上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第685号
原告李志元。
委托代理人王信德，上海源孟律师事务所律师。
被告曹玲。
委托代理人单训平，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人曹秀兴。
原告李志元与被告曹玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告李志元的委托代理人王信德，被告曹玲的委托代理人单训平、曹秀兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志元诉称，原告与被告曹玲于2011年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市XXX路XXX号房屋（以下简称2095号房屋）出租给被告，租期共6年，自2012年1月1日至2018年1月1日，月租金为23，000元，三个月为一期支付，被告提前6个工作日支付下三个月的租金。缔约后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告未按约支付租金，自2013年11月起开始拖欠租金，原告分别于2013年12月10日、12月17日两次发函催讨租金和要求解除租赁合同，但被告均未答复。现起诉至法院要求于2013年12月25日起解除原、被告于2011年11月27日签订的《房屋租赁合同》；被告将2095号房屋返还原告；被告支付拖欠的2013年11月至12月的租金46，000元以及合同解除后至被告实际搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费标准为每月23，000元）。
被告曹玲辩称，不同意原告的诉讼请求。按合同履行过程中租金实际支付惯例，租金为两月一付，每次均由原告亲自前来收取，被告以现金方式支付。2013年11月起被告未付租金系因原告得知2095号房屋将要被房屋权利人收回，在无法保证被告继续使用的情况下未前来收取租金，被告曾多次致电原告要求其收取租金，并非被告拖欠。被告得知房屋可能被收回，多次通过发函、电话方式通知原告若其能保证被告继续使用2095号房屋的，请其按照惯例来收取租金，但原告始终未前来收取，故被告现未付租金系合理行使不安抗辩权。租赁合同约定租期为6年，被告基于对合同的信赖，加盟了迪亚天天超市，为超市运营支付了加盟保证金、加盟金以及相应装修费用，提前解除合同将对被告造成巨大损失。原告也从未有解除合同的明确意思表示，亦未发出解除合同的通知。综上，被告不同意解除《房屋租赁合同》，同意向原告支付欠付的租金。
经审理查明，2095-2097号房屋为公有非居住房屋，由中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行（以下简称工商银行虹口支行）向上海川北物业有限公司承租，约定租期自2011年7月至2021年6月。2011年11月15日，工商银行虹口支行与原告签订了《房屋租赁合同》将该房转租给原告，约定：租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日，经工商银行虹口支行同意，原告可将租赁房屋转租。2011年12月，上海川北物业有限公司就此转租关系出具《租赁公有非居住房屋转租证明》。2011年11月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将2095号房屋出租给被告使用；租期六年，2012年1月1日至2015年1月1日租金免递增，2015年1月1日至2018年1月1日租金递增5%；租金每月23，000元，租赁期内租金不变，租金三个月一付，计69，000元，被告提前6个工作日支付下三个月的租金；原告交付房屋时被告支付押金，押金为两个月的租金，即46，000元；原告要确保被告制定的协议年限，途中不得无理由无条件收回房屋，若原告违约，将赔偿被告装修费和固定资产、货物损失费，若被告违约，需赔偿原告两个月押金。合同签订后，被告支付押金46，000元，开始承租使用2095号房屋，租金以现金形式向原告支付。
2013年8月5日，工商银行虹口支行向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》，载明：我行就出租虹口区XXX路XXX-
XXX号的房屋与您签署了《房屋租赁合同》，现由于我行营业网点调整，拟不再将该房屋出租，根据《房屋租赁合同》第七条第3款之规定，特告知我行将于2013年12月31日（不含）起提前解除《房屋租赁合同》，相关后续事宜，请配合办理和交接。2013年9月10日，被告向原告支付2013年9月至10月的房屋租金，原告出具了收款凭证，此后租金未再支付。2013年12月10日，原告向被告发函催讨租金。2013年12月17日，原告向被告发《律师函》，表示：被告按约应于2013年10月24日前支付2013年11月至12月的租金46，000元，原告在2013年12月10日发函要求被告于12月13日前支付，被告至今未付，因被告一再拖欠租金的违约行为，原告认为合同履行已没有必要故应解除该租赁合同，望被告于2013年12月25日之前支付所欠租金并返还租赁房屋。被告于2013年12月19日收到该《律师函》。被告于2013年12月13日以挂号信形式向原告寄送《告知书》，表示：被告应于2013年10月24日后支付2013年11月至12月的租金，被告于12月初已给原告打过电话要求原告来收取租金，但原告至今未来收取，对于原告所说的违约，被告认为与事实不符，若原告保证被告的店继续开下去，请原告来收取租金，原告已违约，给被告造成了严重损失。该告知书以挂号信方式寄出，信封上所写收件地址为上海市普陀区兰溪路XXX号或292号收，该挂号信因逾期未领，于2014年1月被退回。
审理中，原告表示，租金收取方式是有时原告上门收取，有时在外交接，工商银行虹口支行要求提前收回房屋是客观事实，但与被告拖欠租金无关。被告提供了与原告的通话录音，录音中，被告要求原告前往收取租金，原告表示次日前往收取。针对该录音，原告表示，原告于次日前往收取租金，被告不愿支付。被告表示承租2095号房屋系用于加盟经营迪亚天天折扣超市，若法院判令解除《房屋租赁合同》，原告对被告由此产生的损失应予以赔偿，该部分损失应当从被告应付的租金中予以抵扣，对于装修费用，经考虑不要求进行评估，此外原告应返还收取的押金。
上述事实，有原告提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》、原告与工商银行虹口支行签订的《房屋租赁合同》、转租证明、系争《房屋租赁合同》、律师函，被告提供的收条、收款凭证、《关于提前解除房屋租赁合同的告知函》、《告知函》及信封、《加盟店店招投资补充协议》、《特许经营合同商业条款一览表》、《DIA加盟门店常用耗材订货表》、收据，以及原、被告的陈述等证据为证。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告确未支付2013年11月起的租金，但双方均确认工商银行虹口支行于2013年8月向原告提出提前收回2095号房屋的主张，原告也就此向被告进行磋商，结合双方合同履行、租金支付情况以及相关证据，本院采信被告主张，被告未付租金确有一定理由，现被告明确表示愿意支付欠付的租金，且原、被告的合同履行仍在原告作为承租人的剩余租赁期限内，故现原告以被告未付租金要求解除合同依据不足，对原告要求解除合同返还房屋的诉讼请求不予支持。结合双方陈述及相关证据，可认定双方在合同履行过程中，租金支付方式变更为2个月为一期支付，2013年10月24日前应支付2013年11月至12月的租金，现被告表示愿意支付欠付的租金，于法不悖，依法予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之约定，判决如下：
一、被告曹玲应于本判决生效之日起7日内向原告李志元支付2013年11月至2014年6月的租金184，000元；
二、原告李志元的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费950元，减半收取475元，由原告李志元与被告曹玲各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 赖维娜
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。