广东省潮州市枫溪人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潮枫法民初字第257号
原告：潮州市枫溪区藏龙经济联合社，住所地广东省潮州市枫溪区藏龙村。
负责人：蔡君炎，潮州市枫溪区藏龙经济联合社主任。
委托代理人：林传殷、吴孟林，均系广东小何律师事务所律师。
被告：蔡孟钿，又名蔡贻奇，男，汉族，1943年1月25日出生，住广东省潮州市枫溪区。
委托代理人：吴健生、施小鑫，均系广东建升律师事务所律师。
原告潮州市枫溪区藏龙经济联合社诉被告蔡孟钿租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，被告蔡孟钿向本院申请管辖权异议，本院于2015年12月29日作出（2015）潮枫法民初字第2571号民事裁定书裁定驳回被告蔡孟钿对本案管辖权提出的异议。被告蔡孟钿不服（2015）潮枫法民初字第2571号民事裁定书裁定提起上诉，潮州市中级人民法院作出（2016）粤51民辖终18号裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年5月11日公开开庭进行了审理，原告潮州市枫溪区藏龙经济联合社的委托代理人林传殷以及被告蔡孟钿的委托代理人吴健生、施小鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潮州市枫溪区藏龙经济联合社诉称：2000年1月19日，原告与被告签订《铺屋租赁合同书》，约定将位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号（二层）铺屋二间（建筑面积208㎡）出租给被告使用。按照《铺屋租赁合同书》所约定，该租赁合同的期限自2000年1月20日至2005年1月19日止，共五年。租金及交付办法为每间铺屋每年租金人民币6240元（二间共12480元），被告应于合同签订之时一次性缴交前三年租金人民币37440元及该铺屋铁门的工本费人民币4400元（共41840元），第四年的租金为人民币12480元，被告应于2003年1月19日前一次性向甲方缴交；第五年的租金人民币12480元，被告应于2004年1月19日前一次性向原告缴交。合同另约定，租赁期间被告如不能按期缴纳租金的，应承担违约责任；逾期还款的，按日1‰支付滞纳金，逾期满三个月被告仍无付清租金，原告有权终止合同并收回被告所租的铺屋。潮州市枫溪法律服务所对上述《铺屋租赁合同书》进行了见证，见证书号列（2000）枫法经字第32号。合同签订后，原告依约将铺屋交付被告使用，被告向原告缴交了前三年的铺屋租金人民币41840元，之后被告就一直拖欠租金不还。直至铺屋租赁合同期满之后，被告至今仍占用所租赁的铺屋拒不归还。虽经原告多次催讨，被告至今仍置之不理。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、被告立即腾出占用原告位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83、84号铺屋，将铺屋交还原告管业。2、被告付还拖欠原告2003年1月20日至2004年1月19日的铺屋租金人民币12480元及该款自2003年1月20日起至实际还款之日止以日1‰计的违约金。3、被告付还拖欠原告2004年1月20日至2005年1月19日的铺屋租金人民币12480元及该款自2004年1月20日起至实际还款之日止以日1‰计的违约金。4、被告向原告支付铺屋占用使用费人民币148270元（按13728元/年暂计至2015年11月19日），并尝付该款的利息损失（自起诉之日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）。5、由被告承担诉讼费用。
原告潮州市枫溪区藏龙经济联合社对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
一、广东省农村集体经济组织证明书、组织机构代码证、当选证、法定代表人证明书、负责人身份证复印件五份五页，证明原告的身份、诉讼主体资格及负责人资格、身份。
二、户籍证明复印件一份一页，被告的身份及诉讼主体资格。
三、潮州市枫溪区藏龙村民委员会证明复印件一份一页，证明被告蔡孟钿与蔡贻奇是同一人。
四、铺屋租赁合同书、见证书复印件二份三页，证明原告、被告于2000年1月19日签订《铺屋租赁合同书》，原告将位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号铺屋二间租给被告使用，合同明确约定了租赁期、租金、双方权利义务及违约责任等，潮州市枫溪区法律服务所对本合同进行了见证。
