山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第192号
上诉人（原审被告）马卫国，男，1953年9月16日出生，汉族，济南液压件厂退休职工，住济南市。
委托代理人贾士钧，男，1951年11月26日出生，汉族，济南天桥平民法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）济南市槐荫区城建物业公司，住所地济南市。
法定代表人商西利，总经理。
委托代理人杨慧萍，女，1966年11月26日出生，汉族，该公司副经理。
委托代理人赵庆珍，女，1976年12月2日出生，汉族，该公司副经理。
被上诉人（原审原告）郑荣华，女，1929年1月2日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人杨富琴（系被上诉人郑荣华之女），女，1952年12月18日出生，汉族。
委托代理人刘延华，男，1951年8月3日出生，汉族，济南槐荫振发法律服务所法律工作者。
第三人济南市槐荫区拆迁办公室，住所地济南市。
负责人边广伟，主任。
委托代理人戴盟，山东戴盟律师事务所律师。
上诉人马卫国、上诉人济南市槐荫区城建物业公司（以下简称城建物业公司）因与被上诉人郑荣华、第三人济南市槐荫区拆迁办公室（以下简称拆迁办）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院法院（2011）槐民重字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，郑荣华与杨某良系夫妻关系，两人育有子女杨某龙、杨富琴、杨某英、杨某琴、杨某虎、杨某明。杨某良解放前自建坐落于济南市槐荫区某某街182号（原门牌为208号）西屋一间。杨某良于1980年11月29日因病死亡。1988年4月15日，济南市槐荫区公证处出具（1988）槐证字第3＊5号、3＊6号、3＊7号、3＊8号、3＊9号、3＊0号、3＊1号、3＊2号、3＊3号公证书，公证证明坐落于济南市槐荫区某某街182号房产的情况、杨某良死亡情况、杨某龙、杨富琴、杨某英、杨某琴、杨某虎、杨某明放弃对杨某良遗产即坐落于济南市槐荫区某某街182号房产的继承权，杨某良的遗产由郑荣华一人继承。后因济南市槐荫区西市场工程拆迁建设需要，郑荣华坐落于济南市槐荫区某某街182号的房屋需要拆迁。1991年12月20日，郑荣华与拆迁办签订了《拆迁房屋补偿协议》，说明拆除郑荣华“某某街”182号1间，建筑面积8.90平方米，依据市房屋统一补偿标准，共补偿394.46元。在此前，郑荣华的该房屋由孟某某租赁使用。1991年12月20日，拆迁办与孟某某签订《拆迁安置协议》，约定甲方（拆迁办）将乙方（孟某某）固定安置在某某路＊号楼＊单元＊号一室，居住面积为15.60平方米，使用面积24.54平方米，过渡安置期为18个月。郑荣华在原审中曾追加孟某某的女儿刘某甲作为共同被告参加诉讼。刘某甲在本案审理中说明孟某某租赁原某某街182号房屋，因1991年拆迁搬至别处居住，1993年回迁至西市场＊号楼＊单元＊号房屋居住。1995年孟某某因病回禹城老家居住，1996年5月20日在禹城去世。在孟某某去世前的1995年将该＊号楼＊单元＊号房屋通过别人介绍租赁给刘某乙使用。自孟某某去世后，刘某甲未再查问该房屋的租赁使用情况。直至被追加为被告参加诉讼后才去该房屋查看，经了解由一姓马的人居住，但此人如何住进该房屋不知情，也不知道原租赁的刘某乙与该人什么关系。本案争议房屋所在的某某路西市场2号楼及另1号、3号楼原系济南市工商行政管理局槐荫分局所有，该局于1995年2月1日与城建物业公司签订《济南市工商局槐荫分局西市场1号2号3号住宅楼产权移交城建物业公司合同书》，约定将某某路西市场商住楼1号2号3号楼无偿移交给城建物业公司，其中工商局卖给房管局91套住宅房（产权）城建物业公司不负责管理和维修；1-3号楼364户将其中的回迁户270户、工商局住宅2户共272户移交给城建物业公司，并由城建物业公司管理维修，包括1号楼117户、2号楼96户、3号楼59户。该合同约定产权移交的原则是就房接房，就房管房，属接管范围以外其它的一切事宜，城建物业公司概不负责。合同还对其他事项进行了约定。1995年4月18日，城建物业公司向区房管局提出申请，说明“我单位在西市场小区有3幢楼，分别为1#、2#、3#楼，是由区工商局开发并于95年将上述楼房的产权移交给我单位。由于多种原因一直没有办理房屋所有权证。现申请给予确权办证。如今后出现产权纠纷，由我单位负全部责任”。就郑荣华拆迁安置的房屋，拆迁办曾于1997年11月16日出具证明，说明“郑荣华原住某某街182号西屋1间，8.90M2，属于私房，于91年12月拆迁。当时的房客孟某某，当时拆迁规定临时安置现住户，临时安置地点某某路＊号楼＊单元＊室”。