广东省龙门县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1324民初540号
原告：郑植康，男，1953年7月19日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。
被告：龙门富力房地产开发有限公司，住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。
法定代表人：李思廉，董事长。
委托代理人：唐伟，龙门富力房地产开发有限公司员工。
原告郑植康诉被告龙门富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2016年8月12日公开开庭进行了审理。原告郑植康、被告龙门富力房地产开发有限公司委托代理人唐伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑植康诉称：本人于2015年7月26日购买了富力南昆山养生谷J区7栋2112号房，合同约定于2015年9月30日前交房，我于交房当天由交房人员带我上楼开门接房，工作人员打开门后一看，情况很糟糕，天花板上面像水帘洞一样落水到我的家里，当时我同交楼领导协商同意暂不能交楼，只可以按合同约定交付，当他们解释给我的意思是修好后再交房，看修复多少天按每天万分之五赔给我的，我也同意了。因我那天运来了很多家用品准备长期住下来养老，没办法，后来在一期租了同样的房子住下来等，住了一个月4500元，但现在我向他们要钱的时候，这个推那个，迟迟不解决，没办法告上法庭，请法官根据合同第9条第2点：逾期交付按每日万分之五罚违约金，2015年10月修建期不能收管理费、水电费。请法官支持我的请求，请求法院：1、判令被告偿还逾期交房违约金5443元。2、判令被告退还2015年10月份管理费126元、水电费24元，共150元。3、本案诉讼费由被告承担。
在审理过程中，原告增加一项诉讼请求为“请求被告赔偿租房1个月的租金4500元”。
原告在诉讼中对其陈述事实提供如下证据：
1、购房发票复印件，拟证明原告已经交款给被告，与被告发生商品房买卖关系；
2、购买合同复印件，拟证明原告与被告签订了房屋买卖合同，向被告购买涉案房屋的事实；
3、房屋交接备忘录复印件，�证明当时被告交的房存在瑕疵；
4、2015年租金收据复印件，拟证明原告租房住的事实；
5、修理时的照片，拟证明被告维修涉案房屋的情况；
6、修理好后通知复印件，拟证明被告的维修公司在2015年10月31日修理好涉案房屋；
7、身份证复印件，拟证明原告的主体资格。
被告龙门富力房地产开发有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行。
答辩人与被答辩人于2015年7月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015071064），合同约定：答辩人将位于惠州市龙门富力南昆山温泉养生谷第J1区7号楼2112号房出卖给被答辩人，合同价款为人民币362844.00元。合同使用广东省商品房主管部门制作的示范版本，合同第八条中双方选择第1项交付条件即“该商品房经验收合格”，交付时间为2015年9月30日前。
二、答辩人按合同约定交付的房屋是合格的。
答辩人所开发房屋已在2015年9月29日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。也取得了《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收的意见书（合格）》，证明了答辩人交付的房屋是合格的，并且交付的标准比《商品房买卖合同》约定的交付标准更高。
三、答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定，依约履行了交房的通知义务。
答辩人于2015年9月10日，通过快递的方式（附：中国邮政快递单，单号：8800003250727）向被答辩人（原告）在《商品房买卖合同》中确认的地址送达《楼宇交付使用通知书》，书面通知被答辩人至物业管理处现场收房，�据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，被答辩人接到答辩人的书面交房通知，视为答辩人已于2015年9月30日（交房通知书上确定的交付使用日期）履行了交房的义务。
四、被答辩人在验房过程中提出的质量瑕疵问题不能作为拒绝收房并要求答辩人赔偿所谓“延迟交房”经济损失的理由。
首先，合同明确约定，房屋交付的标准为经验收合格，现答辩人于2015年9月29日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已具备房屋交付条件，并通知了原告前来交接房屋，已经履行了交房的义务。
其次，商品房的建造开发系一项浩繁的工程，在主要依靠人工建造的现有技术条件下，存在一定的瑕疵事所难免。而且交付过程中发现瑕疵问题的不属于主体结构质量问题，不影响交接手续的办理，被答辩人应在房屋交接后根据合同有关约定要求答辩人承担相应修复责任等。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，答辩人交付的房屋即使存在部分质量问题，也并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，答辩人应当承担的是质量瑕疵的违约责任。被答辩人可以采取要求被告“保修”、“赔偿损失”等措施，但不能拒绝收房。
第三，答辩人交付的房屋存在质量瑕疵，该质量瑕疵依法不会导致购房者合同目的不能实现，被答辩人无权拒绝接收房屋，进而无权要求答辩人依约支付所谓“逾期交楼”的违约金，可以要求答辩人承担保修的责任。
综上，被答辩人要求答辩人承担延期交房赔偿责任的诉请，缺乏法律依据，应不予支持。
五、被答辩人请求答辩人退还2015年10月的物业管理费、水电费的诉讼请求属于另一法律关系，与答辩人无关，被答辩人应另循法律途径解决。
本案涉案房屋的物业管理费系被答辩人基于其与物业管理公司之间的物业管理协议，而向物业管理公司缴纳，并非答辩人，属于另一法律关系，与答辩人无关，被答辩人应另循法律途径解决。故被答辩人要求答辩人退还管理费及水电费的诉讼请求无事实、法律依据，法院应依法予以驳回。
六、该房屋“被答辩人”在2015年9月30日已收房，被答辩人收房时认为该房屋存在的质量瑕疵答辩人也已修复完毕。需要强调答辩人交付的房屋已在2015年9月29日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政�础设施工程竣工验收备案表》，并按时履行了交房的义务，故答辩人不存在逾期交楼的事实。
七、退一步讲，假如上述的抗辩理由不成立，答辩人认为被答辩人请求的以已交付购房款日万分之五标准计算违约金过高，根据惠州市此类案件的处理司法实践，违约金标准按被答辩人已付房款的每日万分之二计算为宜。
八、本案诉讼费依法应由被答辩人自行承担。
综上，请求贵院查清事实，明辨是非，依法判决，保护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。
