备案，更没有取得市场证，不能正常开业经营。因此，本案系原告违约，不应当向被告计收租金。因商场入驻率过低，被告与其他商户与原告进行过沟通协商，原告多次承诺免除被告2016年的租金，故原告主张2016年的租金缺乏事实依据。2017年2月，原告强行拆除被告的2间较小的店铺并收回。2017年4月1日，原告对剩下的1间较大的店铺强行断电，拆除了店铺的装修等材料并强行收回店铺，扣押被告的店内财物，给被告造成巨大损失。原告收回店铺后已重新招租，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2015年10月28日，刘福泳与周国栋签订编号为XLH20151-K1的商铺租赁合同，约定刘福泳将“优+购物广场”一层1-k1、k3号商铺租赁给周国栋用于经营数码类产品，商铺面积81.79平方米；租期自2016年1月1日至2018年12月31日（租赁期限包含装修期和免租期）；第一年的月租金按每平方米160元计算，租金价格在2个计租年以后每年增加6%，第一年、第二年的租金均为157036.80元，；租金采取押二付三的方式，每季度支付租金一次，押金和第一期租金（共计65432元）在合同签订之日起5日内支付，第二期的租金在第一期结束前一周内支付；进场装修需要交纳垃圾清运费750元。合同签订后，周国栋向刘福泳支付了租金39259.20元、押金26172.80元、垃圾清运费750元。
2015年11月9日，刘福泳与周国栋另行签订编号为XLH20151027的商铺租赁合同，约定刘福泳将“优+购物广场”一层1027号商铺租赁给周国栋用于经营数码类产品，商铺面积74.05平方米；租期自2016年1月1日至2020年12月31日（租赁期限包含装修期和免租期，免租期从2016年1月1日至2016年2月15日）；第一年的月租金按每平方米140元计算，租金价格在2个计租年以后每年增加6%，第一年、第二年租金均为124404元；租金采取押二付三的方式，每季度支付租金一次，押金和第一期租金（共计51835元）在合同签订之日起5日内支付，第二期的租金在第一期结束前一周内支付；进场装修需要交纳垃圾清运费750元；周国栋应当对其商品或服务的质量负责，在支付商铺租金时一并向刘福泳预付质量保证金5000元。合同签订后，周国栋向刘福泳支付了租金15550.80元、押金20734元、垃圾清运费750元、质量保证金5000元。
上述两份商铺租赁合同均约定刘福泳有责任为周国栋向国家有关部门申请办理证照提供必要的证明文件和资料；周国栋延迟缴纳合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，应向刘福泳或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，刘福泳有权单方解除合同；即使是双方协商一致解除合同的，周国栋也应给予刘福泳不少于60天的招租期，招租期内的租金仍由周国栋承担，租金由押金来抵扣；周国栋妥善履行合同是刘福泳给予周国栋装修期间免租金的前提，如周国栋原因导致合同提前终止（包括周国栋违约导致刘福泳解除合同的情形），则周国栋应在合同终止后7日内按月租金标准补交装修期间已经减免的全部租金。因商场人气不足，部分商户就2016年租金减免及2017年租金标准与刘福泳及其工作人员进行沟通协商，但未能达成新的协议。刘福泳已收回上述全部店铺。
上述事实有原告提供的建设工程规划许可证、商铺租赁合同，被告提供的录音、视频以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容合法、有效。被告认为原告改变市场经营状态以及原告的商场并未通过建筑物的竣工验收备案、没有取得市场证构成违约，但是原、被告签订的商铺租赁合同约定的是未经被告书面同意，原告不得重新设计、改造、更新或者改变商铺内建筑结构要素，而非不得对市场经营状态进行调整，被告也未能提供证据证明因原告不提供相应证件导致其无法经营的事实，且该商场存在其他店铺正常经营，故本院对被告提出的原告违约的上述主张不予采纳。被告已撤出相应商铺，原告也已经收回了相应商铺，双方的商铺租赁合同已实际解除，故本院对原告要求解除合同及要求被告腾退商铺的请求不予支持。原告已收回商铺，却未能举证证明其收回商铺的时间，故本院根据被告的主张，确认“优+购物广场”一层1-k1、k3号商铺于2017年2月被原告收回，“优+购物广场”一层1027号商铺于2017年4月1日被原告收回，故原告主张其收回店铺以后的租金、相应租金的违约金及占有使用费缺乏依据，本院不予支持。
