辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4858号
上诉人(原审原告)：李祥龙。
委托诉讼代理人：毛晓涛，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张峻华，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：大连都市宝贝商城管理有限公司。
法定代表人：兰岚，该公司经理。
委托诉讼代理人：李庆华，辽宁连安律师事务所律师。
上诉人李祥龙与上诉人大连都市宝贝商城管理有限公司（以下简称都市宝贝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李祥龙及其委托诉讼代理人毛晓涛、张峻华，上诉人都市宝贝公司的委托诉讼代理人李庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李祥龙上诉请求：1、撤销一审判决第四项、第五项；2、依法改判都市宝贝公司返还已付租金63774元，并自2016年11月28日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；3、依法改判都市宝贝公司返还已付消防验收费、装修费（二次）、市场管理费、出入证押金、电卡押金合计9550元；4、依法改判都市宝贝公司赔偿店铺装修损失85339元。事实和理由：房屋租赁合同解除的原因系都市宝贝公司交付的房屋未通过消防验收，租赁合同因违反法律强制性规定无法继续履行，导致李祥龙不能合法经营，无法实现合同目的，都市宝贝公司应当对合同解除承担违约责任。一审判决认定租赁合同无法继续履行的原因系属于不可归责于双方的事由，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第七十三条及《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，案涉租赁房屋属于公众聚集场所，在投入使用前，应当通过消防安全检查，取得独立的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后方可投入营业，这是都市宝贝公司作为出租人的法定义务，也是房屋租赁合同能够继续履行的必要前提条件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因租赁房屋未通过消防安全检查，租赁合同因违反法律强制性规定无法继续履行，李祥龙不能合法经营，无法实现合同目的，李祥龙有权解除租赁合同，都市宝贝公司应当对租赁合同解除承担违约责任。
都市宝贝公司辩称，不同意李祥龙的上诉请求。1、双方已经明确约定应提前支付租金，而李祥龙支付了3个月的租金之后在继续使用承租店铺的前提下却不支付租金，且其已实际经营，不存在返还租金的问题；2、装修费、市场管理费、出入证押金、电卡押金等与事实不符，装修费应该是个人承担，不存在返还的问题，也没有返还的义务；3、李祥龙陈述房屋租赁合同解除的原因系我方交付的房屋未通过消防验收，该理由与事实不符，中央大道整体已经通过消防验收，且在双方所来往的微信中已经表明消防验收合格标准，并且提供了消防验收合格证，同时其他多家同样店铺都已经取得了营业执照并已经实际经营，不存在李祥龙认为的未通过消防验收，消防是否达到验收合格标准与李祥龙未办理营业执照没有因果关系，因此不同意李祥龙的上诉请求；4、根据合同约定诉讼费用应该由李祥龙承担。
都市宝贝公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第六项；2、加判李祥龙支付2018年1月27日至2018年3月2日欠缴的租金；3、改判李祥龙支付合同违约金63774元；4、改判李祥龙支付律师费5000元。事实和理由：1、一审认定李祥龙支付租金时间截至2018年1月26日错误，在李祥龙向都市宝贝公司提出解除合同后，李祥龙仍然无理占用商铺，致使商铺无法回收使用或出租，租金理应支付；2、一审仅凭李祥龙的陈述就认定合同无法继续履行”不能认定是原告单方违约，可以认定属于不可归责于双方的理由”是错误的，营业执照的办理是李祥龙自己的事情，营业执照并非不能办理，是李祥龙怠于办理，李祥龙认为更改合同缩小了”租赁合同中的经营范围”应当举证证明，根据工商登记要求，”食品”表述过于宽泛，做适当调整必要且合理，完全达不到”很有可能影响原告的经济效益”的程度，更不可能导致原告经营目的无法实现，同时一审也认定不必然导致合同目的无法实现，李祥龙在合同履行期限不履行义务，导致合同无法履行的责任应由李祥龙承担；3、合同是真实有效的，对于合同约定的违约责任、保证金不予返还的责任、律师费的支付等均应按合同约定由李祥龙承担。
