北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初2192号
原告（反诉被告）：北京首钢房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区金顶街五区甲9号楼。
（统一社会信用代码：91110000633712278Y）
法定代表人：吴林，董事长。
委托诉讼代理人：康书根，男，1960年7月16日出生,北京首钢房地产开发有限公司职工。
委托诉讼代理人：徐常春，男，1959年7月7日出生,北京首钢房地产开发有限公司职工。
被告（反诉原告）：北京首昱嘉业商贸有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6521房间。
（统一社会信用代码：911101075636183065）
法定代表人：刘长武，总经理。
委托诉讼代理人：许晓星，男，1979年7月7日出生，北京首昱嘉业商贸有限公司法务。
原告（反诉被告）北京首钢房地产开发有限公司（以下简称首钢地产公司）与被告（反诉原告）北京首昱嘉业商贸有限公司（以下简称首昱嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首钢地产公司的委托诉讼代理人康书根、徐常春，被告首昱嘉业公司的委托诉讼代理人许晓星到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告首钢地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令首昱嘉业公司支付自2015年8月12日至2016年3月15日期间的租金2446182元；二、判令首昱嘉业公司支付2015年8月12日至2016年3月15日房租的违约金227243元（按贷款利率的四倍计算）。三、判令首昱嘉业公司支付已判决的2012年9月20日至2013年12月19日期间的租金3040511元的违约金829046元（自2015年2月1日至2016年3月15日，按贷款利率的四倍计算）；四、判令首昱嘉业公司支付已判决2015年6月20日至2015年8月11日期间房租585597元的违约金107360元（自2015年6月15日至2016年3月15日，按贷款利率的四倍计算）；五、首昱嘉业公司承担本案诉讼费用。事实在和理由：2010年11月29日，我公司与首昱嘉业公司签订《房屋租赁合同》，约定：首昱嘉业公司承租我公司位于石景山区金顶北路22号院2栋的房屋（Ｂ５商业楼），租赁面积6919平方米（含预留车位地上27个、地下15个），租赁期限为10年，自2010年12月1日至2020年11月30日。合同签订后，我公司履行了交付房屋的合同义务，首昱嘉业公司无任何正当理由，长期拖欠房租及电费，构成对合同主要义务的根本违约。（2015）石民初字第1664号、（2016）京01民终293号民事判决书已判决首昱嘉业公司支付拖欠的2012年9月20日至2013年12月19日期间房租3040511元及相应的违约金，并判决2015年6月20日至2015年８月11日的房租585597元，但首昱嘉业公司至今未履行。现我公司对（2015）石民初字第1664号案件中未主张的租金和违约金予以追诉。
被告首昱嘉业公司辩称：首钢地产公司主张的租金计算有误。我公司与首钢地产公司之间的房屋租赁合同纠纷诉讼已经裁决，首钢地产公司重复提出支付违约金的诉讼请求，违反“一事不再理”法律原则。且首钢地产公司主张的违约金计算标准过高，请求法院予以酌减。
被告首昱嘉业公司向本院提出反诉请求：一、判令首钢地产公司赔偿装修损失332万元；二、判令首钢地产公司退还房屋押金30万元；三、诉讼费由首钢地产公司承担。反诉的事实和理由：我公司与首钢地产公司于2010年就石景山区金顶北路22号院2栋（Ｂ5商业楼）签订为期10年的租赁合同。由于我公司与次承租人北京乐方灏昕酒店有限公司（以下简称乐方公司）出现房屋租赁合同纠纷，石景山区法院作出（2013）石民初字第269号判决书，判决：我公司补偿乐方公司装修损失332万元。以此判决为依据，同一标的物下的相同法律情形，现我公司要求对Ｂ5商业楼内的装修损失向首钢地产公司主张。
