成都高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2015）高新民初字第5589号原告：杨锡轩，男，汉族，1998年8月10日出生，住成都高新区。法定代理人：王玲，女，汉族，1974年6月11日出生，住成都高新区，系原告母亲。委托诉讼代理人：彭慧英，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：肖书绘，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都交通枢纽场站建设管理有限公司。住所：成都市武侯区洗面桥街**号高速大厦。法定代表人：任涛。委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。委托诉讼代理人：罗如雪玉，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。第三人：成都新南时代房地产开发有限公司。住所：成都高新区盛和一路**号*幢*单元*层***号。法定代表人：周伟杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尹，四川天与律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：王小刚，四川天与律师事务所律师，一般授权代理人。原告杨锡轩与被告成都交通枢纽场站建设管理有限公司（以下简称“场站公司”）、第三人成都新南时代房地产开发有限公司（以下简称“新南公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法进行审理。原告杨锡轩向本院提出诉讼请求：确认原告杨锡轩与被告场站公司签订的《商品房买卖合同》无效。原告杨锡轩起诉的事实与理由：杨锡轩通过电视宣传得知了案涉房屋的信息，在销售现场，场站公司向杨锡轩出具资料显示该项目是由场站公司注册资金29亿元打造的百亿品牌价值，财富龙头老大，实力雄厚，并由亚洲一流商业运营团队强势加盟统一经营、统一管理，租金收益稳定持续增长的综合商业体。案涉项目首上层业态规划图表明，B1层为“潮流TRENDY”，有品牌服饰、饰品、西点餐饮、化妆护肤、美食广场等，其收益回报率达8％，以100万投入获得的是超过200万元的价值。出于对场站公司的信任，杨锡轩以返租后的优惠价567974元购买了位于高新区都会路55号1幢－1层628号商铺，于2013年7月31日在销售现场按场站公司指定在新南公司POS机上向场站公司支付购房定金100000元；于2013年11月6日付清购房款全款567974元。房款支付完毕后，场站公司与杨锡轩签订《商品房买卖合同》，合同载明的房屋销售总价、场站公司向杨锡轩出具的收据金额均只有214689元。在销售房屋的过程中，场站公司严重违反法律法规，采取欺诈手段与杨锡轩签订合同，损害国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定商品房买卖合同无效。场站公司违反法律法规的表现为：1、场站公司不是房地产开发商，主体上不具备房地产开发经营的资格；签订合同时未取得《商品预售许可证》，至今未向杨锡轩出示《开发企业资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证及骑缝章总平面图》、《房产测绘成果报告》也未公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素等，没有及时有效准确真实的披露提供商品房的信息与证件；2、新南公司因与场站公司签订《火车南站枢纽城市综合体项目商业裙楼合作协议》及《补充协议》而取得以场站公司的名义对外销售的权利不符合法律规定。场站公司依据合作协议将涉案项目-1至5楼整体转让给新南公司，应当依据《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定申请房地产变更登记，《物权法》也明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，新南公司在未取得涉案房屋所有权之前进行拆零销售没有法律依据；3、场站公司、新南公司以欺诈的手段与杨锡轩订立合同，损害国家利益，合同无效。场站公司在销售楼盘时发放的宣传图册显示：涉案项目是由场站公司统一经营统一打造的，具有百亿品牌价值，并由亚洲一流商业运营团队强势加盟统一经营、统一管理，是租金收益稳定持续增长的综合商业体，杨锡轩因相信上述宣传中所提及的允诺而认可了高达46824元每平米的单价，系因场站公司的虚假宣传而误导的情况下做出了错误的意思表示，场站公司的行为属于欺诈。此外，在宣传图册中的业态规划图中负一楼有详细的规划，对于每一间店铺的业态设定也非常详尽，有品牌服饰、饰品、西点餐饮、化妆护肤、美食广场等，但根据建设施工平面图显示，地下一层的报建规划大部分为家具卖场，与广告宣传严重不符，且与杨锡轩签订合同时也未明确告知此规划，也属于欺诈；4、场站公司、新南公司共同诱使杨锡轩与其恶意串通，损害国家利益。场站公司、新南公司共同诱使杨锡轩与其共同隐瞒涉案房屋的实际成交价格，签订了总价远远低于实际成交价格的合同，场站公司逃避税收义务，根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》，在合同期内，房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业-代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未出售，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。而杨锡轩、场站公司、新南公司恶意串通签订与真实交易价格不符的商品房买卖合同，使得国家税收损失严重，损害国家利益。不论被告事后是否补缴税款，该合同的约定本身就已经存在损害国家利益的可能性；5、场站公司、新南公司的行为违反法律法规的强制性规定，属于合同无效的情形。第一，《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的文号。但宣传册中的宣传均是虚假宣传，也没有载明预售许可证的号码；第二，《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。但场站公司与新南公司未有上述文件证实其之间的关系；第三，《商品房销售明码标价规定》中规定商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。场站公司、新南公司在合同标明的价格之外加收杨锡轩费用，违反规定；第四，《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售，新南公司没有取得上述证书，并无预售的资格，无权签订商铺认购协议，更无权收取购房款；第五，《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，杨锡轩与场站公司委托经营管理涉案楼盘项目的成都市金七浦投资管理有限公司签订的商铺租赁合同，经售后返租的租金抵扣房款，场站公司采取变相售后返租、变相返本销售的形式销售未竣工的商品房，违反了国家的强制性规定，合同应当无效；6、合同违反公共利益，应当认定为无效合同。场站公司、新南公司采取分割销售商铺并承诺售后返租的形式属于非法集资的模式，为住房城乡建设部打击的行为。《关于进一步加强房地产监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）也规定房地产开发企业不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，不得进行虚假交易，场站公司以商品房买卖的名义，以高投资回报为诱饵，描绘出商铺被打造好后的繁华美好，营造出商铺价值不断提升外还拥有持续稳定收益等前景，达到其高额出售房产的目的，事实上，到今天项目仍是一片狼藉，规划到现在都还是地下停车场及部分家具卖场，消防改造还需一个多亿，负责打造的主体至今不明，完全不可能实现合同目的。本案在审理过程中，成都市公安局高新技术产业开发区分局于2017年3月15日函告我院：新南公司在与场站公司合作开发“火车南站枢纽城市综合体项目”过程中，涉嫌合同诈骗，且与你院目前正在审理的该民事案件系同一法律事实。2017年3月18日，成都市公安局高新技术产业开发区分局决定对新南公司合同诈骗案立案侦查。本院经审查认为，新南公司在与场站公司合作开发“火车南站枢纽城市综合体项目”过程中，存在向小业主收取的房款与小业主签订的《商品房买卖合同》金额不一致、以租金抵扣部分房款、未适当履行义务却将合同权利义务整体转让、未将全部售房款转入场站公司指定账户等行为，确有经济犯罪嫌疑，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关”之规定，本案应当移送公安机关。同时，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三十五条、《最高人民法院最高人民检察院公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第二款、第三款规定精神，为维护民事诉讼程序的正当性和完整性，本案应裁定驳回起诉后再行移送公安机关。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十二条之规定，裁定如下：驳回原告杨锡轩的起诉。本案不收取案件受理费，原告杨锡轩已经预交案件受理费50元，请于本裁定书生效后三日内到本院办理退费手续。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 钟 珏二〇一七年三月三十一日书记员 韩亚群