浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终3239号
上诉人（原审原告）：金华市柳湖花园小区业主委员会，住所地：浙江省金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心。
法定代表人：李伟梁，主任。
委托代理人：郑有金，副主任。
委托代理人：张光涛，浙江思大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金华市辛迪物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市劳动路248号。
法定代表人：杜曙光。
被上诉人（原审被告）：金华骏仕物业服务有限公司，住所地：浙江省金华市劳动路248号。
法定代表人：杜玮草。
委托代理人：杜曙光，男，公司员工。
被上诉人（原审第三人）：浙江恒兴房地产有限公司，住所地：浙江省金华市劳动路248号。
法定代表人：杜曙光。
被上诉人（原审第三人）：金华市城建开发有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹路置信大厦1203室。
法定代表人：徐亮亮，执行董事。
委托代理人：曹红光、邢森波，浙江金元律师事务所律师。
上诉人金华市柳湖花园小区业主委员会（以下简称柳湖花园业委会）因与被上诉人金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）、金华骏仕物业服务有限公司（以下简称骏仕物业公司）、浙江恒兴房地产有限公司（以下简称恒兴房产公司）、金华市城建开发有限公司（以下简称金华城建公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2015〕金婺民初字第3300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告柳湖花园业委会诉称：金华市柳湖花园于2003年竣工并投入使用，柳湖花园的开发建设单位是金华城建公司。2003年6月18日金华城建公司与恒兴房产公司签订《协议书》将柳湖花园物业管理的选聘权交于恒兴房产公司，同时《协议书》中第三条第2款约定了金华城建公司将建安费2%和每户管道安装开通费3000元/户支付恒兴房产公司作为物业管理启动资金。此物业启动资金应专款专用，这笔资金的使用情况账目物业公司及相关第三人应交与原告核实。2003年6月18日，恒兴房产公司与辛迪物业公司签订《物业管理委托合同》，恒兴房产公司委托辛迪物业公司成为柳湖花园的前期物业管理公司。委托事项包括房屋建筑公共部位、共用设施设备、附属配套建筑等维修、养护和管理。2006年11月13日，金华市政府召集财政局、地税局、建设局等部门作出《柳湖花园物管问题协调会议纪要》第5条骏仕物业公司介入柳湖花园物管经营，并给予免税政策。在管理柳湖花园过程中，骏仕物业公司将大批物业服务用房出租并收取租金，此物业共有部分的租金收入扣除物业公司的合理管理成本后应该属于全体业主所有。2011年4月18日金华福地置业有限公司、柳湖花园业委会及辛迪物业公司三方签订《柳湖花园东门传达室迁建补偿合同》，约定补偿款用于相关公共设施设备的维修。然而，补偿款已经支付到位，辛迪物业却没有将此款专款专用。此款属于全体业主共有，辛迪物业应将此款的使用情况账目及剩余款项交还全体业主。金华市柳湖花园在辛迪物业公司和骏仕物业公司的管理下，并没有专注于改善柳湖花园的环境，服务好广大柳湖花园的业主，而只关注收费和占用小区业主共有部分获取收益，使得柳湖花园脏乱差，小区设施设备也得不到维修和更换。2015年7月3日至2015年7月12日柳湖花园小区业主大会召开业主大会，于2015年7月13日作出决定终止与辛迪物业公司的物业服务关系并公开选聘物业服务企业。然而辛迪物业公司和骏仕物业公司迟迟不肯移交相关资料并交还相关物业用房，相关账目也不肯与原告进行结算。根据《物业管理条例》第39条，《浙江省物业管理条例》第37条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，原告请求被告移交相关资料、交还相关物业用房并结算相关收支账目。请求判令：1.被告辛迪物业公司、骏仕物业公司将《物业管理条例》第29条第1款规定的资料交还原告；2.判令被告辛迪物业公司、骏仕物业公司将物业用房交还原告（包括农贸市场及地下人防、商场、沿街小商铺、社区服务中心、配套服务用房、三间商铺、配套副房、地下车库、地面停车位）；3.判令被告辛迪物业公司、骏仕物业公司公布历年收支明细账簿（包括但不限于以下资金使用状况：①《柳湖花园东门传达室迁建补偿合同》补偿款80万元维修金的使用情况、②第三人金华城建公司与第三人恒兴房产公司签订过的《协议书》中将建安费2%和每户管道安装开通费3000元/户作为物业管理启动资金的使用状况、③历年来被告使用、管理、出租诉讼请求第二项中的物业用房收入账单）；4.判令被告辛迪物业公司、骏仕物业公司对物业管理区域内损坏的设施设备进行修理、更换；5.本案诉讼费用由被告承担。
