广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）银民初字第285号
原告：陶××。
原告：金××。
被告：北海市××房地产有限公司。
法定代表人：孟××。
委托代理人：钟××，律师。
第三人：中国××银行股份有限公司北海分行。
负责人：韦×。
委托代理人：李××，中国××银行股份有限公司北海分行员工。
委托代理人：黄××，中国××银行股份有限公司北海分行员工。
第三人：北海市住房公积金管理中心。
法定代表人：操××。
委托代理人：吴×，北海市住房公积金管理中心员工。
委托代理人：谢××，北海市住房公积金管理中心员工。
原告陶××、金××与被告北海市××房地产有限公司（以下简称“××公司”）、第三人中国××银行股份有限公司北海分行（以下简称“××银行”）、第三人北海市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月23日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2012年8月24日、2012年9月10日、2013年5月29日公开开庭进行了审理，原告陶××、金××、被告××公司的委托代理人钟××、第三人××银行的委托代理人李××、黄××、第三人公积金中心的委托代理人吴×、谢××到庭参加诉讼。审理期间，经本院院长批准，延长审理期限六个月。本案分别于2013年1月28日、同年6月4日提交本院审判委员会讨论，本院审判委员会分别于同年2月4日、6月17日作出决定。本案现已审理终结。
原告陶××、金××诉称：2011年5月2日，原告与被告××公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北海市××路××号××花园×幢×层×××号房，被告应当于2011年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告使用，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同。但被告至今未能交付，被告的行为已构成违约。根据合同约定，应退还原告全部已付房款，并向原告支付全部已付房款20%的违约金。据此，请求判令：1、解除原告与被告××公司签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还给原告全部已付房款532577元、支付违约金106515.4元、支付房款利息损失30239.6元（按照银行同类贷款利率计算至被告付清时止），以上共计669332元。
原告对其主张在举证期限内提供的证据有：
证据一、《商品房买卖合同》一份，拟证实被告逾期超过180天仍未交房，属严重违约行为，根据合同第九条规定被告应承担的违约责任；
证据二、《销售不动产发票》二份，拟证实原告房款已全部付清；
证据三、《个人货款支付凭证》一份，拟证实原告陶××向××银行贷款35万元的事实；
证据四、《退房申请》一份，拟证实二原告向被告提出退房通知；
证据五、退房申请《挂号信函收据》一份，拟证实原告向开发商邮寄发出退房通知；
证据六、《住房公积金借款合同》一份，拟证实原告陶××向××银行贷款35万元及涉案房屋已抵押给××银行的事实。
被告××公司辩称：1、按照双方合同约定第八条第6款第3项规定，由于2011年的冬季、2012年春夏两季雨水过多造成工程迟延，可以延期交房；2、原、被告约定的违约金过高，原告没有差额的损失，所以只有利息损失，利息为27017.02元，双方约定的违约金超过实际损失的30%，故违约金应调整到35122.13以内；3、违约金和损失根据有关规定，原告只能选其一，原告同时要求赔偿违约金和损失不符合法律规定。故不同意原告的诉讼请求。
被告在举证期限内未提供证据。
第三人××银行述称：公积金贷款的真正的资金所有人是公积金中心。如解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，则原、被告与第三人××银行签订的《住房公积金借款合同》没有履行的意义，也应当解除，原告作为借款人应当提前还清全部贷款，被告作为担保人应当承担连带责任，根据法律规定被告应当将收取的购房贷款直接返还给第三人××银行。据此，请求法院判令：1、解除第三人××银行与原告陶××、金××及被告××公司签订的《住房公积金借款合同》；2、原告陶××、金××向第三人××银行归还所欠贷款本息341857.46元（暂计至2013年5月8日，以后另计）；3、被告××公司对上述借款承担连带责任；4、确认第三人××银行对北海市××路××号××花园×幢×××号房屋有优先受偿权。
第三人××银行在举证期限内提供的证据有：
证据1、《住房公积金借款合同》一份，拟证实原告向××银行借款35万元并抵押的事实；
证据2、《个人货款支付凭证》一份，拟证实原告向××银行借款35万元并抵押的事实；
证据3、《委托贷款通知单》一份，拟证实本案贷款是北海住房公积金管理中心委托的；
证据4、《抵押登记证明书》一份，拟证实涉案房产已办理抵押登记手续；
证据5、2012年10月22日《对账单》一份，拟证实原告截至2012年10月22日的欠款情况；
证据6、2013年5月8日《对账单》一份，拟证实原告截至2013年5月8日尚欠第三人××银行本金341857.46元。
第三人公积金中心辩称：1、原告陶××向××银行申请的公积金贷款是公积金中心委托××银行发放的；2、如果原告能够足额归还贷款，可以同意原、被告解除合同，并可以解除抵押；3、如果商品房买卖合同解除，由原告陶××退还已提取的公积金。
第三人公积金中心在举证期限内未提供证据。
经开庭质证，被告××公司、第三人××银行、公积金中心对原告所举上述全部证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院依法予以确认。
原告陶××、金××、被告××公司、第三人公积金中心对第三人××银行所举上述全部证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院依法予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2011年5月2日，原告陶××、金××与被告××公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：二原告以总价532577元的价格购买被告开发的位于北海市××路××号××花园×幢×层×××号房，被告应当于2011年12月31日前将符合条件的商品房交付给二原告使用，被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同；买受人解除合同的，被告应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按全部已付房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，二原告分别于2011年5月3日、同年8月2日向被告直接支付了购房款159773元和22804元。2011年9月5日，原告陶××、被告××公司与第三人××银行签订了《住房公积金借款合同》，约定二原告以北海市××路300号××花园×幢×层×××号房作为抵押，被告××公司作为担保人，原告陶××向第三人××银行贷款35万元，借款期限为360个月，贷款利率按照个人住房公积金贷款基准利息计算。后二原告按约定将北海市××路××号××花园×幢×层×××号房抵押给了第三人××银行，并办理了抵押登记。2011年11月8日，第三人××银行向被告支付了贷款35万元。
