济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初7711号
原告:姜峰，男，1975年12月7日出生，汉族，自由职业，住山东省平阴县。
被告:山东志成投资建设股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：张子华，董事长。
委托诉讼代理人:展玲（特别授权代理），山东科创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马艳艳（特别授权代理），山东科创律师事务所律师。
原告姜峰诉被告山东志成投资建设股份有限公司（以下简称志成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，被告志成公司于2016年12月22日提出管辖权异议，2016年12月29日，本院裁定驳回被告志成公司的管辖权异议，被告志成公司不服提起上诉，2017年2月20日，济南市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告姜峰，被告委托诉讼代理人马艳艳、展玲到庭参加诉讼。因案情需要，本院于2017年12月22日再次公开开庭进行了审理。原告姜峰，被告委托诉讼代理人展玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付违约金146950元，自2011年11月1日至2016年10月30日，以购房款394486元为基数，按每日万分之二计算；2、请求依法判决被告协助原告办理完毕房屋产权过户登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买北园大街x房屋，房屋总价款396033元，交房日期为2006年12月31日前，交房之日起一年内取得产权证书。2006年11月底，被告向原告交付了本案房屋，后因被告原因迟迟未办理本案房屋的产权证书。2009年3月25日，被告针对逾期办理房屋产权登记证书事宜出具了《承诺书》，被告承诺在2009年6月30日前为原告办理完毕产权证。到期未办完，按购房总价款每日万分之二支付违约金。2009年6月30日，被告未能按承诺书约定如期办证。经原告和被告双方协商又达成逾期办证补偿协议。被告再次承诺自2009年7月1日起按购房总价款每日万分之二向原告支付违约金。《承诺书》签订后，被告自2009年7月1日起每月向原告支付逾期办证违约金，但到2011年11月以后，被告以资金周转困难为由停止向原告支付逾期办证违约金。2013年11月24日，原告就被告逾期办理房屋产权证书及逾期支付违约金事宜委托律师向被告致函，被告回函承诺“倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金”。之后，被告仍未能办理房屋所有权证书也未向原告支付违约金，2015年11月22日，原告再次委托律师针对被告逾期办理房屋产权证书及逾期支付违约金事宜向被告致函催促。截至今日，被告仍未办理本案房屋的产权证书，同时也没有向原告支付2011年11月以后至今的违约金。故原告为维护自身利益，诉至法院，望判如所请。
被告志成公司辩称，1、逾期办证是因济南市政府政策调整及市政府拖欠我公司大量款项造成的。2、原告起诉超过诉讼时效，只认可原告起诉前两年的违约金。3、2009年3月23日的承诺是在众多业主将志成公司主要领导人围堵在办公室的情况下达成的，此后的承诺书非志成公司所出具，上所盖印章非被告印章。4、志成公司已给付原告违约金，金额达到已付房款的17.56%，足以弥补原告的损失，请求法院对原告主张的过高违约金予以调整。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：
2006年1月11日，原告姜峰与被告志成公司签订《商品房买卖合同》，合同甲方为志成公司，合同乙方为姜峰，合同约定原告购买位于济南市北园大街x房屋及位于该小区xx地下室，房屋及地下室总价款为396033元；合同第六条商品房交付期限约定：乙方将购房款按合同约定最后付款期限付清后，甲方可于2006年12月31日前，将通过验收合格的商品房交付乙方使用；第十一条关于产权登记的约定载明：自双方交接该商品房之日起，乙方应在期限内办理备案和登记手续，甲方应积极配合办理。如因甲方原因不能在乙方接收商品房之日起的一年内取得产权证书，双方同意按以下方式处理：1、乙方退房，甲方在乙方书面提出退房之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按总房价款的3%一次性向乙方支付赔偿金；2、乙方不退房，甲方按总房价款的0.5%向乙方一次性支付违约金，甲方继续协助办理产权证。
