江西省鹰潭市中级人民法院行 政 裁 定 书（2016）赣06行终5号上诉人（原审原告）天洁西湖嘉苑小区业主委员会，所在地：鹰潭市天洁西湖嘉苑小区。负责人何美良，男，1948年11月7日出生，汉族，系天洁西湖嘉苑小区业主委员会主任。委托代理人鄢军强，江西道都律师事务所律师。委托代理人陈兴和，男，1979年6月5日，住。系天洁西湖嘉苑小区业主。被上诉人(原审被告)鹰潭市房产管理局，所在地：江西省鹰潭市信江新区经济大厦。法定代表人俞奇，局长。委托代理人陈光明，江西华星律师事务所律师。委托代理人朱建波，该局房产交易中心副主任。原审第三人天洁集团鹰潭房地产开发公司，住所地：鹰潭市工业园区天洁西路。法定代表人边建光，总经理。委托代理人任朝春，男，1949年1月31日出生，汉族，住。系天洁房产公司职员。上诉人天洁西湖嘉苑小区业主委员会因与鹰潭市房产管理局房屋行政登记一案，不服鹰潭市月湖区人民法院（2015）月行初字第027号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天洁西湖嘉苑小区业主委员会委托代理人鄢军强、陈兴和，被上诉人鹰潭市房产管理局委托代理人陈光明、朱建波，原审第三人天洁集团鹰潭房地产开发公司委托代理人任朝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定事实如下，2002年12月21日鹰潭市发展计划委员会《关于天洁西湖苑项目建议书的批复》【鹰计投资字（2002）155号】，同意天洁西湖嘉苑项目立项，2005年3月1日市人民政府办公室鹰府办字（2005）25号《关于印发第二十三次规划委员会议纪要的通知》、《鹰潭市天洁西湖嘉苑规划总平面图》，2005年3月24日取得编号2005-011建设用地规划许可证，同年6月29日取得编号2005-018号建设工程规划许可证，8月26日取得编号2005-L0013号建筑工程施工许可证，2006年3月6日市人防办《关于西湖嘉苑小区结建工程的意见》，2006年10月12日办理了工程竣工验收备表，2007年2月9日鹰潭市人防办办理了结建工程竣工验收表，并交纳了人防工程易地建设费。2006年工程竣工验收后交付给业主，小区地下车库在第三人及其物业管理公司的管理之下，2013年元月至2014年11月经小区业主委员会的聘请，鹰潭市蓝英物业管理公司对小区物业进行管理，受第三人的委托对地下车库进行管理。2012年12月10日第三人对地下车库向被告申请办理所有权登记，并提交了相关应提交的材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、建设用地使用权证明；4、立项批复；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划的证明；7、建设工程施工许可证；8、房屋已竣工的证明；9、人防工程验收表；6、房屋测绘报告；7、白蚁防治合同。被告经审查后，认为第三人的申请符合房屋初始登记的要件，于2012年12月11日办理了鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证。原告得知后不服，以被告违法将属于原告共同所有的公共设施为第三人颁发了房屋所有权证，其行政行为违反了法律规定为由，于2015年9月2日向原审法院提起行政诉讼，请求法院判决：1、撤销被告2012年12月11日颁发给第三人的鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证；2、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，被告依据《房屋登记办法》的规定，享有对合法房屋所有权初始登记的职权，被告在第三人提交了相应的全部材料，并进行了合法审查的情况下，为第三人所有的车库颁发了鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证，事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持，原告要求撤销鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证的诉请，应予以驳回。原告提出被告所建车库未取得土地使用权，车库的建设成本未纳入商品房的成本，其占地面积也未计入容积率，是小区公共设施，归全体业主所有，被告为第三人办理房屋所有权证是违法的，应予以撤销，原审法院认为，事实上是第三人先建造了车库及商品房等其他建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。所有权和使用权都是第三人转让给业主的。作为地下车库，如果没有转让的话，应该属于原所有者。虽然车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不应当归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。车库成本的问题，计划经济下由物价局定价销售，而现在商品房价格随行就市，不存在成本核算，商品房开发成本虽低，但可能卖出的价位高，而成本高的可能卖出的价位低。也就是说，商品房开发成本的高低并不一定能决定销售价格的高低。再说，购房者与开发商的关系是买卖关系而不是代建关系，所以也就根本不存在成本核算的问题。关于容积的问题，建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。也就是说，作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积。