浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终2400号
上诉人（原审原告）：宁波报达物流配送有限公司。住所地：宁波市海曙区灵桥路***号。
法定代表人：谢健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李安谦，浙江海泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱佳攀，浙江海泰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林惠琴，女，1979年4月21日出生，汉族，户籍所在地象山县，现住象山县。
上诉人宁波报达物流配送有限公司因与上诉人林惠琴房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2018）浙0225民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
宁波报达物流配送有限公司上诉请求：1.一审判决未支持宁波报达物流配送有限公司要求林惠琴支付房屋占有使用费的诉请系认定基本事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由林惠琴承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。一审法院认定“案涉房屋的所有权自宁波报达物流配送有限公司与象山县房屋征收办公室等签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》后于2017年8月11日起已转移至象山县人民政府，故林惠琴要求支付2017年9月28日以后的房屋占有使用费25833.35元的诉称已失去法律基础，本院难以支持”，属于认定基本事实不清。1.案涉房屋的不动产权证仍未注销，宁波报达物流配送有限公司仍系案涉房屋的所有权人，有权收取案涉房屋的租金或占有使用费。按照象山县房屋征收办公室（以下简称“房征办”）房屋征收的流程，《征收补偿协议》生效后，先由被征收人搬迁并腾空房屋，然后由房征办或征收实施单位现场验收并收房，再由房征办依法注销被征收房屋的不动产权证。不动产权证注销后，房征办付清被征收人全部补偿款项。本案中，由于作为承租人的林惠琴拒不腾房，导致宁波报达物流配送有限公司无法向房征办腾空交房。截至上诉日，案涉房屋的不动产权征仍未注销，宁波报达物流配送有限公司仍系该房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。宁波报达物流配送有限公司仍系案涉房屋的法定登记所有权人。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，宁波报达物流配送有限公司作为所有权人，依法享有占有、使用、收益的全部权利。本案林惠琴在房屋租赁期限届满后，仍在占有宁波报达物流配送有限公司的房屋进行使用、经营，宁波报达物流配送有限公司作为案涉房屋的所有权人，有权向林惠琴收取房屋占有使用费。2.退一步讲，即便案涉房屋因政府征收决定生效而导致宁波报达物流配送有限公司丧失对案涉房屋的所有权，宁波报达物流配送有限公司仍然享有案涉房屋的合法使用权。众所周知，所有权是由占有、使用、收益和处分四个要素构成。而且所有权的一个显著特征是所有权和使用权可以分离
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物的所有权为甲所享有，但是该物可以基于一定的法律事由归乙占有、使用和收益。征收虽然不完全等同于买卖，但是也存在“权”的转让和“物”的交付问题，亦存在“权”的享有与物的占有、使用和收益分离的问题。房屋买卖合同可以约定先办理产权过户手续转让产权后交付房屋（物）这一权利转让在先而物的占有、使用和收益权利延续的情形，征收补偿当然也存在物权转让不影响被征收人在领取补偿款之前继续占有、使用和收益的权利这一合法、合理的因素。物权法第二十八条虽有关于“自征收决定等生效时发生效力”的规定，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“先补偿、后搬迁”的特殊规定以及征收补偿行政行为的特点，政府征收决定作出后实际并不影响原所有权人在收到补偿决定或获得补偿前对被征收财产继续占有、使用和收益权利。需要说明的是，依据2017年12月15日象山县中心城区文昌小区区块改造指挥部发布的《关于文昌小区区块改造项目房屋搬迁腾空事宜的变更公告》规定，案涉房屋的最后搬迁腾空时间为2018年1月31日。换言之，即便宁波报达物流配送有限公司已丧失案涉房屋的所有权，但至少在2018年1月31日之前，宁波报达物流配送有限公司依据行政决定对案涉房屋是有合法的占有、使用权的。因此，依据政府公告，宁波报达物流配送有限公司至少有权要求林惠琴支付至2018年1月31日之前的房屋占有使用费。3.林惠琴非法占有使用涉案房屋并获利，有悖“当事人不得从其错误行为中获益”的基本法理原则，也有损国有企业的利益。宁波报达物流配送有限公司系国有全资企业，宁波报达物流配送有限公司的损失不仅仅是一家企业的损失，更是国有资产的损失。林惠琴在租期届满后非法占有使用宁波报达物流配送有限公司房屋并继续经营获利，严重损害宁波报达物流配送有限公司利益。一审法院未支持宁波报达物流配送有限公司的房屋占有使用费请求，不但使存在过错的林惠琴从中受益，也直接造成国有资产的损失，应予纠正。二、一审判决适用法律错误。一审法院依据物权法第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”认定案涉房屋的所有权已经转移、宁波报达物流配送有限公司无权主张房屋占有使用费，存在适用法律错误。