湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初758号
原告（反诉被告）:肖春华，女，1972年4月10日出生，汉族，住湖南省祁东县。
委托诉讼代理人:王雨生，湖南湘一律师事务所律师。
被告（反诉原告）:李华，女，1976年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：文昂，湖南亚元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭妍妤，湖南亚元律师事务所律师。
原告（反诉被告）肖春华诉被告李华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员任友担任庭审记录。原告（反诉被告）肖春华的委托代理人王雨生，被告（反诉原告）李华、及其委托代理人文昂、彭妍妤到庭加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）肖春华向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告商铺租赁押金34176元及利息115.63元（暂从2018年1月3日按银行同期贷款利率计算至1月31日，其后计算至押金全部返还之日止）；2.被告返还原告所有的财物（41个射灯，21个货柜架，1个收银台）。事实与理由：原告与被告于2016年12月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告将长沙市开福区福元西路英祥春天二期XXXX号商铺租赁给原告经营，租赁期限4.5年，自2016年12月1日起至2021年7月31日止，原告需向被告支付押金53400元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了商铺租赁押金及2017年12月1日止的租金。2017年11月9日，原告向被告发出通知提出转租商铺，被告予以同意。12月9日，原告对商铺进行了部分退场，并将一把钥匙交还给被告，便于被告转租。而被告于2017年12月27日在未通知原告的情况下，将该商铺及原告所有的财物转让给了新承租人。原告认为，在被告将商铺转租后，双方的租赁关系已合法解除，原告有权要求被告返还押金及财物，至2017年12月30日，扣除原告应支付的一个月租金后，尚剩余押金34176元及部分财物被被告扣留，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）李华辩称，原告存在违约行为，应承担违约责任。2016年1月19日，被告与案外人罗丹签订《房屋租赁合同》，租用了该商铺，租赁期限从2016年5月31日至2021年7月31日。2016年12月1日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给原告。2017年11月27日，被告向原告催交下季度租金，原告表示要提前解除合同，没有按约交付租金直至12月15日原告进行部分退场。考虑原告已出现违约，为防止损失扩大，且根据合同约定，被告有权收回商铺，所以被告与案外人黄晖签订了临时协议，约定由被告为黄晖约见所有权人罗丹。12月30日罗丹与黄晖签订租赁合同，2018年1月1日至2月1日为免租期，用于装修。原告的行为已构成违约，根据合同约定，应赔偿被告10万元违约金，所以被告未退还押金。在原告拖欠租金长达1个月的情况下，被告通知原告将商铺内的自有物品搬离，并告知其在12月30日前搬走，但原告在12月29日进入商铺后换锁却未搬离物品，被告对其物品没有保管的义务。综上，请求驳回原告的全部诉求。
被告（反诉原告）李华提出反诉诉求：反诉被告支付反诉原告违约金10万元（含押金53400元）。事实与理由：反诉原告将涉案商铺转租给反诉被告后，反诉原告于2017年11月28日催交下一季度租金，反诉被告表示要解除合同，未按约交付租金。12月15日，反诉被告进行部分退场，已构成违约，根据合同约定，反诉被告应承担违约金10万元。
原告（反诉被告）肖春华针对反诉辩称，根据合同法的规定，合同双方可协商将合同权利义务全部转让给第三人。本案中，原被告之间仅系对合同主体进行变更，而非解除合同。2017年11月9日，原告已经提前30日通知被告协商要求进行转租，被告也同意并自行联系了案外人黄晖，后黄晖与商铺所有权人罗丹签订了租赁合同，反诉原告也收取了转让费。故原告并无违约行为，被告亦无损失，请求驳回反诉原告的诉求。
