浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭富民初字第2274号
原告：朱启见。
原告：许桂花。
原告：朱玉君。
三原告委托代理人：曹仕铖。
三原告委托代理人：陈军文。
被告：朱星火。
被告：张百荣。
委托代理人：蔡关增。
原告朱启见、许桂花、朱玉君为与被告朱星火、张百荣确认合同无效纠纷一案，于2013年11月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员傅红盛于2013年12月18日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人曹仕铖、陈军文，被告朱星火，被告张百荣及委托代理人蔡关增到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年4月30日再次公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人曹仕铖，被告朱星火，被告张百荣及委托代理人蔡关增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告起诉称：三原告及朱彦泓系富阳市富春街道新民村村民，且为同户家人，户主为原告朱启见，被告朱星火为原告朱启见之子、原告许桂花丈夫、原告朱玉君父亲。被告朱星火早年因招工（富阳造纸厂），户口已迁出新民村且为非农户。由于新民村土地被开发征用，2004年富阳市发展计划局下文同意新民村建造集体安置房。安置房位于富阳市富春街道迎宾路55号，取名迎宾花园。2007年6月富阳市国土资源局为此块土地颁发土地使用证，该证明确规定“本案土地属开发性安置用地，属集体产权”。2009年4月，新民村出台农居房分配办法，明确：分房以户为单位，按该户积分多少，享受分房面积大小；2009年3月15日前本村在册户口方可享受本次分房。根据办法细则，三原告获得两套安置房。经抽签，房号分别为7-6幢302室和103室。2009年8月22日，被告朱星火瞒着三原告与被告张百荣签订《房屋分配权转让协议》，将三原告应得安置房中的一套分配权转让给被告张百荣，约定：被告张百荣一次性支付转让款153000元，村里的建房款由被告张百荣自行缴纳。2013年年底，新民村行将交房。2013年11月，村干部责问三原告为何擅自撬开7-6幢302室房门并将一些桌椅搬入.三原告不接头脑，经核实才知道是被告张百荣撬门搬入。三原告遂与被告张百荣交涉。被告张百荣拒不搬出，并蛮横试图装修302室房屋。三原告无奈向村里汇报并向公安机关报警。三原告认为，两被告签订的《房屋分配权转让协议》无效，被告张百荣擅自撬门搬入并试图装修更是对三原告的侵权，故起诉要求：1、确认两被告签订的《房屋分配权转让协议》无效（房屋价值250000元）；2、责令被告张百荣停止侵权。
三原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、户口本1份（复印件，原件经核对后已退还，证明被告朱星火不是新民村村民，户口也不在三原告的户内，事实上户主是三原告，朱星火没有资格。
2．文件、建设工程规划许可证各1份（均系复印件），证明涉案房屋是安置房。
3、房屋分配权转让协议1份，证明房屋所有权人未在转让协议上签署意见，协议是两被告私下签订的，因此是无效的。
4、土地使用权证1份（复印件），证明本案房屋土地的性质属集体产权，禁止转让。
5、农居房分配办法1份，证明被告朱星火不具备分配农居房的条件。
6、常驻人口登记卡1份（复印件），证明朱星火不是新民村村民，其户籍也不在三原告户内。
7、光盘2张、录音文字整理材料1份，证明当初协商转让的是一楼，并加价30000元，被告张百荣也同意，后因房屋可以过户，被告朱星火要求加价100000元，被告张百荣没有同意，谈判破裂。
8、会谈笔录1份，证明当初朱桂庭在场参与两被告协商，协商交易的是一楼，而不是三楼。
