北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初1476号原告：霍凤华，女，1964年1月2日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：许欢（原告霍凤华之女），住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张万成，北京法桓律师事务所律师。被告：刘子义，男，1956年6月25日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。第三人：周举永，男，1973年2月20日出生，住北京市延庆区。第三人：殷小维，女，1977年10月15日出生，住北京市延庆区。上述第三人的共同委托诉讼代理人：邹子乾，山东环周律师事务所北京分所律师。原告霍凤华与被告刘子义、第三人周举永、殷小维农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日作出（2017）京0119民初4848号民事判决后，刘子义、周举永和殷小维均不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。一中院于2017年12月21日裁定撤销原审判决，将该案发回本院重审。本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告霍凤华及其委托诉讼代理人许欢、张万成，被告刘子义的委托诉讼代理人李文秋，第三人周举永和殷小维的共同委托诉讼代理人邹子乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍凤华向本院提出诉讼请求：1、确认原告霍凤华与被告刘子义签订的《房屋院落买卖协议书》无效；2、要求被告刘子义、第三人周举永、殷小维腾退并返还坐落于北京市延庆区××村75号房屋及院落一处，并返还《集体土地建设用地使用证》。事实与理由：霍凤华在北京市延庆区××村75号有北房4间、西侧北房宅基地2间及院落一处。1994年北京市延庆区人民政府给霍凤华颁发了《集体土地建设用地使用证》。2005年，霍凤华和刘子义签订《房屋院落买卖协议书》，霍凤华以9.5万元出售××村75号院落及房屋，并将土地使用证交给刘子义。由于霍凤华和刘子义签订的协议书违反了合同法、土地管理法等强制性规定，应为无效。刘子义称其于2007年以25万元将××村75号院落及房屋转售给了周举永、殷小维，但是周举永、殷小维在2016年底付清购房款，2017年3月才入住75号院。买卖合同中刘子义和周举永、殷小维未约定违约金、滞纳金，周举永、殷小维时隔10年才付清购房款，而刘子义也未提出增加房款或解除合同的要求，故此，霍凤华认为刘子义与周举永、殷小维之间的合同是后补的、虚假的。请法院查明事实，依法判决。被告刘子义辩称，不同意原告霍凤华的诉求。事实与理由：第一，霍凤华、刘子义是在平等、自愿基础上签订的《房屋院落买卖协议书》，霍凤华对××村75号院落及房屋有权进行处分，双方的交易不违反法律的强制性规定。第二，刘子义已经将××村75号院落及房屋卖给了同村的周举永、殷小维夫妻，房屋已经交付给周举永、殷小维，刘子义无法返还霍凤华房屋。第三人周举永、殷小维述称，请法院驳回原告霍凤华的全部诉讼请求。事实与理由：第一，霍凤华此次诉求和上次撤诉的诉求一样，根据一事不再理原则，请法院驳回其诉求；第二，周举永是本村村民，属于××村的集体经济组织成员，有合法权利拥有本村宅基地。周举永购买了刘子义的房屋，支付了相应的对价，房屋现在由周举永实际使用，周举永属于善意第三人，刘子义和周举永之间的买卖合同合法有效。本院经审理认定事实如下：霍凤华与许东瑞原系夫妻关系，2003年4月17日，本院作出的（2003）延民初字第00986号民事调解书确认霍凤华与许东瑞离婚，××村75号院落内的北房4间归霍凤华所有。该院的《集体土地建设用地使用证》上登记的土地使用者为许东瑞。