河北省肃宁县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）冀0926执异21号
案外人李宏，男，1975年出生，汉族，农民，住肃宁县。
申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行。
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法定代表人哈光升，职务行长。
委托代理人杨浩宇，男，河北衡泰律师事务所律师。
被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司。
法定代表人：张长乐，男，身份证号码
统一社会信用代码：
委托代理人李根年，男，该公司董事长。
在本院执行申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行与被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司借款纠纷一案中，案外人李宏对（2015）肃民初字第1464号生效判决书所作出的执行裁定中，部分房、地分离的拍卖模式提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月17日举行了听证会。异议人李宏、申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行委托代理人杨浩宇、被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司委托代理人李根年到会。现已审查终结。
异议人称，肃宁县人民法院（2015）肃民初字第1464号判决书中涉及的被执行资产异议人拥有承租权，具体理由为：首先，申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行与被执行人肃宁县天虹有限责任公司为借款纠纷一案业已经肃宁县人民法院作出(2015)肃民初字第1464号判决，该判决书已生效，但是被执行人肃宁县天虹有限责任公司与异议人就位于玉皇庙原纱厂整体院落143亩双方达成租赁协议，并于2012年10月15日签订了租赁协议，租赁期限至2037年10月15日（协议内容见租赁协议）。其次，由于肃宁县天虹有限责任公司的很多房屋年久失修，房顶、门窗、地面等已破损无法继续使用，因此在异议人与肃宁县天虹有限责任公司签订租赁协议，拥有承租权一周后（2012年10月21日），异议人将肃宁县天虹有限责任公司的食堂房顶、门窗、地面，原棉仓库的房顶、门窗、地面、锅炉房的房顶、办公室的房顶、原棉办公室的房顶、门窗、地面，警卫室的门窗全部进行了翻修重置，并在院落西侧土地使用证权属范围内建造了车间一处（车间面积15318平方米）。以上翻修重置所需建材均在李建普处购买，施工安装亦是由李建普施工人员安装和搭建。综上，异议人承租了肃宁县天虹有限责任公司院落143亩后因租赁和维修支出了大量资金。我国合同法第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用该不动产，人民法院应予支持。因此异议人在法院执行之前已经签订合法有效的书面租赁合同且已按约定支付租金，并实际占有使用该不动产，此为“先租赁后查封”的情形，异议人有权在租赁期限内拒绝向受让人移交占有被执行的财产。若肃宁县天虹有限责任公司财产进行强制执行将损害异议人的合法权益，故此，异议人依据《中华人民共和国民诉法》及相关司法解释有关规定，特向贵院提出执行异议，请求终止肃宁县人民法院依据（2015）肃民初字第1464号生效判决书所做出的执行裁定中，部分房、地分离的拍卖模式。
申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行称，第一、关于买卖不破租赁的原则不适用于本次异议，承租人不能拒绝移交占有的被执行的财产，异议人所提出的异议没有事实和法律依据。第二、异议人提出的经济损失跟申请执行人没有关系，异议人无权阻止拍卖，无权阻止向受让人移交拍卖资产。由于办理抵押是在2011年的12月份而异议人与肃宁县天虹纺织有限责任公司签订租赁协议是在2012年的10月份，说明是先抵押后租赁，根据物权法第190条和担保法解释第66条规定，如果先抵押后租赁，租赁合同不能对抗抵押权，所以不适用买卖不破租赁原则，异议不能成立。不论异议人是否事前知道所租赁的资产已经抵押，不影响法律的适用及申请执行人申请的执行，我们认为肃宁县天虹纺织有限公司作为租赁方应当告知承租人抵押的情况，如果未告知，异议人的相关经济损失也应向天虹公司主张，不能作为要求中止拍卖的理由，因此异议人提出的异议是不能成立的。
被执行人肃宁县天虹有限责任公司称：同意租赁方提出的异议，因为我是受益人。
异议人李宏为证实自己的主张，提供了以下证据：证据一、租赁协议。证据二、董事会决议。证据三、李建普证人证言。上述证据用以证实房子已经租给异议人了，异议人也对房产增加了价值。
