山东省临沂市兰山区人民法院
行 政 裁 定 书
（2018）鲁1302行初88号
原告李奇，男，1945年11月12日生，汉族，住临沂市。
委托代理人周春堂，山东泰景律师事务所律师。
被告临沂市国土资源局。住所地：临沂市北城新区北京路*号。统一社会信用代码：11371300004448515H。
法定代表人田磊，局长。
委托代理人赵连栋，临沂市国土资源局不动产登记中心工作人员。
委托代理人王立娟，山东衡正源律师事务所律师。
原告李奇诉被告临沂市国土资源局履行法定职责一案，向本院提起诉讼。本院于2018年4月23日立案受理，并依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年6月7日公开开庭审理了本案。原告李奇及其委托代理人周春堂，被告的委托代理人赵连栋、王立娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李奇诉称，1990年8月8日，经临沂市兰山办事处朝阳居委会审批同意，原告与李俊亭（已去世，无继承人）于同年10月3日签订了买卖协议，原告购买了李俊亭位于兰山区东风东关片区的房屋（产权登记131312**），面积为38.94平方米，但是当时并没有到房管局办理过户手续。后朝阳居委给原告办理了该房屋所占地块的土地使用权证，原告将该房屋翻盖后，建筑面积为133.6平方米。2013年，遇政府拆迁，兰山区人民政府拆迁办与原告签订了拆迁补偿安置协议书，协议书约定，征收人选择房屋产权调换，调换房屋位于区直25A号楼2304户、新2**号楼2102户，但是在协议书中，拆迁办将李俊亭、李奇均列为被征收人，原告只得应拆迁办要求在协议书中签名两个人的名字即“李俊亭、李奇”。房屋建成后，拆迁办按协议将上述房屋交付给了原告。但是原告在去被告主管的不动产登记中心办理产权登记时，被告知因原始登记未过户不能办理。原告认为，原告已经通过合法程序取得了房屋的所有权，被告应当予以登记办理产权证书。故，原告起诉到法院，请求法院依法判决被告为原告所有的位于兰山区东风东关片区区直25A号楼2304户、新2**号楼2102户的楼房办理产权登记。
原告提供如下证据：证据1、原告身份证复印件、家庭户口本、居委夫妻关系证明、（2013）6263号民事判决书。证明原告李奇（李琦）身份证虽为罗庄，但其与刘秀玲系夫妻，李奇一家人自祖辈属朝阳社区居民，并一直居住在朝阳社区，并且通过继承，继承了辘轳把巷4号的房产。证据2、1990年5月13日房屋买卖契约。证明原告李奇（李琪）购买了李俊亭（李俊廷）的辘轳把巷5号房屋，契约中名字虽有错误，但系双方二人的手印。证据3、1990年8月8日房屋买卖审批表、私房产权转移申请书。证明原告李奇（李琦）与李俊亭（李俊廷）的辘轳把巷5号房屋买卖行为经过朝阳居委会审批同意。证据4、1999年12月6日国有土地使用证。证明原告于1999年12月6日取得了辘轳把巷5号的土地使用权。证据5、临字13131237号私房所有权证。证明辘轳把巷5号的房屋登记情况。证据6、2004年建房申请表。证明2004年原告申请对该房屋进行了重建。证据7、房屋征收补偿安置协议书。证明兰山区政府在拆迁时，核准13131237号房屋合法面积为133.6平方，并置换了区直25A号楼2304号126.46平米房屋一套、新2**号楼2102号92.2平米房屋一套，该协议署名为李俊亭（李奇）和一个手印，均为李奇一人签的字并按的手印。证据8、代笔人周天慈及见证人联合证明，及周天慈因年龄大身体原因不能到庭作证的视频（播放）。证明1990年辘轳把巷5号房屋交易的人为原告李奇及李俊廷。证据9、朝阳居委证明。证明“李奇”与“李琦”、“李俊廷”与““李俊亭”均为同一人，二人属朝阳社区居民。证据10、不动产登记中心办公室拍录的视频（播放）。证明原告的儿子去办理不动产登记时，被告知不能办理，需要走司法程序。证据11、庭后提交：2013年兰山区政府在拆迁办拆迁时为了确认13131237房屋实际产权面积，当时居委出具的证明。证明了该房屋的建造过程，系1990年李奇从李俊亭手中购买后，先后进行了两次翻建，最终确认该房屋的合法面积为133.6平米。
