福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋民初字第1406号
原告（反诉被告）吴孝震，男，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人陈熙，福建求实律师事务所律师。
委托代理人吴金兰，福建求实律师事务所律师。
被告（反诉原告）林德趸，男，住福建省福州市闽侯县。
委托代理人洪安然，国浩律师（福州）事务所律师。
委托代理人张守真，国浩律师（福州）事务所律师。
原告（反诉被告）吴孝震与被告（反诉原告）林德趸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。原告吴孝震及其委托代理人陈熙、被告的委托代理人洪安然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴孝震诉称：2010年3月11日，原、被告双方于签订《房产买卖合同》，约定原告以人民币485000元的价格将晋安区桂山路的房屋卖给被告，约定支付方式为“商业按揭贷款”。2010年4月12日原告依据合同约定将诉争房屋交付被告使用，约定在未变更产权前每月租金900元，目前每月租金1200元。时至今日，被告未支付任何购房款项，也未按约定支付全部的租金。原告目前也无法办理诉争房产权，对诉争房无处分权。请求确认原、被告于2010年3月11日签订《房产买卖合同》无效，判令被告将晋安区桂山路的房屋返还给原告；被告支付房屋租金（使用费）20000元；被告承担本案全部诉讼费。
被告林德趸辩称：双方签订的买卖合同系真实意思表示，为有效合同，原告主张不能办理产权证并不导致合同无效。被告已经依约支付了原告租金。
反诉原告林德趸诉称：2010年3月11日，反诉原、被告通过交易服务方福建麦田担保有限公司（现更名为福建金诚丰担保有限公司）签订了《房产买卖合同》、《居间合同》、《交易服务合同》、《产权办理协议》、《申报协议》及《交易流程确认函（按揭）》，约定反诉被告以人民币485000元将其所有位于晋安区桂山路单元出卖给反诉原告。合同签订后，反诉原告依约履行了相应义务，但被告迟迟不将上述房产拆迁协议书原件提交给交易服务方监管，严重违反《房产买卖合同》补充协议第3条。为此，反诉原告依据《房产买卖合同》第八条，要求反诉被告自违约发生之日起，按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，且该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为中止之后继续履行。请求判令：反诉被告继续履行反诉原、被告于2010年3月11日签订的《房产买卖合同》；反诉被告按房屋成交价款即485000元的每日万分之五支付反诉原告迟延提交《拆迁协议书》原件违约金直至实际提交给交易服务方福建金诚丰担保有限公司之日止；反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告吴孝震辩称：本案诉争合同无效，因此不存在继续履行问题。反诉原告没有善意通知其将拆迁协议原件提交中介。合同违约金条款不明确且计算标准过高。反诉原告主张违约金没有诉权及依据。
经审理查明：2007年原告吴孝震所有的鼓楼区房屋遇拆迁，以产权调换方式安置，其中一处安置房为福州市晋安区桂山路单元。2010年3月11日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告以485000元的价格购买前述的安置房，购房款以商业按揭贷款方式支付，合同第八条约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金····”。该合同补充协议第3条约定：“因签订本合同当日，甲方（原告）仅提供上述房产的拆迁协议复印件及房屋排号单与收款收据的原件，甲方保证于2010年03月31日前将上述房产的拆迁协议书原件提交给交易服务方监管，否则属于甲方违约，按合同约定违约条款办理····”；第8条“甲方同意于2010年04月12日前将上述房产出租给乙方使用，租金900元／月”。同日，原、被告还就上述房产与福州麦田房产代理有限公司（居间方）签订了居间合同，与福建麦田担保有限公司（交易服务方）（2013年7月11日更名为福建金诚丰担保有限公司）《交易服务合同》，与福州麦田房产代理有限公司和福建麦田房产代理有限公司签订产权办理协议。2010年3月11日、30日被告依产权办理协议约定向交易服务方分别支付了履约保证金5000元、20000元。后原告未将诉争房拆迁协议书交付交易服务方。被告每月均依约向原告支付了租金。庭审中原告陈述其已经将拆迁协议原件提交用于办理另一房产的产权证。
上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、拆迁安置协议书、排房单、居间合同、房产买卖合同及补充协议、交易服务合同、交易流程确认函（按揭）、产权办理协议、申报协议、准予变更通知书、收款收据、DCC历史流水证据为证，本院予以认定。
本院认为：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效，是否应当继续履行。
本案双方的买卖行为在第三方中介下促成，系双方真实意思表示，应为有效。原告方主张对于诉争标的无处分权。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”且本案诉争房屋系拆迁房，拆迁权益人为原告，因此原告必然会获得诉争房屋的所有权，买卖合同仍然具备继续履行的条件。因此原告主张合同无效于法无据，本院不予支持，反诉原告主张合同继续履行可予支持。
二、被告是否应当支付租金（使用费）。
从被告提供的DDC流水及中介方工作人员的证言看，被告每月均依约支付租金。而原告在庭审中也明确其主张的租金20000元，系被告转租后的收入与其租赁给被告的收入差额。但原告未能就被告的转租行为及相应收入进行举证，本院不予支持。且本案租赁关系系买卖合同的从合同，不同于一般租赁合同，被告方系以获得房屋所有权为前提，基于房屋特殊的现状下的租赁，即使其转租所得亦是其合法收入，基于诚信原则，原告主张亦不予支持。
三、反诉被告是否应当支付违约金？
反诉原、被告双方约定，反诉被告应于2010年3月31日前将拆迁协议原件提交服务监管方，但反诉被告至今仍未提交，诉争房屋办证程序仍未启动，也因此导致反诉原告无法办理商业按揭贷款。反诉被告行为已经构成违约反诉原告主张反诉被告支付违约金可予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
一、反诉被告吴孝震继续履行反诉原告林德趸与反诉被告吴孝震于2010年3月11日签订的《房产买卖合同》。
二、反诉被告吴孝震应按房屋成交价款485000元的每日万分之五计算支付原告自2010年4月1日起至实际将拆迁协议提交给交易服务方福建金诚丰担保有限公司之日止的违约金。
三、驳回原告吴孝震的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4425元，由原告吴孝震负担，反诉案件受理费4425元，由反诉被告吴孝震。反诉被告应负担的案件受理费已由反诉原告垫付，待反诉被告还款时径付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 于海山
代理审判员 陈若林
人民陪审员 闫 军
二〇一四年十月十三日
书 记 员 陈玉辉
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。