青海省西宁市城西区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2015）青0104民初1866号
原告（反诉被告）：王燕，女，汉族，1987年1月24日生，无固定职业，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：贾元鹤，青海豪剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：青海万通物业发展有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地，青海省西宁市城西区五四大街45号万通中心6楼。
法定代表人蒋咏梅，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：马玉玲，青海松海律师事务所律师。
第三人：青海新华百货商业有限公司，统一社会信用代码：×××（2-2），住所地，青海省西宁市城西区五四大街45号。
法定代表人傅博，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陆际能，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业）、第三人青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货）买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年10月20日、11月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王燕及其委托诉讼代理人贾元鹤、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司的委托诉讼代理人马玉玲、第三人青海新华百货商业有限公司的委托诉讼代理人陆际能到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）并申请为原告办理房屋产权证，同时限期向原告交付房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年7月28日原、被告签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171）约定被告将位于西宁市城西区五四大街45号的万通中心四层Ⅱ166-169号商铺（共94.06平方米）出售给原告，同时约定房屋价格为564360元，被告应于2005年6月30日前向原告交付房屋并在交付使用后120日内将权属登记资料交房屋产权登记机关办理房屋产权证。合同签订后原告如约支付了首期款226360元，剩余房款338000元办理了按揭贷款。但被告并未按约交付房屋和提交房屋产权资料，而是于2012年1月16日将该房屋又卖给第三人并办理了房屋产权证。原告于2012年12月22日向西宁市城西区人民法院提起行政诉讼，由该院判决西宁市房产局恢复原被告房屋买卖合同备案并撤销给第三人办理的房屋产权证。但被告依然未按合同约定向原告交付房屋也未办理房屋产权，致使原告至今无法取得该房屋的所有权和收益。故诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）万通物业对原告（反诉被告）王燕的本诉辩称，1、王燕虽于2004年7月28日与万通物业签订了”万通中心”4层Ⅱ166-169号，建筑面积94.06㎡,房价为564360元的《商品房买卖合同》一份。该合同约定，原告在2004年7月2日向万通物业在商业银行售房专户应交首付购房款226360元，余款338000元原告以银行按揭贷款方式支付，万通物业对此贷款合同予以担保。原告实际支付购房首付款226360元后，没有按期履行向银行归还338000元的贷款义务，其行为构成违约。2、西宁市房产管理局对银行已经解封的商铺和万通物业依法收回的商铺有权以双方当事人的申请，注销王燕预售合同备案登记，为万通物业与该商铺善意取得人新华百货办理产权过户手续，这一法律关系受法律保护。3、原告与房产局及银行的法律关系中并不排除原告贷款担保人万通物业也是当事人之一和房产权利人。当原告违约，银行解封了抵押房屋，万通物业代替原告偿还了贷款时，该房屋的权利人成为万通物业。原告曾于2012年向法院提出过违约赔偿诉讼后又撤诉，事实表明原告对该房屋已被万通物业收回转让他人是明知的。万通物业于2013年11月5日通知原告来办理解除合同手续，后又于2014年5月20日以公告方式解除了合同，不存在为原告办理房产证和交付房屋的客观事实。4、新华百货在受让商铺时，并不明知原告与万通公司的合同关系和银行按揭贷款及担保合同等法律事实，且新华百货整体购买，其受让权应当依据《物权法》第14、17、106条之规定，受到充分保护。综上所述，王燕诉求无理，恳请法院依法驳回其诉求。
被告（反诉原告）万通物业向本院提出反诉请求：1、依法解除双方《商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1、双方合同约定，被告在2004年12月28日向原告青海万通物业发展有限公司在商业银行售房专户交首付226360元，余款338000元王燕以银行按揭贷款方式支付，万通物业对此贷款予以担保。王燕实际支付购房款首付226360元后，没有按期履行银行还贷义务，构成违约。2、王燕没有依据按揭贷款合同向银行履行归还338000元的还贷义务，银行依据与王燕公正贷款合同和抵押合同向万通物业追偿。万通物业未履行担保还贷义务，不得不依据《房地产抵押合同》第13条、《住房按揭合同》第9条第4项、第11条第5项、第12条第2项的规定将被告的商铺收回，以转让商铺价款向银行履行了担保还贷义务。银行依据合同对被告商铺予以解封，并行使了处置权，即让万通代偿贷款，商铺权利人实际上已转换成万通物业。3、万通物业出具的银行证明和万通物业的还贷凭证，足以印证王燕的贷款余额为338000元是由万通物业代为清偿。万通物业认为该事实足以表明万通物业收回商铺、解除合同、转让王燕在内的”万通中心”整体商场给新华百货，并已过户的行为合法有据。4、万通物业曾以电话、口头、信件、张贴通告等方式通知王燕协商解除合同事宜，但王燕置若罔闻。万通物业无奈之下，将”万通中心”包括王燕在内的买受人商铺转让给新华百货，该公司已善意取得该商铺的所有权和使用权。现提起反诉，请求判如所请。
