陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆民初字第08534号
原告高源。
委托代理人唐世伟，陕西驼城律师事务所律师。
被告刘斌。
委托代理人刘伟，陕西嘉岭律师事务所律师。
原告高源与被告刘斌租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理。本院依法组成合议庭于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告高源的委托代理人唐世伟、被告刘斌的委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高源诉称：原、被告于2012年2月27日签订了“商铺租赁合同”，双方约定被告从原告处租赁位于榆林市新建南路榆林市林业工作站办公楼正街由南向北第6、7、8号商铺的公共通道以西3间房屋及夹缝和9、10、11号商铺；租赁期限为三年，具体租赁费用第一年和第二年均为1808000元，第三年租赁费用为1988800元。双方约定被告须在每年租赁到期日前两个月向原告一次性付清下一年的租赁费用，并约定违约金为总租金的20%。2014年至2015年被告应向原告支付租赁费1988800元，但被告在2014年3月9日至2015年3月9日间向原告实际支付租赁费140万元，剩余588800元未支付。2015年3月9日至2015年5月31日间的租赁费被告向原告支付了313000元，剩余128000元未向原告支付，现被告共欠原告租赁费716800元，经原告多次索要，被告拒不支付，故原告诉至本院。请求：1、依法判令被告立即支付原告从2014年3月9日至2015年3月9日的租赁费共计588800元；2、依法判令被告立即支付原告从2015年3月10日起至2015年5月31日止的租赁费共计128000元；3、依法判令被告支付原告以总租金20%计算的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
第一组证据，租赁合同一份，证明双方存在租赁合同关系，被告欠原告2014年3月9日至2015年3月9日的租赁费共计588800元、2015年3月10日起至2015年5月31日止的租赁费共计128000元，违约金应当按照租金的20%计算。
第二组证据，情况说明一份，证明原告的主体资格适格。
被告刘斌辩称：1、被告申请追加马加强为本案原告，租赁物系榆林市林业工作站出租于马加强，若不追加，不能查明本案事实。原告的主体资格不适格。2、被告并未违约，被告已经按照双方的约定对合同予以履行。2012年2月27日，被告与本案原告、马加强签订了租赁合同，2013年因市场发生变化，被告若按照合同约定继续支付租金，将会出现亏损，无法继续经营。2014年初，被告与原告及马加强口头约定，双方同意将第三年的租金降为每年140万元。被告就按照双方的约定，向原告及马加强共同支付了140万元。截止2015年5月30日，被告共向原告及马加强支付了5279400元租金，故原告所称的被告存在的违约行为事实上不存在。现向人民法院请求驳回原告的诉讼请求。3、被告向原告支付租金后，原告应当向被告出具相同数额的税票，或者应当在租金中扣除相同数额的税费。
被告刘斌未向法庭提交相关证据。
经庭审质证：被告对原告提供的第一组证据中租赁合同的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，原告高源、马加强与被告已经口头约定将第三年的租金降为140万元，被告已经按照双方的约定支付了租金，不存在拖欠原告及马加强租金的情况，也不存在违约行为；原告主张的违约金应当向法院缴纳相应的诉讼费用；且双方约定的违约金过高。2、对于情况说明的真实性及证明目的均有异议，因马加强本人未到庭，无法核实证明的真实性，且原告方也未提供马加强的身份证复印件，且说明中注明的落款时间为2014年11月30日，原告起诉的时间为2015年11月份，时间跨度太大，马加强与原告不可能预见到一年后发生的事情，不合常理。马加强现被榆林市中院列为被执行人，下落不明，被告要求马加强到庭核实。
