湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖吴织商初字第110号
原告：湖州江南华博房地产开发有限公司。
法定代表人：施锡尧。
委托代理人：徐伯镇。
委托代理人：朱敏。
被告：吴淦荣。
被告：吴爱辉。
两被告共同委托代理人：杨建平。
原告湖州江南华博房地产开发有限公司与被告吴淦荣、吴爱辉买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理后，依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2014年4月25日公开开庭进行了审理。原告湖州江南华博房地产开发有限公司的委托代理人徐伯镇、朱敏，被告吴淦荣及被告吴爱辉与吴淦荣的共同委托代理人杨建平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖州江南华博房地产开发有限公司起诉称：2012年3月21日，两被告与原告签订商品房买卖合同，约定两被告共同向原告购买众鑫广场休闲中心三层C号商铺。合同签订后，两被告首期支付购房款人民币4049520元，余款人民币4072080元约定于2012年4月30日之前一次性付清。但两被告未能按约定支付。经原告多次催讨，2013年2月6日，被告吴淦荣向原告出具承诺书一份，承诺于2013年3月31日前付清所欠原告的购房款、余款、违约金、物业维修基金共计人民币2406916元。截止2013年12月31日，两被告仍欠原告1982252.72元。另被告吴淦荣支付原告众鑫广场休闲中心三楼B区、C区、D区、E区、F区、J区违约金互抵后余款人民币241640元。原告多次催讨无果，故请求判令：一、两被告共同支付原告众鑫广场三区三层C区号房购房款余款、违约金、物业维修基金及未按期支付上述款项的逾期付款利息共计人民币1982252.72元（逾期利息按月息2%计算，自2013年3月31日起计算至2013年12月31日止，要求计算至判决生效之日）；二、被告吴淦荣支付原告众鑫广场休闲中心三楼B区、C区、D区、E区、F区、J区违约金互抵后余款人民币241640元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告吴淦荣答辩称：1、吴淦荣只是C、D、F区的所有权人之一，B、E、J区并不是其所有，现在原告方要求被告支付众鑫广场休闲中心三楼B区、C区、D区、E区、F区、J区违约金互抵后余款，与本案属于不同的法律关系；2、承诺书是原告打印后让被告签字，当时被告基于对原告的信任对承诺书中记载的内容没有进行审核，现原告要求被告按承诺书中的金额支付款项，被告要求原告提供详细的计算清单；3、被告之所以未支付C区余款，是因为房屋存在严重漏水，导致无法正常使用；4、被告于2009年8月7日与原告签订预定协议，根据约定，双方应于2010年1月31日签订正式的房屋商品房买卖合同，但因原告原因合同推迟到2012年3月21日才签订。而且被告在签订预定协议后向原告交付了1700万元的购房款，该款项让原告无息使用了数月。综上，被告要求原告从事实出发，考虑到被告的实际损失，给出一个正确的解决方案。
被告吴爱辉答辩称：1、吴爱辉虽然作为房屋的共有人，但吴淦荣出具的承诺书对其不具有法律约束力；2、关于C区所欠的余款及其他费用，吴爱辉要求原告把所欠费用的依据提供给法庭；3、关于承担承诺书逾期付款的利息，对吴爱辉是不具有法律约束力。
原告湖州江南华博房地产开发有限公司为支持其诉请向本院提交以下证据材料：
证据1：商品房买卖合同一份，用于证明2012年3月31日，两被告向原告购买位于众鑫广场三区三层C区号房屋，合同签订，两被告先支付4049520元，余款4072020元约定于2012年4月30日之前一次性付清的事实；
证据2：发票一份，用于证明2013年2月6日，原告已经将购房发票开具给被告，但是被告没有按照约定付款的事实；
证据3：承诺书一份，用于证明2013年2月6日，被告吴淦荣向原告出具承诺书一份，承诺于2013年3月30日之前，付清所欠原告的购房款余额、违约金、维修基金2469160元，逾期按照银行同期贷款的利率的4倍计算，同时吴淦荣承诺众鑫广场休闲中心三楼B区、C区、D区、E区、F区、J区违约金互抵241640元的事实；
证据4：支付凭证，用于证明吴淦荣在出具承诺书以后经原告多次催讨，于2013年5月13日付款303600元，2013年7月9日付款20万元，2013年8月10日付款30万元，2013年9为16日付款10万元，总计903600元的事实；
证据5：违约金及逾期利息的计算标准一份，用于证明是先归还利息再扣本金的计算清单的事实。
被告吴淦荣对原告提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为双方约定的逾期付款违约金过高，应做适当调整。同时原告应提供各个区域违约金的计算方式及具体金额。对证据5有异议，认为归还欠款应先扣除本金再计算利息。
被告吴爱辉对原告提交的证据1、2、4没有异议，证据3、5与其无关，不予认可。
被告吴淦荣为证明其主张向本院提交以下证据材料：
证据1：预定协议一份，证明2009年8月7日，被告向原告订了房子，双方约定签订合同，被告已经支付房款给原告，原告一直到2012年3月21日与被告签定协议，证明被告所购买原告的房产，原告存在违约行为的事实。
证据2：损失清单各一份，用于证明2013年8月30日，被告购买的C区房屋漏水，造成承租户的严重损失747982元的事实；
证据3：证明两份，证明由原告的工作人员检查后，证明漏水的事实。
原告湖州江南华博房地产开发有限公司对被告吴淦荣提交的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，但双方已签订正式的商品房买卖合同，该预定协议已终止。证据2、3与本案没有关联性，不予质证。
经过原、被告双方的举证与质证，本院对双方提交的证据认证如下：原告湖州江南华博房地产开发有限公司提交的证据1、2、3、4，经本院审核认定具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认，证据5系原告单方面计算，且被告提出异议，故本院不予认定。被告吴淦荣提交的证据材料，本院经审核认为与本案缺乏关联性，故本院不予认定。
