江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）苏13民终53号
上诉人（原审原告）：宿迁市明俊物业管理有限公司，住所地泗洪县泗州大街南侧（第一街）1幢H01。
法定代表人：张夕龙，该公司总经理。
被上诉人：江苏银行股份有限公司泗洪支行,住所地泗洪县人民路与洪泽湖路交汇处中央公馆商业广场1幢。
负责人：荣媛媛，该支行行长。
委托诉讼代理人：郭引，江苏优楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡自清，江苏优楚律师事务所实习律师。
原审第三人：江苏大山房地产开发有限公司，住所地泗洪县青阳镇工业园东区。
法定代表人：殷荣富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张崇练，该公司员工。
上诉人宿迁市明俊物业管理有限公司（以下简称明俊公司）因与被上诉人江苏银行股份有限公司泗洪支行（以下简称江苏银行泗洪支行）、原审第三人江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）案外人执行异议之诉一案，不服泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2017）苏1324民初5185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
明俊公司上诉请求：请求撤销一审判决，支持明俊公司一审诉讼请求，一审、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.虽然存在分别于2011年6月30日、2014年1月1日签订的二份租赁合同，且二份合同的内容存在重叠，但大山公司对2011年6月30日签订的租赁合同予以认可，结合租金收据、银行流水转账等证据，能够证明2011年6月30日签订的租赁合同是真实合法有效的。2.从明俊公司提供的租金收据、银行流水以及转租合同，能够明俊公司已经支付租金，并对涉案房屋占有使用的事实。根据相关法律规定，明俊公司与大山公司签订的租赁合同时间在涉案房产办理抵押之前，应保护明俊公司的租赁权。
江苏银行泗洪支行辩称，明俊公司与大山公司在2011年签订的租赁合同是否有效以及租金是否交纳，与本案没有关联性，一审法院已经认定2014年签订的租赁合同是对之前合同进行的变更，应当以2014年的租赁合同为准。明俊公司现主张对涉案房屋享有租赁权，并要求排除执行，无事实和法律依据。综上，请求驳回明俊公司的上诉。
大山公司述称，对上诉人的上诉请求及事实理由均认可。
明俊公司向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）苏1324执异71号执行裁定；2.判令明俊公司对江苏银行泗洪支行在（2016）苏1324民特88号民事裁定书中所确定的抵押房产享有优先租赁权；3.本案诉讼费用由江苏银行泗洪支行承担。
一审法院认定事实：2015年11月16日，江苏银行泗洪支行与借款人金润福百货公司签订流动资金借款合同，与大山公司签订最高额抵押合同，约定由大山公司以其所有的位于泗洪县××南侧（××街）1幢C20-C26房产及土地作抵押。同年11月19日，江苏银行泗洪支行向金润福百货公司发放贷款400万元；同日，大山公司将上述房产及土地办理了抵押登记。在办理贷款的过程中，大山公司向江苏银行泗洪支行提交一份其与明俊公司于2014年1月1日签订的涉案抵押房产租赁合同，租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日。
后经江苏银行泗洪支行催要借款未果，故向泗洪法院申请实现抵押物权。2016年7月26日，泗洪法院作出（2016）苏1324民特88号民事裁定书，裁定准予江苏银行泗洪支行对大山公司所有的位于泗洪县××南侧（××街）1幢C20-C26房产及土地进行拍卖、变卖，所得款项用于优先清偿江苏银行泗洪支行对大山公司享有的以下债权：1.借款本金400万元及利息、罚息、复利。2.实现债权的费用，包括案件受理费100元及强制执行费用。
2016年12月15日，江苏银行泗洪支行申请执行；2017年3月6日，泗洪法院作出（2016）苏1324执5197号执行裁定书，裁定查封涉案房产及土地使用权。后明俊公司向泗洪法院提交租赁合同及租金收据，称其已于2011年6月30日与大山公司签订泗洪县××南侧（××街）1幢C20-C32房产租赁合同，租赁期限为2011年7月1日至2024年6月30日，租金共计57.5万元，其租金已于2011年8月底前全部付清。2017年4月5日，泗洪法院作出（2016）苏1324执5197号执行裁定书，认定明俊物业公司的租赁形成于本案抵押前，故裁定对上述房产及土地使用权拍卖中应保留明俊公司的租赁权到2024年6月30日；后江苏银行泗洪支行不服该裁定，向泗洪法院提出执行异议，泗洪法院经审查于2017年6月12日作出（2017）苏1324执异71号民事裁定书，裁定变更泗洪法院于2017年4月5日作出的（2017）苏1324执5197号执行裁定书裁定主文为对大山公司所有的位于泗洪县××南侧（××街）1幢C20-C26房产及土地使用权的拍卖，应保留明俊公司的租赁权至2017年12月31日。明俊公司不服（2017）苏1324执异71号民事裁定，提起本案诉讼。
