上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第208号
原告张明冲。
委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。
被告上海平上房地产开发有限公司。
法定代表人汤叶明。
委托代理人马高楼，上海达隆律师事务所律师。
委托代理人王赪，上海达隆律师事务所律师。
原告张明冲与被告上海平上房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告张明冲及其委托代理人唐建、被告委托代理人马高楼、王赪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告承接了烟台平土房地产有限公司开发的烟台国际社区C地块一期工程，2013年2月1日双方签订了关于该工程的结算、付款及移交协议。烟台平土房地产有限公司确认将未支付的工程款5016801.85元以被告在嘉定区开发的“晶鼎大厦”楼盘进行相抵。2013年3月28日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，被告将嘉定区某某路XXX号XXX房屋以1061550元转让给原告。合同约定：被告应当在收到原告全部房款之日起7日内交付房屋；被告未按约定交付房屋应按已付房款日万分之五承担违约金；双方应在2013年6月30日前办理产权过户。合同签订后，原告与被告办理了付款手续，并全部交清了补差款。因被告未按合同约定将房屋交付给原告及配合原告办理产权过户手续，也未将房屋上原有的大产证抵押涤除，故原告起诉要求：1、判令被告立即涤除嘉定区某某路XXX号XXX房屋上设定的抵押；2、判令被告在涤除抵押后，将上述房屋的产权登记至原告名下；3、判令被告按每日530元给付原告自2013年4月8日至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；4、判令被告按银行同期房贷款利率给付原告自2013年7月1日至办出原告的产权证时止的逾期办理产证违约金（以1061550元为基数）。
被告辩称，原、被告签订的是销售合同，约定原告有一次性支付房款的义务，但是原告并没有支付全额房款，故对原告的诉请，被告认为根本不存在任何依据。原告主张工程款抵房款，则如果要抵消，涉及了债务转移，这需要通知被告，涉及了债务抵消，而抵消是要通知的，但原告没有履行通知义务，工程款在先、房屋销售在后，如果需要抵消，完全可以写明房款已付清，说明原告根本没有付清房款，也没有履行抵消的程序，故被告不能予以抵消。张明冲与烟台公司的工程因质量发生问题，则烟台公司对此有抗辩权，从而被告也具有抗辩权。综上，原告的诉请不存在任何前提，因为原告没有付清房款，如果原告付清房款，被告可以履行接下来的手续，如果需要抵消，则本案应中止审理，等待烟台案件的审理后再确定。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年3月28日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定：原告向被告购买嘉定区某某路XXX号XXX室建筑面积为50.55平方米的房屋，总房价款为1061550元；被告在收到原告全部房价款之日起7日内，向原告交付房屋；除不可抗力外，被告如未在合同约定的期限内将房屋交付原告使用，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之五计算；双方商定，2013年6月30日前，由原告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；因被告原因，原告无法在2013年6月30日取得房地产权证，被告应承担违约责任（违约金未约定）；付款方式为一次性付款，原告于签约当日支付房款1061550元。2013年4月1日，被告向原告开具系争房屋的购房款发票，金额为1061550元。因被告未按约定向原告交付房屋，也未按约协助原告办理产权过户手续，原告涉讼。
另查，原告于2013年2月1日与案外人烟台平土房地产有限公司（下称烟台平土公司）签订《烟台国际社区C地块一期工程结算、付款及移交协议》，约定：原告（乙方）施工了烟台平土公司（甲方）开发的烟台国际社区C地块一期工程，具体施工内容已由双方签字确认；并根据甲方的安排，乙方于2012年10月退出该项目工程施工；为确保乙方施工的工程能顺利交接并进行维修，一次性扣除50万元用于工程维修；甲方未付款项采用以房抵款的形式进行支付，乙方将在被告开发的位于上海市嘉定区的“晶鼎大厦”楼盘优先选房，房屋的价格按照低于该楼盘的市场价进行抵款；以房抵款的前提条件是按照国家有关规定办理完房屋交易所有手续后，方可确认甲方完成以房抵款；甲方未付款项5016801.85元，双方一致同意全部采用以房抵款的形式支付，乙方必须在2013年3月30日之前办理抵房手续；如果位于上海市嘉定区的“晶鼎大厦”无房可抵，则甲方在2013年6月30日之前以现金支付，每延误一天罚款一万元；如果“晶鼎大厦”有房而乙方不抵房，则视为乙方违约，乙方应赔偿违约金50万元。