广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终12449号
上诉人（原审原告）：曹柳英，住山东省宁津县。
委托诉讼代理人：刘峰，广东经纶律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何冰洋，广东法盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市金豪物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：王有清，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈勇，广东百健律师事务所律师。
上诉人曹柳英因与被上诉人广州市金豪物业管理有限公司（以下简称金豪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人曹柳英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持曹柳英一审全部诉请。事实理由如下：一、金豪公司有履行能力，应积极履行《广州市商品房买卖合同》内容。双方之间签订的上述合同合法有效，且曹柳英亦已经缴纳了相应的契税，时间早于金豪公司与股东卢慧贤签订合同的时间。在金豪公司将房屋登记过户给卢慧贤之前，金豪公司均有履行合同的义务及能力，不动产所有权的转移与变更是以登记为必要条件，不应以占有为必要条件。并且，卢慧贤作为金豪公司的股东和监事，完全知悉金豪公司已经将房屋出售给曹柳英，却与金豪公司签订《广州市商品房买卖合同》属于恶意串通，损害了曹柳英的合法权益，卢慧贤签订的合同及行为均不应受到法律保护。2014年1月7日曹柳英与金豪公司签订房屋买卖合同，同一天金豪公司开具售房发票给曹柳英，2014年1月15日，曹柳英按照3%的税率缴纳了契税款，此情况下，卢惠贤身为股东和监事在2014年5月5日与金豪公司签订房屋买卖合同，5月6日金豪公司将房屋交付给卢惠贤，曹柳英认为卢惠贤与金豪公司之间的买卖关系是虚构的，虚构买卖关系当时的目的是为了逃避广州市番禺区人民法院（以下简称番禺法院）的执行。事实上，就在卢惠贤和金豪公司签订房屋买卖合同后即5月7日番禺法院按照银行申请查封了案涉房屋，所以金豪公司当初将房屋出售给卢惠贤是为了逃避执行。后来，金豪公司不履行其与曹柳英签订的买卖合同，是为了逃避履行其与曹柳英签订的买卖合同，综上，金豪公司与卢惠贤恶意串通是有充分依据的，两者签订的买卖合同是无效的。另外，金豪公司的名称在2014年1月发生变更，但其在公司名称变更四个月后仍使用旧的名称、公章与卢惠贤签订合同，属于合同主体不适格。曹柳英一、二审所提交的证据可以相互印证形成证据链，金豪公司提交的证据疑点重重，金豪公司未提交过卢惠贤支付房款的直接证据；房屋交付文件，由于卢惠贤是金豪公司的股东和监事，该证据的证明力有很大疑问。金豪公司有充分的便利炮制文件，根据优势证据规则，法庭依规定采信曹柳英的证据，否定金豪公司的证据。一审判决说理不明，适用法律错误。二、金豪公司一房二卖，其行为构成违约，应根据合同向曹柳英承担违约责任。金豪公司一房二卖的行为违反诚实信用原则，不履行《广州市商品房买卖合同》已经构成违约，且其在与曹柳英签订合同后，又与公司股东签订《广州市商品房买卖合同》，金豪公司明显存在过错，其应向曹柳英承担违约责任。一审判决适用法律错误，恳请二审法院予以改判。三、金豪公司一房二卖不但违反了合同条款，亦符合《中华人民共和国刑法》关于合同诈骗的规定。金豪公司将案涉房屋再次与公司股东卢慧贤签订《广州市商品房买卖合同》，并且双方虚构债务，以债务抵偿的方式代替房款的交付，对此事实一审法院未进行查明，金豪公司一房二卖的行为导致曹柳英《广州市商品房买卖合同》被一审法院认定无法履行，则金豪公司完全符合合同诈骗的犯罪要件。恳请二审法院将金豪公司及其法定代表人、涉案股东一并交由司法机关进行刑事立案。综上，曹柳英为维护自身的合法权益，特提起上诉，请求二审法院支持曹柳英的上诉请求。
