广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法民三初字第185号
原告（反诉被告）：博罗县园洲安利高时装制衣厂。住所地：广东省博罗县。
投资人：陈同乐。
委托代理人：肖响华、系广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：梁家健，
被告一（反诉原告）：赵子民，男，香港居民，，住广东省博罗县
被告二（反诉原告）：惠州市鸿创达精密制造有限公司。住所地：广东省博罗县。
法定代表人：赵子民。
被告一、二共同委托代理人：郭怡然，系广东圣方律师事务所律师。
被告一、二共同委托代理人：邱宏生。
原告博罗县园洲安利高时装制衣厂诉被告一赵子民、被告二惠州市鸿创达精密制造有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告一、被告二提起反诉，本院决定本诉与反诉一合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人肖响华、梁家健，被告一、被告二的委托代理人郭怡然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月18日，原、被告签订《土地连楼房转让合同》，由原告将位于惠州市博罗县园洲镇下南村影湖路的土地证号为博府国用（XXXX）第XXXX号面积达3990平方米的工业用地及地上建筑物（1幢5层厂房，1幢6层宿舍，l幢5层住宅，建筑面积约为6800平方米）以990万元的价格转让给被告，双方就土地及楼房基本情况、土地及楼房转让价格、办理产权证过户转名及各项税费及费用、付款方式、期限、产权证、土地及楼房交付流程、双方违约责任、不可抗拒的因素、双方约定的其他事项等进行了约定，其中双方约定按银行现金转账方式分五期支付款项：第一期付款，合同签订当天付定金50万元，三天内再付50万元共100万元；第二期付款，合同签订后45天内付260万元；第三期付款，40万元；第四期付款，295万元；第五期付款295万元；双方还对付款的具体条件进行了约定；双方约定被告逾期付款的违约责任为被告未按合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究违约利息，逾期的第二天起至实际付款之日止，月利息按20厘计算。后因情势变迁等原因，双方又先后于2014年7月29日、2015年1月27日签订了两份补充协议，最终将案涉房屋土地过户转名完成时间延迟到2015年4月30曰。转让合同及补充协议签订后，原告依约于2015年4月30日前完成了将案涉房屋土地过户转名至被告名下的义务，并于2015年3月11日将案涉房屋土地已过户转名的国有土地使用权证书、房地产权证书原件以及建设用地规划许可证等交付给了被告，依约定被告应在2015年3月18日前付清第五期剩余款项2176673元，但被告在原告多次催促下仍拒不付款，无奈，原告唯有诉诸法律。原告认为，被告在原告已依约履行了合同主义务的情况下仍拒不依约履行付款义务，其行为已构成违约，根据法律规定及合同约定，被告除应立即支付拖欠的全部转让款外，还应按月利息20厘（即2％）标准支付逾期付款违约金。据此，原告为维护其合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。请求：l、请求判决被告立即偿付拖欠的转让款2176673元及逾期付款违约金43533.46元（以2176673元为基数，按每月20厘即每月2％标准从2015年3月18日起算，暂算到起诉之日，起诉后之利息仍按前述标准算至判决生效之日止），以上合计2220206.46元。2、本案诉讼费全部由被告承担。
原告向本院提交了以下证据：
1、土地连楼房转让合同，证明原、被告于2013年10月18日签订《土地连楼房转让合同》，由原告将位于惠州市博罗县园洲镇下南村影湖路的土地证号为博府国用（XXXX）第XXXX号面积达3990平方米的工业用地及地上建筑物以9**万元的价格转让给被告，双方就土地及楼房基本情况、土地及楼房转让价格等进行了约定（详见合同）是事实。
2、土地连楼房转让合同补充协议，证明双方先后于2014年7月29日、2015年1月27日签订了两份补充协议，最终将案涉房屋土地过户转名完成时间延迟到2015年4月30日的事实。
3、土地连楼房转让合同交易付款收据，证明双方于2015年1月27日确认被告应付未付余额为4353346元且欠款人为赵子民和惠州市鸿创达精密制造有限公司是事实。
4、博府国用（XXXX）第XXXX号国有土地使用证及签收回执、惠州市鸿创达精密制造有限公司用地红线图及签收回证、房地产权证及签收回证、建设用地规划许可证及签收回证，证明原告依约于2015年4月30日前完成了将案涉房屋土地过户转名至被告指定公司（惠州市鸿创达精密制造有限公司）名下的义务，并于2015年3月11日将案涉房屋土地已过户转名的国有土地使用权证书、房地产权证书原件以及建设用地规划许可证等交付给了被告是事实。
