福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第3740号
原告（反诉被告）福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人林静，公司经理。
委托代理人周翼祖，福建诚真律师事务所律师。
委托代理人蒋春会，该公�职员。
被告（反诉原告）福建春华投资有限公司，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人许春栋，公司经理。
委托代理人陈华、刘燕芳，福建合伦律师事务所律师。
被告（反诉第三人）福建商业高等专科学校现代服务业高职人才培养基地，住所地福州市鼓楼区。
法定代表人许春栋。
委托代理人陈华、刘燕芳，福建合伦律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司诉被告（反诉原告）福建春华投资有限公司（以下简称被告春华公司）、被告（反诉第三人）福建商业高等专科学校现代服务业高职人才培养基地（以下简称被告高职人才培养基地）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人周翼祖、蒋春会，被告（反诉原告）春华公司、被告（反诉第三人）高职人才培养基地委托代理人陈华、刘燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月20日，原告与两被告签订承包合同，合同约定：被告将春华科教园34#楼沿街底层东起第一至第五间房屋承包给二被告。承包面积420平方米，承包金每平方米12元。原告已承包给他人的三家小食店承包期满后，应移交给二被告统一管理，承包金每平方米15元。合同第二条第1款约定：承包期五年（从2008年9月20日至2013年9月20日）。第二条第4款约定：承包期满双方同意，二被告可继续延长承包五年。延长期承包费不变，若二被告不续承包，原告有权收回承包房屋，二被告应如期交还。合同签订后，双方按约履行。2009年8月21日，三家小食店承包期满，原告要求承包这三家小食店，但被告违约，拒绝移交，至今，三家小食店未移交。造成原告至少损失21万元。2013年6月25日，被告再次违约，�然通知函交给原告，要求收回承包房屋。同时要求我公司在2013年9月20日之前将场地退还。原告认为，承包合同明确约定，期满二被告可继续延长承包五年。被告擅自终止承包合同是违约行为。原告遂起诉至法院，要求两被告赔偿原告承包费损失21万元；要求确认原、被告签订的承包合同期限至2018年9月20日止，要求确认2013年9月20日至2018年9月20日）。
二被告辩称，一、原告的诉讼请求与事实理由自相矛盾。1.原告陈述明确承包期五年（从2008年9月20日至2013年9月20日），但被告未同意续约。未续约理由为原告在租赁期间擅自多次转租，且未对租赁物进行管理，包括发生火灾等情况，依据双方签订的合同第二条第二款之规定，且原告疏于管理，被管委会多次批评，为此被告不同意续租。二、被告承包期未届满，不存在转租的情况，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）春华公司反诉称，2008年9月20日原、被告签订《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》，合同约定的租赁时间为2008年9月20日至2013年9月20日，租赁的房屋仅作为福州软件园配套的合同经营项目。在承租期内，原告将房屋转租给经营小吃店的两商家（郭新和王创业），两商家将场地简单装修改造后经营小超市（进发超市和凯旋面包），另将一场所租给青苹果超市经营。在转租过程中，由于不规范的装修，超市中的一条电缆负载过热引发火灾，最终将整栋大楼的主低压电缆烧毁，造成两天停电的严重后果及数万元的抢修费用。事故发生后，原告不闻不问，被告春华公司作为产权所有人垫付了电缆和维修费用，共计人民币46076元。并且原告在承租期内将房屋多次转包，对日常的经营管理未予规范造成场地的脏乱差，2013年6月24日福州软件园管理委员�还发函通报其不规范管理行为。原告的严重违约行为致使双方签订的合同不能够继续履行，现向贵院提起反诉，请求法院判令解除原、被告签订的《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》；请求法院判令原告赔偿因火灾造成的损失，共计人民币46076元；请求判令原告承担全部诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称，反诉事实不清、证据不足、没有法律依据，请求法院驳回反诉请求。被告春华公司提到原告将承租的房租进行转租。《合同法》明文规定，租赁合同是出租人将租赁物转租支付租金的合同。本案就是该合同。合同第六条第一款，承包期间同意经营和转租。由于转租后装修造成电缆低压过热造成火灾，若原告不当装修造成火灾的，原告出具权威的证据举证证明。火灾发生后，原告还摊派了些费用。根据相关规定，维修费应当由被告承担。电缆�能放在出租房中，因此火灾是被告造成的。
