黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民二初字第1409号
原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街45号。
负责人全星，经理。
委托代理人任士安，黑龙江士安律师事务所律师。
被告（反诉原告）黑龙江嘉得汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。
法定代表人高寿山，经理。
委托代理人吴力滨，黑龙江吴力滨律师事务所律师。
原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司（以下简称龙贸公司）与被告（反诉原告）黑龙江嘉得汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙贸公司的委托代理人任士安，被告（反诉原告）嘉德汇地的委托代理人吴力滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙贸公司诉称，原、被告的房屋买卖协议是2013年8月6日签订，双方明知地下一层的规划是停车位，按照《规划法》第三十三条规定，城市地下空间的开发和利用应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。现规划地下负一层是98个停车位，但被告却卖了近1000个商户，收了近亿元，违反了规划法。停车位的消防和商品批发城的消防设计截然不同。地下负一层的消防设计永远也不能改变成为近1000个商铺的消防设计。根据《消防法实施条例》第二十三条规定，城区人民防空地下工程和其他地下工程，平时不得用于生产、存放和销售易燃易爆化学物品。利用人民防空地下工程和其他地下工程开设旅馆、招待所、商店和其他公共活动场所时，必须符合地下工程的消防规定，被告违反消防法。买卖合同第三条第2款约定“在被告销售宣传行为不触犯法律法规的前提下，原告不得以任何理由干涉”，被告以新天意商品批发城的名义对外销售，请被告将新天意商品批发城的手续拿出来，原告咨询了道外区市场监督管理局，商品批发城的手续必须得有商品房产权证、规划证、消防审批手续、交通审批手续、卫生审批手续。被告什么手续都没有，被告自己批了一个新天意商品批发城。被告以新天意商品批发城的名义，销售给600多业户近亿元，造成业户4次上街游行堵路，被告完全是一种欺骗行为。综上，商品批发城必须经过政府规划、消防、交通、卫生、工商部门批准才能成立，被告“嘉德汇地人民政府”自己批准成立一个新天意商品批发城，骗取600多商户近亿元，造成去年3次、今年1次业户上街拿标语堵路抗议维权。假使原告交房，负一层只能按规划法做98个停车位，也不允许近1000个商户开商品批发城，被告以原告延期交房做欺骗的幌子，达到自己欺骗的目的。2013年8月6日双方签订的房屋买卖协议违反了第《合同法》第五十二条的（二）、（三）、（四）、（五）款规定，应当无效。故诉至法院，请求判令：1、依法确认双方于2013年8月6日签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由被告承担。
被告嘉德汇地辩称，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告诉请。双方合同约定被告购买的是商服。原告称被告知道是地下车位、人防工程与事实不符。被告未违反合同法52条规定。因原告房屋未交付，被告只是预销售场地，预销售不需要审批手续。双方协议第三项表明原告认定被告销售经验模式，原告保证房屋为商服。如果确定无效原告应赔偿被告营业损失。人防工程是谁开发谁利用，原告有权利用。
反诉原告嘉德汇地反诉称，2013年8月6日双方签订诉争房屋买卖合同，双方约定房屋用途为商服，并约定房屋交付日期为2014年10月31日前。合同签订后，反诉人向被反诉人支付定金一百万元，又先后支付房款一千四百万元。现尚欠房款950万元，按合同约定办理房产证后交付剩余款项，但被反诉人开发建设的施工工程封顶后未继续施工，现建筑物不具备交付使用功能。现被反诉人仍未交付房屋，且该楼盘处于停工状态。由于反诉人购买被反诉人的房屋处于这种状态，反诉人出售给个体商户使用权的业户纷纷起诉反诉人，如果一旦解除所有反诉人与业户签订的合同，将给反诉人造成巨大损失。反诉人多次找被反诉人协商此事，双方协商未果，故诉至法院。1、判令被反诉人履行房屋买卖协议向反诉人交付房屋；2、承担因逾期交付房屋给反诉人造成的全部经济损失及因反诉被告未按期交付商铺给反诉人造成租金损失共计800万元；3、诉讼费由被告承担。
