辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初928号原告：姜晶，女，1978年7月18日生，汉族，公民身份证号码xxxxxx，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：康波，系辽宁征信律师事务所律师。被告：赵家丽，女，1977年10月11日生，汉族，公民身份证号码xxxxxx，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：尚平，男，1979年7月2日生，汉族，公民身份证号码xxxxxx，住所同被告赵家丽。二被共同告委托代理人：崔嵩岩，系辽宁法之道律师事务所律师。第三人：大连晟昕房屋经纪有限公司（原告在起诉状笔误书写为：大连晟昕房地产经纪有限公司），统一社会信用代码91210211311599874C，住所辽宁省大连市甘井子区泉水H1区65号2单元1层1号。法定代表人：白静。原告姜晶【以下简称“原告”】与被告赵家丽、尚平【以下简称“二被告”】、第三人大连晟昕房屋经纪有限公司（以下简称“第三人”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人康波律师，二被告的委托诉讼代理人崔嵩岩律师及被告尚平均到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年4月13日，原、被告通过第三人的居间服务，签订了《房地产买卖合同》，约定：二被告向原告出售房屋一处，价款为780000元。二被告应在2017年5月13日前将抵押注销完毕的产权书原件交付第三人保管。合同签订完毕后，原告按约定支付了定金、首付款、代理费、贷款服务费等款项。而二被告不仅迟迟不办理偿还原有贷款、注销抵押的手续，反而多次提出涨价的无理要求。为此，原告多次与二被告、第三人协商此事，均遭到其无理拒绝。第三人多次口头及书面承诺限期办理撤押及过户手续，否则就返还原告全部款项。至原告起诉，二被告仍未履行合同义务，故原告于2018年1月5日向二被告及第三人发出书面解除合同通知书。综上，因二被告严重违约行为致使合同目的无法实现，应当承担由此产生的违约责任。故诉请：1、判令二被告双倍返还定金140000元（其中70000元由第三人代为保管）；2、判令第三人返还原告首付款209000元及利息（自收款之日起至实际返还之日止，按照人民银行同期贷款利率计算，截至2018年1月11日暂计为11000元）；3、判令第三人返还原告代理费5000元、贷款服务费10000元。原告于庭审中变更第2项诉请为：二被告和第三人按份返还首付款209000元，其中150000元由二被告返还，其余59000元则由第三人返还，并按照上述基数自收款之日起至实际返还之日止，按照人民银行同期贷款利率计算利息。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告所述和事实不符，定金数额是50000元，不是70000元。根据合同约定，原告应为二被告垫付200000元用于偿还二被告的房屋抵押贷款，现原告没有按合同约定替二被告垫款还贷，故导致二被告无法赎回产权证，此为原告第一项违约。定金50000元应作为二被告的损失赔偿金，原告无权要求二被告双倍返还定金。第二，合同第2条第2款第2项约定：原告应在2017年5月2日前将150000元存入银行进行资金监管，以降低和保障二被告的交易风险，现原告没有证据证明该150000元款项处于银行监管状态，是原告第二项违约。第三，按合同约定在办理注销抵押前，原告除了交付给第三人定金50000元外，还应备齐200000元用于偿还贷款，还有150000元去进行资金监管，故原告应总计支付400000元，但原告交付的款项不足300000元，其未按合同约定的时间、金额支付款项，是第三项违约。第四，原告在2018年1月5日作出的解除通知书是在其违约的情况下作出的，其单方解除合同书是其第四项违约。第五，原告要求二被告支付首付款150000元也没有事实与理由，根据其诉状、提交的收款收据、承诺书，原告均知悉首付款在第三人处，其不仅对二被告将首付款150000元转给第三人未提出异议，反而向第三人索要收据予以确认。综上，二被告委托专业的房屋买卖居间人即第三人办理房屋出售事宜，二被告在履约过程中均是按第三人要求进行，没有出现不配合第三人的行为，在二被告无任何违约的情况下，原告要求二被告承担违约责任没有事实依据。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见及相关证据材料。经审理，本院查明以下事实：1、2017年4月13日，原告（合同中为“买方”）与二被告（合同中为“卖方”）及第三人（合同中为“居间方”）签订《房地产买卖合同》，双方约定：二被告向原告出售坐落于大连市甘井子区xxxxxx号的房屋。房屋售价为780000元。合同约定：房屋已设定抵押，买方自愿在未办理过户手续的情况下，无偿用其房款中的200000元替卖方还贷，不足部分由卖方自行还清，卖方保证于2017年5月13日将抵押注销完毕的产权证原件交付居间方代为保管。卖方通过融资手段偿还欠款，融资费用2.5%由卖方承担，并保证于5月13日前将抵押注销完毕的产权证原件交付。关于付款方式，合同约定为：定金50000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于合同签订之日支付定金，定金以实际支付数额为准，买卖双方均同意由居间方代卖方无息保管定金。买方申请商业贷款，拟贷数额为580000元。买方于本合签订之日起二十日内，备齐购房首付款（定金除外）150000元存入银行资金监管（另有可选的选项为交由居间方代为保管及交由卖方提起还款，合同中未选择）。