北京市丰台区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）丰执异字第00040号
案外人鲜于缨缨，女，1962年3月30日出生。
委托代理人贺贝，北京市博儒律师事务所律师。
委托代理人蔡丽影，北京市博儒律师事务所实习律师。
申请执行人张爱娣，女，1952年11月4日出生。
委托代理人于伶俐，北京弘高律师事务所律师。
被执行人北京招商科学城房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路9号2号楼。
法定代表人刘清亮，董事长。
委托代理人韩茂立，男，1956年10月7日出生。
本院依据已经发生法律效力的（2009）丰民初字第23799号民事判决书，在执行张爱娣申请执行北京招商科学城房地产开发有限公司（以下简称招商房地产公司）商品房预售合同纠纷一案过程中，案外人鲜于缨缨向本院提出案外人异议。本院依法进行审查，现已审查终结。
案外人鲜于缨缨称，丰台区人民法院查封的北京市丰台区帝京路1号×××号房屋（产权证号为京房权证市丰港澳台字第×××号）（以下简称涉案房屋）虽登记在招商房地产公司名下，但实为案外人鲜于缨缨所有，请求法院解除对涉案房屋的查封。具体事实和理由为：杨一诺（曾用名杨玲）于1999年12月20日，从招商房地产公司处购买了涉案房屋，并支付了全款。2000年3月3日，鲜于缨缨与杨一诺、招商房地产公司签订《房屋转让协议书》，达成协议：杨一诺作为涉案房屋业主，自愿将该房产转让给鲜于缨缨，招商科学城解除与杨一诺签订的所有购房契约及入住等合同文件及相关手续，同时重新与鲜于缨缨签订上述合同文件等手续。同日，鲜于缨缨与招商房地产公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，购买了涉案房屋。2001年3月7日，杨一诺出具收条，证明鲜于缨缨已将涉案房屋的购房款全部结清。鲜于缨缨购买涉案房屋后，招商房地产公司已将该房屋交付鲜于缨缨，并于2002年3月26日出具《确权证明》，证明鲜于缨缨购买该房屋的房款已全部付清，确认涉案房屋产权归鲜于缨缨所有。由于涉案房屋处于法院查封状态，案外人虽多次主张要求办理过户手续，但未能办理。综上，涉案房屋系案外人鲜于缨缨所有，法院的查封损害了案外人的合法权益，因此，请求法院解除对涉案房屋的查封。
为证明其主张，案外人鲜于缨缨提交了以下证据材料：1.涉案房屋所有权证。证明涉案房屋虽登记在招商房地产公司名下，但实为案外人所有。2.《北京市外销商品房买卖契约》。该契约是招商房地产公司与杨一诺1999年12月20日所签。证明杨一诺购买招商房地产公司帝京花园别墅×××号房屋，房屋建筑面积为302.10平方米。3.杨一诺于1999年12月20日向招商房地产公司出具的说明。说明内容为：杨一诺曾用名杨玲，其于1995年8月28日与招商房地产公司签订了购买A型×××及C型×××二幢别墅的《北京市外销商品房预售契约》；现杨玲改名为杨一诺，并以杨一诺名义签订新的购房合同。1995年8月28日所签订的预售合同作废。证明杨一诺开始购买了其他两处房屋，后改为涉案房屋。4.杨一诺购房发票，证明杨一诺分别于1995年5月30日、1995年8月30日支付购房款10万元及400万元。5.招商房地产公司出具的证明。证明之前杨一诺是涉案房屋的业主，购房款已付清。6.杨一诺、鲜于缨缨、招商房地产公司于2000年3月3日签订的《房屋转让协议书》，证明杨一诺经招商房地产公司同意，于2000年3月3日将涉案房屋转让给鲜于缨缨。7.杨一诺出具的收条一份。证明杨一诺已收到鲜于缨缨支付的涉案房屋的全部购房款。8.招商房地产公司、鲜于缨缨于2000年3月3日签订的《北京市外销商品房买卖契约》及招商房地产公司2002年3月26日出具的《确权证明》，证明按照此前协议，由鲜于缨缨购买了涉案房屋并且房款已全部付清。9.涉案房屋的住户卡、钥匙及2007年至2012年涉案房屋住户缴纳燃气费、水电费的发票和收据，证明案外人已实际入住涉案房屋。
申请执行人张爱娣称，不同意案外人的异议请求，因被执行人招商房地产公司不履行（2009）丰民初字第23799号民事判决书确定义务，法院依法查封招商房地产公司名下的包括该涉案房屋在内的房产，于法有据。具体理由为：第一，案外人提供的证据中，涉案房屋所有权证、杨一诺说明、杨一诺购房发票均无原件，对其真实性，我方不予认可。第二，杨一诺与招商房地产公司签订的《外销商品房买卖契约》与案外人提供的涉案房屋所有权证相冲突，房屋所有权证中显示房屋建筑面积为298.1平方米，买卖契约中写的房屋建筑面积为302.1平方米，房号也不一致，不能证明该买卖契约中所述房屋即为本案的涉案房屋。第三，对方提供的证据不足以证明涉案房屋的房款已经全部付清。是否付清房款应以发票为准，仅杨一诺出具的收条无法证明涉案房屋的房款已付清。且招商房地产公司2003年出具的声明中载明没有任何业主缴清全款。综上，请求法院驳回案外人的异议请求。
被执行人招商房地产公司称，同意案外人鲜于缨缨的异议请求，对案外人提供的证据，我公司均予以认可，法院应当解除对该涉案房屋的查封。案外人鲜于缨缨购买涉案房屋的基本事实为：开始，杨玲从我公司购买×××跟×××两套房屋，并且入住了其中一套。后来杨玲因无力负担房款，要求将前期购买的两套房屋换成一套房屋，我公司就与其重新签订了购房合同，将×××房屋，也就是涉案房屋卖给杨玲。因杨玲前期为×××、×××两套房屋共交付了410万元购房款，后该款项转为×××的房款。后杨玲改名为杨一诺，杨一诺又将房屋转让给了鲜于缨缨，我们配合出具了相关协议和证明。他们交易完成后，在办理产权证时，涉案房屋被法院查封。至于房产证中的面积和《外销商品房买卖契约》中的面积不一致，买卖契约里有约定，房屋面积应以房产证上的测绘面积为准，不应影响本案对涉案房屋的认定。
