江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终2172号
上诉人（原审被告）：江阴市五云桥畔房地产开发有限公司，住所地江阴市长江路141号。
法定代表人：顾国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨磊，该公司职员。
上诉人（原审原告）：黄心恬，女，1984年12月5日出生，汉族，住江阴市丽都城市。
委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。
上诉人江阴市五云桥畔房地产开发有限公司（以下简称五云桥畔公司）、黄心恬因商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初16807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
五云桥畔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发还重审。事实和理由：1.双方已就商品房销售达成合意。2.诉争房屋在立项、规划设计、施工等过程中层高都是2.9米，其并未改变设计，也未减少成本从中获益。3.其公司在补充协议中对相应条款已作加粗加黑提醒，黄心恬的利益并未受到实质损害。
上诉人黄心恬上诉请求：撤销一审判决，依法改判五云桥畔公司减少其购房款79028元。事实和理由：1.补充协议第十条属无效条款，其并无预期利益。2.即使补充协议第十条属有效条款，合同约定层高为2.9米，预期并不存在。3.2016年10月前，五云桥畔公司与其他业主签订的合同及补充协议未添加第十条条款，五云桥畔公司有较大过错，一审判决认定责任比例不合理。
五云桥畔公司、黄心恬均未作答辩。
黄心恬向一审法院起诉请求：1.判令五云桥畔公司退还房屋价款79028元；2.本案诉讼费用由五云桥畔公司承担。
一审法院认定以下事实：
（一）关于合同签订及履行情况。
2017年1月22日，黄心恬与五云桥畔公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份，约定黄心恬购买五云桥畔公司融科原筑XX幢XXXX号房屋。合同第三条约定了层高为3.0米。补充协议第十条载明：“特别提醒：因实际工程和图纸之间会有误差，故层高3米不是绝对值，允许偏差范围最大为10cm。买受人对此已经完全清楚并且同意：在偏差范围内不视为出卖人违约。”该第十条以加粗加大字体标识。
上述商品房买卖合同和补充协议签订后，黄心恬按约付清了购房款1975708元，五云桥畔公司也按照合同约定的时间向黄心恬交付了涉案房屋。
（二）关于涉案房屋的层高情况。
双方一致确认，五云桥畔公司交付的涉案房屋层高为2.9米，在设计和建设时的层高就是2.9米，并已于2015年12月31日通过江阴市住房和城乡建设局交付使用竣工验收。
住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布的《住宅设计规范》（GB50096-2011）关于住宅层高的规定是：层高指上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。住宅层高宜为2.8米。
（三）关于补充协议第十条。
本院同期受理的其余8件起诉五云桥畔公司交付房屋层高不足的案件中均有与本案上述补充协议第十条内容相同的条款。
五云桥畔公司称，起初五云桥畔公司销售人员在销售房屋时并不知道房屋的层高并不都是3米，后来在2016年6月份有一户业主起诉称层高只有2.9米，五云桥畔公司意识到这个问题，本来准备对合同第三条进行修改，将3.0米改为2.9米的实际层高，但负责填写合同的销售人员以为这是住建部提供的示范文本，无法修改，经咨询律师认为需要在销售过程中提醒实际层高为2.9米，所以就拟定了补充协议第十条，这个条款就是为了提醒购房人商品房买卖合同第三条约定的层高3.0米不是绝对值；该条款与每个购房人都进行了磋商并作充分说明，购房人也表示同意，且认可该偏差范围不视为出卖人违约。
黄心恬称，五云桥畔公司在售房时并没有向黄心恬明确说明房屋的实际层高，因补充协议第十条仅针对实际施工与图纸有误差的情形，现五云桥畔公司交付的房屋实际层高只有2.9米，且不是施工误差所导致，五云桥畔公司系故意借此意图免除房屋层高不符合约定的责任。
以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、增值税发票、通过交付使用竣工验收通知以及当事人的陈述等在卷佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（一）关于双方就涉案房屋层高的约定问题。
