江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1100号
上诉人（原审原告）成秀堂，居民。
委托代理人姜玉祥，江苏力海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张红旗，居民。
被上诉人（原审被告）盐城市奥大实业有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道669号。
法定代表人张红旗，该公司经理。
上列二被上诉人共同委托代理人李志国，江苏兴苏律师事务所律师。
上诉人成秀堂因与被上诉人张红旗、盐城市奥大实业有限公司（以下简称奥大公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第3299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
成秀堂原审诉称，2010年10月1日，成秀堂（乙方）与张红旗（甲方）签订一份“合作投资开发房产协议书”，双方约定：一、合作投资开发房产地块：位于盐城市××湖区××镇迎宾路以北，开放大道以西，占地贰拾柒点壹亩（以下简称该宗地）；二、合作投资开发房产项目名称：“奥大名居”（以下简称该项目）；三、合作投资开发房产的投资方式，甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入，乙方以现金（人民币）440万元投入（不计利息）；四、合作投资开发房产的利润分配比例：该项目房产开发所得利润的分配比例为：甲方得81%，乙方得19%；五、合作投资开发房产的利润核算方法：以税务局最终对该项目进行清盘核查所得出的税的纯利润的结论为依据；六：本协议约定：乙方在2010年1月20日前将协议约定的投资款肆佰肆拾万元一次性打入甲方指定的帐户；七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。（详见协议书）该协议签订后，成秀堂按协议约定于2010年1月13日，通过华夏银行向奥大公司汇入现金人民币440万元整，（详见电汇凭证）。但张红旗与奥大公司收款后，至今未向成秀堂出具现金收据，同时，张红旗与奥大公司至今没有让成秀堂参与实际房产开发，更没有告知成秀堂该项目开发的具体面积、进程、费用支出等相关事宜，从而导致成秀堂与张红旗签订的协议没有实际履行。现诉请法院判决：1、依法确认2010年1月1日成秀堂与被告张红旗签订的“合作投资开发房产协议书”无效；2、张红旗立即返还成秀堂投资款人民币440万元，并承担自2010年10月15日至2015年10月14日银行贷款利息人民币369.6万元，合计809.6万元整。奥大公司承担连带责任；3、张红旗与奥大公司承担本案全部诉讼费用。
张红旗、奥大公司原审共同辩称，1、成秀堂第一次开庭时陈述合同无效的理由是“被告违反合同约定没有出具收据给成秀堂”，第二次证据质证时又主张“成秀堂是与张红旗个人签的协议，但张红旗没有开发房产资格，因此该合同为无效合同”。根据成秀堂变更主张合同无效的理由，张红旗与奥大公司认为涉案协议是张红旗基于法定代表人身份和成秀堂签的，合同的主体是奥大公司和成秀堂。理由如下：合同约定了开发项目为奥大名居，合同约定甲方以该宗地作为投入，而该宗地的使用权人为奥大公司；成秀堂起诉主体是张红旗与奥大公司，其诉讼中申请保全的是奥大公司的房产，说明成秀堂是认可合同发生在其与奥大公司之间，同时成秀堂合作开发的房地产是奥大公司名下的资产，其在协议签订后五年时间均未提出异议。2、双方签订的协议合法有效，双方应严格遵守，协议约定双方共同受益共担风险，成秀堂现要求返还投资款违反双方的约定。3、双方约定的投资返还的条件和时间未达到，张红旗与奥大公司亦不存在违约问题，成秀堂无权要求返还投资款。4、2014年2月18日，成秀堂与张红旗及奥大公司协商将一套房子签给成秀堂指定的人，并约定房款在今后的利润中扣除；2011年11月13日，成秀堂出具收条载明“收到退还的本金97050元”，证明双方签订的合作协议已经实际履行。综上，请求法院驳回成秀堂对张红旗与奥大公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年1月1日，成秀堂与张红旗签订一份“合作投资开发房产协议书”，载明：“甲（张红旗）乙（成秀堂）双方本着双赢的投资理念，保持互信、友好的合作关系，经甲、乙双方磋商，特制定合作投资开发房产本协议，具体事项如下：一、合作投资开发房产地块：位于盐城市××湖区××镇迎宾路以北，开放大道以西，占地贰拾柒点壹亩（以下简称该宗地）；二、合作投资开发房产项目名称：“奥大名居”（以下简称该项目）；三、合作投资开发房产的投资方式：甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入。