五、收款收据复印件二份二页，证明被告只向原告缴交了租赁期前三年的租金。
六、潮州市枫溪区藏龙村民委员会证明复印件一份一页，证明“潮州市枫溪区藏龙经济联合社”与“潮州市枫溪区藏龙经济联合社”系同一单位。
七、潮州市国土局关于枫溪区田龙管理区要求安排企业腾退用地的批复及红线图复印件三份六页，证明原告出租给被告的铺屋所在土地已经潮州市国土局批准为合法建设用地的事实。
八、会议记录复印件二份二页，证明经藏龙村二委会议通过，原告决定通过法律途径向被告主张权利的事实。
九、枫溪区藏龙村安揭路段铺屋项目情况说明复印件一份一页、枫溪区藏龙村委会会议记录复印件七份十二页及发票复印件五份五页，证明原告铺屋有经过正当手续批建的。
被告蔡孟钿辩称：一、本案不属人民法院主管，应当依法裁定驳回起诉。涉案的所谓“枫溪区茂龙村安揭路段（展宏路段）第83、84号铺屋”，是枫溪区藏龙村集体非法占用潮州市德州建设开发有限公司拥有国有土地使用权的土地，在未依法取得建设工程规划许可证的情况下，擅自开工建设的违章建筑。原告对该违章建筑不享有合法的所有权。换言之，原告不是涉案的所谓“枫溪区茂龙村安揭路段（展宏路段）第83、84号铺屋”的所有权人，不具备将该房屋出租给被告的资格。由于涉案的违章建筑应当根据《广东省城乡规划条例》第八十条“建设单位或者个人违反本条例第四十条规定，未依法取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由当地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，责令限期改正，并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。无法采取改正措施消除影响的，责令限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，由潮州市城乡规划局责令限期拆除，故此人民法院无权主管本案，应当依法裁定驳回起诉。二、原告的诉讼请求依法不可能得到法庭支持，根据《城市房地产管理法》第五十二条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”和第五十三条“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”的规定，由于原告不是涉案房屋的所有权人，且涉案房屋租赁合同也没有依法向房产管理部门登记备案，故此涉案房屋租赁合同是无效的合同，自始对双方没有法律约束力。相应地，原告就无权要求原告支付租金和场地占用费。退一步说，假设涉案房屋租赁合同是有效的——由于租期届满后双方默认按原合同履行，故此双方间成立不定期的租赁合同。在合同有效的情况下，原告的第一项诉讼请求必须以合同解除为前提。由于原告没有遵循《合同法》第九十六条的规定，向被告发出解除合同的通知，故此在合同存续的情况下，法庭根本不可能判决支持其第一项诉讼请求。至于第二、三项诉讼请求，由于原告没有在诉讼时效期间内向被告主张权利，已经丧失胜诉权，故此该二项诉讼请求根本不可能得到法庭支持。至于第四项诉讼请求，因双方成立的是不定期租赁合同，故原告请求给付的款项性质应为“租金”，不应为“铺屋占用使用费”——由于请求给付的款项性质有误，且大部分款项没有在诉讼时效期间内主张权利，故此第四项诉讼请求也根本不可能得到法庭支持。
被告蔡孟钿在举证期限内没有证据提供。
经开庭质证，被告蔡孟钿对原告潮州市枫溪区藏龙经济联合社提供的证据发表以下质证意见：对证据一、二、三没异议。对证据四真实性没异议，但认为合同书涉及的铺屋是原告非法占用潮州市德州开发有限公司的土地，在未有规划建设许可证的情况下，擅自开工建筑，所以合同的标的房屋不合法，原告也不是标的房屋的所有权人。对证据五、六没异议。对证据七真实性没异议，但认为这份证据不能证明原告所要证明的内容，因为潮州市国土局批准的土地用途是企业拆迁的腾退用地，而且有关规划基建的应服从城市规划并申报办理。但实际上原告将这土地改变成铺面，改变了市国土局的规划用途，而且基建也没报城乡规划局批准，属于违章用地，应依法拆除。对证据八被告不知情。对证据九的质证意见是，认为不是证据，仅仅是潮州市枫溪区藏龙经济联合社的陈述，其陈述内容表明涉案铺屋是在未取得规划许可证和建筑许可证的情况下违规兴建的，属违章建筑。
