甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民初字第15号
原告刘成，环县人。
委托代理人刘吉颖，甘肃拓原律师事务所律师。
被告甘肃锦祥房地产开发有限公司。住所地：兰州市城关区民主西路**号。
法定代表人李杰，该公司总经理。
委托代理人王力锋，该公司职工。
被告刘得厚，中国农业银行环县支行新区营业部职工。
委托代理人贺东旭，环县人，环县国土资源局甜水镇国土所干部。系刘得厚表弟。
被告王戟剑，环县住房与城乡建设局干部。
第三人李涛，广东省珠海市香洲区人。
原告刘成与被告甘肃锦祥房地产开发有限公司（以下简称“锦祥公司”）、刘得厚、王戟剑，第三人李涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2013年5月8日作出（2013）庆中民初字第3号民事判决，刘成与锦祥公司不服，提起上诉，甘肃省高级人民法院以（2013）甘民一终字第221号裁定发回重审。本院遂依法另行组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘成及委托代理人刘吉颖，被告锦祥公司的委托代理人王力锋、刘得厚的委托代理人贺东旭、王戟剑，第三人李涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘成诉称：2010年9月14日，其与第一被告锦祥公司签订园丁园商品房预售合同，约定：“由其购买锦祥公司园丁园住宅小区6号楼全部楼盘。该商品房1-2楼用途为商业铺面，3-9层用途为居住房，属框架结构。6号楼单层建筑面积为318㎡，总建筑面积2864.7㎡。每平方米单价为2780元，总金额7963866元。合同签订后买受人应于2010年9月25日前交付300万元整，第二次付款待楼房盖至第三层后七日内交清共计人民币981933元。其余50%待楼房封顶后，到农行或建行申请按揭贷款。”同日，双方又签订园丁园商品房预售合同补充协议，进一步明确按揭手续由锦祥公司办理并允许其自行转让所购房屋。合同签订后，其按锦祥公司的要求分三次交付了全部3981933元现金。在楼房封顶后按时提交了办理按揭贷款的手续，但锦祥公司以国家停办按揭贷款为由拒收。其咨询有关单位得知国家房贷政策并未取消。随后，锦祥公司将该楼房的1-4层出售给刘得厚，将8楼1号出售给王戟剑，锦祥公司占用9楼办公。购买人均为锦祥公司建设施工的利害关系人，也明知其已经整体购买的事实，属恶意买卖。其在得知王戟剑等人欲对楼房进行装修，造成既成事实的情况下，用自有甘M328**号汽车阻挡在6号门前，被王戟剑等人砸毁，花去修理费用9000元。另外，该楼房修建完成后其发现，锦祥公司将原定为铺面的二楼私自改变为住宅楼。请求：1、判决锦祥公司、刘得厚、王戟剑交付园丁园6号楼；2、判决锦祥公司限期办理好按揭贷款手续；3、判决王戟剑赔偿车辆损失9000元；4、判决锦祥公司赔偿因擅自将二楼门面房改为住宅楼造成的差价损失222.81万元；5、判决三被告承担本案诉讼费用。
审理过程中，本院于2014年7月3日向刘成释明，告知刘成现有证据不能证明其与锦祥公司签订的两份合同为有效合同。2014年7月9日，刘成向法庭提交书面材料，称其不变更诉讼请求，如果法院认为合同无效，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定予以判处。
被告锦祥公司辩称：园丁园商品房预售合同及园丁园商品房预售合同补充协议是实际开发人李涛与刘成签订的，由李涛进行答辩。
被告刘得厚答辩称：对刘成与锦祥公司的房屋买卖情况其不知情。
被告王戟剑答辩称：刘成与锦祥公司的房屋买卖情况其并不知情，其购买的园丁园6号楼801室已装修入住，且已在房管部门登记备案。也没有损坏刘成的车辆，不应赔偿损失。
