湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第01316号
原告张素秋。
委托代理人贺向明，湖南义剑律师事务所律师。
被告长沙市同升房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县跳马乡白竹村大塘组。
法定代表人王忠和，董事长。
委托代理人李东海，湖南众铭律师事务所律师。
委托代理人王雨生，湖南众铭律师事务所律师。
原告张素秋（以下简称原告）诉被告长沙市同升房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人贺向明，被告委托代理人李东海、王雨生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月19日，原告与被告签订了同升湖山庄白竹水乡I区53栋406号的《房屋购销合同》和I区53栋12号的车库《房屋购销合同》，总价款为574482元。合同均约定被告应在2010年1月31日前交房给原告，在被告交房和原告交清合同款及代收税费后的365个工作日内，由被告代原告办妥房屋产权登记。原告在2010年1月19日验收房屋并在当日付清了包括办证费用和税费在内的全部价款。因此，被告应在2011年7月6日之前为原告办理好房屋产权登记及土地使用权证。原告和其他业主以电话、到物业公司催促、拒交物业费和去政府部门及相关部门上访等方式催促，但被告总是以正在办理或不接电话等方式搪塞，两证至今未办理。截至2015年1月30日，被告已逾期办证1305天，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理好房屋产权证和土地使用权证；2、被告向原告支付自逾期之日起至办好房屋产权登记之日止的逾期办证违约金133779.56元（暂计算至2015年1月30日）。
被告辩称，房屋产权证和土地使用权证应当是由房产管理部门和国土资源部门负责办理，被告仅为代为办理相关产权证书，是起到协助作用。被告并非主观故意怠于履行代办办理权属证书的合同义务，而是政府因素所致。原告请求违约金明显过高，请求法院酌情予以减免。原告直接适用人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准不当。两证的迟延办理并未对原告造成明显损失。原告有怠于行使权利、放任损失扩大的情形，超出诉讼时效的权益不再受法律保护。
经审理查明，2010年1月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋购销合同书》，合同约定：乙方向甲方购买“白竹水乡”公寓Ⅰ区53栋四层406号房屋，建筑面积143.17平方米，单价3410.40元／平方米，价款488267元，乙方一次性付款。甲方须于2010年1月31日前交付房屋。甲方代乙方办理该商品房产权登记，双方商定自该商品房交付乙方，并且乙方不欠付合同款及有关代收税费后的365个工作日内办妥有关手续。合同还就其他事项进行了约定。
同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋购销合同书》，合同约定：乙方向甲方购买“白竹水乡”车库I区53栋一层12号的车库，建筑面积25.28平方米，单价3410.40元／平方米，价款86215元。付款方式一次性付款。甲方须于2007年1月31日前交付。甲方代乙方办理该商品房产权登记证，双方商定自该商品房交付乙方，并且乙方不欠付合同款及有关代收税费后的365个工作日内办妥有关手续。合同还就其他事项进行了约定。
原告按照合同约定向被告付清全部购房款：2010年1月19日支付574482元（488267元＋86215元），且原告于当日向被告交清代收税费。原告提交《商品房交接表》一份，证明被告已向原告交付本案房屋，但该表未载明交接房屋时间。因被告至今未按合同约定代为原告办理房屋产权登记证和国有土地使用权证，原告遂于2015年3月13日诉至本院，请求判如所请。
另查明，原告已将办理房屋产权登记证和国有土地使用权证所需材料交予被告。截至庭审之日，被告尚未向有关部门办理好前述两证的进窗手续。
本案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
以上事实，有原告与被告的身份信息、《房屋购销合同书》、发票、收据、《商品房交接表》、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的《房屋购销合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告作为买受人，已经按照合同约定履行支付购房款及有关代收税费等全部费用的义务。原告提交税费收据及《商品房交接表》主张交房时间为2010年1月19日，因该《商品房交接表》未载明交房时间，且被告未提交证据反驳原告主张的交房时间，故本院确认在交房时间为2010年1月19日。
本案中，被告未在合同约定的期限内履行代原告办理商品房产权登记证及国有土地使用证之义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告辩称，因政府因素客观不能为被告办理好相关产权证书，但其未提供确实充分的证据证明导致上述结果不是被告的原因，故被告的该辩称，本院不予采纳。原告主张被告为其办理好房屋产权证和土地使用权证，综合本案实际情况，原告已将办理房屋产权登记证和国有土地使用权证所需材料交予被告，故被告应继续代原告办理房屋产权证和土地使用权证的进窗手续。
关于违约金数额的问题。因合同未明确约定违约金，参照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张从2011年7月6日起计算违约金，但距原告起诉已有三年多之久，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，且被告亦提出原告放任损失扩大的抗辩意见，故本院酌情认定违约金的计算方式：以已付购房款总额574482元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准自2013年3月13日（起诉之日前的两年）起计算至前述两证所需材料进窗手续完结之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告长沙市同升房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将为原告张素秋办理同升湖山庄白竹水乡I区53栋406号房屋和I区53栋12号车库的房屋所有权证和国有土地使用权证所需资料递交相关管理部门并支付违约金（以574482元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准自2013年3月13日起计算至前述两证所需资料递交相关管理部门完成之日止）；
二、驳回原告张素秋的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3056元，由被告长沙市同升房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在收到本判决书后的十五日内，向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 谭孟良
人民陪审员 吴松球
人民陪审员 毛宗复
二〇一五年十月十九日
书 记 员 张赛君
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。