天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终1244号上诉人（原审被告）：高万旭，男，1968年9月12日出生，汉族，河南省骨科医院医生，住河南省。委托诉讼代理人：叶舟，天津众美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付文博，女，1988年1月10日出生，汉族，无职业，住天津市宝坻区。原审被告：常国娜，女，1969年3月19日出生，汉族，唐山市丰润区太平街道冀新社区工作人员，住河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：叶舟，天津众美律师事务所律师。上诉人高万旭因与被上诉人付文博、原审被告常国娜房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2016）津0115民初8376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人高万旭、原审被告常国娜共同的委托诉讼代理人叶舟、被上诉人付文博、原审被告常国娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高万旭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回付文博全部诉讼请求，诉讼费用由付文博承担。事实与理由：第一,《房屋买卖居间合同》属于无效合同。诉争房屋登记在高万旭名下，因夫妻异地工作生活，常国娜擅自出卖诉争房屋并未得到高万旭同意，符合最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，属于部分共有人擅自处分，应当无效。第二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第八条规定，尚未完成不动产交付或者不动产登记的物权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。常国娜与付文博未签订《天津市房产买卖协议》，高万旭作为物权人可以主张追回房屋。第三，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》规定一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，人民法院不予支持另一方主张追回该房屋的情形，必须具备第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。付文博并未支付全部对价且未办理产权登记手续。《房屋买卖居间合同》约定有违约条款，常国娜违约则应承担双倍返还定金的违约责任。第四，案外人王某证言系孤证，付文博在登记产权人与出卖人不一致且无产权人书面授权的情况下签订《房屋买卖居间合同》，不属于有理由相信出卖人系房屋的完全权利人的情形，不构成表见代理。付文博辩称，不同意上诉请求，同意一审判决。其主要答辩意见是：常国娜就买卖房屋曾与高万旭沟通，且诉争房屋的价格也符合市场价格。付文博认为合同有效应当继续履行，同意一审判决。原审被告常国娜述称，同意高万旭的上诉请求。其主要意见是：常国娜并非房屋所有权人，曾与高万旭商议出卖诉争房屋，但最后未得到高万旭同意。常国娜急于卖房并心存侥幸认为即便违约也有能力用个人财产返还双倍定金。付文博并没有看到房本，也没有看到高万旭本人，付文博也应该承担责任。王某作为中介工作人员出庭作证的证言是孤证，常国娜不认可。付文博向一审法院起诉请求：1.确认付文博与常国娜签订的《房屋买卖居间合同》有效；2.高万旭、常国娜履行《房屋买卖居间合同》，接受剩余房款37万元，配合付文博办理宝坻区平安家园小区汇祥阁5-1-603室房屋交易、过户手续；3.诉讼费由高万旭、常国娜负担。一审庭审中，付文博变更诉讼请求为：1.确认付文博与常国娜签订的《房屋买卖居间合同》有效；2.常国娜、高万旭履行《房屋买卖居间合同》，接受剩余房款37万元，配合付文博办理宝坻区平安家园小区汇祥阁5-1-603室房屋交易、过户手续，交付房屋；3.诉讼费由常国娜、高万旭负担。一审法院认定事实：2016年9月6日，付文博、常国娜在天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司居间介绍下签订了《房屋买卖居间合同》，约定：付文博购买常国娜、高万旭所有的天津市××区××家园××室（该房屋登记在高万旭名下），房款39万元。付文博于2016年9月6日交付常国娜定金2万元，剩余房款付文博将首付款打入天津市正孚房地产经纪中心，进行资金监管，余款办理贷款。第八条约定：卖方承诺该房屋无财产纠纷，并配合买方办理该房屋过户及贷款等一切手续。合同还对其他权利、义务进行了约定。合同订立后，付文博向常国娜支付了定金2万元。在案件一审审理过程中，付文博已将剩余房款37万元交付至一审法院。天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司负责双方房屋买卖的员工王某出庭证明：在付文博与常国娜订立合同的时候，常国娜给高万旭打电话了，高万旭同意卖后才订的合同。常国娜与付文博订立房屋买卖合同后，常国娜对其讲房屋不卖了，理由是房屋升值了，要求加价。付文博对证人证言无异议，高万旭、常国娜对证人证言予以否认。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，高万旭以涉案房屋登记在自己名下，其不知道常国娜卖房为由主张合同无效，一审法院认为买卖房屋是公民日常生活中的大事，高万旭和常国娜系夫妻关系，作为夫妻关系的一方即高万旭讲不清楚常国娜出售房屋不符合常理，在订立房屋买卖居间合同时付文博也有理由相信作为夫妻一方的常国娜系征得了高万旭的同意。且付文博提供证人天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司负责双方房屋买卖的员工王某出庭证明，在付文博与常国娜订立合同的时候，常国娜给高万旭打电话了，高万旭同意卖后才订的合同，故一审法院对高万旭不清楚且不同意卖房，合同无效的抗辩意见不予采信。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，付文博与常国娜经协商一致于2016年9月6日签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，故一审法院认定该合同合法、有效。一审庭审中，付文博提供天津市众盈鑫创房地产经纪有限公司负责双方房屋买卖的员工王某出庭证明，双方订立房屋买卖合同后常国娜不再出售房屋的原因是因为房屋升值，高万旭、常国娜以房屋升值为由拒绝履行合同属于违约，应承担此纠纷产生的全部责任。现付文博要求继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、原告付文博与被告常国娜、高万旭继续履行原告付文博与被告常国娜于2016年9月6日签订的《房屋买卖居间合同》；二、原告付文博于本判决生效后三日内给付被告常国娜、高万旭房款37万；三、被告常国娜、高万旭于原告付文博给付被告房款37万元后十日内配合原告付文博办理天津市宝坻区平安家园汇祥阁5-1-603房屋产权转移登记手续，并于产权转移登记后三日内将该房屋交付原告付文博。案件受理费6850元，已减半收取计3425元、保全费2470元，合计5895元（原告已预交），由被告常国娜、高万旭负担，于本判决生效后三日内交纳。”二审中，当事人没有提交新证据。付文博申请证人王某出庭作证，证言内容与一审相比没有变化。高万旭、常国娜对其证言不认可，付文博认可证人证言。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，高万旭以常国娜并非诉争房屋所有权人故无权处分为由主张《房屋买卖居间合同》无效，于法无据，本院不予支持。《房屋买卖居间合同》第八条约定，常国娜承诺该房屋无财产纠纷并配合办理该房屋过户及贷款等一切手续，且诉争房屋属于夫妻共同财产，售房行为发生在夫妻关系存续期间，常国娜提供了诉争房屋的购房合同。付文博将房屋余款交至一审法院，合同具备履行条件，一审法院据情判决并无不当。经查，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形，故对高万旭关于发回重审的上诉请求，本院亦不支持。综上，高万旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人高万旭负担。本判决为终审判决。审 判 长  张秀云代理审判员  王晓乐代理审判员  张玉洁二〇一七年四月十八日书 记 员  王思睿附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……