北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初6827号
原告李秋莲，女，1956年10月4日出生。
委托代理人李贝，女，1983年8月31日出生，住所地北京市西城区。
被告北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表吴义，总经理。
委托代理人赵鹏，男，1983年8月26日出生，汉族，北京宣房房屋经营公司职员，住北京市西城区右安门大街15号。
委托代理人李扬，男，1988年1月15日出生，汉族，北京宣房房屋经营公司职员，住北京市西城区右安门大街15号。
原告李秋莲与被告北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李秋莲及其委托代理人李贝、被告宣房公司的委托代理人赵鹏、李扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李秋莲诉称，2012年3月28日前，宣房公司与我及兴胜胡同10号全院签署直管公租房翻建协议，兴胜胡同10号院将于2012年3月28日开工，为期120天。后由于宣房公司的原因，未能按期完工，致使我无法依据协议按期搬回原住址房屋居住生活，只得在外继续租房达两年之久。直至2014年7月份，兴胜胡同10号全院及我原房屋才基本完工，通正式的水、电及下水，才方可入住。自搬回原址房屋居住生活后，我一直在找宣房公司有关负责人员进行沟通商议翻建期间因被告违约产生的租房费用补偿问题，但迟迟不给解决，故诉请法院判令被告支付原告租房款91200元，按照每月房租3800元，从2012年8月1日至2014年7月31日。
被告宣房公司辩称，不同意原告的诉讼请求，事实与原告所述不一致。经过核实，原告承租我单位管理的兴胜胡同房屋。2012年3月28日前我单位与原告签订改造协议书，对该处房屋进行翻建，我单位延误工期四个月，不是原告说的24个月。房管所与用电和供水排水无关，没有权利义务上的约定，房屋内有下水，我们留下水口，原告承租的房屋内没有说上下水，我们不负责上下水改造和接通，在翻建期间，8号院居民有纠纷，不让10号院翻建，不让人员和材料进出10号院，给我们造成是整体停工，不是与8号院相连的房屋停工，整个院在我们处不是独立的户是集体户，没有翻建完成的居民有几户，没法收他们房租，从系统上也没有收房租，一个户有多个承租人，算在一起，原告承租的房屋竣工交付日期是2012年11月，因不可抗拒因素致使工期顺延4个月，并非原告所诉称的24个月，且原告未提供有效的证据证明其房屋竣工延误期间。原告承租之房屋，因与门道相连，又因该院落有其他房屋因第三方原因，工期顺延时间较长，所以他人极易误认为原告承租之房屋也未竣工。为原告作证的李XX，系其前夫之直系亲属，又是原告的邻居。我单位认为，对原告房屋进行翻建修缮施工的施工队工作人员出具的证明应大于李XX的证言。房屋综合改造工程协议书第八条、第九条约定，在房屋修缮期间，如发生不可抗拒因素或因乙方及第三方原因造成停工，工期相应顺延，发生不可抗力造成的损失和延误工期，双方互不承担责任，甲乙方各自承担本方损失，工期相应顺延。自2012年11月，房屋竣工交付至今已将近四年，原告从未搬回其承租的房屋居住，是利用该房屋存放杂物，该情况有当事人陈述及承办法官查看现场时拍摄的照片为证。我单位认为，涉案房屋并非原告实际居住地，也并非原告赖以生活之房屋，其在他处租住房屋的行为与涉案房屋是否竣工并无必然联系。自2012年11月房屋竣工后，原告并未在涉案房屋内生活，而是存放杂物，该情况导致院内其他邻居错误的认为涉案房屋尚未竣工。原告从未向我单位主张过租房款的要求，已超过法律规定两年的诉讼时效期间。为了响应政府号召，改善市民的居住条件、居住环境，我单位为原告承租的房屋进行翻建修缮，旨在改善承租人的居住条件、居住环境，而且并未向原告收取任何翻建修缮费用，原告在整个翻建修缮过程中，属于单方受益人，我单位在翻建过程中，积极履行修缮协议，遇第三方干涉导致停工后，及时协商并采取诉讼形式维护原告利益，虽然工期顺延四个月，但我单位并无过错，符合协议约定的双方互不承担责任的情形，而且因为工期顺延，给我单位带来了经济损失。
