山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4937号
上诉人（原审原告）：李钢，男，1966年2月27日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：济南浩信易居房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘艳，执行董事。
委托代理人：刘怀勇，山东安航律师事务所律师。
委托代理人：岳燕静，山东安航律师事务所律师。
上诉人李钢因与被上诉人济南浩信易居房地产经纪有限公司（以下简称浩信易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李钢上诉请求：依法撤销济南市天桥区人民法院(2016)鲁0105民初2411号民事判决。事实和理由：1、根据合同第23条，被上诉人浩信易居公司长期不交房钱和提前退房，应支付违约金（全年房租的10%）；2、因租期两年，上诉人李钢同意被上诉人浩信易居公司少交付一个月的房钱，现在只租九个月就要求退房，要求补交免租期一个月的房租。3、租房时配备的物品全部退还，有合同为证。
浩信易居公司辩称：1、对于支付违约金，被上诉人浩信易居公司没有提前退房，是上诉人李钢未经被上诉人浩信易居公司同意提前收回房屋，双方的合同并未解除，故被上诉人浩信易居公司不应支付提前退房的违约金；2、关于免租期的问题，免租期一个月是双方在合同中的约定，故被上诉人浩信易居公司不应补交免租期内的租金；3、关于物品退还的问题，由于上诉人李钢多次换锁，房屋钥匙已无返还意义，水电充值卡目前也不在被上诉人浩信易居公司手中，上诉人李钢已从被上诉人浩信易居公司的租户手中强行取走，且强行把被上诉人浩信易居公司的租户赶出涉案房屋。因此请求判决驳回上诉人李钢的上诉请求。
李钢向一审法院起诉请求：判令浩信易居公司：1、支付提前退房违约金2181.6元，补交免租期一个月租金1818元、滞纳金1090.8元，共计5080.4元；2、归还李钢各门锁钥匙及水电充值卡，如无法归还，照价赔偿400元；诉讼费由浩信易居公司承担。
一审法院认定事实：2014年10月19日，李钢、浩信易居公司签订房屋委托合同一份，合同主要内容为：委托人李钢(甲方)委托受托人浩信易居公司(乙方)全权代理出租位于济南市市中区经纬嘉园原12号楼2单元3104室两室两厅房屋；委托期限自2014年10月25日至2016年10月24日，共计24个月；委托租金为1818元／月；免租期为30天；付款方式为每季度按期支付，首次付款时间2014年11月1日即合同生效后的每月l日将相应的月份的房租打入甲方自行办理的账户内；相关费用水、电、燃气费、物业费、供暖费由乙方承担。同时双方还约定，甲方在合同生效后逾期交房的，每逾期一天，须向乙方支付年租金的1％作为违约金，如乙方逾期支付房租的，10个工作日内，每逾期一天须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金，但滞纳金的最高额不超过房屋年租金的5％。同日，李钢向浩信易居公司出具出租房屋授权委托书一份，该委托书载明，委托方为李钢，受托方为浩信易居公司，委托方自愿将坐落于济南市市中区经纬嘉园原12号楼2单元3104室两室两厅房屋出租事宜全权委托于受托方，以受托方的名义代理出租该物业并行驶出租代理权、与承租人签署承租合同并收取租金。李钢于当日向浩信易居公司交付了上述房屋钥匙(装修钥匙)，双方并对室内设施和电卡、水卡及燃气状况等进行交接。后浩信易居公司于2014年11月1日向李钢支付了2014年11月25日至2015年1月24日的房租，共计3838元。
后因浩信易居公司未按约定交纳2015年1月25日至4月24日的租金5454元，李钢诉至济南市市中区人民法院，要求浩信易居公司支付租金5454元、物业费618元、水电燃气费690元、违约金1090.8元(以全年租金21816元的5％计算)，济南市市中区人民法院经审理，于2015年6月8日作出(2015)市商初字第681号民事判决书，认为李钢、浩信易居公司之间存在房屋租赁关系，双方均应按照约定全面履行各自的义务，截至该判决作出时浩信易居公司未向李钢交付涉案房屋及房屋钥匙，李钢的各项诉讼请求证据充分，故该院判决浩信易居公司向李钢支付2015年1月25日至4月24日的房屋租金5454元、违约金1090.8元(月租金1818元×12个月×5％)、物业费618元、水电燃气费690元。现(2015)市商初字第681号民事判决书已经发生法律效力。
后浩信易居公司继续占有使用该涉案房屋，一直未向李钢交付房屋及房屋钥匙，亦未支付2015年4月25日之后的租金，李钢自认浩信易居公司于2015年9月12日电话通知其收回房屋，当日李钢换锁并自行收回房屋。后李钢于2016年1月7日诉至一审法院，要求浩信易居公司支付2015年4月25日至10月24日两个季度的房屋租金10908元、两个季度的滞纳金2181.6元(1090.8元×2)、物业费675元、两次换锁费用400元。一审法院于2016年3月2日做出(2016)鲁0l05民初l80号民事判决，判令浩信易居公司向李钢支付自2015年4月25日至9月12日的租金8302.2元、该两个季度的滞纳金2181.6元、物业费507元。后浩信易居公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院于2016年6月15日判决驳回上诉，维持原判。
