辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽10民终591号
上诉人（原审被告）：李玉柱，男，1969年1月29日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：辽宁庆阳特种化工有限公司。
法定代表人：张辉，该公司总经理。
委托代理人：王俊标，该公司法律顾问。
委托代理�：李洋，该公司法律顾问。
原审被告：张建，女，1966年7月27日出生，汉族。
原审原告辽宁庆阳特种化工有限公司与原审被告张建、李玉柱房屋租赁合同纠纷一案，文圣区人民法院于2015年12月21日作出（2015）辽阳文圣民二初字第00113号民事判决，李玉柱不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人李玉柱，被上诉人辽宁庆阳特种化工有限公司的委托代理人王俊标、李洋到庭参加诉讼，原审被告张建经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告辽宁庆阳特种化工有限公司一审诉称：原告于2013年7月1日与张建签订了《房屋租赁协议》。协议约定：承租人租赁位于文圣区东京陵阳鲁楼西侧一间房屋，经营打字复印业务，期限为一年，原告于2014年6月30日收回房屋。张键签订合同后不�去外地经营其它业务，该房屋和经营项目交由其亲戚李玉柱管理。2014年6月30日后，原告向张键提出收回房屋自用。张键表示同意退回房屋，但并未督促李玉柱退房。在原告找被告要求退房时，李玉柱表示拒绝腾房。原告认为，作为承租人张键负有到期腾退房屋的义务，被告李玉柱强占原告房屋无法律依据，属违法行为。故请求判令1、二被告向原告归还所占用阳鲁楼房屋。2、被告支付非法占用房屋期间的房屋占用费，每日占用费150元，从2014年6月30日起，直至起诉之日止，共计472天，合计70,800元。3、被告承担全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、2013年7月1日房屋租赁协议，证明二被告与原告之间存在合同关系。2、房屋产权相关说明、租赁房屋在建筑工程中的规划及批件手续，证明该租赁房屋产权属于原告所有。3、2014年11月6日原告主管部门的通知、通知，证明原告通知李玉柱、张键，行使了要求被告倒房的权利。
被告张建一审辩称：我于1999年7月1日与原告签订《房屋租赁协议》经营打字复印业务，2005年以后该房屋由我亲属李玉柱经营，李玉柱以我名义与原告签订《房屋租赁协议》继续经营打字复印业务。不是我占有这房屋，我不同意给付房屋占用费。
被告李玉柱一审辩称：我不同意原告诉讼请求，因为和原告签订合同的不是张键而是我。我可以倒房，但我在2014年7月与汤河一家水厂合作，做了庆阳地区品牌水代理商，安装了不锈钢门及铁栅栏，共投入资金45,000元，原告得给我损失。被告为支持其诉讼请求提供如下证据：1、通知，证明原告通知我收房的时间。
一审法院审理查明：辽宁庆阳特种化工有限公司与张建于1999年7月1日签订《房屋租赁协议》，辽宁庆阳特种化工有限公司将自己名下的位于辽阳市文圣区东京陵阳鲁楼一楼西侧面积99平方米房屋出租给张建用于经营打字复印业务。2005年以后，张建将该房屋交由其亲属李玉柱使用，继续经营打字复印业务。嗣后，经辽宁庆阳特种化工有限公司同意，李玉柱一直以张建名义与其签订《房屋租赁协议》。2013年7月1日，辽宁庆阳特种化工有限公司与李玉柱签订的《房屋租赁协议》内容：租期一年，租金8,000元（折合每日21.92元）。甲方（辽宁庆阳特种化工有限公司）从2013年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2014年6月30日甲方收回。租赁期满，经双方同意可续签《房屋租赁协议》。房屋用途：打字复印业务。第六条约定乙方（被告）不得对所租赁的房屋主体结构进行改造；乙方对租赁的房屋进行装修或改善增设他物应经甲方同意，所需费用由乙方自行承担。否则，甲方有权要求乙方负责恢�原状并赔偿由此给甲方造成的一切损失。合同到期后，辽宁庆阳特种化工有限公司因需要将阳鲁楼作为办公楼，故未与李玉柱续签合同，并要求李玉柱倒出房屋。李玉柱于2014年7月，未经辽宁庆阳特种化工有限公司同意，在该房屋经营品牌水代理并安装了不锈钢门及铁栅连，重新铺了水泥地。辽宁庆阳特种化工有限公司于2015年10月15日诉至一审法院。上述事实，有辽宁庆阳特种化工有限公司提供的房屋租赁协议、说明、通知、批件手续，有李玉柱提供的通知及当事人的陈述等在卷为凭。
