成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0107民初1765号原告：遂宁市君利来百货有限公司。住所地：遂宁市城区。法定代表人：吴文才，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张立，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：邹泽良，系遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。被告�甘琦，女，汉族，1957年8月24日出生，住四川省双流县。委托诉讼代理人：杨再万，系四川汇韬律师事务所律师。第三人：遂宁市中元房地产开发有限公司。住所地：遂宁市。法定代表人：余晓安，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏廷钧，系四川弘维律师事务所律师。第三人：余晓安，男，汉族，1972年9月18日出生，住四川省遂宁市船山区。原告遂宁市君利来百货有限公司与被告甘琦，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司、余晓安案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁市君利来百货有限公司的法定代表人吴文才、委托诉讼代理人邹泽良、张立，被告甘琦及其委托诉讼代理人杨再万，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司委�诉讼代理人魏廷钧到庭参加了诉讼，第三人余晓安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告遂宁市君利来百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认坐落在遂宁市工业园区南津北路434号一楼商用房（初始登记号A0113327）属原告购买所有。2、依法对坐落在遂宁市工业园区南津北路434号一楼商用房终止强制执行和解除查封。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，成都市武侯区人民法院因被告甘琦与第三人四川遂宁市中元房地产开发有限公司、余晓安借款合同纠纷一案，以（2016）川0107民初5666号民事裁定书对原告购买所有的坐落在四川遂宁市工业园区南津北路434号一楼商用房（初始登记号A0113327）予以查封。原告提出异议申请，成都市武侯区法�以（2017）川0107执异73号执行裁定书驳回了异议，原告依法提起案外人异议之诉。2006年10月18日，原告与第三人遂宁市中元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落在遂宁市工业园区南津北路434号一楼商用房（初始登记号A0113327）。该房涉及的房地产开发项目，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司与四川华通药业有限公司何德春约定：项目投资、开发建设等经济和法律责任全由四川华通药业有限公司何德春承担并以遂宁市中元房地产开发有限公司的名义建设。《商品房买卖合同》签订后，原告因其购房不能按揭贷款，为保障其经营流动资金不受购房影响，与遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司何德春商议，并经银行审批以吴文才、ＸＸ芝、吴永春、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、唐刚、冉荣、冯建蓉和王辉光10名本公司股东的名义向银行按揭贷款。2007年4月1日，吴文才、ＸＸ芝等10名股东与第三人遂宁市中元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同和补充协议》，该协议约定：房屋属原告购买，产权办在原告名下等。10名股东向原告的34名股东书面承诺，确认房屋属原告购买，原告出资（包括按揭贷款还本付息），房款票据经相关人员审查后原告的董事长审批记账列支，股东与原告购房目的一致，没有利益冲突。10名股东除王辉光未被银行批准按揭贷款外，其余9名股东共获银行贷款369万元，贷款期限二年。2008年9月，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司向原告出具购房款的不动产发票。原告依法缴纳税费211780.84元。原告购买房屋合同总建筑面积2601.57平方米，单价随市场行情调整为3960元/平方米，总价款为人民币10302217元，原告按约定先后三次付购房款900万元（首付和第三次付531万、按揭款369万元），产权证办在原告名下的时限为2010年3月30日前，尾款以产权证载明面积结算付清。