常州市天宁区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏0402民初4054号
原告：王学荣，女，1973年10月6日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：杨冰炎，江苏常硕律师事务所律师。
被告：中国工商银行股份有限公司常州天宁支行，住所地常州市竹林北路18号。
负责人：吴刚，该支行行长。
委托诉讼代理人：华贵洲、吴佳，该行员工。
被告：江苏兰新房地产开发集团有限公司，住所地常州市常武北路2号。
法定代表人王建新，总经理。
委托诉讼代理人：顾青、于丽娟，江苏铭天律师事务所律师。
原告王学荣与被告中国工商银行股份有限公司常州天宁支行（以下简称工行天宁支行）、被告江苏兰新房地产开发集团有限公司（以下简称兰新公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理，现己审理终结。
原告王学荣向本院提出诉讼请求为：1、不得执行武进区牛塘新村4幢乙单元301室商品房；2、请求确认武进区牛塘新村4幢乙单元301室商品房归原告所有。事实与理由：2015年11月5日，本院（2015）天商初字第1573号民事调解书：兰新公司名下的武进区牛塘新村4幢乙单元301室商品房作为借款担保由工行天宁支行优先受偿。2017年7月3日，原告对执行标的提出书面异议，贵院作出（2017）苏0402执异26号执行异议裁定，驳回原告的起诉。原告认为：一、上述商品房的所有权归原告所有。2015年2月5日，原告与兰新公司签订《商品房买卖合同》，兰新公司把武进区牛塘新村4幢乙单元301室商品房卖给原告，原告一次性支付了房款，并于2015年2月5日取得房屋钥匙实际入住至今。由于兰新公司的原因一直未为原告办理房屋产权证；二、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。三、购买商品房的消费者与房地产开发商签订商品房买卖合同后，尚未取得商品房产权，其所购商品房被作为房地产开发企业的财产强制执行的，商品房购买者可以根据最高人民法院《执行异议和复议规定》相关规定，以其享有的权利足以排除执行为由提出执行异议，在执行异议被驳回后，可以提出执行异议之诉。本案中，原告与兰新公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告所购商品房用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，原告已全部支付了合同约定总价款。法院执行该房屋将对原告利益带来巨大损失，且将使原告无家可归，经济上造成巨大损失。故原告提起诉讼，依法裁决。
被告工行天宁支行辩称：提起执行异议之诉必须具备的条件之一是有明确的排除对执行标的执行的诉请，且诉讼请求与原判决、裁定无关。本案中，根据天宁区人民法院作出的（2015）天商初字第1573号民事调解书系生效法律文书，已确定我行对牛塘新村第4幢乙单元301室等31套房地产享有优先受偿权。原告的诉讼请求与原生效文书之间存在密切的联系，不符合执行异议之素的要件，请求驳回原告诉讼请求。
第三人兰新公司未到庭答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本市武进区牛塘镇牛塘新村4幢乙单元301室房屋（以下简称讼争房屋）所有权人登记为兰新公司所有，2011年3月7日，因案外第三人常州市兰新建筑工程有限公司（以下简称兰新建筑公司）借款需要，兰新公司为兰新建筑公司提供最高额抵押担保，将包括讼争房屋在内的31套房屋抵押给工行天宁支行并办理了相关抵押登记手续。后兰新建筑公司未能归还贷款，工行天宁支行于2015年10月9日诉至本院，请求判令兰新建筑公司履行还款义务，兰新公司等担保人履行担保责任及对抵押物享有优先受偿权。2015年11月5日本院就该金融借款合同纠纷一案作出（2015）天商初字第1573号民事调解书：由兰新建筑公司于2015年12月5日前偿还工行天宁支行借款本金2800万元、利息1124640元（暂算至2015年11月4日），以及支付自2015年11月5日起至实际还清全款之日止按照小企业借款合同约定利率计算的利息。如兰新建筑公司未能履行上述义务，工行天宁支行有权以兰新公司抵押的包括讼争房产在内的共31套房地产以折价，或拍卖、变卖所得价款在1791万元范围内优先受偿等。
原告王学荣向本院提交的一份《商品房买卖合同》显示，2015年2月5日，兰新开发公司与王学荣签订《商品房买卖合同》，合同约定，兰新公司将讼争房产出售给王学荣，总金额553978元，付款方式为一次性付款。王学荣提交了付款凭证。
2015年12月17日，工行天宁支行向本院申请强制执行，本院立案受理，在执行中，本院于2016年2月15日作出（2015）天执字第2548号执行裁定：查封被执行人兰新公司提供抵押的讼争房屋；于2016年4月29日作出了（2015）天执字第2548号之一执行裁定：评估、拍卖被执行人兰新开发公司提供抵押的讼争房屋。案外人王学荣在执行中提出上述书面异议，本院于2017年7月3日立案审查，经审查，于2017年7月11日裁定驳回王学荣的异议。王学荣不服上述裁定，遂于收到上述裁定十五日内向本院提起诉讼。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法解释）第三百零五条第二款之规定，案外人执行异议之诉提出的诉讼请求必须与原判决、裁定无关。如案外人提出执行异议的执行标的是原判决、裁定确定的内容，系案外人认为原判决、裁定错误，可依民诉法解释第二百九十二条之规定，提出第三人撤销之诉，请求撤销原判决、裁定的部分内容。
本案中，兰新公司已于2011年将讼争房屋抵押给工行天宁支行并办理了抵押登记手续，具有物权的公示效力，可对抗第三人。原告王学荣于抵押有效期内从兰新公司处购买讼争房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。王学荣购买讼争房产时，该房屋已有有效抵押登记，其未取得抵押权人工行天宁支行的同意，不能依法取得讼争房屋的所有权。（2015）天商初字第1573号案虽系民事调解，但调解书确定的工行天宁支行对讼争房屋享有抵押优先受偿权符合法律规定。民诉法解释第三百零五条第二款规定的“原判决、裁定”也适用于本案的调解书。因兰新建筑公司及兰新公司未履行调解书的支付义务，工行天宁支行向本院申请执行，本院予以立案执行，案号为（2015）天执字第2548号，要求执行武进区牛塘新村4幢乙单元301室的房屋。据此，在本案中，执行标的物与作为执行依据的生效调解书所确定的标的物系同一标的物，此时，王学荣作为案外人所提出的执行异议，实质上并非针对执行行为本身，而是认为工行天宁支行不应对讼争房屋享有优先受偿权，也即认为执行依据存在错误。在此情形下，王学荣的诉讼请求与已生效的本院（2015）天商初字第2548号民事调解书密切相关，并不符合执行异议之诉的起诉条件。
综上所述，原告王学荣的起诉不符合法定条件应予驳回。被告兰新开发公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条、第三百零五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
驳回王学荣的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院向本院。
审 判 长 蒋魁山
人民陪审员 吕旭辉
人民陪审员 王品华
二〇一七年十月十六日
书 记 员 周媛媛