辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01761号
上诉人（原审原告）：周中秋，无职业。
委托代理人：陈祥麒，无职业。
被上诉人（原审被告）：大连通泰房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区同泰街95-4号。
法定代表人：王丰戈，该公司总经理。
委托代理人：廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
原审第三人：陈萍，无职业。
原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司大连分行，住所地大连市沙河口区成仁街191号。
负责人：任国庆，该分行行长。
委托代理人：张海赟，辽宁开元来律师事务所律师。
委托代理人：陈晓亮，辽宁开元来律师事务所律师。
原审原告周中秋与原审被告大连通泰房地产开发有限公司（以下简称通泰公司）、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司大连分行（以下简称中邮储大连分行）、原审第三人陈萍商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2015年10月8日作出（2015）沙民初字第1653号民事判决，周中秋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。周中秋的委托代理人陈祥麒、通泰公司的委托代理人廖大鹏、中邮储大连分行的委托代理人张海赟及陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周中秋一审诉称：2013年3月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告相继交纳了定金转车库款15万元，第一笔首付款926，419元、第二笔首付款31万元，后通过银行贷款支付183万元，合计3，216，419元。原、被告双方约定，被告的交房日期为2014年10月31日前。但是，被告未能如期交房。2015年1月，被告又承诺春节前一定能交，但至今原告也没有看到被告能在短期内交房的迹象。被告的行为已构成违约，损害了原告的利益，并造成相关损失，也给原告的金融信用造成了影响。故诉至法院，要求：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人中邮储大连分行之间签订的《购房借款担保合同》；3、被告返还原告购房款1，236，419元及利息（其中926，419元自2014年1月15日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中31万元自2014年4月8日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告返还购房贷款183万元及贷款利息；5、被告返还原告车位款15万元及利息（自2014年1月5日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；6、被告支付原告违约金48，964.19元（后变更为306，641.9元）。
被告通泰公司一审辩称：在履行合同过程中，被告没有任何违约行为。导致逾期交房的原因系原告未按照合同约定支付购房款，按照双方签订的《补充协议》的约定，双方已经明确了房款的支付期限，原告提到贷款是因银行的原因造成的，属于不可抗力，但即使如此，原告应当采取其他的方式付款，原告的个人信用问题导致银行提高首付款比例，是原告个人问题，与被告无关。原告实际付清购房款日期为2015年1月15日，原告逾期付款287天，被告有权延期相应天数交房。案涉房屋已经取得了相关竣工验收手续，房屋具备交付条件，随时可以交付房屋。因此，原告解除合同没有事实和法律依据，也违反了合同的约定，原告无权要求被告返还购房款。被告不存在违约行为，无需支付违约金。车位与房屋系配套销售，被告不存在任何违约行为，原告不得擅自解除合同。故不同意原告的诉讼请求。
被告通泰公司反诉称：2014年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。根据《商品房买卖合同》的约定，原告购买被告开发的同泰公馆23层4号，房价款3，066，419元。首付款926，419元于本合同签订时支付，剩余房款214万元以按揭方式支付，且在30日内办理完按揭贷款手续。原告未按合同约定的时间付款，应当自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。根据《补充协议》的约定，原告签订合同后自行或被告指定银行办理贷款手续，结清办理贷款所需各项资金、费用，确保按商品房买卖合同约定的付款时间将所贷购房款存入到被告指定账户。上述合同、协议签订后，原告只支付了部分购房款，剩余183万元购房款直至2015年1月15日才支付到位，已超过合同约定的付款期限287天，按照合同约定的日万分之五计算的违约金为262，605元。故反诉请求原告向被告支付逾期付款违约金262，605元。
