湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初4152号原告：王笑容，女，1980年1月10日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：谭灿，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲娜，湖南金州律师事务所实习律师。被告：周博，男，1989年4月22日出生，土家族，住湖南省保靖县。被告：严广，男，1989年2月2日出生，汉族，住长沙市望城区。原告王笑容诉被告周博、严广房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用普通程序，由审判员罗新祥担任审判长，与人民陪审员张宏、姚胜煌组成合议庭，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告王笑容委托诉讼代理人谭灿、杨玲娜，被告周博到庭参加了诉讼，被告严广经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王笑容向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周博签订的《房屋买卖合同》；2.被告周博向原告双倍返还定金6万元；3.被告向原告支付违约金9万元（暂计算至11月30日）；4.被告向原告支付购房资格损失20万元；5.被告严广对被告周博的上述支付义务承担连带责任；6.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016下半年，在湖南以外地区工作多年的原告计划回湘安家立业，经协商，被告周博自愿将其位于望城县星城镇恒大名都小区27、28栋1401房出售给原告。2016年12月6日，原告与周博在房屋中介新环境玛丽花园店签订《房屋买卖合同》。合同约定：签订合同当日，乙方支付定金人民币三万，甲乙双方约定当甲方在房地局交件后，乙方支付人民币三十五万元给甲方，预留人民币一万元用于交房……合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。房屋中介新环境玛丽花园店的工作人员严广负责办理该房过户手续。同日，在严广的推荐下，原告与湖南新金非融资性担保公司签订《购买方委托办理协议》。2016年12月16日，原告向严广的个人账户转款39万元，严广出具首付款收条，周博出具《定金收条》。原告支付首付款后，多次联系周博和严广办理房屋过户手续，周博一直拒绝，期间，原告甚至同意增加房屋总价，但周博仍拒绝履行合同。随着长沙市限购政策的颁布实施，原告属于限购人员之列，无法通过正常途径在长沙购买住房，丧失了近期在长沙安家立业的机会，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告周博辩称：1、2016年12月6日，周博应买方要求在新环境玛丽花园店与原告签订房屋买卖合同，并在原告见证下将涉及办理房屋产权更名的资料全部交由新环境玛丽花园店托管，经办人严广为原告指定。2017年1月3日，周博出具委托书委托严广代为办理一切与此次交易相关的事宜，履行了与此次交易应尽的义务，且多次催促严广积极配合办理房屋更名手续；2、双方约定由原告办理房屋更名手续，直至现在办理房屋更名手续所需资料原件还在原告手里。周博及其委托人一直积极配合原告办理房屋更名手续，只是由于原告的购房行为受到国家政策限制导致合同未能履行，周博等到2017年4月5日依据合同条款才通知停止交易；3、周博在交易中积极履行合同,为守约方,原告未履行合同约定替周博按时缴纳合同项下房屋银行按揭款构成违约，未能按时办理房屋产权交接手续构成违约，未能按时向周博支付购房款构成违约，请求解除周博与原告之间的《房屋买卖合同》，并驳回原告其他诉讼请求。同时，周博还要求判令原告赔偿购房价格损失20万元、赔偿信誉损失1万元、3万元定金不予退还、原告退还房屋所有权证原件。经法院释明，周博明确不提起反诉，前述请求仅作为抗辩意见。被告严广未到庭，视为放弃答辩权利。原告王笑容为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.房屋买卖合同，拟证明2016年12月6日，原告和周博签订房屋买卖合同；2.定金收条，拟证明2016年12月6日，周博收到原告3万元定金；3.首付款收条，拟证明2016年12月14日，严广收到原告购房首付款36万元，用于偿还中国农业银行河西支行恒大名都27、28栋1401号房屋银行贷款；4.借记卡账户历史明细清单两张，拟证明：2016年12月16日王笑容转账36万元首付款至严广账户，2017年4月7日严广退还原告购房首付款36万元；5.商品房买卖合同，拟证明2010年10月22日，周博与湖南盛基置业有限公司签订合同，购买案涉房屋；6.望房权证星字第××号，拟证明周博系案涉房屋所有权人；7.购买方委托办理协议，拟证明2016年12月6日，原告委托湖南新金非融资性担保有限公司负责办理银行按揭贷款手续；8.收据，拟证明2016年12月6日，原告支付按揭贷款服务费11000元给湘湖南新金非融资性担保有限公司；9.录音文字资料，拟证明：由于银行贷款审批没有通过，周博坚决不卖房；严广没有履行好中介职责，需要承担连带责任；严广承认收取了按揭服务中介费。被告周博对前述证据质证意见为：对证据1、2、5、6、7、8无异议；对证据3的收条不清楚；对证据4收到原告首付款银行流水单无异议；对证据9的真实性无异议，认可系当时沟通的录音记录。被告严广未出庭，视为放弃质证权利。被告周博为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：1.房屋所有权证代管委托书，拟证明周博已将房屋相关资料交给新环境公司保管；2.公证书，拟证明周博委托原告请的中介严广办理相关卖房手续；3.