天津市静海县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民初字第5013号
原告陈瑞刚，男，1965年出生，汉族，住天津
市东丽区。
委托代理人韩家利，天津朗文律师事务所律师。
被告天津金斯铂锐房地产投资有限公司，住所地天津市武清区白古屯乡福源道6号-5。
法定代表人梁震，经理。被告邯郸市恒安建筑集团有限公司（原邯郸市恒安建筑
安装有限公司），住所地河北省邯郸市魏县张二庄镇工业园区。
组织机构代码：78259313-7。
法定代表人刘军安，董事长。
原告陈瑞刚与被告天津金斯铂锐房地产投资有限公司（以下简称金斯铂锐公司）、邯郸市恒安建筑集团有限公司（以下简称恒安集团公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2013年10月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈瑞刚的委托代理人韩家利到庭参加诉讼，被告恒安集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告金斯铂锐公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告金斯铂锐公司于2010年10月6日签订《购房协议书》，原告购买被告预售的位于天津市静海县独流镇尚皇馨苑16-4-401号住宅一套。《购房协议书》中约定：“乙方（原告）购买的房屋建筑面积为90.74平方米，每平方米1980元，房款总金额为179665元，由乙方分二次付款，2010年10月6日签订购房协议书同时付清全部房款的50%，甲方（被告金斯铂锐公司）于2011年12月31日前将质量合格的房屋交付乙方（原告）”。《购房协议书》签订当日，原告向被告金斯铂锐公司交付房款为90000元。后多次到尚皇馨苑项目地址查看施工进度，发现直至2011年8月份该项目仍未破土动工进行建设，被告恒安集团公司作为该商品房的实际开发商，根本无法按合同约定的期限2011年12月31日前交付房屋。原告多次找二被告要求解除合同，返还原告购房款，二被告一直未履行。请求确认原告与被告金斯铂锐公司签订的《购房协议书》无效；判令二被告返还原告购房款90000元并自2010年10月18日至判决给付之日的利息，诉讼费、公告费由被告承担。
被告恒安集团公司无答辨，未出庭参加诉讼。
被告金斯铂锐公司无答辨，未出庭参加诉讼。
经审理查明，原告陈瑞刚与被告金斯铂锐公司于2010年10月6日签订《购房协议书》，原告为买受方（乙方），被告金斯铂锐公司为出卖方（甲方）。合同载明：“乙方购买甲方预售的位于天津市静海县独流镇尚皇馨苑16-4-401号住宅一套，乙方购买的房屋建筑面积为90.74平方米，每平方米1980元，房款总金额为179665元，由乙方分二次付款，2010年10月6日签订购房协议书同时乙方付清全部房款的50%，甲方于2011年12月31日前将质量合格的房屋交付乙方。甲方承诺在项目交付后为乙方统一办理房屋所有权证”。《购房协议书》签订当日，原告向被告金斯铂锐公司交付房款为90000元。被告金斯铂锐公司销售给原告的尚皇馨苑16-4-401号楼房至今未履行交付原告所购房屋义务。
另查，2009年4月18日，天津市静海县独流镇尚庄子村村委会与被告恒安集团公司签订《合作建房协议》，天津市静海县独流镇尚庄子村村委会为甲方，被告恒安集团公司为乙方。甲方以51613.1平方米土地投资，乙方以资金投资承建尚皇馨苑小区楼房。双方约定：甲方分配实物村民居住房4500平方米，乙方负责小区楼房承建的所有费用，楼房销售的所有收入资金全部归乙方。协议同时还约定了其它相关的条款。协议签订后，被告恒安集团公司对该尚皇馨苑小区1-6号住宅楼房进行施工建设，所建楼房且己完工。被告恒安集团公司对尚皇馨苑小区7-16住宅楼房基础工程进行施工建设后，由于缺少资金，又于2010年7月5日与天津益众建筑工程有限公司签订《房地产开发协议》，被告恒安集团公司为甲方，天津益众建筑工程有限公司为乙方。协议中表明，“乙方对尚皇馨苑小区7-16住宅楼房项目进行全部建设，期间产生的全部费用由乙方负责，所建商品房系小产权。双方约定建设周期为十八个月（预期到2011年12月31日）”。协议同时还约定了其它相关的条款。落款分别为：邯郸市恒安建筑安装有限公司及刘军安，天津益众建筑工程有限公司及梁震。但协议签订后，未能实际履行，楼房至今未建。
