广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终544号上诉人（原审原告）：广西北部湾银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市中山北路15号。负责人：姚华兴，该分行副行长。委托诉讼代理人：马彬华，广西诚济律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜建芳，广西诚济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李超芬，男,1963年8月12日出生，汉族，住贵港市港南区。被上诉人（原审被告）：覃惠英，女，1959年10月10日出生，汉族，住贵港市港北区。被上诉人（原审被告）：叶海良，男，1956年1月21日出生，汉族，住贵港市港北区。被上诉人（原审被告）：叶一凡，男，1982年12月24日出生，汉族，住贵港市港北区。被上诉人（原审被告）：吴波，女，1982年10月10日出生，汉族，住贵港市覃塘区。原审第三人：苏翠丽，女，1976年7月20日出生，汉族，住所地贵港市港南区，现住贵港市港南区。上诉人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行（以下简称北部湾贵港分行）因与被上诉人李超芬、叶一凡、吴波、覃惠英、叶海良执行异议之诉纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2016年12月23日作出的（2016）桂0802民初3529号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理完毕。上诉人北部湾贵港分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判依法恢复对坐落于贵港市××××号房屋（房屋证书：10××21）的执行；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、几被上诉人在人民法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同。几被上诉人于2015年12月13日签订《房屋买卖合同》，明显是叶一凡为逃避债务、恶意转移财产的行为；几被上诉人于2016年2月23日签订的《存量房屋买卖合同》约定的价格是26万元，明显低于评估价格369171元，存在恶意串通逃避税收的意图、损害国家利益，均属于无效合同。同时，李超芬不能证明其已交付了26万元房屋价款、实际占有争议房屋，因此，李超芬对涉案房屋不适用不动产的善意取得；同时两份合同买卖并不是同一标的物；如果法院查明是同一幢房屋，则叶海良、叶一凡、覃惠英、吴波存在恶意转移财产的行为，此“买卖合同”为无效合同。2、李超芬在人民法院查封前并没有合法占有该房屋。李超芬提供的所谓儿媳与第三人签订的《房屋租赁合同》等不能证明李超芬实际占有该房屋。李超芬提供的水费、垃圾处理费发票、贵港市北控税务预存款凭证等证据均是叶海良缴纳并签名，也证实了该房屋在查封时并没有实际交付给李超芬。3、李超芬并没有支付全部的价款。4、本案的房屋所有人至今依法还是叶一凡，李超芬没有取得房屋的所有权。被上诉人李超芬答辩称：1.本案共签订有三个合同，分别是房屋买卖合同、存量房屋买卖合同、房屋租赁合同，三个合同都是在查封前签订的。2.在李超芬交完购房款89.5万元后，对方已经交付房产证、土地证、房屋钥匙、水电交费本，李超芬家人居住后，出租给他人使用，叶一凡家人也未提出过异议。3.李超芬在交付完购房的全部价款89.5万元，并持有对方的收款收据，叶一凡家人对收到购房款89.5万元也没有异议。4.李超芬得到房产证、土地证后，一直在办理过户手续，后被法院查封，被迫停止，李超芬手里还持有办过户手续的单据。5.在李超芬上交查封异议书后，法院法官已亲自上门查过其居住和租给他人使用的情况。请求二审法院驳回上扩，维持原判。被上诉人覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波在二审期间未提出答辩意见。原审第三人苏翠丽在二审期间未提出陈述意见。上诉人北部湾贵港分行向一审法院起诉请求：1.撤销贵港市港北区人民法院（2016）桂0802执异22号民事裁定，恢复对坐落于贵港市港南区江二路X号房屋（房屋证号：10××21）的执行；2.确认被告李超芬与被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波于2015年12月13日签订的《房屋买卖合同》无效；确认被告李超芬与被告叶一凡于2016年2月23日签订的《存量房买卖合同》无效；3.判令原告为实现本案债权支付的律师费3200元由被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波承担；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行与被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波、苏翠丽金融借款合同纠纷一案，及原告覃惠杰与被告叶一凡、吴波民间借贷纠纷一案中，根据两案原告的申请，分别于2016年3月8日、2016年3月30日作出(2016)桂0802民初313号民事裁定书、(2016)桂0802民初1317号民事裁定书，先后查封了被告叶一凡名下的坐落于贵港市××××号房屋（新的房屋所有权证号：贵港房权证港南区字第××号）。