江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终3317号
上诉人（原审被告）:陈晓龙。
委托诉讼代理人:何维，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:李岳。
委托诉讼代理人：陈品德，江苏苏通律师事务所律师。
上诉人陈晓龙因与被上诉人李岳房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈晓龙上诉请求：依法撤销南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初38号民事判决，改判驳回李岳的全部诉讼请求；判令本案一、二审诉讼费由李岳承担。事实和理由：一审法院认定陈晓龙违约与事实不符，陈晓龙并未违约，不应承担违约责任。陈晓龙未按合同约定缴纳房租和未在指定的时间清空案涉房屋，是由于案外人苏某与李岳存在纠纷而在2015年5月份将案涉房屋切断水电并上锁，导致陈晓龙从2015年5月开始已不能使用案涉房屋。现有证据证明李岳违约在先。故一审判决陈晓龙支付2015年8月1日至8月15日的房屋使用费5000元、开锁费和搬家费2500元以及支付违约金2000元无事实和法律依据，显失公平。
李岳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈晓龙的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立，请求法院依法驳回其上诉。陈晓龙未按照约定支付下一期的房租，在李岳催交后仍然未能支付，已经构成违约，应当按照法律规定和合同约定承担违约责任，一审判决陈晓龙承担房屋占有使用费、开锁及搬家等费用合情合理合法。李岳与案外人之间的纠纷并没有导致李岳不能使用房屋，李岳与案外人之间的纠纷最终解决时间是2015年12月，与陈晓龙2015年7月1日缴纳租金完全是两回事。
一审法院认定事实:2014年8月1日，李岳与陈晓龙签订《房屋租赁合同》，李岳将其承租的位于南通市××区××花苑附××-××幢（南半幢2层，建筑面积250平方米）出租给陈晓龙，租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，租金为120000元/年，租金按年缴纳，陈晓龙需提前一个月将当年房租交给李岳。合同第十二条约定：“租赁期间必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表明不履行义务时，需要对方偿付年度租金的30%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的万分之五向乙方加收滞纳金，甲方可随时收回房屋。”签约后陈晓龙支付了首年租金。2015年7月1日、7月15日，李岳两次在陈晓龙承租的房屋门口张贴缴费通知，要求陈晓龙缴纳下一年度的房租，7月15日的缴费通知中载明：“请及时缴纳今年的房租，否则视为自动终止租房合同处理”。2015年7月23日，李岳再次向陈晓龙承租房屋张贴搬迁通知，载明：由于你未缴付今年房租，已视为自愿解除合同，限贵方半个月内自己搬迁，半个月后不搬迁，则强制搬迁，逾期造成的我方损失由贵方负责。2015年7月27日、8月5日，李岳向陈晓龙发送微信，称租期已到，要求陈晓龙马上腾房。2015年8月10日，李岳与案外人南通市通宝塑钢门窗有限公司签订房屋租赁合同，约定李岳承租陈晓龙位于南通市工农路625号共三间房屋，建筑面积100平方米的仓库，租赁期限自2015年8月10日至搬走时为准，租金每季度5000元。后李岳通过崇川区林氏开锁服务中心打开案涉房屋大门，通过南通蚂蚁搬家有限公司将陈晓龙办公用品搬出，于2015年8月15日将房屋清空。2015年8月19日，李岳给陈晓龙发送短息，告知其于8月15日自行将租赁房屋清空，物品已搬迁至仓库。另，2014年4月7日，苏某与李岳签订房屋租赁合同一份，约定苏某将坐落于南通市××区××花苑附××-××幢（南半幢1-2层，建筑面积约1200平方米）出租给李岳，租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日，租金为560000元/年，租金半年一交，先交后租，提前一个月缴纳房租。2015年5月1日，李岳向案外人苏某寄送通知，载明：本人与你2014年4月7日所签房屋租赁合同现因资金紧张，特函告你自2015年5月1日起解除上述合同并请你协助着手办理相关善后事宜。2015年11月3日，案外人苏某向法院起诉李岳，要求其支付自2015年5月1日至8月15日的租金54356元、逾期滞纳金2908.04元以及该期间的物业管理费1400元，并要求李岳支付违约金280000元。2015年12月11日，苏某与李岳达成调解协议，约定李岳于2016年1月10日前给付苏某3万元，李岳在苏某处的押金6万元不再退还。