被告（反诉第三人）高职人才培养基地同意被告春华公司的反诉请求。
原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：
证据A1、原、被告签订的承包合同，证明原、被告存在承包关系；
证据A2、产权证明复印件，证明原、被告的承包合同期限至2018年9月20日止；
证据A3、福建商业高等专科学校人才基地2013年6月25日通知函复印件，证明被告违约，要强行终止承包合同；
证据A4、私营企业登记情况表，证明被告向工商部门注册情况；
证据A5、2008年9月20日证明的，证明三家小食店的承包期于2009年8月21日到期；
证据A6、2012年2月1日三家小食店与原告签订的租赁合同，证明三家小食店都愿意与原告签订合同；
证据A7、（2010）鼓字初第9119号诉讼费收据和2011年4月1日申请书，证明原告于2010年12月起诉因法院不制作裁定书，故申请人未领到撤诉裁定书，只有申请书复印件；
证据A8、（2012）鼓字被第440号民事裁定书，证明原告于2012年2月15日起诉；
证据A9、被告在2011年向三家小食店发出的缴款通知书和收租金的收款收据，证明2011年被告向三家小食店收取租金，租金单价每平方米26元；
证据A10、被告发给青苹果超市的缴费通知单，证明被告通知青苹果超市缴纳电缆费用和抢修费；
证据A11、被告出具给青苹果超市的收款收据，证明原告方已按被告通知全部缴清电缆费和抢修费；
证据A12、被告发给创业超市的缴费通知单，证明被告通知缴纳电缆费用和抢修费；
证据A13、被告出具给创业超市的收款收据，证明原告方已按通知全部缴清电缆费和抢修费。
对原告所提交的证据，二被告质证认为，对证据A1真实性无异议，证明对象有异议。双方是合同租赁关系。对证据A2真实性无异议，证明对象有异议。该证据出具缘由是原告谎称制作营业执照需出具证明。该证据落款实际都没有。不表明被告愿意延期到2018年。对证据A3真实性无异议，证明对象有异议。该通知看出，被告主张合同租赁期到2013年9月止，但被告不同意续租。是合同到期后不续租。对证据A4真实性、证明对象均无异议。对证据A5真实性、证明对象均有异议，认为是“后勤处”出具的，并非被告春华公司出具的，经询问相关当事人，未出具过所谓的“证据”。对证据A6系原告与第三人签订的，因此真实性无法确认。对证据A7的真实性无异议，被告从未听说有此诉讼，无法证明原告起诉过被告。对证据A8的真实性、证明对象均有异议，被告从未收到该民事裁定书，无法证明原告起诉过被告。对证据A9的缴款通知书后勤处的盖章真实性无异议，但对收租金的收款收据的真实性以及证明对象�异议。对证据A10无异议。对证据A11的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为10100元系“青苹果超市”支付的电缆的罚款和停电期间的误工费，原告未支付钱，并且在火灾发生后没有积极抢救更没有支付抢修费用。对证据A12的真实性无异议，认为该通知是要求未按规定装修的店家承担火灾造成的部分损失。对证据A13真实性无异议，证明对象有异议，认为该通知是要求未按规定装修的店家承担火灾造成的部分损失，原告未承担任何费用。
被告春华公司为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据B1、原、被告签署的《承包合同》；
证据B2、被告与三家餐饮经营者签署的《承包合同》，B1-B2共同证明被告高职人才培养基地与吴招秀、凃乐兴、郭新、王创业签订合同，承包期限自2007年10月01日至2015年9月30日；原、被告签订的合同承包期自2008年9�20日至2013年9月20日，被告并不存在交付三家餐饮店的义务；
证据B3、情况说明（4份），证明2012年9月，因原告的不规范装修，引发火灾，致使34#停电两天，造成被告巨大损失，被告还因此垫付了电缆和维修费用，原告存在严重违约行为；
证据B4、软件园管委会整改通知，证明因被告的不规范使用且欠缺管理，管委会与2013年6月发出整改通知；
证据B5、发票，证明被告因原告过失造成的火灾中，为抢救现场垫付乐电缆和维修费用共计46076元；
证据B6、证明，证明永安物业和软件园服务在中心对“青苹果超市”火灾事故的情况证明和后果说明，证明顺天房产的违约事实。
对被告春华公司所提交的证据，原告质证认为，对证据B1的真实性无异议。对证据B2的真实性有异议，《承包合同》没有签订时间，原告认为是虚假的。对证据B3的真实性有异议，被告反映的情况不是�观事实。对证据B4的真实性有异议，该函不能反映客观事实，且函是发给二被告，与原告无关。对证据B5的真实性有异议，没有相应的证明该费用用于维修，且维修费是被告的责任，与原告无关。对证据B6认为该证明与原告无关，电路故障造成火灾，均属于出租人维修范围。
