黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑08民终424号
上诉人（原审原告）：陈志久，男，1958年5月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市桦南县。
委托诉讼代理人：韩琦，黑龙江鸿臻律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁海涛，男，1984年6月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。
被上诉人（原审被告）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市前进区升平街青年组团南3号门市。
法定代表人：韦德志，总经理。
委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。
上诉人陈志久因与被上诉人梁海涛、佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈志久委托诉讼代理人韩琦、被上诉人梁海涛、被上诉人金科公司法定代表人韦德志及委托诉讼代理人王俊全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈志久上诉请求：一、请求法院依法撤销佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初457号民事判决，并依法改判；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人作为回迁户，对涉案房屋取得享有法定优先权，应优先保护上诉人的合法权益。一审法院以原审被告金科公司享有涉案房屋的所有权，物权优于其他权利，驳回上诉人的请求，审理观点偏失。因原审被告金科公司未给上诉人办理过户手续，对涉案房屋享有所有权，才引发执行异议之诉，但不能因原审被告金科公司享有物权，在执行异议之诉审理中忽略上诉人、被上诉人梁海涛与金科公司之间的基础法律关系。本案应从三者间横向基础法律关系进行审理，即上诉人与金科公司间的拆迁安置法律关系、被上诉人梁海涛与金科公司金钱债权法律关系横向比较审理。上诉人是根据桦南县政府的征收决定，将所有权归属于自己的房屋交于金科公司开发建设，拆迁安置为涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，上诉人作为回迁户享有法律赋予优先取得补偿安置房屋的权利。况且上诉人在法院查封前，已实际居住使用涉案房屋，对涉案房屋有物权期待权，其权利更接近物权，而被上诉人梁海涛与金科公司之间是金钱债权关系，其对涉案房屋是实现债权的期待。二者相比较，上诉人的法定优先权及物权期待权应优先受到保护。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上诉人提出的执行异议，完全符合权利能够排除执行的情形。上诉人未办理过户登记，并非是上诉人的自身原因，而是由于金科公司手续不全，不能给上诉人办理过户手续。不能因金科公司的原因，而损害上诉人的合法权益。上诉人是弱势群体，涉案房屋是上诉人一家人赖以生存的保障，回迁安置涉及的是公共利益，希望法院能够兼顾法理与情理，维护上诉人的合法权益，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人梁海涛辩称，一、我与金科公司民间借贷纠纷，于2015年12月15日依法对金科公司开发建设的桦南县秀北社区房产进行诉前保全，2016年3月9日前进区法院下达民事调解书，2016年4月8日案件进入执行程序。二、上诉人举示的《回迁安置协议书》不具有拆迁补偿安置优先权的法律效力。1、上诉人应回迁位置是秀北社区2号楼2单元401室，不是我申请查封的秀北社区2号楼4单元401室。2、金科公司已经承诺，我在此房产上具有优先受偿权。3、根据上诉人提供的入户费、取暖费、物业费收据，不难看出，此举是金科公司为逃避我的合法债务、阻碍案件及时执行，与上诉人蓄意串通实施欺诈行为。上诉人入住该房屋属于非法入住，该房屋至今没有竣工验收合格。4、上诉人所述因为开发商欠税导致没有办理产权登记手续与事实不符，秀北社区于2015年1月1日开始房产局就可以开具商品房买卖合同，并且可以办理网签和预告登记。法律规定拆迁补偿安置房屋免交相关税费，所以上诉人没能办理产权登记纯属个人原因。5、上诉人非法占有该房屋时该小区还没有施工完毕，上诉人非法入住我事先查封房产的不法行为不应受到法律保护。请求驳回上诉人所有诉讼请求，继续执行该房产。
被上诉人金科公司辩称，一、上诉人提出执行异议所指向的房屋与被上诉人梁海涛查封的房屋并非同一所房屋，上诉人与涉案房屋没有关联性，没有利害关系。二、上诉人所回迁的房屋没有办理相应的产权登记，其自身存在过错。上诉人与我公司签订的桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁补偿安置协议书70号，回迁安置的房屋已经特定化，为2号楼2单元401室，而涉案房屋是2号楼4单元401室。
原审原告陈志久向一审法院起诉请求：一、请求法院立即停止对桦南县秀北社区2号楼4单元401室房屋的执行，并解除查封；二、确认桦南县秀北社区2号楼4单元401室房屋为原告所有；三、案件受理费由被告承担。
