广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第626号
上诉人（原审被告）：惠州大亚湾某实业有限公司。住所�：惠州市大亚湾区
法定代表人：姜某，董事长。
委托代理人：谢佛鹏，广东创通顺达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：覃某，男，壮族，1984年7月20日出生，现住深圳市。
被上诉人（原审原告）：江某，女，汉族，1988年12月26日出生，住址同上。
委托代理人：罗毅，广东力臣律师事务所律师。
上诉人惠州大亚湾某实业有限公司因与被上诉人覃某、江某商品房预售合同纠纷一案，不服（2014）惠湾法民一初字第1127号一案民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。现已审理终结。
当事人原审的意见
原告覃某、江某于2014年9月11日向原审法院提起诉讼，请求：一、被告自2013年3月28日起按原告已支付的房款380000元每日万分之二的标准向原告支付逾期交房的违约金直至实际交房日止（暂时计算至2014年9月9日共计逾期530天，逾期交房违约金为40280元）；二、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金人民币4063.35元；三、依法判令被告按合同约定标准对标的房屋某花园3栋1103号房屋的墙脚底渗水、墙面开裂及空鼓、阳台钢管生锈质量问题进行修复整改；四、被告承担诉讼费。
庭审过程中，原告撤回其第三项诉讼请求。
主要事实和理由：2012年8月23日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于惠州××中心××号商品房，购买总价为380000元，付款方式为银行按揭付款，交房期限为2013年3月28日前且被告应在交付房屋后的280天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋，且被告未按约定向产权机关提供办证的材料。被告的行为已构成违约。2014年9月，原告自行到所购买的房屋了解情况时，发现标的房屋的墙壁水泥砂浆涂层及阳台钢管均存在严重的质量问题，不少地方存在渗水、水泥砂浆涂层脱落或墙壁空鼓、阳台钢管生锈等情况。
被告辩称：2012年8月23日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于惠州××中心××号商品房，购买总价为380000元，付款方式为银行按揭付款，交房期限为2013年3月28日前且被告应在交付房屋后的280天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋，且被告未按约定向产权机关提供办证的材料。被告的行为已构成违约。2014年9月，原告自行到所购买的房屋了解情况时，发现标的房屋的墙壁水泥砂浆涂层及阳台钢管均存在严重的质量问题，不少地方存在渗水、水泥砂浆涂层脱落或墙壁空鼓、阳台钢管生锈等情况。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年8月23日，原告覃某、江某作为买受人与作为出卖人的被告一通公司签订商品房买卖合同一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于大亚湾XX中心区某花园项目的第3栋1103号房屋，该房建筑面积为86.78平方米，总价款为人民币380000元；二、付款方式，买受人采用银行按揭的形式支付合同价款，即2012年8月23日前支付首期款114000元，余款266000元申请办理银行按揭贷款。在合同签订之日起15日内买受人办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额、年限及利率以银行最终审批为准；三、交付期限，出卖人应当在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并�合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；六、办理产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后280天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产�登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款114000元，余款266000元向中国建设银行惠州横江三路支行申请办理按揭贷款，该款已于2013年1月8日放款并划入被告名下的账号内。被告陈述于2013年3月21日向原告邮寄了入伙通知书，该邮寄快递存根联上原告的收件地址是其签订合同时提供的地址，但被告未能证实上述快递已经寄送或原告已经签收。
另查：被告开发的某花园项目于2011年5月30日取得消防验收，于2013年1月30日取得电梯验收，于2013年11月1日取得勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并向大亚湾住建局办理了验收�案登记。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房发票、借款借据等，被告庭后提交的竣工验收备案表等证据经庭审质证，足以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原告覃某、江某与被告一通公司签订的商品房买卖合同，不违反法律的规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。一、原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2013年3月28日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是书面通知。被告虽向法庭提供了其2013年3月21日填写的圆通速递存根联，欲证明其已经通知原告前来办理入伙收楼手续，但被告未能证实上述快件其已经寄送或者原告已经签收。即使上述快递已经送达原告，因被告建设的某花园项目实际于2013年11月1日才具备实际的交付使用条件，因此，被告在此之前的入伙通知应当认定为无效力的通知，被告应当在其上述项目具备实际的交付使用条件后再行通知原告办理入伙收楼手续，但被告未能举证证明其通知了原告，故应当认定被告未履行通知的义务，被告逾期交房的时间应自合同约定的交房日期的第二日起开始计算。二、庭审中，原告认可其于2014年8月底查看过所购买的房屋，因发现上述房屋存在墙脚底渗水、墙面开裂、空鼓及阳台钢管生锈等现象而拒绝收楼。同时，被告也未能举证证明原告收楼的时间早于上述时间，故本院采纳原告的陈述，认定被告逾期交房的截止时间计算至2014年8月31日止。至此，被告共计逾期交房511天。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，则被告应支付给原告的违约金计算为38836元（380000元×2/10000×511天）。因被告开发建设的某花园项目已经取得电梯、消防及勘察、设计、监理、施工、建设等五单位的竣工验收并办理了备案登记，已具备实际交付使用的条件，在此情况下，原告应及时办理入伙收楼手续，若原告在收楼后，发现其所购买的房屋存在问题，可以要求被告履行保修的责任，原告因此存在损失的，还可要求被告予以赔偿，但原告不能以此为由拒绝收楼并请求被告继续向其支付逾期交房的违约金，故原告请求被告支付2014年9月1日之后的逾期交房的违约金，无法律依据，原审法院不予支持。
