吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终2460号
上诉人（原审原告）：吉林高新技术创业服务中心，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。
法定代表人：史志杰，该中心主任。
委托诉讼代理人：桑德进，吉林帅正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林市长白山乌拉草制品厂，住所地吉林高新技术产业开发区创业园E-6左室。
经营者：于敏，男，1960年11月30日生，汉族，住吉林市船营区。
委托诉讼代理人：秦舫，吉林市诚城法律服务所法律工作者。
上诉人吉林高新技术创业服务中心（以下简称创�服务中心）因与被上诉人吉林市长白山乌拉草制品厂（以下简称乌拉草制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人创业服务中心的委托诉讼代理人桑德进、被上诉人乌拉草制品厂的经营者于敏及其委托诉讼代理人秦舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
创业服务中心上诉请求：1.撤销（2017）吉0291民初426号民事判决第二项；2.改判乌拉草制品厂赔偿租金损失1141350元。
事实和理由：1.一审适用法律不当。根据一审法院确认的事实：创业服务中心与乌拉草制品厂的房屋租赁合同2013年5月10日到期后，乌拉草制品厂未与创业服务中心续签合同，亦未办理退房。创业服务中心曾于2013年7月、2014年2月两次通�乌拉草制品厂补缴房费406000元；并要求其办理退房手续，否则停水、停电；2015年5月、2015年12月曾两次通知乌拉草制品厂补缴至2015年5月10日的房费378000元；供热费52762.50元。补缴2015年5月11日至10月31日房费178500元、供热费24915.63元。自2012年5月11日至2015年10月31日合计应补缴1072940.63元。缴费截止至2016年1月9日，逾期将停电、停水处理。
以上事实表明两个问题，一是在双方合同履行期内，甚至在乌拉草制品厂欠费两年多的时间里，创业服务中心仍保证了乌拉草制品厂正常使用房屋。仅为促其尽快补缴欠费，后期阶段性停电。不存在同时履行抗辩权问题。而一审法院引用合同法第六十六条，适用法律不当。二是创业服务中心已多次下发《催缴欠费通知单》，明确通知乌拉草制品厂租金变更，清楚表明对原合同有异议，一审没有适用合同法二百三十六条，而继续参照原合同审理，适用法律不当。
2.一审判决乌拉草制品厂的赔偿数额，赔偿标准依据不足，显失公平。一审认定，乌拉草制品厂租用创业服务中心商业用房1500平方米，租赁合同到期后未搬出，亦不续签租赁合同。应当赔偿房屋租金损失。因双方在租赁合同中未约定赔偿标准，参照房屋租赁期内房费标准为宜。赔偿损失24153元。创业服务中心认为判决赔偿标准依据不足，赔偿数额显失公平。首先，乌拉草制品厂非法使用创业服务中心房屋三年，创业服务中心不断发出催缴欠费通知，并已明确按管委会确定的收费标准收费。乌拉草制品厂签字确认。一审参照其确认的房屋租赁合同房费标准赔偿，没有法定或约定的依据。其次，创业服务中心请求乌拉草制品厂赔偿房租金损失1141350元包含三部分，即房租费、物业费、供热费，其中物业费、供热费均为创业服务中�代收代缴。乌拉草制品厂在租赁合同期满后，占有创业服务中心1500平米商业用房，时间3年零7天，按照商业供暖每年供热公司收费标准是35.175元/㎡，供热费三年合计为158288元；物业费0.15元/㎡，三年合计物业费244575元，其余应为乌拉草制品厂应向创业服务中心缴纳的房屋使用费。而一审参照8000元的临时合同所约定的房屋使用费标准，判决赔偿额，未给付创业服务中心物业费和供热费。创业服务中心已在通知单上签字确认，一审未采用创业服务中心的证据，显然是不公平的。一审法院仅判决赔偿24153元，显失公平。创业服务中心根据园区统一收费标准计算损失应当支持。创业服务中心管理的资产均为国有资产，严格按照高新区管委会统一规定的标准收取费用。目前每天每平方米0.7元的收费标准，是根据支持科技企业发展的要求制定，已远低于市场价格。以此请求赔偿损失，完全符合政策规定、实际情况和双方利益。
综上，请求法院根据创业服务中心实际损失，依法改判。保护创业服务中心的合法权益和防止国有资产流失。
