天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0111民初8462号
原告：邱吉海，男，1975年11月26日出生，汉族，住山东省夏津县。
委托诉讼代理人：郭春明，天津津瑞律师事务所律师。
被告：天津益博置业发展集团有限公司，住所地天津市河西区越秀路越秀大厦A座601。
法定代表人：张芝安，董事长。
委托诉讼代理人：刘云鹄，该公司经理。
第三人：天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行，住所地天津市津南区咸水沽镇紫江馨苑10-5-10。
负责人：窦华水，行长。
委托诉讼代理人：王雪欣，该行特资经理。
第三人：天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行，住所地天津市南开区西市大街故里花园21号底商。
负责人：徐永海，行长。
委托诉讼代理人：赵寅，该行员工。
委托诉讼代理人：王雪欣，该行特资经理。
原告邱吉海诉被告天津益博置业发展集团有限公司、第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行和第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年10月13日立案受理后，依法适用普通程序于2017年11月7日、2018年4月8日和2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告邱吉海及委托诉讼代理人郭春明，被告天津益博置业发展集团有限公司之委托诉讼代理人刘云鹄，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行之委托诉讼代理人王雪欣，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行之委托诉讼代理人赵寅、王雪欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告邱吉海向本院提出诉讼请求：1.被告与原告签订《天津市商品房买卖合同》，并协助原告办理位于天津市西青区恒益隆庭xxx号房屋的权属转移登记手续；2.第三人协助办理注销抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月1日，原、被告签订了《认购协议》，约定被告将位于天津市西青区恒益隆庭xxx号房屋出售给原告，房屋总价款为855461元。原告于2016年10月10日交付定金20000元，于2016年11月2日交付首付款257461元。后原告于2017年3月8日办理了入住手续，但被告不配合原告办理权属登记手续，故诉至法院。
被告天津益博置业发展集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告之间没有建立涉案房屋的买卖关系，被告从未收取原告任何款项。原告提交的《认购协议》和收据上的印章均不是被告印章。第二，涉案房屋现存在抵押，被告至今未将该房屋的抵押贷款本金及利息清偿完毕。第三，由于被告时任销售经理俞海涛涉及刑事案件，从而导致被告开发的恒益隆庭项目的商品房销售管理网被房管局封停处理。
第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行、天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行述称，原告需要将被告在第三人处担保的借款及利息全部还清后才可以注销抵押权。借款人是阎虹，借款总额是4000000元，被告以包括涉案房屋的多套房屋进行抵押担保。涉案房屋抵押金额是510000元，借款本金4000000元的产生利息截至到2018年3月20日是522580元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
原告提交的一份日期为2016年11月1日《认购协议》载明：甲方为被告，乙方为原告，乙方购买甲方位于天津市西青区恒益隆庭xxx号房屋，成交价格为855461元，乙方应于2016年11月1日交纳定金20000元，于2016年11月30日交纳首付款257461元，余款办理贷款。该认购协议中甲方经办人签名为俞海涛并加盖了“天津益博置业发展集团有限公司”印章。
原告提交的银行存款回单和转账凭证载明：2016年10月10日现金存款20000元，存款户名为俞海涛；2016年11月2日，邱吉海向俞海涛转账汇款514922元。原告提交的收据载明：今收到邱吉海交来首付款257461元，该张收据加盖了“天津益博置业发展集团有限公司财务专用章”，收款人签名为“俞”。原告解释称2016年10月10日向被告交付定金20000元，付款方式为向俞海涛账户现金存款；2016年11月2日向被告交付首付款257461元，付款方式为转账汇款，该514922元中包括邱吉海本人购买xxx号房屋首付款257461元以及朋友王忠君购买3-3-601号房屋首付款257461元。
2017年3月8日，原告向所购房屋的物业服务企业天津市晓波房地产物业管理有限公司交纳了装修押金、物业费、特约服务费等费用，并领取了上述房产的钥匙、水卡、电卡等。被告经质证认为俞海涛是被告的销售经理，但是《认购协议》、收据上的印章均不是被告的印章。
因案外人阎虹向第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行借款，被告以包括涉案房屋在内的多套房屋进行抵押担保，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行于2015年4月10日对涉案xxx号房屋设立抵押权，被担保债权数额为546700元。后借款人阎虹办理了借新还旧业务，即与第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行订立一份《个人综合消费借款合同》，从第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行处借款4000000元，用于归还从第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行处借款，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行于2016年6月3日对涉案xxx号房屋设立了抵押权，被担保债权数额为510000元。
