广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第491号
原告植绍深，男，汉族，1961年9月2日出生，住广东省珠海市斗门区。
被告珠海市美地房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人薛振华，公司总经理。
委托代理人蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。
委托代理人李庆玲，广东嘉骏律师事务所实习律师。
原告植绍深诉被告珠海市美地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告植绍深，被告珠海市美地房地产开发有限公司（以下简称美地公司）的法定代表人薛振华及其委托代理人蒙晋伟、李庆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告植绍深诉称：原告于1995年7月12日向斗门县中鹏房产有限公司购买了位于珠海市斗门县某房（现地址珠海市斗门区某号房），并于当天一次性支付了全部购房款96600元、楼梯口铁闸门分摊款200元，当场领取该房和楼梯铁闸门的锁匙。由于各方原因至今无法办理房产证。该楼于2010年10月由被告接手续建，同年10月26日原告与被告签订协议书，约定：由被告对原告的上述楼房进行续建维修，被告负责产权的核准登记，协助原告办理该房产的房地产权证；被告支付临时搬迁补偿费1000元，房租费每月500元，期限四个月，即从2010年10月1日至2011年1月30日止，逾期不能回迁的，租金每月加300元。合同签订后，原告将房屋交付给被告维修，被告于2010年10月29日支付了搬迁补偿费5000元（其中含临时搬迁补偿费1000元、四个月房租2000元以及由施工单位阳江市江城建筑公司一次性补偿的2000元）给原告，但被告至今仍未将房屋续修完毕安排回迁。原告的涉案房产在被告未接手续建维修前一直是用于自住，房内的设施齐全，窗口安装了1.4厘米的方钢防盗网。而根据协议书的约定，被告只对该楼房室外和外墙进行装饰，如需要进入室内维修的必须通知原告，并在原告在场方可进行。但被告进场施工后拆除该房的防盗网（拆下的防盗网由被告保管至今仍未装回），在没有通知原告的情况下不但进入室内施工，还安排施工人员住进了涉案房屋（有水费产生），现该房防盗网、室内电线和用电设备全部都拆除了，该房室内的门、窗、墙壁、地面瓷砖、天花板、墙柜、橱柜及原来没搬走的大型家具如电视柜等都已受损或失踪。原告发现后向被告提出交涉，后来被告连房门口原来的两层防盗铁闸门也拆走换成现在全楼统一的机械压制门，锁匙也一直由被告保管，造成原告直接经济损失5万多元。故原告诉至法院要求判令：一、被告将位于珠海市斗门区白蕉镇某房的房地产所有权证办理过户至原告名下；二、被告将涉案房屋恢复原貌（如窗口防盗网、门口防盗门、房屋内的门、窗、电线电路、水管及屋内装修等）或折价补偿，并且将该房屋交还给原告使用；三、被告支付延期交还涉案房屋回迁租金至实际交还房屋之日（从2011年2月暂计至2014年9月30日共44个月，每月800元，为35200元）；四、本案受理费由被告负担。
原告植绍深对其诉称提供如下证据：
1、购房合同书，拟证明涉案房产来源清晰合法；
2、收款收据三份，拟证明李金娇已交清涉案房产的购房款和铁闸门分摊款，取得入住资格，并已安装用电设施；
3、委托书，拟证明涉案房产李金娇已委托原告管理；
4、协议书，拟证明被告清楚涉案房产的产权属于原告，并承认该房产的权属；
5、收款收据两份，拟证明涉案房产在被告维修前属原告居住，被告向原告支付了5000元的搬迁补偿款；
6、通知一份，拟证明涉案房产在被告维修前属原告居住；
7、证明一份，拟证明涉案房屋的新地址；
8、企业机读档案登记资料，拟证明被告与珠海市斗门县中鹏房产有限公司之间的相互关系；
9、委托银行代收水费协议书、银行存折，拟证明涉案房产的水费是由原告委托银行代收的，以及在被告维修期间产生的水费；
10、照片，拟证明涉案房产在被告维修前、后的状态；
11、公证书，拟证明涉案房产已由原告继承；
