湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第433号
上诉人（原审原告）廖立春，男。
委托代理人郭映秋，湖南卓进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衡阳市顺强置业有限公司，住所地衡阳市南岳区南岳镇祝融路85号。
法定代表人李合荣，该公司董事长。
委托代理人刘胜男，湖南居安律师事务所律师。
上诉人廖立春因与被上诉人衡阳市顺强置业有限公司（以下简称顺强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市南岳区人民法院（2015）岳民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月22日公开开庭进行了审理。上诉人廖立春及其委托代理人郭映秋、被上诉人顺强公司的委托代理人刘胜男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年，顺强公司竞得衡阳市南岳区南岳镇祝融南路15539.07平方米国有土地使用权，经批准在该地块上建设“寿岳帝景新城”项目，并办理了《商品房预售许可证》。2011年4月24日，案外人康国雄与顺强公司草签了一份《寿岳帝景新城商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买“寿岳帝景新城”4栋3单元1212室，建筑面积159.15平方米，该栋楼总层次为18层；购买单价为2238元／平方米，总价款为356178元，买受人选择银行按揭贷款，享受9.8折优惠，实际单价为2193.24元／平方米，实际总价款为349054元；出卖人于2012年3月31日前，将已竣工验收合格的房屋交付买受人；出卖人应当在交付使用之日起一年内办理房屋所有权证及土地使用证；天然气等开户费用由买受人负担。同日，康国雄与顺强公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定交房时间顺延三个月或提前三个月，都视为不违约。上述合同及补充协议签订后，康国雄共向顺强公司交纳了349054元购房款。
2011年5月24日，康国雄与顺强公司签订正式《商品房买卖合同》（合同编号：NY2011000282），其中第四条第二款约定：根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》，本商品房已有的配套设施且已计入在房价之内的项目费用为：（1）电力一户一表及建设费用；（2）供水一户一表及建设费用；（4）有线电视预埋到户费用；（5）电话线预埋到户费用；（6）多媒体通信系统预埋到户费用；（7）防盗门及防盗监控系统相关费用；（8）单元电子对讲保安门相关费用；但不包括（3）管道天然气预埋到户费用和“居民用户燃气庭院管网和室内管道安装费用”等。第六条约定：买受人于2011年5月24日缴纳购房首期款209054元，余款140000元办理银行按揭；贷款的成数和年限最终以银行审批为准；第八条约定：交房期限为2012年3月31日之前，交房条件为该商品房经综合验收合格。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，①如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；②如买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。该合同的其他约定与双方签订的《寿岳帝景新城商品房买卖合同》的相关约定类似。同日，康国雄与顺强公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，其内容与双方于2011年4月24日签订的《商品房买卖合同补充协议》相同。
2012年6月26日，涉案房屋经竣工验收合格，康国雄于同年7月24日收房。同年9月6日，康国雄和廖立春向衡阳市南岳区房产交易中心申请撤销备案，申请表上载明康国雄自愿将其购买的帝景新城4栋1212室转让与廖立春，该申请获得批准。同年9月10日，康国雄、廖立春及顺强公司签订《房屋更名协议书》，约定康国雄将房屋买受人的名字更改为廖立春。同日，康国雄向顺强公司发表声明“我于2012年9月10日将帝景新城四栋1212号房产转让廖立春，该房产转让前本人与贵公司一切经济往来与廖立春无关”。随后，廖立春与顺强公司倒签了《衡阳市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。
