浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第267号
上诉人（原审被告）：张云峰。
委托代理人：张宝麟。
委托代理人：张兴开。
被上诉人（原审原告）：台州新明置业投资有限公司。
法定代表人：陈承守。
委托代理人：王灵平。
委托代理人：叶帅帅。
上诉人张云峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年5月29日公开开庭审理了本案。上诉人张云峰及其委托代理人张宝麟、张兴开、被上诉人台州新明置业投资有限公司（以下简称新明公司）的委托代理人王灵平、叶帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，原、被告于2010年7月24日签订台州新明国际市场经营管理有限公司租赁协议书，约定，原告将位于台州市椒江区台州大道东侧的台州新明国际家居生活广场的10栋203号、204号、205号、206号、225号、226号、227号共计271.49㎡场地租赁给被告经营燕泥绿岛地板，租赁期限为2010年10月1日至2011年9月30日，租金为每平方米29元／月、物业服务费为每平方米6元／月，费用于双方签订协议之日支付，延期支付租金按欠款金额每天计收5‰的违约金。合同签订后，原、被告将租赁期限变更为2010年11月28日至2011年11月27日。被告付清了上述期限的租金。租赁期限届满后，被告继续使用上述场地，双方未签订书面租赁合同。2011年7月份，原告给予承租户免交6个月租金及物业服务费的优惠。2012年12月8日，原告委托浙江鑫湖律师事务所向被告寄送了律师函，要求被告支付拖欠的租赁费和物业服务费57012.9元。此后，原告发出通知，要求被告于2012年12月29日前付清拖欠的租金并撤清展厅内所有的样品，否则将于2012年12月30日对被告的场地进行清场。上述通知在被告租赁的场地进行了张贴。被告仍未支付，原告对被告租赁的场地进行了清场。
原审法院审理认为，被告在租赁期限届满后仍继续使用场地，原告也未有异议，双方间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故自2011年11月28日起原、被告间存在不定期的租赁合同关系。原告发出通知要求被告付清租金并清场，表明原告要求解除双方间的合同关系。该通知在被告租赁的场地进行张贴后，被告应当知晓通知的内容，双方间的不定期租赁合同已于2012年12月29日解除。
对于不定期租赁期间的租金及物业服务费，被告应按原合同的约定支付。鉴于原告在不定期租赁期间曾出台了优惠措施，在确定被告应付的费用时，应适用上述优惠措施。虽然原告主张被告不符合适用优惠措施的条件，但原告向被告催讨欠款及解除合同时所确定的金额均与适用优惠措施后的金额相符，现原告也未提供证据证明被告不符合优惠措施的适用条件，故对原告的主张，不予采信。被告认为根据网上公布的进场装修奖励措施，其另外还享有一个月的免费优惠。但被告未能证实进场装修奖励措施的真实性，即使该奖励措施属实，该措施是适用于2010年8、9月份装修开业的承租户，相应的优惠在2011年11月27日前的租赁费用中予以体现，与不定期租赁期间的费用无关，故被告的主张不能成立。原、被告对原告清理涉案场地的时间存在争议，但原告提供照片反映不出原告清场的时间为2013年1月30日、被告也未证实其办理退场手续或清场的时间为2012年6月底，而原告发出的通知中明确表述其清场的时间为2012年12月30日，在没有其他证据推翻该通知的情况下，该院认定原告清场的时间为2012年12月30日。因此，被告应按照原合同约定并结合优惠措施支付2011年11月28日至2012年12月30日间的租金67465.27元及物业服务费11565.47元；对于涉案场地清场后费用，原告要求被告支付缺乏依据，不予支持。
