海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初6705号原告（反诉被告）：李正强，男，1942年3月4日出生，汉族，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：周艳，海南三和元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，住址同上，系原告李正强的儿子。被告（反诉原告）：邓萍，女，1972年12月1日出生，黎族，现住海南省三亚市。委托诉讼代理人：何世君，京园律师事务所北海分所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）李正强与被告（反诉原告，以下简称被告）邓萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后依法适用简易程序。被告在举证期间向本院提起反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。因本案案情复杂，本院于2017年10月23日将本案转为普通程序，组成合议庭进行审理。2017年11月2日本院公开开庭审理本案，原告李正强的委托诉讼代理人李锋、周艳，被告邓萍及其委托诉讼代理人何世君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告李正强与被告邓萍于2002年11月11日签订的《协议书》无效；2.判令被告邓萍将位于三亚市××区房返还给原告李正强。事实和理由：原告于上世纪八十年代末通什自治州撤州后到三亚市教育局工作。1992年，三亚市教育局建设干部住房，原告作为撤州干部分配了一套位于三亚市××路楼第一栋057房（现改为三亚市港门村社区居委会三亚河东路60号C栋402房），1993年原告交钱购买了房屋，办理了房屋产权证，原告仅有此一套房改房。2002年底，三亚市教育局副局长张蔚兰通知原告，说因市教育局单位内部职工住房调整，经市教育局会议讨论安排原告退出居住的教育局宿舍楼第一栋057房，交给市教育局职工邓萍居住。原告不愿意交出房屋，但因是干部，又迫于行政压力不得已于2002年11月11日与被告签订了交房给被告的《协议书》。房屋交付给被告后，原告才知道被告是市教育局临时借用的老师，目前仍属于三亚市职业中学（现三亚市第三中学）编制，并不是教育局内部职工，没有享受教育局福利房的资格。原告找到教育局领导，了解到三亚市教育局并没有下发任何文件要求原告退房，市教育局和原告多年来要求被告退还房屋，被告拒不交还。我国现行政策鼓励职工购买住宅，承认福利房归购买者个人所有。购房主体有特定性，享受价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人是符合分配住房条件的职工。被告不是市教育局的职员，没有购买市教育局福利房的资格，不具备签订房屋协议书的主体资格，原、被告签订的《协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应确认为无效的合同，且被告应无条件退还房屋。综上，原告的诉求有事实和法律依据，请人民法院依法审理，判决支持原告的诉讼请求。被告针对本诉答辩并提出反诉请求：1.确认原、被告于2002年11月11日签订的《协议书》有效；2.判令原告协助被告办理房屋产权证；3.判令原告承担本案诉讼费。1998年期间因三亚市教育局新建B幢集资楼，根据当时政策一个干部职工只能享受一套政策性住房的规定，因原告已取得B幢一套集资房（604房），故其退出原购买的位于三亚市河东路60号C幢402房（原第一幢四楼057号房）这套旧房，该房屋于1994年7月15日已办好产权证。因被告是教育系统工作人员，当时借用在教育局办公室工作，于是经教育局同意安排居住402房。2002年11月11日双方签订一份《协议书》，合同约定原告同意交出”河东一路市教育局宿舍057号房”（含”房产证”）给被告，房产所有权归被告。今后该房产的处理一概与原告无关。同时约定被告如需要原告的有效证件办理有关房产业务，原告应乐意提供。以上协议除了双方签字确认外，还有时任副局长的张蔚兰签字见证并盖上”三亚市教育局”的公章。合同签订前，原告称这套房房改价格是1.62466万元，自己装了防盗门，故双方谈好成交价格是2万元。2002年11月9日被告将2万元购房费交付给原告。交款后被告进行装修完毕即入住该房屋，至今已居住15年。2017年市政府确定教育局A、B、C、D幢楼房为教育巷棚改区域，该片区居住的家庭将享受拆迁补偿或房屋置换的好条件，原告以其仍是402房的所有人，被告不是教育局正式在编人员为由，要求被告退还402房的无理要求。