李祥龙辩称，不同意都市宝贝公司的上诉请求。向承租人提供依法可以正常使用的房屋是出租人的法定义务，案涉房屋使用前依法应当通过消防安全检查，出租人应当向消防主管部门申请并通过消防安全检查，使租赁房屋具备正常使用的条件。因都市宝贝公司的原因导致李祥龙未实际在租赁房屋内开业经营，不应向都市宝贝公司支付租金，根据租赁合同约定，租金起算日为中央大道商场开业日，即2017年10月1日，但由于都市宝贝公司的原因，都市宝贝商城至今未能通过消防安全检查，房屋不符合经营使用的法定条件，导致李祥龙未能开业经营，都市宝贝公司未能全面履行合同的主要义务，无权要求我方支付租金。
李祥龙向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告于2017年10月1日签订的《都市宝贝商城商铺租赁合同》及《补充协议》于起诉之日解除；2.被告返还原告保证金2万元、租金63774元，并自2016年11月28日起至该款项给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息；3.被告赔偿原告店铺装修损失99009.2元；4.被告赔偿原告购买机器设备、原材料、人工费等物品损失191413.76元。
都市宝贝公司向一审法院提出反诉请求：1.要求原告支付欠缴的租金65191.2元（2018年1月1日至2018年3月2日）；2.原告支付违约金63774元；3.原告支付被告支出的律师费5000元。
一审法院认定事实：原告与被告于2016年11月28日签订《都市宝贝商城商铺租赁合同》，约定被告将位于大连市沙河口区西安路107号中央大道购物中心二层都市宝贝商城xxxx号商铺出租给原告。合同期限自2016年11月28日至2017年11月27日（若合同起始日期与开业时间不一致，以开业时间为准，合同期限以商场开业日期为基准顺延，合同有效期为一年）。原告向被告需支付保证金20000元；月租金21258元，按季支付。合同签订后，原告向给被告支付保证金20000元，季度租金63774元，被告将商铺交付原告。因案涉商铺所在商城未开业，2017年10月1日，被告与原告在原来合同基础上，再次签订《都市宝贝商城商铺租赁合同》及《补充协议》，约定被告将中央大道购物中心二层xxxx号都市宝贝商城xxxx号（展位号）商铺，建筑面积35．41平（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积）出租给原告；原告从事食品经营，经营品牌为凌仁；合同期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止（若合同起始日期与开业时间不一致，以开业时间为准，合同期限以商场开业日期为基准顺延，合同有效期为一年）；商铺租金，第一年每天每平方米12元，月租金21258元，按季支付；履约保证金为20000元，合同约定，1、如原告经营商品出现质量投诉，被告因此付出的费用，从保证金中扣除；2、原告应当支付的款项未及时支付，从保证金中扣除；3、原告营业员违反商场管理，被告有权扣除保证金；4、合同到期不再续约，被告向原告无息退还剩余保证金；双方的权利与义务约定，原告最迟在签订本合同一个月内办理工商营业执照及税务登记证；合同第九条第3款装修条款约定，本合同租期届满或中途中止，解除或因一方违约导致合同提前解除时，原告不得要求被告对该店铺装饰装修作出补偿或赔偿。被告有权选择要求原告以现状交还或恢复原状，被告未作出选择的，视为要求原告按现状交还的意思表示。第5款约定，本合同解除或中止后，原告租赁商铺全部装修无偿归被告所有，原告不得拆除、破坏，被告无需为此支付任何费用。第十条违约责任约定，原告违约，被告有权解除本合同，同时要求原告支付与三个月租金数额相等的违约金并另行赔偿被告发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。第10条第2款约定，因原告违约导致本合同提前解除或中止，或原告单方面提前解除合同，应当向被告承担违约责任。除已经支付的保证金和租金不予退还，还应当向被告支付与一个季度租金相等数额的违约金。租赁合同签订同时，双方还签订《补充协议》，约定原告同时租赁含门头部分区域。租金同步缴付。另外，双方还确认原告将前述保证金作为履行该合同的保证金，将前述租金作为履行该合同而交付的2017年10月1日至2017年12月31日的租金。
