湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一初字第13号
原告刘真真，个体户。
原告刘冠军，个体户。系原告刘真真之弟。
原告刘辉煌，个体户。系原告刘真真、刘冠军之父。
以上三原告的委托代理人雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。
被告郴州市华鹤房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市郴江路45号华鹤龙庭花香阁1022-1025号房。
法定代表人陈冀凯，该公司总经理。
委托代理人包晨亮，湖南众望归律师事务所律师。
原告刘真真、刘冠军、刘辉煌诉被告郴州市华鹤房地产开发有限公司（以下简称华鹤公司）民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭对本案进行了审理。原告刘辉煌，原告刘真真、刘冠军、刘辉煌的委托代理人雷翔讲，被告华鹤公司的委托代理人包晨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘真真、刘冠军、刘辉煌诉称：2013年2月5日，原告刘真真、刘冠军、刘辉煌分别与被告华鹤公司签订了26份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的基本情况、计价方式及期限、买受人逾期付款的违约金、面积确认及面积差异处理，房屋室内层高及差异处理方式，房屋交付期限及条件，房屋交接及违约处理方式，规划、设计变更的约定，关于房屋使用的约定、产权登记的约定、争议解决的办法等内容。合同签订后，刘辉煌代表刘真真、刘冠军及刘辉煌本人与华鹤公司及担保人于2013年2月5日又签订了一份《房屋回购及担保协议》，该协议的主要内容为，华鹤公司已出售给刘真真、刘冠军、刘辉煌的龙腾广场四期项目的第五幢房屋，如华鹤公司按本合同约定的时间和金额付清全部回购款，则刘真真、刘冠军、刘辉煌同意华鹤公司在2013年4月5日前以总价1070万元的价格回购。如华鹤公司提前回购，每提前一个月，则回购价款减少35万元，依次类推计算。华鹤公司进行回购的，应自2013年2月5日起按月支付刘真真、刘冠军、刘辉煌回购预付款35万元，此款于每月5日前付清，并在2013年4月5日前将最后一笔房屋回购款1000万元全部付清，如华鹤公司未按约定付清全部回购款，即视为华鹤公司自动放弃本合同约定的回购权利，华鹤公司必须按照《郴州市商品房买卖合同》的约定履行交房、办证等义务。华鹤公司已支付的回购款则作为支付对方的违约金不再返还等。在协议签订前，刘真真即替自己及刘冠军、刘辉煌预付了400万元购房款。协议签订后，刘真真又分别于2013年2月5日、2013年2月7日替自己及刘冠军、刘辉煌向华鹤公司支付了487万元及113万元购房款，合计支付购房款1000万元（房屋总面积4014.01平方米，单价为每平方米2500元。其中刘真真购得龙腾广场四期5号栋1103#、1104#、1203#、1204#、1303#、1304#、13B3#、13B4#共8套房，总面积1235.08平方米，总房款3,087,700元。刘冠军购龙腾广场四期5号栋1503#、1504#、1603#、1604#、1703#、1704#、17B03#、17B04#共8套房，总面积1253.08平方米，总房款3,087,700元。刘辉煌购龙腾广场四期5号栋603#、604#、703#、704#、803#、804#、903#、904#、1003#、1004#共10套房总面积1543.85平方米，总房款3,824,600元。但华鹤公司既未按《房屋回购及担保协议》履行回购义务，也未按《郴州市商品房买卖合同》履行交房、办证义务，而是将刘真真、刘冠军、刘辉煌所购房屋中的23套卖给了他人，请求：1、判令华鹤公司按照双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定履行1704#、17B03#、17B04#房屋的交房、办证及交纳税费等义务；2、依法解除刘真真、刘冠军、刘辉煌与华鹤公司于2013年2月5日签订的23套房屋的《郴州市商品房买卖合同》；3、判令华鹤公司返还刘真真、刘冠军、刘辉煌购房款8,837,500元，并承担刘真真、刘冠军、刘辉煌已付购房款一倍的赔偿责任8,837,500元，合计17,669,500元（华鹤公司已付房屋回购预付款作为利息、损失及违约金赔偿）；4、案件受理费由华鹤公司负担。
在审理过程中，原告刘真真、刘冠军、刘辉煌变更诉状称：2013年2月华鹤公司与刘真真、刘冠军、刘辉煌签订买卖合同，作为华鹤公司向刘真真、刘冠军、刘辉煌借款1000万元的担保，并就该26套商品房签订了《郴州市商品房买卖合同》。刘真真、刘冠军、刘辉煌分别于2013年2月4日、2月5日、2月7日给付华鹤公司400万元、487万元、113万元，合计1000万元。华鹤公司于2013年3月4日、2014年1月2日、2014年1月7日分别付给刘真真、刘冠军、刘辉煌本金300万元、80万元、60万元，合计440万元（尚欠本金560万元）。