乌拉草制品厂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2011年5月11日，我厂与创业服务中心签订房屋租赁合同，一审法院依据双方提供的证据及开庭审理查明了本案件的事实，即为每年的租金为8000元。到期后双方没有签订新的房屋租赁合同，创业服务中心在上诉状中所诉通知乌拉草制品厂补交房费、供热费等行为，不是签订新合同的行为也不是变更房屋租赁合同内容的行为。所以，法院依据相关法律的规定，确认原租赁合同继续有效双方应当遵守。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，承租期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但�赁期限为不定期。在本案件中，租赁期限届满日为2013年5月10日，而创业服务中心并未在届满时提出异议。催缴欠费通知单，只是一种管理行为，并不具有变更合同内容及对合同异议的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法签订的合同非经法定程序不能变更。其拖欠房屋租赁费可依据法定程序请求其承担违约责任继续履行并赔偿损失。所以，该案件不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条是正确的。一审认定事实清楚，赔偿标准证据充分、公平。赔偿标准是一审法院依据2011年5月11日双方签订的协议，及2015年5月27日创业服务中心向我厂送达的催缴单，以及双方共同认定的事实所确认，证据采信尊重事实、公平充分。创业服务中心所诉显失公平没有任何依据。
创业服务中心根据创业园园区统一收费标准计算损失的说法是没有任何依据的。创业服务中心是依据国家政策为孵化新技术、新产业等项目的企业所设立，是服务型、扶持性的单位，国家及地方都有相关的扶持政策，如免收租赁费、减免税、专项资金投入、专项补贴等相关政策的支持。虽然，创业服务中心对该中心的使用收费有标准，但是依据不同企业及项目而有不同的政策支持的。我厂入驻吉林高新技术创业园也是经过有关部门认可同意的，是有政策支持的。所以，是不能依据园区统一收费标准来计算。对正在生产经营的企业，法律明文规定非经法定程序不许采取停水、停电、查封经营场所、扣押生产资料等措施。对于创业服务中心对我厂的停水、停电、封闭经营场所、扣押生产资料造成我厂不能生产的行为，我厂将依据国家有关法律和国家对创业服务中心的有关政策规定追究责任，请求赔偿造成的损失。
综上，一审法院审理案件事实清楚、适用法律正确。创业服务中心的上诉请求没有法律依据及证据支持。请求法院依法驳回创业服务中心的上诉请求。
创业服务中心向一审法院起诉请求：1.判令乌拉草制品厂给付创业服务中心租赁费406000元；2.判令乌拉草制品厂赔偿创业服务中心房屋租金损失763350元。
一审法院认定事实：2011年5月11日，创业服务中心与乌拉草制品厂签订房屋租赁合同书。约定，创业服务中心将创业园内E-6左室租赁给乌拉草制品厂，租用面积1500平方米，租期自2011年5月11日至2013年5月10日，租赁费用8000元，装修保证金2000元，合计费用10000元。同日，乌拉草制品厂交纳房屋租金8000元，创业服务中心为乌拉草制品厂开具收据，收据中收费项目栏载明：“2011.5.11-2012.5.10”。
合同到期后，乌拉草制品厂未与创业服务中心续签房屋租用合同。
创业服务中心于2013年7月16日向乌拉草制品厂送达催缴欠费通知单，载明：房屋租赁费每年138000元，应补交房费406000元。请于3日内到创业服务中心办公室核对房费，如若不续租，敬请在3日内办理退房手续。缴费截止至2013年7月26日，逾期将停电、停水处理，直至清出租赁场地，后果自负。
创业服务中心于2014年2月17日向乌拉草制品厂送达催缴欠费通知单，载明：房屋租赁费每年138000元，应补交2011年5月11日-2014年5月10日期间房费406000元。请于15日内到创业服务中心办公室核对房费，如若不续租，敬请在15日内办理退房手续。缴费截止至2014年3月7日，逾期将停电、停水处理，直至清出租赁场地，后果自负。
创业服务中心于2015年5月27日向乌拉草制品厂送达催缴欠费通知单，载明：房屋租赁合同自2011年5月11日至2013年5月10日，租赁费每年8000元，应缴纳2012年5月11日-2013年5月10日期间房费8000元。合同到期后乌拉草制品厂继续使用租赁房屋，应补交2013年5月11日至2014年5月10日房费378000元，补交供热费52762.50元；2014年5月11日至2015年5月10日应补交房费378000元，应补交供热费52762.50元；2012年5月11日至2015年5月10日应补交费用合计869525元。请于10日内到创业服务中心办公室核对房费，如若不续租，敬请在10日内办理退房手续。缴费截止至2015年6月7日，逾期将停电、停水处理，直至清出租赁场地，后果自负。
创业服务中心于2015年12月30日向乌拉草制品厂送达催缴欠费通知单，载明：房屋租赁合同自2011年5月11日至2013年5月10日，租赁费每年8000元，应缴纳2012年5月11日-2013年5月10日期间房费8000元。合同到期后乌拉草制品厂继续使用租赁房屋，应补交2013年5月11日至2014年5月10日房费378000元，补交供热费52762.50元；2014年5月11日至2015�5月10日应补交房费378000元，应补交供热费52762.50元；2015年5月11日至2015年10月31日应补交房费178500元，应补交供热费24915.63元；2012年5月11日至2015年10月31日应补交费用合计1072940.63元。请于10日内到创业服务中心办公室核对房费，如若不续租，敬请在10日内办理退房手续。缴费截止至2016年1月9日，逾期将停电、停水处理，直至清出租赁场地，后果自负。
