黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）让民初字第1463号
原告大庆市为民物业管理有限责任公司，住所地大庆市让胡路区南二路北东湖Ｂ14综合楼商服23门。
法定代表人陈凤双，经理。
委托代理人巩连锁，男，1978年9月20日出生。
被告刘兴华，女，1965年6月8日出生。
委托代理人王成军，男，1962年4月12日出生。
本院于2015年5月11日立案受理了原告大庆市为民物业管理有限责任公司诉被告刘兴华物业服务合同纠纷一案。依法由代理审判员赵博适用小额诉讼程序，于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告大庆市为民物业管理有限责任公司委托代理人巩连锁、被告刘兴华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆市为民物业管理有限责任公司诉称：原告自2010年接手华圣欧洲城及中央大街1号和2号商服的物业管理，至今一直为业主提供服务，和被告存在物业服务合同关系；被告房屋房屋面积107.48平方米，每年物业费2463元，被告自2012年至2014年共三年没有缴纳物业费用，共欠费7389元，逾期利息438元。原告多次向被告索要，被告都不予给付，为此被告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，诉讼费由被告承担。
被告刘兴华辩称：1、不认可原告诉请，原告没与我签过合同，我也没看到过合同；2、物业公司赵经理去年7月4日打电话与我联系，因我家房屋漏水，由我自行维修，抵扣三年的物业费，剩余再交付，后赵经理不干了，所以我认为我们与原告之间是有协议的，现原告单方毁约；3、华圣欧洲城是2008年12月建成的，房屋质量问题前五年是开发商负责，之后应该由物业公司负责，房屋质量问题物业应承担责任，最基本也有个协调责任；4、我方认为，房屋渗雨水是严重质量问题，问题不解决证明物业服务不到位，所以不同意交物业费，房屋质量问题应该包括在物业服务项目之内；5、不是不同意交物业费，先把房屋维修好，再交物业费。
为证实自己的主张，原告大庆市为民物业管理有限责任公司向本院提交证据如下：
证据一，产权信息报告查询单复印件一份（侧面有骑缝章），证明被告是华圣欧洲城5号楼1门501室业主，房屋面积为107.48平方米。被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。
证据二，物业服务合同复印件两份（与原件核对无异议）、交接协议书复印件一份，证明2010年11月1日原告从大庆市众城物业管理有限公司处承接华圣欧洲城物业，并且原告将2010年1月1日至2010年10月31日在此期间产生的物业费全部垫付给众城物业，且将2010年、2013年分别与华圣欧洲城业主委员会签订物业服务合同，由原告单位为该小区提供物业服务。被告对证据的真实性和证明的问题均有异议，没见过两份合同，物业服务很差。本院对证据的真实性予以认定。
证据三，2012年至2015年收费许可证复印件一份、2013年至2016年资质证书复印件一份（均为与原件核对无异议的复印件），证明原告有权收取物业费，价格由大庆物价局核定。被告对证据的真实性与证明的问题均无异议。本院对证据的真实性予以认定。
证据四，2014年12月30日催缴通知单一份，证明在2014年12月30日我方通知被告交纳物业费用7389元。被告对证据的真实性与证明的问题均有异议，被告没见过该通知单。本院对证据的真实性予以认定。
为证实自己的主张，被告刘兴华向本院提交证据如下：
证据一，2014年7月4日、2014年8月22日录音两份，证明我方与被告赵经理电话沟通房屋维修事宜并折抵物业费，扣除剩余部分再交。原告对证据的真实性及证明的问题均有异议，不知道是谁与被告方沟通。本院认为该录音不具有客观性不予认定。
证据二，照片18张，证明房屋漏水，墙体发霉。原告对证据的真实性与证明的问题都有异议，原告认为房屋应该在开发商质量保证期内向开发商要求维修，不应该现在向物业才主张。本院对证据的真实性予以认定。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2010年原告从大庆市众城物业管理有限公司处承接华圣欧洲城及中央大街1号和2号商服的物业管理，并将2010年10月31日前产生的物业服务提前垫付给大庆市众城物业管理有限公司；同时原告于2010年、2013年分别与华圣欧洲城业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为该小区提供物业服务；被告刘兴华自2012年至2014年共三年没有缴纳物业费用，共欠费7389元。原告多次向被告索要，被告都不予以给付，故起诉至本院。
另查，本院同期审理的大庆市为民物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷多起案件中，小区其他业主做为被告在另案中亦提交了部分照片，反映原告在提供物业服务过程中，存在房屋漏雨室内墙体返潮、垃圾清理不及时、公用道路破损未修复、安全保卫不到位、公共区域被占用等管理不完善、服务不到位的问题，并以此为抗辩理由，拒绝支付物业费用。
本院认为：1、原告大庆市为民物业管理有限责任公司与被告刘兴华之间存在合法有效的物业服务合同关系，原告已按约定履行了物业服务合同义务，被告应当按照约定给付物业服务费用，故本院对原告物业费用的诉讼请求予以支持；关于原告主张逾期利息问题，因原被告双方在合同中并没有相关约定，而且被告拒缴全部物业费用虽属不当，但却是做为业主行使抗辩最简单、最直接的方式，有其存在的合理性，故本院不予以支持。2、被告以不是物业合同签订当事人进行抗辩，违反相关物业法律规定，法院不予支持；被告所称与原告存在的房屋漏水维修口头协议，因被告没有合法证据证明，本院不予支持；关于被告提出的存在房屋漏雨导致室内墙体返潮的情况，属房屋质量问题，且涉及专项维修资金的筹集与使用，应属业主、业主委员会与物业公司三方共同商定的事项，应当由被告另行起诉，该抗辩本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五款、第十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告刘兴华给付原告大庆市为民物业管理有限责任公司物业费用7389元，此款本判决生效后五日内一次性给付；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元减半收取为25元，由被告承担15元，由原告承担10元。
本判决为终审判决。
代理审判员 赵博
二〇一五年八月七日
书 记 员 张杨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。