江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2013)亭民初字第2398号原告陈月巧，女。原告邹艾军，男。上列两原告共同委托代理人周春华，江苏华晓律师事务所律师。被告盐城市新洋经济区管理委员会，住所地盐城市亭湖区开放大道155号。法定代表人童建明，主任。委托代理人陈军，江苏一正律师事务所律师。被告高雪飞，男。委托代理人徐红芳，江苏兴时代律师事务所律师。原告陈月巧、邹艾军诉被告盐城市新洋经济区管理委员会（以下简称新洋经济区管委会）、高雪飞确认合同无效纠纷一案，本院于2013年6月21日受理后，依法适用简易程序由审判员邵伟独任审判，于同年7月29日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并组成合议庭，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告邹艾军、原告陈月巧和邹艾军的共同委托代理人周春华、被告新洋经济区管委会的委托代理人陈军、被告高雪飞及其委托代理人徐红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈月巧、邹艾军共同诉称：2005年8月15日，原告将座落在盐城市亭湖区**镇**村五组的房屋以人民币3万元的价格转让给被告高雪飞。因原告的母亲无处居住，原告与被告协商退房，协商无果，原告将高雪飞诉至法院，亭湖法院2012年12月5日作出判决，确认陈月巧、邹艾军与高雪飞于2005年8月15日签订的房产转让协议无效。因讼争房屋被列入拆迁范围，原告致函新洋经济区管委会等部门，要求洽谈拆迁事宜。后得知高雪飞与拆迁人新洋经济区管委会签订一份房屋拆迁协议，获得拆迁补偿690120元。请求人民法院判决：1、确认2012年4月20日被告新洋经济区管委会与被告高雪飞之间签订的房屋拆迁协议无效；2、判令被告新洋经济区管委会赔偿原告房屋各项损失690120元，被告高雪飞承担连带责任。原告陈月巧、邹艾军当庭所举证据有：1、（2012）亭兴民初字第0291号《民事判决书》，证明原告与高雪飞之间的买卖协议经法院审理判决认定无效。两被告曾于2012年4月20日签订了一份房屋拆迁协议，获得补偿款690120元。2、2012年4月10日告知书、2012年5月8日两份函，EMS邮寄单。证明原告在两被告达成拆迁协议之前及协议过程中多次向新洋经济区管委会、委托实施单位盐城市**房屋拆迁有限公司以及协助执行单位**村声明原告是本案的权利人，应当通知原告参与订立协议达成赔偿款，否则所有的行为都是非法的无效的，造成的损失由被函告单位承担。被告新洋经济区管委会辩称：1、新洋经济区管委会为公共利益需要对涉案房屋进行拆迁，符合法律规定的基本原则；2、新洋经济区管委会与高雪飞签订的房屋拆迁安置补偿协议合法有效；3、原告的诉请明显违背诚实信用原则，其要求新洋经济区管委会赔偿损失690120元明显缺乏事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告新洋经济区管委会所举证据有：1、亭发改审[2011]177号文《关于同意新洋经济区富城路工程项目立项的批复》，证明本案所涉拆迁项目是交通基础设施的公共利益项目。2、2005年8月15日陈月巧、邹艾军与高雪飞签订的《房产转让协议书》，证明涉案的房屋占有、使用、居住都是高雪飞，高雪飞是讼争房屋的实际权利人。3、2010年10月3日亭湖区**镇**村委会出具的《证明》，证明目的同上。4、盐城火车头信鸽协会的证件，证明高雪飞取得该房屋后进行了添附，从事养鸽。5、2012年4月20日《盐城市房屋拆迁协议书》、《被拆除房屋腾空通知书》、盐城市**房屋拆迁有限责任公司领款单，证明被告高雪飞与盐城市新洋经济区管理委员会签订拆迁协议，交付拆迁房屋，支付补偿款的事实。被告高雪飞辩称：1、该案诉讼的原因在于土地的增值以及土地被征用、房屋拆迁，房屋的现值和拆迁补偿价格高于原房屋买卖价格，原告受利益的驱动而提起诉讼，该诉讼明显违反诚实信用原则，系恶意诉讼。