湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初3356号
原告湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房。
法定代表人刘先成，该公司总经理。
委托代理人刘抓纲，湖南琼武律师事务所律师。
被告李芳，女，1971年8月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人王彬，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
原告湖南省晟铭房地产发展有限公司（以下简称“晟铭公司”）诉被告李芳商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晟铭公司的委托代理人刘抓纲，被告李芳的委托代理人王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告晟铭公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付其所欠原告的购房款1935678元；2、被告向原告支付逾期付款违约金218538元（该违约金暂计算至2017年4月28日，逾期1129天，后续违约金按照该违约金标准计算至付清所欠购房款之日止）；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2013年9月27日双方签订了《商品房买卖合同》三份，合同约定被告购买原告开发的位于长沙市×××路××大厦××单元××、××、××号商铺，建筑面积分别为11.72㎡、12.72㎡、13.73㎡，约定的总房价分别为841496元、914014元、985814元，合计2741324元。合同约定被告首先支付购房首付房款，三个商铺应付的首待款分别为421496元、464014元、495814元，合计1381324元，剩余房款1360000万元，被告承诺以银行按揭方式按本合同约定及时足额支付给原告。合同签订前被告在2013年7月23日、7月31日支付了商铺定金合计30万元，合同签订日被告POS机刷卡支付627581元，此后再无付款。被告尚欠原告购房首付款575678元。购房款合同履行过程中，原告分别于2013年11月18日、2014年3月27日通知被告应按合同约定去办妥银行按揭贷款，督促被告支付清其所欠原告的购房款，同批次购房业主中的张爱珍、邹可均在2014年3月24日、3月27日办妥银行按揭付款，付清了购房款。因被告原因未能办妥按揭付款，因此合计尚欠原告购房款1935678元，被告已经构成严重违约。合同约定被告逾期支付购房款的，应当自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。以合同约定应付首付款之日和同批次购房业主办妥银行按揭付款日为起点计算，即自2013年3月27日算至2017年4月28日，被告逾期1129天，被告应支付原告的违约金合计为218538元。原告多次催欠款未果。为了维护自身的合法权益，原告依据我国相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。
被告李芳答辩要点：一、被答辩人诉称答辩人拖欠其购房款1935678元与事实不符。抵扣3年租金后答辩人实际未支付的剩余购房款为784322元。答辩人与被答辩人签订了《商品房买卖合同》三份。合同签订后，答辩人按约定分别交纳了首付购房款421496元、464014元、495814元，首付款合计1381324元，同时答辩人也支付了预告登记费、产权登记费、办证费、契税、按揭工本费等相关费用合计121935元。被答辩人于合同签订当日为答辩人出具了购房发票及代收款收据等凭证，合法有效的发票具有证明存在相应收付款行为的证明力。现被答辩人向答辩人出具了正式发票，足以证明答辩人已经履行了支付首付购房款的义务。且双方就被答辩人承诺的售后包租并以租金抵扣购房款一事达成了合意。因此，答辩人购买该三个商铺3年产生的租金575678元应从剩余购房款中扣除，相减后实际未支付剩余购房款为784322元。二、被答辩人诉称答辩人应支付逾期付款违约金218538元无事实和法律依据。(1)合同签订后未办理银行按揭手续责任不在答辩人。在办理银行按揭手续时，答辩人积极配合，不存在故意拖延、不配合的情形。后被答辩人一直没有催促答辩人办理银行按揭手续，也未提供协助义务。因此不能将银行按揭贷款末完成的责任全部归咎于答辩人。(2)答辩人未支付剩余购房款属于行使不安抗辩权，不存在违约的事实，不应当支付违约金。2014年3月份后，被答辩人因自身经营严重恶化问题，拖欠税款800余万元，不兑现合同约定的其他承诺，遭到部分业主和承租商铺的业主在售楼部营销中心拉扯横幅，围观聚集维权，有当时公安机关处警记录予以证实。答辩人担心商品房买卖合同后续能否正常行。且被答辩人未及时办理预售商品房预告登记、房屋产权证和国土证。因此，答辩人系依法行使不安履行抗辩权。(3)即使有违约存在，违约金的请求也超过诉讼时效。被答辩人2017年5月2日才提起诉讼要求答辩人承担违约责任，显然已过诉讼时效。被答辩人也没有任何证据证明其在诉讼时效期间内向答辩人主张过权利，因此对其违约金的主张不应予支持。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月27日，原告与被告李芳签订了三份《长沙市商品房买卖合同》。合同约定被告购买原告开发的位于长沙市×××路××大厦××单元××、××、××号商铺，建筑面积分别为11.72平方米、12.72平方米、13.73平方米，约定的总房价分别为841496元、914014元、985814元，合计2741324元。合同第六条约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计421496元，剩余房款420000元向银行申请贷款（另两份商品房买卖合同首期房款金额分别为464014元、495814元；按揭房款为450000元、490000元。三份合同首付款金额共计1381324元，按揭金额共计1360000元），出卖人应协助办理。买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。合同第七条约定：买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.