广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1652号
上诉人（原审被告）：彭映鸾（PANGIENGLUN），女，1968年6月2日出生，澳门特别行政区居民，内地住址广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖冬香，女，1967年10月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：唐自敏，广东铭致律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市正华水电安装工程有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头下陂头商业大道8号之一。
法定代表人：谢正华，总经理。
委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山火炬开发区汇秋建材经营部，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路845号五星商贸街47卡。
经营者：何国君。
委托诉讼代理人：郑木盛，男，1981年7月20日出生，汉族，住福建省周宁县，系经营者何国君的丈夫。
上诉人彭映鸾（PANGIENGLUN）、肖冬香因与被上诉人中山市正华水电安装工程有限公司（以下简称正华公司）、中山火炬开发区汇秋建材经营部（以下简称汇秋经营部）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭映鸾上诉请求：撤销一审判决，改判驳回正华公司对其的所有诉讼请求。事实和理由：一、肖冬香与汇秋经营部对店铺具有安全管理义务，对火灾事故发生应负主要责任，一审法院未认定上述事实，应予纠正。（一）肖冬香对涉案起火商铺内的全部电线具有安全管理义务，其疏于管理对火灾事故及损害结果的发生具有严重过错。（二）汇秋经营部是46-47商铺的次承租人及实际使用人，其疏于对电线线路进行必要的管理，招致短路事故是涉案火灾发生的根本原因；二、中山市公安消防支队火炬开发区大队（以下简称消防开发区大队）已对起火原因认定清楚，无需再作下一步认定，一审法院不应将火灾成因归咎于彭映鸾。清场行为不会对查清案情有任何影响，亦不会导致损失结果扩大，不应苛求彭映鸾无了期地保护火灾现场；三、彭映鸾超期使用临时建筑、未开展消防演练及超期出租行为与火灾发生并无关联，且肖冬香、汇秋经营部亦非无重新装修的必要性，一审法院认定错误，应予纠正。（一）彭映鸾超期使用临时建筑物与火灾事故及损失的发生并无关联，一审法院认定其因此具有过错是错误的。（二）一审法院认定肖冬香、汇秋经营部不存在满足特别需要而重新装修的必要，缺乏事实依据。（三）彭映鸾已尽合理必要的安全管理义务，缺乏火灾演练并不直接导致涉案火灾的发生。（四）一审法院认为彭映鸾超期出租因此具有过错是错误的；四、正华公司对火灾事故的发生及损害结果的扩大具有重大过错。一审法院未予认定，应予纠正；五、《公估报告》的制定缺乏合法性与合理性，不应作为认定正华公司实际经济损失的参照基础。正华公司基于涉案火灾所遭受的实际损失应以其向公安消防部门申报的直接财产损失数额为参考，经人民法院依法指定鉴定机构进行重新鉴定，方能查清事实；六、退一万步讲，即便沿用《公估报告》，以下三项统计数据不应计入实际损失。（一）正华公司对堆放于45卡商铺二楼所有货物的损失具有重大过错，该部分损失共计361273.07元应由其自行承担，不应列为火灾直接损失。（二）正华公司未对45卡商铺一楼经浸泡且未受损的货物进行最大限度的回收，而是任由其生锈、霉烂，导致损失的扩大。因此，对于45卡商铺一楼的消防器材、水暖阀门和五金件等因生锈或霉烂而损坏的结果理应由正华公司自行承担，不应纳入涉案火灾的直接损失。（三）正华公司怠于回收完全没有受损的货物，导致火灾损害结果扩大，故《公估报告》中所述没有受损货物部分共计9649元不应计入火灾事故的直接损失；七、一审法院对涉案火灾造成正华公司的财产损失进行了重复认定，应予纠正。正华公司首次申报的经济损失242400元已包括了其全部经济损失，即便彭映鸾清场，所清之物品同样为正华公司遭受火灾的全部财产，处理该部分物品不会造成正华公司的二次损失，故一审法院认定存在直接损失及清场损失的论点明显与客观事实相违背，应予纠正；八、正华公司主张经营损失缺乏事实和法律依据，正华公司主张经营损失的证据仅有《对账单》，但该部分《对账单》根本不足以证实正华公司在火灾发生前的真实经营状况及盈利情况。综上，肖冬香、汇秋经营部、正华公司对涉案火灾损害均存在重大过错，应各自对损害结果承担相应的法律责任；此外，一审法院对火灾事故损失的认定过于夸大，且认定事实不清，缺乏证据证明。
