安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）蜀民一初字第01291号
原告：李真平，男，汉族，1958年8月29日出生，住安徽省蚌埠市禹会区。
委托代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：窦中山，安徽华人律师事务所律师。
被告：张从良，男，汉族，1953年8月2日出生，住山西省晋中市榆次区。
委托代理人：汪泳艳，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：刘大云，安徽承义律师事务所律师。
原告李真平诉被告张从良房屋租赁合同纠纷一案，本院组成由审判员李建莉担任审判长，人民陪审员陈蕾、马其遥参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告李真平委托代理人朱勇，被告张从良委托代理人汪泳艳、刘大云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李真平诉称：2005年8月2日，原被告签订了《合作协议》，协议被告对新加坡花园城丽晶阁长江西路898号新加坡花园城1号楼门面（房权证产字第××号）承租进行了明确约定。协议约定，由原告将其房屋以包干形式租赁给被告，租期为6年，租金为72万元。合同签订后，原告按照约定，将房屋的使用权交由被告。但被告没有足额支付租赁费。协议到期后，被告继续租赁了原告的房屋。在2012年8月26日最后支付3万元房租后，被告就拒绝支付剩余租赁费。截至到2012年12月7日，原被告解除了房屋租赁关系。2012年12月13日，双方各自与承租人签订了新的《房屋租赁合同》，被告尚欠原告租赁期间租赁费283370元。原告多次向被告催要，但被告以各种理由拒绝支付。现原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求：判令被告支付原告拖欠的租赁费283370元。原告在庭审中变更诉讼请求为：判令被告支付原告拖欠的租赁费288658元。
被告张从良辩称：1、原被告签订的是《合作协议》，无论从协议的条款来看，还是从协议的实际履行来看，双方实际存在的都是一种合作关系，而非房屋租赁关系。原被告之间因房屋相邻，为了取得租金利益的最大化，双方各自将自有房屋捆绑一体以期比单独出租取得更大收益的形式出租房屋；2、被告已经超额支付原告相关费用，原告的诉讼请求不能成立。被告与三位承租方签订的合同实际履行期限合计为60个月，原被告签订的《合作协议》也应当和被告与承租户之间协议的生效、变更、终止日期保持一致。因此，《合作协议》实际仅履行60个月，被告需要向原告支付589000元{（100000元÷12个月）×24个月＋（130000元÷12个月）×36个月}。截止至2012年11月18日，被告总共向原告支付了566630元。同时，原告恶意起诉承租户导致被告的损失应当予以承担；3、原告应当承担因改良房屋的环境而产生的费用30700元；4、即使双方是一种房屋租赁合同关系，原告仅能主张2012年4月18日之后的房租，而该部分房租被告已经支付完毕。因此，原告在2013年4月17日提起诉讼，主张租金的请求权也已经超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年8月2日，原告李真平（乙方）与被告张从良（甲方）签订一份《合作协议》，约定：甲、乙双方就位于新加波花园城丽晶阁店面出租一事，达成以下协议：一、乙方承诺将其自有房产与甲方自有房产捆绑为一体与承租方合作，合作事宜由甲方全权处理，并以甲方名义与承租方签订协议。本协议在生效、变更和终止等方面与甲方和承租方签订的合同保持一致；二、本合同有效期为六年。甲方六年共支付乙方包干房租人民币72万元，其中前两年每年支付人民币10万元，后四年每年支付人民币13万元；三、甲、乙双方承诺未经对方许可不得擅自转让房产，如果一方确实有此方面的要求，须在不损害对方和承租方利益的前提下，双方协商解决；四、合同期满后，如承租方和甲方在续租问题上达成一致，乙方须认可并重新签订协议。续租期间，甲方支付乙方的包干房租与承租支付甲方的房租保持同比例增减；五、在总额确定的情况下，甲方对乙方包干房租的支付方式与承租方对甲方租金的支付方式保持一致。承租方支付房租时，甲方通知乙方到场收取；六、如承租方在租赁期间需甲、乙双方出面协调工作，甲、乙双方有义务尽力支持。租赁期内，凡涉及出租方应尽的义务，根据甲、乙双方自有房产部分分割，甲、乙双方应承担各自责任；七、未尽事宜，双方可签订补充协议，与本协议具有同等法律效力；八、本协议一式两份，由双方签字后表示认可，甲方与承租方签订的协议生效时开始生效；九、本协议附承租合同一并生效。合同签订后，原告李真平将其所有的位于合肥市长江西路898号新加波花园城1号楼房产（面积为202.94㎡）一套交予被告张从良，被告张从良将该套房产与其所有的位于新加坡花园城商铺一套及其他房产一套打通，形成面积为1245㎡的店面整体对外出租。
另查明：2005年9月30日，被告张从良（甲方）与刘建华（乙方）签订一份《合作协议》，约定：合作期限自2005年11月8日始至2011年11月7日终止；甲方以位于长江西路新加坡花园城现状店面共计1245㎡的使用权与乙方合作。酒店筹建及经营过程中产生的费用由乙方负责；甲方不介入日常经营，仅收取乙方按期支付的包干利润；合作前三年即2005年11月8日至2008年11月7日，乙方每年支付甲方包干利润45万元人民币，共计135万元人民币；第四、五年即2008年11月8日至2010年11月8日，乙方每年支付甲方包干利润49.5万元人民币，共计99万元人民币；第六年即2010年11月8日至2011年11月8日，乙方支付甲方包干利润54.45万元人民币等内容。合同签订后，刘建华即将位于新加坡花园城1245㎡的店面用于经营湘之楼酒店。后原告李真平向本院提起诉讼，要求刘建华返还其所有的新加坡花园城1号楼房产。该案件在审理过程中，原告李真平当庭申请撤诉，本院裁定予以准许。因该案件影响了酒店开业时间，因此，被告张从良与刘建华于2006年1月5日达成一份《补充协议》，约定将原定于2005年11月8日开始履行的合作协议推迟到2006年1月8日，刘建华自2006年1月8日起支付房租。2007年5月8日，被告张从良与刘建华亦签订一份《终止协议书》，约定终止原《合作协议》。
