江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3257号
上诉人（原审被告）：魏立华，男，1983年7月13日出生，汉族，住江苏省盐城市响水县。
委托诉讼代理人：顾晓，江苏钟鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：常州市盐商之家大酒店有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇杨庄村。
法定代表人：朱阿成，该公司总经理。
委托诉讼代理人：顾晓，江苏钟鸣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王长春，江苏钟鸣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州德道电子有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇杨庄村。
法定代表人：李建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋晓明，江苏惠国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州鑫卓美农机配件有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇杨庄村。
法定代表人：李佳蓓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋晓明，江苏惠国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州杰昌电子有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区邹区镇杨庄村。
法定代表人：闻杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋晓明，江苏惠国律师事务所律师。
上诉人魏立华、常州市盐商之家大酒店有限公司（以下简称盐商之家大酒店）因与被上诉人常州德道电子有限公司（以下简称德道公司）、常州鑫卓美农机配件有限公司（以下简称鑫卓美公司）、常州杰昌电子有限公司（以下简称杰昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭于2017年12月27日公开开庭进行了审理。上诉人魏立华及其与盐商之家大酒店的委托诉讼代理人顾晓，被上诉人德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司共同委托诉讼代理人蒋晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏立华、盐商之家大酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，三被上诉人违约在先，魏立华不存在单方违约行为。1、上诉人魏立华与三被上诉人签订《房屋租赁合同》后即按约支付了第一期租金，随后向其索要发票时遭受到拒绝。上诉人魏立华向三被上诉人支付租金后，有权要求其开具房屋租赁发票，三被上诉人应当履行开具发票的法定义务。2、魏立华在承租房屋后花费了千万巨资对房屋进行了装饰装修，在此过程中发现房屋内存在多处结构性缺陷，除了墙体渗漏造成房屋内大面积的墙纸发霉脱落外，还发现有墙体下沉迹象，墙体多处大面积开裂，严重影响了房屋的使用和日后酒店的运营，而且也存在较大的安全隐患。三被上诉人作为出租人有义务向承租人提供质量完好的房屋，更有义务在房屋质量出现问题时进行修缮，否则承租人的合同目的无法完全实现。上诉人曾多次要求三被上诉人对房屋存在的质量问题进行解决，但三被上诉人对上诉人的合理要求一直置若罔闻。上诉人多次提出赔偿或在租金中抵扣，但三被上诉人不予理会。在此情况下，上诉人魏立华才决定延付租金以示抗议。因发票、房屋质量问题，上诉人魏立华延付租金系出于正当理由，符合合同法第二百二十七条规定。一审判决认定上诉人魏立华单方违约不当。二、一审判决要求上诉人盐商之家大酒店承担付款义务缺乏法律依据，三被上诉人无权向上诉人盐商之家大酒店主张权利。三被上诉人与上诉人魏立华签订《房屋租赁合同》时盐商之家大酒店尚未成立，涉案合同对盐商之家大酒店并不具有法律约束力。三被上诉人关于要求盐商之家大酒店将诉争房屋腾空恢复原状返还以及支付房屋占用费的主张违背了合同相对性原则，不符合相关法律规定。一审判决关于“盐商之家大酒店构成与魏立华共同向三被上诉人承租的租赁关系”的说法既无事实依据，也无法律依据。三、一审判决内容超出了三被上诉人的诉讼请求，属于程序违法。一审判决认定上诉人盐商之家大酒店自成立时起未向三被上诉人支付租金，构成违约，盐商之家大酒店自成立之时即2016年5月12日至合同解除之日的租金由两上诉人共同支付，相应的违约金也由两上诉人共同支付。然而，三被上诉人一审诉讼请求中并未要求盐商之家大酒店向三被上诉人支付租金及违约金，在一审辩论终结前也未提出关于增加诉讼请求的申请。因此，一审判决已超出当事人的诉讼请求。
