山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1003民初3198号原告：高某全。委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程兵，山东荣顺律师事务所律师。被告：孙某敏。被告：高某甲。被告：高某乙。被告：高某波。被告：高某娟。被告：高某娥。上述六被告之共同委托诉讼代理人：王瑞殿，乳山建和法律服务所法律工作者。原告高某全诉被告孙某敏、高某甲、高某乙、高某波、高某娟、高某娥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某全之委托诉讼代理人何立民、程兵，被告孙某敏、高某甲、高某乙、高某波、高某娟、高某娥之委托诉讼代理人王瑞殿，被告孙某敏、高某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某全向本院提起诉讼请求：请求依法确认原告高某全与被告孙某敏签订的房屋买卖合同有效，位于威海市文登区小观镇南湾村×××号房屋归原告所有，被告协助原告办理产权过户登记手续。事实与理由：1997年9月19日，原、被告之间签订房屋买卖合同一份，合同约定被告将其所有的位于威海市文登区小观镇南湾村×××号房屋卖给原告，原告支付被告房款3700元，被告将涉案房屋交付原告，原告亦在涉案房屋居住至今，但自2016年开始，被告多次向原告无理主张涉案房屋的权利，原告认为原告系南湾村集体经济组织成员，被告在签订协议时亦系该集体经济组织成员，原、被告之间的房屋买卖合同行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地法》第六十二条之规定，该合同真实有效，涉案房屋的所有权应归原告所有，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告孙某敏、高某甲、高某乙辩称，一、被告孙某敏之夫、被告高某甲、高某乙之父高某绪与其兄弟高某义在1995年5月13日海上遇难死亡，被告孙某敏携被告高某甲、高某乙改嫁乳山生活，高某绪留下的房屋由其母亲丁某云经营，丁某云于2010年病故。诉争房屋系借给原告使用，双方并不存在买卖关系，因是闲置房屋，一直由原告经管使用至今，被告孙某敏没有收到卖房款3700元，被告从未听说高某绪遗留房屋买卖的事实；二、房屋买卖合同系原告单方拟就，应该认得自始无效，高某绪遗下的房产证登记内容为人口四人，即高某绪，被告孙某敏、高某甲、高某乙，说明房产四人都有份，为共有人，遗产继承人除高某绪妻女，还有母亲丁某云，协议书签订时间是1997年9月19日，此时被告高某甲已经下学一年参加劳动挣钱养家，被告高某乙也下学工作，以上继承人均符合法律规定的具有完全民事行为能力人，出卖共有财产签订协议书，于法于理都应征得所有法定继承人的同意后，在协议书上签名捺印方可有效，也须村委审查是否符合法律规定的农村村民一户一宅的规定，因此房屋买卖要经过村委同意批准才能确权过户，房屋买卖合同上没有孙某敏的亲笔签名，孙某敏对协议上的手印也不认可；三、原告主张房屋买卖协议系1997年签订，至起诉之日近二十年，此期间原告在法律规定的诉讼时效期间内，完全可以随时办理房产过户，或向人民法院主张自己的权利，原告诉称自2016年开始被告主张涉案房屋的权利，就是为了规避法律规定的2年和20年时效期的规定。综上，原告用欺诈手段伙同他人假拟房屋买卖协议，趁原告家破人亡之际，用恶人先告状之手段，严重侵害了被告的合法权益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告高某波、高某娟、高某娥辩称，丁某云系高某绪遗留下的房产的继承人之一，被告高某波、高某娟、高某娥系丁某云的继承人，考虑到被告孙某敏、高某甲、高某乙在高某绪去世后承受了不少苦难，故将应继承的份额放弃，转归被告孙某敏、高某甲、高某乙所有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：高某新与丁某云系夫妻，二人育有子女四人，分别为高某绪、高某义、被告高某娥、高某娟。高某绪与被告孙某敏于1978年12与结婚，婚后育有两女，即被告高某甲、高某乙。高某义与高某荣于1981年登记结婚，婚后育有一子，即被告高某波。高某新于1970年病故，高某绪与高某义于1995年海上遇难死亡，丁某云于2010年病故。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告为证实被告孙某敏在1997年已经将诉争房屋卖予原告，提交1997年9月19日被告孙某敏与原告高某全签订房屋买卖协议书一份，协议约定：经双方协商同意，孙某敏房屋4间，2间平房卖给高某全，定价叁仟柒佰元，现付现款壹千元，余贰仟柒佰元，定1997年底还清，特此为凭。协议落款处签有孙某敏、高某全与中间人高某荣的姓名。