原告首钢地产公司对被告首昱嘉业公司的反诉辩称，我公司与首昱嘉业公司就Ｂ5商业楼签订的《房屋租赁合同》，由于首昱嘉业公司无正当理由，长期不按合同履行交纳房租的责任和义务，已于2015年8月11日一审判决解除。首昱嘉业公司没有对房屋进行装修，与我公司之间就装修损失不存在纠纷。合同解除前，首昱嘉业公司与乐方公司之间合同关系及其利益之争的任何诉讼与我公司无关。首昱嘉业公司与乐方公司之间的纠纷，（2013）石民初字第269号民事判决书及（2015）一中民终字第9226号终审判决书已有相应论述，上述判决书中的装修补偿损失332万元是首昱嘉业公司将涉案房屋转租发生的纠纷，首昱嘉业公司与乐方公司之间的合同解除后，首昱嘉业公司应当赔偿乐方公司可利用部分装修附合物，该补偿是首昱嘉业公司实际获得的利益，首昱嘉业公司已将该利益连带装修物出租，从中收取的转让费远远大于332万元。而且，装修物评估涵盖了我公司在建筑物上形成的价值（一次初装修价值），即使我公司收回了房屋，亦不会利用装修残值。故首昱嘉业公司以同一标的物下的相同法律情形为由向我公司主张，没有事实和法律依据。首昱嘉业公司从乐方公司收回租赁房屋后，与新的次承租人签订的转让协议，转让费550万元（包括乐方公司的二次装修附加物及我公司竣工交付使用时的一次初装修装修物的价值）。综上我公司认为首昱嘉业公司的反诉理由不符合法律规定，没有事实和法律依据，请求法院驳回首昱嘉业公司的反诉请求。
经审理查明：位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋房屋所有权人为首钢地产公司。
2010年11月29日，出租方首钢地产公司（甲方）与承租方首昱嘉业公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁房屋位于北京市石景山区金顶北路22号院2栋，建筑面积6919平方米（含预留车位地上27个、地下15个）；乙方经营业态为酒店；租赁期限10年，自2010年12月1日至2020年11月30日止；自2010年12月1日至2012年11月30日，年租金3788153元，季度租金947038元；自2012年12月1日至2015年11月30日，按5%递增，年租金3977560元，季度租金994390元；自2015年12月1日至2018年11月30日止，按8%递增，年租金为4295765元，季度租金为1073941元；乙方应在合同签订当日交纳30万元押金，押金不能折抵租金，合同期满后，由甲方无息退还乙方；租金支付方式以每一个承租季（3个月）为一个支付周期，以后每一个承租季租金应在上一个承租季末月25日前交纳下一个承租季租金，如延迟支付租赁费用，每延迟一天，应向甲方支付应付款项的千分之三的违约金；本合同终止或解除后，乙方将腾空的商业用房交还甲方，经甲方验收合格后，方可退还押金。
2010年12月6日，首昱嘉业公司给付首钢地产公司押金30万元。
合同签订后，首钢地产公司将涉案房屋交付首昱嘉业公司。
2011年3月1日、3月11日、10月21日，首昱嘉业公司与乐方公司签订《承租意向书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充变更协议》、《协议书》等多份协议，根据上述协议约定，首昱嘉业公司将涉案房屋交予乐方公司租赁使用。首昱嘉业公司与乐方公司在履行合同过程中发生争议，首昱嘉业公司以乐方公司为被告提起诉讼。2012年9月6日，本院作出（2012）石民初字第2250号民事判决书，载明：乐方公司并未按照合同约定如期支付首昱嘉业公司房屋租金，乐方公司此行为已经符合合同约定的解除条件，且首昱嘉业公司在合理期限内已经多次向乐方公司催告，故首昱嘉业公司已经具备合同解除权。判决：确认首昱嘉业公司与乐方公司于2011年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；乐方公司将涉案房屋腾退返还首昱嘉业公司；乐方公司给付首昱嘉业公司自2012年5月9日至2012年9月6日的房屋使用费一百四十四万八千八百五十一元；乐方公司给付首昱嘉业公司2012年4月18日至实际腾退返还承租房屋的迟延交房违约金及2011年5月30日至2012年4月18日的迟延交纳房屋租金的违约金共计十万元。上述判决作出后，乐方公司不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）一中民终字第13197号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
