呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）呼民再终字第00016号
再审上诉人（一审原告、被申诉人）：韩俊杰，男，蒙古族，1977年7月3日出生，无固定职业，住北京市丰台区角门**号*号楼****室。
委托代理人：程东，北京市高朋律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、申诉人）：祁建强，男，汉族，1972年9月12日出生，内蒙古皇家卫士石油制品有限责任公司职员，住呼和浩特市新城区110国道485公里处内蒙古皇家卫士石油制品有限责任公司院内。
委托代理人：谭争鸣，内蒙古经纬天融律师事务所律师。委托代理人：刘永东，内蒙古经纬天融律师事务所律师。
一审原告韩俊杰与一审被告祁建强买卖合同纠纷一案，呼和浩特市新城区人民法院于2011年9月22日作出（2011）新民三初字第144号民事判决。宣判后，祁建强不服，提起上诉。祁建强在�审期间申请撤回上诉，本院于2012年1月18日作出（2012）呼法民一终字第55号民事裁定，准许其撤回上诉。一审法院判决发生法律效力后，祁建强及案外人吴凤华不服，向呼和浩特市人民检察院申请抗诉。呼和浩特市人民检察院于2012年11月8日作出（2013）呼检民抗1号民事抗诉书，以原判决适用法律错误为由提出抗诉。本院于2013年3月18日作出（2013）呼民抗字第11号民事裁定，提审该案。本院再审审理后于2013年5月14日作出（2013）呼民抗字第11号民事裁定，撤销呼和浩特市新城区人民法院（2011）新民三初字第144号民事判决，发回一审法院重审。呼和浩特市新城区人民法院于2014年4月24日作出（2013）新民再字第13号民事判决。宣判后，韩俊杰不服，提起上诉。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审上诉人韩俊杰及委托代理人程东、被上诉人祁建强及委托代理人谭�鸣、刘永东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告韩俊杰诉称：原、被告双方于2010年2月2日在内蒙古自治区呼和浩特市新城区公证处签订了《房地产买卖协议书》，并于当日在该公证处办理了公证。协议约定原告以500万元的价格购买被告具有所有权的位于呼和浩特市新城区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号（产权证号：呼房权证新城区字第20091476**号）的房屋51%的份额以及具有使用权的位于保合少乡（110国道485公里处）呼国用（2010）第00013号土地使用权证项下面积为6061.1平方米土地使用权的51%的份额。同时，该协议约定由被告协助原告办理上述房产及土地的相关权属证书，原告依法履行付款义务。原告多次要求，被告均不配合原告办理相关的变更手续。故请求人民法院依法确认原、被告双方于2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》有效、确认原告具有呼房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证项下房屋的51%所有权、确认原告具有呼国用（2010）第00013号国有土地使用权证项下土地的51%使用权、判令被告继续履行合同并协助原告办理上述房产及土地按份共有的相关权属证书的手续。
一审被告祁建强辩称：不同意原告的诉讼请求，依法应予以驳回。本案中涉及的500万元实际没有履行，在双方签订买卖协议后原告又向被告出具了确认书，明确原告按照51%承担经营风险，意味着双方还没有进行清算，原告不具有起诉的条件。
一审法院审理查明：原告韩俊杰（乙方）、被告祁建强（甲方）于2010年2月2日签订《房地产买卖协议书》，协议书约定：一、甲方自愿将其单独所有的坐落于呼和浩特市新城区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号的房屋（总面积1276.66平方米，房屋所有权证：呼房权证新城区字第20091476**号）和坐落于呼和浩特市新城区保合少乡（110国道485公里处）的土地使用权（土地使用权证编号：呼国用2010第00013号，使用权面积6061.1平方米）的51%的产权份额转让给乙方。转让费共计500万元整；二、乙方自愿购买甲方的上述房地产，乙方已将全部购房款付给甲方；三、以后该房地产的收益甲方占49%，乙方占51%，其中一方需转让其产权份额时，应征得对方同意；四、甲方应协助乙方办理分户手续，过户所产生的费用由乙方承担。2010年2月1日原告依法履行付款义务，被告在收据上签字，收据载明：“今收到韩俊杰购买祁建强位于呼和浩特新城区保合少乡房产证号：呼房权证新城区字第20091476**号的房产及土地使用权证编号：呼国用（2010）第00013号土地使用权的51%产权份额�让费人民币伍佰万元整，收款人祁建强”。协议签订当日，双方在呼和浩特市新城区公证处办理了公证书，原告当日给被告又写一确认书，同意共有房屋向第三方或银行贷款或借款，由于企业经营亏损，同意按亏损额51%减少在共有权中的收益。之后，原告多次要求被告配合办理相关的变更手续，被告不予协助，为此诉至法院。
