安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1502民初2451号原告：六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区淠河路以东，周集路以南，梅山北路以西，统一社会信用代码91341500MA2MWA6862（1-1）。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：高冉，该公司员工。被告：荣为张，男，1972年3月20日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司与被告荣为张房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的特别授权委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议。二、请求判令被告支付原告违约金841,500元（累积应付款5610000×15%）。三、请求判令本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，原、被告双方达成合意于碧桂园天玺签订《商品房买卖合同》（预售），原告向被告出售碧桂园天玺16幢（102、202、302）号商品房。按合同约定，商品房总价款为5,610,000元，被告应在签订合同时支付首付款610,000元，2017年4月21日前支付1,640,000元，2017年5月21日前支付3,360,000元。自2017年4月21日起，被告拖欠楼款共计5,000,000元未交，原告曾多次要求被告支付合同约定的剩余购房款，但被告对此消极履行。现被告已严重违约，原告依据《商品房买卖合同》及《补充协议》：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”，提出的解除合同并要求被告承担违约金的诉讼请求完全符合双方签署合同的约定，同时也符合我国《合同法》的相关规定，望贵院依法支持！被告荣为张辩称，一、本案被告并未违约，原告所出售的房屋所涉及的按揭贷款是原告合作的银行，被告在同原告签订买卖合同时约定以按揭贷款的方式支付下剩房款，按揭贷款不能发放的原因不在被告，被告没有主观违约的行为和意图；二、原、被告在合同中对于付款违约和房款交付已经有了明确的约定，原告主张的15%的违约金的约定与备案合同约定的违约责任不符，且该15%的违约责任约定被告也不知情，即使被法院认定我方违约了，也仅适用备案合同的违约责任计算违约金；三、造成本案合同不能继续履行的责任和原因不在于被告，而是因为银行没有及时发放贷款，原告也没有积极向被告说明办理按揭贷款的手续和流程，因此不存在被告有违约的过错以及违约的行为；四、本案原告并没有实际损失存在，签订合同时的房价与现在的房价不是降低了而是上涨了，本案的被告在2017年3月21日签的商品房买卖合同时已支付的61万元高额资金始终在原告处占用，反而是对被告造成了损失；五、关于最高院审理商品房买卖合同第23条规定，在本案中原告解除合同，应当返还被告支付给原告的61万元房款及相应利息；六、关于违约金问题，鉴于原告没有损失，违约金计算方式过高，应当予以降低。原、被告双方围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院作如下评判：1、被告对原告持有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据二商品房买卖合同及附件和补充协议，被告对商品房买卖合同真实性不持异议，但其认为商品房买卖合同中第8条对于逾期付款责任双方有明确约定，本案按照该合同约定以累计应付款作为买受人支付违约金的基数，到2017年4月21日是164万元，即使被告存在逾期违约情形，逾期付款的责任也仅应按照164万元的2%计算相应的违约金，该合同是备案合同，效力是得到原、被告双方及国家法定部门认可的，经审核，本院对该组证据中的商品房买卖合同的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对该组证据中的补充协议，被告认为该合同签订的时间是2017年3月20日，并且该合同对于双方的约定事项是十二个附件，双方如果对于前面需要补充约定的话需要在附件11补充协议中进行载明，但双方在附件中对补充内容是空白；补充协议并非和商品房买卖合同是一体的，故对其合法性、真实性均持异议，首先是打印件，协议的首页有被告的签字，最后一页有被告的签字，补充协议的总页数是12页，原告所主张的15%的违约金条款处并没有本案被告的签名确认，该处与备案合同的违约金约定是不一致的，且据被告本人陈述补充协议是在主合同之前签的，因此补充协议是无效的，经审核，对该组证据中的补充协议的真实性，本院予以确认，但对其合法性，本院不予确认，对原告的证明目的，本院不予采信；对原告提交的证据四催款函快递单，被告虽对其三性持有异议，但原告提交的网上投递信息显示，被告已签收，经审核，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性均予以确认。经庭审举证、质证结合当事人的陈述，本院审理查明的事实如下：2017年3月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买碧桂园天玺16幢（102、202、302）号商品房。根据合同约定，出卖人出售给买受人的商品房总房款为5,610,000元整，买受人分期付款，即签订合同时支付61万元，于2017年4月21日前支付164万元，余款336万元（银行按揭款项）于2017年5月21日前支付。同时合同第八条约定了逾期付款违约责任，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。签订《商品房买卖合同》的当日，被告在原告单方提供的补充协议上签名，该补充协议关于逾期付款责任的内容为：逾期不超过90日，自合同约定的应付款期限届满至次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告未能按照约定办理按揭贷款手续。原告曾进行催告，并以催收函的形式要求被告支付合同约定的剩余购房款。至法庭审理时，被告就合同约定的剩余购房款500万元未办理按揭贷款亦未以其他形式支付予原告。现原告具状诉至本院，请求依法判如所请。本院认为，原、被告于2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案双方约定了解除合同的条件，现因被告未按期支付房款构成违约，现原告诉至本院要求解除合同，且已通知被告，符合合同约定和法律规定，故对原告的该请求，本院依法予以支持。关于双方于签订上述商品房买卖合同的当日签订的《补充协议》，案涉合同第二十八条对“补充协议”适用范围和内容做了限制性约定，具体内容为“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”即原、被告只有在“本合同未约定、约定不明”的情形下，才能订立补充协议。而案涉合同第八条对买受人“逾期付款责任”，以逾期60日为界点，分别做了明确约定，无需另行签订补充协议进行约定。且案涉补充协议为原告单方出具的格式合同，其中《补充协议（附件十一）》第四条第二款第2项变更了案涉合同第八条1．（2）项约定，在出卖人因买受人逾期付款行使合同解除权时，将违约金数额从“累计应付款2%”变更为“总房价款15%”，属明显加重买受人责任的格式条款，且原告没有采取合理的方式提请被告注意免除或者加重其责任的条款，并对该条款向买受人予以说明。且原告并未提交证据证明其该变更存在合理理由，故本院认为该补充协议中涉及的上述“逾期付款责任”的条款无效，被告抗辩应按双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中的约定履行违约责任即应当按照累计应付款的2%向原告支付违约金的抗辩理由本院予以采纳，故按合同约定，买受人即本案被告应依案涉合同第八条1．（2）项约定，按照累计应付款500万元的2%支付原告逾期付款违约金10万元，同时出卖人应退还买受人已付全部房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司与被告荣为张签订的《商品房买卖合同》（包括合同附件及补充协议），荣为张协助原告办理撤销其购买的碧桂园天玺16幢（102、202、302）号商品房买卖合同的备案手续；二、被告荣为张支付原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司违约金100,000元；三、原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司退还被告荣为张购房款610,000元；四、上述二、三项款比除后，原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告荣为张购房款510,000元；五、驳回原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费56,970元，减半收取28,485元，由原告六安碧桂园嘉禾房地产开发有限公司负担20,000元，由被告荣为张负担8,485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  徐爱军二〇一八年六月十五日书记员  王 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。