这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售，故第三人对车库享有所有权是有规章可依的，故原告的主张不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，经合议庭评议决定，原审法院作出如下判决：驳回原告天洁西湖嘉苑小区业主委员会要求撤销鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证的诉讼请求。上诉人天洁西湖嘉苑小区业主委员会不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人小区的地下停车位一直是作为公共设施供全体业主共同使用，此外该地下停车位没有计入容积率，也就是没有土地使用权。原审第三人在申请颁发地下车库房产证时提交材料不齐全，缺乏土地使用权证以及相关规划验收等材料。另外一审法院对商业房开发成本的认识是错误的，商品房开发成本是构成住宅销售价格之一。综上，被上诉人在原审第三人未提交地下车库土地使用权证以及规划验收等文件的情况下，为其办理地下车库房产证，违反法律规定，应当予以撤销。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决并依法改判。被上诉人鹰潭市房产管理局未向本院提交书面答辩，其在庭审中辩称，其作出的房屋行政登记行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人天洁集团鹰潭房地产开发公司述称，原审第三人申请颁证时提供的材料齐全、真实、合法、有效，其提交的鹰潭市国土资源局颁发国用（2005）第0134号国有土地使用权证即可证明其拥有涉案地下车库的建设用地使用权，涉案地下车库的建设费是否已经列入房屋销售价格与被诉行政行为是否合法没有直接联系，上诉人称地下车库一直由业主共同使用与事实不符，实际上一直是由原审第三人进行管理使用，原审第三人对其开发建设的地下车库拥有产权是有法律依据的，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。上诉人天洁西湖嘉苑小区业主委员会向原审法院提交的证据材料有：1、事业法人信息；2、企业信息；3、房屋所有权证复印件；4、土地登记查询回复函；5、规划设计条件通知书。被上诉人鹰潭市房产管理局向原审法院提交的证据材料有：1、鹰潭市房屋所有权××申请书、江西省鹰潭市房屋权属登记申请书；2、房屋所有权初始、变更登记询问表；3、鹰潭市发展计划委员会《关于天洁西湖苑项目建议书的批复》【鹰计投资字（2002）155号】；4、申请人及委托人身份证明、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工规划许可证、建设工程竣工验收备案证、鹰潭市民用建筑人防结建工程竣工验收表、鹰潭市房产测绘所商品房登记注册现场测绘表、房屋建筑面积测绘成果报告书、鹰潭市白蚁防治所《新建房屋白蚁预防工程合同》；5、江西省鹰潭市房屋初始登记审批表、鹰潭市房屋所有权登记审批书。原审第三人天洁集团鹰潭房地产开发公司向原审法院提交的证据材料有：1、证明；2、天洁·西湖嘉苑业主公约、业主承诺书、西湖嘉苑物业管理移交清单；3、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》2001年版2011年版有关规定；4、2006年3月6日市人防办《关于西湖嘉苑小区结建工程的意见》、《鹰潭市综合办证服务中心基本建设工程规费收费跟单表》、收费票据；5、2005年3月1日市人民政府办公室鹰府办字（2005）25号《关于印发第二十三次规划委员会议纪要的通知》、《鹰潭市天洁西湖嘉苑规划总平面图》、建筑工程竣工验收备案证、建筑工程竣工验收方案、建筑工程竣工验收竣工验收工程明细表；6、西湖嘉苑地下车库测绘报告书和自行车库测绘报告书、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》有关规定；7、《江西省商品房价格管理试行办法》有关规定；8、西湖嘉苑小区规划总平面图、2001年7月31日市规划部门下发的设计条件通知书、自行车库房屋产权证、地下车库大产权证；9、《关于鹰潭市区地下空间土地出让金收取有关问题的通知》；10、土地使用权证。经庭审质证，本院查明的事实与原审基本相同，另查明，上诉人未能提供有效证据证明其对涉案地下车库享有权属。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（三）项“提起诉讼应当符合下列条件：…(三)有具体的诉讼请求和事实根据；…”之规定，原告提起行政诉讼应当有相应的事实依据。现天洁西湖嘉苑小区业主委员会主张涉案地下车库权属为全体业主所有，以全体业主的名义请求法院撤销被上诉人颁发给原审第三人的地下车库房屋所有权证，却未提供必要的证据证明其主张的事实存在，故其起诉不符合法定条件。对于上诉人提出涉案地下车库产权应属全体业主所有的主张，本院认为该权属问题不属本案审理范围，可另寻法律途径解决。在涉案地下车库权属未明确属于全体业主所有之前，天洁西湖嘉苑小区业主委员会提起本案诉讼的法律和事实依据不足。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：撤销鹰潭市月湖区人民法院（2015）月行初字第027号行政判决；二、驳回天洁西湖嘉苑小区业主委员会的起诉。本案不需交纳案件受理费，一、二审案件受理费共计100元，退回天洁西湖嘉苑小区业主委员会。本裁定为终审裁定。审判长  汪富华审判员  钱强森审判员  邱建平二〇一七年三月三十日书记员  朱 优