江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初6447号
原告：张保华，男，1963年9月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：刘震宁，江苏天哲律师事务所律师。
被告：南京XX广场建设有限公司,住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路101号。
法定代表人：刘红斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：康永明，南京金盛市场经营管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：王卫萍，南京友谊华联集团有限公司工作人员。
被告：江苏鼎萨资产管理有限公司，住所地江苏省南京市高淳区东坝广通南路018号。
法定代表人：JohnWilson，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李正武，江苏君劭律师事务所律师。
原告张保华与被告南京XX广场建设有限公司（以下简称XX广场公司）、江苏鼎萨资产管理有限公司（以下简称鼎萨资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告张保华的委托诉讼代理人刘震宁、被告XX广场公司的委托诉讼代理人康永明、王卫萍、被告鼎萨资产公司的委托诉讼代理人李正武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张保华向本院提出诉讼请求：１．判令XX广场公司为张保华办理江苏省南京市XX广场01幢901室商品房的房屋所有权证和土地证；2.鼎萨资产公司对XX广场公司的行为承担连带责任。诉讼过程中，张保华变更第1项诉讼请求为：判令XX广场公司为张保华办理江苏省南京市XX广场01幢901室商品房的不动产权证。张保华增加诉讼请求为：判令鼎萨资产公司向张保华支付延期办证的违约损失（按已付房款的同期银行贷款利率1.3倍来计算，自2016年7月4日起至实际办理不动产权证之日止）。事实和理由：2008年7月18日，XX广场公司与江苏新瑞华房地产实业发展有限公司（以下简称新瑞华房地产公司，现为鼎萨资产公司）签订了《XX广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：新瑞华房地产公司对XX广场公司开发建设的房产项目有部分房屋的销售权。2009年12月7日，张保华与鼎萨资产公司签订了《“XX广场”会员入会协议书》，协议约定：张保华缴纳会员费50万元，鼎萨资产公司向张保华提供位于江苏省南京市XX广场01幢901室房屋，建筑面积为171.81平方米，单价为11400元/平方米，房屋总价为1958634元。同日，张保华向鼎萨资产公司支付会员费50万元。2012年2月22日，鼎萨资产公司通知张保华第二次交纳购房款。后张保华于2012年3月1日再次向鼎萨资产公司交纳640912元。2016年初，鼎萨资产公司通知张保华称房屋已符合交付条件，故张保华于2016年2月4日向鼎萨资产公司交付房屋余款761976元，并与鼎萨资产公司办理入住手续。后张保华与两被告交涉办理权属证书未果，故张保华诉至法院。
XX广场公司辩称，由于涉案房屋不是XX广场公司出售的，张保华实际上是与鼎萨资产公司之间发生合同关系,且XX广场公司也亦未收到任何房款，故张保华与XX广场公司之间不存在合同关系，无协助张保华过户的义务。
鼎萨资产公司辩称，张保华已付清购房款，不动产权证应由XX广场公司负责办理。鼎萨资产公司不是该房屋的开发商，不应当承担连带责任。
本院经审理认定事实如下：XX广场公司开发建设了阅景龙江国际公寓项目（即XX广场项目）。
2008年7月18日，XX广场公司（甲方）与新瑞华房地产公司（乙方,现变更为鼎萨资产公司）签订了《XX广场项目内新瑞华地块补偿协议》，协议约定：甲方于2006年1月10日通过南京市土地市场摘牌取得南京XX广场项目地块的国有土地使用权，项目用地面积为43172.7平方米,其中含乙方权属土地划入面积2121.5平方米；经协商，甲方同意采取房屋补偿方式；甲方按该地块建设容积率2.8计算，总建筑面积为5940.2平方米，甲方将郑和项目中04幢底层东侧建筑面积为306.47平方米的商业用房，01幢3-5层建筑面积1992.57平方米的商业用房，以及6层至11层建筑面积为3641.16平方米的住宅，共计建筑面积为5940.2平方米的房屋，建成后补偿给乙方；乙方所属面积的房屋如需要销售时，甲方同意并积极配合用甲方名义由乙方自行组织销售，房款直接进入乙方帐户，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方销售发生的税费按政府部门规定应由乙方缴纳的由乙方承担，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；具体销售事项的操作由甲、乙双方另行协商。同日，两公司又签订了《关于XX广场项目内新瑞华地块补偿协议之补充协议》，协议约定：乙方同意按进度支付前期规费、前期工程费、建设工程费用、基础设施及配套设施费用、围墙绿化建设费用、设计费、管理费用等费用，如甲方享有政策性优惠时，乙方共享。