西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终48号
上诉人（原审被告）：华丽家纺，住所地西藏日喀则市上海中路军分区商品房。
经营者：关莉，女，1977年12月25日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人华丽家纺因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人华丽家纺经营者关莉，被上诉人军分区委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华丽家纺上诉请求：1.撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初422号判决第二、第三、第四项判决；2.免除房屋占有使用费；3.赔偿转让费及装修费损失；4.上海中路军分区所属门面房，以后不管扩建或出租，也不管由军分区或第三方接管此路段的门面，均要求在无转让费的情况下，享有优先租赁权。事实和理由：军分区是违约的一方，不许转让门面，而关莉接手门面的时候花了高价转让费才拿到租赁权，但却存在有些商户经军分区同意转让门面的现象，不公平的处事让其店面处于亏损状态。由于军分区从2013年开始不停发布书面及口头收回租赁房屋的通知，导致不能进货，不能转让，店面亏损，因此拒绝赔付军分区要求的占有使用费。因一直有房屋转让的现象存在，但军分区又不考虑承租人的实际情况，又不许转让，加之后来国家政策要收回房屋，华丽家纺无法正常经营，直接导致经济损失，军分区应予赔偿。国家政策应予支持，但收回承租的房屋事关民生，需要考虑华丽家纺的实际困难，因此要求军分区赔偿因不许转让门面而导致的直接或间接损失，现址房屋以后不管扩建或出租，也不管是军分区或第三方接管此路段的门面，华丽家纺均要求无转让费的情况下享有优先租赁权。
军分区辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且原审判决内容符合社会公平正义，原审判决理应得到维持，不应被撤销。2.华丽家纺应当立即返还房屋，因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，华丽家纺应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，华丽家纺应立即返还房屋。华丽家纺不返还房屋，无任何事实和法律依据。3.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，华丽家纺应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。4.华丽家纺支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是华丽家纺与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿华丽家纺的转让费用损失。5.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，华丽家纺对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应赔偿该损失。6.优先租赁权2015的合同没有相关约定，军分区收回房屋后不会再出租，所以不会有这类问题。7.退还差价等上诉请求无理无据，二审的新诉请应该进行调解，但军分区拒绝调解，华丽家纺可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确，程序合法，华丽家纺提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认华丽家纺与军分区之间签订的租赁合同已经解除；2.判决华丽家纺立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决华丽家纺向军分区支付房屋占有使用费人民币（以下货币均为人民币）11,040元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除华丽家纺已经支付的租赁保证金1,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由华丽家纺承担。一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令华丽家纺向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：华丽家纺经营者关莉2009年经军分区同意，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路的1间门面房，并与军分区一年一签房屋租赁合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金16,560元，租赁保证金1,600元，租金每半年转账交纳。该合同期限届满后双方未再续签，军分区也未向华丽家纺经营者关莉收取租金，关莉则继续占有使用该门面房经商。军分区2013年11月10日通知华丽家纺，2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租。2014年，2015年军分区连续与华丽家纺经营者关莉签订了军队房地产租赁合同。2015年9月26日，军分区通知华丽家纺经营者关莉，根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目。2016年4月12日，军分区再次通知华丽家纺：双方的租赁项目已到期，要求华丽家纺于2016年4月30日前将出租房交还军分区。华丽家纺经营者关莉自2016年1月1日至今一直占用涉案房屋，军分区也未收缴房租。
一审法院认为，军分区与华丽家纺经营者关莉于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。该合同于2015年12月31日期限届满未续签，军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向华丽家纺下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中出租人军分区明示解除合同并要求在合理期限内返还租赁房屋，双方当事人之间并未形成不定期租赁合同。华丽家纺应当按照合同约定返还军分区房屋。现华丽家纺未履行该项义务，构成违约。军分区要求华丽家纺返还房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，华丽家纺继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，军分区主张华丽家纺自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年16,560元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，一审法院院予以支持35,190元（16,560元/年÷12个月×25.5个月）。华丽家纺辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，华丽家纺承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，一审法院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据。华丽家纺辩称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，一审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，华丽家纺的抗辩理由不成立。另外，对于华丽家纺称双方合同前后存在面积差异的问题，一审法院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此华丽家纺的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除华丽家纺已交纳押金的诉讼请求，一审法院认为，涉案双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后华丽家纺必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后华丽家纺未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，华丽家纺构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金1,600元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而华丽家纺提交的收条因其证明力不足以说明实际交纳租金为2万元，根据最高人民法院《关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应当承担举证不利后果。综上，一审法院对于军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、军分区与华丽家纺经营者关莉于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、华丽家纺自本判决发生法律效力之日起七内向军分区返还租赁房屋；三、华丽家纺自判决发生法律效力之日起七日内向军分区支付房屋占有使用费35,190元；四、自判决发生法律效力之日起华丽家纺向军分区支付的押金1,600元归军分区所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由华丽家纺负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，归纳本案主要争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除的问题；3.二审中新增诉求是否一并审理的问题。
对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知华丽家纺合同期满终止后将不再续签，华丽家纺应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但华丽家纺在合同期满终止后，无法律和合同依据继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律的规定。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。现合同已期满终止，华丽家纺应返还房屋。一审法院判决华丽家纺自一审判决发生法律效力七日内向军分区返还租赁房屋，确属依法维护军分区合同权利，并无不当。因合同履行期限届满后，华丽家纺不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院支持军分区诉请，按照2014年12月22日双方签订合同约定的房租标准每年16,560元确定华丽家纺向军分区支付2016年1月1日至一审判决之日的占有使用费35,190元，并无不当，本院予以确认，对于华丽家纺提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二争议焦点，2014年12月22日双方所签订合同中约定了租赁保证金，但未实际履行。另华丽家纺无法证明其已经交纳押金。军分区一审中主张华丽家纺已经交纳的1,600元租赁保证金归其所有，属于其自认已经收到该款项。因2015年合同期满终止，华丽家纺按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务，但华丽家纺未履行，构成违约。另依据双方签订的合同，华丽家纺应当在合同期满终止时将租赁房屋的添附物转移给军分区，添附物均需转移，主物之返还不言而喻，华丽家纺未履行合同约定的义务，同样构成违约。根据合同规定，华丽家纺违约时军分区有权获得华丽家纺交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定数额的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且华丽家纺确实违约，应当承担违约的法律后果。华丽家纺主张应返还押金，但无法提供押金收条原件，无法证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果，一审法院按照合同约定的租赁保证金数额支持军分区的诉讼请求，并无不当。
对于第三个争议焦点，华丽家纺二审中提出新的诉请：赔偿转让费和装修费损失、享有优先租赁权的上诉请求，因其未在一审中提出反诉，二审中军分区不同意调解和一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，华丽家纺可就二审新增加的诉请另行主张。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费720元，由华丽家纺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。