江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02824号
上诉人（原审被告）郑晓奎，居民。
被上诉人（原审原告）李锦亚，居民。
委托代理人王明祥，江苏公正律师事务所律师。
委托代理人曹健，江苏公正律师事务所律师。
原审被告刘海，居民。
原审被告射阳县合德镇凤凰村村民委员会，住所地射阳县合德镇机场路西侧。
委托代理人吴春，该村委会党总支书记。
上诉人郑晓奎因与被上诉人李锦亚、原审被告刘海、射阳县合德镇凤凰村村民委员会（以下简称凤凰村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2014）射民初字第1115号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭对本案进行了审理，上诉人郑晓奎、被上诉人李锦亚的委托代理人曹健、原审被告刘海到庭参加诉讼，原审被告凤凰村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。现已审理终结。
李锦亚一审诉称：2012年12月，李锦亚看到凤凰村委会村部北侧有两幢商品房销售的信息，便到该处了解情况。经销售处接待人员刘海和郑晓奎的极力推荐，看中2号楼606室。刘海对李锦亚讲该房售价21万元，李锦亚只需先交10万元，余款在2013年4月交纳，并承诺能为李锦亚办理房产证和土地使用证。后李锦亚交纳了10万元购房款。现经了解该房系小产权房，根本无法办理房产证和土地使用证，要求郑晓奎等人退还购房款时，郑晓奎等人相互推诿。故诉请法院依法判决郑晓奎、刘海、凤凰村委会返还李锦亚购房款10万元。
郑晓奎、刘海、凤凰村委会一审未作答辩，亦未向法庭举证。
一审法院经审理查明，2011年3月20日，凤凰村委会未经城乡主管部门批准，在射阳县合德镇凤凰村一组(西绕城公路北侧)擅自建设安置楼两幢。2011年6月1日，射阳县住房和城乡建设局作出[2011]第375号行政处罚决定书，要求凤凰村委会对该房屋限期拆除。2012年12月5日，郑晓奎将2号楼606室出售给李锦亚，并收取其购房款10万元。2013年4月，李锦亚交纳剩余房款时才知晓该房未取得建设工程规划许可证。李锦亚在要求郑晓奎、刘海、凤凰村委会退还购房款未果的情况下，于2014年7月16日诉至一审法院。
一审法院认为：郑晓奎收取李锦亚购房款，并在出具给李锦亚的购房款收据中对李锦亚所购买房屋为2号楼606室有明确记载，应认定双方存在商品房买卖关系。法律规定，商品房预售应当持有建设工程规划许可证，本案郑晓奎销售给李锦亚的房屋并未取得建设工程规划许可手续，违反法律、行政法规的禁止性规定，故应认定双方之间所订立的房屋买卖合同为无效合同，无效合同对各自取得的财物应相互返还，故李锦亚主张郑晓奎返还购房款10万元，符合法律规定，予以支持。李锦亚未能举证郑晓奎收取其购房款的行为与凤凰村委会、刘海存有关联性，视为举证不能，故其要求凤凰村委会、刘海返还购房款的主张，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、郑晓奎于判决生效后15日内返还李锦亚购房款10万元。二、驳回李锦亚的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由郑晓奎负担。
上诉人郑晓奎不服上述民事判决，向本院提起上诉称:涉案房屋系刘海出资建设，房屋买卖系刘海与李锦亚之父商谈，郑晓奎仅受雇于刘海，并在刘海的指示下向李锦亚出具收款收据。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人李锦亚辩称：商谈买房系刘海与郑晓奎共同接待，郑晓奎出具收据时刘海也在场。涉案房屋系凤凰村委会开发建设，若法院能够查清事实，则应当改判郑晓奎、刘海、凤凰村委会共同承担还款责任。
原审被告刘海答辩称：涉案房屋系其出资建设，当时其与凤凰村委会达成一致意见，由刘海部分出资建设凤凰村党群服务综合楼，凤凰村委会将凤凰村党群服务综合楼后的土地批给刘海建设涉案两幢安置房，售房款用于综合楼建设所用，凤凰村委会不再另行付款给刘海。郑晓奎交付的10万元亦系刘海收取，郑晓奎仅系为刘海雇佣。
原审被告凤凰村委会答辩称：刘海陈述的是事实。凤凰村党群服务综合楼及涉案两幢安置楼均系刘海出资建设，该土地均没有取得规划许可证，系集体土地，村委会也因此受到了行政处罚。现党群综合楼已经投入使用。但是村委会对李锦亚是否交付了购房款不清楚，该款项应由刘海收取，凤凰村委会不应当承担还款责任。
二审另查明，涉案安置楼未取得规划许可证，涉案房屋无法办理房产证及土地使用证。刘海系凤凰村党群服务综合楼及涉案安置楼的实际施工人，凤凰村委会与刘海认可其双方之间口头约定部分安置楼由村民按需认购，刘海以村民集资款及自有资金建设党群服务综合楼及安置楼，剩余安置楼由刘海负责出售，款项均由刘海收取。刘海收取涉案款项后，郑晓奎向李锦亚开具收据。郑晓奎系受刘海雇佣。
二审还查明，2010年11月30日，凤凰村委会以为请求解决党群服务综合楼建设资金与拆迁安置为由提出申报，报告载明：“……因三凤土地平整拆迁和西绕城拆迁尚有50多户未安置，为解决农户安置和弥补建设资金不足，打算在党群服务综合楼后再建两幢村民安置楼五层计5000平方……。谨呈：合德镇人民政府转：射阳县住建局”。同日，射阳县合德镇人民政府在该报告上签署情况属实，请予审批的意见，并加盖公章。涉案安置楼与凤凰村党群服务综合楼位于同一地块。
本院认为：1.虽然李锦亚与刘海、郑晓奎之间均未签订书面的购房合同，但结合刘海收取李锦亚房款10万元、郑晓奎向其出具购房订金收据，且该收据上有房号的记载，应当认定双方之间达成了房屋买卖的合意。法律规定，商品房预售应当取得建设工程规划许可证手续。涉案房屋未取得规划许可证，并经射阳县住房和城乡建设局作出行政处罚决定书，要求对该房屋限期拆除，故双方之间达成的购房协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，李锦亚主张返还已缴纳的购房款项的诉求应予支持；2.涉案安置楼由凤凰村委会提供土地，由刘海负责筹集资金建设、负责对外销售，刘海所筹集的资金及销售房款首先用于建设凤凰村党群服务综合楼，凤凰村委会不再就凤凰村党群服务综合楼向刘海支付任何款项，故应当认定刘海系涉案安置楼的实际施工人，且李锦亚缴纳的购房款项10万元系刘海收取，故刘海应当承担向李锦亚返还该10万元的责任。凤凰村委会以党群服务综合楼作为对价向刘海提供安置楼建设土地，但凤凰村委会并不参与房屋的销售，双方之间非合资、合作关系，故凤凰村委会在本案中不应当承担返还责任。李锦亚要求凤凰村委会承担连带责任的主张于法无据，本院不予支持。郑晓奎系受刘海雇佣，经刘海指示向李锦亚出具收据，其行为产生的法律后果依法应由刘海承担。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2014）射民初字第1115号民事判决第一项内容，即郑晓奎于判决生效后十五日内返还李锦亚购房款10万元；
二、刘海于本判决生效后十五日内向李锦亚返还购房款10万元；
三、驳回李锦亚原审的的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由被上诉人刘海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 刘 淼
二〇一五年十二月九日
书 记 员 成 云
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。