5、非居民客户变更用电业务受理表，证明原告依约于2015年3月27日将用电业务变更至被告惠州市鸿创达精密制造有限公司名下是事实。
6、追欠房款通知书及顺丰速运快递单，证明原告于2015年3月17日致函被告催款、但被告迄今为止仍拒不付款是事实。
7、建筑工程消防验收书（复印件，原件已遗失），证明涉案房屋经博罗县公安消防大队验收及格。
8、税收缴款书共9张（当庭提交），证明原告依法纳税的情况。
9、关于同意博罗县园洲安利高时装制衣厂更名为惠州市鸿创达精密制造有限公司的复函，证明原告依法为被告办理了消防的变更手续及原告提交的博公消验（2001）第239号消防验收意见书的真实性和合法性。
被告一、二辩称，一、答辩人没有违约，原告所诉的转让款未达到付款条件，原告应先履行合同交付义务，答辩人才支付转让款尾款。依据答辩人赵子民与原告签订《土地连楼房转让合同》，依据该合同第1.4条约定，卖方（即原告）在转让及交付土地及房屋时应将附属文件包括有关建设3栋楼房的各样文件原件、消防验收合格证原件及登记在买方（即答辩人）名下的建设用地规划许可证原件，第3.1条约定由卖方负责办理房产权证及土地使用权证过户到买方名下，第3.3条约定在上述土地及房屋交付前产生的一切税费均由卖方承担，并将发票及完税凭证交付给买方；第4.5条约定，第五期付款，在卖方将转让的土地及房屋办理至买方名下的房产权证、国土证及所有相关文件原件（包括租约的税票）交付买方后一星期内付清尾款。但至今原告未按上述约定交付房屋及土地转让所必须的附属文件，双方的交易未完成，即未交付用地单位为惠州市鸿创达精密制造有限公司的博府国用（XXXX）第XXXX号土地的建设用地规划许可证；未交付建筑工程消防验收书（证号：博公消防（2001）第239号）原件；未交付位于博罗县园洲镇下南村影湖路的土地（证号博府国用（XXXX）第XXXX号）、3幢房屋（其中一楼房屋的房产证号：粤房地证字第××号）在2015年3月1O日前的缴纳的土地使用税、房产税、租赁税、建筑税的发票或完税凭证。原告未交付上述文件，将使答辩人无法合法使用交易的土地及房屋。原告即使已经部分履行的合同义务亦未按期履行，已构成违约。二、答辩人已按双方约定，于2015年1月3O日将第五期的款项4353346元汇入双方开设的联名帐户内，已完成付款准备。综上所述，答辩人认为原告所诉没有事实与法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告一、二本诉的向本院提交的证据与反诉提交的证据一致。
被告一、二反诉称，2013年1O月18日，反诉人赵子民与被反诉人签订《土地连楼房转让合同》，依据该合同第1.4条约定，卖方（即被反诉人）在转让及交付土地及房屋时应将附属文件包括有关建设3栋楼房的各样文件原件、消防验收合格证原件及登记在买方（即反诉人）名下的建设用地规划许可证原件，第3.1条约定由卖方负责办理房产权证及土地使用权证过户到买方名下，第3.3条约定在上述土地及房屋交付前产生的一切税费均由卖方承担，并将发票及完税凭证交付给买方，第4.5条约定，第五期付款，在卖方将转让的土地及房屋办理至买方名下的房产权证、国土证及所有相关文件原件（包括租约的税票）交付买方后一星期内付清尾款。第6.2条约定卖方未能在合同签订180天内（即2014年4月18日）办理完成过户手续并交付产权证的，卖方需在超期后每天赔偿1000元给买方。上述合同签订后，反诉人按合同约定支付了相关转让款，但被反诉人没有积极按合同约定履行相关义务，在合同约定期限内未履行过户手续，并以经济困难为由，多次要求反诉人支付超出合同约定付款方式的款项，并导致反诉人被迫两次延长过户时间，至今，反诉人已超出合同约定付款方式向被反诉人多付转让款773327元，但被反诉人仍未按合同约定向反诉人交付消防验收合格证原件、办理反诉人名下的建设用地规划许可证及过户前的完税凭证，导致双方交易无法完成，不能保障反诉人的权益。反诉人多次催促被反诉人履行上述义务，但被反诉人均置之不理。反诉人认为，双方签订的合同真实有效，反诉人理应按合同约定履行其应尽义务，现被反诉人不履行义务的行为严重损害反诉人的利益，已构成违约，为此，反诉人依据我国《民事通则》、《合同法》、《民事诉讼法》之相关法律规定向人民法院提起反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人交付用地单位为惠州市鸿创达精密制造有限公司的博府国用（XXXX）第XXXX号土地的建设用地规划许可证；2、判令被反诉人向反诉人交付博罗县公安消防大队出具的建筑工程消防验收书［证号：博公消防（2001）第239号］原件；3、判令被反诉人向反诉人交付位于博罗县园洲镇下南村影湖路的土地［证号博府国用（XXXX）第XXXX号、3幢房屋（其中一楼房屋的房产证号：粤房地证字第××号）］在2015年3月1O日前的缴纳的土地使用税、房产税、租赁税、建筑税的发票或完税凭证；4、判令被反诉人向反诉人支付逾期办理过户手续的违约金人民币103000元（自2014年4月18日起至2014年7月29日止，每日按1000元计）；5、请求判令被反诉人承担本案诉讼费用（含本诉及反诉）。
