江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终2393号上诉人（原审原告）：钟鑫华，男，1989年7月6日生，汉族，住江西省定南县。上诉人（原审原告）：黄丽芳，女，1989年11月15日生，汉族，住江西省定南县。上诉人（原审原告）：廖贱秀，女，1959年6月16日生，汉族，住江西省定南县。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：廖伯灵，江西明理律师事务所律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：钟伟红，男，1959年7月6日生，汉族，住江西省定南县。被上诉人（原审被告）：张宝锋，男，1978年11月2日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：廖裕平，江西剑绅律师事务所律师，特别授权代理。上诉人钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀因与被上诉人钟伟红、张宝锋房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院(2017)赣0728民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人钟伟红先后两次与被上诉人张宝锋签订的《新房转让协议书》无效。事实和理由：1、根据提出的诉求和最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，本案应为确认合同效力纠纷。上诉人是定南县杨梅村孙屋组的村民，作为该集体经济组织的成员，在住房问题上依法享受了农村宅基地使用�。上诉人的住房被政府征收后，安置的建房用地属政府划拨的国有土地性质，对于该土地的使用，具有强烈的政策性。若要转让，必须经当地政府的行政许可，这是政府对被征收房屋的农民生活的政策性保障。定办发（2010）32号中共定南县委办公室、定南县人民政府办公室印发的《定南县2010年清理整顿安置地建房工作方案》规定:“依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国有划拨的土地未经国土部门审批过户转让土地的，属违法违规交易行为。加大力度查处拆迁安置地交易建房和合伙建房。对拆迁安置地违法交易行为，一律认定交易无效。拆迁安置地一律认定原拆迁户所有，购买拆迁安置地建房者或合伙建房者与拆迁安置户所签定交易合同，一律认定无效”。被上诉人之间转让安置地未经定南县政府国土部门审批，属违法交易性质，无视政府的行政许可权，既损害了国家利益，也损害了被拆迁户的合法权益。一审判决该违法交易为合法有效，存在明显错误。2、根据我国土地管理法的规定，农村居民实行“一户一宅”的法定原则，家庭户的全部成员共同享有宅基地使用权，户主仅是家庭户的代表，是家庭户的成员之一，无任何特权。而且，这里的“家庭户”是以公安部门户籍管理中一个户口本所登记的家庭。被上诉人钟伟红是上诉人廖贱秀的配偶；上诉人钟鑫华、黄丽芳是被上诉人钟伟红的儿子、儿媳。钟伟红、廖贱秀、钟鑫华、黄丽芳是一个家庭户的共同成员，且共同生活在一起。一审法院认定钟伟红与钟鑫华已分家，毫无事实依据。上诉人坚决反对被上诉人钟伟红以家庭共有房屋转让抵付违法的高利贷，此案已在定南县城造成负面社会影�。3、上诉人家庭被安置的建房用地至今没有办理土地使用证，没有办理房屋所有权证，两被上诉人间的新房转让协议，明显违反国家法律的效力性强制性规定，当然无效。我国城市房地产管理法第38条规定:“下列房地产不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的;（四）共有房地产未经其他共有人书面同意的;（六）未依法登记领取权属证书的”。第39条规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书;转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。一审判决，违反上述法律规定，有损法律的严肃性。4、一审法院在认定证据上偏袒被上诉人张宝锋。被上诉人钟伟红是一个游手好闲、财博成性的人，欠下赌债成高利贷100多万元。上诉人钟鑫华举证的建房事实，法院概不认定。一审法院以拆迁补偿安置协议上的名字是钟伟红为由，否认其配偶廖贱秀的共有权，这是相当荒谬的。退一万步说，假如拆迁安置协议书是权属证书（依物权法规定），那么，依据婚姻法的规定，该物权证书上的物，在钟伟红与廖贱秀婚姻关系存续期间所得房产，也是夫妻共有财产。拆迁的房屋不是钟伟红个人所有，而是整个家庭户所有。怎么家庭户的共有财产被拆迁后就变为个人财产呢？《新房转让协议书》上冒充钟鑫华的签字，套印钟鑫华的身份证，足以证明被上诉人之间互相串通，损害上诉人的合法权益，具有明显的主观过错。被上诉人张宝锋辩称：我方认为原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，�用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。