本院于2016年1月22日同案外人马加强所作谈话笔录一份，经马加强辨认，原告向本院所提交的情况说明确系其本人作出，马加强陈述其对原、被告双方所形成的诉讼知晓，因本案中的租赁物系其与原告高源共同从榆林市林业站承租，二人系合伙关系，马加强明确表示对于本案的诉讼结果不予承担，对其本人的权利予以放弃，本案诉讼的权利义务均由原告高源履行与负担。对于原告的诉讼请求及租赁物的承租情况，马加强表示均为事实。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：对原告提供的第一组证据，因被告质证对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以认定；对原告提供的第二组证据，因案外人马加强的陈述与本案中原告所提供的情况说明内容一致，所载明内容系马加强的真实意思表示，本院依法予以认定。
本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：原告高源及案外人马加强与被告刘斌于2012年2月27日签订了“商铺租赁合同”一份，双方约定被告从原告高源及案外人马加强处租赁位于榆林市新建南路榆林市林业工作站办公楼正街由南向北第6、7、8号商铺的公共通道以西3间房屋及夹缝和9、10、11号商铺。双方约定租赁期限为三年，具体租赁费用为前两年的租赁费用均为1808000元，第三年租赁费用为1988800元。双方约定被告须在每年租赁到期日前两个月向原告一次性付清下一年的租赁费用，并约定违约金为总租金的20%。被告刘斌按照双方约定将2012年3月10日至2014年3月9日的租赁费用已向原告高源及案外人马加强付清。该租赁物在2014年至2015年间一年的租赁费为1988800元，被告刘斌向原告实际支付租赁费140万元，剩余588800元未支付。2015年3月9日后被告刘斌继续承租本案中的租赁物至2015年5月31日，并向原告支付了租赁费用263400元，按照日租赁费5449元计算，被告在该租赁期内尚欠原告租赁费用183418元。
另查明，原告高源及案外人马加强与被告刘斌于2015年5月31日已经终止了合同关系。
本案在审理过程中，原告高源于2015年11月30日向本院申请对被告刘斌在中国银行延安枣园路支行处的存款22万元采取保全措施；申请对被告刘斌在长安银行延安向阳路小微支行的账户予以查封。原告高源已向本院提供了相关担保。本院于2015年11月30日作出（2015）榆民初字第08543-1号民事裁定书对上述存款予以冻结（已冻结201432元），对上述账户予以查封。保全措施期限均为十二个月。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告高源、案外人马加强与被告刘斌于2012年2月27日所签订的房屋租赁协议明确约定了租赁期限、租赁费用、付款方式、违约情形等合同内容，原告高源及案外人马加强在签订合同后将双方约定的租赁物交付给被告管理和使用，双方签订的合同为有效合同，本院依法予以确认。现双方已终止了合同关系，原告按照约定履行了其在合同中约定的义务，被告刘斌亦应当按照合同约定足额向原告支付租赁费用。关于被告主张其已经同原告高源及案外人马加强约定降减租赁费用的事实，因其并未向法庭提交相关证据予以证明，故对被告的该主张本院依法不予支持，对于原告主张被告支付剩余部分租赁费的诉讼请求本院依法予以支持。被告刘斌未按照合同约定足额向原告支付租赁费用的行为属于违反合同约定的情形，对于原告主张被告支付违约金的请求，依法应予支持。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，对于原告高源诉请的违约金部分应按照被告刘斌实际所欠其租赁费用的30%予以计算，被告现所欠原告高源在2014年3月9日至2015年3月9日之间的租赁费为588800元，关于被告所欠2015年3月9日至2015年5月31日之间的租赁费原告现主张为128000元，故对于原告主张的违约金应当按照215040元。因案外人马加强已向本院明确表示关于本案中的诉讼结果其不予承担，并放弃其在本案中的所有权利，故被告刘斌应向原告高源履行相关义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后三日内，由被告刘斌一次性向原告高源支付房屋租赁费人民币716800元，支付违约金人民币215040元，共计人民币931840元。
二、驳回原告高源的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10960元（缓交5480元），财产保全费1620元，共计12580元；由被告刘斌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 张 锐
助理审判员 成 熙
人民陪审员 常四娃
二〇一六年四月十五日
书 记 员 鱼晓卉