上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初19528号
原告(反诉被告)：纪冰凌，女，1978年8月2日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：王洪敏，上海百战律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李宁，上海百战律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李彰东，男，1958年12月11日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：何志岗，上海市汇创律师事务所律师。
原告纪冰凌与被告李彰东房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后，被告李彰东于2017年2月21日向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)纪冰凌的委托诉讼代理人王洪敏、李宁，被告(反诉原告)李彰东及其委托诉讼代理人何志岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
纪冰凌向本院提出诉讼请求：1.要求解除纪冰凌、李彰东签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称房产买卖合同)；2.李彰东返还纪冰凌购房款200万元；3.李彰东支付纪冰凌以200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月12日起计算至实际还款之日止的利息；4.李彰东赔偿纪冰凌房屋升值损失254万元；5.评估费由李彰东承担。诉讼过程中，纪冰凌变更第3项诉讼请求为：要求李彰东支付以140万元为基数，自2015年6月12日起至判决生效之日止及以60万元为基数，自2016年1月9日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由：2015年6月12日，纪冰凌及丈夫林永通作为买受人，与李彰东就上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订房产买卖合同。2015年6月25日，双方协商一致将买受人变更为纪冰凌一人，纪冰凌与李彰东重新签订了房产买卖合同，约定李彰东将其名下的系争房屋出售给纪冰凌，价款为318万元，其中，首付款140万元应于签订房产买卖合同当日支付，第二期房款176万元，于2016年1月10日前支付现金60万元，其余116万元通过银行贷款形式支付，尾款2万元待房屋交付且办结水、电、煤过户手续后支付；双方应于2016年1月10日前至上海市虹口区房地产交易中心(以下简称交易中心)完成系争房屋的过户手续。纪冰凌分别于2015年5月5日、6月12日支付李彰东10万元、130万元。2016年1月9日，因李彰东无法按照合同约定的日期至交易中心办理过户手续，双方签订补充协议，约定纪冰凌支付李彰东第二期房款中的现金60万元，过户日期延期至2016年1月30日，如李彰东违约，纪冰凌有权解除合同，李彰东除返还已收房款及相应利息外，还应按照已收房款的30%支付违约金。纪冰凌于当日支付李彰东房款60万元。2016年1月30日，李彰东再次违约，未配合纪冰凌至交易中心办理过户手续。此后，纪冰凌多次催促，均未果。因系争房屋上有抵押登记，李彰东一直未能注销登记，故系争房屋无法办理过户手续，纪冰凌现要求解除与李彰东签订的房产买卖合同，李彰东承担相应的违约责任。
李彰东辩称，同意解除房产买卖合同，返还纪冰凌已支付的房款200万元。不同意支付利息及赔偿升值损失，不同意承担评估费。双方未能办理系争房屋过户手续的原因在于纪冰凌未按合同约定将贷款116万元及尾款2万元支付给李彰东，纪冰凌实际贷款金额只有80万元，合同约定贷款不足部分应当现金补足，但纪冰凌未按约履行，导致李彰东未能归还系争房屋上的抵押借款、未能涤除抵押登记。纪冰凌的行为构成违约，李彰东不存在违约行为。
李彰东向本院提出反诉请求：1.要求纪冰凌搬离系争房屋；2.要求纪冰凌支付房屋使用费，按照每月6,000元的标准，自2016年2月28日起计算至返还房屋之日止。事实和理由：纪冰凌未按照双方合同约定支付李彰东第二期房款中的116万元及尾款2万元，构成违约。纪冰凌自2016年2月28日起即实际使用系争房屋至今，现双方均同意解除房产买卖合同，纪冰凌应当支付李彰东房屋使用费。
纪冰凌针对反诉辩称，纪冰凌已按合同约定办理了购房贷款手续，由于李彰东未按约定涤除系争房屋上的抵押登记，过户登记手续不能办理，故银行未放款。在获得李彰东的赔偿之前，不同意返还系争房屋。不同意支付房屋使用费。
