成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0191民初3291号
原告：四川中光防雷科技股份有限公司。住所地：成都高新区西部园区天宇路**号。
法定代表人：王雪颖，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马铃，泰和泰律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：成都市林力科技有限公司。住所地：成都市高新区（西区）成灌路西段***号。
法定代表人：谭红萍,系公司总经理。
委托诉讼代理人：向守中，男，汉族，1967年10月26日出生，重庆市开县，系被告公司员工。特别授权代理人。
原告四川中光防雷科技股份有限公司（以下简称“中光防雷”）诉被告成都市林力科技有限公司（以下简称“林力科技”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2017年6月26日、7月13日进行了两次庭审，两次庭审，原告中光防雷的委托代理人马铃、被告林力科技的委托代理人向守中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中光防雷向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告腾退位于成都市高新西区高店子西段839号的房屋；3、被告向原告支付房屋租金115266元（以每月12350元为基数，从2016年5月10日起算，暂时计算至2017年2月21日，应计算至被告实际搬离之日止）；4、被告向原告支付欠付水电费81428.42元（截至2017年6月16日）；5、被告向原告支付违约金37050元。事实与理由：被告于2016年6月3日与成都川大金钟科技有限公司签订《房屋租赁合同》，承租川大金钟位于成都高新西区成灌路西段839号的房屋。2016年6月7日川大金钟将案涉房屋出售给原告，并办理过户手续。被告在案涉房屋过户前便拖欠川大金钟的房租及水电费，过户后经原告催告仍拒绝支付。
被告林力科技答辩称，我们是跟川大金钟签的合同，在合同履行过程中，2016年7月1日失火，给我们造成很大的损失。原告中光防雷在与川大金钟办理房屋交接的时候，我们一直没有沟通，所以我们一直认为是和川大金钟在合作，我们一直不与原告签合同的原因是因为失火给我们造成了很大的损失，我们还在等赔偿。
经审理查明，2016年6月3日，案外人成都川大金钟科技有限公司（以下简称：川大金钟）与被告成都市林力科技有限公司签订《房屋租赁合同》，主要约定如下：1、主体及标的：川大金钟将其所有的位于成都高新区（西区）成灌路西段839号（现变更为高店子西段839号）川大金钟科创中心二氧化氯车间局部（面积650平方米）出租给林力科技；2、租赁期限：从2016年5月10日起至2017年11月9日止，共计18个月，免租装修期为2016年4月20日至2016年5月9日；3、租金：月租金12350元，林力科技应于合同生效7日内，向出租方支付半年房租74100元，下一期的租金应于上一期已付租金到期前一个月支付；4、解除权：若林力科技欠交租金超过30日，出租方有权提前解除合同；5、产权转让：在租赁期限内，出租方转让、抵押、处置出租物的部分或全部产权，但出租方应告知承租方且应确保受让人继续履行合同；6、违约金：除不可抗力因素外，承租方拖欠租赁使用费达1个月以上的，双方均有权解除合同，承租方应向出租方支付三个月租赁费用的违约金；7、暂不收取物管费，安全卫生等由承租方自行负责，水电根据承租方实际使用计算，水电单价涨幅根据国家要求执行。
2016年6月7日，本案原告中光防雷与案外人川大金钟签订了《资产收购合同》，约定川大金钟将案涉房屋所有权转让给中光防雷。
2016年7月10日，川大金钟出具《关于7.1成都连接流体失火造成该区域停电的说明及双方确认》载明：“2016年7月1日晚23点左右，我园区厂房二栋成都连接流体分离科技有限公司承租区域发生火灾，过火区域为该公司租赁区域车间东南角（包括被告厂房区域）……事故造成该区域停水、停电……致使另两家企业无法正常生产……事故方（成都连接流体分离科技有限公司）尽快将另外两家区域内的水、电进行恢复……对于该事故造成影响的另两家企业我园区表示遗憾，同时我方将积极配合事故方对此事进行处理。”
2016年9月30日，原告中光防雷取得案涉房屋产权证。
2017年1月16日，川大金钟出具《告知函》载明:“我公司位于成都市高新西区成灌路西段839号房屋现已出售给四川中光防雷科技股份有限公司，目前关于标的房屋买卖过户的相关手续已完成，根据我公司与中光防雷公司的约定，标的房屋的相关权益全部转移到中光防雷公司，现郑重向贵公司致函如下：一、标的房屋的所有权现属中光防雷公司；二、我公司与贵公司签订的租赁合同中出租方变更为中光防雷公司，由其享有和承担相应权利和义务；三、贵公司拖欠我公司的水电费和房租全部由中光防雷公司向贵公司直接收取。”
2017年1月17日，川大金钟向被告林力科技发出上述《告知函》，并通过四川省成都市国力公证处将邮寄过程进行了公证，四川省成都市国力公证处出具（2017）川国公证字第7812号公证书予以证实。被告庭审中证实其于2017年4月28日收到本院起诉状副本，并知悉上述《告知函》，并未对案涉房屋的转让提出异议。
