宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁03民终651号
上诉人(原审被告)：侯立军，男，1975年5月4日出生，汉族，宁夏锦程工贸有限公司负责人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：李婷，宁夏银都律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李培贤，男，1972年5月22日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区红寺堡区。
原审被告：寇新明，男，1963年6月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。
原审被告：马国军，男，1963年1月30日出生，回族，住宁夏回族自治区红寺堡区。
上诉人侯立军因与被上诉人李培贤、原审被告寇新明、马国军确认合同无效纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2015）吴红民初字第1727号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人侯立军的委托诉讼代理人李婷、被上诉人李培贤到庭参加了诉讼。原审被告寇新明、马国军因下落不明，本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
侯立军上诉请求：一、撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2015）吴红民初字第1727号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人与原审被告马国军就吴忠市红寺堡区某某南路XX号房屋签订合同有效；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决证据不足，认定事实错误。(1)原审判决第10页“经审理查明”部分，“2005年马少贵将位于红寺堡区红寺堡镇某某南路XX号房屋转让给杨国林，2009年3月1日杨国林将房屋转让给锁平贵，2009年6月6日锁平贵将房屋转让给李培贤”的事实证据不足。从杨国林到李培贤中间还经手锁平贵，但杨国林、锁平贵均未到庭，不能证明涉案房屋经马少贵几经转手后到被上诉人李培贤处。原审判决仅凭两份售楼协议就认定了转让的事实。两份协议真实性因协议当事人均未到庭，进账单又非协议当事人本人所进。以上两点，一审判决中被上诉人李培贤受让涉案房产的协议的真实性无法认定，其多次转让环节中只有马少贵一人陈述，且马少贵与被上诉人李培贤并非协议直接相对人，因此，该转让协议的环节没有形成完整的证据链，所以不能证实被上诉人李培贤受让涉案房屋的事实，原审认定证据明显不足。（2）原审判决书第10页对“被告侯立军提交的证据”1（即银川市西夏区人民法院判决），认为与案件没有关联性，却在判决第11页“另查明”部分事实中认定了该证据内容所证明的事实，怎能前后矛盾说与案件没有关联性呢？该证据是原审原告取得涉案房屋所有权的合法依据之一。对证据2、3、4、5的证明目的均不予认可，否认的理由是马国军无权处分。这样的认定与法律相悖。该证据证明上诉人侯立军与原审被告马国军签订协议的合法性，属于善意取得。上诉人侯立军仅仅知道涉案房屋有人在使用，该房屋属于营业房，上诉人以为涉案房屋属于出租，登记前上诉人查询得知该房屋实际产权人为马国军，并且办理过户时，房管所人员去涉案房屋进行现场核实时，已表明来意，当时也没有人进行阻拦，因此上诉人更应该相信房屋实际产权人就是马国军，根据不动产的登记公示原则，他当然有理由相信该房屋实际所有权人为马国军，凭什么认为李培贤是房屋所有人呢？所以，原审法院认定侯立军不能善意取得不符合法律的规定。2、原审判决认定上诉人不能善意取得涉案房屋，其与原审被告马国军签订的协议无效，属于适用法律错误。（1）原审判决第11页“本院认为”部分“房屋所有权的归属，要根据登记公示、占有、价款交付及合同成立的时间等确定。”彻底违反了民法理论中的“物权优于债权原则”，这样的认定没有法律依据。按照我国法律规定，对房屋所有权实行产权登记制度。本案诉争房屋，是由原权利人寇新明转让给马国军，马国军办理房产证取得房产所有权后又通过法院执行程序转让给侯立军，马国军已依法取得了房地产管理部门核发的产权证，应当确认其对诉争房屋取得了所有权，上诉人与其签订的合同应当认定有效。而被上诉人和马少贵等是基于合同这个债权受让涉案房产，却因未经登记未能取得房产所有权。债权只能对抗合同相对人，不能对抗物权。涉案房屋的产权证未被依法撤销前，其效力是绝对的，任何人不能对抗。（2）原审判决以被上诉人李培贤实际占有房屋，上诉人侯立军明知李培贤占有房屋事实、马国军没有取得涉案房屋所有权为由认定上诉人不能善意取得为由，认定上诉人与马国军签订的房屋买卖合同无效，属于适用法律错误。首先，根据我国法律规定，不动产所有权的取得方式是登记，动产所有权的取得方式是交付。