山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民终168号
上诉人（原审原告）：赵奎，男，1976年6月6日出生，汉族，微山县国土资源局职工，住微山县。
委托诉讼代理人：梁郭，山东圣和律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：布宪霞，女，1975年11月24日出生，汉族，住微山县，系赵奎之妻。
委托诉讼代理人：梁郭，山东圣和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：微山县弘兴房地产开发有限责任公司，住所地微山县夏镇新河北街，组织机构代码：78234469-1。
法定代表人：李佰模，总经理。
委托诉讼代理人：魏永振，山东睿阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王东莺，山东睿阳律师事务所律师。
上诉人赵奎、布宪霞与上诉人微山县弘兴房地产开发有限责任公司（以下简称弘兴公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市中级人民法院（2014）济民初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵奎及其与上诉人布宪霞的共同委托诉讼代理人梁郭、上诉人弘兴公司的委托诉讼代理人魏永振、王东莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵奎、布宪霞上诉请求：一、维持山东省济宁市中级人民法院（2014)济民初字第255号民事判决书的第一项、第二项、第三项；撤销判决书的第四项，改判弘兴公司赔偿一倍的房款285万元。二、一、二审案件受理费由弘兴公司承担。事实与理由：一、弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，采用欺诈的方式销售商品房事实清楚，证据确凿。赵奎、布宪霞同弘兴公司于2012年6月13日签订了《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》时商品房尚未建成，所签合同属商品房预售合同。签订合同时赵奎、布宪霞询问了弘兴公司所卖的房屋“五证”等手续是否齐全，商品房预售许可证是否都有，弘兴公司告知都有，手续齐全，并出具了《商品房买卖合同》告知相关条款。弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，有以下证据可证实：1、赵奎同弘兴公司的工作人员、合同的签订人裴继昌的谈话录音。2、赵奎同弘兴公司的工作人员、合同的签订人宁本化的谈话录首。赵奎谈话时虽未告知录音，但该证据在取得方法上未采取强迫、威胁等非法手段，也未违反我国其他有关禁止性规定,裴继昌、宁本化反映了当时签订合同的情况，同时赵奎、布宪霞采取该方法的起因是其保护其权利的一种自我救济，未对弘兴公司的合法利益造成侵害，弘兴公司提出异议但没有足以反驳的相反证据，故对以上二人的录音应作为有效证据使用。以上两人的谈话相一致，又能和《商品房买卖合同》条款相一致，形成佐证，能证实在签订《商品房买卖合同》时弘兴公司未取得商品房取商品房预售许可证，哄骗赵奎、布宪霞所卖商品房取得了商品房预售许可证等五证，手续齐全，故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实。3、《商品房买卖合同》条款内容。本案《商品房买卖合同》第四条、第七条约定“各自提供贷款所需的所有手续，保证手续齐全符合要求”、“出卖人提供办理房产证所需的由出卖方必须提供的所有证件”。从以上合同条款可看出，弘兴公司在合同中已告知贷款抵押各种手续齐全，符合贷款抵押的条件，并在签合同时告知赵奎、布宪霞合同上写明各种手续齐全，“五证”都有。《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：(一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并己经确定施工进度和竣工交付日期；(四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”根据以上规定，用预售的商品房抵押贷款必须是取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证，并到房管部门办理了理商品房预售登记等合法手续。