北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6176号
上诉人（原审原告）：胡峰莉，女，1986年1月21日出生。
委托诉讼代理人：徐敏，北京市求实律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李晓孟，男，1978年7月6日出生。
委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭宁，男，1981年7月9日出生。
上诉人胡峰莉、李晓孟因与被上诉人谭宁房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初13127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡峰莉上诉请求：撤销原审判决第四项，改判谭宁对购房款250000元和违约金1240000承担连带责任。事实和理由：1.谭宁是北京市海淀区104号房屋（以下简称104号房屋）的实际所有人和实际控制人，李晓孟只是名义上的房主。谭宁是本次交易的相对方。本次房屋的交易过程和庭审过程中，谭宁均是实际做主的人。2.原审法院已经认定谭宁是104号房屋实际上的房主，但却没有要求谭宁对购房款和违约金承担连带责任，前后矛盾。3.（2016）京0108民初30792号案件中，李晓孟亦表述其为104号房屋名义上的房主，房子的实际权利人是谭宁。4.谭宁在2016年10月25日的《承诺函》及2017年6月13日的庭审中承诺其对本次交易承担连带责任。
李晓孟上诉请求：变更原审判决第三项为，李晓孟支付胡峰莉损失23400元。事实和理由：1.李晓孟积极履约，无违约的故意。2.胡峰莉明知104号房屋已经被查封，仍然没有积极地止损，反而于2016年10月25日签订《承诺函》要求继续履行合同，胡峰莉应对自己甘冒风险的行为负责，亦不应当就损失扩大部分向李晓孟主张赔偿。
胡峰莉辩称，不同意李晓孟的上诉请求和理由。
李晓孟辩称，不同意胡峰莉的上诉请求和理由。
谭宁辩称，同意一审法院的判决。
胡峰莉向原审法院起诉请求：1.解除我与李晓孟于2016年8月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.李晓孟向我退还已收房款250000元；3.李晓孟向我支付违约金人民币1240000元；4.李晓孟向我支付延期退还房款的违约金（其中30万元自2017年12月18日计算至2018年2月9日，25万元自2017年12月18日计算至实际退还之日）；5.李晓孟赔偿我违约金以外的经济损失2730000元（主要包括装修费损失、暖气改造费，抵押评估费、两次诉讼保全保险费、在外租房的房租损失、房屋市场价差额损失、新政策出台后我再买房成本利息损失）；6.谭宁就上述义务承担连带责任。
原审法院认定事实：2016年8月25日，李晓孟（甲方）与胡峰莉（乙方）签订房屋买卖合同，约定李晓孟将104号房屋出售与胡峰莉，房屋成交价格为620万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金20万元。乙方拟贷款金额为370万元。甲乙双方一致同意，乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于2016年9月10日，乙方通过资金监管向甲方支付人民币30万元；第二次于网签3日内，乙方通过资金监管向甲方支付人民币50万元；第三次于过户当日，乙方通过资金监管向甲方支付人民币150万元。甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。关于房屋交付：甲方应当在网签当日将该房屋交付给乙方。关于权属转移登记：因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五每日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日，胡峰莉向李晓孟支付定金20万元。2016年9月8日，胡峰莉支付李晓孟首付款30万元。2016年9月27日，胡峰莉支付谭宁5万元。庭审中，胡峰莉主张应谭宁要求支付其房屋首付款5万元。谭宁认可收到5万元，于第一次庭审中亦认可该5万元为房屋首付款。后于第二次开庭时则主张该5万元为其帮忙胡峰莉与李晓孟洽谈房屋交易所支付其的好处费。2016年9月20日，经双方协商，李晓孟、谭宁将104号房屋交付于胡峰莉。后胡峰莉开始装修并进行暖气改造。2016年9月29日，双方在办理房屋网签手续时得知104号房屋因涉及诉讼已被法院予以查封，故双方未能办理网签手续。2017年3月，104号房屋被李晓孟、谭宁撬锁强行收回，后李晓孟、谭宁将104号房屋对外出租。
