广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第1694号
上诉人（一审原告、反诉被告）：广西泽领畅享一卡通电子商务集团有限公司（原广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司）。
法定代表人：刘耀泽，该公司执行董事。
委托代理人：王忠达，广西欣和律师事务所律师。
委托代理人：覃首信，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：田正明。
委托代理人：李汉钊，广西金卡律师事务所律师。
一审第三人：中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行。
负责人：杨展鹏，行长。
上诉人广西泽领畅享一卡通电子商务集团有限公司（以下简称泽领公司）因与被上诉人田正明、一审第三人中国银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称中行广西区分行）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第2675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人泽领公司的委托代理人王忠达、覃首信，被上诉人田正明及其委托代理人李汉钊到庭参加了诉讼。一审第三人中行广西区分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年12月23日，泽领公司（商铺经营方、乙方，住所：南宁市民族大道×号国贸中心×座×室）与田正明（商铺拥有方、甲方）签订一份《商铺合作合同》，内容为：甲方就南宁市金洲路16号中国银行广西分行琅东宿舍一、二楼（面积：1551.32平方米）商铺和乙方合作事宜，经协商一致订立本合同；以乙方向甲方按照合同约定按时支付合作费自主经营、自负盈亏的方式合作，合作期共计5年，自2010年12月23日至2016年3月1日（2011年3月1日之前为乙方免费装修期）；5年合作费共8846150元，由乙方向甲方按季转账支付，第一年1507883元，第二年1628514元，第三年1758795元，第四年1899499元，第五年2051459元；先交合作费后使用，合作费须在免费装修期满三日内将第一个月的合作费125657元一次性付清，以后每季季末前一次性付清次季合作费，依次类推；乙方在签订房屋合作合同五个工作日内应向甲方交纳130000元的履约保证金，否则甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按履约金全额赔偿违约金给甲方，如甲方单方终止合同，赔偿乙方履约金数额的违约金，合同期满，乙方未拖欠任何费用，3日内甲方退回乙方不计息的履约保证金130000元（第五条）；合作期内，乙方是唯一合作者，甲方不得与第三方合作；乙方必须在合同规定的时限交纳合作费用、履约保证金等双方约定的费用；合作期间，经甲方书面同意，乙方在不损害甲方利益，在合同规定的经营范围之内，乙方可以转租（不能转租给金融、证券、保险行业）；房屋合作期间，乙方未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用、未能按合同约定按时交纳房屋合作费用超过1个月以上（含一个月）的，甲方有权解除合同、收回合作房屋；甲方提前解除合同，按有关法律法规经甲乙双方协商对乙方投资、装修等损失进行赔偿，但排除因发生乙方违约、合同另有约定、不可抗力等情形；甲方与第三方合作或转让视为违约；乙方未经甲方同意擅自转租、转借他人等造成甲方权益受损的，乙方应承担经济赔偿责任；乙方有独自经营权，同时也有权与他人合作投资经营的权利；甲方给乙方的装修时间为2个月，装修期间免合作费，装修期从正式移交该房屋之日开始算起，合作费用从装修期期满之日算起；本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；合同还约定了其他权利义务。同日，泽领公司、田正明又签订一份《金洲路16号商铺补充协议》，其上载明对泽领公司提出的关于商铺周围围墙改台阶、外围两边设上下楼梯的方案及消防、水、电设施等几个问题可以解决及能正常使用。2010年12月29日，田正明（承租人、乙方）与中行广西区分行（出租人、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方将南宁市金洲路16号中国银行广西分行琅东宿舍一、二楼（面积：1551.32平方米）出租给乙方使用，租期共计5年，自2011年3月6日至2016年3月5日（甲方给乙方的装修时间从2011年1月6日至2011年3月5日共2个月的免租期）；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借所承租的房屋；乙方有独自经营权，同时也有权与他人合作投资经营的权利；合同还约定了其他权利义务。中行广西区分行提交的《关于租赁合同相关条款的说明》上载明：对房屋的转租已明确未取得中行广西区分行书面同意所有的转租行为都是违反租赁合同的，而合作投资经营指两人或两人以上基于合同进行合作，共同从事某项经营活动，合作者之间按照合同约定各自投入资金、技术、实物及劳务等，依合同约定分享收益、分担风险，无论合同名称如何，将所承租的房屋交付他人使用、获取租金性质的保底或固定收益而不承担经营风险的应为转租而非合作投资经营。田正明则主张合作投资经营指田正明出涉案商铺、合作方在涉案商铺投资经营，然后由合作方将合作费交给田正明，且中行广西区分行至始至终均了解并承认泽领公司、田正明的合作合同及使用涉案商铺的事实。
