江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5578号
上诉人（原审原告、反诉被告）：南京大族智能科技有限公司，住所地在江苏省南京市雨花台区软件大道11号6楼606室。
法定代表人：唐泳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李琳，女，1985年3月25日生，南京大族智能科技有限公司职员，汉族，住广东省深圳市南山区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑富金，男，1956年8月10日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑杨，女，1983年1月17日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人南京大族智能科技有限公司（以下简称大族公司）因与被上诉人郑富金、郑杨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
大族公司上诉请求：1、撤销一审判决第1、4、5、6项，维持一审判决第2、3、7项，依法改判支持我方的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方约定2016年10月6日由上诉人向被上诉人交还钥匙，属协商一致解除合同，且租赁房屋自此处于被上诉人的控制之下，客观上造成合同目的无法实现，符合合同解除的法律规定，因此，《房屋租赁合同》解除的时间应当是2016年10月6日。一审判决以大族公司起诉状及反诉答辩状均载明2016年10月6日系双方房屋租赁合同履行期间，双方于2016年11月22日仍在协商合同终止事宜，微信聊天记录载明大门钥匙尚未交还，大族公司亦未提供其他证据证明大门钥匙已经交还郑富金、郑杨为由认定《房屋租赁合同》于2016年10月6日尚未解除，支持被上诉人要求支付截止2017年1月16日的租金，不符合客观事实，也无相关证据，属认定事实错误。1、被上诉人要求上诉人交还钥匙的动机是其知晓合同履行的客观情况发生了重大变化，导致合同无法继续履行。上诉人租赁房屋目的是做员工宿舍，但因上诉人的经营方向于2016年7月发生了重大变更，员工短时间内大批离职，员工宿舍当然因此也没有使用价值。被上诉人的丈夫杨德升当时担任大族公司电站金融部经理，对大族公司内部发生的变化非常清楚，且杨德升也因此离职。正是基于这两点，被上诉人才主动要求上诉人交还钥匙，不再继续履行合同。2、上诉人同意被上诉人意思表示系就解除租赁合同达成合意，上诉人于2016年10月6日交还钥匙，被上诉人受领系解除合同的行为，被上诉人因此控制租赁房屋。被上诉人郑杨于2016年9月29日与上诉人员工孙某,4短信沟通并表示有意收回房子且约定了由上诉人于2016年10月6日向杨德升交还钥匙及水、电、煤气卡，该行为系解除租赁合同的书面意思表示，上诉人表示同意，双方就解除租赁合同达成合意。之后，上诉人员工孙某,4于2016年10月5日与杨德升沟通，由杨德升前去上诉人办公地点拿钥匙和水、电、煤气卡，交还完毕合同即解除。一审判决以“杨德升与孙某,4的聊天记录载明大门钥匙尚未交还”即认定上诉人未交还钥匙属认定事实不清。一方面，被上诉人并未提供证据证明其交付房屋时曾将大门钥匙交还给上诉人，因此无法确认该“大门钥匙”究竟是房屋所在单元的大门还是房屋自身的大门，一审判决认定上诉人未交还大门钥匙缺乏严谨。另一方面，根据杨德升与孙某,4的微信聊天记录显示，一共5把钥匙，每个钥匙上面都有标签等。根据一审法官现场勘验，租赁房屋内每个房间上标有门牌号，可以推知标有号码的如“天水雅居203”为租赁房屋内部房间的钥匙，而没有标注号码的如“天水雅居”则应为租赁房屋大门的钥匙。同时，根据微信聊天记录，明确显示上诉人交还的钥匙是603室的钥匙。一审法官到现场勘验，清楚所谓“大门”是指每个单元的大门，并非每户的大门，且每个单元的大门基本都是敞开的，不用钥匙也可以打开。即便上诉人没交还大门钥匙，也并不影响被上诉人对603室的使用和控制。杨德升与孙某,4于2016年11月18日的微信聊天记录足以证明租赁房屋己由被上诉人控制。2016年11月22日，南京市雨花台区人民法院的法官及鉴定机构工作人员到租赁房屋鉴定，上诉人员工试图用在该房屋居住过的员工另配的钥匙开门，但房门己经无法打开。