另查，2016年8月24日，叶某将李晓孟、杨某诉至法院，要求确认李晓孟与杨某签订的房屋买卖合同无效。叶某于诉讼中申请查封104号房屋并提供了相应担保，后法院于2016年9月16日依法查封了104号房屋。2017年11月29日，法院作出（2016）京0108民初30792号民事判决，认定李晓孟与杨某在签订房屋买卖合同的过程中，存在恶意串通的行为，损害叶某的利益，故最终判决杨某代叶某与李晓孟签订的《存量房屋买卖合同》无效，同时李晓孟于判决生效后七日内腾退104号房屋，并协助叶某将104房屋过户至叶某名下。现该判决已生效。本案中，胡峰莉于起诉时要求李晓孟、谭宁继续履行双方之间的房屋买卖合同，后因上述判决生效，故胡峰莉于诉讼中变更诉讼请求，要求解除与李晓孟签订的房屋买卖合同。
庭审中，胡峰莉以李晓孟、谭宁构成根本违约导致无法继续履行合同为由要求解除双方之间的房屋买卖合同。谭宁则表示不同意解除合同，仍希望与叶某沟通之后继续履行与胡峰莉之间的合同，但直至本案辩论终结之时，谭宁表示仍未与叶某进行具体的沟通和协调。胡峰莉另主张李晓孟、谭宁退还购房款25万元并支付逾期退还房款违约金，谭宁表示不同意退还，另就胡峰莉支付其的5万元，谭宁先是承认为购房款，后又表示是支付其的好处费，并非购房款。谭宁并未就其先后作出上述矛盾性的陈述向法院作出合理解释。胡峰莉另依据合同约定要求李晓孟、谭宁支付违约金124万元。就实际损失，胡峰莉主张装修费损失21000元、暖气改造费用2400元、房地产抵押评估费用400元、诉讼保全保险费26463元。为此，胡峰莉向法院提交了相应票据及李晓孟、谭宁书写的承诺函一份。该承诺函内容载明：“本人李晓孟于2016年8月与胡峰莉签订了房屋买卖合同并已按照合同约定将房屋交付胡峰莉使用。胡峰莉已聘请装修公司进行装修和暖气改造。因本房屋目前涉及诉讼已被海淀法院查封，现李晓孟、谭宁向买受人胡峰莉承诺并保证继续履行合同，若胡峰莉未能取得本房屋所有权，或因任何原因导致该房屋不能过户给胡峰莉，李晓孟愿承担胡峰莉对本房屋进行装修和改造的所有实际发生的费用。谭宁对此承担连带责任。”谭宁对上述票据及承诺函无异议，表示同意对装修费损失及暖气改造费用承担连带赔偿责任，但不同意承担抵押评估费用及诉讼保全保险费。就实际损失，胡峰莉另主张租房损失110053.5元、房屋差价损失270万元、另行购房利息损失110万元。为此，胡峰莉向法院提交了房屋租赁合同、房租付款明细、网页截屏等证据。谭宁认可房屋价格上涨、贷款利率上涨且胡峰莉租房居住之事实，但不同意承担上述损失。庭审中，胡峰莉主张合同约定的违约金不足以弥补其上述全部损失，故要求李晓孟、谭宁在支付违约金之外另行赔偿上述损失。胡峰莉另以104号房屋实际所有权人为谭宁，且在房屋洽谈、支付房款等均是和谭宁沟通为由，要求谭宁承担连带责任。谭宁则以其仅是作为李晓孟的朋友帮忙洽谈房屋交易事项，其并非房屋买卖合同当事人为由予以抗辩。为此，胡峰莉向法院提交了录音证据三份，该录音证据显示李晓孟表示104号房屋为谭宁做主，其仅是名义上的所有权人，且谭宁曾多次和胡峰莉商谈104号房屋交易的履行问题。谭宁对上述证据无异议，且曾于第一次开庭时认可104号房屋为其与李晓孟共同投资，只是登记在李晓孟名下，并同意承担相应连带责任。后在本案第二次开庭时，其表示仅是作为李晓孟的朋友帮忙洽谈房屋交易事项，且因胡峰莉查封了其名下的房屋，故不同意承担连带责任。经法院释明，谭宁另表示即便其承担连带责任，其认为胡峰莉主张的违约金过高，要求法院予以酌减。
诉讼中，胡峰莉向法院申请对104房屋及谭宁名下的一室房屋采取诉讼保全措施，法院依法裁定准许并已执行。
