山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终3701号
上诉人（原审原告）：山东大地房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：巩道铸，总经理。
委托诉讼代理人：黄传哲，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗雨，上海锦天城（济南）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：王宁，董事长。
委托诉讼代理人：刘仙仙，山东资通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨云霞，女，1987年9月8日出生，汉族，公司法务文员，住山东省临清市。
上诉人山东大地房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司（以下简称鲁商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
大地公司上诉请求:1、依法撤销济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初1985号民事判决；2、依法改判被上诉人鲁商公司向上诉人大地公司支付电梯改造费人民币40万元、后续改造费154000元、自2015年8月8日至判决生效之日的房屋出租损失（按租赁标准计算，暂计至2016年2月29日为224190.9元）及其他经济损失共计人民币120万元；3、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人鲁商公司承担。事实与理由：一、被上诉人鲁商公司违约在先，导致《房屋租赁合同》无法继续履行。2015年初，上诉人大地公司与被上诉人鲁商公司开始就被上诉人鲁商公司租用涉案房屋事宜进行协商，被上诉人鲁商公司对租赁事宜提出许多要求，上诉人大地公司均一一满足。双方于2015年8月7日签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金、支付方式等作出明确约定。双方又签订《补充条款》一份，对电梯改造费等未尽事宜进行了补充约定。合同签订后，上诉人大地公司积极准备腾空涉案房屋以交付被上诉人鲁商公司使用，但被上诉人鲁商公司并未按合同约定向上诉人大地公司支付租金、电梯改造费等费用，虽经上诉人大地公司多次催促，被上诉人鲁商公司仍未履行。被上诉人鲁商公司的不诚信行为给上诉人大地公司造成巨大经济损失。二、被上诉人鲁商公司根本违约，依法应赔偿上诉人大地公司的全部经济损失。1、关于电梯改造费40万元及后续改造费154000元。双方在《补充条款》中对电梯改造费用的负担问题作出了明确约定，即由被上诉人鲁商公司向上诉人大地公司支付电梯改造费人民币40万元。此项约定是双方真实的意思表示，并不违反法律的强制性规定，上诉人大地公司已经委托相关单位对电梯进行了改装，可以交付被上诉人鲁商公司使用。另外，因对其中一部电梯进行改造，致使被改造电梯与另外两部步梯存在不协调，后期还需进行改造，花费人民币为154000元。前述两项损失均系被上诉人鲁商公司违约引起，依法应予以全部支持上诉人大地公司的请求。2、自2015年8月8日至判决生效之日的房屋出租损失。双方于2015年8月7日签订《房屋租赁合同》后，上诉人大地公司即全力准备将涉案房屋交付被上诉人鲁商公司租用，但因被上诉人鲁商公司的违约行为，上诉人大地公司无法按合同约定收取相应的租赁费，并且该收案房屋至今尚未对外出租，上诉人的大地公司的损失持续发生。一审法院仅支持上诉人大地公司六个月的房屋租赁费，远远不能弥补上诉人大地公司的实际损失和可得利益损失。另外，虽然双方在合同中约定年物业费为198375元，实际上该物业费也是租赁费，签订合同时为了减轻税负而进行的区分，即涉案房屋的实际年租金为人民币396750元，应以该数额作为计算租金的标准。退一步讲，即使认定为年物业费为198375元，被上诉人鲁商公司违约也导致上诉人大地公司损失了物业费的可得利益损失，依法也应赔偿。3、上诉人大地公司为履行与被上诉人鲁商公司的合同，向案外人支付了违约金，搬迁费等经济损失，该损失依法应由被上诉人鲁商公司承担。综上所述，一审法院判决结果不能弥补上诉人大地公司的实际损失和可得利益损失，纵容了被上诉人鲁商公司的不诚信行为，背离客观事实，脱离法律规定，有违公平正义。故请求二审法院依法查明事实真相，尊重客观事实，改判如所请，维护上诉人大地公司的合法权益。
