河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终529号上诉人（原审被告、反诉原告）：王国新，男，汉族。委托诉讼代理人：王春民，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐世萍，女，汉族。委托诉讼代理人：刘坤明，河南大乘律师事务所律师。上诉人王国新因与被上诉人徐世萍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成会议庭开庭进行了审理。上诉人王国新及其委托诉讼代理人王春民，被上诉人徐世萍及其委托诉讼代理人刘坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国新上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人返还上诉人96000元履约保证金、87200押金。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、在认定被上诉人交付房屋租赁面积未按约定、后两年租金改变的事实方面，一审法院违背事实，错误认定了租赁房屋的后两年租金。1、上诉人与被上诉人签署的《房屋场地租赁合同》第一条明确约定租赁的商铺面积为200平方米，合同约定了租赁房屋的面积；2、被上诉人交付的房屋面积远远不够合同约定的200平方米。根据租赁房屋的平面图可计算出上诉人实际使用的房屋面积仅有159.5平方米，加上10平方米的公摊，建筑面积不足170平方米，比合同约定面积少了30平方米。但一审判决回避了这一客观证据。3、在上诉人装修时发现该商铺面积远不足200平方米，就找到被上诉人商量解决方案，被上诉人认可这一事实。当时经双方协商，被上诉人同意，后两年的房租不再按原合同约定递增为每月55200元，仍按每月48000元交纳。4、上诉人的租金支付和被上诉人的租金收取总额反证了后两年的月租为每月48000元。被上诉人认可已收到上诉人租金2208000元，这正好是46个月的租金，扣除前两年的1152000元，剩余1056000元是22个月的租金金额。如果后两年按月租金55200元计算，是19.1个月的租金金额，被上诉人怎么可能接受每个月都不足额的支付租金？即使扣除被上诉人认可的100000元押金，租金还是不足额，双方发生纠纷的时间不应该是合同期届满后，而应当是合同期届满前，除非，（1）、上诉人支付租金是足额的；（2）、上诉人支付租金加上预付租金和押金是足额的，而被上诉人从未提及过合同期届满前存在纠纷。另外，1、上诉人按200平方米交纳物业费不能倒推上诉人实际使用了200平方米的房屋。一审法院根据一个小的义务的履行推定大的、核心交易是不妥当的。2、因上诉人经营场所突然被被上诉人锁上，这使得上诉人无法在诉讼中提供相应的财务凭证以证明被上诉人后两年一直是按每两个月收取96000元租金的事实，因此一审法院的举证责任分配忽略了上诉人举证不能是因被上诉人的行为所致这一事实。二、一审法院对上诉人应承担的使用费认定错误。一审法院正确认定了上诉人实际占用时间是到2015年6月13日，按合同第七条第2项“返还”之第一目约定，上诉人有5天搬离时间，对上诉人应当承担的占用费起算时间应从6月6日开始，即扣除5天，上诉人最多承担8天（2015年6月6日至6月13日）的使用费用12800元（48000元/÷30天×8天=12800元）一审法院按13天计算占用费，且按55200元/月作为计算基数，是完全错误的，二审法院应予以纠正。三、一审法院未支持上诉人的反诉请求错误。1、正如以上阐明和论述的，上诉人后两年应付的租金每月是48000元，上诉人实际应承担的使用费是12800元。2、被上诉人应返还上诉人96000元履约保证金、87200元押金。被上诉人认可已收到上诉人租金2208000元，因此，上诉人不用提交证据证明，上诉人只需证明签订合同后预交了两个月租金96000元以及96000万元履约保证金和100000元押金即可。但一审法院忽略了上诉人保存经营之物和资料的房屋被被上诉人锁上的事实，再让上诉人提供被上诉人已经自认的收到2208000元租金的相关支付凭证，是明知上诉人不能为而让上诉人必须为。徐世萍辩称，1、合同约定房屋建筑面积约200平方米，上诉人使用四年，期间没有提出异议，且按合同约定支付房租。因此，每月房租多少元，不是按房屋平方米计算租金的。2、上诉人认为合同在履行期内对租金进行了变更，但其并未提供证据证明，答辩人也不予认可。3、合同约定到期后，上诉人有5天的搬离时间，但上诉人直到2015年8月14日才腾空该房屋，这时再扣除搬离时间是错误的，而一审法院认定的扣除时间是合理的。