河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0705民初872号
原告：宣化县运输公司（反诉被告），住所地张家口市宣化区地道桥南6号，组织机构代码10630077-3。
法定代表人王晓东，经理。
委托代理人王树，男，该公司法制科科长。
委托代理人温小彬，张家口市诚信法律服务所法律工作者。
被告：刘忠（反诉原告），男，住张家口市宣化区。
原告宣化县运输公司与被告刘忠房屋租赁合同纠纷一案及刘忠诉宣化县运输公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宣化县运输公司的委托代理人王树、温小彬，被告刘忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宣化县运输公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除与刘忠签订的房屋租赁合同，将刘忠租赁原告的坐落于宣化区地道桥南6号底商腾清并交付原告；2、要求被告给付原告2015年9月10日至房屋实际腾清之日的房屋使用费，按每年37200计算至房屋腾清之日并给付违约金6200元，给付原告2014年11月至2015年3月底的采暖费5390元；3、本案的诉讼费用由刘忠承担。事实和理由：2015年3月10日原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租赁原告名下坐落于张家口市宣化区地道桥南街6号楼底商一套，由被告经营聚友阁饭店使用，租期半年，从2015年3月10日起至2015年9月10日止，年租金31000元，同时约定水电费、物业费、采暖费由被告交纳。被告违约逾期交纳租金，须按全年租金的20%支付原告违约金。租赁合同到期后，被告没有与原告续签租赁协议，仍然占用该房屋，同时拒付房屋租金和2015年度的采暖费。为此原告多次找到被告要求其腾清房屋交付原告，被告置之不理。原告因此诉至法院。
刘忠辩称，我不同意与原告解除租赁合同，我与原告逐年签订房屋租赁合同，约定如解除合同需提前一个月通知对方。2015年3月签订的租赁合同期限是半年，但其他条款不变。合同到期后，我继续租赁房屋，原告也未提出异议。原告解除合同，没有提前通知我，因此不同意解除合同。自2013年开始，我租赁的房屋屋顶漏水、破损，致使装修设施和桌椅不同程度损坏，并给我正常营业造成损失。我多次要求原告维修，原告迟迟不给维修，因此原告应免除我的租金。我没有违约，也不存在违约金问题。我一直按照规定对供暖单位交纳采暖费，租赁房屋不是由原告供暖，原告并未垫付采暖费，不应主张采暖费。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
刘忠反诉称，我2008年开始租赁县运输公司的底商经营饭店，租金31000元。2013年租赁房屋出现渗漏破损，因漏水导致顾客衣服、所点饭菜污损，我只能赔偿顾客。本来两层的饭店只能经营一层，导致营业额减少一半。我在2013年交纳租金后多次要求对房屋修缮，房屋至今未能合理修缮。我因此认为县运输公司违约在先，反而提出无理主张要求我承担违约金等损失，对我的损失不闻不问。因此反诉至法院，要求县运输公司赔偿我损失20650元（其中2013年7月因饭店屋顶漏水赔偿顾客1300元，装修损失5350元，二楼营业损失14000元），并承担反诉费用。
宣化县运输公司反诉辩称，刘忠的反诉理由与本案的租赁合同之间没有牵连关系，本案诉称的租赁合同在2015年，原告诉称的损失发生在2013年的租赁期间，反诉不成立。同时刘忠的反诉超过法律规定的诉讼时效，而且所说的损失没有事实依据，我方不予认可。因此请求驳回刘忠的反诉或者诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据包括租赁房屋的所有权证书复印件、2014年宣化县运输公司要求调整租金到37200元的通知、2015年5月26日双方当事人签订的租赁协议书、2013年7月房屋漏水后饭店二楼照片，本院予以确认并在卷佐证。因宣化县运输公司不能提供垫付采暖费证据，本院对此不予认定。根据租赁合同约定，如刘忠违约逾期交纳租金的，须按全年租金的20%支付违约金。因宣化县运输公司不能提供刘忠逾期交纳租金的证据，故对宣化县运输公司认为刘忠须支付违约金事实，本院不予认定。