河南省商丘市梁园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商梁民初字第02699号
原告凌某某，男，1987年11月6日出生，汉族，
委托代理人凌某，女，1973年5月24日出生，汉族，被告商丘市三鼎房地产开发有限公司，住所地商丘市民主西路平原办事处北200米，组织机构代码75071975-1。
法定代表人杨斌，职务经理。
委托代理人王红兵，该公司法律顾问。
原告凌某某诉被告商丘市三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法组成合议庭，由审判员戴彦欣担任审判长，审判员高君华、蔡文卿参加评议，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告凌某某委托代理人凌某、被告三鼎房地产公司委托代理人王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌某某诉称：2011年12月15日，原告在金鼎世家买了一套商品房，房号为4#-2-502。合同约定交房期限为2012年5月31日，但被告直到2013年6月18日才为原告办理交房手续，逾期交房383天，交房后迟迟未办房产证，故应赔偿。暖气初装费、印花税测绘费等房产费用、按揭办理费，皆属非法，应予退还。请求判令被告：1、退还原告暖气初装费5847元、天然气初装费2800元、印花税测绘费等房产费用2000元、按揭办理费300元；2、赔偿原告逾期交房违约金43218元；3、按照已付购房款总额赔偿逾期贷款利息的标准赔偿逾期办理房产证违约金。
被告三鼎房地产公司辩称：一、应驳回原告第一项诉讼请求：双方合同附件三约定交房标准含市政供暖及天然气收取开户费；双方是按合同约定由被告代收代缴暖气、天然气初装费且符合商丘市人民政府商政（2013）36号文的规定；办理按揭购房、产权证涉及到的印花税、测绘费、工本费、按揭办理费由原告缴纳符合相关法律规定；二、违约金诉请超出合同约定范围：合同约定交房时间与实际交房时间为起止时间，逾期交房按已付房款的万分之一支付违约金；原告计算本金按401345元，其中包含暖气、天然气等第一项诉请的费用，该项诉请不合理不应支持。
本案争议焦点：原告诉请是否具有合同及事实依据。
庭审中，原告凌某某提交的证据材料有：1、商品房买卖合同一份，据此证明房屋买卖合同成立，合法有效；2、契税票据一份，据此证明2012年3月29日缴纳了契税；3、首付款票据一份，据此证明2011年12月15日原告向被告交了120398元首付款，并在购房合同末端签字；4、物业费票据一份，据此证明被告于2013年6月18日为原告办理了交房入住手续，原告交了一年的物业费；5、业主临时公约一份，据此证明2013年6月18日被告为原告办�交房入住手续当天，原告与物业公司签订了业主临时公约，原告与物业公司之间权利义务关系成立；6、暖气初装费票据一份，据此证明2011年12月15日，被告让原告交了暖气初装费5847元；7、天然气初装费票据一份，据此证明2011年12月15日被告向原告交了天然气初装费2800元；8、印花税测绘费等房产费用票据一份，据此证明2012年2月4日被告让原告交了2000元印花税测绘费等房产费用；9、按揭办理费票据一份，据此证明被告让原告交了300元按揭办理费；10、公证费票据一份，据此证明2012年5月14日，被告为原告办理了按揭贷款，并进行了公证，原告交了公证费；11、房屋保险单一份，据此证明2012年5月14日，原告在办理按揭贷款当天为房屋投了保险；12、金鼎世家4号楼大证复印件（即三鼎房地产开发有限公司4号楼所有权复印件）一份，据此证明2015年1月5日，被告才办来大证，无法在约定期限内为业主办理房产证，逾期办理房产证责任在原告；13、原告所有权证复印件一份，据此证明2015年6月10日，被告为原告办来房产证，6月25日通知原告到售楼处领取，售楼处留有原告代理人签字收据。
对于原告凌某某提交的证据材料，被告三鼎房地产公司认为：对原告提交的证据真实性均无异议，但对证明目的有异议。所有证据均不能支持原告的诉请，不能作为认定事实的依据，我公司有相反证据。
庭审中，被告三鼎房地产公司提交的证据材料有：1、2012年11月被告向原告及其他业主通知交房的短信记录及同期四号楼其他业主的交房原始凭证一组，据此证明被告按约定向原告交房并短信通知，但原告拒不履行交房手续，交房时间并不是原告说的时间；2、商丘市工程建设监理有限公司出具的工程延误证明一份，据此证明因停水停电和下雨等不可抗力原�确实造成管道无法铺设，2012年5月31日无法按时交房。但不可抗力消除后，被告及时处理施工，并不是被告造成逾期。被告只有买受人电话，以书面形式无法到达，只能发短信通知并在施工地张贴公告。11月份完工后被告也及时通知房主交房。
