北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终4296号
上诉人（原审被告）：何建中，男，1955年1月10日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：魏贵勤，北京市汇源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董银，女，1949年8月21日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：胡志刚，男，1946年12月2日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王峰，北京市鼎弘律师事务所律师。
原审被告：王超，男，1977年8月21日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：魏贵勤，北京市汇源律师事务所律师。
原审第三人：何斌，男，1981年12月3日出生，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：魏贵勤，北京市汇源律师事务所律师。
上诉人何建中因与被上诉人董银、胡志刚、原审被告王超、原审第三人何斌确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
何建中上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实及理由：一、一审法院认定《存量房屋买卖合同》无效是错误的，从程序上讲，董银、胡志刚与王超之间有正式的委托手续，何建中有购房资格，双方经国家认可的房屋管理部门进行了交易并颁发了房屋所有权证书；何建中支付了相应对价200万元，在何建中购房后因家庭困难其又将涉案房屋以200万元价格出售，并未从中获利，并未损害董银、胡志刚的合法权益。二、本案“房屋买卖”和“抵押借款”纠纷是两个法律关系，混为一谈属于一审超范围审理，一审法院认定“陈某等人向王超和何斌还款一节情况属实”缺乏事实和法律依据。三、本案抵押借款合同纠纷，何斌已向北京市东城区人民法院申请强制执行，执行程序中，董银、胡志刚均不到场，陈某亦未向执行局说明相关代为还款情况，直至房子出售后才提出已代为还款，有悖常理。
董银、胡志刚辩称,同意一审判决，不同意何建中的上诉请求。
王超、何斌述称,不同意一审判决，同意何建中的上诉意见。
董银、胡志刚向一审法院起诉请求：1、确认王超与何建中就北京市东城区（原崇文区）广渠门南街×号楼×层×门×号房屋签订的存量房屋买卖合同无效；2、何建中将上述房屋所有权变更登记至董银、胡志刚名下；3、诉讼费由何建中、王超负担。
一审法院认定事实：董银、胡志刚系夫妻关系。何建中与何斌系父子关系。坐落于北京市东城区（原崇文区）广渠门南街×号楼×层×门×号房屋（建筑面积57.79平方米，以下简称涉案房屋）原系董银、胡志刚所有的房产。董银、胡志刚通过胡奕（董银、胡志刚之子）的朋友陈某结识了王超，董银、胡志刚希望通过王超筹措资金，王超向董银、胡志刚推荐了何斌。2014年2月27日，董银、胡志刚（借款人、产权人、抵押人，以下简称甲方）与何斌（出借人、抵押权人、以下简称乙方）签订《抵押借款合同》。合同约定，甲方向乙方借款人民币200万元，用于资金周转。甲方向乙方借款期为实际转账之日起一个月，乙方向甲方提供本合同项下的所有资金。利息：自银行转账之日起至实际偿还全部借款本金之日止，按照央行同期同类贷款利率的四倍。2014年2月28日，何斌汇款200万元至董银的账户。董银、胡志刚使用其中140万元解除了涉案房屋之前的抵押。2014年3月3日，董银、胡志刚及何斌到北京市方正公证处办理公证，北京市方正公证处出具（2014）京方正内民证字第07520号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《抵押借款合同》强制执行效力。