福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第848号
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区湖东路222号。
负责人黄光泽。
委托代理人黄光泽、杨晓兰。
被告叶琳，女，1965年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
被告福州高佳房地产开发有限公司，住所地福州市五四路89号置地广场13层。
法定代表人郭加迪。
委托代理人谢敏。
原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（下称浦发银行）诉被告叶琳、福州高佳房地产开发有限公司（下称高佳房产）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶士怡适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄光泽、杨晓兰、被告高佳房产委托代理人谢敏到庭参加诉讼。被告叶琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浦发银行诉称，被告叶琳因向被告高佳房产购买座落于福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼xxx单元房产，向原告申请个人购房贷款。原告与被告叶琳、被告高佳房产于2010年10月19日签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》，合同约定：原告向被告叶琳提供贷款人民币本金272万元，贷款期20年，贷款利率执行浮动利率，在人民银行公布的同档期贷款基准利率的基础下浮22%，采取等额本息还款法。被告叶琳以向被告高佳房产所购的福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼2001单元房产为该笔贷款设定抵押。同时，被告高佳房产自愿为该笔贷款提供阶段性连带保证。原告与被告叶琳就抵押的房产到房管部门办理预购商品房抵押权预告登记（证号：榕房预QR字第1053059号）。2010年10月19日，原告与被告叶琳就本笔贷款的受托支付方式签订编号为43012010100403130301《个人借款合同之补充合同》。合同签订后，原告依《个人购房借款（综合）合同》及《个人借款合同之补充合同》之约定于2010年10月28日将贷款本金272万元转给被告高佳房产（由被告叶琳授权转入）。从2013年11月起，被告叶琳就未按合同约定向原告支付贷款本息。截止2014年2月10日，被告叶琳已拖欠4期，共欠原告借款本金人民币2468207.88元，利息人民币40879.28元。根据被告叶琳、被告高佳房产与原告签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》第十一条违约事件“11.1下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：11.1.2借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用”及第十二条“违约处理”之规定，被告叶琳的行为已构成违约，原告有权宣布编号43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》项下的借款本金提前到期，并要求被告叶琳归还所欠原告的借款本金元及利息。被告高佳房产在被告叶琳发生违约后，也未按合同约定履行连带保证责任。为此，原告提起诉讼，请求判令1、解除原告与被告叶琳、被告高佳房产在2010年10月19日签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》；2、被告叶琳立即向原告偿还借款本金人民币2468207.88元，利息人民币40879.28元，利息暂计至2014年2月10日止；3、被告叶琳向原告偿付自2014年2月11日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；4、原告有权对被告叶琳所有的座落于福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼xxx单元房产折价或拍卖、变卖以后的价款优先受偿；5、被告高佳房产对被告叶琳所欠原告上述款项承担连带清偿责任；6、二位被告承担本案案件受理费、财产保全费及其他诉讼费等诉讼费用。
被告高佳房产辩称，原告要求高佳公司对被告叶琳的全部借款承担连带清偿责任，没有法律依据。2010年10月19日，被告叶琳与原告浦东银行签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》，合同第6条抵押担保约定：被告叶琳将其所购买的坐落于仓山区金山街道闽江大道202号的三迪凯旋枫丹2#xxx单元房作为其向浦东银行贷款270万元的抵押物，且双方于2010年10月25日前往福州市房地产交易登记中心办理了榕房预QR字第1053059号预购商品房抵押权预告登记；原告浦东银行在其诉状中也明确写到：“被告叶琳以向被告高佳房产所购的福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪凯旋枫丹2#xxx单元房产为该笔贷款设定抵押”，即被告叶琳为其向浦东银行的贷款提供了物的担保，浦东银行成为该房产的抵押权人。本案中，抵押房产的担保是由主债务人叶琳提供，被告高佳房产是作为人保为该笔贷款提供阶段性连带担保，根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”，即物保的效力优先于人保的效力的原则，只有当浦东银行执行被告叶琳提供的抵押物保后，原告对抵押权实现后仍不能清偿的债务，被告高佳公司才应承担补充清偿责任，故原告浦东银行要求被告高佳公司对被告叶琳的全部借款承担连带清偿责任，没有法律依据。
原告浦发银行提交如下证据材料：
证据A1、编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》，证明原告与被告叶琳之间订立了金额为272万元的《个人购房借款（综合）合同》。证明被告高佳房产同意为被告叶琳的借款提供阶性连带保证责任。
证据A2、编号为43012010100403130301《个人借款合同之补充合同》，证明原告与被告叶琳就本笔贷款的受托支付方式进行约定。
证据A3、商品房预购登记证及预购商品房抵押权预告登记证（证号：榕房预QR字第1051337号）。
证据A4、个人贷款借款凭证，证明原告按约向被告叶琳发放贷款272万元。
证据A5、婚姻证明材料，证明被告叶琳在原告办理抵押贷款时为单身。
证据A6、个人贷款明细表及欠息清单，证明1、被告叶琳无法按期还本付息，构成违约；2、截止2014年2月10日，被告叶琳已拖欠4期，共欠原告借款本金人民币2468207.88元，利息人民币40879.28元。
