四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第6029号
上诉人（原审原告）黄修娟，女，1968年10月25日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人吴勇，四川原石律师事务所律师。
委托代理人蒋鸣，四川易通律师事务所律师。
上诉人（原审原告）韩为民，男，1966年12月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
委托代理人吴勇，四川原石律师事务所律师。
委托代理人蒋鸣，四川易通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川金恒德西部控股集团有限公司。住所地：四川省双流县东升街道迎春桥社区。
法定代理人陈维秀，总经理。
委托代理人涂红，女，1976年9月20日，汉族，住四川省成都市成华区。系公司员工。
委托代理人敖放，女，1986年5月18日出生，汉族，住四川省双流县。系公司员工。
上诉人黄修娟、韩为民因与被上诉人四川金恒德西部控股集团有限公司（以下简称金恒德公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月4日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月17日对公开开庭进行了审理，上诉人黄修娟、韩为民的委托代理人吴勇、蒋鸣，被上诉人金恒德公司的委托代理人涂红、敖放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，四川金恒德西部投资有限公司于2013年10月申请变更为四川金恒德西部控股集团有限公司。黄修娟、韩为民与四川金恒德西部投资有限公司于2012年12月5日签订《商品房买卖合同》约定：黄修娟、韩为民购买9栋1楼31号的商业用房一套；出卖人应当在2012年7月1日前向买受人交付该商品房；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金，并在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。金恒德公司认可黄修娟、韩为民已付清全部购房款。
原审法院另查明，该商铺之前由金恒德公司出租给他人经营。黄修娟与金恒德公司金恒德公司于2014年8月14日签订《商品房买卖合同补充协议》约定：“自甲方交房之日起（即2014年8月15日）365天内办理完毕商铺权属证明，具体交房时间以办理交房手续时间为准。”金恒德公司和黄修娟在该协议上签字。
黄修娟、韩为民于2014年7月9日向原审法院起诉，请求：一、判令金恒德公司立即向黄修娟、韩为民交付双流国际汽车城3期9栋一层31号房屋；二、判令金恒德公司立即为黄修娟、韩为民办理房屋所有权证；三、判令金恒德公司向黄修娟、韩为民支付逾期交房违约金134621.76元。
原审判决认定上述事实，采信了双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款收据、电话录音等证据。
原审法院认为，黄修娟、韩为民要求金恒德公司交付位于双流国际汽车城3期9栋1楼31号建筑面积为205.92㎡的商铺，金恒德公司认可交房条件已满足，同意向黄修娟、韩为民交付该房屋，原审法院对黄修娟、韩为民的该诉讼请求予以支持。黄修娟、韩为民要求金恒德公司办理房屋所有权证书，并支付逾期交房违约金134621.76元，金恒德公司认为双方签订的合同中对交房时间约定不明确，双方签订的补充协议约定交房时间为2014年8月15日，办理权属证明的时间为该交房时间后365天，现尚未到期。黄修娟、韩为民系夫妻关系，黄修娟签订的合同能够代表夫妻双方，故请求驳回黄修娟、韩为民的诉讼请求。黄修娟、韩为民认为虽然二人系夫妻关系且黄修娟在补充协议上签字，但该协议并没有共同买受人韩为民的签字，黄修娟也未得到韩为民的授权，是在金恒德公司诱导下签字，该补充协议无效。原审法院认为，黄修娟、韩为民与金恒德公司在《商品房买卖合同》中约定的交房时间早于合同签订时间，该交房时间约定不符合一般交易习惯，双方需要对交房时间另行确定。金恒德公司与黄修娟于2014年8月14日签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定“自甲方交房之日起（即2014年8月15日）365天内办理完毕商铺权属证明”，系黄修娟与金恒德公司对交房时间另行约定，由于黄修娟、韩为民系夫妻关系，该商铺系夫妻共同财产，双方对夫妻共同财产有平等的处理权，黄修娟与金恒德公司签订的补充协议效力及于夫妻双方。黄修娟、韩为民未举出证据证明黄修娟签订该补充协议时存在受到欺诈、胁迫或其他导致合同无效及可撤销的情形，故对该补充合同的效力应当认定。鉴于金恒德公司与黄修娟、韩为民在案件审理过程中对交房时间达成一致，金恒德公司亦同意随时可向金恒德公司交房，黄修娟、韩为民请求金恒德公司支付逾期交房违约金没有法律依据，原审法院不予支持。补充协议中对办理产权证时间重新约定，黄修娟、韩为民要求金恒德公司立即办理房屋产权证的请求本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、五十四条、第七十七条之规定判决：一、金恒德公司于判决生效之日起三日内向黄修娟、韩为民交付位于双流县双流国际汽车城3期9栋一层31号的商业房屋一套；二、驳回黄修娟、韩为民的其他诉讼请求。一审案件受理费1496元，由金恒德公司承担。
