重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）津法民初字第07925号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆江津区支行，住所地：重庆市江津区几江街道武城大街25号云辉丽都A区2幢负1-2号，统一社会信用代码915001166710023146。
负责人：李睿，行长。
委托代理人：汤生贵，该支行员工，特别授权。
委托代理人：ＸＸ，该支行员工，一般代理。
被告：张涛，男，汉族，1978年6月10日出生，住安徽省临泉县。
被告：李四，女，汉族，1977年7月5日出生，住安徽省临泉县。
被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地：重庆市江津区双福工业园区，组织机构代码79072435-2。
法定代表人：廖嘉宁，经理。
委托代理人：黄金炤，该公司员工，一般代理。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆江津区支行（下称邮储银行江津支行）与被告张涛、被告李四、被告恒大地产集团江津有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，由审判员叶鸣担任审判长，与人民陪审员康晓琴、马恩平三人组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告邮储银行江津支行的委托代理人汤生贵、ＸＸ，被告恒大地产集团江津有限公司的委托代理人黄金炤到庭参加诉讼，被告张涛、李四因查无下落，经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告邮储银行江津支行诉称：2014年3月11日，原告与被告张涛、被告李四及恒大地产集团江津有限公司签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：原告向张涛、李四发放贷款387000.00元用于购买坐落于江津区的房屋，贷款的金额、期限、利率等按本合同约定及《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》中约定内容确定；被告张涛、李四不按合同约定日期、金额偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；张涛、李四未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，即构成违约；张涛、李四连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求张涛、李四提前偿还全部贷款及产生的利息、罚息、复利、违约金等费用，以及要求保证人承担保证责任，处分抵押物，实现抵押权；保证人为被告恒大地产集团江津有限公司，本合同项下的担保为抵押加保证组合，抵押加保证担保的范围包括但不限于本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金以及原告为实现债权及抵押权的费用和被告所有的其他费用。并且，2013年6月9日，原告与被告恒大地产集团江津有限公司签订了《开发商住房贷款合作及担保协议》，约定：原告向符合原告规定条件的自然人发放贷款，用于购买被告恒大地产集团江津有限公司开发并合法销售的项目名称为恒大.金碧天下607-614栋、630-637栋的新建房屋，被告恒大地产集团江津有限公司提供连带保证，保证期限自贷款发放之日起至原告取得抵押房产的他项权证止；被告张涛、被告李四发生借款及担保合同约定的违约情形时，原告有权要求被告恒大地产集团江津有限公司承担无条件连带清偿义务，向原告偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用和被告张涛、李四所有其他应付费用。2014年4月16日，原告与被告张涛、恒大地产集团江津有限公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：抵押物为坐落于江津区的房屋（预售许可证号：津国土房管（2013）预字第064号，在领取房屋所有权证之前，如被告张涛不按期清偿债务，被告恒大地产集团江津有限公司保证代其履行该项义务，并且原告有权向被告恒大地产集团江津有限公司追偿被告张涛所欠全部债务的同时可申请处分抵押物。2014年1月8日，被告张涛与被告恒大地产集团江津有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：交房日期为2016年5月30日前。上述合同签订后，2014年4月30日，原告按约定向被告张涛、被告李四发放了贷款387000.00元，但张涛、李四却未按合同约定偿还借款，截至2015年7月9日，累计拖欠借款本息395649.29元。经原告多次催收，被告张涛、李四仍未履行合同约定的还款义务。现请求判令：1、被告张涛、李四偿还原告借款本金381418.49元及截至2015年7月9日的利息14230.80元,共计395649.29元，并支付自2015年7月10日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利，利随本清。2、被告恒大地产集团江津有限公司对被告张涛、李四的上述债务承担连带清偿责任。3、三被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用。
被告恒大地产集团江津有限公司辩称：根据担保法的规定,债务人提供物的担保,其他担保人提供保证的,应先执行债务人的担保,其他担保人仅对债务人担保之外的不足部分进行保证。我公司仅对借款本金和利息承担担保责任。罚息、复利的计算应当以法律规定为准，超出标准范围的不应当支持。原告应当宣布全部贷款到期，原告没有发出贷款提前到期的通知，原告的诉求现在不应当得到支持。
