江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终3683号上诉人（原审被告）：许健，女，1976年1月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：周飞，江苏衡立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道枫隐路与阳羡东路交叉口金色阳光花园售楼处。负责人：陈雅花，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。上诉人许健因与被上诉人浙江金帝物业服务有限公司宜兴分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院（2017）苏0282民初4301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许健上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、由物业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，许健与物业公司未签订过物业服务合同，前期物业服务协议上的“许健”并非许健本人的签字，许健也未要求其亲属签名，购买商铺时，许健也从未看到开发公司与物业公司签订有前期物业服务合同，故该合同对许健没有约束力；其次，宜兴市宜城街道金色阳光业主委员会（以下简称金色阳光业委会）的成立，许健等商铺业主要求参加选举，但未被允许，直至许健被起诉后，许健才进入业主微信群，这说明金色阳光花园小区的业主也认为商铺业主不是小区业主，既然许健无权选举业委会，那金色阳光业委会也无权代表许健签订物业管理委托合同，物业管理委托合同对许健也没有约束力；第三，许健购买商铺后，物业公司从未提供过物业服务，也未和许健就物业服务进行过沟通，甚至从未催要过物业费，故许健无从知晓还有一家物业公司在为商铺提供物业服务；第四，依据宜兴市物价局的意见，“前期物业公共服务费用于金色阳光二期商铺的公共水、电等能耗费单独列账，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布”，但物业公司未按照上述要求进行处理，而是按一刀切的方式收取2元/平方米的物业费，违背了诚实守信的原则；最后，许健应缴纳物业费，但所缴纳的费用应与其所享有的权利相对等。许健商铺的出入口位于小区外面，和小区内部是隔绝的，享受不到小区的物业服务，故许健只同意按照物业公司为商铺实际发生的费用缴纳物业费。物业公司未发表答辩意见。物业公司向一审法院起诉请求：一、许健立即支付拖欠的自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业费18395.2元、滞纳金827元，共计19222.2元；二、本案诉讼费由许健承担。审理中，物业公司变更第一项诉讼请求为：许健立即支付拖欠的自2014年12月1日起至2016年10月31日止的物业费11752.54元、滞纳金176.28元（以11752.54元为基数，自2016年10月31日起至2017年3月31日止计算150天，按每日万分之三计算）。一审法院认定事实：2009年9月3日，无锡金帝房地产开发有限公司（以下简称开发公司）与浙江金帝物业服务有限公司（以下简称金帝物业公司）签订前期物业服务合同一份，约定由金帝物业公司为金色阳光花园提供物业共用部位的维修、养护及管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护及管理，公共秩序维护、安全防范等物业服务，物业服务费为商业物业2元/月*平方米（不含公共能耗费），公共能耗费按建筑面积0.5元/月*平方米，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费的，应按月物业服务费千分之三的标准向金帝物业公司支付违约金。2013年12月10日，金帝物业公司委托物业公司对金色阳光花园提供物业管理服务。2012年6月4日，宜兴市物价局对物业公司的备案申请进行备案并回复：金色阳光二期部分商铺前期物业服务费标准为商铺2元/月*平方米，公共水、电等能耗费单独列帐，按实际数额合理、公开分摊收取，定期向业主公布。2014年11月27日，开发公司与许健签订商品房买卖合同一份，约定许健购买坐落于阳光花园B3幢1-2层5号的商业用房，建筑面积255.49平方米。金色阳光业委会与物业公司签订物业管理委托合同一份，约定由物业公司对金色阳光花园实行物业管理，委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，管理事项包括房屋外观、设备运行、公共环境、绿化、交通秩序等，物业管理服务费由物业公司按建筑面积向业主或物业使用人收取，收费标准为二期商业物业2元/月*平方米；物业共用部分（包括共用照明、智能化、公共消防用水）运行发生的费用，独立计量核算，根据实际消耗向业主分摊计收；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按照应缴费用千分之一/日加收违约金，业主或物业使用人在每年11月1日前向物业公司交纳包括本月在内的后6个月的物业服务费。许健自2014年12月1日起至2016年10月31日止结欠物业服务费11752.54元（建筑面积255.49平方米*23个月*2元/月*平方米）、滞纳金176.28元（以11752.54元为基数，自2016年10月31日起至2017年3月31日止计算150天，按每日万分之三计算）。当事人有争议的事实及证据，双方举证质证意见如下：一、物业公司提供2014年11月27日金帝物业公司与许健签订的《前期物业服务协议》，约定由金帝物业公司负责金色阳光花园的前期物业管理工作，前期物业管理费为商铺2元/月*平方米，逾期按滞缴金额日万分之三加收滞纳金。