4、关于房屋租金问题，上诉人反诉中提出要求返还96000元和87200元，一审法院予以驳回是正确的。因为96000元已经充抵房租，上诉人拖欠房租共172800元，扣除100000元，还拖欠72800元，因此96000元和87200元均不应退还。一审法院认定答辩人2015年13日锁门是错误的。一审法院认定基本事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。徐世萍向一审法院起诉请求：1、判令王国新支付拖欠租金72800元和合同到期后占用商铺期间的使用费155628元，以及违约金54600元（以后的另计）；2、判令王国新支付徐世萍为其垫付的中央空调使用费、物业费、电费合计11728元；3、诉讼费用由王国新承担。王国新反诉请求：1、判令徐世萍退还履约保证金96000元；2、判令徐世萍退还押金100000元；3、由徐世萍承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月22日，徐世萍（甲方）与王国新（乙方）签订《房屋场地租赁合同》一份，约定徐世萍将位于平顶山市黄金海岸4号楼一层A103号商铺，建筑面积200平方米租赁给王国新用于经营。合同第三条约定：租期4年，自2011年6月1日起至2015年5月31日止。合同第四条是关于租金的约定：第一年、第二年月租金48000元，第三年、第四年递增15%，月租金55200元。合同第五条是关于履约保证金及付款方式的约定：1、租金采取按月支付的方式，乙方应在本合同签订的同时，向甲方一次性支付房屋、场地履约保证金96000元，当月场地租金48000元，共计192000元。2、乙方第二次交付租金的时间为2011年8月5日之前，乙方应在每个月5日前，采取现金方式一次性支付给甲方当月租金，乙方不得以任何方式和理由拖欠租金。3、房屋、场地履约保证金在租赁期间不计利息，在本合同终止和解除后3个月内如乙方全面履行了合同义务，则甲方收取的全额归还乙方。合同第六条第一项约定：租赁期间内，与该房屋、场地有关的水、电、热气、煤气等有关项目配套由乙方自行办理，甲方予以协助，费用由乙方承担。合同第七条约定：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方应将该房屋、场地退还甲方，乙方应在租赁期满后5天内搬离。合同第十二条第一项约定：乙方未按合同约定逾期交付租金的，按拖欠金额日1%的标准向甲方支付违约金，直至乙方清偿所有欠交租金之日止。合同下面附有补充协议，其中第2条约定：在合同期内，乙方如有变动本合同的约定内容，需经甲方同意后，方可进行。合同签订后，徐世萍将房屋交付给王国新使用，王国新向徐世萍预交两个月租金96000元并支付履约保证金96000元。后王国新又向徐世萍交押金100000元。第一、第二年的租金，王国新已支付完毕。以上事实双方无争议。第三、第四年的租金，徐世萍认为王国新欠交应递增部分，王国新称双方已口头约定不再递增，由此产生纠纷。另查明：1、关于王国新已付租金数额，双方认可为2208000元，此数字不含96000元的履约保证金及100000元的押金。王国新辩称徐世萍认可的收到其租金2208000元，不含其向徐世萍预交两个月租金96000元，徐世萍称该2208000元已包含王国新预交的两个月租金96000元。2、涉案房屋系徐世萍从河南莱福时代百货有限公司处承租而来。徐世萍与河南莱福时代百货有限公司签订的租赁合同中显示商铺的经营面积是400平方米。徐世萍与王国新商定由徐世萍转租给王国新一半。王国新称其在装修时发现面积不够，遂与徐世萍交涉。3、徐世萍与河南莱福时代百货有限公司签订的租赁合同中显示物业管理费为每月每平方米10元，每月共计4000元。徐世萍与王国新商定，王国新每月承担2000元，交到徐世萍处，由徐世萍统一交给河南莱福时代百货有限公司。王国新已交到2015年4月底，2015年5月1日之后的未交。4、商铺的空调电费也是由徐世萍和王国新均摊，由徐世萍统一向河南莱福时代百货有限公司交纳。王国新已交到2015年4月底，2015年5月1日之后的未交。王国新庭审中认可每月交空调电费约1000元。照明电费，徐世萍与王国新各交各的。5、2015年6月13日，徐世萍与王国新因房租发生纠纷，王国新方报警。王国新称，徐世萍锁了商铺的门，使其之后无法营业。徐世萍认可锁门，但称110的警察来之前就打开了。6、2015年8月14日，徐世萍的丈夫向平顶山市公安局中兴路分局报案，称“怀疑租客王国新找开锁公司，打开房门拿走该批衣服”（租客商铺内存有一批衣服）。7、徐世萍提供平顶山市公安局中兴路分局治安管理服务大队《接处境证明》一份，内容：“2015年6月13日9时29分，我中兴路分局接市局110指令：平顶山市体育路黄金海岸下边纠纷。