广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂07民终301号
上诉人（一审原告）陈有维（曾用名陈有为），男，1971年1月7日出生，小学教师，现住灵山县。
上诉人（一审原告）邓平达（系陈有维的妻子），女，1964年12月19日出生，汉族，，系小学教师，现住灵山县。
被上诉人（一审被告）灵山县港田房地产开发有限公司，住所地灵山县灵城镇江南路中段南面（正久宾馆对面）。
法定代表人梁立强，该公司经理。
被上诉人（一审被告）梁立强，男，1965年2月21日出生，汉族，灵山县灵城镇居民，住。
委托代理人陈文伍，广西拓展律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）灵山县第三房产开发公司，住所地灵山县灵城镇丰收路41号。
法定代表人颜振祥，该公司经理。
委托代理人黄升庆，广西公润律师事务所律师。
上诉人陈有维、邓平达因与被上诉人灵山县港田房地产开发有限公司（以下简称港田房地产公司）、梁立强、灵山县第三房产开发公司（以下简称第三房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市灵山县人民法院（2015）灵民初字第1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈有维、邓平达，被上诉人人梁立强的委托代理人陈文伍、被上诉人第三房产公司的委托代理人黄升庆到庭参加诉讼。被上诉人港田房地产公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明，原告陈有维与原告邓平达是夫妻关系。2006年11月11日，原告邓平达作为乙方与被告梁立强作为甲方经协商达成协议，签订了《商品房买卖合同》一份，约定：一、甲方同意将其竹园新村的楼房，以水平分户第2栋第A601层，约130平方米（投影面积＋楼梯公共摊面积平方数以房产证为准）。按每平方1000元计价，多还少补，总价额为人民币13万元转让给乙方，水总管到其中一个卫生间、电总线到门外。一楼有杂物间一间，第1号（另计价）约14平方米，价款12600元。套房和杂物间总金额142600元；二、甲方包搞好房产证手续给乙方，但办理手续一切税费均由乙方负责；三、交款办法：乙方同意购买房屋向甲方预付房款30000元，余款待完工交付乙方使用时付清；四、违约处置：甲方收到乙方预付房款后（定金），甲方另把房屋转卖他人或乙方定房不要均为违约，如甲方违约则加倍退回房款（定金）；如乙方违约，房款（定金）予退还；五、甲方交房给乙方后，如乙方不按时付款或乙方需要按揭贷款不按时到银行签字的，甲方按交房之日起计1.5%利息；六、交房时间：约2008年12月竣工交付使用（如因雨天等特殊原因，时间适当延长）。合同签订后，原告陈有维依约向被告梁立强交纳“定房款”30000元，被告梁立强立写收据，并加盖被告港田房地产公司公章。原告邓平达向被告梁立强交待了联系的手机号码“130××××1286”。事实上该合同约定的“竹园新村”楼房此时还未动工建设，被告港田房地产公司亦是至2007年11月5日才注册成立，经营范围为房地产开发与经营等。直至2009年7月，“竹园新村”的楼房还未开工建设，原告因“害怕梁立强将房屋转买给他人”，于同月15日找到被告梁立强协商，被告表示不会转买给他人，被告梁立强在原告写有“原定客户房建好后甲方本人不得转卖给第三方，否则，按新市价差额赔偿给原乙方（附注：差额＝新市价-
原价）”的《协议书》上签名。同年11月18日，被告梁立强（乙方）与于2009年9月26日取得《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》（资质等级为肆级，有效期至2013年9月26日）的被告第三房产公司（甲方）签订《房地产合作开发协议书》一份，约定：甲方作为开发商，乙方作为投资方，联合开发位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村B至C栋”工程项目，建筑面积3700平方米，计划投资额200万元；甲方负责办理该开发项目的相关（规划、设计、立项、建设）手续、在施工过程中协助对商品房的施工技术质量进行指导和监督、负责为购房客户出具所售房屋的资料及协助乙方办理所有权证；乙方负责搞好该项目土地权属问题和房屋销售工作。