12、催房租通知、照片，拟证明原告已书面向被告催缴房租，且书面催房租通知已送达被告；
13、关于要求恢复房屋原貌的说明，拟证明涉案房产在被告维修前、后和损失的状况；
14、民事判决书一份，拟证明该案与本案性质相同。
被告美地公司辩称：一、本案诉争的房产产权现已登记在被告名下，根据物权法规定，该房产目前的产权属于被告所有，产权关系非常明晰，对于产权问题，在没有撤销被告的房产证之前各方无须再争论。被告是通过合法的手段从原产权人中国教学仪器设备广州公司按照法律程序购买所得，并已经完成了产权登记手续。被告取得涉案房产完全符合物权法第106条规定，理由是：被告在收购烂尾楼时，支付了相应的购房款，并按照法律规定，已经履行了公告、购房人登记等手续，按照法律的要求缴纳了各种税费，并取得了涉案房产的产权登记。因此，无论是从产权登记的法律层面上，还是从交付使用方面，被告都已经是涉案房产的权属人。
二、原告并不能证明其对涉案房产拥有所有权。其只是证明了其所谓的购买房产的行为，而不能证明其有所有权。退一步说，即使原告真的向原开发商购买了房产，并交付使用，但是，目前由于被告是通过公开合法的途径取得了涉案房产的产权登记，根据物权法的规定，房产所有权依然是属于被告所有，而原告则可以向原开发商主张其经济损失。
三、在原、被告之间并不存在买卖合同关系，故被告没有义务将涉案房产从自己名下过户给原告。根据合同相对性，被告从取得购买烂尾楼到取得产权登记，都是与原开发商中国教学仪器设备广州公司发生关系。被告与原告从来没有发生过任何关系。原告则一直没有与原开发商发生过任何关系，其只是和中鹏房产公司发生过买卖关系，但是中鹏公司却不是涉案房产的出卖人（开发商）。原告也没有任何证据证明其有向原开发商购买房产的证据。由此可知，原告既没有与最初的开发商发生过买卖关系，也没有与取得现产权登记的被告发生过买卖关系，因此，原告要求被告将房产过户到其名下没有任何事实和法律依据，原告只能要求中鹏公司退还其房款以及赔偿其损失。
四、关于搬迁协议书。被告在2010年10月底，之所以与小部分人员签订搬迁协议书，是由于当时被告已经确定自己要整体收购烂尾楼，而产权登记正在进行中。被告一边按法律程序办证，一边先行整修烂尾楼。结果在整修过程中，发现烂尾楼内入住了大量闲杂人员，当时被告迫于政府维稳压力的需要，在弄不清楚各入住闲杂人员的具体身份之前，先与一部分人员签订了搬迁《协议书》，协议书第三条“甲方负责产权的核准登记，协助乙方办理房地产权证。”该内容本意是：甲方负责核准登记，如果乙方确实对所使用的房产拥有产权证的话，甲方会负责其办理产权登记。但是，事实上是，原告并没有对涉案房产拥有所有权，因此，被告才能按照烂尾楼收购的流程将房产登记在自己的名下。所以说，原告将协议书的第三条理解成无论如何甲方都会给乙方（原告）办理房产证是对该条文的曲解。
五、当2012年被告通过合法、合理的途径取得涉案房产的产权登记时，被告才发现原来原告虽然先前一直主张其对使用的涉案房产拥有所有权，但事实上是原告欺骗了被告。原告为了骗取被告的一次性搬迁费、租房费等经济补偿，故意欺骗被告说其非法使用的涉案房产是其所有。而在当时，被告也确实无法对原告的真假业主身份进行甄别。等到2012年，被告取得房产证后，原告的骗人的事情败露，被告自然就拒绝继续向其支付所谓的租房费了。
综上所述，基于物权法，被告在取得房产证的前提下，任何人都无法剥夺其拥有所有权的事实。原告没有合法合理的事实和法律依据，要求被告将涉案房产过户给原告，除非原告同意向被告以合适的价格购买。故，请求法院依法驳回原告的全部诉请。
被告美地公司对其辩称提供如下证据：
1、房地产权证、房地产权登记表，拟证明被告是涉案房产的所有权人；
2、税收转账专用完税证、房地产变更登记票据，拟证明2012年被告及涉案房产的原产权人中国教学仪器设备广州公司均按照法律规定缴纳房产过户的各项税费；
3、珠海市房地产买卖合同，拟证明被告是在2010年通过向中国教学仪器设备广州公司购买的方式获得房屋产权，取得涉案房产来源合法；
4、区政府常务会议纪要（2007年第23期）、区政府工作会议纪要（2008年第63号），拟证明斗门区政府对涉案房产的确权情况及涉案房产的权属转移背景及过程；