到现场后，经了解王国新与房东徐世平因租赁的商铺（位于平顶山市××区文化宫东门海澜之家北侧）因房租问题发生纠纷，经我分局协调后，由双方自行协调解决。但随后王国新一直未能把商铺交还给徐世平，中间我分局也帮双方多次协调，到2015年8月14日王国新把商铺货物拉走，2015年8月15日徐世平正式接手商铺。”该证明加盖有平顶山市公安局中兴路分局治安管理服务大队印章，但未有负责人及制作材料的人员签名或盖章。庭审时，王国新认为该证明中“经我分局协调后……”之后部分内容虚假。8、王国新提交的河南莱福时代百货有限公司营运部的电费通知单显示：茵佳妮（王国新开办的店）2015年3月、4月、5月、6月、7月、8月的电费分别为2927.80元、2700.30元、2904.10元、1186.90元、137.50元、0元。9、徐世萍在仲裁庭审时陈述2015年6月13日其锁过争议房屋的门，并陈述110来之前就打开了。10、王国新提供其与徐世萍之间的电话录音显示徐世萍说话：“我锁你哩门，这只是一个开始”。11、王国新提供收条两份，用以证明其在后两年一直是按每两月交纳96000元租金来履行的。其中一份收条（简称收条一）内容为“今收到茵佳妮交来费用96000元，金秀梅（代徐世萍），2014年10月11日”。另一份收条（简称收条二）内容为“今收到王国新现金96000元，注茵佳妮房租，收款徐世萍，2014年6月13日”。徐世萍对该两份收条均不认可，称其不认识收条一中的金秀梅，并称收条二不是其本人所写且系伪造。双方对收条二均不申请鉴定。一审法院认为，一、徐世萍从河南莱福时代百货有限公司租赁房屋后，将其中的一部分转租给王国新，履行期间未见河南莱福时代百货有限公司对徐世萍的转租行为提出异议，且河南莱福时代百货有限公司直接收取了王国新的照明电费，徐世萍与王国新之间签订的房屋场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，系有效合同。二、关于双方是否变更合同约定的第三、第四年租金的问题。双方的合同明确约定第三年、第四年租金递增15%，月租金为55200元。王国新主张双方已口头变更了第三、第四年的租金，不再递增，仍按月租金48000元执行。对此，徐世萍予以否认。主张法律关系变更的当事人，应当对法律关系变更的基本事实承担举证证明责任，故王国新应承担举证责任。综合王国新的意见，其此主张的依据主要有两点：一是其在装修时发现租赁面积不够200平方米，遂与徐世萍沟通，徐世萍承诺后两年租金不再按照合同约定递增，仍按照每月48000元交纳；二是其称后两年一直按每月48000元交纳租金，期间徐世萍未提任何异议。对此，本院认为，王国新的此主张证据不足，不能予以采信。理由：首先，徐世萍否认双方有此口头约定。其次，王国新也未提供能够足以证明双方有此口头约定的证据。再者，王国新提供的证据不足以证实其租赁的房屋面积不符合双方约定，且王国新在其后的履行过程中也一直是按200平方米交纳物业费用的。最后，王国新称其在后两年一直按每月48000元向徐世萍交纳租金，每两个月一支付，每次支付96000元，然徐世萍陈述王国新在后两年交租金有时候多有时候少，每个月也不及时。对此，王国新应承担举证责任。但王国新除提供收条一及收条二之外，未提供其在后两年向徐世萍支付租金的其它支付凭证，如转账凭证或其它收条等。三、关于王国新主张在2015年6月13日至同年8月14日期间，徐世萍对其租赁房屋锁门的问题。2015年8月14日，徐世萍的丈夫向平顶山市公安局中兴路分局报案，称“怀疑租客王国新找开锁公司，打开房门拿走该批衣服”。王国新拿走自己所租房屋内的衣服，正常情况下，是不需要找开锁公司帮忙开门的。然而徐世萍方报案，怀疑王国新找开锁公司开门，结合2015年6月13日徐世萍锁门的事实、王国新与徐世萍之间的电话录音中“我锁你哩门，这只是一个开始”的内容、王国新所开茵佳妮店在2015年6月至8月间所用电费的事实，可以确信该期间徐世萍锁了王国新所租房屋的门具有高度的可能性。虽然徐世萍提供的平顶山市公安局中兴路分局治安管理服务大队《接处境证明》中显示2015年6月13日之后王国新一直未能把商铺交还给徐世萍，但未显示王国新在此期间是否经营的事实，进而不能否认徐世萍锁门的事实。四、关于徐世萍认可已收到王国新租金2208000元是否包含王国新预交的两个月租金96000元的问题。王国新辩称徐世萍认可的收到其租金2208000元，不含其向徐世萍预交两个月租金96000元，徐世萍称该2208000元已包含王国新预交的两个月租金96000元。对此，王国新应提供证据证明其主张。但王国新提供的证据除能够证实其在合同初期向徐世萍支付96000元的两个月预交租金外，没有提供该2208000元的相关支付凭证。