220云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初9264号原告(反诉被告)：昆明大成物业管理有限公司，住所地：云南省昆明市烟草一号路南侧大成名园。法定代表人：徐志刚，执行董事。委托诉讼代理人：陈顺哲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告(反诉原告)：张金姣，女,1985年11月26日出生，回族，云南省寻甸县人，住云南省寻甸县，委托诉讼代理人：刘凌、徐梦捷，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明大成物业管理有限公司（以下简称：大成物业公司）与被告张金姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，被告张金姣提起反诉，本院于2017年2月4日受理后，决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大成物业公司的委托诉讼代理人陈顺哲，被告（反诉原告）张金姣的委托诉讼代理人刘凌、徐梦捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商铺租赁合同》；2、判令被告支付租金532100.85元（包括：2015年65000元、2016年222428.98元、2017年244671.87元），并按照每日千分之一支付违约金至实际支付日止（其中的65000元自2014年12月1日开始计算、222428.98元自2015年12月1日开始计算、244671.87元自2016年12月1日开始计算）；3、�令被告立即支付物管费、二次加压费27374元，并按照每日千分之一向原告支付违约金至实际支付日止（其中的13687元自2015年12月1日起计算、13687元自2016年12月1日起计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年9月23日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告有偿租赁云南省昆明市小康大道616号附15、16、17号C-4、C-5、C-6号商铺，租赁期间自2014年1月1日起至2019年1月1日止，租金应当在租期开始前30日内支付，逾期支付租金应按每日1‰支付违约金等。合同履行期间，被告合计拖欠租金532100.85元、物管费、二次加压费27374元未付，已经构成违约。现双方协商无果，因此提起诉讼。被告张金姣辩称，首先，合同已于2016年7月1日事实解除，不可能继续履行。其次，原告诉请的租金数额与事实不符：1、2015年租金202208.16元，2016年上半年租金111214.49元，已付15万元，冲抵赔偿费用65000元后，未付款为98423.47元；2、2016年下半年的租金不应支付，合同已经解除，租赁物已经返还。第三，原告同意缓交租金并免交该期间违约金，故违约金不应支付。而且原告诉求违约金过高，请求按银行同期存款利率予以调整。第四，合同履行至2016年6月30日，物管费、二次加压费也应只计至当日，该费用合计6843.5元。反诉原告张金姣向本院提出诉讼请求：1、确认《商铺租赁合同》已于2016年7月1日解除；2、判令反诉被告返还保证金3万元；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：《商铺租赁合同》履行期间，我方于2016年6月30日搬离租赁商铺，并函告大成物业公司要求在2016年7月1日解除合同，大成物业公司签收解除通知后，却不返还我方保证金，因此提起反诉。反诉被告大成物业公司辩称，合同不具备解除条件，而且解除函的送达程序不合法，我公司未收到解除函，合同并未解除。其次，反诉原告作为违约方，没有合同解除权。我公司作为解除权人未选择解除合同，合同应当继续履行。第三，保证金需合同履行期满后才应予以返还，现合同尚在履行，故保证金不应返还。综上，请求驳回反诉请求，支持本诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于2015年度的物管费、二次加压费13687.3元。大成物业公司主张该项费用在开具收款收据后未付�，该主张与有效证据内容相悖，本院不予采纳。二、关于2014年10月8日的《协议》。大成物业公司认为证据原件与复印件不一致，原件没有公司负责人签名，且协议当事人为大成·蔚蓝时代物业管理处，而非公司，故不认可证据证明力。本院认为，大成·蔚蓝时代物业管理处系大成物业公司设立的负责管理租赁商铺所在物业的分支机构，其在履职过程中的行为后果应由法人承担，故对该抗辩不予采纳，并确认证据证明力。