北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终4624号上诉人（原审原告）：张琴英，女，1969年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：吕长玉，男，1975年7月15日出生，回族，户籍所在地河南省。被上诉人（原审被告）：步天北，男，1981年10月12日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人张琴英因与被上诉人吕长玉、被上诉人步天北房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张琴英、被上诉人步天北到庭参加了诉讼，被上诉人吕长玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张琴英上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判增加一个月的房租13500元，并加判吕长玉与步天北承担逾期支付房屋租金的利息；2.撤销一审判决第五项，依法判令步天北承担连带责任。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系步天北签字，未经过吕长玉追认，协商过程也是张琴英和步天北进行的，张琴英从未见过吕长玉，步天北应和吕长玉共同承担连带责任。本案中还应追加其他当事人为共同被告。2.自2015年9月8日至2016年9月7日是一整年，租赁合同少算了一个月的房租，应予改判。3.一审法院适用法律错误，逾期支付房租应该支付利息。吕长玉未答辩。步天北辩称，步天北只是代理吕长玉租房，合同也是吕长玉履行的，租金是吕长玉支付的。同意一审判决，不同意上诉人张琴英的上诉请求。张琴英向一审法院起诉请求：1.吕长玉、步天北支付503室2015年9月8日至2016年9月7日的房屋租金185500元并按同期（一年期）贷款利率支付利息；2.吕长玉、步天北共同承担违约责任，支付违约金共10000元，并赔偿房屋内物品家具等损失7400元；3.吕长玉、步天北支付自2016年9月8日至2017年4月14日租金损失，按月租金15000元标准计算；4.判令吕长玉、步天北交纳的13500元押金归我所有。一审法院认定事实：张琴英系北京市503号房屋（以下简称503号房屋）所有权人，登记时间2012年1月16日。2014年10月8日，张琴英与吕长玉签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，合同记载：“出租人（甲方）张琴英，承租人（乙方）吕长玉，乙方代理人：步天北，第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市108号楼503室，建筑面积128.33平方米。第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：办公用房。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2014年10月8日至2015年9月7日，共计壹拾壹个月。甲方应于2014年10月8日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电气表卡、智能燃气表IC卡、停车证后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金及押金，（一）租金标准及支付方式：13500元/月，11个月租金总计：13500*11个月=148500元整。支付方式：银行汇款，押一个月付十一个月，各期租金支付日期：2015年9月1日前付下年度房租。2014年11月25日支付2万元预付款以外的142000元。（二）押金：13500元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条合同解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达4500元的…。第九条违约责任，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的3%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的3%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失”。落款处有出租人（甲方）张琴英签字，承租人（乙方）处记载“吕长玉”、委托代理人处记载“步天北”。附件一房屋交割清单载明：“名称办公桌、单位套、数量8套、单价300、损赔额2400；名称办公椅、单位把、数量8把、单价100、损赔额800；名称吊柜、单位组、数量12个、单价100、损赔额1200；名称三组文件柜、单位个、数量1个、单价3000、损赔额3000”。交房确认处记载：“交房日期2014年10月8日，甲方（出租人）张琴英，乙方（承租人）吕长玉”。庭审中，张琴英、步天北均表示上述合同中吕长玉签字系步天北代签。上述《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》第5页下方有如下字迹：“2015.9步天北、吕藏玉又要求续租，谈定的价格是年租金（连同补交押金差额）共计185500元。