同日，双方又签订了《房地产合作开发补充协议书》一份，约定：建设投资由乙方独立承担出资，商品房由乙方销售，商品房的销售合同以甲方签章，乙方经办签字；乙方支付12000元作为合作费用等事项。协议签订后，被告梁立强进行开工建设。至2010年9月13日，因通道问题与村民发生争议，后经灵山县灵城镇附城村民委员会于2010年9月15日调解达成协议，之后被告梁立强变更了建筑工程的设计，以致原告邓平达原签订合同购买的涉案“竹园新村”第2栋第A601号房变更为C1幢502号房，一楼第1号杂物间亦做了相应调整。楼房竣工后于2011年6月28日经有关部门验收合格，被告梁立强即联系与其购房的业主前来接收房屋，由于原告停用原手机号码“130××××1286”，没有告知被告梁立强，致使未能及时联系原告，后经被告梁立强向别人打听到原告更改的手机号码“137××××0172”，才联系上原告告知交纳购房款并交付房屋等事宜，原告邓平达于2012年4月30日交纳“定房款”20000元给被告梁立强，被告梁立强立写收据，并加盖被告港田房地产公司公章。因双方对杂物间的位置及购房款的交纳问题，双方产生意见分歧，被告梁立强至今没有将房屋交给原告，原告也没有将余下的购房款支付给被告梁立强，只应被告梁立强要求，于2013年8月14日交纳了“水、电（开户、材料、安装）费用”3100元，被告梁立强立写收据，并加盖被告港田房地产公司公章。同年9月9日，被告第三房产公司与原告陈有维签订了《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），合同约定：原告陈有维购买被告第三房产公司开发的位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村”C1幢502号房，建筑面积113.13平方米（其中：套内建筑面积101.49平方米，分摊建筑面积11.64平方米），商品房总价款为113130元，以及其他事宜。原告陈有维于2013年10月5日预交办理房产证费用15000元，被告港田房地产公司立写收据，并加盖公章。2014年4月29日，原告陈有维取得位于灵山县灵城镇江南路“竹园新村”C1幢502号房的《中华人民共和国房屋所有权证》（灵房权证灵山字第××号）（现该证由被告梁立强持有），该证中注明：两原告共同共有，产权来源为商品房买卖。原告多次要求被告梁立强交房，但双方为先交清购房款后交房、杂物间位置等问题未能达成一致意见。原告遂于2014年8月14日以其诉称的事实、理由和请求诉至一审法院。在原审诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、确认原告与被告梁立强于2006年11月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告梁立强、第三房产公司将该商品房（即被告已为原告申办好的灵房权证灵山字第××号房屋所有权证书登记的坐落于灵山县灵城镇江南路中段竹园新村C1幢502号）及将位于该商品房所在的该幢楼第一层、原告与被告签订合同时被告出示给原告看的平面图标明且在合同约定的第1号（现被告提供的证据《灵山县港田房地产开发有限公司竹园新村C1、C2幢杂物间分布图》标示的第20号）杂物间交付给原告，并代为申办房屋所有权证。3、被告梁立强、第三房产公司赔偿逾期交付房屋给原告造成的经济损失（房屋租金）42000元。4、被告梁立强、第三房产公司返还安装水、电材料及开户费3100元。5、本案诉讼费用均由被告梁立强、灵山县第三房产开发公司负担。之后，原告向一审法院申请，要求对位于灵山县灵城镇江南路中段竹园新村C1幢502号房屋的房屋租金损失（从2009年1月至2014年9月10日，以后另计）进行评估。一审法院委托广西永信资产评估事务所进行评估，广西永信资产评估事务所于2014年11月16日作出《资产评估报告书》{桂永评报字（2014）第043号}，评估结论为：从2009年1月至2014年9月10日的房屋租金损失为63100元。原告支付了评估费4000元。为此，在原审庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：被告梁立强、第三房产公司赔偿逾期交付房屋给原告造成的经济损失（房屋租金）63100元（计算时间从2009年1月至2014年9月10日，此后的续计）。