北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第02436号
上诉人（原审原告）江×，女，1984年11月30日出生。
委托代理人李×（江×之夫），男，1985年11月13日出生。
委托代理人李建立，北京市天沐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘×，女，1944年6月20日出生。
委托代理人王晓龙，北京市泽翔律师事务所律师。
委托代理人李×，女，1951年9月29日出生。
上诉人江×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第02896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江×之委托代理人李×、李建立，被上诉人刘×之委托代理人王晓龙、李×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江×在原审法院起诉称：江×与刘×于2012年5月通过中介公司签订房屋购买合同，并支付2万元定金。由于江×的购房资质正在办理中，双方约定于2012年10月1日刘×搬出所出售的房屋，在此之前甲乙双方应按合同约定，积极办理房屋交易所需的网签、房屋评估、贷款办理、过户等相关事宜。江×随即支付中介公司中介费5.5万元。从签订合同之后的4个月左右时间里，江×积极办理购房资质，多方筹集首付资金，而刘×也一直没有对合同约定的房屋交易表示过变更意向。到房产局交易管理部门登记当天，中介公司通知江×准备好首付款与刘×进行面签。刘×称年事已大，而路途较远，委托江×与中介公司的工作人员到国贸办理相关手续，然后将需要刘×签字的相关手续带回并交给刘×。刘×在签字时，留了一份房产评估相关的手续未签。之后中介公司工作人员多次催促，刘×一直以各种理由拖延。直到2012年10月1日前几天，刘×突然称房子不卖了；后来江×、中介公司、刘×三方多次沟通，刘×态度多次反复，最终刘×宣称无论怎样房子都不卖了。江×希望刘×能够秉承契约精神，继续履行合同，使双方交易能够进行下去。由于延迟交房，江×多方筹集的购房资金一方面要承担一些利息，另一方面也没有办法做一些投资，产生了不小的损失。在刘×产生反悔之后，江×多方奔波沟通、身心俱疲，原先的规划和安排已经被严重打乱，对江×的生活造成了严重的影响。从签订与刘×的购房合同之后，江×再也没有关注房市，一直等待刘×交房后便可与家人入住。而在等待交房的这段时间里，北京的房价已经有了很大的涨幅，而所买的房屋所在的小区也成为回龙观育新中学的学区房，原先所准备的买房的钱已经不足以买一套同等规格的住房。现诉至法院，请求判令：1、刘×继续履行江×与刘×于2012年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，依合同约定履行各项义务（即配合江×办理101房屋的贷款面签手续；在贷款机构签发批贷函后5日内配合评估公司对上述房屋进行评估；在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，刘×协助江×办理上述房屋所有权转移登记手续，并将上述房屋过户到江×名下；在收到江×所有购房款后5个工作日将上述房屋交付给江×）；2、刘×向江×支付违约金（按照每日房屋总价款203万元的百分之五，自2012年8月9日起计算至刘×实际履行合同之日止）。
刘×在原审法院答辩称：不同意江×的诉讼请求。首先，2012年5月18日签的北京市存量房屋买卖合同应当属于无效合同，理由为：该合同内容违法，该合同约定的房屋总价款是203万元，但是又约定了房屋的价格是115万元，装修和电器88万元，这是与事实不符的。刘×的装修和电器加起来也不超过10万元，之所以这么约定，是交易过程中江×需要承担税费，江×为了少交费，才如此规定，江×违反了合同法第五十二条的规定，应当属于无效合同。其次，该存量房买卖合同前提条件是江×（乙方）已具备北京市购房资格，但在合同和协议中关于江×什么时候取得购房资格，以及取得不了购房资格如何办没有任何约定。刘×认为该合同的前提是签约时江×就已经具备了购房资格，但是事实上江×与刘×签订存量房买卖合同时江×不具备购房资格；退一步讲，即使合同有效，对刘×就是显失公平的合同，如果期间江×的购房资格审查办不下来，或很长时间办不下来，对刘×是不公平的。而事实上合同是2012年5月18日签的，江×到同年8月底才通过购房资格的审核，才具备北京市的购房资格，此时房价已经涨了几十万元，这对于刘×就是不公平。第三，即使合同有效，也是由于江×首先违约，导致合同无法继续履行。补充协议第2条的第2款关于评估的约定，刘×从来没有接到过对房屋进行评估的通知，也无法配合评估公司的评估；补充协议的第2条第3款的约定，江×应当在签订合同当日向刘×支付首付款123万元，包括2万元定金，但是刘×至今没有收到江×的首付款，因此是江×违约在先。综上所述，合同是无效的；即使有效，对刘×亦是显失公平的合同，刘×有权利撤销；即使有效，也是江×违约。
