黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终4463号
上诉人（原审被告）：黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。
法定代表人：高寿山，该公司经理。
委托诉讼代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕辉，住黑龙江省牡丹江市。
上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）因与被上诉人吕辉房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0104民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉德汇地公司委托诉讼代理人张长瑛，被上诉人吕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉德汇地公司上诉请求：1、撤销（2016）黑0104民初670号民事判决；2、依法改判，驳回吕辉的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。嘉德汇地公司与吕辉签订《商铺转让使用权合同》的同时，经吕辉同意，其与哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰物业）签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业。当日，吕辉收取租金并向宽泰物业出具了收条。一审法院认定，商铺租金是从购商铺款中直接扣除的，吕辉并没有直接收取租金的事实认定是错误的。二、一审法院适用法律错误。宽泰物业与吕辉签订《统一经营租赁协议》，将该商铺出租给宽泰物业，该租金是宽泰物业支付的，吕辉已经获得了经济利益，实现了合同目的，没有开业并没有给吕辉造成实际损失，一审在认定吕辉获取租金的同时，又判定嘉德汇地公司支付违约金是不公平的。一审判决书适用合同法第94条第4项之规定，该条“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意，合同的暂时不能实现不应适用该条款。吕辉在拿到租金后又以商铺没有拿到手为由主张解除转让协议，显然不应得到支持。一审判决书错误之处，一是转让协议解除后，租金怎么办，是否应判定租金由吕辉返还至宽泰物业；二是本案商铺的合同目的是否为最终不能实现，适用合同法94条第4款规定是否正确，如在合同解除后商铺可以交付了，该判决书是否损害了嘉德汇地公司的权益。事实上，在建工程完全可以交付，现只因意外事件造成工程交付延期，一审判决认定工程不能交付，合同目的不能实现是错误的。三、一审法院审理中程序错误。嘉德汇地公司在一审开庭时，要求追加宽泰物业为第三人参加诉讼，一方面是为了查明本案的相关事实，另一方面是，吕辉与宽泰物业签订《统一经营租赁协议》尚未到期，如果解除《商铺转让使用权合同》，势必使《统一经营租赁协议》失去法律基础，引发争议和诉讼。一审法院没有同意追加，以两个合同是两个法律关系为由，认定宽泰物业参加诉讼不予支持，该理由错误。对于是否准许申请，一审法院应在嘉德汇地公司或者宽泰物业申请后告知申请人。现一审判决书认定解除合同，但对解除合同后商铺租金应由吕辉返还给承租人宽泰物业，却没有给予任何认定，这势必造成当事人不必要的诉讼，增加了上诉人诉累。
吕辉辩称：一、嘉德汇地公司认为原审判决认定事实不清，称“商铺租金是从商铺款中扣除的，吕辉并没有直接收取租金的事实认定是错误的”。首先，原审判决的认定与客观事实一致。其次，吕辉收取案外人租金的方式对本案的审理结果没有影响；二、原审法院适用法律正确。吕辉从嘉德汇地公司处购买商铺，与嘉德汇地公司形成的是“商铺使用权买卖合同关系”。吕辉购买商铺使用权之后，又将商铺出租给案外人宽泰物业，吕辉与宽泰物业之间形成的是“租赁合同关系”。两个法律关系不能混同；三、在吕辉与嘉德汇地公司之间的商铺使用权买卖合同中，约定了2014年12月31日交付商铺，嘉德汇地公司至今没有交付，其严重违约行为致使购买人吕辉购买商铺的目的无法实现，购买人要求解除合同的请求符合《合同法》第九十四条的规定。且，吕辉购买商铺的目的是为了长期经营和管理，不是为了短期出租；四、嘉德汇地公司认为“与宽泰物业的租赁合同未到期，则买卖合同不能解除”的观点是错误的。嘉德汇地公司混淆了两个不同的法律关系。只要嘉德汇地公司存在违约行为致使购买人合同目的不能实现，购买人就有权解除买卖合同。至于买卖合同解除后，租赁合同如何处理应该另案解决，不属于本案审理范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回嘉德汇地公司的上诉请求。
吕辉向一审法院起诉请求：1、解除吕辉、嘉德汇地公司签订的商铺使用权转让合同，嘉德汇地公司返还吕辉一次性交付的商品款212500元；2、嘉德汇地公司给付吕辉2014年12月31日至2016年3月8日违约金46006.25元；3、判令嘉德汇地公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年11月10日，吕辉与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》。合同约定如下内容：嘉德汇地公司（甲方）是“新天意商品批发城”项目产权人。吕辉（乙方）受让使用权的商铺坐落于哈尔滨市道外区南十四道街221号新天意商品批发城（暂定名）A区32号商铺，该批发城预计于2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司（甲方）按吕辉（乙方）实际房款的万分之五支付违约金，吕辉（乙方）受让的商铺使用权年限为商场正式开业之日起40年。商铺建筑面积约为8.18平方米，商铺的转让费为212500元。