2005年3月，霍凤华与刘子义签订《房屋院落买卖协议书》，约定：甲方（卖房人）霍凤华，乙方（买房人）刘子义，甲方将自行拥有××村房屋院落一处卖给乙方。协议第二条，甲方拥有对房屋的处置权。第三条，乙方一次付清人民币9.5万元整，该处房地产归乙方所有，双方交易不得反悔，乙方对房地产拥有处置权。第五条，因政策条件该处房地产手续不能过户时，双方房屋买卖关系依然确立。第六条，违约方承担违约时该房地产评估价的30%违约金。如甲方违约则还需另支付乙方已支出、投入的建设、装修等全部费用，并按违约时该房地产评估价回购。第七条，此协议甲乙双方各执一份，××村村民委员会（以下简称××村村委会）一份。落款有甲方、乙方的签字，但未填时间。2005年3月27日，霍凤华在其身份证复印件上给刘子义出具收到卖房款9.5万元的字据。嗣后，霍凤华将××村75号院落及房屋交付刘子义。现在周举永、殷小维夫妻居住在该院内，并持有该院的《集体土地建设用地使用证》。对于上述当事人无争议的事实，本院予以确认。霍凤华为证明刘子义与周举永之间的买卖合同系后补的、虚假的，向本院提交了以下证据：1、（2003）延民初字第00986号民事调解书，证明××村75号院落及院内北房四间归霍凤华所有；2、××村村委会出具的两份证明，第一份证明周举永户口于1998年从延庆县花盆乡花盆村迁入××村，为××村散户24号，户主系其兄周举利。周举永迁入××村后一直在租房居住，自2006年前后至2013年，租赁××村刘志忠房屋居住，自2013年3月至2017年3月，搬至外村居住。没有听说周举永在××村购买过房屋院落。第二份证明刘子义购买霍凤华所有的××村75号（图号116）院落及房屋后，由周举利承包，进行部分翻建、扩建。刘子义于2005年4月10日向村委会上交宅基地超占费500元，实际上是代霍凤华上交的。刘子义购买该院落（图号116）及房屋后基本处于闲置状态，没听说刘子义将房屋再卖与他人，对其是否再卖给他人，村委会不知情，也没有人来村委会申请备案、批准变更宅基地使用人；3、户口本复印件，证明霍凤华是农民，户口还在××村75号；4、许东瑞的《集体土地建设使用证》，证明房屋原始产权是霍凤华前夫许东瑞的，该地图号是116，用地面积200平方米，建筑占地108平方米，用途为住宅，四至：东至张焕军，南至许东瑞，西至道，北至散水；5、西某出具的书面证言，证明刘子义购买后将原有四间房改造，每年夏天周末偶尔居住，其余时间闲置，冬季从未居住；6、××村村民夏玉枝出具的书面证言，证明其与周举永的哥哥闲聊时得知周举永并未购买涉案房屋，而是临时搬到涉案房屋居住，不用给房东刘子义租房钱；7、夏玉枝的两份诊断证明，证明其在本次诉讼中因右膝关节狭窄、增生不能出庭作证；8、霍凤华及其女儿、女婿与夏玉枝的谈话录音光盘及文字稿，证明周举永未买房，听周举永的哥哥周举利说周举永只是临时住涉案房屋，不用给钱，这房是周举利给弄的，周举利承包进行部分翻、扩建，其与刘子义关系好，而且夏玉枝自认为该房屋价值应该在70万元以上；9、霍凤华及其女婿与贺介忠的谈话录音光盘及文字稿，证明刘子义把房卖了没找过贺介忠，但刘子义又把房卖了好像有这回事，因岁数大了，记不清了，不知道卖没卖，他不认识刘子义，2005年霍凤华卖房时他是书记，村里卖房有的经过大队，有的私底下就卖了，怕大队要管理费。2018年3月14日上午的庭审中，霍凤华提交了××村村民马文海、马和根、马新民出具的书面证言，并申请三人当庭作证。马文海出具书面证言并出庭作证称，霍凤华2005年把××村75号院落和房屋卖给刘子义后，刘子义在原有4间北房上装修改造，自买后他管理着，每年夏天周末偶尔会在此居住，其余时间闲置，冬天从未来住过。马文海家住在75号院落对面，其从未听说刘子义把75号院子和房子卖了，也未听说村里有人买这处院子和房子，村子不大，要是有人买卖房屋大家都会知道。马和根出具书面证言并出庭作证称，周举永在2013年以前长期在其邻居刘志忠家租房住，从来没听说过周举永在本村买过谁的房子，刘志忠2013年翻建房子时，周举永搬到东屯村租房住。