广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第5652号
原告（反诉被告，以下统称原告）：胡旭飞，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，现住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人：杨军某，广东国欣律师事务所律师。
被告（反诉原告，以下统称被告）：丁梦荣，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人：亓成某，广东国锋律师事务所律师。
委托代理人：易某某某，广东国锋律师事务所实习律师。
原告胡旭飞诉被告丁梦荣及被告丁梦荣反诉原告胡旭飞租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告胡旭飞的委托代理人杨军某，被告丁梦荣的委托代理人亓成某、易嫦季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡旭飞诉称，2011年5月1日，胡旭飞、丁梦荣签订了一份《租赁合同》。该合同约定：每月的租金为7000元，租金的交纳时间为每月25日，租金超过15天未交作弃租，出租方收回租赁房屋等内容。2013年5月份，丁梦荣无正当理由拒付该月租金。丁梦荣的违约行为，严重影响了胡旭飞的合同目的的实现。为了维护自身的合法权益，胡旭飞特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除与丁梦荣之间签订的《租赁合同》，解除时间为2013年6月13日；二、丁梦荣于2013年6月30日前搬离该租赁房屋（变更为要求丁梦荣立即搬离该租赁房屋）；三、丁梦荣向胡旭飞支付2013年5月份、6月份的租金合计：14000元整（变更为要求丁梦荣支付2013年5月份、6月份、7月份、8月份、9月份的租金合计：35000元整（暂计），租金付至丁梦荣搬离之日为准）；四、本案的诉讼费用由丁梦荣承担。
丁梦荣提起诉讼及辩称，《租赁合同》第四条约定的合同解除权人为业主，即张柱权，胡旭飞并非业主，胡旭飞无权主张解除合同的权利。丁梦荣没有支付2013年5月份的租金有合法的理由并非有意拖欠，因为双方的租金支付方式为每月由胡旭飞带着写好的收据到租赁的铺位收取现金，丁梦荣当场付清。但是2013年5月份至今，胡旭飞故意不收取租金。故丁梦荣并非有意拒付。如果胡旭飞按照交易惯例来收取租金，丁梦荣是随时可以全额支付的。况且2013年3、4、5月，丁梦荣多次要求胡旭飞提供租赁房屋的房产证和业主身份证办理营业执照，但胡旭飞一直不予理睬，不履行协助义务。根据《合同法》第60条的规定，胡旭飞应继续全面履行租赁合同约定的义务及合同法规定的相关义务，丁梦荣有权继续使用租赁房屋。另外根据《合同法》66条的规定，本案胡旭飞没有协助丁梦荣办理营业执照，不能满足丁梦荣的利益也背离了丁梦荣签订租赁合同的宗旨。所以，丁梦荣有权拒绝支付2013年5、6月份的租金。在本诉中，胡旭飞依据《租赁合同》要求丁梦荣支付每月租金7000元，现丁梦荣认为胡旭飞虚构铺位计价面积，故意多收取租金，遂根据《民法通则》和《合同法》规定的诚实信用原则提起反诉，请求判令：一、胡旭飞返还丁梦荣租金差额88956元；二、本案本诉与反诉的诉讼费用由胡旭飞承担。
胡旭飞辩称，双方签订的合同不是按照每平方米多少钱区出租的，房产证登记的面积与实际不一致，实际面积更大，房产证上不含公摊的面积，另外胡旭飞收取丁梦荣的租金是偏低的，从2002年至2013年，长达11年之久，胡旭飞从未变过反诉人的租金，所以胡旭飞认为其并没有多收取丁梦荣的租金。另外，胡旭飞不同意与丁梦荣继续履行书面合同，要求确认解除租赁合同。因为丁梦荣不按照约定履行缴纳租金的义务已经构成严重违约，致使合同目的无法实现。
经审理查明，位于东莞市东一环路北一幢69号铺的权属人为张柱权，该商铺的建筑面积为38.66平方米。丁梦荣和案外人朱雷升原为夫妻关系。2002年10月19日，胡旭飞和朱雷升签订《租赁合同》一份，该合同约定由胡旭飞将位于东莞市城区八达路69号、面积43平方米的场所（以下简称案涉商铺）租赁给朱雷升作为商场使用，该合同还约定：1、租赁期为三年，自2002年11月1日起至2005年10月30日止；2、朱雷升应向胡旭飞交纳14000元作为抵押金，抵押金在租赁期满后即交还给朱雷升；3、租金为7000元／月，于每月25日支付，拖欠超过15天视为放弃租赁，“业主收回，没收抵押金”。朱雷升、丁梦荣于2011年1月14日离婚，双方签订《自愿离婚协议书》一份，其中约定双方共同经营的案涉商铺价值10万元归丁梦荣所有。2011年5月1日，胡旭飞和丁梦荣签订《租赁合同》一份，由胡旭飞将案涉商铺租赁给丁梦荣作为商场使用，该合同还约定：1、租赁期为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；2、丁梦荣应向胡旭飞交纳14000元作为抵押金，抵押金在租赁期满后即交还给丁梦荣；3、租金为7000元／月，于每月25日支付，拖欠超过15天视为放弃租赁，“业主收回，没收押金”。2013年4月17日16时许，胡旭飞在东莞市莞城区八达路67号旭光五金店与丁梦荣因房租问题发生纠纷和争执，胡旭飞为此向东莞市公安局莞城分局城南派出所报警。后经公安机关组织调解，双方于当天达成协议：1、双方互相向对方道歉；2、双方不再就此事追究对方任何责任；3、双方不得以任何方式进行打击报复。2013年3月27日，丁梦荣向胡旭飞交纳当月租金7000元。2013年4月25日，丁梦荣向胡旭飞交纳当月租金7000元。2013年6月13日，胡旭飞向丁梦荣发出《解除租赁合同通知书》一份，载明：“丁梦荣：鉴于你未按照本人与你于2011年5月1日签订的租赁期限为叁年的《租赁合同》的约定交纳租金，本人依照该合同的约定享有租赁合同解除权，现特此通知你解除该合同。”当天，丁梦荣收到《解除租赁合同通知书》。2013年6月19日，丁梦荣致电胡旭飞，要求胡旭飞收取房租，胡旭飞以“早就过期”为由拒绝收取房租。庭审中，丁梦荣确认其未向胡旭飞交纳2013年5月租金，但丁梦荣述称其有要求胡旭飞收取该月租金，但胡旭飞要求丁梦荣找其律师。