原告周中秋反诉辩称：根据合同法第九十五条的规定，被告反诉要求原告支付违约金的前提是必须在除斥期间内行使解除权要求支付违约金，合同第七条约定，原告贷款超过60日的，被告有权解除合同，如果被告解除合同，原告应支付1%的违约金，现被告在除斥期间内未行使解除权，视为被告同意合同继续履行。被告违约，没有按照合同的约定交付房屋致使合同不能履行，被告没有要求原告支付违约金的资格。根据法律的规定，迟延履行付款违约金的条款不适用于出卖人不履行合同致使合同解除的情形。故原告不同意被告的反诉请求。
第三人中邮储大连分行述称：如果解除《个人购房借款及担保合同》，中邮储大连分行要求原告返还剩余借款。至于解除合同以前已付的利息，因中邮储大连分行没有任何过错，无需返还。依据《个人购房借款及担保合同》的约定，如果合同解除，原告还应向中邮储大连分行支付相应的违约金。但中邮储大连分行在与原告签订的《个人购房借款及担保合同》中没有任何过错，故不同意原告的诉讼请求。关于被告的反诉请求，没有涉及中邮储大连分行，不予答辩。
第三人陈萍述称：同意解除《个人购房借款及担保合同》。关于被告的反诉请求，没有意见。
一审法院审理查明：2014年3月3日，原告周中秋与被告大连通泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于沙河口区白山路西、同泰街北、连胜巷东、建生巷南第一幢＊单元＊层＊号房（行政街号：大连市沙河口区同泰街＊号＊层＊号），建筑面积160.21平方米，总价款3，066，419元。首付款926，419元于本合同签订的同时支付，剩余房款214万元以按揭方式支付，且在30天内办理完按揭贷款手续。第七条，原告如果未按合同约定的时间付款，逾期在60日内的，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条，被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.原告未交清房款及其它应交的费用；3.因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、原告未付清应付款或违约金，则交付使用日期适当顺延。合同还约定了双方的其他权利义务。
当日，原、被告签订《补充协议》，作为《商品房买卖合同》附件四。协议约定，被告已向原告充分告知国家有关部门或金融机构对贷款条件、金额、首付款比例等的相关限制性政策及规定。原告在签订合同及补充协议之前已向贷款机构确认其贷款条件及金额的可行性，保证具备按合同约定金额及时间支付全部房款的履约能力并取得房地产交易所出具的《购房资格证明》。如合同签订后，因原告自身原因或贷款政策变化等，任何非被告原因导致贷款银行未批准原告的贷款申请或实际批准的贷款金额少于原告申请金额的，原告均不得以此为由迟延或拒绝支付房款。原告应当在约定的相应房款支付期限届满前改以其他方式一次性付清房款。如逾期未能支付的，须承担违约责任。原告逾期付清房款，被告有权按原告逾期付款的天数相应顺延交付期限且不承担违约责任。如原告所购商品房为期房，则被告在合同约定的房屋交付日前向原告发出入住通知，但如原告的购房款足额到达被告账户不足二十个工作日的，或原告有其他未履行的合同义务，则被告有权相应顺延向原告发出入住通知及交付房屋时间，并无需承担违约责任；被告未发送书面通知或原告未接到通知的，原告应于合同约定的交付期限届满日主动到物业服务中心或被告现场另行指定的地点办理交付手续。协议还约定了双方的其他权利义务。
《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款。2014年1月5日，原告向被告支付购房款926，419元，2014年4月8日，原告向被告支付购房款31万元。
2014年12月27日，原告与被告签订《“同泰公馆”住宅认购备忘录》，约定，如选择三室（约160平方米）房型则可以按备忘录规定的序号，优先选择同泰公馆车位一个，特惠价15万元。此车位的客户享有终身使用权，该笔款项于2013年12月31日前一次性缴纳，开发商出具专项收款收据，客户选择的序号为16号。
2014年12月30日，原告与第三人中邮储大连分行、第三人陈萍签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定，原告为借款人，第三人中邮储大连分行为贷款人，贷款人向借款人发放贷款183万元，贷款用途为借款人购买坐落于沙河口区同泰街117号23层4号的房屋，建筑面积160.21平方米。贷款期限为96个月，自2014年12月30日至2022年12月30日，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按月等额本息还款。若连续按时归还贷款本息自实际放款日起少于12个月的，应按提前偿还贷款本金的1%向贷款人支付违约金。第三人陈萍为共同借款人。