在此情况下，唯有房主持房屋产权证才可打开，至此，更加说明房屋己完全处于被上诉人一方的控制之下。一审勘验时，法官要求打开房门，被上诉人郑杨随即掏出钥匙尝试开门，虽其所持钥匙未能打开房门，但郑杨通过出示房屋产权证，在开锁公司的协助下最终开门，这一事实说明被上诉人郑杨拥有租赁房屋的钥匙，另一方面也说明其拥有对租赁房屋的控制权。3、《房屋租赁合同》于2016年10月6日解除是上诉人在一审庭审中的最终答辩意见，且有代理词为证，一审判决不应以之前的答辩意见为准。二、被上诉人未尽通知催告义务，既未及时主张权利也未采取自力救济措施，由此产生的扩大损失应由其自行承担。一审判决以“大族公司未将涉案房屋内的物品搬离”为由参照租金标准支付郑富金、郑杨占有使用费，属认定事实不清，且没有法律依据。1、被上诉人主动收回房屋钥匙和水、电、煤气卡时，既未催告上诉人支付租金，也未通知上诉人及时搬离遗留物品，其真正意图在于占有遗留物品。2、上诉人既没有继续使用租赁房屋的动机也没有相应的行为，没有理由支付房屋占有使用费。本案中，被上诉人没有提供证据证明自2016年10月6日合同解除后，上诉人有继续使用租赁房屋的行为，且租赁房屋自2016年10月6日后，即由被上诉人控制，上诉人当然无法继续先前的用途。被上诉人仅以上诉人在租赁房屋内留置物品而推定其占有使用行为，上诉人都没有理由支付占有使用费。退一步来讲，即便遗留物品影响被上诉人对租赁房屋的使用，未被占用的空间仍然可以利用，并不影响被上诉人出租。如果遗留物品影响被上诉人利用房屋，则被上诉人完全可以在第三方见证下将遗留物品清点后交由他方保管，保管费将来由上诉人承担，但被上诉人未采取相关措施，任由损失进一步扩大，被上诉人应承担扩大的损失。另外，关于占有使用费的标准，也应当多方面考虑，而不能仅以租金标准为参照。三、上诉人经被上诉人一方同意对租赁房屋进行了装饰装修，在双方协商一致解除合同后，被上诉人应当按照公平原则分担装饰装修残值损失。一审判决以“房屋租赁合同因大族公司违约而解除，且大族公司提供的证据不足以证明其为涉案房屋所进行的装饰装修及该装饰装修的残值”为由，以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条为依据，不予支持装饰装修残值损失补偿，属前后矛盾，逻辑错误。
郑富金、郑杨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
大族公司向一审法院起诉请求：1、确认其与郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月22日解除；2、郑富金、郑杨返还其为租赁房屋所购置的餐桌、餐椅、高低床、热水器、空调、窗帘、洗衣机、台灯、光波炉等；3、郑富金、郑杨给付投资购置设施及装潢折价补偿费34556元（51835×2/3）；4、由郑富金、郑杨承担本案诉讼费用。一审中，大族公司变更第一项诉讼请求，要求确认其与郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年10月6日解除；明确第二项返还装饰物清单为：4人餐桌6张、餐椅12张、高低床9张、燃气热水器1台、空调多联1套、分体空调2台、窗帘1项、台灯11个、滚筒洗衣机1台、光波炉、燃气灶1台。后大族公司变更第二项诉讼请求，不要求返还空调多联1套，其他不变；变更第三项诉讼请求，要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费44557元（66835元×2/3）。
郑富金、郑杨一审反诉请求：1、解除双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、大族公司立即返还房屋；3、大族公司支付房租，其中2016年全年租金为63600元（5300元/月），2017年租金为5800元/月，从2016年1月1日起计算至实际交还房屋之日止；4、大族公司支付水费512.23元、电费2717元、煤气费247.53元、物业费1381.59元，合计4858.35元；5、大族公司承担诉讼费。一审中，郑富金、郑杨变更诉讼请求，请求判令：1、其与大族公司的房屋租赁合同于2017年1月16日解除；2、大族公司腾空并返还涉案房屋；3、大族公司支付2016年1月1日至2017年1月16日的租金66500元和自2017年1月17日起至房屋腾空之日的占有使用费，按照月租金5800元/月计算；4.大族公司支付水费512.23元、电费2717元、煤气费247.53元、物业费1480元（0.45元/月/平方米×219.3平方米×15个月），合计4956.76元。
