江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0826民初7123号
原告：张青，男，汉族，1954年12月1日生，住淮安市清河区。
委托诉讼代理人：朱卫东、袁晓航，江苏知缘律师事务所律师。
被告：涟水县香江房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇安东路东侧（涟水县香江美食有限责任公司内）。
法定代表人：江从德，该公司总经理。
被告：涟水县钰峰置业有限公司，××黄嘉园A-15幢09号。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄克权、胡聪智，江苏尚淮律师事务所律师。
原告张青诉被告涟水县香江房地产开发有限公司（以下简称香江公司）、被告涟水县钰峰置业有限公司（以下简称钰峰公司）借款合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法由审判员张健适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱卫东、袁晓航与被告香江公司法定代表人江从德、被告钰峰公司委托诉讼代理人黄克权到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2017年1月17日裁定转为普通程序，并于2017年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁晓航与被告钰峰公司委托诉讼代理人胡聪智到庭参加诉讼，被告香江公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张青向本院提出诉讼请求：1、被告香江公司立即偿还原告借款本金30万元，并支付借款期限内一个月的利息0.45万元，逾期还款利息1.2万元（自2016年8月5日起按年利率24%计算至2016年10月5日，后顺延计算至实际还款之日止），合计31.65万元；2、依法拍卖、变卖被告钰峰公司开发的位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢905号、23A05号房屋，所得价款用以偿还原告借款本息；3、两被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2015年7月，原告与被告香江公司、淮安银缘投资管理有限公司（以下简称银缘公司）签订投资协议书一份，该协议约定由被告香江公司将位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢905号、23A05号房屋以销售形式抵押给原告。原告投资30万元本金给被告香江公司，期限12个月，被告香江公司通过银缘公司按月向原告支付红息1.5%给原告，原告不参与投资项目的经营管理，不承担经营风险，享受固定利息。被告香江公司如期归还借款的，原告配合被告香江公司办理房屋回购手续，到期未还的，继续支付1.5%利息，同时每月承担投资额1%的违约金。
2015年7月24日，被告香江公司与被告钰峰公司共同出具《有关购房合同及付款收据的说明》，该说明陈述了投资人所付款项是付给被告香江公司，本案抵押房屋为被告钰峰公司开发，但处理权已转让给被告香江公司，投资人与被告钰峰公司签订买卖合同中的实际出卖人是被告香江公司。
投资协议签订后，原告于2015年7月31日和2015年8月4日分别汇款20万元、10万元至被告香江公司银行账户。2015年7月31日，原告与被告钰峰公司签订两份商品房买卖合同，编号分别为1034310001089、1034310001090，并办理了备案登记。
借款期限内，原告收到被告香江公司通过银缘公司戴沁芬支付的11个月的利息合计4.95万元，被告香江公司至今未能按约定通过银缘公司支付借款期限内最后一个月利息，未能偿还借款本金，未能支付合同约定的逾期还款利息。
原告认为，该协议名为投资协议，但其内容约定原告对被告香江公司投资项目的盈利和亏损无关，原告不承担投资风险，只享有固定利息收益，因此该投资协议实为借款协议，原告与被告香江公司之间存在民间借贷法律关系。借款期限内利息为月息1.5%，逾期利息为2.5%。被告钰峰公司与原告签订商品房买卖合同，其实质是为担保债务的履行，即便未办理抵押登记，仍应当认定双方签订的《商品房买卖合同》，并办理备案登记的行为是非典型担保方式，依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，原告有权拍卖合同标的物用于偿还借款本息。
被告香江公司辩称：其与原告原本不认识，是通过欣立忠介绍其与银缘公司负责人戴沁芬认识，由戴沁芬帮其借款300万元，分别打入香江公司账户，但实际收款246万元。向银缘公司借款300万元是事实，但要求借款的总额整体结算，不同意偿还原告的30万元。
被告钰峰公司辩称：其不是本案的适格被告，其与原告之间不存在抵押担保的合同关系。被告钰峰公司是因被告香江公司向原告及相关人员借款，而将房屋借给被告香江公司进行网签，但是被告钰峰公司并未收到被告香江公司的房款。同时，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，本案中应当就原、被告之间的借贷关系进行审理，在原、被告借贷关系审理并作出判决生效之前，原告与被告香江公司之间的借贷纠纷与被告钰峰公司没有任何关系。
