贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）黔8601民初178号原告(反诉被告)贵阳神奇大酒店有限公司。法定代表人张芝庭，董事长。委托代理人杨宏云，公司员工。被告（反诉原告）贵州国品黔茶茶业股份有限公司。法定代表人汪键，总经理。委托代理人徐路路，公司员工。委托代理人王华，贵州心典律师事务所律师。原告(反诉被告)贵阳神奇大酒店有限公司（以下简称“神奇公司”）诉被告（反诉原告）贵州国品黔茶茶业股份有限公司（以下简称“国品公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)神奇公司的委托代理人杨宏云，被告（反诉原告）国品公司的委托代理人徐路路、王华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告神奇公司诉称：原告与被告于2014年2月1日签订《租赁合同》，将位于贵阳市云岩区北京路1号华美达神奇大酒店大堂吧出租给被告，租赁期限为2014年2月1日至2017年1月31日，租金为每月20000元，每月前10日内交纳；租赁押金20000元；能源费以实际用量收取，每月前5日内交付。被告从2016年9月起开始拖欠租金及能源费，经原告多次催收未果。为此，原告向法院提出了以下诉请：1、确认双方签订的《租赁合同》已经解除；2、请求被告国品公司支付房租99035元、能源费1875元，共计100910元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请将第一项诉请变更为解除双方签订的《租赁合同》。被告国品公司答辩并反诉称：原告与被告之间的《租赁合同》并未解除，继续有效，合同未约定租金支付时间，被告不构成违约；原告在合同继续有效的情况下擅自扣押被告物品并转租，应当赔偿被告因此造成的损失；原告租金数额计算有误且应冲减货款，2015年8、9、10月的租金为18000元，其他月份为20000元，2015年应付房租为52179元，2016年应付租金为10000元，能源费不予认可。合同签订之后，反诉原告即依约履行合同义务，交付了保证金20000元，至2015年年底，其因经营出现问题而欠付了反诉被告部分租金，反诉被告在未与其充分协商的情况下，断然于2016年2月15日向其下发了催收房租的通知，并于次日将其赶出酒店大堂吧，扣押其商品和资产，致使其停业。为此，国品公司反诉神奇公司，诉请：1、反诉被告神奇公司返还反诉原告国品公司扣留的烟酒、茶、pos机等物品；2、反诉被告神奇公司赔偿反诉原告国品公司停业损失60000元；3、反诉被告神奇公司返还反诉原告国品公司保证金20000元；4、请求被反诉人承担本案诉讼费用。庭审中，反诉原告申请将第二项诉请变更为请求反诉被告神奇公司赔偿反诉原告国品公司停业损失和装饰装修残值损失共计60000元。反诉被告神奇公司辩称，1、合同约定第一年租金为20000/月，之后逐年在原有基础上增加6%，合同签订之后，反诉原告按月交租，2015年3月后，反诉原告开始拖欠租金，经多次要求，被告不予理会，属于严重违约；2、反诉被告未曾强行扣押反诉原告物品；3、停业损失、装修残值损失不予认可，反诉原告自己选择不再经营，损失应当自担。经审理查明：原告（反诉被告）神奇公司（甲方）与被告（反诉原告）国品公司（乙方）于2014年2月1日签订《租赁合同》，合同约定，甲方将位于贵阳市云岩区北京路1号华美达神奇大酒店大堂吧出租给乙方用于茶水、酒类经营；租赁期限为2014年2月1日至2017年1月31日；租金为20000元/月，租赁期限每届满十二个月，在原有基础上增加3%，租金采用先交后用的原则，合同签订后，一次性支付一个月租金，之后被告按照收到的甲方租金及费用通知单的要求进行支付，若未按通知单的要求进行支付，则构成违约；被告严重违约的且经原告提出后三个工作日没有改正的，乙方有权单方面通知解除合同；甲方代收代付电费、水费；乙方需交纳20000元保证金。2014年国品公司依约支付了房屋租金及保证金20000元。在合同履行中，神奇公司在2015年4月至7月及11月至12月以每月20000元，8月至10月以每月为18000/月向国品公司收取房屋租金。