湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂民终1042号
上诉人（原审被告）：湖北弘华实业投资有限公司。住所地：湖北省鄂州市鄂州经济开发区发展大道豪威城市广场*号楼*层。
法定代表人：朱敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘文卿，湖北忠三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李健，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谈荣华，女，1956年6月10日出生，汉族，住湖北省鄂州市。
被上诉人（原审原告）：周锦华，女，1949年3月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市建设街市。
被上诉人（原审原告）：周启群，男，1942年11月16日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。
被上诉人（原审原告）：周启超，男，1937年10月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市。
以上四人共同委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师。
原审第三人：周成，男，1963年10月22日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。
上诉人湖北弘华实业投资有限公司（以下简称弘华实业公司）因与被上诉人谈荣华、周锦华、周启群、周启超及原审第三人周成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初××号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘华实业公司的委托诉讼代理人刘文卿，被上诉人谈荣华、周锦华、周启群、周启超的委托诉讼代理人熊磊，原审第三人周成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
弘华实业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决主文第一项、第二项；2．驳回谈荣华、周锦华、周启群、周启超的全部诉讼请求；3、本案一、二审全部诉讼费用由谈荣华、周锦华、周启群、周启超承担。事实和理由：（一）一审法院认定“谈淑贞签署声明将涉案房屋赠与周成，但并未进行房产转让登记，被拆迁房屋的权利人为谈淑贞”，且周成明确表示从未接受赠与，并由此认定谈荣华、周锦华、周启群、周启超作为谈淑贞的第一顺位继承人依法取得对拆迁还建房屋的继承权，系事实认定和适用法律错误。首先，谈淑贞签署了《声明》，将大北门××号房产赠与周成；周成接受了谈淑贞的赠与并亲自于2010年7月27日将该份声明提交给弘华实业公司，且受领了140万元补偿款；周成的上述行为系明确接受了谈淑贞的赠与，即周成为拆迁安置房及补偿费用的实际权利人。一审法院认定周成未接受赠与，且对谈荣华、周锦华、周启群、周启超适用法定继承，明显系事实认定和适用法律错误。其次，2010年7月27日周成向弘华实业公司提交《声明》时，大北门××号房产已因客观原因灭失，且大北门××号房屋已被纳入拆迁范围而不能再办理过户登记手续，谈淑贞向周成实际赠与的是2010年7月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书2》项下的安置房屋、补偿费用等。一审法院以大北门房屋未办理过户登记手续为由认定被拆迁房屋的权利人为谈淑贞，并由谈荣华、周锦华、周启群、周启超继承，系事实认定错误。（二）一审法院认定《房屋拆迁补偿安置协议书2》中对“其中69㎡是商业”系弘华实业公司与周成共同认可，符合房屋拆迁市场的实际和习惯，系事实认定错误。首先，69㎡为商业用途系140万元补偿费用计算的依据。周成在签订该份《房屋拆迁补偿安置协议书2》时一并向弘华实业公司出具了《承诺书》，承诺提供大北门××号房产应有的有效证明文件（即69㎡为商业用途的证明），并办理赠与文件的公证。事实上，周成既未办理赠与文件的公证，同时在2011年7月4日向弘华实业公司提交大北门××号房产的产权证明时亦未提供其中69㎡为商业用途的证明，一审法院认定弘华实业公司与周成共同认可“其中69㎡是商业”，系事实认定错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，即对合同的解释应首先严格依据合同内容、条款。