一审法院认定事实，2016年1月1日，郑富金、郑杨（甲方）与大族公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市江宁区东山街道金盛路328号天水雅居8-603出租给乙方，面积219.28平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，甲方于本合同生效之日起两日内交付给乙方；2016年1月1日至2016年12月31日租金为每月5300元（含税），2017年1月1日至2017年12月31日租金为每月5800元（含税），2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月6300元（含税），租金按季结算，由乙方于每季的第1个月的10日交付给甲方；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，郑富金、郑杨依约将涉案房屋交付给大族公司。
2016年9月29日，郑杨发信息给大族公司员工，内容为：“你为什么不接电话，那这个房子没人住我就收回了”。2016年10月5日，郑杨发信息给大族公司员工，内容为：“你好，我想拿下天水雅居的钥匙，你看哪里方便我们约一下”、“你好，明天9点半可以吗？”、“你们单位还在花神大道那里吗？”，大族公司员工回复：“是的，软件大道11号花神大厦”，郑杨回复：“好的”、“明天还是九点半让杨德升和你拿钥匙，还有麻烦把水电煤气卡也给他，谢谢”，大族公司员工回复：“好的”。2016年10月6日，大族公司员工孙某,4发微信给杨德升，内容为：“杨总，今天拿钥匙的，约的九点半，我可能会稍微迟一点，10点之前一定能到”，杨德升回复：“那你到了给我发个信息吧，我从邦宁过来拿”……杨德升问：“大门钥匙呢？当时也给的”、“这些看上去都是603的，大门的没看到”，孙某,4回复：“大门钥匙我没见到过”，杨德升回复：“那我先去拿吧，你到花神了呀”……杨德升问：“水电煤气卡呢”，孙某,4回复：“拿着了”。
2016年11月22日，大族公司员工发信息给郑杨，内容为：“房东，你把账号发给我一下，还有水电费具体多少钱，也告诉我一下”，郑杨回复：“还有物业费”，大族公司员工回复：“总共多少钱，你一起告诉我”，大族公司员工另向郑杨发送合同终止协议书（内容为：甲方郑富金、郑杨与乙方大族公司于2016年1月1日签订天水雅居8幢603租房合同，现因乙方公司转型，无法继续履行合同，经双方协商一致，该合同于2017年2月21日予以终止，不再履行，且因合同产生的一切责任和后果互不追究。本协议由双方签字盖章后生效，协议一式两份，由双方各执一份，具有同等的法律效力），郑杨回复：“好，收到书面通知”、“房租5300×12个月+5800×2=75200元，电费1293+1424=2717元，水费512.23元，煤气费315.27元，物业费0.55×220×14=1694元，合计80438.5元”，大族公司员工回复：“5800的费用应该只算一个月21天吧，水电费，煤气的账单有吗”；郑杨回复：“行，你减”、“账单有，我在银行交的，但是这两天银行发票没有了”；大族公司员工回复：“5800除以30乘21，费用4060，其他不变，总共78698.5，你把有户主名的银行账号，包括开户行，支行，都给我一下”……2017月1月3日，大族公司诉至一审法院。2017年1月10日，郑杨、郑富金提起反诉。2017年1月16日，一审法院向大族公司送达反诉状副本等材料。
一审另查明，郑杨、郑富金支付涉案房屋的水费198.43元（发票联载明水费年月201607，抄表日期2016年7月13日）、313.8元（发票联载明水费年月201609，抄表日期2016年9月12日），合计512.23元。郑杨、郑富金支付涉案房屋的电费1293元（发票联载明电费应缴月份201608，本期抄表2016年8月2日）、1424元（发票联载明电费应缴月份201610，本期抄表2016年10月2日），合计2717元。郑杨、郑富金支付涉案房屋的燃气费247.53元（发票联载明开票时间2016年11月27日，气费年月201608）。郑杨、郑富金支付涉案房屋的2016年1月1日至2016年12月31日的物业费1184元。
