上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初3205号
原告(反诉被告)：上海惠多利实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈国良，总经理。
委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海席永记投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：席从彬，总经理。
委托诉讼代理人：陈枫，上海市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。
第三人：上海云湖投资有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路XXX号。
法定代表人：顾强，董事长。
委托诉讼代理人：汪军建，上海市方正律师事务所律师。
原告上海惠多利实业有限公司诉被告上海席永记投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗侯、被告委托诉讼代理人李海强到庭参加诉讼。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。庭审中，原、被告双方申请庭外和解，同意继续适用简易程序，延长审限二个月。本案于2016年9月8日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗侯、被告委托诉讼代理人陈枫到庭参加诉讼。鉴于案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2017年1月13日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗侯、被告委托诉讼代理人陈枫到庭参加诉讼。为查明案情，依被告申请，本院依法追加案外人上海云湖投资有限公司为本案第三人。本案于2017年3月22日第四次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗侯、被告委托诉讼代理人陈枫、第三人委托诉讼代理人汪军建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海惠多利实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与某某签订的《房屋租赁合同》于2016年4月5日解除；2、判令被告腾退租赁房屋；3、判令被告补足拖欠至2015年9月5日的租金人民币65,000元；4、判令被告支付拖欠的租金571,890元(从2015年9月6日暂计至2016年4月5日止)；5、判令被告支付房屋占有使用费65,741元(按月租金85,750元的标准，从2016年4月6日计算至2016年4月28日，计算23天)；6、判令被告支付违约金245,000元；7、判令被告支付滞纳金85,269元(从2015年9月6日暂计至2016年4月5日)；8、判令被告按照每月81,667元的标准支付原告至实际迁出房屋之时止并支付相应的滞纳金；9、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告对于上述第7、8项诉请申请一并予以撤回，在本案中不予主张，其他诉讼请求不变。事实与理由：被告因经营席永记苏州汤包连锁店需要与原告签订了《房屋租赁合同》，承租了上海市青浦区城中西路XXX号房屋。合同约定，2014年2月20日至2016年2月19日租赁期间年租金为98万元，租金每6个月为一支付期，采用先付后用的原则，被告应在每个支付周期开始前5个工作日将下期的租金金额一次性支付给原告。同时合同又约定了被告逾期不支付租金等实际费用超过30天的应向原告按月租金的3倍支付违约金且原告有权单方面解除合同，提前收回房屋，并按每逾期一天向被告收取租金、物业费等应缴费用总额的千分之五作为滞纳金。被告自2015年9月起拒绝支付租金，截止2016年3月底，拖欠租金571,890元。为此，原告多次催讨未果后诉至法院。