经双方当事人确认，本院对当事人以下没有争议的证据依法予以确认：李秋莲提交的公有住宅租赁合同（李秋莲）、房屋综合改造修缮工程协议书、视频截图、房屋租金收据、宣房公司提交的房屋综合改造修缮工程协议书、起诉书、房屋所有权证、两清两建现场核对平面图、公有住宅租赁合同（李XX）、（2013）西民初字第5504号、5505号、5506号民事调解书。
当事人出示的（2013）西民初字第00486号民事判决书、（2013）西民初字第00487号民事判决书、（2013）西民初字第1668号民事判决书及上述判决引用的（2012）西民初字第16253号民事判决书已生效。
李秋莲提交的房屋租赁协议及收条证明租金损失，宣房公司的质证意见是：“真实性不认可，租赁合同是否履行我们也不清楚。”房屋租赁协议的相对人出租人赵X持房屋所有权证到庭陈述：“原告租了我的房子，房屋产权是我的，2012年7月29日，我与原告签了房屋租赁协议，房屋坐落于北京市东城区建国门内大街XX号，我带着房产证（出示），租到2014年7月份，租金都付给我了。”
李秋莲提交李XX、张XX、刘XX的证言以证明完工时间，李XX到庭陈述：“我想证明兴胜胡同10号院开工和完工时间，开工时间是2012年3月，完工时间是2014年7月。我就住这个院子，我住北房3间，西房1间。我曾与被告有过纠纷，法院作出了判决。我是2014年8月住进去的，当时房子潮，凉了一段才住的。原告一家的房子一直没有盖，厨房也没盖，一直没法住。我和原告是亲属，她原来是我嫂子，后来她和我哥离婚了。”
2016年4月20日，本院进行现场勘验拍摄现场照片13张，对刘XX、张XX制作了调查笔录。
宣房公司提交的施工队的证明以证明工期，李秋莲的质证意见是：“不认可，上面陈述的也不是事实，他们有利益关系。”
经本院审理查明，坐落于北京市西城区兴胜胡同10号（以下简称10号院）的平房幢号1至8为宣房公司经营管理的直管公房，李秋莲承租10号院内使用面积4.8平方米房号3的东房1间（以下简称涉案房屋），位于10号院门道尽头，为南数第1间。案外人李XX承租10号院内使用面积46.5平方米8－11号的北房3间西房1间。
2012年3月27日，宣房公司下属北京宣房房屋经营公司一分部（以下简称一分部）与李秋莲就涉案房屋大修改造事宜签订房屋综合改造修缮工程协议书，该协议书内容有：“甲方宣房公司，乙方李秋莲，1.乙方承租甲方的直管公房地址兴胜胡同10号使用面积4.8平方米，2.房屋拟采取的大修形式为翻建，3.直管公房房屋大修工程由甲方组织实施，工程的方案、技术做法由甲方制定，工程的费用由甲方承担，4.房屋翻建工程依照原基础、原面积、原结构的原则进行……，5.房屋大修工程工期自整幢房屋腾空具备施工条件之日起总日历天数120天内完成，计划开工日期2012年3月28日，计划竣工日期2012年7月28日，6.自乙方腾出房屋通知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方入住之日止，甲方停止收取房屋租金。修缮后的房屋仍由乙方继续承租，7.房屋修缮期间，乙方自行周转，因房屋修缮发生的其他费用由乙方自行承担，8.在房屋修缮期间，如发生不可抗拒因素或因乙方及第三方原因造成停工，工期相应顺延。此项工程由甲方组织实施，乙方应认真配合甲方工作，房屋修缮期间若发生单方违约行为，影响工程顺利实施，造成一切后果均由违约方承担并赔偿给对方造成的经济损失，9.在房屋修缮期间，发生不可抗力造成的损失和延误工期，双方互不承担责任。甲乙方各自承担本方损失，工期相应顺延，10.在施工过程中，乙方如提高装修标准……11.房屋竣工后，甲方按改善后的房屋条件重新丈量计租，已（乙）方依照改缮后的房屋租金标准交纳房租，12.施工质量……。”合同落款日期填写的2012年3月28日属笔误。
2012年3月27日，李秋莲将涉案房屋交给宣房公司，同日，宣房公司将10号院内房屋整院拆除，开始进行翻建施工，宣房公司施工过程中，与北京市西城区兴胜胡同8号（以下简称8号院）房屋的房主及管理人就相邻墙体的归属产生纠纷，8号院部分居民不允许宣房公司拆除相邻墙体，致使宣房公司停止施工，宣房公司此前的施工给8号院部分相邻房屋造成损失。
李秋莲租住赵X位于北京市东城区建国门内大街XX号建筑面积49.27平方米的房屋，并依据李秋莲（承租方）与赵X（出租方）于2012年7月29日签订的房屋租赁协议约定以每月3800元向赵X支付租金至2014年7月31日，赵X收到了李秋莲支付的租赁期间的全部租金。
