江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终3778号
上诉人（原审原告）：季爱微。
委托诉讼代理人：杨骏，江苏孟元强律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈霞。
被上诉人(原审被告)：陈洪。
上诉人季爱微与被上诉人陈霞、陈洪房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2015）宜丁民初字第999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
季爱微提出上诉称：1、蠡墅市场综合楼27号房屋的土地使用证虽然登记在陈良生名下，但陈良生已将该房赠与给陈霞、陈洪，一审法院既然认定季爱微与陈霞、陈洪签订的房屋买卖合同合法有效，双方就应继续履行；2、陈良生曾于2000年4月10日向丁蜀镇村镇建设办出具证明，将本案房屋过户给陈霞，且在刘红芳、刘红芬申请执行陈霞民间借贷案中，陈良生从未对房屋的执行提出异议，结合季爱微一审提供的证据，足以证明本案所涉房屋归陈霞、陈洪所有。请求二审法院撤销一审判决，支持季爱微的诉讼请求。
陈霞、陈洪未发表答辩意见。
季爱微向一审法院提出诉讼请求：判令陈霞、陈洪协助办理蠡墅市场综合楼27号房屋的过户手续。
陈霞一审辩称：上述房屋不是其的，而是其父母的，是其偷偷把父亲名下的土地证拿出来交给季爱微的。当时其做生意需要资金，就向季爱微借钱，借款的金额为9-10万元，她把土地证交给季爱微作为担保，房屋拆迁协议也是其偷偷拿出来给季爱微的。其后来也和季爱微说过，房屋卖给季爱微，其父母是不知道的。
陈洪一审未作答辩。
一审法院经审理查明：
2000年1月20日，陈霞出具《协议》：“陈霞于1997年购买的蠡墅菜场27号店面转卖于季爱微，空口无凭，立字为证”。落款处注明卖房人陈霞。
2000年3月24日，陈霞、陈洪（甲方）与季爱微（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：甲方自愿将座落在丁蜀镇台山居委蠡墅市场综合楼27号，建筑面积为43.5平方米的房屋转让给乙方，房屋产权归乙方所有。房屋价款17.4万元，乙方于2000年1月17日一次性付清，同时甲方将钥匙、土地使用证等资料交给乙方。乙方应办理房屋过户手续，甲方提供一切便利条件，但过户费由乙方自负。对于协议下方“陈洪”的签名，双方一致确认系陈霞代签。2000年4月18日，双方就该房屋转让协议进行了公证。
“蠡墅菜场27号”与“蠡墅市场综合楼127号”为同一地址，该房屋系购买的拆迁安置房，至今未领取房产证。前述土地使用权登记在陈良生名下，登记时间为1998年6月20日。
另查明：陈霞与陈洪于1999年7月14日登记结婚，于2013年3月4日登记离婚。陈霞系陈良生与刘巧云之女，陈良生已于2005年去世。
又查明：2001年10月12日，一审法院分别立案受理刘红芳、刘红芬诉陈霞民间借贷纠纷两案，案号分别为（2001）宜民初字第3531号、第3532号。2001年11月5日，生效判决判令陈霞分别向刘红芳、刘红芬归还借款9万元、8.7万元及相应利息。其中在（2001）宜民初字第3532号案件中，诉讼保全查封了蠡墅菜场27号店面，同时向陈霞送达了民事裁定书（实际留置送达给了其父陈良生），并向宜兴市洲龙房产开发公司送达了民事裁定书、协助执行通知书，但协助执行通知书上未注明查封期限。前述判决发生法律效力后，刘红芳、刘红芬于2002年1月7日申请执行，法院于2002年3月5日作出（2002）宜民执字第100号民事裁定，将陈霞所有的座落于宜兴市丁蜀镇蠡墅菜场27号店面一间作价19.575万元抵偿给刘红芳所有，所得价款用以清偿陈霞欠刘红芳、刘红芬的债务。在执行公示过程中，季爱微对该房屋产权提出异议，并于2002年3月13日起诉陈霞、陈洪要求协助办理房屋过户手续，案号为(2002)宜民一初字第0896号。审理过程中，刘红芳、刘红芬作为第三人参加诉讼。宜兴市公安局于2002年4月2日致函法院，以陈霞涉嫌诈骗犯罪已立案侦查为由，建议法院对陈霞的所有财产暂缓执行。2004年9月13日，法院将刘红芳、刘红芬诉陈霞民间借贷纠纷两案，以及季爱微诉陈霞、陈洪买卖合同纠纷一案，一并移送公安，并做结案处理。2004年9月14日，法院作出（2002）宜民一再初字第9号民事裁定，撤销了（2002）宜民执字第100号民事裁定。2015年11月26日，法院对季爱微诉陈霞、陈洪房屋买卖合同纠纷一案重新立案审理。