吕辉（乙方）同意于2013年11月10日一次性交付商铺款总额的100%，即212500元。乙方（吕辉）在受让商铺后，同意将其受让的商铺交给甲方（嘉德汇地公司）统一经营和管理，并与甲方（嘉德汇地公司）签订《统一经营租赁协议》。2013年11月10日，嘉德汇地公司以宽泰物业的名义与吕辉签订《统一经营租赁协议》。合同约定如下内容：为实现新天意商品批发城的统一经营，提高新天意商品批发城的经济效益和竞争力，甲方（吕辉）将坐落在哈尔滨市道外区南十四道街221号的新天意商品批发城A区32号商铺出租给宽泰物业，租赁期间为从2014年12月31日至2016年12月30日。年租金为21250元，该商铺前两年委托租赁租金总计42500元。合同签订后，宽泰物业并未直接向吕辉支付两年商铺的租赁费42500元。该费用由嘉德汇地公司在吕辉总转让费212500中予以扣除，即吕辉实际上向嘉德汇地公司缴纳商铺使用权转让费170000元。本案争议商铺所在的商品批发城处于停建状态。吕辉与嘉德汇地公司签订的合同什么时间能继续履行，嘉德汇地公司不能给予明确答复。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、嘉德汇地公司未按照《商铺使用权转让合同》约定的交付时间即2014年12月31日向吕辉交付商铺，吕辉能否据此要求解除合同；二、嘉德汇地公司辩称，吕辉在与其签订《商铺使用权转让合同》的同时，已经同意将该商铺的前两年（2014年12月31日至2016年12月30日）出租给宽泰物业，现租赁未到期，有权主张权利的是宽泰物业，而不是吕辉，嘉德汇地公司的该抗辩理由是否成立。关于本案的第一个争议焦点：首先，吕辉、嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。其次，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案吕辉与嘉德汇地公司签订《商铺使用权转让合同》，其合同目的在于对其转让的商铺实现长期的经营和管理，而不是短期的转租。嘉德汇地公司未按合同约定的期限向吕辉交付商铺，已经导致吕辉不能实现合同目的，故吕辉要求解除与嘉德汇地公司签订的《商铺使用权转让合同》符合《合同法》的规定，应予支持。关于本案第二个争议焦点：根据合同的相对性，双方签订《商铺使用权转让合同》与吕辉、宽泰物业之间签订的《统一经营租赁协议》是两个法律关系，故嘉德汇地公司提出的吕辉与宽泰物业签订《统一经营租赁协议》未到期，故吕辉无权要求解除合同的抗辩主张，本院不予支持。嘉德汇地公司未按照合同约定的时间向吕辉交付商铺，已经构成违约，嘉德汇地公司应当向吕辉承担违约责任。综上，嘉德汇地公司的抗辩理由不能成立。根据《合同法》第九十七条规定及双方签订的合同约定，吕辉要求嘉德汇地公司返还其实际交付的商铺转让费及违约金的诉讼请求符合法律规定及合同约定，请求合理，应予支持，但数额应以吕辉实际交付的转让费金额为准。判决：一、解除吕辉与嘉德汇地公司于2013年11月10日签订的《新天意商品批发城商铺使用权转让合同》；二、待本判决发生法律效力后，嘉德汇地公司向吕辉返还商铺使用权转让费170000元及违约金（自2015年1月1日起至2016年3月8日，按照吕辉实际向嘉德汇地公司交付的商铺转让费17000元的万分之五的利率计算）；三、驳回吕辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5408元（吕辉已预交），由嘉德汇地公司负担，此款嘉德汇地公司与上款一同给付吕辉。
二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”本案中，嘉德汇地公司与吕辉签订的《商铺使用权转让合同》明确约定，商品批发城预计2014年12月31日前开业，每延期一天嘉德汇地公司按吕辉实际房款的万分之五支付违约金，而至吕辉起诉之日，嘉德汇地公司仍不能交付商铺，且至今不能明确实际可以交付的具体日期，致使吕辉长期经营的合同目的不能实现，嘉德汇地公司的行为已经构成根本违约，依照上述法律规定，吕辉有权请求解除其与嘉德汇地公司之间的《商铺使用权转让合同》，原审对此认定正确，本院予以维持。关于嘉德汇地公司主张，吕辉已经获得了至2016年12月30日的租金，获得了经济利益，已经实现了合同目的，“不能实现合同目的”应理解为合同目的最终不能实现之意。因嘉德汇地公司不能举示证据证明诉争商铺可以在可预期期限内实现经营，不能保证吕辉购买的商铺在租期届满后可以正常经营使用，故嘉德汇地公司关于其不构成根本违约的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于嘉德汇地公司称，原审认定事实不清，认定商铺租金是从购买商铺款中直接扣除的错误的问题。虽然吕辉与宽泰物业签订了《同意经营租赁协议》，并以吕辉的名义出具了收取租金的收条，但诉讼中，嘉德汇地公司明确承认该租金系从购买商铺款中扣除的，故嘉德汇地公司的主张依据不足，不予支持。
关于嘉德汇地公司主张，宽泰物业应当作为第三人参加本案诉讼的问题。虽然嘉德汇地公司与吕辉签订《商铺使用权转让合同》后，宽泰物业与吕辉就诉争商铺另行签订了《统一经营租赁协议》，但因诉争商铺始终未实际交付使用，吕辉亦未实际收取租金，只是在交付的购买商铺款中进行扣减，故从本案的客观情况看，该租赁协议并未实际履行，吕辉所交纳的款项就是购买商铺费用，故宽泰物业公司与本案并无必然的联系，不是本案必要的共同诉讼人，其不应作为第三人参加本案诉讼。至于嘉德汇地公司与宽泰物业之间关于扣减租金的问题，系另一法律关系，宽泰物业如有异议，可另行解决。
综上所述，嘉德汇地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5408元，由上诉人黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳 波
审判员 王晓东
审判员 万 迎
二〇一六年十一月十四日
书记员 李 迪
于文娟
于