陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕10民终589号上诉人（原审被告）王静，女，1986年11月3日出生，汉族，商洛市商州区人民医院护士，住陕西省商洛市商州区。委托代理人陈永生，男，1980年11月27日出生，汉族，住址同上，系上诉人王静丈夫。上诉人（原审原告）商洛奥翔物业服务有限责任公司，住所地：陕西省商洛市商州区中心街中段东侧。法定代表人杨学良，该公司经理。上诉人王静与上诉人商洛奥翔物业服务有限责任公司（以下简称：奥翔物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院（2016）陕1002民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王静上诉请求：一、判令奥翔物业公司终止停电的违法行为；二、撤销一审判决的由上诉人支付奥翔物业公司2703.8元物业费等费用的判决结果；三、由奥翔物业公司承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一、根据我国电力法的有关规定及物业服务协议的约定，物业公司只是为供电企业代收代缴服务，无权中断用户的用电。二、奥翔物业公司按每月每平方米1.3元收取物业服务费，没有物价局批文及备案。奥翔物业公司在2016年3月1日的缴费通知中说明该公司对上诉人停止正常服务，因此收费日期应从2014年1月1日计算至2016年3月3日。三、双方签订的前期物业服务协议约定，电梯费四层以上每层加收0.02元，不包括第四层，电梯费应按每平方米0.32元收取。四、奥翔物业公司收取的的水费为每吨3元或3.2元，没有物价局的备案和批文。2015年6月至7月的水费，每吨应当为2.45元，2015年8月以后每吨应当为2.65元，公摊水费应另行计算收取。上诉人奥翔物业公司辩称，一、奥翔物业公司不存在停电的违法行为。双方于2013年4月签订了物业协议，王静只交了一次物业费与电梯费，从2014年1月起至起诉之日止，王静一直拖欠物业费、电梯费不予缴纳，经多次催告无果，其停止向王静充电，奥翔物业公司的该行为是抗辩行为，奥翔物业公司没有拉闸，也没有掐断入户线路，奥翔物业公司没有违法停电。二、物业费及电梯费的收取符合双方合同约定，对双方均具有约束力。至于物业费是否向物价部门备案，不影响合同的效力，况且奥翔物业公司已向商洛市物价局进行了备案。对电梯费的计算，根据协议四层以上每层加收0.02元，应含四层，王静居住在五楼，电梯费加收0.04元是正确的。三、关于水电费的公摊及收费是否合理问题，2015年商州区民初字第00475号判决已作出结论，上级法院已经维持。本次诉讼，一审法院进行了现场勘察，电梯及燃气锅炉的水电均安装了独立的电表与水表，不存在重复收费和收费不合理的问题。请求驳回上诉，维护奥翔物业公司的合法权益。上诉人奥翔物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由王静支付上诉人储藏室夹层物业费254元，地下室物业费154元。主要事实与理由：王静于2013年11月7日接收储藏室，虽然购买时签订合同的是其夫陈永生，但实际使用的是王静夫妇，地下室也是王静夫妇使用，由王静交物业费，不存在主体错误。储藏室与地下室属群楼中的一部分，应缴纳物业费。参照物价局对物业费的备案，地下室物业费为0.3元，储藏室物业费为0.70元。一审法院认为无依据错误。上诉人王静辩称，一、原审判决奥翔物业公司分别按每月每平方米0.7元和0.3元的标准，收取储藏室和地下室的物业费，没有依据，认定事实清楚正确。二、奥翔物业公司起诉储藏室和地下室的物业费的主体错误，合同签订人是陈永生而不是王静,虽然陈永生与王静是夫妻关系，但都是独立行为人。请求驳回上诉。奥翔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告王静立即交纳自2014年1月以来欠交的物业费、电梯费、水费等各项费用，计3100.10元及其利息；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告王静系商洛“天骄国际”住宅小区2号楼2单元5003号业主，2014商房权字第119**号房产所有权证载明被告该套房屋的建筑面积为99.03㎡。