湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂汉江中民再终字第00003号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：潜江市国土资源局。住所地：潜江市横堤路**号。
法定代表人：董尚华，该局局长。
委托代理人：李洪涛。
委托代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潜江市汇智电子有限责任公司。住所地：潜江市园林办事处三江路**号。
法定代表人：陈治军，该公司董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潜江市园林办事处辉煌社区居民委员会。住所地：潜江市园林办事处马昌垸路。
法定代表人：刘永新，该居民委员会主任。
委托代理人：涂光清。
再审申请人潜江市国土资源局（以下简称潜江国土局）、潜江市汇智电子有限责任公司（以下简称汇智公司）与被申请人潜江市园林办事处辉煌社区居民委员会（以下简称辉煌居委会）土地使用权出让合同纠纷一案，不服本院（2013）鄂汉江中民一终字第00132号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2013年12月6日作出（2013）鄂民申字第01137号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年2月24日立案受理后，依法另行组成合议庭，于同年3月12日公开开庭进行了审理。潜江国土局的委托代理人李洪涛、管泽勇，汇智公司的法定代表人陈治军，辉煌居委会的委托代理人涂光清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年5月10日，一审原告汇智公司起诉至湖北省潜江市人民法院称：2000年8月，陈治军与陈道宽共同出资组建汇智公司。同年9月8日，辉煌居委会与潜江国土局签订一份《土地协议书》，约定潜江国土局将辉煌居委会所有的位于潜江市三江路32号的土地收归国家所有，潜江国土局向辉煌居委会支付20万元土地补偿款和15万元地上附着物补偿款。同年9月11日，陈道宽以陈治军的名义与潜江市辉煌企业公司（以下简称辉煌公司）签订一份《产权买断合同书》，以56万元的价格买断辉煌公司所属潜江市江汉气体有限公司（以下简称江汉气体公司）旧址上的厂房、设施及土地使用权（期限30年）。同年9月28日，汇智公司与潜江国土局签订一份《国有土地使用权出让合同》，潜江国土局将上述土地使用权出让给汇智公司，出让期限30年，出让金额为557366.67元。同年12月28日，辉煌居委会在潜江国土局为汇智公司办理了潜国用（2000）字第1356号国有土地使用证（以下简称1356号土地证）。期间，汇智公司向辉煌居委会支付了买断金56万元。2003年11月20日，潜江市工商行政管理局以汇智公司未申报年检为由，吊销了该公司企业法人营业执照。2005年9月16日，潜江国土局以年检为由收回了1356号土地证。随后，潜江国土局以办理该证时汇智公司未缴纳土地出让金为由，要求汇智公司补交土地出让金，否则将收回土地使用权。汇智公司被迫向潜江国土局缴纳了土地出让金557366.67元后，潜江国土局重新为汇智公司办理潜国用（2006）第2688号国有土地使用证。因上述土地出让产生纠纷，汇智公司请求判令辉煌居委会和潜江国土局共同给付汇智公司557366.67元。2010年本案重审时，汇智公司增加诉讼请求，要求辉煌居委会和潜江国土局按同期银行贷款利率，从收款之日起至还款之日止，向汇智公司支付资金占用费。
