北京市门头沟区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）门民初字第2010号
原告张浛，男，1980年1月26日出生。
委托代理人武殿臣，北京市承光律师事务律师。
被告苏振生，男，1956年4月18日出生。
委托代理人ＸＸ，男，1955年10月9日出生。
被告苏立，男，1964年11月22日出生。
委托代理人周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。
原告张浛与被告苏振生、苏立房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员胡羽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张浛的委托代理人武殿臣，被告苏振生的委托代理人ＸＸ，被告苏立的委托代理人周玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张浛诉称：2008年5月8日，原告张浛与被告苏振生签订《出租协议》，该协议约定：被告苏振生将其与苏立合作的金桥农庄餐厅、客房、小会议室、养殖区及鱼池出租给原告张浛使用，出租期限自2008年5月8日至2012年5月8日止。2010年10月门头沟区永定地区拆迁，经原告了解，2012年被告苏立与拆迁公司签订了拆迁协议，并领取拆迁款后，将原告租赁的房屋和场地拆除。后原告找到被告苏振生要求解决拆迁问题，给付原告补偿款，被告苏振生让原告等着，由他找苏立协商。经原告了解二被告是合作关系，且苏立知道原告与苏振生签订协议的事实，因苏立有营业执照，所以才由其签订拆迁协议并取得拆迁补偿款。原告承租后，投入巨额资金改造了厨房餐厅上下水、电、双排客房上下水，鱼池防渗，架设、安装增气机，会议室电力改造，厨房南侧建50平方米房屋等项目。综上所述，基于原告与苏振生之间签订的协议以及二被告之间的合作关系，请求法院判令二被告共同给付原告30%拆迁补偿利益2791485元，具体补偿项目、数额和标准如下：1、搬家补助费按照每平方米25元计算，认定2593平方米，共计64825元；2、工程配合奖按照每平方米700元计算，认定2593平方米，共计1815100元；3、停产停业补偿费按照每平方米800元计算，认定2593平方米，约定由原告享有30%，共计622320元；4、张浛投入费用289240元。上述共计2791485元。诉讼费由二被告承担。
被告苏振生辩称：根据苏振生与苏立签订的协议第六条，如遇拆迁有补偿全部补偿归苏立，苏振生并未签订拆迁协议，也并非诉争房屋所有权人，未获得拆迁利益。此外，苏振生经过苏立的同意后与张浛签订房屋租赁协议书，第七条之后手写补充“由苏振生经营租费双方协商”，应理解为合同到期后，金桥农庄仍应由苏振生承租经营，只是租费由双方协商。第九条约定经苏立同意，履行至拆迁，苏振生对拆迁利益无支配权利，也无权按照约定支付张浛拆迁利益，且苏振生的经营投入至今也未得到补偿。故原告要求依据与苏振生达成的协议书向苏振生主张利益没有事实依据，不同意原告的诉讼请求。
被告苏立辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、苏振生与张浛签订的协议是基于苏振生与苏立之间的协议书，苏立允许苏振生对涉案农庄经营五年，但是在苏振生与张浛签订的租赁协议中，苏振生与张浛约定的租赁期限超过了2011年12月31日，超过部分应属无效。即便苏振生与张浛签订的协议有效，对于苏立也没有法律约束力。关于协议中手写部分“由苏振生经营租费双方协商”，仅表明合同到期后，是否同意继续承租有待双方协商，但双方并未达成一致的协商意见；2、苏立与苏振生签订的协议书中对于涉案农庄的拆迁补偿利益有明确约定，全部拆迁利益归苏立所有，苏振生无权处置，故苏振生与张浛签定协议处分拆迁利益应属无效；3、张浛与苏振生签订协议书之前苏振生曾将其与苏立签订的协议向张浛进行出示，张浛知晓苏振生与苏立的租赁期限，故其应承担相应后果；4、因苏振生对于涉案农庄的建造有出资，后苏振生与苏立约定由苏振生自主经营五年作为出资回报，但双方并不是法律意义上的合作关系，故苏立不应承担对张浛的给付义务。即使承担给付义务，也应从苏立给付苏振生的三十万元补偿款中扣除。
