辽宁省阜新市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民一初字第604号
原告于涵，男，1974年12月26日生，汉族，阜新涵宇电器商贸有限公司经理。
委托代理人齐林，系辽宁凯旋律师事务所律师。
被告阜新市住房公积金管理中心。
法定代表人耿宝平，系该中心主任。
委托代理人李剑锋，系阜新市法律援助中心律师。
被告阜新银达拍卖有限公司。
法定代表人：任为重，系该公司董事长。
委托代理人：王雪艳，女，1979年5月28日生，汉族，系经营部经理。
原告于涵与被告阜新市住房公积金管理中心（以下简称公积金）、被告阜新银达拍卖有限公司（以下简称银达公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2013年3月22日作出（2012）海民一初字第944号民事判决。宣判后，原告于涵、被告阜新银达拍卖有限公司不服，提出上诉。阜新市中级人民法院于2013年9月6日作出（2013）阜民一终字第365号民事裁定，以原判认定事实不清，证据不足为由，撤销原判决，将此案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告于涵及其委托代理人齐林、被告公积金的委托代理人李剑锋、被告银达公司的法定代表人任为重、委托代理人王雪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于涵诉称：被告公积金委托被告银达公司拍卖位于阜新工业街长安花园小区，面积为1109.11平方米的三层办公楼。原告依被告银达公司在阜新日报刊登的阜银拍字（124期）拍卖公告，于2011年8月30日以每平方米2051.19元，总价为2275000元的价格竞拍上述楼房成功，并按约定支付被告银达公司113750元。因该房屋未办理土地使用证，被告银达公司承诺在原告交纳全部房款后交付该房屋发票。原告履行了全部付款义务后，被告银达公司却未向原告交付房屋销售发票，导致该房屋的房产证直至2011年12月27日才办理完毕。原告为支付该房屋价款，向小额贷款公司借款190万元，因未能及时办理房屋所有权证，无法用该房屋抵押贷款，致使原告支付了高额的借款利息。在办理房屋产权证的过程中，经房产部门准确测量，登记在房产证上的房屋实际面积为1039.5平方米，与拍卖公告中公示的房屋面积相差69.61平方米，实际误差达到了6.28%。原告在竞拍该房屋成功后，与装修公司签订了装修合同，因被告银达公司的违约行为，导致原告未能履行装修合同，原告不仅向第三方承担了装修违约金，还直接导致原告至今无法开业经营。综上，二被告的违约行为造成了原告经济损失，原告请求法院：1、判令被告公积金赔付原告各项经济损失230152.75元，其中购房款217303.45元，佣金7138.5元，契税5710.8元；2、判令二被告连带赔偿原告各项经济损失共计305500元，其中房屋装修违约金50000元，利息损失237500元，误工费18000元，并赔偿原告实际营业损失；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。
被告阜新市住房公积金管理中心辩称：1、被告无过错。2009年7月8日被告根据阜新市政府会议纪要的要求，将阜新市长安房地产开发有限公司所有一处办公楼，抵偿给被告，用于长安公司清偿被告债务。因该楼未办理产权证书，也就没有经过房产技术部门的专业测量，该办公楼的面积是由长安公司提供的，所以被告不知道该房屋的实际面积。即使该房屋存在实际面积与原有面积不一致的情形，被告也无过错。2、2009年8月20日被告委托被告银达公司对该楼及七个车库进行拍卖，被告银达公司在拍卖前，已对可能出现的风险及瑕疵如实向原告及其他竞买人告知。原告本人表示同意，并在相关手续上签字。根据《拍卖法》的相关规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。3、诉争办公楼出现面积误差不是瑕疵更不属于违约。该办公楼在拍卖公告上虽注明了面积，但这只是对该拍卖标的物的一个描述，而该办公楼的拍卖方式最终是作为一个整体拍卖的，原告是以2275000元的价格拍得了该办公楼，而不是按每平方米2051.19元的价格购得该楼。