广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民一初字第1593号
原告程意清。
委托代理人吕家军，广西吉强律师事务所律师。
委托代理人陈翾，广西吉强律师事务所律师。
被告莫树华。
原告程意清诉被告莫树华建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法组成由审判员韦松君担任审判长，代理审判员俸梓烨、梁圆圆参加的合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告程意清及其委托代理人吕家军、陈翾到庭参加了诉讼，被告莫树华经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告程意清诉称，2008年6月5日，被告与原告签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定：一、被告将自有的宾阳县X建材化工厂整体转让给原告，转让范围包括全厂土地13.073亩（土地使用权证号：宾国用（2003）第Y、Z号）；二、转让总金额710000元。当时为少缴办理土使用权变更登记相关费用，应被告要求，在合同转让价款中只写明为457555元，而另外252445元则由原告出具“借条”给被告，以“借款”形式约定在被告将宾阳县X建材化工厂土地使用权证变更登记至原告名下时支付；三、签订合同后十日内乙方（原告）首付甲方（被告）定金100000元，签订合同后两个月内乙方再付定金150000元给甲方，甲方须在签订合同之后的肆个月内把土地证变更手续办完；合同第五条还约定，合同签订后肆个月内甲方没有准时将土地使用证变更完备并交给乙方，视作甲方违约，甲方要支付双倍定金共人民币伍拾万元（￥500000元）给乙方……。合同签订后原告依约向被告先后支付定金250000元，被告也于合同签订当时将土地及地上附着物交付原告经营管理使用至今。因被告没有按合同约定将土地使用权变更登记到原告名下，而是利用土地使用权为自己和他人在银行借款提供抵押担保。2012年11月，原告向宾阳县人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告2008年6月5日签订的《土地使用权转让合同》合法、有效；2、判令被告负责消除一切障碍，将该合同项下的工业用地13.073亩的土地使用权变更登记给原告。经宾阳县人民法院审理，确认原、被告2008年6月5日签订的《土地使用权转让合同》系当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、法规强制性规定，为有效合同。法院确认本案的土地使用权转让价款为人民币710000元。本案涉诉的土地使用权已用于借款抵押并办理了抵押登记，宾阳北部湾村镇银行作为抵押权人，在该土地使用抵押合同未解除或者抵押权人的债权未实现并经抵押权人同意之情况下，原告请求变更抵押物的权属登记，侵害了抵押权人的合法权益。2013年9月24日，宾阳县人民法院作出（2013）宾民一初字第109号民事判决：一、原告程意清和被告莫树华2008年6月5日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、驳回原告程意清的其他诉讼请求。被告不服一审判决，于2013年12月向南宁市中级人民法院提起上诉。2014年4月21日，南宁市中级人民法院作出（2013）南市民一终字第1594号民事判决：驳回上诉，维持原判。2014年12月24日，宾阳北部湾村镇银行有限责任公司与陆海纲签订了《债权转让协议》，约定宾阳北部湾村镇银行有限责任公司将享有的宾阳县人民法院（2014）宾民二初字第237号民事判决确定的债务人马荣义、朱惠兰及抵押人莫树华的债权转让给陆海纲。宾阳北部湾村镇银行作为本案土地抵押权人，同意将土地证书编号为宾国有（2003）第Y号、Z号的国有土地使用权证变更登记到程意清名下办理抵押权登记注销手续，债权受让人陆海纲同意并确认。综上，原、被告签订的《土地使用权转让合同》已为生效判决确认合法有效。合同签订后，被告不但未依合同约定履行义务，反而用本案土地使用权向宾阳黎塘农村信用社借款作抵押，特别是在原一审诉讼期间（2013年2月），被告又恶意以本案土使用权为他人向宾阳北部湾村镇银行借款提供抵押担保。现抵押权人宾阳北部湾村镇银行同意在本案中办理抵押权登记注销手续，被告负有将本案土地使用权变更登记至原告名下的法定义务，并按合同承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决：一、被告将宾阳县X镇X路东北区的国有土地使用权（证号：宾国用（2003）第Y号、宾国用（2003）第Z号，面积8715.11平方米）变更登记至原告名下；二、被告支付原告违约金伍拾万元（小写：500000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告程意清为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、身份证复印件，证明原、被告的身份情况；
