广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0321民初1087号原告(反诉被告)：莫荣姣，女，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：王斌，男，汉族，住广西壮族自治区阳朔县，由莫荣姣所在基层组织推荐作为诉讼代理人参加本次诉讼。被告(反诉原告)：陈志文，男，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。委托诉讼代理人：陈杰，广西寿阳律师事务所律师。原告（反诉被告）莫荣姣与被告（反诉原告）陈志文租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)莫荣姣及其委托诉讼代理人王斌，被告（反诉原告）陈志文的委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因当事人申请进行司法鉴定，扣除审理期限150天。本案现已审理终结。原告莫荣姣的诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《租地合同》；二、判令被告返还原告土地租金4200元；三、判令被告赔偿原告投资购买建设材料、雇佣工人等经济损失5.7万；四、判令被告向原告支付违约金8万元；五、被告承担本案案件受理费用。事实与理由：原告在人仔山村开有一家食杂批发部，经营酒水饮料食品等，由于经营需要，需租用场地建设仓库。被告在其房屋旁边有一块土地适合建设仓库，双方经过多次协商，被告在征得其家人完全同意的情况下，与原告于2017年8月15日在被告的理石厂签订了《租地合同》一份，约定被告将其管理使用的位于阳朔县人仔山理石厂内的土地（约0.5亩）出租给原告，租期为19年，即从2017年7月至2036年7月，约定租金每年人民币4200元，租金每年支付一次。双方当事人对土地租用的范围进行了口头约定：南界由被告住的瓦房内屋檐的窗户量起90度角16.5米，至屋檐抛出3米的位置计算，即13.5米；西界由南界量出来的位置至北界的房子内屋檐共计18米，房子大约3米多，总计约21米，施工人当天按照这个约定量好拉线定位即可。被告家人对此租用范围知晓并认可。原告于签约当日向被告支付了第一年租金4200元，并准备动工整理土地。8月20日，原告雇请8个搭建厂房的工人到现场施工，但由于被告没有及时将租地上原有建筑小厂房清除，原告无法施工，被迫停工一天。双方当天按照原有的口头协议量好土地，并撒好石灰线做好标记，同时约定被告务必须于次日8时之前将屋顶上的水泥瓦清理掉。8月21日上午8时许，原告方的工人和挖机到现场施工，发现被告一家六人正在清理；9时许，被告家人发生口角，被告的儿子向原告称不再出租土地，原告当时不同意退租，并提出按照合同赔偿场地损失和违约金，被告与其家人经商量同意原告继续施工；下午2时许，被告打电话给原告，称原告在建仓库的西边屋角正对其厂房，要求原告往地里面移动大约8平方左右的面积，并拉直原有的屋角，原告当即表示同意。8月22日早上，原告工人按约定往里收缩8个平方的土地，并重新拉线撒石灰做标记；当日下午，被告的妻子出来阻止，称仓库的西边屋角还是不够直，经过双方近4个小时的沟通，原告同意再次收缩。8月23日，原告已经在场地上树立起15根铁管，被告于当天早上打电话给原告称铁管树得太高，要求原告房子在建成后不得高于被告厂房，原告对此予以同意并继续施工；下午，被告的父亲和妻子再次出来阻止施工，说南界这边地形不好，挡住了他们的视线，并进而提出南边土地的一半不再出租。由于被告及家人的无理阻拦，原告无法继续施工，无法使用该土地，原告即于当日下午到福利司法所、福利派出所请求调解，由于被告及被告家人不讲道理，司法所和派出所调解失败。由于被告违约，致使双方签订的《租地合同》无法继续履行，对原告造成的损失有：1.已经支付给被告一年的租金4200元；2.购买钢材及人工费用16369元、购买钢材定金20000元，购买石头沙子水泥等费用5100元，挖机费用1800元，两项共计47469元。