山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）晋民申17号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵迎丽，女，1973年2月27日出生，汉族。
委托代理人：郭齐健，男，1972年7月14日出生，汉族，系赵迎丽的配偶。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：太原市小店区人民政府。住所地：太原市小店区昌盛西街**号。
法定代表人：杨继承，该区区长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：太原市高速铁路投资有限公司。住所地：太原市新建南路***号贵通大厦**层****室。
法定代表人：李同立，该公司总经理。
委托代理人：王佳杰，山西国华律师事务所律师。
委托代理人：白永清，山西国华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西省农业科学院。住所地：太原市龙城大街**号。
法定代表人：乔雄梧，该院院长。
再审申请人赵迎丽因与被申请人太原市小店区人民政府（以下简称小店区政府）、太原市高速铁路投资有限公司（以下简称高铁公司）、山西省农业科学院（以下简称农科院）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2016）晋01民终1545号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
赵迎丽申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。高铁公司在2014年3月向赵迎丽交付的拆迁安置房屋不符合法律规定的交房条件，原判决认定涉案房屋符合法定交房条件缺乏证据证明。首先，根据《商品房屋销售管理办法》的规定，商品房的销售应当具备”五证”即房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。这是建设工程必须具备的法定条件。虽然赵迎丽的农科院大吴区1号楼4单元11层东户属于拆迁安置房屋，但是该房屋应当在交付时具备”四证”即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》。而一审庭审查明高铁公司在2014年6月25日才获得国有土地使用权证，而建设工程施工许可证取得时间是2015年9月28日。高铁公司通知赵迎丽接受房屋的时间是2014年3月份，面对没有任何施工许可证件的房屋，赵迎丽维护自己合法权益的唯一选择就是拒收房屋。其次，房屋交付的法定条件应当是，一是工程竣工验收合格（包括消防、环保合格），即《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。二是取得了竣工验收备案表，即建设部于2000年4月7日发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：”建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案”。第五条规定：”建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）竣工验收报告；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书。”三是商品房的面积己完成最终测绘，即建设部于2001年04月04日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定，即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。四是水、电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。而高铁公司证明交付房屋符合条件只有四方竣工验收报告。监理方是高铁公司聘用的，施工方是高铁公司招标的，设计院也是高铁公司聘用的，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条的规定，建设工程竣工验收时应当由县级以上的建设工程质量监督机构进行监督，高铁公司称的涉案拆迁房屋符合交付条件缺乏证据证明。第三，高铁公司违约的事实客观存在，根据合同法关于违约责任的约定及《山西省农科院北营住宅区房屋及附属物拆迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议》）的约定，高铁公司、小店区政府、农科院应承担赵迎丽自按2010年7月至2015年9月的租金损失和违约金共计77109元。（二）原判决适用法律确有错误。