2010年8月17日，被告恒安集团公司与天津益众建筑工程有限公司签订《项目独家代理销售合作合同书》。合同载明：“被告恒安集团公司为甲方，天津益众建筑工程有限公司为乙方。甲方聘请乙方对1-6号住宅楼房进行独家代理销售服务，乙方同意接受甲方委托。1-6号楼房建筑面积约15000平方米，代理销售的建筑面积基价每平方米1900元为销售基价，全程销售均价不得低于基价，基价以上的溢价部分全部归乙方所有”。合同同时还约定了其它相关的条款。落款分别为：邯郸市恒安建筑安装有限公司及刘军安，天津益众建筑工程有限公司及梁震。2010年10月16日，双方签订解除《项目独家代理销售合作合同》协议书。在天津益众建筑工程有限公司未取得商品房预售许可证明的情况下，尚皇馨苑小区1-6号住宅楼房实际仍由天津益众建筑工程有限公司独家代理进行销售，被告恒安集团公司实际对尚皇馨苑小区1-6号住宅楼房销售后每平方米收取楼房款2000元。2010年10月25日被告恒安集团公司经与被告金斯铂锐公司核实确认，在己销售出去的未建楼房款是6496186元，被告金斯铂锐公司己实际退回4690000元。被告恒安集团公司就尚皇馨苑小区1-6号住宅楼房委托的梁震代为销售，销售后的款项分配双方不持异议，且无争议。被告恒安集团公司在尚庄子村村委会发现梁震出售了未建好的房子后，找到梁震要求其返还房款，被告恒安集团公司将梁震退回的4690000元，分别退还给了各买房业主。尚皇馨苑小区15-16号楼房买房业主，包括原告在内共计27户总房款4628410元，（其中含原告购房款90000元），二被告至今未返还。
再查，被告金斯铂锐公司于2010年9月16日设立登记，法定代表人梁震，注册资本1000万元。许可经营项目：以自有资金对房地产业进行投资，房屋信息咨询。邯郸市恒安建筑安装有限公司于2011年8月29日变更核准为邯郸市恒安建筑集团有限公司。
以上事实有原告陈瑞刚与被告金斯铂锐公司于2010年10月6日签订的《购房协议书》，原告陈瑞刚交款凭证，本院（2013）静民初字第333号民事判决书，询问笔录，2010年10月25日被告恒安集团公司与被告金斯铂锐公司核实确认的签约明细等证据佐证。
本院认为，天津市静海县独流镇尚庄子村村委会与被告恒安集团公司签订《合作建房协议》，涉及的建设尚皇馨苑住宅楼小区用地系尚庄子村的农民集体所有土地。被告恒安集团公司未能提供其己获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据，亦未提供其己建成的部分尚皇馨苑小区住宅楼房屋的所有权证，故尚皇馨苑小区住宅楼的房屋即“小产权房”。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第三款“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，原告陈瑞刚与被告金斯铂锐公司于2010年10月6日签订购房协议书为无效协议。原告陈瑞刚要求解除与被告金斯铂锐公司签订的《购房协议书》，要求被告金斯铂锐公司返还原告购房款90000元的诉讼请求，本院应予支持。虽然原告陈瑞刚与被告金斯铂锐公司签订的购房协议不受法律保护，但被告金斯铂锐公司收取购房款后实际占用至今，应当赔偿原告陈瑞刚相应的利息损失，利息按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2010年10月18日始至本判决生效之日止的利息为宜。被告恒安集团公司作为尚皇馨苑小区住宅楼的开发建设单位，委托被告金斯铂锐公司法定代表人梁震进行销售，在明知尚皇馨苑小区住宅楼的建设系未取得房屋销售许可证的小产权房，却以商品房名义对外销售，二被告均存在过错，被告恒安集团公司对被告金斯铂锐公司返还原告购房款90000元及相应的利息应承担连带清偿责任。基于被告恒安集团公司在其因商品房预售合同纠纷成讼的案件中所称，并未委托被告金斯铂锐公司将未建的尚皇馨苑小区15-16号住宅楼房屋对外销售，购房业主与被告金斯铂锐公司签订购房协议尚不知晓，故与其无关一节，未向本院提供足以证明未委托被告金斯铂锐公司将未建的尚皇馨苑小区15-16号住宅楼房屋销售给购房业主的相关证据加以证明其事实的存在，且原告对此不予认可，但被告恒安集团公司承认将被告金斯铂锐公司预售出的包括原告在内共计27户合同项下购买尚皇馨苑小区15-16号楼房买房业主购房款从被告金斯铂锐公司梁震处收回4690000元，分别退还给了各买房业主，足能说明原告签订购房协议时有理由相信被告金斯铂锐公司有权代理被告恒安集团公司进行房屋销售行为，应当视为对原告陈瑞刚与被告金斯铂锐公司签订购房协议的追认，该代理销售行为有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释（2001）33号第二条之规定，判决如下：
一、原告陈瑞刚与被告天津金斯铂锐房地产投资有限公司于2010年10月6日签订的《购房协议书》无效。
二、被告天津金斯铂锐房地产投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈瑞刚购房款90000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2010年10月18日始至本判决生效之日止）。被告邯郸市恒安建筑集团有限公司负连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，公告费800元，由被告天津金斯铂锐房地产投资有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 韩金凤
审 判 员 董生林
人民陪审员 张素梅
二〇一四年三月三十日
书 记 员 李金铭