重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0231民初1108号
原告：董世贵(又名董仲友)，男，1953年6月23日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。
委托诉讼代理人:邓华,重庆欣凯律师事务所律师。
被告:垫江县新民镇人民政府，住所地垫江县新民镇滨河西路37号，统一社会信用代码115002310086794255。
负责人：董宇，该镇镇长。
委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘力源，重庆奇策律师事务所律师。
原告董世贵与被告垫江县新民镇人民政府（以下简称新民政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告董世贵及其委托诉讼代理人邓华、被告新民政府的委托诉讼代理人程飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董世贵向本院提出诉讼请求：1.确认我与被告于1997年9月20日订立的《新民白酒厂厂房出让协议书》有效；2.判令被告将新民白酒厂厂房的房屋所有权转移登记至我名下；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年9月20日，我与被告订立《新民白酒厂厂房出让协议书》，我购买被告所有的新民白酒厂厂房，购房价款为13500元。协议订立后，原告依约支付了购买价款，被告也将厂房交付给我使用至今。但被告一直未将厂房的房屋所有权转移登记至我名下。为此，我依法起诉，请求支持我的诉讼请求。
被告新民政府辩称，1.原、被告双方于1997年9月20日订立《新民白酒厂厂房出让协议书》属实，协议中约定房屋出让金为13500元，房屋材料价款为1000元；2.该协议已经于2004年10月28日前协商废除，双方于同日签订厂房租赁协议，原告缴纳租金多年；3.原告的起诉已经超过了诉讼时效，其诉求不应当得到支持；4.本案被告对本案适用小额诉讼程序有异议，讼争房屋价值较大。双方对于讼争房屋系租赁关系不存在买卖关系，因此原告的诉求不应当支持，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉求。
经审理查明，1997年9月20日，垫江县新民镇乡镇企业管理办公室（以下简称企管办）与董世贵签订《新民白酒厂厂房出让协议书》，该协议约定：“……一、甲方（指企管办，下同）在保持新民白酒厂企业性质不变，隶属关系不变，土地所有权不变的原则下，将新民白酒厂厂房出让给乙方（指董世贵，下同），占地395.25平方米。二、白酒厂厂房议价为13500元……三、附属事项……2.乙方在承让厂房后，只能恢复现状，不能在原地改建和新建房屋，同时，必须服从场镇建设整体规划，如需拆除，必须按规定办理，拆除后的房屋地基属甲方所有。……每年元月30日前向镇企业办公室定额上交管理费500元……五、厂房出让金13500元，食店房屋材料折价款1000元，酒厂公用具折价款500元，共计15000元（大写：壹万伍仟元），在甲乙双方签订协议书时，由乙方一次性交给甲方，不欠分文……”。1997年9月21日，垫江县新民镇经济委员会向董世贵出具收据一份，该收据注明董世贵向其交纳材料出让费14500元，工具费500元，共计15000元。
2004年10月28日，垫江县新民镇经济发展办公室（以下简称经发办）作为甲方与乙方谢国容签订《厂房租赁协议》，该协议约定：“……一、乙方自愿租用甲方所有的座落在新民场镇的双河白酒厂厂房，用于生产、经营白酒。二、租期：从2004年12月1日起，至因城镇建设需要拆迁为止。三、租金：每年人民币2000.00元（大写贰仟元），（其中2004年至2006年11月仍执行原合同，每年1900.00元）。四、交款时间：每年的11月30日前一次性交足租金，若逾期不交或不交足租金，甲方视为乙方不承租并有权出租他人。乙方必须在当年的12月3日前搬出，将厂房完整无损地交给甲方……”。
2008年12月11日，经发办向双河酒厂出具收到1800元会议费的收据一份。2011年11月15日，垫江县新民镇人民政府向谢国容出具收到2000元租房租金的收据一份。2012年11月19日，经发办收到新民酒厂租金2000元，并出具收条一份。2014年11月25日，谢国容向新民镇人民政府缴纳租金2000元。
