青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青01民终1433号
上诉人（原审被告）：西宁宁港房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100710435535k（1-1），住所地西宁市城中区
法定代表人：朱春华，董事长。
委托代理人：李雁，该公司办公室主任。
委托代理人：柳克俭，青海夏都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金美文加，男，藏族，1974年8月24日出生，住西宁市城中区
委托代理人：王栋，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青海省文化艺术职业学校，组织机构代码44000269-1，住所地西宁市城中区
法定代表人：刘周轮，校长。
委托代理人：关晓东，该学校教师。
委托代理人:边海涛，青海润君律师事务所律师。
上诉人西宁宁港房地产开发有限公司（以下简称宁港公司）因与被上诉人金美文加、青海省文化艺术职业学校（以下简称艺术学校）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院(2016)青0103民初1339号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人宁港公司的法定代表人朱春华及其委托代理人李雁、柳克俭，被上诉人金美文加的委托代理人王栋，被上诉人艺术学校的委托代理人关晓东、边海涛，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁港公司上诉请求：撤销原判第二项，改判按照协议约定，艺术学校交清相关规费、税费并开具不动产购房发票后，宁港公司履行代办不动产权证的义务。事实和理由：一审法院以宁港公司同艺术学校签订代办代建协议及认定宁港公司收取金美文加的购房款为由，判定宁港公司对金美文加办理房产证的行为承担连带责任于法无据，适用法律错误。宁港公司和艺术学校按照代办代建协议约定，艺术学校向宁港公司缴清协议约定的相关规费后，宁港公司才具备代办产权证的条件，才能履行代办产权证的义务。宁港公司与艺术学校签订的协议书约定，宁港公司并无任何违约，是艺术学校不履行义务违约在先，宁港公司不应承担办理产权证的连带责任。宁港公司和艺术学校签订的协议中约定宁港公司为各住户办理房产证和土地证，但在该协议第五条中乙方责任第9项约定：……负责协调与房产局及土地局的工作，为艺术学校及各住户办理房产证及土地证，同时该条附后的括号内明确备注：办理房产证及土地证的各项规费由艺术学校及住户自行缴纳，如契税、土地出让金、工本费、交易税等。宁港公司作为代办产权证相关人为住户及学校办理产权证的前置条件是相关的费用由艺术学校缴纳后，宁港公司才能为艺术学校和住户办理产权证。住户将购房款缴纳至艺术学校账户，并没有缴纳给宁港公司，宁港公司和住户无直接关联。宁港公司作为涉案项目的代办代建方，没有证据证明宁港公司销售房屋及收取住户购房款，一审法院对宁港公司收取住户购房款认定不清。一审判决宁港公司对艺术学校办理产权证的行为承担连带责任不具备实际执行力。办理不动产权证的必要条件是开具不动产购房发票，而开具不动产购房发票的前提是，建设方缴纳相关税费，涉案税费有增值税(以前的营业税)、土地增值税、印花税。建设方是艺术学校，开具不动产发票的唯一主体是艺术学校，艺术学校开具发票的客观条件是具有税务登记证，有税号，而艺术学校并没有办理税务登记证，也没有税号，艺术学校作为唯一的开具发票主体，自身缺少开具发票的条件。艺术学校开具发票的前提是缴纳税务部门认定的相关税费，艺术学校作为缴税主体，有缴纳相关税费的义务。足以表明办理涉案项目产权证的唯一途径是艺术学校具备办证条件并向相关部门缴纳相关费用后，宁港公司才能协助艺术学校办理涉案项目的产权证。
艺术学校辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，税费由谁缴纳宁港公司与艺术学校存在争议；宁港公司作为受益人，应当承担法律责任。
金美文加辩称，其与宁港公司之间没有合同关系，其不是艺术学校职工，金美文加和艺术学校是合同相对方，但宁港公司是受益人应当承担责任。
金美文加一审诉讼请求：艺术学校给金美文加出具购房统一发票，并办理不动产权属证。
一审法院查明的事实：2009年2月20日、2009年9月16日艺术学校与宁港公司签订协议书，艺术学校将自己的改扩建综合楼壹栋及职工住宅楼壹栋及相关配套设施项目，整体以代办代建形式全权委托给宁港公司实施。宁港公司无偿修建艺术学校的综合办公楼及相关配套设施以及16户拆迁户的房屋，代建费采用可供销售的住宅楼面积乘以单方售价3280元每平方米的总和计算。双方约定宁港公司为各住户办理房产证及土地证。2010年12月28日金美文加与艺术学校签订购房协议书，约定购买艺术学校的（由宁港公司代办代建）一号楼一单元第28层12803室，房屋竣工验收后房产证及土地使用证手续由艺术学校代办，金美文加缴纳包括契税、土地出让金、测绘费、登记费、工本费等相关费用。2011年金美文加交纳了房款，2012年4月26日交纳了相关费用26274元并领取了钥匙入住。但至今艺术学校未能给金美文加出具购房发票及办理房屋产权证、土地使用证。2014年4月22日艺术学校取得了涉案房屋的产权证。
另查明，金美文加购房款由宁港公司收取。契税、工本费、土地工本费、测绘费由艺术学校收取。本案中，未能给金美文加出具购房发票及办理房屋产权证、土地使用证的原因，是对应缴纳的营业税、土地增值税、产权移交印花税及其他税费由谁缴纳，艺术学校及宁港公司存在纠纷。
