湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初2406号原告（反诉被告）：陶中秀，男，1986年2月25日出生，苗族，现住湖南省邵阳市。委托诉讼代理人：范利民，湖南鎏芳律师事务所律师。原告（反诉被告）：肖娟，女，1987年10月4日出生，汉族，现住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：陶中秀，男，1986年2月25日出生，苗族，现住湖南省邵阳市，系原告肖娟之夫。被告（反诉原告）：湖南湘立房地产开发有限公司。住所地隆回县桃洪镇桃洪西路***号。法定代表人：袁玉斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘爱军，湖南楚信律师事务所律师。原告陶中秀、肖娟诉被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，被告湘立公司提出反诉，本院决定两案合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶中秀及其一般授权委托诉讼代理人范利民，原告肖娟的特别授权委托诉讼代理人陶中秀，被告湘立公司的特别授权委托诉讼代理人刘爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶中秀、肖娟诉称：1、请求判决被告继续履行与原告于2014年7月5日签订的《商品房买卖合同》，按合同约定的交房标准全面履行交房义务；2、判决被告支付原告迟延交房违约金160416元（违约金从2015年1月1日计算至2016年10月17日，此后违约金按每日万分之五计算至被告按合同约定交房标准完成交房义务之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告锦绣桃源小区1#C2101号商品房，约定商品房单价为3801.28元/平方米，房屋总价款为489073元。双方约定被告于2014年12月31日前依照国家标准和地方人民政府的有关规定将验收合格的商品房交付给原告使用。逾期超过60日后，原告要求继续履行合同，自双方约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋首付款149073元，并向银行抵押贷款340000元，足额支付了购房款489073元。可被告在收取了原告房款后，至今没有按合同约定如期按质向原告交付房屋。被告的行为，明显构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告多次要求被告按合同约定交房，并要求支付迟延交房的违约金，但被告置之不理。为维护自身合法权益，原告只得依法向法院提起诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。湘立公司辩称并反诉诉称：1、我司对违约存在不可抗力的因素，根据合同法可依法免除违约责任，我司的延迟交房系政府及拆迁户的原因延迟，非被告可控制的；2、合同约定交房时间是2014年12月30日，但在合同补充协议上补充时间延长了一个月时间；3、业主在竣工合格及公司发出交房通知前（2016年5月29日）已经交付钥匙，视为交付房屋；4、原告起诉违约金过高，应适度调整，应以当地房屋租金为基础予以调整。原告延迟在银行办理贷款手续构成违约，对我司造成资金影响，我方对原告的违约提出反诉。反诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失15000元。事实和理由：被反诉人于2014年7月5日与反诉人签订《商品房买卖合同》，应按合同约定时间办理房款34万元银行按揭贷款手续，但被反诉人却迟迟不来办理直到2014年11月16日才来办理银行按揭贷款面签，拖延130天，已经构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件5补充协议第一条第二款第二项约定，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担损失15000元，为此反诉人特提起反诉，请求合并审理。陶中秀、肖娟就反诉辩称：被告反诉请求法院判令解除原、被告签订《商品房买卖合同》和要求法院判令原告赔偿被告损失15000元的反诉请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份信息、被告企业登记资料复印件。拟证明原、被告主体资格；2、商品房销售合同复印件。拟证明原、被告的商品房销售合同关系及双方约定的权利义务关系；3、购房款等票据复印件。拟证明原告支付购房款的事实；4、个人住房公积金个人贷款及担保合同。拟证明原告按合同约定办理按揭交付房款的事实；5、答复函、承诺书。拟证明房屋约定验收及用地的时间。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2三性无异议，但附件5内的补充协议第1条第2点注明对交房业主在7日内交纳全部资料，逾期视为违约，原告没有按期办理按揭，系原告的违约。该协议第4点说明如因拆迁或政府的延迟办证导致延迟交房等不可抗力的原因造成延期交房，我司无需承担责任；对证据3无异议；对证据4的三性无异议，但合同的签订时间是2014年11月24日，相比原告与我司第一次签订合同的时间上延迟了130天；对证据5无异议。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、房屋拆迁补充协议复印件。拟证明被告购置原红太阳土地开发存在两大户拆迁安置，多次协商至2015年8月7日才最后落定，延误整个建筑时间一年半，致验收交房延期；会议纪要复印件。拟证明到2014年10月30日锦绣桃源商业裙楼扣减方案才通过领导小组规划同意，与该锦绣桃源开发规划（施工许可证时间2013年4月3日）相差一年半时间；施工许可证2页复印件。拟证明交房时间要延迟于竣工时间以后；4、业主物件确认表复印件、装修施工许可证。拟证明2014年5月29日已经交房给业主，10月30日办理装修许可；5、证明材料一份复印件。拟证明工程验收合格的事实。6、交房通知书复印件。拟证明确定最后的交房时间为2016年6月10日；7、湖南邵房房地产评估有限公司出具的评估报表复印件。拟证明房屋的损失以实际租金损失为基础再以调整，违约金以当地同等的租金价格为标准计算；8、付款表格明细。拟证明原告在2014年7月5日与我司签订商品房买卖合同，2014年11月24日才来办理公积金贷款合同，延迟了130天，已构成违约。