湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘31民终51号
上诉人（原审被告）:郑建勇，男，1973年3月20日出生，苗族。
委托诉讼代理人：罗运刚，凤凰县隆德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:中国农业银行股份有限公司凤凰县支行。
负责人胡杰。
委托诉讼代理人：邓富强，男，1987年11月27日出生，土家族。
委托诉讼代理人：龙冰，男，1969年1月6日出生，苗族。
上诉人郑建勇因与被上诉人中国农业银行股份有限公司凤凰县支行（以下简称“中国农业银行凤凰支行”）物权保护纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2015）凤民初字第755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑建勇及其委托诉讼代理人罗运刚、被上诉人中国农业银行凤凰支行的委托诉讼代理人邓富强、龙冰到庭参加了诉讼，被上诉人中国农业银行凤凰支行的负责人胡杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑建勇不服一审判决向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或者予以改判，支持上诉人的反诉请求；一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审对案件主体认定错误。2010年6月26日的租赁合同，由上诉人与中国农业银行湘西分行签订的，并非是与被上诉人签订的，故原审法院对本案的诉讼主体认定错误。二、原审判决认定事实不清。2007年6月20日，上诉人租赁被上诉人的土地，约定若因整体开发或政策性因素方可收回，除此之外应当继续出租给上诉人。2008年、2009年、2010年的租赁合同均有此约定。上诉人承租后，经被上诉人同意，对土地进行平整、修建围墙、搭建附属物，并办理了规划手续，而原审法院对此未予认定。因双方的租赁合同明确约定一年一签，但之后并没有按此签订，故双方的租期为不定期，不存在期限问题，而原审对此未予认定。三、上诉人的反诉请求应予支持。上诉人经被上诉人同意，对租赁场地进行修建，共投入30多万元，现尚有残值19.85万元。根据法律规定，被上诉人要收回租赁场地，应当补偿上诉人投入残值19.85万元及支付周云华改建费3.5万元和道路修复费0.48万元。综上，原审认定事实不清、主体认定错误、判决不公，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人中国农业银行凤凰支行答辩称，一、原审判决所列诉讼主体正确。答辩人系涉案土地的使用权人，有权请求上诉人排除妨害，答辩人是本案适格的诉讼主体。二、原审认定事实清楚。第一、关于租赁期限的问题。租赁合同约定，租赁期限最长续期至2015年6月26日，到期答辩人无条件收回。自2010年至2015年6月26日，答辩人并未提前收回租赁土地，保证了上诉人的租赁期限。因此，现最长的租赁已届满，答辩人有权收回土地。第二、关于改建费用的问题。租赁合同约定，停车场的改建、经营等费用由上诉人自行承担，合同到期后，答辩人无条件收回。第三、关于恢复土地原状及赔偿问题。因答辩人除对停车场进行改建外，还另行将土地转租及经营废品收购、建材等，已经超出了租赁合同的约定用途。租赁合同到期后，除合同约定的围墙及平整地面外，其他附属设施应予拆除，超出合同范围的损失应由上诉人自行承担。原审认定事实清楚，适用法律正确。三、原审驳回上诉人的反诉请求于法有据。上诉人所建的附属设施违反了合同约定，应予拆除，自行承担责任。租赁合同明确约定土地用途为停车场，严禁修建门面、搭建其他附着物及擅自改变土地用途，严禁转租。上诉人未经答辩人同意修建附属物，并改变部分土地用途，还将部分土地进行转租。上诉人的行为严重的违反了合同约定，并对答辩人造成了损害，上诉人应当返还土地，恢复土地原状。同时，上诉人的反诉请求也不符合约定。上诉人诉称的法律规定与本案不相符，应不予适用。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。
被上诉人中国农业银行凤凰支行向一审提起的诉讼诉请求：1、被告返还非法占有的土地，排除妨害，恢复土地原状；2、被告补交超期占地租金；3、被告赔偿原告损失，计算方法为：按现有用途，平均每日停放小车20辆、大车10辆，按小车每日50元、大车每日80元收取，即每日共损失1800元，总损失按租赁合同到期后实际占用的天数进行计算；4、由被告负担本案诉讼费用。
上诉人郑建勇向一审提起的反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告平整院坪及修建构筑物的费用198500元；2、反诉被告支付反诉原告补偿周云华改建费用35000元；3、反诉被告支付反诉原告所交纳的城市道路挖掘修复费4800元；4、由反诉被告负担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实，2007年6月20日、2008年6月26日、2009年6月26日，原、被告双方相续签订了3份《农行空坪土地租赁合同》，2010年6月26日，中国农业银行股份有限公司湘西分行与被告签订了《农行空坪土地租赁合同》，4份合同均约定原告将其位于凤凰县沱江镇桔园路原告大门右侧，权属原告的一块空坪及三面围墙租赁给被告经营使用，租赁期限均为一年。其中2009年、2010年2份合同约定：若因原告需整体开发或政策性因素，原告可无条件收回，由此造成被告经济损失，原告不负责赔偿，除此之外原告应继续出租给被告，续租至2015年，合同一年一签，每年租金在上年租金基础上增加5%，至2015年6月26日原告方无条件收回，2015年合同期满后，若该宗土地继续租赁，在同等条件下被告享有优先权。2015年合同约定期限届满后，原告多次要求被告按合同约定返还土地未果，原告于2015年12月7日向该院提起诉讼，诉请：1、被告返还非法占有的土地，排除妨害，恢复土地原状；2、被告补交超期占地租金；3、被告赔偿原告损失，计算方法为：按现有用途，平均每日停放小车20辆、大车10辆，按小车每日50元、大车每日80元收取，即每日共损失1800元，总损失按租赁合同到期后实际占用的天数进行计算；4、由被告负担本案诉讼费用。在本案审理过程中，被告郑建勇提起反诉，申请对租赁场地内的构筑物及平整场地的修建造价和残值价值进行评估。2016年8月13日，湖南吉顺资产评估事务所作出湘吉顺评报字（2016）《资产评估报告书》，固定资产评估价值为19.85万元。被告反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告平整院坪及修建构筑物的费用198500元；2、反诉被告支付反诉原告补偿周云华改建费用35000元；3、反诉被告支付反诉原告所交纳的城市道路挖掘修复费4800元；4、由反诉被告负担本案诉讼费用。另查明，被告已向原告交纳租金至2015年6月25日。
