福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽04民终1296号
上诉人（原审被告）：福建省四方置业有限公司，住所地大田县均溪镇建山路99号凤翔新天地四层，统一社会信用代码913504255595784871。
法定代表人：周闽湘，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈晓娟，女，1976年3月13日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑开林，福建明经律师事务所律师。
上诉人福建省四方置业有限公司（以下简称四方置业公司)因与被上诉人陈晓娟房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四方置业公司的委托诉讼代理人谢红，被上诉人陈晓娟的委托诉讼代理人林加生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
四方置业公司上诉请求：撤销福建省大田县人民法院（2016）闽0425民初1327号民事判决并依法改判驳回陈晓娟的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定房屋已于2013年9月30�交付给陈晓娟，是认定事实错误，并基于此错误认定，错误判决四方置业公司应支付陈晓娟租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据上述规定，房屋交付后，买受人方才享有对房屋占有、使用、收益的权利，并承担相应风险。根据《商品房买卖合同》的约定，陈晓娟应于合同签订之日起30日内付清全部购房款，在此前提下，四方置业公司才相应履行于2013年9月30日交付�屋的义务。但陈晓娟一直未履行付清购房款的义务。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此在陈晓娟未付清全款时，四方置业公司有权拒绝交付房屋。在房屋交付给陈晓娟前，该房屋的所有权仍属于四方置业公司，房屋交付给陈晓娟前，四方置业公司作为开发商，其与案外人签订的租赁合同所取得的收益，与陈晓娟无关，也不能将四方置业公司交付房屋给案外人房产的时间，视为交给陈晓娟房产的时间。陈晓娟直至2015年8月2O日才付清商铺的全额购房款，按《商品房买卖合同》的约定，房屋的交付时间为陈晓娟付清房款后10个工作日，即2015年9月3日。《商铺租赁合同》虽已于2012年7月23日签订，但直�2015年9月3日才实际履行。众所周知，合同签订并不代表合同实际履行，因陈晓娟逾期付款，导致房屋交付时间推迟的责任应由陈晓娟一方承担。四方置业公司已支付了2年的租金，即支付了从房屋交付之日起（即2015年9月3日）至2017年9月3日止的租金，四方置业公司没有拖欠陈晓娟租金。二、陈晓娟无权要求解除《商铺租赁合同》。前已述及，四方置业公司已支付租金至2017年9月3日止，四方置业公司没有拖欠陈晓娟租金，不存在违约行为，陈晓娟无权要求解除合同。
陈晓娟辩称：一、四方置业公司提出“一审认定房屋已于2013年9月30日交付给陈晓娟，是事实认定错误。”的上诉理由不能成立。理由如下：1.四方置业公司与陈晓娟签订的《商铺租赁合同》合法有效。2012年7月23日，四方置业公司与陈晓娟签订的《商铺租赁合同》是基于在四方置业公司与陈晓娟签�了《凤翔新天地商品房认购协议书》及四方置业公司收取陈晓娟支付的176号、179号商铺50%购房款的情况下，于当日签订的，双方达成由陈晓娟将上述商铺返租给四方置业公司，四方置业公司收取租金的合意，该《商铺租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2.《商铺租赁合同》于签订时（成立时）生效。《商铺租赁合同》签订时，因双方没有约定合同生效的附加条件，如约定需在陈晓娟取得商铺所有权或者四方置业公司将商铺交付给陈晓娟等条件成就时生效等条款，因此根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同应于成立时生效，即合同生效时间就是合同签订时间的2012年7月23日。3.四方置业公司已经实际履行租赁合同，因此表明四方置业公司是在2013年9月30日交付176号、179号商铺。�1）既然《商铺租赁合同》签订之日起生效，且合同约定陈晓娟是176号、179号商铺的出租方，四方置业公司是承租方，因此陈晓娟对上述商铺具有出租权利，因此四方置业公司未经陈晓娟同意或者依合同的约定，四方置业公司不具有出租商铺的权利，故四方置业公司在《商铺租赁合同》签订之后的2013年4月28日与邮政储蓄银行大田支行签订《房屋租赁合同》，将包括陈晓娟购买的176号、179号商铺在内的部分房屋出租给邮政储蓄银行大田支行，系转租行为，应当视为是对《商铺租赁合同》的履行，该行为表明2013年9月30日四方置业公司就交付了上述商铺。（2）陈晓娟与四方置业公司签订《商铺租赁合同》的当天，陈晓娟就将50%购房款支付给四方置业公司，另50%购房款是根据《商品房买卖合同》第6条第3项“其他方式按揭贷款，签订本合同当日支付总价款50%的首付款，余款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付。”