广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11585号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭兰菊，女，1964年3月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：王进江，广东合邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李燕霞，女，1983年6月9日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托诉讼代理人：金明，广东康浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人�贾勇，广东康浩律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：广州市逸家和房地产中介服务有限公司，地址广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园锦绣山水园10号之一，统一社会信用代码91440113693562363J。
法定代表人：杨俊涛。
委托诉讼代理人：陈建斌，员工。
上诉人郭兰菊因与被上诉人李燕霞、广州市逸家和房地产中介服务有限公司（以下简称逸家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
郭兰菊上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、撤销一审判决第一项，改判李燕霞继续履行《房屋买卖合同》；三、撤销一审判决第二、三�四项，改判李燕霞向郭兰菊支付逾期办理产权变更登记过户手续违约金259500元，向郭兰菊返还已支付的中介费13000元；四、本案一、二审诉讼费用由李燕霞承担。事实和理由：一、一审判决对郭兰菊严格践约、李燕霞蓄意违约的核心事实视而不见，违背全面、公正审理原则，事实认定重大偏差。在李燕霞2016年12月14日发出办理递件手续的当天下午，郭兰菊即赶到中介公司，协商相关手续办理事宜，李燕霞同意于2016年12月22日前配合办理和支付购房余款。自12月15日起，李燕霞出尔反尔，无理要求须加收20万才肯配合办理过户手续，遭郭兰菊拒绝。12月17日上午9时，郭兰菊接中介公司杨俊涛经理通知，李燕霞要求签订补充协议，郭兰菊同意。但10分钟后，杨经理又来电说李小姐有事，你不要过来了。郭兰菊于是驾车去佛山办事。当天下午3时，郭兰菊看到杨经理微信，说李�霞要求下午签补充协议，否则解除合同。郭兰菊向杨经理说明，正在佛山办事，来不及赶回，并要求约李燕霞12月19日见面及办理递件手续。12月19日下午3时，郭兰菊依约来到逸家和中介公司，李燕霞再次出尔反尔，拒不见面，并发话房价需加价20万至30万才肯配合办理过户。此间，郭兰菊为表明诚意，将个人名下工商银行帐户余额3082604.85元的截图，通过中介公司员工陈先生发给李燕霞，并表示可在完税前预先付清房价余额（按合同附件付款方式约定，应是在完税当天付清房价余款2045000元），仍为李燕霞所拒绝，声称要解除买卖合同。此后几天，郭兰菊和逸家和中介公司多次与李燕霞联系沟通，希望其履行合同，配合办理过户手续，而李燕霞概不予理睬。到了12月22日协商约定的办理相关手续时间，郭兰菊和中介公司再次要求李燕霞认真履行合同，仍为李燕霞所拒绝�此后经多次交涉无果，郭兰菊于12月28日向李燕霞发出律师函，并提起法律诉讼。郭兰菊提交的全部证据材料足以证实，郭兰菊已严格履行了合同各项约定，并一直积极推进履行。而李燕霞因当时楼价飞涨，企图通过违约加价获利，要求遭拒绝后则百般推诿，拒不配合办理过户手续，构成明显违约，理应承担违约责任。一审判决回避了对上述核心事实的认定，对郭兰菊严格履行合同、李燕霞严重违约事实未予审查认定，却不公正地以“郭兰菊是否存在违约行为”作为本案争议焦点，偏离合同明确约定的违约责任条款来裁剪事实，并节外生枝以合同附件中的非违约责任条款，即“双方未能及时履行2016年12月15日前配合经纪方完成本次交易的递件手续”为由，错误认定郭兰菊违约，既有违公正审理原则，更是事实认定严重错误。