第三人李涛答辩称：刘成的诉讼请求不能成立，该《园丁园商品房预售合同》依法应予解除。理由为：1、原告有严重违约行为，未依约支付二期房款。该合同第五条2项约定：“第二次付款待楼房盖至第三层后七日内交清共计人民币981933元”。2011年5月21日三层施工结束。而刘成却分别于6月5日和7月20日才分两次付清第二期房款，刘成行为已严重违约。2、该合同不符合国家房地产调控政策，不能办理按揭贷款。刘成购买的是该小区6号楼全部楼盘，合同第五条3项约定：“其余50%待楼房封顶后，到农行或建行申请按揭贷款。买受人应提供全部按揭资料，在楼房封顶前由银行审查是否符合按揭条件”。一方面刘成没有如约提供任何按揭资料，另一方面6号楼封顶前，申请人在与银行联系办理按揭手续时被银行告知，依据国家出台的房地产调控政策及金融系统下发的文件，本地居民限购2套住房，金融系统暂停第3套及以上住房贷款，加之刘成已有165万元贷款未还，按照银行规定不能办理按揭贷款；3、其将房屋另行出售是迫于无奈的情况下依约而为的合法行为。该合同第五条约定：“未按上述约定付款者，逾期超过三十日出卖方有权另行出售，原园丁园商品房预售合同同时作废”。其及时将无法办理按揭贷款手续的情况告知刘成，并申明“按照合同约定，若逾期付款将另行出卖房屋”，但刘成不以为然，在资金长期无法回笼又急需支付施工方工程款及农民工工资等多方债务的情况下，迫于无奈不得不依照合同关于逾期付款的约定将所争议房屋中的一部分另行出售；4、其解除园丁园商品房预售合同是符合法律规定的。《合同法》第九十三条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人；5、园丁园住宅小区建设用地，未通过招标、拍卖或挂牌方式出让，违反法律强制性规定，故房屋预售合同属于违法合同，应为无效。综上，请人民法院支持其关于解除合同的答辩理由，并依法驳回刘成关于无条件交付楼房，限期办理好按揭手续的诉讼请求。至于刘成要求关于赔偿二楼门面房改为住宅的差价损失的诉讼请求，一方面合同依法应予解除，该争议已无实际意义，另一方面，二层本来设计的就是住宅，合同价款就是按照住宅的单价协商确定的，只是想将二楼争取变更为“商业铺面”，但未能如愿，合同价款也是按照住宅的单价协商确定的，不存在差价问题，刘成的诉请不能成立，应依法驳回。
原告刘成为支持其起诉及理由向本院提供的证据有：
1，园丁园商品房预售合同及园丁园商品房预售合同补充协议复印件各一份。用以证明：刘成与锦祥公司订立了合法有效的合同：涉案楼房二楼约定为商铺；刘成是团购者推荐的代表人。
2，收据复印件三张。用以证明：刘成已经按照约定分三次向锦祥公司缴纳了购房款3981933元。
3，购房协议复印件八份。用以证明：刘成是作为团购成员推荐的代表与锦祥公司签订商品房预售合同的。
4，战某某于2014年2月24日出具的证明一份。用以证明：因园丁园6号楼的预售许可证未能办理，导致刘成的房屋按揭手续未办理。
5，原审中，刘成申请证人战某某出庭作证。该证人当庭陈述，其受锦祥公司法人李杰委托负责“园丁园”楼房销售，授权时间截止该楼房销售完毕，实际结束工作时间是2012年3月份。在此期间与刘成签订了商品房预售合同，当时刘成说过是团购，并按期缴纳了购房款。2011年11月左右楼房建至第三层，刘成第二次交款后申请过办理按揭贷款，因当时商品房预售许可证没有办下来，其让刘成等通知，但直到其离开公司时预售许可证都没有办下来，也就没有通知刘成。三张收据金额、时间都是真实的。
被告锦祥公司为支持其抗辩理由向本院提供的证据有：
1、甘锦房（2010）第018号文件复印件一份、甘政发（2011）28号文件复印件一份、庆政发（2011）56号文件复印件一份、环政办发（2011）79号文件复印件一份。用以证明：锦祥公司于2010年11月18日就园丁园小区商住房向中国农业银行环县支行申请按揭贷款；双方签订的房屋预售合同及补充协议不符合国家政策规定。
2、农银个贷（2010）26号文件、农银庆发（2011）6号文件复印件一份。用以证明：农行于2010年8月6日起暂停发放第三套及以上个人住房贷款。