2016年4月14日，一审法院作出(2016)桂0802民初313号民事判决书，判决被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波向原告广西北部湾银行股份有限公司贵港分行偿还借款本金230934.35元及利息；苏翠丽对上述债务承担连带清偿责任。后因被告覃惠英、叶海良、叶一凡、吴波及第三人苏翠丽未履行判决书确定的还款义务，原告申请强制执行。案件进入执行程序后，上述涉案房屋的查封自动转为执行中的查封。2016年6月28日，被告李超芬以其已于2015年12月14日以89.5万元买受该房屋为由，提出执行异议。一审法院经审查后于2016年8月3日作出（2016）桂0802执异22号执行裁定书，裁定：中止对坐落于贵港市××××号房屋的执行。原告不服该裁定，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉，要求撤销上述裁定，恢复执行。另查明，坐落于贵港市××××号房屋，所有权人登记为叶一凡；土地使用权证号为（2001）X号。该房屋以前只有一层，原房屋证号为043003号。后加高到四层，二层至四层没有办理房产证。2015年12月13日，叶一凡与被告李超芬签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以89.5万元的价格转让给被告李超芬。被告李超芬于2015年12月14日将65万元汇入被告叶海良的银行账号，叶海良及叶一凡共同向被告李超芬出具了收款收条；同时被告李超芬按照叶一凡的指示，将22.5万元转存至案外人吴X汕的账户用于涉案房屋的解押，叶海良及叶一凡亦向被告李超芬出具了该笔款项的收款收条；2015年12月16日，被告李超芬向叶海良交付最后一笔房款2万元。房款支付完毕后，叶一凡将涉案房屋的土地证、房产证原件交付给被告李超芬。办理过户登记手续过程中，因涉案房屋加高部分尚未办理产权证，房产部门要求其办理新的房产证之后才能办理过户手续。2016年1月18日，被告李超芬办理了涉案房屋新的房产证（新房产权证号为：10××21）。2016年2月23日，叶一凡与被告办理了网签《存量房买卖合同》。2016年3月18日，被告李超芬儿子李英任申请贵港市永信房地产评估有限公司对涉案房屋进行价值评估，该公司于2016年3月17日至3月18日进行估价作业，于2016年3月18日，作出永信评字（2016）第X号《房地产估价报告》。后因该房屋已被查封，被告李超芬无法继续办理过户登记。再查明，被告李超芬交清房款后，叶一凡已将涉案房屋交付被告李超芬使用。2016年3月4日，被告李超芬儿媳杨X与覃X静签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的第一层出租给覃X静开办纤艺美发室，第二层由被告李超芬居住。一审法院认为，本案争议的焦点在于法院对涉案房屋采取查封措施时，被告李超芬是否已因买卖而取得足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，一、被告与叶一凡就涉案房屋的买卖事实有房屋买卖合同、银行转账记录、房款收据等证据予以证明，这一系列证据之间能够形成较为完整的证明体系，足以证明被告李超芬与叶一凡之间的房屋买卖的事实是真实、合法的；二、涉案房屋买卖发生于2015年12月13日，早于该房屋被本院查封的日期，被告李超芬手上持有涉案房屋新办的房产证（房屋所有权号：贵港房权证港南区字第××号）以及缴纳水费、电费的存折，可以证实原产权人叶一凡已将房屋交付给被告李超芬；2016年3月4日，被告李超芬的儿媳妇杨X与案外人覃X静签订了《房屋租赁合同》，将房屋一层出租开办纤艺美发室，叶一凡对此从未提出过异议，均可以证实被告李超芬已经实际合法占有涉案房屋并管理、使用的事实；三、被告李超芬已经支付涉案房屋的全部价款89.5万元，事实和理由详见上文，在此不再赘述；四、被告李超芬与叶一凡签订房屋买卖合同后一直积极的办理相关过户手续，最后未完成过户登记系因涉案房屋已被法院查封，并非系其自身原因所致，不存在过错。原告认为被告李超芬的上述办理过程时间紧凑、匆忙，与叶一凡有恶意串通转移财产之嫌，但仅仅系其主观猜测，并未提供充分证据证实，对此不予采信。以上所述情形完全符合该司法解释所规定的四种情形，应当认定被告李超芬已经取得足以排除强制执行的民事权益，故原告诉请撤销中止执行裁定并继续对涉案房屋进行执行缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用在二审期间，各方当事人没有提供新的证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，被上诉人李超芬已提出充分证据证明其于争议房屋被查封前与被上诉人叶一凡等人签订合法有效的买卖合同、合法占有使用争议房屋、已支付全部价款、并非因自身原因未办理过房登记，足以排除执行。上诉人提出被上诉人李超芬与被上诉人叶一凡等人签订的买卖合同无效、在查封前没有合法占有争议房屋、没有支付全部价款的事实主张，与查明的事实不符，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广西北部湾银行股份有限公司贵港分行负担。本判决为终审判决。审判长  李业佳审判员  吴福汉审判员  陈品泉二〇一七年六月六日书记员  陈 洁