原审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，胡峰莉与李晓孟签订的《北京市存量房屋买卖合同》内容不违反法律规定，具有法律效力。依据上述合同约定，如因104号房屋涉及诉讼或抵押导致房屋买卖合同不能履行，李晓孟应退还全部房款并承担违约责任及全部赔偿责任。实际履行中，因104号房屋涉及另案诉讼被查封导致胡峰莉与李晓孟未能继续履行合同，且人民法院的生效判决已确认李晓孟与案外人杨某存在恶意串通的行为，故李晓孟之上述行为已经构成根本违约，现胡峰莉要求解除合同同时退还已交购房款，具有事实及法律依据，法院予以支持。谭宁虽辩称胡峰莉支付其5万元为好处费并非购房款，但谭宁并未就其上述抗辩主张向法院提交充分反证，且并未就其前后作出矛盾性的陈述向法院作出合理解释，故法院对其上述抗辩主张不予采信，胡峰莉支付谭宁的5万元应为购房款。胡峰莉另要求李晓孟支付延期退还购房款违约金，但经法院查明的事实来看，胡峰莉并未向李晓孟送达书面解除通知书，仅在本案中变更诉讼请求要求解除合同，故胡峰莉主张的延期退还购房款违约金不符合双方之间的合同约定，故法院对其该项诉请不予支持。现李晓孟之上述行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。胡峰莉现要求李晓孟支付相应违约金，具有事实及法律依据，法院亦予以支持。关于违约金的数额，谭宁虽请求法院对违约金予以酌减，但胡峰莉向法院提交了相应证据证明其确实存在实际损失的情况，故法院对谭宁之上述抗辩主张不予采信。胡峰莉另主张超过违约金数额部分的实际损失。对此，法院认为，胡峰莉提交的相应证据不足以证明其实际损失过分高于约定的违约金，故其该项诉请缺乏事实及法律依据，法院不予支持。胡峰莉另以谭宁为房屋实际所有权人为由要求谭宁对李晓孟应承担的义务承担连带责任，谭宁仅同意就装修损失及暖气改造费用承担连带责任，对其余损失不同意承担。就本案查明的事实来看，谭宁并非登记的房屋所有权人，亦非房屋买卖合同的相对人，其接收房款等行为系代李晓孟履行相应合同义务，故胡峰莉要求谭宁对装修损失及暖气改造费用之外的损失承担连带责任，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。李晓孟经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响法院依法查明相关事实依法作出裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除胡峰莉与李晓孟于2016年8月25日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、李晓孟于本判决生效后七日内退还胡峰莉购房款250000元；三、李晓孟于本判决生效后七日内支付胡峰莉违约金1240000元；四、谭宁对李晓孟的上述义务在23400元范围内承担连带赔偿责任；五、驳回胡峰莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明：2017年6月13日的庭审中，胡峰莉的诉讼请求是继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并要求李晓孟与谭宁连带承担违约责任。在该次庭审中，谭宁同意承担连带责任。2018年3月29日的庭审中，胡峰莉的诉讼请求是解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求李晓孟与谭宁连带承担违约责任。在该次庭审中，谭宁不同意承担连带责任。本院查明的其他事实与原审法院一致。
本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。胡峰莉、李晓孟对于《北京市存量房屋买卖合同》的解除均没有上诉，本院在《北京市存量房屋买卖合同》解除的前提下对本案进行审查。
