山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1891号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤东，男，1967年2月11日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张海侠，山东博翰源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邸慧超，山东博翰源律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵超，男，1985年4月8日出生，汉族，住山东省济宁市。
委托诉讼代理人：刘跃，男，1958年1月3日出生，汉族，住济南市。
原审第三人：济南房旭房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：房旭，总经理。
上诉人杨凤东因与被上诉人赵超、原审第三人济南房旭房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨凤东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回赵超的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵超承担。事实与理由：1.一审认定的事实导致当事人双方的权利和义务严重失衡，对杨凤东而言是不公平的。根据一审法院对事实的认定，本案争议的《房屋买卖合同》规定的杨凤东的权利和义务是：杨凤东于办理房屋过户登记当日收取房屋首付款255000元，然后在过户后十日内履行交房义务。赵超应当支付的剩余房款61万元，则唯依赖银行放贷，没有时间约束。在当前我国房地产市场现状下，当事人之间的这一权利义务关系，对于杨凤东严重失衡，即杨凤东在办理产权过户登记、转移占有后仍不能收取全部房款。按照一审法院认定的事实，《房屋买卖合同》付款和交房的约定存在矛盾冲突。合同第四条第（二）款约定的内容有矛盾：“剩余房款人民币（大写）陆拾壹万元整（小写?610000.00元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足”与“若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后十日内，乙方向甲方结清全部房款。”有冲突，即银行发放贷款少于61万元，则赵超一次性补足，在该61万元已经补足的情况下，“若有尾款”到底是指什么？所以本条内容间出现矛盾。同时合同第十一条对杨凤东所限定的“过户后十日内”履行交房义务的约定也与第四条第（二）款的约定出现冲突，即合同第四条第（二）款是杨凤东收取61万元后，才有物业交割，而第十一条对杨凤东所限定的“过户后十日内”履行交房，物业交割和交房之间似有不可分割的联系，所以两者之间也有矛盾。如对合同解释为十天内取得银行贷款则上述合同内容之间没有矛盾冲突，即赵超应当履行的义务是：其应当在房屋过户完毕后十日内办理完按揭贷款，并向杨凤东结清全部房款。这与双方所签《房屋买卖合同》第十一条对杨凤东所限定的“过户后十日内”履行交房义务的约定系相互对应，符合买卖合同双方负有互相对待给付义务的原则。即双方应当在房屋过户后十日内同时结清房款和交房。如按照赵超应当在房屋过户登记后十日内取得银行贷款予以解释本案合同条款，则赵超构成违约，杨凤东一审的反诉请求应当得到法院支持。综上，本案合同条款存在一定的冲突和不易理解的内容，为此请求二审法院按照《中华人民共和国合同法》第61条的规定，根据合同整体、合同的性质，交易目的，及诚实信用原则予以解释，以平衡当事人的利益。2.基于上述事实，杨凤东认为，在赵超于2017年8月21日办理完毕按揭贷款向杨凤东结清房款前，赵超并未构成违约。3.杨凤东向赵超多次催其收房，但赵超提出不合理要求且拒绝收房，故杨凤东不应当承担迟延交房的责任。杨凤东在赵超起诉前即2017年7月19日起开始通过济南房旭房地产经纪有限公司联系赵超协商交房事宜；2017年8月20日与中介公司联络确认交房，中介公司几次电话联系赵超，赵超均拒接电话；2017年8月25日再次向赵超短信确认交房时间，其仍未做出任何表示（详见原一审庭审笔录第8页）。4.合同约定的违约金过高，一审法院未当庭释明杨凤东可以请求人民法院予以调整，违反了法律规定。涉案房屋总价款86.5万元，一审法院支持赵超按日支付其总房价的3‰的违约金的主张，则每天杨凤东需要支付赵超2595元违约金，按照一审法院判决自2017年7月18日计算至2018年1月24日，则共需支付493050元，而涉案房屋总房款86.5万元，迟延交房六个多月的时间，法院判决杨凤东承担房款一半多的金额作为违约金，明显过高。依据《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，人民法院认定违约金过高的标准，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在杨凤东已办理过户登记的前提下，即使存在迟延交付的违约行为，所侵犯的也仅限于赵超对房屋的使用、收益的权利。根据房产中介所提供的资料显示同期同地段同面积房屋的租金为1300元/月，按一审判决自2017年7月18日计算至2018年1月24日，则赵超实际损失约为7800元。一审法院未就违约金问题向当事人进行充分释明并予以调整，违背了上述法律规定。请求二审法院按照本案所涉房屋的租金或者同地段的房屋租金予以计算，调整并减少杨凤东应当支付的违约金。综上，原审法院存在认定事实错误及适用法律错误之情形，请求二审法院依法撤销原审判决或依法改判。