乙方以现金（人民币）440万元（大写肆佰肆拾万元整）投入（不计利息）；四、合作投资开发房产的利润分配比例：该项目房产开发所得利润的分配比例为：甲方得81%（大写百分之八十一），乙方得19%（大写百分之十九）；五、合作投资开发房产的利润核算方法：以税务局最终对该项目进行清盘核查所得出的税后纯利润的结论为依据（税务部门中途对项目进行的利润核查不作为依据）；六：合作投资开发房产的利润分配时间：首先得到税务局对该项目最终清盘核查的该项目利润的结论，再待该项目全部清盘、房产全部销售完毕、所有资金到帐后进行分配。七、合作投资开发房产的投资本金返还时间。该项目销售的资金，全部支出各项成本和费用后，剩余的资金按19%逐步返还给乙方的投资款，按81%逐步返还给甲方，逐步返还至乙方投资的本金440万元额满为止（剩余资金的数额以甲方出具的财务报表为准）。八、本协议特别约定：1、乙方不派代表进驻该项目，乙方不参与该项目工作、工程、财务等各项管理；乙方不参与该项目的工程招投标运作以及工程施工和房产销售等。2、该项目整个工程的成本支出、财务费用等一切费用支出的发票无需乙方签字，以甲方审批签字为准，甲方签批一切的发票乙方予以认可。3、该宗地上规划保留的贰仟贰佰陆拾捌平方米四层商业楼（原规划设计要点叫综合楼）的所有权归甲方所有，与乙方无关。九、乙方如有下列情形的出现视乙方为违约。1、泄露该项目本协议约定：乙方在2010年1月20日前将协议约定的投资款肆佰肆拾万元一次性打入甲方指定的帐户；七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。”。
2010年1月13日，上海茚杰消防工程设备有限公司通过华夏银行上海外滩支行汇款440万元至盐城市奥大实业有限公司账户。2015年9月24日，联城消防工程有限公司（原上海茚杰消防工程设备有限公司）出具证明证实该440万元是成秀堂所有。
2011年10月13日，成秀堂出具一份收条给张红旗，载明“今收到甲方张红旗退还投入奥大名居项目本金玖万柒仟零伍拾元本金（￥97050现金）成秀堂2011.10.13”。
2014年2月18日，成秀堂出具一份欠条给张红旗，载明“今欠到购买盐城市奥大实业有限公司开发的奥大名居商品房（2号楼）121号商铺，房款陆拾肆万贰仟肆佰陆拾陆元整（￥642466.00元）还款方式：在我投资开发的奥大名居利润分成当中扣除。2号楼121号商铺面积为60.61㎡，单价每平方10600元整。买受人名字为刘敏、成旻昊两人共有。该房因奥大公司抵押给银行做按揭贷款的，所以待奥大公司将此笔贷款还清后，再网签给刘敏、成旻昊。如刘敏将此房在未取得网签正式合同或未办理房产证、土地证前转让给其他人与奥大公司无关。该房归刘敏和成旻昊所有，此房款由我归还（在我投资开发的奥大名居利润分成中扣除）。欠款人：成秀堂2014.2.18”。
另查明，奥大公司成立于1999年1月，企业性质为自然人独资的有限公司，所属行业为房地产业，法定代表人为张红旗，经营范围为房地产开发、销售；电动自行车生产、销售等。2010年7月11日，奥大公司取得叁级标准从事房地产开发经营业务的资质。
原审法院认为，本案争议焦点为涉案的《合作投资开发房产协议书》是否为无效合同。
成秀堂主张涉案协议无效的理由有两点：第一，涉案协议为附条件生效合同，张红旗与奥大公司未出具收款收据，违反协议第七条的规定，生效条件未成就。第二，张红旗个人没有开发房地产资格，涉案协议违反法律强制性规定。关于涉案协议第七条“七、本协议经甲、乙双方签字、待乙方将合同约定的肆佰肆拾万元投资款按本协议约定的时间一次性打入甲方指定的帐户，以甲方出具收到乙方投资该项目肆佰肆拾万元的投资本金的收据为凭证后方可生效。”从该条款的内容和订立该条款的目的来看，收据的出具是对投资款打入指定账户的再次确认，收据出具的作用是保障被告对成秀堂汇款事实的认可。庭审中，成秀堂提交了投资款汇入被告账户的证据，张红旗与奥大公司对收到投资款的事实亦予以认可，该条款订立的目的已完成，故对成秀堂主张涉案协议无效的第一点理由不予采信。关于涉案协议订立主体是否适格的问题。涉案协议是成秀堂与张红旗签订的，从合同的内容上看，张红旗的签约行为是作为奥大公司的法定代表人身份的职务行为。合同中第三项“合作投资开发房产的投资方式：甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入。乙方以现金（人民币）440万元（大写肆佰肆拾万元整）投入（不计利息）；”中“该宗地”的土地使用权人是奥大公司，张红旗是奥大公司的法定代表人，成秀堂在实际履行投资款时亦是将投资款汇入奥大公司的账户，可见成秀堂在签订和履行合同时明知张红旗和奥大公司的关系，其实际是以公司的状况为基础进行的交易，应认定该合同关系的当事人双方为奥大公司和成秀堂，奥大公司具备房地产开发经营资质，故对成秀堂主张涉案协议无效的第二点理由亦不予采信。