2014年2月27日，董银、胡志刚出具委托书，委托王超作为董银、胡志刚的代理人，全权办理涉案房屋出售相关事宜，包括在符合依法出售的前提下，代为确定售房价格，代为办理涉案房屋的银行提前还款，解除抵押手续，办理房屋买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理房产权转移、过户相关事宜等。2014年2月28日，董银、胡志刚到北京市方正公证处办理公证书，在上述委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2015年7月16日，何斌到北京市方正公证处申请出具具有强制执行效力的《抵押借款合同》的执行证书。北京市方正公证处经查证，对董银、胡志刚未完全履行义务的事实予以确认，董银、胡志刚尚有本金人民币200万整未还，另外董银、胡志刚还应向何斌支付剩余利息及违约金。2015年7月24日，北京市方正公证处出具（2015）京方正执行证字第01189号《执行证书》。2015年11月16日，王超作为董银的委托代理人与何建中签订编号为×号的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定董银将涉案房屋卖与何建中，出售价格为200万元。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定经双方协商决定自行划转交易结算资金，交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。王超及何斌称，何斌向董银、胡志刚的借款人民币200万元的资金来源有两部分，一部分是何建中在出售其北京市石景山区八角南路13号楼1层3单元31号房屋所得房屋中出资120万元，另一部分是王超出资80万元，故在董银、胡志刚未能偿还借款后，王超作为董银、胡志刚的委托代理人将涉案房屋卖与何建中，何建中并未实际支付房款，因为其中的借款120万元实际是由何建中出资的，而且何建中与王超达成协议，由何建中向王超支付人民币80万元，以补偿王超借与董银、胡志刚的借款。何建中对此表示认可。董银、胡志刚认可何斌借给其的200万元中有王超的出资80万元。2016年6月29日，何建中以生活困难为由将涉案房屋出售给案外人谭宁。何斌曾依据北京市方正公证处出具的（2015）京方正执行证字第01189号《执行证书》向法院申请强制执行。法院执行庭多次传唤董银、胡志刚，但未果。法院依法冻结了董银、胡志刚在邮储银行的养老金账户。在此期间，何斌表示不申请查封涉案房屋，要求自行处置债权债务关系，并提供了相关的公证书。涉案房屋出售后，何斌表示董银、胡志刚尚有欠款利息没有偿还，故不申请解除查封董银、胡志刚的邮储银行的养老金账户。法院就涉案房屋在交易时的价格向北京链家房地产经纪有限公司进行询价（因涉案房屋已被再次出售，董银、胡志刚、何建中不再使用该房屋）。经询，当时该地区的房屋市场均价在37000元至40000元之间。对此，各方当事人均不持异议。
另查，2014年2月27日，董银、胡志刚与案外人韩某、穆某、陈某、霍某签订《代为还款协议书》，约定韩某、穆某、陈某、霍某代董银、胡志刚清偿向何斌的借款200万元。诉讼中，董银、胡志刚表示从2014年2月28日至2015年10月14日期间，韩某、穆某、陈某、霍某及董银、胡志刚共计向何斌及王超等人（何斌指定的账户）连本带息共计还款人民币2562000元，其中陈某还款1992000元；霍某还款10万元；穆某还款24万元；韩某还款13万元；董银、胡志刚还款10万元。针对董银、胡志刚提供的上述证据，王超及何斌表示不予认可。庭审中，董银、胡志刚申请证人韩某、穆某、陈某、霍某出庭作证，以证明董银、胡志刚通过上述证人代为还款的事实。韩某、穆某、陈某、霍某均表示上述还款皆是代董银、胡志刚向何斌借款的还款。何斌、王超认为穆某、陈某与何斌、王超之间存在借贷关系，特别是陈某与何斌及其配偶杨某存在多笔的债权债务关系，上述还款并非代董银、胡志刚向何斌、王超还款。对此，陈某表示不否认其与何斌及配偶杨某之间存在债权债务关系，但在本案中的汇款均是替董银、胡志刚还给何斌、王超的借款。
