黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港民一初字第00275号
原告许裕忠。
原告吴腊梅。
两原告的共同委托代理人喻海，代理权限为特别授权。
两原告的共同委托代理人鄂学勇，湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告刘国兴。
委托代理人叶桢、叶伟，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告许裕忠、吴腊梅与被告刘国兴合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法由审判员阮珊担任审判长，与人民陪审员熊丰、李乔乔组成合议庭，于2015年12月7日、2016年1月23日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人喻海、鄂学勇，被告刘国兴的委托代理人叶桢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年，按当时单位福利分房政策，原告许裕忠能享受80余平方米的福利购房资格，以30年工龄计算应缴纳电厂4万多元。原告一时难以支付，被告遂向原告提出自己出钱把原告的房子先拿下来，产权仍登记在原告名下，先由被告一家居住，等日后被告有资格分得福利房时再与原告交换房屋，在未分得房屋期间，原告暂住被告的单身宿舍，被告还拿出3000元作为换房的定金。于是，原、被告签下了换房申请。2007年1月18日，被告分得210余平米福利房，原告上门要求被告按原协议履行换房约定办理换房，但遭到被告拒绝。原告遂要求被告退还福利房，被告亦不同意，并提出给原告1-2万元把原告的福利房也买过去，原告不同意。被告遂起诉至黄石港区人民法院，经一审、二审后，原告向湖北省高级人民法院申请再审。省高院在裁定书上明确说明原告可就被告履行不能对其造成的损失另行主张权利。原告认为原、被告之间实为交换购房资格，被告未履行交换其后来分得的（电厂小区D4-2号房屋）购房资格，给原告造成实际损失，故原告起诉请求判令：1、被告赔偿原告的经济损失20万元；2、被告承担因被告不履行换房义务造成原告长达3年所产生的一切费用2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：
证据一、原告许裕忠与被告刘国兴于1999年6月23日签订的《申请》。证明双方约定交换黄石电厂的购房权。
证据二、黄石市黄石港区人民法院（2013）鄂黄石港民一初字第00044号民事判决书、湖北省黄石市中级人民法院（2014）鄂黄石中民二终字第00144号民事判决书、湖北省高级人民法院（2015）民申字第民事01578号裁定书。证明原告已实际履约，被告违约给原告造成了财产损失。
证据三、原告许裕忠与黄石电厂于1999年6月1日签订的《协议书》、《黄石市出售公有住房审批表》及房屋所有权证。证明黄石电厂将××房屋卖给原告，建筑面积84.37平方米，成本价为780元／平方米，成交价为43677元。
证据四、收款收据。证明被告仅支付购房款30163元，尚欠13514元未付。
证据五、刘国兴与湖北西塞山发电有限公司于2007年1月18日签订的《房地产买卖契约》及《鄂州市房屋产权转移登记申请表》。证明刘国兴分得单位福利房但未按约履行换房义务。
证据六、黄石电厂出具的证明。证明原告未取得黄石大道976-16号房屋的所有权，居无定所，被告未履行合同义务。
证据七、《黄石市房地产评估结果报告》。证明××房屋现评估价值为261547元。
证据八、诉讼费用发票。证明因被告不诚信履约导致原告为维权而支付的诉讼费用。
以上证据证明许裕忠与刘国兴于1999年6月23日签订了换房申请，约定将黄石电厂的购房资格进行交换。原告履行了全部合同义务，但是被告没有履行主义务。被告实质上违约，应承担赔偿损失的违约责任，违约损失计算方式：复盆山12-29号房屋（建筑面积84.37平方米）按照二手房屋的市场评估价3000元／平方米计算得出的总价款扣减被告已付的购房款约3万元，被告还需赔偿原告20万元。
被告辩称，一、换房《申请》合法、有效，原告诉请毫无事实和法律依据。被告于1999年一次性补偿原告3000元，原告“自愿将复盆山12-29与冶电二村156-20换房”，而不是所谓“定金”。1999年6月23日，原、被告经平等协商，被告以其居住的冶电二村老派出所（沈家营派出所）156-20号房屋换取原告复盆山12-29号（现地址17-29号）房屋的分配资格，并向原生活公司房管办递交《申请》。原生活公司房管办同意了答辩人与原告的换房申请。该《申请》合法、有效。被告已经履行了合同约定，根本不存在造成原告所谓2万元的费用损失。老派出所156-20号房屋拆除后，原告又获得了黄石大道976-16号房屋使用权，并一直占有、使用、收益至今。2003年5月3日，被告应聘成为湖北西塞山发电有限公司职工。被告离开了原黄石电厂，不再是原黄石电厂职工，即《申请》约定的“许裕忠再分房按刘国兴的分房工龄进行住房分配”的条件已经不能成立。何况随着改革的不断深入，住房实物分配也随之成为历史。被告参与了新单位的集资建房，并支付了全部购房款，依法取得位于鄂州花湖开发区振兴路西塞电厂小区D4-2号商品房的所有权，与原告无关。二、本案早已超过了诉讼时效。从诉状得知，原、被告于2007年便因合同履行发生争议，则原告最迟应于2009年1月17日前向人民法院起诉。但原告直到2015年10月才向法院起诉。故原告若没有提供诉讼时效中止、中断、延长的证据，早已超过了诉讼时效。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据材料：
