湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4734号
上诉人（原审被告）：高峰，男，1989年9月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区。
委托诉讼代理人：崔玉梅，住武汉市汉阳区，系高峰之母。
被上诉人（原审原告）：年青，女，1984年12月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：张典，湖北典恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈亮，湖北典恒律师事务所律师。
原审第三人：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：单一刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何文龙，男，该公司员工。
上诉人高峰因与被上诉人年青、原审第三人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称“链家宏业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后,依法组成合议庭，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。上诉人高峰及其委托诉讼代理人崔玉梅，被上诉人年青及其委托诉讼代理人陈亮，原审第三人链家宏业公司的委托诉讼代理人何文龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
高峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回年青的诉讼请求，二审庭审中变更上诉请求为：只要求撤销一审判决第二项。事实和理由：我愿意配合办理过户，但一审判的违约金过高，我认为不应当支付违约金。
年青辩称，根据合同约定，尾款应该在过户完成后支付，被上诉人行为并无不当。根据合同第十二条，9月28日替出卖方偿还贷款，尾款45万元是在房屋过户后支付。根据合同备注，备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。上诉人因自身纠纷导致房屋被限制交易，给被上诉人造成损失，应承担违约责任。根据合同第六条约定，违反承诺方，按房屋总价的20%支付守约方违约金。事实上双方在签订合同时，上诉人就被他人诉至法院。上诉人不诚信履约且拖延诉讼，致使被上诉人不能按期购买婚房、结婚。另外，被上诉人部分购房款是借款，现迟迟不能偿还借款。在长达10个月的时间里在外租住。随着房价增长，未来办理过户税费会增加。请求维持原判。
原审第三人链家宏业公司述称，合同备注条款写明：做完公证之后办理抵押手续，买方的尾款才到达卖方手上。由于替卖方还了原抵押权人的欠款，后来房子查封了，致交易无法履行。因此不存在因被上诉人未支付尾款导致不能过户的问题。
年青向一审法院起诉请求：1.判令高峰、链家宏业公司继续履行《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》，立即配合年青办理武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地?中央公园一期A-1栋1单元15层2室房屋的过户手续并向年青交付该房屋；2.判令高峰向年青支付违约金36万元；3.判令高峰承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：高峰、年青与链家宏业公司于2016年9月25日签订《居间服务合同》一份。同日，经链家宏业公司居间介绍，高峰与年青签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定高峰将其所有的位于武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地?中央公园一期A-1栋1单元15层2室（建筑面积131.23平方米）出售给年青；房屋总价为180万元；双方应于房产注销抵押登记后3个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续，还约定了违约责任等条款。年青于2016年9月28日前，支付了135万元购房款，注销了上述房屋原有抵押登记，但高峰不依约配合年青办理房屋过户手续。此后经年青查询得知，高峰因其他债务纠纷，涉诉房屋被武汉市汉阳区人民法院查封。现年青起诉要求判如所请。
一审法院认为，高峰承认年青在本案中主张的事实，故对年青主张的事实予以确认。年青、高峰双方于2016年9月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，年青按约定向高峰支付了定金及购房款共计135万元，其中109万元已用于解除上述合同标的物的抵押权，上述合同未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。2016年9月28日，涉诉房屋因另案被法院依法先后三次查封，至2017年4月13日全部解除查封。根据双方签订的《武汉市存量房买卖合同》第六条第一项的约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失”，现因涉诉房屋曾被限制转让，导致高峰不能按照合同协助办理房屋过户手续，高峰作为出卖人应当按该项约定承担相应的违约责任，即高峰应向年青支付违约金36万元（房屋总价款180万元*20%）。现因涉诉房屋被限制转让的情况已消除，双方应继续履行合同，故对年青主张高峰继续履行《武汉市存量房买卖合同》，并配合办理涉诉房屋的过户手续并向年青交付涉诉房屋的诉讼请求，予以支持。因《居间服务合同》系另一法律关系，故对年青主张要求高峰及第三人继续履行《居间服务合同》的诉讼请求，不予支持。
