上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初98659号原告：陈乐祥，男，1975年10月15日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘家峰，上海尚域律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广东，上海尚域律师事务所律师。被告：汤尉军，男，1984年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：叶凤华(系被告汤尉军母亲)，住同被告汤尉军。原告陈乐祥与被告汤尉军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，原告申请财产保全，本院依法裁定查封了被告汤尉军名下位于上海市浦东新区南汇新城镇芦云路XXX号XXX层的房产(以下简称系争房屋)。本案依法适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告陈乐祥及其委托诉讼代理人刘家峰、被告汤尉军及其委托诉讼代理人叶凤华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈乐祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告涤除系争房屋上设定的抵押权；2.判令被告配合将系争房屋过户到原告名下，并交付房屋；2.判令被告支付以人民币(币种下同)2,165,000元为本金，自2017年12月16日起至交付房屋之日止，按每日万分之五计算的违约金。事实和理由：2017年8月30日，原、被告通过上海神舟房地产咨询有限公司签订第一版《上海市房地产买卖合同》，合同编号XXXXXXX，由原告购买被告所有的系争房屋。房屋总价款1,100,000元，原告于2017年8月26日前向被告支付定金20,000元、首期房价款530,000元，被告收到550,000元后，将该房屋存在的抵押登记办理注销手续，第二期房价款支付时间和方式为：等系争房屋抵押登记注销后，原告申请的贷款银行通过后由银行向被告支付，协议约定原、被告于2017年10月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，同时对合同相关的其他事项也做了约定。2017年8月31日，原、被告签订补充协议书，协议约定：原合同(合同编号：XXXXXXX)约定的房价款为名义成交价。2017年11月1日，原、被告协商一致对原签订的第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)进行变更，签订了第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，双方确认，在2017年12月15日之前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现约定的过户日期已过，原告已经按照约定履行了支付购房款的义务，被告不同意办理房屋过户手续，故请求判如所请。原告围绕诉讼请求提交了：1、第一版《上海市房地产买卖合同》一份；2、补充协议书一份；3、第二版《上海市房地产买卖合同》一份；4、原告银行卡转账回单及被告出具的收据一组；5、上海市房地产权证及不动产登记簿各一份；6、上海神舟房地产咨询有限公司向被告发出的催告通知一份。被告汤尉军辩称，对于双方签订的三份合同均无异议，未收到上海神舟房地产咨询有限公司催告通知，确认收到原告2,165,000元。2016年，被告由于对外借款一百多万元将系争房屋抵押给一家借贷公司，经原告帮助还清借款后，将涉案房屋抵押给原告。现房屋另有银行按揭贷款抵押。涉案房产在交易时价值应在3,500,000元左右，由于急售而定价2,800,000元，而合同价格只有2,480,000元，本案交易系不正常交易。故不同意原告诉请，要求收回系争房屋，把所收钱款和利息退还原告，另原告诉求按照日万分之五计算违约金标准过高，请求调整。原告补充称，原、被告系通过中介买卖房屋，并不认识被告所称借贷公司，签订合同时房屋市场价格在2,500,000元，经双方协商确定2,480,000元成交价，该交易价格合理。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，原、被告签订第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，由原告购买被告所有的系争房屋，房屋总价款1,100,000元，原告应于签合同当日支付530,000元，加上之前支付的20,000元定金，共同构成550,000元首期房价款。合同另约定，原、被告于2017年10月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2017年8月31日，原、被告签订补充协议书，协议约定：第一版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)约定的房价款1,100,000元为名义成交价，实际成交价为2,480,000元，其中1,380,000元为装修补偿款分两次支付被告，原告应于2017年8月31日前支付750,000元，于2017年9月20日前支付630,000元。2017年11月1日，原、被告签订第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定双方变更为在2017年12月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时约定，被告应在收到原告550,000元房价款二个工作日内，且于抵押权人许可的最短期限内，全额还清尚欠抵押权人的贷款余额，并办理抵押注销手续。第二期房价款550,000元在注销抵押权、完成房屋过户交付以及原告申请的贷款银行通过后由银行向被告支付。如被告未按约定期限交付(包括房地产交接及房地产权利转移)，则应当向原告支付赔偿金，赔偿金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，按照已付款日万分之五计算。另查明，原告于2017年8月26日及8月27日分别转账支付被告10,000元，于2017年8月31日转账支付被告1,280,000元，于2017年9月19日转账支付被告700,000元，于2017年11月6日转账支付被告165,000元。被告上述转账付款合计2,165,000元。审理中，原告为证明其对余款有履行能力，将315,000元支付至法院账上，并要求转交至被告。本院认为，本案原、被告的争议焦点为房屋买卖价格是否合理。针对该争议，结合双方证据、庭审陈述，本院认为，在原、被告未提出合同存在无效、可撤销等情形的前提下，双方之间签订的房屋买卖合同应认定为双方之间真实意思表示，该合同合法有效。现被告认为房屋成交价不合理，但未就此进行举证，由此应当承担举证不能的不利后果，故本院认定本案房屋成交价并无不合理情形。现原告已按照合同约定时间点支付相应钱款，被告未按照合同约定时间点交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权及协助办理系争房屋过户、交付的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原、被告签订的第二版《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)对于房屋应当交付之日起至实际交付之日的违约金做了约定，故对于原告的违约金诉求，本院予以支持，被告认为该违约金计算标准过高，对此，本院认为原告主张的日万分之五的标准，尚属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汤尉军于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市浦东新区南汇新城镇芦云路XXX号XXX层的房产上设定的抵押权；二、被告汤尉军履行完上述第一项内容后十日内配合原告陈乐祥将上述房产过户到原告陈乐祥名下，并交付房屋；三、原告陈乐祥于本判决生效之日起十日内支付被告汤尉军剩余房价款315,000元；四、被告汤尉军于本判决生效之日起十日内支付原告陈乐祥以2,165,000元为本金，自2017年12月16日起至交付房屋之日止，按每日万分之五计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，财产保全费5,000元，合计12,350元(原告已预交)，由被告汤尉军负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一八年三月二十九日书记员  廖文宾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。