天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0113民初6208号
原告：水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处，住所地天津市北辰区引河桥西2公里处。
法定代表人：任金刚，处长。
委托诉讼代理人：谷永震，天津英联律师事务所律师。
被告：天津市滨河工贸有限公司，住所地天津市北辰区屈淀工业区。
法定代表人：孙增林，经理。
委托诉讼代理人：狄妍，天津孚惠律师事务所律师。
第三人：天津市北辰区悦众汽车维修服务中心，住所地天津市北辰区津永公路南（屈淀闸口收费站旁）。
经营者：张宏刚，男，1978年1月7日出生，汉族，住天津市北辰区。
第三人：天津市速宇科技有限公司，住所地天津市北辰区津永公路南（屈淀工业区）。
法定代表人：张洪生，经理。
原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处与被告天津市滨河工贸有限公司、第三人天津市北辰区悦众汽车维修服务中心（以下简称悦众维修服务中心）、天津市速宇科技有限公司（以下简称速宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，先适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处的委托诉讼代理人谷永震、被告天津市滨河工贸有限公司的委托诉讼代理人狄妍、第三人悦众维修服务中心的经营者张宏刚、第三人速宇公司的法定代表人张洪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金127,500元以及从2013年3月10日至实际给付日止的违约金；2.被告迁出违约占用的租赁房屋场院并拆除违约修建的永久性建筑并恢复租赁前原状；3.被告将租赁物品返还给原告；4.被告返还违约修建永久性设施收取的费用160,000元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告支付截止到2017年9月9日拖欠的租金127,500元以及从2017年9月25日起至2018年4月30日止的违约金276,675元（以127,500元为基数，按照日1%计算）；2.解除租赁合同并要求被告腾出租赁的场院及房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年3月原告与被告签订房屋租赁合同和设备及办公用品租赁合同，该合同几经变更续订，至2010年签订最后一份租赁合同。2010年签订的租赁合同应于2013年到期，2013年后原告与被告没有续订租赁合同，但被告时至今日仍占用着前述房屋、院落和设备，被告的占用行为没有法律和合同依据，应无条件迁出并承担相应的违约责任。被告没有按合同规定交付租赁费，虽经原告屡次催要，至今累计尚欠127,500元。故呈诉。
天津市滨河工贸有限公司辩称，驳回原告的全部诉讼请求。双方自2013年起达成口头协议，约定年租金20,000元，被告一直根据原告的要求足额、超额支付着租金，被告自租赁涉案场地后与原告关系一直非常好，因此原告要求支付租金时被告就在条件允许的情况下给付。被告已经支付租金475,000元，不存在拖欠租金的情况。现租赁期限尚未届满，原告无权解除租赁合同。
悦众维修服务中心述称，同意被告的意见。悦众维修服务中心与被告有合同，应当以合同为准履行合同，不同意腾房。
速宇公司述称，同意被告的意见。速宇公司与被告有合同，合同期限到2020年，应当以合同为准履行合同，不同意腾房。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《国有土地使用证》，被告及第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的第一组证据，证据1.房屋场地租赁续订协议书（租赁期间2008月3月10日-2010年3月9日）、证据2.场地租赁续订补充协议书（租赁期间2008年3月10日-2010年3月9日）、证据3.房屋场地租赁续订协议书（租赁期间2010年3月10日-2013年3月9日）、证据4.租金缴纳情况统计表、证据5.房屋场地租赁协议书（租赁期间2006年3月10日-2008年3月9日），被告对该组证据中四份租赁协议书均无异议，对租金缴纳情况统计表不认可，本院对该组四份协议书予以确认，因租金缴纳情况统计表系原告自行制作，故本院对其不予确认；对于原告提交的第二组证据票据，被告对于票据记载的金额予以认可，对票据中的注解不认可，本院对该组证据记载的租金数额予以确认，因票据系原告自行备注，故本院对其注解内容不予确认；对于原告提交的第三组证据，证据7.房屋场地租赁协议书（2006年3月10日-2008年3月9日）、证据8.场地租赁协议书（2006年3月10日-2008年3月9日）、证据9.设备租赁协议书（2006年3月10日-2008年3月9日）、证据10.