辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终4633号上诉人(原审被告)：瓦房店嘉宸房地产开发有限公司。法定代表人：段志友，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗振中，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤媛，辽宁健业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李奇江。被上诉人(原审原告)：王香。二被上诉人共同诉讼委托代理人：曲燕，辽宁群邦律师事务所律师。上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司（以下简称”嘉宸公司”）因与被上诉人李奇江、王香房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宸公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回李奇江、王香的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》并非真实意思表示，二被上诉人实际从大连共益建设集团有限公司（以下简称共益公司）购买的案涉房屋，并非从上诉人处购买，上诉人无需向二被上诉人承担任何责任。原审法院遗漏必须参加诉讼的当事人。2013年8月25日，案外人共益公司与上诉人协商一致，上诉�以五套商品房抵顶所欠工程款，其中包含案涉房屋。2014年3月7日，案外人共益公司授权案外人赵振令到上诉人处办理将案涉房屋转让给上诉人李奇江的手续。因为二被上诉人系贷款，故通过上诉人与被上诉人签订买卖合同的方式帮助办理贷款及规避多次转让增加的税费。因房屋只能贷款19万元，2014年4月11日，二被上诉人又给共益公司补充交了4万元首付款。共益公司的收条明确说明，二被上诉人将首付款交给了该公司。因此，上诉人在收到贷款19万元后，也将款项全部转给了共益公司，该公司于2014年7月24日开具的专用收款收据中的用途写明”房屋抵顶贷款返还”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，双方签订的买卖合同依法应当属于无效的民事法律行为，二被上诉人无权依据该《商品房买卖合同》约定向上诉人主张逾期办证违约金。二、一审法院认定嘉宸公司”未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关”，进而判决嘉宸公司支付违约金，系认定事实和适用法律错误。1.案涉房屋在2014年6月12日已交付，办理竣工验收的相关手续在2015年2月9日已全部齐备。但在向瓦房店市规划建设局提交竣工验收材料时，因瓦房店市人民政府取消了免收行政事业性收费的优惠政策，瓦房店市规划建设局在嘉宸公司未缴清全部行政事业性收费前，拒绝为案涉项目办理竣工验收监督意见，从而无法办理竣工验收备案手续。2.嘉宸公司已提交了大连机床集团有限责任公司与瓦房店市人民政府签订的《综合服务功能区用地协议书》及瓦政发[2010]86号《瓦房店市人民政府关于鼓励和支持沿海经济区开发建设的优惠政策的通知》，证明案涉项目可享受免征行政事业性收费的优惠政策。根据财政局委托的《中拥塞纳城回迁住宅楼成本审核报告》的记载，行政事业性收费一共有11项，嘉宸公司仅缴纳了5项，还有6项没有缴纳，迫于业主上访的压力，政府才同意在仅仅缴纳了部分费用的前提下，给案涉小区办理竣工验收备案手续，导致产权证办理的逾期。瓦房店市政府取消优惠政策，嘉宸公司无力支付巨额的行政事业性收费，也无法通过诉讼方式对取消优惠政策的瓦房店市人民政府提起诉讼，只能通过协商方式处理。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》关于”因政策调整因素导致逾期办证，不支付违约金”的规定，是本省类似案件的裁判尺度，法院应予充分考虑。3.业主对于政府与嘉宸公司之间关于政策优惠原因导致逾期办理产权证的事实是明知的。三、二被上诉人并未因逾期办理产权证受到损失，合�约定的违约金数额过高，一审法院对于违约金标准未予调整，违反了公平原则和法律规定。四、一审法院认定二被上诉人的诉讼没有超过诉讼时效是错误的。业主首次上访的时间是2017年7月31日，已超过两年的诉讼时效，且业主上访仅仅是要求政府办证，但并没有要求嘉宸公司支付逾期办证违约金。此外，二被上诉人亦无据证明其已参与了上访活动，其他业主的上访活动不能导致二被上诉人的诉讼时效中断。李奇江、王香辩称，不同意嘉宸公司的上诉请求，服从一审判决。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，上诉人应承担逾期不能办证的违约责任。上诉人提到的共益公司与上诉人之间的房屋抵顶手续，与被上诉人无关。李奇江、王香向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期提供资料办理权属登记备案的违约赔偿金33,219元（2015年6月12日至2017年10月13日，389,900元÷10,000×852天=33,219元）；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月7日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市祝华办事处祝丰街北段529号X单元XX层X号房屋卖给原告，建筑面积81.74平方米，总价款389,900元。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。......”合同第十五条中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因�卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3．