2007年10月1日前，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司与四川华通药业有限公司何德春将房屋交给原告占有、使用、管理、收益至今。在第三人遂宁市中元房地产开发有限公司将房屋交付原告后，原告持续要求第三人遂宁市中元房地产开发有限公司为其办理房屋产权变更登记，并于2010年10月7日、2012年4月18日、2015年6月17日以原告和10名股东的名义向第三人遂宁市中元房地产开发有限公司发出催办函，第三人遂宁市中元房地产开发有限公司迟迟未办理。2016年6月蒋玉明、冉荣等5名股东先予向遂宁市船山区人民法院诉讼要求第三人遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司何德春办理房屋“两证”。审理中第三人遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司何德春愿意办证而撤诉。当正在办理房屋产权变更登记过程中该房屋被成都市武侯区人民法院查封，原告对未办理房屋产权变更登记是没有过错的。综上所述，原告购房是在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该房屋，并已按照合同约定支付房款，尾款是以产权证交付给原告为结算支付条件的。原告愿将剩余房款按照法院的要求交付执行，而且原告非自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第17条第二项规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对所购买的房屋享有受法律保护的物权期待权，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告甘琦辩称，1、物权的标志就是不动产登记，本案案涉房屋登记在第三人遂宁市中元房地产开发有限公司名下，被告在另案的诉讼中有权申请法院查封；2、在执行异议阶段，法院以裁定的形式明确表明原告提供的证据在面积、购房款、购房人等诸多信息存在不一致的情况，导致法院无法判断，实际购买人无法确权；3、本案中，原告与第三人遂宁市中元房地产开发有限公司是否有真实的买卖合同关系，原告提供的合同和相应票据由法庭依法核实；4、即使原告与第三人遂宁市中元房地产开发有限公司的购买合同真实，但查封从程序上是合法的，不应当由被告方承担诉讼费，而是应当由此次纠纷的过错方第三人遂宁市中元房地产开发有限公司来承担诉讼费；5、被告方认为原告的第一项诉讼请求确认所有权，在本案中无法处理。第三人遂宁市中元房地产开发有限公司述称，1、诉争房屋所在项目的土地系何德春以个人名义取得，并由何德春与第三人签订挂靠协议的形式进行开发建设，故该项目开发建设形成的房屋，第三人仅仅是名义所有权人，其实际出售是由挂靠人何德春及何德春所实际控制的四川华通药业有限公司在承担；2、诉争房屋以第三人的名义进行出售，出售过程中本案诉争房屋系原告方以3960元/平方米单价购买，因付款方式的原因，原告方的股东与挂靠人何德春以及第三人遂宁市中元房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，但该商品房买卖合同仅仅是基于付款的需要，而本案的客观实际情况是通过按揭贷款方式支付的购房款为369万元，但十名股东并非实际购买人，双方在合同洽谈的过程中双方均清楚知道该事实；3、在办证过程中，具体办证事宜由挂靠人何德春来负责具体办理，原告方催告第三人后，第三人也及时将相关情况告知挂靠人，要求挂靠人与原告方积极配合办理权证，为办理权证的相关事宜，各方也曾经进行诉讼，但第三人认为，权证未能及时办理，属于挂靠人与买受人之间的关系，第三人仅仅只有协助的义务。第三人余晓安未作陈述。经审理查明，在审理甘琦与遂宁市中元房地产开发有限公司、余晓安借款合同纠纷一案中，2016年6月16日，成都市武侯区人民法院根据甘琦的申请，作出（2016）川0107民初5666号民事裁定，对登记在遂宁市中元房地产开发有限公司名下位于遂宁市工业园区南津北路434号房屋（初始登记号A0113327）予以查封。后该案当事人达成调解协议，成都市武侯区人民法院以（2016）川0107民初5666号民事调解书予以确认，遂宁市中元房地产开发有限公司应支付甘琦借款本金305万元及利息，余晓安承担连带清偿责任。因遂宁市中元房地产开发有限公司未如期履行，甘琦于2016年11月3日申请强制�行。在成都市武侯区人民法院执行过程中，案外人遂宁市君利来百货有限公司提出执行异议，称位于遂宁市工业园区南津北路434号房屋（初始登记号A0113327）属于其所有。该房屋系由四川华通药业有限公司投资，遂宁市中元房地产开发有限公司建设的商住房。遂宁市君利来百货有限公司与遂宁市中元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，采用贷款和股东按揭等多种形式筹集资金。股东个人向遂宁市君利来百货有限公司承诺，房屋产权办在公司名下。