吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0202民初137号原告：吉林市善家物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区东昌小区6号楼A座2单元4层39号。法定代表人：张丽媛，该公司经理。委托诉讼代理人：徐秋月，该公司员工。委托诉讼代理人：徐立光，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。被告：禹鹤建，住吉林市。原告吉林市善家物业服务有限公司（以下简称善家物业）与被告禹鹤建物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告善家物业的委托诉讼代理人徐立光、徐秋月，被告禹鹤建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善家物业向本院提出诉讼请求：1、禹鹤建给付2014年5月1日至2017年5月1日四年的物业费7,880元；2、禹鹤建按照中国人民银行同期贷款利率的二倍给付违约金1,970元，计算至实际给付之日止，支付令申请费50元，合计9,754元；3、本案诉讼费用由禹鹤建承担。2013年5月2日禹鹤建入住了嘉业名铸小区13-3-5-23号住宅。从2014年5月1日至2017年5月1日止，拒缴物业费7,880元（136.82平方米，年物业费1,970元）。四年来，善家物业数十次电话、书面催告禹鹤建缴纳物业费，禹鹤建拒不理睬原告的正当要求。原告被迫向贵院提起告诉。禹鹤建辩称：1、楼宇门坏，修过了还是没好，现在还是坏的。2、我家饮用水有杂质沙砾。3、电梯有故障无法使用。4、物业没经过三分之一业主同意安装梯控。4、业主也进行调查有百分之九十业主不同意安装梯控。5、住户无法进楼，有的商家能进去。6、小区电梯2015年质量检测合格证没贴，我们反映过物业也没有维修。7、我们要成立业主委员会，物业只出具对他们有利的条款。8、物业收费项目过高，每年物业费花销没有公示。9、我家窗户墙出现问题我报修之后物业一直没有修理。10、雇佣保洁人数不够，导致小区垃圾清理不到位。11、未经业主允许将公摊面积房屋出租给其他人。12、未经业主允许在小区内搭棚子卖东西无人管理。以上情况我多次向物业反馈，但一直没有答复，我向物业报修物业说我没有报过，我也给律师打过电话，说帮我协调，但一直没有给我处理。本院经审理认定事实如下：善家物业是嘉业名铸小区的物业管理单位，一直提供物业服务至今。禹鹤建是该小区13-3-5-23号业主，其住宅为多层普通住宅。该房屋建筑面积为112.65平方米。禹鹤建于2013年10月5日入住该小区，并与善家物业签订《前期物业服务协议》。该协议约定多层普通住宅物业服务费收费标准为每月1.2元/平方米。每年12月10日前按时交纳服务费，逾期按规定收缴3%滞纳金。善家物业与禹鹤建分别在该协议中盖章、签字。禹鹤建入住该小区后，只缴纳了2013年度的物业费。未缴纳2014年度、2015年度、2016年度、2017年度四年物业费，共计7,880元，禹鹤建对欠交的物业费数额无异议。善家物业向禹鹤建下达催缴通知书及律师函，禹鹤建仍未缴纳物业费。善家物业于2017年10月9日向本院申请支付，本院于2017年10月10日做出（2017）吉0202民督260号支付令，并收取申请费50元，禹鹤建在法定期限内向本院提出书面异议，本院于2017年10月17日裁定终结督促程序，善家物业遂向本院提起诉讼。在审理过程中，本院办案法官于2018年3月30日前往嘉业名铸小区进行了解，查看情况为：该小区区域面积较大、住户众多，环境较复杂。小区物业服务基本到位，电梯有轻微噪音，善家物业已经更换电梯维保公司，自费进行了电梯维修，辞退了原物业经理，电梯维修及出现的问题有较详细的记录，卫生环境整体上较好，小区内鲜有车辆停放，楼道内较为整洁，但绿化带中仍有垃圾，个别公共设施有破损，物业服务存在提高的空间。认定上述事实的证据有：当事人陈述、前期物业服务协议、物业费缴费通知单、张贴物业费缴费通知单照片、催缴物业费的律师函、律师函送达回证、物业费本金、违约金计算表、支付令及费用票据、保洁人员、保安人员2017年度工资汇总表、服务照片、2017年电梯维修保养检验费用表、客服部工作记录及催缴物业费的票据、电话告知缴费的通话详单、服务规章、应急预案，上述证据经当事人质证，本院认证，真实、合法且与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。禹鹤建与善家物业签订的《前期物业服务协议》中约定了善家物业与禹鹤建的相应权利和义务，也约定了物业费的收费标准。禹鹤建在该协议上签字并承诺同意承担违反协议的相应责任，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。善家物业是禹鹤建所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，禹鹤建作为小区业主享受善家物业提供的物业服务，应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。禹鹤建所述因房屋出现质量问题而致其产生的损失，善家物业已进行了协调工作，并已部分解决。善家物业现主张禹鹤建应缴纳2014年度至2017年度的物业费7,880元有事实和法律依据，本院予以支持。关于善家物业要求禹鹤建支付违约金的请求，《前期物业服务协议》中约定逾期按规定收缴3%滞纳金，约定不明确，因收费以年计算，从文义理解并结合实际，3%应为年度违约金的计算方式，结合前期物业服务协议中约定每年12月10年前缴纳物业费，本院分段计算违约金，具体计算标准如下：第一段违约金，以1,970元为基数，自2014年12月11日计算至实际付清该款之日止；第二段违约金，以1,970元为基数，自2015年12月11日计算至实际付清该款之日止；第三段违约金，以1,970元为基数，自2016年12月11日计算至实际付清该款之日止；第四段违约金，以1,970元为基数，自2017年12月11日计算至实际付清该款之日止，前述违约金均以年利率3%为计算标准。关于善家物业请求禹鹤建支付支付令申请费50元的问题，因禹鹤建在法定期限内提出书面异议，本院于2017年10月17日做出（2017）吉0202民督254号民事裁定书，支付令失效，且载明申请费由善家物业承担，故对善家物业的该项请求本院不予支持。物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列开销。对于业主特别关注的电梯问题，善家物业已更换了电梯维保公司，并自费10余万元进行了电梯维修保养，已尽到了责任和义务。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。全体业主应尽快组建业主委员会，便于与物业及其他部门或公司沟通，物业公司亦应对组建业主委员会尽力予以协调，更不能从中设置障碍。需要指出的是，善家物业在今后的物业服务过程中，应改善服务态度，增强服务意识，加强与业主的交流沟通，对业主反映的服务中存在的卫生、张贴小广告、外部人员随意进入、楼宇门破损等问题及时处理与解决，对采取的措施应及时予以公示，并号召业主参与解决问题，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《最高人民法院关于适用一、被告禹鹤建于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市善家物业服务有限公司2014年度、2015年度、2016年度、2017年度的物业费共计7,880元；二、被告禹鹤建于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市善家物业服务有限公司不按期缴纳物业的违约金，具体计算方式为：第一段违约金：以1,970元为基数，自2014年12月11日计算至实际付清该款之日止；第二段违约金：以1,970元为基数，自2015年12月11日计算至实际付清该款之日止；第三段违约金：以1,970元为基数，自2016年12月11日计算至实际付清该款之日止；第四段违约金：以1,970元为基数，自2017年12月11日计算至实际付清该款之日止。前述违约金均以年利率3%标准计算；三、驳回原告吉林市善家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告禹鹤建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  邵明强二〇一八年四月十一日代理书记员  辛 宇