两原告、被告梁立强确认被告第三房产公司与原告陈有维签订的《商品房买卖合同》是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的。被告梁立强、港田房地产公司确认在本案中所涉及的《收据》中有被告港田房地产公司的盖章或出具的均应视为被告梁立强个人收取的费用。两原告、被告梁立强确认本案涉讼的杂物间层高只有1.8、1.9米左右，不超过2.2米。另查明，原告在被告还未建成涉案“竹园新村”的楼房之前，在灵山县灵城镇燕山路泰禾丽园购买3号D602房屋一套（面积134.15平方米，产权证号：201026798），于2010年办理了房产权证并已入住。对本案涉讼的“竹园新村”工程项目，原告申请一审法院到灵山县住房和城乡建设局、灵山县房产管理局调取《商品房预售许可证》、《施工许可证》等材料，但两部门未能提供；被告第三房产公司称办理了上述相关证件，但在一审法院要求其提供时，亦未能提供。2014年12月10日，原告向一审法院提出申请，要求撤回将位于该商品房所在的该幢楼第一层、原告与被告签订合同时被告出示给原告看的平面图标明且在合同约定的第1号（即被告提供的证据《灵山县港田房地产开发有限公司竹园新村C1、02幢杂物间分布图》标示的第20号）杂物间交付给原告、并代为申办房屋所有权证的诉讼请求，待其与被告梁立强庭外协商解决。但至今仍未能达成协议。故在本案重审时，原告请求恢复上述撤回该项诉讼请求的审理，一审法院予以准许。
一审法院认为，原告邓平达与被告梁立强签订的《商品房买卖合同》，其名虽为商品房买卖，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，被告梁立强作为个人并没有商品房开发的资格，且在合同上盖章的“深圳港田房地产开发公司驻灵山分公司”是子虚乌有的公司，同日收取原告“定房款”的是直至2007年11月5日才成立的被告港田房地产公司，被告梁立强与被告第三房产公司签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发补充协议书》，约定共同开发本案涉讼的“竹园新村”项目，但该项目并没有取得《商品房预售许可证》，不具备商品房出售资格，至于被告第三房产公司与原告陈有维签订的《商品房买卖合同》，原、被告均确认是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的，因而被告梁立强与原告邓平达签订的《商品房买卖合同》应是个人行为，不是作为房地产开发企业的名义向原告销售商品房，故其并非该司法解释所称的商品房买卖合同，应属房屋买卖合同。本案不适用上述司法解释的规定。本案案由原定为商品房预售合同纠纷有误，应为房屋买卖合同纠纷。
虽然被告梁立强与原告邓平达在签订合同时，被告梁立强还未建设涉案楼房，亦即没有房屋的所有权或者处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该合同合法有效，且双方亦认为该合同为有效合同，故对原告的这一诉讼主张，一审法院予以支持。因合同的有效，原告与被告梁立强均应按合同的约定履行。但原告在明知被告梁立强已逾期不能交付房屋的情况下，因“害怕梁立强将房屋转买给他人”仍于2009年7月15日与被告梁立强签订了一份《协议书》，从当时的房地产市场来看，自2006年后，房地产价格日益高涨，2009年的房价款与2006年的相比，已涨幅很高，原告是有利可赚的，事实亦是如此，故从中分析可知，被告梁立强若是违约将房屋转买他人，其所承担的违约责任是要加倍退回定金给原告，亦即只有60000元，违约反而还有利可赚，故应是原告与被告梁立强协商同意延期交房后再签订了《协议书》，不然被告梁立强就会宁可违约也不会签订；再根据原告在被告还未建成涉案“竹园新村”的楼房之前，已在灵山县灵城镇燕山路泰禾丽园购买了房屋一套，于2010年办理了房产权证并已入住的事实证明，原告根本不存在租房和居无定所的事实。故原告的本意是允许被告梁立强自合同约定的交房时间至再签订协议书时间、乃至楼房竣工期间延期交房，双方继续履行合同不得将房转卖他人，否则就没有后面为先交清购房款后交房、杂物间位置等问题发生争议。涉案楼房竣工后于2011年6月28日经有关部门验收合格符合交付使用的条件，被告梁立强即已联系有关的房主前来接收房屋，因原告停止使用原手机号码，导致未能及时通知到原告，待联系上原告后，原告却未接收房屋及付清全部房款，过错责任在于原告。