上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闵民五（民）初字第1671号
原告上海捷瑞投资管理有限公司。
法定代表人吴某某，总经理。
委托代理人杨燕婷，德恒上海律师事务所律师。
委托代理人林凯，德恒上海律师事务所律师。
被告上海信韩投资管理有限公司。
法定代表人李某，总经理。
被告李某。
两被告共同委托代理人姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。
原告上海捷瑞投资管理有限公司（以下简称捷瑞公司）与被告上海信韩投资管理有限公司（以下简称信韩公司）、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理。依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告捷瑞公司的委托代理人杨燕婷，被告李某及两被告共同的委托代理人姚钰铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告捷瑞公司诉称，原告与被告信韩公司就上海市闵行区××路××号××大厦××幢××楼西侧及大堂（以下简称系争房屋）的出租事宜，分别于2011年12月27日及2012年3月14日签订了两份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告向被告信韩公司出租系争房屋，每月租金共计人民币（下同）170，000元，被告信韩公司应于支付租金当月前5天内向原告支付当期租金，并规定了部分租金和保证金的具体支付日期。同时，两份租赁合同均约定，如被告信韩公司逾期支付租金，每日应按照欠缴租金总额的千分之二标准向原告支付滞纳金，逾期超过30日，原告有权解除两份合同，并要求被告信韩公司支付相当于月租金两倍的款项作为赔偿。合同签订后，原告按约向被告信韩公司支付了租赁物，但被告信韩公司自承租伊始，即未能按照合同约定的期限足额支付租金，在承租期间经常拖欠租金，经过原告多次催告，截至起诉日，被告信韩公司仍拖欠2013年3月部分租金及2013年4月至7月的全部租金。原告依据合同约定，于2013年7月31日发函解除与被告信韩公司的两份租赁合同，并没收了被告信韩公司已支付的保证金作为解约赔偿。另外，在承租过程中，因原告多次向被告信韩公司催讨租金，被告李某作为被告信韩公司的法定代表人，曾向原告出具了相应的承诺书，明确表示其个人为被告信韩公司的所有欠款向原告提供担保。
原告认为，被告信韩公司作为系争房屋的承租人，应当按照合同约定按时足额支付租金，现其逾期支付的行为已构成违约，且逾期期限已超过30日，应当承担相应的违约责任，而被告李某作为保证人，应当对被告信韩公司的全部债务承担相应的连带清偿责任。现两被告拒不付款的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告故诉诸法院要求判令：（一）确认原告与被告信韩公司签订的两份《房屋租赁合同》于2013年7月31日解除；（二）被告信韩公司向原告返还位于闵行区××路××号××大厦××幢三楼西侧及大堂的房屋；（三）被告信韩公司向原告支付至2013年7月31日止的拖欠租金812，000元；（四）被告信韩公司向原告支付自2013年8月1日起至实际返还房屋之日止按每月170，000元计算的房屋使用费；（五）被告信韩公司向原告支付逾期滞纳金144，000元；（六）被告信韩公司向原告支付违约金340，000元（扣除已支付的保证金330，000元后，实际应支付10，000元）；（七）被告李某就第（三）至（六）项诉讼请求向原告承担连带清偿责任。
诉讼中，原告变更第（一）项诉讼请求为要求确认原告与被告信韩公司签订的两份《房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；变更第（三）项诉讼请求为判令被告信韩公司向原告支付至2013年8月2日止的拖欠租金812，000元；变更第（四）项诉讼请求为判令被告信韩公司向原告支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止按每月170，000元计算的房屋使用费；变更第（五）项诉讼请求为判令被告信韩公司向原告支付逾期滞纳金40，000元。
被告信韩公司辩称，关于原告的第（一）、（二）项诉请，被告信韩公司并非无故拖欠租金，发生欠租是因为市场问题，并非其本身过错，而被告信韩公司也每月积极交付租金，故其行为并不构成根本违约，不同意原告要求解除租赁合同及返还系争房屋的诉讼请求。关于原告的第（三）项诉请，对欠付租金金额没有异议，同意支付原告，但认为被告信韩公司支付原告的一笔100，000元应计入租金予以扣减。关于原告的第（四）项诉请，若法院判决解除租赁合同，同意参照月租金标准向原告支付房屋使用费。关于原告的第（五）项诉请，对原告主张的滞纳金金额没有异议，并愿意支付部分滞纳金弥补原告损失以维持合同继续履行。关于原告的第（六）项诉请，因被告信韩公司不构成根本违约，原告的主张没有依据，且保证金也应先冲抵租金，不应冲抵违约金。对于原告的第（七）项诉请，因被告李某系作为被告信韩公司的法定代表人签署相关还款承诺书，其行为仅代表被告信韩公司，并非代表其个人，故本案中的被告仅应为被告信韩公司。
