广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第327号
上诉人（原审第三人）：广西华南建设集团有限公司，住所地：广西壮族自治区。
法定代表人：陈汉夫，总经理。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：危秀英，女，汉族，1973年10月1日出生，住广东省化州市。
被上诉人（原审原告）：吕志华，男，汉族，1967年1月15日出生，住广东省化州市。
两被上诉人共同委托代理人：戴选涛，广东凯邦律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：罗力峻，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市斗门区白藤农场，住所地：珠海市斗门区.
法定代表人：徐炳伦，主任。
委托代理人：谭杰，珠海市斗门区公职律师事务所律。
委托代理人：黄伦宇，男，汉族，1956年10月20日出生，住广东省珠海市斗门区
原审第三人：广西华南建设集团有限公司珠海分公司，住所地：珠海斗门区。
负责人：李岳，总经理。
委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。
上诉人广西华南建设集团有限公司（以下简称华南公司）与被上诉人危秀英、被上诉人吕志华、被上诉人珠海市斗门区白藤农场（以下简称白藤农场）、原审第三人广西华南建设集团有限公司珠海分公司（以下简称华南珠海分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
危秀英、吕志华在原审诉讼中的请求为：确认涉案房产归危秀英、吕志华所有，白藤农场为危秀英、吕志华办理涉案房产的产权登记手续；白藤农场为危秀英、吕志华更换涉案房屋的玻璃、阳台栏杆、扶手，费用由白藤农场承担；白藤农场返还已收取的办证费用4468元，珠海于董房地产投资顾问有限公司承担补充清偿责任；白藤农场承担迟延办证违约金85.1元。在本案审理过程中，危秀英、吕志华撤回了对珠海于董房地产投资顾问有限公司的起诉，并撤回了要求白藤农场返还办证费4468元的请求。
原审法院查明，2009年7月10日，白藤农场与华南公司签订《广东省建设工程施工合同》，约定由华南公司承建左邻右居商住楼1、2、3栋土建、安装、配套工程。
华南公司于2009年7月10日与白藤农场签订左邻右居工程项目补充协议，约定白藤农场用左邻右居项目的商品房4294.73平方米，按每平方米3000元计算，商铺1475.6平方米，按每平方米5500元计算，抵偿华南公司的工程款21000000元；此款在取得《商品房预售许可证》后，自动转为华南公司的购买行为，即时生效，上述工程款结算时，根据产权证确认的面积，实行多除少补，差额部分现金支付；白藤农场必须协助华南公司将上述房产与华南公司指定的单位或个人按指定的价格签订房产预售或销售合同，并协助办理好相关产权登记手续；白藤农场销售过程中，白藤农场和华南公司均不得低于合同约定均价销售，否则按销售价的二倍向对方赔偿损失；白藤农场违反上述约定，在取得预售证后不协助办理产权登记手续或未经华南公司书面同意将本协议约定的房产另行向他人出售或设定抵押的，应按附表中约定该房产市场价格的二倍向华南公司承担违约责任。华南公司和白藤农场分别在该补充协议上盖章，但在协议附件《左邻右居商品房房源确认表》上盖章的是华南珠海分公司和白藤农场。在庭审中华南公司和白藤农场确认协议约定的房产实际是抵偿给华南珠海分公司的。涉案房产包含在白藤农场抵偿给华南珠海分公司的房产中。
2009年11月9日，左邻右居1号楼取得商品房预售许可证。
