山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第357号
原告：陈捷，无固定职业。
委托代理人：王伟，山东通世律师事务所律师。
被告：烟台益丰灯芯绒有限公司�住所地烟台市芝罘区珠玑路**号。
法定代表人：李志刚，董事长。
委托代理人：王思泉，烟台益丰灯芯绒有限公司工作人员。
委托代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
原告陈捷诉被告烟台益丰灯芯绒有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈捷的委托代理人王伟、被告烟台益丰灯芯绒有限公司的委托代理人王思泉、郭铁钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月17日原、被告签订房屋租赁合同，被告将坐落于烟台市芝罘区北大街（以下简称北大街）58号一层房屋出租给原告使用，双方未约定租赁期限。2013年3月26日，原被告就上述房屋签订了为期5年的租赁合同，租期自2013年5月16日至2018年5月15日，年租金150000元，还约定任何一方违反合同提前终止合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为剩余租赁年限租金总额的30%。2014年3月24日被告以原告擅自将房屋转租、转让、转借为由，终止了双方的租赁合同，将房屋锁住，并于5月7日将房屋强行收回，控制了房屋及经营饭店的所有物品，甚至拒绝了原告要拿出税控机进行月度申报的要求。被告违反双方的租赁合同，擅自毁约，给原告造成损失，应承担违约责任。请求法院判决：1、终止原、被告双方于2013年3月26日签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金186000元（违约金计算标准是剩余租赁年限租金总额的30%，自2014年3月24日被告通知原告交房起计算至租赁期限届满的2018年5月15日，共计4年1个月零22天，违约金为租金总额620000元的30%即186000�）。
被告辩称，1、原被告在2009年9月15日签订了北大街58号一层房屋的租赁合同，年租金150000元，该合同没有约定截止日期。原告自2012年10月起拖欠租金。原告开设的饭店自2013年6月已经停业，截止2014年5月12日双方办理物资交接、被告接收房屋之日，原告共拖欠房屋租金200000元，被告将另案主张权利。2、2013年4、5月份，被告发现原告将房屋转租给案外人丁一。丁一直接向被告请求直接签订租赁合同，并向被告出示了丁一向原告缴纳租金的收据，原告已向丁一收取了2013年4月22日至2014年5月15日的租金187200元。原告的行为违反了原、被告于2009年9月15日签订的不许转租及支付房租的合同约定，被告有权收回房屋。3、原被告之间没有签订落款日期为2013年3月26日的租赁合同。综上，请求依法判令驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是烟台和怡家具有限公司的法定代表人，该公司于2013年5月14日由烟台市重庆德庄火锅餐饮有限公司（以下简称烟台德庄火锅）更名而来。
2009年9月17日，被告与烟台德庄火锅（原告在法定代表人处签名）在签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁房屋坐落在北大街58号一层（东楼梯及专用通道除外），现状交付；租赁时间以资产转移时间作为承租截止时间，资产发生转移后双方互不经济赔偿，可与新的房屋产权人续谈租赁合同；租赁合同自2009年10月16日起生效；承租方有擅自将房屋转租、转让或转借等情形的，出租方可以终止合同，收回房屋，如因上述原因解除合同，出租方有权锁门，收回房屋，留置房内物品，并向人民法院起诉，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿；房屋年租金为150000元，首次付款300000元（2009年9月18日前付250000元，2009年10月15日前付50000元），以后每年支付一次，于合同签定日前1个月以现金形式付清；承租方如果逾期支付租金，每逾期一日，由出租方按合同租金总额的2‰，向承租方加收延付金，当逾期超过30天时，执行合同第二条款（即以上关于终止、解除合同的条款）；双方还约定了其他权利义务。