被告龙门富力房地产开发有限公司在诉讼中为其辩解提供如下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》复印件，证明被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方应信守执行；
2、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《�设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收的意见书（合格）》复印件，第一，证明在2015年9月29日完成了工程验收备案（即通过了综合验收），并取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。第二，说明被告在2015年7月23日已通过建设工程消防验收。第三，表明被告按合同约定交付的房屋是合格的；
3、楼宇交付使用通知书、快递单复印件，证明被告于2015年9月10日书面通知原告至物业管理处现场收楼，已经履行了交楼的义务；
4、《富力?南昆山温泉养生谷确认书》复印件，证明原告确认在2015年9月30日已收楼。确认在此之前原告已经收到收房通知书（即楼宇交付使用通知书），明白办理收楼的相关流程和所需准备的相关资料；
5、《前期物业服务协议》复印件，证明物业管理费及水电费系原告向物业管理公司缴纳；
6、生效判决《民事判决书》复印件，证明与本案类似的案件叶焕然、叶惠卿商品房买卖合同纠纷一案的诉讼请求均依法被驳回。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、7无异议。
本院对上述当事人无异议的证据所证明的事实予以确认。
被告对原告提供的证据有如下异议：对证据2的真实性没有异议，但是原告方提供的合同复印件不完整，缺页；对证据3，因为我当时不了解情况，需要回去核实；对证据4的三性不予认可，与本案无关；对证据5，这个是原告自行制作的，对该证据的三性均不予认可；对证据6，因为我当时不了解情况，我需要回去核实。
原告对被告提供的证据有如下异议：对全部证据的真实性均无异议；但是对关联性不予认可。
经审理查明：原、被告于2015年7月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇梅州水库村马星村见田村龙门富力南昆山温泉养生谷第J1区7号楼2112房房产，该商品房套内建筑面积51.74平方米，每平方米7012.83元，房屋总价款为362844元；2、交付期限为2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、除合同第八条规定的情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。5、出卖人交付使用的商品房装饰、设备应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按约定标准修复、更换。
同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议约定：付款方式为认购定金人民币50000元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择分期付款，并按以下选择条款时间付清款项，均以人�币为计算货币。第一期楼款须于2015年7月26日前按成交价的50%缴付￥131422元；第二期楼款须于2015年8月31日前按成交价的50%缴付￥181422元。
合同签订后，原告依合同约定支付了全部房款。涉案的房屋于2015年9月29日取得龙门县住房和城乡规划建设局对被告申请涉案房屋的《工程质量评估报告》、《勘察设计文件质量检查报告》、《单位工程质量验收记录》、《市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料》、《规划、消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件》、《施工单位签署的工程质量保修书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的验收，并取得了龙门县住房和城乡规划建设局颁发的房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收备案表》。2015年9月10日发函通知原告收楼，因涉案房屋电视面板未安装、天花板筒灯不贴顶及楼房部�天花板出现渗水等质量问题等现象，原告认为工程未完工，双方无法达成房屋交接手续。被告于2015年10月31日完成对原告购买的商品房的维修，原告于2015年11月搬入该房居住。2016年7月5日，原告以被告未按合同约定时间交付房屋，已构成违约为由，请求被告按已交的购房款以合同约定每日万分之五支付违约金。庭审中，原、被告双方均表示涉案房屋不存在主体结构问题。
另查，原告与广州天力物业发展有限公司惠州分公司签订了《前期物业服务协议》，约定由广州天力物业发展有限公司惠州分公司对原告的房屋提供前期物业管理服务。
本院认为，综合当事人的起诉、答辩以及质证据情况，本案的争议焦点是：1、涉案的房屋被告是否迟延交付以及被告应否支付迟延交楼的违约金？2、被告应否支付2015年10月份的管理费给原告？
原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。关于涉案房屋被告是否迟延交付以及被告应否支付迟延交楼的违约金的问题。被告交付房屋时，原告因涉案房屋电视面板未安装、天花板筒灯不贴顶及楼房部分天花板出现渗水等质量问题，认为房屋不符合交付条件，应承担违约责任。而被告交付的房屋已于2015年9月29日完成了工程验收备案，取得了龙门县住房和城乡规划建设局确认的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已满足了双方约定的交付房屋的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，庭审中，原、被告双方均认可不是主体结构问题，房屋出现的瑕疵属装饰、设备条件未达到合同约定的交付条件，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定如装饰、设备条件达不到合同约定的标准，被告负责修复、更换。现被告已按照合同的约定完成房屋修复工作。故原告请求被告支付逾期交楼违约金的理由不充分，本院不予支持。原告要求被告赔偿租房产生的租金4500元的问题，原告没有证据证明该笔款项的产生与被告的房屋修复行为存在联系，故不予支持。关于原告请求被告返还物业费的问题，原告向物业公司交纳的物业费，原告可向物业公司另行协商，本案不作处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用�律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告郑植康的诉讼请求。
本案受理费50元，由原告郑植康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 唐清敏
审 判 员 王国宏
人民陪审员 钟志雄
二〇一六年九月十八日
书 记 员 魏榕桦
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。