一审法院认为：原、被告于2010年2月2日签订《房地产买卖协议书》合法有效，应受法律保护。原告按照协议约定履行了支付转让费的义务，被告应按照约定履行协助原告办理过户的义务，不履行存在违约，应承担相应的民事责任。被告认为500万元没有实际履行，而原告向法庭出示了有被告签字的收据予以证明；被告称双方在签订买卖协议后原告又向被告出具了确认书，明确原告按照51%承担经营风险，因双方还没有进行清算，原告不具有起诉的�件。对于该确认书表明原告同意在经营亏损时承担风险，而本案是确认之诉，该确认书与本案变更登记不是同一法律关系，故被告抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条及《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定判决，一、确认原告韩俊杰与被告祁建强双方于2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》有效；二、确认原告韩俊杰具有呼房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证项下房屋的51%所有权；三、确认原告韩俊杰具有呼国用（2010）第00013号国有土地使用权证项下土地的51%使用权；四、被告祁建强于判决生效后30日内协助原告韩俊杰办理上述房产及土地按份共有的相关权属证书的手续。案件受理费200元，保全费5000元，由被告祁建强承担（原告已预交）。
呼和浩特市人民检察院抗诉认为，呼和浩特市新城区人民法院（2011）�民三初字第144号民事判决，适用法律错误，理由如下：2010年2月2日祁建强与韩俊杰签订的《房地产买卖协议书》无效。2010年2月2日祁建强与韩俊杰签订了一份《房地产买卖协议书》，祁建强将其单独所有的坐落于呼和浩特市新城区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号的房屋总面积1276.66平方米，房屋所有权证：呼房权证新城区字第20091476**号和坐落于呼和浩特市新城区保合少乡110国道485公里处的土地使用权（面积6061.1平方米）的51%的产权份额转让给韩俊杰。转让费共计500万元整。但该房地产作为祁建强及妻子吴凤华的共同财产，祁建强在处理该房地产时没有征得妻子的书面同意的情况下就与韩俊杰达成协议，侵犯了吴凤华的合法权益，该行为不具有法律效力，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。现祁建强的妻子吴凤华提出异议，因此祁建强和韩俊杰签订的《房地产买卖协议书》无效。而法院判决双方《房地产买卖协议书》有效错误。
本院再审认为，本案是因检察机关抗诉而启动再审程序的案件。针对抗诉理由，本案的争议焦点是，祁建强处理本案争议房地产时，没有征得其妻吴凤华的书面同意，其与韩俊杰的房屋买卖行为是否有效。因本案是案外人申诉案件，故应将本案发回重审，在查清事实的基础上，依法作出裁判。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定裁定，撤销呼和浩特市新城区人民法院（2011）新民三初字第144号民事判决；发回呼和浩特市新城区人民法院重审。
一审法院再审审�过程中，一审原告韩俊杰主张双方在签订买卖协议的时候虽然未经案外人吴凤华的同意，但是吴凤华与祁建强办理了一份放弃财产共有的公证书，当事人可以对自己的权利做出处分，与实际支付了多少价格没有关系，买卖协议经过双方确认并经过公证处公证，是双方自愿的民事行为，应该是有效的，一审判决合情合法，坚持一审时的诉讼请求；一审被告祁建强认为2010年2月2日双方签订房地产买卖协议无效，理由是这个房地产属于其与妻子吴凤华的共同财产，在未经共有人同意的情况下擅自转让，并且这份协议并未实际履行，在签订协议后进行公证时的谈话笔录上，双方回答公证人员询问时说该房地产的价格是150万元且已经付清，但是协议中约定的价格是500万元，祁建强为韩俊杰写了500万元的收据，韩俊杰为祁建强出具了一份确认书，但祁建强没有按照协议约定收到过500万元。150万元是投资款，与这个协议、这块地没有关系，请求驳回一审原告韩俊杰的诉讼请求。
