湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0105民初1789号原告：赵燕燕，女，1964年3月8日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区，委托代理人：刘晶，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人：杨凡，湖南天地人律师事务所律师。被告：方杰，男，1983年9月10日出生，汉族，住湖南省长沙县，被告：谢时坚，男，1972年12月19日出生，汉族，住湖南省邵东县，委托代理人何雄美，长沙市正浩法律服务所法律工作者。原告赵燕燕诉被告方杰、谢时坚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵燕燕委托代理人刘晶、杨凡，被告方杰，被告谢时坚委托代理人何雄美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵燕燕的诉讼请求：1、立即解除原、被告双方于2014年2月28日签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即腾空房屋返还给原告，并将长沙市开福区XXX城XX栋XXX号-XXX号8个商铺恢复原状；就恢复原状，庭审中，原告明确为被告应拆除室外广告招牌，室内恢复至适合租赁的方式；3、被告向原告赵燕燕支付拖欠的租金344145元及违约金356310元（暂计算至2018年3月31日，直至被告返还全部房屋、恢复原状时为止）；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年2月28日，原告与被告就租赁位于长沙市开福区XXX城XX栋XXX号-XXX号房屋等事宜，分别签订了8份《商铺租赁合同》，租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日止。上述租赁合同签订后，被告时常不按约定时间支付合同租金，且从未按合同约定支付每年递增部分的租金，被告于2017年11月24日开始停止支付租金，截至2018年3月31日被告已欠付原告租金达344145元，在此情况下，原告曾多次致电或短信通知被告，被告都予以拒绝履行，为了避免损失进一步扩大，原告于2018年2月9日按照合同约定，通过EMS特快专递形式向被告谢时坚寄送了《合同解除通知书》，但被告拒收，据了解，被告谢时坚经营的超市已经于2018年春节前停业至今，此外，被告在原告不知情的情况下，违反合同约定私自将原告的铺面进行分租，分租户达七家之多，给原告后续商铺处置造成了巨大麻烦。为维护原告权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告方杰辩称，租赁合同从2014年3月1日到2019年2月28日，后于2015年7月11日将101至108整体转给被告谢时坚，转让商铺时原告与谢时坚直接联系，方杰于2015年3月缴纳租金时是按合同递增部分缴纳，2015年7月整体转让给被告谢时坚时，已经告知被告谢时坚7月、8月的租金已缴纳，被告谢时坚只需从9月1日起开始缴纳租金，因转让后原告直接与被告谢时坚联系，被告方杰不知情，原告起诉的内容非被告方杰造成，相关责任不由被告承担。被告谢时坚辩称，被告谢时坚不是本案适格被告，根据合同的相对性，法院应驳回赵燕燕对谢时坚的诉讼请求。涉案商铺租赁合同是方杰与赵燕燕签订的，谢时坚没有与赵燕燕和方杰三方签订商铺租赁合同。方杰于2015年8月10日向谢时坚出具了《委托书》，授权委托谢时坚全权处理门面租赁期内的相关事宜。这也是和签名所签订的房屋租赁合同关于房屋不得转租的规定一致的。谢时坚在受托使用涉案商铺时赵燕燕非法停电，给超市造成了很大的损失，赵燕燕应依法予以赔偿。根据授权委托的本意，被授权人在授权委托范围内行使权力，相应的权利和法律后果由授权人承担。综上所述，被告认为根据合同的相对性原则，赵燕燕与方杰签订的合同对谢时坚没有约束力，谢时坚不是本案适格被告，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年2月28日，原告赵燕燕（甲方）与被告方杰（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于长沙市开福区XXX城XX栋XXX号-XXX号商铺租赁给乙方，租赁期限均为2014年3月1日至2019年2月28日，租赁总面积为472.56平方米，其中101的面积为62.75平方米，102的面积为58.5平方米，108的面积为60.56平方米，103-107的面积分别为58.15平方米，起始月租金为101、102为140元/平方米，103-108为110元/平方米，第二年开始递增，年递增幅度为5%，租金按季交纳，每满三个月为一个租赁季度，遵循先交后用的原则，乙方每季以转账的形式交纳季度租金，即应提前7日全额交纳下一季度的租金，本合同签订盖章的当天，乙方即交纳相应商铺租赁保证金，乙方如未按合同约定时间交纳租金，每逾期一天按月租金的0.5%支付违约金给甲方，逾期超过一个月，甲方有权单方面解除合同，并在租赁保证金中扣收乙方应付未付款项及违约金。未经甲方书面同意，擅自将承租的商铺转租、转让、分割经营和改变经营范围的、转借他人使用或擅自调换使用的，甲方有权提前解除合同并要求乙方支付本合同未履行部分租金总额30%的违约金，同时，甲方有权不予退还租赁保证金。本合同期满或提前解除的，乙方应于甲方发出的解除合同书面通知规定的期限或者合同期满后7日内腾空并向甲方交还该商铺，如若逾期，则每逾期一日应向甲方支付相当于合同约定日租金标准2倍的场地占用费，直至向甲方腾空交付场地之日止，如若商铺结构或设施设备有损坏，乙方应承担相应的修复责任。