北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民初字第06223号
原告王建华，男，1947年5月17日出生。
被告吴强，男，1970年6月15日出生。
委托代理人赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。
原告王建华与被告吴强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵永海独任审判，公开开庭进行了审理。原告王建华、被告吴强及其委托代理人赵建宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王建华诉称，我父亲王××和我母亲李××在××县××镇××村××区××号院有一处宅基地，面积约224余平方米，在该处宅基地上建有北房两间、南房两间、东西配房各一间。1988年我父亲王××去世，1997年我母亲李××去世。我父母在世时经分家析产，该处宅基地及房屋均归我所有。1994年秋，经解×介绍，我与被告达成口头协议，我将上述宅基地上的房屋以9000元的价格卖给被告。被告于1994年秋给付我房款6000元；1995年春节前又给付我剩余购房款3000元，春节后我向被告交付了房屋。被告购买后，迁入居住，又在该院内加盖了北房四间。后被告购买了楼房并迁入楼房居住，将该院内的房屋出租给他人使用。我认为，被告原籍系××县××镇××村农民，后其将户口迁入××县××镇××街，因无房居住才购买我的房屋。被告在购买我的房屋时和我不是同一经济组织的成员，购买后户口也未迁入我村，之后被告购买了楼房并转为居民户口，故我与被告之间的房屋买卖行为违反了农村宅基地不准买卖的法律规定，属无效民事法律行为。现我诉至法院，要求法院确认该房屋买卖无效并要求被告返还我的房屋。
被告吴强辩称，原告要求确认房屋买卖无效没有事实根据和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、我原为××县××镇××村农民，后我将户口迁入××县××镇××街，为了解决住房问题也为了上下班方便，我想在县城附近购买房屋。1994年7、8月份，经解×介绍，我与原告达成口头协议，以9000元的价格购买了原告位于××县××镇××村××区××号院内的北房两间、南房两间、东西配房各一间用于居住。我分两次给付原告购房款，1994年秋我给付原告6000元，1994年10月份我又给付原告剩余购房款3000元，原告将房屋及房屋的集体土地建设用地使用证交付给我，我才迁入居住。我购买后投入大量人力、物力、财力，又加盖了北房四间。我们双方的房屋买卖还经过了××县××镇××村村民委员会的同意，该村委会还在房屋的集体土地建设用地使用证上加盖了公章予以确认。2、我国土地管理法只规定农村宅基地上的房屋出售后不得再行申请宅基地，没有规定农村宅基地不得买卖出售。只有违反了法律和行政法规的强制性规定才可认定合同无效，有关解释和纪要虽然对农村房屋买卖作出了限制规定，但其效力不及于法律和行政法规的规定。3、原告在本村另有房屋，其提起诉讼的原因是基于巨大的利益驱使。近几年，延庆县城的房屋价格一直上涨，延庆镇民主村已纳入旧村拆迁改造范围，拆迁补偿所获利益要远远大于原房屋的价格，若确认无效返还房屋，原告获得的利益将远大于出售给我的价格。因此原告提起诉讼是受巨大的利益驱动，有悖诚实信用的民事原则，是极不道德的行为。4、原告的起诉超过了法律规定的最长诉讼时效期间，已经丧失了诉权。根据我国民法的规定，诉讼时效期间从知道或者应该知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案的房屋买卖发生在1994年秋，原告于2014年年底才提起诉讼，已经超过了上述法律规定的诉讼时效期间，丧失了诉权。