乌拉草制品厂于2015年11月4日出具承诺书，内容：乌拉草制品厂向创业服务中心承诺：因阿里巴巴将对我企业进行宣传报道，未完成报道工作，特此向创业服务中心申请11月4日至11月7日下午4点30分前给企业正常供电，因停电造成的一切损失由企业自行负责。并承诺积极筹备欠创业服务中心的各项费用，过期如不按时缴费将继续停止供电。
另查明：因乌拉草制品厂拖欠房屋租金，创业服务中心对乌拉草制品厂采取了停电措施，并要求乌拉草制品厂交完欠费才可以搬走。
一审法院认为，一、乌拉草制品厂应给付创业服务中心2012年5月11日至2013年5月10日房屋租金8000元。第一，创业服务中心提举的房屋租赁合同书原件与复印件在租期及租金标准上存在差异。创业服务中心主张复印件系乌拉草制品厂为办理工商登记而签订，先行收取8000元。但因乌拉草制品厂对复印件的房屋租赁合同书及创业服务中心提举的收取8000元房屋租赁费的收据存根联的真实性无异议，结合创业服务中心在2015年向乌拉草制品厂催缴房屋租金时亦是按照8000元的标准进行催缴一节，应认定该份房屋租赁合同书系真实的。对创业服务中心提举的房屋租赁合同书原件，乌拉草制品厂认为租金等内容系创业服务中心后改写的，且该合同中租赁期限、租赁费用、合计费用有明显改写痕迹，故对该份合同�予采信。第二，双方签订的房屋租赁合同书（复印件）并不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同中载明租期是2011年5月11日至2013年5月10日，租赁费用8000元。但未标注是每年8000元还是总计8000元，结合创业服务中心提举的收据存根联载明：“房费2011.5.11-2012.5.10”，可认定房屋租赁费系每年8000元。乌拉草制品厂应给付创业服务中心2012年5月11日至2013年5月10日房屋租金8000元。虽乌拉草制品厂抗辩系免租使用，但因未提举证据证明，故对该抗辩不予采纳。二、乌拉草制品厂应赔偿创业服务中心2013年5月11日至2016年5月17日期间的房屋租金损失24153元。乌拉草制品厂在房屋租赁合同到期后，并未搬离租赁房屋应当赔偿创业服务中心房屋租金损失。关于赔偿标准，因双方在房屋租赁合同中并未约定，结合创业服务中心对乌拉草制品厂采取停电并要求交完欠费后才能搬走等措施的实际情况，一审法院认为参照房屋租赁期内房费标准为宜，故对创业服务中心主张赔偿2013年5月11日至2016年5月17日期间的房屋租金损失予以支持24153元（8000元×3年+8000元÷365天×7天=24153元）。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、乌拉草制品厂（经营者：于敏）于本判决生效之日起15日内给付创业服务中心房屋租赁费8000元；二、乌拉草制品厂（经营者：于敏）于本判决生效之日起15日内赔偿创业服务中心房屋租金损失24153元；三、驳回创业服务中心其他诉讼请求。案件受理费15324元，由创业服务中心负担14720.17元，乌拉草制品厂（经营者：于敏）负担603.83元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题为创业服务中心与乌拉草制品厂所签订租赁合同的年租金标准为多少、创业服务中心要求乌拉草制品厂赔偿租金损失应否支持。一、关于年租金标准的问题。创业服务中心提举的房屋租赁合同书原件与复印件在租期及租金标准上存在差异。创业服务中心所提交的房屋租赁合同书复印件属于在工商行政管理部门的档案中登记备案的材料，工商行政管理部门与本案当事人之间没有利害关系，其所存档的证据应当具有客观、真实性。虽创业服务中心主张复印件系为乌拉草制品厂办理工商登记而签订的，但因乌拉草制品厂对复印件的房屋租赁合同书及创业服务中心收取8000元房屋租赁费的收据存根联的真实性无异议，并结合创业服务中心在2015年向乌拉草制品厂催缴房屋租金时亦是按照8000元的标准进行催缴一节，故一审法院采信复印件的房屋租赁合同书正确。根据复印件的房屋租赁合同内容可以认定，双方约定年租赁费为8000元，创业服务中心否认年租金8000元的该项主张缺乏有效证据佐证，本院不予支持。二、关于租金损失问题，一审法院根据租赁合同的约定确定租期内的租金按照合同约定，租期外的参照租期内的租金标准及双方当事人在超出租期外所发生的非正常使用房屋情况所作出的判决不违反法律规定，创业服务中心的该项上诉主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，创业服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费14855元，由吉林高新技术创业服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 关晶& # xB;
代理审判员 张 蕾
二〇一七年十一月十五日
代理书记员 王 丽 宁