北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13283号
上诉人（原审被告、反诉原告）叶子菀，女，1985年9月12日。
委托代理人李洪云，上海海华永泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街昆泰国�大厦1706号。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生。
上诉人叶子菀因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16554号判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成由法官张印龙担任审判长，法官张慧、法官潘蓉参加的合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人叶子菀及其委托代理人李洪云、被上诉人链家公司的委托代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
链家公司在一审中起诉称：2014年9月20日，叶子菀通过我公司居间，与产权人张×就本市朝阳区安翔里×号楼×号房屋签订《北京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》。根据《居间服务合同》第2条约定：叶子菀应当�签约当日支付居间服务费114620元，每逾期一日按照应付款的百分之一向我公司支付违约金。叶子菀至今未向我公司交纳居间服务费，故依法诉至法院，要求法院依法审理，维护我公司的合法权益，判令叶子菀支付居间服务费114620元。
叶子菀在一审中答辩并反诉称：2014年9月20日，我经链家公司居间介绍购买张×位于北京市朝阳区安翔里×号楼×室房屋，我与张×签订了《北京市存量房买卖合同》，我与链家公司签订了《居间服务合同》，当日我向链家公司支付居间服务费25640元。张×所出示的房产证中没有本案房屋的平面图，我与张×之间签订房屋买卖合同依据的是链家公司提供的房屋户型图，而该房屋户型图与本案房屋户型图不一致。因链家公司提供虚假信息的行为，导致我承担直接经济损失111306元。我认为，链家公司向我提供房屋户型图与本案房屋实际情�不一致，属于提供虚假信息的行为，根据居间服务合同的约定，链家公司应当赔偿我因此产生的全部损失并退还我已向链家公司支付的居间服务费。链家公司在居间服务中提供虚假信息，导致我签订的合同解除，遭受巨额损失，我不同意链家公司的诉讼请求并提出反诉，要求链家公司赔偿损失111306元（100000元为另案中向张×赔偿的费用、公证书费用4000元、另案的案件受理费7306元），链家公司退已支付的居间服务费25640元。
链家公司在一审中针对叶子菀的反诉，答辩称：法院判决叶子菀承担违约金是因为叶子菀存在违约行为，未按照合同履行义务应承担的违约责任，与我公司无关。我公司的居间服务已经完成，叶子菀应当支付居间服务费，且不应请求返还。叶子菀要求的经济损失是法院判决叶子菀应当承担的费用，与我公司无关。叶子菀反诉中陈述的事实理由我公司不同意，我公司没有提供虚假信息，叶子菀和其父亲看过涉案房屋后才签约的。从叶子菀提供的第二张户型图上可以看出叶子菀了解房屋情况，经纪人王×在实地测量房屋面积时，叶子菀及其父亲是在场的，叶子菀和其父亲问过房屋情况，王×也说了，叶子菀和其父亲都没有提出过异议。
一审法院审理查明：2014年9月20日，案外人张×（甲方、出卖人）、叶子菀（乙方、购买人）、链家公司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于朝阳区安翔里×号楼×号的房屋（以下简称×号房屋）于2014年9月20日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人。因本次交易涉及因贷款、房款分次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家房地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币（大写）壹拾壹万肆仟陆佰贰拾元整，其中，乙方承担人民币（大写）壹拾壹万肆仟陆佰贰拾元整并应于本合同签订当日向丙方支付。甲、乙双方或一方延迟向丙方支付居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金等内容。经查，负责前述居间合同事务的人员为链家公司工作人员王×。
