福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第257号上诉人（原审被告）福建绿地房地产开发有限公司，住所地：福安市赛岐镇虹桥北路213号。组织机构代码证：66505486-3。法定代表人林春华，董事长。委托代理人刘春光、刘少铃，福建人文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）雷铃章，男，畲族，1957年5月1日出生，住福安市。被上诉人（原审原告）雷奶娇，女，畲族，1957年5月1日出生，住福安市。委托代理人陈凡、欧阳灶文，福建创元律师事务所律师。上诉人福建绿地房地产开发有限公司因与被上诉人雷铃章、雷奶娇商品房买卖合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2012）安民初字第2428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人福建绿地房地产开发有限公司的委托代理人刘少铃、被上诉人雷铃章、雷奶娇的委托代理人陈凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2010年11月5日原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告将位于福安市赛岐镇和平街上岐头“望江花苑”第3幢2层203室以人民币334733元的价格出售给原告。《商品房买卖合同》第六条约定，2010年11月5日前支付全部购房款的30%，计100733元，2010年12月20日前支付剩余款项（以银行按揭贷款方式支付）；第七条约定，原告逾期不超过15日，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应支付款日万分之二向被告支付违约金。逾期超过15日后，自约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应支付款的日万分之五向被告支付违约金；第八条约定，被告应当于2010年11月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，但如特殊原因（1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。2、买受人未按合同约定付清全部房价款的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期；合同第九条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付款的日万分之二向原告支付违约金。逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付款的日万分之五向原告支付违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.012%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年11月1日支付了第一期购房款100733元。2011年2月22日支付第二期购房款234000元，通过中国农业银行按揭贷款方式已发放到被告指定的账户上。原告向被告提供了于2011年12月14日出具的《福安市计划生育证明》1份，并于2011年12月14日委托被告代为领取所购商品房权属证书。被告于2011年3月5日交付了原告所购的商品房，并于2011年8月26日办理了原告所购商品房的权属初始登记。原告的《房屋所有权证》登记时间为2012年1月12日。庭审中，原、被告双方确认原告逾期支付购房款64天、被告逾期交房97天。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行合同义务。被告逾期交房，应向原告支付逾期交房违约金16234.56元(334733元×0.05%×97天)，原告逾期支付购房款，应支付给被告逾期付款违约金7488元（234000元×0.05%×64天）。相互扣减后，被告应支付给原告逾期交房违约金8746.56元。被告主张该约定的违约金偏高依据不足，不予支持。被告未能依约如期办理房屋所有权初始预登记并告知原告，原告亦未能在商品房交付使用后的90日内得房屋权属证书，依照《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定，被告应承担由此产生的逾期办证的违约责任。被告未提供其在办理初始登记后有通知原告的相关证据，被告应承担从违约之日起至原告知道或者应当知道被告完成报送资料义务之日止的违约责任。即被告应从2011年6月4日起至原告委托被告领取房屋两权证之日即2011年12月14日止，每日按原告已付款334733元的0.012%向原告支付逾期办证违约金。被告抗辩逾期办证违约期限应从其实际交房到其完成房屋所有权初始登记之日止、原告要求逾期办证违约金计算至实际领取房屋权属证书之日止的理由，均无法律依据，均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定判决：1、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告雷铃章、雷奶娇逾期交房违约金8746.56元；2、被告福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告雷铃章、雷奶娇逾期办证违约金（以334733元为本金，按每日0.012%计付，从2011年6月4日起至2011年12月14日止）；3、驳回原告雷铃章、雷奶娇的其他诉讼请求。宣判后，被告福建绿地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人福建绿地房地产开发有限公司上诉称：一审认定上诉人逾期交房79天，被上诉人逾期支付购房款为64天，却并未按照合同“买受人未按合同约定付清全部房价款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”之约定以相互抵扣之后的天数计算违约金，而是分别计算违约金后再相扣减，造成上诉人多支付3223.56元违约金，因此存在不妥。请求变更原审判决第一项，即变更为逾期交房违约金为5523元。被上诉人雷铃章、雷奶娇答辩称：双方签订的合同是有约定如果我方逾期付款的，对方也可以相应顺延交房时间。但在合同中并没有约定第二期付款的时间，被上诉人未按约支付购房款时，应由上诉人先进行催促后再履行，上诉人没有提供证明其已经催促过。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明：庭审中，上诉人、被上诉人双方对原审判决查明认定的事实无异议，本院本院予以确认。本案上诉的争议焦点是：原审判决上诉人支付给被上诉人的逾期交房违约金是否正确，即被上诉人逾期支付购房款后上诉人是否可以据此顺延交房时间。本院认为：上诉人、被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第八条对买卖的商品房交付条件与期限进行了约定，该条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的。2、买受人未按合同约定付清全部房价款的。被上诉人对其逾期64天支付购房款的事实没有异议，因此根据双方的合同约定，上诉人可以相应顺延64天交房。双方合同约定的交房时间为2010年11月30日，上诉人于2011年3月5日交房，延期交房97天，按照《商品房买卖合同》第八条条的约定上诉人逾期交房的时间应当扣减被上诉人逾期支付购房款的的时间。因此，根据《商品房买卖合同》九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款约定，上诉人应支付给被上诉人逾期交房违约金应为（97天－64天）×0.05%×334733元＝5523元。上诉人在原审庭审中已就此理由提出抗辩，原审未采纳不当。上诉人对此提出的上诉理由成立，其上诉请求予以支持。原审对此所作判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持福安市人民法院（2012）安民初字第2428号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担的确定；二、变更原审判决第一项为：上诉人福建绿地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付给被上诉人雷铃章、雷奶娇逾期交房违约金5523元。二审案件受理费100元，由被上诉人雷铃章、雷奶娇负担。本判决为终审判决审 判 长  沈鸣鸣审 判 员  林 斌代理审判员  陈富强二〇一四年五月二十日书 记 员  彭杨清附注：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。