综上，成秀堂与张红旗签订的《合作投资开发房产协议书》，是在自愿基础上签订的，系双方真实意思表示，同时协议内容不违反法律规定，也未侵犯他人合法权益，为有效协议。协议书签订后，成秀堂依约将投资款汇至奥大公司的账户，并于2011年10月、2014年2月出具“收条”和“欠条”，成秀堂出具的“收条”和“欠条”内容中亦证实该协议已实际履行，现成秀堂要求确认合同无效并要求退还投资款缺乏事实根据和法律依据，同时也有违诚实信用原则，不利于稳定市场交易秩序。故成秀堂的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，原审判决：驳回成秀堂的诉讼请求。案件受理费68470元，诉讼保全费5000元，合计人民币73470元，由成秀堂负担。
成秀堂不服上述判决，向本院提起上诉称：1.本案所涉合同主体为成秀堂和张红旗。在合同上签字的是成秀堂和张红旗；奥大公司在庭审中陈述，成秀堂与张红旗签订的案涉合同是张红旗个人行为，与奥大公司无关；合同明确约定是由张红旗出具收据，而不是要求奥大公司出具收据；虽然合同中约定以实际上是奥大公司为权利人的土地使用权进行投资，但此为张红旗与奥大公司之间的关系，与成秀堂无关。且奥大公司是在2010年7月11日才取得从事房地产开发经营业务的相应资质，张红旗与成秀堂签订合同时，张红旗与奥大公司并不具备相应资质。2.合同约定的合同生效要件为成秀堂汇款，张红旗出具收款收据。成秀堂已经实际汇款，无论张红旗是否认可都不能否认该客观事实，则张红旗出具收据就是合同生效的重要要件，只要张红旗不向成秀堂出具收条，合同就应为没有符合特别约定的条件而不能生效。3.2011年10月13日成秀堂向张红旗出具收条的行为不能认定为履行案涉合同的行为，合同已经明确约定了本金返还的时间和条件，张红旗提前返还本金，说明合同并未实际履行，且成秀堂购买奥大公司房产，应向奥大公司出具收条，而不应向张红旗个人出具欠条，房屋也没有实际交付。4.原审法院庭审程序违法，且对相关法律、行政法规适用错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持成秀堂的原审诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由张红旗及奥大公司承担。
张红旗、奥大公司共同答辩称：张红旗系奥大公司的法定代表人，有权代表奥大公司履行一切职务行为。奥大公司有房地产开发暂定资质证书，奥大公司有权进行房地产开发，合作协议明确约定上诉人不享有管理参与权，故张红旗代表奥大公司与成秀堂签订的合作协议是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，且已经实际履行。目前奥大公司名下尚有部分房产未出售，故双方约定的投资返还条件和时间尚未具备，成秀堂无权要求返还投资款。房地产开发本身就具有风险，成秀堂在签订合同时应当能够预见到，张红旗、奥大公司不存在任何违约行为。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：成秀堂与张红旗于2010年1月1日签订的合作投资开发房地产协议书是否有效。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。1.关于张红旗的行为是否为职务行为的问题。张红旗与成秀堂签订的合同中明确约定：合作投资开发房产项目名称：“奥大名居”（以下简称该项目）；合作投资开发房产的投资方式：甲方以该宗地作为投入，以及该项目除乙方投资额以外的整个项目所需资金的投入。该项目整个工程的成本支出、财务费用等一切费用支出的发票无需乙方签字，以甲方审批签字为准，甲方签批一切的发票乙方予以认可。该宗地上规划保留的四层商业楼的所有权归甲方所有。即该合同中所有关于甲方权利实际上均是奥大公司的权利，张红旗只有作为公司的法定代表人才有资格行使。成秀堂在签订合同时，应当对合同相对方的出资情况进行必要的审查，故其应当知道该房地产项目以及涉及地块的土地使用权并非属于张红旗个人所有，而是属于奥大公司所有，张红旗也并非是与奥大公司毫无关联的人员，故成秀堂称，其是与张红旗个人签订的合作开发协议，没有事实依据。2.关于成秀堂与张红旗签订的协议的性质以及效力的问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。虽然成秀堂与张红旗在签订协议时奥大公司尚未取得相应的房地产开发资质，但在起诉时已经取得相应资质，且奥大公司认可张红旗的行为为职务行为，故案涉协议应当认定为有效。
综上，成秀堂的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68470元，由上诉人成秀堂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年六月十七日
书 记 员 许其娟