重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2014）津法民初字第07506号原告：重庆速升物业管理有限公司。住所地：重庆市江津区东部新城C4地块C7号楼1-1，组织机构代码：79800361-3。法定代表人：江洪，职务：经理。委托代理人：黄杨梅，系公司员工，特别授权。委托代理人：黎焕咏，重庆循源律师事务所律师，一般代理。被告：谯敏，女，汉族，1963年10月18日出生，现住重庆市江津区。被告：彭纪勇，男，汉族，1963年9月28日出生，现住重庆市江津区。被告：彭璐，女，汉族，1986年9月8日出生，现住重庆市江津区。原告重庆速升物业管理有限公司（以下简称速升物业公司）诉被告谯敏、彭纪勇、彭璐物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2014年10月8日公开开庭进行了审理。原告速升物业公司的委托代理人黄杨梅、黎焕咏，被告谯敏到庭参加了诉讼，被告彭纪勇、彭璐经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告速升物业公司诉称：三被告购买了位于重庆市江津区几江街道半岛明珠小区某号住房，产权面积99.38平方米。2010年3月25日，被告入伙并与原告签订了《半岛明珠前期物业管理服务协议》，原告按照前述协议及相关法律、法规的规定对半岛明珠小区实施了管理，为被告提供了物业服务，但被告从2011年7月起至2014年7月未缴纳物业服务费，原告对被告收取物业服务费是按照《重庆市物价局关于确定江津区半岛明珠小区物业收费试行标准的通知》（渝价（2007）506号）的意见，以0.70元／平方米建筑面积计算。现被告共拖欠原告物业服务费2543.80元，经原告多次催收无果�特诉至法院，请求判决被告立即支付原告拖欠的物业服务费2543.80元，逾期缴纳物业服务费违约金4357.90元。被告谯敏、彭纪勇、彭璐辩称：被告谯敏和彭纪勇系夫妻关系，被告彭璐系二人婚生女，三被告是半岛明珠小区某号房屋共同产权人，建筑面积99.38平方米。被告缓缴物业费的原因是：原告速升物业公司通过欺骗方式，虚假申报，以特级小区标准收取物业服务费0.70元／㎡，但小区实际并未达到该标准，因此收费过高；原告对小区提供的物业管理服务不完善，具体包括没有启用门禁系统，小区内车辆停放秩序混乱，卫生打扫不及时，安保人员不负责任，小区内相关基础设施不完善等方面，因此，被告以缓缴物业服务费的方式寻求价格协商。另被告从未收到原告发出的物业服务费书面催收通知，因此不应支付缓缴物业服务费而产生的违约金。经审理查明：原告�升物业公司的物业管理资质等级为三级。被告谯敏系重庆市江津区几江街道半岛明珠某号房屋（产权证号：203房地证2010字第32699号）的产权人，房屋建筑面积101.79平方米。被告彭纪勇、彭璐系该房屋共有人，三被告均居住在上述房屋内。被告谯敏于2010年3月25日接房并与原告签订了《半岛明珠前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议）、入伙会签单。该协议第二十九条约定住宅房屋的物业服务费为1.00元／月·每方米建筑面积，第二十三条约定服务期限为三年（即2010年3月25日至2013年3月25日），第三十六条约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交从使用之日起，按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金，但该协议并未对物业服务费的缴纳时间做出明确约定。2007年9月28日，重庆市物价局关于确定江津区半岛明珠小区物业服务�费试行标准的通知（渝价（2007）506号）中，半岛明珠小区高层住宅物业服务费：0.70元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.30元／平方米·月；试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%收取。下浮的30%由建设单位承担。因此，原告速升物业公司对谯敏所有的上述房屋收取物业服务费的标准实际为每月0.70元／平方米。物业协议到期后，原告继续为被告所在小区提供物业服务至今。2010年3月25日被告谯敏接房后，于2010年4起装修该房屋，2010年11月至12月装修完成后向原告速升物业公司报停，报停期间物业费减半缴纳，2011年1月三被告搬入该房屋入住至今。2010年3月25日被告谯敏向原告物业公司缴纳了472元物业服务费；2010年10月被告谯敏向原告物业公司缴纳物业服务费81.40元；2010年12月被告谯敏向原告物业公司缴纳物业服务费126.8元；2011年1月至2011年4月被告谯敏每月向原告物业公司缴纳物业服务费81.4元。被告谯敏缴纳的所有费用抵扣至2011年7月份，自2011年7月起，三被告以原告提供的物业服务不完善等为由拒绝缴纳物业服务费至今。2013年8月12日，原告速升物业公司以邮寄的方式向被告谯敏催发出了物业费催缴律师函，但被告谯敏并未前来缴纳物业服务费。现原告诉讼来院，提出上述主张。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告物业公司提供的房屋产权信息档案、《半岛明珠前期物业管理服务协议》、入伙会签单、《业主规约》签约页、业主基本情况登记表、重庆速升物业管理有限公司装修申请表、催缴物业服务费的通知、代收代缴费用收据、照片一组，被告提交的重庆市物价局渝价（2007）506号文件、照片一组等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告速升物业公司与被告谯敏签订的《半岛明珠前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，上述协议对原、被告均具有约束力，双方应依该协议享有权利和履行义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。在上述协议到期后，原告速升物业公司与被告虽未再签订协议，但原告继续为被告提供物业服务至今，双方已形成事实物业服务合同关系。被告谯敏辩称原告速升物业公司通过欺骗方式，虚假申报，提高收费标准，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告自2011年7月至2014年7月未按照协议约定向原告支付的物业服务费共计2636.36元，现原告在诉讼中只主张2543.80元，没有高出上述费用，本院予以支持。由于原告速升物业公司与被告谯敏对物业服务费具体缴纳时间约定不明，且约定的违约金标准过高，加之被告并非恶意拖欠物业服务费�因此对原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告谯敏、被告彭纪勇、被告彭璐在本判决生效后五日内共同给付原告重庆速升物业管理有限公司2011年7月至2014年7月期间的物业服务费用2543.80元。二、驳回原告重庆速升物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告谯敏、彭纪勇、彭璐未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谯敏、彭纪勇、彭璐负担。此款原告已预交，本院予以退还。限被告谯敏、彭纪勇、彭璐于本判决生效后七日内到本院交纳25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  刘云龙二〇一四年十月十三日书 记 员  陈春梅