广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13675号上诉人（原审原告）：广州华皇物业管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：翁国基，董事长。委托代理人：麦雪群，广东康浩律师事务所律师。委托代理人：徐晓露，广东康浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈立颜，住广东省化州市。上诉人（原审被告）：广州市海珠区龙强美食店，住所地广州市海珠区。经营者：许锡强。上诉人（原审被告）：许锡强，住广东省廉江市。以上两上诉人的共同委托代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托代理人：田媛媛,广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州华皇物业管理有限公司（以下简称华皇公司）、陈立颜、广州市海珠区龙强美食店（以下简称龙强美食店）、许锡强因物权保护合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市房地产档案馆于2015年8月7日出具的海珠区广州大道以西使用土地面积2301平方米场地的《房地产登记簿查册表》记载，产权人为广州市华莎房地产开发有限公司（以下简称华某乙公司），2007年8月20日广州市中级人民法院（2006）穗中法执字第472-2协助执行通知书及民事裁定书各一份：查封该业土地使用权；等。广州市中级人民法院于2015年7月21日作出（2010）穗中法执字第1619号之五执行裁定书，裁定书记载“本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，依法委托广州公共资源交易中心公开拍卖被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权。2015年7月2日，买受人广州华某甲物业管理有限公司以27200万元竞得，并在拍卖公告确定的期限内将价款交付到原审法院。……裁定如下：1、解除本院对被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权的查封；2、将被执行人广州市华莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权过户至买受人广州华某甲物业管理有限公司名下。”本院于2015年7月30日将该裁定送达给房管部门；于2015年8月3日将房管部门回执等送达给华某甲公司。广州市国土资源和规划委员会于2016年5月1日核发粤20**广州市不动产权第00226846号《不动产权证书》，该证书记载：：权利人：广州华某甲物业管理有限公司；面积：2301.058平方米；四至：东至玉菡路；南至惠兰路；西至规划路；北至规划路；等。2015年8月19日，华某甲公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈立颜、龙强美食店、许锡强将位于广州市海珠区广州大道以西的国有建设用地使用权的地块上开办的龙强美食店占用的场地交还给华某甲公司；2、龙强美食店迁出登记在华某甲公司涉案产权名下的工商注册地址；3、陈立颜、龙强美食店、许锡强共同连带向华某甲公司赔偿占用涉案产权期间的租金损失共362664元（每月租金226665元，从2015年7月3日起算，最后应算至实际返还涉案产权之日）；4、陈立颜某皇公司赔偿占用涉案产权期间的租金押金（保证金）对应的利息损失2891元（以两个月租金453330元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年7月3日起算，最后应算至实际返还涉案产权之日）；5、陈立颜、龙强美食店、许锡强承担本案受理费。原审诉讼中，陈立颜确认龙强美食店、许锡强所称的涉案临建是由其投资建设的；涉案的建筑物都是2008年盖的，原来涉案地块准备是建23层的楼宇，但后来烂尾的，留下一个基坑，后来又把基坑给埋了；涉案建筑物有二层多不到三层，面积有3000平方米左右；规划部门在2007年出具规划许可证，涉案建筑物是临建，不用报建，也不用验收；华某甲公司、陈立颜、龙强美食店、许锡强确认：涉案建筑物全部都在华某甲公司主张的2300平方米的场地之内。