因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金。”被告于2014年6月12日将案涉房屋交付二原告。2017年9月27日，被告在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续。诉讼过程中，原告主张被告自2015年6月12日始至2017年9月27日止，按照原告已支付房款日万分之一承担违约金。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的�制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2014年6月12日交付，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2015年6月11日前完成房屋产权登记备案，但被告直至2017年9月27日才在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续，故被告的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。对于被告提出逾期办证系因政府政策调整取消免收行政事业性收费，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任，一审法院认为，根据合同约定，将办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务应由被告承担，被告未提供证据证明其已经在约定的期限内履行相关义务，亦未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关，故被告的抗辩缺乏证据支持，一审法院不予采纳。关于被告主张2015年10月1日前的违约金已过诉讼时效一节，一审法院认为，按照合同约定，被告嘉宸公司应自2015年6月12日起向原告承担逾期办证的违约责任，被告公司称”在被告没有缴纳政府行政事业性收费之前，政府不同意办理塞纳城项目的竣工验收备案手续，直到被告缴纳部分费用，并且业主上访等原因，才促使政府在2017年9月19日下发了塞纳城项目的竣工验收备案手续”，可见原告作为房屋买受人对于被告公司逾期办证的违约行为主张过权利，且被告公司对房屋买受人主张权利的事实是明知的，本案时效因买受人要求被告公司履行义务而发生中断，因此对被告公司�上述主张，一审法院不予采纳。关于被告主张案涉房屋不是原告从被告处购买的，原被告之间签订的《商品房买卖合同》不是双方真实意识表示，依法属于无效的民事法律行为，原告无权要求被告按照合同约定支付违约金，经查被告该项抗辩无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于违约金的计算方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定，即按每日已收房款万分之壹计算违约赔偿金，故应当按照上述标准进行计算。被告已收房款389,900元，自2015年6月12日至2017年9月27日共计逾期836天，被告应承担的逾期办证违约金数额为32,596元（389,900元÷10,000×836天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告李奇江、王香自2015年6月12日始至2017年9月27日止的违约金32,596元；二、驳回原告李奇江、王香其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取315元，由原告李奇江、王香承担8元，由被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司承担307元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于嘉宸公司提交的《中拥·塞纳城汇签单》（复印件），拟证明二被上诉人知晓案涉房屋为抵债房，二被上诉人认为不是新证据，即使有原件也不能证明待证事项，二被上诉人是在售楼处正常买房，始终不知道抵债的事情。本院认为，该汇签单上仅备注”易货”，无据证明嘉宸公司明确告知二被上诉人案涉房屋属于抵债房的事实，故不予采信。关于嘉宸公司提交的两份证人证言，二被上诉人不予认可，认为两份证言对关键问题均回答得不清楚，且证人均与共益公司存在利害关系，亦没有其他证据予以佐证。本�认为，只有一名证人董某称见过买房人一次，但记不清长相，对于首付款的支付方式也记不清，嘉宸公司提供的证人证言不能证明二被上诉人明知案涉房屋系抵债房而购买。关于嘉宸公司提供的二被上诉人的房屋所有权转移登记申请书及回执，二被上诉人认为不是新证据，且不能证明双方之间不存在其他争议。本院认为该证据不能证明二被上诉人自愿放弃追究上诉人逾期办证违约责任。关于嘉宸公司提供的建筑工程施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环境保护行政主管部门的意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防备案凭证等材料，二被上诉人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。该证据显示，2015年2月9日前，嘉宸公司先后取得了相关行政管理部门出具的案涉中拥·塞纳城项目的施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环保验收合格证明及消防备案凭证等文件，其中瓦房店市城乡规划建设局于2015年2月9日出具了案涉项目的《规划核实证明》。关于二被上诉人提供的小区业主向民心网投诉及回执（复印件），上诉人对其真实性有异议，并认为该份诉求不能认定是案涉小区。