3、农行于2011年1月21日出具的情况说明。用以证明：办理按揭贷款的条件为在任何金融机构5万元以下且贷款形态正常的。
4、刘成的个人信用报告。用以证明：刘成不符合办理按揭贷款条件。
被告刘得厚未向法庭提交证据。
被告王戟剑为支持其抗辩理由向本院提供的证据有：
1、商品房买卖合同复印件一份、购房款收据复印件一份。用以证明：其购买了园丁园小区6号楼801室住房，并已按合同约定履行了合同义务。
2、商品房预售合同备案申请审批表复印件一份。用以证明：其所购买的商品房已经房地产行政主管部门备案登记。
3、装修入住后拍摄的照片三张。用以证明：其所购买的房屋已入住。
第三人李涛提交的证据有：
1、李杰与李琪、杨德才签订的合作开发房地产合同书复印件一份、李涛与李琪签订的合作协议复印件一份。用以证明：李涛是本案第三人，具有独立诉讼请求权。
2、甘肃省人民政府甘政发（2011）28号文件复印件一份、庆阳市人民政府庆政发（2011）56号文件复印件一份、环县人民政府环政办发（2011）79号文件复印件一份。用以证明：刘成与锦祥公司签订园丁园商品房预售合同不符合国家房地产调控政策。
3、甘锦房（2010）第018号报告复印件一份、农银个贷（2010）26号文件复印件一份、农银甘办发（2010）735号文件复印件一份、农银庆发（2011）6号文件复印件一份、中国农业银行环县新区支行关于“园丁园”项目按揭贷款准入条件说明复印件一份、刘成个人信用报告复印件一份。用以证明：锦祥公司已经提交了按揭贷款申请并办理了3-5号楼的按揭贷款审批手续，刘成不符合条件，不能办理按揭。
4、锦祥公司与刘成签订的园丁园商品房预售合同复印件一份、“环房商预字（2012）第120006”号商品房预售许可证复印件一份、园丁园6号楼第二层施工图纸复印件一份、施工日志复印件四页、甘肃农村信用社回单复印件两张、甘锦房（2012）15号报告复印件一份。用以证明：锦祥公司与刘成签订的园丁园商品房预售合同约定的住宅价格；6号楼二层设计的不是商铺；刘成未按合同约定期限付款。
5、锦祥公司持有的与刘成签订的园丁园商品房预售合同、公安机关出具的在逃人员登记信息表。用以证明：锦祥公司持有的商品房预售合同上无战某某签字，与刘成持有的合同不一致；战某某在锦祥公司工作期间利用职务便利实施诈骗，其所做证言无证明力。
6、原审中，李涛申请法院调取战某某与刘成的银行交易记录，用以证明：战某某给刘成转过120万，战某某与刘成之间存在利害关系。
审理中，环县国土资源局于2014年4月18日向本院出具证明一份。该证明证实园丁园小区用地为环县环城镇红星村井巷子组预留的安置用地，现土地性质为国有土地，但未办理供地手续。
原、被告提交的上述证据及本院依职权调取的环县国土资源局证明，均经过庭审举证和质证。锦祥公司、李涛对刘成提交的证据1、2无异议，但认为锦祥公司留存的预售合同与刘成持有的合同不一致，无战某某签名；对3、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为刘成提交的购房协议并不能证明刘成购买楼房系团购；战某某与刘成有利害关系，且战某某现被公安机关列为在逃人员，其所做证言无证明力。刘得厚、王戟剑均称对刘成提交的证据不清楚。
刘成对锦祥公司提交证据的真实性无异议，对关联性有异议。认为锦祥公司向农行申请按揭贷款时间为2010年11月18日，当时6号楼的预售许可证未办理，不能申请按揭贷款，故该报告未涉及6号楼，且其为团购，三个银行的文件均不适用本案。刘得厚、王戟剑质证称不知情。李涛对锦祥公司提交的证据无异议。
刘成对王戟剑提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为战某某于2012年3月份离开公司，而合同签订时间为2012年8月份，且一房不能二卖，双方签订的合同应为无效合同；备案表存有虚假欺骗行为；照片不能证实6号楼801室归王戟剑所有并已入住。锦祥公司、刘得厚、李涛对王戟剑提交的证据无异议。
