重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津法民初字第06578号
原告：黄培利农村土地承包经营户。
代表人：黄培利，男，汉族，1977年3月29日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕明农村土地承包经营户。
代表人：黄焕明，男，汉族，1966年3月24日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕东农村土地承包经营户。
代表人：黄焕东，男，汉族，1969年10月17日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕禄农村土地承包经营户。
代表人：黄焕禄，男，汉族，1965年2月14日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕福农村土地承包经营户。
代表人：黄焕福，男，汉族，1961年11月2日出生，住重庆市江津区。
原告：李友林农村土地承包经营户。
代表人：李友林，男，汉族，1958年7月6日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕清农村土地承包经营户。
代表人：黄焕清，男，汉族，1949年10月20日出生，住重庆市江津区。
原告：万泽伦农村土地承包经营户。
代表人：万泽伦，男，汉族，1972年3月27日出生，住重庆市江津区。
原告：万世清农村土地承包经营户。
代表人：万世清，男，汉族，1941年7月21日出生，住重庆市江津区。
原告：万泽贵农村土地承包经营户。
代表人：万泽贵，女，汉族，1957年3月11日出生，住重庆市江津区。
原告：万世发农村土地承包经营户。
代表人：万世发，男，汉族，1931年3月22日出生，住重庆市江津区。
原告：万泽文农村土地承包经营户。
代表人：万泽文，男，汉族，1955年7月15日出生，住重庆市江津区。
原告：刁树钢农村土地承包经营户
代表人：刁树钢，男，汉族，1975年12月25日出生，住重庆市江津区。
原告：刁春林农村土地承包经营户。
代表人：刁春林，男，汉族，1951年9月11日出生，住重庆市江津区。
原告：刁春水农村土地承包经营户。
代表人：刁春水，男，汉族，1942年1月20日出生，住重庆市江津区。
原告：赖志明农村土地承包经营户.
代表人：赖志明，男，汉族，1962年2月25日出生，住重庆市江津区。
原告：赖志才农村土地承包经营户。
代表人：赖志华，男，汉族，1940年7月9日出生，住重庆市江津区。
代表人：赖志才，男，汉族，1970年4月2日出生，住重庆市江津区。
原告：赖志华农村土地承包经营户。
代表人：赖志华，男，汉族，1940年7月9日出生，住重庆市江津区。
原告：赖发维农村土地承包经营户。
代表人：赖发维，男，汉族，1971年1月6日出生，住重庆市江津区。
原告：赖发明农村土地承包经营户。
代表人：赖发明，男，汉族，1968年8月19日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永贵农村土地承包经营户。
代表人：曾永贵，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕昌农村土地承包经营户。
代表人：黄焕昌，男，汉族，1954年5月6日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕全农村土地承包经营户。
代表人：黄焕全，男，汉族，1949年8月28日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永伦农村土地承包经营户。
代表人：曾永伦，男，汉族，1968年6月9日出生，住重庆市江津区。
原告：刁孝贵农村土地承包经营户。
代表人：刁孝贵，男，汉族，1966年5月29日出生，住重庆市江津区。
原告：邹云林农村土地承包经营户。
代表人：邹云林，男，汉族，1952年5月12日出生，住重庆市江津区。
原告：钟永全农村土地承包经营户。
代表人：钟永全，男，汉族，1955年5月8日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永海农村土地承包经营户。
代表人：曾永海，女，汉族，1962年1月13日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永智农村土地承包经营户。
代表人：曾永智，男，汉族，1952年12月12日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永恒农村土地承包经营户。
代表人：曾永恒，男，汉族，1974年2月10日出生，住重庆市江津区。
原告：龚玉光农村土地承包经营户。
代表人：龚玉光，男，汉族，1944年4月21日出生，住重庆市江津区。
原告：龚玉昌农村土地承包经营户。
代表人：龚玉昌，男，汉族，1946年4月27日出生，住重庆市江津区。
原告：龚树田农村土地承包经营户。
代表人：龚树田，男，汉族，1970年9月14日出生，住重庆市江津区。
原告：龚贵全农村土地承包经营户。
代表人：龚贵全，男，汉族，1941年4月23日出生，住重庆市江津区。
原告：谭再清农村土地承包经营户。
代表人：谭再清，男，汉族，1941年7月30日出生，住重庆市江津区。
原告：谭加云农村土地承包经营户.