原审被告辛迪物业公司辩称：1.诉请第一项，相关资料已经被原告扣留，因为原告人员的阻挠，所以无法移交，所以不存在没有移交的资料问题。2.诉请第二项，辛迪物业公司已经撤离柳湖花园。3.辛迪物业公司的账目，原告无权查阅，维修资金已经用于维修。4.辛迪物业公司只有维护的义务，且原告很多业主没有交纳物业费。综上请求驳回。
原审被告骏仕物业公司辩称：1.该案是物业服务合同纠纷，骏仕物业公司没有参与物业服务。2.原告要求骏仕物业公司将相关房屋交给原告，但是原告没有主张房屋产权的证明，所以应当驳回或者等待具有相关证据后再予以主张。3.房屋产权是国有资产，原被告均无权将国有资产移交给原告。4.原告在没有其有合法的产权前，被告受合同约束有保护国有资产的责任。5.原告要求把本公司的相关材料移交原告，本公司的资料原告是无权占有的。
原审第三人恒兴房产公司辩称：本案是物业服务合同纠纷，恒兴房地产没有参与柳湖花园的物业服务。
原审第三人金华城建公司辩称：1.名称已经改成现名。原告要求将物业用房交还原告，除了物业管理用房外其余房屋均应由金华城建公司所有，原告要求交还法定比例物管用房外的房屋没有法律依据。2.第三项诉请中针对金华城建公司没有依据的，建安费2%是金华城建公司与恒兴房地产公司的事情，与原告无关。《物业管理条例》第29条，《浙江省物业管理条例》第26条规定中对移交的资料进行了明确规定，原告诉请关于移交建安费2%的使用情况资料没有在法定移交范围内。
原审法院审理查明：金华市柳湖花园于2003年竣工并投入使用，柳湖花园的开发建设单位是金华城建公司。2003年6月18日，金华城建公司与恒兴房产公司签订《协议书》将柳湖花园的物业管理选聘权交于恒兴房产公司。同日，恒兴房产公司与辛迪物业公司签订《物业管理委托合同》，恒兴房产公司委托辛迪物业公司为柳湖花园的前期物业管理公司。辛迪物业公司在物业管理期间，由于物业管理不到位等原因，引起业主不满，业主要求解除物业服务合同，重新选聘物业服务企业。2015年7月1日，辛迪物业公司退出了金华柳湖花园小区的物业管理。因资料、物品移交问题诉至原审法院，2015年11月4日，双方在原审法院的调解下，达成了调解协议，并作出了（2015）金婺北民初字第464号《民事调解书》。
原审法院审理认为：首先，针对原告的第一项诉讼请求，依据《物业管理条例》第二十九条、第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和相关的资料交还给业主委员会。故被告辛迪物业公司应当按照《物业管理条例》第二十九条所列的项目向原告移交资料；而柳湖花园小区由被告辛迪物业公司实施物业管理，并非是骏仕物业公司，故原告诉请要求骏仕物业公司承担移交资料的法律责任没有事实和法律依据。第二，关于原告柳湖花园业委会第二项诉讼请求，依据《浙江省物业管理条例》规定，建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房。本案中，在金华柳湖花园的开发建设过程中，已经按照规定配备了物业管理用房。原告第二项诉请中的房屋面积共计2.8万多平方米，远远超过了千分之七比例的物业管理用房，故该项诉讼请求没有法律依据。第三、关于原告第三项诉讼请求，依据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》，对建设单位应当向物业服务企业移交的资料作了明确规定，原告诉请的公布历年收支明细账簿并非在法定的范围之内，故该项诉讼请求也没有法律依据。第四、关于原告第四项诉讼请求，对于物业管理区域内的公用设施设备的维修问题，原告可按《住宅专项维修资金管理办法》的规定申请资金，并不属于法院审理范围，可以另行申请解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第十五条、第十六条、第二十八条、第二十九条、第三十九条，参照《浙江省物业管理条例》第二十五条、第二十六条等规定，判决：一、被告辛迪物业公司于判决生效后十日内将《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给原告柳湖花园业委会。二、驳回原告柳湖花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费40元（原告已预交，已减半收取），由被告辛迪物业公司承担。
