广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终2495号
上诉人（原审原告）：赵桂荣，女，1966年10月18日生，汉族，山东省鄄城市人，无固定职业，住广西柳州市鱼峰区，
委托诉讼代理人陈保勇，广西广正大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：柳州市乐和房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道230号之一居上东旺阁，
法定代表人荣培坚，该公司董事长。
委托诉讼代理人曾毅，广西广杰律师事务所律师。
上诉人柳州市乐和房地产有限责任公司（以下简称乐和房开公司）因与上诉人赵桂荣商品预售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第1700号民事判决，分别向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乐和房开公司的委托诉讼代理人曾毅、上诉人赵桂荣的委托诉讼代理人陈保勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵桂荣上诉请求：1、撤销(2015)鱼民一初字第1700号第二项判决，判令被上诉人履行独立水表的安装义务；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院针对争议焦点3认为：被上诉人所安装的水表是独立的水表，己履行了合同义务，这毫无事实依据和法律依据。1、《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《合同法》第41条第一项规定：”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。”按照通常理解，”独立水表”并不是纯粹地从字面上理解为相互独立的水表，而是指不仅各户之间使用独立，并且每户均能与供水公司独立结算的水表，也就是平常所称的”一户一表”。另外权威机构水务公司己向一审法院明确答复”一户一表”是指能与水务公司直接进行结算的水表。如此明确的事实，却被被上诉人和一审法官偷换概念，颠倒黑白，玩弄文字游戏。购房合同还约定安装”独立电表”，合同中也没有对用电的权利义务进行约定，按照被上诉人和一审法官的逻辑，岂不是只要在每家每户门口挂一个电表就是所谓的”独立电表”了。为何被上诉人还要费劲去供电局申请一户一表使每户能直接结算呢?难道在同一份合同中对”独立电表”与”独立水表”的”独立”两字的通常理解竟然不同?2、《合同法》第4l条第二项规定：”对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”既然双方针对格式条款”独立水表”的有不同的理解和解释，法官应按上述规定作出不利于提供格式条款一方(即被上诉人)的解释，但令人遗憾的是法官作出的竟是与法律相悖的判决。3、《广西壮族自治区城市二次供水管理办法》第十五条规定：”城市二次供水设施由建设单位委托城市自来水供水企业统一运行、护和管理。”被上诉人没有按照法律规定把二次供水设施委托供水企业统一运行、维护和管理，其中的”管理”一项就包括用户能与供水企业直接结算。综上所述，一审法院判决第二项中针对原告要求被告履行独立水表的安装义务诉请的驳回，毫无事实依据和法律依据，完全是枉法裁判。恳请贵院作出公正裁决，支持上诉人的诉请。
上诉人乐和房开公司辩称，我方已为每户业主安装了单独的或者独立水表，业主也是认可的，但认可未能与供水公司水费结算，所以不符合合同约定，事实上正如原审所认定，我方以完全履行了合同义务，具体理由不再重复。退一步讲，供水公司的意见函和笔录，很显然，业主要直接与供水公司结算水费，柳州市范围内的高层建筑供水根本不具备施行的条件，供水公司规定其不直接与业主即上诉人进行水费计量收费。也就是说，直接结算水费在客观上不能实现，即便假设”独立水表”可以有不同的理解，但无论如何对文字的理解都要合法，都要符合法规的规定以及客观实际，都要具备履行的客观条件，更为重要的是，我方履行合同的行为不仅完全符合合同约定，也是完全按照现行柳州市的规定实行，并符合相关规定。
上诉人乐和房开公司上诉请求：1、依法撤销(2015)鱼民初(一)字第1700号判决第一项，并依法改判；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。双方在《商品房买卖合同》第八条对房屋交付使用条件约定得很清楚，即”经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格”，或”经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”。也就是符合法律所规定的”经验收合格”，根本不是原审判决所认定的还要”并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明”。既然，原审判决存在对重要事实的错误认定，那所做出的判决就不可避免存在严重错误了。很明显，原审判决对此事实的错误认定，正是由于其对相关法律规定的错误理解和适用所造成的。二、原审判决适用法律错误。