被上诉人金豪公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曹柳英的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院维持一审判决，驳回曹柳英的上诉请求。金豪公司与卢惠贤的关系不影响双方之间房屋买卖行为的真实性。曹柳英本人没有根据合同的约定支付过购房款，是曹柳英违约在先。金豪公司与卢惠贤的买卖合同已经过法院认可其真实性，房屋已经交付给卢惠贤并且办理了产权证明。卢惠贤与金豪公司的合同是否有效，是另外的法律关系，与曹柳英无关。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街公益大道27号四层095，于2014年5月7日被番禺法院查封，于2016年3月16日解封。
2014年1月7日，曹柳英（乙方）与金豪公司（甲方，原广州市金豪房地产开发有限公司）签订《广州市商品房买卖合同》，约定乙方以584610元的价格向甲方购买广州市花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心四层095号房，付款方式为乙方在2014年1月31日前向甲方一次性支付全部房价款。合同第九条约定，甲方与乙方约定按下列第2种方式为乙方办理《房地产权证》。2.乙方委托甲方办理甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。第十条迟延办理产权登记的违约责任2.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为委托相关义务造成乙方不能按本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十一条房屋交付甲方应当在2014年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。补充协议第二条关于房屋交付使用1、乙方须按本合同约定的时间前往甲方所在地办理收楼手续，甲方无须另行向乙方发出收楼通知，乙方同意在收楼前付清所有房款、物业管理费、违约金（若有）等等，方可要求甲方交付该商品房。3、如乙方没有在约定的时间前来办理收楼手续，从收楼期限第二日起，视作乙方已自动收楼。曹柳英称其已付清房款，并提供了金豪公司于2014年1月7日出具的编号为01153398的发票，拟证实其主张。金豪公司称曹柳英并未支付房款，该份发票是真实的，但是在曹柳英未付款的情况就已出具。曹柳英在2014年1月15日缴纳了涉案房屋的契税。
曹柳英称，广东汉光电力设备有限公司（以下简称汉光公司）与广州达浩创业投资有限公司（以下简称达浩公司）于2012年6月26日签订了《低压密集型母线槽（采购及安装合同）》，约定由汉光公司（供方）向达浩公司（需方）销售由汉光公司生产的型号为HG-
MMC密集型母线槽，付款方式为需方以其关联的金豪公司开发的广州市花都区“百业商业文化中心”、经双方认可的物业按6500/平方米抵充全部货款给供货方。（具体的操作方式另行签订补充协议）。
2012年7月18日，金豪公司（甲方）、汉光公司（乙方）与案外人覃圣广（丙方）签订《广州市花都区“百业广场房产”销售三方协议》，约定：1、甲方自签订本协议之日起，甲方将此前已委托给丙方销售的广州市花都区“百业广场”物业中的部分房产拿回并将之用于抵偿乙方工程款。甲方拿回的物业房号分别为：四层（4095至4100、4103、4114）、五层（5072、5081至5082、5087至5091、5095至5098、5100至5102、5104至5105、5107、5111、5114至5116），合计建筑面积1944.36㎡。