江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6404号
上诉人（原审原告）许荣云，男，汉族，1959年7月3日生。
上诉人（原审原告）单炎钊，男，汉族，1949年12月18日生。
以上两上诉人共同的委托代理人钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
以上两上诉人共同的委托代理人张健，江苏国泰新华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京市秦淮区城镇建设综合开发有限公司，住所地南京市秦淮区仙鹤街117号。
法定代表人康永年，该公司董事长。
委托代理人余苏燕，江苏志仁律师事务所律师。
委托代理人丁剑英，江苏志仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市秦淮区国有资产经营中心，住所地南京市秦淮区马道街*号。
法定代表人黄颖，该中心主任。
委托代理人许来荣，男，南京市秦淮区国有资产经营中心职员。
委托代理人孙永标，北京大成（南京）律师事务所律师。
上诉人许荣云、单炎钊与上诉人南京市秦淮区城镇建设综合开发有限公司（以下简称城镇开发公司）、被上诉人南京市秦淮区国有资产经营中心（以下简称区国资中心）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人单炎钊及其与许荣云共同的委托代理人钱克智、张健，上诉人城镇开发公司的委托代理人余苏燕、丁剑英，被上诉人区国资中心的委托代理人许来荣、孙永标，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
许荣云、单炎钊原审诉称，2003年5月，许荣云、单炎钊向城镇开发公司购买了位于本市秦虹南路30号商品房1-2层计546.27平方米，5200元／平方米，总计2840604元。使用性质为商业。根据双方签订的《房地产买卖契约》约定，城镇开发公司应在许荣云、单炎钊房款全部付清后的两个月内协助办理两证。2003年5-7月，许荣云、单炎钊自付或通过银行贷款，已将所有房款付清。城镇开发公司在同年8月替许荣云、单炎钊办理完《房屋所有权证》，一直没有办理土地使用证。许荣云、单炎钊一再催促城镇开发公司，城镇开发公司才告诉许荣云、单炎钊，因土地的划拔性质没有改变，所以无法办理。许荣云、单炎钊提出买受的是商品房，城镇开发公司应当办理包括土地使用证在内的所有权属证书，当时城镇开发公司也同意为许荣云、单炎钊办理，但城镇开发公司一直未办理。许荣云、单炎钊于2009年1月起诉至秦淮区人民法院，但因纪委在审查城镇开发公司，后许荣云、单炎钊撤诉。2014年，许荣云、单炎钊至南京市国土资源局、南京市房屋产权监理处等单位查询，被告知该地块为划拨土地性质，如需办理土地使用权证必须缴纳土地出让金。经评估，目前出让金为183万余元。由于城镇开发公司在许荣云、单炎钊买房后改制，涉及改制之前事宜由区国资中心负责。许荣云、单炎钊至区国资中心处商谈，2015年4月28日，区国资中心明确表示让许荣云、单炎钊通过诉讼解决，列其为第二被告。许荣云、单炎钊认为城镇开发公司的行为给其造成极大损失，故诉至法院，请求判令：1.城镇开发公司、区国资中心立即替许荣云、单炎钊办理出让土地使用权证；2.城镇开发公司、区国资中心连带赔偿许荣云、单炎钊违约金（以购房款2840604元为本金自2003年11月1日至办理完土地使用权证按每日万分之二点一标准的50%计算）。
城镇开发公司原审辩称：1.许荣云、单炎钊诉请的是改制前的南京市秦淮区城镇建设综合城镇总公司（以下简称城镇总公司），严格地说并不是改制后的城镇开发公司；2.城镇开发公司是城镇总公司改制后的公司，在改制中没有接手许荣云、单炎钊所诉涉及的资产，没有继承城镇总公司的权利，故也不应承担相应义务。
区国资中心原审辩称：1.根据双方签订的合同，卖方是协助义务，协助的前提是许荣云、单炎钊支付土地出让金；2.许荣云、单炎钊当时办证时也知道是划拨土地，1998年就拿到划拨通知书，当时土地出让金是5200元／平方米，就是因为土地性质，房价才这么便宜；3.因为土地出让金应当是由许荣云、单炎钊自己支付，故卖方不存在违约，且合同也没有约定。