经审理查明：2000年1月19日，原告与被告签订《铺屋租赁合同书》，约定将位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号（二层）铺屋二间（建筑面积208㎡）出租给被告使用。约定租赁期限自2000年1月20日至2005年1月19日止，共五年；租金及交付办法为每间铺屋每年租金人民币6240元（二间共12480元），被告应于合同签订之时一次性缴交前三年租金人民币37440元及该铺屋铁门的工本费人民币4400元（共41840元）；第四年的租金为人民币12480元，被告应于2003年1月19日前一次性向甲方缴交；第五年的租金人民币12480元，被告应于2004年1月19日前一次性向原告缴交；合同另约定，租赁期间被告如不能按期缴纳租金的，应承担违约责任；逾期还款的，按日1‰支付滞纳金，逾期满三个月被告仍无付清租金，原告有权终止合同并收回被告所租的铺屋。潮州市枫溪法律服务所对上述《铺屋租赁合同书》进行了见证。合同签订后，原告依约将铺屋交付被告使用，被告向原告缴交了前三年的铺屋租金人民币41840元（包含该铺屋铁门的工本费人民币4400元），对后两年的租金，被告没有依约付还原告。租赁合同期满后，被告至今仍占用所租赁的铺屋，也没有支付铺屋费。原告遂向本院提起诉讼。
以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告陈述在卷，证据充分，足资认定。
本院认为：2000年1月19日，原告与被告签订《铺屋租赁合同书》一份，合同签订后原告将位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号（二层）铺屋二间（建筑面积208㎡）交给被告使用，被告接到租赁物后，没有付还原告全部的租金，在合同期届满后，又没有归还原告的租赁物，故应负本案纠纷的责任。原告请求被告付还其租金及立即腾出占用原告的位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号铺屋，依据充分，本院予以支持；原告请求被告付还按每年人民币13728元（二间）的占用费，因合同期届满后，双方没有对租金问题进行调整，故占用费可参照原合同约定每年人民币12480元（二间）支付；关于原告请求被告付还其违约金问题，因被告没有及时付给原告的租金，故应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计的利息赔偿损失，原告该项请求超过部分不予保护；被告提出铺屋属违章建筑、标的房屋不合法等问题，该问题应由其他行政部门处理，本案讼争的问题是租金、铺屋占用费及归还铺屋，而被告接到租赁物后应付还租金和占用费，合同期届满后应归还原告的租赁物；关于被告还提出诉讼时效问题，被告向原告租赁铺屋后没有付还全部租金，合同期届满后至今又没有支付占用费，系属累欠行为，故原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾出占用原告的位于枫溪区藏龙村安揭路段（展宏路段）第83号、84号（二层）铺屋，并将铺屋返还原告；
二、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内付还原告2003年1月20日至2004年1月19日的铺屋租金人民币12480元及偿付该款自2003年1月20日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计的利息；
三、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内付还原告2004年1月20日至2005年1月19日的铺屋租金人民币12480元及偿付该款自2004年1月20日起至还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计的利息；
四、被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告支付铺屋占有使用费人民币135200元（自2005年1月20日起暂计至2015年11月19日止），并偿付该款的利息损失（自2015年11月25日起至判决还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3764元，因适用简易程序审理折半收取为人民币1882元，由被告负担。该款已由原告自愿代为垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。
审判员 蓝寻
二〇一六年六月二十日
书记员 刘铿