辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终5870号
上诉人（原审被告）：李乐，男，汉族，1981年8月4日出生，住辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：侯瑾辉，辽宁华夏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：穆晓霞，辽宁华夏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王淑芬，女，汉族，1957年4月1日出生，住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高晓红，辽宁得一律师事务所律师。
原审第三人：大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区屹馨街19A-18号。
法定代表人：赵鑫鹏，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋佳，女，该公司职员。
上诉人李乐因与被上诉人王淑芬、原审第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司（以下简称嘉和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李乐上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判继续履行案涉房屋买卖合同。事实和理由：原审判决认定事实不清、证据不足，本案的焦点在于李乐在履行《房地产买卖合同》中是否存在符合法定解除合同情形。首先，王明哲（王淑芬儿媳）既是资金监管协议的主体，也是在房地产相关部门登记备案的合同主体，因此案涉房屋只能过户在王明哲的名下。而本案漏列被告王明哲，不足以证明其在案涉材料上签字的真实意思表示，导致本案审理的事实不清。其次，即便王淑芬在庭审时提供了”授权委托书”以证明王明哲是代为签署资金监管协议，但李乐从未见过该委托书，且该委托书未经公证，王淑芬也未提供证据证明经过银行备案。另原审法院也认为”原、被告双方对案涉房屋的买受人由原告变更为原告儿媳（王明哲）是否达成合意均没能提供充分证据予以证明”，那么是否可以认定，王淑芬作为买方并未进行资金监管，系案涉合同的违约方。综上，在王淑芬无论口头或书面约定均无明确表示可将案涉房屋过户给王明哲的前提下，李乐唯恐一房二卖引起不必要的纠纷，希望在王淑芬和王明哲均有明确意思表示后，再配合办理过户手续，无迟延或拒绝履行义务的意思表示，且李乐在原审时，也当庭表示同意和王淑芬继续履行协议。
王淑芬辩称，不同意李乐的上诉请求及事实和理由，原审认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。案涉购房合同未能如期履行完毕不是因为中途更换王明哲作为房屋买受人，而是李乐变相涨价的要求没能满足，故其违约，根据合同约定，守约方王淑芬有权解除合同并提出相应的诉请。
嘉和公司述称，王淑芬一审以来的陈述属实。李乐是因为所要承担的税费过高，超出了他的预期，所以要涨价。作为中介，嘉和公司人员多次与李乐沟通，但其均不配合。
王淑芬向一审法院起诉请求：1、解除编号为2016619的《房地产买卖合同》、解除编号为7090627《二手房交易资金托管协议》并解除对托管资金的冻结；2、被告双倍返还原告支付的定金40,000元；3、被告赔偿原告居间费损失3000元；4、被告按照同期银行贷款利率（年利率4.35%）向原告赔偿350,000元购房款利息损失（自2017年11月4日起至实际返还之日止，暂计算至2018年3月30日的利息为5818.75元）；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年11月11日，原、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市甘井子区凌水路434号1单元3层13号房屋，房屋成交价为370,000元，定金20,000元，买方于2017年11月30日前备齐购房余款350,000元，同时三方将该款项存入银行做资金监管；如买方未能履行本合同条款导致本合同终止履行或无法履行，则已付定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权利再将房屋转让于任何人，如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失；三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议的内容，如有和本合同不符之处，以本合同为准，口头承诺的不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前三个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议，若无法达成变更协议的，继续履行本合同，无法继续履行本合同的，则合同终止。合同签订当日，原告向第三人交付定金20,000元。同日，原告与第三人签订《房地产居间服务合同》，原告支付第三人居间服务费3000元。
