湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永中法民二终字第2号
上诉人（原审被告、反诉原告）蒋朝元。
上诉人（原审被告、反诉原告）罗佳苹。
二上诉人共同委托代理人田志峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）永州市金水湾百货有限公司。
法定代表人龙强华。
委托代理人刘让瞩。
上诉人蒋朝元、罗佳苹因与被上诉人永州市金水湾百货有限公司（以下简称金水湾百货公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2013）永冷民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月16日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人蒋朝元、罗佳苹及其共同委托代理人田志峰，被上诉人金水湾百货公司的委托代理人刘让瞩到庭参加了诉讼。二审期间，双方当事人庭外和解一个月未果。本案现已审理终结。
原审查明：2009年12月3日，金水湾百货公司（甲方）与蒋朝元（乙方）签订一份《金水湾百货有限公司潮流日韩馆租赁合同书》，约定：一、租赁场地。甲方提供金水湾B1楼D区17号面积为13.6平方米（建筑面积）的场地给乙方经营，乙方经营珠宝饰品；二、租赁期限为15个月，从2009年12月24日起至2011年3月31日止；三、合同固定费用、履约保证金、建设费标准及缴纳的方式。1、每月固定租赁费用为1675元；2、乙方需在合同签订当日向甲方交纳5000元履约保证金；3、合同期满后，在乙方未违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方需将履约保证金（不含利息）退还乙方；4、租赁费用的付款期限及方式：2009年12月1日交纳自2009年12月24日至2010年12月23日的租赁费20106元。2010年12月1日交纳自2010年12月24日至2011年3月31日的租赁费5026元；5、乙方在合同签订之日自愿向乙方交纳建设费5000元，以获得该商铺在合同期内的经营使用权，该费用不予退还。合同期满后，如乙方续签合同，则此费用不再次交纳。四、其他费用。乙方商铺因经营所发生的费用（电费、水费、空调分摊费、每月每平方米的经营管理费等）应于每月10日前按时交纳给时尚管理部；五、乙方对商铺装修的承诺。1、乙方承租的商铺由乙方负责装修，费用由乙方承担；2、合同期满或中途解除合同，乙方的装修应本着“来装去丢”的原则，不得破坏已装修部分及商铺结构。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，蒋朝元向金水湾百货公司交纳了5000元建设费和一年的租金20100元。同日，双方还在《金水湾百货B1潮流日韩馆管理公约》上进行了签名。2010年6月28日，金水湾百货公司（甲方）与蒋朝元（乙方）签订一份《补偿协议》，约定甲方同意所有签订一年合同的业主免租5个月，免租方式为一年合同期内可经营17个月。在合同尾部附注商铺实际测量面积为13.6平方米。2012年6月30日，金水湾百货公司（甲方）与陈小霞（乙方）签订一份《金水湾百货有限公司潮流日韩馆租赁合同书》，约定：一、租赁形式及经营项目。甲方同意提供金水湾店负一楼B-
D区B16、B17、D17号面积为32.28平方米的场地给乙方经营服装及水晶；二、租赁期限。1、租赁期限为12个月，从2012年6月1日起至2013年5月31日止。2、租赁期满，乙方如愿继续合作，应当在期满前3个月提出书面申请，双方重新商议后另行签订新的合同。3、物业管理费按实际面积20.3平方米收取，一年为974元，其中每平方米收取的1元为管理押金，若有违纪、违约行为，则从管理押金中扣除，多退少补；三、合同固定费用、履约保证金及交纳的方式。1、每月固定租赁费用为1340元；2、乙方需在合同签订之日当日向乙方足额交纳3000元履约保证金；3、合同期满后，在乙方未违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起30日内，甲方需将履约保证金（不含利息）退还乙方；4、乙方需按期交纳固定租赁费用，即在2012年6月1日前交纳自2012年6月1日至2013年5月31日的租金16080元；四、转让、转租及分租。