天津市蓟州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0119民初9090号
原告：彭志成，男，1979年6月18日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。
被告：张文博，女，1980年4月20日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区罗庄子镇杨庄村5区**号，现住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：刘洪军，天津云诺律师事务所律师。
原告彭志成与被告张文博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭志成及其委托诉讼代理人卢永亮与被告张文博及其委托诉讼代理人刘洪军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
彭志成向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，由被告配合原告办理过户登记手续，并将房屋交付原告；二、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月3日，原、被告经天津御园不动产公司居间介绍，双方签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告位于天津市蓟州区房屋，房屋总价款为380000元。合同签订后，原告分三次向被告支付购房定金220000元，其中包括为被告清偿抵押贷款170000元。由于被告丈夫杨聪慧死亡，无法办理涉案房屋产权过户登记手续，致使被告与杨聪慧的父母产生诉讼，经审理该房屋已判决归被告所有。但被告拒绝按合同约定配合原告办理过户登记手续，拒绝交付房屋。故原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。庭审中，原告根据被告坚持解除合同的答辩意见，同意解除与被告签订的房屋买卖合同，由于被告系恶意违约，变更请求为要求被告按定金规定，双倍返还定金440000元；同时由于被告违约造成的损失已超过合同约定的10%违约金，所以依据合同第六条的规定要求被告据实赔偿，即要求被告支付220000元中190000元的自2016年8月5日至付清之日止银行同期贷款利息、支付220000元中30000元的自2017年3月15日至付清之日止银行同期贷款利息、支付涉案房屋在2016年8月3日与2017年9月8日的房屋差价损失、支付2016年10月12日至2018年8月10日期间因被告迟延交付房屋造成原告在外承租房屋的租金损失30000元。
张文博辩称，因其在签订合同时心情欠佳，不知当时涉案房屋的市场价格，在原告诱导下，产生错误的认识，因此该合同应认定为无效合同。同时由于被告与其女儿只有涉案的一套房屋，如将该房屋出售，被告及其女儿将居无定所，因此要求解除该房屋买卖合同。由于原告在与被告签订房屋买卖合同时，就知道该房屋是被告与其前夫杨聪慧共有的房产，存在纠纷，但看到了市场房价在上涨，还是坚持购买，并承诺由原告承担被告在解决纠纷诉讼过程中的一切费用，现原告又不同意承担该费用，存在过错，造成现在房屋买卖合同不能履行，责任在于原告。另外原告也没有按照合同约定履行义务，没有按约定日期支付定金20000元，没有支付被告房屋所有款项，并且将给付被告的房款都写成了定金，侵犯了被告的合法权益。因此被告要求解除房屋买卖合同，按照合同约定返还定金20000元，返还购房款200000元，原告主张定金又主张违约金不予认可，请求依法裁决。
当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：被告张文博与杨聪慧系夫妻关系，婚后于2012年11月10日共同购买了坐落于蓟县（现蓟州区兴华里1-3-303室楼房，登记的权利人为杨聪慧，在房屋状况共有人一栏内登记有共有人张文博等2人，在记事一栏内登记有私房补交土地出让金；房地产权证：杨聪慧份额50%；房地产共有权人：张文博份额50%。同时在设定他项权利摘要内登记有权利人：天津市津房置业担保股份有限公司；权利种类：抵押；权利范围：55.90；权利价值：235000；约定期限：2012-09-28至2024-09-28。