北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第15624号
原告（反诉被告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人王庭伟，北京市海铭律师事务所律师。
委托代理人张军，女，1960年7月15日出生，中实杰肯道夫物业管理有限公司职员。
被告（反诉原告）北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。
法定代表人王子华，董事长。
委托代理人张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人管国文，男，1973年2月23日出生，北京市北斗鼎铭律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实物业公司）与被告（反诉原告）北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称远东公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炎铎独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告中实物业公司委托代理人张军、王庭伟，被告远东公司委托代理人张英海、管国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中实物业公司诉称：我公司与被告于2009年签订了《天鹅堡项目前期物业管理服务委托合同》（以下简称《物业管理合同》），双方约定由我公司对被告开发的天鹅堡小区进行物业管理服务。后双方于2011年续签了物业管理合同，约定2013年6月30日合同到期。合同到期前，双方协商合同到期后不再续签，并对双方债权债务进行了梳理和确认，于2013年6月28日签订了《天鹅堡物业项目交接协议书》（以下简称《交接协议》）。双方在交接协议中约定被告应当向我公司支付房屋销售老带新及优惠活动物业费、空置房物业费、保证金等费用为847384.63元。双方约定被告向我公司的支付期限为2013年7月31日前支付30%，2013年8月31日前支付30%，2013年9月30日前支付剩余40%。交接协议签订后，被告仅支付第一笔款项，剩余70%经我公司多次催要，至今仍未支付。被告的行为严重损害了我公司的合法权益，我公司在多次向被告主张未果后，起诉至法院，要求被告向我公司支付物业费、退还保证金等费用共计593169.25元，被告承担本案诉讼费。
被告远东公司辩称：不同意原告的诉讼请求，原告提供的物业服务没有达到合同约定标准，给我方造成严重经济损失，故提起反诉。
被告远东公司反诉诉称：双方于2009年签订物业管理服务委托合同，约定原告向我公司开发的位于通州区天鹅堡小区提供物业管理服务。后双方于2011年9月续签合同，约定由原告继续提供物业管理到2013年6月30日。双方合同中，详细约定了原告提供的物业服务内容、服务质量、双方权利义务、违约责任等。合同履行期间，原告提供的物业服务质量严重违反合同约定，未达到合同约定的要求，给我方造成严重经济损失。2013年6月，鉴于原告的工作服务质量，我公司决定不再与原告续签合同，并就有关交接工作双方签署了交接协议。之后，我公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司对截至2013年6月30日的物业状况进行了交接查验，出具了查验报告。查验报告指出有关提供的物业服务共计有924点不符合相关要求，我公司为整改全部的不符合点共计支付821500元。双方合同第九章违约责任第28条约定：“乙方（反诉被告）提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”双方于2013年6月28日签订的交接协议第五条，接收方（原告）的权利和义务第5、“2009年交接收后由于管理不善造成的相关配套部件（共用设施）缺失损坏的交接方要承担损失及赔偿。”根据双方的以下合同约定和国家有关法律规定，原告违反了合同约定，给我公司造成了严重经济损失，原告应予以全额赔偿。故要求判令反诉被告向我公司赔偿给我公司造成的经济损失821500元，判令反诉被告承担反诉诉讼费用。
反诉被告中实物业公司辩称：被告反诉与我方本诉不是一个法律关系，反诉不成立，我方起诉时依据双方物业服务合同终止之后签订的项目交接协议，这个是起诉依据，被告反诉理由是根据双方服务合同的质量及造成损害提出的，被告提出公共设备造成损害赔偿无法律依据，诉争小区所有的公共社区设备的权利人不是被告享有，物业管理范围内的公共设施设备是共同小区业主所有，只是一部分的设备所有人，被告的反诉是不成立的，是虚构的，被告的反诉认为物业管理造成损害应该是依据另案起诉，附件二中搁置争议费用另外签订的协议，与本案无关。
