南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初8393号
原告：南京苏宁物业管理有限公司，住所地本市鼓楼区广州路188号。
法定代表人：倪培玲。
委托诉讼代理人：马燕新、钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
被告：陈迪生，男，1976年1月6日生，汉族，住本市鼓楼区。
委托诉讼代理人：徐孝卿、张开顺（实习），江苏益和律师事务所律师。
原告南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）与被告陈迪生物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁物业公司委托诉讼代理人马燕新、钱克智，被告陈迪生委托诉讼代理人徐孝卿、张开顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2008年5月1日至2014年5月30日欠缴的物业费17416.5元、公共能耗费1444.9元、滞纳金15486.6元，合计34348.1元。事实和理由：南京市千秋情缘小区自2003年一直由原告提供物业服务，被告自2008年1月1日至2014年5月30日欠缴了上述数额的物业费和公共能耗费，按照合同约定，被告应支付物业费和公共能耗费及逾期缴纳的滞纳金。
陈迪生辩称：被告不知道小区业主委员会与原告签订物业管理合同的事实；2008年1月1日至2014年5月30日期间，被告将案涉房屋出租给案外人孙纲，原告应向房屋实际使用人孙纲主张相关物业费用；孙纲未给付物业费用的原因系其在承租案涉房屋期间，房屋发生严重被盗，造成损失40000元，对此，原告应当承担赔偿责任，因孙纲与物业公司交涉赔偿事宜未果，故未缴纳物业费；案涉房屋系门面房，原告并未在案涉房屋门前区域进行打扫，是承租人自行与环卫部门约定清扫地面，并支付相关费用；原告主张公共能耗费1444.9元没有依据，且主张物业费与公共能耗费的滞纳金计算比例并不是都是每日万分之五，即使按照该约定也超过了法律的规定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其主张，提供如下证据：1、2006年8月至2014年9月，原告分别与南京苏宁房地产开发有限公司、南京市千秋情缘住宅小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订的四份物业管理委托合同；2、物业费、公共能耗费台账；3、催缴物业费照片，照片显示自2008年至2015年，原告按年将催缴通知书张贴在案涉房屋门上；4、南京卡尼尔市场调研有限公司出具的“千秋情缘2015度第三方测评满意率”测评表。对于上述证据，被告认为，第一份物业管理委托合同系开发商与原告签订的，并非代表小区广大业主的意思，且当时被告并未入住小区，故与本案无关。原告与小区业委会在2008年7月20日签订的合同真实性予以认可，但该份合同证明原告未按合同约定履行物业管理服务的应尽职责，以及存在涉嫌侵占业主利益的严重违约行为，该合同履行期间，案涉房屋实际使用人为孙纲，原告应向孙纲主张权利，但由于原告未按合同履行义务造成孙纲实际损失，故其未交纳相关物业费用。测评系单方面作出，并不能代表小区业主的意思，故对评测表的真实性、关联性均不予认可。
原告为证明案涉房屋门前一直有保洁人员服务，申请保洁员刁某,4出庭作证，证人刁某,4陈述，证人至2015年止，在千秋情缘小区从事保洁工作已经十一年，其间，先受雇于原告，后原告将小区保洁工作外包给了南京斯力特物业管理有限公司，证人的工作就由该公司安排；证人平时的工作主要是负责收取小区门面房的垃圾，时间是每天早上九点，门面房门前马路的清扫工作是由南京环卫工人负责，期间，没有门面房的业主对于收垃圾提出质疑。原告认为，证人证言可以证明案涉门面房前一直有保洁员负责保洁工作，并非被告所述门前卫生存在问题。被告认为，证人证言没有证明效力，证人本身与原告有利害关系，且自己从事保洁工作，对于自己工作的评价没有任何说服力，由于案涉房屋没人收集垃圾，孙纲专门雇佣了私人保洁员进行打扫卫生。
被告提供如下证据：1、被告与孙纲在2011年5月20日签订的房屋租赁合同；2、公安部门的接处警工作登记表；3、案外人金林的书面证言，其内容为：“本人金林自2013年4月1日起，至2015年5月31日在清凉门大街122号晚上值班，收到工资每月750元，总计9750元”。4、孙纲出具的“有关说明”，该说明载明案涉房屋在2013年3月26日被盗，失窃财产的明细及价值。被告欲以上述证据证明原告在履行合同时，未尽到合同约定的安保责任，造成孙纲的损失。原告认为，对于小区安保问题，物业合同中有明确约定，原告也按照合同的约定履行了相应的义务，因此，案涉房屋被盗，不应由原告承担责任。