2013年4月16日，原告与丁一签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北大街58号一楼约800平方米的房屋转租给丁一；租赁时间为5年，自2013年4月22日起至2018年5月15日止，自合同生效之日起原告给丁一免费让出一个半月装修时间，租赁期满后，丁一有续租的权利，丁一不再续租也应提前3个月书面通知原告；租金每年150000元，原告投资的租赁房屋附属设施款合计250000元，折成五年每年50000元向丁一征收，租金及附属设施款总计200000元按年支付，自合同生效之日起7天内付清第一年租金及附属设施款187200元，以后每年租金及附属设施款200000元在每年的5月16日前付清；合同履行前，原告有义务向丁一提供租赁房屋的租房手续及相关说明资料，并保证其合法有效、真实完整；双方还约定了其他权利义务。同年4月25日，原告向丁一出具了收条，载明收到丁一北大街58号一楼2013年4月22日至2014年5月15日房租和附属设施款187200元。庭审中，原告表示，合同签订后，原告将房屋提供给丁一使用直至2014年3月24日被告封门。
2014年3月24日，被告向原告发出书面通知，内容为：“烟台德庄火锅陈捷：我公司2009年9月17日与贵公司所签北大街58号房屋租赁合同，约定承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。即第2条中的第一条'承租方擅自将房屋转租、转让或转借的'。鉴于贵公司擅自转租我公司房屋，严重违背了房屋租赁合同约定的条款，我公司决定，终止与贵公司所签的房屋租赁合同，收回房屋。请贵公司于3月31日前将现转租房屋完好无损地交予我公司，逾期我公司将直接收回房屋，一切后果由贵方承担”。
诉讼中，原、被告就以下问题存在争议：
一、原告是否有权转租北大街58号一层房屋。
庭审中，原告为证明其有权转租房屋，提交了签订时间为2013年3月26日的出租人为被告、承租人为原告的《房屋租赁合同》一份。合同中约定：租赁房屋坐落在北大街58号、间数一楼、建筑面积约800平方米；租赁期限从2013年5月16日至2018年5月15日；租金每年150000元；租金分两次交付，每半年交付75000元；出租人（是/否）允许承租人转租租赁房屋；有承租人不交付或者不按约定交付租金达＿个月以上等情形，出租人有权解除合同（其中“6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人”中的'6'被划掉）；任何一方违反本合同提前终止合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为剩余租赁年限租金总额的30%；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金每日万分之二；双方还约定了其他权利义务。
对此，被告在第一次庭审中质证称：该合同是原告编造的，并非双方协商签订，原、被告签订2009年9月15日的合同后，原告称因其经营的店铺亏损严重，要拉一个合伙人一起经营，需要到工商局进行房屋租赁合同备案。被告出于10年合作关系的考虑在原告出具的空白合同上加盖了公章。后来，被告向工商局、丁一查证，工商局出示了被告与丁一于2013年4月22日签订的房屋租赁合同，但被告从未与丁一签订过该合同，丁一告知被告该合同是原告给他的。对上述两份合同上加盖的被告公章真实性均有异议。为证明原、被告间不存在2013年3月26日的合同，否则2013年5月16日被告与丁一签订的合同不会到工商局备案，被告向法庭提交了自烟台市芝罘区工商行政管理局调取的签订时间为2013年4月22日的出租人为被告、承租人为烟台福满溢餐饮有限公司（以下简称福满溢公司，合同落款处未加盖福满溢公司的公章，仅手写了福满溢公司名称，丁一在法定代表人处签字）的《房屋租赁合同》，合同中约定：租赁房屋坐落在北大街58号、间数一楼、建筑面积约280平方米；租赁期限从2013年5月16日至2018年5月17日；租金30000元，按年支付，于每年5月16日前支付；出租人（是/否）允许承租人转租租赁房屋；有承租人不交付或者不按约定交付租金达三个月以上等情形，出租人有权解除合同；双方还约定了其他权利义务。原告质证称，对合同的真实性没有异议，但不能证明被告欲证明的问题，基于原被告双方2013年3月26日签订的合同，北大街58号一层房屋已经租给了原告，被告却将房屋再次进行出租，是违约行为；虽然坐落位置相同，但被告租出的房屋面积与原告所租房屋面积明显有差异，不能确定两份租赁合同指向的为同一套房屋；即便被告与丁一签订了该合同，也不能证明原告有违约行为。
被告在第二次庭审中又称：2012年12月被告发现丁一使用涉案房屋，原告解释称是因生意不好做、餐馆转型，丁一是其合伙人，今后房租由丁一负责缴纳。被告到丁一处了解情况，丁一告知涉案房屋已被原告转租给他，被告告知丁一不同意转租，如果欲继续经营，可以直接与被告签订合同。被告与丁一在2013年4月22日签订了房屋租赁合同。整个谈判过程原告都参加了，地点就在被告的会议室。原、被告在2013年4月22日被告与丁一签订合同后口头约定解除2009年的合同，但未形成书面解除手续。
