上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9544号
上诉人（原审被告）：朱军，男，1973年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭嵩，男，1984年3月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：郭宜安，男，1957年2月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原审第三人：洪礼铭，男，1982年12月1日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县。
上诉人朱军因与被上诉人郭嵩、郭宜安及原审第三人洪礼铭排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初51620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
朱军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院以上诉人在民间借贷案件中没有提及二十年租赁合同为由认定上诉人放弃了以租金抵扣债务的权益显属错误。首先，另案与租赁合同并非同一法律关系；其次，是否提及二十年租赁合同并不影响租赁合同房租抵扣条款的履行，且事实上第三人担保的债�违约后，上诉人即不再支付租金，表明抵扣条款已经开始履行；再者，房租抵扣条款系双方协商达成的合意，应当发生效力，抵扣行为一经发生即产生债权债务消灭的后果。2、被上诉人提供的《放弃优先购买权声明》中朱军的签名是虚假的，侵犯了上诉人的优先购买权；3、第三人与被上诉人签订房屋买卖合同系恶意串通、逃避债务，该合同约定的房价明显低于市场价值，被上诉人系恶意购房人。
郭嵩、郭宜安辩称，1、第三人出售房屋时并未提及二十年租赁合同，仅向被上诉人出示了三年期的租赁合同；2、房屋买卖合同载明的房价系做低价，被上诉人有相应的付款凭证。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
洪礼铭未发表答辩意见。
郭嵩、郭宜安向一审法院起诉请求：1、要求朱军立即�离上海市浦东新区XX镇XX路XX号1-2层房屋（以下简称讼争房屋）；2、要求朱军支付自2016年5月1日起至实际搬离日止，按照每月人民币4,000元计算的房屋使用费。
一审法院认定事实：郭嵩、郭宜安与第三人洪礼铭于2015年10月28日签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定，第三人洪礼铭将讼争房屋（建筑面积为122.06平方米）以140万元之价出售给郭嵩、郭宜安，同年11月24日讼争房屋产权登记至郭嵩、郭宜安名下。第三人洪礼铭在与郭嵩、郭宜安签订《上海市房地产买卖合同》之前，向郭嵩、郭宜安提供了《租赁合同》1份，《租赁合同》签订时间为2013年5月1日，其主要内容为：朱军向第三人洪礼铭租赁讼争房屋，租赁期限为自2013年5月1日起至2016年5月1日止，月租金为4,100元等内容。第三人洪礼铭又向郭嵩、郭宜安提供了《放弃优先购买权声明》1份，出具时间为2014年11月3日，其主要内容为：朱军承诺放弃同等条件下优先购买讼争房屋的权利，如因朱军主张上述权利而使出租人无法顺利将该物业合法转让给第三人，朱军自愿承担一切责任等内容。租赁期限到期后，郭嵩、郭宜安多次要求朱军搬离，但均遭到拒绝，故郭嵩、郭宜安诉来一审法院要求判如所请。
本案审理中，朱军提交了1份朱军与第三人洪礼铭签订的《租赁合同》，其主要内容为：朱军向第三人洪礼铭租赁讼争房屋，租赁期限自2014年4月30日起至2034年4月30日止，为期20年；每月租金为4,000元；付款方式：自本合同签约生效之日起朱军全款付清租赁期间的租金96万元等内容。另双方在上述《租赁合同》第十三条“补充协议”中约定，房租以第三人洪礼铭担保林某和蔡某的债务125万元部分抵扣。郭嵩、郭宜安对此表示，其在购买讼争房屋时并不知道朱军所提供的《租赁合同》。
本案审理中，朱军提交了江苏省睢宁县人民法院（2015）睢民初字第01437号民事判决书1份，该份判决书载明，朱军于2015年5月6日起诉案外人蔡某、林某及第三人洪礼铭民间借贷纠纷一案，并称，案外人蔡某、林某因资金周转之需，在第三人洪礼铭担保下向朱军借款120万元，借期至2014年7月15日，借款到期后，借款人迟迟不予还款，故要求案外人蔡某、林某偿付借款本金120万元及利息等损失，第三人洪礼铭承担连带清偿责任。该案于2015年11月17日作出判决，判决的主要内容为：案外人蔡某、林某共同偿还朱军120万元并支付逾期利息，第三人洪礼铭对上述还款继续承担连带保证责任等内容。朱军在本案审理中又称，因上述民间借贷案件除第三人洪礼铭外，还涉及其他案外人，本想在诉讼中与第三人洪礼铭达成抵扣，但由于第三人洪礼铭未到庭而�果。后朱军委托诉讼代理人董险峰又称，当时提起上述案件诉讼时，委托诉讼代理人并不知晓《租赁合同》，为了保护债权人的利益就没有提及《租赁合同》的抵押情况。