华某甲公司确认第4项诉讼请求的依据为：按照租赁惯例承租人需要向出租方缴纳两个月的租金作为押金，押金标准是两个月的租金，租金以第三项诉讼请求的标准计，利息标准是以中国人民同期贷款利率计算。对于涉案建筑物的占地面积，陈立颜表示：房屋占用面积1500平方米左右。经原审法院释明后，陈立颜并未提出对涉案建筑物价值评估的申请；华某甲公司申请撤销第3、4项诉讼请求。华某甲公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、穗规建证﹝2008﹞919号建设工程规划许可证、建设工程公示，穗规﹝2011﹞1804号《关于答复有关查询问题的函》，其中答复函中载明：2008年，广州市华莎房地产开发有限公司经海珠规划分局以穗规建证﹝2008﹞919号《建设工程规划许可证》批准，同意兴建2层临时餐饮用房1幢；但建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，投入后擅自将局部该做洗车用房使用；现该2曾建筑已过2年临时使用期，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》的有关规定，已构成违法建设，属于无法采取该证措施消除对规划实施的情形，该地上建筑物应作拆除处理；2、律师函、快递单、妥投证明，拟证明华某甲公司已向被告主张权利，但陈立颜、龙强美食店、许锡强予以拒绝。陈立颜表示：对证据1，希望华某甲公司尊重现状和相关文件；收到证据2中的函件，但华某甲公司没有与其谈过相关事实。龙强美食店、许锡强表示：对证据1真实性、合法性没有异议，关联性有异议；对证据2真实性不予确认，其没有收到该函件，从华某甲公司提供的妥投证明看，该邮件由他人签收。龙强美食店、许锡强为证明其主张，还提交了以下证据：1、陈立颜、许锡强于2012年12月14日签订的海珠区广州大道南以西自编之一【即桥西新区（2-1-7地块）】的《租赁合同》，合同约定租赁期限从2012年12月14日至2018年12月14日；等；2、广州市华莎房地产开发有限公司、许某于2003年9月25日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁合同》，该合同约定租赁期限从2003年9月25日至2015年12月31日；等；3、许某、陈立颜于2012年4月16日签订的桥西新区（2-1-7地块）的《租赁合同》；4、收款收据；5、具结书；6、海珠区经营场所使用证明。华某甲公司表示：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5、6真实性没有异议。陈立颜表示：对上述证据真实性、合法性、关联性均没有异议。原审法院认为：华某甲公司通过人民法院拍卖程序竞得广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的土地使用权，广州市中级人民法院已作出将上述土地使用权过户至华某甲公司名下的民事裁定，华某甲公司也凭此取得了房管部门核发的上述地块的《不动产权证书》，故华某甲公司已是涉案地块的权利人。虽然陈立颜主张涉案场地上建筑物是其建造，但该建筑物已被规划部门确定为违法建设，而其也未提交证据证明其有正当理由使用涉案地块。同理，龙强美食店、许锡强虽然与陈立颜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，租赁合同因租赁物为违法建设而无效，即龙强美食店、许锡强也无权使用涉案地块及地上建筑。因此，华某甲公司要求陈立颜、龙强美食店、许锡强返还场地的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。华某甲公司要求龙强美食店迁出工商注册的地址，并无法律依据，而且龙强美食店的工商登记向社会公开，是维护社会经济稳定的一种有效方式，并非仅是华某甲公司、陈立颜、龙强美食店、许锡强之间的问题，故华某甲公司该项诉讼请求，原审法院不予支持。华某甲公司撤销其他诉讼请求，是对自身诉讼权利的处分，并无不当，原审法院予以准许。