经审理查明：远东公司系北京市通州区马驹桥镇天鹅堡项目的开发商。2009年9月1日，远东公司与中实物业公司签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，远东公司将该项目的前期物业委托给中实物业公司进行管理，在该合同到期后，双方签订了《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，继续由中实物业公司对该项目进行物业管理服务至2013年6月30日，上述两份物业服务合同中对双方的权利义务进行了明确约定，对中实物业公司的物业服务范围和标准进行了明确规定。
2013年6月28日，远东公司（接收方）和中实物业公司（交接方）对到期后的物业工作交接手续进行了约定，签订了《天鹅堡物业项目交接协议书》，该协议书的主要内容为：第一条，交接房屋位于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号天鹅堡项目的物业管理服务。第二条，交接时间节点为2013年6月30日24时。第三条，交接内容：工程设备系统，环境卫生和绿化，业主档案，收费档案，设备档案、图纸，物业管理办公、操作、住宿用房，物业管理工具。以上内容，应以交接方接管本小区时所接受的文件、实物等实际情况为交接验收的依据和标准。第四条，交接方的权利和义务。第五条，接收方的权利和义务。5、对2009年之前交接方进场前的设备设施及相关配套部件的缺失现状，不追加给交接方。2009年交接方接收后由于管理不善造成的相关配套部件（共用设施设备）缺失损坏的交接方要承担损失及赔偿。6、接收方有权聘请第三方承接查验机构对所有承接查验内容进行全程承接验收。交接方全面配合好第三方承接查验机构的承接查验工作。第六条，债权债务的处理。截止2013年6月30日，交接方和接收方处理如下：1、经双方认可接收方应支付给交接方的房屋销售老带新及优惠活动物业费、空置房物业费、保证金等费用为847384.63元；2、此项费用的支付方式和时限另行约定，详见附件1；3、交接方�接收方存在争议的费用包括：、交接方主张接收方因房屋质量问题以免物业费形式对业主进行补偿，但由于留存的相关材料上仅有接收方公司总经理签字，未加盖印章导致接收方不予确认的费用；b、接收方主张自2010年11月1日起由于园区内频繁出现市政给水管线漏水而产生的超额水费接收方尚未结清部分；c、接收方主张由于交接方在管理期间，部分门禁对讲机损坏、空置房屋门窗损坏、电缆被盗等损失交接方应予以赔偿的金额。对-c双方存在争议费用的解决办法详见附件2。
双方附件1内容为：截止2013年6月30日，接收方应支付给交接方的房屋销售老带新及优惠活动物业费、空置房物业费、保证金等费用为847384.63元，此项费用进行分期付款，2013年7月31日前支付30%，即254215.38元，2013年8月31日前支付30%，即254215.38元，2013年9月30日前支付剩余40%，即338953.87元。交接方收款�应出具正式物业费发票（退还的保证金29000元及交接方垫付的修门费用2000元共计31000元除外）。
双方附件2内容为：存在争议的费用包括：1、交接方主张：接收方因房屋质量问题以免物业费形式对业主进行补偿，但由于留存的相关材料上仅有接收方公司总经理签字，未加盖印章导致接收方不予确认的费用163562.77元；2、交接方主张：自2010年11月1日起由于园区内频繁出现市政给水管线漏水而产生的超额水费接收方尚未结清部分231572元；3、接收方主张：由于交接方在管理期间，部分门禁对讲机损坏、空置房屋门窗损坏、电缆被盗等损失交接方应予以赔偿的金额208000元。4、交接方主张：《天鹅堡前期物业管理服务委托合同》保证金，交接方与接收方差额1000元。为了确保2013年6月30日天鹅堡项目如期顺利交接，对上述三项有争议的费用暂时搁置，项目交接完成后，双方可�过进一步协商的方式解决，确实协商不成的双方均有权向属地人民法院提起诉讼，最终通过法律途径解决。
上述交接协议签订后，远东公司给付中实物业公司第一笔费用即254215.38元，后再未支付过任何费用。
在双方交接期间，远东公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司（以下简称青宇公司）对该小区内的物业交接进行查验评估，2013年7月15日该公司出具评估报告，根据该报告青宇公司以2013年6月30日为查验评估基准日，认为存在强电系统、弱电系统、给排水系统、消防系统、绿化工程、园区道路、围栏等924点不符合相关要求，该报告使用有效期为1年，自2013年6月30日至2014年6月29日。在该报告中，移交方中实物业公司天鹅堡项目负责人张军对部分查验记录表进行了签字确认。2013年10月16日，远东公司向中实物业公司邮寄一份《关于中实物业管理天鹅堡项目�间因失职造成损失的致函》，向中实物业公司主张部分物业管理损失费用，并暂停支付《天鹅堡项目交接协议书》中附件1约定的费用。