鲁商公司辩称：一、被上诉人鲁商公司并无违约，属于依法行使法定解除权。依据双方签署的《房屋租赁合同》补充条款第3条，屋顶广告牌的改造、维护及设立使用手续办理由承租人负责，但合同签订后，被上诉人鲁商公司得知济南市召开全市户外广告专项整治会议，屋顶已经不能再设立广告牌，导致被上诉人鲁商公司无法实现合同目的。依据《合同法》第94条规定，上述政府行为属不可抗力，属合同得以法定解除的情形。而且被上诉人鲁商公司并无主观上违约的故意，为履行与上诉人大地公司的租赁合同，已向上诉人大地公司支付定金5万元。二、上诉人大地公司故意隐瞒涉案房屋存在查封的事实。被上诉人鲁商公司并无主观上违约的故意，为履行与上诉人大地公司的合同已向上诉人大地公司支付了5万元定金，而上诉人大地公司却存在故意隐瞒涉案房屋存在查封的事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”上诉人大地公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，如被上诉人鲁商公司继续履行合同，一旦涉案房屋被法院强制拍卖，房屋买受人依法可不受上诉人大地公司与被上诉人鲁商公司所签署的《房屋租赁合同》的约束，届时被上诉人鲁商公司就有可能面临巨大风险，承受巨大损失。该事实系被上诉人鲁商公司在与上诉人大地公司产生纠纷时方才得知，但也是被上诉人鲁商公司坚持解除合同的重要原因之一，请贵院予以考虑，以公平维护双方权益。三、上诉人大地公司与被上诉人鲁商公司所签署的《房屋租赁合同》为显失公平的合同。《房屋租赁合同》补充条款第2条约定：电梯改造费40万元，由被上诉人鲁商公司承担，明显显失公平。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”理由如下：1、根据上诉人大地公司在一审时提交的电梯改造费用的合同及汇款凭证均证实上诉人大地公司为改造电梯实际支出费用为30.94万元，并非上诉人大地公司所说的40万元，而且证明电梯改造费用的合同签署时间为2014年12月1日，而被上诉人鲁商公司与上诉人大地公司签署合同时间为2015年8月7日，相差时间较长，该份证据也说明上诉人大地公司改造电梯与被上诉人鲁商公司承租房屋没有必然的联系，上诉人大地公司在被上诉人鲁商公司承租房屋之前即已将电梯改造完成，因此改造电梯的费用不应当列为损失。2、本案中，上诉人大地公司作为房地产开发行业的专家，房地产开发、商品房销售、装饰装修及房屋租赁是其主要经营范围，其不论是在电梯改造技术、人员安排及费用花费上都具有极大优势，而被上诉人鲁商公司则对此一无所知。被上诉人鲁商公司与上诉人大地公司签订的合同也为上诉人大地公司提供，上诉人大地公司利用了被上诉人鲁商公司对改造电梯这种专业性工作的无知和对上诉人大地公司的信任签订了明显不公平的合同。3、上诉人大地公司所改造的电梯非被上诉人鲁商公司专用，大厦内其他楼层租户也可使用，改造了电梯之后上诉人大地公司的房屋可以以更高的价格对外出租，并且更容易对外出租，电梯改造直接提高了房屋的使用效益。4、被上诉人鲁商公司并未实际入住也并未因改造该电梯而享有利益，上诉人大地公司要求电梯改造费用全部由被上诉人鲁商公司承担，明显不公平。5、被上诉人鲁商公司在签订房屋租赁合同时愿意承担电梯改造费用40万元是以租赁合同能够实际履行为前提，是基于被上诉人鲁商公司入住后能够享有该电梯带来的便利，但是现在该合同已解除，已无法实际履行，电梯改造费用仍全部由被上诉人鲁商公司承担，明显不公平。另外，针对上诉人大地公司主张由被上诉人鲁商公司承担后续改造费154000元，被上诉人鲁商公司认为因该费用并未实际发生，上诉人大地公司也不能提供充足证据证明该项费用应由被上诉人鲁商公司承担，且被上诉人鲁商公司也无法预见到因违反合同可能造成该项损失，故该项费用不应当由被上诉人鲁商公司承担，上诉人大地公司的上诉理由不成立。四、上诉人大地公司要求被上诉人鲁商公司支付自2015年8月8日起至判决生效之日的房屋出租损失，缺乏事实和法律依据，被上诉人鲁商公司不予认可。被上诉人鲁商公司工作人员多次前往上诉人大地公司处告知解除租赁合同事宜，但未达成一致。在不能达成一致的情况下，被上诉人鲁商公司于2015年10月29日以书面形式告知上诉人大地公司解除租赁合同，且上诉人大地公司已于2015年10月30日收悉，租赁合同即解除，因上诉人大地公司不能及时对外出租造成损失进一步扩大的，被上诉人鲁商公司不予承担。