广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3533号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨懿军，女，汉族，1971年2月14日生。
委托代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：李瑾，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王玉华，女，汉族，1960年11月23日生。
委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。
上诉人杨懿军、王玉华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月16日，杨懿军、王玉华签订《房地产买卖合同》，约定王玉华所转让的房地产为广州市越秀区东华东路前鉴通津2号锦桦大厦南座1905房，用途为居住用房，建筑面积为101.4平方米；杨懿军此前在该锦桦大厦另有房产，与王玉华是邻居，充分知悉该房及楼盘因历史原因，本楼盘已有多户拿到房屋产权证，王玉华正在办理房地产权证过程中；该房地产转让总价款为170万元，首期楼款100万元，杨懿军应于王玉华交该房钥匙当天支付给王玉华，余款70万元在该房产过户至杨懿军名下并拿到房地产权证后的十天内一次性支付给王玉华；其中，双方去房管局办理相关过户手续时间为王玉华办理出并取得其本人名下的房地产权证之日起15日内，后续的缴纳费用、领证等手续双方需本着诚实信用原则办理；双方愿按国家规定缴纳税费及办理有关手续等。同年12月24日，王玉华将涉讼房屋交付给杨�军使用至今。
2011年1月12日，王玉华向杨懿军出具《收条》，确认收到杨懿军支付的购房款100万元。
2011年2月23日，广州市人民政府办公厅发出《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，其中第六条规定：“严格执行国家住房限购措施，合理引导住房需求；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭…暂停在本市向其售房；违反规定购房的，不予办理房地产登记。”
2012年1月6日，涉讼房屋的所有权登记在王玉华名下，王玉华于同年1月21日领取了该房屋的《房地产权证》，登记地址为广州市越秀区东华东路前鉴通津2号1905房。
2013年3月19日，王玉华致函杨懿军，称涉讼房屋的房产证已于2012年1月21日办妥，为履行合同约定双方在其取得房产证之日起15日内到广州市房管局办理相关过户手续的义务，其第一时间告知杨懿军领取了房产证，并已多次电话预约杨懿军一起去办理该手续，以便其可以早日收取剩余房款70万元，但杨懿军因故一直未能与其共同前往办理。2月底看到报纸报道国务院又出台了进一步调控房地产市场的“国五条”文件，规定要征收卖方20％的个人所得税；听说广州近期可能会真正落实该规定。为此希望杨懿军在收到本要求后三个工作日内与其共同去广州市房管局办理产权过户手续，否则，其将不得不依法解除合同，等。原审庭审中，杨懿军称收到该函件后才知道王玉华已经办妥《房地产权证》；王玉华则称其早已通过电话等方式口头告知了杨懿军，并要求杨懿军尽快办理过户手续。
2013年3月27日，王玉华向杨懿军发出《解除合同通知书》，称因杨懿军仍然拒绝与其去办理产权过户登记手续，使其一年多来一直未能收到购房余款70万元，也无法如期如愿购入新的房产，完全影响了其正常生活和置业安排；鉴于杨懿军的原因已导致《房地产买卖合同》无法继续履行，拖延下去，将进一步加大双方的经济损失，且随着政府征收卖方20％个人所得税的新措日益逼近，现通知杨懿军：依法要求解除双方于2010年12月16日签订的《房地产买卖合同》；合同解除后，合同未履行部分终止履行，对于已履行部分，希望双方友好协商解决；上述《房地产买卖合同》自本通知书送达杨懿军时解除，如有异议，杨懿军可通过法律途径确认其效力。等。
