湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂06民终1156号
上诉人（原审被告）：宁代洋，男，1976年5月23日出生，汉族，住枣阳市，现住枣阳市。
被上诉人（原审原告）：刘其云，女，1957年12月19日出生，汉族，住枣阳市。
原审被告：宁世才，男，1953年10月13日出生，汉族，住枣阳市，现住枣阳市。
原审被告：周庆凤，女，1954年10月14日出生，汉族，住枣阳市，现住枣阳市。
上列原审被告共同的委托诉讼代理人：宁代洋（系宁世才、周庆凤之子），住枣阳市，现住枣阳市。
上诉人宁代洋因与被上诉人刘其云、原审被告宁世才、周庆凤房屋租赁合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2016）鄂0683民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁代洋、被上诉人刘其云、原审被告宁世才、周庆凤共同的委托诉讼代理人宁代洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁代洋上诉请求：1.依法撤销（2016）鄂0683民初2918号民事判决，并依法改判为上诉人支付被上诉人房屋租金8000元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租用被上诉人的房屋一间用于经营，至2015年上半年支付租金22000元，双方并无异议。2015年下半年因租金发生争议，双方未能协商一致，上诉人先按被上诉人要求先支付2015年下半年租金30000元，同时注明“房租多退少补”。上诉人于2016年2月支付被上诉人2016年第一季度房租12000元，于2016年4月支付第二季度12000元，被上诉人收到后并未提出异议，说明了被上诉人对每月4000元的租金的认可。被上诉人于2016年7月28日委托其儿媳ＸＸ向上诉人发短信要求自2016年7月1日起按60000元/年的标准支付租金，也说明被上诉人自2016年7月1日才要求租金按5000元/月支付，对以前的租金4000元/月并无异议，故双方争议的房屋租金应按4000元/月的标准计算，原判对此也予以确认。上诉人支付2015年下半年租金30000元，并注明“多退少补”，按每月4000元/月的标准计算，因此被上诉人尚欠款项6000元，故原审应当将6000元款纳入抵扣租金来计算，且无需上诉人在原审中提出反诉或另案起诉。故原审判决上诉人支付被上诉人房屋租金14000元属认定事实错误，请求依法改判。
刘其云辩称，一审法院认定事实清楚，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
宁世才、周庆凤同意宁代洋的上诉意见。
刘其云向一审法院起诉请求：依法判决解除宁代洋、宁世才、周庆凤与刘其云之间的租赁关系，并赔偿损失10000元。一审中，刘其云增加诉讼请求，即请求判决宁代洋于2016年9月30日前腾空所租赁的门面房并交付给刘其云，另外，刘其云对租金损失的诉讼请求进行了变更，即租金损失23500元，2016年1月至6月每月应交房租金5000元，宁代洋每月实交租金4000元，每月下欠1000元，6个月共计6000元，7月1日至9月30日，租金5000元/月，三个月租金15000元，共计21000元，另外，租赁房屋在2016年10月15日交付，从2016年10月1日至2016年10月15日租金为2500元（5000元/月÷2）。