原审法院经审理查明，2003年7月28日，许荣云、单炎钊与城镇总公司签订《房地产买卖契约》，约定，城镇总公司将座落于秦淮区秦虹南路30号的房地产（房屋建筑面积546.27平方米，以下简称涉案房屋）出售给许荣云、单炎钊，该房地产的基本情况已载于附件一，许荣云、单炎钊已对城镇总公司所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为2840604元，现金支付1440604元，余款1400000元办理按揭贷款；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担；城镇总公司于许荣云、单炎钊房款全部付清后的两个月内协助许荣云、单炎钊办理两证。该合同附件一中（房屋）使用性质为商业。许荣云、单炎钊分别于2003年5月16日、6月20日向城镇总公司支付1440604元、900000元，合计2340604元。同年，单炎钊申请500000元商铺按揭贷款，该贷款划转至房产出售单位城镇总公司。同年8月1日，许荣云、单炎钊领取了房屋所有权、共有权证，产权来源为买受。根据涉案房屋登记簿的记录，涉案房屋规划用途为商业。
因无法办理涉案房屋土地使用权证，许荣云、单炎钊于2009年3月20日起诉城镇总公司，要求城镇总公司办理土地使用权证并承担违约责任。后许荣云、单炎钊以法院的客观原因为由于同年6月2日撤回起诉。
2015年2月2日，南京市国土资源局行政审批服务处出具告知书，内容为：许荣云、单炎钊秦洪南路30号房产对应分摊土地面积257.39平方米，根据2015年1月15日的评估报告，该土地出让金价格约183.6478万元（评估报告有效期半年）。该告知书的土地出让金价格不作为缴纳土地出让金的依据，出让金价格最终以经审批后的结果为准。
原审法院还查明，城镇总公司于2005年6月24日名称变更为城镇开发公司。
原审法院另查明，1998年涉案房屋所在的土地核拨给秦淮区城镇建设综合城镇总公司，用途为建秦虹住宅小区三期工程。现涉案房屋对应的分摊土地性质仍为划拨。
原审庭审中，许荣云、单炎钊与城镇开发公司对于涉案房屋土地使用权证因未支付土地出让金故一直未能办理的事实不持异议。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据合同的约定，买卖的涉案房屋使用性质为商业，涉案房屋移交给许荣云、单炎钊时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给许荣云、单炎钊。合同并未对土地出让金的负担明确约定，也未列明房屋座落的地号、土地使用面积，只约定税费由双方按规定各自承担。现许荣云、单炎钊与城镇开发公司对因未缴纳相关土地出让金故无法办理土地使用权证的事实无异议，双方争议的焦点是，涉案房屋对应的分摊土地出让金应当由买方负担还是卖方负担。城镇开发公司、区国资中心认为，根据建设部2001年修改后的《城市房地产转让管理规定》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，故许荣云、单炎钊作为房屋的受让方应当自行负担土地出让金。许荣云、单炎钊认为，开发公司应当完成土地出让，故卖方应当负担土地出让金。原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，经批准后由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；有批准权人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。根据上述规定，在转让房产前，应当由土地使用方完成报批及将土地性质由划拨转为出让的手续。本案中，城镇总公司在将涉案房屋作为商业用房转让出卖时，未完成划拨土地转让报批及出让手续，也未在合同中告知许荣云、单炎钊，列明土地使用权取得方式，并约定由许荣云、单炎钊负担土地出让金，故应当由其负担涉案房屋对应的分摊土地出让金，并协助许荣云、单炎钊办理土地使用权证。城镇开发公司、区国资中心关于协助的前提是许荣云、单炎钊支付土地出让金，许荣云、单炎钊明知土地性质为划拨的辩称意见，无事实、法律依据，原审法院不予采信。由于城镇总公司已经变更名称为城镇开发公司，故城镇开发公司应当承继城镇总公司的权利、义务，向相关部门缴纳土地出让金并协助许荣云、单炎钊办理涉案房屋土地使用权过户手续。城镇开发公司虽辩称其在改制中没有接手被诉许荣云、单炎钊所涉及的资产，故也不应承担相应义务，但提交证据不足以证明上述辩称意见，故原审法院亦不予采信。许荣云、单炎钊认为区国资中心应当承担连带责任，因无事实、法律依据，原审法院不予支持。
