广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终15175号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张宝辉，住广东省湛江市坡头区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘珊，住址同上。
上述两上诉人共同委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：罗嘉杰，住广州市黄埔区。
委托代理人：高卫中，广东海际明律师事务所律师。
上诉人张宝辉、刘珊与上诉人罗嘉杰因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2016）粤0112民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张宝辉、刘珊上诉请求：1、撤销原审判决。2、罗嘉杰返还五万元定金。事实与理由：张宝辉、刘珊与罗嘉杰于2015年12月24日就涉案房屋签订《房屋买卖合约》，2016年3月9日因广州限购令原因，导致双方的合同无法履行。双方后来签订《协议》解除合同各方当事人互不追究违约责任。同时，按双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定，也应当互不追究违约责任。张宝辉、刘珊认为双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同》。
针对张宝辉、刘珊的上诉，罗嘉杰答辩称：张宝辉、刘珊的上诉理由与事实不符。罗嘉杰认为应当按《房屋买卖合约》来追究对方的违约责任，政府当时并没有新的限购政策，是由于对方的户口信息造假才导致交易退件。双方虽然协议解除了《房屋买卖合约》，但并没有约定违约责任如何解决。
上诉人罗嘉杰上诉请求：1、张宝辉、刘珊向罗嘉杰支付24.28万元违约金；2、张宝辉、刘珊承担全部诉讼费用。事实与理由：一、《房屋买卖合约》约定守约方有权要求违约方按双倍定金或相当于房屋成交价的10％承担违约责任。二、本案中，买卖双方对违约责任已经作出明确而具体的约定，有了明确的违约金条款，也就不存在法官自由裁量权的问题，原审法院不应对违约金酌情认定。三、张宝辉、刘珊主张违约金应以定金为限不符合法律规定，罗嘉杰可以选择适用定金条款或违约金条款追究违约责任。四、本案不属于法院可以调低违约金额的情形。首先，原审庭审中张宝辉、刘珊的代理律师并未以违约金过高为由提出降低违约金数额。其次，合同约定的“房价款10％的违约金标准”并不高，相较于广州市二手房买卖中“房价款20％的违约金”之交易习惯显属偏低。如果合同约定的违约金比例过低，会对当事人明显不具有约束力，也不利于合同的履行。另外，张宝辉、刘珊也未举证证明违约金远远超出实际损失。
针对罗嘉杰的上诉，张宝辉、刘珊答辩称：坚持认为双方互不承担违约责任。
张宝辉、刘珊向原审法院起诉请求：1.罗嘉杰返还张宝辉、刘珊购房定金50000元；2.罗嘉杰向某辉、刘珊支付逾期返还定金的利息（以50000元为本金，以中国人民银行同期同类贷款利率为基准，自2016年3月10日起计算至罗嘉杰将定金返还给张宝辉、刘珊之日止）；3.案件诉讼费用由罗嘉杰负担。
罗嘉杰向原审法院反诉请求：1、解除罗嘉杰与张宝辉、刘珊签订的编号：穗存量房合字16020063407号《广州市存量房买卖合同》；2、张宝辉、刘珊连带向罗嘉杰支付24.28万元违约金；3、张宝辉、刘珊承担案件的全部诉讼费用。
原审法院认定的事实：2015年12月24日，罗嘉杰（卖方）与张宝辉、刘珊（买方）以及广州市如君意房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将位于广州市黄埔区黄埔东路188号大院34号905房出售给买方，该房产建筑面积为110.71平方米，成交价为2428000元，由卖方支付个人所得税，由买方支付剩余其他税费，中介费10000元由买方支付给经纪方；第六条违约责任约定：1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。附件中约定：定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。同日，张宝辉、刘珊向罗嘉杰支付了定金50000元。