1、乙方若在经营过程中出现经营状况的变化，可向甲方提出书面申请要求转让、转租或分租；2、乙方的书面申请经甲方书面认可后，方可转让、转租或分租；五、乙方对商铺装修的承诺。1、乙方承租的商铺由乙方负责装修，费用由乙方承担；2、合同期满或中途解除合同，乙方的装修应本着“来装去丢”的原则，不得破坏已装修部分及商铺结构。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，陈小霞向金水湾百货公司交纳了3000元履约保证金和16080元租金。陈小霞在经营一段时间后，将其中的D17号铺面转租给蒋朝元、罗佳苹经营水晶，并取得了金水湾百货公司的同意。蒋朝元、罗佳苹转租铺面后，按照与陈小霞的约定将租金交纳给了陈小霞，对于水、电费和物业管理费则由蒋朝元、罗佳苹自行交纳。对于负一楼的水电公摊明细，金水湾公司进行了制表、粘贴。在2013年6月23日的电费通知单上显示，至2013年6月19日，D17号铺面的抄电表数为2657度。2013年6月25日，蒋朝元、罗佳苹交纳了该铺位2013年5、6月的电费178.5元。D17号铺面的建筑面积为13.59平方米，实际面积为8.55平方米。2013年5月5日，金水湾百货公司向各商户下发通知，通知中要求各商户按照合同约定在租赁合同期满前提出书面申请，并于2013年5月25日前完成与商场新合同的签订，否则视为放弃续签要求，原租赁合同期满后即自行终止，合同期满后未续签的商户于期满之日起7个工作日内自行撤离商场。在金水湾百货潮流馆2013年续签通知中，对2013年相关费用进行了详细的列明，其中列明2013年每一份合同最多可签订2个铺面，建设费按1个铺面收取，租金在原基础上（原非扩铺区第一个八折，第二个八折后五折，扩铺区为总价八折后七折）递增10%。2013年5月26日，金水湾公司再次下达催告函，请各商户在2013年5月31日前完成与商场新合同的签订，并交纳相关费用，办理好有关手续，否则视为放弃租赁。2012年6月9日，金水湾百货公司与李丽丽签订了负一楼C区C26、C28铺面的租赁合同，约定每年租金为13020元。2013年6月1日，金水湾百货公司与李丽丽就负一楼C区C26、C28的铺面续签了租赁合同，约定每年租金为14322元，比上年度租金上涨10%。2013年5月31日合同期满后，陈小霞未与金水湾公司续签合同，将B16、B17号铺位交付给了金水湾百货公司，金水湾公司退还了陈小霞合同保证金3000元、物业管理押金579元等费用。合同期满后，蒋朝元、罗佳苹认为租金上涨过高，既未与金水湾公司续签合同，也未搬离铺面。2012年9月2日，蒋朝元、罗佳苹搬离铺面时，电表读数为2763度。
原审认为：蒋朝元、罗佳苹与金水湾百货公司于2009年12月3日签订的租赁合同书及陈小霞与金水湾百货公司于2012年6月30日签订的租赁合同书均系双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，均为依法成立并有效的合同，对双方具有法律约束力，双方应依照合同约定享受权利、承担义务。陈小霞在与金水湾百货公司签订合同不久后，将其中的D17号铺面转租给蒋朝元、罗佳苹经营水晶，并取得了金水湾公司的许可。店铺转租的，原租赁合同继续有效，对金水湾百货公司及蒋朝元、罗佳苹产生法律效力。
对于金水湾公司的诉讼请求，该院作如下分析与认定：1、蒋朝元、罗佳苹租赁的D17号铺位的租赁期限于2013年5月31日届满，租赁期限届满后，蒋朝元、罗佳苹未与金水湾公司续签合同，蒋朝元、罗佳苹不再享有租赁权，故应当负有向金水湾百货公司立即交付铺面的民事责任；2、蒋朝元、罗佳苹直至2013年9月2日才搬出铺面，应赔偿金水湾公司自2013年6月1日至2013年9月2日共93天的租金损失。对于租金损失，金水湾百货公司在租赁期限届满后进行新的招商时，租金较上年度上涨了10％。陈小霞租赁的三个铺面的面积为32.28平方米，月租金为1340元，折算为41.51元／平方米。蒋朝元租赁的铺面面积为13.59平方米，则每月租金为561元，租金上涨10％后，则租金为617元／月，折算为20.57元／天。故蒋朝元、罗佳苹应赔偿金水湾百货公司租金损失1913元；3、依照双方2012年6月30日合同的约定，物业管理费为974元／年（其中包含每平方米1元的押金），按20.3平方米计算，剔除押金，则物业管理费折算为3元／平方米／月。蒋朝元、罗佳苹租赁的门面的使用面积为8.55平方米，则每天的物业管理费为0.855元，故蒋朝元、罗佳苹应支付金水湾公司自2013年6月1日至2013年9月2日共93天的物业管理费79.5元；4、2013年6月19日电表读数为2657度，2013年9月2日蒋朝元、罗佳苹搬离铺面时的电表读数为2763度，共使用106度。对于此期间的公摊电费，金水湾百货公司未提供证据证实，该院不予考虑，双方约定按0.96元／度收取电费，故蒋朝元、罗佳苹应支付金水湾百货公司电费101.76元。对于金水湾百货公司请求的其他损失5000元，因未提供证据证实，该院不予支持。