经审理查明：2012年3月21日，被告吴淦荣、吴爱辉与原告签订商品房买卖合同，合同约定被告吴淦荣、吴爱辉共同向原告购买众鑫广场休闲中心三层C号商铺。合同总价8121600元。合同签订时，两被告已支付首期购房款4049520元，余款人民币4072080元，应于2012年4月30日之前一次性付清，若逾期未付应按合同约定支付违约金。合同签订后，被告吴淦荣于2013年1月30日支付购房款1000000元，2013年2月6日支付1000000元。2013年2月6日，被告吴淦荣向原告出具承诺书一份，承诺于2013年3月31日前付清所欠原告的购房款、余款、违约金、物业维修基金共计2406916元，并自愿承担众鑫广场休闲中心三楼B区、C区、D区、E区、F区、J区违约金241640元。事后，被告吴淦荣于2013年5月13日付款303600元，2013年7月9日付款200000元，2013年8月10日付款30万元，2013年9月16日付款10万元，总计903600元。剩余款项经原告催讨未果，以致纠纷成讼。
另查明，吴淦荣向原告出具承诺书中重复计算了C区逾期付款违约金202400元。
本院认为：原告湖州江南华博房地产开发有限公司与被告吴淦荣、吴爱辉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告已履行交付房屋的义务，被告也应按合同约定的期限交付购房款项，现拖欠不付，显属违约，理因按照合同约定承担违约责任。被告吴爱辉应按日万分之二向原告支付逾期付款违约金。被告吴淦荣于2013年2月6日向原告出具承诺书对欠款金额、付款时间、逾期付款违约金重新予以确认。被告吴淦荣未按期付款，应承担相应的违约责任，故原告要求按月息2%计算被告吴淦荣的逾期付款违约金的请求，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的司法解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”之规定，被告吴淦荣于2013年2月6日后支付的款项应现抵充逾期付款违约金，再抵充本金。至于被告吴淦荣自愿承担的B区、C区、D区、E区、F区、J区双方互抵后付款违约金，其中C区违约金202400元，已计算在欠款总额中，属于重复计算，B区、D区、E区、F区、J区产权不属于被告吴淦荣，故对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的司法解释（二）》第二十一条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》二十四条之规定，判决如下：
一、被告吴淦荣、吴爱辉应共同支付原告湖州江南华博房地产开发有限公司购房款1740259.77元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、被告吴淦荣应支付原告湖州江南华博房地产开发有限公司逾期付款违约金343411.26元（自2013年9月17日起暂计算至2014年7月10日，次日起至本判决确定的履行之日的逾期付款违约金以本金1740259.77元按月息2%计算），限于本判决生效之日起十日内清偿；
三、被告吴爱辉对上述第二项诉讼请求在103023.38元范围内承担连带清偿责任；
四、驳回原告湖州江南华博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费24591元，减半收取12296元，由被告吴淦荣、吴爱辉共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 马俊骏
二〇一四年七月十日
书 记 员 徐曼曼
计算清单
房屋总价8121600元，首付款4049520元，余款4072080元。2013年1月30日支付1000000元，2013年2月6日支付100000元。截止2013年2月6日，尚欠购房款2072080元，逾期付款违约金233316元，物业维修基金101520元。欠款共计2406916元。被告吴淦荣于2013年5月13日付款303600元，2013年7月9日付款200000元，2013年8月10日付款300000元，2013年9月16日付款100000元，总计903600元。
吴淦荣已支付款项明细：
2013年2月7日至2013年5月12日的逾期付款违约金为：2406916元×2%÷30天×43天=68998.26元；
2013年5月13日支付303600元后尚欠债务为：24061916元＋68998.26元-303600元=2172314.26元；
2013年5月14日至2013年7月8日的逾期付款违约金为：2172314.26元×2%÷30天×57天=82547.95元；
2013年7月9日支付200000元后尚欠债务为：
2172314.26元＋82547.95元-200000元=2054862.21元
2013年7月10日至2013年8月9日的逾期付款违约金为：
2054862.21元×2%÷30天×30天=41097.24元；
2013年8月10日支付300000元后尚欠债务为：
2054862.21元＋41097.24元-300000元=1795959.45元；
2013年8月11日至2013年9月15日的逾期付款违约金为：
1795959.45元×2%÷30天×37天=44300.32元。
2013年9月16日支付100000元后尚欠债务为：
1795959.45元＋44300.32元-100000元=1740259.77元。
故截止至2013年9月16日，两被告尚欠原告购房款1740259.77元。
自2013年9月17日起暂计算至2014年7月10日被告吴淦荣应支付的逾期付款违约金为：1740259.77元×2%÷30天×296天=343411.26元；
自2013年9月17日起暂计算至2014年7月10日被告吴爱辉应支付的逾期付款违约金为：1740259.77元×万分之二／天×296天=103023.38元。