广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初699号
原告：赖彩明，男，1985年10月3日出生，汉族，住广东省始兴县。
委托诉讼代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘炼鑫，广东众同信律师事务所律师。
被告：张素球，女，1963年9月14日出生，汉族，住广东省始兴县。
委托诉讼代理人：谢丽莉，广东磨铁律师事务所律师。
被告：始兴县兴健房地产开发有限公司，地址：始兴县太平镇红旗东路149号2幢益健综合楼B栋首层北边1号。
法定代表人：黄燕华。
原告赖彩明与被告张素球、始兴县兴健房地产开发有限公司（以下简称“兴健房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖彩明及其的委托诉讼代理人张育华、刘炼鑫，被告张素球的委托诉讼代理人谢丽莉到庭参加了诉讼。被告兴健房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖彩明向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告一于2014年2月28日签订的《协议》无效。2、请求判决被告一返还购房款90000元及占有期间的利息（利息从2014年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）。3、请求判决被告二对被告一的上述债务承担连带赔偿责任。4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年1月11日，被告二将开放的“煌宫花园”楼花二套出售给被告一，被告一交付定金每套五万元，共十万元。2014年2月28日，被告一将该楼花房屋的其中一套转出售给原告，出售价格为九万元，双方签订协议，且被告一出具收取九万元购房款的收据给原告收持，被告二开出原告交来购房款为五万元并注明是改单的收据交原告收持。而且当时被告一口头承诺购房单价为2888元每平方米，且户型及楼层任选。但是，至今长达二年多的时间，交房遥遥无期，被告二的开放建设也是动动停停，进展宛如蜗牛。原告的合法权利根本无法得到保障，原告找被告协商解除协议，退回购房款，但被告一却置之不理，也不愿意协商解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告二向被告一出售楼花的行为是违法无效的，而被告一再据此无效行为再转出售给原告的行为也是无效的。根据物权法及合同法的规定，合同无效后应相互返还，造成损失的还需要赔偿。被告一和被告二在明知违法的情况下，仍买卖楼花，应承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。
被告张素球辩称：答辩人与原告签订的协议合法有效，原告提出答辩人与原告签订的协议无效没有法律依据。1、2013年1月，答辩人交给被告二10万元认购金，意在认购煌宫花园2套住房，每套5万元，交了认购金后，答辩人可在煌宫花园以2888元每平方米任选一套房。2014年2月28日，原告找到答辩人，意在将答辩人在煌宫花园的认购权转让给原告，因为当时的房价已经有所上涨，经双方协议后，双方同意由原告出9万元转让答辩人在煌宫花园的认购权。当时，答辩人与原告签订的协议是双方自愿、平等、合法的基础上签订的，现在原告提出上述诉求明显不符合民法原则及相关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告起诉之时，被告二已经取得商品房预售许可证明，原告认定相关合同无效的事实依据及法律依据均不存在。而答辩人与被告二而并没有签订房屋预售合同，只是交了认购金，并写了相关收据。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，该司法解释将认购认定为预约合同性质，将其与商品房买卖合同做了区分，认购协议作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因买卖合同的存在和效力而受到影响，因此，认购协议可以在开发商办理完立项、规划、报建审批后，取得商品房预售许可之前的一段时间内签订。3、本案中，原告已经和被告二重新签订了一份5万元的认购协议，该公司已经出具的收据可以证实，原告也通过该收据取得了可以在煌宫花园2888元每平方米任选一套房的权利，答辩人实际只收取了原告方4万元，该4万元是答辩人收取的之前在认购时垫付的一些费用。另外，答辩人认购时是在2013年1月份，答辩人将认购权转让给原告时是2014年2月份，当时当地的房价不断上升，原告给部分的差价给答辩人也是合情合理，符合商业交易行为，且是双方自愿的，并没有强迫的情况下完成的行为。同时，答辩人给原告的承诺也可以实现，原告也可以与被告二签订商品房买卖合同，是原告迟迟不去签订合同，不应将责任归于答辩人。至于原告与被告二关于交房的纠纷，与答辩人无关，更不应将责任归于答辩人。综上所述，答辩人认为与原告签订的协议是在双方自愿、平等、合法的情况下签订的，合法有效，应受到法律的保护，答辩人不应返还原告任何费用，也不应承担诉讼费用。