霍凤华前夫许东瑞的姐夫、其孩子的亲姑父马新民出具书面证言并出庭作证称，2017年3月初，其从××村75号院落外经过，碰到周举永往外推树枝去垃圾站，其问周举永“搬这里住了”，他说“是”。其又问“这房子你是买的还是租的”，他说“租的”。2018年3月23日下午的庭审中，霍凤华申请证人马某出庭作证称，霍凤华是许东瑞的媳妇，10多年前霍凤华把房子卖了，具体房子卖给谁不清楚。近5年××村没有卖房子的，并自称其在××村的房子没有400万-500万元谁也拿不走，而霍凤华卖的房子听说在2017年春节后由姓周的在那里住。霍凤华有两套房子，具体门牌号不清楚，卖的是南边的房子，北边的房子没有卖。买房的人没有怎么去过××村，院门总是关着，偶尔见过一两次，具体是早上中午还是下午见的没谱，因为平时遛弯时间没谱。刘子义对霍凤华提交的上述证据的质证意见如下：1、对调解书认可；2、对××村村委会出具的第一份证明不认可，“我村没有听说”这样的表述没有意义；第二份证明亦不认可，证人作证应有根据，村委会作为机构应根据其存放档案作为证据来开证明，证明中用的是“据霍凤华称”，说明村委会也不知道，也没有协议，证明内容自相矛盾，什么叫基本上属于闲置状态，证明内容不确切，买卖协议村委会认可不认可无所谓，不是村委会不认可就无效；3、对户口本的真实性没有异议；4、对许东瑞的集体土地建设使用证认可；5、对马文海的书面证言不认可，证人得本人出庭作证，这份证据和本案没有关联性，在2016年12月5日前房屋一直在刘子义控制之下；6、对夏玉枝的证人证言不认可，证言不是夏玉枝本人写的，夏玉枝只签个名字，对内容真实性有异议，对她说的“见到周举永哥哥”就有异议，外人不知道双方之间法律关系；7、对诊断证明的真实性、证明目的不认可，没有加盖医院的公章。夏玉枝在原审时能出庭而霍凤华没有把她叫来，这次又说不能来了，我们认为她是能来的；8、对霍凤华等人与夏玉枝的谈话录音光盘及文字稿真实性、合法性、关联性不认可，录音中是不是夏玉枝本人说的不确定，由法庭确认。夏玉枝说这个房子价值70万元以上，这个不存在价格问题，她说的是现在的价格，而刘子义和周举永、殷小维是在11年之前签订的合同。夏玉枝这个属于证人证言，应该出庭作证，没法判断录音中的人是不是夏玉枝。9、对霍凤华及其女婿与贺介忠的谈话录音光盘及文字稿不认可，贺介忠已向法院提交了情况说明，把其为何在谈话录音中那样跟霍凤华说的理由进行了解释和说明。刘子义对马文海、马和根、马新民、马某出庭时所作的证言的质证意见如下：马文海和霍凤华的前夫许东瑞是发小，真实性值得怀疑，周举永和刘子义都是外村人，周举永从外村迁户过来的，跟村里人没有那么熟悉。这个房子刘子义与周举永确实是在2016年12月才交接，因为周举永一直没有把房钱给刘子义，所以没有交房，之前一直是刘子义在控制和使用。刘子义是偶尔住一下，不能证明没有把房子卖给周举永。买卖没有必要让其他人知道，双方私自买卖是可以的。马和根在证言中说没有听说周举永买房，这个听说不足以证明买卖是虚假的，在房屋交接协议签署之前，周举永是租房还是什么很正常，双方是2016年12月才交接。马新民的证人证言不认可，马新民与霍凤华关系密切，尽管霍凤华和前夫离异，霍凤华的孩子叫马新民亲姑父，有重大利害关系。马某的证人证言与本案没有关联性，证明不了霍凤华想要证明的目的。周举永、殷小维对霍凤华提交的上述证据的质证意见如下：1、对调解书认可；2、××村村委会的两份证明不能证明霍凤华的诉求，村委会表述的这些内容严格说是不严谨的，含糊不清的证明，有互相矛盾的地方，已经完全背离本案的核心问题。