宣判后，黄修娟、韩为民不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由：一、一审时，黄修娟、韩为民提供了的《工商基本信息》载明了黄修娟、韩为民所购房屋为双流县松合益得汽车配件经营部的经营场所，该经营部成立于2013年9月29日，负责人为刘晓松，黄修娟、韩为民还提供了刘晓松的经营部现场照片。原审法院无视上述证据，认定该商铺之前由金恒德公司出租给他人经营系认定事实错误。黄修娟、韩为民在一审举证期限内到双流县东升工商所查询双流县松合益得汽车配件经营部工商信息时得知，2012年5月24日，刘晓松模拟黄修娟、韩为民签名，伪造《房屋租赁合同》，金恒德公司为协助刘晓松办理工商登记，于2013年9月29日出具了《竣工验收备案表》、《地址证明》、《商品房预售许可证》及金恒德公司的《工商营业执照副本》，上述材料均加盖了金恒德公司鲜章，由此可见，案涉房屋是在金恒德公司积极配合下才使得刘晓松非法使用长达一年之久，也是金恒德公司一直未能向黄修娟、韩为民交付房屋的根本原因。同时，为查明案件事实，黄修娟、韩为民向一审法院申请调查取证，未进行调查取证，导致事实认定错误。二、黄修娟、韩为民系夫妻，《商品房买卖合同补充协议》只有黄修娟个人签名，其行为未经韩为民书面授权，签约主体不适格，该协议不具有法律效力。同时，《商品房买卖合同》系金恒德公司提供，约定的交房时间为2012年7月1日，金恒德公司应当在合同约定时间内履行交付房屋的义务，原审法院以无效的补充协议否认金恒德公司应承担的违约责任违反了公平公正原则。综上所述，原审判决认定事实错误，请求撤销原判，改判金恒德公司向黄修娟、韩为民支付逾期交房违约金134621.76元。
被上诉人金恒德公司答辩称，一、就该商铺在销售前就已经出租的问题，金恒德公司在一审时提交了《商铺租赁合同》原件以及黄修娟、韩为民知晓该商铺销售前就已经出租的录音证据，两份证据足以证明黄修娟、韩为民在购买时就知道该商铺已出租的情况。同时，金恒德公司于2012年5月24日与董海签订的《商铺租赁合同》真实有效，直到2014年因黄修娟、韩为民多次请求金恒德公司解除租赁合同收回商铺，金恒德公司才与董海解除了租赁关系。金恒德公司不认识黄修娟、韩为民在上诉状中提及的刘晓松，双方没有直接关系，刘晓松的工商登记行为以及经营行为与本案无关。二、金恒德公司与黄修娟、韩为民签订的《商品房买卖合同》对交房时间约定不明确，根据我国合同法的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。于是金恒德公司在2014年8月14日与黄修娟就交房时间及办理产权证时间签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定的交房时间为2014年8月15日，金恒德公司在2014年8月15日通过电话、短信联系黄修娟、韩为民交房，但黄修娟、韩为民至今未接收，现交房责任不在金恒德公司，金恒德公司不应承担违约责任。黄修娟、韩为民系夫妻，该商铺为夫妻共同财产，夫妻中任何一方都有权对其进行处分，金恒德公司与黄修娟签订的《商品房买卖合同补充协议》是真实有效的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审时，本院依据黄修娟、韩为民的调查取证申请，在双流县工商行政管理局东升工商所调取了个体工商户刘晓松开办的双流县松合益得汽车配件经营部工商登记资料。该资料中，有2012年5月24日出租方为黄修娟、韩为民，承租方为刘晓松的《房屋租赁协议》一份，载明的租赁期限自2012年5月24日起至2017年5月23日，租金1500元。金恒德公司与黄修娟签订的《商品房买卖合同》一份，加盖有金恒德公司印章的《商品房预售许可证》、金恒德公司营业执照、《地址证明》以及案涉工程的《竣工验收备案表》。金恒德公司申请证人宿莉娜、董海、刘晓松出庭作证。证人宿莉娜证实其于2012年12月12日参与温州商户团购，当时金恒德公司销售人员告知有一部分铺面是已租待售，租期为5年，但对于黄修娟购买商铺的情况不知情。证人董海证实其于2012年5月24日与金恒德公司签订了三期9栋31号铺面的租赁合同，自己到金恒德公司领取了办理工商登记的相关资料后交给了朋友刘晓松，董海与刘晓松一起到工商机关办理了营业执照。证人刘晓松证实与董海合伙做生意，董海在金恒德公司租赁了一个铺面，租赁后就开始经营，办理工商登记的时间是2013年9月，办证的资料是董海在金恒德公司领取后交给刘晓松的。办证时，提交了董海的租赁合同，只能办成董海的名字。然后工商所的人员问董海来了没有，刘晓松说董海来了，工商所人员核对身份证后，让双方签个转让合同，最后就办成了刘晓松的名字。工商资料里的租赁协议上“黄修娟、韩为民”签字是刘晓松签上去的。黄修娟在2013年打电话告知房屋是她买的，刘晓松认为房屋是自己租的，不同意将房屋交给黄修娟。
