湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0105民初1076号
原告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼Ａ座8楼。
负责人：李传玉，经理。
委托诉讼代理人：唐慧，湖南金州律师事务所律师。
被告：胡宇锋，男，1979年8月4日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。
委托诉讼代理人：胡江，湖南华韶律师事务所律师。
第三人：深圳市伟盟商务有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区民治街道沙园浦小区Ａ区99栋一楼。
法定代表人：侯德炎。
委托诉讼代理人：王巧红，湖南联合创业律师事务所律师。
第三人：湖南万象生物科技有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区东风南路322号。
法定代表人：龙辉，董事长。
委托诉讼代理人：彭南秋，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李名博，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司与被告胡宇锋、第三人深圳市伟盟商务有限公司（以下简称“伟盟公司”）、湖南万象生物科技有限公司（以下简称“万象生物公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月17日第一次对本案公开开庭进行审理。原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人唐慧，被告胡宇锋及其委托诉讼代理人胡江，第三人万象生物公司的委托诉讼代理人李名博到庭参加了诉讼，第三人伟盟公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按缺席开庭审理。2018年5月7日第二次对本案公开开庭进行了审理，原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司的委托诉讼代理人唐慧，被告胡宇锋的委托诉讼代理人胡江，第三人伟盟公司的委托诉讼代理人王巧红，第三人万象生物公司的委托诉讼代理人李名博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告、第三人支付物业服务费73933.17元（欠付物业服务费暂计算至2018年1月31日）；2、判决被告、第三人支付违约金22149.6元（违约金暂计算至2018年1月31日），并支付2018年2月1日后直至物业服务费全部付清为止的后续违约金；3、判决被告、第三人承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年8月27日，原告与被告签订《长沙市开福万达广场前期物业服务协议》、《补充协议》，协议约定，被告所有的长沙开福万达广场Ｂ区Ａ栋48楼01、05、06、07室物业，委托原告提供物业管理服务。物业面积877.52平方米，物业服务费8.5元／平方米／月。逾期支付物业服务费按欠费的日千分之三计算违约金。自2015年5月起至今，被告、第三人多次不按期支付物业服务费。经原告多次催告，被告、第三人仍不予以支持，为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。
被告胡宇锋辩称，1、被告不存在违约行为，被告没有支付物业服务费是因为被告已将名下所有的物业租赁给第三人伟盟公司，双方签订的租赁合同中明确约定了物业服务费由伟盟公司直接缴纳给原告，对于这个情况原告是知晓的，且其多次收取了由第三人伟盟公司缴纳的物业服务费。第三人伟盟公司之所以拒绝向原告缴纳物业服务费的原因是，原告拒绝履行其合同约定的义务，没有对物业所存在的问题进行维护和修葺，直到现在为止幕墙仍存在很严重的漏水现象，严重影响了使用者的正常使用。被告作为物业所有人，曾多次要求原告履行维修义务，均被原告以各种事由推托，被告明确告知原告，如原告不整修，造成的损失由其自行承担。目前，被告与第三人伟盟公司的房屋租赁合同纠纷一案，已经法院判决解除双方间的房屋租赁合同，被告在该案中主张第三人伟盟公司按照租赁合同约定支付物业服务费，但法院认为物业服务费由第三人伟盟公司承担，但只能由物业公司主张权利。2、2016年12月1日，原、被告、第三人就Ａ座48楼漏水事宜进行协商，形成会议纪要，原告明确表示，愿意对漏水问题给实际使用者所造成的损失进行赔偿，并适当减少物管费。但时至今日，原告未兑现上述承诺。综上，本案的物业服务费应由第三人伟盟公司承担，被告不负有支付物业服务费的义务，不存在违约。
