吉林省通化县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第22号
原告：耿忠礼，男，汉族，住通化县。
委托代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。代理事项为参与庭审，举证质证，代收法律文书，即一般代理。
被告：通化县快大茂供销合作社，住所通化县快大茂镇团结路。
法定代表人：李桂萍，主任。
委托代理人：徐高春，男，满族，通化县供销联合社副主任，住通化县。代理事项为代为陈述，举证、质证、辩论，代收法律文书。即一般代理。
被告：姜大金，男，汉族，户籍所在地通化市东昌区。
原告耿忠礼诉被告通化县快大茂供销合作社、姜大金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理，于2015年5月20日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人姜俊伟，被告通化县快大茂供销合作社法定代表人李桂萍及委托代理人徐高春到庭参加诉讼，被告姜大金经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
耿忠礼诉称：2001年，姜大金承包建设通化县快大茂供销社综合楼，2001年8月31日将该安装楼塑钢窗、白钢门工程承包给其，欠工程款21200元。2008年11月4日姜大金委托姜春玉和李敏，以“供销社综合楼售楼处”的名义将该综合楼1单元401室，面积75.51平方米的房屋出售给耿忠礼，售价105140元，用工程款抵顶21200元，耿忠礼支付差价84514元，分三年付清。签订协议时支付房款15000元，余下房款69514元因姜大金被判刑，姜春玉、李敏未找耿忠礼索要，其无法找到姜大金交款，故至今未付。2008年11月4日即协议签订后，房屋交付耿忠礼使用至2013年11月28日即房屋拆迁时。该房屋拆迁时，由通化县快大茂供销合作社、姜大金与通化县房屋征收经办中心签订调换协议。请求判令：一、确认耿忠礼与姜春玉、李敏签订的房屋买卖协议合法有效，确认通化县快大茂供销合作社综合楼1单元401室归耿忠礼所有。二、判令通化县快大茂供销合作社、姜大金收取房款，并协助办理产权变更登记。
通化县快大茂供销合作社辩称：一、该单位没有姜春玉、李敏二人，从未与耿忠礼进行过房屋买卖，耿忠礼起诉没有根据；二、该综合楼的开发历经三个开发商，与姜大金有开发建筑工程承包合同。该单位只提供手续，工程归开发商建设，部分属于开发商所有的房屋由开发商姜大金自行处理。该单位已为姜大金出具了相关房屋过户手续，由于种种原因姜大金未办理过户手续，耿忠礼所购房屋就是没有过户，产权属于姜大金的房屋，这一纠纷与该单位无关；三、耿忠礼诉称在动迁时通化县快大茂供销合作社、姜大金与通化县房屋征收中心签订了产权调换协议，是没有的事情。该单位与通化县房屋征收中心未签订过任何协议。请求驳回耿忠礼对其的起诉。
姜大金未出庭，未答辩，亦未提供相关证据。
经审理查明：2001年6月6日，通化县快大茂供销合作社与姜大金签订建筑工程承包合同，由姜大金接替宋建国承建快大茂供销社综合楼工程，合同第一条约定“一楼面积除北侧第二户约50平方米归乙方所有，其余归甲方所有，大门以南约200平方米地下室归甲方所有。乙方负责地面墙壁防水处理，大门北侧地下室归乙方所有”，合同中的甲方为通化县快大茂供销合作社，乙方为姜大金。签订该份合同时，姜大金已成立了“供销社综合楼售楼处”，销售约定该综合楼归其所有的房屋。2001年8月31日，耿忠礼与姜大金代表的通化市东昌区建筑工程公司第三分公司签订工程承包合同书，由耿忠礼承揽主体已完工的该综合楼塑钢窗安装工程，每平方米180元，工程结束后，姜大金于2002年10月19日出具欠据，欠2万元。2008年11月4日，在供销社综合楼售楼处，由李敏代姜春玉与耿忠礼签订协议书，并加盖了供销综合楼售楼专用章。