广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法泽民初字第275号
原告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社15名户代表，具体名单如下：
李务志。
李振华。
李日荣。
李仪添。
谭秀霞（曾用名：谭苏霞）。
李康池。
李务灯。
李均替。
李振新。
李复成。
李本志。
何润珍。
陈仕妹。
张转开。
李维。
上述原告共同委托代理人赵冬亮，广东南日律师事务所律师。
被告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社，住所地江门市新会区司前镇石名社区松林小组。组织机构代码：56081981-5。
负责人李日荣，该合作社小组长。
委托代理人苏叶娉，广东高拓律师事务所律师。
第三人李永祥，男，1971年5月7日出生，汉族，住江门市新会区。
委托代理人刘颖，广东三良律师事务所律师。
委托代理人邱俊山，广西彤日律师事务所律师。
原告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社原16名户代表诉被告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社（以下简称“松林经济合作社”）、第三人李永祥确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。诉讼中，原告其中户代表李度全、林珠色死亡，李度全一户其他成员推选李度全的妻子谭秀霞作为该户代表继续参加诉讼，原告的户代表数相应变更为15户。本案分别于2015年9月18日及2016年5月5日两次公开开庭进行审理。原告的委托代理人赵冬亮、被告的委托代理人苏叶娉、第三人的委托代理人刘颖、邱俊山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年6月30日，被告在既没有召开村民大会，也没有召开村民代表大会，更没有召开村民委员会会议的情况下，擅自将本村所辖的村背2375平方米的集体建设用地，以低于市场标准的租金（合同约定为每年租金18000元，相当于每平方米租金为7.59元）和超出法定20年租赁年限（合同约定租赁期限为30年）出租给第三人，上述事实有（2015）江新法泽民初字第226号案第三人向法院提供的《土地出租合同》为证。另外，该租赁合同虽有李荣超（前任村长）签名及被告的盖章，但李荣超与第三人为同胞兄弟关系，原告完全有理由相信涉案土地的出租属于前任村长利用职务之便与第三人恶意串通暗箱操作而促成的，依法不具有真实性、合法性。故而，原告认为，被告与第三人所签订的《土地出租合同》未通过民主议定，程序明显存在瑕疵。再有，涉案出租土地作为集体建设用地，第三人仅以约每年每平方米7.59元，且租金金额三十年不变，更甚的是如此低廉的租金单价，被告还需出资为第三人建设水、电设施，实属违反常理、显失公平。更离谱的是，根据《土地出租合同》第六条第二款第三条的约定，如第三人欠租，其只需支付被告年租金1%即180元，被告就无权主张解除合同，也就是说第三人可以无视合同约定的租金，每年支付180元滞纳金即可获取涉案土地30年的租赁权，被告与第三人恶意串通特征明显，严重损害集体利益，依法应认定双方签订的租赁合同无效。据此，原告起诉请求判令：1、被告与第三人于2011年6月30日签订的《土地出租合同》无效。2、被告承担本案诉讼费。
原告在举证期限内提供如下证据：
1、组织机构代码证1份（复印件），证明被告的主体资格。
2、第三人身份证1份（复印件），证明第三人的主体资格。
3、《土地出租合同》1份（复印件），证明被告与第三人所签订的《土地出租合同》未通过民主议定，租金明显低于市场价，严重损害集体利益。
4、《终止合同意见书》1份（复印件）、证明16份（均为原件），证明被告绝大多数村民对涉案土地出租一事并不知情，明确表示不同意将涉案土地出租给第三人。
5、李务灯的户口部1份（原件），证明李海与李务灯属同一户。
6、林珠色的证明1份（原件），证明涉案表决表签名中的第二个“林珠”并非林珠色本人签名。
7、石名松林村小组户主名单1份（原件），证明被告村内共有22户。
