辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0602民初334号
原告：刁之芳，女，1992年8月30日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。
委托诉讼代理人：王丽辉（母女关系），女，1967年1月20日出生，汉族，住丹东市振兴区。
被告：丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。
法定代表人：刘鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张密，男，1979年3月20日出生，汉族，丹东亿龙房地产开发有限公司工作人员，住丹东市振安区。
委托诉讼代理人：胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
原告刁之芳诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法由代理审判员王若于2017年3月15日适用简易程序公开开庭审理了本案。原告刁之芳的委托代理人王丽辉、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人张密到庭参加了诉讼。�案现已审理终结。
原告诉称，1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、退购房款：693595元；3、被告从2016年2月29日起按人民银行逾期贷款利率上浮50%支付违约金至实际给付之日止；4、请求判令被告承担诉讼费用。
2011年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告一次性支付人民币693595元，用于购买被告开发的丹东亿龙国际商业中心一楼，面积为41.720平方米的一处产权商铺，原告依约交纳了该商铺的所有款项。根据合同约定，该商铺在交付买受人的60日内为买受人办理房屋权属证书，但时至今日，被告也没为原告办理产权证，2016年2月15日，原告依照合同约定，以快递信函的方式与被告协商办证事宜，并限定办理期限。现因被告擅自更改规划设计。违法超建，导致建筑主体未能通过规划验收，�告无法依约办理房产证。2016年2月29日，原告向丹东市元宝区人民法院起诉，后撤诉，现根据法律规定，请求法院判令原告诉讼请求。
被告辩称，双方签订的买卖合同按照第十五条规定，办理房证是双方协商并指定日期办理，按照商品房买卖解释第十八条规定，本案属于特殊约定，不能使用第十八条，被告不构成根本违约，原告不享有法定解除权。违约金的计算应从起诉之日起计算。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实本院予以确认并在卷佐证。原告为支持其主张的事实向本院提供了下列证据材料：
1、提供商品房买卖合同、发票、税收通用完税证、契证，欲证明原、被告于2011年4月28日签订商品房买卖合同，购买位于江城大街的亿龙国际商品房一处，共缴纳购房款693595元。其中合同第十五条关于产权登记约定载明，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商并指定日期办理。涉案商品房于2011年12月交付原告使用。对该份证据及证明问题被告没有异议。
2、原告提供EMS快递单，催办产权证函、照片、丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初386号民事裁定书，欲证明原告曾于2016年2月26日向被告公司经理高虹宇发出了催办函催促被告春节前办理房屋产权证。原告也和其他业主多次找到被告主张权利。原告就本案主张的内容，也曾向丹东市元宝区人民法院起诉过。对该份证据及证明问题被告没有异议。
3、提供丹东政风行风热线解答内容、规划许可证副本存根，欲证明因被告违规超建，导致原告购买的房屋无法办理房产证。对该分证据及证明问题被告没有异议。对该份证据真实性没有异议
被告亿龙房地产没有提供证据。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月28日，原告与被告签订了合同编号为20110428005的商品房买卖合同，该合同约定，原告购买被告开发的位于江城大街的亿龙国际房屋一处，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款为693595元。原告付清上述房屋的全部购房款后，被告于2011年5月18日给原告开具了购房款发票，并于2011年12月将房屋交付给原告。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理。案涉房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。2016年2月26日，原告向被告邮寄催办产权证函，要求被告在春节前办理房屋所有权证。原告曾于2016年向本院提起诉讼，后该案件撤诉。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、发票、税收通用完税证、契证、提供EMS快递单，催办产权证函、照片、丹东市元宝区人民法院（2016）辽0602民初386号民事裁定书、丹东政风行风热线解答内容、规划许可证副本存根以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性�定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”，分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，因此原告不能依据《解释》第十八条规定要求被告承担违约责任和依据《解释》第十九条规定要求解除合同。但是不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同�”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2016年2月26日通过催告函方式，指定被告在2016年2月内履行合同义务，至今被告因违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告在原告催告函指定履行合同义务期限届满后，应当向原告支付违约金，违约金按照购房款693595元从2017年2月21日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一�四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告刁之芳和被告丹东亿龙房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；
二、本判决生效之日起十日内，被告丹东亿龙房地产开发有限公司返还原告刁之芳购房款693595元，原告刁之芳将位于丹东市江城大街的亿龙国际房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；
三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照购房款693595元从2016年2月21日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告刁之芳支付违约金。
如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间�债务利息。
案件受理费11036元，减半收取5518元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
代理审判员 王 若
二〇一七年三月十五日
书 记 员 包滢祺