弘兴公司在拟好的合同中约定了以上条款，足以使赵奎、布宪霞相信同弘兴公司签订合同时“五证”齐全，诱使赵奎、布宪霞签订了合同。4、弘兴公司当庭陈述。庭审中弘兴公司承认签订合同时未取得商品房预售许可证。5、弘兴公司出示的被撤销的《商品房预售许可证》复印件。证实了在签订合同时弘兴公司未取得商品房预售许可证。《商房预售管理办法》第九条规定“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》”。根据该规定，在签订合同时，弘兴公司没有取得《商品房预售许可证》无法出示，便采用已取得《商品房预售许可证》的哄骗方式，不依法出示《商品房预售许可证》、不告知未取得《商品房预售许可证》，属故意隐瞒真实情况。综上证据，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”之规定，足以证实弘兴公司在签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，采用了口头方式故意告知虚假情况，故意隐瞒真实情况，采用了以书面合同条款方式故意告知虚假情况，故意隐瞒真实情况诱使赵奎、布宪霞签订了《商品房买卖合同》，应认定在签订《商品房买卖合同》时弘兴公司采取了欺诈行为，故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实。二、弘兴公司采取欺诈的方式骗取的商品房预售许可证被房管部门撤销，属提供虚假商品房预售许可证明，仍属故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。弘兴公司向微山县房产管理处故意隐瞒19号楼部分建设未取得规划许可证的事实，提供了虚假材料，于2012年7月24日取得了《商品房预售许可证》，被微山县房产管理处发现后，对弘兴公司作出撤销19楼的商品房预售许可决定，收回了微房第201216号商品房预售许可证。经赵奎、布宪霞申请，一审法院调取了微山县房产管理处出具的《关于收回房第（2012)16号商品房预售许可证的通知》一份，足以证实以上事实。弘兴公司提供的违法取得的被撤销的《商品房预售许可证》不能认定有效，在房管部门未颁发合法的有效的商品房预售许可证前应认定弘兴公司未取得《商品房预售许可证》，弘兴公司提供虚假的被撤销的《商品房预售许可证》骗取赵奎、布宪霞及法院的信任，应为提供虚假商品房预售许可证明。三、一审认定“不宜就此认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，违背事实真相，适用法律错误。1、一审判决在事实上已认定在签订的商品房买卖合同时弘兴公司保证手续齐全，所签订的商品房买卖合同无效，已认定了弘兴公司采取提供虚假的材料取得的《商品房预售许可证》被微山县房产管理处撤销，以上认定并无不当。以上事实就足以证实弘兴公司在签订《商品房买卖合同》时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，弘兴公司因故隐瞒未取得商品房预售许可证的事实同赵奎、布宪霞签订了商品房买卖合同，才认定所签订的合同无效。但一审判决书又认定“签订合同及随后的合同履行过程中存在房屋产权手续办理方面的瑕疵”，该认定不当，未尊重事实，本案事实是弘兴公司在签订合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实而不是“存在房屋产权手续办理方面的瑕疵”。2、弘兴公司接受规划部门处罚后，于2015年3月6日取得19号楼的房屋所有权证书，在此之前，弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实、提供虚假材料骗取商品房预售许可证的事实已存在，一审判决以被上诉接受了行政处罚后取得了房权证就否定不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实没有法律依据。弘兴公司在办理商品房预售许可证时提供虚假材料骗取颁发，已严重违反了行政处罚法已受到行政处罚，《商品房预售许可证》被撤销和收回，而不是“存在房屋产权手续办理方面的瑕疵”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该规定，弘兴公司未在赵奎、布宪霞起诉前取得商品房预售许可证明和房产证，故应认定弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，从而认定合同无效，一审判决认定“不宜就此认定被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”，适用法律错误。