虽然被告应按原合同约定的支付方式支付租金，但考虑到原、被告间系不定期租赁合同，在租期不确定的情况下，无法按照原合同进行先付后用，根据法律规定，被告在租赁期间届满一年时支付一年的租金、在租赁期间届满时支付剩余期间的租金，即被告应在2012年11月27日支付租金57012.9元、在2012年12月30日支付租金10452.37元。被告至今未付，已构成违约，应当支付违约金。关于违约金的计算，由于被告欠付的租金不足按照一年计算租金金额，故该院以被告欠付的金额确定基数；原告主张日5‰的30%的计算标准过高，庭审中被告也要求予以调整，该院依法调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率四倍；对于违约天数，该院从租金应付之日起计算，以365天为限。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、原告台州新明国际市场经营管理有限公司与被告张云峰房屋租赁合同解除；二、被告张云峰于本判决生效后十日内支付给原告台州新明国际市场经营管理有限公司租金67465.27元、物业服务费11565.47元，并支付违约金［自2012年11月28日至2012年12月30日以57012.9元为基数，自2012年12月31日至本判决确定的租金给付之日（以2013年11月27日为限）止以67465.27元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算］；三、驳回原告台州新明国际市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元（已减半收取），由原告台州新明国际市场经营管理有限公司负担900元、被告张云峰负担1000元。
宣判后，张云峰不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订了营业房租赁协议以后，被上诉人承诺三年免税，第二年时，工商、税务部门就要求上诉人办理营业执照、税务登记等。由于新店开业，必须向工商行政管理部门申领营业执照，向税务部门申请税务登记，同时向银行申请开户。故上诉人多次要求被上诉人提供房屋租赁证明及消防证书、免税证明等有关材料，但上诉人均不予提供。由于被上诉人提供不了有关工商登记必要证件，致使上诉人无法领取营业执照，无法开展正常营业，被上诉人应对出租房瑕疵承担责任。一审对被上诉人的过错，既没认真审理，也不作认定。二、上诉人实际在2012年6月底已与被上诉人办理了退场手续，交了钥匙，签了字。1、被上诉人的通知系被上诉人单方制作，既无登报声明，也无通知上诉人本人。2、上诉人退场后，水电已停用，被上诉人认为上诉人2012年12月30日退场，应当出示6月份的用水、电记录。3、上诉人是与红星美凯龙办理退场手续，并非本案被上诉人，手续全在红星美凯龙单方。三、一审漏判了上诉人10000元的质量保证金及由被上诉人扣押的样品材料。四、租金、物业管理费判决不合理。因被上诉人违反三年免税承诺，且又不提供上诉人办理营业执照的租赁房屋、消防等有关证明，致使上诉人无法经营，被上诉人有过错，应承担部分责任。上诉人只能承担2011年11月29日始7个月房租，计36327元，同样物业管理费也只能承担7个月计6227.55元。五、违约金判决不合理。综上，请求依法改判。
新明公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间所签订的租赁合同中并未有约定上诉人所陈述的给予办理工商登记材料的准备的义务，上诉人认为提供场地有瑕疵没有相关证据支持。二、上诉人一直强调自己在2012年6月份就已经清场，但是上诉人并未就这一事实提供相应证据。上诉人在2012年6月份之后也还在陆续的开门做生意。况且，退一步说，即使上诉人未在经营，但其地板等材料一直占用着场地，直至强制清场后场地才得以腾空。三、租赁协议中的质量保证金是在上诉人对客户承诺的质量保证期超过一年后才予以退回的，上诉人在一审时并未举证证明其对客户的承诺期限已经超过一年。再者，上诉人所谓的保证金及样品材料扣押根本不是本案的法律关系，一审法院不予认定是正确的。四、上诉人与被上诉人之间的不定期租赁的租费等费用按原合同计算，一直计算至双方的合同解除止，实际上，合同实际解除的时间应该是将上诉人场地清场之日即2013年1月30日。虽然被上诉人在一审提交的限期缴费通知单显示的时间是2012年12月30日，所以，一审法院认定的计租时间也符合情理。五、一审法院对违约金已经适当酌情减少了，不存在过高的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人张云峰当庭提供了以下证据及申请证人出庭作证：1、红星美凯商会理事会的证明，证明退场时间。2、样品明细表，证明样品价值。3、上诉人店里的照片12张，证明样品状况。4、图片6张，证明当时被扣押的样品。5、证人曹某、姜某当庭的证词，以证明上诉人张云峰2012年6月份已经退出租赁的场所。
