湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终401号
上诉人（原审被告）:杨冬云，城镇居民。
委托诉讼代理人：代世平，城镇居民。
被上诉人（原审原告）:怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司，住所地洪江区体育中心负一楼，统一社会信用代码91431200774485881D。
法定代表人:梁渊，系该公司董事长。
委托诉讼代理人:邱剑，湖南嵩云律师事务所律师。
上诉人杨冬云因与被上诉人怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省洪江人民法院（2015）怀洪民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨冬云的委托诉讼代理人代世平，被上诉人怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司的委托诉讼代理人邱剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨冬云上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院没有采纳，杨冬云提出职工合法身份的要求和有利证据。杨冬云居住的南岳路18号14栋101室为职工福利分房，可以长期居住，应享受国家房改房政策。原木材公司于2003年成立林产品开发有限公司;2008年林产品开发有限公司取消公司注册;2009年以木材公司清算小组的名义将杨冬云住房卖给承投公司，这个过程与事实不符。
怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司辩称，1、一审判决适用法律正确；2、上诉人永久租赁权没有法律依据；3、房屋本身的价值及补偿与上诉人无关。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、终止怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司、杨冬云公房租赁合同关系；2、责令杨冬云按《原木材公司自管职工住房安置办法》的规定限期搬出租住公房；3、杨冬云补交欠缴的房屋租金904元；4、杨冬云承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：木材公司成立于1956年，属全民所有制企业，公司位于洪江区民主街4号。杨冬云系木材公司职工（合同制），1992年杨冬云依当时政策经公司决定，分配获得洪江区河滨路47号木材公司宿舍106室自管公房一套居住，公司每月从杨冬云的工资中扣除一定的房租。1996年下半年，因木材公司经营困难停产，杨冬云未再上班。1998年7月26日，木材公司作出关于终止王德华、杨冬云等50名同志劳动合同的通知，同年9月24日，杨冬云等33人向原洪江市劳动仲裁委员会申请劳动仲裁，1999年12月26日，洪江区劳动争议仲裁委员会作出了洪劳仲字（99）02号裁决书，裁决：由木材公司补发上述33名终止了劳动合同的职工自1996年5月起至1998年7月止，共计27个月生活费每人2160元，总计71280元，并在2000年春节前付给上述33人每人100元，余款逐步付清。1998年8月24日，木材公司与杨冬云签订《住房承租协议书》，约定：因木材公司与杨冬云终止劳动合同，杨冬云原则上要退出分配的公房，但经管委会调查，杨冬云确有困难，暂时不能退房，木材公司同意继续将该面积为35.08平方米的公房出租给杨冬云居住，并按每月0.46元/平方米的标准支付房租，每月为16.14元。
2001年10月，政府同意木材公司申请破产，同年12月3日原洪江市人民法院作出了（2002）洪区经破字第1-1号民事裁定，宣告木材公司破产还债。木材公司经评估资产为533万元，负债2344万，尚不足以清偿第一顺序（含应付职工工资、医疗费、失业保险、养老保险、医保及集资款）债权。2002年8月26日，原洪江市人民法院作出了（2002）洪区经破字第1-10号民事裁定书，裁定终结木材公司破产还债程序，木材公司破产清算组应当在裁定生效后三十日内向工商和税务机关办理注销登记手续，公司破产还债程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。木材公司破产财产处理及分配方案显示：1、职工宿舍依破产法不列入破产财产；2、土地使用权在破产宣告前已由政府收回。
木材公司破产后进行资产重组，决定成立洪江林产品开发公司。工商资料显示：2003年1月8日成立洪江市林产品开发有限责任公司，住所地洪江区民主街4号，注册资金50万元，经营范围为本公司的房屋出租。该公司的股东三人，即佘国训、蒋琪豹、李小慧。洪江林产品开发公司经过2005年11月、2007年7月二次改制未果。2009年6月15日，洪江市林产品开发有限责任公司在工商部门办理了注销登记。
2009年12月24日，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司作为甲方与木材公司清算组作为乙方签订了《国有土地使用权收购合同》，约定：……，第二条，根据乙方土地使用性质及建筑物已使用年限、建筑结构、层次、成新度等情况，经双方商定，甲方收购该宗土地使用权、地上附属物总费用为人民币275万元。其中需支付特殊工种75万元按洪江区管委[2008]20号文件第二条第三项内容执行；第三条，乙方保证交付的土地、房产权属清楚无争议，地上附属物按现状完整移交（单位自管房除外），移交前水、电必须缴清；第四条，本合同在双方签字生效后三日内，甲方向乙方一次性支付人民币200万元，余款75万元按洪江区管委[2008]20号文件第二条第三项内容执行；第五条，甲方负责乙方南岳路130户单位直管房搬迁安置费用，木材公司清算组负责搬迁安置；第六条，在双方签订合同时乙方向甲方交付土地使用权证与房屋所有权证，并在2009年12月30日前搬迁完毕向甲方交付土地。……第十五条，本合同相关土地收购范围内南岳路130户单位自管房拆迁等未尽事宜，可由双方另行签定附加合同……。怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司提交了支付200万元的相关凭据，木材公司清算组用该款解决了企业遗留的职工养老、医疗等问题。合同签订后，木材公司清算组向怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司移交了房产证原件17本。
2013年5月27日，洪江区林业局下发了《原木材公司自管职工住房安置办法》，2013年7月15日，该局将该安置办法向社会进行公示，公示期为8天。怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司庭审称现有110人已按安置办法签订了协议，目前尚有几十户不同意签订协议。杨冬云认为该安置办法没有经过职工代表开会同意，不认可该办法，且木材公司领导在公司破产后仍然购买了公司宿舍，对其他职工不公平。
