辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鞍审民再终字第00031号
上诉人（一审申诉人、原审原告）：孟凡信，男，汉族，。住所地：鞍山市铁东区。
被上诉人（一审被申诉人、原审被告）：鞍钢房产建设有限公司第三建筑工程分公司。住所地：鞍山市立山区深沟寺三区。
法定代表人：宫智刚，该公司经理。
委托代理人：鲁大庆，男，汉族，鞍钢房产建设有限公司第三建筑工程分公司办公室职员。
被上诉人（一审被申诉人、原审被告）：袁锡贵，男，汉族。住所地：鞍山市立山区。
上诉人孟凡信因与被上诉人鞍钢房产建设有限公司第三建筑工程分公司（以下简称鞍钢房产三公司）、袁锡贵房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年5月14日作出（2006）铁东民初再字第10号民事判决，孟凡信不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟凡信、被上诉人鞍钢房产建设有限公司第三建筑工程分公司的委托代理人鲁大庆、被上诉人袁锡贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审查明，被告鞍钢房产三公司是全民所有制报账式单位，不具有独立法人资格，其上级主管部门为鞍钢集团房产建设公司。第三人姚德平原是鞍钢房产三公司的职工。1999年初，姚德平从鞍山市第二建筑工程公司商品房开发公司（以下简称二建商品房开发公司）找到承建鞍山市铁东区康宁街1号、4号楼工程，并以鞍钢房产三公司的名义承建该工程。1999年4月20日，鞍钢房产三公司与二建商品房开发公司签订了抵房协议并约定，以康宁街工程中1号楼二至七层，住宅面积2158.52平方米，每平方米1400元的价格抵顶给鞍钢房产三公司作为工程款。1999年5月下旬，鞍钢房产三公司与姚德平的三公司建筑安装队签订了承包协议书，约定：三公司承建的康宁街工程决定给项目经理姚德平进行总承包，经营盈亏由姚德平负责，公司收取税后5%管理费，该商品房所有权由姚德平全权处理，要依法经营，所发生的债务纠纷、法律纠纷由姚德平负责。
2003年6月10日，第三人姚德平因欠被告袁锡贵水泥款，双方达成抵房协议，姚德平将二建商品房开发公司作为工程款抵顶给姚德平的铁东区康宁街1号楼7住6，正楼1-10号，面积为99.26平方米的住房作为水泥款抵顶给袁锡贵。袁锡贵通过中介洪永富于2009年8月将此房卖给原告。袁锡贵将原告领到第三人姚德平处，原告与姚德平签订购房协议，被告袁锡贵为担保人，洪永富为中间人。协议约定，该房以88000元的价格卖给原告，如此房有差错，用1号楼2号、6号两房顶替，并双倍赔偿经济损失，进户时间为2003年10月30日前。协议签订后，同日原告将40000元定金交给被告袁锡贵。后因卖给原告的房屋被他人占住，原告诉至本院。中介人洪永富在诉讼期间病故，原告撤回对洪永富的起诉。
原一审认为，公民的合法权益应受法律保护。第三人姚德平虽然与原单位鞍钢房产三公司签订了承包协议，但协议明确约定，经营亏损由姚德平负责，该商品房所有权由姚德平全权处理，所发生债务、法律纠纷由姚德平负责，且姚德平与原告签订的购房协议没有鞍钢房产三公司的公章。此次购房纠纷是因姚德平欠被告袁锡贵水泥款，以房抵账，袁锡贵又把姚德平给自己的抵账房通过中介人洪永富卖给原告，均是姚德平与袁锡贵的个人行为，对此姚德平与袁锡贵负主要责任。原告与鞍钢房产三公司没有任何法律关系，故鞍钢房产三公司不应承担法律责任。被告袁锡贵收到原告的购房定金并与原告口头承诺，出现问题，由其将40000元返还给原告，故原告的40000元定金应由被告袁锡贵返还。
关于原告提出要求将1号楼的2号和6号房屋归原告所有的主张，因原告交的只是房屋定金，且第三人姚德平1号楼房屋销售混乱，故对原告此主张，不予支持。
关于被告袁锡贵提出债权已经转移之主张，因债权转移现已无法兑现，故对被告此项主张不予采信。
关于原告要求被告给付双倍赔偿款之主张，因原告在此次房屋交易中没有看到该房的合法手续即房票，就与被告和第三人签订协议，该协议系无效协议，对此原告也有一定的责任，故对原告此主张不予支持。但被告应按中国人民银行同期贷款利率，给付占用原告40000元现金的利息。一审法院作出（2004）东民房初字第2302号民事判决：一、被告袁锡贵于判决生效十日内，返还原告孟凡信购房定金人民币40000元及利息（于2003年8月5日起按中国人民银行同期贷款利率给付至付清本金之日止）；二、公告费300元由第三人姚德平负担；三、驳回原告孟凡信对被告鞍钢集团房产建设公司第三建筑工程公司的诉讼请求。
