江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9122号
上诉人（原审原告）：南京众茂机械有限公司，住所地南京市秦淮区翁家营村199-1号。
法定代表人：马冬平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘毅，江苏益邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郭华，女，1968年9月23日生，汉族，无业，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。
上诉人南京众茂机械有限公司（以下简称众茂公司）与被上诉人郭华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
众茂公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回一审法院重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对本案的主要事实认定不清。被上诉人对于上诉人部分物品尚在其处存放是认可的。在一审2016年8月3日的庭审中，被上诉人在法庭审理关于上诉人主张物品返还的诉求时陈述确实有上诉人的部分物品尚在其处，但对于具体名称和数量并不清楚，其需要回去与当事人核实。法庭当庭向被上诉人释明要求在庭审结束后三日内将尚存物品的名称和清单提交法庭。从以上庭审事实可以看出，第一，被上诉人对于部分物品尚在其处存放的事实是认可的，其有义务向上诉人返还。第二，被上诉人在法庭安排的期限内未提交任何的材料，应当由其承担不利的法律后果。以此为基础，一审判决却以上诉人举证不能为由驳回要求返还物品的诉请属于事实认定不清。二、一审判决对于双方租赁协议第十条的理解适用法律错误。上诉人承租案涉房屋的目的一是用于自身的生产经营，二是转租于次承租人用于其生产经营。案涉房屋在上诉人承租时仅存框架结构，不具备实现上诉人承租的合同目的。双方协商一致由上诉人对案涉房屋进行了符合承租目的的改造和装修，被上诉人在向上诉人提供的租赁协议中写明了“双方所投资的不动产归各自所有”。该条款的理解应当结合案情、双方签订合同的目的及双方对此条款的真实理解和本意来综合判断。首先，上诉人作为承租人客观上不具备在案涉房屋的框架内再投资建设不动产的可能性，“不动产”的表述实质是双方对上诉人装修改造行为在法律上的错误表述而已，双方的合意应当是上诉人投资改造和装修的部分归上诉人所有。其次，案涉房屋在被上诉人出租时仅存在框架结构。如果没有上述条款的存在，上诉人也不会花费数十万元对案涉房屋进行改造和装修，被上诉人的房屋也无法实现其价值。上诉人基于保护自身权益，被上诉人基于实现房屋价值及后续利用的目的协商一致达成了上述条款。再次，租赁协议文本是由被上诉人提供的，如果合同内容存在歧义导致双方发生争议的，应当作出对提供合同文本不利一方的解释。因此，一审判决按照《物权法》中不动产的认定标准来审理本案适用法律错误。另外，上诉人对案涉房屋所进行的装修改造实质上是对该房屋作出了格局上的重大变化，增加了案涉房屋的使用价值和可利用空间。因目前案涉房屋面临拆迁，被上诉人在与拆迁人进行安置补偿谈判及最终确定补偿标准时必然是将该装修改造部分包括在内的，上诉人主张被上诉人给予装修改造的补偿完全是合理的。最后，租赁协议第十条是双方对装修改造所有权的约定，该约定的法律效力应当大于法律规定，故双方是否在租赁协议履行过程中存在违约行为以及租赁协议提前解除的过错归责于哪一方并不影响对租赁协议第十条效力的认定以及装修改造部分权属的认定。一审判决认定因上诉人的过错导致租赁协议解除并以此为由驳回上诉人主张装修改造部分补偿的诉讼请求是适用法律错误。