许健对该证据不认可，其陈述从未签订该协议，并申请对该协议上“许健”的签名进行鉴定。物业公司不同意鉴定，其认为根据物业管理办法的规定，该协议的真实性并不影响许健缴纳物业费的义务。二、许健提供其于2017年6月5日拍摄的商铺门前地面及后阳台的照片，证明物业的服务与其收费标准不符。物业公司对商铺门前的停车场路面损害的事实无异议，但认为物业服务是流动性服务，停车场或机动车通道地砖出现损坏情况并不违反物业管理服务的相关内容；对于后阳台，物业公司称不清楚该片区域是否属于公共维护部位，但从许健陈述中认为该片区域属于许健的自有部位，不属于物业的服务范围。庭后经核实，物业公司确认许健商铺后阳台属于公共部位，并提供相应部位的照片，证明其工作人员已将后阳台杂草处理掉、路面修复好。许健对路面已修复予以认可，但提供2017年7月13日拍摄的照片证明后阳台仍有垃圾。对此，物业公司认为物业服务是流动性服务，产生垃圾不可避免，但其公司工作人员每天都按时清理。一审法院对双方有争议的证据，认定如下：一、金帝物业公司与许健签订的《前期物业服务协议》无论是否真实有效，许健均应按照开发公司与金帝物业公司签订的《前期物业服务合同》、金色阳光业委会与物业公司签订的《物业管理委托合同》的约定承担支付物业费的义务，故一审法院为减少讼累，对许健的鉴定申请不予采纳。二、对双方提供的照片真实性均予以确认，物业公司在庭审中对于商铺后阳台属于公共部位还是自有部位表示不清楚，庭后核实属于公共部位后对其进行了绿化维护及管理，据此，可以认定物业公司在之前的物业管理服务中存在一定瑕疵。一审法院认为：物业公司系金色阳光花园的物业服务单位，为该小区提供物业服务，物业公司以及小区业主均应按照前期物业服务合同及物业管理委托合同的约定履行各自的义务。许健作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。按照前期物业服务合同及物业管理委托合同的约定，物业公司提供的管理服务包括对公共绿化的养护和管理，对于许健商铺后阳台的绿化及管理，经过双方的举证质证，该院认为物业公司在之前的管理服务中存在瑕疵，应对许健承担相应的违约责任，故对于物业公司主张的物业管理费11752.54元，该院酌定许健按照90%的比例进行给付，即支付物业公司物业管理费10577.28元。由于双方均存在违约行为，故对物业公司主张的滞纳金法院不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。法院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，法院判决：一、许健于判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司物业服务费10577.28元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。案件受理费280元减半收取140元，由许健负担。二审中，对于一审法院查明的事实，许健认为物业公司未向其出示过前期物业服务协议，其也未与物业公司签订过此协议，该协议上签字并非其所签，其不清楚此协议的内容；对于物业管理委托合同，许健也未曾见过，对该合同内容亦不知情；金色阳光业委会的成立，排除了许健的选举权。对一审法院查明的其他事实无异议。二审中，双方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，《物业管理委托合同》上盖有金色阳光业委会的印鉴。本案认为：一、《物业管理委托合同》对许健具有约束力。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述条款，金色阳光业委会与物业公司签订的《物业管理委托合同》对金色阳光小区全体业主均具有约束力，许健作为金色阳光小区业主，理应受该合同的约束，故许健关于其不受《物业管理委托合同》约束的主张，本院不予支持；其次，许健关于其未被允许参与业委会选举的主张系另一法律关系，不属于本案物业服务合同纠纷的审理范围，故本院在此不予理涉，许健可另行主张权利。二、许健应按约定标准缴纳物业费。首先，依据一审法院查明的事实，物业公司已为许健提供了物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故无论《前期物业服务协议》是否存在、许健是否知晓物业公司在提供物业服务、物业公司是否曾向其催缴过物业费，在物业公司提供物业服务后，许健就应给付物业费用；其次，《物业管理委托合同》中明确规定物业收费标准为二期商业物业2元/月*平方米，宜兴市物价局对物业公司的回复中亦载明金色阳光二期部分商铺前期物业服务费标准为商铺2元/月*平方米，故物业公司按2元/月*平方米向许健收取物业费并无不当。许健关于物业公司按2元/平方米收取物业费违背了诚实守信原则的主张，本院不予支持。三、关于许健的其他主张。本院认为，首先，依据一审法院查明的事实，在许健提出商铺门前的停车场路面损坏、后阳台存在垃圾的问题后，物业公司进行了相应的服务，且许健亦认可路面被修复，故许健可以享受到物业公司提供的服务，因此，其关于不能享受到物业服务的主张，本院不予支持；其次，物业公司收取物业费的依据为《物业管理委托合同》，而在该合同中，金色阳光业委会与物业公司未商定按商铺的位置划分收费的等级，而是统一划定商铺的物业费标准为2元/月*平方米，故许健关于按照物业公司为商铺实际发生的费用缴纳物业费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，许健的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元，由许健负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  酆 芳审判员  李 骏二〇一七年十月三十日书记员  顾 蔚