2011年1月3日，刘耀泽代表泽领公司以接收人的名义与田正明在《琅东宿舍一、二楼铺面合作房屋移交清单》上签字，该清单上载明移交的房屋系南宁市金洲路16号中国银行广西分行琅东宿舍一、二楼（面积：1551.32平方米），房屋状况、水电消防设施均为良好，钥匙两把。
2011年7月23日，刘耀泽代表泽领公司（乙方）与田正明（甲方）签订一份《补充合同》，内容为：2010年12月23日，甲乙双方签订了合作经营南宁市金洲路16号中行宿舍一、二楼商铺的合同，但在合作中，乙方屡次不按合同执行，为避免类似事件继续发生，经协商签订补充合同；合同期内，每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日为乙方向甲方交纳合作金的交款日，乙方必须在每个交款日之前将合作金打到甲方指定的账户；如过了交款日乙方仍没交清合作金，则甲方有权封锁所有商铺及其公司大门等措施催要；乙方过了交款日未按合同交清合作金的，每推迟一天，乙方就按日合作金的两倍支付违约金给甲方，违约金不累积、不拖欠，按季一次性付清，否则按乙方违约处理；乙方超过一个月未交清合作金（含违约金）给甲方，合同自动失效，合作中止，乙方无条件撤出合作，将一切合作权宜交还甲方，由此造成的一切损失由乙方负责。
2011年1月15日至2012年11月27日期间，泽领公司陆续与南宁市佳百旺饮食店等经营户就涉案商铺的占有使用签订了《商铺合作合同》。
2013年5月2日，田正明通过邮政特快专递的方式向泽领公司在双方签订的《商铺合作合同》中所载住所即南宁市民族大道×号国贸中心×座×室送达《解除合同通知》，该快递回单（×）改退批条上注明退回原因为“公司已搬迁、拒收退回”，再投邮件批条上注明“原址无此人，下一班再问”、“5.49点，无法接通”。该通知的内容为：泽领公司、田正明于2010年12月23日签订了《商铺合作合同》，约定由泽领公司按时向田正明支付合作费的方式由泽领公司经营田正明拥有使用权的“南宁市金洲路16号中国银行广西分行琅东宿舍一、二楼”商铺，但在履约过程中，泽领公司却屡屡拖欠交纳合作费用；2011年7月23日泽领公司、田正明签订了《补充合同》，约定如泽领公司拖延交纳合作费的，田正明可以封锁商铺、要求泽领公司支付违约金及其他损失，泽领公司逾期一个月未交清合作费（含违约金）的，双方合同自动失效、合作终止等；鉴于泽领公司已逾期一个月没有交纳合作费且经田正明多次催收未果的原因，田正明决定根据双方之间的《商铺合作合同》及《补充合同》的约定，从2013年5月3日起解除双方之间的《商铺合作合同》、即时收回商铺，同时保留向泽领公司追索尚未支付的合作费、违约金及其他损失的权利。
2013年5月10日，田正明召集涉案铺面各经营户召开商铺协调会。
2013年6月2日，刘耀泽代表泽领公司与田正明及涉案商铺各经营户签订一份《协议书》，其上载明：田正明为南宁市金洲路16号中行宿舍一、二楼的合法承租人，刘耀泽系田正明的合作经营人。现田正明、刘耀泽合作经营中出现纠纷，经南宁市金洲路16号中行宿舍一、二楼全体经营户及田正明、刘耀泽当面协商，一致同意并作如下决定：待田正明、刘耀泽双方理顺关系后，南宁市金洲路16号中行宿舍一、二楼全体经营户再重新签订合同和缴交租金。
2013年6月5日，田正明以商铺使用权人的名义向南宁市金洲路16号一、二楼各经营户发出一份《通知》，其上载明：泽领公司在田正明不知情的情况下私刻业主公章、编造虚假合同并捏造其与商铺业主之间签订了商铺租赁合同的事实并与各位经营户签订合作经营合同，诈骗了各经营户的保证金及高额的合作费用，由于泽领公司存在违法犯罪事实及未经田正明同意私自将商铺实施转租且长期欠交合作费用及违约金等原因，田正明已依法行使了单方解除权，从2013年5月3日起解除了泽领公司、田正明之间的《商铺合作合同》，即时收回了商铺，解除合同通知已向泽领公司送达，合同已经依法解除，为尽量减少损失，特向各经营户建议尽快向公安机关报案并务必在2013年6月15日前与田正明洽谈并达成合作协议，由田正明与各经营户签订合作合同经营，田正明将从2013年6月16日起采取包括停水、停电、收回商铺等一切可能的方式保护本人作为商铺合法使用权人的权益。
2013年6月9日，田正明在当天的《南国早报》A31版刊登一则《公告》，内容为：广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司，因你公司未按合同相关规定履行合同义务，我依法依约行使单方解除权即时解除双方于2010年12月23日签订的《商铺合作合同》，收回商铺保留追偿权，限你司及时处理经营户关系，特此公告。