郭华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予驳回。按照租赁合同约定，上诉人在2012年11月15日应当缴纳2013年上半年房租，但因其自身的原因，上诉人到2013年3月份都没有缴纳，至今一直拖欠。上诉人在2013年3月25日向被上诉人出具了其法定代表人马冬平亲笔书写的合同终止书，表示其因为自身经营不善，要求在2013年4月15日终止租房合同，并且注明了4月5日回南京清算所欠房租并搬走所有的东西。上诉人在一审庭审中已陈述其早已于2013年3月、4月将其厂房内的机械设备全部搬离。上诉人因经营不善主动要求解除合同，并且拖欠房租，根据法律规定，因为承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的应当不予支持，故上诉人要求被上诉人给付装修补偿款没有事实和法律依据，返还租金也没有事实依据。上诉人诉请的返还财产，其并没有相应的证据证明有相应的物品遗留在厂房内，其在庭审中自认2013年1月份已将重要的生产机械设施设备、重要物品全部搬离，在厂房内留存的只是部分旧的桌椅，并无其他东西。
众茂公司向一审法院起诉请求：1、郭华给付众茂公司本市秦淮区翁家营199-1号厂房改造装修的经济补偿款人民币20万元（暂定）；2、郭华返还众茂公司租金11483元（2013年4月1日至2013年4月15日）；3、郭华返还众茂公司存放于厂房内属于众茂公司的财产（见附后清单）；4、郭华承担本案的诉讼费用。
一审法院认定的事实：位于本市秦淮区翁家营199号北侧两层厂房系郭华承建。2007年9月10日，众茂公司、郭华签订《厂房租赁合同》一份，约定郭华将上述厂房租赁给众茂公司，租赁期为六年，自2007年11月15日至2013年11月14日止。租金为第一、第二年每年贰拾伍万元；第三、第四年在第二年的基础上递增5%（即每年贰拾陆万贰仟伍佰元整）；第五、第六年在第四年的基础上递增5%（即每年贰拾柒万伍仟陆佰元整）。协议期满后，双方所投资的不动产归各自所有。合同签订后，郭华按约交付了厂房，众茂公司亦按约支付了房租。此后，众茂公司将承租的厂房部分用于自己的机械加工，部分转租给他人使用。
2013年3月25日，众茂公司因经营不善向郭华出具合同中止书一份，言明:“兹南京众茂机械有限公司与房东郭华于2007年11月15日签订租房协议壹份，合同为期陆年。因马冬平本人经营不善，现要求2013年4月15日中止租房合同，特立此据。注：4月5日回南京后，清算所欠房租金，并搬走所有东西。”郭华收到上述合同中止书后，为避免损失的扩大，于2013年4月1日分别与原房屋的次承租人重新签订了租赁合同，并约定由次承租人直接将租金支付给郭华。2014年6月25日，众茂公司曾以同样的诉讼请求向法院提起诉讼，后又主动撤回起诉。
一审庭审中，众茂公司主张已缴纳2013年4月1日至2013年4月15日的房租，郭华对此不予认可，众茂公司亦未能提供缴纳租金的证据。同时，众茂公司还陈述，其已于2013年1月将案涉厂房内机械设备搬走，至4月份公司一直处于停业状态。
以上事实有《厂房租赁协议》、合同中止书、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，众茂公司向郭华出具合同中止书，称因其经营不善，要求于2013年4月15日中止双方的租赁合同。可见，众茂公司首先以书面方式向郭华明确表明不再履行合同义务，要求终止租赁合同，故众茂公司的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。郭华在接到众茂公司的合同中止书后，于2013年4月1日与次承租人就案涉厂房重新签订租赁合同，其行为完全是在众茂公司违约的情况下，为避免损失的进一步扩大而采取的一种补救措施，并不属于违约，故众茂公司主张郭华与次承租人在2013年4月15日前重新签订租赁合同违约在先的理由不能成立。尽管《厂房租赁协议》中约定，租赁协议期满后，双方所投资的不动产归各自所有，但本案中，众茂公司主张的案涉厂房改造装修经济补偿款，属于不动产上的添附，并不属于严格意义上的不动产。况且，本案在租赁期限尚未届满前，众茂公司即以主动违约的方式提出中止履行，解除合同。在其出具给郭华的合同中止书上，对于添附物，众茂公司亦未提出明确主张。根据法律规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故众茂公司在其主动违约的情况下，主张郭华给付案涉厂房改造装修的经济补偿款，不符合法律规定，依法不予支持。
