成都市成华区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）川0108行初36号
原告四川欣兴物业有限责任公司，住所地：成都市锦江区海椒市街13号2幢1单元1楼1号。
法定代表人李直，经理。
委托代理人杨渝军，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。
委托代理人王有珍，女，1960年1月22日出生，住成都市金牛，系该公司工作人员。
被告成都市成华区房产管理局，住所地：成都市成华区建设西街1号。
法定代表人蔡云，局长。
委托代理人刘江红，四川发现律师事务所律师。
委托代理人文晓，四川发现律师事务所律师。
原告四川欣兴物业有限责任公司诉被告成都市成华区房产管理局（以下内容至判决主文前简称区房管局）房屋行政处罚一案，本院于2017年2月13日受理后，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。原告四川欣兴物业有限责任公司的委托代理人杨渝军、王有珍；被告区房管局的出庭负责人李冕，委托代理人刘江红、文晓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2017年2月10日，被告区房管局向原告四川欣兴物业有限责任公司作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》，主要内容为：“接成华区崔家店路206号上霖东方小区业主委员会投诉，你公司与四川省东方住宅开发有限责任公司签订的《前期物业管理合同》已于2016年9月19日终止，而你公司拒绝退出。经查，你公司至今仍在上霖东方小区实施物业服务，该行为违反了《四川省物业管理条例》第五十四条第二款‘依法、依约定解除合同的，物业服务企业应当退出物业服务’的规定。根据《四川省物业管理条例》第七十五条第四款规定，责令你公司于2017年2月15日前退出上霖东方小区的物业服务；逾期拒不退出的，本机关将依法予以罚款。”
原告四川欣兴物业有限责任公司�称，原告接受四川省东方住宅有限责任公司的委托，对《上霖东方》小区进行物业服务。原告和小区每位业主签订了《上霖东方前期物业服务协议》。根据该协议第1-1-12条约定：“业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确定。”2017年1月10日下午，原告收到被告发出的成华房责退【2017】第001号《责令限期退出通知书》，责令原告于2017年2月15日前退出上霖东方小区的物业服务；逾期不退出的，本机关将依法予以罚款。原告认为被告的《责令限期退出通知书》“认定事实错误、适用法律不当”：1、原告尚未被依法解聘，原告不会退出；2、被告行政执法没有履行相关执法审查职责，在原告提出的听证活动中，没有出示一份对投诉事项进行执法审查的证�，属于违法行政；3、依照《上霖东方前期物业服务协议》第1-1-12条的约定，原告目前尚不具备退出《上霖东方》小区和移交物业管理手续的条件；4、被告适用法律不当。依据《行政处罚法》第13条的规定，原告即使逾期不退出，被告也不能依照《四川省物业管理条例》第75条第4款来处罚，而只能适用其他地方法规。
原告为依法维护其合法权利，根据我国《行政诉讼法》第十二条（一）、（七）项规定，特向法院起诉，请求：1、判令撤销被告“认定事实错误、适用法律不当”的成华房责退【2017】第001号《责令限期退出通知书》；2、判令诉讼费由被告承担。
原告四川欣兴物业有限责任公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、原告营业执照、法定代表人证明（共2页）；
2、被告组织机构代码证；
3、四川东方公司委托原告在上霖东方小区进行物业服务的“前期物业服务合同”部分（共2页）；
4、“上霖东方前期物业服务协议”合同备案表（共2页）；
5、被告的“责令限期退出通知书”，证明被告违法行政的事实；
6、小区第二届业委会在2016年1月3日通过的表决结果“公告”（共2页）；
7、成都市中级人民法院受理上诉、告知合议庭成员、诉讼权利义务及举证通知书（2016）川01民终11744号和（2016）川01民终11745号（共2页）；
8、上霖东方小区第二届业委会在2016年9月14日告知书、中标公告（共2页）；
9、民商事案件受理通知书（2016）川0108民初7298号；
10、成华区人民法院（2016）川0108民初1680号《民事判决书》；
11、关于本次业主大会会议表决结果的“公告”。
被告区房管局辩称，一、被告具有作出本案行政行为的法定职权，根据《四川省物业管理条例》第七十五条第一款及第二款第（四）项的规定，被告具有责令物业服务企业限期退出的法定职权。二、被告的行政行为程序合法、依据充分。被告通过成都市长公开电话办理转办单得知“上霖东方”业主委员会已通过招投标程序与新的物业单位重新签订《物业服务合同》的情况下。原告仍然拒绝退出后，根据《四川省物业管理条例》第三条第二款规定的监管职权，对原告上述行为予以立案调查，按照《中华人民共和国行政处罚法》、《四川省行政处罚听证程序暂行规定》等相关法律�规的规定对原告行为进行现场勘查、调查询问、证据收集并组织听证，在充分听取原告陈述和申辩的情况下，结合相关证据材料，做出了《责令限期退出通知书》并告知原告相关权利，程序合法；据调查，原告与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定新的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》终止，“上霖东方”第二届业主委员会已与新的物业服务公司签订了《物业服务合同》，原告仍不退出物业场地的行为违反了《四川省物业管理条例》第五十四条的规定，根据《四川省物业管理条例》第七十五条的规定，被告有权责令原告限期退出。
被告区房管局为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
1、成都市长公开电话办理转办单；
2、房产监察执法现场检查（勘验�记录及照片（共3页）；
3、房产监察执法调查通知书及送达回执（共2页）；
4、调查笔录及被调查人授权委托书（共7页）；
5、听证告知书；
6、听证申请；
7、听证通知书；
8、证人出庭申请；
9、听证笔录（共10页）；
10、责令限期退出通知书及送达回执（共2页）；
11、《前期物业服务合同》（共10页）；
12、《物业服务合同》（共9页）；
13、原告在听证过程中的答辩意见（共9页）；
14、（2016）川0108民初1680号判决书（共5页）；
15、《四川省�业管理条例》（共11页）；
16、《行政处罚法》（共7页）；
17、《四川省行政处罚听证程序暂行规定》（共4页）；
18、《合同法》（节选）（共2页）；
19、（2016）川01民终11745号民事判决书（共8页）。
本院对原、被告提交的证据材料的真实性予以确认。