二、一审判决抛开主合同约定的违约责任�款，而将附件中非责任条款中的办理递件手续的时间约定作为违约认定的唯一依据，是抛离合同来审理合同纠纷，于理无据，于法无依。三、一审判决将双方未能按期完成递件手续归责于郭兰菊，并认定为明显违约，系事实认定错误。（一）关于办理相关手续中是否违约，主合同第六条“违约责任”中第一款(4)有明确约定：“在守约方、有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合同之条款时”。如上所述，郭兰菊在12月14日接到李燕霞通知后立即作出回应，在12月14日后五天的约定时间内已取得购房资格和筹齐购房余款，具备了办理过户手续的一切条件，并一再强烈要求李燕霞配合办理过户手续，仅因遭李燕霞拒绝而未能如愿。一审判决混淆了两个时间节点的合同意义，12月20日是依据主合同违约责任中发出办理手续通知后五天的违约责任时间约束，而12月15日是附件中办理手续的时间约定和指引，以12月20日前不能完成递件手续为违约依据，是一审判决断章取义、强加给本合同违约责任的错误认定。（二）郭兰菊对未能在约定时间完成递件手续没有合同责任。一审判决以中介公司需重新预约为由，认定郭兰菊违约，属无理归责。1.办理房屋买卖过户手续涉及政府行政管理行为，当事人只能约定自己责任范围内的事项，无法左右行政管理行为，即无法强制限定一个涉及行政管理行为的完成时间。2.主合同及附件均未有提醒办理过户手续需提前预约及预约时间限定的条款，签署合同时中介公司也并未告知。3.主合同第七条约定：若非本合同三方任何一方原因而导致本合同未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。4.若依一审判决推断逻辑，即使按李燕霞通知递件的12月14日（这是李燕霞正式通知办理递件的时间），加算一审判决一再宣称的预约时间，显然也无法在12月20日前完成递件手续，若以此追责，首先应是李燕霞、逸家和公司承担主要责任。四、一审判决以郭兰菊的违约行为对李燕霞造成的损害为依据，判决解除合同，系法律适用明显错误。（一）如上所述，郭兰菊未有任何违约行为，违约方为李燕霞，这是前提。合同第六条对违约行为和违约责任有明确约定。一审法院无视守约方郭兰菊继续履行合同的强烈诉求，抛开合同违约责任条款审理合同纠纷案件，有意回避李燕霞的违约事实，并错误引用《合同法》有关规定，以满足有错方李燕霞提出的解除合同的要求，明显属于事实认定错误，法律适用错误。（二）李燕霞与案外人的房屋买卖行为与本案没有关联，所谓“损害”是否真实发实发生均与郭兰菊没有关联。李燕霞拒绝继续履行合同的根本原因，在于当时房价飞涨，刻意通过违约以获取利益。
李燕霞辩称：郭兰菊的上诉请求没有事实及法律依据，不同意其上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
逸家和公司称对郭兰菊的上诉意见既不同意也不反对。
郭兰菊于2017年1月10日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、李燕霞继续履行《房屋买卖合同》，立即为郭兰菊办理广州市番禺区XX镇XX路XX花园XX幢XX号房屋（粤房地权证穗字第××号）产权变更登记过户手续，并将该房屋交付郭兰菊，逸家和公司协助李燕霞与郭兰菊办理该房屋产权变更登记过户及交付手续；二、李燕霞、逸家和公司共同向郭兰菊支付逾期办理产权变更登记过户手续的违约金259500元，向郭兰菊返还已支付的中介费13000元；三、李燕霞�逸家和公司承担本案全部的诉讼费用。
李燕霞反诉请求：一、解除李燕霞与郭兰菊、逸家和公司就番禺区XX镇XX路XX花园XX幢XX号房屋（粤房地权证穗字第××号），于2016年9月23日签署的《房屋买卖合同》；二、逸家和公司在广州市存量房网上交易系统撤销上述房产的相关交易信息；三、郭兰菊向李燕霞支付违约金259500元；四、本案的诉讼费由郭兰菊、逸家和公司承担。
一审法院认定事实：
1.房屋基本情况。位于广州市番禺区XX镇XX路XX花园XX幢XX号房屋（以下简称涉案房屋）的权属人为李燕霞，产权证号为02XXXX60。李燕霞于2012年4月16日取得上述房屋产权证书，房屋建筑面积为107.79平方米。
