湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终3461号
上诉人（原审被告）：文衍，男，汉族，1955年12月24日出生，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：袁文超，广东君言（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁友成，男，汉族，1963年11月18日出生，住湖南省衡东县。
委托诉讼代理人：王维，湖南耀银律师事务所律师。
原审第三人：周国华，男，汉族，1971年1月13日出生，住湖南省。
上诉人文衍因与被上诉人丁友成、原审第三人周国华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2015)雨民初字第05379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人文衍上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人在与被上诉人签订《房地产买卖合同》时，并未告知该房屋租赁给原审第三人周国华。同时，�上诉人在知晓周国华有优先购买权的情况下仍与上诉人签订买卖合同，其行为已严重侵害了周国华的权益，该合同应属于无效合同。2、上诉人在与被上诉人签订《房地产买卖合同》时，上诉人用该套房屋在招商银行长沙分行办理了抵押贷款，招商银行具有抵押权。上诉人在未征得抵押权人同意的情况下私自与他人签订的房屋买卖合同属于有瑕疵的合同。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人丁友成辩称：1、优先购买权属于原审第三人的权利主张范围，上诉人无权主张。原审第三人在本案中没有上诉，本案应适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二十一条的规定。2、从目前房屋状况来看，抵押贷款已撤销不影响房屋交付；如果影响房屋交付，因上诉人隐瞒抵押而出卖房屋的，适用最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件的司法解释第十条规定，属另一个法律关系，不是本案审理范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人周国华述称：上诉人在签订房屋买卖合同之前，未告知周国华享有优先购买权,周国华要求上诉人与被上诉人终止合同，把房屋卖给周国华。
被上诉人丁友成向一审法院起诉请求：1、文衍于15日内将红旗区3片7栋107房过户给丁友成并完成房屋的交付；2、文衍承担本案诉讼费、保全费等一切相关费用。
一审法院认定事实：文衍系位于长沙市××区××号房屋（产权证号：71××73）的所有权人，产权面积为49.01平方米。涉案房屋实际隔成两间，由文衍对外出租。2008年9月28日，丁友成与文衍签订一份《租房协议》，由文衍将�案房屋的其中1间出租给丁友成，用于经营豆制品加工，租赁期限为5年，租金为每月2200元，每年租金提前两个月一次性支付。2012年6月，周国华与文衍签订一份《租房协议》，由文衍将涉案房屋的另一间出租给周国华，用于经营水果，租赁期限为5年，5年租金（2012年6月底至2017年6月底）120000元一次性付清。上述合同签订后，涉案房屋一直由丁友成及周国华承租使用。2015年8月24日，丁友成与文衍签订一份《房地产买卖合同》，合同约定：文衍自愿将涉案房屋出售给丁友成，房屋转让时所占有的土地使用权一并转让，成交总价为800000元，涉案房屋的原租赁户由文衍负责交接；合同签订后20日内，双方应到长沙市房屋产权管理局办理房屋产权转移手续，具体由文衍承办，丁友成应协助，所需税费文衍承担；文衍应于2015年9月15日将涉案房屋交付丁友成，并将与房屋有关的单据、证照同时交付；丁友成违约，不得向文衍索还定金；文衍违约，应双倍返还定金，在承担违约责任的同时，除非双方同意继续履行，否则本合同解除；合同签订之日起3日内，丁友成支付购房款500000元，余款300000元办理完毕产权过户手续一次性付清。上述合同签订后，丁友成于2015年8月25日通过其配偶姚育英向文衍支付购房款500000元。此后，文衍未如期交房，也未办理涉案房屋的过户手续。2015年9月22日，丁友成向该院提出诉前保全申请，要求查封涉案房屋产权。2015年9月24日，该院以（2015）雨民保字第05135号民事裁定书，查封了涉案房屋。另查明，文衍曾因贷款将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司长沙分行，并办理了抵押登记。