2016年2月22日，罗嘉杰（卖方、甲方）与张宝辉、刘珊（买方、乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：卖方将位于广州市黄埔区黄埔东路188号大院34号905房出售给买方，该房产建筑面积为110.71平方米，成交价为2230000元；第八条交易不成的违约责任约定：2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十一条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意解除合同，终止交易，各方当事人互不追究违约责任；第十七条约定：关于遵守房地产市场调控政策的承诺：买卖双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所引致的相关责任。该《广州市存量房买卖合同》在相关房管部门予以登记备案。双方还于当天在广州市黄埔区房地产登记交易所为涉案房屋办理转移登记办理了递件手续。
其后，广州市黄埔区房地产登记交易所对双方递交的转移登记手续的资料予以退件。张宝辉、刘珊于庭审中确认：导致退件及交易不成的根本原因是张宝辉、刘珊两人都没有广州户籍，其递件时提交的户口卡虽是其本人提交，但是是中介提供的。
2016年3月9日，罗嘉杰（卖方）与张宝辉、刘珊（买方）以及广州市如君意房地产代理有限公司（中介方）签订《协议》，约定：2015年12月24日签署《房屋买卖合约》，双方协商撤销该三方合同。双方确认上述《协议》中“双方协商撤销该三方合同”实质上就是双方同意解除合同。
罗嘉杰拟证实导致涉案房屋交易不成的原因是由于张宝辉、刘珊提交了虚假的户口本，提交了张宝辉、刘珊在广州市黄埔区房地产登记交易所登记备案的《不动产登记申请表》、《广州市不动产登记询问笔录》以及该两人的户口本、身份证信息。其中，刘珊登记备案的户口本载明的住址为广州市白云区新市新街15号103房，2014年11月13日由广东省湛江市坡头区南三镇上地聚村124号102房迁来本市。刘珊登记备案的身份证记载的住址是广东省湛江市坡头区南三镇上地聚村124号102房。张宝辉、刘珊在《广州市不动产登记询问记录表》中承诺：登记申请提交所有材料的原件或复印件及其内容真实、合法、有效。张宝辉、刘珊主张签约前其已经明确告知罗嘉杰两人的社保没有到购买的年限，但是中介说有绿色通道，可以让张宝辉、刘珊以临时户口的性质在广州购买房产，所以才签订了《房屋买卖合约》并且交付了定金，到银行办理了贷款的手续。
另查，张宝辉、刘珊收到原审法院送达的反诉状的时间是2016年7月12日。
原审法院认为：买卖双方先后就涉案同一套房产签订《房屋买卖合约》和《广州市存量房买卖合同》，两份合同约定的楼价款等条款并不完全一致，应结合双方之后的履行情况来确定双方的真实意思。双方在递件不成功后又于2016年3月9日与经纪方某签订《协议》，约定解除《房屋买卖合约》，表明双方实际履行的是《房屋买卖合约》，而《广州市存量房买卖合同》只是为了在房管部门办理递件手续和确定税收金额签订，因此，《房屋买卖合约》才是双方真实的意思表示。双方签订的《房屋买卖合约》没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。
涉案房屋无法完成过户交易，导致《广州市存量房买卖合同》的目的无法实现，罗嘉杰要求解除《广州市存量房买卖合同》，于法有据，原审法院予以支持。由于罗嘉杰在起诉前并未向某辉和刘珊发送书面的解除通知，合同解除的时间应以张宝辉、刘珊收到原审法院送达的反诉状的时间为准。张宝辉、刘珊收到原审法院送达的反诉状的时间是2016年7月12日，因此，双方签订的《广州市存量房买卖合同》于2016年7月12日解除。
双方于2016年3月9日与经纪方某签订《协议》，约定解除《房屋买卖合约》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方并未明确约定放弃追究合同解除后违约方的违约责任，因此，合同解除后，守约方可以要求违约方承担违约责任。张宝辉、刘珊抗辩称双方已达成协议互不追究责任，没有事实依据，原审法院不予采信。
对于《房屋买卖合约》解除的原因，张宝辉、刘珊于庭审中确认导致退件及交易不成的根本原因是张宝辉、刘珊两人都没有广州户籍。而根据罗嘉杰提交的刘珊在房管部门存档备案的户口本复印件，该户口本上载明的住址为广州市白云区新市新街15号103房，该户口本与张宝辉、刘珊陈述其两人都没有广州户籍相矛盾，根据《房屋买卖合约》第六条第1点第（3）项的约定，应视为张宝辉、刘珊违约，罗嘉杰有权解除合约并要求张宝辉、刘珊按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。现罗嘉杰选择适用成交价10%的违约金条款，应退还张宝辉、刘珊已经支付的定金5万元。张宝辉、刘珊主张罗嘉杰在签订《房屋买卖合约》前已经知悉该二人没有广州市户籍，没有提交相应的证据予以证实，原审法院不予采信。且刘珊在递件时递交了记载其是广州市户籍的户口本，原审法院认为，罗嘉杰已经尽到了市场交易的合理注意义务，张宝辉、刘珊并未提交证据证明罗嘉杰在本次交易中有过错或者有违约行为，应由张宝辉、刘珊承担举证不能的法律后果。因此，本案应由张宝辉、刘珊承担解除合约的违约责任。
