上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初3437号
原告(反诉被告)：上海宝行金属结构有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：李积良，总经理。
委托诉讼代理人：张龙。
委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海嘉松钢结构有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：唐刚，经理。
委托诉讼代理人：朱维敏，上海欧森律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司与被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)法定代表人李积良及委托诉讼代理人张龙、陈卫民，被告(反诉原告)法定代表人唐刚及委托代理人朱维敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间签订的《厂房租赁协议书》，被告搬离所承租的厂房；2、被告给付2016年10月1日至2017年2月11日期间的滞纳金人民币19,104元(以下币种同)和水费110.40元、电费6,179.50元，并承担水电费的滞纳金；3、被告给付自起诉之日至搬离之日的房屋使用费及水电费。事实与理由：原、被告间于2015年8月签订了一份《厂房租赁协议书》，由原告将上海市嘉定区嘉罗公路XXX号约3400平方米的厂房(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日，每年租金62万元，按季度支付，如被告不能按时支付租金，应支付原告到期总额每天按1‰的滞纳金；如三个月还不能支付，原告有权终止本协议及收回出租物，被告在收到原告终止协议的书面通知之日起三十日内按协议签署时租赁物的原样归还。协议签订后，原告按约将租赁物交给被告使用，但被告在缴付租金和水电费的过程中，经常拖延，也不支付滞纳金，2016年前三个季度的租赁费经原告多次催讨未果，原告不得已用加工费相抵结清。2016年第四季度的租金被告仅于2016年10月20日给付了5万元，因被告拖欠租金超过三个月，故原告委托律师在2017年1月26日发函给被告，通知被告终止合同，收回出租物，被告收函后未回复，2017年2月11日，原告法定代表人私人账户收到252,759元。后，原告起诉来院。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告间签订的《厂房租赁协议书》无效，被告将厂房恢复原样后返还给原告；2、被告给付原告至2017年2月止垫付的电费6,179.50元；3、被告给付2017年7月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(按合同约定的租金标准计算，2017年7月1日至10月3日按3400平方米计算、2017年10月4日至实际搬离之日按1600平方米计算)。
被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司辩称，对拖欠的电费金额无异议，但不同意支付房屋使用费，因2017年5月底接到通知要拆除违章建筑，故其已经无法使用系争房屋，根据村委会的通知，具体拆除日期应是2017年9月8日；其已支付的租金部分原告未开具发票；因系争房屋没有得到相关部门批准建造，给被告造成了经济损失，故提出反诉诉讼请求：1、原告赔偿经济损失4,306,393元，明细如下：违约金31万元、退还设备转让费45万元、退还2017年6月份房租5万元、被告无法履行与案外人的合同造成的违约赔偿58.2万元、8年租金差价损失240万元、房屋改建和装饰装修费用514,393元；2、开具40万元的租金发票。
原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司对反诉辩称，不同意反诉诉请。合同无效不存在违约金，被告对系争房屋无产权证是明知的；设备转让与房屋租赁是不同法律关系，原告要求退还于法无据；被告自行对系争房屋进行了搭建，未经过原告同意，故不同意承担相关费用；其他损失与本案无关。
经审理查明，2015年8月4日，原、被告签订《厂房租赁协议书》一份，约定原告(甲方)为出租人，被告(乙方)为承租人，租赁物为坐落于宝嘉公路XXX号(即现嘉罗公路XXX号)内的一栋厂房(约3400平方米)；租赁期限为2015年10月1日至2025年9月30日止；租金每年62万元，按季度支付，及每年的1月、4月、7月、10月前支付；如乙方不能按时支付租金，应支付给甲方到期总额每天1‰的滞纳金，如三个月还不能支付，甲方有权终止本协议及收回出租物，乙方在收到甲方终止本协议的书面通知之日起三十天内按协议签署时租赁物的原样归还；乙方按照国家标准支付电费；任何一方违约，本协议已有明确规定赔偿细则外，应支付给对方相当于本协议规定年租金总额50%的违约金。2016年9月27日，双方签订补充协议，约定如下：1、电费改为按照国家标准电费支付电费，另外管理费加0.1元/度计算，电费由原告统一代收，被告每月20号按实际用电数费用支付给原告，原告向被告提供增值税发票；2、前三年租金按62万元/年结算，以后每两年以62万元房租基数增加10%调整，原告提供材料增值税发票。
合同履行过程中，双方约定，被告应付的设备转让款、房租与原告应付被告的加工费进行抵扣，但在抵扣完毕后，被告未能按期支付租金和水电费，原告多次发函催讨，被告陆续支付了租金和水电费。2017年1月26日，原告委托律师向被告发函称，2016年第四季度的租金被告仅支付了5万元，余款未支付，至今已超过双方协议中三个月时间的约定，特函告：原告终止与被告2015年8月1日签订的《厂房租赁协议书》，如有异议在收到本函后五日内书面回复。2017年2月5日被告收到该函，2月11日被告给付原告252,759元，2月23日被告给付原告1,050元。现原告已支付租金至2017年6月30日，至2017年2月尚欠电费6,179.50元未付。
系争房屋由一幢1600平方米的车间、原告在该车间外场地上搭建的临时车间及二层楼房组成。签约后，原告将系争房屋交付给被告使用，被告将系争房屋中的二层楼房进行了改建，对车间内墙壁进行了粉刷，并在临时车间西侧加盖了一层作为员工宿舍。2017年始，因系争房屋涉及擅自搭建临时建筑物被纳入拆除范围，5月31日，嘉定区徐行镇和桥村民委员会(以下简称和桥村委会)发出告知书，通知原、被告在2017年6月10日前自行搬离所有物品及拆除所有违建，届时未能配合搬离及拆除的，将提请相关职能部门进行联合执法拆除。因本案诉讼需要，和桥村委会同意将拆除日期延后。2017年9月5日，和桥村委会通知将开始对系争房屋中的临时车间(含被告加建的二楼宿舍)和二层楼房进行拆除。
