辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终4609号
上诉人(原审原告)：大连长麒国际商贸发展有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号309号。
法定代表人：杨桂娟，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：朱晓晨，辽宁昭明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司第一中心支行，住所地大连市中山区港湾广场1号。
负责人：夏立国，该行行长。
委托诉讼代理人：刘相森、王岳峰，辽宁恒信律师事务所律师。
原审第三人：大连西岗建设投资有限公司，住所地大连市西岗区长江路539号1607室。
法定代表人：阎崇飞，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：刘甲明、郭静，辽宁仕鹏律师事务所律师。
上诉人大连长麒国际商贸发展有限公司（以下简称”长麒国际公司”）、大连银行股份有限公司第一中心支行（以下简称”大连银行”）因与原审第三人大连西岗建设投资有限公司（以下简称”西岗建投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
长麒国际公司上诉请求：变更一审判决第二项违约金按照日千分之一计算，应增加违约金100万元。事实和理由：大连银行应按其与长麒国际公司的合同约定，即未按时缴纳租金的，每逾期一日，应承担应付款项千分之一的违约金标准支付违约金。长麒国际公司与大连银行之间除存在案涉房屋的相关租赁合同，还存在贷款合同，其中长麒国际公司是借款人，大连银行是贷款人。双方就案涉房屋之违约金标准达成一致的前提是若大连银行不按时支付租金，则大连银行一同承担长麒国际公司届时无法按时还贷所产生的逾期利息，而大连银行的承担方式，则是通过向长麒国际公司承担违约金的方式实现，故双方关于违约金的标准约定是存在合理的交易背景的，一审法院认定标准过高，且调整为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，没有法律依据。
大连银行辩称，不同意长麒国际公司的上诉请求，其上诉事实与理由部分的陈述不属实，不存在。
西岗建投公司述称，不同意长麒国际公司的上诉请求。由于长麒国际公司主张的违约金是按照日千分之一进行计算，但是根据我国合同法规定，违约金遵循的是损害填补原则，因本案涉及到金钱给付，而司法实践中金钱给付通常情况下承担的违约责任只是同期的银行利息，一审法院按照同期银行贷款利率1.5倍进行支付缺乏基本事实和法律依据。
大连银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长麒国际公司的诉讼请求。一、一审判决认定既判力仅针对诉讼标的的判断部分，即判决主文，除此之外的其他部分不具有既判力效果错误。生效判决已经认定长麒国际公司与西岗建投公司之间的合作协议自2015年10月9日解除，此后，长麒国际公司无权再出租案涉房屋，其已丧失出租人地位，大连银行无义务再履行双方之间的租赁合同。生效判决认定解除合作协议的时间即为对该案件诉讼标的的判断，能够产生既判力的法律效力。二、2015年10月9日之后直至长麒国际公司起诉之际期间的租金，大连银行没有向长麒国际公司支付过。该期间，长麒国际公司已经丧失了向大连银行出租房屋的权利。一审法院仍然按照《房屋租赁与物业管理协议书》及《补充协议》的约定判决大连银行承担支付租金的义务，缺乏依据。三、一审判决支持长麒国际公司主张的违约金毫无事实依据。《房屋租赁与物业管理协议书》包括”长麒国际公司不按合同约定出具正式发票，则大连银行有权延期缴纳租赁费和其他费用，直至长麒国际公司开出正式发票为止，大连银行此时延期付款不视为违约。”一审法院称”因双方合同并未约定租赁费发票与付款的前后顺序”与前述事实认定前后矛盾。四、一审判决对合同当事人的认定是错误的。《房屋租赁与物业管理协议书》的当事人条款明确记载出租人为大连台湾国际商贸中心。尽管盖章签署者是长麒国际公司，但应认定其为大连台湾国际商贸中心的代理人。五、在长麒国际公司与西岗建投公司的合作协议被生效判决认定为解除后，大连银行与西岗建投公司签订了租赁合同，尽管该合同将租赁期限约定至以前，但没有任何证据或法律表明该合同的签订违反了法律法规或没有权利依据。在两份合同同时存在的情况下，当事人是无法按照被解除的合同继续履行合同义务的。目前，大连银行已经按照与西岗建投公司签订的协议，向西岗建投公司履行了支付租金的义务。六、长麒国际公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审时大连银行已经提出了相应的答辩意见。大连银行支付最后一笔租金时间是2016年8月24日，长麒国际公司起诉大连银行的时间是2017年10月24日。根据我国民法通则规定，租金债权的诉讼时效为一年，且在民法总则实施之前，长麒国际公司所谓的租金债权已经超过诉讼时效。七、退一步讲，即使长麒国际公司有权主张租金，一审判决认定计算租金的期限也是错误的。生效判决认定长麒国际公司与西岗建投公司合作协议解除时间为2015年10月9日。该生效判决作出时间是2016年8月15日，因此，无论根据上述任何一个时间，都无法得出租金应计算至2017年7月27日的结论。
