云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2331民初1827号
原告：楚雄某某投资有限公司。
统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxx
法定代表人：段某某，系该公司经理。（未到庭）
住所：禄丰县。
委托诉讼代理人：张某某，云南迪恒律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告：李某某，女，1985年10月9日生，汉族，云南省禄丰县人。
原告楚雄某某投资有限公司与被告李某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告楚雄某某投资有限公司的委托诉讼代理人张进松、被告李某某到庭参加诉讼。在审理过程中，因本案与本院早已受理的（2016）云2331民初1695号案件系同一法律事实的两个案件，本案的处理须参照（2016）云2331民初1695号案件的处理结果，故本案本院于2016年11月18日裁定中止审理，后于2017年5月17日恢复了审理。本案现已审理终结。
原告楚雄某某投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行《商品房购销合同》补充协议，判令被告向原告支付：（1）、配套设施费6680元（其中安防可视对讲180元、太阳能热水器2600元、电信宽带和IP电视400元、管道天然气3500元），（2）、物管费及垃圾清运费1999.85元（从2015年4月1日计算至2016年10月1日），（3）代办证税费6558.37元；2、请求判令被告承担逾期接房违约金20807.56元（从2015年4月1日计算至2016年10月1日，以房款总价189155.23元的0.02%计算，逾期548天）；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年1月8日，原告与被告经自愿协商，签订了合同编号为龙湖销字0138号《商品房购销合同》及《补充协议》。合同及协议订立后，原告在合同约定交房时间后一个月，2015年1月26日通过媒体向所有购房户发出公告，通知在2015年1月31日至2月7日接房。由于被告没有在上述时间来，原告又通过电话通知被告在2015年4月1日前来接房，但被告却未能来办理接房手续。根据原告与被订立的合同和协议约定，被告拒不接房行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107、109、112、114之规定，请求法院依法支持原告的诉讼主张。
被告李某某辩称：1、原告起诉要求被告履行《商品房购销合同》补充协议，支付6680元的配套设施费不符合双方当事人的约定，违反我国《合同法》的相关规定。被告于2014年1月8日和原告购买商品房，并针对其相关的配套设施签订了《商品房购销合同》补充协议，平等、自愿的约定了双方的权利义务。根据该补充协议白纸黑字的约定，可以明确当事人双方针对配套设施的约定仅仅为被告需缴纳的是中国电信宽带网、IP电视、电话开户费400元及管道天然气3500元两项，共计3900元，被告同意向原告支付该两笔配套设施费。如有变更，应经双方协商同意，否则应按该补充协议履行，所以现在原告要求被告支付6680元的配套设施费依法不应得到支持。2、原告要求被告支付2015年4月1日至2016年10月1日期间的物管费及垃圾清运费1999.85元于法无据，应驳回该诉求。首先，该争议属于物业管理合同纠纷，物管费和垃圾清运费是由物业管理公司收取，和房地产开发公司无关，即与原告无关。而本案系商品房买卖纠纷，不属于同一法律关系，所以依法应驳回原告该诉求。其次，原告至今未在小区生活居住，所以何来物业管理费和垃圾清运费，所以依法也应驳回原告该诉求。3、原告要求被告支付逾期接房违约金20807.56元依法不应得到支持，反而应该由原告支付被告逾期交房违约金。首先，根据我国相关法律规定，房地产开发商向购房者交房时必须向购房者出具“三书一证一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证及竣工验收备案表。而根据原告提供的证据材料可以证实，原告向被告所销售的房地产项目于2015年7月28日才完成竣工验收的初验，而分期综合验收于2016年8月27日才验收合格，所以原告在竣工验收合格之前通知被告接房无法律效力，即不具备交房条件，而在具备交房条件时又至今都未通知被告接房。