一审审理中，一审法院组织大族公司、郑富金、郑杨于2017年3月22日共同至现场进行实地勘查，因郑杨携带的钥匙打不开涉案房屋的门锁，经他人强行开锁打开，现钥匙在郑杨处；大族公司、郑富金、郑杨一致认可涉案房屋内的高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、101室及103室空调各1台、大金空调1台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台系大族公司所有；大族公司称涉案房屋内的5个窗帘系其所有，郑杨不予认可；双方同意大族公司于2016年3月26日前将涉案房屋内无争议的物品搬离，郑杨表示愿意配合大族公司搬物品。大族公司分别于2016年3月24日下午、3月28日下午去涉案房屋处，郑杨配合开门，但大族公司均未将涉案房屋内的物品搬离。
关于合同是否已解除。大族公司认为通过双方的短信记录，即郑杨向其要回涉案房屋的钥匙，系解除合同的意思表示，其同意并实际将钥匙和水电燃气卡返还，系同意解除双方的房屋租赁合同，因此双方对合同解除达成了一致意见，合同系于2016年10月6日协商解除。郑富金、郑杨不予认可，其认为双方一直在协商合同解除事宜，但未达成一致意见。
关于大族公司有无交付涉案房屋的钥匙及郑富金、郑杨有无更换房屋钥匙。大族公司陈述其已于2016年10月6日将所有的涉案房屋的钥匙归还给郑富金、郑杨，因鉴定需要，其于2016年11月18日联系杨德升开门，又于2016年11月22日至涉案房屋处，用员工原先保留的涉案房屋的钥匙尝试进去，但已经打不开门，其认为郑富金、郑杨更换了涉案房屋的门锁，除提供短信记录及微信记录外，未提供其他证据。郑富金、郑杨不予认可，其称其虽要求大族公司交还钥匙，但大族公司未实际交还钥匙，只交付水电煤气卡，其未更换过门锁。
关于水电燃气物业费。大族公司质证后认为：2016年9月29日发票载明8月份电费，而抄表时间为2016年8月2日，2016年11月28日发票载明10月电费，而抄表时间为2016年10月2日，在一个月还未结束时电量电费已经形成，不符合常理；2016年12月31日水费发票载明7月、9月份的水费，显示年份为2016年7月，但抄表日期为2016年7月13日；2016年11月27日燃气费发票载明气费年月是2016年8月，发票上的8月、11月份所指不明，无法确认是哪个月份燃气费，故对电费、水费、燃气费发票的真实性均不予认可，对物业费予以认可。
关于装修装饰。大族公司提供其与放心公司签订金盛路328号天水雅居8栋2单元603室《装修工程合同》及放心公司出具8栋603室（含办公室部分）工程预（决）算（最终价129401.45元），证明其装修装饰的投入，但其陈述对提交的预算清单部分认可。郑富金、郑杨对合同真实性不予认可，其认为其出租的房屋可以拎包入住，现场的装修大多已形成一定时间，并不能看出大族公司具体有哪些装修，且大族公司装修未经过其同意。
一审法院认为，当事人的合法权利应受法律保护。大族公司与郑富金、郑杨之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。关于合同是否已经解除。大族公司要求确认房屋租赁合同于2016年10月6日解除，无事实依据，理由如下：一、大族公司起诉状及反诉答辩状均载明2016年10月6日系双方房屋租赁合同履行期间；二、大族公司于2016年11月22日向郑杨发送终止合同协议书，协议载明“经双方协商一致该合同于2017年2月21日予以终止，不再履行”，虽该协议自双方签字盖章后生效，但该协议系大族公司发送给郑杨，可以认定双方于2016年11月22日仍在协商合同终止事宜；三、大族公司称郑富金、郑杨于2016年10月6日已收回所有的涉案房屋的钥匙及郑富金、郑杨更换门锁，但其提供的微信聊天记录载明大门钥匙尚未交还，且其亦未提供其他证据证明大门钥匙已经交还及郑富金、郑杨已更换门锁，故大族公司要求确认双方的房屋租赁合同于2016年10月6日解除，一审法院不予支持。大族公司长期欠缴租金，违反合同约定，已构成根本违约，郑富金、郑杨要求解除合同的反诉请求，一审法院予以支持，大族公司于2017年1月16日收到郑富金、郑杨反诉状副本，故一审法院认定合同解除时间为该日。
