西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初6691号原告杨凤莺，女，汉族，。委托代理人徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。委托代理人夏连艳，陕西赛达律师事务所律师。被告西安沣东实业发展有限公司，住所地西安市沣东新城启航时代广场A座20-21层，统一社会信用代码：9161110559223298XH。法定代表人张红林，该公司董事长。委托代理人梁宁辉，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人郑赛，陕西稼轩律师事务所律师。原告杨凤莺与被告西安沣东实业发展有限公司(以下简称沣东公司)商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨凤莺及委托代理人徐娟娟、夏连艳，被告沣东公司委托代理人梁宁辉、郑赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨凤莺诉称，2014年9月4日，其与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：其购买被告沣东公司开发的位于西安市沣东新城启航时代广场的第一幢一单元一层10121号房屋，总面积为275.97平方米，房屋总价款为6793253元，房屋付款方式为买卖合同签订之日或之前向出卖人支付首付款3483253元，其余331万元通过银行按揭的方式支付，合同约定的交房时间为2014年10月31日。在签订合同当天，其分四次向被告支付首付款3483253元。2014年12月10日，其与西安银行股份有限公司签订《个人购房借款/担保》、《西安市房地产（预售商品房）抵押合同》。2014年12月19日，西安银行发放贷款331万元。至此，其严格按照合同约定支付了所有的购房款6793253元。被告沣东公司未按合同约定时间2014年10月31日向其交付房屋，迟至2015年1月14日才通知其去验收房屋，其到现场后发现该商铺并未竣工，房屋内没有安装楼梯，没有消防验收报告，不能安装安全门（因图纸设计该处为安全通道），根本没有达到收房条件，其拒绝接收该房屋。在2015年4月7日，被告称楼梯安装完毕，其再次验房，被告安装的楼梯立度无法正常使用，且没有取得消防验收报告。经其多次催告，截止2015年12月被告仍未将楼梯修复能够正常使用状态。2015年12月18日被告提供其他房屋给原告，但面积过大超出原告购买能力。无奈之下，2015年12月22日，其向被告发出了解除《商品房买卖合同》的通知，被告在2015年12月23日收到了该通知。2016年1月28日，原、被告双方就解除房屋买卖合同的具体细节及解除房屋按揭抵押进行了详细的磋商。其询问西安银行得知，只有先归还全部贷款后才能办理解除房屋抵押手续，被告要求先办理解除房屋抵押手续行不通，但被告坚持要先办理解除抵押手续后退还房款，原告多次通过律师催告，被告置之不理。其自2014年12月19日开始偿还房贷，截止2016年12月31日，原告已还27期贷款，累计支付贷款利息534414.31元，该部分利息是因被告不退还原告房款而致使原告不能归还西安银行331万元按揭款造成的，理应由被告承担该部分损失。另，在2015年1月14日，其向被告支付了办证费用1100元，专项维修资金40015.65元。其认为双方房屋买卖合同已经于2015年12月23日解除，被告应当退还购房款，因被告怠于履行退款义务致使原告产生巨大损失，该损失理应全部由被告承担。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告返还原告已付购房款6793253元；二、被告承担原告违约金67932.53元；三、被告赔偿原告自2015年1月20日至2017年4月20日的按揭贷款利息534414.31元，并按照每月36765.56元的标准计算按揭利息至房款实际返还原告之日；四、被告向原告支付首付款的利息284327.61元（自2015年12月24日暂计算至2017年4月20日），并按照每日588.67元的利息标准支付利息至房款实际返还原告之日；五、被告赔偿原告租金损失989076.48元（自2015年1月1日起算暂计算至2017年4月30日），并按照每日1471.84元的租金标准计算至实际退还房款之日；六、被告返还办证费用1100元、房屋维修费40015.65元；七、诉讼费用由被告承担。被告沣东公司辩称，1、《商品房买卖合同》未解除。双方就交房事宜一直在磋商，其公司也一直配合原告对标的房屋所涉钢楼梯等事宜予以修缮，并未收到原告发出的解除《商品房买卖合同》的通知，原告主张的合同已解除无任何依据。