2014年9月20日，张×（甲方，出售人）、叶子菀（乙方、购买人）与链家公司（丙方、居间人）签订《定金协议》，约定：乙方经现场勘验甲方名下涉案房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币（大写）伍佰贰拾壹万元整的总价款购买该房屋，此价款不涉及依国家规定应当由甲方承担的税费；乙方应于签署本协议后1个工作日内签署《买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务等内容。
2014年9月20日，叶子菀（买受人）与张×（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为：朝阳区安翔里×号楼×，产权证明所载建筑面积共129.06平方米；房屋成交价格为：￥2970000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：￥2240000元；买受人向出卖人支付定金￥300000元等内容。
2014年9月20日，叶子菀向链家公司汇款，金额共计25640元。
叶子菀于2014年10月将张×、链家公司诉至该院，要求解除叶子菀与张×签订的《买卖合同》、《定金协议》及《补充协议》，张×退还已付购房定金100000元；解除与链家公司签订的《居间服务合同》，判决链家公司退还已付居间服务费25640元，并赔偿叶子菀与张×因解除房屋买卖合同所产生的实际损失（该损失尚未实际发生）；张×及链家公司赔偿定金利息损失、居间服务费利息损失、误工费与交通费损失共计10000元。张×提出反诉，要求解除双方签订的《买卖合同》、《定金协议》及《补充协议》，要求叶子菀支付违约金300000元。
在张×未存在约定或法定的违约情形之情况下，叶子菀未按照《买卖合同》及《补充协议》的约定向张×按期支付购房款，显属违约，应当承担相应的赔偿责任。该院于2015年1月做出判决：一、解除叶子菀与张×于2014年9月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，解除叶子菀与张×、北京链家房地产经纪有限公司于2014年9月20日签订的《买卖定金协议书》及《补充协议》。二、张×于判决生效后十日�退还叶子菀定金100000元。三、叶子菀于判决生效后十日内给付张×违约金300000元。四、驳回叶子菀的其他诉讼请求。
叶子菀不服判决上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为：具体到该案而言，当事人双方虽然签订了合同，但叶子菀在给付张×100000元的购房定金签订合同后，随即发现自己正在购买的房屋户型与理想中的房屋状态有较大不符，马上提出不再继续履行合同，并请求予以解除；在合同的履行程度上，仅属履行开始，实际上该合同并未实际得以履行；在损失认定上，也无充分证据证明出卖人张×因此受到相应的实际经济损失；在主观过错上，由于叶子菀一方在合同签订前看房时的主观疏忽，未发现涉案房屋的户型问题，属过失违约，缺少主观恶意；同时，还要看到，叶子菀购买涉案房屋的主要目的是用做婚房，结婚乃人生之大事，基于这种特定�购房要求，叶子菀由于户型不符，在合同履行之初，即请求解除合同，亦合乎人之常理，作为一个善良合同相对方，张×亦对此应予理解和尊重。在赔偿能力上，叶子菀是一个刚工作几年的年轻人，属于依靠工资收入工作谋生的工薪一族，其赔偿能力也极为有限。在原审庭审中，叶子菀也提出了请求法院调整降低的请求，但原审法院未予支持。实际上，就该案实际情况而言，用叶子菀已经支付给张×的100000元购房定金，来折抵叶子菀因解除涉案合同的所应承担的违约责任，符合该案客观实际，也更为公平合理；在上述定金和违约金相互折抵后，对于叶子菀请求返还定金和张×请求给付违约金的反诉请求，该院均不再予以支持。北京市第三中级人民法院于2015年6月作出判决：一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44326号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第44326号民事判决第二、三、四项；三、驳回叶子菀的其他诉讼请求；四、驳回张×的全部反诉请求。
该案审理中，叶子菀出示×号房屋的户型图一张，该户型图中，将房屋主卧与主卧内厕所之间约2.1㎡乘以2.2㎡的空间面积标注在×号房屋主卧范围内，而房屋实际状况中，该空间不属于×号房屋；户型图中所绘主卧为完整的长方形，房屋主卧实际状况为不完整的长方形，二者差异较为明显；户型图其他内容与×号房屋实际状况相同。叶子菀主张该户型图是链家公司给叶子菀的，链家公司不予认可。