并且在竣工验收以前，即原告诉称2015年4月1日前也未通知或未按双方约定的通知方式通知被告接房，所以根据双方签订的《商品房购销合同》，违约的是原告而非被告。其次，根据我国《合同法》及《民法通则》的相关规定及立法精神，违约金的约定主要是约束合同双方按诚信原则履行各自的权利义务，惩罚故意违约并给守约一方造成经济损失的行为，具有惩罚性和弥补性。本案中，被告并未违约，是原告的原因导致不能按约定交接房屋，并且交接房屋延迟与否，不会给原告造成任何经济损失，反而被告因未能及时接房而需要租房居住，造成了经济损失，所以被告不应承担任何违约责任（即支付违约金），反而应由原告承担相应的违约责任，向被告支付违约金。综上所述，原告的诉讼请求中，除被告同意向原告支付3900元配套设施费外，其余费用及所谓的违约金均于法无据，不应由被告承担支付，望法庭查明本案法律事实，作出公平公正的判决，驳回原告的相关诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证明材料，本院组织当事人进行了证明材料的交换和质证。对当事人双方无异议的证明材料，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的事实的质证和认定如下，原告向本院提交了1、2015年1月26日新媒时代、2015年4月9日纸质公告、电话催告录音各一份，欲证明原告2015年4月份前已实际告知被告接房的事实。2、交房资料（客户接房时间表、部分已接房客户的交费单据、2015年1月6日原告出具的住宅使用说明书和住宅质量保证书）和房屋验收资料【工程竣工验收证明书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、楚雄州建设工程竣工规划验收单、建设工程规划（分期）验收合格通知书、楚雄州人防工程竣工验收质量评定表】各一份，欲证明原告已具备交房条件的事实。3、建设工程竣工验收备案表和禄城丰景一期工程竣工预验收会会议纪要各一份，欲证明2015年1月26日所承建的房屋经相关部门审验合格，已符合国家规定的质量标准及条件。经质证，被告对原告提交的证明材料1不予认可，认为自己没有看见和收到公告，自己是在外地，报纸只是在禄丰范围内公告，且按照合同约定应当是在楚雄州范围内公告；催告电话自己没有接到过，且电话录音上拨打的电话号码去年就没有在用，该号码也没有留在合同上。对证明材料2不予认可，认为上面记载的时间已经显示原告违约，已过合同约定的交房时间，且2014年12月31日自己去看房屋时，水电都不通、绿化等基础设施都没有建好。对证明材料3认可的，但是认为不能证实原告的主张，竣工验收要以国家建设局的竣工验收时间为准，最终竣工验收的时间应是2015年7月28日。本院认为，对原告提交的证明材料2015年1月26日新媒时代，结合禄城丰景一期其他购房客户接房的资料来看，可以推定原告进行过公告，对其真实性，本院予以采信；但该公告方式与双方合同约定的“在《楚雄日报》上公告交房”不相符，同时也无证据证明原告已经看到公告，其合法性也无法确认，故对原告欲证明的主张，本院不予采信。对2015年4月9日纸质公告，无法确认其真实性和合法性，本院不予采信。对电话催告录音，因无法确认通话人双方的身份、通话录音的时间、通话录音内容的完整性和通话录音的合法性等，加之原告又未能提交其他证据加以佐证，故本院不予采信。对于该通话录音，虽然原告在庭审中口头申请了对该录音是否是被告与原告单位工作人员的对话进行鉴定，但是基于视听资料的特殊性和证明效力，且该录音又是一份孤证，结合本案的实际情况，故本院未同意原告方的鉴定申请。对交房资料中客户接房时间表和部分已接房客户的交费单据，因两份证据间能相互印证，对其真实性，本院予以采信；对2015年1月6日原告出具的住宅使用说明书和住宅质量保证书，因系原告单方出具，无法确认其真实性和合法性，本院不予采信。对房屋验收资料中的工程竣工验收证明书和单位（子单位）工程质量竣工验收记录，因盖有相关部门的印章，对其真实性，本院予以采信，能证明禄城丰景一期工程于2013年10月20日开工，于2015年7月28日通过竣工验收的事实。对楚雄州建设工程竣工规划验收单，因盖有相关部门的印章和经办人员的签名，对其真实性，本院予以采信，能证明禄城丰景一期工程于2015年7月28日竣工验收符合分期验收指标的事实。对建设工程规划（分期）验收合格通知书，对其真实性，本院予以采信，能证明禄城丰景一期工程因符合建设工程规划许可批准的建设内容和项目实施的规划批准指标，禄丰县住房和城乡建设局于2015年8月27日下达了建设工程规划（分期）验收合格通知书的事实。对楚雄州人防工程竣工验收质量评定表，因无法确认验收对象，本院不予采信。对工程竣工验收备案表，被告无异议，本院予以采信，能证明禄城丰景一期工程于2015年7月28日通过竣工验收，后于2015年9月24日进行竣工验收备案的事实。对禄城丰景一期工程竣工预验收会会议纪要，因盖有相关部门的印章，对其真实性，本院予以采信，但不能证明原告的主张，只能说明2015年1月26日召开过禄城丰景一期工程竣工预验收会，但不能说明工程已最终通过验收的事实。