2012年12月25日，乐方公司以首昱嘉业公司为被告、首钢地产公司为第三人提起诉讼，提出要求首昱嘉业公司支付装修补偿损失、返还押金、赔偿经济损失等多项诉讼请求。本院作出的（2013）石民初字第269号民事判决书，判决书载明：首昱嘉业公司向乐方公司出租涉案房屋时，对于房屋进行了部分装修；合同解除后，首昱嘉业公司将房屋部分出租给汉庭酒店继续进行酒店营业，部分出租培训公司，1-2层房屋原出租作为餐饮，现仍准备继续做餐饮业。根据现场勘验的情况，乐方公司进行的装饰装修等不可拆卸的已经形成附合的部分尚可继续利用，而首昱嘉业公司已经明确以其行为表示对该部分的装饰装修继续利用。因此首昱嘉业公司应当补偿乐方公司相应的装修补偿款损失。对于补偿数额，本院综合评估报告及汇总表、概预算表，参照首昱嘉业公司实际利用的装修部分，综合本案中当事人履行各项义务的情况、乐方公司实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情。据此，判决：首昱嘉业公司给付乐方公司装修补偿款损失及押金共计382万元。
2013年12月26日，首昱嘉业公司委托北京昊坤众和商贸有限公司（甲方）与谢玉华（乙方）签订《转让协议》及《房屋租赁合同》。其中《转让协议》约定：甲方已依法取得北京市石景山区金顶北路22号院2栋的使用权，并对该房屋内的填充物及附着物享有处分的权利，双方同意转让费为550万元，本转让费为乙方向甲方租赁房屋时为其房屋内填充物及附着物支付的费用。此后，谢玉华与其他股东共同出资注册成立北京天瑞德宸酒店有限公司（以下简称天瑞酒店）。天瑞酒店接收涉案房屋后进行了重新装修。
2015年2月15日，首钢地产公司以首昱嘉业公司为被告、天瑞酒店为第三人提起诉讼。2015年8月11日，本院作出（2015）石民初字第1664号民事判决书，判决：一、解除首钢地产公司与首昱嘉业公司于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同书》；二、首昱嘉业公司、天瑞酒店将涉案房屋腾退并交付首钢地产公司；三、首昱嘉业公司支付首钢地产公司自2012年9月20日至2013年12月19日房租3040511元；四、首昱嘉业公司支付北京首钢房地产开发有限公司2012年11月至2013年12月电费171633.82元；五、首昱嘉业公司支付首钢地产公司计算至2015年1月31日上述租金的迟延付款违约金1121068.45元；六、首昱嘉业公司支付首钢地产公司自2015年6月20日至2015年8月11日止的房屋租金585597元。
首昱嘉业公司不服判决，提出上诉。2016年3月9日，北京市第一中级人民法院作出（2016）京01民终字293号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决于2016年3月15日生效。至今，首昱嘉业公司、天瑞酒店未将涉案房屋腾退并交付首钢地产公司。
诉讼过程中，首钢地产公司与首昱嘉业公司经计算确认自2015年8月12日至2016年3月15日租金为2457150.94元。首钢地产公司同意退还首昱嘉业公司押金30万元。首昱嘉业公司不申请对天瑞酒店重新装修以后，与涉案房屋形成附合的装饰装修物现值进行鉴定。
上述事实，有《房屋租赁合同书》、顺延装修免租期协议书》、（2015）石民初字第1664号民事判决书、（2016）京01民终293号民事判决书、押金收据、《房屋租赁合同》、转让协议、收据、国内特快专递邮件详情单及查询单、（2013）石民初字第269号民事判决书，(2012)石民初字第2250号民事判决书、（2012）一中民终字第13197号民事判决书、（2015）一中民终字第9226号民事判决书及当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证。
本院认为：首钢地产公司与首昱嘉业公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效。双方之间的基于房屋租赁合同纠纷已经本院（2015）石民初字第1664号及（2016）京01民终293号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋租赁合同书》，截止判决生效之日，首钢地产公司仍有权依据合同约定向未交付涉案房屋的首昱嘉业公司主张未经法院裁判的房屋租金。故首钢地产公司要求首昱嘉业公司给付自2015年8月12日至2016年3月15日房屋租金的请求，本院予以支持。鉴于双方经计算已确认租金数额，本院不持异议。由于首昱嘉业公司拖欠租金的行为已构成违约，故首钢地产公司要求首昱嘉业公司支付违约金的主张，本院亦予支持。对于违约金计算标准，本院酌情予以考虑。