审理中，叶子菀出示了北京市国立公证处所做的公证书1份。公证书内容为对域名为www.bj.lianjia.com网站中的多个页面进行的保全。保全的页面上方显示”链家网Lianjia.com”、”您好，欢迎来到链家！”以及客服电话等字样，其中一页面显示：华盛乐章3室2厅129平方米2014.9.20链家网成交521万40387／平方米3室2厅高楼层（共23层）129平方米2001年东南（板楼）华盛乐章（朝阳健翔桥）目前有33套房源出售中，挂牌均价请见二手房页面王×好评率：82.8%评价：29次4008861276转3119。其中，”王×好评率”前有王×的照片；文字左部有房屋内景照片和户型图。该户型图与前述叶子菀出示的户型图内容一致。叶子菀出示公证费票据3张，陈述其中2015年5月7日的票据（金额1000元）系为完成前述公证内容而支付的公证费用。
叶子菀陈述其在签订房屋买卖合同前没有看过房，签订房屋买卖合同后看了房，叶子菀的父亲曾为帮叶子菀买房看了多处房屋，在签订房屋买卖合同前看了×号房屋；叶子菀父亲看房是为了叶子菀买房出份力，是叶子菀父亲的单方行为，与叶子菀无关；叶子菀父亲将×号房屋状况向叶子菀进行了描述，叶子菀没有提出太大的异议。链家公司陈述签订房屋买卖合同前后，叶子菀及其父亲均看了房，叶子菀后来提出解除房屋买卖合同的真正原因是认为房屋风水不好。
审理中，该院对案外人王×进行了询问。王×陈述的主要内容是：王×系链家公司经纪人。链家公司所有居间成交的房屋都会在前述链家网的页面显示，叶子菀提交的公证书中涉及的房屋即为该案中由王×居间成交的×号房屋，该交易成交后，房屋成交信息显示在链家网的页面中。域名为www.bj.lianjia.com的网站是链家公司的网站，该网站中显示的房屋户型图和×号房屋中主卧的实际状况不一致，该户型图是谁提供给链家公司的，王×不清楚。王×曾带叶子菀及叶子菀父亲看过×号房屋，王×或链家公司其他工作人员在签订房屋买卖合同�向叶子菀出示了前述户型图，该户型图是直接从网上下载打印到纸上的，叶子菀知道户型图与实际情况不一致，现场看房能够很容易看出户型图与房屋实际状况有不同之处。王×没有和叶子菀或叶子菀父亲说过户型图与房屋实际状况存在不同之处，当时也没有注意到这个问题。
一审法院判决认定：关于公证书所涉网站是否为链家公司网站这一问题，因公证书中涉及的网络页面中均出现”链家网”、”您好，欢迎来到链家！”等字样，且担任×号房屋居间工作的链家公司人员王×亦确认该域名属链家公司，链家公司不予认可但对此未举证反驳，该院对其否认意见不予采信。该案中，与×号房屋内主卧状况存在不一致的户型图公布于链家公司的网站中，王×亦表示该户型图是由王×或链家公司其他工作人员在房屋买卖合同签订前向叶子菀出示的，故该院认为能够认定户型图确系链家公司向叶子菀出示这一事实。
在现有社会状况和经济条件下，购买房屋对于一般公众而言仍属生活中的大事，一般公众对购房一事一般均持审慎态度；依照前述法院生效判决的陈述，叶子菀购买涉案房屋主要目的是用做婚房，可见其对于购买房屋又存在着特定的需求，尤应慎重。在上述情况下，叶子菀陈述在签订房屋买卖合同前其本人未看过房，仅其父亲看过房，又表示其父亲看房是单方行为，与叶子菀无关等内容与常理不符，对此该院不予采信。即使如叶子菀陈述，结合看房者与叶子菀的密切亲属关系、叶子菀父亲曾经为叶子菀买房看过多套房等情况，叶子菀父亲对×号房屋的看房行为亦应认定为受叶子菀委托而进行的行为，其后果归结于叶子菀。综上，应当认定叶子菀在签订房屋买卖合同前已对×号房屋进行了察看，对房屋状况有了清楚的了解。链家公司向叶子菀出示的户型图虽与房屋实际状况存在不一致之处，但不一致的内容仅表现在房间主卧，且户型图与房屋主卧不一致之处非常明显，在叶子菀已对房屋进行了实地察看的情况下，该情形不足以影响叶子菀对于房屋状况的认识，亦未达到链家公司向其提供虚假信息的程度。叶子菀主张链家公司提供虚假信息，事实依据不足，该院不予采信。
该案所涉居间服务合同为当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力。叶子菀与房屋出卖人签订的房屋买卖合同虽经人民法院判决解除，但合同解除系因其违约所致，现链家公司已促成叶子菀与房屋出卖人之间成立房屋买卖合同，叶子菀应向链家公司支付居间费用。链家公司向叶子菀出示的户型图与房屋实际状况存在不同之处，亦未就此内容向叶子菀提示说明，该情形虽未达到提供虚假信息的程度，但属于居间服务过程中的失误，据此理应扣减居间费，具体数额由该院酌定，同时，叶子菀已给付链家公司的费用亦应在给付数额中扣减。
叶子菀主张的经济损失并非因链家公司违约产生的损失，叶子菀要求链家公司赔偿损失缺乏依据，该院不予支持。从前所述，该院认为叶子菀应给付居间费，同时扣减居间费数额及叶子菀已给付费用数额，故叶子菀要求返还居间费没有依据，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、叶子菀于判决生效后十五日内给付北京链家房地产经纪有限公司居间费二万五千元。二、驳回北京链家房地产经纪有限公司之其他诉讼请求。三、驳回叶子菀之全部反诉请求。