2013年8月7日，被告王静之夫陈永生与商洛欣宝房地产开发有限责任公司签订买卖合同，购买其所在小区2#楼2单元4层401号楼梯间房屋；2014年11月1日，被告王静之夫陈永生与商洛欣宝房地产开发有限责任公司签订库房租赁合同，租赁其小区负1层房屋、面积57.03平方米；2014年11月1日，被告王静、陈永生与商洛欣宝房地产开发有限责任公司签订停车位租赁协议，租赁其小区负一层C区7#车位。2012年3月15日，原告奥翔物业公司与被告所在小区开发商商洛欣宝房地产开发有限责任公司签订前期物业服务管理协议，委托原告为天骄国际住宅小区进行物业服务管理，服务期限于2016年3月15日续签协议后，延长至2018年3月15日。2013年4月26日，原告奥翔物业公司（乙方）与被告王静（甲方）签订商洛“天骄国际”住宅小区前期物业服务协议，协议第二章服务内容第二条第9项代收代缴服务约定，如受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、卫生费、供热费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）收费标准执行政府规定，并根据相关部门或单位收费标准的变化进行相应调整。因甲方没有及时交纳水费、电费、燃气费、供热费、卫生费等费用导致相关单位停止提供相关服务，因此给甲方造成的损失由甲方自行承担，与乙方无关。因供水、供电、供气等单位的原因出现供水、供电、供气故障，因此给甲方造成的损失，由供水、供电、供气等单位承担相应的责任，与乙方无关。水电损耗及共用部位用水用电分摊，依照国家有关规定由全体业主分摊。第三章服务费用：四、本物业交付使用后，乙方按本协议第二章约定内容向甲方提供物业服务。本物业区域内，物业服务收费采取包干制方式。五、物业服务费：收费标准暂定为每月每平方米建筑面积1.30元。如遇国家相关法律法规、政府相关政策、物价及物业服务企业增加物业服务项目等因素的变化，物业服务企业有权在合理范围内予以相应调整标准。电梯费的收费标准为（每月每平方米建筑面积），首层0.10元、二层0.20元、三层0.30元，四层以上每层加收0.02元。在甲方收楼时乙方预收三个月物业费、电梯费，甲方自收楼起第四个月开始应在每月5日前履行交纳义务。物业服务费如遇政府执行标准调整，按政府最新标准执行。八、物业服务费用的收取按建筑面积计算。未办理房产证的，按商品房买卖（预售）合同中约定的面积进行收取。已办理房产证的，按房产证面积收取。如房产证的面积与商品房买卖（预售）合同面积有不同，按房产证的面积对已收取的费用多退少补。十、交通工具的停放按物价部门审批的价格进行公示并收取，未买车位的住户在停放机动车时，除向物业交管理服务费外，还需向产权人交纳租金。第四章物业的经营与管理。十四、地下停车库及地上停车位属于建设单位所有，建设单位委托乙方管理，停车场收费标准按政府规定的收费办法执行。十五、乙方与地下停车库，地上停车位车位使用人签订的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第七章违约责任。三十三、甲方违反本协议关于物业的使用，维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其它损失的，其它业主和乙方可依照本协议向物业所在地人民法院提起诉讼。三十四、甲方违反本协议关于业主共同利益的约定，导致其他业主的共同利益受损的，其他业主和乙方可依据本规约向物业所在地人民法院提起诉讼。三十五、乙方违反本协议或不遵守管理制度，未达到服务质量的约定，甲方有权要求乙方限期整改，也可依据本规约向物业所在地人民法院提起诉讼。原被告签订的上述前期物业服务协议还就其他服务内容、物业的使用及维修养护等有详细约定。2013年11月3日，被告向原告交纳了2013年7月26日至2013年12月30日的物业费和电梯费，其中物业费按1.30元的标准收取，电梯费按0.34元的标准收取。