江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第1658号
上诉人（一审原告）叶志钦。
委托代理人张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）岳亮。
被上诉人（一审被告）张春敏。
被上诉人岳亮、张春敏共同委托代理人叶裴，江苏雅凯律师事务所律师。
一审第三人岳统成，男，1964年2月17日出生，居民身份证号码3208231964********，汉族，住沭阳县沭城镇任巷小区*期**号楼*单元***室。
一审第三人孙其平。
一审第三人岳统成、孙其平共同委托代理人叶裴，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人叶志钦因与被上诉人岳亮、张春敏、一审第三人岳统成、孙其平房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：岳统成、孙其平系夫妻关系，双方于1987年3月21日领取结婚证。岳亮系岳统成、孙其平之子。岳统成以岳亮的名义与拆迁人江苏沭阳经济开发区管理委员会等签订沭阳县房屋拆迁补偿安置协议，拆迁人将座落于任巷小区二期14号楼4单元602室房屋进行产权调换，双方同意产权调换的房屋建筑面积为97㎡，确认拆迁面积124.86㎡、补偿金额87657.95元、安置房号为任巷小区二期14号楼4单元602室、安置面积95.55㎡、安置房金额为58858.8元、车库号06（面积20.22㎡）、拆迁奖金等。岳统成以岳亮的名义在拆迁安置上房结算清单上签名，安置上房时岳统成领取退款22761.25元。2012年9月11日，岳亮（甲方）与叶志钦（乙方）在牵手房产中介签订房屋买卖合同，约定：甲方同意将座落于任巷小区二期14号楼4单元602室房屋（建筑面积95.55㎡，车库面积23㎡）以146000元的价格出售给乙方；甲方在2012年9月11日收到乙方房款146000元，乙方向甲方一次性付清房款；契税、营业税、个人所得税等其他一切费用由甲方承担……；合同签订后，如乙方违约所付款项归甲方所有，乙方不得索回，甲方有权将此房出售他人，如甲方违约，甲方应以乙方所付款项三倍返还给乙方，如造成乙方其他损失，则另外赔偿。其中得到违约金方付中介佣金的50%，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方支付总房款千分之一的违约金；甲方应就将房屋的情况如实告知乙方，并无隐瞒，若违约，按第五条执行；未经产权人或共有人同意擅自出让该房产，导致本合同无法继续履行，甲方应承担本合同第五条违约责任；甲方于2013年9月11日将房屋及所有附属物正式交付给乙方使用……；甲乙双方约定成交价格包括室内家具：太阳能、沙发一套（包括茶几）、电视机一台；甲乙双方协商一致同意，此房转让时无两证，甲方负责办理好两证，若甲方无法办理两证，甲方将把乙方的全部房款在2013年9月11日前全部归还给乙方……。该合同落款处，甲方处签名为“岳亮”、“张春敏”，乙方处签名为“叶志钦”。2012年9月11日，岳亮出具收据一份给叶志钦，该收据载明：今收到壹拾肆万陆仟元整，叶志钦购任巷小区14号4单元602全部房款等。现叶志钦向一审法院起诉，请求判令：一、确认叶志钦与岳亮、张春敏于2012年9月11日签订的房屋买卖合同有效；二、岳亮、张春敏将位于沭阳县沭城镇任巷小区二期14号楼4单元602室房屋一套、车库交付给叶志钦；三、岳亮、张春敏自2013年9月12日起每日按146000元的千分之一给付叶志钦违约金；三、岳亮、张春敏承担本案诉讼费用。
一审法院另查明，岳统成、孙其平于1987年建偏屋两间，1995年建主屋三间，2001年前又建偏屋2间过道3间，先后在老宅上建十间房屋，建成之时其子岳亮、岳青均系未成年人。房屋拆迁安置后，岳统成、孙其平与其子岳青及其父母（岳统成父母）一直居住在该安置房屋，岳亮未在争议房屋中生活。涉案房屋至今未办理房屋产权证、土地使用证。
一审法院认为：叶志钦与岳亮、张春敏之间签订的房屋买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋至今未办理产权登记，叶志钦提供的房屋拆迁补偿安置协议和拆迁安置上房结算清单上“岳亮”签名均系第三人岳统成书写，且沭阳县梦溪街道办事处任巷居民委员会证明涉案房屋系第三人拆迁安置房，一直由第三人及近亲属居住使用，依据叶志钦提供的证据不足以认定岳亮、张春敏系涉案房屋、车库的所有权人以及岳亮、张春敏有权处分涉案房屋、车库；另岳亮、张春敏未将涉案房屋、车库交付给叶志钦，也未协助叶志钦办理产权登记，叶志钦不构成善意取得，综上，一审法院对叶志钦要求岳亮、张春敏交付涉案房屋、车库的诉讼请求不予支持。叶志钦要求岳亮、张春敏自2013年9月12日起每日按146000元的千分之一给付其迟延交付违约金，因涉案房屋、车库目前权属尚未明确，岳亮、张春敏能否继续履行交付涉案房屋、车库的合同义务尚不能确定，故对叶志钦上述主张不予支持。