河北省高碑店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0684民初3062号
原告（反诉被告）：马建兵，男，1979年2月6日出生，汉族，住高碑店市。
委托诉讼代理人：许久存，女，1979年9月11日出生，汉族，住高碑店市，系原告妻子。
委托诉讼代理人：许文敏，高碑店市安泰法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：周杰，女，1980年7月9日出生，汉族，住高碑店市。
被告：高碑店市和悦房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地：高碑店市五一路东侧团结路南侧阳光诺林湾社区门店10号。
法定代表人：周杰，负责人。
二被告共同委托诉讼代理人：崔大庆，河北章海律师事务所律师。
被告崔俊玲（反诉原告），女，1984年9月23日出生，汉族，住高碑店市。
委托诉讼代理人：窦立华，河北章海律师事务所律师。
原告马建兵与被告周杰、高碑店市和悦房地产经纪有限公司（以下简称和悦经纪公司）、崔俊玲确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马建兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告周杰、崔俊玲擅自就原告购买的高碑店市凤凰城住宅小区120111103号房屋签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告周杰限期退还持有原告的凤凰城住宅小区120111103号房屋《购房意向书》和《购房首付款收据》等购房手续；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：我在今年8月底找到被告周杰的房产中介所，意欲转让我支付80000元购房意向金和购房定金取得的位于高碑店市凤凰城住宅小区120111103号房屋，要求其帮我联系介绍该套房屋的买主。在时隔几天后的9月7日上午，被告周杰电话通知我说有人有意购买这套房屋，并让我将证明我享有该套房屋购买权的《购房意向书》和购房排卡费及购房定金票据交给他。我在9月7日下午去被告周杰所在的和悦经纪公司，将《购房意向书》和购房排卡费及购房定金票据交给了周杰，但是未见到买房人员，也未谈及如何买卖。被告周杰让我次日再去。但是，我在9月8日到和悦经纪公司后，周杰却突然告知我已经代我与买方签订了《房屋买卖合同》和代收了买房的定金，并且还用我的购房排卡费及购房定金票据中售楼部换回了购房首付款收据。至此，当我得知周杰代签合同等严重超越我的委托权限范围的行为后，便马上表示了反对，并要求周杰把代签的合同给我并注明作废，可是周杰只给了我复印件，并告诉我如果不履行合同，就要承担违约责任。因此，我认为被告周杰在未经告知并征得我同意，擅自以我的名义超越委托权限以低于当时的市场价格私自代签合同、代收定金、代换票据的行为明显属于强行交易的行为，严重侵害了我的权利。被告和悦经纪公司是周杰的工作单位，且周杰个人超越权限签订无效合同的行为得以实施完全借助于和悦经纪公司的平台，其在本案中有不可推卸的法律责任。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。
周杰及和悦经纪公司辩称，原告委托答辩人与崔俊玲签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，不存在法律规定的无效情形。
崔俊玲辩称，答辩人与周杰代原告签订的房屋买卖合同合法有效。
周杰及和悦经纪公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告马建兵支付中介费10765.96元及利息；2.反诉费由反诉被告马建兵承担。事实和理由：反诉被告于2016年8月找到反诉人，口头委托反诉人代为转让其80000元意向金购买的坐落于高碑店市凤凰城住宅小区房屋，并将房屋意向书、排号费、定金收据交予反诉人（支付剩余首付款后已经由高碑店市正德昊远房地产开发有限公司收回）。2016年9月7日，反诉人代反诉被告与崔俊玲签订了房屋买卖合同，崔俊玲按照合同约定向反诉被告支付了定金20000元（由反诉人代收代管）。后崔俊玲于2016年9月8日向高碑店市正德昊远房地产开发有限公司支付了68248元的剩余首付款。后经反诉人多次要求反诉被告按合同约定办理更名手续，反诉被告于2016年10月10日明确表示不再出售房屋，并于2016年10月28日起诉要求解除合同。现反诉被告的上述行为已经构成根本违约，合同无法继续履行，根据崔俊玲与反诉被告签订的合同第七条的约定，甲乙双方支付中介费总房款的1%，无论哪方违约，由违约方支付双方的中介费。综上，请求依法支持反诉人的反诉请求。
崔俊玲向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉人定金40000元；2.依法判令反诉被告返还反诉人支付的房屋首付款68248元及逾期利息；3.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉人于2016年9月7日与反诉被告签订了房屋买卖合同，反诉人按照合同约定向反诉被告支付了定金20000元（由中介代收代管）。后反诉人于2016年9月8日向高碑店市正德昊远房地产开发有限公司交付了剩余68248元的首付款，并出具了148248元的收据。后经反诉人多次要求反诉被告按合同约定办理更名手续，反诉被告于2016年10月10日明确表示不再出售房屋，并于2016年10月28日起诉要求解除合同。现反诉被告的上述行为已经构成根本违约，合同无法继续履行，根据反诉人与反诉被告签订的合同第六条的约定，如甲方违反合同甲方要双倍赔偿定金。反诉人以反诉被告名义支付的剩余首付款属于不当得利，应当予以返还。综上，请求依法支持反诉人的反诉请求。