呼和浩特市新城区人民法院再审查明事实与一审查明事实一致。
另查明：2010年2月1日，一审被告祁建强为一审原告韩俊杰出具一份收据，写明收到韩俊杰购买房产及土地使用权的51%的产权份额转让费500万元。2010年2月2日，一审原告韩俊杰与一审被告祁建强签订房地产买卖协议的当天，一审被告祁建强在公证机关对其所作的谈话笔录中明确表示将其所有的坐落于呼和浩特市新城区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号的房屋总面积1276.66平方米的房屋所有权的51%的产权份额（房权证号为新城区字第20091476**号）及坐落于呼和浩特市新城区京包高速南侧保合少乡110国道485公里处的土地使用权的51%的使用权份额（面积6061.1平方米，土地使用权证号为呼国用2010第00013号）转让给一审原告韩俊杰。双方在谈话笔录上分别签了字。在该份谈话笔录上双方确认的土地和房屋的转让价格为150万元。
协议签订后，一审原告韩俊杰并未以现金或支票形式向一审被告祁建强给付协议约定的500万元或公证谈话笔录中认可的转让价格150万元；一审被告祁建强也未按照协议约定协助一审原告韩俊杰办理分户手续。以上事实有一审被告祁建强于2010年2月1日为一审原告韩俊杰出具的收据、一审原告韩俊杰与一审被告祁建强于2010年2月2日在新城区公证处所作谈话笔录以及双方当事人在再审庭审时的陈述予以证实。
房权证新城区字第20091476**号载明，房屋所有权人为一审被告祁建强，共有情况为单独所有，房屋坐落于新城区郊区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号，4号楼1层1号，房屋结构为混合结构，房屋规划用途和使用用途均为商业，总面积为1276.66平方米，登记时间为2009年12月3日。
呼国用（2010）第00013号土地使用权证载明，土地使用权人为一审被告祁建强，坐落于新城区京包高速路南侧、保合少乡（110国道485公里处），地号为4-07-N-2，地类（用途）为加油站，使用权类型为出让，使用权面积为6061.1平方米，终止日期为2044年12月14日。发证时间为2010年1月27日。房权证新城区字第20091476**号载明的房屋位于呼国用（2010）第00013号土地使用权证载明土地范围内。以上事实有房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证、呼国用（2010）第00013号土地使用权证以及双方当事人的陈述予以证实。
2010年3月16日，一审被告祁建强与案外人吴凤华签订一份夫妻财产约定书，约定祁建强名下在呼和浩特市新城区京包高速公路南侧保合少乡拥有土地使用权，国有土地使用权证编号为呼国用（2010）第00013号、地号为（4-07-N-2），使用权面积为6061平方米，经双方协商一致，上述土地使用权归祁建强个人所有，无论任何情况下均不计入夫妻共同财产，吴凤华对上述土地使用权不主张任何权利。一审被告祁建强与案外人吴凤华对上述约定进行了公证。以上事实有一审被告祁建强与案外人吴凤华于2010年3月16日签订的夫妻财产约定书及公证书予以证实。
2002年3月28日一审被告祁建强与案外人吴凤华登记结婚，2013年8月16日登记离婚。以上事实有一审被告祁建强与案外人吴凤华结婚证、离婚证及双方当事人陈述予以证实。
再查明，2010年2月2日一审原告韩俊杰与一审被告祁建强签订房地产买卖协议之前，双方存在共同出资成立皇家卫士（呼和浩特）石油制品有限公司等其它债权债务关系，但均未就清理债权债务达成一致意见。以上事实有2009年6月13日双方签订的皇家卫士（呼和浩特）石油制品有限公司股东协议以及双方当事人的陈述予以证实。
呼和浩特市新城区人民法院再审认为，本案是因检察机关抗诉而启动再审程序的案件。针对抗诉理由，本案的争议焦点是，祁建强处理本案争议房地产时，没有征得案外人吴凤华的书面同意，其与韩俊杰的房屋买卖行为是否有效即一审原告韩俊杰与一审被告祁建强于2010年2月2日签订的房地产买卖协议的效力问题。
检察机关抗诉认为，本案涉及的房地产作为祁建强及案外人吴凤华的共同财产，祁建强在处理该房地产时在没有征得其书面同意的情况下就与韩俊杰达成协议，侵犯了吴凤华的合法权益，该行为不具有法律效力，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。现吴凤华提出异议，因此祁建强和韩俊杰签订的《房地产买�协议书》无效。而法院判决双方《房地产买卖协议书》有效错误。