岳亮、张春敏辩称因岳亮欠叶志钦赌债77000元，叶志钦要求岳亮提供房屋抵押，叶志钦要求带上张春敏到房产中介签订涉案房屋买卖合同，岳亮、张春敏并未收到叶志钦诉称的146000元购房款，叶志钦对此予以否认，岳亮、张春敏未能提供证据予以证实，故对岳亮、张春敏上述辩解理由不予采纳。合同中约定的解除合同的条件即“甲方无法办理两证”应理解为岳亮、张春敏客观上无法办理两证，本案中岳亮、张春敏是因主观原因未办理两证，还是因客观原因无法办理两证，无法确认，且岳亮、张春敏未能提供证据证明涉案房屋客观上无法办理两证，故无法认定合同约定的解除合同的条件成就，故对岳亮、张春敏应解除合同的辩解理由不予采纳。第三人要求将涉案房屋及附属物、车库判归第三人所有，并归第三人居住、使用的请求与本案不属于同一法律关系，第三人可另行主张。遂判决：一、叶志钦与岳亮之间签订的房屋买卖合同有效；二、驳回叶志钦的其他诉讼请求。案件受理费3220元，由叶志钦负担1220元，由岳亮负担2000元。
一审法院判决后，叶志钦不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：沭阳县房屋拆迁补偿安置协议、拆迁安置上房结算清单均是以岳亮名义签订，故应该认定岳亮对涉案房屋及车库有处分权，叶志钦也基于此与岳亮签订了房屋买卖合同，故叶志钦在交易涉案房屋及车库时，已经尽到应有的谨慎注意义务。因此即使岳亮、张春敏对涉案反房屋及车库没有处分权，叶志钦也构成对涉案房屋及车库的善意取得。虽然岳统成、孙其平审理中提供了任巷居委会证明，但证明系证人证言，因证人未到庭，故该证明内容不应被采信；而且沭阳县房屋拆迁补偿安置协议、拆迁安置上房结算清单上面的“岳亮”签名虽然是岳统成代签，也不能以此推定出涉案房屋及车库为岳统成、孙其平所有。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人岳亮、张春敏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持。
一审第三人岳统成、孙其平述称：同意岳亮、张春敏的答辩意见。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
关于一审查明事实部分，岳亮、张春敏、岳统成、孙其平无异议，叶志钦对“岳统成、孙其平于1987年建偏屋两间，1995年建主屋三间，2001年前又建偏屋2间过道3间，先后在老宅上建十间房屋，建成之时其子岳亮、岳青均系未成年人。房屋拆迁安置后，岳统成、孙其平与其子岳青及其父母（岳统成父母）一直居住在该安置房屋，岳亮未在争议房屋中生活。涉案房屋至今未办理房屋产权证、土地使用证。”有异议。对双方当事人均无异议的事实认定，本院予以确认。
本案争议焦点为：叶志钦请求岳亮、张春敏交付涉案房屋及车库应否支持。
本院认为：叶志钦与岳亮、张春敏签订的房屋买卖合同无证据证明非双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于该合同的履行，叶志钦要求岳亮、张春敏按合同约定将涉案房屋及车库交付给自己，对此岳亮、张春敏不同意，并称涉案房屋及车库不是岳亮、张春敏所有，故而不能将涉案房屋及车库交付给叶志钦。因涉案房屋及车库系拆迁安置而来，而被拆迁的房屋岳统成、孙其平主张为自己所建，根据被拆迁前的房屋在拆迁前由岳统成、孙其平、岳亮等共同居住的事实，以及被拆迁的房屋在拆迁时岳亮仅20岁等客观情况分析，被拆迁的房屋不可能为岳亮的个人财产，至少为岳亮及其家庭成员岳统成、孙其平等的共同财产。本案审理中，岳统成、孙其平明确表示不同意将涉案房屋及车库交付给叶志钦，叶志钦也无证据证明其在与岳亮签订房屋买卖合同时，作为房屋共有人的岳统成、孙其平同意岳亮向其出售涉案房屋及车库，故岳亮、张春敏关于合同约定的交付涉案房屋及车库属法律上不能履行。叶志钦请求岳亮、张春敏交付涉案房屋及车库不应得到支持。岳亮、张春敏拒绝履行交付涉案房屋及车库的义务，属于违约行为，叶志钦可另案主张。
由于本案审理中，叶志钦经一审法院释明，叶志钦仍不同意解除房屋买卖合同，且叶志钦要求交付涉案房屋及车库的请求又未能得到支持，故叶志钦主张的逾期交房的违约金一审未予支持并无不当。
叶志钦上诉称其善意取得涉案房屋及车库，由于依照法律规定不动产的善意取得至少应符合“依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”条件，而涉案房屋及车库至今尚未登记，也未交付给叶志钦，故本院对叶志钦关于善意取得涉案房屋及车库的上诉请求不予支持。
综上，上诉人叶志钦的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3220元，由上诉人叶志钦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庄云扉
代理审判员 孙 权
代理审判员 王 雷
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 袁海燕
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