广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1882民初315号原告：胡洁云，女，1982年10月7日出生，汉族，住连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司。住所：连州市良江路*号*幢首层**号商铺。法定代表人：邓继明。被告管理人：清远市精诚会计师事务所有限公司。住所:清远市新城五号区。委托代理人：伍文辉，男，1973年6月9日出生，汉族，住清远市清城区，系该公司职工。原告胡洁云诉被告连州市盛世房地产有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员熊伟敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告管理人的委托代理人伍文辉到庭参加诉讼，被告盛世公司经本院合法传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡洁云诉称：原告胡洁云与被告连州市盛世房地产有限公司双方于2015年1月27日签订了编号为：连州市盛世都会公寓的《商品房买卖合同》（合同编号201501274610380)。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连州市××盛世都××公寓××室商品房××套。该商品房建筑面积45.36平方米，商品房总价款人民币135490元。原告以按揭方式付款，首付房款人民币45490元，应在2015年1月27日前支付给被告，剩余房款人民币90000元于2015年2月27日办理按揭贷款。该合同同时约定：被告应在2015年05月1日前将商品房交付原告使用。合同签订之后，原告积极履行相关付款义务，支付45490元首期款，并积极办理相关按揭手续，却因被告方不积极配合，未能办理，遂原告多次与被告协商、要求寻求方案解决，被告却一拖再拖，后被告因资金链断裂，无法按期交房，至今己过去两年多，原告收楼还是遥遥无期。现原告依据双方签署《商品房买卖合同》约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉讼被告，请求法院依法判决：1、被告按原、被告双方于2015年1月27日签订的《商品房买卖合同》交付连州市××号盛世都会公寓1203室房屋给原告；2、被告按《商品房买卖合同》支付原告从2015年5月I日始至商品房竣工验收合格交付房屋止的违约金（违约金按已支付房价45490款日万分之三计算），暂计至2017年3月8日违约金为9239.02元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在举证期限内提供的证据有：一、身份证复印件（证明原告诉讼主体资格）；二、企业登记资料（证明被告符合诉讼主体资格）；三、《房屋买卖合同》、收据复印件（证明原、被告之间存在房屋买卖关系，原告支付购房款）；四、告知书、答复意见（被告未能按期交房，造成违约）。被告管理人对原告提供的证据均无异议。被告管理人辩称：针对原告的第一个诉讼请求，请求法院判决被告按合同交付给原告，按照商品房买卖合同，商品房达到可以交付的条件之后才可以交付给原告。因为现在商品房还未验收合格，所以暂时无法交付给原告。第二、请求法院判决违约金给原告，根据商品房买卖合同第八条的约定，因为商品房还未验收合格，是否是因为原告的原因造成未能交付，请法庭查明。第三、原告只交付了首期，尾款还未交，请法院查明原告是否存在违约行为。第四、诉讼费由法院按照规定判决。被告在举证期限内未提交证据。被告盛世公司无答辩，在举证期限内没有提交证据。经审理查明，2015年1月27日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份合同编号为201501274610380的《广东省商品房买卖合同》（下简称“买卖合同”），约定原告向被告购买被告开发的位于良江路××盛世都××公寓××室房屋一套，房屋建筑面积为45.36㎡，其中套内建筑面积为30.81㎡，公共部位与分摊建筑面积14.55㎡，按套内面积计算，单价为人民币4397.6元/㎡，总房价款壹拾叁万伍仟肆佰玖拾（135490）元整。第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》，该房屋为预售商品房。买卖合同约定的付款方式为银行按揭，买受人于2015年1月27日前付清首期人民币45490元，余额人民币90000元于2015年2月27日前向按揭银行办妥按揭手续，出卖人的商品房项目预收款专用账户的开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××19。第八条约定出卖人应当于2015年5月1日前将符合“该商品房经有关部门竣工验收合格备案后”条件的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。关于被告逾期交房的违约责任，买卖合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。买卖合同签订后，原告于2015年1月27日支付了首期房款45490元，但尾款90000元的银行按揭手续至今尚未办理。被告也没有按照买卖合同约定在2015年5月1日前将涉讼房屋交付给原告。另查明，本院于2017年3月8日裁定受理申请人广东宏业建设工程有限公司申请被告盛世公司破产的申请，于同年3月27日发出（2017）粤1882民他1号《公告》，宣告被告盛世公司进入破产程序，指定清远市精诚会计师事务所有限公司为被告盛世公司的管理人，以及指定清远市精诚会计师事务所有限公司伍文辉、黎慧丹为被告盛世公司管理人的联系人。同年3月22日，清远市精诚会计师事务所有限公司依法接收盛世公司的财产，并对该公司进行审计清算。再查明，盛世公司位于连州市××号的盛世都会公寓项目应开发商资金链断裂，楼盘后期水电、消防验收等工程未完成，目前为止，该项目未取得建设工程验收备案。上述事实有原、被告的当庭陈述以及原告提供的证据予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，故该买卖合同合法有效，予以确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。关于原告诉请被告交付涉讼房屋的问题。由于涉讼房屋至庭审辩论终结时仍尚未竣工验收备案，不符合双方在合同中约定“该商品房经有关部门竣工验收合格备案后”的交付条件，故原告诉请被告立即交付房屋，理据不足，本院不予支持。待涉讼房屋经有关部门竣工验收合格后，原告可另循法律途径解决。房屋产权确认是行政机关的职能，不属于本院的处理范围，原告应向相关部门申请予以确认，本院不作处理。原告未在2015年2月27日前办理90000元尾款的按揭手续构成违约，但因被告管理人未在庭审中明确提出追究原告违约责任的请求，故本案对此不作处理。被告因资金断裂未于2015年5月1日前将竣工验收合格备案的房屋交付给原告使用构成违约，被告管理人亦未提出违约金过高的抗辩，故原告诉请被告按已付房款45490元为本金，自2015年5月1日起按日万分之三支付违约金至交付房屋之日止的主张，理据充分，本院予以支持。以原告已付房款为本金从约定交付期限届满次日（2015年5月1日）起计至起诉之日（2017年3月8日）按日万分之三计算的违约金为9239.02元。其后违约金，从2017年3月28日起按合同第九条第2种处理方式计算，计付至被告依合同约定履行交付商品房义务之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告连州市盛世房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告胡洁云支付2015年5月1日至2017年3月8日止的逾期交房违约金9239.02元；从2017年3月8日起按合同第九条第2种处理方式计算，计至被告依合同约定履行交付商品房义务之日止。二、驳回原告胡洁云的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 熊伟敏二〇一七年六月二十六日法官助理 肖水红书 记 员 廖妍妍附本案相关的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。