马建兵对周杰及和悦经纪公司、崔俊玲的反诉辩称，第一，反诉原告周杰、和悦经纪公司、崔俊玲的请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。我方与和悦经纪公司之间的经纪合同关系尚未合法成立，和悦经纪公司未按照房地产经纪管理办法的规定与我方签订经纪服务合同，和悦经纪公司法定代表人周杰分别与我方、崔俊玲实施经纪活动明显违反该管理办法规定。而且，我方尚未取得涉案房屋的所有权，出让的并非房屋所有权，而是房屋预购权，依据城市房地产管理法第三十六条的规定，我方无权且不可能委托和悦经纪公司及其法定代表人周杰代卖并代签合同。所以，和悦经纪公司及崔俊玲主张我方承担买卖合同责任的反诉请求，缺乏事实和法律依据。第二，和悦经纪公司、周杰擅自越权违规与崔俊玲签订房屋买卖合同的行为，属于违法违规的无效行为，不应受到法律保护。周杰未经我方授权，为促成与崔俊玲的违规交易，擅自以我方名义与崔俊玲签订买卖合同的经纪活动，严重违反民法通则第六十六条关于代理权的规定，未经追认应当由行为人承担民事责任，违反房地产经纪管理办法第二十二条的规定，属于违法违规的无效行为。第三，崔俊玲与我方没有建立任何直接的法律关系，无权向我方主张任何权利。依据房地产经纪管理办法第十九条的规定，和悦经纪公司既未完成崔俊玲委托的购房约定，也未完成我方委托的房屋预购权转让中介服务，和悦经纪公司反诉主张的中介费及崔俊玲反诉主张的赔偿定金40000元均于法无据，不应得到支持。但是，以我方名义向开发商交付的68248元首付款，我方始终同意在和悦经纪公司、周杰返还购房意向书、首付款收据等购房手续的同时，返还68248元于实际交款人。
本院经审理认定事实如下：2016年7月9日，马建兵与高碑店市正德昊远房地产开发有限公司签订《意向书》，双方约定马建兵“意向”购买高碑店市凤凰城住宅小区1201号楼1单元1103室，单价5148.2元，定金70000元。马建兵向高碑店市正德昊远房地产开发有限公司交付70000元定金及10000元排号费。马建兵委托和悦经纪公司提供中介服务，帮助销售上述房屋，并将上述票据及意向书交予该公司法定代表人周杰。2016年9月7日，周杰代马建兵与崔俊玲签订了《房屋买卖合同》，合同约定单价为5800元，定金20000元。当日，崔俊玲将20000元定金交给和悦经纪公司。2016年9月28日，崔俊玲以马建兵名义补交了房屋首付款68248元，高碑店市正德昊远房地产开发有限公司为崔俊玲出具了收款人为马建兵的收据，收款金额为148248元。另查明，涉案楼房正在建设中，尚未竣工交付。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人的主要义务是转移标的物的所有权。马建兵与高碑店市正德昊远房地产开发有限公司签订的《意向书》仅系对买卖意向的约定，该意向书所涉标的物即房屋是否建成、是否符合转让条件均无明确约定，马建兵亦不能因此而获得该意向书所涉房屋的所有权，马建兵依据上述意向书仅取得了与高碑店市正德昊远房地产开发有限公司签订买卖合同的权利或者机会，该种权利亦不属于房屋买卖合同的标的物。因此，周杰代马建兵与崔俊玲签订的《房屋买卖合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，周杰、和悦经纪公司应当返还原告《意向书》及148248元的首付款收据，马建兵应当返还崔俊玲交付的68248元首付款。
双倍返还定金是违约责任的承担方式，因周杰代马建兵与崔俊玲签订的《房屋买卖合同》无效，故崔俊玲主张双倍返还定金40000元没有法律依据，本院依法不予支持。
关于周杰及和悦经纪公司反诉主张的中介费10765.96元，本院认为，对代理权发生争议的，由主张有代理权的一方当事人承担举证责任。本案中，周杰作为和悦经纪公司的法定代表人从事居间活动，在于促成买卖双方的交易，而非因此当然地获得代理权利，周杰及和悦经纪公司主张马建兵已授权周杰与崔俊玲签订房屋买卖合同，但其并未提交证据证实，因此对和悦经纪公司及周杰的上述意见，本院依法不予采信，且因周杰代马建兵与崔俊玲签订的《房屋买卖合同》无效，周杰及和悦经纪公司反诉主张的中介费没有法律依据，本院依法不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、2016年9月7日周杰代马建兵与崔俊玲签订的《房屋买卖合同》无效；
二、周杰、高碑店市和悦房地产经纪有限公司于本判令生效之日起十日内返还马建兵《意向书》、购房首付款收据；
三、马建兵于本判决生效之日起十日内返还崔俊玲代其交付的房屋首付款68248元；
四、驳回周杰、高碑店市和悦房地产经纪有限公司的反诉请求；
五、驳回崔俊玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告马建兵负担，反诉案件受理费1267元，由周杰、高碑店市和悦房地产经纪有限公司承担35元，由崔俊玲承担1232元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。
审判员 袁军鹏
二〇一六年十二月二十八日
书记员 马小芳