上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第24290号
原告许大伟。
委托代理人金艳韬，北京市京大律师事务所上海分所律师。
委托代理人刘挽澜，北京市京大律师事务所上海分所律师。
被告钟晓慧。
委托代理人邓捷，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人贾晓亮，上海市锦天城律师事务所律师。
原告许大伟与被告钟晓慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转普通程序审理，并于2014年7月31日、8月13日、10月28日公开开庭进行了审理。原告许大伟及其委托代理人金艳韬、刘挽澜、被告钟晓慧的委托代理人邓捷、贾晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许大伟诉称，2013年10月13日原告将家庭共有房产上海市环林东路XXX弄XXX号XXX室出售给了案外人史某某、许甲、许乙，并与案外人约定2013年12月31日之前办理过户手续，取得收件收据之日起30日内，原告迁出户口，逾期则每日赔偿房价款万分之五直至原告户口迁出之日止。2013年11月原告在上海锦锐房地产经纪有限公司（以下简称锦锐公司）员工介绍下，看中了周浦镇韵浦路XXX弄XXX号XXX室房产，原告告知中介人员自己卖方买房的情况，并说明自己急需买房居住和迁入户口，中介告知原告系争房屋是预售房，被告正在办理产证中。2013年11月24日原告与锦锐公司签订了关于购买上海市浦东新区韵浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的《委托购买意向书》，约定房价为房东净到手价人民币（以下币种相同）119万元，首付款80万元于签订买卖合同时支付，第二期房款37万元以贷款形式支付，尾款2万元于交房并办理水、电、煤、有线电视过户当日支付，双方签订合同之日为产证办出来7日内。2013年11月26日被告同意原告的购房条件并在该意向书上签字确认，同日向原告出具了收到定金两万元的收据。2013年12月20日，原告要求与被告签订《上海市房地产买卖合同》，中介告知被告的产证仍未办出，预计要到春节前才能办好。之后，原、被告再次协商，在中介见证下达成了原告支付首付款80万元后先行入住系争房屋的一致意见。2013年12月20日，原告转账支付被告78万元（加上之前支付的定金2万元），共计支付了被告80万元。2014年3月5日被告向原告补写了80万元的收条。原告入住系争房屋后替被告支付了各项费用共计1，004.95元。之后原告反复催问被告及中介办证情况，并要求被告明确履约时间。2014年4月30日原、被告在中介处进行协商，约定再给被告15天时间去办理产证事宜，原告保留追究被告违约给原告造成损失的权利。2014年5月14日因未得到被告答复，原告发短信给中介和被告催问。2014年5月16日原告收到被告退还房款79万元。被告明知原告卖房买房的紧迫情况却一再拖延履约时间，目前系争房屋的同地段同类房价上涨，而原告的户口如果在2014年2月1日前不从已出售的房屋中迁出，则要承担逾期迁出户口的违约责任，原告入住系争房屋时替被告支付的各项费用1，004.95元也应由被告承担，因被告一再拖延履约时间，由此造成的原告损失应由被告赔偿，为此要求法院判决：1、解除原、被告之间的《委托购买意向书》；2、被告返还原告购房款1万元；3、被告赔偿原告房价上涨损失238，000元；4、被告赔偿原告因未及时迁出户口而需支付的违约金148，500元；5、被告支付原告为系争房屋支付的各项其他费用共计1，004.95元；6、案件受理费由被告承担。
被告钟晓慧辩称，同意解除原、被告就买卖系争房屋建立的预约关系。原告至今占用系争房屋，待原告搬出，被告对房屋进行确认后，同意退还房款1万元，要求驳回原告其余诉讼请求。
经审理查明，2011年6月13日被告与案外人上海和威房地产有限公司就购买系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》。2013年11月26日原告（购买方、甲方）、被告（出售方）与案外人锦锐公司（居间方、乙方）签订《委托购买意向书》，约定甲方委托乙方购买系争房屋，房东净到手价119万元，签订买卖合同时支付房价款80万元（含定金2万元自动转为房款的一部分），进交易中心交易房地产，交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之日支付房款37万元（其中30万元以银行贷款形式支付），交付房屋并办理水、电、煤（若有）、有线电视过户当日支付尾款2万元（备注：此房价包含水、电、煤（若有）、有线电视、维修基金以及已付开发商的初装费用）；出售方的违约责任中约定：若出售方同意依甲方购买总价与付款方式出售后，应即依中介方之安排至中介处，与甲方签订物业买卖合同或预售合同，如出售方不愿依约履行时，则出售方应双倍返还已收定金（原意向金）给甲方以解除双方承诺之交易；补充条款中约定“双方约定签合同日期为产证办出来7日之内”。当日被告出具了收取原告购买系争房屋定金2万元的收据。2013年12月20日原告通过银行转账支付被告钱款78万元，之后原告入住系争房屋。2014年3月5日，被告出具了收条，内容为：今收到许大伟人民币80万元整。2014年4月30日就系争房屋产证何时办出问题原、被告及中介公司相关人员进行了商谈，但未达成一致协议。2014年5月16日被告将79万元钱款通过银行转账退还原告。2014年6月30日原告向本院提起诉讼如前。
