浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初6334号原告：程韬。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍，系公司董事长。委托代理人（特别授权）：毛卫东、王和欢，浙江曦明律师事务所律师。原告程韬为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称宏磊公司）商品房预售合同纠纷一案，于2016年5月24日向本院提出起诉。本院立案受理后，依法由审判员肖志姣独任审判，于2016年7月13日公开开庭进行了审理。原告程韬、被告宏磊公司的委托代理人王和欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程韬起诉称:2012年6月21日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告已支付全部房款1300343元。合同第八条约定被告应当在2014年9月30日前交付房屋，但直至2014年12月23日才交付通电，逾期交房达84天，根据合同第九条对逾期交房违约责任的约定，逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。现原告起诉要求判令被告支付自2014年9月30日起至2014年12月23日止按已付房价款的日万分之三计算的逾期交房违约金32768.60元。庭审原告调整违约金计算期限为自2014年10月1日起计算83天。被告宏磊公司答辩称：被告逾期交房属实，但逾期并非被告本意，因受经济影响，被告经营产生危机，被告已尽最大努力保障原告方的利益。根据业主朱泉新的案件来看，当时朱泉新于2014年10月便开始装修，并之后入住，原告也应是可以在2014年10月份装修，事实上被告并未影响业主对房屋的使用，未对原告造成实际损失。退一步讲，即使逾期交房给原告造成了一定的损失，因原告未举证证明其存在实际损失，故该损失也应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的按照同类地段、同类房屋的租金标准来确定，为此，被告委托了博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋在逾期交付期间的租金进行了评估，评估租金为每平方米每月7元，而本案原、被告签订的合同中所约定的违约金已经达到了按租金标准确定损失的十倍左右，约定过高，请求法院对此进行调整，且调整的幅度不应高于实际损失的30%。原告程韬为证明其主张的事实，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》复印件一份、购房发票两份、关于延期交房的函一份、交房通知书一份、关于鸿盛铭邸小区送电时间的证明复印件一份、关于鸿盛铭邸延期交房事项回复复印件一份，拟证明原、被告于2012年6月21日签订商品房买卖合同，双方对交房时间、交房条件、违约责任等事项进行了约定，原告已支付购房款1300343元，被告于2014年11月26日书面通知原告交房，涉案房屋于2014年12月23日正式通电，原告依据该合同相关约定有权要求被告支付相应违约金的事实。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。因被告对上述证据的真实性均无异议，且上述证据符合证据的形式要件，与本案有关，本院均予以确认。被告宏磊公司就其辩称的事实，向本院提供的证据及原告的质证意见、本院的分析认证如下：1、竣工验收备案表复印件一份，拟证明涉案房屋所属楼盘于2014年10月17日通过工程竣工验收，2014年11月26日取得了竣工验收备案表的事实。经质证，原告认为该证据系复印件，不予认可，涉案房屋至2014年12月23日才符合交付条件。经本院核实，该证据真实，本院对其本身的真实性予以确认。2、申请出示本院（2016）浙0681民初1134号案件的审理笔录一份，拟证明已有业主朱泉新于2014年10月份进行房屋装修，2015年1月份入住，涉案小区在2014年10月份之后具备临时用电，可以保障各业主使用和装修房屋的事实。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为与本案不具有关联性。本院认为，该证据仅能说明业主朱泉新的有关房屋装修、使用情况，与本案不具有关联性，本院不予认定。3、房屋买卖协议及房屋明细复印件各一份，拟证明在诸暨市人民政府的主持下，被告通过与诸暨市东白电力安装工程有限公司签订房屋买卖合同的形式要求先行通电，并于2014年12月23日完成通电，被告不存在恶意违约的事实。经质证，原告认为涉案小区至2014年12月23日才通电，被告已违约。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。4、博文房地产评估造价集团有限公司诸暨分公司出具的房地产租赁估价报告一份，拟证明涉案房屋在逾期交付期间按建筑面积评估月租金为每平方米每月7元，原、被告合同约定的违约金已远远超过了该评估租金，应以此租金标准来确定逾期交房违约金的事实。经质证，原告认为该证据与本案不具有关联性，原告购买商品房的目的不是出租，租金不是衡量损失的标准。本院认为，该估价报告系被告单方委托出具，原告亦不予认可，故不能作为确定原告因被告逾期交房产生的实际损失的证据，但该证据可以作为对本案约定的逾期交房违约金公平性产生怀疑的初步证据。综上，本院经审理认定本案事实如下：被告宏磊公司系诸暨鸿盛铭邸小区的开发商。2012年6月21日，出卖人宏磊公司与买受人程韬签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：“1、出卖人将位于诸暨市暨阳街道艮塔东路以西、南四路以北的鸿盛铭邸小区第6幢1单元011102号商品房、346号地下储藏室、50号地下车位出卖给程韬；2、商品房及相关用房的合同总金额为1300343元；3、出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告支付了涉案房款1300343元。另查明，涉案房屋于2014年11月26日在诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案。被告于2014年11月26日书面通知原告交房。鸿盛铭邸小区公配房送电时间为2014年12月23日。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合相关法律、法规的规定，应属合法有效。原、被告签订的商品房买卖合同第八条约定，被告应于2014年9月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明，以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付原告使用，而涉案商品房的公配房送电时间为2014年12月23日，故现原告主张要求被告支付自2014年10月1日起计算83天的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。至于逾期交房违约金的支付标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被告宏磊公司已提供房地产租赁估价报告使法院对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据，而原告未能进一步提供其实际损失等可证明违约金约定合理的相应证据，故本院认定涉案合同约定的逾期交房违约金过高。被告辩称以租金标准计算逾期交房违约金，因租金仅是计算损失的一种方式，并不足以表明原告买入该房屋的全部损失，本院基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告宏磊公司的请求和综合本案具体情况下，酌情对该部分违约金予以调整，以已付房款为基数，按每日万分之一点五的标准计算为16189.27元（1300343元×0.15‰×83天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告程韬逾期交房违约金计人民币16189.27元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告程韬的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费619元，依法减半收取309.50元，由原告程韬负担156.50元、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  肖志姣二〇一六年七月十八日书记员  郑小玲