江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1862号
上诉人（原审被告）：南京赛尚商贸有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区。
法定代表人：杨卫东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏增，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通赛格商业运营管理有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：薄洪锡，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨飞，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。
上诉人南京赛尚商贸有限公司（以下简称赛尚公司）因与被上诉人南通赛格商业运营管理有限公司（以下简称赛格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赛尚公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.赛格公司在招商过程中，对商户口头承诺对于租金和其他费用可以“买四送八”，也即每年12个月中只要支付4个月的租金，另外8个月的租金可以免除。商户基于这一优惠政策才与赛格公司签订租赁合同，这一口头承诺应视为租赁合同的条款之一。2.赛格公司一直怠于履行商场方的应尽义务。招徕商户在商场经营，保证柜台较高的开业率，营造商场繁荣的经营氛围是赛格公司的义务。尽管本公司一直努力经营，但赛格公司怠于履行义务，导致本公司无法实现自己的经营目的。赛格公司未尽到作为商场方的义务，导致商铺承租人的目的完全无法实现，赛格公司构成根本违约。3.赛格公司制定的经营规则严重影响了本公司的正常经营和商业利益。每年春节期间是商场的销售旺季，其他商场一般会通过延长营业时间、有奖销售等方式扩大营业收入。赛格公司却在春节时将营业时间缩短，使得商户错失扩大销售的机会。
赛格公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
赛格公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《南通赛格时代广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2.判令赛尚公司将其所承租的南通赛格时代广场一层1-019、1-020、1-022号商铺腾空并归还赛格公司；3.判令赛尚公司向赛格公司支付拖欠的租金、管理费及滞纳金计377938.11元（截止到2018年1月15日）；4.判决赛尚公司所缴纳的履约保证金25000元和管理费保证金20000元，合计45000元,赛格公司不予退还；5.判令赛尚公司向赛格公司支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费；6.本案诉讼费由赛尚公司承担。
一审法院认定事实：2013年，南通市赛格时代广场发展有限公司通过出让方式取得了南通市港闸区的地块，土地用途为批发零售用地、商务金融用地。2014年5月19日，位于南通市港闸区的赛格时代广场经相关单位批准同意由南通市赛格时代广场发展有限公司施工建造，后该广场取得了商品房预售许可证，证载房屋用途性质为商业。此前，南通市赛格时代广场发展有限公司与赛格公司签订了《物业租赁及委托管理协议》，约定南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给赛格公司使用，并委托项目物业管理权限。
2016年6月8日，赛格公司（甲方）与赛尚公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将南通赛格时代广场一层1-019、1-020、1-022号商铺（建筑面积为1332平方米，套内建筑面积为666平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止；乙方在该商铺内经营品牌为“ASOBIO”品牌；乙方采用保底租金和提成租金结合的租金支付方式：保底租金（第一年的计租标准为15198.12元/月、第二年至第五年的租金标准为20259.72元/月）与提成租金（提成租金标准：商铺租金按乙方的税前营业额的百分比计付。租赁期内，第一、二年按营业额的百分之九作为每个租约年的租金计付比例）相比较，两者取其高；乙方应自计租日起向甲方交纳该商铺的管理费，管理费按该商铺的套内建筑面积计算，标准为15元/平方米/月，首期（2016年10月1日至2016年12月31日）应交管理费29970元；如按固定租金标准支付租金的，则本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，除第一期租金外，其他租金均按自然月度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金；首期管理费为计租日起至第四个月最后一日期间的管理费，除首期管理费外，其他费用均按每三个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付25000元作为履约保证金及20000元作为商业运营管理费用的保证金；如因乙方违约而提前终止合同的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金；因甲方违约而提前终止合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行保证金，延迟超过30日，甲方有权单方无条件解除合同；租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方；因租赁期满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同约定的归还期限内归还，乙方仍应按租金标准支付占有使用费和管理费，承担各项能源费用等。合同签订后，赛尚公司向赛格公司缴纳了履约保证金25000元及商业运营管理费用保证金20000元；此外，赛尚公司还支付了装修押金33300元。赛格公司将案涉商铺交付给赛尚公司，赛尚公司在案涉商铺上经营了“ASOBIO”品牌,并支付了租金32394.9元及管理费61253.75元（含装修押金）。2017年6月15日、8月10日和10月16日，赛格公司向赛尚公司邮寄了《缴费通知单》、《租户催款单》等相关材料，要求赛尚公司及时支付相关费用。