2013年6月23日，泽领公司向中行广西区分行送达《投诉报告》，其上载明：我司于2010年12月23日与田正明签订关于金洲路16号中行宿舍铺面合作事宜，约定我司按每个季度交纳一定的费用给田正明，并约定由我司出资对商铺进行改造、装修、自主经营及招商，我们经过三年多的合作后便出现合同纠纷，我司与商户合作经营有三年了，都在正常营业合法经营，我司招商来的所有商户经田正明的威胁及扇动给商户的经营及精神带来很大的影响，我司认为田正明已侵犯我司合法权益，特向贵行投诉。
自2013年6月7日至2013年10月23日期间，田正明陆续与蒋武、张岚、刘春晖、南宁市丹乐丝美容有限公司、覃钊、南宁市佳百旺餐饮管理有限公司、杨锦兰、陈丽娟（南宁市美丽有约投资咨询有限公司）签订《房屋合作合同》，合同标的面积（含公摊面积）分别为40平方米、110平方米、55平方米、300平方米、45平方米、320平方米、120平方米、360平方米，其中，除与蒋武的合作期自2013年6月7日至2016年3月5日、与南宁市丹乐丝美容有限公司的合作期自2013年7月1日至2016年2月28日、与南宁市佳百旺餐饮管理有限公司的合作期自2013年8月8日至2016年3月5日外，与上述其他经营户的合作期均自2013年7月1日至2016年3月5日。自2013年7月8日至2013年9月20日期间，田正明陆续收到上述经营户交来的涉案商铺合作金，其中，收到蒋武、刘春晖、南宁市丹乐丝美容有限公司、覃钊、杨锦兰2013年7月至9月合作金分别为20400元、30000元、54000元、22950元、46800元，收到张岚2013年7月至8月合作金为37400元，收到南宁市佳百旺餐饮管理有限公司2013年8月至2014年1月六个月的合作金为288000元。另，在庭审中，田正明陈述称涉案商铺包括二楼由兰梅控制的商铺其均已全部收回，其中兰梅控制的商铺于2014年4月8日收回，故在本案中不向泽领公司主张返还涉案商铺。
在庭审中，关于田正明反诉请求第二项主张的违约金的内容，田正明明确该违约金并非指由泽领公司再另行支付130000元违约金，而是泽领公司之前已经向其支付的履约保证金130000元不再向泽领公司退还，由于泽领公司没有按期在2013年4月1日前支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金，而是仅在2013年5月29日左右才向其支付了2013年4月1日至2013年5月2日的租金，其没有同意泽领公司迟延交租，根据合同将该130000元履约保证金转为逾期交租的违约金，泽领公司仅向其支付租金至2013年5月2日；泽领公司则主张其向田正明支付租金至2013年5月31日，2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金，双方经过口头协商后田正明同意其迟延一个月支付，其于2013年5月向田正明支付了2013年4月1日至2013年5月31日的租金，对于田正明主张双方协商同意将130000元履约保证金转为违约金不予认可。泽领公司为佐证其前述关于田正明同意迟延支付2013年4月1日至2013年6月30日租金的主张，提交了田正明于2013年5月15日9点57分向其法定代表人刘耀泽发送的短信，内容为“刘耀泽：看在中行杨总和陈科的面上，限你今晚12点之前付清所有费用，这是一次给你降低罪过、重新做人的机会，希望你能抓住。不过，你愿意承担15年牢狱生活那就请便吧！田正明”；田正明认可前述短信确系其向刘耀泽发送的短信，但辩称该短信的内容不构成泽领公司可以延期支付租金及其他费用的承诺，事实上泽领公司也没有在短信要求的期限内付清短信所要求的费用。泽领公司对其关于支付租金至2013年5月31日的主张，未在法院限定期限内提交书面证据。
关于田正明第三项反诉请求中要求泽领公司赔偿损失的起止时间，田正明明确如下：泽领公司向其交纳涉案商铺合作金至2013年5月2日，故泽领公司应向其赔偿从2013年5月3日起的合作金损失，至于截止时间，其中，根据其提交的与各经营户签订的合同及收据所载，蒋武、覃钊、刘春晖、南宁市丹乐丝美容有限公司（收据上没有载明合作金支付的期间，应为2013年7月至2013年9月的合作金）、杨锦兰、张岚的铺面合作金损失截止至2013年7月1日，南宁市佳百旺餐饮管理有限公司的铺面合作金损失截止至2013年8月8日，南宁市美丽有约投资咨询有限公司的铺面合作金损失截止至2013年12月1日，兰梅的铺面于2014年4月8日收回，该铺面的合作金损失在本案中不向泽领公司主张，另行向兰梅起诉，另，其取得涉案铺面控制权的时间即为泽领公司方应向其赔偿各铺面合作金损失的截止时间。
关于与田正明就涉案商铺重新签订合作合同的各涉案铺面经营人，田正明明确如下：包括杨锦兰（××）、蒋武、覃钊、刘春晖、南宁市丹乐丝美容有限公司、张岚（原铺面经营户经华的妻子）、南宁市佳百旺餐饮管理有限公司、南宁市美丽有约投资咨询有限公司（原铺面经营户是王亮，王亮不在该铺面经营后由该公司接手）一共八家，兰梅铺面其并未重新签订合作合同；对于前述经营户是否之前与泽领公司签订合同的经营户，泽领公司陈述称：张岚的铺面之前的经营户是经华，至于张岚是否是经华的妻子其不清楚，南宁市美丽有约投资咨询有限公司之前的经营户是王亮，王亮是在2013年5月左右就不在该铺面经营，其他的经营户认可是之前与其合作的经营户，另外，覃柳霞与蒋武经营的是同一铺面，一开始是覃柳霞经营，之后转给了蒋武经营。
