江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终896号
上诉人（原审原告）：德益财苑小区业主委员会，住所地：南昌市经济技术开发区双港东大街333号。
负责人：郭伟，该委员会主任。
委托诉讼代理人：黄思特，江西求正沃德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西德益置业有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区枫林大道，统一社会信用代码：91360108799454336P。
法定代表人：熊国荣，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘威，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。
原审第三人：南昌市本末网络服务有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区双港东大街333号德益财苑1栋1号楼店铺二楼，统一社会信用代码：91360108MA35F13HXK。
法定代表人：陈建强，该公司执行董事。
原审第三人：南昌鑫腾物业服务有限公司（原名为南昌市诺亚物业服务有限公司），住所地：江西省南昌经济技术开发区双港东大街307号，注册号：360100219305017。
法定代表人：曹有鑫，该公司经理。
上诉人德益财苑小区业主委员会因与上诉人江西德益置业有限公司、原审第三人南昌市本末网络服务有限公司、原审第三人南昌鑫腾物业服务有限公司占有保护纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人德益财苑小区业主委员会的委托诉讼代理人黄思特，上诉人江西德益置业有限公司的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。原审第三人南昌市本末网络服务有限公司、原审第三人南昌鑫腾物业服务有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人德益财苑小区业主委员会不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判江西德益置业有限公司立即向上诉人返还非法占用公建用房期间所获租金收益337598元（按已出租公建面积357㎡，自2015年7月20日暂计至2017年12月20日，顺延计算至向上诉人交付公建面积之日止）；2、本案一、二审诉讼费均由江西德益置业有限公司承担。事实及理由：案涉公建用房属业主共有，故因公建用房对外租赁产生的租金收益应当归业主共有。一审法院对上诉人要求返还租金收益的主张不予认定，于法无据，应予纠正。1、上诉人要求江西德益置业有限公司向其返还非法占用公建用房期间的租金损失，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，应予维持；2、《出租店面合同书》系江西德益置业有限公司与一审第三人南昌市本末网络服务有限公司签订的真实、有效的合同，且至今仍在履行。合同中约定的租金金额就是江西德益置业有限公司占用公建用房期间实际取得的收益金额，故江西德益置业有限公司应当按合同约定金额向业主返还。根据合同约定，2015年7月20日至2017年12月20日期间，被上诉人共计取得租金337598元。具体计算方式为：30000元（月租金）÷920㎡（出租总面积）×357㎡（已出租的公建面积）×29月=337598元，江西德益置业有限公司应当将上述收益全部向业主返还。综上，一审法院确认案涉公建用房属业主共有，符合法律规定。但对上诉人关于返还出租公建用房产生的租金收益的请求不予支持，与事实及法律不符，应当改判。
江西德益置业有限公司答辩称：1、答辩人已经用自有的德益财苑2栋1单元101室与德益财苑小区公建用房进行置换，该置换已经长期履行，也并未被依法解除。故答辩人无需交付小区公建用房，更无需返还所得收益；2、德益财苑1栋2楼系整体租赁，并未约定租赁单价，更未就某个具体部门约定租赁价格，故德益财苑小区业主委员会提出的计算方式于法无据；3、德益财苑小区业主委员会并无法定授权提起本案诉讼。依据《物业管理条例》第十五条，业主委员会作为业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和《物业管理条例》规定的职责范围开展工作，而《物业管理条例》未规定业主委员会有提起诉讼的权利。业主委员会提起诉讼应当经过业主大会的授权。综上，本案系占有保护纠纷，关系到每位德益财苑业主的利益，德益财苑小区业主委员会在没有业主授权的情况下提起诉讼，违背业主意志，将造成恶劣的社会效应，二审法院应予纠正。
