河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初2649号原告（反诉被告）：王旭东，男，1991年3月11日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：韦辅基，北京敬华律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄涛，男，1987年4月1日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：许张稳，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：三河市兴越房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路北侧、交警燕郊中队西侧。法定代表人：赵玉亮，公司总经理。委托诉讼代理人：李扬，公司职员。原告（反诉被告）王旭东与被告（反诉原告）黄涛、被告三河市顺心置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王旭东的及其委托诉讼代理人韦辅基、被告（反诉原告）黄涛及其委托诉讼代理人许张稳、被告三河市兴越房产经纪有限公司的委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王旭东向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《存量房买卖合同》；2.判令被告向原告返还首付款70万元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用；4.判令被告返还全部中介费50600元。事实与理由：2017年11月23日，原、被告及三河市兴越房产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《办理按揭贷款和过户告知单》等协议。协议签订后，双方在银行面签时，银行以原告户口存在曾用名为由，申明网签不能通过，以至于涉案房屋无法过户。根据合同法司法解释二第26条的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。综上，原告认为，合同订立时的情况已经发生巨大的变化，目前已不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现，根据合同法及司法解释的规定及公平原则，合同应当解除。据此，原告特具状起诉，请人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告黄涛辩称，原告王旭东所述事实不适用《合同法司法解释二》中规定的情势变更原则。原告王旭东在签订买卖合同时向被告提供了户口本、身份证等证件资料，原告应对自己所提及的证据材料真伪承担后果。合同签订后，因户口问题而无法提交证件以便办理贷款、购房资格审核，并非由于客观情况变化所致，完全是因自身行为导致，不属于客观环境的重大变化。原告不能提供购房证件，导致合同目的未能实现，究其原因只能是其自身户口在办理过程中存在问题所致，是完全的违约行为，原告没有理由依据合同法司法解释二第二十六条的规定解除合同。被告三河市兴越房产经纪有限公司辩称，本案是买卖合同双方在履行合同过程中发生的争议和纠纷，而该案的诉讼费用，是买卖双方为解决买卖合同纠纷而支出的费用，应由买卖合同的当事人承担，与其公司无关，请求人民法院依法裁判。针对原告请求其公司返还中介费50600元的诉讼请求，实际包括居间服务费用33000元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、代收评估费11600元等费用，对于尚未发生的过户服务费3000元，其公司同意返还，但根据《居间服务合同》第一、二条之约定，以及《合同法》426条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，其公司作为本案的居间方，促成了原，被告双方签订了合法有效的房屋买卖合同，其公司的居间义务已经履行完毕，原告支付居间服务费33000元的义务也已经履行完毕，居间服务合同已告终止，其公司根据居间服务合同及法律规定收取约定的居间代理费，不应退还。综上，其公司仅欠原告款项合计仅人民币3000元，原告起诉请求返还的数额与事实不符。原告请求返还中介费用的请求于法无据。反诉原告黄涛向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议；2.请求判令反诉被告支付违约金464000元；3.请求判令反诉被告赔偿损失200000元；4.请求判令本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月23日通过三河市兴越房产经纪有限公司签署《存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定反诉原告将位于河北省三河市燕郊开发区南纵二路西侧、南横二路南侧天洋城4代·神州小镇1号楼1-2-3001室房屋以232万元的价格出售给反诉被告。建筑面积共98.61平米，房产证号为冀(2017)三河市不动产权第00249**号。于合同签订当日，反诉被告支付5万元定金；又于在2017年12月15日，支付首付款70万元（含定金5万元）。依合同约定，反诉原告、反诉被告于首付款支付当日共同前往银行办理贷款申请手续，但因反诉被告户口问题，批贷机构要求反诉被告出具姓名与曾用名一致的派出所证明，而当反诉被告在派出所开具证明时，被派出所民警扣留户口本及身份证件，理由是涉嫌造假。因此，合同后续履行事宜因反诉被告迟迟未能提供购房所需证件而一拖再拖，导致合同无法继续如期履行，且在反诉原告多次电话、短信、微信沟通协商以及中介公司的多次催促后，反诉被告仍不能合理期限内提供相关资料配合银行贷款申请手续，已使合同目的无法实现。综上，反诉被告的行为已致使合同一再拖延，致使反诉原告无法顺利实现合同目的及权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，请依法作出公正的判决。反诉被告王旭东辩称，同意解除买卖合同及补充协议。其没有任何的违约行为，故应该驳回反诉原告的第二项诉讼请求。反诉原告的第三项诉讼请求无任何事实和法律依据，应予驳回。