湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初2431号
原告：湖北省林业科学研究院，住所地：武汉东湖新技术开发区九峰狮子峰特*号。
法定代表人：曾祥福，该研究院院长。
委托诉讼代理人：李卫江，湖北多能律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁元胜，该研究院副主任。
被告：湖北兴业建筑股份有限公司，住所地：湖北省京山县新市镇绿林路75号。
法定代表人：谢家雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙航，湖北京源律师事务所律师。
原告湖北省林业科学研究院（以下简称省林科院）与被告湖北兴业建筑股份有限公司（以下简称兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案。本院于2017年3月29日向被告兴业公司送达了民事起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，于2017年4月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告省林科院的委托诉讼代理人李卫江、丁元胜，被告兴业公司的委托诉讼代理人孙航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告省林科院向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2011年4月28日签订的《房屋租赁合同》及于2012年5月3日签订的《房屋租赁补充合同》解除，判令被告立即返还租赁房屋；2、判令租赁房屋上已形成附合的装饰装修物以及已扩建的部分建筑物归原告所有，与租赁房屋一并返还原告；3、判令被告支付2016年9月1日至租赁合同解除之日期间的租金130万元及按541.70元/天的标准，自逾期付租之日起至租金付清之日止的逾期付款违约金；4、判令被告向原告支付所拖欠的物业管理费及2016年6月至2016年12月期间的水电费共计1395.8元，判令押金35万元归原告所有；5、判令被告按租金市场价向原告支付房屋占用费；6、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于武汉市洪山区珞瑜路370号房屋（包括办公楼及场地）出租给被告，租赁期为20年。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付原告。次年，双方签订《房屋租赁补充合同》，就租赁房屋上的扩建以及已形成添附或附合的财产归属及合同解除或终止后如何处理进行了约定，还约定租赁期限内，租金以每五个年度为单位进行上调以及上调租金标准以及年度租金的支付方式。
涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》签订后，原告依约履行了交付租赁房屋及相关附属设施设备义务以及相关的附随义务。被告至今仅支付租金165万元，拖欠租金达615万元之巨。原告通过上门、去律师函、刊登公告等方式多次催收未果。被告于2016年8月25日之前应支付当年度的租金而未支付。截至2016年末，被告欠水电费达1395.80元。被告拖欠租金及水电费已逾3个月。原告依约享有合同解除权。
2015年9月，原告就被告拖欠租金达485万元（不含违约金）向武汉市洪山区人民法院起诉。武汉市洪山区人民法院作出（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决：被告支付原告租金485万元及相应违约金。被告未履行该生效判决确定的义务。近3年来，原告采用多种方式向被告催讨租金，至今被告欠租达615万元之巨，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，原告享有法定的合同解除权。
租赁房屋上已经扩建部分的建筑物及已形成添附附合的装修装饰物依约定及法律规定应归原告所有。被告应当立即依约返还租赁房屋。依照合同约定，租赁押金冲抵被告应负赔偿金或违约金，不足部分的赔偿金或违约金仍应由被告承担。被告应赔偿原告合同解除后的租赁房屋占有使用费。
被告兴业公司辩称，被告承租涉案房屋用于宾馆经营。被告投入2000余万元，租赁房屋现处于闲置状态，原因是原告没有配合被告办理涉案房屋用途变更为商业用途、消防安全检查、电力增容等手续。原告配合被告办理相关手续，被告愿意支付租金。被告拖欠租金的原因是涉案房屋达不到作为宾馆的使用条件，导致涉案房屋一直不能使用。解除合同条件不成就。如果解除合同，原告应就添附物对被告进行补偿。逾期支付租金的违约金过高，要求法院予以调低。租赁押金应抵付租金和违约金。原告要求支付房屋占用费，无事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：原告经过招投标程序，将其所有的位于武汉市洪山区珞瑜路370号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）出租给被告用于开办住宿类酒店。双方于2011年4月28日签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、原告将涉案房屋（四层框架结构）及场地出租给被告用于经营住宿类酒店，租赁期为十五年，自2011年4月28日起至2026年3月27日止。若被告将房屋加层至七层，则租赁期限为三十年，从2011年4月28日起至2041年3月27日止。被告的装修时间含在租赁期限内，房屋装修期4个月，自2011年8月28日起计算租金；2、房屋租价为每年218万元，每五年递增1次，增幅按物价上涨指数计算，具体价格双方在第一个5年期满时，另行商定并签订补偿协议。房租每半年支付一次，双方约定在本合同签订生效后十日内支付2011年度租金72.67万元，其后每年度一月份的前5个工作日支付该年度上半年的房屋租金，每年的6月份前五个工作日支付下半年度租金。