辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民三终字第00580号
上诉人（原审被告）刘丽华，女，1973年10月7日出生，汉族，深井政府工作人员。
委托代理人岳国杰（刘丽华丈夫），男，1972年8月28日出生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）建平县物业管理服务中心，住所地建平县叶柏寿街道八号小区工农街。
法定代表人刘春明，经理。
委托代理人李雅楠，女，1978年6月14日出生，汉族，建平县物业管理服务中心工作人员。
委托代理人王彩霞，女，1968年6月23日出生，汉族，建平县物业管理服务中心工作人员。
上诉人刘丽华因与被上诉人建平县物业管理服务中心物业服务合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2015）建叶民初字第02296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘丽华的委托代理人岳国杰，被上诉人建平县物业管理服务中心的委托代理人李雅楠、王彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建平县物业管理服务中心在一审中起诉称：被告系建平县环城路明泽园小区的业主。原告与明泽园小区业主委员会于2013年1月达成物业委托管理合同，约定由原告对明泽园小区进行物业管理，每户每月每平米收取物业服务费0.50元，逾期不交从欠款第三天起每天承担欠款部分3‰的违约金。合同缔结生效后，原告开始对明泽园小区进行了物业管理。从2013年1月至2015年4月，被告拖欠原告物业服务费1347元，违约金1637.28元。原告多次催要，被告未能给付。故诉至法院，要求被告刘丽华支付2013年1月至2015年4月的物业服务费1347元，违约金1637.28元，诉讼费用由被告承担。
刘丽华在一审中答辩称：原告的诉讼请求依法应予驳回。一、原告未依法、依约提供物业服务，被告没有义务向其支付物业服务费。原告入驻明泽园小区后，并未按《朝阳市物业服务收费管理办法》规定的标准提供服务，因此，被告无需向原告支付服务费。《管理办法》规定：1、物业服务标准要达到服务人员具有相应资质，有相应的制度公示，每年向业主公布财务状况，每年要向业主做满意度调查，不低于小区住户20%，每年开展一次社区文化活动等。2、日常管理与服务标准，要求急修服务10小时内到位，36小时内修复；房屋结构、安全等进行检查记录；对危险隐患部位设置防范警示；共用楼道每周打扫，保持清洁；停车场、共用车棚等共用设施要及时清扫。3、物业服务区域清洁卫生服务要求休闲、健身设施要定期保洁、门卫、岗亭要每天清扫。4、物业服务区域绿化养护服务要求园林树林，生长基本正常，花坛花卉长势较好，没有杂草等。物业服务公共秩序维护服务要求主出入口24小时有人值守看守。那么，原告对明泽园小区物业服务费收取标准为每平方米每月0.5元，是《管理办法》中规定的三级标准0.3-0.6元区间偏上水平，因此，其理应达到管理办法中规定的各项要求，并达到较高的标准。然而，事实上，原告的服务没有一项达到该要求，小区花坛内杂草丛生，垃圾满地；共用车棚内，车辆杂乱无章，乱停乱放；地面坑坑洼洼，下水口旁损坏严重；楼道内锈迹斑斑，扶手上落尘很厚；小区主入口没有值班人员看守，存在极大的安全隐患；原告既不与业主沟通，更谈不上为业主服务，以致业主不满等等。这种服务项目和服务质量，凭什么来收取包括被告在内的业主服务费？二、原告违约在先，被告根据合同的相关规定，依法可行使先履行抗辩权。由于原告的行为违反了《辽宁省物业管理条例》、《朝阳市物业服务收费管理办法》等法律政策的规定，并没有按物业管理服务合同的主要内容提供服务，违约在先，所以，被告依法可以不支付服务费，直至原告依法如约履行合同为止，而且其未依法履行合同主要条款期间，其服务费用应予免除。所以，被告根本不存违约问题，也没有向其支付违约金的责任。综上所述，被告认为，原告凭一纸物业服务合同，却不提供服务来要求被告支付服务费用及违约金，是一种霸王行为，其诉讼请求不可能得到法院的支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告刘丽华系建平县环城路明泽园小区的业主，其房屋建筑面积为96.26平方米。2013年1月1日，建平县明泽园小区业主委员会与原告建平县物业管理服务中心签订了《物业委托管理合同》，双方约定由原告对明泽园小区进行物业管理，物业服务费按建平县物价局收费许可的标准为多层住宅每月每平米0.50元，并约定“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，受托方可依法追缴，并按照欠缴金额的0.3%按日加收违约金”。2014年1月1日、2015年1月1日，原告分别与建平县明泽园小区业主委员会继续签订《物业委托管理合同》，内容与前述《物业委托管理合同》一致。合同缔结生效后，原告除了对明泽园小区进行日常物业服务外，还对该小区设置了小区标志、为小区业主更换了单元门并安装声控灯、维修地下管道、每年的春节都对小区进行美化亮化、以业主身份向有关部门投诉房顶漏雨问题等等，而被告刘丽华未向原告交纳2013年1月至2015年4月的物业服务费1347元。2015年4月20日，原告向被告发出通知，要求被告于4月25日前交清2013年1月至2015年4月的物业服务费1347元，被告仍未交纳。
