北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初15236号
原告：杨国华，男，1971年6月25日出生，汉族，住北京市通州区。
原告：杨秀玲，女，1969年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。
原告：田淑珍，女，1946年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。
以上三原告共同委托代理人：田光，天津君悦律师事务所律师。
被告：魏永芳，男，1973年8月12日出生，汉族，住河北省邯郸市肥乡县。
委托代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。
原告杨国华、杨秀玲、田淑珍诉被告魏永芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨国华、杨秀玲、田淑珍共同委托代理人田光，被告魏永芳委托代理人洪道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨国华、杨秀玲、田淑珍共同向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付原告2013年8月20日至2015年5月1日的房屋租金人民币85777元；2、被告支付原告违约金：（1）以80000元为基数，自2013年6月20日至实际支付之日止，按日息千分之三计算；（2）以80000元为基数，自2014年6月20日至实际支付之日止，按日息千分之三计算；（3）诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月7日，杨正平与被告签订《房屋租赁合同书》，约定：杨正平同意将坐落在通州区张家湾镇光华路西侧汇朋大酒楼首层中间开门三间（不包括：南侧第一间、锅炉房、北侧楼梯间）租赁给被告使用。租期及租金：第一阶段租期：自2013年8月20日起至2015年8月19日止，每一年租金捌万元。第二阶段租期：自2015年8月20日至2018年8月19日止，租金由双方2015年5月20日根据每年市场行情进行协商确定，签字后生效。付款方式：每一年租期起始日提前二个月，付清一年租金，逾期支付房租每日违约金为当年租金的千分之三。租赁期间：房产税、土地使用税及其它经营税费由被告承担；被告所用水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等费用由被告承担。自2013年8月20日杨正平将房屋交付被告使用至今，被告未向原告支付任何房租，故此，为维护原告的合法权益，提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。
被告魏永芳辩称，不同意原告的诉讼请求。一、杨正平已不是租赁合同标的房屋的产权人，无权请求租金。杨正平出租给魏永芳的房屋已于2013年8月10日出卖给第三人王丽，且2014年11月5日办理完毕了房屋转移登记手续，因此，杨正平自2013年8月10日起便不再具有请求支付租金的权利；二、魏永芳与杨正平的租赁合同已经终止。根据租赁合同，杨正平售出房屋后，房屋租赁合同终止，因此魏永芳与杨正平之间的房屋租赁合同已于2013年8月10日终止，因此对于2013年8月10日之后的租金请求与双方合同的约定相冲突；三、原告请求支付租金的诉讼时效已届满。原告请求支付2013年8月20日至2015年5月1日期间的租金，距原告起诉日2017年5月12日起算，已经超过两年。因此，原告租金的请求的诉讼时效期间已经届满，即使存在真实的租金拖欠事实，魏永芳也拒绝履行该等义务。因拖欠租金产生的违约金，也没有法律依据。
经本院审理查明，2012年3月7日，杨正平（甲方）与魏永芳（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定，第一条、甲方同意将坐落在通州区张家湾镇光华路西侧汇朋大酒楼首层中间开门三间（不包括：南侧第一间、锅炉房、北侧楼梯间）租赁给乙方使用。楼房西侧小院有零星房屋，租期内，乙方可改建平房，合同期满后乙方不能拆除，归甲方所有。第二条、租期及租金：第一阶段租期：自2013年8月20日起至2015年8月19日止，每一年租金捌万元。第二阶段租期：自2015年8月20日至2018年8月19日止，租金由甲、乙双方在2015年5月20日根据当年市场行情进行协商约定，签字后生效。如甲、乙双方不能达成一致意见，第二阶段租期无效，合同终止。第三条、付款方式：每一年租期起始日提前二个月，付清一年租金。如逾期不交租金，逾期一天，乙方应向甲方交当年租金千分之三滞纳金，甲方有权终止合同。第十一条、在租赁期限内：甲方如接建、改建本房屋，乙方不得干涉。在不影响乙方营业的情况下甲方不承担经济损失。如影响乙方营业，甲乙双方协商解决。如甲方转让本房屋产权，应优先乙方，乙方如不要则不能干涉甲方出售，但甲方应提前一个月通知乙方，如甲方出售后，合同终止，甲方不承担经济损失。第十四条、违约责任。1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退。2.本合同生效后，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金。3.不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年的租期按一年计算。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，杨正平交付涉案房屋于魏永芳使用，现魏永芳仍在使用涉案房屋。2017年1月26日，魏永芳向杨正平的账户汇款50000元。