2.合同签订及款项支付情况。2016年9月23日，李燕霞（卖方）与郭兰菊（买方）、逸家和公司（经纪方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定将�燕霞名下的涉案物业以现状按套售予郭兰菊，成交价为人民币2595000元，双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费25950元。合同第六条违约责任约定，1、本合同签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合同，定金收取方应退还定金，违约方需支付成交价的10%作为违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合同目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理本次交易的相关手续的通知后五日，仍不履行本合同之条款时；（5）违反资金托管协议或有关合同的其他补充协议的；（6）其�不履约或不完全履约之情形。2、若买卖双方任何一方出现本条第1点的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。…第七条约定，若非本合同三方中任何一方原因导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延。…
合同附件（付款方式）约定一次性付款。1、部分定金人民币50000元，买方应在签署本合同时自行交付卖方。买卖双方需于签署本合同后15个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料。2、定金余款500000元，买方须在2016年10月20日前自行交付卖方。3、首期楼款：4、买卖双方应在签署�合同后2016年12月15日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。5、楼价余款2045000元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方。
该合同还约定了其他事项。郭兰菊、李燕霞在该合同上签名确认，逸家和公司在合同上加盖业务专用章。
签订合同的同时，郭兰菊向李燕霞支付定金50000元。逸家和公司出具一份《收件清单》，表示当日收到李燕霞交来的房产证复印件及身份证复印件。
2016年9月26日，郭兰菊转账支付中介服务费13000元，同日，逸家和公司向郭兰菊出具收据一张。
2016年10月25日，郭兰菊向李燕霞支付剩余定金500000元。
3.双方通过中介沟通及争议情况。
2016年11月24日，逸家和公司在阳光家园网对涉案房屋办理网签手续。
2016年12月5日前，逸家和公司员工陈建斌以其手机号132××××4428，为房屋�户预约了2016年12月16日办理涉案房屋的交税过户手续，后陈建斌于2016年12月5日取消该预约。2017年8月28日、29日，李燕霞三次拨打12366广州地税服务热线，获知上述预约及取消预约内容，地税告知从2016年6月9日开始，就必需二手房买卖一方提供身份证号进行预约，不提供现场取号办理业务。李燕霞对通话进行录音。
2016年12月14日，逸家和公司法定代表人杨俊涛、郭兰菊、李燕霞在中介公司面谈协商过户事宜。郭兰菊明确表示尚未筹集到款项。李燕霞则要求先支付余款2045000元。郭兰菊表示去筹集款项。杨俊涛通过微信告知李燕霞，郭兰菊出售原房屋过程中出现意外，告知因房屋过户有问题，购房名额尚未腾出，导致先取消交税过户的预约。12月16日，杨俊涛告知李燕霞，郭兰菊现无购房名额，不知道购房余款筹集到没有，即使郭兰菊现在有名额，重新预约过户�能是2017年1月21日以后。李燕霞表示其在从化购买房屋12月19日过户，要求郭兰菊先付款，最后又告知杨俊涛如果12月22日郭兰菊无法支付房款，终止合同。