一审原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀向一审法院起诉请求：1、确认两被告于2016年12月22日、2017年1月23日所签订的两份《新房转让协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告钟鑫华、黄丽芳系夫妻关系，原告廖贱秀与被告钟伟红系夫妻关系，原告钟鑫华、黄丽芳系原告廖贱秀与被告钟伟红的儿子、儿媳。2011年8月12日，被告钟伟红与定南县征地拆迁工作指挥部办公室签订了一份《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》，其中约定被告钟伟红作为被拆迁人同意拆除位于天然孙屋规划红线内的房屋，并在仁村安置地获得面积为205.68㎡的安置地一块，该块安置地土地使用权登记在被告钟伟红名下。同时期，原告钟鑫华作为户主也以同样的方式获得安置地一块，该块安置地土地使用权登记在被告钟鑫华名下，后原告钟鑫华以与他人共建房屋的形式在其名下的安置地兴建房屋一栋，并将所有房屋出售完毕。被告钟伟红名下安置地于2013年至2014年间由原告钟鑫华与家人共同兴建，共计八层，后以被告钟伟红及原告钟鑫华的名义出售了部分楼层。原告钟鑫华在该楼房一楼开设了定南县钟鑫华百货商店，并办理了工商登记手续。2016年12月22日，被告钟伟红（甲方）以现有房屋权属人名义与被告张宝锋（乙方）签订了一份《新房转让协议书》，载明：“经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚信原则，就房屋事项达成一致，特签订本协议：一、房屋坐落迎春安置地9栋6号2楼，面积205.68平方米。二、房屋价格：房屋合计人民�壹拾伍万元整（￥150000.00元）。三、付款方式：一次性付清。四、房屋交付：甲方应按期保证质量将房屋交付给乙方……十、房屋和车库永久性归乙方使用。十一、乙方转购甲方2楼层套房和车库，在政府部门允许的情况下可以办理房产证时，甲方应尽力协助乙方办证，但过户等费用由乙方自己负责。十二、十三、本合同自甲、乙双方签字日起生效，双方永不反悔，永久共同遵守合同条款，未尽事宜由双方协商解决。十四、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，在场人执一份。”被告钟伟红在甲方处签字并按捺指印，被告张宝锋在乙方处签字，在场人张年群在中介人处签字。同日，被告钟伟红向被告张宝锋出具《收条》一份，载明：“今收到张宝锋房款人民币壹拾伍万正（￥150000.00元）。此据今收人：钟伟红2016.12.22”被告钟伟红在今收人处签字并按捺指印。62×××90014000118390向被告钟伟红汇款110000元，并从同一账号取现40000元交付给被告钟伟红。2017年1月14日，62×××09120001045009支取200000元现金。2017年1月23日，被告钟伟红、张宝锋再次签订了一份《新房转让协议书》，载明：“经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、诚信原则，就房屋事项达成一致，特签订本协议：一、房屋坐落于仁村安置地9栋6号1楼四间店面，面积约120平方米（长15.28米，宽7.5米）。二、房屋价格：四间店面120平方米，一起共计人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元）。三、付款方式：签协议书时一次性付清人民币壹拾陆万元整（￥160000.00元整）。四、房屋交付：甲方应按期保证质量将房屋交付给乙方……九、房屋和车库使用年限永久性归乙方所有，甲方无权干涉。十、乙方转购甲方一楼层，在政府部门允许的情况下可以办理房产证时，甲方应尽力协助乙方办证，但办证过户等费用由乙方自己负责。十二、本合同自甲、乙双方签字日起生效，双方永不反悔，永久共同遵守合同条款，未尽事宜由双方协商解决。十三、签字生效后，两天内甲方空出店内所有东西交付给乙方使用。十四、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，在场人执一份。被告钟伟红在甲方处签字并按捺指印，被告张宝锋在乙方处签字。该份《新房转让协议书》上有“钟鑫华”签字表示，但庭审中原告钟鑫华否认该签字系其所为，被告张宝锋也认可该签字不是原告钟鑫华本人书写。同日，被告张宝锋将160000元现金交付给被告钟伟红，钟伟红出具了《收条》一份交被告张宝锋收执，《收条》载明：“今收到张宝锋房款人民币现金壹拾陆万元正（￥160000.00元）此据今收人：钟伟红2017.1.23。”2017年2月27日，被告张宝锋分别以118000元价格将仁村安置地9栋6号2楼，面积为205.68平方米的房屋分隔成两套转卖给案外人黄良华、张世权。因三原告对两被告之间的房屋买卖行为不认可，被告张宝锋、案外人黄良华、张世权欲对所购买的房屋、店面进行装修时，与三原告发生了冲突，并报定南县公安局历市派出所处理。一审法院认为，本案的争议焦点为两被告先后签订的两份《新房转让协议书》是否合法有效。