广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终2911号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司。住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈艺敏，女，1980年3月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢振东，广东格明律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈艺敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、双方当事人约定涉案房屋交付条件为“该商品房经建设工程质量验收自检合格”。该约定是双方真实意思表示，符合法律法规的规定。通大公司在一审时提交的《竣工验收备案表》显示，2012年5月13日，涉案房屋所在建设工程已经建设、勘查、设计、施工、监理单位竣工验收，即涉案房屋所在建设工程已自检合格。故一审法院认定涉案房屋于2012年5月13日未达到交付标准，没有事实和法律依据。二、通大公司在涉案商品房达到约定的交付条件后，已在约定期限内通知买受人办理收楼手续，故通大公司已按买卖合同的约定履行交房义务。三、一审法院对逾期交房违约金诉讼时效的法律适用有误。即使通大公司存在逾期交房的问题，买受人亦应自知道权利被侵害之日（2011年12月31日）起两年内（2013年12月31日）主张权利，故买受人提起本案诉讼已超过诉讼时效。陈艺敏辩称，一审判决正确，应予以维持。通大公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。陈艺敏向一审法院起诉请求：1.通大公司为陈艺敏办理房地产权证；2.通大公司向陈艺敏支付逾期交楼违约金[2011年11月1日至2015年9月15日期间的逾期交楼违约金142153.4元，2015年9月16日以后的违约金按100.5元/天（即按购房款的每日万分之二）计算至实际交楼时止]。陈艺敏在一审庭审中撤回要求通大公司办理房地产权证的诉讼请求。一审法院认定事实：2011年1月8日，陈艺敏与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：陈艺敏购买通大公司所有的位于xx市xxxx庭xxx幢xxx房，房价款为502664元，现金付款151664元约定付款时间为2011年1月8日，商业贷款351000元约定付款时间为2011年2月8日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”《中山市商品房买卖合同》签订后，陈艺敏向通大公司支付了房价款共计502664元。通大公司称于2012年1月2日按合同约定的地址向陈艺敏发出收楼通知书，通知陈艺敏自2011年12月31日起前往通大公司指定地点办理涉案商品房的收楼手续。陈艺敏称没有收到该收楼通知书。双方确认至今未办理过书面的交付商品房手续。但至今，通大公司以施工单位原因为由未将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书。后陈艺敏以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，陈艺敏诉至一审法院，提出前述诉求。通大公司提交的竣工验收备案表显示，出具时间为2012年5月13日，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章同意涉案商品房验收；提交的电梯监督检验报告显示，出具时间为2012年9月25日，由广东省中山市特种设计检验所盖章确认涉案商品房的电梯检验合格；提交的生活饮用水给水工程卫生学评价报告显示，出具时间为2013年8月7日，由中山市疾病预防控制中心盖章确认涉案商品房生活饮用水给水工程经评估基本符合国家相关卫生要求；提交的客户工程竣工查验报告单显示，出具时间为2009年11月24日，由广东电网有限责任公司中山三角供电分局盖章确认旭日御华庭专用电房变配电安装工程检验合格；提交的建设工程消防验收意见书显示，出具时间为2014年4月18日，由中山市公安消防支队三角大队盖章确认旭日御华庭住宅小区经综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，双方签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。陈艺敏自愿撤回要求通大公司办理房地产权证的诉讼请求，是其处分自己权利的范围，与法不悖，一审法院予以准许。关于陈艺敏请求办证的问题。办理房地产权属证书不属于通大公司的职权范围，但根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对陈艺敏应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。关于逾期交房违约金的问题。商品房买卖合同约定涉案商品房的交房标准为自检合格，应当理解为涉案商品房除由建设、施工、监理、勘察、设计单位共同出具工程竣工验收报告确认同意竣工验收外，同时必须满足电梯、水电、煤气、消防的正常使用。通大公司提交的证据已证明涉案商品房于2011年6月30日已取得工程竣工验收报告，即该日已达到合同约定的交付条件。而涉案商品房的电梯、水电、煤气、消防中最后一项完成验收合格的是消防，完成验收合格的时间为2014年4月18日。为此，涉案商品房于2014年4月18日才达到合同约定的交房标准，并满足基本的安全条件和居住要求。商品房买卖合同第八条约定通大公司应于2011年12月31日前向陈艺敏交房，故一审法院认定通大公司未按约定时间向陈艺敏交付符合交付条件的商品房，通大公司应当承担相应逾期交房的违约责任。