四川省南充市高坪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高坪民初字第36号
原告：项远。
委托代理人（特别授权）：张秀琼。
被告：傅明华。
被告：王静。
第三人：南充市高坪区农村信用合作联社
法定代表人：刘建国，理事长。
委托代理人：魏顺福，四川果城律师事务所律师。
原告项远诉被告傅明华、王静以及第三人南充市高坪区农村信用合作联社（以下至判决书主文前简称“高坪信用联社”）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张秀琼，第三人高坪信用联社委托代理人魏顺福以及被告傅明华到庭参加了诉讼，被告王静经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告项远诉称：2005年9月12日，原告与被告傅明华签订了《房地产买卖契约》，约定被告傅明华将其所有的位于南充市高坪区白塔路10幢1层10号建筑面积50.17平方米营业房出售给原告，房屋总价款60000元。签约当天，原告按约向被告傅明华支付房款60000元，被告傅明华也将房屋交付给原告使用。签订协议后，被告傅明华借故拖延为原告办理房屋产权过户手续，并采取欺骗手段，以原告买受房屋提供抵押担保向第三人高坪信用联社贷款，办理了房屋抵押登记。原告在不知真相的前提下，曾多次敦促被告傅明华履行办证义务，被告傅明华于2009年9月2日向原告出具了承诺书，承诺定期为原告办理房屋两证。但二被告至今未履行办证义务，其行为构成违约，应承担违约责任。第三人高坪信用联社在办理房屋抵押时未履行严格审查义务或存在与被告傅明华恶意串通行为，案涉房屋设定的抵押权无效。为维护原告的合法权益，故诉请法院确认原告与被告傅明华签订的房屋买卖合同有效；确认被告傅明华、王静与第三人高坪信用联社对案涉房屋设定的抵押权无效；由被告傅明华、王静为原告所购房屋办理房屋所有权证和土地使用证，办证税费由被告承担；案件诉讼费由被告承担。
被告傅明华在法定期限内没有提出书面答辩，在庭审中辩称：案涉房屋是我出资修建，办理了房地产权属证书，在将该房卖给原告项远时出示了房屋两证。签订合同后，原告项远按约交清了房款，我也将案涉房屋交付给原告，并书面承诺一年内办理过户手续。现因案涉房屋在第三人高坪信用联社设定了抵押，无法给原告办理房屋产权变更登记，为此深表歉意。我正在四川嘉陵监狱服刑，无法出面协调处理，恳请法院公正裁决。
被告王静在法定期限内没有提出书面答辩。
第三人高坪信用联社在法定期限内没有提出书面答辩，其委托代理人在庭审中辩称：本案讼争房屋系被告傅明华、王静夫妇共同所有，被告傅明华未经房屋共有权人同意，擅自将夫妻共有房产出售给原告项远，其行为损害了被告王静的财产所有权，故原告项远与被告傅明华签订的《房地产买卖契约》无效。原、被告订立的房屋买卖合同属债权行为，并不必然产生物权变动效力，而第三人高坪信用联社在向被告傅明华、王静发放贷款时，二被告已用案涉房屋提供抵押但保，并办理了房屋抵押登记，第三人高坪信用联社已合法取得案涉房屋抵押担保物权，对抵押房屋享有优先受偿的权利。由于案涉房屋抵押权的存在，原告项远无法取得买受房屋，其请求办理房屋产权变更登记的诉讼主张，法院应予驳回。
经审理查明：2005年9月12日，被告傅明华（甲方）与原告项远（乙方）签订了《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将座落在高坪区白塔路10幢1层10号建筑面积50.17平方米的营业用房出售给乙方，房屋成交价格人民币60000元，乙方在2005年9月12日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2005年9月12日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担。签约当天，原告项远向被告傅明华支付房屋价款58000元，被告傅明华也交付房屋给原告。此后，原告多次敦促被告傅明华办理房屋变更登记，被告傅明华均借故拖延，并于2009年9月2日作书面承诺，承诺在一年内为原告所购房屋办理房地产过户登记，移交房屋两证，逾期未办按100元／天向原告支付违约金。