2、《土地使用权转让合同》，证明被告将其土地使用权转让给原告及双方对有关违约情况约定的事实；
3、宾国用（2003）第Y号、Z号《国有土地使用权证》，证明被告转让给原告的土地使用权的基本情况；
4、《收条》、《银行汇款凭证》，证明原告已按合同约定支付被告土地使用权转让款250000元的事实；
5、宾他项（2013）第0193号《他项权证书》，证明被告于2013年2月在原一审诉讼期间恶意以本案土地使用权为他人向银行借款提供抵押担保的事实；
6、（2013）宾民一初字第109号、（2013）南市民一终字第1594号《民事判决书》，（1）、证明原、被告签订的《土地使用权转让合同》合法有效；（2）、证明本案土地使用权转让价款为71万元；（3）、证明土地使用权变更登记须经抵押权人解除抵押或同意；
7、宾阳北部湾银行出具的《情况说明》，证明抵押权人宾阳北部湾村镇银行有限责任公司对原告诉请土地使用权变更登记同意办理抵押权登记注销手续的事实；
8、陆海纲出具的《情况说明》，证明债权受让人陆海纲同意并确认抵押权人宾阳北部湾村镇银行有限责任公司办理抵押权登记注销手续的事实。
被告莫树华没有提出答辩，也没有提供证据。
为查明本案事实，本院依职权向宾阳县北部湾村镇银行有限责任公司进行了调查，该公司出具《回复函》，证实宾阳县北部湾村镇银行有限责任公司于2015年7月22日向原告出具了《情况说明》一份，内容与原告提交给本院的一致，该公司目前未与莫树华办理注销宾国用（2003）第Y号、Z号国有土地使用权抵押权登记手续。
证据的分析与认定：经庭审质证，原告程意清对本院调取的证据无异议，故本院予以认定；被告莫树华缺席，没有对原告程意清提供的证据进行质证，视为其放弃质证的权利。对于原告程意清提供的上述证据，经审查，内容真实、来源合法且与本案事实具有关联性，本院予以确认。
经审理查明：宾阳县X建材化工厂系被告莫树华于2003年6月4日注册成立的企业，经济性质为个体工商户，主营范围为熟石灰生产销售、建材销售，组织形式为个人经营，经营场所为宾阳县X镇X路东北区，占地面积为8715.11平方米，土地使用权人为莫树华，地类为工业用地，使用权类型为出让，土地使用证号为宾国用（2003）第Y、Z号。2008年6月5日，莫树华作为出让方（甲方）与程意清作为受让方（乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》，合同约定：莫树华将自有的宾阳县X建材化工厂整体转让给程意清，范围包括全厂土地13.073亩、20吨地磅一座，烧石灰窑两座，出石灰电动振筛三座，两层办公楼1栋12间（每层六间）及工人宿舍1栋六间（每层三间）、厨房一座，简易厂房一座、50KVA变供电设备一套，供水设施等全部地上附着物；合同约定的整体转让金额为457555元，整体转让金额含土地出让金和办理土地使用证变更的全部税费。合同同时还约定了付款和交证方式，即签订合同后10日内乙方（原告）首付给甲方（被告）定金人民币100000元，签订合同之后2个月内乙方再付定金150000元给甲方，甲方须在签订合同之后4个月内把土地证变更手续办完，并将土地使用证和转让范围的土地及全部地上附着物移交给乙方，乙方拿到土地使用证后2个月内付清余款207555元给甲方；变更土地使用权税费全部由甲方负责支付；合同签订后4个月内甲方没有准时将土地使用证变更完备并交给乙方，视为甲方违约，甲方要支付双倍定金500000元人民币给乙方，甲方土地使用证办妥并交给乙方后，乙方须在2个月内将余款207555元给甲方，否则视为乙方违约，甲方收回土地使用权，并且不退还乙方已交的定金人民币250000元等。程意清于合同签订当天及2008年9月7日分别支付被告100000元和150000元共计250000元土地转让款，被告收到钱款后分别出具了《收条》给原告。2008年6月5日莫树华出具的收条内容显示“今收到程意清交来瑞华化工厂转让预付款10万元整。”2008年9月7日莫树华出具的收条内容为：“今收到程意清先生交来宾阳瑞华化工建材厂转让款15万元。”合同签订当日，程意清同时向莫树华出具一张借条，借条内容载明：“现借到莫树华现金252445元，莫树华将X建材化工厂土地使用权证交给程意清后两个月内还清此款。落款为借款人：程意清，2008年6月5日。”合同签订后，宾阳县X建材化工厂便由原告一直经营、管理、使用。
