广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1322民初2644号
原告（反诉被告）许学敏，女，汉族，1989年6月12日出生，住广东省普宁市。
委托代理人黄永军、杨小清，广东指针律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）博罗县四方实业有限公司，住所地：广东省博罗县九村上头塘、下头塘三丫浪倒角山（惠博沿江公路城市山麓商业中心三楼）。
法定代表人陈庆铭，董事长。
委托代理人刘晓芳，广东法村律师事务所律师。
原告许学敏诉被告博罗县四方实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月2日公开开庭进行了审理。原告许学敏的委托代理人黄永军、杨小清，被告博罗县四方实业有限公司委托代理人刘晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许学敏诉称，2016年4月8日，原、被告双方签订了两份《广东省房地产买卖合同》，分别购买了被告开发的城市山麓三期5栋2703房、4栋2704房，并分别支付了168050元（总房款三成）、140050元（总房款两成半）。两套房屋均系通过按揭方式购买，首付款分别为房屋总价的三成和两成半。原告依约支付了首付款，在原告向银行办理按揭时，银行告知原告不符合两套房分别以三成和两成半的首付按揭方式购房的条件。至此，原告才知道被被告误导。按揭无法办理，原告又无力一次性付清房款，双方签订的《广东省房地产买卖合同》无法继续履行。原告认为，被告作为专业的房屋销售单位，被告应对原告按揭买房是否符合条件进行必要审查和提示义务，但是因为被告没有尽到上述义务导致合同无法继续履行，责任在于被告，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《广东省房地产买卖合同》；2、被告退回原告已付款168050元，并支付原告相应利息；3、被告承担本案诉讼费用。
被告的答辩意见为：购房时政策是首套两成半二套三成支付首付款，实际上原告是自己不想继续履行合同。签订合同后，原告应当按约定在7天内提交资料办理按揭手续，但是原告没有办理，是原告自身的问题，请求法院依法驳回原告诉请。另，我方也向法庭提出反诉。
反诉原告博罗县四方实业有限公司诉称，2016年4月8日，双方签订了《广东省房地产买卖合同》，由反诉被告向其购买位于博罗县九村上头塘城市山麓三期5栋2703号房，建筑面积111.61平方米，总价558050元。付款方式为签订合同时付首期168050元，余款390000元办理银行按揭。反诉被告应在签订合同后7日内到银行办理按揭手续。合同附件第三、四条还约定银行按揭成数、利率优惠程度以银行批复为准。如由于买受人原因未能取得按揭贷款的，买受人应当付清全部购房款……。合同签订后，反诉被告支付首付款168050元，但迟迟未办理按揭手续。后反诉被告表示不想购买，要求退房，我方予以拒绝。为维护我方合法权益，特反诉至法院，请求判令：1、继续履行双方签订的《广东省房地产买卖合同》，反诉被告向反诉原告支付剩余房款390000元；2、反诉被告支付延期付款违约金（按未支付房款390000元为基数，按每日万分之一从2016年4月15日起计算至房款付清之日止）；3、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告的答辩意见为：合同根本无法履行，对方采取欺骗的营销方式，知道我方根本不符合两套房分别以两成半和三成的首付方式办理银行按揭，对方为了销售房屋，隐瞒本应告知我方的情形，等我方向银行申请办理按揭时，才发现根本不可能按约定比例购买两套房，对方也提出让原告只买一套，但是我方目的是购买两套，现在目的不能实现的原因是对方的过错导致，合同已经不能继续履行，我方不存在违约，反诉原告应当退回我方已经支付的房款和计付利息。
经审理查明，2016年4月8日，原告许学敏与被告博罗县四方实业有限公司签订了《广东省房地产买卖合同》和附件，合同约定原告购买被告位于博罗县九村上头塘、下头塘三丫浪倒角山（土名）城市山麓三期5栋2703号房，建筑面积为111.61平方米，总价558050元。支付方式为原告在签订本合同时付清首期款168050元，余款390000元办理银行按揭，买受人须在签订本合同之日起7日内到出卖人指定的银行办理按揭手续。合同第七条约定：如买受人未按本合同时间付款，逾期30日内，自合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。另附件四第五条约定：买受人购房采用按揭方式付款的，如果由于买受人按揭条件不符合金融机构按揭贷款要求，而未能取得按揭贷款时，买受人应当在金融机构明确表示不能给买受人提供按揭贷款之日起30日内付清全部购房款……；如买受人未能按上述约定付款时间付清购房款的，即为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，并按照《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任处理；如出卖人依法解除合同或同意买受人退房申请时，出卖人应将买受人所交购房款扣除相关费用及税费后，余款退回买受人……。合同签订后，原告向被告支付了168050元的首期房款，但却迟迟未能办理银行按揭手续，后于2016年7月6日以无法办理银行按揭为由向法院提起诉讼，要求解除合同、退回首付款以及计付利息。被告于2016年8月15日提出反诉，要求对方继续履行合同并支付延期付款违约金。
另查，原告除购买本案房屋外，另亦在该小区同时向被告另购一套房屋亦提起同样诉讼【案号（2016）粤1322民初2643号】，调解时被告提出原告可二套换购一套，但原告不同意。被告开庭后提供其与代理商签订的代理费及佣金的合同，每套房代理费为总房价的6%另加10000元，佣金为1%。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。许学敏与博罗县四方实业有限公司签订的《广东省房地产买卖合同》和《城市山麓﹤商品房买卖合同﹥补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，本院予以确认。许学敏与博罗县四方实业有限公司在合同的附件四约定，买受人应当在签订合同之日起7日内到出卖人指定的银行办理按揭手续。如未能办理到按揭，原告应在不能办理按揭日起30日内付清房款，现许学敏在未能办理按揭手续时支付清房款，已构成违约，依法应承担违约责任。但对该条款，因为是格式条款，其是对主合同的补充，原告作为消费者，如其在不能办理到按揭的情况下，是要付清房款的，被告对该条款有对原告提示义务。被告反诉原告继续履行合同及支付违约金，依法本应予以全部支持。但该案中原告己明确表示其无能力继续履行合同，如判决继续履行合同，在原告无能力履行的情况下对双方均不公平，不能彰显社会正能量。所以本案合同应予解除，综合本案的交易成本，原告应支付被告违约金20000元为宜。原告己交纳首期款168050元，减除20000元后，被告应返还原告148050元。原告认为被告误导其购房及承诺可办理二套房的按揭手续才签订合同，其作为完全民事行为能力人，该主张证据不足，本院不予采纳。被告认为其佣金及代理费损失共约50000元，如解除合同，原告应赔偿该项损失。但因该项损失被告没有提供己支付证据且内部如何结算不得而知，且该项损失被告应可在第二次销售中减除，所以被告该主张，本院不予全部支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定判决：
一、解除原告许学敏与被告博罗县四方实业有限公司签订的《广东省房地产买卖合同》和《附件》；
二、被告博罗县四方实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告许学敏退回首付款148050元；
四、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1831元、反诉受理费3575元，合共5406元。由原告、反诉原告各负担2703元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 范永峰
二〇一六年十月二十六日
书记员 胡振文