被告向原告交纳房屋和水电费押金100万元，在本合同签订生效后10日内向原告支付；合同到期或解除终止后，双方依本合同正常交接完毕，押金退还给被告；押金用于担保被告的违约行为，原告可以在被告违约时直接冲抵违约金或赔偿金，对此被告不得拒绝；3、被告按原告指定的水电费标准及时向原告交纳水电费。当月水电费以下达水电费通知单之日起内3日内付清；4、被告在租赁期间，只具有房屋的使用权，被告如有拖欠房租及水电费等费用达3个月的行为，原告有权提前解除合同并追究被告的违约责任和索取赔偿；被告如逾期交付房租，每逾期一日，由原告按月租金额的千分之五向被告加收违约金。被告如拖欠水电费及租金，原告则按拖欠金额的20%加收违约金；若拖欠水电费及租金达1个月，原告此时有权停止供水供电，其后果被告自负；如因被告违约导致解除合同，原告退出承租房屋时，对属于房屋建筑装修及设施、设备不能拆除，也不能以装修费抵交房屋租金。对能移动电器类设备被告可以拆除，但在拆除时不得损坏租赁房屋原有结构。出现被告上述违约者，原告可以动用被告的押金用于冲抵违约金或补偿因此产生的经济损失，不足部分由被告继续承担。
涉案《房屋租赁合同》签订后，原告将涉案房屋及场地交付被告。被告对涉案房屋加盖1层，并进行了装修。加盖的一层房屋未取得建设工程规划许可证。2011年12月31日，被告支付原告200万元（含房屋和水电费押金35万元）。
因被告向有关部门申请加层未获批准，逾期收益难以实现，导致继续履行原合同存在较大困难。2012年5月3日，双方当事人签订《房屋租赁补充合同》1份，约定：1、租赁期调整为二十五年，从2011年4月28日起至2036年4月27日终止，起租期维持不变。依照原合同规定，被告的装饰时间含在租赁期内，房屋装修期截止2011年8月31日，自2011年9月1日起计算租金；2、在租赁期内，被告承担费用对租赁房屋的加层、扩建等添附行为建成的房屋或临时建筑等财产的物权归原告所有，以原告名义申报，被告出资新建或扩建增容的配电房及设备、设施亦归原告所有，租赁合同的解除或中止及被告的任何行为均不影响原告对其所享有的物权；3、房屋年租金：初始年租金调整为每年130万元，年租金双方同意每5年递增1次，增幅按国家干部的物价上涨指数计算。计算公式为：A(1+a%)。其中：A为前一个五年已确定的年租金，a为前一个5年的每年国家公布的全年物价上涨指数之和，最高不超过15%；4、押金：被告向原告交纳房屋租赁和水电费押金35万元，被告原交纳押金多余部分转为租金，合同终止后，押金退还，参见原合同有关条款；5、租金支付方式：房租每年支付1次，采取先交后租方式，即每年九月份的前5个工作日前支付下一年的房屋租金。
因被告拖欠租金，2012年至2013年期间，原告多次向被告催要租金。2012年12月31日，被告支付原告65万元。2014年9月25日向被告送达《律师函》，催要截至2014年8月27日拖欠的租金355万元。2014年9月30日、2014年12月28日，被告2次向原告发出函件，要求被告协助解决电力增容、消防验收以及涉案房屋用途变更为宾馆的问题。2015年1月20日，原告向被告送达《工作联系回函》，表示原告于2014年12月12日就宾馆供电保障问题促成供电部门召开专项协调会，商讨供电实施方案；电力增容方案由被告自行选择并实施，原告仅负责协调配合；涉案房屋用途变更为宾馆，不是原告的义务，由被告自行解决。
2015年9月，原告因被告拖欠截至2016年8月31日的租金485万元的租金，向本院提起诉讼。本院于2016年10月9日作出（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决：被告支付原告房租485万元及逾期付款违约金。经二审程序，该民事判决已生效。
2016年8月11日，原告在《楚天都市报》上刊登《租金缴纳通知书》，催促被告交纳租金。
另查明，原告未在法院指定的期限内对涉案房屋租金的市场价提交评估申请书。武汉供电公司就电力增容申请作出了《高压业扩报装供电方案答复函》，拟定了供电方案。原告配合被告拖欠原告水电费1395.80元。被告要求调低违约金支付标准。
以上事实，有原告提交的《招标资料》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、双方来往函件、本院（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决书、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终791号民事判决书、《楚天都市报》等证据以及庭审笔录在卷证明。
本院认为，涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》（超过20年部分的租赁期限之约定除外），均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过2年。超过20年的，超过部分无效”之规定，涉案《房屋租赁合同》中关于租赁期限30年的约定以及涉案《房屋租赁补充合同》中关于租赁期限25年的约定，均超过法定最长20年的租赁期限的规定，超过部分无效。双方当事人均应全面履行合同义务。
依照涉案《房屋租赁补充合同》的约定，房租每年支付1次，采取先交后租方式，被告应于每年九月份的前5个工作日前支付下一年的房屋租金。2016年9月1日之前拖欠的房租及相应的逾期付款违约金，本院（2015）鄂洪山民商初字第01001号民事判决已进行了处理。2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金130万元，被告应于2016年9月7日之前支付原告。截至本案民事起诉状副本送达被告之日（2017年3月29日），被告迟延交纳租金已逾期达6个月。依照涉案《房屋租赁合同》中关于被告拖欠房租及水电费等费用达3个月，原告有权解除合同的约定，原告享有合同解除权。本院于2017年3月29日向被告送达民事起诉状副本，应视为原告解除合同的通知到达被告，涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2017年3月29日解除。原告请求本院确认涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》解除，本院予以支持。
涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》并未约定原告负有电力增容、变更涉案房屋使用性质的义务。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”。《湖北省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第十一条第二款规定，“实行承包、租赁的，应当在承包、租赁合同中明确消防责任的承担者。合同没有约定的，由承包方、承租方负责消防工作”。涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》未约定涉案房屋消防责任的承担者。涉案房屋经营前的消防安全检查申报义务人应为被告。被告无充分证据证明原告未协助被告办理电力增容、变更涉案房屋使用性质以及营业前的消防安全检查申报等手续。被告以原告未协助其办理电力增容、变更涉案房屋使用性质以及营业前的消防安全检查申报等手续作为履行抗辩事由，本院不予支持。
被告逾期不支付租金和水电费，构成违约，依法应承担继续支付租金和水电费的义务，并支付违约金的违约责任。2016年9月1日至合同解除之日（2017年3月29日）的前一日，被告应支付租金75.1111万元（130万元÷12月/年×6月+130万元÷12月/年÷30日/月×28日）。原告主张被告支付租金75.1111万元及水电费1395.80元，本院予以支持。原告主张按541.70元/日的标准交付逾期支付租金的违约金，标准不过高，被告申请调低违约金计算标准，本院不予支持。被告应支付原告以541.70元/日的标准计算的自2016年9月8日起至租金75.1111万元付清之日止的逾期支付租金的违约金。
合同解除后，被告应返还原告涉案房屋，被告继续占用涉案房屋，构成侵权责任，依法应向原告支付房屋占有使用费。原告未在法院指定的期限内对涉案房屋租金的市场价提交评估申请书，且未提供第一个5年租期内国家每年公布的全年物价上涨指数的证据。房屋占用费按双方约定的第一个5年租期内的租金标准（130万元/年）计算。被告应支付2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为98.5833万元（130万元÷12月/年×9月+130万元÷12月/年÷30日/月×3日）以及按每月10.8333万元（130万元÷12月/年）的标准计算的自2018年1月1日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占用费。用被告支付的房屋租赁和水电费押金35万元冲抵房屋占用费，被告尚应支付原告2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为63.5833万元（98.5833万元-35万元）。
依照涉案《租赁房屋补充合同》中关于“在租赁期内，被告承担费用对租赁房屋的加层、扩建等添附行为建成的房屋或临时建筑等财产的物权归原告所有，以原告名义申报，被告出资新建或扩建增容的配电房及设备、设施亦归原告所有，租赁合同的解除或中止及被告的任何行为均不影响原告对其所享有的物权”的约定，被告对涉案房屋加层部分的建筑物应返还给原告，由原告占用。加层部分的建筑物未取得建设工程规划许可证，属非法建筑，不能取得所有权。原告主张加层部分的建筑物归其所有，本院不予支持。
涉案《房屋租赁合同》仅约定“如因被告违约导致解除合同，原告退出承租房屋时，对属于房屋建筑装修及设施、设备不能拆除，也不能以装修费抵交房屋租金”，应视为双方对合同解除时装饰装修物的处理没有明确约定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。原告主张与涉案房屋已形成附合的装饰装修物归原告所有，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决如下：
一、确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2017年3月29日解除；
二、被告湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起二十日将位于武汉市洪山区珞瑜路370号房屋（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号）及加层部分的建筑物返还给原告湖北省林业科学研究院；
三、涉案房屋房屋上已形成附合的装饰装修物归原告湖北省林业科学研究院所有；
四、被告湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北省林业科学研究院租金75.1111万元及以541.70元/日的标准计算的自2016年9月8日起至租金75.1111万元付清之日止的逾期支付租金的违约金；
五、被告湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖北省林业科学研究院水电费1395.80元；
六、被告湖北兴业建筑股份有限公司于本判决生效之日十日内支付原告湖北省林业科学研究院2017年3月29日至2017年12月31日期间的房屋占用费为63.5833万元，并于涉案房屋腾退之日支付原告湖北省林业科学研究院按每月10.8333万元（130万元÷12月/年）的标准计算的自2018年1月1日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占用费；
七、驳回原告湖北省林业科学研究院的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取9831元，由被告湖北兴业建筑股份有限公司负担5663元，由原告湖北省林业科学研究院负担4168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 熊 新 文
二〇一八年二月二日
书记员 蔡郑美佳