以及《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条“银行按揭条款”的规定支付。由于该约定仅是要求陈晓娟在合同签订之日起30日内须向银行申请按揭贷款，并没有约定具体的付款时间，加之办理银行按揭贷款须由四方置业公司代办（上述补充协议第四条第8项：相应的备案证明、预告登记证明、购房发票办证联、保险单、产权证概由出卖人转交银行），当四方置业公司和按揭银行明确告知陈晓娟抵押贷款申请未能得到银行批准时，已经是2015年8月份，陈晓娟随即用现金付清购房余款，根据上述补充协议第四条第3项“若由于买受人的原因，按揭银行未能批准买受人的抵押贷款申请，买受人必须在接到按揭银行通知后10天内选择其他方式付款并于30内付清全部房款。”的约定，陈晓娟并不存在延迟付款的违约行为。�当指出的是，当陈晓娟用现金支付购房余款时，四方置业公司还是根据《商铺租赁合同》第三条第二款“双方约定租赁首年、第2年按甲方购买商铺总价款的6%，从总房款里一次性扣除，税金另行交纳。”的约定，以少收取购房款的方式，向陈晓娟支付了租赁首年、第2年的租金，这也证实了四方置业公司已经实际履行租赁合同约定的支付租金义务，四方置业公司支付租金的行为，表明四方置业公司承认其是于2013年9月30日就将商铺交付给陈晓娟。综上，四方置业公司于2013年9月30日将176号、179号商铺交付给陈晓娟的事实有充分、确实的证据予以证实：（1）四方置业公司于2013年4月28日转租上述商铺给邮政储蓄银行大田支行。（2）四方置业公司于2015年8月份向陈晓娟收取购房余款时，按《商铺租赁合同》支付2013年9月30日至2015年9月30日期间的二年租金。可见，四方置业公司提出的“一审认定房屋已于2013年9月30日交付给陈晓娟，是事实认定错误。”的上诉理由不能成立。二、四方置业公司提出“陈晓娟直至2015年8月20日才付清全部购房款，房屋交付时间应当为陈晓娟付清购房款10个工作日即2015年9月3日”的上诉理由不能成立。理由如下：1.四方置业公司提出陈晓娟直至2015年8月20日才付清全部购房款，房屋交付时间应当为陈晓娟付清购房款10个工作日即2015年9月3日的上诉理由，是依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定提出的，那么据此提出的关于房屋交付时间的争议，属商品房买卖合同纠纷，本案系房屋租赁合同纠纷，四方置业公司提出的该上述理由成立与否不是本案的审理范围，四方置业公司应当另行提起诉讼。2.四方置业公司已经于2013年9月30日将房屋实际交付给陈晓娟的事实，在上述第一点的分析中已经十分明确。从商品�买卖合同实际履行的情况看，四方置业公司并没有根据合同的约定行使延期交房的权利，而是按合同约定的时间实际交付商铺，那么时至2016年6月27日（提交一审答辩状时间）四方置业公司才根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第7条第（2）项“出卖人有权在买受人付清购房款后10日交付房屋”的规定，主张其不愿意于2013年9月30日交付商铺，而是要到2015年9月3日交付商铺，该主张已经超过二年的诉讼时效，法律不能支持。综上所述，四方置业公司与陈晓娟签订的《商铺租赁合同》合法有效，该合同于签订之日起生效。四方置业公司已经实际履行租赁合同，表明四方置业公司是于2013年9月30日就交付了商铺，四方置业公司应当履行支付租金的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈晓娟向一审法院起诉请求：1.解除陈晓娟与四方置业公司之间于2012年7月23日签订的2份《商铺租赁合同》。2.四方置业公司应向陈晓娟支付自2015年10月1日起至2016年3月30日止租赁大田县均溪镇建山路99号凤翔新天地一层176号和179号商铺的租金合计人民币183462元。3.由四方置业公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月23日，陈晓娟与四方置业公司签订2份《凤翔新天地商品房认购协议书》，陈晓娟认购四方置业公司开发的凤翔新天地一层176号、179号商铺2间，确定返租商铺总价款分别为1984969元、2625437元。同日，陈晓娟分别交纳给四方置业公司176号、179号商铺房款的50%为994969元、1315437元。同日，陈晓娟(出租方、甲方)与四方置业公司（承租方、乙方)签订2份《商铺租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于大田县均溪镇建山路99号凤翔新天地一层176号、179号商铺出租给乙方使用，建筑面积分别为46.756平方米、53.842平方米。2.租赁期限为6年，自2013年9月30日起至2019年9月29日止。3.在租赁期内，乙方有权将商铺转租、出借、分割、隔间或以其他方法交由他人使用。4.年租金按照甲方购买商铺总价款的比例计算，租赁首年、第2年按甲方购买商铺总价款的6%计算，从总房款里一次性扣除，税金另行交纳。租期第3年、第4年租金按甲方购买商铺总价款的7%计，月租金分别为13174元、17403元。