徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第0851号
原告张志荣，无业。
委托代理人胡广闪，江苏淮海正大律师事务所律师。
委托代理人孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。
被告魏雪连，无业。
被告李强，无业。
原告张志荣诉被告魏雪连、李强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，由代理审判员王娜独任审判，于2015年6月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行审理。原告张志荣及其委托代理人胡广闪、孟秋、被告魏雪连到庭参加诉讼，被告李强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告张志荣诉称：两被告系夫妻关系。2013年3月5日，原告与两被告签订了一份房屋买卖合同，由原告购买两被告所有的位于徐州市鼓楼区*村*组的房屋，房屋价款为81600元，被告合同中承诺在2013年10月1日前交付房屋。该合同在江苏禾嘉律师事务所办理了律师见证书。合同签订时，原告以现金方式交付了81600元房款。后原告一直要求被告交付房屋，被告久拖不搬。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告：1、向原告交付徐州市鼓楼区*村*组房屋；2、向原告支付违约金20000元；3、承担诉讼费及其他费用。
被告魏雪连辩称：被告几年前曾向原告借款20000元，后因困难又向原告借款20000元（原告扣除利息后仅交付被告16000元），目前加算利息后原告计算被告共欠其81600元。因为被告欠别人的钱较多，所以原告让被告书写房屋买卖合同一份。当时原告答应被告，不会要被告的房屋，原、被告间实质上不是房屋买卖合同关系，而是民间借贷担保关系。被告欠原告的钱并愿意偿还，但不存在偿还违约金20000元的问题。
根据原告的起诉与被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原、被告间是房屋买卖合同关系还是借款担保关系？2、被告应否向原告交付诉争房屋？3、被告应否向原告支付违约金？原告围绕本案的争议焦点进行了举证、被告进行了质证。
原告张志荣为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：1、收条一份，内容为：今收到张志荣购房款81600元，时间为2013年3月15日，签字人为李强，证明被告收到原告购房款81600元;2、江苏禾嘉律师事务所律师见证书一份，内容包括房屋买卖合同一份，原告及被告魏雪连身份证复印件各一份，拾东村出具的证明一份（系复印件），证明原、被告之间因买卖涉案房屋签订买卖合同一份、并由江苏禾嘉律师事务所出具了律师见证书、被告收到原告购房款81600元的事实；3、村委会出具的情况说明一份，内容为：“兹有我村因矿方采矿塌陷，导致我村从2000年陆续搬迁至西游记宫西侧和三环北路北侧，搬迁土地性质为国有土地。”证明诉争房屋是在国有土地上建造的；4、2015年7月27日下午两点多被告李强和原告的通话录音及整理书面资料一份，证明是被告找原告卖的房子、找律师写的协议。
被告的主要质证意见是：对原告所举证据1、2的真实性无异议，但认为当时被告没看是什么就签了，因为原告说不会要被告的房子，就是蔡律师帮被告看的，当时就蔡律师一个人在，蔡律师和原告的关系很好；原告没有给被告这81600元钱，第二次借款只给了16000元；原告是按照5分的息，让我签的收条。对原告所举证据3的质证意见是房子是迁建的，其余的我也不懂；对原告所举证4的录音材料认可是李强所述，但认为该录音中李强并未说过出卖涉案房屋。
被告魏雪连、李强未向本院提交证据。
本院结合原告举证及被告的质证意见，对上述证据进行综合审查分析后认为，原告所举证据1、2、4，被告对其形式的真实性无异议，可以作为定案依据，并能证明相关事实；原告所举证据3，系单位出具的证明，无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，经本院释明后要求原告补强该部分证据，原告亦未能提供相应证据予以补强，不符合相关法律关于证据形式的规定，不能作为定案的依据。
根据原、被告无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：