合同至今不能履行不是任何一方造成的，故诉讼费也不应由其承担。本院经审理认定事实如下：2017年11月23日，原告（反诉被告）王旭东与被告（反诉原告）黄涛在被告三河市兴越房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。合同约定：原告（反诉被告）王旭东向被告（反诉原告）黄涛购买位于三河市燕郊高新区房屋，房屋总价款为2320000元，拟贷款金额为1620000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。《补充协议》约定：乙方（原告王旭东）于2017年11月23日支付购房定金50000元；甲方（被告黄涛）应在2017年12月15日前到原贷款机构一次性清偿剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方（原告王旭东）于2017年11月30日支付购房首付款700000元（含定金50000元）；双方于乙方交付首付款当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在贷款机构通知批贷后60日内办理房屋所有权转移登记手续；双方在过户当日自行办理物业交割手续。乙方（原告王旭东）提供的证据等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，乙方应自违约行为发生之日起十五日内，按照房屋总价款的20%向甲方（被告黄涛）支付违约金。合同履行过程中，原告王旭东于2017年11月23日向被告黄涛支付了定金50000元。原告王旭东于2017年11月23日向被告三河市兴越房产经纪有限公司支付了居间服务费用33000元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、代收评估费11600元。后经双方协商一致，支付首付款日期变更为2017年12月15日，2017年12月15日原告向被告支付了购房首付款700000元（含定金50000元）。2017年12月15日，原告（反诉被告）王旭东、被告（反诉原告）黄涛及被告三河市兴越房产经纪有限公司的工作人员共同前往银行办理贷款申请手续，银行审核原告（反诉被告）王旭东提供的户籍资料过程中，以其使用曾用名“假一”为由，要求原告（反诉被告）王旭东提供曾用名“假一”和现用名“王旭东”为同一人的证明。原告（反诉被告）王旭东按照银行要求到三河市公安局燕郊开发区派出所出具证明，三河市公安局燕郊开发区派出所将原告（反诉被告）王旭东的户口簿原件没收。庭审中，原告（反诉被告）王旭东与被告（反诉原告）黄涛均同意解除2017年11月23日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。当事人对上述事实均无争议，本院予以确认。根据原告（反诉被告）王旭东申请，本院向三河市公安局燕郊开发区派出所调查原告（反诉被告）王旭东的户口事宜。2018年5月8日，三河市公安局燕郊开发区派出所向本院出具《王旭东情况说明》，证实王旭东利用假房本由吉林省磐石市于2009年8月13日由购房迁入燕郊，属于非法落户。依据公安部三局《关于弄虚作假非法落户被注销户口人员在原迁出地恢复户口有关问题的批复的通知书》应注销其户口。本院认为，双方于2017年11月23日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。系真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。但双方一致同意解除《存量房买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》的行为，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于双方订立的合同已解除，故被告黄涛应向原告王旭东返还购房首付款700000元。因被告三河市兴越房产经纪有限公司已依据《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》向原告王旭东提供了居间服务，该公司向原告王旭东收取的居间服务费符合合同约定，应不予向原告王旭东返还；对于评估服务费，被告三河市兴越房产经纪有限公司虽主张该笔费用系代第三方评估机构收取，且第三方评估机构已经对涉案房屋进行评估，但该公司提交的证据不足以证实该笔费用已经实际支出，故应将评估服务费返还原告王旭东；对于贷款服务费，因被告三河市兴越房产经纪有限公司尚未提供完整的贷款服务，故本院酌定由该公司向原告返还部分贷款服务费即1500元；对于过户服务费3000元，被告三河市兴越房产经纪有限公司因实际尚未向原告王旭东提供该项服务故同意向原告返还该笔费用，本院予以支持。反诉被告王旭东在签订合同时向反诉原告提供了虚假的户口信息，导致合同目的无法实现而予以解除，故反诉被告王旭东应向反诉原告黄涛支付违约金。反诉原告黄涛依据合同约定要求反诉被告王旭东支付房屋总价款的20%即464000元作为违约金，并同时要求反诉被告王旭东赔偿其损失200000元，反诉原告黄涛同时主张违约金及损失的行为不符合法律规定，本院不予支持；因双方所签合同对违约金的赔偿标准作了明确约定，故本院依据合同约定认定违约金为464000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、解除双方于2017年11月23日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。二、被告黄涛于本判决生效后七日内向原告王旭东返还购房首付款人民币700000元。三、被告三河市兴越房产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告王旭东返还过户服务费人民币3000元、贷款服务费1500元、评估服务费11600元。四、反诉被告王旭东于本判决生效后七日内向反诉原告黄涛支付违约金人民币464000元。五、驳回反诉原告黄涛的其他反诉请求。本诉案件受理费11306元，减半收取计5653元，由原告王旭东负担；反诉案件受理费5220元，由反诉被告王旭东负担3643元，由反诉原告黄涛负担1577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  蔡玉秀二〇一八年五月二十二日书记员  张 薇