淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河商初字第0076号
原告中国工商银行股份有限公司淮安分行，住所地淮安市淮海西路81号。
负责人周刚，职务行长。
委托代理人陈久芳，该公司职员。
委托代理人范志敏，该公司客户经理，自然情况不详。
被告朱文孝，男，汉族，1965年12月20日生，居民身份证号码3208021965********，住淮安市清河区黄河西路富强新村五区**号。
委托代表理人周美华，淮安市清河区维益法律服务所法律工作者。
原告中国工商银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称工行淮安分行）与被告朱文孝金融借款合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法由审判员董树林独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告工行淮安分行的委托代理人陈久芳、范志敏，被告朱文孝均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年8月5日再次公开开庭进行了审理。原告工行淮安分行的委托代理人陈久芳、范志敏，被告朱文孝及其委托代理人周美华均到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：被告朱文孝因家庭装修需要向原告申请5年期28万元个人房屋抵押贷款，双方签署了个人借款/担保合同。2011年5月25日，原告将贷款放到借款人指定的账户中。被告朱文孝因收入下降，从2012年1月起开始拖欠贷款，经电话及催收函催促，被告朱文孝未履行还款义务。现诉至法院，请求依法判决：1、解除原被告签订的借款合同，被告偿还借款本金252492.28元、利息79604.32元（利息计算至2015年1月20日，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日止）；2、确认原告对抵押物（淮房他正清河字第A1104090号）享有优先受偿权；3、被告承担诉讼产生的诉讼费、评估费、拍卖费等实现债权费用。
被告辩称：1、2011年3月份，被告从原告处贷款28万元用于做生意。贷款发下来后，被告到一个洗头房的POS机上刷了2万元，后分别于2011年4月18日取款11759元、2011年4月20日取款10万元、2011年4月19日取款14460元。2011年4月25日左右，被告再次取款时发现卡里没钱了。被告遂找到原告的客户经理交涉，得知贷款必须用于装修。后原告的客户经理答应给被告重新贷款28万元。直到一个月才把款放下来，还交了3千元手续费。被告签字后，客户经理把被告带到一楼大厅，客户经理和工作人员将被告被吞掉的卡上剩的十几万元取走。第一次贷款28万元是三年期的，第二次贷款28万元是五年期的，这是给被告的优惠。因为原告第二次放款慢了，导致被告资金链断了，2012年1月就未能按期还款，本息近六千元，被告又去找客户经理，得知里面有罚息，于是被告就不还款了。2013年5月，被告接到传票，原告起诉了，被告就开始上访，后由清河信访局参与处理此事，银行就自动撤诉了。撤诉以后，被告与原告的领导三次交涉没有结果，直到银行要求拍卖被告的房子，法院没有支持。被告同意还款，本金没有问题，就是利息有异议，被告也认银行的贷款利息。因为原告给被告造成了损失。被告的要求是还掉本金，利息全免掉。2、关于被告的房屋作抵押是事实，在第一次办卡时就抵押了。3、被告从2012年1月起欠款，经多次催收不还，原告应当明知被告不履行合同义务，但原告没有采取相应的措施防止损失的扩大。因此，即使计算利息，也只能计算到2012年1月份。综上，请求依法判决。
经审理查明：原被告于2011年5月1日签订了中国工商银行个人借款/担保合同一份。该合同约定：借款金额为28万元，借款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。该合同第四条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。该合同第九条约定借款未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。该合同第十四条第一款约定发生借款人连续三次或累计六次未足额偿还贷款本息的，构成借款人违约。同时，该条第二款约定，发生上述违约情形的，贷款人有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用。同时，原告与被告签订房地产抵押合同一份，被告将其所有的位于富强村2组1幢1室、2幢2室房屋抵押给原告，用于对上述借款的担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用等。2011年5月19日，经淮安市房屋权属登记与交易管理中心登记，坐落于富强村2组1幢1室、2幢2室房屋设定抵押权，权利人为原告，登记的权利价值为28万元。
2011年5月10日，原告向被告发放了28万元的贷款。被告出具了借款借据，借款借据中载明借款期限自2011年5月至2016年5月，借款年利率为7.6475%，按月采用等额本息还款法。自2012年1月起，被告朱文孝开始逾期还款。截至2015年1月20日，被告尚欠原告贷款本金252492.28元、利息79604.32元。
上述事实，有原告提供的个人借款/担保合同、房地产抵押合同、借款借据、他项权证书、欠款明细、取款凭证、消费明细以及当事人陈述为证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的个人借款/担保合同、房地产抵押合同，均是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。
被告朱文孝借款后未按约偿还贷款本息，被告朱文孝以其行为表明其不再履行合同义务，现原告要求解除其与被告朱文孝签订的价款合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告朱文孝逾期还款累计达6次以上，构成违约，原告有权要求被告立即偿还尚欠的借款本息。故本院对原告要求被告偿还原告贷款本息的诉讼请求予以支持。被告朱文孝辩称因为原告在之前的放款过程中存在过错，因此应当免除其全部利息以及原告在明知被告违约的情形下未采取相应措施防止损失扩大，因此，即使计算利息亦应计算至2012年1月。对此，本院认为，被告朱文孝若认为原告在本案所涉之外的其他贷款行为中存在过错，对被告朱文孝造成了损害，被告朱文孝可以就其所受损害另行主张权利，被告朱文孝要求原告免除其全部利息的辩称无事实和法律依据，本院不予采信。被告朱文孝自2012年1月开始逾期偿还借款本息，违反了借款合同的约定。由此产生的利息、罚息系因被告朱文孝的违约行为所致，被告朱文孝应对其违约行为承担相应的后果。故本院对被告朱文孝主张即使计算利息，亦只能计算至2012年1月的辩称不予采信。
原告未能举证证明其在本次诉讼中支付了评估费、拍卖费等实现债权的费用，故本院对原告要求被告朱文孝在本案中承担评估费、拍卖费等费用的诉讼请求不予支持。
被告朱文孝以其所有的位于富强村2组1幢1室、2幢2室房屋抵押给原告，登记权利价值为28万元。故原告对该抵押物依法折价或者拍卖、变卖后所得价款在28万元范围内享有优先受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司淮安分行与被告朱文孝于2011年5月1日签订的中国工商银行个人借款/担保合同；
二、被告朱文孝应于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司淮安分行贷款本金252492.28元、利息79604.32元（利息计算至2015年1月20日，此后的利息、罚息按照合同约定计算至实际给付之日止）；
三、被告朱文孝不履行上述债务时，原告中国工商银行股份有限公司淮安分行有权依法以抵押的财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在28万元范围内优先受偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司淮安分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6281元，由被告朱文孝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 董树林
人民陪审员 丛珊珊
人民陪审员 路娜娜
二〇一五年八月七日
书 记 员 魏 娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；
……
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。