广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂市民四终字第507号上诉人（一审第三人）李银友。委托代理人梁维民，广西中心律师事务所律师。被上诉人（一审原告）杨小军。被上诉人（一审原告）霍海莉。被上诉人（一审原告）李冬保。被上诉人（一审原告）文泽户。被上诉人（一审原告）陆连姣。被上诉人（一审原告）苏忠理。被上诉人（一审原告）龙国英。以上七被上诉人的共同委托代理人文毅，广西灵川漓江法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）薛红丹。被上诉人（一审被告）肖卫平。以上二被上诉人的委托代理人赖成浩，桂林市大正法律服务所法律工作者。上诉人李银友因与被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英、薛红丹、肖卫平房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2014）灵民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成由审判员於署光担任审判长，审判员吴俣和代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2014年10月21日公开开庭进行了审理，书记员李菊丽担任法庭记录。上诉人李银友及委托代理人梁维民，被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英的委托代理人文毅及被上诉人霍海莉、李冬保、文泽户、苏忠理，被上诉人薛红丹、肖卫平的委托代理人赖成浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年4月21日，被告薛红丹、肖卫平（甲方）与原告龙国英（乙方）签订了《房地产买卖契约》，该契约约定：一、甲方自愿将座落于桂林八里街开发区“24-1”小区，地号24-1#A18的房屋第四楼的房地产（房屋建筑面积141.89㎡）出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币184457元，乙方于二0—0年五月三十日前两次付清给甲方；三、双方同意于二0—0年七月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、本契约未尽事项，甲、乙双方可另行议定，其补充议是书经双方签章后与本契约具有同等效力。同日，原告龙国英与被告薛红丹、肖卫平另签订了分房协议书，协议书约定：该住房所在楼宇的屋顶所有权、使用权属于六楼业主所有，四楼以下楼树道产权归全体业主所有，一楼楼梯下产权归全体业主所有，可傍整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。协议签订后，原告将购房款给付被告，被告也将房地产交由原告并办理了房地产转让手续。2010年12月9日，被告薛红丹、肖卫平（甲方）与原告苏忠理（乙方）签订《房地产买卖契约》，协议约定：一、甲方自愿将座落于桂林八里街开发区“24-1'小区24-1#A18五楼房地产出售给乙方。二、甲、乙双方议定上述房产成交价格为人民币21万元，乙方于二0一一年二月二十八曰前两次付清给甲方；三、双方同意于二0一O年十二月三十日将上述房地产正式交给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；四、本契约未尽事项，甲、乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同效力。协议签订后，原告将购房款给付被告，被告也将房地产交由原告，并办理了房地产转让手续。2012年11月6目、2011年11月13日，2012年12月1日，被告薛红丹分别与原告霍海莉、李冬保、文泽户及灵川县春天信息咨询服务部签订了《买卖协议》；被告将其所有的位于桂林八里街开发区“24—1'小区第三层、第二层、第六层出售给原告霍海莉、李冬保、文泽户。被告薛红丹分别与原告霍海莉、李冬保、文泽户签订《买卖协议》时，又分别与原告霍海莉、李冬保、文泽户签订了《分房协议》；被告薛红丹分别在与原告霍海莉、李冬保签订的《分房协议》中约定：该住房所在楼宇第五层楼面以下第一楼楼梯下的存储问可供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。被告薛红丹与原告文泽户签订的《分房协议》中约定该住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯后的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约l0.9平方米）是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。2012年11月24日，被告薛红丹与第三人李银友及灵川县春天信息咨询服务部签订了《买卖协议》，被告将其所有的位于桂林八里街开发区“24—1'小区第一层出售给第三人李银友，同日，被告薛红丹和第三人李银友签订了《分房协议》，协议约定：该住房所在楼宇第五房楼有以下的楼梯和一楼楼梯后的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。