该协议签订后，被告根据烟台平土公司的委托与原告及案外人朱文珍、盛晓庆共签订嘉定区某某路XXX号821、822、823、XXX、825室共5套房屋的出售合同，每套的房价款均为1061550元。被告称其与烟台平土公司口头约定所抵购房款项与烟台平土公司另行结算。2013年3月28日，原告向被告支付5套房屋与工程款的差价290948.15元。2013年8月5日，烟台平土公司向被告发函称，原告施工的工程建筑结构存在质量问题和安全隐患，且原告未按其要求进行整改维修，要求被告暂停与原告办理以房抵款相关的手续，已经办理的不能交房，否则抵房款项及相关损失该公司不予承担，待工程质量问题整改维修完成及与张明冲清算费用后，如需被告以房抵款将另行告知。烟台平土公司于2014年3月17日向烟台市中级人民法院提起诉讼，要求判令原告支付工程维修金3319290.81元，该院已于2014年3月24日受理。
再查，系争房屋目前登记在被告名下。系争房屋所在的嘉定区某某路XXX号房屋上设有中国银行股份有限公司上海市普陀支行的抵押，登记信息显示已有部分房屋的抵押登记被注销。被告确认只要向银行偿付相应的款项，就能涤除系争房屋上的抵押。
审理中，原告称烟台国际社区C地块一期工程系原告和案外人张永典、盛陈彬共同承接并施工，其中盛陈彬是盛晓庆的父亲，张永典是朱文珍的丈夫，最终由原告、盛晓庆、朱文珍与被告分别签订房屋出售合同是经与被告协商一致确定的。
以上事实，有《上海市商品房出售合同》、房地产登记薄、《烟台国际社区C地块一期工程结算、付款及移交协议》、购房款发票、签购单、暂停以房抵款的通知函、烟台公司诉原告的诉状及附件、烟台法院的受理通知书、当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告之间签订的商品房出售合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。被告称其是基于烟台平土公司的委托与原告签商品房出售合同，购房款与烟台平土公司另行结算，结合原告仅向被告支付了5套房屋的总价款与约定折抵的工程款的差价，被告即向原告开具了金额为系争房屋总价款的购房款发票，应视为被告同意并确认了原告与烟台平土公司以工程款折抵系争房屋价款的协议，即确认了原告以对烟台平土公司的工程款债权折抵系争房屋的购房款。至于被告关于原告未实际支付房款及原告未履行通知义务的抗辩意见，明显与其关于原、被告间签订买卖合同是依据烟台平土公司的委托及款项与烟台公司另行结算的陈述不符，本院不予采信。被告已于2013年4月1日向原告开具金额为系争房屋总价款的发票，应视为被告确认了原告以对烟台平土公司的工程款债权折抵系争房屋的购房款，被告理应按照合同约定向原告交付房屋，并协助原告涤除系争房屋上的抵押、办理产权登记手续。被告未按约定向原告交付房屋，原告主张逾期交房违约金合法有据，且主张的违约金标准未超过合同约定的标准，本院予以支持。合同中对于因被告的原因致使原告未能按期取得房地产权证，被告应承担的违约责任未作出明确约定，故原告主张被告应按同期银行贷款利率支付逾期办理产证的违约金缺乏依据，本院不予支持。在被告已确认原告以工程款债权折抵系争房屋的购房款的情况下，烟台平土公司因工程质量问题起诉原告，与被告基于商品房出售合同应向原告履行房屋交付义务没有法律上的关联性，故对于被告抗辩本案应中止审理，以等待烟台平土公司起诉原告的案件作出判决的意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海平上房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内涤除坐落于嘉定区某某路XXX号XXX室房屋上的抵押，并协助原告张明冲办理上述房屋的产权过户手续；
二、被告上海平上房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将嘉定区某某路XXX号XXX房屋交付原告张明冲；
三、被告上海平上房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张明冲自2013年4月8日至实际交付上述房屋之日止的违约金（以每日530元的标准计算）；
四、驳回原告张明冲其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费80元，减半收取40元，由被告上海平上房地产开发有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。