第三人伟盟公司述称，根据合同相对性原则，原告与被告签订的合同，责任应由被告承担。房屋实际承租人是万象生物公司，伟盟公司实际只是转租人。
第三人万象生物公司述称，1、《长沙开福万达前期物业协议》、《补充协议》系原、被告双方签订，根据合同相对性原则，上述协议对第三人万象生物公司没有约束力，原告不能依据上述协议向第三人万象生物公司主张物业服务费及违约金。2、第三人万象生物公司仅是承租了48XXX号房屋，该部分物业服务费是由第三人万象生物公司代为向原告缴纳。根据第三人万象生物公司提供的证据显示，其实际代缴物业服务费是从2015年12月1日至2016年2月29日，原告收取物业服务费后开具了发票，对于第三人万象生物公司缴纳的物业服务费应从原告主张的数额中予以扣除。后续的物业服务费没有支付是因为原告提供的物业服务存在重大瑕疵，涉案房屋系顶楼，长期存在严重漏水现象，无法正常使用，且遭受损失非常严重，被告和第三人万象生物公司多次向原告反映上述现象，原告未予解决。3、第三人万象生物公司于2017年3月26日已搬离涉案房屋，并搬至同栋大楼的24楼，该情况原告是知晓的，2017年3月26日之后48XXX房产生的物业服务费与第三人万象生物公司没有任何关系。4、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以核减。
经审理查明，2011年8月27日、2014年7月18日，大连万达物业管理有限公司长沙分公司（甲方）与被告（乙方）签订了四份《长沙开福万达广场前期物业服务协议》，该协议约定，乙方委托甲方对长沙开福万达广场Ｂ区Ａ栋480XX室、48XXX室、48XX6室、48XX7室提供物业管理服务。具体约定如下：甲方对本物业房屋建筑公用的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、消防设施设备等；本物业市政公用设备和附属建筑、构筑物的维修、养护和管理包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等；本物业公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；本物业委托范围内各种配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、文化体育娱乐场所；本物业公共环境卫生，包括：公共场所、房屋共用总会的清洁卫生、垃圾的收集、清运；本物业交通与车辆停放秩序的管理；维持本物业公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与本物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料，建立、健全本物业的物业管理档案资料。长沙开福万达广场写字楼按合同建筑面积每平方米20元／月收取，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，第一个缴费周期为12个月，乙方应于办理入伙手续时缴纳；以后每3个月为一个结算周期，乙方应于每结算周期到来10日预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。2016年8月30日，大连万达物业管理有限公司长沙分公司变更为大连万象美物业管理有限公司长沙分公司。2018年2月9日，原告（甲方）与被告（乙方）分别签订了四份《长沙开福万达广场前期物业服务协议补充协议》，协议均约定，《前期物业协议》项下第四章第二十四条改为如下内容：物业管理服务费标准，按以下两种方案由乙方自愿选择，未选择的视为第一种收费标准，选择后6个月为更换节点，6个月内以首次选择为准，缴费时间仍按原《前期物业协议》第二十五条进行交费，每个结算周期到来10日前，甲方进行费用结算，乙方多支付的延续到下期物业服务费，乙方少支付的应当在结算周期结束前予以补齐：第一种：按原《前期物业协议》约定收取；第二种：物业管理服务费按合同建筑面积每平方米8.5元／月。被告认可其物业的物业服务费每月每平方米8.5元。被告分别于2014年2月22日收楼，Ａ480XX号房屋面积为349.97平方米，每月物业服务费2974.75元；Ａ48XXX号房屋面积为448.06平方米，每月物业服务费3808.51元；Ａ48XX6号房屋面积为40.4平方米，每月物业服务费343.4元；Ａ48XX7号房屋面积为39.09平方米，每月物业服务费332.27元。