2016年12月14日至2017年1月5日，郭兰菊通过逸家和公司法定代表人杨俊涛与李燕霞沟通筹集款项事宜，在沟通中，杨俊涛告知郭兰菊，业主非常着急过户用钱。但郭兰菊在2016年12月16日仍无法答复款项何时筹集到账。郭兰菊答应在2016年12月17日下午到逸家和公司，杨俊涛告知郭兰菊当日无法签订补充协议就要求解除合同，郭兰菊以在外地为由未到场签订协议。
2016年12月17日（周五），郭兰菊以短信向逸家和公司业务员陈建斌索要李燕霞的电话。陈建斌将135××××0118的手机号码告知郭兰菊。郭兰菊通过陈建斌约李燕霞下周一在中介公司见面谈房屋过户事宜。
2016年12月19日，郭兰菊到逸家和公�，李燕霞未前往。郭兰菊将其工商银行贷款300万元后余额为3082604.85元的短信发给中介员工陈建斌。同日，郭兰菊以手机短信方式告知李燕霞其已经筹足房屋尾款，但不同意先支付房款，要求过户完税后支付尾款。李燕霞未回复。
郭兰菊自2016年12月21日2016年12月28日，一直通过陈建斌与李燕霞沟通，希望继续过户。12月24日，李燕霞短信告知郭兰菊，买方未在合同规定时间过户或付尾款，已经构成违约。郭兰菊不认同。
郭兰菊在逸家和公司办公室与杨俊涛多次沟通房屋过户事宜，郭兰菊分五次对谈话内容进行录音，录音中无显示经过杨俊涛的同意。谈话中，杨俊涛提到，李燕霞曾要求中介将网签撤下，有客户出300万元购买涉案房屋，杨俊涛不同意在买卖双方未协商一致下私下撤网签合同。
4.双方当事人直接沟通情况。
2016年12月15日，李燕霞向郭兰菊邮寄送达《函》，告知合同约定该日前完成交易递件手续，但郭兰菊搪塞拖延，现要求立即办理交易递件手续。郭兰菊于2016年12月17日收到该函件。
2016年12月27日，郭兰菊向李燕霞邮寄送达《知会函》、《关于要求尽快配合办理递件手续的函》，并于次日邮寄《律师函》，均要求李燕霞协助办理涉案房屋的过户手续。上述函件李燕霞均已收取。
5.关于郭兰菊的购房资格。郭兰菊于2010年7月20日，由广州市公安局海珠分局签发居民身份证，户籍地址为广州市海珠区××湖街XX号XX房。2002年郭兰菊与案外人江某结婚。2017年9月27日出具查询证明，显示郭兰菊名下有位于广州市番禺区XX街的商品房一套，江某名下无房产登记。郭兰菊名下原有位于广州市海珠区××湖街X号XX房一套，2016年11月29日，案外人卓某申请变更登记，同日提交中国工�银行出具的办理抵押登记材料，国土部门予以收件，并于2016年12月8日对过户及抵押核准登记。
6.关于郭兰菊的购房款支付能力。郭兰菊尾号为4640的工商银行账户显示，2016年12月4日账户余额1972804.43元，次日郭兰菊以跨行汇款方式将190万支付给案外人某彬。直至2016年12月18日，账户余额均不超过10万元。2016年12月19日下午5:44，由银行发放个人贷款300万元，贷款方为购买郭兰菊的买方，案外人卓某。自2016年12月19日至12月29日，账户余额均保持在280万以上。郭兰菊尾号为5182的中国光大银行账户显示，自2017年8月11日至2017年9月22日，账户余额均超过230万元。
7.关于李燕霞抗辩在从化买房，因本案交易损失情况。
2016年11月21日，李燕霞与案外人郑某签订房屋买卖合同，购买郑某名下位于广州市从化区江埔街从城大道宝翠径21号房，成交价为2788000元，定金10万元，尾款2688000元在2016年12月23日递件当日支付。
2016年12月23日，李燕霞与案外人郑某签订重新签订房屋买卖合同，对购买郑某名下位于广州市从化区XX号房，增加定金至60万元，尾款2188000元在2017年2月20日递件当日支付。
2017年1月10日，为筹集上述购房资金，李燕霞向工商银行申请消费贷款105万元，由案外人郭某提供抵押房屋，贷款的收款人为案外人张某，贷款利率由基准利率上浮22%。
案外人郑某出具几份收款证明，证实其于2016年11月21日收李燕霞定金10万元，于2016年12月23日收李燕霞定金50万元，于2017年1月14日收李燕霞购房余款2188000元，其中1110000元由案外人张某支付。
2017年1月17日，广州市国土资源和规划委员会为李燕霞签发广州市从化区XX房的不动产证书。