2010年1月16日，危秀英和吕志华与白藤农场签订商品房买卖合同，约定危秀英和吕志华购买白藤农场开发的位于珠海市斗门区城南白藤二路左邻右居第1幢1单元1603号房，建筑面积94.56平方米，套内面积76.37平方米，分摊建筑面积18.19平方米；按套内建筑面积涉案商品房单价3714.55元，总金额283680元；付款方式为银行按揭，于2010年1月16日前交清首期款57680元，余款226000元在买卖合同签订之日起十日内办理银行贷款手续；白藤农场应当在2010年10月31日前将经分期综合验收合格的涉案商品房交付给危秀英和吕志华；白藤农场交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到标准的，危秀英和吕志华有权要求白藤农场进行整改，在白藤农场整改的前提下，危秀英和吕志华不得要求退房，并承诺积极配合白藤农场整改；白藤农场应当在涉案商品房交付使用后300日内，向产权登记机关申请确权，因白藤农场的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的（即确权），出卖人按已付房价款的万分之三向危秀英和吕志华支付违约金。合同附件二约定门窗为高级铝合金门窗、乙级防火门，阳台为铝合金阳台栏杆、扶手。
上述合同签订后，危秀英和吕志华于2010年1月21日支付首期款57680元，于同年11月19日支付剩余购房款226000元。
双方确认，白藤农场于2010年12月2日向危秀英和吕志华交付了涉案商品房。
2011年1月18日，左邻右居1、2、3栋取得竣工验收备案表。
2011年10月17日，第三人华南珠海分公司发函给白藤农场，称涉案房屋是用工程款按每平方米3000元抵偿的商品房，危秀英和吕志华未交清房价款，在争议解决前，第三人华南珠海分公司要求白藤农场停止为危秀英和吕志华办理涉案商品房的房产证。
另查明，涉案商品房在珠海市房地产登记中心斗门分中心办理了房地产权预告登记，预告登记的产权人为危秀英和吕志华。
经原审法院现场勘查，涉案房产南北两侧各有一个阳台，阳台上的栏杆、扶手均为铁制；现场无法通过目测确定窗户玻璃是否为钢化玻璃。
原审法院认为，危秀英和吕志华与白藤农场签订的商品房买卖合同，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
危秀英和吕志华现已按合同约定支付了购买涉案商品房的全部款项。白藤农场也确认涉案商品房已出售给了危秀英和吕志华，危秀英和吕志华已按合同约定支付了全部款项，而且涉案商品房现已办理了预告登记，登记的权利人为危秀英和吕志华的情况。根据上述事实，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，原审法院确认涉案商品房属危秀英和吕志华所有。
白藤农场在危秀英和吕志华支付了全部购房款后，应当按合同履行相关义务，为危秀英和吕志华办理涉案商品房的房产登记手续。但白藤农场至今未给危秀英和吕志华办理涉案商品房的房地产权属证书。危秀英和吕志华请求白藤农场办理涉案商品房的房地产权证，依法有据，原审法院予以支持。
白藤农场于2010年12月2日向危秀英和吕志华交付了涉案商品房，涉案商品房于2011年1月18日达到了合同约定的交付条件，但白藤农场至今未给危秀英和吕志华办理涉案商品房的房地产权属证书。因此，可以确认白藤农场未按合同约定的期限为危秀英和吕志华办理涉案商品房的房地产权证书，白藤农场的行为已构成违约。根据双方在合同中的约定，白藤农场应当按照已付房价款的万分之三向危秀英和吕志华支付违约金，危秀英和吕志华共向白藤农场支付房价款283680元，故白藤农场应向危秀英和吕志华支付违约金85.1元。
危秀英和吕志华认为白藤农场为涉案商品房安装的玻璃不符合国家规范，但危秀英和吕志华对其主张没有提供证据证明，故原审法院对危秀英和吕志华的该请求不予支持。危秀英和吕志华与白藤农场在合同附件二中约定涉案商品房阳台的栏杆、扶手为铝合金的，但是经现场勘查，涉案商品房阳台栏杆、扶手为铁制的，因此白藤农场的行为违反了双方合同的约定，应当按合同约定为危秀英和吕志华更换。