肖冬香上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：一、正华公司明确确认本案为侵权之诉；二、一审判决已经认定火灾的发生是“电线线路本身问题所致”；三、“肖冬香承租、转租违反法律的规定”的行为与本案火灾的发生从而造成正华公司的损失没有因果关系；四、没有明确的法律规定承租人应该穷尽一切审查租赁物的性质，法律更多的是要求出租人确保租赁物的合法性。对于其将商铺转让给何国君，有告知管理人，彭映鸾方是知晓的。商铺的名称变更了大半年，交租的账号也更换了，业主说不知道转租不符合常理。其也是从上一手承租人处转让的商铺，按照一审判决的逻辑，是否2008年之后的承租人均有过错？
彭映鸾对肖冬香的上诉意见辩称，肖冬香作为转租人对发生火灾的商铺具有安全管理义务，对商铺内的设施具有管理及维护义务，一审法院判决肖冬香承担责任并无不当。
肖冬香对彭映鸾的上诉意见辩称，彭映鸾称其对商铺具有安全管理义务没有依据，涉案商铺属于超期使用的临时建筑，根据法律规定，涉及上述建筑所签订的租赁合同都是无效合同，彭映鸾称即使合同无效仍存在租赁关系是错误的，本案只存在物业业主和实际使用人的安全管理义务，不存在转租人的安全管理义务。如果是电线老化造成的火灾应由业主承担责任，如果是违规使用电器造成火灾应由实际使用人承担责任。其既不是涉案商铺的业主也不是涉案商铺的实际使用人，无需承担法律责任。消防开发区大队只是认定起火的部位或者火源点，但起火原因是线路老化还是违规使用电器现在已无法查清，应由造成该后果的一方来承担相应的法律责任。彭映鸾称未开展消防演练与火灾没有关联性是错误的，即使与火灾发生没有关系，但与火灾所造成的损失是直接关联的。消防开发区大队的询问笔录反映彭映鸾确认涉案商铺租给其以及后面由汇秋经营部使用时，内部的水电线路都是没有改变的，汇秋经营部也予以确认。至于正华公司对损害结果的发生是否具有重大过错其就不清楚了，由法院来认定。
被上诉人正华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、彭映鸾与肖冬香作为业主和转租人对涉案商铺具有安全管理的法定义务，应对火灾事故造成该司的损失承担相应的赔偿责任；二、消防开发区大队只是认定了起火部位，具体的原因由于彭映鸾故意损毁导致后面无法查实，一审法院认定彭映鸾承担主要责任是正确的；三、涉案商铺属于超期建筑与涉案火灾事故的发生具有关联性；四、其多次向彭映鸾发函，但彭映鸾还是强制拆除了火灾现场，彭映鸾应承担相应责任；五、一审法院已对公估报告的不当之处作出合理调整，公估现场调查时彭映鸾有派人到场，彭映鸾称没有到场与事实不符，就是由于彭映鸾强制拆除了涉案商铺才导致火灾原因无法查实，也导致该司损失的扩大；六、对肖冬香的责任承担问题，一审判决的认定已经很清楚，适用法律也是正确的，对此不再赘述。
被上诉人汇秋经营部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、彭映鸾称发生短路事故的电线线路事实上由肖冬香或该经营部负责安装没有依据，根据一审查明的事实，涉案商铺的装修由之前的承租人加装，加装人退租后原有的装修归属出租人或由出租人处置，所以，加装的装修包括电线线路归出租人所有；二、彭映鸾称涉案火灾的成因已由消防开发区大队认定清楚没有依据，消防开发区大队认定的是起火点并不是认定责任，不应作为上诉理由，既然未认定责任，彭映鸾应为自己的清场行为承担不利的法律后果；三、彭映鸾称案发前亦定期通过电话随访、实地巡查的方式敦促商铺各租户注意提防日常生产经营活动中面临的各种问题，事实是没有的，彭映鸾只是在租金到期的前几日过来收租，平时并未主动联系；四、该经营部从开始租用涉案商铺至该商铺起火日止，并不知道该商铺为已过使用期限的临时建筑，也没有人告知这一事实。
被上诉人正华公司向一审法院起诉请求：彭映鸾、肖冬香、汇秋经营部连带赔偿该司火灾损失598163.8元、火灾事故财产损失公估费30000元、3个月租金损失30000元、店铺重置装修费用157360元、经营损失200000元，共计1015523.8元。
