安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）当民二初字第00102号
原告（反诉被告）：安徽省金桥拍卖有限责任公司。组织机构代码14897404－7。
法定代表人：吕明，公司经理。
委托代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴梦平，男，1958年3月16日出生，汉族，职工，住安徽省当涂县。
委托代理人：张亚非。系吴梦平之妻。
委托代理人：胡履友，无业。
原告（反诉被告）安徽省金桥拍卖有限责任公司（以下简称金桥拍卖公司）与被告（反诉原告）吴梦平拍卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。金桥拍卖公司委托代理人鲁绪文、吴梦平及其委托代理人张亚非、胡履友均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
金桥拍卖公司诉称及针对反诉辩称：2011年2月22日吴梦平参拍竟得金桥拍卖公司拍卖的当涂县姑孰镇西大街姑孰商城DM－1／2X－23号门面房。因欠拍卖成交款100000元和佣金21000元，吴梦平于2012年12月4日向金桥拍卖公司当涂办事处出具欠条一张，并注明2013年元月31日前付清。另金桥拍卖公司代为垫付房屋过户契税10000元（契税40800元，金桥拍卖公司承担20800元，吴梦平承担20000元，金桥拍卖公司为吴梦平垫付20000元，吴梦平已支付10000元）。届期，金桥拍卖公司催要无果。故诉至法院请求：1.吴梦平支付金桥拍卖公司拍卖成交款100000元，拍卖佣金21000元，过户契税垫付款10000元，合计131000元；2.由吴梦平承担本案诉讼费用。针对吴梦平的反诉，金桥拍卖公司辩称认为：1.下水道不通、卷闸门损坏、房顶部分漏水、违建房屋在拍卖前也确实存在。竞买须知、拍卖确认书表明吴梦平知晓房屋质量问题。2.在房屋交接时，交接清单上对质量问题载明，实际是对质量问题的确认，并非承担维修义务。3.即使金桥拍卖公司对质量问题承担维修义务，违建房非质量问题，金桥拍卖公司无权处理。维修费用要有资质的第三方评估。故请求驳回吴梦平的反诉。
金桥拍卖公司为支持自己的主张及针对反诉向本院递交如下证据：1.企业法人营业执照副本、机构代码证、法定代表人身份证明复印件各一份，证明金桥拍卖公司主体资格；2.竞买须知、拍卖公告、拍卖成交确认书一份，证明吴梦平依法竞得当涂县姑孰镇西大街姑孰商城DM－1／2X－23号门面房；3.欠条一张，证明吴梦平欠拍卖余款及佣金121000元；4.契税发票、销售发票各一张，证明金桥拍卖公司代吴梦平垫付契税40800元中的20000元，吴梦平给付10000元，尚欠10000元。
吴梦平针对本诉辩称及反诉称：1.在拍卖前没有竞买须知，竞买须知是在拍卖后提供的；2.涉案房拍卖价1020000元，佣金21000元，共1041000元。吴梦平第一次支付620000元，2011年8月30日经双方协商吴梦平支付了300000元，要求将涉案房房产证、土地证过户到吴梦平名下。但金桥拍卖公司一直拖延未办理，否则吴梦平不会拖欠拍卖款；3.契税双方协商由金桥拍卖公司承担，否则吴梦平不会只出具121000元欠条，而应是141000元欠条；4.领取房产证时被告支付11335元其他税，竞买须知约定，除契税外，其他费用吴梦平不承担，该款应由金桥拍卖公司承担；5.吴梦平以后支付金桥拍卖公司10000元，另金桥拍卖公司尚欠吴梦平20000元，并出具欠条，应从中扣除。6.当涂县姑孰镇西大街姑孰商城DM－1／2X－23号门面房交接验收时，存在下水道完全不通；西、南两面卷闸门损坏；房顶漏水的质量问题，房后有一违章建筑物，占用涉案房的一面墙体。吴梦平及时将上述问题反映给金桥拍卖公司，金桥拍卖公司在交接清单上签字确认，但至今未予以解决。故反诉要求金桥拍卖公司对涉案房屋存在问题予以维修合格或赔偿维修费用57200元。