为证明其主张，招商房地产公司提供了两份购房款收据和发票。证明杨玲分别于1995年5月30日、1995年8月3日向招商房地产公司交款10万元和400万元。后来通过重新与杨玲签订购房协议，该两笔购房款视为杨玲购买涉案房屋的房款；后杨玲将涉案房屋转让给鲜于缨缨，并向其出具了收到该房屋全部购房款的收条，因此应视为涉案房屋的房款，鲜于缨缨已全部支付完毕。
经审查查明，张爱娣与招商房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年12月19日作出的（2009）丰民初字第23799号民事判决书已经发生法律效力。该判决确定：一、解除原告张爱娣与被告北京招商科学城房地产开发有限公司一九九五年九月二十一日签订的北京市外销商品房预售契约。二、被告北京招商科学城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张爱娣购房款人民币210万元，双倍返还定金20万元，并支付利息170万元。三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，由被告北京招商科学城房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内给付原告19800元，剩余19800元向本院交纳）。2010年4月8日，张爱娣向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2010）丰执字第04120号。执行过程中，本院依法轮候查封了招商房地产公司名下包括涉案房屋在内的17套房产；最近一次继续轮候查封的期限为2014年5月21日至2015年5月20日。
另查，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）依据发生法律效力的（2000）二中经初字第294号民事判决书，在执行招商局船务企业有限公司申请执行招商房地产公司借款合同纠纷、案号为（2001）二中执字第98号案件的过程中，依法查封了包括涉案房屋在内的三套房屋。2014年7月7日，二中院裁定准许北京市政集团建设有限责任公司海南分公司变更为该案申请执行人。2014年12月30日，二中院作出（2001）二中执字第98-3号执行裁定书，依申请执行人北京市政集团建设有限责任公司海南分公司申请，裁定解除对包括涉案房屋在内三套房屋的查封；并于2015年1月5日作出（2001）二中执字第98号协助执行通知书，请求北京市丰台区房管局解除对包括涉案房屋在内三套房屋的查封。本院对招商房地产公司位于北京市丰台区科学城帝京路1号帝京花园房产×××号房屋的查封，由轮候查封转为正式查封。
再查，1999年12月20日，杨一诺与招商房地产公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，载明杨一诺购买招商房地产公司北京帝京花园别墅×××房屋。房屋建筑面积为302.10平方米，房屋售价为每建筑平方米1300美元，价款合计392730美元。杨一诺同意1999年12月25日前将购房价款全部汇入招商房地产公司指定银行。1995年5月29日、1995年8月3日，杨一诺分别向招商房地产公司支付购房款10万元及400万元。1999年12月22日，招商房地产公司为杨一诺出具《证明》，载明：“杨一诺女士系我单位开发的帝京花园别墅×××栋业主，其所有的房款均已缴清，特此证明。”2000年3月3日，杨一诺（甲方）、鲜于缨缨（乙方）、招商房地产公司（丙方）签订《房屋转让协议书》，载明：“以上三方经友好协商，就甲方房屋转让一事，达成如下共识：1、甲方作为帝京花园×××别墅业主自愿将该房产转让给乙方。……3、丙方解除与甲方签订的所有购房契约及入住等合同文件及相关手续，丙方同时重新与乙方签订上述合同文件等手续。”2000年3月3日，鲜于缨缨与招商房地产公司签订《北京市外销商品房买卖契约》，载明鲜于缨缨购买招商房地产公司帝京花园别墅×××号房屋，房屋建筑面积为302.10平方米。房屋售价为每建筑平方米1300美元，价款合计为392730美元。2001年3月7日，杨一诺出具收条，载明：“今收到鲜于缨缨购房款，全部结清。帝京花园×××号。”2002年3月26日，招商房地产公司出具确权证明，载明：“鲜于婴婴女士购得招商房地产开发公司（帝京花园）C型别墅一套×××，房款已全部付清。现出具证明，确认×××一栋别墅产权为鲜于婴婴女士所有。”
又查，鲜于缨缨提交了自2007年至2012年，关于为涉案房屋缴纳水、电、煤气费用的部分发票、收据，及涉案房屋的房卡、钥匙等。
以上事实，有当事人提供的证据材料，执行卷宗材料，听证会笔录等在案佐证。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，根据案外人鲜于缨缨提供的证据，能够证明其购房涉案房屋并支付全部价款，进行了实际入住，虽未办理涉案房屋过户登记手续，但其对此并无过错，故本院不得查封、扣押、冻结该涉案房屋。因此，案外人鲜于缨缨提出的解除对北京市丰台区帝京路1号帝京花园×××房屋查封的主张理由充分，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：
中止北京市丰台区人民法院（2010）丰执字第04120号案对北京市丰台区帝京路1号帝京花园×××房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
代理审判员 何东奇
二〇一五年四月十七日
书记 员代 航 英