被告上海席永记投资管理有限公司辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，同意解除原、被告双方的租赁合同，但被告不认可合同解除时间，理由是依据2015青民三(民)初字第2275号民事判决书确认，双方的租赁合同是于2015年6月10日因法定事由予以解除。该民事判决书第4页载明，原告与大房东案外人上海其惠投资管理有限公司的租赁合同于2015年6月10日解除，那么被告与原告的租赁合同也应于此时间解除。根据最高院相关解释，被告作为次承租人，合同解除时间取决于原告与大房东之间的租赁合同解除时间。针对诉请2，不同意腾退。原告与大房东的租赁合同于2015年6月10日解除，原告已失去租赁权，被告已于2016年7月1日与大房东签订了新的租赁合同，租赁期限从2016年7月1日开始，因此没有必要再进行腾退。针对诉请3、诉请4和诉请5，合同约定的租期是从2014年2月20日至2021年5月19日，其中免租期15天，从2014年2月20日至2014年3月5日，实际计算租金的日期为2014年3月7日。被告已经全部付清2014年3月7日至2015年9月6日期间的租金，支付标准按年租金85万元计算。2015年9月7日至2016年6月30日期间的租金，尚未支付，但支付给大房东或者原告，被告不清楚。鉴于被告认为合同已经于2015年6月10日解除，故被告同意支付从2015年6月11日起至2016年6月30日的房屋使用费。并要求按照年租金85万元计算房租及使用费，是因为2015年3月5日原、被告双方另签订的补充合同，更改了租金标准，租金调整为90万元，被告实付年租金85万元，剩余5万元等被告找到新的承租人之后，再向原告支付。目前被告没有转租，故没有必要向原告支付5万元。关于425,000元租金被告已支付，被告认为租金标准已变更且租金足额支付。被告同意按照2015年3月5日签订的补充合同支付从2015年9月6日计算至法院认定原告实际控制房屋之日为止的租金。针对诉请6，不同意支付。被告认为不存在违约金或者滞纳金。合同解除的责任在于原告，理由是被告是正常经营，且停付租金后于2015年10月15日向原告发函，之后也接到过大房东要求被告停止支付租金的函。如需要承担违约责任，则违约金过高，请求法院酌情调整。鉴于被告在承租系争房屋过程中，因原告失去转租权，未能保证被告的正常使用，导致双方合同解除，被告需要和案外人重新达成承租系争房屋的协议，原告对此应承担违约责任。故被告提请反诉：请求判令1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金212,500元(按年租金85万元/12个月*3个月)。
反诉被告上海惠多利实业有限公司对反诉原告上海席永记投资管理有限公司的反诉请求辩称：不同意反诉原告反诉诉请，理由在于：反诉原告未支付租金在先，反诉被告以发函或起诉形式要求解除合同，即表明反诉原告违约。
第三人上海云湖投资有限公司述称：对于原告主张的诉讼请求，针对诉请1，解除是原、被告之间的法律关系，原告与第三人之间的租赁合同已经解除。针对诉请2，鉴于第三人已与案外人签某某的房屋租赁合同，而案外人与某某签订了租赁合同，根据新的租赁合同关系，第三人不再主张要求被告腾退系争房屋，即使申请执行，也不要求申请该项。针对诉请3、4、5，关于租金及占有使用费支付问题，被告从未向第三人支付过租金。但鉴于第三人与原告之间的租赁合同已经法院判决解除，解除日期明确为2015年6月10日，且判决也要求原告予以腾退，原告将系争房屋转租给被告，被告目前一直在占用使用系争房屋，故第三人明确要求2015年6月11日之后的房屋占有使用费由被告即上海席永记投资管理有限公司支付给第三人上海云湖投资有限公司。对于该笔房屋占有使用费第三人将另案解决，在本案中不要求处理，也明确在本案中不要求原告予以支付。针对诉请6，系原、被告之间的合同关系与第三人无关。对于被告提起的反诉，第三人无意见。
经开庭审理查明：2013年12月23日，原告与某某签订房屋租赁合同一份，约定，原告出租给被告的房屋位于上海市青浦区城中西路XXX号，面积220平方米，租赁用途为餐饮经营项目。租赁期限从2014年2月20日起至2021年5月19日止。原告给予被告装修免租期15天，该房屋租金起算日为2014年3月7日。租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还。租金、保证金、物业费及支付方式约定，2014年2月20日至2016年2月19日，月租金为81,667元，年租金98万元。2016年2月20日至2018年2月19日，月租金为85,760元，年租金1,029,000元。2018年2月20日至2021年6月19日，月租金为90,037.50元，年租金1,080,450元。租金每6个月为一支付期，采用先付后用的原则，即被告应在每个支付周期开始前5个工作日内，将下期的租金全额一次性支付给原告(被告第一个租赁年租金按每3个月支付一次的方式支付给原告，第二年起被告按每6个月支付一次的方式执行)。