本案中，对于《房屋拆迁补偿安置协议书2》中“其中69㎡是商业”的解释，应充分考虑弘华实业公司以明显高于周边被拆迁房屋补偿标准向周成作出拆迁安置补偿的依据是周成在《房屋拆迁补偿安置协议书2》时及一并出具的《承诺书》中对提供商业权属证明的承诺，从而认定周成未充分履行《房屋拆迁补偿安置协议书2》项下义务的违约行为。在2011年7月4日周成未能提供商业用途权属证明的情况下，弘华实业公司享有顺序履行抗辩权和合同解除权。一审法院不仅未对《房屋拆迁补偿安置协议书2》的签订背景及合同内容严格加以考察，而仅依据其未加调查的、主观臆测的“房屋拆迁市场的实际和习惯”，违反了合同解释的顺序和方法，该认定严重脱离客观事实。（三）一审法院认定弘华实业公司迟延履行交付拆迁安置房屋并应向四名谈荣华、周锦华、周启群、周启超支付逾期交房过渡费，系事实认定和适用法律错误。2013年5月26日，弘华实业公司张贴了《交房公告》，回迁户根据该公告受领了拆迁安置房屋。弘华实业公司严格履行了通知交房义务。在交房公告发出后，未受领拆迁安置房屋的，属于受领迟延。一审法院认定弘华实业公司迟延履行交付拆迁安置房屋并应承担逾期交房过渡费，系事实认定和适用法律错误。（四）一审法院追加周成为第三人，在庭审中却对弘华实业公司的意见全部不予记录，且不对谈荣华、周锦华、周启群、周启超主体是否适格作出认定；一审法院的上述做法属程序严重违法。1、一审法院在法庭调查及开庭审理结束后，依谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请追加周成为第三人，程序严重违法。2016年3月10日，一审法院对本案进行了开庭审理。在法庭调查及法庭辩论过程中，一审法院已对本案事实进行了仔细查证，案件事实清楚。谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请周成为证人出庭作证，但因周成旁听了本案的庭审，丧失了证人资格。2016年4月6日，谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请追加周成为第三人，一审法院同意谈荣华、周锦华、周启群、周启超的申请，违反了我国民事诉讼法关于在庭审结束前申请追加第三人的规定，且周成在丧失证人资格后以第三人身份参加庭审的变通方式参与本案，程序严重违法。2、在2016年5月24日的开庭审理中，弘华实业公司的委托代理人首先就一审法院依谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请追加周成为第三人程序违法问题，进行了十余分钟的详细阐述。为便于书记员记录，代理人特地放慢语速；书记员进行了认真记录。开庭结束后，在对庭审笔录确认时，代理人发现笔录中对法庭依谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请追加周成为第三人程序严重违法的相关答辩意见全部未予记录，代理人因此拒绝对庭审笔录进行确认。根据我国民事诉讼法的有关规定，庭审笔录是在法庭审理过程中，同步反映全部审判活动的真实情况的文字记载；庭审笔录是法院依法作出裁决的重要依据，也是日后进行审判监督的重要材料，其应客观、真实、及时、准确地反映庭审的全部活动。一审法院在庭审中对于弘华实业公司的意见不予记录，严重违反了法定程序，且损害了弘华实业公司的程序和实体利益。3、一审法院未对谈荣华、周锦华、周启群、周启超主体是否适格进行认定而影响了弘华实业公司就实体问题答辩和提出反诉。一审法院在庭审中，应首先就谈荣华、周锦华、周启群、周启超主体不适格的程序问题进行认定，从而使弘华实业公司能就实体问题进行答辩和提出反诉。一审法院不对谈荣华、周锦华、周启群、周启超主体资格问题进行认定，并多次试图绕过该程序问题而直接对实体问题进行审理，导致弘华实业公司不能依据《承诺书》的约定行使合同解除权及反诉的程序权利，严重损害了弘华实业公司的程序利益和合法权益。
谈荣华、周锦华、周启群、周启超答辩称：（一）关于事实方面。1、弘华实业公司认为谈淑贞签署声明赠与房屋给周成，一审中提出的证据和一审判决对视为谈荣华、周锦华、周启群、周启超的继承权的依据不是赠与，而是依据湖北省鄂州市鄂城区人民法院作出的（2014）鄂鄂城民初字第00611号民事调解书确认的，弘华实业公司的上诉理由第一点表述是错误的。2、弘华实业公司主张谈淑贞将拆迁的房屋赠与了周成，实际上周成没有接受赠与，谈淑贞与弘华实业公司之间的拆迁补偿合同都是成立的。3、对于弘华实业公司上诉理由第4条中主体资格的问题，弘华实业公司认为我方没有继承资格，但（2014）鄂鄂城民初字第00611号民事调解书对于谈荣华、周锦华、周启群、周启超的继承人资格进行了确认，一审的第一组证据可以证明谈荣华、周锦华、周启群、周启超有诉讼的主体资格，一审判决对此进行了确认。