第一组：1、《申请》。证明1999年，黄石电厂分配职工住房，原告许裕忠不打算购买新房，被告与原告经平等协商后，以其居住的老派出所（沈家营派出所）156-20号房屋换取原告复盆山12-29号（现住址17-29号）房屋的分房资格。2、收据。证明1999年3月，被告一次性补偿原告3000元，获得原告许裕忠的分房资格。3、民事判决书2份、民事裁定书。证明经依法裁决，法院确认被告是黄石港区××房屋的所有权人。以上证据证明原告许裕忠与被告经平等协商后，被告以单位分配的住房以及一次性补偿换取了原告许裕忠的分配住房资格。被告是黄石港区××房屋的物权人。
第二组：1、《湖北西塞山发电有限公司劳动合同》、湖北西塞山发电有限公司出具的《证明》。证明2003年5月3日，被告应聘成为湖北西塞山发电有限公司正式员工，与黄石电厂没有任何法律关系。2、住房分配表。证明冶电二村老派出所（沈家营派出所）156-20号房屋拆除后，黄石电厂又将黄石大道976-16号房屋分配给原告许裕忠居住至今。3、湖北西塞山发电有限公司的工商登记信息。证明黄石电厂和湖北西塞山发电有限公司是两个独立的民事主体，毫无隶属关系。
第三组：1、交款通知书、现金缴款单。证明2015年11月6日，被告又交了剩余购房款13514元。2、房屋所有权证、国有土地使用证。证明被告根据（2014）鄂黄石中民二终字第00144号民事判决书依法取得了黄石港区××房屋所有权证及国有土地使用权证。
庭审中，原、被告对相对方出示的证据材料进行了质证，并发表了质证意见。被告对原告的证据一的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为双方交换的是购房资格，且与本案没有关联；对证据二的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为不能得出被告违约的结论，且原告以被告依法购买的房屋进行所谓的推算是没有依据的；对证据三中协议书与审批表的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为许裕忠是名义上的购房人，实际购房人是刘国兴，780元的成本价实际上是黄石电厂1994年建房成本价，也就是电厂为了帮助职工在房改过程中获得正当利益，通过职代会讨论决定的价格；对房产证的真实性、合法性、关联性有异议，认为该证是原告隐瞒被告持有房产证的事实，而骗取房产登记机关重新颁发的房产证；对证据四无异议；对证据五的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该房屋是单位集资建房与本案无关；对证据六的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为黄石大道976-16号房屋始终由原告出租获益同时原告在黄冈也有自建房屋，并非居无定所；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该房屋经法院生效判决确认归被告所有，原告与该房屋无关，原告委托评估时隐瞒了上述事实，也违反了估价的限制条件，故其评估结果不具有真实性、合法性与关联性；对证据八的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为诉讼费的负担已由生效的法律文书裁决。
原告对被告的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为3000元是得到换房资格的机会成本，而不是换房资格；对第二组证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为与本案无关，此前的审理中已查明被告变更了工作单位，但无论被告换到什么单位，不能解释为被告没有违约；对第三组证据的真实性有异议，认为许裕忠没有交纳这1万多元。
对于上述证据材料，本院认为原告的证据一至证据四及证据六可以证明本案的事实，故对其证据效力予以认定；证据五系刘国兴变更工作单位后分得的房屋，与本案缺乏关联性，本院对其证据效力不予认定；证据七系涉诉房屋的现值估价，被告虽提出异议，但明确表示不进行评估，且该房屋所有权证证载面积和设计用途未变更，故本院对其证据效力予以认定；证据八所涉诉讼费用的负担已经裁决，且与本案缺乏关联性，本院对其证据效力不予认定。被告的证据可以证明本案的事实，故本院对其证据效力予以认定。
