广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第550号
上诉人（原审被告）：黄灵茂，男，汉族，1963年5月24日出生。
上诉人（原审被告）：刘清玉，女，汉族，1963年8月30日出生。
委托代理人：黄灵茂，男，汉族，1963年5月24日出生。系刘清玉的丈夫。
被上诉人（原审原告）：张细娇，女，汉族，1956年8月13日出生。
委托代理人：胡熙武，广东湘客律师事务所律师。
上诉人黄灵茂、刘清玉因与张细娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省乳源瑶族自治县人民法院（2015）韶乳法民一初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：黄灵茂和刘清玉系夫妻关系，出资建造位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭的楼房（已取得国有土地使用权证）。2013年1月6日，黄灵茂（甲方）与张细娇（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，内容为：“甲方今有位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭八层住宅楼，现已建成。经甲乙双方友好协商，甲方将住宅楼8××号房（包含首层里面算出第三间杂物房），卖断给乙方永久所有，特签订如下购房合同条款：一、8××号房及首层一间杂物房（包括防盗网、入户房门和8楼楼梯间公共防盗门）作价购房总款为壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整�￥169590元）。付款方式按本协议第二条款给付。二、付款方式：在本合同签字之日，乙方一次性付壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整（￥169590元）给甲方。本合同签字后，甲方将房屋锁匙移交给乙方。甲方必须协助乙方办理房地产权证，办理房地产权证的正常费用由乙方负责，但建房涉及的报建、补交费用、罚款等一切费用由甲方承担。三、本合同签字生效后，乙方有权装修和使用房屋，室内装修费用乙方自己负责；室外水电安装，楼梯间公共防盗门安装费用，由甲方自己负责。四、甲方保证出让的房屋及其建房用地权属明确，无纠纷。如有纠纷由甲方负责解决，如给乙方造成损失由甲方负责赔偿。五、乙方交清所有购房款后，8××号房属乙方永久所有，乙方有权出租或转让，甲方无权干涉。六、楼梯间通道及本楼前后行人道为本楼公共场所，任何一户房主不得堆放杂物�私自以各种形式占为己用。七、801房地面面积以上的楼顶天面面积同时归8××号房永久所有和使用。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效，且具有同等法律效力。”刘清玉在该合同甲方签字落款处签名（由黄佳玲代签）。同日，黄灵茂向张细娇出具《收据》一张，并将8××号房的钥匙交付给张细娇。该《收据》内容为：“今收到张细娇交来购买本人位于乳源县源泉路温泉村源茂豪庭8××号房及首层一间杂物房购买款人民币壹拾陆万玖仟伍佰玖拾元整（￥169590元）。”
另查明：2014年5月15日，黄灵茂就位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭8××号房（以下简称801房）申请办理并领取了房地产权证书（证号：粤房地权证乳字第××号；房地产权属人：黄灵茂；房屋所有权取得方式：2014新建）。之后黄灵茂、刘清玉委托韶关中一房地产与土地估价�限公司对位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭202房、801房共计二项住宅房地产抵押价值进行估价，该公司于2014年7月28日作出韶中一房地产抵字（2014）第320号《房地产抵押估价报告》，估价结果为：基于价值时点（2014年6月13日），202号房市场价值与抵押价值均为348000元，8××号房市场价值与抵押价值均为197000元，房地产抵押价值合计545000元。2014年9月间，黄灵茂用位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭202房、801房在乳源瑶族自治县农村信用合作联社大桥信用社办理了抵押贷款（贷款金额为32万元整，抵押期限从2014年9月10日至2019年9月10日），并于当月11日办理了房地产按揭（抵押）登记证明书。
又查明：2014年12月4日，张细娇认为黄灵茂、刘清玉不但不履行《房屋买卖合同书》中约定的协助办理房地产权证的义务，而且用位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村�茂豪庭801房办理抵押贷款，已构成根本违约，使其无法依约取得该房产的所有权，签约目的无法实现，故作出《解除合同通知书》，要求解除合同、退还169590元购房款及支付利息损失20000元。张细娇于当日以特快专递方式将此《解除合同通知书》邮寄给黄灵茂。
