山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2347号
上诉人（原审被告）：威海诺亚进出口有限公司，住所地威海市环翠区张村镇环翠路。
法定代表人：姜向阳，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸＸ，山东健华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙频，山东健华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：威海市浦清源渔具有限公司，住所地威海市环翠区张村镇和徐疃村工业园。
法定代表人：曲昭宇，董事长。
委托诉讼代理人：康百军，该公司经理。
委托诉讼代理人：王传福，山东海明达律师事务所律师。
上诉人威海诺亚进出口有限公司（以下简称诺亚公司）因与被上诉人威海浦清源渔具有限公司（以下简称浦清源公司）买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2016）鲁1002民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
诺亚公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人一直在积极履行合同。截止到被上诉人起诉前，除已经提交至一审法院的手续资料，涉及到公安消防、规划局、建设局、电防技术中心、档案管理处、自来水公司、电业公司等部门的资料均已提交相关部门。上诉人与被上诉人于2016年1月5日签订协议继续办理房产证，并将房产证和车辆行驶证全部抵押在被上诉人处。被上诉人却于2016年1月6日提起诉讼，如果不是因为被上诉人申请查封了涉案土地的土地使用权，三两天内上诉人就会取得房产证，剩下的分户手续办理时间很短。因为上诉人申请查封，威海市房管局停止了房产证的发放。2.被上诉人不存在行使催告权的前提条件。房产确权及过户手续办理非常繁杂，需要签字盖章的部门很多，需要一定的时间办理，故双方未约定一个明确的完成房产证办理的期间。被上诉人行使催告权的前提是上诉人存在迟延履行行为，而上诉人不存在迟延履行行为，也没有必要迟延履行。3.合同第八条约定，双方交接最后一批尾款50万元时，上诉人协助被上诉人在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。该条并未规定办理的时限，被上诉人亦未支付剩余款项50万元，一审法院仅凭推测就认定“即使原告交付剩余的50万元，被告也不可能立即协助原告办理房地产过户手续”过于武断。
被上诉人浦清源公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人违背诚实信用原则，将已经抵押贷款的土地出售于被上诉人。即使没有被上诉人的申请保全行为，在该土地使用权解除银行抵押之前，土地使用权证、房产证亦无法办理。上诉人隐瞒土地使用权已经抵押的事实在先，如果说第一次抵押尚可以理解，那么在签订了土地使用权转让合同、收取被上诉人500万元后，上诉人仍将出售的土地使用权和房屋两次进行抵押，属于故意欺诈，上诉理由不成立，请求依法驳回。
浦清源公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的房产买卖合同；2、被告返还原告购地款500万元，并按同期银行贷款利率的四倍支付违约金。事实与理由：2012年11月9日，原、被告签订了一份房产买卖合同，该合同约定被告将其所有的威环国用（2011出）第160号国有土地使用权的一部分及该部分的地上厂房（具体位置：从厂房东端向西第十个桩位为桩位分界线，以东的土地使用权及现有房屋为合同转让标的）转让给原告，转让总金额为550万元，原告应于合同签订时支付50万元，2012年11月30日前支付250万元，2013年2月底前支付200万元，余额50万元待办理过户手续时付清。合同签订后，原告通过其公司员工康百军的账户分别于2012年11月30日向被告支付300万元、2013年5月4日付款200万元。上述500万元均打入了被告的法定代表人姜向阳的账户。被告为原告出具了收据。然而，自原告付款至今两三年的时间，被告迟迟不能为原告办理产权过户手续。经原告查明，在双方签订房产买卖合同之前，被告已将涉案土地及厂房在银行办理了抵押登记，而且至今没有偿还贷款、解除抵押。原告认为被告违反法律相关规定，将尚未进行产权分割的土地及地上建筑物对外出售，并隐瞒了抵押贷款的事实，其行为严重损害了原告的合法权益。