被上诉人鲁商公司在2016年5月份、2016年7月份曾前往涉案房屋并拍摄了部分照片，证实涉案房屋一直处于空置状态，而且据被上诉人鲁商公司了解涉案房屋至今也是空置状态，距被上诉人鲁商公司与上诉人大地公司发生纠纷以来已空置了将近两年的时间，因该房屋面积很大且挑高很高承租后仅装修费用就是很大一笔钱，再加上房屋本身存在法院查封，考虑到潜在风险一般人不敢轻易承租，可见该房屋很难对外出租。因此，如因房屋一直未对外出租产生的损失均由被上诉人鲁商公司承担，明显对被上诉人鲁商公司不公平，严重损害被上诉人鲁商公司的利益，也不符合法律规定。而且，依据双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限的起算时间为2015年12月1日，上诉人大地公司主张自2015年8月8日起要求被上诉人鲁商公司承担出租损失，不符合合同约定，因租赁期限尚未开始计算。即便认定被上诉人鲁商公司违约，依据双方签订的房屋租赁合同第11条第1款第8项“因承租人单方面提前解除合同使出租人遭受损失的，则赔偿出租人当年度六个月的租金作为违约金”，因此被上诉人鲁商公司最多也仅须依据合同约定向上诉人大地公司承担六个月的租金作为违约金，即以2015年当年度的年房屋租赁费198375元为基数，计算六个月即99187.5元，可见上诉人大地公司要求被上诉人鲁商公司支付自2015年8月8日起至判决生效之日的房屋出租损失上诉理由不成立，被上诉人鲁商公司不予认可。针对上诉人大地公司主张因被上诉人鲁商公司违约导致上诉人大地公司损失了物业费的可得利益损失要求被上诉人鲁商公司赔偿一事，依据物业管理条例的相关规定，物业费系入住后发生的费用，因上诉人大地公司尚未将涉案房屋交付，被上诉人鲁商公司也并未入住，而且在双方签署的租赁合同补充条款第6条约定，被上诉人鲁商公司需承担自交付之日起涉案房屋的物业管理费、电费等各项费用。因此该费用不属于损失范围，不应由被上诉人鲁商公司承担。五、上诉人大地公司要求被上诉人鲁商公司赔偿其他经济损失120万元，无事实和法律依据且涉嫌伪造证据，被上诉人鲁商公司对其真实性和合法性不予认可。（一）上诉人大地公司主张由被上诉人鲁商公司承担其与案外人解约产生的违约金、搬迁损失及装修损失，没有事实和法律依据。根据上诉人大地公司提供的其与案外人签署的《解除租赁合同协议书》，落款签署时间为2015年8月1日，而与被上诉人鲁商公司签署《房屋租赁合同》则发生在2015年8月7日。很显然，上诉人大地公司与案外人解约行为发生在前，被上诉人鲁商公司租赁行为形成在后，并非因被上诉人鲁商公司原因导致上诉人大地公司与案外人租赁关系提前解除。所以上诉人大地公司要求被上诉人鲁商公司承担其与案外人解约产生的违约金、搬迁损失及装修损失，没有事实和法律依据，上诉人大地公司的主张及提交的证据与被上诉人鲁商公司租赁房屋没有关联性，不应当采信。（二）被上诉人鲁商公司无法预见该项损失。《中华人民共和国合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据该条规定，因违约所造成的损失不超过在订立合同时可以预见到的损失，而上诉人大地公司所主张的该项损失明显是被上诉人鲁商公司所不能预见的。（三）上诉人大地公司涉嫌伪造证据。1、上诉人大地公司与案外人存在利害关系，涉嫌伪造证据。被上诉人鲁商公司查询了上诉人大地公司及案外人的工商登记情况，根据查询可知上诉人大地公司股东为张浩、张辉（二人系兄弟）；案外人股东为李军、张锐，法定代表人为张锐。而张辉与张锐、张浩与李军系夫妻关系，虽现在婚姻登记档案查询显示为离异，但现在仍共同生活且均共同育有子女，属于事实婚姻。可见，上诉人大地公司与案外人之间存在法律上的利害关系，有伪造证据的嫌疑。2、上诉人大地公司与案外人所签订的《房屋租赁合同》系伪造。（1）通过查询案外人工商登记信息可以看出，案外人自2005年3月28日成立，营业期限至2018年3月30日。而其与上诉人大地公司所签署的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2005年8月1日至2025年7月31日，共计20年。一个存续时间可能都不足20年的公司，竟然会提前签署一个20年的租赁合同，很明显违背常理；（2）通过查询案外人工商登记信息可以看出，2015年12月17日之前，其原始投资人为刘庆永和武小勇，法定代表人为刘庆永。2015年12月17日法定代表人变更为张锐，投资人同时变更为张锐和李军。但是案外人与上诉人大地公司于2005年6月15日所签署的《房屋租赁合同》法定代表人一栏却为张锐。