北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终593号
上诉人（原审被告）：北京兴盛顺达运输有限公司，住所地北京市石景山区广宁村东山增产居委会平房102室。
法定代表人：郝进军，经理。
委托诉讼代理人：杨翻航，男，1989年3月30日出生，北京兴盛顺达运输有限公司总经理。
委托诉讼代理人：王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京馨强劲运输有限责任公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里村。
法定代表人：李佳乐，经理。
委托诉讼代理人：刘淑杰，河南闻禹律师事务所律师。
原审被告：北京茂业盛河物流有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海子角村39号。
法定代表人：马春艳，总经理。
委托诉讼代理人：朱建峰，男1973年8月27日出生，北京茂业盛河物流有限公司经理。
上诉人北京兴盛顺达运输有限公司（下称兴盛顺达运输公司）因与被上诉人北京馨强劲运输有限责任公司（下称馨强劲运输公司）、原审被告北京茂业盛河物流有限公司（下称茂业盛河物流公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初12753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴盛顺达运输公司委托诉讼代理人王红娟、被上诉人馨强劲运输公司委托诉讼代理人刘淑杰、原审被告茂业盛河物流公司委托诉讼代理人朱建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兴盛顺达运输公司上诉请求：撤销原判，依法改判，认定《厂房场地租赁合同》无效。事实和理由：一、《厂房场地租赁合同》的违反国家强制性规定，应当被认定无效。1.争议的厂房土地属于长阳镇夏场村村民集体所有，根据《土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地管理部门仅根据鸟瞰图确认涉案土地是工业用地，而没有任何关于涉案的土地档案，故我公司坚持认为涉案土地不属于工业用地。2.北京京葫磁材有限公司(下称京葫磁材公司)占有房山区长阳镇夏场村南、长周路东侧的地块属于违法占有。京葫磁材公司没有出示任何证据证实其占有该块土地的合法性。此土地属于集体所有，根据《土地管理法》第11条、第12条、第14条、第15条、第60条、第63条的规定，京葫磁材公司使用农村土地进行非农业建设，必须经过县级人民政府登记造册，确认建设用地使用权，并且使用农村土地必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，而在本案中没有任何县级政府关于土地批准文件的证据。涉案的土地和厂房用途为工业，根据《土地管理法》第60条规定兴办企业必须经过县级人民政府批准，但本案中也没有县级人民政府批准的任何文件。北京市长阳资产经营管理公司（下称长阳资产公司）既不是政府的资产行政管理部门，也不是资产的合法处置部门，长阳资产公司仅仅具有管理财产的权利，至于涉及财产的实质性处理必须经过村委会集体讨论通过，并且还必须经过县级人民政府批准进行企业发展。在本案中，京葫磁材公司占有的土地、厂房没有县级人民政府的批准文件，故京葫磁材公司属于违法占有土地。3.《厂房场地租赁合同》及馨强劲运输公司与京葫磁材公司签订的《土地转让协议》均无效。涉案的两份合同都违法了《土地管理法》第11条、第12条、第14条、第15条、第60条、第63条规定，根据《合同法》第52条关于违反法律、行政法规的强制性规定，签订的合同应当认定无效。二、我公司与茂业盛河物流公司共同给付馨强劲运输公司房屋租金共计168万元。一审法院仅认定给付60万元，其实茂业盛河物流公司还给付馨强劲运输公司108万元。在一审庭审时我公司已经提交法庭一张收据，证实茂业盛河物流公司通过在陈××处借款支付李×108万元。三、我公司逾期支付租金的原因。2015年7月，我公司找的工程队在承建厂房的过程中工程质量不合格，双方出现争执，这时工程队到镇里、区里政府信访承建的厂房用地不属于工业用地，属于违建。馨强劲运输公司担心合同不能履行，政府出面干涉，我自己又考虑建设投入比较大，2015年12月份双方协商给付工程队工程款300万元，其中馨强劲运输公司承担50万元，我公司承担250万元，让工程队息事宁人。由于工程属于违法建筑，工程队以此借口使工程出现质量问题并逾期交付，导致我公司的房屋迟迟不能正常运营，所以产生我公司逾期支付租金。四、按照馨强劲运输公司要求半年的租金计算，我公司已经不欠租金，既然不欠租金何谈违约金的问题。我公司已给付168万元租金，按照馨强劲运输公司的要求应是140万元租金，还多支付28万元。另外，根据最高院关于民间借贷纠纷的解释的规定，民间利息只能保护24%利息，那么计算金钱违约金也应当依据此规定，认定违约金最高也不能超过24%，而一审认定按照银行利息4倍支付违约金超过了24%。