双方虽就协议解除《商品房买卖合同》事项进行磋商，因双方未能达成一致意见故未能签订解除协议；2、其公司于2014年8月27日通过五方验收取得《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，于2014年10月16日通过消防验收并取得《建设工程消防验收意见书》，已经符合合同约定的房屋交付标准；3、标的房屋内装设钢楼梯并非《商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件，虽然并非其公司的义务，但其公司根据原告要求在交房时将楼梯安装到位；4、2014年8月27日五方竣工验收，双方合同的签订时间是2014年9月4日，房屋已经是现房，原告作为自然人购买巨额的商铺，在购买现房时不实地查验房屋现场、不查明房屋设计、不了解建设及户型等相关情况，明显于理不符；5、其公司在合同履行中不存在违约情形，原告无任何法律依据、合同依据的情况下单方解除涉案的大额合同明显草率，故请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告杨凤莺与被告沣东公司于2014年9月4日签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的启航时代广场10121号房屋，该房屋的用途为商业，建筑面积为275.97平方米，单价24615.91元/平方米，房屋总价款为6793253元；付款方式为原告在2014年9月3日或之前向被告支付首付款3483253元，剩余331万通过银行按揭贷款形式向被告支付；（第八条）被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定上的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件七2.1款约定：房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》及出卖人组织的建设工程验收合格手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。2.3款约定“主合同中商品房的交付期限双方商定为2014年10月31日至2014年11月15日期间。出卖人有权在上述期间的任何时间点向买受人交付商品房”。19.1款约定“依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用公告、传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出”。上述合同签订后，2014年8月16日原告支付被告20万元，2014年8月18日原告分两次向被告支付1万元、3269626元，2014年9月4日向被告支付3627元，共支付首付款合计3483253元。剩余房款331万元，原告以按揭贷款方式支付。2014年12月10日，原告杨凤莺（借款人）与贷款人（西安银行股份有限公司）、担保人杨凤莺、担保人沣东公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：西安银行股份有限公司向杨凤莺贷款331万元，贷款期限为120个月，自2014年12月10日起至2024年12月9日止；贷款利率，以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮20%，据此确定年利率为7.38%，被告沣东公司提供连带责任保证。2015年1月14日，被告沣东公司向原告杨凤莺发出“入住通知书”。当日，原告向被告交纳房产证办证费用1100元及房屋专项维修资金40015.65元。2015年2月9日，原告杨凤莺向被告沣东公司发出函件，载明“……我（杨凤莺）向你公司提出以下两点：第一，贵公司向我（杨凤莺）作出书面承诺，交房时间、房屋竣工验收合格书（有关部门鉴定书）并按合同支付我方违约金。第二，贵公司不能在2015年2月15号做出第一项的决定，我提出退房并支付我方的从支付之日起所付款项的全额利息。贵公司不做任何答复，我（杨凤莺）视同你方默认我所提出的第二项，我将向人民法院提起诉讼”。2015年2月13日被告沣东公司向原告杨凤莺发出“回复函”，载明“裙楼商铺10121号房源楼梯的相关问题，我司高度重视，已召集相关部门进行了核实并制定了相关的整改意见，由于适逢春节，施工单位已离场，我司在春节后会立即进行整改施工，于2015年3月31日前施工可完成，我司会在施工完成后通知您方前来验收”。2015年12月23日，原告杨凤莺向被告沣东公司售楼部发出“解除商品房买卖合同的通知书”，载明“……2015年11月22日，本人委托陕西赛达律师事务所向贵公司发送了律师函。至今，贵公司仍然置之不理，无法实现本人购买商铺的合同目的。本人依据《商品房买卖合同》第九条的约定，《合同法》第九十四条的规定，特向贵公司发出解除双方签订的《商品房买卖合同》的通知，若贵公司对我解除该《商品房买卖合同》有异议，请贵公司在三十日内提出异议。三十日届满后未提出异议，贵公司应当将本人所支付的全部房款退回，并承担相应的违约金”。2016年1月13日，被告沣东公司向原告杨凤莺发出“关于商业10121号房楼梯修缮完毕验收通知”，载明“尊重的杨凤莺女士，你好。