广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终2037号
上诉人（原审被告）：夏平，男，1966年11月23日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
上诉人（原审被告）：刘芳，女，1972年6月23日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。
被上诉人（原审原告）：韶关市盛源物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区*栋首层物业办公房。
法定代表人：李斌斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邱志斌，广东中佑律师事务所律师。
上诉人夏平、刘芳因与被上诉人韶关市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月6日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人夏平、刘芳与被上诉人盛源公司的委托诉讼代理人邱志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏平、刘芳的上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回盛源公司的全部诉讼请求。2、上诉费由盛源公司负担。事实与理由：一、一审法院未能追加建设单位韶关市兴盛投资置业有限公司作为第三人参加诉讼，程序违法。夏平、刘芳本身与盛源公司并不存在物业服务合同关系，盛源公司只是与建设单位即房屋的开发商之间存在前期物业服务的委托与被委托的关系，其中一项便是开发商委托其为业主办理收楼手续。本案不是夏平、刘芳不及时收楼，而是因为开发商交付的房屋的层高不符合合同的要求存在质量的瑕疵被夏平、刘芳拒绝收楼，在该房屋的质量瑕疵未作处理前，夏平、刘芳有权拒绝接受该商品。该事实作为开发商与盛源公司均是知道的，法庭上盛源公司亦承认夏平、刘芳与开发商之间存在纠纷，其亦帮助夏平、刘芳将情况反映给了开发商，因此为了查清本案夏平、刘芳是否有权拒绝收楼，必须将建设单位韶关市兴盛投资置业有限公司作为第三人追加参加诉讼。二、一旦查实夏平、刘芳有权拒绝收楼，那么夏平、刘芳与盛源公司的前期物业服务合同就不能成立，盛源公司就不能依据该前期物业服务合同向夏平、刘芳主张权利，因此，盛源公司的诉讼请求应予以驳回。道理非常简单，盛源公司只是开发商聘请提供前期物业服务，盛源公司与开发商是一种委托与被委托的关系，那么盛源公司的权利不得优于其委托人，也就是说夏平、刘芳基于开发商提供的商品存在质量的瑕疵就得以向被委托人即盛源公司主张，一旦夏平、刘芳有权拒绝收楼，那么夏平、刘芳与盛源公司的前期物业服务合同就未能成立，盛源公司就不能依据该前期物业服务合同向夏平、刘芳主张权利。夏平、刘芳基于以上理由，特此上诉。
盛源公司辩称，一、夏平、刘芳向盛源公司支付物业管理费用于法有据，一审法院认定事实正确，适用法律准确。1、根据国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。从物业费含盖的内容来看，物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧等，都是物业管理的组成部分，物业服务公司提供了物业服务，业主在购买房屋以后，房屋已实际交付后，都应该缴纳物业费，这是不容置疑的。根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期内交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。2、夏平、刘芳不适用《物业服务收费管理办法》第十六条规定。根据该条款规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。本案已有充分证据证明房屋已实际交付给夏平、刘芳。2013年1月28日夏平、刘芳“致韶关市兴盛投资置业有限公司函”与一审证据2012年l0月20日收楼通知书、竣工验收备案表及领取房产证登记册形成证据链，开发商已按《商品房买卖合同》第八条及第十一条约定将涉案房屋交付夏平、刘芳，夏平、刘芳办理了房产证，已实际收楼。显然夏平、刘芳不适用《物业服务收费管理办法》第十六条规定。依据《商品房买卖合同》第十一条规定“出卖人已按期交房，物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”，及《前期物业服务合同》第八条规定“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用”。3、盛源公司从2013年12月起一直向夏平、刘芳催缴物业费，履行了催缴义务。依法夏平、刘芳应交纳2013年1月1日起拖欠的物业管理费。因此，盛源公司向夏平、刘芳追缴物业费理由充分，于法有据。二、夏平、刘芳陈述的上诉理由，实际是与建设单位房屋买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系，夏平、刘芳提出涉案房屋的层高不符合合同要求存在质量问题，应与建设单位依法解决，与本案盛源公司无关。至于夏平、刘芳关于“不符合交楼条件，房屋未交付”，而不需要缴纳物业管理费问题的主张，在没有相关法律文件证明情况下，其上诉理由不成立，依法夏平、刘芳应向盛源公司交纳物业管理费。综上所述，盛源公司一审判决认定事实正确，适用法律准确，夏平、刘芳上诉理由不足，于法无据，应予驳回。
盛源公司向一审法院起诉请求：1、判令夏平、刘芳交纳物业服务费8499.66元，路灯公摊费18.86元，合计8518.52元。2、本案诉讼费用由夏平、刘芳负担。
