黑龙江省依兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0123民初1770号
原告（反诉被告）：程会师，男，1982年6月10日出生，汉族，农民，现住依兰县。
委托代理人：吴丹，黑龙江理智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：依兰县亿兴粮食贸易有限公司。
住所地：依兰县团山子乡团山子村新合屯。
法定代表人：潘可心，系总经理。
委托代理人：张智敏，黑龙江翔飞律师事务所律师。
原告程会师与被告依兰县亿兴粮食贸易有限公司（以下简称被告亿兴公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理期间，被告亿兴公司提出反诉，本院依法受理并予以合并审理，案件审理终结前，反诉原告亿兴公司提出撤回反诉申请，本院已裁定予以准许。原告程会师（反诉被告）及其委托代理人吴丹，被告亿兴公司（反诉原告）法定代表人潘可心及其委托代理人张智敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程会师向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行合同，给付原告165万元转让金，并支付利息172,816元（依照中国人民银行同期同类贷款利率9厘暂计算至2016年8月31日，最终计算至实际给付日）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年6月1日签订《买卖协议》，约定被告以260万元受让依兰县团山子乡团山子村新合屯约3.5万平方米国有土地使用权，被告于2015年5月前给付160元、2015年12月前给付剩余100万元。签订协议后，原告已将协议约定的全部土地交付被告使用，并已将其中22,300平方米国有土地使用权变更登记至被告名下（依团国用2014第230123200200GB00023号国有土地使用权证12950平方米、第230123200200GB00024号证9350平方米）。被告仅于2016年3月11日向原告支付95万元，原告多次催要余款并要求被告继续办理剩余土地使用权变更登记，被告始终无动于衷。原告认为：原、被告签订的《买卖协议》应依诚信原则全面履行，被告应付款160万元从2015年6月1日起构成违约，直至2016年3月7日支付95万元后，违约基数额度减少至65万元，继续违约至今；被告应付款100万元，从2016年1月1日起构成违约至今；被告应当承担继续履行并赔偿损失的责任。
被告亿兴公司辩称，1、原告的诉请无事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、请求法院判令原告返回被告向原告已支付的163万元转让金。事实和理由：2014年6月，原告称其已依法在土地管理部门取得了涉案3万多平方米建设用地的70年使用权，并称其已向土地管理部门依法一次性缴纳土地出让金；双方经协商签订《买卖协议》，原告以260万元的价格将涉案土地转让给被告，原告同时承诺，由原告负责将该建设用地使用权变更到被告名下、由原告承担相应的变更费用、原告保证被告对该土地享有70年转让期内剩余时间的合法使用权、被告不需要再向相关部门缴纳相关的土地转让或者使用费用。协议后，被告仅接收使用了两宗地，面积22300平方米，被告于2014年8、9月间向原告支付了建设用地转让金现金58万元，2014年10月份，陈伟替被告支付原告5万元，2015年10月份被告替原告向刘忠华偿还债务5万元，2016年3月11日被告通过银行汇款向原告支付95万元，共计支付原告转让金163万元。被告之所以拒付剩余转让金是因为：1、原告未按承诺将35000平方米的建筑用地全部转让到被告名下，仅是转让约24000平方米；2、原告未按承诺为被告办理使用期为70年的土地使用证；3、原告未按承诺履行法律义务。双方签订买卖协议时，原告未取得涉案土地的土地使用证、未一次性交纳土地出让金或租赁费、2003年至2014年期间未对该建设用地进行施工建设，故原告仅以被告的名义与土地部门签订了两份租赁合同，租赁期限为5年。
综上，原告并未依法取得涉案土地使用权，其无权进行转让从中进行牟利，原告的行为违背了土地管理法的相关规定，故原�的请求应当驳回；2014年被告与土地部门签订了两份租赁合同，并交纳了租赁费用，租赁期限为5年，并取得了土地使用证，在5年内，被告方具备该土地的合法使用权，故原告应返还163万元土地转让金。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的事实为：1、原被告双方于2014年6月1日签订《买卖协议》，约定原告以260万元价格转让位于依兰县团山子乡团山子村新合屯约3.5万平方米三宗国有土地使用权给被告。原告未取得土地使用证，原告受让涉案三宗土地时未经依兰县人民政府批准；原国有土地使用证为：⑴依团国用（2003）字0024633号、土地使用者依兰县团山子乡会涛养殖场、面积10006㎡；⑵依团国用（2003）字0024747号、土地使用者依兰县团山子乡会涛养殖场、面积14300㎡；⑶依团国用（2003）字0015883号、土�使用者依兰县团山子乡会涛养殖场、面积13380㎡。土地使用权类型均为划拨。2、被告已接收并投入使用上述第⑴0024633号、第⑵0024747号两宗土地；第⑶宗0015883号土地未接收使用。3、原告已收到被告支付的95万元转让金。