庭审中，被告证人罗某某到庭陈述，证人是具体负责原、被告房屋交易的中介人员。2013年11月原告在中介公司看中系争房屋，并于当天向证人所在公司支付了意向金2万元。原告与中介公司签订《委托购买意向书》时，证人致电被告协商房价，被告在电话里告知产证尚未办理，之前证人并不知晓被告没有系争房屋的产证。因得知被告没有产证，所以在《委托购买意向书》中约定了被告办出产证后7日内签订房屋买卖合同，意向金2万元公司已作为定金转交了被告。2013年12月，原告来电要求被告提前交房，被告第一次没有答应，原告又提出先支付一笔钱款，被告遂同意提前交房，之后，原告支付了78万元，至于这78万元是房款还是诚意金证人并不清楚，原告于支付78万元后的一星期入住了系争房屋。被告去办理过产证，但因被告系限购对象，产证无法办出，为此原告提出可找开发商办理预售合同的更名手续，但也没有成功。2014年4月上旬，原、被告双方至中介公司协商，协商的结果是二个：1、如被告15天内能办出产证，双方继续履行合同，2、如被告15天内产证未办出，被告先行退还79万元，待原告办出系争房屋并结清水电煤后再把剩余1万元退还原告。之后被告仍未能办出产证，于是把79万元退还了原告，因原告提出没有合适的房子，所以至今没有搬离系争房屋。
另查明，截止2014年7月29日系争房屋登记在上海和威房地产有限公司名下。
审理中，原告提出，原告支付了房款80万元，被告也已交房，《委托购买意向书》对于原、被告就是正式的房屋买卖合同，双方已建立了买卖合同关系。因被告办不出系争房屋产证，《委托购买意向书》无法继续履行，所以要求解除《委托购买意向书》，已经支付的80万元购房款，被告尚有1万元应予退还，被告办不出产证的行为构成违约，系争房屋周边地区房价已上涨，原告已无法用相同价格在相同地段购买同类房屋，由此产生的房屋差价238，000元被告应予赔偿；2013年10月13日原告将其自有的上海市环林东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人时，约定了户口迁出的违约条款，现原告的户口无法从原来的房屋中迁出，导致需向案外人支付逾期迁出户口的违约金，该损失148，500元应由被告赔偿。原告另向法院提出撤回要求被告支付为系争房屋所支出的其他费用1，004.95元的诉讼请求。原告同意在被告返还1万元钱款的同时从系争房屋中迁出。
被告则认为，双方在《委托购买意向书》中建立的是买卖系争房屋的预约关系，原、被告之间不存在房屋买卖关系，原告支付的78万元系其为提前入住房屋而支付的诚意金，并非房款。现被告已退还了79万元，剩余的1万元在原告返还房屋的同时予以返还。签订《委托购买意向书》时，被告已告知系争房屋产证未办出，原告对产证未办理的事实都是明知的，被告受限购限制，产证无法办出，为此之后在沟通过程中原告还一起想办法，被告不存在恶意隐瞒。原告主张房价上涨的差价损失赔偿的证据不合法，不能作为计算赔偿金额的依据。原告与案外人对逾期迁户口的违约责任约定发生在原、被告签订的《委托购买意向书》之前，原告也无证据证明该损失已实际发生，被告对此不应承担责任。
认定上述事实，由经庭审质证的《委托购买意向书》、收据、收条、银行业务回单《上海市房地产买卖合同》、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、证人罗某某的证言、录音光盘附文字记载等证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告就买卖系争房屋所签订的《委托购买意向书》系当事人的真实意思表示，于法不悖，本院予以确认。对于原、被告争议的《委托购买意向书》属本约还是预约问题，本院认为，原、被告在《委托购买意向书》中仅约定了房价款，对于房屋买卖合同中所必备的房屋的交付、违约责任等均未作约定，原告虽另支付了78万元钱款（除定金之外），但对该78万元钱款的性质双方意见不一，所以原告实际使用系争房屋不能就此得出已经与被告建立系争房屋买卖关系的结论，本院确认《委托购买意向书》属于预约合同。现原、被告对解除《委托购买意向书》中买卖系争房屋的预约关系意见一致，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告认为其已催告被告办证，但被告未能办出系争房屋产证构成违约的观点，本院认为，原、被告在《委托购买意向书》的补充条款中特别备注了签订正式版本的买卖合同的时间为系争房屋产证办出后的七天内，所以原、被告建立买卖系争房屋预约关系时，原告对被告尚未取得产权的事实属明知，原告应对被告办理产证的周期及办证过程中可能发生的情形进行充分的估量，在此情况下，原、被告仍未对被告办理系争房屋产证的最后截止日期进行约定，故原告仅以其催告被告办证未成为由认定被告构成违约的理由不能成立，基于此，原告要求被告承担房价上涨的差价损失的诉讼请求本院难以支持，原告与案外人签订的房屋买卖合同先于原、被告双方的《委托购买意向书》，故原告与案外人之间因合同关系可能产生的违约责任与被告无关，原告要求被告赔偿逾期迁出户口违约金的诉讼请求本院不予支持。因解除《委托购买意向书》不能归责于原、被告任何一方，因此预约关系解除后，原告要求被告返还1万元钱款的诉讼请求本院应予支持，同时原告应从系争房屋中迁出。原告申请撤回要求被告支付其他费用1，004.95元的诉讼请求并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告许大伟与被告钟晓慧于2013年11月26日签订的《委托购买意向书》中就购买坐落于上海市浦东新区韵浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的预约关系；
二、被告钟晓慧应于本判决生效之日起五日内返还原告许大伟1万元；原告许大伟于收到上述1万元钱款当日从上海市浦东新区韵浦路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出；
三、驳回原告许大伟的其余诉讼请求。
案件受理费7，262元，由原告许大伟负担7，212元，被告钟晓慧负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 菁
人民陪审员 虞勇强
人民陪审员 曹 璐
二〇一四年十二月三十日
书 记 员 沈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。