杨懿军于2013年3月28日收到该《解除合同通知书》，并致函王玉华，要求继续履行合同，并称愿意与王玉华就不可抗的因素造成的合同不能顺利履行进行协商等。
2013年4月3日，杨懿军向原审法院提起本案诉讼，请求：判令王玉华配合办理广州市越秀区东华东路前鉴通津2号1905房过户手续。王玉华�诉请求：1、确认杨懿军、王玉华于2010年12月16日签订的《房地产买卖合同》于2013年3月28日已解除；2、判令杨懿军立即将广州市越秀区东华东路前鉴通津2号锦华大厦南座1905房屋交还给王玉华；3、判令杨懿军立即向王玉华赔偿合同解除前的经济损失50000元（以房屋余款70万元为基数，从2012年1月27日起至2013年3月28日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计息）以及至返还房屋给王玉华之日止的经济损失（以房屋成交价170万元为基数，从2013年3月29日起至实际交还房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计息）。
另查，杨懿军与案外人周国斌于2013年4月1日离婚，离婚前，共有三套房产登记在杨懿军与周国斌名下，离婚后，杨懿军名下只有一套房产。
杨懿军在本案中提出了诉讼保全的申请，周国斌自愿提供其所有的广州市东川路91号大院28栋902房及与杨懿军共有�广州市白云区金信路隆康二街5号304房的产权作为担保物供本院查封。
原审法院认为，杨懿军、王玉华签订《房地产买卖合同》时，因王玉华尚未取得涉讼房屋的《房地产权证》，故双方约定在王玉华取得《房地产权证》后15日内再办理交易过户手续，杨懿军取得《房地产权证》后再支付购房款余款70万元给王玉华。该约定已起到保护买卖双方合法权益的作用。但由于国家限购政策的出台，当王玉华取得涉讼房屋的《房地产权证》时，因杨懿军的家庭已拥有3套住房而不能办理涉讼房屋的过户手续。在涉讼房屋已交付给杨懿军使用一年有余，却仅收取售房款100万元，尚余70万元未收到，且房价不断上涨的情况下，有足够理由相信王玉华已催告杨懿军办理涉讼房屋的产权过户手续。杨懿军于2013年3月28日收到王玉华发出的《解除合同通知书》后，于同年4月1日办理离婚手续，通过分配夫妻财产，使自己名下仅有一套住房而享有购房资格后，再于4月3日向原审法院提起本案诉讼。考虑到杨懿军已支付了大部分房款，涉讼房屋已经交付杨懿军使用多时，且杨懿军现已符合政策可以办理交易过户手续，现解除《房地产买卖合同》显然不利于交易的稳定。因此，杨懿军提出的诉讼请求，予以支持；王玉华要求解除合同、杨懿军交还涉讼房屋的反诉请求，不予支持。由于拖延办理房屋交易过户手续的责任在于杨懿军，故王玉华要求杨懿军赔偿经济损失的反诉请求，予以支持；鉴于上述合同约定杨懿军支付购房余款的时间是取得涉讼房屋的《房地产权证》后十天内，王玉华是于2012年1月21日领取《房地产权证》，扣除办理交易过户的合理期限，王玉华的损失宜从2012年3月1日起计。至于王玉华所述因迟延办理过户手续而导致其需要多缴税费的问题�可在缴纳税费、办理过户手续后，另循合法途径主张权利。考虑到引起本案纠纷，王玉华并无过错，故杨懿军应承担本案全部受理费用。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2013年7月31日作出如下判决：一、王玉华应在本判决发生法律效力之日起7日内协同杨懿军办理将广州市越秀区东华东路前鉴通津2号1905房所有权登记在杨懿军名下的产权交易过户手续；二、杨懿军应在本判决发生法律效力之日起7日内向王玉华赔偿经济损失（以70万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2012年3月1日起计至实际支付之日止，以不超过70万元为限）；三、驳回王玉华的其他反诉请求。案件受理费20100元、反诉受理费10687.5元、保全费5000元，均由杨懿军负担。