另查明：原告陶××向××银行申请的公积金贷款系第三人公积金中心委托××银行发放的。
本院认为，综合原被告双方的观点，本案的争议焦点是：
焦点一、《商品房买卖合同》是否应该解除的问题。
本院认为，二原告与被告××公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。二原告已向被告支付了首期购房款，余款原告陶××亦已经通过银行办理了按揭贷款付给被告。原、被告双方约定被告应于2011年12月31日前将符合条件的商品房交付给二原告使用。但被告建造的房屋至今未竣工验收，不具备交付使用的条件，被告逾期交房已超过180日的，原告有权解除合同。故二原告要求解除《商品房买卖合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告提出由于2011年的冬季、2012年春夏两季雨水过多造成工程迟延的抗辩理由。本院认为，2011年的冬季、2012年春夏两季雨水过多属于正常的天气现象，不属于特殊天气、自然灾害的范围，且被告没有提供有因天气原因停工的证据，直至起诉之日，被告延期交房已远超过合同约定的180天，故对被告的该辩解，本院不予采纳。
焦点二、购房款应如何返还的问题。
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，第三人××银行请求解除与原、被告签订的《住房公积金借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告应分别将收受原告的购房贷款350000元的本金及利息返还担保权人即第三人××银行，将二原告直接支付的首期购房款182577元及违约金（按利息损失的130%计算）返还给二原告。因原告已偿还第三人××银行的贷款本金及利息共33108.52元，故被告应同时将该部分款项返还原告，即被告应将购房款182577元及违约金＋已偿还的贷款本金及利息33108.52元返还给原告；将从2013年5月8日起尚未偿还的贷款本金341857.46元及其利息返还给第三人××银行。故被告应当返还二原告实际支付的购房款本金及利息，原告主张超过部分，本院不予支持。
焦点三、原告陶××、金××要求违约金和利息损失是否符合法律规定。
本院认为，按照原、被告双方的约定，被告逾期交房，原告有权主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”二原告向被告支付了首期购房款159773元＋22804元=182577元，剩余350000元为第三人××银行的贷款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，银行贷款本息应当由被告直接返还给第三人××银行，因该笔贷款的利息损失应由被告承担，原告陶××所已支付的贷款本息，应当由被告返还给原告。二原告的实际利息损失应按照购房款159773元、22804元，分别自2011年5月4日、2011年8月3日开始按照银行同期贷款利率计算。被告主张利息损失按照同期存款利率计算，没有根据和法律依据，本院不予支持。被告以原、被告约定的违约金过高请求予以适当减少的抗辩理由，有事实根据和法律依据，本院予以支持。故原告要求被告支付违约金，符合法律规定，但主张违约金过高，且同时主张违约金和利息损失，没有法律依据，应当以实际损失为基础，综合实际履行等情况，违约金适当调整为利息损失的130%，超过部分本院不予支持。
另外，第三人××银行主张原告陶××支付尚未偿还的贷款本金341857.46元及其利息，并要求被告承担连带责任，没有法律依据，贷款本金341857.46元及其利息应当由被告××公司直接向第三人××银行返还。第三人公积金中心主张原告陶××退还已提取的公积金，本院认为该主张属于另一个法律关系，故在本案中不予处理。
据此，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告陶××、金××与被告北海市××房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、解除第三人中国××银行股份有限公司北海分行与原告陶××、被告北海市××房地产有限公司签订的《住房公积金借款合同》；
三、被告北海市××房地产有限公司退还给原告陶××、金××购房款182577元；
四、被告北海市××房地产有限公司应向原告陶××、金××支付违约金（违约金计算，按照本金159773元自2011年5月4日开始、22804元自2011年8月3日开始，均按照银行同类同期贷款利率的130%计算至本判决确定的支付之日止；提前支付的，计算至实际履行之日止）；
五、被告北海市××房地产有限公司向原告陶××返还原告陶××已偿还的贷款本金及利息共计33108.52元；
六、被告北海市××房地产有限公司应返还给第三人中国××银行股份有限公司北海分行从2013年5月8日起尚未偿还的贷款本金341857.46元及其利息（利息计算，按《住房公积金借款合同》的约定利率计算至本判决确定的支付之日止；提前支付的，计算至实际履行之日止）；
七、第三人中国××银行股份有限公司北海分行有权以位于北海市××路××号××花园×幢×层×××号房折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；
八、驳回原告陶××、金××的其他诉讼请求；
九、驳回第三人中国××银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。
本案受理费10490元，由被告北海市××房地产有限公司承担8900元，由原告陶××、金××共同承担1590元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 刘舒霞
人民陪审员 张小霞
二〇一三年六月十八日
书 记 员 冯 志
附参照的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。