成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初11342号原告：蒋大庆，男，1980年9月30日出生，汉族，住四川省双流县。被告：成都新佳佳超市有限公司。住所地：成都市高新区中和街道仁和路*******号。法定代表人：吴云峰。委托诉讼代理人：吴云峰，男，1980年3月26日出生，汉族，住四川省双流县，系公司法定代表人，特别授权代理人。被告：吴云峰，男，1980年3月26日出生，汉族，住四川省双流县。原告蒋大庆诉被告成都新佳佳超市有限公司（以下简称“新佳佳超市”）、吴云峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员钟珏担任独任审审判，于2016年12月26日、2017年4月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告蒋大庆、被告新佳佳超市的法定代表人即本案另一被告吴云峰到庭参加诉讼；第二次开庭，原告蒋大庆到庭参加诉讼，被告新佳佳超市和被告吴云峰经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋大庆向本院提出诉讼请求：一、判令被告新佳佳超市向原告蒋大庆赔偿装修损失170237.5元，其它损失628元，被告吴云峰承担连带责任；二、判令被告新佳佳超市向原告蒋大庆支付违约金130600元，被告吴云峰承担连带责任；三、判令被告新佳佳超市向原告蒋大庆赔偿可得利益损失163039元，被告吴云峰承担连带责任。事实及理由：原被告于2012年2月22日签署《房屋租赁合同》，约定：新佳佳超市将位于成都市高新区中和镇朝阳路58号的铺面一间以及整个二、三、四楼出租给蒋大庆，租期五年，从2012年2月22日至2017年2月21日；每年60500元，半年一付，合同期间一年内不递增，以后每年递增2400元；合同期内新佳佳超市或房主张道珍不得以任何方式或理由收回该房屋；蒋大庆有权对房屋进行转租。合同签订后，蒋大庆进行了装修、水电改造及其他投入，花费19万余元。后蒋大庆分别将该房屋一楼租给了驾校、二楼美容机构、三楼教育及四楼茶房。但合同履行至2015年5月左右，房主张道珍却要求收回房屋，蒋大庆要求新佳佳超市妥善处理此事，但处理未果。后房主张道珍于2015年6月11日对房屋进行了断电，破坏了二楼门锁，2015年6月14日，又破坏了一楼墙体，并更换了房屋卷帘门锁，随后强行收回了蒋大庆租赁的房屋，由于新佳佳超市提前收回房屋的行为，已经违反合同约定，故诉至法院。被告新佳佳超市、吴云峰辩称，1、房屋租赁合同第3.3条约定转租必须经过新佳佳超市的书面同意，所以蒋大庆违约；2、房屋租赁合同第3.5条，蒋大庆在进行装修的时候，损坏了房屋的结构安全，所以才导致房东要收回房屋。房东于2015年6月18日收回房屋；3、在房屋租赁合同第3.6条，蒋大庆没有按照合同约定按期缴纳水费；蒋大庆在经营期间没有遵纪守法，转租1楼、3楼过程中有投诉存在非法培训教育机构，4楼非法租给麻将馆，有聚众赌博嫌疑；在没有告知新佳佳超市的情况下多次进行转让；4、合同约定的违约金，标准过高要求予以调整，超过实际损失；不认可蒋大庆主张的可得利益损失。经审理查明，2012年2月22日，蒋大庆与新佳佳超市签订《房屋租赁合同》，约定新佳佳超市将其租用的房屋租给蒋大庆使用，房屋为成都高新区中和镇朝阳路58号的底铺一整间及整个第二、三、四楼，面积共约360平方米，租赁期限为2012年2月22日至2017年2月21日，租金为65500元/年（含保证金5000元），从第二年开始每年递增2400元。合同第三条约定：“……3、……乙方有权在合同期内对房屋进行转租，但需告知甲方，甲方必须同意并在相关合同上签字，否则视为违约。”；合同第四条约定：“1、本协议一旦生效，双方均不得任意解除，若甲方解除协议，则双倍退还当年租金，并赔偿乙方装修及其他费用。……”。合同签订后，新佳佳超市将案涉房屋交付蒋大庆，蒋大庆依约向新佳佳超市支付保证金5000元、支付2012年3月22日至2015年8月21日期间的房租。后案涉房屋的房东于2015年6月18日收回房屋。另查明，蒋大庆将涉案房屋的一楼、三楼转租给案外人罗娟、将四楼及楼顶转租给案外人刘帅。因房东提前收回房屋，案外人罗娟于2016年5月18日向本院起诉，要求蒋大庆返还房租并赔偿损失。蒋大庆与案外人罗娟就租金和赔偿达成如下调解协议：“罗娟与蒋大庆共同确认：蒋大庆应向罗娟退还三楼房屋租金剩余部分5175元，三楼房屋租赁物保证金5000元，三楼已缴纳的水电费余额1000元，一楼房屋租金6000元；赔偿三楼装修损失28000元，一楼装修损失7574元，一楼广告费损失2000元，搬运装卸空调服务费3150元。