2015年1月14日，第三人中邮储大连分行对183万元贷款进行放款，并开始起息。2015年1月15日，被告收到剩余购房款183万元。至2015年8月14日，原告已偿还贷款利息57，884.21元。
另查，2014年1月5日，原告向被告支付了15万元车位费。原告购买的车位没有交付，且具体位置没有确定。
再查，2015年1月15日（一审记载有误，《工程竣工验收报告》上载明的日期为2015年1月10日）被告制作的《工程竣工验收报告》一份，内容包括：工程名称：沙河口区政府北侧宗地改造项目（同泰公馆）1-7#楼，工程地址：沙河口区白山路西、同泰街北、连胜街东、建生巷南侧，建筑面积：65，003平方米。建设单位：大连通泰房地产开发有限公司，勘察单位：大连黄海岩土工程勘察有限公司，设计单位：大连都市发展设计有限公司，施工单位：大连圣鑫建设集团有限公司、大连爱瑞克机电消防有限公司、大连华悦电子有限公司，监理单位：大连建安工程建设监理有限公司。工程竣工验收意见结论为：工程竣工验收合格。该报告由验收组人员签字。被告加盖负责人印章及单位印章。
原告在诉讼过程中增加诉讼请求中违约金数额至306，641.9元，但其未对增加部分的诉讼请求交纳诉讼费。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。首先，关于被告交付房屋的时间问题，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年10月31日前，将经验收合格的房屋交付给原告。按照该约定，被告应当在2014年10月31日前交付房屋。而《补充协议》约定，原告逾期付清房款，被告有权按原告逾期付款的天数相应顺延交付期限且不承担违约责任。按照《商品房买卖合同》的约定，原告应在合同签订日即2014年3月3日以后的30天内，即2014年4月2日前办理完按揭贷款手续，而从一审法院查明的情况看，原告实际与第三人中邮储大连分行签订《个人购房借款及担保合同》的时间为2014年12月30日，即原告办理完按揭贷款手续的时间为2014年12月30日，因此，原告存在逾期付款的情形，逾期天数为271天，因此，按照《补充协议》的约定，被告应当顺延交付时间，即自2014年10月31日起顺延271天，交付时间顺延至2015年7月29日。其次，关于房屋是否具备交付条件的问题，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，该房屋经验收合格后交付。关于房屋是否已验收合格，原告认为没有验收合格，被告提供的《工程验收报告》是被告单方出具的，不具有证明房屋验收合格的效力，应当以取得《竣工验收备案证》为准。从被告提供的《工程验收报告》来看，该报告形式上由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、监察单位相关验收组人员予以签字，建设方被告予以盖章。从合同第八条的约定看，案涉房屋在验收合格后交付，而房屋工程的验收是由相关建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、监察单位等进行，工程的竣工验收备案机关不是验收单位，因此是否取得《竣工验收备案证》不是工程是否验收合格的依据，应以上述相关验收单位的验收为准。被告于2015年1月10日即取得《工程验收报告》，对工程进行了验收，因此，案涉房屋在该日即具备交付条件。从庭审查明的情况看，原告起诉称被告在2015年1月通知过原告在2015年春节期间交房。上述内容可以看出，顺延的交房时间为2015年7月29日，被告具备交房条件的时间为2015年1月10日，被告已经通知了原告交房，被告在2015年春节期间已经具备了交房条件，因此，被告不存在逾期交房的问题，至于《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，根据《商品房买卖合同》的约定，该两份材料不是证明文件。因此，原告要求解除《商品房买卖合同》及返还购房款（包括贷款）及支付相关利息的诉讼请求一审法院不予支持。被告没有逾期交房，不存在违约，因此，原告要求被告支付违约金48，964.19元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告诉讼请求中违约金数额变更为306，641.9元，因其增加的部分未交诉讼费，对该部分诉讼请求，根据法律的规定，按撤诉处理。
关于车位费的问题，本案是商品房买卖合同纠纷，原告购买被告车位与本案不属于同一法律关系，且具体的车位没有确定，本案不予处理，原告可另案告诉。