本院经审理认定事实如下：
2014年1月8日，被告李某某作为买受人，原告楚雄某某投资有限公司作为出卖人签订了《商品房购销合同》（含补充协议），合同编号为龙湖销字第0138号，合同约定：被告向原告购买禄城丰景一期5幢1单元第2层2-2号商品房，该商品房套内建筑面积为65.77平方米，每平方米单价为2886.54元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为189848元；被告于2014年1月8日前首付57848元，余款132000元以银行按揭贷款方式支付；原告于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给被告；原告未按照合同约定的时间交房，自本合同约定的交房期满后次日至实际交房之日止60日内原告按每天30元支付被告违约金，逾期60日后按被告已付款的0.02%乘以逾期天数向被告支付违约金；该商品房经建设单位组织验收合格后，原告应以媒体公告形式通知被告办理交接手续，交接时，原告应当向被告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于被告原因未能按期交接的，逾期120天内，被告按总房款的0.02%每天支付原告违约金，逾期120天后，原告有权解除合同；被告按照有关规定的相关部门交纳完全部税费及手续费，并提供全部办证所需资料后，原告方配合被告方办理产权登记，在180个工作日内将办理房屋权属登记资料报送产权登记机关；合同商品房价款不包含配套设施的费用，被告除支付所购商品房价款外，在交接入住前须交纳配套设施费及代收的税费如下：高层住宅配套设施费每户合计3900元[包括中国电信宽带网、IP电视、电话开户费400元（代收）和管道天然气3500元（代收）]、代收办证税费用合计11584.16元（包括契税5695.44元、代收房屋公共维修基金4930.24元、印花税94.92元、产权登记费238.56元、《房屋产权证》工本费80元、《国有土地使用权证》工本费45元、其他费用500元），上述配套设施费及代收的税费合计人民币15484.16元（此合计税费均为预缴数，结算时多退少补）；原告在《楚雄日报》上公告交房，被告应在公告的交房期内与原告办理房屋交接，公告交房期满后被告不办理交房手续的，视为被告已验收合格，房屋毁损风险由被告承担。合同还约定了其他内容。
合同签订当日，被告向原告支付了购房首付款57848元，余款以银行按揭贷款方式进行支付。原告未在合同约定的2014年12月31日前交房。2016年1月26日下午，在云南智邦土木建设项目管理有限公司工程监理机构总监的主持下，召开了原告公司禄城丰景一期工程竣工预验收会。同日，《新媒时代》刊登了原告的交房公告，公告说明楚雄某某投资有限公司禄城丰景一期项目已具备合同约定的交房条件，首批客户于2015年1月31日开始办理交房相关手续，此次交房为集中交房，交房时间为2015年1月31日至2015年2月7日。公告发出后，大部分购房客户在公告的交房时间内办理接房手续，并交纳了相关的费用。2015年7月28日，禄城丰景一期工程通过了竣工验收。2015年8月27日，禄丰县住房和城乡建设局下达了（2015）禄规竣通字第23号建设工程规划（分期）验收合格通知书。2015年9月24日，禄城丰景一期工程进行了竣工验收备案。2016年6月26日，被告交纳了住宅专项维修基金5551.7元，其余配套设施费及代收的税费未予交纳。后在双方交、接房过程中，原告要求被告交纳相关费用及支付逾期接房违约金后才向其交付房屋，而被告又不同意支付违约金，故双方一直未办理交接房手续。后被告诉至本院，要求原告按照商品房购销合同的约定交付房屋，本院于2016年9月23日立案受理后，经审理，于2016年12月2日作出了（2016）云2331民初1695号民事判决书，判决由原告将被告所购禄城丰景一期5幢1单元第2层2-2号商品房按合同约定交付给被告。后原告不服该判决提出上诉，经审理，云南省楚雄彝族自治州中级人民法院作出了（2017）云23民终105号民事判决书，判决维持原判。在本院受理了（2016）云2331民初1695号案件后，原告又起诉至本院，故引起了本案的纠纷。
