湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初7737号原告（反诉被告）蔡伦，男，汉族，1986年10月15日出生，住湖北省仙桃市。委托代理人朱诗虎，湖南理曜律师事务所律师。委托代理人邝达，湖南理曜律师事务所律师实习律师。被告（反诉原告）袁玉娟，女，汉族，1973年7月12日出生，住湖南省汝城县。委托代理人李幼德，湖南坚铮律师事务所律师。委托代理人杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。第三人长沙我爱我家信息科技有限公司，住所地长沙市雨花区人民东路58号新三诚大厦801、802、803房。法定代表人黄星春，系公司董事。委托代理人阳波，男，汉族，1987年10月23日出生，住湖南省南县，系该公司法务。委托代理人罗涛，男，汉族，1987年10月2日出生，住湖南省新化县，系该公司业务经理。原告（反诉被告）蔡伦诉被告（反诉原告）袁玉娟、第三人长沙我爱我家信息科技有限公司（以下简称“我爱我家公司”）房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡伦的委托代理人朱诗虎，被告（反诉原告）袁玉娟及其委托代理人李幼德、杨寨，第三人我爱我家公司的委托代理人阳波、罗涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡伦诉称：原告蔡伦与被告袁玉娟于2016年9月17日签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：MJCS1602041），该合同约定被告将坐落于的岳麓区佑母塘路799号御龙天下家园2栋2805号房屋以115万的价款出售给原告。该合同主要约定：1.约定的付款方式为：商业贷款付款或公积金贷款付款。2.原告应于过户当日支付房款48万元为本次交易的首款，定金为2万元，在支付该笔款项时转为房款，被告同意余款65万元由原告通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式，直接向被告支付。3.原、被告约定本合同签订后，银行按揭付款自贷款审批通过之日起三个工作日内，被告向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。4.原、被告未及时提供资料或不积极配合造成产权转移手续无法按合同约定时间内办理的，违约方以房屋出售价为基数按日1‰向对方支付违约金。合同签署后，原告积极履行自身合同义务，向中介方支付了佣金3.1万元，根据合同约定，在合同签订之日向被告支付了定金2万元整，并于2016年9月27日办理了银行贷款面签手续。原告各项贷款资料于2016年9月30日得到了银行贷款审批通过，并且及时通知了被告，要求其按照约定履行合同义务。按照合同约定，被告应该在银行审批通过后三个工作日内向房地产管理部门办理房屋产权转移手续。但是被告方以种种借口与各种理由推脱，并在原告多次催促提醒与中介方发函催告后，依然多次明确表示，拒绝履行其自身的合同义务。被告逾期未交付房屋，违反合同约定的行为，已经构成严重违约，该违约行为已经给原告造成了严重的经济损失。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.确认被告严重违约并判决解除合同。2.被告依照合同约定退还双倍定金4万元整。3.被告向原告支付逾期违约金32200万元（暂计从9月30日至11月1日的逾期违约金，最终金额以法院判决解除合同时间为准）。4.被告向原告支付其已承担的全部居间费用总计31500元。5.被告承担本案的所有诉讼费及律师代理费。被告（反诉原告）袁玉娟辩称：一、原告要求解除与答辩人及第三人签订的《房屋买卖居间合同》的主张错误，该合同属可撤销合同，被告主张予以撤销。二、原告要求被告双倍返还定金的主张错误，不符合客观实际情况，没有法律依据。