北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初13678号
原告：刘学良，男，1975年10月5日出生，汉族，北京正强新世纪国际贸易有限公司职工，住河北省保定市易县。
原告：赵瑞文，女，1982年4月29日出生，满族，住河北省保定市易县。
二原告委托诉讼代理人：杨征宇，天阳（北京）律师事务所律师。
被告：徐东兴，男，1972年5月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。
被告：赵东梅，女，1973年8月2日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。
二被告委托诉讼代理人：卜春雨，北京雨仁律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职工，住该公司宿舍。
原告刘学良、赵瑞文与被告徐东兴、赵东梅、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本院于2016年6月3日作出（2016）京0115民初4703号民事判决书，被告徐东兴不服上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2016年7月28日作出（2016）京02民终6710号民事裁定书，撤销本院（2016）京0115民初4703号民事判决，发回本院重审。现本院追加赵东梅为本案被告，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘学良及其委托诉讼代理人杨征宇（兼赵瑞文的委托诉讼代理人），被告徐东兴、赵东梅的委托诉讼代理人卜春雨，第三人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘学良、赵瑞文向本院提出诉讼请求：请求判令徐东兴、赵东梅继续履行合同，协助办理房屋转移登记手续、物业交割手续；徐东兴、赵东梅于其收到我们给付的房屋价款284万元后五日内将XXX房屋腾空并交付我们；徐东兴、赵东梅支付我们逾期履行违约金（按每日1000元的标准计算，自2016年1月11日起至实际交房之日止）；诉讼费由徐东兴、赵东梅承担。具体事实与理由如下：2015年12月11日，在链家公司的居间服务下，我们与徐东兴签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定徐东兴将位于北京市大兴区西红门镇绿林苑2号楼4层2-XXX号房屋（以下简称：XXX房屋）出售给我们，房屋总价款为286万元。合同签订后，我们依约向徐东兴支付定金2万元，但徐东兴以各种理由拒绝配合我们办理房屋贷款手续，后经我们和链家公司多次催告，依然不予配合。我们认为，上述合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应实际、全面的履行，徐东兴、赵东梅拒不协助的行为已构成违约。
被告徐东兴辩称：由于我长期在外地工作，有意将本案所涉房屋进行转让，随后委托我的朋友毛建海代为初步接触有关房屋转让的行为事宜，由于毛建海对房屋的具体情况及是否符合“满五唯一”的条件并不清楚，因此我并未明确授权毛建海代为签署房屋买卖实质条件的相关合同。在本案所涉房屋的买卖合同中，对于房屋的装修及屋内物品约定的价格畸高，占房屋总价款的37%，该约定存在避税的情况。鉴于上述两种情况如果我继续履行该房屋买卖合同会导致我承担巨额的交易税费，并且该合同的效力存在不确定的风险，所以请求法院依法驳回刘学良、赵瑞文的诉讼请求。
被告赵东梅辩称：徐东兴与我系合法夫妻，涉案房屋是在夫妻关系存续期间购买的，应属夫妻共同财产，我并不知晓徐东兴委托他人转让房屋等相关事项，因此该合同的签订损害了我作为房屋共同所有权人的合法权益，请求法院依法驳回刘学良、赵瑞文的诉讼请求。
第三人链家公司辩称：我公司愿意协助刘学良、赵瑞文办理房屋的产权转移和物业交割的手续，也愿意协助办理房屋交付，对于刘学良、赵瑞文提出的逾期违约金不涉及我公司，我公司不发表意见。
刘学良、赵瑞文向本院提交以下证据予以证明：
证据一、北京市存量房屋买卖合同及补充协议（落款日期：2015年12月11日），证明双方的权利义务关系。
证据二、徐东兴出具给毛建海的授权委托书以及徐东兴、毛建海的身份证复印件，证明徐东兴委托毛建海签署涉案房屋买卖合同收取房屋定金。
证据三、赵东梅签署的配偶同意出售证明及赵东梅的身份证复印件，证明赵东梅作为涉案房屋共有权人同意出售涉案房屋。
