广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初18815号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区卫国路107号201房法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托代理人：蔡慧钦，女，汉族，住湖南省攸县，该公司法务。委托代理人：阳贵军，男，汉族，住湖南省江永县，该公司法务。被告：何章辉，男，汉族，住广东省佛山市。被告：周结桃，女，汉族，住广东省佛山市。原告广东同信物业管理有限公司诉被告何章辉、被告周结桃物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员张尚谦独任审判，于同年12月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳贵军及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的2009年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费5286元，2009年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费800元，共计6086元（详见计算清单）；2.判令被告从拖欠之日起至全部清偿完毕之日止按每日万分之三的标准向原告支付违约金2287.43元（暂计到2016年8月31日，详见计算清单）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年1月16日与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》，为豪景雅苑住宅小区（佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路42号）提供物业管理服务。被告为该小区业主，其物业为豪景雅苑A1-403房，建筑面积为106.81平方米；签订协议后，原告一直按照协议约定履行相关物业管理服务义务；根据物业服务协议的约定，被告应向原告缴纳物业服务费、公摊水电费等相关费用，其中物业服务费按建筑面积0.55元/平方米/月计算，即每月物业服务费为84.34元，每季度收取一次，本季度第二个月的1日至30日收取本季度的物业服务费。公摊水电费按每年100元收取。但被告自2009年1月1日以来，无故一直拖欠物业服务费和公摊水电费，经原告多次催收未果。截至2016年7月1日，被告共拖欠物业服务费5286元和公摊水电费800元，共计6086元；按照《佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区物业管理委托合同》第六章第十三条第三款第5项的约定，被告应从拖欠之日起按每日万分之三的标准向原告支付违约金，故诉请判如所求。两被告共同辩称：1.原告自2009年进驻后，我方已经向原告反映了房屋外墙渗水问题，但原告称维修基金已经用完，让我方自己解决；因原告一直没有对外墙渗水问题处理，故我方没有缴纳物业管理费；如原告解决我方房屋外墙渗水问题，我方愿意缴纳物业管理费；2.公摊水电费应该是实支实收，原告按照每年固定收取没有依据；3.因原告曾称会有人来处理外墙渗水问题，但是现在还没有任何答复及处理，故我方一直没有缴纳物业管理费，因此我方不应承担违约金。庭审中，当事人围绕诉讼请求向本院提交了原告营业执照、核准变更登记通知书、资质证明、被告人口信息查询资料2份、佛山市（南海区）房产查询证明、《物业管理委托合同》、水电费发票16张、房屋外墙照片2张等证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据上述证据，本院认定以下事实：2009年1月16日，佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对豪景雅苑住宅小区进行物业管理，原告向业主或物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费公摊费用等，内容包括：委托管理期限为叁年，自2009年1月16日零时起至2012年12月31日零时止；物业管理服务费为0.55元／月／平方米，每3个月收一次；水电周转金（物业公司进驻时预收每户100元水电周转按金），公共水费、电费按实际使用量（由供水、供电公司出单）由业主分摊支付，原告撤场时结清公共水电费分摊及欠费后返还住户；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三计算滞纳金等；本合同期满后自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。另查明：1.原告提交的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示，两被告为佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑A座403房的权利人，原告及两被告共同确认该房屋建筑面积为106.81平方米；2.原、被告共同确认涉案小区业主委员会于2008年成立，于2010年解散；3.原、被告共同确认，自2013年1月1日起至今，原告仍继续在涉案小区提供物业管理服务。