湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂曾都民初字第01957号
原告吕志勇。
委托代理人万利强，湖北伟宸律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、提出反诉或上诉、代为签收法律文书。
被告刘纯清。
委托代理人潘宏成，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：调查取证、参与诉讼、参与调解，代收法律文书。
原告吕志勇与被告刘纯清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕志勇及其委托代理人万利强，被告刘纯清的委托代理人潘宏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月28日，被告与我签订了一份《租赁合同》，合同约定：被告将随州市曾都区解放路52号3、6、7、8、9号门面房出租给我经营，租赁期限为7年。合同签订后，我按约定向被告交付了30万元的押金，支付了2010年至1015年4月19日房屋租金。2015年3月上旬，房主在门面房外张贴通知，原房主与被告的房屋租赁合同将于2015年4月19日到期，到期后不再租赁给被告。此时，我才得知其所租赁的房屋产权不是属被告，而是被告在房主租房后又转租给我的。且被告称他做工作，保证将房屋继续租给我使用，直到2017年4月19日与我签订的《租赁合同》期满。在被告与房主租赁期满后，因房主不再将房屋租给被告，致使我与被告所签订的《租赁合同》不能继续履行。此后，我要求被告退还我所交的押金，被告借故不退，被告的行为构成违约，请求法院判令被告按合同的约定退还押金30万元，支付违约金30万元，并以30万元为基数按每天0.3%的标准支付滞纳金直至押金30万元付清之日止。诉讼费由被告负担。
被告辩称，本人不存在违约，不应承担违约责任。在2015年4月19日合同到期之前，原告避开我直接与房主签订了租赁合同，合同到期后，原告仍然租赁原房屋使用，原告租赁房屋的合同目的已达到，也没有造成任何损失，故本人不应承担违约责任；我不需要退还原告押金30万元，我所收取原告的押金30万元，已作为房屋租金交付给房主，房主已同意将多付的房租返还或折抵下一合同期内的租金，现原告与房主直接签订了租赁合同，原告的押金应该直接由房主返还或折抵原告的房租费。我与原告签订的《租赁合同》中约定违约金30万元及每天0.5%的滞纳金明显过高，不应得到支持。请求依法驳回原告的不当请求。
经审理查明，2010年5月28日。被告刘纯清为甲方，原告吕志勇为乙方，双方在协商一致的基础上自愿签订《租赁合同》合同主要内容为：“第一条，甲方将位于随州市解放路大自然一楼门面出租给乙方经营使用。……第三条，本合同有效期为七年整，自1010年7月15日起至2017年4月19日止。第四条，租赁期内年租金为：第一年（即2010年7月1日至2011年6月30日）年租金为170万元；第二年（即2011年7月1日至2012年4月19日）年租金为136.5万元；后三年（即2012年4月20日至2015年4月19日）按递增20%，每年租金为204万元；第六、七年（即2015年4月20日至2017年4月19日）按递增8%，每年租金为220万元。第五条1、乙方付租金方式为每年一付，第一期租金在2010年7月1日前付清，以后每期租金提前1个月付清。2、若乙方违约超过一个月则视为乙方自动违约，甲方有权收回该房屋门面没收押金，并追究乙方违约所造成的经济责任。第六条押金：为了确保合同的履行，乙方付给甲方合同及水电费押金为人民币叁拾万元整（不计息），签订合同时付清。合同期满后，乙方腾退交付该房屋门面，装修不动产无偿归甲方所有，并结清所有费用后5天内甲方将押金金额退还乙方。……第十条违约责任：……2、若乙方延迟支付租金及水电费，每逾期一天则向甲方支付未付款项部分的0.5%的滞纳金，超过一个月按违约处理。3、甲乙双方任何一方违约，违约方需赔偿对方的经济损失，甲乙双方协商定额违约金为人民币叁拾万元整……。第十一条合同的终止及解决规定：……4、合同终止之日，乙方需向甲方支付所有应支付费用。5、合同终止后，甲方还需退还剩余租金给乙方，所有退款每逾期一天，甲方承担0.3%的滞纳金……。”合同签订后，于2010年5月29日，原告吕志勇向被告刘纯清指定的个人账户上支付押金30万元，由被告刘纯清向原告吕志勇出具收条，收条内容为：“今收到吕志勇（乙方）汇款人民币叁拾万元整，小写￥300000；此款系付合同第六条之用途。