湖北省潜江市人民法院一审查明：本案争议的涉案宗地位于潜江市园林办事处三江路32号，面积6192.963平方米，原属辉煌居委会集体所有，并由其开办的辉煌公司所属原江汉气体公司使用。2000年9月8日，潜江国土局与辉煌居委会签订《土地协议书》一份，约定潜江国土局出资35万元，将涉案宗地征收为国有。同年9月11日，陈道宽以陈治军的名义与辉煌公司签订《产权买断合同书》一份，约定辉煌公司将江汉气体公司使用的涉案宗地和所有厂房及设施等以56万元的价款转让给陈治军，并为陈治军办理房屋产权和土地使用证。同年9月20日，陈治军、陈道宽共同出资，在潜江市工商行政管理局登记注册成立汇智公司，并以汇智公司的名义与江江气体公司签订《合同书》一份（没有填写签订日期），合同约定：江汉气体公司就所属原厂址上所有产权转让给汇智公司；转让资产及实物包括江汉气体公司原厂址上的车间一栋、办公室一栋、简易仓库一栋、围墙以及所占有的土地、用电权、用水权，共以56万元转让给汇智公司。同年9月12日，陈道宽向辉煌公司支付定金8万元。截止2006年7月21日，汇智公司分多次向辉煌公司和辉煌居委会支付现金49.5万元，租金抵款6.1万元，自来水开户费抵款4000元，至此合同约定的56万元全部结清。2006年9月前，辉煌居委会将江汉气体公司场地交付汇智公司。
2000年9月28日，汇智公司与潜江国土局签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定潜江国土局将涉案宗地国有土地使用权出让给汇智公司，出让金为557366.67元，出让年限30年，汇智公司应在合同签订之日起三日内付清土地出让金。同年12月28日，潜江国土局在汇智公司未向其缴纳土地出让金的情况下，为汇智公司办理了潜国用（2000）字第1356号国有土地使用证。2005年9月16日，潜江国土局以年检为由收回并注销1356号土地证。2006年7月7日，潜江国土局向汇智公司发函，通知该公司补缴土地出让金557366.67元。同年7月27日，汇智公司与潜江市土地收购储备中心签订《国有土地使用权收购合同》一份，潜江市土地收购储备中心以185万元向汇智公司收购了涉案宗地。汇智公司于同年8月18日缴纳土地出让金557366.67元，潜江国土局于同年9月11日为汇智公司重新核发了潜国用（2006）第2688号国有土地使用证（以下简称2688号土地证）。
2003年11月20日，潜江市工商行政管理局以汇智公司未申报年检为由，吊销汇智公司的企业法人营业执照。辉煌公司因经营期限届满，于2008年5月26日在潜江市工商行政管理局办理注销登记。
湖北省潜江市人民法院一审认为：我国土地管理法规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，使用国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属农民集体所有的土地。本案争议所涉土地即为原属辉煌居委会的集体所有土地，汇智公司申请使用该宗土地，潜江国土局代表国家征收后向汇智公司出让土地使用权，双方签订的土地出让合同合法有效，潜江国土局收取的土地出让金符合合同约定，汇智公司向潜江国土局主张返还出让金，依法不予支持。本案所涉原集体所有土地被依法征收后，属国家所有，陈道宽以陈治军的名义与辉煌公司签订《产权买断合同》，合同内容涉及国有土地使用权的转让，违反法律禁止性规定，属无效合同。汇智公司于2000年9月20日依法登记成立，汇智公司在登记成立后，与江汉气体公司签订的《合同书》，虽然不能确定签订的具体时间，但基于汇智公司在工商部门登记注册的事实，可以推定该合同是在该公司成立后签订，江汉气体公司与汇智公司签订合同的目的，是为将其所属原厂址上的所有产权转让给汇智公司，合同的内容虽然涉及土地，但根据汇智公司在潜江国土局收回其土地使用权证并致函汇智公司补交土地使用权出让金后，仍向辉煌居委会支付转让款及辉煌居委会于2006年9月才向汇智公司交付转让财产及宗地的事实，表明江汉气体公司与汇智公司签订的合同具有补偿性质。鉴于汇智公司已在潜江国土局办理涉案宗地使用权出让手续，且涉案宗地已被潜江市土地收购储备中心收购，原属辉煌居委会集体所有的土地已无法回转的实际情况，汇智公司与江汉气体公司签订的合同，可参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，按补偿性质合同处理。汇智公司向辉煌居委会主张返还土地出让金，没有事实和法律依据，不予支持。辉煌公司已依法注销，其民事权利和义务由其开办人辉煌居委会承继，故辉煌公司不再列为本案当事人。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回汇智公司的诉讼请求。案件受理费9660元，由汇智公司负担。
