北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终8597号
上诉人（原审原告）：尚大鹏，男，1965年10月16日出生，汉族，北京迈克达威体育文化发展有限公司经理，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告）：欧小燕，女，1969年1月17日出生，汉族，北京迈克达威体育文化发展有限公司经理，住北京市朝阳区。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：江本伟，北京市中盾律师事务所律师。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：朱瑞领，北京市德贤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：亚豪控股（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。
法定代表人：王佩民，董事长。
委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗素香，女，1974年10月2日出生，汉族，亚豪控股（北京）有限公司员工，住北京市大兴区。
上诉人尚大鹏、欧小燕因与被上诉人亚豪控股（北京）有限公司（以下简称亚豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初24894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人尚大鹏、欧小燕委托诉讼代理人江本伟、朱瑞领，被上诉人亚豪公司委托诉讼代理人廖克钟、罗素香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
尚大鹏、欧小燕上诉请求：1．请求撤销一审判决，依法改判支持其在一审的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费由亚豪公司承担。事实和理由：1．根据合同约定，尚大鹏、欧小燕应在2016年5月20日取得房屋所有权证书，因亚豪公司一直拖延不予办理，导致尚大鹏、欧小燕2016年10月10日才办理完毕房屋权属转移登记手续，故亚豪公司已经构成违约，应向尚大鹏、欧小燕支付违约金。2．尚大鹏、欧小燕未按约定时间支付剩余房款，并不必然导致过户排期时间延长。3．尚大鹏、欧小燕提交的催告对方办理转移登记手续的律师函可证明亚豪公司违约。4．尚大鹏、欧小燕支付2016年4月份的租金系出于被迫，因亚豪公司违约，其应退还尚大鹏、欧小燕多收的租金。
亚豪公司辩称，同意一审判决，不同意尚大鹏、欧小燕的上诉请求和理由。
尚大鹏、欧小燕向一审法院起诉请求：1、判令亚豪公司支付尚大鹏、欧小燕自2016年5月21日至2016年10月10日期间的违约金866200元；2、判令亚豪公司返还尚大鹏、欧小燕房屋租金47286元。事实与理由：尚大鹏、欧小燕系夫妻关系，2015年10月26日，尚大鹏与亚豪公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买亚豪公司名下位于北京市朝阳区西大望路63号院某号楼201、202号房屋（以下简称诉争房屋），房屋成交价1220万元。合同签订前支付定金50万元，2016年1月1日前支付首付款550万元，剩余620万元于2016年4月1日前支付。同时约定，交付尾款620万元后五个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人在完成权属转移过户后30个工作日内未能取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任买受人未能按约定取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。根据合同的约定，尚大鹏、欧小燕应当在2016年5月20日取得房屋所有权证书。亚豪公司一直拖延不予办理，在尚大鹏、欧小燕多次催促亚豪公司办理的情况下，亚豪公司于2016年10月10日为其办理了权属转移登记。
签订买卖合同的同日双方还签署了《房屋租赁合同》，约定租赁起始日为2015年8月27日，租赁届满日为2016年3月31日，月租金为5万元，尚大鹏、欧小燕支付定金和首付款后发现亚豪公司可能违约，要求过户时支付尾款，亚豪公司不但不同意，还准备撕毁合同，为了尽快过户，尚大鹏、欧小燕按照亚豪公司的要求支付了尾款和相应违约金，亚豪公司同时要求尚大鹏、欧小燕支付2016年4月份租金，尚大鹏、欧小燕也被迫一同支付。根据合同约定，亚豪公司构成违约，应当向尚大鹏、欧小燕支付违约金，并将多收取的租金退还尚大鹏、欧小燕。
一审法院认定事实：2015年10月26日，亚豪公司作为出卖人与作为买受人的尚大鹏签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，买卖合同约定亚豪公司将诉争房屋出售给尚大鹏，该房屋建筑面积431．84平方米，房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号、X京房权证朝字第XX**号。
买卖合同第三条成交价格及付款方式约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币￥12200000．00元（小写）壹仟贰佰贰拾万（大写）。买受人在签订本合同之前支付定金500000．00元（小写），伍拾万元整（大写，不高于成交价格的20%），支付时间为2015年10月16日，支付方式为银行转账，该定金在交易中自动转为购房款的一部分。第一次支付：首付款（不含定金）为5500000．00元（小写），伍佰伍拾万元整（大写），支付时间为2016年1月1日前，支付方式为银行转账，付款当日买卖双方准备网签资料到北京市朝阳区房屋管理局进行网上签约。第二次支付：剩余部分款项6200000元（小写），陆佰贰拾万整（大写），支付时间为2016年4月1日前，支付方式为银行转账。”