馨强劲运输公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我公司同意一审判决。一审法院已经查明涉案土地为工业用地，土地转让过程中也约定由京葫磁材公司协助办理土地证。兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司逾期未交纳租金，已构成违约。我公司在涉案场地注册有北京馨强劲冷冻仓储有限公司、北京馨强劲建材有限公司，当时双方口头约定对方使用我方执照。
茂业盛河物流公司述称，不同意一审判决，但不提起上诉，同意兴盛顺达运输公司的上诉意见。
馨强劲运输公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司之间于2015年5月1日签订的《厂房场地租赁合同》；2.判令兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司支付2016年5月1日至2016年10月30日的租金140万元；3.判令兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司支付违约金200万元并赔偿损失（具体损失以评估为准）；4.诉讼费由兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司承担。
一审法院认定事实：2015年5月1日，馨强劲运输公司（甲方）与兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市房山区长阳镇夏场村东的场地、房屋及其配套设施，原厂房建筑面积约14638平方米。现有配套供水设施一套，变压器3台，机井2眼，场地总面积约20000平方米。乙方租用该厂房场地只得用于冷冻储藏、仓储、加工、冷链物流，酒店。未经甲方同意，乙方不得改变土地用途。租赁期限10年，自2015年5月1日起，至2025年4月30日止。2015年5月1日至2016年5月1日租金金额为2800000元，从第二年起至第10年逐年递增1%。租金起算时间为合同签订次日。本合同签订后乙方先一次性向甲方交付100万元租金；2015年5月1日前支付余额180万元。以后租金每年五月一日一次性交齐下一年租金，直至合同期满终止或解除。乙方应按时足额向甲方缴纳租金，如逾期一个月未向甲方缴纳租金，甲方有权收取每日月租金的0.5%的滞纳金，如逾期三个月未向甲方缴纳租金，甲方有权单方解除合同。乙方须在自本合同签订7日内到甲方住所地办理交接手续。标的物交付时，双方应进行现场清点，测量，并对地上建筑物、附属设施等进行拍照备存，确认无误后，双方办理书面交接手续。乙方接手后，因一些建筑物不符合乙方经营，需要改造经双方协商作价方可拆除。甲方按本合同约定期向乙方交付租赁标的物，并保证乙方在租赁期内享有土地使用权和全部地上物的使用权。乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、非甲方书面同意，乙方擅自将土地转租、转让、发包、抵押给任何第三方；2、非甲方书面同意，乙方擅自改变租赁用途或进行其他非法经营、超范围经营或违法活动。甲乙双方在履行合同过程中，任何一方违约，应向守约方支付违约金200万，守约方有权要求违约赔偿实际损失。甲乙双方在履行本合同过程中，如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向房山区人民法院提起诉讼。合同签订后，馨强劲运输公司将涉案土地交付给兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司使用。兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司给付了第一年的租金280万元。
另查明，2007年12月14日长阳资产经营公司（甲方）与京葫磁材公司（乙方）签订《场地转让协议》，约定甲方同意将甲方场地共计70亩（2002年10月10日甲乙双方场地租赁协议为66亩、2007年8月22日甲乙双方场地租赁协议5亩，因长周路占地1亩，实际为4亩，两份协议共计70亩）转让给乙方；土地转让费为2.5万/亩，总计175万元；付款时间自合同签订之日付款总金额的50%，即87.5万元，剩余50%部分自合同签订之日起一年内付清。甲方应协助乙方办理场地转让手续，乙方在办理场地转让时所发生的各项费用均由乙方承担。