在此之前的1997年11月10日拆迁办还出具抬头为槐荫房管局房改办和区建委城建物业公司（即本案城建物业公司）的通知一份：“西市场改造工程，郑荣华在某某街182号私房一处，于91年12月拆迁。当时有房客孟某某（96年5月已故）居住，双方约定孟某某故后归还原房主居住，其女刘某甲在其母故后私自转让在某某路＊号楼＊单元＊室给马卫国。该房有纠纷，如马卫国办理房改，请贵处不予办理”。1998年郑荣华曾为该处房屋在原审法院起诉过刘某甲及马卫国。在该案审理过程中1998年11月10日原审法院曾向马卫国进行调查，其说明该处房屋是1995年其弟给他孟某某的房本后住进该房屋的。1998年11月16日，原审法院向城建物业公司调查时该公司说明是公司安排马卫国在该处房屋居住的，这个楼有的住户办理了产权调换手续，但这个房子没有办理，所以是公房是我们单位的。城建物业公司就该处房屋于1998年11月25日出具证明，内容为“槐荫区西市场小区＊号楼＊单元＊号（郑荣华）正在办理产权调换过程中”。该案郑荣华于1998年11月27日提交撤诉申请，说明其诉刘某甲、马卫国非法转让某某路＊号楼＊单元＊室收回该房使用权一案因正在办理私房产权调换手续，产权证尚未发放，因此申请撤诉。原审法院对其撤诉申请审查后予以同意并进行了口头裁定通知了刘某甲、马卫国等。
城建物业公司对其出具的“槐荫区西市场小区＊号楼＊单元＊号（郑荣华）正在办理产权调换过程中”证明材料陈述其并不清楚当时为何会出具该证明材料，因为时间较长，当时的经办人不好找寻，无法落实当时的相关情况。
2001年7月19日，城建物业公司与马卫国签订《协议书》一份，约定城建物业公司将坐落于槐荫区西市场小区＊号楼＊单元＊室房产建筑面积37.30平方米出售给马卫国，房屋价款51847元。协议签订后，城建物业公司将该房屋移交给马卫国，双方签订《房屋结算移交协议书》。2001年9月15日，城建物业公司与马卫国就上述《协议书》在房管部门签订了（济房）房地产买卖契字3＊＊31号《房地产买卖契约》，内容与上述《协议书》内容一致，并记明该《协议书》为草约。后马卫国就该房屋取得了房屋所有权证。
原审法院认为，根据郑荣华提交的相关公证书以及1991年相应的拆迁房屋补偿协议及安置协议，郑荣华主张权利的坐落于济南市槐荫区某某路西市场小区＊号楼＊单元＊室房产系因拆除郑荣华所有的某某树街182号房屋时安置原房屋租住户孟某某而来。按照当时的拆迁政策，郑荣华虽已经领取了现金补偿款，但其仍可以申请保留产权并对安置房屋进行产权调换。虽然安置房屋的临时租住户为孟某某，但双方已经约定孟某某去世后将安置房屋交由郑荣华使用，郑荣华取得房屋后可以进行产权调换。孟某某私自将房屋租赁权转让给马卫国后，郑荣华曾找到拆迁办主张权利，拆迁办为其出具了1997年11月16日的证明材料，还于1997年11月10日向区房管局及城建物业公司发出通知。1998年郑荣华更是为此诉到原审法院主张权利，作为当时的安置房屋管理人城建物业公司为郑荣华出具证明，内容为房屋（郑荣华）正在办理产权调换过程中，郑荣华也是以正在办理产权调换手续为由撤诉。以上事实表明，马卫国与城建物业公司对郑荣华向安置房屋主张权利并申请产权调换应当是明知的。为查清郑荣华对安置房屋是否享有权利及其产权调换是否符合政策，原审法院追加了第三人拆迁办参加诉讼。拆迁办明确表示郑荣华可以主张保留产权，符合产权调换政策。据此，郑荣华对拆迁其原有房屋而来的安置房屋享有申请产权调换并取得所有权的权利，虽然产权调换手续并未办理完毕，但马卫国与城建物业公司在明知郑荣华已经主张权利并申请产权调换的情况下对郑荣华享有权利的房屋签订《房地产买卖契约》，进行买卖的行为侵犯了郑荣华的合法权益。郑荣华起诉要求确认上述《房地产买卖契约》无效，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：被告济南市槐荫区城建物业公司与被告马卫国于2001年9月15日就买卖济南市槐荫区西市场小区2号楼6单元202室签订的（济房）房地产买卖契字3＊＊31号《房地产买卖契约》无效。案件受理费100元，由被告济南市槐荫区城建物业公司、被告马卫国负担。
上诉人马卫国不服原审判决上诉称，1、一审案件审理期限远远超过法律规定，程序违法。2、一审认定郑荣华取得涉案房屋后可以进行产权调换，违背当时政府关于房屋拆迁和安置的规定，根据当时的政策，被拆除房屋的产权人与使用人分离时，给产权人货币补偿，产权人取得货币补偿的消灭产权。3、郑荣华1998年起诉刘某甲、马卫国涉案房屋使用权纠纷一案，因郑荣华撤诉终结，该房系城建物业公司所有，并不能证明涉案房屋权属与郑荣华有任何关系，一审认定涉案房屋的权利人为郑荣华，证据不足。4、一审认定郑荣华对涉案房屋享有申请产权调换取得所有权的权利错误，郑荣华并不在产权调换范围内，且马卫国与城建物业公司系平等自愿交易，并无违反法律规定，是合法有效的。5、一审适用法律错误，涉案房产已经行政机关登记在马卫国名下，产权人为马卫国，并不存在无权处分，本案对行政审批进行否定，超出民事诉讼受案范围。
