文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1286号上诉人（原审原告）：巫敬文，男，1987年7月8日出生，汉族，住梅州市梅县区。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦彬，广东粤梅律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：严云岳，男，1985年6月9日出生，汉族，住梅州市五华县。被上诉人（原审被告）：李英，女，1987年7月27日出生，汉族，住址梅州市梅江区。现下落不明。被上诉人（原审被告）：沈斌，男，1980年7月18日出生，汉族，住址梅州市梅江区。现下落不明。上诉人巫敬文因与被上诉人严云岳、李英、沈斌案外人执行异议之诉一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。巫敬文上诉请求：撤销原审判决，改判支持巫敬文的执行异议申请；诉讼费由被上诉人承担。巫敬文上诉称：一、原审认定事实不清。2015年1月18日，巫敬文作为买方，李英、沈斌作为卖方，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定李英、沈斌将位于梅州市南门商业广场××房及××号杂物间（权属人：沈斌；权属证号：粤房地证字第C0234306）出卖给巫敬文。合同约定双方于2015年1月22日办理房屋产权变更登记申请。2015年1月22日，巫敬文以代李英、沈斌偿还银行借款本息的方式向李英、沈斌支付房款310658.91元，剩余房款99341.09元待产权变更登记完成后由巫敬文向李英、沈斌一次性支付。2015年1月26日，梅江区人民法院作出（2015）梅江法执裁封字第83-1号执行裁定书，查封了登记在沈斌名下的位于梅州市南门商业广场××房及××号杂物间房产，故该房屋无法办理过户登记手续。2015年9月在梅江区人民法院主持下，巫敬文与申请执行人达成和解，梅江人民法院于2015年9月10日作出（2015）梅江法执裁封字第83-2号执行裁定书，解除梅州市南门广场C4-3栋302房及6号杂物间房产的查封，并于当日向梅州市住房和城乡规划建设局作出《协助执行通知书》，要求协助解除梅州市南门广场C4-3栋302房及6号杂物间房产的查封。2015年9月10日，房屋解封后，巫敬文向梅州市梅江地税局补缴了住房买卖契税以及滞纳金共计5364.42元、缴纳印花税和土地增值税共计16637.69元、营业税28333.5元，合计缴纳税款50335.61元。综上，梅州市南门广场C4-3栋302房及6号杂物间自2015年1月22日起一直由巫敬文占有使用，且该购房价款已经由巫敬文实际支付，（2017）粤1402民初244号民事判决中认定巫敬文没有付清全部房款与梅州市梅江地税局出具的售房款金额严重不符。二、梅江区人民法院作出（2015）梅江法执裁封字第83-2号执行裁定书具有法律效力。（2015）梅江法执裁封字第83-2号执行裁定书，裁定解除梅州市南门广场C4-3栋302房及6号杂物间房产的查封。巫敬文能缴交过户税费，说明该房屋已解封。该房屋在2015年1月22日已经转到巫敬文名下，梅江区人民法院作出的查封侵害巫敬文物权权益。三、原审判决适用法律错误。巫敬文基于物权变动享有的权利不需要提供证据予以证明。巫敬文购买房屋时，该房屋并没有被法院查封，巫敬文作为善意第三人签订的购买房屋合同是合法有效的，依法应受到法律的保护。严云岳答辩称：巫敬文在二审期间提供证人的书面证词称其在2014年1月22日在涉案房屋搞卫生，该证词不足以证明该涉案房屋属于巫敬文所有。2015年1月9日，严云岳已向原审法院提出执行申请，法院也作出了查封裁定。在严云岳申请查封涉案房产时，该房屋是登记在沈斌、李英名下，才有条件进行查封。严云岳申请执行在前，巫敬文买卖交易在后，且沈斌、李英在判决生效后恶意转移财产，本人保留追究其刑事责任的权利。李英、沈斌未提交答辩意见。巫敬文向一审法院起诉请求：1、撤销梅江区人民法院（2016）粤1402执异13号执行裁定，改判支持原告的执行异议申请；2.判决本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2014年12月3日原审法院作出（2014）梅江法民一初字第348号民事判决书，判决李英、沈斌向严云岳偿还借款人民币135570元及利息等。判决生效后，李英、沈斌未履行该民事判决。严云岳于2015年1月8日作为申请执行人向原审法院申请强制执行。在执行过程中，原审法院于2015年1月26日作出（2015）梅江执裁封字第83-1号执行裁定书，查封了沈斌位于梅州市××区南门商业广场××房及××号杂间的房产（房产证号：02××06号，土地证号：11××85号）。原审法院拟对上述房产进行处置时，巫敬文作为案外人向原审法院提出执行异议，称该房产属其所有，并提交有其与李英、沈斌分别在2015年1月18日签订的《房屋买卖合同》和2015年1月22日签订的《广东省房地产买卖合同》，合同约定沈斌、李英夫妻将本案争议房产以人民币410000元的总价格转让给巫敬文。