被告李某辩称，其不应作为本案被告，其系作为被告信韩公司的法定代表人签订还款承诺书，故其履行的是职务行为，代表的是被告信韩公司。还款承诺担保书是由原告起草后由被告李某签字，该份承诺担保书不能证明被告李某为被告信韩公司承担连带责任的意思表示，故不同意对第（三）至（六）项诉请向原告承担连带清偿责任。
经审理查明，2011年12月22日，原告捷瑞公司（签约甲方，出租方）与被告信韩公司（签约乙方，承租方）签订《协议书》1份，约定乙方承租甲方坐落于上海市闵行区××路××号××大厦××楼西侧约1，937平方米的房屋，租期为10年，月租金为165，000元；自该协议签字之日起乙方向甲方支付房租、押金200，000元，2011年12月27日支付130，000元，2012年3月1日支付100，000元（押金330，000元，转让费100，000元）；并约定2011年12月27日双方签订《房屋租赁合同》。
2011年12月27日，原告捷瑞公司（签约甲方，出租方）与被告信韩公司（签约乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区××路××号××大厦××幢三楼西侧1，937平方米房屋租赁于乙方使用；租赁期限为10年，从2012年3月1日起至2022年2月28日止，免租期为29天，从2012年2月1日至2012年2月29日止（部分面积939平方米没有免租期）；乙方于2011年12月27日前支付相当于两个月租金金额的租赁保证金330，000元给甲方，租赁期届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因租赁行为产生的一切费用，并按合同约定承担向甲方交还承租房屋等责任后15日内，甲方向乙方退还租赁保证金；租金前二年每个月165，000元，从第三年（含第三年）租金每二年在原来基础上环比递增5.5%，租金支付方式为一月一期，乙方应于支付租金当月前5天内向甲方支付当期租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过三个月以上，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁房屋内的有关设施，由此造成的一切损失，由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过30天以上，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，该合同自动终止，乙方应向甲方交回租赁房屋，交清承租期的租金及因该合同产生的费用，向甲方支付相当于月租金2倍的款项作为赔偿，甲方有权留置乙方租赁房屋内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起五日内，有权申请拍卖或其他合理方式处置留置的财产用于抵偿乙方因租赁行为应支付的全部费用，乙方在租赁房屋内的装修等添附物按甲方要求予以清除或经甲方同意归甲方所有，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方，如乙方擅自违约解除合同，则租赁保证金不予退还；自该合同签订生效之日，甲乙双方于2011年12月22日签订的《协议书》废止。
签约当日，原告与被告信韩公司还就该《房屋租赁合同》中尚由他人使用的939平方米租赁房屋的交付及租金支付另行签订《补充协议》1份，约定被告信韩公司向原告支付该部分租赁房屋的转让费100，000元，原告保证于2012年1月5日前将该部分房屋交付被告信韩公司使用。
2012年3月14日，原告捷瑞公司（签约甲方，出租方）与被告信韩公司（签约乙方，承租方）又签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于上海市闵行区××路××号××大厦××幢三楼大堂50平方米房屋租赁于乙方使用；租赁期限从2012年5月1日起至2022年2月28日止，免租期为48天，从2012年3月14日至2012年4月30日止；租金前二年每个月5，000元，从第三年（含第三年）租金每二年在原来基础上环比递增5.5%。该份合同中关于租金支付、滞纳金的支付及合同解除条款的约定，同原告与被告信韩公司于2011年12月27日签订的《房屋租赁合同》内容一致。
上述两份《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告信韩公司交付系争房屋，被告信韩公司共计支付原告租赁保证金330，000元，但被告信韩公司并未按照合同约定的日期支付租金，且自2012年6月起每月支付的租金金额均未达到合同约定的租金金额。
2012年9月4日，被告李某作为承诺人出具《还款承诺书》1份，载明：我公司上海信韩投资管理有限公司承诺将2012年7、8月租赁费欠款按约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，如无按照约定时间还款，将按合同规定执行，后果自负。该《还款承诺书》并随后列明了具体的还款时间计划。
同年10月11日，被告李某作为履约保证人出具《还款承诺书》1份，载明：我公司上海信韩投资管理有限公司承诺将2012年8、9月份租赁费欠款共人民币230，000元按照约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，如无按照约定时间还款，将按双方租赁合同规定执行，提前解除合同，后果自负。该《还款承诺书》并随后列明了具体的还款时间计划。
