陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）靖民初字第03147号
原告（反诉被告）张国斌，男，汉族，农民。
委托代理人孙新林，陕西秦靖律师事务所律师。
被告（反诉原告）郇绳军，男，汉族，农民。
委托代理人方震，陕西辅衡律师事务所律师。
委托代理人党向梅，陕西辅衡律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张国斌诉被告（反诉原告）郇绳军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。被告（反诉原告）郇绳军于2014年11月14日提起反诉，本院于同日立案受理。本案依法组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国斌及其委托代理人孙新林，被告（反诉原告）郇绳军及其委托代理人方震、党向梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张国斌诉称，2008年11月6日，原、被告签订《楼房出租协议书》，该协议书约定：原告将自己位于靖边县张家畔镇林荫路与统万路西南角楼房的第二层、第三层、第四层和第一层门庭以及西边靠楼梯的门面房一间出租给被告，租赁期限为8年。租赁费每年21万元，于每年6月8日前付清下一年的租赁费用。同时约定未经原告同意，被告不得转租。协议签订后，被告一直拖欠原告2015年的房租不予交纳，原告现诉请：1、依法判决解除原、被告签订的《楼房出租协议书》。2、依法判决被告按照合同约定完好无损的交回原告房屋，并支付其占用期间房租费每天576元及利息，从2014年7月8日至交房止。3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）郇绳军答辩及反诉称，一、本诉原告向本诉被告提供的房屋房顶漏水且拒不修缮，导致本诉被告未能按照计划开宾馆，只能将房屋部分转租给他人，且转租一事本诉原告也知情，当时已予以认可。二、1、本诉被告未能按时交纳2014年至2015年的房租系行使抗辩权，并非违约行为。2、原告房屋漏水且拒不修缮，导致本诉被告所租赁的八间房屋三年多不能使用，给本诉被告造成经济损失74999元，本诉原告亦未对该损失进行赔偿或者扣除。3、本诉原告未按照合同约定提供取暖设施，导致本诉被告自费22700元购买了8块天燃气表、花费46800元安装了6台锅炉用于取暖。4、本诉被告在装修租赁的房屋时，本诉原告违反合同约定予以阻挡且向本诉被告收取了3万元的“打墙”费用。5、按照合同约定，本诉原告将楼房第二层租赁给本诉被告，但本诉原告却在本诉被告使用二层的一间小房时额外向本诉被告收取了5000元费用。本诉被告在使用了该小房一年后无奈将该小房交还给本诉原告使用至今。5、按照合同约定，本诉原告应将后院提供给本诉被告使用，但本诉原告于2014年擅自在后院内修建小房、楼梯，且租赁给其他人使用。综上，本诉原告违约在先，本诉被告有权拒交房租进行抗辩。反诉被告在违约的同时给反诉原告造成了巨大的经济损失，故反诉原告要求反诉被告对此进行赔偿。现诉请：1、依法判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《楼房出租协议书》。2、依法判令反诉被告支付反诉原告房顶漏水修缮费用12800元、房顶漏水造成的经济损失74999元、8块天然气表费用22700元、6台锅炉费用46800元、占用二层小房四年费用20000元，合计177299元。3、依法判令反诉被告返还无理收取的打墙费用3万元、小房使用费5000元，合计35000元。4、本案本诉、反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告张国斌辩称，反诉原告反诉理由没有事实依据，不能成立。1、合同未对修缮房屋进行约定。2、反诉被告交付房屋时房屋不存在漏水，系反诉原告在使用房屋时装修导致漏水，且反诉原告在租赁期间一直未提出房屋漏水问题，故不存在违约行为。3、反诉原告为自己方便擅自改装供暖设备，改装后也未通知过反诉被告。4、反诉被告阻拦反诉原告装修打墙是因反诉原告的打墙行为破坏了房屋的主体结构
原告张国斌向法庭提交了以下证据：
一组证据《楼房出租协议书》一份，证明1、原、被告签订的租赁合同合法有效。2、原告履行了自己的交房义务，被告应当于每年6月份付完房屋租赁费，但被告一直未付清，存在违约行为，导致合同目的不能实现。3、该合同也证明原告将房屋交付给被告使用，原告履行了合同义务，被告不具有抗辩权。
被告郇绳军向法庭提交了以下证据：