2017年11月11日，原告授权其儿媳王明哲代为办理资金监管事宜，具体代理权限为：代为签署资金监管协议、代为办理购房交税和资金监管等手续、代为存入、取出、保管应监管的资金代为处理与购房款资金监管和过户等有关的其他事宜。2017年11月24日，王明哲（甲方）、被告（乙方）与中国民生银行股份有限公司大连分行（丙方）签订《二手房交易资金托管协议》，约定甲方将350,000元作为托管资金委托丙方托管，甲乙双方若自愿中止房屋买卖合同或本协议的履行，应向丙方提交由甲乙双方持本人有效身份证原件在丙方营业场所共同签署的《解冻通知书》，则本协议中止，丙方根据该通知书解除对托管资金的冻结；甲乙双方因履行房屋买卖合同及居间服务合同等相关合同过程中发生争议，无法就签署《二手房交易托管资金划转付款委托书》达成一致，丙方将继续冻结监管账户，待甲乙双方就此取得已经生效的法院裁判文书后，丙方按生效文书处置该款项。
2017年11月24日，原告儿媳王明哲作为买方与被告就案涉房屋签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定房屋转让价款为300,000元。该合同是第三人员工宋佳填写，王明哲和被告均在合同尾部签名。被告称其系在空白的房地产买卖合同上签字，对合同内容并不知晓，更不知晓买方变更为王明哲。原告及第三人解释该合同的签订是为了双方少交税款，且被告同意将买方变更为王明哲。2017年12月1日，三方曾到纳米大厦办理交税过户手续，因被告中途离开而未办理完毕。
2017年12月8日至10日，原告儿媳王明哲多次通过短信要求被告履行报税过户等手续，被告回复让中介和其爱人联系。2017年12月10日、2018年1月30日、2018年2月11日，第三人工作人员韩洪芳与被告的妻子进行了通话，内容”被告妻子：我们当时报税的时候知道中介的出发点是好的，为我们双方都省点钱，然后报交易价格是300,000元，这个我考虑一下，没有什么大的问题，但我们跟她儿媳王明哲得重新签合同......我能净拿到350,000元，就过户......如果我这边拿不到350,000元，我是不卖的......”。
2018年1月30日、2月11日，第三人工作人员韩洪芳给被告发短信要求解决案涉房屋买卖事宜，并要求解除对案涉房屋资金的监管，被告未回复。
一审法院认为，本案争议的焦点问题：一是案涉房屋买卖合同是否可以解除的问题；二是被告是否应当双倍返还定金的问题；三是原告主张的相关损失如何认定的问题。针对第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，若一方当事人在合同履行过程中存在符合法定解除合同情形的，则另一方当事人可以要求解除合同。本案中，原告已依约支付了定金，并将剩余的购房款进行了资金监管，结合案涉录音证据、证人证言及双方在报税过程中的相关情况，可以认定案涉房屋买卖合同截至目前之所以未能履行完毕是基于被告欲增加房屋款项等原因所致。且结合第三人截止本案诉讼前通知被告未果的情况，亦可以认定被告存在迟延履行合同义务的情形且在经原告、第三人催告后，被告在合理期限内仍未履行。据此，原告起诉要求解除合同有事实和法律依据，应予以支持。针对第二个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定可以看出，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，如前所述，因案涉房屋买卖合同未能依约履行完毕系被告原因所致，故被告收取的定金20,000元应当予以双倍返还。针对第三个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告存在履行合同不符合约定情形，且在本案诉讼前因其单方原因未能使得案涉合同得以顺利及时履行，故原告支付的中介费3000元应由被告承担。对于主张的按照同期银行贷款利率计算的350,000元购房款利息损失，结合查明的事实，被告在双方因案涉合同发生纠纷后既不配合原告解除监管资金的冻结，也不继续履行合同，相关的损失被告应予赔偿，原告的该项主张于法有据，应予以支持。