另查明，2012年12月25日，原告法定代表人李积良与上海徐行资产经营有限公司(以下简称资产公司)签订租赁合同一份，约定李积良向资产公司承租徐行镇宝嘉公路XXX号的部分房屋，车间面积约2250平方米、办公面积约112平方米；租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；原告作为担保人在合同上予以盖章。后，原告在上述合同约定的2幢车间中间空地搭建了临时建筑，并安装了行车等设施设备作为生产车间，同时搭建了二层楼房作为办公楼。之后，原告将该合同中一幢1600平方米的车间和其搭建的临时车间、楼房合计3400平方米系争房屋出租给了被告。资产公司出租给原告的车间未取得建设规划许可。
诉讼中，被告申请对系争房屋中其改建、粉刷部分进行工程审价，本院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司(以下简称咨询公司)对系争房屋中的二层楼房、二楼宿舍、厂房内部粉刷工程进行造价鉴定。2017年9月28日，咨询公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：1、上述工程造价原值514,393元；根据租赁期限计算，截止至2017年8月底改建工程造价剩余产值为415,801元。原告对鉴定结论有异议，认为被告在搭建工程中使用了二手材料，鉴定造价与其实际成本脱节。咨询公司对该异议答复称，在现场测量中，对现场比较明显的材料进行了打折；因系事后审价，隐蔽工程无法得知是否采用旧材料；鉴定金额系依据上海2000定额，价格按信息价及市场价，均按规定执行。被告对鉴定结论无异议。
以上事实，有厂房租赁协议书、设备销售清单协议、补充协议、催款单、对账单、律师函、租赁合同、上海市房地产权证、告知书、工程造价鉴定意见书及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。
本院认为，系争房屋没有取得相应的建设规划许可，故原、被告间签订的《厂房租赁协议书》依法应认定无效，租赁协议无效后，因该协议取得的财产应当予以返还，现系争房屋中1800平方米已经拆除，故被告应将剩余1600平方米的房屋返还给原告。由于系争房屋具有使用价值，故原告在实际使用该房屋期间应当向被告支付房屋占有使用费。对于被告辩称所述的2017年5月底收到通知，系争房屋涉及违建需拆除，故自2017年6月开始不应支付房屋使用费一节，对于1600平方米房屋，因不在此次违建拆除范围内，故被告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，经折算，合同约定的租金标准为0.5元/平方米/天，对于其他房屋，被告并未在规定时间内搬离，故仍应支付房屋使用费，但因涉及违建需被拆除，客观上对被告使用该房屋造成影响，故房屋使用费可酌情减少，本院酌定为0.35元/平方米/天，故原告应返还2017年6月份的房屋使用费8,100元。庭审后，原告表示，对于1600平方米房屋自2017年9月5日起同意按原定租金标准的50%收取房屋使用费。
本案中，原告承租无建设许可证的房屋并进行违章搭建后转租给被告用以生产经营，对此，双方均存过错。因协议无效，导致被告无法继续租赁使用系争房屋，被告为生产经营所需对系争房屋进行改建、装修的现值415,801元应作为基于协议无效造成的损失，原、被告应按各自的过错责任予以承担。原告辩称其未同意被告进行改建装修，但原告在同一地址办公，对被告的改建装修行为是明知的，且原告在诉讼中亦陈述被告在改建二层楼房时，双方曾一致向相关部门表示因原房屋破旧需要改建，故对原告的该辩称意见本院不予采纳。原告在第一次庭审中表示1600平方米厂房系有证建筑，在本院核查相关房地产权证后告知其该厂房亦属无证建筑后，其才知晓该事实，显然其在与被告签订合同时，对系争房屋的实际情况亦作出了错误的表述，故原告对合同无效所承担的责任应大于被告，被告作为承租方，在签订合同时，对系争房屋的产权属性未尽到谨慎注意义务，亦应承担相应责任。因此本院确定该损失中28万元由原告承担，其余部分由被告自行承担。因《厂房租赁协议书》无效，故被告依据该协议主张的违约金诉请，本院不予支持；被告主张的设备转让费，因被告向原告购买这些设备系用于生产经营，且未与系争房屋形成附合，故本院对此不予支持；被告主张的因无法履行需向第三方支付的违约赔偿及租金差价损失，于法无据，本院难以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司与被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司于2015年8月4日签订的《厂房租赁协议书》无效；
二、被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司应于本判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区嘉罗公路XXX号内面积为1600平方米的房屋内搬离，将该房屋返还给原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司；
三、被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司1800平方米房屋自2017年7月1日起至2017年9月4日止的房屋使用费人民币41,580元；
四、被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司1600平方米房屋自2017年7月1日起至2017年9月4日止的房屋使用费人民币52,800元及自2017年9月5日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按每日每平方米0.25元计算)；
五、被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司至2017年2月的电费人民币6,179.50元；
六、原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司2017年6月份的房屋使用费人民币8,100元；
七、原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司经济损失人民币28万元；
八、原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司开具价值人民币40万元的房屋使用费增值税发票；
九、驳回被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费432元，减半收取216元，由被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司负担(应于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉受理费20,625元，鉴定费24,000元，合计44,625元，由被告(反诉原告)上海嘉松钢结构有限公司负担34,845元(已缴纳)、原告(反诉被告)上海宝行金属结构有限公司负担9,780元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐 芬
二〇一七年十二月二十七日
书记员 梅丽霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。