四、依法应判令弘兴公司双倍返还购房款并赔偿利息、装修等损失。1、一审已判决返还购房款及购房利息、房屋装修等损失，赵奎、布宪霞对此不持异议，依法应予维持。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。《消费者权益保护法》第五十五条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律别有规定的，依照其规定。”从以上规定可看出，经营者提供商品服务有欺诈行为的，就应当受到惩罚性赔偿。因采取故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。弘兴公司在销售商品房时，故意虚假告知赵奎、布宪霞所售商品房的“五证”齐全，故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，后又编造提供虚假材料骗取了《商品房预售许可证》，已导致合同无效。弘兴公司在签订商品房买卖合同及骗取《商品房预售许可证》时采取了欺诈行为事实清楚，性质恶劣，至使赵奎、布宪霞长达二年的时间无法办理房权证，无法从银行抵押贷款，给赵奎、布宪霞造成高息借贷偿还购房款的重大损失，依法应给予制裁。据此，应判令弘兴公司双倍返还购房款，一审法院仅判决退还购房款、赔偿利息及装修损失，是按照期限届满未能取得房屋权属证书应承担违约责任的规定判处的，未按照无效合同判处承担已付购房款一倍的赔偿责任未尊重事实，适用法律错误，应予纠正。
弘兴公司辩称：赵奎、布宪霞的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。一、本案一审立案前，弘兴公司已将竣工验收合格的房屋交付赵奎、布宪霞使用，该房屋已符合商品房现售的条件，无需再取得预售许可证。一审判决认定该合同无效是错误的。二、弘兴公司不存在隐瞒欺诈的情形。赵奎、布宪霞对房屋的状况是明知的，一审判决合同无效返还其购房款是错误的，更不存在双倍返还购房款的问题。三、一审判决赔偿装修及利息损失没有法律依据。
弘兴公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由赵奎、布宪霞承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，严重损害弘兴公司的合法权益，应依法予以纠正。一、一审判决在涉案商品房建设手续齐备且弘兴公司已取得房屋所有权证书的情况下，认定双方签订的《商品房买卖合同》无效是错误的。(一）涉案商品房各项建设手续齐全、取得《预售许可证》，且在诉讼过程中已取得《房屋所有权证书》。弘兴公司开发的建设小区19号商住楼合法取得《国有土地使用权证》(2011年4月19日）、《建设用地规划许可证》（2011年8月9日）、《建设工程规划许可证》（2011年8月9日）、《建设工程施工许可证》（2011年8月29日）等建设手续，上述证件的取得是办理《商品房预售许可证》的前提条件。2012年7月24日，弘兴公司依法取得了《商品房预售许可证》【微房住字第201216号】。后因该许可证超过有效期，微山县房地产管理处予以收回，同时因弘兴公司房屋全部销售完毕且己具备办理《房屋所有权证》的条件，故未再向弘兴公司颁发预售许可证，而直接办理了房产证（微山县房权证县城字第××号）。通过上述建设手续的办理和证件的取得来看，弘兴公司开发的建设小区19号楼各项建设手续齐全，且已办理了房屋所有权证书，完全具备为被弘兴公司办理房产证的条件。(二）一审法院依据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称司法解释）第二条的规定，认定涉案《商品房买卖合同》无效系适用法律错误。1、本案系商品房销售合同纠纷，根据法律规定应适用合同法第五十二条作为确定合同是否无效的依据，而本案所涉《商品房买卖合同》不属于该条规定五种无效情形的任一种，认定无效没有法律依据。2、司法解释第二条规定的无效情形应是针对因建设手续不全而不能办理和取得预售许可证的情况。从该条规定的立法宗旨看，应是以确保办理房屋所有权证书、保护买受人利益为出发点，为防止因建设手续不全无法办理预售许可证和房产证，不能实现买卖合同目的而规定的。但从本案的具体情况看，弘兴公司的各项开发建设手续齐全，且取得了预售许可证，并办理了房屋所有权证书。