在双方签订的租地合同中还约定了高额的违约金239400元，但考虑被告的承受能力，原告只要被告支付违约金8万元。原告认为，原告完全履行了自己的义务，被告仅仅因为家人的意见不合就不履行合同，并以各种借口阻挠原告施工，甚至直接提出毁约，给原告造成很大的经济损失。为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈志文辩称：1、被告并未违约，违约的是原告，原告在施工时，远远超出了原来约定的四至范围。《租地合同》对南边土地范围的约定是“南至空地”。根据该条约定，原告只能使用被告厂房宿舍范围内的土地，平宿舍墙角使用，以空地为界，不能超过空地。但是原告在施工时越过了宿舍墙脚，向空地一侧延伸了约定16米远；2、原告隐瞒其订约目的，欺骗被告签订《租地合同》。该合同系由原告所拟定，被告在合同上签字时由于正在忙于工作，在没来得及看合同内容的情况下就在合同上签字了。原告与被告协商之时称其租用涉案土地是为了建设仓库堆放代销店的货物，但被告在收到原告的起诉材料后才知道原告租地原来不是为了修建仓库堆放货物而是为了与他人合开饭店。这是原告不惜违反合同约定，强行侵占被告大片石材厂空地的原因所在。反诉原告陈志文的诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《租地合同》；二、判令反诉被告将拆掉的8间理石厂宿舍在原址上砌好火砖墙，盖好瓦面，恢复被拆掉的8间理石厂宿舍；三、判令反诉被告排除妨害，将其树立在石材厂空地上的十五根铁柱清除，并将其所挖的5个深坑填平，恢复场地原状；四、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在催反诉原告签订《租地合同》后，拆除了原告的8间大理石厂宿舍，在大理石厂空地上挖了20多个坑，立起了15根铁柱。鉴于反诉被告违约，并且反诉被告已经起诉反诉原告，反诉原告现提出上述反诉请求，请人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告莫荣姣的答辩意见与其起诉意见相同，即本案违约的是反诉原告而非反诉被告，反诉被告无需向反诉原告承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院以下结合本案的争议焦点进行分析与认定。本院经审理，认定事实如下：莫荣姣在福利镇“人仔山”村福兴公路旁开有一食杂批发部，该批发部与陈志文经营的“东郎山石材厂”相邻。莫荣姣因经营需要拟新建一厂房，而陈志文的理石厂内恰好有一块空地可供利用，莫荣姣遂向陈志文提出租赁其理石厂内的部分空地用于厂房建设。经二人多次协商，莫荣姣与陈志文二人于2017年8月15日签订了《租地合同》一份，该合同系由莫荣姣所拟定，其主要内容有：1、陈志文将东郎山脚下土地的使用权出租给莫荣姣使用，“该块土地的具体位置（即四至）为：东至空地围墙；南至空地；西至理石厂房；北至木材厂房”；2、租赁期限为19年，自2017年7月1日至2036年7月1日止，租金为4200元/年，每两年支付一次租金；3、场地上原有的建筑，莫荣姣不需要的，可拆掉重新建设，建设的新房屋属莫荣姣所有，莫荣姣可自行使用和处置；4、莫荣姣在建设过程中遇到土地使用权纠纷问题和周边的纠纷，由陈志文出面协调处理，直到莫容姣建设完成投入使用至合同期满为止。在任何情况下，陈志文保证莫荣姣搭建的厂房能正常建设并投入使用；5、双方签订合同后，陈志文不得以任何理由毁约，如有毁约，应三倍赔偿莫荣姣在场地上投入的全部建筑设备损失，并且赔偿莫荣姣19年租金的三倍；6、合同还对双方当事人的其他权利义务事宜进行了约定。合同签订当日，莫荣姣向陈志文支付了一年期的租金4200元，陈志文为此向莫荣姣出具了《收据》一份。8月20日，莫荣姣雇请工人到其向陈志文租赁的土地进行施工，由于现场建筑物尚未清理完毕，莫荣姣先组织工人对施工范围进行了划线定点，陈志文全程参与了划线定点的工作。8月21日上午，陈志文与其家人将其在涉案土地范围内的8间红砖瓦房宿舍（宿舍已使用十多年）上的水泥瓦进行了移除，红砖砌成的墙体则由莫荣姣雇请的工人予以拆除。