上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13217号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邵佳，男，1982年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：邵元棣（系邵佳之父），1952年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨越峰，上海市申辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张逸云，男，1957年3月2日生，汉族，上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张卫军，男，1988年11月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张逸云（系张卫军之父），年籍同上。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：卫云南，女，1958年6月22日生，汉族，上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：张逸云（系卫云南之夫），年籍同上。
上诉人邵佳因与被上诉人张逸云、张卫军、卫云南房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邵佳的委托诉讼代理人邵元棣、杨越峰，被上诉人张逸云并作为被上诉人张卫军、卫云南的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邵佳上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判被上诉人配合上诉人办理系争房屋的过户及房屋交接手续，返还上诉人代缴的个人所得税38,300.01元，并支付上诉人逾期过户违约金（以155万元为本金，按日万分之五标准计算自2016年5月12日起至房屋过户手续完成日止）。事实和理由：上诉人在一审法院审理时对法官提出的以现金方式对尚未支付的购房款作出履行保证的要求产生误解，导致法院没有支持上诉人提出的判决被上诉人配合上诉人办理系争房屋的过户及房屋交接手续的诉请，现上诉人愿意以现金方式对未支付购房款作出履约保证。上诉人代缴的税金应由被上诉人予以返还。
张逸云、张卫军、卫云南共同辩称，不同意邵佳的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
邵佳向一审法院起诉请求：1、判令张逸云、张卫军、卫云南配合邵佳办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续和房屋交接手续；2、判令张逸云、张卫军、卫云南支付邵佳逾期过户违约金35,075元（从2016年4月1日起算至法院一审判决之日止）；3、判令张逸云、张卫军、卫云南返还邵佳代缴的个人所得税38,300.01元。
张逸云、张卫军、卫云南反诉请求：判令邵佳支付逾期付款违约金，以58万元为基数，从2016年1月16日计算到2016年1月18日，以268万元为基数，从2016年4月1日起计算到2016年6月6日（法院立案受理之日），均按日万分之五标准计算。
一审法院认定事实：2016年1月15日，邵佳（乙方）与张逸云、张卫军、卫云南（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋转让价款为383万元，双方于2016年3月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三项约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同……。合同第十条第三项约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同……。合同补充条款（一）约定：1、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；2、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费等费用进行结算；……9、甲方若未按本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任，乙方若未按照本买卖合同中约定的全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日支付甲方房款2万元，于2015年12月31日之前支付房款55万元，于2016年1月15日之前支付房款58万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款267万元，该款项由贷款银行转入甲方账户，乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款1万元。