402房为政府照顾性安排住房，实为房屋买卖，经教育局同意，原告将居住超过5年的房屋出售给被告，该买卖协议既符合1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第二十一条规定，又符合《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的规定，故本案合同合法有效。为维护被告的合法权益，特提出以上反诉请求，请求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告举证的1份三亚市职工公有住房买卖合同、2张收款收据、1份证明、1份402房房产证等5份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证一份《协议书》，主张三亚市教育局通知原告因内部职工住房调整，教育局安排被告居住原告房屋，原告被迫与被告于2002年签订协议，将房屋和产权证交给被告，但被告不是三亚市教育局的职工，教育局无权将原告享有产权的房屋安排给被告所有，该协议无效。被告对该份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告没有胁迫原告，而是双方自愿行为。原告举证的《协议书》能够证明原、被告于2002年11月11日签订协议，并就协议相关事项进行了约定。2.原告举证三亚市不动产登记记录查询结果单，主张402房登记在原告名下，由原告个人所有。该查询结果单载明位于三亚市××路房权利人为李正强，产权证号为三私房证字第XXXX号，登记面积77.4平方米，未转让。被告对该份证据的真实性无异议，但认为原告没有协助被告办理房产证，而协议当中有约定，原告应当协助被告办理房产证，原告却没有协助，所以才出现本案当中的反诉。原告举证的三亚市不动产登记记录查询结果单能够证明402房现登记在原告名下。3.原告举证三亚市机构编制委员会出具的证明，主张被告是三亚市实验中学的在编教师，不是教育局职工。被告对该份证据的真实性没有异议，但认为被告在1997年一直选调在三亚市教育局工作，该份证据并不影响被告买受人的资格。原告举证的该份证据能够证明被告是三亚市实验中学的在编教师。4.被告举证三亚市教育局2002年11月19日的会议记录、1998年2月16日的会议记录、1998年12月22日的会议记录，主张：（1）被告分得402房是经过市教育局批准的。（2）原告要取得B栋集资楼的购房资格，要先退出旧的福利房。2002年11月19日的会议记录记载，A、B两栋集资楼的分配原则为有房的人员不考虑，要退出后才有资格获取；1998年2月16日的会议记录记载，经大家一致认为，集资建房先行照顾单元房户和无房户参与，其后再视其情况再确定参与人员；1998年12月22日的会议记录记载，可以让有公房的同志参与，但要退出原有房，按其他同志的待遇参与集资建房。原告对以上三份会议记录的真实性无异议，但认为教育局对会议记录没有形成文件规定，且双方签订协议书的时间为2002年11月11日，是在2002年11月19日的会议之前，所以双方签订的协议是没有经过2002年11月19日的会议讨论的。本院对三亚市教育局以上三次会议的时间及记录内容的真实性予以确认。根据原、被告提供的证据及庭审情况，本院经审理认定事实如下：原告李正强系三亚市教育局干部。1993年12月29日，原告与三亚市教育局签订《三亚市职工公有住房买卖合同》，购买三亚市教育局所有的位于三亚市××区号房）。该房原系三亚市教育局职工公有住房，后该局根据三亚市住房制度改革实施方案的有关规定，向原告出售。其中，《三亚市职工公有住房买卖合同》第八条第1款约定，”乙方（指原告）付清全部购房款后，按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，收入归个人所有，按标准价购买的住房房产权，也归个人所有，但须在乙方付清全部购房款五年后方可依法进入市场出售。......”原告于1994年2月1日一次付清购房款1.65913万元后，同年7月三亚市房产管理所向原告颁发402房的房屋所有权证。1998年至2002年期间，三亚市教育局在三亚市××区号集资修建教育局A、B两栋楼，并分别于1998年2月16日、12月22日开会讨论决定，可以让有公房的同志参加集资建房，但要先退出原有房。2002年11月11日，原、被告在时任三亚市教育局副局长张蔚兰的见证下，共同签订一份《协议书》约定，”因三亚市教育局单位内部职工住房调整，经会议讨论同意安排乙方（指被告）居住甲方（指原告）原旧宿舍四楼057号房，甲、乙方经协商达成如下协议：一、甲方同意交出”河东一路市教育局宿舍057号房”（含”房产证”）给乙方，房产所有权归乙方。