5、桥东商住楼项目处理协议书，拟证明内容同证据4；
6、照片，拟证明涉案房产在2010年9月时没有人居住。
本院依法调取的证据：房地产权登记表一份，拟证明涉案房产的登记情况。
原、被告提交的证据及本院依职权调取的证据，经当庭出示，双方当事人质证，现本院对原告提交的证据1至证据9、证据11、证据12及本院依职权调取的证据的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据10没有其他证据予以佐证，原告提交的证据12是原告对其个人意见的陈述，原告提交的证据14与本案无关，该三份证据本院不予确认。被告提交的证据既不是在法院指定的举证期限内提交，也不是在其提出申请本院准许延长的举证期限内提交，原告也不同意质证，本院对被告提交的证据不予确认。
被告在开庭审理时要求对购房合同书中李金娇的签名的真实性及笔迹的形成时间进行鉴定，庭后又以书面形式申请对购房合同、购房款收款收据上珠海市斗门县中鹏房产有限公司的公章的形成时间和真实性进行鉴定，但被告没有在本院准许的时间内提交鉴定机构要求的相关的鉴定样本。
经审理查明：1995年7月12日，李金娇与珠海市斗门县中鹏房产有限公司（以下简称中鹏公司）签订《购房合同书》，约定李金娇购买中鹏公司座落在（珠海西区）井岸桥东区某房，建筑面积92平方米，每平米1050元，总售价为96600元；款项于1995年7月12日付清，上述房产于1995年7月12日交付。签订上述合同后，李金娇向中鹏公司支付购房款96600元，中鹏公司将上述房产交付给了李金娇。
2004年5月20日，李金娇出具委托书，委托其儿子即原告植绍深管理涉案房屋的所有事务。
2010年10月26日，原告与被告签订协议书，约定被告根据斗门区国有资产管理委员会的委托，对某苑2栋、3栋商住楼进行续建维修；被告按照设计要求负责该栋商住楼的室外水、电、排水管、门窗、外墙饰面、楼梯修正进行续建维修及四置环境的配套建设（不含防盗网更换、室内水电）；被告负责产权的核准登记，协助原告办理房地产权证；被告负责支付临时搬迁一次性补偿费1000元，租房费每户每月500元，如原装有冷气机另外拆装费每台3**元，期限为四个月，即从2010年10月1日起至2011年1月30日止，逾期不能回迁的，租金每月每户加300元；原告积极配合该项目工程的进行，被告需要进入室内维修安装的必须要通知原告在场方可进行；如原告需要装回原防盗网的，由被告负责安装。另补充协议经协商另由施工单位阳江市江城建筑公司一次性补偿2000元给原告。该协议签订后，原告收取了5000元的补偿，其中包括1000元的临时搬迁一次性补偿费，租房费2000元，施工单位阳江市江城建筑公司支付的一次性补偿2000元。
2011年9月11日，李金娇在珠海市因病死亡。2014年6月17日，李金娇的继承人在珠海市斗门公证处办理了遗产继承公证，原告植绍深继承了以李金娇名义签订的《购房合同书》项下的权利义务：李金娇与斗门县中鹏房产有限公司于1995年7月12日签订《购房合同书》，约定李金娇购买斗门县中鹏房产有限公司位于珠海市井岸桥东科技楼某号房的房产。李金娇的其他继承人均放弃了对李金娇的遗产的继承权。
另查明，2014年5月16日，珠海市斗门区白蕉镇城东社区居民委员会出具证明称“本社区白蕉城东金坑中苑某房与原井岸城东区科技楼某号房”是同一地址。
珠海市斗门区白蕉镇某房现登记的权属人为被告，产权来源为2010年向中国教学仪器设备广州公司购买，领证日期为2012年12月14日，无抵押、无查封记录。
珠海市斗门县中鹏房产有限公司于1993年11月29日成立，投资者为斗门县土地开发中心、中国教学仪器设备广州公司、香港大鹏企业有限公司。
本院认为：原告与被告签订的《协议书》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。双方在该协议中明确约定被告负有对涉案房产进行续建维修，办理产权的核准登记，协助原告办理房地产权证，并支付临时搬迁一次性补偿费、租房费给原告的义务。因此，被告应当按照协议约定履行上述义务。