关于房屋是否已返还。现涉案房屋已实际在郑富金、郑杨控制下，郑富金、郑杨要求返还涉案房屋，无事实依据，一审法院不予支持。大族公司、郑富金、郑杨对涉案房屋内的高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、101室及103室空调各1台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台归属并无异议，郑富金、郑杨应返还给大族公司。大族公司主张返还其他物品，证据不足，一审法院不予支持。合同解除后，大族公司应当将涉案房屋内的物品腾空，考虑到钥匙在郑杨、郑富金处，大族公司腾空房屋时，郑富金、郑杨应配合开门。
关于投资购置设施及装潢折价补偿费。房屋租赁合同因大族公司违约而解除，且大族公司提供的证据不足以证明其为涉案房屋所进行的装修装饰及该装修装饰的残值，故对大族公司要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费的诉请，一审法院不予支持。
关于租金和占有使用费及水电燃气费、物业费。涉案合同经一审法院判决确定解除，郑富金、郑杨主张大族公司支付截止2017年1月16日的租金，一审法院予以支持，大族公司应当支付计算至该日的租金。大族公司未将涉案房屋内的物品搬离，应参照租金标准支付郑富金、郑杨占有使用费，故对郑富金、郑杨主张的占有使用费，一审法院予以支持。关于水电燃气费及物业费，郑富金、郑杨提供的证据足以证明其代大族公司垫付租赁期间的上述费用，郑富金、郑杨主张的该项请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京大族智能科技有限公司与郑富金、郑杨于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除；二、郑富金、郑杨于判决发生法律效力之日起十日返还南京大族智能科技有限公司高低床9张、白色椅子12把、折叠餐桌3张、空调2台、樱花燃气灶1台、海尔滚筒洗衣机1台、燃气热水器1台；三、南京大族智能科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市江宁区东山街道金盛路328号天水雅居8幢603室的房屋腾空，郑富金、郑杨配合开门；四、南京大族智能科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向郑富金、郑杨支付自2016年1月1日至2017年1月16日止的租金66500元和占有使用费（自2017年1月17日起，按照月租金5800元/月计算至实际腾空之日止）；五、南京大族智能科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付郑富金、郑杨水费512.23元、电费2717元、燃气费247.53元、物业费1480元，合计4956.76元；六、驳回南京大族智能科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回郑富金、郑杨的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取537元，由大族公司负担497元，由郑富金、郑杨负担40元。反诉案件受理费减半收取1024元，由郑富金、郑杨负担40元，由大族公司负担984元。
二审中，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据材料：1、另案中，江苏天鸣工程造价咨询有限公司出具的涉案房屋工程造价咨询报告书，证明涉案房屋装饰装修工程量及工程造价。2、大族公司员工拍摄的涉案房屋相关照片，照片显示租赁前后房屋的状况及租赁后房屋内的部分添置物。3、一审现场勘验时拍摄的租赁房屋相关照片，照片显示交还钥匙后房屋的状况及室内添置物，照片显示房屋原先的脏乱已经不复存在，大族公司添置的家具仍存在涉案房屋内。被上诉人质证后称：1、对造价报告书的真实性认可，但该证据与被上诉人无关。2、证据2和证据3足以证明上诉人仍将大部分物品放置被上诉人的房屋内，致使被上诉人无法使用涉案房屋。
本院二审期间，经上诉人申请，证人孙某,4到庭陈述称，因2016年9月，居住在涉案房屋内的公司员工已经被解聘，涉案房屋就没有人居住，处于空置状态，房东询问我方什么情况，如果没有人居住，就要收回。2016年10月5日，郑杨让其将钥匙、水电、煤气卡交给杨德升，其于10月6日上午将这些物品交给了杨德升。上诉人对于证人证言的真实性、合法性、关联性予以认可。被上诉人对证人称归还水电、煤气卡的部分事实认可，称被上诉人要求交还水电、煤气卡是因为上诉人长期没有缴费。关于钥匙的归还，一审时已经确认仅归还了部分钥匙，涉案房屋仍在上诉人控制中。