高铁公司等单位为赵迎丽的拆迁安置房屋办理房屋产权证，是《安置协议》所确定的法定附随义务。第一，一审法院认定赵迎丽与高铁公司等于2011年6月签订的《安置协议》真实合法有效。且协议中对赵迎丽的被拆迁房屋有明确的界定私产房。同时也对赵迎丽享有拆迁安置房屋做了详细约定，包括面积、价格等。根据合同法的相关规定和民法理论平等公平原则，高铁公司向赵迎丽交付的房屋也应当是具有房产证的私产房。协议虽然没有明确约定，但高铁公司为赵迎丽的拆迁安置房办理房产证是其法定的附随义务。第二，一审法院曾令高铁公司在庭审结束后5个工作日内向法院提交办理房产证的手续证据，但高铁公司至今未向法院提交该证据。同时在二审庭审中，赵迎丽提交的山西省住房保障网上公示的山西农科新城计划竣工时间和高铁公司向赵迎丽交付的拆迁房屋不是符合法定交付条件的房屋，尽管本案所涉房屋己经实际竣工，但是在法律上涉案房屋在交付赵迎丽时属于没有相应施工许可的违法建筑。原判决显然适用法律错误。第三，法院在高铁公司等单位证据不充分，而赵迎丽证据充分，依然驳回赵迎丽的诉讼请求，认定赵迎丽要求办理房产证证据不足，显然属于认定事实不清，适用法律错误。赵迎丽依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条（二）、（六）项的规定申请再审。
高铁公司提交意见称，赵迎丽的申请再审，没有任何新的事实和证据，也没有任何合法理由，缺乏法律依据的支持，应当依法驳回赵迎丽的再审申请。（一）高铁公司交付的房屋符合法定的交房条件。1.涉案房屋手续问题。涉案房屋（农科新城项目），2011年8月4日取得选址意见书，2011年11月17日取得建设用地规划许可证，2012年11月23日取得1-6号楼的建设工程规划许可证，2012年10月4日取得国有建设用地划拨决定书，2014年6月25日取得国有土地使用证，2015年9月28日取得16号楼的建筑工程施工许可证。太原南站建设属于省重点工程，时间紧、任务重、工作量大，存在边建设边办现相关手续的实际特殊情况。涉案房屋属于回迁安置房，不能等同于商品房，不能完全按照《商品房销售管理办法》（2001建设部令[第88号]）对商品房销售时应具备”五证”的规定。截止2015年9月28日，高铁公司建设的涉案房屋（农科新城项目）”四证齐全”，可以认定高铁公司负责建设的农科新城项目有合法手续。2.涉案房屋基础生活设施具备交付条件。涉案房屋水电等基础设施问题，在同类其他案件中，高铁公司已经提交了基础设施建设的相关合同，涉案房屋具备基础的生活配套设施。3.涉案房屋竣工验收问题。经与太原市房地产管理局核实，涉案房屋之所以出现计划或实际竣工的时间为2016年10月31日是建设单位未提交竣工验收备案所致，待备案后时间就会以实际的竣工验收时间自动生成。高铁公司建设的涉案房屋属于省重点工程，相关手续需多个部门协调办理，报备案手续正在办理中。《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009修正，以下简称《房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》（2011修订）第十七条均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。涉案房屋于2011年9月10日开工，2014年3月10日工程竣工。2014年3月20日，施工单位与监理单位共同提出《竣工报告》后，2014年3月31日，建设单位高铁公司的全资子公司高铁置地公司组织监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位、施工单位共同对回迁安置房屋进行竣工验收。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款和第三款规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：”建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”这是备案制度的法律依据。这个条文明确表达了以下含义：第一，备案是告知性的，无须行政机关批准、回复；第二，”自建设工程竣工验收合格之日起15日内”备案，说明备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格的效力。赵迎丽把未备案视为未竣工合格，这是对条文理解有误。即便高铁公司建设单位目前没有做到”竣工备案”，行政机关也只有给予行政处罚的权利，而不能以此认定竣工验收无效。综上，高铁公司建设的涉案房屋已经通过竣工验收，不能认定涉案安置房屋不符合交房条件和未竣工验收。（二）关于使用划拨土地安置赵迎丽，符合事实和法律依据。高铁公司二审时向法庭提交了《太原市国土资源局关于省农科院土地性质的网站公示》，证明涉案房屋的土地使用权类型是划拨用地。