宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬东民初字第424号
原告：宁波市烟草公司鄞州分公司。
负责人：周向荣，局长。
委托代理人：包颜志，该单位员工。
委托代理人：安丽红，浙江盛宁律师事务所律师。
被告：宁波江东凯金酒店有限公司。
法定代表人：蒋文生。
委托代理人：范孟设，高单位员工。
委托代理人：郭强来，浙江正清和律师事务所律师。
被告：勾树芬。
委托代理人：杨梅，系被告勾树芬女儿。
本院于2014年3月25日立案受理原告宁波市烟草公司鄞州分公司诉被告宁波江东凯金酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案件审理过程中，被告宁波江东凯金酒店有限公司申请追加勾树芬为本案被告，本院依法予以准许。本案依法由代理审判员施益适用简易程序独任审判，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告宁波市烟草公司鄞州分公司的委托代理人包颜志、安丽红，被告宁波江东凯金酒店有限公司的委托代理人范孟设、郭强来，被告勾树芬的委托代理人杨梅到庭参加诉讼。案经庭外和解未成。本案现已审理终结。
原告宁波市烟草公司鄞州分公司起诉称：原告宁波市烟草公司鄞州分公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司于2006年1月13日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由被告宁波江东凯金酒店有限公司承租原告位于宁波市江东彩虹北路xx号的一套房屋，房屋面积总计2095.65平方米，租赁期限10年，从2006年2月1日起至2016年1月30日止，双方约定前三年年租金为1100000元不变，从2009年2月1日起，以上一年度租金为基数每年递增5%，每年分两次预付租金，分别为2月1日和8月1日各支付一次。从2014年2月1日起，被告宁波江东凯金酒店有限公司未向原告支付租金，原告多次催款未果，原告于2014年3月7日向被告宁波江东凯金酒店有限公司发出《关于解除房屋租赁合同的律师函》，被告宁波江东凯金酒店有限公司于2014年3月8日签收后并未按律师函的要求搬离房屋及支付相应费用。现原告认为，被告宁波江东凯金酒店有限公司的行为已经侵犯了原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告宁波市烟草公司鄞州分公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月8日解除；二、被告宁波江东凯金酒店有限公司向原告支付租金137313.9元及相应利息716.3元（两项均从2014年2月1日计至2014年3月7日）；三、被告宁波江东凯金酒店有限公司向原告宁波市烟草公司鄞州分公司支付房屋占有使用费64618.3元及相应利息158.6元（使用费按租金标准从2014年3月8日暂计至3月24日，使用费与利息最终计至被告宁波江东凯金酒店有限公司实际腾空并交还原告之日止）；四、被告宁波江东凯金酒店有限公司立即腾空房屋并交还原告。
被告宁波江东凯金酒店有限公司答辩称：被告宁波江东凯金酒店有限公司不同意解除合同。被告宁波江东凯金酒店有限公司承租原告的房屋已经八年之久，根据租金支付的交易习惯，被告宁波江东凯金酒店有限公司并未违约。根据双方合同约定，延期支付租金一个月才能采取相应的措施，但被告宁波江东凯金酒店有限公司在2014年2月1日未支付租金的情况下，原告立刻采取了不理智的行为上门要收回房屋，并且原告向被告宁波江东凯金酒店有限公司寄发的解除合同的律师函被告宁波江东凯金酒店有限公司根本未收到。另外，经过原告同意，被告宁波江东凯金酒店有限公司在承租方旁边建造了300多平方米的违章建筑，如果原告要收回房屋，损失巨大。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告勾树芬答辩称：被告勾树芬向被告宁波江东凯金酒店有限公司租赁了300多平方米的房屋，押金支付了110000多元，被告勾树芬也投入了装修。如果房屋收回，租金、押金损失无法明确。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下：