一审法院认定事实：1.彭映鸾系位于中山市××开发区五星管理区面积为50004.3平方米商住土地的使用权人[土地证号：中府国用（2003）第易1518**号]。中山市规划局火炬开发区分局与2004年9月10日向彭映鸾出具报建批复通知书，同意彭映鸾在用地范围内按要求兴建二幢一层面积共2172.11平方米的临时商铺，使用期限至2008年10月10日止。彭映鸾按照要求在用地范围内兴建47卡临时商铺，对外统称五星商贸街，并指派代表彭广贤、秦文龙管理出租事宜。2005年6月29日，中山市公安局消防支队第二大队向彭映鸾出具山安消（建）验[2005]第B122号建筑工程消防验收意见书，对彭映鸾位于新建的临时商铺提出意见：一、建设及施工单位已按消防审核意见和设计图纸资料落实各项消防安全措施，符合消防安全基本要求；二、消防验收合格，同意投入使用；三、本验收意见对申报验收工程现状有效。为了确保消防安全，对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；四、消防安全责任人等有关人员应当接受消防安全培训。
2.2015年12月17日，彭映鸾与谢正华签订五星商贸街彭映鸾商铺租赁合同（以下简称租赁合同1），约定：彭映鸾将位于中山市××开发区五星管理区（孙文东路白庙村路旁）五星商贸街第44-45卡，建筑面积195平方米的商铺出租给谢正华经营消防器材批发零售；租赁期限自2016年1月1日起至2017年6月30日止；租赁期内，谢正华应做好安全措施，如发生用电、火灾、强盗事故均由谢正华负责；商铺只能做消防器材批发零售用途，谢正华需改造装修，改变商铺结构和用途时，须征得彭映鸾同意；商铺内晚上一律不准住人。合同还约定了其他条款。合同签订后，谢正华将商铺用作经营正华公司（登记住所地是45卡）。正华公司承租后对商铺进行了装修。
3.2015年12月17日，彭映鸾与肖冬香签订五星商贸街彭映鸾商铺租赁合同（以下简称租赁合同2），约定：彭映鸾将位于中山市××开发区五星管理区（孙文东路白庙村路旁）五星商贸街第46-47卡，建筑面积170平方米的商铺出租给肖冬香经营水管批发零售；租赁期限自2016年1月1日起至2017年6月30日止；租赁期内，肖冬香应做好安全措施，如发生用电、火灾、强盗事故均由肖冬香负责；肖冬香需改造装修，改变商铺结构和用途时，须征得彭映鸾同意；商铺内晚上一律不准住人。合同还约定了其他条款。租赁合同2的合同条款除承租人、卡位、面积、用途、租金部分由手填外，其余的内容、格式、版本与租赁合同1一致。彭映鸾表示第46-47卡出租给肖冬香前已经有装修，肖冬香予以确认，并表示承租后没有重新装修。
4.2016年1月3日，肖冬香与何国君签订商铺转让合同，约定肖冬香将第46-47卡商铺按原租金标准转租给何国君。何国君在商铺上设立汇秋经营部（登记经营场所47卡），经营批发、零售建材、水管、井盖、五金。汇秋经营部自2016年3月9日起指派郑兴城或何国君向彭广贤转账支付租金。彭映鸾主张不清楚转租的事实。汇秋经营部表示承租后没有重新装修。
5.2016年8月20日8时13分，汇秋经营部发生火灾，过火面积306平方米，火灾烧毁电脑4台、打印机5台、建材一批、消防器材一批、日常用品一批等及波及正华公司，火灾中无人员伤亡。消防开发区大队于2016年9月8日出具山公B消火认字﹝2016﹞第0004号火灾事故认定书，认定：起火部位为汇秋经营部，起火点位于汇秋经营部第46卡洗手间处，起火原因为汇秋经营部洗手间电线线路短路起火引燃可燃物蔓延成灾。火灾发生后，正华公司申报火灾损失242400元。
6.2016年8月22日，消防开发区大队至火灾现场勘验，查实正华公司有一高3米的砖墙与第46卡分隔，分隔墙上半部分的木质夹板全部过火碳化并散落在地，正华公司夹层上顶棚有烟熏痕迹，位于分隔墙旁边的货物的包装纸有碳化痕迹，痕迹由西南向东北依次减弱，整个夹层内墙表面有烟熏痕迹，痕迹由西南向东北依次减弱，下半层部位未有异常。
