浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异61号
案外人：嵊州市威宝电器有限公司（统一社会信用代码：913306833553585979），住所地：嵊州市经济开发区浙锻路108号。
法定代表人：葛宏蓉。
申请执行人：中国工商银行股份有限公司嵊州支行（组织机构代码：70452213—0），住所地：嵊州市剡湖街道鹿山路178号。
负责人：蔡杨，行长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：俞建农，浙江三惟律师事务所律师。
被执行人：嵊州市现代光阳家电厨具厂（组织机构代码：74346630—3），住所地：嵊州市经济开发区浙锻路108号。
负责人：马梦洋。
被执行人：浙江欧美特电机有限公司（组织机构代码：58779558—5），住所地：嵊州市经济开发区城东区。
法定代表人：卢一彬。
被执行人：浙江一洲模塑有限公司（组织机构代码：73603236—3），住所地：嵊州市城东经济开发区（曹家洋）。
法定代表人：过金玉。
被执行人：马梦洋（身份证号码：3306231957********），男，汉族，1957年2月2日出生，住新昌县。
本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司嵊州支行（以下简称：工商银行）与被执行人嵊州市现代光阳家电厨具厂（以下简称：现代光阳）、浙江欧美特电机有限公司、浙江一洲模塑有限公司、马梦洋金融借款合同纠纷一案中，案外人嵊州市威宝电器有限公司（以下简称：威宝电器）向本院提出书面异议，本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。申请执行人工商银行的委托诉讼代理人俞建农到庭参加听证，案外人威宝电器及被执行人现代光阳、浙江欧美特电机有限公司、浙江一洲模塑有限公司、马梦洋均未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人威宝电器称，2015年9月1日案外人与现代光阳签了一份厂房租赁协议，约定将现代光阳的两处厂房（厂房一产权证号为浙嵊房权证嵊字第××、土地证为嵊州国用2012第04377号，厂房二产权证号为浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号为嵊州国用2011第034**号，以下简称：案涉房地产）及附属房租给案外人使用，租赁期限12年，自2015年9月1日至2027年8月31日；双方约定12年的租金总额为1382万元，租期每三年为一期，第一期租金应在2018年8月31日前支付完毕，之后每期租金应于该租赁期满之日前支付完毕。协议签订后，现代光阳于2015年9月2日将上述厂房交付给案外人使用，案外人已经支付了部分租金。案外人认为双方订立的厂房租赁协议合法有效，对案外人的租赁权应予以保护。为此请求法院对现代光阳所有的座落于嵊州市浙锻路108号的房屋及土地使用权进行带租拍卖。
申请执行人工商银行称，其与现代光阳在2012年就案涉房地产已经设定抵押，当时现代光阳明确该案涉房地产未租赁；案外人与现代光阳在2015年才签订租赁合同，其时间在设定抵押后，故他们的租赁合同即使是真实的，也不能对抗申请执行人的抵押权，因此法院涤除租赁权的执行裁定是正确的，要求驳回案外人的异议。
本院查明，本院于2016年7月17日作出的（2016）浙0683民初1603号民事判决书认定，申请执行人与现代光阳于2012年11月9日订立的2012年嵊州（抵）字0278号《最高额抵押合同》约定：被告嵊州市现代光阳家电厨具厂以其所有的位于嵊州市浙锻路108号的抵押房地产[房屋所有权证编号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地使用证编号：嵊州国用（2011）第03450号]设定抵押，为被告嵊州市现代光阳家电厨具厂自2012年11月9日至2015年11月8日期间在人民币730万元的最高余额内与原告签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议等提供抵押担保；最高额抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用等。抵押合同签订后，双方于同日对该相关房地产办理了抵押登记手续，他项权证编号为浙嵊房他证嵊字第20127**号。并判决：一、嵊州市现代光阳家电厨具厂归还中国工商银行股份有限公司嵊州支行借款本金6999967.95元及支付自2015年10月起至2016年2月20日止尚欠的利息（含罚息、复息）149252.35元，并支付以借款1999967.95元自2016年2月21日起至付清日止按年利率9.24%计算的罚息，支付以借款200万元自2016年2月21日起至付清日止按年利率9.66%计算的罚息，借款300万元自2016年2月21日起至付清日止按年利率8.8275%计算的罚息，对所欠利息、罚息从2016年2月21日起至付清日止分别按年利率9.24%、9.66%、8.8275%计算的复息。二、嵊州市现代光阳家电厨具厂归还中国工商银行股份有限公司嵊州支行因本案支出的律师代理费3万元。三、上述第一、二项，限嵊州市现代光阳家电厨具厂于本判决生效之日起十日内付清。四、如嵊州市现代光阳家电厨具厂逾期未履行上述付款义务，则原告有权对嵊州市现代光阳家电厨具厂所有的位于嵊州市浙锻路108号的抵押房地产[房屋所有权证编号为浙嵊房权证嵊字第××号，土地使用证编号为嵊州国用（2011）第03450号，他项权证编号为浙嵊房他证嵊字第20127**号]以折价或拍卖、变卖所得价款所得价款在730万元的最高余额内享有优先受偿权。五、浙江欧美特电机有限公司对被告嵊州市现代光阳家电厨具厂的2015年（嵊州）字0040、2015年（嵊州）字0410号小企业借款合同项下债务的偿还在250最高限额万元内承担连带清偿责任。六、浙江一洲模塑有限公司对嵊州市现代光阳家电厨具厂的2015年（嵊州）字0040、2015年（嵊州）字0410号小企业借款合同项下债务的偿还在最高限额250万元内承担连带清偿责任。六、马梦洋对嵊州市现代光阳家电厨具厂的上述债务在最高限额1000万元内承担连带清偿责任。七、浙江欧美特电机有限公司、浙江一洲模塑有限公司、马梦洋在承担保证责任后，有权向嵊州市现代光阳家电厨具厂追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62055元，财产保全费5000元，合计诉讼费67055元，由被告嵊州市现代光阳家电厨具厂、浙江欧美特电机有限公司（对其中24000元部分）、浙江一洲模塑有限公司（对其中24000元部分）、马梦洋共同负担。
判决生效后，工商银行向本院申请强制执行。本院于2016年9月8日立案执行，案号为（2016）浙0683执3079号。在执行过程中，本院拟依法拍卖、变卖现代光阳所有的房屋及土地使用权。案外人威宝电器向本院要求保护其租赁权，本院于2016年10月24日作出（2016）浙0683执3079号之一执行裁定书，裁定对案外人威宝电器对位于嵊州市浙锻路108号的房产及土地使用权的租赁权不得对抗本案申请执行人。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条亦规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。同时,抵押登记具有公示公信效力,房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。案涉房屋在2012年11月9日即已设定抵押，在现代光阳与案外人签订厂房租赁协议之前。为此本院于2016年10月24日作出（2016）浙0683执3079号之一执行裁定书裁定涤除案外人威宝电器的租赁权并无不当，案外人提出的异议理由不成立，对其异议本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人嵊州市威宝电器有限公司的异议申请。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一六年十二月六日
书 记 员 马聪儿