上诉人城建物业公司不服原审判决上诉称，1、一审案件审理期限远远超过法律规定，程序违法。2、涉案房屋系济南市工商行政管理局槐荫分局移交给城建物业公司，依据移交协议中就房管房的原则，本案诉争系移交协议中约定的城建物业公司接管范围之外的事宜。2、一审认定郑荣华取得涉案房屋后可以进行产权调换，违背当时政府关于房屋拆迁和安置的规定，根据当时的政策，被拆除房屋的产权人与使用人分离时，给产权人货币补偿，产权人取得货币补偿的消灭产权，因此，郑荣华不具备产权调换资格。3、郑荣华1998年起诉刘某甲、马卫国涉案房屋使用权纠纷一案，因郑荣华撤诉终结，该房系城建物业公司所有，并不能证明涉案房屋权属与郑荣华有任何关系，一审认定涉案房屋的权利人为郑荣华，证据不足。4、一审认定郑荣华对涉案房屋享有申请产权调换取得所有权的权利错误，郑荣华并不在产权调换范围内，且马卫国与城建物业公司系平等自愿交易，并无违反法律规定，是合法有效的。5、一审适用法律错误，涉案房产已经行政机关登记在马卫国名下，产权人为马卫国，本案对行政审批进行否定，超出民事诉讼受案范围，且城建物业公司与马卫国签订的《房地产买卖契约》不存在无效的法定情形。
被上诉人郑荣华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
第三人拆迁办述称，一审认定事实清楚，拆迁办对涉案房屋的拆迁补偿及安置符合相关拆迁政策的规定，同意一审判决意见。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，1991年5月17日济南市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过的《济南市城市建设拆迁管理办法》第二十二条规定，拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合的形式。第二十二条第一款规定，拆除出租、出借的私有住宅房屋，所有人要求保留产权的，按本办法第二十一条第二款办理。原租、借合同不因拆迁而失效，因拆迁引起变动原合同条款的，应作相应修改。
济政发（1991）44号文《关于贯彻执行〈济南市城市建设拆迁管理办法〉若干问题的通知》第八条规定，私有住宅房屋所有人要求保留产权的，可用安置房屋实行产权调换……。第九条第一款规定，拆除出租、出借私有住宅房屋，所有人不要产权，使用人由拆迁机构给予安置的，由使用人或其所在单位，按被拆房屋居住面积每平方米200元向所有人支付补偿费；使用人由其所在单位或自行安置的，由拆迁机构按被拆房屋居住面积每平方米200元和100元，分别向所有人和单位或使用人支付补助费。
本院认为，根据1991年12月郑荣华及孟某某分别与拆迁办签订的拆迁房屋补偿协议及拆迁安置协议及当时的拆迁政策，拆迁办拆除了郑荣华所有的某某街182号房屋，但郑荣华仍保留坐落于济南市槐荫区某某路西市场小区＊号楼＊单元＊室房屋产权并可申请产权调换，拆迁办为郑荣华出具的证明材料、拆迁办向区房管局及城建物业公司发出的通知及本案一审庭审中拆迁办明确表示涉案房屋郑荣华符合产权调换政策亦进一步予以印证。涉案房屋后由马卫国占有使用，马卫国居住期间郑荣华曾找到拆迁办主张过权利，亦于1998年向原审法院提起诉讼，诉讼期间城建物业公司亦向郑荣华出具证明，证实涉案房屋正在办理产权调换过程中。因此，马卫国与城建物业公司对涉案房屋存有争议、郑荣华申请产权调换是明知的。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，郑荣华保留济南市槐荫区某某路西市场小区＊号楼＊单元＊室房屋产权并享有产权调换的权利，而城建物业公司在涉案房屋办理产权调换过程中与马卫国签订《房地产买卖契约》，该买卖行为侵犯了郑荣华的合法权益。依据上述法律规定，郑荣华起诉要求确认上述《房地产买卖契约》无效，理由正当，本院予以支持。另，一审期间，各方当事人申请了庭外和解，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，双方当事人申请庭外和解的期间不计入审限，故扣除上述和解期间，原审法院审理期限未超出法定审理期限。上诉人马卫国、城建物业公司之上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人马卫国负担100元，上诉人济南市槐荫区城建物业公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴松成
审 判 员 黄 力
代理审判员 王立强
二〇一四年五月二十八日
书 记 员 朱 茜