原告（反诉被告）王燕对被告（反诉原告）万通物业辩称，1、从被告（反诉原告）的诉讼请求可以看出，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的房屋买卖合同至今合法有效；2、被告（反诉原告）自始至终没有直接向原告（反诉被告）提出过解除合同的要求，亦未行使解除权；3、原告向被告支付首付后，对剩余房款办理了按揭贷款，不存在违约情况。至于原告未按期向银行还贷，属原告对与银行签订的贷款合同构成违约，被告无权代银行向原告追究违约责任。4、根据担保法和物权法的规定，债权人和保证人无权私自处置债务人财产。5、按揭合同和抵押合同约定由万通公司回购并代还，没有约定万通公司有权处置原告的房屋。综上请求驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
青海新华百货商业有限公司述称，同意被告万通物业的答辩意见，并提出，1、因为本案涉案房产仍存在权属纠纷，原告对涉案房产所享有的法律权利是债权。虽然2015年3月15日西宁市住房保障和房产管理局向第三人下发了宁房产[2015]13号文件，决定注销第三人位于西宁市城西区五四大街45号1号楼商铺的宁字第062375号房屋所有权证。但该文件同时决定待第三人与原告王燕等人的房屋权属纠纷解决后，由房屋所有权人根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。也就是说只有涉案房屋的所有权人才有权根据《房屋登记办法》重新申请房屋所有权登记。2、涉案房产在合同中，并没有就所购买的房产位置作出明确的约定与描述，仅对楼层和面积进行了约定，现涉案房产所在的楼层已经被第三人进行了整体设计、装修，无法区分哪一块是涉案房屋。3、第三人认为涉案房屋的权属仍存在纠纷，且第三人已经就权属确认提起诉讼，尚未审结，原告的诉请缺乏权属明晰、确定的前提条件，应当被驳回。
本院经审理认定事实如下：2004年7月28日原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）万通物业签订了《商品房买卖合同》，并在西宁市住房保障和房产管理局进行了备案登记。合同约定，由王燕购买万通物业位于西宁市城西区五四大街45号”万通中心”四层面积为94.06平方米的商铺，总价为564360元。2004年7月2日向万通物业在商业银行售房专户应交首付购房款226360元，余款338000元办理按揭。同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。王燕在交付首付款后，将所购商铺及权益作为抵押物，并由万通物业担保与西宁市商业银行古城台支行签订了《西宁市商业银行个人住房按揭合同》、《房地产抵押合同》，约定由西宁市商业银行古城台支行向王燕提供按揭贷款，用于支付购房款。王燕将所购的位于西宁市城西区五四大街45号”万通中心”四层Ⅱ166、Ⅱ167、Ⅱ168、Ⅱ169号商铺94.06平方米的房产抵押给西宁市商业银行古城台支行。2004年7月28日，王燕与万通物业签订了《商铺租赁协议》，约定王燕将购买的商铺租赁给万通物业统一经营管理，租赁期为十年。先由万通物业一次性支付五年租金用于按月偿还银行贷款。
2011年底，新华百货与万通物业签订了《商品房买卖合同》，将双方约定的”万通中心”的含王燕所购商铺的资产出售给新华百货，并在西宁市住房保障和房产管理局做产权登记。2015年3月11日，西宁市住房保障和房产管理局依据青海省西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第4号行政判决书及青海省西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第18号行政判决书，作出《关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定》，注销青海新华百货商业有限公司位于西宁市城西区五四大街45号1号楼商铺45-81室，宁字第062375号房屋所有权证。
另查，2012年3月12日，万通物业代王燕清偿剩余银行贷款。2013年11月25日，万通物业通过EMS快递向王燕发出《解除合同通知》。2014年5月20日，万通物业在报纸上向王燕发布公告，称自本公告发布之日起终止与王燕等人签订的商品房买卖合同。
