上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第28915号
原告崔炳如，男，1962年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人蒋照军，上海君拓律师事务所律师。
被告刘陈森，男，1986年7月7日生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
被告陈伟军，男，1965年3月29日生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
原告崔炳如与被告刘陈森、陈伟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理，适用简易程序审理。本院于2015年9月15日、11月11日公开开庭就本案进行审理。原告崔炳如及其委托代理人徐明政、蒋照军，被告刘陈森、陈伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔炳如诉称，2012年7月28日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定由被告承租原告所有的上海市浦东新区浦三路XXX号一层110平方米左右的商铺（以下统称系争商铺），被告使用商铺经营“味之佳快餐店”，租赁期限从2012年10月1日起至2018年9月30日止，前三年年租金为人民币44万元（以下币种相同），后三年按5%递增，即年租金为46.20万元，双方同时约定，如一方违约，需要承担合同总标的10%的违约金。后由于被告经营不善，拖欠租金严重，2015年3月31日，被告书面承诺分批支付拖欠租金，并表示再有违约，被告无条件退出承租房屋，终止租赁合同，且原告有权追究违约责任。但至2015年6月30日，被告拖欠租金达12万元，原告催讨无果下，提起诉讼要求：1、判令原、被告租赁合同解除，两被告向原告交还系争商铺；2、要求两被告向原告支付2015年8月31日前拖欠租金147，200元，并按照每月37，000元标准支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的租金；3、要求被告承担违约金270，600元；4、要求被告承担水、电费4，598元；5、两被告承担本案诉讼费。
被告刘陈森、陈伟军共同辩称，不同意解除双方租赁合同。租金确实没有完全支付，被告从2015年1月至3月有部分拖欠租金，为此与原告进行书面协议，被告以分期付款形式偿还未付租金。2015年4、5、6月租金正常支付，2015年7、8月各支付了1万元，之前2015年1月至3月分期支付租金未正常支付。截止2015年8月31日前，被告尚欠租金金额是147，200元。由于考虑经营情况不好，被告关于系争店铺也是向原承租人支付了28万元转让费后进行租赁，转让费包含了店面的装修费以承租人提前终止合同的损失费等，依照该市场规则，2015年6月，被告向原告提出希望等被告找到受让的承租人，将店面转让出去后再与原告解除租赁关系，并在转让成功后将拖欠费用一次性付清。但原告却在2015年8月20日，强行将店里的水、电停掉，导致被告无法正常营业并停业，故2015年9月后被告未再支付租金，被告认为，双方租赁关系并未终止，原告无权擅自停水停电，造成被告损失，应当予以赔偿。关于月租金标准，被告认为是36，600元，也一直按照该标准交付租金，由此原告依照37，000元标准主张，被告持有异议。就违约金被告亦存有异议，被告拖欠租金与原告存在书面及口头的协商，被告不是故意拖欠房租，是因为被告没有经济能力，转让店面也得到原告口头同意的；同时，根据合同约定的按照总标的10%承担违约金，该“合同总标的”双方并未明确内容，当时只是说拖欠租金的话按照拖欠租金的10%支付滞纳金，认为该约定不明确，不同意原告违约金的请求，就违约金金额本身，被告也认为过高，远远超过原告的实际损失。
经审理查明，上海市浦东新区浦三路XXX-XXX号XXX-XXX层、XXX号四层房屋权利人登记为崔炳如、崔晶晶共同共有。
2012年7月28日，原告崔炳如作为出租人（甲方）与被告陈伟军、刘陈森作为承租人（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方同意将系争商铺（约110平方米）供乙方经营餐饮使用；租赁期6年，自2012年10月1日起至2018年9月31日止，乙方于2012年8月1日前，支付保证金，甲方交付租赁房屋，……；上述房屋前三年每季租金为11万元，年租金总金额为44万元，后三年按5%递增，每季租金为11.55万元每年租金总金额为46.20万元；租金每季度一次付清，先付后用，每季度末10天前，为下一季付款日，如乙方逾期五日未付，视为乙方自行退租，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿甲方经济损失；为确保房屋、设备及共用设施不遭人为损坏，自本合同签订之日起内，乙方必须向甲方缴纳5万元租赁保证金，租赁期满乙方应将所承担的费用结清后，五日内甲方将保证金如数归还乙方；甲乙双方为维护法律严肃性，认真履行租赁合同中的各项条款，明确违约的责任，如有下列情况视作违约，违约方必须承担本合同总标的10%作为违约金，赔偿对方经济损失，守约方有权终止本合同：……乙方逾期五日未缴纳租金的，……。租赁合同签订后，被告向原告支付租赁保证金5万元。2015年3月31日，被告出具“承诺书”一份，表示因被告经营困难，向原告申请自2015年4月起至2015年12月止，暂时调整为租金每月一次付清，每月25日前按时支付下月租金；2015年1月至2015年3月乙方欠甲方三个月计11万元的租金，从2015年3月31日至2015年11月25日内每月（与支付租金同时）分期还清，具体支付租金和归还欠款的金额和时间附表说明；同时，被告承诺，分批支付租金金额和约定支付期限，被告只要有任何一次违约，除被告必须无条件退出承租房屋终止租赁合同之外，原告有权按照租赁合同追究被告违约责任，赔偿原告损失，2016年1月起支付租金方式仍按原合同执行；关于该承诺书，原告签字表示同意。