北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初16430号
原告：关淑芳，女，1955年8月14日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，身份号码×××。
委托诉讼代理人：李明明，北京申辉律师事务所律师。
被告：陈小梅，女，1978年11月4日出生，汉族，安徽省宿州市×××村民，现住北京市大兴区，身份号码×××。
原告关淑芳与被告陈小梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关淑芳的委托诉讼代理人李明明，被告陈小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告关淑芳向本院提出诉讼请求：1．解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》；2．判令被告退还定金20万元及利息（按照年利率6%自2016年12月26日计算至2018年1月25日，此后的不再主张）；3．判令被告支付原告违约金69万元；4．判令被告支付原告房屋差价损失88万元；5．判令被告支付原告居间代理费46500元；6．判令被告支付原告未按时取得房屋的租金损失（自2017年5月底计算到判决生效之日原告租房产生的损失，按每月5000元计算，再加4200元的租赁服务费）；7．判令被告支付原告律师费20000元（被告未按期交房导致本案诉讼，亦是原告的合理损失）；8．被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：2016年12月25日，原告之子关博通过北京链家房地产经纪有限公司与被告签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，约定由关博购买被告位于顺义区×××的房屋一套。关博于签订合同当日交付被告定金10000元现金，并根据《理房通定金支付服务协议》的约定通过北京理房通支付科技有限公司向被告支付定金19万元。2016年12月27日，被告、关博、北京链家房地产经纪有限公司及关淑芳签订了《变更协议》，约定该房屋买卖合同的买方主体由关博变更为关淑芳。按照合同约定，自房屋买卖合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。然而，房屋买卖合同签订不久，被告的房屋便被法院依法查封，导致合同无法继续履行。原告多次找被告要求履行协议，被告一直推脱。被告未按时履行交房义务，已构成违约。因被告迟延交付房屋，导致原告不得不租房居住，因而给原告带来了经济损失。为维护原告权益，故诉至法院。
被告陈小梅辩称：对于原告第一、二项请求无异议，但是定金利息不认可，因为已经约定了违约金，不存在定金利息损失了。第三项请求有异议，双方应按合同约定即房款的20%计算违约金，关博夫妇说过担心被告因房子涨价不想卖给他们了，为此找链家中介补写证明，如因房屋涨价被告不卖给对方，被告才承担50%的违约金，被告许诺过不管房屋涨价多少，被告依然按照230万元卖给对方，当时不能交房是因为涉诉房屋被查封，不是因为被告想牟利不卖给原告，所以被告同意按房屋总价款的20%给付原告违约金，不同意按50%或30%给付违约金，原告的主张缺乏根据。第四项请求被告认为原告没有房屋差价损失，合同签订是230万元，被告已经同意给付20%的违约金，原告的损失已经弥补，不存在其他损失了。第五项居间代理费与被告无关，不同意给付。第六、七、八项请求均不同意，不应由被告负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对关淑芳提交的《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》原件、《理房通定金支付服务协议》原件、《变更协议书》原件、收条原件、理房通收款证明及银行明细、证明原件一份、关博与中介、陈小梅的微信聊天记录截屏、关博的银行存款证明原件、律师费发票、居间代理费刷卡凭条、发票、收据原件、网络查询的有关涉案房屋的市场价格的信息截屏复印件、户口本、结婚证、付款记录、租赁合同，陈小梅提交的北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初13401号民事判决书、陈小梅与房产中介业务员的微信聊天记录，本院自北京市国土资源局顺义分局调取的涉诉房产查封及抵押登记情况，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
陈小梅系顺义区×××房屋的所有权人，关淑芳与关博系母子关系。2016年12月25日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，陈小梅（出卖人）与关博（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：……第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为顺义区×××。……产权证明所载建筑面积共82．94平方米。第二条、房屋权属情况。……该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2015年5月14日，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年1月30日前办理抵押注销手续。……第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：1200000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：1100000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1．