厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0205民初1004号原告林思琪，女，1978年12月5日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，委托代理人钟启德，福建君州律师事务所律师。被告林志锋，男，1964年11月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，被告庄美珍，女，1965年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，被告赵立航，男，1988年3月21日出生，汉族，住河南省召县，原告林思琪与被告林志锋、庄美珍、赵立航房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。原告林思琪的委托代理人钟启德，被告赵立航到庭参加诉讼。被告林志锋、庄美珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林思琪诉称，2015年8月21日，原告、被告林志锋签订编号0002862号《房产买卖协议》，双方约定被告林志锋将其名下位于厦门市海沧区沧虹东里9号1902室房产（以下简称案涉房产）以4680000元出售于原告。由于案涉房产被法院查封，原告与被告林志锋约定由厦门市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）办理贷款过户划款相关事宜。2015年9月23日，原告、被告林志锋与置业担保公司签署《委托代理合同》及《付款声明》，由原告统一将房款（包括贷款）转入置业担保公司，然后置业担保公司按照被告林志锋、庄美珍的委托支付房款于其债权人。原告于2015年8月28日替林志锋支付担保费34000元（该款依照协议应抵充房款）、于2016年1月7日委托置业担保公司替被告林志锋支付债权人陈振华150000元、李艺松80000元、陈铁笼165000元、于2016年1月8日支付债权人胡金城20000元、还被告林志锋、庄美珍的债权人兴业银行4244061.93元总共合计4693061.93元。届至2016年1月8日房款已全部付清，由于案涉房产被其他债权人查封原因，致使原告多付13061.93元。原告于2015年12月29日取得闽（2015）厦门市不动产权第0023239号《不动产权证》。2015年9月23日，原告与被告林志锋、庄美珍签署编号为00413214号《存量房买卖合同》，第9条约定：“卖方在买方支付扣除交房保证金外的全部购房款日内将房产交付买方”；合同第13条约定：“1.自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金……”“2.同时守约方有权要违约方支付产生的佣金、服务费……律师代理费……”。案涉房产至今未交付已构成违约，被告林志锋、庄美珍理应承担违约金及因违约导致守约方支付的佣金、律师代理费。《存量房买卖合同》第2条涉案房产明确表示不在出租状态，而今被告赵立航通过虚构事实来达到存在合法租赁关系，被告赵立航企图用此虚假租赁关系敲诈勒索原告钱财。被告赵立航在没有签署任何合法有效租赁合同的情况下一直霸占涉案房产。被告林志锋、庄美珍至今未交付涉案房产，被赵立航强占，经多次交涉均未果。为维护原告的合法权益，原告诉诸法院，请求判令：一、被告林志锋、庄美珍立即交付案涉房产；二、确认被告林志锋、庄美珍与被告赵立航签署的租赁协议无效，并且立即腾退案涉房产；三、被告林志锋、庄美珍按每逾期一日按房产成交价的0.03%支付违约金（违约金从2016年1月8日计至实际交付之日止）、居间费34000元、律师代理费35000元、退还多支付房款13061.93元、垫付物业费1766.1元。被告林志锋未到庭，未作答辩。被告庄美珍未到庭，未作答辩。被告赵立航辩称，被告赵立航是正常的租客，有与被告林志锋、庄美珍签订租赁合同，租赁合同期限到2018年9月9日。被告赵立航已经承租了6-7个月，现案涉房产的水、电费都由被告赵立航缴纳。经审理查明，被告林志锋、庄美珍系夫妻关系。2015年8月21日，原告（乙方）与被告林志锋（甲方）签订编号0002862号《房产买卖协议》，约定被告林志锋将案涉房产出售于原告，价款4680000元。原、被告并约定了相应的付款方式及付款期限。第九条约定，甲方应于收到全额房款三日内将房屋交付给乙方使用。协议并约定由置业担保公司办理解押及过户手续，所产生费用由甲方负担。协议第十二条约定：2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.2%的违约金。2015年9月23日，原告与置业担保公司签订《委托代理合同》，委托置业担保公司办理案涉房产的一些相关事项，委托权限包括向代理甲方向相对方（卖方）支付购房款及代理甲方与贷款银行向土地管理部门办理上述房屋的抵押登记注销手续。同日，被告林志锋、庄美珍与置业担保公司签订《委托代理合同》，委托置业担保公司代理被告林志锋、庄美珍向兴业银行偿还其全部按揭贷款余额424万多。原告与被告林志锋、庄美珍签订《付款声明》，约定由原告存入486000元，由置业担保公司转入被告指定的账户（陈振华、胡金城、陈铁笼、李艺松、林毅）进行还款。同日，原告与被告林志锋、庄美珍签订《补充协议》一份，约定由原告先行支付28000元及担保费34000元，合计62000元，该款由郑道生从置业担保公司打款的86000元中取出当月划入原告指定的账号。2015年9月23日，原告与被告林志锋、庄美珍签署编号为00413214号《存量房买卖合同》，约定被告林志锋、庄美珍将案涉房产出售给原告，价款1630000元。