一审法院认定事实：2004年2月24日，经杨运发（甲方）、宁代洋（乙方）双方协商，乙方承租甲方位于内观台红旗综合楼下一楼，从东向西第四间门面壹间，由乙方经营，经甲、乙双方协商达成如下合同条款：一、乙方承租甲方门面壹间，由乙方自主经营，乙方在经营中必须按商业法规经营，在经营中一切工商、税务、各种证件都由乙方自费办理，乙方在经营中若出现的一切问题都由乙方负责，甲方一概不管；二、乙方在承租期间要爱护甲方财产，保持房屋不受损坏，若有损坏由乙方负责维修或赔偿。合同到期后乙方无条件把房屋完好无损的交给甲方；三、合同起止时间：从二○○四年三月一日至二○○七年二月二十八日止，合同定为三年；四、租金、交款方式：租金为每年壹万贰仟元整，交款方式，从二○○四年三月一日起交第一季度的叁仟元，以此类推，不准违约；五、违约责任：甲方在合同三年期内不得随意收回房屋，乙方在三年合同期内不得随意退组和转让。若有一方违约，由违约方赔偿对方违约金伍仟元整。合同签订后，杨运发将约定的房屋交付给了宁代洋，宁代洋租赁该门面与其父亲宁世才、母亲周庆凤经营家纺。宁代洋按约付清了租金。合同期满后，双方未在签订书面合同，口头约定继续租赁，至2014年前租金全部结清。至2015年，双方因租金产生争议。宁代洋在2015年第一次支付租金22000元，后经刘其云催要，宁代洋又支付租金42000元，2016年2月，刘其云收到上述42000元租金后，委托其子杨金江出具收条，该收条载明：“今收到二零壹五年柒月至十二月房租三万元整，房租多退少补。二零壹六年壹季度房租壹万贰仟元整。房租多退少补”。2016年7月26日，刘其云委托其儿媳ＸＸ（手机号码133××××1980）向宁代洋（手机号码152××××2111）发短信，要求宁代洋返还租赁物。2016年7月28日，刘其云又委托其儿媳ＸＸ向宁代洋发短信，告知宁代洋，其中短信内容“自2016年7月1日其门面租金依照6000元/年的标准按月支付”。由于宁代洋既不腾房，也不交租金，刘其云于2016年7月31日还报警通过公安机关解决未果，但宁世才、周庆凤、宁代洋继续占有租赁物未交付。2016年8月22日，刘其云向一审法院提起诉讼，请求解决。另查明：2000年3月29日，涉案租赁房屋在枣阳市住房保障和房屋管理局（原枣阳市房地产管理局）进行了登记，该房屋坐落在枣阳市北城××路与××路交叉处，房屋所有权人杨运发，房屋产权证书号为枣阳市房权证枣房字第××号。杨运发、刘其云婚后生育长子杨金江、次子杨金涛。2012年，杨运发病故。本案在审理过程中，2016年9月23日，杨金江、杨金涛分别作出放弃财产继承声明：我父亲杨运发于2012年病故，其生前与我母亲属于夫妻共有的位于枣阳市××办事处××（××02038122-2，房权证号00××72）的房地产权，发生法定继承后，其中属于我应当继承父亲杨运发的部分房地产权，我本人自愿放弃继承，并将我应当继承的部分赠予我母亲，由我母亲刘其云占有、使用、出租、经营、收益和处分。刘其云自认在2016年6月宁代洋支付租金12000元（通过银行转到其子杨金江帐户）。宁世才、周庆凤、宁代洋于2016年10月15日将租赁的一间门面房交付给了刘其云。经一审法院多次主持调解，双方未能达成协议。一审法院认为，杨运发、宁代洋之间租赁合同期满后，双方未再签订合同，宁代洋继续租赁，对租期未约定，属不定期租赁合同，租赁关系合法有效，租赁合同对双方（包括杨运发病故后刘其云成为租赁物的权利人）具有约束力。本案争议焦点：2016年1月至2016年10月15日房租金是4000元/月还是5000元/月。第一、2016年2月，刘其云收到2016年第一季度12000元租金后，委托其子杨金江出具了收条；第二、该案审理过程中，刘其云又收了2016年第二季度的租金12000元；第三、2016年6月28日，刘其云向宁代洋发短信，告知宁代洋“自2016年7月1日其门面租金依照6000元/年的标准按月支付”，宁代洋收到该短信后未作出承诺；第四、从2004年2月24日与宁代洋签订三年租赁合同期满后，双方对租金标准未有书面约定，且在本案审理过程中，双方亦不能达成合意，但从刘其云在2016年最后两次收取的租金金额看，月平租金为4000元。综上，一审法院认定2016年月租金为4000元／月。刘其云主张2016年租金按5000元／月的标准计算的理由不能成立，其相应主张一审法院不予支持。2016年1月至2016年10月15日，租金为38000元，扣除已支付的租金24000元外，尚欠14000元未付，故刘其云该主张有理，一审法院予以支持。刘其云主张租金过高的部分一审法院不予支持。因涉案租赁物在2016年10月15日已腾空并向刘其云交付，故一审法院对该主张不再处理。刘其云请求解除租赁合同关系，宁代洋同意解除租赁合同关系，一审法院予以准许。