买受人向出卖人支付定金200000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。2．剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。（四）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为780000元。……第五条、房屋产权及具体状况的承诺。（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。……第六条、房屋的交付。（一）出卖人收到买受人全部首付款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。……第九条、权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……。
当日，陈小梅（甲方，出卖方）、关博（乙方，买受方）、链家公司（丙方、居间方）就上述买卖合同签订《补充协议》，约定：……第一条、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2300000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1．定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年12月26日前将第一笔定金10000元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2016年12月26日前将第二笔定金190000元以理房通支付的方式支付甲方。2．还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年2月28日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。……4．首付款：（1）乙方于2017年2月5日前将第一笔首付款900000元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款420000元以建委监管支付的方式支付甲方；就上述以建委监管支付方式支付的首付款，甲乙双方协商一致，通过理房通办理。……8．物业交割：甲乙双方应当在甲方收到第一笔首付款3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第四条、违约责任。……2．甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方……。
当日，陈小梅（甲方，出卖方）、关博（乙方，买受方）、链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费46500元。后关淑芳向链家公司支付居间代理费46500元，链家公司于2018年1月16日为关淑芳出具发票。
2016年12月25日，陈小梅（甲方，出卖方）、关博（乙方，买受方）、北京理房通支付科技有限公司（丙方）签订《理房通定金支付服务协议》，约定乙方同意将定金190000元通过丙方提供的履约支付方式，在约定的支付条件成就时，依据支付指令支付至甲方。
2016年12月25日，关博向陈小梅支付定金10000元，并出具收条。当日，关博通过北京理房通支付科技有限公司支付定金190000元，后该190000元由陈小梅收取。
2016年12月27日，陈小梅、关博、链家公司、关淑芳达成《变更协议书》，四方协商一致将上述《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》项下关博的权利义务全部转移于关淑芳，关淑芳同意受让前述合同项下的全部权利义务；四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。
上述合同及协议签订后，涉诉房屋于2017年1月被法院查封。链家公司得知后，于2017年2月5日左右就涉诉房屋被查封事宜通知了关淑芳、陈小梅。陈小梅向关淑芳及其家人告知有关案件进度，关淑芳表示希望陈小梅尽快解除涉诉房屋查封，继续购买涉诉房屋。
2017年2月8日陈小梅与关博签订《证明》一份，内容为：甲方：陈小梅，乙方：关博。由于甲方房屋于2017年1月3日被查封，导致乙方不能于2017年2月5日前支付第一笔首付款，责任在甲方，特此声明。若甲方在2017年5月25日前因个人原因拒绝向乙方出售顺义区×××的房屋，则三方解约且甲方应依据补充协议的总价款向乙方赔偿该总价款50%的违约金。关淑芳、陈小梅均认可关博签订的协议以及关博收取的款项，相关权利义务均移转关淑芳，由关淑芳主张。对于该证明，陈小梅表示签署该证明是因为对方担心因房屋涨价不卖给他们，所以联系链家公司为双方补了该份证明，如因房屋涨价陈小梅不卖给关淑芳则要承担50%的违约金，陈小梅承诺不管房屋涨价多少，均按照2300000元卖给对方，当时不能交房是因为房屋查封，并非陈小梅要涨价牟利，所以不应按照50%或者30%支付违约金，还应按照合同约定的房屋总价款的20%支付违约金。对此，关淑芳不予认可，并表示因陈小梅迟迟不交房，双方就违约金进行了重新约定，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，关淑芳按照法律规定调整了违约金，按照房屋价款的30%即690000元主张的违约金。
