陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）陕01执异160号案外人张敬琪，男，汉族，1975年5月3日出生，住西安市未央区，委托代理人贺莉，女，汉族，1980年2月14日出生，住西安市莲湖区，申请执行人谢锦赞，男，汉族，1971年9月4日出生，住福建省南安市，委托代理人任大昕，陕西博硕律师事务所律师。被执行人陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司，住所地陕西省西安市经开区草滩生态产业园尚稷路5555号东晋桃园5919室。法定代表人贺永宜，该公司董事长。委托代理人周正虎，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师。被执行人陈景民，男，汉族，1952年12月29日出生，住西安市莲湖区，委托代理人周正虎，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师。被执行人蔡丹梅，女，汉族，1960年12月28日出生，住西安市雁塔区，委托代理人周正虎，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师。在本院执行谢锦赞与陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司（以下简称桃花源公司）、陈景民、蔡丹梅民间借贷纠纷一案中，案外人张敬琪以本院（2016）陕01民初33号民事裁定书和协助执行通知书查封的陈景民名下的三套房产：1、位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼的房产（建筑面积为225.62平方米，房产证号：1050106015-9-14-101**）；2、位于西安市碑林区南二环东段68号的房产（建筑面积为160.79平方米，房产证号：1150106007-43-1-1-4**）；3、位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城42-31703号房产（建筑面积为130.74平方米，合同登记号：Y07075869，预售证号：2007077）均属其所有为由对本院查封行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2017年3月27日举行了听证，案外人张敬琪的委托代理人贺莉，申请执行人谢锦赞的委托代理人任大昕、被执行人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅的共同委托代理人周正虎、姚晓军均参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。案外人张敬琪称，1、关于西安市××路××楼的房产。其于2013年11月15日与被执行人陈景民签订《房屋买卖合同》，以150万元购买该房并于2014年7月1日交付后实际占有和使用。2、关于西安市碑林区××东××号的房产。其于2013年3月5日与被执行人陈景民签订《房屋买卖合同》，以90万元购买该房并实际占有和使用。3、关于西安市××区××路北侧海荣名城42-31703号房产。其于2012年8月18日与被执行人陈景民签订《房屋买卖合同》，以50万元购买该房并实际占有和使用。上述三套房屋均已交付全额房款，且陈景民至今未将购房款缴存房地局房屋交易资金监管中心，故至今尚不能办理过户登记，案外人作为第三人对此没有过错。法院查封行为错误，损害了案外人的合法权益，故案外人请求法院解除对上述三套房屋的查封。申请执行人谢锦赞称，案外人张敬琪的执行异议请求无事实和法律根据。不符合《中华人民共和国物权法》第九条之规定，案外人张敬琪对查封房产不享有物权不发生物权变动的效力。涉案房屋所有权至今仍登记在陈景民名下，未办理房屋转让登记。案外人张敬琪未按规定将《房屋买卖合同》在西安市房屋交易资金监管中心备案存在过错，未将购房款交存到西安市房屋交易资金监管中心，而是交给了桃花源公司，且无交款方式，受让查封房屋的价格不合理，远远低于市场正常价格。低价受让，存在案外人张敬琪与陈景民恶意串通损害他人利益的可能。也未提供其实际占有房屋的证据，故该房屋买卖不存在真实性。综上，请求法院驳回案外人的执行异议请求。被执行人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅称，认可案外人异议申请理由和证据，陈景民为桃花源公司法人代表，新的开发项目资金缺口很大，所以把卖房款挪用到项目上。本院查明，2016年1月21日，本院在审理原告谢锦赞与被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅民间借贷纠纷一案中，因原告谢锦赞向本院提出财产保全申请，作出（2016）陕01民初33号民事裁定书，裁定：查封、冻结被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅名下价值10135864.84元的财产。同日，本院向房管部门作出（2016）陕01民初33号协助执行通知书，办理了陈景民名下位于西安市××路××楼（建筑面积为225.62平方米，房产证号：1050106015-9-14-101**）；位于西安市碑林区××东××号（建筑面积为160.79平方米，房产证号：1150106007-43-1-1-4**）；位于西安市××区××路北侧海荣名城42-31703号（建筑面积为130.74平方米，合同登记号：Y07075869，预售证号：2007077）等房产的查封手续。