吴梦平就自己的抗辩及针对反诉向本院提交以下证据：1.发票五张，证明垫付的费用；2.交接清单一张，证明交接时房屋存在质量问题；3.房屋交接及付款步骤一份，证明吴梦平支付300000元后，金桥拍卖公司应按约办理房屋过户手续；4.2012年12月31日收条一份，证明吴梦平支付金桥拍卖公司10000元；5.照片五张，证明房屋质量问题；6.2011年12月4日欠条一份，证明金桥拍卖公司欠吴梦平20000元。
经举证、质证，本院认证如下：金桥拍卖公司提交的证据，吴梦平对证据1无异议，本院予以认定；对证据2真实性无异议，但认为是以后提供的，该证据经本院审查核实，具有真实性，与本案有关联性，本院予以认定；对证据3无异议，本院予以认定；对证据4真实性无异议，但认为不应由吴梦平承担，该证据经本院审查核实，并结合竞买须知、拍卖公告，予以认定。
吴梦平提交的证据，金桥拍卖公司对证据1的真实性无异议，但认为工本费应由吴梦平承担，印花税、转让手续费等费用按照竞买须知由金桥拍卖公司承担，该证据经本院审查核实，竞买须知明确告知房产过户中除契税以外的企业所得税、营业税、印花税、土地增值税等一切税、费均由委托方承担，故本院对其证据予以认定；对证据2认为虽明确房屋质量状况，但不应由金桥拍卖公司维修，该证据本院对其真实性予以认定；对证据3认为现已办理过户手续，该证据本院只对其真实性予以认定；对证据4真实性无异议，但认为是支付契税10000元，该证据经本院审查核实，异议成立，本院只对其真实性予以认定；对证据5认为该照片是房屋现状，该证据本院对此真实性予以认定；对证据6无异议，本院予以认定。
因吴梦平提起反诉，经金桥拍卖公司与吴梦平双方同意，本院委托安徽省当涂县物价局价格认证中心对下水道不通；西、南卷闸门损坏；房顶漏水的维修费用进行鉴定，经鉴定维修费用为30872元。吴梦平对该鉴定费用无异议，金桥拍卖公司认为鉴定程序合法，但维修费偏高。该鉴定机构系金桥拍卖公司与吴梦平双方一致同意选定，维修方案亦是双方现场勘查签字确认，且鉴定机构及鉴定人员均具有鉴定资质，故本院对该鉴定结论予以认定。
经审理查明：2011年2月11日金桥拍卖公司张贴拍卖公告，依法拍卖位于当涂县姑孰镇西大街姑孰商城DM－1／2X－23门面房，面积为140.99㎡，参考价人民币1020000元，拍卖时间为2011年2月22日上午11时整。同时竞买须知告知：竞买人应事先对拍品仔细查看，一经应价，即承认拍品现状。拍卖成交后买受人须当场签订《成交确认书》，成交价款及5％的拍卖佣金应于成交日之后十个工作日内全部付清。本次拍卖的标的以现状交付给买受人。该房产租期至2012年2月18日，交接日期为成交价款付清后20日交付租赁合同。拍卖成交后该房产过户中除契税以外的企业所得税、营业税、印花税、土地增值税等一切税、费均由委托方承担。2011年2月22日金桥拍卖公司进行拍卖，吴梦平以成交价1020000元及佣金21000元共1041000元拍得该门面房，当日金桥拍卖公司与吴梦平签订一份《拍卖成交确认书》，吴梦平一次性支付620000元。2011年2月23日双方办理涉案房交接手续，将涉案房交于吴梦平，交付时金桥拍卖公司工作人员在交接清单上签字确认涉案房存在下水道完全不通，需改建；南卷闸门损坏；屋顶漏水；涉案房旁有违建房问题。2011年8月23日双方协议吴梦平支付300000元，金桥拍卖公司将涉案房过户到吴梦平名下。吴梦平支付300000元后，金桥拍卖公司未办理房屋过户手续。2012年12月4日吴梦平向金桥拍卖公司出具尚欠涉案房成交款100000元及佣金21000元，合计121000元欠条一张，约定于2013年元月31日前付清。2012年12月4日金桥拍卖公司代缴契税40800元，2012年12月4日吴梦平缴纳其他印花税525元、12月6日缴纳转让手续费10200元、12月25日缴纳非住宅所有工本费、登记费共计610元后，涉案房过户到吴梦平名下。