原告姜峰向被告志成公司实际支付购房款394486元，被告志成公司向其出具了购房发票。2006年年底，被告志成公司将涉案房屋交付给原告姜峰。姜峰按约定缴纳了契税和维修基金。本案诉讼过程中，即2017年12月14日，被告志成公司取得涉案金色港湾6号楼房产大证，姜峰所购住宅在该大证显示位于历城区北园路x，面积为104.85平方米，所购地下室在该大证显示位于历城区北园路xx，面积9.75平方米。志成公司至今未能协助原告办理上述房产的产权过户登记手续。对于涉案房屋之前未能办理房产大证的原因，根据（2017）鲁01民终6679号生效民事判决认定的事实及双方当事人陈述，系被告超规划建设所致。。
2009年3月23日，被告志成公司向金色港湾小区3号楼、6号楼业主出具《承诺书》，载明：“尊敬的金色港湾3＃楼、6＃楼全体业主：目前金色港湾小区产权证大部分已办理完毕，对尚未办理产权证的3＃楼、6＃楼业主特做如下承诺：一、我公司将于二00九年六月三十日前为3＃楼、6＃楼业主办理完产权证。二、原买卖合同中约定的办证违约金在二00九年三月三十一日前支付给3＃楼业主，四月三十日前付给6＃楼业主，具体时间另行通知。三、如我公司未在二00九年六月三十日前办理完毕3＃楼、6＃楼产权证，则按购房款总价每日万分之二支付违约金。”被告主张该承诺书系被告领导在被包括原告在内的广大业主围堵办公室下的情况下被迫出具，不是被告真实意思表示，但未提供证据予以证实，本院不予采信。
2009年10月9日，被告志成公司又出具《承诺书》一份，载明：“尊敬的金色港湾3＃、6＃楼业主：因诸多原因所致3＃、6＃产权证未能在二00九年九月三十日前办理完，现我公司做如下承诺：一、将我公司二00九年六月二十九日承诺违约赔偿金每季度发放一次改为每月发放一次，时间为次月五日。二、我公司在二00九年十二月三十一日前未办理完产权证，二0一0年度违约赔偿提高标准事宜再作协商。如在二00九年十二月三十一日前办完产权证，违约赔偿按实际天数支付。……”
2013年11月28日，被告再次出具《承诺书》，载明：“……由于公司近期资金运转困难，我公司原承诺给予相关购房业主的逾期办证违约金，不得已于此前暂时停止发放。对此，我公司现承诺如下：1、在目前资金周转困难的情况下，被告会倾尽全力，集中人力、财力、物力，尽力协调政府相关部门，尽早完善商品房审批许可手续，争取尽早为该小区3号楼和6号楼的购房业主办理房屋所有权证书。2、取得上述房屋所有权证书后，我公司会尽量克服资金不足的困境，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。……”
被告对上述2009年10月9日和2013年11月28日的两份《承诺书》的真实性不予认可，辩称承诺书上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”的印章并非其单位印章，已就该公章的真实性在本院受理的（2016）鲁0112民初7382号案件中申请司法鉴定。经本院核实，被告在该案中申请鉴定的公章不包括上述两份《承诺书》的公章。因被告未提供反驳证据证实，本院对被告的上述辩解理由不予采信。
志成公司将《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金1972元支付姜峰，又按购房款总价每日万分之二向姜峰支付违约金至2011年11月21日计67302.27元，此后再未支付。
2013年11月24日，原告及金色港湾小区3号楼、6号楼等78位业主委托山东元序律师事务所向被告发出律师函，要求被告为业主办理房产证，并要求被告向业主支付拖欠的2011年11月1日至2013年11月24日期间的逾期办证违约金。被告否认收到该律师函，原告亦未提供证据证明该律师函送达给了被告及何时送达给了被告。
2015年11月22日，原告及金色港湾小区3号楼、6号楼等69位业主委托山东元序律师事务所向被告发出律师函，载明：“2013年11月24日，本律师接受3号楼、6号楼部分业主的委托，就贵公司逾期办理房产证及逾期发放违约金致函，贵公司回函承诺，倾尽全力为业主办理房屋所有权证书，并在取得房屋所有权证书后，分期陆续向购房业主发放拖欠的违约金。本律师将回函内容告之委托业主，业主均表示，相信贵公司会履行合同义务，尽力为业主办理房屋产权证，决定暂不采取其他法律措施维权，但截止至2015年11月22日，贵公司在近两年的时间里还是未给业主们下房屋产权证，也一直拖欠着业主的逾期办证违约金。综上，希望贵公司在接到本律师函十日内，尽快与本律师联系商讨为业主们办证事宜，并尽快支付拖欠业主们的逾期办证违约金……”。被告志成公司否认收到该律师函，但原告提供的EMS快递单上明确记载文件品名系律师函、授权委托书，且与该快递单号相对应的邮件查询回单明确载明相对应的邮件于2015年11月23日妥投，志成公司未提供相反证据相反驳，本院对被告的异议不予采信。