在上述期间，国品公司以银行转账的方式共计支付原告2015年租金91217元，以货款抵扣2015年租金90604元。2016年1、2月份国品公司未支付租金。后神奇公司要求国品公司在2016年2月16日之前支付所欠租金，被告一直未支付。另查明，原告于2016年2月16日对被告经营商铺封闭。后再对商铺中的物品（茶、酒、空瓶、空盒等）进行了清点和封存。以上事实，有当事人的陈述、营业执照、租赁合同、银行转账凭证、挂账明细、租金催交通知、《国品黔茶物资盘点》及照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立且有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案当中，国品公司未依约全额支付神奇公司2015年4月至12月及2016年1、2月份的房屋租金，且经神奇公司催告，国品公司仍未支付相应拖欠租金，故神奇公司诉请解除双方租赁合同，符合客观事实和合同约定，本院予以支持。关于神奇公司要求国品公司其支付所欠租金的诉请，根据双方合同的约定，2015年1月租金为20000元，2015年2月至2016年1月的房屋租金应为每月20600元，但从神奇公司提供的每月挂账明细看出，在2015年4月至7月及11月至12月实际仍以每月20000计收房屋租金，8月至10月以18000/月计收房屋租金，本院推定其为神奇公司在实际履行合同中并未对房屋租金的收取，即以仍每月2000元计算。经本院核实，国品公司欠付神奇公司2015年租金应为52179元。对于2016年1月份租金，仍以20000元每月计算。对于2016年2月份租金，因2月15日后神奇公司对原告的经营经营场所进行封存，本院对2月租金酌情支持10000元。关于国品公司提出用2016年1、2月挂账货款抵扣相应房屋租金的意见，但其并未提供证据证实，本院不予支持。上述国品公司欠付神奇公司租金合计为82179元。对于神奇公司主张国品公司支付能源费（即电费）1875元诉请，其未提供证据国品公司电量具体使用情况，本院对该诉请不予支持。关于国品公司就神奇公司返还扣押物品的反诉请求，虽国品公司提供物品清单，但并未充分证明国品公司商铺中的物品与所列清单具有一致性，而神奇公司在扣押物品时进行相应拍照、登记，所扣押的物品（茶、酒、空瓶、空盒等）进行了清点,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款的规定，神奇公司对商铺中物品的扣押并制作的清单，具有高度的客观性，本院对神奇公司商铺中物品（茶、酒、空瓶、空盒等）的扣押并制作的清单作出确认，神奇公司应按清单所列物品对国品公司进行返还。关于国品公司主张神奇公司就经营及装修残值损失60000元的反诉诉请，因国品公司因违约致使合同解除，本院上述诉请不予支持。关于国品公司主张神奇公司返还合同保证金20000元的反诉诉请，本院认为，因神奇公司未在本案中主张违约金，合同解除之后，该20000元可抵扣相应欠付的租金。综上，国品公司应向神奇公司支付租金62179元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵阳神奇大酒店有限公司与被告（反诉原告）贵州国品黔茶茶业股份有限公司签订的《租赁合同》；二、被告贵州国品黔茶茶业股份有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳神奇大酒店有限公司房屋租金62179元；三、原告（反诉被告）贵阳神奇大酒店有限公司自本判决生效之日起三日内返还其扣押的反诉原告贵州国品黔茶茶业股份有限公司茶、酒、空瓶、空盒等物品；四、驳回原告贵阳神奇大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贵州国品黔茶茶业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1160元，由原告贵阳神奇大酒店有限公司负担233元，被告贵州国品黔茶茶业股份有限公司负担927元。反诉案件受理费减半收取900元，由反诉原告贵州国品黔茶茶业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一六年六月十二日书记员  黄 睿