以上事实有双方提交证据及庭审笔录、各方提交说明及代理词为证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合双方的本诉及反诉，郭兰菊要求李燕霞继续履行合同并支付迟延履行违约金，李燕霞则认为郭兰菊违约在先，主张解除合同并由郭兰菊支付违约金。综合本案争辩内容，可归纳案件的争议焦点为：一、郭兰菊是否存在违约行为；二、合同应继续履行还是解除。
一、关于郭兰菊是否存在违约行为。郭兰菊与李燕霞于2016年9月23日在逸家和公司签订三方房屋买卖合同，该合同为复合法律关系的合同，实际为郭兰菊与李燕霞房屋买卖合同关系，以及郭兰菊、李燕霞分别与逸家和公司之间的居间合同关系。合同约定房屋总价款为2595000元，定金550000元，当日支付定金50000元，定金尾款500000元在2016年10月20日前支付，购房尾款2045000元在交易完税当日支付，买卖双方应在签署本合同后2016年12月15日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。
可见，双方采取了先支付定金，余款不采用银行按揭，余款一次性支付的交易方式。一次性支付尾款，考虑到不需要办理银行按揭的审批手续，可极大节省交易时间，一般情况下双方会约定在支付定金一个月内办理过户手续。通过双方当事人提交证据，以及逸家和公司对证据的质证意见，可确认在签订合同当时，郭兰菊因名下有位于海珠区××街的商品房以及位于番禺区××路的商品房，而不具备广州市限购区域再次购房条件，而涉案房屋位于广州市限购区域，而郭兰菊以及逸家和公司均将该因素告知李燕霞，并表示尽快出售位于海珠区的房屋，最后征得李燕霞同意，双方及中介一致确认在大约3个月后的2016年12月15日前办理涉案房屋的交易递件手续。
按照涉案房屋所在的番禺地税及番禺区房产交易中心的规定，交易递件前，需完成地税局包括契税等各项税费的交纳手续，而番禺区地税部门自2016年6月份就已经取消现场取号，办理交纳契税等手续的，均需在网上预约，预约根据办理业务的人员多少，需要提前五到十日时间进行预约，如年尾以及节前节后等需要提前更长时间预约。也就是说，按照尾款一次性支付的交易方式，郭兰菊作为买家，需要提前将名下一套房屋出售并完成转名手续，然后提前五到十日预约地税部门交纳契税等，在完成交税后的当日或次日持交税材料及其他证件资料到番禺房产交易中心完成交易递件手续，然后在完税递件当日向李燕霞支付尾款2045000元。
根据郭兰菊应一审法院要求，几次提交的补充证据来看，郭兰菊在出售位于海珠区××街的房屋时�购买郭兰菊房屋的案外人卓某需要办理银行抵押支付购房尾款，因各种原因导致交易一再迟延，而郭兰菊直到2016年11月29日才与案外人卓某一同向国土部门提交过户以及银行抵押材料。考虑到国土部门从收件到审核出证需要七个工作日左右，且往往国土出证后完成相关买卖材料的归档后才在外网显示卖家房屋转名，即使郭兰菊提供证据证实其所出售房屋于2016年12月8日国土房管部门予以核准登记，也无法证实其在该日即已经对外重新获得购房资格。退一步讲，即使郭兰菊通过各种关系，让国土房管部门确认其在2016年12月8日重新取得购买第二套商品房资格，案外人卓某房屋按揭贷款的300万元也无法在该日支付到郭兰菊名下账户。而根据郭兰菊提供证据显示，卓某所申请的银行按揭贷款于2016年12月19日下午5：44分才到账，在此之前，郭兰菊并无支付购房尾款2045000元的能�，其通过中介通融表示到佛山及各处银行找融资，事实上均未能在2016年12月15日前获得款项以支付购房尾款。
事实上，作为中介，逸家和公司及其员工对过户交易流程极其熟悉，为促进交易，其在合同中明确约定了递件的日期，是在一次性付款购房情形下对双方当事人的明确约束。同时，为完成2016年12月15日递件的强制约定，逸家和公司员工陈建斌在2016年12月5日前就通过自己手机，并报李燕霞身份证号预约了在2016年12月16日办理交税的业务。在2016年12月5日或之前，郭兰菊告知陈建斌因其出售海珠区的房屋过程中买家出现问题，过户可能迟延。逸家和公司员工陈建斌于2016年12月5日取消了十日后的交税业务预约。逸家和公司并未及时将该信息告知李燕霞，导致李燕霞在2016年12月14日催问过户事情时，中介方才告知李燕霞，预约已经取消，郭兰菊的购房尾款还未到账，即使再预约交税，也无法预约2017年1月21日前办理交税递件。