辽宁省大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0211民初3746号
原告（反诉被告）：柳春生，男，1947年6月5日生，汉族，公民身份证号码xxxxxx，住所辽宁省大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：盖丽君，系原告（反诉被告）配偶。
被告（反诉原告）：周保良，男，1949年5月22日生，汉族，公民身份证号码xxxxxx，住所辽宁省大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：刘畅，系被告（反诉原告）近亲属。
原告（反诉被告）柳春生【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）周保良【以下简称“被告（反诉原告）”】房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法由审判员马雯菁适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托诉讼代理人盖丽君，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘畅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2017年7月22日，原、被告就案涉房屋签订租赁合同，租期自2017年7月22日至2019年3月21日，月租金为1380元/月。按照合同约定，被告（反诉原告）应在2017年9月支付2017年10-12月的租金，但其已累计拖欠超过6个月以上未支付租金及任何费用，故按照相关法律规定，原告（反诉被告）有权解除租赁合同并要求赔偿损失。
原告（反诉被告）起诉时提出的诉请为：1、继续履行合同；2、支付已经拖欠的房屋租金9660元（7个月房租）及滞纳金103.68元、水电费328元。后变更诉请为：1、判令终止房屋出租合同，按照出租房内基本状况办理房屋交接手续，交付房屋钥匙（150元）；2、被告（反诉原告）支付因其违约造成的直接经济损失23460元（1380元×17个月），支付违约金7038元（已经拖欠7个月的租金9660元），支付滞纳金103.68元，支付水电费328元，共计30929.68元。3、屋内设施丢失或损坏赔偿费用的数额待原被告双方办理交付后确定。原告亦按照全部诉请标的31079.68元交纳案件受理费577元。
被告（反诉原告）辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。理由如下：其要求赔偿金额过高，不符合法律规定。没有履行合同的原因不是我方违约，是租赁房屋无法满足基本生活需要。我方多次找原告（反诉被告）沟通，但原告（反诉被告）不配合，不接电话。居住过程中房屋内的自来水不能用，我方也给了原告（反诉被告）足够的时间解决，解决过程中发现该自来水是水表之外的违法用水，所以我方害怕，觉得实在无法继续居住。但与原告（反诉被告）多次沟通未果，最终只能明确告知原告（反诉被告）解除合同，但原告（反诉被告）仍拒不交接房屋及钥匙。我方对法律并不精通，根据租房子的经验认为，存放在原告（反诉被告）处的押金应可以弥补其正常损失，我方并没注意到合同第2条严苛的约定，该条约定对承租人的要求过多，显失公平。
被告（反诉原告）反诉称，一、在双方履行合同期间，原告（反诉被告）违反诚实信用原则，拒不履行自己应承担的义务。1、签订合同时，原告（反诉被告）承诺在我方入住前完成案涉房屋的暖气分户，期间我方也多次进行催促，可原告（反诉被告）以各种理由进行推脱，后我方经询问是因为原告（反诉被告）未缴纳暖气费，直至我方于2017年10月17日搬走，原告（反诉被告）也没有完成暖气分户。2、8月下旬，我方发现厨房水龙头流出的水是热的。经过检查，该水是从电热水器里面流出来的。原告（反诉被告）未能解决该问题。3、因原告（反诉被告）存在多个违约事实，双方签署的租赁合同已经无法继续履行，故我方提出终止合同并要求原告（反诉被告）验收后收回房屋，但原告拒不接收房屋。4、原告（反诉被告）明知我方早已终止合同的情况下，仍不采取适当措施防止损失扩大，肆意任其发展，以便向我方提出不合理的赔偿要求。二、原告出租的房屋存在《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定之情形，我方可随时解除合同。案涉房屋内的厨房用水是电热水器内的存水，对身体有害，不能饮用。三、原告出租的房屋存在《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、强制性规定的情形，亦应依法予以解除。因厨房的水质不合格，我方只能到卫生间接水使用，但发现原告（反诉被告）存在偷水嫌疑。综上，提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋出租合同》；2、原告（反诉被告）退还所交纳的部分租金1000元，押金1380元，共计2380元；3、原告（反诉被告）赔偿额外发生的搬家费用350元。