高铁公司在一审时已向法庭提交了涉案房屋的《国有土地使用权证》，已经证明涉案房屋土地性质属于划拨取得。根据《山西省保障性住房建设管理办法》（晋政办发〔2012〕70号，以下简称《保障房管理办法》）第二十一条规定：”廉住房、经济适用房、棚户区改造安置住房、政府投资的公共租赁房建设用地以行政划拨方式供应。”拆迁安置房是为了解决被拆迁人的居住问题，由于该类房屋享受土地划拨、税费减免等政策，与普通商品房相比具有明显的价格优势。涉案房屋属于安置房屋，安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。赵迎丽所有的被拆迁的房屋是以成本价房改出售的房屋，属于房改房或已购公有住房。《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994）43号）第二十一条规定：”职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交完土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”足以说明，赵迎丽被拆迁的房屋的土地使用权也是划拨取得。综上，涉案房屋的土地使用权性质实际上与被拆迁房屋的土地使用权性质保持一致，即原来是划拨的仍然为划拨性质，权利内容不变，这种做法符合法律规定，也防止国有资产流失。故高铁公司建设的涉案房屋土地性质为划拨用地符合事实和法律依据。（三）高铁公司已经按照协议约定的过渡期并已经通知回迁户接房，不存在逾期交房。高铁公司建设的农科新城项目具备交房条件后，2014年4月3日，通知全体回迁户于2014年4月16日之前分批办理接房手续。截止2017年2月10日，农科新城共有536套房屋，已办理接房手续的有511套，未办理接房手续的有25套。一、二审诉讼过程中，经高铁公司核实，又有15户办理了接房手续。值得强调的是，申请再审的13人当中赵迎丽、任晓园、赵迎丽也办理了接房手续。（四）赵迎丽在未办接房手续就要求办理房产证的主张无事实和法律依据。一审当中，关于一审法院是要求高铁公司提交办证情况的相关说明，而并非办理房产证的手续证据。一审结束后，因办证程序目前还未启动，高铁公司所以没有向一审法院提交说明。赵迎丽与高铁公司签订的《安置协议》未约定办理房屋权属证书的期限，赵迎丽并未接受房屋却要求办理房屋权属证书，缺乏事实和法律依据。没有任何一部法律规定，建设单位在交付房屋时一并将房屋所有权证一并交付回迁户。且未办理产权证并不能成为赵迎丽拒绝接收房屋的法定理由。（五）赵迎丽主张的过渡费为每平米每月20元无事实依据。第一，关于《奖励补助方案》的问题，是农科院单方出具的，与高铁公司无关。第二，高铁公司与回迁户只签订了《安置协议》，协议明确约定，临时安置补助费（过渡费），每平米每月10元，而不是每平米每月20元。《奖励补助方案》也未经过合同四方当事人同意作为补充协议。赵迎丽把《奖励补助方案》作为《安置协议》不可分割的整体无任何事实和法律依据。赵迎丽认为”如果没有《奖励补助方案》作为补充，《安置协议》根本无法签订”，以此来证明过渡费为每平米每月20元，只是一种假设和推断。（六）涉案房屋的设置电梯符合《民用建筑设计通则》。根据中华人民共和国GB50352-2005《民用建筑设计通则》第6.8.1第2项规定：”以电梯为主要垂直交通的高层公共建筑和12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯的台数不应少于2台。”经核实涉案房屋的施工图纸，涉案房屋每栋楼在4台电梯以上，符合该民用设计的国家标准。故涉案房屋的设置电梯符合《民用建筑设计通则》。综上所述，高铁公司己经在回迁过渡期内通知过赵迎丽接房，赵迎丽拒绝接房所产生的手续过渡费用应由其自行承担，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，赵迎丽申请再审的理由不成立，请求依法驳回赵迎丽的再审申请。
本院经审查认为，本案争议的焦点是：在2014年5月高铁公司通知交付房时，交付的房屋是否符合法律或约定交付使用的条件或标准，赵迎丽拒绝接收房屋的理由是否成立，其要求小店区政府、高铁公司和农科院承担违约责任的主张是否应当获得支持。