案涉商铺所在大连中央大道购物中心有限公司于2017年9月30日取得消防安全检查合格证。同日，被告在其都市宝贝通知通告微信群（简称”微信群”）中发布通知，内容为商城于10月1日统一开业。10月10日被告在微信群中通知，各个商家无法办理营业执照的原因是由于被告与中央大道需要变更相关协议，待该问题解决后，各商家可以办理执照。原告在微信群中回复收到。10月13日被告在微信群中对租户的营业时间作出要求，同时要求未进场的商家尽快进场。10月16日原告在微信群中发布招聘服务人员信息。11月21日被告在与原告的微信聊天中要求原告对商铺装修风格予以调整。12月23日被告通过微信再次要求原告整改装修风格，原告拒绝。2018年1月18日至1月21日，原告通过微信多次与被告沟通关于办理营业执照一事，双方未达成一致。1月21日被告催促原告交纳下季度租金，原告以被告不配合办理营业执照为由拒绝交纳。1月22日被告提出原告办理营业执照需要原告在租赁合同中对经营范围作调整，原告不同意调整。被告遂通知原告三日内办理解约，并于2018年1月26日向原告发出《解除合同通知》，主要内容为原告未按时交纳租金，已逾期15日，经多次下达通知，原告未履行合同义务，通知原告于收到本通知之日起解除合同，在2018年1月27日前结清合同约定欠款，并将店铺内设备、物品搬离。否则被告届时强行拆除，造成的损失由原告自行承担。此后，该商铺处于闲置状态。
一审法院认为，原告与被告于2017年10月1日签订的《都市宝贝商城商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行相应的义务。双方的主要争议焦点归纳如下：
关于违约问题，原告称因被告没有消防合格证致其无法营业，根据租赁合同，一是双方对消防合格证未作约定，二是在原告与被告沟通的微信记录中，从未体现因为被告未办消防证导致原告无法取得营业执照，三是原告对其未办理营业执照系因为被告未取得消防合格证也未提供证据，故对原告该项主张不予支持。根据双方签订的租赁合同约定，履行期限自10月1日起，被告也在微信公告群中通知开业时间为10月1日，原告并未对通知开业时间提出异议。租赁合同中还约定，原告需在合同签订后一个月内办理营业执照，可见，原告对尚未取得营业执照即开始缴纳租金是认可的，故原告应自2017年10月1日开始支付租金。根据原、被告当庭的陈述双方均认可，原告无法取得营业执照主要原因是原告与被告签订的租赁合同中的经营类别为”食品”，不符合工商部门办理营业执照的要求，原告需要缩小租赁合同中的经营范围，才能通过执照办理的要求，而现实情况如果原告变更经营范围，虽然不必然导致原告的经营目的无法实现，但很有可能影响原告的经营效益，原告的初衷无法实现，这种变更是原、被告事先均未预料到的，原、被告在签订租赁合同时已事先明确了经营范围的前提下，原告坚持不变更合同经营范围，双方因此无法通过协商达成一致，导致合同无法继续履行，不能认定是原告单方违约，可以认定属于不可归责于双方的事由。
关于合同解除的时间，原、被告对解除合同均无异议，但对解除时间有异议。原告交付一个季度租金后，未按租赁合同约定交付下季度租金，在2018年1月21日明确表示不交付下一季度租金，但原告在此期间并未提出解除合同，而是被告因原告未交付租金于2018年1月26日向原告发出解除合同的通知，原告已于当日收到通知。被告要求解除合同符合租赁合同的约定，合同自通知到达原告时解除。被告主张解除合同时间为1月26日，予以支持。
关于租金交付的期限及数额，根据合同约定，原告在2017年10月1日签订合同后，在合同解除前是否实际经营及经营状况，不影响原告应向被告支付租金的义务，故租金应支付至解除合同之日2018年1月26日。原告除已交付的租金，还应向被告交付租金18423元（21258元／30天×26天=18423元）。原告要求被告返还已交付的租金，没有法律和合同依据，不予支持。
关于保证金、违约金、律师费的承担问题，双方解除合同是因不可归责与双方的事由，并非原告单方违约责任造成的，且原告不存在合同约定的应扣除保证金的情况，被告无权继续持有保证金，原告要求被告返还保证金的主张，予以支持。被告反诉要求原告支付违约金和律师费，因为不能认定系原告单方违约，故该主张不予支持。
关于原告主张被告赔偿装修损失和为开业支出的各项费用的问题，因为原、被告对租赁合同无法继续履行均不承担责任，故对已经形成附合的装饰装修物，从公平原则考虑，被告不负有赔偿义务。对可移动的设施，原告有权自行处理。原告主张的装修损失中，原告交付的电卡押金、工人出入证押金、钥匙押金，待原告迁出可移动设施后，双方另行照实结算。原告主张被告返还的装修费中向被告交付的消防手续费，因为没有合同依据，且未实际办理，被告应当返还原告。原告为开业准备的原材料等费用，系自己经营风险范围内的问题，原告要求被告承担没有法律和合同依据，原告应自行承担。