2016年2月19日，原告向被告所在的2#楼张贴催费通知，要求2#各欠费业主在10日内将所欠费用交清，否则，将采取停电停水措施；3月1日，原告向被告发出书面缴费通知，要求被告在3日内办理缴费事宜，否则，物业办将停止正常服务，通知附欠费明细：1、2014年1月1日至2015年12月31日欠物业费1544元，电梯费404元；2、2013年11月7日至2015年12月31日欠夹层物业费207元，地下室库房物业费154元；3、2015年度卫生费82.80元；4、2015年6月至2016年2月水费208元。欠费合计2599.80元。2016年10月24日，经本院现场勘查，被告所在“天骄国际”住宅小区2号楼两部电梯分别安装有两个电表，该小区供暖的燃气锅炉安装有独立的水、电表，被告水表显示用水量为320吨；同日，被告向原告交纳2015年度、2016年度两年卫生费165.60元。另查明，2015年3月25日，本案被告王静将本案原告奥翔物业公司诉至本院，认为奥翔物业公司在2013年4月26日向其交房时强行收取装修上料费200元，装修管理费100元，装修工人出入证2张20元，装修期间按0.84元收取电费300元，入住后按每度0.64元收取电费，按每立方米3元收取水费，按每张30元收取车辆出入证工本费30元属不合理收费，要求判令奥翔物业公司向其退还上述费用。本院审理后，于2015年9月21日作出（2015）商州民初字第00475号民事判决：一、奥翔物业公司返还王静装饰上料费200元，退还多收取的出入证工本费14元、车辆出入证工本费20元、装修电费71.4元，共计305.4元。限判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告王静其他诉讼请求。案件受理费50元，由王静负担30元，奥翔物业公司负担20元。宣判后，双方均不服，提起上诉。商洛市中级人民法院审理后，作出（2015）商中民二终字第00173号民事判决：驳回上诉，维持原状。二审案件受理费100元，由二上诉人各负担50元。宣判后，原被告双方不服，申请再审。陕西省高级人民法院于2016年9月30日作出（2016）陕民申1205号民事裁定，驳回王静和奥翔物业公司的再审申请。还查明，2015年4月28日，商洛市物价局转发了陕西省物价局《关于调整陕西电网电力价格的通知》，该通知中对居民生活用电定价为0.4983元。商洛市物价局于2012年10月18日作出商政价发[2012]76号《关于调整商洛市商区供水价格的通知》将本市居民生活用水定价为2.45元；2015年4月3日，商洛市物价局作出商政价发[2015]22号《关于我市市区居民生活用水实行阶梯水价的有关问题通知》，对市区居民用户用水实行阶梯用水分档计算收费，其中第一档水量144吨∕户.年（12吨∕户.月），用水定价为2.65元，第二档定价为每吨3.50元，第三档定价为每吨6.15元，并从2015年5月1日起执行。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告奥翔物业公司与被告王静签订有前期物业服务协议，该协议对物业服务费收费标准、电梯费收费标准及代收代缴服务约定明确，被告应按协议约定的收费标准向原告交纳相关费用。关于物业费，协议中约定，已办理房产证的，按房产证面积收取，如房产证的面积与商品买卖合同面积不同，按房产证的面积对已收取的费用多退少补，被告的房屋已办理有房产证，故应按房产证载明的99.03平方米计算物业费。被告提出的水、电费收费不合理等观点，在本院审理（2015）商州民初字第00475号案件中，已有结论，认为两项收费合理，在本案中本院不再重复论述。故被告所欠费用中：原告主张物业费按被告房屋建筑面积的一半，每月每平方米1.30元计收，被告每月应交64.36元（即99.03平方米÷2×1.30元），从2014年1月1日至2016年6月30日被告欠原告物业费为1930.80元，原告要求1930元，应予准许；被告房屋位于5楼，电梯费按被告房屋建筑面积的一半每月每平方米按0.34元的标准计收，每月应交16.83元（即99.03平方米÷2×0.34元），从2014年1月1日至2016年6月30日被告欠原告电梯费为505.05元，原告主张505元，应予准许；水费从2015年6月至7月被告用水16吨，按每吨3元计算，之后按每吨3.20元计算，2015年8月至2016年6月被告用水69吨，共产生水费268.80元，原告要求被告交纳，应予准许；以上各项欠费截止2016年6月30日共计2703.80元。