江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10283号
上诉人（原审第三人）：南京振康于贸易有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-A988。
法定代表人：甘振，该××经理。
委托诉讼代理人：高知萍,南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：沈德霞，女，1958年4月13日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：汪峥，江苏汪峥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴章霞，江苏汪峥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：南京旺达仓储有限公司，�所地南京市鼓楼区哈尔滨路6号。
法定代表人：胡茂望，该××经理。
委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：晋江市大黄蜂体育用品有限公司，住所地福建省晋江市陈埭溪边。
法定代表人：丁思文，该××经理。
原审第三人：甘振，男，1970年10月10日生，汉族。
上诉人南京振康于贸易有限公司（以下简称振康于公司）与被上诉人沈德霞、南京旺达仓储有限公司（以下简称旺达公司）、晋江市大黄蜂体育用品有限公司（以下简称大黄蜂公司）、甘振房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
振康于公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法�判或者发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人沈德霞与拆迁部门签订拆迁框架协议，该案厂房已经因拆迁而影响上诉人正常使用，法院仍然按照原合同标准判决房屋占有使用费错误。2、一审法院认定大黄蜂公司将涉案房屋交由振康于公司占有使用是错误的，实际上占有、使用均是上诉人振康于公司，一审要求大黄蜂公司返还没有事实依据。3、沈德霞主体资格不适格，一审法院已经查明该案厂房是以富力制造厂为拆迁对象，被上诉人沈德霞在履行厂房租赁合同中充其量是代理人，而不是权利人，无权向上诉人主张。4、一审程序不合法，大黄蜂公司称没有收到开庭传票的情况下缺席判决的，一审没有在开庭三日前向甘振送达开庭传票。
沈德霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回�诉，维持原判。
旺达公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
甘振、大黄蜂公司未到庭答辩。
沈德霞向一审法院起诉请求：1.判令旺达公司支付自2015年6月30日至2015年12月31日期间的房租、电梯使用费、垃圾费等费用合计108000元；2.判令旺达公司和甘振、振康于公司、大黄蜂公司返还租赁厂房并赔偿沈德霞损失（按每年212000元标准，支付自2016年1月1日计算至实际返还厂房期间的厂房使用费）；3.判令旺达公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2012年12月18日，沈德霞与旺达公司签订“厂房租赁合同”一份，约定由沈德霞将位于南京市雨花台区铁心桥大定坊工业园3号楼的第三层及楼梯口计2500平方米厂房租给旺达公司作为鞋库房使用。租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。合同约定第一年度年租金为192000元，以后每个年度租金比上年度递增10000元，另电梯使用费和垃圾费每年4000元。2013年2月1日，旺达公司与大黄蜂公司签订“租库协议”一份，载明旺达公司将仓库（即案涉房屋）租给大黄蜂公司使用，租期暂定六年，自2013年2月1日起至2019年2月1日止，年租金为24万元。协议同时约定了大黄蜂公司的商品由旺达公司代为保管、收发等物资出入库事项。
一审另查明，案涉厂房未取得产权证及建设工程规划许可证。厂房所在地为南京富力汽车车厢制造厂安置地块，南京富力汽车车厢制造厂向一审法院出具情况说明一份，载明案涉厂房为沈德霞及其家人所建。案涉厂房所在范围已于2015年纳入政府征迁范围。现旺达公司已向沈德霞支付了截止到2015年6月30日的租金、电梯使用费和垃圾费。振康于公司成立日期为2013年7月25日，法定代表人为甘振。
一审庭审中，旺达公司陈述“租库协议”由甘振代表大黄蜂公司签订。大黄蜂公司向本院出具情况说明一份，载明其与旺达公司签订“租库协议”系应甘振请求，2013年7月25日，甘振注册成立振康于公司，与旺达公司履行“租库协议”的是振康于公司，该公司系大黄蜂公司代理商，“租库协议”的履行与大黄蜂公司无关。
一审法院认为，关于沈德霞的主体资格问题。甘振称案涉厂房所在地的权利人为南京富力汽车车厢制造厂，且振康于公司也向南京富力汽车车厢制造厂支付了水电费，故沈德霞并非案涉厂房的权利人。一审法院认为，沈德霞与旺达公司签订了租赁合同，将案涉厂房租给旺达公司使用，后旺达公司将厂房转租给大黄蜂公司使用，故依据合同相对性原理，沈德霞具有本案诉讼主体资格。
