大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第3441号
原告：刘冰。
委托代理人：张芝丽，辽宁社和律师事务所律师。
委托代理人：孙弘锋，辽宁社和律师事务所实习律师。
被告：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44号307-16。
法定代表人：张国权，总经理。
委托代理人：王学先，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
原告刘冰诉被告大连唐银盛兴置业有限公司商品房销售合�纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姜晓旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张芝丽、孙弘锋、被告的委托代理人王圣翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2012年11月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日前向原告交付钻石九座项目4幢1单元x层x号房屋，该房屋应当符合合同约定的标准，逾期交房被告应承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学；合同约定房屋应安装王力牌防盗门，但实际安装的是王力牌防火门；被告逾期交房导致原告无法及时入住，每月产生租房费用1,500元；被告未取得竣工验收备案表之前不得向原告收取物业费。原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金5,617.68元（暂计算至2014年8月4日）；判令被告支付因学区违反合同约�的赔偿金10,000元；判令被告更换王力牌防盗入户门；判令被告支付房屋租金3,750元（自2014年7月1日暂计算至2014年9月15日）；判令被告支付其未取得《工程竣工验收备案表》之前的物业费296.85元；诉讼费由被告负担。
被告辩称，被告主张与原告协商解决问题，该房屋实际已经竣工，具备交付条件，原告已入住；关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定；原告主张的房屋租金没有合同和法律依据，被告不同意给付；关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵；关于物业费的问题，原告依据的是政府红头文件，不属于法律法规，不具有法律效力，不能作为审理案件的依据，请求法院对该文件的合法性进行审查。该文件调整的是业主与物业公司之间的民事关系，与被告无关。物业公司为业主提供物业服务，物业公司有权由向业主收取物业费。原告认为物业费存在争议，应向物业公司主张，与被告无关，被告作为开发单位也不具有收取物业费的资格。
经审理查明，案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2012年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街130号4幢1单元x层x号房屋，建筑面积为79.16平方米，总价款为535,017元。该合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月19日，被告通知原告办理房屋交付手续，原告于2014年7月5日完成案涉房屋的交接验收并接收房屋。
另查，2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
本院所确认的上述事实，有原告提交的广告宣传单页、《商品房买卖合同》、发票、照片，被告提交的入住领取通知书签字表、房屋交接单、工程竣工验收文件、建设工程施工图纸、辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、王力牌防盗特能锁检验报告及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关于案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》并未约定以取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。而案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件。关于竣工验收文件的出示义务。根据合同第十一条之约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向原告出示竣工验收报告，故虽然被告已经通知原告办理房屋交付手�，但依据案涉合同上述约定，被告未向原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告于2014年7月5日对案涉房屋交接验收并接收房屋，应视为原告认可被告交付的房屋符合合同约定，故被告应支付原告逾期交房违约金642元（535,017元×万分之三×4）。由于违约金的补偿性质，本院既已支持原告合理部分的违约金损失，其又主张房租损失，本院不再予以支持。关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。关于防盗门的问题，双方在合同中约定入户门为王力牌防盗门，对于该入户门的具体标准、型号均未进行详细约定，而被告业已提供检验报告证明该入户门具有防盗功能，原告亦不申请鉴定，故本院认定案涉入户门符合合同约定。关于物业费的问题，原告并未向被告交付物业费，于本案中向被告主张物业费，于法无据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：
一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘冰逾期交房违约金642元；
二、驳回原告刘冰的其他诉讼请求。
案件受理费292元，由原告负担242元，被告负担50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姜 晓 旭
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 徐佳奇（代）
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救�施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金�，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。