湖北省荆门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂08民终595号
上诉人（原审原告）：钟祥市特产园艺场，住所钟祥市郢中镇园艺场。
法定代表人：李代圣，场长。
委托诉讼代理人：李秀梅，该场副场长。
委托诉讼代理人：孙守锋，钟祥市柴湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李代勇，男，1972年6月18日出生，汉族，住钟祥市。
委托诉讼代理人：周华，湖北王府律师事务所律师。
上诉人钟祥市特产园艺场因与被上诉人李代勇租赁合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2016）鄂0881民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人钟祥市特产园艺场的法定代表人李代圣及其委托诉讼代理人李秀梅、孙守锋，被上诉人李代勇及其委托诉讼代理人周华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟祥市特产园艺场上诉请求：依法撤销钟祥市人民法院（2016）鄂0881民初1712号民事判决，判令李代勇支付房屋租金及占用费66320元。事实和理由：一、一审审理程序不合法。1、本案在起诉时李代国不是单位法定代表人。2、李代国与李代勇系亲兄弟关系，在李代国未履行法定代表人职务的情况下以法定代表人的身份出现参与诉讼是不符合法律规定的。二、一审适用法律错误。一审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，认定上诉人在本案的起诉时已超过二年的诉讼时效是错误的。上诉人虽然同意案外人李俊将承租的门面转让给李代勇经营，但李代勇在既未给付合同期内的房屋租金又不与上诉人签订合同的同时，继续占用上诉人的门面房至2015年6月。在此期间，上诉人多次以口头和书面形式通知其交纳合同期内的房屋租金及合同期外的占用费，但李代勇以种种理由未给付。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第170条规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。依照该规定，本案不适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效的限制，应当判决李代勇给付上诉人合同期内房屋租金及合同期外房屋占用费共计66320元。
李代勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。
钟祥市特产园艺场向一审法院起诉请求：判令李代勇向钟祥市特产园艺场支付房屋租金66320元，并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2006年3月20日，李俊与钟祥市特产园艺场签订门面出租协议书，约定：甲方（即钟祥市特产园艺场）出租给乙方（即李俊）门面8间（楼上6间，楼下2间）供乙方自主经营，自负盈亏，各种税款自负。下间门面每月每间租金100元，上间改造后带卫生间的每月每间80元，其他4间，每月每间50元，每月租金共560元，每年租金6720元。承包期为2006年10月至2011年10月17日。承包期间中途不退，乙方第一年房租房费，扣除改造卫生间费用后，余款必须在使用前一日内交清，并办清抵扣手续，其余须在每年使用前一个月交清房租费。乙方在承租期间，有特别情况时，有权转租。合同押金2000元，五年到期后，乙方退房时保证场内固定设施无损失的情况下，甲方如数退还。到期后，在同等条件、同等价格下，乙方可优先续租，乙方必须自觉续签协议或解除协议，停止经营，否则，超出一月时间者，甲方有权没收押金，并有权停电停水。2008年4月7日，经钟祥市特产园艺场同意，李俊将其承租的钟祥市特产园艺场的门面转让给李代勇，并签订转让协议：李俊把园艺场东环旅馆转让给李代勇，转让费12000元（包括屋内设施及园艺场押金2000元）；付款方式12000元减去2007年10月17日至2008年4月7日的房租费余8600元一次付清。2016年9月1日，钟祥市特产园艺场起诉至一审法院，要求李代勇支付其租赁期间的租金。
一审法院认为，案外人李俊与钟祥市特产园艺场之间签订的门面出租协议合法有效，案外人在租赁期间经钟祥市特产园艺场同意将其承租的门面转让给李代勇，双方签订的转让协议亦合法有效，且已实际履行，则李代勇成为原门面出租协议的实际承租人，钟祥市特产园艺场与李代勇之间形成房屋租赁关系，均应受该协议约束，履行该协议。故李代勇辩称其未与钟祥市特产园艺场签订租赁合同的辩解意见不能成立，不予采纳。
关于李代勇租赁门面时间的问题。2006年3月20日的门面出租协议约定双方的租赁期间为2006年10月至2011年10月17日止，李代勇辩称其已于合同到期后搬离了门面。钟祥市特产园艺场主张李代勇一直租赁使用该门面至2015年5月，但未能提交证据证明其与李代勇间续签了门面租赁协议或是李代勇在2011年10月17日合同到期后仍在实际租赁使用该门面，其应承担举证不能的后果。故李代勇的该项辩解意见成立，予以采纳。
李代勇辩称其租赁期间的租赁费用全部交给了李俊，但未提交证据证实该主张，且该主张明显与其和李俊签订的转让协议不符，故李代勇的该项辩解意见，不予采信。
关于钟祥市特产园艺场要求李代勇支付租赁期间的房租的诉讼请求，李代勇辩称已过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”，《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”钟祥市特产园艺场诉称李代勇自2008年4月即开始欠付租金，2011年10月17日租赁合同到期后双方未能续签合同，李代勇亦未支付租金。钟祥市特产园艺场应及时地向李代勇主张权利，但其直至2016年9月1日才提起本案诉讼，距离2011年10月17日已超过了法律规定的两年时间。钟祥市特产园艺场虽提交了三份通知通告和一份律师函证明诉讼时效发生过中断事由，但三份通知通告均无李代勇签收证据，无法证明其在该期间向李代勇主张了权利，而律师函仅能证明其于2016年2月1日向李代勇主张过权利，但系发生在二年诉讼时效期间之外，且该律师函不能证明李代勇同意履行该债务。故该律师函不能成为诉讼时效中断的事由。李代勇的辩解意见成立，予以采纳。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告钟祥市特产园艺场的诉讼请求。案件受理费1460元，由原告钟祥市特产园艺场负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟祥市特产园艺场申请证人熊某、李某出庭作证。证人熊某证明李代勇承租了门面，但未交租金，2011年和2012年，其陪同李秀梅去向李代勇催交了门面租金。证人李某证明2014年10月底原任领导要其陪同李秀梅去向李代勇催交了门面租金。
