河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终8675号
上诉人（原审被告，反诉原告）：李勇。
委托诉讼代理人：陈伟，河北晟舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：徐一博。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：ＸＸ。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：王虹。
以上三被上诉人委托诉讼代理人：刘文舟，河北厚正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘胜寒。
上诉人李勇因与被上诉人徐一博、ＸＸ、王虹、刘胜寒租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2015）西民商初字第00007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
李勇上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案审理过程中，马秀英去世，法院应当终止诉讼，确定继承人参加诉讼后，继续诉讼，本案法院未通知终止诉讼，也没有审查继承人的身份，继承人均无权继承，应当驳回其诉讼请求；2、马秀英与李勇签订了房屋租赁合同，自下发拆迁征收公告后，经营收到严重影响，李勇被迫停止经营，直到2013年9月12日，在与马秀英多次协商后，马秀英同意在结清相关费用后终止合同，李勇于2013年10月份就搬离房屋，此后未再使用过，不应承担马秀英房屋闲置的损失；3、马秀英出具的证明都是庭审后取得的，不应作为证据使用，路士辉未出庭，并且与其所在的物业公司证言矛盾，是不真实的证据。
徐一博、ＸＸ、王虹辩称，1、上诉人主张的终止错误，应该是中止，本案为遗嘱继承，被上诉人有权参与诉讼；2、公告不存在拆迁，仅是做的调查，上诉人未与马秀英协商过合同终止的事情，上诉人能与徐光才签合同为什么不与我们签，合同也是不同的；3、上诉人欠房租，也未恢复房屋原状违约，路士辉是给双方出的证明，也是在举证期限能提交的。请求法院依法裁判。
刘胜寒未陈述意见。
徐一博、ＸＸ、王虹、刘胜寒向一审法院起诉请求：请求法院判令李勇支付所欠的房租133200元及违约金48000元。
一审法院认定事实：2012年5月11日，马秀英与李勇签订房屋租赁合同一份，约定李勇租赁马秀英名下南小街5号3楼、使用面积约435平方米的房产；租赁期限为2012年5月31日至2014年6月1日，年租金16万元，押金2万元到期归还；合同签订当日，李勇向马秀英付清租金；如中途遇国家拆迁，马秀英退还当年李勇未占用剩余月份的租金；马秀英中途拒租，收到当年的租金全部返还，并按合同第九条承担违约责任；如李勇中途中止合同，所交的租金不退，李勇租赁马秀英房屋所装修好的状况丝毫不能损坏，以此装修赔偿马秀英原房屋内的原状，并恢复租房前原三楼中间的隔断墙，恢复费用由李勇承担，并按合同第九条承担违约责任；合同第九条对于违约责任的约定为租赁期间任何一方违反合同规定，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金，并承担给对方造成的一切经济损失，李勇逾期未交付租金的，或未按合同约定返还房屋的，每逾期一日，必须按月租金的30%向马秀英交滞纳金。上述租赁合同签订前，马秀英房屋由张岳承租，合同对于恢复隔断墙的约定与涉案合同相同。
合同签订后，马秀英将出租房屋交予李勇。同日，李勇给付马秀英20万元，其中18万元为支付的租金及押金，剩余2万元，双方均认可为借款。2013年8月20日，李勇转账支付13500元。2013年10月13日，李勇通过网银向马秀英支付13300元。按照李勇支付的租金数额计算，支付租金至2013年9月15日。李勇称其于2013年9月12日从承租房屋中搬出，并认可搬出时未将隔断墙及卫生间恢复原状。
另查，2013年2月19日石家庄市桥西区房屋征收管理办公室发布的南花园商业步行街二期项目房屋征收范围公告，公告主要内容为自房屋征收范围公布之日起，房屋征收范围内的单位和个人不得实施新建、改建、扩建房屋、非住宅房屋租赁等行为，征收工作人员开始对征收范围内房屋等基本情况入户调查登记。李勇所承租房屋在征收范围内，但拆迁工作至今未进行。
李勇承租的房屋包括马秀英的房产及案外人徐光才的房产。2013年9月12日，李勇与徐光才签订合同终止协议，约定李勇于2012年9月12日全部搬离徐光才的房屋，且已全部清算，没有拖欠。