通大公司逾期交房，其在涉案商品房符合交付条件后负有通知陈艺敏收楼的义务，即使通大公司提供的收楼通知书真实，也发生于商品房符合交付条件前，陈艺敏当然有权拒绝收楼，且通知书寄出的时间比要求收楼的时间迟，不符合常理。因通大公司未能提供其他证据证明已履行通知义务，一审法院认定陈艺敏至今仍未收楼。虽然涉案商品房已符合交房的条件，陈艺敏可以随时到通大公司处办理收房手续，但通大公司逾期交房时间长，影响陈艺敏实现商品房的基本价值。由于陈艺敏未能提供证据证明其损失，若逾期交房违约金按商品房买卖合同第九条约定的每日万分之二计算至通大公司实际交房之日，违约金显然过高，结合合同的履行情况、通大公司的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通大公司向陈艺敏支付逾期交房违约金100000元。关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司的辩解理由不成立。关于通大公司主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，若出卖人逾期交房，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。一审法院认为，上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是卖方逾期交楼时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故一审法院对通大公司关于涉案逾期交房违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，陈艺敏诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起十五日内将办理位于xx市xxxx庭xxx幢xxx房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司于一审判决生效之日起十五日内向陈艺敏支付逾期交房违约金100000元；三、驳回陈艺敏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，减半收取1572元，由通大公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人承诺商品房交付使用之日，与商品房正常使用直接关系的供水、供电、电梯等设施可正常使用；若上述设施在规定日期内未达到使用条件，双方可协商延期收楼，经买受人同意可先行收楼，出卖人承诺在买受人收楼后60天内完成上述设施。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，陈艺敏未对一审判决确定通大公司应向其支付的逾期交房违约金提起上诉，故本案二审的主要争议焦点有二：一是通大公司是否已完成交楼的义务；二是买受人主张的逾期交楼违约金是否经过诉讼时效。关于争议焦点一，即通大公司是否已完成交楼义务的问题。虽然双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付标准为房屋经建设工程质量验收自检合格，且通大公司提交的竣工验收备案表亦显示涉案商品房所在建设工程已于2012年5月13日经建设、勘查、设计、施工及监理单位办理竣工验收。但根据双方在合同第十三条的约定，通大公司向买受人交付使用之商品房，除应具备经验收合格的条件外，为保障买受人对该房屋之日常使用，与该商品房之使用有密切联系之供水、供电系统及电梯等设施亦应能够正常使用。现通大公司提供的证据显示涉案商品房所在之供水系统及电梯、消防设施的验收合格时间均在2012年5月13日之后，故即使涉案房屋在2012年5月13日即已经五方验收合格，且通大公司已于2012年1月12日书面通知买受人办理收楼手续，但因该房屋此时尚未满足基本的安全条件及居住要求，不能视为通大公司已履行交楼的义务。故一审法院认定通大公司存在逾期交楼行为，并无不妥，本院予以确认。此外，虽然涉案商品房所涉供水、供电系统及电梯、消防设施已于2014年4月18日全部开通并经相关部门验收合格，但因通大公司既未能举证证明其此后曾通知买受人再办理收楼手续，也未能举证证明买受人已实际接收了涉案房屋，故买受人主张通大公司向其支付计算至交楼之日止的逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。关于争议焦点二，即买受人主张的逾期交房违约金是否经过诉讼时效的问题。因买受人向通大公司主张之逾期交楼违约金为一整体债权，该债权因通大公司逾期交楼行为的持续而延续，因通大公司履行交楼义务而完成。现因通大公司尚未履行交楼的义务，其向买受人支付逾期交楼违约金的义务尚在持续中。故买受人向通大公司主张逾期交楼违约金并未经过法定的诉讼时效期间。此外，陈艺敏虽然在提起本案诉讼时，曾主张通大公司为其办理涉案房产证，但其在一审庭审时已撤回该项诉求。一审法院判令通大公司履行递件办证义务，超出了陈艺敏的诉求范围，本院予以纠正。综上，通大公司的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律错误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第847号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法黄民一初字第847号民事判决第一项；一审案件受理费3144元，减半收取1572元，由中山市通大房地产有限公司负担。二审案件受理费2300元（中山市通大房地产有限公司已预交3144元），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年十一月三十日书 记 员 易嘉璇