上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第406号
上诉人（原审被告）上海和中桂餐饮有限公司。
委托代理人冒彦哲，上海彦哲律师事务所律师。
委托代理人程鸿玉，上海市康昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海卫生被服公司。
委托代理人陈晨，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人上海和中桂餐饮有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日公开开庭审理了本案。上诉人上海和中桂餐饮有限公司之委托代理人冒彦哲、程鸿玉，被上诉人上海卫生被服公司之委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，系争的本市某路某号房屋的权利人为案外人上海甲实业总公司（以下简称甲总公司）。2013年7月24日，甲总公司以出具《证明》的方式同意上海市闵行区吴泾镇乙村民委员会（以下简称乙村委会）全权处理（包括但不限于出租、转租、终止出租协议、和解、收取租金等一切与出租有关的行为）某路某号房屋的出租事宜。2012年12月24日，上海卫生被服公司（以下简称卫生被服公司，签约乙方，系承租方）与乙村委会（系出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于本市某路某号的房屋出租给乙方使用，双方确定面积为5，300平方米，租赁期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为90万元，先付后用，每半年支付一次。合同还对其他相关事项作了约定。2012年12月26日，卫生被服公司（作为出租方，签约甲方）与上海和中桂餐饮有限公司（以下简称和中桂公司，系承租方，签约乙方）签订《租赁合同》一份，约定由甲方将本市闵行区某路某号建筑面积为5，300平方米的厂房出租给乙方使用，租期3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），年租金为100万元，双方签订合同后一周内支付4个月的租金33.33万元，其中8.33万元作为租赁保证金，租金每季度支付一次，乙方应在每个季末的前5日内向甲方支付下一季度的租金25万元。现有厂房第三层由甲方自己使用1-3年（水、电费自行承担），到期如甲方不需要使用时须无条件提供乙方使用。租赁期间使用厂房所发生的水、电、气、电话等通讯的费用均由乙方负责按时支付。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需要先征得甲方的同意，如果擅自中途转租转让，则甲方立即终止与乙方的租赁合同，不再退还乙方租金和保证金。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠超一个月，甲方有权增收5‰的滞纳金。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金。租赁期间，如因产权证问题影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任并赔偿乙方。合同还对其他事项作了约定。签约后，卫生被服公司向和中桂公司交付了系争房屋，和中桂公司于2013年1月9日以支票方式向卫生被服公司支付15万元，卫生被服公司提供的银行进账单上显示，票据种类支票，数额为15万元。2013年7月，卫生被服公司的代理人陈晨向和中桂公司发送《律师函》，称贵司签订合同至今仅支付了15万元，并且贵司已擅自将厂房转租他人。根据《合同法》的规定，承租方应按照租赁合同约定严格遵守合同义务，妥善使用房屋，否则承担法律责任并赔偿出租方的损失。现贵司拖欠租金的行为及擅自转租的行为已严重侵害了委托人的合法利益，特函告贵司：1、自贵司接函之日起，《租赁合同》已解除；2、贵司应立即支付合同解除前拖欠的租金及返还厂房给委托人前所产生的租金；3、贵司应立即支付因拖欠费用而产生的滞纳金；4、委托人没收贵司已支付的租金及保证金。卫生被服公司于庭审中表示乙村委会于2013年7月31日收回了和中桂公司承租的房屋。和中桂公司虽称其于2013年6月30日搬离了承租房屋，但其并未就此进一步举证。卫生被服公司以和中桂公司的上述转租行为未征得其同意而要求解除合同，遂成讼。
原审另查明，因卫生被服公司拖欠乙村委会租金，故卫生被服公司与乙村委会协商一致于2013年7月31日解除就系争房屋签订的《房屋租赁合同书》。
原审还查明，2013年5月5日，和中桂公司（作为出租方，签约甲方）与案外人上海恒印影像科技有限公司（以下简称恒印公司，系承租方，签约乙方）签订《仓库租赁合同》一份，约定乙方因经营业务需要，租用甲方位于某路某号厂区内二层厂房仓库，面积为940平方米（建筑面积另含宿舍区120平方米、场地20平方米），用于存放所有权属于乙方的物品，租期自2013年6月1日起至2015年5月31日止，租金为1.9万元／月（含卫生及门卫费）等内容。
