广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第170号
原告东莞市尚佳物业管理有限公司，住所地：广东省东莞�。
法定代表人李美丽，总经理。
委托代理人何运生，男，汉族，1980年11月14日出生，住安徽省巢湖市庐江县，系该公司员工。
委托代理人贺如全，男，汉族，1986年8月10日出生，住河南省郏县，系该公司员工。
被告梁惠芬，女，汉族，1973年8月15日出生，住广东省东莞市。
委托代理人朱仲恩，男，汉族，1975年12月14日出生，住广东省东莞市，系梁惠芬的丈夫。
原告东莞市尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳公司）诉被告梁惠芬物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月20日受理后，依法由代理审判员吉海燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚佳公司的委托代理人何运生、贺如全，被告梁惠芬的委托代理人朱仲恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚佳公司诉称，原告于2010年5月10日按国家法律法规与新世纪华庭开发单位签订《物业管理委托合同》�并按合同约定向新世纪华庭全体业主提供物业管理服务。原告已按国家相关法律法规及合同约定向新世纪华庭全体业主实施物业管理服务，有权收取物业管理服务费及其他费用。故被告应向原告缴纳物业管理服务费用：新世纪华庭俊园O-4A建筑面积201.37㎡，月物业管理服务费302元／月，2011年12月至2014年1月共26个月，欠物业管理服务费7852元，滞纳金883.40元，合计8735.40元。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付2011年12月至2014年1月共26个月的物业管理服务费7852元，滞纳金883.40元；二、本案的诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中滞纳金的计算方法为：从应交未交物业管理服务费的月份的第二个月1号开始，按每日万分之三的标准计至2014年1月31日，合计883.40元。
被告梁惠芬辩称，一、原告没有履行好物业管理服务，无权收取管理服务费�原告将道路变成停车道，严重损害业主的权利。原告对小区内的安全公用设施，没有尽到维修养护的义务，如被告购买案涉物业入住时，其楼宇大门的门禁、大门的可视对讲、防盗系统、消防报警系统均齐备，但现在这些系统基本是坏的。原告聘请的小区保安人员年纪较大，没有保安人员资格证，保安对小区的车辆及人员没有进行登记及跟进，导致引发多起被盗事件。原告没有履行酬金制收费，没有向业主公布物业服务资金年度预算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，致使业主知情权无法得到保障。原告多收业主的水电费，是严重的收费违法行为，原告多收取被告水费共29.16元。二、原、被告及开发商关于因房屋质量引起渗水的问题一直没有解决，原告无权收取被告的物管费。被告入住的新世纪华庭俊园O-4A至今，一直被该房屋的渗水情况困扰，开�商及物业管理公司都承诺对案涉房屋进行保修，但一直没有维修，房屋处于渗水状态。如果原告及开发商依照出具的报告及维修协议履行相关的维修工作，被告保证缴纳管理费用。综上，原告作为物业管理服务公司，没有履行相关的对各项设施的维护、保养、安保等义务，直接危害业主的人身财产安全，原告已经违反相关的法律法规的规定，无权收取管理费用。另外，请求法院判令原告及其关系人尽快履行对被告房屋的渗水情况进行维修。
经审理查明，2010年5月8日，原告尚佳公司与东莞市经典实业投资有限公司签订《物业管理委托合同》，约定东莞市经典实业投资有限公司将新世纪华庭一、二、三期委托给原告进行物业管理，委托管理期限为三年，自2010年5月11日起至2013年5月10日止；原告每月负责向业主和物业使用人收取物业管理费，代收水、电费；物业管理费�物业的建筑面积计算，住宅房屋每平方米1.5-2.3元（多层1.5元、高层1.8元、别墅2.3元），非住宅房屋每平方米2元；业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。
2013年4月1日，原告尚佳公司与东莞市经典实业投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定东莞市经典实业投资有限公司将新世纪华庭一、二、三期委托给原告进行物业管理，自2013年5月11日起至2016年5月10日止；物业服务收费方式选择包干制，即物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为：多层住宅每平方米1.50元／月、高层住宅每平方米1.8元／月、别墅每平方米2.30元／月、商业物业每平方米2元／月；业主或者承租人应在每月30号前缴管理费，过期不缴纳从次月一日起按照每天万分之三的标准交纳滞纳金。
经过开庭和质证，另查明如下事实：
（一）欠缴数额。
原告主张被告梁惠芬所居住的单位为新世纪华庭俊园O-4A，建筑面积为201.37平方米；被告拖欠自2011年12月起至2014年2月的物业管理服务费7852元。为证明上述主张，原告提交了催缴函为证。被告对此予以确认。
（二）被告梁惠芬提交收费及代收费收据、房屋质量问题维修协议、俊园O-4A窗台急需维修报告、照片等证据证实其未交物业管理服务费的原因，原告逐一回应，具体如下：