原告庭审中另提交2009年3月25日、2009年6月29日的《承诺书》各一份，被告志成公司在本案已受理的（2016）鲁0112民初7382号案中对该两份承诺书加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”公章的真实性申请鉴定。山东金剑司法鉴定中心根据本院委托于2017年8月30日作出鉴定意见，结论为上述两份证据上加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”印章与样本印章不是同一枚公章所盖。被告对鉴定结论无异议，原告辩称该鉴定结论不能证实上述两份证据加盖的“山东志成投资建设股份有限公司”公章系原告伪造。
本案争议焦点是：1、原告起诉支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；2、原告主张的逾期办证违约金是否过高。
对第一个争议焦点，被告辩称原告要求支付逾期办证违约金超过诉讼时效，只能主张起诉前两年的逾期办证违约金。原告主张未超过诉讼时效，志成公司于2013年11月28日承诺同意继续发放拖欠的逾期办证违约金，构成诉讼时效的中断；2013年11月24日、2015年11月22日，包括原告在内的业主分两次委托律师通过律师函的方式向被告主张了权利，亦构成诉讼时效的中断。
对第二个争议焦点，原告主张涉案房屋无法办理过户登记，影响了房屋增值，原告也无法出售，且按购房款每日万分之二支付违约金系双方协商一致约定的，应予履行。被告辩称违约金要以实际损失为准，被告向原告支付的违约金已占合同总价款的17.56%，远超过原告所遭受的损失。
本院认为，原告姜峰与被告志成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点一，志成公司已根据2009年3月23日的《承诺书》支付原告违约金至2011年11月21日，至2013年11月20日，两年诉讼时效届满，原告于2013年11月24日向被告发出律师函催缴违约金时已超过两年诉讼时效，因被告的违约行为处于持续状态，被告于2013年11月28日再次做出支付违约金的承诺，诉讼时效重新起算，2015年11月22日原告通过律师函的方式再次向被告主张权利，导致诉讼时效中断，因此原告主张的2013年11月28日至2016年10月30日的逾期办证违约金未超过诉讼时效。关于本案争议焦点二，志成公司在近十年的时间里未能协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续，导致原告无法享受相关房产权益，现志成公司向原告作出承诺，逾期办证违约金按购房款总价每日万分之二支付，该承诺不违反法律相关规定，应按约定履行。志成公司主张姜峰要求的违约金过高，未提交证据证实，且无相关依据。即使双方未对逾期办证违约金作出约定，原告的主张亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因此本院对被告以违约金过高要求调整的请求不予支持。原告姜峰按合同约定支付全部购房款后，志成公司有义务按时向原告交付房屋，并依约协助原告办理所购房产的产权过户登记手续，本院对原告要求被告协助办理涉案房产的产权过户登记手续的诉讼请求予以支持。现由于志成公司的原因，原告至今未取得房产证，被告志成公司应按约定向原告支付逾期办证违约金，计款84262元（394486元×0.2‰/天×1068天）。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项、第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜峰逾期办证违约金84262元。
二、被告山东志成投资建设股份有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于济南市历城区北园路x房屋（包含该小区xx地下室）产权过户登记手续。
三、驳回原告姜峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3240元，由原告姜峰负担1333元，被告山东志成投资建设股份有限公司负担1907元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 周 慧
人民陪审员 张英华
人民陪审员 李 娜
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 郭迎超