经审理查明：1999年9月1日，苏立与门头沟区永定镇桥户营村经济合作社签订土地承包合同，2003年1月1日，经桥户营村经济合作社同意，原由秘建斌承包的土地变更为苏立承包，涉案农庄所在土地系上述两处承包土地的综合。原被告双方均认可土地承包合同上的“苏力”即为本案被告苏立。
2007年5月8日，被告苏立（甲方）与苏振生（乙方）签订协议书，双方约定对永定金桥农庄合作经营，并达成以下协议：一、餐厅、养殖鱼池、客房的所有权归甲方所有，经营权由开业之日起至2011年12月31日止归乙方使用，以作为甲方对乙方投资的全部抵偿。……六、乙方经营期内如遇政策调整，国家政府征占此地，乙方所经营的范围由甲方负责与征占方协商，与乙方无关。如有补偿，所有补偿款归甲方，甲方负责给乙方自实际停业撤出的时间算起至协议期止，补偿金每年十万元，不足一年的按月计算。七、本协议期满，甲方收回乙方的经营使用权，餐厅、鱼池、客房的所有权。甲方将以出租、经营，以取租赁费的形式出租。在协议第六条上将“补偿金每年十万元”修改为“补偿金每年总投资的5分之一，减除如占地按实际发生算，不足一年的按月计算。”，在协议第七条后手写补充“由苏振生经营租费双方协商”。上述增加和修改处均按有手印。
2008年5月8日，被告苏振生（甲方）与原告张浛（乙方）签订《出租协议》，该协议约定：苏振生将其与苏立合作的金桥农庄餐厅、客房、小会议室、养殖区及鱼池出租给张浛使用。第一条规定出租期限：自2008年5月8日至2012年5月8日止。第二条规定租金及给付时间：第一年租金人民币六万元，第二年租金人民币六万五千元，第三年租金人民币七万元，第四年租金人民币七万五千元。每年4月30日前，乙方须向甲方付清下一年度的租金。第五条规定：乙方如果对房屋进行重大改建，需事先征得甲方同意，合同终止时，乙方需恢复原状。第九条规定：因遇国家政策调整或拆迁造成合同终止，如有拆迁经营损失补偿费，乙方得20%，甲方得80%，租金按乙方实际承租的时间计算。后将“乙方得20%，甲方得80%”手写修改为“乙方得30%，甲方得70%”。第十条规定违约责任：合同签订后，任何一方违约，需赔偿对方违约金人民币贰万元正。其中“贰万元正”为手写。
原告张浛在承租期间一直使用永定金桥农庄的营业执照，并自行交纳水电、电话等相关费用。苏振生认可其收取张浛三年的租金。原、被告均认可张浛实际经营至2011年7、8月离开涉案农庄，涉案农庄于2012年1月10日被实际拆除。
2011年12月15日被告苏立与北京永鸿世业房地产开发有限公司签订的《北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议》经双方签字盖章后生效，认定被腾退范围内房屋建筑面积3240.71平方米，其中搬家补助费每平方米25元，工程配合奖每平方米700元，停产停业补偿费每平方米800元。苏立领取拆迁款共计43215852元，拆迁时使用的是北京永定金桥农庄的营业执照，法定代表人为苏立。后苏立给付苏振生三十万元，苏振生认可其收到三十万元，但不认可其系拆迁补偿款。
以上事实有原、被告双方委托代理人及苏振生当庭陈述，土地承包合同，出租协议，协议书，《北京市集体土地非住宅腾退货币补偿协议》等证据在案佐证。
本院认为，原告张浛基于其与被告苏振生之间签订的《出租协议》，主张二被告共同给付其拆迁补偿利益，其主张能否得到支持，关键在于《出租协议》相关条款是否有效以及该协议对二被告是否具有法律上的约束力。本院就双方争议的问题作如下论述：
一、对二被告是否应承担连带给付义务的认定。
原告张浛主张二被告之间系合作关系，苏立知道并同意其与苏振生之间签订《出租协议》的事实，且拆迁利益由苏立取得，苏立应与苏振生共同承担给付拆迁补偿款的义务。苏立虽认可苏振生对于涉案农庄的建造有出资，但其认为双方约定由苏振生自主经营五年作为出资回报，苏立与苏振生之间并不是法律意义上的合作关系，故苏立不应承担对张浛的给付义务。本院认为，租赁合同的一方当事人只能向合同相对方主张权利。苏立与苏振生之间虽然有合作事实，但并不是法律意义上的合伙关系，无法定或约定承担连带责任的情形，故苏立对苏振生与张浛之间约定的合同义务无需承担连带给付责任。
二、对《出租协议》相关条款效力的认定。