第一组证据《楼房出租协议书》一份，证明1、原、被告之间的房屋租赁合同真实有效。2、合同约定租赁期限为从2008年至2016年，现仍在租赁期限内。3、按照合同约定，原告应提供水、电、取暖设施和后院、大门、楼房门庭前的使用权，但其未提供取暖设施，且未经被告同意擅自在后院内修建了小房后又出租给他人，严重违约。4、按照合同约定，被告在装修时原告不得阻挡，但原告违约阻挡且向被告收取了3万元费用，严重违约。
第二组证据房顶漏水照片4张，证明原告提供的房屋不符合合同约定，房顶存在严重漏水现象，导致8间房屋从租赁之日起至2012年8月共计3年9个月一直无法使用，给被告造成经济损失为74999元（74999元的计算依据为：按照反诉被告一间小房向反诉原告一年收取了5000元的一半计算，即为2500元×8间×3年＋1666元×8间×9个月），对此损失原告应当予以赔偿。
第三组证据靖边县天然气公司证明一份、天然气表照片5张，证明因原告不按照合同约定提供取暖设施导致被告花费19600元安装了7块天然气表，该取暖设施至今仍在使用，该费用应当由原告承担。
第四组证据靖边县亨泰商贸有限公司收据一支、锅炉照片5张，证明因原告不能按照合同约定提供取暖设施，导致被告花费46800元安装了6台锅炉，现锅炉仍在使用，此费用应由原告承担。
第五组证据原告张国斌的收据一支，证明1、被告在装修房屋时遭到原告阻挡，最后被索取现金3万元。2、被告承租了二层整层，原告却将二层上的一间小房占为己用，并向被告索取了一年的使用费5000元。3、除了被告所举第四组证据中的七块天然气表外，被告另外支付了原告3100元安装第八块天然气表。
第六组证据后院改造照片6张，证明2014年原告未经被告同意擅自在后院搭建小房、楼梯后出租，违反合同约定。
第七组证据原告张国斌的收条一支，证明1、2014年6月7日前的房屋租赁费被告均已交清。2、被告转租房屋原告一直予以认可，其房租已经收取5年多，从未提出异议，故不存在被告擅自转租的问题。
经庭审质证：
对原告向法庭提交的一组证据，被告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为其不按时交纳房租系因原告亦存在违约行为，其系行使履行抗辩权，不存在违约。
对被告向法庭提交的第一组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为被告所述原告未提供取暖设施、擅自在后院搭建小房、楼梯等没有事实依据。
对被告向法庭提交的第二组证据，原告质证对其真实性以及证明目的均有异议。认为原告交付房屋时房屋不存在漏水，房屋漏水系被告擅自改装房屋导致。且2012年8月原告对房屋进行了维修，故不存在房屋漏水对被告造成经济损失。
对被告向法庭提交的第三、第四两组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为原告在交付房屋时已经提供了取暖设施，因被告在使用过程中为了方便自行对房屋供暖进行改造，与原告无关。
对被告向法庭提交的第五组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为当时原告收取的3万元“打墙”费系因被告改变了房屋的主体结构而收取的押金，待房屋租赁期限届满被告将房屋恢复原状后原告予以退还；如不能恢复原状则该3万元作为补偿费归原告所有。对于原告收取的小房使用费5000元，因该小房不在合同租赁范围内，故原告做任何处理与被告无关。对于第八块天然气表的质证意见同第三、第四两组证据的质证意见。
对被告向法庭提交的第六组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为原告在后院搭建小房等系正常修建，不存在违约。
对被告向法庭提交的第七组证据，原告质证对其真实性无异议，对证明目的有异议。认为2014年6月7日前的房租已经全部付清，但按照合同约定被告应当提前一个月付清下年房租，而被告一直未付下一年房租，严重违约。
本院对双方当事人所质证的证据作如下认定：
对原告向法庭提交的一组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；对其双方签订的租赁合同真实有效以及被告未能按照合同约定按时交纳2015年房租的证明目的本院予以采信，对其他证明目的因被告向法庭提交了证据支持其抗辩主张，故本院对该其他证明目的不予采信。
对被告向法庭提交的第一组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；对其证明目的中第1、第2两点证明目的本院予以采信，对其它证明目的，因双方签订的《楼房出租协议书》中并无相关约定，且双方后续未能就此达成协议，故本院不予采信。