被告和被告银达公司从来没有按商品房销售的方式以每平方米为价格单位进行拍卖，而原告在以2275000元的价格购得该办公楼后经过换算得出每平方米2000余元的低廉价格，恰恰说明了原告在此次拍卖中是最大的受益人。因此该楼面积存在误差不是二被告造成的，同时二被告也不可能事先知情，原告也没有因面积有误差多付或少付价款及佣金。4、原告在经过有关部门实际测量，知道面积有误差后，仍然办理了产权证书，并用该楼进行抵押等商业活动，已经用自己的行为表示对面积有误差的自认。5、原告的第二项诉讼请求均为间接损失，被告无过错不承担赔偿责任。综上，被告作为政府设立的不以盈利为目的的事业单位，在整个交易中没有任何盈利行为，程序合法，不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告阜新银达拍卖有限公司辩称：1、被告无过错。被告公积金委托被告拍卖本案诉争的办公楼，被告依据被告公积金提供的资料在阜新日报上刊登拍卖公告，依法进行拍卖。公告期间，原告多次询问标的情况，被告将该标的的实际情况如实告知原告，并将未知可能发生的情况告知原告。原告在拍卖规则及竞买须知上签字认可，成交价不作调整，被告在2011年8月30日拍卖会现场宣读该规则及竞买须知，原告未提出异议，举牌竞买成交，并签订拍卖成交合同书，所以二被告均无过错，不应承担违约责任。2、拍卖规则和竞买须知中约定原告应于3日内付清全部成交价款，原告未能按时缴纳房款，被告多次催缴，最终于2011年10月10日交清全款。是原告自身交款延误，导致不能及时开具房屋销售发票。3、办公楼面积误差不是瑕疵也不是违约。该办公楼拍卖时虽注明了面积，但这只是对该拍卖标的物的一个描述，实际拍卖方式是整体拍卖，原告是以2275000元的价格拍得了该办公楼，而不是以每平方米2051.19元的价格购得该办公楼。4、原告的第二项诉讼请求为间接损失，且被告无过错，不应承担该项赔偿费用，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：因长安房地产开发有限责任公司（以下简称长安公司）拖欠被告公积金房改资金贷款，经阜新市市政府专题会议研究决定，将长安公司的可变现资产用于偿还被告公积金，其中包括位于阜新市海州区工业街南段长安花园小区办公楼一栋（面积1109.11平方米），即本案诉争办公楼。该楼由长安公司建成后未投入使用，抵偿给公积金时的面积数字由长安公司提供，被告公积金未进行专业测量。2009年8月20日，被告公积金委托被告银达公司对诉争楼房进行拍卖。被告银达公司在阜新日报刊登阜银拍字（124期）拍卖公告后，于2011年8月30日公开拍卖诉争楼房。拍卖前，被告银达公司公布了《拍卖规则》及《竞买须知》，其中《拍卖规则》第十一条规定：“拍卖会拍卖标的的有关资料、票据和法律文件等以委托人向买受人实际提供为准，拍卖人不作任何担保”，第十二条规定：“买受人自行办理房地产证过户手续，所需一切税费及其他各项费用均由买受人自行承担”，第十三条规定：“买受人在办理房产证手续时，如新核发的房产证上所记载的面积与拍卖资料上记载的面积不一致时，成交价不作调整。”《竞买须知》中第九条规定：“拍卖人按成交价5%向买受人收取佣金。”第九条规定：“拍卖一经成交，买受人必须当场在《拍卖成交确认书》、《拍卖会竞价记录》上签字，拍卖会结束后，买受人需签订《拍卖成交合同》，交纳的信誉保证金转为佣金和标的物的部分成交款，三日内全部付清全部成交款。”拍卖提示第1条规定：“拍卖人与委托人不承担办理房产证的担保责任，买受人须自行到相关部门咨询。竞买成功后，买受人须自行办理相关手续，所需一切税费及其他各项费用由买受人自行承担。拍卖人与委托人在履行与拍卖有关的告知义务后，买受人未能办理房产证过户的，产生的损失及后果由买受人自负。一号标的（本案诉争楼房）无土地使用证。”原告在签署了《拍卖规则》和《竞买须知》后，以2275000元竞得诉争楼房，并于当日签订了拍卖成交确认书和拍卖成交合同书，拍卖成交合同书中对拍卖标的（诉争楼房）的描述为“……2、名称：工业街长安花园小区办公楼，……4、房证面积：1109.11平方米……”。合同书第3条规定：“……竞买人一经办理竞买手续，既视为对上述标的的现状及瑕疵的了解和认可，甲方不承担任何法律责任。”