上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、天鹅堡物业清算明细表、天鹅堡物业项目交接协议书、关于“老带新及优惠活动物业费、空置房物业费、保证金等费用”的付款协议、关于“搁置争议费用”的协议、天鹅堡物业项目承接查验评估报告、关于中实物业管理天鹅堡项目期间因失职造成损失的致函、快递单、催款函、设备验收清单、系统运行调试验收交接单、部分设备维修发票及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案首先需要针对双方争议的问题进行说明：
一、前期物业服务合同与《交接协议》的关系。
此问题涉及到，被告能否以原告违反前期物�服务合同中约定的服务义务来抗辩《交接协议》中约定的给付款项义务。对此，原告认为其主张根据的是《交接协议》附件1的约定，与前期物业服务合同不存在关系，系两份独立的合同，被告认为《交接协议》系前期物业服务合同的从合同，前期物业服务合同系主合同。本院认为，主从合同的认定在于两份合同是否具有附属性，即主合同的成立、有效和终止是否会导致从合同的相应属性变化，只有两份合同构成了根本上的附属性才会构成主从合同，本案中涉及到的两份合同并不具备相应的属性。《交接协议》的签订是为了前期物业服务合同到期终止后双方权利义务的交接而签订的，在时间产生上、效力上不存在根本的附属性，前期物业服务合同已经终止，但是《交接协议》才刚刚生效，《交接协议》的订立目的在于对后续物业交接手续的解决，具有独立性，其中的权利义务明确，并不依附于前期物业服务合同而存在，当然，如果没有前期物业服务合同，也不会存在《交接协议》，但这种前后属性系时间上的物理属性，而非法律上的依附属性，故两份合同并非主从合同。
但，并不因此认定被告无法以物业服务的不到位抗辩和反诉原告的诉讼请求，因为根据双方签订的《交接协议》第三条的交接内容来看，包含了环境卫生和绿化、物业管理工具等涉及到物业服务内容的交接事项，上述的交接必然会涉及对物业服务的评价，涉及到物业服务中造成损失的认定和责任，故被告可以依据《交接协议》来进行必要的抗辩和反诉。
二、青宇公司出具的《评估报告》能否作为被告抗辩和反诉的证据。
本院认为，《评估报告》中的查验记录有原告负责人的签字，并且根据双方《交接协议》的约定，被告可以委托相应的承接验收机构对承�查验内容进行承接验收，故该报告的取得真实、合法。但根据该《评估报告》显示，评估基准日为2013年6月30日，有效试用期为2013年6月30日至2014年6月29日。在本案审理时该报告已经过了合法使用期限，并且经本院核实，该报告作出后被告并未向原告出示，仅是在原告邮寄的《关于中实物业管理天鹅堡项目期间因失职造成损失的致函》中进行了提及，也造成了原告无法对该报告中涉及的问题进行解释说明。
虽然根据被告提交的相关政府文件，被告有权自行委托相应的物业验收公司进行承接验收工作，但是并未对该验收报告的法律属性进行认定，该报告能否作为认证原告物业服务不到位，承接内容不合格的依据，没有相应的法律文件，而双方的《交接协议》也并未对该验收报告的责任进行约定。综上，在本案中本院无法直接根据验收报告来支持被告的答辩意见和反诉主张，但可以将其作为间接证据结合其他证据材料进行认定。
对于原告的诉讼请求。本院认为，根据双方的物业清算明细表和《交接协议》，双方认可截止到2013年6月30日的被告应给予原告的无争议费用为847484.63元，对于款项给付进行了约定，而对于被告辩称的原告物业服务不到位和其他物品损失费用问题，其中对物品损失等进行了搁置，因此以搁置争议费用部分来抗辩已经达成的付款协议，没有事实和法律依据，而对于物业服务不到位问题，根据《评估报告》和《交接协议》的时间点来看，均为2013年6月30日，《交接协议》系双方为原告物业退出和承接达成的协议，系双方真实意思表示，在此协议中并未对物业问题进行约定，在原告退出小区物业服务之后，被告单方依据《评估报告》来抗辩《交接协议》的付款义务并提出相应的赔偿，没有事实和法律依据，被告在整个交接过程中均未提出相应的主张，怠于行使自己的权利，因此，对于原告的诉讼请求本院予以支持。
对于被告的反诉诉讼请求，结合本案的全部情形来讲，本院认为，在原告退出原小区物业服务之时，双方签订的《交接协议》为双方对交接事宜的全部内容，在无特殊情形下，双方的后续物业交接事宜应以双方签字确认的《交接协议》为准，被告答辩和反诉的主要依据在于《评估报告》对小区物业的评价，该报告的时效性和时间点决定了其效力是对2013年6月30日物业交接的认定，双方《交接协议》中也明确载明了截止到2013年6月30日双方的债权债务争议，故《交接协议》实际上是考虑到了《评估报告》可能存在的因素，而《评估报告》形成之后在其有效期1年中被告并未行使自己的权利，导致《评估报告》在本案中证明力严重下降，对被告应承担自己怠于行使权利�不利后果。故对于被告具体的反诉诉讼情形，本院结合相关合同、票据结合《交接协议》进行认定。