另查明，2011年12月4日金桥拍卖公司向吴梦平出具20000元欠条一张。2012年12月4日金桥拍卖公司支付房屋过户契税40800元，除自愿承担的20800元外，2012年12月31日吴梦平支付10000元，尚欠房屋过户契税10000元。经金桥拍卖公司与吴梦平现场勘查同意，本院委托安徽省当涂县物价局价格认证中心对涉案房下水道完全不通；西、南卷闸门损坏；房顶漏水的维修费用进行鉴定，经鉴定维修费用为30872元。
本院认为：争议焦点一：金桥拍卖公司的诉请是否全部得到支持。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款。金桥拍卖公司于2011年2月22日将位于当涂县姑孰镇西大街姑孰商城DM－1／2X－23门面房公告进行公开拍卖，吴梦平竟得该房，双方并签订《拍卖成交确认书》。吴梦平应当按照拍卖成交确认书上确认的拍卖款及佣金予以支付，现金桥拍卖公司持吴梦平出具尚欠121000元的欠条向本院主张，本院应予以支持。金桥拍卖公司主张吴梦平支付垫付涉案房过户的契税，因竞买须知中告知，拍卖成交后该房产过户中除契税以外的企业所得税、营业税、印花税、土地增值税等一切税、费均由委托方承担，足以说明契税应由吴梦平承担。在涉案房过户到吴梦平名下时，金桥拍卖公司代付契税40800元，该费用应当由吴梦平承担。现金桥拍卖公司自愿承担20800元，另20000元吴梦平应当承担，吴梦平至今只给付10000元，故金桥拍卖公司主张吴梦平支付垫付的10000元契税，本院予以支持。吴梦平支付的印花税等其他费用11335元，竞买须知中明确应由金桥拍卖公司承担，该款应从中扣除。另金桥拍卖公司庭审中承认尚欠吴梦平20000元未归还，同意从房款中扣除，本院予以采纳。综上吴梦平还应支付金桥拍卖公司99665元。
争议焦点二：吴梦平的反诉是否有事实及法律依据。吴梦平在本案中反诉要求金桥拍卖公司赔偿下水道完全不通；西、南卷闸门损坏；屋顶漏水的维修费用，并对涉案房旁的违章建筑物进行处理。法律规定：拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。本案拍卖的房屋在办理交接手续时，金桥拍卖公司工作人员承认该房存在下水道完全不通，需改建；南卷闸门损坏；屋顶漏水；涉案房旁有违建房的四方面瑕疵，并在交接清单上签字确认。上述瑕疵，根据金桥拍卖公司竞买须知告知，竞买人应事先对拍卖品仔细查看，一经应价，即承认拍品现状。吴梦平应知涉案房旁有违建房的现状，故吴梦平反诉违建房瑕疵，本院不予采纳。但其他瑕疵（含西面卷闸门），金桥拍卖公司拍卖时未明确告知，吴梦平仅从现状查看并不能看出，只有实际使用和自然条件成就方知涉案房的具体瑕疵。故本院采纳吴梦平反诉要求金桥拍卖公司赔偿下水道完全不通；西、南卷闸门损坏；屋顶漏水维修费用的诉请。经鉴定涉案房下水道不通；西、南卷闸门损坏；房顶漏水的维修费用为30872元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、第三十九条、第五十七条、第十八条第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴梦平支付原告（反诉被告）安徽省金桥拍卖有限责任公司拍卖款、佣金、代交契税款计99665元。
二、反诉被告（本诉原告）安徽省金桥拍卖有限责任公司赔偿反诉原告（本诉被告）吴梦平维修费用30872元。
三、上述一、二项相比，被告吴梦平应支付原告安徽省金桥拍卖有限责任公司68793元，于本判决生效之日起十日内给付。
四、驳回原告安徽省金桥拍卖有限责任公司其他本诉请求。
五、驳回被告吴梦平其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1460元、反诉费286元、鉴定费2000元，合计3746元，由被告吴梦平负担2149元，原告安徽省金桥拍卖有限责任公司负担1597元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 赵作功
代理审判员 杨 静
人民陪审员 夏建新
二〇一四年九月十五日
书 记 员 黄欣欣