江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第2302号
原告赵腾腾，农民。
委托代理人李辉，江苏汉地律师事务所律师。
被告邵长福，个体工商户。
被告程真杰，个体工商户。
被告李言言，个体工商户。
原告赵腾腾诉被告邵长福、程真杰、李言言案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理。依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告赵腾腾的委托代理人李辉到庭参加诉讼，被告邵长福、程真杰、李言言经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告赵腾腾诉称：2011年2月12日，原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订房屋买卖合同一份，约定两被告将其所有的位于丰县盛泰御景园小区H1号楼5单元701室的房屋以50万元的价格出卖给原告。合同签订后，原告向二被告先行支付了购房款250000元。2012年1月29日该房上房后，原告即对该房屋进行了装修并居住至今。因该房产生的按揭贷款，均是原告通过被告程真杰的账户向银行偿还的。2014年12月3日，原告将涉案房屋在中国工商银行的按揭贷款全部还清，2014年12月5日，该房屋的抵押登记被注销。在此期间，由于没有办理过户手续，被告程真杰欠被告邵长福借款未还，邵长福申请法院查封了原告实际居住的涉案房屋。原告遂提出执行异议，但被法院裁定驳回。原告认为，原告已将涉案房屋全部购房款支付完毕，且一直合法占有案涉房屋至今，同时原告对该房屋未办理过户手续不存在过错，被告邵长福不应就案涉房屋申请执行。原告赵腾腾与被告程真杰、李言言于2011年2月12日签订的房屋买卖协议合法有效，故提起诉讼，要求判令停止对涉案房屋的执行，由被告邵长福负担本案的诉讼费。
原告赵腾腾为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、（2013）丰执异字第0007号民事裁定书一份、原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订的房屋买卖协议一份、房屋所有权证书一份，证明原告赵腾腾已经提出执行异议且被裁定驳回，故有权就此提起对案涉房屋的执行异议之诉。
被告邵长福、程真杰、李言言未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩与质证意见。
本院认为，上述证据客观真实，来源合法，与本院具有关联性，本院作为定案证据予以采纳。
2、被告程真杰与丰县盛泰置业有限公司签订的商品房买卖合同一份、徐州市物业维修基金交款凭证一份、销售不动产统一发票一份、2013年6月13日的借条及中国工商银行个人业务凭证各一份、2012年1月29日的收条及中国邮政储蓄银行取款凭证各一份、25000元的收条一份、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份、现金完税证明一份、御景园小区办理的通行卡、职能电表卡及缴费卡复印件各一份、丰县人民法院在对案涉房屋查封过程中对赵腾腾与程真杰所做的查封笔录一份，证明被告程真杰与李言言在购买了涉案房屋后已经出售给原告赵腾腾，原告赵腾腾支付了房款，对涉案房屋已实际占有并居住至今。
被告邵长福、程真杰、李言言未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩与质证意见。
本院认为，上述证据客观真实，来源合法，与本院具有关联性，本院作为定案证据予以采纳。
3、中国工商银行个人业务凭证三份、中国工商银行汇款凭证份一份、中国工商银行个人贷款提前归还凭证一份、个人贷款提前还款申请审批表一份、丰县房地产抵押登记注销申请表，证明原告赵腾腾和被告程真杰、李言言存在真实合法的房屋买卖行为，且原告赵腾腾已经全部支付了购房款并已偿还完毕剩余的银行按揭贷款，案涉房屋上的抵押登记亦因此而被注销。
被告邵长福、程真杰、李言言未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩与质证意见。
本院认为，此组证据与本案具有关联性，至于是否能证明原告赵腾腾的观点，本院将结合其他证据综合予以认定。
被告邵长福、程真杰、李言言未到庭应诉，亦未通过其他合法方式向法庭提供任何证据。
根据原告的陈述及提交的证据，本院经审理查明：本院在办理邵长福诉程真杰民间借贷纠纷案中，于2013年6月13日作出（2013）丰民初字第0978号民事调解书，调解内容为被告程真杰于2013年6月16日前偿还给原告邵长福借款本金400000元及利息。因义务人程真杰未按上述调解书指定的期限履行还款义务，权利人邵长福向本院申请强制执行。在执行（2013）丰民初字第0978号民事调解书时，本院发现原告赵腾腾已装潢涉案房屋并在法院查封前已实际居住使用。原告赵腾腾就此提出执行异议，本院经审查后于2013年8月28日作出（2013）丰执异字第0007号民事裁定书，裁定驳回了异议人赵腾腾的异议请求。异议人赵腾腾不服该裁定，遂向本院提出案外人执行异议之诉。