……(2)逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2013年9月27日，被告李芳作为出租方与承租方湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称“悦购管理公司”）签订三份《经营托管协议》，约定原告将涉案商铺用于整体出租，租赁期间自2013年11月1日至2016年10月30日。该经营托管协议第三条约定前三年的租金分别共计176714元、191943元、207021元，合计575678元，按揭客户在签订该托管协议并通过银行面签放款后15个工作日内一次性支付，但该租金实际上冲抵了被告购买涉案商铺应付的同等金额的购房款。上述六份合同签订当日，被告向原告POS机刷卡共支付627581元，其中包含三个商铺的部分购房首付款505646元和契税、预告登记、产权登记、国土证登记等相关费用121935元。原告向被告开具了金额为421496元、464014元、495814元的三张购房款发票以及121935元的契税、预告登记、产权登记、国土证登记等相关费用的结算凭证。被告认可三张购房款发票包含了前三年租金575678元抵扣房款的事实。因此，被告已经向原告支付了三个商铺的购房首付款共1381324元（含2013年7月31日支付的定金300000元、部分首付款505646元、租金抵扣房款575678元），尚有1360000元购房款未支付。
2013年11月18日、2014年3月27日，原告向被告短信通知要求其前往银行办理按揭贷款手续，但至今被告未能如期办好按揭贷款手续。
另查明，1、原告按照合同约定的时间交付了涉案商铺，涉案商铺现由悦购管理公司进行经营管理。2、2016年5月30日，被告就与原告之间的商品房预售合同纠纷起诉至本院，要求原告承担逾期办理预告登记、房屋所有权证及国土证的违约责任。原告代理律师提交的代理词中认可被告已经支付首付款共计1381324元的事实。3、2016年11月14日，原告就与被告之间的商品房预售合同纠纷诉至本院，后因原告未按时交纳案件受理费，本院作出（2016）湘0104民初7991号民事裁定书，裁定该案按原告撤诉处理。
上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、通知、收据、POS机刷卡单据、结算统一凭证，被告提交并经庭审质证的销售不动产统一发票、代理词、《经营托管协议》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告晟铭公司与被告李芳所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照约定履行各自义务。涉案商品房买卖合同约定被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告支付三个商铺首期房款（含定金）共计1381324元，剩余1360000元以银行按揭方式付款。被告应在接到原告通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到原告或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。根据查明的事实来看，被告已向原告支付的房款共计1381324元，尚有1360000元未支付。且被告在接到原告办理按揭贷款通知后，未能按时将贷款手续办好，应承担继续向原告支付剩余购房款1360000元的合同义务。虽然原告主张涉案商铺的租金应当在被告签订托管协议并通过银行面签放款后15个工作日内才能抵扣购房款，被告应当支付购房款1935678元，但其在实际行为表明已经将涉案三个商铺前三年租金575678元冲抵了被告应付的购房款，并为其出具了相应的票据。根据双方提供的证据来看，POS机刷卡单据的金额627581元减去契税、预告登记、产权登记、国土证登记等相关费用121935元为505646元，加上定金300000万元及租金575678元，正好为被告应付的首付款1381324元。且涉案商铺事实上由悦购管理公司进行经营管理，该管理公司未向被告额外支付租金。因此，对原告主张超出被告应支付1360000元的诉请，本院不予支持。
关于被告支付逾期付款违约金的问题。根据查明的事实来看，被告最后一次接到原告办理贷款通知时间为2014年3月27日，根据商品房买卖合同“在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续”的约定，应从2014年4月1日起开始计算违约金。原告诉请的违约金属于债权，应受诉讼时效的约束。根据“向人民法院申请民事权利的诉讼时效期间为二年”及“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，现原告曾于2016年11月14日向本院提起诉讼向被告主张权利，则2014年11月14日之前的违约金已过诉讼时效，因此，违约金应从2014年11月15日开始计算。关于违约金的支付标准，被告提出该违约金过高，本院根据原告因被告违约行为可能产生的损失、本案的实际，以及公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告以应付购房款的日万分之零点五的标准计算自2014年11月15日起至本判决作出之日（即2017年7月24日）止向原告支付逾期付款的违约金66776元。对原告主张的超出部分，本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、限被告李芳于本判决生效之日起三十日内向原告湖南省晟铭房地产发展有限公司支付其购买位于长沙市岳麓区麓山南路697号悦购大厦N单元-1层-XX号、-XX号、-1XX号商铺的剩余购房款1360000元，逾期付款违约金66776元，共计1426776元（被告李芳还应以未付购房款（1360000元）为基数按每日万分之零点五的标准向原告支付从2017年7月25日起至付清全部剩余购房款之日止的违约金；
二、驳回原告湖南省晟铭房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24034元，由原告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担4034元，由被告李芳负担20000元（此款原告已预付，被告需在支付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 侯 艳
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 戴林玉
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方的违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。