辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4404号
上诉人（原审原告）：张小雷，男，1977年6月20日生，汉族，住大连市普兰店区。
委托诉讼代理人：刘亚滨，辽宁瑞石律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘洪君，男，1957年12月26日生，汉族，住大连市普兰店区。
委托诉讼代理人：邵淑红，辽宁水源律师事务所律师。
上诉人张小雷因与被上诉人刘洪君房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小雷的委托诉讼代理人刘亚滨、被上诉人刘洪君及其委托诉讼代理人邵淑红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张小雷上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人房屋使用费19万元。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。被上诉人即使存在利息损失，也是被上诉人违约必须承担的法律后果，上诉人主张房屋使用费是法律赋予的权利。第一，在被上诉人与上诉人父亲张喜庆签订的2001年2月20日购房协议书中，双方约定购房款为50万，首付后，分五次付清余款，最后一笔付款时间为2002年11月末。实际履行中，被上诉人并无任何一次遵守约定期限和金额付款。由于此房系张小雷父亲因工程款抵债取得，故在2005年开发商统一办理房产证时，因向被上诉人追索购房款未果，不得已才将该房产证暂时办理在张小雷名下。这是因被上诉人违约在先，张喜庆依据《合同法》第一百六十七条所享有的权利。第二，在张小雷与被上诉人2007年1月8日《协议书》中，双方约定，如果被上诉人未在2007年2月15日前再付37万元房款，张小雷将赔偿刘洪君装修等各项损失20万元，款项付清后，此网点再与刘洪君毫无关系。而被上诉人在约定期限内仍然分文未付，正因为被上诉人的再次违约，才导致双方购房协议的最终解除，这是被上诉人依法必须自行承担的对己不利的法律后果。根据《合同法》第一百六十七条的规定，被上诉人根本无权要求上诉人赔偿其任何损失，而是应当向上诉人支付其占用房屋期间的房屋使用费。一审法院以被上诉人存在已付购房款利息损失为由，认为上诉人请求房屋使用费显失公平，是错误的评判。首先，请求支付房屋使用费是《合同法》第一百六十七条二款明确赋予了分期付款买卖合同出卖方的权利。其次，被上诉人是违约方，依法应自行承担其已付购房款的利息损失。再次，被上诉人利息损失是因其违约所应自行承担的违约后果，不应获得赔偿。综上所述，一审违反法律，做出了一个显失公平的判决，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
刘洪君辩称，一、案涉房屋系被上诉人与张喜庆签订买卖合同，系张喜庆交付被上诉人使用，被上诉人是合法占有使用，案涉纠纷是因张小雷和张喜庆一房二卖导致的，张喜庆在没有通知被上诉人情况下并且知道被上诉人装修入住自行将房屋过户给了上诉人，上诉人在明知情况下将案涉房屋卖给了案外人张正，在这个过程中，被上诉人本身没有过错，不应该判决由被上诉人承担房屋使用费，且在（2017）辽02民终6904号判决案件中没有支持被上诉人当时要求的利息，其中考虑了占用房屋的这一节事实，所以涉及此节在这一判决中已经处理完毕。二、上诉人引用合同法第167条的规定要求被上诉人承担责任没有依据。一是本案被上诉人不属于分期付款的买受人，2007年1月8日与被上诉人签订的协议有效，该协议中注明以前的买卖协议作废，因此，上诉人与被上诉人双方再没有分期付款的任何约定，故不适用该条。二是房屋买卖合同属于特殊合同，不适用合同法167条的规定。三、上诉人主张2007年1月8日的协议有效，该协议就是处理双方纠纷的依据，该协议中虽然没有提及房屋使用费，但是协议对双方的权利与义务全部处理清楚，即上诉人赔偿被上诉人20万后双方便不再有任何纠纷，因此，依据此协议，上诉人也不能再主张房屋使用费。四、上诉人主张的是2001至2006年房屋使用费，应该超过诉讼时效。五、上诉人计算房屋使用费一节完全没有事实和法律依据，被上诉人当初购房是从张喜庆处购买的，当时张喜庆交付的房屋是连门窗都没有的空壳房子，因被上诉人装修后才具有使用价值，张喜庆本身交付的房屋是没有任何使用价值的，也不可能出租，因此，更谈不上所谓的租金损失。
张小雷向一审法院起诉请求：判令被告支付房屋使用费19万元。
一审法院认定事实：2001年2月20日，被告刘洪君与案外人张喜庆签订了《协议书》，约定将文化城南楼④-
⑤轴一、二层建筑面积240㎡，以总价50万元出售给刘洪君，并约定了分期付款的期限及数额，中间人为纪永革，合同签订后，张喜庆将房屋交付给刘洪君，刘洪君陆续交付给了张喜庆部分购房款。2005年5月16日，张喜庆将案涉房屋过户到原告张小雷名下。2006年2月28日张小雷又将该房屋卖给案外人张正，且已经将产权办理到张正名下。2007年1月8日原告张小雷同被告刘洪君再次签订《协议书》，乙方（刘洪君）购买甲方（张小雷）的位于普兰店市孛兰路北段、文化路南楼1-2-11号网点，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、乙方同意于2007年2月15日前再向甲方缴纳37万元房款（即结清了该网点全部房款），乙方按期向甲方结清房款后，乙方将拥有该网点产权，甲方将协助乙方办理产权过户，费用由乙方自己承担。此网点再与甲方毫无关系。二、如果乙方未在期限内（即2007年2月15日前）结清全部房款，甲方将赔偿乙方装修等各项损失20万元，款项付清后，此网点再与乙方毫无关系。三、本协议甲乙双方签字后生效，以前所签署关于此网点买卖协议一律作废。四、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。张小雷在甲方处签字，刘洪君在乙方处签字。2013年，案外人张正起诉至法院要求刘洪君腾退案涉房屋，普兰店区人民法院于2013年12月8日作出（2010）普民初字第2600号民事判决，后刘洪君不服该民事判决提出上诉，大连市中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）大民二终字第00279号民事判决，最终判决刘洪君将案涉房屋腾退给张正。案外人张正在返还原物纠纷一案中，对刘洪君与张小雷于2007年1月8日签订的协议书予以认可。2016年刘洪君以张小雷、大连金石滩东方梦幻城开发有限公司为被告起诉至普兰店区人民法院，诉请判令：1.