广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初560号原告：台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社。地址：台山市台城台城街道办事处城西村长盛村。法定代表人：黄活深，该社理事长。委托诉讼代理人：卫池顺、关毅辉，台山市台城街道法律服务所法律工作者。被告：潘玉燕，女，1976年1月3日出生，汉族，广东省台山市人，住台山市。原告台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社（以下简称“城西村长盛经济合作社”）诉被告潘玉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城西村长盛经济合作社的委托诉讼代理人关毅辉到庭参加诉讼，被告潘玉燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城西村长盛经济合作社向本院提出诉讼请求：1.解除城西村长盛经济合作社与潘玉燕签订的《租赁铺位合同书》；2.潘玉燕返还租赁铺位；3.潘玉燕支付2014年11月至2016年1月租金（暂计至2016年1月，实计至潘玉燕返还铺位之日）；4.潘玉燕支付城西村长盛经济合作社垫付的水电费403.66元（暂计至2015年12月，实计至潘玉燕返还铺位之日）；5.潘玉燕支付迟延租金的违约金（按实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率四倍计算，实际至潘玉燕履行完毕之日）；6.本案诉讼费由潘玉燕负担。事实和理由：城西村长盛经济合作社与潘玉燕于2013年6月10日签订了一份《租赁铺位合同书》，合同约定：1.租赁地点为台山市××城台××4-8卡铺位（即台城台狄路33号104-108房），租赁期限从2013年6月1日至2018年5月31日止；2.每月租金2200元，每月10日前付清当月租金，在签订本合同时潘玉燕支付5000元作为租赁铺位的合同保证金；3.潘玉燕承租经营期间一切日常开支、工人工资、税费等开支由其自行负责；4.如潘玉燕违约不按时支付租金，按潘玉燕实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率按四倍计收违约金，如潘玉燕拖欠租金时间超过二个月或违反本合同条款的，城西村长盛经济合作社有权单方终止合同，没收合同保证金和收回出租铺位；同时并依法将潘玉燕租赁期间添置所有的固定财产和货物拍卖偿还其所欠租金，另赔偿因违约造成的经济损失。潘玉燕自2014年11年至今没有支付租金及部分水电费，截至2016年1月，其共欠租金33000元及水电费403.66元，共33403.66元。经多次催收无果，现诉至法院。城西村长盛经济合作社就其主张提供证据如下：1.《广东省农村集体经济组织证明书》，证明主体资格；2.《房地产权证》，证明涉案铺位的权属情况；3.《租赁铺位合同书》，证明双方的租赁关系以及约定的各项条款；4.《广东省江门市国家税务局通用机打发票发票联》四张，证明城西村长盛经济合作社代潘玉燕缴交水电费；5.短信，证明城西村长盛经济合作社多次向潘玉燕追讨所欠租金，而潘玉燕均以各种理由不予支付。被告潘玉燕未作答辩。经审理查明，城西村长盛经济合作社与潘玉燕于2013年6月10日签订《租赁铺位合同书》，约定城西村长盛经济合作社将坐落于台山市××城台××4-8卡铺（建筑面积230㎡）出租给潘玉燕，租赁期限自2013年6月1日至2018年5月31日止共五年，每月租金为2200元，合同签订时，潘玉燕向城西村长盛经济合作社支付5000元作为租赁铺位的合同保证金。在租赁期间，潘玉燕于当月10日前将当月租金交清。潘玉燕承租经营期间的一切日常开支、债权债务、税费、工人工资等开支和经济、法律责任由潘玉燕承担。如潘玉燕违约，不按时支付租金，按其实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率按四倍计收违约金，如潘玉燕拖欠租金时间超过二个月或违反合同条款的，城西村长盛经济合作社有权单方终止合同，并没收合同保证金、收回出租铺位，还赔偿因违约而造成城西村长盛经济合作社的经济损失。合同签订后，城西村长盛经济合作社即将涉案房屋交付潘玉燕使用，自2014年11月至2016年1月，潘玉燕共拖欠租金33000元及城西村长盛经济合作社代为垫付的水电费403.66元。经城西村长盛经济合作社多次催收无果，现诉至法院。上述事实，有当事人的陈述、《房地产权证》、《租赁铺位合同书》、《广东省江门市国家税务局通用机打发票发票联》四张及短信等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。城西村长盛经济合作社与潘玉燕签订的《租赁铺位合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。潘玉燕没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，经催告后，潘玉燕在合理期限内仍未支付租金的行为符合合同法定解除情形，城西村长盛经济合作社请求解除《租赁铺位合同书》符合法律规定，予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，城西村长盛经济合作社请求潘玉燕返还房屋并要求其支付2014年11月至2016年1月的租金33000元及水电费403.66元，有事实根据和法律依据，予以支持。合同解除后潘玉燕占用房屋所产生的费用应属合同解除后的损失，城西村长盛经济合作社可待损失确定后另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，判断合同约定的违约金是否过分高于造成的损失，应以该违约金是否超过所造成损失的30％作为衡量标准。具体到本案，潘玉燕没有履行合同义务造成城西村长盛经济合作社的损失应是潘玉燕占用租金的利息损失，城西村长盛经济合作社请求利息按人民银行同期贷款利率四倍计算过高，本院依法将本案利息的计付利率标准调整为中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％。潘玉燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应予缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社与被告潘玉燕签订的《租赁铺位合同书》。二、被告潘玉燕应自本判决生效之日起十五日内向原告台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社返还坐落于台山市台城台狄路33号第4-8卡铺（建筑面积230㎡）。三、被告潘玉燕应自本判决生效之日起十五日内向原告台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社支付水电费403.66元、租金33000元及逾期违约金（2014年11月至2016年1月每月分别以2200元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从当月10日起计至本判决确定的付款日止）.四、驳回原告台山市台城街道办事处城西村长盛经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费835元，由被告潘玉燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈一飞人民陪审员  袁艳姿人民陪审员  陈 青二〇一六年九月二十日书 记 员  容艳兰