与此同时，莫荣姣雇请的工人亦开始按照8月20日划定的范围进行施工（包括挖坑与立杆），挖坑与立杆均是从涉案土地的南边开始；8月21日下午，陈志文通过电话向莫荣姣提出其在建厂房的西边屋角正对着理石厂的厂房，在风水上对陈志文不利，要求莫荣姣对建设范围进行调整，莫荣姣对此予以同意。8月22日，莫荣姣在对建设范围进行了调整后组织工人继续进行施工，在此过程中，虽然陈志文的家属提出了新的异议，但异议经双方当事人的协商得到了解决，施工亦得以继续进行。8月23日上午，陈志文通过电话要求莫荣姣将其在建房屋的高度限制在大理石厂的厂房高度以下，莫荣姣对此予以同意并组织工人继续施工；23日下午，陈志文家属以莫荣姣的施工范围超出了《租地合同》约定的范围为由阻止莫荣姣方继续进行施工，现场施工因此无法继续进行。莫荣姣得知这一情形后即邀请福利镇人民调解委员会在现场进行调解，但由于双方意见分歧较大，未能通过协商达成一致意见。2017年9月25日，莫荣姣向本院提起本次诉讼并提出其前述诉讼请求。2017年10月27日，陈志文向本院提起反诉并提出前述反诉请求。2018年6月26日，陈志文向本院提出鉴定申请，请求对建造8间被拆除宿舍的材料费、运输费及人工费进行鉴定。2018年7月20日，陈志文向本院补充提出要求莫荣姣向其支付场地占用费的反诉请求。本院另查明，莫荣姣为在涉案土地上新建房屋与案外人黎武有订立了工程承包合同一份，到场施工的工人即为黎武有的雇员。莫荣姣在与黎武有订立合同后向黎武有预付了20000元作为“预付款押金”，黎武有为此向莫荣姣出具了《收据》一份。此外，莫荣姣为此还在案外人何代贵处购买了石粉、碎石等材料，并雇请了一黎姓的挖机师傅到场施工。截至2017年8月23日下午，莫荣姣已在涉案土地范围内树立起15根不锈钢立柱。根据莫荣姣提供的单据，其为此实际发生的费用有黎武有处的材料费、人工费16369元，何代贵处的材料费、运费5100元，黎姓挖机师傅处的挖机费1800元，共计23269元。应莫荣姣的申请，本院委托正意价格评估集团有限公司对涉案施工现场安装的不锈钢管（含材料、人工费）的价值进行了评估。根据正意评估集团有限公司出具的国正价桂估字【2018】354-252号评估意见书，莫荣姣实际发生的材料费及人工费（包括不锈方钢、焊条、挖机、碎石、人工、运费等）共计人民币21155元。本院又查明，陈志文理石厂内的土地（包括涉案土地）为其从人仔山经济合作社所租赁（经过转租）的集体土地，陈志文方在庭审过程中称该部分土地为临时工业用地，但其庭后未能向本院提供相应的审批材料。莫荣姣在庭审过程中称其在建设过程中曾向相关部分申请办理规划许可，但其至今亦未向本院提供相关的规划许可材料。综合双方当事人的诉辩情况及庭审情况，并考虑到双方当事人已均无继续履行合同的意愿，本院将本案的争议焦点整理归纳为：一、莫荣姣与陈志文二人签订的《租地合同》是否已成立生效；二、当事人已给付的财产应如何返还；三、当事人遭受的损失应如何分摊。根据以上确认的案件事实，本院对本案的争议焦点作如下评述：一、莫荣姣与陈志文二人签订的《租地合同》是否已依法成立生效。1、莫容姣与陈志文在2017年8月15日签订了一份《租地合同》，但双方当事人对合同关于租赁土地四至范围约定的理解却存在分歧，即：莫荣姣认为“南边空地”的范围应结合双方的口头协议来加以界定，其施工并未超出双方约定的土地范围；陈志文则认为“南边空地”的范围应严格按照合同的字面表述来加以界定，出租土地的南边界限不得超出其红砖瓦房宿舍的南面墙脚。由于对出租土地四至界限的约定是涉案《租地合同》的基本条款，双方当事人的上述理解分歧不仅关涉合同内容的解释问题，同时也还关涉到合同的成立问题。仅就合同的字面表述而言，双方的理解都具有一定的合理性，故为探知当事人的真实意思表示，应结合合同的字句表述、缔约目的及当事人的履约行为等方面的因素来进行综合判断，而不可拘泥于合同的字句表述。