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告方杰使用。被告方杰接收涉案房屋后用于经营福润万家生活超市，方杰按照合同约定支付了2015年9月1日前的租金。2015年7月11日，被告方杰与被告谢时坚签订《转让协议书》，约定将福润万家生活超市整体转让给被告谢时坚，并约定由谢时坚遵守方杰与房东签订的原合同条款。此后，被告谢时坚按照合同约定的第一年的租金标准直接向原告赵燕燕支付了自2015年9月1日起至2017年12月1日的租金，按照合同约定，应递增的租金没有支付。因被告谢时坚未按时足额支付租金，双方多次协商，2018年2月8日，原告以邮政专递的形式向谢时坚寄送《合同解除通知书》，通知谢时坚双方租赁合同关系自2018年2月28日解除，请被告谢时坚在2018年3月5日之前腾空房屋，将房屋恢复到承租时的原状并退还给本人。欠交的租金和因迟延交租而导致的利息，也请立即支付。其后，经原告多次催收，被告均未支付，故此成讼。另查明，原告赵燕燕、被告方杰及被告谢时坚三方在庭审中对解除合同均无异议。本院认为，一、原告赵燕燕与被告方杰签订的《商铺租赁合同》及被告方杰与被告谢时坚双方签订的《转让协议书》系双方的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格信守。二、关于合同解除，合同约定，被告未按时支付租金超过一个月，原告享有合同解除权，本案中，被告长期拖欠未足额支付租金，且自2017年12月2日起未继续支付后续租金，原告于2018年2月28日向被告谢时坚作出解除合同通知书，庭审中，原告赵燕燕及被告方杰、谢时坚对合同解除均无异议，故对原告赵燕燕解除合同的请求，本院予以确认。关于合同解除的时间，因解除合同通知仅告知了被告谢时坚，未告知或送达被告方杰，故本院确认双方合同自本院应诉通知送达被告时（2018年3月31日）解除。三、关于合同解除后的法律责任。首先，合同解除后，被告方杰及谢时坚应腾退并返还涉案房屋给原告，拆除室外广告招牌，室内应符合按照租赁物性质使用后的状态。其次，合同解除后，被告还应按照合同约定向原告支付应付未付租金及实际腾退并向原告交还房屋之前的场地占用费。四、关于租金支付主体。合同期内，被告方杰将涉案房屋转租给被告谢时坚，原告赵燕燕自被告方杰转租后，自2015年9月至2017年12月均直接收取了被告谢时坚的租金，且就租金支付、合同解除等事宜直接与被告谢时坚联系，可认定原告赵燕燕对被告方杰转租涉案房屋的事实知晓并同意。被告方杰将涉案房屋转租给被告谢时坚后，其与原告赵燕燕签订的《商铺租赁合同》继续有效，故被告方杰并不因为已对涉案房屋转租给被告谢时坚而免除应付的支付责任。被告谢时坚依据其与被告方杰签订的《转让协议书》成为涉案房屋的实际承租人及使用人，亦应依据《转让协议书》的约定全面履行协议约定的义务，且被告谢时坚在受让后，就涉案房屋的租赁事宜以实际承租人的身份直接与原告赵燕燕联系和沟通，故被告谢时坚应按照《商铺租赁合同》的约定及时足额支付租金。被告方杰依据《商铺租赁合同》的约定向原告承担责任后，如认为超出了自己应付的比例或范围，可依据与谢时坚签订的《转让协议书》另行主张权利。五、关于应付未付租金及场地占用费的确定。2015年9月1日前的租金，被告已足额支付完毕，2015年9月1日起至2017年12月1日期间，被告谢时坚未支付递增部分租金为79319元，2017年12月1日之后至2018年3月28日被告应付金额为251565元，总计330884元。2018年3月29日至实际腾退房屋之日的租金按每月67605元的标准继续支付。六、关于违约金。因双方合同既约定了逾期支付租金按日支付0.5%的违约金，又约定解除合同时按未履行部分租金总额30%支付违约金及逾期腾退房屋按约定日租金标准2倍支付场地占用费，本院认为，双方合同约定的比例过高，因被告上述应付租金应在2017年12月前支付，故根据本案实际情况，本院酌情调整为按照年利率24%为标准自2017年12月1日起计算至实际付款之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十四条、第二百三十五条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、原告赵燕燕与被告方杰于2014年2月28日签订的八份《商铺租赁合同》自2018年3月31日起解除；二、被告方杰、谢时坚在本判决生效之日起10日内将原告赵燕燕所有的坐落于长沙市开福区XXX城XX栋XXX号-XXX号门面腾空并交付原告，交付时应拆除室外广告招牌，室内应符合按照租赁物性质使用后的状态，不损坏房屋结构及设施设备；三、被告方杰、谢时坚在本判决生效之日起10日内支付原告应付未付的租金330884元（计算至2018年3月28日）并按照每月67605元的标准支付自2018年3月29日起至实际交还房屋之日止的场地占用费；四、被告方杰、谢时坚在本判决生效之日起10日内按照年利率24%的标准支付原告赵燕燕自2017年12月1日起至实际付款之日止的违约金，2018年3月28日前的本金按330884元计算，2018年3月29日起至实际付款之日的本金据实计算；五、驳回原告赵燕燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10805元，由被告方杰、谢时坚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  刘玉玲人民陪审员  李荣干人民陪审员  刘艳红二〇一八年七月十六日（）代理书记员  唐潇俊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。