上海市松江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0117执异13号
案外人于某，女，1979年10月29日生，汉族，住江苏省高邮市。
委托代理人袁静，上海光明律师事务所律师。
申请执行人陈长满，男，1956年7月6日生，汉族，住福建省。
委托代理人张婷，上海法知特律师事务所律师。
被执行人陈圣寿，男，1962年11月17日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。
在本院执行陈长满与陈圣寿民间借贷纠纷一案中，案外人于某于2017年1月10日对执行中查封的位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人于某异议称：2013年7月1日，案外人与被执行人签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：被执行人陈圣寿将其名下坐落于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋转让给案外人，房屋建筑面积46.59平方米，房屋转让款为68万元，双方另行签订了补充协议，约定房屋的实际成交价为80万元。2013年6月29日至2013年7月1日，案外人先某向被执行人陈圣寿支付房款共计50万元。双方已于2013年7月1日当日办理了房屋交接手续，并实际占有使用系争房屋至今。但因被执行人陈圣寿涉及与申请执行人陈长满民间借贷纠纷一案，系争房屋被上海市松江区人民法院查封，故用于支付剩余房款的30万元贷款未能办理成功，系争房屋也未能办理过户手续。案外人就某某向上海市松江区人民法院进行诉讼并获得生效判决，判决要求被执行人陈圣寿涤除设定于系争房屋上的抵押权。2016年11月，上海市宝山区人民法院向案外人送达书面通知，要求案外人将尚欠被执行人陈圣寿的剩余购房款30万元人民币及相关费用共计330,233.98元支付至该院账户，用于清偿被执行人所欠贷款本息、罚息及诉讼费用，以涤除系争房屋上的抵押。案外人已按通知于2017年1月5日将330,233.98元支付至该院账户，并于2017年1月13日至上海市松江区不动产登记事务中心办理了系争房屋的抵押注销手续。现案外人认为其拥有系争房屋的所有权，故请求解除本院对系争房屋的查封措施。为此，案外人向本院提交了《上海市房地产买卖合同》、付款凭证等材料为证。
申请执行人陈长满称，不同意案外人的异议请求。其认为案外人提某的《上海房地产买卖合同》中上海市松江公证处(2013)沪松证字第2204公证书系2013年7月2日出具，而柯金华代被执行人陈圣寿签订房屋买卖合同的时间为2013年7月1日，故房屋买卖合同的签订存在问题。同时，案外人提某的证据并不能证明其自2013年7月1日占有使用系争房屋至今，申请执行人认为案外人并没有实际占有使用系争房屋，故法院应当继续执行系争房屋。
本院经审查查明：上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系被执行人陈圣寿所有。中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行于2013年6月9日在系争房屋上设立债权数额为330,000元的抵押。
又查明：2013年7月1日，案外人与被执行人的受托人柯金华签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被执行人自愿将上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋转让给案外人，转让价格为680,000元。案外人与被执行人的受托人柯金华于2013年7月1日另行签订一份补充协议，约定系争房屋的实际成交价格为800,000元。协议签订后案外人陆续支付500,000元，尚余300,000元未支付。被执行人于2013年7月1日将涉案房屋交给案外人占有使用。剩余300,000元未支付的房款根据双方的约定系通过贷款的形式支付，但因被执行人陈圣寿涉及与申请执行人陈长满民间借贷纠纷一案，系争房屋被上海市松江区人民法院查封，故用于支付剩余房款的300,000元贷款未能办理成功，系争房屋也未能办理过户手续，故案外人于2015年2月9日诉至上海市松江区人民法院，本院于2015年10月16日作出的(2015)松民三(民)初字第537号民事判决已经发生法律效力。该判决确定：“一、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内涤除位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋上的抵押权；二、被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内支付原告于某自2013年8月1日起至判决生效之日止的违约金(按照每日250元的标准计算)；三、驳回原告于某的其余诉讼请求。”
再查明：本院于2013年9月13日作出的(2013)松民一(民)初字第3889号民事判决已经发生法律效力。该判决确定“被告陈圣寿于本判决生效之日起十日内偿还原告陈长满借款1,400,000元”。在该案审理中，应原告之申请，本院财产保全查封了被告陈圣寿名下位于上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋，查封时间为2013年7月4日。因被告陈圣寿未能履行上述生效法律文书确定之义务，根据权利人陈长满的申请，本院于2013年12月8日以(2015)沪松执字第5648号案件立案执行。执行过程中，本院于2015年7月1日继续查封了系争房屋。
2014年1月2日，案外人于某向本院提出执行异议，要求解除对系争房屋的查封，因案外人于某与被执行人陈寿圣的房屋买卖行为不能同时满足支付全部价款、实际占有、未办理过户登记手续第三人没有过错三个条件，本院于2014年1月15日裁定驳回案外人于某的异议。
又查明，因上海市宝山区人民法院向案外人于某发出书面通知，要求案外人将634,071.39元支付至该院账户，用于清偿被执行人陈圣寿所欠贷款本息、罚息及诉讼费用，以涤除上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX、XXX室房屋的抵押，案外人于2017年1月5日将330,233.92元汇至上海市宝山区人民法院账户，用于代被执行人陈圣寿向中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行偿还贷款，案外人已于2017年1月13日办理了本案系争房屋抵押的注销手续，其表示归还款项中30万元应当充抵系争房屋的尾款。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据(2015)松民三(民)初字第537号生效判决所查明，案外人于某在查封之前，即2013年7月4日之前已与被执行人陈圣寿签订了《上海市房地产买卖合同》并实际占有了房屋，申请执行人对合同签订时间以及占有房屋时间提出异议，但并未提某任何证据证明，本院难以采信。嗣后，因被执行人陈圣寿涉及他案，系争房屋被司法查封，故双方无法办理该房屋的贷款以及过户手续。虽系争房屋的交易尚余300,000元尾款尚未支付，但案外人已代被执行人偿还了银行贷款且代偿金额已超过房屋尾款，故本案中系争房屋转让的价款应视为支付完毕，而随着银行贷款的结清，系争房屋上的优先受偿权也已不存在。综上，案外人于某对涉案房屋提出的执行异议成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对上海市松江区泗泾镇泗宝路XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐晓枫
审 判 员 施建跃
人民陪审员 蒋雪顺
二〇一七年二月三日
书 记 员 邵 毅
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。