成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初6019号
原告:唐新宇，男，1986年9月23日出生，汉族，住吉林省辉南县。
被告：钟军，曾用名钟君，男，1981年10月29日出生，汉族，住四川省郫县。
第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市武侯区龙腾东路36号中海大厦5层。
法定代表人：徐万刚，总经理。
委托诉讼代理人：江敏，男，汉族，系该公司职员。
原告唐新宇与被告钟军、第三人四川链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐新宇、被告钟军、第三人四川链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人江敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
唐新宇向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年7月9日签订的《房屋买卖合同》已经于2017年6月7日解除；2、被告退还原告购房定金10000元，并赔偿原告为购房支出的购房佣金5700元、贷款服务费2000元，合计17700元；3、被告按房屋成交价的10%向原告支付违约金28500元。事实和理由：2016年7月9日，原告与被告在第三人四川链家房地产经纪有限公司的促成下签订《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》，被告以285000元的价格将位于成都市双流区一杆旗北一段优品时代×幢×单元××号商品住宅出售给原告。同日，原、被告及第三人四川链家房地产经纪有限公司还签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》，原告依据上述合同的相关约定支付了购房定金10000元、居间服务费5700元、贷款服务费2000元，三项共计17700元。《补充协议》约定被告在2016年8月10日前取得该房屋的所有权证，并在5个工作日内通知原告，积极配合办理房屋产权转移登记手续。然而，直至2017年3月24日成都出台限购政策，被告也未将该房屋转移登记至原告名下，限购政策出台后，原告系不能在双流区购房的外地人，原、被告此前签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，原告本着诚信友好的态度，及时与被告协商解决的办法，但遭到被告无理拒绝。原告于2017年6月6日向被告发出解除《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》的书面通知，并依据《补充协议》的约定提出违约金及损失赔偿，被告至今未回复。现原告丧失在双流区购买房屋的权利，房屋价格上涨，被告的违约行为给原告造成了较大损失，原告为维护自身权益诉至法院。
钟军辩称，1、钟军没有违约行为，不应当承担违约责任。定金10000元现托管在第三人四川链家房地产经纪有限公司处。涉诉房屋系钟军与其前妻茹瑶在婚姻关系存续期间按揭购买的房屋，2013年12月26日，钟军、茹瑶签订《离婚协议》，约定涉诉房屋归钟军所有。因第三人四川链家房地产经纪有限公司的工作人员在签订本案合同前告知钟军，《离婚协议》可以在房管局直接办理房产证，所以钟军才与唐新宇签订本案的一系列合同，合同签订后，钟军与第三人四川链家房地产经纪有限公司的工作人员多次到房管局办理房产证，房管局告知因不动产登记新政出台后已经不能直接凭《离婚协议》办理不动产权证。后钟军将前妻茹瑶、第三人成都博瑞房地产开发有限公司诉至双流法院，前后历经四次开庭，2017年4月20日双流法院判决：一、被告茹瑶于本判决生效之日起十日内协助钟军办理位于成都市双流区东升航港路×号×栋×单元×层××号房屋的收房手续。二、被告茹瑶、第三人成都博瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起一百日内协助钟军到不动产登记部门办理位于成都市双流区东升航港路×号×栋×单元×层××号房屋的不动产权证，相关费用由钟军负担。钟军在该判决书生效后申请了强制执行。本案因第三人成都博瑞房地产开发有限公司的工作人员业务技能不熟练，错误的估计了当前国家的政策形势，导致钟军未能凭《离婚协议》取得房产证，属于《成都市存量房屋买卖合同》第十一条约定的合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件，钟军应当免责。另外，本案的《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行的原因是唐新宇受成都市2017年3月24日出台的限购政策影响，唐新宇不具备购房资格。限购政策出台后，第三人四川链家房地产经纪有限公司多次通知唐新宇到店签订三方解除合同的协议，但唐新宇一直不愿签订解除合同的协议，导致唐新宇无法取回托管在第三人四川链家房地产经纪有限公司处的定金10000元。钟军从未给唐新宇说不愿意出售涉诉房屋，因此，钟军不存在任何的违约行为，故不应当承担违约责任。2、唐新宇单方面发函要求解除《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，因三方并未签订解除合同的协议，故唐新宇单方面发出的通知不产生解除的效力，本案《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》尚未解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人四川链家房地产经纪有限公司述称，其作为中介方促成了唐新宇、钟军签订《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》，后因限购政策的出台，唐新宇不具有购房资格，我方积极联系双方协商签订解除本案合同的协议。2017年4月1日，我方与唐新宇签订了一份《补充协议》，约定因出售方一直无法取得产权证，加之限购政策出台，购买方无购房资格，致使交易无法履行，我方在签订协议当日内，退还已收取唐新宇贷款服务费2000元、佣金5700元，另外我方再一次性支付补偿52300元，共计60000元。上述60000元已于2017年4月1日向唐新宇支付，唐新宇出具了一份《收据》。本案的定金10000元现仍托管在我方。