经质证，申请执行人发表如下质证意见：对证据一、证据二真实性表示怀疑，因为李宏明知该土地、房产已经抵押，依然租赁长达25年之久，我们有理由认为由于李宏和肃宁县天虹纺织有限责任公司原法定代表人的特殊关系不排除利用虚假的租赁协议对抗人民法院的执行，据我们了解这几年肃宁县天虹纺织有限公司院内没有任何人进行任何经营的情况，那么李宏每年交纳的租金是为了什么，值得怀疑。证据三证人证言所证实的内容与本案无任何关系，李宏在租赁物上的投资和修缮费用不是要求法院中止执行的理由。李宏当庭回答问题的陈述与20号异议案件中和李根年的陈述存在一定的出入，所以我们有理由相信租赁协议存在虚假的可能。以帮助被执行人对抗人民法院的执行。
经质证，被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司对异议人提供的证据均无异议。
申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行提交（2015）肃民字第1464号的民事判决书，用以证实在2011年12月26日天虹公司以其名下的房屋土地抵押给了申请执行人，并办理了相关登记手续。并在判决中认定申请执行人享有优先受偿权。异议人李宏和被执行人肃宁县天虹纺织有限公司对上述证据均无异议。
被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司未提交证据。
经审查查明，异议人李宏与被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司原法定代表人、委托代理人李根年系父子关系。本院在执行中国农业发展银行肃宁县支行与被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司为借款纠纷一案中，于2016年3月31日做出（2016）冀0926执字第253-1号执行裁定书，裁定“查封肃宁县天虹纺织有限责任公司所有的位于玉皇庙村的地产。土地使用证号为：肃国用（2006）字第0164号。查封期间不得买卖、转让、过户、抵押等设定其他权利。查封期限为三年。经本院委托，2016年6月3日，沧州市宝宇房地产评估有限公司对肃宁县天虹纺织有限责任公司（西院）房地产市场价值进行了评估。评估报告第6页载明：“评估对象位于肃宁县玉皇庙北，产权人：肃宁县天虹纺织有限责任公司（西院）。总建筑面积35536.29平方米，其中已登记房屋共15栋，建筑面积27876.29平方米，10栋已拆除，建筑面积98.19平方米；未登记房屋共11栋，建筑面积7660平方米，地上附着物：围墙、厕所等。”并在第6、7、8页对已登记房屋和未登记房屋进行了详细列明。该报告认定估价对象在价值时点的市场价值为人民币3777.19万元。其中：已登记房屋1914.2万元，土地1155.38万元，未登记房屋595.24元，地上附着物112.37元。2016年7月18日，本院做出（2016）冀0926执字第253-2号执行裁定书，裁定“拍卖肃宁县天虹纺织有限责任公司名下的位于肃宁县××北××房产及地产。房产证号：冀肃肃宁镇字第××号。地产证号：肃国用（2006）字第0164号。”2018年月日、2017年8月21日，本院对肃宁县天虹纺织有限责任公司名下的位于肃宁县××北××房产及地产（房证：冀肃房权证肃宁镇字第××号。土地证：肃国用（2006）字第0164号）通过河北省产权交易中心，在人民法院诉讼资产网上进行了两次公开拍卖，因没有竞买人报名造成该标的物两次流拍。
（2015）肃民初字第1464号民事判决书查明：“2011年12月26日，天虹公司以名下的房地产与原告签订了抵押合同，为肃宁县天虹纺织有限公司向原告借款提供担保。”并认定中国农业发展银行肃宁县支行“对抵押物享有优先受偿权”。
异议人李宏主张其在与被执行人签订租赁协议后对租赁物进行了部分翻修重置。并主张2012年10月21日起开始在被拍卖的土地使用证范围内建造了车间一处，面积15318平方米，由于后期没钱，所以只搭了钢结构架子，没有搭顶，没垒砖，并用水泥硬化了车间内地面，对此执行案件的评估报告中没有评估。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，2011年12月26日，天虹公司以名下的房地产与原告签订了抵押合同，为肃宁县天虹纺织有限公司向原告借款提供担保。（2015）肃民初字第1464号民事判决书认定申请执行人中国农业发展银行肃宁县支行“对抵押物享有优先受偿权”。异议人主张与被执行人肃宁县天虹纺织有限责任公司就位于玉皇庙原纱厂整体院落143亩于2012年10月15日签订了租赁协议。即便异议人的主张属实，因为异议人与被执行人的租赁关系发生在申请执行人在本案争议标的物设定抵押权之后，根据上述法律规定，异议人亦不能以租赁关系对抗已登记的抵押权，更不能以此对抗法院对标的物的拍卖。异议人主张其在与被执行人签订租赁协议后对租赁物进行了部分翻修重置及其搭建的钢结构、硬化的路面，属于异议人李宏与被执行人之间因租赁关系产生的纠纷，异议人可另行起诉被执行人，不能以此要求法院终止对标的物的拍卖。综上，异议人的异议请求于法无据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》十七条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回异议人李宏的异议请求。
异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 魏 芳
审判员 张建宁
审判员 刘富新
二〇一七年十月二十四日
书记员 张兴伟