鞍山市人民检察院抗诉认为，鞍山市铁东区人民法院（2004）东民房初字第2302号民事判决认定事实不清，适用法律错误。
一、原审认定事实主要证据不足。1.原审认为，此次购房纠纷是因姚德平欠袁锡贵水泥款，以房顶账，袁锡贵又通过中介洪永富将房屋卖给了申诉人，均是姚德平与袁锡贵的个人行为。而卷宗第26、27页购房协议中记载，“兹有甲方鞍钢房产第三建筑公司由鞍山市二建公司顶账的商品房一户三室…，以88000元的当地价格卖给孟凡信，此房甲方负责进户、开发票、商品房大票，如此房出现任何差错，户权不清，由二建公司顶给三建公司姚德平的康宁街4号、6号两房顶替”据此，房屋出售人是鞍钢房产三公司代表姚德平，购房人是申诉人，袁锡贵是中保人，洪永富是中间人。该协议签订时间是2003年8月5日，是姚德平与袁锡贵的抵房协议即2003年6月10日之后，可见抵房协议已经失去法律效力，认定袁锡贵为房屋出售人证据不充分，该房的出售人为鞍钢房产三公司和姚德平。2.原审认为，原告与鞍钢房产三公司没有任何法律关系，鞍钢房产三公司不承担法律责任错误。根据卷宗29页的抵房协议和30页的承包协议书（补充）可以证明，二建公司开发的商品房工程是鞍钢房产三公司承揽施工的，在签署协议用商品房抵顶工程款后，才与姚德平签订了承包合同，该合同是项目总承包和内部承包的关系，仅对发包方和承包方发生法律效力，对协议书以外的人没有约束力。因此作为项目承包人的姚德平涉及工程的任何经济活动均与发包方有法律关系，姚德平应承担主要责任，鞍钢房产三公司承担连带责任。3.原判认定，不予支持原告将1号楼2号或6号房屋判归其所有的主张，原卷宗记载，姚德平公告送达，没有参加诉讼活动，卷内也没有证据证明该楼的销售情况，该楼是部分抵顶给房产三公司，并非全部由其销售，原审认定该楼销售混乱没有任何证据佐证。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决认为，原告在没有看到房屋合法手续的情况下就与被告和第三人签订协议，该协议无效。根据法律规定，房票只能由房产主管行政机关颁发，开发方和建设单位均无权颁发，仅以此认定合同无效，不符合合同法第五十二条规定的合同无效情形，适用法律错误。2.原审在认定合同无效的情况下，却依照合同有效时才能适用的合同法第六十条、第一百零七条进行判决，适用法律错误。因此本案事实不清，适用法律错误。
一审再审查明的案件事实与原审查明的事实一致。另查，本案再审期间姚德平因一房多卖的问题，涉嫌合同诈骗被公安机关立案，后姚德平于2012年6月5日死亡，姚德平合同诈骗一案因此被撤销。2014年4月19日，申诉人孟凡信向本院提出申请，撤回对姚德平的起诉。
一审再审认为，合法的民事权益受法律保护。本案中申诉人孟凡信与被申诉人袁锡贵及姚德平签订购房协议书一份，该协议中买卖的房屋坐落为鞍山市铁东区康宁街4号1号楼10号，建筑面积99.26平方米，购房协议甲方（出卖人）为“鞍钢房产三建公司代表姚德平”，乙方（买受人）为孟凡信。现申诉人提出要求鞍钢房产三公司继续履行合同并配合办理更名义务的主张，则应查明鞍钢房产三公司是否对购房协议中的房屋享有出卖权及鞍钢房产三公司是否为与孟凡信签订房屋买卖协议的出售方。庭审中，鞍钢房产三公司承认姚德平系康宁街工程的项目经理，其没有施工资质，是顶着鞍钢房产三公司的名义承包的该项工程，且公司与姚德平的承包协议也载明姚德平自行负责总承包及盈亏等事宜。本案购房协议上没有加盖鞍钢房产三公司的公章，庭审中鞍钢房产三公司也否认出售过此房屋，称出售房屋是姚德平的个人行为，而姚德平是顶着鞍钢房产三公司名义施工的项目经理，并与申诉人孟凡信签订了该购房协议。按照合同法第四十八条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，姚德平以“鞍钢房产三建公司代表”的名义与孟凡信签订房屋买卖协议，该房屋买卖协议签订的双方为姚德平与孟凡信，出售该房屋系姚德平的个人行为。鞍钢房产三公司不是房屋买卖协议的主体，而该协议没有加盖鞍钢房产三公司的公章，且多次庭审鞍钢房产三公司均否认公司是房屋的出卖人，据此，姚德平的售房行为未得到鞍钢房产三公司的追认，不应承担由出售该房屋引起的法律责任。