房屋场地租赁补充协议书（2006年3月10日-2008年3月9日）、证据11.房屋租赁补充协议书（2006年3月10日-2008年3月9日），被告对于证据7、10无异议，对于证据8、9、11认可其真实性，但认为没有实际履行。本院认为原告提交的证据8、9、11的协议书虽经原被告签订，但原告未提供证据证明其将证据9中的租赁物交付被告，且原告自认证据8中的租赁物场地3亩包含在证据7的租赁物中，对于租赁物的交付应当由原告承担举证责任，因原告未能举证证明，故本院对证据7、10予以确认，对证据8、9、11不予确认；对于证据12光盘，被告对其真实性、合法性、关联性均不认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对其不予确认。第三人悦众维修服务中心、速宇公司对原告提供的所有证据的质证意见均同被告一致。
对于被告提交的票据、发票、记账簿、收条，原告对记账簿真实性不认可，其他真实性认可，本院对票据、发票、收条真实性予以确认，记账簿系被告自行制作，本院不予确认；对于被告提交的照片，原告对前两张照片认可，其他照片不认可，因该证据不能证明其证明目的，故本院对该组证据不予确认；对于被告提交的厂房租赁协议及照片，原告对照片无异议，但主张对被告转租行为不知情，与原告无关，本院对该组证据真实性予以确认。第三人悦众维修服务中心、速宇公司对被告提供的证据均无异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月3日，原被告签订了《房屋场地租赁协议书》，约定原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同主要条款约定：甲方将屈家店枢纽管理处院内二层办公楼（面积635.77㎡）、锅炉房（114.18㎡）、食堂、浴室（98.21㎡）、警卫室、小饭厅（60㎡）、场地3亩（1,998㎡）租给乙方作办公使用；租赁期限自2006年3月10日起至2008年3月9日止；租金为每年人民币陆万元（￥60,000元）整，贰年共计壹拾贰万元（￥120,000元）整;租金每半年交纳一次，为上交租，先交后用，每年在3月5日前、9月5日前交清；在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金人民币伍仟元（￥5,000元）整，该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还；乙方非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途；乙方应按约定交纳租金，如逾期十天不交租金，甲方有权终止协议，收回租赁物。
同日，原告作为出租方甲方与作为承租方乙方的被告签订了《房屋场地租赁补充协议书》，合同约定：甲方同意乙方在屈家店枢纽管理处院内西侧院墙改造安装地磅一台，（占地面积300㎡），具体安装改造方案及设施由乙方以书面形式及平面示意图出示给甲方；租赁期限自2006年3月10日起至2008年3月9日止；租赁期满后，乙方不再续租，乙方设备可拆除，乙方负责把甲方院内围墙及其他设施恢复原状；在签订协议时，乙方需要向甲方交纳押金人民币贰万元（￥20,000元）整，该押金在乙方租赁期满并恢复围墙等设施后，无违约行为后退还。
原被告同时签订了《场地租赁协议书》、《设备租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》。《场地租赁协议书》约定：甲方将屈家店枢纽管理处西侧院内场地3亩（1,998㎡）租给乙方经营使用；租赁期限自2006年3月10日起至2008年3月9日止；租金为每年人民币贰万元（￥20,000元）整，贰年共计肆万元（￥40,000）整；《设备租赁协议书》约定：乙方因工作需要租赁甲方锅炉及办公设备，租赁期限自2006年3月10日起至2008年3月9日止，租金为每年人民币肆万元（￥40,000元）整，贰年共计捌万元（￥80,000）整；《房屋租赁补充协议书》约定：甲方将屈家店枢纽管理处院内西侧平房136㎡租给乙方作为办公用房使用，乙方承租的原警卫室（30㎡）归甲方使用，在乙方缴齐2006年全部租金壹拾贰万元（120,000）整的前提下，甲方同意2007年3月10日至2008年3月9日期满，租金削减为陆万元（￥60,000）整。被告称该三份合同签订后，并未实际履行，原告亦未提供证据证明其向被告交付了合同中约定的租赁物。