一审法院认为,金美文加与艺术学校签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，且合法有效，双方当事人理应依照合同约定全面履行各自的权利义务。金美文加依照合同履行了交付房款及包括契税、土地出让金、测绘费、登记费、工本费等相关费用的义务，艺术学校理应依照合同约定，协助金美文加办理房屋产权证、土地使用证。故金美文加要求艺术学校协助办理房屋产权证、土地使用证的诉讼请求，予以支持。金美文加要求艺术学校向其出具购房统一发票，但购房发票是纳税主体纳税后，由税务主管部门出具，艺术学校未向金美文加出具，金美文加可向有关部门举报、投诉，由有关部门进行处理，对此法院不宜作处理。故对金美文加要求艺术学校出具发票的诉讼请求，不予支持。宁港公司与艺术学校签订代办代建协议，约定宁港公司为各住户办理房产证及土地证，并实际收取了金美文加的房款，故对协助办理房屋产权证、土地使用证应承担连带责任。艺术学校、宁港公司对营业税、土地增值税、产权移交印花税及其他税费的负担，因涉及代办代建协议的其他权利、义务，双方可另行解决，本案不予处理。遂判决：一、艺术学校协助金美文加办理青海省文化艺术职业学校院内1号楼1单元12803室房屋产权证、土地使用证；二、宁港公司对艺术学校上述行为承担连带责任；三、驳回金美文加的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由艺术学校承担。
二审期间，宁港公司提供2010年至2013年间的部分收据，证明收款事由均是艺术学校改扩建项目工程款；艺术学校质证认为收据均是宁港公司出具，内容亦是宁港公司书写，事实上艺术学校将工程款都转给了宁港公司；金美文加对该证据的真实性无异议，但认为具体情况不清楚。
本院认为，艺术学校对于该份证据的真实性不持异议，且认为艺术学校给付宁港公司的款项为工程款，能够证实宁港公司收到的款项系艺术学校支付的工程款而非购房款。
一审法院除对金美文加的购房款由宁港公司收取认定有误外，对其他事实的认定各方当事人均不持异议，本院予以确认。另查明，宁港公司已为艺术学校办理了位于西宁市城中区砖厂路5号的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，金美文加应支付的购房款及个人应缴纳的税费已向艺术学校全部交清。艺术学校与宁港公司在2009年9月16日签订的协议书第五条宁港公司的工作内容第9项中还约定，项目完工并交付使用后，负责协调与房产局及土地局的工作，为艺术学校及各住户办理房产证及土地证（各项规费由艺术学校及住户自行缴纳，如契税、土地出让金、工本费、交易税等）。2015年10月21日，宁港公司向艺术学校发出《关于青海省文化艺术职业学校高层住宅楼相关问题的复函》，为住户办理两证的条件已具备，但因国家税收政策变化，新增营业税、土地增值税等税费的缴纳是艺术学校及住户的责任，其公司仅行使代办代建义务。艺术学校收到复函后仍未缴纳相关税费。再查明，一审中，金美文加仅对艺术学校提起诉讼，一审法院根据艺术学校的申请追加宁港公司为被告，金美文加并无要求宁港公司承担责任的诉讼请求。
本院认为，艺术学校与宁港公司签订协议明确约定宁港公司为住户办理房产证及土地证，各项税费由艺术学校及住户自行缴纳，且在宁港公司向艺术学校致函说明应由艺术学校及住户缴纳相关税费后，艺术学校对此明知而未履行应尽义务，同时，艺术学校亦认可金美文加等住户已向其缴纳了全部个人应承担部分的税费，故剩余税费应由艺术学校承担缴纳义务。艺术学校关于宁港公司作为受益人应当承担责任的辩解理由缺乏事实及法律依据，不予采纳。宁港公司关于各项税费应由艺术学校缴纳，其公司仅负有办证义务的上诉理由合理有据，本院予以支持。金美文加向一审法院提起诉讼时仅要求艺术学校承担办理不动产权属证书的义务，并未要求宁港公司承担本案的民事责任，一审法院根据艺术学校的申请追加宁港公司作为被告参加诉讼，并判决宁港公司承担连带责任超出金美文加的诉讼请求，显属不当。且因金美文加的诉讼请求为要求艺术学校办理不动产权属证，一审法院判决艺术学校办理房屋所有权证、土地使用权证与现行政策不符，艺术学校应协助金美文加办理不动产权证书。
综上所述，宁港公司关于其不应承担连带责任上诉理由成立，应予支持。一审判决驳回金美文加要求艺术学校出具不动产发票的诉讼请求后，金美文加未对此提出上诉，应予维持。一审判决认定基本事实不清，判决宁港公司承担连带责任超出金美文加的诉讼请求范围，且无事实和法律依据，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1339号民事判决第三项，即驳回金美文加的其他诉讼请求；
二、撤销西宁市城中区人民法院（2016）青0103民初1339号民事判决第一、二项，即一、青海省文化艺术职业学校于本判决生效后60日内协助金美文加办理青海省文化艺术职业学校院内1号楼1单元12803室房屋产权证、土地使用证；二、西宁宁港房地产开发有限公司对青海省文化艺术职业学校上述行为承担连带责任；
三、青海省文化艺术职业学校于本判决生效后60日内协助金美文加办理西宁市城中区砖厂路5号1号楼1单元12803室的不动产权证书；
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由青海省文化艺术职业学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 李 娟
审判员 纳 敏
二〇一六年十二月二十二日
书记员 杨家俊
附审理本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。