关于本案《补充合同》、《合作房屋移交清单》及2013年6月2日的《协议书》上刘耀泽的签字，泽领公司、田正明及泽领公司法定代表人刘耀泽均一致确认刘耀泽是代表泽领公司签订的。
关于本案《商铺合作合同》，经一审法院释明如法院认定该合同已经解除泽领公司是否要求变更或增加诉讼请求，泽领公司仍坚持诉讼请求不变更，也不要求增加诉讼请求。关于前述《商铺合作合同》的效力，经一审法院释明法院认定可能与泽领公司、田正明主张不一致，泽领公司、田正明均认定该合同合法有效，并坚持各自的诉讼请求及反诉请求不变更，由法院据实裁判。
关于涉案商铺的装修损失、物品及履约保证金，泽领公司明确在本案中不就涉案商铺的装修损失、物品及履约保证金的赔偿及返还向田正明提起主张，在本案中也不要求法院处理，但对包括上述事宜在内的田正明违约造成的损失保留另行起诉的权利，如果法院支持田正明关于赔偿损失的反诉请求，其要求用已支付的履约保证金130000元进行抵扣；田正明不同意充抵。
另，田正明主张其是在2013年4月1日泽领公司没有按期交租之后才知晓泽领公司将涉案铺面分为9家后分租给各经营户的，对于泽领公司分租的行为不予认可；田正明没有其所主张的泽领公司伪造与中行广西区分行签订的租赁合同的原件。
一审法院另查明：中行广西区分行系金洲路16号房屋的所有权人，该栋房屋一、二层非住宅，不出售。
一审法院经审理认为：一、关于本案《商铺合作合同》、《补充合同》的效力认定问题。泽领公司、田正明签订的《商铺合作合同》、《补充合同》，从合同内容及双方履行情况看，名为合作，实为转租，应认系房屋租赁合同及其补充合同，合作金即为租金，中行广西区分行虽主张其在2013年9月才知晓泽领公司、田正明签订的前述合同且没有同意田正明转租，但即使自田正明将涉案商铺转租给泽领公司使用至中行广西区分行自认知道转租事宜也已超过两年半时间，中行广西区分行作为涉案商铺的房屋所有权人及出租人主张其在如此长的期限内对田正明将商铺转租泽领公司使用并不知情明显与常理不符，应不予采信，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，应认本案《商铺合作合同》、《补充合同》系泽领公司、田正明在平等协商一致的基础上自愿签订的，合同内容系双方真实意思表示且未悖法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。
二、关于本案《商铺合作合同》是否已经解除的问题。关于田正明主张泽领公司伪造、变造了其与中行广西区分行之间的房屋租赁合同并未经田正明同意将涉案商铺转租，因田正明无法提供前述伪造、变造的房屋租赁合同原件，且自2011年1月15日起泽领公司即已将涉案商铺陆续分租，截至田正明第一次发出解除合同通知之日即2013年5月2日已有两年多时间，从常理判断，其知道或应当知道泽领公司分租事宜早已超过半年，但却并未提出异议，此应视为其对泽领公司分租行为的默认，故田正明前述主张，缺乏事实和法律依据，应不予采信。关于田正明主张泽领公司未按期支付租金，合同约定租金按季交付，《补充合同》则将交租日变更为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，依此可知2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金应于2013年4月1日付清，但根据泽领公司自认，其直至2013年5月才支付了前述租金的部分，其虽主张田正明同意迟延一个月支付，但亦未在田正明2013年5月15日向其发送的短信所限定的当日12点前付清租金，至于泽领公司主张的已支付租金至2013年5月31日，因其未提交相应证据证实，应不予采信，并认定泽领公司交租至田正明自认的2013年5月2日，亦即泽领公司未依约付清2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金且逾期超过1个月，构成根本违约，根据《商铺合作合同》及《补充合同》关于超过一个月未交清租金则合同自动失效的约定并依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项之规定，应认《商铺合作合同》自泽领公司逾期支付2013年4月1日付清2013年4月1日至2013年6月30日期间租金超过一个月的次日即2013年5月2日解除、合同权利义务终止，故田正明请求自2013年5月3日起解除泽领公司、田正明签订的《商铺合作合同》、泽领公司请求田正明继续履行该合同，均缺乏事实和法律依据，应不予支持。三、关于田正明违约的问题。本案《商铺合作合同》于2013年5月2日解除已如前所述，泽领公司主张田正明在合同未解除的情况下擅自与泽领公司的经营户签订合作协议构成违约，但田正明自2013年6月7日起才与涉案商铺的经营户签订合作协议，并不存在泽领公司主张的前述情形，故泽领公司主张田正明违约并要求田正明支付违约金175879.5元，缺乏事实和法律依据，应不予支持。