买卖合同签订后，中介人员先后让邵佳（乙方）与张逸云、张卫军、卫云南（甲方）在《补充协议》上签了名，落款时间均为2016年1月15日。《补充协议》内容为：1、甲方承诺该房屋满五年且上海唯一一套住房，应缴纳的购房所有税费由乙方承担并支付，2、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定（参照买卖合同的九、十条履行），3、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。
邵佳支付了张逸云、张卫军、卫云南定金2万元，2015年12月31日，支付房款55万元。2016年1月18日，邵佳支付张逸云、张卫军、卫云南房款58万元。2016年3月29日，邵佳向税务部门缴纳了契税114,900元、其他个人所得税38,300.01元。
2016年3月31日，邵佳与张逸云、张卫军、卫云南至上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋过户手续。由于邵佳方手续不全至当天过户手续未办成。2016年4月8日，上海市浦东新区地方税务局第二税务所出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》，确认邵佳购买系争房屋免征房产税。
2016年5月9日，上海XX有限公司向张逸云、张卫军、卫云南发出了《催告函》一份，要求其在接到函件后联系邵佳或中介工作人员店长徐某商讨办理系争房屋过户手续相关事宜。张逸云、张卫军、卫云南于2016年5月11日收到该函件，并于当天短信回复，告知邵佳违约在先且未能承担违约责任，故暂缓办理过户事宜，待承担违约责任后再处理。
2016年5月23日，邵佳向一审法院提起本案诉讼。2016年6月19日，张逸云、张卫军、卫云南提出反诉。
一审审理中，邵佳明确其诉请为：1、张逸云、张卫军、卫云南配合其办理系争房屋过户手续和房屋交接手续。理由是：合同第6条约定应在2016年3月31日前办理过户手续，而邵佳已经按照合同约定支付购房款115万元，剩余房款267万元是贷款方式支付，农业银行的贷款手续在2016年3月18日已经审批办好。根据合同补充条款（一）第1条约定，贷款手续办妥后15日内办理过户手续，故应该由银行发放贷款267万元。尾款1万元应于邵佳与张逸云、张卫军、卫云南办理交接房屋时支付。且剩余房款267万元只能通过贷款方式支付，无法现金；2、张逸云、张卫军、卫云南支付逾期过户违约金，以已付房款155万元为基数，按照日万分之五的标准，从2016年4月1日起计算到法院一审判决之日止。理由是：合同第10条第3款的约定。3、张逸云、张卫军、卫云南返还邵佳代缴的个人所得税38,300.01元。理由是：按照《补充协议》第1条的约定，如果张逸云、张卫军、卫云南符合满五唯一的条件，可以免征个人所得税，但因张逸云、张卫军、卫云南名下有二套房，按照法律规定应该是卖方承担，现在邵佳代其缴了这笔税款，故要求其返还。
邵佳另行确认，对于动迁后有两套房的情况张逸云、张卫军、卫云南告知过，但后来邵佳问了中介，中介告知有可能另一套不在张逸云、张卫军、卫云南名下，之后邵佳也没有直接再去问过张逸云、张卫军、卫云南。《补充协议》不是与张逸云、张卫军、卫云南一起签的，是张逸云、张卫军、卫云南先签后，中介再交与邵佳签订。
张逸云、张卫军、卫云南则表示，2016年3月31日，其配合邵佳到了房产交易中心，造成未按约过户的原因在于邵佳，故邵佳要求从2016年4月1日开始计算违约金是不对的。2016年5月11日，其收到邵佳要求过户的催告函后，随即作了回复，告知邵佳已经违约，但邵佳否认违约，之后邵佳即提出诉讼，并于之后撤诉。因双方对谁违约有争议，过户的事情就搁置了，但对于日万分之五的违约金计算标准无异议，确认邵佳已付购房款为155万元，剩余购房款邵佳不支付，故其不同意协助办理过户手续。买卖合同签订后，中介拿着《补充协议》找到其家中，对其解释是“动迁满五年，唯一一次动迁的意思”，而且之前签合同时其已将名下二套房的事实告知了邵佳，故其是在对此不正确理解下而签订《补充协议》，故增加的个人所得税不应由其承担。
张逸云、张卫军、卫云南明确诉讼请求为：1、邵佳支付逾期付款违约金870元（以58万元为基数，从2016年1月16日起计算到2016年1月18日止，按照日万分之五计算）。理由是：因为邵佳未在2016年1月15日付款，直至2016年1月18日才付款。2、邵佳支付逾期付款和逾期过户违约金，以购房余款268万元为基数，从2016年4月1日起计算到法院一审判决之日止，以日万分之五计算。2016年3月31日应是过户日期，张逸云、张卫军、卫云南应于这一天拿到268万，但是由于邵佳的原因造成过户未果，所以按照合同第九条第三项的约定，从2016年4月1日开始计算违约金，268万元组成是贷款267万元加上交房时的尾款1万元。
邵佳则认为，2016年1月16日转账支付20万元时少写了个0，导致付款没有成功，即使没有写错，跨行也要周一到账，所以不同意支付逾期付款违约金。如果法院认定违约，对违约金计算期间和日万分之五的计算标准没有异议，对违约金计算基数有异议。20万元因为2016年1月16日付过，所以应以38万元为计算基数。2016年3月31日未能过户是因为税务部门审税错误，当天邵佳的父亲回家拿户口薄后是可以顺利履行过户手续，但其走后，张逸云、张卫军、卫云南也回去了，所以是由于张逸云、张卫军、卫云南的原因造成当天过户不成。2016年4月5日至5月9日期间，邵佳通过中介多次催促张逸云、张卫军、卫云南办理过户手续，张逸云、张卫军、卫云南也承认4月7日接到过电话，但其不愿意配合过户。即使未能过户的原因归咎于邵佳，267万元也是需要银行贷款，邵佳贷款手续已经办好，267万元什么时候发放给张逸云、张卫军、卫云南是银行决定，所以时间是不确定的。