根据被告梁立强与原告邓平达签订的《商品房买卖合同》第三点“交款办法：乙方同意购买房屋向甲方预付房款30000元，余款待完工交付乙方使用时付清”的约定，被告梁立强交付房屋原告应即时付清房款。虽然合同的第五条同时约定：甲方交房给乙方后，如乙方不按时付款或乙方需要按揭贷款不按时到银行签字的，甲方按交房之日起计1.5%利息。但被告梁立强只要求原告即时付清房款而不愿追究原告逾期付款的违约责任，且被告梁立强、第三房产公司在原告未接收房屋之前仍履行办理房屋所有权证的义务，原告亦按约定支付了办证所需的税费，这表明双方均没有解除合同的意思表示，故被告梁立强至今未交付房屋给原告并未构成违约，被告梁立强仍应将涉讼的C1幢502号房屋交付给原告，若交房后原告未及时付清房款的，被告梁立强可按约定追究原告逾期付款的违约责任。被告第三房产公司虽称与其无关，但其也与原告陈有维签订了《商品房买卖合同》，并协助办理了《房屋所有权证》，该行为也是履行被告梁立强与原告签订的《商品房买卖合同》的一部分，因而依被告第三房产公司与原告陈有维为办房屋所有权证的所需而签订的《商品房买卖合同》，也应将本案涉讼房屋移交给原告，被告第三房产公司亦未构成违约。对原告提出被告梁立强、第三房产公司应将涉讼的C1幢502号房屋交付给其的这一主张，合理合法，一审法院予以支持。如上所述，被告梁立强、第三房产公司并未构成违约，故对原告提出被告梁立强、第三房产公司赔偿因逾期交付房屋所造成的经济损失（房屋租金）的主张，一审法院不予支持。对原告提出被告应将杂物间（即位于涉讼C1幢502号房屋所在的该幢楼第一层、原告与被告签订合同时被告出示给原告看的平面图标明且在合同约定的第1号，现被告提供的证据《灵山县港田房地产开发有限公司竹园新村C1、C2幢杂物间分布图》标示的第20号）一并交付的主张，因该杂物间经设计变更楼房建设已不是原告与被告梁立强签订合同时被告出示给原告看的平面图标明且在合同约定的第1号，原告称是现被告提供的证据《灵山县港田房地产开发有限公司竹园新村C1、C2幢杂物间分布图》标示的第20号，现已被出卖给他人所有，被告梁立强辩称原告擅自选择了编号为24号的杂物间，并已安装上门板，且原约定的第1号原告现称的第20号杂物间，事实上已被他人善意取得，故不能满足原告的要求。一审法院认为，双方对杂物间座落的位置尚有争议，原告未能提供证据加以证实，且双方均确认现第20号杂物间已为他人所有，而双方又未提供证据证明“他人”是谁，一审法院未能查清“他人”是否善意取得，但能确认被告梁立强未能按约将“一楼有杂物间一间，第1号（另计价）约14平方米”的杂物间交付原告的事实，被告梁立强在这点上已构成违约，因原告的诉求是要杂物间原物，故不宜在本案中处理，原告可依签订的《商品房买卖合同》和《协议书》的约定与被告梁立强协商解决或另案起诉。对原告主张被告梁立强、第三房产公司应返还安装水、电材料及开户费，双方均确认目前水已安装到涉讼的C1幢502号房屋内卫生间有一出口，电已安装到房屋外电表处。根据原告与被告梁立强签订的《商品房买卖合同》中约定：“水总管到其中一个卫生间、电总线到门外”，对此双方均无异议。因该约定属被告交房前应履行的义务，从该条约定字面理解，原告交房时供水、电系统已单独分户安装水表电表、水电安装到业主房屋的入户门口边，但双方对水电表的安装费用的负担约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，应由被告梁立强负担，故对被告梁立强认为水电表的安装费用由原告负担的主张，一审法院不予支持。由于被告梁立强确认收取“水、电（开户、材料、安装）费用”是其个人行为，不属被告港田房地产公司的行为，且两原告、被告梁立强确认被告第三房产公司与原告陈有维签订的《商品房买卖合同》是为办理《房屋所有权证》的需要而签订的，与被告第三房产公司无关，因而原告要求被告第三房产公司返还安装水、电材料及开户费，无事实和法律依据，一审法院对原告的这一主张，只支持要求被告梁立强返还安装水、电材料及开户费3100元的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决：一、原告陈有维、邓平达与被告梁立强于2006年11月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告梁立强、灵山县第三房产开发公司将坐落于灵山县灵城镇江南路中段竹园新村C1幢502号房屋交付给原告陈有维、邓平达；三、被告梁立强返还安装水、电材料及开户费3100元给原告原告陈有维、邓平达；四、驳回原告原告陈有维、邓平达的其他诉讼请求。
