上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10145号
上诉人（原审被告）：维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区云山路1988号。
法定代表人：汪旭，经理。
委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：俐马向荣房地产开发（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区云山路1988号二楼。
法定代表人：马文清，董事长。
委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。
原审被告：上海西部百货有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇嘉怡路304号1层104室。
法定代表人：苏洪涛，经理。
委托诉讼代理人：管瑜，上海国创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王曙东，上海国创律师事务所律师。
原审第三人：上海澳客维诗休闲健身服务有限公司，住所地上海市浦东新区云山路1988号105C室。
法定代表人：李东晓，总经理。
委托诉讼代理人：樊曙亮，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原审第三人：上海浦东新区民办菲索幼儿园，住所地上海市浦东新区云山路****号。
法定代表人：王加胜。
委托诉讼代理人：仇如愚，上海大邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵硕，上海大邦律师事务所律师。
上诉人维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司（以下简称维诗凯亚公司）因与被上诉人俐马向荣房地产开发（上海）有限公司（以下简称俐马向荣公司）、原审被告上海西部百货有限公司（以下简称西部百货公司）、原审第三人上海澳客维诗休闲健身服务有限公司（以下简称澳客维诗公司）、原审第三人上海浦东新区民办菲索幼儿园（以下简称菲索幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。
维诗凯亚公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项及第七项，改判系争《房屋租赁合同》及《补充协议》不予解除，对滞纳金、违约金予以降低调整。事实和理由：一、维诗凯亚公司曾向俐马向荣公司发送商榷函，表示在不破坏原有建筑主体及风貌的前提下提出改造方案。俐马向荣公司随后回函，仅对其中一小部分改造方案提出了不同意见。二、案外人上海A有限公司（以下简称A公司）曾出具《转租同意书》，表示同意维诗凯亚公司将承租房屋中的一部分转租给澳客维诗公司用于经营，并确认维诗凯亚公司与澳客维诗公司之间约定的租赁期限。因此，一审法院对事实认定错误，应予改判。
俐马向荣公司辩称：维诗凯亚公司在履行合同过程中存在首期租金未支付、擅自转租、擅自装修等违约情形。一审判决已将违约金酌情降低，故不同意再对违约金进行调低。请求驳回上诉，维持一审判决。
西部百货公司述称：同意维诗凯亚公司的上诉请求。
澳客维诗公司述称：俐马向荣公司强制清场，致澳客维诗公司财产损失。不同意解除合同。
菲索幼儿园述称：尊重法院判决。
俐马向荣公司向一审法院起诉请求判令：1、确认俐马向荣公司与维诗凯亚公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议已经于2016年11月25日解除；2、维诗凯亚公司将上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）及设施设备返还俐马向荣公司；3、维诗凯亚公司向俐马向荣公司支付租金455,480元及滞纳金22,875元（其中房屋租金计算至2016年11月25日止，滞纳金以75万元为基数、自2016年9月26日至2016年11月25日，以455,480元为基数、自2016年11月26日至实际清偿之日止，按每日万分之五标准计算）；4、维诗凯亚公司支付房屋使用费41,096元，以租金300万元/年为标准，自2016年11月26日起至房屋实际返还之日止；5、要求维诗凯亚公司支付违约金，其中依据合同第16.3条规定的违约金30万元，依据合同13.1条规定，按日租金二倍的标准即每天16,438元自2016年12月3日（第八天）起算至实际返还之日止；6、西部百货公司对维诗凯亚公司的上述第3、4、5项付款义务承担连带清偿责任；7、判令澳客维诗公司立即搬离系争房屋；8、判令菲索幼儿园立即搬离系争房屋；9、本案诉讼费用由维诗凯亚公司和西部百货公司共同负担。
