广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初7014号
原告陈XX.
委托代理人王辉，广东证鉴律师事务所律师。
委托代理人贺元帅，广东证鉴律师事务所实习律师。
被告深圳市城佳投资管理有限公司.
法定代表人李XX。
委托代理人刘汪韬，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人吴海拥，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。
被告深圳市锦深源物业投资管理有限公司.
法定代表人罗永林。
委托代理人肖体勇，广东商达律师事务所律师。
上述原告陈XX与被告深圳市城佳投资管理有限公司（以下简称“城佳公司”）、被告深圳市锦深源物业投资管理有限公司（以下简称“锦深源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年5月5日公开开庭进行了第一次庭审。陈XX委托代理人王辉、城佳公司委托代理人刘汪韬、锦深源公司委托代理人肖体勇到庭参加了诉讼；庭后，陈XX撤回对锦深源公司的起诉，城佳公司补充提交了证据，本院于2017年9月22日公开开庭进行了第二次庭审，陈XX委托代理人王辉、城佳公司委托代理人刘汪韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本案相关事实及裁判意见如下：
一、案件的基本事实
1、合同签署情况：2011年6月20日陈XX与城佳公司签署《房屋租赁承包合同》，租赁标的为深圳市宝安区XX街道XX大厦，面积XX平方米，租赁期限为2012年3月1日至2027年2月29日。
2、租金数额：根据合同表述，租金按30元每平米计算，以后每三年在原有的基础上递增6%的方式进行计算，即第一年租金按每月474000元；第四年第五年第六年每月502440元…。
3、租赁押金:948000元。陈XX已实际收取；城佳公司主张上述押金的权利已转让给锦深源公司。
4、交租日：每月15日前以银行转账方式支付当月租金。
5、免租期：合同约定免租期为八个月。根据租赁合同期限，应为2012年3月1日至2012年10月31日。
6、涉案租赁物的产权性质：陈XX、城佳公司均在庭审中陈述涉案房屋无合法产权。
7、2015年1月4日，城佳公司作为甲方，锦深源公司作为乙方签订一份《协议书》，约定甲方将XX路X号XX大厦整体物业管理合同转让给乙方，转让价格为550万元，甲方给乙方6个月免租期。付款方式为，乙方见原客户租约协议及所签租出协议后交50万定金，业主正式签字同意转让后付款480万元，余款支付条件：1、酒店合同更新；2、下发联合转让通知，所有租客签收完成后。从2015年2月1日正式交接，此日期之前的水电等产生的所有费用由甲方负责。
2015年1月26日，城佳公司、案外人邹XX、陈XX共同签订一份《第三方资金监管协议》，约定三方就XX大厦合同交割资金付款进度达成协议，陈XX作为资金监管方接收邹XX资金500万元，资金所有权人为邹XX，陈XX以所持有的物业担保邹XX资金安全。陈XX收到500万元监管资金后进行合同交割的具体事宜，陈XX在收到邹XX资金付出书面通知后交付给城佳公司，监管期限为自收到资金起30日内，如未收到支付通知则资金原款归还邹XX，如有拖延，则陈XX需支付总额千分之五每日的违约金。城佳公司由李XX代表签字。
2015年1月26日，深圳市宝安区XX大厦作为甲方，邹XX作为乙方签订一份《房屋租赁承包合同（XX大厦补充协议）》，约定甲方认可于2011年6月20日与城佳公司签订的房屋租赁合同自2015年2月1日起过户给邹XX，由乙方按原合同履行协议。甲方由陈XX代表签字。
2015年3月1日，锦深源公司出具一份《XX大厦移交证明书》，证明XX大厦于2015年3月1日移交给锦深源公司。
二、陈XX诉讼请求
陈XX请求判令：1、判令陈XX与城佳公司签订的《房屋租赁承包合同》无效；2、判决城佳公司支付场地占用费共计5922000.00元（自2014年8月28日至2015年7月31日期间的场地占用费，另含2013年3月1日前拖欠的场地占用费160万元）；3、判决陈XX无须退还城佳公司的租赁押金，共计948000.00元；4、判决锦深源公司立即腾空房屋、返还物业；5、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。
第一次庭审后，陈XX提出申请，请求撤回对锦深源公司的起诉。
陈XX增加诉讼请求，要求判令城佳公司支付自2011年6月20日起至2014年8月28日期间的房屋占有使用费人民币9383544.00元。
三、本院裁判意见
1、关于合同效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。陈XX、城佳公司均在庭审中陈述涉案房屋无合法产权。故陈XX与城佳公司签订的《房屋租赁承包合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。
2、关于占有使用费。根据无效合同的处理原则，城佳公司实际使用了涉案房屋，应向陈XX支付实际使用期间的占有使用费。占有使用费参照双方合同约定的租金标准计算。《房屋租赁承包合同》约定免租期为八个月，租赁期限为2012年3月1日至2027年2月29日，故免租期应为2012年3月1日至2012年10月31日。故应从2012年11月1日起计算占有使用费。根据2015年1月4日城佳公司、锦深源公司签订《协议书》，2015年1月26日城佳公司、案外人邹XX、陈XX三方签订的《第三方资金监管协议》，《房屋租赁承包合同（XX大厦补充协议）》，锦深源公司出具的《XX大厦移交证明书》，故占有使用费应计算至2015年2月28日。对于2015年3月1日后所产生的涉案房屋占有使用费由陈XX另寻法律途径解决。因此城佳公司应向陈XX支付2012年11月1日至2015年2月28日期间的占有使用费，数额为4891544元，计算方式：474000元×28个月-
城佳公司已付金额（252456＋50000＋480000＋210000＋258000＋340449.6＋103550.4＋370000＋60000＋304000＋50000＋354000＋354000＋20000＋374000＋350000＋4000＋50000＋294000＋160000+354000+50000+354000+404000+50000+354000+50000+354000+50000+400000+54000+180000+174000+100000+454000+106000+300000+100000+54000）。
3、关于租赁押金，城佳公司庭审中主张上述押金的权利已转让给锦深源公司，故本案对租赁押金不予处理。若城佳公司日后主张其遭受租赁押金损失，可另寻法律途径解决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议，判决如下：
一、确认原告陈XX与被告深圳市城佳投资管理有限公司于2011年6月20日签署的《房屋租赁承包合同》无效；
二、被告深圳市城佳投资管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈XX支付房屋占有使用费4891544元；
三、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费119321元，由陈XX负担83411元，由深圳市城佳投资管理有限公司负担35910元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 江 涛
人民陪审员 王 嘉 义
人民陪审员 黄 宝 林
二〇一七年十月十八日
书 记 员 陈昂（兼）
书 记 员 陈 宝 玲
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。