北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初26412号
原告：中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地，住所地北京市丰台区南苑机场西侧北京市9202信箱。
法定代表人：曲勇前，主任。
委托诉讼代理人：姜德明，北京百朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巴元芳，北京百朗律师事务所律师。
被告：北京福兴瑞工业气体有限公司，住所地北京市丰台区南苑机场内。
法定代表人：琚兴忠，董事长。
委托诉讼代理人：黄必全，北京市戎联律师事务所律师。
原告中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地（以下简称农副业基地）与被告北京福兴瑞工业气体有限公司（以下简称福兴瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农副业基地的委托诉讼代理人姜德明、巴元芳，被告福兴瑞公司的委托诉讼代理人黄必全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农副业基地向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年6月1日起至交付租赁物之日止的租金和房屋使用费，截至2018年3月8日1061918元、违约金318575元，合计1380493元；2.确认原、被告之间的不定期租赁合同于2017年5月31日解除，被告将租赁物返还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2005年6月18日签订了为期5年的《军队房地产租赁合同》。合同到期后，2010年9月28日，原告与被告续签了《房地产租赁合同》，合同约定原告将位于北京市丰台区南苑机场西侧空军司令部南苑农副业基地内原告所属原北京航空地面设备制造厂的厂房、办公楼等建筑面积6755.8平方米，场地面积48.1亩出租给被告使用。用途为乙炔气生产销售，租赁期限为2010年6月1日起至2015年5月31日，年租金为20万元，租金按年支付，被告应于每租赁年度的第一个内支付给原告。同时被告不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的应当在不违背原被告原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。如被告存在私自转租、转借、分租等行为，原告有权要求被告支付违约金5万元；如被告逾期支付房地产租金及相关费用，原告有权按日向被告加收滞交金额千分之三的违约金；逾期超过30日的，原告有权解除合同。2016年6月1日，原被告继续使用期间，被告按照每年60万元交纳租金。因被告长期存在违约行为，故现依法向贵院提起诉讼，请予支持原告的合法诉求。
被告福兴瑞公司辩称：一、现在双方仍存在定期租赁关系，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。农副业基地主张现在双方存在的是不定期租赁关系，其主张不能成立。2005年6月18日，农副业基地与福兴瑞公司签订《产权转让协议书》，第二条第二款约定“乙方以租赁方式使用原“航设厂”厂房、办公楼等房产和厂区内场地，使用期限十五年”。第三条第一款约定“鉴于航设厂已生产经营多年，产品成熟，市场条件好，企业信誉度高，以及甲方同意受让方优惠使用房地产等情况，故乙方同意以818万元的价款，受让本协议航设厂现有产权”，第十一条第三款约定“协议附件与本协议具有同等效力，包括：3、《军队房地产租赁合同》”，上述相关约定作为“航设厂”改制转让，福兴瑞公司接受产权转让的前置条件。特别提示：在该协议的第十一条约定《军队房地产租赁合同》作为该协议的附件。2005年6月18日，农副业基地与福兴瑞公司签订《军队房地产租赁合同》（下称2005租赁合同），作为《产权转让协议书》的附件三。2005租赁合同第15条约定“第十五条双方承认的附加条款如下：（一）甲方充分考虑到在与乙方签订本合同时，乙方出资购买了该房地产原使用方北京航空地面设备制造厂的部分产权，以及在双方签订的《产权转让协议书》中，甲方承诺乙方对该房地产有偿使用十五年的事实，同时考虑到双方在合同履行期间，经甲方同意，乙方投资新建和添建部分建筑物的意愿和事实。本期合同期满后，只要乙方仍愿意续租，甲方应当同意续签租赁合同。新的续租合同期限为五年，年租金贰拾万元人民币。续租期内，经甲方同意新建部分建筑物，不计收租金。第二期租赁合同期满后，双方依据市场情况重新确定第三期租赁合同。三期租赁合同年租金依当时市场情况而定但年租金不得少于陆拾万元。”2005租赁合同期满后，于2010年9月10日双方又签订了《房地产租赁合同力（下称2010租赁合同），第三条约定“租赁期限2010年6月1日至2015年5月31日”。2015年6月1日，双方签订的2010租赁合同期满后，福兴瑞公司支付给原告2015年6月1日至2017年5月31日的租金，并多次要求签订最后5年期的租赁合同（2010年6月1日至2020年5月31日），原告收取了租金，但没有签订租赁合同。2017年6月福兴瑞公司再次要求支付下一年度的房屋租金时，原告拒绝接收，说部队有政策调整，让原告先使用，租金等政策落实后再说。尽管2015年6月1日以后，双方没有续签军队房地产租赁合同，但原告收取了福兴瑞公司2015年6月1日至2017年5月31日的租金。福兴瑞公司使用房屋至今，原告始终没有提出解除合同，直到诉讼。同时，依据双方签订的《产权转让协议书》对15年租赁期之约定，以及2005租赁合同对15年租赁期的再次细化。足以说明：现在双方仍存在定期租赁关系，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日。故农副业基地主张，现在双方是不定期租赁是错误的。
