广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1284民初916号
原告程芳坤（反诉被告），程芳坤，男，1973年4月30日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县。
委托代理人苏力，广东圣禾律师事务所律师。
委托代理人邓增共，广东圣禾律师事务所律师。
被告伍镜清（反诉原告），男，1967年7月26日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人伍翠莲，广东曜正律师事务所律师。
原告程芳坤（反诉被告）与被告伍镜清（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月1日公开开庭进行了第一次审理。审理后发现本案案情复杂，不宜适用简易程序进行审理，故告知双方当事人本案转为普通程序并另定时间按照普通程序进行审理本案。2016年11月15日，本案公开开庭进行了第二次审理。原告程芳坤及委托代理人邓增共、被告伍镜清的委托代理人伍翠莲均到庭参加诉讼。该案现已审理终结。
原告程芳坤向本院提出本诉请求：1、判令解除双方于2014年11月8日签订的《房屋租赁合同书》（以下简称“《租赁合同》”）；2、被告向原告支付租金37500元（租金按2500元每月，计算至被告实际归还房屋给原告时止；其中暂计至2016年5月为37500元）；3、被告应向原告支付违约金11250元（违约金计至2016年5月份；自2016年6月份开始，按每月750元标准，计算至被告实际付清租金之日止）；4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2011年5月31日，原告与肇庆高新技术产业开发区社会事务管理局（以下简称“社会事务管理局”）签订《租赁协议》，将鲤鱼岗旧职工医院租赁给原告经营使用。原告取得前述房屋及土地的使用权后，经该局口头同意，于2014年11月8日，与被告签订《租赁合同》。双方约定将大旺鲤鱼岗旧医院住院部及大楼约1300平方米楼房和医院周边空地租给被告，租赁期限自2015年3月1日至区管委会及相关职能部门到现场收回使用权为止。租赁价格每月2500元，一年3万元，每年使用后即交租。合同同时约定，被告须按时交租，逾期满1个月不交租的视为被告违约，原告可解除合同；逾期交租的，原告从被告逾期之日开始按月租金的30%计收滞纳金（即违约金），不足1个月的按1个月计算。合同签订后，原告依约交付房屋及土地给被告使用，但被告使用1年后，没有依约交租，故提起本案诉讼请求。
被告伍镜清对原告提出的本诉，辩称：双方合同已于2015年2月交回原告使用，被告之后没有再使用，此后被告无须交付租金。原告主张的违约金过高，即使计算也应按照银行同期贷款利率计算。原告存在违约，其未向原告交付按合同约定的租赁物，导致被告未能按照合同约定的目的使用租赁物，被告因此所遭受的损失应由原告进行赔偿。根据肇庆高新技术产业开发区财政局（以下简称“财政局”）出具的证明，原告对租赁物的使用期限截止到2014年12月31日；而被告于原告签订的租赁合同期限自2015年3月1日-租赁物使用权收回为止，由此可见原告并无权利向被告转租本案的租赁物，原告没有收取租金的依据。
被告伍镜清向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告损失88958元；2、本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：原、被告双方签订《租赁合同》，约定由被告承租位于肇庆高新区的鲤鱼岗大旺旧医院住院部及大楼约1300平方米和医院周边空地；租金每月2500元，先使用后交租。合同签订后，原告向被告交付的标的物存在争议，致使被告无法使用租赁物。被告对租赁物开发投入时，受到了旧医院周边空地种菜、种树的人阻挠，要求我方停工，除非对他们进行赔偿，被告被迫向他们支付了3000元青苗费。之后原告又将属于被告承租范围的约300平方米空地租给第三人使用。2015年2月，被告将一批啤酒存放到所租赁的旧医院内，原告对旧医院进行断水断电，并声称不再将旧医院出租给被告，故认为双方的合同已于2015年2月解除。因原告没有按约定交付适用的、无争议的租赁物给被告使用，已构成违约，造成原告支付青苗费及投入开发租赁物而支付的88958元的损失，应由原告负责赔偿，故提起本案反诉请求。
