安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终1482号
上诉人（原审被告）：安徽省定远县众舜置业有限公司，住所地安徽省定远县，组织机构代码67090112-3。
法定代表人：刘长忠，该公司董事长。
委托代理人：许成玉，安徽新信律师事务所律师。
委托代理人：余志峰，安徽新信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白传勇，男，1983年10月19日出生，汉族，苏果超市员工，住安徽省定远县。
被上诉人（原审原告）：胡海侠，女，1982年6月24日出生，汉族，务工，住江苏省张家港市。
上述两被上诉人的共同委托代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。
上诉人安徽省定远县众舜置业有限公司（以下简称众舜置业公司）为与被上诉人白传勇、胡海侠房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2016年3月3日作出的（2015）定民一初字第03727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人众舜置业公司的委托代理人许成玉、余志峰，被上诉人白传勇及其与胡海侠的共同委托代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月21日，白传勇、胡海侠（××）与众舜置业公司（××）签订了商品房买卖合同，双方约定：买受人购买的商品房为定远县定城镇合蚌路西众舜时代广场第2幢5层01号，该商品房的总金额358072元，2011年2月21日支付首付人民币148072元，余款人民币21万元于2011年3月30日前由买受人自行办理银行按揭，出卖人予以协助。买受人如未按合同时间付款，逾期在陆拾日之内，出卖人有权解除合同。同时双方还签订了补充协议，协议约定：第一条买受人须在签订的商品房买卖合同以后7日内提供《个人商品房抵押贷款通知》所列的申请抵押贷款所需资料，并在接到通知时办理相关手续（包括借款合同等），否则，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》或要求买受人承担违约责任等。2011年2月21日，众舜置业公司收到白传勇交纳的首付购房款148072元（含预付订金10000元）。2011年11月11日，众舜置业公司取得了商品房预售许可证（众舜时代广场楼房）。2011年11月14日，众舜置业公司收到白传勇购房款30000元及其它费用。2015年6月2日众舜置业公司的《催告函》载明：…。请你们接到本函后，于2015年6月12日前办理剩余购房款银行按揭或将剩余购房款全部支付给我公司，否则，我公司将解除与你签订的合同。随后，众舜置业公司向白传勇发出了该《催告函》，到达地址为安徽省定远县定远桑涧中学，收件人为白传勇，定远县申通快递有限公司以拒收为由将该件退回。2015年6月24日，众舜置业有限公司向白传勇发出了解除商品房买卖合同通知书，该通知载明：…。自本通知邮寄到达你们的同时，解除你们与我公司签订的《商品房买卖合同》；…。随即，众舜置业公司向白传勇发出了该《催告函》，到达地址为安徽省定远县定远桑涧中学，收件人为白传勇，该件由孔祥敏收下，但无孔祥敏的相关信息。2015年8月3日，众舜置业公司与案外人冯文文签订房屋买卖合同，并已在定远县不动产登记中心备案。案外人冯文文于2015年10月27日前入住涉案的房屋。在诉讼过程中冯文文向原审法院提交了申请，要求众舜置业公司为其办理产权证书。
原审法院认为：白传勇、胡海侠与众舜置业公司之间的2011年2月2日商品房买卖合同符合合同成立的条件，众舜置业公司在2011年11月11日取得商品房预售许可证之后，因该合同不违反法律规定，应为合法、有效的合同。白传勇、胡海侠违反双方的约定，未能通过办理银行按揭，履行给付下欠购房款的义务，众舜置业公司要求解除双方的房屋买卖合同符合法律；因众舜置业公司未能证明其依法向白传勇、胡海侠送达了支付下欠购房款的催告文书，且众舜置业公司发送解除双方商品房买卖合同的通知也未能依法送达白传勇、胡海侠，所以众舜置业公司解除双方商品房买卖合同的民事法律行为没有产生效力。因本案所涉房屋已由案外人冯文文购买，并在定远县不动产登记中心备案，且已入住，冯文文要求众舜置业公司为其办理所涉房屋产权证书，应当优先保护案外人冯文文的合法权利，白传勇、胡海侠的合法权益可另行救济。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条的规定，判决：一、白传勇、胡海侠与安徽省定远县众舜置业有限公司所签订的2011年2月2日商品房买卖合同有效；二、驳回白传勇、胡海侠的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由安徽省定远县众舜置业有限公司负担。