二、农副业基地向法院提出“确认不定期的租赁于2017年5月31日解除，并返还租赁物”的主张，该主张没有事实及法律依据，不能成立。首先，双方的租赁并非不定期的租赁。其次，合同的解除分为协商解除、按约定解除和法定解除。很显然本案双方没有协商解除合同；农副业基地提出福兴瑞公司存在“改变租赁用途、转租违约，且存在2010年租赁合同第8条第（三）军队政策调整，第15条第（二）项因军事需要占用该租赁房地产。”情形，并据此要求确认双方的不定期合同于2017年5月31日解除。但农副业基地所依据的2010租赁合同已执行完毕，其仍以该合同作为依据，主张按协议解除合同的理由不能成立；那么，农副业基地主张的只能是法定解除，但农副业基地也没有提供存在法定解除的证据。且法定解除合同应有先行通知的程序要求，但福兴瑞公司没有收到对方的解除通知。合同的解除不能成立，其要求返还租赁物当然没有事实及法律依据。
三、农副业基地请求“支付自2016年6月1日起至交付租赁物之日起的租金（截至2018年3月8日1061918元）、违约金318575元”存在错误，其主张不能成立。农副业基地在2017年8月4日的起诉状、2017年11月8日的变更诉讼请求申请书及前两次开庭中，均承认福兴瑞公司已将租金支付至2017年5月31日。其现在反悔并再次变更诉讼请求，要求支付2016年6月1日起的租金，其没有证据证明其反悔成立。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条，农副业基地就多次自认已收取2016年6月1日至2017年5月31日租金的事实，现在表示反悔不能成立。因双方仍存在定期租赁关系，合同没有解除，福兴瑞公司同意按每月5万元支付2017年6月1日之后的租金。但在福兴瑞公司曾提出支付2017年6月1日的租金时，农副业基地提出可能有政策调整，让福兴瑞公司先使用租赁房地产，租金以后再说。且农副业基地拒不依据《产权转让协议》续订2015年6月1日至2020年5月31日的军队房地产租赁合同。故拖欠租金并非福兴瑞公司故意，且双方的2010年租赁合同己执行完毕，农副业基地以该合同为依据主张违约金没有法律依据，是错误的。
四、《军队房地产租赁合同》只是《产权转让协议书》的附件，农副业基地与福兴瑞公司并非是单纯的租赁关系，双方是基于农副业基地的“航设厂”改制转让给福兴瑞公司，并附带15年厂房出租的合同关系。农副业基地案由定性错误。2005年6月18日，依据解放军四总部《关于军队逐步停办福利性企业的意见》，农副业基地与福兴瑞公司签订《产权转让协议书》，将其生产工业气体的“航设厂”转让给福兴瑞公司。其中包括机器设备、原材料、包装物、制售气体的特许经营权、其他无形资产，并提供“航设厂”的原有厂房给福兴瑞公司使用15年，且与被告签订了《军队房地产租赁合同》作为《产权转让协议书》的附件，特别是《产权转让协议书》约定该附件与《产权转让协议书》具有同等的法律效力，从而实现了军队停办福利性企业的改制工作。据此，双方签订的是以“航设厂”资产转让为主，并将其厂房提供给福兴瑞公司使用作为附加前置条件。尽管双方签订了《军队房地产租赁合同》，但该合同只是《产权转让协议书》中15年厂房使用权内容的延伸与具体化，该《军队房地产租赁合同》不具有独立性，双方的法律关系应为合同关系，并非单纯的军队房地产租赁关系。农副业基地将本案案由定为租赁关系是不正确的。
五、农副业基地提前收回出租厂房，导致福兴瑞公司与其签订的《产权转让协议书》约定，提供厂房出租给福兴瑞公司使用15年经营目的不能实现，给福兴瑞公司造成了损失，应当依法承担赔偿责任，福兴瑞公司提出反诉，并提交反诉状。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2005年6月18日，中国人民解放军空军司令部副食品生产基地（甲方）与福兴瑞公司签订《产权转让协议书》，将甲方所属企业北京航空地面设备制造厂（以下简称航设厂）的产权有偿转让给乙方。该协议书第二条“转让条件”约定：“……二、乙方以租赁方式使用原“航设厂”厂房、办公楼等房产和厂区内场地（给予优惠）。使用期限十五年。三、……房地产租赁使用事宜，双方另以书面合同方式约定。”第十一条“附则”约定：“三、协议附件与本协议具有同等效力，包括：……3.《军队房地产租赁合同》；……”。同日，双方签订《军队房地产租赁合同》（以下简称2005年租赁合同），约定甲方将坐落在北京市丰台区南苑机场西侧空军司令部副食品生产基地内甲方所属原北京航空地面设备制造厂的厂房、办公楼等建筑面积6755.8平方米，场地面积48.1亩，出租给乙方使用，租赁用途为乙炔气生产销售，租赁期限自2005年6月1日起至2010年5月31日止，房地产年租金（不含水、电、暖等费用）为5万元。上述合同签订后，副食品生产基地将涉案租赁房屋和场地交付福兴瑞公司使用。福兴瑞公司在该场地上新建3199平方米房屋。