一审法院判决：一、年青与高峰继续履行双方于2016年9月25日签订的《武汉市存量房买卖合同》，高峰协助年青办理位于武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地?中央公园一期A-1栋1单元15层2室房屋的交易过户手续，并向年青交付位于武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地?中央公园一期A-1栋1单元15层2室房屋；二、高峰于本判决生效之日起十日内向年青支付违约金36万元；三、驳回年青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元（年青已预交），减半收取计3,350元由高峰负担。保全费5,000元，由高峰负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
原审查明的事实属实。本院另查明，三方当事人约定2016年9月28日上午到房管部门办理该房屋原有的抵押登记注销手续，但高峰怠于配合，事后称用于注销抵押登记的他项权证要到当日下午从浙江寄达，故其当天下午收到他项权证后才去办理了抵押登记注销手续。随后，双方在核查诉争房屋的有关信息时，发现诉争房屋被法院查封。本院还查明，汉阳区人民法院就该民间借贷纠纷案件作出的判决显示，高峰差欠与其有合伙关系的唐某甲、吴某某、唐某乙共计61万元。上述3件民间借贷纠纷案件在审理期间，协调年青以支付购房尾款的形式替高峰冲抵其在上述民间借贷纠纷案件中的欠款。年青应原审法院的要求共支付了48万元至原审法院账户上，原审法院遂将诉争房屋的查封申请权利人变更为年青。本院还查明，双方当事人在《补充协议》中对《武汉市存量房买卖合同》第九条违约责任补充：甲方（即卖方）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方（即买方）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或要求支付房屋总价款的20%的违约金，同时要求甲方退还已收其他购房款：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）其他违约情形。
本院认为，本案争议的焦点是高峰是否应当承担违约金及如何承担违约金。
关于高峰是否违约的问题。合同约定2016年9月25日签订合同以后5日内办理该房屋抵押登记注销手续。双方当事人于2016年9月28日办完房屋抵押登记注销手续后将要过户时，发现房屋被查封。查封的原因是高峰作为民间借贷纠纷的欠款人，差欠其他债权人的款项。《武汉市存量房买卖合同》第六条约定“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让”，该约定的应有之义是，出卖人对该房屋产权无瑕疵的保证承诺应当持续至双方交易结束，交易未完成而被查封就不能叫做“未被限制转让”。高峰对自己的债务应当是知情的。本案买卖只有双方，现房屋被查封后，事实上导致不能按照合同的约定顺利办理过户，而这个障碍原因没有证据显示可以归咎于年青，相反，查封的原因由高峰引起。正因为出现了民间借贷纠纷案件，导致年青被迫偏离合同约定的条件而支付购房尾款，同时也导致了房子的过户推迟至今，超过了约定的过户日期近一年。因此，本院认为本案的违约责任方是高峰。
关于高峰如何承担违约责任的问题。经过对双方当事人所签合同违约条款的审查，本院认为，当事人在合同中约定了可供任意选择适用承担房价20%的违约金的数种情形，如出卖人违约，其最严重的情形亦不过是承担20%的违约金。只有在解除合同的情况下，讨论20%的违约金才有意义。在本市住房价格持续上升的背景下，在上诉人同意继续履行过户的约定且过户的障碍已经消除的情况下仍适用20%的违约金，明显不符合合同对20%违约金条件适用的本意，对卖房方而言亦有失公平。
且合同法第一百一十四规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据本案具体情况，原判违约金过高，本院认为将违约金减至10万元为宜。
综上所述，高峰的上诉请求中合理的部分，本院予以支持。由于一审判决第一项缺少履行期限，本院予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4511号民事判决第三项；
二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4511号民事判决第一项为：年青与高峰继续履行双方所签订的《武汉市存量房买卖合同》，高峰自本判决生效之日起三十日内，协助年青办理位于武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地·中央公园一期A-1栋1单元15层2室房屋的交易过户手续，并向年青交付位于武汉市汉阳区琴台大道388号华润置地·中央公园一期A-1栋1单元15层2室房屋；
三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初4511号民事判决第二项为：高峰于本判决生效之日起十日内向年青支付违约金10万元。
如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6,700元，减半收取3,350元，由高峰负担2512.5元，年青负担837.5元。保全费5,000元，由高峰负担3750元，年青负担1250元。二审案件受理费6,700元，由高峰负担5025元，年青负担1675元。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
二〇一七年八月十四日
书记员 宋 飞