宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0212民初7631号
原告：宁波永创新时代美食广场管理有限公司（组织机构代码为06290747-6）。住所地：宁波市海曙府桥街**弄***********************号****室。
法定代表人：陈康棚，该公司总经理。
委托代理人：佟秀芝，浙江欧硕律师事务所律师。
委托代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。
被告：虞科，男，1985年7月23日出生，汉族，无固定职业，住余姚市。
原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司（以下简称“永创公司”）为与被告虞科房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2016年11月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人熊迪山、被告虞科到庭参加诉讼，被告申请的证人周某、李某出庭作证。本案现已审理终结。
原告永创公司起诉称：2013年11月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租宁波市鄞州区联盛C区4楼美食广场铺位，被告每6个月支付一次房租，房租需使用前一个月支付。但截止2016年5月18日，被告仍拖欠房租费58828.75元、水电费5980元、物业费18420元，总计92438.75元。故请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付房屋租赁费、水电费、物业费总计92438.75元；3、被告支付违约赔偿金3000元。审理期间，原告变更第2项诉讼请求为判令被告向原告支付房屋租赁费117656元、水电费5980元、物业费24420元，变更第3项诉讼请求为判令被告支付违约赔偿金297206元（包括应罚没的履约保证金、律师费损失及剩余租期内原告的预期利益损失）。
被告虞科答辩称：1、2016年6月12日原告通过断水断电等手段强行与被告终止合同，涉案租赁合同已经解除；2、被告不愿意支付原告所主张的所有费用，合同约定2015年12月20日至2016年12月19日期间，免租期为三个月，被告仅需支付9个月租金，2016年1月至3月的租金已经支付完毕，2016年4月1日至6月30日是双方约定的免租期，被告无需支付租金，2016年6月12日原告强行断水断电导致被告无法营业，所以在此之后的租金被告不应支付；3、2016年6月1日之前的物业费被告已经支付完毕，原告对店铺强行断水断电，被告无需支付此后的物业费；4、水电费被告已经支付完毕，原告的主张缺乏事实依据；5、被告不应承担违约金，因为被告没有违约，原告才是违约方，原告强行断水断电，强迫解除合同，且被告事后了解到，原告与联盛公司在2016年4月20日达成共识，停止租赁协议，要将包括被告在内的租户赶出商场，这才是导致合同解除的根本原因；7、到目前为止，被告还有56027元保证金在原告处，被告多次催讨，原告未予以返还，因为原告违约，所以原告应返还保证金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《商铺租赁合同》1份，用以证明原、被告双方达成房屋租赁的合意并对租金等进行了约定的事实；
2．关于停止物业服务的通知1份（复印件），用以证明被告未支付租赁费及原告催收的事实；
3．律师费发票1份，用以证明原告因被告的违约产生的实际损失为3000元的事实；
4.原告与宁波联盛商业广场管理有限公司（以下简称“联盛公司”）签订的《商铺租赁协议》1份，用以证明原告承租涉案房屋的价格，以及由于被告违约造成的原告预期利益损失。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.水电催缴通知单1份，用以证明被告已付清水电费的事实；
2.证人周某、李某证言各1份，周某陈述：其在2015年10月底至2016年6月12日期间在被告店铺内就职，其2016年6月12日上午上班时发现店铺内停电。李某陈述：其在2016年3月至2016年6月期间在被告店铺就职，期间经常停电，2016年6月9日开始就一直处于停电状态。上述证言用以证明原告在2016年6月12日对涉案房屋断水断电的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1，被告对真实性无异议，认为合同内容显失公平，对于合同中不公平的条款要求法院依法认定。本院对该证据予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为从未收到该通知，也未看到该通知张贴在店铺门口。本院认为，原告庭后提交的照片不能显示原告张贴通知的时间及被告是否在场，不能证明该通知已送达被告，本院对该证据不予确认。对原告提交的证据3，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告主张律师费损失并无依据。本院认为，原告庭后提交了律师费发票原件，且原告聘请律师出庭系事实，本院对该证据的真实性予以确认，对于律师费是否应由被告承担，将在说理部分具体阐述。对原告提交的证据4，被告认为与本案缺乏关联性。本院认为，原、被告解除合同后原告仍可收回房屋另行出租，原告承租房屋并转租的差价损失并非被告违约行为所导致的必然损失，该证据与本案缺乏关联性，本院不作认定。