银行信用记录，拟证明因银行贷款未按期偿还，导致周博出现银行不良信用记录；4.银行还款记录，拟证明从2016年12月6日合同签订之日到2017年3月，原告没有偿还银行贷款，2017年4月由周博自行偿还银行贷款；5.周博与严广微信聊天记录，拟证明周博多次催促严广办理房屋手续，要求履行合同；6.周博居住房屋拆迁证明，拟证明周博居住房屋要拆迁，需要资金购买房屋；7.担保书，拟证明严广已将案涉房屋相关资料交由原告；8.录音记录，拟证明周博多次催促严广办理房屋手续，要求履行合同；9.托管定金收条，拟证明3万元定金交给严广托管，后严广将3万元支付给周博。原告对前述证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但中介严广非原告所请，系双方共同认可；对证据3、4、5的真实性、合法性无异议，但不能达到周博的证明目的；对证据6的三性均有异议；对证据7的真实性有异议，且不能达到周博的证明目的，不能证明案涉房屋相关资料交由原告；对证据8的真实性、合法性无异议；对证据9的真实性无异议。被告严广未到庭，视为放弃质证权利。被告严广未到庭，亦未向法庭提交证据。对前述证据，本院认证如下:对原告提交的证据1、2、5、6、7、8，被告无异议，本院予以采信；对原告提交的证据3，周博表示不清楚，证据4中周博认可收到36万元首付款的银行流水单，两证据相结合，能够达到原告的证明目的，本院均予采信；对原告提交的证据9，本院对其真实性予以采信，是否达到原告证明目的，本院结合其他证据再综合认定。对被告周博提交的证据1至证据5及证据8、证据9，本院对其真实性、合法性均予采信；对周博提交的证据6，与本案不具有关联性，本院不予采信；对于周博提交的证据7，因严广未出庭，且担保书之“严广”签名与本案其他材料显现的“严广”签名字迹明显不同，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院查明如下事实：2016年12月6日，被告周博作为甲方(出售方),原告王笑容作为乙方(买受方)签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方自愿将坐落在长沙市望城区星城镇恒大名都小区27、28栋1401房出售给乙方。该房屋建筑面积138.55平方米，已经设定抵押，抵押给中国农业银行，由乙方赎楼。双方确认房屋总售价为79万元，签订合同当日乙方支付定金3万元，当甲方在房地局交件后，乙方支付35万元给甲方，预留1万元用于交房；双方找担保公司交割资金，担保费用由乙方支付，同时约定乙方在办理手续前将所有房款转入担保公司。甲方义务为：1、甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签定本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋；保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷；保证共有权人和承租人已放弃优先购买权。由此引起的法律及经济责任由甲方自行承担；2、甲方于房屋交付前的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用应当全部结清。甲方交房时间为过户甲方收到全款；3、甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。乙方义务为：1、乙方已实地看房且对该房屋的所有现状、情况均已知悉，并在无任何异议情况下自愿购买；2、乙方收房时间为2017年3月30日；3、乙方按本合同约定时间2017年1月30日按期付款；4、乙方应按约定时间2017年2月30日（合同原文如此）到房屋管理部门办理产权交接手续。关于违约责任，合同约定一方未按本合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同尾部，周博、王笑容分别签名按指印。落款日期之下，严广手书备注：由乙方替甲方赎楼，甲方自愿承担2016年12月6日至2017年1月16日的银行贷款本金及利息，2017年1月16日后甲方未赎楼，甲方不再承担该房屋银行利息。合同签订地点为湖南新环境房地产经纪连锁有限公司玛丽花园店。同日，周博出具收到原告3万元购房定金收条，收条写明：如果周博不卖则定金双倍赔偿给王笑容，如果王笑容不买则定金不退给王笑容。同月16日，原告将定金转账至严广账户，该定金由严广托管。同日，原告支付按揭服务费1.1万元，与湖南新金非融资性担保有限公司签订《购买方委托办理协议》，委托办理银行按揭贷款手续，预期贷款40万元，双方约定收集所有资料后90个工作日内完成，原告及房屋出售方应提前配合完成注销抵押、产权过户、领取新证、办理他项权证等手续。同日，周博签订房屋所有权证代管委托书，将案涉房屋所有权证原件、国土证原件委托湖南新环境房地产经纪连锁有限公司玛丽花园店保管。2016年12月14日，严广出具收到王笑容首付款36万元收条，收条写明用于偿还周博中国农业银行河西支行恒大名都27、28栋1401号房屋银行贷款。2016年12月16日，原告向严广个人账户转款39万元。2017年1月3日，周博与其妻子签署委托书并办理公证，全权委托严广办理案涉房屋抵押贷款的还款、到房产局注销抵押登记、收取房款等手续。签订《房屋买卖合同》后，周博通过微信与严广保持联系。2017年3月，周博多次询问手续办好时间，双方还就周博提供案涉房屋钥匙以便担保公司看房评估多次协商。3月28日，周博询问大概需要多久办好？严广回复不出意外15个工作日内。4月5日，周博微信告知严广决定终止交易。2017年4月19日，原告丈夫、周博及其亲戚、严广就案涉房屋买卖合同解除或继续履行当面协商，未能达成一致。2017年2至4月的案涉房屋按揭贷款未按期偿还，周博于2017年4月23日偿还逾期房贷，后继续按期偿还贷款。