为了适应按揭贷款需要，吴文才等10名股东与遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》约定案涉房屋的产权证办在遂宁市君利来百货有限公司名下，房款均由公司支出。遂宁市中元房地产开发有限公司于2008年9月出具的不动产发�、核税审批材料、缴税发票（抬头）均为公司。案涉房屋的总建筑面积为2601.57平方米，合同总价款为1030.2217万元。遂宁市君利来百货有限公司按约定先后三次付房款900万元，已支付大部分价款且愿意将剩余价款交付法院执行。2007年10月1日前，四川华通药业有限公司、遂宁市中元房地产开发有限公司向遂宁市君利来百货有限公司交付了房屋，遂宁市君利来百货有限公司已实际占有、使用、管理、收益至今，其多次向四川华通药业有限公司、遂宁市中元房地产开发有限公司去函要求办理产权证，双方达成了办理产权证的和解协议，遂宁市君利来百货有限公司据实缴纳税费21.178084万元。遂宁市君利来百货有限公司与吴文才等10名股东的购房目的一致，没有利益冲突。遂宁市君利来百货有限公司请求中止对案涉房屋的执行。针对遂宁市君利来百货有限公司的执�异议，本院审查认为，遂宁市君利来百货有限公司主张其为案涉房屋的实际购买人，但其提交的证据《商品房买卖合同》与另一份吴文才等10人购买10个门面的《商品房买卖合同》及补充协议约定的房屋单价、总面积、总价款并不一致，虽然吴文才等股东在《承诺书》中称所购门面实为遂宁市君利来百货有限公司购买，但在补充协议中又约定10个门面房为吴文才等股东向遂宁市君利来百货有限公司投资，故在审查阶段无法确定遂宁市君利来百货有限公司与遂宁市中元房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且遂宁市君利来百货有限公司未提供足够证据证明案涉房屋购房款系其实际支付，故遂宁市君利来百货有限公司的异议不成立，本院不予支持，于2017年12月4日裁定驳回该异议。遂宁市君利来百货有限公司遂提起本案起诉。为证明自己的主张，遂宁市君利来百货有限公司向本院出示了以下证据：1、2006年10月18日遂宁市君利来百货有限公司与遂宁市中元房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》，约定遂宁市君利来百货有限公司向遂宁市中元房地产开发有限公司购买位于遂宁市南津北路434号建筑面积为2601.57平方米的营业房，单价每平方米2010元，总金额5229156元；2、2007年4月1日遂宁市中元房地产开发有限公司（甲方）与四川华通药业有限公司（乙方）、吴文才（丙方）之间的《商品房买卖合同补充协议》，约定甲方将开发的、乙方投资的，坐落在（遂宁市）南津路师校前西侧的学林雅苑商住楼底层建筑面积312.86平方米出售给丙方，丙方首付购房款48.2万元、第二次付款丙方在建设银行按揭贷款49万元、第三次付款12万元、余款待乙方将房产证、国土使用权证直接办理到遂宁市君利来百货有限公司后结�付清。特别约定，丙方购买乙方投资、甲方开发的商业用房属丙方在遂宁市君利来百货有限公司的固定资产投资，商业用房的产权证、国有土地使用权证由甲乙方负责直接办理到遂宁市君利来百货有限公司名下，税费按国家规定执行，丙方及遂宁市君利来百货有限公司共同承担税费。交付房产证、国土证给遂宁市君利来百货有限公司，最迟不得超过2010年3月30日；3、遂宁市君利来百货有限公司《章程》及吴文才、ＸＸ芝、吴永春、王辉光、唐刚、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、冉荣、冯建蓉等股东《承诺书》、证人证言，吴文才、ＸＸ芝、吴永春、王辉光、唐刚、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、冉荣、冯建蓉等遂宁市君利来百货有限公司的股东均承认遂宁市学林雅苑商住楼底层商业用房建筑面积2590平方米，每平方米单价3960元，系由遂宁市君利来百货有限公司购买，为了按�贷款需要，遂宁市君利来百货有限公司委托这些股东以个人名义签订合同，房屋所有权属遂宁市君利来百货有限公司；4、《纳税申报表》及两份《税收》完税证明，纳税人遂宁市君利来百货有限公司以5229156.00元为计税金额，在2016年11月30日缴纳了产权转移书据印花税2614.60元、其他住房买卖契税209166.23元；5、2010年10月7日，吴文才、ＸＸ芝、吴永春、王辉光、唐刚、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、冉荣、冯建蓉等共同向遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司致以《催交房屋所有权证和国有土地使用权证》的函；2012年4月18日，吴文才、ＸＸ芝、吴永春、王辉光、唐刚、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、冉荣等分别向遂宁市中元