第三次庭审中，被告称：在2013年春天，被告发现已经停业的烟台德庄火锅又营业了，因联系不到原告，被告工作人员直接到店里找到了福满溢公司的经营者丁一，丁一称是原告将房屋租给他。被告认为如果丁一要使用房屋，应直接与被告签合同。被告后来找到原告，原告称与丁一是合作关系。期间，丁一、原告曾一起到被告单位，被告原代理人陈世奎也参与了当时的协商协调。丁一称已将租金交给了原告，若他能将租金从原告处要回，就直接与被告签订合同。2013年3月26日上午，原告持一份空白的格式租赁合同，到被告处找到分管领导王思泉，陈述其与丁一是合作关系、要变更工商登记，因王思泉正在忙就相信了原告的话，在空白的合同上加盖了公章。2014年10月被告报案，经过公安机关查证和被告自行查证，才明确了丁一在工商局注册所用的租赁合同是丁一或原告合伙私刻公章伪造的。原告提交的2013年3月26日与被告签订的租赁合同可能就是要求被告加盖公章的空白合同。被告不能确认上述两份合同哪份中被告公章是真实的。
第四次庭审中，本院向原、被告出示了自烟台市公安局芝罘分局兴隆街派出所调取的被告代理人王思泉报案伪造被告公司印章的卷宗材料。王思泉在2014年8月6日的询问笔录中称：被告公司的印章被人伪造了.2013年3月，本案原告持�白的工商局房屋租赁合同格式文本到被告公司，称因火锅店生意欠佳，欲改变经营项目开设名为“福满溢”的鲁菜餐饮公司，到工商局更改营业执照需要和被告重新签订房屋租赁合同，原告说合同的内容和以前一样，让其先在房屋租赁合同上盖章，里面的内容等他自己回去按照以前的合同填写，因被告与原告合作多年，其就在空白合同上盖了公司印章。到2013年10月原告欠付六个月房租，被告发现福满溢公司与原告毫无关系，被告就按照合同规定将房屋收回。原告将其给盖章的空白房屋租赁合同伪造了在法院提交的2013年3月26日与被告公司签订的房屋租赁合同。被告到烟台市工商局发现一份被告与福满溢公司签订的房屋租赁合同，该合同上的印章是假的，应该是原告伪造被告印章与福满溢公司签订房屋租赁合同。丁一说在办理营业执照时，原�将盖有被告印章且已填写好内容的房屋租赁合同交给丁一，丁一持该合同办理了执照。
丁一在2014年8月8日的询问笔录中称：2013年4月至2014年3月，其在北大街58号1楼租赁房屋经营福满溢公司。2013年3月，朋友领其到北大街58号1楼看房，当时是由原告经营的重庆德庄火锅店，原告告知这间房是他租被告公司的，被告同意转租。后，其提出要查看原、被告签订的房屋租赁合同，原告当时说合同到期了，要与被告重新签完合同后再与原告联系。过了约两三天，原告电话告知已与被告重新签好合同了。2013年4月16日，其到重庆德庄火锅店找到原告，原告拿了一份2013年3月26日原、被告签订的房屋租赁合同原件，其看到合同第九条写着转租房屋，当时原告还给了一份合同复印件，其与原件比对无误后将复印件拿走，接着就与原告签订房屋租赁合同，当天交给原告187200元的第一年租金及附属设施款。福满溢公司与被告签订的房屋租赁合同是假的。福满溢公司办理营业执照需要有该公司与被告签订的房屋租赁合同，但原告告知被告法定代表人李志刚出国了、无法签订合同。为了早一点开业，其到行政审批中心门前去，一名30多岁的男子说可以帮办理房屋租赁合同，其将原告给的原、被告房屋租赁合同复印件交给男子并支付100元订金。3天后，男子将福满溢公司与被告签订的房屋租赁合同和其提供的合同复印件交给其，其另行支付400元，并以该合同办理了营业执照。2014年3月，被告的工作人员说房屋不准转租，要收回房屋，其将原告给的合同复印件出示后，被告工作人员说合同上的印章是假的。其电话询问原告，原告告知合同上的印章是真的，是原告给了被告公司一位姓王的管印章的人好处，姓王的就给他盖印了。�，丁一还向公安机关提供了其所称的原告给他的合同复印件（该合同与原告庭审中提交的2013年3月26日与被告签订的合同，在租赁合同期满租赁房屋装修改善增设他物的处理、合同解除的条件、承租人逾期交付租金应支付滞纳金等条款存在不一致）。
