云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2901民初1230号
原告李某某。
委托代理人杨立高，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张某某。系原告丈夫。特别授权代理。
被告赵某。
委托代理人陈某某，男。特别授权代理。
原告李某某诉被告赵某租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理，依法公开开庭进行了审理，并于2015年12月11日作出了判决，宣判后，原告李某某不服，上诉至大理白族自治州中级人民法院，二审裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人杨立高、张某某，被告赵某及其委托代理人陈某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李某某诉称，原告因经营需要，经与被告及其家人充分协商，于2013年6月6日签订了一份《房屋租赁合同》，由被告将其座落于大理市双廊镇双廊村十二组的铺面一间（建筑面积23平方米）出租给原告经营使用。双方约定租赁期限为八年，从2013年7月1日起至2021年6月30日止。租金每年为人民币32000元，八年租金总计人民币256000元，该房屋租金合同租期内不变。八年租金总额由原告分三次在八年内付清给被告，第一次付款于2013年6月6日前向被告支付租金64000元；第二次付款于2015年6月30日前向被告支付租金64000元；第三次付款于2017年6月30日前向被告支付租金128000元。合同中双方还对房屋使用及维修责任、房屋使用及添附、各项费用的缴纳，转租、转让和交换，房屋返还及续租、合同解除条件、违约责任、不可抗力及其他事项进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定，已将第一次应当交纳的租金64000元支付给了被告，被告也将租赁铺面交付给了原告，原告对该铺面进行装修，花费63033元。2015年3月份，原告拟将租赁铺面转租，在征求被告意见时，被告满口答应同意原告转租。但之后由于被告对原告转租的溢价租金部分提出极其过分的要求，其不仅要求原告将剩余六年的租金一次性交清，还要求拿走原告转租溢价租金的一半。因原告前期各项成本投资巨大，无法接受被告的过分要求，遂告知被告，不再转租，要求继续履行双方之间的租赁合同，因此租赁铺面仍一直由原告使用。根据合同约定，原告应当于2015年6月30日前交付第二期租金64000元，因3月份双方为转租事项未能协商成功，为了体现原告的诚意，2015年4月3日下午，原告和丈夫张某某一起邀约了见证人赵柏带着64000元的现金到被告家中交付第二期租金。但被告及其妻子却无理取闹，拒绝收取原告的第二期租金，并声称要赶走原告、解除合同，他们愿意承担一切法律责任。事后虽经原告多次主动要求交付租金，被告均予以拒绝，且声称其愿意违约、赔偿原告22万元，要求原告搬走。为了避免被告拒绝收取租金反而导致自己延期交纳租金的后果，原告于2015年6月23日通过邮局将第二期租金64000元邮寄给被告，并电话告知被告，但被告仍拒绝受领。2015年8月，邮政局告知原告如果被告拒绝受领，该款只有由原告取回，2016年9月1日原告从邮局取回被告拒绝受领的64000元租金。9月12日，原告又一次联系被告，再次明确由原告自己经营，继续履行合同，要求被告收取第二期租金和电费。但被告还是明确要求原告搬走，不再出租，并要求原告到法院起诉，其愿意承担法律责任。9月14日，被告向原告发出书面通知，要求收回铺面。原告认为，在原告正常履行合同的情况下，由于市场租金上涨（该铺面现在的租金大约每年12万元），被告为谋取非法利益，擅自解除合同的行为，属恶意违约，且该违约行为严重践踏了法律的尊严、破坏了社会经济秩序，也损害了原告的合法权益。根据双方合同第十条第四项约定“租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，甲方除退还相应时间的租金外，另向乙方支付8年总租金2倍的资金作为赔偿。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。参照该规定，被告还应当赔偿原告剩余租赁期（五年零九个半个月）装饰装修的残值损失。基于被告一再坚持违约、要求解除合同的态度，原告认为双方难以继续合作，因此可以同意解约。但为了维护法律的尊严，体现对恶意违约行为人的惩罚，被告必须依法承担违约责任。一、请求依法判令被告向原告支付其违法解除《房屋租赁合同》的违约金512000元（256000元×2);二、请求依法判令被告向原告赔偿剩余租期内装饰装修残值损失45633元[63033元÷（8年×12月）×69.5月]（注：从2015年9月15日至2021年6月30日，剩余租期为69.5个月）;三、诉讼费用由被告承担。