众舜置业公司上诉称：1、众舜置业公司与白传勇、胡海侠于2011年2月2日所签订的《商品房买卖合同》已经合法解除，原审判决认定其有效，无事实和法律依据。众舜置业公司解除与白传勇、胡海侠签订的《商品房买卖合同》符合双方约定和法律规定，根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，白传勇胡海侠应于2011年3月30日前对购房余款21万元自行办理银行按揭，但白传勇、胡海侠一直未向银行办理按揭贷款，履行给付剩余购房款的义务，已经构成违约。其公司本着履行合同的原则，于2015年6月2日向白传勇、胡海侠发出催告函，希望办理银行按揭贷款或支付剩余购房款，在合同履行无望的情况下，其公司不得已通知解除涉案商品房买卖合同；2、根据合同第七条约定，白传勇、胡海侠付款时间逾期超过60日的，其公司有权解除合同，且《中华人民共和国合同法》第九十四条亦规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，因此其公司解除与白传勇、胡海侠签订的《商品房买卖合同》符合约定和法律规定；3、白传勇、胡海侠接到了其公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》。其公司于2015年6月2日向白传勇、胡海侠邮寄了催告函，邮寄地址为桑涧中学，该地址为白传勇所提供，其公司在邮寄单上附有白传勇电话，定远县申通快递有限公司在白传勇拒收后注明“此快递邮寄到镇上，收件人无条件拒收”，由此可以证明，该催告函并不是地址、电话不明而无法送达，而是白传勇、胡海侠有意拒收。其公司依据以上地址于2015年6月24日向白传勇、胡海侠发出的《解除商品房买卖合同通知书》显然已经收到，签收单上代签人为孔祥敏，并且白传勇、胡海侠在收到该通知书后于2015年7月27日就向定远县人民法院提起诉讼，因此，原审法院认为其公司发出的《解除商品房买卖合同通知》未能送达给白传勇、胡海侠属于认定事实错误；4、白传勇、胡海侠在本案中的诉讼请求不当。其公司在白传勇、胡海侠违约的情况下，发出了《解除商品房买卖合同通知书》，解除了双方签订的《商品房买卖合同》，根据《合同法》第九十六条的规定，白传勇、胡海侠有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，而不是本案原审中的诉讼请求。故其公司与白传勇、胡海侠的《商品房买卖合同》已经解除，请求撤销原判，依法改判。
白传勇、胡海侠在庭审中辩称：1、一审适用法律正确，不存在众舜置业公司所称缺少事实和法律依据的情况。白传勇、胡海侠没有在合同约定期限内完成银行贷款手续，是因众舜置业公司没有取得商品房预售许可证。众舜置业公司解除双方商品房买卖合同的行为没有产生效力。众舜置业公司并未能证明其依法向白传勇、胡海侠发送了要求支付剩余购房款的催告文书；2、白传勇、胡海侠在本案中的诉讼请求是正确的，白传勇、胡海侠并未收到众舜置业公司所谓的《解除商品房买卖合同通知书》，即使白传勇、胡海侠收到该通知，也不影响众舜置业公司在本案中的诉讼请求。
双方当事人所举证据与一审一致，相对方的质证意见同于一审，本院认证意见也与一审相同。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：众舜置业公司与白传勇、胡海侠于2011年2月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，白传勇、胡海侠要求众舜置业公司履行涉案《商品房买卖合同》，因众舜置业公司已将涉案房屋出售给他人，且案外人已入住。原审依据该事实，判决驳回白传勇、胡海侠要求众舜置业公司继续履行涉案《商品房买卖合同》的请求并无不当。众舜置业公司上诉认为涉案《商品房买卖合同》已解除，原审认定有效，无事实和法律依据。因众舜置业公司亦认可涉案《商品房买卖合同》为有效合同，但其认为涉案《商品房买卖合同》已解除，由于原审仅判决涉案《商品房买卖合同》有效，并未对涉案《商品房买卖合同》是否解除进行判决。故众舜置业公司上诉认为涉案《商品房买卖合同》已解除，本案不予审查。双方可就涉案《商品房买卖合同》是否已解除另行诉讼。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人安徽省定远县众舜置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 岳陈陈
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。