今后该房产的处理一概与甲方无关。二、甲、乙方之间不存在债权、债务问题。三、乙方如需甲方有效证件办理有关房产业务，甲方应乐意提供。”三亚市教育局在《协议书》落款处签章。《协议书》签订前的2002年11月9日被告已将全部购房款2万元向原告支付完毕。《协议书》签订当日，原告将402房交付给被告，被告一直居住使用至今。另查明，被告1997年海南大学毕业后分配到三亚市藤桥中学，1999年调入三亚市第三中学，2016年调入三亚市实验中学（现海南中学三亚学校）。因工作需要，被告从1997年毕业报到之日起至今都在三亚市教育局办公室挂职。庭审中，原告表示其现在居住的位于三亚市××区房系原告于1998年从三亚市教育局购买的集资房，该房至今未办理房产证。再查明，1995年9月15日三亚市人民政府根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和《三亚市深化城镇住房制度改革实施方案》，颁布了《三亚市出售公有住房暂行办法》（市府[1995]178号），对公有住房制度改革的有关事项进行了规定，其中第二十五条规定，”职工以市场价购买的公有住房产权归个人所有，可依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，住用满五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。......”本院认为：三亚市教育局为落实国家住房制度改革于1993年向原告出售的402房原系该局的职工公有住房，按照该局与原告签订的《三亚市职工公有住房买卖合同》第八条第1款约定，原告购得402房后可上市交易，该约定也符合三亚市人民政府颁布的《三亚市出售公有住房暂行办法》第二十五条的规定。因此，原告于2002年通过与被告签订《协议书》将402房转让给被告，符合当时公有住房制度改革的相关政策规定，原告关于《协议书》违反法律、行政法规的强制性规定而无效，没有法律依据，本院不予采纳。原告以受胁迫为由主张《协议书》无效，根据本院查明的事实，原告将房屋转让给被告的原因系原告按照三亚市教育局关于要取得集资楼的分配资格应先退出旧房的会议决定，为取得现居住的B幢604房的集资资格而进行的自主选择，而三亚市教育局的该项会议决定也符合了我国一户只能购买一处福利住房的政策规定，因此，原告主张受胁迫没有事实根据，本院不予采信。原、被告签订的《协议书》上有时任副局长张蔚兰作为见证人，也有三亚市教育局的签章，说明双方的房屋转让行为是经过三亚市教育局允许的。原告主张被告不是三亚市教育局的职工没有购房资格，但原告没有提供不是三亚市教育局的职工就没有购房资格的相关证据佐证，且原告与三亚市教育局的购房合同中明确了原告购得402房后是可以上市交易的，至于买方为何人并没有限制性的规定，故原告的该项主张，本院不予采信。综上，原、被告双方签订的《协议书》系原、被告双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应恪守约定。原告依约将402房交付被告居住至今已有15年，现又因故以《协议书》无效为由要求被告退还房屋，违反了诚实信用原则，不利于维护房产交易市场的安全稳定，也缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告协助被告办理402房屋的过户手续，是原告作为卖方的附随义务，也是《协议书》的明确约定，被告已经依照约定向原告支付了全部的购房款，原告亦应依约履行协助原告办理过户手续的义务。因此，被告主张《协议书》有效并要求原告协助办理房屋产权证，合理、合约、合法，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李正强与被告（反诉原告）邓萍于2002年11月11日签订的房屋买卖《协议书》有效；二、反诉被告李正强应在本判决生效之日起三十日内，协助反诉原告邓萍将位于三亚市××区房（原三亚市河东一路教育局宿舍第一栋057号房）办理土地房屋权证至反诉原告邓萍名下；三、驳回原告（反诉被告）李正强的诉讼请求。本诉案件受理费150元（原告李正强已预交），由原告李正强负担；反诉案件受理费170元（反诉原告邓萍已预交），由反诉被告李正强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  吉才军人民陪审员  王 彬人民陪审员  李 严二〇一七年十一月三十日书 记 员  杜海燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。