湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2801民初1781号
原告（反诉被告）：恩施市盈昌商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街80号，统一社会信用代码91422801309789177L。
法定代表人：陈松，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：周平（恩施市盈昌商业管理有限公司职员），女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，户籍地浙江省临海市，
委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。
被告（反诉原告）：向晓芳，女，1986年9月28日出生，土家族，湖北省宣恩县人，住宣恩县，
委托诉讼代理人：杨杰，湖北新理念律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭婷莉，湖北新理念律师事务所律师。
原告恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称盈昌公司）与被告向晓芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，被告向晓芳提起反诉，本院立案受理。依法适用普通程序，于2018年4月3日、7月6日两次公开开庭进行了审理。原告盈昌公司的委托诉讼代理人周平、杨建连，被告向晓芳的委托诉讼代理人杨杰、谭婷莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盈昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金79788元（商铺、电梯、公告、水电、管理费及人员工资、自用水电）；2.判令被告向原告补偿商铺私自霸占费用3000元；3.由被告承担本案是诉讼费用。2018年4月3日庭审中，原告盈昌公司增加诉讼请求：1.解除原、被告双方的房屋租赁合同关系，由被告返还租赁房屋；2.判令被告支付自房屋到期之日起至房屋返还之日止的使用费，使用费按照原租赁合同的标准计算。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》（见证据），约定原告将恩施市东源·锦华苑商铺东源天街租给被告使用，合同签订后被告仅支付原告半年租金，拖欠至今，开业至今水电费用也未缴纳都由原告垫付至今。期间原告多次向被告催缴租金，到期后被告仍继续霸占商铺，多次告知，被告置之不理。至今拖欠，仍分文未付。综上所述，被告拖欠租金、水电费的行为，侵害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。
被告向晓芳辩称，原告没有履行合同义务，没有按照合同约定提供空调、扶梯等硬件设施，更没有正式对外开放营业，致使被告商铺租赁合同的根本目的不能实现。请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告向晓芳向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人返还保证金5000元，并赔偿反诉人店面的装修投入（以实际鉴定结果为准）；2.由被反诉人承担全部诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告向晓芳增加反诉请求：判令被反诉人退还反诉人租金17500元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年5月13日签订《商铺租赁合同》，其中反诉人为乙方，被反诉人为甲方。该合同第六条第1款约定“甲方为乙方提供本商场公共部位的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等服务”，但反诉人至今未按照合同约定提供空调、扶梯等硬件设施，更没有对外开放营业，致使《商铺租赁合同》的根本目的无法实现。反诉人为维护自身合法权益，曾向多个部门反映，甚至报警信访，在相关部门的多次调解下，被反诉人都是只承诺不履行。被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，影响社会稳定，请求法院依法查明事实，判如所请。
反诉被告盈昌公司辩称，原告已经依法全面履行了合同义务，被告的反诉无相应的事实依据，请求驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）盈昌公司依法提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，拟证明原告主体资格适格。2.《租赁合同》及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份，拟证明原告有权出租案涉房屋。3.《商铺租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告双方至今存在不定期房屋租赁合同关系；原、被告双方就租赁费的支付、保证金的退还、装饰装修的处理等事项进行了明确约定。4.武汉国美电器有限公司宜昌分公司出具的情况说明复印件1份、湖北增值税普通发票复印件1份，东源天街2018年3月电表抄录表1份，湖北省恩施市自来水有限责任公司发票1份，拟证明原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。5.盈昌公司2016年12月薪金表复印件13份、领款单复印件1份、中国工商银行业务回单复印件6份，付款凭单、报销单、发票等共计14份，《东源天街开业活动物料合同》复印件1份，湖北增值税普通发票复印件5份，再加湖北增值税发票7份、建筑业统一网络代开发票复印件1份，拟证明原告已按照合同约定提供了相关服务。