据此，一审法院判决：一、确认原告李祥龙与被告大连都市宝贝商城管理有限公司于2017年10月1日签订的《都市宝贝商城商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年1月26日解除；二、被告大连都市宝贝商城管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李祥龙保证金20000元；三、被告大连都市宝贝商城管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李祥龙消防手续费4000元；四、驳回原告李祥龙其他诉讼请求；五、反诉被告李祥龙于判决生效之日起十日内支付反诉原告大连都市宝贝商城管理有限公司租金18423元；六、驳回反诉原告大连都市宝贝商城管理有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7063元（原告已预交），退回原告3531.5元，由原告负担3231.5元，被告负担300元。反诉受理费1490元（反诉原告已预交），由反诉原告负担1295元，反诉被告负担195元。受理费给付时间同上。
二审庭审中，李祥龙提交2017年4月9日、2017年10月12日微信群聊天记录，拟证明都市宝贝公司明确给予包括李祥龙在内的承租人免租期，即便李祥龙应当支付租金，也应当扣减免租期内的3个月租金。都市宝贝公司对该证据的真实性、关联性有异议。庭后，都市宝贝公司提交2018年1月15日微信群聊天记录，拟证明当天将《关于商户缴纳1-3月房租即物业费的通知》发到群里，该通知中记载免租期政策需要商家单独找商场谈，拿到免租期的商家享有免租期不是在2018年第一季度享有，是在履行一年的合同期内，商场给予对等的免租期政策。双方当事人提交的是同一微信群内的不同聊天记录，本院对真实性均予采信。二审庭审后，李祥龙又提交多份证据拟证明因都市宝贝公司没有取得单独的消防检查合格证，因此不能交付合法租赁物，主张都市宝贝公司违约。针对李祥龙提交的补充证据及其相关主张，本院依法到大连市公安消防局就李祥龙提出的问题进行调查，该局答复都市宝贝公司如果与所在的大连中央大道购物中心有限公司同时开业，则大连中央大道购物中心有限公司通过的消防验收即包括都市宝贝公司，无需该公司再次办理消防验收。李祥龙称2018年7月27日通过大连中央大道购物中心有限公司办理了搬离手续，将物品从案涉房屋搬离，房屋钥匙交给大连中央大道购物中心有限公司。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，案涉《都市宝贝商城商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中，双方当事人对于一审法院认定的案涉租赁合同已于2018年1月26日解除均无异议，本院对此予以准许。现双方当事人均指责系因对方违约造成合同无法继续履行，李祥龙主张都市宝贝公司因未能通过消防验收检查，使得租赁房屋不具备正常使用条件，导致不能在租赁房屋内开业经营。二审中，李祥龙称营业执照是否办理与合同能否实际履行没有关系。根据本院调取的大连市公安消防局的答复内容及已查明的事实，都市宝贝公司与大连中央大道购物中心有限公司同时开业，则大连中央大道购物中心有限公司通过的消防验收及于都市宝贝公司，该公司无需另行单独进行消防验收，李祥龙的该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。都市宝贝公司向李祥龙交付了符合合同约定的租赁房屋，因此造成合同无法继续履行的责任方并非都市宝贝公司。都市宝贝公司主张因李祥龙违反合同约定逾期交纳租金构成违约，双方合同中约定按照”先付租金后使用”的原则，李祥龙须于每季最后一个月的15日之前支付下一期租金，同时约定在租赁期内，李祥龙未按合同规定期限逾期支付租金或其他费用超过15日的，都市宝贝公司有权解除合同，同时要求三个月租金数额的违约金并另行赔偿因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。实际履行过程中，李祥龙交纳了2017年10月1日至12月31日的租金，因认为都市宝贝公司违约而没有按合同约定继续支付第二期租金，则都市宝贝公司于2018年1月26日通知合同解除符合合同约定，可以认定合同违约方系承租人李祥龙。其主张都市宝贝公司返还保证金、已交付租金及赔偿装修损失的诉讼请求，本院依法不予支持。