一审法院认定事实：系争房屋原登记在A公司名下。2014年2月28日，A公司、维诗凯亚公司及西部百货公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司承租位于系争房屋，建筑面积6,117.73平方米，租赁期为10年10个月，自2014年3月1日起至2024年12月31日止，交付日期为2014年2月28日前，同时约定经双方盖章生效后的系争房屋及设备设施家具交接清单作为本合同的补充条款，与本合同同时终止。合同第5.3条约定，A公司给予维诗凯亚公司28个月的免租期，自2014年3月1日起至2016年6月30日止，免租期内维诗凯亚公司无需向A公司支付租金但须承担实际发生的与使用系争房屋有关的一切费用；若维诗凯亚公司原因致使租赁房产交付日至本合同提前终止日期间不足36个月的，维诗凯亚公司不再享有免租期，维诗凯亚公司应在本合同提前终止后的3日内向A公司补缴原定的免租期租金，逾期支付的，每逾期一天应按逾期款项的万分之五支付滞纳金；若俐马向荣公司按照上述约定要求维诗凯亚公司补缴免租期租金的，租金标准按照每年300万元计算。第六条约定，2016年7月1日至2016年12月31日期间租金为300万元/年，2017年1月1日至2017年12月31日租金为人民币420万元/年……租金每个季度支付一次，维诗凯亚公司应于每个租赁季度即将开始的5天前，付清该季度的租金（如遇节假日则顺延至节假日后的第一个工作日），逾期支付的，每逾期一日，则维诗凯亚公司应按逾期款项的万分之五支付滞纳金；合同签订之日，维诗凯亚公司应向A公司支付75万元作为租赁保证金。合同第十条约定，维诗凯亚公司因经营需要可以对系争房屋进行必要的分隔、装潢，相关的方案必须符合国家有关规定，且不得改变系争房屋的现有整体风格，上述工程事先须经A公司书面同意，按规定向有关部门报批，有关部门批准后方可实行……租赁期届满或非A公司过错而导致本合同提前终止时，A公司对维诗凯亚公司进行的装修、扩建、改建部分不要求恢复的，则无偿归A公司所有，A公司也不向维诗凯亚公司作任何经济补偿，俐马向荣公司要求恢复的，维诗凯亚公司应自付费用将租赁房屋、设备及配套设施恢复至本合同附件（二）规定之状态。第十一条约定，未经A公司同意，维诗凯亚公司不得擅自将系争房屋整体或部分对外进行转租，也不得实施将系争房屋转包、出借、交于他人使用、与他人共同使用或将承租权与他人交换及转让等一切改变、变相改变本合同项下租赁关系的行为……维诗凯亚公司转租系争房屋的，订立的转租合同须经本合同A公司同意并备案后方可生效。第十二条约定，租赁期间A公司有权出售或转让系争房屋的整体或其任何部分，维诗凯亚公司放弃优先购买权；根据买卖不破租赁原则，若A公司出售或转让系争房屋的整体或其任何部分后，应书面通知维诗凯亚公司并配合维诗凯亚公司办理租赁合同主体变更手续。第十三条约定，租赁期限届满或本合同提前终止后的7日内，维诗凯亚公司将恢复后的房屋归还A公司，否则，从合同终止后的第8天起至实际归还日止，维诗凯亚公司须每日向A公司支付相当于日租金2倍的违约金，并赔偿A公司因此受到的全部损失。第十四条约定，A公司有权采取措施使系争房屋免受损坏和侵害。第十六条约定，维诗凯亚公司有下列情形之一的，A公司有权（采取包括但不限于停止水、电、燃气、通讯的供应，使用等措施）提前终止本合同，收回系争房屋并不承担任何责任，A公司提前终止本合同的，所收的租赁保证金不予退还，并有权要求维诗凯亚公司支付30万元违约金，如租赁保证金、违约金不足以赔偿A公司损失的，A公司有权继续向维诗凯亚公司追索，本合同自A公司书面通知到达维诗凯亚公司时解除：……（3）维诗凯亚公司逾期支付租金或其他应付费用累计达30日以上的；……（5）未经A公司书面同意，维诗凯亚公司擅自装修、改建、增容或改变系争房屋结构的；（6）未经A公司书面同意，维诗凯亚公司擅自转租、变相转租或改变系争房屋用途的……第十八条约定，为确保维诗凯亚公司切实履行本合同项下的一切义务和责任，西部百货公司自愿作为维诗凯亚公司的担保人向A公司提供担保，西部百货公司提供的担保责任为连带责任保证，担保范围包括但不限于租金、维诗凯亚公司应付A公司的各项费用、逾期房款滞纳金、违约金、赔偿金以及因维诗凯亚公司违约而发生的诉讼费等各项费用；西部百货公司在本合同项下的保证是独立的、不可撤销的、持续的担保；西部百货公司在本合同项下的保证期间为维诗凯亚公司主债务履行期届满之日起两年；保证期间，A公司依法将主债权转让给第三人的，西部百货公司在原保证担保的范围内继续承担保证责任。
2014年9月1日，A公司、维诗凯亚公司及西部百货公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期内A公司同意给予维诗凯亚公司免租期调整为31个月，即自2014年3月1日起至2016年9月30日止。
2015年3月28日，A公司、维诗凯亚公司、西部百货公司及俐马向荣公司签订《合同主体转让协议》，约定，各方同意租赁合同和补充协议中甲方A公司自2015年1月1日起变更为俐马向荣公司，即由俐马向荣公司作为出租人享有和承担租赁合同和补充协议中约定的各项权利义务；租赁合同和补充协议除主体变更为俐马向荣公司外，其他条款均不变，合同各方应按约履约；A公司已经收取维诗凯亚公司租赁保证金75万元由A公司直接转付给俐马向荣公司；此次租赁合同和补充协议的主体变更不影响西部百货公司作为维诗凯亚公司的担保人地位，西部百货公司将继续履行按租赁合同和补充协议的约定承担担保责任。
2016年10月26日，XX路XX号XX室房屋被核准登记至俐马向荣公司名下。