一审法院认为，2010年6月26日签订的《农行空坪土地租赁合同》是经原、被告协商一致，由中国农业银行股份有限公司湘西分行与被告签订，合同租赁土地权属原告，由原、被告双方实际履行，该合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2015年6月26日合同到期后，被告未按约定期限将租赁土地交还原告，原告诉请被告将占用的空坪土地交还原告，恢复土地原状，于法有据，该院予以支持。被告在合同到期后继续占用原告空坪土地，应支付原告占用期间费用，该费用参照合同年租金在上年基础上增加5%的约定，即2015年至2016年按59098.22元[56284.02元×（1＋0.05）]、2016年至2017年按62053.13元[59098.22元×（1＋0.05）]计算，对原告诉请被告支付超期占地费用，该院予以支持。原告诉请被告赔偿损失，未向该院提交充分证据证实，该院不予支持。本案租赁土地权属原告，且原告实际履行了合同，故被告辩解原告主体不适格的理由不能成立，该院不予采纳。本案合同约定停车场改建、经营等一切税、费由被告负责，至2015年6月26日合同期满原告无条件收回，被告反诉请求赔偿平整院坪及修建构筑物的损失198500元，支付被告所交纳的城市道路挖掘修复费4800元，该院不予支持。被告反诉请求支付被告补偿周云华改建费用35000元，不符合合同约定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑建勇于判决生效后三十日内将位于凤凰县沱江镇桔园路原告大门右侧，权属原告的一块空坪及三面围墙腾清交还给原告中国农业银行股份有限公司凤凰县支行；被告郑建勇于判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司凤凰县支行自2015年6月26日至判决生效之日止的占有使用费（2015年至2016年按59098.22元、2016年至2017年按62053.13元计算）；判决生效次日起至实际腾退之日止的占有使用费仍按62053.13元的标准计算。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司凤凰县支行的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑建勇的反诉请求。案件受理费100元，反诉费5050元，共计5150元，由原告中国农业银行股份有限公司凤凰县支行负担100元，由被告郑建勇负担5050元。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
本院经审理查明事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，被上诉人中国农业银行凤凰支行系租赁土地的用益物权人，其诉请包括返还原物、排除妨害、恢复原状、损失赔偿，故本案的案由应定为物权保护纠纷。2010年6月26日签订的《农行空坪土地租赁合同》，虽然有中国农业银行湘西分行的印章，但合同注明的甲方为被上诉人，且租赁土地的用益物权归被上诉人，而在实际履行中，也是由被上诉人提供土地及收取租金，因此，该合同的主体为双方当事人。上诉人诉称原审法院将本案诉讼主体认定错误，理由不能成立。2010年6月26日的《农行空坪土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行。根据该合同第四条第（四）项的约定，至2015年6月26日甲方（即被上诉人）无条件收回土地，若继续租赁的，乙方（即上诉人）享有优先承租权。现双方当事人的租赁期限已届满，且被上诉人并无继续租赁该土地的意思表示，因此，被上诉人诉请上诉人返还租赁土地于法有据，本院予以支持。同时，根据该合同第一条第（二）项约定，合同到期后，乙方（即上诉人）不得撤除隔离墙，并保持土地原状，因此，现被上诉人诉请上诉人撤除（除原围墙）建筑物，恢复土地原状于法有据，本院予以支持。因上诉人在租赁合同到期后，仍未返还土地，其继续使用该土地的行为无法律依据，应当支付届满后占有土地的使用费，原审法院参照合同年租金再上年基础上增加5%的约定（即2015年至2016年按59098.22元、2016年至2017年按62053.13元计算），并无不当，本院予以确认。
另外，上诉人称其对租赁土地进行的硬化、搭建钢架棚等，现价值19.85万元，应由被上诉人赔偿。因2010年6月26日的租赁合同约定，上诉人不得搭建附着物或改变土地用途，现上诉人违反此约定，在该土地上搭建附着物，并改变部分土地的用途，其所投入的资金损失应自行承担，而其硬化土地的投入，系使用租赁土地的经营开支，故上诉人诉请被上诉人赔偿其投入设施的残值损失无法律依据，本院不予支持。上诉人支付给周云华的3.5万元，是其履行2007年租赁合同的约定义务，而其为道路修复投入的资金，系使用该土地的经营开支，因此，上诉人诉请被上诉人支付改建费3.5万元和道路修复费0.48万元无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人郑建勇上诉理由不成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5150元，由上诉人郑建勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 张安成
审判员 龙少松
审判员 曾浩恒
二〇一七年四月十二日
书记员 张 艺
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……