商品房买卖合同第三条约定房屋层高为3.0米，同时签订的补充协议第十条又载明，“因实际工程和图纸之间会有误差，故层高3米不是绝对值，允许偏差范围最大为10cm。买受人对此已经完全清楚并且同意：在偏差范围内不视为出卖人违约。”关于补充协议第十条，双方当事人存在分歧：五云桥畔公司认为，该条不属于格式条款，系双方合意的结果，合法有效，房屋层高在2.9-3.1米之间都是符合合同约定的；黄心恬认为，该条属于无效的格式条款，且仅针对实际工程与图纸有误差的情形，不能产生免责之效果。
《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，五云桥畔公司陈述其在得知部分房屋层高可能存在问题后拟定了该补充协议第十条，故该条系五云桥畔公司为重复使用而预先拟定，五云桥畔公司称其在订立合同时已与黄心恬进行过磋商，黄心恬对此不予认可，五云桥畔公司也未提供相应的证据，该院不予采信，该补充协议第十条应认定为格式条款。
《合同法》第三十九条第一款、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。五云桥畔公司提供的补充协议中第十条文本系以加粗加大字体标识，属于以合理方式提示黄心恬加以注意，黄心恬主张该补充协议第十条无效，该院不予支持。
《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。该条款明确约定，“因实际工程与图纸之间会有误差……，允许偏差范围最大为10cm，买受人对此已经完全清楚并同意：在偏差允许的范围内不视为出卖人违约”，即允许的偏差系因实际工程与图纸的误差产生，而案涉房屋的层高在设计和建设时即为2.9米，其未达到商品房买卖合同约定的3.0米并不是由于实际工程与图纸之间的误差造成，即不属于补充协议第十条约定的五云桥畔公司免责情形。故本案五云桥畔公司向黄心恬交付层高为2.9米的房屋，不符合商品房买卖合同第三条关于层高3.0米的约定，且不能依据补充协议第十条免责。
（二）关于五云桥畔公司违约责任的确定问题。
五云桥畔公司未能向黄心恬交付符合商品房买卖合同约定条件的商品房，已构成了违约，应承担相应的违约责任。因双方并未对层高问题发生的违约行为应承担何种责任作出明确约定，现黄心恬要求五云桥畔公司通过减少房屋价款的方式承担违约责任符合法律规定，该院予以支持。
关于减少房屋价款的数额。一方面，虽然五云桥畔公司交付的房屋符合建筑规范要求，但实际层高的降低使得开发商因成本减少而获取了一定利益，对买受人期待利益的享有及使用舒适程度均存在一定影响，进而影响到了房屋的实际价值与交换价值；另一方面，既然双方签订的补充协议就因实际工程与图纸产生的层高偏差问题作了约定，则黄心恬对实际层高可能不足3.0米也应当有一定的预见。该院综合考虑层高不足的幅度、违约方的获利、守约方的期待利益以及守约方受到的实际影响，本着诚实信用与公平的原则，酌情确定因层高不足而应减少房屋价款39000元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、五云桥畔公司减少收取黄心恬购房款39000元，此款于判决发生法律效力之日起十日内返还给黄心恬；二、驳回黄心恬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取888元，由黄心恬负担450元，由五云桥畔公司负担438元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点是：一审酌定减少的购房款金额是否恰当？
本院认为，质量不符合约定的，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照法律规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，上诉人五云桥畔公司与黄心恬对层高误差如何处理未作约定，法律、司法解释也未有规定，在此情况下，应考虑层高误差比对居住的影响来确定五云桥畔公司返还的购房款金额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于面积误差的处理规定，可以作为本案处理的参考，由人民法院根据实际情况在合理范围内确定赔偿比例。一审法院综合考虑建筑成本、期待利益、使用舒适度等因素，酌定减少39000元并无明显过高，仍在合理的范围内，自由裁量恰当，本院不予调整。
综上，五云桥畔公司、黄心恬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费775元，由上诉人五云桥畔公司、黄心恬各负担387.50元。
本判决为终审判决。
审判长 朱竞艳
审判员 毛云彪
审判员 李 飒
二〇一八年七月十六日
书记员 华茜渝