二被告系夫妻关系，均为徐州市鼓楼区*村集体经济组织成员，原告非徐州市鼓楼区*村集体经济组织成员。2013年3月5日，原、被告双方就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，约定由被告将位于徐州市鼓楼区*街道办事处*村*组房产（该房产位于*村*路*组，东临卜祥梅、西邻蒋新民），该房目前尚未办理房产证，土地性质为国有土地使用权、尚未办理土地使用权，双方约定房屋售价为人民币捌万壹仟陆佰元，本协议签订之日该款项已交结完毕。另，双方对违约责任约定如下：被告自协议签订之日起，不得对该房屋另行处分，包括出售、抵押等，如被告有上述违约行为导致原告权利受损，被告应向原告支付违约金贰万元。原告张志荣作为乙方与作为甲方的被告魏雪连、李强分别在该协议上签字、按手印。2013年3月15日，被告李强向原告出具收条一张，载明：“今收到张志荣购房款（捌万壹仟陆佰元正）”。
另查明，数年前被告曾向原告借款，且约定需支付利息。在双方签订房屋买卖合同时被告尚未能向原告足额偿还所借款项，原告至今仍持有被告出具的借条。在庭审过程中，被告陈述涉案房屋建于2005年左右，房屋面积为200多平方米，当时建造该房屋花费20万元左右，目前被告一家在该房屋中居住。原告自认其购买涉案房屋是为了自家居住，选看、购买涉案房屋等事项均系原告一人进行，原告的丈夫未参与。
还查明，涉案房屋并无相应的土地使用权登记和房屋所有权登记，截至法庭辩论终结之日，原、被告均未能向本院提交涉案房屋的土地使用和建设规划等建房行政审批手续。
本院认为，关于原、被告间是房屋买卖合同关系还是借款担保关系的问题。存在书面房屋买卖合同并不意味着一定成立房屋买卖关系，法律关系的性质应当结合双方当事人在庭审中的陈述及提供的相应证据，依据双方当事人的真实意思表示予以确定。在本案中，原告主张原、被告之间存在的是房屋买卖合同关系，原告并为此提交了房屋买卖合同和收条作为证据。被告反驳称双方并非房屋买卖合同关系而是借款担保关系，但并未提供相应的证据予以支持。从证据来看，原告提供的证据明显占优。但从原告对房屋买卖事实的陈述及与证据之间的关系来看，原告所主张的买卖事实扑朔迷离，本案仍处于真伪不明的状态。具体理由如下：
1、原、被告双方于2013年3月5日就涉案房屋签订房屋买卖合同一份，其中第二项内容为：“双方约定房屋售价为人民币捌万壹仟陆佰元，本协议签订之日该款项已交结完毕，双方无异议，卖方不另行为乙方出具收条。”但，原告提供的收条上载明的付款日期为2013年3月15日，晚于双方在房屋买卖合同上约定的协议签订之日2013年3月5日达十天之久，双方在协议中确定的内容与收条相矛盾。
2、原告在庭审过程中诉称购买涉案房屋是为了自家居住，又陈述听说那个地方要拆迁。首先从购买目的来看，原告既然要买房子自己住，应当选择能够长久安居的房屋，而其明知涉案房屋要拆迁（拆迁即不可能长久安居，而需另行再购买房屋），仍购买被告的房屋用于自住，有违常理。对于协商过程，原告自述没协商几天，也没有中间人介绍或其他人参与。没有充分的磋商时间，即不可能充分了解标的物状况以确定适当的价款，也难以就自身是否需要该标的物等事项慎重地作出决定；没有其他人的参与，在购买明知存在没有权属登记这一重大瑕疵的房屋时，也减少了对于双方房屋买卖协商过程予以见证的机会。从磋商时间和参与人来看，这一缔约过程与购买房屋这一应当慎重周密考虑、充分协商的重大事件亦不相适应。另外，购买房屋用于自己家庭居住属于家庭重大事件，相应支出也属于家庭或夫妻共同财产支出，购买后的房屋也是夫妻乃至家庭成员共同居住，对于此类重大事件，一般应夫妻双方乃至其他家庭成员共同协商参与并作出决定。而原告自认对涉案房屋选看、协商以及款项的交付等事项均由原告一人进行，原告的丈夫并未参与。原告此举亦有违常理。
3、原告自认，签订买卖合同前，被告于2003年向原告借款，拖欠多年未能足额偿还，亦未能按期支付利息。该笔借款已多次换据展期。在此情况下，原告仍将涉案房款81600元向被告足额支付，而未对发生已达十年且多次展期均未能足额还本付息的债务进行扣除、抵销，该行为与常理不符。涉案房屋无相应权属证书，依双方合同约定，被告负有向原告腾空并交付房屋、协助办理房证等义务，原告仅负有支付价款的义务。在双方合同尚未签订时、在被告尚且占有居住该房屋且未履行上述约定的任何义务时，原告陈述于合同签订前即已支付了约定的大部分款项8万元，又于合同签订之日将余款交付完毕。原告在合同签订前的付款行为（原告自认在合同签订前一天付款8万元），相当于全部承担了被告不签订合同的风险；原告在合同签订当日又付清余款1600元，在双方约定负有对等给付义务的情况下，原告既未在合同中约定履行抗辩权，又全部履行了己方的付款义务，放弃了利用合同条款自力制约被告不履行合同的权利。原告自己陈述的付款行为所表现出的态度，与其在签订买卖合同时以书面形式、且通过律师进行见证的严谨审慎态度有明显差异。
