浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异311号
案外人龚根富，男，1963年3月5日出生，汉族，户籍所在地浙江省兰溪市。
委托代理人（特别授权代理）冯云飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。
申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行，住所地绍兴市越城区劳动路20号。
法定代表人吴坚。
委托代理人（特别授权代理）王笑强，李娜，该行员工。
被执行人绍兴市富丰农业发展有限公司，住所地绍兴市袍江天一农贸市场236-237营业房。
法定代表人曹富杰。
被执行人绍兴市天一农贸市场有限公司，住所地绍兴市袍江工业区中心育贤路（天一农贸市场内）。
法定代表人傅国民。
被执行人绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司，住所地绍兴市袍江天一农贸市场232-233号。
法定代表人ＸＸ。
被执行人傅国民，男，1975年7月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
被执行人曹雅文，女，1975年2月4日出生，汉族，住杭州市江干区。
在本院执行申请执行人绍兴银行股份有限公司越城支行（以下简称绍兴银行）与被执行人绍兴市富丰农业发展有限公司（以下简称富丰公司）、绍兴市天一农贸市场有限公司（以下简称�一公司）、绍兴市鸿钢进出口贸易有限公司（以下简称鸿钢公司）、傅国民、曹雅文金融借款合同纠纷一案中，案外人龚根富提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人龚根富称，案外人委托胡岳生与绍兴县兴海防腐涂料有限公司（以下简称兴海公司）、鸿钢公司于2013年5月20日签订房屋租赁合同，约定由兴海公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢195室、201室、301-303室的房产，鸿钢公司将其名下位于袍江丹桂公寓1幢202、203室的房产（以下简称涉案房产）出租给案外人使用，租期为2013年6月1日至2023年5月31日，年租金为480000元整，从第六年开始按租金的价格每年涨15%，租金为一年一付。鸿钢公司在合同中盖章确认，案外人于2013年6月1日起实际占有上述房产使用至今。合同签订后，案外人对该房产进行装修，并将其作为�兴袍江鑫达洲商务宾馆（以下简称鑫达洲宾馆）的经营场所使用，于2014年1月14日领取了个体工商户营业执照，租赁期间案外人按时向兴海公司支付租金，从未有任何拖欠，最新一期租金已于2016年5月13日支付完毕。今得知鸿钢公司因不能偿还欠款，由（2015）绍越商初字第4985号判决书判决上述房产作为其抵押财产将被执行。鸿钢公司与绍兴银行于2014年9月17日签订抵押担保合同，故该抵押权形成晚于案外人之租赁权，依照《中华人民共和国物权法》第190条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。故案外人享有要求继续履行租赁合同的权利，并且对上述房产拥有优先购买权。综上，请求法院在处置位于袍江丹桂公寓1幢202、203室的房产时保障案外人继续享有自2013年6月1日起至2023年5月31日止的租赁权。
申请执行人绍兴银行称，第一，申请执行人对鸿钢公司名下的涉案房产依法享有优先受偿权。2015年12月2日、2015年12月16日，贵院依法就申请执行人诉富丰公司等金融借款合同纠纷一案分别作出（2015）绍越商初字第4985号、4998号民事判决书。判决申请执行人对涉案房产抵押权成立，对抵押物依法享有优先受偿权。第二、案外人龚根富提供的房屋租赁合同承租方为胡岳生，而实际占有使用涉案房产的为个体工商户鑫达洲宾馆，其营业执照上登记的经营者为案外人，两者主体不一致。根据《中华人民共和国民法通则》，个体工商户是公民的特殊形态，本质上属于自然人，并非一类独立的民事主体，而是被包含在自然人的一类合同主体中，实际占有使用方鑫达洲宾馆对外签订合同时应以其经营者龚根富名义签订，而案外人提供的房屋租赁合同签订人为胡岳生，不能认定案外人对涉案房产享有合法�赁权。第三，房屋租赁合同承租方胡岳生在申请执行人处签署了承租人声明。该声明第三条规定如涉案房地产抵押担保的主债务出现逾期，致使申请执行人需处置抵押物的，承租人放弃对该房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空，配合申请执行人处置房地产，其损失将向出租人另行追偿。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。
被执行人富丰公司、天一公司、鸿钢公司、傅国民、曹雅文未发表意见。
本院查明：被执行人鸿钢公司名下登记有坐落绍兴袍江丹桂公寓1幢202室，权证号为绍房权证袍江字第××号的房产及对应的国有土地使用权。2014年9月17日，鸿钢公司与绍兴银行签订最高额抵押合同一份，自愿以上述房地产为富丰公司向绍兴银行的相应借款提供最高额抵押担保；并于次日办理了最高额抵押登记，他项权证号为绍房他证袍江字第××号，登记的债权数额为236.8万元。