判后，上诉人杨懿军和王玉华均不服原审判决，向本院提起上诉。杨懿军上诉称：一审法院判令杨懿军向王玉华赔偿经济损失（从2012年3月1日起计至实际支付之日止，按银行同期同类贷款利率计付）是错误的。杨懿军对涉案房屋过户手续的迟延办理不存在过错。由于在签订买卖合同时，涉讼房屋尚未取得王玉华名下的房地产权。因此涉讼房屋己过户至王玉华名下，是杨懿军协助办理过户手续的前提条件，故王玉华应在涉讼房屋过户至王玉华名下后，负有通知上诉人杨懿军的义务，以便买卖合同的顺利履行。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，王玉华应就已履行上述通知义务承担举证责�。但王玉华除就2013年3月19日出具的函件外，并未能提供其他书面材料证明“已通知了上诉人杨懿军要求协助过户”，依法应承担举证不能的法律后果。杨懿军在接到通知后已积极配合王玉华办理过户手续，无过错。杨懿军于2013年3月19日才接到王玉华通知，知道涉讼房屋已取得王玉华名下的房地产权，符合过户条件。根据买卖合同约定，杨懿军应在15日内（即2013年4月3日前）协助王玉华办理涉讼房屋的过户手续，为此，杨懿军已于2013年4月1日与案外人周国斌离婚，符合房屋过户条件。但王玉华在办证期限尚未届满的情况下，在2013年3月27日即发出《解除合同通知书》，拒绝办理涉讼房屋的过户手续，导致过户手续至今未能办理，杨懿军无过错。二、杨懿军对未支付购房余款70万元不存在过错。根据买卖合同约定，购房余款70万元的付款条件为：涉讼房屋过户至买方（�杨懿军）名下并拿到房地产权证后的十天内一次性支付。由于涉讼房屋因王玉华原因，至今未办妥杨懿军名下的房地产权证，购房余款70万元的付款条件未成就。一审法院判令杨懿军按购房余款70万元为本金计算经济损失是错误的。三、买卖合同约定的涉诉房屋建筑面积为101.4平方米，而房地产权证记载涉诉房屋的建筑面积仅为95.68平方米，面积误差高达5.64％，杨懿军保留追究王玉华相应法律责任的权利。据此上诉请求：撤销原审判决第二项，驳回王玉华要求杨懿军赔偿经济损失的诉讼请求；案件受理费由王玉华负担。
王玉华答辩称不同意杨懿军的上诉请求。
王玉华上诉称：一、杨懿军明显存在虚假诉讼，即假离婚的行为。杨懿军在3月19日由王玉华发出继续履约通知的期限内没有继续履约，而是在王玉华于2013年3月27日向杨懿军发出解除合同通知后，于2013年4月1日�理离婚手续，该行为明显属于假离婚。依据民法通则第五十八条第四款、第六款的规定，虽然婚姻法中没对假离婚作出明确规定，但杨懿军夫妇的行为已经严重影响到王玉华的利益，应作出有利于王玉华一方的判决；二、一审法院遗漏了必须应当参加诉讼的第三人。杨懿军与王玉华签署的房屋买卖合同日期为2010年12月16日，解除合同日期为2013年3月27日，两个法律事实发生期间，杨懿军与案外人周国斌存在夫妻关系，依据我国婚姻法规定，夫妻财产债务共同，杨懿军与王玉华之间发生的因房屋买卖产生的债权债务或与房屋纠纷有关的其他的有关事务，在杨懿军离婚后，周国斌应作为第三人参加本案诉讼，本案应发回重审；三、根据我国合同法九十四条，本案符合该条的规定，依据一审查明的事实及杨懿军在一审的陈述，杨懿军与周国斌夫妇在2013年4月1日离婚前，夫�双方名下有三套房产，明显不符合房屋调控措施限购政策的范畴，即杨懿军不具备购买房屋的条件，即使法庭认为杨懿军2013年4月1日离婚的行为有效，那么在2013年4月1日前的2013年3月28日这个时间点上杨懿军、周国斌不符合中国相关的购房条件，属于政策限购措施的范围，此时王玉华已经依法于3月27日向杨懿军发出解除合同的通知，依据合同法第九十六条的规定，该条款规定合同解除时间是解除通知到达之日，双方的合同自2013年3月28日已经正式解除。据此上诉请求：1、撤销原审判决的第一、三项，改判第一项为确认双方2010年12月16日签订的《房地产买卖合同》于2013年3月28日已经解除；2、改判第三项为杨懿军立即将涉讼房屋返还给王玉华；3、杨懿军承担本案诉讼费用。
