云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）曲中民终字第485号上诉人（原审被告）云南鹰目商贸有限公司。法定代表人尹红莉，总经理。委托代理人石春利，云南万捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曲靖市盛运物业管理有限公司。法定代表人刘薇，总经理。委托代理人刘乔方，云南剑宇律师事务所律师。委托代理人ＸＸ雄，男，1988年10月12日生，汉族，云南省罗平县人，农民。上诉人云南鹰目商贸有限公司与被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服罗平县人民法院（2014）罗民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭于2014年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人云南鹰目商贸有限公司特别授权代理人石春利，被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司特别授权代理人ＸＸ雄、刘乔方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认：2009年11月30日被告云南鹰目商贸有限公司将自己所有的坐落于罗平县振兴街50号的罗平创富时代商业步行街地下负一层，建筑面积为7031.15平方米的房屋租赁给云南美好家园商贸有限公司作为超市经营使用，租期15年，从2010年1月1日起至2024年12月31日止。2012年12月31日罗平县创富时代商业步行街业主委员会与原告曲靖市盛运物业管理有限公司签订了物业服务合同，合同期限3年，时间从2013年1月1日至2015年12月31日止。合同约定物业管理费商用每月每平方米1.8元，非商用每月每平方米0.8元，物业管理服务费按年收取，从2013年1月1日起计收。被告云南鹰目商贸有限公司作为罗平县创富时代商业步行街的业主之一，从2013年1月至今，未向原告曲靖市盛运物业管理有限公司交纳二年的物业服务费303745.68元。原审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告曲靖市盛运物业管理有限公司与罗平创富时代商业步行街业主委员会依法签订了物业服务合同，并履行了相应的服务义务，被告云南鹰目商贸有限公司作为罗平创富时代商业步行街的业主，是原告曲靖市盛运物业管理有限公司物业管理服务对象，理应按照服务合同的约定交纳相关的物业服务费用。原告曲靖市盛运物业管理有限公司要求被告云南鹰目商贸有限公司给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。被告云南鹰目商贸有限公司将自己所有的地下负一层房屋租赁给云南美好家园商贸有限公司使用，认为原告曲靖市盛运物业管理有限公司应按非商用收取物业服务费，以及应向云南美好家园商贸有限公司收取服务费的辩解理由，因被告云南鹰目商贸有限公司租给云南美好家园商贸有限公司使用的房屋，是该小区商业区部分，且是作为超市经营，双方订立的房屋租赁合同，不能对抗原告曲靖市盛运物业管理有限公司，此辩解意见不予采纳。因收取的物业服务费是按年支付，被告云南鹰目商贸有限公司在2013年1月起至今未支付服务费，被告云南鹰目商贸有限公司应支付原告曲靖市盛运物业管理有限公司2013年1月至2014年12月二年的物业服务费303745.68元。原告曲靖市盛运物业管理有限公司要求被告云南鹰目商贸有限公司支付利息ll542.34元及公摊水电费4800元的诉讼请求，因无相应证据予以证实该主张成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告云南鹰目商贸有限公司于判决生效之日起三十日内给付原告曲靖市盛运物业管理有限公司物业服务费303745.68元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6101元，由原告承担210元，被告承担5891元。一审判决宣判后，云南鹰目商贸有限公司不服，向本院提起上诉，请求二审依法撤销原判，予以改判或发回重审。其上诉的主要理由是：上诉人与被上诉人之间无物业管理合同关系；上诉人未接受过被上诉人的物业管理服务；被上诉人亦未将上诉人纳入物业管理范围；每月每平米1.8元的物管费标准有失公平；一审审判不严谨，程序违法。被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审依法判决驳回上诉，维持原判。