对调取的上述材料，原告质证称该两份询问笔录仅是个人的自我陈述，不能做到法律上的完全排假。王思泉的陈述不具真实性：王思泉本身就是本案代理人，报案时间2014年8月6日是在本案开庭之后，该询问笔录明显是被告得知自己被起诉，处于不利地位时，保护己方权利的应变；王思泉陈述的关于本案各种合同的产生，比如原告曾拿走一份盖有公章的空白合同，对此并未向公安机关提交证据。对丁一的询问笔录：丁一不是本案涉案合同相对方，其在笔录中明确表示为了早日开业自己找了一�30多岁的男子协助其办理了工商登记所需的合同，并将该几份合同交予登记备案，说明被告陈述有假，丁一向工商部门提交的假合同与原告无关；不认可丁一向公安部门出具的原、被告签订的合同，是复印件，原告从未见过该合同，不知丁一如何取得。被告质证称，上述证据的效力高于当事人庭审提交的相应证据。原告向法院提交的2013年3月26日房屋租赁合同中加盖的被告公司公章是真实的，但加盖公章的目的并非签订合同的意思表示，而是被告副总经理王思泉被骗加盖了公章。原告为了骗取丁一的信任达到私自转租的目的，向丁一出示了一份加盖被告公章的租赁合同，但该合同与原告在庭审中提交的合同内容不一致，尤其是第十一条第6项（“6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人”未被划掉），该合同中被告的公章是假的�根据交易习惯，原告必须向丁一出示有转租权的合同，丁一才会承租，根据丁一在公安机关的陈述，该份合同的原件由原告持有，被告要求对原告持有的这份合同原件中加盖的被告公章的真实性进行司法鉴定。对此，原告否认其持有丁一陈述的2013年3月26日的合同复印件的原件，称原告与丁一签订租赁合同时，向丁一出示的是原告向法庭提交的2013年3月26日合同。
二、关于原、被告之间的租赁关系。
原告称，根据2009年合同第二条第二款约定的生效期，原告自2009年10月16日开始使用租赁房屋，直至2014年3月24日被告贴通知并于当天封锁了房屋，原告无法进入。原、被告于2013年3月26日重新签订了租赁合同，对双方权利义务及违约责任重新作了约定，意味着对2009年9月15日的租赁合同进行了终止。原告依据2013年3�26日签订的房屋租赁合同要求终止租赁关系，终止时间为2014年3月24日被告强行将房屋锁住收回这一事实行为的时间。原告提供落款时间为2014年5月8日原告向被告出具的信函复印件一份，称2014年3月24日被告强行将涉案房屋锁门后，2014年5月8日原告本人在被告单位将该信函原件送给被告公司的索厂长，该信函证明被告于2014年3月24日擅自将涉案房屋锁住。被告质证称，该信函为复印件，无法确认真实性；原告本人没有在信函中签字；被告没有收到该信函；从信函内容看出，原告直至2014年5月8日才向被告抗辩，之前被告也没有见过2013年的租赁合同，否则原告应当持该合同主张权利，而不是只拿着该信函来主张权利；信函中提到被告是以原告违背2009年租赁合同提出终止合同，证明当时被告并不知道2013年合同。
被告表示，原告自2009年9月17日合同签订之日开始使用租赁房屋，2014年5月7日被告将租赁房屋收回并封锁，2014年5月12日福满溢公司将物品拉走，原、被告之间的租赁关系于2014年5月12日解除。对此，被告提交了加盖“烟台福满溢餐饮有限公司”公章、有“王伟”等人签字的《福满溢餐饮有限公司自有设备物品办理清单》一份，证明被告已于2014年5月12日将留置原告的物资全部交还给原告。原告质证称，对证据真实性无法确认，该证据无原、被告双方的签章，原告不知情，也没有到场参加物品交接。
三、关于原告支付租金的情况。
原告称，自2009年10月16日原告开始使用涉案房屋至2013年3月26日双方签订新的租赁合同期间的房屋租金已经交齐。2013年5月14日，原告交付租金60000元；2013年11月5日，�告交付租金60000元，上述两笔租金为2013年5月16日至2014年5月16日的租金，是芝罘区人民法院要求原告履行协助执行义务的形式交付的。对此，原告提供了（2010）芝执恢字第1737号民事裁定书（依据已经发生法律效力的（2010）芝民社一初字第653号民事判决书，案外人烟台市毓璜顶房产管理处作为申请执行人以本案被告为被执行人向本院申请执行）和协助执行通知书[2013年3月26日，本院作出（2010）芝执恢字第1737号执行裁定书，裁定扣留（或提取）本案被告在本案原告处租金收入750000元至本院]复印件各一份、交款收据四张[2012年10月19日，烟台德庄火锅向本院缴纳（2010）芝执字第1737号案件案款10000元；2012年11月2日，烟台德庄火锅向本院缴纳案款50000元；2013年5月14日，原告向本院缴纳案款60000元；2013年11月5日，原告向本院缴纳案款60000元。]。原告以此证明自2012年10月开始原告交付给被告的租金被法院截留，原告不再向被告交付租金至今；原告2009年10月16日至2013年3月26日的租金已经交齐，2013年5月16日之后的租金共支付105000元，至2014年3月24日原告不到缴纳租金的日期，也无义务向被告缴纳。