被告朱星火答辩称：我和原告许桂花夫妻关系一直不好，我经常要打牌、打麻将。我和被告张百荣关系则一直比较好，我说起要卖房子，被告张百荣要买房子，便由被告张百荣起草协议，我签了名字。被告张百荣将房屋打开系私自所为，未经我及三原告的同意。为这件事，我对不起被告张百荣，也对不起家里人，我是私下卖给被告张百荣的；如果房子收回来，可以适当补助被告张百荣。
被告朱星火未向本院提交证据材料。
被告张百荣答辩称：因原告许桂花及被告朱星火夫妻的儿子要结婚，家里没有钱，提出要将村里分配的两间房屋中的一间卖掉。2009年8月上旬，原告许桂花及被告朱星火、被告张百荣及妻子四个人在新民村朱桂庭家里共同商量以198000元价格转让给被告张百荣，当时合同价为153000元，加上2009年8月8日第一期房款45000元已交纳，发票抬头注明的是原告许桂花，加上第二期的房款30000元，发票抬头注明的是朱星火。被告张百荣一共支付房款228000元。朱桂庭起草了一份房屋分配转让协议，由被告朱星火与被告张百荣在协议上签字，前后至今已经有4年多时间了，期间并非发生任何纠纷。现纠纷的起因是原告许桂花与被告朱星火夫妻要求被告张百荣增加支付房款100000元。被告张百荣支付房款后履行了自己的权利，在三楼采取正当的手段进行装修，最近想搬进去居住，由于本案诉讼，被告张百荣也停止了装修。三原告并非涉案房屋的户主，主体不适格。要求驳回三原告的诉讼请求。
被告张百荣为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、证明1份，证明2009年8月上旬，有朱桂庭、朱星火、许桂花、张百荣等6人在场，朱星火拿到张百荣支付的198000元房款，由朱桂庭起草书写了房屋分配权转让协议。
2、交款单2份，证明2009年8月8日、2009年10月21日向村委会分别缴纳房款45000元、30000元，户主当时是被告朱星火，原告许桂花也是户主，村委会加盖印章的缴款单可以得到确认。
3、手机录音记录光盘1份，证明两被告之间的房屋买卖，被告朱星火是同意的，纠纷起因是要加价100000元。
对三原告提交的证据材料，被告朱星火质证认为均无异议。被告张百荣质证认为：证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，这本户口本是新做的，不能证明2009年三原告与被告朱星火的家庭成员关系，如果要证明朱星火是非农户口，应出示2009年的户口本，原告要证明的朱星火不能成为房主恰恰和原告提到的农居房分配办法是违背的。证据2，无异议。证据3，无异议，虽然协议的标题是房屋分配权转让协议，但其中的内容是房屋转让，因此，协议是有效的。证据4，恰恰证明了双方争议的房屋是出让土地，是商业用地，是可以转让的农村安置房。证据5，其中第3条第5款规定了老年人要求单独分房的要求，恰恰证明原告朱启见不是户主，其主体不符。证据6，真实性无异议，对证明目的与证据1的质证意见一致。证据7，与被告张百荣出示的证明及录音资料中的内容不相符，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。证据8，未明确约谈人，该会谈笔录的内容与2013年11月9日朱桂庭出具证明的内容不相符，与三原告起诉要求确认合同无效缺乏关联性，该会谈笔录属证人证言，朱星火、许桂花均与本案有利害关系，不能作为会谈笔录的参与人员，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。