2017年6月16日，案外人川大金钟出具《说明》载明：“……林立公司2016年4月20日搬入租赁房屋…照明电表读数为5585度……租赁期间动力用电量为4953度……动力用电单价1.2元/度，照明用电单价为0.9元/度。”。另，根据原告提供的水费明细，可以看出原告对涉案房屋的水费进行了垫付，对此，原告主张水电费费用为81428.42元，并进行了垫付，被告对欠付此部分费用的事实及费用金额予以认可。
另查明，被告与案外人川大金钟实则在2014年就已经建立了租赁关系，双方签订的《房屋租赁合同》实为续租合同。被告自认从2016年5月10日起就未再交纳租金。现案涉房屋仍由被告占有使用。
本院认为，案外人成都川大金钟科技有限公司与被告成都市林力科技有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。而原告四川中光防雷科技股份有限公司与案外人成都川大金钟科技有限公司之间的资产转让合法有效，原告依法取得案外人川大金钟在《房屋租赁合同》中对被告的权利与义务，因此，被告应该依约向原告履行支付租金的义务，而被告欠缴从2016年5月10日起至今的租金，实属违约。本案争议焦点如下：
一、关于合同的解除问题
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，双方可以约定合同解除的条件，双方签订的《房屋租赁合同》约定：若林力科技欠交租金超过30日，出租方有权提前解除合同。现被告欠付租金早已超过30日，因此，原告具有解除权。故本院对其诉请解除合同的主张予以支持，本案起诉状副本于2017年4月28日送达被告，故《房屋租赁合同》于此时解除。
二、关于租金以及房屋实际占用费
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告应该支付合同解除之前即2016年5月10日至2017年4月28日的租金；同时，合同解除后，被告应该返还案涉房屋予原告，但被告一直占用案涉房屋，原告要求被告支付以每月12350元为基数，计算至被告实际搬离之日止的租金中包括合同解除后按照合同约定的租金价格要求被告支付的实际占用费，上述费用被告应该予以支付，故对原告要求被告以合同约定月租金为标准支付从2016年5月10日至实际搬离之日止租金的诉求予以支持，不足一个月的以（月租金/30*实际占用天数）的方式进行计算。
三、关于案涉房屋的腾退
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原被告双方的《房屋租赁合同》解除后，被告理应将案涉房屋返还原告。故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请予以支持。
四、关于违约金
双方的《房屋租赁合同》中约定，除不可抗力因素外，承租方拖欠租赁使用费达1个月以上的，双方均有权解除合同，承租方应向出租方支付三个月租赁费用的违约金。原告依据上述条款所主张的违约金实则为解约违约金。本院认为，违约金的约定应当以实际损失为依据，原告在本案中的损失为房屋被占用而无法出租时的租金损失，本案中，原告所主张的租金以及房屋占用费已经得到了本院支持，其所受损失不外为被告腾退后，再次招租过程中空置期的租金损失，合同约定的三个月费用能够弥补。故对原告违约金的诉求予以支持。
五、关于水电费
按照双方的《房屋租赁合同》，水电费应由被告承担，现原告代其支付后，取得追偿的权利，被告对原告所主张的金额81428.42元无异议，因此，对于原告的此项诉求予以支持。
六、关于川大金钟应该对失火承担责任并与所欠租金进行抵扣的问题
庭审中，被告提出2016年7月1日，厂区失火，造成案涉房屋及其机器设备损坏，案外人川大金钟应该承担相应的责任，应该在租金部分予以抵扣。本院认为，失火造成的损害属于侵权损害纠纷，与本案审查的租赁合同纠纷实属两个不同的法律关系，不宜并案审理，被告可以另案就其与案外人之间的纠纷进行处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告四川中光防雷科技股份有限公司与被告成都市林力科技有限公司关于位于成都高新区（西区）高店子西段839号（原成灌路西段839号）二氧化氯车间局部（面积650平方米）房屋的《房屋租赁合同》于2017年4月28日解除；
二、被告成都市林力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川中光防雷科技股份有限公司腾退成都高新区（西区）高店子西段839号（原成灌路西段839号）二氧化氯车间局部（面积650平方米）房屋；
三、被告成都市林力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川中光防雷科技股份有限公司支付从2016年5月10日至实际腾退之日止的租金、房屋占用费，以每月12350元为标准；
四、被告成都市林力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川中光防雷科技股份有限公司支付违约金37050元；
五、被告成都市林力科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告四川中光防雷科技股份有限公司支付水电费81428.42元。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2250元，保全费1587元，合计3837元，由被告成都市林力科技有限公司负担。（此款原告已预交，被告在履行上述第三项债务时一并支付给原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 吴 翔
二〇一七年七月十三日
书记员 韩亚群