巫敬文称其于签订合同当天支付房款310658.91元，并提交有其名下梅县农村信用合作社的账户明细查询，显示2015年1月22日，为沈斌的贷款还本300000元，贷款还息10658.91元，共计310658.91元。剩余房款99341.09元双方约定在房产证做到买方名下时一次性付清给卖方，庭审时，该剩余房款尚未支付给李英、沈斌。严云岳申请执行争议房产的案件处理过程中，巫敬文与严云岳及沈斌、李英的其他债权人彭志伟、朱汉才达成执行和解协议，严云岳与案外人彭志伟、朱汉才于2015年9月10日提交对争议房产解除查封的书面申请，但（2015）梅江法执字第83号执行案卷卷宗内无解封裁定及解封裁定的送达回证，原审法院依职权向梅州市国土资源档案馆调取的涉案房产查封情况表亦无显示（2015）梅江法执字第83-1号执行裁定书裁定的查封内容有进行解封。2015年9月10日，税务机关代开销售建筑物、构筑物发票金额共计329459.32元，同日，巫敬文向税务机关缴纳了住房买卖契税和滞纳金。原审法院对于上述案外人执行异议，于2016年11月28日做出（2016）粤1402执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人巫敬文的执行异议请求。另查明，巫敬文与沈斌、李英于2015年1月22日签订的《广东省房地产买卖合同》约定“双方同意于2015年2月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用。”一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，巫敬文尚未付清全部房款，尚未取得争议房产的所有权证。巫敬文与李英、沈斌签订的《广东省房地产买卖合同》约定房屋交付时间是2015年2月20日，（2015）梅江法执裁字第83-1号执行裁定书于2015年1月26日作出，梅州市国土资源档案馆出具的证明可证该房产的查封起始时间即2015年1月26日。原告提交的电费发票显示涉案房屋的用户名称为沈广然，《房屋租赁合同》显示涉案房屋承租人为温南新，租赁期限为2016年6月16日起至2018年6月16日止。无证据证实在人民法院查封之前原告已合法占有该不动产。故巫敬文作为案外人提出的执行异议之诉，因其提供的证据不足以排除强制执行的民事权益，异议依据不足，不予支持。一审法院于2017年7月31日作出判决：驳回巫敬文的诉讼请求。案件受理费100元由巫敬文负担。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。二审期间，巫敬文提供署名为邱某的书面证词，内容为“本人住南门商业广场C4-3栋6楼602房，于2015年1月24日见本栋3楼302房有陌生人搞卫生，上前询问之下，才知道搞卫生的人叫巫敬文，此处房产已被他所购买”，拟证明巫敬文在2015年1月22日已占有使用该房屋。严云岳质证认为：对该份证据的真实性不予认可，证人是在2017年7月28日出具的证明，与其所称在2015年1月24日见到巫敬文在涉案房屋打扫卫生的时间长达2年半之久，对与己无关的细节记得如此清晰，不符合常理。另查明，巫敬文确认还剩余99341.09元未付清给李英、沈斌。在2015年9月份执行和解过程中，巫敬文按和解协议约定，向严云岳支付了5000元保证金。根据原审法院提供的情况说明，原审法院虽于2015年9月10日作出了（2015）梅江法执字第83-2号执行裁定，但因裁定作出后有案外人申请执行涉案房产，和解协议内容未能完全履行，债权人不同意解封，故该解封裁定未向房管部门和当事人送达，涉案房屋未办理解封手续。本院认为，本案争议焦点是巫敬文作为案外人提出的执行异议之诉的证据是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，巫敬文尚未付清本案全部房款，尚未取得争议房产的所有权证。巫敬文与李英、沈斌签订的《广东省房地产买卖合同》约定房屋交付时间是2015年2月20日，巫敬文在二审时提供了证人邱某的证词，拟证明房屋交付时间是2014年1月22日。该证词是2017年7月28日出具的，早于一审判决之前已存在，证人又未出庭作证，且无其他证据佐证该证明内容的真实性，严云岳对此亦不予认可。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。根据证据举证规则，本院对该证词依法不予采信。巫敬文应对此承担举证不能的责任。上诉人在一、二审提交的证据不足以证明在人民法院查封之前其已合法占有该不动产且付清全部购房款，故在法院作出查封裁定时巫敬文仍不享有排除强制执行的权益。巫敬文请求停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，缺乏依据，原审驳回其诉请并无不当。巫敬文与沈斌、李英因涉案房屋被强制执行而产生的纠纷，可另行解决。综上所述，上诉人巫敬文的请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人预付），由上诉人巫敬文负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈立民审 判 员  曾园芳代理审判员  李新红二〇一七年十二月二十二日书 记 员  巫锾宇