湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0104民初1739号
原告：中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行。
负责人：高幡历，该支行行长。
委托诉讼代理人：李琳琳、何月，该支行员工。
被告：陈银华。
被告：胡丹。
委托诉讼代理人：被告陈银华（系被告胡丹之夫）。
被告：武汉南国商业发展有限公司。
法定代表人：肖新乔，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王茁原、胡思红，湖北天明律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称工行硚口支行）与被告陈银华、胡丹、武汉南国商业发展有限公司（以下简称南国商业公司）借款合同纠纷一案，本案依法适用简易程序由审判员龙炜独任审判，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告工行硚口支行的委托诉讼代理人李琳琳、何月，被告陈银华、被告胡丹的委托诉讼代理人陈银华，被告南国商业公司的委托诉讼代理人王茁原、胡思红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工行硚口支行向本院提出诉讼请求：１、判令被告陈银华、胡丹立即偿还所欠原告贷款本金381190.81元及相应利息、罚息、复利合计14191.49元（截止2018年2月26日），此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至全部贷款本息还清之日止；2、判令被告南国商业公司对上述债务承担连带保证担保还款责任；3、判令期房抵押登记合法有效，原告以处置抵押物变现的价款享有优先受偿权，有权以变现的价款偿还贷款本息及实现债权的费用；4、判令上述被告承担本案诉讼费等以及全部实现债权的费用。事实与理由：2013年12月，被告陈银华、胡丹因购买商用房，向原告申请个人商用房贷款，并与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款520000元，贷款期限120月，利率7.205%，被告南国商业公司对上述借款承担连带保证担保责任。被告陈银华、胡丹以本市硚口区大武汉家居广场C地块（V座）2层某室的商用房提供抵押担保，并办理期房抵押担保手续。2014年2月17日原告依约发放了全额贷款。截至2018年2月26日，被告已连续8期未按时偿还贷款本息，共欠原告贷款本金381190.81元及相应利息、罚息、复利共计14191.49元。故原告起诉来院，提出如前诉讼请求。
被告陈银华、胡丹共同辩称，二者系夫妻关系，均对差欠原告的借款本金381190.81元无异议，但认为原告要求的罚息过高，只愿意承担合同约定利率基础上加收25%作为罚息利率，且认为不应该计算复利。另二者表示目前没有能力一次性偿还差欠原告的本息。
被告南国商业公司辩称：首先，南国商业公司已经为抵押房产办理了期房抵押证明，帮助原告取得了房屋抵押权；其次，南国商业公司已将办理房屋产权证所需资料交付给被告陈银华，已履行了购房合同和借款合同中的全部义务，其阶段性保证责任已经履行完毕；再次，即便南国商业公司应该承担保证责任，在物保和人保同时存在时，应优先适用债务人物的担保，保证人仅对物的担保不足的部分承担保证责任。故请求法院驳回原告对南国商业公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理，对双方当事人没有争议的事实认定如下：被告陈银华、胡丹系夫妻关系。2013年12月7日，被告陈银华与被告南国商业公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买位于本市硚口区大武汉家居广场C地块（V座）2层某室的商品房，房屋总价款为1042801元（其中首付款为522801元，向银行贷款520000元）。2014年2月11日，原告与被告陈银华、胡丹、南国商业公司签订了《个人购房借款/担保合同》（贷款金额人民币520000元），合同约定：原告同意向被告陈银华、胡丹发放个人购置商用房贷款520000元，贷款期限10年，还款方式为按月等额本息还款法，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定。借款人如未按合同约定的日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。被告陈银华、胡丹自愿以其购买的上述房屋作为抵押担保。南国商业公司承担阶段性连带担保责任，即对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但对合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。被告陈银华、胡丹、南国商业公司承诺，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同还约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，原告依约发放了贷款520000元，并于2014年2月18日办理了上述房屋的《武汉市期房抵押证明》。被告陈银华、胡丹于2017年7月17日之后就未再向原告偿还贷款。截至2018年2月26日，被告陈银华、胡丹已连续8期未按时偿还贷款本息，累计差欠原告贷款本金381190.81元及相应利息、罚息、复利共计14191.49元。
本院认为，原告与被告陈银华、胡丹、南国商业公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。原告按照约定履行了发放贷款520000元的义务后，被告陈银华、胡丹应按照约定归还贷款本息。由于被告陈银华、胡丹在原告起诉前出现了未按约定还款的情形，原告有权按照合同的约定宣布借款提前到期，要求被告陈银华、胡丹提前清偿所欠贷款本息。被告陈银华、胡丹应将其所欠的贷款本金381190.81元及相应的利息（按《个人购房借款/担保合同》的约定计算）偿还给原告。原告要求被告陈银华、胡丹按约支付罚息及复利的诉讼请求未违反法律规定应予以支持。对被告陈银华、胡丹提供抵押的房屋，原告有权就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。因《个人购房借款/担保合同》中被告南国商业公司已经明确放弃对贷款人选择清偿顺序的抗辩权，故原告可直接要求被告南国商业公司对陈银华、胡丹的债务承担连带清偿责任。被告南国商业公司承担保证责任后，有权向被告陈银华、胡丹追偿。故本院对原告的诉讼请求均予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:
一、被告陈银华、胡丹于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行偿还借款本金人民币381190.81元及截至2018年2月26日的利息、罚息、复利人民币14191.49元，从2018年2月27日起至付清之日止的利息、罚息及复利按《个人购房借款/担保合同》约定计算。如被告陈银华、胡丹未履行该还款义务时，原告中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行对位于硚口区大武汉家居广场C地块（V座）2层某室的商品房享有优先受偿权。
二、被告武汉南国商业发展有限公司对上述债务承担连带保证责任，被告武汉南国商业发展有限公司承担保证责任后可向被告陈银华、胡丹追偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取3615元，由被告陈银华、胡丹共同负担(此款原告已预付，被告陈银华、胡丹在支付上述款项时一并支付给原告)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。
审判员 龙 炜
二○二○一八年五月十六日
书记员 任子君