证据四、链家公司工作人员牛俊昌与徐东兴、张雅楠的短信或微信记录，证明链家公司工作人员牛俊昌通知徐东兴办理面签手续，徐东兴指示自己公司的工作人员霍雨佳联系牛俊昌协助提供授权委托书格式之后，徐东兴委托张雅楠办理涉案房屋的后续手续，因涉案房屋已经设定抵押权，2016年3月7日牛俊昌与张雅楠共同办理涉案房屋的解押手续，发现涉案房屋不符合“满五唯一”的条件。
证据五、链家公司工作人员牛俊昌与毛建海、张雅楠的电话录音，证明本案房屋买卖合同签订并履行至解押后，因发现涉案房屋不符合“满五唯一”的条件需要交纳税费，后徐东兴不再履行合同，分别与毛建海及张雅楠联系继续履行合同一事，期间毛建海作为代理人与徐东兴就本案房屋买卖合同事宜始终保持联系和沟通，并表示愿意为履行合同与被告再次进行协商、沟通，从未提及代理权限被撤回一事。
证据六、购房核验表，证明徐东兴、赵东梅具有购房资格。
证据七、链家公司工作人员牛俊昌出庭作证，证明毛建海作为徐东兴的代理人签订合同，之后其与霍雨佳、张雅楠之间沟通房屋买卖事宜。
证据八、徐东兴下发的停止售房通知函，证明2016年3月16日徐东兴才对毛建海的代理行为提出异议，徐东兴直至本案原审二审开庭前一直辩称自己未在毛建海提交的《授权委托书》上签字，在二审审理过程中徐东兴才变更说法表示在毛建海与刘学良、赵瑞文签订房屋买卖合同及补充协议之前已经撤回了对毛建海的授权。
徐东兴、赵东梅向本院提交以下证据予以证明：
证据一、撤销授权委托书，证明2015年12月9日，徐东兴、赵东梅撤回了与毛建海就涉案房屋销售的委托代理关系。
证据二、房屋转让协议（落款时间：2015年12月8日），证明徐东兴、赵东梅将涉案房屋出卖给了案外人益建军。
证据三、毛建海出庭作证证明徐东兴在毛建海与刘学良、赵瑞文签订合同前一天，徐东兴书面撤回了对毛建海的委托，但毛建海表示因赵东梅口头向毛建海表示看着合适可以卖，而且与刘学良、赵瑞文签订合同时已经将上述情况口头告知刘学良、赵瑞文。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
2015年12月11日，在链家公司的居间服务下，徐东兴作为出卖人与买受人刘学良、赵瑞文签订了《北京存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定徐东兴将XXX房屋出售给刘学良、赵瑞文，房屋总价款为286万元。合同第六条关于房屋的交付条款约定：“出卖人收到买受人全部购房款后五个工作日内将房屋交付给买受人。”其中《补充协议》约定：徐东兴应于2016年1月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。双方应于网签后收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。出卖人收到全部购房款后五个工作日内交付买受人房屋。买受人申请的贷款批贷后7个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。买卖双方应当在交房当日自行办理物业交割手续。交易房屋所有权证满五年系出卖人家庭名下唯一住房。因本次交易涉及的税费全部由买受人承担，直接向主管机关缴纳；如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由出卖人承担并直接向主管机关缴纳。该《补充协议》第四条约定：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。毛建海作为徐东兴的代理人在《北京存量房买卖合同》及《补充协议》上签字。同日，毛建海代徐东兴收取刘学良、赵瑞文定金2万元。
2016年3月1日，徐东兴、赵东梅委托张雅楠全权办理包括签订房屋买卖合同、办理物业交割手续等在内的17项内容。广东省深圳市深圳公证处对徐东兴、赵东梅二人的上述委托书办理了公证书。2016年3月7日，中国工商银行股份有限公司北京怀柔支行向张雅楠出具《授权委托书》，授权张雅楠办理抵押权注销登记手续。