本合同首期3个月租金合计245,001元，被告应在原告交付当日一次性足额支付给原告。原、被告双方约定，被告应于本合同签约后3个工作日内向原告支付租赁保证金。保证金为163,334元。租赁期间，此保证金不能抵冲租金。原告在被告完全履行了支付保证金和首期租金的条件下，于2014年2月20日前将该房屋交付给被告。租赁关系终止时(包含但不限于本合同第9条的情形)，被告应当自终止之日起5日内将该房屋返还给原告，并结清所有应承担的费用。租赁关系终止时(包含但不限于本合同第9条的情形)，被告未在5日内返还房屋的，每逾期一日，被告应按当时房屋日租金的2倍另向原告支付房屋占用费。租赁期内有下列情形之一的，一方可书面通知另一方提前解除本合同，租赁关系终止。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：被告逾期不支付租金等实际费用超过30天的。关于违约责任。合同约定，租赁期间，非本合同规定的情况原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，原告应按届时年度租金的3倍支付被告违约金，若违约金不足以弥补被告损失的，可通过双方协商后，原告另行对被告的损失进行补偿，被告擅自提前终止本合同的，原告有权没收被告的全部保证金，同时被告应按届时年度月租金的3倍支付违约金。被告逾期不支付租金、物业费等实际费用累计超过30天的，原告有权按照本合同的约定要求违约金，单方面解除合同，停止供水、供电，提前收回该房屋，并按每逾期一天向被告收取租金、物业费等应缴费用总额的千分之五作为滞纳金。合同各方约定的以下信息为各方的有效送达地址，在书面通知修改前，双方按此信息邮寄的文件均视为对方签收送达(原告载明的住所地为上海市青浦区城中西路XXX号XXX楼；被告载明的住所地为上海市北蔡镇莲振路XXX号XXX号楼)。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋。
另查明，系争房屋于1999年8月10日办理了上海市房地产权证，权利人为上海云湖(集团)有限公司，用途为商业用地。系争房屋系由原告与第三人上海云湖投资有限公司签订房屋租赁合同后再转租给了被告，被告一直占有使用至今。
再查明，2015年6月3日，本院立案受理了第三人上海云湖投资有限公司作为原告诉上海惠多利实业有限公司作为被告的房屋租赁合同纠纷，案号为(2015)青民三(民)初字第2275号。该判决查明，2013年4月2日，原告与上海惠多利实业有限公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，由上海云湖投资有限公司将位于上海市青浦区城中西路XXX-
XXX号一至三层房屋出租给上海惠多利实业有限公司使用，房屋建筑面积约为2,000平方米，租赁期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止；每年度房屋租赁费225万元，先付后用，每月支付一次，在合同期内每月的前10日支付后1个月的租赁费；本合同签署时上海惠多利实业有限公司向上海云湖投资有限公司支付合同履约保证金20万元，如上海惠多利实业有限公司发生拖欠租金、物业管理费、水电费等，经上海云湖投资有限公司催告后，上海惠多利实业有限公司仍不支付，导致合同终止履行，则上海惠多利实业有限公司履约保证金不予退还；上海惠多利实业有限公司在本合同约定的日期内应交的款项逾期30日不交，本合同自行解除，依法追回应交纳的房屋租赁费、水电费等款项，上海云湖投资有限公司没收上海惠多利实业有限公司交付的合同履约保证金，上海惠多利实业有限公司在租赁房屋的装修及不可移动物无偿归上海云湖投资有限公司所有。合同另行约定了其他事项。合同签订后，上海云湖投资有限公司将租赁房屋交付上海惠多利实业有限公司使用。2015年1月起，上海惠多利实业有限公司未按约向上海云湖投资有限公司支付租金，截至2015年5月31日，拖欠租金937,500元。上海云湖投资有限公司遂诉诸本院。本院经审理后于2015年9月7日作出(2015)青民三(民)初字第2275号民事判决：一、上海云湖投资有限公司与上海惠多利实业有限公司于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月10日解除；二、上海惠多利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区城中西路XXX-
