审判长合议庭成员法官助理书记员湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终6313号
上诉人（原审原告）：戴英文，男，1980年3月1日出生，汉族，湖北省麻城市人，现住湖北省武汉市洪山区。
委托代理人：尹业发，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向培艳，女，1979年6月1日出生，汉族，湖北省松滋市人，现住湖北省武汉市洪山区。
委托代理人：向群，向培艳之母，住湖北省松滋市。
上诉人戴英文因与被上诉人向培艳租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第01061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
戴英文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、上诉费由向培艳承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，错误认定本案向培艳不存在欺诈事实。2、一审判决适用法律错误。
向培艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
戴英文向一审法院起诉请求：1、撤销戴英文与向培艳所签订的房屋租赁合同；2、向培艳赔偿戴英文因接续承租涉案房屋支付给彭小格的转让费损失40000元；3、向培艳返还戴英文涉案房屋已付租金25000元；4、向培艳赔偿戴英文涉案房屋装饰装修工程及配套经营资产价值损失43433元；5、向培艳赔偿戴英文上述第四项评估费损失2600元；6、向培艳返还戴英文涉案履约保证金1000元；7、判令本案的诉讼费由向培艳承担。
一审法院经审理查明：2011年12月31日，向培艳与华中农大资产公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：华中农大资产公司将位于武汉市狮子山街1号华中农业大学产业楼底面积为34平方米6号门面（从东往西数）一间租赁给向培艳用于经营，租期一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止，第六条第三款第一项规定“乙方擅自将房屋转租、转让他人使用的”视为乙方违约，甲方有权终止合同，不退回保证金，收回房屋；同时在合同尾部备注“因特殊原因，可转合营或临时性转让，但必须报乙方（华中农大资产公司）备案”，签字人为“张国志”。2013年1月18日，向培艳与华中农大资产公司签订《房屋租赁合同》一份，由向培艳继续租赁上述门面房，租期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；合同第六条第一款规定：“乙方擅自将该房屋转租、转让或借给他人使用的”，视为乙方违约，甲方有权终止合同。据向培艳陈述，向培艳与华中农大资产公司的租赁合同为一年一签，同时向培艳已经足额向学校管理方缴纳了租金。
2013年10月30日，戴英文与向培艳签订了《房屋租赁合同》一份，约定：向培艳将位于武汉市华农菜场后街面积为39平方米的6号门面房租给戴英文作为经营使用，经营项目为奶茶，租期三年，自2013年10月30日起至2016年10月30日止，每月租金2000元，预收5个月房租，延期2个月零10天。戴英文向向培艳缴纳1000元保证金，合同终止或租赁期满，经甲方（向培艳）验收合格且乙方（戴英文）无违约行为，向培艳不计利息全额退还保证金；合同第五条第三款第一项规定“乙方擅自将房屋转租、转借他人使用的”视为乙方违约，甲方有权终止合同，不退回保证金。”合同第七条规定了免责条款：2、房屋因被征收、征用或被拆迁，使甲乙方造成损失的，互不承担责任，该合同终止；3、因学校或城管等部门要求该房屋不能出租，该合同终止，双方互不向对方承担任何责任；同时合同附加条款第二条规定“在原业主（华中农大资产公司）不干涉的情况下，乙方可以随时转让，但保证金不退”。戴英文因租赁该门面支付给前承租人彭小格4万元的转租费。合同签订后，戴英文对租赁房屋进行了装修，用于经营奶茶。2015年9月28日，戴英文委托湖北长江求实资产评估有限公司对其全部装饰装修工程及配套经营资产进行评估，总评估价值为43433元。