1.原告宁波市烟草公司鄞州分公司提供《房屋租赁合同》、《关于凯金酒店有限公司要求将部份房产转租的补充协议》、浙烟法联（2008）48号文件各一份（均系原件），拟证明双方签订合同并对租金标准、支付方式及解除条件等进行明确约定，原告名称系由浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司变更而来。经质证，两被告对上述证据的真实性均无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性无异议。
2.原告宁波市烟草公司鄞州分公司提供手机短信记录打印件一组（当庭出示手机短信记录原件），拟证明原告向被告宁波江东凯金酒店有限公司催讨租金的事实。经质证，被告宁波江东凯金酒店有限公司对上述证据的真实性无异议，但认为原告在发短信之前已经到被告宁波江东凯金酒店有限公司处要求相关人员腾退房屋，影响被告宁波江东凯金酒店有限公司的正常经营。被告勾树芬对上述证据的真实性无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，结合上述证据，可以证明原告曾向被告宁波江东凯金酒店有限公司的法定代表人蒋文生发送催讨涉案房屋租金的短信。对该事实本院予以认定。
3.原告宁波市烟草公司鄞州分公司提供关于房屋租金催款的函、回执各一份（均系原件），拟证明原告向被告宁波江东凯金酒店有限公司催讨租金的事实。经质证，被告宁波江东凯金酒店有限公司对上述证据的真实性没有异议，但认为原告在发函之前就已经决定要求解除合同。被告勾树芬对上述证据的真实性无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，结合上述证据可以证明原告曾于2014年2月10日向被告宁波江东凯金酒店有限公司发送关于房屋租金催款的函件一份，被告宁波江东凯金酒店有限公司于2014年2月12日签收，对该事实本院予以认定。
4.原告宁波市烟草公司鄞州分公司提供关于催收房屋租金的律师函及相应的EMS快递单（单号EF225037608CS）、关于解除房屋租赁合同的律师函及相应的EMS快递单（单号EF225038594CS）各一份（均系原件）、被告宁波江东凯金酒店有限公司签收快递单（单号EF225038594CS）的屏幕截图一份（复印件），拟证明原告曾向被告宁波江东凯金酒店有限公司催讨租金未果，后原告于2014年3月7日向被告宁波江东凯金酒店有限公司发函解除合同，被告宁波江东凯金酒店有限公司于3月8日签收，因此原告认为双方的合同已于2014年3月8日解除。经质证，被告宁波江东凯金酒店有限公司对上述证据的真实性均有异议，认为上述函件被告宁波江东凯金酒店有限公司均未收到，且快递单中也没有被告宁波江东凯金酒店有限公司授权的员工的签名。被告宁波江东凯金酒店有限公司称曾通知原告将有关律师函件寄往被告宁波江东凯金酒店有限公司的指定收信件地址，发信人为被告宁波江东凯金酒店有限公司的委托代理人范孟设，收信人为原告的委托代理人包颜志。为证明上述主张，被告宁波江东凯金酒店有限公司提供中国移动通信详单二份、短信内容二份。经质证，原告对上述证据的真实性、关联性均有异议，认为上述证据中显示的客户姓名为“大红鹰学院”即使能证明短信系范孟设所发，但该人员并非被告宁波江东凯金酒店有限公司的法定代表人，并无向原告发出更改被告宁波江东凯金酒店有限公司公司联系地址的权限，且短信为复印件、内容含混，无法证明被告宁波江东凯金酒店有限公司主张的事实。被告勾树芬对上述证据的真实性无法确认。本院认为，结合上述证据及当事人庭审陈述，被告宁波江东凯金酒店有限公司虽否认收到原告向其寄发的律师函件，但快递单号EF225038594CS的律师函与快递查询清单相互结合可以证明该份律师函已于2014年3月8日有效送达至被告宁波江东凯金酒店有限公司，且被告宁波江东凯金酒店有限公司并未对此提供充分的反驳证据，故本院认定原告曾于2014年3月7日向被告宁波江东凯金酒店有限公司寄发解除租赁合同的律师函，被告宁波江东凯金酒店有限公司于2014年3月8日签收。对该事实本院予以认定。
5.原告宁波市烟草公司鄞州分公司提供房屋权属证明一份（原件），拟证明原告对涉案租赁房屋享有产权的事实。经质证，两被告对上述证据的真实性均无异议。本院认为，因两被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。