德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司辩称：上诉人的上诉理由及叙述与事实不相符。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望二审维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司向一审法院起诉请求：1、判令解除德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司与魏立华于2013年9月3日签的《房屋租赁合同》；2、判令魏立华立即向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司支付自2015年11月1日至合同解除之日的租金（暂计到2017年10月30日止，数额为898002元）；3、判令魏立华按第二项诉讼请求确定的未付租金总额的30%向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司支付违约金（暂计至2017年10月30日止，数额269400元）；4、判令于房屋租赁合同解除之日将诉争房屋腾空恢复原状返还给德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司；5、判令魏立华、盐商之家大酒店向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司支付自房屋租赁合同解除之日到其实际腾空返还诉争房屋之日的房屋占用费（1300元/日）；6、本案诉讼费用由魏立华、盐商之家大酒店承担。
一审法院经审理查明：2013年9月3日，德道公司法定代表人李建军、时任鑫卓美公司法定代表人李文忠与受杰昌公司委托的李亚妹作为甲方与魏立华作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：一、甲方将位于邹区工业园新西路3-1号二楼、三楼（面积计1134平方米）、新西路3号楼二楼、三楼、辅房三楼过道及南二楼（面积计1632平方米）、新西路3-2号楼二楼、三楼（面积计1152平方米）、一楼六间门面房出租给乙方，乙方已对房屋机构附属配套设施、周边环境进行了实地考察，完全符合乙方开展经营项目所需条件；二、租赁期限为2013年11月1日起至2023年10月30日止，并应于2013年9月10日前支付2013年11月1日至2014年10月30日的租金427620元，于2014年9月10日前支付2014年11月1日至2015年10月30日的租金427620元；三、乙方如逾期支付租金，每逾期一月，当月租金按两倍支付。上述《房屋租赁合同》还约定：一、租金为不含税金额，如要求开发票，乙方需在此租金上按规定税率补足税金；二、乙方撤离时，属于甲方提供的房屋及附属设备应全部完好归还，如有损坏，应修理好或更新更换后归还甲方；三、乙方撤离时自行装潢的设备设施仍归乙方所有，可以自行拆除；四、乙方撤离时属于乙方装潢的设备设施，也可以与下一轮租房人协商作价归并给下一轮租房人，如与下一轮租房人协商不通，乙方必须在乙方租赁期满后一个月内自行处理，但不得影响房屋结构；五、乙方在租赁期间，如有转租行为，必须征得甲方同意，甲方同意则协助乙方办理相关手续；六、乙方拖欠缴纳房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，并获得赔偿；七、2015年11月1日至2016年10月30日租金为427620元，2016年11月1日至2017年10月30日、2017年11月1日至2018年10月30日、2018年11月1日至2019年10月30日每年租金均为470832元，2019年11月1日至于2020年10月30日、2020年11月1至2021年10月30日每年租金均为517420元，2021年11月1日至2022年10月30日、2022年11月1日至2023年10月30日每年租金均为569612元；合同还对其他事项进行了约定。
上述《房屋租赁合同》签订后，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司将涉诉房屋交由魏立华使用，魏立华已支付了2013年11月1日至2014年10月30日期间的租金427620元，但未能按约于2014年9月30日前支付2014年11月1日至2015年10月30日期间的租金。德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司于2015年7月16日向一审法院提起诉讼，要求魏立华支付2014年11月1日至2015年10月30日的租金及相应的违约金。该案审理过程中，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司自愿按照2014年11月1日至2015年10月30日期间租金的30%主张违约金128286元。据此，一审法院于2016年2月19日作出（2015）钟民初字第1665号民事判决，判决魏立华于判决生效之日起十日内支付德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司2014年11月1日至2015年10月30日期间的租金427620元以及违约金128286元。上述判决现已经发生法律效力，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司已经申请执行。
一审法院另查明，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司分别为邹区镇杨庄村房地号为G2100003645、总层数为3层、建筑面积为1168平方米房屋、房地号为G2100003646、总层数为3层、建筑面积为1168平方米房屋、房地号为G2100003111、总层数为3层、建筑面积为1567.68平方米房屋的登记所有权人，上述三幢房屋东西相邻。常州市钟楼区邹区××村民委员会于2016年2月12日出具《证明》一份，主要载明德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司上述杨庄村的房屋分别为常州市钟楼区邹区工业园新西路3-2号、3-3号、3-1号。
