济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2254号
原告济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人赵铁灵，执行董事。
委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。
委托代理人孙宏伟，山东德强律师事务所实习律师。
被告张继光，男，1960年3月28日出生，汉族，济南合成纤维厂职工，户籍所在地济南市，现住济南市。
委托代理人魏玉华（被告张继光之妻），女，1963年8月11日出生，汉族，济南轻骑集团退休职工，户籍所在地济南市，现住同被告张继光。
原告济南城诺物业管理有限公司（以下简称城诺物业公司）与被告张继光物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。本院受理后，依法由审判员李子萍独任审判，于2014年10月21日公开开庭进行了审理。原告城诺物业公司委托代理人徐学强、孙宏伟，被告张继光及委托代理人魏玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城诺物业公司诉称：原告城诺物业公司接受小区建设单位的委托，并按照与其签订的《小区前期物业管理委托合同》开展物业管理活动，且与被告张继光签有《前期物业管理服务协议》。原告城诺物业公司与小区的前期物业服务合同一直履行至今，小区的绝大多数业主都按时交纳了物业费及相关费用，但被告张继光自2011年12月31日起一直拒交。被告张继光的房屋建筑面积为77.01m2，物业费单价为0.5元／月／m2，至2014年11月30日共欠交35月份。被告张继光拖欠物业费的行为不但侵害了原告城诺物业公司的合法权益，也损害了小区全体业主的共同利益。诉请法院判令被告张继光支付2012年1月至2014年11月的物业管理费1347.68元，滞纳金1720.02元。
被告张继光辩称：不交物业费的理由如下：一、近三年来，每天凌晨12点-3点之间，山东兴牛乳业有限公司送牛奶的130厢式货车驶放小区，停靠在被告张继光居住的101室窗外。在装卸牛奶的过程中，装牛奶的塑料周转箱和货车之间发生的摩擦声、箱体之间的撞击声及周转箱内玻璃牛奶瓶的撞击声和装卸人员的喧哗声，特别是有时司机开着车载收音机播放音乐，时不常的有司机和装卸人员的手机铃声和大声通话声，更不可容忍的是货车停车后，发动机不熄火，由于夏天开着窗户，发动机排出的有毒气体，直接进入被告张继光的房间，使被告张继光及家人深受其害。被告张继光与邻居多次找过司机和装卸人员交涉，由于经常更换司机和装卸人员，问题没有得到根本解决。被告张继光及家人天天在半夜睡眠中吵醒，由于被告张继光睡眠不好，半夜吵醒后无法入睡，本身有高血压，天天受此影响，身体状况受到很大的伤害，使被告张继光诱发了脑梗塞，住院治疗。二、被告张继光居住房屋窗外，原告城诺物业公司物业人员根本就不清扫，只清扫道路的中间部分，窗下长期存有垃圾。三、在小区东门内有大片空地，原告城诺物业公司用来出租停放了汽车销售公司的大量新车，却占用小区的大部分人行道和机动车道用来停放各种车辆，收取停车费。以上行为给小区的全体业主带来出行的安全隐患和生活不便。由于原告城诺物业公司占用小区内的人行道和机动车道，给小区的医疗救护和消防安全带来未知的风险。由于山东兴牛乳业有限公司把居民小区当成经营场所，半夜天天扰民，被告张继光多次向原告城诺物业公司管理人员反映此事，要求阻止送牛奶的货车半夜进入小区。原告城诺物业公司作为小区的管理者，不是站在维护业主的立场上，而是只顾收取送牛奶货车的停车费，对业主反映的问题推脱不管，放任送牛奶货车进入小区继续对业主进行伤害。由于原告城诺物业公司对以上的问题视而不见，只顾收取物业费，严重侵犯了业主的权益。请求法院判令驳回原告城诺物业公司的诉讼请求。
在审理过程中，被告张继光补充陈述：对于原告城诺物业公司主张的物业管理费的数额和计算方法没有异议，对于原告城诺物业公司主张的滞纳金有异议，滞纳金的主张没有法律依据。由于原告城诺物业公司一直没有解决被告张继光反映的问题，被告张继光不同意支付物业管理费和滞纳金。
经审理查明，2009年12月1日，原告城诺物业公司与被告张继光签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告张继光房屋坐落2号楼3单元101室。第一条、原告城诺物业公司受开发建设单位的委托，负责小区的前期物业服务管理工作。第二条、被告张继光为业主。第三条、双方的权利和义务。一、原告城诺物业公司权利义务：对物业共用部位、共用设施设备（由相关部门负责的除外）、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理，并协助公安机关对公共秩序、交通秩序进行维护。建立健全物业管理档案资料。按有关规定向业主公布物业服务费的收支情况。依据协议，向业主收取物业服务费及其他应交纳费用。不得擅自占用物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。听取业主合理的意见与建议，不断提升物业服务水平，提高服务质量。二、被告张继光权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；接受原告城诺物业公司的服务。监督物业服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议；遵守《临时管理规约》及本物业的管理规章制度、协议；按照协议约定，按时向原告城诺物业公司交纳物业服务费及其他相关费用，如与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费及其他相关费用的，从其约定，但被告张继光负连带交纳责任。装饰装修房屋时，应提前到原告城诺物业公司处填写《装修申请表》，提交装修方案并经原告城诺物业公司批准并办理有关手续。不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能。