原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。一、被告（反诉原告）的反诉不符合反诉特征：1、其反诉对本诉不具有对抗性。原告（反诉被告）所出租的房子符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定，不属于违章建筑、依法取得房屋所有权产权证的、未被司法机关和行政机关查封、权属没有争议、并且以原建筑设计的标准出租给被告的。被告（反诉原告）没有证据证明出租房屋存在违反法律、行政法规规定。反诉对本诉不具有对抗性。2、其反诉和本诉之间没有联系性。我方所出租的房屋内水、电、煤气均可正常使用，且在双方签订《出租房内基本状况》表时，被告（反诉原告）已经对房内水、电、煤气等所列的项目进行验收签字按手印，使用到至今。被告（反诉原告）居住时从未提及过房内水、电、煤气设施不满足居住条件。却以暖气分户、热水器水质有细菌、氧化镁等理由进行反诉。反诉和本诉之间没有联系性。二、被告（反诉原告）向法院提供的8份证据及光盘一张，系其单方伪造的，证据来源不合法、内容没有真实性、与本诉没有关联性，证明内容与本诉无联系性。三、被告（反诉原告）将租赁房屋内卫生间洗手盆人为破损、淋浴器人为损坏，更换了卫生间水管，并拒不承担赔偿责任及违约责任，用谩骂、污辱、恐吓手段强迫原告解除合同。综上，应驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
经审理，本院认定以下事实：
一、2017年7月22日，原告（反诉被告）（合同中为出租方）与被告（反诉原告）（合同中为承租方）就房屋租赁事宜达成《房屋出租合同》，约定：出租方将坐落于甘井子区周山街xxxxxx二室一厅产权房租赁给承租方，租期自2017年7月22日至2019年3月21日，每月房租1380元，三个月前一个月交纳交纳后三个月的房租，如拖延按同期贷款利率交纳滞纳金。押金1380元，承租期间屋内设施如有丢失或损坏由押金1380元折价赔偿损失。出租方或承租方给对方造成违约损失，违约方赔偿损失并承担年租金30%的违约金。承租期内，承租方单方解除合同，押金不返还。
2017年7月21日，被告（反诉原告）交付房租押金1380元，3个月租金4140元、水电费押金300元。
同时，在原、被告双方签字确认的《出租房内基本状况》中载明厨房、卫生间内上下水均正常。
二、原、被告均提交被告（反诉原告）发送的短信（2017年10月23日）为证，内容为：“……今天，我们就会首先到当地社区区寻求证明，因为我们十月十七日早八点，已搬离你的出租房，这会有搬家公司和邻居作证，因为你的出租房达不到合同中的条件，阳台厨房没有自来水，自来水是经过热水器流出来的，这样的水，我们不能用来做饭，刷碗等，生活用水要到卫生间接用，但卫生间的自来水龙头是接在水表之前的，我们不敢这样使用，如果被自来水公司知道，会罚谁？自然是房主了，所以，我们希望尽快解除合同，如果你想恶意的拖下去，我们只能法院见，这绝不是吓你。”
原告（反诉被告）另提交其与被告（反诉原告）于2017年11月3日多条来往短信为证，内容为：“房主柳春生再告知你一次。2017年11月3日早8点钟你所承租的甘井区周山街5号楼东单元3-3号房子（三建xxxxxx号）大连供暖公司要暖气分户施工，希望你配合供暖公司分户施工。”被告（反诉原告）亦通过短信回复：“……钥匙退给你们，你们不要，我们也不能留，因此，才锁在你们的屋内，我们实际才住了二个半月，从8月2日至10月17日，你们收了我们四个月的房租，还有三百元的水电押金，从搬走那天，已不再和你们的房子有任何关系。你们认为有必要，可以随便去告。……”原告（反诉被告）亦通过短信回复：“签订的房屋出租合同中包括项目有水表、电表、煤气表交接给你的数字和房屋内设备，这些都没有结算，证明该房屋出租合同没有终止。公安局派出所说的对，合同没有期满终止，房屋里所有财产由你周保良负责，任何人不得进入。现你所承租的房子钥匙是你周保良重新更换的在你掌握中，你必须开门让供暖公司分户施工，否则你周保良承担后果。”被告（反诉原告）通过短信回复：“不要乱说好不好。现在你房门的锁，已是你当初租你房时的锁，根本不是我更换的，你们没仔细看看，你们是不是还有备用钥匙？反正现在我们已进不去了，至于煤气，水，电等，你们根本不想交接，这是你们的责任，明确告诉你们：我们十月十七日搬出后，你们房屋内的设施及煤气表，水表，包括你们偷水按的水龙头等，我们已拍了照片与视频，还有十一月一日钥匙锁入你们屋内的现场情况，你拒不接钥匙的实况，我们都有录制的视频为证，等你们耍赖呢！”
三、被告（反诉原告）另提供视频资料一份，拟证明其于2017年11月1日向原告（反诉被告）的委托诉讼代理人交接案涉房屋钥匙，但其拒不接收，故被告（反诉原告）将钥匙锁入案涉房屋内。在视频中，被告（反诉原告）明确告知其“要撕毁合同”。
本院所确认的上述事实，有原、被告均提交的短信记录，原告（反诉被告）提交的《房屋出租合同》、收条、《出租房内基本状况》，被告（反诉原告）提交的视频资料（交接钥匙）及庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定：“民事主体从事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”原、被告间签订《房屋出租合同》形成房屋租赁合同关系，故合同的约定系本院判定原、被告诉辩的依据。
首先，关于原、被告均诉请解除合同一节，根据合同约定：“承租期内，承租方单方解除合同，押金不返还。”故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告（反诉原告）作为承租方其可以依据合同约定及法律规定解除合同。现根据原、被告提交视频可以证明被告（反诉原告）于2017年11月1日明确向原告（反诉被告）通知解除合同，并要求交接房屋及交付钥匙。故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故被告（反诉原告）于2017年11月1日明确通知原告（反诉被告）其解除合同，原、被告所签订的《房屋出租合同》已于2017年11月1日解除。关于原告（反诉被告）不认可被告（反诉原告）于2017年11月1日单方面通知其合同解除的结果，根据上述规定，原告（反诉被告）应提起诉讼确定上述解除合同的效力。故对于原告（反诉被告）现以被告（反诉原告）逾期六个月不交纳租金为由再次提出终止合同的诉请，如上所述，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张退还多缴纳的房屋租金1000元，因至2017年11月1日合同才解除，故对被告（反诉原告）主张返还租金的反诉请求，本院不予支持。