盐商之家大酒店的工商登记资料显示，其于2016年5月12日核准登记，法定代表人为程伟根，股东为程伟根、程涛；核准登记时的住所为常州市钟楼区邹区××村，并提供了《房屋租赁合同》一份，该《房屋租赁合同》显示：出租人为鑫卓美公司、承租人为盐商之家大酒店、租用房屋坐落在钟楼区邹区镇杨庄村、建筑面积480平方米、租赁期限为2016年5月9日至2017年5月8日、年租金100000元、现金支付先付后用、租赁房屋的用途用于承租人作为公司住所使用，对其他事项未做约定。上述《房屋租赁合同》出租人盖有显示为鑫卓美公司的印章、无签字，承租人处无盖章、有程伟根、程涛字样签字。2016年10月10日，盐商之家大酒店办理变更登记，原法定代表人程伟根变更为朱阿成、原股东程伟根、程涛变更为罗时刚、顾小燕。
本案一审庭审中，魏立华、盐商之家大酒店陈述：魏立华是盐商之家大酒店的经营者之一，魏立华与罗时刚等人存在债务纠纷，故将酒店的部分经营权转让给罗时刚等人,在一审法院要求魏立华、盐商之家大酒店提供相关协议时，魏立华、盐商之家大酒店陈述魏立华与罗时刚之间并无明确的书面协议，仅仅是在口头上达成过简单的内部合意，因双方存在债权债务关系，罗时刚提出将盐商之家大酒店的股东变更为罗时刚和顾小燕（两人系夫妻关系）、法定代表人变更为朱阿成（系罗时刚好友），罗时刚此举是为了方便对外进行融资投资、自我宣传等各项社会活动，魏立华对罗时刚的提议表示同意并配合其办理相关手续，盐商之家大酒店的实际经营人仍为魏立华，罗时刚经常会去盐商之家大酒店进行查看，双方也并没有明确约定酒店营业额、分红抵债的相关事宜，但是魏立华每月会根据具体营业额向罗时刚偿还部分债务；盐商之家大酒店经营使用的房屋及地址即为魏立华从德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司处承租的房屋；盐商之家大酒店原股东程涛系被告魏立华之妻、程伟根系程涛之兄。
魏立华、盐商之家大酒店在一审庭审中均陈述盐商之家大酒店与鑫卓美公司就涉诉房屋没有签订过房屋租赁合同，但均认为盐商之家大酒店在办理工商登记时提供的《房屋租赁合同》是为了盐商之家大酒店顺利办理登记、领取营业执照所签订。
德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司在一审庭审中明确表示对魏立华承租房屋的装饰装修不予利用，要求魏立华、盐商之家大酒店都要承担支付租金、违约金、解除合同（法庭辩论终结前）；并为证明其房屋原状情况，提供《答复函》一份，载明涉诉房屋大体原状为：1、房屋整体为混泥土结构的毛坯房，2、每层均为混泥土浇筑的墙体、楼板、柱体、楼梯且完好无损，3、每层室内均安装了消防管道，4、每层照明线路、开关及下水道完整通畅，5、每层均安装了完整齐全的铝合金窗户，6、每层楼梯均为花岗岩贴面并安装了不锈钢扶手。魏立华、盐商之家大酒店对上述《答复函》所陈述的房屋原状情况没有异议。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款规定，依法成立的合同自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。本案中，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司与魏立华于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。但是魏立华自2014年11月1日开始至今未再按照约定支付租金，并得到已发生法律效力的（2015）钟民初字第1665号民事判决确认，符合双方约定的德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司享有解除权的条件。因此，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司要求解除与魏立华于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》以及支付2015年11月1日至合同解除之日租金的请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定魏立华“逾期支付租金，每逾期一月，当月租金按两倍支付”的违约责任，现德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司自愿按照当期租金30%的标准主张违约金，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，法院对此请求亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因承租人魏立华违约导致双方《房屋租赁合同》解除，德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司也不同意对承租房屋的装饰装修进行利用。因此，魏立华应当自合同解除之日起将其承租德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司的房屋腾空、并按照《答复函》中所述的房屋原状情况恢复原状返还德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司，且支付自合同解除之日起至返还房屋之日为止按照《房屋租赁合同》约定租金标注支付的房屋占有使用费；但是考虑到腾空房屋、恢复原状需要一定的期限，法院给予三个月的合理期限。
