安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0104民初2386号原告：合肥市信达商业运营管理服务有限公司，住所地合肥市蜀山区休宁路汇林阁农贸市场N49号。组织机构代码证代码67894604-3。法定代表人：朱建明，董事长。委托代理人：徐从俊，安徽大森律师事务所律师。被告：范从海，男，1964年3月21日生，汉族，职业不详，住浙江省天台县。被告：陈中强，男，1959年6月4日生，汉族，职业不详，住浙江省。被告：张长军，男，1962年10月6日生，汉族，职业不详，住浙江省天台县。原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司与被告范从海、陈中强、张长军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月5日公开开庭进行了审理。原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司的委托代理人徐从俊到庭参加了诉讼。被告范从海、陈中强、张长军经本院传票传唤后、无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司诉称：原告与被告范从海于2014年9月20日签订一份补充协议。协议主要约定如下内容：一、陈中强因浴池经营不善，自2014年10月1日起将与原告之间的租赁合同的全部权利和义务转让给范从海。二、租赁合同担保人张长军同意范从海接手经营，并继续承担担保责任。三、租赁合同转让前，陈中强与原告之间的债务纠纷与范从海无关。四、陈中强手中的租赁合同原件交给范从海保管，并按租赁合同继续履行。五�补充协议涉及的租赁合同的内容为：“陈中强承租位于合肥市政务区翠庭园农贸市场一层部分水产摊位，租赁面积212.24平米，租期8年，自2010年10月1日起至2018年9月30日止，租金为首年32元/月·平米，之后每年递增10%。租赁场地前两年的市场服务费为4元/月·平米，后六年为6元/月·平米。一方出现违约行为时，违约金为当年租金总额的50%，并同时赔偿房屋恢复金15万元。张长军作为租赁合同担保人。”被告范从海自2015年1月起开始陆续拖欠租金，至今尚欠12万多元租金未付。因范从海的违约行为给原告造成了巨大损失，原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与三被告于2014年9月20日签订的补充协议。2、被告范从海向原告支付拖欠的租金128405元、市场服务�19425元、违约金186534元，合计334364元。3、被告张长军对被告范从海应负的债务承担连带责任；4、三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告陈述第2项诉请的计算方式为：租金128405元（2015年1月1日至9月30日租金为：215.84元*42.59*9月=82733元；2015年10月1日至2016年3月31日租金为215.84元*46.85元*6月=60672元，合计143405元，减去已付15000元）、市场服务费19425元（2015年1月1日至2016年3月31日共15个月，215.84元*6元*15月=19425元）、违约金186534元【2015年租金总额的50%，215.84*42.59*9月+215.84*46.85*3月=113069元，113069*50%=56534元；房屋恢复金130000元（约定的恢复金150000元，扣除租赁合同签订时陈中强已付的20000元）】，合计334364元。原告对其主张提交的证据为：1、补充协议；2、租赁合同书；3、三被告身份证。被告范从海未到庭答辩，亦未提供证据。被告陈中强辩称：一、《补充协议》不具有真实性，请求法院撤销《补充协议》。《补充协议》是在2014年9月20日原告与丙、丁方签订，当时乙方没到场，从内容中看“拟转让给他人承租经营”，《补充协议》中范从海6个姓名、身份证号和联系方式都是后填的，故《补充协议》不具有真实性，请求撤销。二、原告没按口头承诺开门。原告与我签订《租赁合同书》时，原告方代表梅洁口头承诺浴室在茂阴路街上开一扇门，我多次向原告催促开门，可原告一拖再拖，拖了三年没开门，导致浴室无法经营。三、原告擅自搬移卖鸡摊位，臭气难闻，导致浴室无法经营，没有生意可做。原卖鸡摊位在浴室左边，离浴场较远，待我浴场开业后，�告没有征得我的意见，擅自把卖鸡摊位搬移到我浴场后面（共墙），鸡粪、尿渗透到浴场里面，臭气很大，后来基本无人来浴场洗浴，导致浴场无法经营。四、我不承担本案的一切诉讼费用。被告陈中强对其辩称未提供证据。被告张长军未到庭答辩，亦未提供证据。经审理查明：2010年9月11日，合肥市信达商业运营管理服务有限公司（出租方、甲方）与陈中强（承租方、乙方）、张长军（担保方）签订一份《租赁合同书》，其中约定：第一条租赁房屋范围1、租赁范围：合肥市翠庭园农贸市场一层部分水产摊位（除去前一排Z01、Z20、Z21、Z28、Z29、Z36、Z37、Z44、Z45）见图。2、租赁面积：215.84平方米（实际长18m，11.3m）。第二条租期、场地租赁费用、交纳期限及其它费用1、租期：8年自2010.10.1-2018.9.30止。2、租赁费用：2010.10.1止2012.9.30,32元/月㎡，从2012.10.1起租赁费用在原有32元/月㎡基础上每年逐步递增10%。（2012.10.1-2013.9.30在此期间内租金为35.2元/月㎡；2013.10.1-2014.9.30在此期间内租金为38.72元/月㎡；2014.10.1-2015.9.30在此期间内租金为42.59元/月㎡；2015.10.1-2016.9.30在此期间内租金为46.85元/月㎡；2016.10.1-2017.9.30在此期间内租金为51.53元/月㎡；2017.10.1-2018.9.30在此期间内租金为56.68元/月㎡）。3、租赁费用交纳期限①实行先预付后使用②租赁费用支付方式，第一次实行先预付前三个月费用，后按季支付在每个合同年每个季度提前10天付清下季度租赁费。