广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终8670号上诉人(原审被告)：黄永森，住广州市荔湾区。被上诉人(原审原告)：广州燃料集团有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：邓今强，董事长。委托代理人：陈芝琴，该公司职员。上诉人黄永森因与被上诉人广州燃料集团有限公司（以下简称燃料公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄永森上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、四项。2、本案一、二审诉讼费由燃料公司承担。事实理由：1、黄永森根本没有与现燃料公司签订《广州市房屋租房合同书》。2、涉案房屋是黄永森享受的福利房，现燃料公司无权收回退休工人黄永森居住的涉案房屋。因房改房的面积不够，且黄永森已离婚，无地方居住，而当时旧燃料公司没有按分房政策办事，故黄永森事后多次与燃料公司协商，燃料公司才决定将涉案房屋作为居住补偿安排给黄永森。3、拖欠的租金都是旧燃料公司的，因旧燃料公司拖欠十多年答应解决的加班费、劳保、工种等福利待遇，造成黄永森现今退休工资只是一般工人退休工资，遭受了损失。4、旧燃料公司董事长和党书记当时答应黄永森解决相关福利待遇，所以相关福利待遇未解决以租金作抵，解决问题再支付拖欠租金。拖欠租金问题是历史遗留问题，不论燃料公司的负责人是否发生改变或公司是否发生合并、重组、收购、接管、移交等，也应先解决拖欠职工利益、权益等经济债务上的历史遗留问题，搞清楚所有政策性接管和移交手续关系。5、现燃料公司应保障旧职工、老工人原有福利待遇，却不问是非曲直，没有解决历史遗留问题而使用高压手法对待老退休工人。故不同意解除与燃料公司之间关于涉案房屋的租赁关系，不同意交还涉案房屋，也不同意支付逾期交纳租金的违约金。被上诉人燃料公司答辩称：涉案房屋为燃料公司物业，如果黄永森没有与燃料公司签订租赁合同，黄永森就没有依据在涉案房屋居住。黄永森故意拖欠租金，已经符合合同约定的燃料公司收回物业的规定。同意原审判决，不同意黄永森的上诉请求。2015年11月11日，燃料公司向一审法院起诉请求：1、解除燃料公司、黄永森于2008年1月11日签订的《广州市房屋租赁合同》。2、黄永森（含同住人员）返还租赁房屋广州市荔湾区富力路48号一栋x房。3、黄永森支付拖欠的租金2279.03元。4、黄永森支付逾期缴纳租金的违约金31962.67元。5、黄永森承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年1月11日，燃料公司（出租方、甲方）与黄永森（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市荔湾区富力路48号一栋x房（使用面积15.06平方米）出租给乙方作住宅用途；租期由2008年1月1日至2008年12月31日止，月租金48.49元；乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金。合同签订后，燃料公司依约将上述房屋交给黄永森使用，黄永森也向燃料公司支付租金。合同期满后，双方没有续签租赁合同，黄永森继续使用上述房屋并支付租金至2011年12月止，其后黄永森没有再向燃料公司支付租金。一审庭审中，燃料公司提供《广州市房屋租赁合同》、租金收据、《催交房租通知》、《广州燃料集团有限公司公有住房情况调查表》等证据，证实燃料公司、黄永森双方存在租赁关系及向黄永森催收租金的事实。一审法院认为：燃料公司、黄永森双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，黄永森应自觉履行承诺义务。现燃料公司以黄永森没有按租赁合同约定履行支付租金的义务为由，提出解除与黄永森的租赁合同及要求迁出涉案房屋。本案黄永森在原租赁关系到期后，没有续签租赁合同，双方之间的租赁关系视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。燃料公司提出的解除与黄永森签订的《广州市房屋租赁合同》、黄永森及同住人员迁出广州市荔湾区富力路48号一栋x房交还给燃料公司的诉讼请求，予以支持。对于燃料公司要求黄永森按租赁合同约定的租金标准支付2012年1月至返还涉案房屋之日止的租金及按租赁合同约定的违约金标准2%支付拖欠租金违约金的诉讼请求。由于燃料公司是根据原租赁合同约定提出，没有超出租赁合同约定的范围，对此予以支持，但每月违约金总额应以当月租金本金为限。黄永森经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、解除原告广州燃料集团有限公司与被告黄永森之间关于广州市荔湾区富力路48号一栋x房的租赁关系。二、被告黄永森（含同住人员）自本判决发生法律效力之日起三十日内迁出广州市荔湾区富力路48号一栋x房，将该房屋交还给原告广州燃料集团有限公司。三、被告黄永森自本判决发生法律效力之日起十五日内，一次性支付自2012年1月1日至本判决发生法律效力之日止的租金（租金以每月48.49元标准计算）给原告广州燃料集团有限公司；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的租金（按上述标准）由被告黄永森按月支付给原告广州燃料集团有限公司。四、被告黄永森自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付2012年1月1日至交还上述房屋之日止的租金违约金（违约金分段计算以所欠当月租金为本金，违约金从当月第10日起按2%的标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月租金本金为限）给原告广州燃料集团有限公司。五、驳回原告广州燃料集团有限公司其他诉讼请求。本案受理费328元，由被告黄永森负担150元，原告广州燃料集团有限公司负担178元。本案二审中，双方当事人均确认：黄永森于2000年10月31日与燃料公司终止劳动合同关系。黄永森于劳动合同关系终止前，向燃料公司购买了广州市东风西路和平南新街13号502房，该502房为房改房，房改套内建筑面积为26.9349平方米，分摊共有面积为2.8766平方米。黄永森表示：上述一审法院认定的2008年1月11日《广州市房屋租赁合同》是黄永森签署的；涉案房屋是福利房，对此其没有书面证据，但其房改分房没有达到66平方米的房改标准，其为燃料公司工作了几十年。燃料公司则表示：涉案房屋并非福利房，房改与本案无关。二审中，黄永森围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于上述2008年1月11日《广州市房屋租赁合同》的签订主体。该合同上加盖有作为出租方的燃料公司的印章，二审庭询中黄永森亦已承认该合同为其签署，其上诉主张“根本没有与现燃料公司签订《广州市房屋租房合同书》”与事实不符，本院不予认定。二、关于黄永森租住涉案房屋的性质。根据本案当事人的陈述，黄永森租住涉案房屋是在与燃料公司终止劳动合同关系之后，黄永森虽主张涉案房屋是其福利房，但燃料公司予以否认，黄永森对此又未能充分举证证明，本院对其该项主张亦不予认定。黄永森二审提交的证据材料不属于新证据，且不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。经审查,一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明，涉案《广州市房屋租赁合同》第六条“甲方的权利和义务”约定：“……4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄永森的上诉请求，本院认定如下：一审法院认定涉案《广州市房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。鉴于该合同约定的租赁期限届满后，黄永森没有续签租赁合同，继续使用涉案房屋，与燃料公司形成不定期租赁关系，且黄永森自2012年1月起没有向燃料公司交纳租金，一审法院判决解除双方之间的租赁关系，黄永森向燃料公司腾退涉案房屋、支付所欠租金并按合同约定标准计付逾期交纳租金的违约金，并无不当。黄永森上诉提及的福利待遇问题，不属本案审理范围，本院不予调处，其上诉主张“相关福利待遇未解决以租金作抵，解决问题再支付拖欠租金”，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，黄永森的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人黄永森负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年九月八日书记员  连泽璇黄咏欣