南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0102执异17号
异议人（案外人）南京豪太传奇装饰工程有限公司，住所地在南京市浦口区大桥北路1号华侨银座1单元1802室。
法定代表人吴子豪，该公司总经理。
委托代理人庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
申请执行人中国东方资产管理公司南京办事处，住所地在南京市洪武路29号。
负责人于家钦，该办事处总经理。
委托代理人陈媛媛，江苏观度律师事务所律师。
委托代理人奚星，江苏观度律师事务所律师。
被执行人陈惠华，女，1976年7月20日出生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人杨儒意，男，1976年6月18日出生，汉族，住南京市玄武区。
被执行人南京惠华建材装饰有限公司，住所地在南京市鼓楼区建宁路8号玉桥国际公寓8室。
法定代表人陈惠华。
中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产管理公司）申请执行陈惠华、杨儒意、南京惠华建材装饰有限公司（以下简称惠华公司）借款合同纠纷一案，本院立案受理后，因被执行人未履行生效法律文书确定的付款义务，本院于2015年11月13日作出（2015）玄执字第1802号执行公告，本院将拍卖被执行人杨儒意名下位于南京市浦口区XX房屋（以下简称华侨城房屋），以清偿债务。现责令上述房屋内所居住、使用人员于2015年11月19日迁出房屋，并将房屋内物品全部清空，否则视为自动放弃。逾期不履行，本院将依法强制执行。现案外人南京豪太传奇装饰工程有限公司（以下简称南京豪太公司）向本院提出执行异议，本院依法进行审查，现已审查终结。
异议人南京豪太公司异议称，异议人自2012年6月起一直租住、使用华侨城房屋，由于时间久远，2012年的合同现已找不到。2014年2月1日，异议人与陈惠华、杨儒意延续2012年的房屋租赁合同，再次签订《租赁合同》，约定由异议人租用涉案房屋，房屋面积437平方米，租赁期限为2014年2月1日至2029年1月31日，租金为每年10万元，合同签订后，异议人一直按约缴纳租金，并实际占有、使用上述房屋。现法院因东方资产管理公司申请执行杨儒意等人借款合同纠纷一案，将拍卖杨儒意名下华侨城房屋，并责令房屋内居住、使用人员迁出房屋、清空物品，因异议人与杨儒意、陈惠华之间就涉案房屋有合法的租赁关系，异议人有权继续使用涉案房屋，法院的清空、拍卖行为势必会影响到异议人对涉案房屋的使用权，故请求法院撤销2015年11月13日作出（2015）玄执字第1802号执行公告中责令房屋内所居住、使用人员迁出房屋，并将房屋内物品全部清空的执行措施。
申请执行人东方资产管理公司辩称，异议人对华侨城房屋不享有合法的租赁权，且即使租赁关系成立，异议人提交的租赁合同签订日期晚于我公司抵押权的设立日期，根据相关法律规定，异议人享有的租赁权不能对抗申请执行人的抵押权，异议人应按照执行公告的要求清空房屋，异议人的异议请求不能成立，请求法院予以驳回。
本案的争议焦点为：异议人南京豪太公司与杨儒意、陈惠华之间有无合法的租赁关系？租赁关系什么时候成立？
关于争议焦点：异议人向本院提交下列证据：1、租赁合同一份，证明2014年2月1日，异议人和杨儒意、陈惠华就华侨城房屋续签了租赁合同，租赁期限为2014年2月1日起至2029年1月31日，租金每年10万元，每半年第一个月的5日交付；2、收据六张、银行汇款转账凭证一张、收条三张、授权委托书、证明、收条各一份，证明从2012年6月1日至今南京豪太公司按约交付租金的情况，其中2012年下半年的租金包含押金共计5.5万元支付给了陈惠华，有三张收据为证，2013年下半年的租金5万元交付给了惠华公司，2014年上半年的租金5万元交付给杨儒意授权的蒋晓航，2014年下半年至今的租金交付给了杨儒意；3、缴纳电费、物管费发票，证明从2012年6月1日至今南京豪太公司交付华侨城房屋电费、物业管理费的情况，南京豪太公司一直在使用华侨城房屋；4、照片一组，证明南京豪太公司现占有华侨城房屋的情况；5、郑静名下（系南京豪太公司法定代表人吴子豪的妻子）银行交易名下、结婚证复印件一份，证明郑静于2012年6月21日支付陈惠华30000元，其中5000元系押金，剩余25000元系房租，2012年9月17日支付陈惠华房租25000元，2013年1月支付陈惠华房租25000元，2013年3月5日支付陈惠华房租25000元，四次交易的备注中第一次为吴子豪，后三次为吴子豪房租，与异议人提供的部分收据相印证。
申请执行人东方资产管理公司质证称，对租赁合同的真实性有异议，该合同租赁期限过长、长达十五年之久，租金的约定不符合交易习惯、低于市场价格，租赁合同约定的租赁房产地址不明，且租赁合同的签订日期晚于我公司抵押权的设立日期；收据等证据材料与本案无关，没有提供银行交易明细相印证，收据上亦未载明房产地址，不能证明与涉案房屋相关，且异议人提供的部分日期在后的收据编号小于日期在前的编号，并有三份收据收款人并非杨儒意或者陈惠华，故申请执行人对收据的真实性有异议；电费、物管费的缴纳主体并非是异议人，不能达到异议人的证明目的；异议人提供的照片仅能看到“豪太装饰”四个字，不能确定真实的使用权人；对郑静名下的银行卡交易明细的真实性没有异议，但与本案不具有关联性。
申请执行人亦提供如下证据：1、福建豪太装饰设计工程有限公司南京分公司（以下简称豪太装饰南京分公司）与异议人的工商登记资料，证明两家公司的注册地均在华侨城房屋，“豪太装饰”的标志不能分辨是哪家在使用；2、同样地段同样面积房屋出租信息，证明同一段420平方米房屋市场租金价格为每月1.1万元，异议人提供的租赁合同约定的价格低于市场价格。3、杨儒意在南京分公司担任项目经理的信息，证明杨儒意和南京豪太公司关系匪浅。