2015年10月27日，被告张文博与杨聪慧在婚姻登记机关协议离婚，离婚协议书记载：一、婚生女儿杨朝云由女方抚养，男方每月10号前给付抚养费600元，直到18周岁止；二、现有坐落在蓟县兴华里1-3-303室楼房及房内财产全部归女方所有，现仍欠建设银行贷款约190000元未还，由女方偿还，女方于办理离婚登记当日一次性给付男方房屋产权及夫妻共同财产折价款50000元；三、欠女方母亲购房款80000元由女方偿还，双方确认无其他夫妻共同债权债务。2016年3月1日，杨聪慧因中毒死亡。2016年8月3日，原、被告经御园不动产公司居间介绍，以张文博、杨聪慧为售房人(甲方)，以彭志成为购房人(乙方)，以御园不动产为居间方(丙方)，签订御园不动产买卖合同，约定甲方自愿将坐落在蓟县兴华里1-3-303的房屋出售给乙方；房屋的性质：国有、所有权人：杨聪慧、房型：一室一厅、楼层：三层、建筑面积55.9平方米、附属设施：空调一个、热水器一个、沙发一套、衣柜三个、床一张、橱柜灶具；甲乙双方协商的成交价：380000元，过户的相关费用由乙方承担；付款约定：乙方于2016年8月3日向甲方交付该房屋购买定金20000元、乙方承诺于2016年8月11日之前将该房屋首付款打入天津市房地产交易资金监管中心，并进行资金监管，该房屋剩余房款由乙方申请做按揭贷款；相关事宜：甲方承诺于2016年8月20日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；约定其他事宜：经甲乙双方协商后，甲方的剩余房贷由乙方负责清还，于8月5日前；乙方具体交首付时间视甲方解除抵押时间，于解除抵押后三天内办理。合同内容确定后，被告张文博、原告彭志成及丙方均签字、盖章予以确认。2016年8月4日，被告持原告给付的钱款与原告一起去清偿了涉案房屋的按揭贷款余额，在清偿贷款后准备办理过户登记手续时，房管部门要求登记的权利人杨聪慧到场，因杨聪慧已经死亡未能办理，被告因此在2016年8月4日为原告出具购房定金收条一张，载明被告收到原告因购买产权人为张文博、杨聪慧持有的坐落于蓟县兴华里1-3-303房屋定金170000元，产权人在收到该定金后，保证按照双方约定时间积极配合购买方办理房屋过户手续，如因产权人未能办理，按照《合同法》、《担保法》的相关规定承担双倍返还定金的责任。2016年10月12日，原、被告再次签订协议，约定原告购买产权人为杨聪慧、张文博的坐落于蓟县兴华里1-3-303房屋一套，乙方于2016年8月4日交付甲方购房定金190000元；因甲方原因导致此房屋无法进行产权交易，在此期间甲乙双方愿意继续履行此房屋买卖合同，甲方承诺将此房屋提前交付乙方使用，并保证在此房屋可以进行产权交易时，无条件将此房屋过户于乙方名下；在进行产权交易时，乙方将此房屋剩余房款交付甲方；在乙方居住期间，此房屋所产生的水、电、暖以及其他费用均由乙方承担。上述协议达成后，被告代杨聪慧在甲方处与原告在乙方处签字予以确认。2017年初，被告以欲将本案涉诉的楼房出售用以还债而杨聪慧之父杨发不予配合办理房屋过户手续为由，诉至法院。经审理，本院于2017年6月30日以（2017）津0119民初4807号民事判决书，判决确认登记在杨聪慧名下的坐落于蓟县兴华里1-3-303室楼房归被告所有；由杨聪慧之父杨发协助被告办理房屋变更登记手续。在此期间，被告于2017年3月14日再次以购房定金的名义收取原告支付的30000元，并在购房定金收条的收款人处签字予以确认。2017年8月10日，原告以被告在收取定金后，经与杨聪慧的亲属诉讼，涉案房屋已判归被告所有的情况下，拒绝按合同约定配合原告办理过户登记、拒绝交付房屋为由，诉至法院而成讼。庭审中，原告根据被告不再出售涉诉房屋的意见，同意解除双方签订的不动产买卖合同，申请对该房屋在2016年8月3日和在被告作出不再出售给原告涉诉房屋而原告同意解除之日即2017年9月8日的房屋价格作出评估，由被告支付原告该差价作为不再出售原告涉案房屋的损失，经本院依法委托相关机构进行评估，评估机构于2017年11月29日作出评估报告，评估涉案房屋在2016年8月3日的市场价值为375816元，在2017年9月8日的市场价值为591981元，增值的市场价值为216165元，原告因此支付评估费2959元。