确定本案的房地产买卖协议的效力问题应当明确以下几个问题：首先，应当确定本案涉及的房地产是否属于一审被告祁建强与案外人吴凤华的共有财产。
一审被告祁建强与吴凤华于2002年3月28日登记结婚，2013年8月16日登记离婚，2002年3月28日至2013年8月16日为其婚姻关系存续期间。根据房权证新城区字第20091476**号载明的事实，坐落于新城区郊区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号房屋的登记时间为2009年12月3日；根据呼国用（2010）第00013号土地使用权证载明的事实，坐落于新城区京包高速路南侧、保合少乡（110国道485公里处）、地号为4-07-N-2的土地使用权的登记时间为2010年1月27日。上述房屋所有权和土地使用权均为一审被告祁建强与案外人吴凤�夫妻关系存续期间取得的财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产；夫妻对共同所有的财产有平等的支配权。《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项规定，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款规定，夫妻可以约定婚姻存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；约定应当采用书面形式；没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。尽管房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证上共有�况注明为单独所有，但一审被告祁建强与案外人吴凤华就该房屋以及本案涉及的土地使用权在2010年3月16日以前并无书面约定，故应当认定本案涉及的房屋所有权和土地使用权在一审原告韩俊杰与一审被告祁建强于2010年2月2日签订房地产买卖协议的当时属于夫妻共有财产。第二，一审被告祁建强在处理该房地产时没有征得吴凤华的书面同意的情况下与一审原告韩俊杰达成协议，该协议是否应当认定为无效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定内容来看，规定了共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让，但是这种转让行为并非只要发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益，该条规定属管理性强制性规定而非效力性强制性规定，故不应依据该条规定而认定本案一审原、被告于2010年2月2日签订的房地产买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。夫妻对共同所有的财产有平等的支配权。支配权是指主体对权利客体可直接加以支配并享受其利益，同时排斥他人干涉的权利。对共有财产享有共有权的共有人，只能依法处分其应有的部分，不能擅自处分共有财产。共有财产上，无论是按份共有还�共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的应有部分。未经共有权人同意擅自处分共有财产，构成无权处分行为。
一审被告祁建强于2010年2月2日与一审原告韩俊杰订立房地产买卖协议，约定将房屋所有权的51%份额及土地使用权的51%份额转让给一审原告韩俊杰，未经共有权人吴凤华的书面同意擅自处分了其财产，构成无权处分。但无权处分并不导致合同当然无效，而是效力待定。一旦权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，即为有效。
一审原、被告订立的房地产买卖协议中涉及两部分内容：一是房屋所有权部分，即所有权证号为房权证新城区字第20091476**号的坐落于新城区郊区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号（面积为1276.66平方米）房屋所有权51%的份额；二是土地使用权部分，即证号为呼国用（2010）第00013号、坐落于新城区京包高速路南侧保合少乡（110国道485公里处），地号为4-07-N-2（面积为6061.1平方米）的土地使用权51%的份额。