本院经审理认定事实如下：2006年，南京市千秋情缘小区的开发商与原告苏宁物业公司签订《物业管理委托合同》，约定原告为千秋情缘小区提供物业服务，服务期限自2006年8月1日至2009年7月31日，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公共能耗费按面积进行分摊，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，物业公司服务内容包括房屋共用部位及共用设施的维修、养护和管理等。2008年7月20日，千秋情缘小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定原告继续为小区提供物业服务，期限自2008年7月19日至2011年7月18日，除物业费标准为1.5元/月·平方米外，其他约定基本同上述开发商与原告签订的《物业管理委托合同》。2011年9月24日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务合同》，将原告的服务期限延长至2014年8月31日，并约定将物业费自2011年9月1日起调整为1.8元/月·平方米。2014年9月30日，小区业主委员会与原告又签订一份《物业服务委托合同》，将原告的服务期限延长至2017年8月31日，基本内容同2011年9月24日签订的合同。
被告陈迪生系鼓楼区湛江路69号2幢1单元101室房屋产权人，房屋建筑面积为145.38平方米。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否是本案适格的主体；原告是否按照物业服务合同的约定提供了相应的服务；被告是否应当交纳物业服务费用。
案件审理中，被告抗辩在2008年5月至2014年5月期间，案涉房屋实际使用人为孙纲，孙纲应系本案适格的被告。本院认为，案涉房屋的产权人为本案被告，其系房屋业主，因此，原告将其作为本案被告诉至本院并无不当，被告在履行完物业费交付义务后，可根据相关证据另行主张权利。因此，对于被告的上述抗辩理由，本院不予采信。
《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
根据小区签订的物业服务合同约定，原告提供的物业服务标准为南京市普通住宅物业服务中的四级三类标准，原告应依此标准提供物业服务，根据该标准，原告提供的证据能够证明其基本达到了该服务标准，物业主管部门给原告的表彰及第三方测评机构80%以上业主满意率的测评结果印证了原告服务达到了合同约定的标准。小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的评价，被告抗辩中提到的卫生、安保服务等存在的问题不能证明此问题是普遍、多发性的问题，不能成为被告拒绝交纳物业费用的理由。故对于被告在庭审中，以卫生、安保的问题作为拒交物业费的理由，本院不予认可。
关于物业费问题，由于原告主张物业费的时间为2008年5月至2014年5月期间，根据物业服务合同约定，上述期间内的物业费单价分别为，2008年5月至2009年7月为1.8元/月，2009年8月至2011年7月为1.5元/月,2011年8月至2014年5月为1.8元/月，故原告现主张物业费的基础分别为：2008年5月至6月按1.7元/月计算，2008年7月至2011年9月按1.5元/月计算,2011年10月至2014年5月按1.8元/月计算，不违反合同约定，本院予以准许。综上，原告主张物业费17416.52元，本院予以支持。
关于滞纳金问题，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉物业合同中所约定的滞纳金，从其性质看应为被告未按期交纳物业费所承担的违约责任，即违约金性质；如前所述，被告拖欠物业费，违反了合同约定，因此应支付相应的违约金。最高院合同法解释（二）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告主张被告所欠物业费期间的滞纳金为15486.6元，已明显超过法律规定的标准，故本院依法调整为5225元（17416.52元×30%）。另原告主张的公共能耗费，根据其提供的证据，被告欠交的2014年3月至2016年6月的公共水电费为1444.9元。
综上，被告应支付原告2008年5月至2014年5月物业费17416.52元、滞纳金5225元、公共能耗费1444.9元，合计24086.42元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陈迪生于本判决生效后五日内支付原告南京苏宁物业管理有限公司物业费、公共能耗费、滞纳金合计24086.42元。
二、驳回原告南京苏宁物业管理有限公司其他诉讼请求。
案件受理费659元减半收取330元，由被告负担（原告已预交，被告负担部分随前述物业费直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 周子川
二〇一六年十二月二十九日
书记员 罗 欣