北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6327号
上诉人（原审被告）：侯志友，男，1969年7月1日出生，汉族，住河北省唐山市。
被上诉人（原审原告）：张宝林，男，1953年2月1日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：马玉兰，北京璟臻律师事务所律师。
上诉人侯志友与被上诉人张宝林因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初3115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯志友上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张宝林的诉讼请求。事实和理由：我利用租赁房屋进行经营，应当享受停产停业等经营损失，但张宝林不配合我方进行评估。我并没有阻拦拆迁，只是主张我们的损失，张宝林完全不考虑我的利益，给我造成了巨大的损失。
张宝林服从一审法院判决，针对侯志友的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
张宝林向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2011年8月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令侯志友立即腾退其所租赁的北京市昌平区百善镇458号房屋（37间带独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交付我；3、判令侯志友赔偿我违约金20万元；4、判令侯志友赔偿我拆迁款押金50万元的利息；5、本案诉讼费用及律师费由侯志友负担。
一审法院认定事实：2011年8月8日，张宝林（出租方，甲方）与侯志友（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区百善镇458号，该出租房屋主体结构为两层小楼，包括37间带独立卫生间的客房和三间用作走廊的房屋；房屋租赁期限自2011年10月31日至2029年10月31日，共计18年；第一年房屋租金为55000元，第二年房屋租金为60000元，第三年房屋租金为65000元……以此类推，以后每年租金比上一年度递增5000元；每年的9月30日前交清下一年度租金；乙方须在合同签订后交付五万元押金；如遇征占或政策性拆迁，所有房屋不动产补偿归甲方所有与乙方无关，所有营业损失、执照、可移动物品的补偿归乙方所有，但乙方不得因故阻碍拆迁进程，对乙方投资兴建的固定资产赔偿归甲方所有，甲方退还未到期的租金；双方协商一致可解除合同互不承担违约责任，但如有违约，违约方赔偿守约方实际损失及违约金二十万元。双方在该合同中还约定了其他内容。
合同签订后，张宝林将前述房屋交付侯志友，侯志友交付押金五万元，并交纳租金。张宝林称侯志友依约全额交纳了第一年至第六年的租金，第七年的租金仅交纳4.5万元，尚欠4万元。
2017年12月19日，北京市昌平区百善镇某村民委员会（腾退人，甲方，以下简称村委会）与张宝林（被腾退人，乙方）签订《阿苏卫循环经济产业园区周边村庄搬迁及东沙屯西部土地一级开发项目腾退补偿协议》，约定：甲方对乙方进行腾退补偿；被腾退房屋坐落于北京市昌平区百善镇458号，被腾退房屋的首层建筑面积为616平方米，总建筑面积为1018.5平方米；乙方应在本协议生效后15个工作日内，将原宅基地上房屋及附属物交予北京市昌平房地产开发有限责任公司（以下简称昌房公司）进行拆除；如果乙方对已作价房屋及附属物擅自处理，甲方将把相应部分的价值从补偿款中扣除；腾退补偿补助款总额为2510498元，乙方认购安置房需交纳的购房款为847000元，差价款为1663498元；在乙方完成腾退并将原宅基地上房屋及附属物交予昌房公司后15个工作日内，由甲方指定的昌房公司将差价款一次性支付给乙方；乙方未按上述规定期限完成交房的，从逾期之日起，每日按腾退补偿补助款总额的万分之一向甲方支付违约金。双方在该协议中还约定了其他内容。
另查，北京市昌平区百善镇458号院宅基地的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为张宝林，据拆迁档案中的《北京市住宅房屋估价表》记载，该宗宅基地内有房屋两处，其中一处为平房，面积为213.5平方米；另一处为二层楼房，单层面积为402.5平方米，两层共计805平方米。