华南公司主张白藤农场已将涉案商品房抵偿给了华南珠海分公司，要求确认涉案商品房为华南珠海分公司所有，并为其办理房地产权证。原审法院认为，白藤农场与华南公司、华南珠海公司虽然签订了将包括涉案商品房在内的房产抵偿给华南珠海分公司的协议，但是协议签订后，华南公司和白藤农场并未办理涉案商品房的预告登记，因此华南公司与白藤农场签订的抵偿协议只对华南公司和白藤农场具有约束力，华南公司与白藤农场不能以他们之间的协议对抗危秀英和吕志华。故华南公司主张涉案商品房为其所有，并要求白藤农场为其办理房地产权证，没有依据，原审法院不予支持。
华南公司与白藤农场在抵偿协议中约定由白藤农场销售抵偿给华南珠海分公司的商品房，因此白藤农场将涉案商品房销售给危秀英和吕志华是有合同依据的，危秀英和吕志华主张合同无效，没有依据，原审法院不予支持。至于白藤农场将涉案商品房出售给危秀英和吕志华的过程中是否存在违反双方约定的情形，不属本案处理的范围，双方对此如有争议，可自行协商解决或另行提起诉讼。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、位于珠海市斗门区井岸镇白藤二路85号1栋1单元1603房属危秀英、吕志华所有；二、白藤农场于判决生效之日起十五日内为危秀英、吕志华办理位于珠海市斗门区井岸镇白藤二路85号1栋1单元1603房的房地产权属证书；三、白藤农场于判决生效之日起七日内将珠海市斗门区井岸镇白藤二路85号1栋1单元1603房阳台的铁制栏杆、扶手更换为铝合金栏杆、扶手；四、白藤农场于判决生效之日起七日内支付逾期办理房地产权属证书的违约金85.1元；五、驳回危秀英、吕志华的其他诉讼请求；六、驳回华南公司、华南珠海分公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6073元，一审第三人独立请求诉讼费5555元，由白藤农场负担6073元，由华南公司、华南珠海分公司负担5555元。
上诉人华南公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求上：1、请求撤销原审法院（2013）珠斗法民在初字第200号民事判决，改判：吕志华、危秀英与白藤农场签订的《商品房买卖合同》无效，“左邻右居”1栋1单元1603房归华南公司珠海分公司所有。2.一二审诉讼费由吕志华、危秀英、白藤农场承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第三人与白藤农场签订的《补充协议》并未约定抵偿工程款的商品房委托白藤农场销售。一审法院认定白藤农场销售商品房有合同依据是错误的。《补充协议》第二条约定：甲方必须协助乙方将上述房产与乙方指定的单位或个人按指定的价格签定房产预售或销售合同并协助办理好相关产权登记手续。该条清晰明确的约定，甲方签定销售合同的前提必须是买受人是乙方指定的，销售价格是乙方指定的。然而本案涉案房产的销售，买受人不是华南公司指定的，价格也不是华南公司认可的。白藤农场属于擅自销售，华南公司对此毫不知情。一审法院避重就轻，无视买受人、销售价格均不是华南公司指定的事实，而直接认定白藤农场销售涉案房产有合同依据。这一认定结果与客观事实不符。二、一审法院漏查事实。庭审中吕志华已当庭承认，其在购买涉案房产时明知房屋已经以抵工程款的形式卖给了华南公司珠海分公司，吕志华当时任华南公司珠海分公司的总工，并直接负责涉案房产建设项目，吕志华在与白藤农场签订《商品房买卖合同》时明知珠海分公司已购买了涉案房产，却未经华南公司同意私下与白藤农场签订合同。这一做法明显有违常理，并且吕志华也不能做出合理解释。然而一审法院对此事实却没有在判决书当中予以任何表述。华南公司认为，该事实可以表明吕志华、危秀英在购房时主观上是恶意的，企图以隐瞒华南公司的方式，私下与白藤农场签订合同，达到其低价购房的目的。白藤农场对此事实更是明知的，凡是抵偿工程款的房屋均已卖给华南珠海分公司，无珠海分公司的委托或认可，吕志华、危秀英是无权就涉案房产签订买卖合同。