双方在该协议中明确约定被告续建维修期为2010年10月1日至2011年1月30日，被告未在上述期限届满后将涉案房产交付给原告，违反了双方约定，因此原告要求被告按协议约定的逾期回迁房租费标准支付从2011年2月1日至被告交付之日止的租房费，依法有据，本院予以支持。
双方在该协议中约定被告的续建维修期为2010年10月1日至2011年1月30日，故被告应在2011年1月31日将续建维修好的涉案房产交付给原告。但被告至今未向原告交付涉案房产，违反了双方约定，原告要求其交付涉案房产的请求，依法有据，本院予以支持。
涉案房产虽然是以李金娇的名义购买的，但在李金娇死亡后，原告已经办理了继承公证，李金娇与中鹏公司签订的《购房合同书》中属于李金桥的权益由原告继承。按照原、被告双方协议的约定被告有协助原告办理房地产权证的义务，被告现已将涉案房产登记在其自己名下，具备将涉案房产过户给原告的条件，但其仍未按协议约定将涉案房产过户给原告，违反了双方约定，故原告请求被告将涉案房产过户给原告，依法有据，本院予以支持。
原告要求被告恢复涉案房产的原貌，其在诉状中明确恢复原貌是要求被告为其安装窗口防盗网、门口防盗门、房屋内的门窗、电线电路、水管及室内装修。但是根据双方协议约定，被告仅有室外水、电安装的义务，更换防盗网、防盗门、安装室内门窗、水电及室内装修不属被告续建维修范围，因此被告没有为原告更换防盗网、防盗门、安装室内门窗、水电及室内装修的义务。原告也没有证据证明被告在其不在场时进入涉案房屋进行了施工。根据双方在协议中的约定，被告仅有将原告原防盗网装回的义务，由于原告没有提供其原防盗网仍存在的证据，其要求被告为其安装防盗网，没有依据。因此，本院对原告上述请求不予支持。
被告在答辩中称其是向中国教学仪器设备广州公司购买了涉案房产，认为其是合法的权属人，原告无权向其主张权利。本院认为，原告与被告之间就涉案房产续建维修事项达成协议，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务，协议中已经明确了被告有负责产权的核准登记、协助原告办理涉案房产的房地产权证的义务，被告要履行协议约定的上述义务，需先取得涉案房产的产权后，再按协议约定将涉案房产过户给原告。因此，被告登记为涉案房产的产权人是其履行协助原告办理涉案房地产权证义务的条件，而不是被告将涉案房产据为己有的依据。在涉案房产开发建设和转让过程中，发生在被告与其他相关单位之间的权利义务关系，仅对他们双方产生约束力，被告不能以此对抗原告。被告的上述抗辩，没有依据，本院不予采纳。
被告在庭审中辩称中鹏公司不是涉案房产的开发商，原告与中鹏公司的买卖关系不是真实的，并对公章的真实性和印章的形成时间提出了鉴定的申请，但其没有在本院指定的期限内提交鉴定机构要求的鉴定所必需的样本材料，本院视为其放弃鉴定的申请，被告的该答辩意见没有依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告珠海市美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按每月800元向原告植绍深支付2011年2月1日至被告珠海市美地房地产开发有限公司向原告植绍深交付珠海市斗门区白蕉镇某房之日止的租房费；
二、被告珠海市美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于珠海市斗门区白蕉镇某房交付给原告植绍深；
三、被告珠海市美地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于珠海市斗门区白蕉镇某房过户给原告植绍深；
四、驳回原告植绍深的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4778元，减半收取2389元，由被告珠海市美地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
代理审判员 刘改宏
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 刘华东