2017年12月29日，张宝林出具《承诺书》，载明：“本人承诺，将458号宅基地北侧平房（建筑面积213.5㎡）及458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司，因与租户侯志友存在纠纷暂不能将458号宅基地南侧二层楼房（建筑面积805㎡）交予拆除公司拆除。本人自愿暂不领取差价款1663498元中的500000元。待将458号宅基地上述全部房屋（建筑面积1018.5㎡）全部交予拆除公司并拆除完毕后再申请领取扣除的500000元补偿款。由此产生的一切法律纠纷与村委会、昌房公司、拆除公司无关，本人自行承担。”2018年1月3日，张宝林收到拆迁款1163498元。
庭审中，张宝林提交了张宝林之女张雪华与侯志友的通话录音，录音内容为“张雪华通知侯志友其已经签订了拆迁协议，并要求与侯志友签订终止合同协议，通知侯志友搬离涉案房屋，同时表示同意退还侯志友交付的押金和未使用房屋期间的租金并支付侯志友空调移机费；侯志友称让张宝林家先搬，其需要先与镇里协商后再与张宝林签订终止协议”。
在本案审理过程中，法院依法对侯志友进行了询问，侯志友称其愿意与张宝林协商此事，并表示其以承租的房屋进行经营，有停产停业损失；其正就停产停业补偿事宜与相关部门进行协商，需要入户进行登记，故暂不同意腾退涉案房屋。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张宝林与侯志友签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，应属合法有效。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的义务。在该合同履行过程中，因涉案房屋已被列入拆迁腾退范围，出租人张宝林与承租人侯志友曾就解除合同事宜进行协商，但未达成一致意见，双方亦未在合同中约定解除合同的条件。但因涉案房屋需腾退，合同目的已无法实现，故出租人张宝林有权提出解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张宝林于2018年1月18日向我院提起本案诉讼，我院于2018年2月1日将起诉书及证据材料送达侯志友，故张宝林与侯志友签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除。侯志友应将其承租的租赁物交还张宝林，故张宝林要求侯志友腾退其所租赁的北京市昌平区百善镇458号房屋（37间带独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）的请求，于法有据，法院予以支持。在该合同履行过程中，张宝林已告知侯志友涉案房屋已在拆迁范围且需要腾退，张宝林起诉要求与其解除合同并要求其腾退房屋，但侯志友明确表示不同意腾退房屋，导致张宝林无法如期将涉案房屋交付拆迁公司，其违反了在合同中约定的“不得因故阻碍拆迁进程”的义务。依照合同约定，侯志友应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在当事人合同中明确约定“如有违约，违约方赔偿守约方实际损失及违约金二十万元”，但张宝林未举证证明其实际损失超出了二十万元，故其要求侯志友赔偿实际损失即50万元利息之请求，无事实及法律依据，法院不予支持。本案审理过程中，侯志友经法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、张宝林与侯志友签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月1日解除；二、侯志友于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区百善镇458号院内二层小楼（含37间带独立卫生间的客房和3间用作走廊的房屋）交还张宝林；三、侯志友于本判决生效后十日内赔偿张宝林违约金200000元；四、驳回张宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人签订的租赁合同中涉及的租赁物已被列入拆迁腾退范围，且出租人张宝林亦与拆迁单位签订了安置补偿协议，故双方的租赁合同在事实上已经无法继续履行，双方对此事实均予以认可，故张宝林主张解除合同具有事实和法律依据，一审法院判决解除合同、返还租赁房屋正确，本院予以确认。关于侯志友是否应当承担违约责任的问题，双方合同中明确约定承租人“不得因故阻碍拆迁进程”，通过张宝林提交的录音证据以及侯志友在一审法院的陈述，其明确表示因补偿问题尚未解决，不同意腾退房屋，导致张宝林无法如期将诉争房屋交付拆迁公司，其违反了在合同中约定的义务，应承担相应的违约责任，一审法院所做处理正确，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由张宝林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱文君
审 判 员 刘 磊
审 判 员 张洁芳
二〇一八年七月三十一日
法官助理 叶康喜
书 记 员 罗娇杨