但需要说明的是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”，华某甲公司自上述裁定送达之日起取得涉案土地的使用权，陈立颜、龙强美食店、许锡强应及时返还涉案地块。本案中，华某甲公司暂无裁定书送达的具体时间的证据，故影响其行使权利的起算点暂无法确定，但陈立颜、龙强美食店、许锡强在华某甲公司催促后一直未返还涉案地块给华某甲公司，确实存在过错，故本案财产保全费应由陈立颜、龙强美食店、许锡强承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，作出如下判决：一、陈立颜、龙强美食店、许锡强于本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第00226846号）内龙强美食店占用的场地交还给华某甲公司；二、驳回华某甲公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元及财产保全费2348元，由陈立颜、龙强美食店、许锡强承担。判后，上诉人华某甲公司、陈立颜、龙强美食店、许锡强均不服原审判决，向本院提起上诉。华某甲公司上诉称：原审判决认定华某甲公司要求龙强美食店迁出工商注册地址的诉请没有法律依据属于适用法律错误。龙强美食店在案涉地块上注册工商地址已经严重妨害华某甲公司的物权，根据《物权法》第三十五条的规定，华某甲公司作为案涉地块的权利人当然有权要求龙强美食店迁出其登记在属华某甲公司所有地块上的工商注册地址以排除其妨害。故请求二审：1.撤销原审判决第二项；2.改判龙强美食店迁出登记在华某甲公司名下位于案涉地块的工商注册地址；3.二审受理费由龙强美食店、许锡强负担。对此，陈立颜答辩称：不同意华某甲公司的上诉请求。对此，龙强美食店、许锡强答辩称：不同意华某甲公司的上诉请求，华某甲公司上诉请求所涉的法律关系是工商行政管理的法律关系，不属于本案审理范围，应另案诉讼。陈立颜上诉称：原审判决程序违法，处理错误。1.陈立颜对案涉土地使用权是陈立颜与利害关系人华某乙公司及许某签订租赁合同取得，合同一直在履行，故华某乙公司与许某与本案处理结果有利害关系，应参与本案诉讼，原审遗漏诉讼主体；2.华某甲公司虽然通过司法拍卖取得案涉土地使用权，但其参与竞拍时是知道拍卖土地的现状的，土地上建筑物即使是临建，也属于合法财产，华某甲公司拍得土地，明晰了与原土地使用权人的关系，但与早于拍卖前就已客观存在的地上建筑物等其他财产的权利人的关系则另需谨慎与合理解决。原审仅注意到华某甲公司的拍卖权益，无视陈立颜等上述历史性的合法权益，损害了陈立颜形成在先的合法权益。综上，请求二审撤销原审判决，驳回华某甲公司全部诉讼请求。对此，华某甲公司答辩称：1.本案案由是物权保护纠纷，我方作为涉案场地的土地使用权人，要求实际非法侵占涉案场地的陈立颜以及许锡强及龙强美食店将涉案场地交还给我方，符合《物权法》第三十四、三十五条的规定，在原审中陈立颜及许锡强均确认涉案场地上现有的建筑物都是由陈立颜非法建成，并分别由许锡强经营的龙强美食店以及其他另外两名案外人的实际使用，本案非法占用涉案场地的主体非常清楚，不存在须追加许某参加诉讼，不存在遗漏诉讼主体的问题。2.陈立颜的第二点上诉请求没有任何法律依据，因为我方是通过法院的拍卖取得涉案土地使用权，不存在我方需要事先去调查案涉场地非法占用土地的事实依据，不存在我方没有尽到审慎义务的客观事实，陈立颜的上诉请求不应该得到支持。龙强美食店、许锡强对陈立颜的上诉请求没有意见。龙强美食店、许锡强上诉称：原审法院事实认定不清，适用法律错误。1.原审法院遗漏当事人，案涉地块是许某从华某乙公司合法租得，后许某合法转租给陈立颜，陈立颜合法出租给龙强美食店、许锡强使用。华某乙公司与许某均与本案有利害关系，应参与本案诉讼，且原审中，龙强美食店、许锡强申请追加其为共同被告，一审法院的驳回决定使本案遗漏重要当事人，不利于查清本案事实，程序上存在重大瑕疵。2.龙强美食店、许锡强与陈立颜之间的租赁合同已经生效，龙强美食店、许锡强取得了案涉地块上盖建筑物的租赁使用权，且龙强美食店、许锡强在合同履行过程中无违法行为，有权要求按照合同继续履行。3.华某甲公司主张自己通过司法拍卖程序取得案涉地块的使用权，是案涉地块的权属人。但根据“买卖不破租赁”原则，龙强美食店、许锡强亦有权在合同约定的期限内继续享有上盖建筑物的使用权。4.