2013年元月14日，原告杨小军在灵川县房屋管理局办理房屋所有权证时，被告薛红丹（甲方）与原告杨小军（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定将2012年11月6日，被告薛红丹（甲方）与原告霍海莉（乙方）签订的买卖协议中约定的房屋出售给原告杨小军。契约约定：一、甲方自愿将座落在桂林八里街开发区“24—1”小区第三层出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为28万元。契约签订后，原告杨小军给付被告薛红丹购房款，被告薛红丹将该房产交付原告杨小军，并办理了该房产的有关过户转让手续。同日，被告薛红丹与原告文泽户、陆连姣在灵川县房产管理局办理房屋所有权证时，被告薛红丹（甲方）与原告文泽户、陆连姣（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定将2012年12月1日被告薛红丹与原告文泽户签订的买卖协议中约定的房产出售给原告文泽户、陆连姣。契约约定：一、甲方自愿将座落在桂林八里街开发区“24—1'小区第六层房地产出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格25万元。契约签订后，原告文泽户、陆连姣给付原告购房款，被告薛红丹将该房产交付给原告文泽户、陆连姣，并为其办理房产的有关过户手续。2013年1月31日，被告薛红丹（甲方）与第三人李银友（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定将2012年11月24日，被告薛红丹与第三人李银友签订《买卖协议》中约定的房产出售给第三人李银友。契约约定：一、甲方自愿将座落在桂林八里街开发区“24—1”小区第一层房地产（包括原告与被告签订分房协议约定原告与第三人共同的楼梯后的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）出售给第三人李银友，房屋建筑面积为120.57平方米；二、甲、乙双方议定上述房地产成交价格为20万元。契约签订后，第三人李银友交付被告薛红丹，被告薛红丹将该房产及本案诉争的存储间交付第三人李银友，并为其办理房产的有关过户手续。2013年2月27日，被告薛红丹（甲方）与原告李冬保（乙方）签订《房地产买卖契约》，2012年11月13日，被告薛红丹与原告李冬保签订《买卖协议》中约定的房产出售给原告李冬保。契约约定：一、甲方自愿将座落在桂林八里街开发区“24—1”小区第二层房产出售给乙方；二、甲、乙双方议定上述房地产成交价格为25万元。契约签订后，原告李冬保交付购房款给被告薛红丹，被告薛红丹将房产交付原告李冬保并办理房产的过户手续。依照原、被告及第三人签订的分房协议的约定：该住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯下的存储间可供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但被告薛红丹、肖卫平末将该存储间交给原告使用，而将其出售给第三人李银友并为其办理房产过户手续。而由第三人李银友使用，原告多次找被告协商，被告拒绝。另查明，原告霍海莉与原告杨小军1998年11月13日登记结婚，原告文泽户与陆连姣1983年12月11目登记结婚。一审法院经审理认为，被告薛红丹、肖卫平与原告霍海莉、李冬保、文泽户与第三人李银友及春天信息咨询服务部签订《房屋买卖协议》的基础上与被告薛红丹、肖卫平与原告霍海莉、李冬保、文泽户签订的《分房协议》。在办理房产过户手续时，被告薛红丹、肖卫平又分别与原告杨小军、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英签订《房地产买卖契约》，《房地产买卖契约》、《分房协议》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，该《分房协议》和《房地产买卖契约》合法有效，故原告诉请确认被告薛红丹、肖卫平与原告杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英签订的《房地产买卖契约》及《分房协议》合法有效，符合法律规定，该院予以支持。《分房协议》约定，该住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯下的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车。被告薛红丹、肖卫平将存储间出售给第三人李银友，严重违反了分房协议的约定。原告霍海莉、杨小军、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英与第三人李银友为该栋楼房的业主，依照分房协议约定，本案涉诉的存储间应为七原告及第三人李银友共同管理和共同使用，故七原告诉请座落在桂林八里街开发区“24—1'小区（24-1#A18）第一层楼梯下的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）由原告杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、龙国英、苏忠理及第三人李银友共同使用，符合有关法律规定，该院予以支持。