6.被告宁波江东凯金酒店有限公司提供《商铺租赁合同》、店铺转让协议、变更合同各一份（复印件），拟证明被告宁波江东凯金酒店有限公司将涉案部分房屋转租给张利芳，后张利芳退出，被告勾树芬与被告宁波江东凯金酒店有限公司直接产生租赁关系的事实。经质证，原告认为上述证据均系复印件，且案外人张利芳没有出庭，真实性无法确认，也与本案无关联。被告勾树芬对上述证据的真实性无异议，同时被告勾树芬庭审陈述称，房屋是从张利芳处受让过来的，现房屋租金直接支付给被告宁波江东凯金酒店有限公司。本院认为，原告虽对上述证据的真实性有异议，但未能对此提供充分的反驳证据，故本院对上述证据的真实性予以认定。
本院经审理，认定事实如下：原告宁波市烟草公司鄞州分公司系位于宁波市江东区彩虹北路xx-
xx号房屋的所有权人。2006年1月13日，浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告宁波江东凯金酒店有限公司向浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司租赁位于宁波市彩虹北路xx号，虹桥巷xx号、xx号房屋，大楼总建筑面积为2351.73平方米，剔除自用部分（1-x）、（1-x），二层裙房161.08平方米。（1-5）一层营业大厅2间按轴线划分为约95平方米，出租建筑面积为2095.65平方米，租赁期限自2006年2月1日起至2016年1月30日止，年租金1100000元，从2009年2月1日起每年递增5%（按上年度实际支付房租递增），被告宁波江东凯金酒店有限公司应先付款后租用，每年分2次付款，当年2月1日和次年8月1日前支付全年房租。被告宁波江东凯金酒店有限公司逾期支付租金及其他费用达一个月以上，浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司有权终止合同，并有权要求被告宁波江东凯金酒店有限公司赔偿损失，合同还就其他事项进行了约定。2011年3月23日，原告与被告宁波江东凯金酒店有限公司达成《关于凯金酒店有限公司要求将部份房产转租的补充协议》一份，约定原告同意被告宁波江东凯金酒店有限公司将部分房产转租，转租房产加装的楼梯必须在租赁期到期前归复原状，如不按时归复原状的，所造成原告的经济损失全部由被告宁波江东凯金酒店有限公司承担，并从主合同中的押金扣除，若扣除的押金不足的，由被告宁波江东凯金酒店有限公司补足，协议还对其他事项进行了约定。上述合同及补充协议订立后，原告将涉案房屋交付被告宁波江东凯金酒店有限公司使用，被告宁波江东凯金酒店有限公司支付了2006年2月1日至2014年1月31日的房租，自2014年2月1日起未付房租。2011年2月28日，被告宁波江东凯金酒店有限公司与张利芳签订《商铺租赁合同》一份，约定被告宁波江东凯金酒店有限公司将位于宁波市彩虹北路xx号-36号第一层至第二层约378平方米房屋租赁给张利芳用于营业，双方对租赁期限、租金、违约责任等事项进行了明确约定。2013年2月7日，被告宁波江东凯金酒店有限公司、张利芳、被告勾树芬达成变更合同一份，约定被告宁波江东凯金酒店有限公司与张利芳签订的《商铺租赁合同》中承租方由张利芳变更为被告勾树芬，合同内容不变。原告曾向被告宁波江东凯金酒店有限公司的法定代表人蒋文生发送催讨涉案房屋租金的短信，并于2014年2月10日向被告宁波江东凯金酒店有限公司发送关于房屋租金催款的函件一份，被告宁波江东凯金酒店有限公司于2014年2月12日签收该函件。后原告于2014年3月7日向被告宁波江东凯金酒店有限公司寄发解除租赁合同的律师函，被告宁波江东凯金酒店有限公司于2014年3月8日签收。
另查明：原告宁波市烟草公司鄞州分公司原名为浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司。
