广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0481民初467号
原告李彩梅，女，1960年5月10日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
委托代理人梁瑀珍，1982年5月2日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
被告谢明，男，1982年8月8日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
原告李彩梅与被告谢明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理。依法由代理审判员梁振生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李彩梅诉称，2014年11月30日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于岑溪市义洲五街的房屋一、二层出租给被告作办公使用，租期24个月，每月租金2400元，每三个月结算一次。同时约定如被告拖欠租金三个月以上，原告有权解除合同。合同还对双方的权利义务进行约定。双方签订合同后，原告将房屋交付给被告使用。开始被告均能按约支付租金给原告，到了2015年9月—11月被告欠原告租金1200元，2015年12月—2016年2月被告欠原告租金7200元，同时欠水电费497.75元。后经原告多次催交，被告均以种种理由推托。至今被告已拖欠原告的房屋租金合计8400元。按约定，逾期十日不交租金，按1%计收滞纳金。现在被告已经超过三个月未交租金给原告，严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。为此，原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，特诉至法院请求判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，责令被告搬走其放置在原告出租屋内的所有物品并交还房屋给原告；判令被告支付拖欠的租金8400元及水电费497.75元，并由被告从2015年12月6日起至付清日止按1%计付租金滞纳金给原告，本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提供的证据有：
1、原告及原告委托代理人的居民身份证复印件，拟证明原告及其委托代理人的身份信息；
2、《房屋租赁合同》原件，拟证明原、被告是租赁合同的关系。
被告谢明辩称，2015年9月被告已向原告表示没有能力继续租房，但原告不同意，并威胁恐吓被告交足2015年9月至11月的房屋租金，把被告的客人赶走。被告才被逼分两次通过银行转账支付6000元租金给原告的。因此，被告没有拖欠原告的租金，反而多支付了2015年10月至2015年11月的租金共3600元给原告，请求法院依法公平公正判决由原告返还被告已多支付的租金3600元给被告。
被告在诉讼中提供证据有：
1、被告当庭出示机动车驾驶证，拟证明被告的身份情况；
2、《房屋租赁合同》原件，拟证明原告把租赁结束期限修改提前一个月。
经过开庭原、被告举证、质证，被告对原告提供的证据1及原告对被告提供的证据1无异议。经审理查实，原告提供的证据1与被告提供的证据1来源合法，内容客观真实。本院对原告提供的证据1与被告提供的证据1予以认可，可作为认定本案有关事实的依据。被告对原告提供的证据2有异议，认为原告把房屋租赁合同的租赁结束期限作了修改，应以其提供的房屋租赁合同载明的租赁期限为准。本院认为原告提供的证据2虽然把房屋租赁结束期限修改提前一个月，但是租赁合同约定租赁期限为24个月，租赁起始期限为2014年12月1日，那么结束期限应为2016年11月30日。故对原告提供的证据1予以确认，可作为认为本案事实的依据。
经审理查明，2014年11月30日，原、被告分别代表甲乙方签订了《房屋租赁合同》，约定有以下内容，由原告将位于岑溪市岑城镇义洲五街66号房屋的一、二层出租给被告作为办公使用；租赁期限共24个月，从2014年12月1日起至2016年11月30日止；房屋租金为每月人民币2400元，按三个月结算一次，每三个月后5日内由被告向原告支付下三个月的租金，逾期10天不交，按1%收取滞纳金；被告自合同生效后向原告缴纳保证金人民币1000元，合同期满后经双方验收合格由原告退回被告的保证金或作为房租抵减；合同还约定了房屋租赁合同的变更、解除与终止以及双方的违约责任。《房屋租赁合同》约定合同于原、被告签订后成立并生效。2014年11月30日被告按《房屋租赁合同》约定支付了租屋押金人民币1000元给原告。签订《房屋租赁合同》后被告支付了水电费人民币300元给原告。2015年8月前（包括8月），被告按约定支付了房屋租金。2015年9月后，被告没有按《房屋租赁合同》约定时间支付租金，双方为此发生争议，产生矛盾。2015年9月后，被告分两次支付租金合计人民币6000元给原告。2016年3月4日，原告诉至本院要求判如所请，并把出租房屋的门锁更换。另查明，庭审后原告到庭确认在抵减被告已支付的1000元房屋押金作为被告尚欠的租金后自愿放弃由被告支付其余尚欠的房屋租金的诉讼请求，在抵减被告所交水电费300元后放弃由被告支付尚欠的水电费及放弃由被告支付尚欠房屋租金滞纳金的诉讼请求。
本院认为，原、被告作为平等的自然人，自愿签订《房屋租赁合同》。合同内容符合国家法律的规定，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护。故双方应按《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。2016年3月4日，原告把租房门锁更换，让被告无法正常使用出租房屋，原告应自行承担更换门锁后租金损失的责任。被告辩称原告从2015年9月开始反锁租赁房屋而阻挠其正常使用租赁房屋，那时已向原告提出不愿意继续租赁原告房屋，且受到原告威胁恐吓才支付2015年9月后的房屋租金人民币6000元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由于被告在举证期间未提供相关证据予以佐证上述辩称，原告也予以否认。即使被告有曾向原告提出解除《房屋租赁合同》的事实，但是在原告更换租赁房屋门锁前，房屋租赁期限还未到期，若双方未确认达成解除《房屋租赁合同》的口头或书面协议，双方在原告更换租赁房屋门锁前还应依法履行《房屋租赁合同》约定的义务。故本院对被告上述辩称不予采信。鉴于被告已拖欠原告租金的事实及被告已经不履行合同的行为，原告诉请解除《房屋租赁合同》，理据充分，本院予以支持。被告违约导致原告诉请解除《房屋租赁合同》，但合同解除前被告尚欠租金本应支付。由于原告确认被告已支付的押金、水电费抵减租金、水电费后其余尚欠的租金及水电费都自愿放弃要求被告支付，本院予以准许。综上所述，原告诉请解除《房屋租赁合同》，并由被告搬走其放置在出租房屋的物品，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告李彩梅与被告谢明于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告谢明应于本判决书生效后5日内把其放置于以原告李彩梅名字登记位于岑溪市岑城镇义洲五街66号的出租房屋内的物品搬走，将承租房屋交还给原告李彩梅；
三、驳回原告李彩梅的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由被告谢明负担。
义务人未按本判决规定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
代理审判员 梁振生
二〇一六年五月十二日
书 记 员 韦泳妮
附裁判依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。