2008年2月4日，第三人高坪信用联社与被告傅明华、王静签订了《抵押担保借款合同》，约定被告傅明华向第三人借款17万元。借款月利率11.4‰，期限一年，自2008年2月5日起至2009年2月4日止，被告傅明华、王静自愿以夫妻共同所有包含案涉房产在内房屋提供抵押担保。签订合同后，第三人与二被告共同在房管部门办理了房屋抵押登记，第三人高坪信用联社营业部按约向被告傅明华发放贷款。借款期限届满，被告傅明华除偿还借款10000元外，余欠借款本息至今未偿还。
2009年11月6日，被告傅明华因涉嫌合同诈骗罪被公安机关刑事拘留。同年12月11日被检察机关批准逮捕。在侦查期间发现其另涉嫌贷款诈骗罪。2011年8月2日，南充市中级人民法院作出（2011）南中法刑初字第8号刑事判决书，该判决书认定傅明华隐瞒上述门面已经出售给他人的事实，以门面抵押担保向第三人高坪信用联社贷款17万元，致使贷款无法偿还。宣判后，傅明华不服，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院二审维持原判。
审理中，原告项远与第三人高坪信用联社自愿达成协议，即由原告项远代被告傅明华、王静偿还第三人高坪信用联社借款本金64000元后，第三人高坪信用联社协助办理注销南充市高坪区白塔路10幢1层10号营业房的抵押登记，消灭抵押权；下欠借款由第三人高坪信用联社保留向被告傅明华，王静主张权利。二被告婚后居住的房屋与被告傅明华出售给原告的营业房在同一栋楼房内。
认定上述事实，有原、被告陈述，《房地产买卖契约》、《承诺书》、收款票据、抵押借款合同、发放贷款凭据、《房屋他项权证》、调解协议、结婚证等证据在卷证实。
本院认为：物权法第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案在审理中，案涉房屋购买人项远与高坪信用联社自愿达成协议，由项远代抵押人傅明华、王静偿还借款64000元，高坪信用联社协助办理注销高坪区白塔路10幢1层10号营业房的抵押登记，消灭抵押权，符合法律规定，本院予以确认。
原告项远与被告傅明华签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性规定，该合同成立有效。本案原、被告及第三人争议的焦点在于案涉房屋属于二被告夫妻共同财产，王静是否知道认可傅明华将夫妻共有的房屋出售给原告项远，虽然项远、傅明华及高坪信用联社在庭审中没有提供证据直接证实王静同意傅明华出售案涉房屋给原告的事实，但二被告婚后居住的房屋与傅明华出售给原告的营业房在同一栋楼房内，两房相距较近，王静对傅明华售房给原告以及原告项远长期实际占有该房应当知道，也未提出异议，而且案涉房屋产权登记在被告傅明华的名下，二被告当时又系夫妻关系，原告项远完全有理由相信被告傅明华对出售夫妻共有房屋有代理权。因此，项远与傅明华签订的房屋买卖协议对被告王静产生法律效力，二被告应按协议约定履行义务。现买受人项远已付清全部房款，并代被告傅明华、王静清偿了大部分借款，第三人高坪信用联社同意消灭该房屋抵押权并协助注销抵押登记，二被告则应履行合同义务，协助原告项远办理房屋所有权证和土地使用证。为维护正常经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告项远与被告傅明华于2005年9月12日签订的《房地产买卖契约》合法有效。
二、由被告傅明华、王静在本判决生效之日起三十日内协助原告项远办理南充市高坪区白塔路10幢1层10号非住宅房屋（产权证号：南房权证南监字第001220**）的房屋产权证和国有土地使用权证过户手续，办证税费由原、被告按法律规定的比例承担。
三、原告项远与南充市高坪区农村信用合作联社自愿达成协议：“由原告项远代被告傅明华、王静偿还高坪区农村信用合作联社借款64000元后，高坪区农村信用合作联社在本判决生效后十日内协助注销南充市高坪区白塔路10幢1层10号营业房的抵押登记，消灭抵押权”。本院予以确认。
四、驳回原告项远其他诉讼请求。
案件诉讼费100元，由被告傅明华、王静承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 罗 东
审 判 员 任 恋
人民陪审员 何 勇
二〇一五年十一月五日
书 记 员 胡海艳
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