在此情形下，吕志华、危秀英与白藤农场恶意串通签订合同，并且转让价格明显低于当时的市场价。吕志华、危秀英明知华南公司抵顶的价格是按建筑面积计算每平方米3000元，然而却在合同中有违常规的以套内面积计价，表面上提高了销售单价且不易被察觉，实则是低价销售。严重损害了华南公司的合法权益。三、一审庭审还查明了，涉案房屋的房价款由吕志华直接交付给白藤农场，而白藤农场收钱后并没有将该笔房款直接支付给华南公司。这样才导致华南公司对销售房屋一事长期不知情，白藤农场在华南公司不知情的情况下，又为吕志华办理了预售登记，这更能够说明，吕志华、危秀英与白藤农场有恶意串通的事实。四、一审法院适用法律错误。首先，涉案房产何时办理了预告登记并未查明，其次，预告登记并不是物权登记，预告登记实质是为保障将来物权的实现而进入的预告登记，预告登记的权利人享有的是债权请求权。然而一审法院以已办理预告登记为由认定涉案房屋归吕志华、危秀英和白藤农场所有是错误的。涉案房产的预告登记是在吕志华、危秀英和白藤农场恶意串通、隐瞒事实的情形下办理的，办理预告登记前吕志华与白藤农场都明知涉案房产已出售给华南公司，隐瞒华南公司私自签订合同办理预告登记，这样的预告登记本身就是违法的，损害他人利益的。并且预告登记的法律效力不是确认产权归属，而在于登记后将来发生的物权变动的对抗效力。一审法院援引《物权法》第二十条、三十条做出判决属于适用法律错误。《物权法》第二十条规定，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此该条规定的预告登记并不属于房屋产权的物权登记，一审法院以此为依据判决房屋归吕志华、危秀英所有是错误的。同样该法第三十条规定更不适用于本案，一审法院适用该条法律规定做出判决是错误的。五、涉案房产的预告登记已经失效，一审法院以办理预告登记为由判令房产归吕志华、危秀英所有是错误的。值得强调的是，吕志华、危秀英在一审当中并没有提供预告登记证，只有一份“房产证明”，而该“房产证明”无法证实预告登记的取得时间以及登记是否有效。根据《物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从本案查明事实来看，一审法院并没有查明吕志华、危秀英取得的预告登记的时间及效力，涉案房屋于2011年1月18日即已完成竣工验收备案，当年即能够进行房屋产权登记，然而直至2013年吕志华、危秀英诉讼时止，涉案房产仍没有进行房屋产权登记，按照上述法律规定，吕志华、危秀英取得的预告登记已然失效。因此，一审法院以已办理预告登记为由判决产权归吕志华、危秀英所有更是错误的。退一步讲，吕志华、危秀英在诉讼前从未提出过产权登记的请求，从白藤农场提交的“协助函”可证实，2011年10月17日华南公司珠海分公司得知涉案房产被转让后即通知了白藤农场不能办理房产证，白藤农场也认可了涉案房产有争议，并表示同意暂不为吕志华办理房产证。自此之后，吕志华从没有提出过确权办证的请求。自其取得预告登记之后，涉案房产在2011年当年即已能够办理房屋产权证，直至2013年起诉前，早已超过法律规定的三个月有效期的期限。因此，涉案房产虽曾办理过预告登记，但因已过法定有效期，早已不具备法律效力。一审法院在未查明预告登记是否有效的情况下，径行做出判决是不恰当的，请求二审法院予以纠正。综上所述，一审法院在事实方面有漏查、错查情况，适用法律方面存在错误，请求二审法院依法查明事实，做出公正判决，维护华南公司合法权益。
被上诉人危秀英、吕志华在二审中答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回，具体理由如下：1.被上诉人和白藤农场的买卖合同关系成立且生效，被上诉人履行了交付全部价款的义务，白藤农场也交付了案涉房产，房地产登记部门依法作出了房地产权预告登记，因此我方与白藤农场的买卖合同不存在无效的任何可能，白藤农场应当依据法律规定办理房地产权证的手续。2.上诉人与白藤农场之间的合同关系对被上诉人没有约束力，上诉人与白藤农场之间的法律关系只是一个债权的请求权，不具有物权请求权，而被上诉人对案涉房产的权利是物权的权利，因此被上诉人的请求不应当在本案中处理，其与白藤农场的纠纷应当另案处理。