本院经审理认定事实如下：2016年7月9日，唐新宇（乙方，购买方）与钟军（甲方，出售方）、第三人四川链家房地产经纪有限公司（经纪方）签订一份《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》，《成都市存量房买卖合同》约定：钟军将位于成都市双流区一杆旗北一段“优品时代”×栋×单元×层××号房屋出售给唐新宇。成交价格、付款方式详见补充协议。因钟军原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由钟军承担违约责任。收齐房款3日内，钟军将该房屋交给唐新宇。双方均须按照补充协议的时间亲临房屋所在地房管局办理房屋权属转移登记手续。在合同履行过程中，如发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以部分或全部免除履行职责或推迟履行职责，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。
《补充协议》约定，第一条约定：该房屋成交总价为285000元。第二条约定：唐新宇应在签订本合同当日支付定金10000元。唐新宇同意采用通过资金托管专用账户划转支付首付款，唐新宇在办理过户之前将首付款75000元存入理房通资金托管账户，待唐新宇取得产权证书后，由第三人四川链家房地产经纪有限公司进行理房通资金托管解冻，将首付款支付给钟军。尾款200000元由放贷银行直接支付给钟军，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由唐新宇在过户递件当日补足差额。唐新宇因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照下列第2种方式解除：本合同终止，唐新宇支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由唐新宇承担。第三条约定：钟军承诺在2016年8月10日前取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5个工作日内通知唐新宇、第三人四川链家房地产经纪有限公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。钟军、唐新宇同意，贷款申请经贷款机构批准通过且钟军取得房屋所有权证后，钟军、唐新宇双方须在第三人四川链家房地产经纪有限公司通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按第三人四川链家房地产经纪有限公司通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。第四条约定：双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。第五条约定：在签订本合同时,因有以下第3种情况,钟军同意将全部定金10000元交第三人四川链家房地产经纪有限公司托管,待钟军将已选的情况全部完善后,第三人四川链家房地产经纪有限公司按约定时间将托管定金退还钟军。3、《买卖合同》及相关协议签署时，未进行查档，无法确认该房屋是否存在查封等限制交易的情况，钟军应将定金交第三人四川链家房地产经纪有限公司托管，第三人四川链家房地产经纪有限公司在与唐新宇、钟军双方查档确认产权无限制交易及多次抵押后5个工作日内将托管定金退还钟军。
合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，该定金10000元托管于第三人四川链家房地产经纪有限公司处。同日，原告向第三人四川链家房地产经纪有限公司支付贷款服务费2000元、佣金5700元，共计7700元。
2017年1月9日，钟军起诉茹瑶、成都博瑞房地产开发有限公司，提出诉讼请求：1、判令茹瑶协助钟军到成都博瑞房地产开发有限公司处办理收房手续；2、判令茹瑶、成都博瑞房地产开发有限公司协助钟军办理案涉房屋产权登记手续，相关费用由钟军承担。本院于2017年4月20日作出（2017）川0116民初629号民事判决书，判决如下：一、被告茹瑶于本判决生效之日起十日内协助钟军办理位于成都市双流区东升航港路×号×栋×单元×层××号房屋的收房手续。二、被告茹瑶、第三人成都博瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起一百日内协助钟军到不动产登记部门办理位于成都市双流区东升航港路×号×栋×单元×层××号房屋的不动产权证，相关费用由钟军负担。
成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。
2017年4月1日，唐新宇与第三人四川链家房地产经纪有限公司签订一份《关于合同（编号：MM311××）的补充协议》，约定：双方在平等自愿的基础上，就原合同（编号：MM311××）作出如下补充约定：1、因该合同的出售方一直无法取得产权证，加之限购政策出台，购买方无购房资格，致使交易无法履行，四川链家房地产经纪有限公司同意在签订本协议后当日内退还已收取的唐新宇佣金5700元，退还已收取的唐新宇贷款服务费2000元，另外四川链家房地产经纪有限公司再向唐新宇一次性支付补偿52300元，以上费用共计60000元，经纪方于签订本协议当日内以现金方式支付给购买方。2、唐新宇收到该笔款项后，唐新宇不得采取其他途径追究四川链家房地产经纪有限公司责任，也不得干扰四川链家房地产经纪有限公司正常经营及做出有损四川链家房地产经纪有限公司声誉的事情,包括但不限于:网络、媒体、报纸报道及其他干扰经营的行为，此后唐新宇和出售方钟军关于合同311××的履约及赔偿事宜都与四川链家房地产经纪有限公司无关，唐新宇不得再以其他理由牵扯四川链家房地产经纪有限公司（包括但不限于诉讼、媒体等途径）。