沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0112民初3490号
原告马莉莉，女，汉族，无职业，住辽宁省义县义州镇。
委托代理人赵静,系辽宁同方律师事务所律师。
原告石海龙，男，满族，无职业，住辽宁省义县。
委托代理人赵静,系辽宁同方律师事务所律师。
被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区新优街7-18号1门、2门。
法定代表人王立曼，系董事长。
委托代理人袁学旺，男，蒙古族，系该公司员工，住辽宁省建平县。
委托代理人罗少宁，男，汉族，系该公司员工，住辽宁省本溪市明山区。
原告马莉莉、石海龙与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员李远独任审判，公开开庭进行审理。原告马莉莉、石海龙委托代理人赵静，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司委托代理人袁学旺、罗少宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年6月8日签订了商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买由被告开发的违约沈阳市东陵区某街x号房屋，房屋总价款为622097.98元。原告已于2013年8月13日向被告支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应于2013年10月31日前向原告交付验收合格的房屋。此外，根据合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自违约之日起每日按房价款总额的十万分之一向原告支付违约金。事实上，被告于2014年3月31日向原告交付了房屋，根据合同约定，被告延期交付房屋达150天。此外，目前为止，被告仍未按照合同约定的期限为原告办理房屋权属证书。故起诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金3539.74元；2.被告向原告支付逾期交房的违约金9331.47元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，关于逾期办理产权证问题：1、由于项目总包方原因，在项目竣工后，迟迟不做结算，导致工作进程延迟，开发商不应承担责任；2、开发商已经按时将需由开发商提供的相关材料上报房产局，但房产局迟迟不予审批，此为政府不可抗力之原因，根据双方签订的商品房买卖合同约定，不可抗力无须承担；3、我国不动产所有权的转移实行登记主义，原告对所购商品房的所有权已自其商品房买卖合同备案之日起获得，并实际占有、使用房屋长达两年，原告并未因延期办理产权证而遭受任何实际损失，因此其主张没有事实和法律依据；被告认为原告该项诉讼请求已超过诉讼时效，建议法院予以驳回。关于逾期交房问题：1、被告自2013年10月31日起，以各种有效通讯方式通知业主到被告处及时办理交房入住手续；2、被告根据商品房买卖合同约定，已准备住宅质量说明书、住宅质量保证书及房屋建筑工程竣工验收报告、分层分户验收表等文件，这些文件表明被告交付房屋符合合同约定及国家相关规范；3、业主多次以电话等其他通讯方式对被告提出不合理要求，多次组织人员到被告售楼处及办公场所，扰乱被告正常工作秩序，给被告造成了重大损失；被告认为原告该项诉讼请求已超过诉讼时效，建议法院予以驳回。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票2张，证明原告与被告于2013年6月8日签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定，被告应于2013年10月31日前向原告交付房屋。合同第十五条约定，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当自违约之日按支付房款的十万分之一向原告支付违约金。根据销售不动产统一发票，原告已于2013年8月13日向被告支付了全部购房款。
被告对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与诉讼请求及争议焦点无关。
2、收款收据3张，证明被告于2014年3月31日才为原告办理了房屋入住手续，同日，原告按照被告的要求支付了电费、物业费、垃圾清运费等相关费用。该组证据直接证明了被告延期交付房屋的违约事实。延期交付房屋的时间长达150天。
被告称三张收据的收款方，不是本案被告，且代收燃气费，代收电费上没有日期，与被告无关，不能证明原告主张的事实。
被告为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、房屋建筑工程竣工验收报告，证明原告所购买的房屋于2013年10月31日已经五方验收合格。
原告对上述证据的真实性没有异议，对所要证明的问题有异议，称根据建筑工程施工管理条例的相关规定，房屋验收合格需有相关部门备案登记，该份证据不能证明本案所涉房屋已符合交付标准。
2、建筑临时用水包干协议书一份、临时给水工程施工承包合同一份、伯爵源筑项目2#、3#、4#楼临时用电施工工程合同一份、伯爵源筑临时用电工程施工协议书一份，证明在交付之前被告已经按照合同约定及国家法律规定接通水电，符合交房条件。
原告表示该份证据是复印件，该份证据不能证明本案房屋符合交付房屋的条件，房屋交付必须达到国家验收合格即取得房屋行政主管部门的备案登记，应当取得国家房屋行政主管部门的备案登记。
3、张某的入住协议，及商品房买卖合同一份，证明张某已经入住，证明原告所住房屋已经符合交房条件。
原告称该份证据与本案无关。
经审理查明，原告马莉莉、石海龙与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于2013年6月8日签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号房屋，总房款622097.98元；被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告违约之日起按日支付房价款的十万分之一，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，原告有权退房。合同签订后，原告全额支付购房款。原告于2014年3月31日办理入住。截止原告起诉时，被告未给原告房屋办理产权登记机关备案手续，未支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，双方协商未果，故原告起诉来院。
另查明，涉案房屋于2013年10月31日通过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位的验收，但被告至今未取得竣工验收备案书，亦未取得房屋所有权初始登记批复。
本院认为，原告马莉莉、石海龙与被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自义务。对于原告主张被告支付从2013年11月1日到2014年3月31日逾期交房违约金的请求，因原、被告在商品房买卖合同中约定的交房条件为经验收合格，被告至今未取得涉案房屋竣工验收备案书，因涉案房屋不具备交付条件而不能实现交付，被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。2014年3月31日原告已接收了涉案房屋，以其实际行为对合同约定的房屋交付条件进行了变更，即被告在2014年3月31日向原告交付了涉案房屋。庭审中，被告提出原告的请求超过诉讼时效作为抗辩，依照有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告于2016年4月7日起诉，且未提供证明存在诉讼时效中止或者中断的证据，原告的请求已超过诉讼时效期间，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的请求，本院不予支持。
对于原告主张被告支付逾期办证违约金请求，根据合同对被告逾期办证违约责任的约定，原告于2014年3月31日办理入住手续，被告应在180日内即2014年9月27日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举证证明其逾期办证符合合同约定的免责条件，故原告要求被告支付自2014年9月28日至2016年4月18日期间的逾期办证违约金，即622097.98元×1/100000/天×569天＝3,539.74元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告马莉莉、石海龙逾期办理房屋产权证违约金3,539.74元；
二、驳回原告马莉莉、石海龙的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61.00元，由原告马莉莉、石海龙负担44.00元，被告沈阳万恒易赛房地产开发有限公司负担17.00元。
本判决为终审判决。
审判员 李 远
二〇一六年五月十日
书记员 李雨遥
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。