因此，该条规定不应适用于本案。3、弘兴公司已取得预售许可证，后因行政管理原因被收回，与自始未取得预售许可证或不符合预售许可证取得条件有本质区别。如前所述，弘兴公司开发的房屋己办理了房产证，足以说明该房屋的建设手续齐全，也足以证明该房屋具备预售和销售的条件，只是因为房屋行政主管部门基于行政管理的客观原因没有再次发放，该种情况不应适用该条规定认定无效。4、弘兴公司己将涉案房屋交付赵奎、布宪霞使用，且具备办理房产证的条件，不影响赵奎、布宪霞实现订立合同的目的。弘兴公司在双方签订《商品房买卖合同》后即将房屋交付赵奎、布宪霞经营使用至今，且该房屋目前己具备为赵奎、布宪霞办理房产证的条件，对赵奎、布宪霞实现订立该合同的目的没有任何影响。5、一审判决认定合同无效与维护交易稳定、尽量维护合同效力的立法宗旨和审判指导精神不符。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，同时该合同已得到双方的实际履行。在此情况下，一审判决认定合同无效，将推翻已建立并履行的合同交易关系，造成社会经济成本的增加，与维护交易稳定、尽量维护合同效力的审判指导精神不符。一审判决机械的适用司法解释的规定，在涉案房屋己具备办理房产证书的情况下，再以“未取得预售许可证”为由，判决商品房买卖合同无效，显然是错误的。二、一审判决认定由弘兴公司赔偿赵奎、布宪霞房屋装修及修建管道损失，没有事实依据。首先，双方订立的商品房买卖合同合法有效，不存在赔偿损失的前提条件。其次，一审判决认定赵奎、布宪霞存在房屋装修及修建管道损失没有事实依据。赵奎、布宪霞因经营需要，只进行了简单的装修，不可能产生高额的装修费用，且对于因其自身经营需要产生的装修费用，也不应由弘兴公司承担。综上所述，一审判决认定《商品房买卖合同》无效系适用法律错误，基于此作出的判决严重损害了弘兴公司的利益，应依法予以撤销和纠正。为此，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，维护弘兴公司的合法权益。
赵奎、布宪霞辩称：一、一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》合同无效正确。（一）弘兴公司故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实同赵奎、布宪霞签订了《商品房买卖合同》。弘兴公司同赵奎、布宪霞是于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》，而取得《商品房预售许可证》的时间是于2012年7月24日，弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实同赵奎、布宪霞签订了《商品房买卖合同》。(二）弘兴公司系违法取得《商品房预售许可证》，起诉前被撤销。弘兴公司系违法取得《商品房预售许可证》，起诉前被撤销，有以下证据可证实；1、弘兴公司向微山县房产管理处提供了虚假材料故意隐瞒19号楼部分建设未取得规划许可证进行建设的事实，于2012年7月24日取得了201216号《商品房预售许可证》，微山县房产管理处发现后，对弘兴公司作出了撤销19楼的商品房预售许可证的决定，收回了微房第201216号商品房预售许可证。微山县房产管理处出具了《关于收回房第（2012)号商品房预售许可证的通知》，庭审中弘兴公司认可了该证据的真实性，充分证实弘兴公司因提供虚假材料非法取得了《商品房预售许可证》才被撤销收回。2、赵奎、布宪霞出具了同弘兴公司的工作人员裴继昌、宁本化的谈话录音，裴继昌、宁本化均证实了因建设的19号楼超规划，导致不能给赵奎、布宪霞办理房产证。3、弘兴公司出示了2015年3月6日取得的19号楼的房权证，能证实弘兴公司超规划建设，提供虚假材料取得的《商品房预售许可证》被撤销收回，才造成在房屋建成后的二年多的时间未能取得房权证，弘兴公司接受了处罚后才取得19号楼的房权证。以上证据相互印证，能证实弘兴公司系违法取得《商品房预售许可证》，起诉前被撤销，致使不具有法律效力。(三）一审判决认定涉案《商品房买卖合同》无效正确。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定是强制性法律规定，弘兴公司未取得商品房预售许可证明，与赵奎、布宪霞订立的商品房预售合同违反了法律强制性规定，在签订《商品房买卖合同》时弘兴公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，应当认定无效。