四川省眉山市彭山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭山民初字第2099号
原告冯玉鑫，男。
委托代理人杨高，四川本真律师事务所律师。
被告彭山县江源房地产开发有限公司。
法定代表人范叶金，董事长。
委托代理人罗富安，四川贤济律师事务所律师。
原告冯玉鑫与被告彭山县江源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理，依法由审判员卢齐康适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯玉鑫及委托代理人杨高，被告委托代理人罗富安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯玉鑫诉称，2010年5月，被告开始在彭山县彭溪镇凤祥路北实施“人和﹒在水一方”房地产项目开发。2011年1月2日，原告在被告售房部了解到其中的17-B34号商铺层高4.2米、建筑面积111.93平方米、单价为每平方米7134.40元等基本情况后，付定金1万元订购了该商铺。此后，原告分别于2011年1月9日付购房款19万元、2月28日付购房款208553元、7月4日付购房款38万元、7月29日付购房款1万元，共计付购房款798553元。其间，2011年7月4日，双方在被告售房部签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，在被告方工作人员填写的《商品房买卖合同》中，对“买受人所购商品房的基本情况”的描述为“该商品房的用途为商铺，层高为4.2米…预测建筑面积为111.93平方米……”。合同中还对交房时间、办证期限，以及逾期交房、办证的违约责任承担作了明确约定。房屋建成后，原告发现高度与约定不符，经现场测量，实际层高为3.9米，减少了0.3米，整个商铺“缩水”33.58立方米，将严重影响原告的使用和收益。遂于2014年4月29日给被告发去书面《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B34号底楼商铺的整改函》，要求被告对房屋进行整改，并按照合同约定交付房屋。被告收函后，却既不对房屋存在的问题进行整改，又不就此事向原告作出积极回应，致使原、被告双方至今未对该商铺办理交接手续。被告作为商品房开发商，在明知出售的商铺不符合约定条件的情况下，采取拖延交房、办证的消极应对，长期占用原告资金，故意造成原告至今不能使用其购买的商铺，是严重的违约行为。故起诉请求:1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金194047.65元（计算至2015年9月1日），并从2015年9月2日起每日按原告已支付房款的万分之二计算继续承担违约责任至交房之日。2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金48312.46元（计算至2015年9月1日），并从2015年9月2日起每日按原告已支付房款的万分之一计算继续承担违约责任至交房之日。
被告彭山县江源房地产开发有限公司辨称，在交房届满前，被告多次通知原告收房，而原告以层高不符合约定为由拒绝收房，按双方所签补充协议约定，对房屋有瑕疵的，不影响房屋的交付，原告未收房责任不在被告。由于原告未按约交纳契税，导致未能办证，责任也不在被告。且该房屋经实测有超合同面积部份，原告应补差价。故应驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，2011年1月2日，原告在被告售房部了解到被告开发的彭山县彭溪镇凤祥路北“人和﹒在水一方”房地产项目，其中的17-B34号商铺层高4.2米、建筑面积111.93平方米、单价为每平方米7134.40元等基本情况后，付定金1万元给被告订购了该商铺；后原告又于2011年1月9日付首付款19万元给被告、2011年2月28日再付购房款208553元给被告、2011年7月4日付购房款38万元给被告，2011年7月29日付购房款1万元给被告，原告共计付购房款798553元给被告。原、被告双方于2011年7月4日在被告售房部签订了《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告位于彭山县彭溪镇凤祥路以北“人和﹒在水一方”房产，房屋幢号：17-B34，用途为：商铺，层高4.2米、主体建筑结构为框架、建筑层数为6层、建筑面积111.93平方米、单价为每平方米7134.40元、总价款柒拾玖万捌仟伍佰伍拾叁元。第九条设计变更的约定：（一）、经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。（二）、买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同意接受变更。（三）、买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十条买受人未按照约定时间付款的，（1）、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起同日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起拾日内按照累计的逾期应付款的壹%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起同日内向出卖人支付违约金。第十一条交付条件，（一）、出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房交付时应当符合（见《补充协议》第四条）1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；…。第十三条逾期交房责任（1）、逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起同日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起拾日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起同日内向买受人支付违约金。第十四条面积差异处理，双方自行约定：以实测面积为准，房价款多退少补。第十五条交接手续（一）、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面或电话、短信通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）、验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，按见《补充协议》第五条处理。第十九条产权登记（一）、初始登记，商品房交付使用后，90日内（该时限不超过90日）出卖人应当在2012年7月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起同日内向买受人支付。（二）、转移登记1、商品房交付使用后，90日内（该时限不超过90日），申请办理房屋所有权转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，（1）、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）、非出卖人原因导致的未按时取得房产证的，出卖人不承担违约责任。第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十八条自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房管部门申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人于2011年7月4日前将房屋总价款798553元（含已付定金10000元）一次性付清给出卖人。第四条对《买卖合同》第十一条（交付条件）的补充约定1、鉴于目前彭山县规划管理职能部门未单独设立，未单独办理规划验收批准文件之特殊情况，双方同意在彭山县规划管理职能部门单独设立且办理规划验收备案表的，则视为符合双方约定的交付条件；当彭山县规划管理职能部门可办理规划验收批准文件之后，则商品房交付时须经验收合格并且该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表才能交付。