本案中被告钟伟红持有《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》、土地使用权证，能�证明被告钟伟红系诉争安置地权利人，即对合法取得的安置地上兴建的房屋享有处分权，包括将房屋转让于他人之权利。所以被告钟伟红将安置地上兴建的房屋第一层、第二层转让给被告张宝锋并收取相应房款的行为，是依法行使民事权利的行为，依法受到法律的保护。原告钟鑫华主张其系房屋的实际出资建造人，所有权及使用权均为其所有，在未取得他本人同意的情况下转让协议无效。本院认为，原告钟鑫华与被告钟伟红分别以家庭户主代表根据安置政策取得了各自的安置地，并办理了土地使用权证书，其相应权利义务应以登记的权属证书为准，相互之间是否实际参与房屋建设并不影响另一方根据《定南县县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》及土地使用权证行使处分权，且原告钟鑫华并没有提供充分的证据证明其本人享有诉争房屋所有权的份额，故对该主张不予采纳。目前，诉争房屋尚无产权证明，出卖人即被告钟伟红应当承担权利瑕疵担保责任,而这种责任乃违约责任，不可从买卖合同的效力上进行评价，更不可能直接产生合同无效的法律后果。所以，三原告主张因房屋无房产证而导致转让协议无效的观点本院不予支持。被告张宝锋通过银行转账及现金的方式支付了共计310000元购房款给被告钟伟红，被告钟伟红出具了两份《收条》对房款的给付予以确认，故对三原告主张被告张宝锋未支付对价的主张不予支持。三原告主张被告张宝锋与被告钟伟红之间存在非法高利转贷关系，但未提交相应证据予以证实，且庭审中被告张宝锋对该主张不予认可，故对三原告的此项主张本院不予采纳。关于原告廖贱秀主张被告钟伟红擅自出售夫妻共同财产，是否有权主张转让协议无效的问题。本院认为，夫妻一方对共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中被告诉争房产的土地在《定南县城规划区房屋拆迁补偿安置协议书》及土地使用权证上均只有被告钟伟红的名字，均没有妻子即原告廖贱秀的名字，被告张宝锋无从审查被告钟伟红转让给其的房产系夫妻双方共同共有还是被告钟伟红单方所有的，其有理由相信被告钟伟红是该房产的完全权利人；而且被告张宝锋已经支付了合理的转让款310000元给被告钟伟红；从诚实信用原则和保护交易安全的角度，被告钟伟红和张宝锋先后两次签订的《新房转让协议书》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，协议书合法有效。现三原告转让协议无效，本院认为，三原告未提供有力证据证明两被告之间存在恶意串通的情形和法律规定的合同无效情形，因此对于三原告该诉请，本院不予支持。综上，为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀负担。本院二审期间，上诉人提交了下列新证据：1、定南县历市镇杨梅村民委员会、定南县公安局历市派出所共同出具的《证明》。欲证明钟鑫华一家共8个成员的农村房屋全部被征收，由县政府统一安置建房用地。2、钟伟红自述借高利贷情况，不是正常房屋买卖关系。欲证明钟伟红与张宝锋之间存在高利贷关系。被上诉人钟伟红�上述证据的真实性、合法性、关联性不持异议。被上诉人张宝锋对上述证据的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，证据1与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。钟伟红为上诉人的亲属，与本案具有利害关系，其陈述无相应证据予以证明，本院对证据2的证据“三性”不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”�《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案并不存在欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的问题，而定办发(2010)32号中共定南县委办公室、定南县人民政府办公室印发的《定南县2010年清理整顿安置地建房工作方案》不是法律、行政法规，不能依据该《方案》来确认合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定不是效力性强制性规定，故上诉人钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀主张被上诉人钟伟红与被上诉人张宝锋分别于2016年12月22日、2017年1月23日签订的《新房转让协议书》无效，没有法律依据�本院不予支持。综上所述，上诉人钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钟鑫华、黄丽芳、廖贱秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  雷勉励审 判 员  赖国东二〇一八年七月二十三日书 记 员  王 佳代理书记员  郭燕华