2007年7月2日，被告张从良与王立新签订一份《合作协议》，约定：合作期限自2007年7月8日至2011年11月7日终止；甲方以位于长江西路新加坡花园城现状店面共计1245㎡的使用权与乙方合作。酒店筹建及经营过程中产生的费用由乙方承担；甲方不介入日常经营，仅收取乙方按期支付的包干利润；合作第一年即2007年7月8日至2007年11月7日，乙方支付甲方包干利润15万元人民币；第二年即2007年11月8日至2008年11月7日，乙方支付甲方包干利润45万元人民币；第三、四年即2008年11月8日至2010年11月7日，乙方每年支付甲方包干利润49.5万元人民币，共计99万元人民币；第五年即2010年11月8日至2011年11月7日，乙方支付甲方包干利润54.45万元人民币等内容。后因合同履行期间合肥长江西路高架桥施工，导致新加坡花园城店面无法正常经营，被告张从良与王立新于2010年9月30日达成一份《补充协议》，内容为：一、双方确认2007年7月2日签订的房屋租赁协议于2009年7月8日终止；其他条款依原合同执行。
2011年3月19日，被告张从良与苏小红就位于长江西路新加坡花园城的1245㎡现状店面签订《合作协议》，双方后于2012年11月18日终止该协议。
后原告李真平与被告张从良解除了双方于2005年8月32日签订的《合作协议》，并就各自所有的位于长江西路新加坡花园城商铺分别于2012年12月13日与杨阳签订《房屋租赁合同》。截止至2012年11月18日，被告张从良陆续向原告李真平支付租赁费共计566630元。
上述事实，有原告提供房产证、合作协议、房屋租赁合同、银行存折明细查询单，被告提供的身份证、与第三方签订的合作协议、补充协议及终止协议，存折明细单及原被告双方当事人的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
被告提供的证明两份，原告对其真实性持有异议且无法达到其证明目的，故本院对其证明效力不予确认。
被告提供的改建施工图纸、工程联系单、发票、收条，无法达到其证明目的，本院不予确认。
本院认为：本案双方的争议焦点包括以下两个方面：一、原被告之间存在何种法律关系？从双方签订的《合作协议》中有关协议目的、标的、权利义务分配、责任承担等条款内容来看，本案原被告合作经营的标的是双方捆绑一体的房屋，并非单方所有的房产，原告享有的合作收益则体现在协议约定的包干定额房租上。因此，原被告双方存在的并非单纯的房屋租赁法律关系，应是共担风险、共享收益的合作经营关系。二、协议约定的原告享有六年包干房租的条款的真实意思表示以及原告包干房租收益的计算问题？从双方在庭审中对有关协议第九条“附承租合同”解释的陈述看，该“附承租合同”即指被告与第三方签订的相关协议。结合原被告之间协议约定的六年期限的条款内容以及被告与刘建华签订的《合作协议》约定的六年期限，可以看出原被告在签订《合作协议》时无论是基于已明确的与第三人之间的商业交易信息，还是基于市场收益的预判，双方对于六年合作经营的连续性，即对六年内双方捆绑一体的房屋能够获得连续性市场收益均持信任态度。因此，双方在协议中约定的六年包干房租的真实意思表示应是连续性的计算。但，由于双方合作能否获得收益主要取决于与第三方的交易状况，而且合作协议与第三方交易状况的一体关联性在协议条款第一、八、九条的内容中也得到了明确体现。所以，当与第三方的交易关系能够连续不断六年时，有关六年包干房租条款的履行与上述协议条款具有融合性。当与第三方的交易关系无法连续并出现交易时间空档时，两条款的履行即发生冲突，而这种冲突是双方对市场判断不充分所导致。本案中，因原告起诉第三人、被告与第三人签订协议的变更、解除等原因，使得与第三方之间的交易发生断裂并出现多段的交易时间空档。原被告双方对于六年包干房租约定的条件基础丧失，而双方对此并未协商变更合作条款，由此使得有关六年包干房租条款的履行与协议条款发生冲突。此时，如果仍然按照连续六年的约定计算原告的包干定额房租，不仅违反合作协议共享收益、共担风险的真实意思，且未取得收益仍需支付原告房租，对被告而言并不公平。综上所述，本院认为，本案应遵循合作协议的本质，以双方捆绑一体的房屋实际与第三人交易的实际情况为基础，并结合双方约定的包干房租标准予以计算原告应获得的房租收益较为公允。被告按照与第三人签订的合同的实际履行时间60个月，按照约定的标准计算原告的包干房租并无不当。被告应向原告支付房租费共计59万元（10万元×2年＋13万元×3年），扣除已付566630元及原告自认的改建费2万元，尚欠房租费3370元未付。故对原告主张被告支付房租费3370元的诉请，本院予以支持。超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。原告有关双方系租赁合同法律关系，按照六年连续性计算包干房租的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、张从良于本判决生效之日起十日内支付李真平房租费3370元；
二、驳回李真平的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5551元，由李真平负担5485元，由张从良负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 李建莉
人民陪审员 陈 蕾
人民陪审员 马其遥
二〇一三年十月十二日
书 记 员 杨晓悦
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。