1、原审认定逾期交房违约金的计算截止时间为上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，即取得该验收备案表才符合合同约定的交付条件，是完全错误的。首先，《建筑法》第6l条、《城市房地产管理法》第26条等法规明确规定：”建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，这表明只要”经验收合格”即达到了交房的条件。而”经验收合格”由谁来认定呢?依据《建设工程质量管理条例》第16条第1款规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”和建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条”工程竣工验收工作，由建设单位(开发商)负责组织实施。”，这表明根据现行法规，建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准，只要作为建设单位的开发商组织施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位按照国家规范对竣工的商品房质量进行检验，经验收合格即可交付使用。也就是说，现行法律、法规，并没有规定商品房必须获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，房屋才视为”经验收合格”，才符合交房条件。所有法律、法规对交房条件的规定都是”经验收合格”，也就是通过施工、设计、监理、勘察、建设单位的”五方”验收，即取得《建设工程质量竣工验收意见书》。其次，双方在《商品房买卖合同》中也未约定商品房交付时必须具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，双方在《商品房买卖合同》第八条约定的是”经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格”，或”经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”。而且此约定不仅是双方真实的意思表示，也未违反法律、法规的强制性规定。另外，依据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条也表明，获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不是建设行政主管部门对建设工程是否合格的认定，其仅仅是一种在”经验收合格”基础上的行政备案工作。因此，上诉人于2014年9月19日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，就已完全符合法律规定和合同约定的交付使用条件。而不是原审判决所认定的”该房屋系于2014年10月29日方符合合同约定的交付条件”。至于，柳州市建设主管部门在2011年底做出规定，要求商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用，也是有条件的，即商品房是在2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的，否则，无需满足此条件。为此，在房产局合同备案系统自动生成的《商品房买卖合同》第八条的”备注”可以很清楚地予以证明。事实上，本案的商品房，上诉人取得《商品房预售许可证》的时间是在2011年10月25日(预售许可证号为：售房柳字[2011]132号)。综上所述，对于本案，只要商品房取得《建设工程质量竣工验收意见书》，就不仅符合法律规定的交付使用条件，也不符合合同约定的交付使用条件。也就是说，无论如何，原审认定逾期交房违约金的计算截止时间为上诉人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间，都是完全错误的。2、逾期交房违约金的计算截止时问，应为上诉人交付房屋的时间，即为被上诉人验收房屋并领取钥匙之日2013年8月7日。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条”对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……”及该解释的精神，被上诉人验收房屋并领取钥匙，意味着上诉人已将房屋转移给被上诉人占有，并视为房屋的交付使用。正如被上诉人起诉状所自认的，即上诉人已交房，但仅认为上诉人交房时未取得竣工验收证明而已。虽然，对于本案，上诉人在交付房屋给被上诉人时未能提供房屋已竣工验收的相关证明文件，依合同被上诉人有权拒绝接受房屋。但被上诉人验收房屋并领取钥匙的行为，表明其已放弃了约定的拒绝接受交房的权利，而且也表明其虽然认为上诉人所交付的房屋有瑕疵，但仍具备了交房条件，并以实际行为认可了上诉人的交房事实。或者说，被上诉人的收房行为，视为被上诉人同意变更交房条件。事实上，虽然涉案房屋于2014年9月19日才取得”五方”共同签署的《建设工程质量竣工验收意见书》，其实房屋早已经”五方”验收合格，并符合法律规定和合同约定的交付使用条件。更为重要的是，根据《合同法》及相关法律的规定和精神，违约金是以补偿性为原则，以惩罚性为补充的。守约方获得的利益只能与正常履行合同时应当得到的利益相一致，不能超出合同利益之外谋求利益。对于本案商品房买卖合同，被上诉人的损失，就是上诉人的违约行为给被上诉人造成的财产上的减少或者利益上的丧失，即无法按约定时间使用居住所购买房屋。很明显，既然被上诉人都已收房居住，即被上诉人已占有和使用房屋，其合同目的已得到完全实现。那收房之后，被上诉人就已根本不存在因上诉人未交房而给其造成财产上的减少或者利益上的丧失。总之，原审判决不仅事实认定错误，而且适用法律也存在严重错误。为此，上诉人特向贵院提起上诉，请依法裁判。