关于原、被告是否存在违约行为及责任的承担。被告（反诉原告）现提出原告（反诉被告）存在两处违约行为，一为案涉房屋厨房内没有可满足居住使用的自来水；二为案涉房屋内存在偷用自来水的嫌疑。本院认为，根据双方所签订的《出租房内基本状况》，在房屋交接时，双方对于厨房及卫生间的上下水均确认为可使用状态。即使如被告（反诉被告）所辩在其居住过程中，厨房的一个水龙头出现问题导致其只能使用热水器内的水，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故即使原告（反诉被告）拒不履行维修义务，被告（反诉原告）亦可自行进行维修，但被告（反诉原告）以此认为案涉房屋无法满足正常居住使用的目的，并不充分，亦不视为原告（反诉被告）对《房屋出租合同》的根本违约行为。关于被告（反诉原告）所辩称的案涉房屋内可能存在偷水的情形，但该问题系属原告（反诉被告）与供用水单位间的合同事宜，且即使属实亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。故被告（反诉原告）所辩称的原告（反诉被告）存在违约行为而提出解除合同的观点，本院不予认定。被告（反诉原告）虽可依据合同约定及法律规定解除合同，但在原告（反诉被告）并不存在违约行为的前提下，被告（反诉原告）解除案涉合同系属违约，应承担违约责任。
关于违约责任，根据合同约定，被告（反诉原告）应承担年租金30%的违约金并且押金1380元不返还，违约金数额为4968元【年租金16560元（1380元*12月）*30%】。关于原告（反诉被告）另外主张赔偿损失23460月（17个月租金）及被告（反诉原告）辩称违约金、损失过高一节。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告（反诉被告）既主张赔偿17个月的损失又主张违约金没有事实依据，被告已于2017年11月1日告知其解除合同，原告（反诉被告）如对该解除合同通知有异议，可提起诉讼予以确定，但其拒不接收房屋并主张全部租期内的租金损失，并无法律依据，本院不予支持。而根据合同约定，违约金及押金的数额已相当于4.6个月的房租，原告（反诉被告）应具有足够的时间可以积极提起诉讼或另行出租房屋以减少损失，其因个人选择所造成房屋空置损失，不应由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）虽辩称违约金过高，但其并未提交证据证明案涉房屋已被原告（反诉被告）另行出租未造成损失的事实，故本院对于违约金数额不再进行调整。故对于被告（反诉原告）主张返还押金1380元及搬家费用350元的反诉请求，本院不予支持。对于原告主张赔偿金23460元及超过4968元部分的违约金诉请，本院不予支持。
关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）向其交付房屋及钥匙（或赔偿150元）的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”同时根据被告（反诉原告）提交的证据，其在合同解除后已积极履行向原告（反诉被告）交付房屋的义务，但因双方对于合同解除存在争议，故原告（反诉被告）未接收房屋。故未能进行房屋交接的责任，应由原告（反诉被告）自行承担，对该项诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张支付水电费328元，因其未能举证证明已实际垫付该笔款项，且被告（反诉原告）尚有水电费押金300元在原告处，故本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张逾期交付房屋租金滞纳金103.68元，因滞纳金系行政机关有权收取的费用，不属于民事法律关系可约定及处理的费用，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2017年7月22日签订的《房屋出租合同》于2017年11月1日解除。
二、被告（反诉原告）周保良自本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）柳春生违约金4968元。
如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告（反诉被告）柳春生的其他本诉请求。
四、驳回被告（反诉原告）周保良的反诉请求。
本诉案件受理费人民币288.5元（按照简易程序减半收取），由被告（反诉原告）周保良承担25元（按照第一二判项计算），与判项费用一并给付。其余案件受理费263.5元，由原告（反诉被告）柳春生自行承担。反诉案件受理费50元（本案已进行过一次简易程序减半收取，不再进行减半计算），由被告（反诉原告）周保良自行承担。减半收取的本诉案件受理费288.5元，待本判决发生法律效力之日后，原告（反诉被告）可办理退费手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内（包括送达之日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审判员 马雯菁
二〇一八年八月二日
书记员 胡淞岚
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。