福建省厦门市思明区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）思民初字第18142号
原告陈彻义，男，1963年1月26日出生，汉族，住福建省永春县。
原告陈舒荣，男，1988年10月11日出生，汉族，住福建省永春县。
上列原告共同委托代理人周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被告厦门市中闽百汇商业有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路929号1-3层及地下一层。
法定代表人李瑞庆，总经理。
委托代理人陈宇峰、林志佳，福建联合信实律师事务所律师。
第三人厦门金同成大厦业主委员会，住所地厦门市思明区中山路358号，组织机构代码66471287-9。
诉讼代表人柯银河，主任。
委托代理人林嫩俤，工作人员。
原告陈彻义、陈舒荣与被告厦门市中闽百汇商业有限公司（以下简称中闽百汇公司）、第三人厦门金同成大厦业主委员会（以下简称金同成业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈彻义及原告陈彻义、陈舒荣的共同委托代理人周玉坤，被告中闽百汇公司的委托代理人林志佳、陈宇峰以及第三人金同成业委会的委托代理人林嫩俤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈彻义、陈舒荣诉称，2013年1月24日，原告与被告中闽百汇公司（授权的金同成业委会在厦门中华街道办事处见证下）签订《租赁授权委托合同》，约定原告将其所有的厦门市中山路340号102单元店面出租给被告，合同约定店面免租期为2013年2月1日至2013年4月30日止，租赁期自2013年5月1日至2015年1月30日止，租金为每月每平米600元，实收月租金为36000元；租用费用每三个月支付一次。合同签订后，原告按照合同如约履行，将房产提供给被告使用。在2015年7月19日开始，被告违约陆续退场，租赁期间被告仅支付15个月的租金，尚欠原告12个月租金，被告拖欠租金且擅自拆除讼争房屋的铁卷帘门，已经严重违约。故请求判令：1、被告中闽百汇公司向原告支付厦门市思明区中山路340号102单元店面2014年8月1日至2014年12月31日期间的租金180000元及2015年1月1日至2015年7月31日期间的占用费252000元；2、被告中闽百汇公司向原告赔偿拆除卷帘门造成的损失8000元；3、被告中闽百汇公司将厦门市思明区中山路340号102室店面恢复原状。
被告中闽百汇公司辩称，一、被告并非本案适格被告，原告起诉被告错误，应驳回其起诉。首先，原告系与金同成业委会签订《租赁授权委托合同》，其二人建立的法律关系，与被告无关；其次，金同成业委会经全体业主的多数投票决定，将整个金同成大厦整体合法出租给被告，并与被告签订《租赁合同》，原告并非该合同相对方。二、原告要求被告支付其租金，并无事实与法律依据，应予以驳回。首先，被告已依照《租赁合同》以及《补充协议（三）》的约定，向金同成业委会支付了2013年11月22日至2015年2月21日期间的全部租金，不存在拖欠租金的事实，原告应按《租赁授权委托合同》的约定取得其应分配的租金份额；其次，被告与金同成业委会签订的《租赁合同》已于2014年12月31日协商解除，且约定租金仅支付至2015年2月21日，原告向被告主张其他期间的租金，不应支持。三、被告租赁包括讼争房屋在内的整个金同成大厦商场系合法的民事行为，不存在任何侵权行为，原告要求被告赔偿其拆除卷帘门的损失及将讼争房屋恢复原状，无事实与法律依据，不应支持。首先，金同成业委会经合法程序选举产生，有权执行业主大会的决定事项，有权根据业主大会决议，与被告签订《租赁合同》；其次，金同成业委会与被告签订《租赁合同》的效力应及于全体业主，被告有权对讼争房屋进行装修；再次，《租赁合同》已于2014年12月31日经协商解除，被告于2015年9月30日起全部撤场；最后，原告要求被告赔偿拆除卷帘门损失及将讼争房屋恢复原则属于侵权纠纷，与本案系不同法律关系，不应在同一案件中审理；且原告也无证据证明被告存在任何侵权行为。
第三人金同成业委会辩称，原告与第三人曾于2013年签订《租赁授权委托合同》，委托第三人出租讼争房屋，被告将租金支付给第三人之后，再由第三人将租金支付给原告，第三人未滞留任何租金；被告已向第三人支付了至2015年2月的租金，第三人亦向原告支付了至2015年2月的租金。