对被告向法庭提交的第二组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且被告向法庭提交了其他证据予以作证，故本院对该组证据的真实性予以确认；对其租赁房屋存在漏水的证明目的本院予以采信，对其他证明目的因被告未能提交证据予以证明，故本院对该其他证明目的不予采信。
对被告向法庭提交的第三、第四两组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该两组证据的真实性予以确认；对其中被告自行支出费用安装取暖设施的证明目的本院予以采信，对该两组证据证明目的中的其他证明目的本院不予采信。
对被告向法庭提交的第五组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的本院予以采信。
对被告向法庭提交的第六组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认；对其证明目的因双方签订的《楼房出租协议书》中并无相关约定，且双方后续未能就此达成协议，故本院不予采信。
对被告向法庭提交的第七组证据，因其来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，且原告质证对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认，对证明目的予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证以及法庭认证查明以下事实：
2008年11月6日，原、被告签订《楼房出租协议书》一份，双方约定：1、甲方（张国斌）将其位于靖边县林荫路与统万路之间楼房的第二层、第三层、第四层和第一层门庭（统万路）西边靠楼梯的门面房一间出租给乙方（郇绳军），租期共计八年，每年租赁费为21万元整。2、甲方提供乙方上楼的三部楼梯以及水、电、取暖设施和后院、大门、楼房前的使用权，在租赁期内，乙方使用的费用由乙方自行承担。3、出租时间为从2008年11月8日至2016年7月8日。4、交纳房租的时间为：2008年11月8日至2009年7月8日乙方预付甲方租赁费4万元整（包括装修时间在内）。以后乙方每年于6月8日付清下年租赁费，即21万元整。5、本协议生效之日起，如果甲方阻止乙方装饰以及正常营业，由甲方承担一切经济损失。租赁期满，乙方装潢在墙壁上的不动物归甲方所有，移动物归乙方所有。未经甲方同意，乙方不得转让。6、本协议从2008年11月8日生效。
被告郇绳军租赁房屋后，随即将该房屋转租给他人。2009年，被告郇绳军在使用房屋过程中，原告张国斌因认为二楼房屋中的一间小房不属于租赁范围，故向被告郇绳军收取了该小房一年占有使用费5000元并向郇绳军出具收条一支，随后郇绳军将该小房交还张国斌占有使用。被告郇绳军租赁房屋后在装修房屋打墙过程中，出租人张国斌因认为该打墙行为破坏了房屋主体结构，故向郇绳军收取了“打墙补偿费”3万元并向原告出具收条一支，双方约定该费用待房屋租赁期限届满后，若被告将该墙壁恢复原状则原告予以退还，若不能恢复原状则该费用作为补偿费归原告所有。2012年，郇绳军租赁张国斌的房屋房顶出现部分漏水，被告郇绳军对房顶进行了维修并向张国斌支付了12800元的购买维修材料费。另郇绳军在使用房屋过程中将原房屋供暖设施“土锅炉”改造为天然气锅炉，为此支出购买天燃气表（8块）费用22700元以及购买锅炉（6台）费用46800元（其中第8块天燃气表系郇绳军将费用交给张国斌后由张国斌所购买，同时张国斌向郇绳军出具了收条一支3100元），原有“土锅炉”由张国斌收回。2014年，张国斌对后院原“土锅炉”占用的小房等进行改造，新建造小房以及楼梯等并出租给他人。后郇绳军从2014年6月8日起未向张国斌交纳下一年的房屋租赁费。现双方因履行《楼房出租协议书》产生纠纷，涉诉本院。
本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人是否具有违约行为。2、双方签订的《楼房出租协议书》是否应当解除。本案中，原、被告双方平等自愿协商后签订《楼房出租协议书》，该协议书具备租赁合同的基本要件，且不违反法律的强制性规定，合同成立并生效，依法受法律保护。根据我国《合同法》规定，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定以及法律规定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张国斌作为房屋出租人，应当按照合同约定向承租人提供房屋以及约定的附属设施等，并在房屋需要维修时进行维修。被告郇绳军作为承租人，应当按照合同约定正当使用房屋并按时向出租人交纳租赁费用。当事人就有关合同内容约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