诉讼中，卫生被服公司向法院明确次承租人恒印公司的搬迁问题由其自行解决，在本案中不要求法院处理，也不再申请追加上述次承租人为本案第三人。
原审审理中，卫生被服公司请求法院判令：1、确认其与和中桂公司签订的《租赁合同》于2013年7月6日解除；2、和中桂公司交还位于闵行区某路某号房屋；3、和中桂公司支付自2013年1月1日起至2013年7月6日期间欠付的租金449，429.03元［25＋25＋25／3／31＊6-（15-8.33）］；4、和中桂公司支付自2013年7月7日至实际交还日的租金，暂计8.33万元（暂计至2013年8月6日）；5、和中桂公司支付逾期付款利息，暂计11，398.21元（月逾期利率按同期银行贷款利率计算，现暂按0.005计算，自2013年1月3日起至同年3月31日利息为2，651.57元，自2013年4月1日起至同年6月30日利息为6，499.50元，自2013年7月1日起至实际交还日，暂算至2013年7月31日利息为2，247.14元；6、和中桂公司支付违约金233，870.96元（扣除已支付的租金保证金83，300元）；7、和中桂公司支付2013年6月水电费2，000元。诉讼中，基于和中桂公司已于2013年7月31日搬离了系争房屋，故卫生被服公司撤回了上述第2项诉请；卫生被服公司同时表示撤回上述第7项诉请，并对该项诉请保留另行起诉的权利。和中桂公司辩称，卫生被服公司不是系争房屋的产权人，卫生被服公司无权将房屋转租。乙村委会告知和中桂公司，卫生被服公司没有支付租金，和中桂公司希望能与乙村委会直接签订合同，但卫生被服公司一直不肯去村委会协商此事。2013年7月6日是卫生被服公司的单方通知。和中桂公司需要设立公司，但卫生被服公司没有向和中桂公司提交系争房屋的房产证及图纸，导致公司设立不成。而且卫生被服公司没有将房屋交付给和中桂公司，和中桂公司只是从2013年1月1日开始接手管理，派了门卫、清洁工和物业维修人员至涉案场所，和中桂公司并没有进行与经济利益有关的活动，故要求卫生被服公司退还其已经支付的费用及赔偿损失，和中桂公司对此保留另案起诉的权利。
原审认为，卫生被服公司与和中桂公司签订的《租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。和中桂公司虽称卫生被服公司并未交付房屋，但和中桂公司于2013年1月1日派遣了门卫、保洁人员及物业维修人员进场，卫生被服公司所雇佣的门卫在该时撤场，双方已经以各自作为的方式对房屋进行了交接，故和中桂公司辩称卫生被服公司未交付房屋的理由不能成立，法院不予采信。根据合同约定，“租赁期间，如因产权证问题影响和中桂公司正常经营而造成的损失，由卫生被服公司负一切责任并赔偿和中桂公司。”本案中，和中桂公司承租系争厂房作餐饮用途，需卫生被服公司提供房屋产权证及图纸去办理在租赁场所设立公司的工商注册登记手续。根据上述合同约定，卫生被服公司未向和中桂公司提供上述材料致和中桂公司无法办理相关的工商注册登记而影响了和中桂公司的正常经营。而和中桂公司在无法实现租赁目的的情况下，本可以按照法律规定行使合同解除权，但和中桂公司未通过正当途径行使该权利，却于2013年5月5日在未征得卫生被服公司同意的情况下将租赁而来的四层厂房中的第二层厂房对外转租，确有不妥之处，但并不构成根本违约，卫生被服公司无权以此为由与和中桂公司解除合同并追究和中桂公司的违约责任。法院同时查明，因卫生被服公司拖欠乙村委会租金而被乙村委会行使合同解除权，双方的租赁合同于2013年7月31日解除，导致其与和中桂公司的租赁合同无法继续履行，和中桂公司也于2013年7月31日搬离所承租的房屋，故法院确认卫生被服公司与和中桂公司签订的租赁合同于该日解除。本案合同虽已解除，但承租人还应向出租人支付所欠租金。卫生被服公司称和中桂公司支付的150，000元中包含83，300元租赁保证金，但《银行进账单》上并未显示含租赁保证金，且在卫生被服公司提交的《起诉状》及发送给和中桂公司的《律师函》中亦均未指出过和中桂公司以支票方式支付的该150，000元中包含租赁保证金，故卫生被服公司提出150，000元中包含租赁保证金的说法，依据不足，法院不予采信。鉴于和中桂公司已支付过150，000元，故尚需向卫生被服公司支付至2013年7月31日止的租金433，333.33元（250，000÷3×7-150，000=433，333.33）。另外，卫生被服公司提出要求和中桂公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付利息的请求，符合法律规定，法院予以支持。而对于卫生被服公司要求和中桂公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