被告反诉中包含了《交接协议》附件2中的接收方主张和其他物业服务损失，其他物业服务损失中的清理费用、修理水泵、维修路灯、空置房门卡和更换车库门遥控费用均为北京华特物业管理发展有限公司支出，并非被告支出，而被告对因原告导致的上述费用支出并未提出足够的证据予以支持，故本院不予支持。对于被告主张的周界报警系统维修，相应发票时间为2011年5月发生，而在2013年6月28日双方签订《交接协议》时被告并未提出相应主张，在争议款项部分亦没有进行记载。园区路面维修相应的招标时间为2013年2月24日，合同签订时间为2013年3月20日，该笔费用被告在《交接协议》中亦未进行提及，而且根据《建设工程施工招标投标文件》和《天鹅堡项目园区改造工�施工合同》记载，此次工程系天鹅堡项目园林改造工程，上述费用均发生在双方物业转交之前，被告对上述费用在转接过程中均未提出任何异议，也未能证明系原告过错导致的上述费用开支，因此，对于被告的上述反诉诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉主张的更换车辆道闸系统费用，根据《评估报告》第71页记载已安装2套4台，库存1台，不能放卡，未安装。相应的现象在双方交接时已经存在，而被告并未提出异议和主张，并在2013年9月之后自行更换了相应的系统，相应的设备安装义务在于开发商，故应该由被告自己承担相应的损失。对于被告主张的草坪灯、绿化修复、围栏护理等费用，根据被告提交的申请审批单，为旧灯拆除更换新灯、种植新植被并进行养护、围栏进行刷漆加固，上述费用发生在双方交接之后，并且多数为正常维护更换费用，故无法证明原�存在物业服务瑕疵。而被告反诉的壁挂炉和消防设施损失，被告并未提交证明表明系原告服务期间造成损失以及损失实际存在，并且在双方交接中并未作为搁置费用记载。
对于被告反诉中提及的电缆损失和空置门窗损失系双方交接时即存在的争议部分，对于该部分双方并未协商一致，故在反诉中被告提及符合法律规定，上述损失在双方物业服务存续期间已经进行了确认，并且在交接过程中进行了记录，而原告作为小区物业服务单位，理应保管了小区公共设施并进行相应的维护和看管，从2013年6月6日被告向原告发的《关于空置房人为损坏入户木门及装玻璃的致函》以及2012年9月12日双方达成的《天鹅堡项目托管房屋空置费扣款协议》可以看出，双方曾经对空置房屋门窗损坏进行过处理，但本案中被告明确表示反诉中不包含该部分损失，故其可以另案进行解决。对于�缆损坏，该电缆给物业用房、设备间、消防泵房和地下室区域进行供电，上述物业区域均为公共区域，故电缆保养亦属于公共服务范畴，原告作为物业服务单位理应承担保护和维护电缆的责任，原告虽辩称事故发生时并未交付该楼房作为服务范围，但并未提交证据予以证明，而且双方约定的前期物业服务范围包含了全部小区。电缆被盗虽不是原告所谓，应该由相关责任人员承担赔偿责任，但事故发生在原告服务期间，其应该承担相应的服务过错责任，对于责任比例本院酌定确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京嘉禾远东置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司老带新及优惠活动物业费、空置房物业费、保证金等费用共计人民币五十九万三千一百六十九元二角五分；
二、原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告北京嘉禾远东置业有限公司电缆费用共计人民币二万八千一百九十一元；
三、驳回被告北京嘉禾远东置业有限公司其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4866元，由被告北京嘉禾远东置业有限公司，于本判决生效生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费6007元，由被告北京嘉禾远东置业有限公司负担252元（已交纳），由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担5755元，于本判决生效生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，�本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炎铎
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 徐 晶