上诉人江西德益置业有限公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：1、撤销原审判决，驳回德益财苑小区业主委员会的起诉；2、或者依法撤销原审判决，发回重审；3、判令德益财苑小区业主委员会承担一、二审案件受理费等诉讼费用。事实及理由：一、原审判决认定事实错误，应当撤销原审判决，驳回德益财苑小区业主委员会的起诉。1、德益财苑小区业主委员会非经业主选举产生、合法成立，且无权提起本案物权纠纷诉讼，不具备代表业主参与诉讼的主体资格。在本案一审中，德益财苑小区业主委员会提供的一份证据材料上面仅有简单的数据结果，这份材料不符合证据的形式，且无法达到证明目的。上诉人有理由怀疑数据结果仅仅是德益财苑小区业主委员会所伪造，而实际上并没有召开业主大会，或者说，业主并没有选举业主委员会；德益财苑小区业主委员会无权代表业主提起本案占有保护纠纷（物权纠纷）诉讼。法律并未赋予被上诉人提起物权纠纷诉讼的权利，业主并未授权给被上诉人提起物权纠纷诉讼。2、上诉人与鑫腾公司之间存在置换法律关系，原审判令上诉人返还1号楼1层公建用房缺乏事实基础。在本案一审中，鑫腾公司出具的《情况说明》与证人贺某,4（鑫腾公司之前的法定代表人）证言等证据均可表明，2010年1月（当时还没有业主委员会），鑫腾公司用1号楼1层公建用房置换了上诉人的2栋楼1单元101室，后鑫腾公司将2栋楼1单元101室移交给业主使用（德益财苑小区业主委员会在一审第一次庭审过程中当庭承认了这一点）。故原审判决认定上诉人与鑫腾公司之间不存在置换法律关系与事实不符。二、原审判决严重违反法定程序，损害了上诉人的权益，应当撤销原审判决，发回重审。在原审庭审举证质证以及辩论结束，法院已经对架空层部分进行审理，得知该部分诉讼请求无法得到支持后，德益财苑小区业主委员会撤回架空层部分诉讼请求，意图日后再向上诉人提起诉讼。此种行为违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三款规定，“当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出”，有悖诚实信用原则，不但使得上诉人为调取相关证据而付出的种种努力付诸东流，还浪费了国家珍贵的司法资源。原审判决非但未对被上诉人加以训诫，反而许可了被上诉人的此种行为，严重违反法定程序，损害了上诉人的权益。
上诉人德益财苑小区业主委员会答辩称：1、关于“德益业委会的主体资格”的问题，根据《民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，业主委员会可以代表业主行使相应的诉讼权利。根据《物权法》第七十六条之规定，德益业委会提起本案诉讼已经小区专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故德益财苑小区业主委员会具有本案诉讼主体资格；2、关于“公建面积是否属于业主共有”的问题。物管用房、社区用房、活动室、厕所均属于规划内公建面积，应属业主共有。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有，故江西德益置业有限公司应当将签署公建面积向德益业委会交付使用；3、关于“租金”问题。根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七十条之规定，全体业主对小区公共部分享有共同管理的权利。现江西德益置业有限公司未经业主同意，擅自改变案涉物业服务用房使用功能，对外租赁并自行收取租金，已严重侵害全体业主合法权益，现业主要求返还全部租金收益，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定。综上，案涉物业服务用房、社区办公用房、活动室、公厕均属业主共有，江西德益置业有限公司应立即向上诉人交付使用；江西德益置业有限公司未经业主大会同意，擅自将上述物业用房出租，侵害了业主权利，依法应立即向业主返还全部租金收益。
原审第三人南昌市本末网络服务有限公司、南昌鑫腾物业服务有限公司未到庭未发表陈述意见。