一审另查明，戴英文与向培艳于合同签订当天即2013年10月30日，戴英文支付向培艳七个月零十天的租金及保证金共16000元，2014年5月19日戴英文支付向培艳2个月租金4000元，2014年6月21日戴英文支付向培艳3个月（2014年9月至11月）的租金6000元。向培艳于2015年9月11日因戴英文拖欠向培艳10个月的房屋租金未支付，向培艳向戴英文发出了《房屋腾退通知》，向培艳要求终止合同，限戴英文及时腾退房屋，后双方因腾退房屋发生纠纷报警，公安机关以民事纠纷为由，建议双方走司法程序，告诫双方不要因房屋纠纷引发治安事件。2014年下半年，租赁门面前50米处因修建房屋打围，一定程度上影响了通往门面道路通行，周边门面经营也受到影响，但是并没有因此停业。2014年年底，租赁的门面房开始漏水，2015年才得以维修。
一审还查明，2011年—2015年期间，该门面房为华中农大资产公司负责统一管理，2015年8月1日起移交华业集团进行管理，华业集团规定对外出租的门面不得转租、转让、合租等，否则将予以收回。2015年1月，华中农大公司通知各承租户不再续租，后经双方多次交涉，公司方同意原租户（包括向培艳）继续租赁。后一审法院向武汉华业公司调查，他们表示现在严禁对外转租，对接手之前的事情不清楚，也无档案可供查询；原华中农大资产公司已经解散，相关人员均已调到学校其他部门；一审法院向华中农大资产公司原办公室副主任张国志调查，他表示自己是与向培艳签订门面租赁合同的具体经办人，虽租赁合同条款规定租户不允许转租，但因经营不善等多种原因，租户一直反映要求转租，也多有租户转租行为，实际华中农大资产公司对转租行为是明知且默认的，也没有阻扰戴英文经营。一审法院向门面旁边租户调查，其他租户表示2011-2015年期间，自己租赁的门面都曾转租给其他人经营，后来华业集团接手管理之后不允许转租才收回自己经营。
一审法院认为：本案的争议焦点是：1、戴英文与向培艳签订的房屋租赁合同中是否存在可撤销的情形；2、向培艳是否应当赔偿戴英文租赁门面装饰装修工程及配套经营资产价值损失43433元及4万元转租费损失；3、向培艳是否应当返还戴英文履约保证金1000元。
关于第一个焦点问题，戴英文与向培艳签订合同时向培艳已经告知戴英文门面房所有权人为学校（华中农业大学），合同中也约定了学校不允许转租的免责条款，合同签订后，向培艳将门面交给戴英文经营，戴英文支付租金，租赁合同成立并生效，对原向培艳双方均有约束力；虽然华中农大资产公司在合同中约定不允许租户转租，但合同在实际履行中发生了变化，且对向培艳的转租行为知情，未提出转租合同无效的主张，也未对向培艳的转租行为提出异议或阻扰戴英文的经营，故向培艳不存在欺诈的事实，对戴英文认为向培艳存在欺诈要求撤销合同的诉讼请求，不予支持。
关于第二个焦点问题，原向培艳签订的租赁合同合法有效，且戴英文实际租赁了该房屋，40000元转租费是支付给案外人的，不是本案向培艳，故对戴英文要求向培艳返还自己已付租金25000元及转租费40000元的诉讼主张于法无据，不予支持；戴英文的配套经营资产未形成附和装饰装修物，可由戴英文自行取回，装饰装修已形成附和的部分，因戴英文未及时缴纳房租的违约行为导致合同解除，故对戴英文要求向培艳赔偿装饰装修物残值与配套经营资产价值损失的诉讼主张不予支持。
关于第三个焦点问题，戴英文与向培艳签订的《房屋租赁合同》中关于保证金条款的约定合法有效，当事人应当依约履行，戴英文自称其向向培艳缴纳了1年零10天的租金，后来因周边打围，无法经营门面不再向向培艳缴纳租金，同时亦未向向培艳表示解除房屋租赁合同而继续占有房屋，戴英文存在违约行为，向培艳依约有权不返还履约保证金，故对戴英文要求向培艳返还履约保证金1000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条第一款的规定，判决：驳回戴英文的诉讼请求。本案受理费减半后收取220元，由戴英文负担。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：戴英文与向培艳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方签订合同时，向培艳已经告知戴英文门面房所有权人为华中农业大学，双方在合同中也约定了学校不允许转租的免责条款。虽然华中农大资产公司在其与向培艳的房屋租赁合同中约定不允许租户转租，但合同在实际履行中，华中农大资产公司对向培艳的转租行为知情，且其未对向培艳的转租行为提出异议或阻扰戴英文的经营，故向培艳不存在欺诈的事实。戴英文提出向培艳存在欺诈事实的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，戴英文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费440元，由戴英文负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一六年十一月四日
书记员 张 博