宣判后，原审原告柳湖花园业委会不服，向本院提起上诉称：一、建设单位并没有配置物业管理用房，相应的物业管理用房没有划定出来，也没有告知过柳湖花园业委会和广大业主。金华城建公司只提供了一份《柳湖花园经济适用房回购合同》复印件来证明公建配套用房所有权是金华城建公司所有，不能达到证明目的。金华城建公司已将建造成本一并转让给购房业主集体，所有公建配套用房的产权应属于全体业主。金华城建公司将公建配套用房出租给恒兴房产公司，收取租金，是擅自处分行为。二、历年收支明细账簿并非辛迪物业公司和骏仕物业公司的经营收支明细账簿，而是对物业共有部分、共用设施设备和相关场地使用过程中的收支明细，应予公布。传达室迁建补偿款应专款专用，该款项的所有者是全体业主，应该公布该笔资金的使用情况。还有建安费2%和每户管道安装开通费及经营公建配套用房、停车位、停车库收入的使用情况。三、《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条第一款第（四）下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、公用设施设备的维修和养护费用。本案中根据《物业管理委托合同》，辛迪物业公司有义务对房屋建筑公共部位的维修、养护和管理及共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。一审法院认定按《住宅专项维修资金管理办法》申请资金系适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人辛迪物业公司辩称：1、本案是物业合同纠纷，不是产权纠纷，上诉人对产权的请求，应该另案起诉。2、关于物业用房问题。事实上，所有的物业用房都在上诉人的控制中，不属于物业用房的部分（公建房）也被上诉人强占，不存在该移交未移交的问题。且如果按照上诉人的逻辑，物管用房没有确定，那就不存在移交的请求，上诉人应该先起诉开发商确定并交付物管用房，而不是让前期物业交付物业用房。3、关于维修责任和费用问题。金价管（2010）64号文件明确规定，物业共用部分的维修费用由专项维修基金列支，不得从物业服务中支出，上诉人违规加重前期物业的义务没有法律依据。且上诉人提供所谓前期物业合同是不真实的，这个所谓的合同没有开发商作为合同一方，没有法律效力。4、关于公布账目的问题。本公司是合法独立法人，有独立经营权，无须向任何机构报告证明其财务开支情况。5、本公司的财务账本和公司资料，上诉人无权强占，应当立即返还。
被上诉人骏仕物业公司辩称：1、本案是物业服务纠纷，本公司并非柳湖花园物业服务当事人，依法不能成为本案被告。2、本公司经营的柳湖花园公建房是国有资产，本公司是受托经营者，上诉人对这些财产有产权要求，应该对产权人另行提起诉讼，而不能直接要求受托人移交委托人的财产。3、上诉人强占本公司经营的受托国有房产，是违法行为，应当立即返还。4、本公司的财务账本和公司资料，上诉人无权强占，应当立即返还。
被上诉人恒兴房产公司辩称：本案是物业服务纠纷，本公司没有参加柳湖花园物业服务，与上诉人没有物业服务的法律关系，与双方的物业房屋没有利害关系，依法不是本案当事人。
被上诉人金华城建公司辩称：1、上诉人认为柳湖花园未配备物业管理用房不符合事实，金华城建公司与恒兴房产公司签订的补充协议书中附件已经明确了物业管理用房，目前辛迪物业公司已经退出了柳湖花园小区的物业管理。上诉人聘请了新的物业管理公司，物业用房在上诉人新聘请的物业管理公司的控制管理之下。2、上诉人认为本案中所有的公建房配套用房产权属于全体业主，金华城建公司认为无事实和法律依据。公建房产权问题上诉人在一审中未提出，在二审中提出不属于二审的审理范围。
二审中，双方均未提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：首先，本案是物业服务合同纠纷，不是所有权确认纠纷。公建房是否属于全体业主所有，公建房的产权争议不应在本案中解决。建设单位已经配备了符合规定比例的物业管理用房，柳湖花园业委会要求移交超过规定比例的物业用房，缺乏事实和法律依据。其次，根据《物业管理条例》第二十九条的规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将竣工总平面图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等资料移交给业主委员会，并不包括物业服务企业的财务账簿。再次，物业管理区域内的设施、设备维修问题，应该按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定申请资金进行维修。上诉人要求物业服务企业承担维修费用，缺乏依据，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人金华市柳湖花园小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 陈 旻 尔
审 判 员 王孜力哈
二〇一六年九月三十日
代书记员 吕 倩 茜