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司致以《催办房屋所有权证和国有土地使用权证》的函；2015年6月17日，遂宁市君利来百货有�公司向遂宁市中元房地产开发有限公司致以《关于催办房屋“两证”的再次函》，吴文才、ＸＸ芝、吴永春、王辉光、唐刚、李小凡、胥国蕴、蒋玉明、冉荣、冯建蓉等个人和遂宁市君利来百货有限公司在不同的时间段为遂宁市南津北路学林雅苑房屋的“两证”向遂宁市君利来百货有限公司催办，至今未能办理；6、《房地产权登记信息》，位于遂宁市工业园区南津北路434号的6层混合结构房屋，其1层建筑面积2601.57平方米，不动产权证书号A0113327，登记在遂宁市中元房地产开发有限公司名下；7、《房屋租赁协议》，2012年9月26日，冉荣、李小凡、唐刚、冯建蓉、胥国蕴等遂宁市君利来百货有限公司股东与李海燕、付跃等承租人签订，将遂宁市学林雅苑底层临南津路门面房6、7、8、9、10号建筑面积617平方米出租，庭审中冉荣、李小凡、唐刚、冯建蓉、胥国蕴作为证人作�称上述房屋系由遂宁市君利来百货有限公司出租并收取租金。庭审中，遂宁市君利来百货有限公司主张其向遂宁市中元房地产开发有限公司购买的上述房屋建筑面积2601.57平方米，单价随市场行情调整为每平方米3960元，总价款为10302217元，已三次向遂宁市中元房地产开发有限公司支付购房款共计900万元（含吴文才等10名股东以个人名义申请的按揭贷款369万元），遂宁市中元房地产开发有限公司已向遂宁市君利来百货有限公司交付房屋占有、使用至今；遂宁市中元房地产开发有限公司对遂宁市君利来百货有限公司上述主张予以认可。上述事实，有本院（2016）川0107民初5666号民事裁定书、（2016）川0107民初5666号民事调解书、（2017）川0107执异73号执行裁定书、《房地产权登记信息》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、遂宁市君利来百货有限公司《章程》、《承诺书》、《纳税申报表》及两份《税收》完税证明、《催交房屋所有权证和国有土地使用权证》的函、《催办房屋所有权证和国有土地使用权证》的函、《关于催办房屋“两证”的再次函》、《房屋租赁协议》、证人证言、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。本院认为，位于遂宁市工业园区南津北路434号1层的商业用房建筑面积2601.57平方米，登记在遂宁市中元房地产开发有限公司名下，遂宁市君利来百货有限公司出示的《商品房买卖合同》、《纳税申报表》及两份《税收》完税证明等证据，对其主张的早于2006年即向遂宁市中元房地产开发有限公司购买了该房屋的事实，具有较大的证明力。现业主遂宁市中元房地产开发有限公司亦予以承认。但是《商品房买卖合同补充协议》的内容却是由吴文才、冉荣等个人向遂宁市�元房地产开发有限公司、四川华通药业有限公司购买该房屋，《房屋租赁协议》也约定由冉荣等个人向李海燕等个人出租该房屋。合同与补充协议的内容似乎自相矛盾。但补充协议的第八条特别约定，吴文才、冉荣等个人购买的商业用房属于其在遂宁市君利来百货有限公司的固定资产投资，将来权属证明均办理到遂宁市君利来百货有限公司名下；吴文才、冉荣等个人也又以《承诺》及出庭作证的形式明确购房人实为遂宁市君利来百货有限公司，款项和费用均系该公司支付。以上证据所证明的购房人，最终均落实为遂宁市君利来百货有限公司，没有争议，所以，本院对遂宁市君利来百货有限公司已于2006年购买遂宁市中元房地产开发有限公司案涉房屋的事实予以确认。既如此，遂宁市君利来百货有限公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，甘琦申请执行遂�市中元房地产开发有限公司、余晓安一案不得执行该房屋。关于遂宁市君利来百货有限公司确认案涉房屋归其所有的请求，因遂宁市君利来百货有限公司尚未全面支付房款，房屋尚未过户于遂宁市君利来百货有限公司，根据物权以登记为准的原则，案涉房屋现登记在遂宁市中元房地产开发有限公司名下系因遂宁市中元房地产开发有限公司为开发商，尚未过户给遂宁市君利来百货有限公司不属于登记错误，遂宁市君利来百货有限公司仅仅是享有物权请求权而已，尚未取得物权，所以，本院对遂宁市君利来百货有限公司该请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、停止被告甘琦申请执行第三人遂宁市中元房地产开发有限公司、余晓安一案对位于遂宁市工业园区南津北路434号1层的商业用房（建筑面积2601.57平方米）的执行；二、驳回原告遂宁市君利来百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费83613元，实际收取100元，由第三人遂宁市中元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  赵 阳人民陪审员  雷文慧人民陪审员  郑 军二〇一八年四月二十六日书 记 员  杨谨荣