被告辩称：一、被告认为前一届负责人在出租涉案合同的程序上确实存在瑕疵。二、从涉案土地出租合同的条款，相关条款确实过于偏袒第三人，显失公平。三、被告认为前一届负责人将涉案土地私自出租给其同胞弟弟即第三人，据被告负责人称没有经过公开民主程序，有欠公信力。四、第三人为何在签订合同后一直没有履行相应的合同义务，直至前一届负责人即同胞兄长李荣超于2013年12月任期届满后，至今才准备动工，从中表明第三人确实有意避开其同胞兄长任期的嫌疑。
被告在举证期限内没有提供证据。
第三人述称：一、第三人与被告签订的《土地出租合同》经法定户数开会及表决同意，是有效合同。2011年5月23日，被告的村民小组长李荣超和村民小组代表李润桓就出租土地事宜征求村民意见，当时合作社共有村民户数21户，其中16户代表签名表决同意，表决户数超过合作社总户数2/3，符合《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”的规定。签订该合同当时既有村民小组长李荣超盖章签字，亦有村民小组代表李润恒作监督签字，是有效合同。原告16名户代表诉称该合同未通过民主议定属歪曲事实。此外，第三人是在获知公开招租后与村委联系的，至于被告当时如何组织和召开村民大会或村民代表大会、是否作出会议决议、作出什么样的会议决议，那是被告与原告等村民之间的关系，第三人无权干预。因此，无论原、被告双方当时协商程序和情况如何，均不影响涉案合同的合法性。二、本案原告没有诉讼主体资格。1、本案16户起诉户数中，有7户（具体是李仪添2011年签名“李添”、李务灯2011年签名“李灯”、李振新20**年签名“李新”、李复成2011年签名“李成”、李本志2011年签名“李本”、张转开的丈夫李流亨2011年签名“张转”、李维当初签名“李”）曾在2011年签字同意出租土地，现参加起诉本案，属反悔行为，剩余9户没有达到法定2/3户数，本案原告没有达到法定户数的起诉资格。2、原告以村民户代表对其所在村民小组与第三人的经济行为提起诉讼，缺乏法律依据。3、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。”的规定，本案实质是松林经济合作社与第三人的土地租赁合同民事纠纷，原告户代表无诉讼主体资格。4、原告不是涉案合同的当事人，无权对涉案合同的效力提出主张。5、原告提交的《终止合同意见书》并非全部村民签名，该意见书中有部分村民是文盲，但却签署了姓名。三、原告诉称被告与第三人恶意串通特征明显，严重损害集体利益，属无理、荒谬。1、无理之处。第三人与被告签订《土地出租合同》程序合法，租赁一事大家都知道。签订合同后，第三人已依合同第五条约定出资118571.50元办理用地手续及交租。原告起诉书中称“租金低廉”没有考虑到第三人办土地手续费用和建设费用、保证被告返租收益等实际情况。2、荒谬之处。原告诉称因“集体利益受到严重损害”而起诉，原告只是16名户代表，无权要求保护本村集体合法权益。四、从涉案合同项下土地的承租前后的状态，可以清晰地判断合同之约定内容并不存在显失公平的情形，理由如下：1、涉案合同项下的租赁土地（面积约2375平方米）在承租前的近10年都一直处于丢荒状态。早在2003年，被告便开始申请规划为工业用地，直到2009年年中，新会区司前镇国土所通知被告土地使用规划获得了批准，江门市国土资源局则于2010年7月21日出具《江门市新会区建设项目用地预审意见书》。自此，被告可以办理包括《国有土地使用证》在内的所有文件，但被告由于缺乏资金，所以一直未能及时办理。第三人与被告签订承租合同后，先后多次缴纳土地占用税等费用，江门市人民政府于2012年12月9日颁发《国有土地使用证》给被告。2、关于涉案土地招租情况。被告自2009年在获知已经获得规划和使用批准后，便开始以每年租金12000元公开招租，因没有办理好相关证件而未能招租成功。2010年被告又在村小组桥底张贴红榜，再次以租金每年每平米5元公开招租，同样因没有办理好土地相关证件而未能出租。2011年公开招租时，第三人得知情况参与了投标，承诺自行出资办理相关权属证及缴纳税费，而得以与被告签订涉案土地租赁合同。3、关于第三人承租涉案土地的条件与风险。第三人首先要承担近11万元的办理土地证所需税费。其次，第三人应自行出资建设房屋，且要移交5个商铺给被告无偿使用（自营使用或出租），并对移交的商铺位作了严格要求。上述土地需要投资450万元，但该地处不发达的农村，周边经济发展不尽人意，即使投资建设，有可能无法招租或难以经营的可能性也是存在。