上述事实，有原、被告的一致陈述及原告提交的资质证书、收费许可证、企业法人营业执照、业主委员会备案证明、业主委员会成立批复、建平县住房物业和专项维修资金管理处出具的备案证明、《物业委托管理合同》、物业服务照片、工资表、催缴物业费通知照片、建平县房屋产权监督管理处出具的查档证明在卷佐证，经庭审质证、认证，上述证据能够客观证明本院查明的事实，本院予以采纳。
被告刘丽华提交的光盘一份，欲证明原告没有为明泽园小区提供实质的物业服务，致使小区内各种设备、设施、环境脏乱差，小区主出入口无人值守，存在极大的安全隐患等问题。经当庭播放该声像资料和庭审质证认证，该声像资料所体现的问题不能当然否定原告进行了物业服务，有些问题不能完全归责于原告，其中有的是历史遗留问题，比如小区门卫的位置；有的在开发商的五年保修期内，比如房屋防渗漏的问题；有的则是业主的责任，比如车棚存放的物品。所以，本院对被告所证明的问题不予确认。
一审法院判决认定，原告建平县物业管理服务中心与建平县明泽园小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》成立并有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告刘丽华作为建平县明泽园小区的业主，该《物业委托管理合同》对被告具有约束力。经庭审，本院可以认定原告自2013年1月起对明泽园小区提供了物业服务，而被告拒绝交纳物业费的抗辩理由不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。的规定，其作为小区业主在接受服务、享受服务的同时应当依合同约定交纳物业服务费，以便于小区物业服务有序地进行，故本院支持原告要求被告支付2013年1月至2015年4月的物业服务费1347元的诉讼请求。被告在原告催缴后仍拒绝交纳物业服务费，应当自原告向被告催缴给付的期限次日即2015年4月26日起至欠款确定给付之日止按照合同约定的日0.3%的标准向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告刘丽华于本判决发生法律效力后五日内给付原告建平县物业管理服务中心2013年1月至2014年4月的物业服务费1347元，并按合同约定的日0.3%标准给付此款自2015年4月26日起至欠款确定给付之日止的违约金。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元由被告刘丽华负担。
刘丽华不服一审法院上述判决结果，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：被上诉人未依约提供物业服务，上诉人没有义务向其支付物业费；明泽园小区业主委员会成立不合法，其与被上诉人签订的物业委托管理合同无效，按照《物权法》等相关法律法规规定，小区业主委员会成立应该由业主大会选举产生，明泽园小区的业主委员会在组成程序上存在非法情形。
建平县物业管理服务中心服从一审法院上述判决。
本院经开庭审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实有当事人的陈述及资质证书、收费许可证、企业法人营业执照、业主委员会备案证明、业主委员会成立批复、建平县住房物业和专项维修资金管理处出具的备案证明、《物业委托管理合同》、物业服务照片、工资表、催缴物业费通知照片、建平县房屋产权监督管理处出具的查档证明在卷佐证。
本院认为，事实上物业管理服务中心对小区实施了管理，但服务是否符合物业委托管理合同的约定，上诉人的证据不能全面反映该情况，对其提出服务不到位的主张因其未提供充足的证据，本院不能予以支持。业主委员会于2011年12月29日成立，并经过了叶柏寿街道双虹社区居民委员会的审批，确认了其合法性。对业主委员会成立，上诉人如认为成立不合法或对业主委员会有意见，则应通过合法途径主张自己的权益，对其拒绝交纳物业费的抗辩，本院不予支持。一审法院认定事实和适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉华
审 判 员 王海娇
代理审判员 姜永涛
二〇一五年十月十二日
书 记 员 孙海燕