异议人质证称，异议人的注册地是在华侨城房屋，豪太装饰南京分公司的注册地是否在涉案房屋，异议人不清楚，但是异议人和南京分公司均在使用涉案房屋，异议人的法定代表人吴子豪同时也是豪太装饰南京分公司的负责人；申请执行人从网上下载的房屋租金不能代表市场价格，租赁合同中约定的价格是在考虑涉案房屋实际情况的基础上与杨儒意、陈惠华约定的租金价格；杨儒意是否担任分公司项目经理与本案没有关联性。
经审查查明，东方资产管理公司诉陈惠华、杨儒意、惠华公司借款合同纠纷一案，本案在审理过程中，双方当事人自愿达成调解协议，本院于2015年7月23日作出（2015）玄商初字第779号民事调解书予以确认，内容如下：1、陈惠华应于2015年8月2日前一次性归还给东方资产管理公司借款本金4999998.85元、利息292560.99元、罚息301874.93元（截至2015年7月21日），以上合计5594434.77元。若陈惠华未能按时足额还款，东方资产管理公司可就全部未还款项申请强制执行，并自2015年7月22日起按照年利率10.35%的标准继续向陈惠华收取罚息、复利至实际清偿之日止；2、东方资产管理公司对上述债权有权对以下房产在以下限额内享有优先受偿权：浦口区XX室、XX室（他项权证号：宁房他证浦字第XXX**号）债权限额为160万，江宁开发区将军大道XX号XX室（他项权证号：宁房他证江字第XXX**号）债权限额为30万，秦淮区XXX室（他项权证号：宁房他证秦字第XXX**号）债权限额40万，浦口区XXX室、浦口区XX室、XXX室、XX室、XXX室、XXXX室、XXX室、XXXX室（他项权证号：宁房他证浦字第XXX**号）债权限额为270万；3、杨儒意、惠华公司对陈惠华的上述还款义务承担连带清偿责任；4、本案应收诉讼费减半收取为26174元、保全费5000元，合计31174元，由杨儒意、陈惠华、惠华公司负担。因杨儒意、陈惠华、惠华公司未履行付款义务，东方资产管理公司向本院申请执行，本院于2015年8月4日立案受理。
另查明，侨城XXX室（7套）房屋房屋登记在杨儒意名下，面积分别为65.15平方米、42.23平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.69平方米，均设有抵押权，抵押权人分别为中国民生银行股份有限公司南京分公司（以下简称民生银行）、鲍正，抵押权利分别为270万元、300万元，且均在诉讼过程中被本院司法查封。本案在诉讼前，东方资产管理公司受让了民生银行对陈惠华、杨儒意、惠华公司的债权，并依法取得了民生银行对三被执行人债权的抵押权。
本案在执行过程中，本院于2015年11月13日发出（2015）玄执字第1802号执行公告，告示:“……本院将拍卖被执行人杨儒意名下位于南京市浦口区XXXX室（7套）房屋，以清偿债务，现责令上述房屋内所居住、使用人员于2015年11月19日迁出房屋，并将房屋内物品全部清空，否则视为自动放弃。逾期不履行，本院将依法强制执行。……”后异议人南京豪太公司向本院提出执行异议。
以上事实，有民事调解书、执行公告、房屋租赁合同、银行交易明细、发票、照片、当事人的陈述及本院谈话笔录等为证。
本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。异议人南京豪太公司认为其与陈惠华、杨儒意就华侨城房屋自2012年6月1日起即成立了租赁关系并实际占有涉案房屋，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。关于2012年6月至2014年2月期间的租赁关系，异议人主张其自2012年6月起一直按照每年10万元租金向杨儒意、陈惠华交付房租，并提供收据、银行交易明细予以证明，但其未能提供2012年6月就涉案房屋签订的租赁合同，且根据异议人提供的证据无法认定从郑静名下银行账户支付给陈惠华的10.5万元系涉案房屋的租金，故对异议人主张2012年6月至2014年2月1日之间即与杨儒意、陈惠华存在租赁关系的主张，本院不予采纳。关于2014年2月1日至今的租赁关系，异议人提供了租赁合同、收据、银行转账凭证、照片一组等证据，证明其与杨儒意、陈惠华长达十五年的租赁关系（2014年2月1日至2029年1月31日），且一直占有、使用上述房屋，但申请执行人对租赁合同的真实性不予认可，且自2012年9月19日民生银行即对杨儒意名下涉案房屋享有抵押权，后转让给了本案申请执行人东方资产管理公司，异议人在不了解该房屋上是否存在权利瑕疵即与杨儒意、陈惠华签订超长期租赁合同，不仅有违常理，亦不符通常的交易习惯。且即使2014年2月1日起异议人与杨儒意等人之间存在真实、合法的租赁关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现因杨儒意等人不能按期还款，本院可对抵押财产即华侨城房屋进行拍卖，以清偿债务，并要求该房屋的居住、使用人限期搬出房屋，并无不当。异议人因本案的执行行为所遭受的损失的，可另行向杨儒意主张，非属本案处理范围，故异议人的异议请求，不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人南京豪太传奇装饰工程有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。
执 行 长 石顺光
执 行 员 李 杰
执 行 员 周 林
二〇一六年四月六日
见习书记员 程 艳