根据多名证人的庭审陈述，陈志文参与了在8月20日进行的划线定点工作，莫荣姣方在8月21日按照划定的土地范围从南边开始施工，陈志文在当日就莫荣姣在建房屋西边墙角的位置提出了异议，后又于8月23日上午对莫荣姣在建房屋的高度提出了异议，但截至8月23日下午陈志文的家属以南边土地界限问题为由向莫荣姣提出异议以前，陈志文从未就南边的土地界限问题向莫荣姣提出过任何异议，而截至8月23日下午莫荣姣已从南向北在涉案土地上共树立起15根不锈钢管，由此可见，双方当事人应已就租赁土地的南边界限达成一致意见，双方签订的《租地合同》因此也已得以成立，而莫荣姣对涉案土地的既有利用并未超出双方约定的范围。2、莫荣姣与陈志文订立《租地合同》的目的在于利用该土地新建房屋满足经营需要，从合同约定的内容及当事人在庭审过程中的陈述来看，陈志文在与莫荣姣签订合同之前即已对其缔约目的有着清楚的了解，保证莫荣姣“厂房能正常建设并投入使用”也是陈志文根据合同约定所要履行的主要合同义务。《租赁合同》项下的涉案土地是陈志文从人仔山经济合作社所租来，既非国有土地亦非建设用地，而是集体土地与农业用地。而根据《土地管理法》的相关规定，国家对土地用途实行管制制度，使用土地的单位和个人必须按照土地整体规划确定的用途使用土地，该法第四十三条、第四十四条更是明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。上述规定均为法律的强制性规定，涉案《租地合同》约定莫荣姣向陈志文承租农村集体的农用土地用于房屋建设，违反了上述法律的强制性规定，应依法认定为无效合同。本案中，双方当事人均诉请本院判令解除《租地合同》，但合同的解除以合同生效为前提，双方当事人这一诉请均于法无据，本院不予支持。二、当事人已给付的财产应如何返还。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据该规定，合同无效的，当事人应向对方当事人返还其因该合同取得的财产。结合当事人的诉请及合同履行情况，本院对本案的财产返还事宜作如下处理：1、在双方当事人签订《租地合同》后，莫荣姣向陈志文支付了一年期的租金4200元，陈志文为此亦向莫荣姣出具了《收据》一份，陈志文现应向莫荣姣返还该笔款项，故本院对莫荣姣要求陈志文向其返还4200元租金的诉讼请求予以支持；2、在双方当事人签订《租地合同》后，陈志文向莫荣姣转移了涉案土地的占有，莫荣姣现应向陈志文返还对涉案土地的占有权利。由于莫荣姣在占有涉案土地后进行了施工行为，涉案土地上现存有土坑、不锈钢柱及其他施工材料，本院对陈志文要求莫荣姣恢复土地原状的反诉请求予以支持，莫荣姣为此需将涉案现场的土坑填平，并将不锈钢柱及其他施工材料从涉案土地移除。此外，莫荣姣还需向陈志文支付占用涉案土地的占用费，至于确定占用费的具体标准，由于莫荣姣与陈志文之间《租地合同》的合同目的在法律上不可能实现，且在莫荣姣在与陈志文发生本案纠纷未能实际对涉案土地进行管控，故不宜参照《租地合同》约定的租金标准来确定本案的土地占用费。结合涉案土地的面积、地段、性质及莫荣姣对涉案土地实际使用情况等方面的因素，本院酌情确定莫荣姣应向陈志文支付的土地占用费为1200元/年，莫荣姣应从2017年8月21日起按该标准向陈志文支付土地占用费直至其将涉案现场的土坑填平，并将不锈钢柱及其他施工材料从涉案土地移除之日止。3、陈志文提起反诉要求莫荣姣将被拆掉的8间宿舍（包括砖瓦）予以恢复（或要求莫荣姣对建造8间被拆除宿舍的材料费、运输费及人工费向其进行补偿），但实际上红砖瓦房宿舍的瓦是由陈志文一方自行清理的，故莫荣姣没有向陈志文返还瓦的义务。至于红砖瓦房宿舍的红砖墙，由于红砖墙建设在农用土地上，违反了《土地管理法》的相关规定，不应受民事法律的保护，故本院对陈志文的这一反诉请求不予支持。三、当事人遭受的损失应如何分摊。1、《合同法》第五十八条又规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故对合同无效所造成的损失应由有过错一方向无过错一方进行赔偿，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。此处的过错，是指对合同无效的过错。