关于土地使用权部分。一审被告祁建强于2010年3月16日与案外人吴凤华签订一份夫妻财产约定书，约定祁建强名下在呼和浩特市新城区京包高速公路南侧保合少乡拥有土地使用权，国有土地使用权证编号为呼国用（2010）第00013号、地号为4-07-N-2，使用权面积为6061平方米，经双方协商一致，上述土地使用权归祁建强个人所有，无论任何情况下均不计入夫妻共同财产，吴凤华对上述土地使用权不主张任何权利。一审被告祁建强与案外人吴凤华对上述约定进行了公证。对照房地产买卖协议和夫妻财产约定可知：一、2010年2月2日的房地产买卖协议中转让的土地使用权与同年3月16日夫妻�产约定中吴凤华放弃的土地使用权指向的是同一宗土地；二、吴凤华放弃了该宗土地使用权中的共有权。即2010年3月16日吴凤华放弃了该宗土地使用权中的共有权后，一审被告祁建强取得了该宗土地的使用权。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，2010年2月2日的房地产买卖协议中关于转让土地使用权部分因无权处分的人即本案一审被告祁建强订立合同后取得了处分权，应当认定为有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因2010年2月2日的房地产买卖协议中约定的房屋属于该宗土地范围，故协议中关于房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权的效力应当一致。针对该协议中涉及房屋内容，一审被告祁建强既未取得共有权人吴凤华的追认，也未在订�合同后取得房屋的全部权利。故2010年2月2日房地产买卖协议中关于房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权的约定因未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，不能认定为有效。
综上，对于一审原告韩俊杰关于2010年2月2日一审原、被告签订的房地产买卖协议中土地使用权部分的效力（房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权除外），应当予以确认；对于协议中关于房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权部分的效力不予确认。对于一审原告韩俊杰关于确认其具有呼房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证项下房屋51%的所有权及房屋占用范围内的土地使用权的诉讼请求不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2010年2月2日房地产买卖协议签订后，一审原告韩俊杰并未以现金或支票形�给付协议中的约定价格500万元或公证谈话笔录中认可的交易价格150万元；一审被告祁建强也未按照协议约定协助一审原告韩俊杰办理分户手续。该协议签订后，双方当事人并未实际履行。一审被告祁建强在再审过程中始终强调该协议并未实际履行实质上是行使其履行抗辩权。2010年2月2日房地产买卖协议中未约定双方履行顺序，应推定为同时履行。一审原告韩俊杰并未履行买卖协议中支付价款的合同义务，无权要求对方全面履行。对于一审原告韩俊杰关于确认具有呼国用（2010）第00013号国有土地使用权证项下土地51%的使用权以及要求一审被告祁建强协助其办理上述房产及土地按份共有相关权属证书手续的诉讼请求，不予支持。
一审原告韩俊杰在再审中关于协议中的房地产转让价格虽未支付现金、是以双方以前存在的债权债务的抵顶的主张，一审被告祁建强并不认可，一审原告韩俊杰又未提供充分证据予以证实，故不予认定。
本案应当明确是否适用有关善意取得的相关法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚�法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。由上述法律规定可知，善意取得应当符合下列三个条件：一、受让人的受让行为是善意的，即进行民事行为时，对于转让方无所有权或无处分权的事实不知情；二、支付了合理对价；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
一审原、被告于2010年2月2日签订房地产买卖协议时，协议约定的转让价格及一审被告祁建强出具的收据为500万元，但进行公证时双方又认可转让价格为150万元；再审庭审中，一审原告韩俊杰陈述并未以现金或支票形式支付500万元或150万元，房地产交易价格是对之前双方债权债务清理后的抵顶，但未�法庭提交相关的证据予以证实，即一审原告韩俊杰未提供充分证据证实其对于协议中约定的房屋及土地支付了明确的合理的对价；本案涉及的房屋和土地均属于不动产，依法应当进行登记，一审原、被告虽然在协议中约定一审被告祁建强应协助一审原告韩俊杰办理分户手续、过户所产生的费用由一审原告韩俊杰承担，但协议签订以后，双方并未办理过户登记手续。综上，本案不属于善意取得的情形，不适用关于善意取得的相关法律规定。