③场地租赁恢复金，乙方应向甲方支付恢复金2万元不足款由固定资产保全，并有相应担保人担保。④市场服务费交纳2010.10.1-2012.9.30在此期限内4元/月㎡，2012.10.1-2018.9.30在此期限内6元/月㎡。⑤水、电及垃圾清运费根据市场行情由承租方按实际发生数支付。第五条违约责任1、本合同签订后，若遇不可抗力及市政拆迁导致本合同不能继续履行，甲、乙双方均不承担违约责任，拆迁补偿按有关规定办理。2、违约方必须按当年租金总额50%支付违约金并赔偿对方经济损失，除上述赔偿外，如甲、乙双方任意一方违约，违约方需向对方赔偿房屋恢复金壹拾伍万元整（￥150000元）。第七条其它11、本合同经双方签字或盖章后即生效。本合同一式叁份，甲、乙双方各执壹份，担保人一份。补充条款：根据当时实际情况该租赁户东西向隔墙，向内缩建20公分，即整体面积减少3.6㎡，此处租金按212.24㎡收取，该墙体产权归乙方所有。合同签订后，合肥市信达商业运营管理服务有限公司将租赁房屋交付给陈中强经营使用。2014年9月20日，陈中强（原合同原承租方、甲方）与范从海（原合同新承租方、乙方）、张长军（原合同原担保人、丙方）、合肥市信达商业运营管理服务有限公司（原合同原出租方、丁方）签订一份《补充协议》，载明：因陈中强浴池经营不善，拟转让给他人承租经营，现陈中强、范从海、张长军、合肥市信达商业运营管理服务有限公司本着平等、自愿、诚信原则，经友好协商，达成如下条款，希各方共同遵守执行。一、截止本协议签字之日，承租方陈中强、出租方合肥市信达商业运营管理服务有限公司、担保方张长军于2010年9月11日签订的一份有关租赁翠庭园农贸市场摊位的租赁合同未解除，仍然有效。二、现陈中强将租赁合同中的全部权利和义务自2014年10月1日起整体一并转让给范从海。转让后，原租赁合同的全部内容（包括全部条款和全部各方签字或盖章所对应的身份、权利和义务）继续有效，由新的各方按照原租赁合同的全部内容承接并继续履行。如转让不成，陈中强也自愿放弃履行原合同，不承担后续责任。原合同出租方合肥市信达商业运营管理服务有限公司对此表示同意，原合同担保方张长军对此也表示同意。三、陈中强拖欠合肥市信达商业运营管理服务有限公司的2013年4月至2014年9月期间的租金、违约金、市场服务费、房屋恢复金等债务纠纷与范从海无关，由当事人另行商定解决办法。目前，该纠纷已诉争至合肥市蜀山区人民法院。如最后协商不成，不影响权利人继续向原合同当事方主张权利，但也不影响该补充协议的履行。四、除陈中强的原合同原件交范从海保管外，其他各方的原合同原件仍由自己保管，丢失不补，风险自行承担。本协议后另附原合同复印件一份。原告陈述上述《补充协议》签订后，范从海开始经营，并支付了2014年10月1日至12月31日的租金和市场服务费，2015年12月份支付了15000元租金。范从海经营浴池至2016年3月中旬，后已关闭。2015年1月1日至9月30日，范从海应付租金81353元（42.59元×212.24㎡×9月）；2015年10月1日至2016年3月31日，范从海应付租金59660元（46.85元×212.24㎡×6月），合计应付租金141013元，扣除已付15000元，尚欠租金126013元。2015年1月1日至2016年3月31日，范从海应付市场服务费19101.6元（6元×212.24㎡×15月）。以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～3在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》及《补充协议》，是�方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告范从海未按约定付清租金和市场服务费，其行为已构成违约，原告诉请解除《补充协议》，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告范从海支付拖欠的租金、市场服务费数额计算有误，被告范从海应支付原告租金126013元、市场服务费19101.6元。鉴于租赁合同既约定违约金，同时又约定违约时需赔偿房屋恢复金，且约定数额过高，本院适当减少为违约金50000元，故原告要求被告范从海支付违约金186534元，超过50000元的部分，本院不予支持。原告要求被告张长军对上述债务承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司与被告范从海、陈中强、张长军于2014年9月20日签订的《补充协议》；二、被告范从海于判决生效后十日内给付原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司租金126013元、市场服务费19101.6元；三、被告范从海于判决生效后十日内给付原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司违约金50000元；四、被告张长军对上述第二、三项款项承担连带清偿责任，被告张长军承担保证责任后，有权向范从海追偿；五、驳回原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6315元，由原告合肥市信达商业运营管理服务有限公司负担2315元，被告范从海、张长军负担4000元。公告费800元，由被告范从海、张长军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 宁 晓 燕人民陪审员 �周雷人民陪审员 史 筱 林二〇一六年十月十七日书 记 员 周   丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟�履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法�许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。