李燕霞对此不满，要求必需按合同时间办理过户，并在12月15日至17日通过中介方要求立即过户或者最迟17日签订一份补充协议。郭兰菊一直回避，本来承诺17日见面协商后又借口未到。郭兰菊在获知12月19日银行放贷后，通过中介方陈建斌要求约李燕霞12月19日协商过户事宜。李燕霞以郭兰菊已经违约为由未前往协商。通过上述分析可知，即使郭兰菊在确认重新取得购买第二套商品房资格，并取得买家卓某按揭贷款的300万元款项后，在中介及李燕霞积极配合的情况下，也只能预约2017年1月21日之后办理。即使考虑到买卖合同第六条约定的五天宽限期，郭兰菊也无法在2016年12月20日前办理涉案房屋的递件手续。郭兰菊因出售自身位于海珠区房屋的交易过程中出现问题，导致迟迟无法重新获得购房资格，无法支付购买涉案房屋的尾款2045000元，从而让中介方在2016年12月5日取消了2016年12月16日的交税预约号，最终导致交税递件最早只能在合同宽限期届满后的30日后（2017年1月21日后）才能办理。据此，一审法院认定，郭兰菊在涉案房屋的交易过程中，存在明显的违约行为。
二、合同应继续履行还是解除。现在需要分析郭兰菊的违约行为对李燕霞造成的损害，从而判断合同应继续履行还是解除。双方提交证据显示，2016年9月23日签订三方合同，郭兰菊交纳中介方13000元，支付定金50000元。10月25日，郭兰菊支付定金余款500000元。同期，逸家和公司根据签订的三方合同，私自根据国土部门的授权办理涉案房屋的网签手续，据该公司讲办理该手续可以锁定涉案房屋的交易，防止业主一房二卖。在此之前，三方合作愉快，均无任何违约或纠纷争议迹象。直到2016年12月14日李燕�通过催问中介了解过户进度，得知因郭兰菊购房尾款还没到账导致2016年12月16日预约交税号取消，且重新预约交税递件，最早只能预约到2017年1月21日。这意味着李燕霞在2017年1月21日前均无法获得房款。因李燕霞作为买方已与案外人郑某另签订《房屋买卖合同》购买从化一房产，合同约定过户支付房款的时间为2016年12月23日。郭兰菊迟延履行合同直接导致李燕霞与案外人郑某签订的房屋买卖合同不能如期支付房款以及过户。李燕霞通过中介告知郭兰菊先付款，如12月22日无法支付房款，则终止合同。但郭兰菊不同意李燕霞先付款的要求。李燕霞只能于2016年12月23日又与案外人郑某重新签订《房屋买卖合同》，将定金从原来的10万元增至60万元，并于2017年1月10日向工商银行申请房屋抵押消费贷款105万元，由案外人郭某提供房屋抵押，贷款利率由基准利率上浮22%，以支�从化房产的房款。郭兰菊的违约行为直接导致李燕霞支付定金压力的增大、房款贷款利息损失，以及因不能如期支付房款面临违约心理上的恐慌。根据合同约定，一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，即视为违约，守约方有权解除合约。合同约定交易递件的时间为2016年12月15日，但因郭兰菊自身原因不能如期获得购房资格以及购房房款，导致涉案房屋递件手续最早只能在2017年1月21日完成，其违约行为已造成李燕霞金钱损失以及不必要承受的心理压力，李燕霞有权要求解除合同。郭兰菊如须继续履行合同，应与李燕霞重新协商。在第三次开庭庭审上，李燕霞提出如继续履行合同，房价上涨部分双方各承担一半，并由郭兰菊支付购买从化房产额外借款的利息损失。但郭兰菊当庭表示要求继续过户，李燕霞支付违约金20万元，并承担中介费及诉讼费用。在第五次开庭�审上，李燕霞仍同意调解，但郭兰菊不同意调解，并表示不给对方加钱。因郭兰菊存在违约行为，李燕霞有权要求解除双方签订的买卖合同，且双方未能重新达成继续履行合同的协商意见，一审法院现判决解除郭兰菊、李燕霞与逸家和公司于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》（NO：8XXXX15）。郭兰菊、逸家和公司应协助李燕霞办理涉案房屋《广州市存量房买卖合同》的网上撤销手续。
