南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1451号原告南京中铸科技有限公司，住所地本市鼓楼区石头城117号1206室。法定代表人陆文龙，总经理。被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司，住所地本市鼓楼区定淮门12号。法定代表人张宇权，总经理。原告南京中铸科技有限公司（以下简称中铸科技公司）诉被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张广鲁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铸科技公司的法定代表人陆文龙到庭参加诉讼，被告世界之窗公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铸科技公司诉称，原告于2012年2月15日租用被告园区6号楼208-1室房屋，并向被告支付履约保证金2700元、押金3200元。2013年4月27日原告续租被告园区6号楼410、411室，并支付履约保证金3167元、押金3800元。2014年5月19日合同届满后，原告迁出租赁房屋。但被告拒绝退还履约保证金和押金。现原告诉至法院，请求判令被告世界之窗公司返还履约保证金、押金共计6967元及该款的逾期付款违约金（自2014年6月4日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。被告世界之窗公司未应诉、答辩。经审理查明，本市定淮门12号房屋（以下简称定淮门房屋）登记所有权人为熊猫集团公司。2003年8月，被告顺天实业公司与熊猫集团公司签订《租赁协议》，约定熊猫集团公司将位于本市定淮门12号原熊猫公司南京家用电器厂范围内全部土地房屋等物业出租给南京顺天实业有限公司（以下简称顺天实业公司），计土地面积约32000平方米，房屋建筑面积21000平方米，租赁期限为10年，自2003年9月1日至2013年8月31日止等等。顺天实业公司承租定淮门房屋后，以被告世界之窗公司的名义另行将该房屋对外转租。2012年2月15日，原告（乙方）与被告世界之窗公司（甲方）关于租赁南京世界之窗科技软件园6号楼208-1室房屋签订房屋租赁合同，合同约定，租赁期限自2012年2月20日起至2013年2月19日止；该房屋全年费用为32000元，采取先付款后租赁原则，乙方按年支付；乙方在签订合同之日支付房租32000元；乙方在首次支付租金时，应向甲方支付履约保证金2700元、房屋设备使用押金3200元，合同解除或终止后，经双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；双方若有违约、退租，须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。2013年4月27日，原告与被告世界之窗公司关于租赁南京世界之窗科技软件园6号楼410、411室房屋签订房屋租赁合同，将软件园6号楼208-1室房屋换租至该楼410、411室，并补足房租、履约保证金及押金差价。合同约定，租赁期限自2013年5月20日起至2014年5月19日止；该房屋全年费用为38000元，采取先付款后租赁原则，乙方按年支付；乙方在签订合同之日支付房租38000元；乙方在首次支付租金时，应向甲方支付履约保证金3167元、房屋设备使用押金3800元，合同解除或终止后，经双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；双方若有违约、退租，须支付本合同总价的10%违约金给另一方等等。合同签订后，被告世界之窗公司将相关房屋交付原告使用，原告亦向其支付租金、履约保证金及房屋设备使用押金。2013年1月，熊猫集团公司以顺天实业公司为被告另案向本院提起诉讼，要求解除双方之间签订的《租赁协议》，支付拖欠的租金877.47万元等。2013年6月19日，本院作出（2013）鼓民初字第791号民事判决书，判决解除熊猫集团公司与顺天实业公司于2003年8月29日签订的《租赁协议》，顺天实业公司从本市定淮门12号土地及房屋上迁出，并交还熊猫集团公司，顺天实业公司支付熊猫集团公司租金5714531元（截止2013年6月30日）及租金、房屋占用使用费（自2013年7月1日起至实际交还房屋之日止）等等。该案判决后，顺天实业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年10月14日，该院作出（2013）宁民终字第2652号民事判决，维持本院（2013）鼓民初字第791号民事判决第一、二项，变更该判决第三项，即顺天实业公司支付熊猫集团公司租金558.903015万元（租金计算截止2013年9月30日），2013年10月1日起至实际交还租赁物之日止的房屋使用费，按2013年租金标准计算等等。上述终审判决生效后，因顺天实业公司未按判决履行，熊猫集团公司曾向本院申请强制执行。执行过程中，双方于2014年4月22日达成执行和解协议，约定：顺天实业公司在协议签订后两日内给付熊猫集团公司550万元；两日内全部撤离定淮门12号，定淮门12号红线内全部建筑物、设备设施及景观绿化移交熊猫集团公司；顺天实业公司将收取的2014年4月30日之前的租赁户租赁费返还熊猫集团公司等等。此后，原告仍持续使用涉案房屋，但未与熊猫集团公司签订新的租赁合同。2015年2月25日原告诉至本院，要求判如所请。另查，2014年1月，世界之窗公司曾以案外人南京银三角投资集团有限公司（以下简称银三角公司）为被告另案向本院提起诉讼，要求判令与银三角公司解除租赁合同，银三角公司向其支付租金、房屋使用费等。2014年8月1日，本院作出（2014）鼓民初字第572号民事判决，认为根据双方庭审中出示的证据，应认定世界之窗公司受顺天实业公司指示，并经熊猫集团公司同意，有权对外出租本市定淮门12号房屋，遂判决银三角公司向世界之窗公司支付水、电费及房屋使用费等，该判决现已生效。合同届满后，原告将租赁房屋返还被告，被告未返还履约保证金及押金，原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收据、本院（2014）鼓民初字第572号民事判决书、房屋产权证、租赁协议、本院（2013）鼓民初字第791号民事判决书、南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2652号民事判决书、执行和解协议以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，原告与被告世界之窗公司签订的房屋租赁合同虽系双方真实意思表示，但该协议的租赁期限至2014年5月19日届满，超过了熊猫集团与被告顺天公司签订的租赁期限，事后亦未得到权利人追认，故该协议超过原租赁期限部分无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张被告世界之窗公司返还履约保证金及押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张押金的利息问题，系该笔款项产生的法定孳息，原告自2014年6月4日起主张利息并无不当，本院予以支持。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京中铸科技有限公司履约保证金及房屋设备使用押金6967元，并承担该款自2014年6月4日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。如被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告南京世界之窗科技软件园有限责任公司负担（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  张广鲁二〇一五年五月十四日见习书记员  李 璐