第三人以上述条件而承租涉案土地是符合当时的市场标准，不存在损害群众利益的情形。五、关于涉案合同的期限问题。根据我国有关法律规定，农村土地承包经营期为30年。第三人与被告签订的《土地出租合同》参照农村土地承包之期限而处理的。即使涉案合同是土地租赁合同，那20年的租赁期则是符合我国《合同法》。六、第三人在签订、履行合同过程中，没有任何欺诈、胁迫之行为。第三人善意取得涉案土地的使用权，应受到法律保护。本案是部分村民为达其个人不当目的，挑起是非，激化矛盾的结果。涉案合同已经履行4年多，第三人也因此而支付巨额的资金。若原告的请求获得司法支持的话，那么将严重损害第三人的合法权益，也将对市场经济秩序、公平交易造成极大的破坏。综上，第三人请求驳回原告的诉讼请求。
第三人在举证期间提供如下证据：
1、《土地出租合同》1份（原件）、《石名社区松林小组全会会议记录及表决签名表》1份（复印件），证明被告与第三人签订《土地出租合同》。
2、新会区土地登记状况查询结果1份（原件）、国有土地使用证1份（复印件），证明第三人在承租涉案土地后缴纳税费并办理好《国有土地使用证》。
3、广东省地方税收通用发票1份（复印件），证明第三人为办理涉案土地的《国有土地使用证》支付咨询费650元。
4、江门市新会区地方税务局耕地占用税纳税申报表（复印件）、刷卡单（原件）、税收转帐专用完税证（原件）各1份，证明第三人为办理涉案土地的《国有土地使用证》而支付耕地占用税95000元。
5、广东省其他非税收入票据（原件）、广东省农村信用合作社现金缴款单（回单）（原件）各1份，证明第三人为办理涉案土地的《国有土地使用证》而支付占补平行款19594元。
6、广东省农村信用合作社现金缴款单（回单）1份（复印件），证明第三人为办理涉案土地的《国有土地使用证》而支付购用地指标款3087.50元。
7、广东省行政事业性收费统一票据（原件）、中国银行现金送款单（原件）各1份，证明第三人为办理涉案土地的《国有土地使用证》而支付土地登记费、土地证书费240元。以上证据证明第三人办理涉案土地的《国有土地使用证》而支付税费共118571.50元。
8、新会区司前镇农村集体经济组织统一收据2份（原件），证明第三人于2012年2月15日、2013年12月19日缴纳租金共36000元给被告。
9、邮政储蓄银行汇款收据1份（原件），证明第三人于2015年6月25日通过邮寄方式汇款18000元到村民小组长李日荣账户作为2015年租金，但被告拒收租金。
10、证明1份（原件），证明原告提交的《终止合同意见书》有四人的签名不属实。
11、证人李某1的证言称：我没有在《终止合同意见书》中签名，平时我住在市场，我与李永祥没有亲戚关系。
12、证人李某2的证言称：我没有见过《终止合同意见书》，没有签过名，也没有委托过其他人代签名，我与李永祥没有亲戚关系。
13、证明1份（原件）、两证明人的身份证各1份（复印件），证明涉案土地出租表决当时，李务灯与李海已实际分开居住，故计作两户，共计户数为21户，表决同意人数超过三分之二户数，合法有效。
14、公证书及被拒收的邮件各1份（原件），证明被告的负责人李日荣2016年拒收第三人的租金。
本院依第三人申请，到江门市××区××村民委员会××村松林村民小组合同书归档卡1页（原件）、《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》（其背面是《到会场居民或户主表决签名表》）1份、《土地出租合同》1份（原件）、新国用（2011）第04305号国有土地使用证1份（原件），并且对该村委会进行调查并制作调查笔录一份，该村委会干部述称：表决当时是每户代表过来签名，一般是18周岁成年人来签名，不一定是户主签名的。松林经济合作社的村民与李永祥双方的纠纷，村委会调解多次，镇府三资管理部门也调解无果。
诉讼中，原告申请对上述调取的《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》背面《到会场居民或户主表决签名表》同意户主或居民签名处“林珠”签名是否由“林珠色”本人亲笔所签进行笔迹鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，该鉴定所于2016年1月21日作出粤南[2016]文鉴字第46号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见认为检材“林珠”签名为复制件，非直接书写形成，“林珠”签名与林珠色签名样本倾向是出自同一人的笔迹。