代表人：谭加云，女，汉族，1965年11月12日出生，住重庆市江津区。
原告：周义勇农村土地承包经营户。
代表人：周义勇，男，汉族，1950年11月25日出生，住重庆市江津区。
原告：周吉维农村土地承包经营户。
代表人：周吉维，男，汉族，1958年8月26日出生，住重庆市江津区。
原告：周吉良农村土地承包经营户。
代表人：周吉良，男，汉族，1956年8月11日出生，住重庆市江津区。
原告：周吉康农村土地承包经营户。
代表人：周吉康，男，汉族，1957年7月11日出生，住重庆市江津区。
原告：周吉超农村土地承包经营户。
代表人：周吉超，男，汉族，1955年2月19日出生，住重庆市江津区。
原告：周吉平农村土地承包经营户。
代表人：周吉平，男，汉族，1951年6月26日出生，住重庆市江津区。
原告：黄焕柒农村土地承包经营户。
代表人：黄焕柒，男，汉族，1967年5月3日出生，住重庆市江津区。
原告：罗福平农村土地承包经营户。
代表人：罗福平，男，汉族，1965年11月25日出生，住重庆市江津区。
原告：钟志均农村土地承包经营户。
代表人：钟志均，女，汉族，1945年12月7日出生，住重庆市江津区。
原告：韩远容农村土地承包经营户。
代表人：韩远容，女，汉族，1967年10月7日出生，住重庆市江津区。
原告：李友伶农村土地承包经营户。
代表人：李友伶，男，汉族，1947年9月30日出生，住重庆市江津区。
原告：曾永伦农村土地承包经营户。
代表人：曾永伦，男，汉族，1968年6月9日出生，住重庆市江津区。
原告：龚玉亨农村土地承包经营户。
代表人：龚玉亨，男，汉族，1929年9月4日出生，住重庆市江津区。
原告：龚树兵农村土地承包经营户。
代表人：龚树兵，男，汉族，1971年8月14日出生，住重庆市江津区。
原告：赖发奎农村土地承包经营户。
代表人：赖发奎，男，汉族，1973年4月19日出生，住重庆市江津区。
诉讼代表人：黄焕明，男，汉族，1966年3月24日出生，住重庆市江津区。
诉讼代表人：黄焕东，男，汉族，1969年10月17日出生，住重庆市江津区。
诉讼代表人：黄焕禄，男，汉族，1965年2月14日出生，住重庆市江津区。
诉讼代表人：黄焕福，男，汉族，1961年11月2日出生，住重庆市江津区。
以上原告共同委托代理人：叶永棋，重庆联佳律师事务所律师，特别授权。
以上原告共同委托代理人：樊安楣，重庆联佳律师事务所律师，一般代理。
被告：重庆金之灿农业开发有限公司，组织机构代码56560294-9，住所地重庆市江津区先锋场杨家店。
法定代表人：应刚建，该公司董事长。
委托代理人：高建平、王俊杰，该公司员工，特别授权。
原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户诉被告重庆金之灿农业开发有限公司（简称金之灿公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法由审判员冯盛平独任审判，适用简易程序于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户的委托代理人叶永棋，被告金之灿公司的委托代理人高建平、王俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经户诉称：原告共同委托集体经济组织与被告金之灿公司于2012年4月20日签订了农村土地承包经营权出租合同，并将原告的承包地交付被告使用。但被告未按约定支付租金和青苗补偿费，并经原告催告后仍不支付。请求人民法院：1.解除原告与被告于2012年4月20日签订的农村土地承包经营权出租合同；2.判令被告给付原告土地租金263723.40元（计算至2014年7月20日），被告交还土地前的租金按实计算；3.判令被告给付原告青苗费706373元；4.判令被告以欠付款为基数，自2014年7月20日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金；5.判令被告在十日内搬迁完地上附着物（所有投入），将土地交还原告。
被告金之灿公司辩称：同意解除原、被告于2012年4月20日签订的农村土地承包经营权出租合同，同意将承租的土地退还原告；但欠原告的土地租金为251519.74元（计算至2014年7月20日），认可原告主张的青苗费中的706373元。被告已经没有经营管理土地了，实际上已将土地交还原告，原告主张的土地租金已计算至2014年7月20日，不存在该日以后再支付租金的问题，因此不应支付该日以后的租金。原告主张的违约金不合理，也不符合双方的约定，而双方约定的违约金过高，不同意给付原告主张的违约金。原告要求被告将土地上的附着物（所有投入）搬迁走是不可能的，且对当地民生有危害，原告的这项请求缺乏理性，不应获得支持。被告同意将地上附着物（所有投入）折价，并抵扣相应的土地租金和青苗补偿费。综上，请求人民法院依法判决。