四、关于履约保证金及损失赔偿的问题。1、关于履约保证金。泽领公司未依约付清租金构成违约已如前述，田正明请求按《商铺合作合同》的约定不予退还130000元履约保证金，根据该合同第五条的约定，田正明向泽领公司退回不计息的履约保证金的前提条件是合同期满且泽领公司未拖欠任何费用，而在本案中，泽领公司逾期付租导致合同解除已如前述，亦即合同关于退还履约保证金的前提条件并未成就，故田正明请求不予退还履约保证金130000元，应予以支持，泽领公司请求用该履约保证金130000元抵扣田正明的损失，因缺乏事实依据，应不予支持。2、关于田正明何时收回涉案商铺及损失赔偿。从本案已查明事实来看，泽领公司、田正明均未直接占有使用涉案商铺而系转租他人，且田正明在解除合同后亦与涉案商铺的经营户陆续重新签订了合同并收取了合作金，故田正明收回涉案商铺的时间应以田正明与涉案商铺经营户重新签订合同并收取合作金的时间为准，结合泽领公司、田正明分别提交的与经营户签订的合同、收取合作金的收据及田正明自认，应认田正明陆续于2013年7月1日、2013年8月8日、2013年12月1日收回部分涉案商铺，其中2013年7月1日收回670平方米（40平方米＋110平方米＋55平方米＋300平方米＋45平方米＋120平方米）、2013年8月8日收回320平方米、2013年12月1日收回360平方米。田正明请求泽领公司赔偿自2013年5月3日起的合作金（租金）损失，而泽领公司仅向田正明交租至2013年5月2日，且合同解除后并未即时将涉案商铺交还田正明，故对田正明该项反诉请求，应予以支持，泽领公司仍应向田正明支付截至田正明陆续收回涉案商铺之日的租金损失亦即房屋占用费，支付标准应参照《商铺合作合同》的租金标准并按田正明陆续收回的商铺所占面积比例给付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，泽领公司应向田正明支付涉案商铺自2013年5月3日起至2013年12月1日止期间的房屋占用费464543元（670平方米÷1551.32平方米×1758795元÷12月÷30日×60日＋320平方米÷1551.32平方米×1758795元÷12月÷30日×97日＋360平方米÷1551.32平方米×1758795元÷12月÷30日×212日），对田正明超出部分的租金损失，因缺乏事实和法律依据，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：一、泽领公司与田正明2010年12月23日签订的《商铺合作合同》合法有效并于2013年5月2日解除；二、田正明不予退还履约保证金130000元给泽领公司；三、泽领公司应向田正明支付金洲路16号一、二楼商铺自2013年5月3日起至2013年12月1日止期间的房屋占用费损失464543元；四、驳回泽领公司要求田正明继续履行上述《商铺合作合同》的诉讼请求；五、驳回泽领公司要求田正明支付违约金175879.5元的诉讼请求；六、驳回田正明的其他反诉请求。本案本诉受理费1909元、保全费1399元，由泽领公司负担。反诉受理费4923元，由泽领公司负担4523元，田正明负担400元，此款田正明已预交，泽领公司应于履行上述义务时将其应负担部分一并付清给田正明。
上诉人泽领公司不服一审判决上诉称：一、一审判决认定“泽领公司未依约付清2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金且逾期超过1个月，构成根本违约”，与事实不符，且证据不足，一审据此判决《商铺合作合同》于2013年5月2日解除是错误的。经口头协商，被上诉人已经同意上诉人迟延支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金，且被上诉人于2013年5月15日9点57分通过短信告知上诉人法定代表人其同意延期交付租金。按照合同约定，在双方约定交付租金后，若上诉人超过一个月未交清租金则合同自动失效，合同权利义务自动终止，但上诉人在2013年5月底之前已将该期间的租金付清，因此，上诉人未构成根本违约。同时，被上诉人同意延期交付的事实有中行广西区分行的员工可以证实。而一审仍要求上诉人提供其他的书面证据证实，实属不公。因此，上诉人已付清2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金，且未逾期超过1个月，上诉人未违约。相反，被上诉人擅自与上诉人的其他经营户签订合作协议构成违约，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同，并承担相应的违约责任。二、一审判决被上诉人不予退还上诉人履约保证金130000元是错误的，无法律依据和合同根据。根据合同第五条第三款“合同期满，乙方未拖欠任何费用，3日内甲方退回乙方不计息的履约保证金13万元整”约定可以看出，履约保证金是指在合同期满（即终止时）被上诉人用来扣减上诉人拖欠的费用，系用于保证被上诉人能在合同终止时及时收款的，而非如定金或违约金般的作用，一审判决不予退还履约保证金没有任何法律依据和合同根据。