为核实相关案件事实，本院依职权到司前派出所调取松林村的户数情况，包括2011年度和2012年度人口及其变动统计年报表两份、2015年的户成员信息资料，报表显示2011年及2012年石名村松林村民小组户数均为22户，查询所得的户成员信息显示，李海与李务灯为同一户。
为核实相关案件事实，本院依职权向李荣超、李润桓进行询问，制作询问笔录一份，两人均确认本院出示的表决表就是村民当时签名的表决表原件。其中李荣超述称：对于表决的内容，当时是口头向村民说出租松林的土地，但没有说清楚具体的租赁条款内容，叫村民在表决表的背面签名，村民签名后，将表决表交给村委会，正面的内容是村委会的工作人员写上去的。李润桓述称：当时在表决表上签名是有组织村民开会，第一次开会签名后将材料交给石名村委会，村委会认为户数不够，后来再发动村民签名的。村民再次签名后，将表决表连同合同一起交给村委会保管。第一次开会具体有多少户到场已不记得，多少户签名也不记得，但当时还差几户没有签名。后来补签名没有开会。对于表决的内容，村委会将空白表交给其与李荣超，他们组织村民开会表决，表决前先口头读合同的内容，叫村民同意的就在表决表背面签名，签名后再将表决表交给村委会，村委会根据合同的内容在正面填写上合同的内容。当时没有明确出租给谁，只是说有一个老板想要承租。合同的内容是其与李荣超起草，然后交给村委会修改。
综合各方当事人的质证意见、庭审陈述，本院对原告所举证据作如下认定：被告及第三人对证据1、2、3、5、6、7没有异议，故本院对证据1、2、3、5、6、7的真实性、合法性及关联性予以确认。第三人对证据4不予确认，因原告没有提供证据原件，故本院对证据4的真实性、合法性及关联性不予确认。
本院对第三人所举证据作如下认定：原告对证据1的合同的效力有异议，故本院对证据1的真实性、合法性及关联性予以确认。原、被告对证据2-7的关联性有异议，结合本案其他证据及当事人的陈述，本院对证据2-7的真实性、合法性及关联性予以确认。原、被告对证据8的真实性没有异议，故本院对证据8的真实性、合法性及关联性予以确认。原、被告对证据9有异议，但结合当事人的陈述，本院对证据9的真实性、合法性及关联性予以确认。原告对证据10没有异议，被告对证据10不予确认，结合出庭证人的证言，本院对证据10的真实性、合法性及关联性予以确认。原、被告对证据11、12没有异议，故本院对证据11、12的真实性、合法性及关联性予以确认。原、被告对证据13有异议，因证据13的内容与本案其他证据相矛盾，故本院对证据13的真实性、合法性及关联性不予确认。原、被告对证据14的真实性无异议，对证明内容有异议，结合本案其他证据及当事人陈述，本院对证据14的真实性、合法性及关联性予以确认。
对本院到江门市××区司前镇石名村民委员会调取的证据、调查笔录、到司前派出所调取的户数及户籍资料以及广东南天司法鉴定所作出的《文书司法鉴定意见书》，原、被告及第三人对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。对本院向李荣超、李润桓进行询问而制作的询问笔录，原、被告不予认可，第三人没有异议，结合本案其他证据，本院对该询问笔录的内容予以确认。
经审理查明：原告及第三人均为被告的村民。2011年6月30日，被告与第三人签订被告作为“甲方”、第三人作为“乙方”的《土地出租合同》一份，约定：甲方出租土地一块给乙方，面积约2372平方米，土名：村背，东至海基，南至镇征地、西至松林路、北至松林村。出租期限由2013年1月1日至2043年1月1日，共30年。乙方在甲方办理好此地的证件后必须无偿在租赁土地上建造5个铺位给甲方经营，要求墙身框架可复式结构，面积每间30平方米，包整好门窗等，正面贴好砖条。乙方承诺承租甲方经营的5个铺位30年，每年租金18000元，每年1月1号前交清当年租金，宽限期为一个月。现乙方已付给甲方办理土地证件费用（具体金额、时间按开具收据为准，6个月内必须办理好土地证，否则若乙方要求，甲方必须无条件退还乙方办证费用），办理的证件回来后由松林村村民小组保管，在合同租赁期间，如遇国家征用，甲方必须无条件退还乙方所付的土地办证费等内容。合同签订后，第三人分别于2012年2月15日及2013年12月19日支付2013年、2014年地租款各18000元给被告。但第三人认为因村民阻止，至今没有在上述土地上投资或建房。