2、甲乙一致同意，甲方按照单价6500元/㎡的标准将本协议条款1所述的物业1944.36㎡全部按现状抵偿给乙方，以作为原合同所规定的甲方应付乙方的物业价值人民币12638340元，即甲乙双方一致同意，甲方抵给乙方的物业价值人民币12638340元整，在签订本协议时，甲、乙双方应另行签订房地产认购书以确认甲方已将上述物业抵偿乙方工程款等相关事宜，签订认购书后，上述物业即归属乙方所有。甲乙双方约定10万元以下现金多除少补。3、在乙方部分履行原合同1（即《低压密集型母线槽采购及安装合同》及补充协议）规定的责任时，甲方根据乙方工程的实际进度或原合同规定的付款时间、付款金额等具体情况，将上述部分物业同步移交给乙方处理，在乙方全部履行原合同规定责任后，甲方按照原合同以及本协议规定将上述抵偿物业全部交付乙方或将此前产生的抵偿物业的所有销售款及时、足额付给乙方，与此同时乙方负责开具相应的票据给甲方。4、在签订本协议后，乙方将上述物业全部委托丙方代理销售。7、自签订本协议之日起，丙方需在2013年5月30日前将上述物业全部售出，如丙方在2013年5月30日前未能将乙方委托销售的上述物业全部售出的，则乙方有权要求甲方一次性付款的方式将上述物业剩余部分房产产权证全部办理到乙方名下（丙方应协助甲乙办理相关手续）。曹柳英为此提供了上述两份合同，拟证实其主张。金豪公司对此不予确认，认为该两份合同与本案无关。
2014年5月5日，案外人卢慧贤与金豪公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定由卢慧贤向金豪公司购买涉案房屋。金豪公司于2014年5月6日向卢慧贤开具购房发票。金豪公司称，卢慧贤的购房款是以债务抵扣形式支付，其已在2014年5月6日将涉案房屋交付给卢慧贤，并提供了《百业广场物品交接清单》拟证实其主张，曹柳英对此不予认可，认为卢慧贤是金豪公司的股东，卢慧贤与金豪公司之间的交易是虚假交易。
因金豪公司与他人存在经济纠纷，涉案房屋于2014年5月7日被番禺法院查封。后卢慧贤向番禺法院提出执行异议，番禺法院经审查，认为卢慧贤在该院查封涉案房屋前已向金豪公司购买并接收了该房产，履行了付款义务。没有证据显示卢慧贤对涉案房屋在该院查封前没有办理过户负有过错责任。该院于2015年8月7日出具（2015）穗番法执外异字第14号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。
曹柳英于2015年10月30日向一审法院提起本案诉讼，主张：曹柳英与金豪公司于2014年1月7日签订《广州市商品房买卖合同》，约定买卖涉案房屋，2014年1月7日金豪公司出具收款发票，曹柳英于2014年1月15日交纳契税。现金豪公司已超过合同约定的产权转移登记时间，以及超过约定的房屋交付时间，经曹柳英多次口头催促，金豪公司仍拒绝办理涉案房屋产权转移登记手续，至今也未将涉案房屋交付给曹柳英。因此，曹柳英诉请法院判令：1.金豪公司立即办理广州市花都区新华街公益大道27号百业商业文化中心四层095房的产权转移登记手续，登记至曹柳英名下；2.金豪公司立即支付给曹柳英延迟办理产权登记违约金人民币132998元（自2014年4月6日至曹柳英实际取得《房地产权证》之日止，暂计至2015年7月6日，计算公式：584610元*0.05%*445日=132998元）；3.金豪公司立即支付曹柳英延期交房违约金人民币150537元（自2014年1月31日至实际交付之日止，暂计至2015年6月30日，计算公式：584610元*0.05%*515日=150537元）。
金豪公司一审答辩称：不同意曹柳英全部诉请，因曹柳英与金豪公司之间签订的涉案房屋买卖合同后，曹柳英没有按照合同约定履行付款的义务，是曹柳英严重违约在先。由于曹柳英没有支付购房款，金豪公司在2014年5月5日与卢慧贤签订广州市商品房买卖合同，将涉案房屋出售给卢慧贤，在卢慧贤没有来得及办理涉案房屋产权证书。由于金豪公司债务问题，涉案房屋被番禺法院查封并进入执行阶段，卢慧贤对番禺法院执行提出了执行异议，经番禺法院的审查认定，卢慧贤在查封前购买了涉案房屋并支付了购房款，卢慧贤提出异议成立，番禺法院中止查封，涉案房屋已经在2014年5月6日交付给卢慧贤，故曹柳英诉请没有事实和法律依据，也没有办法履行。综上，请求法院驳回曹柳英的诉请。
