山西省晋城市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0502民初1578号
原告晋城市金太阳商贸有限公司，住所地晋城市城区。
法定代表人金义青，任公司经理。
委托代理人李文敏，山西泽州律师事务所律师。
委托代理人侯海亮，山西泽州律师事务所律师。
被告晋城市华浩商贸有限公司，住所地晋城市城区。
法定代表人薛邦华，任公司经理。
委托代理人张小龙，山西高斯通律师事务所律师。
原告晋城市金太阳商贸有限公司（以下简称“金太阳公司”）诉被告晋城市华浩商贸有限公司（以下简称“华浩公司”）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金太阳公司的委托代理人李文敏、侯海亮和被告华浩公司的委托代理人张小龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金太阳公司诉称：2013年7月1日，原、被告双方就被告租赁原告场地事宜签订《合作协议书》。协议约定：原告将金太阳家居汇展中心负一层出租给被告用于经营生活超市；承租期限为15年，前五年租金为每年252万元，自2013年9月1日开始计算租金；付款方式为每年支付两次，费用到期提前一个月支付下一次租金，如超期支付则每天按照年租金的5‰作为滞纳金向原告支付，超过一个月原告有权终止合同；空调费和取暖费按照约定计算收取；被告向原告交纳50万元作为信誉保证金，用于保证合同的正常履行，若被告违背合同规定的应负义务性条款，应作为违约金扣除，并终止合同。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，被告也支付了50万元保证金和前期部分租金。但从2014年开始，被告开始拖延付款，不按照约定期限向原告支付租金。截至目前，根据合同约定，被告应向原告支付租金、空调费、取暖费等共计828万元，但被告仅支付了479万元，仍欠349万元。同时，因被告数次逾期付款，按照合同约定应付原告滞纳金226.8万元，扣除50万元信誉保证金后仍欠176.8万元。原告曾多次催要,至今无果。综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失。请求人民法院依法解除原、被告签订的《合作协议书》；责令被告立即腾退房屋，并参照租金标准支付房屋使用费至实际腾退之日；请求判令被告向原告支付所欠租金、空调费、取暖费、滞纳金等共计369万元（其中滞纳金为226.8万元，扣除保证金50万元后，原告仅主张20万元）。本案诉讼费由被告承担。
被告华浩公司辩称：原、被告签订的《合作协议书》没有约定原告可以解除协议的条件，所以原告不具有解除权。依据合同法的规定，解除合同应当先行通知对方，不能直接起诉要求解除双方的合同。被告仅欠租金，不欠空调费、取暖费等。不及时给付租金是因为被告为原告在银行有490万元贷款作着反担保，原告逾期归还银行贷款，导致被告不敢再支付租金。如果原告更换担保人取消被告的担保责任，被告愿意在双方结算清所欠租金准确数额后支付。
审理查明：2013年7月1日，原、被告双方就被告租赁原告场地事宜签订《合作协议书》。协议第一、二条约定：原告将晋城市新市西街与景西路交叉处金太阳家居汇展中心负一层出租给被告用于经营生活超市；承租期限为15年，前五年租金为每年252万元，自2013年9月1日开始计算租金；第六年双方重新协商租金。协议书第三条约定：付款方式为每年支付两次，费用到期提前一个月支付下一次租金，如超期支付则每天按照年租金的5‰作为滞纳金向原告支付，超期一个月原告有权终止合同。协议书第六条约定，被告向原告交纳50万元作为信誉保证金，用于保证合同的正常履行，若被告违背合同规定的应负义务性条款，应作为违约金扣除，并终止合同。协议书第十一条约定，如被告拖欠应交款一个月以上，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，被告也支付了50万元保证金和前期部分租金。后被告拖欠租金，原告涉诉本院。
本案的争议焦点是：一、原告要求解除租赁合同、腾退房屋并支付所欠租金理由是否成立？二、被告所欠租金数额是多少，被告是否应支付空调费、取暖费、滞纳金？
