天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第1553号
上诉人（原审被告）李丽。
被上诉人（原审原告）天津创想物业管理有限公司，住所地天津市南开区城厢东路与南城街交口东北侧煦园新居2-1-1301。
法定代表人杨春雨，总经理。
上诉人李丽因与被上诉人天津创想物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2015）辰民初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，天津创想物业管理有限公司系三级物业资质等级的物业管理服务公司，李丽系天津市北辰区奥园玉兰苑29-1-1304号房屋业主，房屋建筑面积138.85平方米。2011年7月9日，天津创想物业管理有限公司与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业类型为多层住宅、高层住宅、商业街；坐落位置天津市北辰区辰昌道，总占地面积11.63万平方米，总建筑面积13.09万平方米；服务内容及标准包括（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修养护管理、（二）电梯水泵职能系统等设备的运行管理与服务、（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地树木绿化设施的养护管理、（四）物业装饰装修的管理、（五）车辆行驶和停放秩序的服务管理、（六）物业管理区域内公共秩序的维护管理、（七）物业档案的建立保管和使用，上述（一）、（三）、（五）、（六）项服务标准均依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》二级中的标准执行；服务期限自2011年7月9日至2013年7月31日止；物业管理服务费用标准采取包干的形式收取，多层及高层住宅每平方米1.2元/月；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元/月的标准由业主交纳（合计每平方米1.8元/月）；业主于每季度首月31日前到玉兰苑物业服务中心交纳本季度物业费；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。2013年5月12日，天津创想物业管理有限公司再次与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业坐落位置天津市北辰区辰昌道，总占地面积11.63万平方米，总建筑面积13.19万平方米；物业服务期限自2013年8月1日至2016年7月31日；物业管理服务费用标准采取包干的形式收取，多层及高层住宅每平方米1元/月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.6元/月的标准由业主交纳（合计每平方米1.6元/月）；从逾期之日起按应交物业管理服务费的0.3%交纳违约金；其他约定同2011年7月9日双方签订的《天津市住宅物业服务合同》。现天津创想物业管理有限公司主张自2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费用标准均按照每平方米1.6元/月计算。合同签订后，天津创想物业管理有限公司对李丽所在小区进行了相关的物业管理服务。李丽每月应交纳物业管理服务费合计222.16元，其未交纳2011年7月1日至2015年4月30日（46个月）的物业管理服务费共计10219元。天津创想物业管理有限公司曾于2013年6月5日在天津市北辰区奥园玉兰苑29-1-1304号房门上张贴催收物业管理服务费的催款函。天津市北辰区奥园玉兰苑小区存在绿地受损、车辆秩序停放混乱等现象。
天津创想物业管理有限公司向李丽索要物业费未果，诉至法院，请求依法判令：1、李丽向天津创想物业管理有限公司交纳2011年7月1日至2015年4月30日的物业费，合计10219元及违约金1022元，共计11241元；2、案件受理费由李丽负担。
原审法院认为，天津创想物业管理有限公司与李丽所在小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力。天津创想物业管理有限公司依约为李丽提供了物业管理服务，李丽应按照合同约定向天津创想物业管理有限公司交纳物业管理服务费。根据李丽提供的照片可以证实，李丽所在小区绿地受损、车辆秩序停放混乱，天津创想物业管理有限公司未完全尽到合同约定的保洁、绿化、秩序维护等义务，李丽交纳的物业管理服务费应予酌减，依据合同约定的交费标准及天津创想物业管理有限公司履行合同义务的实际情况，法院酌定李丽向天津创想物业管理有限公司交纳2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费的85%为宜。因天津创想物业管理有限公司未能按合同约定履行全部义务，其要求李丽交纳违约金的诉讼请求法院不予支持。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，天津创想物业管理有限公司曾于2013年6月5日向李丽催收所欠物业管理服务费，符合诉讼时效中断的法定事由，故对李丽主张天津创想物业管理有限公司起诉已超过诉讼时效，法院不予支持。关于李丽主张天津创想物业管理有限公司系三级物业资质等级，不应按照二级收费标准收费的抗辩。天津创想物业管理有限公司提供的物业管理服务与其约定的二级物业管理服务标准对应，并非与物业公司资质等级对应，且天津创想物业管理有限公司的资质等级可以提供二级的物业管理服务，故对李丽的抗辩，法院不予支持。关于李丽主张天津创想物业管理有限公司未对其室内墙体裂痕和漏水进行维修一节，因《天津市住宅物业服务合同》未约定天津创想物业管理有限公司负责李丽室内墙体及漏水事项，故此主张于法无据，法院不予支持。关于李丽主张天津创想物业管理有限公司向小区业主以外人员发放门禁卡给业主居住安全造成隐患，以及天津创想物业管理有限公司在小区公共部位打井采水致使小区地面下沉一节，李丽未提供相关证据证明其上述主张，故法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李丽于判决生效后三日内给付天津创想物业管理有限公司2011年7月1日至2015年4月30日的物业管理服务费共计10219元的85%，即8686.15元；二、驳回天津创想物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由李丽负担。
原审法院判决后，上诉人李丽不服原审判决，向本院提出上诉。上诉人李丽认为原审判决认定事实不清，处理结果有误，其主要理由是：1、被上诉人一审提交的在上诉人门口张贴的催款函照片与事实不符，上诉人并未见过催款函，被上诉人的原审诉讼请求已超过两年的诉讼时效；2、被上诉人提供的服务均未达到物业服务合同的标准，未履行物业合同的相关义务。综上，上诉人请求二审法院：1.依法撤销原审判决；2.改判上诉人给付被上诉人2013年5月1日至2015年4月30日物业费的60%；3.判令被上诉人对上诉人家中卧室、客厅、厨房等多处存在严重质量问题进行维修；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天津创想物业管理有限公司未答辩。
本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被上诉人具有物业管理资质，其与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》应为合法、有效。双方当事人应依照相关约定，全面履行各自义务。上诉人主张被上诉人的原审诉讼请求超过诉讼时效，被上诉人曾于2013年11月向上诉人催要所欠物业管理费，符合诉讼时效中断的法定事由，故本院对上诉人提出的被上诉人起诉已过诉讼时效的主张不予支持。上诉人认为被上诉人提供的服务未达到物业服务合同的标准，未尽到物业合同的相关义务，原审法院根据合同约定的缴费标准和被上诉人履行合同义务的情况，酌定上诉人应向被上诉人缴纳2011年7月至2015年4月30日的物业管理服务费的85%，并无不妥。另，被上诉人与天津市北辰区奥园玉兰苑物业管理小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》中约定住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元，原审判决计算物业费标准并无不当。关于上诉人主张被上诉人对其家中卧室、客厅、厨房等多处存在严重质量问题进行维修，双方可协商解决，协商不成，可另行诉讼。综上，上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷 焱
代理审判员 陈 豪
代理审判员 张炳正
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……