法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规�许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得产权证明及建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应属无效合同。对旺达公司抗辩称其与大黄蜂公司订立的“租库协议”系仓储保管合同，一审法院认为，“租库协议”中明确约定将案涉厂房租与大黄蜂公司使用，并约定了租期及租金的支付金额、方式，且旺达公司未能提供证据证明其履行仓储保管等合同义务，故旺达公司与大黄蜂公司订立的租库协议中就案涉房屋租赁部分的约定亦属无效。现沈德霞要求旺达公司及甘振、振康于公司、大黄蜂公司返还房屋，一审法院认为，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故旺达公司及次承租人大黄蜂公司应向沈德霞返还案涉房屋，对大黄蜂公司陈述其并非合同履行方，但未能提供证据予以证明，且无正当理由拒不到庭，故对大黄蜂公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于案涉厂房的实际占有人问题。大黄蜂公司及甘振均陈述案涉房屋由振康于公司实际承租使用，一审法院认为，旺达公司将案涉厂房租给大黄蜂公司后，大黄蜂公司陈述将房屋交由振康于公司占有使用，现振康于公司法定代表人自认房屋一直由振康于公司使用，故振康于公司亦负有腾房义务。
关于沈德霞主张欠付租金的问题。本案中，旺达公司已向沈德霞支付了截止到2015年6月30日的租金、电梯使用费和垃圾费。现沈德霞要求旺达公司按照合同约定租金标准支付自2015年6月30日起至2015年12月31日止期间的房租、电梯使用费、垃圾费等占有使用费合计108000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于沈德霞主张旺达公司及大黄蜂公司按合同约定租金标准支付自2016年1月1日起�返还厂房之日止的占有使用费，一审法院认为，法律规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现大黄蜂公司、振康于公司未向旺达公司支付该期间租金，并持续占有案涉房屋，故大黄蜂公司、振康于公司应对该占有使用费承担连带给付责任。另沈德霞、旺达公司均未提供证据表明甘振系合同相对方并占有案涉房屋，故甘振不应承担占有使用费及腾房义务。关于损失赔偿问题，因案涉房屋现已纳入征迁范围，尚未达成搬迁补偿协议，且案涉房屋仍由振康于公司占有，相关损失尚不明确，故相关损失可由当事人在损失实际发生后一并主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、南京旺达仓储有限公司、南京振康于贸易有限公司、晋江市大黄蜂体育用品有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内将位于南京市雨花台区铁心桥大定坊工业园3号楼的第三层及楼梯口计2500平方米厂房腾空并返还给沈德霞；二、南京旺达仓储有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向沈德霞支付房屋占有使用费108000元；三、南京旺达仓储有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向沈德霞支付自2016年1月1日起至实际返还厂房之日止的房屋占有使用费（按每年212000元标准计算），南京振康于贸易有限公司、晋江市大黄蜂体育用品有限公司对该款承担连带给付责任；四、驳回沈德霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460元，由南京旺达仓储有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人沈德霞系涉案厂房的权利人，并与承租人被上诉人旺达公司签订了涉案厂房租赁合同，沈德霞作为涉案厂房出租人是与本案有直接关系的当事人，故其提起本案之诉，一审原告主体适格。上诉人振康于公司主张沈德霞一审原告主体不适格的上诉理由不成立，本院不予采信。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故被上诉人沈德霞与被�诉人旺达公司签订的租赁合同，违反法律规定，应属无效合同。租赁合同期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带责任。本案中被上诉人旺达公司将其承租的涉案厂房转租给大黄蜂公司，并与大黄蜂公司签订了租库协议，而大黄蜂公司又将涉案厂房交由振康于公司实际占有使用，故一审认定大黄蜂公司、振康于公司负有腾房义务，并无不当。虽涉案厂房纳入征收范围，但涉案厂房仍由振康于公司占有使用，故一审法院支持沈德霞请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用，于法有据，本院亦予以支持。经查一审法院按规定向大黄蜂公司送达开庭传票，大黄蜂公司无正当理由拒不到庭，一审缺席审�，符合法律规定，上诉人主张一审程序违法，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，振康于公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2460元，由上诉人振康于公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂甫
审判员 付双
审判员 吴勇
二〇一七年二月二十日
书记员 王慧