曹柳英一审诉讼中称，按照曹柳英、金豪公司签订的《广州市商品房买卖合同》补充协议第二条的约定，曹柳英应视为已自动收楼。金豪公司认为，虽然合同是这样约定，但涉案房屋实际上已交付给卢慧贤，无法交付给曹柳英。
一审另查明，广州市花都区新华街公益大道27号五层089、四层089于2014年3月7日登记在曹柳英名下。曹柳英是汉光公司的股东。汉光公司于2015年12月7日出具证明，证明汉光公司同意将《广州市花都区“百业广场房产”销售三方协议》约定的房屋过户至曹柳英名下。金豪公司称其是在2014年1月由广州市金豪房地产开发有限公司变更为现名称。
一审法院认为：曹柳英与金豪公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，双方均应恪守约定。案外人卢慧贤与金豪公司签订的《广州市商品房买卖合同》亦是双方的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效。现金豪公司提出其已将涉案房屋交付给案外人卢慧贤，（2015）穗番法执外异字第14号执行裁定书对此予以认定。曹柳英与金豪公司签订的《广州市商品房买卖合同》实际上已无法履行。故对于曹柳英要求金豪公司将涉案房屋过户至曹柳英名下，并向曹柳英支付逾期办证及逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2016年4月28日作出判决如下：驳回曹柳英的全部诉讼请求。一审案件受理费5554元，由曹柳英负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院另查明：一、曹柳英二审当庭提交以下证据：证据一、达浩公司企业基本信息，证据二、金豪公司企业基本信息，证据三、金豪公司备案信息，证明达浩公司与金豪公司存在高度关联，两公司具有卢剑彬这个自然人股东，且都以王有清作为法定代表人。因此，达浩公司协调金豪公司以金豪公司房产抵扣其拖欠汉光公司的欠款，是一个合理、合乎逻辑的安排；卢惠贤系金豪公司股东、监事，金豪公司与卢惠贤之间具有恶意串通损害曹柳英或其他债权人利益的动机和便利，曹柳英有合理依据怀疑金豪公司与卢惠贤之间的房屋买卖行为是作假而成。若金豪公司与卢惠贤确有妨害民事诉讼行为，应予追究。上述证据是从网上打印的，交给金豪公司的就是原件。被上诉人金豪公司质证称：因为曹柳英提交的证据是从网络上打印下来的，真实性无法确认，且与本案无关联，达浩公司与金豪公司是不同的民事主体，两者有独立的法律人格，曹柳英称关联度高是没有法律依据的，汉光公司与达浩公司的款项纠纷也在进行仲裁，所以汉光公司是否有实际债权，能否用涉案房屋抵扣欠款均需举证，金豪公司认为无法以物抵债，交付也是存疑的；卢惠贤与金豪公司的买卖是否有效已经有法律文书确认，所以金豪公司认为曹柳英提交上述证据的证明对象及证明内容是没有事实和法律依据的。
二、曹柳英一审提供汉光公司企业信用信息公示，载明：汉光公司有刁金祥、曹柳英两名自然人股东。曹柳英二审陈述称：因达浩公司欠汉光公司货款，金豪公司以涉案房屋抵债给汉光公司，汉光公司指定曹柳英来受领该房屋，涉案房屋的房款已由金豪公司的关联公司达浩公司欠付的款项实际以物抵债抵偿了。另外，曹柳英二审当庭提交追加第三人卢慧贤参加本案诉讼的申请书，并称为了查明案件，该申请并不违反法律规定。