周举永、殷小维作为善意第三人而且是本集体经济组织成员，是有权利的，对于霍凤华所说的散户无权利，没有法律依据，只是霍凤华想当然的认为是这样；3、户口本真实性认可，证明目的不认可；4、对许东瑞的集体土地建设使用证认可；5、对马文海书面证言中所说的事情不清楚；6、对夏玉枝证言的真实性、证明目的不认可，夏玉枝年龄很大，不到庭只出书面证言，不能证明真实性；7、对夏玉枝的诊断证明不认可，第一次能到庭而不到庭，在证据效力上不够充分；8、对霍凤华等人与夏玉枝的谈话录音光盘及文字稿真实性、关联性、合法性、证明目的不认可，录音中的夏玉枝不能确认是不是夏玉枝，这个录音是否经过夏玉枝同意也不能确定，从表述过程中对证人的行为能力存在怀疑，这个价格目前谁都不能确定，完全是主观臆断，目前是不是拆迁也是不确定。这个是属于私下闲聊，这人不愿意出庭，不能作为呈堂证供；9、对霍凤华及其女婿与贺介忠的谈话录音光盘及文字稿不认可，认可贺介忠给法院写的情况说明。周举永、殷小维对马文海出庭所作的证言不认可，认为该证言不足以采信。马文海在回答问题过程中霍凤华不断提示，霍凤华的律师在询问证人的过程中将事先写好的证人证言念给证人听，问证人是不是这样，带有诱导行为。对马和根出庭所作的证言不认可，其证言不足以采信。他自家的门牌号不应该忘，这个证言应该是霍凤华一边念一边写的，不是证人自己的想法。对马新民的证人证言真实性不认可，说的内容与事实不一致，周举永回答马新民不可能说是租的，这个是马新民单方说的话。对马某出庭所作的证言证明目的、关联性不认可，他回答的过程中有很多地方都是听说的，包括房屋价格，这个是他自己主观臆断，对部分真实性认可，他最后说现在姓周的在那里住就是第三人在那里住，这个事实认可。就霍凤华提交的上述证据，本院认证如下：证据1、3、4三方均无异议，本院予以确认；××村村委会出具的两份证明、马和根和马某的证人证言并不能证实霍凤华想要证明的目的，而马文海与霍凤华的前夫许东瑞是发小，夏玉枝与霍凤华和许东瑞原系多年的邻居，马新民系霍凤华委托诉讼代理人许欢的亲姑父，这些人均与霍凤华有利害关系，且夏玉枝在原审诉讼中能出庭作证却未出庭，此次诉讼中霍凤华提交的其与女儿、女婿和夏玉枝的谈话录音光盘及文字稿中霍凤华的女婿多处带有诱导性语言，两次诉讼中霍凤华均未提交夏玉枝的身份信息，无法证实其书面证言及录音的真实性，刘子义与周举永、殷小维对上述证人证言均提出了异议，且上述证人证言中有关未听说刘子义再卖房，周举永未买房、其居住在××村75号院落内只是租住等证言均系“听说”，属传来证据，因缺乏直接证据予以佐证，故本院不予采信；至于马某与夏玉枝对××村房屋价格的推测亦无事实依据，纯属自己的主观臆断，不具有参考性。夏玉枝、马新民、马某在证言中均承认周举永确实于2017年春节后在××村75号院落内居住的事实，该事实与本院实地勘验的情况相符，故对此事实予以确认。霍凤华提交的其与其女婿和贺介忠的谈话录音光盘及文字稿与贺介忠本人出庭作证时陈述的事实不相符，故本院不予采信。诉讼中，刘子义向本院提交了以下证据：1、霍凤华与刘子义于2005年签订的《房屋院落买卖协议书》，证明刘子义从霍凤华处购买房屋；2、霍凤华身份证复印件及收据，证明霍凤华收到刘子义的购房款9.5万元；3、刘子义与周举永于2007年3月1日签订的《房屋买卖合同》，证明刘子义从霍凤华处购买的房屋翻建成北房5间、西厢房3间，后以25万元的价格出售给周举永，付款方式为协议签订之日一次性付清25万元购房款后，该房屋所有权和宅基地使用权归周举永所有；4、刘子义与周举永于2007年3月3日签订的《补充协议》，证明因周举永于2007年3月1日当日只交了5万元现金，剩余房款没有筹集到，双方补充约定：双方继续履行3月1日签订的合同，周举永继续筹集房款，但在周举永将剩余房款全部交清之前，刘子义有权不将房屋交付给周举永。5、刘子义与周举永于2016年12月5日签订的《房屋交接协议》，证明：周举永已将剩余房款全部交清，刘子义正式交付75号院落给周举永。协议一式两份，并有刘子义、周举永、殷小维的签字。6、2005年4月10日××村村委会出具的一份收据，证明村委会收到刘子义交纳的宅基地超占费500元。7、2018年3月14日上午的庭审中，刘子义申请××村原村委会支部书记贺介忠出庭所作的证言。贺介忠称，2007年初，周举永和刘子义去我家找我说周举永要买房，让我给出个手续，我说不给出，让他们自己处理。