广西壮族自治区资源县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0329民初661号原告中国农业银行股份有限公司资源县支行，住所地广西资源县大埠街130号。负责人王海华，资源县支行行长。委托代理人张升柏，男，1963年5月5日出生，汉族，该支行风险管理部经理，住广西资源县。委托代理人赵忠附，男，1965年1月16日出生，汉族，该支行客户经理，住广西资源县。被告黄忠勇，男，1988年11月14日出生，苗族，住资源县城北开发区。被告杨晓琳（系黄忠勇之妻），女，1987年1月9日出生，苗族，住资源县城北开发区。被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司，住所地广西柳州市跃进路70号。法定代表人莫志伟，该公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司资源县支行（以下简称资源农行）诉被告黄忠勇、杨晓琳、广西泽鑫房地产开发有限责任公司（以下简称泽鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理，依法由审判员唐新红适用简易程序审理，于2017年10月17日公开开庭进行了审理。书记员宋丽担任法庭记录。原告资源农行的委托代理人张升柏、赵忠附，被告黄忠勇到庭参加诉讼。被告杨晓琳、泽鑫公司经本院开庭传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，被告黄忠勇、杨晓琳是夫妻关系，2011年12月26日向泽鑫公司购买“资江名邸”商品房壹套，位置为资源县城北开发区“资江名邸”第1幢4单元3层1号房，建筑面积134.25平方米，总购房金额为237623元。交清首付77623元后，被告黄忠勇、杨晓琳于2011年12月26日向原告资源农行申请个人住房按揭借款160000元，贷款期限为20年。原告审核认为符合当时借款条件，同意向黄忠勇、杨晓琳发放个人住房按揭贷款160000元，由黄忠勇、杨晓琳用双方购买的商品房作贷款抵押，于2012年1月9日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记，同时由泽鑫公司作该笔贷款的阶段性保证担保。借款期限为2012年1月9日至2032年1月9日，实行等额本金递减还款方式。合同签订后，原告依约于2012年1月9日将贷款160000元转给了被告黄忠勇、杨晓琳所购房屋的开发商泽鑫公司的存款账户中，账号为20×××09。贷款发放后，被告黄忠勇、杨晓琳未按期按月归还贷款本息。曾在2016年3月出现未还贷款本息现象，逾期达6期，184天，原告诉至法院，后在资源县人民法院的调解下，被告黄忠勇、杨晓琳将所欠贷款本息交清，原告申请撤诉。2016年12月21日，被告黄忠勇、杨晓琳又出现贷款未还现象，截止2017年7月10日，累欠本金138008.21元，利息3737.79元，累计欠款期数已达6期，170天。原告经过多次催收，被告黄忠勇、杨晓琳拒不履行还款义务，已构成违约。故诉诸法院，请求：1、判令解除原告资源农行与被告于2012年1月9日双方签订的《个人购房担保借款合同》合同编号为45020120120001475；2、判令被告黄忠勇、杨晓琳归还所欠原告资源农行贷款本金138008.21元，利息3737.79元（利息计止2017年7月10日，以后的利息另计）；被告泽鑫公司履行承担担保责任，偿还黄忠勇、杨晓琳所欠原告资源农行的贷款本息的义务；3、判令原告资源农行对借款抵押物享受优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。原告资源农行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照复印件，证明原告是本案适格主体；2、中国农业银行个人购建房贷款申请表及、个人购房贷款面谈笔录，证实贷款的用途、方式、种类等事实；3、商品房买卖合同，证实被告黄忠勇、杨晓琳购房的事实；4、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，证明被告向原告借款时间、地点、金额、期限、利率、违约责任及其他相关约定；5、中国农业银行个人借款凭证，证实原告向被告黄忠勇发放了贷款；6、贷款欠息证明及查询单，证明被告黄忠勇、杨晓琳欠原告的贷款本金、利息金额；7、被告黄忠勇、杨晓琳的身份证及结婚证复印件，证明两被告为本案的适格主体及两被告之间的夫妻关系；8、债务逾期催收通知书，证明原告向被告黄忠勇、杨晓琳催收借款的事实；9、同意抵押承诺书，证明被告黄忠勇、杨晓琳将购买房屋抵押给原告是出于自愿；10、《资源县房屋期权抵押登记证明》，证明被告购房已办期权抵押登记；11、资源县商品房预（销）售登记表，证明被告泽鑫公司对预销售给被告黄忠勇的商品房在资源县房产管理局登记备案。被告黄忠勇辩称，对借款事实无异议，其并不是不想还钱，只是所买房子无法办理房产证，所以就没还钱，只要能办好证就还钱；他项权证也没办理，原告对被告房子没有优先受偿权。被告黄忠勇为其辩解主张未向本院提交证据，经庭审质证其对原告所举证据没有异议。被告杨晓琳、泽鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，也没有提交书面答辩意见及证据，视为对本案放弃举证、质证及答辩的权利。