浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0522民初7455号
原告：陈金泉，男，1967年4月22日出生，汉族，住长兴县。
委托诉讼代理人：司欣伟，浙江众成律师事务所律师。
被告：罗丽华，女，1980年1月8日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托诉讼代理人：孙亮，浙江湖兴律师事务所律师。
第三人：周建斐，女，1977年12月10日出生，汉族，住长兴县。
原告陈金泉诉被告罗丽华、第三人周建斐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈金泉的委托诉讼代理人司欣伟、被告罗丽华及其委托诉讼代理人孙亮、第三人周建斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈金泉向本院提出诉讼请求：1、解除其与罗丽华间签订的租赁协议；2、罗丽华返还租金21600元；3、确认其出具给罗丽华的46000元的欠条无效；4、罗丽华赔偿陈金泉损失10000元；5、本案诉讼费由罗丽华承担。事实与理由：2016年4月29日，陈金泉因经营需要与罗丽华签订商铺转租协议一份，该协议对商铺的地址、租期租金及押金等事项均做出了约定。陈金泉按约向罗丽华支付租金34000元，其余46000元租金及转让费则以欠条的方式出具给罗丽华。此后，陈金泉对商铺进行装修花费10000元。2016年7月，因周建斐强行关闭商铺并张贴出租启示，致使陈金泉无法正常经营，从而造成了巨大的损失。
罗丽华辩称，其与陈金泉签订的并不是转租协议，而是一份《房屋转让协议》，其实质是商铺经营权的整体转让，其中还包括转让经营饭店所用的电气设备及店面装修，而该店面涉及的租期租金问题只是合同的一部分。其实质是一个买卖合同关系。陈金泉主张其不能经营是周建斐强行关闭商铺所致，罗丽华既无违约又无侵权，陈金泉无权要求退还租金。陈金泉的第一项诉请是解除合同，是以合同有效为前提的，第三项诉请是确认欠条无效，是以合同无效为基础的，陈金泉的诉之间本身存在矛盾。此外，陈金泉提出的赔偿请求，是基于侵权的民事法律关系。陈金泉的诉讼主张混乱，且依据不足，要求驳回陈金泉的全部诉请。
周建斐述称，陈金泉的陈述与事实不符，其并没有强行关闭陈金泉经营的商铺，商铺是陈金泉自己关的，商铺里面所有的设备能够拆除的都已经被陈金泉拆走了，是陈金泉自己结束经营的。陈金泉表示执照无法办理，故不再经营。陈金泉欠缴数月的水电费、物业费，其多次催讨无果，故无奈更换了电子门锁。只要陈金泉交清相关费用，商铺继续给其使用。案件涉及的商铺是2016年11月17日才重新出租，此时陈金泉的租赁期限已经届满。
陈金泉为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、商铺转让协议（原件）一份，证明罗丽华将商铺转租给陈金泉，并就租金、租期等事项作出约定；
2、照片（复印件）一组，证明周建斐于2016年7月强行关闭陈金泉商铺；
3、房屋租赁合同（复印件）一份，证明周建斐与陈金泉在2016年4月29日签订租赁合同一份，签署日期在2016年11月1日。
罗丽华为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
长兴雉城惠汇厨房用品商行开具的餐具收款收据、长兴雉城华红家具商行开具的桌椅销售发票、装修费收据、长兴雉城先锋家电商行开具的华日冷柜收款凭证、美的特种玻璃装潢部开具的铝合金、门窗、玻璃收款收据（原件）各一份，证明罗丽华与陈金泉所签订的协议中涉及的转让装修价值和转让的物品价值，其中装修费18000元，家电家具等20700元。
周建斐为证明自己的主张，向本院提交以下证据：
1、长兴太平洋商贸城市场服务有限公司2015年6月30日至2016年6月30日的物业费收据、支付宝转账缴纳水电费账单（打印件）一组，证明周建斐为陈金泉垫付商铺水电费及物业费；
2、商铺租赁合同（原件）一份，证明周建斐与罗丽华之间关于商铺租赁的有关约定。
经庭审质证，各方提出如下质证意见：
陈金泉提交的证据1，罗丽华对该份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但表示并不是转租行为，而是经营权的转让；周建斐提出该合同系陈金泉与罗丽华之间签订的合同，其不知情，与其无关，不予质证；
陈金泉提交的证据2，罗丽华提出证据均为复印件，不符合证据的形式要件，对其真实性、关联性、合法性均有异议，且根据照片的内容无法看出是周建斐强行关闭商铺；周建斐对证明对象有异议，提出商铺并非其关闭，陈金泉早在此之前就已经搬空了商铺，明确表示不再经营，且拖欠数月水电费，其于租赁合同期满后才另行出租；