6.收据复印件4份、证人证言复印件9份，拟证明原告已经按照合同约定购买了空调并进行安装；被告等人对安装空调有抵触情绪，不愿意安装空调，且不愿意支付相应的费用；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好。7.光盘1张（擅自转租视频7个，电表刻度照片70张、开业当天照片10张及微信朋友圈截图、2018年4月28日和2018年5月18日拍摄的两家正在营业的视频2个），拟证明案涉商场开业时间是2016年5月20日；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好；原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。8.恩施州公安局消防支队《建设工程消防验收意见书》复印件1份，拟证明案涉房屋已经消防验收合格。本院认证，原告盈昌公司提交的第6组证据，9份证人证言不能完全代表众多客户对商铺的体验，安装公共部分空调是原告盈昌公司的合同义务，安装与否客观上会对经营活动产生影响，只是存在影响程度大小问题，证屈某浩系受原告盈昌公司聘请安装空调的，与原告盈昌公司有利害关系，故本院对本组证据不予采信；原告盈利昌公司提交的第7组证据，来源合法、内容客观真实，本院予以采信，但是不能证明公共部分空调未安装系被告的原因导致；原告盈昌公司提交的其他证据，来源合法，具备客观性、关联性，本院予以采信。
被告（反诉原告）向晓芳提交了以下证据：1.被告身份证复印件，拟证明被告主体资格及身份信息。2.《商铺租赁合同》复印件，拟证明2016年5月13日原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同明确约定原告应当提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等服务。3.租金收据、保证金收据复印件，拟证明被告依照合同约定，向原告交纳了前期租金17500元、保证金5000元。4.收据复印件，拟证明被告交纳了电费75元。5.录音文本及电子数据，拟证明原告未提供空调扶梯等硬件设施，并承诺待空调安装后才开始计算租金的事实。对被告身份证、《商铺租赁合同》、租金收据、保证金收据的真实性，原告盈昌公司无异议，本院予以采信。“电费”收据复印件，因收据中载明为“电表费”，而非电费，本院不予采信。对录音文本及电子数据，原告盈昌公司质证意见为，录音中确实有周平发言，不清楚林华平的身份，原告盈昌公司没有任何授权，周平无权代表原告盈昌公司作出任何承诺，且始终在协商的阶段，并未真正达成一致意见，不能达到其证明目的。本院认为，录音文本及电子数据反映林华平、周平提出调解方案，但无法证明是原告盈昌公司的意思表示，亦无证据证明原告盈昌公司进行追认，故本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年5月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市舞阳大道81号“东源·锦华苑”一、二层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商业向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。
2016年5月13日，原告盈昌公司（甲方）与被告向晓芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层1003号铺位出租给乙方，本商铺套内面积23.23㎡，用于经营服装项目；乙方商铺承租期为一年，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计30天。第三条租金、起租时间以及支付方式1.租金构成及比例：①商铺适用费：65%，即人民币45500元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币10500元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币14000元。故乙方承租的编号为1003号商铺，按照251元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：70000元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按季付（每三个月支付一次租金），即每个计租阶段的前一个月的30日前，乙方向甲方支付租金17500元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金5000元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。
被告向晓芳向原告盈昌公司交纳了租金17500元、保证金5000元。商场实际开业时间为2016年5月20日，原告盈昌公司未按照约定提供商场公共部分的空调服务。截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电表数为4185.7度，原告盈昌公司承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。
原告盈昌公司于2018年3月14日提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中，被告表示“应该是在原告起诉之后，原告强行将经场所内的水电都停了，被告被迫退场，因为现在承租的商户无法找到原告的实际经营地址，且当时签订合同的相关工作人员均已离职，故无从通知原告”，原告盈昌公司表示“大部分都没有退场，因为我公司开业至今的自用水电费一直都是由我公司垫付，被告从未缴纳过，直到电力公司2018年3月份断电的时候，商户不交水电费才离场；张琳、冉启豪自用部分水电费愿意缴纳，营业至今还未关门”。关于停电时间，原告盈昌公司表示“大概是2018年4月份左右，具体时间不清楚”。
