湖南省吉首市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘3101民初1900号
原告(被反诉人)：高艳玲，女，土家族，1989年2月13日出生，个体，现居于吉首市州人民电影院B-801。
委托诉讼代理人：向志，男，土家族，1984年1月23日出生，酒鬼酒股份有限公司职工，现居于吉首市州人民电影院B-801。
原告(被反诉人)：向志，男，土家族，1984年1月23日出生，酒鬼酒股份有限公司职工，现居于吉首市州人民电影院B-801。
被告(反诉人)：湘西自治州楚源房地产开发有限公司，地址：吉首市武陵东路46号。
法定代表人：李良华，系该公司经理。
委托诉讼代理人：魏奇迹，新世纪律师事务所律师。
原告高艳玲、向志与被告湘西自治州楚源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年12月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭。于2016年5月23日公开开庭进行了审理，原告向志、被告湘西自治州楚源房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告高艳玲、向志诉称：2013年9月18日高艳玲、向志在边城大酒店看房时，售楼人员称门面已通过招商取得三年的租约。买铺面有保障。2013年9月28日，高艳玲、向志与湘西自治州楚源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充条款。合同签订后。高艳玲、向志已按约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务，同时与房产销售前已与边城大酒店签订了租赁合同的租户重签了铺面租赁合同（在商铺购买前租户已与被告签订租约，进行装修），租赁期限自2013年8月1日至2016年7月31日止。高艳玲、向志至起诉日止已向湘西自治州楚源房地产开发有限公司支付购房首付款251514元，缴纳各种税费30787元，累计已共支付现金285301元，高艳玲、向志前后两次在湘西自治州楚源房地产开发有限公司的要求下同中国银行办理按揭贷款申请，先后签署了两次商品房按揭贷款合同（第一次被告方为担保方，第二次变为个人商品房抵押贷款），高艳玲、向志没有违约行为。而湘西自治州楚源房地产开发有限公司应交付的房屋因为未知原因无法办理按揭贷款、并且2014年开始商场多数租户强行退铺转移到和盛堂百货新开业的负一楼边城名品中心，原名品中心空铺待业至今，高艳玲、向志无法取得后续收入。高艳玲、向志多次向湘西自治州楚源房地产开发有限公司询问贷款办理结果、合同备案等问题，湘西自治州楚源房地产开发有限公司均多次以不同理由推诿。2015年9月底，高艳玲、向志再次催问贷款问题后，湘西自治州楚源房地产开发有限公司才明确告知中行贷款由于市场经营原因未能取得，需要重新取得授信额度才能办理贷款。并于2015年10月16日发来通知，单方面告知高艳玲、向志与中行之间的贷款合同已转移给华融湘江银行，要求高艳玲、向志前去办理。高艳玲、向志得知消息后，联系原中行信贷员得知原先与中行签订的贷款合同已被销毁。湘西自治州楚源房地产开发有限公司已把其他资料转走。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条、第十九条、第二十三条中因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。为此向湘西自治州楚源房地产开发有限公司提出了退房申请，并要求湘西自治州楚源房地产开发有限公司承担违约责任。湘西自治州楚源房地产开发有限公司于2015年11月4日下午明确告知是银行不放款，不是湘西自治州楚源房地产开发有限公司的责任，不接受退房。湘西自治州楚源房地产开发有限公司在本案中的违约和欺诈行为，导致高艳玲、向志无法按预期取得租金收益，还造成了高艳玲、向志的已付款利息损失，并且，湘西自治州楚源房地产开发有限公司从合同签订后一直不办理合同备案与权属登记，高艳玲、向志合法权益得不到保障。故诉请判决解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同补充条款；并判令湘西自治州楚源房地产开发有限公司返还高艳玲、向志为购房已支付的全部款项共计285301元。
