浙江省乐清市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温乐柳民初字第263号
原告（反诉被告）：柳市镇彭桥村村民委员会。
负责人：胡明选。
委托代理人：王献孟。
被告（反诉原告）：倪贤臣。
委托代理人：卓群、巢亚军。
原告（反被告）柳市镇彭桥村村民委员会与被告（反诉原告）倪贤臣、土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月12日立案受理。被告于2014年7月31日向本院提起反诉，本院于同日受理。依法由审判员屠小霞适用简易程序于2014年8月20日公开开庭进行了合并审理。原告的负责人胡明选及其特别授权委托代理人王献孟、被告倪贤臣及其特别授权委托代理人卓群、巢亚军、证人胡耀球、李忠益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳市镇彭桥村村民委员会诉称：2006年12月31日，被告租赁原告所有的坐落于柳翁公路边农电站东首一处村集体机动田，四至：东51.1米、南72.1米、西50米、北61米，租赁土地面积计3370平方米。当日，双方签订了承包租赁合同，约定：2007年和2008年期间，年租赁费按8元／平方米计算；2009年开始年租赁费按10元／平方米计算，年租赁费计33700元；签订合同时先一次性交纳二年租赁费，2009年开始租赁费于每年年初交纳，逾期视为被告自动放弃租赁。事后，被告按约支付了前二年租赁费，原告依约将出租土地交付给被告使用。但自2009年开始至今，被告却未交租赁费分文。原告就此多次与被告协商，要求被告按约交纳所欠租赁费或将所租土地归还均无果。为此，原告起诉要求判决：一、解除原、被告于2006年12月31日签订的租赁协议；二、被告立即支付原告租赁费，租赁费自2009年1月1日起按33700元／年计算至判决履行之日止；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明自己主张的事实，在举证期限内提供证据有：1、当选证书、被告的人口信息表，证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁合同，证明被告承租原告土地的事实。3、照片一张，证明被告占用承租土地的事实。
被告倪贤臣答辩并反诉称：1、双方所签《租赁合同》依法无效。原告将涉案土地非法出租给被告进行项目开发，违反了我国《土地管理法》的有关规定；2、被告租赁涉案土地后，由于村民举报时任双委主要领导干部非法出租村集体土地，乐清市国土资源局于2009年上半年对原告的非法出租土地行为进行了立案查处，双方的土地租赁关系实际上已经终止，被告从此也没有使用该块土地；3、被告在2006年12月份�原告预交了2007、2008年两年度的土地租赁费53920元，并交付了保证金100000元，原告至今未将保证金100000元退还给被告；3、由于原告非法出租涉案土地的行为受到土地管理部门的立案查处，土地租赁无法继续，造成被告对该地块的前期开发费用的损失；5、自2009年上半年之后，涉案土地已经归原告管理使用，被告并没有占有使用涉案土地，更没有从涉案土地取得任何收益。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。由于反诉被告违法出租土地，涉案土地租赁合同违反法律法规的规定，导致系争《租赁合同》无效，且导致系争合同无效的过错主要在反诉被告，根据合同法第五十八条的规定，反诉被告应当赔偿反诉原告因合同无效所造成的损失。反诉请求：一、确认双方所签的《租赁合同》无效；二、反诉被告退还反诉原告保证金100000元并赔偿利息损失（按月利率1%自2006年12月12日起计算至判决确定履行之日止，暂计算至2014年8月12日为80000元；三、反诉被告返还反诉原告已付租金53920元并赔偿利息损失（按月利率1%自2016年12月31日起计算至判决确定履行之日止，暂计算至2014年7月31日为42596.8元）；四、反诉被告赔偿反诉原告损失费用200000元及利息损失（按月利率1%自2009年11月24日起计算至判决确定履行之日止，暂计算至2014年8月24日为114000元）；五、本案反诉、反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。
被告为证明自己的反诉主张的事实，在举证期限内提供证据有：1、现金缴款单，证明被告向原告交付租地保证金100000元及土地租金5.392万元的事实。2、协议书，证明原告非法出租土地造成被告损失的事实。3、当庭提供会议记录，证明现任村委也是认可前任村委因为违法出租造成被告的损失愿意进行赔偿的事实。4、申请证人胡某、李某出庭作证，证明原告出租被告的租地行为违法性，承租人在承租该土地时造成巨大经济损失的事实。
原告就被告的反诉辩称：1、租赁合同并无违反有关法律规定，原告将3370平方米土地出租给被告，用途是农业生产，并未改变土地性质。被告虽然诉称租赁合同违法，但其未提供任何证据对自己的主张予以佐证。2、租赁合同并未解除，涉案土地一直由被告租赁使用。被告诉称因村民举报原告非法出租土地，乐清市国土资源局于2009年上半年对非法出租土地的行为立案查处，从而致使土地租赁无法继续，自己从此也没有使用该块土地，双方之间的土地租赁关系已经终止，但被告至今未提供任何证据对上述主张予以佐证。据上，涉案租赁合同并无违反法律规定，依法有效，且一直由被告租赁使用，双方之间并未解除土地租赁关系。被告以租赁合同违法无效，原告对此负主要过错责任为�而提出反诉请求，却未提供任何证据予以佐证，其反诉请求依法不能成立，要求驳回反诉人的反诉请求。
