连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第2143号
原告张荣寿。
委托代理人张勇，江苏汉平律师事务所律师。
被告连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号。
法定代表人庄广强，董事长。
委托代理人范守卫，该行员工。
委托代理人程岩，江苏明智达律师事务所律师。
被告连云区连岛街道沙湾村民委员会，住所地连云港市连云区连岛街道沙湾村。
法定代表人李庆国，主任。
委托代理人李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。
被告连云港市连云区房屋征收局，住所地连云港市连云区人民政府内。
法定代表人陈孔祥，局长。
委托代理人刘凤，江苏宏浩律师事务所律师。
原告张荣寿诉被告连云港东方农村商业银行股份有限公司(以下简称东方农商行)、连云区连岛街道沙湾村民委员会（以下简称沙湾村委会）、连云港市连云区房屋征收局（以下简称连云区房屋征收局）买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张荣寿及委托代理人张勇、被告东方农商行的委托代理人范守卫和陈岩、被告沙湾村委会的委托代理人李庆军、被告连云区房屋征收局的委托代理人刘凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张荣寿诉称，2003年3月3日沙湾村将其名下七宗土地使用权及其地上建筑物抵拖欠被告的贷款。2004年5月26日，被告将其中原办公楼建造面积155.25平方米及占用土地使用权773.8平方米、原仓库建造面积287.04平方米及占用土地使用权1085平方米转让给原告，原告按约支付转让款，双方于2006年7月26日办理移交手续。未经原告同意，被告沙湾村委会和被告连云区房屋征收局私自签订征收协议将涉案房屋予以拆除并占用涉案土地。故提起诉讼，请求判令被告东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元；被告沙湾村委会、连云区房屋征收局承担连带赔偿责任。
被告东方农商行辩称，请求判决驳回原告对被告东方农商行的诉求，理由如下：1、原告诉被告东方农商行属于错列诉讼主体；2、被告东方农商行在本案中无任何违约和侵权行为，原告主张被告东方农商行承担连带赔偿责任，无事实和法律依据；3、原告诉求的请求权基础属于侵权赔偿，其主张被告沙湾村委会、连云区征收局承担侵权损害赔偿责任，与其主张对转让合同有效性承担责任的诉求相矛盾，可以间接证实被告东方农商行在本案中不应当承担责任。
被告沙湾村委会辩称，1、被告沙湾村委会与原告之间不存在商品房买卖合同关系。2004年5月28日原告与被告东方农商行签订的房屋及土地转让协议并无被告沙湾村委会的签章，且被告沙湾村委会对该份协议毫不知情。根据合同相对性，原告要求被告沙湾村委会赔偿损失没有事实及法律依据。2、涉案的房屋土地现仍然登记在被告沙湾村委会的名下，按照物权法的规定，涉案的房屋及土地所有权人应当是被告沙湾村委会。按照2003年2月3日被告沙湾村委会与被告东方农商行签订的抵贷协议约定，被告沙湾村委会所有的七宗土地及地面定着物冲抵所欠被告东方农商行贷款本金280.6万元、利息99万元及相关费用后，多余部分仍然属于被告沙湾村委会享有，也就是说，以上土地、房屋在变卖时的具体价格与被告沙湾村委会存在很大的利益关系，而原告与被告东方农商行签订的房屋及土地转让协议涉及到房屋面积442.29平方米（最终经有权机关确权面积是411.7平方米）、土地面积1818.8平方米，转让的价格只有30万元，按照2004年的价格明显偏低。沙湾村委会对此事先未参与，也不知情，这损害了沙湾村委会的利益。3、根据2014年1月20日江苏先河房地产土地评估有限公司对涉案房屋及土地的评估，涉案的房产及土地价格共计841537元，原告主张的260万元没有依据。4、在征收补偿明细中的有些补偿款项原告无权主张，具体包括搬迁补助费、临时安置补助费、奖励费用、附属设施的补偿等，以上费用应当由沙湾村委会享有。因为被征收的对象是沙湾村委会，且需搬迁、安置的对象也是沙湾村委会，附属设施的添附也是沙湾村委会，所以以上费用应当由沙湾村委会享有。
被告连云区房屋征收局辩称，1、答辩人依法征收连岛沙湾××地块进行旧城改造，根据国家登记部门确权证书及司法文书确认房屋产权，原告诉答辩人没有依据。2013年12月15日连云区人民政府发出《连云港市连云区人民政府连岛沙湾等地块旧城区改建项目房屋征收决定书》，答辩人对该地块进行征收，经土地部门确认本案涉及的地块属于连云港白沙水产养殖公司，该公司已经停业，现归连岛街道办事处沙湾村所有，该地块也一直是沙湾村进行管理使用。原告是否享有权利应通过诉讼确认，答辩人与原告没有法律上关系，在诉讼中不应是被告，可以是协助保全人。2、本案所涉地块土地及房屋评估价格为841537元，附属设施补偿费为282588元，该房地产总价值为1124125元，原告所谓的260万元没有依据。综上，原告诉讼答辩人主体错误，诉讼标的没有依据，请求驳回其诉讼请求。
