四川省绵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）川07执异37号案外人：杨娜，女，汉族，1989年5月8日出生，户籍地四川省三台县。申请执行人：陈志清，男，汉族，1960年12月18日出生，住浙江省永嘉县。被执行人：四川海强房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路171号12幢2楼15号。法定代表人：潘学海，该公司执行董事。被执行人：四川海强房地产开发有限公司三台分公司，营业场所四川省绵阳市三台县潼川镇后北街129号四楼。负责人：潘学海。本院执行陈志清与四川海强房地产开发有限公司（以下简称海强公司）、四川海强房地产开发有限公司三台分公司(以下简称海强公司三台分公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨娜于2016年10月18日对本院查封彭州市朝阳南路“海强佳苑”2幢1单元5楼7号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨娜称，2014年4月，案外人与海强公司签订的《商品房买卖合同》，购买了位于彭州市朝阳南路“海强佳苑”2幢1单元5层7号房屋，其后通过银行转账方式向海强公司的法定代表人潘学海足额交付了购房款，并领取了房屋钥匙，并约定在办理完房屋产权证后开购房发票。因所购房产达到购房合同办理房产证最后期限，而开发商法定代表人失踪，于是向四川省彭州市人民法院（以下简称彭州法院）提起诉讼，2016年3月，彭州法院下达了调解书，该调解书已确认案涉房屋所有权属案外人所有，据此请求本院撤销（2015）绵执字第115号执行裁定书，解除案涉房产的查封。为证实其异议请求，杨娜向本院提交了以下证据：1、编号为45300与海强公司签订的《商品房买卖合同》1份；2、编号为0107117、0107118由海强公司出具的购房款等收据2张；3、北控彭州自来水有限公司出具专用收据1张（收据号码0015342）、彭州华润燃气有限公司出具的燃气费发票1张（发票号码00565296）、国网彭州市供电公司出具的预付电费发票1张（发票号码00100878）；4、编号为0015738由福田物业公司出具的物业等费用收据1张；5、编号为81228与四川省彭州市自来水有限公司签订的《城市供水合同》1份；6、彭州法院（2016）川0182民初428号民事调解书1份；7、合同签约备案号为45300的个人及家庭房屋登记记录信息证明表1份；8、彭州市福田物业公司向彭州广电、彭州天然气公司出具的居住证明2张；9、向潘学海转款凭证1份；10、钥匙1把。2016年10月24日，本院组织申请执行人陈志清对案外人杨娜所提交的上述证据进行质证并交换意见。陈志清称，对该《商品房买卖合同》的真实性、合法性与关联性都有异议，该房屋买卖行为是海强公司进行的虚假交易，目的是为转移其资产；对两张涉及由海强公司出具的购房款的收据以及转款凭证的真实性不予认可，该收据不能证明房屋买受人已实际交纳购房款且转款对象为潘学海个人而非与案外人签订合同的公司的账户；对物业费用、供水合同以及物业公司出具的居住证明的真实性认可，对其合法性、关联性不认可，该份证明不能达到证明案涉房屋为案外人所有的目的；对个人及家庭房屋登记记录信息证明的真实性认可，对其合法性、关联性不认可，该份证明不能达到证明案涉房屋为案外人所有的目的；对彭州法院（2016）川0182民初428号民事调解书的真实性无异议，对合法性、关联性持异议，按照《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项要求，案外人应在商品房交付之日起730日后才可提起诉讼，彭州法院立案案由为房屋买卖合同纠纷，不应对房屋产权进行确权，对此，申请执行人已向彭州法院对该调解书提起撤销之诉。本院查明：2015年3月17日，本院立案受理陈志清依据已生效的（2014）绵民初字第157号民事判决书申请强制执行海强公司、海强公司三台分公司一案，执行案号为（2015）绵执字第115号。执行过程中，因被执行人未履行法定义务，本院于2015年3月24日作出（2015）绵执字第115号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人海强公司、海强公司三台分公司银行存款300万元，如银行存款不足，则查封、扣押其他相应价值的财产。2016年1月14日，本院向彭州市房地产管理局送达了（2015）绵执字第115号协助执行通知书，对海强公司所有位于彭州市天彭镇南路185号“海强佳苑”网签给杨娜等人的房产予以查封，并于2016年6月6日对该查封予以公告。2014年4月27日，案外人杨娜与海强公司在朝阳南路185号签订了购买位于彭州市朝阳南路“海强佳苑”2幢1单元5层7号《商品房买卖合同》(合同编号45300),合同约定案涉房屋总价为261518.00元。同日，彭州市房地产管理局对该合同进行了签约备案。2014年4月28日，杨娜通过中国建设银行向潘学海帐户转款241518.00元，流水号为5106575870040000010，海强公司为杨娜支付的购房款费用出具了收据两张，编号分别为0107117、0107118。2015年10月20日，杨娜与四川省彭州市自来水有限公司签订《城市供用水合同》，合同编号为81228。2015年10月21日福田物业公司对该房屋号出具了物业等费用的交纳收据，收据号码为0015738。另查明：彭州法院于2016年1月25日立案受理了杨娜诉海强公司房屋买卖合同纠纷一案，该院经调解，于2016年3月23日作出（2016）川0182民初428号民事调解书，对案涉双方当事人自愿达成的协议予以确认。协议载明：一、位于彭州市朝阳南路185号2幢1单元5楼7号房屋属原告杨娜所有；二、被告四川海强房地产开发有限公司在2016年4月30日前为原告办理完毕位于彭州市朝阳南路185号2幢1单元5楼7号房屋产权和国有土地使用权证；三、案件受理费100元，由被告负担。双方当事人一致同意本调解协议，自双方在调解协议笔录上签名或捺印后即具有法律效力。本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，争议焦点在于案外人能否以物权期待权排除执行，分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人杨娜在与被执行人海强公司签订的《商品房买卖合同》后，向本院提交了转款凭证和海强公司出具的购房收据，主张其已通过转帐方式向后者支付了全部购房款，经调查核实，转款凭证上虽然转款金额与杨娜与海强公司签订的《商品房买卖合同》上约定的购房款金额一致，但该收款方户名为潘学海个人帐户，而非海强公司帐户，虽然潘学海为海强公司的法定代表人，但公司账户与自然人帐户有严格划分，转款凭证上的金额在执行程序中并不能据此认定为本案中的购房款，该转帐行为涉及的金额是否为购房款涉及实体审查内容，需由民事审理程序认定。据此，杨娜主张其已全部支付购房款的异议理由不成立，本院不予支持。二、根据审查查明事实，彭州法院（2016）川0182民初403号民事调解书于2016年3月23日作出，由该案双方当事人在调解协议笔录上签名或捺印后具有法律效力，而本院对案涉房产的查封行为发生于2016年1月14日，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，杨娜以彭州法院（2016）川0182民初428号民事调解书已确认其案涉房屋所有权的理由，请求本院解除案涉房产违反法律规定，本院不予支持。综上，本案不适用无过错买受人物权期待权的保护条件。案外人杨娜的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《驳回杨娜的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  唐剑苹审 判 员  于欢欢代理审判员  刘云锋二〇一六年十一月一日书 记 员  吴 琴