杨懿军答辩称不同意王玉华的上诉请求。
经二审审理查明，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审中，杨懿军于2013年12月30日自愿将涉讼房屋剩余房款70万元交由本院代管。
本院认为：关于王玉华是否有权主张解除《房地产买卖合同》的问题。王玉华和杨懿军签订的买卖合同中约定“双方去房管局办理相关过户手续时间为王玉华办理处并取得其本人名下的房地产权证之日起15日内”，故在王玉华于2013年3月19日致函告知杨懿军其已取得涉讼房屋房地产权证后，双方最迟应于2013年4月3日前办理过户手续，只有在此日期后双方尚未办理过户手续，王玉华才有权主张解除合同。杨懿军于2013年4月1日离婚且婚后名下只有一套房产，在约定的过户日期（2013年4月3日）内具备购买涉讼房屋的资格，并不存在交易过户的障碍，但王玉华在上述期间尚未届满之时，于2013年3月27日向杨懿军发出《解除合同通知书》，由于王玉华此时主张解除合同既不符合合同约定，也不符合法律规定，故王玉华主张自解除通知到达杨懿军之日涉讼合同即解除，缺乏理据，本院不予支持。因王玉华并未提供证据证实其在2013年3月19日前有告知杨懿军已取得房地产权证该事实，故王玉华以其早已告知杨懿军该事实，双方早应办理涉讼房屋的产权过户手续为由主张合同解除的上诉理由不能成立。因杨懿军离婚行为系经民政局登记确认，王玉华并未提供证据证实该离婚证是虚假的，故其所称杨懿军是假离婚一节理据不足，本院不予采信。原审法院综合考虑到杨懿军支付了大部分房款，实际使用涉讼房屋多时，涉讼房屋交易过户不存在障碍等情况，判令王玉华协同杨懿军办理涉讼房屋的产权交易过户手续，并无不当，本院予以支持。因二审中杨懿军自愿将剩余房款70万元缴至本院代管，且同意在涉讼房屋产权过户手续办妥之日起十五日内将剩余房款70万元给付王玉华，本院对此予以照准。
涉讼房屋买卖合同是杨懿军与王玉华签订，且杨懿军与周国斌已经离婚，故周国斌并非本案必要参加诉讼的当事人，王玉华以周国斌应作为本案第三人参与诉讼为由，主张本案发回重审，缺乏理据，本院不予支持。
由于杨懿军与周国斌夫妇名下有三套房产，且杨懿军是在2013年4月1日离婚时名下才只有一套房产，故在限购政策出台后直至离婚期间，杨懿军客观上不具备办理涉讼房屋的产权交易过户手续的条件，王玉华亦无法按照合同约定收齐剩余房款70万元。原审法院判令杨懿军赔偿王玉华经济损失（以70万元为本金，按照同期同类贷款利率的标准支付从2012年3月1日起至实际给付剩余房款70万元之日止），符合公平合理原则，本院予以维持。杨懿军上诉主张不应赔偿王玉华经济损失的理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，唯案件处理不当，本院予以纠正。上诉人杨懿军、王玉华的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1118号民事判决；
二、杨懿军于取得广州市越秀区东华东路前鉴通津2号1905房的房地产权证之日起15日内将70万元交付给王玉华。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费12062.05元，由上诉人杨懿军负担1375元，上诉人王玉华负担10687.05元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判�姚伟华
二〇一四年一月××日
书 记 员 李 焕