2、原告与高雪飞签订的房屋买卖合同虽然被确认无效，但在房屋买卖合同确认无效案件的审理过程中，原告起初主张返还房屋，在审理过程中又放弃了返还的要求，（2012）亭兴民初字第0219号判决也未判决返还房屋，故房屋的拆迁权利人应为高雪飞，原告高雪飞与新洋经济区管委会签订相关拆迁协议符合法律的规定，即使原告主张返还房屋，也为法律所不允许。目前法院对农民房屋买卖合同纠纷的处理的判例，无论合同是有效还是无效，均不予返还。3、尽管房屋买卖合同被确认无效，但原告已通过房屋买卖行为获得了当时与房屋等值的价款，而在买卖发生后七年之后主张涉案房屋的拆迁补偿款无任何法律根据，且原告没有任何经济损失，不存在赔偿问题。4、房屋拆迁款不是原房屋的替代物，从2005年被告购房后，全家一直居住使用房屋，并进行了部分的添建、装修，且部分房屋变更了用途用于养鸽，房屋早已不是原告原有的房屋。虽然拆迁款高于房屋的买卖价款，但存在房屋升值的市场因素，且拆迁补偿款系政府对被拆迁人拆迁安置后的补偿。5、新洋经济区管委会与高雪飞之间签订的合同无论有效与无效都不生产对原告的赔偿义务，新洋经济区管委会与高雪飞签订的合同是基于2005年8月15日原告与高雪飞之间签订的房屋买卖协议而签订的。在2012年4月20日之前，原告对与高雪飞之间签订的房屋买卖合同的效力并没有提出异议，根据合同的相对性原则，新洋经济区管委会无权审查买卖合同的有效或无效，高雪飞与新洋经济区管委会签订的合同合法有效。请求法院依法驳回原告对高雪飞的诉讼请求。被告高雪飞所举证据有：1、2005年8月15日陈月巧、邹艾军与高雪飞签订的《房屋转让协议》，证明原告已经将房屋卖给高雪飞。（与新洋经济区管委会证据2为同一证据）2、收条2张共计3万元，证明高雪飞已经全面履行《房屋转让协议》的付款义务。3、房产权证书、建设工程规划许可证、盐城市郊区宅基用地许可证，证明原告在买卖房屋时已经向高雪飞出示房屋产权证书，并且把上述证件均交给高雪飞。4、2010年10月31日盐城市亭湖区**镇**村委会的证明、2012年5月5日盐城市亭湖区黄尖镇**居委会证明，证明从2005年8月份高雪飞一直居住在三英村；高雪飞一家在原户籍所在地没有宅基地，亦无房屋。5、2013年7月15日盐城市亭湖区新洋街道办事处**村证明及信鸽证书及鸽笼照片，证明高雪飞购置房屋后在原基础上进行了翻建，并且在该房屋内结婚，且系持有执照养鸽专业户。（与新洋经济区管委会所举证据4为同一证据）经庭审质证，被告新洋经济区管委会对原告陈月巧、邹艾军所举证据1无异议，但认为陈月巧、邹艾军起诉的（2012）亭兴民初字第0291号案件时间是2012年6月28日，但新洋经济区管委会、高雪飞双方签订协议的时间是2012年4月20日，房屋交付拆除的时间是在2012年5月7日。陈月巧、邹艾军上次的诉讼与本案无关联，新洋经济区管委会签订拆迁协议不存在过错。证据2没有收到。被告高雪飞对陈月巧、邹艾军所举证据无异议，但认为（2012）亭兴民初字第0291号判决书虽然确认买卖合同无效，但在案件审理过程中，陈月巧、邹艾军放弃了返还的诉讼请求，应当视为陈月巧、邹艾军已经放弃了该权利。原告陈月巧、邹艾军对被告新洋经济区管委会所举证据质证意见为：证据1是复印件，与本案无关联。证据2是无效协议，房屋的权利人是本案的陈月巧、邹艾军。对证据3，认为房屋权属应当由房产证或发放房产证的登记机关予以确认。对证据4，认为高雪飞养鸽并没有改建原告本身的房屋设施，所谓的鸽笼仅是在原告的厨房上搭建的简易设施。证据5是在陈月巧、邹艾军书面告知房屋拆迁实施单位该房屋所有权属于陈月巧、邹艾军的情况下，新洋经济区管委会与高雪飞仍然签订的拆迁协议，侵犯了陈月巧、邹艾军的权益。被告高雪飞对被告被告新洋经济区管委会所举证据均无异议。原告陈月巧、邹艾军对被告高雪飞所举证据质证意见为：证据1的是无效协议。证据2付款行为经法院确认属于无效行为。证据3证实了陈月巧、邹艾军是讼争房屋的权利人。证据4、5均不具有证明力。