2013年2月28日，被告李某作为履约保证人出具《还款承诺担保书》1份，载明：我司上海信韩投资管理有限公司承诺将截止至2013年2月28日止的租赁费欠款共计593，000元按约定时间还款给上海捷瑞投资管理有限公司，还款时间我司将按时支付。上海捷瑞投资管理有限公司将不再重申及变更还款期限，若未按照约定时间还款，上海捷瑞投资管理有限公司将采取停水、停电等相应措施，并将按照双方租赁合同规定执行，自动解除合同，产生的所有后果由我司承担。若我司无法偿还当月应付款及欠款我个人李某自愿承担偿还所有的欠款的责任。该《还款承诺担保书》并随后列明了具体的还款时间计划。
嗣后，被告信韩公司仍未按照《还款承诺担保书》约定的还款时间和金额支付租金，原告遂于2013年7月31日向被告发出《解除通知书》1份，载明：贵司自向我司承租井亭大厦3楼物业以来，一直存在拖欠租金的情形，长期未能按照合同约定的日期支付租金。经过我司多次催告，虽然贵司及贵司的法定代表人多次对租金的支付做出过承诺，但贵司从未遵守过付款承诺。截至2013年7月31日，贵司仍拖欠2013年3月部分租金及4月-7月的全部租金。由于贵司拖欠金额巨大，且无任何守约表现，导致我司运营艰难，现我司根据《房屋租赁合同》第十三条规定，于2013年7月31日解除与贵司间的租赁合同。请贵司交回租赁物，结清租金，并向我司支付租赁合同存续期间因贵司逾期支付租金所产生的全部滞纳金及解约赔偿。
被告信韩公司于2013年8月2日向原告发出《对“解除通知书”的回函》1份，载明：贵公司致我司的解除通知书已收到，但我司不同意解除贵我双方签订的《房屋租赁合同》，贵司在解除通知书中所称我司拖欠租金的数额与事实不符，请贵司尽快派员与我司核对，贵我双方在七月中旬曾达成口头协议，我司会按此协议约定向贵司支付租金，要求贵司不得再采取停电、锁门等方式干扰我司的正常经营活动，否则由此产生的全部损失由贵司承担。
此后，被告信韩公司虽仍陆续向原告支付部分租金，但拖欠被告的租金金额巨大，原告遂以诉称理由诉至本院。至2013年10月16日庭审时，被告信韩公司仍拖欠原告2013年3月部分租金及2013年4月至7月的全部租金，累计欠付原告的租金金额为812，000元。
另查明，系争房屋产权人为上海井亭实业公司，其于2007年4月21日将房屋出租给原告，并同意原告将房屋再行转租予被告信韩公司。
再查明，系争房屋目前涉及次承租人20余户，诉讼中原告表示不需要在本案中追加次承租人参加诉讼，涉及到次承租人的相关问题由其另行解决。
以上事实，由原告提供的原告与被告信韩公司就系争房屋签订的《协议书》1份、《房屋租赁合同》2份、《补充协议》1份，被告李某出具的《还款承诺书》2份、《还款承诺担保书》1份，原告向被告信韩公司发出的《解除通知书》1份，被告信韩公司出具的《对“解除通知书”的回函》1份，原告向被告信韩公司开具的转让费收据1份，原告与上海井亭实业公司签订的《房屋租赁合同》1份，系争房屋的《上海市房地产权证》1份，上海井亭实业公司出具的《授权书》2份以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。关于原告提供的转让费收据，被告信韩公司辩称该笔100，000元应计入租金，但未提供证据予以证明，本院对其质证意见不予采信。
本院认为，原告与被告信韩公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。根据合同约定，被告信韩公司应当每月支付一期租金，支付时间为每一租期当月前5天，如被告信韩公司欠交租金超过30天以上，原告有权提前解除合同。本案中被告信韩公司自2012年6月起即未按时足额支付租金，且拖欠的812，000元租金已达到近5个月租金金额之巨，被告信韩公司的行为显已构成违约，且违约时间远远超过约定解除权行使条件的30天，原告据此要求与被告信韩公司解除合同，并要求被告信韩公司返还系争房屋，符合合同约定，本院予以支持。合同解除的时间应为被告信韩公司收到原告解除通知书之日，根据被告信韩公司于2013年8月2日出具的回函，其确认已收到原告发出的解除通知书，故原告要求确认合同解除日期为2013年8月2日，于法有据，本院予以支持。由于目前系争房屋由多户次承租人使用，原告表示在本案中无须追加次承租人参加诉讼，故在被告信韩公司返还房屋后，涉及到次承租人的相关利益，可由次承租人另行起诉或通过其他途径解决。
关于合同解除之前的欠付租金，原告要求被告信韩公司支付截至2013年8月2日的拖欠租金812，000元，本院予以支持。关于被告信韩公司所持其支付原告的100，000元应计入租金而非转让费的辩称，因原告与被告信韩公司签订的《协议书》及《补充协议》中对该笔100，000元款项的性质均有明确约定，且原告于2013年1月7日开具给被告信韩公司的收据中亦载明收款事由为转让费，而被告信韩公司却未能提供相应证据证明该笔费用应为租金的事实，故本院对其该项辩称不予采信。关于合同解除后被告信韩公司继续占用系争房屋所产生的房屋使用费，原告要求被告信韩公司参照原月租金170，000元的标准，支付自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。如被告信韩公司于判决生效前支付了部分拖欠租金或房屋使用费，则该部分拖欠金额从上述欠付租金或房屋使用费中扣除。