2009年2月5日，京葫磁材公司（甲方）与馨强劲运输公司（乙方）签订《土地转让协议》，约定为了盘活闲置资产、增加本地区税收和就业机会，通过招商引资，经甲乙双方协商，镇主管部门同意，甲方将位于北京市房山区长阳镇夏场村南、长周路东侧的工业用地30亩（三十亩、南北长124米，东西宽163米，另附简易图一份）转让给乙方长期使用。乙方分四次付甲方土地转让金750万元。甲方可协助乙方办理土地使用证，为乙方提供必要手续。乙方在办理自己所征用30亩（三十亩）地使用证同时协助甲方将自用的40亩（四十亩）土地使用证一同办理。长阳资产经营公司在上述转让协议上盖章。
又查，涉案土地权属为集体土地所有权，所有权人是北京市房山区长阳镇合作经济联合社，土地地类为工业用地。长阳资产经营公司登记投资人为北京市房山区长阳镇政府。
就第二年已给付租金数额的问题，兴盛顺达运输公司称其与茂业盛河物流公司共同给付了168万元，其中，兴盛顺达运输公司转账支付30万元，茂业盛河物流公司转账支付30万元，茂业盛河物流公司另通过案外人陈××支付108万元。馨强劲运输公司认可收到兴盛顺达运输公司给付的30万元和茂业盛河物流公司给付的30万元，但称该60万元系用于偿还其他欠款，与本案不具有关联系；馨强劲运输公司不认可收到租金108万元。就赔偿损失的诉讼请求，馨强劲运输公司称无法确定具体数额，又经一审法院释明，馨强劲运输公司未在法庭期限内提出评估申请。
一审法院认为,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据本案查明的事实，馨强劲运输公司与兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司签订的《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司未按照合同约定履行给付租金义务，已构成违约，现馨强劲运输公司依据双方之间的合同约定，要求解除合同，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司应当给付馨强劲运输公司的租金数额，虽馨强劲运输公司主张兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司已给付的60万元与本案不具有关联关系，并提供欠条，但该证据不足以证明其主张，故法院对兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司已给付租金60万元的事实予以确认，对于馨强劲运输公司主张的其他欠款纠纷，可以另行解决。对于兴盛顺达运输公司主张另外给付的租金108万元，证据不足，法院不予采纳。综上，对于馨强劲运输公司要求给付2016年5月1日至2016年10月31日的诉讼请求，在扣除兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司已给付的租金范围内，法院予以支持，对于馨强劲运输公司过高的诉讼请求法院不予支持。对于馨强劲运输公司要求给付违约金的诉讼请求，法院认为，虽双方约定违约金为200万元，但如按照双方约定的违约金标准计算对兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司惩罚过重，故法院根据公平原则，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度及逾期利益综合考虑，参考2016年5月1日至判决之日止的同期银行贷款利率的四倍，对违约金予以酌减。对于馨强劲运输公司要求赔偿损失的诉讼请求，因未明确具体数额，不符合民事案件的起诉条件，应予以驳回。对于兴盛顺达运输公司所辩涉案租赁合同无效的主张，理由欠缺，法院不予采纳。茂业盛河物流公司经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，依法缺席判决。据此，一审法院判决：一、解除北京馨强劲运输有限责任公司与北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于二○一五年五月一日签订的《厂房场地租赁合同》；二、北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于判决生效后七日内给付北京馨强劲运输有限责任公司租金八十万元；三、北京兴盛顺达运输有限公司、北京茂业盛河物流有限公司于判决生效后七日内给付北京馨强劲运输有限责任公司违约金十一万二千元；四、驳回北京馨强劲运输有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。