李代勇质证认为，两证人是上诉人的工作人员，与上诉人有利害关系；上诉人在一审中说是公告送的催收通知，到二审又变成上门催收，自相矛盾；两证人对自己所写证明的内容都不清楚，其证言是虚假的。
本院认证意见为，因证人熊某、李某在出庭作证时所作的陈述，与两人庭前向法庭提交的《证明》的内容不一致，同时，两人在庭审中不能明确说明其书面证明的内容，且李某在证明中的部分内容是其未经历过的事情，故两人的证言与事实不符。李代勇的质证意见有理，本院对证人熊某、李某的证言不予采信。
李代勇在二审中向法庭提交一份录音证据和三份证人证言。钟祥农办副主任刘贤清录音证据及钟祥市特产园艺场党委书记李代国出具的《证明》，证明：2015年政府征收李代勇所建房屋时，李代勇在拆迁包保单位钟祥市特产园艺场的门面房里作为过渡房居住过一段时间。诉争门面隔壁邻居廖志银的《证明》和陈江伦的调查笔录，证明：李代勇在2011年9、10月份就已经搬走了。
钟祥市特产园艺场质证意见为，录音的内容很杂乱，听不清楚；李代国、廖志银和陈江伦应出庭接受质证，且应在举证期限内提交。
本院认证意见为，因当庭播放的手机中的录音不清晰，且无法确定谈话者的身份；李代国、廖志银和陈江伦作为证人未出庭作证，其三人的身份无法核实，也不能判断是否其三人所作证明，故本院对李代勇所举证据不予采信。
本院对一审认定事实予以确认。
另查明，钟祥市特产园艺场法定代表人于2016年7月14日变更为李代圣。
本院认为，钟祥市特产园艺场与案外人李俊于2006年3月20日签订的《门面出租协议书》合法有效，李俊在租赁期间于2008年4月7日与李代勇签订《转让协议》，将其承租的门面转让给李代勇，该转让协议不违反法律法规强制性规定，亦合法有效。
一、关于李代勇是否应承担本案诉争房屋的租金和占用费的问题。李俊与李代勇签订的《转让协议》实为转租，在《门面出租协议书》约定的租赁期间2006年10月18日至2011年10月17日内，仍系钟祥市特产园艺场与李俊之间的租赁合同关系，李代勇与钟祥市特产园艺场之间无租赁合同关系，《门面出租协议书》不能约束李代勇，故钟祥市特产园艺场要求李代勇按照《门面出租协议书》的约定交纳租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院关于钟祥市特产园艺场与李代勇之间形成房屋租赁关系、应受协议约束并履行协议的认定不当，本院予以纠正。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。李俊与李代勇之间存在转租合同关系，李代勇系次承租人。在《门面出租协议书》约定的租赁期2011年10月17日届满时，钟祥市特产园艺场有权请求次承租人李代勇支付逾期腾房占有使用费，但钟祥市特产园艺场未能提交证据证明李代勇在2011年10月17日合同到期后仍在实际使用该门面，其应承担举证不能的后果。故其要求李代勇支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于钟祥市特产园艺场向李代勇主张房租及占用费是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。根据此规定，房屋租金纠纷的诉讼时效期间为法律规定的短期时效期间，时间为一年。房屋租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期计算的，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。如房屋出租人明知自己的权利受到侵犯而不主张，那么，出租人就丧失了胜诉的权利。本案中，《门面出租协议书》约定，房租须在每年使用前一个月交清房租费，即2006年10月至2011年10月17日每年使用前一个月均须交清当年房租，第五年的租金至迟应在2010年9月18日前交清，则钟祥市特产园艺场至迟应在2011年9月18日主张权利。钟祥市特产园艺场认为李代勇自2008年4月即欠付租金，2011年10月17日租赁合同到期后亦未支付租金，而其至2016年9月1日才提起本案诉讼，早已超过了法律规定的一年时间；且钟祥市特产园艺场提交的通知、通告、律师函等均不能证明在2011年9月18日前其向李代勇主张了租金的权利，故本院对其诉讼请求不予支持，李代勇认为已过诉讼时效期间的抗辩理由成立，本院予以采纳。
三、关于上诉人认为其资产属国有财产，不受二年诉讼时效期间限制的上诉理由。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第170条规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。本案中，诉争门面一直是由钟祥市特产园艺场经营、管理，并非未授权给公民、法人经营、管理的国家财产，不属上述条款规定的情形，故其认为一审适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
四、关于上诉人认为一审程序不合法的问题。首先，钟祥市特产园艺场于2016年7月20日向一审法院递交加盖了公章的民事诉状中列明的法定代表人为李代国，提交的营业执照及组织机构代码证中的法定代表人均为李代国。其次，一审庭审笔录中，查明当事人基本情况时列明的钟祥市特产园艺场法定代表人为李代国，李代国未出庭，委托代理人李秀梅及唐刚出庭参加诉讼在庭审笔录上签字，但无对法定代表人姓名提出异议的记录。第三，一审法院依钟祥市特产园艺场提交的各项证件将李代国列为法定代表人并无不当。第四，在一审法院审理期间，无证据证实李代国损害了钟祥市特产园艺场的权益。故一审法院不存在程序违法的情形。
综上所述，钟祥市特产园艺场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1460元，由钟祥市特产园艺场负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨红艳
审判员 向华波
审判员 董菁菁
二〇一七年四月二十五日
书记员 吴文倩