2016年11月7日，维诗凯亚公司向A公司发送商榷函，表示在不破坏原有建筑主体及风貌的前提下提出改造方案，修缮工作包括：网球场回廊修理、室内泳池墙顶粉刷、外墙体粉刷、现有工程、健身设备修缮、更新；改造项目包括：全场灯光改造、餐厅区域上加钢结构隔层、增设新的前台接待区域、室内泳池在不破坏原场地的基础上搭建钢构速搭可移动标准泳池设备、原操房与壁球房打通形成新型健身区、原器械区升级成为多功能操房、男女更衣室升级成顶棚、更换设施、翻新干湿桑拿房。
2016年11月8日，俐马向荣公司发送《关于俱乐部场所改造和修缮申请的回复》给维诗凯亚公司，不同意维诗凯亚公司提出在现有室内泳池上方搭建一套钢结构移动标准泳池设施、不同意变更室内泳池上方屋顶的装饰吊顶、不同意在泳池餐厅区域上加钢结构加层、搭阁楼等改建、不同意移出原有泳池边的仿真植物；不同意在俱乐部外墙（锅炉房外墙）破墙开门开设通道进入地下健身区域、不同意在水疗SPA或周边区域作任何改变现状的装修行为；不同意对壁球房作任何形式的敲墙、改变现状的装修，并重申立即停止一切未经俐马向荣公司书面同意的改建及装修工程。
2016年11月8日，俐马向荣公司向维诗凯亚公司寄送信函，要求维诗凯亚公司支付2016年10月至2016年12月租金75万元。
2016年11月24日，俐马向荣公司向维诗凯亚公司发送解约函，表示因维诗凯亚公司在租赁期间发生多次违约行为，如拖欠2016年10月至12月租金、未经同意对房屋进行破坏性装修、擅自转租或者变相转租等行为，故函告：双方签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》自维诗凯亚公司收到本函之日起解除；务请维诗凯亚公司收到解约函之日起7日内将房屋及设施、设备归还俐马向荣公司并结清各项费用；俐马向荣公司保留按照《房屋租赁合同》等有关约定追究维诗凯亚公司违约赔偿责任等。维诗凯亚公司于2016年11月25日收到该解约函。
另查明，2015年8月7日，维诗凯亚公司与上海B有限公司及上海C有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司将系争房屋中的105C座约6,000平方米房产出租给上海B有限公司，并约定了租赁期限、租金支付、违约责任等。2014年8月22日，维诗凯亚公司与上海D有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由维诗凯亚公司将系争房屋1-2层房产约3,200平方米出租给上海D有限公司，并约定租赁期限、租金支付、违约责任等。后维诗凯亚公司、上海D有限公司及菲索幼儿园签订《房屋租赁合同补充协议》，约定维诗凯亚公司与上海D有限公司于2014年8月22日签订的《房屋租赁合同》承租方变更为菲索幼儿园，租赁房产地址变更为系争房屋的105B座等。
一审中，各方当事人确认系争房屋中105室分为105B及105C，其中105B房屋由菲索幼儿园使用，105C房屋由澳客维诗公司使用；2017年3月6日晚，俐马向荣公司对澳客维诗公司使用部分场地进行清场，该部分房产目前由俐马向荣公司实际掌控，双方并未办理交接手续。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。A公司与维诗凯亚公司、西部百货公司之间签订租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。之后合同主体经当事人一致同意后变更为俐马向荣公司，各方当事人应按照合同约定履行。维诗凯亚公司在合同约定的免租期届满后，未按照约定支付租金，俐马向荣公司提出解除合同，并要求维诗凯亚公司支付租金及使用费、承担相应违约责任并无不当，现维诗凯亚公司、西部百货公司除对于返还设备的请求不予认可，同时认为滞纳金及违约金标准过高要求予以调整外，对于俐马向荣公司其余诉请均无异议，故对无异议部分诉讼请求予以准许。对滞纳金标准，结合俐马向荣公司由此遭受的损失等，酌情调整为日万分之三；对于俐马向荣公司依据合同第十六条主张的解除合同违约金30万元，根据双方合同约定，因维诗凯亚公司原因导致合同提前解除，俐马向荣公司有权没收维诗凯亚公司支付的租赁保证金并另行要求维诗凯亚公司支付30万元违约金，考虑到双方合同约定租赁期限以及免租期的约定，一审法院认为对于该违约金标准尚属合理；对于俐马向荣公司依据合同第十三条主张的违约金，该违约金针对维诗凯亚公司逾期返还房屋的违约行为，违约金兼具补偿性和惩罚性，考虑到俐马向荣公司已经据实向维诗凯亚公司主张相应的房屋使用费，故一审法院酌情调整该违约金标准为每日4,100元。对于俐马向荣公司要求返还设备设施的请求，维诗凯亚公司未确认房屋移交时设备设施的交接情况，一审中俐马向荣公司提交移交设施、设备清单，其上虽无俐马向荣公司与维诗凯亚公司、西部百货公司的盖章，而不符合双方合同约定的交接清单亦应经双方盖章生效后作为合同补充条款的约定，但根据双方往来信函情况可以看出，在维诗凯亚公司接收系争房屋时确实接收了房产内的设施设备；之后俐马向荣公司在未办理交接手续的情况下对澳客维诗公司实际使用场地进行清场，对于俐马向荣公司清场当日场地内留存物品与俐马向荣公司实际交付设施设备存在不一致，俐马向荣公司并未提供足够的证据，故在该场地已由俐马向荣公司实际掌控的情况下，俐马向荣公司再行要求维诗凯亚公司、西部百货公司返还相应的设施、设备，一审法院难以支持。澳客维诗公司和菲索幼儿园系房屋实际使用人，故俐马向荣公司要求其搬离租赁房屋并无不当，但鉴于澳客维诗公司实际使用部分房产已由俐马向荣公司在双方未办理交接手续的情况下实际掌控，故澳客维诗公司从该房产内搬离其所有物品时，俐马向荣公司应予以配合。