原审法院审理查明：2012年5月18日，江×（乙方，买受方）与刘×（甲方，出卖方）在北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：甲方将其所有的101号房屋（建筑面积127.03平方米）出售予乙方；该房屋成交价格为1150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及其配套设施设备等作价为880000元，两者共计2030000元；乙方在签订合同的同时支付定金20000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，乙方因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于面签当日将首付款1230000元（包括定金20000元）支付给甲方；甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到乙方所有购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方任何一方逾期履行协议中关于定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
签约后，江×依约向刘×交付了定金20000元，居间方代理买卖双方签订了相应的网签合同，登记成交总价为1150000元。在之后的履约过程中，刘×拒绝配合江×办理相关的贷款面签手续，致使该合同履行过程中止。
庭审中，北京链家房地产经纪有限公司工作人员述称：“面签”指的是买卖双方共同前往银行申请贷款，就是银行的面签；该公司合同中的“面签”指的是买卖双方到该公司总部对公积金贷款相关材料进行审核，签署相关文件；面签时双方当事人均必须到场，都需要签字。经该院释明，江×的相关诉讼请求涉及对刘×人身及意志的强制，但江×坚持其继续履约的诉讼请求并不主张解约违约金。江×同时称，如继续履行购房合同其必须贷款支付剩余款项。
原审查明的事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、定金收据、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
原审法院审理认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。江×与刘×签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》是双方真实的意思表示，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，江×要求刘×依约继续履行合同约定的贷款面签、房屋评估等合同义务，但是贷款面签手续必须由当事人刘×本人到场并亲自完成。然而，法院的强制执行程序不能亦不应对公民的个人意志进行强制性干涉。买受人应当按照约定的数额支付价款。鉴于江×在不能办理贷款的情况下，不能支付全部购房款项，其相应的支付能力不能达到约定的支付金额。因此，双方签订的房屋买卖合同及其补充协议无法得到该院的支持。由于该房屋买卖合同无法继续履行，江×主张的相应延迟履行违约金的条件亦未达到，不宜得到法院的支持。双方可就买卖合同的履行进一步自行协商，或针对违约赔偿另行提起诉讼。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判令如下：驳回江×的诉讼请求。
江×不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判刘×继续履行房屋买卖合同，依照合同履行各项义务（包括协助办理房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至江×名下，并在收到全部购房款后5日内交付房屋）；判令刘×支付迟延履行合同违约金（按照每日房屋总价款的5％支付自2012年8月9日至实际履行之日）。其上诉理由是：该房屋的过户条件已经具备，原审法院可判决强制过户，过户后再办理房屋贷款手续支付尾款；原审法院认为法院的执行程序不能亦不应对公民的个人意志进行强制性干涉的理由没有法律依据；原审法院释明权使用不当，以致认定江×没有履行能力，事实上江×具备履约能力。
刘×服从原审判决，不认可江×的上诉请求和理由。其答辩称：江×变更原审诉讼请求，其上诉请求没有依据，请求维持原判。
二审诉讼中，江×为证明其具有支付能力，提交户名为其本人的中国建设银行银行卡客户交易查询单，查询结果显示，截止2014年3月17日该帐户的余额为2040714.63元。经质证，该证据与其原审诉讼请求无关联性，故本院不予采信。
本院审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：江×与刘×签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现江×首先要求刘×配合其办理贷款面签手续，而所谓的配合办理面签手续，即刘×本人须到银行协助办理批贷手续。由于面签须刘×亲自到场办理，因此即使法院作出支持性判决亦无法强制刘×本人到银行配合办理，从而亦不能实现江×的诉讼目的，故一审法院未支持江×该项诉讼请求并无不当。鉴于面签手续不能办理，且江×在原审诉讼中亦未选择其他替代性履行方式，故原审法院未支持其要求刘×协助过户、交付房屋的主张亦无不妥。二审诉讼中，江×称其可全额支付房款，此为新的主张，本院不予处理。
关于迟延履行违约金问题，由于双方的合同暂不能履行，确认迟延履行违约金的条件尚未成就，故原审法院未支持江×关于违约金的请求于法有据，本院对江×该项上诉请求亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由江×负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由江×负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 柳适思
代理审判员 范 磊
二〇一四年五月十四日
书 记 员 李雅靓