第9条约定：“卖方在买方支付扣除交房保证金外的全部购房款日内将房产交付买方”；合同第13条约定：“1.自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之三向守约方支付违约金……”“2.同时守约方有权要违约方支付产生的佣金、服务费……律师代理费……”。原告林思琪于2015年8月28日支付置业担保公司担保费34000元。置业担保公司替被告林志锋、庄美珍于2016年1月7日支付陈振华150000元、支付胡金城20000元、支付陈铁笼165000元、支付李艺松80000元，于2016年1月8日支付兴业银行厦门分行抵押贷款4244061.93元，以上款项合计4693061.93元。2015年12月29日，案涉房产过户至原告名下。2016年3月14日，原告与君州律师事务所签订《委托律师代理诉讼合约书》，委托君州律师事务所律师代理本案的诉讼活动，律师代理费35000元。2016年3月16日，原告支付中介方厦门中行房地产营销策划有限公司34000元中介费。本案在法庭审理过程中，原告证人陈某的证言证实其要求被告林志锋、庄美珍交房时，被告林志锋告知案涉房产已出租。至今，案涉房产尚未交付原告。以上事实有原告林思琪提供的《房产买卖协议》一份、《不动产权证》一份、《委托代理合同》二份、《中国建设银行单位客户专用回单》一份、《补充协议》一份、《存量房买卖合同》一份、《委托律师代理诉讼合约书》一份、《律师代理费发票》一份、《居间费发票》一份、《身份证复印件》一份、《厦门市人口信息查询》一份、《中国建设银行单位客户专用回单》一份、《付款声明》一份、《担保费发票》一份、证人陈某证言，被告赵立航提供的《房屋租赁合同》一份、收条一份、产权证复印件一份、水电费收据二份及庭审笔录为证。本院认为，原告林思琪与被告林志锋签订的《房产买卖协议》、原告林思琪与被告林志锋、庄美珍签订的《存量房买卖合同》系原告与被告林志锋，原告与被告林志锋、庄美珍的真实意思表示，内容合法，应为有效，合同双方都应当严格依照合同履行。但《存量房买卖合同》约定的价款与实际支付价款不符合，案涉房产的价款应为实际履行的价款4680000元为准。被告林志锋、庄美珍作为房屋买卖合同中的房屋出卖人，在收到原告支付的全部房款后，有义务将案涉房产交付给原告。案涉房产的交付，不仅包含过户登记至原告名下，而且还应包含实际将房产交付给原告使用。案涉房产虽然于2015年12月29日过户至原告名下，但至今仍为被告赵立航使用。《房产买卖协议》第九条约定，被告林志锋、庄美珍应于收到全额房款三日内将房屋交付给原告使用。原告于2016年1月8日支付完全部房款，被告林志锋、庄美珍应于2016年1月11日前将案涉房产交付给原告。被告林志锋、庄美珍未能如期交房，已是违约。关于违约金的计算问题。《房产买卖协议》及《存量房买卖合同》都有针对逾期交房的违约金如何计算的约定，在被告林志锋、庄美珍违约未能按期交房的情况下，原告选择适用约定违约金较少的每日万分之三的条款，是其选择的权利，本院予以支持。被告林志锋、庄美珍应每日按房屋总价款4680000元的万分之三，自违约行为发生之日2016年1月12日起计付违约金至本判决确定之日止。关于律师费问题。被告林志锋、庄美珍未能依照约定按时交房，属于违约。依照《存量房买卖合同》第13条的约定，作为守约方的原告有权要求作为违约方的被告林志锋、庄美珍支付相应的律师费。因此，原告的此项诉讼请求本院予以支持。关于中介费34000元的问题，中介费用是原告向中介方为办理案涉房产买卖及过户等支付的佣金，依照《存量房买卖合同》第13条的约定，作为守约方的原告有权要求作为违约方的被告林志锋、庄美珍支付相应的佣金。因此，原告的此项诉讼请求本院予以支持。关于退还多收房款的问题。原告已支付房款4693061.93元，超过合同约定的房屋总价13061.93元，被告占有此13061.93元没有相应的合同依据及法律依据，应予以返还。案涉房产已过户至原告名下，但被告林志锋、庄美珍未移交给原告，仍应视为属于被告林志锋、庄美珍实际使用中，相应的物业费也应当由被告林志锋、庄美珍缴纳，原告已缴交的物业费被告林志锋、庄美珍应予以返还。原告要求被告林志锋、庄美珍返还物业费用1766.1元的诉讼请求，本院予以支持。原告的此项诉讼请求本院予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房产已过户至原告名下，但仍由被告赵立航居住。原告的诉讼请求无论是请求被告林志锋、庄美珍将案涉房产交付给原告，或请求确认被告林志锋、庄美珍与被告赵立航签订的《房屋租赁合同》为无效合同，要求被告赵立航将案涉房产交付给原告，都涉及案涉房产是否存在租赁合同的问题，属于物权保护范畴，与本案的房屋买卖合同不属同一法律关系，原告应另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林志锋、庄美珍应于本判决生效之日起十日内支付原告林思琪违约金（违约金每日按4680000元的万分之三，自2016年1月12日起计算至本判决确定之日止）；二、被告林志锋、庄美珍应于本判决生效之日起十日内支付原告林思琪居间费34000元、律师代理费35000元，退还多收到的房款13061.93元、物业费1766.1元，以上款项合计83828.03元。被告林志锋、庄美珍如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3717.5元减半收取1858元，由被告林志锋、庄美珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一六年六月十五日代书记员 陈丹雯附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。