华某甲公司主张案涉地块上盖建筑物是违法建筑，应予拆除。多以龙强美食店、许锡强应搬出。但是，对于违法建筑的拆除，相关法律法规规定了严格的程序措施，应依法进行。涉案土地上的临建设施并非华某甲物业建设的，华某甲物业对于临建设施没有任何权利，房屋由陈立颜建设，我方已另案起诉了陈立颜，要求其继续履行合同，因为房屋与土地不可分离，所以我方请求法庭中止审理本案，待另案审理结果出来后，再审理。综上，请求二审：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费由华某甲公司负担。对此，华某甲公司答辩称：1.关于本案遗漏诉讼主体的问题，我方意见与对于陈立颜的答辩意见一致。2.许锡强与陈立颜签订了合同，但是该合同没有与我方签署，对于我方没有约束力，并且鉴于陈立颜建的是非法建筑物，所以根据相关规定，陈立颜与许锡强的合同也属于无效的合同，不应得到法律保护。3.我方要求陈立颜以及许锡强返还其占用的涉案场地，实际上包含了要求陈立颜及许锡强自行拆除及清空非法建筑物，以及清空放置的全部个人可移动的财产。如果法院支持我方的诉讼请求，那么判决生效后，陈立颜依法拒不履行上述义务的，我方可以申请法院强制执行，包括拆除非法建筑物以及装修物，以及强制清空陈立颜一方在涉案场地的财产，不存在许锡强一方所谓的我方需要通过行政程序去强制拆除非法建筑物的问题。4.我方通过合法司法拍卖获得涉案土地使用权，陈立颜在涉案土地上建设的建筑物属于违章建筑，并不产生任何物权权利，反而属于非法侵占我方的土地使用权，不存在我方只对土地使用权享有权利，对陈立颜兴建的临时建筑物不能强力拆除的问题。5.至于许锡强提到的其已另案起诉陈立颜租赁合同纠纷的问题，我方认为不影响法院审理本案的物权保护纠纷，对于许锡强与陈立颜之间因租赁合同的违约事宜或租赁合同的无效事宜所产生的纠纷，不影响本案的审理。许锡强要求我方给予其合理补偿，实际上是要求法院支持其非法侵占的行为，没有任何事实依据。陈立颜对龙强美食店、许锡强的上诉，没有意见。各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，各方当事人确认如下事实：本院就案涉土地于2015年4月14日作出的广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告中载明：法院不负责清场及交付场地；标的物情况：地上有2层临时餐饮用房1栋，已过2年临时使用期，目前已属于违法建设，地上建筑物应作拆除处理，现案外人占用，占用人的情况不详等。本院认为，案涉地块登记在华某甲公司名下，华某甲公司享有所有权人的权利。虽然陈立颜、龙强美食店、许锡强就案涉地块上的房屋签订的租赁合同的租赁期尚未到期，但案涉房屋属于已超过临时使用期的临时建筑，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，案涉房屋上设定的《租赁经营合同》租赁期限超过临时建筑有效期的部分属于无效的合同关系。合同无效后，华某甲公司据此要求陈立颜、龙强美食店、许锡强返还案涉房屋于法有据，本院予以支持。陈立颜、龙强美食店、许锡强上诉主张合同有效，与法律规定相矛盾，本院不予采纳。陈立颜与与许锡强签订了租赁合同，龙强美食店、许锡强依据上述合同而实际占有使用案涉房屋至今，故原审法院判决陈立颜、龙强美食店、许锡强承担返还案涉场地的责任，并无不当，本院予以维持。本案是物权保护纠纷，而非租赁合同纠纷，华某乙公司、许某并非本案必要诉讼参与人，陈立颜、龙强美食店、许锡强上诉主张原审法院遗漏诉讼主体，应发回重审，理据不足，本院不予支持。华某甲公司在本案中只诉请陈立颜、龙强美食店、许锡强交还场地，至于案涉房屋的拆除，不是本案的审理范围。原审法院判决龙强美食店、许锡强交还场地后，工商注册地址的迁出应由相关行政部门进行处理。华某甲公司上诉要求龙强美食店、许锡强迁出工商注册地址，理据不充分，本院不予采信。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人广州华皇物业管理有限公司负担100元，上诉人陈立颜负担100元，上诉人广州市海珠区龙强美食店、许锡强负担100元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十月二十五日书记员  袁 蕾林飘云