上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初76318号
原告（反诉被告，以下简称原告）：上海农产品中心批发市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路2000号。
法定代表人：高巍，董事长。
委托诉讼代理人：姜志明，上海市中和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文飞，上海市中和律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下简称被告）：上海波斯湾浴场有限公司，住所地上海市浦东新区成山路2525号。
法定代表人：李伯强，执行董事。
委托诉讼代理人：沈琴，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李明霞，上海金茂凯德律师事务所律师。
原告上海农产品中心批发市场经营管理有限公司与被告上海波斯湾浴场有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，被告于法庭辩论结束前提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年2月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜志明、张文飞，被告委托诉讼代理人李明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海农产品中心批发市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将浦东新区沪南路2000号交易大厅后大厅东南角1-4层房屋腾空后交还原告；2、判令被告支付原告自2014年10月15日起至实际交还日止的房屋占用费人民币345,000元（以月租金15,000元为标准，暂计至2016年9月14日）；3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：被告就承租浦东新区沪南路2000号交易大厅后大厅东南角1-4层，建筑面积约275平方米的房屋曾与原告签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年9月30日起至2013年9月29日止。后因原告市场内发生火灾事故导致被告承租的房屋受损及财产损失，经营停顿，于是原、被告经协商于2013年5月31日达成《协议书》，为帮助被告尽快恢复经营，由原告向被告先行支付43万元，并将约定的房屋租赁期限延至2014年10月14日，且免交租金等。协议签订后，原告完全履行了自己的义务，而被告应自行对承租房及设施设备进行维修或更换，并办理营业执照，逐步恢复经营。《协议书》约定的期限届满，被告既不归还原告房屋，也从未向原告支付房屋占用费等任何费用，继续占用承租房。经原告多次催告，被告仍拒不交还房屋。
被告上海波斯湾浴场有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。《协议书》约定如因周围火灾现场清理等外部环境影响，导致被告无法正常使用承租房的，租赁期限顺延，延长期限内被告免交租金。现租赁房屋在火灾发生后，被原告砌墙、加锁至今，被告无法经营，故租赁期限应当顺延，原告要求被告支付占用费无法律依据。另外，2013年3月20日，原告被上海市浦东新区公安消防支队进行行政处罚，因市场内涉及住宿的席位经营户不符合消防技术标准被责令停产停业。被告承租的房屋即为住宿的席位经营户，故因违法而不能继续旅馆类经营，原告对《房屋租赁合同》不能继续履行早就明知，却还与被告签订关于继续承租经营的《协议书》，《协议书》也是不可能履行的。如果原告在2013年3月20日之后将不能继续用于住宿的事实告知被告，那么被告的大部分设备和用品都可以从涉案房屋内取出，而原告恶意隐瞒，导致被告的损失继续扩大。
被告上海波斯湾浴场有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告赔偿被告房屋装修损失669,500元、设备损失477,276元、预期利益损失460,000元；3、判令原告返还被告租金和保证金共计190,000元；4、本案反诉费由原告承担。
事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告按约向原告支付了房租18万元和保证金1万元，并对租赁房屋进行装修，装修费共投入669,500元。同时，被告添置经营必需的家具、设备等共价值477,276元。2013年1月，被告刚开业6天，由于原告管理不善，上述房屋所处的农产品中心批发市场发生火灾事故，并殃及被告，致使被告已装修好刚开业的店铺和招待所被烧毁，被告无法正常经营而停业。火灾之后，原告以加强管理为由，将出租房屋封锁、断水断电，被告根本无法经营。在火灾事故处理过程中，原、被告于2013年5月31日签订了《协议书》，原告答应解除封锁，恢复经营，将房屋于2013年8月15日交付被告，并免费延长租期至2014年10月14日，由被告继续经营，同时受损房屋由被告自行修复，原告补偿被告损失43万元。但《协议书》签订后，原告除履行了损失补偿外，其余均未履行。并且，原告称出租给被告的房屋中有四大间违法建筑，该等房屋也被其拆除。租赁房屋的大门迄今被砖墙砌着，被告根本无法经营。因原告的封锁，导致被告对租赁房屋内投入设备及设施等无法正常管理，招待所屡次发生偷盗，财物损失严重。鉴于原告根本违约，致使被告遭受巨额预期利益损失，保守计算为46万元。现因原告管理不善，导致被告财物被烧毁，原告应当承担相应的赔偿责任。在签订《协议书》后，原告又一次违约，导致被告无法修复房屋、恢复经营，被告损失巨大。同时，房屋承租后没有实际履行，因此要求原告返还租金。
