山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初586号原告：常某，男，1996年2月14日出生，汉族，住山东省即墨市。委托诉讼代理人：王宏立，山东鲁石律师事务所律师。被告：曹某某，女，1971年1月31日出生，汉族，住烟台市莱山区。第三人：烟台爱尚家房产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区福海苑小区B2-B市，统一社会信用代码91370600564088343P。法定代表人：刘清，经理。委托诉讼代理人：宿某某，男，1986年12月24日出生，汉族，系烟台爱尚家房产经纪有限公司员工，住烟台经济技术开发区。原告常某与被告曹某某、第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告常某诉讼代理人王宏立、被告曹某某、第三人烟台爱尚家房产经纪有限公司诉讼代理人宿某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常某向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》;将位于烟台开发区黄金河北路XX号黄金家园X号楼X单元XXX号房屋过户登记于原告名下；2.被告向原告支付违约金119000元；3.被告承担居间服务费11900元；4.被告承担本案诉讼费及其他一切费用。事实及理由：2018年1月29日，被告（甲方）与原告（乙方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：甲方自愿将其所拥有的坐落于烟台开发区黄金河北路XX号黄金家园X号楼X单元XXX号的房产出售给乙方，建筑面积95.33平方米，楼层1；第二条约定：经甲乙双方协商一致认可，同意上述房产及其配套设施的成交价（总房款）为人民币59.5万元整；第三条约定：本合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金人民币2万元;第五条约定的付款方式为:银行按揭贷款方式，乙方应在合同签订后7日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年2月8日前，将首付款（含定金）19.5万元整及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款40万元由银行直接放款到甲方账户；第六条约定：甲乙双方均同意，按照本合同所列联系方式接受丙方通知办理房屋过户手续；第十条第1项约定：甲、乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴纳税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2％的居间报酬；第十一条约定：本合同履行中发生争议，由甲乙丙三方协商解决，协商不成，三方均可向烟台经济技术开发区人民法院起诉解决。合同签订后，原告依约提交了贷款资料和定金及首付款共计19.5万元整，履行了合同义务。后原告及第三人多次要求被告依约办理房屋产权过户变更登记手续，但被告予以拒绝。原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》合法、有效，双方应当实际、全面履行。被告不但应当按照合同约定履行合同义务，为原告办理房屋所有权转移登记手续，而且由于被告在原告及第三人催促下仍拖延并拒绝履行合同义务，构成违约，因此被告还应当按照合同约定承担违约责任和居间费用。被告辩称，2018年1月29日和原告签订了购房合同，当时约定2月8日以前原告把首付交给第三人，就可以办理按揭贷款手续，然后由银行把房款全部交给我。事实是我着急用钱，第三人答应十五个工作日就能把钱付给我，但是直到3月25日我才接到信息，让我到银行协助办理贷款业务，严重违背合同约定，侵害了我们的合法权利，所以我拒签。第三人述称，合同是2018年1月29日签的，然后所有的流程都是按照公司签合同的流程来走的。原告在合同约定的2月8日之内将首付款及定金、审批材料均已交齐。正常情况下银行审批贷款大约是15个工作日，因期间加上有一个过年的节日，所以没有确定的时间。因为客户的贷款资质不一样，贷款审批的时间也是不同的。正常的流程是当贷款审批通过之后，我们这边通知甲方过来配合，乙方到银行签字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，被告（甲方、出售方）与原告（乙方、购买方）及第三人（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将坐落于烟台开发区黄金河北路XX号黄金家园X号楼X单元XXX号的房产出售给乙方，建筑面积95.33平方米，楼层1，房产证号烟开XXXXX。二、经甲乙双方协商一致认可，同意上述房产及其配套设施的成交价（总房款）为人民币（大写）伍拾玖万伍仟元整（小写¥595000元）。三、本合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金人民币（大写）贰万元整（小写¥20000元）。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行。四、乙方应在合同签订后7日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年2月8日前，将首付款（含定金）共计人民币（大写）壹拾玖万伍仟元整（小写¥195000元）及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款人民币（大写）肆拾万元整（小写¥400000元）由银行直接放款到甲方账户。五、甲乙双方均同意，按照本合同所列联系方式接受丙方通知办理房屋过户手续。过户所需的买卖双方应缴税费由乙方全部承担，合同任一方均应给予他方必要的过户、缴税协助。六、丙方协助甲乙双方办理房产交接手续，房产交接押金壹万元整，银行放款后3日内甲乙双方进行房屋交接。七、甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴纳税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2％的居间报酬；严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。甲乙双方均不得与丙方客户及其亲属或者丙方工作人员私下交易，否则违约方应付丙方总房款5%作为违约金。八、本合同履行中发生争议，由甲乙丙三方协商解决；协商不成，三方均可向烟台经济技术开发区人民法院起诉解决。合同签订当日，原告向第三人交纳定金20000元,2月4日交首付款175000元及居间代理费19500元。原告也依约将银行贷款资料交于第三人。后在办理具体过户事宜时，被告反悔，不再履行合同。本院认为，原、被告及第三人签订的《房产买卖合同》、系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告请求被告将位于烟台开发区黄金河北路XX号黄金家园X号楼X单元XXX号房屋过户登记其名下，与约相符，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从本案原、被告双方履行合同的情况看，原告已按合同约定履行了前期合同义务，被告明确拒绝办理房屋过户手续，构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，应以原告的实际损失为基础考量违约金约定是否过高，但原告未提供其损失的证据。当事人约定以总价款的20%计付违约金，显然属于约定的违约金过分高于所造成的损失的情形，本院根据《合同法》第一百一十四条以及前述司法解释第二十九条之规定，且考虑双方约定的违约金系惩罚性违约金，被告请求降低，本院予以照准，以被告承担10%为宜，计59500元。关于原告请求被告承担居间服务费11900元，合同约定甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴纳税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2％的居间报酬，原告请求被告承担居间服务费，于法无据，与约不符，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告曹某某于本判决生效之日起十日内协助原告常某办理烟台开发区黄金河北路XX号黄金家园X号楼X单元XXX号房屋过户手续；二、被告曹某某于本判决生效之日起十日内支付原告常某违约金59500元；三、驳回原告常某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元减半收取4555元，由原告常某负担793元、被告曹某某负担3762元。申请保全费3520元，由被告曹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  汪田基二〇一八年八月六日书记员  曲吉坤