浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第2829号
上诉人（原审被告）：周苏招。
委托代理人：许永胜。
委托代理人：曾旭，浙江九凰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州平阳万达广场投资有限公司，住平阳县鳌江镇墨城工业小区1号路。
法定代表人：丁本锡。
委托代理人：郑义志，北京大成（温州）律师事务所律师。
委托代理人：纪智慧，北京大成（温州）律师事务所律师。
上诉人周苏招因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平鳌民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定，原告周苏招与被告万达公司于2013年9月13日签订一份编号为201390006530542的商品房买卖合同（含附件），约定周苏招向万达公司购买位于温州平阳万达商业广场第3幢2006号一套商品房，总房款为1605160元，其付款方式为按揭付款，在合同签订时支付合同总房款30%以上计485160元，其余购房款1120000元向经出卖人认可的银行（平阳工商银行）申请贷款支付。双方还在合同第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，则双方按照补充协议的相关约定执行。双方在附件八补充协议中约定：信息公示及确认：…1、乙方确认，在签订本合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与甲方就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订。甲方已经采取合同的方式提请乙方注意其中免除或者限制其责任的条款，并按乙方要求，对该条款予以充分说明。乙方不以本合同及补充协议条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由要求对方承担本合同及补充协议约定之外的责任或要求免除己方约定的义务。…关于付款的补充约定：…2、乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付，且乙方保证剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。…3、乙方承诺签订本合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，乙方应在本补充协议约定的期限内向甲方付清全部剩余购房款。4、乙方选择按揭贷款付款，未能按照按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，或因其他任何原因导致未能按照本合同及补充协议约定期限付清全部购房款的，均视为乙方违约，甲方有权要求乙方按本补充协议承担违约责任。合同签订后，被告缴纳首期购房款485160元，剩余购房款1120000元至今未付。
另查明，平阳工商银行作为温州平阳万达商业广场土地使用权的抵押权人，于2013年12月16日向平阳县房产管理局鳌江分局出具承诺书，同意逐套放弃原告等购房户所购商品房相对应的土地抵押权。
原判认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。在本案中，原告万达公司与被告周苏招签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按《商品房买卖合同》中约定的权利和义务自觉履行。原告万达公司与被告周苏招在合同中约定剩余购房款1120000元的付款方式为按揭贷款，且被告保证在合同签订后30日内将剩余购房款全部支付至原告的银行账户，但被告未在约定期限内办理按揭贷款，亦未将剩余购房款全部支付至原告的银行账户，显属违约，应负违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告继续履行合同并支付剩余购房款1120000元，符合法律规定，予以支持。关于被告辩称所购买的商品房所在地块已被先行设置抵押一事，抵押权人即平阳工行已经明确承诺逐套放弃土地抵押权，并未对原告等购房户的利益产生实际影响。综上，被告要求驳回原告诉请，无事实和法律依据，对被告的辩解不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、原告温州平阳万达广场投资有限公司与被告周苏招继续履行商品房买卖合同（合同编号为201390006530542）；二、限被告周苏招于本判决生效之日起十五日内支付原告温州平阳万达广场投资有限公司购房款1120000元。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14880元，减半收取7440元，由周苏招承担。
宣判后，周苏招不服，向本院提起上诉称：第一，《商品房买卖合同》不是依法成立的合同，被上诉人万达公司先是用广告以赠送面积进行虚假宣传，再擅自篡改经工商机关备案的《商品房买卖合同》，隐瞒建房土地被高额抵押工商银行的事实，以格式合同的形式单方面制定主合同附件八的补充约定，全面修改了主合同。附件八的内容既不向上诉人周苏招说明，也不向周苏招作任何提示，周苏招在不知情的情况下违背自己的真实意思表示，签订该份权利义务极不对等的霸王合同。平阳县工商局亦责令在2014年11月11日前予以改正。第二，原判要求周苏招履行合同属是非不分。原判在合同中的霸王条款没有撤销的情况下还要履行合同，错误。第三，逐套放弃土地抵押仍不能避免双重抵押的风险。即使工商银行逐套放弃套内占用土地的抵押，而公共建筑、套外的绿地、道路、空间的土地仍旧存在抵押，双重抵押还是继续存在。第四，本案程序违法。周苏招另案诉请撤销合同，本案的判决应以合同没有被撤销为前提，在诉请撤销合同的判决没有确定之前，本案必须中止诉讼。请求撤销原判，发回重审，或者查清事实后改判。
被上诉人万达公司答辩称：第一，万达公司与周苏招订立《商品房买卖合同》及附件的过程中不存在欺诈行为。万达公司已经在温州市商品房网上销售系统中的《万达商业广场商品房预售方案》说明涉案地块抵押的有关事实，且涉案地块的抵押已经于2015年8月办理注销登记。涉案商品房中确有一块面积是不计算建筑面积，但不属于违章建筑，也不在公摊面积范畴的，故该部分为赠送面积。第二，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在显失公平的情形，一审判决事实认定正确。第三，本案不存在上诉人陈述的意思表示不真实的情况。第四，原判使用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。另查明，周苏招与万达公司签订《商品房买卖合同》，约定购买的商品房面积为143.16平方米。涉案商品房经平阳县测绘大队测绘，面积为143.13平方米。
本院认为，由于购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎。在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋的面积、户型等内容。在签订商品房合同过程中，购房者应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。本案中，涉案《商品房买卖合同》当中已包含了房屋平面图这一附件，上诉人周苏招理应知晓该平面图与被上诉人万达公司宣传的效果图之间的差异。况且在宣传中亦对“赠送面积”的范围以画圈的形式进行了标示。周苏招对于万达公司在宣传时所称的“赠送面积”系阳台、设备平台和花池改造而来的事实是明知的。有关“赠送面积”的宣传并未对周苏招产生误导。《商品房买卖合同》封面后页“商品房买卖合同说明”部分已印制相关提示。在附件八补充协议首段已作说明，结合购房者在《商品房买卖合同》及附件八上签名确认等事实，应认定万达公司已采取合理方式提请上诉人注意免除或限制其责任的条款。现周苏招诉称《商品房买卖合同》不是依法成立的合同，自己在不知情的情况下违背真实意思表示所签订，依据不足，本院不予支持。关于附件八中关于配套设施设备中对楼栋之外的其他建筑及其占有土地的收益进行约定，系双方对其权利的处分行为，并不违法法律法规的强制性规定，合法有效。关于逾期付款及逾期登记所有权违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同目前尚处于履行阶段，今后若因此发生纠纷的，周苏招认为违约金数额过高或过低的，可以请求法院调整。关于退房的权利问题。根据双方提供的证据，周苏招所购买的商品房实际测量面积与合同面积相当，误差绝对值并未超出3%的范围，故不存在周苏招因面积误差绝对值超过3%而要求退房的问题，未对其权利造成影响。关于土地抵押问题，债权人已经承诺逐套放弃土地抵押，而商品房的建筑面积包含了套内面积和公摊面积，故对于周苏招所诉称的双重抵押风险问题，本院不予采纳。涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的合同义务。在合同中明确约定了周苏招有支付房款的义务，而周苏招在约定的期限内未履行该义务亦未对付款方式的约定提出异议，故原判判令周苏招向万达公司支付购房款正确，本院予以确认。经审查，原审程序并无不当，本案无需以另案的审理结果为前提，故没有中止审理必要。综上，周苏招的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14880元，由上诉人周苏招负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 陈黛锦
二〇一五年十二月二十五日
代书 记员 李博武