将该综合楼面积为75.51平方米的一处房屋以每平方米1400元出售给耿忠礼，总价款105140元，即本案原告诉求的通化县快大茂供销合作社综合楼1单元401室。约定以欠耿忠礼塑钢窗手工费2万元、做白钢门1200元抵顶部分房款，签订合同时耿忠礼给付1.5万元。余下69514元三年内付清，每年付23171元，不能及时付款，有权收回房屋。同日耿忠礼领到房屋钥匙，开始装修，2009年春天入住，直至2013年11月停水停电拆迁前。姜大金犯诈骗罪，被判处有期徒刑四年，刑期自2008年3月21日至2012年3月20日。耿忠礼因客观原因无法向姜大金及其相关办事人员交纳余下房款。后该综合楼被列入2011年通化县旧城区改建项目范围内，被征收。2013年11月28日，姜大金与通化县房屋征收经办中心签订房屋征收产权调换协议书，对登记在通化县快大茂供销合作社名下，实际所有人为姜大金的该综合楼部分房屋进行了产权调换，其中就包括已出售给耿忠礼的1单元401室。该处房产虽已被征收拆除，但在通化县房屋产权管理中心产权登记仍在，未注销产籍。登记情况为：房屋产权所有人通化县快大茂供销合作社，产权证号14714。丘幢号2-5-18-1.4.1、面积75.51平方米。
认定上述事实的证据有：2001年8月31日工程承包合同书一份、欠条一份、2008年11月4日房屋买卖协议书一份、郑仁哲房屋买卖协议书一份、崔义国笔录一份、通化市中级人民法院（2011）通中刑再第6号刑事判决书一份、通化县人民政府办公室2010年12月30日第70号专题会议纪要、通化县人民政府关于“通化县政府西侧地块旧城区改建房屋征收安置方案”、2013年11月28日房屋产权调换协议、通化县人民法院（2007）通民一初字第223号民事判决书及收条、耿忠礼妻子王淑芬与冯海电话录音一份、郑仁哲证人证言、2001年6月6日建筑工程承包合同书一份。
本院认为：耿忠礼与姜春玉之间签订的购房协议真实合法有效，与姜大金之间房屋买卖关系成立，本院予以确认。理由是：一、耿忠礼诉求房屋确系姜大金所有，只有姜大金有权处分；二、从约定的购房款给付内容上看，以耿忠礼与姜大金签订的2001年8月31日工程承包合同书体现的工程内容及姜大金出具的工程款欠据抵顶了部分购房款；三、该售楼处系姜大金在签订承包合同时成立，且专为出售约定归其所有的快大茂供销合作社综合楼的部分房屋而设；四、房屋买卖合同在售楼处签订，且加盖了售楼处印章；五、耿忠礼自2008年11月4日始至2013年11月停水停电拆迁前一直占有、使用该房屋。耿忠礼虽未按约定给付余下房款，确系客观原因所致，其本身没有过错，不构成违约。姜大金未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反买卖合同义务，是合同纠纷，且耿忠礼仍有部分房款未付，不能因实际占有房屋，而直接确认享有诉争房屋的所有权，故对耿忠礼请求确认通化县快大茂供销合作社综合楼1单元401室归其所有的主张，本院不予支持。该房屋虽被征收拆除，但在通化县房屋产权管理中心仍有产籍，可以办理变更登记。因该房产登记在通化县快大茂供销合作社名下，在耿忠礼向姜大金付清余下69514元房款后，姜大金与通化县快大茂供销合作社应协助耿忠礼办理该房屋产权变更登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，判决如下：
一、原告耿忠礼与被告姜大金之间以姜春玉名义签订的房屋买卖协议有效；
二、在原告耿忠礼向被告姜大金付清余下69514元房款后，被告姜大金、通化县快大茂供销合作社协助原告耿忠礼将登记在被告通化县快大茂供销合作社名下、产权证号14714、丘幢号2-5-18-1.4.1、面积75.51平方米的房屋产权所有人变更为原告耿忠礼；
三、驳回原告耿忠礼其他诉讼请求。
案件受理费2402元、公告费500元及保全费1046元计3948元，由被告姜大金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 迟晓海
代理审判员 李柏萱
人民陪审员 郑文荣
二〇一五年十一月五日
书 记 员 丁秀男