一审法院审理后，于2017年6月21日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、俐马向荣房地产开发（上海）有限公司与维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司之间就上海市浦东新区XX路XX号房产签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2016年11月25日解除；二、上海澳客维诗休闲健身服务有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号105C房产，俐马向荣房地产开发（上海）有限公司予以配合；三、上海浦东新区民办菲索幼儿园于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号XX房产;四、维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司在上海澳客维诗休闲健身服务有限公司、上海浦东新区民办菲索幼儿园搬离房屋后十五日内将上海市浦东新区XX路XX号房产返还俐马向荣房地产开发（上海）有限公司；五、维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司于判决生效之日起十日内向俐马向荣房地产开发（上海）有限公司支付租金455,480元（2016年10月1日至2016年11月25日）及滞纳金（滞纳金以75万元为基数，自2016年9月26日至2016年11月25日；以455,480元为基数，自2016年11月26日至实际清偿之日止，按照每日万分之三标准计算）；六、维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司向俐马向荣房地产开发（上海）有限公司支付房屋使用费（以300万元/年为标准，自2016年11月26日起至房屋之际返还之日止）；七、维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司于判决生效之日起十五日内支付俐马向荣房地产开发（上海）有限公司违约金30万元；八、维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司于判决生效之日起十五日内支付俐马向荣房地产开发（上海）有限公司违约金（自2016年12月3日起算至实际返还之日止，按照每日4,100元标准计算）；九、上海西部百货有限公司对维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司的上述第五、六、七、八项付款义务承担连带清偿责任；十、驳回俐马向荣房地产开发（上海）有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,317元，减半收取计8,158.50元，由维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，维诗凯亚公司提供2015年10月26日A公司出具的《转租同意书》，表示同意维诗凯亚公司将系争房屋中105C座部分面积转租给澳客维诗公司从事休闲健身SPA经营，并确认维诗凯亚公司与澳客维诗公司之间的租赁期限在A公司与维诗凯亚公司之间的租赁期限范围之内。俐马向荣公司确认《转租同意书》的真实性，但认为维诗凯亚公司未经同意将系争房屋其他部分转租给他人，仍属于违约行为。
本院认为，A公司与维诗凯亚公司、西部百货公司之间签订的合同系各方真实意思表示，合法有效。后各方协商一致将合同主体变更为俐马向荣公司，故俐马向荣公司、维诗凯亚公司和西部百货公司均应恪守合同约定，全面履行各自的义务。维诗凯亚公司作为系争房屋承租人存在未支付租金、擅自转租及擅自装修的违约行为，俐马向荣公司据此向维诗凯亚公司发函解除双方《房屋租赁合同》及补充协议符合合同约定。维诗凯亚公司于一审中明确表示对解除双方合同没有异议，现其于二审中上诉请求不予解除合同，本院不予支持。对于维诗凯亚公司要求降低滞纳金和违约金数额的请求，本院认为，一审法院根据合同约定和本案实际情况，对上述款项的金额已作适当降低调整，一审所判数额并无不当，维诗凯亚公司要求再行调低缺乏依据，本院不予采信。综上所述，维诗凯亚公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16,317元，由维诗凯亚休闲俱乐部（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年十月三十日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……