德益财苑小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还德益财苑小区下列公共配套设施给原告：架空层(位于l栋1层，面积747．28平方米)、社区办公用房(位于1栋1层，面积70．33平方米)、物管办公用房(位于1栋1层，面积155．08平方米)、活动室(位于1栋1层，面积89．83平方米)、厕所(位于l栋1层，面积62．2平方米)；2、判令被告赔偿原告经济损失690000元(该金额暂计算至2017年6月20日)；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回以下诉讼请求：1、要求被告归还架空层给原告；2、要求被告返还非法使用架空层所产生的租金收益422266.89元。
原审法院经审理查明：被告江西德益置业有限公司于2008年12月取得建设工程规划许可证，开发建造德益财苑小区。该小区1#楼一层为公建及架空层，而架空层未计入容积率面积，亦未计入公摊面积；一层公建用房包括物管用房、厕所、活动室、社区用房。
之后，被告江西德益置业有限公司将德益财苑小区对外出售。在其与买受人签订的《南昌市商品房买卖合同》，附件四“合同补充协议”第五条其他特别约定中，第（一）项约定：本合同项下商品房所在小区内的社区活动中心以及一切可经营的场所、办公用房、地下车库（位）、露天车位、防潮层、隔热层、庭院、幼儿园等设施为出卖人出资建造，所有权（使用权）属于出卖人所有（计入公摊面积的除外），其所有权人（使用权）不随本商品房买卖合同转让（不属于本合同项下商品房出售附带产品）；出卖人有权将上述物业进行出售、出租、赠予或经营，买受人不得以任何理由予以干涉。附件五“前期物业管理”中约定前期物业管理由选聘的南昌市诺亚物业服务有限公司提供。
2010年1月16日，被告江西德益置业有限公司（甲方）与南昌市诺亚物业服务有限公司（乙方）签订一份《“德益财苑”小区公建房屋移交协议》，约定甲方将开发建设的“德益财苑”小区地下人防设施一处、社区用房一处、物业管理办公室一处、社区活动室一处、社区厕所一处、幼儿园一处（具体位置、面积见附表）使用权、管理权及其竣工平面图全部移交给乙方，乙方作为“德益财苑”小区的物业管理公司，自上述公建房屋移交之日起，不得改变其房屋的结构、用途，擅自挪作他用。附表中载明：社区面积为70.33平方米，位置为1栋2层，物业管理面积为155.08平方米，位置为1栋2层，活动室面积为89.83平方米，位置为1栋2层，厕所面积为62.2平方米，位置为1栋2层。后南昌市诺亚物业服务有限公司于2015年1月20日变更名称为南昌鑫腾物业服务有限公司即本案第三人。
2013年6月，经南昌经济技术开发区物业管理办公室审核批准，原告德益财苑小区业主委员会成立，郭伟为现任主任。
2016年1月31日，原告德益财苑小区业主委员会作为乙方与第三人南昌鑫腾物业服务有限公司作为甲方签订《物业交接备忘录》，双方确认甲方将物管用房2栋1单元101交于乙方，自该日起乙方取得该房的使用权。原告至今一直在2栋1单元101办公。
2017年10月16日，第三人南昌鑫腾物业服务有限公司出具一份情况说明，载明：江西德益置业有限公司于2010年1月份左右将德益财苑小区1栋楼1层公建用房（社区用房、物业管理办公用房、社区活动室、社区厕所）移交给我司。为方便办公，我司又与江西德益置业有限公司协商，达成房屋置换合意，用我司的1栋楼1层公建用房置换江西德益置业有限公司的2栋楼1单元101室。之后，我司便在2栋楼1单元101室办公。业主委员会成立后，我司便将2栋楼1单元101室移交给业主委员会使用。至于江西德益置业有限公司与我司于2010年1月16日签订的《德益财苑小区公建房屋移交协议》系当时为了办理相关手续使用，并非双方本意，实际上移交的也只有社区用房、物业管理办公用房、社区活动室、社区厕所公建用房，其他地下人防设施、幼儿园、消防、架空等设施继续归江西德益置业有限公司所有，我司对此不享有任何权益。
另查明，被告江西德益置业有限公司作为甲方与案外人陈建强作为乙方签订一份《出租店面合同书》，约定甲方将坐落在南昌市经济技术开发区双港东大街333号德益财苑小区1栋1号店铺二楼租给乙方使用，店铺总面积为920平方，每月租金为30000元，租期从2015年7月20日起至2020年10月20日为止。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、德益财苑小区业主委员会是否是适格原告；二、被告江西德益置业有限公司应否将公建用房包括社区办公用房、物管办公用房、活动室、厕所交付给原告。
