河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第2096号
原告陶留，男，1955年10月30日出生，汉族，户籍所在地河南省确山县，现住驻马店市。
委托代理人马世云，河南尚成律师事务所律师。
委托代理人陶俊营，男，1981年5月28日出生，汉族，住河南省确山县，系原告陶留之子。
被告韩金玉，男，1954年3月19日出生，回族，住驻马店市驿城区。
第三人宛雪平，女，1956年10月19日出生，回族，住驻马店市驿城区，与被告韩金玉系夫妻关系。
委托代理人李万结，河南成盛律师事务所律师。
原告陶留与被告韩金玉、第三人宛雪平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶留及其委托代理人马世云，被告韩金玉，第三人宛雪平及其委托代理人李万结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶留诉称，2002年6月份，原、被告口头达成房屋买卖协议，协议约定：被告将其位于驻马店市驿城区老街六队的十间房屋（房产证号为：驻房权证字第××号）出卖给原告，房屋总价款为60000元，原告支付购房款时被告协助原告办理房屋过户登记手续。原告在双方达成口头协议后支付给被告现金60000元整，但被告以各种理由拒绝协助原告办理房屋登记手续，同时以办理过户需要钱为由又多向原告索要20000元的购房款。随后，在原告多次催促的情况下，于2008年元月28日向原告出具《永不撤销的房产证明》，但在被告找到房产证，并将该证交付给原告到房管部门办理过户手续时，被告却再次拒绝协助原告办理过户登记。为此原告请求：判令被告继续履行双方口头达成的购房协议，并协助原告办理房屋过户登记手续。
被告韩金玉辩称，2002年达成的协议，是将房屋出租给原告，不是买卖。因为原告当时很困难，被告夫妻二人同情原告，房租每年给多给少都由原告随意。2008年，原告突然给被告说，让被告把房子过户给原告，原、被告在市农科所见面，吃饭喝酒后，在没有和家属商量的情况下，在被告喝醉的情况下，写了一个条子，被告当时想着写了这个条子也无所谓，被告不会给原告过户。
第三人宛雪平述称，1、原、被告之间不是买卖关系，而是房屋租赁关系。2、本案已经超过诉讼时效。3、房屋占用的这块地属于集体性质，按照规定，不允许买卖；该套房屋及所占土地如果发生买卖关系，违反法律规定，属于无效合同。4、该房属于夫妻共同财产，被告一方将房屋卖出，属于无效行为，被告单方没有处分权。
经审理查明，2008年元月28日，被告韩金玉向原告出具“永不撤销的房产证明”一份，该证明写明：“兹有韩金玉和陶留关于老街办第六村民组房产共十间，现陶留已把房款全部交全，因土地证暂时没有找着，特立此据，房产永远性属于陶留所有，以此为凭”。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、诉讼中，原告提交房权证复印件及2015年4月23日房产登记收件回执一份，房权证复印件显示房权证号为驻房权证字第××号；房屋所有权人为韩金玉；房屋坐落位置为老街六队；设计用途是住宅。房产登记收件回执一份交件人为韩金玉，证件名称为房产证，收件人为张彩霞。原告称“房产证是2××7年被告亲手交给原告的，在被告将房产证交给原告时，被告将被告及第三人向原告出具的房款收据收回，被告交房产证时说，你的房款已经交完了，房产证给你，从此这十来间房子都是你的了，当时原告要求被告过户，被告称房产证都给你了，房子都给你了，这个你还怕啥。后来原告又多次催被告办理过户，被告以办证需要钱又多要两万元，被告收到该两万元后，仍以各种理由拖延。2015年4月份，原、被告及第三人到房管局一起办理房产证，被告及第三人临时变卦，房产所将房产证扣押下来，并出具了回执。”被告质证称房产证是原告从被告哥哥家拿走的，拿走时被告都不知道这件事情，是后来才知道的。并否认收取过原告两次共计80000元房款。被告同时称“2015年4月确实与原告一起去过房管局，但是当时原告欺骗我，说给我五万到十万元的现金，将来还要其他好处。当时他没有给我现金，我和妻子也没有商量，我就没有给他办理。”第三人质证称房产证不是被告和第三人向原告交付，实际情况同意被告的说法，2015年4月其并不在场，后来才知道这件事，第三人不同意。
二、原告提交2015年7月8日驻马店市驿城区老街办事处老街社区居民委员会出具的证明一份，写明社区居民陶俊伟与陶亚楠于2003年在老街社区六组自建房居住至今，系长住居民。并提交李全志、李卫华、陈红、孙国华、刘新德、李怀珍、王桂莲的书面证人证言，用以证明韩金玉至少在2003年就将房屋交付给陶留居住，且陶留一家在该房屋一直居住至今。被告质证称房屋是其所建，对证人不认识，对证言不认可。第三人质证称证明某人在某地居住，需要公安机关出具证明，且该证明没有任何人签字，在形式上不符合法律规定。证人应当出庭作证，且该证明内容并不能证明三方存在买卖关系。被告又称在2002年将房屋交给原告居住，原告称2003年搬入该房屋。