故应认定该2208000元已包含王国新向徐世萍预交的两个月租金96000元。五、关于徐世萍要求王国新支付拖欠租金72800元及其违约金54600元的诉讼请求。根据上述意见，四年租期内，王国新应支付徐世萍租金共计2476800元（其中2011年6月1日至2013年5月31日期间每月按48000元计算，2013年6月1日至2015年5月31日期间每月按55200元计算），扣除王国新已付租金2208000元，再扣除履约保证金96000元及押金100000元，王国新实欠徐世萍租金72800元。王国新未按约定向徐世萍支付租金，应承担违约责任。但徐世萍要求的违约金过高，应适当减少，结合案情，本院酌定6800元为宜。故对徐世萍要求王国新支付租金72800元的诉讼请求，予以支持；对其要求王国新支付违约金的诉讼请求，予以支持6800元。六、关于徐世萍要求王国新支付合同到期后占用商铺期间的使用费155628元的诉讼请求。合同到期后，王国新继续使用房屋，应向徐世萍支付占用期间的使用费，但2015年6月13日之后的使用费，因徐世萍锁门，王国新无法营业，不应支付。故应仅支持徐世萍要求的2015年6月1日至6月12日期间的使用费。根据合同约定的月租金55200元，王国新应向徐世萍支付合同到期后的占用费为52200元/月÷30天×12天＝20880元。七、关于徐世萍要求王国新支付其垫付的物业费、空调电费合计11728元的诉讼请求。该两项费用王国新已交到2015年4月底，2015年5月1日至同年6月12日之间的，王国新应向徐世萍交纳。物业管理费每月2000元，王国新还应向徐世萍交2015年5月1日至同年6月12日之间的物业管理费2800元（2000÷30×12＋2000）。空调电费每月酌定1000元，王国新还应向徐世萍交2015年5月1日至同年6月12日之间的空调电费1400元（1000÷30×12﹢1000）。以上两项共计4200元，对徐世萍要求的超出4200元的部分不予支持。八、关于王国新要求徐世萍退还履约保证金96000元及押金100000元的诉讼请求。综上，因该两项款项已冲抵其欠徐世萍的租金，且徐世萍的本诉中在计算租金时也已将该两项款项冲抵租金，故对王国新的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款规定，判决：一、王国新应于本判决生效之日起十日内支付徐世萍租金72800元及其违约金6800元、占用费20880元、物业费及空调费4200元，共计104680元。二、驳回徐世萍的其它诉讼请求。三、驳回王国新的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5721元，由徐世萍负担3328元，王国新负担2393元。反诉费2110元，由王国新负担。二审中，当事人没有提交新证据。庭审时，王国新申请本法院对涉案房屋面积进行现场核查。本案二审查明案件事实与一审认定相一致，本院依法予以确认。本院认为，本案所签合同是当事人真实意思表示，亦不违反法律法规，为有效合同，双方均应按约履行。合同中并未明确房屋租金是根据商铺面积计算后所确定，王国新在租赁时也已现场查看了商铺的位置、结构等基本状况，因此可以确认，房屋租金的约定与建筑面积200平方米的合同内容不存在因果关系。同理，王国新申请现场核查商铺面积与本案实体处理没有实质关联，本院不予支持。双方所签补充协议约定，在合同期内，王国新如有变动合同的约定内容，需经徐世萍同意后方可进行。王国新称因商铺面积不足200平方米，对第三年、第四年的租金不递增，仍按以前的月租金48000元支付是经徐世萍同意的，但王国新并未充分有效的举证证明，本案一、二审中徐世萍也均予否认，据此对王国新上述所称不予采信。关于合同约定的租金期满后5日内搬离，该时间是否应支付费用问题。经查，尽管合同中并无相关的明确约定内容，但事实上王国新未在该期间内搬离，直到2015年6月13日，该商铺一直仍由王国新占有使用，王国新已构成违约。而本案徐世萍对此主张的使用费，与王国新实际占有使用的事实相一致，该占有时间应视为合同的延续，理应以55200元/月作为基数，计算王国新实际占有使用期间的使用费。王国新反诉主张退还的96000元履约保证金及100000元押金，一审法院在徐世萍主张的租金中已予以扣除，减少了王国新应承担的相应支付义务，现王国新要求退还没有道理。综上所述，王国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6357元，由上诉人王国新负担。本判决为终审判决。审判长  张大民审判员  郭国会审判员  张姗姗二〇一七年三月十六日书记员  郭闪闪