一审法院认定事实：2012年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份房产买卖合同，该合同约定：一、甲方房产坐落于威海市环翠区张村镇威海泰华包装有限公司北，土地面积约为8亩，以土地测绘局最终测绘结果为准，具体区位从厂房东端向西第十个桩位为分界线，以东的土地使用权及现有房屋为本合同转让标的（即大门通道东侧路牙石以东部分）；二、该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限至2061年1月27日，以出让方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为威环国用（2011出）第160号；三、转让标的的总金额为550万元整；四、乙方应于本合同签订之日向甲方支付人民币50万元整，并应于2012年11月30日前向甲方支付人民币250万元整，2013年2月底前再支付余款200万元整（就此200万元乙方按照银行贷款利率向甲方支付利息，具体利息金额以甲方在银行获得的单据为准），剩余50万元整在双方办理过户手续时付清；五、在乙方向甲方支付人民币50万元整，并于2012年11月30日前向甲方支付人民币250万元整后7日内，将该房屋交付给乙方使用；……八、在双方交接最后一批尾款50万元时，甲方应协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内到房地产产权登记机关办理权属登记手续。合同还对其他事项进行了约定。
上述合同签订后，原告于2012年11月30日向被告支付款项300万元，于2013年5月4日向被告支付款项200万元。2012年12月左右，被告将合同约定的位于威海市环翠区张村镇威海泰华包装有限公司北的部分土地及其地上建筑物交付给原告使用至今。后因诉争房产至今未办理过户手续，原告于2016年1月8日诉至法院，请求处理。诉讼过程中，为了维护市场交易秩序及交易稳定，合议庭决定给予被告两个月的时间办理相关的房产过户手续，但在法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房产的房产证，亦未办理涉案房产的分户手续，更无法办理房产过户手续。
另查，威环国用（2011出）第160号土地使用权证书记载的土地使用权人为被告，坐落为环翠区张村镇威海泰华包装有限公司北，使用权类型为出让，终止日期为2061年1月27日，颁证时间为2011年7月13日。被告在该宗土地上建设了厂房，2015年12月29日，厂房工程竣工验收合格，但目前尚未办理房产证。又查，2012年10月26日，被告将该宗土地抵押给威海市商业银行，后于2013年10月31日解除抵押。2013年11月1日，被告又将该宗土地抵押给威海市商业银行，后于2014年11月11日解除抵押。2014年11月11日，被告再次将该宗土地抵押给威海市商业银行，后于2015年11月13日解除抵押。2015年11月18日，被告将该宗土地抵押给威海市商业银行，抵押期限为2015年11月5日至2016年11月5日。庭审中，原告认可其在签订合同时已经知晓涉案房产并未办理房产证，但对被告已将涉案房产进行抵押的事实并不知情。被告主张在涉案房产办理过户之前，其有权利对涉案房产进行抵押。
又查，庭审中，原告主张被告转让的房产不具备房产证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，原、被告签订的房产买卖合同应属无效，请求法院认定双方签订的房产买卖合同无效，如无法认定买卖合同无效，被告的行为也已构成了严重违约，原告的合同目的已无法实现，请求解除原、被告签订的房产买卖合同。庭审中，被告明确表示若其与原告签订的房地产买卖合同被认定为无效或解除，对此后的法律后果，不需要法院予以处理。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应依约履行合同。本案双方当事人争议的焦点问题有二，一是原、被告签订房地产买卖合同的效力；二是原告是否有权要求被告退还购房款。
关于原、被告之间签订的房地产买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定系法律限制未依法登记取得权属证书的房地产转让的管理性规范，而非效力性规范。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。从该规定中可以看出，抵押人转让抵押物，未通知抵押权人或告知受让人，并不影响转让合同的效力。故本案中，原、被告双方签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于原告是否有权要求被告退还购房款。本案中，原、被告在签订房地产买卖合同时，被告仅取得了土地证，并未取得房产证，且并未告知原告涉案房产已经抵押的事实。