被告张涛、李四未答辩。
经审理查明：2013年6月9日，原告邮储银行江津支行(甲方)与被告恒大地产集团江津有限公司(乙方）签订了《开发商住房贷款合作及担保协议》，约定：第一条合作范围1.1甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为恒大.金碧天下607-614栋、630-637栋的新建房屋。1.2乙方对本协议1.1款约定的贷款,乙方提供连带责任保证,保证期限自贷款发放之日起至甲方取得抵押房产的他项权证止。对于乙方担保责任的具体约定，以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同为准。第二条甲方权利和义务2.5在借款及担保合同约定的担保期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，发生借款及担保合同约定的情形时,甲方有权要求乙方承担无条件连带清偿义务，并通过乙方直接支付和甲方扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2.6如乙方拒绝或迟延履行本协议1.2款约定的担保义务,甲方有权在通知乙方后直接从乙方开立在中国邮政储蓄银行及其分支机构以及任何其他商业银行的任何账户中扣收相应款项用以清偿。甲方将扣收乙方账户资金的传真发给乙方，或将相应信函送交邮局，均视为已通知乙方。第三条乙方权利和义务3.4在借款及担保合同约定的乙方担保有效期内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，发生借款及担保合同约定的情形时,乙方应承担无条件连带清偿义务,向甲方偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并在甲方协助下向借款人追偿。乙方追偿所得优先用于偿还借款人拖欠甲方的贷款本息及相关费用，剩余部分用于弥补乙方履行担保责任的损失及索偿费用。3.5乙方在此不可撤销地授权甲方，在乙方拒绝或迟延履行本协议1.2款约定的担保义务时，从乙方开立在中国邮政储蓄银行及其分支机构的任何账户中扣收相应款项用以清偿。
2014年1月7日，被告张涛向原告邮储银行江津支行提交了《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表》，申请贷款金额为387000.00元，期限为240月，所购期房房屋坐落于重庆市江津区，被告张涛在“借款人”处签名、捺印。被告李四在《借款人配偶声明》中“借款人配偶”一栏签字、捺印，该声明内容为：“本人是张涛的配偶，本人已知道借款人向贵行申请个人房屋贷款，用于购买坐落于重庆市江津区的房产。本人现做出如下声明：（一）本人同意以借款人的名义向贵行申请贷款，并同意以上述房产，作为贷款的担保，抵押给贵行。”
2014年1月8日，被告恒大地产集团江津有限公司（卖方、甲方）与被告张涛（买方、乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为预售商品房。《商品房预售许可证》号：津国土房管（2013）预字第（064）号，预售商品房批准机关：江津区国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房坐落为：重庆市江津区。第五条付款方式及期限。（二）乙方按按揭付款方式按期付款，本商品房成交金额553452.00元，2014年1月8日前支付首期房款166452.00元，余款387000.00元须在2014年1月8日前办理完毕银行按揭申请手续。第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限属预售商品房的，甲方应当在2016年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
2014年3月11日，原告邮储银行江津支行（贷款人）与被告张涛（借款人、抵押人）、李四（抵押物共有人）、恒大地产集团江津有限公司（保证人）签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：5099989Q114035421707），约定：第一条借款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为人民币387000.00元。第二条贷款用途本合同项下贷款仅用于购买坐落于江津区房屋，建筑面积111.86平方米。第三条贷款期限本合同项下贷款期限为240个月，自2014年3月11日至2034年3月11日。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条利率（一）贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮0%。实际利率以借据为准。（二）贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按本条第（一）款约定的利率浮动比例重新确定贷款利率；贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，贷款利率执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第六条贷款归还（一）经协商一致，借款人按按月等额本息还款法方式偿还贷款本息。