上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第4764号
原告上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市。
法定代表人陈鸿，总经理。
委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人包艳，上海市理诚律师事务所律师。
被告刘爱丽，女，1976年4月13日生，汉族，户籍地安徽省宁国市。
委托代理人刘爱民，男，住上海市浦东新区。
原告上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）诉被告刘爱丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本院于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告怡城公司的委托代理人李慈玲、包艳，被告刘爱丽及其委托代理人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡城公司诉称，上海市浦东新区安盛街XXX号房屋系上海中星集团新城房产有限公司（以下简称新城公司）所有，原授权上海中星百友房地产有限公司（以下简称百友公司）对外租赁经营管理。2012年9月17日，百友公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租系争房屋用于经营，合同期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止。后因中星集团政策调整，授权原告对系争房屋进行对外租赁经营管理。2014年6月10日，原、被告及百友公司三方签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定出租方变更为原告。合同到期前，原告已明确发函给被告，告知合同到期后不再续租，并将收回房屋，希望被告能按时返还房屋，办理相关退租手续。然合同到期后，被告拒绝返还房屋，其行为已严重损害出租人的合法权益，故原告起诉至法院，请求判令被告：1、立即搬离并返还上海市浦东新区安盛街XXX号房屋；2、支付自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，每月按末期月租金的二倍人民币（以下币种同）6，642元计算。审理中，原告同意每月房屋使用费按末期月租金的1.2倍计算。
被告刘爱丽辩称，原告诉请与事实不符，根据双方签订的房屋租赁合同，被告有优先购买权和优先承租权。百友公司于2014年2月份发出告知书，以房屋改造后要出售为由，称到期后不再续租。被告对此有优先购买权，原告侵犯了被告的优先购买权，属违约在先，不同意按末期月租金的二倍支付使用费。
经审理查明，上海市浦东新区安盛街XXX号-XXX号（单号）、安盛街XXX号-XXX号（单号）以及三林路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人系新城公司。
2012年9月17日，百友公司作为出租方（甲方）、被告作为租赁方（乙方），双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，乙方承诺租赁该房屋用于经营，租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止。合同另约定，乙方应于每叁个月开始前5日内，按时向甲方缴纳房屋租金，该房屋第一年的租金标准为1.50元／日／平方米，合同总租金额79，716元；乙方应于2012年10月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的房屋租金，即9，963元；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应按完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备；甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方，在乙方无欠费等违约情形前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认，乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权，双方确认，作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权；乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应承担的房屋占用使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年11月1日至2014年9月30日的月租金为3，321元。双方签订的《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1，000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。上述合同签订后，被告付清了合同期内的租金，并支付了租赁保证金9，963元，消防安全保证金1，000元。
2014年2月份，百友公司向被告寄送《告知书》，称被告承租的上海市浦东新区安盛街XXX号底层商铺产权人系新城公司，百友公司受产权人委托负责上述房屋的经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、改造后拟予出售，故百友公司与被告的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求被告届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到百友公司办理租房押金退款事宜。
2014年3月24日，新城公司出具《租赁经营授权书》，将安盛街237、245、253、263、275、293、301、303、305、329、339、341、355、363、365、369、371、375、379、383号交由原告进行对外租赁经营管理。2014年6月10日，原、被告及百友公司三方签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定出租人变更为原告，原出租人百友公司之权利义务改由原告承担。
审理中，原告表示，因合同到期后被告未按约返还房屋，根据合同约定，对于被告支付的租赁保证金予以没收，至于被告支付的消防保证金，在被告将系争房屋返还给原告之后没有出现安全事故的，同意返还被告。
上述事实，有《上海市房地产权证》、《租赁经营授权书》、门牌号证明、《房屋租赁合同》、《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》、《告知书》、《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租赁期限截至2014年9月30日，现租赁期限已经届满，双方又未签订续租协议，原告要求被告迁出并返还租赁房屋具有合同和法律依据，本院予以支持。被告现仍实际占用租赁房屋，应当向原告支付房屋使用费。根据合同约定，被告逾期交还房屋的，原告除了有权直接没收被告保证金之外，每逾期一日，原告还有权按照合同所约定的末期租金标准的二倍计算房屋使用费。现原告自愿按月租金1.2倍的标准计算房屋使用费，经查并无不当，本院可予准许，原告要求没收租赁保证金具有合同依据，本院可予支持。但原告继续占有消防责任保证金已失去了合同依据，应予返还。合同约定，局部部位房屋承租人的被告对原告整体房屋出售不行使优先购买权。涉案房屋未进行单独产权登记，原告亦表示其收回房屋后将整体转让，故被告依约不享有优先购买权，被告的抗辩意见不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告刘爱丽于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区安盛街XXX号房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告上海中星集团怡城实业有限公司；
二、被告刘爱丽于本判决生效之日起三十日内支付原告上海中星集团怡城实业有限公司自2014年10月1日起至实际迁出之日止、按每月3，985.20元计算的房屋使用费；
三、原告上海中星集团怡城实业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告刘爱丽消防责任保证金1，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告刘爱丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
代理审判员 杨立转
人民陪审员 宋 凯
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条?租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。