物权法第二十五条规定：“动产设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”。可见，占优势取得物权的一种方式，而对于不动产，占有的法律行为不产生获取占有物物权法的法律效果。本案李培贤在占有涉案房产时明知该房产已经办理在马国军名下，此种强行占有怎能受到法律的保护呢？其次。原审判决认定因马国军没有取得涉案房屋所有权为由确认上诉人侯立军与马国军签订的买卖合同无效。上诉人侯立军对马国军的房产证取得经过并不知情，基于对涉案房产的信任并在西夏区人民法院执行法官的主持下与马国军达成顶账协议，且支付了对价，涉案房产已经转移登记在上诉人名下；被上诉人李培贤对上述房产转移登记的事实清楚且没有提出登记异议，且上诉人侯立军与马国军签订协议在先，李培贤与锁平贵签订协议在后，上诉人侯立军应当属于善意取得。再次，上述认定混淆了民事诉讼和行政诉讼的程序规定。如前所述，不动产以登记为主，如果否定不动产的登记效力，只有通过行政诉讼撤销房产证。而本案原审法院通过确认合同无效即直接否定了行政行为的效力，实在让人不能认同。综上，恳请贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，确认上诉人与原审被告马国军就吴忠市红寺堡区某某南路XX号房屋签订合同有效，以维护法律尊严及上诉人合法权益。
李培贤辩称，一、经过多次庭审，证据及事实已经清楚。上诉人说，我购买房屋证据链断裂，因为杨国林现羁押服刑，锁平贵已死亡。前几次庭审我已出具死亡证明，一审已查明，贵院也可以调查。退步讲，涉案房屋是集资户马少贵，马少贵可以出庭作证，能证明涉案房屋来龙去脉。而上诉人称房屋为马国军债务顶替签订合同所有，是马国军欺骗上诉人。因为有开发商寇新明前几次庭审证词，是借给马国军房产证，马国军伪造变更在自己名下，寇新明书信催要涉案房屋及寇新明、马少贵中院出庭已作证证实。二、几次庭审查明得知，上诉人不是善意取得。理由如下：1、双方签订合同时，马国军向上诉人告知，此房他人占有，双方恶意串通，协商由谁起诉要房子，上诉人认为，自己只有10万债务，现能得到价值约三、四十万财产，觉着有利可图，称过户后自己起诉索要房屋，想钻法律空子，心想只要房子所有人登记了产权证书，就归谁所有，但忘记我国法律以事实为准。还要恶意串通及不合法所得房子，是不能实现自己梦想的。涉案上诉人是明显低于当地市场价，而且签订合同低价时清楚，并不是不知情，不符合善意取得的生成要件。2、上诉人多次提到西夏区法院判决书：此案件审理属于债权债务概括转移合同纠纷，其案件西夏区法院只审理原告与被告相互之间欠款债务事宜，并未审理马国军持有房产证来源是否合法，也就是说，与本案不是同一个法律关系，与本案没有关联性。3、至于开发商寇新明如何借给马国军涉案房产证，马国军如何取得房产证及过户在上诉人名下，马少贵如何集资等细节情况。一审已查明，并且有前几次庭审笔录，我已申请证人马少贵出庭证实。4、上诉人称一审法院法律关系使用错误等,上诉人只是片面依据法律。本案争议焦点是谁对涉案房屋拥有所有权，而所有权的基础法律关系是各方当事人所签订的买卖合同，司法解释第十条，对实际占有房屋取得房屋权利的人对他人又将该房屋签订买卖合同，欲以出售的法律关系。我不懂法，但我懂道理和事实，用事实说话，我认为法律是公平公正的。一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。
原审被告马国军、寇新明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，庭前也未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。
李培贤向一审法院起诉请求：1、请求确认被告寇新明与被告马国军就红寺堡区红寺堡镇某某南路XX号楼房签订的房屋买卖合同无效；2、请求确认被告马国军与被告侯立军就红寺堡区红寺堡镇某某南路XX号楼房签订的房屋买卖合同无效；3、案件受理费由三被告负担。
一审法院认定事实：寇新明是红寺堡区红寺堡镇某某南路XX号房屋的开发商。2001年8月3日，寇新明与马少贵签订售房协议一份，将鑫源公司商贸楼由西向北1-4套房屋以213775元的价格出售给马少贵。2002年6月26日，寇新明与马少贵签订集资协议一份，确认1-4号房屋中的2#房（现166号房屋）价款39230元，马少贵于2003年5月6日向寇新明付清价款。2005年马少贵把166号房屋出卖给杨国林，2009年3月1日杨国林将房屋转让给锁平贵，2009年6月6日锁平贵将房屋转让给李培贤，该房屋现由李培贤实际占有使用，各个买卖均未办理产权过户登记。另查明，2003年5月8日，寇新明在吴忠市房屋产籍管理所红寺堡管理科办理产权登记，将166号房屋办理在自己名下，房产证号为00007**。因寇新明与马国军有债权债务关系，寇新明将鑫源公司商贸楼出让给马国军。2006年4月12日，被告寇新明将房屋产权证借给马国军，马国军遂在吴忠市房屋产籍管理所红寺堡管理科办理产权变更登记，将166号房屋过户至马国军名下。