经审理查明，1996年12月30日，黄石电厂将冶电二村老派出所156-20号房屋分配给刘国兴居住，刘国兴与许裕忠系同事及邻居关系。1999年初，黄石电厂将黄石港区××（原12-29号）房屋分配并出售给许裕忠，因许裕忠妻子吴腊梅患病难以支付房款，刘国兴遂与许裕忠协商换房事宜。1999年3月25日，刘国兴向许裕忠支付现金3000元，许裕忠的女儿许幼芬出具收据，内容为“今收到刘国兴现金叁仟元整以一次性付清，本人自愿将复盆山12-29与二村156-20换房”。1999年6月1日，许裕忠与黄石电厂签订了购房协议书，约定黄石电厂将黄石港区××房屋出售给许裕忠，房屋售价为43677元（标准价）。1999年6月14日，刘国兴将购房款30163元（成本价）交给许裕忠，许裕忠以自己的名义向黄石电厂交纳了购房款并在收款收据上载明购房款已由刘国兴一次交付。1999年6月23日，刘国兴与许裕忠向生活公司房管办递交申请，内容为“我现住老派出所156-20号，许裕忠住复盆山12-29号，现两人为了生活的方便，同意更换住房。以后许裕忠再分房按刘国兴的分房工龄进行住房分配。特向组织申请更换住房。发电部刘国兴、退休职工许裕忠；许裕忠、许幼芬书写同意更换。”
黄石港区××房屋自1999年10月交付后至今一直由刘国兴居住，水电费均以刘国兴的名义交纳。许裕忠同时搬进了老派出所156-20号房屋生活，后因该房屋拆迁黄石电厂又分配黄石大道976-16号房屋给许裕忠使用至今。1999年5月10日、2001年12月5日以许裕忠的名义分别办理了黄石港区覆盆山17-29号房屋的房屋所有权证和国有土地使用证。二证和购房收据均由许裕忠交给刘国兴保存。2003年5月3日，刘国兴应聘成为湖北西塞山发电有限公司职工。2013年5月2日，黄石市黄石港区覆盆山社区居委会、黄石市黄石港区民政局制作了门牌证，对原门牌号××变更登记为斗笠山路31号二单元501室，用户名称为刘国兴。
2013年5月7日，刘国兴向本院起诉要求确认黄石港区××房屋归其所有，要求许裕忠、吴腊梅协助办理变更登记手续。许裕忠、吴腊梅随即提出反诉要求解除换房协议并确认该房屋归其所有，要求刘国兴腾退该房屋。本院判决支持刘国兴的诉请，驳回许裕忠、吴腊梅的诉请。许裕忠、吴腊梅不服一审判决，遂上诉至黄石市中级人民法院，黄石市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。许裕忠、吴腊梅随即向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院经审查后驳回了再审申请，并告知许裕忠、吴腊梅，刘国兴已调离黄石电厂，其在调离前没有分得房屋，双方当事人之间关于许裕忠以后“按刘国兴的分房工龄进行住房分配”的约定已实际无法履行，许裕忠、吴腊梅可就刘国兴履行不能对其造成的财产损失另行主张权利。
另查明，2015年11月6日，刘国兴以许裕忠的名义向华电湖北发电有限公司黄石热电厂交纳了该房屋购房款尾款13514元，并办理了房屋所有权证及土地使用权证。
再查明，黄石港区××房屋系房改房，建筑面积84.37平方米，黄石电厂出售时的售房基价为房改成本价780元／平方米，共计65808.6元，按房改政策折减后标准价为43677元。2015年12月14日，该房屋估价3100元／平方米，总价261547元。
本院认为，许裕忠与刘国兴向黄石电厂生活公司房管办递交的换房申请，是双方真实意思的表示，不违反法律法规规定，为有效合同。双方当事人之间实为交换购房权，即刘国兴以老派出所156-20号房屋的居住权及其将来的购房权等条件换取许裕忠对××房屋的购房权。从刘国兴先向许裕忠的女儿许幼芬交付3000元，后与许裕忠递交换房申请的行为来看，可以认定3000元应为刘国兴补偿许裕忠因双方当事人工龄差距造成许裕忠以刘国兴的工龄购房时可能存在的损失，而并非购房权的对价。刘国兴已通过民事诉讼确定了对××房屋的所有权，即许裕忠已经实际履行了合同义务。刘国兴交换了老派出所156-20号房屋的居住权即履行了部分合同义务，刘国兴在2003年调离黄石电厂之前并未分得房屋，双方当事人之间关于许裕忠以后“按刘国兴的分房工龄进行住房分配”的约定已实际无法履行。刘国兴未能完全履行交换购房权合同的违约行为给原告造成了财产损失，但双方当事人未约定违约责任。原告主张被告赔偿财产损失共计22万元，但原告未举出充分证据予以证明。考虑到保护交易的安全性，本着公平、合理的处事原则，被告应将其在合同履行过程中的受益补偿给原告，具体数额计算如下：1999年被告购买该房屋时，该房屋的售房基价为65808.6元，被告支付了30163元，同时给付原告3000元，所获收益65808.6-30163-3000=32645.6元，占房屋总价的比例为32645.6／65808.6=49.61%。当前，参照2015年12月14日该房屋评估总价261547元计算收益，再扣除被告交纳的尾款13514元，即261547×49.61%-13514=116239.5元。
原、被告长期因合同履行存在争议，均向法院主张诉争房屋的所有权归属，黄石市中级人民法院于2014年12月15日作出终审判决，本案未过诉讼时效，故本院对被告的抗辩理由不予采信。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告刘国兴于本判决生效后10日内给付原告许裕忠、吴腊梅人民币116239.5元。
二、驳回原告许裕忠、吴腊梅的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告许裕忠、吴腊梅负担1670元，被告刘国兴负担2630元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费4300元，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 阮 珊
人民陪审员 熊 丰
人民陪审员 李乔乔
二０一五年三月九日
书 记 员 刘 盼