赵超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
济南房旭房地产经纪有限公司未作陈述。
赵超向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨凤东立即向赵超交付房屋，并按合同约定支付违约金36300元（暂计算至起诉之日，剩余违约金按合同约定计算至房屋交付之日）；2.诉讼费、律师费及交通费等实现债权的费用由杨凤东承担。
杨凤东向一审法院提出反诉请求：1.判令赵超支付剩余房款30万元；2.判令赵超支付违约金暂计4万元，（以86.5万元为基数，自2017年7月1日起按日千分之三计算至清偿之日止）；3.诉讼费及律师费等相关费用由赵超承担。
一审法院认定事实：2017年5月14日，杨凤东作为甲方，赵超作为乙方，房旭公司作为丙方，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于济南市槐荫区德裕路6号5号楼2-***房屋出售给乙方，房屋总价款86.5万元。乙方在签订合同时向甲方支付定金1万元，过户当日，将首付款25.5万元存入甲方指定账户，剩余房款61万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后十日内，乙方向甲方结清全部房款。甲乙双方同意，甲方于过户后十日内，通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起二日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。关于违约责任，甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同还约定了其他事项。合同签订当日，赵超向杨凤东支付定金1万元。2017年6月30日，赵超与杨凤东办理了房屋转移登记手续，赵超于当日支付了首付款24.5万元。2017年7月5日，涉案房屋办理不动产权证书至赵超名下，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0136***号。2017年7月7日，赵超实际取得上述不动产权证书。2017年7月16日，赵超、杨凤东及房旭公司共同协商房屋交接事宜，但未达成一致意见。7月24日，赵超向一审法院提起诉讼。截至一审开庭前，双方未交接房屋。
一审法院认为：赵超、杨凤东、房旭公司签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同履行各自的权利义务。1.关于剩余房款61万元的支付时间。赵超在庭审中称银行贷款先后于2017年7月8日、7月21日分别打入杨凤东账户31万元、30万元。但根据其提供的中国工商银行济南市中支行个人借款凭证和住房公积金贷款凭证，其与中国工商银行济南市中支行是在8月9日签约，贷款31万元用于购房；8月18日，用公积金贷款30万元用于购房。根据杨凤东提供的中国工商银行济南济微路支行出具的借记卡账户历史明细清单，其分别于2017年8月9日收到房款31万元，于8月21日收到房款30万元。因此，一审法院认定赵超是在2017年8月9日和8月21日，分别向杨凤东支付房款31万元和30万元；2.关于哪方存在违约行为。杨凤东在反诉中主张赵超违约，理由是根据合同第四条约定，赵超应在2017年7月10日前支付尾款，但其未支付，故存在违约行为。对此一审法院认为，合同第四条约定的“若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后十日内，乙方向甲方结清全部房款”，适用的前提条件是按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额。在贷款事宜未确定的情况下，该款没有适用的空间。因此杨凤东对本条款的理解有误。赵超于7月7日拿到不动产权证，8月9日办理完毕商业贷款，8月21日办理完毕公积金贷款，虽然时间较长，但由于合同中没有明确约定办理贷款的期限，无法认定其存在违约行为。赵超主张杨凤东违约，理由是双方于2017年6月30日办理过户手续，根据合同第十一条约定，杨凤东应于过户后十日内，即2017年7月10日前交房。但杨凤东并未交房，属于违约。一审法院认为，根据我国物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，对于合同中约定的“过户后”，从文本上和法意上理解，应指不动产所有权变更登记之后。也就是说，起算时间为有关部门颁发新的不动产权证书后的第二日。