原告程芳坤对被告的反诉，辩称：租赁物不存在任何争议，且被告一直使用租赁物，没有证据证明被告在使用租赁物期间受到阻挠；其对他人赔偿是被告自己的事情，与原告无关。被告提到的300平方米原告租出给第三人使用问题，该300平方米是另一栋楼房而非被告承租范围。被告并无证据证实原告曾有停水停电行为，其所陈述租赁合同已于2015年2月解除没有依据。被告也提到租赁物需开发并进行装修装饰才能使用，故由此造成的损失不应原告负担；请求驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：肇庆高新区鲤鱼岗旧职工医院（又称鲤鱼岗旧大旺医院）属于肇庆高新区国有资产，其管理和处置权归属于财政局。原社会事故管理局作为当时的卫生行政主管部门，受委托管理鲤鱼岗旧职工医院。2013年1月份肇庆高新区试行大部制机构改革，成立肇庆高新技术产业开发区社会工作局（以下简称“社会工作局”），取消社会事务管理局机构，原社会事务管理局的职能由2013年新成立的社会工作局承担。2011年5月31日，社会事务管理局与原告签订《租赁协议》，主要约定：由原告承租社会事务管理局管理运营的鲤鱼岗旧职工医院，期限自2011年6月1日至区管委及相关职能部门收回使用权为止，租金为每月1000元；原告在租赁期间，需对鲤鱼岗旧职工医院范围内的香蕉、菜地等进行清理，确保用地不被他人占用；原告在租赁期间不得转租和转让；区管委和相关部门按规定收回使用权，原告在接到通知后需在规定时间内无偿清场完毕；租赁期间原告出现违反约定的行为或租金超期7日未交的，出租方社会事务管理局有权解除《租赁协议》。2014年11月4日，财政局曾出具《证明》，证实现由社会工作局将高新区鲤鱼岗大旺旧医院租赁给原告程芳坤使用，租期到2014年12月31日，但该《证明》并未送达给程芳坤。2016年11月17日，社会工作局作出《关于解除大旺鲤鱼岗旧职工医院<租赁协议>的通知》并于当天发送给原告程芳坤。该通知主要内容：原告违反双方协议约定，自2015年1月1日之后没有交过租金，违反不得转租的约定而将大旺旧医院及周边空地转租给伍镜清，通知原告自发出通知之日起解除双方的《租赁协议》。原告程芳坤于2016年11月17日收到该通知。
2014年11月8日，原告与被告伍镜清签订《租赁合同》，主要约定：由被告承租原告使用的大旺旧医院住院部及大楼约1300平方米楼房和医院周边空地；租赁期限自2015年3月1日至区管委会及相关职能部门到现场收回使用权为止；租金每月2500元；被告租赁房屋租金按每年3万元用后交租，如逾期交付则需自逾期之日开始，按月租金金额增收被告30%滞纳金（即违约金）；不足一个月的按一个月计算，逾期满一个月不交租金的作被告违约论处；原告可终止合同。原、被告双方签订合同后，原告交付了租赁物给被告使用。被告则认为租赁物存在争议，菜地等农户阻挠等致使被告无法按约定使用租赁物，所以一直没有向原告交付过租金。且认为因原告交付标的物存在争议而致被告遭受损失，反诉主张原告赔偿。
本院认为，2014年11月4日，财政局曾出具《证明》，证实现由社会工作局将高新区鲤鱼岗大旺旧医院租赁给原告程芳坤使用，租期到2014年12月31日，但该《证明》并未送达给程芳坤。2016年11月17日，社会工作局作出《关于解除大旺鲤鱼岗旧职工医院<租赁协议>的通知》并于当天发送给原告程芳坤。该通知主要内容：原告违反双方协议约定，自2015年1月1日之后没有交过租金，违反不得转租的约定而将大旺旧医院及周边空地转租给伍镜清，通知原告自发出通知之日起解除双方的《租赁协议》。原告程芳坤于2016年11月17日收到该通知。因此，社会工作局与原告程芳坤签订的《租赁协议》有效期自2011年6月1日-2016年11月17日，协议于2016年11月17日解除。
2014年11月8日，原告与被告伍镜清签订《租赁合同》，主要约定：由被告承租原告使用的大旺旧医院住院部及大楼约1300平方米楼房和医院周边空地；租赁期限自2015年3月1日至区管委会及相关职能部门到现场收回使用权为止；租金每月2500元；被告租赁房屋租金按每年3万元用后交租，如逾期交付则需自逾期之日开始，按月租金金额增收被告30%滞纳金（即违约金）；不足一个月的按一个月计算，逾期满一个月不交租金的作被告违约论处；原告可终止合同；。又因转租的期限不能超过承租人剩余的租赁期限；承租人程芳坤与社会工作局的《租赁协议》于2016年11月17日解除，故原告与被告伍镜清的《租赁合同》有效期限自2015年3月1日-2016年11月17日，合同于2016年11月17日解除。被告主张与原告签订的《租赁合同》自2015年2月份解除，其既未提供证据证实被告有依照合同约定或者法律规定可以单方解除合同的情形出现，又未提供证据证实被告已通知了原告，双方的合同自2015年2月解除；故被告主张合同自2015年2月份解除理据不足，本院不予采纳。