本案是商品房买卖合同纠纷，最高法院的解释条款适用本案，弘兴公司主张不适用该条款错误。2、弘兴公司是违法取得《商品房预售许可证》，依法被撤销收回后，应认定致使不具有法律效力。若是弘兴公司合法取得《商品房预售许可证》，该证有效期一年，于2013年7月24日到期，弘兴公司此时预售商品房可续换《商品房预售许可证》，弘兴公司未能续换，无法预售商品房，可证不是合法取得《商品房预售许可证》。弘兴公司若现售商品房又未取得房权证，同样可证现售商品房不合法。弘兴公司若不需要售房，若手续齐全合法，依法应在交付商品房后的90天内给买受人办理房权证，弘兴公司在交房后长达二年多的时间未能办理房权证，也足以证实其手续不齐全，不合法。弘兴公司上诉称系因行政管理原因《商品房预售许可证》被收回、没有再次发放、具备预售和销售的条件违背事实和法律规定，没有任何证据加以证实，不能对抗微山县房产管理处对其作出的已生效的撤销并收回《商品房预售许可证》的行政处罚决定。3、因弘兴公司未依法取得《商品房预售许可证》，才导致赵奎、布宪霞在签订合同后二年多不能贷款，不能办理房权证。在涉案起诉前和法庭辩论前，弘兴公司不具备预售和现售商品房的法定条件。弘兴公司直到涉案法庭辩论前尚未取得《商品房预售许可证》和房权证，致使赵奎、布宪霞不能实现合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，赵奎、布宪霞在起诉前依法有权主张确认合同无效，弘兴公司以法庭辩论结束后取得了房权证，就主张合同有效于法无据，违反了法律规定。对故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实签订合同，及提供虚假材料取得《商品房预售许可证》欺骗消费者的出卖人，依法就应得到法律制裁和惩罚。二、一审判决弘兴公司退还赵奎、布宪霞房款装修及修建管道损失，事实清楚，证据确凿。1、涉案合同是无效合同，弘兴公司应双倍退还房款，并赔偿由此造成的利息及各种损失。2、假若涉案合同是有效合同，弘兴公司未能按照法律的规定在房屋交付后的90天内办理房屋所有权登记手续，期限届满后已超过二年，属严重违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条、十九条之规定，合同应予解除，弘兴公司仍应赔偿各种损失。3、赵奎、布宪霞对房屋的装修及修建管道事实俱在，在一审提供了充分的证据，应予支持。综上所述，弘兴公司上诉无理，依法应驳回其上诉请求。
赵奎、布宪霞向一审法院起诉请求：一、确认其与弘兴公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、弘兴公司返还购房款285万元；三、弘兴公司赔偿其利息损失731865.27元；四、弘兴公司赔偿其房屋装修、管道安装损失364719元；五、弘兴公司赔偿一倍购房款285万元；六、案件受理费由弘兴公司负担。
一审法院认定事实：赵奎与布宪霞系夫妻关系。2012年6月13日，赵奎、布宪霞与弘兴公司签订《商品房买卖合同》，约定赵奎、布宪霞以3890439元的价格购买赵奎、布宪霞开发的建设小区19号楼自北向南七间一楼、二楼，并约定出卖人保证手续齐全，并负责办理房产证等。2012年6月14日至2013年1月21日，赵奎、布宪霞先后将285万元购房款支付给弘兴公司。赵奎、布宪霞于2012年9月占有使用涉案房屋，并对房屋进行了装修，装修共花费116119元，另外，赵奎、布宪霞为自己生产经营的需要，安装了热力管道，共花费248600元。2012年7月24日，弘兴公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年10月11日，微山县房地产管理处以弘兴公司存在隐瞒情况、提供虚假材料的行为为由，根据相关规定，撤销了19号楼的商品房预售许可，收回微房第201216号商品房预售许可证。2015年3月6日，弘兴公司取得19号楼的房屋所有权证书。一审法院认为，本案的争议焦点问题有两个，一是双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题，二是弘兴公司的责任认定问题。