三、原告及第三人在房屋交易过程中擅自变更公示牌确定的交易流程，且因原告不愿意承担担保公司2%的垫资费，违反既定交易流程，原告及第三人违约应承担违约责任。四、原告要求被告支付居问费用31500元的主张错误，且没有事实及法律依据，该费用应由第三人向原告返还。被告（反诉原告）袁玉娟反诉称：反诉人袁玉娟经第三人长沙我爱我家信息科技有限公司(中介公司)介绍，于2016年9月17日与被反诉人蔡伦、第三人长沙我爱我家信息科技有限公司签订一份《房屋买卖居间合同》（合同编号为MJCS1602041），合同约定反诉人将位于长沙市岳麓区佑母塘路799号钰龙天下佳园2栋2805房出卖给被反诉人，第三人向反诉人与被反诉人收取相应的居间服务费。合同签订之前，反诉人根据第三人公示的买卖交易及贷款流程图与业务人员杨安军的介绍，与被反诉人、三人明确确认根据买卖交易及贷款流程图的流程办理房屋买卖的相关于续，即首付款和银行贷款（冻结状态）到账之日办理过户手续，银行贷款在过户完成之后解冻，反诉人收取房款。但在实际履行过程中，被反诉人与第三人却违背这一约定，要求在被反诉人先给首付款，反诉人、被反诉人、第三人（中介公司）三方到银行落实贷款额度后，即要求反诉人完成过户手续，然后收取房款。第三人长沙我爱我家信息科技有限公司以公示的买卖交易及贷款流程图向反诉人介绍二手房交易于续，即反诉人收到全款（资金冻结中）之后，将房屋过户给被反诉人，过户手续完成后资金解冻，反诉人收取房款，而在实际交易过程中，要求反诉人收到首付款即办理过户手续。反诉人在被反诉人及第三人的蓄意引导下，错误的理解《房屋买卖居间合同》的部分内容意思，在违背自己真实意愿的前提下，签订了该房屋买卖合同。反诉人认为第三人在房屋买卖的交易过程中存在欺诈反诉人的行为，该份三方签订的《房屋买卖居问合同》不是反诉人的真实意思表示，属于可撤销合同。且在合同签订后，反诉人多次和被反诉人及第三人沟通解决此事的方案，但被反诉人与第三人坚持认为反诉人应当在首付款及银行贷款审批通过后即完成过户手续的办理，不愿意承担3%的垫资费而改变三方认可的交易流程程序，这明显会给反诉人带来巨大的交易风险，因此请法庭依法判决撤销反诉人与被反诉人、第三人之间签订的《房屋买卖居间合同》，并支持第三人赔偿反诉人与被反诉人相应的损失及退还居间服务费31500元的诉讼请求。综上，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1.撤销反诉人与被反诉人、第三人之间签订的合同编号为MJCS1602041的《房屋买卖居间合同》；2.第三人赔偿因欺诈反诉人致使合同撤销给反诉人及被反诉人造成的损失（违约金32200元）；3.第三人退还被反诉人居间服务费31500元；4.由被反诉人、第三人承担本案全部的诉讼费用。原告（反诉被告）蔡伦辩称：被告的反诉理由认为自己受了第三人的欺诈，是不成立的，因为第三人的行为不合乎欺诈的构成要件。《民通意见》第六十八条规定，一方当事人故意告诉对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈。由此可见，欺诈必须要有双重的故意，第一重故意，希望对方陷入错误认识，对方因此陷入错误认识，即欺诈与错误认识具有因果关系；第二重故意，必希望对方因错误而作出不真实的意思表示，对方因错误作出不真实的意思表示，即认识错误与不真实的意思表示之间具有因果关系。首先，本案中第三人的公示牌流程没有及时撤走，纯属工作疏忽，反诉人因此产生了合同上的交易流程就是公示牌上的交易流程的错误认识，这也是第三人并不希望发生的事情，第三人不存在第一重故意，也即第三人的过失与反诉人的错误认识不具有因果关系；其次，在反诉人产生错误认识（误认为合同上的付款流程与公示牌的流程一改）之后，第三人并没有引诱反诉人作出不真实的意思表示，而签下本房屋买卖合同，第三人不存在第二重故意。退一万步说，就算是第三人故意用公示的流程牌诱使反诉人产生一种错误的认识（反诉人误信合同上的付款流程与公示牌上的流程一致），反诉人并不必然因错误认识而在违背自己真实意愿的前提下，而签下本合同，本合同各条款内容明确具体，用词不含糊，没有歧义，而反诉人是一个完全民事行为能力人，理应知道本合同的内容。