福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0203民初2358号原告：厦门市仙悦花园业主委员会，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路351号三楼。法定代表人：易建财，主任。委托诉讼代理人：李伟明，福建知圆律师事务所律师。被告：金新成，男，1961年2月12日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县，现住福建省厦门市。原告厦门市仙悦花园业主委员会（以下简称仙悦花园业委会）与被告金新成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告仙悦花园业委会的委托诉讼代理人李伟明，被告金新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仙悦花园业委会向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于厦门市思明区嘉禾路摩登大厦的三楼架空层腾空移交给原告；2、被告支付原告欠缴租金暂计242000元（暂计至2017年2月15日）、架空层占有使用费暂计11000元、逾期滞纳金暂计91839元，以上金额暂共计344839元（详见清单表）；3、判令本案所有诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉求：4、判令解除《场地租赁合同》。事实和理由：2011年10月15日，原仙悦花园第一届业主委员会将其位于厦门市思明区嘉禾路摩登大厦的三楼架空层租赁给被告，并签订一份《场地租赁合同》，合同约定：出租场地占地面积按1000平方米计算，每平方米11元/月，每月租金为11000元，租赁期限为2012年1月15日至2022年1月15日止，续租5年，租金按每季三个月缴纳一次，若拖欠租金按每日千分之一收取滞纳金。如欠缴租金超过2个月，合同解除。而从2015年4月15日起，被告就未再支付任何租金。在之前案件中的被告自认已将场地擅自转租给第三方。原告当庭补充陈述：1、原告诉讼主体是适格的，根据厦门中院的判决书可以看出原告的备案登记及成立均是合法合规的。2、依据诉讼时效的司法解释第五条，本案租金债务是分期债务，诉讼时效应从租金最后一期履行期限即2021年起算。3、被告辩称有得到原告同意才转租，但原告两届业委会都未同意转租。4、被告所称的告知函并非第二届业委会任期届满后一年发出的，是第一届业委会发出的，所以该告知函是无效的，且被告在收到该告知函后有交了一期租金，证明被告也认为该告知函无效。5、原告通过张贴告知函、发送律师函等方式向被告催讨租金，但被告至今没有缴交租金的表示，所以被告应承担相应的法律责任，应依法解除合同。被告金新成辩称：原告所有的诉求均没有任何事实与法律依据，依法均应全部予以驳回。1、原告的主体资格不合适。被告的补充证据厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第7174号民事判决书判决原告将选票等资料向业主公布，说明原告主体资格尚未得到确认。2、原告部分诉求实际已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。3、被告不存在任何违约的情形。当时出租的是空场地，原告想利用被告的资金进行场地开发，要求租期届满后将被告的添附的物品无偿留给原告，合同仅约定该场地不能整体转租以及经营酒店公寓、非法组织活动等行为。但被告承租场地后仅部分出租，没有整体出租，并经过原告同意，没有违反合同约定。租赁期尚未届满，被告已经交了租金给原告。被告未付其余租金是因为原告2014年12月28日发函通知暂时不要交，此后原告也没有再告知被告要交租金。4、原告的证据《律师函》与事实不符，被告在本次诉讼才看到此函，之前并未收到。围绕诉讼请求，仙悦花园业委会提交了业主委员会备案表、场地租赁合同、律师函、EMS快递单据、（2015）思民初字第18463号判决书、公安局网络公章刻制申请表、公告声明、关于仙悦花园业主委员会办理移交的指导意见书、邮件查询单、仙悦花园业主大会议事规则、业委会会议纪要作为证据，金新成提交了现金存款凭证、告知函、（2015）思行初字第74号行政判决书、（2016）闽02行终72号行政判决书、（2015）思民初字第18463号案件起诉状和受理案件通知书、（2015）思民初字第2022号民事起诉状和传票、（2016）闽0203民初17963号民事裁定书、（2015）思民初字第7174号民事判决书作为证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的律师函、EMS快递单据，被告质证称不认可真实性，其没有收到。本院认为，原告持有快递单据原件，在没有相反证据的情况下，确认其真实性。但邮件查询单表明上述快递系“他人收（同事）”，收件人并非被告本人，故不能证明该律师函已送达给被告。对原告提交的业委会会议纪要，被告质证称不认可真实性。本院认为，原告持有会议纪要原件，在没有相反证据的情况下，确认其真实性。对被告提交的告知函，原告质证称不认可真实性，第一届业委会在2013年12月25日任期届满，无权在2014年12月28日发出该告知函；租赁物是全体业主所有，租金应支付到业主公共账户，即使该账户被冒用，也应由公安部门处理，不能成为被告拖欠租金的理由。本院认为，被告持有告知函原件，在没有相反证据的情况下，确认其真实性，该证据能够证明被告收到告知函的事实。对其他证据，双方确认真实性。