被上诉人白藤农场在二审中答辩称：一审判决符合法律规定的，请求二审法院予以维持。1、华南公司与华南珠海分公司没有办理预告登记，不能以协议来对抗预告登记。2、购房合同关系是成立和生效的。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，二审法庭调查中，吕志华、危秀英确认其知悉涉案房产已经由白藤农场抵债给华南珠海公司，但是对于华南公司与白藤农场于2009年7月10日签订的《左邻右舍工程项目补充协议》具体内容并不清楚。白藤农场陈述涉案房屋由华南公司自己出售，由其配合办理相应出售房屋手续。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：吕志华、危秀英与白藤农场签订《房屋买卖合同》是否有效以及白藤农场能否履行协助办理房屋过户的义务。华南公司以吕志华、危秀英与白藤农场恶意串通，损害第三人利益为由主张双方签订《房屋买卖合同》无效，因此确认合同是否有效主要查实吕志华、危秀英与白藤农场是否存在恶意串通行为。吕志华、危秀英与白藤农场均陈述华南公司对于涉案房屋买卖行为完全清楚，虽然在《房屋买卖合同》上没有华南公司签字确认，但在华南珠海分公司2011年10月17日向白藤农场出具《协助函》写明：“因吕志华未交清房价款，在该争议未得到解决前，我公司希望农场停止办理房地产权证”，该函件中并未表达白藤农场未经其同意擅自出售涉案房屋，可见华南公司并未否认白藤农场出售涉案房屋行为，视为其认可白藤农场出售涉案房屋，只是认为其与员工吕志华针对房价款存有争议，从而要求白藤农场停止办证，因此白藤农场与吕志华、危秀英签订《商品房买卖合同》并非未经华南公司许可。据此本院认为，吕志华、危秀英与白藤农场签订《商品房买卖合同》并未构成恶意串通，损害第三人利益，该《商品房买卖合同》应为有效。虽然涉案房屋由白藤农场抵偿给华南公司，但华南公司许可白藤农场出售给吕志华、危秀英，吕志华、危秀英已经依照合同约定支付全部购房款，白藤农场开具相应税票，华南公司认为其未收到购房款，可以向白藤农场另行主张，但不得以此为由要求白藤农场停止办理涉案房屋房地产权证，吕志华、危秀英要求白藤农场依约办理房地产权证，理据充分，应予支持。吕志华、危秀英与白藤农场签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，虽然涉案房屋已经抵偿给华南公司，但抵债协议是白藤农场与华南公司内部约定，并未对外公示，因此白藤农场为吕志华，危秀英办理涉案房屋预告登记，符合法律规定，并无不妥。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，物权的确定应当以登记为准，预告登记仅是具有公示性、排他性作用，并不具发生物权效力，故原审法院以涉案房屋办理预告登记而确认房屋归吕志华、危秀英所有，完全错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分清楚，适用法律部分正确，本院予以改判。上诉人华南公司针对涉案房屋不能确权给吕志华、危秀英的上诉理由有理，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第200号民事判决第二、三、四、五、六项及一审案件受理费负担；
二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2013）珠斗法民三初字第200号民事判决第一项。
二审案件受理费人民币5555元，由上诉人广东华南建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 葛阳辉
二〇一四年九月九日
书 记 员 程 敏