7.2016年8月23日，郑兴城、谢正华、秦文龙到消防开发区大队接受询问。郑兴城表示：其是汇秋经营部的工作人员，商铺的电线线路是之前租客遗留下来的，汇秋经营部没有重新安装；汇秋经营部设置了3张床，住了2个人；其住在汇秋经营部，火灾发生时其打开室内消防栓灭火，但消防栓没有水无法扑救。谢正华表示：正华公司一层为水泥混凝土结构，夹层的梁、柱为钢结构，楼板为木板；正华公司与汇秋经营部的分隔墙首层为砖墙分割，二层为木夹板分割。秦文龙表示：平时在中山市火炬开发区江尾头村洋城数码电脑城上班，其受雇于彭映鸾负责商贸街的管理工作，商贸街为临时建筑，2006年前后开始使用，资料显示规划部门同意延期使用至2008年9月10日；安装电表之前的电线线路由商贸街管理，安装电表后商铺内部的电线线路由各商铺负责管理；其负责商贸街平时的消防安全管理，商贸街有1个保安员负责安全管理，因为人少没有开展过消防演练和培训，平时没有定时开展维护保养，室内消防栓的水带、水枪不齐全，有人反映火灾发生时室内消防栓有漏水。
8.彭广贤于2016年6月出具确认书，声称因五星商贸街工程进度需要，商贸街商户需提前解除租赁合同，提出处理方案有：商铺最迟搬离清空时间为2016年9月30日；出租人提前解除合同的补偿方式为2016年8月1日至同年9月30日期间免收租金；从签此确认书之日起至2016年9月30日之前，所有自愿退租的商户均可办理退租手续，出租人全额退还租赁押金；未到2016年9月30日退租的商户视为自动放弃免租的补偿。谢正华、郑兴城分别在44-45卡、第46、47卡确认人处签名。
9.火灾发生后，正华公司于2016年9月23日委托律师向秦文龙寄送律师催告函，要求收到函件后与正华公司确定评估鉴定机构对火灾造成的损失进行鉴定，否则正华公司将委托具备鉴定资质的机构对火灾损失进行评估鉴定。同年9月29日，正华公司委托律师向彭映鸾寄送律师催告函，要求彭映鸾收到函件后与正华公司确定评估鉴定机构对火灾造成的损失进行鉴定，或者彭映鸾在收到函件后两天内自行选定评估机构与正华公司协商，否则正华公司将委托具备鉴定资质的机构对火灾损失进行评估鉴定。上述律师催告函的邮寄地址均为中山市火炬开发区康怡路9号洋城数码电脑城管理处，彭映鸾表示不清楚该函件。正华公司未能收到彭映鸾回复意见，遂自行委托中山公量保险公估有限公司（以下简称公量公司）对其损失进行公估，并向公量公司申报第45卡内的财产损失初步估计为280000元。该公司于2016年10月10日指派专业技术人员至现场勘查，于2016年12月31日作出公估报告，其中货物估损意见为：45卡二楼上的消防器材、水暖阀门和五金件等全部被烧毁；一楼所有物品虽然没有被烧，但全部被消防水喷淋，查勘时已过去50天，由于还没有解封，这些物品没有得到及时有效的施救，所以很多消防器材、水暖阀门和五金件等已生锈，或霉烂，除少量还能使用的物品已被清理出来之外，其余均无法使用，但按正华公司所述，清理出来少量还能使用的物品，在2016年11月12日业主拆除五星商贸街所有商铺过程中已被损毁，因此所有物品均定为全损；根据进货凭证或单据，分别核实进货价，按进货价估损，所有货物的损失为527531.2元；“货物损失附件11”出现部分货物采购单价有86折，但定损按折扣前单价核算。办公用品和工具的估损意见为：在一楼办公室里的办公用品，主要有美的空调、落地扇、电脑、传真机、打印机、点钞机、沙发、办公桌、资料柜等，全部被消防水喷淋，施工用的工具大多数在二楼被烧毁，少数在一楼被消防水喷淋生锈，并在2016年11月12日业主拆除商铺过程中全部被损毁，因此均定为全损；但因这些办公用品和工具在平时工作中使用过，且已有一定时间，结合市场价及出险时的价值，按原值的30%进行估损，损失金额为20132.6元。装修部分的估损意见为：按正华公司所述，正华公司在2011年租赁商铺时就对45卡商铺进行装修，间隔除两间各约10平方米的办公室和储物室、后仓库（含阁楼），并对办公室、经营场所进行装修，2014年用钢材将45卡分隔成一楼和二楼，由于已被烧毁或拆除，因此定为全损，根据装修时的价值，按房屋的折旧年限折旧后的价值进行估损，损失金额为50500元。残值的估损意见为：烧毁或淋湿的物品绝大多数是含有铁和铜等金属，应当作废品处理，但业主在拆除商铺过程中已将这些物品清理掉，所以没有残值处理，残值为零。正华公司支出公估费用30000元。对于公估报告的质证意见，汇秋经营部确认公估的事实，公估时有派人去现场签字，但不确认公估的结论；彭映鸾不予确认，理由是正华公司单方委托，且公估结论不合理，但确认现场有派人看守，知道公估的经过，并拍照存档；肖冬香不予确认，理由是对公估的经过不知情，为正华公司单方委托，且公估报告漏洞百出，主要表现在所有货物按全损处理不合理，办公用品和工具按原值30%定损却没有显示原价值，部分货物单价有折扣但却按原单价确定价值。