被告新洋经济区管委会对被告高雪飞所举证据均无异议，认为上述证据可以证明高雪飞是被拆迁房产的实际权利人。本院对各方当事人所举证据审核意见如下：原告陈月巧、邹艾军所举证据1是人民法院生效的民事判决书，其内容具有法律效力。证据2可以证明陈月巧、邹艾军在高雪飞与被告新洋经济区管委会签订拆迁协议之前后，曾经向新洋经济区管委会、委托实施单位盐城市**房屋拆迁有限公司以及**村声明其是房屋的权利人，要求参与订立协议。被告新洋经济区管委会所举证据1证明本案所涉拆迁项目是交通基础设施建设。证据2（被告高雪飞所举证据1）可以证明2005年8月15日陈月巧、邹艾军与高雪飞签订《房产转让协议书》的事实及协议具体内容。证据3可以证明高雪飞购房后至签订协议时实际居住在原亭湖区新兴镇（现盐城市新洋经济区）**村。证据4（同被告高雪飞所举证据5）仅能证明高雪飞是盐城火车头信鸽协会会员，与本案争议无关联。证据5可以证明高雪飞与被告新洋经济区管委会签订《盐城市房屋拆迁协议书》以及交付拆迁房屋，支付补偿款的事实。被告高雪飞所举证据2可以证明高雪飞已向陈月巧、邹艾军支付了合同约定的房屋价款。证据3可以证明案涉的被拆迁房屋《房产权证书》、《土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《盐城市郊区宅基用地许可证》等证书均在高雪飞处，但各种证书中所有权人、使用权人、户主姓名是陈月巧、邹艾军。证据4可以证明高雪飞实际居住在**村、原户籍所在地盐城市亭湖区黄尖镇**居委会没有宅基地和房屋。本院依据上述证据及双方当事人陈述，认定本案事实如下：2005年8月15日，原告陈月巧、邹艾军夫妇与被告高雪飞签订一份《房产转让协议》，约定陈月巧、邹艾军将座落在盐城市亭湖区新兴镇**村（现盐城市亭湖区新洋街道办事处**村）五组的一幢房屋（三间两厨及猪圈厕所）以人民币3万元转让给高雪飞。高雪飞于2005年8月、11月分两次共给付陈月巧、邹艾军房款3万元。陈月巧、邹艾军于2005年11月将该房交付高雪飞，高雪飞及家人一直在该房屋居住。该房坐落的土地为集体所有土地（地号为XX-**-220031313）。原告陈月巧、邹艾军的户籍均在盐城市亭湖区新洋街道**村，被告高雪飞的户籍地为盐城市亭湖区黄尖镇**路73号。2012年4月10日陈月巧向拆迁实施单位盐城市**房屋拆迁有限公司邮寄告知书，告知该公司地号为XX-**-220031313的宅基地及地上房屋使用权、所有权人为陈月巧、邹艾军，征地拆迁事宜应当与陈月巧、邹艾军协商。2012年4月20日，被告高雪飞以被拆迁人名义与拆迁人被告新洋经济区管委会签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》，约定：新洋经济区管委会因**路**段工程建设需要，高雪飞居住的新兴镇**村五组房屋在拆迁范围内。拆迁房屋为亭湖区新兴镇**村五组140.6平方米合法面积的房屋，新洋经济区管委会应补偿高雪飞各项费用合计人民币690120元；高雪飞自愿选择的补偿安置方式为产权调换；高雪飞同意产权调换房屋的建筑面积为90平方米。协议签订后，高雪飞将房屋交付新洋经济区管委会，2012年5月该房屋被拆除。2012年5月8日陈月巧、邹艾军向新洋经济区管委会、盐城市亭湖区新洋街道办事处**村分别发函，要求停止向高雪飞支付拆迁补偿款。高雪飞于2012年7月、8月分批从拆迁实施单位领取补偿款共计447120元（已减去应扣出的安置房款）。2012年6月28日，陈月巧、邹艾军向本院起诉，要求确认陈月巧、邹艾军与高雪飞于2005年8月15日签订的房产转让协议无效。本院于2012年12月5日作出（2012)亭兴民初字第0291号《民事判决书》，判决确认陈月巧、邹艾军与高雪飞于2005年8月15日签订的房产转让协议无效。本案争议焦点为：1、被告高雪飞与被告新洋经济区管委会签订的拆迁协议是否有效；2、被告新洋经济区管委会、高雪飞是否应当赔偿原告陈月巧、邹艾军拆迁补偿款。