2016年3月29日，本院作出（2016）陕01民初33号民事判决书，判决：一、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞偿还借款本金7088000元；二、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付借期内利息157353.6元；三、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付逾期付款利息（以7088000元为基数，按照月利率2%的标准自2014年7月4日起计算至判决给付之日止）；四、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付律师服务费262863元；五、被告陈景民对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告陈景民承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿；六、被告蔡丹梅对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告蔡丹梅承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿。判决生效后，因义务人未履行，权利人谢锦赞于2016年11月1日向本院申请强制执行。同日，本院立案受理。再查，一、关于西安市××路××楼（建筑面积为225.62平方米，房产证号：1050106015-9-14-101**）的房产。案外人张敬琪为支持其异议主张向本院提交了：1、其与被执行人陈景民于2013年11月15日签订的《房屋买卖合同》，约定购买陈景民位于西安市××路××楼（房屋产权证号：1050106015-9-14-101**），房屋建筑面积225.62㎡的住宅用房，成交价格为人民币150万元整。并约定自合同签订后，由出卖人陈景民负责及时办理房屋权属转移登记手续，买受人张敬琪予以协助。合同项下发生的争议，双方协商不成向房屋所在地人民法院起诉。2、被执行人桃花源公司于2014年6月18日出具的收到张敬琪交付群贤庄10102房款150万元整的收款收据等证据。听证中，案外人张敬琪称涉案房产自签订购房合同后到法院保全查封前没有想过要过户，其相信陈景民，认为在陈景民方便时很容易过户。经本院现场勘查，涉案房屋已空置半年以上，物业登记业主为陈景民，原为陕西省拳击队队员作为宿舍使用，物业费从2009年至今未予交纳。二、关于西安市碑林区××东××号（建筑面积为160.79平方米，房产证号：1150106007-43-1-1-4**）的房产。案外人张敬琪为支持其异议主张向本院提交了：1、其与被执行人陈景民于2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》，约定购买陈景民位于西安市碑林区××东××号（房产证号：1150106007-43-1-1--404**），房屋建筑面积160.79㎡的住宅用房，房价为90万元整。并约定陈景民有义务协助张敬琪办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由双方协商，未尽事宜双方协商解决。2、被执行人桃花源公司于2013年4月7日出具的收到张敬琪交付房款90万元整的收款收据等证据。听证中，案外人张敬琪称涉案房产自签订购房合同后到法院保全查封前没有想过要过户，其相信陈景民，认为在陈景民方便时很容易过户。经本院现场勘查，涉案房屋由自称为张敬琪亲属的陈惠英无偿居住使用。三、关于西安市××区××路北侧海荣名城42-31703号（建筑面积为130.74平方米，合同登记号：Y07075869，预售证号：2007077）的房产。案外人张敬琪为支持其异议主张向本院提交了：1、其与被执行人陈景民于2012年8月18日签订的《房屋买卖合同》，约定购买陈景民位于西安市经济技术开发区××路北侧海荣名城42-31703号，合同登记号：Y07075869，房屋建筑面积130.32㎡的住宅用房，房价为50万元整。并约定陈景民有义务协助张敬琪办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由双方协商，未尽事宜双方协商解决。2、被执行人桃花源公司于2014年6月6日出具的收到张敬琪交付涉案房款50万元整的收款收据，涉案房产所在物业西安北斗物业管理有限责任公司出具的业主为陈景民的物业费收款收据，海荣名城物业管理处与陈景民、冯继伟签订的《供用热协议》等证据。听证中，案外人张敬琪称涉案房产自签订购房合同后到法院保全查封前没有想过要过户，其相信陈景民，认为在陈景民方便时很容易过户；审理中，案外人张敬琪未向本院提交证据证明其与冯继伟之间的关系证明，亦未做任何说明。经本院现场勘查，涉案房屋为冯继伟、段芳云家庭居住使用，段芳云称不知道张敬琪此人。上述事实有民事裁定书、听证笔录、补充证据及质证笔录、房屋买卖合同、收据、现场照片等证据在卷予以佐证。本院认为，案外人张敬琪虽主张其在法院查封之前与被执行人陈景民签订《房屋买卖合同》购买涉案三套房产，已向被执行人陈景民支付全部购房款并对未办理过户手续无过错。但案外人张敬琪仅以桃花源公司的收据证明其实际向陈景民支付全部购房款不符合合同相对性，且案外人陈景民对涉案房产自签订购房合同到法院保全查封期间无证据证明其曾主张权属过户或寻求法律救济，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定。另，根据本院现场勘查情况和现有证据，不足以证明案外人张敬琪对该三套房产从法院查封至今实际占有使用的事实，故其异议请求不能排除人民法院的强制执行。因被执行人陈景民未履行生效法律文书所确定的义务，本院对其名下的涉案房产的查封并无不当。案外人张敬琪所主张的执行异议申请理由不能成立，本院依法不予支持。如案外人对涉案三套房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人张敬琪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王庆九审 判 员  王 炜代理审判员  盛崎森二〇一七年四月十四日书 记 员  殷博翔