一审法院认为：李岳与陈晓龙签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同的约定及时、全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，陈晓龙应当于2015年7月缴纳下年度的房租，陈晓龙未按约交纳房屋租金，应为违约，李岳有权解除租赁合同并要求陈晓龙返还房屋，从李岳提供的照片、微信、手机短信可以看出，双方的租赁合同已解除，对李岳要求陈晓龙支付2015年8月1日至2015年8月15日的房屋使用费5000元的诉讼请求，予以支持。陈晓龙辩称案外人苏某与李岳存在房屋租赁纠纷，将案涉房屋上锁导致其无法经营，并未向法庭提供证据，对陈晓龙的该项抗辩，不予采信。陈晓龙辩称2015年5月1日，李岳向苏某送达了解除通知，苏某与李岳的房屋租赁合同解除，李岳与陈晓龙之间的租赁合同也应一并解除。法院认为，苏某与李岳签订的房屋租赁合同期限为2年，在合同履行的过程中，苏某并无违约行为，李岳无权单方解除其与苏某之间的房屋租赁合同，苏某亦未认可李岳的单方解除行为，从苏某向法院起诉李岳来看，双方的租赁合同在2015年8月份仍未解除，因此陈晓龙据此抗辩其不承担违约责任没有法律依据，不予采信。陈晓龙在李岳指定的时间内未清空房屋，李岳为此花去的开锁费用及搬家费用应由陈晓龙承担，该费用为2500元（其中开锁费300元，搬家费2200元）。对李岳主张的仓储费用，其虽然提供了房屋租赁合同，但并未提供证据证明其实际发生的费用，对李岳的该项主张，不予支持，李岳可待实际发生时再行主张。对李岳主张的违约金36000元，因李岳的各项损失已经在本案中主张，考虑到李岳在2015年8月15日即将案涉房屋腾空，法院酌情调整为2000元。对李岳要求陈晓龙取回其办公物品的诉讼请求，亦予以支持（办公物品详见附件）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，一审法院判决：一、陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付李岳房屋使用费人民币5000元。二、陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付李岳开锁费、搬家费人民币2500元。三、陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付李岳违约金人民币2000元。四、陈晓龙于本判决发生法律效力之日起十日内取回其办公用品（具体物品详见附件）。五、驳回李岳的其他诉讼请求。如陈晓龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1352元，由李岳负担1126元，陈晓龙负担226元。
本院二审期间，陈晓龙围绕上诉请求提交了三份《调查证人笔录》和某《证人出庭作证申请书》。本院组织当事人对证人吴某和洪某的证言进行了质证。关于当事人二审争议的案涉房屋有无被案外人苏某切断水电和上锁并导致陈晓龙无法经营的事实问题，本院认定如下：因证人吴某和洪某证言中所称的“案涉房屋被案外人苏某加锁”均是听他人所说，而非本人亲眼所见，证明力弱，且无其他证据佐证，故不足以证明陈晓龙上诉的主张，本院难以采信。此外，陈晓龙还提供一份微信截屏以证明案外人苏某与李岳之间存在纠纷，一审判决中已对该事实作出认定，该事实亦不能证明案外人苏某曾将案涉房屋上锁并导致陈晓龙无法经营。
各方当事人对一审判决认定的其他事实未提出异议，本院经审查核实，予以确认。
本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，对双方当事人都具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。如果一方不履行义务，另一方有权依照法律和约定采取相应措施并要求对方承担违约责任。本案中，承租人陈晓龙到期未按照约定交付下一年度租金，经出租人李岳两次催告，仍不履行义务，构成违约，李岳遂通知陈晓龙解除合同，并要求陈晓龙限期搬迁，符合合同法的相关规定，也不违反双方的约定。陈晓龙上诉称案外人苏某因与李岳存在纠纷将案涉房屋切断水电和上锁导致其不能正常营业，但其提供的证据不能证实其关于李岳违约在先的主张。即使陈晓龙所言属实，作为合法的占有使用人，其承租的房屋被案外人切断水电和上锁后，理应积极依法采取措施要求排除妨碍，但其却怠于行使权利，且在李岳通知其交付租金及解除合同时，亦不作回应，因此所造成的损失，不能要求出租人李岳承担。
综上所述，陈晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1352元，由陈晓龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨德华
审 判 员 符东杰
代理审判员 陆炜炜
二〇一六年十二月二日
书 记 员 李 彤