案件审理过程中链家公司的工作人员牛俊昌出庭作证，证明内容：2016年，毛建海及其妻子在持有徐东兴的授权委托书原件、交易房屋的产权证原件、徐东兴及其配偶赵东梅的身份证原件以及赵东梅的同意出售房屋的声明的情况下，与刘学良、赵瑞文签署了房屋买卖合同、补充协议等，合同约定XXX房屋要符合“满五唯一”的条件。毛建海表示，之后的交易流程将由徐东兴自行办理。2016年1月下旬，我与买房人刘学良、赵瑞文依约到银行办理贷款手续，徐东兴说是在外地没有来。后经多次联系，徐东兴仍然表示没有时间。2016年2月底，徐东兴自己公司的财务人员霍雨佳给我打电话，向我索要了公证委托书的文本格式，后徐东兴办理了公证委托委托张雅楠办理房屋交易，并且张雅楠具有办理房屋交易的全部权限。2016年3月7日，我与张雅楠到大兴区建委办理了房屋解押手续，张雅楠拿了两个房本同时办理房屋解押手续（包括XXX房屋），当时发现另一个房屋登记在徐东兴妻子赵东梅名下的，XXX房屋并不符合“满五唯一”的条件，继续交易出卖人会产生20%的个人所得税，当时，我与张雅楠约定了之后办理面签等后续事宜，但张雅楠未按照约定时间到场。后来，张雅楠主动联系我，说合同不再履行了，不再同意协助办理贷款手续，并退两万定金，让我向刘学良、赵瑞文要银行账号。2016年3月，我收到了徐东兴的停止售房的通知函。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
本案争议的焦点毛建海作为徐东兴的代理人与刘学良、赵瑞文签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的效力问题。现刘学良、赵瑞文起诉要求主张合同有效并据此要求继续履行，徐东兴、赵东梅主张毛建海没有代理权而签订合同，现拒绝履行合同义务。
首先，徐东兴系XXX房屋登记的产权人，房屋买卖交易过程中，毛建海作为徐东兴的代理人曾经出具了徐东兴的《授权委托书》、赵东梅签字的《配偶同意出售证明》、XXX房屋的所有权证原件以及徐东兴、赵东梅的身份证原件，现徐东兴、赵东梅认可《授权委托书》及《配偶同意出售证明》签字真实性，在徐东兴、赵东梅提供的证据不能充分证明刘学良、赵瑞文明知或者应当知道毛建海作为代理人无权对外签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》的情形下，关于徐东兴、赵东梅辩称因已经提前撤回对毛建海的授权，毛建海所签订的合同效力不能及于徐东兴、赵东梅的意见，本院不予采纳。
其次，在合同协议签订后，徐东兴、赵东梅本人一直未对毛建海的代理行为提出异议，之后仍办理公证委托书委托张雅楠与链家公司积极联系完成涉诉房屋解押手续之后的出售事宜，由此可见，徐东兴委托毛建海与刘学良、赵瑞文所签订的《北京存量房买卖合同》及《补充协议》系其本人真实意思的表示。换言之，即使在毛建海签订合同前徐东兴撤回对毛建海的委托事项，徐东兴在与链家公司沟通如何办理委托公证时已经知道毛建海以其本人名义签订了房屋买卖合同等材料，徐东兴、赵东梅如对毛建海的行为不予追认应积极向买受人或链家公司主张权利，而非询问链家公司如何办理涉诉房屋的解押手续等事宜。
最后，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》关于房屋的装修及屋内物品约定的价格畸高，存在避税的问题可以由相关行政部门予以处理，在徐东兴、赵东梅提供的证据亦不能证明《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等存在无效或未生效的情形下，毛建海作为徐东兴的代理人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等合同系各方当当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。故刘学良、赵瑞文主张支付完剩余房款后五日内将涉诉房屋腾空，配合其办理房屋所有权转移登记手续及办理物业交割手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于逾期履行违约金的诉讼请求，本院考虑合同约定的交易流程，双方履行合同的情况以及当事人的过错程度，确定为6万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，刘学良、赵瑞文给付徐东兴、赵东梅房款284万元；
二、徐东兴、赵东梅收到刘学良、赵瑞文支付的剩余房款后五日内，协助刘学良、赵瑞文办理北京市大兴区西红门镇绿林苑2号楼4层2-XXX号房屋的转移登记手续，登记在刘学良、赵瑞文名下，并交付房屋办理房屋的物业交割手续；
三、徐东兴、赵东梅给付刘学良、赵瑞文违约金6万元；
四、驳回刘学良、赵瑞文的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29680元，由被告徐东兴负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 员 张冠楠
人民陪审员 宋玉英
人民陪审员 刘亚丽
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 黄冰瑶