一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益所签的合同应为无效合同。根据本案查明的事实，涉案房屋原系董银名下所有的房产，胡志刚与董银系夫妻关系，涉案房屋应属二人的夫妻共同财产。2014年2月27日，董银、胡志刚与何斌签订《抵押借款合同》，董银、胡志刚向何斌借款人民币200万元，用于资金周转，借款期期限为1个月。合同签订后，何斌汇款200万元至董银的账户。当日，董银、胡志刚出具委托书，委托王超作为董银、胡志刚的代理人，全权办理涉案房屋出售相关事宜，并办理了公证手续。2014年3月3日，董银、胡志刚及何斌到北京市方正公证处办理公证，赋予《抵押借款合同》强制执行效力。诉讼中，各方当事人就董银、胡志刚是否向何斌偿还借款一节产生分歧。何斌表示，因董银、胡志刚没能及时偿还借款，其依据公证处出具的《执行证书》向法院申请强制执行。在此期间，法院多次联系董银、胡志刚，未果，何斌表示不申请查封涉案房屋，要求自行处置债权债务关系。随后，王超以董银、胡志刚委托代理人的身份将涉案房屋卖与何斌的父亲何建中，房屋售价200万元。庭审中，董银、胡志刚表示其已向何斌偿还了借款200万元及利息，并提供了陈某等人的还款记录，陈某等人亦出庭作证,分别表示替董银、胡志刚向王超、何斌还款的事实。对此，王超及何斌不认可陈某等人的还款行为，认为王超、何斌与陈某等人存在其他的债权债务关系，上述还款并非代董银、胡志刚向何斌、王超还款。应当指出，结合本案证据，陈某等人向王超及何斌还款一节情况属实，法院予以确认。换言之，王超及何斌如认为陈某等人的汇款非是替董银、胡志刚的还款，其应与董银、胡志刚及陈某等人就上述款项的性质予以确认。但王超及何斌在未予确认的情况下，直接将涉案房屋卖与何斌的父亲何建中，显系不妥。王超、何建中与何斌恶意串通情形明显，损害了董银、胡志刚的合法权益，王超代董银、胡志刚与何建中所签合同应属无效合同。何建中、王超的答辩意见及何斌的陈述意见，缺乏依据，法院不予采信。关于董银、胡志刚要求何建中配合将涉案房屋过户回到董银名下的诉讼请求，因现该房屋已被何建中出售给他人，故董银、胡志刚的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。一审法院于2017年1月16日判决：一、确认王超代董银与何建中于二Ｏ一五年十一月十六日签订编号为×的《存量房屋买卖合同》(自行成交版)无效；二、驳回董银、胡志刚的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。二审审理中，何建中提交何斌与杨某的结婚证复印件，以证明何斌与杨某2015年9月15日结婚，陈某于2014年给杨某的还款与本案无关。对此，董银、胡志刚对证明目的不予认可。庭审中，何建中、何斌、王超认可董银、胡志刚委托王超出售房屋的目的在于保障借款的偿还，亦认可王超出售涉案房屋时是为了偿还借款。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点为王超代董银与何建中签订的房屋买卖合同是否无效。就王超而言，其名义上为董银、胡志刚出售涉案房屋的受托人，但在本案中，何斌向董银、胡志刚的借款中亦有王超出资，董银、胡志刚委托王超售房的目的在于担保借款，王超出售涉案房屋的目的亦在于抵偿董银、胡志刚之借款，从签订委托书到王超代为出售涉案房屋的过程看，王超并非以委托人利益为出发点从事委托事项，其真实目的亦并非代董银、胡志刚出售房屋，而系抵偿借款，故王超代董银与何建中签订房屋买卖合同系滥用代理权之行为。就何建中而言，其为出借人何斌父亲，明知王超出售涉案房屋的真实目的在于抵偿借款，且其买受涉案房屋的真实目的并非在于取得涉案房屋所有权，而亦在于抵偿借款。王超与何建中通过将涉案房屋出售给何建中的方式达到清偿借款的目的，二人之行为构成恶意串通，损害了董银、胡志刚的利益，故王超代董银与何建中签订的房屋买卖合同应为无效。至于董银、胡志刚与何斌之间的债权债务纠纷，双方可依法另行解决。
综上所述，何建中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由何建中负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周梦峰
代理审判员 马 潇
代理审判员 杜传金
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 刘 佳