上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初2950号
原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会，住所地上海市。负责人丁某某，职务副主任。委托代理人杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。被告张敬德。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会与被告张敬德物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员高平独任审判。于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会的委托代理人杨忠德、被告张敬德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会诉称，被告系上海市徐汇区石龙路XXX弄XXX号XXX室业主，原告依据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，经小区全体业主表决通过《麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》进行物业自主管理。原告在物业自主管理中，对小区物业服务实施了规范管理，也为被告提供了完善的物业服务，履行了应尽的义务。被告自2009年6月1日至2014年6月30日未支付物业服务费，累计欠付物业服务费7,139元。经原告多次催讨无果，原告委托律师向被告发函，再次催讨，被告依然不理不睬，原告特提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告支付原告自2009年6月1日起至2014年6月30日止的物业服务费7,139元；2、判令被告支付自逾期之日起到判决生效之日的滞纳金8,730元；3、本案诉讼费由被告承担。被告张敬德辩称，对原告请求不同意。2009年6月1日至2014年6月30日未支付物业服务费是对的，但是金额不对，金额2009年6月到2010年3月应该是每平方米0.80元，而不是每平方米1.20元，2010年4月开始才是每平方米1.20元，所以金额是不对的，应该减少几百元。业委会物业管理不作为，2001年被告入驻麦克花园,2009年开始不付的，楼下XX1室在公共走道乱搭凉衣架，还有楼下XX1室装防盗窗影响被告的安全，被告同其及物业管理处多次交涉，物业依然不管。2010年2X号发生过凶杀案业主为换风水，大门位置变换，从正面调到东面，正对着被告的房屋，破坏被告的风水，2010年开始被告失业了。小区业主很多乱搭建，比如X5号XX2室大雨棚超出栏杆一米等，物业也不作为。被告认为业委会物业管理不善，所以2009年开始不付物业服务费，另原告起诉超过诉讼时效。审理中，原告举证：1、(2009)徐民三(民)初字第1101号民事判决书一份，证明原告主体合格，请求欠费业主支付物业服务费等符合法律规定。2、上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息，证明被告为小区产权房产权人。3、物业自主管理方案、方案表决结果公告、收费标准备案表、关于自四月一日起调整物业收费公告，证明原告收取物业服务费及收费标准符合规定。4、2009年11月10日关于再次催交2008年度物业服务费的公告、2010年5月6日关于催交2008、2009年度物业服务费、停车费第二次公告、2011年9月6日物业服务费催收告示、2013年8月20日物业服务费催收告示、2015年4月5日关于通过法律途径向恶意拖欠物业服务费的业主进行追缴的告示、2015年10月12日律师函，证明原告已多次催告，并委托律师催告，被告仍不交付。5、管理规约、对特定业主起诉表决公告，证明原告提起诉讼符合管理规约，征求全体业主意见已经50%以上业主的同意而通过。被告质证意见如下：对于证据一被告认为当时判决是合格的，现在是要质疑的，现在的业委会已经不是以前的业委会了，副主任丁某某是2011年搬进来的，对小区情况不了解，所以主体资格是有问题的。对于证据二、证据三、证据五无异议。对于证据四被告从来没有收到催告函以及律师函。被告举证：照片七页，第一页证明2011年4月9日XX1室装防盗窗影响被告安全，被告同物业交涉物业不作为，另2009年6月开始邻居在公共走道乱搭凉衣架凉衣服。第二页证明X4号乱搭建阳光房，物业管理每况愈下；2X号私自改变建筑结构，擅自将门方向从南面移到东面，导致被告房屋风水不好，导致被告失业，物业不作为。第三页3X号XX3室乱搭建阳光房，房子是业委会主任的，主任房屋也乱搭建，业委会管理不善。第四页X5号XX2室在自己花园搭雨棚超过围墙1米，房屋是副主任丁某某的，业委会管理不善。第五、六、七页都是麦克花园小区业主乱搭乱建的情况照片，说明这是普遍现象，业委会管理不善。原告质证意见如下：对于第一页防盗窗是相邻纠纷，业委会无执法权力，被告可以起诉另行解决，与业委会无关；晾衣服也可以起诉解决，同前面是一样道理。对于第二页搭建阳光房侵犯谁利益谁起诉，另即使有管理不善的地方也不可以作为拒付理由；对于门改方向肯定是不对的，业委会即使有管理不善的地方也不可以作为拒付理由，至于风水是迷信，和被告失业没有直接关系。对于后面几页也是一样的，业委会即使有管理不善的地方也不可以作为拒付理由。经审理查明，截止2015年11月，被告系上海市徐汇区石龙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，房屋建筑面积100.88平方米(多层建筑)。2008年5月上海市徐汇区麦克花园业主大会通过关于麦克花园住宅小区物业自主管理方案，方案规定自主管理目标及实施细则等。麦克花园业主委员会公布多层建筑按每平方建筑面积0.80元收取物业服务费。自2010年4月1日调整为每平方建筑面积1.20元。原、被告确认被告2009年6月至2014年6月未支付物业服务费。以上事实，有当事人陈述、证据，并经当庭质证，本院依法予以确认。本院认为，《麦克花园住宅小区物业自主管理方案(试行)》等按照合法程序通过生效，被告作为麦克花园业主，应遵守管理方案。小区违章建筑的整治应依靠物业、业主、街道(政府)、居委会等多方力量，单靠物业确实勉为其难。但是，小区物业不能推卸责任，应该也可以有所作为，该管的管起来，该上报的要上报，该发整改通知的发出去，与政府有关部门一起协调解决。原告没有举证对于小区违章建筑实施的管理行为，管理上存在不作为，但这不等于被告可以拒付物业费。如果每个业主都以违章建筑为理由，拒付物业费，物业管理单位将入不敷出，怎么能好好管理小区，那么小区可能成为垃圾场，最终损害的还是广大业主的利益。被告抗辩原告超过诉讼时效，原告虽然在小区内告示催收，但未针对具体被告，更没在被告举目能见的地方张贴，在被告没有离开住所地，原告完全可以有效告知催收或告示催收，现原告没有做到，原告主张未超过诉讼时效本院不予支持。本院认定原告2015年10月发出律师函向被告催收物业费。原告管理上存在瑕疵，滞纳金请求本院不予支持。因此，被告应自2013年11至2014年6月给付原告物业服务费。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条第一款的规定，判决如下：一、被告张敬德应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会2013年11月至2014年6月物业服务费968.40元；二、驳回原告上海市徐汇区麦克花园业主委员会其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张敬德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 高 平
二〇一六年四月十八日
书记员 张海生
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条第一款业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。