4、关于69平方米的商业用房的问题，在拆迁房屋的过程中，产权证上对房屋用途的记录不是唯一的依据，应当根据当事人的协商和相关的证据确认该房屋的用途。5、弘华实业公司主张其2013年5月26日张贴了交房公告，但一直到谈荣华、周锦华、周启群、周启超提起诉讼要求弘华实业公司交房至今，弘华实业公司都没有交房，以交房公告免除交房责任是错误的。6、对于追加第三人，民事诉讼法都没有明确规定具体的追加时间。周成与本案是有利害关系的，程序上是合法的。（二）弘华实业公司上诉状中几个与事实明显不符的问题。1、周成领受了补偿款，就是提交了一个银行流水，周成是写了借条的，借条明确是代谈淑贞领取的。2、依据拆迁补偿安置协议2来看，协议2不是周成和弘华实业公司签订的，是谈淑贞和弘华实业公司签订的。3、周成出具的承诺书，括号中的批注是弘华实业公司自己的批注，土地证已经交给了弘华实业公司，弘华实业公司出具了收据；弘华实业公司认为周成出具了承诺书承诺证明69㎡是商业用途是不真实的。追加周成只要是庭审结束前追加，都是符合规定的。
周成述称，签订的相关协议、收140万元是代谈淑贞进行。签订的承诺书说的很清楚说房子要公证，没有说是69㎡的商业用房。没有接受祖母谈淑贞的赠与，当时谈淑贞写说明的时候已经95岁，是说要作为长孙的周成来协调处理，因为周成的父辈都70多岁了，当时拆迁公司做了很多违法暴力的事情。
谈荣华、周锦华、周启群、周启超向一审法院起诉请求：1、判令弘华实业公司限期履行《房屋拆迁补偿安置协议书》，将其开发的作为拆迁安置房的鄂州市沿江大道与南浦路交汇处的吴王公馆B座2002号房屋[备案编号（B）2002]交付并过户给谈荣华、A座0803号房屋[编号（A）0803]交付并过户给周锦华、A座0903号房屋[编号（A）0903]交付并过户给周启群、A座1901号房屋[编号（A）1901]交付并过户给周启超；2、判令弘华实业公司支付逾期交房过渡费。过渡费以安置房面积为基础，按4元/月.㎡自2012年元月28日起计算至弘华实业公司实际交房之日止。至2015年4月27日，弘华实业公司应付过渡费总额为418.64㎡×4元/月.㎡×39个月＝65,307.84元。3、判令弘华实业公司赔偿因延迟交房而给谈荣华、周锦华、周启群、周启超造成的损失。损失额比照同期同地段房屋租金水平、自2012年元月28日起计算至弘华实业公司实际交房之日止。至2015年4月27日，弘华实业公司应赔偿损失总额为418.64㎡×10元/月.㎡×39个月＝163,269.60元。4、判令弘华实业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年4月1日，谈淑贞（1914年10月出生，时年95岁）签署委托书，委托周成代表其全权办理与湖北弘华房地产开发有限公司（以下简称弘华地产公司）房屋拆迁事宜。2010年6月9日，谈淑贞出具一份声明：自愿将其名下大北门××号房屋赠予长孙周成。2010年7月27日，弘华地产公司与被拆迁人谈淑贞就谈淑贞名下大北门××号房屋的拆迁补偿安置事宜签订《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书2》。《房屋拆迁补偿安置协议书2》第十一条手写条款约定：仅本合同为生效合同，除本协议以外的《房屋拆迁补偿安置协议书》只能作为甲方（弘华地产公司）的对外公告，不能约束甲乙双方。其中，《房屋拆迁补偿安置协议书2》为谈淑贞本人签名确认，《房屋拆迁补偿安置协议书》签名处落款为“周成代谈淑贞”。《房屋拆迁补偿安置协议书2》对被拆除房屋状况、补偿安置方式、安置房屋状况、甲方应支付的补偿费用、期房安置结算、安置房交接等事项作了约定。双方约定，甲方（弘华地产公司）采用产权调换和货币补偿相结合的方式对被拆迁人谈淑贞进行补偿安置。关于安置房，双方明确观音阁公馆（即现在的吴王公馆）西塔第8、9层D2户型各一套，面积均为78.09㎡，第19层A2户型一套，面积140.57㎡，中塔第20层C3户型一套，面积121、89㎡为弘华地产公司补偿给被拆迁人谈淑贞的安置房，总面积为418.64㎡。2012年10月17日，弘华地产公司出具证明，上述四套房屋的编号在房产管理部门备案登记时分别变更为1(A）0803、1(A）0903、1(A)1901和2(B)2002。关于货币补偿部分，协议约定弘华地产公司总计应补偿给被拆迁人谈淑贞216.9万元，抵减被拆迁人因安置房超面积而应补偿给弘华地产公司的57.044万元后，弘华地产公司应支付159.856万元，双方同意该补偿款减少20万元，弘华地产公司应支付给谈淑贞140万元。还约定，房屋拆迁过渡费按2元/月.㎡计算，如甲方在房屋拆除后18个月内未交房，则从第19个月起至甲方实际交房给乙方止，按4元/月.㎡支付过渡费。