本案审理中，朱军于2016年8月18日提出申请，要求对郭嵩、郭宜安提供的租赁合同及放弃优先购买权声明中朱军的签名的真实性进行鉴定，后因朱军逾期未缴鉴定费而被退回。审理中朱军对此称，由于讼争房屋已经过户至郭嵩、郭宜安名下，再鉴定需要花费时间、精力、财力，且已无必要，故放弃鉴定。
本案审理中，朱军于2016年9月20日向一审法院提起诉讼，要求第三人洪礼铭赔偿损失30万元，其主要理由为：郭嵩、郭宜安自2010年起承租讼争房屋，续租期间朱军与第三人洪礼铭于2014年4月30日签署租期为20年的租赁合同，并约定每月租金为4,000元，总计96万元，房租以第三人洪礼铭�保债务125万元优先抵扣，郭嵩、郭宜安有优先购买权等内容。朱军承租期间，第三人洪礼铭为逃避债务，将讼争房屋以低于市场价、伪造证据的方式转移给郭嵩、郭宜安。后朱军于2016年12月1日申请撤诉。
一审法院认为，本案的争议焦点在于朱军与第三人洪礼铭所签订的二十年《租赁合同》的第十三条约定是否已经履行。在朱军与第三人洪礼铭等人的民间借贷纠纷案件中朱军并未提及上述《租赁合同》，故应当确认朱军放弃了用租金抵扣债务的权益，即不要求第三人洪礼铭以二十年的房租履行担保责任，且朱军对于在上述民间借贷纠纷案件中未提及二十年《租赁合同》的相关陈述相互矛盾，故二十年《租赁合同》的真实性存疑。由于朱军放弃了用讼争房屋租金抵扣债务，故二十年《租赁合同》的第十三条约定并未得到实际履行，即朱军并未支付二十年的�争房屋的租金，二十年《租赁合同》实际并未履行，故根据朱军与第三人洪礼铭于2013年5月1日签订的《租赁合同》租赁期限已到期，朱军已无权继续使用讼争房屋，故郭嵩、郭宜安要求朱军搬离的诉求合法合理，依法应予支持。对于郭嵩、郭宜安要求朱军支付讼争房屋使用费的诉求，郭嵩、郭宜安作为讼争房屋的权利人，对讼争房屋享有收益的权益，讼争房屋出租给他人必然可收取一定的租金，故郭嵩、郭宜安要求朱军支付房屋使用费并无不当，对于房屋使用费数额，根据《租赁合同》的约定，郭嵩、郭宜安的要求并无不当，故一审法院依法予以支持。
一审法院判决：一、朱军于判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋内迁出；二、朱军于判决生效之日起十日内支付郭嵩、郭宜安自2016年5月2日起至朱军迁出上海市浦东新区XX镇XX路XX号房�之日止，按照每月4,000元计算的房屋使用费。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（郭嵩、郭宜安已预交），由朱军负担，朱军应负之款于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人是否有权要求上诉人迁出讼争房屋并支付房屋使用费。上诉人主张其与第三人洪礼铭之间存在二十年租赁合同，故其有权占有讼争房屋；被上诉人则认为第三人售房时并未告知存在二十年租赁合同，即便该合同真实存在事实上亦未实际履行。对此，本院认为，首先，根据查明的事实，上诉人在与第三人等人的民间借贷纠纷案件中并未提及上述二十年租赁合同，上诉人对于未提交原因的解释亦存在矛盾之处，且该合同上第三人的签名与第三人在涉案房屋买卖合同以及2013年5月1日《租赁合同》上的签名存在差异，第三人亦未到庭予以确认，故二十年租赁合同的真实性确实存在疑问；其次，即便上述二十年租赁合同真实存在，一则，从该合同签署的时间节点来看，其本身具有担保上诉人对案外人蔡某、林某借款履行或者说第三人对上述借款保证责任履行的性质；二则，上诉人在案外人不履行债务及第三人亦不履行保证责任的情况下，选择通过诉讼方式要求案外人及第三人履行全部债务及保证责任，而不是就二十年租赁合同约定的租金抵扣后的债务余额主张权利，且法院生效判决已支持了上诉人的诉请，上述事实表明上诉人事�上亦未选择履行二十年租赁合同关于租金抵扣债务的约定，一审法院据此认定二十年租赁合同并未实际履行，并无不当；再者，上诉人虽认为被上诉人与第三人之间的房屋买卖合同无效，但并未经法院或者仲裁机构确认，因此，在讼争房屋权属登记被推翻之前，被上诉人作为所有人对房屋享有法定的物权权利。基于上述分析，本院认为，在2013年5月1日《租赁合同》到期的情况下，上诉人已经丧失了继续占有、使用讼争房屋的法律基础，被上诉人作为房屋所有人要求上诉人迁出并支付逾期迁出房屋的使用费，于法有据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审法院遗漏处理了公告费，本院依法予以处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如�：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币160元，公告费560元，均由朱军负担。二审案件受理费人民币160元，公告费500元，均由朱军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年十月三十日
书 记 员 薛叶青
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……