同日，两公司还签订了《关于XX广场内新瑞华权属房屋销售的补充协议书》（以下简称补充协议书），协议约定：就XX广场内新瑞华权属房屋甲方同意并配合乙方以甲方名义对外进行销售；甲方在领取房屋预售许可证七个工作日内，将甲方公司营业执照及房屋预售许可证各提供一份复印件给乙方；甲方将以上乙方权属的户型尺寸图、水电图、房屋交付标准、建筑节能标准、窗口价目表、预售合同样本、销售推广有关宣传楼书资料等，在甲方领取房屋预售许可证后七个工作日内提供给乙方副本或者复印件；乙方自行组织人员对其在甲方项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由甲方开具销售不动产发票给乙方指定的客户；乙方须按政府部门规定按销售进度向甲方交付预征销售所得税及相关税费，销售结束后，由甲方自行负责相关税种的汇算清缴，与乙方无关；在协商签约时，乙方将客户带至甲方，由甲方按市房管局网上销售管理办法即时办理打印预售合同、签约及用印甲方公司合同章、法人章；乙方对以上已经用印的《商品房预售合同》自行办理市房管局鉴证、银行贷款及两证办理等手续；甲方在开盘销售时，同意乙方进入甲方售楼处销售其所属部分房屋，乙方执行的销售价格为甲方提供经市物价局批准确定的窗口表；对乙方在甲方项目内所属房屋的交房由乙方、甲方及物业公司共同成立交房组，乙方担任组长，甲方担任副组长。
2009年12月7日，张保华向江苏新瑞华房地产实业发展有限公司支付了会员会费50万元。同日，张保华（乙方）与新瑞华房地产公司（甲方）签订了《“XX广场”会员入会协议书》（以下简称入会协议书），协议约定：乙方自愿加入甲方“XX广场”会员俱乐部，乙方自愿向甲方缴纳入会会费50万元，成为“郑和广场”项目会员；乙方向甲方付清上述入会会费后，甲方提供“XX广场”01幢901号商品房（毛坯房）一套，该房屋（暂定）面积171.81平方米，单价为11400元/平方米，总房款1958634元；甲方在XX广场项目取得销售许可证后，与乙方签订正式购房合同，如乙方不签购房合同视为自动放弃，所交会费甲方不计息退给乙方，双方互不追究任何责任；甲方签订正式购房合同时，本协议自行作废。XX广场01幢901室在两公司约定的补偿房源之中。
2012年3月1日，张保华向新瑞华房地产公司支付了会员费640912元。2016年2月4日，张保华又向鼎萨资产公司支付了会员费761976元。至此，张保华共支付会费1902888元。现涉案房屋已交付给张保华。
2013年6月24日，XX广场公司取得关于江苏省南京市鼓楼区阅景龙江国际公寓01幢及地下车库的《商品房预售许可证》。
另查明，涉案房屋即江苏省南京市鼓楼区XX北路311号1幢901室房屋（建筑面积为166.92平方米）现登记的所有权人为XX广场公司。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于入会协议书性质的问题。两公司签订的补充协议书约定，鼎萨资产公司需自行组织人员对其在XX广场公司项目内所属房屋进行宣传、推广、寻找客户、协调签约、办理贷款及房款收取，由XX广场公司开具销售不动产发票给鼎萨资产公司指定的客户。在协调签约时，鼎萨资产公司将客户带至XX广场公司，由XX广场公司办理打印预售合同、签约及用印XX广场公司合同章、法人章。由上述约定可见，仅就商品房销售事项而言，XX广场公司系委托鼎萨资产公司组织销售其开发的部分商品房；因涉案房屋属于该部分商品房之列，故两公司之间就涉案房屋的商品房组织销售行为形成委托代理关系。同时，根据相关法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。因XX广场公司委托鼎萨资产公司组织销售涉案房屋，鼎萨资产公司与张保华签订的入会协议书亦是关于涉案房屋的销售，故鼎萨资产公司订约行为并未超出XX广场公司的授权范围。因张保华在签约时即已知晓两公司之间签有相关协议，以及其应当与XX广场公司签订商品房销售合同，故该入会协议书可直接约束XX广场公司与张保华。同时，该入会协议书已具备涉案房屋的基本信息、单价、总价款等内容，且鼎萨资产公司已主动收取全部购房款项，故该协议应视为XX广场公司与张保华之间的商品房买卖合同。因张保华起诉前，XX广场公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，故该合同已成立并生效。
关于办证的问题。基于上述分析，张保华与XX广场公司之间形成房屋买卖合同关系，XX广场公司应当协助张保华办理权属登记。由于鼎萨资产公司不是房屋买卖合同的相对方，鼎萨资产公司亦不是涉案房屋的不动产权人，故张保华主张鼎萨资产公司对办理权属证书承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。
关于延期办证违约损失的问题。由于鼎萨资产公司不是房屋买卖合同的相对方，鼎萨资产公司无协助办理权属证书之义务，且入会协议书中也未约定办证时间，故张保华主张鼎萨资产公司承担延期办证违约损失无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，XX广场公司应当协助张保华办理涉案房屋的权属证书，驳回张保华的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、南京XX广场建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助张保华办理坐落于江苏省南京市鼓楼区XX北路311号1幢901室的不动产权证（丘权号为XXXX，地号为XXXX）；
二、驳回张保华的其他诉讼请求。
案件受理费22428元，减半收取计11214元，由南京XX广场建设有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李义军
二〇一六年九月十二日
见习书记员 沈 婷