上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初23149号
原告上海爱仁物业有限公司，住所地上海市。法定代表人花爱民，该公司董事长。委托代理人韩明德，该公司工作人员。委托代理人宋建秀，该公司工作人员。被告上海联登经贸有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人王海。委托代理人赵楠，该公司工作人员。委托代理人陆震宏，该公司工作人员。原告上海爱仁物业有限公司(以下简称爱仁物业)与被告上海联登经贸有限公司(以下简称联登公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩明德、宋建秀，被告委托代理人赵楠、陆震宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年4月10日，原告与上海市黄浦区恭房小区业主大会(以下简称恭房业主大会)签订《物业服务合同》，合同约定委托期限自2008年4月16日起至2013年4月15日，商业用房每平方米建筑面积人民币0.45元/月(以下币种均为人民币)。物业合同到期后，由于小区业委会改选原因，没有与原告签订物业服务合同，小区业委会与原告签订《关于延期物业服务合同的协议》。2015年4月1日，原告与恭房业主大会签订《物业服务合同》，合同期为2015年4月1日至2017年3月31日，合同约定物业服务费2015年4月至12月为1.40元/月·平方米、2016年商业用房为1.60元/月·平方米。被告系本市局门路363、365号的业主，被告所有的房屋建筑面积1308.30平方米。2015年12月8日，原告以挂号信或快递形式向被告催告共计物业服务费18,250.70元未付，被告拖欠原告2015年1月至12月物业管理费合计18,250.70元。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告自2015年1月至2015年12月的物业服务费18,250.70元；2、被告支付原告滞纳金5,475.20元(计算方式：自2015年7月1日起以每季度本金为基数，按每日千分之三按季分段计算至2016年7月31日，超过5,475.20元以5,475.20元计算)。被告辩称，被告未支付2015年1月至2015年12月的物业服务费18,250.70元属实，对原告收取的滞纳金及滞纳金计算方式有异议，原告原来按照0.45元的标准收取物业费，后原告于2016年起将物业费调整为1.6元，原告调整物业费无法律依据。原告曾两次发过征询单要求调整物业费至1.2-1.4元(后被告更正发征询单的为恭房业主大会)，但被告未同意，原告从原来的0.45元于2015年4月28日调整至1元被告是认可的，被告不是不同意支付物业费，调整物业费应循序渐进，且应由原、被告双方协商解决。另被告作为业主对调整物业费召开过业主大会不知情，恭房业主大会未通知过被告召开会议表决。经审理查明，2006年1月11日，本市局门路XXX号、XXX号建筑面积155.58平方米、554.47平方米、598.25平方米的房屋(房屋用途为商业)的权利人被核准为联登公司。2008年4月10日，原告爱仁物业作为乙方与上海市卢湾区(现黄浦区)恭房小区业主大会签�《物业服务合同》，合同主要约定乙方为上海市卢湾区(现黄浦区)恭房小区的售后房(多层)、商品房、商业用房提供物业服务,物业服务费：商品房按建筑面积0.45元/月·平方米、售后房7.5元/月·户、商业用房按建筑面积0.45元/月～1.2元/月·平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的首月履行交纳义务，逾期交纳的，违约金支付约定为业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三/日加收滞纳金，合同期为五年，自2008年4月16日起至2013年4月15日止。合同另对双方其他的权利和义务作出约定。2013年4月15日，上海市卢湾区(现黄浦区)恭房小区业主委员会作为委托方甲方与作为受托方乙方的爱仁物业签订《关于延续物业服务合同的协议》，协议主要约定：1、甲乙双方在2008年4月10日签订的“物业服务合同”期限为五年，自2008年4�16日起至2013年4月15日止，现在已经到期；2、由于本小区业主委员会已经上报黄浦区五里街道办事处，即将进行换届改选工作，所以暂时不能签订新的“物业服务合同”；3、在业主委员会换届改选期间，乙方继续按照原“物业服务合同”的规定和相关条款及要求，对本小区进行物业管理工作；4、在未签订新“物业服务合同”之前，原“物业服务合同”的所有条款依旧有效，待新的业主委员会成立后，甲方再与乙方商议签订新的“物业服务合同”。2015年4月1日，上海市黄浦区恭房小区业主大会作为甲方与爱仁物业作为乙方签订《物业服务合同》，甲乙双方就恭房小区的物业管理服务主要约定如下，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，2015年4月－12月商业用房1.4元/月·平方米、2016年商业用房1.6元/月·平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的季末前履行交�义务，逾期交纳的，违约金支付约定为业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起按应缴费用千分之三/日加收滞纳金，合同期为两年，自2015年4月1日起至2017年3月31日止。合同另对双方其他的权利和义务作出约定。2015年12月8日，原告向被告催讨自2015年1月至2015年12月的物业费18,250.70元，被告至今未付。2016年7月25日，上海市黄浦区恭房业主大会出具情况说明，本市局门路XXX号、XXX号建筑面积包括在本市局门路361弄1－6号底层面积中，该房屋的产权人为联登公司，该房屋属于上海市黄浦区恭房业主大会管辖区域内。以上事实，由房屋状况及产权人信息、2008年《物业服务合同》、《关于延续物业服务合同的协议》、2015年《物业服务合同》、交寄清单、情况说明以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，原告与恭房业主大会签订的两份《物�服务合同》及《关于延续物业服务合同的协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对该小区物业的全体业主均有约束力。爱仁物业为恭房小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，在接受了相应物业服务的同时，理应支付相应的物业服务费。对于被告关于物业服务费应由原告与被告协商确定的辩称，缺乏法律依据；至于被告认为对恭房业主大会调整物业服务费进行过表决的事宜不知情，其可向恭房业主大会另行主张权利，在恭房业主大会与原告签订的物业服务合同未被认定无效之前，被告仍应按照上述物业服务合同履行物业服务费的缴纳义务。综上，被告的抗辩理由均不成立，被告逾期支付物业服务费还应按合同约定支付滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款之规�，判决如下：一、被告上海联登经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱仁物业有限公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费人民币18,250.70元；二、被告上海联登经贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱仁物业有限公司滞纳金人民币5,475.20元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币393元(原告已预缴)，本案适用简易程序结案，减半收取计人民币196.5元，由被告上海联登经贸有限公司负担(该款被告应于本判决生效之日起十日内给付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 冯丽娟
二〇一六年十月十三日
书记员 陈 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。