针对被告上海波斯湾浴场有限公司的反诉，原告上海农产品中心批发市场经营管理有限公司答辩称：被告的反诉诉讼请求没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》是到期自然终止，没有必要解除。被告主张的损失不真实，没有法律依据。从《协议书》来看，被告的损失已经得到充分的赔付。原告同意退还保证金，可以从房屋占用费中抵扣。租金是被告应当履行的义务，没有返还的依据。
经审理查明，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告出租给被告的房屋座落在本市浦东新区沪南路2000号交易大厅后大厅东南角1-4层，建筑面积共计约275平方米；被告承诺将承租房屋作为开设品牌便利店、招待所使用，其中房屋一楼仅限开设品牌便利店（不得从事餐饮行业），二楼仅限作为招待所使用；房屋租赁期自2012年9月30日起至2013年9月29日止；租赁期满，被告应在期满后5天内将房屋腾空并归还原告；如需继续承租房屋的，则应于租赁期满3个月前向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同；房屋租金为18万元，于合同生效之日予以付清；被告应在合同生效之日向原告支付房屋保证金1万元；租赁期满，或本合同解除，或本合同终止时，原告应在被告付清按约应由其支付的各项费用后，将保证金无息归还被告；除原告书面同意外，被告应在租期届满，或本合同解除，或本合同终止后的5日内将房屋（含附属设施）腾空后返还原告；如逾期归还房屋，被告应按日5元/平方米向原告支付房屋占用费；原告也有权自行清除留存在房屋内的物品，所造成的损失，由被告自行承担；被告返还的房屋及其附属设施应当符合正常使用后的状态，房屋中由被告添置的动产，被告可自行处置，但属附着于房屋的装饰物及不可移动物则无偿归原告所有；被告在房屋内进行经营活动所需的各种证照，均由被告自行办理，原告应予协助，提供房屋权证等能够提供的各种材料，如果被告无法办出各种证照的话，与原告无关。
《房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付了租金18万元及保证金1万元。
2013年5月31日，原、被告签订了《协议书》，约定2013年1月6日，上海农产品中心批发市场内发生火灾事故，导致被告承租的房屋受损及财产损失、经营停顿；截止本协议签订之时，引发火灾的原因虽已查明，但财产损失等赔偿责任尚未认定，为帮助被告尽快恢复经营，原告决定先行支付款项予被告，待财产损失等赔偿义务人最终得到认定后再由原告向赔偿义务人追偿；经被告申报并确认，被告因火灾遭受的全部财产及利益损失共计43万元，被告保证前述受损权益是准确的，真实的，被告享有就该等受损权益主张赔偿的权利，在赔偿义务人未明确之前，被告为急于恢复经营，故自愿将该等受损权益全部转让予原告；原告为支持被告恢复经营，同意支付43万元受让被告就受损权益的主张权；原告应在本协议签订之日起10个工作日内向被告支付受让款项；被告应在收到原告支付的受让款项后自行对承租房屋及设施设备进行维修或更换，并办理经营所需证照，逐步恢复经营；被告保证自本协议签订之日起不再就本协议所涉受灾事宜提出其他任何主张；原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限延至2014年10月14日，如因周围火灾现场清理等外部环境影响，导致被告在2013年8月15日以后仍无法正常使用承租房的，租赁期限再适当顺延，延长期限内，被告免交租金。
《协议书》签订后，被告没有继续经营，在租赁期限届满后被告未将承租房屋腾空。2016年6月，原告对承租房屋进行了封墙、上锁。
2016年7月7日、8月18日，原告二次向被告发出律师函，载明《协议书》约定的期限届满后，被告继续占用承租房，却从未向原告支付房屋使用费等相关费用，故要求被告将承租房屋进行清理并移交原告。