汇智公司不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）原判认定汇智公司与潜江国土局签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效，汇智公司予以认可。但合同约定的土地使用权出让年限为30年，而2688号土地证核发时间为2006年9月11日，载明的终止日期为2031年1月10日，仅有24年4个月，与合同约定不符，潜江国土局应退还汇智公司5年8个月的土地出让金105280.37元及资金占用费。（二）汇智公司与辉煌居委会签订的《产权买断合同书》合法有效，原判认定该合同违反法律禁止性规定，属无效合同错误。辉煌居委会按照合同约定为汇智公司办理了1356号土地证，并将涉案宗地以国有土地的形式交付汇智公司，汇智公司予以接受和支付相应价款。因辉煌居委会没有按合同约定全面履行合同义务，汇智公司也不要求辉煌居委会继续履行，故应依法解除双方签订的合同，判令辉煌居委会退回所得款项。汇智公司实际使用涉案宗地5年8个月，愿按国有土地出让价格给予辉煌居委会相应补偿，故辉煌居委会应退还土地转让金452086.30元及资金占用费。（三）汇智公司与江汉气体公司于2000年9月20日签订的《合同书》，系汇智公司收集证据时从湖北省国土资源厅取得，该《合同书》是当时应潜江国土局的要求制作，汇智公司没有原件。汇智公司提交该份证据，是为了证明1356号土地证及2688号土地证核发时经过合法的审批。该合同书没有约定土地使用期限、付款条件、责任条款，没有签订日期，不是双方真实意思表示，属无效合同。实际操作过程中均是按照《产权买断合同书》来执行。潜江国土局在收回并注销1356号土地证后，要求汇智公司必须提供交纳土地出让金的原始发票及与辉煌居委会的结算证明，才能办理新的土地证，为此汇智公司抵制了一年，原判认定“根据汇智公司在潜江国土局收回其土地使用权并致函汇智公司补交土地使用权出让金后，仍向辉煌居委会支付转让款及辉煌居委会于2006年9月才向汇智公司交付转让财产及宗地的事实，表明江汉气体公司与汇智公司签订的合同具有补偿性质”错误。（四）诉争土地是出让取得，不是划拨取得，原审参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定处理，属适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判支持汇智公司的诉讼请求。
辉煌居委会答辩称：辉煌居委会与汇智公司之间是产权买断关系，并非租赁关系，汇智公司要求辉煌居委会退还452086.30元缺乏依据。潜江国土局向汇智公司收取土地出让金的行为系行政行为，汇智公司要求退还不属于本案的审理范围，况且汇智公司将涉案宗地闲置五年之久，后将该宗地转让给他人获利732634元。汇智公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
潜江国土局答辩称：根据我国土地管理法及相关法律规定，国土资源部门收取土地出让金的行为属于行政法调整的范畴，不属于民法调整的范畴，汇智公司对潜江国土局提起民事诉讼错误。2000年9月28日双方签订《国有土地使用权出让合同》后，汇智公司就实际占有涉案宗地，土地使用时间并未减少。其要求潜江国土局退还土地出让金105280.37元缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：一审查明的案件事实属实，依法予以确认。
本院二审另查明：潜江国土局将涉案宗地征收后，未依合同约定向辉煌居委会支付35万元。该35万元包括土地补偿、青苗补助、人口安置费20万元，地面其他附属物补助费15万元。辉煌居委会称办理1356号土地证时支出了相关费用，但具体费用多少，不能提供证据证实。汇智公司称其取得涉案宗地的使用权后，经营了两年，后因周边地区配套设施跟不上，停止经营，之后将涉案宗地返租辉煌居委会使用两年，辉煌居委会对返租一事不持异议。
本院二审认为：本案二审时的争议焦点是，汇智公司要求辉煌居委会及潜江国土局返还557366.67元及资金占用费的诉请能否得到支持。