针对焦点一，原告称双方签订的《合作协议书》明确约定租金为每年252万元，从2013年9月1日开始计算，每年分两次付清，费用到期提前一个月支付下次租金，超过一个月原告有权终止合同，也约定了原告有权解除合同。
被告认为不应解除合同，称按照合同法第九十六条的规定，解除合同应通知对方，不应通过诉讼直接解除。被告也陆续交着房租，合同并没有约定房租的准确交纳时间，不存在延误交纳租金的问题。
针对焦点二，原告主张欠交租金、暖气费、空调费、滞纳金共计367元，包括：
租金299万元。原告称应付租金为756万元（252万元×3年），被告已付457万元，尚欠租金299万元。被告称支付了2年半租金。2016年3月份以后的租金双方正在协商调整，原告起诉立案时不到9月份，计算3年租金不合适，应按照2年半计算。被告称总计交了6198000元，都应当作为租金。被告为此提供有收款收据17支（金额总计5168000元）和转账凭证1支（金额15万元）、被告以超市购物卡支付原告租金的证明1份（金额58万元）。被告称除以上证据显示的款项外，原告负责人于2016年元月在被告处取走了30万元现金，没有出具收据。原告对17支收款收据中2014年9月20日（金额88000元）的收据不认可，称是原告把街面房租给一家药店的租金单据，并不是被告支付原告租金产生的，“万家超市”四个字和下面的手写字体明显不同。原告为此提供晋城市万家大药房有限公司出具的证明1份，证明万家大药房租赁原告西门100平方米药店专卖，合同期从2014年10月1日至今，全年租金8.8万元，已交原告财务，租金与被告无关，被告没有权利拿药店租金顶被告的房租。被告对此证明不认可。本院审查后认为，2014年9月20日的收款收据与其他多张收据一样明确显示收到“万家超市”租金，且收据原件由被告持有，在这种情况下，原告以万家大药房的证明来否认，理由不能成立。本院对被告提供的17支收据均予以采用。对被告提供的转账凭证1支，被告解释称系装修补偿费用，是电梯处租给了别人，约定拆除那块给对方补偿，口头约定被告出补偿款折抵租金。原告质证称此证据和本案无关。经审查，此证据本身确实不能体现出与本案的关联性，本院不予采用。对被告提供的以超市购物卡支付原告租金的证明1份（金额58万元），原告无异议，本院予以采用。原告不认可其负责人于2016年元月在未出具收据的情况下从被告处取走了30万元现金，本院对此不予确认。经对所采用证据审查，被告提供的17支收据中，2013年6月14日1支显示系付信誉保证金（金额50万元），2013年12月1日1支显示系付2013年冬季暖气费（金额14万元），2014年11月20日1支显示系付2014年暖气费（金额13万元），2014年7月21日1支显示系付夏季空调费（金额10万元），以上4支收据金额共计87万元，不应认定为租金。其余13支收据显示金额共计4298000元，另加上被告以超市购物卡支付原告租金的58万元，本院认定被告共支付原告租金4878000元。原告主张租金为756万元（252万元×3年），由于双方约定租金从2013年9月1日开始计算，至今早已超过3年，在双方未就租金变更协商一致的情况下，原告主张的租金总数额756万元，本院予以支持。减去以上认定的已付租金4878000元，截至2016年8月31日，被告还应支付原告租金2682000元。
暖气费28万元、空调费20万元。原告称暖气费每年14万元，3年共42万元，被告已付14万元，尚欠28万元；空调费每年10万元，3年计30万元，被告已付10万元，尚欠20万元。原告提供的合作协议书第十条显示空调费和取暖按照商铺实际面积收取，空调费每平米9元，取暖费每平米7.2元。被告提供的合作协议书第十条空调费和取暖费单价处为空白，称暖气费和空调费没有约定，并且在支付了2013年的暖气费后发现暖气不能使用，经常不开放；被告自己也装了空调，冬天不太冷夏天也不太热，双方口头约定所交暖气费顶了租金。被告称有3支收据显示被告共向原告交纳37万元的暖气费和空调费，是因为被告的出纳没有注意，应该都抵作租金。被告另提供照片6张，证明被告自己装了3台空调，暖气和空调都是被告自备的，没有使用原告的。原告认为被告提供的照片不能证明被告未使用原告的暖气和空调。本院审查后认为，原告对照片的异议成立，照片不能证明被告未使用原告的暖气和空调。虽然双方持有的合作协议书中空调费和暖气费单价处显示不同，但被告提供的收据显示其实际交纳过暖气费和空调费，可以证明双方对此作了约定，被告称收据上标注为暖气费和空调费是因为出纳未注意，不合常理，被告称暖气费顶了租金，原告不予认可，本院不予认定。被告提供的收据显示被告2013年交纳暖气费14万元，2014年交纳空调费10万元，2014年交纳暖气费13万元。本院认定暖气费为每年14万元，3年计42万元，被告已交27万元，尚欠15万元；空调费每年10万元，3年计30万元，被告已交10万元，尚欠20万元。两项共计35万元。