对于违约金的具体金额，由于罗嘉杰并未举证证实其实际损失，张宝辉、刘珊主张违约金应以定金为限，原审法院认为，张宝辉、刘珊在交易时提供不真实的户籍资料，是极不诚信的民事行为，其违约行为恶劣，原审法院结合涉案房屋的总价款、合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，酌情认定张宝辉、刘珊应连带向罗嘉杰支付违约金12万元。对于罗嘉杰的其他反诉请求，原审法院依法予以驳回。
张宝辉、刘珊还主张罗嘉杰支付逾期返还定金的利息，由于双方尚处于解决争议期间，对于如何承担违约责任尚未达成一致意见，即使罗嘉杰选择适用了违约金条款需要退还定金，也无需支付逾期返还定金的利息。对于张宝辉、刘珊要求罗嘉杰支付逾期返还定金的利息的诉讼请求，原审法院依法予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年9月8日作出判决：一、张宝辉、刘珊与罗嘉杰于2016年2月22日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16020063407号）于2016年7月12日解除；二、罗嘉杰于判决发生法律效力之日起十日内向某辉、刘珊返还定金50000元；三、张宝辉、刘珊于判决发生法律效力之日起十日内连带向罗嘉杰支付违约金120000元；四、驳回张宝辉、刘珊的其他本诉请求；五、驳回罗嘉杰的其他反诉请求。本诉案件受理费1062元，由张宝辉、刘珊负担10元，由罗嘉杰负担1052元。反诉案件受理费2471元，由罗嘉杰负担1250元，由张宝辉、刘珊负担1221元。财产保全费1098元，全部由张宝辉、刘珊负担。
经查，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
二审中，张宝辉、刘珊向本院提交了《广州市不动产登记查册表》1份，记载涉案房屋权利价值2630027元，拟证明罗嘉杰已经将涉案房产另行出售，罗嘉杰并没有利益损失。违约金应该按照填平的原则确定，在罗嘉杰房屋没有跌价损失的情况下，10%的违约金明显过高。罗嘉杰对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。涉案房屋是原审后售出的，房屋权利价值是2630027元，但是在实践之中，买方为了多向银行贷款，会要求提高估值，且涉案房屋卖或不卖，与本案没有关系。
本院认为，关于买卖双方实际履行的是《房屋买卖合约》以及《房屋买卖合约》的效力问题，原审法院已作论述，本院予以支持，不再赘述。
关于张宝辉、刘珊与罗嘉杰是否就《房屋买卖合约》解除后达成互不追究违约责任的一致意见的问题。首先，如前所述，双方实际履行的是《房屋买卖合约》，双方应按《房屋买卖合约》确定各自的权利义务；其次，《房屋买卖合约》和《协议》并没有互不追究违约责任的约定。因此，张宝辉、刘珊主张已与罗嘉杰达成互不追究违约责任的一致意见，本院不予支持。
关于违约金的数额问题。根据《房屋买卖合约》约定，罗嘉杰有权要求张宝辉、刘珊按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，现罗嘉杰主张按成交价10%要求赔偿，符合合同约定，但原审法院结合涉案房屋的总价款、合同的履行情况以及当事人的过错程度等因素，酌情认定张宝辉、刘珊应连带向罗嘉杰支付违约金12万元亦无不当，对此本院分析如下：首先，张宝辉、刘珊要求按定金罚则处理和罗嘉杰主张按成交价10%要求赔偿，本质上都是对承担违约责任的一种主张，结合双方主张的金额，应当视为张宝辉、刘珊有要求调低违约金的意思表示；其次，涉案房屋已另行出售，从房屋权利价值上看高于本案的成交价，罗嘉杰虽然对该房屋权利价值不予确认，但并未提供相反证据予以证实；再次，对于原审法院就违约金数额行使的自由裁量权，本院予以尊重。张宝辉、刘珊主张按填平的原则确定违约金依据不足，本院不予支持。
综上所述，张宝辉、刘珊与罗嘉杰的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5456元，由张宝辉、刘珊负担2700元，罗嘉杰负担2756元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十一月十五日
书记员 吴 桐