被上诉人新明公司质证认为：以上证据不属于新证据，对真实性和关联性都有异议。证据1的红星美凯商会理事会是否合法成立不清楚，理事会能否证明燕泥地板的情况，况且与本案没有关联性。证据2是上诉人单方提供的，并不能证明这些样品是否在展厅中展示。证据3、4与本案没有关联性，这些照片只能证明当时的情况，并不能证明清场后样品还在，反而可以上诉人一直在占用场地。姜某的证言只能证明停止发货，不能证明上诉人就停止营业。曹某证明其在上诉人处打工，但未提供劳动合同等证据证明。
本院认为，上诉人张云峰提供的证据1及证人证言不能证明上诉人2012年6月份搬离了租赁的店铺，双方解除了合同。因上诉人在一审中并未提出反诉，故证据2、3、4与本案缺乏关联性。故对上诉人张云峰提供的上述证据本院不予认定。
被上诉人新明公司提供了2012年12月25日台州新明置业投资有限公司与台州新明国际市场经营管理有限公司签订的吸收合并协议书、公司基本情况查询单，证明被上诉人主体已经由台州新明国际市场经营管理有限公司变更为台州新明置业投资有限公司。
上诉人张云峰质证无异议。
本院认为，被上诉人新明公司提供的证据可以证明其主体变更的事实，故本院对此予以认定。
综上，本院除对原审认定的事实予以确认以外，另认定，2012年12月25日台州新明置业投资有限公司与台州新明国际市场经营管理有限公司签订吸收合并协议书，约定双方吸收合并，台州新明置业投资有限公司吸收台州新明国际市场经营管理有限公司，台州新明国际市场经营管理有限公司解散。原台州新明国际市场经营管理有限公司的债务、债权均由台州新明置业投资有限公司承担和享有。2013年3月11日台州新明国际市场经营管理有限公司被注销，注销原因系因合并、分立解散。
本院认为，上诉人张云峰与被上诉人新明公司之间的房屋租赁关系合法有效，本院予以认定。上诉人认为2012年6月底已经与被上诉人办理了退场手续，解除了合同，租金及物业费应计算至2012年6月份，并在二审提供了相关的证据予以证明。但上诉人在二审提供的证据仅能证明2012年6月份后供货商不再供货和其工作人员工作至2012年6月份，但并不能证明其搬离了租赁的场地以及双方协商一致解除了合同的事实。据此，一审根据被上诉人一审提供的限期缴租通知书中内容认定双方的租赁合同于2012年12月29日解除并无不当。上诉人主张不能办理营业执照、税务登记的责任在于被上诉人不提供相关的资料，但并没有证据加以佐证，对此本院无法予以支持。根据双方签订的租赁协议书第四条的规定，10000元的质量保证金在退场1年后无质量投诉的予以退还。但承诺的质量保证期超过一年的，按其承诺的最长期处理，从实际退场时计算。因此根据解除合同的时间，一审对质量保证金未予处理并无不当。因上诉人一审期间对样品材料的返还并未提出反诉，因此该部分的内容不属于本案的审理范围。综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。基于被上诉人二审提供了新的证据证明被上诉人的主体已经发生变更，故对一审判决的诉讼主体及判决主文部分从减少讼累的角度出发，本院二审直接予以变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第362号民事判决第一项为：被上诉人台州新明置业投资有限公司与上诉人张云峰房屋租赁合同解除；
二、变更台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第362号民事判决第二项为：上诉人张云峰于本判决生效后十日内支付给被上诉人台州新明置业投资有限公司租金67465.27元、物业服务费11565.47元，并支付违约金［自2012年11月28日至2012年12月30日以57012.9元为基数，自2012年12月31日至本判决确定的租金给付之日（以2013年11月27日为限）止以67465.27元为基数，均按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算］；
三、变更台州市椒江区人民法院（2013）台椒民初字第362号民事判决第三项为：驳回被上诉人台州新明置业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1900元（已减半收取），由被上诉人台州新明置业投资有限公司负担900元，上诉人张云峰负担1000元。二审案件受理费人民币3800元，由上诉人张云峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一三年七月三日
代书记员 赵灵仙