三、第三人提交2015年5月18日驻马店市驿城区老街办事处老街社区居民委员会出具的证明一份，写明“韩金玉同志的住房在我老街办事处社区六组，属1986年老街社区六组划拨给韩金玉同志的，房屋归个人，土地归集体所有。”第三人用以证明土地属于集体性质，集体土地不得转让。原告质证称证明土地性质应该出示土管部门的土地档案，该证明不能证明诉争房屋所占用的土地归集体所有。
四、诉讼中，原告称，双方的房屋买卖合同关系已履行，即原告已向被告及第三人交付完毕购房款，被告及第三人已将房屋及房产证交付给原告达十多年。所以，原告现仅请求被告协助将争议房屋的房产证过户至原告名下。
五、对于房屋过户所需费用，原告表示自愿承担。
上述事实，有原告提交的证明、房产证、户口本，第三人提交的结婚证、证明以及原告、被告、第三人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，①本案中，房屋自2002年起已交付给原告居住，房产证也已交付给原告，2008年元月28日，被告韩金玉又向原告出具“永不撤销的房产证明”，并写明房款已付清，且在2015年4月，原、被告曾到房管部门办理过户手续，上述事实相互印证，故原、被告之间虽未签订书面房屋买卖合同，但上述事实能够证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。被告辩称其2008年出具“永不撤销的房产证明”系在醉酒情况下出具，但未提供相关证据加以证明，也未依法行使撤销权，故对被告的辩称，本院不予采信。被告及第三人主张原、被告之间系租赁合同关系，原告对此不认可，且被告及第三人未提交相关证据加以证明，故被告及第三人主张原、被告之间系租赁合同关系，本院不予采信。②第三人述称该房屋系被告与第三人夫妻共同财产，其对被告私自出售房屋不知情，被告的行为系无效行为。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中诉争房屋登记在被告韩金玉名下，根据物权的公示与公信原则，原告有理由相信韩金玉对该房产具有处分权，且诉争房屋已实际交付给原告，原告居住使用已经10年有余；期间，韩金玉在2008年又向原告出具了“永不撤销的房产证明”，并写明房款已付清，房产证也已交付给原告；原告有理由相信韩金玉处分该房产是夫妻双方共同意思表示，并已支付对价，原告购买诉争房屋应属于善意；现第三人述称对该房屋买卖情况不知情、不同意，并主张被告一方将房屋卖出，属于无效行为，本院不予采纳。同时依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原、被告之间所形成的房屋买卖合同关系应为有效合同。第三人提供驻马店市驿城区老街办事处老街社区居民委员会出具的证明一份并述称房屋占用土地属于集体性质，不允许买卖，原、被告合同属于无效合同。原告对此不认可并质证称土地性质应由土管部门的土地档案为依据，该证明不能证明诉争房屋所占用的土地归集体所有。又因第三人提供的证明系社区居委会出具，而非土地主管部门出具，且被告及第三人的户籍信息显示其为“非农业家庭户口”，故对于原告的质证意见，本院予以采纳。第三人以此为由主张本案合同为无效合同，本院不予采纳。③《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现原告请求被告协助原告办理诉争房屋的产权过户手续，于法有据，本院予以支持。④第三人述称该案已过诉讼时效，因房屋已经交付给原告，原告也已实际占有该房屋，原告请求办理房屋所有权过户登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故对第三人的该项述称，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
限被告韩金玉在本判决生效后十日内协助原告陶留将位于驻马店市驿城区老街办事处老街社区的房屋（房权证号为驻房权证字第××号）过户至原告陶留名下。
案件受理费1300元，保全费820元，合计2120元，由被告韩金玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
代理审判员 张伟光
人民陪审员 邵 翔
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王太祯