房屋征收应当遵循“先补偿，后搬迁”的原则。目前，因林惠琴非法占有案涉房屋导致宁波报达物流配送有限公司无法搬迁交房，案涉房屋的大部分补偿款宁波报达物流配送有限公司尚未取得。同时，案涉房屋的不动产权证也未注销，宁波报达物流配送有限公司仍然是案涉房屋的所有权人，享有占有、使用、收益和处分的权利。故，一审法院应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁”及《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”等相关法律规定作出判决。但一审法院却片面适用物权法第二十八条作出判决，存在适用法律错误。综上所述，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院在查明事实后依法改判或发回重审，维护宁波报达物流配送有限公司的合法权益。
林惠琴辩称，宁波报达物流配送有限公司在未经我允许情况下停水停电，导致我无法搬迁。我要求先赔偿，后搬迁。
林惠琴上诉请求：1.撤销象山县人民法院（2018）浙0225民初2046号民事判决，查清事实，重新审核，或者将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由宁波报达物流配送有限公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以撤销改判或者发回重审。一、在一审法院判决书中的法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致无权设立，变更转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。在本案中，象山县人民政府【象政房征决（2017）第5号】房屋征收决定是在2017年7月27日颁布生效的，也就是说该房屋的所有权在2017年7月28日起已不再是宁波报达物流配送有限公司所拥有，既然在2017年7月28日已发生无权变更，但一审法院却在判决结果第一条要求林惠琴在判决生效后20日内将租用的坐落于靖南路167号街面房屋腾空返还给宁波报达物流配送有限公司。这个不是自相矛盾，事实根本就没有认定清楚吗？二、既然房屋所有权在2017年7月28日起已发生变更，那么宁波报达物流配送有限公司是在隐瞒事实真相，在腾空期间断水断电，还要上法院告林惠琴，对林惠琴的正常经营搬迁造成巨大的影响和损失。综上所述，原判决认定事实不清，请求二审法院依法查清事实，撤销一审判决，维护林惠琴的合法权益。
宁波报达物流配送有限公司辩称，一、林惠琴并非拆迁对象。二、涉案房屋的所有权目前属于宁波报达物流配送有限公司，作为所有权人有权收取租金等费用；三、即便案涉房屋因政府征收决定生效而导致宁波报达物流配送有限公司丧失对案涉房屋的所有权，宁波报达物流配送有限公司仍然享有案涉房屋的合法使用权。林惠琴非法占有使用涉案房屋，应当支付占有使用费。四、对一审判决的第一项没有异议，要求林惠琴支付占有使用费。
宁波报达物流配送有限公司向一审法院起诉请求：1.判令林惠琴立即腾退象山县的房屋；2.判令林惠琴支付宁波报达物流配送有限公司房屋占有使用费25833.35元（按月租金5166.67元标准，自2017年9月28日暂计至2018年2月27日，最终计算至实际腾退之日止）；3.判令林惠琴赔偿宁波报达物流配送有限公司因其拒不腾退而造成宁波报达物流配送有限公司房屋拆迁补偿款减少之相应损失103385元；4.判令案件诉讼费由林惠琴承担。
一审法院认定事实：坐落在象山县的两间店面房的所有权人登记为宁波报达物流配送有限公司。2014年9月19日，经宁波报达物流配送有限公司授权，宁波报达物流配送有限公司下属的宁波日报象山发行站与林惠琴签订《房屋租赁合同》一份，约定林惠琴承租宁波报达物流配送有限公司的上述两间店面房；租期三年，自2014年9月28日至2017年9月27日；合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，林惠琴使用了租赁房屋并按约支付了租期内的租金。租赁期限届满后，林惠琴并未按时腾退，宁波报达物流配送有限公司要求林惠琴出屋无果后，于2018年1月29日通过顺丰速运向林惠琴寄送《腾房催告函》，该函追认宁波日报象山发行站与林惠琴所签《房屋租赁合同》的效力，并要求林惠琴限期腾房、支付房屋占有使用费。林惠琴于同年1月30日收悉后仍未搬离所租赁的房屋。2017年3月6日，象山县人民政府发布了《关于象山县文昌小区区块改造项目房屋征收决定》【象政房征决（2017）第5号】，林惠琴承租的象山县两间店面房属于征收范围，该房屋于2017年12月27日被停电停水。因双方对房屋被征收拆迁后的相关费用补偿等无法形成一致意见，宁波报达物流配送有限公司诉来法院要求处理。
另查明，象山县房屋征收办公室、象山县丹西街道办事处于2017年7月27日与宁波报达物流配送有限公司签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，协议约定根据【象政房征决（2017）第5号】房屋征收决定，宁波报达物流配送有限公司房屋已列入象山县文昌小区区块改造项目征收范围，被征收房屋坐落在【房产证号：浙（2016）象山县不动产权第00158**号】，被征收房屋评估金额为1867695元（商业用房），货币补偿补助金额为373539元，一次性搬迁和临时安置费18677元，停业停产损失补偿费93385元，合计征收补偿资金2353296元。该协议第六条约定：“在规定的签约期限内项目总体签约比例达到90%后，本协议生效；否则本协议不生效”。象山县文昌小区区块改造项目至2017年8月11日签约率已达90%以上，该协议已于2017年8月11日生效。