因富丰公司未按约归还借款，绍兴银行向本院提起诉讼，诉讼中，本院于2015年11月4日财产保全查封了鸿钢公司名下的上述房产。2015年12月2日，本院作出（2015）绍越商初字第4985号民事判决书，对绍兴银行就上述抵押房地产所享有的相关优先受偿权进行了确认。2016年5月24日，本院对该判决立案执行。执行中，本院作出（2016）浙0602执2519号及（2016）浙0602执2519号之一公告，责令被执行人于2016年12月14日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对绍房他证袍江字第××号他项权证项下的抵押物进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，需于2016年12月19日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。
案外人龚根富为证明其主张事实成立，向本院提交了以下材料：1、甲方为兴海公司（出租方）、乙方为鸿钢公司（出租方）、丙方为胡岳生（承租方）、落款时间为2013年5月20日的房屋租赁合同1份，其中记载甲方位于袍江丹桂公寓商务楼195、201、301-303号，乙方位于袍江丹桂公寓商务楼202-203共同出租给丙方，房屋面积约2201.92平方米，租赁期共拾年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止，每年租金为480000元，租金一次性付清，先付款后使用，下期租金提前一个月支付；丙方向甲、乙双方承诺，租赁该房屋仅作为经营宾馆酒店使用。2、中国农业银行银行卡交易明细清单1份、中国农业银行业务结算申请书复印件1份、存款账户交易明细清单2份、交易对手信息查询2份、2014年6月1日至2015年5月31日的物业费收款收据1份、2015年6月1日至2016年5月31日的租赁费收款收据1份。3、鑫达洲�馆卫生许可证、个体工商户营业执照、组织机构代码证、税务登记证、特种行业许可证申请登记表各1本，其中记载鑫达洲宾馆经营者为案外人。4、胡岳生于2014年11月9日出具的承诺书1份,内容为案外人出资办理注册的鑫达洲宾馆由胡岳生经营管理，双方经口头约定，在回收宾馆投资成本后，所产生的利润五五分成；由于胡岳生现急需用钱，而宾馆还未产生利润，经双方协议后决定胡岳生退出鑫达洲商务宾馆的所有股份，由龚根富一次性补偿胡岳生人民币四十万元整；胡岳生承诺此后宾馆的盈亏与其无关，之前由其签订的有关鑫达洲宾馆的所有合同全部归还龚根富，之后经由其签名的宾馆担保、债权债务由其承担，与鑫达洲宾馆无关。
申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、民事判决书1份。2、最高额抵押合同1份、抵押物清单1份、房�所有权证、土地使用权证、他项权证各1本。3、鸿钢公司于2014年4月29日向绍兴银行出具的抵押人声明1份，其中记载涉案抵押财产中已将202、203室租赁给胡岳生，期限拾年，租赁价格48万元每年（详见租赁合同）。4、胡岳生于2014年4月29日向绍兴银行出具的承租人声明1份，内容为本人因于2013年5月25日与出租人鸿钢公司就坐落于袍江丹桂公寓商务楼202、203室的房地产签订了租赁合同，租赁期限截止日为2023年5月31日，租金支付方式为一年一付。现本人郑重声明：1、本人已知晓并同意出租人将上述房地产抵押给贵行的事实；2、如本人与出租人协商变更上述抵押合同条款，须经贵行同意；3、如上述房地产抵押担保的主债务出现逾期，或贵行依据与出租人签订的主合同（借款合同）宣布上述房地产抵押担保的主债务提前到期，致使贵行需处置抵押物的，本人同意，本人愿意�弃对该房地产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合银行处置房地产，本人的损失将向出租人另行追偿。5、甲方为兴海公司（出租方）、乙方鸿钢公司（出租方）、丙方为胡岳生（承租方）的房屋租赁合同复印件1份，除落款时间为2013年5月25日外，其余内容与案外人提供的证据1一致。
本院认为：即使案外人龚根富主张的租赁关系合法有效，但案外人提供的租赁合同上的承租人胡岳生已于2014年4月29日向申请执行人绍兴银行提交书面声明，承诺在申请执行人处置抵押物时愿意放弃对涉案房产的承租权、优先购买权等权利，并及时腾空、配合处置房地产，该声明系其真实意思表示，内容未违反法律或社会公共利益，自作出之日即具有法律效力。案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《�高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人龚根富的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年二月二十日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判�、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。