关于案外人吴凤华。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第四十二条规定，因案外人申请人民法院裁定再审的，人民法院经审理认为案外人应为必要的共同诉讼当事人，在按第一审程序再审时，应追加其为当事人，作出新的判决；案外人不是必要的共同诉讼当事人的，仅审理其对原判决提出异议部分的合法性，并应根据审理情况作出撤销原判决或者驳回再审请求的判决；撤销原判决相关判项的，应当告知案外人以及一审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。案外人吴凤华并非本案一审当事人，亦非申请再审人，而是检察机关提起抗诉阶段的申诉人；且本案为合同纠纷，合同具有相对性，案外人吴凤华并非合同一方，如认为自己的权利受到侵害，应另行向侵权人提起损害赔偿之诉。
本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条第三项、第十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定判决，一、确认一审原告韩俊杰与被告祁建强于2010年2月2日签订的房地产买卖协议中关于土地使用权部分（房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权除外）有效；二、驳回一审原告韩俊杰关于确认其与被告祁建强于2010年2月2日签订的房地产买卖协议中关于房屋所有权及房屋占用范围内的土地使用权部分有效的诉讼请求；驳回一审原告韩俊杰关于确认其具有呼房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证项下房屋51%的所有权的诉讼请求；驳回一审原告韩俊杰关于确认其具有呼国用（2010）第00013号国有土地使用权证项下土地51%的使用权的诉讼请求；驳回一审原告韩俊杰要求一审被告祁建强协助其办理上述房产及土地按份共有的相关权属证书手续的诉讼请求。案件受理费200元、保全费5000元，由一审原告韩俊杰承担75%即3900元，一审被告祁建强承担25%即1300元（原告已预交）。
再审上诉人韩俊杰上诉称，一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体体现为：�、关于诉争房产是否为共有财产。再审上诉人认为诉争房屋为被上诉人个人单独所有财产。该诉争房产房屋所有权证明确产权人为祁建强单独所有，因此登记机关以法律形式进行确认，根本不需要一审判决载明的双方没有明确约定的任何程序。二、关于土地使用权是否为共同财产。案外人吴凤华于2010年3月16日已公证方式放弃对该宗土地的共有权，也就是说吴凤华以实际行动对一审被告于2010年2月2日处置土地使用权的行为进行追认。三、关于再审上诉人是否为善意取得的问题。再审上诉人认为自己系善意取得。理由为：基于放弃债权、债务清算后，被上诉人以诉争房屋和土地使用权51%的权益作为对价抵顶；本案中所谓500万元对价并非被上诉人实际获得的真实利益；这是双方自愿平等协商的结果，且买卖行为已公证；再审上诉人给付对价的行为已实际履行。综上，本�一审事实不清，导致适用法律错误，且最终影响判决的公正、公平。为维护自身合法权益，特提起上诉，请求：撤销（2013）新民再字第13号民事判决，依法判决。
被上诉人祁建强答辩称，被上诉人针对再审上诉人提出的上诉请求及理由答辩如下：1、关于诉争房产是否为共同财产。再审上诉人以诉争房产的房产证证明是被上诉人单独所有，从而认定该房产不属于共同财产。被上诉人认为房产证载明的单独所有不是唯一认定依据。本案争议的房产是被上诉人夫妻双方在婚姻关系存续期间共同形成，而且没有约定为任何一方的个人财产。房产证虽登记为一方，但在发生争议时应当根据物权的实际投入而客观认定。据此，该房产不能认定为个人所有，原判决认定为夫妻共有正确。2、关于土地使用权是否为共同财产。本案土地使用权包括两部分，一部分为建筑物占用范围�的土地使用权，另一部分为无建筑物的土地使用权。有建筑物的土地使用权应当遵循“地随房走”原则，仍属共有。无建筑物的土地使用权原判决作出为一方所有的认定符合法律规定。3、关于买卖合同是否履行的问题。原合同约定，再审上诉人支付500万元购买被上诉人房地产中的51%的份额。通过法庭调查证实，再审上诉人未向被上诉人支付过购房款500万元，而再审上诉人所述以放弃债权、债务的清算作为购房对价，因被上诉人不予认可，上诉人有无其他证据佐证。因此，双方签订的买卖协议因再审上诉人未支付购房款则未实际履行，同时也不符合善意取得的条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