步天北亲自约我到503室商谈并与吕沟通，最终商定续租并尽快由吕来补签续租协议，或签上字寄过来。但吕一直未见到，他认可续租”。经法庭询问，张琴英表示上述字迹系其书写；步天北表示其代吕长玉签订租赁合同时无上述手写字迹，上述内容其不清楚。经法庭询问，张琴英称上述《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》租赁期限届满前，步天北、吕长玉向其表示续租一年，步天北与其在503号房屋进行了协商，后其与吕长玉经电话沟通确定了续租租金标准，其曾多次要求吕长玉签订书面合同未果。张琴英称因503号房屋实际由步天北、吕长玉共同承租，至今未交纳续租房租。对此，步天北称其系吕长玉代理人，不应承担责任，就张琴英与吕长玉续租情况不清楚。庭审中，张琴英提交其中国工商银行卡号×××明细，称2014年10月12日其收到的20000元、2014年12月9日142000元系吕长玉向其支付的2014年10月8日至2015年9月7日房屋租金及押金，张琴英称2014年10月12日款项系自“吕睿”账户转账、2014年12月9日款项系自吕长玉账户转账，吕睿应系吕长玉亲属。步天北对上述证据真实性无异议，称上述款项应系吕长玉汇款，不清楚“吕睿”身份。张琴英提交短信截图，称短信系其子与吕长玉短信往来，根据上述截图，2月25日、3月7日、3月10日、3月22日、4月22日、6月9日均系催促交纳房租，均记载号码“+86133XXXXXXXX”，其中3月10日载明“您好，房租已经拖欠半年多了，你今天能补上了吗？”，对方回复“今天不行，我正在外地追着要账！看办好啦给你转”。3月22日载明“吕总您好，今天已经22号了，我真的不能再等了，您能最晚明天先把之前半年的房租款汇给我妈妈吗？非常感谢”，对方回复“真不好意思！我正在想办法解除！我尽快好吧！”张琴英称“+86133XXXXXXXX”系吕长玉手机号码。对此，步天北表示“+86133XXXXXXXX”系吕长玉号码，但其不清楚张琴英与吕长玉间协商情况。张琴英提交短信截图，称短信系其与吕长玉短信往来，根据上述截图显示：5月21日对方发送“很抱歉，我现在不方便接电话”；张琴英“吕总，185500元房租的事，能尽快帮我解决支付一下吗？我孩子上学急用，25日又该还信用卡和贷款了。拜托了！”；7月7日对方发送“很抱歉，我现在不方便接电话”；张琴英“吕总，185500元房租的事，能尽快帮我解决支付一下吗？我孩子上学急用，25日又该还信用卡和贷款了。拜托啦！张琴英20160707。对方回复“我正在外地要账！”张琴英“能先支付10万元吗？”对方回复“唉，真办不成，我身上这会一千块钱都没有，你先把房子租出去想办法收点钱吧！”张琴英“吕总，那咱们俩得重新签个变更协议，自2015年9月8日至2016年9月7日这一年的租期提前终止，并且你把钥匙还给我次日起就解除租约。咱哪天见面办理？”对方回复“手续回头办吧！你给天北联系先把钥匙拿走吧！”张琴英“你可以仍然委托天北办理变更租约。你让天北找我吧，他不接我的电话”。对方回复“好的”。8月18日对方发送“现在不方便，稍后给您电话”…。对此，步天北表示“133XXXX****”系吕长玉号码，但其不清楚张琴英与吕长玉间协商情况。张琴英提交微信截图，称系其与吕长玉微信聊天记录，根据上述截图，2016年3月22日、2016年3月25日、2016年4月4日、2016年4月13日、2016年6月1日均系张琴英催缴租金内容，对方多回复为正在筹措。其中张琴英2016年3月25日发送“吕总，方便通话吗？”，对方回复“不太方便，外地要账”，张琴英发送“您能先支付给我前面的10万房租吗？一定想办法解决哈，急等着用，拜托！”，对方回复“月底前看要回来啦就先给你好吧！”，张琴英发送“你别的渠道也想办法筹借一下，自去年9月8日该付至今已过去整整半年多了，我指望着给孩子交学费…”，对方回复“唉，一直在想办法问！”。步天北称不能确定上述系张琴英与吕长玉间微信记录。张琴英提交短信截图，称其向步天北发送的短信。步天北称未收到上述信息。根据上述截图反映，均系单方发送，无对方回复，亦未显示对方手机号码。张琴英提交录音音频，表示分别是2015年9月2日其与步天北面谈续租时录音、2016年1月22日其与吕长玉电话录音、2016年3月14日其与吕长玉电话录音。步天北称其2015年9月2日未与张琴英见面商谈续租，音频非其本人；不能确定另2段录音中系吕长玉，并表示“声音有一点像”。张琴英提交照片若干及视频，称系2017年4月14日其自行收房时拍摄，证明2017年4月14日其系通过开锁公司进入503号房屋，附件一房屋交割清单载明的物品均未在503号房屋内。对此，步天北表示上述照片及视频系503号房屋，根据照片及视频反映屋内无附件一房屋交割清单载明的物品。经法庭询问，张琴英表示其主张违约金10000元系依据迟延给付，根据合同第九条之约定，但未按合同约定标准计算，估算为10000元。本案审理中，吕长玉经法院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案吕长玉经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。张琴英与吕长玉于2014年10月8日签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。