XXX号房屋腾退后返还上海云湖投资有限公司；三、上海惠多利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海云湖投资有限公司2015年1月1日至2015年5月31日期间的房屋租金人民币937,500元；四、上海惠多利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海云湖投资有限公司房屋租金及使用费(自2015年6月1日起至实际腾退日止，按年租金人民币225万元标准计算)；五、上海惠多利实业有限公司在上海云湖投资有限公司处的履约保证金人民币20万元归上海云湖投资有限公司所有。上述判决之后，上海惠多利实业有限公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2016年3月28日作出(2016)沪02民终96号民事裁定：准许上诉人上海惠多利实业有限公司撤回上诉，双方均按原审判决执行。
以上查明的事实，由原、被告及第三人陈述，房屋租赁合同、房屋产权证、同意转租证明、(2015)青民三(民)初字第2275号民事判决书及(2016)沪02民终96号民事裁定书等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。
本案中，原、被告之间主要争议如下：
一、关于解除原、被告之间房屋租赁合同问题。庭审中，原、被告均同意解除该合同，但对于解除日期，原告主张以本案起诉之日即2016年4月5日为准。被告则认为应依据(2015)青民三(民)初字第2275号民事判决书确认的，原告与第三人之间的房屋租赁合同于2015年6月10日因法定事由予以解除。那么被告与原告的房屋租赁合同也应于此日期解除，根据最高院解释，被告作为次承租人，原、被告之间合同解除日期取决于原告与第三人之间的租赁合同解除日期。本院认为，原、被告双方均同意解除合同，本院应予以准许。对于解除合同的日期，鉴于原告与第三人就系争房屋的租赁关系已于2015年6月10日解除，故此日之后，原告应属无权出租，本院采纳被告意见，合同解除之日应为2015年6月10日。
二、关于被告是否腾退问题。原告主张被告应予腾退，被告认为原告与第三人的租赁合同于2015年6月10日解除，原告已失去租赁权，被告已于2016年7月1日就系争房屋签订了新的租赁合同，租赁期限从2016年7月1日开始，因此没有必要再进行腾退。第三人认为就系争房屋而言，鉴于第三人已与案外人签某某的房屋租赁合同，而案外人与某某签订了租赁合同，根据新的租赁合同关系，第三人不再主张要求被告腾退系争房屋，即使申请执行，也不要求申请该项。本院认为，原、被告之间租赁关系已经解除，根据系争房屋租赁的实际情况，被告以签某某的租赁合同，有权继续使用为由不同意腾退，第三人也认可被告的意见，不要求被告腾退，故本院对原告主张被告腾退的诉请不予支持。
三、关于原告主张的被告应补足的租金、拖欠的租金以及房屋占有使用费问题。原告认为，依合同约定，2014年2月20日至2016年2月19日，月租金为81,667元，年租金98万元。2016年2月20日至2018年2月19日，月租金为85,760元，年租金1,029,000元。被告应按照约定标准补足并支付相应的租金及房屋占有使用费。具体包括：被告补足拖欠至2015年9月5日的租金65,000元；支付从2015年9月6日暂计至2016年4月5日止拖欠的租金571,890元；支付从2016年4月6日计算至2016年4月28日房屋占有使用费65,741元。对于补足的租金65,000元是被告应支付半年租金为49万元，而被告实际支付的金额是425,000元，两项相差65,000元。为此，原告提供了金额为425,000元的客户收付款入账通知等证据。被告及第三人对该证据的真实性无异议。被告认为已经全部付清2014年3月7日至2015年9月6日期间的租金。2015年3月5日原、被告双方另签订的补充合同，更改了租金标准，租金调整为90万元，被告实付年租金85万元，剩余5万元等被告找到新的承租人之后，再向原告支付。目前被告没有转租，故没有必要向原告支付5万元。2015年3月7日至2015年9月6日期间半年425,000元租金被告已支付，被告认为租金标准已变更且租金足额支付，故不存在补足租金问题。2015年9月7日至2016年6月30日期间的租金，尚未支付，但支付给第三人或者原告，被告不清楚。被告同意按照2015年3月5日签订的补充合同按年租金85万元支付从2015年9月6日计算至法院认定实际控制房屋之日为止的租金。为此，被告提供了补充合同等证据为证。第三人认为，被告从未向第三人支付过租金，但鉴于第三人与原告之间的租赁合同已经法院判决解除，解除日期明确为2015年6月10日，因原告将系争房屋转租给被告，被告目前一直在占用使用系争房屋，故第三人明确要求2015年6月11日之后的房屋占有使用费由被告支付给第三人。对于该笔房屋占有使用费第三人将另案解决，在本案中不要求处理，也明确在本案中不要求原告予以支付。本院认为，鉴于原、被告之间房屋租赁合同于2015年6月10日解除，无论原告主张按照年租金98万元计算，还是被告要求按照年租金85万元计算，计算至2015年6月10日的租金，被告已向原告付足。对于2015年6月11日之后的房屋占有使用费，第三人要求被告向其支付。合同解除后，原告要求被告支付租金和房屋占有使用费依据不足，故本院均不支持。