2012年10月5日，廖立春与衡阳市创安物业有限公司签订《寿岳帝景新城装修管理协议书》。2013年12月1日，廖立春入住涉案房屋。
2014年9月12日，“寿岳帝景新城”市政配套设施竣工完毕。同年9月16日，衡阳市南岳区地名委员会办公室以批复形式将“寿岳帝景新城”前道路命名为朝阳路，道路范围西起天子山广场，东迄南岳区与衡山县行政区划交界点，长1000米，宽40米。同年9月18日，衡阳市南岳区房屋产权管理中心受理顺强公司的初始登记申请。
另查明，2010年4月2日，衡阳市南岳区规划管理局向“寿岳帝景新城”项目颁发《建设工程规划许可证》。因顺强公司在施工过程中违规将17层加建至20层，超出规划建筑面积1509平方米，衡阳市南岳区规划管理局于2013年12月27日对顺强公司进行了行政处罚，顺强公司随后补办了有关手续。2014年3月25日，衡阳市南岳区规划管理局为“寿岳帝景新城”项目4号楼颁发《建设工程规划验收合格证》。
又查明，顺强公司的售房广告中承诺在小区内建设开户式厨房、棋牌区、露天文化区等园林景观，但至今尚有棋牌室等园林景观未建设好。
因廖立春认为顺强公司逾期交房及办证、违规加层、违约收取费用，遂提起诉讼，请求判决顺强公司赔偿74267.34元，并返还电力分户分表费620元及天然气开户费2100元。庭审中，廖立春变更诉讼请求，请求判决：1、顺强公司赔偿因未建设园林景观对廖立春的造成损失20000元；2、顺强公司赔偿因违规加层对廖立春造成的损失50776.8元；3、顺强公司支付逾期办理房屋所有权证、国土使用权证违约金3490.54元；4、顺强公司返还违约收取的电力分户分表费620元、天燃气开户费2100元。
原判认为，本案属于商品房预售合同纠纷。顺强公司具备房地产开发经营资质，并取得了《商品房预售许可证》，其与廖立春签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，属于合法、有效的合同，故双方应按约履行各自的义务。
关于顺强公司是否应对其未按照《郑重承诺》交付园林景观的行为承担赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然顺强公司存在违约行为，但廖立春诉请顺强公司赔偿20000元没有计算依据和法律依据，故不予支持，顺强公司仍应继续履行该承诺。
关于顺强公司是否应对违规加层的行为承担赔偿责任的问题。虽然顺强公司违规加层，但衡阳市南岳区规划管理局已进行了行政处罚，顺强公司将变更后的规划设计方案报衡阳市南岳区规划管理局审批，并已取得批准，且该房屋已竣工验收合格。同时，康国雄在将房屋转让给廖立春之前已收房，其对加层未提出异议，还发表声明称涉案房产转让前其与顺强公司的一切经济往来与廖立春无关，且廖立春已装修后入住已近两年。由于廖立春诉请顺强公司赔偿其50776.8元没有计算依据和法律依据，故不予支持。
关于顺强公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据衡阳市南岳区房屋产权管理中心《登记须知（一）商品房初始登记（房地产开发企业）》的规定，申请人在办理初始登记时须提供“建设工程综合验收合格证”、“地名委员会证明（门牌号码证）”。因“寿岳帝景新城”前道路在2014年9月16日才经批复被命名为“朝阳路”，而综合验收是在2014年9月18日才通过的，即顺强公司只能在2014年9月18日将办理权属登记所需的资料报产权登记部门备案，才可以完成初始登记。故导致廖立春所购房屋未能如期办理房产证的原因是市政配套工程未完成无法进行综合验收及“寿岳帝景新城”坐落的地名未确定，故对廖立春诉请顺强公司支付逾期办证违约金3490.54元不予支持。
关于顺强公司是否应返还天燃气开户费及电力分户分表费的问题。顺强公司原已安装了一户一表，在电力部门要求下，顺强公司对电力升级并收取620元，该费用并非电力开户费。根据双方签订的《商品房买卖合同》，天燃气开户费应由买受人负担，虽然《湖南省新建商品房交易价格行为规则》规定该费用应在商品房销售价格之中，但此规则既非法律又非法规和规章，且衡阳市南岳区物价局、南岳区房产管理处《南岳区商品房交易价格行为实施细则》（岳价字（2012）10号）证明南岳区从2012年12月20日起实行天燃气开户费计算在销售房价内的规定，而双方签订的《商品房买卖合同》是在此之前，故对廖立春诉请顺强公司返还天燃气开户费及电力分户分表费2720元不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告廖立春的诉讼请求。本案受理费1725元，由原告廖立春负担。