三、关于刘杰的离职情况。大成物业公司主张刘杰签收解除函时已离职，签收后果不应由该公司承担。本院认为，由于离职时间与签收时间基本竞合，该事由不能对抗善意第三人，故对该抗辩不予采纳，并确认证据证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月23日，大成物业公司（甲方、出租人）与张金姣（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：1、乙方向甲方承租云南省昆明市小康大道616号附15、16、17号C-4、C-5、C-6号商铺用于商业经营，租赁面积合计382.97平方米，租赁期间自2014年1月1日起至2019年1月1日止；2、第一年（2014年1月1日-2015年1月1日）租金为183825.6元，单价为40元/平方米/月；第二年（2015年1月1日-2016年1月1日）租金为202208.16元，单价为44元/平方米/月；第三年（2016年1月1日-2017年1月1日）租金为222428.98元，单价为48.4元/平方米/月；第四年（2017年1月1日-2018年1月1日）租金为244671.87元，单价为53.24元/平方米/月……；3、合同签订时，乙方向甲方缴纳租赁保证金3万元，合同到期乙方不再续租并交回商铺，结清水电气使用费后退还；乙方未结清租金、物管费等租赁费用的，未付费用从�证金中扣除；乙方单方提前解除合同的，保证金不予退还等；4、租金一年一付，先交后用，租金应于租赁年度开始前30日内付清；5、物管费按2.9元/平方米/月、二次供水加压费按10元/月交纳，按年度收取；6、乙方在装修前向甲方交纳装修管理费和垃圾清运费3000元；7、违约责任：乙方逾期支付租金、物管费等费用的，按未缴年度总金额的每日1‰计收滞纳金。逾期支付超过15个工作日的，除按每日1‰计收违约金后，甲方有权解除合同、扣除保证金等。合同履行过程中，张金姣向大成物业公司履行了以下付款义务：1、2013年9月23日支付“租赁保证金”3万元、“装修管理费、垃圾清运费”3000元、“自来水二次加压费”360元、“商铺租金”（2014年1月1日-2015年1月1日）183825.6元；2、2015年4月6日支付“商铺租金”（2015年1月1日-2016年1月1日）15万元；3、2016年6月20日支付C-4、C-5、C-6“自来水二次加压费”合计360元、“物业管理服务费”（2015年1月1日-2016年1月1日）合计13327.3元。2014年10月8日，大成物业公司负责“大成蔚蓝时代”（即涉案租赁物所在物业）管理的大成·蔚蓝时代物业管理处（甲方）与张金姣（乙方）签订《协议》，约定：1、乙方因“大成蔚蓝时代C-4、C-5、C-6”（即租赁物）商铺顶开裂漏水造成装修损失和停业损失合计77567.15元；2、经协商，甲方同意补偿乙方65000元，并同意从房屋租金�抵扣等。2016年6月3日，张金姣向大成物业公司提出《申请》，要求将2016年度的租金延至2016年6月30日前支付，并要求免除此期间产生的滞纳金。大成物业公司工作人员“刘杰”、“徐××”先后批复同意张金姣的申请，并在批复意见处加盖了大成物业公司印章。2016年6月30日，张金姣向大成物业公司提交了《解除租赁合同的通知函》，内容为：1、张金姣不能履行2013年9月23日签订的《租赁合同》约定的租金支付义务，为减轻张金姣的损失和大成物业公司能够充分发挥租赁物效益，根据《合同法》第九十二条第（二）款规定，提出自2016年7月1日起解除《租赁合同》；2、张金姣愿意按合同第四条约定支付租金、承担违约责任；3、张金姣愿意按合同第�条约定放弃装修损失；4、要求大成物业公司在2016年7月2日进行结算并接收租赁物；5、若大成物业公司未按本函第4项内容行使权利、履行配合义务，则视为大成物业公司同意解除合同，以及放弃追究违约责任和收取租金的权利等。同日，大成物业公司工作人员“刘杰”（大成·蔚蓝时代物业管理处经理）签收了该《解除租赁合同的通知函》，并出具给张金姣《收条》一份，张金姣随即搬离租赁商铺，此后租赁商铺一直处于空置状态。后大成物业公司并未与张金姣办理结算和合同解除手续。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。�案中，《商铺租赁合同》系当事人按照法律规定订立的房屋租赁合同，当事人具备订立合同的行为能力、缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，本院依法确认合同依法成立并生效，合法的权利义务受法律保护，当事人应当按照约定或者法律规定行使权利、履行义务，否则即应承担相应的民事责任。根据涉案租赁合同的订立和履行情况，结合当事人的诉、辩理由，本院对争议焦点认定如下：一、关于合同的解除。