本院认为：关于争议焦点为1，首先宅基地属于农民集体所有，被告高雪飞并非盐城市亭湖区新洋街道**村村民，不符合在盐城市亭湖区新洋街道**村申请建房用地的条件，故其与原告陈月巧、邹艾军签订的房产转让协议违反了法律规定，已经被人民法院生效判决认定为无效合同。其次，财产所有权人依法对自己的财产享有使用、受益和处分的权利。由于被告高雪飞取得该房的行为被认定无效，故其也无权将此房进行处分，高雪飞受让房屋不具有合法性，因此高雪飞亦无权与新洋经济区管委会签订拆迁补偿协议，双方于2012年4月20日签订的房屋拆迁协议书无效。关于关于争议焦点为2：原告陈月巧、邹艾军要求被告新洋经济区管委会、高雪飞赔偿拆迁补偿款690120元的诉讼请求是否应当支持的问题。首先，尽管陈月巧、邹艾军与高雪飞间的房屋买卖合同被确认无效，但陈月巧、邹艾军通过房屋买卖行为已获得在签订合同当时与房屋等值的价款，故陈月巧、邹艾军出售房屋给高雪飞的行为虽然因违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：第六十三条规定关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的规定而无效，但在转让该房产时陈月巧、邹艾军已经取得房款并未遭受经济损失。其次，高雪飞及其家人自2005年购房后一直居住使用房屋，并无其他住处，虽然现拆迁补偿款远远高于当时房屋买卖价款，但其中既存在着房地产升值的市场因素，也有拆迁部门对高雪飞拆迁后的家庭成员安置进行的补偿的政策因素，综合以上因素，应认为拆迁补偿款并不完全是陈月巧、邹艾军原有房屋的替代物，陈月巧、邹艾军对该拆迁补偿款不应享有合法权利。高雪飞通过与陈月巧、邹艾军签订《房屋买卖协议》取得涉案房屋，高雪飞以被拆迁人身份取得案涉房屋的拆迁补偿款，故高雪飞受益系因被拆迁的原因所致，并非从陈月巧、邹艾军处取得，陈月巧、邹艾军无权要求其返还或者赔偿。第三、涉案房屋实际居住使用人是高雪飞一家，新洋经济区管委会也是与高雪飞签订的拆迁补偿协议，在取得被拆迁房屋时已经对高雪飞予以补偿。虽然新洋经济区管委会与高雪飞签订的《盐城市房屋拆迁协议书》无效，但并未实际侵害到陈月巧、邹艾军的利益，也没有给其造成经济损失，故陈月巧、邹艾军要求新洋经济区管委会赔偿依据不足。第四，在陈月巧、邹艾军与高雪飞之间的房屋买卖行为发生后，如陈月巧、邹艾军在合理的时间内要求高雪飞返还房屋、退还购房款，并由过错方赔偿损失，那么陈月巧、邹艾军的请求是合理合法的。但在房屋买卖行为发生后近7年的时间内，我国房地产市场已经发生巨大变化，房屋升值速度远高于人民币升值速度，且因城市规划、区划调整等因素，案涉被拆迁房屋已经大幅度升值，加之发生拆迁事由，在被拆迁人可能会取得高额经济补偿的情况下，陈月巧、邹艾军先后向人民法院起诉要求确认《房屋买卖合同》无效、《盐城市房屋拆迁协议书》无效，并要求新洋经济区管委会、高雪飞赔偿拆迁补偿款，一定程度上违背了诚实信用的原则，此种行为不为司法所肯定。综上，高雪飞基于房屋拆迁取得的补偿费用应归其家庭所有，不应返给原房屋所有权人陈月巧、邹艾军。陈月巧、邹艾军要求被告新洋经济区管委会、高雪飞赔偿拆迁补偿款690120元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项、《中华人民共和国》合同法第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2012年4月20日被告盐城市新洋经济区管理委员会与被告高雪飞之间签订的房屋拆迁违法协议无效。二、驳回原告陈月巧、邹艾军的其他诉讼请求。案件受理费10780元，由原告陈月巧、邹艾军负担10700元，由盐城市新洋经济区管理委员会与被告高雪飞各负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵 伟人民陪审员  朱艳华人民陪审员  钱海燕二〇一三年十二月十九日书 记 员  商一娟附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。