四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）双流民初字第7503号
原告王骐骥，男，1985年2月10日出生，汉族，住四川省双流县。
被告四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人迟梅英，董事长。
委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师（一般授权）。
委托代理人马杰，北京中伦（成都）律师事务所律师（一般授权）。
原告王骐骥与被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称“佳年华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理。依法由代理审判员陈磊适用简易程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告王骐骥、被告佳年华公司的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王骐骥诉称，原、被告双方于2010年11月28日购买四川佳年华置地有限责任公司开发的位于四川省成都市双流县临港路三段空港晶座小区6栋1单元1915号房屋，合同编号KGJZ0705。根据合同第17页（二）.2项约定，被告应当在房屋交付之日起365天内向原告提供房屋所有权证。原告于2013年1月29日交清了全部资料、税、费，并办理完毕房屋补差手续，按合同约定，出卖人应于2014年1月29日前交付房屋所有权证，但至今没有为原告办理房产证或给予延迟交付的任何说明。原告多次敦促均无结果，因此为原告造成损失。原告认为被告违反合同约定未履行办理房屋所有权证义务的行为显属违法，应当承担相应的民事责任。故为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋所有权证及土地证；2、请求判令被告按照合同约定赔付原告违约金人民币32230.5元（从2014年1月29日暂计算到起诉之日止）。
被告佳年华公司辩称，首先，被告为原告办理案涉房屋产权证系无偿委托，被告对原告至今未取得房屋产权证不存在故意或重大过失，故不需向原告承担赔偿责任；其次，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定办理土地证的条件尚未成就，原告要求被告办理土地使用权及支付办理土地使用权证的违约金应当予以驳回；同时，本案原告并未交齐办理房屋所有权证的资料，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定被告为原告办理房屋所有权证的条件尚未成就，更不需要承担支付违约金的违约责任；第三，即使被告存在迟延为原告办理房屋产权的情形，因被告已向原告交付案涉房屋，已履行了合同的主要义务，且原告并未因迟延办证遭受任何损失，故被告不需因此向原告支付违约金；第四，根据《买卖合同补充协议》的约定，原告计算逾期办证违约金的起算时间不符合合同约定。被告迟延办证向原告承担违约责任的起始时间为，原告向被告缴齐办理分户产权登记所需全部资料、税、费，办理完毕案涉房屋面积补差手续、验收手续后的第366日。
经审理查明，原、被告于2010年11月28日签订了《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》，约定原告以562110元的价格购买被告开发的位于双流县机场路社区“空港晶座”＊幢＊号房屋一套；被告应当在2012年12月30日前向原告交付该商品房，原告委托被告代交专项维修基金、契税、法律法规、政策规定的应当由原告承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。还约定被告应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按日计算向原告支付已付款万分之壹的违约金。《买卖合同补充协议》约定，原告委托被告办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……原告须根据被告的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合被告开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，原告须主动向被告提交相关资料……支付按政府规定应由原告承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由原告自行承担；被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证……，并在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。
合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2013年1月29日，原、被告签订“补充协议”，约定经双流县房管局核定，原告所购房屋面积为102.46㎡（其中套内面积为90.65㎡，公摊面积为11.81㎡）。按所签订合同相关条款，房价总额实际应为561507元。当日，原告向被告支付了契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，被告向原告交付了案涉房屋。
另查明，“空港晶座”楼盘截止一审辩论终结前仅有2、3、5栋取得了房屋权属证明（初始登记）。截至2015年11月26日，被告仍未向双流县房产管理局提交原告的办证申请资料。
上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议》、收款收据、“补充协议”、双流县房管局关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。
本院认为，原告王骐骥与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证和土地使用权证的违约责任。本院根据所查明的事实，综合评判如下：
一、关于被告是否应当承担迟延办理房屋所有权证和土地使用权证的违约责任的问题。本院认为，首先，虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，原告要求被告按时为其办理房屋所有权证的请求符合法律规定和合同约定。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告。由于办理房屋所有权证所需要的有关证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理，因此被告有协助原告取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但被告作为案涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与原告签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且被告为原告办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，被告辩称为原告办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故被告不需向原告承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。同时，被告辩称原告未交齐办理房屋所有权证的资料，因未提供证据予以证明，原告亦不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应当承担举证不能的法律后果。故原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，本院予以支持。
二、对于被告是否应当承担迟延办理土地使用权证的违约责任的问题，本院认为，《买卖合同补充协议》约定在房屋所有权证办理后的两年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证，由于案涉房屋分户产权尚未办理完毕，故办理国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如佳年华公司在约定期限届满后仍未完成协助办理国有土地使用权证义务，原告可另行就此主张其权利。
三、对于原告主张被告向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金问题，本院认为，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证被告需按日向原告支付已付款万分之壹的违约金，但因《买卖合同补充协议》约定“被告在原告交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证”，而原告于2013年1月29日履行完毕《买卖合同补充协议》所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年1月29日起计算。被告对违约金的起算时间的抗辩意见成立，本院予以采纳。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为3835元为宜。被告辩称案涉房屋已交付，被告已履行主要的合同义务，且原告无任何损失，故不需向原告支付违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》合法有效，被告未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持3835元。目前案涉房屋所在楼栋的初始登记虽尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销售商品房必须完成的工作，被告应于本判决生效后两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理原告王骐骥所有的“空港晶座”＊幢＊号房屋所有权证书。
二、被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王骐骥违约金3835元。
三、驳回原告王骐骥其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费303元，由原告王骐骥负担121元，被告四川佳年华置地有限责任公司负担182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 陈 磊
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 易智慧