10.2016年10月20日，秦文龙向正华公司寄送通知，表示正华公司已委托公估公司对火灾损失进行评估，根据合同的约定及消防部门的意见，正华公司的损失应直接向汇秋经营部追偿，并主张为避免彭映鸾损失的不断扩大，要求正华公司在收到函件的七天内将商铺内残留物品搬离，逾期则视为放弃对物品的处理。同年10月24日，正华公司委托律师向彭映鸾/秦文龙寄送回复函，表示消防部门没有划分火灾责任及火灾损失，彭映鸾作为出租人负有消防安全义务，若彭映鸾擅自破坏火灾现场，导致火灾损失无法鉴定的，应当承担法律责任。同年10月28日，彭映鸾委托律师向正华公司寄送律师函，确认彭映鸾已收到正华公司寄送的回复函，要求正华公司按照通知的要求履行清场义务，若认为彭映鸾与正华公司损失之间存在关系，可以遵循司法途径维护自身权益，若正华公司需要对事故起因或事故损失进行鉴定的，必须在通知要求的期限届满前完成。同年11月4日，彭映鸾委托律师向正华公司发送关于促请贵司尽快清场的重要信函，要求正华公司按照通知提前将商铺内的残留物品搬离并将商铺交还彭映鸾，否则，彭映鸾将于2016年11月10日对商铺进行清场，正华公司的火灾损失可以向汇秋经营部主张赔偿。正华公司确认有收到上述函件，彭映鸾表示不清楚回复函。回复函邮寄地址与上述律师催告函的邮寄地址一致。
11.2016年11月12日，彭映鸾自行将五星商贸街47卡商铺全部拆除。正华公司将场所搬迁至中山市火炬开发区濠头下披头商业大道8号之一。
一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。正华公司主张财产受到侵害的行为有火灾事故及彭映鸾的单方清除现场，对此分而论述。关于火灾事故的责任主体问题，分析如下：对于彭映鸾的责任。第一，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第二款规定“临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。”依据该规定，五星商贸街47卡商铺应当在2008年9月10日使用期限届满前全部拆除，彭映鸾却在使用期满后相当长的时间内继续保留商铺不予拆除，放任临时建筑可能存在的风险不顾，违反了法律的强制性规定，其违法行为构成法律上的过错。第二，彭映鸾明知47卡商铺在批准的使用期满后不得对外出租，仍然违反法律的规定，将存在风险的商铺对外出租谋取利益，其违法出租行为构成过错。第三，虽然该47卡商铺在建设时经消防部门验收合格，但是临时建筑的消防标准低于普通建筑的消防标准，彭映鸾违法超期出租商铺，却不开展消防演练和培训，不定期维护保养消防设备，造成消防栓的水带、水枪不齐全，消防栓漏水，严重影响大火的扑灭，对火势的扩大具有显然的过错。第四，第46卡商铺出租给肖冬香之前带有装修，后由肖冬香转租给何国君设立汇秋经营部。肖冬香经营水管批发零售,汇秋经营部经营建材产品，且承租期间都较短，均不存在为满足特别需要而重新装修的必要。彭映鸾作为五星商贸街的权利人兼出租人，指派有两名工作人员管理，若承租人有对商铺进行装修，彭映鸾理应知晓，彭映鸾不能明确指出无重新装修及装修的时间、方式等，可以反面印证肖冬香、汇秋经营部没有对案涉商铺进行重新装修，故连同电线线路在内的第46卡商铺的装修由出租人彭映鸾提供。虽然彭映鸾否认有直接对第46卡商铺进行装修，但其是商铺的权利人，即便该装修由之前的承租人加装，根据租赁商铺的交易习惯，加装人退租后原有的装修一般归属出租人或任由出租人处置。彭映鸾将已装修的46卡商铺对外出租，应当承担因电线线路本身问题造成火灾事故而产生的赔偿责任。第五，电线线路短路可能是线路本身问题引发，也可能是使用不当所致。消防部门未作进一步的认定，遇此困境，实践中可以借助有资质的鉴定机构出具的专业鉴定意见来判断。彭映鸾作为五星商贸街47卡商铺的权利人兼出租人，理应积极配合查清成因、划分责任。然而，彭映鸾在具有过错，且存在因线路本身问题造成电线线路短路需承担主要责任的重大可能性的情况下，于火灾事故发生后不久即将五星商贸街47卡商铺全部拆除，导致司法鉴定无法开展，线路短路成因难以查清，应当承担不利的法律后果，故认定电线线路短路是46卡商铺洗手间位置电线线路本身问题所致，彭映鸾对火灾的发生具有主要过错。需要说明的是，彭映鸾依据租赁合同2的条款主张免除责任。租赁合同2约定如第46-47卡商铺在出租期间发生用电、火灾、强盗事故均由肖冬香负责。彭映鸾主张根据该条款免除责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”就本案而言，案涉五星商贸街47卡商铺是彭映鸾于2004年兴建的临时建筑，经规划部门批准的使用期限至2008年9月10日。