房屋自由买卖很多，村委会不给出手续，周举永是东山那边搬过来的，是我们村村民。这个事情村委会可以管也可以不管，不是义务，所以村委会不管。8、贺介忠向本院出具的情况说明，该说明是2018年3月23日庭审中刘子义提交的，证明霍凤华及其女儿、女婿到贺介忠家和他谈话，他均是出于不愿意和她们发生正面冲突，为敷衍她们而说的话，有关案件事实以其在法庭上说的作为呈堂证供为准。贺介忠还称，录音中提到“您听说那房他卖没”，我在录音中回答“不知道”，这个是事实情况，刘子义和周举永确实找过我盖章的事，但我拒绝给他们盖章，所以事后他们签没签买卖合同等，我就不知道了，我在录音中说不认识刘子义完全是在敷衍霍凤华。霍凤华对刘子义提交的证据发表质证意见如下：1、对其与刘子义签订的《房屋院落买卖协议书》认可，但认为是无效的；2、对霍凤华身份证复印件及收据认可；3、对刘子义与周举永签订的《房屋买卖合同》不认可，认为不是真实的，霍凤华不知道转售关系，2017年3月之前第三人没有在××村75号院落内居住；4、对刘子义与周举永签订的《补充协议》不认可，认为3月1日签合同之后，3月3日就签补充协议，不是正常的行为。合同有一个期限，是基本条款，补充协议中没有，不能说是遥遥无期的，是欠缺的。合同是后补的，当时不可能这么签；5、对《房屋交接协议》不认可，认为付钱应有打款记录，10万元是怎么支付的，不可能是现金支付，这个是后补的，没有违约金，也没有滞纳金，且这么长时间没有付款，刘子义也没有提出解除合同的要求，不符合常理；房屋不可能是推翻新建，是部分翻建新建；6、对宅基地超占费收据认可，认为这个是代替霍凤华交的；7、对贺介忠的证人证言不认可，认为贺介忠之前与霍凤华见面时不是这样说的，有录音为证；8、对贺介忠提交的情况说明不予质证，认为该证据是在举证责任期限届满后提交的。周举永、殷小维认可刘子义提交的证据和证明目的。本院对刘子义提交的证据认证如下：证据1和2霍凤华和周举永、殷小维均认可，本院予以确认。霍凤华虽然对刘子义提交的证据3、4、5不认可，但未能提供充分有力的证据予以反驳；对贺介忠当庭所作的证言，霍凤华虽提交了录音光盘及文字稿予以反驳，但该录音系霍凤华在贺介忠不知情的情况下所录制的，该证据的证明效力低于贺介忠当庭所作的证言的效力，故本院对刘子义提交的上述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的予以确认。刘子义提交的贺介忠向本院出具的情况说明虽然是在本院限定的举证期限届满后提交的，但贺介忠在该说明中对其当庭所作的证言与霍凤华提交的谈话录音之间的矛盾处作了合理解释，该证据与本案有关联性，刘子义、周举永、殷小维亦认可该证据，故本院予以确认。周举永、殷小维为证明其从刘子义处购买了××村75号院，且买卖行为真实有效，向本院提交了以下证据：1、户籍登记卡，显示周举永为农业家庭户，住址为××村散户24号，周举永为户主之弟，1995年10月13日从延庆县花盆乡花盆村迁入。2、收据3张，显示刘子义于2007年3月1日、2012年6月23日、2016年12月5日分别收到周举永交来的购房款5万元、10万元和10万元现金。3、刘子义与周举永于2007年3月1日签订的《房屋买卖合同》、2007年3月3日签订的《补充协议》、2016年12月5日签订的《房屋交接协议》，证明刘子义已将××村75号院落及院内房屋卖给周举永夫妇，双方已办理了交接手续。霍凤华对周举永、殷小维提交的证据1认可，对其他证据均不认可，认为系后补的。刘子义对周举永、殷小维提交的证据均予认可。本院对周举永、殷小维提交的证据认证如下：霍凤华虽对周举永、殷小维提交的证据2和3不认可，并称系后补的，但未能提交充分有力的证据予以反驳，故本院对周举永、殷小维提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院于2018年2月22日下午实地到××村就75号院落及房屋的现状进行了勘验，并对勘验情况进行了全程录像，根据勘验录像，××村75号院落门前并无门牌号，当地村民称的75号院并不是这个院，该院落四至：东至张焕军，南至路，西至路，北至路。