本院审理中，兴盛顺达运输公司主张馨强劲运输公司不协助其办理营业执照、出具有效的场地证明，导致其无法正常经营。馨强劲运输公司解释称当初双方口约定使用其在涉案土地注册公司的营业执照，所以兴盛顺达运输公司并没有要求其协助办理营业执照，且兴盛顺达运输公司也没有在一审审理中提出过这个理由，涉案土地上注册有北京馨强劲冷冻仓储有限公司、北京馨强劲建材有限公司。茂业盛河物流公司提交了2016年7月28日收据复印件一份，该收据载明：兹收到陈××向茂业盛河物流公司股份转让北京市房山区夏场村东兴盛物流园50%股权的转让款人民币120万元，支付方式：其中108万元支付给李×（馨强劲运输公司法定代表人李佳乐之父），12万元现金支付，收款人处盖有茂业盛河物流公司公章，以证明通过陈××支付给馨强劲运输公司租金108万元。该收据复印件兴盛顺达运输公司一审审理中亦作为证据出示。馨强劲运输公司对收据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，亦否认收到108万元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。馨强劲运输公司与兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司签订的《厂房场地租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据北京市国土资源局房山分局的答复已明确涉案土地地类为工业用地，馨强劲运输公司提交的长阳资产经营公司与京葫磁材公司签订的《场地转让协议》及其与京葫磁材公司签订的《土地转让协议》亦足以证明馨强劲运输公司有权出租涉案场地，且在兴盛顺达运输公司承租涉案场地的过程中并无第三人对涉案场地主张使用权，故兴盛顺达运输公司关于双方之间签订的《厂房场地租赁合同》无效的主张，缺乏依据，本院不予采信。根据合同约定，兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司应于2016年5月1日前一次性交齐第二年的租金，如逾期三个月未交纳租金，馨强劲运输公司有权单方解除合同。关于第二年租金已给予数额，除原审法院已认定的60万元外，兴盛顺达运输公司还主张茂业盛河物流公司通过案外人陈××向馨强劲运输公司支付了108万元，馨强劲运输公司否认收到上述108万元。对此，兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司仅提交了盖有茂业盛河公司公章的收据复印件一份，但该证据并不能直接证明陈××已实际将108万元支付给馨强劲运输公司法定代表人李佳乐的父亲李×，故兴盛顺达运输公司应承担举证不能的不利后果，本院对兴盛顺达运输公司关于还支付给馨强劲运输公司108万元租金的主张不予采信。馨强劲运输公司要求兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司给付2016年5月1日至2016年10月30日的租金，经查，兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司已给付60万元，剩余80万元尚未给付，故兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司还应给付上述期间租金80万元。因兴盛顺达运输公司、茂业盛河物流公司迟延给付租金已逾期三个月，故馨强劲运输公司要求解除《厂房场地租赁合同》符合合同约定，应予支持。按照合同约定，任何一方违约，还应向守约方支付违约金200万元，原审法院已考虑到违约金约定数额过高，综合当事人的过错程度、逾期利益等因素予以酌减，兴盛顺达运输公司认为酌减后的违约金仍然过高缺乏依据，本院不予支持。关于兴盛顺达运输公司所述逾期支付租金系因工程队以厂房用地不属于工业用地、建房违法相要挟索要不合理的工程款一节，既缺乏证据支持，也非延迟支付租金的正当理由。关于兴盛顺达运输公司所述馨强劲运输公司不能提供办理营业执照所需场地证明一节，因现无证据证明兴盛顺达运输公司向馨强劲运输公司提出了出具场地证明的要求，且涉案场地注册有其他公司，证明可以正常办理营业执照，故兴盛顺达运输公司的上述主张亦不能构成其拖欠租金的正当理由。
综上所述，兴盛顺达运输公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12920元，由北京兴盛顺达运输有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一七年三月十六日
书记员 赵子豪