刘成对李涛提交的证据1称不知情；对证据2的关联性有异议，认为无法证明刘成符合限购政策，合同是2009年签订的，文件是2011年的，恰恰可以证明刘成不符合限购政策；对证据3的质证意见与锦祥公司的质证意见一致；对证据4的关联性有异议，认为6号楼的许可证是2012年8月22日才办理的，且施工日志的真实性无法认定，不能证明施工到第三层时就通知刘成，亦不能证明刘成应付楼房款数额；对证据5的关联性有异议，认为战某某是否被列为在逃人员与本案无关。锦祥公司、王戟剑对李涛提交的证据无异议。刘得厚称其对李涛提交的证据不知情。
双方当事人对本院依职权调取的环县国土资源局证明均无异议。
综合当事人的举证及质证意见，本院认证如下：
对刘成提交的证据1、2因锦祥公司与李涛对其真实性均无异议，对其真实性予以采信；证据3，因锦祥公司与李涛有异议，且刘成无法证明其真实性，不予采信；证据4、5可相互印证，予以采信。对锦祥公司提交证据1、2因刘成对其真实性无异议，对其真实性予以采信；对证据3、4系农行出具，对其真实性予以采信。对王戟剑提交的证据1、2的真实性予以采信；证据3系王戟剑单方制作，不予采信。刘成提交的证据1、2、3、4、5均系合同或相关单位文件，对其真实性予以采信；证据6系经李涛申请，本院依职权调取，予以采信。对国土资源局向本院出具的证明，因当事人均无异议，予以采信。
经审理查明并综合全案证据，本院认定如下事实：2009年，环县环城镇红星行政村井巷子村小组（以下简称井巷子村小组）预进行新农村建设项目开发，同年6月5日，井巷子村小组就新农村建设项目开发事宜召开了群众代表大会，本次会议决议：1、将井巷子居民新村开发建设项目承包给杨德才、李琦二人，该二人向井巷子村小组上交净利润一千四百万元；2、组建环县锦祥房地产有限责任公司，组建手续等费用由该二人全部承担；3、土地转型费、地面青苗补偿费、土地出让金、征地补偿款及相关税费等全部费用均由该二人承担。同日，井巷子村小组组长李杰代表井巷子村小组与李琦、杨德才签订了合作开发房地产合同，其中李琦负责招商开发位于环城镇南关小学以西宗地17.7亩，需向井巷子村小组交纳750万元。2010年4月4日，李琦与李涛签订合作协议，约定将李琦负责开发的“位于环城镇南关小学以西宗地”即“园丁园住宅小区”开发权及收益以360万元出让给李涛，后李涛在向环县环城镇红星行政村交清了各项费用后成立了锦祥公司，公司法定代表人为李杰，李涛负责实际开发与经营管理并开始施工建设。2010年8月，中国农业银行暂停受理、审批、发放第三套及以上个人住房贷款。2010年9月14日锦祥公司与刘成签订了园丁园商品房预售合同，约定将园丁园住宅小区6号楼全部楼盘以均价2780元／㎡，总价7963966元预售给刘成，刘成应于2010年9月25日前交付300万元整预付款，待楼房盖至第三层后七日内交清981933元，其余50%待楼房封顶后，到农行或者建行申请按揭贷款。同日，双方又签订了园丁园商品房预售合同补充协议，明确按揭手续由锦祥公司办理并允许刘成自行转让。合同签订后，刘成分别于2010年10月13日、2011年6月7日、2011年7月20日向锦祥公司交付购楼款3000000元、500000元和481933元。2011年底，园丁园小区建设工程竣工。刘成的房屋按揭贷款因故未能办理。2012年8月22日，园丁园小区6号楼取得商品房预售许可证，后锦祥公司将园丁园小区6号楼1层商铺，2至4层住宅及8层1室住宅售与他人，其中8层1室住户在房管部门进行了商品房预售合同备案登记，并已入住。
另查明，园丁园小区用地为井巷子村小组预留的安置用地，
现土地性质为国有，但未办理供地手续。
2012年12月7日，李涛向本院递交《参加诉讼申请书》，申请以第三人身份参加本案诉讼，本院予以准许。
本院认为，本案争议焦点问题是：1、刘成与锦祥公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议的效力问题；2、本案应如何处理。
