广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0102民初1458号
原告：徐少通，住广东省某县。
委托代理人：兰霄，广西桂邦律师事务所律师。
委托代理人：张宾，广西金中大律师事务所律师。
被告：广西南宁芸境商业管理有限公司，住所地：南宁市××区××路×号。
法定代表人：李梓豪，该公司总经理。
委托代理人：池鸿，广西至诚律师事务所律师。
原告徐少通与被告广西南宁芸境商业管理有限公司（以下简称“芸境商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，适用简易程序，于2016年6月30日、2016年7月8日公开开庭进行审理。原告徐少通的委托代理人兰宵与被告芸境商业公司的委托代理人池鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐少通诉称：原告与被告于2013年12月28日签定了《ＸＸ国际汽配城商铺租赁合同》，租赁位于南宁市××路×号广西ＸＸ国际汽配城（西区），商铺合计8间，编号为：1-07、08、09、10、11、3-01、02、03。合同签定后，被告始终不能交付商铺于原告。后经双方协商并于2015年8月24日签定了《退铺协议》。《退铺协议》约定：被告当日即应返还原告租赁费100000元，余下租赁费627445元于2015年12月30日前返还；如若被告于2015年12月31日未能将余下租赁费返还原告的，则被告应按照剩余应返租赁费每日千分之一的标准向原告作出赔偿。该协议签定后，被告在协议签定当日向原告返还了100000元，在2015年12月30日以及2016年3月14日分别返还各100000元。之后，原告多次督促被告还款，但被告均以各种理由不予支付。故提起诉讼，请求人民法院判令：一、被告返还租赁费用427445元；二、被告向原告支付租金占用利息损失（以627445元为基数，从2015年8月24日起按照银行同期流动资金贷款利率予以计算计算至还清之日止）三、被告承担本案诉讼费用。被告芸境商业公司辩称：原告起诉状中陈述的事实被告予以确认，对退还租赁费用无异议。如果双方签订的租赁协议被法院认定无效，双方签订的退铺协议存在误解。利息起算应从法院认定协议无效的判决生效之日起算。本案涉及的商铺地段具有特殊性，被告应当清楚，双方对于该协议的签订均有过失，如原告认为被告存在缔约过失应另案起诉。
经审理查明：2013年12月28日，原告徐少通与被告芸境商业公司签订《商铺租赁合同》，约定原告租赁位于南宁市望州路298号广西ＸＸ汽配城西区编号为1-07、08、09、10、11、3-01、02、03八间商铺。约定租期6年，租期自2014年7月31日至2020年7月30日止。合同签订后，原告向被告交付727445元租赁费。2015年8月24日，原告与被告签订《退铺协议》，内容为：鉴于甲、乙双方于2013年12月28日签订的《商铺租赁合同》，合同涉及的商铺八间，共计591平方米。经协商达成以下协议，一、因甲方商铺延期交付，乙方要求提前解除合同，经过双方协商达成如下协议：甲乙双方在签订本退铺协议当日，甲方应向乙方退还100000元，余下金额627445元将于2015年12月31日前退还。二、如若甲方于2015年12月31日前仍未能将剩余金额退还予乙方，则甲方按乙方所剩余金额的仟份之一每天的方式赔偿乙方。三、乙方应自本协议签订之日将双方签订的租赁合同、收据等退还甲方。当日，被告向原告返还100000元，2015年12月30日、2016年3月14日分两次每次向原告返还款项100000元。因被告未支付剩余款项，原告于2016年5月23日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：一、被告向原告返还租赁费427445元；二、被告向原告支付违约金64577元。案件审理过程中，被告表示租赁房屋所在的建设项目未取得建设工程规划许可证，也没有向地方政府主管规划部门办理批准建设手续，经本院向原告释明本案合同效力，原告变更诉请为前述诉讼请求。
以上事实，有《商铺租赁合同》、《退铺协议》、银行业务回单、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：关于本案租赁合同是否合法有效的问题。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案法庭辩论终结前被告未能提供该房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据材料，故双方签订的《商铺租赁合同》及作为该合同补充协议的《退铺协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告向原告出租未办理报建手续的房屋且未能将商铺交付原告使用，其行为存在过错，应赔偿原告因合同无效造成的损失，因双方租赁合同无效造成原告的损失主要为被告收取原告款项占用原告资金的利息损失，截止2015年8月24日，被告占用未返还的款项共计627445元，故原告主张自该日起按银行同期贷款利率计算利息损失，本院予以支持。2015年12月30日、2016年3月14日被告分别两次各支付100000元后，利息计算基数应当以未支付款项为基数，故利息损失计算为：从2015年8月24日起至2015年12月30日，以627445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；从2015年12月31日起计至2016年3月14日，以527445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；从2016年3月15日起至还清之日止，以427445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告徐少通与被告广西南宁芸境商业管理有限公司签订租赁南宁市望州路298号广西ＸＸ汽配城西区1-07、08、09、10、11、3-01、02、03号商铺《商铺租赁合同》及《退铺协议》无效；
二、被告广西南宁芸境商业管理有限公司向原告徐少通返还租赁费共计427445元；
三、被告广西南宁芸境商业管理有限公司向原告徐少通赔偿占用租赁费的利息损失（损失计算方式：从2015年8月24日起至2015年12月30日，以627445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；从2015年12月31日起计至2016年3月14日，以527445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；从2016年3月15日起至还清之日止，以427445元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）。
案件受理费4340元，由原告徐少通负担387元，被告广西南宁芸境商业管理有限公司负担3953元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 凌伟东
二〇一六年七月二十五日
书记员 蔡建冰
附：法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。