买卖双方委托居间方选择贷款银行，如买方贷款额度不足或无法办理，则买方保证于居间方电话通知日起三日内现金补齐不足部分。关于过户方式，合同约定：卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在二十日内备齐过户文件交予居间方，买方在签署本合同二十日内，将过户及贷款文件交予居间方。关于违约责任，合同约定：如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让任何人。如卖方未能履行本合同导致本合同终止或无法履行，则卖出价方须双倍返还定金给买方。合同第十条有手写内容：“买卖双方通过居间方购买此房屋，居间方负责报税、审贷、过户手续，房屋为夫妻共有权，签约当日产权人赵家丽未到场，由其代理人尚平代签。如卖方违约由其代理人尚平赔偿违约责任。卖方与中介方最终协商净拿柒拾柒万伍仟元整（￥775000.00），双方认知。原合同约定现更改为捌拾贰万柒仟肆佰元整（￥827400.00），其中物业费、取暖费均由买方承担。买卖双方认知并认可。”关于该部分，原告称为2017年10月底时变更，二被告则称仅合同价款变更部分为2017年10月底时书写。2、原告提供专用收款收据用于证明其款项支付情况。其提供的六张专用收款收据均加盖有第三人的财务专用章，其上所载收款时间、金额、用途分别为：①2017年4月13日，50000元，定金；②2017年4月13日，5000元，代理费；③2017年5月17日，14000元，定金；④2017年5月17日，20000元，定金；⑤2017年10月28日，45000元，购房首付款；⑥2017年12月11日，150000元，首付款。原告另提供银行流水，以证明其通过银行向第三人的法定代表人白静的银行账户（账号为xxxxxx）支付10000元。原告称该款为其向第三人支付的贷款服务费。关于合同约定的资金监管款项，原、被告均提交证据证明具体款项流转。根据原告提供的中国银行款项流转传票，其于2017年4月26日办理资金监管，金额为150000元。2017年7月6日，该监管账户解冻，同日该款存入被告赵家丽建设银行账户（卡号为xxxxxx）。根据二被告提供的银行交易流水，其于2017年10月15日将其取得的上述款项中的147400元支付至第三人的法定代表人白静的银行账户中。二被告亦提供第三人于同日出具的专用收款收据，收款事由为“返还买方购房首付款转予中介方”。关于返还金额少于150000元，二被告称因收款账户是还贷账户，故扣取了银行贷款，该部分系通过现金支付给第三人。原告另提供第三人法定代表人出具的收条及承诺书。收条出具时间为2017年11月28日，内容为：“今由本人白静收到买方姜晶全部首付款贰拾柒万玖仟元整（￥279000.00），定于2017年12月5日前过户完毕，于2017年12月15日倒房交接。”承诺书出具日期为2017年12月15日，内容为：“今由白静承诺卖方公积金赎证，周一撤押手续，2017年12月19日过户，如过不了户，于2017年12月20日首付款撤回。款项贰拾柒万玖仟元整（￥279000.00）、代理费及贷款费用立即结清（于2017年12月20日首付款＋代理费＋贷款费用全部转入买方姜晶卡里）。”3、原告于2018年1月5日向二被告通过快递寄发解除合同通知书，以二被告未能在2017年5月13日前将抵押注销完毕的产权证书原件交付居间方代为保管及多次无理涨价的原因，通知解除案涉房屋买卖合同。二被告认可收到该解除合同通知书。二被告辩称，同意案涉合同于2018年1月6日解除，但原告系违约方，应由其承担合同解除的违约责任。上述事实，有原、被告均提交的《房地产买卖合同》，原告提供的专用收款收据、交易流水、银行传票、收条、承诺书、解除合同通知书，二被告提供的专用收款收据、银行流水及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告所签订的《房地产买卖合同》是原、被告及第三人的真实意思表示，是合法有效的，三方均应按合同约定履行，未按合同履行，应为违约。但纵观案涉《房地产买卖合同》的条款内容，部分条款内容系相互矛盾且无法实际履行。如原、被告所诉争的款项支付问题，合同中约定原告支付的首付款150000元应进行资金监管，定金50000元则由第三人保管，同时又约定原告将房款中的200000元替二被告偿还贷款，故二被告辩称原告除应支付首付款150000元、定金50000元外，还应另外支付200000元用于其偿还贷款，而合同中亦约定原告为购买房屋拟贷款金额为580000元，显然该合同内容是相互矛盾的。另外，合同亦约定二被告应在二十日内将过户文件交付居间方，但又约定二被告办理撤押赎证的日期为2017年5月13日前，此也是矛盾的。故本院认为，因该《房地产买卖合同》存在上述条款约定与实际履行不能间矛盾，原、被告及第三人在履约过程中通过书面、行为等达成一致意思表示的对合同内容的变更，亦应对原、被告及第三人具有约束力。首先，关于原告诉称的定金由合同约定的50000元变更为70000元一节，本院不予认可。原告提供的收款事由记载为“定金”的收据共有三张，其中2017年4月13日的定金50000元为合同约定，而2017年5月17日的两张定金收据（金额分别为20000元、14000元），该两笔款项在合同中并无约定，原告既未举证证明其向第三人支付该两笔款项二被告是知悉并认可的，亦未说明其于合同签订一个月后加付定金的合理理由，因此在合同中约定了相应的定金罚则条款的前提下，本院对于原告此节诉称的定金变更不予认可。其次，关于首付款资金监管及偿还房贷的变更。根据合同约定，原告应在合同签订之日起20日内办理首付款150000元的资金监管，现原告依约在2017年4月26日办理。