另查明，案外人谢国容与原告董世贵系夫妻关系；董世贵又名董仲友。企管办在机构改革后更名为经发办系新民政府的内设机构。
本院认为，民事主体在参与市场经济活动时，应当全面履行合同义务，诚实守信、不得违反法律和行政法规、不得损害国家和第三人利益。
本案中原、被告双方争议的焦点在于：(一)本案是否已超过法定诉讼时效期间；（二）原、被告于1997年9月20日签订的出让协议是否有效；（三）该出让协议是否因案外人谢国容与经发办于2004年10月28日签订的租赁协议而解除；（四）该房屋是否能够办理产权转移登记。
（一）本案是否已超过法定诉讼时效期间。承办人认为本案系合同效力纠纷，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同效力则属于形成权，故本案中原告请求确认合同有效不适用诉讼时效制度，本院对被告的该项抗辩意见不予支持。
（二）原、被告于1997年9月20日签订的出让协议是否有效。本案中，与原告签订出让协议的一方系被告的内设机构企管办，企管办不具有独立的民事行为能力，不是法律意义上的民事主体，其与原告签订出让协议的行为系其代表被告作为一个平等的民事主体参与市场经济活动，该出让协议的权利义务应由被告承受。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。诉讼中，原、被告双方均未提供证据证明被告是否系本案涉诉房屋的权利人，根据上述规定即使被告不是涉诉房屋的权利人，原、被告之间的出让协议也不应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告与被告的内设机构协商一致后签订了出让协议，诉讼中被告未提供证据证明该出让协议具有无效的法定情形，本院经审查后亦未发现该出让协议具有无效的法定情形，出让协议签订后，被告将涉诉房屋交付给被告占有使用，原告亦向被告支付了相应价款，故本院认为原、被告于1997年9月20日签订的出让协议有效。
（三）该出让协议是否因案外人谢国容与被告于2004年10月28日签订的租赁协议而解除。原告与被告于1997年签订出让协议后，被告已将涉诉房屋交付原告占有使用，虽然没有办理房屋变更登记手续，但在该出让协议被认定为无效或解除前，被告无处分该房屋的权利。谢国容与原告系夫妻关系，且在诉讼中原、被告双方均认可谢国容在原告受让该房屋后参与了在该房屋内的经营活动；诉讼中，原告称其妻子与被告签订租赁合同系被告为达到收取管理费的目的胁迫谢国容签订的，不是双方真实意思的表示，因此本院认为谢国容知晓原告与被告之间签订有出让协议，在此种情况下谢国容仍与被告签订租赁协议，损害自己的利益，不符合常理。结合原、被告在出让协议中关于管理费和被告以会议费、租金等名义向原告及谢国容收取费用的事实，本院认为谢国容与被告签订的租赁协议系被告为达到收取管理费的目的而签订的，房屋租赁不是双方的真实意思表示。被告辩称其与谢国容签订的租赁协议是双方的真实意思表示，并解除了其与原告签订的出让协议，原告支付的出让费用于冲抵1997年至2004年间的租金，但被告未提供证据证明该冲抵事实的存在，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，谢国容与被告签订的租赁协议并不能证明原、被告已对双方之间签订的出让协议进行了变更或解除。
（四）该房屋是否能够办理产权转移登记。原、被告之间签订的出让协议明确约定，被告在保持土地所有权不变的情况下将涉诉房屋出让给原告，在涉诉房屋被纳入规划需要拆除时，原告需按照规定进行拆除并将土地交还给被告。从原、被告的该约定看，被告出让的是土地上的构筑物即涉诉房屋，且在约定条件成就时，原告需将涉诉房屋拆除并交还土地，并不涉及房屋所有权的转移登记，故本院对原告请求被告协助其办理产权转移登记的涉诉请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一的规定，判决如下：
一、原告董世贵与被告垫江县新民镇人民政府于1997年9月20日签订的《新民白酒厂厂房出让协议书》有效；
二、驳回原告董世贵的其他涉诉请求。
案件受理费137.5元，减半收取69元（原告董世贵已交纳），由被告垫江县新民镇人民政府负担。
本判决为终审判决
审 判 员 王贤凡
二〇一八年五月十七日
法官助理 邱竟翔
书 记 员 肖 玲