北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第3259号
上诉人（原审被告）北京中粮万科房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路22号东侧1号楼509室。
法定代表人毛大庆，经理。
委托代理人杨静，北京市时代九和律师事务所律师。
委托代理人董阐论，北京市时代九和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）贾宁，男，1982年1月13日出生。
委托代理人王志钢，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人北京中粮万科房地产开发有限公司（以下简称中粮万科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第4566号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中粮万科公司之委托代理人董阐论，被上诉人贾宁之委托代理人王志钢，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月，贾宁起诉至原审法院称：中粮万科公司系北京市房山区长阳半岛项目的建设单位，中粮万科公司在其销售中宣称“百万平米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。中粮万科公司的股东为了该项目的顺利销售，联合发表了阳光宣言。贾宁考虑到孩子的未来教育问题，也基于对中粮万科公司的信任，最终购买了中粮万科公司开发的长阳半岛的房屋。2011年12月10日广大业主得知，就读于北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。2011年12月12日中粮万科公司称，北京四中房山分校“一房一名额”不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。经过一系列的维权活动，长阳半岛广大业主就读北京四中房山分校的问题，始终处于不确定状态，还要取决于其他条件，不仅没有结果反而出现了倒退。按照中粮万科公司的承诺，购买长阳半岛商品房，成为该项目的业主，子女即可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校初中，购房是按照国家九年义务教育制度就读配建学校的充分条件。另外中粮万科公司关于逾期交房的责任的约定，排除了贾宁的权利，免除自己的责任，明显属于霸王条款。因此诉至法院，要求依法确认中粮万科公司关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺（一房一名额），对中粮万科公司具有法律效力；要求依法确认贾宁与中粮万科公司签订的商品房预售合同及补充协议中的下列条款无效，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”；和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。诉讼费由中粮万科公司负担。
中粮万科公司辩称：我公司确与贾宁签订了《北京市商品房预售合同》，我公司开发的商品房属于学区房，我公司的业主可以行使一次按照国家九年义务教育就读北京四中房山校区初中的权利，具体能否入学北京四中房山校区，取决于届时的教育政策。我公司开发的区域名称是半岛家园祥云湾，只是长阳半岛的一部分，我公司无权对教育问题作出安排，因此贾宁要求确认关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺，具有法律约束力的请求不应得到法院的支持。关于贾宁所诉要求法院确认部分条款无效的问题，我公司认为该条款并不是法律意义上的格式条款，同时我公司并未免除己方责任、排除对方的主要权利，该条款应该属于有效合同条款。基于上述理由，请求法院驳回贾宁的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据查明的事实，中粮万科公司在其销售广告和宣传单中，关于“购买长阳半岛、上北京四中”的承诺具体明确，对贾宁是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对中粮万科公司应当具有法律约束力。关于贾宁所要求的配建小学问题，在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此贾宁要求确认该承诺具有法律约束力的请求，法院不予支持。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。关于合同中部分条款的效力问题，首先该讼争条款是中粮万科公司为了重复使用而预先拟定的，其次中粮万科公司未提供证据证明该条款在订立合同时与对方协商，故中粮万科公司辩称该讼争条款不是格式条款的意见，法院不予采信。中粮万科公司对上述格式条款中的文字虽然进行了加黑处理，但未提供证据证明按照对方的要求予以说明，且该条款免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因此该条款无效，贾宁请求确认上述条款无效，法院予以支持。据此，原审法院于2013年11月判决：一、北京中粮万科房地产开发有限公司在销售广告中承诺的长阳半岛业主子女可按照国家九年义务教育制度就读该项目配建的北京四中房山分校初中的允诺（一房一名额）对其具有法律效力。二、贾宁与北京中粮万科房地产开发有限公司于2011年4月24日所签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的下列内容，即“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”；和“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”的条款无效。三、驳回贾宁其他诉讼请求。
