山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4076号
上诉人（原审被告）：张童，女，1985年10月15日出生，汉族，住山东省泗水县。
委托诉讼代理人：李学楠，山东宇瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金炜，男，1985年10月28日出生，汉族，住济南市。
上诉人张童因与被上诉人金炜房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张童上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判房屋租赁协议于2018年3月24日解除；2、一、二审诉讼费用由金炜承担。事实与理由：金炜与张童于2017年3月1日签订了《房屋租赁协议书》，协议履行一年后，金炜告知张童，希望将租赁权转让给他人，或者将另一间房屋一并转租给张童。张童认为金炜并非房屋的所有权人，转租风险太大，便与金炜协商变更协议，将租金支付方式变更为半年一付，但直至租金交纳期限届至为止，双方仍未对是否变更合同达成合意。金炜于2018年2月11日向张童发送了《解除合同通知书》，但是此后双方依然对变更合同事宜进行了磋商，应视为金炜撤回了《解除合同通知书》。2017年3月24日，金炜在未与张童解除合同，也未征得张童同意的情况下，强行堵门、撬锁，将张童的部分商品拉走，并将涉案房屋换锁，导致张童无法进入。金炜于2017年3月24日强行收房，使张童失去对租赁房屋的控制，导致合同目的无法实现。综上，涉案《房屋租赁协议书》的解除时间应为2018年3月24日。一审认定事实错误，请求贵院予以改判。
金炜答辩称，双方之间的微信聊天记录并不能说明张童的主张。根据聊天记录可以看出，金炜多次明确告知张童，要么双方重新签订租赁合同，要么由张童明确搬离时间，金炜并无撤回《解除合同通知书》的意思表示，双方租赁协议已经解除。
金炜向一审法院起诉请求：1、依法确认金炜与张童签订的房屋租赁协议书已经解除，并判令张童搬离所租赁的房屋；2、判令张童支付房租逾期违约金61.8元（2018年2月1日至2月10日）；3、判令张童支付房屋占用费200元/日（自2018年2月11日至判决实际履行之日）；4、判令张童支付租赁期间的物业、水、电费用3600元；5、判令张童承担诉讼费用。
一审法院认定的事实：坐落于济南市历城区唐冶街道银丰唐郡2号地块上河坊商铺1339号（约130平方米）由金炜自案外人张大琴处承租。在经营过程中，金炜欲转租上述部分承租房屋（80平方米）。2017年3月1日，金炜（转出租方、甲方）与张童（受转租方、乙方）签订房屋租赁协议书，合同约定：“一、甲方依法承租的坐落于济南市历城区唐冶街道银丰唐郡2号地块上河坊商铺1339号，房屋已征得房屋出租人同意，由甲方将上述承租房屋部分即房屋南面门对应部分（以下简称该房屋）转租给乙方。该房屋的建筑面积80平方米。……四、租金、支付方式和期限1、甲乙双方约定，在租赁期内，该房屋第一年租金为43000元，以后年份租金按照上一年房租的5%进行递增。2、乙方支付租金的方式如下：转账。3、支付的房租的时间：除第一年外，其他年份在每年2月1日之前支付，逾期不支付房租的按照应缴日房租的5%收取违约金，逾期10天不缴纳房租的，甲方可以单方面终止合同履行，收回房屋。五、其他费用在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的电费根据电表计量；物业管理费根据占用面积计算按照物业要求交纳；上述费用根据物业要求缴纳避免延迟影响使用。由于该房屋厕所需要公用，厕所后期的维护维修费用进行平均分配；水费根据乙方用水情况平均分摊。……七、房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按照每日200元支付房屋占用费。2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。……”上述合同签订后，张童接收了上述房屋并支付了第一年租金。2018年1月23日起，金炜通过微信聊天、短信、电话等方式告知张童在合同约定期限即2018年2月1日前支付2018年租金及相应的水费、电费、物业管理服务费，金炜多次索要未果后于2018年2月11日通过微信方式向张童发出解除合同通知书。后双方未能协商一致，金炜为维护自己的合法权益，向一审法院提起诉讼。