退一步来讲，即使按照一审判决履行，合同解除，上诉人付清被上诉人的损失或租金即已满足合同约定的前提条件“合同期满且泽领公司未拖欠任何费用”，因此，该履约保证金应当予以退还。三、一审判决上诉人支付给被上诉人房屋占用费损失464543元是错误的，没有事实和法律依据。自2013年6月7日至2013年10月23日期间，被上诉人陆续与多人签订《房屋合作合同》，并分别于2013年7月8日至2013年9月20日期间陆续收到多位经营户交来的涉案商铺合作金。因此，2013年5月3日起至2013年12月1日止期间，被上诉人已经与多位经营户另行签订租赁合同，并收取了相应的租金，上诉人不能从中收到任何租金，即涉案商铺已为被上诉人实际控制，不存在上诉人占用房屋的情形。相反，租金系被上诉人收取，其违约越过上诉人与涉案商铺的租户签约，且收取了租金，更不谈被上诉人的租金损失了。四、一审法院有以下多个重要事实未予查清，导致未能依法公正判决：1、2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金是否交付、何时交付；2、2013年5月3日起至2013年12月1日止期间涉案商铺是由上诉人控制还是被上诉人控制、期间经营户的租金已由谁收取。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求；2、撤销一审判决第四、五项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、维持一审判决第六项；4、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人田正明答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不符合本案的事实，且没有法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审第三人中行广西区分行未作陈述。
当事人争议的焦点是：1、涉案《商铺合作合同》是否有效？如有效，是否已经解除，何时解除？2、在合同履行过程中哪一方存在违约？上诉人泽领公司是否存在拖欠被上诉人田正明租金的事实？3、被上诉人田正明应否退还上诉人泽领公司履约保证金130000元？4、上诉人泽领公司应否向被上诉人田正明支付房屋占用费？如应支付，数额如何确定？
二审期间，各方当事人均没有新的证据提交。
上诉人泽领公司除对一审查明“乙方在签订房屋合作合同五个工作日内应向甲方交纳130000元的履约保证金，否则甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按履约金全额赔偿违约金给甲方，如甲方单方终止合同，赔偿乙方履约金数额的违约金，”有异议，认为在“同时乙方应按履约金全额赔偿违约金给甲方，”及“赔偿乙方履约金数额的违约金，”后面标点符号均应该用句号外，对一审查明其他事实没有异议。但认为一审漏查以下事实：上诉人已经向被上诉人交付租金到2013年6月底，其中2013年4月22日交了6万元，2013年5月21日交了347128元，2013年5月23日交了39899元，以上三笔是以刘耀泽的名义转给田正明的，另外有一笔是刘耀泽通过林丽丽转给田正明的，金额是439706.1元，以上四笔租金共计886733.1元。
被上诉人田正明对一审查明的事实没有异议。
当事人对一审查明事实无异议的部分，本院予以确认。
本院二审补充查明以下事实：田正明与泽领公司签订的《商铺合作合同》中“同时乙方应按履约金全额赔偿违约金给甲方”及“赔偿乙方履约金数额的违约金”后的标点符号均为句号。泽领公司主张于2013年4月22日向田正明支付60000元、2013年5月21日支付347128元、2013年5月23日支付39899元，三次合计支付447027元，田正明无异议，确认收到该三笔款项，但认为因泽领公司未按时支付租金，根据双方2011年7月23日签订的《补充合同》约定，泽领公司不能按时交纳合作金的，每推迟一天就应按每日合作金的两倍支付违约金，因此，田正明在收到款项后先按一个月租金计算，余下部分作为该季度的部分违约金，依此计算，泽领公司所交的该三笔费用仅等于至2013年5月2日止的租金及违约金。对2011年、2012年及2013年1月1日至2013年3月31日止租金交付的事实，田正明表示无异议，但亦认为泽领公司没有按时交付，只不过后来补交了，其还没有计算违约金，本案中双方争议的只是2013年4月1日至2013年6月30日的租金是否已经支付、支付了多少的问题。关于泽领公司主张林丽丽转给田正明的439706.1元，田正明不予认可，泽领公司在一、二审中均没有提供证据原件证实该公司通过林丽丽支付给田正明439706.1元租金的主张。