关于原告依据合同约定要求被告信韩公司支付的逾期滞纳金，实际为逾期付款违约金，合同约定按欠付租金金额的日千分之二标准计取，原告起诉时已将该计算标准调低为日万分之六要求被告信韩公司支付144，000元，现原告于诉讼中自愿将该违约金数额由144，000元调整至40，000元，未超出合同约定，于法不悖，本院予以准许。关于原告要求被告信韩公司按2个月租金标准支付解除合同违约金340，000元的诉讼请求，符合合同约定，且被告信韩公司长期拖欠租金的行为亦确实给原告造成损失，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。但原告要求直接没收330，000元租赁保证金以冲抵违约金的要求，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于原告要求被告李某对被告信韩公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求，根据被告李某在《还款承诺担保书》中的约定，在被告信韩公司无法偿还欠款时，由被告李某个人承担所有欠款的清偿责任，该承诺符合一般保证的法律特征。根据法律规定，债权人对债务人财产依法申请强制执行后仍不能履行债务时，由一般保证人承担保证责任。故原告要求被告李某承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院予以调整。关于保证范围，原、被告未作出明确约定，因该保证条款约定在合同解除条款之后，故被告李某应对被告信韩公司的全部债务承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
此外，关于合同解除后所涉及的房屋装修问题，被告信韩公司并未提供证据证明其对系争房屋进行装修，且即便信韩公司有装修投入，诉讼中原告已表示不同意对装修进行利用。双方在《房屋租赁合同》中亦约定，因被告信韩公司违约导致合同解除时，其在系争房屋内的装修应予以清除或归原告所有。并且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，被告信韩公司亦应自行承担装饰装修的残值损失。故对于被告信韩公司要求原告赔偿装修损失的抗辩意见，本院不予采信。关于租赁期间产生的物业费、水电费的欠付费用，原告表示不要求在本案中予以处理，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、原告上海捷瑞投资管理有限公司与被告上海信韩投资管理有限公司就位于上海市闵行区××路××号××大厦××幢××楼西侧及大堂房屋签订的2份《房屋租赁合同》于2013年8月2日解除；
二、被告上海信韩投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区××路××号××大厦××幢××楼西侧及大堂房屋返还原告上海捷瑞投资管理有限公司；
三、被告上海信韩投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海捷瑞投资管理有限公司截至2013年8月2日的拖欠租金812，000元，及自2013年8月3日起至实际返还房屋之日止按每月170，000元计算的房屋使用费；
四、被告上海信韩投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海捷瑞投资管理有限公司逾期付款违约金40，000元；
五、被告上海信韩投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海捷瑞投资管理有限公司解除合同违约金340，000元；
六、原告上海捷瑞投资管理有限公司于被告上海信韩投资管理有限公司返还房屋并结清上述第三、四、五项应付款之后的十五日内退还被告上海信韩投资管理有限公司租赁保证金330，000元；
七、对于被告上海信韩投资管理有限公司上述第三、四、五项付款义务，在对被告上海信韩投资管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由被告李某承担保证责任；
八、被告李某在承担上述保证责任后，有权向被告上海信韩投资管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6，911.23元，财产保全费5，000元，合计11，911.23元，由被告上海信韩投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一三年十一月二十日
书 记 员 龚 漾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国担保法》
第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。
一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。
……
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。