原告于2018年1月8日将涉案房屋剩余房款578000元提存至本院。第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行称同意在归还第三人担保借款本金510000元及相应利息后办理解除抵押登记手续。利息以510000元为基数自2016年6月30日开始计算，年利率是6.53%。2017年5月19日借款到期后，被告逾期未还的情况下，逾期期间利息按照6.53%的1.3倍计算。具体欠付利息金额以银行系统打印的利息金额为准。被告于2018年8月1日同意将原告交纳的剩余房款用于偿还第三人担保借款本金及相应利息以消灭抵押权，并对第三人陈述的利息计算方式无异议。
另查，本院审理的原告王忠君与被告天津益博置业发展集团有限公司商品房销售合同纠纷一案【（2017）津0111民初8463号】中,王忠君提交的一份日期为2016年11月1日的《认购协议》载明：王忠君购买被告位于天津市西青区恒益隆庭3-3-601号房屋，成交价格为828552元，王忠君应于2016年11月1日交纳定金20000元，于2016年11月30日交付首付款257461元，余款办理银行贷款。
本院认为，原告在售楼处与被告签订了《认购协议》，被告工作人员俞海涛收取了原告交纳的定金及首付款，俞海涛的行为应为职务行为，被告应认定为《认购协议》的相对人。该《认购协议》具有预约合同形式，原告按照约定向被告交付首付款，且已经剩余房款提存至法院，应当视为原告已付清购房款，并且原告已实际接收房屋并入住，故原、被告之间已经形成事实房屋买卖合同关系。
原告提存至法院的578000元，属于原告支付给被告的购房款，但是因第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行在涉案房屋上设立抵押权，被告愿意将上述款项用于偿还第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行担保借款本金510000元及相应利息以消灭抵押权。因此，上述款项应归第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行所有（包括本金510000元以及相应利息，具体金额以银行打印的利息金额为准，并且本金及利息总额不超过578000元）；如578000元不足以清偿上述本金510000元以及相应利息，不足部分由被告清偿；扣除上述本金510000元以及相应利息，如有余额，则应归被告所有。
在实现抵押债权后，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行不再享有诉争房屋的抵押权益，故第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行应当办理注销诉争房屋的抵押权登记手续。在案外人阎虹办理借新换旧业务后，归还了第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行借款，故第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行对诉争房屋不再享有抵押权益。因此，第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行亦应办理注销诉争房屋的抵押权登记手续。原告相应的诉讼请求，本院予以支持。
虽然原、被告未约定办理不动产变更登记，但被告依法负有协助原告办理房屋变更登记之义务，现原告主张要求被告协助办理产权转移登记手续，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款之规定，判决如下：
一、第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司广开支行和天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行以及被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起五日内办理坐落于天津市西青区恒益隆庭xxx号房屋的抵押权注销登记手续。
二、被告天津益博置业发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内继续履行《认购协议》，协助原告邱吉海办理坐落于天津市西青区恒益隆庭xxx号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权变更登记于原告邱吉海名下。
三、原告邱吉海提存于天津市西青区人民法院的房款归第三人天津滨海农村商业银行股份有限公司津南支行所有（包括本金510000元以及自2016年6月30日至判决生效之日止的利息，具体金额以银行打印的利息金额为准，本金及利息总额不超过578000元）；如578000元不足以清偿上述本金510000元以及相应利息，不足部分由被告天津益博置业发展集团有限公司清偿；扣除上述本金510000元以及相应利息，如有余额，归被告天津益博置业发展集团有限公司所有（于双方履行本判决时一并给付）。
案件受理费80元，诉讼保全申请费4797元，全部由被告天津益博置业发展集团有限公司负担（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 徐延坤
代理审判员 桂 炉
人民陪审员 何 凡
二〇一八年八月二日
书 记 员 岳春林
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
……
2.《中华人民共和国合同法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。