霍凤华、刘子义、周举永和殷小维对本院勘验录像中的房屋及院落认可，霍凤华承认录像中的院落及房屋就是其卖给刘子义的，该院落东邻夏玉枝，并解释称张焕军是夏玉枝的儿子，根据许东瑞的《集体土地建设使用证》，该宅基地图号为116。但霍凤华对录像中殷小维所陈述的周举永从刘子义处购买房屋后对房屋墙壁刷了白、加固了门窗的事实不认可。本院对实地勘验现场的录像的真实性、合法性、关联性予以确认。本院根据上述认证情况，对三方有争议的事实认定如下：2007年3月1日刘子义与周举永签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：刘子义（甲方）将坐落于××村房屋院落一处卖给周举永（乙方），集体土地使用权证号：北京市延庆县××村国号（实为图号）116，房屋院落四至：南至路，西至路，东至张焕军，北至北墙外散水。该房屋系甲方从霍凤华手中购买，甲方购买后已于2005年对原有房屋全面进行了翻建新建，现甲方卖给乙方的是甲方新建后的新房屋。现该院落新盖北房5间，西厢房3间。该房屋价为25万元。乙方于本协议签订之日一次性向甲方支付25万元购房款后，该房屋所有权和宅基地使用权即归乙方享有。在乙方交清该房屋房款后，甲方将房屋钥匙交付给乙方，产权交割完毕。本协议一经签订，双方不得反悔，否则违约方应赔偿守约方损失。刘子义与周举永、殷小维分别在合同甲方、乙方落款处签了字。在签订该房屋买卖合同之前，双方本想让时任××村村委会支部书记的贺介忠出个手续，但贺介忠予以拒绝。签订买卖合同当日，刘子义收到周举永支付的购房款5万元现金后出具了收据。同年3月3日，甲方刘子义与乙方周举永签订补充协议，主要内容：2007年3月1日甲乙双方签署《房屋买卖合同》，本来约定乙方在3月1日当日交清全部购房款25万元，但是周举永当日只交了5万元现金，现周举永没有筹集到剩余购房款，双方补充约定如下：一、甲乙双方继续履行2007年3月1日签署的《房屋买卖合同》；二、周举永继续筹集房款，但在周举永将剩余房款全部交清之前，刘子义有权不将房屋交付给周举永。三、未尽事宜，双方协商解决。刘子义与周举永、殷小维分别在合同甲方、乙方落款处签了字。2012年6月23日，刘子义收到周举永支付的购房款10万元现金后向周举永出具了收据。2016年12月5日，周举永支付了剩余购房款10万元现金后，刘子义出具了收据。双方并于同日签署了《房屋交接协议》，约定：乙方周举永已将剩余房款全部交清，甲方刘子义正式将××村116号院落（包括宅基地和全部房屋）交付给乙方；自本协议签订之日，××村116号院落（包括宅基地和全部房屋）归周举永所有；××村116号院落（包括宅基地和全部房屋）归周举永所有后，因该房屋发生的任何债权债务均与甲方刘子义无关；房屋内的旧家具等一起转给周举永；2007年3月1日的《房屋买卖合同》和3月3日的《补充协议》已经履行完毕，双方永不反悔。刘子义与周举永、殷小维分别在合同甲方、乙方落款处签了字。2017年春节后，周举永、殷小维搬至该房屋内居住。经本院核实，霍凤华为××村村民，刘子义为城镇居民，其户籍在北京市西城区，周举永、殷小维为农业户口，户籍均在××村。本案涉案房屋第一手交易【即××村75号（图号116）院内房屋从霍凤华手中转移至刘子义手中】以及第二手交易【即××村75号（图号116）院内房屋从刘子义手中转移至周举永、殷小维手中】均未通过××村村委会。另查，霍凤华曾于2017年3月将刘子义、周举永诉至本院，要求确认霍凤华与刘子义之间的房屋买卖合同无效，2017年5月，霍凤华撤回起诉。上述事实，还有原审的庭审笔录及三方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告霍凤华请求确认合同无效的理由有两点：一是被告刘子义和第三人周举永、殷小维恶意串通损害其权益;二是霍凤华与刘子义签订的农村房屋买卖合同因违反我国土地管理法第十条之规定。