华鹤公司又2013年2月7日、3月5日、4月9日、5月7日、6月15日、7月8日、7月13日、8月28日、9月10日、10月14日、11月13日、12月20日，2014年1月26日、3月13日、4月2日、4月22日、5月30日、7月份和9月份，共19次以支付利息的形式付给刘真真、刘冠军、刘辉煌35万元、24.5万元、24.5万元、24.5万元、24.5万元、22.4万元、9.6万元、22.4元、22.4元、22.4元、22.4元、22.4元、18万元、18万元、18万元、18万元、18万元、64.1万元、18万元，合计支付利息499.1万元。截至2015年11月30日止，华鹤公司尚欠刘真真、刘冠军、刘辉煌本金560万元，利息1,582,600元，合计7,182,600元。请求：1、判令华鹤公司偿还刘真真、刘冠军、刘辉煌借款本金560万元，并支付利息1,582,600元（利息计算至2015年11月30日止，以后的利息另计），合计7,182,600元；2、由华鹤公司负担本案的一切费用。
为支持其诉讼主张，原告刘真真、刘冠军、刘辉煌向本院提交了7份证据：
证据1、原告刘真真、刘冠军、刘辉煌的身份证，拟证明原告的基本情况；
证据2、华鹤公司的企业工商登记信息资料，拟证明华鹤公司的工商登记情况；
证据3、土地使用证、规划许可证、建设许可证、施工许可证，拟证明华鹤公司卖给原告的26套住房合法；
证据4、《郴州市商品房买卖合同》26份，拟证明刘真真、刘冠军、刘辉煌向华鹤公司购买了26套住房，面积4014.01平方米，总价1000万元；
证据5、《房屋回购及担保协议》一份，拟证明华鹤公司在两个月内必须以1070万元回购，否则华鹤公司应按《郴州市商品房买卖合同》履行交房、办证及交纳相关税费等义务；
证据6、收款收据3张及转账凭证3张，拟证明刘真真、刘冠军、刘辉煌已交清了1000万元购房款；
证据7、华鹤公司的卖房情况，拟证明华鹤公司共卖了23套住房给第三人，还剩3套住房未卖。
被告华鹤公司质证认为：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性无异议。
被告华鹤公司辩称：华鹤公司向刘真真、刘冠军、刘辉煌借款1000万元是事实，但刘真真、刘冠军、刘辉煌提供的还款数据有误差，少记录了几笔款，华鹤公司于2013年2月7日付了35万元利息。2013年7月13日付了9.6万元利息，2013年4月2日付了18万元利息，该两笔款是付到刘凤琴账上。在2014年9月份支付了2014年7、8月份利息36万元。请求法院按照有关法律处理。
为支持其答辩主张，被告华鹤公司向本院提交了三份证据：
证据8、个人账户明细查询，拟证明2013年2月7日从唐小红的帐户取现支付给刘真真35万元；
证据9、个人账户明细查明，拟证明2013年7月13日从唐小红帐户支付给刘凤琴9.6万元；
证据10、个人账户明细查询，拟证明2014年4月2日从卢淑琴帐户上转帐给刘凤琴18万元。
原告刘真真、刘冠军、刘辉煌质证认为：对证据8、9、10的真实性、关联性均无异议，对该几笔钱都认账，上述款项是支付利息的钱。
本院认证如下：证据1-10具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据本院认证情况及双方当事人的陈述，本院查明：2013年2月华鹤公司与刘真真、刘冠军、刘辉煌协商，华鹤公司以其开发的龙腾广场四期的26套商品房作担保向刘真真、刘冠军、刘辉煌借款1000万元，利息按月息3.5%计算。2013年2月4日，刘真真支付华鹤公司借款400万元。2013年2月5日，华鹤公司与刘真真、刘冠军、刘辉煌签订26份《郴州市商品房买卖合同》，其中刘真真购买龙腾广场四期第5幢1103、1104、1203、1204、1303、1304、13B03、13B04共8套房，面积1253.08平方米，总房款3,087,700元。刘冠军购买龙腾广场四期第5幢1503、1504、1603、1604、1703、1704、17B03、17B04共8套房，面积1253.08平方米，总房款3,087,700元。刘辉煌购买龙腾广场四期第五幢603、604、703、704、803、804、903、904、1003、1004共10套房，总面积1543.85平方米，总房款3,824,600元。合同签订当天，刘辉煌代表刘真真、刘冠军（甲方）与华鹤公司（乙方）及担保方范皆养签订了一份《房屋回购及担保协议》（即郴州市商品房买卖合同），该协议约定：一、双方于2013年2月5日签订了《商品房买卖合同（预售）》。二、乙方出售给甲方的龙腾广场四期项目的第五幢房屋，如乙方按本合同约定的时间和金额付清全部回购款的，则甲方同意乙方在2013年4月5日前以总价人民币1070万元的价格回款。如乙方提前回购，每提前一个月，则回购价减少人民币35万元，依次类推计算。三、乙方进行回购的，应自2013年2月5日起按月支付甲方房屋回购预付款35万元，此款于每月5号前付清，并在2013年4月5日前将最后一笔房屋回购款1000万元全部付清。四、如乙方未按本合同第二条和第三条的约定付清全部回购款的，即视为乙方自动放弃本合同约定的回购权利，乙方必须按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行交房、办证等义务。乙方已支付的房屋回购预付款作为支付给甲方的违约金，甲方不再返还。五、如乙方按本合同第二条和第三条的约定付款的，则自付清全部房屋回购价款之日起，乙方有权解除双方原签订的《商品房买卖合同（预售）》，收回该房屋。