对被告提交的证据1，原告对真实性、合法性无异议，认为该证据不能证明被告已支付了该通知单上记载的水电费。本院认为，被告将该通知单作为证据提交，应视为被告认可该通知单记载的内容即2016年4月水电费为8950元，本院对该证据的真实性予以确认，现原告自认被告尚欠水电费5980元，被告认为其已付清该款项的，应另行举证。对被告提交的证据2，原告对证人证言有异议，认为两个证人陈述不一。本院认为，两证人均系被告的雇员，且两人对于停电时间陈述不一，本院对证人证言不予确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
原告向联盛公司承租联盛C区4楼后进行分隔转租，开办新时代美食广场。2013年11月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：原告将联盛C区4楼新时代美食广场20、21号建筑面积307平方米的铺位出租给被告，交付时间为2013年11月8日，租赁期限为2013年12月20日至2018年12月19日；第一、二年租金为每年224110元，第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年租金235315元，免租3个月，第四年租金249434元，第五年租金264400元，每三个月支付一次房租，提前一个月支付，当年先支付免租期外房租，后享受免租期；被告应于签署本合同之日起3日内向原告支付合作履约保证金56027元，合同期满后，被告应将合作房屋完整无损全部归还，结清一切费用后30日内退还该款项；合同生效后房屋内的水、电等各项费用由被告承担，第一年免物业费，第二年物业费10元/每平方/每月；被告拖欠租金、水电费等相关费用超过履约保证金的50%的，原告有权终止合同，收回该合同房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨承租方因违约而给原告造成的其他损失。原告按约交付房屋，被告亦按约支付履约保证金及租金。现被告拖欠2016年4月1日起的租金、物业费24420元、2016年4月水电费5980元未付。
审理期间，被告于2016年11月10日将涉案房屋交还给原告。
另查明，被告自联盛公司处得知，原告曾与联盛公司协商退租事宜。现原告与联盛公司未达成退租协议，原告仍继续向联盛公司承租涉案房屋。
本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。根据合同约定，被告每三个月支付一次房租，提前一个月支付，当年先支付免租期外租金，后享受免租期，即被告应先支付2015年12月20日至2016年9月19日期间的房租，后享受免租期，但被告仅支付房租至2016年3月30日，并未支付后续房租，构成违约。被告抗辩认为原告存在断电行为，但未提供相应证据，本院不予采纳，且即使原告存在断电行为，该行为发生在2016年6月，被告违约在先，被告以此抗辩，依据亦不足。对于原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，被告抗辩认为双方合同已于2016年6月12日由于原告的断电行为而解除。本院认为，被告并未举证证明原告存在持续的断电行为，原告也未在2016年6月12日作出明确的解除合同的意思表示，合同并未于2016年6月12日解除，现被告拖欠租金、物业费，符合合同约定的解除条件，且被告已向原告交还房屋，租赁合同事实上已不再履行，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付截至2016的9月30日的租金117656元、水电费5980元、物业费24420元的诉讼请求，被告抗辩认为其已付清水电费，且涉案房屋于2016年6月12日被原告断水断电，被告无法使用涉案房屋，无需支付后续租金及物业费。本院认为，首先，合同约定先支付免租期外租金后享受免租期，故被告需支付租金至2016年9月19日，现被告已支付租金至2016年3月30日，尚应支付租金110467元；其次，被告认为其已付清水电费，但未提交相应证据，本院对该抗辩意见不予采纳，被告应支付水电费5980元；再次，原告主张被告拖欠物业费24420元，被告也未提交证据证明其已支付物业费，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告主张的违约赔偿金297206元，本院认为，被告未按约支付租金及物业费，根据合同约定，原告有权罚没保证金并追讨实际损失。现原告主张的违约赔偿金包含了履约保证金56027元、律师费损失3000元及剩余租期内原告的预期利益损失，本院认为，原告收回房屋后可另行出租，原告的实际损失为涉案合同解除后一定期限内的空租损失，而履约保证金的金额相当于三个月租金，罚没履约保证金足以弥补原告的实际损失，故本院认定违约赔偿金为56027元。原告主张的律师费损失，缺乏合同依据，律师费也非原告的必要损失，故本院对该律师费损失不予支持。对于履约保证金，原告同意与违约赔偿金折抵，故两者折抵后被告无需再行支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司与被告虞科签订的《商铺租赁合同》；
二、被告虞科支付原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司租金110467元、水电费5980元、物业费24420元，限于本判决生效后七日内履行完毕；
三、驳回原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费7979元，减半收取计3989.50元，由原告宁波永创新时代美食广场管理有限公司负担2431元，被告虞科负担1558.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一七年二月十四日
代书 记员 江 霞