云南省昆明市中级人民法院
� � 事 判 决 书
（2016）云01民终4860号
上诉人（原审原告）：丁章祥，男，回族，1994年4月9日出生。
上诉人（原审原告）：丁文啟，男，回族，1967年4月28日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：尚渠，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：黄孝琼，女，汉族，1979年10月20日出生。
委托诉讼代理人：陈娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨承国，男，汉族，1963年10月29日出生。
被上诉人（原审被告）：陈忠菊，女，汉族，1962年12月3日出生。
委托诉讼代理人：欧华军、吕艳�，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。
原审第三人：王荣仓，男，回族，1956年9月20日出生。
原审第三人：昆明龙泉物业服务集团有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区春城路西开发区C2-13。
法定代表人：贾祖胜，系公司总经理。
委托诉讼代理人：唐竹仙，系公司员工，一般授权代理。
原审第三人：昆明佳久房地产经纪有限公司。住所地：昆明市盘龙区青云街道办事处东三环西侧金色交响家园一花语组团*幢*单元*层***号。
负责人：孔艳群，系公司总经理。
上诉人丁文啟、丁章祥因与被上诉人杨承国、黄孝琼、陈忠菊以及原审第三人昆明龙泉物业服务集团有限公司、昆明佳久房地产�纪有限公司、王荣仓案外人执行异议纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人丁章祥、丁文啟及其委托诉讼代理人尚渠，被上诉人黄孝琼的委托诉讼代理人陈娜，被上诉人杨承国、陈忠菊的委托诉讼代理人吕艳琼到庭参加了诉讼，原审第三人昆明龙泉物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人唐竹仙、昆明佳久房地产经纪有限公司的负责人孔艳群，王荣仓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人丁章祥、丁文啟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，导致判决错误。本案是案外人执行异议之诉，适用的法律依据主要是《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而非根据《物权法》。2.一审法院认定事实错误，主要是遗漏了上诉人在2014年8月27日入住诉争房产的事实。3.杨承国、陈忠菊与黄孝琼的借款诉讼，发生在2014年9月15日，是上诉人办理过户手续并实际入住之后。
被上诉人黄孝琼答辩称，一审法院适用法律正确，事实认定清楚，应当予以维持。盘龙区人民法院就执行异议案件对是否实际入住的情况已经说明。
被上诉人杨承国、陈忠菊答辩称：我方与上诉人之间确实有房屋买卖合同关系，我方已经把钥匙交给上诉人，应当支持上诉人的诉讼请求。
原审第三人王荣仓未发表意见。
原审第三人昆明龙泉物业服务集团有限公司述称：物业费确实是上诉人在缴纳。
原审第三人昆明佳久房地产经纪有限公司述称：上诉人入住，已经支付了购房款。
丁章祥、丁文啟向一审法院起诉请求：1、撤销盘龙区人民法院于2015年11月5日作出的（2015）盘法执异字第21号执行裁定书；2、对盘龙区人民法院2014年10月9日作出的查封位于昆明市江东清水木华水晶园12幢（产权证为昆明市房权证官字第2008244**号）的房产予以解除查封保全，并终止对该房产的执行；3、本案诉讼费由三被告承担。
一审法院认定事实：原告丁文啟和丁章祥系父子关系，被告杨承国和陈忠菊系夫妻关系。被告杨承国于2007年11月购买位于昆明市江东清水木华水晶园12幢房屋一套。2014年5月15日，被告杨承国、原告丁文啟与第三人昆明佳久房地产经纪有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，约定：被告杨承国以人民币488万元的总价款向原告丁文啟出售上述房屋，原告丁文啟需于签订合同当日支付购房定金20万元，并于2014年6月30日前支付购房首付款108万元，剩余房款通过银行按揭支付。2014年9月2日，被告杨承国和陈忠菊的委托代理人王荣仓与原告丁章祥签订《房屋买卖合同》，约定：被告杨承国和陈忠菊以人民币311万元的总价款向原告丁章祥出售上述房屋，原告丁章祥于过户当日向被告杨承国和陈忠菊支付房屋首付款94万元，余款通过银行按揭一次付清。2014年9月10日，上述当事人对《房屋买卖合同》进行了公证。被告杨承国分别于2014年8月24日、9月2日出具收条，确认收到原告丁文啟支付的购房款288万元，原告丁章祥支付的购房款200万元。但该套房产未办理变更登记手续，一直登记于被告杨承国名下。