上诉人赵桂荣辩称，竣工验收的时间不等同于验收合格的时间，上诉人乐和房开公司主张验收日期为2014年9月19日并不是验收合格的时间。根据相关法律规定，建设工程是经过竣工验收合格后方可交付使用。而验收合格的标志就是取得房屋竣工验收备案表，因此交房时间应以取得备案表为准，一审判决是正确的。
上诉人赵桂荣向一审法院诉讼请求：1、确认《商品房买卖合同》中的以下条款无效：第八条关于出卖人可据实予以延期交房的情形第3点；第九条关于乐和房开公司逾期交房的违约责任；附件四”合同补充协议”第二条关于赵桂荣逾期付款的违约责任；2、乐和房开公司按合同附件三第二条第九款的规定履行独立水表的安装义务；3、乐和房开公司向赵桂荣支付逾期交房违约金70522.8元；4、本案诉讼费用由乐和房开公司承担。
一审法院认定事实：2012年11月17日，赵桂荣与乐和房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定赵桂荣向乐和房开公司购买位于柳州市紫云华府X栋X单元X-
X号房屋一套，建筑面积129.69平方米，房屋总价款739233元。合同第八条约定，乐和房开公司应于2013年5月31日前向赵桂荣交付符合合同约定验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐和房开公司可据实予以延期的情形，其中包括：1、遭遇不可抗力，且乐和房开公司在发生之日起60日内告知赵桂荣的；2、因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3、影响工程进度但是乐和房开公司无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐和房开公司按日向赵桂荣支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，赵桂荣可解除合同，若赵桂荣要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，乐和房开公司按日向赵桂荣支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三”装饰、设备标准”合同附件三”装饰、设备标准”第二条第9点约定：供水：每户设独立水表。合同附件四”合同补充协议”合同附件四”合同补充协议”第一条第2项第（1）点约定，赵桂荣于2012年11月6日交付的20000元定金于签订合同时转为首期款；第（2）点约定，赵桂荣于2011年11月17日前支付占全部总房款60.09%（已含定金）的首期款即444233元；第（3）点约定，余款占全部房款的39.91%即295000元，由赵桂荣在签订合同后七日内到乐和房开公司指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭规定的全部资料等，否则视同赵桂荣逾期付款，交房期限随之顺延；第二条约定，赵桂荣逾期付款30日之内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，赵桂荣按逾期应付款每日万分之三的比例向乐和房开公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，乐和房开公司有权解除合同，赵桂荣按累计应付款的3%向被告支付违约金；赵桂荣继续履行合同的，经乐和房开公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，赵桂荣按逾期应付款每日万分之三的比例向乐和房开公司支付违约金。赵桂荣于2012年11月16日向乐和房开公司支付购房款合计350233元，于2012年11月23日向乐和房开公司支付购房款94000元。2013年2月27日赵桂荣与中国建设银行柳州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，由银行发放贷款。2013年8月7日，乐和房开公司将柳州市紫云华府X栋X单元X-