对于被告辩称案涉合同在履行过户过程中因原告及第三人向相关部门提供虚假合同（即将原来的交易价格由370,000元变更为300,000元），并要将买受人由原告变更为原告之儿媳，且在被告多次询问原告未果的情况下才导致合同未能依约履行完毕故被告不应承担任何民事责任且应继续履行合同一节，结合案涉录音等证据可以认定，虽然原告儿媳与被告针对案涉房屋签订过价值300,000元的合同，但该合同系为减少缴纳税费之用途（即该合同并未实际履行），综合本案情况可以认定被告出售案涉房屋的实际价值系370,000元，且向相关部门提交的合同之用途被告是知晓的，原告在支付了全部房款之后系被告原因才致使合同未能依约实际履行，且原、被告双方对案涉房屋的买受人由原告变更为原告儿媳是否达成合意均没能提供充分证据予以证明，因此被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，不应予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告王淑芬、被告李乐、第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司于2017年11月11日签订的《房地产买卖合同》（编号为2016619）；二、解除原告王淑芬、被告李乐、中国民生银行股份有限公司大连分行于2017年11月24日签订的《二手房交易资金托管协议》（编号为7090627）；三、被告李乐于判决生效之日起十日内协助原告王淑芬解除在中国民生银行股份有限公司大连分行350,000元监管资金的冻结；四、被告李乐于判决生效之日起十日内双倍返还原告王淑芬定金20,000元；第三人大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司于判决生效之日起十日内向原告王淑芬返还交付的定金20,000元。五、被告李乐于判决生效之日起十日内赔偿原告王淑芬中介费3000元；六、被告李乐于判决生效之日起十日内赔偿原告王淑芬监管资金的利息损失（以350,000元为基数，自2017年11月4日起至实际解除监管资金之日止，按银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，减半收取560元，由被告李乐负担。
本院二审期间，上诉人李乐提交了2017年11月29日向135XXXX****呼出电话5分钟和2017年11月30日两次拨打该电话号码并取消通话的手机通话记录截屏照片，拟证明上诉人多次与被上诉人联系，要求其明确案涉房屋的买受人。被上诉人王淑芬对该证据不予认可，其表示李乐并未就此事与其沟通，该两张通话截屏不能反映通话内容的真实情况。原审第三人对该证据欲证明的事项不予认可，称李乐与王淑芬在此期间联系并非因明确买受人的事情，因李乐在案涉房屋买卖过程中从未就案涉房屋买受人不明一事产生过异议。本院认为，该证据仅能证明李乐拨打过王淑芬电话的事实，而无法客观证实通话的具体内容，故该证据与李乐主张的待证事实缺乏关联性，本院不予采信。被上诉人王淑芬提交了其儿媳妇王明哲兴业银行账户回赎银行理财的交易明细、王淑芬儿子宋永亮的借记卡交易明细、2018年3月19日王明哲购买案外房屋的增值税发票（钻石湾项目41.03平方米，金额332,147.52元，税费16,607.38元）及宋永亮购买案外房屋于2018年6月29日签订的贷款金额为129万元的《招商银行个人购房借款及担保合同》及其补充协议，拟证明因上诉人李乐拒不配合解除对案涉35万元资金的监管，导致被上诉人王淑芬产生了高于其主张的35万元按照银行同期贷款利率计算利息的资金损失。上诉人李乐认为该组证据与本案无关，不予认可。原审第三人表示对该证据所要证明的事项不清楚。被上诉人王淑芬另提交了其从税务部门获取的税费分担情况表格一份，拟证明上诉人李乐作为案涉房屋的出卖人需承担的税费合计50,764.27元，按照此税费承担将致使李乐无法获得净到手35万元的卖房款，故李乐于2017年12月1日当天未缴纳税费离开并要求涨价才继续配合过户案涉房屋。李乐对该证据不予认可，认为这并非李乐最终需要承担的税费数额。原审第三人对该证据的真实性予以认可，并称取得该表格时其也在场。对于王淑芬二审过程中补充的上述证据材料，本院认为，关于第一组证据，虽然王明哲与宋永亮系王淑芬家人，但其筹措资金另行购买房屋的情况与案涉资金监管款项未及时解除冻结给王淑芬造成的实际损失数额仍不明确且缺乏必要的关联性，故不予采信。关于税费计算表格，因并非税务部门出具的材料原件，故不予采信，但结合原审第三人发表的意见，认为可以与本案查明的其他事实相佐证，证明李乐方在案涉房屋出卖价格问题上存在争议。综上，结合二审查明的证据情况，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是案涉房屋的买受主体是王淑芬还是其儿媳王明哲；二是案涉《房地产买卖合同》是否具备解除条件。