关于刘成与锦祥公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议的效力问题，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”2009年，井巷子村小组预占用本村集体土地进行新农村建设项目开发，经群众代表大会决议成立了锦祥公司，并由锦祥公司负责开发园丁园小区，实际操作过程中，园丁园小区由新农村建设转变为商品房开发。后锦祥公司虽向环县环城镇红星村缴纳了土地出让金等各项费用，但土地管理部门至今未办理供地手续，锦祥公司也未取得所开发土地的使用权证书。同时，锦祥公司在向刘成预售园丁园小区6号楼时，房管部门亦未给其颁发商品房预售许可证，虽然2012年8月22日锦祥公司取得了涉案房屋的商品房预售许可证，但锦祥公司在未取得土地使用权的情况下开发商品房并出售的行为违背了土地管理的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”的规定，刘成与锦祥公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议应为无效合同。
关于本案应如何处理的问题。在本院向刘成释明现有证据不能证明其与锦祥公司签订的两份合同为有效合同后，刘成向本院提交的书面材料虽称不变更诉讼请求，但同时认为若法院认为合同无效，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定予以判处，对此可视为刘成对诉讼请求变更的意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”锦祥公司先在未取得土地使用权证的情况下进行商品房开发，后在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，导致合同无效，应承担全部过错责任。故锦祥公司应返还收取刘成的3981933元购楼款，并赔偿由此给刘成造成的损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，锦祥公司应按照中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率四倍向刘成支付利息，刘成分别于2010年10月13日、2011年6月7日、2011年7月20日支付购楼款3000000元、500000元、481933元，故锦祥公司应自2010年10月14日至2011年6月7日支付3000000的利息、自2011年6月8日至2011年7月20日支付3500000元的利息、自2011年7月21日至实际支付之日支付3981933元的利息。同时，因刘成未提供证据证实王戟剑有损坏其车辆事实及损失数额的存在，且与本案不属同一法律关系，故刘成起诉要求王戟剑赔偿其车辆损失的请求亦不能成立。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
1、刘成与甘肃锦祥房地产开发有限公司签订的园丁园商品房预售合同及补充协议为无效合同；
2、甘肃锦祥房地产开发有限公司于判决生效后30日内返
还刘成购楼房款3981933元，并按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率四倍支付利息（2010年10月14日至2011年6月7日按本金3000000元计息，2011年6月8日至2011年7月20日按本金3500000元计息，2011年7月21日至实际支付之日按本金3981933元计息）；
3、驳回刘成对刘得厚、王戟剑的诉讼请求及其他诉讼请求。
案件受理费82952元，由甘肃锦祥房地产开发有限公司、刘
成各负担41456元。
如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 闫雅丽
代理审判员 樊 欣
代理审判员 沈晋芳
二〇一四年七月十八日
书 记 员 刘 超