北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初12739号原告（反诉被告）陈琪，女，1981年6月10日出生，汉族，北京市海淀区红英小学教师，住北京市海淀区。委托代理人徐洋，北京世盈律师事务所律师。委托代理人王世晶，北京世盈律师事务所律师。被告（反诉原告）王华，男，1978年12月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托代理人徐俊杰，北京市太行律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼六层。原告（反诉被告）陈琪与被告（反诉原告）王华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈琪的委托代理人徐洋、王世晶，被告（反诉原告）王华及委托代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琪诉称：2016年5月29日，原、被告在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，原、被告及链家公司又签订《补充协议》。上述协议约定，被告将其所有的坐落于昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋出售给原告，交易总价款4845000元，其中：1、原告于2016年5月29日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付被告；2、原告于2016年6月30日前将第二笔定金20万元以自行支付的方式支付被告；3、在2016年10月1日前，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，原告于过户前三个工作日内，将首付款1835000元（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付被告；4、原告向银行申办抵押贷款，贷款金额为270万元，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给被告；5、原被告应当在收齐定金30万元后1个工作日内自行办理物业交割手续，第三人陪同，原告从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当日，由原告自行支付给被告。合同签订后，原告于2016年5月29日给付被告第一笔定金10万元。2016年6月1日，被告在原告提出的情况下同意将原定的第二笔定金20万元分两次给付，6月底之前给付10万元，7月底之前再给付10万元。随后，原告于2016年6月9日将第二笔定金10万元给付被告，被告对此未提出异议并且予以接受，被告也接受了原告重新打的10万元欠条并换回了此前原告打给被告的20万元欠条。2016年7月中下旬，原告和中介工作人员就开始联系被告要求付款和确定最后10万元的收款账户，但此时被告便开始拒不提供，为此原告通过此前的支付宝账户给被告转款，发现该账户已经不能使用。此后，经原告和中介工作人员再三努力，被告就是拒不收款，也不提供收款账户。2016年7月29日，原告在毫无征兆的情况下突然收到被告解除合同通知，被告在通知中称原告一直拖欠应付款项20万元，因此解除房屋买卖合同。对此，原告当然不同意，无奈之下找到房屋中介，并在2016年7月31日将10万元定金留存在链家公司处，以证明原告已尽最大努力诚实信用履行合同。但被告至今仍拒绝收取合同价款，并拒绝继续履行房屋买卖合同。由于原告并无违约之意，且涉案房屋已于2016年6月9日交付原告并进行了装修，原告为了购买涉案房屋已经将原来唯一住宅出售，并且身怀六个月的身孕，就是为了改善居住环境才购买涉案房屋，所以原告不存在不能付款、不愿付款的违约之意。因此，原告坚决不同意被告单方解除房屋买卖合同。现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告继续履行房屋买卖合同，包括履行协助原告办理网签、抵押贷款、缴税、房屋过户登记手续，并自行将原有户口迁出等合同义务；二、诉讼费由被告承担。被告王华辩称：不认可原告的陈述，双方并未于2016年6月1日就顺延定金支付期限达成一致意见。原告未按约定的期限支付定金，被告有权解除合同。2016年7月29日，原告收到被告的解除合同通知，故房屋买卖合同已于当日解除。不同意原告的诉讼请求。反诉原告王华诉称：2016年5月29日，经链家公司介绍，反诉原、被告就昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋签订房屋买卖合同，约定成交价为386万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价985000元，总价为4845000元。合同还约定反诉被告向反诉原告支付定金30万元，逾期15日反诉原告有权解除合同。同日，双方又签订了补充协议，约定反诉被告应于2016年5月29日支付定金10万元，2016年6月30日前支付剩余定金20万元，同时约定反诉被告逾期支付上述费用15日构成根本违约，反诉原告有权解除合同，反诉被告应向反诉原告支付房屋总价款20%的违约金。截至2016年6月30日，反诉被告共支付20万元，逾期15天后，仍未履行付款义务，构成根本违约。反诉原告于2016年7月29日向反诉被告及链家公司发出书面解除合同通知，反诉被告收到后既不支付违约金也不搬出房屋，反而向人民法院起诉。现反诉原告依法提起反诉，请求：一、确认双方的房屋买卖合同已经解除；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金769000元；三、判令反诉被告搬出昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋。反诉被告陈琪辩称：一、本案关于定金的付款期限已经变更，王华以变更前的定金合同主张解除房屋买卖合同及支付违约金769000元，缺少法律依据，不应予以支持。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。本案基本事实是，2016年6月1日，反诉原告在反诉被告提出将第二笔定金20万元分两次给付，分别是6月30日之前给付10万元，7月31日前再给付10万元的情况下，反诉原告予以同意。因此，无论是事实上还是根据担保法司法解释，双方的定金合同都已经变更。反诉原告不尊重客观事实，在反诉中仍主张6月30日之前应给付20万元定金，显然没有依据。在反诉被告支付第二笔10万元定金后，直至2016年7月29日之前，反诉原告都未再提出反诉被告在6月30日之前再给付定金10万元，中介公司因清楚此事也未再提出。二、反诉原告要求反诉被告搬出涉案房屋的请求不应支持。反诉被告是在反诉原告同意交钥匙、装修的情况下入住房屋的，反诉被告入住房屋有合同依据和法律依据，并且如上所述，反诉原告主张解除合同的请求不应予以支持，反诉被告也对房屋投入了大量的装修价款，因此其反诉要求搬出房屋的请求不应予以支持。