案件受理费1455元，评估费4000元，共5455元，由原告陈有维、邓平达共同负担5400元，由被告梁立强负担55元。
上诉人陈有维、邓平达上诉称，一审法院认定事实错误。1、上诉人与梁立强签订《商品房买卖合同》前，被上诉人已经和第三房产公司实行合作开发，被上诉人也承认，并提供证据证明其具有开发商品房资格。在双方签订的《商品房买卖合同》中，港田房地产公司也在合同上盖章，并非是梁立强个人向上诉人收款和签订合同。2、《协议书》不是上诉人所写，且协议书里并没有写明上诉人同意被上诉人延期交房。一审法院认为该协议书是上诉人同意延期交房的协议没有事实依据。3、一审法院歪曲事实。上诉人并不认可涉案房屋于2011年6月28日竣工。上诉人也没有说本案与第三房产公司无关。涉案房屋建好后，被上诉人梁立强要升价，上诉人不同意，被上诉人就不交房给上诉人。被上诉人主张上诉人的电话号码变了，交房时联系不上，不是事实。上诉人变更号码一个星期就告诉梁立强，并亲自登门问他交房，他都不肯交。且梁立强知道上诉人在哪间学校工作，是可以联系到上诉人的。4、被上诉人主张2011年6月28日竣工交付使用不是事实。被上诉人提供的《灵山县港田房地产开发有限公司C1、C2栋每户电表、水表安装结算表》时间是2012年3月，2011年6月还没通水电，不符合法定交付条件。一审法院认定被上诉人于2011年6月交房给其他房主，也没有提供证据予以证明。一直以来被上诉人都没有交房给上诉人。5、关于杂物房，被上诉人主张杂物房已经卖完不是事实，房屋是被上诉人掌握，被上诉人主张已经卖完，应该由其提供证据。一审法院不作出判决是错误的。6、合同约定2008年12月交房，但涉案房屋于2010年才开始建，明显是被上诉人违约。一审法院认为房价上涨，上诉人有利可赚，明显是偏袒被上诉人。被上诉人违约，上诉人也有损失，凭什么说上诉人有利可赚。一审判决是鼓励被上诉人违约。7、第三房产公司辩称与其无关，是推卸责任。港田房地产公司与第三房产公司签订《房地产合作开发补充协议》，上诉人与第三房产公司签订《商品房买卖合同》，第三房产公司要承担责任。
综上所述，请求二审法院加判：1、被上诉人向上诉人支付逾期交房违约可得利益损失63100元（计算时间从2009年1月至2014年9月10日，此后续计）；2、被上诉人向上诉人交付一楼第1号约14平方米的杂物间（法院也可以调整为第2号、第3号、第5号或第6号）；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
二审审理期间，上诉人陈有维、邓平达向本院申请增加诉讼请求：请求法院判决灵山县港田房产开发有限公司、灵山县第三房产开发公司、梁立强共同赔偿逾期交房违约金给上诉人，违约金的计算为，从2009年1月1日起到判决之日止，按已交房款的日万分之五计算，即从2009年1月1日起至2012年4月29日止按已付房款3万元计算为18225元。从2012年4月30日起至判决之日止按已付房款5万元的日万分之五计算。
二审庭审过后，2016年6月1日，上诉人提交书面补充意见称被上诉人称杂物间已经卖完，是逼上诉人退房。如被上诉人不给房，则按以下标准赔偿：1、加倍返还定房款10万元；2、支付已购房款的利息（按银行同期贷款利率计算，即3万元从2006年11月11日起算，2万元从2012年4月30日起算，到判决之日止）；3、房屋增值差价损失。
被上诉人梁立强在庭审中辩称，涉案房屋在2011年6月28日已经符合交付条件。当时没有交付是因为上诉人的手机号码换了，无法通知上诉人，因此被上诉人不够成违约。上诉人在二审增加诉讼请求不合法，被上诉人不同意调解，其应该另行起诉。综上，请求驳回上诉人的诉讼请求。
被上诉人第三房产公司在庭审中辩称，本案逾期交房的原因是因与村民之间有土地纠纷。上诉人在明知梁立强无法交房的情况下，于2009年7月15日与梁立强签订协议，上诉人同意延期交房，所以被上诉人不存在违约。关于杂物房，双方没有约定交杂物房，一审判决正确。上诉人在二审提出新的诉讼请求，应当另案起诉。因被上诉人梁立强无法办证，第三房产公司才与其合作。第三房产公司与本案无关。综上所述，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人港田房地产公司没有向本院提供书面答辩状也没有出庭参加诉讼，视为其已经放弃在庭审中答辩、举证、质证等权利。