本院再审查明事实与呼和浩特市新城区人民法院再审查明事实一致。
本院再审认为，本案是因买卖合同而引起的纠纷，故本案的争议焦点为再审上诉人韩俊杰与被上诉人祁建强于2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》是否有效。
本院再审审理查明，新城区郊区保合少乡呼市顺风石油产品批发配送中心1号楼1层1号、2号楼1层1号、3号楼1层1号、4号楼1层1号房屋的所有权和新城区京包高速路南侧、保合少乡（110国道485公里处）、地号为4-07-N-2的土地使用权均为祁建强与案外人吴凤华夫妻关系存续期间取得的财产。涉案房屋所有权和土地使用权在韩俊杰与祁建强签订房地产买卖协议时属于祁建强与吴凤华的夫妻共有财产。祁建强于2010年2月2日与韩俊杰签订《房地产买卖协议书》转让上述房屋所有权51%份额和土地使用权51%份额时未经共有人吴凤华同意，属无权处分。因祁建强与吴凤华于2010年3月16日签订一份夫妻财产约定书，约定祁建强名下在呼和浩特市新城区京包高速公路南侧保合少乡拥有土地�用权，国有土地使用权证编号为呼国用（2010）第00013号、地号为4-07-N-2，使用权面积为6061平方米，经双方协商一致，上述土地使用权归祁建强个人所有，无论任何情况下均不计入夫妻共同财产，吴凤华对上述土地使用权不主张任何权利，且对上述约定进行了公证，故2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》中关于转让土地使用权部分的约定因无权处分人祁建强在订立合同后取得处分权而有效。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”因此，对于协议书中转让房屋所有权部分的约定，虽然共有人吴凤华未追认，祁建强也未在订立合同后取得房屋处分权，但因祁建强已将房屋占用范围内的土地使用权转让给韩俊杰，故附着于土地上的房屋随之转让。综上，韩俊杰与祁建强于2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》有效。
关于再审上诉人韩俊杰要求确认具有呼国用（2010）第00013号国有土地使用权证项下土地51%的使用权及呼房权证新城区字第20091476**号房屋所有权证项下房屋的51%所有权，以及要求祁建强协助韩俊杰办理上述土地、房屋按份共有相关权属证书手续的诉请。因双方在《房地产买卖协议书》中未约定履行顺序，故应推定为同时履行。再审上诉人韩俊杰在一审法院再审和本院再审过程中认可并未以现金或其他形式向被上诉人祁建强给付协议约定的500万元或公证谈话笔录中认可的转让价格150万元的事实，未履行协议中支付价款的义务，故其无权要求祁建强履行协助办理产权登记手续的义务，也无权要求法院确认享有土地使用权证项下土地51%的使用权和房屋所有权证项下房屋的51%所有权。因此，对韩俊杰提出�协助办理产权及确权请求均不予支持。对于韩俊杰提出合同价款系以双方之前存在的债权债务进行抵顶的主张，因祁建强不认可，且韩俊杰未提供充分证据予以证明，对该主张本院不予采纳。对于韩俊杰提出本案属于善意取得的情形，因其未实际支付合理对价，且未办理产权登记手续，故不符合善意取得相关规定，不属于善意取得。
综上，再审上诉人韩俊杰的上诉理由部分成立。一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院再审依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2013）新民再字第13号判决；
二、确认再审上诉人韩俊杰与被上诉人祁建强于2010年2月2日签订的《房地产买卖协议书》有效；
三、驳回再审上诉人韩俊杰的其他诉讼请求。
一审案件受理费200元、保全费5000元，二审案件受理费200元，由再审上诉人韩俊杰承担50%即2700元，被上诉人祁建强承担50%即2700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 剑
审 判 员 窦 双
代理审判员 杨利民
二〇一四年九月十七日
书 记 员 多琳娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等�重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。