广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第2287号
原告：广州市越秀区第二房屋管理所（原名称为广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地：广州市越秀区。
法定代表人：钟东宁，职务所长。
委托代理人：龚健、张宇欣，该所职员，通讯地址同该所。
被告：广州市华新隆化工原料有限公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：林惠如，职务经理。
委托代理人：段能穗，住广州市荔湾区。
原告广州市越秀区第二房屋管理所诉被告广州市华新隆化工原料有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚健，被告的委托代理人段能穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区仁济路24、26号房屋是原告管辖的直管房，承租人是被告，承租面积317.30平方米，使用性质为非住宅商业，租赁期限至2012年6月30日。原告与被告租赁期已届满，并没有续签合同。原告曾多次向被告发出整改通知，要求被告不得再将涉案房屋用作仓库使用，但被告至今仍作仓库使用。另外，原告曾于2012年、2014年两次对非住宅房屋进行租金调整，亦向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，但被告没有按期到原告处办理调整租金和续租手续。2015年6月12日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，要求终止租赁关系并要求被告按房屋租金参考价缴纳房屋使用费。但时至今日，被告既未停止违规行为，也不按照租金参考价缴纳租金，严重侵害了原告的合法权益。据此，请求法院判令：1.解除原告与被告的租赁关系，被告迁出广州市越秀区仁济路24、26号全幢房屋，并把房屋腾空交还原告。2.被告支付从2012年7月至2014年11月的调租差额563267元（每月按19423元计），从2014年12月至2015年9月的调租差额206736元（每月差额按20673.60元计），合共770003元；并支付从2015年10月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我方原来是国有企业，由于当时运作不良，要求职工自愿承包，前提是安排在职人员在职、保持收入一致。现公司有职工有10多个，被告必须经营至该10多名职工退休为止，所以希望能够在涉案房屋内经营至该人员退休为止。所以不同意交还房屋给原告。2.原告要求支付租金差额不合理，我方缴纳租金至2015年9月，此前一直按照合同标准准时、足额地支付租金给原告。我方同意增加租金标准，但是希望能与被告协商一致，标准不能过高。
经审理查明：座落本市越秀区仁济路24号、26号的房屋，建筑面积分别为161.90平方米、166.04平方米，所有权人均为广州市房地产管理局，占有部分为全部，所有权来历为1958年国家经租，使用性质均为商业。
2010年10月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区仁济路24、26号全幢的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积317.30平方米；租赁期限自2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额7478元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，如需要继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达等。同月29日，该合同办理了租赁登记备案手续。
上述合同期满后，原、被告双方未再续签订书面租赁合同。自2010年7月1日，原告按前述合同约定的租金标准继续收取租金至2015年9月，并向被告开具相应的发票。
2014年12月31日，原告向被告发出《关于调整房屋租金的通知》，写明：您承租使用的仁济路24、26号房屋属我所管辖的直管房，计租面积317.28平方米，我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满。根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。同日，被告加盖公章签收该通知。
2015年1月26日，原告向被告发出《限期整改通知》，称被告擅自改变承租房屋的用途，擅自将房屋改作仓库使用，并限被告于2015年1月30日前清空屋内货物，恢复原房屋用途等。
同年5月28日，原告向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，写明：位于广州市仁济路24、26号的房屋，属我所管理的非住宅直管房，我所与你签订的租赁合同已于2014年6月30日到期，到期后双方无续签新的租赁合同，属不定期租赁关系。经多次通知，你至今未办理调租和续租手续，现自本通知送达之日起，我所决定终止与你的租赁关系并收回房屋。请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空并回我所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即138元/平方米的标准，缴交上址房屋的使用费等。被告于同日签收该通知。
庭审中，被告称其一直按原租金标准支付租金至2015年9月，所以原告主张的此前的租金已超过诉讼时效期间。对此，原告称其一直与被告协商调整租金的问题，没有超过诉讼时效。虽然每月租金按原标准收取，不代表原告承认该租金标准，因为被告一直拒绝腾退房屋，也不同意按照调租后的标准支付给原告，其只能按照原租金标准收取租金。至于本案诉前，原告称其曾与被告协商调整租金，但被告认为原告仅是在合同期满时张贴通知，通知调整租金，其找原告协商，原告也没有积极配合
本院认为：原、被告双方就涉案的仁济路24、26号房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。由于该合同约定的租期业已届满，双方在合同期满后未再续签订书面合同，被告方仍继续承租涉案房屋并支付租金予原告收取，原、被告双方形成不定期的租赁合同关系。因此，原告可随时主张收回涉案房屋。因原、被告双方在本案诉前未能就继续租赁涉案房屋达成一致意见，原告于2015年5月28日向被告发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，该通知的内容清晰、意思表达明确，原告于通知中明确表明了要求终止其与被告的租赁关系并收回房屋，被告于同日收取该通知。因此，原、被告之间的租赁合同关系应于该日已解除。原告再于本案中诉请解除双方之间的租赁合同关系，本院已无继续作出判决处理的必要性。原、被告之间的租赁合同关系解除后，被告理应按原告的通知腾空交还涉案房屋，但被告占用涉案房屋至今，故原告诉请要求收回涉案房屋，理据充分，本院予以支持。
至于原告诉请要求被告支付的房屋使用费问题，应作区别对待。首先，对于原、被告间的租赁合同关系解除后，被告占用涉案房屋期间的使用费的问题，虽然被告仍按原合同的租金标准支付房屋使用费至2015年9月，但因原、被告之间的租赁合同关系已于2015年5月28日解除，原、被告双方并未就被告占用房屋期间的使用费达成一致的意见。由于被告仍占用涉案场地，因此，作为债权人的原告无需拒绝收取作为义务人的被告支付的费用，被告不能仅以原告已收取其支付的费用，即可视为双方已就房屋使用费达成了一致意见。考虑到原、被告双方之间的原租赁合同约定的租金标准尚属2010年签订合同时确定的，至今已逾4年余，租金标准已有变化，因此，原告主张按房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计付房屋使用费，合情合理，本院予以支持，同时，被告应将自2015年5月29日起的房屋使用费的差价补足。其次，对于原、被告间的租赁合同关系解除前的房屋使用费差额，虽然原告曾于2014年12月31日向被告发出过《关于调整房屋租金的通知》，但正如前述，原、被告之间属不定期租赁合同关系，在双方未能协商达成一致的情况下，因调整租金的租赁期间已经经过，原告于该期间按原合同标准已收取被告支付的租金，且未见原告提出过任何的异议，故原告于本案中提出要求被告补充交纳合同解除前的租金，于理于法不符。因此，对原告诉请要求被告支付租金差额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：
一、被告广州市华新隆化工原料有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市越秀区仁济路24、26号房屋，并将该房屋腾空交还给原告广州市越秀区第二房屋管理所。
二、被告广州市华新隆化工原料有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2015年5月29日起至本判决发生法律效力之日止的租金（以317.30平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付，其中自2015年5月29日至2015年9月30日期间的房屋使用费应予扣除7478元/月）；自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市华新隆化工原料有限公司实际交还前述房屋之日止的房屋使用费按前述标准由被告广州市华新隆化工原料有限公司逐月支付予原告广州市越秀区第二房屋管理所。
三、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11500元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担10086元，由被告广州市华新隆化工原料有限公司负担1414元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 程秀建
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 黎满华
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 邵 欣