被告一、二向本院提交了以下证据：
1、土地连楼房转让合同，证明反诉人与被反诉人之间的不动产买卖合同关系以及双方关于不动产转让事宜之权利义务约定。、
2、博罗县公安消防大队出具的博公消函字（2014）第45号复函，证明反诉人自行向博罗县公安消防大队申请办理了消防单位名称变更登记并取得了博公消函字2014第45号复函，但该函须与最初的消防验收意见书（博公消验2001第239号）同时使用，但被反诉人一直未将上述消防意见书交付给反诉人。
3、建设用地规划许可证，证明被反诉人虽将转让给反诉人的土地之建设用地规划许可证交付给反诉人，但该证所载用地单位为非反诉人，因而不符合双方合同约定的要求。
4、转账凭证，证明反诉人按双方约定于2015年3月11日向被反诉人支付款项2176701.97元人民币。
5、存款明细，证明反诉人按双方约定于2015年1月20日向与被反诉人共同设立的联名账户存入4353346元。
6、律师函，证明反诉人于2014年7月3日以律师函方式催促被反诉人完成上述不动产的产权变更登记手续。
7、补充协议，证明截至2014年7月29日，被反诉人仍未将上述不动产产权过户登记于反诉人名下。
经审理查明，原告博罗县园洲安利高时装制衣厂与被告一赵子民于2013年10月18日签订一份《土地连楼房转让合同》，合同约定（概述）：第一条、原告将位于惠州市博罗县园洲镇下南村影湖路的土地证号为博府国用（XXXX）第XXXX号面积3990平方米的工业用地及地上建筑物（1幢5层厂房，1幢6层宿舍，l幢5层住宅，建筑面积约为6800平方米，有房产证的面积为1590.3平方米）转让给被告一。随该土地及楼房一并转让及转交的附属文件包括有关建设3栋楼房时的各样正本文件，正本消防合格证及已转名被告一的正本土地规划证及红线图。第二条、土地及地面上附着楼房及建筑物、上述附属设施、设备等财产转让及一切转让时所产生费用共计人民币990万元。第三条、原告负责办理楼房房地产权证及土地使用权证过户转名至被告一名下，转让过程中所产生的一切费用全部由原告承担。原告各项付费的全部正本单据、税务发票须给被告一保留。在土地及楼房交付给被告一使用前已产生的一切税费，例如租赁税、土地使用税、房产税、利得税等由原告付清并提供有效正本单据给被告一。第四条、付款方式为分期付款。第五期付款为原告将涉及此交易的被告一名下房产证正本、国土证正本及所有正本文件（包括租约及税票）交付给被告一、一星期内付清已尾数295万元。住宅楼房及其设施设备，原告在收到590万元监管款确认后7天内交给被告一免费使用及处理。厂房、宿舍、土地、土地上的全部建筑物、设施、设备，原告在收到第四期款15天内交给被告一免费使用及处理。第五条、被告一违约责任。除不可抗拒的因素外，被告一未按本合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告一追究违约利息，逾期的第二天起至实际付款之日止，月利息按20厘计算。逾期付款超过30天，或被告一未按本合同的约定履行义务的，都被定为违约，原告有权没收被告一定金50万元作为违约责任金，合同终止。第六条、原告违约责任。1.除不可抗拒的因素外，原告未按本合同约定的时间履行转名过户房产证至被告一名下或者过户前的其他约定履行义务，都被定为违约，被告一有权解除本合同。原告须在被告一解除本合同之日起30天内无条件全额退还被告一已支付给原告的款项并赔偿违约金100万元。超过30天没有收到退款及违约金，被告一有权从第二天起至实际收到退款及违约金之日止，按月利息20厘计算。2.若房产证过户后未能在90天内进一步把土地证过户到被告一名下或者其他约定履行义务，都被定为违约，被告一有权解除合同。原告须在被告一解除本合同之日起30天内无条件全额退还被告一已支付给原告的款项并赔偿违约金，超过30天没有收到退款及违约金，被告一有权从第二天起至实际收到退款及违约金之日止，按月利息20厘计算。另外，若原告未能在签合同180天内把已过户转名被告一名下房产证正本、国土证正本交给被告一，原告须在超期后每天赔偿给被告一1000元直至被告一收到被告一名下名下土地证及房产证正本为止。第十一条、原告同意在开始办理过户转名产权证时会按被告一书面通知的内容将产权证过户转名到被告一指定的第三者名称。如一方没有履行先行（或前置）合同义务，另一方有权拒绝继续履行合同义务。2014年7月29日，原告与被告一签订了《土地连楼房转让合同补充协议》，双方约定将过户转名完成时间延迟到2015年2月20日。2015年1月27日，原告与被告一签订了《土地连楼房转让合同补充协议》，双方约定，由于政府有关部门在办理房产权及土地转名过户时比较复杂及延误时间，双方同意将原来合同有效期再延迟到2015年4月31日前完成。交易余额4353346元双方同意存放在银行联名户口内保管，付款条件按合同协议执行。