2013年9月12日，路士辉出具证明，载明李勇承租位于桥西区南小街5号3楼的房屋，因消防手续无法办理及桥西拆迁办下达的拆迁通知，使得场所无法经营，所以于2013年9月12日全部搬离，电费已全部结清，无经济纠纷。并加盖石家庄元辉物业服务有限公司公章。
2014年4月28日，路士辉再次出具证明一份，载明：马秀英出租的位于桥西区南小街5号3楼的房屋桥西征收办发了征收范围公告，未下达拆迁通知，不影响经营，承租人搬离没有委托我交马秀英任何手续物品。
马秀英有女儿刘胜寒，养子徐一博。2014年12月9日，马秀英在律师见证下，立遗嘱一份，内容为：本遗嘱处理的财产范围为石家庄市桥西区南小街5号3楼的房产（面积约为490平米），由儿子徐一博、外甥ＸＸ、外甥王虹继承，女儿不得对此提出任何主张。ＸＸ、王虹各100平米，其余归我儿子徐一博继承。望本人膝下的各个子女及继承人遵从本人心愿，切勿争产，和睦相处。2015年1月3日，马秀英去世。
一审法院认为，马秀英与李勇签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。马秀英立有遗嘱，指定徐一博、ＸＸ、王虹继承涉案房产，因此本案的权利义务应由徐一博、ＸＸ、王虹承受，三人按各自继受份额所占的比例承继权利义务。马秀英及徐光才的房屋相邻，由李勇一同承租，进行经营，而李勇与徐光才于2013年9月12日签订合同终止协议，结清房租及水电物业等费用，能够证明李勇于该日搬离了租赁房屋。李勇称其于该日与马秀英解除租赁合同，但未能提供证据予以证明，且李勇于2013年10月13日仍向马秀英支付房租至2013年9月15日，因此对李勇主张的解除合同的时间，不予采信。马秀英称并未通知其解除合同，但李勇在已搬离租赁房屋的情况下，又于2013年10月13日最后一次支付租金，应认定李勇在最后一次支付租金时，即通知马秀英解除了租赁合同。因此认定李勇通知马秀英解除租赁合同的时间为2013年10月13日。李勇尚欠马秀英2012年9月16日至10月13日的租金12273.97元，应当支付。李勇单方解除租赁合同，且未依约将隔断墙及卫生间恢复原状，已构成违约，应当赔偿马秀英合同履行后可以获得的利益损失，而马秀英亦有义务采取适当措施防止损失的扩大，法院酌定李勇赔偿3个月租金损失即4万元为宜。上述租金足以弥补徐一博、ＸＸ、王虹的损失，故对徐一博、ＸＸ、王虹要求李勇支付违约金的诉讼请求，不予支持。
租赁合同约定李勇应在合同签订当日付清租金，但李勇仅支付租金至2013年9月15日，剩余租金并未支付，因此李勇依据租赁合同约定如中途遇国家拆迁，徐一博、ＸＸ、王虹退还当年李勇未占用剩余月份的租金，要求徐一博、ＸＸ、王虹退还9个月房租119700元，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、李勇于本判决生效之日起十日内赔偿徐一博、ＸＸ、王虹租金损失共计52273.97元；徐一博、ＸＸ、王虹按照各自继承份额所占比例进行分配；二、驳回徐一博、ＸＸ、王虹、刘胜寒其他诉讼请求；三、驳回李勇的反诉请求。本案受理费3924元，由徐一博、ＸＸ、王虹按照各自继承份额所占比例负担2818元，李勇负担1106元；反诉受理费2694元，由李勇负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院确认一审法院查明的事实。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人未能提供与被上诉人终止合同的证据，也不能证明上诉人与被上诉人协商解除合同并达成合意，故原审依据最后一次交付租金时间确认合同解除时间妥当，上诉人单方解除租赁合同，且未依约将隔断墙及卫生间恢复原状，已构成违约，原审酌定的赔偿数额合理。石家庄市桥西区房屋征收管理办公室发布的南花园商业步行街二期项目房屋征收范围公告并未确认拆迁情况，至今也未实际开展征收，并符合双方《房屋租赁合同》第三条第2项的约定。故上诉人主张退回租金的请求，本院不予支持。本案有马秀英留有的遗嘱确认了被上诉人为其权利的继承人，故原审通知被上诉人参加诉讼符合法律规定，原审卷宗记载了上诉人签收了原审法院中止审理的民事裁定书，故原审法院程序合法。
综上所述，上诉人李勇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1106元，由上诉人李勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝福海
审 判 员 宋广道
代审判员 张 楠
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 赵 晓