上诉人陈有维、邓平达在二审审理期间向本院提供了宁春、卢昌红、黄永业、胡俊清的书面证言，拟证明2011年涉案小区的房屋尚未交付。
被上诉人梁立强质证称，上诉人提供的证据不符合证据三性，证人应该出庭作证。被上诉人第三房产公司同意被上诉人梁立强的质证意见。
被上诉人梁立强、第三房产公司、港田房地产公司均没有向本院提供新的证据材料。
对于上诉人提供的书面证人证言，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，因上诉人提供的证人无正当理由不出庭作证，本院对其书面证言不予采信。
二审庭审过后，2016年6月1日，上诉人邓平达向本院邮寄一份陈之连的房屋租赁合同作为证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款、第二款、第四十二条第二款的规定，上诉人在二审庭审结束后逾期提交的证据，本院不予组织质证也不予采纳。
经二审公开开庭审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、2006年11月11日，上诉人陈有维、邓平达与被上诉人梁立强签订的《商品房买卖合同》的性质是什么？是否合法有效；2、被上诉人是否逾期交房，是否应当承担赔偿损失的违约责任；3、被上诉人是否应当交付杂物房给上诉人。
本院对本案综合评判如下：
关于第一个争议焦点上诉人陈有维、邓平达与被上诉人梁立强于2006年11月11日签订的《商品房买卖合同》的性质是什么，是否合法有效的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。梁立强个人并无房地产开发资质，签订时虽加盖“深圳港田房地产开发公司驻灵山分公司”的印章，但该公司实际未成立，也没有证据证明该公司与后来成立的灵山县港田房地产开发有限公司之间有何关联。因此本案不属于商品房买卖合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》等有关规定。上诉人陈有维、邓平达与被上诉人梁立强签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。本案上诉人陈有维、邓平达已经交付购房款5万元，本案讼争房屋灵山县灵城镇江南路中段竹园新村C1幢502号房的所有权证已于2014年4月29日登记到上诉人陈有维名下，上诉人对讼争房屋已经享有所有权。双方当事人已经履行了合同的主要义务。该合同为合法有效的合同，双方应当继续履行。一审法院判决确认双方签订的合同合法有效，本院依法予以维持。
关于第二个争议焦点，被上诉人是否逾期交房，是否应当承担赔偿损失的违约责任。一审法院判决梁立强、灵山县第三房产开发公司将讼争房屋交付给陈有维、邓平达。对此，上诉人没有异议，被上诉人也没有提起上诉，本院依法予以维持。关于被上诉人是否逾期交房。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条的规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。上诉人与被上诉人梁立强签订的合同约定交房时间是2008年12月竣工交付使用（如因雨天等特殊原因，时间适当延长）。本案讼争房屋在约定的交付时间到来时都尚未动工建设。被上诉人梁立强与村民之间的通道纠纷，不属于双方合同约定可以延期交房的免责事由，也不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力的范围，被上诉人以此作为抗辩理由，本院不予采纳。被上诉人主张2009年7月15日签订的《协议书》是附条件的协议，视为上诉人同意延期交房。该《协议书》是上诉人因害怕梁立强将房屋转卖给他人而与梁立强协商订立，没有证据证明上诉人同意免除被上诉人梁立强逾期交房的违约责任。被上诉人的这一主张没有事实和法律依据，本院不予采信。被上诉人梁立强举证证明涉案房屋已经于2011年6月28日验收合格。上诉人没有提供充分的证据予以反驳，本院对被上诉人梁立强主张的这一事实予以认可。房屋验收合格符合交付条件。被上诉人主张涉案房屋验收合格后，上诉人变更联系方式导致无法按时交付房屋。上诉人对其变更联系方式的事实予以承认，但主张变更后已经及时告知被上诉人梁立强。上诉人对其主张的这一事实没有提供证据予以证明，本院不予采信。因上诉人变更联系方式没有告知被上诉人，房屋验收合格后无法及时交付的后果应由上诉人承担。