本案中，张国斌作为房屋出租人，在得知房屋房顶漏水后，应当及时对房屋房顶进行修缮，以供承租人正常使用。其未履行维修义务，承租人郇绳军自行维修，维修等费用应当由出租人张国斌负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，故本院对郇绳军诉请由张国斌承担12800元房屋修缮费用的诉请予以支持。本案中，对于承租人郇绳军认为因出租人未及时进行修缮对其造成了74999元的损失，本院认为承租人应当对此进行充分举证证明，否则其应当承担举证不利的后果。而本案中被告郇绳军仅提出了该74999元的计算方式，未提交证据支持其主张，故本院对其诉请由原告赔偿其损失74999元的诉讼请求不予支持。
对于被告郇绳军认为原告未能提供取暖设施至其无奈自行安装天然气锅炉供暖的主张，根据本院查明的事实，原告在提供房屋时该房屋有“土锅炉”供暖，并不存在无供暖设施的情形。对于被告郇绳军认为该“土锅炉”供暖不能满足其使用需求的主张，本院认为其在承租房屋时即应当对此有充分的认识。且因双方未在合同中对此进行约定，亦未就此明确达成后续协议，故本院认为对于该供暖设施的归属应当参照双方对装饰物的约定归承租人郇绳军所有，且该费用亦应当由承租人郇绳军自行承担。
对于郇绳军认为出租人张国斌应当按照约定将后院交付其使用，但出租人擅自改造后院出租给他人构成违约的主张。本院认为双方在合同中约定了出租人将后院提供给承租人使用，但该占有、使用权并不具有唯一性以及排他性。即双方并未约定该后院的占有、使用权在租赁期间内仅限承租人所有，且因出租人仍享有后院的所有权，故出租人对后院进行改造系其对自己物权的使用，符合法律规定。但张国斌在对后院改造完毕后仍应当将改造后的小房等提供给承租人使用，即张国斌将改造后的小房等出租给他人的行为不符合双方约定。若出租人的此行为对承租人的正常使用造成了影响以及损失，则承租人应当进一步进行举证证明。
对于承租人郇绳军在装修房屋打墙过程中，张国斌向郇绳军收取的“打墙补偿费”3万元。因双方就此达成了一致的后续意见，故该费用应当根据双方的后续约定履行。即待房屋租赁期满后，若郇绳军对该墙壁恢复原状，则该费用由张国斌退还郇绳军；若不能恢复原状，则该费用作为补偿归张国斌所有。
对于楼房二层中双方争议的一间小房是否属于租赁范围，因被告郇绳军在使用该小房一年后按照原告张国斌要求向其交纳了占用费5000元，且其后几年该小房被告郇绳军交还给了原告张国斌占有使用，即双方系以其实际行为确认了该小房并不在租赁范围以内。
对于出租人张国斌认为承租人未经其同意擅自转租房屋，构成违约的主张。本院认为，本案中承租人郇绳军在双方签订租赁合同后即将房屋转租至今，出租人张国斌在双方履行合同的数年中未曾提出异议，且一直以收取房租的行为履行合同至今，应当系以其实际行为对承租人郇绳军的转租行为进行了认可。故本院对其此项主张不予支持。
综上所述，在本案中，双方约定的租赁期限为从2008年11月8日至2016年7月8日，从2008年至今，双方已经履行了绝大部分的合同期限，且现在并未出现履行不能的客观条件。根据我国《合同法》的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。而本案中双方当事人在履行合同过程中均具有违约行为，故本院认为双方当事人应当按照约定继续履行合同。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第七十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2008年11月6日签订的《楼房出租协议书》有效，由双方当事人按照该协议书的约定继续履行。
二、由被告郇绳军于本判决生效之日起十日内向原告张国斌交纳拖欠的2015年度房屋租赁费21万元整。
三、被告郇绳军修缮承租房屋房顶支出的费用12800元由原告张国斌负担，在被告郇绳军交纳拖欠的房屋租赁费时予以扣除。
四、驳回本诉原告张国斌、反诉原告郇绳军的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4450元，由本诉原告张国斌负担；反诉案件受理费4450元，由反诉原告郇绳军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 郑琰丰
代理审判员 延 飞
人民陪审员 高 裕
二〇一五年三月十一日
书 记 员 薛新雨