长麒国际公司辩称，不同意大连银行的所有上诉请求。关于既判力的范围仅包含判决的判项，同意一审判决关于既判力的相关陈述以及认定。长麒国际公司与大连银行的案涉房屋租赁合同并不因大连银行所陈述的有其他生效判决而解除。长麒国际公司的实体权利也不因此受到影响。长麒国际公司除违约金外均同意一审判决的事实认定及法律适用。
西岗建投公司述称，同意大连银行上诉意见及相关事实与理由。一、一审法院认为本案不适用所谓的既判力，即认为2015年10月9日为西岗建投公司与长麒国际公司双方合作协议书解除日，不应该适用于本案，这是原审法院判决的核心判决基础，但这个基础是完全错误的。西岗建投公司和长麒国际公司是由于房屋租赁协议而产生相关的诉讼，并且生效判决依法认定西岗建投公司与长麒国际公司针对案涉房屋所签订的合作协议书于2015年10月9日解除。长麒国际公司转租的房屋，其实是西岗建投公司的房屋，既然长麒国际公司的权利来源于西岗建投公司，而长麒国际公司与西岗建投公司之间的合作协议已经合法有效解除，长麒国际公司没有权利也没有资格继续对外出租案涉房屋，并获得巨额的收益。二、关于诉讼时效问题，大连银行最后支付租金的日期是2016年8月24日，长麒国际公司起诉日期是2017年10月24日，民法总则实施日期是2017年10月1日，根据最高法的相关规定，在民法总则实施之前，已过诉讼时效的，不适用三年诉讼时效。
长麒国际公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付租金6,844,376.31元及逾期付款的违约金2,507,199元（暂计至2017年10月31日）。
一审法院认定事实：2011年10月30日，原告与大连银行股份有限公司签订了《房屋租赁与物业管理协议书》，内容为：原告将大连市西岗区菜市街1号大连台湾国际商贸中心一层114、115店，二层C202、C203、C206、C207店房屋出租予被告做银行网点及办公使用，租赁房屋面积合计为832平方米。租赁期限为10年，自2011年10月30日起至2021年10月29日止。租赁费包括租金和物业管理费，第一年租赁费为2,277,600元，租期在一年以上的，第一年以后每三年的租赁费每满3年（按合同年度计算）按房屋年租赁费5％递增；第四年租赁费总计2391480元；第七年租赁费总计2,511,054元。保证金250,000元。被告未按本协议约定交纳租赁费的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之一的违约金。逾期达30日仍未交清的，原告有权解除协议。原告不按合同约定出具正式发票，则被告有权延期缴纳租赁费和其他费用，直至原告开出正式发票为止，被告此时延期付款不视为违约。2013年9月16日，原、被告双方签订了一份《大连台湾国际商贸中心房屋租赁与物业管理补充协议》，双方将《房屋租赁与物业管理协议书》中租赁面积变更为969平方米；租赁期限变更为自2013年9月16日至2023年9月15日止。租金标准及支付方式按原合同执行，即2013年9月16日至2016年9月15日年租金为2,277,600元，2016年9月16日至2019年9月15日年租金为2,391,480元。合同履行期间被告向原告交纳保证金250,000元。截至2016年8月24日，被告向原告支付租金共计5,164,503.69元。
另查，涉案房屋的所有权人为第三人，第三人将涉案房屋出租给原告，并同意原告租给被告使用，并向被告出具了《同意转租证明》。
再查，原告与第三人间曾于2011年4月18日签订一份《合作协议书》，第三人将包括涉案房屋在内的20,191平方米的房屋交付给原告筹建大连台湾国际商贸中心项目，合作期限暂为15年。后双方发生争议，原告诉至一审法院要求继续履行合同，第三人提出反诉要求解除合同。2016年1月6日，一审法院作出（2015）西民初字第2333号民事判决，判决：一、解除原告与第三人于2011年4月18日签订的《合作协议书》；二、原告于判决生效后三十日内腾退租赁的房屋；三、驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，2016年8月15日，本院作出（2016）辽02民终3433号民事判决，判决：一、维持大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2015）西民初字第2333号民事判决第三项；三、驳回长麒国际公司的诉讼请求。该判决现已生效。本院（2016）辽02民终3433号民事判决书中的”本院认为”部分记载了以下内容：原告与第三人于2011年4月签订合作协议书后，第三人即将房屋交付给原告，但双方至今未能筹建起台湾国际商贸中心项目，又因第三人表示不能继续履行合同，原告亦主张案涉房屋不符合租赁用途，故可以认定合作协议书的合同目的已无法实现，一审判决解除合作协议书及原告腾退并无不当。但合同自通知到达对方时解除，合作协议应自原告收到第三人要求解除合作协议书的反诉状之日（2015年10月9日）解除。关于系哪方责任导致合作协议书解除一节，鉴于原告暂时放弃要求第三人支付违约金的诉请，又因现有证据不足以认定仅因原告原因导致合同解除，且本案是因合作协议书已不具备继续履行的条件而判令解除该协议书，故本案对系哪方责任导致合作协议书解除不做认定，双方就导致合同解除的原因及补偿、赔偿等问题可另行解决。
