吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0202民初1223号原告：张美佳，住吉林市。被告：吉林市春成房地产开发有限公司，住吉林市昌邑区中兴街100号。委托诉讼代理人：刘成双。原告张美佳诉被告吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张美佳、被告春成公司的委托诉讼代理人刘成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张美佳向本院提出诉讼请求：1、2013年1-3月份要求被告支付逾期交付房屋违约金2859.799元，按日万分之0.5支付：（总房款635511元×90天×0.5÷10000=2859.799元）;2、2013年4-6月份要求被告应按银行同期贷款利率635511元×6.8%（利率）×90天÷365天=10655.691元。事实与理由：2011年12月5日原告与被告签订《吉林市商品房买卖合同》，原告购买位于吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑4号楼02幢1单元0108024室房产，建筑面积132.73平方米。合同约定2012年12月31日交付房屋。原告依约履行了交付房款的义务，但被告至2013年6月末才开始通知交付房屋。因被告未按期交付房屋，依原、被告双方签订合同第九条约定：被告逾期交房应承担百分之0.5份的违约金，但该条约定的违约金过低，原告请求人民法院按法律规定提高违约金，按银行提供贷款利率（6.8%）计算。被告春成公司辩称：一、原告诉请已过诉讼时效，不应得到法院的支持。2013年6月28日原告通知入户，因此诉讼时效应从2013年6月28日起算至原告起诉之日，已超过两年，其诉讼请求不应得到法院的支持。二、答辩人与原告关于迟延交付房屋的纠纷已经双方协商解决，答辩人无需再承担责任。答辩人在向原告交付涉案房屋时，曾与原告协商关于迟延交付的问题，当时双方协商确定，由答辩人替原告支付涉案房屋的燃气初装费1500元，双方不再存在任何经济纠纷，可见答辩人虽然迟延交付涉案房屋，但双方已经就此问题协商解决，答辩人根本无需再承担责任。三、原告违反《入户费用清单》当中的和解约定，应当向答辩人返还1500元燃气初装费，或在其主张的金额当中予以抵销。原告向答辩人主张迟延交付房屋的违约金，违反双方签订的《入户费用清单》当中对“进户后与开发公司再无任何经济纠纷”的约定，如法院支持原告的诉讼请求，则原告应当向答辩人返还为其支付的1500元燃气初装费，或在原告所主张的请求金额当中予以抵销。四、原告的诉讼请求不符合合同约定，且不符合法律规定，应当予以驳回。首先，合同当中约定答辩人承担违约金的期限为逾期交付房屋第二日起至90日为止，超过90日，双方对违约金数额没有约定。因此，答辩人即使支付违约金，也仅需支付逾期交付房屋第二日起至90日内的违约金；其次，原告在第二项诉讼请求既不属于答辩人与原告之间的合同约定，也不属于原告的实际损失，无法律依据，且文意表达不够明确，应当予以驳回。五、答辩人迟延交付房屋系因不可抗力所致，答辩人不应承担违约责任。答辩人迟延交付房屋的原因在于政府整体规划临时发生改变，致使工程未能如期完工，属于不可抗力的原因所造成的迟延交付房屋。且在工程施工期间，由于施工方违约在先，无故退场，终导致答辩人与原告的合法权益均受到严重的损害，因此答辩人不应承担违约责任。综上所述，恳请法院查明事实，作出公正判决，以维护答辩人的合法权益。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人提交的商品房买卖合同、不动产统一发票、进户通知书、入户费用清单及被告提供的抹帐协议、银行进帐单、吉林市棚户区改造项目批准书等当事人无争议的证据，本院予以认可。结合原被告提供的证据以及双方当事人的当庭陈述，对本案事实确认如下：2011年12月5日，张美佳与春成公司签订《吉林市商品房买卖合同》，约定原告张美佳购买坐落在吉林市昌邑区中兴街100号钻石秀苑4号楼02幢1单元0108024号房屋，建筑面积132.73平方米，房屋价款635,511元。合同约定被告春成公司应于2012年12月31日前交付房屋，如未按期交付，逾期不超过90日，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向张美佳按日支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同签订后，张美佳履行了交付全部购房款635,511元的义务。春成公司未按合同约定交付房屋，直至2013年6月28日才通知办理进户。张美佳于2013年6月29日，办理房屋入户，并居住使用至今。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。现被告逾期交付房屋，应承担违约责任。依据合同约定，逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人春成公司向买受人张美佳支付已付房款日万分之0.5的违约金，故张美佳依据合同约定主张的2013年1-3月份的违约金，按照已付房款总额的日万分之0.5计算，符合法律规定，本院予以支持。关于逾期超过90日，即张美佳主张的2013年4-6月份的违约金，双方未做约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，逾期交房违约金未做约定的，可以参照房屋所在地点的房屋租金计算逾期交付房屋的违约金，因本案系钻石秀苑小区业主起诉春成公司房屋买卖合同纠纷系列案件中的一件，参照其他相关案件鉴定的同地段、同类房屋、同时期的房屋租金标准，原告张美佳按照已付房款的同期银行贷款利率6.8%标准主张违约金，明显高于实际租金损失，其主张无事实与法律依据，本院不予支持；因张美佳与春成公司在《商品房买卖合同》中对于90日内的违约金计算方式为日万分之0.5，系双方的真实意思表示，且春成公司在90日后的逾期交房违约行为，双方并未进行约定，且张美佳亦未向本院申请租金损失评估鉴定，故本院酌定应按照已交购房款的日万分之0.5计算，计算2013年4月—6月的违约金。故被告春成公司应向原告张美佳支付2013年1-6月份的违约金5,687.82元（635,511×179天×日万分之0.5）。关于被告春成公司提出原告张美佳的起诉已经超过两年诉讼时效期间的抗辩意见，结合钻石秀苑小区业主起诉春成公司的其他系列案件可以看出，钻石秀苑小区业主自2013年起多次到吉林市昌邑区人民政府信访局（以下简称昌邑区信访局）等部门反映春成公司的逾期交房情况，昌邑区信访局也积极协调业主与春成公司见面协商上述问题。由此可见，小区业主主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成公司主张权利而中断，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，原告张美佳的起诉未超过法定的诉讼时效期间，被告春成公司的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告春成公司要求在原告张美佳主张的请求金额中抵消燃气初装费1,500元的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，应另行主张权利。关于被告春成公司提出逾期交付房屋系由于政府整体规划临时发生改变所致，属不可抗力，不应承担违约责任的抗辩意见，因其提供的证据不足以证明其主张，故本院对此项抗辩意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、吉林市春成房地产开发有限公司向张美佳支付逾期交付房屋违约金5,687.82元，于本判决生效之日起三日内给付；二、驳回张美佳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，公告费120元，由吉林市春成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  陈 鹤人民陪审员  于耀香人民陪审员  吕吉英二〇一七年十一月二日书 记 员  张 源