另查明，1、金炜与涉案房屋所有权人于2016年12月11日签订的房屋租赁合同中第三条约定，租期为五年，自2016年12月11日至2022年2月11日，且对续租问题也作出了相应约定；第八条第1项约定金炜有权在合同存续期内进行合法转租、合租，由于转租、合租引起的一切事项由金炜承担，在转租、合租前须告知出租方相关事宜。
2、2018年3月24日，金炜将上述涉案房屋的锁具换掉，张童无法进入该房屋正常经营，失去控制权。同日，金炜就其租赁的房屋（包括其向张童转租部分）向银丰物业管理有限公司分别交纳电费4554.9元、水费47.6元、物业管理服务2288元（2017年4月27日至2018年6月），共计6890.50元。
一审法院认为：金炜与张童签订的房屋租赁协议书，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在金炜向张童通知支付租金及水费、电费、物业管理服务费用时，张童理应按照合同约定的期限支付上述费用。张童拒不支付的行为已经构成违约，且根据合同约定，张童未支付租金逾期十日以上，金炜有权单方面解除合同。2018年2月11日，在金炜向张童发出解除合同通知书时，双方签订的房屋租赁协议书解除。张童理应搬离上述涉案房屋，故对金炜要求确认房屋租赁协议书已经解除，并要求张童搬离涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。张童逾期支付租金的违约行为，按照双方协议书中的约定，张童应向金炜按照应缴日房租的5%支付违约金，故对金炜主张张童支付2018年2月1日至2月10日房租逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对金炜主张张童支付房屋占用费的诉讼请求，占用费每日200元系双方合同约定，因张童自2018年3月24日起对涉案房屋失去控制权，无法实际占用，故一审法院对张童自2018年2月12日至3月23日的房屋占用费予以支持；对之后部分，一审法院不予支持。对金炜主张的水费，因双方在合同中约定水费根据用水情况平均分摊，且张童在庭审中对其中的一半予以认可，故一审法院对张童认可的部分水费予以支持。对金炜主张的物业管理服务费用，按照双方合同约定，根据张童的实际租赁面积，自2017年3月1日计算至2018年3月24日，张童应交纳物业管理费1283元，对该部分物业服务管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。对金炜主张的电费，因原金炜提供的照片仅能证明自2017年3月13日至2018年4月9日期间的电表度数，无法证实张童所租赁的部分房屋实际发生的用电量，故对金炜的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金炜与张童2017年3月1日签订的房屋租赁协议书于2018年2月11日解除。二、限张童于本判决生效之日起十日内搬离位于济南市历城区唐冶街道银丰唐郡2号地块上河坊商铺1339号南面门对应部分。三、限张童于本判决生效之日起十日内支付金炜房租逾期违约金61.8元。四、限张童于本判决生效之日起十日内支付金炜自2018年2月12日至3月23日期间的房屋占用费8000元。五、限张童于本判决生效之日起十日内支付金炜水费23.8元。六、限张童于本判决生效之日起十日内支付金炜物业管理服务费用1283元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回金炜的其他诉讼请求。案件受理费75元，由张童负担。
二审中，金炜提交微信聊天记录一宗，证明其已向张童发送了《解除合同通知书》并多次要求张童明确搬离时间。张童对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以采信，据此认定金炜多次督促张童搬离涉案房屋或明确搬离时间。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，金炜在张童违约的情况下，按照双方签订的《房屋租赁协议书》第四条第3款的约定，向张童发送了《解除合同通知书》，张童收到该通知书的2018年2月11日，即产生合同解除的效力。张童收到《解除合同通知书》后，虽因愿意继续履行合同而与金炜沟通，但金炜在沟通中除坚持让张童明确搬离时间外，基本无按张童意见协商的意思表示，因此，金炜在沟通中并无撤销其通知书的意思表示，故张童关于以双方沟通终止时间为合同解除时间的主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张童负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘彦亭
审判员 郭维敬
审判员 赵 雯
二〇一八年六月二十二日
书记员 韩 笑