其中，被拆迁房屋在2010年7月1日前已拆除。签订上述协议当日（2010年7月27日），周成领取了弘华地产公司按照合同约定应支付给谈淑贞的补偿款140万元。2013年1月17日，谈淑贞因病去世，未留下遗嘱，其丈夫周旭明已于1977年去世，所育二子二女，即本案谈荣华、周锦华、周启群、周启超。2014年3月28日，经湖北省鄂城区人民法院主持调解，谈荣华、周锦华、周启群、周启超就本案所涉四套房产的继承问题达成一致：吴王公馆B座2002号房屋[编号（B）2002]由谈荣华继承，A座0803号房屋[编号（A）0803]由周锦华继承，A座0903号房屋[编号（A）0903]由周启群继承，A座1901号房屋[编号（A）1901]由周启超继承。
另认定，2013年2月19日，经工商部门核准登记，湖北弘华房地产开发有限公司名称变更为湖北弘华实业投资有限公司。
一审法院认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》和《房屋拆迁补偿安置协议书2》系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予遵守。《房屋拆迁补偿安置协议书2》通过特别条款的约定，排除了《房屋拆迁补偿安置协议书》的相关约定，其效力优先于《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方应按照《房屋拆迁补偿安置协议书2》的约定享受合同权利并承担合同义务。虽然谈淑贞签署声明将涉案房屋赠与周成，但并未进行房产转让登记，与弘华地产公司（弘华实业公司更名前的名称）之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书2》亦为谈淑贞本人与弘华地产公司共同签署，该合同的相对方为谈淑贞与弘华地产公司。因此，根据不动产物权登记的公示公信效力及合同的相对性，本案被拆迁房屋的权利人为谈淑贞。在谈淑贞去世后，谈荣华、谈荣华、周锦华、周启群、周启超作为其法定的第一顺位继承人承继谈淑贞的权利人主体地位符合《中华人民共和国继承法》等相关法律的规定。第三人周成亦明确表示从未接受赠与，并明确表示认可谈荣华、周锦华、周启群、周启超就本案所涉房产达成的调解协议和分配方案。因此，弘华实业公司以谈荣华、周锦华、周启群、周启超不是本案适格的主体不予履行拆迁补偿协议书义务的理由不能成立。弘华实业公司出具的接收单显示，被拆迁人谈淑贞方已将被拆迁房屋的所有权证和土地使用权证交予弘华实业公司。双方《房屋拆迁补偿安置协议书2》中对“乙方原房屋前端商业门面69㎡”的补偿费用计算是双方共同认可，且该协议第一条被拆迁房屋状况备注已明确“其中69㎡是商业”，该69㎡是商业，已为双方协议共同认可，并未附加提供商业权属证明要求，这也符合房屋拆迁市场的实际和习惯。弘华实业公司认为未向其提供商业用途证明，违反承诺书约定的辩解理由不能成立。弘华实业公司虽发布了《交房公告》，但其拖延向谈荣华、周锦华、周启群、周启超履行合同义务，其认为已履行了通知收房义务的理由不能成立，对其辩解不予支持。一审法院依照审理情况通知第三人参与诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定。综上，弘华实业公司的辩解理由不能成立，依法不予支持。谈荣华、周锦华、周启群、周启超作为合法的继承人，按照谈淑贞与弘华实业公司签订的协议享受合同权利符合法律规定，弘华实业公司应按照约定将谈荣华、周锦华、周启群、周启超诉请的四套房屋进行交付并办理过户等相关手续。谈荣华、周锦华、周启群、周启超诉请的支付逾期交房过渡费的请求亦符合协议约定，依法予以支持。弘华实业公司应予支付的逾期交房过渡费为65,307.84元（418.64㎡×4元/月.㎡×39个月＝65,307.84元，自2012年1月28日至2015年4月27日），后续费用支付至实际交房之日止。谈荣华、周锦华、周启群、周启超要求支付租金损失的请求超出协议约定，依法不予支持。谈荣华、周锦华、周启群、周启超对周成已领取的拆迁补偿款予以认可，且已放弃对弘华实业公司的追索，是对其自身权利的处分，一审法院予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条判决：1、弘华实业公司应在判决生效之日起十日内，将其开发的作为拆迁安置房的鄂州市沿江大道与南浦路交汇处的吴王公馆B座2002号房屋[备案编号（B）2002]交付并过户给谈荣华、A座0803号房屋[编号（A）0803]交付并过户给周锦华、A座0903号房屋[编号（A）0903]交付并过户给周启群、A座1901号房屋[编号（A）1901]交付并过户给周启超；2、弘华实业公司应在本判决书生效之日起十日内向谈荣华、周锦华、周启群、周启超支付逾期交房过渡费65,307.84元（计算至谈荣华、周锦华、周启群、周启超起诉之日2015年4月27日），后续费用按418.64㎡×4元/月.㎡×逾期月数支付至实际交房之日止；3、驳回谈荣华、周锦华、周启群、周启超的其他诉讼请求。一审案件受理费4730元，由谈荣华、周锦华、周启群、周启超支付3378元，由弘华实业公司支付1352元。