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案原告依约向被告交付了购房款500万元，已经履行了大部分的合同义务，而被告至今未能协助原告办理房产过户手续，迟延履行了主要债务，庭审中，法庭给予被告两个月的时间办理房产过户的相关事宜，但截止法庭辩论终结前，被告仍未能办理房产证，更无法与原告办理房产过户手续，且涉案房产至今仍处于抵押状态，虽然被告已将涉案房产交付被告使用至今，但未办理房地产过户手续之前，原告的权利一直处于不确定的状态，被告的行为使得原告有理由相信其合同目的已经无法实现，故原告有权要求解除房地产买卖合同，要求被告返还购房款。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。同时履行抗辩权制度旨在促使双方当事人同时履行其债务，而在双方当事人的对待给付已不可能时，则同时履行的目的已不可能达到，不发生同时履行抗辩权的问题。原、被告双方虽然在房地产买卖合同中约定，剩余50万元在双方办理过户手续时付清，但从本案的实际情况看，即使原告交付剩余的50万元，被告也不可能立即协助原告办理房地产过户手续，同时履行的目的已不可能达到，故对被告主张同时履行抗辩权的抗辩理由，不予采信。关于原告主张的违约金，双方在合同中并未明确约定，但被告实际占有使用了原告的购地款，故被告理应按中国人民银行贷款利率支付占用期间的利息。
综上，原告诉讼请求之合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原、被告于2012年11月9日签订的房产买卖合同；二、被告于判决生效后十日内返还原告购房款500万元及利息（以300万元为本金，自2012年11月30日起至实际履行之日止，以200万元为本金，自2013年5月4日起至实际履行之日止，以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，财产保全费5000元，由被告负担。
二审中，上诉人提交2016年1月5日被上诉人与上诉人、上诉人法定代表人夫妇签订的协议书三份，证实被上诉人在2016年1月6日起诉前一天仍与上诉人协商办理房产证事宜，被上诉人没有理由主张上诉人存在怠于办理房产证的行为。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为与本案无关，本案合同目的的实现依赖于办理土地使用权及房屋所有权的变更登记，因一直无法办理产权证书，被上诉人才要求上诉人签订上述三份协议，三份协议只能在一定程度上担保上诉人给被上诉人造成的损失得到一定的补偿，但不能保证办证，因为办证是行政行为，而且承诺书中的房产已经办理过抵押。本院经审查认为，该三份协议是在上诉人不能办理土地使用权及房屋所有权过户手续的情况下，上诉人与被上诉人达成的协议，与能否办理土地使用权及房屋所有权过户手续无关，故对该三份协议书的证明效力，本院不予认定。
本院审理查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人要求解除合同是否符合法律规定的条件。上诉人与被上诉人于2012年11月9日签订房产买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。从合同履行看，被上诉人于2012年11月30日支付300万元，2013年5月4日支付200万元，被上诉人已完成了合同约定的绝大部分付款义务，仅剩余尾款50万元未付。而涉案土地使用权在合同签订前即2012年10月26日抵押给案外人，2013年10月31日解除抵押后，11月1日又办理抵押，其后解除抵押、再抵押，抵押期限直至2016年11月5日。从合同签订之前一直至本案二审期间，该土地使用权一直处于抵押状态。且上诉人在该宗土地上建设了厂房，2015年12月29日该厂房经竣工验收合格，但未办理房产证。被上诉人与上诉人签订合同的目的在于取得涉案土地的土地使用权及土地上的房屋所有权，但该宗土地使用权在被上诉人付款后一直处于抵押状态，至今长达4年之久，建设的厂房亦未办理房屋所有权证，导致无法办理过户手续，被上诉人的合同目的不能实现，故被上诉人要求解除合同，符合法律规定的解除条件，一审法院判决解除合同并无不当。上诉人称如被上诉人未申请查封，涉案房屋所有权证可以办理，但该宗土地的使用权一直处于抵押状态，被上诉人即使不采取保全措施，该宗土地使用权亦无法办理产权过户手续，故上诉人的上诉理由不成立，不予支持。
综上所述，上诉人诺亚公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46800元，由上诉人威海诺亚进出口有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于 晶
代理审判员 葛俊生
代理审判员 薛淑娴
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 丛丽红