（3）除此之外，该《房屋租赁合同》第六条第1款约定：案外人作为承租方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。按照常理，承租方租赁的房屋位于济南市，应遵守济南市相关法律规定，约定遵守北京市法律法规规定无实际意义，有背常理，反而进一步验证了该《房屋租赁合同》系上诉人大地公司与案外人临时伪造。（4）假设该合同履行，上诉人大地公司还应当提交大地非常简公司缴纳租金、水电费、物业费等证据予以证实，这些证据是无法弥补或补正的。针对该项诉讼请求，上诉人大地公司在一审过程中提交了多项证据，但一审法院已认定上诉人大地公司与案外人大地非常简公司签署的《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议书》及相关汇款凭证等证据不具有真实性，且上诉人大地公司也未能提供从根本上证明租赁关系确实存在的支付租金、物业费、水电费等单据，故很显然上诉人大地公司与案外人非常简公司之间并不存在真实的租赁关系，上诉人大地公司提交的多项证据均系临时伪造，目的就是为了本案诉讼，以期得到更多赔偿并从中获利。综上，被上诉人鲁商公司认为上诉人大地公司的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回上诉人大地公司的上诉请求，作出公平公正的判决，以维护被上诉人鲁商公司的合法权益。
大地公司向一审法院起诉请求：一、依法判令解除双方于2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令鲁商公司支付大地公司电梯改造费40万元及后续改造费154000元；三、依法判令鲁商公司支付大地公司自2015年8月8日至判决生效之日的房屋出租损失（按租金标准计算，暂计至2016年2月29日，数额为224190.9元）；四、依法判令鲁商公司赔偿大地公司其他经济损失共计120万元；五、诉讼费由鲁商公司承担。
一审法院认定事实：1、2015年8月7日，大地公司（出租人）与鲁商公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份。合同主要约定：鲁商公司租赁大地公司位于济南市二环东路3218号发展大厦B座19层（电梯楼层为22层）建筑面积为646.7㎡的房屋使用，租赁期限10年，自2015年12月1日起至2025年11月30日止，其中2015年12月1日至2016年11月30日的租金为396750元（包含年房屋租赁费198375元及年物业费198375元）；租金每半年预付一次，承租人需提前向出租人预付下一期的预付租金，每次支付租金时出租人需提前开具与租金相应的发票交至承租人财务处；定金5万元整，定金5万元转作租赁押金，第一期租金需在合同签订后7日内付清，逾期10天则出租方有权解除本合同且定金不予返还，租赁押金在租赁期满，出租人验收房屋认可后，给予返还；因承租人单方面提前解除合同使出租人遭受损失的，则赔偿出租人当年度六个月的租金作为违约金；租赁期间，承租人违约，致使出租人未能如期收到租金因而蒙受损失或发生费用开支，出租人有权向承租人追索（包括主债权及利息、违约金、赔偿金及实现债权的一切费用，包括诉讼费、律师费等）……另外，双方在补充条款中约定：1、交房标准为双方均已认可的现状。2、电梯及房间内的改造工程，其中电梯改造已由出租人完成，电梯改造费共计40万元，由承租人于合同签订后7日内支付于出租人，承租人支付该笔款项前，出租人需将相应发票交至承租人财务处。3、屋顶广告牌的改造、维护及设立使用手续办理由承租人负责……双方签字盖章对合同予以确认。
2、山东森信律师事务所接受大地公司的委托，分别于2015年10月26日、2015年11月10日、2016年2月29日向鲁商公司发送律师催告函，告知鲁商公司的合同义务及其违约行为给大地公司造成的损失等。
3、2015年10月29日，鲁商公司向大地公司邮寄告知函1份，载明：目前济南市已暂停户外广告设置，导致我公司无法实现合同目的；现我公司书面通知贵公司，解除上述租赁合同；请贵公司收到本函后尽快将上述房屋出租，以免因此造成损失。上述告知函于2015年10月30日送达至大地公司。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》及补充条款，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定诚信履约。合同签订后，鲁商公司未按约定及时支付租金及电梯改造费，经大地公司催告，鲁商公司也未及时履行，且于2015年10月29日发函以济南市已暂停户外广告设置，导致其公司无法实现合同目的为由，单方面通知解除合同。