施平欠银川市利钧达物资有限公司（法定代表人侯立平尾本案侯立军的弟弟）货款，2006年3月9日，经银川市西夏区人民法院判决，施平支付银川市利钧达物资有限公司货款及违约金共计128247.2元。吴忠市兴荣房地产开发公司（马国军为该公司总经理）欠施平工程款100000元。2008年8月19日，银川市利钧达物资有限公司与吴忠市兴荣房地产开发公司签订协议一份，马国军将166号房屋抵顶给银川市利钧达物资有限公司，并约定由马国军将房屋变更至银川市利钧达物资有限公司指定的自然人名下。因侯立平欠侯立军欠款，2011年6月15日，双方签订房屋转让协议一份，侯立平将166号房屋转让给侯立军。2011年6月21日，侯立军与马国军签订房屋转让合同一份，马国军将166号房屋转让给侯立军，并办理房屋产权变更登记。马国军和侯立军签订房屋转让合同时，告知侯立军166号房屋有实际占有人和使用人。一审法院认为，房屋所有权的归属，要分别根据登记公示、占有、价款交付及合同成立的时间等确定。根据已查明的事实，被告寇新明与马少贵房屋买卖合同成立的时间在先，房款已付清，并实际占有该房屋，虽该房屋的产权未登记在马少贵名下，但过错不在马少贵，因此马少贵是涉案房屋的合法所有权人。后该房屋几经转卖，原告李培贤受让该房屋，一直实际占有并使用该房屋，且其相信马少贵有该房屋的合法手续，能协助其办理该房屋的过户手续，因此原告取得该房屋的所有权。关于被告寇新明与被告马国军、被告马国军与被告侯立军就涉案房屋签订的买卖合同无效。从形式上看被告寇新明与被告马国军签订了房屋买卖合同，并办理了房屋产权变更登记，房屋买卖合同似乎具备了成立的条件，应认定为有效。但是，从本案的实质，结合原告当庭提交的寇新明书写的信件及被告寇新明曾在吴忠市中级人民法院案件庭审中的陈述，将涉案房屋过户至被告马国军名下并非其真实意思表示。被告马国军在明知该房屋由实际占有人的情况下，将该房屋产权变更登记在自己名下后，房屋被他人长期占有，但从未实际主张过该房屋的所有权，让实际占有人迁出房屋，明显有悖常理。因此，对原告要求确认被告寇新明与被告马国军签订的房屋买卖合同无效的请求本院予以支持。被告侯立军在明知涉案房屋有实际占有人的情况下受让该房屋，虽办理了访问产权变更登记，但因被告马国军并无取得涉案房屋的所有权，因此被告马国军无权处分该房屋，侯立军不能善意取得，故被告马国军与被告侯立军签订的房屋买卖合同已无效。被告寇新明经合法传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼，视为其放弃应诉、答辩、举证质证、辩论的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认被告寇新明与被告马国军、被告马国军与被告侯立军就吴忠市红寺堡区B6路西侧2号楼（现某某南路XX号）房屋签订的买卖合同无效；案件受理费100元、公告费600元，由被告寇新明、马国军、侯立军负担。
二审中，双方当事人均未向法庭提交证据。一审法院查明的事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，房屋所有权的归属，要分别根据登记公示、占有、价款交付及合同成立的时间等确定。本案中，李培贤提交的证据形成证据链条，且寇新明与马少贵房屋买卖合同成立的时间在先，房款已付清，并实际占有该房屋，因此马少贵是涉案房屋的合法所有权人。后该房屋几经转卖，李培贤受让该房屋，一直占有并使用该房屋，且其相信马少贵有该房屋的合法手续，能协助其办理该房屋的过户手续，因此李培贤取得该房屋的所有权。关于寇新明与马国军、马国军与侯立军就涉案房屋签订的买卖合同效力问题。从本案的实质，结合李培贤当庭提交的寇新明书写的信件及寇新明曾在本院案件庭审中的陈述，将涉案房屋过户至被告马国军名下并非其真实意思表示。马国军在明知该房屋有实际占有人的情况下，将该房屋产权变更登记在自己名下后，房屋被他人长期占有，但从未实际主张过该房屋的所有权，让实际占有人迁出房屋，明显有悖常理。一审法院认定寇新明与马国军签订的房屋买卖合同无效正确，应予维持。关于马国军与侯立军签订的房屋买卖合同效力问题。如前所述，马国军未取得涉案房屋的所有权，其无权处分该房屋，且侯立军在受让该房屋时，明知涉案房屋由实际占有人占有，没有进行查验，受让了该房屋，虽办理了房屋产权变更登记，但侯立军不能善意取得，故一审法院认定马国军与侯立军签订的房屋买卖合同无效正确，应予维持。
综上，上诉人侯立军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人侯立军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永生
审 判 员 马克军
代理审判员 何 芹
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 李 丁
附：本案引用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。