双方对以下事实存在争议：涉诉房屋未能办理产权过户登记手续，各方对此是否存在违约的事实和原告在被告表示不再履行合同的前提下，主张由被告承担双倍返还定金440000元并支付房屋差价损失、承租房屋的租赁费、支付220000元中190000元的自2016年8月5日至付清之日止银行同期贷款利息、支付220000元中30000元的自2017年3月15日至付清之日止银行同期贷款利息违约损失有无事实和法律依据。原告主张虽在签订合同时，原告和居间方都看了被告提供的与杨聪慧共有的房屋产权证和该房屋归被告所有的离婚协议书，但被告没有告知杨聪慧已经死亡的事实，系被告看到房价上涨，才拒不配合办理过户手续，属恶意违约，被告应承担违约责任，原告据此提供1.2016年8月3日双方与居间方签订的御园不动产买卖合同，证实双方买卖合同关系及各自权利义务；2.2016年8月4日被告签字确认的购房定金收条一张，证实原告向被告支付除合同约定20000元定金之外的定金170000元，因为合同约定房屋贷款由原告偿还，原告给被告此款是让其清偿房屋贷款的；3.2016年10月12日协议书一份，证实该协议是原房屋买卖合同的补充协议，被告确认了原告支付其定金为190000元，承认系被告的原因导致无法办理产权交易，但双方同意继续履行合同，由被告去解决纠纷，待纠纷结束后，由被告无条件配合原告办理过户手续，在进行产权交易时，原告将剩余房款交付被告；4.2017年3月14日被告签字确认的购房定金收条一张，证实原告为继续履行合同再次支付原告定金30000元，原告一直在履行合同，因产权人的原因不能办理过户，产权人应该双倍返还该定金；5.（2017）津0119民初4807号民事判决书一份（复印件），证实在2017年6月30日法院已判决涉案房屋归被告所有，被告有条件为原告办理过户手续而没有办理，被告违约；6.原告与闫会元的房屋租赁合同（复印件）一份、闫会元的房地产权证（复印件）一份及收据2张，证实因被告不能交付房屋造成原告承租房屋的租金损失28800元。被告对原告提交的证据1的真实性予以认可，但认为原告违约，原告没有按约定当日支付定金20000元，原告从一开始就知道该房屋不是被告一个人所有，知道该房屋有产权纠纷，未能办理过户手续原告也有责任；对证据2认为收款属实，但已超过主合同标的金额的20%，虽然写成定金，但不能按定金规则处理，违反法律规定，不应予以认定；对证据3的真实性予以认可，但不认可其证明目的，该协议能证实原告从开始就知道房屋不是被告一个人所有，知道该房屋有产权纠纷，原告没有按约定交付定金20000元，其愿意等候在被告对诉争房屋取得产权后办理过户手续，原告在没有付清剩余房款的情况下，没有要求被告过户，而是直接起诉被告，系原告违约，应承担违约责任；对证据4的真实性予以认可，系因被告急需资金，向原告借款，由于原告还要向被告支付房款，所以就以定金方式出具收条，不同意原告将此30000元作为定金要求双倍返还的请求；对证据5的真实性予以认可，但不认可证明目的，该判决书是2017年6月30日缺席宣判的，另一方需邮寄送达，在被告知道判决生效后去房管部门询问办理过户事宜时，被告知需要将诉争房屋过户到被告名下后才能再过户给他人，在被告申请诉争房屋过户执行过程中，原告就起诉了，因此不认可被告系有能力办理过户而不办理的证明目的；对证据6认为，房屋租赁合同系复印件，与本案没有法律关系，同时该租期只有12个月，没有正式的收取租金票据，不予认可。本院认为，原告在购买涉诉房屋时，虽查看了房屋产权证、被告的离婚协议书，但自认为在清偿贷款后原、被告即可办理过户登记手续，但由于房管部门要求登记产权人杨聪慧本人到场办理手续而未能办理，原告在合同签订时在售房人处标注了被告和杨聪慧，但在落款签章处却没有要求杨聪慧签章确认，造成虽结清贷款但不能办理房屋过户手续的后果，原、被告对此均负有对合同履行审查不严的责任，此后双方又均同意继续履行合同，由被告通过诉讼办理产权事宜，达成了由被告代已死亡杨聪慧与原告的2016年10月12日协议，承诺将房屋提前交付原告，在房屋可以进行产权交易时，将产权过户到原告名下，由原告在产权交易时将剩余房款交付，在被告通过诉讼得到判决确认涉诉房屋归其所有，尚未取得产权部门确认时，原告诉至法院，而此时被告没有达到可以进行产权过户的条件，所以被告不应承担在此期间房屋不能过户的责任。成讼后，被告以涉诉房屋须用以居住为由坚持要求解除合同，虽原告同意解除合同，但被告应对此承担违约责任。原告以约定的违约金低于造成的损失而请求增加违约金即因被告不履行合同给原告造成的损失，根据原告申请评估房屋价格涨跌差价216165元，其远高于约定的违约金，所以对原告要求被告赔偿超过违约金的实际损失的请求予以支持。原告请求适用违约金时又适用定金条款，不符合合同法的有关规定，虽经法院释明，仍予以坚持，因依法无据，本院不予支持。