高艳玲、向志为支持其诉请,向本院提交如下证据材料：
1、商品房销售合同，拟证明湘西自治州楚源房地产开发有限公司没有在房产局备案；由于出卖方的原因没有得到按揭贷款构成违约；规划设计变更需提前征得买受人同意；买受人逾期与出卖人逾期交房不对等。
2、边城国际大酒店置业计划表，拟证明按揭贷款银行系中国银行；按揭购房合同需备案登记；湘西自治州楚源房地产开发有限公司违约。
3、边城名品中心商铺交付使用确认表，拟证明湘西自治州楚源房地产开发有限公司伪造交房日期。
4、租赁合同，拟证明双方在签订合同之前湘西自治州楚源房地产开发有限公司已经把商铺出租的事实。
5、告知函，拟证明湘西自治州楚源房地产开发有限公司非法变更贷款银行。
6、退房解除合同申请函，拟证明高艳玲、向志按照双方约定，根据合同法规定向被告提出解除合同。
7、签约通知函、快递单据，拟证明湘西自治州楚源房地产开发有限公司未经高艳玲、向志同意强拆其商铺并于事后才告知的事实。
8、两份录音文字整理材料，拟证明高艳玲、向志没有取得贷款的责任在湘西自治州楚源房地产开发有限公司。
湘西自治州楚源房地产开发有限公司答辩并反诉称，楚源公司对2013年9月27日双方所签订的《吉首市商品房销售合同》及同日签订的《合同补充协议》（以下简称购房合同及补充协议）的真实性合法性不持异议。高艳玲、向志选择了银行按揭付款方式购得被告位于边城国际大酒店第二栋一单元285号商铺一间（建筑面积30.81m²）。该商铺总金额人民币（同下）494514元（不含交易、办证税费3.0787万元）。高艳玲、向志已交付首付款254514元，余款银行按揭。合同履行期间，由于贷款银行中国银行吉首分行对高艳玲、向志申请贷款事项审批未获通过，致使高艳玲、向志按揭款项24万元迟迟未能给付楚源公司。根据双方购房合用及补充协议第二条约定：“由于买受人原因而导致未能获得贷款，则买受人应自知道或应当知道未获贷款之日起的十日内付清全部款项，否则买受人应承担违约责任”。据此，楚源公司先后多次电话，函件通知高艳玲、向志，要求其忠实履约，按合同约定条款将未付房屋尾款及时给付湘西自治州楚源房地产开发有限公司。2015年11月5日，湘西自治州楚源房地产开发有限公司最后一次书面通知高艳玲、向志，告知高艳玲、向志最迟应于2015年11月20日前配合按揭银行办妥按揭贷款手续。然而高艳玲、向志拒绝办理，并向湘西自治州楚源房地产开发有限公司提出退房的无理要求。楚源公司认为，双方签订的购房合同系双方的真实意思表示，合法有效。合同中约定的权责利条款对当事人具有法律约束力，原告应守诚信，忠实履约。在湘西自治州楚源房地产开发有限公司无任何过错的前提下，高艳玲、向志提出解除合同要求退房的诉求对楚源公司构成违约和实质损害，不应得到法律的保护，据此，湘西自治州楚源房地产开发有限公司依法提出反诉，诉请高艳玲、向志除应足额补缴剩余未付款24万元之外，还应按其拖欠款项日万分之三向楚源公司支付违约金，合同继续履行。
楚源公司为支持其辩解及反诉，向本院提交如下证据材料：
1、通知，拟证明楚源公司通知高艳玲、向志尽快办理贷款按揭手续，积极配合履行双方购房合同。
2、告知函，拟证明高艳玲、向志逾期未办理贷款按揭手续，楚源公司告知高艳玲、向志及时办理的事实。
经庭审质证，高艳玲、向志提交的第1-7号证据为客观已发生事实，且与本案具有关联性，本院予以采信，高艳玲、向志提交的第8号证据为视听资料，其证据来源不符合证据规则规定，本院不予以采信。楚源公司提交的第1、2号证据为客观事实，且与本案具有关联性，本院予以采信。