对于双方签订的《商品房买卖合同》的效力问题，一审法院认为，根据法庭查明的事实，双方在签订《商品房买卖合同》时弘兴公司并没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明，虽然弘兴公司在签订合同后不久取得了商品房预售许可证明，但在赵奎、布宪霞起诉前因商品房预售许可证明已经被政府相关职能部门撤销，应当视为弘兴公司没有在赵奎、布宪霞起诉前取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，由于弘兴公司没有在赵奎、布宪霞起诉前取得商品房预售许可证明，因此，一审法院认为，赵奎、布宪霞要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。对于弘兴公司应当承担的责任问题。由于双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的双方应当承担互相返还的义务，因此，赵奎、布宪霞要求弘兴公司返还已经支付的购房款285万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于赵奎、布宪霞主张的已付购房款利息，属于赵奎、布宪霞的实际损失，弘兴公司应当按照同期银行贷款利率从赵奎、布宪霞支付购房款之日计算至2015年5月24日。根据赵奎、布宪霞支付的每笔购房款的时间及中国人民银行公布的同期银行贷款利率，可以计算出弘兴公司共需向赵奎、布宪霞支付的购房款利息为489474.04元。对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司赔偿一倍购房款的诉讼请求，一审法院认为，根据庭审查明的事实，虽然在双方签订购房合同时，弘兴公司没有取得涉案房屋的商品房预售许可证明，但随后不久即取得相应的商品房预售许可证明，尽管在赵奎、布宪霞起诉前又被相关部门撤销，但庭审结束后弘兴公司又办理了相应的房屋确权手续，取得了涉案房屋的产权证明。综合本案的实际情况，一审法院认为，虽然弘兴公司在签订合同及随后的合同履行过程中存在房屋产权手续办理方面的瑕疵，但不宜就此认定弘兴公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，因此，对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于赵奎、布宪霞要求弘兴公司赔偿因房屋装修及修建管道所支出364719元的损失的诉讼请求，一审法院认为，该项支出是赵奎、布宪霞基于对弘兴公司的信赖因正常使用房屋而进行的必要的花费，由于弘兴公司的违约行为而导致赵奎、布宪霞无法正常取得相关收益，属于弘兴公司给赵奎、布宪霞造成的损失，弘兴公司应当赔偿。赵奎、布宪霞提供了因装修及修建管道所支出的收据及工程预算书，一审法院认为，可以认定赵奎、布宪霞因装修及修建管道共支出364719元。鉴于赵奎、布宪霞也已经占有使用房屋两年有余，因此，一审法院认为，弘兴公司以承担该项费用的80%即291775.2元为宜。判决：一、确认原告赵奎、布宪霞与被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内向原告赵奎、布宪霞返还购房款285万元、购房款利息489474.04元。三、被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内向原告赵奎、布宪霞赔偿因房屋装修及修建管道的损失291775.2元。以上被告共需向原告支付价款总计3631249.24元。四、驳回原告赵奎、布宪霞其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费57357元，由原告赵奎、布宪霞承担25355元，被告微山县弘兴房地产开发有限责任公司承担32002元。
二审对一审查明的事实予以确认。
本院二审期间，弘兴公司提交了三组证据：第一组、弘兴公司的营业执照、开发企业资质证书，建设小区供水、用电合同、发票，物业服务合同各一份。该组证据结合一审时弘兴公司已经提交的土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、工程验收备案表等证据，可以证实在本案一审起诉时，弘兴公司开发的房屋已符合《商品房销售管理办法》第7条规定的现房销售条件，无需再办理预售许可证。第二组、涉案房屋租赁协议及相关经营业户信息各两份、涉案房屋现状照片一张。证明赵奎、布宪霞已将该涉案房屋出租给他人经营使用，租赁期限分别至2017年3月4日、2019年4月1日。说明赵奎、布宪霞已对房屋享有和行使了占有、使用、收益、处分的全部权利。第三组、其他19号楼业主（案外人）房产证两份。结合一审时已提交的微山弘兴房地产开发有限公司取得的房产证可以证明赵奎、布宪霞购买的19号楼房屋已经办理房产大证并可以为业主分割办理房屋产权证书。