2014年9月15日，一审法院立案受理了黄孝琼诉杨承国、陈忠菊民间借贷纠纷一案，依据黄孝琼的申请，一审法院于2014年10月对上述房屋进行了保全。2014年11月3日，一审法院作出（2014）盘法民龙初字第365号民事调解书，确认杨承国、陈忠菊应于2014年12月31日前偿还黄孝琼借款本金人民币120万元，并承担从2014年9月15日起至2014年12月31日止按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的借款利息，案件受理费人民币7800元、保全费5000元和财产保全责任保险费15600元由杨承国、陈忠菊承担。调解生效后，黄孝琼于2015年1月4日向一审法院申请对杨承国、陈忠菊进行强制执行。在执行过程中，两原告认为被查封房产系两原告的财产而非被执行人杨承国、陈忠菊的个人财产，遂向一审法院提出执行异议。2015年11月5日，一审法院作出（2015）盘法执异字第21号执行裁定书驳回两原告的异议申请，两原告不服遂提起执行异议之诉。
一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，被告杨承国和原告丁文啟签订的《房屋买卖经纪合同》以及被告杨承国、陈忠菊和丁章祥签订的《房屋买卖合同》，约定两原告向被告杨承国、陈忠菊购买位于昆明市江东清水木华水晶园12�房屋，该约定仅在被告杨承国、陈忠菊和原告丁文啟、丁章祥之间发生合同效力。由于该房屋系不动产，依据法律的规定应办理物权登记手续方能发生物权效力以对抗第三人，被告杨承国、陈忠菊虽约定房产的所有权归两原告所有却未依法办理物权变更登记手续，即并未产生公示公信的物权效力，当然不可对抗依据生效法律文书申请强制执行杨承国、陈忠菊偿还债务的黄孝琼。综上，两原告的诉请无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决：驳回原告丁章祥、丁文啟的诉讼请求。
二审中，各方当事人均未提交新的证据材料。
双方当事人对一审法院确认的法律事实均无异议，本院予以确认。本院补充确认如下法律事实：1.2014年9月10日，经查询，涉案房屋无法院查封、无抵押贷款。2014年9月11日，丁章祥向昆明市房屋交易产权管理处官渡区分理处交验涉案房屋的所有权证以及公证书，办理转移登记手续，该官渡区分理处向丁章祥出具了收件收据。丁章祥已缴纳完毕购买涉案房屋的相关税费。2.《房地产买卖经纪合同》约定，甲方杨承国接到乙方丁文啟全部房款后八日内交房。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：丁章祥、丁文啟的上诉请求是否成立？
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支�：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未过户登记。”首先，在本案中，杨承国、陈忠菊与丁章祥、丁文啟于涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，虽然两份合同不一致，但不能否认双方存在真实的房屋买卖合同关系并签订合法有效的书面合同的事实。其次，《房地产买卖经纪合同》约定，甲方杨承国接到乙方丁文啟全部房款后八日内交房，经查明，丁文啟、丁章祥在2014年9月2日即交清了全部房款，达到了交付房屋的条件，并且昆明佳久房地产经纪有限公司作为居间方亦证实款项付清后遂交付了房屋，即合法占有涉案不动产，而无论是否入住。第三，杨承国出具的收条证实丁章祥、丁文啟已经付清涉案房屋的购房款。第四，根据二审补充查明的事实，丁章祥于2014年9月11日，向昆明市房屋交易产权管理处官渡区分理处交验涉案房屋的所有权证以及公证书，办理转移登记手续，并缴纳了相关税费，但在2014年10月涉案房屋即被采取保全措施，故未办理完毕过户手续不是丁章祥、丁文啟的原因造成。本案情况符合法律规定，能够排除执行。
综上所述，上诉人丁章祥、丁文啟的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》�二百二十七条，第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条，判决如下：
一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第2805号民事判决；
二、不得执行昆明市江东清水木华水晶园12幢房屋，昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法执异字第21号执行异议裁定自动失效；
三、驳回丁章祥、丁文啟的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由黄孝琼承担100元，由杨承国、陈忠菊承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡 芸
审判员 荆 瑛
审判员 刘 涛
二〇一七年三月二十三日
书记员 王崟蓉