对于您所购买的启航时代广场商业10121号房，我司已于2015年1月14日通知您前来收房，您于收房时对房屋内设楼梯问题提出异议。对于您提出的楼梯问题，我司于2015年4月7日完成了第一次修缮，并通知您前来验收收房。2015年7月19日，您前来对我司第一次修缮结果进行验收，表示对于修缮结果仍然不满意。对于您的要求，我司高度重视，并且已经按照您的要求进行了第二次修缮，我司修缮完毕后已通知您来验收，您迟迟未来，现再次请您于2016年1月20日前来查验并收房，如您有任何异议请明确异议问题并尽快与我司联系预约前来启航时代广场面谈”。2016年5月29日，原告杨凤莺通过律师向被告沣东公司售楼部及商品房买卖合同记载的地址分别邮寄送达了“律师函”，载明“……2015年12月22日，委托人（杨风莺）向贵公司发出了解除《商品房买卖合同》通知，贵公司收到该通知后很重视并对委托人解除合同退款事宜表示同意。2016年1月28日，在贵公司的售楼部，贵公司委派相关人员及法律顾问李律师与委托人就退还购房款的具体细节及解除房屋按揭抵押手续进行了详细的磋商，本所徐娟娟律师也在场，李律师还替贵公司起草了解除《商品房买卖合同》协议，关于先行退款还是先行办理解除抵押手续的问题，贵公司与委托人未达成一致意见，贵公司相关人员称正值临近春节期间，需要贵公司领导班子研究决定，并予以答复。但时至今日，委托人未接到贵公司的任何口头和书面答复。为此，本律师特别向贵公司函告如下：一、委托人认为贵公司应当先退还房款，再办理解除抵押手续，是否同意请贵公司致函本所徐娟娟律师；二、请贵公司收到律师函后10日内就委托人购房款的具体退还步骤、时间函告律师；三、若贵公司10日内不回复本律师函，视为贵公司同意按照同期银行贷款利率的肆倍向委托人杨凤莺女士承担逾期退款的违约金。……”。2016年6月2日，北京国枫（西安）律师事务所受沣东公司的委托，向原告致“律师函”，载明“……为了妥善解决上述争议，沣东公司与贵方（杨凤莺）于2016年1月28日通过磋商达成了解除上述《商品房买卖合同》的初步意向并着手合同履行细节的谈判工作。经过双方多次友好协商，由双方律师于2016年2月1日拟定了《解除商品房买卖合同协议》（定稿版），并且贵方也同意于2016年2月3日下午前往沣东公司办公场所正式签订上述《解除商品房买卖合同协议》（定稿版）。但是，贵方却未能守约，致使《解除商品房买卖合协议》（定稿版）至今未能顺利签署。现本所律师代表沣东公司向贵方（杨凤莺）函告如下：一、若贵方同意继续按照先前的约定解除《商品房买卖合同》，则请贵公司在收到本律师函之日起7个工作日内按照“先办理解除抵押、后退还剩余房款”的步骤与沣东公司积极商谈并签订《解除商品房买卖合同》（定稿版）；二、若贵方不同意继续按照前款所述的步骤解除《商品房买卖合同合同》，则请贵公司在收到本函之日起7个工作日内与沣东公司沟通尽快受领标的房屋；三、若贵方收到本律师函后7个工作日内不作任何回应，则视为贵方不愿通过友好协商的方式解除双方争议，届时沣东公司将委托本所律师起诉贵方，贵方除了要继续履行合同义务外，还可能面临赔偿损失、名誉受损等一系列法律风险。……”。2016年6月12日，原告杨凤莺向被告沣东公司售楼部发出“律师函”，载明：“一、委托人认为贵公司应当先退还房款，再办理解除抵押手续；二、贵公司若不同意先退还房款，再办理解除抵押手续的步骤，委托人将不再与你公司进行磋商”。另查明，涉案楼盘工程竣工后，被告沣东公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位对工程进行验收，结论为验收合格，但竣工验收报告未记载验收时间。后向相关行政部门提交了备案相关材料。2015年11月9日，建设工程备案机关出具备案意见“建设单位西安沣东公司发展有限公司新建、改建、扩建的启航时代广场工程，于2014年10月竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2015年10月28日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2015年11月9日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案”。经本院现场勘查，在涉案标的物房屋二层属于原告的空间部分，没有安装消防栓，没有地漏，影响原告的正常使用，一楼上到二楼的楼梯已经安装。诉讼中，由于原、被告各持已见，致调解未果。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、房款收据、个人购房借款/担保合同、西安市（预购商品房）抵押合同、个人借款凭证、按揭贷款还款计划表、入住通知、赛达律师事务律师函、国枫律师事务所律师函、办证费用及房屋专项维修资金收据、《解除协议》、特快专递单、楼梯修缮完毕验收通知、设计图纸、建设工程竣工验收报告、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见表、现场照片等及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，当事人依照约定或者法定的解除合同的情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告杨凤莺认为被告不具备交房条件，遂向被告发出了解除商品房买卖合同的通知，而被告亦进行了相应回应。