反诉被告龙贸公司答辩意见同起诉状，不同意反诉原告反诉请求。反诉人在对外出售商铺宣传时已违反法律规定。
龙贸公司为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据一、2013年8月6日双方签订的房屋买卖协议一份。证明1、买卖双方都知道2010年金帆明居规划地下一层就是停车位。规划地下停车位是194个（地下一层98个，地下二层96个）。但被告地下一层销售近1000个业户，被告明显是违法欺骗行为，是无效合同；2、买卖合同第三条第2款约定“在被告销售宣传行为不触犯法律法规的前提下，原告不得以任何理由干涉”，现被告违法欺骗销售宣传。3、买卖合同第三条第7款约定“鉴于甲方未取得《商品房预售许可证》，甲乙双方签订此协议，与正式《商品房买卖合同》具有同等法律效力”这条明明是违法的约定，是无效的。法律明确规定没有《商品房预售许可证》不得销售。
证据二、金帆明居小区规划图、规划条件、建设项目规划用地定位通知书、成交确认书各一份（均为复印件）。证明2010年金帆明居规划地下负一层是停车位。规划法、消防法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法等都不允许改变用途，是违法的无效合同。
证据三、新天意商品批发城商业手册一份。证明1、被告将地下负一层98个车位改成近1000个商铺对外销售，新天意商品批发城无任何手续，现在被告卖了600多个商户，被告完全是欺骗行为；2、商品批发城必须有规划、消防、工商、交通、卫生等手续，才能发给营业执照。现在规划是停车位，永远也不能变更用途为商品批发城。即使现在原告竣工把地下一层交付给被告，法律也不允许被告做商品批发城。被告是一种违法欺骗行为。被告的设计是依据原告规划设计的。被告在购买之前就知道买的是车位。
证据四、新天意商品批发城销售宣传页、新晚报销售广告各一份。证明被告无商品批发城任何手续，却以商品批发城销售。收了600多业户近亿元，被告是欺骗行为。
证据五、被告的企业法人营业执照。证明被告的经营范围无商品房预售，商品房预售是国家法律规定的特许行为，任何单位没有预售许可证不允许销售。
证据六、原告的商品房预售许可证（复印件）。证明：原告的商品房预售许可证明地下负一层没有授权销售，被告销售是一种违法的无效行为。
证据七、截路照片一张。证明：被告违法销售了600多业户，这些业户去年上街堵路三次，今年一个月之前又上街堵路1次。堵路标语是“南十四道街新天意商铺欺骗600多业主，涉及金额近亿元”。这都是被告违法欺骗行为造成的。
证据八、被告与其他业户签订合同一份，证明被告对外出售是违法行为。
嘉德汇地为证明其主张的事实成立，在举证期限内，向本院举示证据如下：
证据一、房屋买卖协议一份，证明被告花2450万元购买诉争房屋，建筑面积4810平方米。合同约定房屋交付时间为2014年10月31日前，原告保证房屋为商服。被告交付定金后有权对房屋进行销售宣传，原告不得干预。
证据二、付款凭证14份，借据3份，证明被告购买原告房屋已支付原告房款1590万元。其中原告向被告借款90万元，后期双方协商抵房款了。
证据三、统一经营租赁协议一份，收条一份，（均为复印件）证明被告将房屋出租后又反租回房屋，租赁期限二年，租金每年13750元。租金已给付购买商铺的业户。
庭审中，龙贸公司与嘉德汇地对对方举示的证据进行了当庭质证，并发表如下质证意见：
嘉德汇地对龙贸公司举示证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，合同明确约定被告购买的是商服，合同第三款第二项约定被告交付定金后对外宣传，与原告无关，被告宣传未违反法律规定；对证据二中的成交确认书、规划通知书、规划条件无异议，对规划图有异议，图中无规划局公章。被告不清楚规划图的具体位置，双方签合同时原告保证房屋是商服，签合同时原告未出示上述证据；对证据三的真实性无异议，被告只是按购买面积进行规划的，没有看到规划图；对证据四的真实性无异议，证据是被告对外招商的正面宣传；对证据五的真实性无异议，被告对外销售的不是商品房，而是商铺的使用权，未超越执照的经营范围；对证据六的真实性无异议，预售许可证没有显示负一层不能对外销售；对证据七的真实性无异议，恰恰是原告逾期交房造成业户上街游行；对证据八的真实性无异议。被告对外销售的是使用权，不存在违法行为。
龙贸公司对嘉德汇地举示证据的质证意见为，对证据一的对真实系无异议，合同中的商服是统称概念，停车位也是商服。按时停车收费，出租车位。对证据二无异议。对证据三有异议，认为与反诉被告无关。
通过对上述证据的质证与分析，经合议庭评议，本院认证如下：
龙贸公司举示的证据二，证据来源客观真实，能够证明2010年金帆名居规划地下面积为停车场。