具体到本案，从2017年7月6日起算，即便自2017年7月7日拿证之日起算，杨凤东应于2017年7月17日前通知乙方进行房屋验收，7月19日前乙方查验完毕签订《物业交割单》。根据审理查明的证据和当庭陈述，自涉案房屋办理过户手续后，杨凤东及房旭公司曾通知赵超进行房屋验收交接，并于7月16日三方会面。但是由于尾款支付等问题，双方并未达成一致意见。在该种情况下，杨凤东应按照约定继续履行交付义务。综合整个案情来看，首先，赵超在款项支付方面并没有违约行为；其次，先履行抗辩权适用的前提是对应义务之间具有对等性，本案中合同对于房屋交付的条件约定为过户后十日内，尾款支付和房屋交付两项义务并不具有对等性，杨凤东以房款未付清作为不交付房屋的抗辩没有合同依据，不予支持。杨凤东未按约定交付房屋的行为属于违约，应承担违约责任。对于赵超要求违约金的请求，予以支持。合同关于违约责任的约定有两种，赵超选择违约方按日支付总房价的3‰，予以准许。判决：一、杨凤东于判决生效之日起10日内向赵超交付位于济南市槐荫区德裕路6号5号楼2-***房屋﹙鲁（2017）济南市不动产权第0136***号﹚；二、杨凤东于判决生效之日起10日内向赵超支付违约金（以865000元为基数，按照每日3‰的利率，自2017年7月18日计算至房屋交付之日）；三、驳回赵超的其他诉讼请求；四、驳回杨凤东的反诉请求。本诉案件受理费708元，减半收取354元，由杨凤东负担。财产保全费120元，由杨凤东负担。反诉案件受理费3200元，由杨凤东负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨凤东提交以下证据：1.2017年7月16日三方的谈话录音光盘一份，拟证明赵超故意拖延办理贷款的义务，存在违约。一审庭审笔录第8页也可以证明赵超故意拖延时间收房，以达到其恶意主张违约损失的目的；2.物业交割单原件一份，拟证明涉案房屋直到2018年1月24日赵超才配合收房，办理了交房、收房及物业交割手续；3.济南德裕家园租房信息网页打印件一张，拟证明与涉案房屋类似面积、同期、同地段的房租价格约为每月1300元左右，赵超所主张的违约损失应当参照此价格计算。经质证，赵超认为证据1不属于新的证据；原始载体录音内容与录音文字稿不符，真实性有异议；从中介小刘的谈话中可以看出，小刘通知赵超办理贷款时，其正出差在外，刚刚回来后就在一起谈话，积极配合办理贷款，并不违约。对证据2的真实性无异议，但不能证明杨凤东的主张。对证据3的真实性有异议，且该证据与本案无关。赵超主张的是违约金，并不是实际损失。
二审另查明，杨凤东于2018年1月24日将涉案房屋交付赵超。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.违约责任如何认定；2.涉案合同约定的违约金是否过高。
关于争议焦点1，涉案合同约定杨凤东于过户十日内，通知赵超进行房屋验收交接。因2017年7月5日，涉案房屋的不动产权证书办理至赵超名下，故根据上述合同约定，杨凤东最迟应当在2017年7月16日之前将涉案房屋交付赵超。因杨凤东直至2018年1月24日才履行房屋交付义务，其行为构成违约，故应当承担自2017年7月17日起至2018年1月23日的违约金。杨凤东主张赵超没有支付完毕房款，故其不应当交付房屋。经审查，合同中关于“若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后十日内，乙方向甲方结清全部房款”约定的前提为按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于合同中约定的贷款金额，因合同中并未对赵超贷款的时间进行约定，房屋权属过户手续办理完毕时尚未确定贷款事宜，故无法适用该条款，因此，一审法院对杨凤东的该主张不予支持，并无不当。杨凤东主张赵超交付完毕房款后，赵超拒绝配合收房，故杨凤东不应承担违约责任，但杨凤东提供的证据不足以证实其主张，故一审法院对其该主张不予支持并无不当。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。赵超逾期收房的主要损失系房租损失，本院按照逾期交付使用房屋期间房地产机构评定的同地段同类房屋租金标准，酌定赵超的实际损失为60元/日。涉案合同约定的违约金标准为每日支付总房款865000元的3‰，即2595元/日，根据上述法律规定，该违约金过分高于赵超的损失，故本院对杨凤东向赵超支付的违约金调整为78元/日（60元/日*1.3）。
综上所述，杨凤东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3602号民事判决书第一项、第三项、第四项及案件受理费负担项；
二、变更济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3602号民事判决书第二项为杨凤东于本判决生效之日起10日内向赵超支付违约金（以865000元为基数，按照78元/日，自2017年7月17日起计算至2018年1月23日止）。
二审案件受理费708元，由上诉人杨凤东负担108元，被上诉人负担700元。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年五月十八日
书记员 姚 敏