宣判后，原审原告廖立春不服，向本院提起上诉称：顺强公司违规加层导致逾期办证，应当支付违约金，并立即为廖立春办理权属证书；顺强公司交付的房屋不符合约定，没有征得廖立春的同意违规加层、减少园林景观设施，降低房屋建设开发成本，顺强公司应当按照其违约所获利益赔偿廖立春损失20000元；湖南省物价局、湖南省建设厅《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的效力高于衡阳市南岳区物价局、南岳区房产管理处《南岳区商品房交易价格行为实施细则》，顺强公司违规收取天燃气开户费及电力分户分表费2720元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，应当返还。请求撤销原判，改判：顺强公司立即为廖立春办理权属证书，支付逾期办证违约金3490.54元；顺强公司赔偿廖立春违约交房违约金和损失70776.8元；顺强公司返还违规收取的天然气开户费、电力开户分表费2720元。
被上诉人顺强公司答辩称：廖立春在起诉时没有提出办理权属证书的诉讼请求，导致延期办证的原因是南岳区市政工程及道路命名滞后，不是顺强公司的责任；廖立春要求顺强公司赔偿未按约定交付房屋的相关损失缺乏证据支持，顺强公司违规加层已受到行政处罚，并已通过规划验收，且顺强公司已同意完善未建设的园林景观，而廖立春没有提出完善园林景观的诉讼请求；因业主要求由电力部门统一程控抄表收费，减少电费损耗分担，顺强公司对电表进行改造升级，收取的620元是电力改造升级费用，并非电力分户分表费；顺强公司收取的2100元天然气入户建设费不是天然气安装费，没有违反法律、行政法规的规定；顺强公司的起诉已超过诉讼时效，不应得到法律的保护。请求驳回上诉，维持原判。
在二审庭审中，廖立春提供了以下证据：证据1、商品房预售许可证，拟证明顺强公司提供的商品房预售许可证是虚假的；证据2、罚款决定书，拟证明顺强公司违规加层；证据3、房屋分层分户面积对照表，拟证明顺强公司违规加层，导致实际房屋测量数据与规划备案不一致。
在本院指定的举证期限内，顺强公司提供了以下证据：证据1、商品房初始登记须知，拟证明综合验收是进行商品房产权初始登记的必须条件；证据2、电表改造申请，拟证明“寿岳帝景新城”小区原实行物业抄表代收电费，因存在电费分摊损耗问题，业主要求由供电公司直接收费，故顺强公司对电表进行改造升级；证据3、照片，拟证明原安装的电表及电表箱；证据4、照片，拟证明电力改造后新装的电表实行电力部门程控抄表收费；证据5、发票，拟证明2100元是天然气入户建设费，不是天然气安装费。
因廖立春提供的证据2以及顺强公司提供的证据1在原审已提供并质证，故二审不再质证。
经庭审质证，顺强公司对廖立春提供的证据发表以下质证意见：对证据1真实性有异议，该证据是错误的，应以产权部门盖章确认的商品房预售许可证为准；对证据3真实性无异议，实测面积与预测面积有差异是正常的，该证据无法达到其证明目的。
廖立春对顺强公司提供的证据发表以下质证意见：对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，业主在入住之后电表没有改造；对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，业主没有看见电表变更的情况；对证据4真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该费用属于顺强公司应承担的范围之内，与廖立春无关。
对廖立春提供的证据，本院经审查认为：证据1系复印件，无原件核对，无法确认其真实性，本院不予采信；证据3来源合法、内容真实，但不能证明逾期备案与该证据之间的因果关系，故不能达到其证明目的，本院不予采信。
对顺强公司提供的证据，本院经审查认为：证据2-4来源合法、内容真实，可证明顺强公司根据部分业主要求，对“寿岳帝景新城”项目原已建成的入户电表及线路进行了改造升级的事实，本院予以采信；证据5来源合法、内容真实，可证明顺强公司向衡阳南岳中油管道燃气公司为每位住户交纳天然气入户建设费的事实，但不能达到其他证明目的，对该证据本院部分予以采信。
经审理查明，原判查明基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，2004年5月19日，国务院颁布了国发（2004）16号《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了房地产开发主管部门对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。
又查明，“寿岳帝景新城”项目4号楼于2014年5月27日通过竣工验收备案，于同年9月18日综合验收合格并备案。
本院认为，本案争议焦点为以下几个方面的问题：