鲁商公司通知解除涉案租赁合同，不符合法律规定及合同约定，属违约行为，应当承担违约责任，赔偿大地公司的合理损失。根据法律规定，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鲁商公司辩称其系行使先履行抗辩权，但从双方提交的证据看，鲁商公司并未在其通知解除合同时及之前提出大地公司未提前支付发票问题，可见鲁商公司解约的真正原因并非发票问题而是其告知函中所称的不能设置户外广告牌等问题，因此对鲁商公司的该辩称，一审法院不予采信。关于鲁商公司辩称的房屋被法院查封问题，因司法机关查封房产手续不影响房屋的交付及使用，因此鲁商公司辩称房屋租赁合同应予解除也不符合法律规定，一审法院不予采信。大地公司在收到鲁商公司发送的解除合同告知函后，在2015年11月10日向鲁商公司发函明确表示要求鲁商公司赔偿相应损失，故一审法院认定双方的房屋租赁合同于2015年11月10日解除。
关于损失赔偿额，双方争议较大，具体分述如下：
1、电梯改造费40万元及后续改造费154000元。鲁商公司辩称，大地公司对电梯进行改造发生在与鲁商公司签订《房屋租赁合同》之前，与鲁商公司承租涉案房屋没有关联性，其不予承担。对此一审法院认为，大地公司改造电梯虽发生在《房屋租赁合同》签订之前，但根据《房屋租赁合同》及补充条款约定，双方认可交房标准为2015年8月7日双方均已认可的现状，当时电梯改造已经完成，鲁商公司同意承担电梯改造费用40万元，说明该电梯的改造系基于双方对于交房标准的合意。另一方面，鲁商公司违约后，并未实际入住，未因改造该电梯而享有利益，而大地公司对改造后的电梯可予以使用，客观上有利于涉案房屋的对外出租及出售，提高了房屋使用效益，故由鲁商公司承担全部电梯改造费40万元显失公平。根据本案案情，一审法院认为判令鲁商公司承担电梯改造费20万元为宜。关于后续改造费154000元，该费用未实际发生，大地公司也不能证实应由鲁商公司承担，且一审法院在判令前述20万元时已进行综合考虑，故一审法院对大地公司主张的电梯后续改造费不予支持。
2、房屋租金损失。大地公司要求鲁商公司支付自2015年8月8日至判决生效之日按约定租金标准计算的房屋出租损失，对此鲁商公司辩称，其公司在2015年10月已给大地公司发送了告知函，告知大地公司对外出租，其不再租赁涉案房屋，故因大地公司的行为导致损失扩大的部分其不予承担。对此一审法院认为，鲁商公司存在违约行为，应当赔偿大地公司合理期间的租金损失。2015年8月7日双方签订租赁合同后，因鲁商公司违约，合同自2015年11月10日解除。根据房屋租赁的实际情况，该租金损失除应包括期间的租金外，还应给出租方预留合理期间另行出租。根据双方签订合同及解除合同时间并结合双方在合同中约定的违约金计算方式，酌情支持大地公司合计6个月的租金损失。大地公司主张其出租损失按照年租金（年房屋租赁费﹢年物业费）计算，一审法院认为，鲁商公司未实际入住，物业费系入住后发生的服务费用，该部分不宜计入损失范围，故出租损失应按照年房屋租赁费计算。根据双方合同约定，2015年12月1日至2016年11月30日的年房屋租赁费为198375元，故一审法院支持大地公司租金损失99187.5元（198375元÷12个月×6个月）。
3、其他经济损失120万元。大地公司主张该部分损失包括其支付给大地非常简公司的违约金90万元、装修赔偿款15万元、搬迁费10万元及律师代理费5万元，鲁商公司辩称大地公司该项主张无事实和法律依据且涉嫌伪造证据，对其真实性和合法性不予认可。对此一审法院认为，大地公司提交的其与大地非常简公司于2005年6月15日签订的《房屋租赁合同》中载明的大地非常简公司的法定代表人系张锐，但根据其工商登记信息，合同落款时间的大地非常简公司法定代表人为刘庆永，并非张锐，因此一审法院对该合同真实性不予认定。大地公司提交的解除租赁合同协议书中并未约定违约金等的支付日期，不合常理，一审法院对该份证据的真实性也不予认定。另外，大地公司在2015年11月10日的律师催告函中要求鲁商公司赔偿腾房花费30万元等损失，与解除租赁合同协议书中的约定明显不符，可以印证合同及协议并不属实，加之大地公司付款时间为起诉前的2017年2月且两公司存在利害关系，故一审法院对大地公司主张的上述损失115万元不予支持。大地公司提交了《委托代理协议》、律师代理费发票及汇款回单证实其因鲁商公司违约而支出律师代理费5万元。对此一审法院认为，大地公司主张的律师代理费5万元，提供了相应证据予以证实，也不超过行政部门规定的收费标准，且根据双方合同约定，该项支出应由鲁商公司承担，故一审法院支持大地公司要求鲁商公司赔偿律师代理费5万元的主张。
