江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9139号上诉人（原审被告）：明彧，男，汉族，1966年3月11日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张晶晶，江苏亚钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖骁，女，汉族，1978年9月23日生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。原审被告：明岚，女，汉族，1968年1月5日生，住南京市栖霞区。上诉人明彧因与被上诉人肖骁、原审被告明岚房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，于2016年12月14日依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人明彧的委托诉讼代理人张晶晶，被上诉人肖骁及其委托诉讼代理人杨娅到庭参加诉讼。原审被告明岚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。明彧上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案诉讼费用由肖骁承担。事实和理由：一、案涉《房地产买卖中介合同》未生效。该合同第十二条明确约定，“本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效”，而合同首页明确记载甲方包括上诉人明彧与原审被告明岚。因此，在明岚未在合同上签字且明确�签字的情况下，《房地产买卖中介合同》未生效。二、肖骁存在过错，应承担相应责任。在合同未生效的情况下，各方应承担缔约过失责任。肖骁明知涉案房屋共有人明岚的存在，对于事后明岚如果不同意签字会导致合同无法生效及履行的风险应当明知。但肖骁仍与明彧签订合同并交付定金，对于合同的不能生效及履行存在过错，应依法承担相应责任。三、一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条判决明彧双倍返还定金，属于适用法律错误。上述条款的适用前提是当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保，但本案双方当事人并未作此约定。四、一审判决遗漏了中介公司这一重要的当事人。本案中，签订《房地产买卖中介合同》的除了明彧、肖骁外，还有南京标点置业顾问有限公司（以下简称标点公司�。标点公司作为专业中介机构，对于共有人不在场的情况下签订的合同可能无效的后果及风险是明知的，但标点公司为了追求利益，不顾买卖双方可能承担的风险，在明彧一再婉拒的情况下执意促成三方签订中介合同，从而导致诉讼，标点公司也应承担相应的缔约过失责任。肖骁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。原审被告明岚未到庭应诉，亦未提交答辩意见。肖骁向一审法院起诉请求：一、明彧、明岚双倍返还定金计20万元；2、明彧、明岚承担本案诉讼费。一审法院认定事实：南京市祠堂巷24号201室房屋（即涉案房屋）为明彧、明岚共同所有。2015年，明彧告知明岚，其欲出售该房屋，明岚未表示反对。随后，明彧将出售房屋的信息登记在58同城网站上。2016年4月11日，经标点公司�绍，肖骁与明彧就案涉房屋签订了《房地产买卖中介合同》，该合同约定：房屋售价为2286000元，双方签约时，肖骁支付明彧、明岚定金100000元。肖骁、明彧及标点公司均在合同上签名、盖章。因明岚当时并未在场，故各方约定于2016年4月23日共同前往南京市房产局办理相关手续时，再由明岚在合同上补签名。上述合同签订后，肖骁按约向明彧支付了定金100000元，明彧收款后向肖骁出具收条，载明：“今收到肖骁购买祠堂巷24号201室房屋的定金人民币壹拾万元整”。2016年4月23日，肖骁、明彧、明岚及标点公司按约前往南京市房产局办理相关手续，但明彧、明岚因售房款存入谁名下发生争执。明岚明确表示其不愿意在《房地产买卖中介合同》上签名。此后，肖骁多次通过电话及邮寄信件方式催促明彧、明岚履行合同，但明彧、明岚亦向肖骁表示，涉案房屋另�共有人即明岚不同意签字，故无法履行合同。一审法院认为，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱。根据法律规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，肖骁欲购买明彧、明岚共同共有的涉案房屋，在与明彧签订《房地产买卖中介合同》时，向其支付定金10万元，明彧、明岚因房款支付给谁等问题产生争执，涉案房屋的另一产权人即明岚拒绝在合同上签名，致使该合同最终并未生效，亦无法履行，故肖骁主张明彧根据定金规则双倍返还定金，合法有据，一审法院予以支持�明彧主张合同因涉案房屋共有人明岚没有签名而未生效，应不适用定金条款。但根据法律规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，故明彧的主张于法无据，一审法院不予支持。因明岚未在《房地产买卖中介合同》签字，亦未收取上述定金，故肖骁主张明岚双倍返还定金的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。明岚经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供反驳肖骁主张的证据，应承担相应的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、明彧于判决生效之日起十日内双倍返还肖骁定金200000元；二、驳回肖骁对明岚的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取计2150元，保全费1520元，合计3670元，由明彧负担（此费用已由肖骁向一审法院预交，明彧于判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费用直接给付肖骁）。二审期间，明彧、肖骁均未提交新证据，且均对一审法院查明的事实亦无异议，本院依法予以确认。二审中，明彧陈述，涉案房屋的所有权证与土地使用权证均由其持有，并交给标点公司。2016年4月23日，明岚确实为涉案房屋买卖事宜来到南京市房产局。肖骁陈述，明岚当天是去房产局签贷款手续的，其与明彧因为贷款下到谁的账户上出现矛盾而拒绝签字。法庭询问明彧，与肖骁签订合同后是否将房屋售价、付款方式等情况告知明岚，�彧陈述，其和明岚大概说了一下，明岚称要到现场看过合同再说。本院另查明，一审庭审中，法庭询问明彧，是否将发布售房信息以及签订《房地产买卖中介合同》的情况告知明岚，明彧陈述，“去年，我和她说过房子要卖，她没有反对，至于挂在网上的事，我没有告诉她”；“当时是晚上，时间比较仓促，我没有和她讲，过了几天，我打电话说明情况后，她同意去房产局，她说在现场要看一下合同”。法庭又询问明彧，涉案房屋买卖没有成交是什么原因，明彧陈述，“中介向我妹妹介绍情况时，我妹妹不同意签字了。后来我了解是因为房款下到谁那里的事，明岚有意见，所以没有签字。”上述事实，有一审法院庭审笔录及本院谈话笔录在案为凭。本院认为，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本�中，涉案房屋的产权人为明彧与明岚两人，虽只有明彧一人在《房地产买卖中介合同》上签字，但明彧已将签订合同出售涉案房屋的情况告知明岚，明岚对此并未作否认表示，且明岚还在明彧与肖骁约定的时间到房产部门准备办理相关手续，明岚的上述行为应视为其同意向肖骁出售涉案房屋。明彧辩称，涉案《房地产买卖中介合同》上只有明彧签名并无明岚签名，故该合同应为无效的主张，不能成立。涉案《房地产买卖中介合同》合法有效，明彧与明岚却因房款打入谁的账户争执不下导致合同无法继续履行，明彧此后明确表示将定金退还肖骁，肖骁则要求明彧、明岚双倍返还定金，至此，涉案《房地产买卖中介合同》已解除。一审法院判令明彧双倍返还肖骁定金计200000元，有事实和法律依据。综上，上诉人明彧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决�定涉案《房地产买卖中介合同》未生效不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人明彧负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 晔审 判 员  张旭东代理审判员  王 路二〇一七年四月二十六日书 记 员  朱亚芳