广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初24901号
原告（反诉被告）：马运英，女，1957年9月3日出生，汉族，住广东省五华县，
委托诉讼代理人：张鉴权（系原告马运英丈夫），男，住广东省五华县。
委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。
被告：中山市沙溪镇濠涌村大同股份合作经济社，住所地广东省中山市沙溪镇濠涌村，组织机构代码77621386-3。
法定代表人：方艺枢，该社社长。
被告（反诉原告）：中山市沙溪镇大同市场经营管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇隆兴南路133号大同市场二楼1室，组织机构代码30400695-4。
法定代表人：方艺枢，该司总经理。
上列两被告共同委托诉讼代理人：谢志华，广东广诚信律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。
原告马运英与被告中山市沙溪镇濠涌村大同股份合作经济社（以下简称大同经济社）、中山市沙溪镇大同市场经营管理有限公司（以下简称大同公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，被告大同公司提起反诉，本院先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序,公开开庭进行了合并审理。原告马运英的委托诉讼代理人张鉴权、欧阳清华，被告大同经济社、大同公司的共同委托诉讼代理人颜镇海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马运英向本院提出诉讼请求：1.判令原告马运英对被告大同经济社出租的中山市沙溪镇大同市场（以下简称大同市场）11～13卡铺位享有优先租赁权；2.判令被告大同经济社自原告马运英起诉之日按租金2000元每月与原告马运英签订大同市场一层11～13卡铺位租赁合同24个月，租金合计2.4万元；3.判令原告马运英无需向大同公司缴纳选铺费；4.判令被告大同经济社、大同公司停止侵犯原告马运英的自主经营权、恢复原告马运英经营的大同市场一层11～13卡铺位的水电；5.判令被告大同经济社、大同公司连带按500元每日赔偿原告马运英因被断水停电期间的经济损失，暂计3000元（被告大同经济社、大同公司自2016年11月23日起开始就原告马运英经营的11～13卡铺位进行断水停电的侵害）。事实及理由：原告马运英在起诉之前一直在被告大同经济社出租给其的大同市场11～13卡铺位进行自主经营。被告大同经济社在未取得原告马运英放弃所承租铺位优先租赁权的情况下，径行与被告大同公司签订承包经营权合同书一份，将包括原告马运英租赁的11～13卡铺位在内的大同市场所有铺位以承包经营权的形式转租给被告大同公司，被告大同经济社的行为直接侵害原告马运英的优先租赁权。被告大同公司与大同经济社就原告马运英承租的11～13卡铺位达成的租金标准为每月2000元，原告马运英作为11～13卡铺位的实际租赁和使用人，同等条件下原告马运英享有11～13卡铺位的优先租赁权，被告大同经济社在未取得原告马运英放弃优先租赁11～13卡铺位的条件下，直接将11～13卡铺位租给大同公司侵害了原告马运英的优先租赁权。原告马运英经向中山市工商行政管理局查询得知，被告大同经济社系大同公司的唯一法人股东，两方之间存在利害关系，因此被告大同经济社与大同公司签订的承包经营权合同书存在恶意串通损害第三人利益的情形，被告大同经济社与大同公司签订的合同属于无效合同，被告大同公司向原告马运英收取选铺费的行为系与被告大同经济社恶意串通损害马运英利益的违法行为，被告大同经济社与大同公司就原告马运英经营的铺位进行断水停电属于侵权行为，应该连带赔偿原告马运英的经济损失。为维护自身合法权益，马运英特向法院提起诉讼。
原告马运英为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.组织机构代码查询结果、工商公示信息各1份；2.大同市场铺位租赁合同书及营业执照各1份、市场收据1组；3.承包经营权合同书1份；4.大同市场租赁合同书及大同公司注册号/统一社会信用代码各1份；5.电费清单1张；6.断水停电照片2张；7.证明2份；8.广东省作风举报网截屏1份。
被告大同经济社辩称，其没有和原告马运英签订任何租赁合同，不是适格的被告主体。
被告大同经济社在诉讼中未向法院提交证据。