另查明：2011年2月12日，原告赵腾腾（乙方）与程真杰、李言言（甲方）签订房屋买卖协议一份，约定赵腾腾购买程真杰、李言言所有的登记在程真杰名下的位于丰县盛泰御景园H1号楼5单元701室房屋一套，房屋价款为500000元。协议约定甲方应积极配合乙方办理过户手续及证件，过户的费用由甲方承担。合同签订后，原告赵腾腾支付给程真杰房款25万元，并以程真杰的名义继续偿还涉案房屋在中国工商银行丰县支行的下余按揭贷款。2012年1月29日涉案房屋上房后，被告程真杰将房屋钥匙、房产证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等交给赵腾腾，赵腾腾实际占用、使用该房屋至今。在此期间赵腾腾一直以程真杰的户名缴纳电费、物业费等费用。2013年6月21日，赵腾腾以程真杰拒绝配合其办理房屋产权过户手续，存在转移财产的可能性为由，向本院提出财产保全申请，本院于2013年6月21日作出（2013）丰民诉保字第0295号民事裁定书，查封了登记在程真杰、李言言名下的位于丰县盛泰御景园H1号5单元701室的房屋一套。2014年12月3日，原告赵腾腾将涉案房屋按揭贷款全部还清，涉案房屋上的抵押权登记亦因此而被注销。
本案争议焦点为：1、原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订的房屋买卖合同是否有效；2、原告赵腾腾是否享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。
本院认为：《中华人民法院共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。据此，赵腾腾作为邵长福诉程真杰民间借贷纠纷一案的案外人，在邵长福申请执行登记在债务人名下的涉案房产时提出的案外人停止执行异议之诉，与据以执行的实体判决无关，故原告的起诉符合法律规定，至于该诉求能否支持，应以其对涉案房屋是否享有足以阻却强制执行的权利进行判断。
一、关于原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订的房屋买卖合同的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。“据此，合同效力应区分于物权效力，合同有效并不代表可以取得相应的物权。同理，在未取得相应物权的情况下缔结的合同，其效力亦非因此而无效。本案中，原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订房屋买卖协议时，虽然被告程真杰、李言言尚未取得涉案房屋的所有权，但并不能因此而否认双方签订的房屋买卖合同的效力。在合同缔结意思自治原则下，为鼓励市场交易，同时维持良好的市场秩序，保障诚实守信者之合法利益，如双方缔结合同时并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，就应尊重缔约双方的意思表示，认定合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，虽然涉案房屋已抵押给银行，但原告赵腾腾在转让合同签订后，一直以被告程真杰的名义向抵押权人偿还按揭贷款，并于2014年12月3日将涉案房屋全部按揭贷款提前偿还完毕，涉案房屋的抵押权亦因此而消灭。在抵押权人利益已得到充分保障的情况下，更不应否认原告赵腾腾与被告程真杰、李言言之间的房屋买卖合同的效力。因此，赵腾腾与程真杰、李言言签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
二、关于原告赵腾腾是否享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”首先，本案原告赵腾腾与被告程真杰、李言言在签订房屋买卖协议后，积极筹款，先后向被告程真杰、李言言支付购房款300000元，并以程真杰的名义向中国工商银行定期偿还按揭贷款，2014年12月3日，其一次性将涉案房屋下余的按揭贷款提前偿还完毕。至此，原告赵腾腾在本案一审辩论终结前，已将全部购房款支付完毕，涉案房屋上的抵押权亦因此而消灭。其次，根据原告提供的涉案小区的通行卡、智能电表卡、缴费卡以及本院对程真杰、赵腾腾所做的笔录可知，2012年1月29日涉案房屋上房后不久，被告程真杰、李言言便将该房屋交付给了原告赵腾腾占有使用。赵腾腾对涉案房屋进行了装修，其后便一直居住至今，并以被告程真杰的名义缴纳物业费、水电费等。据此，可认定原告实际占有案涉房屋。再次，从原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订的房屋买卖协议可知，原告赵腾腾若要顺利完成所购房屋的过户，需要该房屋的登记所有人程真杰、李言言的协助。同时，涉案房屋一方面存在按揭抵押贷款，在贷款未偿还完毕的情况下，抵押权人的利益需要得到保障，因而房屋过户非经抵押权人同意无法进行。另一方面，（2013）丰民诉保字第0295号民事裁定书已对涉案房屋进行了查封，因而无法办理过户手续。故，原告赵腾腾对涉案房屋尚未办理过户并不存在过错。故在原告赵腾腾与被告程真杰、李言言签订的房屋买卖协议有效且赵腾腾已支付了全部价款并实际占有该房屋并对未办理房屋过户手续不存在过错的情况下，原告赵腾腾享有足以排除强制执行涉案房屋的实体权利。被告邵长福、程真杰、李言言经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
不得执行丰县盛泰御景园H1号楼5单元701室房屋。
案件受理费8800元（原告已预交），由被告邵长福负担（于本判决书生效后十日内支付给原告赵腾腾）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘 科
代理审判员 李晓侠
人民陪审员 李玉武
二〇一五年二月十三日
书 记 员 胡梦仙