广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法龙民初字第686号
原告骏业塑胶（深圳）有限公司。
法定代表人翁焕贵，董事长。
委托代理人李超，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人许展诚，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
被告深圳市炬强进出口贸易有限公司。
法定代表人翁鸿骏，董事长。
委托代理人马晓燕，广东中煕律师事务所律师。
委托代理人万仰韬，广东中煕律师事务所律师。
原告骏业塑胶（深圳）有限公司与被告深圳市炬强进出口贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许展诚、被告委托代理人万仰韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2008年6月1日与原告签订《深圳市房地产租赁合同书》，向原告租用位于深圳市宝安区石岩街道塘头村骏业工业园区B8栋厂房（即涉案厂房），租期自2008年6月1日起至2013年5月31日止，每月租金为人民币3.3万元。涉案厂房已于2008年6月1日交付给被告使用至租期届满，但被告自2010年9月起拒不支付租金，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付2010年9月至2013年5月的租金人民币108.9万元（每月租金3.3万元×33个月），并支付资金占用费（按银行同期同档贷款利率，自2010年9月20日起计至实际偿还之日止）以及1.4万元违约金，资金占用费暂计至2014年3月31日为人民币155698元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称：1、原告主张的租金人民币108.9万元及利息已过诉讼时效，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被答辩人主张的租金108.9万元及利息已过诉讼时效，依法应不予支持。2、原告违约在先，未按照合同的约定提供租赁房屋给被告使用，单方面终止租赁合同，被告无须支付未使用租赁房屋期间的租金、利息及违约金。因原告股东之间发生纠纷（其中一位股东也是被告股东，与原告另一股东兼法定代表人为兄弟关系），原告于2010年8月初将被告赶出本案租赁的房屋，扣押被告货物，并对涉案房产停水停电。原告违约在先，导致被告无法按照合同约定正常使用租赁的房屋，原告单方面终止租赁合同，被告无须支付未使用租赁房屋期间的租金、利息及违约金。3、原告要求被告承担本案全部诉讼费用，无法律依据，依法应不予支持。4、根据已经生效的（2014）深宝法民二初字第610号民事判决书查明的事实可以看出，本案原告否认第610号案件涉案的货物归被告所有，与本案原告在诉状中称租赁房屋存放价值500多万元的产品属于被告所有自相矛盾，且第610号民事判决书已查明2010年10月19日双方已达成协议，被告取回第610号案件涉及的原料库存及其他物品，可以说明双方的租赁合同在2010年的10月前后经双方协商一致予以解除。
经审理查明：原、被告双方于2008年6月1日签订《深圳市房地产租赁合同书》【合同登记（备案）号：宝GC012964（备）】，合同约定原告将位于深圳市宝安区石岩街道塘头社区骏业工业区B8栋1-3层出租给被告，用途为厂房，期限自2008年6月1日起至2013年5月31日止。被告应于每月20日前向原告交付租金，原告收取租金时，应向被告开具税务发票。另约定，出现下列情形之一时，原告可就因此造成的损失，请求被告支付违约金人民币14000元：（一）被告拖欠租金达15天（半个月）以上；（二）被告拖欠可能导致原告损失的各项费用达10000元以上；（三）被告利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；（四）被告擅自改变租赁房地产结构或者用途的；（五）被告违反合同第十四条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房地产或设备严重损坏的；（六）未经原告同意及有关部门批准，被告擅自将租赁房地产进行装修；（七）被告擅自将租赁房地产转租第三人的。除追究被告损害责任或违约责任外，原告还可依据上述情形解除合同或向被告提出变更合同条款。
另查明，被告在2010年9月之前一直按照合同约定向原告支付租金，自2010年9月开始拖欠租金。2010年10月19日，原、被告双方达成《协议书》，对返还存放在涉案房产内的货物以及其他事项进行了约定。签订上述协议后，对返还货物一项双方没有实际履行。被告于2014年1月24日向本院提起诉讼，请求原告返还存放在涉案房产内的货物聚乙烯579.5吨并赔偿被告损失。本院于2015年4月21日作出（2014）深宝法民二初字第610号民事判决书，认定被告为上述货物的合法所有者，判决原告向被告返还上述货物。该判决书已于2015年6月20日生效。
上述事实，有原告提供的《深圳市房地产租赁合同书》、广东省深圳市服务业专用发票、银行交易凭证，被告提供的《深圳市房地产租赁合同书》、《协议书》、（2014）深宝法民二初字第610号民事判决书等证据及开庭笔录为证，经过庭审质证，可以认定。
本院认为，本案涉及两个争议焦点：1、原告向本院提起诉讼是否超过诉讼时效；2、原告是否限制和妨碍被告正常使用涉案房产，致使租赁合同目的无法实现，涉案租赁合同是否经双方协商一致解除。
关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年；根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此本案诉讼时效应从2013年5月20日起计算，原告于2014年4月9日提起诉讼，未超过一年诉讼时效。因此，对于被告主张诉讼时效届满的抗辩，本院不予认可。
关于第二个争议点，被告提交的（2014）深宝法民二初字第610号民事判决书和《协议书》仅仅证明存放在涉案房产内的货物聚乙烯579.5吨的所有者为被告，原、被告双方约定原告准许被告取回存放在涉案房产内的货物和其他物品，并未证明被告主张的原告于2010年8月初将被告赶出涉案房产，扣押被告货物，并对涉案房产停水停电；亦无法证明涉案租赁合同经双方协商一致解除。被告提交的《翁志金的调查笔录》、银行本票存根、现场照片、石岩骏业工业区平面图、深圳市市场监督管理局被告地址变更查询单、律师函及快递单、《关于再次要求提取炬强库存塑料原料的函》及快递单和证人邓某的证言并未形成完整证据链，原告亦不予认可，无法对被告的主张予以佐证。因此，对于被告主张原告限制和妨碍被告正常使用涉案房产，致使租赁合同目的无法实现，涉案租赁合同经双方协商一致解除的抗辩，本院不予认可。
因此，原告与被告之间签订的《深圳市房地产租赁合同》真实有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。故被告应向原告支付2010年9月份至2013年5月份的租金1089000元，计算方式为：33000元/月×33个月。被告未按合同约定的期限向原告支付租金，已构成违约。原告要求被告支付所欠租金及违约金14000元的诉讼请求，本院予以支持。另关于原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，无法律依据和合同依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告深圳市炬强进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骏业塑胶（深圳）有限公司支付租金人民币1089000元；
二、被告深圳市炬强进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骏业塑胶（深圳）有限公司支付违约金人民币14000元；
三、驳回原告骏业塑胶（深圳）有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16128元，由被告深圳市炬强进出口贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 刘 媛
代理审判员 江 涛
人民陪审员 王 嘉 义
二〇一六年三月三十日
书 记 员 卢欣璇（兼）
书 记 员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
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