天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初4952号原告：魏和群，男，1960年3月6日出生，汉族，天津市红桥区运输场工人，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：苏丽（夫妻关系），女，1960年10月21日出生，汉族，无业，住天津市北辰区。被告：曹立伟，女，1980年10月19日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：天津市北辰区凯达老年公寓，住所地天津市北辰区。法定代表人：孙凯，经理。原告魏和群与被告曹立伟、天津市北辰区凯达老年公寓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月5日公开开庭审理了本案。原告魏和群及其委托诉讼代理人苏丽，被告曹立伟、被告天津市北辰区凯达老年公寓的法定代表人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏和群向本院提出诉讼请求：1、依法确认2011年10月20日签订的《房屋买卖合同》无效，被告天津市北辰区凯达老年公寓与曹立伟返还原告购房款310000元，并赔偿自2011年10月20日起到返还之日的利息；2、请求法院判令被告天津市北辰区凯达老年公寓与曹立伟赔偿原告装修费用35500元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年10月15日，原告与名为“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”的出卖人签订订购书，定购“丽水名居”1号楼3单元201室，当场交付定金5000元，收款人为曹立伟。同年10月20日，原告交齐了全部购房款310000元，收款人为曹立伟。随后，原告签订了《房屋买卖合同》，出卖人为“天津市凯达集团”，曹立伟为负责人。房屋交付后，原告共花费了35500元的装修费。2013年8月7日，天津市北辰区凯达老年公寓签发了一份《房权证》给原告，声称原告享有房屋的所有权。后经查，该房屋所在土地系“以使用集体方式供地给天津市北辰区民委员会”，土地用途为慈善用地；所谓“凯达丽水名居项目”并不存在建设工程规划许可证；“天津凯达集团”未经登记注册，所谓的“天津凯达集团丽水名居项目部”也系虚构。曹立伟以虚构公司名称与原告签订了房屋买卖合同，收取了原告的购房款，构成欺诈，故合同应属无效，其应退还原告的购房款并赔偿损失，同时赔偿原告的装修费用。天津市北辰区凯达老年公寓作为土地的使用权人，在明知项目不存在的情况下，仍签发产权证，亦构成欺诈，故应承担连带责任，故原告诉至法院。被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓共同辩称，二被告并不是本案适格主体。本案诉争房屋的买卖合同并不是二被告签订的，原告没有证据证明其与二被告签订了《天津市房屋买卖合同》，也没有证据证明被告曹立伟就是天津凯达集团凯达丽水名居项目部和天津凯达集团的负责人。另外，被告天津市北辰区凯达老年公寓的名称是2012年8月7日由原天津市北辰区安光养老院变更来的，而原告提供的《天津市房屋买卖合同》时间为2011年10月15日，其签订合同时，被告天津市北辰区凯达老年公寓主体并不存在而且该主体也不是变更前的天津市北辰区安光养老院。二被告并非适格主体。原告于2016年8月起诉过此案，在审理过程中原告称房款分两次给付被告，第一次在养老院办公室交付曹立伟订金5000元，交完费也是曹立伟本人亲自签字开具的收据，第二次缴费35000元是在大胡同龙亭花园将钱给了会计，收据上也是曹立伟的签字，但原告没有看见被告曹立伟，不知道是否为其亲自签名。当时案件承办人询问缴费情况时，原告称胡波、王东和会计三人，2016年12月29日，原告因证据不足即撤回了起诉。2017年5月8日，原告再次起诉，在法庭上称2011年10月15日在老年公寓交付了定金5000元，当时胡波、王东及一位女会计在场，收款人曹立伟。2011年10月20日，原告在龙亭家园交的305000元全部交到了曹立伟手里，当时上述三人亦在场。综上所述，原告陈述内容突然变更，系伪造事实。在法庭上原告全家一致指认两次把钱交给了曹立伟手里，并由曹立伟亲笔开具的收据。因被告曹立伟在交房之前也即2012年5月之前并未见过原告，故因此申请了笔记鉴定，鉴定结论收据和购房收据并不是被告曹立伟所开的收据。综上，被告不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月15日原告与天津凯达集团凯达丽水名居项目部”签订《定购书》，原告作为买受人订购丽水名居1号楼3单元201室房屋一套，建筑面积91.89平方米，单价3482.4元/㎡,房屋总价款320000元，定金5000元，并在备注中约定2011年10月15日交定金5000元，余款于2011年10月18日前交付10万元，其余款于2011年10月20日前补齐。该定购书出卖人处加盖“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”印章，销售代表处签有“胡波”，买受人处有原告签字。2011年10月20日，原告与“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”签订了《天津市房屋买卖合同》，出卖人为“天津市凯达集团”，负责人为被告曹立伟，买受人为原告，该合同约定出卖人以国家划拨方式取得位于天津市北辰区地块的土地使用权，该地块面积为5000㎡，规划用途为住宅，土地使用年限为七十年，出卖人经批准，在上述地块上建设房屋住宅，暂定名凯达丽水名居。买受人购买房屋为本合同上述规定的项目中的第1幢3单元201号房屋，预测建筑面积共91.89平方米（以产权登记面积为准），该房屋单价为每平方米3373.5元，总金额叁拾壹万元。另外，该合同第十一条约定，出卖人应当在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记时需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人有权退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该合同出卖人处加盖“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”印章，买受人处有原告本人签字并按手印。