另查明，原告、被告一共同确认合同的总价款是990万元，被告一已支付7723327元，未付2176673元。未付款项存在双方联名账户中。案涉房产、土地过户的产生的全部票据原告已经交付给被告一，但过户前原告使用土地及房产产生的税费没有交付给被告一。案涉的土地及房屋原告已交付被告一使用。原告在2015年4月30日前将案涉房屋、土地过户转名至被告一指定的被告二名下，并于2015年3月11日将案涉房屋、土地已过户转名至被告二名下的国有土地使用权证书、房地产权证书原件，土地红线图原件，登记在原告名下的建设用地规划许可证（1996年10月24日发证，有效期为六个月）原件交付给被告一。2015年3月27日，原告将用电客户名称变更至被告二名下。2014年9月30日，博罗县公安消防大队作出《关于同意博罗县园洲安利高时装制衣厂更名为惠州市鸿创精密制造有限公司的复函》，该函注明须与博公消验（2001）第239号消防验收意见书同时使用。原告称博公消验（2001）第239号消防验收意见书遗失了，无法交付给被告一，也无法补办。本院去函博罗县公安消防大队是否可以补办博公消验（2001）第239号消防验收意见书。2016年3月10日，博罗县公安消防大队复函本院，称因大队于2012年6月1日更换新公章，原旧公章已统一上缴，且该法律文书名称和格式均已更改，所以博公消验（2001）第239号消防验收意见书不能补办。但可以根据单位申请在原消防验收意见书上加盖大队新公章，并标注“经核与原件相符”内容，这种经核查且盖章的复印件同样可以得到相关部门认同。（该大队提供一份加盖新公章的复印件给本院，被告如需要可以到本院领取）。
本院认为，原告与被告一签订的土地连楼房转让合同及补充协议，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告依约定将房屋及国有土地使用权过户至被告一指定的被告二名下，并将房屋及土地交付给被告一使用，将已过户至被告二名下的国有土地使用权证原件、房地产权证原件，土地红线图原件，以及办理过户产生的税费原件交付给被告一，原告已经履行了合同的基本义务，被告亦基本达到合同目的，故原告请求被告支付剩余转让款2176673元，理由充分，本院予以支持。关于被告反诉请求原告交付用地单位为被告二的建设用地规划许可证的问题，因原建设用地规划许可证已过有效期，不存在转名的问题，故对被告的该项请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告交付博公消验（2001）第239号消防验收意见书的问题，虽然双方有约定需要交付该意见书，但原告辩称已遗失无法补办，消防大队亦复函本院因启用新公章无法补办，被告的该项请求因客观无法继续履行的可能，本院不予支持。关于被告反诉请求原告交付案涉房屋及土地在2015年3月1O日前缴纳的土地使用税、房产税、租赁税、建筑税的发票或完税凭证的问题，因被告的请求不明确，亦未举证证明原告如未交付上述票据会对其造成损失，故对被告的该项请求，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付房屋及土地逾期办理过户手续的违约金问题，因双方已经在补充协议里变更了办理过户手续的时间，原告已按补充协议约定的期限办理了过户手续，故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。关于被告是否应支付原告逾期付款的违约金问题。因原告在履行合同的过程中存在瑕疵，如消防验收意见书遗失未能交付，建设用地规划许可证已过有效期不能办理过户手续等，致使被告未能履行后续付款义务，而且被告已将全部未付款2176673元存入双方联名账户，不存在故意拖欠转让款的行为，故原告请求被告支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，判决如下：
一、被告一赵子民应在本判决生效之日起7日内支付转让款2176673元给原告博罗县园洲安利高时装制衣厂。
二、驳回原告博罗县园洲安利高时装制衣厂的其他诉讼请求。
三、驳回被告一赵子民、被告二惠州市鸿创达精密制造有限公司的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费24562元，反诉案件受理费2360元，共计26922元由被告一赵子民负担。
如不服本判决，原告、被告二可在判决书送达之日起十五日内，被告一可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 钟云峰
审 判 员 陈龚东
人民陪审员 黄石强
二〇一六年五月十日
书 记 员 许燕婷