重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第04422号
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号，组织机构代码：67103894-X。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人（特别授权）蒋自军，男，1981年7月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省达州市通川区。
委托代理人李芯仪，女，1986年8月15日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。
被告杨锦，女，1972年10月20日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称某物业长寿分公司）与被告杨锦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法由代理审判员田玉康适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某物业长寿分公司的委托代理人蒋自军、李芯仪，被告杨锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：我公司系长寿区碧桂园小区的物业服务企业，被告系该小区房屋业主。2012年7月31日被告曾打款至我公司，支付了2010年12月至2012年1月期间产生的物业服务费。2012年2月1日至2015年4月30日期间，被告无正当理由拒不交纳物业服务费。经我公司多次催收，被告仍未履行清偿义务。现要求被告支付2012年2月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5793.84元及相应违约金（按逾期应付款每日3‰的标准计算至应付款付清时止）。
被告杨锦辩称：原告未按照合同约定提供物业服务，具体体现在：未施行封闭式管理，附近其他小区车辆人员可以任意进出，消防通道和小区门口长期有车辆乱停乱放，甚至其他小区私家车也开进地下车库侵占业主购买的车位，我购买的车位就被其他车辆占用过，严重影响了我的出行。消防栓检查卡只有2014年1月至10月记录，2015年一次也没有检查。灭火器空无一物，形同虚设。原告工作人员流动频繁，令人怀疑其是否具有相应从业资格。小区公共秩序管理混乱，小贩随便摆摊做生意，小区监控不力、安保形同虚设，甚至多次发生小区业主被盗事件；原告对公共部位及配套设施设备日常维修养护和管理不到位，导致电梯时常出故障，有次在电梯里，我妈头部就被电梯上面掉下的盖子砸晕，2015年7月3日小区58栋发生了电梯下滑事件，51栋和62栋电梯长达两月不能正常运行。水管时常爆裂，水压一到晚上就不够，热水器打不燃，不能洗澡，多次反映也未得到解决。小区篮球场、围墙、信报箱、路灯、地面灯等公共设施设备长期破损，虽经业主多次反映，但物业公司全无作为。停车收费、电视广告收益等共用部分收益未曾公示，去向不明，严重侵犯了业主利益。我家外墙开裂侵水导致内墙房屋壁纸发霉脱落，卫生间墙壁没有做防水涂层侵水致使墙壁乳胶漆脱落，多次反映物管长达几年不来解决。我购买的是一期房屋，入住之时二期尚未竣工，平时一周才来住一两天，跟物管说明情况后商定这段时间交半费，当时跟原告总部打电话也是同意了的，现在居然不认账了。而且作为一级资质的物业服务企业，我们没有享受到一级资质的物业服务，就该根据他们提供的现有服务水平交半费，从2012年7月31日至2015年6月11日，我分多次给原告打款4827.12元，其中2012年7月31日那笔款项交的是2011年1月开始欠交的物业服务费（按半费计算）。另外别人购买车位就免了物管费18000元，而我购买后却没有免除该费用，因此应当用我的车位管理费来充抵。我去年收到过原告寄的快递催收，但没有收到过挂号信，也没有收到过短信，因为原告将我的电话号码换成了另一个号码，该号码不是我和我家人的。我不认可违约金，且原告主张的违约金计算标准过高，请求依法调低。
经审理查明：被告杨锦系重庆市长寿区某桃林画坊63幢2单元14-1号房屋业主，房屋建筑面积99.04平方米。
2008年3月22日，原告与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限从2008年3月22日起至2011年3月22日止，该合同有效期满，双方若无异议，本合同自动续约三年，但经全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止；并约定按月交纳物业服务费，每月15日前交纳上月的物业服务费等内容。2009年10月31日，被告与原告又签订《前期物业服务协议》，约定由原告对长寿某小区进行物业管理，物业服务费用按房屋建筑面积1.5元／平方米／月计收，被告的房屋建筑面积为99.04平方米，应按148.56元／月的标准向原告交纳物业服务费，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取，扣费时间为每月15日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。
原告为该小区提供了物业服务，被告在2012年7月31日向原告打款支付物业服务费2149.08元。原告以EMS快递形式于2014年10月16日向被告催收2014年8月31日以前拖欠的物业服务费。
另查明，被告于2013年3月1日、2013年12月31日、2015年6月11日分别向原告打款891.36元、1337.04元、1341元用于支付物业服务费，但经本院查询银行交易记录，核实该三笔款项均被退回被告中国建设银行账户。
上述事实，有当事人的陈述、收楼通知书、业主入住登记表、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、被告提供的照片、EMS快递单及律师函、个人活期明细结果、银行查询结果等证据在案证实，本院予以确认。原告提交的短信催款记录汇总表，因被告不认可，原告也无其他证据证明曾向被告发过催收短信，故本院对该证据不予采信。原告提交的2014年10月13日的挂号信回执，因被告不认可，且原告也未提交其他证据加以佐证，故对该证据本院亦不予采信。
本院认为：原告与开发商签订的《前期物业服务合同》和原告与业主签订的《前期物业服务协议》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。原告为某小区提供物业服务，被告作为该小区业主应交纳物业服务费。被告以车位管理混乱、安保不到位、公共秩序乱等作为拒不交费的抗辩理由，但被告并未举示充分的证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院对被告的上述意见不予采纳。而被告辩称的墙壁渗水问题，因导致该问题的原因众多，既可能是房屋质量问题，也可能是其他原因所致，被告庭审中并未提供充分的证据证明可以归责于原告，故本院对此意见亦不采纳。至于停车收费、电视广告收益等共用部分收益的公示问题，因与本案无直接关联，被告可另行主张权利。因此，被告应当按时全额交纳物业服务费用。
关于物业服务费，原告未提供证据证明其对2014年9月至2015年4月的物业服务费进行了书面催收，故本院对该部分的物业服务费不予支持。被告主张2012年7月31日的打款是用于支付2011年1月以来拖欠的物业服务费，但未提供相应的书面证据加以证明，本院不予采信。该笔费用充抵2010年12月1日至2012年1月31日期间产生的物业服务费2079.84元（148.56元／月×14个月）后，尚余69.24元。经核算，被告从2012年2月1日至2014年8月31日期间应交物业服务费4605.36元（148.56元／月×31个月），而被告已支付69.24元，故被告尚拖欠物业服务费4536.12元。关于违约金，被告在提供物业服务的过程中确实也存在一定不足，故本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨锦在本判决生效后7日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2012年2月1日至2014年8月31日期间的物业服务费4536.12元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。
如果被告杨锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨锦负担（被告杨锦在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 田玉康
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 姜志芳