原告与被告及与第三人签订的《分房协议》，仅约定本案涉诉的存储间归原告及第三人共同使用，并末约定所有权的归属。故原告诉请本案涉诉的存储间属原告及第三人共同所有及请求被告协助七原告及第三人李银友办理该案涉诉的存储间的房屋所有权证及土地使用权证，因在双方协议中只确定了共同使用权，对此所有权是否转移没有约定，该主张该院不予支持。被告提出依法驳回原告第二、四项的诉讼请求的抗辩意见，该意见于法不符，该院不予采信。第三人提出房地产买卖契约与分房协议中侵犯第三人的合法权益的条款是无效的，依法驳回原告第四项的诉讼请求的陈述，于法不符，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、原告杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英与被告薛红丹、肖卫平签订的《房地产买卖契约》及《分房协议》合法有效；二、座落于桂林八里街开发区“24-1'小区（24-1#A18）楼房第一层楼梯下的存储间（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）属原告霍海莉、杨小军、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英与第三人李银友共同使用；三、驳回原告霍海莉、杨小军、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英其他诉讼请求。上诉人李银友不服一审判决，上诉称，一、本案事实认定存在问题。上诉人李银友对诉争房屋是否由整栋楼业主共用事宜并不知情，且签订合同时无人使用诉争房屋是事实，而被上诉人薛红丹在《分房协议》中也未明确业主共同使用的地点是在上诉人李银友购买的房屋面积中。首先，本案诉争的房屋属于被上诉人薛红丹出卖房屋整体的一部分，而不是公用部分，上诉人李银友作为买受人享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。其次，本案诉争房屋外的楼梯有停放摩托车和自行车的空间。再次，被上诉人薛红丹的真实意思表示是将诉争房屋出卖给上诉人李银友，至于被上诉人薛红丹与其他业主签订的诉争房屋归大家共同使用的约定，是为了便于出卖其房屋，而非其真实意思的体现。在房产管理部门办理房屋过户签订了正式的协议，其中并无将李银友个人所有的房屋归整栋楼业主共同使用的约定。二、本案适用法律错误。首先，一审判决并未引用具体的法律规定来说明上诉人李银友的主张于法无据。其次，一审判决不能解决本案存在的问题，不符合合同相对性的原则。再次，任何权利的形式不得侵犯第三方的合法权益。本案将私有房屋归共有的约定，是格式条款，也违反上诉人李银友真实意思表示，是无效的。故请求撤销一审判决第一项、第二项，维持一审判决第三项，驳回被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英答辩称，一、被上诉人薛红丹、肖卫平与被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英签订的《房地产买卖契约》及《分房协议》合法有效，该协议明确约定了诉争房屋供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车。且上诉人李银友与被上诉人薛红丹签订的《分房协议》也对此作出了约定，上诉人李银友是明知的。二、被上诉人薛红丹、肖卫平没有将一楼楼梯下的存储间出售给上诉人李银友，而是供整栋楼的业主共同使用。上诉人李银友认为存储间属其所有，是错误的，不能成立。如果上诉人李银友将存储间登记在其个人名下，纯属擅自故意行为，是无效的，应予纠正。综上，本案诉争的存储间是供整栋楼的业主共同使用的，上诉人李银友提出上诉的诉讼请求及事实理由均不能成立，没有法律依据。一审判决认定本案事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人李银友的上诉请求。被上诉人薛红丹、肖卫平答辩称，上诉人李银友与其签订的《买卖协议》第十七条第4款及《分房协议》第6条中均约定一楼供全体业主停放自行车和摩托车，上诉人李银友应按照该约定履行自己的义务。上诉人李银友在上诉中称该条款是格式条款，因此无效，而根据合同法第三十九条的规定，上诉人李银友与被上诉人薛红丹、肖卫平买卖的房屋属于一次性交易的买卖行为，不可能存在重复买卖该房屋的事由。因此，上诉人李银友的上诉请求无事实依据和证据支持，应予驳回。本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：第一、被上诉人薛红丹与被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英签订的《分房协议》中约定的属于整栋楼业主共用的存储间是否是本案诉争房屋。第二、被上诉人薛红丹与上诉人李银友签订的《房地产买卖契约》中是否明确约定买卖标的包括本案诉争房屋。上诉人李银友在二审阶段提供了新证据，1、5张现场照片，2、春天信息咨询服务部的证明。均证实《分房协议》中所指的共同停放摩托车、自行车的地方是一楼楼梯处而不是本案诉争存储间。被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英在二审阶段未提供新证据。被上诉人薛红丹、肖卫平在二审阶段亦未提供新证据。