①被告主张原告将道路变成停车道，严重损害业主的权利。被告表示其无权要求业主不将车辆停在小区内，只能更好的规划业主的停车行为。
②被告主张原告对小区内的安全公用设施，没有尽到维修养护的义务，如被告购买案涉物业入住时，其楼宇大门的门禁、大门的可视对讲、防盗系统、消防报警系统均齐备�但现在这些系统基本已坏。原告表示目前大部分门禁可正常使用，上述系统的维修需要从维修基金中支出，并非从物业管理服务费中支出。
③被告主张原告聘请的小区保安人员年纪较大，没有保安人员资格证，保安对小区的车辆及人员没有进行登记及跟进，导致引发多起被盗事件。原告表示保安年龄偏大是社会普遍现象，与物业管理服务质量并没有必然联系，其对人员和车辆出入进行了登记管理，盗窃现象仅为个例，无法完全避免。
④被告主张原告没有履行酬金制收费，业主知情权无法得到保障。原告表示其实行的是包干制，并非薪酬制。
⑤被告主张原告多收业主的水电费，是严重的收费违法行为，原告多收取被告水费共29.16元。原告表示会对此情况进行核实，如存在代收错误，会退还多收金额。
⑥被告主张其与原告及开发商关于因房屋质量引起渗水的问题�直没有解决。原告表示其已联系案涉物业的开发商与被告签订了维修协议，房屋质量问题的责任应当由开发商负担。
以上事实，有原告提交的物业管理委托合同、前期物业服务合同、催缴函，被告提交的收费及代收费收据、房屋质量问题维修协议、俊园O-4A窗台急需维修报告、照片，及本院的庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，原告尚佳公司与东莞市经典实业投资有限公司签订了《物业管理委托合同》及《前期物业服务合同》，均约定原告为新世纪华庭物业提供物业管理服务，负责收取物业管理服务费，并对物业管理收费标准进行了约定。被告梁惠芬拖欠原告尚佳公司2011年12月至2014年1月的物业管理服务费7852元的事实，有原告提交的三张催缴函为证，且被告对此予以确认，故本院对此予以确认。被告梁惠芬提交收费及代收费收据、房屋质量问题维修协议�俊园O-4A窗台急需维修报告、照片等证据证实其未交物业管理服务费的原因。原告尚佳公司否认其物业管理服务存在问题并进行了相应的解释。本院认为，第一，梁惠芬以案涉房屋存在质量问题作为不交纳物业管理费的抗辩理由，但房屋质量问题与本案不属于同一法律关系，梁惠芬以此作为抗辩理由依据不足，本院不予采纳，如果梁惠芬认为由于案涉房屋存在质量问题导致其损失，可以另案主张；第二，梁惠芬主张尚佳公司多收了水电费，此与本案亦不属于同一法律关系，梁惠芬以此作为抗辩理由依据不足，本院不予采纳；第三，梁惠芬以尚佳公司将道路变成停车道、聘请的小区保安人员年纪较大、没有履行酬金制收费应尽的义务等作为不交纳物业管理费的抗辩理由，并无事实和法律依据，本院对此不予采纳。因此，按照《物业管理委托合同》及《前期物业服务合�》的约定，被告应向原告支付自2011年12月至2014年1月物业管理服务费7853元=1.5元／平方米×201.37平方米×26个月。原告要求被告支付上述物业管理服务费7852元，属于对自身权益的合法处分，本院对此予以确认。
关于滞纳金，原告在庭审中主张每月30日左右交纳当月物业管理费。本院认为，首先，2011年12月至2013年4月的物业管理服务费，对应的《物业管理委托合同》中并未约定付款时间，原告亦未举证证明其每月30日前应交付当月管理费的交易习惯，且未举证证明其有催收行为，故对于原告要求被告向其支付2011年12月至2013年4月的物业管理服务费的滞纳金（以302元为本金，分别从2012年1月1日、2012年2月1日……2013年5月1日开始，按照日万分之三的标准支付滞纳金至2014年1月31日）的请求，本院不予支持；其次，2013年5月至2014年1月的物业管理服务费，对应的《�期物业服务合同》中约定“……业主或者承租人应在每月30号前缴管理费，过期不缴纳从次月一日起按照每天万分之三的标准交纳滞纳金”，被告未按时交纳2013年5月至2014年1月的物业管理服务费，已属违约，故对原告要求被告按日万分之三的标准支付2013年5月至2014年1月的物业管理服务费的滞纳金至2014年1月31日的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告梁惠芬应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市尚佳物业管理有限公司支付2011年12月至2014年1月的物业管理服务费7852元及滞纳金（以302元为本金，分别从2013年6月1日、2013年7月1日、2013年8月1日、2013年9月1日、2013年10月1日、2013年11月1日、2013年12月1日、2014年1月1日起按日万分之三的标准计至2014年1月31日止，上述滞纳金合计以不超过883.40元为限）；
二、驳回原告东莞市尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取受理费25元，由被告梁惠芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 吉海燕
二〇一四年六月十日
书 记 员 程 露
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施�者赔偿损失等违约责任。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
5.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。