以上共计58000元。”。2015年6月19日，蒋大庆与案外人刘帅签订《协议书》，约定蒋大庆向案外人刘帅支付装修赔偿、剩余租金及保证金共计65000元，蒋大庆认可除去退还的租金及保证金，其向刘帅支付的赔偿款为53000元。再查明，蒋大庆于2015年10月15日向本院提起诉讼，要求新佳佳超市、案外人张道珍和袁学堂退还案涉房屋的房租并赔偿损失，蒋大庆与新佳佳超市在上述案件中达成如下调解协议：“一、成都新佳佳超市有限公司退还蒋大庆因租赁位于高新区中和镇朝阳路58号商铺多支付的租金及保证金26873元，扣除蒋大庆在租赁期间的水费3873元（暂定金额，凭票结算，多退少补），还应退还23000元，该款于2016年2月8日前付清；二、蒋大庆不在本案中主张要求成都新佳佳超市有限公司承担违约或赔偿损失的责任，蒋大庆另案主张。”。本院认为，蒋大庆与新佳佳超市签订的《房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因案涉房屋的房东提前收回房屋，导致蒋大庆无法在租赁期内正常使用租赁物，新佳佳超市未能依照合同约定在租赁期间内向蒋大庆提供房屋使用，应当承担违约责任。根据合同第三条第3点的约定，蒋大庆有权转租，故对于新佳佳超市主张蒋大庆对外转租违约在先的辩称不予采纳。新佳佳超市未能提供证据证明蒋大庆损坏了涉案房屋的结构安全、转租用于非法经营，故对于新佳佳超市主张蒋大庆违约使用房屋导致房东提前收回房屋的辩称亦不予采纳。对于水费，根据蒋大庆、新佳佳超市在（2015）高新民初字第7406号民事调解书中达成的调解内容，蒋大庆确有欠缴水费的情况，但蒋大庆、新佳佳超市签订的《房屋租赁合约》并未约定新佳佳超市因蒋大庆欠缴水费有权解除合同，故对于新佳佳超市主张因蒋大庆欠缴水费导致合同提前解除的主张不予采纳。根据《房屋租赁合约》第四条第1点的约定，若新佳佳超市提前解除合同，应当支付当年租金的两倍作为违约金，故蒋大庆有权要求新佳佳超市支付130600元作为违约金。对此，新佳佳超市认为约定的违约金过高，要求予以调整。本院认为，根据蒋大庆提交的证据，因涉案房屋被提前收回，蒋大庆向租用案涉房屋一楼、三楼的案外人罗娟赔偿损失共计40724元，向租用案涉房屋四楼的案外人刘帅支付装修赔偿53000元，蒋大庆因合同提前解除受到的实际损失共计93724元。故根据本案的实际履行情况、蒋大庆的损失情况、新佳佳超市的过错程度等综合因素考量，本案双方在合同中约定的违约金确实较高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对于蒋大庆主张的违约金酌情调整为95000元。对于蒋大庆主张的装修损失，由两部分构成，第一部分为其赔偿案外人罗娟的装修赔偿款，第二部分为四楼的装修损失，对于第一部分损失，上述违约金已经足以弥补，故不再予以支持，对于第二部分损失，根据蒋大庆提供的证据，四楼系案外人刘帅租用，房屋被提前收回后，蒋大庆向案外人刘帅赔偿了装修款53000元，蒋大庆的此部分损失在上述违约金当中已经予以了考虑，且蒋大庆未能证明其自己对于四楼进行了装修，故对于蒋大庆的此部分主张不予支持。对于蒋大庆主张的其与案外人罗娟诉讼产生的诉讼费用，并非因新佳佳超市提前解除合同而必然导致的损失，故不予支持。对于蒋大庆主张的可得利益损失，蒋大庆均系在与新佳佳超市签订《房屋租赁合约》才与各承租人分别签订转租合同，此部分租金的可得利益损失并非新佳佳超市在订立租赁合同时便能够预见的损失，故对于蒋大庆的此项诉请不予支持。对于蒋大庆要求吴云峰承担连带责任的问题，新佳佳超市系一家有限责任公司，吴云峰系公司股东，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，蒋大庆未能提供证据证明吴云峰具有法律规定的股东对公司债务承担连带责任的情形，故对于蒋大庆的此项诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告成都新佳佳超市有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蒋大庆支付违约金95000元；二、驳回原告蒋大庆的其他诉讼请求。本案案件受理费4136元，由被告成都新佳佳超市有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏二〇一七年四月二十一日书 记 员 韩亚群