租赁合同2签订于2015年12月17日，远远超过了合法的使用期限，为无效合同。无效合同，自始不发生法律效力，彭映鸾依据无效的租赁合同2主张免责，于法相悖，不予支持。此外，即便租赁合同2不因临时建筑超过使用期限无效，因彭映鸾存在重大过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”规定，上述免责条款也是无效条款。而且即便租赁合同2有效，正华公司并非合同2当事人，彭映鸾亦无权以合同2的条款对抗正华公司主张的财产损害赔偿。
对于肖冬香的责任。承租人应当租赁符合法律规定的租赁物。肖冬香明知或者应当核实而疏忽大意未予核实第46-47卡商铺为已过使用期限的临时建筑而仍然承租，并且将存在风险的租赁物转租给何国君经营汇秋经营部，最终汇秋经营部的第46卡商铺洗手间位置电线线路短路而引发火灾。肖冬香承租、转租违反法律的规定，对正华公司的火灾损失具有轻微过错。
对于汇秋经营部的责任。第一，与前同理，汇秋经营部明知或者应当知道第46卡为已过使用期限的临时建筑而仍然承租使用，对正华公司的火灾损失也具有轻微过错。第二，汇秋经营部为火灾发生时的实际使用人，若火灾系因使用不当造成电线线路短路而引发，需承担火灾事故的主要责任。但是按前所述，已认定电线线路短路是线路本身问题所致，故汇秋经营部无需承担该部分可能存在的责任。第三，火灾发生在汇秋经营部的第46卡商铺，若汇秋经营部非法存放易燃易爆物品造成火势扩大，需承担火势扩大的责任。但是消防部门的火灾现场勘验笔录没有相应的记载，且汇秋经营部的经营范围没有易燃易爆物品，无需承担该部分可能存在的责任。第四，虽然火灾发生时汇秋经营部有人居住，但法律没有强制规定经营建材产品的商铺不得住人，且汇秋经营部住人与火灾的发生、火势的扩大没有必然的因果关系，故商铺住人的事实不足以推定汇秋经营部对火灾事故具有过错。
对于正华公司的责任。1.与前同理，正华公司明知或者应当知道第45卡商铺为已过使用期限的临时建筑而继续承租使用，对其火灾损失具有轻微过错。2.与前同理，没有证据证明正华公司非法存放易燃易爆物品，正华公司亦无需该部分可能存在的责任。3.商铺是否使用耐火性材料、是否加建二楼堆放物品，法律没有做出禁止性的规定，第45卡商铺即便没有使用耐火材料，加建二楼堆放产品，也不能据此认定为过错。
根据上述分析，就正华公司的火灾事故损失，彭映鸾需承担70%的责任，肖冬香、汇秋经营部、正华公司各需承担10%的责任。
关于正华公司火灾事故损失应当如何确定的问题。公估报告记载损失数额为598163.8元，但该公估报告以彭映鸾清场为依据将货物、办公用品和工具等定为全损，故公估的损失构成除火灾事故损失之外还包括清场造成正华公司的扩大损失，对肖冬香、汇秋经营部所需承担的火灾事故责任不具有法律效力。因为公估报告没有将火灾损失与清场损失进行区分，凭公估报告无法查清正华公司的火灾事故损失，根据公平合理的原则，应以火灾发生后正华公司首次申报的损失242400元作为火灾的直接损失，超过部分认定为清场损失。此外，正华公司还主张经营损失、租金损失、店铺重置装修损失，其中租金损失为正华公司租用其他场所的费用，装修损失为正华公司另择经营场所而产生的装修费用，均与本案并非同一法律关系，也不是火灾事故必然产生的损失，故不予支持。但是火灾的发生必然会造成正华公司暂停营业一段时间，故支持正华公司主张的经营损失中的停业损失。因正华公司主张的损失金额没有相应的证据支撑，根据正华公司租用的场地面积及暂停营业的期间，酌定损失金额为20000元。据此，彭映鸾应赔偿正华公司火灾事故损失183680元（262400元×70%），肖冬香、汇秋经营部应分别赔偿正华公司火灾事故损失26240元（262400元×10%）。
关于清场行为的责任主体问题。彭映鸾于火灾事故发生后不久即单方将五星商贸街47卡商铺全部予以拆除，清除了火灾事故的现场。虽然拆除前彭映鸾有告知正华公司，但在责任划分、损失界定之前，彭映鸾有义务继续保持事故现状，彭映鸾不顾正华公司的反对，单方拆除五星商贸街的47卡商铺，清除火灾事故的现场，应当承担清场给正华公司造成的扩大损失。反观正华公司，虽然清场前有收到彭映鸾的通知，但是清场时正处于公估期间，正华公司在公估报告出具前有继续保持火灾受损现场的权利和义务，故正华公司没有按照彭映鸾的要求取走可以继续利用的货物、办公用品和工具等并不构成过错，不因此免除或者减轻彭映鸾的赔偿责任。