同时被告在“租金支付附表”上签字，确认2015年5月25日需支付2015年6月房租37，000元，2015年1月至3月欠租16，000元；2015年6月25日需支付2015年7月房租36，000元，2015年1月至3月欠租16，000元；2015年7月25日需支付2015年8月房租37，000元，2015年1月至3月欠租16，000元；……。但随后被告并未能按照其确认的时间及金额足额向原告进行支付。2015年8月20日，原告将系争商铺中的水、电切断，该日起被告未再实际经营。庭审中，双方共同确认，如不考虑原告切断水、电因素，截止至2015年8月31日止，被告欠付原告租金合计147，200元。
以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、承诺书及租金支付附表等及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，原告与两被告就系争商铺建立租赁关系为双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告虽提出，系争商铺还有其他权利人，租赁合同中原告并未得到相关权利人的授权，故存在异议，停止支付租金，对此本院认为，其他的权利人是否在租赁合同上签字，均不影响租赁合同的生效及履行，被告在使用商铺下应当履行支付租金的义务，不能以其他权利人未签字作为拒绝履行租金义务的抗辩，至于其他权利人是否同意店面的转让是基于物权关系，与本案所涉租赁关系无关。现被告没有依照其承诺如期足额支付租金，原告现要求解除双方的租赁合同，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告要求被告向其返还系争商铺，本院予以支持。同时，原告要求被告支付2015年8月31日前欠付租金147，200元及按照月租金37，000元标准支付2015年9月1日起至系争商铺返还之日止的租金，根据双方庭审中的陈述及被告确认的“租金支付附表”，原告的主张符合双方约定，但被告提出原告于2015年8月20日将承租商铺中的水、电切断，导致其无法经营，并造成损失，对此本院认为，原告于2015年8月20日切断系争商铺的水、电，并无合同约定，且虽通知了被告，但并未得到被告的认可，由此该行为客观导致被告无法正常进行餐饮经营，实质上从该日起被告亦确实未实际经营，由此就原告主张的租金金额，本院综合双方过错程度，酌情确定被告从2015年8月20日起至系争商铺返还日止按照原告主张租金标准的70%予以支付。另外，原告要求两被告承担合同解除违约金270，600元，双方对违约金约定的内容产生争议，根据租赁合同约定，违约金为合同总标的10%，原告认为“合同总标的”应为六年租金总额即270.60万元，被告则认为“合同总标的”应为一个月的租金，在双方解释不一的情况下，本院认为，根据文意，租赁合同的总标的，在双方租金金额明确下，是可以确定租期内总租金数额，由此作为合同总标的符合文字本意，另外，结合该违约金的指向是针对一方当事人根本性违约导致的责任，按照总租金金额的10%也比较符合双方当时缔约的本意，由此原告主张的27.06万元作为违约金，符合合同约定。被告提出原告主张违约金金额过高的意见，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定。至于原告提出的水、电费，因并未提供相应的证据，被告对金额又不予认可下，本院难以支持。被告提出要求原告对其商铺的装修进行赔偿，本院认为，租赁合同的解除系被告的违约行为导致，且在被告违反合同约定后，原告曾就租赁关系的挽回给予被告弥补的机会，被告也就此作出了承诺，如再不按照约定支付租金，则无条件退出承租房屋，由此从其承诺可以看出对可能发生的违约后果，被告是有所预见并承诺的，因而现合同解除，被告再行主张装修赔偿，并无事实及法律依据，本院对此意见难以采纳。就租赁保证金5万元，双方均同意在相关租金结算后，由原告向被告返还，对此并无不可，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告崔炳如与被告刘陈森、陈伟军签订的《房屋租赁合同》予以解除；
二、被告刘陈森、陈伟军应于本判决书生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区浦三路XXX号一层承租商铺并返还原告崔炳如；
三、被告刘陈森、陈伟军应于本判决书生效之日起三十日内向原告崔炳如支付至2015年8月19日前欠付租金132，734.25元；
四、被告刘陈森、陈伟军应于本判决书生效之日起三十日内按照每月25，900元的标准向原告崔炳如支付自2015年8月20日起至商铺实际返还之日止的租金；
五、被告刘陈森、陈伟军应于本判决书生效之日起三十日内向原告崔炳如支付违约金110，000元；
六、原告崔炳如应于本判决书生效之日起三十日内向被告刘陈森、陈伟军返还租赁保证金5万元；
七、驳回原告崔炳如其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，636元，减半收取计3，818元，由原告崔炳如负担818元，被告刘陈森、陈伟军负担3，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 盈
二〇一五年十一月二十三日
书记员 陶佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。