庭审中，关于其诉求的租金差额，丁梦荣述称其诉求的为2002年10月19日至2013年4月底的租金差额，其中从2011年5月1日至2013年4月底的租金差额每月为706元，共计16944元。关于案涉商铺的面积，胡旭飞述称案涉商铺所在土地共有面积646.10平方米除以建筑项目业主的数量得出公摊面积计入案涉商铺的建筑面积，加起来为43平方米。
以上事实，有报警回执、治安调解协议书、自愿离婚协议书、租赁合同、房地产权证、顺丰速运单、查询单、解除租赁合同通知书、录音、录音内容、收款收据、离婚证以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，胡旭飞和丁梦荣所签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方应受该合同的约束。根据合同的约定，丁梦荣应于每月的25日前向胡旭飞支付当月租金，而拖欠租金超过15天，则视为丁梦荣自动放弃租赁。对于2013年5月的租金，丁梦荣未能提供证据证实其已向胡旭飞交纳。虽丁梦荣主张其之所以没有向胡旭飞交纳2013年5月租金是因为胡旭飞拒绝收取，但其未能提供相关的证据证实其有在租金的交纳期限内向胡旭飞履行租金支付义务。至于丁梦荣提出的双方因丁梦荣办理营业执照所产生的纠纷问题，根据现有证据丁梦荣2013年3月、4月均按约向胡旭飞交纳租金，而胡旭飞也接纳和收取了该两个月份的租金，不能证实胡旭飞因双方的纠纷而拒绝接收丁梦荣交纳的租金，丁梦荣所提供的录音证据也仅能证明丁梦荣在收到胡旭飞的《解除租赁合同通知书》才向胡旭飞提出交纳租金的请求，也不能证实丁梦荣在2013年5月份租金的交纳期内有向胡旭飞履行租金的支付义务。综上，丁梦荣拖欠租金的行为已经构成根本违约，胡旭飞据此于2013年6月13日解除双方的租赁合同合法有据，本院予以支持，并确认双方的租赁合同关系已于丁梦荣收到解除通知书之日即2013年6月13日当日已解除。关于租金差额的问题，本院认为根据胡旭飞和丁梦荣的租赁合同，租赁场所的面积应为43平方米，则即使该面积为建筑面积，也与胡旭飞自己提供的案涉商铺产权证上所载明的38.66平方米的建筑面积不一致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”因此，丁梦荣要求减少租金的要求，本院予以支持。按照胡旭飞、丁梦荣之间租赁合同的约定，丁梦荣应交纳的每月租金数额应为：7000元÷43平方米×38.66平方米≈6293.49元。则胡旭飞应返还丁梦荣的租金差额为：（7000元-6293.49元）×24个月（从2011年5月1日至2013年4月30日）=16956.24元，丁梦荣主张该期间的租金差额为16944元，该数额比本院所计算的数额要小，本院在丁梦荣诉求的数额范围内予以支持，超出部分视为丁梦荣自动放弃。而对于2011年5月1日之前的租金差额，不属于本案租赁合同关系的范围，本院不予审查，对丁梦荣要求胡旭飞支付2002年10月19日至2011年4月30日期间的租金差额的诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告胡旭飞和被告丁梦荣之间的租赁合同关系已于2013年6月13日解除；
二、被告丁梦荣应于本判决发生法律效力之日起十天内搬离位于东莞市东一环路北一幢69号的商铺（租赁合同载明地址为东莞市城区八达路69号）；
三、被告丁梦荣应按照6293.49元／月的标准支付原告胡旭飞2013年5月1日至2013年6月13日期间的租金以及从2013年6月14日起至搬离之日止的场地占用费；
四、反诉被告应返还反诉原告丁梦荣租金差额16944元；
五、上述第三、第四判项相互抵扣后，被告丁梦荣应于本判决发生法律效力之日起十天内向原告胡旭飞支付上述两项费用的差额部分；
六、驳回原告胡旭飞的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告丁梦荣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费675元、保全费370元，诉讼费用共计1045元，由原告胡旭飞负担105元，由被告丁梦荣负担940元；反诉案件受理费1012元，由反诉原告丁梦荣负担819元，由反诉被告负担193元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 谢 磊
人民陪审员 黄洁文
本件与原本核对无误二○一三年十二月二十四日
书 记 员 吴敏珊
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
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