浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终5458号上诉人（原审被告）：刘武，男，1968年4月2日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：杭州越华物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区小河路40号。法定代表人：曾莉敏，执行董事。委托诉讼代理人：黄志春，男，1991年7月17日出生，汉族，住浙江省金华市金东区，系公司员工。上诉人刘武因与被上诉人杭州越华物业管理有限公司（以下简称越华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初11461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘武上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担赔偿责任；3、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实与实际不符。上诉人从未拒绝支付物业费，也从未收到越华物业公司的催缴通知。上诉人房屋的承租户已经支付部分物业费。根据国家颁布的小区物业管理办法，业主有权了解小区物业根据物业合同提供服务的细节，而越华物业公司从不履行物业公司应承担的义务。综上，原审判决认定“刘武应支付原告杭州越华物业管理有限公司2016年度物业管理服务费4077.93元并支付按中国人民银行规定同期同档次贷款基准利率从2017年1月1日起计算至实际履行完毕之日止的违约金”于法无据，这与上诉人提交的证据相互矛盾，应当承担赔偿责任，故请求依法改判并赔偿上诉人的精神损失费等费用。被上诉人越华物业公司辩称，该商铺2016年的物业费确实未缴纳，本案一审判决时间是2017年8月31日，承租户来交物业费是2017年9月5日。承租户来交物业费是属实的，672元我在起诉标的中已经扣除。越华物业公司向一审法院起诉请求：1、刘武支付2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费4077.93元，并支付滞纳金236元（按同期银行贷款利率的四倍计算，从2017年1月1日计算至2017年4月30日止，之后的利息算至法院判决履行之日），以上共计4313元。2、诉讼费由刘武承担。一审法院认定事实：2014年12月19日，金华市婺城区香格里花园业主委员会与越华物业公司签订了《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》，约定：由越华物业公司对金华市婺城区香格里花园小区提供物业服务，服务期限为2015年1月1日至2017年12月31日止；店铺由业主按其拥有建筑面积1.6元/平方米/月直接向越华物业公司交纳；业主应在每年7月底前全额向乙方交纳当年物业服务费，逾期支付的，按应付金额每日千分之二支付违约金；合同还约定了权利义务、违约责任等等。刘武所有的商铺位于香格里花园1幢5室，建筑面积为247.34㎡，经计算，2016年1月1日至2016年12月31日的物业费为4748.93元。2017年3月22日，越华物业公司以邮件方式向刘武寄送物业服务费催缴函，跟踪单显示该邮件已签收，刘武至今分文未付。一审法院认为，越华物业公司与金华市婺城区香格里花园业主委员会签订的《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》合法有效，其效力及于小区全体业主。经核实，越华物业公司已提供了物业服务，刘武作为小区业主应按合同约定及时缴纳物业服务费，刘武辩称其支付物业的前提为越华物业公司及时告知物业服务人员的情况，不符合合同约定，不予支持。越华物业公司诉请要求刘武所支付的物业费少于实际欠缴金额，系其对自身权利的处分，一审法院不持异议。越华物业公司要求其缴纳物业服务费及支付违约金的请求，依法予以支持。但越华物业公司诉请中违约金计算标准过高，一审法院调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年1月1日起开始计算。业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会、业主委员会或者以其他合法方式向物管公司交涉、监督、主张权利，而不是以拒缴物业费的方式抗议。否则形成恶性循环，物管服务质量必将下降，最终损害的仍是业主权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由刘武支付杭州越华物业管理有限公司2016年度物业管理服务费4077.93元并支付按中国人民银行规定同期同档次贷款基准利率从2017年1月1日起计算至实际履行完毕之日止的违约金。二、驳回杭州越华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘武负担。二审期间，越华物业公司未向本院提交证据，刘武为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、证明一份，证明商铺承租户在2017年9月5日已经缴纳部分物业费；2、发票一份，证明2017年9月5日缴纳了2640.3元物业费；3、票据一份，证明商铺一楼承租户已经缴纳672元物业费；4、发票一份，证明同样房子缴纳不同的物业费。越华物业公司对上述证据质证认为，认可收到2640.3元和672元，但是672元在起诉时已经予以扣除，2640.3元是在一审判决后二楼租户闵蛟芳缴纳的2016年9月1日至2017年12月31日的物业费。关于证据四，是业主主动缴纳2017年的物业费，所以公司给打了七折。本院对上述证据认证如下：越华物业公司认可收到过2640.3元和672元，故对证据一、二、三所反映的事实予以认定。证据四系2017年该商铺缴纳的物业费，物业公司根据业主房屋使用、物业费缴纳时间等具体情况调整物业费收取标准，属于其权利范围，且2017年的缴费情况与本案无关，故不予认定。经二审审理查明，一审法院除“2016年1月1日至2016年12月31日的物业费为4748.93元”一节事实认定有误，本院不予认定外，对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院另查明，刘武所有的商铺共分两层，其中第一层建筑面积为102.18平方米，出租给珍果园，第二层建筑面积为145.16平方米，出租给闵蛟芳。2017年1月13日，珍果园向越华物业公司缴纳物业费672元，对应期间为2016年7月1日至12月31日，该部分款项已在一审起诉前予以扣除。2017年9月5日，闵蛟芳向越华物业公司缴纳物业费2640.3元，对应期间为2016年9月1日至2017年12月31日。刘武未缴纳其所有商铺第一层2016年1月至6月的物业费及第二层2016年1至8月的物业费。本院认为，本案的主要争议焦点是刘武尚欠越华物业公司多少物业费的问题。按照《金华市婺城区香格里花园物业服务合同》的约定，店铺的物业费收取标准为1.6元/平方米/月，刘武未缴纳其所有商铺第一层2016年1月至6月的物业费及第二层2016年1至8月的物业费。经核算，2016年，刘武实际尚欠物业费2838.98元。刘武至今未履行缴纳义务，已构成违约，应承担支付物业费及违约金的责任。一审法院判决其缴纳物业费及支付违约金并无不当，应予维持。关于刘武主张的精神损失费问题，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人刘武的上诉请求部分成立，本院予以支持。因二审期间出现新的事实，本院对一审判决进行相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初11461号民事判决；二、刘武应于本判决生效之日起七日内支付杭州越华物业管理有限公司2016年度物业管理服务费2838.98元及违约金（从2017年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）；三、驳回杭州越华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由刘武负担；二审案件受理费50元，由刘武负担35元，由杭州越华物业管理有限公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长 黄玉强审 判 员 范继军审 判 员 高丽霞二〇一七年十一月三十日代书记员 金巧芳·??-6-?··??-7-?·