对于被告三鼎房地产公司提交的证据材料，原告凌某某认为：证据材料1交房凭证与本案无关联性，不予质证。短信清单仅显示号码未显示内容，与本案无关联性。买卖合同第八条、十一条约定应书面通知交房，并出示房屋建设合格等证明文件，而被告未按照约定造成原告不收房。且2013年4、5月份小区绿化尚未进行，管道还在铺设，达不到交房条件。延期交房责任在被告；证据材料2恰能证明被告逾期交房的事实，责任由被告承担，如被告称达到交付条件应提交商品房验收证及住宅质量保证书。
经庭审质证，本院对原告提交的证据材料1至13和被告三鼎房地产公司提交的证据材料1、2的证明力予以认定，可以作为本案的定案依据。
根据上述有效证据和法庭调查，本院确认以下案件事实：2011年12月26日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于商丘市梁园区锦绣路君台路交叉口金鼎世家第4幢2单元5层502号房，合同中关于被告逾期交房的违约责任约定为：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二的违约金”，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2�处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。交付期限为2012年5月31日。原告于2011年12月15日向被告交了房屋首付款120398元、暖气初装费5847元、天然气安装费2800元、按揭办理费300元，2012年2月4日原告向被告交了印花税测绘费2000元，2012年3月29日原告缴纳了契税7800元，2012年5月14日被告为原告办理了按揭贷款，原告交纳公证费800元，2013年6月18日原告交纳一年物业费并签订业主临时公约。被告因管道铺设等原因未能及时完工造成延误交房。2012年11月，被告短信通知购买商品房各业主并办理了交房手续，其中于2012年11月17日向原告凌某某预留的电话号码发短信通知了原告凌某某。2015年6月10日被告为原告办理了房产证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告辩称因停水停电和下雨等原因造成无法铺设管道原因造成延期交房，本院认为停水停电和下雨等原因不属于不可抗力，且其所称2014年5月31日之后原因系发生在被告迟延履行之后，被告延期交房属其前期工作不到位，故被告该理由不能作为其免责事由，本院对此不予采信。被告于2012年11月17日短信通知原告等业主办理交房手续，其他业主在此期间先后办理了交房手续，原告未及时办理相关手续，责任在原告，故被告交房时间应认定为2012年11月17日。而合同约定交房时间为2012年5月31日。被告商丘市三鼎房地产开发有限公司按照合同应承担逾期交房违约金。同时，按照合同约定，被告应于房屋交付使用之日起180日内即最迟于2013年5月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2015年1月5日才办理了金鼎世家4号楼土地大证，2015年6月10日才�原告办理了房产证，应承担赔偿原告逾期办理房产证违约金的责任。原告凌某某要求被告商丘市三鼎房地产开发有限公司赔偿逾期交房违约金和逾期办理房产证违约金的诉讼请求的中的合理部分，本院应予支持。逾期交房违约金按已付房款120398元日万分之二的标准计算，日期自2012年6月1日起至2012年11月17日止共计169天，金额为4069.45元。逾期办理房产证违约金按照已付购房款总额120398元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（期间为2013年5月16日起自2015年6月10日止）。原告凌某某与被告签订商品房买卖合同并交纳暖气初装费、天然气安装费、印花税测绘费、按揭办理费等费用，不能证明该行为违背其本人意愿，属原告意思自治，不违反法律规定，系有效合同。原告事后要求被告退还上述费用，而未要求解除合同，属擅自变更合同的行为，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告其他诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告商丘市三鼎房地产开发有限公司赔偿原告凌某某逾期交房违约金4069.45元、逾期办理房屋权属证书违约金（金额按照已付购房款总额120398元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，期间为2013年5月16日起自2015年6月10日止），于本判决生效后三日内履行完毕。
二、驳回原告凌某某的其他诉讼请求。
案件受理费940元，由原、被告各自承担470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 戴彦欣
审判员 高君华
审判员 蔡文卿
二〇一五年九月二十五日
书记员 孔 媛