2013年8月10日，北京市张家湾汇朋大酒楼（杨正平系北京市张家湾汇朋大酒楼法定代表人）与王丽签订《房屋买卖合同》，将坐落于北京市通州区张家湾镇光华路的北京市张家湾汇朋大酒楼房产，建筑面积为：916.56平方米（房屋产权证：京房权证通私字第XX**号。国有土地证:京通国用（2003出）字第093号）出售给王丽。2014年11月5日，杨正平将上述房产过户到王丽名下。2015年5月2日，杨正平（卖方）和王丽（买方）签订《房产、土地转让交接协议》，约定，买方于2013年8月10日签订的房屋买卖合同。现房地产过户手续已全部办理完毕，房产证、土地证已交王丽手中，房屋由王丽接管使用。
另查，2017年11月4日，杨正平去世。杨正平之父杨玉昌、之母张玉兰先于杨正平去世。田淑珍系杨正平之妻，杨正平与田淑珍生育有长女杨秀玲、长子杨国华。
上述事实，有房屋租赁合同书、房屋买卖合同、房屋所有权证、银行转账凭证、房产土地转让交接协议及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨正平与魏永芳签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应恪守合同约定。现杨正平已经去世，其继承人杨国华、杨秀玲、田淑珍申请参加诉讼，故杨正平继承人承接涉案合同中杨正平的权利义务。
一、关于《房屋租赁合同书》终止问题的认定。
庭审中，双方均认可《房屋租赁合同书》已终止，但双方对该合同终止的时间存在争议。根据《房屋租赁合同书》第十一条的约定，杨正平出售涉案房屋则该合同终止。杨国华、杨秀玲、田淑珍认为，2015年5月2日，杨正平同王丽完成房屋的交接，故该日系《房屋租赁合同书》的终止日期。魏永芳认为，2013年8月10日，杨正平同王丽签订《房屋买卖合同》，该日涉案房屋已经出售，故该日系《房屋租赁合同书》终止的日期。本院认为，涉案房屋系不动产，不动产的转移以登记为准，故2014年11月5日涉案房屋登记于王丽名下的日期系王丽取得涉案房屋所有权的日期。在王丽取得涉案房屋所有权之时，《房屋租赁合同书》第十一条约定的“出售”条件方成立，故《房屋租赁合同书》终止的日期应为2014年11月5日。
二、关于50000元汇款性质和诉讼时效问题认定。
2017年1月26日，魏永芳向杨正平的账户汇款50000元。庭审中，杨国华、杨秀玲、田淑珍认为，该50000元系魏永芳支付给杨正平的租金，魏永芳不认可该50000元系租金。魏永芳提供的现有证据，不足以证明该50000元汇款的性质且其也无法证明其与杨正平还存在其他的业务往来，故本院认定该50000元系魏永芳支付给杨正平的租金。鉴于，魏永芳于2017年1月26日向杨正平支付过租金，故杨正平租金请求权并未超过法律规定的诉讼时效。
三、关于租金、滞纳金数额问题的认定。
经本院审理查明，魏永芳需要支付杨国华、杨秀玲、田淑珍2013年8月20日至2014年11月4日期间的房屋租赁费。关于杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳支付2014年11月5日至2015年5月1日期间的房屋租金的诉讼请求，因《房屋租赁合同书》已于2014年11月5日终止，且杨正平及其继承人已不再是涉案房屋的所有权人，故该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同书》第二条、第三条的约定，魏永芳应于2013年6月20日之前支付2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金80000元。根据《房屋租赁合同书》第二条、第三条、第十四条的约定，魏永芳应于2014年6月20日之前支付2014年8月20日至2014年11月4日期间的租金40000元（按照合同约定不满半年租期按半年计算）。
迄今为止，魏永芳仅仅支付杨正平房屋租金50000元，根据双方签订的《房屋租赁合同书》，魏永芳已属迟延交付租金。关于杨国华、杨秀玲、田淑珍要求魏永芳给付滞纳金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但具体滞纳金数额以本院认定的为准。《房屋租赁合同书》第三条，滞纳金计算标准系逾期一日交当年租金千分之三。该滞纳金标准明显过高，本院对此予以调整为逾期一日交纳当年租金万分之三。鉴于魏永芳已于2017年1月26日支付50000元，2013年8月20日至2014年8月19日期间的租金尚欠30000元，故其2013年6月21日至2017年1月25日的滞纳金的计算基数为80000元，2017年1月26日至实际付清房租之日的滞纳金的计算基数为30000元；2014年8月20日至2014年11月4日的租金为40000元，故其2014年6月21日至实际付清租金之日的滞纳金计算基数为40000元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，判决如下：
一、被告魏永芳给付原告杨国华、杨秀玲、田淑珍房屋租金70000元，于本判决生效之日起七日内付清；
二、被告魏永芳给付原告杨国华、杨秀玲、田淑珍滞纳金（以80000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一三年六月二十一日起至二〇一七年一月二十五日止；以30000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一七年一月二十六日起至实际付清该笔30000元租金之日止；以40000元为基数，按照日万分之三的标准计算，从二〇一四年六月二十一日起至实际付清该笔40000元租金之日止。），于本判决生效之日起七日内付清；
三、驳回原告杨国华、杨秀玲、田淑珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1944元，原告杨国华、杨秀玲、田淑珍负担389元（已交纳）；由被告魏永芳负担1555元，于本判决书生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐明祺
人民陪审员 翟福生
人民陪审员 赵桂秋
二〇一八年四月二十八日
书 记 员 孙 亮