第三人链家公司未到庭参加诉讼，但其提供书面意见述称：同意继续履行《北京存量房屋买卖合同》及补充协议。对《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》的真实性认可。经审理查明：2016年5月29日，经链家公司居间，陈琪（买受人）与王华（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同主要约定：出卖人将坐落于昌平区××小区××号楼××层××单元××的房屋出售给买受人；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为386万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为985000元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为270万元；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。同日，王华（甲方）、陈琪（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第一条主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4845000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条主要约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2016年5月29日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方，于2016年6月30日前将第二笔定金20万元以自行支付的方式支付甲方。3、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款：乙方于过户前三个工作日内将首付款1835000元以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于接到丙方通知后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年10月1日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应当在收齐定金30万元后1个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。第三条主要约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条主要约定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。第五条主要约定：如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。合同签订后，陈琪于2016年5月29日支付购房定金10万元，并向王华出具欠付20万元定金的欠条。2016年6月9日，陈琪再次支付购房定金10万元并重新出具欠付10万元定金的欠条，王华将房屋交付给陈琪。当日，双方在对房屋物业费及水、电费进行结算后，陈琪向王华支付物业交割保证金8408.22元。后陈琪对该房屋进行了装修。2016年7月，链家公司通知王华提供收款账户以接收剩余10万元购房定金，王华未提供。2016年7月29日，王华以邮政特快专递方式发出《解除合同通知》，以陈琪拖欠应付款项构成违约为由，通知陈琪解除房屋买卖合同。2016年7月31日，陈琪向王华的支付宝账户转账支付购房定金，因该账户异常，付款未成功。后陈琪将剩余10万元购房定金交予链家公司保管，因王华拒绝接收该款项，链家公司其后又将该款项返还陈琪。本案庭审中，陈琪主张其与王华于2016年6月1日达成口头协议，约定第二笔购房定金20万元变更为分两次支付，分别于2016年6月底前、2016年7月底前各支付10万元。为证明其主张的事实，陈琪向法庭提供了链家公司工作人员王某与王华的微信记录及录音材料等证据，并申请证人王某出庭作证。王华对上述微信记录及录音材料的真实性无异议，但对陈琪主张的事实不予认可。本案庭审中，陈琪坚持要求继续履行合同，并表示同意以全款支付方式支付剩余购房款。另查：2016年6月1日，王华申请换发了新的不动产权证，上述房屋现登记的坐落为昌平区××小区××号楼××层××单元××。在本案审理过程中，经陈琪申请，本院依法裁定查封了该房屋。陈琪为此交纳保全费5000元。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、不动产权证、支付宝转账记录、欠条、物业查验交接单、微信记录、录音材料、《解除合同通知》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈琪与王华签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，陈琪依约支付第一笔购房定金，王华亦将房屋交付给陈琪，后双方因剩余购房定金的支付问题产生争议，导致房屋交易进程停滞。根据陈琪提供的证人证言、微信记录及录音材料等相关证据，本院对陈琪主张的双方曾就变更第二笔定金的支付期限达成口头协议的事实予以认定。王华以陈琪逾期支付购房定金构成根本违约为由，要求确认房屋买卖合同已经解除，并要求陈琪腾退房屋、支付违约金769000元的反诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。合法有效的合同理应得到当事人的恪守和履行。现陈琪同意以全款支付方式支付剩余购房款，故其要求王华继续履行合同，协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。陈琪要求王华迁出户口，该请求事项不属于人民法院主管范畴，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告王华继续履行其与原告陈琪于二○一六年五月二十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，于原告陈琪支付剩余购房款人民币四百六十三万五千元之后十日内，协助原告陈琪办理位于北京市昌平区××小区××号楼××层××单元××房屋的产权过户手续。二、驳回原告陈琪的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王华的反诉请求。本诉案件受理费四万五千五百六十元，由王华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五千七百四十五元，由王华负担（已交纳）。保全费五千元，由王华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张彦辉人民陪审员  闫素霞人民陪审员  冯秀琴二〇一六年十二月二十七日书 记 员  姚东方