重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第08971号
原告：安某某，男，2009年8月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。
法定代理人：文某，女，1981年4月25日出生，汉族，住重庆市渝中区，系原告母亲。
委托代理人：仲宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人：李新锋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：闵川东，男，1991年12月13日出生，汉族，住新疆库尔勒市。
被告：陈兴国，男，1954年7月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。
原告安某某与被告闵川东、陈兴国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王中申独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安某某的委托代理人李新锋，被告闵川东、陈兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安某某诉称，2013年6月2日，原、被告共同签订《房屋租赁合同》，约定由被告共同租赁原告位于重庆市江北区某号楼某号房屋，租赁期限六年，从2013年8月1日起至2019年7月31日止；租金每三个月支付一次，每次提前半个月支付，月租金为5760元，租赁期间水电气及物业、卫生等费用由被告承担；如被告不按期支付租金超过20天，原告有权终止合同，由此造成的损失由被告承担。合同签订后，因被告装修需要，经双方协商，原告在装修期内免收被告2013年11月1日以前的租金，并将租赁期限变更为从2013年11月1日起至2019年10月31日止。被告至今未向原告支付2014年4月1日以后的租金，且未向物业公司缴纳物业服务费。原告多次催收要求被告支付租金，被告均以各种理由拒绝履行支付义务。原告有权单方解除《房屋租赁合同》，并有权要求被告支付拖欠租金和违约责任。为保护原告合法权益，请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；被告立即将位于重庆市江北区某号楼某号房屋腾空并退还给原告；被告立即支付原告租金（租金数额计算至被告腾退房屋之日止，日租金以月租金除以30天计算，暂计算至2014年9月30日共计34560元），并支付利息777.6元（按照2014年中国人民银行1年期贷款基准利率6%，从2014年1月16日计算至2014年10月15日止）；被告支付原告违约金5000元并承担本案涉讼费。
被告闵川东辩称，双方之间的租赁合同有效；因被告于2013年7月18日注册公司时发现涉讼房屋没有产权证，无法进行注册，原告于2013年11月29日才办理涉讼房屋产权登记是违约行为；双方于2013年11月14日又签订了一份租赁合同，原告未举示该合同的证据副本；被告并未违约，是原告先违约，合同第七条第四款约定原告应该保证房屋的水电气三通，但天然气是到2014年5月才开通，被告经营的是地暖公司，没有天然气无法经营，即使如此，被告仍缴纳租金直至2014年3月；同意按合同约定的方式解除合同，但是原告应该先赔偿我方的损失；同意腾空房屋，但因被告在涉讼房屋安装了夹层和地暖，卫生间也装修好了，墙纸也贴了，所以需要合理期限腾空房屋；原告违约在先，被告不应当再支付租金，而是原告应该赔偿我方损失76166元；被告没有违约，不应支付违约金；请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告陈兴国辩称，我的儿子跟闵川东在合伙做生意，但我本人没有在合同上签字，闵川东也没有代我签字，我不应当作为本案的当事人，请求驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2013年6月2日，案外人肖某某以安某某的名义与闵川东签订了《房屋租赁合同》，合同中甲方（出租方）为安某某，乙方（承租方）为闵川东、陈兴国。该合同约定：“甲乙经双方协商，就乙方租用甲方房屋达成如下一致意见：一、房屋的基本情况：重庆市江北区某号楼某号房屋，套内建筑面积60.39平方米，建筑面积约63.69平方米。二、租赁期限6年，即从2013年8月1日起至2019年7月31日。三、租金及交纳时间：第一年租金每月每平方90元（不含租赁税）；从第二年起每年在上年的基础上上浮7%（第一年月租金5760元，第二年月租金6160元…）；五、租金采取先付后用的方式，每3个月支付一次，每次提前半个月支付，如乙方不按期支付租金超过20天，甲方有权终止本合同，并不退还保证金，所造成的损失由乙方承担；七、1，水、电、气、电话、网络、有线电视、等使用费及物业、卫生费等所有费用都由乙方支付；4，甲方应保证门面水、电、气三通；九、违约责任：本合同一经签订，双方都不得提前解除，提前解除合同视为违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金为5000元。”合同签字处的甲方签字为肖某某代签，乙方签字为闵川东，陈兴国未签字。2013年11月14日，肖某某与闵川东就《房屋租赁合同》进行变更，将该合同中的租赁期限变更为从2013年11月1日起至2019年10月31日，将签约时间变更为2013年11月14日。2014年5月，涉讼房屋开通天然气。
另查明，位于重庆市江北区某号楼某号房屋于2013年11月29日完成产权登记，产权人为安某某。原告的法定代理人文某对案外人肖某某代签租赁合同的行为予以认可。2013年8月19日前，原告将涉讼房屋交付被告。被告未支付2014年3月以后的房屋租金。2014年10月23日，涉讼房屋由被告腾空返还原告。关于租赁合同，原、被告均同意立即解除。
本案审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求，即不再要求被告将涉讼腾空交还原告，同时申请撤回对被告陈兴国的全部诉讼请求。
上述事实，有身份证复印件、户口簿、房屋产权证、房屋租赁合同、装修申请表、装修管理服务协议、撤诉申请书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，无处分权人处分他人的财产，经权利人追认该合同有效。本案中，《房屋租赁合同》中的原告签字虽系代签，但该合同已被房屋产权人安某某的法定代理人文某追认，系双方的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案租赁合同中乙方（承租方）部分虽载有陈兴国及其公民身份号码，但陈兴国并未在合同上签字，故该合同的相对人应仅为安某某和闵川东。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对其反驳对方涉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告未举示证据证明原告于2014年5月份开通涉讼房屋天然气的违约行为造成涉讼房屋无法使用，且涉讼房屋在交付后，被告一直使用并缴纳租金至2014年3月，被告以此拒付租金的理由不能成立。双方在租赁合同中并未约定涉讼房屋产权证的办理，被告以此拒交租金的抗辩理由，本院不予采纳。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务，作为承租人，被告应依约向原告按期支付应缴纳的租金。2014年4月1日至2014年10月23日，共计6个月23天，月租金为5760元，该期间的租金共计38976元（计算方法为：6乘以5760元与5760元除以30天再乘以23天之和），关于原告要求被告支付2014年4月至被告实际腾空返还房屋之日止的租金的请求，本院予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。依照双方的合同约定，被告应分别每3个月且提前15天支付一次租金，即应在2014年1月15日前支付2014年2、3、4月的租金，2014年4月15日前支付2014年5、6、7月的租金，2014年7月15日前支付2014年8、9、10月的租金，但被告未支付2014年3月以后租金，关于原告要求被告按照年利率%6支付未付租金利息777.6元的请求，本院予以支持。
双方租赁合同的第九条是违约责任中关于违约金的约定，但该条已明确是针对一方提前解除合同的违约情形，而非逾期支付租金的情形，该条约定在本案中并不适用，故对于原告以此要求被告支付违约金5000元的请求，本院不予支持。
因双方在庭审中一致同意立即解除合同，本院对合同解除的事实予以认可。原告申请撤回对被告陈兴国的全部诉讼请求以及要求被告将涉讼腾空交还原告的诉讼请求，系其处理其诉讼权利的表现，不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条、第十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、原告安某某与被告闵川东签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告闵川东于本判决生效之日起五日内支付原告安某某2014年4月1日至2014年10月23日的租金38976元，利息777.6元。
三、驳回原告安某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取444元，由闵川东承担389元，安某某承担55元；上述案件受理费已由安某某向本院预交，闵川东在履行上述义务时一并向安某某支付，本院不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 王中申
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 胡君奇