2012年4月30日，上诉人邓平达交纳定房款20000元给被上诉人梁立强，该事实证明双方于此时已建立有效联系。但双方因对合同第三条“交款办法：乙方同意购买房屋向甲方预付房款30000元，余款待完工交付乙方使用时付清”的理解不同产生纠纷，致本案讼争房屋一直没有交付给上诉人。上诉人陈有维、邓平达主张该约定是先交付房屋给上诉人使用后才付款，而被上诉人梁立强则主张上诉人应先交余款才交付房屋。双方对履行义务的先后顺序产生争议。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的解释方法，“余款待完工交付乙方使用时付清”的理解应是交付余款和交房同时履行，而不是上诉人主张的先交付使用后才付清余款，也不是被上诉人主张的先付款后交房。双方因对合同条款理解有分歧产生纠纷，对此双方均有过错，由此产生的损失应当各自负担。综上所述，被上诉人梁立强应当承担2009年1月至2011年6月28日期间逾期交房的违约责任，此后的损失，应当各自负担。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人要求被上诉人梁立强赔偿损失，有事实和法律依据。上诉人陈有维、邓平达主张按租金损失计算赔偿金额，该损失计算方式合理，本院予以支持。广西永信资产评估事务所所作的评估结论为：从2009年1月至2014年9月10日的租金损失为63100元。对该评估结果，被上诉人虽提出异议，但并不申请鉴定人出庭作证或者申请重新鉴定，因此本院对该评估报告所作结论予以采信。由于评估报告没有分时间段评估租金损失，本院按总租金计算2009年1月至2014年9月10日期间的日平均租金为30.35元，上诉人陈有维、邓平达于2009年1月至2011年6月28日期间（共计909天）的经济损失为27588.15元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人梁立强应予赔偿。
关于被上诉人港田房地产公司和第三房产公司的民事责任。2013年9月9日，上诉人陈有维、邓平达虽与被上诉人第三房产公司签订另一份《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），但各方当事人均确认该合同是为办理房产证所签订，因而合同的内容不是双方当事人的真实意思表示。上诉人要求被上诉人第三房产公司承担赔偿损失的责任没有事实和法律依据。由于上诉人在一审的诉讼请求中仅要求被上诉人梁立强和第三房产公司承担责任，并没有要求港田房地产公司承担责任，因此对于港田房地产公司的责任本院不予评判。
关于第三个争议焦点，被上诉人是否应当交付杂物间给上诉人。杂物间是上诉人陈有维、邓平达与被上诉人梁立强签订的《商品房买卖合同》约定的标的物之一，被上诉人梁立强应依约履行交付义务，被上诉人梁立强没有交付杂物间给上诉人已构成违约。由于庭审中，被上诉人梁立强主张涉案小区的杂物间已卖完，已无法履行交付义务，因而上诉人宜应另案起诉或与被上诉人协商解决。
上诉人在二审中增加的诉讼请求，被上诉人梁立强、第三房产公司不同意调解，也不同意一并审理，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条的规定，当事人可以另外采取合法途径解决。
一审法院判决主文第三项确定的义务，被上诉人梁立强、第三房产公司没有提出上诉，上诉人也没有提出异议，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人陈有维、邓平达的上诉部分有理，本院予以部分支持。一审法院认定事实基本清楚，但没有正确认定双方的过错责任，导致裁判结果部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市灵山县人民法院（2015）灵民初字第1065号民事判决；
二、被上诉人梁立强赔偿上诉人陈有维、邓平达经济损失27588.15元；
一审案件受理费1455元，二审案件受理费1455元共2910元，由上诉人陈有维、邓平达负担873元，由被上诉人梁立强负担2037元；评估费4000元，由被上诉人梁立强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 成
代理审判员 何 海
代理审判员 李秋华
二〇一六年六月十七日
书 记 员 苏 芸