对于蒋朝元、罗佳苹的反诉请求，该院认为：1、该院在进行强制执行时，蒋朝元、罗佳苹已将全部装修和柜台搬走，并不存在装修损失。对于将朝元、罗佳苹请求的装修费损失30000元，一未提供有效证据证实，二不存在实际的损失，三根据双方二份合同中“来装去丢”的约定，也不应由金水湾公司负责，故对于该项反诉请求，该院不予支持；2、对于金水湾公司收取的建设费5000元，双方在2009年12月3日的合同书的第三条第5项中明确约定：“乙方在合同签订之日自愿缴纳建设费人民币伍仟元给甲方，以获得该商铺合同期内的经营使用权，此费用不予退还。合同期满后，乙方如若续签合同，此费用不再次缴纳。”该约定对金水湾百货公司和蒋朝元、罗佳苹均具有法律约束力，现合同期满，蒋朝元、罗佳苹并未与金水湾百货公司续签合同，则该费用不予退还。故对于蒋朝元、罗佳苹请求金水湾百货公司退还其建设费5000元的反诉请求，该院不予支持；3、对于蒋朝元、罗佳苹请求的转让费70000元，一是未提供有效的证据证实，二是蒋朝元、罗佳苹并未转租铺面，并未产生实际的转租费，三是租赁期限已届满，蒋朝元、罗佳苹自身已不享有租赁权。故对于蒋朝元、罗佳苹请求金水湾百货公司赔偿其转让费70000元的反诉请求，该院不予支持；4、对于蒋朝元、罗佳苹请求金水湾百货公司退还其多收的水电费7875元，蒋朝元、罗佳苹未提供证据证实。对蒋朝元、罗佳苹提交的2013年6月25日的电费收据，结合负一楼的水电公摊明细，金水湾百货公司并未加收电费。对于该项反诉请求，该院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）永州市金水湾百货有限公司请求被告（反诉原告）蒋朝元、罗佳苹立即向其交付金水湾店负一楼D17号铺位的诉讼请求，该院予以支持，并已先予执行完毕；二、被告（反诉原告）蒋朝元、罗佳苹于该判决生效后三日内赔偿原告（反诉被告）永州市金水湾百货有限公司租金损失1913元；三、被告（反诉原告）蒋朝元、罗佳苹于该判决生效后三日内支付原告（反诉被告）永州市金水湾百货有限公司物业管理费79.5元，电费101.76元；四、驳回原告（反诉被告）永州市金水湾百货有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）蒋朝元、罗佳苹的反诉请求。案件受理费25元，反诉费1279元，先予执行申请费50元，先予执行实际支出费3980元，共计5334元，由原告（反诉被告）永州市金水湾百货有限公司负担20元，由被告（反诉原告）蒋朝元、罗佳苹负担5314元。
蒋朝元、罗佳苹不服上述判决，向本院提出上诉称：1、被上诉人金水湾百货公司非出租房屋的所有权人，因此不具备主体资格；2、上诉人未直接与被上诉人签订租赁合同，只是承租人陈小霞的搭铺伙伴，故上诉人也不是本案租赁合同适格的被告；3、一审以证人出庭需要提前十天申请为由拒绝上诉人的证人出庭作证并以证人无正当理由未出庭作证为由确认证据无效，故意偏袒被上诉人；4、一审判决先认定电费1.5元／度，后又说按0.96元／度收取，明显前后矛盾，其目的是掩盖被上诉人乱收电费的违法事实；5、转让费是市场经济条件下的必然产物，承认被上诉人涨房租合理，有什么理由不承认转让费是合理的？6、上诉人上一年度租金为每月500元，一审却认定为每月617元；7、本案为房屋租赁合同，一审却故意违法裁定先予执行，并于执行时间未到就提前一天执行了，严重违反了法定程序。其补充上诉理由称：1、一审漏认定2012年6月被上诉人实行“一户带三铺及第二、三铺租金八折后再五折优惠”的事实；2、租赁合同中的格式条款无效。如租期一年、建设费的收取、“来装去丢”等约定；3、合同到期，上诉人有优先承租权。上诉人已表示愿意（按被上诉人的条件）继续租，被上诉人的管理人员也认可并要上诉人等通知。请求：1、撤销原判，改判如上诉人的反诉所请；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