原告与周博发生纠纷后，严广将托管的3万元定金交给周博，将36万元首付款退还原告。另查明：案涉房屋系周博于2010年10月22日购买，购买时银行贷款额度为45万元。本院认为，原告王笑容和被告周博签订的《房屋买卖合同》，系双方平等自愿协商达成，未违背法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。2017年4月5日，周博提出终止交易，而原告要求继续履行，此时，除非具备约定或法定解除情形，否则，周博单方提出终止交易，明确表示不履行主要债务即构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”案涉房屋买卖合同约定：一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本案中，周博认为其终止交易的理由在于原告有三方面的违约行为：其一，未履行合同约定替周博按时缴纳合同项下房屋银行按揭款；其二，未能按时向周博支付购房款；其三，未能按时办理房屋产权交接手续。前述理由是否成立？本院分析如下：关于“未履行合同约定替周博按时缴纳合同项下房屋银行按揭款”。案涉《房屋买卖合同》以“备注”约定：由原告方替周博赎楼，周博自愿承担2016年12月6日到2017年1月16日的银行贷款本金及利息。2017年1月16日后周博未赎楼，周博不再承担该房屋银行利息。该约定没有“原告替周博缴纳案涉房屋银行按揭贷款”的意思表示，只是表明2017年1月16日后案涉房屋银行利息应由原告承担。对于利息的承担时间及方式，双方亦无约定。原告没有替周博缴纳案涉房屋银行按揭款的合同义务，不能认为原告违约。关于“未能按时向周博支付购房款”。案涉《房屋买卖合同》约定：乙方按本合同约定时间2017年1月30日按期付款。结合合同中“甲方交房时间为过户甲方收到全款”、“乙方收房时间为2017年3月30日”的约定，此处的1月30日按期付款，应指首付款。根据本案查明事实，首付款36万元原告于2016年12月16日转账给严广，因周博全权委托严广办理案涉房屋出售事宜，支付给严广可视为支付给周博，首付款给付方面，原告并无违约行为。此外，如果将支付购房款视为支付全部款项的话，因为案涉房屋未过户、未交房，尚未达到付款条件，同样不能认为原告违约。关于“未能按时办理房屋产权交接手续”。因为案涉房屋有抵押，办理房屋产权交接手续，需要提前偿还贷款注销抵押。本案中，原告按时缴纳了预付款，严广出具的首付款收条中，明确注明该款项用于偿还案涉房屋银行贷款。而周博将“办理案涉房屋抵押贷款的还款、到房产局注销抵押登记”委托严广办理，表明案涉合同约定的由原告赎楼，原告已经履行了相应义务，案涉房屋未能注销抵押，责任不在原告，不能认定原告违约。案涉合同约定：乙方（原告）应按约定时间2017年2月30日到房屋管理部门办理产权交接手续；甲方（周博）应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。这表明，办理房屋产权交接手续是双方的义务。没有卖方配合，原告无法办理房屋产权交接手续。买卖双方均未在约定时间去办理产权交接手续，不能认为原告违约。基于前述，案涉房屋买卖合同签订之后，2017年4月5日之前，原告并无违约行为，周博依约定解除合同无事实依据。同时，亦无证据证明2017年4月5日有法定事由致案涉合同不能继续履行，无证据证明具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除情形，有鉴于此，周博单方提出终止交易，系违约。鉴于周博以其行为表明不履行主要债务，原告要求继续履行合同又得不到周博的同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，原告诉请解除其与周博之间签订的《房屋买卖合同》，且周博亦无异议，本院予以支持。周博违约，应当承担相应的违约责任，原告诉请周博双倍返还定金6万元，符合定金罚则之规定，亦符合双方的约定，本院予以支持。原告以“每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金”为据请求支付违约金，但本案中，周博除2017年4月5日单方提出终止交易违约之外，无证据证明有其他违约行为，而原告在协商要求继续履行合同无果的情况下，亦诉请解除合同，换言之，双方在解除合同上已无异议，如此便不存在逾期天数之计算，亦不存在据此计算的违约金。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告第2项诉求为双倍返还定金，表明其优先选择定金条款，该定金的性质为违约定金，本案中不能再适用违约金条款，因此，对原告诉请支付违约金9万元的诉求，本院不予支持。至于原告诉请赔偿购房资格损失20万元，因原告未提供证据证明丧失购房资格，亦未提供证据证明有相应损失，本院不予支持。被告严广非案涉房屋买卖合同当事人，原告诉请严广对周博的支付义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。原告与严广之间，以及周博与严广之间若另有纠纷，可另行协商或诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王笑容和被告周博签订的《房屋买卖合同》；二、限被告周博于本判决生效之日起十日内向原告王笑容双倍返还定金6万元；三、驳回原告王笑容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15060元，由原告王笑容承担3831元，被告周博承担11229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗新祥人民陪审员  张 宏人民陪审员  姚胜煌二〇一八年四月九日代理书记员  袁子怡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。