另，赛尚公司曾发函向赛格公司申请将装修押金33300元抵扣2017年1月29日至2017年4月31日期间的物业管理费，赛格公司在本案中表示同意将该费用抵扣赛尚公司未付款项。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》的效力如何？2.赛尚公司是否存在拖欠租金、管理费的行为，进而判断其是否违约及如何确定违约责任？
关于争议焦点1，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉《租赁合同》签订前，南通市赛格时代广场发展有限公司即取得了案涉商铺所在地的土地使用权，并相继取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证等证书，南通市赛格时代广场发展有限公司有权对外出租或委托他人对外出租。赛格公司在经南通市赛格时代广场发展有限公司同意将赛格时代广场商业及3号楼出租给其使用，并委托项目物业管理权限后，与赛尚公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容全面履行各自的义务。赛尚公司关于赛格公司未取得房屋产权证书及未通过消防验收，租赁合同无效的抗辩意见，于法无据，故不予采纳。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《租赁合同》签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，赛格公司依约将案涉商铺交付给赛尚公司使用，赛尚公司亦应向赛格公司支付租金及管理费。根据合同约定，租金和管理费均应以一个月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个租期租金和管理费，现赛尚公司仅支付了部分租金和管理费，尚欠部分租金和管理费，故赛格公司要求赛尚公司支付租金和管理费的诉讼请求于法有据，应予支持。赛尚公司关于赛格公司未按约采取有效促销手段以提高客流量，营造良好的经营氛围的抗辩意见，因缺乏证据证实，故不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉租赁合同明确约定乙方如拖欠租金或其它费用超过30日，甲方有权单方无条件解除合同。现赛尚公司逾期支付租金和管理费超过30日，赛格公司有权单方解除合同。关于合同解除时间的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。赛格公司于2018年1月17日向法院提起诉讼要求解除《租赁合同》，赛尚公司于2018年1月20日签收了民事起诉状等诉讼材料，故应确认租赁合同于2018年1月20日解除。关于赛尚公司欠付租金和管理费数额的问题，合同就租金支付标准作出了约定，即保底租金与提成租金相比较，两者取其高，赛格公司自愿选择按保底租金（固定租金标准）的方式计取租金与合同约定不悖，系对自身权利的处置，法院照准。租赁合同约定固定租金标准第一年、第二年的月租金分别为15198.12元/月、20259.72元/月，月管理费为9990元（15×666），因此，截止2018年1月20日，扣除赛尚公司已付租金和管理费，还拖欠286224.43元[12×（15198.12+9990）+（3+20/30）×（20259.72+9990）-93648.65-33300]。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，赛尚公司应将所承租的房屋恢复原状返还给赛格公司，并按1008.32元/天的标准[（20259.72+9990）÷30]支付逾期腾房占有使用费和管理费。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案赛尚公司逾期支付租金和管理费已超过30日，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，赛格公司有权要求赛尚公司支付滞纳金并不退还保证金，法院经综合考虑，酌定赛尚公司应支付的违约金为30000元。结合前文所述，扣除赛尚公司缴纳的履约保证金25000元、管理费保证金20000元后，其还应向赛格公司支付271224.43元（286224.43-25000-20000+30000）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、解除南通赛格商业运营管理有限公司与南京赛尚商贸有限公司签订的《南通赛格时代广场租赁合同》；二、南京赛尚商贸有限公司于判决生效之日起十日内将所承租的南通赛格时代广场一层1-019、1-020、1-022号商铺（建筑面积1332平方米）腾空、恢复原状后返还给南通赛格商业运营管理有限公司；三、南京赛尚商贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付租金和管理费、违约金，合计271224.43元（履约保证金、管理费保证金已抵扣）；四、南京赛尚商贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性向南通赛格商业运营管理有限公司支付逾期腾房占有使用费和管理费（自2018年1月21日起至实际返还之日止，按1008.32元/天的标准计算）。案件受理费6970元、减半收取计3485元，由南通赛格商业运营管理有限公司负担938元，南京赛尚商贸有限公司负担2547元。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，赛尚公司认为赛格公司承诺每年只要支付4个月租金，另外8个月租金可以免除，但赛格公司对此不予认可，且双方并未在租赁合同中有此约定，故对于赛尚公司该上诉理由不予支持。租赁合同的出租方提供符合约定的房屋供承租方使用是其合同主要义务，作为商场出租方和管理方，尽力引进商户入场经营并非其主要合同义务，且这并未写入租赁合同，故即使赛格公司未能保证商场内开业率，赛尚公司也无权拒付租金。关于春节期间营业时间的安排，系赛格公司正常经营管理的需要，赛尚公司未能证明对其经营造成严重影响，其以此拒付租金不予支持。综上，上诉人赛尚公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6970元，由上诉人南京赛尚商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗 勇
审判员 杨 盛
审判员 季建波
二〇一八年七月二十九日
书记员 施惠惠