判决后，中粮万科公司不服，上诉至本院称：一、原审法院以中粮万科公司未提供证据证明讼争条款在订立合同时与对方协商，而认定诉争的合同条款为格式条款，并由我公司承担相应责任，属认定事实和适用法律错误；二、现有证据证明中粮万科公司对合同条款按买受人意思进行了合理说明，并对诉争条款进行了特别提示，原审法院认为我公司未按买受人的要求进行说明，是事实认定错误，原审法院以该事实认定合同条款无效，属适用法律错误；三、讼争条款不存在中粮万科公司“免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利”而无效的情形，原审法院认定无效缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，改判驳回贾宁要求确认相应讼争条款无效的诉讼请求。
贾宁同意原审判决，并答辩称：一、讼争条款是格式条款，且以中粮万科公司的销售模式，买受人没有也不可能与中粮万科公司就合同条款进行协商；二、讼争条款免除了中粮万科公司的逾期交房责任，剥夺了买受人获得符合质量标准房屋的权利；三、讼争条款的内容不符合市场经济法治化的要求。
经审理查明：2011年4月24日，贾宁与中粮万科公司签订《北京市商品房预售合同》，约定贾宁购买中粮万科公司开发的901号房屋。合同第十二条约定，中粮万科公司应该在2013年5月30日前向贾宁交付该房屋，该房屋交付时应已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书、满足中粮万科公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，中粮万科公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。合同第十六条第（二）款第（3）项约定：“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”。合同《补充协议二》第十五条第三款约定：“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。
另查，在房屋销售过程中，中粮万科公司在其户外广告和宣传单中均进行了“买长阳半岛、上北京四中”的宣传，并作出了长阳半岛“一房一名额”就读北京四中房山分校初中的意思表示。
再查，2011年11月，北京四中与北京万科企业有限公司签署了《北京万科企业有限公司、北京市第四中学关于北京四中房山校区的合作协议》。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、宣传单、户外广告牌照片、商品房预售许可证、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
关于讼争条款是否为格式条款。从双方合同文本看，讼争条款均为中粮万科公司预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在订立合同时就该条款进行过协商，应认定讼争条款为格式条款。原审法院认定正确，本院予以确认。
关于作为格式条款的讼争条款的效力问题。首先，地基基础和主体结构工程质量问题是涉及房屋居住安全的基本问题，在此两类问题之外，不能排除还会存在其他严重影响买受人居住使用的房屋质量问题的可能性。我国合同法规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，该规定赋予了买受人就质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的标的物拒收的权利。本案房屋如确实存在严重影响买受人居住使用、致使合同目的不能实现，但不属于地基基础和主体结构工程质量问题的情形，讼争条款的约定排除了买受人拒绝收房的法定权利和主张相应责任的权利，应认定为无效。其次，双方讼争条款中“出卖人亦无需承担赔偿责任”的约定，亦排除了买受人就地基基础和主体结构工程质量问题以外的质量问题及造成的损失主张赔偿的权利，免除了出卖人的赔偿责任，应认定为无效。综上，讼争条款属于提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应认定为无效。原审判决认定正确，本院予以维持。
需要指出的是，市场经济是法治经济，平等自愿公平是市场交易的一般原则。格式条款对于提高经济效率是必要的，但是格式条款的拟定应遵循公平原则确定双方权利义务；本案中，出卖人片面追求交易效率将讼争条款定入合同，免除了自己责任、排除了买受人主要权利，违背公平原则，不应鼓励。另外，在商品房买卖关系中，买受人取得房屋是主要合同权利，但在房屋具备交房条件下，接收房屋也是重要合同义务；本案中，如出卖人提供了符合合同约定交房条件的房屋，且不存在严重影响买受人居住使用、致使合同目的不能实现的质量问题，买受人有按约收房的义务，买受人仅以一般质量瑕疵拒收房屋，不仅违反合同约定，也提高了交易成本，同样不应提倡。
综上，原审判决正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京中粮万科房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京中粮万科房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 赵银豪
代理审判员 纪灵筠
二〇一四年三月二十日
书 记 员 杜传金