经审理查明，2010年原告与上霖东方小区业主签订了《上霖东方前期物业服务协议》，并于2011年2月2日在被告区房管局处备案，该协议约定业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式的《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理该物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确定。2016年9月7日，成都上霖东方业主委员会通过招投标方式选聘新的物业服务企业，并于9月14日向上霖东方业主公示中标结果，9月19日，成都市成华区上霖东方第二届业主委员会与四川锦都物业有限公司签署《物业服务合同》，但原告未退出上霖东方小区的物业服务。
后被告区房管局接到《成都市长公开电话办理转办单》，其主要内容为来电人反映上霖东方小区旧物管公司阻止新物管公司迁入，出现严重扰民现象，小区8月通过公开招标招聘了新物业。9月19日签订了新的物业服务合同，老物业告知未离场的原因是房管局未出具离场通知书，希望房管局尽快出具离场通知书。2016年12月20日，被告两名执法人员到上霖东方服务中心进行了现场勘验，同年12月21日，被告向原告出具成华房监调[2016]第010号《房产监察执法调查通知书》，通知原告于2016年12月23日前到该局接受调查，并于当日送达原告，次日，被告对原告代理人王有珍就原告涉嫌拒不退出崔家店206号上霖东方小区物业服务活动一案进行了调查。2017年1月13日，被告向原告出具成华房监听告[2017]第001号《房产行政处罚听证告知书》，告知原告拟对其处罚的事实理由与决定，以及相关权利义务，并于当日送达原告，原告于当日提出听证申请要求。同年1月23日，被告向原告出具成华房听通[2017]第001号《房产行政处罚听证通知书》，告知原告2017年2月6日到被告处参加听证会，于次日送达原告，后如期举行听证会。2017年2月9日，该案举行第二次听证会，原告参加了听证。同年2月10日，被告向原告作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》并于当日送达原告。
本院认为，根据原告与上霖东方小区业主签订的《上霖东方前期物业服务协议》，原告应于业主委员会与新选聘的物业管理企业签订正式�《上霖东方物业服务合同》生效之日起3日内办理该物业的管理移交手续。2016年9月19日，成都市成华区上霖东方第二届业主委员会与四川锦都物业有限公司签署了《物业服务合同》。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同成立时生效，故2016年9月19日的《物业服务合同》已依法成立并生效，原告在诉讼中未提供证据证明该合同已失效，原告认为其退出上霖东方小区和移交物业管理手续的条件尚不具备之理由不能成立，被告认定原告应依约办理物业管理移交手续，退出上霖东方小区的物业服务的事实成立。
原告不依约退出物业服务的行为违反了《四川省物业管理条例》第五十四条之规定，被告根据《四川省物业管理条例》第五十四条、第七十五条之规定，责令原告限期退出，适用法律正确。原告称应适用的《成都市物业�理条例》先于《四川省物业管理条例》施行，根据新法优于旧法的原则，被告适用《四川省物业管理条例》作出行政处罚并无不当。
此外，被告在作出行政处罚前，依法进行了现场勘验、听证等程序，告知了原告给予行政处罚的事实、理由和依据，听取了当事人陈述、申辩，保障了原告的权利，作出行政处罚决定书后也依法送达了原告，被告作出《责令限期退出通知书》的程序符合《中华人民共和国行政处罚法》等相关法律法规的规定。
综上所述，被告作出成华房责退（2017）第001号《责令限期退出通知书》依据充分，适用法律正确，内容、程序均符合法律规定，原告要求撤销被告成华房责退【2017】第001号《责令限期退出通知书》缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法�第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告四川欣兴物业有限责任公司的各项诉讼请求。
案件受理费50元，由原告四川欣兴物业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 李戈军
人民陪审员 王恒召
人民陪审员 韩红红
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 寇茜玥
附：本案适用的部分法律、法规、司法解释条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九�行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
《中华人民共和国行政处罚法》
第三十一条行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。
第三十六条除本法第三十三条规定的可以当场作出的行政处罚外，行政机关发现公民、法人或者其他组织有依法应当给予行政处罚的行为的，必须全面、客观、公正地调查，收集有关证据；必要时，依照法律、法规的规定，可以进行检查。
第三十七条行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示�件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。行政机关在收集证据时，可以采取抽样取证的方法；在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经行政机关负责人批准，可以先行登记保存，并应当在七日内及时作出处理决定，在此期间，当事人或者有关人员不得销毁或者转移证据。执法人员与当事人有直接利害关系的，应当回避。
第四十二条行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。当事人不承担行政机关组织听证的费用。听证依照以下程序组织：（一）当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日内提出；（二）行政机关应当在听证的七日前，通知当事人举行听证的时间、地点；（三）除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行；（四）听证由行政机关指定的非本案调查人员主持；当事人认为主持人与本案有直接利害关系的，有权申请回避；（五）当事人可以亲自参加听证，也可以委托一至二人代理；（六）举行听证时，调查人员提出当事人违法的事实、证据和行政处罚建议；当事人进行申辩和质证；（七）听证应当制作笔录；笔录应当交当事人审核无误后签字或者盖章。当事人对限制人身自由的行政处罚有异议的，依照治安管理处罚法有关规定执行。