经审理查明：原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经户均系重庆市江津区先锋镇麻柳村鹤坪经济合作社（简称鹤坪社，原鹤坪12社）的农户。被告金之灿公司是2010年11月19日依法成立的从事农业开发经营的企业法人。1998年二轮土地承包时，该51户农户分别以家庭承包的方式，承包了鹤坪社发包的集体土地。2012年初，该51户农户共同委托鹤坪社将各农户分散经营的田、土、林地集中后，租赁给金之灿公司。2012年4月20日，鹤坪社接受该51户农户的委托，以鹤坪社（甲方）的名义与金之灿公司（乙方）签订了农村土地承包经营权出租合同，合同编号为2012-JZC（N）-I-017，主要约定：甲方将位于原鹤坪12组434.901亩土地出租给乙方从事农业开发等相关项目的生产经营；附着物经乙方确认后，由乙方一次性补偿给甲方；出租期限为16年零2个月，从2012年4月20日起至2028年6月30日止；租金标准按田、土合价每亩每年700斤稻谷，林地价每亩每年400斤稻谷执行；租金支付方式为现金支付，按上年8月31日江津区粮食局公布的中等稻谷（黄谷）收购价结算支付当年租金；第一年租金于甲方将土地交付乙方使用后10个工作日内支付，其余租金由乙方于每年4月10日以前按实物折价方式支付给甲方，逾期30天以上不兑付，甲方有权收回土地；甲方应于2012年4月20日之前将出租的土地交付乙方；如甲方违约须一次性支付乙方两年的租赁费作为违约金并赔偿乙方对所承租土地的实际全部投入费用，如乙方违约须一次性支付甲方违约土地上两年的租赁费；乙方在受让土地上享有使用权、收益权、自主生产经营和产品处置权，有权将所承租的土地进行集合或分散使用，并在法律法规和政策允许范围内将承租土地转租给第三方，转租的租金归乙方所有；乙方丧失经营能力致使合同不能履行的，或任何一方根本违约致使合同无法履行或履行合同已没有意义的，本合同可以变更或解除。双方还对乙方的优先承租权，其他权利义务和违约责任，租赁土地在合同期限内被征收、征用或占用等事宜进行了约定。签订合同时，金之灿公司知晓其承租的土地系黄培利、黄焕明等51户农户的承包地，并知晓该51户农户共同委托鹤坪社出租承包地的事实。合同签订后，鹤坪社将约定的土地交付金之灿公司经营使用，金之灿公司投入了部分资金用于农业开发经营，种植了农作物并增添了农业生产设施等附着物。金之灿公司按约定给付了前期租金，但一直未给付约定的青苗补偿费。后金之灿公司迟延给付租金，经原告催收后仍未给付，并自2014年6月30日起不再经营管理承租的土地，也未将土地交还原告。原告遂于2014年7月30日起诉来院并提出前述诉讼请求。审理中，原告将判令被告在十日内搬迁完地上附着物（所有投入）的诉讼请求明确为判令被告在十日内自行处置完地上附着物（所有投入），并将被告交还土地前的租金按实计算的诉讼请求明确为被告自2014年7月21日起参照双方约定的租金标准给付占用土地使用费至交还土地之日止。因双方对违约金、地上附着物的处置等事宜争议较大，案经本院调解无效。
审理中，原、被告一致同意解除原、被告双方于2012年4月20日签订的农村土地承包经营权出租合同，被告将承租的土地退还原告，双方一致认可被告欠原告土地租金251519.74元（计算至2014年7月20日），青苗费706373元。
上述事实，有当事人的陈述，身份证明，企业法人营业执照，农村土地承包经营权出租合同，催款函等证据经庭审质证在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人依法可以委托代理人订立合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方可以将土地承包经营权自行流转，也可以委托他人或者村民委员会、村民小组、土地流转中介服务组织流转。本案所涉土地，系原告黄培利、黄焕明等51户农户的承包地，该51户农户共同委托鹤坪社出租承包地，故农户是委托人，鹤坪社是受托人。鹤坪社接受委托后，在授权范围内以自己的名义与金之灿公司签订的农村土地承包经营权出租合同，不违反法律和行政法律的效力性强制性规定，应合法有效。金之灿公司在订立合同时就知道黄培利、黄焕明等51户农户与鹤坪社之间的委托代理关系。因此，鹤坪社以自己的名义与金之灿公司签订的农村土地承包经营权出租合同，依法应直接约束本案原告与被告，即原、被告双方是农村土地承包经营权出租合同的当事人，原告是出租方，被告是承租方。被告迟延给付土地租金和青苗补偿费，经原告催告后在合理期限后仍未履行。另，被告不再经营管理承租的土地，也未委托他人代为经营管理，依法应视为被告以自己的行为表明不再履行合同约定的经营管理土地的主要义务。上述事实充分证明被告的行为已构成根本违约，原告依法享有单方解除合同的权利。审理中，被告明确表示同意解除合同和交还土地，从尊重当事人意思表示的角度考虑，本案按当事人协商解除合同处理为宜。因双方就解除合同并交还土地达成了合意，故对双方当事人一致同意解除合同并交还土地的意思表示，本院予以准许。双方一致认可被告欠原告土地租金251519.74元（计算至2014年7月20日），青苗费706373元，本院予以确认。