2013年2月5日刘真真支付华鹤公司487万元，2013年2月7日刘真真支付华鹤公司113万元，刘真真共计支付了1000万元给华鹤公司。2013年2月7日，华鹤公司即按3.5%的月息给付刘真真、刘冠军、刘辉煌利息35万元。2013年3月4日，华鹤公司给付刘真真、刘冠军、刘辉煌本金300万元，对剩余的700万元借款本金华鹤公司按月息3.5%分别于2013年3月5日给付利息24.5万元、2013年4月9日给付利息24.5万元、2013年5月7日给付利息24.5万元、2013年6月15日给付利息24.5万元、2013年7月8日给付利息22.4万元、2013年7月13日给付利息9.6万元、2013年8月28日给付利息22.4万元、2013年9月10日给付利息22.4万元、2013年10月14日给付利息22.4万元、2013年11月13日给付利息22.4万元、2013年12月20日给付利息22.4万元。2013年3月5日至2013年12月20日华鹤公司共计支付利息242万元。2014年1月2日华鹤公司偿还本金80万元、2014年2月7日偿还本金60万元。对剩余的560万元借款本金，华鹤公司又按月息3.5%分别于2014年1月26日给付利息18万元、2014年3月13日给付利息18万元、2014年4月2日给付利息18万元、2014年4月22日给付利息18万元、2014年5月30日给付利息18万元、2014年7月给付利息64.1万元、2014年9月1日给付利息18万元，从2014年1月至2014年9月1日华鹤公司共计给付利息172.1万元。华鹤公司共计偿还刘真真、刘冠军、刘辉煌借款本金440万元，并按月息3.5%给付刘真真、刘冠军、刘辉煌利息499.1万元。2014年9月1日后华鹤公司既未还本也未付息，刘真真、刘冠军、刘辉煌诉至法院，请求判如所请。
本院认为，本案为民间借贷纠纷，原、被告双方对华鹤公司向刘真真、刘冠军、刘辉煌借款1000万元的事实并无异议，本院予以确认。双方争议的焦点为：华鹤公司向刘真真、刘冠军、刘辉煌借款1000万元的利息该如何计算，华鹤公司已还多少本金及利息，还需给付多少本金及利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条第一款规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。根据以上法律规定，华鹤公司已支付给刘真真、刘冠军、刘辉煌的借款利率不能超过年利率36%。华鹤公司已支付刘真真的利息应按年利率36%计算，华鹤公司借款1000万元，按年利率36%从2013年2月5日至3月4日利息为30万元。2013年3月4日华鹤公司归还刘真真、刘冠军、刘辉煌借款本金300万元，尚欠本金700万元按年利率36%从2013年3月5日算至2014年1月1日，利息为2,072,000元（700万元×36%÷360天×296天）。2014年1月2日华鹤公司归还本金80万元，尚欠本金620万元按年利率36%从2014年1月2日至2014年1月6日，其利息为3.72万元（620万元×36%÷360×6天）。2014年1月7日华鹤公司归还本金60万元，尚欠本金560万元，其利息按年利率36%从2014年1月8日算至2014年9月1日计算为130.48万元（560万元×36%÷360天×233天）。华鹤公司应支付的利息共计为371.4万元（30万元+207.2万元+3.72万元+130.48万元）。由于从2013年3月4日至2014年9月1日华鹤公司按月息3.5%给付了刘真真449.1万元利息，故华鹤公司多支付了利息77.7万元（449.1万元-371.4万元）。该多支付的利息应计算为华鹤公司已还本金，故至2014年9月1日华鹤公司已还刘真真、刘冠军、刘辉煌本金517.7万元（440万元+77.7万元），尚欠刘真真、刘冠军、刘辉煌本金482.3万元（1000万元-517.7万元）。故华鹤公司应偿还刘真真、刘冠军、刘辉煌借款本金482.3万元，并按照年利率24%支付利息，由于刘真真、刘冠军、刘辉煌只要求华鹤公司给付利息至2015年11月30日，以后利息另计，故华鹤公司应支付刘真真、刘冠军、刘辉煌2014年9月2日至2015年11月30日的利息1,459,761元（482.3万元×24%÷360×454天）。2015年11月30日以后的利息则应按年利率24%计算至该借款偿还完毕止，刘真真、刘冠军、刘辉煌的诉请理由部分成立，对其成立部分本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市华鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘真真、刘冠军、刘辉煌借款本金4,823,000元，利息1,459,761元，2015年11月30日以后的利息则按年利率24%计算至该借款偿还完毕为止；
二、驳回原告刘真真、刘冠军、刘辉煌的其他诉讼请求。
案件受理费134,811元，由原告刘真真、刘冠军、刘辉煌负担87,856元，由被告郴州市华鹤房地产开发有限公司负担46,955元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 蒋向京
审 判 员 杨利平
代理审判员 何伦康
二〇一六年五月六日
书 记 员 唐旭超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。