经审理查明，2012年5月29日，第三人金同成业委会（甲方）与被告中闽百汇公司（乙方）在中华街道办事处见证下签订了一份《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市中山路336-360号金同成大厦地下一层到地上六层（除地上一层厦门银行经营的380.65m2外）整体出租给乙方，装修期自2012年6月1日至2012年8月31日，租赁期限为12年，自2012年9月1日至2024年8月31日，第一、二、三租赁年度租金为2000万元／年（不含税），第四年起每年递增；租金每三个月支付一次，乙方于本合同签订之日起7个工作日支付第一期租金，并于每个使用期届满前三十日按约定金额支付租金；甲方应于2012年6月1日前将符合双方约定交付条件的租赁房屋交付给乙方；甲方保证具备代表全体业主签订和履行该合同的主体资格，保证该租赁房屋为商业用房并拥有以出租方式处置的合法权利，且不存在任何权属争议；甲方和任何其他方在本合同租赁期限前的任何纠纷及债务，或发生业主内部纠纷的，均与乙方无关，并不能影响乙方对该租赁物正常承租、经营次序；乙方因经营需要，可对租赁房屋进行内部装修，在不危及建筑主体结构的情况下可对租赁房屋在平面布局结构进行适当调整。
2013年11月28日，第三人金同成业委会又与被告中闽百汇公司签订了一份《补偿协议（三）》，补充约定以2013年11月22日为启租日期，租赁期限往后顺延，具体租赁期限为2013年11月22日至2025年11月21日止。2013年11月，第三人金同成业委会与被告中闽百汇公司在中华街道办事处见证下签订了《租赁场地交付确认书》，确认租赁场地按现状移交给被告中闽百汇公司。后，被告中闽百汇公司已向第三人金同成业委会支付了2013年11月22日至2015年2月21日期间，扣除一楼沿街109号店面租金之外的其余房屋租金。
另查明，中华街道办事处、仁安社区居民委员会于2010年12月13日登报，公告因金同成大厦原业主委员会未能于指定时间内组织换届选举，中华街道依法成立厦门市金同成大厦第二届业主委员会换届选举监督指导小组，负责指导仁安社区居委会组织换届选举工作，并通知业主在指定时间至中华街道办事处一楼会议室推选楼层代表；后，中华街道办事处又于2011年4月28日、29日，两次登报通知业主在2011年5月1日至5月28日期间，至外清巷20号之四参加第二届业委会改选投票；并于2011年5月30日再登报通知将于2011年6月1日上午9时在思明区金新河16号开箱验票；开箱验票后，中华街道办事处于2011年6月4日登报公示了选举结果，公布了金同成大厦第二届业主委员会的15名委员姓名，以及对《业主大会议事规则》、《业主管理规约》的投票表决情况。
2011年12月22日，金同成业委会登报公告，通知业主在12月31日前至业委会，就金同成大厦《商场招商方案》、《业主的共同承诺》、《租金工作方案》、《业主的授权委托》等事项进行表决。《商场招商方案》中载明招商方式为商场整体招租，租赁期限为12年；《业主的共同承诺》中载明业主同意放弃自主经营的权利；《业主的授权委托》中载明《商场招商方案》表决通过后，授权业委会与承租方签订租赁协议。
2013年1月26日，原告陈彻义、陈舒荣作为委托方（甲方）与第三人金同成业委会（乙方）作为受托方签订了一份《租赁授权委托合同》，约定甲方将原告陈彻议、陈舒荣名下的厦门市中山路340号102单元商铺委托乙方出租给被告中闽百汇公司作为经营场所，商铺面积60平方米，甲方在签订本协议前已经审阅并认可乙方与中闽百汇公司2012年5月签订的《租赁合同》，甲方愿意承担《租赁合同》相应的权利和义务，如甲方不能履行或提前终止，承租人追究乙方责任的，甲方应承担由此给乙方造成的损失；装修期自2013年2月1日起至2013年4月30日，装修期不计租金，租赁期限为12年，自2013年5月1日至2025年4月30日，第一租赁年度租赁费用为甲方实收600元／月／平方米，月租金36000元，如有租赁税，税金由承租方承担，第四个租赁年度起，每年以前一租赁年度租金为基数递增2%；租赁费用每三个月支付一次，乙方于该合同签订之日起7个工作日支付第一期三个月租金，此后应于每个使用期届满前三十日支付下一期三个月租金；甲方应于2013年1月31日前将符合交付条件的租赁房屋交付乙方。原告陈彻义在该合同中作为甲方签字确认，金同成业委会作为乙方加盖其业委会公章。该合同签订后，第三人金同成业委会已按36000元／月的标准向被告支付了15个月的租金。
2013年10月25日，金同成业委会向厦门市工商行政管理局出具一份《承诺书》，载明金同成大厦负一楼至地上六层产权系1350户业主共同拥有，经投票授权出租招商经营的业主有1332户，目前未授权共有18户，金同成业委会代表上述授权业主与中闽百汇公司签订《租赁合同》。中华街道办事处亦在该《承诺书》中盖章确认情况属实。