2013年12月，被告村集体原届村干部任期届满，2014年1月，被告村集体新一届村干部任期开始，因村干部认为涉案土地租赁合同存在纠纷，因而拒收第三人交纳的租金。2015年6月25日，第三人通过邮政储蓄银行向被告的负责人李日荣汇款19800元用于交纳2015年租金，但李日荣拒收。2016年1月26日，第三人通过公证的方式向被告的负责人邮寄《关于请求立即收取土地租金的申请书》，请求被告收取2016年租金，但被告拒收该邮件。
原告认为2015年5月，第三人找施工人员在涉案土地上准备施工，原告才知道被告与第三人签订涉案的《土地出租合同》。原告认为上述合同没有经过民主议定，程序违法，且合同约定的租金低于市场标准，租赁年限超出法定期限，遂于2015年6月15日诉诸本院，请求确认上述合同无效。
诉讼中，本院依第三人的申请，到江门市××区司前镇石名村民委员会调取上述《土地出租合同》的档案资料，其中《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》正面记载如下：会议地点：村址，日期：2011年5月23日，会议时间：晚9时0分，内容：①关于出租松林背土地，经村民表决，同意请签名。②租赁时间30年，乙方无偿建铺位五间，每间30平方米，由甲方出租收租金，如果乙方出租，无人租时，由乙方租，每间每月300元，五间每年交给甲方租金18000元。注：本小组农业户21户（空白）人，到会（空白）户（空白）人，同意16户（空白）人，不同意（空白）户（空白）人。居民小组长签名：李超，居民代表签名：李桓。该表背面是《到场居民或户主表决签名表》，“同意户主或居民签名”栏下共有16个名字，有“林珠”、“李灯”、“李海”、“李永”等签名。其中“李灯”即为村民“李务灯”（也是本案原告之一）。“李超”是当时的村民小组长“李荣超”，李荣超述称：对于表决的内容，当时是口头向村民说出租松林的土地，但没有说清楚具体的租赁条款内容，叫村民在表决表的背面签名，村民签名后，将表决表交给村委会，正面的内容是村委会的工作人员写上去的。“李桓”即为村民“李润桓”，李润桓述称：当时在表决表上签名是有组织村民开会的，第一次开会签名后将材料交给石名村委会，村委会认为户数不够，后来再发动村民签名的。村民再次签名后，将表决表连同合同一起交给村委会保管。第一次开会具体有多少户到场已不记得，多少户签名也不记得，但当时还差几户没有签名。后来补签名没有开会。对于表决的内容，村委会将空白表交给我与李荣超，组织村民开会表决，表决前先口头读合同的内容，叫村民同意的就在表决表背面签名，签名后再将表决表交给村委会，村委会根据合同的内容在正面填写上合同的内容。当时没有明确出租给谁，只是说有一个老板想要承租。合同的内容是我与李荣超起草，然后交给村委会修改。
诉讼中，原告认为《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》背面《到会场居民或户主表决签名表》“同意户主或居民签名”栏下“林珠”即原告林珠色，但林珠色本人认为该签名并非自己亲笔签名，故申请对上述“林珠”签名是否由林珠色本人亲笔所签进行笔迹鉴定。本院依法委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，该鉴定所于2016年1月21日作出粤南[2016]文鉴字第46号《文书司法鉴定意见书》，“分析说明”部分认为：检材“林珠”签名与林珠色签名样本字迹符合特征数量较多、质量较高，特征之和基本反映了同一人的书写习惯。但鉴于检材“林珠”签名为复制件，非直接书写形成，部分笔迹特征反映不够充分，宜出具倾向性鉴定意见，故“鉴定意见”如下：检材：2011年5月23日《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》背面《到会场居民或户主表决签名表》同意户主或居民签名处“林珠”签名与林珠色签名样本倾向是出自同一人的笔迹。原告因此支付笔迹鉴定费4040元。
上述《文书司法鉴定意见书》“分析说明”部分认为《到会场居民或户主表决签名表》中“林珠”的签名为复制件。被告认为该表中的全部签名为复印件，而正面《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》中部分字样为复印件，部分字样是原笔迹，原笔迹部分应该是后来加上去的。第三人认为该表中“李永”的签名为自己亲笔所签。第三人曾申请对《到会场居民或户主表决签名表》中各签名是否原件进行司法鉴定，后撤回该鉴定申请。