X号房屋交付赵桂荣。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，柳州市紫云华府2#楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。2014年5月25日，柳州市工商行政管理局作出柳工商处字（2014）第6号《行政处罚决定书》，认定乐和房开公司就其开发的柳州市紫云华府楼盘与消费者签订的《商品房买卖合同》第九条、附件四”合同补充协议”第二条的合同条款，属于合同格式条款，该条款约定的购房者的违约责任显然高于出卖人的违约责任，违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条第（一）款、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，属合同违法行为。据此，柳州市工商行政管理局对乐和房开公司做出了罚款7000元的行政处罚。赵桂荣认为双方合同约定存在无效情形且乐和房开公司存在逾期交房等违约行为，故向该院提起诉讼，提出前述请求。本案庭审中，赵桂荣认可乐和房开公司已为其安装了独立水表，但认为其未能直接与供水公司进行独立结算则不符合合同约定的”独立水表”情形；乐和房开公司认为已履行完毕合同约定安装独立水表义务，不认可赵桂荣主张独立水表系应使赵桂荣能直接与供水公司独立结算方符合合同约定。
另查明，自2012年11月17日（合同签订之日）至2013年5月31日（合同约定交房之日），《监理工程师通知单》《施工日志》中符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数为0日。
在本案审理过程中，针对赵桂荣、乐和房开公司双方争议的”一户一表”问题，并就柳州威立雅水务有限公司于2010年8月30日作出的《关于高层建筑供水模式和计量方式的意见函》，该院于2016年3月10日向柳州威立雅水务有限公司进行调查取证，该公司在该院制作的谈话笔录中陈述：《关于高层建筑供水模式和计量方式的意见函》中所述”一户一表”系指客户与柳州威立雅水务有限公司直接进行结算，柳州市紫云华府小区业主并未与柳州威立雅水务有限公司直接进行结算，由于现尚未出台《广西壮族自治区城市二次供水管理办法（试行）》的具体实施细则，对于包括高层建筑在内的二次供水要实行一户一表直接与柳州威立雅水务有限公司尚不具备施行的条件。
一审法院认为，结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1、《商品房买卖合同》的效力问题；2、乐和房开公司是否应向赵桂荣支付逾期交房违约金？3、乐和房开公司是否已履行完毕”每户设独立水表”的合同义务？
针对争议焦点1，关于合同第九条被告逾期交房违约责任、附件四”合同补充协议”第二条赵桂荣逾期付款违约责任的效力问题，该院认为，虽然上述合同违约责任条款已被行政部门认定为违反《合同违法行为监督处理办法》第十条第（一）项、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，属于合同违法行为，乐和房开公司亦因此受到行政处罚，但这并不必然导致合同条款无效，理由如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《合同违法行为监督处理办法》的效力级别属于部门规章，虽然上述条款的违约责任计算方式违反了该部门规章的相关规定，但并不构成合同法第五十二条规定的”违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效的情形。其次，《中华人民共和国合同法》第五条规定了民事行为的公平原则，根据合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。因此，双方违约责任计算在基数与比例上的不对等虽然违反了公平原则，但依法应当属于可变更或可撤销的情形，而不属于合同无效情形。综上，赵桂荣要求确认双方违约责任的合同条款无效的诉讼请求，理由不充分，该院不予支持。
关于合同第八条第3点”乐和房开公司可据实予以延期交房的情形”的效力问题，该条款内容系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效条款。赵桂荣诉请要求确认该合同条款无效，依据不足，该院不予支持。
针对争议焦点2，由于《商品房买卖合同》明确约定乐和房开公司须向赵桂荣交付符合验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋，虽乐和房开公司于2013年8月7日向赵桂荣交付柳州市紫云华府X栋X单元X-
X号房屋，但该房屋系于2014年10月29日方符合合同约定的交付条件，乐和房开公司共逾期交房516日（自2013年6月1日至2014年10月29日），且自2012年11月17日（合同签订之日）至2013年5月31日（合同约定交房之日），符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数为0日。由于合同对赵桂荣、乐和房开公司均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。结合双方签订合同时间，依合同附件四”合同补充协议”合同附件四”合同补充协议”第一条第2项约定，赵桂荣须于2012年11月25日前依约到乐和房开公司指定的银行办理完所有按揭手续，而赵桂荣系于2013年2月27日与中国建设银行柳州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，即赵桂荣系于该日到乐和房开公司指定的银行办理完所有按揭手续，根据合同附件四”合同补充协议”合同附件四”合同补充协议”第一条第2项第（3）点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至赵桂荣实际履行完毕付款义务之日止的期间系赵桂荣逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于赵桂荣未如期履行完毕付款义务，故乐和房开公司依约享有交房期限顺延的权利。故自2012年11月25日至2013年2月27日止赵桂荣逾期付款合计95日，因此乐和房开公司违约逾期交房516日-95日=421日，依《商品房买卖合同》第九条约定，乐和房开公司应向赵桂荣支付逾期交房违约金739233元×421日×万分之一=31121.71元，对于赵桂荣诉请超过的部分，该院不予支持。