2017年7月27日，被告与第三人就涉案房屋签订了《补充合同》（备忘录），双方约定将合同租期倒签，自2015年10月10日至2017年10月9日。2017年10月9日后，被告不再租赁涉案房屋。涉案房屋第三人已经收回。
一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护，原、被告间的租赁关系存在。被告提出原告的主体不适格的答辩意见，因合同自双方当事人盖章时成立，故合同的主体应依据加盖印章的当事人来确定，因合同的出租方由原告加盖印章且从被告交纳租赁费的情况来看，亦是被告与原告间履行租赁合同，对此第三人亦予以认可，故被告的主张不成立，不予支持。被告应按照约定向原告支付租赁费。被告以生效的本院（2016）辽02民终3433号民事判决书中的”本院认为”部分记载”（原告与第三人的）合作协议应自原告收到第三人要求解除合作协议书的反诉状之日（2015年10月9日）解除”为由提出其与原告间的合同于2015年10月9日终止的答辩意见，不能成立，不予支持。理由如下：
首先，被告认为生效的本院（2016）辽02民终3433号民事判决书中的”本院认为”部分记载的原告与第三人的合作协议解除时间具有既判力而拘束于本案，属于对判决既判力概念和范围的认识错误，一是产生既判力效果的判决内容必须是案件争点且经充分质辩，而被告所举生效判决所记载的合作协议解除时间既不是案件争点亦未经质辩，二是法院判决既判力是判决中对诉讼标的之判断部分，亦即判决的主文，除此之外的其余部分不具有既判力效果，因此，被告所举生效判决中”本院认为”部分的阐述不具有既判力的效果，故被告将此作为其与原告间的合同于2015年10月9日终止的理由不能成立。
其次，《中华人民共和国合同法》九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。原告与被告的合同在2015年10月9日未出现上述情形，故，被告主张合同终止没有事实依据及法律依据。
第三，从债权的相对性原理出发，本案被告受其与原告间的合同约束，原告受其与第三人间合同约束，各自独立，互不干涉。除非第三人行使物权时，才能排他地及于被告，对被告继续履行与原告间的合同产生阻碍，故在第三人未依法行使物权时，原、被告间的合同仍然有效。
最后，被告自2015年10月9日之后一直持续交纳租金至2016年8月24日，也说明被告不认为原、被告间的合同于2015年10月9日终止。
鉴于2017年7月27日，被告与第三人就涉案房屋签订了《补充合同》（备忘录），可以理解为第三人开始依法向被告行使物权，此时被告在得知生效的法律文书后有理由相信第三人，为防止自己的利益受损虽未与原告沟通而与被告签订合同具有善意，故本院认定此时其与原告的合同终止。据此，自2013年9月16日至2017年7月27日被告应交租金为9,224,280元（2,277,600元＋2,277,600元＋2,277,600元＋2,391,480元），被告已交租金为5,164,503.69元，保证金250,000元折抵租金后，被告尚欠原告租金3,809,776元（取整）。
关于原告主张的违约金，按照合同约定，被告未按约定交纳租金的，每逾期一日，应承担应付款项千分之一违约金。该约定标准过高，一审法院予以调整，以中国人民银行同期贷款利率1．5倍为宜。截至2016年1月30日，被告尚欠2015年9月16日至2016年9月16日租金1,418,296元（2,277,600元-859,303.69元），尚欠2016年9月16日至2017年7月27日租金1,992,900元（2,391,480元／12个月×10个月），故违约金自2016年1月31日起以1,418,296元为基数，2016年9月16日起以1,992,900元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍支付。
关于被告提出因原告未按约定先开具租赁费发票，故未付租赁费不存在违约的答辩意见，因双方合同并未约定租赁费发票与付款的前后顺序，按通常交易习惯应是先付款后开发票，同时被告自第二期租赁费开始就没有按照规定全额交纳而是不定期不定额的部分交纳，在此情况下要求原告先开发票与理不适，故被告的答辩意见，不予支持。
关于第三人提出本案已超过诉讼时效期间的答辩意见，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告最后一次支付租赁费的时间2016年8月24日，至原告起诉时没有超过三年，故被告的答辩意见，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十一条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、被告大连银行股份有限公司第一中心支行于判决生效之日起十日内给付原告大连长麒国际商贸发展有限公司租金3,809,776元。二、被告大连银行股份有限公司第一中心支行于判决生效之日起十日内给付原告大连长麒国际商贸发展有限公司违约金（违约金自2016年1月31日起以1,418,296元为基数，2016年9月16日起以1,992,900元为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍支付至判决确定的给付之日止）。三、驳回原告大连长麒国际商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77,262元（原告已预交），原告大连长麒国际商贸发展有限公司负担17,262元，被告大连银行股份有限公司第一中心支行负担60,000元。
