成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0191民初7236号
原告：屠德清，男，1978年6月6日出生，汉族，住四川省营山县。
原告：王文慧，女，1980年1月14日出生，汉族，住成都市高新区。
委托代理人：罗章，四川蜀缘律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：袁小兵，四川蜀缘律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：四川锦辰佳兴房地产开发有限公司，住所地：科学城物业管理绵阳分部单身楼4号。
法定代表人：王敏，该公司董事长。
委托代理人：毛奇，四川元绪律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：黄叔贵，四川元绪律师事务所律师。一般授权代理人。
原告屠德清、王文慧诉被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司（以下简称：锦辰佳兴）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月29日立案受理并经管辖权异议后，由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年11月1日、2016年11月9日、2016年11月17日公开开庭进行了审理。原告屠德清、王文慧的委托代理人罗章、袁小兵，被告锦辰佳兴的委托代理人毛奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告屠德清、王文慧向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告：1.支付逾期交房违约金250705元；2.从案件起诉之日到实际付清违约金之日，以250705元为基数，按照同期同类贷款利率支付资金占用费。事实与理由：2015年8月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下简称：诉争协议），约定原告购买由被告开发的位于成都市高新区中和街道双龙社区2组的预售许可证10680号辖第2幢1单元1层8号商品房（以下简称：诉争房屋），房屋总价款2490171.5元，诉争房屋应于2015年10月31日前交付，逾期交付超过30日的，按照房屋总价款万分之五每日计算违约金。被告实际交房时间为2016年5月12日，逾期交房193日。故原告起诉至院，请求判如所请。
被告锦辰佳兴答辩称：1.违约金过高，应予以减少；2.被告于2016年4月23日起在华西都市报公告且多种方式通知业主交房，且也切实的开始与业主办理交房手续，此后未能交房是双方对交房相关事项产生纠纷所致，不应归责于被告单方，不应由被告承担之后的逾期交房责任；3.交房期限之前，80%业主同意延期两月交房，该期间应免除被告的责任；4.由于市政原因，城镇公共供水、排水主管、城镇供电主线路以及城镇市政燃气主管铺设等非被告可控制因素，属于被告免责事由；5.未能如期交房，是由于诸多被告不可控因素造成的，并非被告故意拖延不交房，且在此过程中被告也在积极的努力推进项目达到交房条件，故被告不应承担过重的违约责任；6.原告的购房款其中19499元是收房时的补差款，不能作为违约金计算基数；7.原告主张对违约金计算资金占用利息没有法律依据。故请求人民法院依法判决。
经审理查明，2015年3月30日，被告向“后勤部营房处”寄送《关于“锦辰佳苑”项目工程进展情况的报告》称，由于“锦辰佳苑”项目目前各项工程建设进度正在顺利进行中，但城市水电气等管道、市政道路施工尚未完成，无法完成商品房交付条件。被告恳请该处向业主通报，被告将积极协调有关部门尽快落实。
2015年8月25日，原、被告签订诉争协议，约定由原告购买被告开发的诉争房屋，约定房屋总价款为2470000元，面积为73.47平方米，于2015年10月31日前交付，逾期交付超过30日的按照房屋总价款万分之五每日计算违约金。约定因城镇公共供水、排水市政主管、供电主线路、燃气主管未铺设至本项目等非出卖人可控制因素造成设施不齐全的，出卖人不承担违约责任。
2015年9月期间，被告向购买“锦辰佳苑”业主提出需要延期两个月交房，其中大多数购房业主同意延期两个月交房，原告未在签字同意。
2016年3月1日，被告向“锦辰佳苑”业主、中和街道办、高新区规划与建设局出具《承诺书》郑重承诺，即日起30日内（2016年3月31日内），被告办理完毕全部验收、备案、审批手续，保证房屋达到合法交房条件，并通知业主收房；如未按上述日期办理完毕，则于4月5日内向各业主按照合同约定，先行支付2016年1、2、3月份的违约金。以后每拖延1个月，于次月5日前向各业主支付上月违约金。被告并承诺了其他内容，并表示该承诺具有法律效力。
2016年2月1日，原告购买房屋所在楼栋进行面积实测并取得面积测绘成果报告；2016年4月21日，“锦辰佳苑”（1-9号楼及地下室）取得建设工程规划合格证。
2016年4月23日，被告采用登报方式向业主交房。