另查明：江门市公安局司前派出所提供的2011年度和2012年度人口及其变动统计年报表显示，2011年及2012年石名村松林村民小组户数均为22户。户籍信息显示李海与李务灯属同一户。
再查明：第三人称其支付了办理涉案土地使用权证的相关税费。涉案土地使用权证号为新国用（2011）第04305号，土地使用权人为被告，该证内记载颁发日期为2011年12月9日。
2015年5月13日，第三人认为被告的村民10多人于2015年5月4日带来运泥车、推土机等，在涉案土地上倒泥，第三人因此向本院提起（2015）江新法泽民初字第226号案诉讼，请求被告停止侵权行为、恢复原状。本院经审理，依法作出判决，驳回第三人的诉讼请求。
本院认为：本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是被告与第三人于2011年6月30日签订的《土地出租合同》效力如何？本院认为上述合同无效，基于如下理由：
第一，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。……属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”的规定，涉及村民利益的事项应经村民会议民主议定，本案涉及被告集体的土地使用权出租问题，在签订合同前，被告应按照上述法律规定进行民主议定。首先，2011年5月23日的《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》（背面是《到会场居民或户主表决签名表》）是涉案合同签订前进行民主议定的结果，但广东南天司法鉴定所作出的粤南[2016]文鉴字第46号《文书司法鉴定意见书》中“分析说明”部分明确该表背面《到会场居民或户主表决签名表》中“同意户主或居民签名”栏下“林珠”的签名为复制件。被告也认为上述表中背面的全部签名为复制件。本院认为，结合上述司法鉴定意见，通过观察该表背面所记载的全部签名字迹，其他签名字迹与“林珠”同为复制件，而第三人没有举证证明该表背面其他签名字迹属原书写笔迹（即非复制件），应承担举证不能的不利后果。其次，即使“林珠”以外的签名为原书写笔迹，按照签名当时被告村集体合计22户计算，因“李灯”与“李海”属于同一户，那么除“林珠”的签名外，仅有14户到场且签名表示同意，并不超过该村三分之二以上户代表参加。再次，通过观察该表正面的字样，也存在部分复制、部分属原书写笔迹的情况，整份表正、背两面字样存在不一致性。结合李荣超和李润桓两人的陈述，村民在表决前，该表决表没有完整填写表决内容，且第一次开会签名同意的人数不达法定人数，后来发动村民补签名却没有开会。可见，2011年5月23日的《石名社区松林小组会会议记录及表决签名表》（背面是《到会场居民或户主表决签名表》）的形成过程存在较大瑕疵。因此，被告及第三人没有证据证明涉案合同签订前已经村集体民主议定。
第二，虽然第三人依约交纳了2012年及2013年的土地租金，但被告及第三人没有证据证明该村村民在合同履行期间曾有事后追认或例如村民接受土地租金分红等足以视为事后追认的行为。相反，第三人签订合同后没有依约在土地上建铺位，其使用土地也遭村民阻止。
因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，涉案的《土地出租合同》在签订前没有履行民主议定程序，属无效合同，原告的请求合法有据，本院予以支持，对第三人的抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
确认被告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社与第三人李永祥于2011年6月30日签订的《土地出租合同》无效。
案件受理费100元、笔迹鉴定费4040元，合计4140元，由被告江门市新会区司前镇石名村松林经济合作社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 莫国峰
审判员 李柳云
审判员 张松坚
二〇一六年十一月二十二日
书记员 赵齐好