经过开庭质证，被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英及被上诉人薛红丹、肖卫平均对上诉人李银友提供的照片及证明的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可。本院对当事人争议事实的分析和认定：第一、上诉人李银友以其提供的证据1、2主张《分房协议》中所指的共同停放摩托车、自行车的地方是一楼楼梯处而不是本案诉争存储间，但根据被上诉人薛红丹分别与被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英及上诉人李银友签订的《分房协议》的内容来看，协议中均约定了该住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯后（下）的存储间是供整栋业主用于停放自行车和摩托车，不能堆放其他杂物。文泽户与李银友这两户还明确约定了共同使用的地方是一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方的存储间，该面积亦上诉人李银友房产证宗地图上标明存储间的面积是吻合的。故对上诉人李银友主张《分房协议》中约定的存储间不是本案诉争房屋，本院不予采信。第二、关于上诉人李银友与被上诉人薛红丹签订的《房地产买卖契约》中是否明确约定买卖标的包括本案诉争房屋的问题。根据上诉人李银友与被上诉人薛红丹签订的《房地产买卖契约》的内容，双方在该契约中没有具体注明将本案诉争房屋（即一楼楼梯至天井之间宽约2.5米，长约4.13米，约10.9平方米）出售给上诉人李银友，但双方对面积做了说明，房屋建筑面积为120.57平方米。从上诉人李银友的房产证上可看出，120.57平方米包括了本案诉争房屋的10.9平方米。经本院二审审理查明，一审法院对案件查明的基本事实属实，本院予以确认。但上诉人李银友与被上诉人薛红丹签订的《房地产买卖契约》没有具体列明出售房产包括本案诉争存储间，但双方约定的出售面积为120.57平方米，该面积包括本案诉争房屋（10.9平方米）在内。本院认为，一、关于协议的效力问题。本案被上诉人杨小军、霍海莉夫妇，李冬保，文泽户、陆连姣夫妇，苏忠理，龙国英及上诉人李银友每户分别向被上诉人薛红丹、肖卫平购买了位于桂林八里街开发区“24-1”中的一层楼房。买卖双方先后签订了几份协议。在购房之初，双方签订了《买卖协议》及《分房协议》，在办理房产过户手续时，双方又签订了《房地产买卖契约》。《买卖协议》、《分房协议》、《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，符合法律规规定，买方按合同约定交付了购房款，卖方亦将该房产办理了过户手续。《房地产买卖契约》中约定的购房款虽与之前签订的《买卖协议》有差异，但其余内容基本是一致的，故本院认为被上诉人杨小军、霍海莉、李冬保、文泽户、陆连姣、苏忠理、龙国英主张其与被上诉人薛红丹、肖卫平签订的《房屋买卖契约》及《分房协议》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。二、关于诉争存储间使用权的问题。根据买卖双方签订的《分房协议》约定，该住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯下的存储间是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车的。其中被上诉人文泽户及李银友两户与被上诉人薛红丹签订的《分房协议》明确约定了存储间（即一楼楼梯至天井之间间宽约2.5米、宽4.13米，约10.9平方米）是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。但被上诉人薛红丹、肖卫平将该存储间出售给了上诉人李银友，并办理了过户。该行为违反了《分房协议》的约定。上诉人李银友主张其对本案诉争存储间是供整栋楼业主共同使用的约定是不知情的。本院认为，从上诉人李银友与被上诉人薛红丹就房屋买卖签订的几份协议来看，上诉人李银友对存储间是供整栋楼的业主用于停放自行车和摩托车的约定是明知的。在2012年11月24日，上诉人李银友与被上诉人薛红丹签订了《买卖协议》及《分房协议》，《买卖协议》第一条约定了买卖房屋的建筑面积为120.57平方米；第七条约定住房所在楼宇第五层楼面以下的楼梯和一楼楼梯后的存储间（即一楼楼梯至天井之间间宽约2.5米、宽4.13米，约10.9平方米）是供整栋楼业主用于停放自行车和摩托车，但不能堆放其他杂物。《分房协议》第6条对存储间是供整栋楼业主共用也作出了约定。故对上诉人李银友的上述主张本院不予采信，本案诉争存储间虽已过户至上诉人李银友名下，但其明知诉争存储间约定为整栋楼属于业主共用，仍买卖过户，存在恶意的情形。一审判决认定本案诉争存储间应按当事人签订的《分房协议》中约定的内容履行，并判决本案诉争存储间属被上诉人杨小军、霍海莉夫妇，李冬保，文泽户、陆连姣夫妇、苏忠理、龙国英及上诉人李银友共同使用并无不当。综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人李银友自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  於署光审 判 员  吴 俣代理审判员  蒋子秀二〇一四年十二月十日书 记 员  李菊丽