一、关于被告刘子义将××村75号（图号116）的房屋转卖给第三人周举永、殷小维是否存在恶意串通损害霍凤华权益的问题。原告霍凤华提供了××村村委会的两份证明和几个村民的证人证言，但上述证人均无直接有力的证据证明刘子义将××村75号（图号116）的院落及房屋转让给周举永、殷小维系虚假的，双方存在恶意串通的行为，而刘子义与周举永在2007年3月商定的25万元购房款，不能认定是不合理对价，周举永作为出租车司机于2007年、2012年、2016年分三次以现金方式向刘子义支付购房款，亦不违常理，在购房款未付清之前刘子义不交付周举永房屋，亦不违反法律规定。夏玉枝、马新民、马某均承认2017年春节后周举永在涉案房屋内居住，与本院去实地勘验现场所拍摄的录像内容相吻合，故可以证实刘子义在收到全部购房款后已经将××村75号（图号116）院落及房屋交付给第三人周举永、殷小维居住使用的事实，而上述证人及霍凤华均没有直接证据证明周举永、殷小维是“租住”。霍凤华从周举永、殷小维在2016年底付清购房款，2017年3月才入住××村75号（图号116）院落及房屋，买卖合同中刘子义和周举永、殷小维未约定违约金、滞纳金，周举永、殷小维时隔10年才付清房款，而刘子义也未提出增加房款或解除合同要求等事实推断被告刘子义与第三人周举永签订的房屋买卖合同是后补的、虚假的，双方的买卖行为存在恶意串通损害其合法权益的情形。本院认为，刘子义与周举永、殷小维签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》形式完备、合同的主要条款齐全且合同内容已完全履行，在霍凤华缺乏充分有力的证据证明合同是后补的、虚假的，双方的买卖行为存在恶意串通的情况下，应认定该房屋买卖合同及补充协议是刘子义、周举永、殷小维的真实意思表示，不存在恶意串通情形。二、关于霍凤华与刘子义签订的农村房屋买卖合同是否违反我国土地管理法第十条之规定。农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让问题，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二部分第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发【2007】71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二部分第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五部分第（一）方面第19条之规定，现阶段，我国农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。从上述规定不难看出，认定农村房屋买卖合同无效的根本原因在于该买卖行为可能导致农村房屋所占宅基地流转出原农村集体经济组织，而损害本集体经济组织其他成员的社会保障效果和社会福利水平。如前所述，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，但该类合同效力可以因农村房屋权属变动方向不同而不同。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同效力，应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定进行处理。另外，民事活动应遵循等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，如没有欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销、认定无效等法定情形外，合同双方当事人均应依照签订的协议内容忠实履行各自义务。