本院认为:原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效,两被告系佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑A座403房业主，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款和《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，故该《物业管理委托合同》依法对两被告有约束力，两被告应依照《物业管理委托合同》的约定向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。两被告抗辩称原告将物业管理服务费从0.35元／月／平方米提高到0.55元／月／平方米，未经业主同意，该抗辩意见不足以对抗《物业管理委托合同》依法对两被告所具有的约束力。两被告主张称其外墙出现渗水且原告一直未予以解决，认为原告未完全履行物业管理义务。原告则抗辩两被告主张的事实属于房屋本身质量问题，不属于物业服务管理范围，两被告应当找相应房产开发商承担房屋质量问题的责任，或者可以向相关部门申请维修基金处理。对此，本院认为，对该争议焦点原告的抗辩意见理据充分，本院予以支持。两被告以房屋外墙渗水为由拒绝支付物业管理费，理据不足，本院不予支持。两被告还抗辩称原告提供的物业管理服务存在瑕疵，对此本院认为，综合本案证据，不足以反映原告所提供的物业管理服务存在瑕疵且已经达到违反《物业管理委托合同》之约定的程度，故两被告的抗辩不足以构成拒绝支付物业管理服务费及公摊水电费的抗辩理由。如若原告提供的物业管理服务确实存在瑕疵，两被告可通过合法途径要求原告对其物业管理服务加以完善改进或另案提出具体诉求。综上，两被告拒绝依约支付物业管理服务费及公摊水电费，理据不足，本院不予支持。原告与佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》虽约定委托管理期限为三年，至2012年12月31日零时止，但原、被告双方均确认合同期满后原告仍然继续提供物业管理服务，故应视为原、被告双方在《物业管理委托合同》期满后，形成了事实上的物业管理合同关系。在双方未有明确表示变更原《物业管理委托合同》约定内容的情况下，原《物业管理委托合同》的约定应视为双方所形成的事实物业管理服务合同的内容，对双方具有约束力。根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费为0.55元／月／平方米，原、被告共同确认涉案佛山市南海区狮山镇官窑豪景雅苑A座403房屋住宅建筑面积为106.81平方米，每月物业管理服务费应为58.7元（106.81平方米×0.55元／月／平方米=58.7元／月），故2009年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费应为5459.1元（58.7元／月×93个月=5459.1元）。原告所主张的物业管理服务费没有超出该范围，本院对原告主张的金额5286元予以确认，对超出的部分视为原告自动放弃相应的诉讼请求。两被告对公摊水电费实际按照每年每户100元的标准收取提出异议，认为应按《物业管理委托合同》的约定实行多退少补。根据《物业管理委托合同》第十三条第三款第4项的约定，公摊水电费以预收100元作为周转金并在原告退场时结清的方式进行收取和结算，在原、被告双方未最终终止物业管理服务合同关系之前，原告按照合同约定按每年100元的标准向被告收取自2009年1月1日至2016年12月31日期间预收的公摊水电费800元，理据充分，本院予以支持。在原告撤场后，两被告可再按照多退少补的合同约定另行向原告主张公摊水电费的差额。根据《物业管理委托合同》的约定，两被告逾期交纳物业管理费的，应按每日应缴管理费的万分之三支付滞纳金。《物业管理委托合同》所约定的滞纳金，实为违约金。因两被告未依约按期支付物业管理服务费和公摊水电费，已经违反合同约定，原告诉请两被告依约支付违约金，理据充分，本院予以支持。被告抗辩称非因其原因而违约，理据不足，本院不予支持。按照《物业管理委托合同》的约定，违约金应以两被告逾期交纳的物业管理费5286元为本金，按日万分之三自2009年4月1日起计算至上述拖欠的物业管理费清偿完毕之日止。原告主张的违约金超出本院核准的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十二条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何章辉、被告周结桃应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东同信物业管理有限公司支付2009年1月1日至2016年9月30日期间的物业管理服务费5286元、预收的公摊水电费800元及以尚欠物业管理服务费为本金自2009年4月1日起至实际付清日止按日利率万分之三计算的违约金；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，受理费减半收取25元（原告已预交），由被告何章辉、被告周结桃负担并于履行上述判决时一并迳付还予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  张尚谦二〇一六年十二月二十七日书记员  邱靳文