湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0408民初215号
原告衡阳市向阳物业管理有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区船山路28号902房。
法定代表人周奕旭，该公司董事长。
委托代理人廖振兴，男，1969年9月9日出生，汉族。
被告雷风异，男，1971年8月5日出生，汉族。
委托代理人陈知生，湖南追正律师事务所律师。
原告衡阳市向阳物业管理有限责任公司（以下简称向阳物业公司）为与被告雷风异物业服务合同纠纷一案，于2016年3月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员付平于2016年3月30日上午对该案公开开庭进行了审理。原告向阳物业公司委托代理人廖振兴，被告雷风异及其委托代理人陈知生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向阳物业公司诉称，被告雷风异系衡阳市蒸湘区红湘南路48号新盛花园A栋812号房的住户。2010年12月29日，原告依法与衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签署《新盛花园前期物业服务合同》，该合同约定，由原告负责为包括被告在内的所有业主提供专业物业管理服务，并约定物业管理费按照每月每平米1.2元的标准收取。被告所购物业建筑面积为178.47平方米，即被告每月应交物业管理费为214.16元，每月管理费应在每月1日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未及时支付相关的物业服务费及违约金，至今尚欠原告物业管理费2998.33元（2015年1月1日至2016年2月29日）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，特向法院起诉，要求依法判令被告支付拖欠的物业管理费2998.33元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止）及逾期违约金5320.1元，并承担本案的诉讼费用。
原告向阳物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、新盛花园前期物业服务合同，拟证明合同已约定原、被告双方的权利义务；
2、律师函，拟证明原告已催促被告支付物业管理费；
3、滞纳金，拟证明滞纳金的计算明细；
4、关于新盛花园业主委员会的涵，拟证明红湘街道办事处中止新盛花园业主委员会的一切有关行为。
对原告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，因为该合同没有原件，无法确认其真实性，且该合同已经到期，与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，物业公司无权收取物业管理费，故亦无法收取滞纳金；对证据4的真实性无异议，但对合法性有异议，在出具该函之前，红湘街道办事处已出具了另外一个函，该函与本案无关。
被告雷风异辩称，原告要求被告支付物业管理费2998.33元的诉请没有事实和法律依据，原、被告双方之间没有签订物业管理合同，故没有收取物业管理费的依据，且原告亦未尽到相应的管理义务；逾期违约金按照每日1%的标准计算没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告雷风异为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据：
1、关于同意成立业主委员会的函，拟证明新盛花园小区已成立业主委员会；
2、公告，拟证明新盛花园业主要求原告退出。
对被告提供的证据，经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性有异议，但与红湘街道办事处之后出具的函相互矛盾，所以应该执行红湘街道办事处于2014年10月出具的函；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，原告从未见过该公告，是被告单方面出具的。
对原告提供的证据，本院经审核认为，原告提供的证据1系房屋开发商衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部与原告签订的，该份合同来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据；证据2系律师催告函，但该份律师催告涵无法确认已送达给被告，故本院对该份证据不予采信；证据3系滞纳金计算明细，被告对其有异议，但该计算表的计算起算时间及计算标准均有事实依据，该份证据来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据；证据4系红湘街道办事处出具的函，该份合同来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，可以作为本案的定案依据。
对被告提供的证据，本院经审核认为，被告提供的证据1系红湘街道办事处于2014年8月7日出具的关于同意成立新盛花园业主委员会的函，但红湘街道办事处又于2014年10月5日出具了另一份函，对之前出具的函的内容已表示否认，故本院对该份证据依法不予采信；证据2系衡阳市向阳物业有限公司出具的退出通告，但该份证据原告表示未出具过，亦未曾见过及公示过，故本院对该份证据依法不予采信。
经审理查明，原告向阳物业公司系经衡阳市工商行政管理局依法登记的具有物业管理服务资质的企业法人。被告雷风异系衡阳市蒸湘区红湘南路48号新盛花园A栋812号房的业主，其房屋建筑面积为178.47平方米。2010年12月29日，原告与新盛花园的开发商衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签订了前期物业服务合同。该合同约定，服务费用的收费标准为1.2元月/每平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主或者物业使用人违反该合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按照每日1%的标准向原告支付违约金；合同期限为自2011年1月1日起至2013年1月1日止，若在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部与原告应就延长该合同期限达成协议，双方未能达成协议的，衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部应在合同期满前选出新的物业管理企业。合同签订后，原告进驻新盛花园小区对该小区进行物业管理服务。《前期物业服务合同》于2013年1月1日到期之后，新盛花园小区未通过合法有效的程序选举出业主委员会，亦未在物业管理行政主管部门办理登记（至起诉之日止），且衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部未选聘出新的物业管理企业并与之签订物业服务合同，原告至今仍在新盛花园小区提供物业管理服务。现被告依约交纳了自2011年4月至2014年12月31日的物业费，尚欠2015年1月1日起至2016年2月29日（起诉之日）止的物业管理费。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与新盛花园房产开发商衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”规定，在新盛花园小区未选举出业主委员会的情况下，房地产开发企业衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部与原告签订的前期物业服务合同对被告具有约束力。《前期物业服务合同》期满之后，该小区未通过合法有效的程序选举出业主委员会（至起诉之日止），且新盛花园小区的开发商未选聘出新的物业管理企业并与之签订物业服务合同，另原告至今仍在新盛小区提供物业管理服务，已构成事实上的物业服务合同关系。本案中，原告按照协议的约定提供了物业管理服务，但被告未能按照协议的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任。被告辩称原告在提供物业管理服务时未尽到相应的法定义务，但未提供相应的证据予以证明，被告的抗辩主张不能成立。经本院核算，自2015年1月1日起至2016年2月29日止，被告应当支付原告物业管理费2998.33元（面积178.47平方米×1.2元月/每平方米×14个月=2998.33元）。原告诉请被告支付逾期违约金5320.1元，在《前期物业服务合同》中约定物业管理费的交纳方式是按年交纳，但在实际收取中也存在按月收取的情形，原告在提供的证据3中违约金的计算方式是以按月收取物管费为计算依据，且计算的本金为178.47元/月，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，上述按月收费计算及以本金178.47元/月为计算标准系原告对其实体权利的处分，应依法予以准许。经本院核算，按双方合同约定计算其违约金为5320.1元，违约金数额过高，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的违约金一般不应超过欠费金额，经本院酌情认定，被告应当支付原告因逾期支付物业管理费而产生的违约金2000元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：
一、被告雷风异于本判决生效之日起十内支付原告衡阳市向阳物业管理有限责任公司物业管理费2998.33元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止）、滞纳金2000元，合计4998.33元；
二、驳回原告衡阳市向阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告雷风异负担15元，由原告衡阳市向阳物业管理有限责任公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
代理审判员 付 平
二〇一六年五月十九日
代理书记员 赵湘斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十六条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。