（四）在每期还款日16：00之前，借款人应向还款账户中按应偿还的贷款本息足额存入相应资金，贷款人于每期还款日从还款账户中划收；借款人有到期未偿付的贷款本息或其他费用的，应及时存入还款账户，并授权贷款人随时划收。第九条罚息（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定利率基础上加收30%确定。第十条违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1.借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任。9.影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。（二）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：1.要求借款人限期纠正违约行为;3.宣布已经发放的贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部贷款,以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用;5.处分抵押物,实现抵押权;6.要求保证人承担保证责任。（三）借款人违约，除前款的约定外，贷款人有权采取本合同约定和法律规定的其他措施。第十三条费用本合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。第十四条借款担保本合同项下担保方式为（三）抵押加保证组合担保。抵押条款第十五条抵押物（一）抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押人保证对抵押物依法享有所有权或处分权。抵押物存在共有人的，共有人同意抵押人的担保行为，并承诺与抵押人共同承担担保及其相关法律责任。抵押人保证抵押物不存在权属争议、被查封、被扣押、被监管的情况。第十六条担保范围抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权及抵押权的费用和借款人所有其他应付费用。第十七条抵押登记（二）抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或抵押预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第十八条抵押物的处分（一）发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿：1.借款人连续三个月或累计六个月未足额还款;2.贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿。保证条款第二十条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十一条保证范围法人或其他组织作为保证人的，保证人恒大地产集团江津有限公司承担保证责任的范围按由保证人承担阶段性连带责任保证方式确定。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列条件，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.本合同第十七条第(二)款约定的正式抵押登记手续已办理完毕,且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2.本合同第十七条第（二）款约定的抵押预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押预告登记信息的证明文件。第二十二条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告邮储银行江津支行在“贷款人”处加盖公章，“授权代理人”处但昭谕签章；被告张涛在“借款人”、“抵押人”处签名、捺印，被告李四在“抵押物共有人”处签名、捺印，被告恒大地产集团江津有限公司在“保证人”处加盖公章，“法定代表人或负责人或授权代理人”处廖嘉宁签章。
2014年4月16日，原告邮储银行江津支行（甲方、贷款方、抵押权人）与被告张涛（乙方、借款人、抵押人）、恒大地产集团江津有限公司（丙方、担保方、开发商）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定：三、抵押物状况房屋坐落于江津区，预售许可证号：津国土房管（2013）预字第064号；四、权利和义务5、在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。五、违约责任1、乙方应按本合同规定的时间归还贷款本息及有关费用，若有逾期，则按日支付应还金额0.237%的违约金。2、乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。原告邮储银行江津支行在“甲方”处加盖公章，“委托代理人”处但昭谕签章；被告张涛在“乙方”处签名、捺印，被告恒大地产集团江津有限公司在“丙方”处加盖公章，“委托代理人”处廖嘉宁签章。2014年4月17日原告与被告张涛双方在房屋登记管理部门办理了预告抵押登记，由于该房屋处于在建，尚未取得房产证，故而没有办理正式的抵押登记，也没有取得他项权证。
2014年4月30日，原告邮储银行江津支行出具中国邮政储蓄银行个人贷款借据，载明借款金额387000.00元，借款期限期240月，从2014年4月30日至2034年4月30日，年利率6.55%，张涛在该借据借款人签名处签字、捺印。同日，原告按约定发放贷款387000.00元并受托支付至指定账户(户名：恒大地产集团江津有限公司)。原告发放上述贷款后，被告张涛支付原告共7期借款本息至2014年11月30日，2014年12月30日仅支付利息5.47元，此后一直未再支付借款本息。截至2015年7月9日，被告张涛累计拖欠原告借款本金381418.49元，利息13788.06元，逾期罚息442.74元。原告分别于2015年2月3日、2月10日、2月20日向被告张涛发出逾期催收通知书。另查明：被告张涛与被告李四于2003年4月1日登记结婚。