被告高佳房产质证认为，证据A1、真实性无异议，证明对象有异议，被告高佳房产只同意对被告叶琳实行担保物拍卖后剩余的借款进行连带担保责任。证据A2-A6、真实性及证明对象均无异议，但证据A3证明该房产系主债务人叶琳提供的，浦东银行系该贷款的抵押权人。
被告叶琳未提交书面答辩状及证据材料。
本院认为，被告叶琳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及提交证据，视为放弃诉讼权利，原告提供的证据均为书证，被告高佳房产均无异议，且与原件核对无异，故本院依法予以确认。
经庭审质证认证，本院认定事实如下：
2010年10月19日，原告浦发银行与被告叶琳、被告高佳房产签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》，合同约定：原告向被告叶琳提供贷款人民币本金272万元，用于购买福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼xxx单元房产，贷款期20年，自2010年10月28日起至2030年10月28日，贷款利率执行浮动利率、在人民银行公布的同档期贷款基准利率的基础下浮22%，采取等额本息还款法；被告叶琳以向被告高佳房产购买的位于福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼2001单元房产为该笔贷款提供抵押担保，担保范围为合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期罚息及复利）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述投资账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用，抵押存续期间为抵押登记日起至2032年10月28日；被告高佳房产为被告叶琳的贷款提供阶段性连带保证，保证期间为自合同签订之日起至被告叶琳的债务履行期限届满之日起两年止，若被告叶琳已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且原告已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，被告高佳房产的保证责任自收到他项权证正本之日解除。合同第十一条“违约事件”约定：“下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：……11.1.2借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用”；第十二条“违约处理”约定，原告有权按照中国人民银行有关规定计收罚息直至清偿全部贷款本息为止，其中逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；原告有权宣布合同项下的借款本金提前到期，并要求被告叶琳归还所欠原告的借款本金及利息。
同日，原告与被告叶琳就本笔贷款的受托支付方式签订编号为43012010100403130301《个人借款合同之补充合同》，约定被告叶琳授权原告将贷款资金支付至被告高佳房产账户。
2010年10月25日，原告浦发银行与被告叶琳就抵押的房产到房管部门办理预购商品房抵押权预告登记手续，证号为榕房预QR字第1053059号。
2010年10月28日，原告浦发银行将贷款本金272万元放款至被告高佳房产账户，执行利率为年利率1.7892%。
经查，被告叶琳自2013年11月10日起开始逾期，截止2014年2月10日，拖欠4期贷款本息，贷款余额2468207.88元、逾期本金30676.11元、逾期利息40481.76元、逾期罚息397.52元。
本院认为，原告浦发银行与被告叶琳、被告高佳房产签订借款合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成合法有效的借款关系及抵押担保关系。合同约定的利息、罚息等计算方式不违反法律规定，本院予以确认。原告依约发放贷款，被告叶琳未按约偿还借款本息，现被告叶琳的违约行为已构成双方约定的合同解除条件，因此原告要求解除双方于2010年10月19日签订编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》并要求被告叶琳偿还借款本金及利息之诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告叶琳还应承担违约责任，依照合同约定向原告偿付自2014年2月11日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息。被告叶琳以其购买的位于福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼xxx单元房产为借款提供担保，并办理抵押预告登记手续，其抵押担保依法成立并登记生效。故原告浦发银行要求对被告叶琳提供的抵押物折价或拍卖、变卖以后的价款优先受偿之诉请，于法有据，本院予以支持。被告高佳房产为被告叶琳向原告借款提供阶段性连带保证，系双方真实意思表示，合法有效，合同约定被告高佳房产的保证责任自收到他项权证正本之日解除，但现房抵押登记手续尚未办妥，故被告高佳房产仍应对被告叶琳所欠原告上述款项承担连带清偿责任，被告高佳房产之答辩意见，本院不予采纳；被告高佳房产承担担保责任后，有权向被告叶琳追偿。被告叶琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行与被告叶琳、被告福州高佳房地产开发有限公司于2010年10月19日签订的编号为43012010100403130301《个人购房借款（综合）合同》；
二、被告叶琳应于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金人民币2468207.88元、利息、罚息（其中利息自2013年11月10日暂计至2014年2月10日止为40481.76元、罚息为397.52元，之后的利息、罚息继续按借款合同约定计至实际清偿之日止，）；
三、若被告叶琳未按期偿还上述第二项债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以被告叶琳所有的座落于福州仓山区金山街道闽江大道202号三迪?凯旋枫丹2#楼xxx单元房产折价或以拍卖、变卖以后的价款优先受偿；
四、被告福州高佳房地产开发有限公司对上述第二项承担连带清偿责任。
若被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
本案诉讼费26873元，适用简易程序减半收取13436.5元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 叶士怡
二〇一四年四月十一日
书 记 员 唐芳彬
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。