文衍于2015年9月24日清偿了银行贷款，丁友成、文衍双方均确认涉案房屋的抵押已撤销。2015年10月12日，丁友成诉至该院，请求判如所请。在本案诉讼中，周国华以独立请求权第三人身份参加本案诉讼，并要求确认丁友成、文衍所签房屋买卖合同无效。在本案诉讼中，丁友成提供一份录音资料，拟证明：在涉案房屋交易之前，文衍与周国华有过沟通，并非周国华所称不知情。文衍的质证意见为：对该录音资料的“三性”均有异议，该证据仅为丁友成单方的录音，即便录音资料是真实的，但从丁友成打印出来的文字资料来看，周国华所说的话并没有明确表明不购买涉案房屋，倒是周国华明确要买房屋，只是因为涉案房屋当时没有房产证，故暂时没有购买；文衍和周国华谈话时，房屋还是抵押状态，文衍无权出售涉案房屋，故该证据达不到丁友成的证明目的。周国华的质证意见为：庭审播放的录音，周国华根本没在场，是丁友成和邻居在谈房屋买卖事宜。
一审法院认为，丁友成提供的录音资�，无法确定谈话人的真实身份，且文衍及周国华对此不予认可，该录音资料无法达到丁友成的证明目的。根据本案查明的事实，文衍自认在出卖涉案房屋前未告知周国华，且丁友成无有效证据证明文衍在出卖涉案房屋之前向周国华履行了法定的通知义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十条虽规定了承租人的优先购买权，但对优先购买权的行使及其被侵犯后的救济方式并无明确的规定；同时，2009年9月1日起开始施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，周国华主张丁友成、文衍签订的《房地产买卖合同》无效，与上述司法解释的规定相悖，该院对此不予支持，周国华可就损失赔偿问题另行诉讼解决。丁友成、文衍签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应遵照履行。丁友成对涉案房屋申请的诉前保全，系在丁友成、文衍双方约定的交付房屋和产权过户期限届满之后，并非文衍所称系因丁友成的诉前保全导致涉案房屋未能过户；同时，文衍以侵害周国华优先购买权为由拒不履行房屋买卖合同的理由不能成立；丁友成已按约支付了首期购房款，文衍应按约交付房屋，并将办理涉案房屋过户手续所需资料递交相关登记机关。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：一、文衍于本判决生效之日起15日内将位于长沙市××区××号房屋（产权证号：71××73）交付丁友成；二、文衍于本判决生效之日起30日内将上述房屋过户至丁友成名下的所需资料递交相关登记机关；三、驳回周国华的诉讼请求。本案受理费160元，由文衍负担80元，周国华负担80元。
二审中，上诉人文衍向本院提交了以下证据：房屋所有权证，拟证明本案涉诉为上诉人与王珏珺夫妻双方共有财产。被上诉人丁友成质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该份证据体现该房屋属于房该房，购买内容中没有体现配偶，共有人的地方为空白，本案是上诉人与被上诉人的纠纷，如果第三方有异议，应由第三方另行解决，故达不到本案的证明目的。周国华对该证据表示不清楚。
本院经审查认为，被上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定，但共有人处为空白，不能达到上诉人所述的该房屋是夫妻共同财产的证明目的，故对其关联性不予认定。
被上诉人丁友成、原审第三人周国华在二审中未提交证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人文衍与被上诉人丁友成签订一份《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。丁友成依约支付了相关款项，文衍应当向丁友成交付房屋和向房产登记部门交付过户资料，故一审判决符合法律规定和合同约定，应予维持。文衍提出该房屋系其与王珏珺的夫妻共同财产，本院认为，房屋所有权�上并没有体现王珏珺为共有人，文衍也无证据证明其与丁友成签订合同时，告知了丁友成该房屋系夫妻共同财产，故丁友成有理由相信该房屋系文衍的个人财产。涉案房屋的抵押已撤销，不影响该《房地产买卖合同》的效力和履行。周国华提出侵害了其优先购买权，该《房地产买卖合同》无效的陈述意见，因无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人文衍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费160元，由上诉人文衍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。