山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终674号
上诉人（原审原告）:罗茂芹，男，1965年3月18日出生，汉族，个体经营，现住淄博市淄川区。
委托诉讼代理人:杨岭，山东全正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:淄博市淄川区将军路街道办事处贾官村民委员会。住所地:淄博市淄川区将军路街道办事处贾官村。
法定代表人:许业莲，主任。
委托诉讼代理人:丁霞，淄博淄川律苑法律服务所法律工作者。
上诉人罗茂芹因与被上诉人淄博市淄川区将军路街道办事处贾官村民委员会（以下简称“贾官村委”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2017）鲁0302民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗茂芹及其委托诉讼代理人杨岭、被上诉人贾官村委的委托诉讼代理人丁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗茂芹上诉请求：1、请求发回重审或者依法改判被上诉人支付租金30000.00元；2、原审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。(一)原审法院将本案案由认定为债权转让合同纠纷错误，该案案由是租赁合同纠纷。(二)上诉人不是基于债权转让主张租赁费，而是基于租赁合同主张租赁费，至于上诉人因何种法律关系取得租赁费的收取权，不是阻碍租赁合同生效的要件。(三)一审认定刘元峰与被上诉人买卖办公楼的行为无效，与事实不符，案外人刘元峰与被上诉人之间并没有发生买卖办公楼的行为，而是被上诉人用该房产进行顶账。二、原审法院适用法律错误。(一)原审法院变相将涉案房产认定为归被上诉人所有，于法无据，对交易安全也将产生重要影响。虽涉案房产无房产证，但由于所有权的最终表现为财产处分权，上诉人同样因为租赁合同对房产享有处分权以外的占有、使用、收益等各项权益。通过否定上诉人对该房产的权属来否定租赁协议的效力，也否定了对双方自愿达成的租赁协议的意思表示。(二)如果对房产的归属问题做出有利于上诉人的处理或者不予处理，符合法律规定和有关法律原则，也符合社会生活的实际情况。如果法院不支持涉案房产归上诉人所有，那么也不能否认上诉人对该房产享有既有权利。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定确立了一个原则，即：合同不因没有取得标的物的所有权而无效，该原则在租赁合同中同样适用。本案中，上诉人虽然在形式上没有取得房产证，但根据前述原则，租赁合同不因上诉人没有房产证而无效，而是有效的。综上，上诉人的请求合理合法，应予支持。
贾官村委辩称，上一届村主任罗茂堂，未经评估、招标程序，没有经过村民代表会议和村民大会通过，恶意串通，私下与非贾官村民刘元峰签订了多份所谓的《租赁合同》，该行为违反了《村民委员会组织法》关于村民民主议事的强制性规定，同时也侵害了村民的集体权益，根据《合同法》第五十二条规定，合同无效。涉案办公楼的建设，既未经审批亦未办理用地手续，刘元峰也不是贾官村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，上届村委即使将办公楼的所有权转让给刘元峰抵顶所欠工程款，此转让行为亦因违反上述法律强制性规定也归于无效。刘元峰不是该涉案房产所有权人，无权将该涉案房产转移给上诉人。涉案房产的土地未经批准，在集体土地上擅自建房，该房屋属于违章建筑，不能取得合法的房屋所有权证，不能转让、出租，该租赁合同及转让行为是无效的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，请求驳回上诉，维持原判。
罗茂芹向一审法院请求:1、判令被告支付租金30000.00元;2、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：对当事人提交的证据及双方争议事实，一审法院分析认证如下:原、被告虽然对对方提交的贾官村委与刘元峰签订的租赁协议、出售楼房的收款收据的真实性均无异议，但通过庭审查明，刘元峰因承建涉案办公楼后工程款未得清偿而以此楼抵顶，但该办公楼的建设既未经审批亦未办理用地手续，原告虽称该办公楼的建设有合法手续，但未提交证据证实。刘元峰又非贾官村村民，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定:“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”故即使贾官村委确将办公楼的所有权转让给刘元峰抵顶所欠工程款，此转让行为亦因违反上述法律强制性规定而归于无效。因此，原、被告提交的租赁协议、出售楼房的收款收据因不具备证据的合法性，一审法院均不予确认。基于此，对原告提交的其与刘元峰签订的债权转让协议书，一审法院亦不予确认。据此，一审法院认定事实如下:被告贾官村委现办公所在的二层办公楼系刘元峰承建，因被告欠刘元峰工程款，故于2007年9月26日以22万元将此楼出售给刘元峰抵顶所欠工程款，又与刘元峰签订租赁协议，租赁该楼办公使用，年租金5000.00元。2017年9月11日，刘元峰与原告签订协议，将其对该办公楼的所有权及对被告的租赁费债权一并转让给原告，原告向被告送达了债权转移通知书。
一审法院认为，民事案件案由应当根据当事人诉争法律关系的性质确定。本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，根据查明的事实，本案案由应为债权转让合同纠纷。根据法律规定，债权转让成立并生效的首要条件即为转让的债权必须为合法有效的债权。本案中，原告从刘元峰处受让的办公楼所有权及租赁费债权，因刘元峰与被告买卖办公楼的行为无效而属无效债权，故对原告主张其与刘元峰之间的债权转让合法有效，一审法院不予支持。原告基于债权转让向被告主张租赁费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:驳回原告罗茂芹的诉讼请求。一审案件受理费550.00元，由原告罗茂芹负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。
本院认为，在债权转让合同纠纷中，若当事人之间的纠纷是关于原债权债务的履行，则案由应当由原债权债务法律关系来确定。本案中，罗茂芹依据其受让的债权即原租赁协议向被上诉人主张租赁费用，案由应确定为房屋租赁合同纠纷。一审确定本案案由为债权转让合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于涉案以房抵债及涉案租赁协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”本案中，双方当事人均无证据证明涉案办公楼建设用地符合土地利用规划和取得建设用地许可，贾官村委于一审提交的川国土资罚字2006第3-104号行政处罚决定书也能印证涉案办公楼建设未经审批，因此，涉案以房抵债协议及租赁协议违反了上述法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应属无效，一审对此认定适用法律正确。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。”及第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因无证据证明涉案办公楼取得相应建设工程规划许可，根据该司法解释的规定，涉案租赁协议也应归于无效。虽租赁协议系双方当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，不受法律保护。另，罗茂芹于上诉状中援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，主张涉案租赁协议不因没有取得租赁物所有权而无效，但根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定。”因法律及司法解释对于房屋租赁合同有规定，故本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。
一审已经叙明，债权转让成立并生效的首要条件为转让的债权须为合法有效的债权，如前所述，因以房抵债及租赁协议无效，现罗茂芹依据无效的租赁协议向贾官村委主张租赁费，于法无据。关于欠付的工程款项，可另行主张。
综上所述，罗茂芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550.00元，由上诉人罗茂芹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪玲玲
审 判 员 孟庆红
审 判 员 郑 炬
二〇一八年四月二十日
法官助理 祝奉田
书 记 员 尹衍羚