河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终10494号
上诉人（原审被告）：信淑华，女，1963年5月23日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：武兆清，河北冀人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖换弟，女，1955年9月2日出生，汉族，住河北省石家庄市，现住石家庄市桥西区。
委托诉讼代理人：韩树辰，河北同骥律师事务所律师。
原审被告：曹伟，男，1960年4月10日出生，汉族，原河北六通房地产开发有限公司执行董事，现住石家庄市桥西区。
原审被告：王金花，女，1962年1月15日出生，汉族，原河北六通房地产开发有限公司股东，现住石家庄市桥西区。
原审被告：石家庄市鱼鹰油漆厂，住所地石家庄市裕华区南焦村。
法定代表人：信增刚，厂长。
原审被告：石家庄市信鹏五金制品厂，住所地石家庄市石栾路。
上诉人信淑华因与被上诉人肖换弟及原审被告曹伟、王金花、石家庄市鱼鹰油漆厂、石家庄市信鹏五金制品厂为房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
信淑华上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判为驳回被上诉人肖换弟的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人肖换弟负担。事实和理由：本案的案由应为确认合同无效纠纷，而不是房屋权属纠纷的物权纠纷。一审判决偏离甚至超越原告的起诉，以恶意串通为支持原告的诉讼请求，严重违反“不告不理和居中裁判”的诉讼原则。涉案103号房屋系石家庄市鱼鹰油漆厂作为职工福利出租给本厂职工的，而被上诉人肖换弟在2001年10月27日即与用人单位终止了劳动关系，当然就丧失了承租人资格，故而也就无法再享有承租人的优先购买权。涉案103号房屋应为商品房，并非一审法院认定的公有住房性质。即使上诉人的行为侵犯了被上诉人的优先购买权，本案也应依法驳回肖换弟提出的“确认合同无效，要求购买涉案房屋”的诉讼请求。
肖换弟辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
曹伟、王金花、石家庄市鱼鹰油漆厂、石家庄市信鹏五金制品厂均未答辩。
肖换弟向一审法院起诉请求：1、确认被告张志芳与被告河北六通房地产开放有限公司房屋买卖合同无效；2、要求购买位于石家庄市桥东区××院××单元××室房屋；3、诉讼费用等费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告肖换弟原为被告石家庄市鱼鹰油漆厂的职工。1995年9月8日石家庄市路通房地产开发公司与石家庄市信鹏五金制品厂签定《石家庄市商品房销售合同》，约定石家庄市鱼鹰实业公司五金制品厂购买石家庄市路通房地产开发公司八套住宅房，其中包括本案争议的石家庄市桥东区建胜路6号平安小区2栋3单元103号房屋。1995年3月，被告石家庄市鱼鹰油漆厂同意原告肖换弟租赁其下属单位即被告石家庄市信鹏五金制品厂所有的房屋一套，即本案争议的房屋，原告交纳了20000元住房集资款。原告一直居住房屋至今。2003年6月26日被告石家庄市信鹏五金制品厂向河北六通房地产开发有限公司出具《关于房屋产权过户的说明》要求河北六通房地产开发有限公司将本案争议房屋直接过户到张志芳名下。2003年7月8日河北六通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后该合同在房管部门备案，2003年7月29日张志芳取得了本案争议房屋的石房权证字第××号《房屋所有权证》。2003年11月，张志芳曾到法院起诉本案原告肖换弟，张志芳诉称1996年为照顾肖换弟生活，石家庄市鱼鹰油漆厂同意肖换弟租赁下属单位石家庄市信鹏五金制品厂所有的本案争议房屋，2002年经石家庄市信鹏五金制品厂及上级主管石家庄市鱼鹰油漆厂同意张志芳购买了该房，请求判令肖换弟停止侵权，迁出房屋并支付租金。2003年12月4日本院向肖换弟送达起诉状副本及张志芳提供的房产证复印件等证据材料，后张志芳于2004年2月10日撤回对肖换弟的起诉，于2004年2月17日向肖换弟送达民事裁定书。