一审中，中行广西区分行针对该行与田正明签订的《房屋租赁合同》第十五条第4点约定的“乙方有独自经营权，同时也有权与他人合作投资经营的权利，因乙方与其他合作方在经营过程中所发生的一切问题，全部由乙方自行负责”，庭后提交的《关于租赁合同相关条款的说明》上载明：“1、在租赁合同的第九条房屋的转让与转租中的第2点‘未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借所承租的房屋’。对房屋的转租问题已经明确在未取得我方书面同意，所有的转租行为都是违反租赁合同的。在2011年3月2日我行主管物业的总务部门曾向承租方发文执行租赁合同的约定，不能转租房屋（见附件）。2、对乙方有权与他人合作投资经营的理解合作投资经营指两人或两人以上基于合同进行合作，共同从事某项经营活动，合作者之间按照合同约定各自投入资金、技术、实物及劳务等，依合同约定分享收益、分担风险，无论合同名称如何，将所承租的房屋交付他人使用，获取租金性质的保底或固定收益而不承担经营风险的，应为转租而非合作投资经营。”该《关于租赁合同相关条款的说明》中所提及的附件，即为中行广西区分行附在该《关于租赁合同相关条款的说明》后的落款时间为2011年3月2日的《关于要求执行租赁合同的有关约定的函》，该函内容为：“田正明：你于2011年1月6日起租用我行位于南宁市金洲路16号中国银行广西分行琅东宿舍一、二楼，房屋面积：1551.32平方米的物业。现据居住在楼上的业主反映及我行有关部门的反馈，租赁房有将物业转租或改变使用用途的倾向。我部重申，承租人必须严格按照我行的招租要求和双方签订的房屋租赁合同的有关约定执行。如违反合同约定的，你须承担相应法律责任。”二审中，经询问田正明，田正明认可其已收到该份函，但其收函后未作回复，因为其根本不存在转租和改变使用用途的事实，而且中行广西区分行在2011年3月2日发函后至今一直没有对田正明与泽领公司合作或转租问题提出过任何异议，该行一直没有主张田正明与泽领公司签订的《商铺合作合同》无效，事实上该行一开始就知道田正明承租商铺后就交给泽领公司合作经营。关于田正明与泽领公司合同约定所收取的13万元履约保证金，田正明认为泽领公司一开始就拖欠合作金构成违约，之前的违约金还没有计算及主张，如果按照合同条款计算违约金，所收取的13万元履约保证金根本不够抵扣，所以才反诉不退回履约保证金给泽领公司。而泽领公司则认为所交款项应作为租金交付，不应先抵扣违约金。
本院另查明：泽领公司与田正明签订的《商铺合作合同》第七条“水电费及其他费用”约定“2、正式移交该房屋之日起，乙方（泽领公司）负责交纳该房屋产生的费用（包括但不限于以下费用）水电费、环境卫生费、治安费、物业管理费等乙方（泽领公司）正常经营所需要的费用，逾期未交的，由此产生的一切责任由乙方（泽领公司）承担。”
本院还查明：广西泽领畅享一卡通电子商务有限公司于2014年8月5日变更企业名称为广西泽领畅享一卡通电子商务集团有限公司。
本院认为：关于涉案《商铺合作合同》及《补充合同》效力问题。泽领公司、田正明签订的《商铺合作合同》、《补充合同》名为合作，实为转租，应认定为房屋租赁合同及其补充合同，合同约定的合作金即为租金。涉案商铺为中行广西区分行琅东宿舍一、二楼，面积1551.32平方米，商铺自2011年1月15日起即已由各经营户进行各种经营，中行广西区分行对于其宿舍区的商铺的使用情况理应清楚而不可能对田正明将商铺交泽领公司使用的事实不知情，且结合中行广西区分行向田正明发出的落款时间为2011年3月2日的《关于要求执行租赁合同的有关约定的函》，可以看出中行广西区分行此时应当已经知道田正明将涉案商铺转租给他人使用，但一直未对田正明转租涉案商铺明确提出不同意转租或以田正明擅自转租为由主张解除该行与田正明签订的《房屋租赁合同》，直到一审法院2014年1月13日开庭时才提出不同意田正明转租涉案商铺的意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应认定涉案《商铺合作合同》及《补充合同》有效。一审认定正确，本院予以确认。
关于泽领公司是否违约的问题。《商铺合作合同》约定租金按季交付，《补充合同》则将交租日变更为每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，因此，2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金应于2013年4月1日付清。泽领公司主张田正明同意迟延一个月支付，但泽领公司并没有直接证据予以证实，且亦未在田正明2013年5月15日发送的短信中所限定的当日12点前付清拖欠的租金，直至2013年4月22日才交了60000元、5月21日交了347128元，5月23日交了39899元，合计447027元。双方合同虽约定“泽领公司过了交款日未按合同交清合作金的，每推迟一天，泽领公司就按日合作金的两倍支付违约金给田正明，违约金不累计、不拖欠，按季一次性付清”，但合同中并没有明确约定泽领公司过了交款日未按合同交清合作金而是过后逾期交清的，田正明可从所交款项中先行抵扣违约金，且泽领公司在所交该三笔费用的转款凭证上并没有注明缴费用途，而作为交费主体的泽领公司主张所交的该三笔费用系用于交纳租金，故田正明按先行抵扣违约金的方式，主张计算泽领公司所交的该三笔费用447027元仅等同交至2013年5月2日止的租金及违约金，本院不予采纳。故本院认定泽领公司直至2013年5月23日方付清了2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金，因泽领公司未能按合同约定按时交纳租金超过1个月，因此，泽领公司逾期付清2013年4月1日至2013年6月30日期间租金的行为仍构成根本性违约。