当反诉人发现本合同的付款流程与公示牌上的流程不一致时，反诉人完全可以提出异议，甚至拒签。再者，在合同行为中，欺诈人必因欺诈获得不正当利益。本案中，无论买卖双方采用哪种付款方式，第三人获得的居间费用都是一样的，无不正当利益。故本合同是反诉人真实意思的表现。综上，本合同是合法有效的，故请求法庭驳回反诉人的反诉请求，并判令解除此房屋买卖合同，支持被原告的各项诉讼请求。第三人我爱我家公司本反诉一并辩称：一、《房屋买卖居间合同》于各方当事人签字之时己依法成立并生效，不存在《合同法》第五十四条规定的法定撤销事由，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。从《房屋买卖居间合同》第八条第2款的内容来看，共有三种交易流程方式选择。在签订本合同时正适逢长沙市从2016年9月1日开始实施不动产统一登记制度，长沙市住房保障和房地产管理局为实施不动产统一登记，房产交易转让系统正在进行升级之中，暂不再接受具有资金监管流程的交易类型，第三人对此解释说明后，甲乙丙三方同意选择银行按揭付款（公积金贷款）自贷款审批通过之日起这种交易流程方式。虽然《房屋买卖居间合同》为第三人制定的格式合同，但是该条款的内容中并没有剥夺反诉原告选择的权利也没有免除我方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，是由合同三方协商达成一致作出的选择，对于该条款，业主在签字及审查合同时没有提出任何异议及疑问，应当视为予以理解并接受该条款约定的交易流程。相反，反诉原告不积极履行合同义务，经第三人催告后仍拒不履行义务，已构成严重违约，已达至解除条件的形成，故请求法院判决解除《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系。二、本案纠纷系因被告（反诉原告）违约行为所肇至，故因此关于原告（反诉被告）的相关损失应由被告（反诉原告）承担。三、第三人已经按照合同约定完成居间服务，被告（反诉原告）要求退还居间服务费31500元之主张，没有依据。四、本案诉讼费应由被告（反诉原告）全部承担。综上，依法驳回被告（反诉原告）的反诉请求。经审理查明：2016年9月17日，袁玉娟（甲方-出卖人）、蔡伦（乙方-买受人）及第三人我爱我家公司（丙方-居间方）签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号：MJCS1602041）。该合同约定甲方将其所有的坐落于长沙市岳麓区佑母塘路799号御龙天下家园2栋2805号房屋（建筑面积149.83㎡）以人民币115万元的价格出售给乙方。该合同约定了以下内容：“……2.乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金共计人民币20000元。3.交易税、费的承担：经甲乙双方协商，乙方承担税、费。4.居间服务费：基于丙方提供的服务，在本合同签订时，甲方一次性向丙方支付居间费11500元；乙方一次性向丙方支付居间服务费23000元；上述费用于本合同签订当日由甲乙双方向丙方支付。……第七条：房款支付的方式及期限该房屋按下列第②款方式处理：②商业贷款付款或公积金贷款付款1.乙方应于立契过户当日支付房款480000元，作为本次交易的首期款（不包含定金）。2.甲方同意余款650000元由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式直接向甲方支付。……第八条：房屋产权过户1.甲乙双方在签订本合同后七天内向丙方完整提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。2.甲乙双方确认，本合同签订后三个工作日内，向房地产管理部门申请办理房屋产权转移手续。3.甲乙双方未及时提供资料或不积极配合造成产权转移手续无法按合同约定的时间办理的，违约方以房屋出售价为基数按日千分之一向对方支付违约金。4.