协议签订后，原告向被告提供了相关物业管理服务。被告向原告缴纳了至2015年5月18日止的物业服务费。2015年5月16日，被告（出租方）与第三人伟盟公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定承租方承租出租方位于长沙市开福区中山路589号万达广场Ｂ区商业综合体写字楼Ａ座480XX、48XXX、48XX6、48XX7号房屋，其中Ａ480XX的面积是349.97平方米，Ａ48XXX的面积是448.06平方米，Ａ48XX6的面积是40.4平方米，Ａ48XX7的面积是39.09平方米，建筑面积总计877.52平方米，承租该房地产仅限于作办公用途。租期自2015年5月18日起至2023年8月17日止，出租方于2015年5月18日将该房屋交付给承租方使用；免租期内物业服务费、水电费等与承租方经营相关产生的一切费用均由承租方承担；租赁期间，每月的物业服务费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付。合同签订后，被告将上述房屋交付给第三人伟盟公司承租使用，第三人伟盟公司于2015年11月17日将48XXX房屋转租给第三人万象生物公司使用，租期至2016年5月16日止。第三人伟盟公司在庭审中称将480XX转租给他人使用，被告对此予以认可，但对转租人不清楚，将48XX6、48XX7号房屋转租给他人使用，但未提供相关证据，被告表示不清楚。第三人伟盟公司在承租期间，拖欠租金及物业服务费，被告于2017年诉至本院，主张解除被告与第三人伟盟公司之间签订的《房屋租赁合同》，支付拖欠的房屋租金216198元，支付拖欠的物业服务费33526.55元，支付违约金64854.4元。本院受理后，依法作出（2017）湘0105民初221号民事判决书，该份民事判决书认定了“涉案房屋Ａ48XXX号房屋漏水，胡宇锋、伟盟公司及物业方就漏水问题进行磋商，并达成一致意见，物业方于2016年12月中旬至下旬开始施工修复，对于Ａ48XXX号租赁户因漏水造成的损害进行修复，并制定赔偿损失方案。截至2017年7月25日止，第三人伟盟公司拖欠物业服务费的事实。”认为“根据合同相对性原则，物业服务费的收取人应当为物业管理公司，伟盟公司在向胡宇锋支付了物业服务费后，胡宇锋应当将收取的物业遇缴纳至物业管理公司，现胡宇锋并未向法院递交证据证明其已向物业管理公司支付了物业服务费，故对于胡宇锋要求伟盟公司向其支付物业服务费的主张，法院不予支持。胡宇锋可在代为缴纳物业服务费后另行向伟盟公司主张权利，”并判决：1、胡宇锋与伟盟公司于2015年5月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月8日即告解除；2、伟盟公司向胡宇锋支付2016年11月17日至2017年3月1日的房屋租金216198元；3、驳回胡宇锋的其他诉讼请求。第三人伟盟公司不服上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）湘01民终8066号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。第三人伟盟公司于2018年2月才将涉案房屋返还给被告。
第三人万象生物公司在承租Ａ48XXX号房屋期间，向原告缴纳了2015年12月1日至2016年2月29日的物业服务费10057.97元，物业服务费按面积394.43平方米，每月每平方米8.5元计算。2016年3月1日至2017年4月30日，第三人万象生物公司因租赁的房屋漏水问题未缴纳物业服务费。2017年3月26日，第三人万象生物公司搬离承租的Ａ48XXX号房屋，同年3月21日，其与同栋24楼的业主另行签订一份《房屋租赁合同》，并向原告缴纳了2017年3月21日至2017年6月30日的物业服务费。
另查明，涉案房屋Ａ480XX、Ａ48XXX、Ａ48XX6、Ａ48XX7号欠物业服务费的情况如下：2015年5月19日至2015年5月30日共计12天，涉案房屋Ａ480XX、Ａ48XXX、Ａ48XX6、Ａ48XX7号共计房屋面积877.52平方米，欠费金额共计2983.57元；2015年12月1日至2016年3月28日共计118天，涉案房屋Ａ480XX面积349.97平方米，欠费金额共计11700.68元；2015年12月1日至2016年4月4日共计124天，涉案房屋Ａ48XX6面积40.4平方米，欠费金额共计1419.39元；2015年12月1日至2016年3月30日共计121天，涉案房屋Ａ48XX7面积39.09平方米，欠费金额共计1340.14元；2016年3月1日至2017年4月30日共计420天，涉案房屋Ａ48XXX面积448.06平方米，欠费金额共计53319.14元；因涉案房屋Ａ48XXX之后分成三间房，分别为Ａ48XXXＡ（面积171.23平方米）、Ａ48XXXＢ（面积203平方米）、Ａ48XXXＣ（面积73.83平方米），2017年5月1日至2017年5月31日共计30天，涉案房屋Ａ48XXXＢ面积203平方米，欠款金额共计1725.5元；2018年1月1日至2018年1月31日共计30天，涉案房屋Ａ48XXXＡ面积171.23平方米，欠费金额共计1503.97元；涉案房屋Ａ48XXXＣ面积73.83平方米，未欠费。上述欠费金额共计739992.39元。
原告于2016年2月24日向Ａ48XXX号房屋催收物业服务费和空调能耗费用，未注明物业服务费欠费时间和金额。