一审法院认定事实：1、本案是否应由韶关仲裁委员会仲裁的问题。根据盛源公司提供的《前期物业服务合同》，该合同系盛源公司与建设单位韶关市兴盛投资置业有限公司签订的合同，合同中约定：如本合同在履行中发生争议，协商不成，双方可选择向韶关仲裁委员会申请仲裁。该争议是指盛源公司与建设单位之间发生的争议，而本案系夏平、刘芳与盛源公司之间的物业服务合同纠纷，属另外一个法律关系。因此，夏平、刘芳答辩称本案应由韶关仲裁委员会仲裁的主张，于法无据，不予采纳。2、本案盛源公司诉请夏平、刘芳缴纳2013年1月至2014年6月期间的物业服务费是否已过诉讼时效的问题。根据盛源公司提供的《收楼通知书》显示，该通知书是2016年1月12日发出的，其中就有催收物业管理费的内容。因此，至此诉讼时效中断。所以，夏平、刘芳的该抗辩意见，无事实和法律依据。3、关于盛源公司或建设单位是否将本案所涉房屋交付给夏平、刘芳的问题。证据显示，建设单位和盛源公司于2012年10月20日就以快递方式向夏平、刘芳寄出《收楼通知书》，并有回执证明，但夏平、刘芳一直拒绝办理收楼交接手续。根据夏平、刘芳与建设单位韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》第十一条《交接》中约定：“……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人按本合同买受人填写的地址书面形式通知买受人十五日内到出卖人处办理交付手续。买受人如逾期仍未前来办理的，则视买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房，物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等。”另外，夏平、刘芳已办理了涉案房屋的房产证。因此，该院依法认定视为夏平、刘芳己收楼。4、关于建设单位是否应当作为第三人参与本案诉讼的问题。证据显示，本案系盛源公司、夏平、刘芳之间的物业服务合同纠纷，案件的处理结果与原建设单位没有法律上的利害关系。因此，本案无须原建设单位参加诉讼。5、关于涉案房屋层高的问题。夏平、刘芳提出涉案房屋层高与《商品房买卖合同》约定的层高有出入，所以拒绝收楼。夏平、刘芳提出层高的误差，应与原建设单位依法解决，与本案中的盛源公司无关。
一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据夏平、刘芳与原建设单位签订的《商品房买卖合同》约定：“……出卖人按本合同买受人填写的地址书面形式通知买受人十五日内到出卖人处办理交付手续。买受人如逾期仍未前来办理的，则视买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房，物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等。”夏平、刘芳在收到《收楼通知书》后，在合同约定的期限内不办理收楼手续，应视为其事实收楼。因此，夏平、刘芳应按照合同约定向盛源公司交缴物业管理服务费等相关费用。对于夏平、刘芳请求法院判令驳回盛源公司诉讼请求的抗辩意见，没有事实和法律依据，理由不充分。该院依法不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”债务应当清偿。综上所述，盛源公司要求夏平、刘芳缴纳物业管理服务费等相关费用的诉讼请求，理由正当，于法有据，应予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条的规定，于2016年10月14日作出（2016）粤0204民初1342号民事判决：夏平、刘芳于判决生效之日起3日内向韶关市盛源物业服务有限公司支付物业管理服务费等费用共计8518.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由夏平、刘芳负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛源公司提交了：1、2013年1月28日夏平、刘芳“致韶关市兴盛投资置业有限公司函”，拟证明夏平、刘芳陈述2012年10月收到韶关市兴盛投资置业有限公司的收楼通知，与一审证据2012年10月20日收楼通知书、竣工验收备案表及领取房产证登记册形成证据链，夏平、刘芳已收楼；2、催缴物业费告知相片，拟证明盛源公司从2013年12月起一直向夏平、刘芳催缴物业费，履行了催缴义务。夏平、刘芳对上述证据的质证意见是：夏平、刘芳没有收房子，因此不知道这个事情。而且对方也没有书面通知夏平、刘芳，夏平、刘芳也毫不知情。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对盛源公司提交的证据本院予以确认。对一审查明的事实本院予以确认。
本院补充查明如下事实：韶关市兴盛投资置业有限公司（甲方）与盛源公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》第八条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金），甲方不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）作出减免的承诺。……”韶关市兴盛投资置业有限公司（出卖人）与夏平、刘芳（买受人）签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”盛源公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋的竣工验收日期为2012年10月22日，竣工验收备案日期为2012年10月23日。
本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院只针对上诉人上诉的事实和适用法律进行审查。根据上诉人夏平、刘芳的上诉请求，本案争议焦点为：夏平、刘芳应否向盛源公司缴纳物业服务费。
首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中的《前期物业服务合同》是建设单位与物业服务企业签订的，对业主具有约束力。其次，夏平、刘芳主张因房屋质量问题而拒绝收楼，但至今未就房屋质量问题依法提起诉讼解决。从夏平、刘芳提交的2013年1月28日所写的《致韶关市兴盛投资置业有限公司函》中反映，其已经明确其于2012年10月初收到了韶关市兴盛投资置业有限公司的收楼通知。且韶关市兴盛投资置业有限公司建设的房屋已于2012年10月22日完成了工程竣工验收，次日完成了工程竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》中约定的交付条件。因此夏平、刘芳拒绝收楼的理由不能成立。结合夏平、刘芳与韶关市兴盛投资置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，夏平、刘芳在收到收楼通知后十五内未按约定办理交付手续，应视为韶关市兴盛投资置业有限公司已经按期交房。最后，夏平、刘芳已经办理了涉案房屋的产权证书，其辩称房屋至今未交付与事实不符，本院不予采信。一审法院判令夏平、刘芳向盛源公司交纳物业服务费用理由充分，本院予以维持。
综上所述，夏平、刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由夏平、刘芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茜
审 判 员 邓小华
代理审判员 邹征衡
二〇一七年三月六日
书 记 员 罗智健