合同解除是指合同有效成立后，当解除条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。合同解除的法律后果是使合同关系消灭。约定或法定解除条件成就后，合同并不当然解除，当事人需要按照法律规定的程序行使解除权才能产生合同解除的法律后果，而当事人按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的程序行使解除权应当以当事人享有解除权为前提。在法律上，解除权系解除权人在一方当事人违约时为维护自身权益采取的权利救济方式，其性质属于形成权，故一般情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权，这样才能保障交易安全和守约方利益。首先，当事人在履行租赁合同过程中，承租人以《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项对“预期违约”的规定向出租人主张解除合同，由于预期违约的当事人为承租人，承租人在法律上不享有合同解除权，合同解除通知不产生《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的解除权人按照“行使解除权程序”行使解除权�法律后果，合同解除通知在法律上只能视为要约。根据《中华人民共和国合同法》第二十条第三项“有下列情形之一的，要约失效：（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺”规定，结合出租人收到合同解除通知后未在通知确定的期限内作出承诺的事实，本院依法确认该要约失效，不发生合同解除的法律效力和后果，即2016年7月1日后合同仍在继续履行期间，承租人主张合同已于2016年7月1日解除的理由本院不予采纳。其次，虽然合同在2016年7月1日后仍在继续履行期间，但由于承租人在2016年6月30日已以“预期违约”方式向出租人作出了不再继续履行合同的意思表示，并随后搬离租赁商铺。出租人作为租赁商铺所在物业的物业管理公司，其以物业管理公司和出租人双重身份，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”对“减损规则”的规定，其在收到合同解除函后的合理期间本应履行注意义务，注意租赁物的使用状况，并及时采取适当措施，以避免损失扩大，但出租人在本案中却未合理采取适当措施防止损失的扩大（注：根据合同性质，此时的损失在法律上为租赁物的租金），反而采取置之不理等不适当方式放任损失扩大（租赁物闲置至今），其依法对扩大的损失不得要求赔偿。本案中，“预期违约”事实发生于2016年6月底，出租人依法应在合理期限内采取减损措施，根据案件事实和相关法律规定，本院综合考量后确定该合理期间为�个月，即2016年9月1日至本判决确定的履行期限届满之日的租金即系因出租人的不适当行为致使扩大的损失，其不得要求赔偿。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，结合承租人的“预期违约”行为和承租人至迟于2016年7月初即搬离租赁商铺的事实，本院认为租赁合同现在事实上已不能继续履行，故对出租人请求继续履行合同的诉讼请求不予支持。应当说明的是，本院既然确认涉案�赁合同事实上不能继续履行或者履行费用过高，并据此驳回了出租人要求继续履行合同的请求，其后果应当是法律上的终止履行问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”规定的终止履行事由，针对出租人要求继续履行合同、承租人要求确认合同已经解除的事实，结合案件具体情形，本院确定应当判决解除涉案租赁合同，尚未履行的合同义务终止履行。二、关于合同约定的应付费用和其他相关费用的认定。首�，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，结合合同约定、“预期违约”事实和法律对“减损规则”的规定，本院确定承租人应当支付2016年1月1日至2016年8月31日期间的租金、物业管理服务费、二次加压费，并赔偿对应的违约金。其次，关于应付费用。根据履行事实和当事人诉求，结合有效证据反映的事实，本院对应付费用认定如下：1、关于物业管理服务费和二次加压费数额。根据合同约定，结合履行事实，本院依法确认物业管理服务费为13327.3元/�、二次加压费为360元/年。2、关于2014年度的租赁费用。2014年度租金183825.6元、二次加压费360元已于2013年9月23日付清；物业管理服务费13327.3元未支付。3、关于2015年度的租赁费用。