收款人：刘纯清（甲方）2010年5月29号”，原告吕志勇向被告刘纯清支付押金后，按合同的约定租赁被告刘纯清发租的房屋经营，并按合同约定付清了自2010年7月15日起至2015年4月19日期间的全部租金。在原告吕志勇租赁此门面房经营期间，于2015年3月上旬，该租赁房屋的房主徐春阳在其门面房外墙上张贴通知，告知其与被告刘纯清房屋租赁合同将于2015年4月19日到期后不再租赁给被告刘纯清。此时，原告吕志勇才得知被告刘纯清发租的房屋其没有所有权，而是被告刘纯清在租赁房主徐春阳的房屋后转租给其本人经营。房主徐春阳与被告刘纯清所签房屋租赁合同于2015年4月19日租赁期满后，不再对被告刘纯清发租。在原、被告因房屋继续租赁协商无果的情况下，原告吕志勇与被告刘纯清因房屋及退还押金、违约金、滞纳金多次进行交涉而不能达成协议。原告吕志勇为了不使自己的经营受影响，后经原告吕志勇与房主徐春阳协商，房主徐春阳同意将上述房屋租赁给原告，并于2015年5月7日房主徐春阳为甲方、原告吕志勇为乙方双方签订了《店铺租赁合同》，租赁期限自2015年4月20日至2020年4月19日，目前原告吕志勇对该房屋仍在租赁经营之中。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成调解协议。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律效力，当事人应当按合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方在协商一致的基础上，自愿签订了《租赁合同》，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。在合同履行过程中，原告吕志勇已全面履行了合同义务，向被告刘纯清支付了押金30万元，并付清了租赁期间的全部租金。在原、被告双方签订《租赁合同》时，被告刘纯清没有向原告吕志勇明确告知其发租的门面房不是本人所有，是其向房主徐春阳租赁后转租给原告吕志勇的真实情况，而且明知自己与房主徐春阳所签租赁合同的租赁期限至2015年4月19日止，却在与原告吕志勇签订的《租赁合同》中约定租赁期限至2017年4月19日止，导致原告吕志勇与被告徐纯清所签订的《租赁合同》不能按约继续履行，现已无继续履行的可能，应视为该合同已自行终止，该合同终止是被告刘纯清的违约行为所致，故被告刘纯清不仅应当按照合同约定承担返还押金的义务，而且依法应当承担违约责任。但原告吕志勇请求被告返还押金30万元，并以30万元为基数按每天0.3%的标准支付滞纳金，另支付违约金30万元，虽然过高，且不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”。原、被告在《租赁合同》中约定了押金、滞纳金、违约金，其中押金具有债权担保性质，当事人依约履行后，依法应予收回。滞纳金、违约金均属一方不履行义务时应承担违约责任性质的条款，原告在主张权利的时，应当选择适用请求滞纳金或违约金。根据被告的违约程度及原告实际损失情况，应选择滞纳金为宜，并依合同约定，在合同终止之日起7日内退还原告的押金30万元，每逾期一天，承担0.3%的滞纳金。原、被告双方房屋租赁合同实际于2015年4月19日终止，按约定滞纳金应自2015年4月26日起予以计算，直至押金30万元付清之日止，对原告其他诉请本院不予支持。被告辩称，其收取的押金已交给房主徐春阳，应由房主予以退还或抵付原告吕志勇应向房主徐春阳交纳的租赁费。对此，本院认为：在被告刘纯清向原告吕志勇收取押金30万元时，原告吕志勇与房主之间不存在合同义务关系，根据合同相对性原则，未经原告吕志勇的同意原、被告之间的权利、义务关系不能发生转移，原告吕志勇与房主徐春阳所签《店铺租赁合同》与原、被告之间所签订的《租赁合同》属另一合同关系，故被告刘纯清所辩称的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、被告刘纯清于本判决生效之日起三十日返还原告吕志勇押金30万元并支付滞纳金（自2015年4月26日起，以30万元为基数每日0.3%计算，直至押金30万元付清之日止）。
二、驳回原告吕志勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10970元，由原告负担5485元，被告负担5485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨友元
人民陪审员 郭志国
人民陪审员 冯光学
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 张金华