本院于2017年8月31日自北京市国土资源局顺义分局调取的涉诉房产查封及抵押登记情况显示，涉诉房屋抵押情况为：抵押权人中信银行股份有限公司总行营业部，担保金额800000元，登记时间2014年4月8日；抵押权人中国对外经济贸易信托有限公司，担保金额400000元，登记时间2016年6月8日。查封登记情况为：2017年1月4日，查封文号为（2016）京0106民初25124号，查封机关为北京市丰台区人民法院；2017年5月25日，查封文号为（2017）京0106执4842号，查封机关为北京市丰台区人民法院；2017年7月19日，查封文号为（2017）京0102财保81号，查封机关为北京市西城区人民法院。审理中，关淑芳就涉诉房屋亦申请了财产保全。本院于2017年8月31日就涉诉房屋进行了查封。
庭审中，陈小梅表示北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初13401号民事判决驳回了案外人要求陈小梅承担连带付款义务的请求，但是该案二审被改判，要求陈小梅承担连带责任，该案涉及债务本金1300000元；其在丰台区人民法院另有一案（2016）京0106民初25124号案件，尚未判决，情况与（2017）京0106民初13401号案件类似，该案涉及债务本金2000000元；涉诉房屋因上述案件而被查封，现查封和抵押均未解除，除非判决其不需承担责任，否则没有能力偿还，关淑芳要求解除双方合同，陈小梅同意解除。
关淑芳表示涉诉房屋现在的市场价大约为300余万元，同等面积的链家340万元，房天下320万元，房多多306万元，约定的房款是230万元，按照市场价318万元计算，故主张赔偿差价损失88万元；因陈小梅未能按约定交房，导致关淑芳后期一直在租房，关淑芳是与关博夫妇及他们的孩子共同居住，所以是由其儿媳蔡丽签署的房屋租赁合同，陈小梅应当赔偿关淑芳因此产生的租房损失。为此，关淑芳提交网络查询的有关涉案房屋的市场价格的信息截屏复印件、《北京市房屋租赁合同》、户口本、结婚证原件各一份、付款记录原件、出租人身份信息予以证明。对网络查询信息证据的真实性、证明目的陈小梅均不认可，并表示查询的信息均没有具体时间，就涉诉房屋陈小梅也向之前联系的中介进行了咨询，中介人员称如果不着急卖就挂280万元，如果着急卖就挂260万元，并非关淑芳所述的高价；对有关租房证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，关淑芳是否在外租房与陈小梅无关，陈小梅只能按照合同约定赔偿违约金。陈小梅提交其与金色时光业务员的微信聊天记录证明其主张。对该微信聊天记录的真实性、有效性关淑芳亦不予认可，并表示陈小梅提交的不具有代表性，仅为一家中介。就涉诉房屋的市场价格，双方均表示不申请评估。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈小梅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，关博与陈小梅就涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，经关淑芳、关博、陈小梅三方协商一致，上述合同及补充协议项下关博的权利义务转移至关淑芳，关淑芳依法成为合同主体，关淑芳与陈小梅之间形成房屋买卖合同关系，上述合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。本案2018年1月15日庭审中，关淑芳提出要求解除上述合同及补充协议，陈小梅同意解除，双方就合同解除达成一致，对此本院不持异议，并依法确认上述合同及补充协议于2018年1月15日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，关淑芳要求陈小梅返还定金20万元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于关淑芳主张给付定金利息的请求，因缺乏合同及法律依据，本院不予支持。
关于违约金一节，本案系因陈小梅的债务问题导致涉诉房屋被法院查封，致使双方买卖合同履行不能，属于买卖合同第五条第一款及补充协议第四条第二款约定的违约情形，而非《证明》中约定的拒绝出售房屋的情形，陈小梅构成违约，按照上述房屋买卖合同第五条及补充协议第二条的约定，陈小梅应当承担房屋总价款20%的违约金。陈小梅同意按照上述约定的房屋总价款20%赔偿关淑芳违约金46万元，符合双方的约定，对此本院不持异议。关淑芳主张陈小梅按照房屋总价款30%支付违约金的请求，缺乏依据，故该请求合理部分，本院予以支持，过高部分，不予支持。同时，根据双方签订的《补充协议》第四条第二款的约定，链家公司收取关淑芳的居间代理费应由陈小梅直接赔付关淑芳，关淑芳要求陈小梅赔付居间代理费的请求，有事实和法律，本院予以支持。因陈小梅承担的违约金中已经包含关淑芳的实际损失，故对于关淑芳主张的律师费、租金损失，本院不再支持。关于关淑芳所主张的房屋差价损失，该损失属于预期利益损失，本院亦在违约金中一并酌情处理，不再另行判处。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告关淑芳与被告陈小梅于二〇一六年十二月二十五日就位于顺义区×××房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一八年一月十五日解除；
二、被告陈小梅返还原告关淑芳定金二十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
三、被告陈小梅给付原告关淑芳违约金四十六万元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、被告陈小梅赔偿原告关淑芳居间代理费四万六千五百元，于本判决生效之日起七日内执行；
五、驳回原告关淑芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万二千六百元及保全费五千元，由被告陈小梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 棋其格
二〇一八年五月三日
书记员 高 敏