江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣04民终884号
上诉人（原审被告）江西华友投资发展有限公司，住所地：瑞昌市黄金工业园南园。
法定代表人李细保，公司总经理。
委托代理人胡细芽，江西巨贤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）余辉，男，1977年9月27日出生，汉族，江西省南昌市人，无固定职业，现住江西省南昌市西湖区。
委托代理人邹焕平，江西泰极律师事务所律师。
上诉人江西华友投资发展有限公司（以下简称华友公司）与被上诉人余辉债权转让合同纠纷一案，前由瑞昌市人民法院作出（2015）瑞民初字第2045号民事判决。宣判后，华友公司不服提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月30日，被告华友公司向王忠毅出具借款凭证一份，载明“为履行双方签订的借款合同，甲方今向乙方支付人民币现金（转账），金额共计大写柒佰万元整小写7000000，乙方已收到甲方出借的款项，双方对该笔款的币种、金额无异议。户名吴瑞军，开户银行招商银行九江分行营业部，收款账号62×××16。”在借款凭证甲方处王忠毅签名并捺印，乙方处被告华友公司盖章，被告时任法定代表人吴瑞军亦签名并捺印。同日，王忠毅以银行转账方式分两次分别向户名为吴瑞军的招商银行62×××16账户上汇款4000000元、3000000元，共计7000000元。
2014年6月12日，原告余辉作为出借人及甲方、被告华友公司分别作为借款人、抵押人、担保人及乙方、丙方、丁方，签订《借款合同》一份。合同约定：借款金额1500000元，借款用途周转，借款期限从2014年6月12日至2014年12月12日，借款月利率2%。借款方式系原借王忠毅款，借款人续借。抵押人同意以瑞昌市黄金工业园南园（2号职工宿舍，权利证号为瑞房权证湓城字第××号）作为本合同项下借款的抵押物，抵押物暂作价5000000元整。担保范围为本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及律师费、抵押财产处置费等甲方实现债权的费用。本合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法直接将抵押物变现，或者以抵押物折价，或者拍卖、变卖抵押物价款优先受偿。抵押人为两人以上的，抵押权行使抵押权时有权处置任一或各个抵押人的抵押物。合同还约定了双方的其他权利义务。原告在合同甲方处签名，被告在合同乙丙丁处盖章，吴瑞军在乙丙丁法定代表人处同时签名。同日，被告公司召开股东会，同意为向余辉借款的1500000元用位于瑞昌市黄金工业园南园（2号职工宿舍）、瑞房权证湓城字第××号的公司房产提供抵押担保。本合同约定的抵押担保在瑞昌市房产管理部门办理了抵押登记，他项权利证号为瑞房他证湓城字第000272**号，抵押的房屋所有权人为江西华友投资发展有限公司，房屋所有权证号为瑞房权证湓城字第××号，债权数额为1500000元整。
被告公司企业变更信息部分如下：2010年11月16日至2014年6月27日，法定代表人吴瑞军；2014年6月27日至今，法定代表人为李细保。2013年12月13日投资人为上海巽卿投资管理中心占49%，九ＸＸ友实业集团有限公司占51%；2014年1月13日投资人为九ＸＸ友实业集团有限公司占51%，吴瑞军占49%；2014年6月16日至今投资人为九ＸＸ友实业集团有限公司占51%，胡晓春占14%，刘坚斌占35%；2014年6月27日投资人为胡晓春占24%，刘坚斌占35%，黄秀琴占5%，李细保占36%。
2016年3月23日，瑞昌市公安局经济犯罪侦查大队出具说明，在侦查吴瑞军涉嫌非法吸收公众存款犯罪至移送瑞昌市人民检察院起诉时，没有余辉的报案，起诉金额没有包含余辉的债务。
原审法院认为，2013年12月30日，被告华友公司及其时任公司法定代表人的吴瑞军向王忠毅出具了借款凭证，明确收到了王忠毅的借款，确认收到借款的账户为吴瑞军招商银行62×××16账户。同时，王宗毅也确实向借款凭证确认的账户汇款了7000000元。被告华友公司要求王忠毅将借款汇入其法定代表人的账户，是被告华友公司的原因造成，在此过程中王忠毅虽然存在一定过错，但不能据此否定王忠毅借款给被告华友公司7000000元的事实。