《北京市存量房屋买卖合同》及《承诺函》系缔约各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。缔约各方应按照合同约定履行各自义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。104号房屋涉及诉讼被查封导致李晓孟未能继续履行合同，李晓孟应承担违约责任。违约责任并非过错责任，李晓孟以自己没有违约的主观故意为由主张不承担违约责任，于法无据，应不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《北京市存量房屋买卖合同》约定，因104号房屋涉及诉讼被查封导致房屋买卖合同不能履行时，李晓孟应退还全部房款并按照房屋成交价格的20%承担违约责任。现104号房屋涉及诉讼被查封，胡峰莉有权要求李晓孟返还全部购房款并赔偿违约金。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。客观上房价已经上涨，李晓孟的违约行为使得胡峰莉购买与104号房屋条件相似的房屋时需付出更多的资金。考虑到房价的上涨幅度，《北京市存量房屋买卖合同》的约定并不存在违约金过高的情形。对李晓孟以违约金过高为由要求酌减违约金的主张应不予支持。
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。胡峰莉依据《承诺函》要求谭宁对全部购房款及违约金承担连带责任，谭宁对此不予认可，双方就《承诺函》中具体约定的理解亦未达成补充协议，本院依据合同的有关条款确定。在《承诺函》中，谭宁虽承诺保证继续履行合同，但《承诺函》前文表述“胡峰莉已聘请装修公司进行装修和暖气改造”，《承诺函》后文中又明确了该保证范围是装修和改造的实际发生费用。故依据《承诺函》的表述，谭宁连带责任的范围应限定在装修和改造的实际发生费用内。胡峰莉以谭宁签署《承诺函》为由要求谭宁对全部购房款及违约金承担连带责任，无事实依据，应不予支持。
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定,且应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。1.当事人在庭审中的相关陈述，如符合合同法的上述规定时，应认定双方当事人在庭审中订立了合同。胡峰莉要求谭宁对全部购房款及违约金承担连带责任，谭宁表示接受时，方可认定胡峰莉与谭宁就谭宁承担全部购房款及违约金的连带责任事宜，订立了合同。（1）2017年6月13日的庭审中，胡峰莉的诉讼请求并不包括谭宁退还购房款，故谭宁虽在该次庭审中表达了愿意承担连带责任的意思，但该意思表示不包括谭宁对退还购房款承担连带责任。（2）对比谭宁在2017年6月13日的庭审及2018年3月29日的庭审的表述，谭宁的意思表示由愿意承担连带责任变更为不愿意承担连带责任。在此期间，胡峰莉的诉讼请求进行了变更，由2017年6月13日庭审中的继续履行合同并要求李晓孟与谭宁按照合同约定赔偿违约金，变更为2018年3月29日的解除《北京市存量房屋买卖合同》并要求李晓孟与谭宁赔偿违约金。我国合同法的违约金以弥补损失为基础，兼顾惩罚性。法院在合同解除前提下判罚的违约金，显然大大高于合同继续履行前提下判罚的违约金。可见，将胡峰莉的诉讼请求视为要约时，其要约内容中违约金可获得支持的数额已经发生了实质性变更而有很大差异。2018年3月29日胡峰莉的诉讼请求中的违约金请求应当视为新的要约，谭宁有权决定是否作出承诺，而谭宁明确表示不作出承诺。由此，胡峰莉以谭宁在庭审中进行承诺为由要求谭宁就全部购房款及违约金承担连带责任，缺乏事实和法律依据，应不予支持。2.就违约金和本金承担连带责任的意思在合同法意义上应为要约。合同法要求要约的内容具体确定，且应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。就合同解除的违约金和本金是否承担连带责任事宜，谭宁虽然部分参与了合同的履行，但谭宁并未具体、确定的表达出承担连带责任的意思，也不能推定出谭宁有受该表示约束的意思。胡峰莉以谭宁参与交易为由要求谭宁对本金和违约金承担连带责任，无事实与法律依据，应不予支持。
胡峰莉以谭宁系104号房屋的实际权利人为由要求谭宁对购房本金和违约金承担连带责任，不符合合同的相对性，于法无据，应不予支持。
综上所述，胡峰莉、李晓孟上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34170元，由胡峰莉负担18210元（已交纳）；由李晓孟负担15960元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 范 磊
审 判 员 刘新泉
审 判 员 刘国俊
二〇一八年七月三十一日
法官助理 张 超
书 记 员 武 旋