北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第1613号
上诉人（原审原告）姚×，男，1965年9月1日出生。
委托代理人周春梅，北京中淇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王×，女，1969年4月21日出生。
被上诉人（原审被告）刘秀琴，女，1947年2月24日出生。
委托代理人游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。
委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。
上诉人姚×因确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第1677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人姚×及其委托代理人周春梅、被上诉人刘秀琴之委托代理人游志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚×在一审法院诉称：姚×与王×于2005年1月28日结婚，系合法的夫妻关系，婚后于2006年三四月份购买了一套位于北京市昌平区34-6室1至3层的房屋，该房屋在2010年底的市场价格至少为700万元人民币。后来姚×与王×因夫妻感情不和而分居，王×在夫妻感情正面临危机的情况下，为达到转移夫妻共同财产的目的，与刘秀琴恶意串通，于2010年11月25日未经姚×同意擅自将属于夫妻共同财产的这套房屋以90多万元的极低价格出售给刘秀琴。王×与刘秀琴之间的房屋买卖行为属于恶意串通，严重损害了姚×的利益。为维护自身的合法权益，姚×诉至法院，诉讼请求：一、判令王×与刘秀琴签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、诉讼费由王×、刘秀琴承担。
王×在一审法院未答辩。
刘秀琴在一审法院辩称：刘秀琴在房屋买卖时不知道涉及到姚×利益，其本人是善意购买房屋。2010年11月5日，王×找到刘秀琴的孩子，借了131万元，当时王×讲准备把涉案房屋卖掉，卖之前要还贷款，借款131万元。后王×说钱现在还不了了，但是可以把房子卖给你。开始讲是490万元，但是有人报价高于490万元，后来以560万元成交。刘秀琴以支票付账。2010年11月8日办理过户，12月份开始装修，装修花费20多万元，春节时入住。刘秀琴认为因为房屋登记是在王×名下，当时买卖时，刘秀琴并不知道该房屋涉及到第三方利益，而且刘秀琴是以一个合理的价格购买，房屋已经交付并办理产权登记过户。所以根据物权法的规定，刘秀琴是善意购买人，应适用善意取得制度，故请求法院判令该房屋归刘秀琴所有。
一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案王×经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，王×与刘秀琴签订《存量房屋买卖合同》，约定王×以962800元的价格将涉案房屋出售给刘秀琴，后双方又签署《确认书》，确认房屋成交总价为560万元，该约定系双方当事人的真实意思表示，刘秀琴基于对房屋所有权证书登记内容的信赖以合理的价格购买涉案房屋，其主观上并无恶意。姚×主张王×与刘秀琴恶意串通，但未提供充分证据加以证明，故对姚×的陈述法院不予采信。至于刘秀琴是否已向王×支付购房款，属于合同履行问题，其并不影响双方签订的房屋买卖合同的效力。故王×与刘秀琴签订的房屋买卖合同并不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形，应属合法有效。现姚×要求确认王×与刘秀琴签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，事实及法律依据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：驳回姚×的诉讼请求。
姚×不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判确认王×与刘秀琴于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。姚×的上诉理由是：一审法院认定事实不清，在王×处分房屋时没有出示姚×同意的书面材料；一审法院适用法律错误，对方存在恶意串通的行为，合同应为无效。
对此，刘秀琴答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判，房屋买卖行为是真实存在的。
王×在二审中称，同意一审判决，房屋买卖合同是真实的。
本院经审理查明：姚×与王×系夫妻关系。位于北京市昌平区34-6号的房屋系姚×与王×于婚后购买，该房屋登记的房屋所有权人为王×，建筑面积为240.7平方米。刘秀琴之子刘家欣与王×相识。2010年11月8日，王×与刘秀琴签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：×），约定王×以962800元的价格将上述房屋出售给刘秀琴。同日，双方办理了房屋所有权转移登记，刘秀琴领取了该房屋的所有权证。
2011年，姚×在北京市东城区人民法院对王×提起离婚诉讼，姚×诉称：双方因性格不和导致夫妻产生矛盾，影响夫妻感情。2010年11月，王×未告知我将我们婚后购买的房屋卖了，这是我起诉离婚的起因。北京市东城区人民法院于2011年3月18日判决驳回姚×的诉讼请求，姚×未上诉。
2011年4月6日，王×作为甲方、刘秀琴作为乙方签订《确认书》，王×及刘秀琴之代理人刘家欣在《确认书》上签名。该《确认书》的主要内容为：甲乙双方就坐落于昌平区34号楼之房屋买卖及相关事宜签署本确认书。1、房屋成交总价为人民币560万元，此价格为甲方净得价，不含税，全部税款由乙方承担。2、房屋已于2010年11月8日过户至乙方名下。3、2010年11月5日，甲方向乙方借款人民币131万元（该款系以支票形式一次性支付），该款直接转化为乙方购房首付款，甲方原出具的欠条作废；乙方另外给付甲方购房款人民币240万元，余款人民币190万元已于2011年4月6日付清，该款以支票支付，开票行为北京银行，支票号为×。4、甲方有义务保障房屋买卖合同的有效性。5、甲方与乙方及刘家欣之间自即日起互无债权债务。6、本协议一式二份，甲乙双方各执一份；本确认书与《北京市存量房屋买卖合同》（×号）具有同等法律效力；本确认书与前述房屋买卖合同内容不一致的，以本确认书为准。