关于第一个焦点问题，应认定王淑芬系案涉房屋的买受人。理由如下：第一，王淑芬作为买方与卖方李乐及居间方嘉和公司已经签订了关于购买案涉房屋的《房地产买卖合同》，对于该合同的真实性和效力，各方均无异议；第二，王淑芬按照前述合同的约定，授权其儿媳王明哲办理了购买案涉房屋所需进行的资金监管事宜，实际履行了合同约定的买受人义务；第三，虽然前述合同签订后，王明哲又以买方身份与李乐签订了一份《房地产买卖合同》，但该合同各方当事人均明知系为减少买、卖双方税费负担所为，并非各方当事人的真实意思表示，因此系无效合同，且该合同最终也并未在登记部门备案；第四，王淑芬与李乐签订的《房地产买卖合同》中明确约定，”三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议的内容，如有和本合同不符之处，以本合同为准，口头承诺的不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准”，”本合同履行期间，任何一方要求变更本合同的，应提前三个工作日通知对方，由三方协商签订变更协议”，据此，即便当事人间有意变更案涉房屋的买受人为王明哲，在各方没有就此事签订变更协议，亦没有由王明哲作为买方重新签订有效的房屋买卖合同前，不能否定王淑芬为现在唯一买受人的事实，进而不存在李乐主张可能存在”一房二卖”的情形；第五，一审以来尚无任何证据显示李乐一方在履行合同义务的过程中因案涉房屋买受人不明确的问题存在过争议，如果买受主体不明确系导致李乐不配合办理案涉房屋买卖的因素，李乐至少应当有证据证明其就明确买受主体一事要求王淑芬或嘉和公司给予过答复，而从现查明的关于案涉房屋交易过程中的所有沟通情况看，李乐方强调的配合过户条件是调整房屋价格而非明确买受主体。故，本案的买方主体系王淑芬而非王明哲，因而李乐上诉提及应追加王明哲为本案当事人的理由不能成立，同时，李乐主张因买房主体不明而恐一房二卖的理由依据不足，不能构成其不履行合同义务的法定事由。
关于第二个焦点问题，应认定王淑芬享有解除案涉《房地产买卖合同》及《二手房交易资金托管协议》的权利。如前所述，王淑芬作为案涉《房地产买卖合同》的买方已经全面依约履行了己方义务，未见违约情形，而李乐以不能充分证明的事由几经催告仍不履行卖方义务，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，守约方王淑芬享有法定解除权，应判定王淑芬与李乐签订的《房地产买卖合同》于李乐收到本案起诉状时解除。案涉《二手房交易资金托管协议》系为履行《房地产买卖合同》而订立，在《房地产买卖合同》解除的条件下，该协议亦因无履行必要而应予一并解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，李乐因其过错应当承担相应的责任并赔偿王淑芬因此发生的损失，具体包括：双倍返还定金，承担中介费用，协助解除案涉监管资金的冻结。
关于王淑芬主张监管资金的利息损失一节，因案涉《房地产买卖合同》中关于违约责任一条已经明确约定，”如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿”，故以此为依据判令李乐向王淑芬双倍返还定金已经系对王淑芬因李乐的违约造成案涉房屋买卖合同解除产生的损失给予的赔偿。在王淑芬尚无充分证据证明其实际损失数额超过前述赔偿数额的情况下，加之被监管的35万元资金在冻结期间并不停止产生利息且该部分利息亦将归属王淑芬，王淑芬现就该部分资金以银行同期贷款利率另行主张利息损失，于法无据，不应予以支持。
综上所述，李乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分判项适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初737号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初737号民事判决第六项；
三、变更大连高新技术产业园区人民法院（2018）辽0293民初737号民事判决第四项为，李乐于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还王淑芬定金40,000元，其中20,000元由大连盛世嘉和房地产咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内向王淑芬返还；
四、驳回王淑芬的其他诉讼请求。
二审案件受理费1120元（上诉人李乐已预交），由上诉人李乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 任娲
审判员 刘畅
二〇一八年八月十四日
书记员 王亮