经审理查明，长沙市开福区福元西路英祥春天二期2栋1层146号商铺所有权人为案外人罗丹。2016年1月9日，罗丹与李华签订《房屋租赁合同》，约定李华承租上述商铺，租期5年，从2016年5月31日至2021年7月31日，月租金12000元，年租金递增，李华向罗丹支付履约保证金12000元；合同第六条约定，未经罗丹同意，李华不得将门面转租、转借或与第三方合同联营等。2016年12月1日，李华（出租人）与肖春华（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定李华将上述商铺出租给肖春华，租期4.5年，从2016年12月1日至2021年7月31日止，第一年租金213600元，以后逐年递增8%。其中2016年至2017年11月30日租金按17800元/月计算，2017年12月1日至2018年11月30日租金按19224元/月计算。承租人按季度付租金给出租人，在租金到期前三天支付，如逾期支付，承租人自逾期之日起支付出租人每日3‰的滞纳金，超过30日以违约论处，出租方有权收回商铺；承租人应向出租方支付押金53400元，合同期限届满后三日内退还承租人，不计利息；承租方有权转让商铺，需提前30天通知出租方；合同未到期前，双方当事人不得随意提出解除合同，如一方要求提前解除合同的，提前一个月通知对方，并需向对方赔偿违约金，如承租人转让，则租金由出租人与下一位承租人协商延续，双方不需承担违约金；出租人、承租人都应严格履行合同，任何一方违约的，都应赔偿对方一切经济损失违约金10万元。合同签订后，李华将涉案商铺交付给肖春华使用，肖春华支付押金53400元，并已支付至2017年11月份的租金。2017年11月9日，李华与肖春华之子在微信聊天中询问“肖老板，店铺准备多少钱转让”，“打算怎么转”；12月27日李华称“门面没有租出去，房东即将收回门面，门面内属于你的东西请于12月20日之前搬走，否则房东会视你丢弃不要的”。2017年12月15日，原告对商铺进行部分退场；12月29日，肖春华之子进入店铺，但未搬走其财物。2017年12月27日，李华与案外人黄晖签订《临时协议》，约定由黄晖承租涉案商铺，由黄晖支付李华门面转让费28000元，黄晖与房东另行签订租赁合同。12月30日，罗丹与黄晖签订《房屋租赁合同》，涉案门面由罗丹出租给黄晖，租期从2018年2月1日起计算，黄晖自2018年1月进场装修，不计算租金。罗丹后将李华交纳的押金12000元退还给李华。2018年3月25日，罗丹出具《关于英祥春天广场146号门面租赁情况说明》，称其对李华将门面转租给肖春华一事不知情。
另查，李华已收取黄晖门面转让费20000元，李华已向罗丹支付2018年1月份租金12600元。庭审中，李华主张黄晖支付的转让费包括其自有物品含中央空调、音响系统及装修等，原告对此予以认可，并自愿放弃第二项诉讼请求。
上述事实有租赁合同、收条、微信聊天记录、说明、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点为肖春华提前解除租赁合同的行为是否构成违约及各自的损失应如何承担？对此，本院评析如下：
首先，虽然根据李华与罗丹签订的《房屋租赁合同》的约定，未经罗丹同意，李华不得将门面转租。但罗丹在知晓李华将涉案商铺转租给肖春华后未主张转租无效，故视为其同意转租，因此，李华与肖春华签订的《商铺租赁合同》合法有效。通过双方的微信聊天记录可知，李华在2017年11月9日时已知晓肖春华有将涉案门面转租的意愿，而李华并未明确表示不同意，而在12月肖春华退场后，李华要求肖春华将商铺内的物品搬离，并在12月27日与案外人黄晖签订《临时协议》，将门面转租给黄晖。虽然应黄晖的要求需与房东签订租赁合同，从而使李华退出租赁关系，但并不影响其事实上已同意肖春华解除双方的租赁关系。故李华与肖春华签订的《商铺租赁合同》应为双方协议解除，因此，李华要求肖春华承担违约金10万元缺乏事实与合同依据，本院不予支持，李华应将押金退还给肖春华。而肖春华未支付2017年12月份的租金，并在李华通知其办理物品后仍怠于搬离物品，亦存在过错，故对于其要求支付利息的诉求，本院不予支持。根据合同约定2017年12月份的租金应为19224元，故李华应退还肖春华押金34176元（53400元-19224元）。
其次，李华已向罗丹支付2018年1月份租金12600元，虽然其已向黄晖收取门面转让费20000元，但该转让费主要包括其自有物品及装修，并不足以弥补其损失，故考虑本案双方过错大小，本院认为，肖春华应承担李华已支付的2018年1月份租金12600元。李华主张因肖春华提前解除合同导致其预期利益受损，本院认为，如前所述，双方系协商解除合同，且李华与罗丹签订的合同明确约定需经罗丹同意，李华方能转租商铺，而新承租人要求与罗丹直接签订租赁合同，故其主张的预期利益并不当然成就，故对于其主张本院不予支持。综上，两项相抵后，李华应退还肖春华押金21576元（34176元-12600元）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李华自本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）肖春华押金21576元；
二、驳回原告（反诉被告）肖春华其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李华的全部反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费657元，因适用简易程序减半收取329元，反诉受理费1150元，共计1479元，由肖春华承担479元，李华承担承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 邓子平
二〇一八年四月二十日
代理书记员 任 友