被告对原告提供的证据1无异议，予以确认。对证据2，被告对真实性无异议，对合法性有异议，认为该合同是违法的，从租赁合同的内容来看该地属于农保区应用于农业，但实际上租出去用于非农建设，且未经村民会议或村民代表会议表决通过存在程序违法，其违反法律法规的强制性规定属于无效合同。本院认为该租赁合同可反映原告的待证事实，故予以认定。对证据3，被告对真实性无法确认，且不能证明被告占有使用的事实。本院认为该照片不足以证明原告的待证事实，且原告方在庭审中陈述到现该出租地为村民和承租人在使用的内容不相符，故本院不做认定。
原告对被告提供反诉的证据1真实性无异议，原告确实收到该两笔款项，本院予以认定。对证据2�原告对关联性、真实性均有异议，认为从协议内容来看，是因王方杨和胡明贵的私人矛盾，造成王方杨损失60万无，不能证明被告的待证事实。本院认为该协议是案外人所签订，且原告方对此不予认可，其与本案不存在关联性，故不做认定。对证据4，原告对真实性没有提出异议，但认为该会议记录的背景是要被告交出土地，原告为化解承包地的纠纷而做出让步，其不能反映是因原告给被告造成损失的事实。本院对原告方为处理出租地问题有意愿补偿被告的事实，予以认定。对证据5，原告持有异议，认为被告提供证人是为了证明协议书形成的过程，但两位证人证言不能证明被告的待证事实，与本案无关联性。本院认为两位证人涉及到协议书的内容，与本案不存在关联性，对被告该部分的待证事实不做认定。至于出租行为是否违法，将结合本案事实情况再做出认定。
经审理，本院查明：被告倪贤臣系柳市镇彭桥村的村民。2006年12月31日，原告柳市镇彭桥村村民委员会作甲方与被告倪贤臣作为乙方签订租赁合同，约定甲方将柳翁公路边农电站东首村机动田承包租赁给乙方，乙方所租地块四至为东51.10米，南72.10米，西50米，北61米，共计实际租赁面积3370平方米，租赁费2007年和2008年按8元／平方米计算为26960元，2009年起按10元计算／平方米为33700元，租赁费预交2年，同时交保证金100000元；2009年开始逐年从年初预交当年租金，违期做于自动放弃；租赁期限10年，从2007年1月1日
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2016年12月31日止；中途集体征用和柳翁公路改道，乙方无条件退出，租赁地块不做价赔偿一切租期终止，损失由乙方自负；甲方出租地属农保区，乙方如在租赁地块建筑它用的，首先要改变土地功能，必须征得上级有关部门批准完整个手续后方可动工；租期到后，�方必须腾空所租地块归还甲方，甲方方可退还保证金等内容，由双方在租赁合同上签字、盖章确认。签订合同的当天，被告向原告交付了租金53920元，并于2006年12月12日交付了保证金100000元。
另查明：2008年间，被告在涉案地块上填地、建围墙被乐清市国土资源局查处。现涉案土地尚建有围墙，部分土地由村民在耕种。
本院认为：本案双方当事人主要的争议在于双方于2006年12月31日签订的租赁合同效力问题。该租赁合同没有明确约定出租的用途，但原告方在庭审中陈述到2007年间租地耕种的费用为300-500元／亩，双方约定的租金远远超过同期的租地耕种费用，且被告租地后进行填地、建围墙，其租用的目的是用于非农建设，结合本案的实际情况，显然双方的租赁行为是将涉案土地用于非耕地，其违背了有关法律规定，又以合法形式掩盖非法目的，故该合同无效。因此�原告要求解除租赁合同以及支付租赁费的诉请，本院不予支持。进而，反诉原告要求确认租赁合同无效的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告因该租赁合同占用涉案土地的，应当予以归还，并拆除土地上的围墙，以恢复原状为原则。现原告要求被告归还占用的涉案土地、恢复原状的诉请，本院予以支持。至于其中部分涉案土地由村民耕种的情形，宜由原告自行处理解决为妥。另，考虑到原告明知涉案土地属于农保区而出租他人用于非耕地存在过错，现反诉原告要求反诉被告退还保证金100000元、已付租金53920元并赔偿�息损失的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。但该利息损失应按照中国人民同期同档贷款的基准利率计付。对于反诉原告诉求赔偿损失费用200000元及利息损失，因其提供的证据不足以证明其所主张的事实，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第三十四条、第三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认反诉被告柳市镇彭桥村村民委员会与反诉原告倪贤臣于2006年12月31日签订租赁合同无效。
二、被告倪贤臣于判决书生效后十五日内归还占用原告柳市镇彭桥村村民委员会出租地，并恢复原状。
三、反诉被告柳市镇彭桥村村民委员会应于判决书生效后十五日内退还反诉原告倪贤臣保证金100000元、租金53920元并赔偿利息损失（以100000元、53290元为基数分别从2006年12月12日、2006年12月31日起按中国人民银行同期同档贷款的基准利率计算至本判决确定的履行之日）。
四、驳回原告柳市镇彭桥村村民委员会的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告倪贤臣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取计1950元，由原告柳市镇彭桥村村民委员会负担。反诉受理费减半收取计4855元，由反诉原告倪贤臣负担2545元，反诉被告柳市镇彭桥村村民委员会负担2310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 屠小霞
二〇一四年九月十七日
代书记员 虞雨恒