针对争议焦点3，结合本案庭审中赵桂荣、乐和房开公司的陈述及柳州威立雅水务有限公司在该院2016年3月10日谈话笔录中所作陈述，该院对乐和房开公司已为赵桂荣安装独立水表及赵桂荣并非直接与柳州威立雅水务有限公司进行供用水结算的事实予以确认。合同附件三第二条第9点仅约定每户设独立水表，即是对计量用水的设施设备进行的约定，并未对用水的权利义务进行约定，且”每户设独立水表”也无法确定供用水合同的内容，赵桂荣主张与供水公司进行直接结算，本质上属于赵桂荣欲与供水公司产生供用水的权利义务关系，但赵桂荣、乐和房开公司在《商品房买卖合同》中并未约定供用水的权利义务，仅约定了安装独立的水表，乐和房开公司亦已实际为赵桂荣安装了独立的水表，履行了合同义务，故对于赵桂荣再主张乐和房开公司履行独立水表安装义务的请求，该院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、柳州市乐和房地产开发有限公司应支付赵桂荣逾期交房违约金人民币31121.71元；二、驳回赵桂荣的其他诉讼请求。案件受理费人民币1563元（赵桂荣已预交），由赵桂荣负担873元，由柳州市乐和房地产开发有限公司负担690元。
本院二审期间，上诉人柳州市乐和房地产开发有限公司提交涉案房屋的柳州市商品房预售许可证（副本），欲证明本案涉案房屋的商品房预售许可证取得时间是2011年10月25日，根据相关法律法规及商品房买卖合同第8条的规定，只要通过五方验收取得竣工验收意见书，就符合法律和合同规定的交房条件。
上诉人赵桂荣质证认为：提交的证据超过了举证期限，该许可证已经失效，该许可证有效时间是2011年10月至2012年9月止，上诉人乐和房开公司销售商品房的时候，该许可证已经没有法律效力，该许可证不能适用本案。
本院对证据和事实的分析和认定：上诉人乐和房开公司提交的柳州市商品房预售许可证的真实性本院予以确认，对于其欲证明的交房条件问题，将结合其他证据予以认定。
综上，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本案中上诉人乐和房开公司认为交房时间应当认定为2014年9月19日的问题，虽然上诉人乐和房开公司提出的本案应当根据《建设工程质量管理条例》的规定，经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格的可交付使用的主张符合法律法规的规定，但从本案证据上看，上诉人乐和房开公司提交的争议的柳州市紫云华府2栋的《竣工验收备案表》中虽然载明竣工验收日期为2014年9月19日，但施工、勘察、设计、监理、建设单位同意该工程进行备案的时间亦在2014年9月19日之后，上诉人乐和房开公司在本案中并未提交该工程的《建设工程质量竣工验收意见书》，该工程竣工验收完毕的时间不明。因此，本院认为2014年9月19日应为竣工验收开始的时间，上诉人乐和房开公司认为交房时间应当确定为2014年9月19日没有事实依据，本院不予支持。因《竣工验收备案表》载明已收齐工程竣工验收备案文件，一审法院以《竣工验收备案表》最后备案时间即2014年10月29日确定为交房时间并无不当，本院予以确认。
关于上诉人乐和房开公司本案房屋应当以领钥匙时间确定交房时间的主张，根据查明事实，上诉人赵桂荣领钥匙时房屋尚未通过竣工验收，不符合交房条件。上诉人乐和房开公司主张以上诉人赵桂荣领钥匙时间确定为交房时间没有合同依据，如在该未通过竣工验收的违约情形下可认定为已交房则会给上诉人赵桂荣的权益造成侵害，本院对其主张不予支持。
关于赵桂荣的上诉，现赵桂荣与乐和房开公司对”一户一表”的理解产生分歧，上诉人赵桂荣履行独立水表安装义务的请求的实质是主张与供水公司直接产生供用水的权利义务关系。由于供水公司并不是赵桂荣与乐和房开公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，《商品房买卖合同》对供水公司没有约束力，因此对”一户一表”的理解上不应将是否与供水公司直接签订供用水合同纳入考量范围，在乐和房开公司为住户安装了独立水表之后应视为其履行了合同义务。因此，一审法院不支持上诉人赵桂荣的诉请并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人柳州市乐和房地产开发有限公司与上诉人赵桂荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1563元，由上诉人柳州市乐和房地产开发有限公司负担690元，由上诉人赵桂荣负担873元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 昕
审 判 员 古龙盘
审 判 员 黄智文
二〇一六年十二月八日
代书记员 黄习家