二审中，当事人均没有提交新证据。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
二审补充查明，2010年7月27日，周成、谈淑贞作为承诺人向弘华地产公司出具一份《承诺书》，其中第7条约定“乙方申明已合法持有杨家巷大北门××号之房产应有的有效证明文件（赠与文件应办理公证），并保证转交给甲方的原件为合法文件。如该文件不合法，甲方有权解除双方已签订的《房屋拆迁补偿安置协议书2》。”第8条约定“若乙方未履行本承诺书，甲方有权解除《房屋拆迁补偿安置协议书2》。”
结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、一审判决弘华实业公司将四套拆迁安置房交付给谈荣华、周锦华、周启群、周启超并支付逾期交房过渡费依据是否充分；2、一审法院程序是否违法。
（一）关于一审判决弘华实业公司将四套拆迁安置房交付给谈荣华、周锦华、周启群、周启超并支付逾期交房过渡费依据是否充分的问题
本院认为，案涉《房屋拆迁补偿安置协议书2》及其《承诺书》均系本案当事人之间真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。虽然当事人之间还签订有《房屋拆迁补偿安置协议书》，但《房屋拆迁补偿安置协议书2》中明确表述“仅本合同为生效合同，除本协议书以外的《房屋拆迁补偿安置协议书》只能作为甲方对外公告，不能约束甲乙双方”，故本案当事人之间的权利义务只能以《房屋拆迁补偿安置协议书2》及其《承诺书》作为依据。根据该协议的约定，弘华实业公司应该依约将四套房屋交付给谈淑贞。弘华实业公司上诉主张，谈淑贞已经将房屋赠与给周成，故谈荣华、周锦华、周启群、周启超无权主张案涉权利。但在谈淑贞签订将房产赠与周成的《声明》后，周成并未实际占有相应的房产或者取得该房产产权，且在本案一审诉讼中亦表示其放弃了谈淑贞的赠与，故该赠与行为没有发生法律效力。现谈淑贞已经死亡，对该房产的处理没有留下遗嘱，前述四人作为谈淑贞的法定继承人依法取得了案涉房产拆迁后相应的安置补偿权利。故，一审判决认定前述四人有权提起本案诉讼，要求弘华实业公司履行《房屋拆迁补偿安置协议书2》义务，并无不当。在前述四人已经就房屋分配在人民法院达成调解协议，并由人民法院出具相应的《民事调解书》之后，弘华实业公司应该将四套房屋直接交付给谈荣华、周锦华、周启群、周启超。对于《房屋拆迁补偿安置协议书2》中约定的补偿款140万元，弘华实业公司已经支付给周成，谈荣华、周锦华、周启群、周启超对此均无异议，应视为弘华实业公司已经依约履行该项约定。对于房屋拆迁过渡费问题，因弘华实业公司至今没有交付还建房屋，其应该按照《房屋拆迁补偿安置协议书2》约定的标准向谈荣华、周锦华、周启群、周启超支付逾期交房过渡费。弘华实业公司上诉主张，在其张贴《交房公告》后，未受领拆迁安置房屋的业主即属受领迟延。但在本案当事人之间就《房屋拆迁补偿安置协议书2》履行存在争议的情形下，其张贴《交房公告》并不能当然证明谈荣华、周锦华、周启群、周启超故意受领迟延，且弘华实业公司至今仍未交付房屋属实。故，对其该项上诉理由，本院不予支持。弘华实业公司上诉主张，依据《承诺书》，谈淑贞获得相关补偿的前提是，提供案涉大北门××号房产中69㎡为商业用途的证明，且周成办理赠与文件的公证。但根据《承诺书》的内容看，并未有前述补偿前提的明确约定，亦无其他证据证明当事人之间存在前述约定。故，一审判决认定被拆迁房屋中“69㎡是商业已为双方协议共同认可，并未附加提供商业权属证明要求”具有事实依据。对于弘华实业公司的相关上诉主张，本院不予支持。
（二）关于一审程序是否违法的问题
本院认为，一审法院在法庭调查结束后，经过谈荣华、周锦华、周启群、周启超申请追加周成为第三人，该行为并没有违反相关法律规定。弘华实业公司上诉主张一审法院追加周成为第三人程序违法没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，弘华实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4730元，由湖北弘华实业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邵震宇
审判员 梅启勇
审判员 李治国
二〇一七年六月二十一日
书记员 赵 芬