庭审中，原告陈述违约金的计算标准为欠费总额的2%/月。
上述事实，有当事人的陈述、《长沙开福万达广场前期物业服务协议》、《长沙开福万达广场前期物业服务协议补充协议》、（2017）湘01民终8066号民事判决书、房屋交接单、欠费明细表、催缴签收表、关于Ａ座48楼漏水赔偿事宜会议纪要、被告与第三人伟盟公司签订的《房屋租赁合同》、物业管理专用发票、照片、第三人万象生物公司与案外人签订的《房屋租赁合同》、湖南增值税普通发票等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，一、关于诉讼时效问题。庭审中，被告提出原告主张的涉案房屋Ａ480XX、Ａ48XXX、Ａ48XX6、Ａ48XX7从2015年5月19日至2015年5月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效，经审查，原告未提供此期间向被告、第三人伟盟公司催缴物业服务费的相关证据，第三人万象生物公司于2015年11月17日才承租Ａ48XXX号房屋，且原告提交的2016年2月24日催缴签收表未注明物业服务费催收的具体时间段和金额，无法证明Ａ48XXX号房屋诉讼时效中断。故被告的此项理由成立，本院予以采纳，涉案房屋Ａ480XX、Ａ48XXX、Ａ48XX6、Ａ48XX7从2015年5月19日至2015年5月30日期间的物业服务费共计2983.57元因超过诉讼时效，不应由被告、第三人伟盟公司、万象生物公司连带承担交纳责任。
二、关于物业服务费责任承担的问题。原告与被告签订的《长沙开福万达广场前期物业服务协议》、《长沙开福万达广场前期物业服务协议补充协议》系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告提供了相应的物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。根据庭审调查、被告提供的《房屋租赁合同》可以认定，涉案房屋Ａ480XX、Ａ48XX6、Ａ48XX7、Ａ48XXX（包括除万象生物公司承租之外的面积53.63平方米范围内）的实际使用人为第三人伟盟公司、Ａ48XXX（在面积394.43平方米范围内）的实际使用人为万象生物公司，上述实际使用人虽然获得了物业服务，但却不是物业服务合同的当事人，业主即被告仍然是交纳物业服务费的第一责任人。被告与第三人伟盟公司约定由第三人伟盟公司交纳物业服务费，第三人伟盟公司与第三人万象生物公司约定由万象生物公司交纳物业服务费，该约定在性质上属于债务的转移，原告清楚涉案房屋的承租及转租情况，并收取第三人的物业服务费，视为对该约定予以认可，由此应认定为业主和承租人、转租人与承租人之间发生了债务承担的法律关系，但这种债务承担并不是免责式。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业的实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主要负连带交纳责任。本案拖欠原告Ａ480XX、Ａ48XX6、Ａ48XX7、Ａ48XXX物业服务费应由第三人伟盟公司交纳，拖欠原告Ａ48XXX（在面积394.43平方米范围内）物业服务费应由第三人万象生物公司交纳，被告对第三人伟盟公司、万象生物公司交纳的上述物业服务费承担连带责任。第三人伟盟公司述称Ａ480XX、Ａ48XX6、Ａ48XX7转租给他人，但未提供相关证据证明，本院不予采纳。
三、关于物业服务费金额确定的问题。因被告、第三人伟盟公司、万象生物公司对涉案房屋的面积、物业服务费标准均无异议，且被告、第三人伟盟公司、万象生物公司未提供反驳证据证明原告提供的欠费时段已缴纳了物业服务费，且Ａ48XX7号房屋、Ａ48XXXＡ号房屋以原告主张的数额为限，本院对涉案房屋Ａ480XX从2015年12月1日至2016年3月28日尚欠原告物业服务费11700.68元，Ａ48XX6号房屋从2015年12月1日至2016年4月4日尚欠原告物业服务费1419.39元，Ａ48XX7号房屋从2015年12月1日至2016年3月30日尚欠原告物业服务费1329.08元，Ａ48XXX号房屋从2016年3月1日至2017年4月30日尚欠原告物业服务费53319.14元，Ａ48XXXＡ号房屋从2018年1月1日至2018年1月31日尚欠原告物业服务费1455.46元，Ａ48XXXＢ号房屋从2017年5月1日至2017年5月31日尚欠原告物业服务费1725.5元，共计欠费70949.25元予以认定。但所欠原告物业服务费70949.25元中，Ａ48XXX号房屋因漏水问题，原告尚未解决，其提供的物业服务存有瑕疵，故该涉案房屋的物业服务费应适当减少按6.8元／平方／月计算。