辉煌公司属辉煌居委会开办公司，现已被工商部门注销，故辉煌公司在本案中的行为均视为辉煌居委会的行为。涉案宗地原属辉煌居委会集体所有。因潜江国土局与辉煌居委会已于2000年9月8日签订《土地协议书》，将涉案宗地及地上附属物征收为国有，辉煌居委会又于同年9月11日与汇智公司签订《产权买断合同书》，约定将涉案宗地及地上附属物转让给汇智公司，属无权处分，事后亦未得到潜江国土局的认可，故《产权买断合同书》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。但鉴于汇智公司实际占有涉案宗地及地上附属物多年，并最终处分而无法将涉案宗地及地上附属物回转的实际情况，故辉煌居委会无须再向汇智公司返还所收取的转让费56万元，同时对汇智公司要求辉煌居委会支付转让费法定孳息的请求不予支持。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条的规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。因此，潜江国土局与汇智公司于2000年9月28日签订的《国有土地使用权出让合同》是平等主体之间签订的合法有效的合同。汇智公司只有依法给付合同约定的土地出让金，才能取得相应国有土地使用权。2006年8月18日，汇智公司缴纳了合同约定的土地出让金557366.67元，潜江国土局为其颁发了土地使用证，赋予其土地使用权，双方合同权利、义务履行完毕。故对汇智公司要求潜江国土局返还土地出让金557366.67元及法定孳息的请求，亦不予支持。
辉煌居委会与潜江国土局于2000年9月8日签订的《土地协议书》，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，潜江国土局应向辉煌居委会支付土地补偿款20万元和地上附属物补助款15万元。鉴于涉案宗地上的附属物，辉煌居委会没有实际交付潜江国土局，而是交付给汇智公司，并由汇智公司实际占有处理，故潜江国土局仅需向辉煌居委会支付土地补偿款20万元。又鉴于汇智公司向辉煌居委会支付的56万元中包括此土地补偿款20万元，为减少讼累，一次性解决纠纷，故潜江国土局应将20万元直接支付给汇智公司。
汇智公司要求辉煌居委会、潜江国土局按土地实际使用年限返还相关费用，没有法律依据，不予支持。本案讼争土地系出让取得，并非划拨取得，原审参照适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定不当。
综上所述，汇智公司的部分上诉理由成立。原审判决认定事实不清，实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决：1、撤销湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜民初字第00117号民事判决；2、潜江国土局支付汇智公司20万元；3、驳回汇智公司对辉煌居委会的诉讼请求；4、驳回汇智公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9660元，由潜江国土局负担3500元，汇智公司负担6160元。二审案件受理费9660元，由潜江国土局负担3500元，汇智公司负担6160元。
潜江国土局申请再审称：（一）原判违反规定，管辖错误。潜江国土局系法律授权的土地行政主管部门，对土地征收、出让以及登记颁证均是具体行政行为，受行政法律关系调整。原判要求潜江国土局支付土地征收款系以民事审判干预具体行政行为，超出了民事诉讼适用范围，违反法律规定，属错误管辖。（二）原判超出汇智公司的诉讼请求，判非所请。原判一方面对汇智公司要求潜江国土局返还土地出让金及法定孳息的诉讼请求全部不予支持，另一方面却在汇智公司诉请之外判令潜江国土局向汇智公司支付土地征收补偿款20万元，明显超出了汇智公司的诉讼请求。请求撤销二审判决，驳回汇智公司的诉讼请求。