因郭兰菊的违约行为导致合同的解除，郭兰菊作为过错方无权要求对方支付违约金及赔偿损失，故，对于郭兰菊要求李燕霞、逸家和公司支付违约金259500元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对于郭兰菊在庭审上表述如解除合同则要求李燕霞赔偿房屋升值额的意见，一审法院亦不予采纳。根据合同约定，买方双方任何一方出现违约行为的，违约方除应即时向经纪方支付应�而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因违约给经纪方造成的损失。逸家和公司已促成双方签订房屋买卖合同，并提供中介服务，郭兰菊作为违约方无权要求李燕霞、逸家和公司退还中介服务费，故对于郭兰菊要求李燕霞、逸家和公司返还13000元中介费的诉讼请求，一审法院亦不予支持。
至于李燕霞反诉要求郭兰菊支付违约金259500元，郭兰菊虽存在违约行为，其违约行为并未对李燕霞造成较为严重的金钱损失，且郭兰菊仍在积极履行合同，在12月19日筹集到资金后又不断地通过中介找李燕霞重新协商递件时间。郭兰菊违约行为并不存在恶意，反而是积极地在推进合同履行，李燕霞完全可以继续履行合同，但其主张解除合同，涉案房屋并未售出，其房屋升值的金额足以抵扣郭兰菊违约行为造成李燕霞的金钱损失。基于公平原则，对于李燕霞要求郭兰�支付违约金259500元的诉讼请求，一审法院不予支持。郭兰菊在庭审上表示，如法院不支持其诉讼请求，判决解除房屋买卖合同，李燕霞应当返还其已支付的550000元定金。因涉案房屋升值的金额足以抵扣郭兰菊违约行为造成李燕霞的金钱损失，法院对于郭兰菊要求返还定金的意见予以认可，故，李燕霞应向郭兰菊返还定金550000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2018年2月8日作出判决：一、解除郭兰菊、李燕霞与广州市逸家和房地产中介服务有限公司于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》（编号：8XXXX15）；二、郭兰菊、广州市逸家和房地产中介服务有限公司应在本判决生效起三十日内协助李燕霞办理涉案房产《广州市存量房买卖合同�的网上撤销手续；三、李燕霞在本判决生效起七日内向郭兰菊返还定金550000元；四、驳回郭兰菊其他诉讼请求；五、驳回李燕霞其他反诉请求。本诉受理费27560元、财产保全费1770元，由郭兰菊负担26825元，李燕霞负担2505元。反诉案件受理费29636元，由郭兰菊负担21331元，李燕霞负担8305元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，逸家和公司称：无法在2016年12月15日之前完成递件符合《房屋买卖合同》第6条第1大点第6小点约定，如果过了交易日期一般会组织双方协商，协商不成的情况下就按照谁导致不能在约定时间完成交易递件，就由谁承担违约责任。在交易日期之前没有完成交易递件是郭兰菊的原因导致，因为李燕霞在约定的交易日期之前并没有拒绝交易。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依郭兰菊的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是《房屋买卖合同》应否继续履行以及李燕霞是否构成违约。
《房屋买卖合同》附件约定，买卖双方应在签署本合同后2016年12月15日前配合经纪方完成本次交易的递件手续。该交易时间系双方协商后确定，对于双方而言均有约束力。《房屋买卖合同》第六条第1点约定六种违约情形，有其中情形之一的，守约方均有权解除合同，其中第（6）点为“其他不履约或不完全履约之情形”。事实上，由于郭兰菊支付能力不足，导致逸家和公司取消预约递件时间，双方未能在2016年12月15日前完成递件手续，郭兰菊已构成违约。在已逾合同约定交易时间的情况下，双方未能对继续履行协商一致，郭兰菊主张《房屋买卖合同》继续履行以及李燕霞应担违约责任，理据不足，本院不予支持。
综上所述，郭兰菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27560元，由上诉人郭兰菊负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年八月十七日
书记员 马婷婷
黄妙丽