嘉德汇地公司举示的证据一，与龙贸公司举示的证据一相同，能够证明嘉德汇地以2450元购买本案诉争房屋，建筑面积为4810平方米，合同约定房屋交付时间为2014年10月31日前。嘉德汇地公司举示的证据二，龙贸公司无异议，能够证明嘉德汇地公司已依照双方合同约定，向龙贸公司给付房款1590万元。
以上证据来源合法，客观真实，与本案有关联性，故对上述证据的证明效力本院予以采信。
龙贸公司举示的证据一，系原被告双方签订的合同，能够证明2013年8月6日，龙贸公司与嘉德汇地公司签订了《房屋买卖协议》，但在无其他证据佐证的情况下，不能证明嘉德汇地公司明知合同中约定的房屋规划用途为停车场，故对该证据的证明效力，本院予以部分采信。
龙贸公司举示的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八，嘉德汇地公司对证据真实性无异议，证据内容客观真实、来源合法，但与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力，本院不予采信。
嘉德汇地公司举示的反诉证据一，系案外人间签订的协议，与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力本院不予采信。
通过对上述证据的分析与认证及庭审中双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2013年8月6日，龙贸公司与嘉德汇地公司签订房屋买卖协议，双方约定嘉德汇地公司购买龙贸公司位于哈尔滨市道外区南十四道街221号“金帆明居”小区地下负一层，面积约3500平方米，以建筑面积7000元/平方米计算，房屋交付使用时间为2014年10月31日，龙贸公司保证房屋用途为商服，否则按建筑面积5000元/平方米单价计算。嘉德汇地公司已向龙贸公司支付购房款1590万元。龙贸公司至庭审之日仍未将本案诉争房屋交付嘉德汇地公司使用，原告自述因其法定代表人去世，工程一直处于停建过程中。原告提供的金帆明居小区规划图显示，地下负一层规划为停车场。
基于上述事实，本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。龙贸公司与嘉德汇地公司签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。龙贸公司主张双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，但根据龙贸公司举示的证据，不能证明龙贸公司与嘉德汇地公司签订合同时存在恶意串通的情形；根据合同的相对性原则，嘉德汇地公司如何处分本案诉争房屋，不影响龙贸公司与嘉德汇地公司之间签订的合同的效力，故不存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反有关规划消防法律法规的强制性等规定的情形；对于龙贸公司主张买卖合同违反《商品房预售许可证》不得销售的法律规定，但根据项目规划诉争房屋的性质不属于商品房，属停车场。双方间签订的房屋买卖合同并不违反法律强制性规定。对于龙贸公司请求确认双方于2013年8月6日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。当事人应当按约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行责任。龙贸公司在收到大部分房款后应按约定继续履行合同义务。对于嘉德汇地公司请求龙贸公司赔偿经济损失的诉讼请求，因嘉德汇地公司提供的证据无法确定损失的具体数额且未缴纳相关诉讼费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司的诉讼请求；
二、待位于哈尔滨市道外区南十四道街221号“金帆明居”小区地下负一层符合交付条件时，原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司交付给被告（反诉原告）黑龙江嘉得汇地房地产经营有限公司。
三、驳回被告（反诉原告）黑龙江嘉得汇地房地产经营有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司负担；保全费5000元，被告（反诉原告）黑龙江嘉得汇地房地产经营有限公司已预付，由原告（反诉被告）黑龙江省龙贸房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 刘来军
代理审判员 王立明
人民陪审员 徐 旭
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 付百万