浙江省杭州市余杭区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）杭余执异字第42号
案外人丁文相，男，1966年5月18日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区康桥镇康桥村马家桥**号。
案外人陈玉花，女，1967年6月22日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区康桥镇康桥村马家桥**号。
申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州分行，住所地：浙江省杭州市钱江新城市民街98号尊宝大厦一楼、六至十八层及三十六层。
代表人：方舟，该分行行长。
委托代理人：朱宇亮、孙洁，浙江金道律师事务所律师。
被执行人李秀珍，女，1972年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市城东街道寀卢村*****号。
被执行人卢向中，男，1969年7月11日出生，汉族，住浙江省东阳市城东街道寀卢村*****号。
本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州分行（以下简称民生银行杭州分行）与被执行人李秀珍、卢向中申请实现担保物权纠纷一案中，案外人丁文相、陈玉花要求法院确认和保护其对法院拍卖、变卖的位于杭州市余杭区中泰乡桃花源风禾村58号房产（所有权证号：余房权证中移字第090600**号，建筑面积：431.33平方米）（以下简称案涉房屋）享有的租赁权，并提出书面异议。本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。
案外人丁文相、陈玉花称：2010年6月18日，丁文相、陈玉花与李秀珍、卢向中签订《房屋租赁合同》，向李秀珍、卢向中租赁案涉房屋，租赁期限从2010年6月18日至2020年6月17日止，年租金为60万元，因李秀珍、卢向中尚有大量欠款未与丁文相结清，故丁文相、陈玉花所需支付的案涉房屋的租金从该欠款中抵扣。该《房屋租赁合同》签订后，丁文相、陈玉花即实际占有了案涉房屋，并对案涉房屋进行了部分装修，缴纳案涉房屋的物业费至今。丁文相、陈玉花签订租赁合同、实际占有案涉房屋的时间均早于本案抵押权的设定和法院的查封时间，故要求法院确认和保护丁文相、陈玉花对案涉房屋享有的租赁权。为证明自己的主张，丁文相、陈玉花向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》一份；2、银行账户交易明细（共2页）一份；3、绿城物业服务集团有限公司余杭分公司桃花源（南区）物业服务中心出具的证明和费用明细各一份及案涉房屋物业费等费用缴纳票据2张。
申请执行人民生银行杭州分行答辩称：李秀珍、卢向中用案涉房屋向银行抵押借款时，曾向银行保证案涉房屋上不存在租赁关系，银行工作人员也曾去案涉房屋现场核查，案涉房屋确无人居住。2015年8月29日，执行人员与民生银行杭州分行代理人前去案涉房屋查勘现场时，案涉房屋的物管人员表示案涉房屋是抵债给丁文相与陈文花的，现由丁文相、陈文花居住。执行人员与陈玉花联系时，陈玉花也表示案涉房屋系抵债房产，并同意腾退案涉房屋。但直至2015年10月中旬，丁文相、陈玉花既不腾退，也未向法院提出异议，有悖常理。陈玉花在法院做笔录时，否认了案涉房屋用于抵债的说法，改口为案涉房屋存在租赁关系，意图以租赁关系对抗法院执行行为。且陈玉花在笔录中所说的“其向李秀珍、卢向中缴纳房租并提供付款凭证的”说法与租赁合同第四条“租金的支付期限与方式，从出租人向承租人的借款中抵扣”存在矛盾。即使案涉房屋上存在租赁关系，也不排除在租赁过程中，丁文相、陈玉花在借款归还无望的情况下要求李秀珍、卢向中将案涉房屋以抵债的形式转让给他们，同时，考虑李秀珍、卢向中融资的需要，而未变更案涉房屋权属以让李秀珍、卢向中进行融资。即使认定案涉房屋上的租赁合同合法有效，租赁合同中也存在对于拖欠租金、费用的约定，可以推断出李秀珍、卢向中所欠丁文相款项存在不确定性，可能低于600万元，租金的抵扣可以理解为逐年抵扣。综上，民生银行杭州分行认为房屋租赁合同不应当被认定为合法有效，如该房屋租赁合同被认定有效，则案涉房屋被拍卖处置完毕后，丁文相、陈玉花应当按照租赁合同的约定向案涉房屋的买受人每年支付租金60万元。为证明自己的主张，民生银行杭州分行向本院提交了如下证据：1、李秀珍、卢向中出具的保证书一份；2、民生银行杭州分行贷款审核人员的情况说明一份；3、案涉房屋房产证复印件一份；4、案涉房屋的照片复印件一组（共计13张）。