关于涉案《商铺合作合同》是否已经解除的问题。如上所述，泽领公司逾期付清2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金超过合同约定的1个月已构成根本违约，《商铺合作合同》约定的解除合同的条件已成就，田正明享有合同解除权，但根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，享有合同解除权的田正明主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，田正明虽于2013年5月2日向泽领公司在双方签订《商铺合作合同》中所载住所邮寄《解除合同通知书》，因该住所并非双方在合同中确认的通讯地址，故该《解除合同通知书》因被退回而未到达泽领公司。之后，田正明于2013年6月9日登报公告解除双方合同关系，因此，应认定田正明与泽领公司《商铺合作合同》自2013年6月9日解除。一审认定合同于2013年5月2日解除欠妥，本院予以纠正。故泽领公司请求田正明继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于田正明是否违约的问题。田正明于2013年5月2日向泽领公司邮寄的《解除合同通知书》未依法到达泽领公司，随后双方及涉案商铺各经营户于2013年6月2日签订了《协议书》，决定待田正明、刘耀泽双方理顺关系后，全体经营户再重新签订合同和缴交租金。而后，田正明于2013年6月9日登报公告解除与泽领公司的合同关系，但田正明在双方合同被认定解除之前即于2013年6月7日与其中一涉案商铺经营户蒋武签订《房屋合作合同》（合同标的为40平方米），其该行为已构成违约，但因泽领公司与田正明在签订的合同中没有对此类情形的处理约定违约金，仅对田正明不能提供合同约定房屋而解除合同、田正明提前解除合同及田正明与第三方合作或转让的违约责任的处理进行约定，因此，泽领公司请求田正明支付违约金175879.5元，没有依据，本院不予支持。
关于田正明应否退还泽领公司履约保证金130000元的问题。双方在合同中约定退回履约保证金130000元的前提条件是泽领公司未拖欠任何费用，但泽领公司逾期付清2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金依然构成根本违约，必然产生违约金，且泽领公司与田正明签订的《商铺合作合同》约定，移交涉案商铺后，泽领公司负责交纳该商铺产生的水电费、环境卫生费、治安费、物业管理费等费用，而本案没有处理泽领公司2013年4月1日至2013年6月30日逾期付租产生的违约金问题，且对该时段之前泽领公司是否交清合同约定的各项费用、是否存在违约，田正明并没有主张和清算，故待双方对其他费用进行全部清算后，再由双方协商130000元履约保证金的返还问题，如协商不下，可通过其他合法途径予以解决。基于此，田正明收取泽领公司的履约保证金130000元在本案中暂不予退还。
关于泽领公司应否向田正明支付房屋占用费损失的问题。
泽领公司、田正明均未直接占有使用涉案商铺而系转租他人经营使用，泽领公司也已付清了涉案讼争的2013年4月1日至6月30日的租金，涉案合同已由本院认定于2013年6月9日解除，且田正明已与涉案商铺的经营户陆续重新签订了合同并收取了合作金，即涉案商铺已由田正明实际控制，合同解除后不存在泽领公司占用房屋的事实，故田正明反诉请求泽领公司应支付涉案商铺自2013年5月3日起至其将商铺与他人合作之日止的损失474586.67元的请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人泽领公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区法院（2013）青民一初字第2675号民事判决第二、四、五项判决；
二、撤销南宁市青秀区法院（2013）青民一初字第2675号民事判决第三、六项判决；
三、变更南宁市青秀区法院（2013）青民一初字第2675号民事判决第一项判决为：上诉人泽领公司与被上诉人田正明2010年12月23日签订的《商铺合作合同》合法有效并于2013年6月9日解除；
四、驳回被上诉人田正明的其他反诉请求。
一审案件受理费1909元、保全费1399元（上诉人泽领公司已预交），由上诉人泽领公司负担。一审反诉费4923元（被上诉人田正明已预交），由上诉人泽领公司负担1058.56元并应于本案判决生效之日起十日内付清给被上诉人田正明，被上诉人田正明负担3864.44元。二审案件受理费8691元（上诉人泽领公司已预交），由上诉人泽领公司负担4876.56元，被上诉人田正明负担3814.44元并应于本案判决生效之日起十日内付清给上诉人泽领公司。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 陈 杨
代理审判员 兰 帅
二〇一六年四月十三日
书 记 员 王熙伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。