2、如出现下列特殊原因或情形，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房时间，可不承担违约责任；⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；⑵国家法律法规以及政策发生重大变化的；⑶规划部门根据法律规定调整市政规划的；⑷施工现场有重大考古发现的；⑸市政配套的批准和安装的延误的；⑹供电、供水、供气部门未能按时接通室内外的相关设施的；⑺大面积停水、停电等导致工程施工期延长。3、如买受人购买的商品房为现房的，则出卖人应当在买受人付清房屋总价款之日起七日内向买受人交付该商品房。第五条对《买卖合同》第十五条（交接手续）的补充约定…2、买受人同意只要出卖人的商品房具备《买卖合同》约定的交付条件后便有义务收房。买受人对经验收合格的商品房认为有质量瑕疵的，可以提出，由出卖人核实及整改，但不影响房屋的交付，买受人应办理完交接手续，不得拒绝收房。否则视为出卖人已按照约定交房，买受人须承担由此造成的逾期收房的责任。3、如在《买卖合同》约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款或违约金（如购房款、面积补差款、银行月供欠款等）未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交接手续，且不视作出卖人逾期交房，不需承担违约责任，而由买受人自行承担逾期收房责任。同时房屋交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交房手续，在买受人付清应付款或违约金后，则视为房屋已在《买卖合同》约定的交房期限届满之日交付。7、如买受人购买的商品房为现房的，则买受人须在签订买卖合同及补充协议前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与买卖合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议。第五条对《买卖合同》第十九条（产权登证）的补充约定2、办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费和提交办理产权所需资料及相关手续之日起计算，如因买受人原因或不可抗力使产权登证手续超过买卖合同约定的期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任，如因买受人原因造成延迟办理的，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间，并且买受人应承担每日房屋总价款万分之二的违约金。…。”。该合同签订后，被告将该合同于2011年7月14日，在彭山县房产管理局办理了该商品房预售合同登记备案手续。被告出售给原告的上述房产其主体工程部分，已于2011年8月23日经彭山县有关部门验收合格，并予以备案。后原、被告双方在交房过程中，原告发现被告应交付的房屋层高存在问题，便未收房，并于2014年4月29日给被告发去书面《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B34号底楼商铺的整改函》载明：“致彭山县江源房地产开发有限公司：贵公司与我们于2011年7月4日签订《商品房买卖合同》，交房时，在验房过程中，我们发现房屋层高存在问题，经初步测量，房屋层高比合同约定的层高缩水30厘米到40厘米左右,贵司交付的房屋层高与《商品房买卖合同》约定的层高相差甚远,远远超出了正常的误差范围,致使业主们无法如期收房。自合同约定的交房时间起至今的近两年的时间里，我们多次要求贵司对房屋层高存在的重大质量问题予以整改；贵司以各种拖延至今。现特书面致函贵公司：强烈要求贵司立即按照合同约定的4.2米的层高对该房屋进行整改，并按照《商品房买卖合同》约定的标准向我们交付房屋；同时，因贵司至今未能按照合同约定的标准交付房屋，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，贵司应当向我们支付违约金。请贵司接函后，立即对房屋层高存在的重大质量问题予以整改；并按照合同约定支付违约金，直至房屋整改合格交付时止。”。被告收函后，由于该房屋确实存在房屋层高为3.9米的事实，不符合合同约定的4.2米的层高，也无法整改，被告便至今未按《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B34号底楼商铺的整改函》的要求办理，也未对原告予以答复；导致原、被告双方至今未对该合同约定购买的商辅办理交接手续，该合同约定购买的商辅房屋所有权证至今也未办理至原告名下，原告故向本院提起诉讼。
上述事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《建设工程主体分部工程验收备案书》、《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B34号底楼商铺的整改函》、本院（2014）彭山民初字第1138号民事判决书查明的事实及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告双方于2011年7月4日在被告售房部所签《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规，该合同有效。该合同签订后，原告按约于2011年7月29日前共计付购房款798553元给被告，被告应按约于2012年4月30日前向原告交付该商品房。由于被告应交付的房屋层高不符合合同约定，原告于2014年4月29日给被告发去书面《关于彭山“人和﹒在水一方”17幢B34号底楼商铺的整改函》，被告收函后至今未按该函的要求办理，也未对原告予以答复；导致被告至今未对该合同约定的商辅交付给原告，该商辅房屋所有权证至今也未办理至原告名下。虽然双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定：“2、买受人同意只要出卖人的商品房具备《买卖合同》约定的交付条件后便有义务收房。买受人对经验收合格的商品房认为有质量瑕疵的，可以提出，由出卖人核实及整改，但不影响房屋的交付，买受人应办理完交接手续，不得拒绝收房。否则视为出卖人已按照约定交房，买受人须承担由此造成的逾期收房的责任。”，但双方在《商品房买卖合同》中约定：“第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。故双方应以《商品房买卖合同》中约定的交房条件、交房日期为准，被告对此的抗辩理由不成立，本院不予支持；被告未按《商品房买卖合同》约定的在2012年4月30日前向原告交付该商品房的行为属违约行为，被告应按约从2012年5月1日起按日计算向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。但由于该房屋所有权证双方约定在该房屋交付后，由原告交纳完善相关税、费后才能委托被告办理，由于该房屋至今未交付，原告也无证据证明其交纳完善了相关税、费，导致客观上被告办证不能，故原告要求被告承担逾期办证的违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。由于该房屋被告至今未向原告交付，其主张实测面积超合同部份，原告应补差价的理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：
一、被告彭山县江源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯玉鑫因逾期交房的违约金210019.44元（注：798553元×2÷10000×1315天(从2012年5月1日起至判决日)＝210019.44元）。
二、驳回原告冯玉鑫的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2470元，由原告负担470元、被告负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。
审判员 卢齐康
二〇一五年十二月七日
书记员 黄自春