经审理查明：2003年3月3日，连云港市连云区农村信用合作联合社（甲方）与沙湾村委会签订《抵贷协议》，协议约定：双方本着实事求是的原则进行友好协商，就乙方所欠甲方债务问题达成如下协议：一、截止2004年4月28日，乙方欠甲方债务379.6万元，其中本金280.6万元、利息99万元，经双方确认无误。二、因乙方无力偿还所欠甲方债务，甲方同意乙方用所属的土地使用权及地上建筑物对其所欠债务进行抵断。三、乙方用以抵债的土地使用权明细如下：1、原水岛村仓库土地使用权证号为连国用[2000]字第A20069号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1688.1平方米。2、原水岛村育苗场土地使用权证号为连国用[2000]字第A20073号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积3262.5平方米。3、原水岛村貂场土地使用权证号为连国用[2000]字第A20070号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1499.8平方米。4、原水岛村村委会办公楼用地，土地使用权证号为连国用[2000]字第A20071号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积1539.9平方米。5、原水岛村小码头用地，土地使用权证号为连国用[2000]字第A20072号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积156.5平方米。6、原白沙村仓库用地，土地使用权证号为连国用[1999]字第A0025号，四至范围见《土地使用证》图示，土地面积733.8平方米。四、乙方用上述七宗土地使用权及地面定着物抵冲甲方债务379.6万元，其中本金280.6万元、利息99万元。五、土地出让金、过户费及其它相关费用由甲方承担。六、协议签订后，乙方将用于抵债的土地使用权属证明及地上建筑物相关的文件等一并移交甲方，并积极协助甲方办理过户手续。七、乙方上述七宗土地及地上建筑物抵贷后，与此有关的其他一切债务与甲方无关。八、乙方上述七宗土地变现总值抵冲所欠甲方债务及相关费用后，多出部分返还乙方。土地使用权证显示上述七宗土地的土地使用权人为沙湾村委会的村办企业连云港市连云港白沙水产养殖公司，地上建筑物无产权手续。
2004年5月26日，连云港市区农村信用合作联社（甲方）与张荣寿（乙方）签订《转让协议书》，协议约定：甲方为了加大抵债资产处置力度，最大限度地减少信用社资产的损失，防范和化解农村信用社信贷风险。双方本着公开、公平、公正的原则，就转让抵债资产事项与乙方达成如下协议：
一、甲方自愿将位于连岛白沙村的办公楼及土地按现有状况转让给乙方。（1、原白沙村委会办公楼建筑面积155.25平方米，占地面积733.8平方米。2、原白沙村委会仓库建筑面积287.04平方米，占地面积1085平方米。）二、转让价格为人民币30万元整，本协议签订时先付5万元定金，余款在甲方办证及所有权转移手续完成后三日内一次性给付。三、甲方负责所有房屋及场地的清场，涉及本房屋及土地使用权过户的一切税费由乙方承担，如需甲方出具证明及签章的，甲方有义务协助。四、如乙方违反上述协议，甲方不退还定金人民币5万元整。上述土地用途为仓储、使用权类型为划拨。
2006年7月26日，连云港市区农村信用合作联社（甲方）与张荣寿（乙方）签订《移交协议》，协议约定：甲方将位于连岛白沙村的办公楼及土地按原协议面积移交给乙方，房屋及场地的清场由甲方负责。现由于特殊情况移交清单另外办理，后续土地手续甲方在下周内办理完毕移交乙方（白沙农民善后问题由甲方负责处理）。该移交协议签订后，张荣寿一直未实际占有上述不动产，上述不动产一直有沙湾村委会占有、使用。
2006年12月7日，张荣寿将剩余转让款25万元支付给连云港市区农村信用合作联社。但涉案争议的土地使用权因连云港市区农村信用合作联社与沙湾村委会一直未有办理土地使用权转移变更手续，故连云港市区农村信用合作联社也一直未能将涉案争议土地使用权转移变更登记到原告张荣寿名下。
经法庭核实，连云港市连云区农村信用合作社联合社于2003年与连云港市原新浦区及原海州区农村信用合作社联合社合并成立连云港市区农村信用合作联社。2007年经批准，在连云港市区农村信用合作联社基础上成立江苏连云港东方农村合作银行。2012年江苏连云港东方农村合作银行更名为连云港东方农村商业银行股份有限公司。
另查明：涉案争议的土地位于连岛沙湾××地块旧城区改建项目范围。
2013年11月11日连云区房屋征收局发布《关于连岛沙湾等地块旧城区改建项目备选评估机构报名的通知》，其要求的报名条件为三级以上房地产估价资质，并委托连云区公证处对上述通知的公示情况进行证据保全。有包括江苏先河房地产土地评估有限公司在内四家评估机构进行报名。后选定江苏先河房地产土地评估有限公司作为该项目的房屋征收评估机构。2014年1月13日江苏先河房地产土地评估有限公司对土地面积为733.80平方米、地上有效建筑面积为214.97平方米房地产进行评估。其中，土地的评估价为188587元，房屋评估价为212196元；江苏先河房地产土地评估有限公司对土地面积为1085平方米、地上有效建筑面积为196.73平方米的房地产进行评估，土地评估价为278845元，房屋评估价位161909元。