本院经审理认定事实如下：系争房屋建筑面积99.17平方米，登记权利人为李彰东。房地产登记簿中记载的该房屋房地产抵押状况信息载明：抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行，登记日期为2014年7月，本次抵押的债权金额为450万元，债权期限3年，自2014年7月17日至2017年7月17日，另有上海市杨浦区周家嘴路XXX弄XXX号XXX室共同为该笔债权提供抵押担保。
2015年5月31日，纪冰凌与李彰东签订房地产买卖定金协议，约定纪冰凌以318万元的价格购买李彰东名下系争房屋，该协议还约定李彰东在收到纪冰凌首期房款后即办理注销贷款手续。当日，纪冰凌支付李彰东定金10万元。
2015年6月12日，李彰东为卖售人(甲方)、纪冰凌及其丈夫林永通为买受人(乙方)，双方签订房产买卖合同，约定乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，转让价款为318万元，合同对付款方式、期限、其他费用的负担、办理过户手续的日期、交房日期等进行了约定。当日，纪冰凌支付李彰东房款130万元。
2015年6月25日，李彰东为卖售人(甲方)、纪冰凌为买受人(乙方)，双方签订房产买卖合同，约定甲方将系争房屋转让给乙方，价款为318万元。补充条款(一)约定双方应于乙方办妥贷款手续并经银行审批通过后，于2016年1月10日前至交易中心办理过户手续；甲方于收到乙方全部房款后3个工作日内，将系争房屋交付乙方，交付标志为甲方将系争房屋钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气等费用进行结算；乙方应于本合同签订后的6个月内备齐贷款资料，办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款之日起满60个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，乙方应以现金补足；甲方保证在办理过户前，将系争房屋的银行抵押贷款登记注销完毕，逾期未注销的，乙方有权追究甲方的违约责任。附件三付款协议约定首期房款140万元(包括已付定金)，乙方应于房产买卖合同签订当日支付甲方；第二期房款176万元，其中现金部分60万元，于2016年1月10日前支付，剩余116万元以贷款形式支付；尾款2万元于交房后支付。附件五抵押情况一栏载明有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。
2015年12月10日，纪冰凌办理完毕贷款手续，其中商业贷款30万元，公积金贷款50万元。
2016年1月9日，李彰东为甲方、纪冰凌为乙方，双方签订补充协议，言明因甲方无法按约定于2016年1月10日过户交易前完成系争房屋抵押借款登记注销手续，导致双方不能如期至交易中心办理过户手续，双方约定甲方在收到乙方第二期房款的现金部分60万元后2个工作日内，还清甲方所欠银行的所有抵押借款，于2016年1月29日前完成所有银行抵押贷款登记注销手续，取得过户时所需递交交易中心的相关证明文件和资料，同时甲方保证系争房屋不再有任何形式的抵押情形，且不将该笔60万元款项挪作他用，如甲方违约，乙方有权单方面解除房产买卖合同，甲方应在收到书面通知之日起三日内返还乙方已付购房款及利息，还应按已付房款的20%向乙方支付违约金；双方同意过户日期推迟至2016年1月30日前，如甲方无法按期将系争房屋过户给乙方，则按每日万分之一支付乙方已付房款的利息，双方可在交房时进行结算，过户日期双方再次协商予以顺延；双方同意在乙方贷款银行放款后5日内，完成系争房屋及装饰、设备的验收交接与交房手续，甲方将系争房屋钥匙交付乙方，双方办妥维修基金、水、电、煤气等的户名更名手续，如甲方违约，乙方有权单方面解除房产买卖合同，甲方应在收到书面通知之日起三日内返还乙方已付购房款及利息，还应按已付房款的30%向乙方支付违约金；如因甲方原因导致房产买卖合同无法继续履行或解除，甲方应赔偿乙方个人住房抵押借款合同中规定的各项违约金及手续费等损失。当日，纪冰凌支付李彰东房款60万元。
2016年1月29日，纪冰凌与李彰东签订承诺书，约定双方于2016年2月28日前完成交房，如甲方未能如期交房，应按已收房款的每日万分之二向乙方支付补偿金，直至交房手续完成，甲方承诺其所欠债务不得损害乙方对系争房屋的权利。
2016年2月28日，纪冰凌与李彰东签订同意书，约定李彰东同意纪冰凌当日入住系争房屋，李彰东继续支付系争房屋的物业管理费至双方办理完毕维修基金的更名手续；纪冰凌有权对房屋内设施、装饰、家具等进行更换、装修、移除、丢弃等行为，李彰东对此不得主张任何补偿或赔偿；李彰东须支付水、电、燃气、电话、有线电视等费用至2016年3月。同日，李彰东将系争房屋交付纪冰凌使用至今。
现系争房屋除前述抵押登记外，还有上海市闵行区人民法院、上海市长宁区人民法院及本院的司法查封。因系争房屋无法办理过户登记手续，纪冰凌遂诉至本院。