一审法院认为：双方签订的《房屋租赁协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因李玉柱以张建名义与辽宁庆阳特种化工有限公司签订《房屋租赁协议》并使用该房屋经营打字复印业务，所以辽宁庆阳特种化工有限公司与李玉柱是实际的合同相对人。鉴于辽宁庆阳特种化工有限公司是于2014年6月30日后要求收回房屋，符合双方之间的合同约定，故辽宁庆阳特种化工有限公司要求李玉柱倒出该房屋的请求正当，一审法院应予支持。但辽宁庆阳特种化工有限公司要求张建倒出该房屋及给付房租之主张，因经其同意，李玉柱以张建名义与其签订房屋租赁协议，并实际使用该房屋，故辽宁庆阳特种化工有限公司该项主张不当，一审法院不予支持。辽宁庆阳特种化工有限公司要求李玉柱按每日150元计算支付房屋占用费，没有事实依据，应比照合同约定年租金8,000元标准计算，给付自2014年7月1日始至起诉之日止期间的房屋使用费计10,345元。鉴于合同约定乙方对租赁的房屋进行装修或改善增设他物应经甲方同意，所需费用由乙方自行承担，且李玉柱在合同到期后未征得辽宁庆阳特种化工有限公司同意投资、装修房屋，因此造成的经济损失应自行承担。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、李玉柱于本判决发生法律效力后15日内将其租赁使用的位于辽阳市文圣区东京陵阳鲁楼一楼西侧的面积为99平方米的房屋中倒出并归还辽宁庆阳特种化工有限公司。二、李玉柱给付辽宁庆阳特种化工有限公司房屋使用费10,345元（自2014年7月1日始至2015年10月15日止，按每年8,000元标准计算）三、驳回辽宁庆阳特种化工有限公司其它的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,570元，辽宁庆阳特种化工有限公司承担1,341元�李玉柱承担229元。
李玉柱上诉的理由及请求是:庆阳化工在2014年6月30日之前，没有提前通知我房子不租了，其应该提前几个月通知我。7月份以后，双方的房屋协议已经生效了，这些年都是这么执行的，工厂上门取房租签协议。7月以后他不来取房租是工厂的责任。之后工厂在8月19日通知我房子不租了，我跟领导说，我做了水代理，收拾了房子，应该赔偿我损失。之后庆阳化工私自断电、停水、停气，把我的复印设备全冻坏了，桶装水也冻坏了，对一审判决我不服。请求撤销一审判决，改判由被上诉人赔偿我代理品牌水和收拾房屋45,000元，我等了一年半，问题没有解决，导致生意无法营业造成的损失还有断气、断电造成设备损坏还有桶冻坏共计6万元。
辽宁庆阳特种化工有限公司二审答辩认为：上诉人说通知晚了，我们不予认可。上诉人说机器冻�了，我们认为与本案无关。请求二审法院维持原判。
张建二审未出庭应诉，未出具书面意见。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，房屋租赁合同双方应依约履行。上诉人李玉柱与被上诉人辽宁庆阳特种化工有限公司双方以原审被告张建名义签订的房屋租赁合同，双方已经实际履行，该合同对李玉柱及辽宁庆阳特种化工有限公司均有约束力。双方对租赁期限有明确的约定，在租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除时应当在合理期限之前通知承租人。本案租赁期满后，辽宁庆阳特种化工有限公司提出解除合同的通知，该通知到达上诉人时即发生解除的效力，辽宁庆阳特种化工有限公司基于物权要求李玉柱倒出房屋应得到支持，上诉人称被上诉人的通知不及时，没有事实和法律依据，本院不予采信；上诉人称被上诉人应赔偿其损失一节，因其所称均损失发生在双方租赁期限届满之后，其损失应由其个人承担，该上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,570元，由上诉人李玉柱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
审 判 员 毕寒光
代理审判员 张丽丽
二〇一六年六月七日
书 记 员 胡子建