吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第28号
上诉人（原审原告）吕清政，男，1962年4月25日生，汉族，农民，现住榆树市城郊街一委*组。
被上诉人（原审被告）曹玉芹，女，1935年10月2日生，汉族，现住榆树市东北街3委19组
吕清政因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2012）榆民初字第4060号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吕清政到庭参加了诉讼。被上诉人曹玉芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕清政在原审诉称，吕清政所有的一处房屋座落在华昌街四十三地九十四栋二号，产权人登记在吕清政名下。由于吕清政与父亲一起生活，产权证书由父亲保管。父亲吕勤于1996年8月去世，房产证书落在继母即曹玉芹手中，吕清政要求曹玉芹返还房屋和产权证，曹玉芹拒绝返还。该房从1996年8月起一直由曹玉芹侵占。后曹玉芹私刻吕清政和中证人印章二枚，伪造一份证明材料，伪造了房地产买卖契约书提供给房地产管理处。在吕清政不知情的情况下，房地产管理处把吕清政房屋过户到曹玉芹名下。2001年5月15日签订的《房地产买卖契约书》不是吕清政、曹玉芹双方签订的，是曹玉芹方伪造的。请求人民法院确认该契约书无效。诉讼费由曹玉芹承担。
曹玉芹在原审辩称：我和吕清政的父亲吕勤是1979年结婚。1983年农机局分配给单位职工吕勤一间半房屋，房改时我和吕勤交钱购买了此房。此后该房屋一直由我经营、管理。吕勤去世后我出租了该房屋。这处房屋确实登记在吕清政名下，但实际所有权是我和吕勤共有的。2001年8月15日在办理产权过户时是我和吕清政共同去房地产管理处办理的过户到我的名下。2002年9月26日我把该房屋卖给了吕广，2007年吕广又把该房屋卖给了吕桂珍。因为吕广和吕桂珍分别是吕清政的侄儿和姐姐，这两次买卖过程吕清政都是知情的。2007年这套房屋已经被拆迁了，拆迁补偿款吕桂珍得到了。现在吕清政请求确认房屋买卖合同无效我不同意。
原审法院经审理查明，曹玉芹是吕清政的继母。1979年曹玉芹与吕清政的父亲吕勤结婚。二人婚后吕勤所在单位分给吕勤一间半房屋，位于榆树市华昌街食品厂南侧。房改时由吕勤向单位交付了房款。1985年6月10日由吕清政与榆树县农机管理服务站签订了一份房屋买卖合同，即《个人购买公有住宅合同书》。1986年4月7日该房屋登记到吕清政名下。后于1987年9月3日和1994年10月24日重新核发房屋所有权证，产权所有人为吕清政。房屋具体地址为华昌街四十三地九十四栋二号，面积为37.95平方米，自然间数为1.5间。
原审庭审中吕清政称1986年3月20日其父亲吕勤与吕清政协商一致将争议的房屋与吕清政的二间门房互相调换。并由吕勤书写了分家清单。因此争议的房屋不仅是登记在吕清政名下，吕清政事实上也取得了该房屋的所有权。曹玉芹对吕清政提供的分家清单有异议，否认是吕勤书写的。
庭审中吕清政提交从榆树市房地产管理处调取的房屋登记档案资料一组。其中包括2001年5月15日以吕清政和曹玉芹为买卖双方的《房地产买卖契约》一份。在该契约书中载明的内容是卖方吕清政将华昌街四十三地九十四栋二号37.95平方米房屋出售给曹玉芹，价格为8000元。吕清政主张该契约书上“吕清正”的签名非其本人书写，印章也不是其本人的印章盖印，同时该合同中的中间人名字印章也是曹玉芹伪造的。故请求法院确认该份合同无效。
曹玉芹承认榆树市房地产管理处档案中《房地产买卖契约书》并非吕清政、曹玉芹双方签订，卖方吕清正的签名也不是本案吕清政签的字。
另查明，1996年吕清政的父亲吕勤去世。房屋由曹玉芹管理对外出租。
2002年9月26日曹玉芹将上述房屋卖给了吕清政的侄子吕广。2007年吕广又将该房屋卖给吕清政的姐姐吕桂珍。后该房屋被拆迁，吕桂珍以被拆迁人的名义取得了拆迁补偿。
原审法院认为，2001年5月15日曹玉芹与吕清政为买卖房屋双方当事人的契约，虽然未经吕清政签字确认。但在2002年9月份曹玉芹将房屋卖给吕广，2007年吕广又将房屋卖给吕桂珍，以及房屋在2007年被拆迁的过程中，吕清政均未主张权利。应当视为吕清政对曹玉芹处分行为的认可，故也可以认定吕清政对与曹玉芹买卖合同效力的追认。因此，吕清政主张合同无效的请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十二条之规定。经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决如下：驳回吕清政的诉讼请求。案件受理费100元由吕清政负担。