当物业发生产权转移时，应事先通知原告城诺物业公司，交清转让前的物业服务费、代收代缴费用及其他费用，并有义务告知受让方应当与原告城诺物业公司签订协议。依据合同按时交纳物业管理费用等。第四条、物业服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、房屋及设施维修。四、环境卫生管理，包括物业管理区域内公共区域卫生的清扫及道路保洁、共用设施设备保洁、生活垃圾的收集及清运。五、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。门岗、巡逻等岗位均设专人负责，协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。物业管理区域内巡视、维护公共秩序。六、交通秩序与车辆停放。已购买地下停车场停车位的业主，到原告城诺物业公司进行登记。所有车辆进入地下停车场或地上停车位，须遵守车辆管理有关规定，按指定位置停放。凡业主的自行车、电瓶车及摩托车，应放在指定位置。临时外来的自行车、电瓶车及摩托车，原则上禁止进入服务区域，确需进入小区的，须按物业公司规定停放。为确保业主及车辆安全，坚决禁止业主将自行车、电瓶车及摩托车等车辆锁于煤气管道上。七、房屋装饰装修管理。八、绿化管理及养护。原告城诺物业公司负责保修期满后服务区内公共区域的绿化养护，除虫、除草。第五条、物业服务费等费用。物业服务费收费标准：1、多层住宅物业服务费标准：建筑面积0.5元／月m2。2、小高层住宅物业服务费标准：建筑面积0.7元／月m2。物业服务费的收取：物业服务费自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算，被告张继光办理入住手续时向原告城诺物业公司预付半年的物业服务费。被告张继光应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业服务费等费用。……第九条、违约责任。被告张继光不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的0.2%支付违约金。
被告张继光房屋建筑面积77.01平方米，物业管理服务费为每月每平方米0.5元，每月应交物业服务费38.51元。被告张继光交纳了至2011年12月止的物业服务费。自2012年1月起至2014年11月，被告张继光未交纳物业服务费。原告城诺物业公司主张按每月物业管理服务费38.505元要求被告张继光支付自2012年1月至2014年11月物业管理服务费1347.68元。
以上事实，有原告城诺物业公司提供的《前期物业管理服务协议》、业主档案，被告张继光提供照片及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。
本院认为，原告城诺物业公司与被告张继光签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。
关于原告城诺物业公司主张的物业管理费1347.68元。原告城诺物业公司要求被告张继光支付2012年1月至2014年11月止物业管理服务费1347.68元，被告张继光对于应交物业管理费的起止时间和数额及计算方法没有异议，并辩称系由于原告城诺物业公司的物业服务不到位，不能解决其所反映的问题，导致其拒绝交纳物业服务费。本院认为，客观地讲，小区的物业服务具有一定难度，物业服务企业很难达到“十全十美”的标准，主要原因一是物业服务企业自身能力，二是开发商与业主的矛盾可能转移成物业服务与业主的矛盾，三是业主人数众多，对物业服务质量评判标准不一，对物业服务质量容忍的程度不一。由此，就要求物业服务企业与业主共同努力创造舒适的生活环境，作为物业服务企业，要努力工作，提高服务质量，而作为业主要体谅物业服务企业的工作，及时交纳物业服务费用，从而保障物业服务企业正常运转。唯有如此，才能创造业主与物业服务企业的和谐、良好关系，达到双方的共赢。就本案而言，原告城诺物业公司在小区内提供了物业管理服务，虽然对被告张继光而言，原告城诺物业公司的物业服务活动未能尽善尽美，但被告张继光作为小区业主，客观上接受了原告城诺物业公司的服务，被告张继光应当按照合同约定向原告城诺物业公司交纳相应的物业服务费用，故原告城诺物业公司该请求合法有据，本院予以支持。同时，原告城诺物业公司亦应深刻反思在以后的工作中如何与业主进行好沟通交流工作及如何提高服务质量。
关于原告城诺物业公司要求被告张继光支付逾期付费的滞纳金1720.02元。原告城诺物业公司诉称根据《前期物业管理服务协议》第五条：被告张继光应于每个季度的末月20号前交纳下季度的物业服务费等费用；第九条：被告张继光不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的，每日按欠费金额的0.2%支付违约金。根据《济南市物业管理办法》第32条的规定，被告张继光应按照日千分之三支付滞纳金。被告张继光提出异议。经过审查，本院认为，原告城诺物业公司与被告张继光签订合同约定了拖欠物业服务费的违约金的计算方法，《济南市物业管理办法》第三十二条规定：对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。现原告城诺物业公司主张的滞纳金实际上应为违约金，本院依法调整为违约金。由于原告城诺物业公司在被告张继光反映问题后，不能及时交流沟通，不能对于被告张继光所反映问题作出处理，致使被告张继光以此为由长期拖欠物业服务费，对此，原告城诺物业公司工作亦有不妥之处，工作尚有需改进之处，故原告城诺物业公司该请求不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张继光于本判决生效之日起十日内给付原告济南城诺物业管理有限公司物业管理费1347.68元。
二、驳回原告济南城诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张继光负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一四年十二月五日
书记员 裴立红