金水湾百货公司答辩称：1、被上诉人与上诉人是租赁合同的出租人与承租人，虽然答辩人仅与陈小霞签订租赁合同，但上诉人与陈小霞搭铺经营答辩人也是认可的.且上诉人在上诉状和补充上诉状中均认可与本案被上诉人形成了租赁合同关系；2、原审没有支持被答辩人申请证人出庭作证是符合法律规定的；3、原审法院先予执行符合法律规定；4、答辩人收取水电费合理合法，上诉人在一审庭审是认可被上诉人每月收取的水电费均在商场内粘贴公告告诉过他们的；5、合同到期后，被答辩人无权转让；6、原判按答辩人的实际损失以2013年6月1日以后租金每年度上涨10%计算并无不当；7、一审开庭中上诉人当庭陈述答辩人租金加了10%就不愿意跟答辩人签订合同了，也不愿意缴纳相关的费用。对补充上诉状答辩称：一、上诉人租赁答辩人商铺的时间是从09年开始的，答辩人与上诉人签订的书面合同清楚的表明双方的租金是多少，现在上诉人也认可租赁合同是合法有效的，租赁合同中没有承诺或者写明答辩人按5折优惠的条款；二、上诉人所说的租赁合同的格式合同，其租赁时间太短，租赁的时间的长短只能是通过双方协商确定；三、（上诉人未享受）优先承租权，是（因为）上诉人拒绝与答辩人签订合同；四、答辩人没有多收水电费，也没有重复收取了水电费；五、按照合同约定，明确了双方的权利和义务，不存在赔偿上诉人的装修费和转让费等费用。
被上诉人金水湾百货公司在一审提交了下列证据：证据一、营业执照、组织机构代码证，证据二、被告身份信息资料，证据三、金水湾百货有限公司潮流日韩馆租赁合同，证据四、负一楼2013年水、电分摊明细表，证据五、照片一张及廖丽的证言，证据六、负一楼分摊面积平面图及负一楼明细表，证据七、通知，证据八、金水湾百货潮流馆2013年续签通知，证据九、李丽丽与原告签订的2012年度和2013年度租赁合同，证据十、合同一份以及管理公约一份。
上诉人蒋朝元、罗佳苹在一审提交了下列证据：证据一、2013年7月17日蔡艳萍出具的证明，证据二、建设费、租金收据，证据三、网上调取的第三产业占国民经济的比重的调查资料，证据四、上访人员的名单及联系电话，证据五、水、电费及押金收据三份，证据六、黄定胜出具的证明，证据七、蒋朝元所做的民意调查表一份，证据八、李丽丽、曾菲、林大伟于2013年8月7日出具的证明，证据九、2013年8月7日蔡艳萍出具的证明，证据十、2013年8月7日李丽丽等四人出具的证明，证据十一、2013年8月7日刘娜娜出具的证明，证据十二、2013年8月7日张丽君出具的证明，证据十三、收据4份以及电费通知单3份，证据十四、补充协议一份。
一审法院对被上诉人金水湾百货公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十及证据五中的照片均予采信；对证据五中廖丽出具的证明未予采信；对上诉人蒋朝元、罗佳苹提交的证据一、六、八、九、十、十一、十二，均以证人无正当理由未出庭作证，也无其他证据相佐证为由未予采信；对证据二、证据十四予以采信；对证据三、四、五、七未予采信；对证据十三中的2013年5月20日和6月23日的电费通知单及2009年12月17日的收据予以采信。对2013年7月22日的收据及电费通知单、2013年7月15日的收据，未予采信。
上述证据均随卷移送至本院。本院对一审采信证据予以确认。
上诉人蒋朝元、罗佳苹二审提交了下列证据：一、湖南省物价局关于省电网电价调整有关问题的通知以及电价表。拟证明物价审核的工业用电是0.886，但是上诉人是按照1.5元的电费，超标收取；二、2013年4月份五份进货单。拟证明上诉人在合同快结束时还在进货，表明上诉人是想续租的；三、证人黄云和陈小霞出庭作证的证言。拟证明当时上诉人同意对方公司条件，是想继续续租的。
被上诉人认为，上诉人二审提交的这些证据都不是新证据，证据一的通知上没有时间，如果是近段时间下发的，与本案无关，也没有有关部门加盖的公章，形式不合法，与上诉人待证的事实不符。被上诉人的电费包括了公摊面积的分摊；证据二、三与本案无关，上诉人在一审明确表示加租金就不要了。
对上诉人二审提交的证据，其证据一的来源及下发的时间不明，真实性、合法性及关联性均难以判断；证据二、三均只能证明上诉人自己有续租的意愿，而不能证明其向被上诉人明确表达了该意愿，结合上诉人在一审庭审中的陈述，对上诉人二审提交的证据均不予采信。