根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》应否解除；二、大族公司要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费44557元的主张应否支持；三、郑富金、郑杨要求大族公司支付2016年1月1日至2017年1月16日的租金66500元和自2017年1月17日起至房屋腾空之日占有使用费的主张应否支持；四、郑富金、郑杨要求大族公司支付水、电、燃气、物业费的主张应否支持。
一、关于双方签订的《房屋租赁合同》应否解除问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，郑富金、郑杨与大族公司于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。该《房屋租赁合同》约定，郑富金、郑杨将涉案房屋出租给大族公司，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金按季结算，由大族公司于每季的第1个月的10日交付给郑富金、郑杨。合同签订后，郑富金、郑杨将涉案房屋交付给大族公司使用，但大族公司并未按约向郑富金、郑杨支付租金，构成违约。大族公司上诉称，双方约定于2016年10月6日由上诉人向被上诉人交还钥匙，属协商一致解除合同，且租赁房屋自此处于被上诉人的控制之下，客观上造成合同目的无法实现，符合合同解除的法律规定，因此，房屋租赁合同解除的时间应当是2016年10月6日。对此，本院认为，大族公司并未全部返还全部房屋钥匙。理由是：虽然大族公司提供了其员工与郑杨的聊天记录称，郑杨于2016年10月6日已收回了涉案房屋所有钥匙，并已经更换了门锁，但从聊天记录的内容来看涉案房屋的大门钥匙并未返还给郑杨。一审中，一审法院组织双方于2017年3月22日共同至现场进行勘查，因郑杨携带的钥匙打不开涉案房屋的门锁，经他人强行开锁打开。大族公司上诉称2016年11月22日，南京市雨花台区人民法院的法官及鉴定机构工作人员到涉案房屋鉴定，大族公司员工试图用在涉案房屋居住过的员工另配的钥匙开门无法打开，表明大族公司尚存有诉争房屋钥匙，故大族公司称已将涉案房屋全部钥匙交还给被上诉人缺乏依据，本院不予采纳。关于双方于2016年10月6日是否已经协商一致解除合同问题。本院认为，根据双方合同约定，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。大族公司于2016年11月22日向郑杨发送终止合同协议书，要求终止协议，但郑杨并没有签字确认，双方未达成书面解除合同的协议。2016年10月6日，大族公司向被上诉人交还了涉案房屋部分钥匙，但尚有大门钥匙没有交还，大族公司员工存有另配的涉案房屋钥匙，双方对大族公司应承担的房租、水、电、煤气、物业费等问题并未协商一致，且大族公司所有的高低床、餐桌等物品放置于涉案房屋内，实际占用诉争房屋，导致被上诉人无法实际使用涉案房屋，在一审法院组织双方当事人现场勘验时，双方明确同意大族公司于2016年3月26日前将涉案房屋内无争议的物品搬离，郑杨表示愿意配合大族公司搬物品。大族公司分别于2016年3月24日下午、3月28日下午去涉案房屋处，郑杨配合开门，但大族公司均未将涉案房屋内的物品搬离，存在实际占用涉案房屋之事实。上述事实足以认定双方当事人于2016年10月6日并未协商一致解除合同。据此，一审法院对大族公司要求确认房屋租赁合同于2016年10月6日解除的主张不予支持并无不当，本院依法予以维持。关于一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除是否恰当问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因双方签订的《房屋租赁合同》约定，租金按季结算，由大族公司于每季的第1个月的10日交付给郑富金、郑杨。合同签订后，大族公司并未按约向郑富金、郑杨支付租金，构成违约，应承担违约责任。从大族公司向郑杨发送的合同终止协议书内容来看，因大族公司转型，无法继续履行合同，并非系出租人郑富金、郑杨的原因导致合同无法继续履行。被上诉人信息回复明确要求上诉人支付房租、水、电、煤气、物业费，但上诉人大族公司并未履行合同约定的支付房租、水、电、煤气、物业费等义务，构成根本违约，郑富金、郑杨有权请求人民法院解除双方签订的《房屋租赁合同》。大族公司于2017年1月16日收到郑富金、郑杨的反诉状副本，故一审法院对郑富金、郑杨反诉要求判令其与大族公司的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除正确，本院依法予以维持。