因该证据的真实性无法核实，故本院不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院补充查明，案涉中拥·塞纳城项目于2017年9月19日取得竣工验收备案手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。嘉宸公司提供的共益公司出具收条的内容不能表明是向二被上诉人出具的，且收条的原件在嘉宸公司处，不能证明二被上诉人系直接向共益公司交付首付款。虽然嘉宸公司在收到贷款19万后转给了共益公司，后者出具收据中写明”房屋抵顶贷款返还”，但该收据仅系嘉宸公司与共益公司之间的往来。嘉宸公司提供的现有证据中仅有《中拥·塞纳城汇签单》（复印件）中有二被上诉人的签字与捺印，但该汇签单中仅备注”易货”，而嘉宸公司无据证明其已明确告知二被上诉人案涉房屋属于抵债房的事实。嘉宸公司提供的现有证据不足以证明二被上诉人明知案涉房屋系其抵债给案外人共益公司的房屋而购买，故其关于二被上诉人购买的是抵债房其无需承担相应责任的上诉意见，本院不予采信。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为案涉房屋逾期办理产权证嘉宸公司是否应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。现因嘉宸公司未在合同约定的期限内向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记所需的相关资料，导致二被上诉人无法在合同约定期限内办理案涉房屋的产权证，嘉宸公司应当承担相应的违约责任。关于嘉宸公司上诉称，案涉房屋逾期办理产权证系由于瓦房店人民政府取消行政事业性收费的优惠政策，在相关费用未缴清前不予�理案涉项目的竣工验收备案手续一节，本院认为，嘉宸公司于2013年11月9日将案涉房屋交付给二被上诉人，应在2014年11月8日前完成房屋产权登记备案，根据当时施行的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程符合下列要求方可进行竣工验收：......（六）建设单位已按合同约定支付工程款，并已交纳城市基础设施配套费、建设工程质量保证金等各项规费。由此可见，交纳城市基础设施配套费等各项规费是建设单位的义务，也是办理建筑工程竣工验收及备案手续的必备条件。在嘉宸公司未交纳上述费用的情况下，政府相关部门有权不予办理案涉项目的工程竣工验收备案，因此产生的逾期备案、进而逾期办理产权证的后果均应由嘉宸公司自行承担责任。此外，嘉宸公司于2015年2月9日取得案涉项目的《规划核实证明》，已超过合同约定的办理产权证期限，并且在法庭指定的期限内，嘉宸公司未能提供案涉项目的供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、有线电视行政主管部门、邮政行政管理部门出具的同意接收文件及相关市政工程竣工验收备案手续等材料，无法证明在合同约定的期限内嘉宸公司已具备了办理案涉项目竣工验收备案手续的条件，亦不足以证明案涉项目未能如期备案系由于政府取消行政事业性收费的优惠政策所致。据此，嘉宸公司以政府政策变化为由主张免除其逾期办证违约责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称，案涉小区业主首次上访的时间是2017年7月31日，且二被上诉人无据证明其已参与了上访活动，诉讼时效不应中断，故二被上诉人起诉主张的2015年10月1日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效一节，本�认为，按照双方的合同约定，嘉宸公司应当于2014年11月9日开始起算逾期办理产权证的违约金。嘉宸公司认可因业主上访等原因促使政府最终下发案涉项目的竣工验收备案手续的事实，表明二被上诉人等业主曾就案涉房屋产权证的办理主张过权利。虽然嘉宸公司仅认可业主于2017年7月31日首次上访，但依常理判断，当嘉宸公司未能在合同约定的期限内办理产权证时，业主势必先向合同相对方嘉宸公司主张权利，无果后，才可能考虑向有关行政机关主张权利。故二被上诉人称其先向嘉宸公司的售楼处询问，后到信访部门反应情况的陈述更为可信，而嘉宸公司称二被上诉人自2014年11月9日办证期限届满后至2017年7月31日超过两年半的时间对不能办理产权证的情况不闻不问显然不合常理。据此，结合本案的实际情况，因二被上诉人向嘉宸公司及相关信访部门主张权利而产生诉讼时效中断的法律效果，二被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效，一审法院对本案的处理并无不当，本院依法予以维持。关于嘉宸公司上诉称，二被上诉人未因逾期办理产权证受到损失，合同约定的违约金数额过高，一审法院对于违约金标准未予调整，违反了公平原则和法律规定一节，本院认为，合同是当事人意思自治的产物，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉宸公司逾期办理产权证的违约金支付标准为每日按已收房款的万分之一计付，双方当事人应按照上述标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，嘉宸公司未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于二被上诉人的损失，故其要求调整违约金标准无事实及法律依据，本院对嘉宸公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，瓦房店嘉宸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费614元（上诉人已预交），由上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 王 亮审判员 刘小南二〇一八年八月十四日书记员 王丽秋