江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0830民初5405号
原告：中国银行股份有限公司盱眙支行，住所地盱眙县盱城镇五墩西路35号。
负责人：周军，该支行行长。
委托诉讼代理人：胡靖祥，张云霞，江苏衡胜律师事务所律师。
被告：李学梅。
被告：梁熙奋。
被告：江苏东晨置业有限公司，住所地盱眙县经济开发区洪武大道西侧。
法定代表人：纪雪瑛，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司盱眙支行（以下至判决主文前简称中行盱眙支行）与被告李学梅、梁熙奋、江苏东晨置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由审判员陈俊春适用简易程序于2016年10月26日公开开庭进行了审理。原告中行盱眙支行委托诉讼代理人胡靖祥到庭参加诉讼，被告李学梅、梁熙奋、江苏东晨置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行盱眙支行向本院提出诉讼请求：1、被告李雪梅、梁熙奋共同偿还原告住房按揭贷款本息221371.64元（截止2016年7月，并承担后期产生的利息、罚息）；被告江苏东晨置业有限公司对原告取得被告李雪梅、梁熙奋房屋抵押他项权证之前产生的贷款本息承担连带担保偿还责任；2、确认原告对被告李雪梅、梁熙奋提供抵押的山水人家16-1-701号房产享有优先受偿权；3、诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2010年5月27日，被告李雪梅与原告订立“个人一手住房贷款合同”，合同约定被告李雪梅向原告借款247000元，贷款期限为20年，约定贷款利率与计息方式，还款方式为按月等额本息偿还。同日，被告李雪梅与原告订立了房地产抵押合同，为确保债务人李雪梅向原告发生的债权额247000元的主合同的履行，被告以其购买的位于山水人家16-1-701号房产设定抵押担保。被告未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下贷款全部到期，并对约定抵押的房屋行使抵押权。被告江苏东晨置业有限公司作为该借款的保证人在房屋产权证办好并取得他项权证之前承担保证责任，现该房产证件仍没有办理好。原告依据合同约定向被告李雪梅发放贷款247000元，截止2016年7月，被告连续多期没有按照约定归还贷款本息，严重违约。
原告中行盱眙支行为其诉称，除当庭陈述外，提交的证据有：1、2010年5月27日被告李雪梅、梁熙奋与原告中行盱眙支行签订的《个人一手住房贷款合同》及《房地产抵押合同》。2、2010年5月31日零售贷款借款借据一份。3、贷款已还款明细清单一份。以上证据证明，被告李雪梅、梁熙奋因购买商品房向原告借款247000元，并以购买的房屋向原告作抵押。被告江苏东晨置业有限公司为被告李雪梅、梁熙奋该借款提供阶段性连带保证担保。现被告李雪梅、梁熙奋至2016年7月尚欠原告借款本息221371.64元，之后的利息也未偿还。
上述证据能够互相印证，与本案有联系，能够证明案件事实，本院予以确认。
被告李雪梅、梁熙奋、江苏东晨置业有限公司未作答辩，也未提交证据。
经本院审理认定的事实如下：2010年5月27日，原告中行盱眙支行与被告李学梅签订一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告李学梅因购买坐落于山水人家16-1-701的房屋向原告贷款247000元。贷款期限为20年，自贷款人实际放款日起算，贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。全部贷款直接划至借款人李学梅指定的专用账户（账户名称为江苏东晨置业有限公司，账号52×××01）。还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计240期，约定还款为每月的10日。如借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。被告梁熙奋在该合同借款人处签名。被告江苏东晨置业有限公司为被告李学梅、梁熙奋向原告借款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押权登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担保证责任。主债务在本合同之外同时存在其它物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下任何权利的行使，保证人不得以此抗辩贷款人。
同日，被告李雪梅又与原告中行盱眙支行签订了一份《房地产抵押合同》，合同约定，为确保债务人李学梅于2010年5月27日起至2030年5月27日止，向原告发生的债权额为247000元的主合同的履行，被告李学梅以坐落于盱眙县山水人家16-1-701房屋设定抵押担保。担保范围包括主债权本金、利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。被告梁熙奋在该合同抵押人处签名。该抵押合同已经盱眙县房产管理所备案登记。
依据上述合同的约定，2010年5月31日原告中行盱眙支行向被告李学梅发放贷款247000元，并按照合同约定将该款汇至被告李学梅指定的江苏东晨置业有限公司52×××01账户。借款后，被告李学梅偿还原告本金和利息至2015年6月1日，之后的本金和利息均未偿还。至2016年7月25日被告李学梅尚欠原告借款未到期本金197679.34元，逾期本金11320.12元，逾期本金罚息447.76元，逾期利息11448.62元、逾期利息罚息475.5元。被告江苏东晨置业有限公司也未履行还款义务和承担保证责任。
本院认为，本案被告李学梅、梁熙奋、江苏东晨置业有限公司与原告中行盱眙支行签订的《个人一手住房贷款合同》及《房地产抵押合同》，系当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。原告中行盱眙支行按照合同约定借款247000元给被告李学梅，履行了合同义务，被告李学梅未按照合同约定期限偿还原告借款本息，构成违约，应承担违约责任。被告梁熙奋作为共同借款人应当与李学梅共同偿还该借款。现原告中行盱眙支行按照合同约定提前收回全部贷款本息，要求被告李学梅、梁熙奋偿还借款本金及约定的利息、罚息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告江苏东晨置业有限公司作为阶段性连带责任保证担保人，应按照合同约定承担连带责任。被告江苏东晨置业有限公司在被告李学梅、梁熙奋没有按照合同约定偿还借款时，应承阶段性担保责任。现被告江苏东晨置业有限公司未能为购房者办理房屋产权证书和抵押登记手续，故
被告江苏东晨置业有限公司应当对被告李学梅、梁熙奋的借款承担连带清偿责任。被告江苏东晨置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告李学梅、梁熙奋追偿。另被告李学梅、梁熙奋以其购买的位于山水人家16-1-701号房屋为其借款向原告抵押，原告取得抵押权，现被告李学梅、梁熙奋逾期还款，构成违约，原告工行盱眙支行有权对被告李学梅、梁熙奋设定抵押的财产在拍卖、变卖或折价的价款中优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李学梅、梁熙奋于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司盱眙支行借款本金208999.46元，逾期本金罚息447.76元、预期利息11448.62元、逾期利息的罚息475.50元。2016年7月25日之后的利息、罚息，按照借款合同约定计算至实际还款之日止。
二、被告江苏东晨置业有限公司对第一项判决被告李学梅、梁熙奋的债务承担连带清偿责任。
三、原告中国银行股份有限公司盱眙支行对被告李学梅、梁熙奋所有的抵押于原告处的位于山水人家16-1-701房屋在拍卖、变卖、或者折价的价款中享有优先受偿权。
案件受理费4620元，减半收取2310元，由被告李学梅、梁熙奋、江苏东晨置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈俊春
二〇一六年十月二十八日
书记员 宋国庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。