江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣07民终727号
上诉人（原审被告）：陈远财，男，1974年1月4日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人:黄强,江西创兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志忠，男，1969年11月4日出生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人:李晓敏、童礼军,江西一泓律师事务所律师。
原审被告：江西鼎信房地产咨询评估有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路18号财智广场A栋商业A601#、602#。统一社会信用代码：9136070072393320X4。
法定代表人：刘晓莹，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蔡青华，女，1980年7月16日出生，汉族，系该公司职员，住江西省赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：杨方，男，1982年9月1日出生，汉族，住赣州市章贡区，系该公司职员。
上诉人陈远财与被上诉人刘志忠、原审被告江西鼎信房地产咨询评估有限公司（以下简称鼎信公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，上诉人不服赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
陈远财上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，改判上诉人无需支付被上诉人刘志忠款项。理由如下：1、上诉人不构成根本违约。上诉人与被上诉人签订合同后，已将约定的定金20万元交付至原审被告处。根据合同约定，上诉人应在2017年7月18日前将首付款转入指定银行账户，但上诉人与被上诉人并未就首付款金额达成一致意见。2017年7月18日，上诉人与被上诉人前往银行办理按揭手续，并已准备将银行确定的应付首付款转入指定银行，但是由于房贷政策变更，银行拒绝为上诉人办理按揭贷款，合同约定的支付房款方式因不可归责于上诉人的不可抗力无法履行。2、被上诉人未将相关交易资料交付给上诉人，构成根本违约。根据合同约定，被上诉人应在签订合同后将房屋权属证、共有权证、契证、土地使用权证、房屋买卖合同、购房发票等原件交付上诉人，但是至今未交付，其根本违约行为发生在2017年7月18日之前。3、一审判决支付律师费没有事实和法律依据。上诉人未违反合同约定，被上诉人根本违约，且双方合同未约定相关律师费用负担条款，不应判决上诉人支付律师费。
刘志忠答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。1、上诉人的行为已经构成了根本性违约，故其应当承担相应的法律责任即违约责任。2、一审认定事实及相关证据材料能支撑被上诉人的诉讼观点，应当维持原判。
鼎信公司答辩称，没有意见。
刘志忠向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年7月3日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充条款》；2、被告陈远财交纳的200000元定金不予返还，归原告所有；3、被告江西鼎信房地产咨询评估有限公司将代为保管的上述200000元定金直接支付给原告；4、两被告连带承担原告垫付的律师费10000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年7月3日，原告刘志忠（甲方）、被告陈远财（乙方）及被告江西鼎信房地产咨询评估公司（丙方，即居间方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，被告陈远财同意以总价436万元购买原告所有的位于赣州经济技术开发区××栋别墅房产（面积为370.79平方米），甲乙双方均清楚该房属于抵押状态下签署本合同。签订本合同后甲方须将（房屋权属证、共有权证、契证、土地使用权证、商品房买卖合同、购房发票）等交易资料原件交给乙方，乙方委托丙方代为保管；甲乙双方约须于2017年7月18日前将银行按揭所需资料（甲、乙方夫妻双方的身份证、户口本、结婚证等复印件：乙方夫妻双方收入证明原件、银行流水账单及其他相关证件）交至丙方，并在丙方通知的时间内办理贷款申请和产权过户手续。任何一方迟延交付材料、延迟办理过户时间超过5天，则视为其根本性违约，另外一方可主张解除合同并要求违约方按本合同第九条第4款承担违约责任；如乙方贷款申请无法通过银行审核，则甲乙双方同意按以下第②方式处理：②详情见补充条款。本合同签订后，乙方应按本合同约定的时间支付房款，逾期由乙方按逾期支付金额的0.1%/天支付违约金归甲方所有，逾期超过7天，甲方有权解除合同并没收乙方已付定金。……。同日，原、被告三方签订了一份《补充条款》，约定了三方的其他权利义务。上述合同签订后，被告陈远财支付了200000元定金，该款由被告鼎信公司保管。2017年7月18日，原、被告三方约定共同到被告陈远财选定的银行办理按揭贷款手续，因银行政策调整导致该贷款无法办理。三方因付款方式和付款金额问题多次协商未果，故原告遂诉至法院，要求依法处理。另查明，1、案涉《房屋买卖居间合同》已向赣州市房地产交易管理中心进行备注，该交易可按2017年3月14日限购政策办理；2、原告为了本次诉讼聘请律师支付了律师费10000元整。再查明，2017年9月20日，被告陈远财向被告鼎信公司支付购房款416万元，并于2017年9月23日向原告发出告知函，要求继续履行合同。