关于违约金，许荣云、单炎钊主张城镇开发公司、区国资中心连带赔偿自2003年11月起至办理完土地使用权证止以房款2840604元为本金按每日万分之二点一计算的利息的50%。城镇开发公司、区国资中心不予认可。原审法院认为，因土地出让金的负担主体合同未明确约定，双方存在争议，致许荣云、单炎钊至今未办理涉案房屋的土地使用权证，并非城镇总公司或城镇开发公司故意违约所致，综合本案案情，对许荣云、单炎钊的该项主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、城镇开发公司于判决生效之日起三十日内按相关规定向相关部门缴纳土地出让金，并于缴纳土地出让金后三十日内协助许荣云、单炎钊办理本市秦淮区秦虹南路30号房屋土地使用权证手续。二、驳回许荣云、单炎钊的其他诉讼请求。原审案件受理费17953元，由许荣云、单炎钊负担17873元，城镇开发公司负担80元。
上诉人许荣云、单炎钊不服原审判决，向本院提起上诉称：1.区国资中心应与城镇开发公司共同承担责任。许荣云、单炎钊之所以起诉区国资中心，是因城镇开发公司在许荣云、单炎钊第一次起诉时辩称其已经改制，债务由区国资中心负责处理。本次起诉前，许荣云、单炎钊去区国资中心，其明确告知在没有法院判决的情况下不可能出这笔钱，建议许荣云、单炎钊通过法律途径主张权利，并主动告知区国资中心的相关信息。整个诉讼中，区国资中心并未对其不应替城镇开发公司承担责任或不应共同承担责任进行抗辩。区国资中心的态度，属于对己不利后果的自认，理应得到法律认可。城镇开发公司与区国资中心内部之间有无相关约定，许荣云、单炎钊不可能清楚，按原审判决，如果城镇开发公司在执行中以他们之间的约定为由不履行义务，则判决无法执行。2.原审判决驳回许荣云、单炎钊主张违约金的诉请违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条规定明确因出卖人原因导致没有取得权属证书就应当承担违约责任，违约责任有约定从约定，没有约定参照金融机构逾期贷款利息计算。原审认定城镇开发公司将涉案房屋作为商业用房转让出卖时，未完成划拨土地转让报批及出让手续，也未在合同中告知许荣云、单炎钊，列明土地使用权取得方式，并约定由许荣云、单炎钊负担土地出让金，这些都是城镇开发公司故意所为，典型的违约行为，原审没有支持违约金，明显违背法律规定。3.原审判决诉讼费分摊错误。原审支持了许荣云、单炎钊两个诉讼请求中的一个，但只判决城镇开发公司承担80元诉讼费，是错误的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持许荣云、单炎钊的原审诉讼请求。
针对许荣云、单炎钊的上诉，城镇开发公司辩称：1.对于许荣云、单炎钊的第一项上诉理由，城镇开发公司认为其不应该承担相关责任。2.许荣云、单炎钊主张的违约金，城镇开发公司认为没有法律依据，城镇开发公司并不存在违约行为。3.因为城镇开发公司没有违约行为，所以城镇开发公司不应该承担诉讼费用。
针对许荣云、单炎钊的上诉，区国资中心辩称：1.许荣云、单炎钊要求区国资中心承担相应责任没有事实和法律依据，案涉房屋买卖合同签约主体为城镇开发公司与许荣云、单炎钊，区国资中心与许荣云、单炎钊没有买卖关系。区国资中心与城镇开发公司是两个不同主体。2.改制问题不属于本案审理范围，所以区国资中心不需要承担任何违约责任。
上诉人城镇开发公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审判决违反民事诉讼处分原则。许荣云、单炎钊的原审诉请为“判令被告立即替原告办理出让土地使用权证”，原审判决“城镇开发公司于判决生效之日起三十日内按相关规定向相关部门缴纳土地出让金，并于缴纳土地出让金后三十日内协助许荣云、单炎钊办理本市秦淮区秦虹南路30号房屋土地使用权证手续”，超出了许荣云、单炎钊的诉请，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定。2.原审法院未查清案件全部事实，导致错误判决。许荣云、单炎钊诉请的是与改制前的城镇总公司的纠纷，并非直接与城镇开发公司的纠纷。改制时，城镇总公司的资产及相关权利义务已经划分清晰，即不在《资产评估明细表》中的资产不属于改制后的城镇开发公司，《资产评估明细表》以外的资产，包括城镇总公司遗留的问题都不属于城镇开发公司，其权利义务的承受主体按改制时的规定应属于区国资中心。