魏立华在承租德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司的涉诉房屋后进行经营；同时，盐商之家大酒店于2016年5月12日核准登记，经营地址即为魏立华通过2013年9月3日与德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司签订《房屋租赁合同》承租的房屋；并且盐商之家大酒店登记的股东为魏立华之妻程涛以及程涛之兄程伟根。盐商之家大酒店于2016年10月10日办理变更登记，将原法定代表人程伟根变更为朱阿成、原股东程伟根、程涛变更为罗时刚、顾小燕时，魏立华、盐商之家大酒店又陈述魏立华与罗时刚等人存在债务纠纷而将酒店的部分经营权转让给罗时刚等人，办理变更登记是罗时刚为了方便对外进行融资投资、自我宣传等各项社会活动，魏立华对罗时刚的提议表示同意并配合其办理相关手续，但盐商之家大酒店的实际经营人仍为魏立华，罗时刚经常会去盐商之家大酒店进行查看，魏立华每月会根据具体营业额向罗时刚偿还部分债务。由此可见，盐商之家大酒店自成立时起就因当知道其经营所需的场所即为魏立华向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司承租的房屋且一直在使用上述房屋对外经营，盐商之家大酒店虽未另行与德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司签订书面的租赁合同，但是构成与魏立华共同向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司承租的租赁关系。由于盐商之家大酒店自成立时起也未向德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司承担支付租金的义务，构成违约。故盐商之家大酒店应当自其成立之时即2016年5月12日起承担上述分析的魏立华所应当承担的责任。因调解不成。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条第一款、第一百十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除常州德道电子有限公司、常州鑫卓美农机配件有限公司、常州杰昌电子有限公司与魏立华于2013年9月3日签订的《房屋租赁合同》；二、魏立华于判决生效之日起十日内向常州德道电子有限公司、常州鑫卓美农机配件有限公司、常州杰昌电子有限公司支付2015年11月1日至2016年10月30日的租金427620元以及按照上述第一项的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2016年11月1日至合同解除之日的租金（其中2016年5月12日至合同解除之日的租金常州市盐商之家大酒店有限公司与魏立华共同支付）；三、魏立华于判决生效之日起十日内向常州德道电子有限公司、常州鑫卓美农机配件有限公司、常州杰昌电子有限公司支付按照上述第二项2015年11月1日至合同解除之日租金总额的30%计算的违约金（其中按照2016年5月12日至合同解除之日租金的30%计算的违约金由常州市盐商之家大酒店有限公司与魏立华共同支付）；四、常州市盐商之家大酒店有限公司与魏立华自上述第一项的《房屋租赁合同》解除之日起的三个月内将承租房屋腾空恢复原状后返还常州德道电子有限公司、常州鑫卓美农机配件有限公司、常州杰昌电子有限公司，并按照《房屋租赁合同》约定的相应期限内的租金标准支付合同解除之日至房屋返还之日止的房屋占有使用费；五、驳回德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司的其他诉讼请求。案件受理费15307元（德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司已预交），由德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司负担307元。魏立华、盐商之家大酒店负担15000元并于判决书生效之日起十日内直接给付德道公司、鑫卓美公司、杰昌公司。
二审中，双方均未提供新的证据。
本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。
本案在二审中的争议焦点为：一、三被上诉人是否存在违约？二、盐商之家大酒店是否要承担责任？三、本案程序问题。
本院认为：上诉人魏立华、盐商之家大酒店的上诉请求不能成立。理由如下：第一，关于两上诉人主张三被上诉人应向其开具发票的问题，根据合同约定，租金为不含税金额，如要求开发票，乙方需在此租金上按规定税率补足税金。而两上诉人在本案诉讼之前，并未曾要求三被上诉人开具发票，更未将税金补足以便三被上诉人开具发票，故其主张三被上诉人违约的请求不能成立。第二，关于两上诉人主张的房屋质量问题，两上诉人未能提供证据证明其在本案诉讼之前通过书面或其他方式向三被上诉人提出过质量异议，依法应视为房屋符合使用目的，故其主张不能成立。第三，关于盐商之家大酒店的责任问题，因魏立华签订案涉租赁合同在盐商之家大酒店成立之前，而盐商之家大酒店成立之后，魏立华是该盐商之家大酒店的实际经营人，其妻子是盐商之家大酒店的股东，盐商之家大酒店实际使用案涉租赁房屋且未向魏立华支付过租金，同时盐商之家大酒店还与被上诉人鑫卓美公司为工商登记需要签订过房屋租赁合同，故一审法院将盐商之家大酒店与魏立华一起视为案涉租赁合同的主体并无不当。盐商之家大酒店自成立后，未向三被上诉人支付过租金，在本案诉讼中也明确不能支付，故其应当承担相应的法律后果。第四，关于本案的程序问题，因三被上诉人是在一审法庭辩论结束之前变更诉讼请求，符合民事诉讼法的规定，上诉人关于程序违法的主张不能成立。综上，魏立华、盐商之家大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15307元，由上诉人魏立华、盐商之家大酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴红娥
审判员 刘岳庆
审判员 施婷婷
二〇一八年一月二十三日
书记员 史玉娇