二被告连带返还原告双倍购房款350,120元（已付购房款175,060元×2）及利息（自被告每次收取原告房款次日起，即分别自2001年2月21日、2001年8月25日、2003年1月19日、2002年6月9日、2004年6月27日、2002年5月10日、2004年6月27日、2002年4月29日、2002年4月14日、2002年3月24日、2002年2月10日、2002年8月16日、2001年12月25日起计付至上述款项返还时止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2.二被告连带赔偿原告实际损失700,000元。普兰店区人民法院作出（2016）辽0214民初5382号民事判决，判决：一、被告张小雷于本判决生效之日起十日内返还原告刘洪君购房款130,000元及利息；二、被告张小雷于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘洪君装修等各项损失200,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。刘洪君、张小雷对该判决不服，向大连市中级人民法院提出上诉，二审期间刘洪君未提交新证据，张小雷提交一份《咨询报告书》，欲证明案涉房屋自2001年至2007年期间合理的房租应该是19万元至23万元之间，因此刘洪君已付的购房款应抵顶六年的房屋使用费。大连市中级人民法院认为，张小雷所主张的房屋占用费与本案系两个法律关系，在该案中不应予以调整，故该份证据与该案无关联性。同时二审中张小雷对刘洪君提交的13张收条中的金额175,060元予以认可，故二审认定刘洪君已付购房款数额应为175,060元。大连市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）辽02民终6904号民事判决，判决：一、维持大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5382号民事判决书第二项；二、撤销大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5382号民事判决书判决第三项；三、变更大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初5382号民事判决书第一项为张小雷于本判决生效之日起十日内返还刘洪君购房款175,060元及利息（利息自2016年11月8日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付支付止）；四、驳回刘洪君的其他诉讼请求。上述事实有原告提供的（2017）辽02民终6904号生效民事判决所认定，原、被告对上述事实在庭审中亦无异议，该院予以确认。大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终6904号民事判决后，刘洪君仍继续居住使用案涉房屋，2018年1月11日，张小雷到一审法院以刘洪君为被告提起本次诉讼，要求刘洪君支付2001年2月至2006年2月期间的案涉房屋使用费用19万元。另查，张喜庆的父母张明玉、邹本枝，分别于1987年5月、2014年10月28日死亡。张喜庆与于有静系夫妻关系，二人分别于2015年4月5日、2016年1月14日死亡，二人婚后共育有子女四人，分别为：长子张军、次子张奇、三子张小雷、长女张青云。张军、张奇、张青云分别向该院出具声明案涉房屋在其父亲张喜庆生前已经处分给张小雷，三人就案涉房屋所产生的全部权利均由张小雷继承，其本人不对该房屋主张任何权利。
一审法院认为，原告张小雷同被告刘洪君于2007年1月8日签订的《协议书》经大连市中级人民法院（2017）辽02民终6904号民事判决认定，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依据该《协议书》大连市中级人民法院最终判决张小雷赔偿刘洪君装修等各项损失共计200,000元，返还刘洪君购房款175,060元及利息（利息自2016年11月8日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付支付止）。在普兰店区人民法院的（2016）辽0214民初5382号民事判决以及大连市中级人民法院的（2017）辽02民终6904号民事判决中就刘洪君主张自张小雷收取房款次日起计算利息一节，普兰店区人民法院及大连市中级人民法院均考虑到刘洪君仅支付部分购房款，却自2001年2月20日起一直占用案涉房屋至今，且《协议书》中并无利息约定，故对刘洪君的该项主张并未予以支持，而是判决张小雷自刘洪君起诉之日即2016年11月8日起支付利息。在此情况下，原告张小雷依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条向被告刘洪君主张案涉房屋2001年2月至2006年2月期间的使用费，则显失公平。故对原告张小雷的诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，判决：驳回原告张小雷的诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，2007年1月8日张小雷与刘洪君签订《协议书》，该协议书已经本院（2017）辽02民终6904号民事判决确认为合法有效。该协议书第二条约定：如果刘洪君未在2007年2月15日前结清全部房款，张小雷将赔偿刘洪君装修等各项损失20万元。款项付清后，此网点再与刘洪君毫无关系。第三条约定：本协议双方签字后生效，以前所签署关于此网点买卖协议一律作废。从上述约定中可以看出，该协议取代以前协议，是双方对案涉房屋买卖的最终约定，双方应当依约履行。故依据此协议，上诉人张小雷再向刘洪君主张房屋使用费，无事实和法律依据。另，本院（2017）辽02民终6904号民事判决中没有完全支持刘洪君关于主张已付购房款利息的请求，也是考虑了其占用房屋的这一节事实，故在此情况下，张小雷依据《合同法》第167条的规定要求刘洪君支付案涉房屋2001年2月至2006年2月期间的使用费，显失公平。综上所述，张小雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4100元，由上诉人张小雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 隋广洲
审判员 梁 爽
审判员 苏 娓
二〇一八年八月六日
书记员 郑 颖