乙方办理银行按揭的，乙方在领取新房产证后三个工作日内办理该房屋银行贷款抵押登记手续，否则每逾期一日按房屋出售价为基数千分之一向对方支付违约金并且承担由此造成丙方及担保方的损失。……第十一条：合同解除、通知送达1.一方未按照本合同约定的期限履行合同、在本合同约定的履行条件成就时未履行合同或者拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，经守约方催告后在指定的合理期限仍未继续履行的，守约方有权单方解除合同，且守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付该房屋出售价1%的违约金，同时丙方居间服务费全部由违约方承担。违约金不足弥补全部损失（包含第三方损失的），违约方仍必须承担。同日，袁玉娟（甲方-出卖人）、蔡伦（乙方-买受人）及第三人我爱我家公司（丙方-居间方）签订了《委托代办协议》（合同编号：WDCS1602041），委托丙方将涉案房屋权属从甲方过户至乙方名下。当日，蔡伦向袁玉娟支付了定金20000元，并向第三人支付了居间服务费23000元、过户费500元；另，蔡伦还代袁玉娟向第三人支付了居间服务费8000元。上述合同签订后，蔡伦向银行申请按揭贷款手续并于2016年9月30日审批通过，蔡伦遂联系袁玉娟要求履行办理过户手续等义务，但袁玉娟以第三人改变了交易流程为由拒绝履行合同义务。后经蔡伦及第三人多次催告，袁玉娟仍不履行合同。后袁玉娟因涉案房屋交易流程问题向长沙市住房和城乡建设委员会进行了投诉，该委员会于2017年1月4日向袁玉娟致函《关于袁玉娟信访事项的答复》，内容为：“你通过厅长信箱投诉长沙我爱我家信息科技有限公司二手房交易流程实际操作与店面公示不一致问题，经我委协调，现答复如下：经调查了解，长沙市不动产登记中心成立前后，二手房交易流程存在一定变化，导致长沙我爱我家信息科技有限公司公示的二手房交易流程与长沙市不动产登记中心成立后的二手房交易实际操作流程不一致。长沙市房地产中介协会已要求长沙我爱我家信息科技有限公司及时更新公示资料。”上述事实，有到庭当事人当庭陈述，蔡伦提交并经质证的《房屋买卖居间合同》（袁玉娟也将此作为了证据提交）、《委托代办协议》、杨安军出具的《证明》、业务收据、交通银行转账记录、《收条》、银行面签审批资料、手机短息及微信截屏打印稿、履约催告函、通话录音，袁玉娟提交并经质证的手机短息及微信截屏打印稿、业务收据、《关于袁玉娟信访事项的答复》等证据予以证明，本院予以确认。结合原、被告及第三人的诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋买卖居间合同》是应予撤销，还是因袁玉娟违约应予解除？二、如果袁玉娟存在违约行为，则蔡伦关于违约责任之主张是否合理有据？一、关于《房屋买卖居间合同》如何处理的问题。袁玉娟主张，蔡伦和第三人要求在蔡伦给付首付款并三方到银行落实贷款额度后，即要求期完成过户手续，然后由袁玉娟收取房款，该交易流程与第三人公示的流程图不一致，第三人蓄意引导其作出错误意思表示并签订了《房屋买卖居间合同》，第三人在房屋交易过程中存在欺诈袁玉娟的行为，故《房屋买卖居间合同》应予撤销。对此，本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行》第六十八条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。故此可知，构成欺诈应当符合以下构成要件：一方当事人存在欺诈的主观故意，须有欺诈者告知虚假情况或隐瞒真实情况的行为，另一方当事人合法权益受到损害且受到的损失与欺诈者的欺诈行为之间具有因果关系。本案中，第三人的行为不应认定构成欺诈，主要理由为：首先，袁玉娟提交的长沙市住房和城乡建设委员会作出的《关于袁玉娟信访事项的答复》可以证明，因长沙市不动产登记中心成立前后，二手房交易流程确实存在一定变化，而本案的房屋买卖行为恰好发生于政策变动的此段时间，第三人虽然存在因政策变化导致公示信息不及时之疏忽，但从现有证据来看难谓其存在欺诈之主观故意。