一审判决认定：2013年9月13日，原告陈志久与被告金科公司签订《桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁补偿安置协议》编号69、70。分别安置原告回迁房位于3号楼3单元301室和2号楼2单元401室。上述协议双方未履行。2015年10月29日，原告陈志久（乙方）与秀北小区回迁安置（甲方）经县房屋征收办、隆胜村委会协调，甲方秀北小区与乙方原告陈志久签订秀北小区陈志久回迁安置协议书，协议载明将原告安置在桦南县秀北社区2号楼4单元401室，2015年11月原告在缴纳相关费用后进行实际居住，但未办理过户登记。桦南县房屋征收管理办公室于2016年8月12日出具证明：“2015年9月，因秀北社区回迁安置问题，无房源。经我办请示县领导研究同意，并与杨金科达成一致，将佳木斯金科房地产开发有限公司顶给杨金科的秀北社区1、2、7、8号楼共四栋（部分房源），借给政府安置回迁户。2015年11月15日我办正式办理回迁入户至今。”
另查明，2015年12月15日被告梁海涛因民间借贷纠纷一案请求法院查封涉案房屋，当时涉案房屋的所有权为被告金科房地产开发公司。在执行阶段，案外人杨金科提出书面执行异议，认为法院查封房屋已由其合法取得，请求解除对房屋的查封。本院于2016年7月5日作出（2016）黑0804执异13号执行裁定书，裁定驳回杨金科的异议请求。事后，原告陈志久以案外人身份对上述涉案房屋的执行行为提出异议。本院于2017年5月10日作出（2017）黑0804执异24号执行裁定书，裁定驳回案外人陈志久的异议请求。原告陈志久提起执行异议之诉。一审法院认为，物权具有优先权，其优先于债权与其他用益物权，虽然原告举证证明自己已经实际居住，但是在原告实际居住期间，房屋产权证上载明的实际所有人为被告金科公司，被告梁海涛在诉讼中提出的保全申请符合法律规定，此时的房屋权利状态为已查封，被告金科公司对涉案房屋依然享有物权，原告提出的拆迁人对补偿安置房屋享有优先受偿权不足以对抗涉案房屋的物权效力。加之原告取得该涉案房屋是有权属争议，且未依法登记领取权属证书的，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项、第六项规定不得转让的情形。对于原告所述的回迁安置协议中享受回迁房待遇，可另案主张权利。综上所述，原告异议不足以排除执行，其诉请于法无据，一审判决：驳回原告陈志久的诉讼请求。
二审期间被上诉人梁海涛提供金科公司出具的证明一份，证明上诉人入住是在查封之后。
上诉人对该证据的真实性及证明内容均有异议，认为金科公司是本案的当事人，与本案的结果有利害关系，因此该证据证明效力较低，双方亦存在串通情形。房屋是否竣工验收并不绝对影响其物理上的使用功能与价值，不能单纯以未完成竣工验收为由否定上诉人合法占有的事实。
金科公司对该份证据无异议。
本院经审查认为，因上诉人是基于变更后的回迁安置协议对争议房屋主张权利，与实际入住时间无关，无论金科公司出具的证明是否真实，均不影响上诉人主张权利，该证据不影响一审判决认定的事实，对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，2013年9月13日陈志久与金科公司签订70号《桦南县秀北社区（隆胜村）房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将秀北社区2号楼2单元401室回迁安置给陈志久。2015年10月29日在桦南县房屋征收管理办公室的协调下，将安置给陈志久的房屋调整为秀北社区2号楼4单元401室，此种情况属于拆迁安置补偿合同的变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。本案中权利的对比体现为被拆迁人陈志久的回迁安置优先权和申请执行人梁海涛金钱债权的执行，根据前述司法解释的规定，被拆迁人陈志久对本案争议房屋享有回迁安置优先权，具有准物权的性质。梁海涛与金科公司之间是基于民间借贷纠纷产生的债权法律关系，陈志久拆迁安置补偿合同的变更时间为2015年10月29日，早于梁海涛申请法院查封的时间即2015年12月15日，且陈志久已实际入住，其对争议房屋享有的民事权利足以对抗梁海涛基于民间借贷纠纷对争议房屋的执行。争议房屋虽然登记在金科公司名下，但金科公司负有将争议房屋回迁安置给陈志久的合同义务，且陈志久在入住时交纳了物业费、供热费、电梯费、超面积费等费用，因此金科公司的物权也不能对抗陈志久对回迁房屋享有的民事权利。一审法院以金科公司的登记物权对抗陈志久的回迁安置权比错了对象，上诉人关于立即停止对争议房屋执行的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。陈志久虽然占有了争议房屋，但并未办理产权登记，故对其要求确认桦南县秀北社区2号楼4单元401室房屋为其所有的诉讼请求不予支持，其应在具备登记条件时持相关材料向不动产登记部门申请办理房屋所有权登记。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：
撤销佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804民初457号民事判决；
停止对桦南县秀北社区2号楼4单元401室房屋的执行；
驳回上诉人陈志久的其他诉讼请求。
一审案件受理费3819元、二审案件受理费3819元，由被上诉人梁海涛负担。
佳木斯市前进区人民法院（2017）黑0804执异24号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 姜广武
审判员 韩国斌
审判员 王雪洁
二〇一八年七月二十四日
书记员 付丽丽