汇智公司申请再审称：（一）原判认定汇智公司与辉煌居委会签订的产权买断合同无效，所依据的事实与实际不符，所得的结论也违背了国家法律规定。辉煌居委会是以国有土地的形式将涉案宗地转让给汇智公司，并为汇智公司办理了1356号土地使用证，汇智公司也向辉煌居委会支付了56万元的价款。汇智公司系善意取得，合同应为有效合同，汇智公司的权益应依法得到保护。（二）汇智公司与潜江国土局签订《国有土地使用权出让合同》后，向潜江国土局缴纳了土地出让金557366.67元，但潜江国土局并未向汇智公司出让对应的国有土地。涉案宗地系汇智公司向辉煌居委会转让所得，和潜江国土局的出让合同没有任何关系。请求撤销二审判决，判令潜江国土局向汇智公司返还缴纳的土地出让金557366.67元，并赔偿因违约所造成的损失即资金占用费。
针对潜江国土局、汇智公司的申请理由，辉煌居委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，实体处理正确。二审判决超出了汇智公司的诉讼请求，判非所请，应予以撤销，请求维持一审判决。
针对潜江国土局的申请理由，汇智公司辩称：一、二审判决判令潜江国土局向汇智公司支付土地补偿款20万元，属判非所请。二、汇智公司与潜江国土局签订的土地使用权出让合同合法有效，属于民事诉讼管辖范畴，汇智公司向潜江国土局缴纳了土地出让金，潜江国土局未向汇智公司交付国有土地，属违约。请求撤销二审判决，判令潜江国土局返还汇智公司土地出让金557366.67元并赔偿资金占用费损失。
针对汇智公司的申请理由，潜江国土局辩称：汇智公司与潜江国土局签订的土地使用权出让合同合法有效，汇智公司已实际占有了该宗出让土地，并将该土地进行了处理，潜江国土局不应向汇智公司返还土地出让金。二审判决超出汇智公司的诉讼请求，判非所请。请求撤销二审判决，维持一审判决。
再审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院再审查明：一、二审查明的案件事实属实，本院再审予以确认。
本院再审认为：潜江国土局将原属辉煌居委会所有的集体土地征收为国有后，与汇智公司签订国有土地使用权出让合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。汇智公司向潜江国土局缴纳了相应的土地出让金，潜江国土局为汇智公司办理了国有土地使用证，汇智公司实际占有涉案宗地，双方的合同权利、义务已履行完毕。汇智公司认为潜江国土局未将涉案宗地交付给汇智公司，与客观事实不符，其认为潜江国土局违约并主张潜江国土局返还土地出让金并赔偿资金占用费的相关诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。
辉煌居委会与汇智公司签订的《产权买断合同书》，将涉案宗地转让给汇智公司，由于涉案宗地的性质属集体所有，违反了我国土地管理法“集体土地不能转让的”的禁止性规定，该部分合同条款依法无效。该《产权买断合同书》中对厂房、设施及用电权、用水权的转让，属当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于汇智公司实际占有涉案宗地及地上附着物多年，并最终将涉案宗地及地上附着物进行了处分并获利，且再审期间，汇智公司亦变更诉请，不再要求辉煌居委会向其返还转让费及赔偿资金占用费损失，故辉煌居委会无须向汇智公司返还56万元，汇智公司亦无须向辉煌居委会返还涉案宗地及地上附属物。
潜江国土局将辉煌居委会所有的涉案宗地征收为国有，是否向辉煌居委会支付土地补偿款，属行政法律关系，不属本案民事审理范畴。
综上所述，本院二审判决在驳回了汇智公司要求潜江国土局和辉煌居委会共同返还557366.67元及资金占用费的全部诉请的情况下，另行判令潜江国土局向汇智公司支付土地补偿款20万元，超出了汇智公司的诉讼请求，适用法律错误。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十七条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）鄂汉江中民一终字第00132号民事判决；
二、维持湖北省潜江市人民法院（2012）鄂潜江民初字第00117号民事判决，即驳回潜江市汇智电子有限公司的诉讼请求。
二审案件受理费9660元，由潜江市汇智电子有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 哲
代理审判员 徐联坤
代理审判员 葛雅琴
二〇一四年五月二十四日
书 记 员 胡 婷