4、8万元购房款并非小数目，对于该8万元款项的来源，原告陈述系家庭自有现金，并主张自己在家开注册资金为2万元的超市。家中存放8万元的生活方式，且不论安全问题，单从数额来看，与原告自认的超市注册资金规模及本地农村经济发展水平均不相符（2013年全省农村居民全年人均纯收入13598元）。而8万元款项的交付，原告也是采用了现金方式，且无其他人在场予以佐证的情况下进行交付。原告的交付行为，既未采取通过银行转账或交付存单或存入账户等可以留存相关金融票据证据的方式，又未通过邀请相关证人进行见证的方式，也未选择在律师见证签订合同时一并见证款项交付的方式。原告陈述的这8万元房款的交付行为，与其邀请律师见证合同签订的注意程度有明显差异。被告对款项交付提出异议，主张未实际交付，原告也未能提供其他证件予以佐证，因此，对于这8万元是否实际交付，本院不能确信。
5、对于81600元这样一个精确到百元的价款的确定，原告在回答本院询问时，也并没有明确陈述出确定这81600元价款的因素（如考虑占地面积、房屋面积、房屋构造、建材成本及房屋现有质量及装饰装修情况等）。被告主张该数字是其欠款本金加上利息的结果。而按照原告自认的借款数额62806元及月息2分的利率标准，从借条出具日期2011年12月11日计算至双方买卖合同签订之日2013年3月5日，大约15个月，本息合计81647.8元（62806+62806元×2%×15月=81647.8元）。该数额与双方买卖合同约定的房屋价款数额相近，如按照四舍五入方式精确到百位数，即为81600元，与双方合同约定房价相同。原告未能就房屋价款的确定作出明确合理的解释，而房屋价款却与被告所述的借款本息合计所得总额极为相近。据此，本院对原、被告之间达成以81600元作为房屋价款成立房屋买卖合同关系不能确信。
6、涉案房屋位于徐州市鼓楼区九里街道办事处拾东村三组，该地段在三环路北200米左右，同期同类地段的商品房楼盘价格每平方米达数千元。而在双方签订房屋买卖合同时（2013年3月5日），按照双方均认可的200多平方米及合同总价，诉争房屋单价应为每平方米400元左右。诉争房屋建成不足十年，且该期间房价趋势并未大幅下降的情况下，该约定价格与同期同类地段商品房价格相差悬殊，有违民事法律中的公平、等价原则。据此，本院对将涉案房屋以81600元的低价出售系被告真实意思表示的主张不能完全确信。
综上，原告为证明双方之间系房屋买卖合同关系，虽然提供了相应证据，但证据内容之间、证据与原告陈述之间存在着相矛盾或有违常理之处。而被告对原告主张的事实予以否认、抗辩，且其所抗辩的基础事实即双方存在的借款合同关系及拖欠借款本息多年的事实属实。因此，对于原、被告双方签订的买卖合同是真实的买卖合同关系还是借款担保，该部分事实仍处于真伪不明的状态。原告所举证据及其陈述，并不能证明其主张的事实即双方之间存在真实的房屋买卖合同关系具有高度可能性，原告仍需补充提供证据。
但对于原告主张的交付房屋、支付违约金的诉讼请求，无论双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，均不影响本案的处理。因为，对于该两项诉讼请求，原告除需举证证明双方存在真实的买卖合同关系，还需举证证明双方之间存在的买卖合同关系合法有效，能够产生法律约束力。合法有效的合同，才可能具有法律约束力，才可能成为判决实际履行和支付违约金的依据。
关于诉争房屋买卖合同的效力问题，首先应考察诉争房屋所占土地性质。因截止至法庭辩论终结之日，原、被告双方均未能提供能够证明诉争房屋所占土地权属的有效证明，故本院对于诉争房屋所占土地权属状况无法确定。但诉争房屋的土地权属无外乎两种情形：一为农村集体土地，一为国有土地。在诉争房屋所占土地为农村集体土地情况下，诉争房屋所在地为鼓楼区拾屯东村3组，而原告系泉山区庞庄村3组村民。原告显非拾屯东村农村集体经济组织的成员。因此，诉争房屋的转让也必然涉及土地使用权的转让，而依照相关法律规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。原告并非拾东村集体组织成员，故原、被告双方之间关于诉争房屋转让的协议为无效合同。无效合同自始无效，不能产生设立、变更、终止民事权利义务的法律效果。因此，原告基于双方之间签订的房屋买卖合同要求被告交付房屋、支付违约金的诉讼请求均无法律依据，人民法院不应支持。
在诉争房屋所占土地权属为国有土地的情形下，诉争房屋在无相应土地使用和建设规划等建房行政审批手续的情况下，该房屋系违法标的物。原、被告双方以买卖合同的形式转让房屋的占有、使用、收益等，系以合法形式掩盖非法目的的合同，仍属无效。原告要求被告交付房屋、支付违约金的诉讼请求仍不应获得支持。
综上，原告要求被告交付房屋、支付违约金，其诉讼请求事实和法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：
驳回原告张志荣的诉讼请求。
案件受理费2330元，由原告张志荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审 判 长 段绪朝
人民陪审员 张克俭
人民陪审员 魏元元
二〇一五年十月十八日
书 记 员 朱淼淼