2015年度物业管理服务费13327.3元、二次加压费360元已于2016年6月20日付清；租金202208.16元于2015年4月6日支付15万元，未付款为52208.16元。综上，2014年度和2015年度的未付租赁费用为65535.46元：52208.16元（租金）+13327.3元（物业管理服务费）。根据2014年10月8日《协议》约定“甲方同意补偿乙方65000元，并同意从房屋租金中抵扣等”的内容，结合当事人的计�方法，以上费用65535.46元和补偿款65000元相互冲抵后，未付租赁费用为535.46元。4、2016年1月1日至8月31日期间的租金148285.99元（222428.98元/年÷12×8）、物业管理服务费8884.87元（13327.3元/年÷12×8）、二次加压费240元（360元/年÷12×8），合计157410.86元，未支付。综上，截止2016年8月31日止的未付租赁费用（包括：租金、物业管理服务费、二次加压费）合计157946.32元（157410.86元+535.46元）。第三，关于违约金。根据2016年6月3日《申请》的效力，结合合同对租赁费用支付期限的约定，以上未付租赁费用的支付时间为2016年6月30日前，故违约金只应自逾期付款之日起计算。合同约定的违约金为“乙方逾期支付租金、物管费等费用的，按未缴年度总金额的每日1‰计收滞纳金”。由于大成物业公司并未提交证据证明违约损失，故其违约损失在法律上应当视为资金占用损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，结合张金姣请求减少约定违约金的抗辩，在出租人的实际损失为资金占用损失的基础上，兼顾合同履行情况和违约金的惩罚性�能、预期违约事实以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量后，本院确定按以下计算方法计算违约金：按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止。第四，关于“租赁保证金”3万元。根据合同约定：“乙方未结清租金、物管费等租赁费用的，未付费用从保证金中扣除”、“（乙方）逾期支付（租金、物管费等费用）超过15个工作日的，除按每日1‰计收违约金后，甲方有权解除合同、扣除保证金等”，以及大成物业公司抗辩“保证金需合同履行期满后才应予以返还”，结合本院已经保护了违约金、二个月合理期间的租金损失和合同解除情形，本院确定“租赁保证金”3万元应当按约定冲抵未付租赁费用。综上所述，涉案租赁合同因“预期违约”事实的出现，现已事实上不能履行，故本院决定判决解除合同，当事人要求继续履行合同或确认合同已于2016年7月1日解除的诉讼请求本院均不予支持。承租人应在合同解除后继续支付租赁费用（包括：租金、物业管理服务费、二次加压费）127946.32元（未付租赁费用157946.32元-租赁保证金3万元），并赔偿按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止的违约金。应当说明的是，承租人于2016年7月初搬离租赁商铺，此后租赁商铺一直闲置，承租人虽主张其已将租赁商铺移交给出租人，但并无有效证据证明。由于本案当事人对租赁物的返还问题�未提出诉讼请求，故本院不作判决，但本院建议承租人应在本判决确定的履行期间与出租人办理租赁商铺移交手续，否则因逾期产生的租赁物闲置损失当事人可另案起诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条和《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司与被告（反诉原告）张金姣于2013年9月23日签订的《商铺租赁合同》，尚未履行的合同义务终止履行；二、被告（反诉原告）张金姣应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司租赁费用127946.32元，并支付违约金（以�金127946.32元为基数，按年利率8%，自2016年7月1日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）张金姣的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9395元，减半收取计4697.5元，由原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司负担2967.5元，被告（反诉原告）张金姣负担1730元。反诉案件受理费减半收取计275元，由原告（反诉被告）昆明大成物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李其恒二〇一七年五月二十三日书记员  查香灵