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据1、2、3证据的真实性无异议，但不能达到其举证目的，与拆迁户的矛盾纠纷、政府的不作为等原因不能作为延迟交付的理由，不属于法律上规定的不可抗力因素；对证据4真实性无异议，但同样不能达到举证目的，交付钥匙、办理装修许可证不代表办理了交房手续，交房手续应当按照法律规定的方式或双方合同的约定交纳相关的资料；对证据5有异议，该证明不能够证明房子已经竣工验收，更不能视为验收合格，对于工程是否验收合格应当有相应的质检部门出具的报告材料；对证据6有异议，交房通知书我方没有收到，也不清楚这回事，被告也没有证据证明其将交房通知书交给了原告；对证据7有异议，整个评估过程我方没有参与，对评估结论也不认可，商品房买卖合同对于违约本身就带有一定的惩罚性质，被告以该报告就对我方的损失只认定为房屋租金损失，我方不认可；对证据8表格1付款明细无异议，对表格2有异议，被告方认为我方逾期办理贷款不符合客观事实。我将贷款的所有需要的资料交给被告公司，全权委托给被告公司代为办理，提交好资料后又说要重新提交资料，这个来来回回拖延的时间延误是开发商自己的责任。针对原、被告提交的证据，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5被告无异议，被告证据3（1、2栋）、4、8（表格1）原告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告证据1、2、3（裙楼）、7符合证据的真实性、合法性，但与本案无关联，本院不予采信。被告证据5、6、8（表格2）不能证明案件事实，本院不予采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2014年7月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告位于隆回县桃洪镇桃洪西路238号锦绣桃源小区商品房。合同双方约定该商品房建筑面积为128.66平方米，单价3801.28元/平方米。房屋总价款为489073元。首付总房款149073元，余下340000元向公积金贷款按揭。原告违约逾期付款违约责任为：逾期在30日之内，按合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的应付款期限之第二天起到实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。被告违约逾期交房违约责任为：逾期不超过30日，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，合同继续履行的，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。被告应于2014年12月31日依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付原告，商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示国家和地方人民政府有关规定性文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权、债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权、债务纠纷的由被告承担全部责任等。双方同日另签订了《补充协议》，约定出卖人交付商品房的日期为2014年12月31日至2015年1月30日。合同签订后原告按合同约定支付了房屋首付款149073元，并向公积金中心贷款340000元。原告足额支付了被告购房款489073元。按合同约定被告应于2015年1月30日前将该商品房交付原告使用。到2016年6月3日该商品房才被有关职能部门验收合格，2016年6月10日被告通过业主群通知交房。按照合同约定，被告应支付原告违约金121290元[（489073元×496天×0.0005%），2015年1月31日起至2016年6月10日止]。本院认为，房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定遵照履行。现原告按合同约定全额支付了购房款，被告则应按合同约定的交房时间及交房条件交付原告所购商品房，现被告未能按合同约定交房，其行为构成违约，理应承担违约责任。被告主张不能按期交房系不可抗力因素所致，本院认为“不可抗力”是不能预见，不能避免并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。符合法律规定的不可抗力的要件，开发商才能免除延期交房的违约责任。本案被告作为房地产开发商，在对项目开发建设期限的确认过程中，理应对可能影响工期的各种因素进行充分评估及预见，在合同约定的工期内合理扣除，况且被告所举的周边房屋拆迁等情形也不属于不可抗力的范畴，因此被告该抗辩理由不予采纳。关于违约金是否过高应予调整的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于损失”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”现被告主张对违约金以当地房屋租赁价格予以调整，本院考虑原告预期利益的损失（主要为房屋租赁损失）等相关因素，根据公平原则予以衡量，认为原告主张的违约金过高，计算至2016年6月10日为宜，酌情确定违约金84903元。被告湘立公司未提交充分的证据证明其反诉请求，故被告湘立公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将商品房交付给原告陶中秀、肖娟；二、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陶中秀、肖娟违约金84903元；三、驳回原告陶中秀、肖娟其他诉讼请求；四、驳回被告湖南湘立房地产有限公司的反诉请求。上述执行款项，可支付至本院标的款专户（户名为隆回县人民法院标的款专户，开户行为湖南隆回农村商业银行股份有限公司，账号为85×××12）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3508元，反诉受理费1500元，合计5008元，由原告承担1856元，被告湖南省湘立房地产开发有限公司承担3152元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  邓卓毅代理审判员  袁华勇人民陪审员  周涟源二〇一七年六月二日代理书记员  兰 静附本案所涉法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。