广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初3548号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行，住所地佛山市南海区狮山镇松岗大道94号，统一社会信用代码91440605980062978W。
负责人：陈金伟，任行长。
委托代理人：赵相国、刘秀娟，均系广东四方三和律师事务所律师。
被告：杨耀斌，男，汉族，1973年7月28日出生，住佛山市顺德区，
被告：保利华南实业有限公司，住所地佛山市南海区桂城街道82区灯湖西路20号保利洲际酒店15楼（住所仅作办公室用），统一社会信用代码91440605778311950L。
法定代表人：刘文生。
委托代理人：栗鑫昕，系该公司员工。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行与被告杨耀斌、保利华南实业有限公司（以下简称保利华南公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵相国、刘秀娟，被告杨耀斌，被告保利华南实业有限公司委托代理人栗鑫昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨耀斌立即向原告偿还计算至2017年1月22日止的借款本金553274.54元、利息60178.62元、罚息3064.06元，以及从2017年1月23日起至实际清偿之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利；2.判令被告保利华南实业有限公司对被告杨耀斌拖欠原告的上述第1项债务承担连带清偿责任；3.判令原告对被告杨耀斌提供用于抵押的佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋2梯1704房房产的价款在上述第1项确定的债权范围内享有优先受偿权；4.判令两被告承担原告为行使本案权利而支出的律师费50000元。本案诉讼费用由两被告共同承担。
事实与理由：
借贷情况
2013年8月23日，原告与被告杨耀斌签订《购房借款及担保合同》（合同编号：松岗个房借字2013第156号），约定由原告向被告杨耀斌发放贷款570000元用于购买佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋2梯1704房，借款期限为240个月，自2013年9月18日起至2033年9月18日止。
借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮10%确定，贷款发放后，遇中国人民银行调整贷款基准利率的，借款期限在一年以上的借款，借款利率实行一年一定，即每年1月1日按照中国人民银行最新公布的贷款基准利率和上述约定的浮动比率核定当年的最新借款执行利率；对逾期借款从逾期之日起按借款执行利率加收50%罚息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
二、抵押情况
《购房借款及担保合同》约定，被告杨耀斌以该笔借款所购房屋佛山市南海区狮山镇禅炭路901号保利东语花园36栋2梯1704房作还款抵押担保，抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。
2013年8月29日，上述抵押房产在佛山市住房和城乡建设管理局进行了预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登佛预字第0200183292），原告为预告登记权利人，被告杨耀斌为预告登记义务人。
三、保证情况
《购房借款及担保合同》约定，开发商作为保证人为借款人的债务承担连带保证责任，保证期间自贷款发放之日起至办妥本合同项下抵押财产登记手续并将相关他项权利证明文件交贷款人保存。
另外，原告与被告保利华南公司签订《商品房贷款业务合作协议》，约定被告保利华南公司为其开发的房地产项目的房屋购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期间自协议项下原告每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至被告保利华南公司协助原告取得被告杨耀斌所购房产的预售商品房抵押登记证明书之日止。保证担保的范围为原告与被告杨耀斌、被告保利华南公司签订的《购房借款及担保合同》项下被告杨耀斌所欠原告的贷款本金、利息（包括复利和逾期利益）及原告为实现债权而支付的费用（包括诉讼或仲裁受理费、保全费、执行费、律师费以及评估费、拍卖费、公告费、公证费等其他实际支出的费用）。
四、履行情况
上述《购房借款及担保合同》签订后，原告依约于2013年9月23日向被告杨耀斌发放了贷款57万元。借据显示，借款利率为5.895%，借款日期为2013年9月23日。
五、违约情况
《购房借款及担保合同》约定，若被告杨耀斌未足额偿还借款本息超过90天的，原告有权提前收回已发放的借款，并在遭受损失时要求被告杨耀斌全额赔偿。被告杨耀斌从2014年10月23日起开始出现拖欠本息，显然已超过90天，原告多次要求被告杨耀斌立即偿还欠款、要求被告保利华南公司承担担保责任未果。原告认为上述被告的行为已经构成违约，侵害了原告资金安全。特向贵院提起诉讼，请求依法支持前述所请。
被告杨耀斌辩称，对原告主张的事实、理由及诉讼请求均无异议。希望能与原告和解，分期进行还款。
被告保利华南公司辩称，根据原告与被告杨耀斌签订的《购房借款及担保合同》及原告与被告保利华南公司签订的《商品房贷款业务合作协议》，被告保利华南公司就案涉按揭贷款为被告杨耀斌提供连带保证担保，同时，案涉物业已就案涉按揭贷款向原告进行抵押，即案涉按揭贷款既有原告自己提供的物的担保又有被告保利华南公司提供的保证担保，根据物权法的规定，原告应当先以案涉物业折价或者拍卖变卖的价款实现债权，如案涉抵押物业在折价或者拍卖变卖的价款实现债权后仍未全部清除债务，再由被告保利华南公司对不足清偿部分承担补充责任。因此，恳请法院依法判决以维护被告保利华南公司的合法权益。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，由于两被告对原告所提交的证据的真实性、合法性以及关联性均无异议，没有提供反驳证据，且双方对案件事实没有争议，故本院对原告提交的证据予以确认，并对原告所主张的案件事实予以认定。