另根据担保法的规定定金的数额不得超过主合同标的的20%，虽被告为原告出具了总数220000元的定金收据，但依据上述规定符合法定的定金数额为76000元，超过的部分不予认定为定金的性质，为保护守约方，在定金条款和违约金选择适用时，应保护守约方的最大利益，即对原告要求被告承担违约赔偿责任的主张予以支持。原告主张由被告给付因不再出售涉诉房屋的涨跌差价损失，符合有关规定，本院予以支持，具体数额，本院将依据违约情况和价格涨跌情形，酌定为130000元。针对原告请求赔偿190000元、30000元的银行同期贷款利息损失，由于被告不再出售原告房屋和占有上述钱款的事实，其请求理据充足，本院予以支持，被告应支付190000元的自2016年8月5日至付清之日止银行同期贷款利息和30000元的自2017年3月15日至付清之日止银行同期贷款利息。针对原告请求的30000元房屋租赁费损失的主张，由于被告与原告就诉争房屋在可以进行产权交易前提前交付原告使用达成合意，但被告不予履行，虽原告请求的数额与提供证据不一致，但为保护守约方权益，本院对此予以酌定为10000元。
本院认为，原、被告对解除2016年8月3日签订御园不动产买卖合同达成合意，本院予以确认。原告明知售房人有杨聪慧，但在合同签字确认时没有取得杨聪慧的签字，存在一定过错，原、被告对涉诉房屋在没有杨聪慧参与下能否进行产权交易均预见不足，应承担同等的法律责任。被告在通过诉讼可以出售房屋时，再次表示不再售与原告，违背诚实信用原则，应当承担不履行合同义务的违约责任。原告以被告收取定金220000元为由，请求适用定金条款，因超过合同标的380000元的20%，根据担保法的规定，对原告请求超过标的20%收取的定金要求适用定金条款的主张，本院不予支持。原告虽可以约定的违约金低于造成的损失而请求增加违约金请求据实赔偿，但又同时要求适用定金条款，不符合合同法的有关规定，本院不予支持。在定金条款和违约金选择适用时，应保护守约方的最大利益，由于原告主张的违约损失数额大于法定的定金数额，所以对原告要求被告承担违约赔偿责任的主张予以支持，即由被告给付因不再出售涉诉房屋与原告的涨跌差价酌定损失130000元和190000元的自2016年8月5日至付清之日止银行同期贷款利息和30000元的自2017年3月15日至付清之日止银行同期贷款利息和酌定的承租房屋损失为10000元。针对被告辩称的原告没有依约支付定金20000元的主张，因其在2016年10月12日对收取原告合同约定的定金20000元事实予以确认，同意继续履行合同，所以被告对已收取20000元定金的受领情况负有举证责任，由于没有提供证据予以证实且同意继续履行合同，故对被告该主张，本院不予支持。
综上所述，原告要求双倍返还定金440000元同时又要求给付因据实赔偿而增加的违约金，不符合法律规定，本院不予支持，但基于本院根据诚信而保护守约方最大利益的原则，支持了原告赔偿违约损失的请求，所以应由被告依法返还原告已支付的定金款220000元；原告要求被告赔偿房屋涨跌差价损失、已支付被告220000元的银行同期贷款利息和承租房屋损失，理据充足，本院予以支持，具体数额，依据有关规定及合同的履行情况予以确定。案经调解未果。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条及有关规定，判决如下：
一、解除原告彭志成与被告张文博于2016年8月3日签订的御园不动产买卖合同；由被告返还原告定金220000元，于本判决生效后10日内执行；
二、由被告赔偿原告因解除房屋买卖合同的房屋涨跌差价损失130000元和承租房屋损失10000元，并支付190000元的自2016年8月5日至付清之日止的银行同期贷款利息和30000元的自2017年3月15日至付清之日止的银行同期贷款利息，于本判决生效后10日内执行；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费7000元，减半收取计3500元，评估费2959元、保全费2420元，由彭志成负担案件受理费、评估费、保全费，共计5003.6元，由张文博负担案件受理费、评估费，共计3875.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 张玉良
二〇一八年三月六日
书记员 刘明娇
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》
第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失数额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。