对被告张百荣提交的证据材料，三原告质证认为：证据1，形式上的真实性无异议，对其实质上的真实性有异议，朱桂庭和张百荣系叔侄关系，整个过程是朱桂庭牵头介绍签订的协议，并不能说明原告一定在场，对关联性也有异议，原告是否在场并不必然导致房屋分配权转让协议是否有效，认定协议的效力有法定的事实和理由；如果有六个人在场，像房屋买卖这么大的事情，作为村干部的朱桂庭在村里的职责又处理分房之事，应具备基本的法律常识，如果夫妻双方在场，包括见证人都应在协议上签字，所以对该证明的真实性表示怀疑，是违反常理的。证据2，真实性无异议，对证明目的有异议，缴款单和协议是否有效没有必然联系，恰恰可以说明被告张百荣如果具备买房条件，即有受让资格，则应以其本人名义缴款，不应再以原告许桂花、被告朱星火的名义缴款。证据3，此系两被告之间的谈话内容，不能证明三原告也在场，且系私自录制取得，未经被告朱星火同意，以此手段录制的录音资料不能作为证据使用，此外其内容比较模糊，有些需要靠猜测，对内容不予认可；录音光盘中有三个语音文档，相互之间的编号间隔较大；故对其真实性、合法性、关联性均有异议。被告朱星火质证认为：证据1，当时在场人员只有张百荣两夫妻，朱桂庭两夫妻和朱星火五个人。证据2，一份单子的交款人是许桂花、一份单子的交款人为朱星火，只是在交款人名字后面由被告张百荣自行添加了“百荣”两个字，与事实不符。证据3，2013年11月5日，朱桂庭叫我去谈一谈，这是他们私自手机录音，并将我说的重要内容删掉了。
对前述证据材料，本院认证如下：
1、三原告提交的证据1、6，相互间可以印证，证据6（即常住人口登记卡），可以证明被告朱星火的户口于2003年12月15日从新民村迁出，故予以确认。
2、三原告提交的证据2，予以确认。
3、三原告提交的证据3，其真实性予以确认，此系讼争法律关系的载体，对其证明目的，将在下文中予以阐述。
4、三原告提交的证据4、5，其真实性予以确认。
5、三原告提交的证据材料7、8，从其形式看，系原告许桂花与朱桂庭夫妻，或原告许桂花、被告朱星火夫妻与朱桂庭之间的谈话内容，现朱桂庭未作为证人出庭接受质询，故均不予确认。
6、被告张百荣提交的证据1，同上述理由，朱桂庭作为证人未到庭接受质证，不予确认。
7、被告张百荣提交的证据材料2，予以确认。
8、被告张百荣提交的证据材料3，录音光盘中有三个语音文档，即语音0017、0018、0028，时长分别为22分54秒、15分31秒、15分12秒，书面内容则是根据语音0028文档的内容整理而成，从视听资料中可以反映，事后两被告之间在朱桂庭的参与下曾进行协调，被告朱星火要求被告张百荣再加价100000元，而被告张百荣未予同意的事实。
经审理，本院认定如下事实：
1、三原告为家庭共同成员，户主为原告朱启见，在该户内，还有朱彦泓（出生于2011年1月10日，和户主朱启见的关系是曾孙女。
被告朱星火系原告朱启见之子、原告许桂花丈夫、原告朱玉君之父，原户口与三原告在同一户籍之中，2003年12月15日因招工而迁出。
三原告称，原告朱启见、许桂花均在家务农，原告朱玉君在水稻研究所工作；三原告平时居住在新民村的同一幢房屋之中。
被告朱星火称：其于1988年进入富阳造纸厂参加工作，其户口于此前的一年迁出；其现在物美超市工作，白天不上班，晚上上班，有时在新民村大坞坑路131号的家中住几天，有时在物美超市旁边的宾馆里住几天；其以前在农村时与原告许桂花的夫妻关系是好的，自从1988年参加工作以后以为自己是工人了，夫妻关系逐渐冷淡起来，现在关系不是很好，经常争吵，但并不打架，其在外面住几天后向原告许桂花道歉一下夫妻关系就和好了。
2、富阳市富春街道新民村村民委员会（以下简称新民村委会）于2004年11月11日经富阳市发展计划局富计投（2004）509号《关于调整新民村开发性安置区块初步设计的批复》、2005年6月15日富阳市规划局编号为920050013199号的《建设工程规划许可证》等批准，在富春街道迎宾路55号建造杭富迎宾花园（项目名称为新民村开发性安置区块）。2007年6月2日，富阳市国土资源局就涉案房屋向新民村委会颁发富国用2007第004452号《国有土地证》，载明：土地使用权面积17457㎡，地类（用途）商业、住宅用地，使用权类型出让，在“记事”栏内载明：本宗土地属开发性安置用地，属集体产权，不得用于经营性房地产开发，经本村三分之二村民或三分之二村民代表讨论通过，土地使用权人可以将本合同项下的全部或部分土地使用权进行抵押，土地使用权人不得将本合同项下的全部或部分土地使用权进行转让，但因清偿抵押债务而引起的全部或部分土地使用权转让除外。