被告大同公司答辩并向本院提起反诉称：1.判令马运英支付大同公司场地占用费合计5595元，以上费用暂计至2016年12月，直到马运英返还物业为止；2.判令马运英支付大同公司水费合计96元，以上费用暂计至2016年11月，直到马运英返还物业为止；3.判令马运英即时向大同公司返还中山市沙溪镇隆兴南路133号大同市场一层11～13卡的物业（40平方米）。事实及理由：洪昌盛与被告大同经济社于2016年2月1日签订了承包经营权合同书，洪昌盛已经取得包括马运英原承租物业一层11～13卡在内的8000平方米的大同市场的经营权，权限为9年，洪昌盛以被告大同公司名义对外经营大同市场。随后大同公司为方便群众及活跃市场，决定升级改造大同市场，并重新招租。为实现以上目的，大同公司发出通知，要求马运英于2016年4月25日前将租赁物归还，以便升级改造，但马运英均不予理睬。2016年10月20日，大同公司发出最后交还商铺催告书，并说明了在规定时间内，马运英应将商铺交回，否则将采取必要手段收回商铺，但马运英仍置之不理，且占用租赁物至今及拖欠水电费若干。综上，马运英的诉讼请求并不符合法律规定，请求法院予以驳回，并应当支付占用大同公司租赁物的费用及应缴清水费，并返还占用的租赁物。
被告大同公司为支持其主张，在诉讼中提交的主要证据有：1.发包经营权合同书1份；2.承包经营权合同书1份；3.大同市场平面示意图1份；4.授权委托书1份；5.大同市场招租报名公告1份；6.2016年4月16日收铺通知1份；7.2016年4月20日公告1份；8.2016年4月21日通告1份；9.2016年4月20-21日通知照片1组；10.2016年4月24日收铺通知1份；11.2016年4月26日公开信1份；12.2016年10月20日催告书及图片1组；13.大同市场新、旧状图片各1组；14.水电抄表情况表1组。
针对被告大同公司的反诉，原告马运英辩称，1.其现在经营的铺位是合理合法在经营，且从未放弃过优先权。2.大同经济社与大同公司存在利益关系，采取欺诈、误导、串通的手段，剥夺了马运英的优先承租权。3.马运英与大同公司已形成实际的租赁关系。大同公司从2016年承包大同市场，马运英一直有交租至2016年10月份，同时还收取了马运英的定铺保证金1.5万元。4.如果大同公司不承认其与大同经济社中关于优先承租权的承诺，就等于不认可他们双方之间签订的整个合同，那么就无权干涉马运英经营商铺。5.大同公司升级改造商铺是假，实质是为了恶意提高铺租，市场内所有的商铺都是租户自己装修的，不是大同公司升级改造的。大同公司强行将铺位进行分割，并以此多收铺租，变相提高了租金。6.大同公司对马运英经营商铺进行断水停电，违反了法律法规。综上，大同公司违反了合同法中平等、诚信的原则，应负违规责任。
本院依法组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年12月24日，大同经济社与案外人梁华昌签订发包经营权合同书一份，主要约定：大同经济社将位于中山市沙溪镇大同市场所属铺位、摊档的物业（村组办公场所除外）（建筑物面积约8000平方米）发包给梁华昌承包经营管理；承包期限为7周年，2009年1月1日至2015年12月31日。合同到期，双方没有续签承包合同。2016年2月1日，大同经济社与案外人洪昌盛又签订承包经营权合同书一份，主要约定：大同经济社将位于中山市沙溪镇大同市场所属铺位、摊档的物业发包给洪昌盛经营管理，承包期限为9年，2016年2月1日至2025年1月31日。签订上述合同当日，洪昌盛向大同公司出具授权委托书一份，主要载明：大同公司是大同经济社全资出资的子公司，大同经济社同意洪昌盛在承包期内使用大同公司的名义对外经营运作中山市沙溪大同市场。现洪昌盛授权大同公司在大同市场内开展以下（包括但不限于）的工作：1、对外招租、签订租赁合同、收取租金；2、缴纳经营所得税；3、市场公共设施的维护、安全消防、治安秩序和环境卫生管理；4、承包经营权合同书中的其他管理工作；5、经营期限内关于大同市场的涉诉工作；6、其他管理工作。大同经济社同意并在该授权委托书上盖章。
梁华昌承包上述物业期间，曾以大同市场的名义于2012年12月15日与马运英签订铺位租赁合同书一份，将大同市场11～13号铺位出租给马运英经营杂货，租赁范围约为40平方米，租期从2013年1月1日起至2015年12月31日止。双方合同到期后，马运英继续使用上述三卡铺位。2016年2月1日，洪昌盛取得大同市场经营权后，曾以大同市场办公室名义发出招租报名公告，对大同市场铺（档）位向社会公开重新招租报告。同年2月16日，马运英交纳3个铺位的投标保证金1.5万元。2016年4月间，洪昌盛曾多次以大同市场办公室名义向马运英发出通知，要求其交回大同市场11～13号铺位，但马运英均未退铺。2016年4月26日，洪昌盛曾以大同市场办公室名义发出公开信，公开信中载明：“……三、为提高市场档次，承包人将出资对市场进行整体装修改造。