双方争议的事实及举证、质证意见如下：
一、季爱微为证明蠡墅菜场27号房屋原为陈霞所有，提供了如下证据：
1、丁蜀镇村镇建设办公室拆迁安置房购买协议书一份，落款时间为2000年4月7日，甲方为丁蜀镇规划建设办公室，抬头处载明的乙方为“陈霞”，落款处的乙方则写着“崔焕军（代）”字样。季爱微称，崔焕军系拆迁公司的工作人员。协议载明：安置房座落在蠡墅菜场27号店面，建筑面积43.5平方米，拆迁安置单价为4000元/㎡，共计17.4万元。
2、丁蜀镇规划建设办公室于2000年4月7日出具的收款收据一份，载明的交款单位为陈霞，内容为蠡墅菜场27号店面房款17.4万元，收据下方的会计、制单处写着“崔”。
3、丁蜀镇拆迁办公室于1997年9月14日出具的证明一份，载明：兹由陈霞购买蠡墅菜场27号店面房一间，特此证明。
对于上述证据的来源，季爱微称是办理公证时缺少材料，由陈霞去开具后交给她的。陈霞对此予以否认，并称对上述证据均不清楚，蠡墅菜场27号店面是其父亲购买的，她从家里偷出来的是写着其父亲名字的拆迁安置房购买协议。
二、房屋转让协议上载明的房款17.4万元的支付情况
季爱微称：17.4万元是其从建设银行卡上一次性转账支付给陈霞的，但至今未向法院提供相关证据。
陈霞则称：未收到过房款，她只向季爱微借过款。过年前她店里进货需要资金周转，向季爱微借款，当时写了一张9万元的欠条，说好等过完年资金回笼后还款。过了两三天，季爱微就来找她说要写一个保证，她就出具了2010年1月20日的协议，后来季爱微又带她去做了公证手续。她陆续还款，只欠1万多元没有还，后陈洪以自己名义写了一张1万元的欠条给季爱微，帮她把9万元的欠条赎了回来。
三、涉案房屋的交付情况
季爱微称：协议签订后，陈霞就将房屋和相关手续交给了她，但钥匙没给，她将房屋继续出租给陈霞，双方口头约定每年租金8000元，由陈霞经营一家批发店。
陈霞则称：涉案房屋本来是她父母买给她做嫁妆的，后来她去学做生意，房屋就用来装修开店。先由她父母把店开起来，再由她慢慢接手。她没有向季爱微租房，房屋查封前一直由她在开店。后涉案房屋被法院另案查封，现为空置状态。
以上事实有协议、房屋转让协议、公证书、结婚登记申请书、国有土地使用权证、离婚登记审查处理表、民事裁定书、协助执行通知书等证据在卷佐证。
一审法院认为：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，季爱微与陈霞签订的房屋转让协议系当事人的真实意思表示，且经过公证，该协议合法有效。但季爱微基于该房屋转让协议要求出卖人协助办理房屋过户手续的诉请，不应支持。理由如下：1、涉案房屋系拆迁安置房，陈霞至今未取得该房屋的所有权证，而土地使用权证登记的是陈霞父亲陈良生的名字，目前房屋权属并不清晰，可能涉及案外人利益。2、涉案房屋于2001年10月29日即被法院查封，虽然该查封在季爱微与陈霞签订房屋转让协议之后，但在查封未解除的情况下，无法办理房屋过户手续。3、从房屋的交付情况看，涉案房屋并未现实交付给季爱微，而是由陈霞及其父母继续占有、使用。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（二）项之规定，作出判决：驳回季爱微的诉讼请求。案件受理费3780元，公告费600元，合计4380元，由季爱微负担。
二审查明的事实与原审相同，本院予以确认。
本院认为：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。本案中，虽然季爱微提供证据表明陈良生曾有将本案所涉房屋赠与陈霞的意思表示，但陈霞审理过程中表示从未接受过该赠与，且该房的土地使用权仍登记在陈良生名下，房屋所有权也没有过户到陈霞名下，故陈霞不是本案房屋的所有权人，陈霞、陈洪与季爱微签订的《房屋转让协议》属无权处分，虽然合法有效，但因为出卖人无权处分致使标的物所有权不能转移，季爱微要求办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3780元，由上诉人季爱微负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
代理审判员 宁尚成
代理审判员 刘家强
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 周喆菁