对刘忠提出2013年7月因饭店屋顶漏水赔偿顾客1300元这一主张，因未提供相应的证据证实存在赔偿顾客这一事实，本院不予认定。从刘忠提供照片显示，仅为雅间屋顶局部水渍，二楼雅间两大片、过道一大片水渍严重，导致屋顶水渍部分表皮翘起脱落，但墙壁四周未见水渍和损坏。能否造成装修损失5350元和二楼营业损失14000元，刘忠未提供相应证据。在诉讼过程中，刘忠提出营业损失评估申请，申请对漏雨后导致饭店营业损失减少和多支出的费用进行评估，本院委托张家口市物价局价格认证中心对此鉴定。2016年6月30日该中心以刘忠未提供可参考的相关质证材料，且无法按照委托要求对相关损失作出价格认定为由，终止本次价格认定。本院因此对刘忠主张的装修损失和二楼营业损失数额不予认定。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2008年开始，宣化县运输公司将坐落于张家口市宣化区地道桥南街6号楼底商一套租赁给刘忠经营使用。2013年7月该底商二楼顶部因下雨渗水，导致二楼雅间和过道顶部顶部局部水渍。此后刘忠继续按年签订房屋租赁协议，交纳房屋租金，未向宣化县运输公司提出营业损失和装修损失索赔。2014年9月28日，宣化县运输公司通知刘忠，要求上调房屋租金至37200元，刘忠最终与宣化县运输公司于2015年5月26日补签房屋租赁协议，约定刘忠租赁房屋的期限为2015年3月10日至2015年9月10日止，年租金31000元。租金交纳方式为上打。租赁协议到期后，刘忠可以将可移动的装饰物搬走，不可移动的装饰物无偿归宣化县运输公司所有。在同等条件下，刘忠有优先承租权，但刘忠应在租约届满前一个月向宣化县运输公司发出续约的书面通知。刘忠如不续签协议，本协议到期后即终止，届时刘忠须搬出租赁区域。该租赁合同届满前一个月，刘忠未向宣化县运输公司发出续约书面通知，租赁期限届满，刘忠也未继续交纳房屋租金。后双方多次协商未果。宣化县运输公司因此诉讼。
本院认为，宣化县运输公司与刘忠形成租赁合同关系，租赁合同届满前一个月，刘忠未按合同约定向宣化县运输公司提出续约通知，该租赁合同终止，刘忠应当按照合同的约定，将租赁房屋腾空并交付宣化县运输公司。租赁合同终止后，刘忠无权占用宣化县运输公司的房屋，应当腾房并支付房屋使用费。原告主张按按年租金37200元给付，无据证实，可以按原租赁协议年租金31000元计算至刘忠腾空房屋止。刘忠提出2013年7月漏水导致其赔偿顾客1300元，无据证实。主张装修损失5350元，无据证实且其索赔已超过两年的诉讼时效，本院依法不予支持。对于营业损失，刘忠不能证明二楼渗水是否足以对其营业收入造成影响，更不能证明减少营业收入的具体数额，刘忠应当承担举证不能的责任。同时2013年7月租赁房屋二楼渗水后，刘忠又与宣化县运输公司按年签订租赁协议，在其明知房屋二楼下雨渗水情况下，仍然继续与宣化县运输公司签订租赁协议并交纳租金，对此宣化县运输公司不应承担租赁物的瑕疵担保责任。
综上所述，对于宣化县运输公司要求刘忠腾清房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。对其要求刘忠给付采暖费及租赁合同违约金的诉讼请求，无据证实，本院依法不予支持。对于刘忠的反诉请求，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、刘忠于本判决生效之日起十日内腾空其租赁的坐落于张家口市宣化区地道桥南6号的底商并交付给宣化县运输公司。
二、刘忠于本判决生效之日起十日内给付宣化县运输公司从2015年9月11日开始至房屋交付时止的房屋使用费（按每年31000元计算）；
三、驳回宣化县运输公司要求刘忠给付租赁合同违约金6200元和采暖费5390元的诉讼请求；
四、驳回刘忠要求宣化县运输公司给付其赔偿顾客损失1300元，装修损失5350元，二楼营业损失14000元的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，反诉费300元，由刘忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
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审 判 长 孙志光
人民陪审员 袁秀莉
人民陪审员 高莲芝
二〇一六年八月十一日
书 记 员 赵 巍
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。