2012年12月3日，张细娇以黄灵茂、刘清玉未依照合同约定办理房屋产权过户登记手续并私自将房屋抵押给金融机构办理贷款，为避免合法权益受到难以弥补的损害，向原审法院申请诉前财产保全并提供了担保。原审法院据此于2014年12月4日作出（2014）韶乳法立保字第27号民事裁定书，裁定对乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭302房、801房进行查封。黄灵茂、刘清玉于2014年12月5日向原审法院提出复议申请，要求对上述房屋予以解封。原审法院经审查后，于2014年12月15日作出（2014）韶乳法立保字第27号通知书，�知黄灵茂、刘清玉，张细娇不同意解封，而且张细娇提出保全的标的额是40万元，况且黄灵茂、刘清玉已经将房屋抵押贷款，故黄灵茂、刘清玉请求解封的理由不成立，对黄灵茂、刘清玉的请求予以驳回。
2014年12月24日，张细娇向原审法院提起诉讼：2013年1月6日，张细娇与黄灵茂、刘清玉签订《房屋买卖合同书》并于当日一次性付清购房款共计169590元给黄灵茂。然而黄灵茂、刘清玉不但不依约协助办理房地产权证，而且还于2014年9月间将上述买卖合同项下8××号房屋抵押给金融机构办理贷款事宜，其行为使张细娇无法依约取得上述8××号房的所有权。鉴于黄灵茂、刘清玉的上述行为已构成根本违约，张细娇于2014年12月4日向黄灵茂、刘清玉发出解约通知，要求其立即退还购房款及支付利息未果。为维护张细娇的合法权益，请求原审法院判令：1、解除张细娇与黄灵茂、�清玉于2013年1月6日签订的《房屋买卖合同书》；2、黄灵茂、刘清玉连带退还张细娇购房款本金169590元，支付利息20859元（自2013年1月7日起计至2015年1月6日止共2年），合计190449元；3、黄灵茂、刘清玉赔偿张细娇经济损失20000元；4、案件受理费及财产保全费由黄灵茂、刘清玉负担。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。根据张细娇的起诉及被告黄灵茂、刘清玉的答辩，结合原、被告双方陈述及庭审举证质证情况，本案的争议焦点是：一、《房屋买卖合同书》是否予以准许解除；二、黄灵茂、刘清玉是否应向张细娇返还购房款及支付利息；三、黄灵茂、刘清玉是否应向张细娇赔偿经济损失。对此，该院分析认定如下：
一、关于《房屋买卖合同书》是否予以准许解除的问题。黄灵茂、刘清玉出资建造位于乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭的楼房，依照《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，自该楼房建造完毕止其即取得了房屋所有权。2013年1月6日，黄灵茂、刘清玉与张细娇签订《房屋买卖合同书》，约定将乳源瑶族自治县源泉路温泉村源茂豪庭8××号房及首层一间杂物房以总价款169590元转让给张细娇，并协助其办理房地产权证。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；双方应依照该合同的约定全面履行自己的权利义务。在本案中，双方签订《房屋买卖合同书》的目的明确，即黄灵茂、刘清玉欲转让涉案8××号房的房屋所有权给张细娇，而张细娇欲取得涉案8××号房的房屋所有权。但依照《中�人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，双方欲发生涉案8××号房物权变动的法律效果目的的实现，必须遵循法定的方式，即除了签订书面合同外，必须办理物权变动登记，未依法登记的，不能发生物权变动的法律效果。在本案中，黄灵茂于2014年5月就涉案8××号房办理了房地产权证，并登记在自己的名下，双方并未就涉案8××号房的房屋所有权办理变更登记手续，即使黄灵茂、刘清玉已将涉案8××号房交付给了张细娇，张细娇也未实际取得8××号房的房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定可知，所有权包括占有、使用、收益和处分的�利，失去其中一个，所有权即无法圆满实现。现黄灵茂已用该房在乳源瑶族自治县农村信用合作联社大桥信用社办理了抵押贷款（抵押期限从2014年9月10日至2019年9月10日），该行为属于行使涉案8××号房所有权中处分权能的行为，另其于2014年9月11日办理了房地产按揭（抵押）登记证明书，即已设定了抵押权，故涉案8××号房的所有权不处于圆满状态。张细娇不可能根据其与黄灵茂、刘清玉签订的《房屋买卖合同书》主张取得涉案8××号房圆满状态下的所有权，即其签订该合同的目的无法实现，故黄灵茂、刘清玉就涉案8××号房办理抵押贷款的行为已构成根本违约。现张细娇要求解除其与黄灵茂、刘清玉签订的《房屋买卖合同书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或�有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，即符合法定解除合同条件的规定，该院予以支持。
