浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3945号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：吕佩娟，女，1977年6月18日出生，汉族，住金华市。
委托诉讼代理人：郑圣军（被上诉人丈夫），男1974年10月22日出生，汉族，住金华市。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人吕佩娟物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初7928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判，本案的一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原判以诉讼时效为由截取合同债权的一部分，不符合时效制度的法律精神；本案前期物业费应执行政府指导价，并应随政府指导价相应调整；上诉人已参加过考核测评并取得三级收费资格，无需重新考核评定。
吕佩娟辩称，被上诉人和上诉人不存在物业服务法律关系，且上诉人未尽管理义务，被上诉人有权拒付物业管理费和滞纳金；上诉人要求上调物业费的行为缺乏依据，其中2010年8月1日到2015年5月2日有关缴纳物业费的诉请已过诉讼时效。另，上诉人于2016年11月7日向涉案房屋原业主起诉物业费用的行为，恰恰其上门催缴物业费用的陈述是虚假的。所以请求驳回上诉人的上诉。
恒定物业向一审法院起诉请求：1、判令吕佩娟支付欠交物业服务费4519.10元（2010年8月1日至2015年6月30日）；2、逾期利息损失（从2015年7月1日至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、本案的诉讼费用由吕佩娟承担。
一审法院认定：2003年，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园小区（以下简称柳湖花园小区）从事前期物业服务。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，载明：确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确辛迪物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中明确住宅小区多层三级收费中准价为0.30元/M2/月，高层三级收费中准价为0.45元/M2/月，上浮幅度为30%等内容。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，载明：市区普通住宅小区前期物业服务收费等级按逐年累加设定，考核由价格主管部门会同物业部门，并邀请相关部门和单位组成的考评组具体实施；等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考评组认定，等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，复评考核按百分制计分，得分80分以上为合格，60分－70分为基本合格，60分以下为不合格单位，降低等级；评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，评价分满意、基本满意和不满意三档，不满意率达30%及以上的，降低等级，通知自2010年8月1日起执行。同时，附件1中明确金华市区住宅小区前期物业服务收费标准，多层三级收费中准价为0.50元/M2/月，高层三级收费中准价为0.75元/M2/月，上浮幅度为20%等内容。嗣后，主管部门等未组成考评组在柳湖花园小区业主中对辛迪物业公司的服务开展过满意度测评。2016年10月7日，金华市物价局针对恒定物业公司作出《关于金价管［2005］83号文件的效力及金价价管［2010］65号文件相关问题的请示》的复函载明：1、根据《金华市物业服务收费管理办法实施细则》和《金华市区住宅小区物业服务收费等级评定标准》的规定，经评定，柳湖花园小区物业服务等级为三级；2、根据《浙江省物业服务收费管理实施办法》第七条第二款规定，业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；2010年6月25日，柳湖花园已成立业主委员会，物业服务收费实行市场调节价管理，收费由双方协商确定；3、柳湖花园住宅小区从2010年6月25日成立业主委员会之日起，物业服务收费已实行市场调节价，无需再对其收费等级重新进行考核评定。辛迪物业公司一直未与小区业主委员会签订物业服务合同。自2004年起，辛迪物业公司于每年的7月1日起收取当年柳湖花园小区的物业费。吕佩娟系柳湖花园小区3幢1单元602室房产（多层住宅、建筑面积为151.19M2）登记业主，自2010年8月起入住至今。吕佩娟因故一直未交纳物业费。2016年11月7日，恒定物业公司向本院提起诉讼，要求上述房产原业主贾小英支付以上费用，次年4月24日，法院作出（2017）浙0702民初4209号民事裁定书，准许其撤回对贾小英的起诉。2015年6月23日，柳湖花园业主委员会向辛迪物业公司发出限期撤离的通知，同年7月1日，辛迪物业公司撤出该小区的物业管理服务。2016年1月27日，辛迪物业公司经金华市市场监督管理局许可，更名为恒定物业公司。
一审法院认为：恒定物业公司的前身，即辛迪物业公司作为柳湖花园小区的前期物业管理公司，在柳湖花园小区未设立业主委员会前，其对柳湖花园小区所从事的物业管理服务行为构成法律意义上的无因管理，吕佩娟作为该小区业主之一已从中受益，受益人依法应支付相应的费用，故恒定物业公司根据政府主管部门审核及所确定的收费标准，请求受益人支付报酬或费用并无不当；在柳湖花园小区于2010年6月25日成立业主委员会至辛迪物业公司撤离该小区的物业管理期间，虽然辛迪物业与柳湖花园小区业主委员会未签订书面的物业服务管理合同，但该业主委员会在前期较长的时期内，对辛迪物业公司所从事物业管理服务并无异议，客观上形成了事实上的物业管理服务关系；由于双方对服务收费标准等相关事项未曾协商，恒定物业公司要求相关业主自2010年8月1日后按政府新的指导价交纳物业服务费，缺乏事实依据，而以金价管［2005］83号文件所确定的相应标准计费，符合政府指导的“实行市场调节价管理”之实质，更符合前期惯例。吕佩娟未按年份及时支付当年的物业管理服务费用，造成恒定物业利益受损属实，对恒定物业主张支付利息之请求，予以支持。恒定物业于2016年11月7日曾对涉案房屋之物业费提起诉讼，虽其所诉被告为非涉案房产业主，即非本案被告，但其诉讼目的就是要求涉案房屋之业主支付物业费事实存在，故诉讼时效保护时间应以2016年11月7日倒推两年起算；但其提供的证据不足以证实在2016年11月7日前，另向吕佩娟主张之前的讼争物管费使诉讼时效中断属实，吕佩娟以恒定物业的该部分请求已超过两年诉讼时效提出抗辩，符合法律规定。正由于恒定物业与柳湖花园小区业主委员会对收费标准、收缴费时间等事项未有效协商或约定，而根据市场规则或习惯一般以自然年份收缴相应的费用，就本案而言，自恒定物业于2016年11月7日提起诉讼倒推两年应为2014年11月7日，故吕佩娟相应缴付2014年全年、及2015年上半年的全额物业服务费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条，第四十条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、吕佩娟于判决生效之日起三日内给付金华市恒定物业管理有限公司自2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费共计人民币827.23元；并以中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率之标准计付自2015年7月1日起至实际履行付款之日止的利息；二、驳回金华市恒定物业管理有限公司其他诉讼请求。如吕佩娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由吕佩娟负担。
二审期间，恒定物业提供了一份柳业函字（2017）第4号函件（复印件），并申请本院向原审法院调取原件。拟证明其向被上诉人一直主张物业费，存在诉讼时效中断。被上诉人质证认为其未看到过，和业主个体无关。本院认为因该证据属传来证据，不足以证明上诉人有催讨物业费行为且确切送达被上诉人这一特定债务人的事实，故对该证据的证明效力不予确认。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未经正当程序获得合同相对方同意，没有合同依据，其理由不能成立。被上诉人吕佩娟在一、二审中均提出诉讼时效抗辩，上诉人也未能举证证明向被上诉人这一特定的债务人有效催收过物业费。另，上诉人认为自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与其能否直接提高收费标准不存在关联性。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十二月四日
代书记员 郑可卿
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