2014年6月30日，10号院的房屋翻建完成。2014年7月，李秋莲入住涉案房屋，宣房公司自2014年10月起向李秋莲收取涉案房屋的房屋租金。
另查，与涉案房屋所在的10号院有关的诉讼。
一、（2012）西民初字第16253号原告宣房公司与被告邱XX、贾XX、刘XX排除妨害纠纷案。2012年7月，宣房公司起诉邱XX、贾XX、刘XX，请求法院判令三被告立即停止对西城区兴胜胡同10号施工的阻碍。法院经审理查明：10号院的西墙与8号院的东墙相邻，8号院幢号为2的北房系邱XX所有的房屋、幢号为3的东房系贾XX所有的房屋、幢号为1的南房系贾铁林所有的房屋。2012年3月27日，宣房公司与10号院直管公房的承租人李XX等签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对承租人承租的房屋进行翻建。在宣房公司施工过程中，宣房公司与三被告就相邻墙体的归属发生纠纷，现宣房公司停止施工。法院经审理认为：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，宣房公司管理的10号院直管公房的部分房屋与8号院北房、东房、南房相邻，在宣房公司施工过程中，导致8号院南房有漏光情形，宣房公司因与三被告就相邻墙体的归属产生纠纷，三被告不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，宣房公司停止施工。虽经法院至测绘部门调查，测绘部门表示争议墙体原为两堵墙，但因为与争议墙体相依靠的部分房屋进行了翻建，且经法院联系鉴定所的人员，表示墙体的归属无法确定，故原、被告争议的基本问题现未能解决。在此情况下，宣房公司要求三被告停止侵害，于法无据，法院不予支持。因宣房公司翻建的直管公房还与承租人的居住问题密切相关，故宣房公司应参照墙体拆除之前的状况，积极与三被告解决相邻墙体问题。2012年9月19日，法院判决驳回了宣房公司的诉讼请求。
二、（2013）西民初字第00486号原告孙立清与被告宣房公司、第三人刘XX恢复原状纠纷案及（2013）西民初字第00487号原告吴XX与被告北京宣房房屋经营公司、第三人贾XX恢复原状纠纷案。孙立清、吴XX请求法院判令宣房公司将其承租的位于10号院的公房恢复原状，刘XX、贾XX配合施工。法院经审理查明：孙立清承租10号院13-14号两间半西房；刘XX实际管理贾铁林名下的8号院幢号为1的南房。孙立清承租的西房的后檐墙与贾铁林所有的南房的东山墙相邻。吴XX承租10号院12-13号两间半西房；贾XX系8号院幢号为3的东房的所有权人。吴XX承租的西房的后檐墙与贾XX所有的东房的后檐墙相邻。2012年3月27日，孙立清、吴XX分别与宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对孙立清、吴XX承租的房屋进行翻建。宣房公司在施工过程中，与刘XX、贾XX就相邻墙体的归属发生纠纷，后停止施工。法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，孙立清承租、宣房公司管理的10号院13-14号两间半西房的后檐墙与刘XX管理的南房东山墙相邻；吴XX承租、宣房公司管理的12-13号西房的后檐墙与贾XX所有的东房后檐墙相邻。孙立清、吴XX分别与宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司在2012年7月28日之前依照原基础、原面积、原结构的原则翻修孙立清、吴XX分别承租的公房以及工期延误相应的违约责任。该协议系当事人的真实意思表示，均应遵守执行。宣房公司施工过程中与刘XX、贾XX就相邻墙体的归属产生纠纷，刘XX、贾XX不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，致使宣房公司停止施工。在宣房公司起诉刘XX、贾XX停止侵害的案件中，法院虽至测绘部门调查，并联系鉴定机构的人员现场勘验，但无法确定争议墙体的归属。宣房公司不能按照协议约定按期向孙立清、吴XX交付房屋的行为已经构成违约。刘XX、贾XX虽然表示其管理或所有的房屋在宣房公司的施工中也造成一定的损害，但其与孙立清、吴XX作为邻居，在房屋的使用上应当本着方便生活的原则进行，对宣房公司的施工予以配合。