云南省临沧市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云09民终67号
上诉人（原原告）：云南鑫裕投资集团有限公司。住所地：云县爱华镇滨江世纪城***号。
法定代表人：叶均泉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范荣军，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：曾小凤，女，生于1983年3月8日，汉族，个体工商户，住云县。
被上诉人（原审被告）：徐喜华，男，生于1980年1月20日，汉族，个体工商户，住云县。
共同委托诉讼代理人：杨文远，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
共同委托诉讼代理人：罗廷善，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人云南鑫裕投资集团有限公司（以下简称鑫裕投资公司）因与被上诉人曾小凤、徐喜华商品房销售合同纠纷一案，不服云县人民法院（2016）云0922民初992号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫裕投资公司的委托代理范荣军，被上诉人曾小凤、徐喜华的委托代理人杨文远、罗廷善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人鑫裕投资公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判支持上诉人的诉讼请求，全部诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人擅自加盖建筑物，影响房屋结构安全，建设部门责令停止销售和交付使用，造成上诉人房屋不能销售、综合验收不能进行及房屋初始登记不能办理的巨大损失，上诉人要求以同期银行贷款利率计算损失，有事实和法律依据，应予支持。一审要求上诉人证明房屋未能售出系被上诉人的唯一原因，加重了上诉人的举证责任，超出了本案实际。2、被上诉人未交纳契税和公共维修基金的违约行为，导致上诉人不能办理综合验收和房屋初始登记，不能退回保证金，损失巨大，上诉人主张违约金有事实和法律依据，应予支持。
被上诉人曾小凤、徐喜华辩称，被上诉人没有改变房屋的结构，不存在违约行为，公共维修基金及契税的收取主体是职能部门，并不是上诉人，上诉人对此提出上诉没有依据，一审判决正确，请求二审维持原判。
鑫裕投资公司向一审法院起诉请求：1、判令被告拆除擅自加盖的建筑物、恢复原状；2、判令被告承担房屋停止销售产生的自2015年8月28日起每天140.18元贷款利息损失；3、判令被告交清契税和公共维修基金，承担自2014年7月4日起每天132.85元的违约金；4、诉讼费及鉴定费由被告承担。
一审法院对被告在屋顶擅自加盖建筑物导致影响房屋承重结构的事实又予以认定，对被告加盖建筑物导致原告停止销售商品房产生损失的事实不予认定。
一审法院认为，一、原被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应依照合同约定享受权利和履行义务。被告擅自加盖建筑物的行为，违反了《合同补充协议》第三条“乙方购买的物业仅作商住使用，乙方使用期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构和用途。”的约定，属违约行为。被告抗辩本案系物权纠纷，原告不享有物权，无诉讼主体资格，加盖建筑物并未改变建筑主体结构、承重结构和用途的理由，无事实和法律依据，不予采信。但双方未对对该条款作出违约责任约定，原告主张违约金无事实依据，不予支持。二、原告虽然举证证明被告在屋顶加盖建筑物导致影响房屋承重结构，但没有完成其公司因此停止销售14套房屋并造成损失且房屋未能售出系原告行为的唯一因由的举证责任，对其诉请不予支持。三、契税和公共维修基金由法定部门收取，被告有权直接向法定部门交纳，或根据合同约定由原告代收后向法定部门上交，虽双方已对该费用的缴纳在合同中作了明确约定，但原告未提交相关部门出具的代为收取契税和公共维修基金的授权委托书加以证明，法律也无此类委托转交行业为受托方要以通过诉讼追索的规定，故原告的该诉请不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，应予支持，部分无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告曾小凤、徐喜华于判决生效后十五日内拆除云县滨江世纪城客运中心住房屋顶擅自加盖的建筑物，恢复原状；二、驳回原告云南鑫裕投资集团有限公司要求被告曾小凤、徐喜华承担其停止销售房屋造成的损失的诉讼请求；三、驳回原告云南鑫裕投资集团有限公司要求被告曾小凤、徐喜华缴纳契税和公共维修基金，并承担逾期缴纳违约金的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。