本案租赁合同在2011年双方主体是杨运发、宁代洋，2012年杨运发病故后，杨运发之子杨金江、杨金涛均放弃对杨运发涉案遗产的继承，本案租赁合同双方主体应是刘其云、宁代洋。租赁合同期满后，双方未签订书面合同，宁代洋一直在租赁该租赁物经营，宁世才、周庆凤系宁代洋父母，给宁代洋帮忙经营，刘其云向宁世才、周庆凤主张权利没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决：一、解除刘其云与宁代洋之间的租赁合同关系；二、宁代洋于本判决生效之日起十日内向刘其云支付房屋租金14000元；三、驳回刘其云其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元，由刘其云负担238元，宁代洋负担150元，于本判决生效后十日内交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宁代洋二审中提交的个体工商户营业执照（经营者为周庆凤）复印件、税务登记证（纳税人名称为周庆凤）复印件，刘其云质证认为，上述证据不是真实的，刘其云没有和周庆凤打过交道，不能证明宁代洋关于房子是宁代洋的母亲周庆凤租赁的、不是宁代洋租赁的主张成立。对上述有争议的证据，本院认为，上述证据系复印件，宁代洋并未提供其他证据证实其真实性，即使上述证据是真实的，也不足以证明周庆凤租赁刘其云的房屋用于经营的事实，宁代洋系与房屋出租人签订租赁合同的承租人，且宁代洋多年来向出租人支付房屋租金，故上述证据不足以否定宁代洋租赁刘其云的房屋的事实，故本院对上述证据依法不予认定。当事人二审争议的事实在于2015年下半年的租金标准是4000元／月还是5000元／月。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人对截止2014年年底以前的租金标准、租金支付无争议。从2015年起，双方当事人对租金的标准发生争议，宁代洋先向刘其云支付了租金22000元，后宁代洋向刘其云支付了租金42000元，刘其云委托其子杨金江出具收条（收条内容为，今收到2015年7月至12月房租30000元，房租多退少补，2016年一季度房租12000元，房租多退少补。），此后，宁代洋又向刘其云支付了2016年二季度房租12000元。从宁代洋支付租金的事实、刘其云收取租金的事实、刘其云委托其子出具的收条的内容等来看，宁代洋实际上系按22000元的标准支付的2015年上半年的租金，按5000元／月的标准支付的2015年下半年的租金，按4000元／月的标准支付的2016年一季度、二季度的租金。因双方当事人对2015年7月至12月的房租标准、2016年一季度的房租标准未能形成一致意见，导致收条载明的“房租多退少补”的数额不能确定。综上，本院认为，宁代洋关于应按4000元／月的标准支付2015年下半年的租金的主张证据不足，故本院认定2015年下半年的租金标准是5000元／月。经本院审查，一审法院认定的事实属实，故本院对一审法院认定的事实依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点实际上在于2015年下半年的租金标准是4000元／月还是5000元／月。在前述部分，本院已认定2015年下半年的租金标准是5000元／月，在此，本院不再赘述认定上述租金标准的理由。宁代洋上诉提出，应按4000元／月的标准支付2015年下半年的租金，其先按刘其云要求支付2015年下半年的租金30000元，其多支付租金6000元，原审法院应当将该6000元款项纳入抵扣租金来计算，却未抵扣，原审判决宁代洋支付刘其云房屋14000元属认定事实错误，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。对宁代洋要求改判宁代洋支付刘其云房屋租金8000元或发回重审的上诉请求，本院依法不予支持。
综上所述，宁代洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宁代洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一七年九月二十五日
书记员 康宁艺