再查，万通物业与卜奕君房屋买卖合同纠纷一案，青海省西宁市城西区人民法院作出（2015）西民一初字第2308号民事判决：一、万通公司向卜奕君出具购置不动产发票；二、万通公司向卜奕君协助办理房屋所有权证；三、驳回万通公司要求解除双方商品房买卖合同的反诉请求。万通物业不服，提出上诉，青海省西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终266号民事判决：驳回上诉，维持原判。后万通物业向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2017年7月18日以（2016）青民再50号民事判决，维持青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终266号民事判决。关于新华百货与万通公司、王燕所有权确认纠纷一案，青海省西宁市城西区人民法院于2016年7月12日作出（2015）西民一初字第1998号民事判决：驳回原告青海新华百货商业有限公司的诉讼请求。新华百货不服，提出上诉。经青海省西宁市中级人民法院二审，于2017年11月1日作出（2016）青01民终1131号民事判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实有《商品房买卖合同》、《个人住房按揭合同书》、《房地产抵押合同》、公证书、收据、商铺认购书、贷款结清证明、西宁市房产局（2015）13号关于注销宁字第062375号房屋所有权证的决定、西宁市住房保障和房产管理局出具的情况说明、西宁市城西区人民法院（2013）西行初字第4号行政判决书、西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第18号行政判决书、西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第1998号民事判决书、西宁市中级人民法院（2016）青01终1131号民事判决书，青海省高级人民法院（2016）青民再51号民事判决书、快递单、公告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）万通物业签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的权利和义务。被告（反诉原告）将合同约定的商铺出售给原告（反诉被告）后又承租该商铺经营，在经营期间，虽于2011年底将包含王燕商铺在内的所有铺面整体出售给第三人新华百货。但经本院（2013）西行初字第4号行政判决书及西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第18号行政裁定书裁决，撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销王燕与青海万通物业发展有限公司签订的GF-2000-0171的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为，撤销被告西宁市住房保障和房产管理局作出的为新华百货办理的宁字第062375号房屋所有权证的具体行政行为，责令被告西宁市住房保障和房产管理局重新作出具体行政行为，该判决已发生法律效力。现该商铺登记备案人为王燕，且王燕签订合同及实际占有在先，并依据合同约定支付了购房款，无违约行为。根据《商品房买卖合同》第十五条”出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案”的规定，原告（反诉被告）王燕主张被告（反诉原告）万通物业向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请），协助原告（反诉被告）王燕办理不动产权证，符合法律规定，应予支持。被告（反诉原告）万通物业向房产管理局提交办理房屋权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请）相当于申请为原告（反诉被告）王燕办理房屋产权证，原告（反诉被告）王燕要求原告（反诉被告）万通物业申请为原告（反诉被告）办理房屋产权证的诉求属重复诉求，本院对此不再重复评判。
关于涉案商铺应否交付的问题。涉案商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，产权式商铺的特征是开发商将整体开发的商业用房分割成若干小面积的单元进行出售，各单元间没有进行物理空间分割。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺所有权与经营权分离，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。本案中，王燕在购买诉争商铺时即与万通物业公司签订《商铺租赁协议》，该协议第一条约定，王燕所购商铺租赁给万通物业统一管理、统一代租、整体经营。因此，王燕在购买商铺时就已经知晓商铺的现状及统一经营的模式，其应当知道商铺的所有权形式不能等同于独立商铺，权利的行使必然要受到一定的限制，故其应当承担所有权行使受限的相应风险，该风险王燕应予承担。现有情况下，任一业主要求返还商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。况且原告（反诉被告）王燕将商铺继续交由第三人经营并不妨碍原告（反诉被告）王燕出租权的实现，也未损害原告（反诉被告）王燕的实体权益。综上，对原告（反诉被告）王燕要求万通物业交付房屋的诉求，本院不予支持。
万通物业偿还贷款行为是履行其作为担保人的担保责任，其可以行使债权追偿权，租赁合同亦可另行主张，故万通物业主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第六十四条第一款、第三款、第一百三十四条第一款，判决如下：
一、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司于判决生效后六十日内向相关不动产登记部门提交办理不动产权属资料（商品房买卖合同、不动产发票、税票、办理房产证申请等），协助原告（反诉被告）王燕办理不动产权证。
二、驳回原告（反诉被告）王燕的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司的反诉请求。
本案诉讼费50元，反诉费50元，由被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判长穆志燕
审判员马志峰
人民陪审员周琨
二Ｏ一七年十二月二十二日
书记员朱丽