本院认为，浙江省烟草公司宁波市鄞州区公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》及原告宁波市烟草公司鄞州分公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司达成的《关于凯金酒店有限公司要求将部份房产转租的补充协议》依法成立且有效，对当事人均具有约束力，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约将涉案房屋交给被告宁波江东凯金酒店有限公司经营使用，被告宁波江东凯金酒店有限公司作为承租人依法负有交纳租金的义务。根据合同约定，租金付款方式为每年2次，逾期未交纳租金一个月以上，原告有权终止合同并要求被告宁波江东凯金酒店有限公司赔偿损失。现被告宁波江东凯金酒店有限公司未按合同约定的时间及数额支付租金已构成违约，故原告有权与被告宁波江东凯金酒店有限公司解除合同。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2014年3月7日向被告宁波江东凯金酒店有限公司发出解除租赁合同的律师函，被告宁波江东凯金酒店有限公司虽辩称其未收到该函件，但未能提供充分的反驳证据，该律师函（快递单号EF225038594CS）与快递查询清单相互结合可以证明该份律师函已于2014年3月8日有效送达至被告宁波江东凯金酒店有限公司，故合同自原告的该份律师函到达时解除，且被告宁波江东凯金酒店有限公司并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故解除租赁合同的通知应为有效，双方合同已解除，故对原告确认《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除、被告宁波江东凯金酒店有限公司腾退涉案房屋并支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。被告宁波江东凯金酒店有限公司未及时返还租赁房屋，侵害了原告的合法权益，被告宁波江东凯金酒店有限公司应自2014年3月9日起向原告支付房屋占有使用费，数额可按原来约定的租金计算。因原告主张的拖欠租金数额并未超过法律规定的范围，故本院对此予以支持。其次，被告宁波江东凯金酒店有限公司称其与被告勾树芬存在涉案部分房屋的转租协议，原告虽对此有异议，但并未能提供充分证据证明涉案房屋的实际使用情况，且原告与被告宁波江东凯金酒店有限公司达成的补充协议亦对转租存在约定，原告同意被告宁波江东凯金酒店有限公司转租部分承租的房屋，故被告勾树芬应负相应的腾退义务，但被告宁波江东凯金酒店有限公司、被告勾树芬之间的转租协议不影响原告基于合同相对性要求被告宁波江东凯金酒店有限公司承担相应承租义务的权利，被告勾树芬可基于其与被告宁波江东凯金酒店有限公司之间的协议另行主张合同项下的权利。第三，原告要求被告宁波江东凯金酒店有限公司按照中国人民银行同期贷款利率计算支付拖欠房租的逾期利息，因双方在合同中对合同期内未按时支付租金的赔偿进行了约定，且原告主张的利息计算标准及数额并未超过法律规定的范围，故本院对原告的该项主张予以支持；因双方并未对合同期满后房屋占用期间的损失赔偿情况进行约定，故本院对原告要求被告宁波江东凯金酒店有限公司支付房屋占有使用费的逾期利息的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第81条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告宁波市烟草公司鄞州分公司与被告宁波江东凯金酒店有限公司于2006年1月13日签订的《房屋租赁合同》于2014年3月8日解除；
二、被告宁波江东凯金酒店有限公司支付原告宁波市烟草公司鄞州分公司2014年2月1日至2014年3月8日的房屋租金137313.9元及逾期付款利息716.3元，并按年租金1474105.2元标准计算支付原告宁波市烟草公司鄞州分公司自2014年3月9日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，于本判决生效后二十日内付清；
三、被告宁波江东凯金酒店有限公司、勾树芬于本判决生效后二十日内从承租的宁波市江东区彩虹北路xx号-36号建筑面积为2095.65平方米的房屋【该承租房屋不包括（1-x）、（1-x），二层裙房161.08平方米、（1-5）一层营业大厅2间按轴线划分为95平方米】内腾退；
四、驳回原告宁波市烟草公司鄞州分公司的其他诉讼请求。
如果被告宁波江东凯金酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4442元，减半收取2221元，由被告宁波江东凯金酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 施 益
二〇一四年八月十三日
代书 记员 章潮琳