被告兴健房地产公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年1月11日，被告张素球以每套50000元，合计100000元的价款取得了对被告兴健房地产公司预开发建设的“煌宫花园一期”项目享受开盘后，以单价2888元/㎡，任选户型和楼层购买两套房屋的权利。被告兴健房地产公司出具一份收取被告张素球100000元的收据交被告张素球收执。2013年5月28日，始兴县发展和改革局作出始发改{2013}27号文件，核准被告兴健房地产公司“煌宫花园一期”项目的立项申请。同年6月7日和7月2日，被告兴健房地产公司就上述开发建设项目取得了《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。2014年，原告需购买房屋，在了解被告张素球享有的认购权利后，原、被告于2014年2月28日达成转让协议，由原告支付被告张素球90000元取得被告张素球认购“煌宫花园一期”房屋一套的权利。被告张素球出具一份《收据》交原告收执，注明“今收到赖彩明交来购买始兴县兴健房地产开发有限公司煌宫花园购房款人民币玖万元整（￥900000元）”。同日，原告与被告张素球还签订一份《协议》，注明“由张素球保管始兴县兴健房地产开发有限公司的购房收据，收据价值为壹拾万元整（两套购房款），其中一套为赖彩明购房款，另一套为张熙红购房款，房地产商开盘选房时由张素球出具收据后改名，收据遗失由张素球担责”。2014年12月25日和2015年6月26日，被告兴健房地产公司就其开发建设项目“煌宫花园一期”B、C幢及A幢分别先后取得广东省始兴县商品房预售许可证。其后，被告兴健房地产公司根据被告张素球申请，出具了一份注明为“改单”的《收据》，《收据》注明“今收到赖彩明交来人民币伍万元整”。2015年底，被告兴健房地产公司通知原告前去签订商品房买卖合同，但原告未前往订立合同，并要求被告张素球退回购房款，双方协商无果后，原告诉至本院。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据原、被告诉、辩称，本案双方争议的焦点是原告与被告张素球在2014年2月28日签订的《协议》系预售商品房的再转让还是认购权的转让以及该《协议》的效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；……（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”被告张素球交纳给被告兴健房地产公司10万元后，双方并未签到任何形式的协议或合同，仅由被告兴健房地产作出承诺，被告张素球可享受对“煌宫花园一期”以单价2888元/㎡，楼层、户型任选两套房屋进行购买，并出具一张收取张素球价款的收据交被告张素球收执。该事实也有原告的陈述及其提交的改单《收据》、《协议》予以确认。庭审时，原告与被告张素球均确认的是双方在签订《协议》时，被告张素球承诺原告可享受以2888元/㎡，任选楼层及户型购买被告兴健房地产公司开发建设的项目“煌宫花园一期”房屋一套，但对于房屋具体位置、价款、付款方式、配套设施等均未作约定。因此，无论是被告兴建房地产公司出具给被告张素球的《收据》，还是原告与被告张素球于2014年2月28日签订的《协议》均不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的满足商品房买卖合同的主要内容，也不能认定双方签订是商品房预售合同。综合以上查明的事实，原告与被告张素球之间实际转让的系被告张素球从被告兴健房地产公司取得的单价2888元/㎡、楼层和户型任选的认购权，实则系权利的转让。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；…。”该法律规定对于开发商在未取得商品房预售许可证而不能与买受人签订商品房买卖合同的情况下，允许开发商以认购等方式收取买受人定金或价款达到认购的合意。原告受让被告张素球认购权时，被告兴健房地产公司已办理了立项、规划等手续，且从原告提交的被告兴健房地产公司开具的改单《收据》可知，被告兴健房地产公司对于原告与被告张素球之间的权利转让行为是知晓，且予以认可的。原告与被告张素球之间的转让协议系在双方自愿、平等的基础上签订的，未违反法律、行政强制性法规，系合法有效的协议，原告诉请确认双方签订的《协议》无效，并返还支付的购房款，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告赖彩明的诉讼请求。
案件受理费2050元，减半收取计1025元，由原告赖彩明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
代理审判员 徐友云
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 钟燕婷