经审查，原告提交的证据符合证据的相关要求，本院予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告黄忠勇、杨晓琳是夫妻。被告黄忠勇于2011年12月25日向泽鑫公司购买“资江名邸”商品房壹套，位置为资源县城北开发区“资江名邸”第1幢4单元3层1号房，建筑面积共134.25平方米，总购房金额为237623元。在交清首付款77623元后，被告黄忠勇于2011年12月26日向原告资源农行申请个人住房按揭借款。2012年1月9日，原告作为贷款人（抵押权人），被告黄忠勇作为借款人（抵押人），被告泽鑫公司作为保证人，双方签订了合同编号为45020120120001475的《个人购房担保借款合同》；约定：借款金额为160000元，借款用途为购买房屋，借款期限为2012年1月9日至2032年1月9日。利率实行浮动利率：在基准利率基础上上浮10%，实行等额本息还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款人未按约定归还借款，贷款人对逾期借款收取执行利率上浮50%的罚息。担保方式为阶段性保证+抵押，被告泽鑫公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告黄忠勇用其购买的商品房作贷款抵押，并于2012年1月9日在资源县房产管理局进行了房屋期权抵押登记。合同签订后，原告依约于2012年1月9日将贷款160000元转到了被告黄忠勇所购房屋的开发商泽鑫公司的20×××09存款账户中。贷款发放后，被告黄忠勇、杨晓琳未按期按月归还贷款本息，截止2017年7月10日欠本金138008.21元，利息3737.79元。原告经过多次催收，被告黄忠勇、杨晓琳没有还款，原告诉至法院。本院认为，原告与被告黄忠勇、泽鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。原告依约发放了贷款，被告黄忠勇连续多期未按约定返还借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告有权解除合同，但也应符合相关法律规定。原告虽没有通知被告解除合同，但其在起诉时主张解除合同，当法院将起诉状副本送达被告时，应视为通知对方。因此，对原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告黄忠勇至2017年7月10日尚欠原告本金138008.21元，利息3737.79元，《个人购房担保借款合同》解除后，原告要求被告黄忠勇返还借款本金138008.21元及利息的诉请于法有据，本院依法予以支持。被告杨晓琳与被告黄忠勇系夫妻，本案借款系在两被告夫妻关系存续期间所借，被告杨晓琳在贷款申请表中以抵押财产共有人名义签名，在同意抵押承诺书中亦签名，其对该借款知情，且借款用于支付了双方所购房屋购房款，因此，其与被告黄忠勇有共同借款的合意，且其也未提出非夫妻共同债务的抗辩。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。据此，该借款为两被告夫妻共同债务。故原告要求被告杨晓琳对上述借款本息承担共同偿还责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告泽鑫公司对被告黄忠勇的借款从借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续的阶段性保证担保。由于被告黄忠勇、杨晓琳购买的被告泽鑫公司的期房虽已交房，但因泽鑫公司的原因至今未领取房屋所有权证，更没有换领《房屋他项权证》，原告诉请要求被告泽鑫公司对被告黄忠勇的借款本息承担连带偿还责任的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。被告黄忠勇、杨晓琳至今没有取得房屋的产权证，在贷款时仅办理了预告商品房抵押登记，该登记不等同于抵押登记，只有在预告登记权利人依照法律规定或约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。因此，该抵押权并未设立，原告主张对该抵押的房产享有优先受偿权没有法律依据，依法不予支持。被告杨晓琳、泽鑫公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司资源县支行与被告黄忠勇、广西泽鑫房地产开发有限责任公司签订的合同编号为45020120120001475的《个人购房担保借款合同》；二、被告黄忠勇、杨晓琳返还原告中国农业银行股份有限公司资源县支行贷款本金138008.21元，利息3737.79元（利息计至2017年7月10日，以后的利息按双方的约定另行计算）；三、被告广西泽鑫房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司资源县支行的其他诉讼请求。本案受理费3134元，因适用简易程序减半收取1567元，由被告黄忠勇、杨晓琳、广西泽鑫房地产开发有限责任公司负担。上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时预交上诉受理费3134元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  唐新红二〇一七年十月十七日书记员  宋 丽相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。