二、关于黄灵茂、刘清玉是否应向张细娇返还购房款及利息的问题。张细娇已于《房屋买卖合同》签订当日即2013年1月6日向黄灵茂、刘清玉交纳了购房款169590元，该合同未约定未能取得房地产权证的违约责任，因其与黄灵茂、刘清玉签订的该合同被依法解除，现其要求黄灵茂、刘清玉返还购房款169590元及自2013年1月7日起计至2015年1月6日止共2年的利息，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，�致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，该院予以支持，但利息应自2013年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年1月6日止。
三、关于黄灵茂、刘清玉是否应向张细娇赔偿经济损失的问题。因张细娇与黄灵茂、刘清玉签订的《房屋买卖合同书》被依法解除，其要求黄灵茂、刘清玉赔偿经济损失虽符合《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，但张细娇并未举证证明其遭受了�失、已经发生的损失是多少及其该损失是因黄灵茂、刘清玉根本违约行为所导致，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，张细娇应承担举证不能的法律后果。对其要求黄灵茂、刘清玉赔偿经济损失20000元的主张，该院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年3月10日作出（2015）韶乳法民一初字第16号民事判决：一、解除张细娇与黄灵茂、刘清玉于2013年1月6日签订的《房屋买卖合同书》。二、限黄灵茂、刘清玉于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还张细娇购房款169590元及利息（利息自2013年1月7日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年1月6日止）。三、驳回张细娇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4456元，适用简易程序审理减半收取即2228元，诉前财产保全费2520元，合计4748元，由黄灵茂、刘清玉负担。
黄灵茂、刘清玉不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决认定事实错误，依法应予以纠正。一、2013年1月6日，黄灵茂、刘清玉与张细娇签定《房屋买卖合同书》，签定合同当日，张细娇一次性付清购房款给黄灵茂，黄灵茂同时将房屋�入户大门锁匙交付给张细娇。从此时开始，张细娇就已经取得房屋实体的使用权和处分权，而黄灵茂就失去这一权利（房屋使用权和处置权）。合同约定甲方协助乙方办理房地产权证，办证的正常费用由乙方负责。即合同明确黄灵茂不负责办理乙方的房地产权证，是否要办证、何时办、办在谁的名下，完全由乙方根据需要决定，要办证时由乙方提出要求，拿出所需办证的款项，甲方才协助乙方办理8××号房的房地产权证。从上分析证明，张细娇能否依约取得8××号房房屋所有权，决定权和责任完全在于张细娇。到现在为止，张细娇从来没有提过更没有要求过办理8××号房的房地产权证。不可能黄灵茂又出办证费用又自作主张将8××号房地产权证办理在张细娇名下。实际上张细娇想将8××号房转让他人或要求黄灵茂、刘清玉收购从而将购房款变现。现黄灵茂、刘清玉用自己的名义的房地产权证去贷款，从法律上讲不违法，但如果张细娇将房转让他人要办理房产过户，黄灵茂、刘清玉拿不出房地产权证来办理过户手续，如造成张细娇经济损失，黄灵茂、刘清玉要负责赔偿张细娇经济损失，现没有造成张细娇任何经济损失，合同上也没有约定违约的赔偿责任。故张细娇诉求要求经济赔偿依法无据，不应支持。因张细娇是永久性卖断8××号房，就不可能反悔，随意要求解除所签合同，随意要求退房。何况造成违约张细娇也应负主要责任。出于本案的违约特殊原因，双方都有责任。张细娇可与黄灵茂、刘清玉协商能否达成解除所签合同，退回购房款的协议。但基于本案特殊情况，违约责任不能单一推向黄灵茂、刘清玉，张细娇不能单方无理提出解除所签合同，要求退房退钱还要计算利息，又要赔偿经济损失。原审法院对上述问题的判决�误。
二、退房、退钱不能计算利息。购房款不是借款，张细娇实际取得了房屋的实体使用权和所有权，所以在实际房屋买卖交易中，从道义上来讲，购房款不可能再计算利息。从道理上，法律上也不应支持计算利息。再者乙方所付的购房款中，有5万多元是原借款利息列入本金的利息款，按法律规定出借人不得将利息列入本金，谋取复利。加上在购房合同中也没有约定购房款要计付利息，更没有约定违约的责任。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十一之规定：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。”故黄灵茂、刘清玉请求二审法院驳回张细娇的诉讼请求。
三、黄灵茂将涉案房屋8××号房的“房地产权证”去银行贷款，张细娇完全知情也支持，该房屋评估市场价值197000元，银行贷款金额l0万元。张细娇急于将房变现，请求黄灵茂、刘清玉将买断的房屋收购回来，黄灵茂、刘清玉出于善心，同意其退房并返回169590元，张细娇要求首先一次性付l0万元，剩余7万元写欠条分期付款，因没有达成第一期付10万元这个要求，张细娇就此原因起诉到法院。是本案发生的前因后果，经过情况黄灵茂在一审答辩中亦详细谈了，在此进一步加以说明。