就本案而言，三方当事人争议的焦点在于霍凤华与刘子义签订的《房屋院落买卖协议书》、刘子义与周举永、殷小维签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及两个买卖行为的效力问题。本院结合庭审认定的事实以及××村75号（图号116）院内房屋从霍凤华处转移至城镇居民刘子义处，之后又从刘子义处转移至××村集体经济组织成员周举永、殷小维处这一过程分析，鉴于房屋连环买卖的前因后果以及两个买卖行为的关联性，综合认定本案中房屋买卖合同有效，原告霍凤华的诉讼请求应予驳回。具体裁判理由如下：霍凤华于2003年4月17日依据本院生效的调解书对××村75号（图号116）院内房屋取得了所有权。2005年3月1日，霍凤华与刘子义签订《房屋院落买卖协议书》，将该房屋及院落处分给了刘子义，该买卖协议虽未经××村村委会审批，但该协议系双方真实意思表示，且合同签订后双方依约履行了各自的合同义务，即刘子义当时就以9.5万元现金支付的方式履行了合同义务；作为出卖方霍凤华亦接受了刘子义给付的房屋价款，并将涉诉房屋交与刘子义，这一事实证实双方在签订协议以及履行协议过程中均系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、趁人之危、重大误解或显失公平等足以导致合同被撤销等情形。从2005年3月至2017年3月霍凤华第一次起诉主张权利，房屋买卖行为已经过12年，该期间霍凤华从未向刘子义主张过任何权利，故此，应认定霍凤华与刘子义在履行该房屋买卖协议过程中系自愿的、真实的、连贯的。刘子义虽然不是××村村民，不属于××村集体经济组织成员，但其在购买后对旧房进行了翻建和新建，故霍凤华主张的原有房屋已经灭失，已无返还可能。2007年3月1日，刘子义与周举永签订《房屋买卖合同》，将其翻建后的房屋卖给周举永、殷小维，因周举永于1995年10月13日从延庆县花盆乡花盆村迁入××村，取得了××村集体经济组织成员身份和资格，故刘子义将涉案房屋卖给周举永、殷小维后，涉案宅基地重新流入了××村集体经济组织，刘子义与周举永、殷小维所签订的房屋买卖合同未侵害不特定多数××村集体经济组织成员的利益，当属有效。综上所述，本院从维护社会主义市场交易安全和秩序、当事人合理预期以及维护诚实信用这一民事核心原则的初衷出发，鉴于本案中第一手的房屋买卖行为非法性已经被刘子义将××村75号（图号116）院落及房屋重新卖给了取得同一集体经济组织成员资格的周举永、殷小维而被消除，涉案宅基地及宅基地内的房屋现掌握在××村集体经济组织成员手中，而霍凤华未能举证证明周举永、殷小维依据其与刘子义所签订的房屋买卖合同取得涉案宅基地的使用权以及宅基地内房屋的所有权不符合《物权法》第一百零六条有关善意取得的规定，考虑到涉案宅基地及宅基地内房屋交易的自愿性、真实性、连贯性，本院本着尊重历史、照顾现实的司法原则和保护善意第三人合法权益的精神，综合认定原告霍凤华要求确认其与被告刘子义签订的《房屋院落买卖协议书》无效，要求被告刘子义、第三人周举永、殷小维腾退并返还××村75号（图号116）房屋及院落一处，返还《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。关于周举永、殷小维主张霍凤华的起诉违反了一事不再理原则问题。经查，霍凤华虽曾起诉至本院，要求确认其与刘子义之间的房屋买卖合同无效，后霍凤华撤回起诉，本院并未针对霍凤华与刘子义之间的房屋买卖合同效力进行确认，故霍凤华提起本案诉讼并不违反一事不再理原则。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百二十四条第（五）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告霍凤华的诉讼请求。案件受理费二千一百七十六元，由原告霍凤华负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  钟蔚莉审 判 员  鲁文娟人民陪审员  张树华二〇一八年四月十日书 记 员  郑方圆