现孙立清、吴XX有家却无法回去居住，而宣房公司与刘XX、贾XX争议的墙体问题因房屋翻建等原因无法确认，故综合考虑各方的利益，孙立清、吴XX承租的公房在原有的基础上翻建较为适宜。需要指出的是，宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给贾XX所有的房屋及刘XX管理的房屋造成的损失，并充分考虑房屋安全，以不造成损失为原则；如果宣房公司的施工致使刘XX、贾XX遭受损失，刘XX、贾XX可以就此主张被告予以赔偿。2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第00486号民事判决：“自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将孙立清承租的西城区兴胜胡同10号13-14号两间半西房按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付孙立清使用；刘XX在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。”2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第00487号民事判决：“自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将吴XX承租的西城区兴胜胡同10号12-13号两间半西房按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付吴XX使用；贾XX在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。”
三、（2013）西民初字第1668号原告李XX与被告宣房公司、第三人邱XX恢复原状纠纷案。李XX请求法院判令：1.被告将原告承租的西城区兴胜胡同10号房屋恢复原状；2.被告赔偿原告自2012年8月至2012年10月的房租损失11400元，计算标准为3800元/月×3个月；3.排除第三人对西城区兴胜胡同10号房屋施工的妨害。法院经审理查明：李XX承租10号院8-11号北房三间、西房一间；邱XX系8号院幢号为2的北房的所有权人。李XX承租的仅靠西侧的北房的西山墙与邱XX所有的北房的东山墙相邻。2012年3月27日，李XX、宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司对李XX承租的房屋进行翻建。宣房公司在施工过程中，与邱XX就相邻墙体的归属发生纠纷，后停止施工。2012年7月29日，李XX承租一套建筑面积为53平方米的房屋，房屋租金为每月3800元。法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，李XX承租、宣房公司管理的10号院8-11号直管公房中仅靠西侧的北房西山墙与邱XX所有的北房东山墙相邻。李XX、宣房公司签订《房屋综合改造修缮工程协议书》，约定宣房公司在2012年7月28日之前依照原基础、原面积、原结构的原则翻修李XX承租的公房以及工期延误相应的违约责任。该协议系当事人的真实意思表示，均应遵守执行。宣房公司施工过程中与邱XX就相邻墙体的归属产生纠纷，邱XX不允许宣房公司拆除现有的相邻墙体，致使宣房公司停止施工。在宣房公司起诉邱XX停止侵害的案件中，法院虽至测绘部门调查，并联系鉴定机构的人员现场勘验，但无法确定争议墙体的归属。宣房公司不能按照协议约定按期向李XX交付房屋的行为已经构成违约，应当赔偿李XX额外租住房屋产生的费用。邱XX虽然表示其所有的房屋在被告的施工中也造成一定的损害，但其与李XX作为邻居，在房屋的使用上应当本着方便生活的原则进行，对宣房公司的施工予以配合。现李XX有家却无法回去居住，而宣房公司与邱XX争议的墙体问题因房屋翻建等原因无法确认，故综合考虑各方的利益，李XX承租的公房在原有的基础上翻建较为适宜。需要指出的是，宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给邱XX所有的房屋造成的损失，并充分考虑邱XX的房屋安全，以不造成邱XX损失为原则；如果宣房公司的施工致使邱XX遭受损失，邱XX可以就此主张宣房公司予以赔偿。2013年2月1日，法院作出（2013）西民初字第1668号民事判决：“一、自本判决生效之日起一百二十天内，北京宣房房屋经营公司将李XX承租的西城区兴胜胡同10号8-11号房屋按照原基础、原面积、原结构予以翻建，并交付李XX使用；邱XX在北京宣房房屋经营公司翻建的过程中予以配合。二、自本判决生效之日起七日内，北京宣房房屋经营公司赔偿李XX房租损失一万一千四百元。”