关于被告是否给付交还土地前的占用土地使用费的问题。审理中，原告将被告交还土地前的租金按实计算的诉讼请求明确为被告自2014年7月21日起参照双方约定的租金标准给付占用土地使用费至交还土地之日止。被告未将土地交还原告之前，被告在法律意义上仍占有使用土地，从而导致原告不能及时对土地另行处分以获取收益，且原告主张的租金仅计算至2014年7月20日。因此，原告要求被告参照双方约定的租金标准给付交还土地之前占有使用土地的相应费用，符合情理和民法遵循的公平原则，也有利于双方及时交还土地和接收土地，所以，对原告的该项请求及理由，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方在合同中约定，一方违约时应向守约方给付两年的土地租金作为违约金。如果按双方约定的标准计算的违约金高达数十万元，该约定显然过高。原告起诉时主动将过高的违约金调整为要求被告以欠付款为基数，自2014年7月20日起至付清之日止，按人民银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金。被告认为双方约定的违约金过高，认为原告主张的违约金不符合双方的约定，不同意给付原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告主动降低违约金标准予以主张，虽然主张的计算方法有所变化，但其主张的违约金总额已大幅度减少，并不损害被告的利益。但在审理中，原告并未举示证据证明其因被告违约而遭受的实际损失，其实际损失应为被告迟延履行给付金钱所致的资金占用的利息损失。本案中，虽然原告并未主张资金占用的利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，并综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院对原告主动调低违约金的主张予以支持。但违约金的数额，酌定以被告确定欠付957892.74元（土地租金251519.74元＋青苗补偿费706373元）为基数，自2014年7月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按人民银行同期同类贷款利率计付为宜。综上，对原告主张按四倍利率计算违约金的请求，本院不予支持。
关于地上附着物（所有投入）的处置问题。审理中，原告将判令被告在十日内搬迁完地上附着物（所有投入）的诉讼请求，明确为判令被告在十日内自行处置完地上附着物（所有投入）。本院认为，被告是基于有效的租赁合同，以农业生产为目的对承租土地进行开发利用，故其对租赁土地的投入而形成的附着物，享有民事权益。被告辩称要求将地上附着物（所有投入）作价，并抵扣相应的土地租金和青苗费，但因被告未提出反诉，且原告对此处理方式也不认同，故本案不予处理。基于被告对其投入形成的附着物享有的民事权益，该附着物（所有投入）由被告自行处置为宜。综合考虑本案实际情况和处置附着物（所有投入）的合理时间等因素，酌情给予被告二十日的处置时间为宜。
综上所述，为保护当事人的合法权益，维护稳定的社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十九条第一款、第五十六条，《重庆市实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第三十五条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第三款的规定，判决如下：
一、解除原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户与被告重庆金之灿农业开发有限公司于2012年4月20日签订的编号为2012-JZC（N）-I-017的《农村土地承包经营权出租合同》。
二、被告重庆金之灿农业开发有限公司给付原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户土地租金251519.74元（计算至2014年7月20日），并自2014年7月21日起参照双方约定的租金标准（田、土合价每亩每年700斤稻谷，林地价每亩每年400斤稻谷，按上年8月31日江津区粮食局公布的中等稻谷收购价计算）给付占用土地使用费至被告交还土地之日止。
三、被告重庆金之灿农业开发有限公司给付原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户青苗补偿费706373元。
四、被告重庆金之灿农业开发有限公司自2014年7月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以确定欠付的957892.74元（土地租金251519.74元＋青苗补偿费706373元）为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付的利息作为违约金给付原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户。
五、被告重庆金之灿农业开发有限公司自本判决生效之日起二十日内自行处置完地上附着物即被告的投入，将承租的土地交还原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户。
六、驳回原告黄培利、黄焕明等51户农村承包经营户的其他诉讼请求。
上述第二、三、四项判决内容，限被告重庆金之灿农业开发有限公司自本判决生效后十日内履行。
如被告重庆金之灿农业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10512元，减半收取5256元，由被告重庆金之灿农业开发有限公司负担。此款系缓交，限被告自本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳，本院将移送执行，因移送执行产生的费用由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 冯盛平
二〇一四年十月九日
书记员 罗 雁