一审法院认为，原告与被告陈远财及被告江西鼎信房地产咨询评估公司签订了《房屋买卖居间合同》及《补充条款》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于本案被告是否具有违约行为以及责任如何承担？首先，原告应严格按合同的约定支付购房款，被告陈远财辩称系因银行信贷政策的变化导致了银行按揭贷款无法办理，属于政策原因及不可抗力，被告陈远财不具有违约行为。根据三方合同的约定，原、被告的付款方式为签订合同当日支付定金20万元；2017年7月18日支付首付款196万元（含定金），剩余240万元办理银行按揭贷款。被告陈远财仅支付了20万元定金，剩余的款项均未支付，即首付款亦未在期限内向原告支付，该行为属于违约行为，应承担违约责任。关于剩余240万元的购房款的支付方式，在原被告签订的补充条款中亦有明确的约定，因原、被告尚未履行到补充条款约定的阶段，故对补充条款部分，不予处理。其次，被告陈远财在未能及时支付购房款以及双方未能重新约定支付方式的情况下，原告选择向法院起诉要求解除案涉的合同，即以自身的行为明确通知被告解除合同，对原告要求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。被告陈远财在原告向法院起诉后，向被告鼎信公司存入购房款并要求继续合同，无事实和法律依据，对被告要求继续履行合同的抗辩理由不予采信。再次，被告陈远财应当承担违约责任，根据双方的约定，被告陈远财逾期付款超过7天，原告即有权没收其缴纳的定金。由于被告陈远财缴纳的定金由被告鼎信公司代为保管，故原告要求确认被告陈远财交纳的20万元定金归原告所有以及要求被告鼎信公司将代为保管的20万元支付给原告的诉讼请求，依法有据，予以支持。其次，关于律师费问题，由于被告陈远财的违约行为导致本次诉讼的发生，原告为此实际支付了律师费1万元，该费用未超过《江西省律师服务收费管理办法》及《江西省律师服务收费指导价标准（暂行）》的标准，故被告陈远财应当向原告支付律师代理费1万元。被告鼎信公司在本案中属于居间方，其在促成合同签订以及履行过程中，没有违约行为，故原告要求被告鼎信公司承担律师费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。最后，关于被告陈远财辩称原告在合同履行过程中，未提供相关证件原件以及未注销抵押登记，违约在前。经庭审核实，原告在合同签订过程中，已向被告出示相关的证件原件，并提交了复印件给被告鼎信公司保管；同时，原被告在签订合同之时就知晓案涉房屋存在抵押贷款，合同解除的原因并不是因为该房屋无法办理过户，故被告陈远财的该抗辩理由依法无据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘志忠与被告陈远财及被告江西鼎信房地产咨询评估公司于2017年7月3日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充条款》；二、被告陈远财交纳的20万元购房定金归原告刘志忠所有，并由被告江西鼎信房地产咨询评估公司于本判决生效之日起十日内将代管的20万元支付给原告刘志忠；三、被告陈远财于本判决生效之日起十日内向原告刘志忠支付律师费1万元；四、驳回原告刘志忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，财产保全费1600，合计6050元，由被告陈远财负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审认定事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，关于《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，该合同第四条第2项第（3）点约定，首付款由上诉人于2017年7月18日转入银行指定的账户；第九条第2项约定，本合同签订后，上诉人应按本合同约定的时间支付房款，逾期由上诉人按逾期支付金额的0.1%/天支付违约金归被上诉人所有，逾期超过7天，被上诉人有权解除合同并没收上诉人已付定金。而根据上诉人的付款情况，其并未在合同约定的时间支付首付款，直至被上诉人向一审法院提起诉讼后才向鼎信公司支付了购房款416万元，未按合同约定履行债务，应当承担相应的违约责任。由于双方合同中既约定了违约金又约定了定金，被上诉人选择定金条款符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。上诉人主张其违约系由于政府贷款政策变化的不可抗力因素，但是政府贷款政策因素并非不可抗力，且根据上诉人提交的赣市府办发（2017）39号文件内容及上诉人一审庭审陈述，其未能办理按揭贷款的原因在于其本身已经拥有两套房屋，其主张免除其违约责任没有法律和事实依据，本院不予以支持。
关于被上诉人是否违约的问题。根据被上诉人一审提交的原审被告出具的《收件收据》，被上诉人已于2017年7月3日将房产证复印件、土地使用证、身份证复印件交由原审被告代为保管。根据一审判决查明事实，被上诉人于2017年7月18日到上诉人选定的银行办理按揭贷款手续，不存在拒不配合的事由。因此，上诉人主张被上诉人未按约定交付相关交易资料与事实不符，被上诉人对此不存在违约行为。关于律师费的问题。双方签订的《房屋买卖居间合同》对此没有明确约定，双方2017年7月3日签订的《补充条款》第4条约定，若上诉人不将该房重新过户到被上诉人名下，被上诉人可以向法院起诉，所产生的律师费、诉讼费等相关费用也由上诉人全部承担。但是，本案是被上诉人起诉解除合同纠纷，本案房屋并没有过户到上诉人名下，不存在将房屋重新过户回到被上诉人的事实基础，也不存在因上诉人不配合过户引起的诉讼，被上诉人主张由上诉人承担其律师费没有依据，本院对此不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对于律师费的处理不当，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初3047号民事判决第一、二、四项；
二、撤销赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702民初3047号民事判决第三项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4450元，财产保全费1600元，二审案件受理费4450元，合计10500元，由上诉人陈远财承担9975元，由被上诉人刘志忠承担525元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖国东
审 判 员 郑小兵
审 判 员 王阿婷
二〇一八年三月三十日
书 记 员 王 佳
代理书记员 张 虹