被告提供的录音、视频能够证明原、被告就2016年租金免除及2017年的租金收取进行了协商，在协商期间，原告暂未收取被告2016年的租金，但因双方未能最终达成一致意见，故未签订新的租赁合同，虽然原告及原告的工作人员在协商过程中有提及可以免除2016年的租金，但该承诺是以双方对2017年的租金达成新的约定为前提，在双方未就整个协商达成一致意见的情况下，原告仅以协商过程中被告提到的优惠条件来作为被告同意免除2016年租金的依据不合理，本院不予采纳。因原、被告未达成新的协议，租金的支付等仍应按书面的商铺租赁合同履行。
被告在租期内使用“优+购物广场”一层1-k1、k3号商铺达13个月，商铺租赁合同中提到了装修期及免租期，但未明确约定免租期限，本院酌情确认免租期为1.5个月，考虑装修期间确实无法正常经营，故1.5个月免租期内的租金，原告不应向被告收取。因此，被告应支付原告11.5个月的租金150493.60元（13086.40元/月×11.5个月），被告已支付该两个店铺的租金39259.20元，尚需支付租金111234.40元。被告的上述租金按商铺租赁合同约定应在2016年4月1日前支付19629.60元，应在2016年7月1日前再支付39259.20元，2016年10月1日前再支付39259.20元，2017年1月1日前再支付13086.40元，被告未及时支付构成违约，应支付相应的违约金，双方的商铺租赁合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以欠付租金金额为基数，按月利率2%计算违约金，暂算至2017年5月31日止的违约金为21723.42元。
被告在租期内使用“优+购物广场”一层1027号商铺达15个月，商铺租赁合同中提到了装修期及免租期，且约定免租期为1.5个月，考虑装修期间确实无法正常经营，故1.5个月免租期内的租金，原告不应向被告收取。因此，被告应支付原告13.5个月的租金139954.50元（10367元/月×13.5个月），被告已支付该店铺的租金15550.80元，尚需支付租金124403.70元。被告的上述租金按商铺租赁合同约定应在2016年4月1日前支付31100.70元，应在2016年7月1日前再支付31101元，2016年10月1日前再支付31101元，2017年1月1日前再支付31101元，被告未及时支付构成违约，应支付相应的违约金，双方的商铺租赁合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整为以欠付租金金额为基数，按月利率2%计算违约金，暂算至2017年5月31日止的违约金为23636.68元。
被告针对每个合同已经分别向原告支付了2个月的押金，足以弥补原告的租金损失，原告另行向被告主张3个月的租金损失缺乏依据，本院不予支持。
综上，被告共需支付原告租金235638.10元并支付相应的违约金（暂算至2017年5月31日为45360.10元，自2017年6月1日起至本判决确定给付之日止的违约金以被告周国栋欠付的租金金额为基数，按月利率2%计算）。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告周国栋于本判决生效后十日内支付给原告刘福泳租金235638.10元并支付违约金（暂算至2017年5月31日的违约金为45360.10元，自2017年6月1日起至本判决确定给付之日止的违约金以被告周国栋欠付的租金金额为基数，按月利率2%计算）；
二、驳回原告刘福泳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4007元（减半收取，原告已交纳），由原告刘福泳负担1491元；被告周国栋负担2516元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 郑楚楠
二〇一七年八月二十八日
代书记员 陈肖倩