2004年5月肖换弟与石家庄市鱼鹰油漆厂因劳动争议纠纷，申诉至石家庄市新华区劳动争议仲裁委员会，因原告肖换弟与被告石家庄市鱼鹰油漆厂签订的劳动合同于2001年10月26日到期，次日终止。裁决石家庄市鱼鹰油漆厂为肖换弟办理转档等手续，并支付基本生活费。后石家庄市鱼鹰油漆厂不服，诉至石家庄市裕华区人民法院，2004年7月7日双方达成调解协议，协议第三条约定石家庄市鱼鹰油漆厂应给付肖换弟基本生活费折抵石家庄市鱼鹰油漆厂2004年6月30日以前的房租。2006年2月份原告肖换弟以石家庄市鱼鹰油漆厂和张志芳为被告诉至石家庄市裕华区人民法院，请求判令二被告对争议房屋的买卖构成侵权，并确认无效。2006年2月22日石家庄市裕华区人民法院立案受理。2006年6月18日原告肖换弟撤诉。
2006年12月6日张志芳又以肖换弟为被告诉至法院，请求判令肖换弟搬出争议房屋并支付租金，案号为（2006）东民一初字第3118号。审理中，2007年10月21日原告肖换弟以河北六通房地产开发公司和张志芳为被告诉至法院，请求判令确认二被告对争议房屋的买卖合同无效。本院中止了（2006）东民一初字第3118号案件的审理，后原告肖换弟于2010年12月21日撤回对河北六通房地产开发公司和张志芳的起诉。
另查明，被告河北六通房地产开发有限公司于2011年5月被石家庄市工商行政管理局注销登记，并债权债务清算完毕。投资人为曹伟、王金花。曹伟为公司法定代表人，王金花为公司监事。被告石家庄市信鹏五金制品厂其工商登记材料显示经济性质为集体，张志芳为其法定代表人，未进行清算，系吊销状态。石家庄市鱼鹰油漆厂系集体企业，信增刚为法定代表人。原告肖换弟自2003年12月4日离婚后至今未婚，其名下无房产登记。张志芳于2015年1月28日去世，法定继承人为信淑华、信增刚、信淑娥。2015年7月9日，石家庄市国信公证处作出（2015）冀石国证民字第4298号《公证书》。证明：石家庄市桥东区建胜路6号平安小区2栋3单元103号房屋，系张志芳与信志林的共同财产，由信淑华继承，信增刚、信淑娥放弃继承权。
以上事实有石家庄市商品房销售合同、2003年11月16日原告张志芳诉被告肖换弟的民事起诉状副本及民事裁定书（撤回起诉）、石家庄市鱼鹰油漆厂集资款收据、石新劳裁字[2004]11号石家庄市新华区劳动争议仲裁委员会裁决书、（2004）裕民一初字第587号石家庄市裕华区人民法院民事调解书、石家庄市工商行政管理局企业注册分局注销登记材料、法院调查栾城工商局材料、各方当事人陈述、开庭笔录、公证书等证据予以证实。
一审法院认为，本案争议房屋系石家庄市信鹏五金制品厂出资购买，石家庄市鱼鹰油漆厂及石家庄市信鹏五金制品厂均为集体企业。原告肖焕弟租赁该房也是基于享受用人单位对劳动者的福利待遇而产生。本案的房产权属及租赁关系带有公有房租赁性质。原告虽与石家庄市鱼鹰油漆厂解除了劳动关系，但石家庄市鱼鹰油漆厂曾要求原告退回租赁房屋，于法无据，被告以此抗辩原告不具有争议房屋的优先购买权不予支持，故原告具有本案争议房屋的优先购买权。根据该房屋的权属及租赁关系的特性，参照相关的集体所有房屋出售政策。结合原告租住该房至今，并连续就该房主张权利的事实，原告主张的优先购买权，依法应予保护。被告提出原告的房屋优先购买权超过诉讼时效的主张证据不足，不予支持。被告信淑华称在2002年，石家庄市信鹏五金制品厂就以口头书面及公告方式通知了原告是否购买该房，提供的证人王某、常某、证言不能证实其主张，证人胡某系河北信迪克涂料限公司办公室主任，张志芳的孙子信鹤鹏是河北信迪克涂料有限公司法定代表人，证人胡某与被告张志芳之间存在利害关系，且信淑华对其主张未能提供其他证据予以印证，故对信淑华称对原告履行了购房通知义务的事实不予认可。