陈金泉提交的证据3，罗丽华表示不予质证；周建斐认为不符合证据的形式要件，且从未和陈金泉签订过该份协议；
罗丽华提交的证据，陈金泉表示对证据的真实性、合法性无异议，但商铺的转让价格是另外的计算方式；周建斐表示不清楚且与其无关，不予质证；
周建斐提交的证据1，陈金泉对物业费收据有异议，认为有涂改痕迹，且无法证明是为其所交；对水电费收据均有异议，认为转租协议系陈金泉与罗丽华之间签订，无需周建斐缴纳水电费。罗丽华对该组证据无异议；
周建斐提交的证据2，陈金泉对关联性有异议，合同在罗丽华与周建斐之间签订，与其无关；罗丽华对该份证据没有异议。
经本院审查认为，陈金泉提交的证据1，均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；陈金泉提交的证据2，结合庭审三方的陈述可以查明，周建斐于2016年7月因陈金泉欠缴案涉商铺的水电费而更换商铺门锁并张贴招租广告，此时陈金泉已将能够挪动的店内设施及物品搬走；陈金泉提交的证据3为复印件，且周建斐不予认可，故本院不予认定；罗丽华提交的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定；周建斐提交的证据1、2，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。
根据本院采信的证据，结合庭审相关陈述，本案经审理查明：
2015年10月18日，罗丽华向周建斐租赁雉城街道国际贸易轻纺城6-23号1-3层的商铺，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年10月18日至2018年10月31日止，年租金为65000元，押金2000元，租期内水、电、物业管理等费用由罗丽华支付。合同同时约定，如罗丽华连续二个月不支付水、电、物业管理等费用，周建斐有权终止合同，收回商铺使用权。
2016年4月29日，陈金泉与罗丽华签订《房屋转让协议》一份，陈金泉向罗丽华租赁上述商铺，租赁期限自2016年4月29日至2016年10月31日止，罗丽华将该处商铺的设施设备及装修一并转让给陈金泉。经核算，租金计32400元（每月5400元，计6个月），装修及设施设备折价47600元，合计80000元，另商铺押金2000元。陈金泉与罗丽华同时约定，租赁期限内，水、电等费用由陈金泉支付。
合同签订后，陈金泉开始经营。2016年6月，陈金泉决定暂停经营。2016年7月初，陈金泉搬空了店内的设施设备。经营期间，陈金泉仅支付4-5月的水电费，此后发生的水电费及物业费至今未能结清。2016年7月，周建斐就欠缴的水电等费用与陈金泉多次交涉无果后，更换商铺门锁，并张贴招租广告。
本院认为，陈金泉与罗丽华签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。罗丽华已依约履行了交付商铺使用权的义务，陈金泉应当依约履行支付租金及设施设备装修转让款的义务。
（一）关于陈金泉与罗丽华间的租赁合同是否提前解除，罗丽华是否应当退还陈金泉租金21600元的问题。本案中，陈金泉支付水电费至2016年5月。2016年7月，陈金泉暂停经营，搬空商铺内的设施设备，其以实际行为表明从2016年7月开始不继续履行双方的租赁合同。数日后，因案涉商铺连续数月未缴纳水电费，且多次催讨无果，周建斐根据其与罗丽华间的房屋租赁合同的约定，以更换商铺钥匙并张贴招租广告的方式提前终止租赁合同，实际收回了商铺使用权。因此，2016年7月，罗丽华与周建斐的租赁合同终止履行，陈金泉与罗丽华之间的租赁合同随之终止履行。陈金泉未按约缴纳水电费系周建斐提前收回商铺使用权也即陈金泉与罗丽华之间的租赁合同提前终止履行的根本原因，由于陈金泉的违约造成罗丽华2016年7月至10月的预期租金损失21600元（5400元*4个月），故陈金泉主张罗丽华退还租金21600元，本院不予支持。陈金泉提出商铺渗水导致其无法正常经营，因未提交证据佐证商铺渗水情况及罗丽华拒绝承担商铺维修费用，故本院不予采信。
（二）关于陈金泉要求确认出具给罗丽华的46000元欠条无效的主张。上述欠条当事人均未作为证据向本院提交，陈金泉主张的相关事实无法查证，故该项诉请本院不予支持。
（三）关于陈金泉要求罗丽华赔偿其损失10000元的主张，欠缺权利主张的基础，且无证据佐证，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：
驳回原告陈金泉全部诉讼请求。
本案案件受理费590元，减半收取295元，由原告陈金泉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 柯晓蕾
二〇一七年一月十八日
书记员 方雪薇