为证明支付购房款的事实，刘秀琴向法院提供了北京银行转账支票存根六张，载明款项金额共计568万元。上述转账支票出票人均为北京申同健身中心，收款单位分别为北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司。其中2010年10月31日，金额51万元，收款人北京万博方明商贸有限公司；2010年11月1日，金额46万元，收款人北京万博方明商贸有限公司；2010年11月5日，金额33万元，收款人北京万博方明商贸有限公司；2010年11月12日，金额98万元，收款人北京众达鑫商贸有限责任公司；2010年11月18日，金额150万元，收款人北京万博方明商贸有限公司；2011年4月6日，金额190万元，收款人北京众达鑫商贸有限责任公司。2011年4月6日支票存根上用途栏填写为刘总房款，其余支票存根上用途栏均为空白。
对于刘秀琴关于支付房款的证据中，付款人与买房人、收款人与卖房人均不对应的问题，刘秀琴的解释是：其子刘家欣为北京申同健身中心的实际控制人，以北京申同健身中心的上述支票代其向王×支付了购房款，王×为兑现将支票存入北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司。王×的解释是：我与刘家欣通过青联认识，将房屋卖给其母刘秀琴。关于购房款的支付情况，北京众达鑫商贸有限责任公司与我有关，支付给北京众达鑫商贸有限责任公司的支票认可；北京万博方明商贸有限公司与我无关，是刘家欣通过付给北京万博方明商贸有限公司转账支票的方式，转成现金支付给我。
二审庭审后，王×向本院以邮寄的方式提交其与刘家欣之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》等证据。
以上事实，有结婚登记审查处理结果、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、房屋登记受理通知书、房屋权属证书（证明）领证凭证、《确认书》、北京银行转账支票存根、银行对账单、（2011）东民初字第1934号民事判决书及双方当事人在一、二审的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，本案自从2011年7月21日在昌平区人民法院立案始，历经原审、上诉发回重审、再组合议庭重新审理、再次上诉多次诉讼过程，前后共计五次开庭，王×均存在经合法传唤无正当理由拒不到庭应诉的情况，应视为放弃举证之权利。故王×于二审庭审后提交之证据，不符合民事诉讼法关于新的证据的规定，不属于新的证据，本院不予采信。
本案中，根据已经合法程序质证的证据和已查明的事实，诉争房屋的交易中存在以下问题，王×与刘秀琴对此未能做出合理的解释：第一，2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》上约定的房屋售价明显低于当时市场价格；第二，签订《存量房屋买卖合同》当天，在买卖双方没有签订任何价格合理的书面房屋买卖合同、刘秀琴也未支付合理对价的情况下，房屋权属即转移登记至刘秀琴名下，在涉及房屋买卖这种金额较大的交易中，先过户再签约的交易过程显然有悖常理；第三，房屋过户五个月后的2011年4月6日，双方签订成交价格为560万元的《确认书》，而此前姚×与王×正在法院进行离婚诉讼，而且东城区人民法院于2011年3月18日驳回了姚×的离婚诉讼请求。第四、关于支付房款的过程，刘秀琴称出票人北京申同健身中心为其子刘家欣实际控制的公司，将支票交给王×后，王×找到的北京万博方明商贸有限公司或北京众达鑫商贸有限责任公司入账，上述两公司与刘秀琴无关。而王×称“北京众达鑫商贸有限责任公司与我有关；北京万博方明商贸有限公司与我无关，是刘家欣通过付给北京万博方明商贸有限公司转账支票的方式，转成现金支付给我。”刘秀琴与王×就大额购房款的支付过程陈述有明显的逻辑矛盾。第五、公司对其财产有独立的法人财产权，北京申同健身中心、北京万博方明商贸有限公司等公司名下的财产均是公司法人财产，现没有充足的证据证明北京申同健身中心与买房人刘秀琴存在必然联系，也没有证据证明北京万博方明商贸有限公司、北京众达鑫商贸有限责任公司与王×及姚×存在直接的经济关联，故没有充足的证据证明诉争房屋购房款已经通过合法渠道支付。王×、刘秀琴对此承担举证不能的不利后果，本院对其已经支付房款的主张不予采信。
虽然是否支付购房款属于合同履行问题，不影响房屋买卖合同的效力，但是在本案诉争房屋的买卖合同签订过程存在严重疑点的前提下，真实的支付购房款的行为可以对买卖合同行为本身的真实性和合法性予以印证，而根据现有证据显然无法证明真实付款关系的存在。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，王×在与姚×夫妻感情不和的情况下，未经姚×同意，擅自处分涉案房屋，故本院认定王×在房屋交易中有损害姚×利益的故意。对于刘秀琴在房屋交易中是否与王×存在故意损害姚×利益的串通，本院认为，探求当事人意思表示的真伪以及是否存在主观上的串通可通过民事主体的行为得知。基于上述诉争房屋交易中存在的有悖常理的问题，结合王×与刘秀琴之子刘家欣通过工作相识的因素，本院认定刘秀琴主张其具有真实的房屋买卖的意思证据不充分，在房屋交易中其与王×存在损害姚×利益的串通。
关于恶意串通行为是否侵害第三人姚×利益，本院认为，对于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项中“侵害第三人利益”的解释，并不能拘泥于仅判断是否使第三人金钱财产减损为限制。房屋作为影响个人生活稳定安康的重要因素，夫妻一方未经共有人许可擅自处分房屋，必定影响另一方对于房屋的使用和处分，无论交易价格的高低，都直接损害另一方的利益。况且本案中，根据经合法质证的证据无法证明真实的付款关系的存在。故刘秀琴与王×之间故意串通的行为，无论从经济层面上还是从生活安宁层面上，都是对姚×利益的直接侵害。
据此，本院确认刘秀琴与王×签订的《存量房屋买卖合同》及《确认书》应为无效。一审判决适用法律有误，姚×要求确认《存量房屋买卖合同》无效的上诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第1677号民事判决。
二、王×与刘秀琴于2010年11月8日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
一审案件受理费七十元，由刘秀琴、王×负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由刘秀琴、王×负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 杜 莹