被告整个租赁合同期限内应付给原告的租金为2500元每月*20.57个月（2015年3月1日-2016年11月17日为20.57个月）=51425元。原告主张租金计算至被告实际交还房屋给原告之日止，但因2016年11月17日之后原告已不享有对租赁物的使用权，其再要求被告支付租金已无事实依据，故本院计算被告应付租金的时间仅计算至2016年11月17日。被告自2015年3月1日-2016年2月28日使用满1年，按照原、被告双方合同约定，被告应在1个月内支付该部分租金（逾期一个月不交租金的视为被告违约，即被告在1个月内交租是不违约的），即交租的期限须在2016年3月31日前交租。现被告逾期未交租，故违约金为750元每月*8个月（按合同约定，违约金按2500元每月*30%=每月须支付的违约金，具体为750元每月；2016年4月1日-2016年11月17日为7个月+17天，又因为双方合同约定逾期不足一个月的按一个月计算，故违约时间计算为8个月）=6000元。2016年3月1日开始至2016年11月17日止的被告应付租金部分，因尚未满一年而合同解除，故该部分租金被告未付的，不构成违约，不应计算违约金。
对被告提出违约金过高问题，因被告每使用租赁物满一年交一次租金，而满一年被告逾期未交付租金的，则逾期的应付租金为3万元；现原告主张被告每月按750元标准计算违约金属于合理范畴，不算过高。被告主张违约金过高的抗辩，本院不予采纳。
对被告提出反诉认为，原告交付的租赁物存在争议，致使被告无法使用租赁物，且被告对租赁物进行开发投入时受到旧医院周边空地种菜、种树的人阻挠；被告被迫对他们赔偿青苗费3000元才得以开工；且原告又将被告承租范围的约300平方米空地租赁给第三人使用；2015年2月被告将一批啤酒存放于租赁物内，但遭到原告停水停电，声称不将租赁物租赁给被告使用，故而认为双方签订的《租赁合同》已于2015年2月解除。原告未按照约定交付标的物给被告使用，造成被告支付青苗费的损失3000元以及开发租赁物而支付的88958元损失，应由原告进行赔偿问题，分析如下：①前述分析社会工作局与原告的《租赁协议》、原告与被告的《租赁合同》时，已明确原、被告双方的租赁合同有效期为2015年3月1日-2016年11月17日。在此租赁期限内，原告是对大旺旧医院享有合法的使用权的。②被告认为对租赁物进行使用时，遭到在旧医院周边菜地、蕉地的农户阻挠，导致其被迫支付了3000元青苗费给农户，且原告将属于被告租赁范围的约300平方米空地出租给第三方使用问题。本院认为，被告认为所租赁的大旺旧医院因第三人主张权利而致使其不能对租赁物使用时，可要求减少或者不付租金，前提是须及时通知出租人。被告在本案中并没有提供证据证实其已通知了原告，第三人阻挠导致了其无法使用租赁物。且原告与社会工作局签订的《租赁协议》明确原告租赁的为大旺旧医院，包括旧医院范围内的香蕉、菜地等；原告应对旧医院范围内的香蕉、菜地等进行清理，以确保用地不被他人占用。说明旧医院范围内的香蕉、菜地等庄稼地也是社会工作局作为空地形式，连同旧医院一并租赁给原告的。原告与被告签订的《租赁合同》约定原告出租给被告的为旧医院住院部大楼及医院周边空地，应理解为在“医院范围内，医院大楼周边的空地”（转租合同约定的租赁物范围应在原始租赁合同约定的租赁范围以内）。假如属于医院范围内的蕉地、菜地的农户阻挠被告使用租赁物，被告完全可以通知原告，由原告协调处理，确保转租给被告的土地不存在第三人主张权利；而不属于旧医院范围内的医院周边的蕉地、菜地等农户阻挠被告使用租赁物的，则与本案无关。③被告认为原告出租了属于被告承租范围的约300平方米空地给第三人使用，且原告曾在2015年2月对其进行停水停电问题，原告陈述300平方米时另一栋楼房，并非在被告的承租范围，且否认对被告进行过停水停电的事实。因该部分事实被告举证不足，本院对此不予确认。综合前述①-
③点，被告既未提供证据证实第三人对其所租赁范围的租赁物主张权利，又未及时通知原告核实第三人主张权利、阻挠被告使用租赁物的事实，并由原告协调处理以确保被告使用租赁物；对被告主张的原告未按约定交付无争议的标的物，导致被告支付青苗赔偿款和开发租赁物而支付的88958元损失，由原告赔偿的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原告主张的经本院确认部分的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；被告主张的反诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下：
一、确认原告程芳坤与被告伍镜清于2014年11月8日签订的《房屋租赁合同书》于2016年11月17日解除。
二、被告伍镜清应自判决生效之日起10内，向原告程芳坤支付2015年3月1日-2016年11月17日的租金共51425元；并向原告支付因逾期支付租金的违约金6000元（逾期时间自2016年4月1日-2016年11月17日）。
三、驳回原告程芳坤的其他诉讼请求。
四、驳回被告伍镜清的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1020元、反诉受理费1012元，由被告负担（本诉受理费原告已预交、反诉受理费被告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 何海波
审 判 员 李月明
人民陪审员 梁始延
二〇一七年四月十一日
书 记 员 徐梓文