对经本院认证的证据以及双方确认真实性的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月15日，原告仙悦花园业委会与被告金新城签订一份《场地租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：为盘活闲置场地，减轻资金不足现状，开展多渠道创收，原告经业委会一致通过，将摩登时代大厦三楼架空层约1000平方米（除留一间约30平方米作为业委会办公用外，以下简称讼争房屋）出租给被告作综合办公用；出租场地面积按1000平方米计算，每平方米每月按11元计租，每月租金11000元，押金10000元合同期满后无息退还被告，租金每季度缴交一次；场地租用期10年，续租5年，自2012年1月15日至2022年1月15日止；原告给予被告三个月装修免租期；租赁期满后，原告应给被告按新价位每个月每平方30元继续续租5年，无需再签订合同；15年期满后，被告的所有装修和不动产归原告所有；有下列情形之一的，原告有权解除合同：未按照约定用途使用场地，利用场地加工和销售假冒伪劣商品，进行其他违法活动，将场地擅自变更承租方或整体转让他人，欠缴租金超过两个月；等等。讼争合同签订后，原告向被告交付房屋，被告出资按办公用途对房屋进行装修。装修完成后，被告将部分转租给“学大教育”等案外人，部份留作自用。被告系向原告名下工商银行账户转账支付租金，截至本案庭审之日租金支付至2015年4月15日。2014年，仙悦花园业委会进行换届选举，同年12月2日换届筹备组公示了第二届业委会成员名单与表决通过事项。因业委会换届选举存在争议，引发多起业主知情权、撤销业委会备案登记等民事诉讼和行政诉讼。本案审理过程中，被告提供一份落款名称为原告、时间为2014年12月28日、盖有原告公章的《告知函》，函称：鉴于目前有人利用伪造的虚假材料冒刻了本大厦业委会的公章，本大厦公共资金账户安全无法保证，为保障大厦公共财产的安全，避免万一公共资金账户被冒用造成新的损失，特此告知您暂缓缴交您所租本大厦三楼架空层的租金，待冒刻公章被追缴或取缔，大厦公共资金账号安全得到保证后，再予补交。被告主张该《告知函》系仙悦花园首届业委会主任方淑贞以及若干业主代表上门送达给被告，并口头告知被告暂缓缴交租金。庭审中，被告述称其承租讼争房屋后一直能够正常使用，被告主张继续履行合同，愿意补交未缴的租金。原告则明确其收款账户始终未变，为户名为厦门市仙悦花园业主委员会的工商银行账户。本院认为，原、被告之间就租赁讼争房屋所签订的《场地租赁合同》真实合法有效，双方均应全面履行。双方的争议焦点为：被告的转租行为是否构成解除合同的事由；被告迟延支付租金是否构成违约。一、关于被告转租是否构成解除合同的条件讼争合同未约定不得有任何形式的转租，而在第六条第四项约定解除事由为“将场地擅自变更承租方，或整体转让他人”。讼争房屋出租前是大厦的架空层，原告碍于资金匮乏无力整修利用，故整体出租给被告，由被告出资改良。根据合同法第一百二十五条的规定，结合合同签订的背景分析，应理解该项约定的真意是：防止被告未依约出资将讼争房屋改造为办公用房的情况下，通过整体转租直接赚取差价。此后发生的事实是，被告出资对讼争房屋进行了办公标准的装修改造，一部分转租他人，一部分留作自用，故不应认定其违反合同约定，构成解约条件。此外，原告办公场所与讼争房屋毗邻，被告将讼争房屋转租给“学大教育”等案外人长达数年，原告理应知晓，但此前对此未提出异议，应视为同意。现原告以转租为由主张解除合同，不符合合同真意，也与此前自身行为态度悖反，本院不予支持。二、关于被告迟延支付租金是否构成违约被告承租讼争房屋，正常占有使用，理应依约支付租金。被告不得以原告换届或成员变动为由，拒绝履行合同义务。但业委会换届期间，被告收到一份要求止付租金的《告知函》，函件盖有原告公章。由于前后两届业委会之间材料移交是否完整、新旧公章效力如何等问题并非被告所能得知，被告有理由相信该函件的真实性。原告直至2016年11月才向本院起诉被告，而后撤诉；于2017年1月才向被告发出律师函，然而并未成功寄送。可见双方存在沟通不顺畅、不及时、不彻底的问题。鉴于原告在业委会换届中产生纠纷不可归咎于被告，且此前原告并未积极主张，未及时就《公告函》的真实性以及收款账户的安全性向被告作出声明，被告的疑虑直至本案诉讼前未得以消除，应认定被告止付租金不构成违约。原告基于被告违约提起的相关诉讼请求，本院不予支持。庭审中，被告主张继续履行合同，愿意补缴租金，此系对原告要求支付欠缴租金的诉讼请求的承认，故对相关诉讼请求，本院予以支持。还应指出，鉴于法庭向被告释明原告主体的合法性，以及原告当庭否认《告知函》的真实性并明确收款账户安全可用，被告支付租金的疑虑已消除，此后被告不得再以相同理由拒绝支付租金，双方均应依约全面履行合同义务。综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告金新城于本判决生效之日起十日内向原告厦门市仙悦花园业主委员会支付欠缴的2015年4月16日至2017年2月15日期间的租金242000元；二、驳回原告厦门市仙悦花园业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费3236元，原告厦门市仙悦花园业主委员会负担771元，被告金新城负担2465元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一七年三月二十三日代书记员（ 杨雅 玲）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。