三、（2015）穗番法执外异字第14号执行裁定书载明“经审查查明，……本异议案中，卢慧贤称前述房屋买卖交易实际是金豪公司以涉案房产抵偿欠卢慧贤的债务，合同约定的房款并没有实际给付；金豪公司已于2014年5月6日将涉案房产交付给卢慧贤。……本院认为，金豪公司将涉案房产以抵偿债务的方式转让给卢慧贤，有相关的《广州市商品房买卖合同》、不动产销售发票、房屋交付的依据、本异议案听证笔录等一系列证据相互印证，事实清楚、证据充分，本院予以确认。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定……，由于卢慧贤在本院查封涉案房产前已向金豪公司购买并接收了该房产，履行了付款义务。没有证据显示卢慧贤对涉案房产在本院查封前没有办理过户负有过错责任。因此，卢慧贤以其在本院实际查封前已受让了涉案房产为由，要求中止对该房产的执行，符合上述法律规定，本院予以支持。至于，金豪公司将涉案房产转让给卢慧贤的转让合同的效力问题，本执行异议并不能予以实体审查，当事人对该转让合同的效力有异议的，应当另行通过诉讼解决……”。
四、至于金豪公司与曹柳英为何签订涉案《商品房预售合同》的问题，金豪公司陈述称：其与曹柳英实际上没有直接法律关系，按照《广州市花都区“百业广场房产”销售三方协议》，金豪公司是根据达浩公司的意思代达浩公司用以物抵债的方式销售房屋给汉光公司，汉光公司要求将房屋过户给曹柳英，但因为达浩公司和汉光公司之间的货款并未完全结算且尚在仲裁。其他房屋过户至曹柳英名下是因为确定了货款的情况下，金豪公司按照达浩公司的指令过户给曹柳英的，而涉案房屋是因为达浩公司提出双方款项需要再次审核所以就没有将涉案房屋过户。既然达浩公司未发出指令也不需要继续支付款项，曹柳英也没有支付款项，所以金豪公司将房屋出售给了卢惠贤。曹柳英如果与汉光公司有关系的话应当是向达浩公司主张权利而不是向金豪公司主张权利。对此，曹柳英回应称：上述三方协议约定房屋作为工程款抵偿给汉光公司，扣除房款之后，达浩公司还有欠款，除涉案房屋之外其他大部分房屋都过户到了曹柳英名下，仲裁案争议的是除房屋抵偿之外的债权。曹柳英在起诉时才得到涉案房屋被查封，所以之前没有提起执行异议。
五、曹柳英二审庭后提交汉光公司就其与达浩公司之间的买卖合同纠纷提起的仲裁申请书及证据材料、受理仲裁申请书通知书、答辩状以及金豪公司已将《广州市花都区“百业广场房产”销售三方协议》中所列30套房屋中的26套于2014年3月7日过户登记至曹柳英名下的房产证复印件。
本院认为，虽曹柳英与金豪公司签订了涉案《广州市商品房买卖合同》，但从双方陈述及一、二审证据材料可知，双方商品房买卖合同的签订是因为汉光公司与达浩公司之间存在债权债务关系，两者商定以包括涉案房屋在内的金豪公司三十套房屋抵偿达浩公司拖欠汉光公司的债务，而汉光公司又同意指令上述房屋全部过户至其股东之一曹柳英名下。也即金豪公司与曹柳英签订涉案商品房买卖合同纯属为了办理汉光公司、达浩公司之间以物抵债手续，而非两者之间真正的房屋买卖合同关系。金豪公司陈述其过户抵债的房屋给曹柳英依赖于达浩公司的指令，因达浩公司与汉光公司之间目前就货款清结发生纠纷尚在仲裁程序中，未指令金豪公司将涉案房屋过户到曹柳英名下。曹柳英二审亦提供材料反映汉光公司与达浩公司之间的买卖合同纠纷尚在仲裁过程中，金豪公司所述符合事实，本院予以采纳。为此，在汉光公司与达浩公司未就两者之间的债权债务关系清结前，曹柳英直接要求金豪公司将涉案房屋过户至其名下及交付涉案房屋，条件并未成就。另外，汉光公司指令将达浩公司用以抵偿公司债务的房屋过户至汉光公司其中一个股东即曹柳英个人名下，实则为将公司资产无偿转移给股东个人，有无损害其他股东或汉光公司债权人合法权益亦存疑。曹柳英一审的诉讼请求，本院均不予采纳。
至于曹柳英主张金豪公司与卢惠贤之间的买卖合同关系，与本案并非同一法律关系，且其二审当庭提交追加第三人申请书以查明事实需要为由申请追加卢惠贤为本案第三人，亦于法不符，本院不予接纳。
综上所述，上诉人曹柳英的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5554元，由上诉人曹柳英负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十一月八日
书记员 璩方慧