湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终5059号
上诉人（原审被告）：湖南三标房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道89号麓江春公寓5栋。
法定代表人：黄宏暖，董事长。
委托诉讼代理人：田新宇，湖南骏熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘艳，女，1969年3月17日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：邓筱，湖南云桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石丽，湖南云桥律师事务所律师。
上诉人湖南三标房地产开发有限公司（以下简称三标公司）因与被上诉人刘艳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初8328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
三标公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：上诉人提交了大量证据证明逾期办证是因上诉人无法预见、无法避免、无法克服的客观原因所致，已构成情势变更。上诉人在开发楼盘、办理权证过程中，并无过错，且一直在积极应对，也取得一定成果。且被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，即便未超过诉讼时效也只应当计算两年。另被上诉人自身对办理权证也存在过错。
刘艳辩称：上诉人逾期办证是不争的事实，一审法院判令上诉人承担违约责任于法有据、于理有据。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其逾期办证的抗辩理由显然不构成不可抗力。
刘艳向一审法院起诉请求：1、判令三标公司向刘艳支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计人民币95215.31元（自2013年10月1日起计算至2017年6月16日止）；2、判令三标公司向刘艳返还房价补差款计839.03元人民币；3、三标公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月24日，刘艳与三标公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD1001131304)及其附件。刘艳购买了三标公司开发的位于长沙市岳麓区麓江春第4栋N单元13层1304号房。双方在合同中约定房屋建筑面积125.72平方米，单价为每平方米5593.5元，总价款为703215元，交房时间为2011年9月30日前。合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方自行约定：如果竣工实测面积与预售面积存在差异，双方同意据实结算房价款，即：房屋补差款=（竣工实测面积-
预售面积）*商品房预售总价款/预售面积。当竣工实测面积大于预售面积时，由买受人向出卖人补交上述“房屋补差款”，当竣工实测面积小于预售面积时，由出卖人将上述“房价补差款”返还买受人。合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后545日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后185日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、买受人解除合同……；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，刘艳向三标公司支付了全部购房款。2011年9月30日，三标公司将刘艳所购买的房屋交付给了刘艳。
另查明：1、三标公司的总经理苏彪于2014年4月18日因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年5月26日因涉嫌挪用资金罪经岳麓区人民检察院批准逮捕；三标公司的副总经理陈庸铸于2014年5月15日因涉嫌挪用资金罪被刑事拘留，同年5月26日经岳麓区人民检察院批准逮捕；2017年3月9日长沙市岳麓区人民法院作出一审判决，苏彪不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年11月16日作出终审判决：苏彪、陈庸铸犯挪用资金罪，分别判处有期徒刑三年缓刑四年、有期徒刑一年六个月缓刑二年。2、麓江春公寓2号栋、4号栋、5号栋住宅项目于2015年12月9日纳入长沙市房产办证遗留问题协调工作小组项目范围。2017年6月16日，相关部门为涉案房屋办理了不动产权证，登记权利人为刘艳，登记的房屋建筑面积为125.57平方米。3、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。
一审法院认为：一、关于三标公司是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。刘艳与三标公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效；刘艳、三标公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。三标公司未在合同约定的期限内为刘艳办理好不动产权属证书构成违约，应当承担违约责任。对于三标公司主张公司内部员工经济犯罪是违约的主要原因，是基于三标公司不可预见、不可避免、不可挽回的原因造成的，因本案刘艳、三标公司之间的纠纷系因三标公司逾期办理房屋所有权证所导致，三标公司内部员工经济犯罪与三标公司继续履行合同没有关联性，且不属于不可抗力，故对三标公司的该主张一审法院不予采纳。
二、关于刘艳诉请是否超过诉讼时效的问题。刘艳主张逾期办证的违约金从2013年10月1日起算，三标公司主张刘艳的诉讼请求超过了诉讼时效。依据双方合同第十九条约定，三标公司于2011年9月30日向刘艳交付房屋，现因政策调整，从2016年9月9日起，长沙市实行统一的不动产登记制度，不再颁发单独的房屋所有权证和国有土地使用权证，故三标公司应在房屋交付刘艳使用后1095日内即为刘艳办理不动产权属证书。因刘艳请求三标公司承担逾期办证违约金属于债权的范畴，应受三年诉讼时效的限制。据此，刘艳关于逾期办证违约金的诉请，从起诉之日即2017年10月18日起三年前的违约金超过了诉讼时效，一审法院不予支持；但三年以内的违约金请求，并没有超过诉讼时效，应予支持。涉案房屋已于2017年6月16日取得了不动产权证，故三标公司主张的违约金计算至2017年6月16日止。
三、关于刘艳诉请违约金是否过高的问题。三标公司主张刘艳请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，刘艳并没有提供任何证据证实因三标公司的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现刘艳要求三标公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于刘艳因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合刘艳因三标公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定三标公司向刘艳支付自2014年10月18日起至2017年6月16日止逾期办证的违约金20506元。
四、关于房屋面积差价款的问题。对刘艳按照不动产权证登记面积与合同约定面积所主张的面积差价款，三标公司对此无异议，一审法院根据双方合同约定及不动产权登记证书的记载，计算三标公司应当向刘艳退还的面积差价款为839.03元[（125.72-125.57）*703215/125.72]，对刘艳的该项诉请，一审法院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、限三标公司在本判决生效之日起十日内向刘艳支付逾期办证违约金20506元；二、限三标公司在本判决生效之日起十日内退还刘艳房屋差价款839.03元；三、驳回刘艳的其他诉讼请求。一审案件受理费2201元，由刘艳承担1712元，由三标公司承担489元；诉讼保全费980元，由三标公司承担。
二审过程中，三标公司向本院提交如下两份证据：证据1、长沙市政府办公厅城建城管处《关于岳麓区银盆岭街道麓江春小区信访问题的会议备忘》，拟证明涉案小区不能办理产权证等问题的实际情况；证据2、长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室《关于交办麓江春项目房产证办理有关事项的通知书》，拟证明办证问题差不多都妥善解决了。对于三标公司提交的上述证据，刘艳的质证意见为：该两份证据均不属于新的证据，且达不到证明目的，反而证明小区业主一直在通过各种方式要求上诉人办证。对于三标公司提交的上述两份证据，本院认为：该两份证据与本案的处理无关联，故不予认定。
本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。本案中，被上诉人按照合同约定全面履行了付款等合同义务，但上诉人未按合同约定的期限为被上诉人办妥不动产权属证书，构成违约，一审法院综合案情，酌情判令上诉人向被上诉人支付相应逾期办证违约金并无不妥。对于上诉人提出的逾期办证系因无法预见的客观原因所致，上诉人对逾期办证不存在过错，故不应承担违约责任的主张，本院认为，因违约责任的承担并不以是否存在过错为前提，且上诉人主张的内部员工经济犯罪等客观原因均不属于法律规定可免除责任的不可抗力，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的诉讼时效问题，本院认为，因自合同约定的应当办妥房屋权属证书之日起至上诉人实际办妥之日止，上诉人的逾期办证违约行为处于持续状态，又因《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，故对上诉人的该项主张不予支持。
综上所述，三标公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2201元，由湖南三标房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李浩波
审判员 熊 伟
审判员 曾庆军
二〇一八年八月二十二日
书记员 毛 韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。