关于原告要求解除其与第三人中邮储大连分行签订的《个人购房借款及担保合同》的请求，因《商品房买卖合同》未解除，一审法院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期付款超过60日后，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。从双方合同的履行看，原告于2014年12月30日完成按揭贷款手续的办理，被告于2015年1月15日收到剩余购房款，被告同意继续履行合同，因此，原告应当支付逾期付款的违约金。至于原告反诉辩称被告应先解除合同才能提出逾期付款违约金的主张的意见，一审法院认为，根据合同第七条的约定，合同继续履行后，原告须支付逾期付款违约金，不存在合同解除除斥期间的问题。关于违约金的计算起止日，根据合同的约定，原告完成按揭贷款手续的办理即完成了合同贷款义务，因此，原告逾期付款时间计算自2014年4月3日始至2014年12月29日止。此外，违约金的重要作用在于弥补守约方所造成的损失，被告并未提供证据证明其所造成的损失的大小，因此，一审法院认为双方约定的违约金标准过高，依法应予调整，调整后，以中国人民银行同期贷款利率作为违约金标准为宜。至于原告认为由于被告原因致使首付款的增加，以及提高首付款比例和贷款的延缓都是国家对贷款政策的调控，属于不可抗力的问题，原告并未提供相关证据予以佐证，一审法院不予采信。
据此，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、驳回原告周中秋的诉讼请求；二、原告周中秋于判决生效之日止十五日内支付被告大连通泰房地产开发有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的逾期付款违约金（以183万元为基数，自2014年4月3日始计算至2014年12月29日止）；三、驳回被告大连通泰房地产开发有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费32，920元（原告已预交），由原告负担31，720元，退回原告1200元。反诉费5240元（被告已预交），由原告负担1600元，被告负担3640元，给付时间同上。
周中秋上诉的理由及请求是：1.双方的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。而直至今日通泰公司仍不具备合同约定的交房条件。2.关于通泰公司制作的《工程竣工验收报告》，仅系通泰公司组织相关单位进行的验收，而未将规划、环保、消防等验收合格的资料一并提交质监站备案，未取得质监站出具的竣工验收备案证，不符合约定和法定的交房条件。3.按照合同约定，通泰公司只有行使解除权才能要求支付违约金，而本案中，通泰公司并未提出解除合同，故无权要求周中秋支付逾期付款的违约金。4.通泰公司擅自变更首付款数额，强迫周中秋于4月8日补交了31万元，一审未认定该补交款项是首付款，为通泰公司多争取顺延交房天数。5.15万元车位是在必须购买三室房型的条件下才能享有，故一审判决认为车位费与本案不是一个法律关系错误。6.一审法院采信证据违法。7.一审法院适用法律错误。故周中秋上诉请求撤销一审判决，依法改判支持周中秋的一审诉讼请求，驳回通泰公司的反诉请求。
通泰公司二审答辩认为：不同意周中秋的上诉请求，服从一审判决。
中邮储大连分行二审答辩认为：不同意周中秋的上诉请求，中邮储大连分行没有任何过错，不同意周中秋一审对中邮储大连分行提出的诉讼请求。如法院判决解除周中秋与通泰公司之间的《商品房买卖合同》，则中邮储大连分行要求周中秋返还剩余借款及根据借款合同约定应当支付的违约金。
陈萍二审答辩认为：同意周中秋的上诉请求。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：1.2015年7月1日，通泰公司在本案一审的第一次庭审过程中向周中秋出示了2015年1月10日的《工程竣工验收报告》。2.2015年10月10日，沙河口区政府北侧宗地改造项目（同泰公馆）1-7#楼的建设单位大连通泰房地产开发有限公司、勘察单位大连黄海岩土工程勘察有限公司、设计单位大连都市发展设计有限公司、施工单位大连圣鑫建设集团有限公司、大连爱瑞克机电消防有限公司、大连华悦电子有限公司、监理单位大连建安工程建设监理有限公司分别出具《确认书》，认可2015年1月10日各单位均委派案涉工程的项目负责人参加了通泰公司组织的沙河口区政府北侧宗地改造项目（同泰公馆）1-7#楼的工程竣工验收，经现场验收，五方参建单位联合出具《工程竣工验收报告》，结论为：“工程竣工验收合格”。《确认书》上加盖了上述各参建单位的印章。此外，上述单位还分别出示了在《工程竣工验收报告》上签字的相关工作人员的授权书等相关材料。
本院所确认的上述事实，有《确认书》、授权书、项目负责人工程质量终身责任承诺书等在案为凭，上述证明材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为两个：一是通泰公司是否具备了《商品房买卖合同》约定的交付案涉房屋的条件；二是周中秋应否向通泰公司承担逾期付款的违约责任及违约金数额应如何确定的问题。