本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商场实际开业时间为2016年5月20日，合同约定以商场实际开业时间为准，因此租赁期间一年自2016年5月20日起至2017年5月19日止（含免租期30天），此后租赁期限为不定期，不定期租赁期间当事人可随时解除租赁合同。虽然被告主张其因原告起诉后停电被迫离场，但是没有证据证明其将解除合同并返还租赁物的事实告知于原告盈昌公司，且合同约定经营过程中产生的费用由承租人自行承担，没有证据证明停电是原告盈昌公司的原因造成的，故被告仍然要承担向原告盈昌公司返还租赁物的义务，并支付返还租赁物之前的占用费。原告盈昌公司主张解除合同并由被告返还租赁物，具有事实和法律依据，本院予以确认并支持。原告盈昌公司起诉请求解除合同，通过本院向被告送达起诉状副本，视为已经通知被告解除合同，合同自起诉状送达被告之日解除。
合同约定被告必须按原告盈昌公司关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修，被告没有提交其在原告盈昌公司完善装修手续的证据，也没有提交原告盈昌公司负责装修消防验收合格的证据，更没有提交消防部门阻止被告从事经营活动的证据，不能证明原告盈昌公司在装修消防验收方面有违约行为。合同约定原告盈昌公司有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告盈昌公司未安装公共部分空调，客观上对被告的经营活动有一定影响，原告盈昌公司提供的服务质量不完全符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”鉴于原告盈昌公司未安装公共部分的空调，即未完全履行合同义务，本案应当酌情减少价款或报酬。
原告盈昌公司未按照约定提供公共部分空调服务，客观上对被告经营有所影响，但是被告占有使用租赁物直至租赁期间届满，至今仍未返还租赁物，原告盈昌公司的行为并未构成根本性违约，除了酌情减少价款或报酬以外，被告仍应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。”关于公共部分未安装空调所造成的损失大小，被告未提供充分证据加以证明，亦未申请进行鉴定，且该损失数额难以进行评估。考虑到租金构成中包括商铺使用费、物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费、商场管理费用以及人员工资等共计70000元/年，以及未安装公共部分空调及停电等因素，本院酌情减少20%的价款或报酬，即由被告支付自2016年5月20日起扣除装修期间即免租期30天后，按照56000元/年（70000元/年×80%）计算的租金（包括合同解除后的占用费即租金损失），其中应扣减被告已支付的租金17500元。原告盈昌公司未支付商铺自用部分的电费，给原告盈昌公司造成了损失，被告应当承担该费用，因合同中未约定电费价格标准，故本院按照电力部门电费标准0.85元/度计算电费为3557.85元（4185.7度×0.85元/度）。原告盈昌公司的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。
关于履约（经营）保证金5000元，虽然合同明确约定了不予退还保证金的情形，被告向晓芳没有按期足额支付租金构成违约，但毕竟原告盈昌公司自己有违约行为，即未按照约定提供公共部分的空调服务，客观上对被告向晓芳的经营活动有影响，只是影响程度无充分证据加以证明。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任”的规定，原告盈昌公司应当返还被告向晓芳保证金5000元。关于反诉原告向晓芳主张的其他损失，本院已经酌情减少价款或报酬，且没有证据证明反诉被告盈昌公司的行为构成根本违约，即不能证明公共部分空调未安装空调与被告向晓芳的装修等损失有关联，况且被告向晓芳主张的损失不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的“订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告向晓芳于2016年5月13日签订的《商铺租赁合同》已经解除。
二、被告向晓芳于本判决生效之日将其承租的恩施市东源·锦华苑第一层1003号房屋（铺位）返还给原告恩施市盈昌商业管理有限公司。
三、被告向晓芳于本判决生效之日按照56000元/年（70000元/年×80%）的标准支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司自2016年5月20日起至本判决主文第二项实际履行之日止的租金（包括合同解除后的占用费即租金损失），其中免租期30日不计算租金，并扣减被告向晓芳已经支付的租金17500元。
四、被告向晓芳于本判决生效之日支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司电费（商铺自用部分）3557.85元。
五、反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司于本判决生效之日返还反诉原告向晓芳保证金5000元。
六、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告向晓芳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费1876元，由原告恩施市盈昌商业管理有限公司负担376元，被告向晓芳负担1500元。反诉案件受理费181元，由反诉原告向晓芳负担141元，反诉被告恩施市盈昌商业管理有限公司负担40元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈勇军
审判员 郭韶华
审判员 谭远双
二〇一八年七月十二日
书记员 罗 毅