改造升级后，铺（档）位的优先承租权将通过公平、公正、公开方式投标确定，原承租人与他人竟投金额相同的，原商户为优先承租人，具体方案等改造升级后对外公布。四、在市场升级改造期间，原租户还按每月原租金缴交。……”2016年10月20日，洪昌盛再以大同市场办公室名义向马运英发出退还商铺催告书，主要载明：马运英，您好！你原承租的11～13号商铺原合同已于2015年12月31日到期，大同市场由于市场升级改造需要，已多次发通知告知你交回商铺，由于你多次没将商铺交回市场方，已影响市场方升级改造并造成市场方经济损失，现市场方再次告知你于2016年11月20日前将商铺交回市场方，否则，市场方将对该商铺断水停电及采取必要的措施收回商铺，由此造成的损失由你承担。发出上述催告书后，马运英仍未退还商铺并使用至今，双方因此产生争议。因不能继续承租涉案11～13号铺位，马运英遂于2016年11月29日诉至本院，并提出前述诉求。诉讼中，大同公司提出前述反诉请求。诉讼中，马运英称大同公司曾对其承租的11～13号铺位进行断水断电。马运英另称，2016年1月起向洪昌盛交纳租金，交至2016年10月。大同经济社、大同公司则称其交至2016年9月。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。
关于本案各方合同关系问题。大同经济社为大同市场所有人，2009年1月1日至2015年12月31日间，大同经济社将大同市场发包给案外人梁华昌经营，梁华昌承包经营期间，将涉案11～13卡铺位转租给马运英。因此，马运英与梁华昌之间为转租合同关系。2015年12月31日，梁华昌、大同经济社承包合同期满后，马运英、梁华昌之间上述转租合同相应终止。2016年2月1日起，大同经济社又将大同市场另行发包给案外人洪昌盛，洪昌盛作为新的承包人，有权对大同市场进行经营管理。期间，洪昌盛对大同市场进行升级改造，并在公开信中明确，市场升级改造期间，原租户按原标准交纳租金，事实上马运英也从洪昌盛承包大同市场之日起，一直向洪昌盛交纳租金，洪昌盛亦向马运英出具租金收据。可见，双方虽没有签订新的转租合同，但根据双方履行义务情况，可视为洪昌盛、马运英之间存在事实上的不定期转租合同关系。关于马运英与大同经济社、大同公司关系问题，洪昌盛虽曾授权大同公司对外进行招租、签订合同、收取租金等，但依本案现有证据，并无充分证据证明，马运英与大同公司、大同经济社曾建立相关合同关系的事实。因此，马运英所述其从大同经济社处承租该三卡铺位的事实，依据不足。
基于以上分析，本院认为，2015年12月31日，梁华昌承包合同到期后，马运英就涉案11～13卡铺位的转租合同相应终止，但基于其与洪昌盛就该三卡铺位实际履行义务的事实，视为其二人建立了事实上的不定期转租合同关系，而马运英与大同公司、大同经济社并无相关合同关系。因此，马运英所称从大同经济社处承租该三卡铺位，其享有优先租赁权，无需向大同公司支付选铺费，并要求大同经济社与之签订租赁合同的诉求，依据不足，本院不予支持。另外，马运英要求大同公司、大同经济社恢复11～13卡铺位水电，并赔偿相关损失的诉求，理据不足，本院予以驳回。诉讼中，马运英以洪昌盛收取选铺费，变相收取超出2000元标准的租金，违反洪昌盛与大同经济社的承包经营权合同为由，申请追加洪昌盛为本案共同被告。对此，本院认为，合同具有相对性，洪昌盛、大同经济社之间的承包经营权合同，对该合同双方具有约定力，一方违约时，权利方是否追究违约方责任，属合同当事人的权利，且当事人可依合同另行主张权利，洪昌盛并非本案必要共同被告，故马运英所提此项申请，理由不充分，本院不予准许。
关于大同公司的反诉请求。2016年2月1日，洪昌盛从大同经济社处取得大同市场的承包经营权，承包经营权的权利主体为洪昌盛，根据合同相对性原则，洪昌盛是就涉案11～13卡商铺向马运英主张权利的适格主体。洪昌盛向大同公司出具的授权委托书中，虽载明大同公司有处理关于大同市场涉诉工作的权利，但大同公司并无直接和马运英建立转租合同关系，其要求马运英支付场地占用费、水电费等费用以及返还租赁商铺的诉求，理据不足，本院不予支持。马运英所提抗辩成立，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、驳回原告马运英的全部诉讼请求；
二、驳回反诉原告中山市沙溪镇大同市场经营管理有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费475元（该款原告已预交），由原告马运英负担。反诉案件受理费25元（该款反诉原告已预交），由被告中山市沙溪镇大同市场经营管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 赵 波
审判员 熊 伟
审判员 吴胜杰
二〇一七年五月二十七日
书记员 李 勉
柯佩烨
谭银娣