还查明，2014年12月31日，第三人金同成业委会（甲方）与被告中闽百汇公司（乙方）在中华街道办事处见证下签订了《租赁合同终止协议书》，约定自该协议签订之日起，双方一致同意终止因承租厦门市中山路336-360号金同成大厦商业用房而签订的以下所有合同和协议：1、2012年5月29日签订的《租赁合同》和《金同成大厦租赁合同物业补充协议》；2、2012年8月31日签订的《补充协议》；3、2013年2月25日签订的《补充协议》；4、2013年6月24日签订的《金同成大厦租赁合同关于垫付电费的补充协议》；5、2013年11月28日签订的《金同成大厦租赁合同补充协议（二）》和《金同成大厦租赁合同补充协议（三）》；乙方同意以上合同和协议终止后，其支付到2015年2月21日的租金甲方不予退还；乙方自愿在该协议签订之日起三个工作日内支付甲方250万元招商运营资金，乙方代垫的电费738894.37元，其中甲方已还乙方76970元，剩余661924.37元由乙方承担，乙方不再向甲方收取该部分代垫费用及利息；乙方配合甲方招商需要，商场负一层和一层应正常开业，在2015年6月30日前，如果甲方招到商家或自营需要，则乙方应在一个月内退场并把物业移交给甲方；若2015年6月30日甲方还没有招到商也没有收回商场自营，乙方有义务继续支持甲方招商工作，在2015年7月10日前再支付甲方100万元招商运营资金，同时商场负一层和一层正常开业，甲方招到商家或自营需要乙方应在一个月内退场并把物业移交给甲方；乙方配合甲方招商义务的最长时限至2015年9月30日止，在配合甲方招商期间，如果出现商场业主现场阻扰乙方经营或网络、媒体伤害乙方声誉，乙方可以单方面书面通知甲方移交商场物业并提前退场。乙方从商场退场之日起，配合甲方招商的资金支持和开业维持的后续义务自然停止；乙方支持甲方招商运营资金、商场维持营业、大厦物业管理和设备设施维保是出于回馈客户、业主的自愿行为，与甲乙双方本协议之前签订的所有合同、协议、文件无关。该终止协议书签订后，被告中闽百汇公司已依约支付第三人金同成业委会350万元招商运营资金，并于2015年9月30日退场完毕。
审理中，原告方主张其系讼争《租赁合同》的出租方，并基于该《租赁合同》提出本案诉讼。
以上事实，有《租赁合同》、《补充协议（三）》、《租赁授权委托合同》、进账单、收据、（2014）思民初字第14247号民事判决书、（2015）厦民终字1084号民事判决书、《租赁合同终止协议书》、《租赁场地交付确认书》及庭审笔录为证。本院对上述事实予以确认。
本院认为，第三人金同成业委会在对招商情况进行通报并征得绝大部分业主（同时拥有绝大部分商场经营面积）同意的情况下，基于大部分业主的授权与被告中闽百汇公司签订讼争《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规强制性规定，应系合法有效。现原告主张其系该《租赁合同》的出租方，并无法律依据。首先，讼争《租赁合同》所约定的租赁房屋范围虽涵盖了原告方所有的厦门市中山路340号102室，但金同成业委会系按相关程序，征得绝大部分业主（同时拥有绝大部分商场经营面积）同意后，以自身名义与被告中闽百汇公司签订的讼争《租赁合同》，该合同也已明确约定出租方为第三人金同成业委会；其次，讼争《租赁合同》亦由被告中闽百汇公司与第三人金同成业委会实际履行，被告中闽百汇公司系基于第三人金同成业委会履行了交付租赁房屋之义务，而实际使用原告方所有的厦门市中山路340号102室房屋；再次，原告方根据其与第三人金同成业委会签订的《租赁授权委托合同》，从第三人金同成业委会处领取房屋租金，租金标准亦由原告方与金同成业委会协商确定，原告方就其所有房屋与第三人金同成业委会形成委托合同关系，并非直接与被告中闽百汇公司形成房屋租赁合同。综上，原告方并非讼争《租赁合同》的合同主体，其基于该合同提起租赁合同纠纷，属主体不适格。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十五条、第七十六条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条规定，裁定如下：
驳回原告陈彻义、陈舒荣的起诉。
如不服本判决，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一五年十二月二十八日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。