关于本案中孟凡信与姚德平、袁锡贵等人签订的房屋买卖协议的效力问题，经查，2009年6月10日，姚德平将鞍山市铁东区康宁街1号楼7住6，1-10号，面积99.26平方米的房产一套抵给袁锡贵，并约定此房归袁锡贵所有；2003年8月5日，孟凡信与姚德平、袁锡贵等人签订了房屋买卖协议，将该房屋以88000元的价格出售给孟凡信，同日，孟凡信支付40000元，此款被袁锡贵收取。该售房协议上的出卖人，如前所述系姚德平，袁锡贵系保证人，则姚德平是否有该房屋的处分权成为该房屋买卖协议是否有效的焦点。庭审查明，1999年4月20日，二建商品房开发公司与被申诉人鞍钢房产三公司签订了抵房协议，该协议将康宁街商品房1#楼2层至7层住宅，共计三室户12户，双室户17户，总面积2158.52平方米的面积抵顶，但该协议并未载明具体的抵顶房屋的房号；1999年5月21日，鞍钢房产三公司与姚德平签订了承包协议书（补充），将康宁街七中小区1#和4#楼商品房交给姚德平承包，姚德平负责经营并取得商品房的所有权。二建商品房开发公司与鞍钢房产三公司之间实际上是发包人和承包人的建设工程施工合同关系，后二建商品房开发公司将部分房产以抵账的方式抵给鞍钢房产三公司，而以鞍钢房产三公司名义承建房屋的是姚德平，则除二建商品房开发公司与鞍钢房产三公司抵房协议之外的房屋在出售之前的所有权人是二建商品房开发公司。从现有证据无法反应姚德平与袁锡贵的抵账协议中约定的鞍山市铁东区康宁街1号楼7住6，1-10号，面积99.26平方米的住宅在抵账范围之内，则不能认定鞍钢房产三公司、姚德平对房屋享有所有权，基于此亦不能认定鞍钢房产三公司、姚德平对该房屋具有处分权。合同法第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，据此，姚德平处分该房屋的行为必须得到二建商品房开发公司的追认或者其取得该房屋的所有权，该房屋买卖协议始得有效。在现有证据无法证明鞍山市铁东区康宁街1号楼7住6，1-10号，面积99.26平方米的住宅姚德平具有处分权的情况下，孟凡信与姚德平签订的购房协议无效。申诉人孟凡信虽为善意并支付了按当时的市场价支付了合理的价款，但其未按照法律对不动产转让的规定对不动产进行登记，也没有实际占有使用该房屋，且孟凡信支付的仅是预付款40000万而非全部房屋价款，孟凡信无法取得房屋的所有权。因孟凡信与姚德平签订的购房协议无效，故申诉人孟凡信主张继续履行合同，并要求1#楼2号及6号房屋归申诉人所有的主张本院不予支持。
因孟凡信与姚德平签订的购房协议无效，则需要恢复到孟凡信与姚德平签订购房协议之前的财产状况。本案中袁锡贵作为保证人在孟凡信与姚德平的购房协议上签字，且袁锡贵收到了孟凡信交付的40000元购房款，其在未核实姚德平是否具有房屋处分权的情况下与姚德平签订顶账协议并作为后方协议的保证人，具有一定过错，则原审判令由袁锡贵返还孟凡信购房款40000元并支付相应利息并无不当，检察机关认为原审认定的基本事实缺乏证据证明的抗诉意见本院不予支持。
关于袁锡贵提出姚德平欠其水泥款，该40000元是抵顶了水泥款，应继续履行合同，其不承担责任的意见，如前所述，袁锡贵是以购房合同保证人的身份签订的合同，其不是购房合同的出卖人，无权决定合同是否能继续履行；且袁锡贵未提供证据证明其与姚德平之间存在水泥买卖关系，其与姚德平的水泥买卖属另一法律关系，与本案无关，应另案解决。因此其提出40000元是抵顶了水泥款，应继续履行合同，其不承担责任的意见，本院不予支持。
关于检察机关提出的原审适用法律错误的意见，原审适用了合同法第六十条、第一百零七条，上述法律条文均系在合同生效并履行的条件下适用的条文，而原判决在认定合同无效的基础上予以适用，系适用法律错误，本院予以纠正。故检察机关认为原审适用法律错误的抗诉意见本院予以支持。
因原审第三人姚德平已经死亡，且申诉人已经对其撤诉，故原审第二项，公告费300元由第三人姚德平负担应予以撤销。