被告高职人才培养基地对被告春华公司所提交的证据没有异议。
对原、被告所提交的证据，本院认证认为，对证据A1的真实性予以确认，证据证明原告与二被告签订《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》，二被告将位于春华科教园34#楼沿街底层东起第一至第五间租赁给原告。对证据A2的真实性予以确认，证据证明二被告分别出具租赁证明，认为福州市软件园内福建商业高等专科学校高职基地春华科教园34#楼沿街底层一排店面，产权属二被告所有；现租给原告；租赁期间，同意该公司与他人合作经营或转租；租期从2008年9月20日至2018年9月20日止。对证据A3的真实性予以确认，证据证明被告高职人才培养基地向原告发函，不同意原告继续租赁。对证据A4的真实性予以确认，证据证明被告春华公司的主体资格。对证据A5的真实性予以确认，证据证明被告高职人才培养基地的后勤处出具证明，认为将春华科教园34#楼沿街底层三家小食店承包给他人，承包期至2009年8月31日期满，期满后移交给原告，称交后五天必须将保证金补交。对证据A6的真实性予以确认，证据证明原告与三家小吃店分别签订租赁合同。对证据A7、A8的真实性予在确认，证据证明原告曾于2010年12月、2012年1月分别起诉，后均撤回起诉。对证据A9的真实性予以确认，证据证明被告向风味小吃店、创业小炒、学子食府、郭新餐饮店发出缴费通知单及风味小吃店、郭新餐饮店缴纳租金及水电费等的事实。对证据A10、A11的真实性予以确认，证据证明被告向青苹果超市开出缴费通知单，青苹果超市缴纳电缆费用及抢修费的事实。对证据A12、A13的真实性予以确认，证据证明被告向创业超市开出缴费通知单，创业超市缴纳电缆费用的事实。证据B1同证据A1。对证据B2的真实性予以确认，证据证明被告高职人才培养基地与吴招秀、涂乐兴、郭新、王创业分别签订三份《学生服务设施管理合同》，被告高职人才培养基地将春华科教园34#楼底层西起第一间、第二间、第三间场所分别租赁给吴招秀、涂乐兴、郭新、王创业；租赁期限为2007年10月1日至2015年9月30日。对证据B3中郭新的情况说明，因郭新未到庭，故对其真实性不予确认。对B3中被告高职人才培养基地的情况说明，属被告高职人才培养基地对事实的自述，不属于证据。对证据B3中海腾公司的证明，因被告未提交�腾公司的营业执照，不能认定海腾公司证明的真实性。对证据B3中福建永安物业服务有限公司福州软件园物业服务中心的证明的真实性予以确认，证据证明2012年9月7日青苹果超市发生火灾，将34#楼供电电缆及配电箱烧毁。对证据B4的真实性予以确认，证据证明福州软件园管理委员会向二被告发函，认为二被告位于软件园C区34#楼一层临街的数家商铺（东起：青苹果超市、凯旋面包屋、进发超市等），长期存在脏、乱、差现象，严重影响园区沿线景观及日常管理。对证据B5的真实性予以确认，证据证明被告高职人才培养基地支付电缆和维修费用46076元。证据B6即证据B3海腾公司的证明及福建永安物业服务有限公司福州软件园物业服务中心的证明。
经庭审质证并认证，对本案主要事实作如下认定：
位于福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园C区33#楼36#楼系被告春华公司产权�被告春华公司将房产交予被告高职人才培养基地使用。
2008年9月20日，原告与二被告签订《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》。双方约定，二被告承包给原告的项目位于春华科教园34#楼沿街底层东起第一至第五间（暂不含已承包的三家小食店）场所作为软件园服务配套中心；承包面积420平方米，承包金每平方米12元；二被告已承包给他人的三家小食店承包期满后，应移交给原告统一管理，承包金按建筑面积每平方米15元计算。双方约定承包期限自2008年9月20日至2013年9月20日止，共60个月；承包期满双方同意，原告可继续承包五年，延长期间承包费不变；若原告不续承包，二被告有权收回承包房屋，原告应如期交还。承包金缴纳自2008年9月20日起计算，承包金按季结算，由原告在每季月底前三日内支付，场所承包标准，每月5040元。双方还对其他事�进行了约定。
合同签订后，原告将春华科教园34#楼沿街底层东起第一至第五间转租给他人。
被告高职人才培养基地与吴招秀、涂乐兴、郭新、王创业分别签订三份《学生服务设施管理合同》，被告高职人才培养基地将春华科教园34#楼底层西起第一间、第二间、第三间场所分别租赁给吴招秀、涂乐兴、郭新、王创业；租赁期限为2007年10月1日至2015年9月30日。2008年9月20日，被告高职人才培养基地的后勤处出具证明，认为将春华科教园34#楼沿街底层三家小食店承包给他人，承包期至2009年8月31日期满，期满后移交给原告，称交后五天必须将保证金补交。
2012年9月7日，租赁店面中的青苹果超市发生火灾，将春华科教园34#楼供电电缆及配电箱烧毁。被告高职人才培养基地支付电缆和维修费用46076元。
