浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬慈民初字第29号
原告：茅建苗，男，1958年12月8日出生，汉族，农民，住所余姚市。
委托代理人：戚建芬、郑学锋，余姚市江南法律服务所法律工作者。
被告：许国林，男，1947年10月25日出生，汉族，企业经营者，住所慈溪市。
第三人：熊建正，男，1971年6月2日出生，汉族，余姚市新新饮料商店业主，住所余姚市。
委托代理人：黄纪锋，浙江姚城律师事务所律师。
原告茅建苗为与被告许国林、第三人熊建正债权人撤销权纠纷一案，于2009年12月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭。因原告申请，本院于2009年12月31日裁定查封了涉讼房地产。第三人于2010年1月4日提出管辖权异议，认为本案系不动产纠纷，涉讼房产在余姚市人民法院辖区，应由余姚市人民法院管辖。本院于2010年1月12日告知第三人无权对本案管辖权提出异议。2010年1月14日，第三人又以同样理由认为本案应移送至余姚市人民法院管辖。2010年1月18日，本院认为本案系撤销权纠纷，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十三条的规定，由被告住所地人民法院管辖，且第三人无独立请求权，故告知第三人无权对本案管辖权提出异议。因原告申请，本院于2010年1月26日对涉讼房地产作出司法鉴定决定。宁波市甬海房地产估价有限公司受本院委托，于2010年3月17日作出房地产估价报告。2010年4月6日，本院公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人、第三人及其委托代理人到庭参加诉讼；第三人中途退庭；被告因（2009）浙甬刑一初字第157号一案于2009年9月29日被宁波市中级人民法院取保候审，后被依法保外就医，故未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告起诉称：被告向原告等多个债权人借款达600余万元，其中被告于2007年5月1日向原告借款10万元，约定借期半年，但被告一直未予清偿。原告获知被告将其所有的位于余姚市低塘街道镇北路计建筑面积960.40平方米的房产，于2009年11月19日以每平方米2915元的低价恶意转让给第三人，且转让时未经被告妻子刘丽华签名或盖章，严重损害了原告等众多债权人的利益。请求判令撤销被告与第三人之间的房地产转让行为；由被告承担代理费3500元以及本案诉讼费。
原告为证明其主张成立，举证如下：
1.内部存款凭证一份，拟证明被告于2007年5月1日向原告借款10万元；
2.房屋买卖协议、房屋登记信息查询结果、契证存根各一份，拟证明被告于2009年11月19日将涉讼房地产转让给第三人，计建筑面积960.40平方米、价款280万元，属于低价转让；
3.余姚市江南法律服务所于2009年12月25日出具的发票一份，拟证明原告已支付代理费3500元；
4.慈溪市公安局于2008年10月20日致余姚市房地产管理中心的函一份，拟证明涉讼房屋曾被慈溪市公安局函告限制转让；
5.宁波市中级人民法院（2009）浙甬刑一初字第157号刑事判决书一份，拟证明被告募集资金650余万元，其中向原告募集资金45万元（包括本案的10万元款项）。
被告未提出答辩。
第三人答辩称：原、被告之间是否存在债权债务关系，第三人不知情。第三人与被告之间签订了房屋买卖协议后，支付了合理的价格，并依法办理了产权过户手续。转让前涉讼房屋属于抵押物，抵押给中国农业银行慈溪市支行，第三人在与抵押权人协商后再购买。被告和第三人之间的房屋买卖关系合法，请求判令驳回原告的诉讼请求。
第三人为证明其主张成立，举证如下：
1.中国农业银行慈溪市支行与被告及被告女儿许润慧于2008年9月30日签订的协议书一份，拟证明中国农业银行慈溪市支行与被告等约定对涉讼房屋进行处置；
2.余姚天衡房地产估价事务所有限公司、余姚市金土地地价评估事务所有限公司于2009年11月12日联合出具的评估文件一份，拟证明涉讼房屋经评估价格为2783115元；
3.房屋所有权证余房权证低塘街道字第××号、国有土地使用证余国用（2004）字第009988号、他项权证余房低塘街道他字第C0803063号各一本，拟证明产权证登记人为许国林，抵押权证与协议书相印证；
4.中国农业银行慈溪周巷支行出具的证明、慈溪市公安局经侦大队出具的函各一份，拟证明第三人将房屋价款支付给中国农业银行慈溪周巷支行后，被慈溪市公安局经侦大队冻结；
5.还款凭证八份、缴款书一份、完税证二份、发票二份，拟证明第三人于2009年11月17日支付房屋价款280万元、缴纳税费575651.42元。
本院为查明案件事实，调取证据如下：
1.因原告申请，宁波市甬海房地产估价有限公司受本院委托，于2010年3月17日对涉讼房地产作出估价结论为：2009年11月19日的公开市场价为372.1万元，折合单价为每平方米3874元；