经审理查明，原告之父母王××、李××有一处宅基地，位于××县××镇××村××区××号院内，用地面积为224平方米，在该处宅基地上建有北房两间、南房两间、东西配房各一间及附属设施。1988年原告之父王××去世，1997年其母李××去世。原告之父母在世时，将该处宅基地的使用权及地上房屋处分给原告。被告原籍为××县××镇××村农民，后其将户口迁入××县××镇××街，因在××街没有住房，被告欲在县城附近购买房屋居住。1994年秋，经解×（男，1965年9月5日出生，汉族，居民，住××县××镇××区××号楼××室）介绍，原、被告达成口头协议，被告以9000元的价格购买了原告位于××县××镇××村××区××号院内的北房两间、南房两间、东西配房各一间及附属设施。被告先后两次共支付原告购房款9000元，原告将房屋交付被告。该房屋买卖经过了××县××镇××村的同意，并在上述房屋的集体土地建设用地使用证上加盖了××县××镇××村村民委员会印章。被告迁入居住后，又在该院内加盖了北房四间。后被告在××县××镇××区购买了楼房，户口也转为居民户口，被告迁入楼房居住，购买原告的房屋及院落目前已闲置。2014年10月30日，原告以被告在购买房屋时和其不是同一经济组织的成员，双方之间的房屋买卖行为违反了农村宅基地不准买卖的法律规定，属无效民事法律行为为由，诉至本院要求确认双方的房屋买卖行为无效并要求被告返还房屋及院落。庭审中，原告坚持诉讼请求，表示除返还被告9000元购房款外，可合理的赔偿被告购买房屋后的建房投入。被告坚持认为该房屋买卖行为有效。本院根据本案诉争的法律关系的性质以及本案的具体情况依法行使了释明权，向被告释明了法律及政策对农村宅基地买卖的有关规定，可以提出反诉请求，要求对方赔偿损失，本院合并审理。被告坚持认为该房屋买卖行为有效，表示不予反诉。经本院主持调解，双方各持己见，不能协议解决。
上述事实，有原告提交的林权证，被告提交的集体土地建设用地使用证，证人解×的证言，本院制作的现场勘查笔录及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，农村房屋买卖仅限于同一集体经济组织的成员之间，并应办理宅基地使用权变更审批手续，且不得违反一户一宅之原则。本案中，被告在购买诉争房屋时虽然系农业户口，但其不是延庆镇民主村集体经济组织成员，且被告未能提交证据证明办理了宅基地使用权变更审批手续，故被告不具有使用延庆镇民主村宅基地的资格，原告与被告的房屋买卖行为无效。原告要求确认无效并要求返还房屋及院落的主张，虽有悖诚实信用的民事原则，但因双方的买卖行为违反了上述规定，必然导致本案房屋买卖行为的无效，故原告的诉讼请求本院予以支持。被告认为，原告的起诉超过了法律规定的最长诉讼时效期间，已经丧失了诉权。对此本院认为，合同无效是因其违反了法律、行政法规的强制性规定，故确认合同无效的请求不应受诉讼时效期间的限制，被告的抗辩理由不能成立，其他辩解本院亦不予采信。根据合同无效的处理原则，被告应将购买原告的房屋连同宅基地及集体土地建设用地使用证返还给原告，原告应将收取被告的卖房款返还给被告。庭审中，本院为了减少诉累，根据本案诉争的法律关系的性质以及本案的具体情况依法行使了释明权，向被告释明了法律及政策对农村宅基地买卖的有关规定，可以提出反诉请求，要求对方赔偿损失，本院合并审理。被告坚持认为该房屋买卖行为有效，表示不予反诉。故本案对双方的房屋买卖无效导致的过错责任承担、赔偿损失等问题不能一并做出处理，可另行解决。在房屋没有返还前，被告有义务对诉争的房屋及其附属设施维持现状。综上，本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：
一、原告王建华与被告吴强之间的房屋买卖无效。
二、被告吴强将位于××县××镇××村××区××号院内的房屋、院落及集体土地建设用地使用证返还给原告王建华，于本判决生效后三十日内履行。
三、原告王建华返还被告吴强交付的购房款九千元，于本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十五元，由原告王建华负担二十元（已交纳）；由被告吴强负担十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 赵永海
二〇一五年一月二十三日
书记员 范 佳