被告赵某辩称，2013年6月6日，原告为乙方，被告为甲方签订了《房屋租赁合同》，原告向被告承租位于双廊街铺面房23平方米用于经商。双方在合同中明确约定租期八年（2013年7月1日至2021年6月30日），租金分三次付清，租金32000元／年，2013年6月6日前付64000元、2015年6月30日前付64000元、2017年6月30日前付128000元。同时双方在《房屋租赁合同》第七条第一款、第九条第二款明确约定：“租赁期间，乙方（原告）如欲将租赁房屋转租给第三方，必须事先获得甲方同意。”“有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的5倍支付违约金。乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各处承租的房屋的”。双方合同签字后，原告按约定支付了第一期租金64000元，被告也按约定将房屋交与原告使用，但原告违反国家法律规定、高价推销药品，特别2015年3月原告违反双方约定，未经被告同意就贴出广告转租房屋，且背着被告向转承租人吴海茂收取订金5000元。后原告找被告协商，要求被告同意他转租，但被告不同意，为此双方发生了争执。今年6月份原告来交第二期租金、仍要违约转租，并说了经营困难、无法继续经营等一大堆理由。被告认为原告交房租的目的仍要转租，就没有收，并向原告提出如经营不下就将房屋交还被告，并要求其保证不将房屋转租第三人。但原告拒不承诺保证，也不交任何房租及水电费，从2015年7月1日起非法占用铺面房，严重侵害被告合法权益。根据以上事实及法律，特答辩以下意见，恳请法庭依法予以采纳：一、双方签订《房屋租赁合同》是合法有效的合同，原告在承租被告铺面房后在房中违法销售药品，不经被告同意擅自转租、收取转承租人订金行为，属严重违约。为此被告要求原告若要继续承租房屋，那么其必须履行双方签订《房屋租赁合同》的全部约定，在判决生效后将2015年7月1日至2017年6月30日之间的两年租金64000元及至今逾期136天千分之一的逾期违约金8704元交清给被告；保证今后按《房屋租赁合同》的约定使用承租房屋，不再在承租房屋进行任何非法活动，且未经被告同意前，不许私自转租，更不许私自收取转承租人的任何费用。否则一经发现，被告将终止合同并依法追究原告的违约责任。二、若原告无法履行《房屋租赁合同》继续经营，那么可以在交付2015年7月1日至今的租金水电费后，将房屋交回被告，被告同意收回房屋，终止《房屋租赁合同》。三、被告没有违反《房屋租赁合同》的任何约定，虽因原告违约，在承租房屋中非法销售药品并且擅自转租、收取转承租人订金，双方之间发生了争执，原告也没有交租金，但其一直在被告承租房屋内经营，被告也没有终止合同、驱赶原告，故原告请求法庭判决我们承担违约责任、没有任何依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。四、至今原告仍使用被告的房屋进行经营，双方签订的《房屋租赁合同》仍在履行，原告要求被告承担其装修损失没有任何事实法律依据。恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。
原告李某某向本院提交了如下证据材料：一、房屋租赁合同一份，证明2013年6月6日原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，由被告将其坐落于大理市双廊镇双廊村十二组（玉几岛）双廊镇政府南约200米处铺面一间（建筑面积23平方米）出租给原告经营使用。双方约定租赁期限为八年，双方还对房屋使用及维修责任、房屋使用及添附、各项费用的缴纳，转租、转让和交换，房屋返还及续租、合同解除条件、违约责任、不可抗力及其他事项进行了约定，双方还约定在租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除退还相应时间的租金外，另向乙方支付8年总租金2倍的资金作为赔偿；二、双廊村委会证明、个体户营业执照各一份，证明原告是个体工商户；三、装修清单一份，证明原告对租赁的铺面进行装修，支付装修费63033元；四、邮政储蓄汇款收据、回执各二份，证明原告通过邮政汇款给被告赵某房租64000元，因被告赵某未领取后被退还；五、手机短信20条，证明2015年3月，原告拟转租铺面，征求被告意见，但双方未对转租达成协议，原告愿意继续履行合同，被告不同意，并主动要求违约，收回房屋。2015年9月12日，原告要求被告收取第二期的租金和电费，被告明确要求原告搬走，不再出租。愿意承担法律责任；六、收回房屋通知一份，证明2015年9月14日，被告向原告发出书面通知，被告将收回房屋；七、谈话记录及手机通话录音光盘一份，证明原、被告就转租协商未达成协议，被告主动要求违约，收回房屋，明确要求原告搬走，其违约，不再出租并要求原告到法院起诉，其愿意承担法律责任。八、租赁合同一份，证明案外人出租附近铺面的租金情况。经质证，被告赵某对原告提交的第三组证据的真实性不予认可，对第七组证据的真实性予以认可，但是认为其来源不合法，认为第八组证据与案件无关，对其他证据无异议。本院认为，原告提交的第一至七组证据客观真实、来源合法，能相互印证与本案有关联，本院予以确认。原告提供的第八组证据与案件无关联，本院不予确认。