综上，鲁商公司应赔偿大地公司电梯改造费20万元、租金损失99187.5元、律师费5万元，共计349187.5元。鲁商公司交纳定金5万元，一审法院在电梯改造费中予以折抵。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、确认山东大地房地产开发有限公司与济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司2015年8月7日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月10日解除。二、济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿山东大地房地产开发有限公司电梯改造费15万元。三、济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿山东大地房地产开发有限公司租金损失99187.5元。四、济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿山东大地房地产开发有限公司律师代理费5万元。五、驳回山东大地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理22704元，由山东大地房地产开发有限公司负担16904元，济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司负担5800元。保全费4020元，由济南市历城区鲁商小额贷款股份有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人大地公司主张的被上诉人鲁商公司向上诉人大地公司支付电梯改造费人民币40万元、后续改造费154000元。双方在补充条款第2条中约定：电梯及房间内的改造工程，其中电梯改造已由出租人完成，电梯改造费共计40万元，由承租人于合同签订后7日内支付于出租人，承租人支付该笔款项前，出租人需将相应发票交至承租人财务处。双方认可交房标准为2015年8月7日双方均已认可的现状，当时电梯改造已经完成，被上诉人鲁商公司同意承担电梯改造费用40万元，说明该电梯的改造系基于双方对于交房标准的合意。被上诉人鲁商公司违约后，并未实际入住，未因改造该电梯而享有利益，而上诉人大地公司对改造后的电梯可予以使用，客观上有利于涉案房屋的对外出租及出售，提高了房屋使用效益，一审法院判令被上诉人鲁商公司承担电梯改造费20万元，较为公平合理。关于后续改造费154000元，该费用未实际发生，上诉人大地公司也不能证实应由被上诉人鲁商公司承担，一审法院对上诉人大地公司主张的电梯后续改造费不予支持，并无不当。
关于上诉人大地公司主张的房屋出租损失。双方于2015年8月7日签订租赁合同后，因被上诉人鲁商公司违约，合同自2015年11月10日解除，被上诉人应当赔偿上诉人大地公司合理期间的租金损失。一审法院认为该租金损失除应包括期间的租金外，还应给出租方预留合理期间另行出租。酌情支持上诉人大地公司合计6个月的租金损失，较为公平合理。对于租金损失的计算标准，上诉人大地公司主张双方在合同中约定年物业费为198375元，实际上该物业费也是租赁费，签订合同时为了减轻税负而进行的区分，即涉案房屋的实际年租金为人民币396750元，应以该数额作为计算租金的标准。上诉人大地公司未提交证据证明其主张，本院不予支持。因被上诉人鲁商公司未实际入住，物业费系入住后发生的服务费用，一审法院认为该部分不宜计入损失范围，并无不当。
关于其他经济损失共计人民币120万元。一审中，上诉人大地公司提交了其与大地非常简公司于2005年6月15日签订的《房屋租赁合同》等证据予以证明，该部分损失包括其支付给大地非常简公司的违约金90万元、装修赔偿款15万元、搬迁费10万元。被上诉人鲁商公司认为上诉人大地公司该项主张无事实和法律依据且涉嫌伪造证据。因相关证据存在瑕疵，对证据的真实性不能认定，一审法院对该115万元不予支持并无不当。
综上所述，上诉人大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22704元，由上诉人山东大地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年七月十日
书记员 吴颖颖