众茂公司主张郭华返还2013年4月1日至2013年4月15日的房屋租金11483元，因庭审中郭华抗辩上述租金众茂公司根本没有缴纳过。根据众茂公司2013年3月25日向郭华出具的合同中止书中明确写明的“2013年4月5日回南京后，清算所欠房租金”可以证实，众茂公司在出具合同中止书时是认可欠缴郭华房屋租金的。同时，众茂公司在庭审中亦未能举证证明自己已经缴纳了上述房屋租金，故对于众茂公司主张郭华返还上述房屋租金的诉讼请求，因证据不足，故不予支持。
对于众茂公司主张郭华返还存放于案涉厂房内属于自己的财产，因众茂公司提出终止合同时已处于停业状态，且在其提出终止合同前，众茂公司已将厂房内重要的机械设备全部搬走。现众茂公司主张仍有部分物品存放在郭华厂房内未能搬出，其仅提供了相应的清单，并未提供相关证据证明上述财产的存在，故众茂公司要求郭华返还上述清单所涉物品，证据不足，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回众茂公司的诉讼请求。一审案件受理费5222元，减半收取为2611元，由众茂公司负担。
本院二审期间，众茂公司对一审查明“郭华收到上述合同中止书后，为避免损失的扩大，于2013年4月1日分别与原房屋的次承租人重新签订了租赁合同”有异议，主张郭华与次承租人签订承租合同，其原因并不是为了避免损失扩大。众茂公司对一审查明的其他事实无异议。郭华对一审查明事实无异议，并表示众茂公司在2013年3月25日向其出具中止合同书时已经拖欠了房租，其在收到中止合同书后，为了避免损失扩大，与次承租人直接签订合同。
对一审查明事实中双方均无异议的事实，本院依法予以确认。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院查明，2016年8月3日一审庭审中，郭华陈述，2013年4月初时，众茂公司即将其机器设备搬走了，但剩余的东西没有搬，也没有告诉我们做任何处置，后因房屋要租给别人，我们就将众茂公司的桌子等物品清理到仓库，众茂公司已将重要的机器设备搬走了，剩余的东西都是遗弃物，对众茂公司所列的清单不予认可。
本案审理中，双方确认案涉厂房现已拆除。同时，郭华表示，因厂房已被拆除，原存放仓库的桌椅已不存在。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
众茂公司承租案涉厂房后，根据其生产经营需要，对所承租的厂房内部予以分割使用，并进行改造装修，众茂公司在案涉厂房外并未建造其他房屋，双方在厂房租赁合同第十条所称的“不动产”应是指在厂房上已形成附合的装饰装修物。厂房租赁合同履行期限内，众茂公司向郭华出具合同中止书，表示因其经营不善，要求中止双方的租赁合同。众茂公司明确表示不再继续履行合同的行为，导致双方的厂房租赁合同在履行期限届满前提前终止。而厂房租赁合同中约定“双方所投资的不动产归各自所有”的前提条件是协议约定的履行期限届满，故众茂公司在协议期届满之前主动提出终止合同履行，其要求郭华给付厂房改造装修补偿款不符合合同约定。对其该上诉理由，本院不予采纳。
众茂公司自认已于2013年1月将案涉厂房内机械设备搬走，虽然郭华在一审中认可众茂公司尚有一些桌椅留在厂房内，但由于众茂公司未按合同中止书注明的2013年4月5日回南京后与郭华清算所欠房租金、搬走桌椅，其后也未就遗留桌椅请求郭华予以保管，故郭华对此不负有保管义务。现因案涉厂房被拆除，桌椅灭失的责任不应由郭华承担。况且，众茂公司提出终止合同，本应将租赁物返还给郭华。除桌椅外，众茂公司未提供证据证明其清单上所列的物品事实上存放于案涉厂房内，故对于众茂公司的该项上诉理由，本院亦不予采纳。
综上，众茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5222元，由上诉人众茂公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 沈萍儿
二〇一六年十二月二十九日
书记员 朱亚芳