江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第0639号
原告朱怡然。
原告陆霏。
委托代理人张同林。
被告无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司。
委托代理人殷晓钢。
原告朱怡然、陆霏诉无锡市华光珠宝城物业管理有限责任公司（以下简称华光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月28日受理后，依法组成合议庭，于同年8月13日、12月10日公开开庭进行了审理。原告朱怡然及其与陆霏的共同委托代理人张同林，被告华光物业公司的委托代理人殷晓钢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱怡然、陆霏诉称：其系无锡市中山路319-341号房地产项目中裙第139号产权式商铺（以下简称涉诉商铺）业主。2011年8月起，因华光物业公司违反与其签订的《华光大厦和珠宝城商厦物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）、《无锡华光珠宝城管理公约》（以下简称《管理公约》）及《华光珠宝城商户守则》（以下简称《商户守则》），对大厦进行停水、停照明、停电梯、停空调（以下简称四停），构成违约，导致其商铺无法出租或自行经营。该公司也未按《商户守则》的约定每年向业主提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施。故请求判令华光物业公司赔偿其损失（自2011年8月1日起至华光物业公司违约行为消除之日止，按其商铺同类地段房屋租金标准计算）。
华光物业公司辩称：涉诉商铺的承租人退场后，商铺并未实际出租经营，为避免扩大业主损失，其对空置商铺进行四停，符合大厦业主整体利益。且商铺闲置系地铁施工等原因导致招租困难，产生的损失与四停无关。《物业服务合同》约定，若业主未按约支付物业管理费用，管理者有权停止供电供水。在其四停前，原告已结欠物业管理费，故其并未违约。《管理公约》系华光房地产公司所签，对其无约束力。《商户守则》旨在解释商户的责任，并非法律文件。综上，请求依法驳回原告朱怡然、陆霏的诉讼请求。
经审理查明：1995年3月13日，朱怡端、朱怡忠（协议乙方）与无锡华光珠宝城房地产有限公司（协议甲方，以下简称华光房产公司）签订《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买珠宝城商厦第五层的涉诉商铺。该合同约定：为保证该楼宇之良好秩序和全体业主共同权益，乙方愿意遵守该楼宇管理公约之约束，有关该楼宇公共安全之防卫、公共设施及设备之操作与维护，公用水电费之计算及该楼宇全体业主共同关系事项，乙方同意由甲方或甲方指定之管理机构实施管理，其所需之费用由该楼宇之全体业主按该楼宇管理公约指定之份额承担。1996年1月26日，双方签订了《管理公约》。该公约载明：华光房产公司为第一业主；管理者指第一业主或业主管理委员会聘用的管理该大厦的任何人或公司；第一业主可就该大厦任何部分另行订立分契及其它有关管理该大厦的契约，但不得抵触本公约的条款；各业主共同及各自任命（此项任命不得撤销）第一业主作为其代理人，授权第一业主充分之职权代表各业主作出一切行为及事情或代表各业主签订一切需要或附带的文件；管理者权力与责任包括保持所有公共地方良好照明、保持公共服务设施处于良好工作状态、保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好工作状态；管理者酬金在管委会未成立前，由第一业主拟定；管理者应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算，该预算应显示该大厦总体上的管理与维护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入；各业主应按照管理预算及其所属单元所占的管理份额支付管理费用。另《商户守则》载明：该守则由华光珠宝城物业管理处制定，该管理处每年向各商户提供上一年度管理及维修支出的财务报告；各商户须遵守每日上午9时至晚上21时30分的统一营业时间，此亦属空调正常供应时间；本手册只在解释商户的责任，非法律文件，若商户要了解详细资料可参阅《管理公约》，本手册异于公约的以公约为准。后涉诉商铺经法院判决确认归朱怡然所有，并于2009年7月登记至朱怡然、陆霏名下。