4、上述第（1）、（2）号两宗土地已重新办理登记手续，国有土地使用证为：①依团国用第230123200200GB00024号证、面积9350㎡、土地使用权人依兰县亿兴粮食贸易有限公司，②依团国用2014第230123200200GB00023号、面积12950㎡、土地使用权人依兰县亿兴粮食贸易有限公司；新证均载明使用权类型为租赁、终止日期2019年9月8日；已交纳一年租赁费16,830元和23,310元，合计40,140元。本院另查明，涉案三宗土地依兰县团山子乡会涛养殖场、依兰县亿兴粮食贸易有限公司（李某）的取得方式均为划拨、无使用年限、转让前后未缴纳土地出让金。上述事实有原被告的陈述�原被告举示法庭的书证、证人当庭证词、视听资料及依兰县国土资源局复函在卷佐证。对上述事实本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告是否享有涉案三宗土地使用权问题。原告向法庭举示的原土地使用证三本，证人程某、李某的当庭证词，原告与李某的转让协议，被告举示法庭的依兰县政府建设用地审批件两份[(2008)52号、(2008)51号，转让方依兰县团山子乡会涛养殖场、受让方依兰县亿兴粮食贸易有限公司（李某）]，均能证明原告通过民间协议形式受让了涉案的三宗土地，原告虽未办理登记手续、未依法取得土地使用证，但不影响其针对涉案三宗土地行使民事权利、承担民事义务，故本院对原告上述证据予以采信，对原告通过民间协议形式取得了涉案的三宗土地使用权的事实予以确认；2、关于原告是否承诺被告可获得70年土地使用权、可不需另行缴纳相关税费问题。原告在庭审陈述及被告举示的视听资料中，未否认被告的主张，仅表述为“你可以随便使用土地”、“你不用交费了”；被告证人周洪雷、夏俊明在当庭证词中证明原告曾承诺被告可获得70年土地使用权、被告不需再缴纳费用；原、被告在签订“买卖协议”时，原告向被告出示的原会涛养殖场土地使用证中未载明使用年限。原告的当庭陈述是原告的真实意思表示，真实可信；原告举示的原土地使用证是依兰县人民政府颁发的有效证件，来源合法，被告有理由相信涉案土地可以长期使用；被告证人周洪雷、夏俊明是原被告磋商、签订土地“买卖协议”时的在场人，且周洪雷还系双方的中间人，其亲身经历了原被告的协议过程，了解双方的“买卖”本意和“买卖”目的，证词内容客观真实；被告举示的视听资料未侵害他人合法�益、取得方法未违反法律禁止性规定，且其与原被告的当庭陈述、原被告举示法庭的书证、证人当庭证词相互佐证，具有证明效力。上述证据能够证明原告曾承诺被告可以获得长期土地使用权、被告无需缴纳费用的事实存在，本院对上述证据予以采信并在卷佐证。本院对上述事实予以确认；3、关于被告亿兴公司新土地使用证应由谁办理且已由谁办理完毕问题。原、被告签订的“买卖协议”未约定办理转户登记相关事宜，双方均表示应由对方办理且已由对方办理完毕，经查土地档案亦不能确定明确的申请办理转户登记人员，故依据法律规定及交易习惯，本院确认本案新土地使用证应由双方共同办理且已由双方共同办理完毕。4、关于转让金已付数额问题。被告证人周洪雷、夏俊明出庭作证，证明被告支付原告一笔58万元转让金的事实，原告提出异议。两位证人当庭就�项来源、付款时间、付款地点等内容陈述不清晰且内容不相一致，不能证明被告曾支付原告一笔58万元转让金的事实存在，本院对被告该证据不予采信，对被告已支付原告一笔58万元转让金的事实不予确认；被告举示案外人刘忠华5万元收条一份，用以证明2015年10月30日被告替原告向刘忠华偿还债务5万元，原告提出异议，因被告未能举示证据证明原告曾指派或同意被告替原告偿还债务的事实存在，故本院对该证据不予采信，对被告替原告偿还债务5万元的事实不予确认；被告陈述称案外人陈伟替被告支付原告5万元，原告予以否认，因被告未举示相关证据予以佐证，故本院对被告的该主张不予确认。综上，本院对被告已付原告转让金95万元的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的土地“买卖协议”是否有效，双方是否按照约定履行了义务�最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，原告在未经有批准权的人民政府批准的情况下，与被告订立合同转让了涉案土地使用权，起诉前虽未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，但依兰县人民政府为涉案的第（1）、（2）号两宗土地重新办理了登记手续，颁发了新的土地使用证，可视为是依兰县人民政府对被告受让上述两宗土地的认可，故本院认定原、被告签订的土地“买卖协议”关于第（1）、（2）号两宗土地转让部分有效；原告关于土地“买卖协议”全部有效、被告应支付全部土地转让金的诉请及被告关于“买卖协议”无效、要求原告返还全部转让金的抗辩主张均不符合上述法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原、被告未约定履行办理登记义务和支付转让金义务的先后顺序，应视为没有先后履行顺序。被告在履行支付部分转让金义务后，现以原告履行义务时未能使被告享有长期土地使用权、未缴纳完毕土地出让金，且使被告面临向国家交纳土地出让金或继续交纳租赁费等问题为由，主张原告履行债务不符合约定，拒绝继续支付转让金，被告的主张符合上述法律规定，本院予以支持。
综上所述，原告在未按约定履行义务�前提下，诉请被告继续履行债务，不符合法律规定，原告的请求应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》条二条之规定，判决如下：
驳回原告程会师的诉讼请求。
案件受理费10,600元、保全费5,000元均由原告程会师负担；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 关东航
审 判 员 齐 莹
人民陪审员 金 珠
二〇一六年七月十二日
书 记 员 吴亚茹