原告主张于2011年10月15日交付定金5000元，另于2011年10月20日交齐全部房款310000元。原告对其付款事实提供了收款收据三张，第一份收据填写日期为2011年10月15日，客户名称为魏和群，项目为丽水名居1#3单元201，金额为5000元，填票人为“王东”，收款人为“曹立伟”，备注“于2011年10月18号补款，20号前补齐全款”，并加盖了“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”的印章，在（2016）津0113民初3776号民事案件中，曹立伟曾申请对魏和群提交的房屋买卖收据中的内容和签名进行鉴定，2016年9月12日天津市中惠物证司法鉴定所作出鉴定意见书，鉴定意见为：2011年10月15日《工商服务业统一收款收据（NO.6017428）》（复写件）“收款人”处“曹立伟”签名字迹与样本中曹立伟签名字迹不是同一人所书写。第二份收据载明填写日期为2011年10月20日，客户名称为魏和群，项目为丽水名居1#3单元201，金额为310000元，填票人为“王东”，收款人为“曹立伟”，备注“于2011年10月20日交付310000元房款”，并加盖了“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”的印章（原告主张此款亦包含前述5000元定金）。第三份收据载明填写日期为2012年5月10日，客户名称为魏和群，项目为共维基金、光纤入网费、2012年采暖费、2012年物业费、装修管理费等，金额为6772元，收款人为曹立伟，并加盖了“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”的印章，二被告认可该收据系被告曹立伟所签。二被告对签订房屋买卖合同及收取购房款的事实均不予认可，并主张该合同及房款收据的内容及其中曹立伟的名字均不是被告本人填写的。2013年8月7日，被告天津市北辰区凯达老年公寓为原告填发了诉争房屋“天津市北辰区凯达老年公寓房屋所有权证”。原告所购买的房屋系坐落在天津市北辰区，该宗土地“以使用集体方式供地给天津市北辰区民委员会。项目用地经北辰区人民政府审核批准，准予使用。批准土地用途为慈善用地，批准界内使用面积5000平方米”。天津（市）凯达集团并没有在工商部门登记备案，原告购买的诉争房屋未在建设、规划管理部门登记备案，没有取得商品房预售许可证，天津（市）凯达集团、天津凯达集团凯达丽水名居项目部均不具备销售房屋的资质。另查，原告与被告曹立伟、天津市北辰区凯达老年公寓房屋买卖合同纠纷一案，本院曾先后于2016年9月14日出具（2016）津0113民初3776号民事裁定书，2017年5月10日出具（2017）津0113民初455号民事裁定书，2017年11月23日出具（2017）津0113民初7624号民事裁定书，均以本案可能不属于经济纠纷案件而有犯罪嫌疑为由，移送至公安机关处理，后公安机关均以不构成犯罪为由将上述案件卷宗退回。再查，2012年8月7日天津市北辰区社团管理办公室作出《民办非企业单位准予变更登记通知书》，通知天津市北辰区安光养老院申请变更事项：法定代表人由孙敦琴变更为孙凯，名称变更为天津市北辰区凯达老年公寓，经审查，准予变更登记。天津市北辰区凯达老年公寓法定代表人孙凯与被告曹立伟系夫妻关系。本院认为：本案的争议焦点为：1、房屋买卖合同的效力问题；2、承担责任的主体问题；3、原告主张返还的数额是否合理。首先，原告所购买的坐落于天津市北辰区凯达丽水名居1-3-101房屋至今未取得房屋预售许可证明，且作为房屋出卖方的天津（市）凯达集团并未在工商部门登记备案，其向原告出售房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告签订的加盖天津凯达集团凯达丽水名居项目部的房屋买卖合同应为无效合同。其次，关于退款主体问题，原告主张以现金方式给付二被告310000元，其提供的购房款收据中载明收款人为曹立伟，并加盖了天津凯达集团凯达丽水名居项目部的印章，该印章与原告提供的房屋买卖合同中出卖人处加盖的印章相同，至此，原告对其主张的交款事实已经尽到了基本的举证义务。同时，二被告均认可盖有“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”印章的共维基金等费用的票据为被告曹立伟出具，费用由二被告收取，且被告天津市北辰区凯达老年公寓认可签订合同后为原告发放了“房屋所有权证”。结合本案实际，从民事案件的举证角度，围绕诉争房屋建盖的地点、房屋买卖合同的签订、购房款的交纳、共维基金等费用的收取、房屋所有权证的发放等环节综合分析，原告提供的证据已经形成了证据锁链，达到了高度盖然性的要求，可以证实二被告与诉争房屋的出售存在联系，二被告以房屋买卖合同及收款收据中曹立伟的名字并不是被告本人填写为由进行抗辩，并不影响本院对原告向二被告交纳购房款这一事实的认定。因此，本院对原告要求二被告退还购房款310000元的诉讼请求予以支持。原告主张利息损失以已付的310000元为基数，按年利率4.9%的标准，自2011年10月20日起至二被告实际给付之日止，未违反法律规定，故本院对此予以确认。对于原告关于装修费用的诉讼请求，考虑到原告实际居住多年，未交纳占有使用费，且未提交充分证据证实装修费用的具体数额，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告魏和群与“天津凯达集团凯达丽水名居项目部”于2011年10月20日签订的《天津市房屋买卖合同》为无效合同;二、被告曹立伟与被告天津市北辰区凯达老年公寓于本判决生效后十日内连带返还原告魏和群购房款310000元；三、被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓于本判决生效后十日内给付原告魏和群利息损失，以310000元为基数，自2011年10月20日起计算至被告实际给付之日止，按照年利率4.9%标准计算；四、驳回原告魏和群的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7958元，由原告魏和群负担636元，由被告曹立伟与天津市北辰区凯达老年公寓连带负担7322元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员  张 沛代理审判员  赵志刚人民陪审员  张 帆二〇一八年七月二十六日书 记 员  吴玉楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。