原告张浛依据其与苏振生之间签订的《出租协议》主张拆迁利益，被告苏立认为张浛与苏振生签订的《出租协议》中超出苏立与苏振生约定的经营期限部分以及拆迁补偿款在甲乙之间分配的条款应为无效。本院认为，经营权人应在其有权经营的期限内依法行使权利。根据苏立与苏振生签订的协议，苏振生对永定金桥农庄在2011年12月31日前享有经营权，以其作为投资抵偿，所有权归苏立。苏振生主张其与苏立的协议在第七条后手写补充“由苏振生经营租费双方协商”，应理解为合同到期后，金桥农庄仍应由苏振生承租经营，只是租费由双方协商，但对该主张未向法院提交证据。对此苏立不予认可，其认为该补充内容仅表明合同到期后，是否同意继续承租有待双方协商，但双方并未达成一致的协商意见。本院认为，对该协议第七条手写补充部分的理解，在没有证据证明双方就租金、租期等租赁合同主要条款达成合意的情况下，无法作为合同期满后继续强制缔约的依据。因此，苏振生明知超出自己享有的经营权期限，仍与张浛签订出租协议约定期限至2012年5月8日止，对超出2011年12月31日的部分应认定无效。针对拆迁利益分配条款，因苏振生与苏立约定如遇拆迁所有拆迁利益归苏立所有，而苏振生在明知上述约定的情况下，又与张浛签订转租合同，约定如遇拆迁有拆迁经营损失补偿费在双方之间进行分配，上述条款虽不违反法律法规的强制性规定，但在没有证据证明得到苏立的同意或追认的情况下，该条款对合同以外的第三人苏立不具有约束力。
三、对二被告各自承担给付义务的认定。
原告张浛主张其在拆迁前2011年7、8月份即停止经营，《出租协议》履行期限尚未届满，故要求二被告共同给付搬家补助费、工程配合奖、停产停业损失以及实际投入的损失。本院认为：1、关于停产停业损失。因拆迁导致租赁合同无法继续履行，实际经营人因此产生的停产停业损失应予补偿，由于苏振生与张浛在《出租协议》中关于拆迁经营损失的约定条款对苏立不具有约束力，故张浛不能依该约定向苏立主张停产停业损失。但拆迁发生时，《出租协议》履行期限尚未届满，张浛有权依据《出租协议》向苏振生主张因拆迁而未能履行部分的停产停业损失。虽然张浛与苏振生在《出租协议》中约定了拆迁经营损失的分配比例，但其系以苏振生“有拆迁经营损失补偿费”为前提，尽管苏振生认可其在拆迁后从苏立处取得三十万元，但主张该款项并非拆迁补偿款，张浛和苏立亦无证据证明该三十万元的性质系苏立给付苏振生的拆迁经营损失补偿，故对张浛停产停业损失不能按《出租协议》约定的比例分配，具体数额本院将综合考虑拆迁政策、租赁合同履行时间、实际经营状况、租金交纳情况等因素酌情确定。2、关于工程配合奖。根据拆迁政策的规定，对于非住宅房屋的腾退补偿中工程配合奖系针对营业执照上登记的权利人，故对张浛要求给付工程配合奖的诉讼请求，本院不予支持。3、关于实际投入损失。张浛主张对涉案农庄有实际投入损失，其仅提供广告费及内部装修收据，苏振生认为该投入损失与自己无关，苏立对上述证据的真实性和关联性均不予认可；对改建的50平方米房屋，原告亦未提交相应证据，且依据《出租协议》第五条规定：“乙方如果对房屋进行重大改建，需事先征得甲方同意，合同终止时，乙方需恢复原状”，故对张浛该项诉讼请求，本院不予支持。4、关于搬家补助费。原、被告双方均认可拆迁前由张浛在涉案农庄实际经营，其于2011年7、8月份停止经营，搬离涉案农庄，故依据拆迁政策，搬家补助费系对拆迁前实际经营人给予的补偿，故对其主张搬家补助费按照2593平方米，每平方米25元计算，未超出实际认定面积，符合拆迁政策规定，本院予以支持。虽然苏振生与张浛签订的《出租协议》对苏立不具有约束力，但苏立与苏振生签订协议中关于所有补偿款归苏立的约定对张浛亦无约束力，苏立作为实际受益人，应依拆迁政策给付张浛相应的搬家补助费。对苏立主张其已给付苏振生补偿款三十万元，相关损失应从中扣除的答辩意见，因其无证据证明该笔款项中包含搬家补助费，故本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告苏振生于本判决生效之日起十日内给付原告张浛停产停业损失三万五千元。
二、被告苏立于本判决生效之日起十日内给付原告张浛搬家补助费六万四千八百二十五元。
三、驳回原告张浛其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千五百四十一元，由张浛负担一万三千四百九十三元，已交纳；由苏振生负担三百三十八元，由苏立负担七百一十元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 胡羽
二〇一四年八月六日
书记员 孟燕