3、新民村委会发布的《新民村黄天畈农居房分配办法》载明：根据本村黄天畈农居房建筑的实际面积，与房屋数量结合本村农户与人口的具体情况……一、分房条件：凡是到2009年3月15日至本村在册户口（除挂靠户以外）不分年龄大小，均可享受本次分房；1982年1月1日后迁出本村的招工、读书、婚迁外村人员均可享受分房计分，1981年12月31日前迁出人员一律不计分；本次分房依户为单位，按该户积分多少，享受分房面积大小；本村已出嫁的女性，户口尚在本村的除本人外，其子女（外甥、外甥女）不得享受本次分房……二、计分办法：计分分为人头分和农龄分两种，人头分按本村现在册户口，人头分每人50分计算；1982年1月1日后迁出本村的招工、外嫁、读书人员，人头分按一半计分，每人25分；农龄分每人从18岁开始计算，到60岁为止，每年计1分……三、分房：凡具备本次分房条件，本人要求分房的，必须向村委呈送书面申请一份，并附上家庭成员分户组合协议一份，作为该户分房依据；分数组合只能在父母、子女、兄弟姐妹之间组合，非户主直系亲属不能参加组合；分房按照每户积分多少，确定该户应得房屋面积的多少，分值按1比0.7计算；因每套房屋大小面积不一，分房从高分向低分户分配；高分户可优先选择大套一间，选择后多余积分还够得一套或二套的，但只能选择中套或小套；高分户可根据本户积分，放弃选择大套，在不超出应得面积的情况下可选择中套或小套几套；老年人要求单独分房的，必须在其子女户头分数足够的情况下，才可以单独分房，子女户头不够分房分数的，不能单独立户分房；已出嫁外村的，只能享受分房记分，不得单独立户分房；夫妻双方现已离婚的，只能一方立户，或由其子女立户；分房分9批进行，带跃层的180㎡以上为第一批选房，带跃层160㎡以上至180㎡为第二批选房，带跃层140㎡以上为第三批选房，140㎡以下为第四批，单体130㎡以上至140㎡以下为第五批选房，120㎡以上至130㎡以下为第六批选房，100㎡以上至100㎡以下为第七批选房，90㎡以上至100㎡以下为第八批选房，90㎡以下为第九批选房；已分到一套或二套房子的家庭尚有部分多余分数的，应让未分过一次房子的低分户优先分房；抽号，指在整批房屋建筑完工后，各户在自己选择得到的档次内抽签确定所分得的房子在几幢、几楼、几号，及确定实际得到房屋面积；四、房价：在工程没有完工之前，为了操作起见，房价用推算估计的办法进行计算成本价，成本价的收取标准为除地价外的所有费用，现暂定为1000元／㎡，待整批房屋全部完工后按实计算，采取多还少补，因部分得房户积分不足超过部分的面积应另加每分1000元调节金；房价的计算为（成本价＋层次差价）×房屋面积=”应缴房款，分数不够的部分计算应为（成本价＋层次差价＋调节金）×房屋面积=应缴房款；五、付款：付款分为三期，第一次房款预交50%，必须在参加档次内选房抽签前缴纳，第二次在房屋结顶后按村委通知时间缴纳30%，最后一期在房屋完工后交付钥匙时一次性付清；没有预交第一次50%房款的，不得参与选房，作为自动弃权；第二期、第三期付款没有按照村委规定时间缴纳的，逾期按月息1分计算，但最长时间不得超过3个月；超过3个月后仍未付款的村委有权将该房子另行分配，该户只能向村里领取每分1”000元的调节金；六、调节：房屋分配后部分家庭得房后尚有分数多余，只能依调节金进行经济平衡；因积分太少超过积分面积的，超过面积应按造价加调节金每分1000元计算；部分老年人及已出嫁的人员，或积分太少不要求分房的，需等房屋分配工作全部结尾后，可向村里领取补贴金；七、本次分房与原住房面积无关；八、本办法给新民村委会有最终解释权。
就前述应交纳的房款，三原告均称将相应的三期款项（第一期于2009年8月8日交45000元，第二期于2009年10月21日交30000元，第三期于2013年11月7日交29000多元）交给被告朱星火，再由被告朱星火向村委会交纳。三原告同时称，就房屋的具体问题，均由被告朱星火操办。