其主要理由是：《物业管理合同》合法有效，对上诉人具有约束力；上诉人以其从未接受过答辩人的物业服务且答辩人未将其纳入物业服务范围而拒付物管费于法有悖，与事实不符；《物业管理合同》约定的1.8元／平／月应作为本案物业服务费的计算标准。二审中，上诉人云南鹰目商贸有限公司提交了一份《情况说明》，欲证明被上诉人未提供过物业管理服务。被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司质证认为，该《情况说明》为云南美好家园商贸有限公司出具，其承租了上诉人的物业做超市使用，与上诉人有利害关系，对该证据的三性不予认可。被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司在二审中提供了如下证据：1、会议纪要，罗平县创富时代商业步行街业主委员会筹备小组成员选票、会议记录、备案申请书，罗平县创富时代首次业主大会内容、形式、时间和地点公告，罗平县创富时代商业步行街第一届业主委员会选举办法、业主大会记录等，罗平县创富时代商业步行街业主委员会成员选票及业主委员会主任、副主任选票，罗平县创富时代商业步行街上报关于成立业主委员会及相关备案资料情况及罗平县建设局关于对罗平县创富时代商业步行街上报成立业主委员会及相关备案资料审查的通知，欲证明罗平县创富时代商业步行街业主委员会于2009年11月30日依法成立。2、曲靖市盛运物业管理有限公司对罗平县创富时代商业步行街进行物业管理期间发放2013年度员工工资表，欲证明被上诉人对罗平县创富时代商业步行街进行物业管理的事实及聘用保安、保洁、水电工、办公室人员的情况。3、现场照片，欲证明被上诉人为上诉人云南鹰目商贸有限公司提供了物业服务的事实。4、发票、收据、收条，欲证明被上诉人提供了物业服务的事实及在此期间为商业步行街维修、更换公共设施设备支出的部分资金情况。上诉人云南鹰目商贸有限公司质证认为，该四组证据不是新证据，应不予采信。对第1组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，上诉人未被通知参加成立业主委员会的相关事项，且从签到记录来看有近半的业主未参与业主委员会的成立。对第2组证据的三性不予认可，证据不符合法定形式，不排除被上诉人事后自己制作的可能性，且没有被上诉人与其聘用人员的《劳动合同》、身份信息等。对第3组证据的三性不予认可，不符合法定证据形式，未显示具体拍照时间或业主见证人。对第4组证据的三性不予认可，不能证明物业公司的费用支出系为购买、维修、保养、更换公共设施设备。本院认为，上诉人提交的《情况说明》，系由与上诉人存在一定利害关系的案外人云南美好家园商贸有限公司单方出具，且无其他证据予以印证，故对该《情况说明》不予认可。对被上诉人提交的四组证据，因其欲证明的内容为罗平县创富时代商业步行街业主委员会成立的合法性及被上诉人是否提供了物业服务的事实，是二审中重新确定的争议焦点，故该四组证据的提供不违反法定程序。对被上诉人提供的第1组证据，罗平县创富时代商业步行街业主委员会的成立是经过业主大会的选举，且参加人数及选举程序均符合法律规定，故对该证据予以采信。对被上诉人提供的第2组证据，因与本案的争议事实无关联性，故不予采信。对被上诉人提供的第3组、第4组证据，对证据中能够证明案件事实的部分予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案的罗平县创富时代商业步行街业主委员会系依法成立的业主委员会，其与被上诉人曲靖市盛运物业管理有限公司于2012年12月31日签订了《物业服务合同》。上诉人云南鹰目商贸有限公司作为创富时代商业步行街业主之一，该合同依法对其具有约束力。上诉人以其物业位于负一层，且部分物业服务由上诉人与超市自己承担为由，认为物业管理费按每月每平方米1.8元收取过高。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，且上诉人将其位于罗平创富时代商业步行街地下负一层的房屋租赁给云南美好家园商贸有限公司作为超市经营使用，属于商用范围，所以上诉人的该主张依法不能成立。综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6101元，由上诉人云南鹰目商贸有限公司承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有义务的当事人未按原判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审 判 长  李祖发审 判 员  周梅芳代理审判员  曾 佳二〇一四年六月三十日书 记 员  张雪怡--