本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》（含补充协议），是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方均应当按约定履行各自的义务。本院作出的（2016）云2331民初1695号民事判决书和云南省楚雄彝族自治州中级人民法院作出的（2017）云23民终105号民事判决书已判决由原告将被告所购禄城丰景一期5幢1单元第2层2-2号商品房按合同约定交付给被告，故被告也应该按照补充协议中约定的缴费项目履行相应的缴费义务。在本案审理过程中，被告表示愿意缴纳合同约定的配套设施费（电信宽带和IP电视400元、管道天然气3500元）及税费，但对于被告提出的合同没有约定的其他费用（太阳能热水器2600元、安防可视对讲180元）不予承担。故对原告要求被告缴纳的电信宽带和IP电视400元、管道天然气3500元、代办证税费6558.37元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告缴纳太阳能热水器2600元、安防可视对讲180元的诉讼请求，因原、被告签订的补充协议中对该费用并未进行过约定，若要变更合同内容，需与被告协商一致，而不能擅自变更合同内容，故对该诉请，本院不予支持。对原告要求被告缴纳物管费及垃圾清运费1999.85元的诉讼请求，因本案系买卖合同纠纷，此诉请与本案不属于同一法律关系，且原、被告签订的买卖合同中对此也未进行过约定，同时被告也不同意支付该费用给原告，故对该诉请，本院不予支持。
对原告要求被告承担逾期接房违约金20807.56元的诉讼请求，根据原、被告签订的买卖合同约定及相关的法律规定，原告应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给被告；商品房经建设单位组织验收合格后，原告应当以媒体公告形式通知被告办理交接手续。同时法律规定，未经竣工验收或者验收不合格的商品房，不得交付使用。认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案表，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件，购房人有权拒绝接受，不构成违约。在商品房符合交房条件后，出卖人应当再次履行交房通知义务。本案中，根据原告提交的证据，说明原告楚雄某某投资有限公司禄城丰景一期项目于2015年7月28日通过竣工验收，于2015年9月24日进行了竣工验收备案。故禄城丰景一期工程在进行竣工验收备案后才具备交房的法定条件。原告2015年1月26日通过《新媒时代》公告交房，以及原告陈述的已于2015年4月9日在小区张贴纸质公告及电话通知了被告，无论上述行为是否成立，均因上述行为实施时，尚不具备交房的法定条件而致使其主张不能成立，且依据合同法的相关规定，在商品房符合交房条件后，出卖人应当再次履行交房通知义务，原告无证据证明其已在具备交房条件后再次通知了被告，故，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零九条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、由被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告楚雄某某投资有限公司缴纳合同约定的配套设施费3900元（电信宽带和IP电视400元、管道天然气3500元）和代办证税费6558.37元。
二、驳回原告楚雄某某投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取339元，由被告李某某负担，因原告已预交，现由被告在履行上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：楚雄彝族自治州中级人民法院、开户行：中国农业银行楚雄开发区支行、账号：24101501040000593），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 巴丽萍
二〇一七年六月二十九日
书记员 杨 香