《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二条第一款规定：”本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”《太原市经济适用房管理办法》（太原市人民政府2015年11月17日第51号令）也对太原市辖区内的经济适用房的保障对象、建设管理、销售交易等作出了具体规定。《房地产管理法》第六条规定：”为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年1月21日第590号令）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第八条规定：”为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；……”。第二十五条规定：”房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”根据以上法律法规，经济适用房系针对城市低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，其建设主体、监督管理、保障对象、结构面积、销售方式和价格等均有明确的要求，相关的法律法规作出了具体规定，专门适用于经济适用房建设项目。根据一、二审查明的没有争议的事实，太原南站建设系省重点工程，属于为了公共利益的需要，国家征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件的情形。按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产管理法》并结合实际，高铁公司等单位与赵迎丽达成了回迁安置协议，本案系履行回迁协议过程中发生的纠纷。尽管安置房是以划拔方式获得的土地使用权，土地管理部门以经济适用房性质在网站上公示，但涉案的回迁安置房明显不属于经济适用住房范畴，也不同于普通商品房的范畴。综合一、二审查明的事实，本案应当适用《房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《建设工程质量管理条例》（国务院2000年1月30日第279号令）等法律法规的规关规定。《房地产管理法》第二十七条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》（2011修正）第六十一条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，高铁公司于2011年11月17日取得建设用地规划许可证，2012年11月23日取得建设工程规划许可证，2014年3月20日，建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位等共同对回迁安置房屋进行竣工了验收。根据以上法律法规的规定，在2014年3月20日，回迁安置房已经峻工验收，经验收合格后即可交付使用，并不以《保障房管理办法》第四十三条即”保障性住房建设项目应当严格执行住宅工程质量分户验收制度，依法办理竣工验收备案手续。未进行竣工验收、办理备案手续的项目，不得交付使用”的规定需竣工验收备案和分户验收为交付要件。验收合格后即可认为满足居住条件，也不以所有证照齐备为交付条件。2014年4月3日，高铁公司通知全体回迁户于2014年4月16日之前分批办理接房手续。2014年4月4日，农科院在院局域网公开发布了《太原市高铁置地公司关于农科新城回迁户接房的通知》，该时间在双方协议的房屋回迁时间内。因此，赵迎丽主张通知交房时，回迁房不符合法律规定的交付使用标准，拒绝办理回迁接房手续，在没有提供不符合回迁居住条件或者回迁房不符合质量标准及回迁协议约定的确凿证据的情况下，主张高铁公司等单位违约并要求承担违约责任，缺乏必要的事实和法律依据。赵迎丽以回迁房屋手续不全等理由主张高铁公司等单位违约的理由不能成立。事实上，本案涉及的回迁房绝大部分已经办理回迁接房手续，高铁公司在2014年6月25日取得了国有土地使用权证，2015年9月28日取得了建筑工程施工许可证，目前仅有房屋所有权利证未办理。本案案涉回迁房于2011年9月开工，2014年4月即竣工并验收合格后达到交付使用的条件，未备案以及证照不全，不影响赵迎丽回迁居住，其居住权利不会遭受实质性损害，赵迎丽应当善意接收回迁房。对回迁过程中回迁居民提出的问题或不足，高铁公司和相关单位对应当高度重视，对于合理要求，应积极妥善解决，对不合理不合法或无法及时解决的，应当坦诚地充分地予以解释说明。高铁公司等单位，是省重点工程的参与执行者，安置好拆迁居民是其完成省重点工程建设的组成部分。居民完成回迁，可改善居住条件，是国家经济建设的受益者，完成好拆迁安置工作，是利国利民的好事。拆迁安置中发生了矛盾纠纷在所难免，双方应当互谅互让，顾全大局，相互配合，妥善解决发生的矛盾和纠纷，既是对省重点工程建设的支持，也是为社会和谐稳定做贡献。
综上，一、二审认定的事实依据证据基本充分，对赵迎丽的诉求不予支持并无不当，赵迎丽主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明和原判决适用法律错误的理由不成立，本院对其要求小店区政府、高铁公司和农科院承担违约责任的主张不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回赵迎丽的再审申请。
审判长 杨 超
审判员 闫成先
审判员 邓高原
二〇一七年三月二十二日
书记员 宋鹏飞