被告赵某向本院提交了如下证据材料：一、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况；二、房屋租赁合同一份，与原告提供的一致，证明双方约定擅自转租房屋属违约，应承担年租金五倍的违约金，被告有权解除合同；三、手机短信一组，证明原告私下收取订金，要求被告同意转租，但被告不同意转租，双方产生纠纷；四、康美丹照片一张，证明原告在租房中违约销售药品的情况；五、租赁房屋现状照片一组，证明房屋现在仍然是原告租赁使用的事实；六、证明四份，证明租赁房屋仍由原告使用，经营未中断的事实；七、宅基地使用证一份，证明承租房屋是赵某所有的事实。经质证，原告李某某对被告提交的第一、二、三、五、七组证据无异议，均予以认可。对第四组证据有异议，认为康美丹是保健品品牌，不是药品，没有违法销售，对第六组证据的合法性不予认可。本院认为，被告赵某提交的第一、二、三、五、七组证据原告均无异议，上述证据客观真实、来源合法，能相互印证与本案有关联，本院予以确认。被告赵某提交的第四组证据与本案无关联，本院不予确认。第六组证据形式不合法，本院不予确认。
根据上述举证、质证、认证及当事人在庭审中的陈述，本院确认本案如下法律事实：2013年6月6日，原告李某某与被告赵某签订了房屋租赁合同，由被告将其坐落于大理市双廊镇双廊村十二组（玉几岛）双廊镇政府南约200米处铺面一间出租给原告经营使用。双方约定租赁期限为八年，从2013年7月1日起至2021年6月30日止。租金每年为人民币32000元，八年租金总计人民币256000元，该房屋租金合同租期内不变。八年租金总额由原告分三次在八年内付清给被告。第一次付款于2013年6月6日前向被告支付租金64000元；第二次付款于2015年6月30日前向被告支付租金64000元；第三次付款于2017年6月30日前向被告支付租金128000元。合同中双方还对房屋使用等其他事项及违约责任进行了约定。双方签订的合同第十条第四项约定“租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方除退还相应时间的租金外，另向乙方支付8年总租金2倍的资金作为赔偿”。合同签订后，原告按时将第一次应当交纳的租金64000元支付给了被告，被告也将租赁铺面交付给了原告。原告对该铺面进行装修，支付了装修费63033元，庭审过程中，双方当事人一致认可剩余租赁期内装饰装修残值损失为20000元。2015年3月份，原告拟将租赁铺面转租，征求被告意见后双方对转租没有达成协议，原告承租的铺面现仍由原告使用。2015年4月3日，原告带着第二期的租金64000元交付给被告，被告拒收。原告于2015年6月23日通过邮局将第二期租金64000元邮寄给被告，被告拒绝领取。2015年8月，邮政局通知原告取回汇款，原告于2015年9月1日从邮局取回汇款。2015年9月14日，被告向原告发出书面通知，内容为双方发生争执，无法履行合同被告将收回房屋。此后，原被告为合同是否应当履行协商未果，租赁房屋后由原告管理使用至今。
本院认为，原告李某某与被告赵某签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，从形式到内容均符合法律规定，属有效合同。被告赵某在合同履行期间于2015年9月14日采取书面方式通知原告李某某解除租赁合同，系在履行期限届满之前，明确表示不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，原告李某某可以解除合同，而原告李某某明确表示同意解除合同，故原告李某某与被告赵某签订的《房屋租赁合同》于2015年9月14日已经解除。在租赁期内，被告赵某明确表示要提前收回租赁房屋，根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，出租人擅自解除合同，提前收回房屋的，出租人除退还相应时间的租金外，另向承租人支付8年总租金2倍的资金作为赔偿，对于原告方要求被告赵某支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，在庭审过程中，被告赵某提出其与原告李某某约定的违约金512000元过分高于造成的损失，请求人民法院予以减少，本院适当予以调整为合同约定数额的30％,计153600元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。庭审过程中，双方一致认可剩余租赁期内装饰装修残值损失为20000元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告赵某于判决生效后10日内支付给原告李某某违约金人民币153600元，装饰装修残值损失20000元，合计173600元；
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案诉讼费9376元，由被告赵某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 董 琼
审 判 员 邵 艳
代理审判员 杨艳姣
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 赵文辉