2.宁波市中级人民法院于2009年12月17日作出的（2009）浙甬刑一初字第157号刑事判决书、浙江省高级人民法院于2010年3月22日作出的（2010）浙刑二终字第16号刑事裁定书各一份，认定被告及其妻子刘丽华于2004年12月至2008年7月，由被告出面先后向原告等10人募集资金655万元，造成原告等被害人经济损失572.0856万元；其中从原告处募集资金45万元（包括被告于2007年5月1日向原告的“借款”10万元），已归还本息7.225万元，其余37.775万元未还；认定被告儿子许高翔于2007年8月至2008年9月，先后向陈坚波等23人实际骗得集资款2062.04万元；认定被告妻子、儿子于1998年8月至2006年6月，先后向陈德绥等30余人募集资金428万元，造成被害人实际损失194.8557万元；认定被告妻子于2006年7月至2008年9月，先后向施银儿等50余人募集资金1375万元，造成被害人实际损失1205.019万元；认定被告儿子许高翔犯集资诈骗罪、合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪，判处无期徒刑；认定被告妻子刘丽华犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑十四年；认定被告犯非法吸收公众存款罪，判处被告有期徒刑四年，继续追缴犯罪所得等；
3.（2008）慈民二初字第3388号卷宗民事起诉状一份，内容为：2008年3月26日，因被告女儿许润慧购房所需，向中国农业银行慈溪市支行借款260万元（借款期限2008年3月27日至2009年3月26日），被告将属其所有的坐落于余姚市低塘街道镇北路计建筑面积960.40平方米、土地使用面积1004.84平方米、房屋所有权证余房权证低塘街道字第××号、国有土地使用证号余国用（2004）字第009988号项下的房地产，设定权利价值为480万元，为其女儿向中国农业银行慈溪市支行借款提供抵押担保。
经质证，第三人对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性认为无法确认；对证据2认为能证明涉讼房屋买卖合法，不能证明恶意或者低价转让；对证据3认为不是律师代理费；对证据4认为不具有限制过户的法律效力；对证据5无异议。
原告对第三人提交的证据质证意见如下：对证据1认为被告设定抵押权属于恶意；对证据2认为缺乏客观真实性；对证据3、4、5均无异议。
原告对本院调取的证据1认为涉讼房屋评估价格372.1万元，虽然接近于被告设定的抵押权利价值480万元，但低于实际市场价格。对证据2、3均无异议。
第三人对本院调取的证据均无异议。
本院认证分析如下：被告未到庭参加本案诉讼，视为放弃质证权利。综合审查上述证据，结合原告与第三人的陈述以及质证意见，对本院调取的证据1，系经原告申请，由本院通过司法鉴定程序作出的房地产评估报告，程序合法，对此第三人无异议；原告虽对评估结论有异议，但未提出重新鉴定的申请，故应确认该证据有效和具有证明力。对本院调取的证据2、3，原告及第三人均无异议，且证据2属于生效法律文书，故均予确认有效和具有证明力。对原告提交的证据1中的款项，包含在本院调取的证据2中的募集资金款，应予确认有效和具有证明力。对原告提交的证据3，虽不属于律师代理费，但确属于原告为本案诉讼而支付的代理费，可参照律师代理费处理。对第三人提交的证据2的评估价格低于本院调取的证据1的评估价格，故不予确认具有证据的效力。对原告及第三人提交的其余证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，且与上述确认的证据能相互印证，均予确认有效和具有证明力。
综上，根据确认的证据，结合原告及第三人的陈述、质证意见，本院认定本案事实如下：
被告及其妻子刘丽华于2004年12月至2008年7月，由被告出面先后向原告等10人募集资金655万元，造成原告等被害人经济损失572.0856万元；其中从原告处募集资金45万元（包括被告于2007年5月1日向原告的“借款”10万元），已归还本息7.225万元，其余37.775万元未还。被告儿子许高翔于2007年8月至2008年9月，先后向陈坚波等23人实际骗得集资款2062.04万元。被告妻子、儿子于1998年8月至2006年6月，先后向陈德绥等30余人募集资金428万元，造成被害人实际经济损失194.8557万元。被告妻子于2006年7月至2008年9月，先后向施银儿等50余人募集资金1375万元，造成被害人实际经济损失1205.019万元。为此，宁波市中级人民法院于2009年12月17日作出（2009）浙甬刑一初字第157号刑事判决书，认定被告犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年；认定被告妻子刘丽华犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑十四年；认定被告儿子许高翔犯集资诈骗罪、合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪，判处无期徒刑，继续追缴犯罪所得等。因被告及其儿子许高翔不服判决、提起上诉，浙江省高级人民法院于2010年3月22日作出（2010）浙刑二终字第16号刑事裁定书，终审裁定：驳回上诉、维持原判。