另查明，大山公司法定代表人殷荣富为明俊公司监事，明俊公司法定代表人张夕龙为大山公司监事。
一审案件争议焦点为：明俊公司与大山公司于2011年6月30日签订的租赁合同是否真实有效，明俊公司是否享有足以阻止强制执行的租赁权。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：设定抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。根据该规定，承租人的租赁权如果要排除法院的强制执行，应同时符合以下三个条件：1.承租人在债权人设定抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同；2.承租人已按约支付租金；3.承租人在房屋抵押前已经占有使用租赁物。根据上述规定，明俊公司提供2011年6月30日租赁合同、租金收据等证据不能对抗江苏银行泗洪支行享有的抵押权、不能排除法院的强制执行，理由如下：
1.大山公司在向江苏银行泗洪支行办理抵押时，已向江苏银行泗洪支行提供一份大山公司与明俊公司签订的租赁合同，该合同上所涉及的房屋系泗洪县泗州大街南侧第一街1幢C20-C26房产，租赁期限为2014年1月1日起至2017年12月31日止，该合同上的房屋与明俊公司提供的2011年6月30日租赁合同上所涉及的房屋（C20-C32）及租期（2011年7月1日至2024年6月30日）存在重叠。
2.2011年6月30日的租赁合同上约定的房屋十三年租金总额为57.5万元，与同一区域的类似房屋年租金差距较大，同时明俊公司提供的七张收据上显示该租金系一个月内支付完毕，但开具租金的收据上票号均是连号，印章的加盖方式也存在连贯性，通常情况下在一个月内支付完合同约定的十三年租金亦不符合常理；且明俊公司法定代表人张夕龙曾任职大山公司的监事，两公司系关联企业，七笔银行转账交付的租金显示均为“往来款”，故不能排除明俊公司提供的银行交易明细系两公司的其他经济往来。因此，明俊公司与大山公司之间存在利益关联性，不能排双方存在串通之嫌，明俊公司提供的证据不能证实2011年6月30日租赁合同已经真实履行。
3.明俊公司与大山公司签订的2011年6月30日租赁合同未办理登记备案，且大山公司于2015年11月19日办理抵押登记时也未提供该份合同，亦未告知江苏银行泗洪支行有该份合同的存在及房屋已出租的事实。
4.以租赁物的交付作为租赁关系的公示方法，不如抵押权的登记作为公示方法明确，受让人为保障其权益仅能从租赁物已被他人占有去推知租赁关系存在的可能性，故立法上要求占有租赁物为必要，而占有又以现实占有或直接占有最具彰显权利的外部表征，亦最具公示性。因此，租赁物交付应严格解释为现实、直接占有，方能平衡承租人与受让人的利益。本案中，即使明俊公司与大山公司签订的2011年6月30日租赁合同真实，并支付了租金，因明俊公司在承租后即转租，由他人现实占有涉案房屋，其仅间接占有涉案房屋，故不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的构成要件。
综上，明俊公司提供的证据不能证实租赁合同的真实履行，其主张租赁合同合法有效并要求保护其承租权，因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回明俊公司的诉讼请求。
对于一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。根据该规定，案外人提起执行异议之诉必须经过案外人执行异议审查的前置程序，即执行法院对案外人提出的执行异议审查后予以驳回，案外人不服该裁定的，可以提起执行异议之诉。具体到本案中，明俊公司向泗洪法院主张租赁权，泗洪法院于2017年4月5日作出（2017）苏1324执5197号执行裁定，对涉案房产及土地使用权拍卖中应保留明俊公司的租赁权到2024年6月30日。后江苏银行泗洪支行不服该裁定提出执行异议，泗洪法院于2017年6月12日作出（2017）苏1324执异71号民事裁定，变更泗洪法院于2017年4月5日作出的（2017）苏1324执5197号执行裁定主文，保留明俊公司租赁权到2017年12月31日。但（2017）苏1324执5197号执行裁定并非案外人明俊公司向泗洪法院提出执行异议作出，而是针对申请执行人对法院执行行为提出的异议作出，应依据民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查，如明俊公司对该裁定不服，应向上一级人民法院申请复议，而不能提起执行异议之诉。因本案不属于执行异议之诉案件受理范围，故应当裁定驳回明俊公司的起诉。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销泗洪县人民法院（2017）苏1324民初5185号民事判决；
二、驳回宿迁市明俊物业管理有限公司的起诉。
一审案件受理费5937元、二审案件受理费5937元，均退还宿迁市明俊物业管理有限公司。
本裁定为终审裁定。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二〇一八年一月三十日
书记员 蔡雨桐
附录法律条文
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
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