被告临沂市国土资源局辩称，一、原告的起诉不符合法定程序。本案原告直接向法院起诉要求我局为其办理产权登记程序违法。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。据此规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，我局未收到原告等人要求不动产登记的申请，原告起诉不符合法定程序，应依法驳回起诉。其诉称曾去不动产登记中心办理产权登记事宜，与事实不符。二、原告请求办理产权登记于法无据。涉案房屋属于宅基地房屋，该房屋所占土地属村集体经济组织所有，农村宅基地具有福利和保障性，是本集体经济组织成员无偿取得的，因此，村集体经济组织以外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋，应当确认无效。本案中原告并非本村村民，其购买村集体所有宅基地上的房屋，违反了法律、行政法规的强制性规定，不符合转移登记等产权登记的法定条件。另，原告提供的证据材料不能证明其与涉案房屋有法律上的利害关系。三、本案已过行政诉讼时效。《行政诉讼法》第四十六条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。原告诉状中称，1990年8月8日，原告与李俊亭签订了房屋买卖协议，原告没有及时办理房屋所有权转移登记，涉案不动产的具体行政行为从作出之日起已超过20年的最长起诉期限，故本案早已超法定诉讼时效，依法应予以驳回。综上所述，请求法院根据事实和法律依法驳回原告的起诉。
被告提供了如下证据：证据1、山东省城镇私房所有权证、临沂市私有房屋登记发证申请表、房屋平面示意图、山东省临沂市人民委员会买卖契纸、买卖契约、房屋产权所属保证书、城镇私有房屋确权调查审批表。1967年11月17日，李俊亭之父李秀和经批准从王仁轩处购买草房三间。1989年7月25日，李俊亭因继承房屋，对该房屋草房三间、建筑面积为38.94平方米提出私有房屋登记发证申请，1989年7月28日同意确权，私房所有权证临字第0495号。证据2、临沂市房屋所有权登记申请书、××区房屋平面图。李俊亭于1997年翻建面积为66.8平方米的房屋4间，1997年6月5日，其提出变更登记申请，1997年11月3日临沂市房产管理局确认产权，准予发证，产权证号为13131237。证据1、2均是李俊亭房产档案登记本中的内容，到现在为止，房屋产权仍是李俊亭的，没有进行过变更登记。原告主张其1990年购买该房屋，但是1997年变更登记房屋产权人仍是李俊亭，申请人也是李俊亭。法律依据：《不动产登记暂行条例》第十四条、第二十二条。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第九条、第二十七条、第四十二条。《房屋登记办法》第八十七条。《土地管理法》第二条、第十条、第六十二条。《物权法》第九条、第一百五十五条。
经审理查明，1990年8月8日，经临沂市兰山办事处朝阳居委会同意，原告与李俊亭于同年10月3日签订了房屋买卖协议，原告购买了李俊亭位于兰山区东风东关片区辘轳把巷5号的房屋一处，面积为38.94平方米，当时买卖双方并没有到房管局办理过户手续。1993年左右李俊亭去世。后朝阳居委给原告办理了该房屋所占地块的土地使用权证，原告将该房屋翻盖后，建筑面积增加为133.6平方米。2013年7月24日，兰山区人民政府房屋征收办公室与原告李奇签订了“房屋征收补偿安置协议书”一份，对涉案房屋进行征收协议书约定，征收人选择房屋产权调换，调换房屋位于区直25A号楼2304户、新2**号楼2102户。但是在协议书首部，征收办公室将李俊亭、李奇均列为被征收人，在协议书落款部分，原告应征收办公室的要求，签了“李俊亭（李奇）”两个人的名字，并按指印。房屋建成后，征收办公室将上述房屋两套交付给了原告。原告曾托人去被告主管的不动产登记中心口头咨询过办理现在两套还建房屋产权登记的有关程序问题，被告知因李俊亭名下的原始登记未办理过户变更登记，现直接申请办理还建房的产权登记，程序复杂，不能直接办理。
本院认为，起诉有关机关履行法定职责案件，起诉人必须举证证明存在其曾经依法向被诉机关提起过履行法定职责的申请，被诉机关拒绝办理的事实。本案中，原告的证据只能证明原告曾经托人到被告单位就原告房产登记事宜进行过一般性的口头咨询，并未达到正式提交办理房产转移登记的书面申请，遭到被告明确拒绝或搁置默示拒绝办理的阶段。另外，现原告也不能证明其申请资料已经达到了有关法规规定的办理房产转移登记的充分条件。原告主张的房产出卖人已经死亡，其作为房产购买人申请办理房屋产权变更登记，其特殊情形确与买卖双方共同申请办理房产权属变更登记的一般流程不同，原告应参考咨询、查询等意见探求办理途径。综上所述，原告的起诉尚不具备已经经过申请履行法定职责的前提条件。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九十三条第一款、第一百零一条第一款（二）项之规定，裁定如下：
驳回原告李奇的起诉。
案件受理费50元，退回原告。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张培亮
人民陪审员 解成军
人民陪审员 杨敬银
二〇一八年七月五日
书 记 员 陆 槿