4、2009年8月12日，被告朱星火与被告张百荣签订《房屋分配权转让协议》一份，载明：根据新民村分房办法规定，朱星火得分131分，可分得90～100㎡房屋一套，经与张百荣协商后，朱星火同意将该房子分配权转让给张百荣，张百荣一次性补偿朱星火153000元，包括131分数转让在内，转让后村里需缴纳的房屋造价款等一切费用今后都归张百荣支付，该协议经双方签字后生效（原朱星火已缴纳的第一期45000元房款已由张百荣支付给朱星火）。
庭审中，被告朱星火确认所涉153000元和45000元郡已由被告张百荣支付，其已同时将金额为45000元的交款单交给了被告张百荣。
就前述153000元和45000元款项的去向，被告朱星火称其在外因赌博欠债100000余元，收到被告张百荣支付的款项后，除留了一部分在自己身边外，均已用于归还赌债。
2009年10月21日，被告张百荣向新民村委会交纳了30000元。
庭审中，两被告均确认涉案沾染协议在新民村朱桂庭家中签订；朱桂庭和被告张百荣系叔侄，朱桂庭和本案三原告和被告朱星火系邻居；朱桂庭又系村支两委成员。
5、被告张百荣承认其已对其中的7-6幢302室房屋进行了装修，但同时称该房屋的门并没有上锁，是正常进入室内的，不存在撬门而入的事实。三原告则称相应的房屋至今没有交房，被告张百荣手中不可能有钥匙。
6、就具体房屋，三原告及被告朱星火称已在新民村委会的主持下，其中与131分相对应的房屋由被告朱星火抓阄，确定为7-6幢103室，与132分相对应的房屋由原告朱玉君抓阄，确定为7-6幢302室。被告张百荣确认抓阄时，新民村委会并未通知其参加。
本院认为：从双方陈述的事实及提交的证据看，三原告与被告朱星火在新民村均享有一定的人头分和农龄分，共263分。被告朱星火与三原告虽不在同一户籍中，但作为家庭成员仍居住生活在一起，就相应房屋的处理，包括交款等在内均由被告朱星火代表三原告具体处理。就案涉转让的131分，三原告应当有共同的处置权，因此被告张百荣辩称的三原告主体资格不符，理由不能成立，本院不予采信。三原告与被告朱星火平时共同居住、生活在一起，三原告也确认就涉案房屋均委托被告朱星火处理，说明被告朱星火有权代表三原告处置相应的分值（包括房屋的分配权）。根据三原告的陈述，三原告应缴纳的房款由三原告交给被告朱星火后，由被告朱星火代为向村委会缴纳；如三原告对被告朱星火已将其中的一套房屋的购买资格转让给被告张百荣并不知情，或并不存在转让的事实，则意味着后续的各期房款均应由三原告承担，即在2009年10月21日、2013年11月7日应缴纳的两期房款，应当是目前实际缴纳30000元和29000余元的两倍，该金额相对于三原告自述的家庭成员实际工作及收入状况而言，数额较大，而实际向村委会缴纳的均为其中的一份；同时双方均确认事后已由被告张百荣于2009年10月21日直接向新民村委会缴纳了30000元；现三原告及被告朱星火均未举证证明原告许桂花与被告朱星火夫妻感情较差及被告朱星火赌博等情形，因此，本院有理由相信三原告早已知悉两被告之间的转让行为。三原告诉称一直不知情，证据不足，也与三原告与被告朱星火仍继续共同居住等事实不符。两被告签订的《房屋分配权转让协议》明确载明将包括农龄分和人头分转化而成的房屋分配权进行转让；签约前，相应房屋所坐落的土地性质也已转化为国有出让，并非三原告所主张的集体土地；虽然在土地证“记事”栏中载明“属集体产权，不得用于经营性房地产开发”等，但此项内容并非效力性规定；三原告因此主张转让协议无效的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告朱启见、许桂花、朱玉君的诉讼请求。
本案受理费5050元，由原告朱启见、许桂花、朱玉君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68］。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 傅红盛
代理审判员 颜燕香
人民陪审员 张荣华
二〇一四年五月十二日
书 记 员 徐 琪