第4条规定，乙方应从本合同签订之日起自行办理房产相关手续，相关税、费自理。第5条：“此标的无土地使用证。”第6条：“此标的实际面积与其拍卖资料标明的面积不符时，以标的物现状为准。”原告在竞买前曾于2011年8月25日交纳230000元保证金，竞买成功后于当日交纳房款116250元，于2011年9月1日交纳房款270000元，于2011年9月28日交纳房款500000元，于2011年10月10日结清剩余房款1158750元，房款交齐后被告公积金将诉争楼房钥匙交给原告，于2011年12月27日协助原告开具销售不动产发票，原告于2012年1月10日正式办理房产证，房证记载建筑面积为1039.50平方米，与拍卖资料标明的面积相差69.61平方米。
上述事实有原、被告陈述、资产评估业务约定书、拍卖公告、市政府专题会议纪要、拍卖委托书、拍卖规则、竞买须知、拍卖成交合同书、拍卖成交确认书、收款收据、销售不动产发票、房屋产权证、阜新市地税局完税凭证等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。原告向本院提交的贷款抵押合同、收条、欠条借款合同、装修保证金收据、误工证明、营业损失证明因与本案不具有关联性，本院不予确认。
本院认为：阜新市住房公积金管理中心委托银达拍卖公司将归其所有的办公楼进行拍卖，原告以2275000元价款竞拍成功并于拍卖行签订了拍卖成交确认书、拍卖成交合同书。拍卖程序符合法律规定，拍卖合同有效受法律保护。原告及二被告均应按照协议履行各自义务。本案争议焦点之一，关于诉争楼房面积存在误差是否构成违约及被告公积金管理中心是否承担赔偿责任问题。由于诉争楼房建成后未投入使用，在拍卖时未办理房屋产权证书，房屋面积未进行专业测量，所以原告与被告银达拍卖公司签订的拍卖成交合同书所体现的拍卖标的面积与新核发的房产证上记载的面积确实存在误差。依据《拍卖规则》第十三条规定：“买受人在办理房产证手续时，如新核发的房产证上记载的面积与拍卖资料上记载的面积不一致时，成交价不作调整”；拍卖成交合同书第六条规定：“此标的实际面积与其拍卖资料标明的面积不符时，以标的物现状为准。”对于这两项规定，原告是明知的，拍卖时并未提出异议，原告在经过有关部门实际测量，知道面积有误差后，仍然办理了产权证书，而且本案属于公开竞拍，整体拍卖，不以单价来确定成交价。所以，原告以拍卖楼房面积存在误差，要求被告公积金承担违约责任，并赔偿其损失230152.75元的请求，本院不予支持。本案争议焦点之二，关于被告银达公司延迟交付房屋销售发票是否构成违约，以及原告因未能及时办理房屋所有权证而支付高额借款利息及装修违约金是否应由二被告承担连带赔偿责任的问题。诉争楼房由长安公司建设后未投入使用，也未开具过房屋销售发票，所以原告交付全部房款后，被告公积金才开始办理房屋销售发票。《拍卖成交合同书》中已告知未办理土地使用证的情况，《拍卖规则》第十一条规定：“拍卖会拍卖标的的有关资料、票据和法律文件等以委托人向买受人实际提供为准，拍卖人不作任何担保”拍卖提示第1条规定：“拍卖人与委托人不承担办理房产证的担保责任，买受人须自行到相关部门咨询。竞买成功后，买受人须自行办理相关手续，所需一切税费及其他各项费用由买受人自行承担”。对于拍卖标的状况、相关信息，在拍卖前，原告应该知情。况且，对于何时交付房屋销售发票双方未有约定，原告在交清房款后两个月得到房屋销售发票，并办理了产权证。被告银达公司延迟交付房屋销售发票的行为不构成违约，不应承担违约责任。被告银达公司在收取全部房款后第二日便将诉争楼房钥匙给付原告，未对原告造成实际损失。对于原告要求二被告连带赔偿原告各项经济损失共计305500元的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国拍卖法》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告于涵的诉讼请求。
案件受理费5500元，送达费66元，合计5566元，由原告于涵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。
审判长 肖红霞
审判员 魏秀茹
陪审员 张 琦
二〇一四年一月二十一日
书记员 郭 航