二审根据采信证据及当事人的陈述，对一审认定的事实，除判决书第15页倒数第二行“5、乙方在合同签订之日自愿向乙方交纳建设费5000元”应为“乙方在合同签订之日自愿缴纳建设费5000元”，第17页第二、三行“2、乙方需在合同签订之日当日向乙方足额交纳3000元履约保证金”应为“乙方需在本合同签订之日内足额交纳人民币3000元给甲方，作为履约保证金”外，其他事实均予以确认。
二审另查明，原审法院在2013年8月8日开庭审理中询问上诉人是否愿意与被上诉人续签合同，上诉人只表示愿意按原合同续签，未同意按被上诉人提出的新的租约续签合同。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方当事人之间的租赁合同合法有效。争议焦点主要有：一、双方当事人是否是适格的原、被告；二、一审先予执行、未允许上诉人的证人出庭作证等是否程序违法；三、租赁合同是否属格式合同，该合同中关于租期一年、建设费的收取、“来装去丢”等约定条款是否无效；四、上诉人关于赔偿转让费等反诉请求应否得到支持；五、一审是否剥夺了上诉人优先承租权。本院对此分述如下：
一、关于双方当事人是否是本案适格的原、被告的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。从该规定对租赁合同的定义来看，法律并不要求出租人一定是租赁物的所有权人。上诉人虽未直接与被上诉人签订租赁合同，只是承租人陈小霞的搭铺伙伴，但该搭铺行为实际为转租，得到出租人许可后，上诉人对租赁物使用、收益并支付租金，是事实上的承租人。故，上诉人与被上诉人均是本案租赁合同纠纷中适格的主体。上诉人关于主体不适格的上诉理由依法不能成立，本院不予采信；
二、关于一审先予执行、未允许上诉人的证人出庭作证等是否程序违法的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可”。原审以此为由，拒绝上诉人当庭要求证人出庭的请求并未违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条规定：“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的”，第一百零七条规定“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力”。本案上诉人在租赁合同合同到期后，既不接受被上诉人新的租约与被上诉人续签租赁合同，又不交还租赁物，一审法院根据被上诉人的申请采取的先予执行措施，并未超出上述法律规定。故上诉人关于原审程序违法的上诉理由，本院不予采信；
三、关于本案租赁合同是否属格式合同，该合同中关于租期一年、建设费的收取、“来装去丢”等约定条款是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，合同约定的租赁期限并不是事先打印的，而是通过双方协商确定后填写的，应不属于格式条款的范畴。而合同关于建设费的收取和“来装去丢”等约定，因上诉人已实际租赁三年多，且合同对建设费的收取还约定“合同期满后，乙方如若续签合同，此费用不再次缴纳”，这些约定并不属于“加重对方责任、排除对方主要权利”的范畴，因此，上诉人的相关上诉请求和理由本院亦不予采信；
四、上诉人关于赔偿转让费等反诉请求应否得到支持的问题。上诉人在反诉中提出的各项反诉请求，一审判决在说理部分通过辨法析理，已逐一驳回。本院理由亦同，不再重复；
五、关于一审是否剥夺了上诉人优先承租权的问题。我国合同法虽未明确规定优先承租权，但参照其优先购买权的规定，承租人也应当享有同等条件优先承租的权利，但前提是“同等条件”。本案中，租赁合同到期后，上诉人认为被上诉人涨价不合理，没有照常续签合同，并没有明确表示愿意在同等的条件下继续租赁铺面，因此不存在被剥夺优先承租权的事实。
综上，原判认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蒋朝元、罗佳苹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乔晋楠
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 黄 素
二〇一四年四月二十一日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。