广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初11457号
原告朱娘柱，男，1977年10月25日出生，汉族，住广东省东莞市。
被告袁国华，男，1961年6月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县。
原告朱娘柱诉被告袁国华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘洋适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告朱娘柱到庭参加了诉讼，被告袁国华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年5月24日签订《补充合同》后，被告经常未按时缴纳铺面租金，且未按照合同要求保管好房屋设施及搞好环境卫生，收容社会人员在被告房屋内从事聚众赌博等违法行为�造成房屋损坏、化粪池堵塞等。自2016年4月起，被告拖欠原告房屋租金约7500元人民币，现即将又到交租期限，但经原告多次催收未果。被告的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、终止案涉房屋租赁合同；二、被告支付原告租金及水电费人民币7500元；三、被告三天内搬离案涉房屋内的经营设施，归还房屋给原告；四、本案诉讼费由被告承担。
被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩状。
经审理查明，原告（甲方）与案外人周洪清（乙方、身份证号码：）于2010年11月8日签订一份《铺面出租合同》，约定：由周洪清承租原告位于东莞市东城区温塘茶下莞温路大坑博六号铺位一二楼（除二楼后单房一间）；租赁期限共36个月，租期为2010年11月18日至2013年11月18日；�金为3800元／每月；在租赁期限内，若乙方逾期交费超过10天且未清缴上月所欠费用（含水电费、滞纳金）或已清缴上月水电费但逾期未交房屋租金超过15天的，甲方有权提前解除合同，甲方所收取押金不予退回乙方。
2013年5月24日，原告（甲方）、被告（丙方）与周洪清（乙方）签订一份《补充合同》，约定将案涉铺位转租给被告，并约定：丙方已详细阅读并理解原甲乙双方合同条款的所有内容，并同意遵照原合同条款执行所明确的各种权利和义务；自三方签订本补充协议后，甲方与乙方合同关系解除，甲乙双方不再有任何关系，主合同所明确的一切权利与义务随合同主体的变更而转让，合同主体变更后，甲方与乙方的合同关系变更为甲方与丙方的合同关系；租期为2013年11月18日至2016年11月18日止；在2013年11月18日前租金为人民币3800元／月，2013年11月18日至2014年11月18日租金调整为人民币4000元／月，2014年11月18日至2015年11月18日租金为人民币4100元／月，2015年11月18日至2016年11月18日租金为人民币4200元／月；其他条款不变。
《补充合同》签订后，原告依约向被告交付了案涉租赁物，被告在案涉租赁物经营汽车修理业务。被告自2016年4月起未依约向原告缴纳租金且拒不搬离，为维护自身的权益，原告遂诉至本院提起本案诉请。原告在庭审中主张，被告拖欠原告自2016年4月20日至2016年6月20日期间的租金8400元（每月租金4200元），且拖欠该期间的水电费427.76元，但未提供水电费发票加以佐证，故其诉请的金额以其在起诉状上载明的金额7500元为准，差额部分视为原告自行放弃权利。
另查，案涉租赁物没有取得《建筑工程竣工验收证书》，也未办理建设工程规划许可证，原告也未能举证证明案涉租赁物有依法向�府规划部门办理相应报建手续。
以上事实，有原告提交的《铺面出租合同》、《补充合同》、照片以及本院的庭审笔录等附卷为据。
本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状或证据，视为放弃质证和抗辩的权利，相应的不利法律后果由被告自行承担。本院对原告提供的证据的真实性予以确认。
本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉《铺面出租合同》及《补充合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《铺面出租合同》及《补充合同》应自始无效。因无效合同所取得的财产应予返还，原告要求被告返还位于案涉铺面的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告支付欠缴租金的诉讼请求。虽然上述认定案涉《铺面出租合同》及《补充合同》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告仍应参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告，实际使用费应参照双方在案涉《铺面出租合同》及《补充合同》中约定的月租金标准计算为宜。原告按照合同约定的租金标准（4200元／月）主张2016年4月20日至2016年6月20日的租金，并�不当，本院予以支持。现原告诉请金额为7500元，是对其权利的自由处分，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告朱娘柱与周洪清于2010年11月8日签订的《铺面出租合同》和原告朱娘柱与被告袁国华于2013年5月24日签订的《补充合同》无效；
二、限被告袁国华于本判决生效之日起十日内将位于东莞市东城区温塘茶下莞温路大坑博六号铺位一二楼（除二楼后单房一间）返还原告朱娘柱；
三、限被告袁国华于本判决生效之日起十日内向原告朱娘柱支付自2016年4月20日起至2016年6月20日止的占有使用费7500元；
四、驳回原告朱娘柱的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已由原告预缴），由被告袁国华承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 刘 洋
二〇一六年七月十一日
书 记 员 魏小琴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益�
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
�五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履�金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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