2014年6月12日，原、被告签订的《借款合同》明确合同借款系原借王忠毅款，借款人（指被告华友公司）续借，由此，该合同实质为债权转让合同。《借款合同》没有违反法律行政法规的规定，亦没有证据显示该合同不是合同双方的真实意思表示，依法具有法律效力。对于具有法律效力的合同，合同双方应当履行。故本院对原告诉请要求被告偿还“借款”本金的诉讼请求予以支持。同时，原告诉请的利息，亦符合法律规定，本院亦予以支持。
《借款合同》约定被告华友公司用其所有的产权证号为瑞房权证湓城字第××号的公司房产为《借款合同》债务提供抵押担保，并在瑞昌市房产管理部门办理了抵押登记，该抵押登记没有违反法律行政法规的规定，依法具有法律效力。依据法律规定，在债务人没有偿还债务的情形下，债权人有权实现担保物权，故本院对原告诉请在被告华友公司不能清偿债务的情形下，有权申请强制执行，对抵押物进行拍卖或变卖，并就拍卖或变卖所得款优先受偿的诉讼请求予以支持，但不能对抗登记在先的担保物权。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、限被告江西华友投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告余辉借款本金1500000元，利息450000元（计算至2015年9月11日），共计1950000元。二、如果被告江西华友投资发展有限公司不能偿还上述借款本息，原告余辉有权申请法院对被告华友投资公司所有的产权证号为瑞房权证湓城字第××号的房产进行拍卖或变卖，并就拍卖或变卖所得优先受偿。
上诉人华友公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.向余辉借款注明是王忠毅的债权转让，但我公司未收到700万元，700万元是吴瑞军的个人债务。2.2014年6月12日的《借款合同》第三条有涂改痕迹，证据存在瑕疵。
被上诉人余辉辩称：1.700万元汇到吴瑞军的账上是按照合同约定的，王忠毅与华友公司的借贷关系依法成立有效。2.2014年6月12日的《借款合同》实质为债权转让合同，故要求维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据材料。
本院查明的案件事实与一审法院基本一致。
本院认为，2013年12月30日，华友公司向王忠毅出具了借款凭证，王忠毅依约定向指定账户汇款，并有银行转账汇款单笔对账单两份予以佐证，王忠毅与华友公司的借贷关系依法成立。2014年6月12日，上诉人与被上诉人签订的《借款合同》第三条明确“合同借款系原借王忠毅款，借款人（指被告华友公司）续借”，该条款虽有涂改，但能与一审出庭作证的王忠毅、熊永清的证人证言相印证，该合同实质应为债权转让合同，依法具有法律效力。上诉人对此的抗辩不符合法律与事实，本院不予支持。瑞昌市公安局经济犯罪侦查大队已出具说明，在侦查吴瑞军涉嫌非法吸收公众存款犯罪至移送瑞昌市人民检察院起诉时，没有余辉的报案，起诉金额没有包含余辉的债务。故上诉人主张“吴瑞军涉嫌非法吸收公众存款犯罪，本案应终止诉讼”不符合法律与事实，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予以维持，但原审判决第二项将华友公司所有的产权证号笔误为“瑞房权证湓城字第××号”，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省瑞昌市人民法院作出（2015）瑞民初字第2045号民事判决第一项：限上诉人江西华友投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还被上诉人余辉借款本金1500000元，利息450000元（计算至2015年9月11日），共计1950000元。
二、撤销江西省瑞昌市人民法院作出（2015）瑞民初字第2045号民事判决第二项。
三、被上诉人余辉有权在上述借款本息范围内对上诉人江西华友投资发展有限公司所有的产权证号为瑞房权证湓城字第××号的房产享有优先受偿权。
本案二审案件受理费22350元由上诉人江西华友投资发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 罗柳军
审判员 单伶俐
审判员 周 君
二〇一六年十月十八日
书记员 洪 严