本院二审期间，大连银行、西岗建投公司围绕上诉请求依法提交了”大连银行进账单”，拟证明大连银行于2018年1月24日通过银行给付西岗建投公司两年租金4,669,080元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。大连银行提交的进账单虽为复印件，但西岗建投公司提交了该份进账单的原件予以核对，长麒国际公司对进账单的真实性没有异议，本院予以采信。
结合以上证据以及业经一审质证的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年9月26日，西岗建投公司向大连银行发出书面通知书，主要内容为：西岗建投公司与长麒国际公司因租赁合同纠纷一案，现已审理终结，根据（2016）辽02民终3433号民事判决之确认，西岗建投公司与长麒国际公司的合作协议已于2015年10月9日依法解除，故大连银行应依法向西岗建投公司支付2015年10月9日后的房屋租金，并于收到本通知后5个工作日内与西岗建投公司商议2015年10月9日后房屋租金给付事宜并签署相关的房屋租赁补充协议。大连银行认可收到该通知。2017年7月27日，西岗建投公司与大连银行签订《补充合同》（备忘录），主要内容为：生效判决确定西岗建投公司与长麒国际公司的《合作协议》于2015年10月9日解除。因此《大连银行房屋租赁合同》的出租人主体身份及出租人的权利义务概由西岗建投公司承继，双方同意就租赁案涉房屋另行签订新的房屋租赁合同，以有效区分大连银行之前与长麒国际公司就该房屋租赁所签订的旧的房屋租赁协议。此后，西岗建投公司与大连银行按照《补充合同》约定重新签订《大连银行房屋租赁合同》，并约定房屋租期两年，自2015年10月9日起至2017年10月9日（含首尾两日）。第一年租赁费共计2,277,600元，第二年租赁费总计2,391,480元。2018年1月24日，大连银行向西岗建投公司支付两年租金4,669,080元。
各方对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据各方上诉主张，本案争议的焦点问题是大连银行在2015年10月9日后是否应向长麒国际公司支付租金。根据已查明的事实，西岗建投公司是案涉房屋的所有权人，西岗建投公司与长麒国际公司签订合作协议后，将案涉房屋出租给长麒国际公司，并同意长麒国际公司转租给大连银行。因长麒国际公司与西岗建投公司在履行合作协议中产生争议，双方诉至法院，生效判决最终认定长麒国际公司与西岗建投公司之间的《合作协议书》于2015年10月9日解除，并判令长麒国际公司将案涉房屋腾退给西岗建投公司。故长麒国际公司在合作协议解除后，已丧失了转租给大连银行的权利基础。西岗建投公司在生效判决作出后，于2016年9月26日通知大连银行将2015年10月9日之后的租金支付给西岗建投公司。大连银行在接到该通知后再未向长麒国际公司支付租金。此后，大连银行与西岗建投公司重新就案涉房屋的租赁事宜签订了房屋租赁合同，将租期约定为2015年10月9日至2017年10月9日（含首尾两日）。并且，大连银行已将该期间的租金于2018年1月24日支付给西岗建投公司。综合以上情况，长麒国际公司与大连银行之间的房屋租赁合同自2015年10月9日之后已实际无法履行。长麒国际公司再向大连银行主张2015年10月9日之后的租金，缺乏依据。经审查大连银行的付款情况，大连银行并不欠付长麒国际公司2015年10月9日之前的租金。故长麒国际公司关于租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于长麒国际公司逾期付款违约金的主张，因长麒国际公司在一审庭审中明确其主张的违约金起算点为2015年10月21日，如前所述，长麒国际公司不应再向大连银行主张2015年10月9日之后的租金，故其要求大连银行自2015年10月21日始承担逾期支付租金的违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初4882号民事判决；
二、驳回大连长麒国际商贸发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费77,262元，由大连长麒国际商贸发展有限公司负担；二审案件受理费73,800元(大连长麒国际商贸发展有限公司预交13,800元、大连银行股份有限公司第一中心支行预交60,000元)，由大连长麒国际商贸发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯学枝
审判员 刘丽媛
审判员 刘冬艳
二〇一八年八月九日
书记员 董 芳