叶子菀不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其�要上诉理由是：链家公司在网站上发布虚假户型图是欺诈行为，因链家公司的欺诈行为导致叶子菀签订了房屋买卖合同，链家公司应当承担全部过错责任，因此链家公司应当返还居间费并赔偿叶子菀的损失。请求撤销一审判决，发回重审或改判链家公司返还居间费并赔偿损失。一、二审诉讼费由链家公司负担。
叶子菀就其上诉向本院提交的新的证据为：1.（2015）京国立内证字第3497号公证书。2.（2015）京国立内证字第3496号公证书。
链家公司服从一审法院判决，其针对叶子菀的上诉理由答辩称：虽然一审法院关于叶子菀是否明确知晓房屋的户型状况、叶子菀在签约前是否知晓户型图与实际不同的事实以及王×笔录的真实性没有查清，但链家公司就此未提起上诉。叶子菀在签约前查验过涉案房屋，知悉房屋状况后才签订房屋买卖合同，链家公司不存在欺诈行为。
链家公司就其答辩未向本院提交新的证据。
链家公司对叶子菀向本院提交的证据持有异议，首先认为均不属于新证据，其次对证据的真实性与关联性均不予认可。
本院经审查认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项”二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”的规定，叶子菀在本院审理期间提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，叶子菀未予提供，且该证据不能证明叶子菀所主张的事实成立，故叶子菀在本院审理期间提交的证据不属于新证据，本院不予确认。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一�。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、（2014）朝民初字第44326号民事判决书、（2015）三中民终字第05334号民事判决书、户型图、公证书、王×陈述及当事人陈述意见等在案佐证。
本院认为：叶子菀与链家公司签订的居间合同是双方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现链家公司已经促成叶子菀与房屋出卖人张×订立房屋买卖合同，叶子菀应当支付相应的居间费用。本案争议的焦点在于链家公司是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。具体到本案而言，叶子菀作为房屋的购买者，虽然其主张在签订买卖合同前其本人并未看过涉案房屋，仅其父亲看过房，又表示其父亲看房是单方行为，与叶子菀无关，其主张与一般公众对于买房所持的审慎态度不符，结合叶子菀作为乙方购买人与甲方出售人张×及丙方居间人链家公司签订的《定金协议》中曾约定：”乙方经现场勘验甲方名下涉案房屋后，对甲方出售的该套房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以人民币（大写）伍佰贰拾壹万元整的总价款购买该房屋”的情形，应当认定叶子菀就涉案房屋在签订买卖合同前进行了察看，同时就户型图与房屋实际情况的差异看，作为审慎的购房人应当对该差异有合理的判断；链家公司作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中链家公司在其网站上公布的户型图即向叶子菀出示的户型图与房屋实际情况存在不同之处，但未就此内容向叶子菀提示说明，其工作存在瑕疵。在此情形下，由于叶子菀提供的现有证据不足以证明链家公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，结�叶子菀在履行合同中存在的疏忽，链家公司的行为尚未达到提供虚假信息的程度，基于双方在合同履行中存在的过错，一审法院酌定扣减居间费并无不当，故本院对叶子菀有关链家公司存在欺诈行为，应承担全部过错责任，返还居间费并赔偿叶子菀的损失的上诉请求和理由不予采纳。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费1296元，由北京链家房地产经纪有限公司负担1013元（已交纳），由叶子菀负担283元（北京链家房地产经纪有限公司已交纳，叶子菀于本判决生效后十五日内给付北京链家房地产经纪有限公司）。一审反诉案件受理费1519元，由叶子菀负担（已交纳）。
二审案件受理费3539元，由叶子菀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 印 龙
代理审判员 张 慧
代理审判员 潘 蓉
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 张思齐书记员赵凯