另查明，借款借据载明被告的还款方式为等额本息还款法。杨耀斌于2017年3月22日签收本院送达的应诉材料。
再查明，原告与被告保利华南公司签订的《商品房贷款业务合作协议》约定：购房者未足额偿付到期贷款本息连续达三期的，原告应在最后一期约定的偿还贷款本息日届满之日起七个工作日内以书面形式通知被告保利华南公司，被告保利华南公司在收到原告通知的七个工作日内对逾期支付贷款本息的购房者进行催收，并从收到原告书面通知的下一期贷款本息偿还到期日开始，被告保利华南公司对购房者所欠的贷款本息承担保证责任。由被告保利华南公司代购房者偿付欠原告所有的贷款本息。
本案中，原告向本院提出财产保全申请并提供相应担保，本院经审查后作出（2017）粤0605民初3548号民事裁定书，裁定冻结两被告的银行存款616517.23元或查封、扣押其相应价值的财产，本院随后据此于2017年3月21日查封了被告杨耀斌所有的位于佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋2梯1704房（房屋唯一码2650597624015FWN）。
本院认为，原告与被告杨耀斌签订的《购房借款及担保合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告依约发放了贷款，履行了合同义务。被告杨耀斌未按照合同约定按期还本付息，已构成违约，故原告要求被告杨耀斌提前归还本金、利息、罚息、复利，符合合同约定，亦未违反法律规定，被告杨耀斌也无异议，本院予以支持。本案的应诉材料于2017年3月22日送达给被告杨耀斌，原告要求被告杨耀斌提前还款的意思表示于该日到达杨耀斌，因此该日之前对未到期的本金应按合同约定的执行利率计算利息，对逾期本金按执行利率上浮50%计算逾期还款利息（含利息和罚息）；该日之后所欠的全部本金按执行利率上浮50%计算逾期还款利息（含利息和罚息），并对所欠的利息按执行利率上浮50%计算复利。原告该部分诉讼请求合法有理，本院予以支持。
对于原告主张被告杨耀斌以用本案借款购买的佛山市南海区狮山镇松岗禅炭路901号保利东语花园36栋2梯1704房作为合同项下债务的抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告有权对被告杨耀斌提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的诉讼主张。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为上述房屋的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。因此，原告主张对抵押房产的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因条件尚未成就，本院不予支持，原告可在条件成就后再行主张。
因《购房借款及担保合同》约定在被告杨耀斌违约的情况下，原告为实现债权所支出的包括律师费在内的费用由被告杨耀斌承担，基于原告在本案诉讼中委托律师代理诉讼事务的事实，律师费属于必要、合理的支出，两被告对原告提出的律师费请求均没有异议，本院对该诉讼请求予以支持。
关于保证人的责任问题。原告与被告保利华南公司签订的《商品房贷款业务合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。该协议明确约定被告保利华南公司为被告杨耀斌向原告所负债务提供无条件的、不可撤销的连带责任保证，保证期限为房屋按揭贷款发放之日起至保利华南公司协助原告取得借款人所购房产的预售商品房抵押登记证明之日止。该保证担保属于阶段性担保，因约定抵押的房产尚未办理房地产权证及抵押登记，目前仍处于担保期限之内，故被告保利华南公司依约应对被告杨耀斌的本案债务承担连带清偿责任。又因原告尚未对涉讼房屋享有现实抵押权，故不能适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于既有物保又有人保时实现债权的相关规定。被告杨耀斌未足额偿付到期贷款本息连续达三期时，原告虽未按《商品房贷款业务合作协议》的约定，在最后一期约定的偿还贷款本息日届满之日起七个工作日内以书面形式通知被告保利华南公司，但该履行过程中的瑕疵，非为法定或约定免除保证责任的事由，不能免除被告保利华南公司作为保证人所应承担的保证责任；此外，原告在保证期限内以提出诉讼的方式向被告保利华南公司主张权利，被告保利华南公司在收到应诉材料之日起即视为原告已履行其通知义务，故被告保利华南公司的相关抗辩理由均不成立，本院不予采纳，并对原告的相关诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下：
一、被告杨耀斌应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年1月22日止的借款本金553274.54元、利息60178.62元、罚息3064.06元，以及从2017年1月23日起至2017年3月21日止，根据《购房借款及担保合同》约定的还款期限，对未到期本金按中国人民银行同期贷款利率下浮10%计算的利息、对逾期本金以及所欠的利息按中国人民银行同期贷款利率下浮10%再上浮50%计算的逾期还款利息（含利息、罚息）和复利，从2017年3月22日起至实际清偿之日止对所欠的全部本金以及所欠的利息按中国人民银行同期贷款利率下浮10%再上浮50%计算的逾期还款利息（含利息、罚息）和复利予原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行；
二、被告杨耀斌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费50000元予原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行；
三、被告保利华南实业有限公司对被告杨耀斌的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5232.59元、财产保全费3602.58元，合计8835.17元（原告已预交），由两被告负担，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告已预交的诉讼费8835.17元，在本判决生效后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈恩泽
二〇一七年四月二十五日
书记员 曹 悦