另查明，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司自2008年7月成立至2013年元月期间，洪江区工委、管委将洪江区土地收购储备中心机构纳入至城投公司，合署办公，并具体实施辖区内土地收购业务。杨冬云一直居住在争议房屋，城投公司表示起诉前未曾向其要求支付房屋租金。
一审法院认为：杨冬云原系木材公司职工，其依职工身份租住本案争议的房屋。1998年7月，木材公司终止了与杨冬云的劳动合同，并于同年8月双方签订了《住房承租协议书》，表明木材公司与杨冬云之间建立的系出租人与承租人之间的房屋租赁关系。杨冬云辩称对木材公司终止其劳动合同不知情，也不合法的观点，因杨冬云当年对木材公司终止劳动合同已申请劳动仲裁，仲裁机构也进行了相应裁决，杨冬云对裁决结果未再进行司法救济，表明杨冬云对仲裁结果予以认可和接受，故杨冬云的抗辩观点明显与事实不符，本院不予采信。木材公司破产后，木材公司清算组为解决职工的养老、医疗等安置问题，与城投公司签订了收购合同，城投公司支付了200万元用于解决职工的安置问题，同时经政府同意对特殊工种人员安置的75万元按相关文件执行。城投公司收购包含争议房屋及土地后，虽然没有与杨冬云签订书面房屋租赁合同，依买卖不破租赁的原则，城投公司与杨冬云之间形成了事实上的房屋租赁关系，并视为不定期租赁。杨冬云辩称城投公司并没有与其签订书面租赁合同，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司主体资格不适格的观点，本院亦不予采信。城投公司收购木材公司所有的土地及房屋后，对于职工的居住问题，政府职能部门也出台了相应的住房安置办法，充分保障了现有住户的居住权利，妥善解决了职工住房问题。争议房屋系破产企业所有财产，由破产清算组进行管理和处分，杨冬云并没有所有权。现杨冬云欲按具有所有权属性的房屋要求安置，没有事实和法律依据，本院不予支持。因怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司、杨冬云双方系不定期租赁，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司可以随时主张解除双方之间所形成的事实上的租赁合同。因此，现怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司要求杨冬云腾空并搬出所居住的房屋，理由充分，于法有据，本院予以支持。对于怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司要求杨冬云支付房屋租金904元的诉讼请求，因城投公司在收购后长达5年时间里未向杨冬云主张收取房租，加之涉及破产企业职工住房安置这一特殊性，本院对怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司该请求不予支持。另外，对于杨冬云提出的在企业破产后尚有职工购买住房，对其他职工不公平的问题，因与本案缺乏关联性，本院不予认定和处理，杨冬云可向相关部门反映。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、终止怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司与杨冬云之间的房屋租赁合同关系；二、杨冬云于本判决生效后三十日内腾空并搬出位于洪江区河滨路47号原木材公司宿舍106室的房屋，返还给怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司；三、驳回怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由杨冬云负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，杨冬云居住、使用原木材公司宿舍106室房屋，木材公司每月从杨冬云的工资中扣除一定的房租，表明木材公司与杨冬云之间系出租人与承租人之间的房屋租赁关系。1998年8月24日木材公司（木材厂）与杨冬云签订《住房承租协议书》，不仅以书面形式确认双方的房屋租赁关系，而且对租金标准、租金交付方式、租赁期限（原则上3-5月，最迟不得超过10个月）等事项进行了约定。租赁期间届满后，木材公司未与杨冬云再续签书面租赁合同，杨冬云继续占有、使用该房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，木材公司与杨冬云关于诉争房屋的租赁转为不定期租赁。
2009年12月24日，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司作为甲方与木材公司清算组作为乙方签订《国有土地使用权收购合同》，收购了洪江区国用（2002）字第43号、洪江区国用（2002）字第44号、洪江区国用（2002）字第45号、洪江区国用（2002）字第46号国有土地使用权及地上附属物、建筑物（包括本案争议的房屋）。依据买卖不破租赁原则，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司取得原不定期租赁合同出租人的合同主体地位，承受原不定租赁合同中出租人的权利和义务。怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司与杨冬云形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司可以随时解除合同。一审法院支持怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司要求终止与杨冬云之间租赁合同关系的诉讼请求符合法律规定。租赁合同终止，杨冬云丧失继续居住、使用该争议房屋的法律基础。一审法院支持怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司要求杨冬云限期搬出租住公房的诉讼请求，并无不当。一审法院对怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司要求杨冬云补交欠缴房屋租金904元的诉讼请求不予支持，并未涉及杨冬云的合法权益，且怀化市洪江城市建设投资开发有限责任公司并未上诉，故无撤销、更改之必要。
综上，杨冬云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨冬云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理审判员 黄渊发
代理审判员 刘礼川
二〇一六年八月二十九日
代理书记员 向庆玲
附法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。