被执行人李秀珍答辩称：李秀珍、卢向中向银行出具的无出租承诺是真实的，案涉房屋上确实不存在租赁关系。因丁文相与卢向中多年来存在相互担保借款及资金拆借情况，到目前为止，卢向中仍然欠丁文相款项，为了保障丁文相的债权，李秀珍、卢向中与丁文相、陈文花于2015年7月份签订《房屋租赁合同》，因案涉房屋的价值远大于银行抵押债权，故李秀珍、卢向中的真实意思是清偿银行抵押债权后的余值优先用于清偿丁文相的债权。被执行人李秀珍未向本院提交证据。
被执行人卢向中未作答辩，也未向本院提交证据。
经审查查明，2014年4月21日，民生银行杭州分行与杭州裕鸿埠贸易有限公司（以下简称裕鸿埠公司）签订《综合授信协议》一份，约定在1200万元的最高授信额度内向裕鸿埠公司发放贷款，李秀珍、卢向中自愿以其合法所有的案涉房屋为上述《综合授信协议》项下的主债务本金最高限额1200万元内和其他应付款项（包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用和所有其他应付合理费用）提供抵押担保，并于次日办理了抵押登记手续。2014年4月24日，民生银行杭州分行将借款1200万元出借给裕鸿埠公司。因裕鸿埠公司未按约支付借款本金及相应利息，民生银行杭州分行于2015年5月11日向本院提出实现担保物权的申请，2015年6月8日，本院作出（2015）杭余商特字第35号民事裁定书，裁定准予对李秀珍、卢向中提供的抵押物即案涉房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，民生银行杭州分行对变价后所得款项对借款本金1200万元、利息161174.62元、罚息36945.76元（暂计至2015年3月21日，自2015年3月22日起至本息付清日止的利罚息以12161174.62元为基数、按编号为公借贷字第ZH1400000067030号《流动资金贷款借款合同》约定的利率另计）优先受偿。根据民生银行杭州分行的申请，本院于2015年7月24日立案执行，执行案号为（2015）杭余执民字第4942号。案涉房屋被杭州市江干区人民法院于2015年5月5日以（2015）杭江商初字第924-1号裁定在先查封，本院于2015年8月11日作出（2015）杭余执民字第4942号执行裁定书，轮候查封了案涉房屋，并函请杭州市江干区人民法院将案涉房屋处置权移交本院，2015年9月7日，杭州市江干区人民法院函复本院将案涉房屋处置权移交本院。
另查明，李秀珍、卢向中作为出租人与丁文相、陈玉花作为承租人曾签订落款时间为2010年6月18日的《房屋租赁合同》一份，合同约定：李秀珍、卢向中将案涉房屋租赁给丁文相、陈玉花，租赁期从2010年6月18日至2020年6月17日，年租金为60万元，租金从出租人向承租人的借款中抵扣，并约定承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上或者承租人所欠各项费用达（大写）壹万元以上，出租人有权解除该合同。该《房屋租赁合同》签订后，丁文相、陈玉花即实际占有了案涉房屋，并缴纳了案涉房屋的物业费等相关费用。
再查明，李秀珍、卢向中曾于2014年4月21日向民生银行杭州分行书面保证案涉房屋上现不存在租赁关系。
本院认为，尽管案涉房屋的《房屋租赁合同》签订的落款时间早于案涉房屋抵押、查封时间，且丁文相、陈玉花在抵押、查封前已占有案涉房屋至今，但依据《房屋租赁合同》第四条“租金的支付期限与方式：从出租人向承租人的借款中抵扣”可知，该《房屋租赁合同》名为租赁实为房屋使用权抵债，本院对该《房屋租赁合同》的真实性不予认可，丁文相、陈玉花要求本院确认和保护其对案涉房屋享有的租赁权的异议要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人丁文相、陈玉花的异议。
如不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
本裁定送达即发生法律效力。
审 判 长 翟正海
审 判 员 任新华
人民陪审员 唐少鹏
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 史玲玲