关于清场损失应当如何确定的问题。正华公司委托公量公司公估的正华公司损失为598163.8元，扣除认定的火灾事故的损失242400元，剩余的355763.8元应为清场造成的损失，故而公估报告能否采信是清场损失如何确定的关键。首先，虽然彭映鸾否认收到正华公司要求共同委托鉴定机构评估损失的律师催告函及正华公司呼吁彭映鸾不要擅自拆除商铺的回复函。但是，彭映鸾提供的律师函记载彭映鸾于2016年10月28日确认已收到正华公司寄送的回复函，该事实足以认定寄送日期为2016年10月24日的回复函已经送达给彭映鸾。彭映鸾在庭审期间却罔顾事实，否认有收到回复函，有违民事诉讼的诚信原则。律师催告函的寄送地址与回复函的邮寄地址相同，且与彭映鸾指派的代表秦文龙接受消防机关询问时所述的地址相吻合，足以证实律师催告函已送达给彭映鸾。正华公司两次要求彭映鸾共同选定鉴定机构鉴定火灾损失，彭映鸾均置之不理，正华公司委托公量公司进行鉴定属不得已而为之，程序正当。其次，公量公司公估期间有派人去现场勘验，公估的方法符合法律的规定。最后，公量公司在货物损失的公估中将部分有折扣的货物按折扣前的价格计算实际损失不够谨慎和恰当。据此，应采纳公估报告，但对公估意见中不恰当的部分予以扣减，扣减的数额酌定50000元。据此，彭映鸾应向正华公司赔偿清场损失305763.8元（598163.8元-50000元-242400元）。至于公估费用30000元，该部分损失本应当由火灾事故责任主体共同负担，但因彭映鸾的清场造成公估报告对肖冬香、汇秋经营部没有约束力，故肖冬香、汇秋经营部所需负担的部分由彭映鸾吸收，彭映鸾需向正华公司赔偿公估费用损失27000元。至此，彭映鸾需向正华公司赔偿的损失金额为516443.8元（183680元+305763.8元+27000元）。
综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、汇秋经营部于一审判决生效之日起七日内向正华公司赔偿损失26240元；二、彭映鸾于一审判决生效之日起七日内向正华公司赔偿损失516443.8元;三、肖冬香于一审判决生效之日起七日内向正华公司赔偿损失26240元；四、驳回正华公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13939.71元（正华公司已预交）,由正华公司负担6159.71元，汇秋经营部负担360元，彭映鸾负担7060元，肖冬香负担360元（汇秋经营部、彭映鸾、肖冬香于一审判决生效之日起七日内将所需负担的费用径行支付给正华公司）；财产保全费3520元，由正华公司负担490元，彭映鸾负担3030元（该款彭映鸾于一审判决生效之日起七日内径行支付给正华公司）。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于涉案火灾事故是否电线线路本身问题引起的问题。消防开发区大队出具的火灾事故认定书，认定起火原因是汇秋经营部洗手间电线线路短路起火引燃可燃物蔓延成灾，但对于电线线路短路的成因并没有作出认定。而电线线路短路可能是线路本身问题引起，也可能是使用不当所致。本来电线线路短路的成因可以通过鉴定程序来进一步确定，但彭映鸾不顾正华公司的反对，在涉案火灾事故发生后不久即将包括涉案商铺在内的五星商贸街全部拆除，导致相关的司法鉴定程序无法开展，电线线路短路的成因难以查清，故一审法院认定电线线路短路的成因是线路本身问题引起并无不当；二、关于彭映鸾对涉案火灾事故的发生是否承担主要责任的问题。彭映鸾是涉案商铺的业主及出租人，对涉案商铺具有修缮及安全管理的义务，但彭映鸾没有定期维护保养消防设备，造成消防栓的水带、水枪不齐全，消防栓漏水，严重影响了大火的扑灭，对火势的扩大具有明显的过错。且肖冬香及汇秋经营部均没有对涉案商铺进行重新装修，彭映鸾将已装修的涉案商铺对外出租，应承担因电线线路本身问题造成火灾事故而产生的赔偿责任。因此，一审法院认定彭映鸾对涉案火灾事故的发生承担主要责任并无不当；三、关于肖冬香对涉案火灾事故的发生是否承担责任的问题。本案是财产损害赔偿纠纷，肖冬香在涉案商铺发生火灾时已经不是该商铺的实际承租人，对涉案商铺已经没有安全管理的义务，其在租赁期间也没有对涉案商铺进行重新装修，而涉案商铺是由于电线线路本身问题引起短路起火引燃可燃物才蔓延成灾，所以，肖冬香无需对涉案火灾事故的发生承担责任。