山东省巨野县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1724民初905号
原告刘海洋，男，1976年2月14日出生，汉族，居民，住巨野县。
委托代理人卢海英，男，1970年12月28日出生，汉族。
被告巨野大元置业有限公司，住巨野县。
法定代表人黄国兴，董事长。
委托代理人庞广玉，男，1984年10月13日出生，汉族，系该公司员工。
委托代理人谷玲，女，1974年10月6日出生，汉族，居民，系该公司员工。
被告黄杰，男，1986年11月13日出生，汉族，居民，住江苏省宜兴市。
原告刘海洋诉被告巨野大元置业有限公司、黄杰民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘海洋及其委托代理人卢海英、被告巨野大元置业有限公司委托代理人庞广玉、谷玲到庭参加了诉讼，被告黄杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告巨野大元置业有限公司以急需用钱为由于2013年10月24日向原告借款400万元，期限4个月，约定按每元每月3分计息，按月付息，由被告黄杰承担连带清偿责任，被告巨野大元置业有限公司以其所有的大元商贸城1447.24平方米（17间）商铺及“府前一品”住宅1400.01平方米（20间公寓）作为抵押，原告当日以银行转账方式将上述借款转入被告巨野大元置业有限公司账户。次日，原告与被告巨野大元置业有限公司签订了商品房买卖合同，约定如被告逾期不偿还借款，被告巨野大元置业有限公司同意将上述房产交由原告自行处理并协助办理相关手续。现双方约定还款期限已过，被告支付4个月20天的利息之后，下欠本金及利息至今不予归还，被告对上述房产也拒不配合办理相关手续。为此，原告诉至法院，要求被告巨野大元置业有限公司偿还借款400万元及利息，由被告黄杰承担连带责任，原告对上述房产享有优先受偿权，诉讼费由被告承担。
被告巨野大元置业有限公司辩称，原告陈述的借款时间、借款协议及双方签订的商品房买卖合同属实，但借款当日原告预扣了利息12万元，实际借款388万元。被告已支付利息5个月，2014年3月26日支付原告100万元汇款，其中24万元为偿还案涉借款的利息，与原告陈述相差10天，原告只认可其中20万元为案涉借款利息。现在没有能力归还原告借款本息，同意将上述房产按市场价折抵原告的借款，上个月商品房市价为4350元每平方米，住宅房3200元每平方米。
被告黄杰未答辩。
经审理查明，被告巨野大元置业有限公司及被告黄杰于2013年10月24日与原告签订借款协议，约定由被告巨野大元置业有限公司向原告借款400万元，期限4个月，自2013年10月24日起至2014年2月24日止，约定按每元每月3分计息，按月付息，由被告黄杰承担连带清偿责任，被告巨野大元置业有限公司于本协议约定之日一次性向原告偿还全部借款本金400万元，并按上述约定支付实际借款时间的利息。被告巨野大元置业有限公司以其所有的大元商贸城1447.24平方米（17间）商铺及“府前一品”住宅1400.01平方米（20间公寓）作为还款的担保。原、被告双方在借款协议上签字盖章，被告巨野大元置业有限公司为原告出具借据一份，作为借款协议的附件，经办人为本案被告委托代理人谷玲。原告当日以银行转账方式将388万元借款转入被告巨野大元置业有限公司账户。次日，原告与被告巨野大元置业有限公司签订了合同编号为YS0015586、YS0015584的商品房买卖合同，约定如被告逾期不偿还借款，被告巨野大元置业有限公司同意将上述房产交由原告自行处理并协助办理相关手续，且原告有权处理上述房产，出售价款中原告有权扣除其应收回的借款本金及利息，剩余价款归被告巨野大元置业有限公司所有。被告巨野大元置业有限公司于2013年11月25日支付原告案涉借款12万元利息；2013年12月26日偿还原告69万元，其中12万元为案涉借款利息；2014年1月26日支付原告5张银行承兑汇票205万元，其中案涉借款利息12万元；2014年3月26日支付原告100万元，被告巨野大元置业有限公司主张其中24万元为案涉借款利息，原告主张为20万元。因被告巨野大元置业有限公司与原告有其他借款事项，上述款项中除与本案有关的利息外，其他款项均与本案无关。该借款逾期后，二被告未偿还下欠本金及利息，对上述房产也未配合原告办理相关手续。为此，原告于2016年2月24日向本院提出上述诉讼请求。原告向本院提交借款协议及借据、合同编号为YS0015586、YS0015584的商品房买卖合同。被告巨野大元置业有限公司应诉后作出上述辩称，并提交转账凭证，证明实际借款金额为388万元，原告对该证据无异议。在案件审理过程中，原告同意按被告辩称的已支付5个月利息计算。经调解不能达成协议。
本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、借款协议、借据、商品房买卖合同等在卷为凭，并经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：被告黄杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，是对其质证、抗辩权的放弃。被告巨野大元置业有限公司对原告提交的借款协义、借据、商品房买卖合同等证据的真实性无异议，因此，上述协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法确认其效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。?”原告对被告巨野大元置业有限公司向本院提交的原告向其汇款的转账凭证无异议，本院依法予以确认，原告实际支付被告巨野大元置业有限公司的借款本院确认为388万元。被告巨野大元置业有限公司借原告现金388万元，已支付5个月利息，并约定由被告黄杰承担连带清偿责任，事实清楚，证据充分，债权债务关系明确。被告巨野大元置业有限公司逾期不偿还原告借款及利息属违约行为。原告要求其偿还400万元借款并按月利率3分计息不当，被告巨野大元置业有限公司应向原告偿还借款388万元并自2014年3月25日起至还清之日止按月利率2%计算利息。《中华人民共和国担保法》第十八条第一款规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”被告黄杰与原告约定对上述借款承担连带责任，因此，原告要求其对上述借款承担连带责任于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”原告与被告巨野大元置业有限公司签订商品房买卖合同并在房管部门办理了备案登记，但原告并未另行支付被告巨野大元置业有限公司房款，双方也未办理抵押登记，其与被告巨野大元置业有限公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行，被告巨野大元置业有限公司的目的是为了向原告借款。故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，即在被告巨野大元置业有限公司不能按时归还388万元借款的情况下，原告可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果巨野大元置业有限公司按时归还388万元借款及利息，则原告不能就案涉的房产主张权利。现二被告逾期不偿还原告借款及利息，原告主张在本案判决生效后以拍卖或者变卖案涉房产的价款偿还388万元借款及利息并无不当，本院应予支持。对拍卖或者变卖款超过借款本息部分应当返还被告巨野大元置业有限公司，同理，不足部分，原告有权向二被告主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。被告黄杰经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告巨野大元置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告刘海洋借款388万元，利息自2014年3月25日起至还清之日止，按月利率2%计算；
二、由被告黄杰对上述借款负连带清偿责任；
三、自本判决生效履行期届满之日起，如果二被告巨野大元置业有限公司、黄杰不履行本判决上述一、二项义务，原告刘海洋有权申请法院强制执行，以拍卖或者变卖合同编号为YS0015586、YS0015584房产的价款偿还原告刘海洋上述借款及利息，超过上述借款及利息部分，返还被告巨野大元置业有限公司，不足部分，由二被告巨野大元置业有限公司、黄杰补足差额；
四、驳回原告刘海洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38800元，由原告负担1160元，由二被告巨野大元置业有限公司、黄杰负担37640元，并互负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 杨德山
审 判 员 谷家俊
人民陪审员 左伯向
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 姚 倩