湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0802民初1649号
原告：朱晓华。
委托诉讼代理人：李波，湖北法之星律师事务所律师。
被告：朱辉军。
被告：文家芳。
被告：荆门市祥忠农业开发有限公司。
委托诉讼代理人：许进平（特别授权），荆门市东宝区象山法律服务所法律工作者。
原告朱晓华与被告朱辉军、文家芳、荆门市祥忠农业开发有限公司（下称祥忠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李波、被告朱辉军、文家芳、被告祥忠公司的委托诉讼代理人许进平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱晓华向本院提出诉讼请求：1.被告朱辉军、文家芳返还原告租金2.6万元；被告朱辉军、文家芳、祥忠公司支付原告维修、改建费2万元。2.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月9日，被告祥忠公司法定代表人曾祥忠与被告朱辉军签订约20亩渔场、猪舍等租赁协议，租期2年，租金6000元。2013年3月28日，被告朱辉军的合伙人范汉学（已身故）与原告签订了同样租赁物的租赁协议，租期4年，租金3万元。原告已支付全部租金。承租后，原告投入2万元对破损围墙和猪舍进行维修，并改建一栋猪舍。2015年8月20日，祥忠公司诉被告朱辉军违法转租，要求被告朱辉军及朱晓华腾退返还租赁物等。被告朱辉军等未取得租赁物所有权人曾忠祥许可与原告签订超出原租赁期的合同且提高租金，应返还原告租金2.6万元。被告朱辉军系范汉学的合伙人，应对上述债务承担连带清偿责任；被告文家芳为范汉学配偶，应对上述债务承担共同偿还责任。三被告作为合同相对人或者受益人应支付原告垫付的维修、改建费2万元。
被告朱辉军辩称，本人与原告没有签订协议，与原告没有任何关系，不知道租赁鱼塘的事。鱼塘没有维修改建，还是原样，不同意返还原告租金和维修改建费。
被告文家芳辩称，本人于2012年夏天与范汉学分居，从家里搬出来了。2014年7月15日，本人已与范汉学离婚，不认识原告和被告，他们之间的事情我不清楚，不同意支付原告诉请的费用。
被告祥忠公司辩称，请求驳回原告要求公司支付维修改建费2万元的诉请。原告未经本公司同意在范汉学手中承包渔池，至2016年11月8日，原告告知公司自行处置鱼塘，且当时已超过公司与被告朱辉军的租赁年限。2015年原告在承租过程中，房屋失火烧毁，导致围墙多出倒塌，至今未修复，原告在未征得本公司同意下与范汉学签订协议，原告损失由其自己承担。原告与范汉学签订的租赁协议，本公司并不知晓。原告与范汉学擅自抬高租金超出了本公司与朱辉军的租赁期限，原告未将诉争的池塘进行维修和改建，故原告要求公司承担维修改建费2万元，没有法律依据，请求法院驳回原告对我公司的诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据东宝区民政局档案信息、鱼塘租赁合同及收条，真实合法有效，予以采信；对证据（2016）鄂0802民初830号民事判决书，系法院审理程序的文书，并非用于证明案件事实的客观证据，由法院依法裁判处理；对证据6张照片，不能证明原告对渔场的附属物进行维修和改建，不予采信。对证据车桥村8号农业资源转让合同书、承包协议，该证据客观真实、合法有效，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年8月30日，祥忠公司与荆门市掇刀石街道办事处车桥村村委会签订了车桥村8号农业资源转让合同书，并办理土地承包经营权证，承包期限为50年。2008年5月9日，祥忠公司的法定代表人曾祥忠与朱辉军签订承包协议，将祥忠公司农场猪厂围墙外北角的2个渔池、围墙，现有房屋六间，2个甲鱼池及院内设施承包给被告朱辉军，承包期限为5年，租金10000元。2013年5月9日，曾祥忠作为甲方、朱辉军作为乙方再次签订租赁协议，约定甲方将农场猪厂围墙外北角2个渔场、围墙，现有房屋120平左右，猪舍10间、渔池约10亩及院内的设施和所有树木租赁给乙方使用，租期2013年5月9日至2015年5月9日，租金6000元，由乙方负责租赁资产及新增资产的保管和维护，相关资产损失由乙方负责，乙方在合同租赁期内，有多处围墙坍塌未修复，如乙方于2014年1月30日前修复完，甲方将无偿提供材料（红砖壹万块、沙十吨、水泥五吨、地梁用钢筋、排水管、碎石等必要材料），给乙方用于修复倒塌的围墙，甲方负责将材料运至院墙大门内，乙方负责下料、承担人工费，修复后的围墙标准应达到甲方的要求。同时合同中约定，双方凡违反本协议条款约定视为违约，违约方应向守约方支付违约金2万元，并承担守约方的经济损失。2012年1月8日，朱辉军与范汉学签订为期五年的鱼塘租赁协议，至2017年1月31日止，租金30000元。2013年3月28日，范汉学与原告朱晓华签订鱼塘租赁协议，将上述场地出租给原告朱晓华，租期为2013年4月1日至2017年1月31日，租金每年8000元。范汉学出具28000元收条收取租金。另查明，2013年3月28日，范汉学与朱晓华签订鱼塘租赁协议，范汉学与文家芳于2014年7月15日离婚。上述租赁协议发生在其夫妻关系存续期间。
本院认为，祥忠公司与朱辉军签订租赁合同，将车桥村8号的鱼池、土地及房屋出租给朱辉军，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同成立且有效。后朱辉军将场地转租给范汉学，范汉学再次转租给朱晓华，转租期限均超出祥忠公司与朱辉军约定的承租期间，转租合同超过原租赁合同期间的部分无效。原告朱晓华按照合同约定，已缴纳46个月的租金，故该租赁合同实际有效期截止2016年11月8日，原告朱晓华实际租用43个月，尚余3个月未使用。故范汉学应返还原告未使用的3个月租金。本案中，原告朱晓华与范汉学所签订的租赁合同，系范汉学与朱辉军所签订租赁合同的转租行为，被告朱辉军不仅未经祥忠公司同意转租，且自行延长租赁期间，对于本案所涉租赁合同不能正常履行，且有明显的过错责任。故原告主张被告朱辉军与文家芳返还租金的诉请本院予以支持。
关于原告主张要求被告返还租金2.6万元的诉请应否得到支持。原告与范汉学签订租赁合同期限46个月（2013年4月1日-2017年1月31日），实际支付租金28000元，而合同实际履行43个月，应返还的3个月租金为1826元（28000元÷46×3）。
原告要求被告朱辉军、文家芳、祥忠公司返还维修、改建费2万元的诉请应否得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，朱辉军作为承租人未经祥忠公司同意转租给范汉学，范汉学再次转租给朱晓华，虽然租赁物系因朱晓华在使用过程中失火造成了部分毁损，但根据上述法律规定，仍应由朱辉军负责修复。本案中原告诉称其维修、改建渔场、猪舍等花费2万元，因其提交证据不足以证明该事实。故其主张要求被告朱辉军、文家芳与祥忠公司支付维修、改建费2万元的请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告朱辉军、文家芳于本判决生效之日起十日内返还原告朱晓华租金1826元。
二、驳回原告朱晓华的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费950元，减半收取475元，由原告朱晓华负担440元，由被告朱辉军、文家芳负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。款汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，帐号17570401040008989-1。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。判决书生效后，当事人如自觉履行的，标的款项汇至荆门市东宝区人民法院，户名：荆门市东宝区人民法院，帐号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。
审判员 蒋国森
二〇一六年十一月二十八日
书记员 周萌萌