2012年9月至11月，青苹果超市向被告交纳电缆费用及维修费用共6461.1元。2012年9月至2013年2月，创业超市共向被告交纳电缆费用共3636元。
2013年6月24日，福州软件园管理委员会向二被告发函，认为二被告位于软件园C区34#楼一层临街的数家商铺（东起：青苹果超市、凯旋面包屋、进发超市等），长期存在脏、乱、差现象，严重影响园区沿线景观及日常管理；要求二被告配合其做好提高软件园区的整体形象及配套服务水平的工作，引进高素质的配套项目落户。
2013年6月25日，被告高职人才培养基地向原告发函，认为原告未能信守合同按承诺引进高质量配套服务，而且常年来未能按照其与软件园管委会的管理规定对所承包场进行应有的管理；原告将场所多次转租给个人经营如进发超市、青苹果超市、凯施面包店等，营业项目重复且未加以整改管理，场所内外情况如福州管委会函告中形容为“脏乱差”，且多次被福州软件园管委会要求重点整治，现已被列为清退对象；依照承包合同的约定，原告的承包期从2008年9月20日至2013年9月20日到期；为此被告高职人才培养基地正式通知原告，至2013年9月20日该场承包期满后，被告高职人才培养基地不同意原告继续承包的要求，并将收回场地。
原告起诉至法院，要求两被告赔偿原告承包费损失21万元；要求确认原、被告签订的承包合同期限至2018年9月20日止，要求确认2013年9月20日至2018年9月20日。被告春华公司提起反诉，请求法院判令解除原、被告签订的《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》；请求判令原告赔偿因火灾造成的损失46076元。
另查，二被告曾分别出具租赁证明，认为福州市软件园内福建商业高等专科学校高职基地春华科教园34#楼沿街底层一排店面，产权属二被告所有；现租给原告；租赁期间，同意该公司与他人合作经营或转租；租期从2008年9月20日至2018年9月20日止。
综上所述，本院认为，原告与二被告签订的《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》名为承包合同，实为租赁合同。该合同是双方当事人真实意思表示，合同依法有效，原、被告双方均应遵照履行。合同约定租赁期限自2008年9月20日至2013年9月20日止；承包期满双方同意，原告可继续延长租赁五年。但合同履行期限届满后，二被告不同意原告延长租赁期限。故原告要求确认原、被告承包合同（实为租赁合同）期限从2013年9月20日至2018年9月20日止的诉讼请求，本院不予支持。原告提交的证据A2《租赁证明》，从证据的形式来看，系二被告向他人出具的用以证明原告与二被告之间的租赁关系。《租赁证明》是二被告单方出具给他人的，不是原、被告协商一致的意思表示。证明上的“租期2008年9月20日至2018年9月20日止”不能认定为二被告同意原告延长租赁期限至2018年9月20日。
《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》约定的租赁场地位于春华科教园34#楼沿街底层东起第一至第五间，不包括三家小食店。二被告不存在将三家小食店的场地交付原告进行租赁的合同义务。被告提交的证据B2能够证明被告与三家餐饮经营者签订租赁合同，租赁期限自2007年10月01日至2015年9月30日。被告高职人才培养基地后勤处于2008年9月20日出具的证明，不能认定原告与二被告之间就三家小食店的租赁事宜达成一致。综上，二被告并无将三家小食店的场所交付给原告的合同义务，故原告要求二被告赔偿21万元的诉讼请求，于理无据，本院不予支持。
《福建商业高等专科学校高职基地学生服务设施承包合同》已于2013年9月20日履行期限界满，被告春华公司要求解除原、被告签订的《福建商业高等专科�校高职基地学生服务设施承包合同》的反诉诉讼请求，本院不予支持。被告春华公司反诉要求原告赔偿因火灾造成的损失46076元，但被告春华公司未提交公安消防部门对于火灾的责任认定，故无法认定原、被告在火灾中的事故责任大小及事故责任比例。被告春华公司要求原告赔偿火灾造成的损失46076元的反诉诉讼请求，本院不予支持。原告可补充证据后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告福州市鼓楼区顺天房地产信息咨询服务有限公司的本诉诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）福建春华投资有限公司的反诉诉讼请求。
本案本诉诉讼费9224元，由原告负担。本案反诉诉讼费476元，由被告春华公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院�交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判长 赵 毳
审判员 刘雨涛
审判员 蔡华峻
二〇一三年十二月十八日
书记员 林晓宁