重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第07411号
原告彭丽，女，汉族，1971年12月22日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人张德忠，重庆汇聚律师事务所律师。
被告重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，组织机构代码69658096－2。
法定代表人周荣富，董事长。
委托代理人李伟，重庆广君律师事务所律师。
委托代理人陈继红，重庆广君律师事务所律师。
被告重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，组织机构代码20290084－0。
法定代表人陈松，执行董事。
被告重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5－2号，组织机构代码78746369－X。
法定代表人刘萍，执行董事。
委托代理人吴毅，重庆江州律师事务所律师。
委托代理人黄灿，重庆江州律师事务所律师。
原告彭丽与被告重庆城外城投资有限公司（以下简称“城外城公司”）、重庆西五物业发展有限公司（以下简称“西五公司”）、重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称“世贸公司”）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张乐跃独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员王将军担任法庭记录。原告彭丽的委托代理人张德忠，被告城外城公司的委托代理人李伟、陈继红，西五公司的法定代表人陈松，世贸公司的委托代理人吴毅、黄灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭丽诉称，2007年，彭丽与西五公司签订购买位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#，建筑面积共计233.14平方米的8间商服用房的购房合同，并于2013年8月通过司法诉讼程序办理了房屋所有权证。在彭丽办理产权证前，西五公司以违约的形式占用上述8间商服用房物业，并将其租赁给世贸公司使用，世贸公司经营中又将其转租给城外城公司经营，城外城公司在使用过程中，又将属于彭丽所有的8间商服用房物业拆除并重新分区进行租赁。从2010年3月起，城外城公司将彭丽所有的8间商服用房物业租赁给个体户黄尚稀、张隆发、陆志国进行经营，并收取租金。2013年8月，彭丽取得房屋产权证后，要求城外城公司返还物业，个体户黄尚稀、张隆发、陆志国等人停止非法占用，支付使用费，但都遭到拒绝。彭丽认为，已依法取得上述商铺产权，有权行使占有、使用、收益、处分的权利，故诉至法院请求：1、判令城外城公司、西五公司、世贸公司返还属于原告所有的位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#的8间商服用房；2、判令城外城公司、西五公司、世贸公司支付原告自2013年9月起至房屋实际返还之日止的房屋占用费，费用标准参照城外城公司的租赁费用；3、诉讼费用由城外城公司、西五公司、世贸公司承担。
被告城外城公司辩称，世贸公司于2006年取得上述房屋承租权，2009年11月12日，经西五公司同意，城外城公司与世贸公司签订合同取得上述房屋租赁权，彭丽于2013年才取得房屋产权。依据买卖不破租赁相关法律规定，城外城公司系合法占有房屋，没有返还房屋的义务。城外城公司与世贸公司签订合同后，依约向世贸公司支付房屋租金至今，向彭丽支付租金的义务。请求法院予以驳回。
被告西五公司辩称，西五公司与彭丽最初系借贷关系，以房屋销售的形式来保证借贷关系，房屋作为借贷的抵押。由于受到政策影响，西五公司资金链断裂，为解决该问题，法院将该房屋判给了彭丽，彭丽于2013年取得房产证。但西五公司在2006年4月就已经与世贸公司签订了租赁合同，并在重庆市渝中区公证处对合同进行了公证。世贸公司租赁在前，彭丽取得产权在后，根据买卖不破租赁原则，法院不应支持彭丽的全部上述请求。
被告世贸公司辩称，世贸公司于2006年与西五公司签订租赁协议，2009年世贸公司将自己的租赁权转租给城外城公司并经西五公司同意。彭丽是2007年与西五公司签订购房合同，2013年8月办理产权证。世贸公司租赁的时间早于彭丽购房合同签订时间，彭丽对世贸公司租赁事实也是明知的。根据买卖不破租赁原则，彭丽要求世贸公司返还房屋与法律规定不符。世贸公司是于西五公司签订的租赁合同，租赁费用应支付给西五公司，而不应向彭丽支付占用费。故请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2006年4月19日，西五公司（甲方）与世贸公司（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。
2007年，西五公司取得了西五市场的房地产权证。
2009年11月12日，世贸公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元／平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元／平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元／平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元／平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元／平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，世贸公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城公司一直按合同约定向世贸公司履行给付租金的义务。
2007年，彭丽与西五公司签订购买位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#，建筑面积共计233.14平方米的8间商服用房的购房合同。2013年8月21日，彭丽办理了上述房屋所有权证。彭丽以无法实际占有使用上述商铺，也未收取房屋占有使用费为由，乃诉至法院。
上述事实，有《租赁经营合同》、《租赁合同》及《补充协议》、工商档案信息、房屋产权证等相关证据以及原、被告各方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，西五公司与世贸公司于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，约定租期为30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止。2013年8月21日，彭丽办理了位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#的8间房屋所有权证。根据上述法律规定和法律事实，西五公司与世贸公司之间的租赁合同建立在彭丽取得房屋所有权之前，其内容除租赁期间超过法律规定的20年以外，并不违反法律禁止性的规定，彭丽亦无充分证据证明该合同中其他内容具有上述法律规定的无效情形，故上述《租赁经营合同》中除租赁期间超过法律规定20年的约定违反法律规定属无效条款外，其他内容应属合法有效。因此，西五公司、世贸公司辩称其在2006年4月已签订了租赁合同，彭丽于2007年订立合同，2013年取得产权，租赁在前，买卖在后，应当参照适用“买卖不破租赁”的相关规定，本院认为该项辩解理由成立，本院予以支持。彭丽要求返还房屋的请求，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，彭丽请求西五公司与世贸公司给付租金的前提是建立在其对诉争房屋享有所有权的情况下而行使的权益。彭丽于2013年8月取得位于重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#共8间房屋的房地产权证后，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由此取代了西五公司的出租人地位，继续履行其与世贸公司之间签订的《租赁经营合同》。西五公司与世贸公司之间的《租赁经营合同》约定场地占用费为每月每平方米12元，彭丽取代西五公司的出租人地位后，应继续按照此租金标准履行，故其主张本案租金按城外城公司的租赁费用标准计算的理由不能成立，本院不予支持。
对于房屋占用费用计算的起止时间，彭丽请求从2013年9月起至房屋实际返还之日止。由于彭丽需要继续履行西五公司与世贸公司之间签订的《租赁经营合同》，西五公司与世贸公司在《租赁经营合同》中明确约定，场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。故西五公司应按每月12元／平方米的标准向彭丽支付2013年9月1日至2014年12月31日的租金。2015年1月至今的租金因还未到支付时间，本案不予支持，原告可在房屋租金到期后另案起诉。
综上所述，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十九条和的规定，判决如下：
一、被告重庆西五物业发展有限公司在本判决生效后立即支付原告彭丽所有的重庆市渝中区菜袁路27号名义层第二层B56#-63#共8间房屋（建筑面积233.14平方米）2013年9月1日至2014年12月31日的租金44762.88元（租金按每月每平方米12元计算）；
二、驳回原告彭丽的其他诉讼请求。
如果被告重庆西五物业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1712元，由原告彭丽负担1212元，被告重庆西五物业发展有限公司负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 张乐跃
二〇一五年九月二十八日
书记员 王将军