以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《协议书》、律师函，被告提交的彩色照片，及原告、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原、被告之间的租赁合同关系依法成立并生效。《协议书》约定的租赁期限已于2014年10月14日届满，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应在租期届满后的5日内将房屋（含附属设施）腾空后返还原告，如逾期归还房屋，被告应按日5元/平方米向原告支付房屋占用费。被告至今未将承租房屋腾空，故对原告要求被告将承租房屋腾空的诉讼请求，本院予以支持。原告于2016年6月对承租房屋进行了封墙、上锁，故承租房屋实际已在原告控制之中，对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告按照每月15,000元的标准向被告主张租赁期间届满后的房屋占用费，该费用标准低于《房屋租赁合同》约定的标准，本院予以支持，房屋占用费的支付期间应自租赁期间届满的次日即2014年10月15日起至2016年6月原告对房屋进行封墙、上锁时止，因为在原告对房屋进行封墙、上锁后，被告已无法实际使用房屋，且根据《房屋租赁合同》的约定原告也有权自行清除留存在房屋内的物品，故此后再要求被告支付房屋占用费无法律依据，因此，被告应向原告支付19.50个月的房屋占用费，共计292,500元。对于被告辩称，在火灾发生后原告就对承租房屋进行了封墙、上锁，使被告无法经营，故租赁期限应当顺延，被告不应支付占用费。本院认为，对于原告何时对承租房屋进行封墙、上锁，被告无有效证据予以证明，应以原告自认的时间为准，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。对于被告辩称，2013年3月20日，原告被上海市浦东新区公安消防支队进行行政处罚，市场内涉及住宿的席位经营户因不符合消防技术标准被责令停产停业，故被告不能继续旅馆类经营。本院认为，无有效证据证明该行政处罚中所称的市场内涉及住宿的席位经营户是指被告承租的房屋，且《房屋租赁合同》约定承租期间，被告应自行配备消防设施，指派专人负责消防安全卫生事务，全面做好消防、治安工作，因此，即使被告承租的房屋因消防原因被行政处罚，被告应及时排除消防安全问题，并不意味着必然无法继续经营，被告承租的房屋是否受到消防处罚与原告主张的租赁期间届满后的房屋占用费，没有直接的关联性，故对被告上述抗辩理由，本院不予采信。
对于被告反诉要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，由于约定的租赁期间已于2014年10月14日届满，原、被告未就继续履行该合同达成协议，故《房屋租赁合同》已于租赁期限届满时终止，被告要求解除《房屋租赁合同》，无法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告赔偿房屋装修损失、设备损失及预期利益损失，本院认为，原、被告已在《协议书》中明确约定，被告因火灾遭受的全部财产及利益损失共计43万元，被告保证前述受损权益是准确的，且被告保证协议签订之日起不再就协议所涉受灾事宜提出其他任何主张。现原告已向被告支付了43万元，被告要求原告赔偿房屋装修损失、设备损失及预期利益损失的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。对于被告反诉要求原告退还租金和保证金19万元，原告同意退还保证金1万元，故本院对此予以支持。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2012年9月30日至2013年9月29日，火灾发生于2013年1月6日，故在火灾发生前产生的租金被告应当支付。火灾发生后，被告无法正常使用承租房屋，无法正常使用期间的租金原告应予以退还，现无有效证据证明在《协议书》约定的2013年8月15日以后被告仍无法正常使用承租房屋，故视为2013年8月15日以后被告可以正常使用承租房屋，因此，原告应退还被告2013年1月6日至2013年8月15日期间的租金，共计109,479元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区沪南路2000号交易大厅后大厅东南角1-4层房屋腾空；
二、被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司房屋占用费292,500元；
三、原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司租金109,479元；
四、原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司保证金1万元；
五、驳回原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司的其余反诉诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,475元，减半收取计3,237.50元，由原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司负担492.50元，被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司负担2,745元。
反诉案件受理费10,485元，由原告（反诉被告）上海农产品中心批发市场经营管理有限公司负担697元，被告（反诉原告）上海波斯湾浴场有限公司负担9,788元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陆茵
二〇一七年五月五日
书记员 宗华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。