综上，经铁东法院审判委员会讨论，原审判决在适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但再审查明事实与适用法律后，原判决结果并无不当，故在纠正上述瑕疵后依法维持原判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百零八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、维持（2004）东民房初字第2302号民事判决第一项；二、维持（2004）东民房初字第2302号民事判决第三项；三、撤销（2004）东民房初字第2302号民事判决第二项。
孟凡信不服一审判决，向本院提出上诉称，请求撤销铁东法院（2006）铁东民初再字第10号判决，判决铁东区康宁街1号楼10号6/7或2号3/7,6号4/7房屋产权归上诉人所有，本案诉讼费由被上诉人承担。原审认定上诉人与姚德平所签协议无效违背事实和法律，原审所谓姚德平在未有经二建商品房开发公司追认或取得所有权是忽略了二建商品房开发公司顶账给鞍钢房产三公司，鞍钢房产三公司委托又授权由姚德平处理的两份协议的存在。原审认定姚德平1号楼房屋销售混乱证据不充分。鞍钢房产三公司应承担一切法律责任，鞍钢房产三公司项目经理姚德平对项目进行总承包，并全权处理二建商品房开发公司抵顶给鞍钢房产三公司的商品房，事实说明鞍钢房产三公司与姚德平是委托与被委托的关系，因此鞍钢房产三公司应承担连带责任。购房协议约定余下房款进户时一次付清，上诉人交部分房款系因被上诉人违约未按时进户并失踪所致，并不影响上诉人对产权的请求。
被上诉人鞍钢房产三公司答辩称，请求维持原一审判决。
被上诉人袁锡贵答辩称，我只是中间人，不应承担责任，姚德平是代表鞍钢房产三公司签的协议，姚德平死了，应该由鞍钢房产三公司承担责任。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院二审认为，本案的争议焦点为：1、孟凡信与鞍钢房产三公司是否建立合同关系，鞍钢房产三公司应否承担合同责任。2、孟凡信与姚德平、袁锡贵签订的协议是否因无权处分而归于无效。3、孟凡信主张取得房屋所有权的请求应否得到支持。
关于第一个争议焦点。从案涉合同的形式上看，该合同为手写，甲方为鞍钢房产第三建筑公司，乙方为孟凡信、中间人为洪永富，中保人为袁锡贵。甲方由姚德平代表签字，但并未加盖鞍钢房产三公司的公司印章。本院认为，若孟凡信主张与鞍钢房产三公司建立合同关系，应以加盖该公司的印章为形式要件，仅以姚德平代表鞍钢房产三公司签字，尚不足以确信姚德平的行为系鞍钢房产三公司的真实意思表示。且鞍钢房产三公司在多次庭审中均否认了向孟凡信出售房屋的事实。因此，鞍钢房产三公司并非案涉合同的主体，不与孟凡信发生直接的合同关系，当案涉合同履行发生障碍，应由姚德平个人承担违约责任。
关于第二个争议焦点。姚德平与鞍钢房产三公司签订了工程承包协议，该协议中鞍钢房产三公司已授权姚德平可全权处理顶账房。因鞍钢房产三公司尚未取得顶账房的所有权，其仅具有请求二建商品房开发公司给付房屋所有权的债权请求权，而非物权。因此，姚德平对顶账房的处理为债权的转让，而非对房屋所有权的转让。姚德平与孟凡信签订的购房协议实为债权让与合同，姚德平依承包协议取得了对债权的处分权。从现有证据看，铁东区康宁街2号、6号房屋属于抵账房范围，因此案涉合同依法有效，并非因尚未取得房屋所有权而归于无效。一审再审认定案涉合同为无效协议属适用法律不当，本院予以纠正。
关于第三个争议焦点。根据《合同法》第80条第1款之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。”因此，上诉人孟凡信若主张取得房屋所有权，应需债权人即鞍钢房产三公司通知债务人二建商品房开发公司后，方可向二建商品房公司主张履行给付房屋的义务。上诉人仅依其与姚德平签订的“购房协议书”即主张房屋所有权归其所有，没有法律依据。故本院对其上诉请求判令铁东区康宁街1号楼10号6/7或2号3/7,6号4/7房屋产权归其所有，不予支持。
综上，原审判决在适用法律方面虽有瑕疵，但判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2183元由上诉人孟凡信承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李红兵
审 判 员 周建新
代理审判员 周 瑞
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 贾开萍