另查明，因莫树华向宾阳黎塘农村信用社借款15万元并用X建材化工厂的土地使用权作抵押，至双方签订《土地使用权转让合同》时该厂土地使用权尚抵押于黎塘农村信用社。后莫树华还清黎塘农村信用社的借款并办理了解除抵押手续。2012年11月28日，程意清与莫树华因就合同履行的问题发生争议，程意清遂诉至本院，请求本院判令：莫树华继续履行双方签订的《土地使用权转让合同》的义务，将该合同项下的工业用地13.073亩土地的使用权变更登记到程意清名下。2013年2月7日，莫树华在未告知程意清的情形下，将从黎塘农村信用社取回的X建材化工厂的土地使用权证【土地使用权证号为宾国用（2003）第Y、Z号】为案外人马荣义、朱惠兰在宾阳北部湾村镇银行借款100万元作抵押，并办理了抵押登记。由于涉案的土地使用权已用于借款抵押并办了抵押登记，原告诉请将该土地使用权变更登记至原告名下的诉求涉及抵押权人宾阳北部湾村镇银行对该土地使用权的优先受偿权利，有可能在本案中得不到支持，对此本院依法向原告进行了释明，并征询原告是否要求变更诉讼请求，经本院释明后，原告不同意变更诉讼请求，坚持要求将讼争土地使用权变更登记至原告名下。本院于2013年9月24日作出（2013）宾民一初字第109号民事判决书，判决：一、原告程意清和被告莫树华2008年6月5日签订的《土地使用权转让合同》合法有效；二、驳回原告程意清的其他诉讼请求。被告莫树华不服一审判决，提出上诉，南宁市中级人民法院于2014年4月21日作出（2013）南市民一终字第1594号民事判决书，维持了本院的一审判决。2014年6月，因马荣义、朱惠兰未依约偿还宾阳北部湾村镇银行的贷款利息，北部湾银行依法向本院提起诉讼。2014年12月9日，本院作出（2014）宾民二初字第237号民事判决书，判决马荣义、朱惠兰偿还宾阳北部湾村镇银行借款本金100万元、利息64309.47元、律师费46072元，宾阳北部湾村镇银行对抵押物在债权范围内优先受偿。2014年12月24日，宾阳北部湾村镇银行作为出让方与陆海纲作为受让方签订了《债权转让协议》，协议约定：宾阳北部湾村镇银行将享有的宾阳县人民法院（2014）宾民二初字第237号民事判决书确定的债务人马荣义、朱惠兰及抵押人莫树华的债权转让给陆海纲。2015年6月，陆海纲按协议约定向宾阳北部湾村镇银行结清债权转让款（包括借款本金、利息、律师费、诉讼费等）合计1261401.98元。宾阳北部湾村镇银行、陆海纲均同意解除本案涉案土地使用权的抵押合同，并同意将该土地使用权变更登记至原告程意清名下。
本院认为，程意清与莫树华于2008年6月5日签订的《土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。对合法有效的合同，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，程意清在与莫树华签订《土地使用权转让合同》后，已依约向莫树华支付了土地转让款25万元，但莫树华在与黎塘农村信用社解除涉案土地使用权抵押手续后，未依约协助程意清将涉案土地使用权变更登记至程意清的名下，反而在未告知程意清的情况下，将涉案土地为案外人马荣义、朱惠兰在宾阳北部湾村镇银行借款100万元作抵押，并办理了抵押登记，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。在（2013）宾民一初字第109号案件中，本院以涉案土地已抵押给宾阳北部湾村镇银行，在该土地使用权抵押合同未解除或抵押权人的债权未实现并经抵押权人同意之情况下，原告请求变更抵押物的权属登记，侵害了抵押权人的合法利益为由，驳回了原告要求变更涉案土地使用权登记的诉讼请求。现案外人陆海纲已代马荣义、朱惠兰归还了宾阳北部湾村镇银行的全部借款及利息，宾阳北部湾村镇银行的债权已经实现，且陆海纲及宾阳北部湾村镇银行均同意解除涉案土地使用权的抵押合同并将涉案土地使用权变更登记至程意清名下，故原告程意清请求将宾阳县黎塘镇永安路东北区的国有土地使用权【国有土地使用权证号为宾国用（2003）第Y、Z号】变更登记至其名下及要求被告莫树华支付违约金的诉讼请求均有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金数额如何确定的问题。原、被告在双方签订的《土地使用权转让合同》第五条明确约定：“合同签订后四个月内甲方（莫树华）未准时将土地使用权证变更完毕并交给乙方（程意清），则视为甲方违约，甲方要支付双倍定金50万元给乙方。”此条款约定的违约金为迟延履行违约金，但原告请求的违约金50万元过高，原告对此也予以认可，并同意由本院依据相关法律规定及案件的实际情况酌情支持，故本院综合考量原告的损失、本案合同的履行情况、被告莫树华的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情支持25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告莫树华于本案判决生效之日起十日内协助原告程意清将宾阳县黎塘镇永安路东北区的国有土地使用权【国有土地使用权证号为宾国用（2003）第Y、Z号】变更登记至原告程意清名下；
二、被告莫树华于本案判决生效之日起十日内支付原告程意清违约金250000元。
案件受理费8900元，财产保全费4070元，均由被告莫树华负担。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦松君
代理审判员 俸梓烨
代理审判员 梁圆圆
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 黄钟初
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。