原审法院审理后于二○一四年一月二日作出判决：一、上海卫生被服公司与上海和中桂餐饮有限公司签订的《租赁合同》于2013年7月31日解除；二、上海和中桂餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司至2013年7月31日止的租金433，333.33元；三、上海和中桂餐饮有限公司于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以100，000元计，自2013年1月3日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失；于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以250，000元计，自2013年4月1日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失；于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以83，333.33元计，自2013年7月1日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失；四、驳回上海卫生被服公司其余诉讼请求。案件受理费人民币11，599.98元，减半收取计5，799.99元，由上海卫生被服公司负担2，499.99元，上海和中桂餐饮有限公司负担3，300元。
判决后，和中桂公司不服，上诉于本院称：被上诉人未按照合同约定的面积向上诉人交付房屋，双方也未签订房屋交接书，而且合同约定上诉人租赁系争房屋是用于经营餐饮，但由于被上诉人未向上诉人提供系争房屋的产权证及附图，导致上诉人无法办理工商登记，致合同目的无法实现。此外，因被上诉人拖欠案外人租金，其与房屋权利人就系争房屋签订的租赁合同被解除，系争房屋已被案外人收回，故被上诉人已构成根本性违约，其无权向上诉人主张租金和利息损失。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人卫生被服公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定，在租赁期间，上诉人如将系争房屋转租，需先征得被上诉人的同意，如果擅自中途转租，被上诉人有权终止合同。在合同履行过程中，上诉人擅自将部分厂房转租他人，已构成违约，被上诉人据此发函给上诉人要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故双方的租赁合同自上诉人收到被上诉人关于解除合同的《律师函》之日，即2013年7月6日起解除。原审法院以被上诉人与乙村委会合同解除日2013年7月31日作为本案双方当事人租赁合同的解除日，该认定有误，本院依法予以更正。合同解除后，上诉人继续使用系争房屋至2013年7月31日，故仍应支付该段期间以租金标准计算的房屋使用费。至于上诉人欠付的租金及房屋使用费的具体金额，考虑到上诉人实际使用的面积确实少于合同约定的标准，而且因被上诉人未能提供系争房屋的产权证及图纸导致上诉人无法办理工商注册登记，客观上也影响了上诉人的正常经营等因素，本院对上诉人应支付的租金及房屋使用费数额予以酌情扣减，并在此基础上相应调整上诉人应支付给被上诉人租金及房屋使用费的利息损失。据此，本院对原审相关判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1834号民事判决第四项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1834号民事判决第一、二、三项；
三、上海卫生被服公司与上海和中桂餐饮有限公司签订的《租赁合同》于2013年7月6日解除；
四、上海和中桂餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司至2013年7月6日止的租金及自2013年7月7日起至2013年7月31日止的房屋使用费共计303，333.33元；
五、上海和中桂餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以70，000元计，自2013年1月3日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失；于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以175，000元计，自2013年4月1日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失；于判决生效之日起十日内支付上海卫生被服公司以58，333.33元计，自2013年7月1日起至2013年7月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的利息损失。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币11，599.98元，减半收取计5，799.99元，由上海和中桂餐饮有限公司负担3，000元，上海卫生被服公司负担2，799.99元；上诉案件受理费人民币7，800元，由上海和中桂餐饮有限公司负担4，000元，上海卫生被服公司负担3，800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理审判员 娄 永
代理审判员 暨秉恒
二〇一四年四月三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……