质证时，双方对本院调取的工商登记资料的真实性、合法性均没有异议，黄修娟、韩为民对该资料中租赁协议上的签名提出异议，认为争议房屋具备交付条件，金恒德公司恶意拖延交付时间，在刘晓松依靠租赁协议的情况下，金恒德公司还为其提供办理工商登记的相关资料，也是导致逾期交房的原因，故应承担逾期交房违约责任。金恒德公司质证意见为，金恒德公司对刘晓松办理工商登记中的租赁协议情况不知情，根据双流县工商局的要求，金恒德公司是将相关办证资料交给承租人董海，至于这些资料如何到刘晓松手里的金恒德公司并不知道。金恒德公司认为三位证人证言与其他证据证明黄修娟参加温州商户购房团，其在购房前就已经知道案涉房屋已经出租的事实。黄修娟、韩为民对证人宿莉娜证言的真实性和合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为其不能证明黄修娟购买房屋的真实情况。对董海、刘晓松的证言真实性、合法性和关联性均提出异议。本院认为，本院调取的刘晓松办理工商登记的资料除租赁协议上“黄修娟、韩为民”的签字不是二人所签外，本院对其他资料的真实性、合法性、关联性均予以确认。宿莉娜、董海、刘晓松三位证人出庭时，在法庭明确告知作证的权利义务和相应法律责任的情况下，三位证人所作的陈述与本案中其他证据相互印证，能够形成证据锁链，证实案件的相关情况，本院对此予以采信。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院补充查明，2012年5月24日，成都地源市场经营管理有限公司（甲方）与董海（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方同意将其拥有合法管理权的位于双流集中商贸发展区四川金恒德国际汽配用品城3期9栋31号商铺出租给乙方从事汽车用品商业经营活动，商铺面积为205.92平方米，租赁期为5年，自2012年5月24日至2017年5月23日。前3年为免租期，第4年月租金为62元／平方米；第5年月租金标准为67元／平方米。合同签订当日，董海向成都地源市场经营管理有限公司交纳保证金2万元。随后董海与其朋友刘晓松在案涉商铺经营汽车用品，2013年9月29日，刘晓松到成都市双流工商行政管理局东升工商所办理了字号名称为“双流县松合益得汽车配件经营部”的个体工商户营业执照。办理个体工商户营业执照时，刘晓松向工商登记机关提交了董海在金恒德公司领取的买受人为黄修娟的《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、《企业法人营业执照》、《地址证明》和《竣工验收备案表》等相关证据，同时自行打印了一份落款时间为2012年5月24日，出租方为黄修娟、韩为民，承租方为刘晓松的《房屋租赁协议》。2014年8月14日，董海出具《承诺书》，承诺自愿解除与成都地源市场经营管理有限公司于2012年5月24日签订的《商铺租赁合同》。
上述事实，有本院调取的工商登记资料和证人董海、刘晓松的证言、《商铺租赁合同》、收款收据和《承诺书》等证据予以证实。
本院认为，黄修娟、韩为民与四川金恒德西部投资有限公司与2012年12月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审争议的焦点是金恒德公司应否向黄修娟、韩为民支付逾期交房的违约金。
关于争议焦点，要判断金恒德公司是否应承担逾期交房的违约责任，首先要确定金恒德公司应向黄修娟、韩为民交房的时间。本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2012年12月5日，而合同约定的交房时间为2012年7月1日，且该交房时间并非事后填写，而是与其他合同内容一起事先打印好的，说明双方使用的是之前曾经使用过的商品房买卖合同版本。由于合同约定的交房时间早于合同签订时间，该约定应为无效。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”黄修娟与金恒德公司于2014年8月14日签订了《商品房买卖合同补充协议》，双方约定的交房时间为2014年8月15日，同时还约定了办理房屋权属的时间等其他相关内容。虽然韩为民未在《商品房买卖合同补充协议》上签字，但由于黄修娟与韩为民系夫妻关系，《商品房买卖合同补充协议》不是对购买重大的固定资产作出决定，而是对之前夫妻已购房屋的交房时间和办理房屋权属登记时间等一般事项进行约定，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，金恒德公司完全有理由相信黄修娟能够代表夫妻双方签订该补充协议，故黄修娟、韩为民上诉主张《商品房买卖合同补充协议》无效的理由不成立，本院不予支持。根据金恒德公司提交的有团购带头人涂星晓签字确认的《温州商户团购清单（三期）》记载内容，结合董海在2012年5月24日已经租赁案涉商铺，而且前三年免交租金，证人宿莉娜、董海、刘晓松的证言和黄修娟在原审诉讼过程中与金恒德公司签订《商品房买卖合同补充协议》的事实，可以认定黄修娟、韩为民属于参加温州商户团购活动的成员，在与金恒德公司签订《商品房买卖合同》之前已经知道案涉商铺出租给他人的事实，双方口头约定5年后由黄修娟、韩为民自己经营该商铺。在黄修娟、韩为民通过诉讼要求金恒德公司交房的情况下，黄修娟和金恒德公司通过《商品房买卖合同补充协议》约定该商铺的交房时间为2014年8月15日。由于双方之前对交房时间约定无效，金恒德公司在补充协议签订后积极准备交房，不存在逾期交房的违约行为，黄修娟、韩为民请求金恒德公司支付逾期交房违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，黄修娟、韩为民的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费2992元，由上诉人黄修娟、韩为民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年十二月九日
书 记 员 冷 雪