宣判后，吕清政不服，向本院提出上诉。理由如下：争议房屋的产权证登记在上诉人名下，被上诉人曹玉琴系上诉人父亲后娶妻子，产权证由上诉人父亲保管。上诉人父亲去世后，2001年5月15日被上诉人在上诉人不知情的情况下，私刻上诉人及中证人印章两枚、伪造房屋买卖协议、证明资料，到产权处办理了争议房屋的转让手续（被上诉人在原审庭审过程中已承认私刻印章两枚）。该份房屋买卖契约书是无效、程序违法的。另，曹玉芹买卖房屋的过程中，农机局为曹玉芹出具了一份证明：农机局的房屋卖给吕清政，现要改到曹玉芹名下。此时房屋已出售给吕清政，农机局已无权同意过户到曹玉芹名下。原审庭审过程中农机局又为曹玉芹出具证明：房屋1984年分配给职工吕勤。而上诉人提供的房产证书、房屋档案、个人购买公有住宅合同书、公证书及证人证言等资料证实：上诉人吕清政为争议房屋的合法权益人。综上，原审认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人合法的诉请。
被上诉人曹玉琴未到庭，向本院提交的书面答辩状辩称：1、争议房屋虽登记在上诉人名下，但为农机局分配给被上诉人丈夫吕勤的房屋，房改时由被上诉人与丈夫吕勤出资购买并进行了修缮，1996年吕勤病死在争议房屋。此后被上诉人一直对争议房屋行使了管理、出租、处分权利，2001年5月5日签订的房地产买卖协议书，上诉人虽未签字，但上诉人是清楚、明知的。争议房屋经登记变更至被上诉人名下，被上诉人取得了争议房屋的所有权。2、被上诉人在取得争议房屋产权后，于2002年9月将争议房屋卖给上诉人侄子吕广，2007年吕广又将争议房屋卖给上诉人的亲妹妹吕桂珍，吕桂珍于2007年取得了争议房屋的拆迁补偿款，以上事实上诉人均是明知的，且从未提出异议。自1996年上诉人父亲去世至上诉人提起本案诉讼，长达16年。此间上诉人从未提出异议的事实，证明上诉人对房屋已出售及另行买卖的事实是认可的。故请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与原审基本一致。另查，曹玉芹是吕清政的继母，1979年曹玉芹与吕清政的父亲吕勤结婚。二人婚后吕勤所在单位农机局将争议的、位于榆树市华昌街食品厂南侧、华昌街四十三地九十四栋二号、面积为37.95平方米一间半房屋分给吕勤。房改时由吕勤向单位交付了房款。1985年6月10日以吕清政的名义与榆树县农机管理服务站签订了《个人购买公有住宅合同书》，1986年4月7日吕清政取得争议房屋的产权证。1987年9月3日和1994年10月24日重新核发的房屋所有权证，产权所有人均为吕清政。
另，在争议房屋前面，吕清政家自建了24平方米房屋（门房），吕清政持有该房的临时房屋所有权执照。
1996年吕清政的父亲吕勤去世。争议房屋包括门房由被上诉人曹玉芹管理、对外出租。
2001年5月15日曹玉芹持农机局出具的证明（内容为：争议房屋已卖给吕清政名下，门房24平方米，现要改为曹玉琴名下，希房产局协助办照），在房产局提供的《房地产买卖契约》自行加盖了甲方吕清正、中证人吕清忠名章，将争议房屋的产权变更为曹玉芹名下。2002年9月26日曹玉芹将上述房屋（包括门房）卖给了吕清政的侄子吕广。2007年吕广又将该房屋卖给吕清政的姐姐吕桂珍。后该房屋被拆迁，曹玉芹与开发单位签订了拆迁协议，补偿款由吕清政姐姐吕桂珍取得。门房因登记在吕清政名下，拆迁时由吕清政与开发单位签订拆迁协议，将该房产权调换，吕桂珍取得了调换的房屋。吕清政在原审庭审时自认：门房和正房同时拆迁，其此时才知道争议房屋被曹玉芹出售的事实。
本院认为，2001年5月5日关于争议房屋的买卖契约上诉人吕清政虽未签字，但在原审庭审过程中吕清政自认：在2007年争议房屋及产权仍登记在吕清政名下的门房被拆迁时，其已知争议房屋被曹玉芹卖给其侄子吕广、后卖给其姐姐吕桂珍，吕清政就门房部分与开发单位签订了产权调换手续，并将调换房屋交付给其姐姐吕桂珍。吕清政在已知争议房屋包括门房已被买卖的情况下，当时未提出异议，且为买受人签订调换协议的行为，表明其对被上诉人曹玉芹处置争议房屋的行为是认可的。原审据以上行为认定吕清政对2001年5月5日曹玉芹所签买卖契约的效力追认是正确的，故吕清政以其未在买卖契约签字、主张该契约无效的诉请本院不予支持。原审认定事实及适用法律并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费已免交。
本判决为终审判决。
审判长 陈海彪
审判员 孙明杰
审判员 管 莉
二〇一四年四月八日
书记员 梁 芳