Ａ48XXX号房屋的实际使用人第三人万象生物公司承租使用的房屋实际面积为394.43平方米，因万象生物公司于2017年3月26日搬离涉案房屋，故第三人万象生物公司只应交纳2016年3月1日至2017年3月26日期间（391天）的物业服务费34957.02元（394.43平方米×6.8元／平方米／月÷30天×391天）。第三人伟盟公司应交纳Ａ48XXX号房屋如下几个时间段的物业服务费：1、2016年3月1日至2017年3月26日期间的物业服务费4753.05元（53.63平方米×6.8元／平方米／月÷30天×391天）；2、2017年3月27日至2017年4月30日期间（35天）的物业服务费3554.61元（448.06平方米×6.8元／平方米／月÷30天×35天）；3、Ａ48XXXＡ号房屋2018年1月1日至2018年1月31日期间（31天）的物业服务费1203.18元（171.23平方米×6.8元／平方米／月÷30天×31天）；4、Ａ48XXXＢ号房屋2017年5月1日至2017年5月31日期间（31天）的物业服务费1426.41元（203平方米×6.8元／平方米／月÷30天×31天）。综上，第三人伟盟公司向原告交纳物业服务费共计25386.4元（11700.68元+1419.39元+1329.08元+4753.05元+3554.61元+1203.18元+1426.41元），第三人万象生物公司向原告交纳物业服务费共计34957.02元，被告对第三人伟盟公司、万象生物公司上述物业服务费共计60343.4元承担连带交纳责任。第三人万象生物公司提供了其与他人于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》，证明其已于2017年3月26日搬离承租房屋，并交纳了2017年3月21日至2017年6月30日期间的物业服务费，被告认可第三人万象生物公司与伟盟公司转租合同于2017年3月26日到期，第三人伟盟公司认为第三人万象生物公司是2017年4月搬离承租房屋，但未提供相关证据证明，故本院对第三人伟盟公司的此项意见不予采纳。
四、关于违约金支付的问题。被告、第三人伟盟公司、万象生物公司未及时向原告支付物业服务费，行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据本案实际情况，第三人万象生物公司未向原告支付Ａ48XXX号房屋物业服务费，系其承租的房屋漏水造成，原告对漏水问题尚未解决，其提供的物业服务有瑕疵，因此，第三人万象生物公司拒缴该房屋物业服务费并不构成实质违约，原告主张被告、第三人伟盟公司、万象生物公司连带支付Ａ48XXX号房屋的违约金的诉请，本院不予支持。对于Ａ480XX、Ａ48XX6、Ａ48XX7号房屋，被告、第三人伟盟公司、万象生物公司无正当理由未缴纳物业服务费，应承担违约责任。原告要求被告、第三人按照欠费金额的月2%计算违约金的诉讼请求，因原告未提供证据证明因被告、第三人伟盟公司违约造成的损失，考虑到被告、第三人伟盟公司拖欠物业服务费对原告经营实际造成损失，本院酌情认定违约金以应支付的物业服务费的20%计算，即第三人伟明公司应支付违约金14449.15元×20%＝2889.83元。被告对第三人伟盟公司承担的上述违约金承担连带支付责任。
五、被告承担连带缴纳物业服务费25386.4元及支付违约金责任后，有权向第三人伟盟公司追偿；被告承担缴纳物业服务费34957.02元后，有权向第三人万象生物公司追偿。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：
一、第三人深圳市伟盟商务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司交纳物业服务费25386.4元及支付违约金2889.83元；
二、第三人湖南万象生物科技有限公司自本判决生效之日起十日内向原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司交纳物业服务费34957.02元；
三、被告胡宇锋对在本判决所确定的上述第一项、第二项金钱给付义务范围内及时间内对原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司承担连带交纳和支付责任。被告胡宇锋承担上述责任后，有权向第三人深圳市伟盟商务有限公司、湖南万象生物科技有限公司追偿；
四、驳回原告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2204元，因本案适用简易程序减半收取为1102元，原告大连万象美物业管理有限公司承担386元，第三人深圳市伟盟商务有限公司承担316、湖南万象生物科技有限公司承担396.72元，被告胡宇锋对第三人深圳市伟盟商务有限公司、湖南万象生物科技有限公司连带承担上述费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 毛江晔
二〇一八年五月二十二日
代理书记员 朱 银