北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6573号
上诉人（原审被告）张福文，男，1978年10月28日出生。
被上诉人（原审原告）北京市大龙绿港物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区裕龙花园四区33号楼。
法定代表人范有昕，总经理。
委托代理人胡海花，女，1979年12月15日出生，北京市大龙绿港物业管理有限责任公司员工。
委托代理人顾洁，北京百朗律师事务所律师。
上诉人北京市大龙绿港物业管理有限责任公司（以下简称大龙物业）因与被上诉人张福文物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成由法官蒙瑞担任审判长、法官程磊、法官王天水参加的合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。上诉人张福文，被上诉人大龙物业的委托代理人顾洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大龙物业在一审中起诉称：大龙物业与张福文形成事实上的物业管理合同法律关系，由大龙物业向张福文居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。张福文系裕龙花园五区×室业主，其物业面积97.25平方米，按约定其应当向大龙物业缴纳从2009年4月15日至2015年12月31日的物业管理费12446元。该业主享受合同权利却未按约定交费，大龙物业多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.张福文支付大龙物业2009年4月15日至2015年12月31日物业费12446元；2.张福文承担本案诉讼费。
张福文在一审中答辩称：我是涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为97.25平方米，认可2009年4月15日至2015年12月31日未缴纳物业费。2009年4月份之前我一直按时缴纳物业费，2009年5月我家房屋走廊墙壁出现裂痕和渗水，我当时联系大龙物业，大龙物业也进行了首次维修，当时我与大龙物业口头约定如果房屋不再出现漏水裂痕等情况，双方同意2009年4月至2010年4月期间按照1200元的标准缴纳物业费。在2009年年底前后，墙壁又出现渗水问题，这次比上次严重，我们也跟大龙物业联系，大龙物业没有及时给我家维修，一直到2014年11月份大龙物业才通知我将对墙壁进行维修，当月月底维修完毕，后来墙壁还是漏水，现在还存在墙壁裂痕等情况。我认为大龙物业没有尽到每年一次对业主房屋进行普查和维修的义务，并且在明知业主房屋问题的情况下，没有积极处理，没有及时给我解决问题，且大龙物业提供的其他服务也存在瑕疵，所以我不同意缴纳物业费。
一审法院审理查明：张福文系北京市顺义区裕龙花园五区×室业主，该房屋建筑面积97.25平方米。
2005年4月15日，张福文与北京市裕滨物业管理中心（以下简称裕滨物业）签订物业管理服务协议书，约定由裕滨物业为张福文居住的小区提供物业管理服务，收费管理服务费标准为：高层1.6元/建筑平方米月（其中包括：物业费、电梯费、水泵费、生活垃圾外运费），多层1.8元/建筑平方米月（其中包括：物业费、电梯费、生活垃圾外运费）。2006年9月11日，裕滨物业资产无偿划转到大龙物业，由大龙物业为张福文居住的小区提供物业管理服务。张福文现拖欠2009年4月15日至2015年12月31日期间的物业费。
庭审中，张福文提供照片6张，证明2014年11月维修前房屋存在裂痕、受潮、渗水等情况及2009年5月大龙物业安排了首次维修，2014年11月才进行第二次维修，且至今房屋仍存在裂痕问题。针对张福文反映的问题，大龙物业解释称：存在渗水情况是因为张福文楼上业主家暖气漏水造成的，暖气漏水问题物业不负责维修，只是负责协调相关部门进行维修，而房屋裂痕属于房屋质量问题，物业没法维修；物业只负责对公共区域的维修，对业主室内部分没有维修义务。
另，在法院审理其他案件的过程中，有业主反映涉诉小区的物业服务存在瑕疵。经法院进行现场勘察，发现大龙物业在对涉诉小区的公共设施维修以及环境卫生的保持等方面确实存在瑕疵。
一审法院判决认定：裕滨物业与张福文签订的物业管理服务协议书，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因裕滨物业资产无偿划归大龙物业，后大龙物业承继裕滨物业的权利义务，向张福文提供了物业管理服务，张福文应根据物业管理服务协议书的约定向大龙物业公司交纳物业费。对于张福文称其房屋渗水且存在裂痕，大龙物业未尽到维修义务而拒绝缴纳物业费的辩解意见，因房屋渗水部位并非楼房共用部位，根据双方之间的约定，该部位不属于大龙物业负责提供维修服务的范围，故法院不予采信。但根据大龙物业同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况及法院现场勘察的情况来看，大龙物业在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故法院酌情扣减物业服务费。
针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，法院建议大龙物业加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。
据此，一审法院于2016年3月判决如下：一、张福文给付北京市大龙绿港物业管理有限责任公司二○○九年四月十五日至二○一五年十二月三十一日期间物业费一万一千八百二十三元七角，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市大龙绿港物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
张福文不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或将本案发回原审，诉讼费用由大龙物业承担。其主要上诉理由是：1.一审判决认定事实错误，张福文未曾与大龙物业直接签署物业管理服务协议书，与张福文签订物业管理服务协议书的裕滨物业服务及时到位，且同意张福文2009年4月16日至2010年4月15日期间物业费按1200元缴纳，后期裕滨物业无偿划归大龙物业，即使法律程序核准张福文与大龙物业不重新签订物业服务协议书属合理、合法行为，但大龙物业也要在做好物业服务标准的前提下收取物业费用，故认为张福文在得不到应有的物业服务权益保障的前提下不应每年按时足额缴纳物业费；2.一审判决中对大龙物业长期以来小区管理、公用设备维护不到位的既定事实已进行明确和证实，但判决时仅对大龙物业的诸多服务隐患酌情扣减662.3元，认为是对诸多业主的不公；3.张福文提出大龙物业未按照《裕龙花园五区物业管理服务协议书》中相关要求提供服务，一审法院对此不予回应和取证。
大龙物业服从一审法院判决。其针对张福文的上诉理由答辩称：同意一审判决，不同意张福文的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、裕龙花园五区物业管理服务协议书、注销核准通知书、顺国资复[2006]30号文件、资质证书等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，裕滨物业与张福文签订的物业管理服务协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因裕滨物业资产无偿划归大龙物业，其权利义务亦由大龙物业承继，且大龙物业在事实上向张福文提供了物业管理服务，故张福文应当按照约定向大龙物业交纳物业费。
关于张福文称大龙物业未按要求提供物业服务的上诉意见，因其所提交证据不足以证明，故本院对该意见不予采纳。鉴于通过目前证据，可以认定大龙物业在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时存有一定瑕疵，故一审法院酌情扣减部分物业服务费，处理亦属适当。张福文认为一审酌情扣减的数额对诸多业主的不公的上诉意见，没有事实及法律依据，本院不予采纳。
综上，一审法院判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费56元，由北京市大龙绿港物业管理有限责任公司负担8元（已交纳），由张福文负担48元（于本判决生效之日起7日内交纳至一审法院）。
二审案件受理费96元，由张福文负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙 瑞
代理审判员 程 磊
代理审判员 王天水
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 郑孟竹