张志芳作为石家庄市信鹏五金制品厂的原法定代表人，在明知该房由原告租住，且未在该房屋出卖之前合理期限内通知原告购买的情况下，仍向石家庄市信鹏五金制品厂购买该房，被告石家庄市信鹏五金制品厂与张志芳均并非善意第三人，不符合集体所有房屋出售的相关规定，侵害了原告的合法权益，故张志芳与被告石家庄市信鹏五金制品厂就该房屋的买卖合同关系无效，虽该房在房管部门备案系合同为张志芳与河北六通房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，但双方并无真实的交易关系，仅是河北六通房地产开发限公司凭被告石家庄市信鹏五金制品厂的指示，为张志芳办理该房屋过户手续而签订，评判张志芳与河北六通房地产开发限公司签订的商品房买卖合同效力，无必要性，故原告的该项请求本案不予处理。经向原告予以释明，原告仍坚持原诉讼请求。
综上，原告主张的房屋优先购买权符合法律规定，依法予以支持，原告有权依据房屋所有权人与张志芳之间房屋买卖的条件取得该房屋，原告应按张志芳的购买价格支付购房款。张志芳实际购买的被告石家庄市信鹏五金制品厂的房产，而非从河北六通房地产开发有限公司购买，由于张志芳已交纳购房款，故原告扣除已交纳的20000元住房集资款后向张志芳支付购房款152717元。本案诉讼中张志芳去世，根据公证书证实其子女信增刚、信淑娥放弃继承权，其女儿信淑华依法参加诉讼，原告应将购房款152717元给付被告信淑华，由信淑华协助原告办理该房的过户手续，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告信淑华限本判决生效后三十日内协助原告肖换弟办理位于石家庄市桥东区××小区××单元××房产过户手续，过户至原告肖换弟名下，过户费用由原告肖换弟负担。二、原告肖换弟限本判决生效后三十日内支付信淑华购买上述房产时交纳的房款152717元。案件受理费200元，公告费1080元，共计1280元，由被告信淑华负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋原系石家庄市鱼鹰油漆厂下属单位石家庄市信鹏五金制品厂的公房，肖换弟原为石家庄市鱼鹰油漆厂职工，自1995年起即承租案涉房屋并居住至今，并于1995年10月向石家庄市信鹏五金制品厂交纳了住房集资款2万元，石家庄市鱼鹰油漆厂为肖换弟出具的收据也注明了集资款全部交清，由此可认定案涉房屋的使用权应归属肖换弟。肖换弟所享有的公房使用权实质上具有用益物权的性质，是一种高度物权化的债权，该使用权可转化为完全所有权，即在公房出售时享有优先购买权。信淑华关于肖换弟不享有案涉房屋的优先购买权的抗辩，缺乏相应事实和法律依据，故不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。信淑华称石家庄市鱼鹰油漆厂和石家庄市信鹏五金制品厂在公房出售时曾履行了购房通知义务，当时肖换弟未表示购买，肖换弟对此否认，信淑华就其事实主张未提供相应充分有效证据加以证实，故不予认定。信淑华之母张志芳作为原石家庄市信鹏五金制品厂的法定代表人，明知肖换弟全额交纳集资款并实际入住案涉房屋，其在未处理妥当相关权属争议的情况下购买案涉房屋并进行产权登记，显然侵害了肖换弟的优先购买权。现肖换弟主张购房案涉房屋，应予支持。张志芳去世后，其子女信增刚、信淑娥放弃继承权，信淑华依法参加本案诉讼，符合法律规定。一审法院据此判令肖换弟将购房款交付给信淑华，并由信淑华协助办理过户手续，并无不妥。信淑华关于肖换弟终止劳动关系即丧失优先购买权等其他上诉理由，缺乏相应事实和法律依据，不予采信。
综上所述，上诉人信淑华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人信淑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 许毅鹏
审判员 赵增志
审判员 姜瑞祥
二〇一七年九月二十九日
书记员 默朋立