买卖合同第九条权属转移登记约定：“（一）当事人双方同意，4月1日前买受人向出卖人交付尾款陆佰二十万元后五个工作日内（约定时间或约定条件）双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人在完成权属转移过户后30个工作日内未能取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人未能按约定取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照买受人向出卖人缴纳的定金金额向买受人支付违约金。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。”
2015年10月26日，亚豪公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的尚大鹏签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定亚豪公司将诉争房屋出租给尚大鹏，租赁期限自2015年8月27日至2016年3月31日，其中2015年10月26日至2015年12月31日期间，月租金50000元，2016年1月1日至2016年3月31日期间月租金47286元。
租赁合同第4．3．2约定：“合同终止后，乙方已支付完毕租期内应付房屋租金，未按期归还房屋将继续产生租金，截止日按实际归还之日计。房屋租金按最后一年租金标准的2倍计收。”
2015年10月16日尚大鹏向亚豪公司支付50万元定金，2016年1月4日，尚大鹏向亚豪公司支付300万元购房款，2016年1月5日欧小燕向亚豪公司支付250万元购房款，2016年4月1日尚大鹏向亚豪公司支付300万元购房款，2016年4月29日尚大鹏向亚豪公司支付20万元购房款，2016年4月29日欧小燕向亚豪公司支付300万元。2016年5月4日，尚大鹏向亚豪公司支付房屋租金及延期给付购房款违约金92086元。
2013年8月8日，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟区支行作为抵押权人与作为抵押人的亚豪公司办理了抵押权登记。2016年3月28日，中国邮政储蓄银行股份有限公司北京门头沟区支行申请办理抵押权注销登记。2016年3月31日，抵押权注销。
一审法院认为，诉争买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同各自履行权利义务。
本案中，亚豪公司在尾款支付前已将房屋办理了解押手续，房屋已符合过户条件，尚大鹏、欧小燕虽称亚豪公司可能违约，但未能举证证明，故该院对尚大鹏、欧小燕该主张不予采信。尚大鹏、欧小燕未按约定时间支付剩余房款，导致合同未能及时履行，过户排期时间势必延长，故本案中亚豪公司不存在违约行为，无须承担违约责任。因尚大鹏、欧小燕支付剩余房款存在延期，导致其向亚豪公司支付了房屋租金及延期给付购房款违约金，尚大鹏、欧小燕给付该租金和违约金款项系双方合意，现尚大鹏、欧小燕要求亚豪公司退还该部分房屋租金于法无据，本院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回尚大鹏、欧小燕的全部诉讼请求。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方的争议焦点为亚豪公司是否违约及是否应承担违约责任。第一，本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容、形式不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。第二，合同第九条第一款约定：“当事人双方同意，4月1日前买受人向出卖人交付尾款陆佰二十万元后五个工作日内（约定时间或约定条件）双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，因此，4月1日后五个工作日内双方共同申请办理房屋权属转移登记手续的前提条件为尚大鹏、欧小燕付清涉案房屋的尾款。根据查明事实，尚大鹏、欧小燕并未按照合同约定时间付清尾款，实际付款时间为4月29日，故一审法院认为其逾期付款行为导致过户排期时间延长并无不妥，本院予以认可。尚大鹏、欧小燕认为其应在5月20日取得房屋所有权证书之上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。第三，尚大鹏、欧小燕主张亚豪公司故意拖延办理所有权转移手续，故以逾期付款行为行使不安抗辩权。如前所述，尚大鹏、欧小燕逾期付款行为势必导致过户排期时间后延，在尚大鹏、欧小燕就亚豪公司故意拖延办理所有权转移手续的违约行为未进行有效举证的情况下，其要求亚豪公司支付违约金并返还租金之上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。
综上，尚大鹏、欧小燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12962元，由尚大鹏、欧小燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
审 判 员 张玉娜
审 判 员 张 慧
二〇一八年八月二十一日
法官助理 张 羽
书 记 员 刁雨欣