另查明，2008年3月26日，因被告女儿许润慧个人购房所需，向中国农业银行慈溪市支行（以下简称慈溪农行）借款260万元（借款期限2008年3月27日至2009年3月26日），被告将属其所有的坐落于余姚市低塘街道镇北路计建筑面积960.40平方米、土地使用面积1004.84平方米、房屋所有权证余房权证低塘街道字第××号、国有土地使用证号余国用（2004）字第009988号项下的房地产，为其女儿向慈溪农行借款提供抵押担保，以权利价值480万元抵押给慈溪农行，并办理了余房低塘街道他字第C0803063号他项权证。2008年9月30日，许润慧、慈溪农行和被告以借款人经济状况发生重大变化、无力支付利息和返还借款为由签订协议书，约定借款提前到期，对借款260万元以及约定利息，在依法处置被告提供的抵押物后，所得价款优先由慈溪农行受偿。2008年10月20日，慈溪市公安局函告余姚市房地产管理中心，要求对上述抵押房产予以限制过户。2009年11月11日，被告与第三人签订房屋买卖协议，约定由被告将上述抵押房地产以280万元的价格转让给第三人。受被告委托，余姚天衡房地产估价事务所有限公司、余姚市金土地地价评估事务所有限公司于2009年11月12日，对上述抵押房地产联合作出评估，结论为：房屋及附属设施、装修价格为680800元、土地使用权价格2102315元共计2783115元。2009年11月17日，第三人以不同途径支付给慈溪农行280万元，用于支付被告女儿欠慈溪农行的借款本息。2009年11月19日，第三人缴纳了契税等税费共计575651.42元，并办理了房屋所有权证。2009年12月25日，慈溪市公安局函告慈溪农行周巷支行，将第三人以被告女儿名义归还的借款260万元及利息273434元等予以冻结。因原告申请，宁波市甬海房地产估价有限公司受本院委托，于2010年3月17日作出评估报告，评估结论为：上述抵押房地产在2009年11月19日的公开市场价为372.1万元。
本院认为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。债权人行使撤销权所支付的律师代理费、旅差费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。对于“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价指导部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。虽然被告和第三人对涉讼房地产的转让价为280万元，超过司法评估的公开市场价的70%（评估价372.1万元的70%为260.47万元），但是被告和第三人均知悉被告与慈溪农行于2008年3月26日设定涉讼房地产抵押时的权利价值为480万元，且均应认知转让当时房地产市场已明显升温，故综合考虑该转让价格属于明显不合理的低价。而且该转让价格已造成被告对债务的支付不能，侵害了债权人的利益，原告等10个债权人在被告处的债权尚有572.0856万元，而其他90余个债权人在被告妻子、儿子处的债权尚有3000余万元。为稳定债权人的情绪、保障债权得以最大限度的实现，取得较好的社会效果，应当撤销被告转让涉讼房地产的全部行为。受被告委托，余姚天衡房地产估价事务所有限公司、余姚市金土地地价评估事务所有限公司于2009年11月12日对涉讼房地产联合作出的评估价格为2783115元。第三人按该评估价格为基准而支付涉讼房地产的对价，并无过错。因此，原告行使撤销权所支付的必要费用，由被告负担。原告已支付的代理费，可以参照律师代理费处理，由被告负担。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、对被告许国林于2009年11月11日，将坐落于余姚市低塘街道镇北路计建筑面积960.40平方米、土地使用面积1004.84平方米、房屋所有权证余房权证低塘街道字第××号、国有土地使用证号余国用（2004）字第009988号项下的房地产，以房屋买卖协议之名转让给第三人熊建正的行为，予以撤销；
二、被告许国林于本判决生效后七日内支付代理费3500元给原告茅建苗。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元、鉴定费8000元合计8100元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费100元；如银行汇款，收款人宁波市财政局预算外资金，帐号81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王黎明
审 判 员 许柏森
审 判 员 黄科军
二〇一〇年五月二十一日
代书记员 戚海燕
附一：本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》
第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、旅差费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十九条第一款对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价指导部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
第二款转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定(试行)》
第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
(1)申请或移送执行的法律文书已经生效；
(2)申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
(3)申请执行人在法定期限内提出申请；
(4)申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
(5)义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
(6)属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。