滞纳金20万元。原告称按照合同约定租金应该每年分两次付清，费用到期前提前一个月支付下一次租金，如果超期支付则每天按照年租金的千分之五作为滞纳金向原告支付；同时约定被告向原告交纳50万元作为信誉保证金用于保证合同的正常履行，如被告违约应作为违约金扣除。被告自2013年9月1日至2016年9月1日向原告付款6次，但均逾期，应支付的滞纳金数额为226.8万元（252万元×5‰×30日×6次），扣除50万元信誉保证金后，仍应支付176.8万元，原告仅主张20万元。经审查，被告于2013年6月14日交纳租金10万元；2013年9月4日交纳租金50万元；2013年11月1日交纳租金50万元；2013年12月1日交纳租金6万元；2013年12月28日交纳租金20万元；2014年3月25日交纳租金35万元；2014年5月12日交纳租金20万元；2014年6月3日交纳租金60万元；2014年9月19日交纳租金50万元；2014年9月20日交纳租金88000元；2015年1月8日交纳租金20万元；2015年2月13日交纳租金50万元；2015年10月8日交纳租金50万元；2016年8月31日以交付超市购物卡形式交纳租金58万元。2014年9月1日之前，被告共向原告交纳租金251万元。2014年9月19日至2015年9月1日被告共向原告交纳1288000元。2015年10月8日至2016年9月1日被告共向原告交纳租金108万元。被告每年均未在租期内足额交纳租金252万元，原告要求扣除信誉保证金50万元，另主张滞纳金20万元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。
以上原告主张的租金、暖气费、空调费、滞纳金，经本院确认共3232000元。
本院认为：原、被告签订的《合作协议书》第十一条明确约定，被告拖欠应交款一个月以上的，原告有权单方面解除合同。同时按照双方约定，费用到期应提前一个月支付下一次租金，现被告拖欠租金高达2682000元，超过了双方约定的年租金，且每年均未足额交纳。原告依照约定主张解除合同、要求被告腾退房屋，本院予以支持。被告拖欠的租金、暖气费、空调费以及应付的滞纳金共计3232000元，应该支付原告。原告要求被告参照租金标准支付房屋使用费至实际腾退之日，属合理请求，本院确定被告参照租金标准（每年252万元）支付原告自2016年9月1日至实际交付房屋之日的损失。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
原告晋城市金太阳商贸有限公司和被告晋城市华浩商贸有限公司签订的《合作协议书》解除，被告晋城市华浩商贸有限公司将承租原告的晋城市新市西街与景西路交叉处金太阳家居汇展中心负一层腾退给原告晋城市金太阳商贸有限公司，于本判决生效后15日内腾退完毕。
被告晋城市华浩商贸有限公司将拖欠原告晋城市金太阳商贸有限公司的2016年9月1日前的租金、暖气费、空调费和应付的滞纳金共计3232000元支付原告，于本判决生效后15日内付清。
被告晋城市华浩商贸有限公司参照租金标准（每年252万元）支付原告晋城市金太阳商贸有限公司2016年9月1日至实际交付房屋之日的损失。
案件受理费36320元，由原告晋城市金太阳商贸有限公司承担4510元，被告晋城市华浩商贸有限公司承担31810元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。
审 判 长 田海根
人民陪审员 黄安光
人民陪审员 韩 义
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 马晋朝