被告对该房屋买卖协议书提出异议称，落款处的签名不是被告孙某敏所签，手印亦非孙某敏所按。原告申请中间人高某荣出庭作证称，证人当时在村里担任会计，因为孙某敏的前夫在海上遇难，孙某敏改嫁到乳山了，所以就要把房子卖了，当时孙某敏与高某全都在证人家，证人从村里拿的抬头是文登市小观镇南湾村委会的信笺纸，用复写纸写了一式两份合同，两家一人一份，合同内容均是证人所写，孙某敏、高某全的名字也是证人写的，但是各自的手印是各自按的，合同签订后，高某全就在该房子中居住。被告对证人证言提出异议称，证人对签订合同的时间及是否交付卖房款均不清楚，故对该房屋买卖合同的真实性有异议。原告为证实其主张，又提交集体土地建设用地使用卡、宅基地登记台账、小观镇南湾村收条一份，集体土地建设用地使用卡显示土地使用证号为：小观集用（91）字第190430×××，土地使用者为高某绪；宅基地登记台账显示土地证号为1904**×××的土地使用者为高某全，发证日期为2000年3月，产权来源为买受；小观镇南湾村村委会于2008年1月28日向高某全出具收条一份，收条载明：今收到高某全土地证壹本，证号190430×××，因工作需要，用完后即返给本人，如有丢失，村委会负一切经济责任及法律责任。被告对集体土地建设用地使用卡的真实性无异议，对宅基地登记台账认为与本案无关，对村委会证明有异议，原告未提供土地证原件，无法确认其真实性。本院认为，原告提交的房屋买卖协议书，与中间人高某荣的证言，及集体土地建设用地使用卡、宅基地登记台账、小观镇南湾村收条相互印证，可以证实房屋买卖的事实，且诉争房屋自1997年至今一直由原告管理使用，被告从未主张过权利，被告辩称将诉争房屋借给原告使用，与常理不符，故本院对原告提交的证据予以认定。2、被告为证实高某绪系争议房产的所有人，被告孙某敏、高某甲、高某乙系房屋的共有人，提交房屋所有权证号为：文房产证字第××号房屋所有权证一份，房屋所有人登记为高某绪，人口数后标明为4人，建设时间为1978年；提交高某甲义务教育证书，高某甲、高某乙工作证明及营业执照各两份，证实在签订房屋买卖合同时已经参加工作，有独立的经济收入，系完全民事行为能力人。原告对房屋所有权证的真实性无异议，但被告高某甲、高某乙在1997年时均未满18周岁，无法视为民法意义上的完全民事行为能力人，因此，其母亲孙某敏是当然的法定代理人，被告的证据无法证实涉案的房产买卖协议是无效协议。本院认为，诉争房屋登记在高某绪名下，被告并未提交证据证实系诉争房屋的共有人，故诉争房屋本院认定为高某绪个人单独所有；被告提交的高某甲、高某乙的义务教育证、工作证明、营业执照，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋原登记在高某绪名下，房屋所有权证号：文房产证字第××号，集体土地建设用地使用证号：小观集用（91）字第190430×××号。1997年9月19日被告孙某敏与原告高某全签订房屋买卖协议书，将诉争房屋作价3700元卖予原告高某全。后诉争房屋由原告高某全管理、使用至今。2000年3月，土地使用证变更登记至原告高某全名下，2008年1月28日，土地使用证被小观镇南湾村委会收走。合同签订时，被告高某甲、高某乙已参加工作。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，涉案房屋系高某绪的遗产，丁某云与被告孙某敏、高某甲、高某乙作为遗产继承人，对涉案房屋享有共同的权利，承担共同的义务，后被告孙某敏将涉案房屋卖予原告高某全，原告高某全支付了合理对价，应当认定原告高某全系善意、有偿取得涉案房屋，且原告高某全居住、管理涉案房屋近二十年，被告辩称没有收到购房款，而在二十年的时间里没有向原告索取购房款，明显与常理不符。故原告请求依法确认原告高某全与被告孙某敏签订的房屋买卖合同有效，位于威海市文登区小观镇南湾村×××号房屋归原告所有，被告协助原告办理产权过户登记手续，本院予以支持。被告高某波、高某娟、高某娥对其应继承丁某云的份额赠予被告孙某敏、高某甲、高某乙系其对自己权利的处分，本院予以许可。被告高某甲、高某乙对被告孙某敏擅自处分涉案房屋有异议的，可向被告孙某敏追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89条之规定，判决如下：一、原告高某全与被告孙某敏于1997年9月19日签订的房屋买卖合同有效，被告孙某敏、高某甲、高某乙于本判决生效后十日内协助原告高某全办理位于威海市文登区小观镇南湾村×××号房屋[房屋所有权证号：文房产证字第××号，集体土地建设用地使用证号：小观集用（91）字第190430×××号]的产权变更登记手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告孙某敏、高某甲、高某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  汪渤清二〇一七年八月二十五日书记员  丛龙涵