经审理查明，2013年9月27日，高艳玲、向志与湘西自治州楚源房地产开发有限公司湘西自治州楚源房地产开发有限公司签订了《吉首市商品房销售合同》及合同补充协议。合同约定，高艳玲、向志购买楚源公司边城国际大酒店285号铺面一间，面积30.81㎡，单价16050.44元/㎡，总价款494514元。付款方式为银行按揭24万元，余额首付。交房期限为2013年5月10日前。双方对买受人及出卖人违约责任进行了约定，其中对出卖人违约买受人可提请外解除合同的约定为：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权利解除合同。对合同备案的约定为自本合同生效之日起30日内。由出卖人向吉首市房地产管理局申请登记备案。之后，高艳玲、向志按约定履行了合同的付款义务，缴纳首付款254514元，税费款30787元。同时与房产销售已与边城大酒店签订了租赁合同的租户重签了铺面租赁合同（租期自2013年8月1日至2016年7月31日止）。2013年9月后由于按揭贷款未经贷款行即中国银行审核通过，高艳玲、向志未能办理到按揭贷款。2015年10月16日、2015年11月5日，楚源公司两次函告高艳玲、向志要求其变更银行办理按揭贷款，到华融湘江银行办理按揭手续，高艳玲、向志予以拒绝，并要求退房。为此双方酿成纠纷，高艳玲、向志诉至本院。
另查，中国人民银行规定贷款基准利率5年期以上：2012年7月6日--2014年11月22日为6.55%、2014年12月22日--
2015年3月1日为6.15%、2015年3月1日--2015年5月11日为5.90%、2015年10月24日之后为4.90%。
本院认为，高艳玲、向志与楚源公司争议的焦点是双方所订立的《吉首市商品房买卖合同》是否应解除。高艳玲、向志在与楚源公司订立了商品房买卖合同并交付了首付款及相关税费后，在2013年9月27日至2015年10月16日之间，高艳玲、向志未能在中国银行办理到按揭贷款。2015年10月16日、2015年11月5日，楚源公司两次函告高艳玲、向志变更按揭贷款银行为华融湘江银行，并要求高艳玲、向志尽快予以办理，高艳玲、向志拒绝办理该贷款手续。高艳玲、向志初次办理按揭贷款的银行为中国银行，适用贷款的基准利率（五年期以上）分别为6.55%和6.15%，而2015年10月后适用的贷款基准利率为4.9%。按照贷款程序及相关贷款合同的约定，高艳玲、向志到变更后的华融湘江银行贷款对高艳玲、向志不构成实质性损害，即不会增加高艳玲、向志的还贷款负担。故高艳玲、向志要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，要求与湘西自治州楚源房地产开发有限公司解除合同不当，本院不予支持。关于楚源公司未经高艳玲、向志同意拆除高艳玲、向志所购铺面统一招租的问题，由于双方之前订立了租赁协议，高艳玲、向志重新统一招租的行为本身即为租赁的一种方式，且不会对高艳玲、向志造成损害，高艳玲、向志以此作为解除合同的另一种理由也不成立，本院不予支持。反之，双方作为平等主体之间订立的《吉首市商品房销售合同》合法有效，湘西自治州楚源房地产开发有限公司诉讼请继续履行合同于法有据，本院予以支持。关于湘西自治州楚源房地产开发有限公司诉请要求高艳玲、向志支付自2015年11月21日起计算的违约金的请求，因双方已就商品房买卖合同的解除与否发生争议，故湘西自治州楚源房地产开发有限公司的请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、驳回高艳玲、向志的诉讼请求；
二、高艳玲、向志与湘西自治州楚源房地产开发有限公司订立的《吉首市商品房销售合同》合法有效，高艳玲、向志在本判决生效后九十日内给付湘西自治州楚源房地产开发有限公司购房款24万元；
三、驳回湘西自治州楚源房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费5580元，反诉费1720元，合计7300元，由高艳玲、向志承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 王维国
人民陪审员 刘琳琅
人民陪审员 杨国平
二〇一七年三月十日
代理书记员 陈 雯
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。