租期第5年、第6年租金按甲方购买商铺总价款的8%计，月租金分别为15056元、19890元。租金按季度支付。5.甲方若与乙方解除原签订的该商铺《商品房买卖合同》，则本合同自动解除等。2012年12月28日，陈晓娟与四方置业公司签订2份《商品房买卖合同》，陈晓娟购买四方置业公司开发的凤翔名苑商住小区一层176号、179号商铺，总价款分别为1984969元、2625437元，并约�：1.签订本合同当日内支付不低于总楼价款50%的首付房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。2.四方置业公司应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付陈晓娟使用。3.房屋交付期限届满前，陈晓娟仍未能向四方置业公司付清全部应付款项（包括应付违约金、税费等）、如有未及时提供按揭手续及按时交纳按揭款项的，四方置业公司有权据实予以延期，直至陈晓娟支付所有房款为止。在陈晓娟付清上述款项后10个工作日内交付给陈晓娟等。2014年4月14日、2015年8月20日，四方置业公司向陈晓娟出具5份销售不动产发票，陈晓娟分别交纳176号商铺购房款1984969元、179号商铺购房款2625437元。
2013年4月28日，四方置业公司（出租方、甲方）与中国邮政储蓄银行股份有限公司大田县支行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，四方置业公司将包括陈晓娟购买的176号、179号商铺在内的凤翔名苑1＃楼一、三、四层的部分房屋出租给乙方使用，约定甲方应于2013年10月1日之前将租赁房屋交付给乙方使用，租期10年，共120个月，从甲方书面通知乙方可进场装修之日起免租期（六个月）届满后第一天起计算等。
一审关于争议焦点问题的分析与认定：
1.关于陈晓娟与四方置业公司签订的《商铺租赁合同》的生效问题。
四方置业公司作为商铺的开发商，在与陈晓娟签订《凤翔新天地商品房认购协议书》及收取陈晓娟支付的176号、179号商铺50%购房款的当天，与陈晓娟签订《商铺租赁合同》，双方达成了由陈晓娟将商铺返租给四方置业公司，陈晓娟收取租金的合意，该《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制�规定，合法有效。签订《商铺租赁合同》及在陈晓娟支付50%购房款后，合同约定陈晓娟对176号、179号商铺具有出租的权利，不违反法律规定，因此，未经陈晓娟的同意或依合同的约定，四方置业公司不具有出租商铺的权利，故四方置业公司在签订《商铺租赁合同》后，于2013年4月28日与中国邮政储蓄银行股份有限公司大田县支行签订《房屋租赁合同》，将包括陈晓娟购买的176号、179号商铺在内的部分房屋出租给乙方使用，应视为系四方置业公司对《商铺租赁合同》的履行。《商铺租赁合同》对租赁期限、租金的数额及支付方式等进行了约定，对该合同的生效是否需在陈晓娟取得商铺所有权或四方置业公司将商铺交付给陈晓娟后为条件，双方未有约定，故对四方置业公司关于该合同的生效应当以陈晓娟取得商铺的所有权或四方置业公司于2015年9月3日将商铺交付给陈晓娟后为前提条件的辩解，没有合同依据，不予采纳，《商铺租赁合同》应于成立时生效，四方置业公司应当按合同约定履行支付租金的义务。
2.关于陈晓娟主张解除《商铺租赁合同》的问题。
四方置业公司未按《商铺租赁合同》的约定支付租金，已构成违约，且四方置业公司关于合同的租赁期限于2015年9月3日起算，其没有拖欠租金的辩解，没有事实依据，不予采纳，故对陈晓娟主张解除《商铺租赁合同》的请求，应予以支持。
3.关于陈晓娟主张2015年10月1日起至2016年3月30日期间的租金183462元的问题。
陈晓娟于2015年8月20日前缴清了商铺总价款，根据《商铺租赁合同》的约定，陈晓娟主张2015年10月1日起至2016年3月30日期间的租金183462元，不违反法律规定，应予以支持。
一审法院认为，陈晓娟与四方置业公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按该合同的约定履行义务。依法成立的合同，自成立时生效，四方置业公司签订合同后，将陈晓娟购买的商铺租赁给他人，视为系四方置业公司对合同的履行，且双方对《商铺租赁合同》的生效，未约定附有条件，故《商铺租赁合同》应于双方签订之日即2012年7月23日起生效，四方置业公司应当按合同约定支付给陈晓娟2015年10月1日起至2016年3月30日期间的租金183462元。四方置业公司未按《商铺租赁合同》的约定支付租金，已构成违约，故对陈晓娟主张解除《商铺租赁合同》的请求，应予以支持。判决：一、解除陈晓娟与四方置业公司于2012年7月23日签订的2份商铺租赁合同。二、四方置业公司应支付租金183462元给陈晓娟，限于判决发生法律效力后1个月内付清。案件受理费1984.5�，由四方置业公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对二审争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于四方置业公司是否应当支付租金给陈晓娟的问题。