关于第一个争议焦点：德益财苑小区业主委员会是否是适格原告。原审法院认为，德益财苑小区业主委员会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，符合民事诉讼的“其他组织”，且本案纠纷关系到业主共有的财产及物业共同管理事项，故应当认定其可以以自己的名义提起诉讼，德益财苑小区业主委员会作为本案原告主体适格。
关于第二个争议焦点：被告江西德益置业有限公司应否将公建用房包括社区办公用房、物管办公用房、活动室、厕所交付给原告。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，故上述公建用房应当归德益财苑小区全体业主共有，现被告认可其未将该公建用房交付给原告，只是辩称其与前期物业公司即第三人南昌鑫腾物业服务有限公司达成房屋置换协议，将涉诉公建用房置换成2栋1楼1单元101室，并提供南昌鑫腾物业服务有限公司出具的情况说明及证人贺某,4的证言予以证明，原审法院认为，被告提供的证据不足以证明其与南昌鑫腾物业服务有限公司达成涉诉公建用房的置换协议，且原告不予认可，对被告的该辩称不予采纳。故被告应当将公建用房交付给原告。至于原告诉请被告返还非法使用公建用房所产生的租金收益267733.11元，原审法院认为，江西德益置业有限公司与案外人陈建强签订的《出租店面合同书》约定的是一个整体租金，并非精确到每平米的单价，按照日常交易习惯来说，房屋租赁费用要综合考虑租赁房屋的面积、位置、周边环境、设施、布局等因素，房屋面积仅是参考因素之一。在该合同未明确约定以每平米单价确定租金的情况下，原告主张按照公建用房面积计算其应得租金，于法无据，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第七十三条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告江西德益置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将德益财苑小区1号楼1层公建用房包括物管用房、社区用房、活动室、厕所交付给原告德益财苑小区业主委员会；二、驳回原告德益财苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5316元，由原告德益财苑小区业主委员会负担5000元，被告江西德益置业有限公司负担316元。
两上诉人在二审期间均未提交新证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院在审理过程中，合议庭主持当事人进行调解，试图化解矛盾，平息纠纷，但终因未达成协议，调解未果。
本院认为，根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。依法成立的业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，向人民法院提起民事诉讼。本案中，德益财苑小区业主委员会依法成立，符合《民事诉讼法》第49条中“其他组织”的条件，并且已召开业主大会，会议表决通过了由该小区业委会起诉开发商，补足物管用房面积。故上诉人德益财苑小区业主委员会有权以自己的名义就涉及全体业主共有财产及物业管理事项向法院提起诉讼，即在本案中具备诉讼主体资格。
上诉人江西德益置业有限公司主张其与原审第三人南昌鑫腾物业服务有限公司（原名南昌市诺亚物业服务有限公司）签订置换协议，故对涉案公建用房的使用为合法使用。本院认为，涉案公建用房属于全体小区业主共有，即便南昌鑫腾物业服务有限公司将涉案公建用房与江西德益置业有限公司的2栋1楼1单元101室进行了置换，但该置换行为并未经德益财苑小区业主同意，也未经该小区业主委员会同意，属于无权处分的行为。故上诉人江西德益置业有限公司应当将其占用的涉案房屋予以返还。
关于上诉人德益财苑小区业主委员会在原审法院审理期间自愿撤回部分诉讼请求，虽未在举证期限届满前提出，存在一定程序瑕疵，但并未对被上诉人江西德益置业有限公司的合法权益造成损害，故原审法院处理并无不当。
关于涉案房屋租金的问题，因上诉人德益财苑小区业主委员会提供的相关证据不能证明其主张，故本院不予支持。
综上所述，上诉人德益财苑小区业主委员会、江西德益置业有限公司的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11680元，由上诉人德益财苑小区业主委员会承担6364元，上诉人江西德益置业有限公司承担5316元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年六月二十八日
书记员 祝叶鑫