甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民一终字第132号上诉人（原审被告）甘肃中鹏房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号第27层001室。法定代表人ＸＸ举，该公司董事长。委托代理人赵生梅，中鹏房地产公司员工。委托代理人赵斌，甘肃法成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）ＸＸ举。委托代理人丁玉霞（系原告母亲）。委托代理人李永龙（系原告父亲）。上诉人甘肃中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏房地产公司）因与被上诉人ＸＸ举房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2015）嘉城民一初字第236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鹏房地产公司的委托代理人赵生梅，被上诉人ＸＸ举的委托代理人丁玉霞、李永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年10月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定出卖人（被告）将位于嘉峪关市祁连街区44幢1单元702号房屋出售给买受人（原告），该房建筑面积101.7平方米，单价为3665.27元平方米，总房款为372758元；付款方式为：一次性付款；出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付房屋；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过58日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年5月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过58日后，买受人有权解除合同……,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2014年5月30日前）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；2、由于政府的因素或政策性原因造成的延期交房，出卖人不承担延期交房责任；3、买受人有到期房款未付清或拒交政府部门委托的相关费用者；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告按约定向被告支付了购房款；2014年11月初，被告通知原告交房。期间，被告交纳了涉诉房屋2014-2015年度的取暖费1983元。原告实际领取房屋钥匙进行验房的时间是2015年2月11日。原告在验房时签署了验房（铺）书，主要内容为：44号楼1单元702室业主ＸＸ举于2015年2月11日在甘肃中鹏房地产开发有限公司的陪同下收楼验收，检查了所购房（铺）的建筑质量和装修情况，对发现的问题确认如下：2、发现问题如下：（1）厨房阳台窗户等有问题……;4、业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任。另查，一审法院还分别受理了张志福、高泉生等人诉被告中鹏公司房屋买卖合同纠纷案件，被告均向法庭出示了验房（铺）书，该验房（铺）书第4条均印有“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”条款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应当遵循诚实信用的原则履行合同。原告已按约交付全部购房款，同时，被告应当在约定期限交付房屋，否则，将承担违约责任。关于被告的抗辩理由，首先，被告辩称由于政府的因素和政策性原因未能在合同约定的时间交付房屋，对此，被告没有向法庭提交证据印证，故其抗辩理由不予采纳；其次，被告辩称在物业费、暖气费以及其他多项政府税费方面给予购房人减免和优惠。因除取暖费外，被告对其陈述无证据证实，故其抗辩理由不予采信；第三，被告提交的验房（铺）书，以证实原告签字确认不再追究延期交房的责任。原告认为虽然在该验房（铺）书上签字确认，但对被告的证明目的不予认可。在原告起诉被告过程中，出现多起同一住宅区住户起诉被告系列案件，被告均向法庭提交了该份验房（铺）书，故该条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。根据合同法及相关解释的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，对免除或者限制其责任的内容，应采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明，否则，该条款无效。本案验房（铺）书中的第4条，系免除了被告责任的条款，而该条没有采用足以引起对方注意的方式提请对方注意，更没有向原告进行说明，故根据法律规定，属无效条款。综上，根据合同约定，被告的逾期交房行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因被告通知原告验收房屋时系刚进入取暖期，而原告领取钥匙的行为也不影响其主张违约金，故被告为原告支付取暖费1983元的事实予以确认，该费用在违约金中予以扣减。据此，被告应当支付原告违约金15126元（372758元×0.0003×153天-1983元=15126元）。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决：被告甘肃中鹏房地产开发有限公司赔付原告ＸＸ举违约金15126元，于判决生效后10日内履行完毕。一审宣判后，被告中鹏房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。其理由，1、验房（铺）书中第4项的约定合法有效，一审认定其无效的理由与法律规定相悖。从验房（铺）书的形式和内容看，其形式仅有1页，内容有4条，绝不会出现淹没在众多合同条文中不会被发现的情况，更不存在看不清的问题。被上诉人签署了验房（铺）书就是对第4条“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”条款的认可。一审判决认定该条款无效的理由不能成立。2、上诉人已补偿被上诉人各项费用7790元，并非无条件的补偿，是在上诉人认可违约事实后对被上诉人做出的补偿，符合平等协商和公平原则。3、合同约定的违约金数额高于被上诉人的实际损失，被上诉人未提供证据证实其实际损失，故一审判决认定的违约金数额过高，上诉人请求减少违约金按同时期同地段房屋租金的1.3倍予以适当补偿2000元。被上诉人ＸＸ举辩称，签订验房（铺）书时没有第4条内容，只是填写房间存在的质量问题。另免除延期交房责任的条款应另行签订协议单独列出，不应在验房书中出现。取暖费1983元由其自行承担，其他费用在合同附件三中有约定，都应由房地产公司支付，不应由住户承担。上诉人延期交房已构成违约，被上诉人的实际损失有租金及其他损失，违约金的数额应按合同约定承担，不同意减少违约金。本院二审查明，验房（铺）书第4条写有：“业主验收视为对中鹏地产交房的确认，不再追究延期交房的责任”内容。但此条款既没有采用引起对方注意的文字、符号及字体等特别标识，也没有加盖任何单位的印章。验房（铺）书的文本格式及内容是由甘肃中鹏物业服务有限公司统一出具印制，中鹏房地产公司与甘肃中鹏物业服务有限公司系两个独立的法人单位，双方之间就签署验房（铺）书没有授权。另查，上诉人交纳及减免涉诉房屋2014-2015年度取暖费1983元、热计量表1000元、智能水表600元、智能电表500元、预存电费100元、预存水费7.1元、煤气接点费1600元、楼宇对讲系统费2000元，共计7790元。除以上事实外，二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人中鹏房地产公司未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，其行为明显违约，理应按合同约定承担延期交房的违约责任。中鹏房地产公司以验房（铺）书为依据，主张免除延期交房的违约责任，经查，验房（铺）书系中鹏物业公司出具，物业公司与中鹏房地产公司系两个独立的法人单位，双方之间未就签署验房（铺）书进行授权，物业公司无权代表中鹏房地产公司与业主签署免责条款。此外验房（铺）书属格式条款，其中第4条有关免除中鹏房地产公司责任的条款内容，既没有采用足以引起对方注意的方式提请对方注意，也没有对条款加以说明，更没有加盖任何单位的印章，故该验房（铺）书的第4条不能成立。中鹏房地产公司关于虽然违约，但已在物业费、取暖费以及热计量表、电表、水表、煤气接点费、楼宇对讲系统等费用方面对被上诉人做出了减免，不应再支付违约金的主张，经查，双方在购房合同中约定，交房时达到入住使用的标准，上述设施的安装均属于房屋应具备的设施，相关费用理应由中鹏房地产公司承担，且一审在计算违约金时已经扣除应由ＸＸ举自行承担的2014-2015年度冬季取暖费1983元，故上诉人的该项主张不能成立。关于中鹏房地产公司提出违约金过高，要求按照同期同地段房屋租金1.3倍支付违约金2000元的问题，因双方在购房合同中对违约金的计算方式约定具体明确，延期交房及延期付房款的违约责任是相对的，且延期交房所造成的损失不仅仅是房屋租金，还应包括其他各项损失，上诉人仅以房屋租金的标准来衡量违约金的赔偿数额，显然不当。综上，上诉人中鹏房地产公司的上诉主张及理由无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人甘肃中鹏房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘宏伟审 判 员  邢剑影代理审判员  吴 杰二〇一五年七月二十四日书 记 员  滕雪花