后中国人民解放军空军司令部副食品生产基地将名称变更为中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地。
2010年9月8日，农副业基地（甲方）与福兴瑞公司（乙方）签订《协议书》，内容为：“甲、乙双方于2005年6月18日签订了为期5年的《军队房地产租赁合同》，该合同于2010年5月31日到期。2010年4月8日，乙方向甲方递交《申请书》，提出继续承租的要求，2010年4月27日，甲方复函乙方，指出乙方在执行合同期间存在下列违约行为：拖欠租金、转让价款和供暖费，擅自修建房屋（3栋，3199平方米），私自转租等，并要求乙方限期整改。乙方收函后，表示愿纠正其存在的违约行为并承担责任。为此，经双方协商一致，达成如下协议：一、乙方交清拖欠租金、转让价款、供暖费共计264327.75元；二、向甲方交纳合同违约金50000元；三、乙方将上述违约修建的3199平方米房屋（附图），保证完好无损地无偿移交给甲方。四、在下期合同中，甲方将乙方违约修建的3199平方米房屋计入出租房屋的面积之中。并视情增加租金。”
2010年9月28日，农副业基地（甲方）与福兴瑞公司（乙方）就涉案房屋和场地续签《房地产租赁合同》（以下简称2010年租赁合同），租赁期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，房地产年租金为23万元。该合同第七条第（六）项约定“不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或入股联营”。第八条约定：“合同的解除与终止：……（三）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；……”第十条约定：“乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第七条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币伍万元作为违约金。（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。”第十五条约定：“双方承认的附加条款如下：（一）……本期合同期满后，在条件允许的情况下双方应重新签订租赁合同，新的租赁合同期限双方另行商定，年租金依据市场行情重新确定，但年租金不得少于陆拾万元。……（四）……经双方协商一致，增加如下内容：1.将乙方违约修建的3199平方米房屋计入甲方出租房屋面积之中，既甲方的出租房屋面积为9954.8平方米。2.将本合同年租金贰拾万元的基础上增加叁万元整，既本合同的年租金为贰拾叁万元整。”
至2015年5月31日，2010年租赁合同约定的租赁期限届满，福兴瑞公司继续使用涉案房屋和场地，并按每年60万元的标准向农副业基地支付租金，但双方未续签书面合同。庭审中，农副业基地主张福兴瑞公司支付了2015年6月1日至2016年5月31日的租金，自2016年6月1日起未支付租金。福兴瑞公司主张其已将租金付至2017年5月31日，但未提交支付租金的相应证据。
2017年7月18日，农副业基地向福兴瑞公司送达《关于停止有偿服务及腾退场地函》，主要内容为：根据国务院、中央军委关于全军停止有偿服务的工作要求及相关通知，请贵公司务必于2017年9月5日前停止经营活动，将所承租的场地移交我方。福兴瑞公司法定代表人琚兴忠签收该函。
2017年11月，本院组织双方现场勘验，租赁场地内有多家公司的库房，福兴瑞公司承认其自2016年6月始将涉案房屋进行转租。农副业基地主张该转租未经其同意。
2017年11月20日，基于消防安全考虑，农副业基地将福兴瑞公司修建的3199平方米房屋屋顶拆除，导致该房屋不能使用。庭审中，农副业基地同意免除该部分房屋自2017年11月20日至2018年5月20日的租金10万元。
2018年5月20日，福兴瑞公司停止了在涉案租赁场地上的经营活动，但未将物品搬离。
案件审理过程中，福兴瑞公司向本院提交民事反诉状，反诉请求为：1.判决解除被反诉人与反诉人于2005年6月18日签订的《产权转让协议书》，并给反诉人1年的搬迁期；2.判决被反诉人赔偿反诉人受让“航设厂”未使用年限的实际损失212.6799万元；3.判决被反诉人赔偿反诉人经营性损失110万元（包括营利损失60万元、职工安置费50万元）；4.判决被反诉人赔偿反诉人房屋、道路建造损失50万元（暂定）、电力过户费10万元、搬迁费用50万元；5.由被反诉人承担反诉费用。经询，福兴瑞公司提出反诉的依据为双方于2005年6月18日签订的《产权转让协议书》。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于双方的租赁关系。双方签订的《产权转让协议》、《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效合同。农副业基地主张，双方签订的2010年租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，但福兴瑞公司继续使用租赁物，故双方形成了不定期租赁关系；福兴瑞公司则主张，根据双方于2005年签订《产权转让协议》，双方为15年的定期租赁关系，租赁期限应至2020年5月31日。本院认为，双方在《产权转让协议》中关于“使用期限十五年”的约定，虽然涉及租赁事宜，但因双方已明确约定要另行签订租赁合同，故“使用期限十五年”并非对租期的直接约定，而是为农副业基地设定了一项缔约义务，即农副业基地应当与福兴瑞公司签订租期为十五年的房地产租赁合同。在农副业基地未履行该缔约义务的情况下，双方实际的租赁期限应当以双方签订的房地产租赁合同为依据来认定。现双方仅签订了两期共十年的租赁合同，在最后一期合同（即2010年租赁合同）到期后未再续签，而福兴瑞公司实际仍在使用涉案房屋和场地，且农副业基地未提出异议，故应当认定双方签订的2010年租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。