经审理查明：2015年7月，甲方借款人香江公司、乙方投资人张青、丙方银缘公司签订投资协议书一份，约定甲方将已获得销售许可证的商品房以销售形式抵押给乙方，并办理相关手续，同时约定回购期限。××黄大道与海安路交汇处，合同编号为1034310001089、1034310001090。乙方资金到甲方账户之日起满12个月，甲方必须在三天之内回购以上商品房，共计30万元，将款项全部划入乙方银行卡或指定账户。乙方在约定投资期内不得主张购房合同内容，不得擅缴契税。投资到期后，乙方须同意甲方回购，在收到全额投资款、结清红息的同时将商品房买卖合同和收据交给甲方，并办理回购手续。乙方不参与项目投资的经营管理，只享受约定的投资回报。协议期内，甲方须通过丙方按月支付投资额1.5%的红息给乙方，付息日期为每月1日（不超过3天），如不按期支付，则视为甲方放弃回购权。甲方支付给乙方的红息委托丙方代为按月发放。甲方应于发放日之前5日将相关款项打入丙方专用账户。如甲方违约，必须配合乙方办理房产证、土地证等相关手续。甲方除承担全部手续费用之外，在房产证、土地证办理期间，还需继续按月支付1.5%的红息。全部投资期直至乙方办妥房屋土地证照止，每月需加付总投资额1%的违约金，不足一个月按一个月计算。
2015年7月31日，原告张青与钰峰公司签订商品房买卖合同，由原告张青购买翰林苑小区21幢905号、23A05号的房屋。2015年7月24日，香江公司及钰峰公司出具说明一份，该说明载明：2015年7月，银缘公司与香江公司经协商达成以网签购现房合同形式，抵押借款300万元的协议。协议规定，银缘公司出借300万元现金给香江公司，香江公司以双倍价格的在售现房作为借款抵押物，抵押给银缘公司的投资人。期限一年，利息月结。一年到期后，香江公司付清利息，全额归还本金，银缘公司负责督促投资人解除购房合同，将抵押给投资人的房屋归还香江公司。在实际操作中，在购房合同上签章的出卖人为钰峰公司，法定代表人为张中华。而银缘公司的投资款是付给香江公司的，出具收款收据的也是香江公司。因这批抵押房屋虽是钰峰公司开发，但处理权已转让给香江公司，因而购房合同中出卖人实质是香江公司。钰峰公司只是配合履行签合同程序，无权向银缘公司的投资人收受购房款和主张该批抵押房的相关权益。
原告张青借给被告香江公司的30万元，于2015年7月31日和2015年8月4日分别汇款20万元、10万元至被告香江公司的账号上，被告香江公司已收到该30万元。
另查明，被告香江公司共通过银缘公司借款300万元。审理中，被告香江公司提供以下证据：1、2016年6月7日杨玉强向戴沁芬账户汇款20万元转账凭证，其陈述该20万元是用于偿还本案借款中的20万元，而原告称其向戴沁芬了解，转账是因为戴沁芬代香江公司垫付了利息，不存在归还借款20万元；2、2015年8月4日的转账支票（金额为36万元），该支票的收款人为杨玉强，用途为工程款，该转账支票有戴沁芬的印章。同时，被告香江公司还提供了2015年7月27日杨玉强向欣立忠账户转账60000元，2015年11月21日江从德向欣立忠账户转账50000元，2016年1月18日杨玉强向欣立忠的账户转账49900元，2016年1月19日杨玉强向欣立忠的账户转账20000元的转账凭证。上述证据用于证明香江公司未收到300万元的借款本金。
本院认为：本案案由应为民间借贷纠纷。原告与被告香江公司及案外人银缘公司签订的以房屋买卖合同作为民间借贷的担保的协议，其实质就是民间借贷法律关系。原告张青按照约定将30万元借款出借给被告香江公司后，被告香江公司应按照约定向原告张青履行还本付息的义务。庭审中，被告香江公司虽称已还本金20万元，但原告与被告香江公司所签订的投资协议中已经约定被告香江公司偿还借款本金时应将款项打入原告的银行账户或其指定账户，支付利息时则通过银缘公司向原告支付，本案中被告香江公司支付的20万元系直接支付给银缘公司的而不是原告，本院对被告香江公司称20万元用于偿还本金的辩解意见不予采信。对于被告香江公司有无实际收到借款本金300万元，与本案无关，本院不予理涉。原告与被告香江公司的投资协议约定，被告香江公司每月的1日向原告支付1.5%的红息，如果被告香江公司违约每月还需承担总投资额1%的违约金，本案中，被告香江公司已将期限内11个月的利息，尚有一个月的利息未支付，故原告要求被告香江公司按月利率1.5%承担借款期限内的利息0.45万元，并自2016年8月5日起直至实际还款之日止，按年利率24%承担逾期利息的的诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求拍卖、变卖被告钰峰公司开发的位于涟水县炎黄大道与海安路交汇处翰林苑小区21幢905号、23A05号房屋，所得价款用以偿还原告借款本息的请求，因上述房屋被告钰峰公司已出具说明，证实上述房屋的处理权已转让给香江公司，香江公司为实质上的出卖人，钰峰公司放弃主张上述房屋的相关权益，故在本判决生效后，如香江公司未履行判决确定的债务，原告可以申请拍卖上述房屋，用以偿还债务。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告涟水县香江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内归还原告张青借款本金300000元及利息4500元，合计304500元，并自2016年8月5日起以300000元为基数按年利率24%计算逾期利息至还清之日止。
二、如被告涟水县香江房地产开发有限公司不履行上述债务，原告张青有权申请拍卖被告涟水县钰峰置业有限公司开发的位于涟水县翰林苑小区21幢905号、23A05号的房屋，所得价款用以偿还本判决第一项所确定的借款本息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6048元，保全费2520元，合计8568元，由被告涟水县香江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 张 健
人民陪审员 鲍呈全
人民陪审员 张 煦
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=b93b14bc-32d9-439c-8cee-a771011e49de&imgId=YjkzYjE0YmMtMzJkOS00MzljLThjZWUtYTc3MTAxMWU0OWRlMC5qcGVn01lydyh01)二〇一七年四月十二日
书记员翟雪
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。