因合同同时约定房款中的200000元用于替二被告偿还银行贷款，而原告所付款项一部分150000元进行资金监管，一部分50000元在第三人处保管，故原告并未在2017年5月13日将房款200000元支付二被告偿还贷款，二被告在2017年5月13日前未能办理撤押赎证，不应视为违约。2017年7月6日，原、被告办理监管资金的解冻手续，并将款项汇至被告赵家丽的银行贷款账户，故应视为原、被告对于首付款150000元的支付方式由合同约定的资金监管变更为交由卖方替其还款。故二被告应在2017年7月6日收到该款后积极履行还款赎证的手续，现二被告虽称系由原告未及时提供还贷款致使无法还贷，但其未能说明其配合原告办理解除资金监管并收取款项150000元的行为合理性，亦未能提供证据证明其在收到该150000元后开始办理相应的还贷手续。第三、首付款150000元转由第三人代为保管。根据二被告提供的交易流水，其于2017年10月15日将收到的首付款150000元转交给第三人，本院认为，二被告收取该笔首付款是用于偿还贷款，其至2017年10月15日仍未偿还贷款而是转交付给第三人保管，且二被告并未提交证据证明原告知悉该事实，故其此时的行为并不能视为与原告达成意思表示一致的合同变更。而根据原告所提供第三人的法定代表人于2017年11月28日出具的收条，其上所载第三人认可收到房款279000元（包括首付款150000元），应视为原告于2017年11月28日已知悉该款在第三人处保管。而第三人于2017年12月11日再次向原告出具该150000元的专用收款收据及第三人法定代表人于2017年12月15日的承诺书则进一步证明原告已认可款项由第三人保管并由第三人负责返还的事实。第四，合同价款变更。合同原约定房款为780000元，后于2017年10月底变更为827400元，增加47400元。原告亦提供收款收据证明其于2017年10月28日再次支付购房款45000元用于履约。综上，在整个的合同履行过程中，原告并无违约行为，二被告虽辩称其未及时交付200000元及征信存在问题无法贷款的违约行为，但原告已按约履行交付合同约定款项的义务。反观二被告，其未能举证证明在合同的履行过程中其履行了应尽的义务，虽然在2017年5月13日前其未能撤押赎证的行为不应视为违约，但在2017年7月6日收到款项至2017年10月15日返还款项期间二被告亦未履行相应的还贷赎证义务。而在房屋价款增加且原告另行支付房款45000元后，二被告仍未举证证明其存在履行合同约定的行为，故原告在二被告以其行为表明不履行主要合同义务的前提下解除合同并要求二被告按照合同约定双倍支付定金140000元的诉请，本院按照合同约定的定金50000元予以部分支持，二被告应按照定金罚则双倍返还原告定金100000元，其中50000元由二被告支付，另外50000元定金则由保管方第三人履行返还义务。原告所主张的2017年5月17日交付的定金20000元，亦由收取方第三人返还。关于原告诉请二被告返还首付款150000元及相应利息一节，如上所述，原告已知悉并认可该款由二被告转由第三人保管，故其要求二被告返还该款并无合同依据，本院不予支持。关于原告诉请第三人返还房款59000元及相应利息，根据第三人法定代表人出具的承诺书，现合同解除，第三人应将其基于该《房地产买卖合同》取得的款项予以返还。关于原告主张自收款之日给付利息损失则并无合同及法律依据，根据承诺书所载内容，第三人应自2017年12月20日至实际返还款项之日按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期还款利息。关于代理费5000元及贷款费用10000元，根据第三人法定代表人出具的承诺书，亦应予以返还。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃法律赋予抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告赵家丽、尚平向原告姜晶支付定金赔偿款50000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人大连晟昕房屋经纪有限公司向原告姜晶返还代为保管的定金70000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人大连晟昕房屋经纪有限公司向原告姜晶返还收取的房款59000元及逾期返还房款利息（自2017年12月20日至实际返还款项之日按照中国人民银行同期贷款利率计付）。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人大连晟昕房屋经纪有限公司向原告姜晶返还收取的代理费5000元及贷款费用10000元。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告姜晶的其他诉讼请求。案件受理费人民币6930元【原告按照普通程序及诉请标的375000元预交】，因简易程序审理减半收取3465元，判决生效后退回原告。剩余3465元，按照诉请支持比例，由被告赵家丽、尚平承担50000元部分的案件受理费462元，由第三人大连晟昕房屋经纪有限公司承担146000元（定金70000元、代理费5000元、贷款费用10000元、房款59000元及利息暂估计为2000元）部分的案件受理费1349元，其余1654元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一八年七月九日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。