北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0112民初21181号
原告：李鑫，男，1983年11月11日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：马国振，北京增承律师事务所律师。
被告：李瑞全，男，1969年9月12日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：徐光军，北京市眀宪律师事务所律师。
被告：禹怀铁，男，1964年11月17日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：徐光军，北京市眀宪律师事务所律师。
原告李鑫与被告李瑞全，被告禹怀铁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫及其委托诉讼代理人马国振，被告李瑞全及其委�诉讼代理人徐光军，被告禹怀铁的委托诉讼代理人徐光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李鑫向本院提出诉讼请求：1、要求李瑞全、禹怀铁退还因不能继续履行租赁合同所收取的租金235000元；2、要求李瑞全、禹怀铁赔偿因不能办理营业执照造成的损失50000元；3、要求李瑞全、禹怀铁赔偿建筑、装修损失70000元；4、要求李瑞全、禹怀铁退还2018年土地使用费1200元；5、诉讼费由李瑞全、禹怀铁负担。事实和理由：2013年9月25日，我从李瑞全、禹怀铁处承租北京市通州区北大化村东北濒临张牛路西侧门面房X号房屋用于销售、餐饮等个体经营。签合同当日，李瑞全、禹怀铁称，合同中的2004年12月1日至2052年11月30日的租期不能更改，交纳土地使用权租金60000元不能更改，但我实际向李瑞全、禹怀铁支付租金235000元。合同签订后，所承租的房屋一直不能办理销售和餐饮的个体营业执照。2018年4月，政府要求拆除所承租的房屋，李瑞全、禹怀铁已经不能履行租赁合同的相关事项。
李瑞全辩称：李瑞全与李鑫签订合同的时间是2013年9月25日，该合同是从李瑞全处转让过去的，李瑞全承租该房屋的时间是2004年至2013年9月25日，之后才是李鑫承租，235000元中包括有转让费，故不同意按照235000元退还李鑫租金；李瑞全从来没有承诺过该房屋可以办理营业执照，李鑫承租该房屋后也进行了经营，因此也没有经营损失；李鑫承租该房后，在房屋使用范围的空地上自建有房屋60平方米左右，该房屋尚未被拆除，应当交纳土地使用费。李鑫自建的房屋不在合同范围内，其自建房屋的行为与本案并无关联，李瑞全也不应为此承担责任。
禹怀铁辩称，同意李瑞全的答辩意见。此外，禹怀铁将X号房屋租给李瑞全时，只一次性收取�李瑞全在合同期限内的全部租金60000元，李瑞全在2013年将合同转让给李鑫时，禹怀铁并未额外收到任何款项，不同意李鑫的诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区张家湾镇北大化村东北濒临张牛路西侧门面房均为李瑞全、禹怀铁出资建设，房屋建设未取得当地规划主管部门的审批手续，未取得建设工程规划许可证。2013年9月25日，李鑫与禹怀铁、李瑞全签订《门面房使用权租赁合同》，约定将X号门面房共计三间以及门面房前后10米的空地出租给李鑫用于销售、餐饮等个体经营。承租期限自2004年12月1日至2052年11月30日共计48年。承租方一次性缴纳使用权租金60000元，并于承租日前10日内一次性交纳下一年度土地使用费1200元。出租方因政府征地及产业结构调整而占用承租方所租房屋时，承租方要退出所租房�，因此给承租方造成的损失，双方会同有关方面评估，实行合理赔偿（包括承租方经评估后的所有建筑物的投资）。同时，合同还对出租方、承租方的权利义务等其他事宜做了约定。李鑫、李瑞全、禹怀铁的委托人郑某于分别在合同上签字。李鑫于同日向李瑞全交纳至2052年11月30日15号门面房使用权租金235000元，李瑞全为李鑫出具了收条。合同签订后，李鑫实际使用该门面房并在门面房后面的空地上自建了房屋。2018年1月22日，李鑫向李瑞全交纳了2018年度土地使用费1200元。2018年5月，上述李瑞全、禹怀铁出资建设的门面房包括李鑫承租的X号三间门面房在内因“通州区漷牛片区黑臭水体治理工程”被拆除，但李鑫自建的房屋未在拆除范围之内，该房现仍由李鑫管理使用。另查，李鑫承租该房屋后，未能以所承租的房屋为经营场所，取得工商部门的营业执照。李瑞全、�怀铁上述门面房被拆除后，李瑞全、禹怀铁获得了相应的拆迁补偿。庭审中，李瑞全称，未将向李鑫收取的235000元交付给禹怀铁；禹怀铁也只认可仅收取了李瑞全当时交付的土地使用权租金60000元。证人郑某于出庭作证称，李瑞全收取的235000元系转让费，门面房转让时合同内容不进行变动是该处门面房转让时的通行做法。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信、公平原则确定各方的权利和义务。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设�房屋，与承租人订立的合同无效。出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，禹怀铁、李瑞全出资建设并出租给李鑫的房屋，未取得建设工程规划许可证，双方就此签订的《门面房使用权租赁合同》无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，故本院对李鑫要求退还一次性使用权租金及2018年土地使用费的请求予以支持；李鑫在签订租赁合同后，实际使用了该门面房及土地，亦应当支付相应的使用费，其标准由本院根据双方约定的使用期限、实际使用的年限及实际交纳的使用费等因素予以确定；为减少双方当事人的诉累，该费用从应当返还的费用中直接予以扣除。根据双方签订的《门面房使用权租赁合同》，其合同内容未对办理营业执照的内容做出约定，故本院对李鑫要求赔偿因未能办理营业执照造�损失的请求不予支持；李鑫在合同签订后，未经规划管理部门的批准，擅自装修、建造房屋，在订立合同时未尽相应的注意义务，且其所自行建造的房屋并未被拆除，故本院对其要求赔偿装修、建房损失的请求亦不予以支持。
关于禹怀铁、李瑞全的辩解意见，本院认为：禹怀铁、李瑞全在与李鑫签订的《门面房使用权租赁合同》中虽然约定了一次性使用权租金为60000元，但实际上李瑞全向李鑫收取的租金是235000元，且房屋的使用年限也与实际可使用的年限不同，再行按照合同载明的60000元标准返还租金，有违民事活动的诚信及公平原则，即使李瑞全在房屋使用期间也有投入，但李瑞全、禹怀铁在拆迁时也获得了相应的补偿，故本院对李瑞全、禹怀铁的辩解意见不予采信。禹怀铁虽然未收到李鑫交纳的房屋使用费，但其作为《门面房使用权租赁合同》的合同相对方，亦应当对李瑞全的返还义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、李鑫与禹怀铁、李瑞全签订的《门面房使用权租赁合同》无效；
二、李瑞全返还李鑫房屋使用权租金207500元、2018年土地使用费800元，合计208300元，于本判决生效之日起7日内付清；禹怀铁对李瑞全的上述给付义务承担连带给付责任；
三、驳回李鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3322元，由李鑫负担1110元（已交纳），禹怀铁、李瑞全负担2212元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 唐兴华
二〇一八年六月二十九日
书记员 卜岩兵
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