又查明，2017年8月23日，象山县中心城区文昌小区区块改造指挥部发布《关于文昌小区区块改造项目房屋搬迁腾空事宜的公告》：一、房屋搬迁腾空时间为2017年9月11日至2017年12月31日；二、房屋搬迁腾空奖励：在2017年11月30日（含）之前完成搬迁腾空并通过指挥部验收合格的，可得签约搬迁奖励费和10000元的搬迁腾空奖励费；在2017年11月30日至2017年12月31日（含）完成搬迁腾空的，仅取得签约搬迁奖励费，取消10000元的搬迁腾空奖励费；在2017年12月31日之后完成搬迁腾空的，取消签约搬迁奖励费。
一审法院认为，宁波报达物流配送有限公司下属宁波日报象山发行站与林惠琴就坐落在象山县的两间店面房租赁于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及相关法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依法履行合同项下的义务。因租赁房屋被政府列入旧城改造拆迁范围而依法征收，且双方约定的房屋租赁期限已经于2017年9月27日届满，宁波报达物流配送有限公司也明确表示不再续租，该《房屋租赁合同》已经自行解除，现宁波报达物流配送有限公司要求林惠琴按约及时腾空搬离所租赁的房屋符合法律规定，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，因象山县人民政府征收案涉房屋的决定已于2017年8月11日生效，故案涉房屋的所有权自宁波报达物流配送有限公司与象山县房屋征收办公室等签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》后于2017年8月11日起已转移至象山县人民政府，故宁波报达物流配送有限公司要求林惠琴支付2017年9月28日以后的房屋占有使用费25833.35元的诉称已失去法律基础，一审法院难以支持。宁波报达物流配送有限公司另请求林惠琴赔偿因其拒不腾退租赁房屋而造成宁波报达物流配送有限公司房屋拆迁补偿款减少之相应损失103385元，因涉案房屋尚未腾空交付，《非住宅房屋征收货币补偿协议》约定的费用尚未实际结付，宁波报达物流配送有限公司是否实际造成该主张损失尚在待定状态，故宁波报达物流配送有限公司的该主张目前依据不足，一审法院难以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，作出判决：一、林惠琴在判决生效后二十日内将租用的坐落在象山县的两间店面房腾空返还给宁波报达物流配送有限公司；二、驳回宁波报达物流配送有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2884元，减半收取1442元，由宁波报达物流配送有限公司负担1362元，林惠琴负担80元。
本院二审期间，宁波报达物流配送有限公司依法提交了《象山县不动产登记情况证明》，拟证明其至今仍是案涉房屋的所有权人，对案涉房屋有占有、使用、收益、处分的权利，有权向林惠琴收取房屋租金及占有使用费。林惠琴对该证据的真实性没有异议。本院对证据真实性予以确认。
林惠琴未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，坐落在象山县的两间店面房（即案涉房屋）的所有权人登记为宁波报达物流配送有限公司系事实。宁波报达物流配送有限公司下属的宁波日报象山发行站与林惠琴于2014年9月19日，签订《房屋租赁合同》一份，约定宁波报达物流配送有限公司将案涉房屋出租给林惠琴系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律及相关法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当依法履行合同各自的义务。该合同约定租期三年，自2014年9月28日至2017年9月27日，租期届满后，林惠琴理应按照合同的约定腾空搬离案涉房屋并归还给宁波报达物流配送有限公司。现林惠琴未按合同约定将案涉房屋归还给宁波报达物流配送有限公司，一审法院依法支持宁波报达物流配送有限公司要求林惠琴按约及时腾空搬离所租赁的案涉房屋，本院认为，并无不当。象山县房屋征收办公室、象山县丹西街道办事处于2017年7月27日与宁波报达物流配送有限公司签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》一份，案涉房屋已列入象山县文昌小区区块改造项目征收范围；同时，象山县中心城区文昌小区区块改造指挥部，于2017年8月23日发布《关于文昌小区区块改造项目房屋搬迁腾空事宜的公告》的房屋搬迁腾空时间，该公告房屋搬迁腾空时间至2017年12月31日，故不影响双方《房屋租赁合同》履行。由于林惠琴至今尚未腾空搬离案涉房屋，宁波报达物流配送有限公司作为被征收人，与征收人尚未按《非住宅房屋征收货币补偿协议》约定的费用进行实际结付，为此而造成宁波报达物流配送有限公司的损失，宁波报达物流配送有限公司事后可另行向林惠琴主张权利要求赔偿。林惠琴认为原判决认定事实不清的理由，本院认为，缺乏证据，不予采信。
综上所述，宁波报达物流配送有限公司、林惠琴的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2884元，由宁波报达物流配送有限公司、林惠琴各半负担1442元。
本判决为终审判决。
审判长 徐盛森
审判员 曹 炜
审判员 周 娜
二〇一八年八月九日
书记员 吴佳易