故城镇开发公司没有资格也没有权利为许荣云、单炎钊办理相关权属证书。根据许荣云、单炎钊与城镇总公司签订的《房地产买卖契约》第一条，即“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”，许荣云、单炎钊对案涉房产的相关所有信息充分了解。第七条约定“上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，第十条第二款约定“甲方于乙方房款全部付清后的两个月内协助乙方办理两证”。原审法院不顾合同约定，断然判决，属事实不清。3.原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”城镇总公司转让该房地产时，有报人民政府批准的义务，人民政府批准转让的，应由受让方即许荣云、单炎钊依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。原审判决城镇开发公司向相关部门缴纳土地出让金，没有任何法律依据。综上，请求二审法院：撤销原审判决，依法改判驳回许荣云、单炎钊的诉讼请求或发回重审，并判令许荣云、单炎钊承担全部诉讼费用。庭审中，城镇开发公司补充，如按原审判决，城镇开发公司需缴纳土地出让金，则单炎钊、许荣云没有主张相关权利，且超过了诉讼时效。
针对城镇开发公司的上诉，许荣云、单炎钊辩称：（一）城镇开发公司认为原审判决违反民事诉讼处分原则，许荣云、单炎钊认为原审法院就是依据其诉讼请求作出的判决，只是文字表述上不完全一致。原审法院在查明办证需要补交出让金的情况下，判决城镇开发公司缴纳土地出让金并协助许荣云、单炎钊办证，与许荣云、单炎钊的诉讼请求一脉相承。（二）城镇开发公司认为原审法院没有查明事实导致判决错误，不能成立。1.关于改制问题，如果不是诉讼，许荣云、单炎钊并不知道城镇开发公司改制，即使其在诉讼中提出已经改制，许荣云、单炎钊不清楚是改制还是股权转让，不清楚城镇总公司资产在不在改制范围内。城镇开发公司是在原有基础上改制来的，须承担原有的责任和义务，改制内部约定不能对抗第三人。2.买卖契约中“乙方已对甲方出售的房地产做了充分了解”的条款是格式合同，约定不明确，要作有利于非格式合同提供方的解释。许荣云、单炎钊不应当知道土地是划拨土地还是出让土地。如果当时城镇总公司向购房人明示了该情况，合同中可以明确告知土地性质。3.关于“办理过户手续所需缴纳税费按规定各自承担”，通常理解不应该包括土地出让金，否则买房人的负担显然超过了一般人应该注意的事项，开发商应该明确告知买房人。（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定是指二次转让或者二手房买卖，作为开发商销售的房屋，应首先解决土地来源问题，实践中不可能让老百姓办理划拨土地转为出让土地的手续。（四）关于诉讼时效问题，城镇开发公司原审中没有对诉讼时效提出抗辩，二审中不能再提。且要求办证是物权行为，不受诉讼时效限制。许荣云、单炎钊一直在向城镇开发公司主张权利，不存在诉讼时效已过。
针对城镇开发公司的上诉，区国资中心辩称：1.对第一项上诉理由没有异议。2.对第二项上诉理由不予认可，改制问题不属于本案审理范围。3.第三、四项上诉理由，请求法院依法裁判。案涉房屋买卖契约中载明“乙方已对甲方出售的房地产做了充分了解”，“甲方于乙方房款全部付清后的两个月内协助乙方办理两证”，即甲方是协助方，被协助方应该自己完成应缴纳的费用，城镇开发公司的协助义务主要是填产权转移表以及派人协助办理。
对于原审查明的事实，城镇开发公司提出：“许荣云、单炎钊于2009年3月20日起诉城镇总公司，后以法院的客观原因为由于同年6月2日撤回起诉”，其未收到裁定书，不知道撤诉的情况；“许荣云、单炎钊与城镇开发公司对于涉案房屋土地使用权证因未支付土地出让金故一直未能办理的事实不持异议”的表述不全面，许荣云、单炎钊的诉请是要求办理土地证，城镇开发公司答辩只要对方缴纳出让金，土地证可以办理，改制前的城镇总公司只是协助办理土地证的义务。关于许荣云、单炎钊2009年的起诉，许荣云、单炎钊陈述，其向原审法院递交书面撤诉申请后，原审法院口头告知该案审理终结。