审理中，根据纪冰凌的申请，本院依法裁定冻结李彰东名下银行存款314万元，或查封、扣押其相等价值的财产。
纪冰凌申请对系争房屋的市值进行评估。经上海市高级人民法院电脑配对确定，依法委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估，评估结果为系争房屋在2016年11月24日的市场价值为总价5,724,100元。
审理中，本院就系争房屋的租金向上海中原物业顾问有限公司询价，询价结果是系争房屋现在的租金约为8,000元。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。李彰东与纪冰凌签订的房产买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。纪冰凌向李彰东购买系争房屋，尽管系争房屋上存在抵押登记，但李彰东多次承诺会还清借款，涤除抵押登记以完成系争房屋的过户手续，但李彰东在收到纪冰凌支付的200万元款项后始终未按约定涤除系争房屋上的抵押登记，致使系争房屋未能过户至纪冰凌名下，现系争房屋又被法院查封，即便抵押登记被涤除，系争房屋也无法过户至纪冰凌名下。纪冰凌起诉要求解除房产买卖合同，李彰东也同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，李彰东已收取的房款200万元应返还纪冰凌。关于违约责任的承担，李彰东辩称合同解除的原因在于纪冰凌未按约定支付其剩余合同款项，未按约定支付其贷款不足部分36万元，对此，本院认为，房产买卖合同明确约定第二期房款中的116万元通过贷款方式支付，根据庭审查明的事实，纪冰凌已经按约定办理了相关的贷款手续，且贷款已经审批通过，因过户手续未能完成导致贷款未能发放，而过户手续未能完成的原因在于李彰东未按约定涤除系争房屋上的抵押登记，李彰东于2016年1月9日双方签订的补充协议中也承认因其无法按约定于2016年1月10日过户交易前完成系争房屋抵押借款登记注销手续，导致双方不能如期至交易中心办理过户手续，故对于李彰东该辩称意见，本院不予采纳。由于李彰东的违约行为，致使房产买卖合同不能继续履行，李彰东应当承担相应的违约责任，应当赔偿纪冰凌已付房款占用的利息损失及房屋升值损失。根据司法评估结果，系争房屋升值2,544,100元，考虑到纪冰凌未支付全部房款，本院酌情确定房屋升值损失的金额。
关于李彰东主张的房屋使用费，李彰东称双方有过口头约定，纪冰凌对此予以否认，李彰东未提供证据证明，本院不予采纳。纪冰凌对于系争房屋的占有、使用基于双方之间的房产买卖合同关系及李彰东的交付，因双方并未约定纪冰凌使用系争房屋应向李彰东支付房屋使用费，故纪冰凌无需支付李彰东合同解除之前的房屋使用费。双方之间的房产买卖合同既已解除，纪冰凌继续占有、使用系争房屋缺乏依据，应当在合理期限内携物品迁出系争房屋，并将系争房屋返还李彰东，如纪冰凌拒不迁出、返还房屋，应当向李彰东支付房屋使用费。李彰东主张房屋使用费按照每月6,000元的标准计算，根据本院询价结果，本院对此予以支持。纪冰凌要求获得李彰东赔偿后再迁出系争房屋无法律依据，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起，原告纪冰凌与被告李彰东就上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除；
二、被告李彰东返还原告纪冰凌购房款200万元；
三、被告李彰东支付原告纪冰凌以140万元为基数，自2015年6月12日起至实际还款之日止及以60万元为基数，自2016年1月9日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
四、被告李彰东赔偿原告纪冰凌房屋升值损失220万元；
上述第二至四项，于本判决生效之日起10日内履行；
五、自本判决生效之日起30日内，原告纪冰凌应携本人物品迁出上海市大连西路XXX弄XXX号XXX室房屋，将该房屋返还被告李彰东；若原告纪冰凌未按期搬离系争房屋，应按照每月6,000元的标准支付被告李彰东房屋使用费至实际搬离之日止；
六、驳回被告李彰东的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费44,360元，由原告纪冰凌负担2,840元，被告李彰东负担41,520元。反诉受理费800元，由被告李彰东负担。财产保全申请费5,000元、评估费15,000元，均由被告李彰东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 尹 灿
人民陪审员 毛济平
二〇一七年五月十九日
书 记 员 顾 逸
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……