一、关于顺强公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。顺强公司与廖立春签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料（初始登记资料）报产权登记机关备案。本案收房时间为2012年7月24日，顺强公司应于2014年7月15日前将房屋初始登记资料报产权登记机关备案。建设部《房屋登记办法》第三十条对办理房屋初始登记作出了规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。2004年5月19日，国务院已取消房地产开发主管部门对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，改为由建设行政主管部门对建设单位出具的竣工验收报告和规划、公安、环保等相关部门出具的许可文件等进行审核备案，故《房屋登记办法》第三十条规定的“房屋已竣工的证明”即竣工验收备案表。顺强公司于2014年5月27日办理了“寿岳帝景新城”项目4号楼竣工验收备案，且其之前已办理了《房屋登记办法》第三十条规定的其他必要手续，故顺强公司于2014年5月27日已具备了申请房屋初始登记的条件。由于衡阳市南岳区房屋产权管理中心的特殊要求，申请初始登记时顺强公司须提供“建设工程综合验收合格证”、“地名委员会证明（门牌号码证）”，故“寿岳帝景新城”项目于同年9月18日又办理了非必要的综合验收备案，且“寿岳帝景新城”项目前道路于2014年9月16日才被获准命名，因此，导致涉案房屋逾期办理初始登记并非顺强公司的原因，根据双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》约定，顺强公司无需对此承担违约责任。廖立春提出顺强公司应支付逾期办证违约金的主张不能成立，本院不予支持。同时，顺强公司已履行了办理房屋初始登记的义务，而《商品房买卖合同》并未对廖立春何时取得权属证书约定期限，且廖立春起诉时也未提出顺强公司立即办理权属证书的诉讼请求，故廖立春提出顺强公司应立即办理权属证书的主张于法无据，本院不予支持，但顺强公司仍应协助廖立春尽快取得权属证书。
二、关于顺强公司是否应赔偿廖立春相关损失的问题。顺强公司未履行其建设园林景观的承诺，存在违约行为，但双方未约定违约责任的承担方式，廖立春主张顺强公司应当赔偿20000元，因该数额没有事实和法律依据，本院不予支持，但顺强公司仍应履行承诺，完善园林景观。顺强公司变更规划违规加层，建设行政部门作出了行政处罚，变更后的规划设计方案已获得批准，并验收合格。廖立春认为顺强公司违规加层造成了其相应损失，但未提供证据证明，廖立春提出顺强公司应赔偿其房屋加层损失的主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
三、关于顺强公司是否应返还廖立春相关费用的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定天然气管道预埋到户费用由买受人承担，该条款是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的规定，双方理应遵照执行。虽然《湖南省新建商品房交易价格行为规则》对商品房价格组成进行了规定，但该规定并非法律或行政法规的强制性规定，并不排除双方当事人以约定的形式设定各自的权利和义务。廖立春提出顺强公司应返还天然气入户建设费2100元的理由不能成立，本院不予支持，但廖立春仍可向相关行政职能部门反映情况。顺强公司原对“寿岳帝景新城”一户一表已安装完毕，因小区原实行物业抄表并代收电费，存在电费分摊损耗问题，在部分业主要求下，顺强公司对电表及线路进行改造升级，实现了电力公司程控收费，减少了电费损耗分摊，故电表改造升级费用620元／户应当由业主承担。廖立春提出顺强公司应当退还620元开户分表费的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1725元，由上诉人廖立春负担。
本判决为终审判决。
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（本页无正文）
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年十月十五日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍打印责任人：唐宇翔附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……