一审法院对此认定有误，本院予以纠正；四、关于清场损失是否应由正华公司自行承担的问题。虽然清场前正华公司有收到彭映鸾的通知，但清场时正处于公估期间，正华公司在公估报告出具前有继续保持火灾受损现场的权利义务，故正华公司没有按彭映鸾的要求取走可以继续使用的办公用品、工具及货物并没有过错，不能因此而减轻或免除彭映鸾的赔偿责任。且彭映鸾作为涉案商铺的业主，在火灾事故责任划分及火灾损失确定之前，有义务继续保持事故现状，但彭映鸾却不顾正华公司的反对，单方清除了火灾事故现场，所以应承担清场给正华公司造成的扩大损失。因此，一审法院认定清场损失由彭映鸾承担并无不当；五、关于公量公司作出的公估报告能否作为认定正华公司损失依据的问题。正华公司曾要求彭映鸾共同选定鉴定机构来鉴定火灾损失，但彭映鸾置之不理，正华公司单方委托公量公司进行鉴定并无不当。且公量公司到现场勘验时彭映鸾有派人到场，对整个公估过程都是知情的，而公量公司公估的方法也符合法律规定。再者，彭映鸾在损失确定之前即单方拆除包括涉案商铺在内的五星商贸街，清除了火灾事故的现场，导致无法重新进行司法鉴定。因此，一审法院在扣减公估报告中不恰当的部分后，采纳该报告作为认定正华公司损失的依据并无不当。
本院认为，本案为涉澳财产损害赔偿纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条“侵权责任，适用侵权行为地法律，但当事人有共同经常居所地的，适用共同经常居所地法律。侵权行为发生后，当事人协议选择适用法律的，按照其协议。”的规定，本案的侵权行为发生在内地，而各方当事人没有共同经常居所地，在侵权行为发生后也没有协议选择适用的法律，所以，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决是正确的，本院予以维持。
本案的争议焦点为彭映鸾、肖冬香是否应对涉案火灾事故的发生承担责任的问题。如前所述，彭映鸾应对涉案火灾事故的发生承担主要责任，肖冬香无需对涉案火灾事故的发生承担责任。因此，一审法院对于涉案火灾事故的责任划分有误，本院予以纠正。因一审判决对于正华公司遭受的直接损失是按照彭映鸾承担70%，肖冬香、汇秋经营部、正华公司各承担10%的比例来处理的，所以本院现调整为彭映鸾承担70%，汇秋经营部、正华公司各承担15%。至于正华公司遭受的清场损失，如前所述，应由彭映鸾承担，一审判决对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人彭映鸾的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人肖冬香的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初727号民事判决第二项；
二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初727号民事判决第三、四项；
三、变更广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初727号民事判决第一项为：被上诉人中山火炬开发区汇秋建材经营部于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市正华水电安装工程有限公司赔偿损失39360元；
四、驳回被上诉人中山市正华水电安装工程有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费13939.71元（被上诉人正华公司已预交）,由被上诉人正华公司负担6339.71元，被上诉人汇秋经营部负担540元，上诉人彭映鸾负担7060元（被上诉人汇秋经营部、上诉人彭映鸾于本判决发生法律效力之日起七日内将应负担的案件受理费径付给被上诉人正华公司）；财产保全费3520元（被上诉人正华公司已预交），由被上诉人正华公司负担490元，上诉人彭映鸾负担3030元（上诉人彭映鸾于本判决发生法律效力之日起七日内径付给被上诉人正华公司）。二审案件受理费9420元（上诉人彭映鸾已预交8964元、上诉人肖冬香已预交456元），由上诉人彭映鸾负担（上诉人彭映鸾于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费456元）。
本判决为终审判决。
审判长 杨雪燕
审判员 胡怡静
审判员 卢俊廷
二〇一八年八月一日
书记员 洪朗妮