一审法院认为，邵佳与张逸云、张卫军、卫云南于2016年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，一审法院予以确认。邵佳与张逸云、张卫军、卫云南双方对于267万元房款合同中虽约定通过银行贷款支付，而银行贷款方式支付时需先行办理相关债权抵押等手续。现双方因纠纷诉讼至法院，致相关抵押手续未能办理，仅有与银行签订的借款合同故不足以保证267万元购房款的支付。庭审中，邵佳拒绝以现金方式对尚未支付的房款作出履行保证，故在此情况下，邵佳要求张逸云、张卫军、卫云南协助办理过户手续并办理交房手续的条件不成立，邵佳就此要求过户和交房的相关诉讼请求，不予支持。
买卖合同中对于邵佳来说，其合同主要目的是房屋过户和交付。现该合同目前均未履行完毕，而现已发生的个人所得税可能因合同的不同履行方式而发生变化，故本案对此个人所得税不作处理，邵佳可根据双方合同的最终履行情况再行处理。
根据合同约定，邵佳应于2016年1月15日支付房款58万元，而且1月15日应是张逸云、张卫军、卫云南收到钱款的时间，所以邵佳提出2016年1月16日曾汇款20万元，因失误而未到张逸云、张卫军、卫云南银行账户的意见不构成其抗辩理由。张逸云、张卫军、卫云南实际于2016年1月18日才收到邵佳的58万元房款，邵佳已构成逾期付款，张逸云、张卫军、卫云南要求邵佳支付该58万元逾期付款违约金，符合合同约定，对此一审法院予以支持。
双方应于2016年3月31日前办理系争房屋的过户手续，2016年3月31日当天，双方均至浦东新区房地产交易中心，但因邵佳房地产税的认定问题致当天未能办理过户手续，相关部门于2016年4月8日才出具了认定通知书，故邵佳认为2016年3月31日当天能够补齐材料、办理过户手续的观点，一审法院不予采纳。邵佳自2016年4月1日起逾期过户的违约事实成立。当过户障碍消除后，邵佳有义务在合理时间内通知张逸云、张卫军、卫云南配合办理系争房屋的相关过户手续。张逸云、张卫军、卫云南在未行使合同其他权利的情况下，也应继续协助邵佳办理过户手续。2016年4月8日，邵佳取得税务部门房地产税认定通知书，之后可以认定邵佳通过中介联系了张逸云、张卫军、卫云南关于过户事宜，但未能确定具体时间节点。直至2016年5月11日，张逸云、张卫军、卫云南收到中介的《催告函》后，张逸云、张卫军、卫云南以短信方式通知邵佳不同意协助过户，根据法律规定，合同当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，所以张逸云、张卫军、卫云南以邵佳存在违约拒绝协助办理过户手续的理由不能成立。至此，张逸云、张卫军、卫云南的拒绝协助行为构成了逾期过户的违约事实，所以至2016年5月11日邵佳逾期过户违约责任截止，该期间邵佳未支付的房款为267万元，计算违约金的房价款基数应确认为267万元，张逸云、张卫军、卫云南要求按照268万元为基数计算的观点，一审法院不予采纳。张逸云、张卫军、卫云南按照日万分之五标准计算违约金，符合合同约定，一审法院予以确认。
对于邵佳要求张逸云、张卫军、卫云南支付逾期过户违约金的诉讼请求，根据上述阐述，2016年4月1日至2016年5月11日期间，一审法院已经认定邵佳存在逾期过户违约责任，故该期间张逸云、张卫军、卫云南不存在违约。从2016年5月12日起，张逸云、张卫军、卫云南应予承担逾期过户的违约责任。至于邵佳要求计算至本案一审判决之日的观点，由于双方发生诉讼后，相关合同约定的履行情形发生了变化，一审法院于2016年7月27日庭审时，邵佳坚持要求以银行贷款方式支付267万元房款外，未对合同的全面履行提供保证，由此邵佳要求办理系争房屋过户、交房手续的诉讼请求未得到法院支持，故张逸云、张卫军、卫云南应予承担的违约责任应至2016年7月27日中止，邵佳要求计算至一审判决之日的意见，一审法院不予采纳。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条的规定，作出判决：一、张逸云、张卫军、卫云南于判决生效之日起十日内支付邵佳逾期过户违约金，以155万元为基数，从2016年5月12日起算至2016年7月27日止，按日万分之五的标准计算；二、邵佳于判决生效之日起十日内支付张逸云、张卫军、卫云南逾期过户违约金，以267万元为基数，从2016年4月1日起算至2016年5月11日止，按日万分之五的标准计算；三、邵佳于判决生效之日起十日内支付张逸云、张卫军、卫云南逾期付款违约金，以58万元为基数，从2016年1月16日起算至2016年1月18日止，按日万分之五的标准计算；四、驳回邵佳的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,027元，减半收取计19,013.50元,由邵佳负担18,377.50元，张逸云、张卫军、卫云南负担636元；反诉案件受理费1,033元，由张逸云、张卫军、卫云南负担463元，邵佳负担570元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，邵佳将系争房屋剩余房款人民币268万元打入本院代管款账户。