莫荣姣与陈志文二人均应当知道国家法律所规定土地用途管制制度，双方当事人在缔约时应对此负同等的注意义务，故二人的过错程度应基本相当，对于因合同无效造成的损失，经本院确定后应由双方当事人各承担50%的责任。2、莫荣姣要求陈志文向其支付违约金80000元，违约以合同有效为前提，由于本院已将涉案《租赁合同》认定为无效合同，陈志文并不存在违约行为，莫荣姣也不享有合同履行利益，莫荣姣的该项诉请于法无据，本院不予支持。3、莫荣姣要求陈志文向其在黎武有赔偿定金损失20000元，但莫荣姣向黎武有支付20000元款项的法律性质究竟是定金还是押金、黎武有拒绝莫荣姣退还该笔款项有无正当依据等问题仍未有生效的法律文书予以正式解决（本院已就此向莫荣姣进行释明），故本院尚不能将此确认为莫荣姣的损失。实际上，本院在庭审过程中曾询问黎武有其不向莫荣姣返还此20000元款项的原因，黎武有称其理由在于其为了向厂家订货需要订金，莫荣姣向其支付的该笔款项已经转化为材料。但损失应为净损失，故即使莫荣姣向黎武海支付的20000元款项已确实转化为材料，莫荣姣的实际损失也应当是扣除材料可变现价值后的差额而非20000元全部，在莫荣姣未能提供证据对材料可变现价值进行证明的情况下，其损失不能确定。4、对于莫荣姣因施工而实际支出的费用，其本人提供的单据表明其相关费用为23269元，正意价格评估集团有限公司出具的《价格评估意见书》则显示莫荣姣实际支出的费用应为21155元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力”，“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，故本院认为应根据正意价格评估集团有限公司出具的《价格评估意见书》确定莫荣姣实际支出的费用。莫荣姣上述施工费用系因其信赖涉案的《租地合同》合法有效才发生，现合同为本院认定为无效，其相关费用支出应认定因合同无效而遭受的损失。但如上所述，损失为净损失，考虑到安装在现场的不锈钢管应具有变现价值，莫荣姣的因实际施工而遭受的损失应为其实际支出费用扣除不锈钢管可变现价值后的差额。根据《价格评估意见书》，不锈钢管的评估价格为6750元，因此莫荣姣因实际施工而遭受的损失应为14405元。该损失应由莫荣姣、陈志文二人各承担7202.5元。5、鉴定费用3000元系因莫荣姣为主张权利而发生，亦应认定为因合同无效而所导致的损失。对于此项损失，应由莫荣姣、陈志文二人各承担1500元。6、综上，陈志文共应向莫荣姣赔偿损失8702.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告陈志文向原告莫荣姣返还租金4200元。二、反诉被告莫荣姣将其所挖的土坑填平，并将其安装或堆放在涉案现场的不锈钢柱及其他施工材料从涉案土地移除。三、反诉被告莫荣姣从2017年8月21日起按1200元/年的标准向陈志文支付土地占用费直至莫荣姣将本判决主文第二项确定的义务履行完毕之日止。四、被告陈志文向原告莫荣姣赔偿损失8702.5元。五、驳回原告莫荣姣的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告陈志文的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。本案本诉案件受理费3040元，由原告莫荣姣负担1520元，由被告陈志文负担1520元；本案反诉案件受理费50元，由反诉原告陈志文负担25元，由反诉被告莫荣姣负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3040元[户名：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行:农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 刘 世 平审 判 员 李 世 武人民陪审员 唐 雪 梅二〇一八年七月二十三日法官 助理 姜   明书 记 员 姜明（兼）