现李钢再次诉至法院，认为浩信易居公司长期拖欠租金，导致合同提前解除，故要求浩信易居公司支付提前退房违约金2181.6元，并补交免租期一个月的租金1818元及相应的滞纳金1090.8元，归还各门锁钥匙及水电充值卡。浩信易居公司不认可李钢的主张，认为：生效的判决书已经判决其支付相应的租金及滞纳金，其没有提出提前解除合同，是李钢数次换锁、强行赶走浩信易居公司的租户，并自行收回房屋，故浩信易居公司不应支付提前退房违约金；关于免租期是合同中的明确约定，浩信易居公司违约逾期支付租金，承担的是违约责任，与免租期无关，故浩信易居公司亦不应支付免租期的租金及相应的滞纳金；关于钥匙及水电充值卡，认为李钢已经数次更换门锁，故没有返还钥匙的必要，水电充值卡已被李钢从浩信易居公司租户手中强行取走，浩信易居公司无法返还。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。李钢与浩信易居公司之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行中双方产生纠纷，李钢于2015年9月12日换锁并自行收回房屋，浩信易居公司未提出异议，视为双方协商一致解除了双方的房屋租赁合同，现其要求浩信易居公司支付提前退房违约金2181.6元，无合同及法律依据，一审法院不予支持。李钢要求浩信易居公司补交免租期一个月的租金1818元及相应的滞纳金1090.8元，亦无合同依据及法律依据，一审法院不予支持。李钢要求浩信易居公司归还各门锁钥匙及水电充值卡，如无法归还，照价赔偿400元，因李钢自认已经更换门锁，故其要求返还钥匙的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；关于水电充值卡，因浩信易居公司主张水电充值卡已被李钢自租户手中抢走，表明浩信易居公司已无法返还，另李钢主张的照价赔偿400元，未有相应的证据予以证实，故一审法院对其该项诉讼请求亦不予支持。综上，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：驳回李钢的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李钢负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，上诉人李钢与被上诉人浩信易居公司约定，租赁合同付款方式：为每季度按期支付，首次付款时间2014年11月1日即合同生效后的每月1日将相应的月份的房租打入甲方自行办理的账户内。2015年1月1日被上诉人浩信易居公司未按期支付2015年1月25日至4月24日的房租，上诉人李钢催交无果后提起诉讼，济南市市中区人民法院(2015)市商初字第681号民事判决予以支持，判决被上诉人浩信易居公司支付违约金。此后，被上诉人浩信易居公司经催告其仍未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人可以解除合同。故，被上诉人浩信易居公司已构成根本违约，上诉人李钢主张其赔偿合同解除违约金符合法律规定，本院予以支持。按照双方房屋委托合同第二十三条约定“乙方在甲方无任何违约行为的情形下提前解约的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方房屋年租金的10%作为违约金。”故，被上诉人浩信易居公司应支付上诉人李钢不超过房屋年租金的10%为违约金，即2181.6元。上诉人李钢以提前解除合同为由，要求被上诉人浩信易居公司补交免租期一个月的租金及相应的滞纳金，因双方合同已约定了提前解约的违约金，且本院已予支持，故对该主张本院不予支持。上诉人李钢主张返还水电充值卡、钥匙，因其已更换水电充值卡和钥匙，已无返还价值。其主张赔偿水电充值卡及门锁钥匙400元，没有证据证实，一审法院对其该项诉讼请求不予支持并无不当。
综上所述，上诉人李钢的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初2411号民事判决；
二、被上诉人济南浩信易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人李钢支付违约金2181.6元；
三、驳回上诉人李钢的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，由上诉人李钢负担15元，由被上诉人济南浩信易居房地产经纪有限公司负担10元。二审案件受理费50元，由上诉人李钢负担30元，由被上诉人济南浩信易居房地产经纪有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 孟繁荣
二〇一六年十月十八日
书记员 吴颖颖