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同的承租人取得房屋的使用、收益，以支付租金为代价。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限。凡对标的物享有合法的使用收益权的人，原则上均可为出租人，有权将其使用的标的物转由他人使用。即出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。在本案中，四方置业公司作为商铺的开发商，在与陈晓娟签订《凤翔新天地商品房认购协议书》及收取陈晓娟支付的176号、179号商铺50%购房款后，四方置业公司与陈晓娟签订《商铺租赁合同》，双方达成了由陈晓娟将讼争商铺返租给四方置业公司，陈晓娟收取租金的合意，该《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《商铺租赁合同》约定甲方（陈晓娟）若与乙方（四方置业公司）解除原签订的该商铺《商品房买卖合同》，则本合同自动解除，说明该《商铺租赁合同》系《商品房买卖合同》的从合同，同时说明在陈晓娟支付50%购房款后，虽然未取得176号、179号商铺的所有权，但对176号、179号商铺享有出租的权利；四方置业公司作为开发商在收取陈晓娟支付50%购房款后未将涉案商铺的产权过户至陈晓娟名下，仍为涉案商铺的所有权人，但其通过买卖合同关系已将涉案商铺的使用、收益的权利让与给陈晓娟，其需通过返租的方式才能行使涉案商铺的使用、收益权利。而四方置业公司在签订《商铺租赁合同》后，于2013年4月28日与中国邮政储蓄银行股份有限公司大田县支行签订《房屋租赁合同》，将包括陈晓娟购买的176号、179号商铺在内的部分房屋出租给第三方使用，应视为系四方置业公司对《商铺租赁合同》的履行并行使将讼争商铺进行转租的合同权利。四方置业公司于2015年8月份向陈晓娟收取购房余款时，按照《商铺租赁合同》的约定扣除首年及第二年的租金的事实说明四方置业公司已经实际履行《商铺租赁合同》约定支付租金的合同义务（前二年的租金）。该合同未就陈晓娟取得商铺所有权或四方置业公司将商铺交付给陈晓娟后作为合同生效的条件进行约定，故陈晓娟是否取得涉案商铺的所有权及四方置业公司作为商铺的开发商是否将商铺交付给陈晓娟均不影响租赁合同的效力。四方置业公司于2013年4月28日与中国邮政储蓄银行股份有限公司大田县支行签订《房屋租赁合同》，将包括陈晓娟购买的176号、179号商铺在内的部分房屋出租给第三方使用，说明陈晓娟已将涉案商铺交付给四方置业公司使用、收益，四方置业公司作为承租人应当交付租金，则不得以陈晓娟不享有租赁物的所有权或使用权为由而拒绝支付租金。综上，应当认定《商铺租赁合同》于成立时生效，且双方就该合同均已实际履行，四方置业公司应当按合同约定履行支付租金的义务，即租金应当从2013年9月30日起计算。四方置业公司关于该合同的生效应当以陈晓娟取得商铺的所有权或四方置业公司于2015年9月3日将商铺交付给陈晓娟后为前提条件的辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
二、关于陈晓娟是否有权要求解除《商铺租赁合同》的问题。
本案涉案商铺的租金应当从2013年9月30日起计算。而四�置业公司仅在陈晓娟支付购房尾款时扣减了前二年的租金，即仅支付2013年9月30日至2015年9月30日的租金，仍尚欠陈晓娟从2015年10月1日至今的租金。陈晓娟作为出租人将涉案商铺返租给四方置业公司而获取租金系《商铺租赁合同》的合同目的，同时，支付租金是承租人最重要的一项合同义务。在本案中，四方置业公司作为承租人长期迟延履行债务（向陈晓娟支付租金），其行为已构成违约，并导致陈晓娟无法实现合同目的（收取租金），故陈晓娟享有合同解除权。
本院认为，《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。四方置业公司作为出租人负有按照《商铺租赁合同》的约定及时向出租人陈晓娟支付租金的义务，但四方置业公司迟延履行债务致使陈晓娟不能实现合同目的，故陈晓娟要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求四方置业公司支付尚欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。四方置业公司关于其没有拖欠陈晓娟租金、不存在违约行为及陈晓娟无权解除合同，要求驳回陈晓娟诉讼请求的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，四方置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3969元，由福建省四方置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑞 峰
审 判 员 吴 树 辉
代理审判员 黄 莉 花
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张翠芳（代）
附：本案适用主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。