现张琴英主张上述合同履行期届满后其与步天北、吕长玉经口头协商达成一致意见，租赁期延长一年，并口头约定年租金及补交押金共计185500元。庭审中，张琴英主张系吕长玉、步天北共同租赁503号房屋，对此，步天北表示其仅系吕长玉代理人。根据《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》中记载承租人为吕长玉，步天北系吕长玉代理人，且张琴英称续租之口头协议房屋租金等租赁事项亦系与吕长玉达成一致意见，故根据现有证据及庭审调查，法院现认定张琴英合同相对方应系吕长玉，就张琴英主张吕长玉、步天北共同承担相关责任，法院不予支持。根据现有证据及庭审调查，现对张琴英陈述与吕长玉续租一年即自2015年9月8日至2016年9月7日，法院不持异议。现张琴英主张吕长玉给付自2015年9月8日至2016年9月7日房屋租金及补交押金共计185500元及利息，鉴于张琴英未提交租金与押金变更证据，法院认为租金给付标准应参照张琴英与吕长玉于2014年10月8日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》为宜，同时鉴于双方未约定利息，就张琴英诉讼请求超出部分，法院不予支持。关于张琴英主张给付迟延付款违约金10000元，法院予以支持。关于张琴英主张给付家具损失7400元，法院予以支持。关于张琴英主张给付2016年9月8日至2017年4月14日房屋使用费，按每月15000元计算一节，法院认为房屋使用费标准应参照张琴英与吕长玉于2014年10月8日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》为宜，对张琴英诉讼请求超出部分，法院不予支持。关于张琴英主张房屋押金13500元不予退还一节，鉴于合同约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，法院将以押金抵扣吕长玉应给付张琴英2015年9月8日至2016年9月7日房屋租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、吕长玉于本判决生效后七日内给付张琴英自二〇一五年九月八日至二〇一六年九月七日房屋租金十四万八千五百元；二、吕长玉于本判决生效后七日内给付张琴英迟延付款违约金一万元；三、吕长玉于本判决生效后七日内给付张琴英家具损失七千四百元；四、吕长玉于本判决生效后七日内给付张琴英自二〇一六年九月八日至二〇一七年四月十四日房屋使用费九万七千六百零六元八角五分；五、驳回张琴英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，吕长玉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。张琴英、步天北二审中未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，吕长玉经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案处理。依法成立的合同受法律保护。步天北代理吕长玉与张琴英签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同履行各自义务。根据双方约定，张琴英有交付房屋的义务，吕长玉有依约支付租金的义务。张琴英依约交付了涉诉房屋，吕长玉交纳押金及2014年10月8日至2015年9月7日共计十一个月房屋租金后，未再交纳房租，亦未支付租期届满后的房屋使用费，张琴英要求吕长玉依约支付房租及房屋使用费的请求有事实及合同依据，一审法院判令吕长玉支付欠付的房屋租金及房屋使用费并判令吕长玉给付违约金并无不当。上诉人张琴英所述，涉案《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》的承租人是步天北和吕长玉，应由步天北与吕长玉共同承担给付租金义务一节，因现有证据能够认定步天北代理吕长玉签订合同的行为系代理行为，无法认定步天北亦是租赁合同关系的承租人，因此本院对张琴英该项上诉主张，不予支持。关于2015年9月8日至2016年9月7日期间房租数额是否存在计算错误的问题，根据双方合同约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由吕长玉承担的费用、租金，以及吕长玉应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给吕长玉。”现有证据显示吕长玉已足额交纳了2014年10月8日至2015年9月7日的租金并交纳了相当于一个月租金的押金，一审法院判令吕长玉给付2015年9月8日至2016年9月7日的房屋租金数额中应扣除押金，因此一审法院判决上述期间的租金数额不存在计算错误的问题。上诉人张琴英要求吕长玉支付利息一节，没有法律依据，本院不予支持。经审查，本案不存在漏列当事人的情况。综上所述，上诉人张琴英的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由张琴英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 徐 冰审 判 员 范 磊二〇一八年七月二十三日法官助理 刘 瑾书 记 员 赵梦芸