本院另查明，张逸云、张卫军、卫云南另案向一审法院起诉要求解除其与邵佳就系争房屋签订的房地产买卖合同，并由邵佳支付解约赔偿金及定金损失。该案经审理后，一审法院作出（2016）沪0115民初76407号民事判决，驳回张逸云、张卫军、卫云南的诉讼请求。张逸云、张卫军、卫云南不服，向本院提起上诉。本院审理后，作出（2017）沪01民终7026号民事判决，驳回上诉，维持原判。该生效法院判决书认定：2016年3月31日由于邵佳的原因导致该日未办理过户手续，邵佳存在过错。2016年4月8日邵佳已完成过户的各项准备工作，此时张逸云、张卫军、卫云南不同意配合办理过户手续，理由是邵佳超过合同约定的时间过户，已经构成违约，应支付违约金。由于违约金是否支付与配合办理过户是两个不同的法律关系，在合同中没有约定继续履行合同以支付违约金为前提的条件下，张逸云、张卫军、卫云南主张违约金不能免除其配合办理过户手续的义务，因此2016年4月8日之后未能办理过户手续的过错责任，在于张逸云、张卫军、卫云南。由于双方在合同中约定房款267万元是以贷款方式支付，从银行贷款发放的流程来看，过户手续未办理直接影响后续贷款的审核和发放，如前分析，双方在办理过户过程中均有过错，而邵佳的过错在于逾期办理过户8天，因此对逾期付款的影响也大约在8天左右。而关于首付款58万元的支付，逾期天数为3天。两者均未达到双方约定的逾期付款15天可以解除合同的条件或根本违约可以行使法定解除权的情形。
本院认为，鉴于法院生效民事判决已驳回被上诉人主张解除本案项下房地产买卖合同的诉请，故上诉人在本案中关于要求被上诉人继续履行买卖合同，即由被上诉人配合其办理房屋交付及过户手续的诉请，理应得到支持。况且，上诉人在本案二审期间已将剩余房款268万元解入法院代管款账户，故买卖合同继续履行也无资金给付之障碍。一审法院判决驳回上诉人要求继续履行买卖合同的诉请，处理不当，本院依法予以纠正。
关于上诉人主张由被上诉人承担的逾期办理过户之违约责任。鉴于生效判决已认定2016年4月8日之后未能办理房屋过户手续的过错在于被上诉人，且被上诉人至今尚未协助上诉人办理过户手续，故上诉人一审中主张被上诉人按日万分之五的计算标准承担截止于一审判决之日的违约责任，于法不悖，应予支持。一审法院判决被上诉人承担的违约责任期间截止于2016年7月27日显属不妥。至于该违约金的起算时间，一审法院判决自2016年5月12日起算，上诉人就此未提出上诉，故本院予以确认。违约金计算之本金，上诉人在一审中主张按已付款155万元计算，被上诉人也确认收到已付款155万元，故一审判决按155万元本金计算违约金并无不当。然根据被上诉人在生效判决中纠正其实际已收款115万元，而上诉人也确认已付款实为115万元，故上诉人在本案中主张的逾期过户违约金之计算本金理应按已付款115万元予以调整。
至于上诉人主张由被上诉人返还其已代缴的个人所得税款38,300.01元之诉请。根据双方在《补充协议》之约定，被上诉人承诺该房屋满五年且上海唯一一套住房，故应缴纳的购房所有税费由上诉人承担并支付。而事实情况是该房屋并非被上诉人在沪唯一一套住房，故双方就该房屋交易产生个人所得税，故该费用理应由缴费义务人被上诉人自负。现因上诉人已代缴，故上诉人要求被上诉人将该税费予以返还，当属正确。被上诉人抗辩称其理解的“满五唯一”系中介方告知的“动迁满五年，且唯一一次动迁”的讲法，既无相关证据材料予以佐证，且牵强附会，故本院不予采信。
综上，一审法院所作的判决部分失当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39004号民事判决第二、三项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初39004号民事判决第一、四项；
三、张逸云、张卫军、卫云南应于本判决生效之日起十日内协助邵佳办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户于邵佳名下之手续；
四、张逸云、张卫军、卫云南应于本判决生效之日起十日内协助邵佳办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付手续；
五、张逸云、张卫军、卫云南应于本判决生效之日起十日内向邵佳返还已代为缴纳之个人所得税费人民币38,300.01元；
六、张逸云、张卫军、卫云南应于本判决生效之日起十日内支付邵佳逾期过户违约金，以115万元为基数，自2016年5月12日起算至2016年9月18日止，按日万分之五标准计算；
七、驳回邵佳的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费减半收取人民币19,013.50元，由邵佳负担50元，由张逸云、张卫军、卫云南负担18,963.50元；一审反诉案件受理费1,033元，由邵佳负担570元，张逸云、张卫军、卫云南负担463元；二审案件受理费人民币3,391元，由张逸云、张卫军、卫云南负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 杨斯空
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十月三十日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……