《合同法》确立的违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，如果当事人设定的违约金过分高于违约行为给非违约方造成的损失，可以酌情减少，从而防止当事人在发生违约时享有不等价的权利义务，违反等价有偿原则。针对首钢地产公司与首昱嘉业公司基于房屋租赁合同产生纠纷的生效裁判文书，已经对首昱嘉业公司的违约行为给予一定的惩罚性的违约责任承担，可以弥补首钢地产公司基于首昱嘉业公司的违约行为而受到的损失。故首钢地产公司对于首昱嘉业公司迟延支付租金的违约行为，再次主张高额的违约金不妥。因此，对于首钢地产公司要求首昱嘉业公司支付（2015）石民初字第1664号案件中未主张的两个时间段租金（即2012年9月20日至2013年12月19日租金3040511元和2015年6月20日至2015年8月11日租金585597元）相应违约金的主张，本院酌情予以考虑。首昱嘉业公司提出首钢地产公司主张的上述违约金违反“一事不再理”原则的抗辩意见，因（2015）石民初字第1664号案件中首钢地产公司主张的违约金不包括上述违约金，两个案件的诉讼标的不相同，不符合重复起诉的构成条件，故本院对于首昱嘉业公司的上述意见不予采信。
首钢地产公司与首昱嘉业公司签订的《房屋租赁合同书》约定，首昱嘉业公司应在合同签订当日交纳30万元押金，押金不能折抵租金，合同期满后，由首钢地产公司无息退还。诉讼期间，首钢地产公司同意退还押金，本院予以确认。
首昱嘉业公司与乐方公司之间的基于涉案房屋的租赁合同纠纷经本院裁决，首昱嘉业公司从乐方公司处收回涉案房屋以后，又将涉案房屋交由天瑞酒店承租。天瑞酒店对房屋进行了重新装修。现涉案房屋仍由天瑞酒店占有使用，并未交还首钢地产公司，且首昱嘉业公司不申请对涉案房屋的装饰装修物现值进行鉴定。据此，本院认为：首先，乐方公司对涉案房屋进行的装饰装修在经过天瑞酒店重新装修之后，状态已经发生改变。其次，天瑞酒店重新装修以后，与涉案房屋形成附合的装饰装修物的现值损失未经合法确定。再者，天瑞酒店对涉案房屋进行的重新装修，在天瑞酒店将装修权益转让于首昱嘉业公司之前，首昱嘉业公司不享有主张装修损失的权利。故首昱嘉业公司依据其与乐方公司之间的生效判决向首钢地产公司主张装修损失，缺乏事实和法律依据，本院对首昱嘉业公司的该项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后十日内给付北京首钢房地产开发有限公司自二O一五年八月十二日至二O一六年三月十五日期间的租金二百四十五万七千一百五十元九角四分及违约金（每日按万分之六计算，自二O一六年三月十六日起至本判决生效之日止）；
二、北京首昱嘉业商贸有限公司于本判决生效后十日内偿付北京首钢房地产开发有限公司违约金二十万元；
三、北京首钢房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还北京首昱嘉业商贸有限公司押金三十万元；
四、驳回北京首钢房地产开发有限公司其他诉讼请求；
五、驳回北京首昱嘉业商贸有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万五千六百七十八元，由原告北京首钢房地产开发有限公司负担七千六百七十八元（已交纳），由被告北京首昱嘉业商贸有限公司负担二万八千元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费一万七千八百八十元，由原告北京首钢房地产开发有限公司负担一万四千九百八十元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京首昱嘉业商贸有限公司负担二千九百元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 李军梅
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 张丹茹
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 郭 浩