其次，《房屋买卖居间合同》应系三方当事人关于房屋买卖及居间服务行为中意思表示的最主要的载体，而在该合同中关于购房款项支付及过户手续办理的相关交易流程均以手填的方式进行了明确约定，袁玉娟系具有完全民事行为能力的成年人，其理应知晓三方当事人在《房屋买卖居间合同》中对具体交易流程的约定效力，现其以该约定改变了第三人的公示交易流程为由认为第三人存在欺诈，显然于法有悖，亦与常理不符。退一步而言，即便三方当事人签订合同前后对交易流程有所变动，但就结果而言，受让方蔡伦已经办理后了银行按揭贷款手续并做好了支付购房款的准备，并也将此情况对袁玉娟进行了告知，对其权益并不会造成实际影响。综上，袁玉娟关于《房屋买卖居间合同》应予以撤销之主张，理据不足，本院不予采纳；有鉴于此，则袁玉娟的各项反诉请求，理据不足，本院不予支持。相反，《房屋买卖居间合同》签订并成立后，袁玉娟却拒绝履行办理过户手续等相关义务，其行为已经构成根本违约，其依法应当承担相应的违约责任。二、关于蔡伦违约责任之主张是否合理有据的问题。根据蔡伦的具体诉请，据已查明的案件事实，对蔡伦的各项违约责任之主张，本院逐一评断如下：（一）关于解除《房屋买卖居间合同》的问题：因袁玉娟的违约行为，导致涉案合同无法继续履行，构成根本违约，根据《合同法》第九十四条之规定，则蔡伦关于解除《房屋买卖居间合同》之主张，理据充分本院予以支持。（二）关于退还定金的问题：庭审中经本院依法释明，在定金罚则和违约金请求中，蔡伦选择要求袁玉娟承担支付违约金之责任，则袁玉娟应退还之前收取的定金20000元。（三）关于违约金的问题：袁玉娟构成根本违约，则应按照《房屋买卖居间合同》第八条第3款及第十一条第1款中关于购房款日1‰的标准向蔡伦支付违约金；至于起算时间，根据袁玉娟的违约情况确定为2016年9月30日，并计算至本案法庭辩论终结之日即2017年1月4日，则应为1150000×1‰×96=110400元。（四）关于居间费的问题：系因袁玉娟的违约行为所致的直接损失，故其此项诉请，理据充分，本院予以支持；至于具体金额，根据蔡伦向第三人支付的23000元及其代袁玉娟向第三人支付的8000元，应认定为31000元。而其另主张的500元，属于蔡伦向第三人支付的过户服务费，因涉案房屋已经无需过户，故该500元应由蔡伦另行向第三人主张，本院在此不作处理。（五）关于律师费的问题：《房屋买卖居间合同》对律师费并未有明确约定，该项损失并非违约行为所致的直接损失，加之蔡伦并未提交有效正式发票予以证实，故其此项诉请，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于贯彻执行》第六十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蔡伦、被告（反诉原告）袁玉娟及第三人长沙我爱我家信息科技有限公司于2016年9月17日签订的《房屋买卖居间合同》（合同编号：MJCS1602041）依法予以解除；二、限被告（反诉原告）袁玉娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）蔡伦退还定金20000元；三、限被告（反诉原告）袁玉娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）蔡伦支付居间费31000元；四、限被告（反诉原告）袁玉娟于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）蔡伦支付违约金110400元；五、驳回原告（反诉被告）蔡伦的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）袁玉娟的全部反诉请求。本案本诉案件受理费2374元、反诉案件受理费减半收取1187元，合计3561元，由被告（反诉原告）袁玉娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋人民陪审员  唐丽君人民陪审员  张永玲二〇一七年三月二十一日书 记 员  张小晓