四、关于违约责任问题。原、被告均主张对方违约，并要求对方支付违约金。原告认为不按照合同约定，逾期不支付租金、物业费等实际费用累计超过30天，原告有权按照本合同9.2条的约定要求违约金，原告可书面通知被告提前解除本合同，租赁关系终止。被告应向原告按月租金的3倍支付违约金，即81,667元每月乘以3，得出245,001元。被告自2015年9月起没有支付租金，存在违约事实。对此，原告提供了催款函及快递凭证等证据，以证明原告于2015年9月29日向被告发函通知支付拖欠租金和物业费，并要求被告在收到催款函7天内立即支付房屋租金。被告对证据真实性无异议，也认可收到函件。第三人对证据真实性无异议。被告认为，原告没有履行其与第三人之间的租赁合同义务，由于原告违约行为造成合同无法履行，导致解除，进而影响到原、被告之间的转租合同无法履行。故原告应当承担违约责任。对此，被告提供了2015年5月28日由第三人上海云湖投资有限公司出具的告知书，告知书主要内容为，第三人与原告正进行诉讼，原告未能遵守合同约定的租金支付条款，到2015年5月止，已有5个月租金未付清，已经构成合同的根本性违约。故第三人要求被告停止支付租金的通知。以及2015年10月15日由被告向原告发出的公函(催款回函)及邮寄凭证、2015年11月13日由第三人上海云湖投资有限公司向被告出具的告知书。原告对上述证据的真实性均不予认可。第三人对上述证据真实性予以认可。本院认为，因原告与第三人之间正处于诉讼，被告应第三人的要求暂缓支付之后的租金并无不当。原、被告之间房屋租赁合同现已明确于2015年6月10日解除，原告以被告拖欠租金为由主张违约金，也无相应的事实依据，故本院不予支持。被告也主张原告违约，本案中，第三人与原告签订的房屋租赁合同约定的租期届满之日为2016年6月30日止，第三人与原告签订的房屋租赁合同于2015年6月10日判令解除。而原、被告之间签订的房屋租赁合同约定的租期届满之日为2021年5月19日止。原、被告之间的租赁合同尚处在租赁期内，而原告与第三人之间签订的房屋租赁合同已被判令解除，原告显属违约，理应承担相应的违约责任。但原告提出违约金过高，请求法院酌情调整，被告也未就违约而造成的损失提供相应的证据，故本院根据本案查明的事实情况，酌情确定原告应向被告支付违约金8万元。
审理中，原、被告就合同约定保证金163,334元，双方均要求另行结算，在本案中不要求处理。
据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，应为合法有效。现原告未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告上海惠多利实业有限公司与某某上海席永记投资管理有限公司于2013年12月23日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月10日予以解除；
二、驳回原告上海惠多利实业有限公司的其他诉讼请求；
三、反诉被告上海惠多利实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海席永记投资管理有限公司违约金人民币8万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币13,356.31元，由被告上海席永记投资管理有限公司负担人民币80元，由原告上海惠多利实业有限公司负担人民币13,276.31元；反诉受理费人民币2,243.75元，由反诉被告上海惠多利实业有限公司负担人民币900元，由反诉原告上海席永记投资管理有限公司负担人民币1,343.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
代理审判员 林 青
人民陪审员 顾美华
二〇一七年三月三十日
书 记 员 周磊杰
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
......
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。