2011年12月5日，朱怡然（合同甲方）与华光物业公司（合同乙方）就涉诉商铺签订《物业服务合同》，载明：甲方自觉遵守本物业的物业管理公共规章制度和《管理公约》、《商户守则》，遵循乙方的服务指导；物业管理的各项费用应按时按月交纳，包括甲方拥有产权的物业管理费、单元能耗费、公共能耗分摊费，交纳时间为当月的首日前预付；任何业主或租户如果在应付管理费之日起三十天内尚未能缴费，管理者可停止供电、水、气及空调与该业主或租户，但须至少提前三天发出有关通知；物业管理费收费标准为4.50元／平方米／月；单元水、电费计算公式为：（分表实耗数＋损耗）×单价，按月收取；公共能耗分摊费（水、电、气等）计算公式为：（总耗量－各单元耗量）×单价÷计费总面积×单元面积；甲方在收到乙方收费通知书后应在本月5日前缴纳上月该单元应付之上述费用，逾期不缴者，乙方有权采取其认为合适的其它措施催缴欠费，包括但不限于停电、停水、停止一切服务；乙方的义务包括负责大厦的空调、电、水的正常供应、保持所有共用地方内的机房、机械设备及其它共用设施处于良好工作状态、确保大厦共用地方照明良好等；合同附件包括《管理公约》、《商户守则》、《无锡华光珠宝城公共能耗分配方案》。
另查明：包括涉诉商铺在内的部分珠宝城商厦五层业主曾委托华光房产公司将商铺出租给无锡市哈哈餐饮美食有限公司（以下简称哈哈公司），业主应付的物业管理费及能耗费直接在哈哈公司支付的租金中支取。2011年7月后，哈哈公司停止经营，涉诉商铺随之四停。同年8月起，涉诉商铺开始空置，至今仍未出租。2013年3月12日，华光物业公司向朱怡然发送催缴通知，载明：涉诉商铺于2011年8月停用空置至今，至2013年2月28日止所产生的空置管理费、水电费共计2575.20元，请你接通知后尽快核对，并于2013年3月26日将所有上述空置费用缴付我司。2014年5月28日，朱怡然、陆霏诉至本院。
以上事实，有《华光大厦、珠宝城商厦房屋买卖合同》、《无锡华光珠宝城管理公约》、《无锡华光珠宝城物业管理处华光珠宝城商户守则》、《华光大厦和珠宝城商厦物业服务合同》、催缴通知、照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：涉诉商铺为产权式商铺，构造上与周围其它商铺无法明确区分，也不能独立排他地经营使用，故原告对商铺无法行使专有部分的物权，其对商铺使用或出租时，应与商铺所在的珠宝城商厦业主共同协商处理，以符合全体业主的共同利益。在涉诉商铺及珠宝城商厦其它商铺处于空置状态的情况下，若被告开通水电、电梯、空调，所产生的费用必然由商厦全体业主分担，故是否开通水电、电梯、空调，涉及商厦全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。同时，业主签订《管理公约》、《物业服务合同》等文件的目的系为了保障商铺的正常经营使用，故被告保持水电、电梯、空调开通的义务，应理解为以商铺处于经营使用状态为前提。现原告未举证证明涉诉商铺在内的珠宝城商厦确存在出租使用的现实可能性，或商厦全体业主共同决定在空置情况下开通水电、电梯、空调，故被告在此情况下采取四停措施有利于防止商厦全体业主发生不必要的费用，符合商厦全体业主的利益，并不违反其作为商厦管理者的义务。另外，原告主张因被告四停导致涉诉商铺无法出租或自行经营，未能提供证据予以证明，本院不予采信。被告是否提供上一年度管理维修支出的报告并披露、确认物业用房的位置面积及相关设施的义务，也与原告主张的租金损失无法律上的关联性。据此，原告要求被告赔偿其租金损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱怡然、陆霏的诉讼请求。
诉讼费80元由朱怡然、陆霏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 邹 岩
代理审判员 吴 伟
人民陪审员 朱镇修
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 李绥栋
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》：
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。