经审查当事人一、二审提交的证据，本院确认本案法律事实如下：
2012年12月28日，鑫裕投资公司与曾小凤、徐喜华签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定裕投资公司将滨江世纪城G组团3幢1-4层117号商住一体商品房出售给曾小凤、徐喜华。《合同补充协议》第一条约定：办理房屋交接手续前，乙方（曾小凤、徐喜华）应当缴清本合同约定的所有费用并将办理该物业产权过户手续所需各相关政府部门提交的资料和缴纳的所有契税(包括契税、公共维修基金等)一并提交给甲方（鑫裕投资公司），并委托甲方向相关机构转交。乙方违反该约定，不及时提交资料并足额缴纳相关款项的，甲方有权拒绝交房，由此造成的延期交房的责任由乙方承担，乙方按本合同第十条规定承担违约责任。第三条约定：乙方购买的物业仅作为商住使用，乙方使用期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构和用途。《商品房购销合同》第十条“交接”约定：由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：自约定的交房日期同，届满之日起，有关该商品房的一切风险由乙方承担，且乙方应自该日起承担和缴纳商品房的物业管理等费用，逾期天数超过30天，自第31天起乙方还需按日向甲方承担总房款万分之一的违约金。合同签订后，鑫裕投资公司未能按约定时间交房，曾小凤、徐喜华提起诉讼，经云县人民法院、临沧中级人民法院审理，确认交房时间为2014年6月4日，并判决鑫裕投资公司承担逾期交房的违约责任。其后，曾小凤、徐喜华在房顶加盖建筑物，2015年4月21日，中材地质工程勘查研究有限公司出具《关于云县滨江世纪城客运中心3﹟楼部分住户擅自加盖房屋的意见函》，该函提出擅自增加建筑荷载，必将导致建筑物的沉降和不均匀沉降增加，需委托有相应资质的检测单位对房屋的沉降进行检测，在检测结果未出来前，该建筑物不能继续投入使用，同时对尚未交房的应立即停止交房，在检测评定后方可继续未售房屋的销售。2015年8月28日，亚瑞建筑设计有限公司出具《关于云县滨江世纪城客运中心3﹟楼部分住户擅自加盖房屋的意见函》，该函提出整改意见：小区住户立即停止危害房屋结构的改造和加盖行为；恢复房屋原状，对已破坏结构构件进行修复和加固处理；委托安全鉴定机构对房屋进行鉴定，确保房屋的安全；在安全鉴定结果未出来之前，停止未售房屋的销售，未交付使用的房屋暂停交付使用。2015年8月27日，大理三环工程建设监理有限责任公司云县分公司出具《关于云县滨江世纪城客运中心3﹟楼部分住户擅自加盖房屋的意见函》，该函提出意见：住户立即停止房屋的改造和加盖；恢复原状，拆除私自加盖部分，对已破坏的结构构件进行加固和修复；请有资质的检测单位对房屋原有的沉降观测点进行观测，是否有出现不均匀沉降情况；委托房屋安全鉴定机构作安全鉴定，保证房屋可以安全使用；在鉴定未出来之前，该房屋不能投入使用。2016年1月12日，云县住房和城乡建设局建设工程质量监督站出具《工程质量整改通知》，责令鑫裕投资公司立即停止危害房屋结构安全的改造和加盖行为，恢复原规划和设计原状，确保房屋的结构和使用安全，停止房屋销售和交付使用。鑫裕投资公司为此提起诉讼，提出前述诉讼请求。
本案二审争议的焦点为：一、曾小凤、徐喜华应否承担鑫裕投资公司停止销售房屋的损失；二、曾小凤、徐喜华应否承担未交纳契税及公共维修基金的违约责任。
针对焦点一，本院认为，鑫裕投资公司提交的勘查、设计、监理、质量监督部门出具了意见函和整改通知，能证明曾小凤、徐喜华在房项加盖房屋的行为违反《合同补充协议》第三条约定的内容，构成违约，造成鑫裕公司停止销售房屋，但双方未约定该违约行为应承担的违约责任，鑫裕投资公司也未能提供有效的证据证明该违约行为造成的具体损失，鑫裕投资公司应承担举证不能的法律后果，故对鑫裕投资公司要求曾小凤、徐喜华承担停止销售房屋造成损失的主张不能成立，本院不予支持。
针对焦点二，本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，交纳契税及维修基金其目的是办理房屋的交接，承担违约责任的前提是房屋未能按期交接，本案所涉房屋双方已于2014年6月4日进行了交接，且契税及维修基金的收取主体为国家职能部门，鑫裕投资公司作为开发商，只是受托代为收取契税及维修基金，亦无证据证实曾小凤、徐喜华未交纳契税及维修基金给鑫裕投资公司造成损失，故鑫裕投资公司要求曾小凤、徐喜华承担自2015年7月4日起未交纳契税及公共维修基金的违约责任的主张不能成立立，本院不予支持。
综上所述，鑫裕投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1721元，由上诉人云南鑫裕投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李鸿武
审判员 张建红
审判员 张 丽
二〇一七年三月九日
书记员 许子文