2008年，原被告签订了《房屋场地租赁续订协议书》，约定原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同主要条款约定：甲方继续将屈家店枢纽管理处院内锅炉房（114.18㎡）、食堂、浴室（98.21㎡）、警卫室、小饭厅（60㎡）、场地6亩（3,960㎡）、西侧平房（面积136㎡）租给乙方作办公使用；租赁期限自2008年3月10日起至2010年3月9日止；乙方将原承租的二层办公楼（面积635.77㎡）于2008年4月18日前退还给甲方，甲方同意消减租金贰万伍仟元（￥25,000）整。第一年租金为人民币叁万元（￥30,000元）整，第二年租金为人民币叁万伍仟元（￥35,000元）整，二年共计陆万伍仟元（￥65,000）整。租金每半年交纳一次，先交后用，每年在3月5日前、9月5日前交清；乙方未按本协议定期足额交付租金，甲方按每日1%收取滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方面终止协议，收回租赁物；协议终止或依法解除，乙方不按约定返还租赁物的，每延迟一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方。同时，原被告签订了《场地租赁续订补充协议书》，合同约定：甲方同意乙方在屈家店枢纽管理处院内西侧院墙改造安装地磅一台，（占地面积300㎡），具体安装改造方案及设施由乙方以书面形式及平面示意图出示给甲方；租赁期限自2008年3月10日起至2010年3月9日止；租赁期满后，乙方不再续租，乙方设备可拆除，乙方负责把甲方院内围墙及其他设施恢复原状。
2010年，原被告签订了《房屋场地租赁续订协议书》，约定原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同主要条款约定：甲方继续将屈家店枢纽管理处院内锅炉房（114.18㎡）、食堂、浴室（98.21㎡）、警卫室、小饭厅（60㎡）、场地6亩（3960㎡）、西侧平房（面积135.6㎡）租给乙方作办公使用；乙方如因经营需要对原建筑物或有关设备进行改造或更换，必须以书面形式提前通知甲方，经甲方批准后方可实施，改造费用由乙方承担，协议终止后其设施一并归甲方所有；租赁期限共计3年，自2010年3月10日起至2013年3月9日止；租金为每年人民币叁万伍仟元（￥35,000元）整，三年共计壹拾万零伍仟元（￥105,000元）整。其他主要条款与双方于2008年签订的《房屋场地租赁续订协议书》内容一致。
另查明，被告称自2006年3月至2017年4月先后分20次向原告支付租金及押金。第一笔2006年3月支付10,000元；第二笔2006年3月支付45,000元；第三笔2006年3月支付5,000元；第四笔2006年7月支付押金20,000元；第五笔2007年12月支付20,000元；第六笔2007年12月支付50,000元；第七笔2008年1月支付65,000元；第八笔2008年8月支付10,000元；第九笔2009年1月支付20,000元；第十笔是2009年10月支付20,000元；第十一笔是2010年2月支付10,000元；第十二笔是2010年10月支付20,000元；第十三笔是2011年1月支付10,000元；第十四笔是2011年10月支付20,000元；第十五笔是2014年1月支付20,000元；第十六笔是2015年9月支付20,000元；第十七笔是2015年10月支付50,000元；第十八笔是2016年2月支付20,000元；第十九笔是2017年1月支付20,000元；第二十笔是2017年4月支付20,000元。原告对上述支付情况中第七笔、第九笔、第十六笔、第十九笔提出异议，对其他十六笔的支付情况予以认可。其中第七笔和第九笔被告提供了公司账簿予以证明，原告不予认可；第十六笔和第十九笔被告提供了收条予以证明，原告认可收条系原告单位办公室主任出具且收到了相关款项，但认为该两笔与之前的收款存在重复，但未能说明具体与哪一笔存在重复的情况。
再查明，2014年被告将其承租原告的西侧平房及部分场地转租给第三人悦众维修服务中心，后签订了《厂房租赁协议》，合同约定：被告租赁给第三人悦众维修服务中心的厂房坐落在天津市北辰区屈家店闸管处院内，租赁面积为500平方米，结构为砖混钢结构；厂房租赁期限为2017年3月1日起至2020年3月1日；租金为每年两万元，按年交付。2014年第三人悦众维修服务中心在租赁的场地上新建了车间和办公室。
2013年被告将其承租原告的部分场地转租给第三人速宇公司，后签订了《厂房租赁协议》，合同约定：被告租赁给第三人速宇公司的厂房坐落在天津市北辰区屈家店闸管理处院内，租赁面积为1000平方米，结构为砖混自建龙门吊车场地；厂房租赁期限为2016年6月1日起至2020年5月30日；租金为每年两万元，按年交付。
庭审中，原告明确表示不要求第三人悦众维修服务中心、速宇公司承担民事责任。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否欠付原告租金；如果欠付租金，违约金是否应当支持；原告要求解除租赁合同是否符合法律规定；如果解除合同，被告应当返还原告的租赁物包括哪些。对此，本院作如下分析：