2014年1月20日，连云区房屋征收局（甲方）与沙湾村委会（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：因连岛沙湾××地块项目建设需要，经连云区人民政府[2013]第08号房屋征收决定批准，甲方负责对本项目用地红线范围内的房屋实施征收补偿。将甲乙双方协商，现就房屋征收补偿安置事宜达成如下协议：一、甲方征收乙方位于连岛街道沙湾村土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积411.7㎡（其中有证建筑面积411.7㎡）（详见附件）。甲方按规定对上述土地上的房屋和附属物进行补偿。二、乙方自愿选择货币补偿方式进行征收。三、旧房补偿费用被征收房屋市场评估价374105元，合法院落467432元，附属物282588元，搬家补助费3294元，临时安置费19762元，合计1147181元。双方还就其他相关事宜进行约定。
房屋附属设施补偿明细表载明：1、不锈钢门2220元；2、复合地板4032元；3、塑钢窗3226元；4、柜机600元；5、灯头300元；6、背景墙762元；7、铁护栏1467元、8、双塑钢窗2222元；9、电话108元；10、地砖6224元；11、窗帘布528元；12；化粪池7440元；13、水冲器800元；14、内墙砖1915元；15、厕所17760元；16、内墙乳胶漆16054元；17、外墙水刷石9492元；18、电总表300元；19、给水设施300元；20、排水沟1440元；21、PVC给水管950元；22、混凝土道路123060元；23、明沟4300元；24、排洪沟18500元；25、探头1200元；26、监控800元；27、护坡45792元；28、外踏步7096元；29、水井3700元。
附属设施中除混凝土道路、明沟、排洪沟、护坡、外踏步外，其他均系沙湾村委会后添置的，后添置实施补偿金额为83840元。
上述事实，有连云港市连云区农村信用合作联合社与沙湾村委会签订的《抵贷协议》、连云港市区农村信用合作联社与张荣寿签订的《转让协议书》和《移交协议》、连云区房屋征收局与沙湾村委会签订的《房屋征收补偿安置协议书》、江苏先河房地产土地评估有限公司出具的《房地产估价报告》两份、货币补偿费算账单、房屋附属实施补偿明细表及当事人陈述在卷予以证实。
本案的争议焦点为：一、原告要求被告东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元是否有事实和法律依据？二、原告要求被告沙湾村委会和连云区房屋征收局承担连带赔偿责任是否有法律依据？
对于争议焦点一即原告要求被告东方农商行返还购房款30万元并赔偿损失230万元是否有事实和法律依据？
本院认为，原告与被告东方农商行签订的《转让协议书》是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力。协议签订后，原告按约履行了付款义务，但转让协议中的土地及地上建筑物一直被被告沙湾村委会占有使用、且沙湾村委会也一直未有将涉案争议的土地使用权变更登记到被告东方农商行名下。现沙湾村委会已与连云区征收局签订《房屋征收补偿安置协议书》，将上述涉案争议的土地及地上建筑物征收拆迁。现被告东方农商行已无可能将涉案争议土地使用权转移登记到原告名下，故东方农商行应当将收取原告的购房款30万元退还原告并赔偿原告相应的损失。关于该损失的赔偿，基于公平原则，本院参照拆迁补偿标准予以赔偿，本院支持的赔偿金额为740285元（1147181元-搬家补助费3294元-临时安置费19762元-附属实施83840元-30万元购房款）。
对于争议焦点二即原告要求被告沙湾村委会和连云区房屋征收局承担连带责任是否有法律依据？
本院认为，涉案争议的不动产系沙湾村委会欠被告东方农商行贷款，沙湾村委会以包括涉案争议七宗土地及地上建筑物冲抵所欠东方农商行的债务，但双方一直未办理土地使用权的转移登记手续，故涉案争议的不动产的物权仍属被告沙湾村委会所有。沙湾村委会与连云区征收局签订征收协议的行为表明其已经不同意将涉案争议的土地使用权及地上建筑物用于冲抵所欠东方农商行的债务。由于张荣寿并未取得涉案争议土地使用权属，且张荣寿并非沙湾村委会与东方农商行之间的抵贷协议的当事人，其要求被告沙湾村委会、连云区征收局承担连带赔偿责任的诉求，无事实和法律依据，依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告连云港东方农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张荣寿1040285元。
二、驳回原告张荣寿其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27600元，由原告张荣寿负担13437元、被告连云港东方农村商业银行股份有限公司负担14163元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费27600元。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 李国栋
审 判 员 刘 勇
代理审判员 王晓飞
二〇一六年四月十五日
书 记 员 王馨颖
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效。