关于解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在2010年租赁合同中约定了合同解除条件，一是因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行，二是福兴瑞公司未经同意擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用。现农副业基地因军队停止有偿服务政策调整和福兴瑞公司未经同意将涉案场地转租而提出解除合同，符合双方约定的解除条件，本院予以支持。
关于福兴瑞公司的反诉。双方于2005年签订《产权转让协议》，在《产权转让协议》中约定，房地产租赁使用事宜双方另以书面合同方式约定。双方就产权转让和房地产租赁分别签订了不同的合同，两份合同的内容、性质及双方的权利义务均不相同。本案中，农副业基地起诉的依据是《房地产租赁合同》，福兴瑞公司反诉的依据是《产权转让协议》，反诉与本诉的诉讼请求并非基于相同的合同和法律关系，故不宜在本案中一并审理，福兴瑞公司可另行起诉。
就农副业基地的各项诉讼请求，第一，关于解除合同，农副业基地要求解除自2015年6月1日起与福兴瑞公司形成的不定期租赁合同，本院予以支持，农副业基地于2017年7月18日向福兴瑞公司送达了《关于停止有偿服务及腾退场地函》，实质上是向福兴瑞公司作出因军队政策调整而不再继续履行合同的意思表示，可视为向福兴瑞公司发出了解除合同的通知，故本院确认双方形成的不定期租赁关系于2017年7月18日解除。第二，关于腾退租赁的房屋和场地，合同解除后，福兴瑞公司应当向农副业基地腾退其租赁的房屋和场地，因福兴瑞公司修建的3199平方米房屋已在2010年租赁合同中约定移交给农副业基地，且计入该合同约定的租赁面积中，故福兴瑞公司应当将其新建的和原有的房屋共计9954.8平方米、场地48.1亩一并腾退给农副业基地。第三，关于租金和房屋使用费，因福兴瑞公司未提交其2016年6月1日之后支付租金的证据，故福兴瑞公司应当向农副业基地支付2016年6月1日至合同解除前一日即2017年7月17日的租金677945元。合同解除后，福兴瑞公司继续使用租赁房屋，应当向农副业基地支付房屋使用费，2017年7月18日至2018年5月20日的房屋使用费按照每年60万元的租金标准确定为503288元，农副业基地同意免除其中部分不能使用房屋的使用费10万元，本院不持异议。自2018年5月21日之后，因福兴瑞公司未继续经营，房屋使用费标准酌定为每年20万元。第四，关于违约金，福兴瑞公司未按时支付租金，构成违约，应当向农副业基地支付违约金，农副业基地主张按照未支付租金的30%主张违约金，本院予以支持，违约金计算为203383.5元。
综上，依照《合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地与北京福兴瑞工业气体有限公司自2015年6月1日起形成的不定期租赁合同于2017年7月18日解除；
二、北京福兴瑞工业气体有限公司于本判决生效之日起三十日内向中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地腾退坐落于北京市丰台区南苑机场西侧空军司令部副食品生产基地内原北京航空地面设备制造厂的厂房、办公楼及新建房屋等建筑面积9954.8平方米，场地面积48.1亩；
三、北京福兴瑞工业气体有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地支付2016年6月1日至2018年5月20日的租金和房屋使用费共计1081233元，并按照每年20万元的标准向中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地支付自2018年5月20日起至实际腾退之日止的房屋使用费；
四、北京福兴瑞工业气体有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地支付违约金203383.5元；
五、驳回中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费共计17224元，由中国人民解放军空军司令部南苑农副业基地负担862元（已交纳），北京福兴瑞工业气体有限公司负担16362元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 薇
人民陪审员 马宏新
人民陪审员 石淑荷
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 刘姝辰