四、2013年12月20日，原告贾XX、刘XX、贾XX1、贾XX2与宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5504号；原告邱XX与被告宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5505号；原告贾XX与被告宣房公司财产损害赔偿纠纷案（2013）西民初字第5506号，分别在法院主持下达成调解协议，宣房公司分别对上述原告作出了经济赔偿。
本院认为，李秋莲与一分部签订的房屋综合改造修缮工程协议书，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。一分部是宣房公司设立的分公司，其民事责任由宣房公司承担。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。当事人在合同中明确约定了施工的工期，宣房公司应当遵守。宣房公司未如约向李秋莲交付房屋的行为构成违约，应当赔偿李秋莲额外租住房屋产生的合理费用。
当事人对施工开始的日期没有争议，本院予以确认。李秋莲主张的租房损失自2012年8月1日起算，已自行扣除了合同约定的施工工期，符合合同约定，本院准许。对施工结束的日期，当事人存在争议。宣房公司作为施工方，未向法院出示与涉案工程有关的竣工验收资料，以及将涉案房屋交给李秋莲的证据，对宣房公司主张的施工工期，本院不予确认。涉案房屋所在院落内房屋均在翻建范围，通过已生效判决能够认定，在房屋的整体翻建过程中，因10号院与8号院之间的墙体归属出现纠纷，导致施工停止。在停工期间，当事双方进行互诉后，施工得以继续。生效判决皆有“宣房公司继续施工时，应当尽可能修复之前施工给8号院产权人所有的房屋或管理者管理的房屋造成的损失”的表述，且宣房公司在于后的诉讼中，与8号院房屋的产权人及管理者协议赔偿了经济损失，上述事实表明宣房公司施工至8号院部分房屋受损也是纠纷产生的原因之一，宣房公司对停工负有主要责任。因此，宣房公司作出的免责抗辩，与合同约定的停工免责条件不符，本院不予支持。但应当指出，宣房公司翻建公房是由政府出资的惠民项目，旨在改善居民的居住条件，公房的承租人是直接受益者，平房的翻建需整院邻居乃至邻院居民的配合，方可顺利完成，本案涉及的房屋翻建工程停工非因宣房公司一方施工责任所致。李秋莲所租房屋处在10号院出入通道处，院内其他房屋的施工会对其房屋的使用及居住安全带来影响，因此在整院施工完毕后，李秋莲再行居住符合客观情况。再通过当事人的陈述、8号院及10号院居民的证言、李秋莲提交的视频资料、宣房公司向李秋莲收取涉案房屋租金的日期等，本院认定涉案房屋于2014年7月份具备使用条件，并支持李秋莲提出的租房损失计算至2014年7月31日止的主张。
宣房公司以同地区租金价格为标准的主张合理，但未出示价格标准的有效证据，且撤回了价格评估的鉴定申请，宣房公司应承担不利后果。对宣房公司赔偿李秋莲房租损失的数额，以李秋莲实际支出房租数额为基础，本院综合宣房公司的责任程度、李秋莲承租公房的面积、已生效判决确认的10号院其他居民赔偿数额等因素，予以酌定。
宣房公司拒绝赔偿李秋莲租房损失及对诉讼时效提出的抗辩，依据不足，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条，之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，北京宣房房屋经营公司赔偿李秋莲自二○一二年八月一日起二○一四年七月三十一日止的房租损失三万元；
二、驳回李秋莲的其他诉讼请求。
如果北京宣房房屋经营公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零四十元，由李秋莲负担六百九十八元（已交纳）；由北京宣房房屋经营公司负担三百四十二元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一六年七月十五日
书记员 苏晓明