都市宝贝公司诉请李祥龙支付2018年1月1日至2018年3月2日的租金，二审庭审中李祥龙称一审诉讼过程中案涉商铺仍然在己方控制之下，其认为2018年4月17日之后将商铺交还给了都市宝贝公司，则2018年1月1日至2018年3月2日期间，房屋由李祥龙占有使用，都市宝贝公司诉请上述期间的租金及房屋使用费于法有据，本院予以支持。李祥龙应支付租金及房屋使用费43224元（21258元/30天×61天）。合同约定李祥龙应当支付的款项未及时支付时都市宝贝公司有权从保证金中予以扣除，本案中，李祥龙已交纳2万元保证金，则该2万元不予返还，直接抵扣上述租金。关于违约金，李祥龙认为合同约定的违约金标准过高，申请予以调整至一个月的租金标准，由于都市宝贝公司现未提交证据证明李祥龙逾期未提交租金给其造成的实际损失金额，故本院对李祥龙申请调低违约金至一个月租金数额予以准许。关于都市宝贝公司主张的律师费5000元，如上所述，合同中对此有明确约定，都市宝贝公司亦提交了委托律师合同及律师费发票，对该项主张，本院予以支持。
关于李祥龙提出的因都市宝贝公司给予三个月免租期，因此不应交纳租金的主张，虽然李祥龙提交的证据显示都市宝贝公司在2017年4月9日出具的《开业通知函》中表述”若2017年4月29日中央大道不能如期开业，视为中央大道违约与都市宝贝有连带责任，给予各商家三个月的免租期”，李祥龙又主张都市宝贝公司的工作人员于2017年10月12日在微信群中提到”现在给大家的免租期希望大家能好好珍惜和把握”，但上述证据无法体现都市宝贝公司给予各承租方免租期的起始及届满时间，而都市宝贝公司提交的证据显示”免租期政策需要商家单独找商场谈，拿到免租期的商家享有免租期不是在2018年第一季度享有，是在履行一年的合同期内，商场给予对等的免租期政策”，由此可见，李祥龙并未与都市宝贝公司就案涉房屋免租期的具体期限达成一致。此外，李祥龙自认于2017年3月接收案涉房屋并进行装修，而案涉租赁合同的起始时间为2017年10月1日，在此期间都市宝贝公司没有收取李祥龙租金，再结合商铺租赁免租期一般在租赁期限开始之前的行业惯例，李祥龙提出因三个月的免租期自2018年1月1日起的租金不应予以支付的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。
关于李祥龙要求都市宝贝公司返还4000元消防手续费的诉请，由于都市宝贝公司没有另行办理消防验收，也没有为李祥龙经营的店铺办理消防验收，该费用没有实际发生且合同亦无约定，故该款项应予返还。至于工人出入证押金、钥匙押金、电卡押金，李祥龙二审自称工人出入证押金是大连中央大道购物中心有限公司收取的，且钥匙也交给了该公司，而搬离时未经都市宝贝公司，没有进行结算，则一审判令双方另行照实结算并无不当。
综上所述，李祥龙的上诉请求不成立，依法予以驳回；大连都市宝贝商城管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初932号民事判决第一项、第三项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初932号民事判决第二项、第四项、第六项；
三、变更大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初932号民事判决第五项为李祥龙于本判决生效之日起十日内支付大连都市宝贝商城管理有限公司租金及占有使用费23224元；
四、李祥龙于本判决生效之日起十日内支付大连都市宝贝商城管理有限公司违约金21258元；
五、李祥龙于本判决生效之日起十日内支付大连都市宝贝商城管理有限公司律师费5000元；
六、驳回李祥龙的其他诉讼请求；
七、驳回大连都市宝贝商城管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费7063元，退回李祥龙3531.5元，由李祥龙负担3493.5元，由大连都市宝贝商城管理有限公司负担38元；一审反诉费1490元，由李祥龙负担773元，由大连都市宝贝商城管理有限公司负担717元；二审案件受理费5022元（李祥龙预交3427元，大连都市宝贝商城管理有限公司预交1595元），由李祥龙负担4384元，由大连都市宝贝商城管理有限公司负担638元。
本判决为终审判决。
审判长 丁大勇
审判员 杨 威
审判员 阁成宝
二〇一八年八月七日
书记员 任建芳