四、张细娇提供的2014年12月3日房管部门的“房地产权查档答复书”错误，贷款金额32万元是温泉村源茂豪庭202房和801房共2套房。因上述查档有误，所以张细娇申请查封房产“源茂豪庭”801房和302房两套房，查封价值40万元。原审法院不依法去查实而裁定查封错误。请求二审法院判决解除（2014）韶乳法立保字第27号民事裁定书。
据此，黄灵茂、刘清玉请求本院：一、撤销原审判决，驳回张细娇l至4项诉讼请求；二、判决解除（2014）韶乳法立保�第27号民事裁定书；三、诉讼费及财产保全费由张细娇负担。
张细娇答辩称：因黄灵茂、刘清玉的违约行为才导致张细娇不得不提起诉讼维权，黄灵茂、刘清玉应反思自己的违约失信行为，应服判息诉，积极履行一审判决确定的义务才对，不应滥用上诉权，浪费国家的司法资源。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院主要围绕上诉人的上诉请求进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、双方签订的合同可否解除，返还购房款应否计算利息。二、黄灵茂、刘清玉请求判令解除（2014）韶乳法立保字第27号民事裁定的理由是否成�。
一、关于双方签订的合同可否解除，返还购房款应否计算利息的问题。黄灵茂、刘清玉主张未违约，故双方签订的合同不应解除，而且不应计算购房款利息。从查明的事实分析，黄灵茂、刘清玉已将涉案房屋在乳源瑶族自治县农村信用合作联社大桥信用社办理了抵押贷款（抵押期限从2014年9月10日至2019年9月10日），并于2014年9月11日办理了房地产按揭（抵押）登记证明书，即涉案房屋已设定了抵押权，张细娇不可能根据其与黄灵茂、刘清玉签订的《房屋买卖合同书》，取得涉案房屋圆满状态下的所有权，故黄灵茂、刘清玉主张其将房屋钥匙交付给张细娇即完成合同约定，不应解除合同的理由不成立，本院予以驳回。至于黄灵茂、刘清玉认为张细娇未主动申请其协助办理产权证存在过错，但并不是黄灵茂、刘清玉可以自行主动办理产权证并设定抵押取得贷款的合法�由，故黄灵茂、刘清玉认为张细娇存在过错的主张，本院不予采信。由于张细娇签订房屋买卖合同的目的无法实现，黄灵茂、刘清玉就涉案房屋办理抵押贷款的行为已构成根本违约。现张细娇要求解除其与黄灵茂、刘清玉签订的《房屋买卖合同书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，黄灵茂、刘清玉主张不应解除合同的理由不成立，本院予以驳回。至于返还购房款的利息计算问题，黄灵茂、刘清玉主张合同未约定利息，而且部分购房款是原来的借款利息，故不应计算复利。因双方签订《房屋买卖合同书》后，黄灵茂、刘清玉出具《收据》给张细娇，已经明确购房款是169590元，即使该款此前可能存在利息，�在此时已经转化为购房款，故不存在复利的问题。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，因本案所涉《房屋买卖合同书》无法履行的主要原因，是黄灵茂、刘清玉作为出卖人将涉案房屋抵押贷款，张细娇要求解除合同并计算利息符合法律规定，黄灵茂、刘清玉该上诉理由不成立，本院予以驳回。
二、至于黄灵茂、刘清玉请求判令解除（2014）韶乳法立保字第27号民�裁定的理由是否成立的问题。因该财产保全是原审法院依照张细娇的申请，于2014年12月4日作出。黄灵茂、刘清玉已经于2014年12月5日向原审法院提出复议申请，要求对上述房屋予以解封。原审法院经审查后，于2014年12月15日作出（2014）韶乳法立保字第27号通知书，告知黄灵茂、刘清玉，张细娇不同意解封，而且张细娇提出保全的标的额是40万元，况且黄灵茂、刘清玉已经将房屋抵押贷款，故黄灵茂、刘清玉请求解封的理由不成立，对黄灵茂、刘清玉的请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条：“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”及第一百六十四条：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”的规定，黄灵茂、刘清玉已经就该裁定申请了复议，依照一事不再理的原则，本案仅处理当事人对实体部分的判决，黄灵茂、刘清玉该上诉理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄灵茂、刘清玉的上诉主张不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百六十四条、第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4456元，由黄灵茂、刘清玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 刘 茜
代理审判员 朱应麟
二〇一五�七月十五日
书 记 员 封慧敏
第1页共15页