关于被告是否存在逾期办证的问题。原、被告在合同中约定被告应在商品房交付使用后280日内将办理权属登记需由�卖人提供的资料报产权登记机关备案的，否则由被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，按照合同约定，被告应当在2014年1月2日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能举证证明其在上述日期前已经履行了合同约定的相应义务，且原告至今尚未领取其所购房屋的权属证书，故被告存在逾期向产权登记机关提供备案资料的违约行为，根据合同约定的标准，被告应向原告支付的违约金为3800元（380000元×1/100）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百一十四条第一款之规定，作出三项判决，一、被告惠州大亚湾某实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告覃某、江某逾期交房的违约金38836元。二、被告惠州大亚湾某实业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告覃某、�某逾期办理房产证的违约金3800元。三、驳回原告覃某、江某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费451元，由被告惠州大亚湾某实业有限公司负担。
当事人二审的意见
原审被告惠州大亚湾某实业有限公司。不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、依法将本案发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人2013年3月28日交付房屋。2013年3月20日,我公司通知业主在2013年3月20日入伙,将房屋交付给业主。故计算入伙时间应为2013年3月28日:二、合同约定的商品房验收合格时间。合同第八条约定的交付条件为商品房验收合格。20I3年1月30日,�防检验合格。20133年1月31日,电梯检验合格。此外,勘察、设计、施工、监理、建设单位在2OI3年3月19日全部签名盖章,建筑主体验收合格,签署验收时间延至2013年10月,是由于惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局迟迟不发《建设工程规划验收合格证》造成的。《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》(建办法函引[2003]524号)中也明确指出:商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用。三、没有及时取得《建设工程规划验收合格证》,不是上诉人原因造成。2013年3月19日,上诉人将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局。该局给上诉人出具办理建设类《建设工程规划验收合格证》受理通知书,没有在期限内办理,拖延至2O13年11月1日,才给上诉人出具《建设工程规划验收合格�》。在办理《建设工程规划验收合格证》过程中,上诉人已经履行合同义务,及时将将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局,没有过错。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定:根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下,才需承担逾期办证的违约责任。因此,出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的,可不承担逾期办证的违约责任。同理,上诉人已经及时将将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局,没有及�取得《建设工程规划验收合格证》,不是上诉人原因造成,上诉人依法不承担责任。三、一审判决认定在2014年8月31日交房,则办理房产证在2014年8月31日之后的280日内,而不是一审判决认定的2014年1月2日前。同时,办理房产证需要被上诉人到房产局在申请书、询问笔录上签名,被上诉人在2014年8月19日办理该事项,则办理房产证的时间从被上诉人签名开始计算。同时,交房时间也应该计算在2014年8月19日。四、被上诉人迟迟不收房屋,放任损失扩大,也应当承担责任。总之,在2O13年3月19日全部签名盖章,建筑主体验收合格,由于惠州市大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局迟迟不发《建设工程规划验收合格证》,造成签署验收时间延至2013年10月。我公司通知被上诉人在2013年3月28日办理入伙,没有逾期交房。上诉人已经及时将将规划验收全部资料提交给惠州市大亚湾经济技术开发区住房�规划建设局,没有及时取得《建设工程规划验收合格证》,不是上诉人原因造成，本案应当发回重审或查清事实后改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人答辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。
本院查明的事实、判决理由及结果
经查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房和办理房产证的违约行为，是否应按约承担违约责任。
逾期交房的违约金问题。合同约定的交房时间为2013年3月28日前，但上诉人开发的案涉工程项目于2013年11月1日才竣工验收符合交付条件，且其提供的证据不足以证明履行了书面通知被上诉人办理收楼手续的义务，原审认定逾期交房违约责任应从2013年3月28日次日起算，具有事实与法律依据，本院予以维持。被上诉人在2014年8月底查看过所购买的房屋，虽然未收楼，但此时应当知晓上诉人通知其收楼事宜，故原审法院将逾期交房的截止时间计算至2014年8月31日止，具有事实与法律依据，本院予以维持。上诉人上诉主张是由于有关部门延期办理规划验收合格证造成的，以及其已通知被上诉人收楼，其不应承担违约责任的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
逾期办理房产证的违约金问题。《商品房买卖合同》约定“上诉人应在商品房交付使用后280天内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，否则由上诉人按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金”及《合同补充协议》第五条约定“出卖人应在将本合同房产交付给买受人起的280天内书面通知买受人交付办理产权转移登记所需的�料和费用”，合同约定房产交付时间为2013年3月28日前，但上诉人在此后的280天内及至今既未书面通知被上诉人提交办理产权转移登记所需的资料和费用，也未将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使被上诉人至今未领取所购房屋的权属证书，原审认定上诉人承担逾期办证违约金3517.94元（351794元×1/1000）正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1222元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年九月三十日
书 记 员 赵 铎