赵奎、布宪霞对该三组证据质证如下：对第一组证据没有异议，只能证实弘兴公司的建筑资质，不能支持其主张。弘兴公司证实在一审起诉前符合现房销售，条件没有充分证据加以证实，因为弘兴公司是超规划建设，原来的商品房预售许可证批准的建设规模是2100多平方米，但是在施工过程中，实际建设的房屋的建筑面积是2600多平方米，超出了规划许可证批准的面积。赵奎、布宪霞所购买的房屋就是在超出的规划的地段里，所以无论弘兴公司是否取得房屋所有权证书，都无法给赵奎、布宪霞办理房产证。在一审结束之后，弘兴公司才提供了房产证和规划证，弘兴公司又提交了申请，要求微山县规划局补办规划许可证，变更原来的许可证，承认了超规划建设。弘兴公司申请时间是2016年1月份之后，庭审辩论结束之后，这足以证实，一审辩论终结之前，弘兴公司不具备办理房屋登记批准的手续，那么也就不具备房屋现售的条件。大证的时间是是2016年3月份，这个大证是庭审结束之后取得的。不符合现售房屋的条件，因此第一组证据不能支持其主张。对第二组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性。赵奎、布宪霞虽然使用了房屋，但是合同无效，仍然有权要求返还、不能因使用了房屋认定合同无效。对第三组证据的真实性无异议，但房产证是在一审庭审结束之后取得，不能支持弘兴公司说的在庭审结束之前取得。商品房验收备案表是2011年备案，建筑面积是2100多平方米，也就是被取消的商品房预售许可证的建筑面积，是超规划建设。即便是出示了房屋所有权证，也是不符合法律规定的。收据不能支持弘兴公司的主张，房屋虽然建好，但不等于房产证批准登记手续是齐全的。
本院二审查明，涉案房屋所在的建设小区19#楼于2013年12月2日通过竣工验收，2014年1月2日进行了验收备案。2015年3月6日，弘兴公司向赵奎、布宪霞邮寄《办证通知》，称建设小区19#楼已办理总体确权，具备了办理房产证的条件，请业主即日起携带相关资料到微山县房管处办理房产证。邮局的“改退批条”显示“本人拒收”。弘兴公司于2015年10月9日为19#楼的部分业主办理了房屋所有权证。赵奎、布宪霞于2014年3月4日将涉案房屋中的两间对外出租，租期至2017年3月4日；2016年4月1日，又将涉案房屋中的四间对外出租，租期至2019年4月1日。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：一、涉案《商品房买卖合同》的效力；二、本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。
关于第一个焦点问题。本院认为，预售许可证被撤销不影响此前签订的预售合同的效力，涉案合同仍应认定为有效合同。商品房预售许可证解决的是市场资格的准入问题，是一种政府的行政管理行为。合同签订后，如果预售许可证被撤销，致使出卖人的预售资格丧失，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定商品房买卖合同无效，涉案的《商品房买卖合同》应为有效合同。
关于第二个焦点问题。本院认为，因涉案的《商品房买卖合同》系有效合同，故赵奎、布宪霞要求一审法院依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定判令弘兴公司返还其已付购房款、利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任的主张不能成立，本院不予支持。一审判决判令弘兴公司向赵奎、布宪霞返还已付购房款及利息并赔偿装修等损失系适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，赵奎、布宪霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。弘兴公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济宁市中级人民法院（2014）济民初字第255号民事判决；
二、驳回赵奎、布宪霞的诉讼请求。
一审案件受理费57357元、二审案件受理费65450元（弘兴公司所交29600元+赵奎、布宪霞所交35850元），均由赵奎、布宪霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建德
审 判 员 娄勇军
代理审判员 李守军
二〇一六年九月十九日
书 记 员 赵 晶