针对第一个焦点问题，即通泰公司是否具备交房条件，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2014年10月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；但买受人未交清房款及其他应交费用的，出卖人可据实予以延期。结合本案已查明的事实，周中秋于2014年12月30日才与中储邮大连分行签订《个人购房借款及担保合同》，办理完按揭贷款手续，超过了合同约定的办理贷款期限（即2014年4月2日）271天，存在逾期付款的情形，且周中秋未能提供充分的证据证明其逾期付款系由于通泰公司的原因所致，故通泰公司交付案涉房屋的时间应当据实顺延至2015年7月29日。现通泰公司提供了2015年1月10日由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的相关工作人员联合出具的《工程竣工验收报告》，通泰公司作为建设单位在该报告上加盖公章。嗣后，上述各参建单位分别出具了《确认书》，认可2015年1月10日委派相关工作人员参加案涉工程竣工验收的事实，并对案涉工程已竣工验收合格的事实予以确认。周中秋虽对上述证据的真实性不予认可，但未能提供充分的相反证据予以反驳，亦未对上述单位加盖的印章申请司法鉴定，故本院对于《工程竣工验收报告》的真实性予以确认。据此，案涉工程已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，具备了合同约定的交付条件。2015年7月1日，通泰公司在本案一审的第一次庭审过程中向周中秋出示了前述《工程竣工验收报告》，履行了合同约定的出示证明文件的义务。据此，在案涉房屋交房期限（即2015年7月29日）届满前，通泰公司已具备了交付案涉房屋的条件，周中秋拒绝交接房屋没有充分的事实和法律依据，对于周中秋称通泰公司不符合交房条件的上诉理由，本院不予支持。
至于周中秋上诉称，通泰公司未取得质监站出具的竣工验收备案证，不符合约定和法定的交房条件一节，本院认为，在周中秋与通泰公司签订的《商品房买卖合同》中，双方当事人自愿选择了“经验收合格”作为案涉房屋的交付条件，则双方均应按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、勘验、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。并且案涉《商品房买卖合同》并未约定以取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经通泰公司组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位及工作人员出具案涉工程经验收合格的意见。故2015年1月10日由上述各参建单位联合出具的《工程竣工验收报告》，可以证明案涉工程已竣工验收合格，具备了交付条件。据此，对于周中秋的该项上诉理由，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
针对第二个焦点问题，即周中秋应否向通泰公司承担逾期付款的违约责任，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，买受人未按合同约定的时间付款，出卖人有权解除合同，若买受人愿意继续履行合同，出卖人同意的，合同继续履行，买受人承担相应的违约责任。结合本案已查明的事实，买受人周中秋存在逾期付款的情形，故通泰公司有权选择解除合同或继续履行合同。现周中秋在已逾期付款200余天的情况下，仍与中邮储大连分行签订《个人购房借款及担保合同》，并向通泰公司支付购房余款，表明其继续履行合同的意愿，而通泰公司接受该房款，表明其同意继续履行合同。基于此，案涉的商品房买卖合同继续履行，买受人周中秋应当按照合同的约定承担相应的违约责任。虽然周中秋并未申请法院对其应承担的违约金进行调减，但其在针对通泰公司的反诉请求进行答辩时明确表示不同意支付逾期付款的违约金。由此表明，周中秋认为其应当承担的违约金为零，无论判令其支付多少违约金，其都认为违约金过高。故对于周中秋辩称的不承担违约责任应视为是对违约金过高要求减少的一种意思表示。据此，一审法院将合同约定的日万分之五的逾期付款违约金支付标准调整至中国人民银行同期贷款利率，并无不当，本院依法予以维持。
关于周中秋上诉称，15万元优惠购买车位是在必须购买案涉的三室房型的条件下才能享有，故一审判决称车位费与本案不是一个法律关系错误一节，本院认为，虽然周中秋支付15万元用于购买车位系以购买案涉房屋为前提，但从法律关系上看，本案的案由是商品房销售合同纠纷，而周中秋主张返还车位费及利息，是车位使用权纠纷，两者并非同一法律关系，故一审法院对于车位费的诉请不予处理，并无不当，周中秋可另行主张。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32，920元（周中秋已预交），由周中秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年十二月十日
书 记 员 董 芳