2016年5月12日，原、被告签署《关于面积差异结算的协议》，约定诉争房屋实际面积为74.07平方米，原告一次性补缴差额部分房款19499元。原告履行了该付款义务并于当日收房。
在诉讼过程中，被告为证明因其违约行为给原告造成的实际损失申请具有成都市房地产销售服务人员资格注册编号为CD053028、出庭时供职于麦博佳业中介公司销售人员魏红林到庭作证，其陈述原告所购房屋周边铺面租金比较差的口岸和户型30元每平方米每月能够租到，而口岸户型佳的部分商铺可以租到200元每平方米每月，70平方米左右住宅较好的能达到1800元每月。
以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，本案中被告主张市政设施造成延期交房免责不应支持。因为被告在2016年3月1日做出的承诺具有法律效力，其也未在2016年4月5日前使诉争房屋满足交房条件，故本院对于其抗辩市政设施等非因被告因素的免责不予支持。依照被告承诺应当承担2016年部分的违约金。
对于2016年前的违约金是否应当承担责任？被告延期交房获得了大多数购房人的同意，但大多数人不能代替原告作出放弃，故该放弃对原告不产生法律效力。另外，关于2016年前市政设施等非因被告原因被告同样不能免责。其道理在于：2015年3月30日之前这些外在原因就存在，而原、被告是在8月签订合同，这意味着被告签订合同时已经将这些因素纳入交房时间考虑，非因出卖人造成的延期只能是属于合同签订之后存在的情形，而不能在签订合同时这些因素就存在。
被告从2016年4月23日登报向业主交房，本院认为，在一般情形下只要符合交房条件，经过合理期间可以产生交房的法律效果。原告收房在合理时间之内，故违约金计算截止时间应当为2016年5月12日。
关于本案房屋总价款计算基数，本院认为，房地产开发过程中约定的建筑面积和实际的建筑面积在3%误差合理范围内是正常的。双方当事人签订合同时约定逾期交房按照房屋总价款为基数，本院认为，在误差范围内按照合同约定的2470000元计算违约金基数更为合理，一方面它符合双方当事人签订合同的合理预期，另一方面它也符合原告付出的相应的对价。
本案约定违约金是否应当调整？违约金的主要目的是弥补当事人的实际损失，确定违约金应当进行各方面的考虑。
首先，本案应当考虑到被告虽然不能依照市政设施等非自身因素免责，但绝大部分购房人对被告的延期交房表示了理解，这表明被告延期交房的事实，并非具有重大恶意。
其次，在整个延期交房过程中，能够看到被告积极在推动延迟交房问题解决，而且对购房人做出了违约金支付承诺，被告的该行为应当受到法律的积极证明评价。司法的重要作用就是要调剂人们的行为，让人们的行为更有利于诚实信用。如果对于积极解决违约情形的当事人不加区分苛以责任，不利于激励违约方积极采取措施及时纠正违约行为，还可能因为法律责任的无差别，最终导致各方当事人利益受损。
最后，违约金是否应当调整的主要因素是考虑守约方的实际损失。本案中被告方房屋中介人员提出的证言可以采信。这是因为虽然按照严格的证明标准，租金损失的界定应该采信相关部门公布的标准，但是该证人具有从业资格而且了解市场行情，其提供的证言对市场环境可以进行一定反映；另外，守约方的实际损失事实上由守约方自己持有，如果严格要求举证，违约方根本不可能证明其不持有证据的事实。所以，对于违约造成的实际损失，违约方应当承担举证责任，但是证明标准应当适当降低，达到可能性标准就应当由守约方进行举证，这样的举证责任分配才符合违约方举证实际损失的客观情形和公平理念。原告的诉争房屋出租受口岸、户型之影响，但考虑到被告是违约一方，原告真实的损失无法具体确定，故本院从最高租金每月每平方米200元认定原告的实际损失。原告提出商铺的租金应当高于住宅，原告该陈述成立，但是应该看到商铺的总价款也高于住宅，而且商铺经营相比于住宅更有投资风险。所以，应当综合从投入、收益、风险几个因素来看待这个问题后商铺与住宅在确定违约损失方面可能差异并不明显，甚至在商圈尚未打造成熟或者打造失败之时，商铺租金并不比住宅租金有优势。74.07平方米﹡200元每平方米﹡6.5月，共计96291元，本案被告有积极消除违约行为的情形，违约金可不超过实际损失的30%计算，违约金确定为125000元。
关于原告主张的违约金逾期支付利息，本院认为原告并未提出合同依据，从法律上讲，违约金本来就是对被告违约行为的法律评价，此时再行评价，原告并未提出事实和法律依据。
本案纠纷系被告延期交房又单方设定交房条件产生，故诉讼费用全部由被告负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告屠德清、王文慧支付违约金125000元；
二、驳回原告屠德清、王文慧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2530元，由被告四川锦辰佳兴房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行前述给付义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 周寓先
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 陈思芸