上述事实，有当事人陈述、借款人的结婚证、中国邮政储蓄银行个人房屋贷款申请表、个人购房借款及担保合同、开发商住房贷款合作及担保协议、重庆市商品房买卖合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、个人贷款（手工）借据、个人贷款放款单、个人贷款受托支付转账凭证、逾期客户还款记录台账、还款流水详情、逾期催收函、邮政快递EMS查询等证据，形成证据锁链，相互印证，经庭审质证确认在卷可证，足以采信。
本院认为：原告邮储银行江津支行与被告张涛、李四、恒大地产集团江津有限公司签订的个人购房借款及担保合同，原告邮储银行江津支行与被告恒大地产集团江津有限公司签订的开发商住房贷款合作及担保协议，原告邮储银行江津支行与被告张涛、恒大地产集团江津有限公司签订的重庆市预购商品房抵押贷款合同，以及被告张涛与恒大地产集团江津有限公司签订的重庆市商品房买卖合同，均是原、被告真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。原告与被告张涛之间形成了借款合同关系，与被告张涛、被告恒大地产集团江津有限公司形成了担保合同关系。原告按约履行了其支付借款的义务，被告张涛未按合同约定按时归还原告本金、利息显属违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期，并要求借款人张涛立即清偿，故原告要求被告张涛偿还尚欠的借款381418.49元并按约定支付利息、复利、罚息（其中，截至2015年7月9日止的利息、罚息为14230.80元）,共计395649.29元，于法有据，本院予以支持；被告恒大地产集团江津有限公司辩称，债务人提供物的担保,其他担保人提供保证的,应先执行债务人的担保,其他担保人仅对债务人物的担保之外的不足部分进行保证。本案中三方当事人签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》第5明确约定，在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。也就是说本案双方当事人对此已经作了特别约定，债权人有权按约定实现债权，本案被告张涛至今没有领取《房屋所有权证》，且该房屋也没有移交，故被告恒大地产集团江津有限公司的抗辩理由不成立，本院不予支持；至于被告恒大地产集团江津有限公司辩称，该公司仅对借款本金和利息承担担保责任。而合同约定保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。其辩称不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定以及合同约定，本院不予支持；至于被告恒大地产集团江津有限公司辩称，原告应当宣布贷款到期，原告没有发出贷款提前到期的通知，原告的诉求现在不应当得到支持。根据合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期,并要求借款人提前清偿全部贷款,以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。其辨称不符合《中华人民共和国商业银行法》第四十二条、《贷款通则》第二十二条、第三十二条、第七十一条之规定以及合同约定，本院不予支持；由于被告张涛、李四系夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，且被告李四在借款人配偶声明中“借款人配偶”一栏签字、捺印，承诺与张涛共同偿还贷款，其应当按照所承诺的相关事项承担共同清偿责任。被告恒大地产集团江津有限公司对张涛上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张涛、李四在本判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆江津区支行借381418.49元。
被告张涛、李四在本判决生效后十日内支付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆江津区支行借款利息、罚息、复利[其中，至2015年7月9日的利息、罚息为14230.80元，从2015年7月10日起的罚息以借款本金381418.49元为基数，复利以不能按时支付的利息为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按日历年度内最后一次调整的基准利率为准确定并执行新的利率）基础上加收30%确定利率计算，利随本清]。
三、被告恒大地产集团江津有限公司对被告张涛、被告李四上述债务承担连带清偿责任。
如果被告张涛、李四、恒大地产集团江津有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7235.00元，减半收取3617.50元，公告费300.00元，共计3917.50元，由被告张涛、李四、恒大地产集团江津有限公司连带负担。此款原告中国邮政储蓄银行股份有限公司重庆江津区支行已预交，经其同意，由三被告在履行上述义务时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 叶 鸣
人民陪审员 康晓琴
人民陪审员 马恩平
二〇一六年四月十五日
书 记 员 陈思越