原审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，城镇开发公司提交下列证据：1.其与区国资中心之间诉讼的生效判决书四份，证明城镇总公司改制后，所有资产产权仍登记在改制后公司名下，但城镇开发公司对部分资产并不享有权利，区国资中心提起过确权之诉。2.从南京市图书馆调取的2003年7月3日《扬子晚报》复印件一份，同年7月22日、7月25日的《金陵晚报》复印件两份，同期《快报》复印件一份，证明同时期诉争房屋同地段住宅最高报价是5470元／平米，案涉房屋是门面房，价格却低于住宅，证明许荣云、单炎钊对房屋所在土地系划拨性质完全了解，否则房价不会如此之低。
单炎钊、许荣云经质证认为：1.四份判决书是城镇开发公司与区国资中心之间的，其无法知道内幕，两方之间的内部关系不能对抗第三人。2.报纸不属于新证据，如对方不能对原审中未能提交作出合理解释，二审法院不应采信或者应予处罚。广告上的房价与实际成交价不同，二手房与开发商销售新房价格不同，报纸上其他房屋的报价与本案没有关联性，城镇开发公司不能以此推理其告知许荣云、单炎钊案涉土地系划拨性质。
区国资中心经质证认为：1.对判决书的真实性没有异议，是生效判决，其提出确权的是拆迁户的安置房，当时没有房改，经住建委协调，确权到区国资中心名下，再房改给公房承租人，与本案无关联性。2.对报纸的真实性和证明目的均无异议。
本院对上述证据的认证如下：鉴于对方当事人对证据的真实性不持异议，本院对四份判决书及三份报纸复印件的真实性予以确认。但上述证据与待证事实缺乏关联性，城镇开发公司的证明目的不达。
庭审中，城镇开发公司陈述，其原审中提供了《产权交易合同》，城镇总公司改制时，是由南京国展房地产开发有限责任公司以8000余万元购买了城镇总公司近70%的股权，城镇总公司没有注销，而是更名为城镇开发公司。区国资中心亦陈述，城镇总公司改制时以股权转让方式转让了部分产权。
上述事实，有庭审笔录在卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第五条规定，企业通过增资扩股或者转让部分产权，实现他人对企业的参股，将企业整体改造为有限责任公司或者股份有限公司的，原企业债务由改造后的新设公司承担。本案中，城镇开发公司系原城镇总公司改制后更名而来，原城镇总公司的责任应由城镇开发公司承担。故许荣云、单炎钊要求区国资中心与城镇开发公司共同承担改制前城镇总公司的义务、城镇开发公司认为改制前城镇总公司的义务应由区国资中心承担，均不能成立。至于区国资中心与城镇开发公司在改制过程中对此有无特别约定，双方在本案中未能举证证明，双方可另行解决。
城镇总公司与许荣云、单炎钊签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”正因案涉合同对此未予载明，导致双方对于土地出让金的负担未作明确约定。依照法律规定，合同生效后，当事人就部分内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。因合同双方未能就办理土地使用权证需缴纳的土地出让金的负担达成补充协议，而根据合同约定，“甲方于乙方房款全部付清后的两个月内协助乙方办理两证”，很显然，协助办证是卖方（甲方）必须履行的义务，而合同中并未告知买方许荣云、单炎钊案涉房屋所涉土地使用权系划拨取得，转让房地产需办理审批并依法补缴土地出让金，故城镇开发公司以合同中载有“乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”推论买方知晓土地使用权性质进而应当负担土地出让金，此种解释明显超出买方预期，本院不予采纳。原审法院判决应履行协助办证义务的城镇开发公司负担需要缴纳的土地出让金，是许荣云、单炎钊要求城镇开发公司替其办理案涉房屋国有土地使用权证的题中之意，并未超出当事人的诉讼请求，城镇开发公司该项上诉主张，本院不予采纳。城镇开发公司在原审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。因本案纠纷系合同约定不明所致，许荣云、单炎钊主张城镇开发公司构成违约应赔偿违约金，没有合同依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，许荣云、单炎钊与城镇开发公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17953元，由许荣云、单炎钊负担8976.5元，城镇开发公司负担8976.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 汪海燕