第一，原告提交的租赁合同中，被告对2006年原被告签订的《场地租赁协议书》、《设备租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》真实性认可，但认为没有实际履行，因原告未提供证据证明向被告交付了租赁物，故本院认为该三份合同并未实际履行。对于原被告2006年签订的《房屋场地租赁协议书》、《房屋场地租赁补充协议书》，2008年签订的《房屋场地租赁续订协议书》、《场地租赁续订补充协议书》，2010年签订的《房屋场地租赁续订协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2013年3月9日租赁期届满，后双方没有签订新的租赁合同，被告滨河工贸有限公司继续在该房屋场地内经营，且原告按原合同约定的每年35,000元主张租金。故从租赁期届满日次日起，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。被告主张2013年3月10日之后的租金为每年20,000元,未能提供充分证据予以证明，本院不予确认。因此截止2017年9月9日，被告应当向原告支付的租金数额为447,500元（2006年3月10日-2008年3月9日120,000元,2008年3月10日-2010年3月9日65,000元,2010年3月10日-2013年3月9日105,000元,2013年3月10日至2017年9月9日157,500元,以上共计447,500元）。对于被告的支付情况，原告对被告20笔的支付情况中第七笔、第九笔、第十六笔、第十九笔提出异议，对其他十六笔的支付情况予以认可。因第七笔和第九笔被告仅提供了公司账簿予以证明，本院不予确认；第十六笔和第十九笔被告提供了收条予以证明，原告认可收到了相关款项，虽认为该两笔与之前的收款存在重复，但未能说明具体与哪一笔存在重复的情况。因此，第十六笔和第十九笔的支付情况本院予以确认。故被告共向原告支付租金及押金数额为共计390,000元。因庭审中原被告双方均同意押金20,000元折抵租金。故被告尚欠原告租金数额为57,500元（447,500元－390,000元）。
第二，关于被告是否应按每日1%的标准向原告支付2017年9月25日至2018年4月30日的违约金的问题。被告未足额支付租金存在违约情形，应当承担违约责任。《房屋场地租赁协议书》第七条约定了“乙方未按本协议定期足额交付租金，甲方按每日1%收取滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方面终止协议，收回租赁物”。庭审中原告主张被告未付租金的实际损失为同期中国人民银行贷款利率的利息，被告以合同约定的违约金每日1%的标准过高为由要求调整。因此，本院对违约金依法予以调整，酌定为以应付租金57,500元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算自2017年9月25日至2018年4月30日止的违约金。
第三，根据合同法的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被告未足额向原告支付租金存在违约情形，依据合同约定，原告亦有权解除合同，现原告提出解除租赁合同，本院予以支持。对于被告承租的屈家店枢纽管理处院内锅炉房（114.18㎡）、食堂、浴室（98.21㎡）、警卫室、小饭厅（60㎡）及被告现实际占有的场地，应当返还原告。对于被告承租的西侧平房（面积135.6㎡）及部分场地，被告已转租给第三人悦众维修服务中心及速宇公司，由第三人悦众维修服务中心及速宇公司实际占有和控制，原告在庭审中明确表示不要求第三人悦众维修服务中心及速宇公司承担民事责任，故对于第三人占有的西侧平房及部分场地，原告可另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处与被告天津市滨河工贸有限公司的租赁合同关系；
二、被告天津市滨河工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处支付租金57,500元及违约金（以57,500元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算自2017年9月25日至2018年4月30日止）；
三、被告天津市滨河工贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空屈家店枢纽管理处院内锅炉房（114.18㎡）、食堂、浴室（98.21㎡）、警卫室、小饭厅（60㎡）及被告实际占有的场地并返还原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处；
四、驳回原告水利部海委海河下游管理局屈家店枢纽管理处的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,363元，由原告负担5,155元，被告负担2,208元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 安芳芳
代理审判员 王广阳
人民陪审员 吴玉艳
二〇一八年六月八日
书 记 员 刘家金
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。