二、关于大族公司要求郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费44557元的主张应否支持问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，因合同约定的租期内，上诉人大族公司不再租赁涉案房屋，未支付租金违约导致双方合同未能继续履行，大族公司应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，大族公司要求被上诉人郑富金、郑杨支付投资购置设施及装潢折价补偿费44557元的请求，依法应不予支持。上诉人大族公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于郑富金、郑杨要求大族公司支付2016年1月1日至2017年1月16日的租金66500元和自2017年1月17日起至房屋腾空之日占有使用费的主张应否支持问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定，郑富金、郑杨将涉案房屋出租给大族公司，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，2016年1月1日至2016年12月31日租金为每月5300元（含税），2017年1月1日至2017年12月31日租金为每月5800元（含税），2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月6300元（含税），租金按季结算，由大族公司于每季的第1个月的10日交付给郑富金、郑杨。合同签订后，郑富金、郑杨将涉案房屋交付给大族公司使用，但大族公司并未按约支付租金，构成违约。现郑富金、郑杨要求大族公司支付2016年1月1日至2017年1月16日的租金66500元符合合同约定，本院依法予以支持。根据上述分析，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年1月16日解除，但大族公司在合同解除后并未将其所有的9张高低床、3张折叠餐桌、12把椅子等物品搬出涉案房屋，实际占用诉争房屋，导致被上诉人无法实际使用涉案房屋。在一审法院组织双方当事人现场勘验时，双方明确同意大族公司于2016年3月26日前将涉案房屋内无争议的物品搬离，郑杨表示愿意配合大族公司搬物品。大族公司分别于2016年3月24日下午、3月28日下午去涉案房屋处，郑杨配合开门，但大族公司均未将涉案房屋内的物品搬离，导致郑富金、郑杨无法正常使用涉案房屋。大族公司实际占用涉案房屋，理当支付房屋占有使用费，故一审法院对郑富金、郑杨要求大族公司参照租金标准支付占有使用费的主张予以支持并无不当，本院依法予以维持。
四、关于郑富金、郑杨要求大族公司支付水、电、燃气、物业费的主张应否支持问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定，在房屋租赁期间，水费、电费、煤气费、电话费、物业管理费用由大族公司支付，并由大族公司承担延期付款的违约责任。由于郑杨、郑富金提供了垫付涉案房屋的水费512.23元（截止2016年9月）、电费2717元（截止2016年10月）、煤气费247.53元（截止2016年8月）、物业费1184元（2016年1月1日至2016年12月31日）票据，足以证明被上诉人垫付了上述费用，上述费用均在大族公司租赁期内产生，大族公司理当承担上述费用。一审法院对郑富金、郑杨要求大族公司支付水、电、燃气、物业费的主张予以支持，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。
综上所述，大族公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人南京大族智能科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 吴勇
审判员 付双
二〇一七年九月十五日
书记员 戴苗