湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6717号
上诉人（原审原告）：朱四元，男，1957年8月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：何进杰，湖北昊楚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉汉商人信置业有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道139号。
法定代表人：张晴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。
上诉人朱四元因与被上诉人武汉汉商人信置业有限公司（以下简称汉商人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
朱四元上诉请求：改判汉商人信公司向朱四元支付2011年8月28日至违约终止之日（能够办证之日）期间的逾期办证违约金。事实和理由：1、一审判决适用法律错误，实体处理严重不当，应予纠正。上诉人一直在要求被上诉人履行合同义务，被上诉人从未拒绝履行合同义务。被上诉人的违约处于持续状态，诉讼时效应自违约终了之日起算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。2、一审程序严重违法。一审法院同案不同判。3、即便适用诉讼时效，本案也应适用民法总则关于诉讼时效的规定。
被上诉人汉商人信公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，上诉人所主张的诉讼时效应该从违约终了之日起算有违法律规定。根据民法通则第137条规定，诉讼时效从直到或应当知道权利被侵害时起算，根据合同约定，从被上诉人未在约定时间内办理房屋初始登记时即为权利被侵害时，一审认定不存在适用法律错误，且有生效判决明确主张逾期办证违约金诉讼时效应从合同约定的情形发生开始计算。第二，上诉人没有提交证据证明诉讼时效中止或中断情形，超过诉讼时效的违约金不应得到法院支持。第三，民法总则的生效时间晚于该案的一审判决书送达时间，该案不应适用民法总则。第四，被上诉人现在已经完成了涉案房屋的初始登记，上诉人在一审判决送达之前就已经可以办理涉案房屋的权属证书。
朱四元向一审法院起诉请求：汉商人信公司马上办理所购商铺房地产权属证书，依照合同第十五条第三款赔偿朱四元逾期未办理房地产权属证书违约金（2011年1月-2016年10月）158000元，本案诉讼费用由汉商人信公司承担。
一审法院查明，朱四元、汉商人信公司于2009年12月18日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：朱四元购买汉商人信公司开发的位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信(汉商银座第F座1层162号商业号房（建筑面积22.91平方米），房屋总价742031元；付款方式为一次性付款。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用之日起180日内办理房地产权属证书的，每逾期一日，应按买受人已付商品房价款的万分之一支付违约金；逾期达到180日，买受人有权退房，出卖人应在买受人提出退房要求后30日内将买受人已付商品房价款退还，并按已付商品房价款的万分之一赔偿买受人损失等内容。同日朱四元、汉商人信公司还签订《委托经营管理协议书》一份，约定朱四元委托该公司对该商铺进行经营管理，委托期限自本协议书签订之日起至2026年2月28日止，租金起算日自2011年3月1日其开始计算租金，协议还对其它权利义务进行了约定。朱四元按照合同约定向汉商人信公司支付了全部购房款742031元，汉商人信公司于2011年3月1日将约定商铺交付朱四元使用，朱四元已领取自2011年3月1日起的租金。2016年11月23日，汉商人信公司取得关于人信(汉商银座F栋的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，但至今尚未协助朱四元办理房地产权属证书，故引起本案诉讼。
一审法院认为，朱四元、汉商人信公司签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。依合同第十五条约定以及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，汉商人信公司应当在房屋交付使用之日起在约定的期限内完成双方关于办理房地产权属证书的约定，汉商人信公司未能在约定的期限内履行其义务，汉商人信公司应承担违约责任，即汉商人信公司应继续履行合同义务协助朱四元办理房地产权属证书并向朱四元支付违约金。故对朱四元要求汉商人信公司协助办理房地产权属证书的诉讼请求，予以支持。关于违约金的支付，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，汉商人信公司应向朱四元支付二年诉讼时效期间内的违约金。依合同约定，若汉商人信公司未能在约定的期限内履行协助办理房地产权属证书的义务，违约金应自商品房交付使用之日起在履行期限（180日）届满后开始计算，诉讼时效也应从此时开始计算。依据《委托经营管理协议书》之约定，朱四元已实际领取自2011年3月1日起的租金，故2011年3月1日应为该房屋交付使用之日，扣除180日的协助办理房地产权属证书的期限，应自2011年8月28日起计算逾期协助办理房地产权属证书的违约金及诉讼时效期间。因朱四元未能提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形，对超过诉讼时效期间的违约金不予支持。朱四元于2017年2月27日向法院提起诉讼，汉商人信公司应按合同约定的已付购房款日万分之一的计算标准，向朱四元支付自2015年2月27日至2017年2月27日的逾期协助办理房地产权属证书违约金54316.67元（742031元×732天×0.0001）。对于2017年2月27日之后的违约金，因汉商人信公司的违约状态尚在持续中，终止之日不确定，故对朱四元要求汉商人信公司支付2017年2月27日之后的违约金，不予支持，朱四元可于汉商人信公司履行协助办理房地产权属证书义务完毕之日一并主张。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助朱四元办理位于武汉市汉阳区汉阳大道与鹦鹉大道交汇处东南角人信(汉商银座第F座1层162号商业房屋的房地产权属证书；二、武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱四元支付逾期协助办理房地产权属证书违约金54316.67元；三、驳回朱四元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3460元，由朱四元负担460元，武汉汉商人信置业有限公司负担3000元（此款朱四元已预交，武汉汉商人信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的款项直接支付给朱四元）。
二审中，朱四元提交了汉商人信公司寄给朱四元的通知办证的函，拟证明汉商人信公司从未拒绝履行合同义务，诉讼时效从未开始发生。汉商人信公司对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为该函发生于2017年7月19日，该证据不能说明朱四元一直在向汉商人信公司主张逾期办证违约金的权利。本院对该证据的真实性予以采信。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，案涉商铺现具备办证条件，2017年7月19日，汉商人信公司向朱四元邮寄了办证的通知。
本院认为，朱四元请求汉商人信公司支付逾期办证违约金，属金钱给付之诉，应当适用诉讼时效。现朱四元并无证据证明时效发生中断的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”的规定，朱四元于2017年2月27日向一审法院提起诉讼，汉商人信公司应按合同约定的已付购房款日万分之一的计算标准，向朱四元支付自2014年2月27日至2017年2月27日的逾期协助办理房地产权属证书违约金81326.60元（742031元×1096天×0.0001）。
综上，上诉人朱四元的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初889号民事判决第一项；
二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初889号民事判决第三项；
三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105民初889号民事判决第二项为：武汉汉商人信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱四元支付逾期协助办理房地产权属证书违约金81326.60元；
四、驳回朱四元的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3460元，由朱四元负担1460元，武汉汉商人信置业有限公司负担2000元。
二审案件受理费3460元，由朱四元负担1460元，武汉汉商人信置业有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
二〇一七年十一月二十七日
书记员 杜 文