根据双方往来的律师函件显示，被告对解除商品房买卖合同没有异议，但对解除合同产生的退款、解除房屋按揭抵押、合同注销以及先后操作顺序等细节未能与原告达成一致意见。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。被告在收到原告解除合同的通知后，一直与原告协商解除合同的具体细节，在解除合同通知到达之日起三个月以后也未向法院起诉，故对于被告称不同意解除双方之间的商品房买卖合同的辩解，本院不予支持。关于合同的解除时间，原、被告均未及时向人民法院申请对解除合同的效力进行确认，双方亦对解除合同后银行按揭款的返还、抵押权的解除等存在分歧，后续事宜尚未解决，综合以上情况本院认定以本案民事判决生效的时间为涉案商品房买卖合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告支付的首付款3483253元，被告应当返还原告。原告以按揭方式支付的购房款，被告亦应当返还原告。但鉴于被告对原告的银行按揭贷款进行了担保，自按揭款开始支付之日起至涉案的商品房买卖合同解除之日止期间的原告已支付的贷款本金及利息、尚欠的银行贷款本金及利息，由于本案判决尚未生效，故本院对具体金额无法予以确认。同时，对于商品房买卖合同解除后原告尚欠的房屋贷款及利息的支付、被告连带责任保证的承担、银行房屋抵押权的解除、合同的注销等，均涉及第三方西安银行股份有限公司的利益，故在本案中不宜处理，三方可另行协商或另案解决。关于违约责任。《商品房买卖合同》条款中关于出卖人逾期交房的违约责任，约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同约定的房屋交付时间为2014年10月31日至11月15日期间，而根据双方提交的证据，被告未能提交向原告通知收房的具体日期，而该举证责任在于被告。国务院在2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，建设部“住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收”属于国务院决定取消的行政审批项目目录，同时我国相关房地产的法律、行政法规亦未明确规定建筑工程必须取得《工程竣工验收备案表》后方可交付使用。本案中，双方约定的交付条件是“经验收合格”，而根据行政部门的工程竣工验收备案记录涉案工程已在2014年10月经五方验收合格，且在原告起诉前被告已取得了竣工验收备案表。故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。至于原告所称的房屋存在的瑕疵问题，依照合同补充条款的约定属于被告应该整改的范畴。原告主张首付款的利息，参照涉案借贷合同年利率7.38%的约定，由被告偿还自2015年12月24日（即原告发出解除合同通知之日）起至实际给付之日止期间的利息损失。原告主张的租金损失989076.48元，原告未实际收房，且解除合同事宜在起诉前双方一直处于磋商阶段，其该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告返还办证费用1100元、房屋维修基金40015.65元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）第十五条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告杨凤莺与被告西安沣东实业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，自本判决生效之日起解除（合同登记号：Y14132920)；二、被告西安沣东实业发展有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告杨凤莺房屋首付款3483253元及利息（自2015年12月24日至本判决确定的实际给付之日止，按照年利率7.38%计算）；三、被告西安沣东实业发展有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告杨凤莺办证款1100元、房屋维修基金40015.65元，合计41115.65元；四、驳回原告杨凤莺的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72770元（原告已预交），由原告承担36385元，被告承担36385元，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  刘晓国人民陪审员  姚广成人民陪审员  张援民二0一八年月四月二十八日书 记 员  张 瑾