被告对以上证据没有异议。但认为根据原被告2009年9月17日签订的房屋租赁合同第二条，原告每年支付租金时间是每年8月17日前，对于原告应该在2012年8月17日缴纳的租金150000元，原告实际是在2012年10月19日至2013年11月5日分三笔缴纳给了芝罘区人民法院执行庭共120000元。根据租赁合同第三条第二项规定，原告逾期缴纳租金超过30天时，被告可以将房屋收回，所以被告在2014年5月7日收回了房屋有合同依据，不违反法律规定。从2013年10月，被告发现原告欠付房租，打电话联系原告要求交房租，但原告称没有义务向被告交房租、房租都交给法院了。被告要求原告提交收据、到单位协商，原告不配合，直至2013年11月才提供了2013年11月5日缴款60000元的收据，被告要求原告若是不交房租应归还房屋，并于2014年3月24日在福满溢公司的门上张贴了通知。原告否认2014年被告收回房屋前催缴过房租。被告对以上催缴房租的陈述，未提交证据证明。
本院所确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、通知、执行裁定书、协助执行通知书、收据，被告提交的收条，本院调取的卷宗材料等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经本院开庭质证和审查认证，可以采信。
本院认为，本案原告与被告于2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》，其内容并未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，双方均应恪守履行。（一）�于原、被告间的租赁关系，原告表示租赁关系的终止时间为2014年3月24日被告强行将房屋锁住收回这一事实行为的时间，被告则称2014年5月12日福满溢公司将物品拉走、原、被告之间的租赁关系于2014年5月12日解除，故无论是2014年3月还是5月，原、被告均认为双方间的租赁关系实际在2014年5月12日后已经终止，原告又要求终止与被告签订的房屋租赁合同与事实不符，本院不予支持。（二）被告于2014年3月24日通知原告因烟台德庄火锅擅自转租决定终止2009年9月17日签订的房屋租赁合同、收回房屋，实际是作出了终止与原告间的租赁关系的意思表示，而2013年3月26日签订的《房屋租赁合同》中明确约定被告允许原告转租租赁房屋，故被告的行为违反了合同约定。现原告依据合同中“任何一方违反本合同提前终止合同的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为剩�租赁年限租金总额的30%”之约定，要求被告支付违约金，本院予以支持。关于违约金的数额，原告虽称被告于2014年3月24日封锁了房屋，但对此未提交充分证据证明，被告自认是于2014年5月7日封锁了房屋，故本院认定原告实际使用租赁房屋至2014年5月6日，被告应支付原告2014年5月7日至2018年5月15日期间租金总额的30%即181110元（150000元/12个月48个月+150000元/365天9天），原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告虽称该合同中被告方的印章是原告欺骗取得，但在庭审中对此未提交充分证据证明，被告代理人王思泉和案外人丁一在公安机关的讯问笔录中的陈述仅为个人陈述，而被告在本案审理过程中的陈述，如在工商局备案的被告与丁一之间的房屋租赁合同的签订过程，也存在自相矛盾之处，综合分析，被告的主张证据不足，本院不予采纳。丁一虽向公安机关提交了与本案原告在庭审中提交的内容不一致的2013年3月26日的房屋租赁合同复印件，但原告对此不予认可，在原告已经提交了2013年3月26日的房屋租赁合同原件的情况下，被告未提交证据证明原告手中持有丁一提交的租赁合同复印件的原件，故仅凭丁一的陈述和其提交的租赁合同复印件，不能认定原告持有该复印件的合同原件，故被告要求对该复印件的原件加盖的被告公章进行鉴定，缺乏依据，本院不予允准。另外，在2014年3月24日的通知中，被告是仅以烟台德庄火锅擅自转租为由决定收回房屋，现庭审中被告又提出原告欠付房租、被告有权收回房屋的辩解，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释�第九十条之规定，判决如下：
一、限被告烟台益丰灯芯绒有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告陈捷违约金181110元。
二、驳回原告陈捷的其他诉讼请求。
如被告烟台益丰灯芯绒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4020元，由原告陈捷负担98元，由被告烟台益丰灯芯绒有限公司负担3922元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 徐小明
人民陪审员 吕其杰
人民陪审员 刘汉宝
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 吕海燕