3、该协议签订后，双方就合同311××的合同争议解决事宜已达成一致，妥善解决，唐新宇应配合四川链家房地产经纪有限公司到投诉单位取消投诉，如有必要，须出具书面澄清申明。4、本协议作为原合同的补充协议，如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。5、本补充协议经唐新宇签字且四川链家房地产经纪有限公司盖章生效，本协议一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力。各方同意，未经本人签字或盖章的任何口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。庭审中，唐新宇认可其已于该合同签订当日收到四川链家房地产经纪有限公司支付的上述款项60000元。
2017年6月6日，唐新宇通过中通快递向钟军邮寄一份《解除合同通知书》，内容如下：2016年7月9日，唐新宇与钟军经四川链家房地产经纪有限公司促成签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，以285000元的价格将位于成都市双流区一杆旗北一段优品时代×幢×单元××号商品住宅出售予唐新宇，《补充协议》第三条约定：“钟军应在2016年8月10日前取得该房屋的所有权证，并在5个工作日内通知唐新宇，积极配合办理房屋产权转移登记手续”然而，直至2017年3月4日成都出台房地产区域限购政策，钟军也未将该房屋转移登记至唐新宇名下。现唐新宇依据《合同法》第九十四条规定，向钟军发出书面解除合同通知书，并函告如下：一、本通知书送达之日，双方于2016年7月9日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》立即解除；二、依据《补充协议》第四条第1、3项的约定，钟军应向唐新宇退还购房定金10000元，并赔偿唐新宇为购房支出的贷款服务费2000元、购房佣金5700元，同时，还应按房价成交额的10%向唐新宇支付违约金28500元，以上共计46200元。三、请于接到本通知之日起3日内速与唐新宇联系、协商，否则，唐新宇将通过诉讼方式维权，由此产生的包括但不限于律师费、交通费、诉讼费、查档费等维权相关费用概由钟军承担。庭审中，钟军认可其于2017年6月7日收到上述《解除合同通知书》。
另查明，位于成都市双流区东升街道航港路××号×栋×单元×楼××号住宅（合同签约备案号：323××）备案登记在钟军名下，该房屋至今尚未取得不动产权登记。
认定上述事实的证据有：原告身份信息、被告身份信息、《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》、收款收据、《关于合同（编号：MM311××）的补充协议》、《解除合同通知书》等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。
本院认为，原告唐新宇与被告钟军签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《补充协议》第三条约定：钟军承诺在2016年8月10日前取得该房屋的所有权证；第四条约定：双方任何一方逾期履行本补充协议第三条约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。本案被告钟军未能在2016年8月10日前取得该房屋的所有权证，原告唐新宇于2017年6月6日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于2017年6月7日收到上述函件。根据合同约定，原告唐新宇有权单方面解除合同，原告唐新宇与被告钟军签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》已于被告收到上述函件的日期即2017年6月7日予以解除，故原告唐新宇要求确认原告与被告于2016年7月9日签订《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》已经于2017年6月7日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应当退还原告定金10000元。
关于原告主张被告赔偿原告为购房支出的购房佣金5700元、贷款服务费2000元的问题，因原告与四川链家房地产经纪有限公司签订了一份《关于合同（编号：MM311××）的补充协议》，四川链家房地产经纪有限公司已向原告退还购房佣金5700元、贷款服务费2000元，且与本案不属于同一法律关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张的被告按房屋成交价的10%向原告支付违约金28500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为15000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告唐新宇与被告钟军之间于2016年7月9日签订的《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》于2017年6月7日予以解除。
二、被告钟军自本判决生效之日起五日内返还原告唐新宇定金10000元。
三、被告钟军自本判决生效之日起五日内支付原告唐新宇违约金15000元。
四、驳回原告唐新宇的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费478元，由被告钟军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一七年九月八日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华