原告提出储藏室夹层、地下室物业费，分别按每月、每平方米0.70元和0.30元标准收取，因原告没有提供相关依据，且被告不予认可，故原告这两项物业收费的诉求，本院不予支持；2015年至2016年度卫生费被告已于2016年10月24日付清，不再处理。原告要求被告支付欠费利息，因物业服务协议中对此没有约定，原被告作为物业公司与业主就相关费用的收取问题已经第二次诉讼，为化解矛盾、缓和双方关系，原告的该项诉求，在本次诉讼中，本院不予支持。被告提出电梯费与电费公摊重复收费、冬季供暖费用的燃气锅炉用水与水费公摊重复收费的观点，经本院现场勘查，电梯及燃气锅炉的电、水均安装有独立的电表、水表，且原告亦说明这两部分水电费并未摊入水电费的公摊范围，公摊费用的范围原告已在小区公示，故不存在重复收费；被告提出原告物业管理不到位的理由因无证据证明，本院不予采纳；被告提出小区相关收益应归业主所有等辩论观点，不能作为被告欠交物业费、电梯费、水费等费用的抗辩理由，对此，被告可通过其他合法途径解决；对被告提出停电给其造成了损失，被告已说明是抗辩理由，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王静于判决生效之日起5日内向原告商洛奥翔物业服务有限责任公司交纳物业费、电梯费、水费共计2703.80元，并从2016年7月1日起物业费按每月每平方米1.30元、电梯费按每月每平方米0.34元、水费按每吨3.20元的标准交纳至本判决确定的履行期限届满之日止；二、驳回原告商洛奥翔物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由商洛奥翔物业服务有限责任公司负担10元，被告王静负担40元。二审中，上诉人奥翔物业公司提供了天骄国际小区2015年度水电费公示表、水电费核算说明、缴纳水电费的票据，证明其收取水费的价格依据。经质证，上诉人王静对缴纳水电费的票据的真实性无异议，但认为不能证明是天骄国际小区所用。上诉人王静对水电费公示表、水电费核算说明有异议，认为消防、喷泉等用水应准确计量，生活用水量不应包括供暖用水，二次加压的耗电量过高，商业用水不应分摊。经综合审查，上诉人王静对缴纳水电费票据的真实性无异议，本院予以采信。上诉人奥翔物业公司说明了其收取的水费价格的合理性，对水电费公示表、水电费核算说明中与水费价格相关的内容，本院予以采信。二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人签订的物业服务协议，是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。奥翔物业公司提供了物业服务，业主应依据协议缴纳物业费等费用。协议约定了物业费的收费标准，奥翔物业公司按房屋面积的一半主张物业费，予以准许。王静应按奥翔物业公司的该主张缴纳物业费。王静称奥翔物业公司在2016年3月1日的缴费通知中说明该公司对其停止正常服务，物业费应从2014年1月1日计算至2016年3月3日。但因王静未交物业费，奥翔物业公司有权进行抗辩，因此王静称物业费应从2014年1月1日计算至2016年3月3日，不能成立。王静认为协议约定电梯费四层以上每层加收0.02元，不包含第四层，但按约定的整体意思看，四层以上每层加收0.02元应包含第四层。因此王静的该观点不能成立，不予支持。水费应依据政府定价收取，但业主还应分摊所在小区的公摊水费，奥翔物业公司在公摊水费的基础上计算出分摊单价，计入水费价格中，是计算公摊水费的一种方法，且奥翔物业公司对收取水费的价格作了合理说明，故奥翔物业公司主张的水费价格并无明显不当，应予认可。上诉人王静称奥翔物业公司停止给其充电违法，要求奥翔物业公司终止停电行为，但王静在一审中并未反诉，其可另行主张。奥翔物业公司参照备案的物业费，分别按0.7元每平方米与0.3元每平方米收取储藏室与地下室的物业费，缺乏合同依据，不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人王静、商洛奥翔物业服务有限责任公司各预交50元，由上诉人王静、商洛奥翔物业服务有限责任公司各自负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  尤永刚审 判 员  卢洛军代理审判员  文改云二〇一六年十二月八日书 记 员  王 博