河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终2065号
上诉人（原审原告）：宋文君，女，1987年5月5日生，汉族，住河南省兰考县。
委托诉讼代理人：司高兴，河南裕禄律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：河南省润泓置业有限公司。住所地：郑州市郑东新区金水东路心怡路交叉口楷林****座第**层。
法定代表人：张龙，执行董事。
委托诉讼代理人：彭文洁、刘俊，公司职员。代理权限：特别授权代理。
上诉人宋文君因与被上诉人河南省润泓置业有限公司（润泓置业）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2017）豫0225民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
宋文君上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定房屋经过验收合格与客观事实严重不符。“公园首府”小区存在严重违约交房，被上诉人为规避责任，在未达到交房条件的情况下，组织与该工程有直接利害关系的设计施工监理等单位进行虚假验收，未向建设行政主管理部分申请验收备案，自行通知购房户接受房屋。违法了法律法规的强制性规定，严重分割了广大购房户的合法权益。一审凭未经备案登记竣工验收表就认定房屋已验收合格，背离了客观实际。一审适用法律错误，《建设工程质量管理条例》内容属内部管理性规范，《城市房地产开发经营管理条例》中对房地产开发企业竣工验收过程进行了明确规定，五方验收后的备案登记是对建设单位和购房者具有拘束力效力性强制性规定，是交房的必备条件。竣工验收备案是建设行政主管理部门对建设工程实施监管的行为，备案登记是决定能否交房的关键和前提，一审错误适用法律，且违反了《消防法》、《标准化法》的强制性规定，未经消防验收的商品房交付给购房者，不能产生房屋交付的法律后果，应当认定为未交付。本案存在司法不公，请求二审依法改判。
润泓置业辩称，上诉人在收到被上诉人书面交房通知后未及进接收房屋，未交房原因在于上诉人。一审判决正确，请求二审维持。
宋文君向一审法院起诉请求：1、判令润泓置业支付交房违约金22851元（自约定交房第二日起每日按总房款万分之二暂计算至起诉之日）；2、本案诉讼费用由润泓置业承担。
一审法院认定事实：2015年7月17日，宋文君与润泓置业签订了一份商品房买卖合同。合同约定购买润泓置业开发的“公园首府”11#楼2单元15层03房，总价款386262元。第八条约定：出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已交付，并由买受人承担相关责任及交付后产生的全部费用。
合同签订后，宋文君依合同约定付了购房款386262元。2016年4月21日，润泓置业作为建设单位与勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在“公园首府”11#楼工程竣工验收意见表上共同签章确认。2016年4月28日，润泓置业在当日《汴梁晚报》A10版发布了公园首府交房通知。同日，兰考县邮政局快递局揽收了编号为1063834814519的EMS快递，并于2016年4月29日由宋文君本人签收妥投。2016年5月26日，其领取了所购房屋的钥匙接收了房屋。
一审法院认为，双方所签订的商品房买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。双方对合同第八条的“商品房经验收合格”的标准问题并未作明确解释。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”2003年2月27日《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式决定》第七十六项“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案”，《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，从以上规定可以看出，以2003年2月27日为节点，之后的建设工程竣工验收国家已改由建设方组织，以建设、设计、施工、监理等有关单位联合验收为合格与否。2003年10月28日《建设部办公厅关于对深圳市建设局〈关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示〉的复函》（建办法函[2003]524号）中也明确指出：“《城市房地产开发经营管理条例》是1998年7月发布的，而《建设工程质量管理条例》是2000年1月发布的，依据《立法法》第八十三条的规定‘新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。’根据《建设工程质量管理条例》第十六条‘建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。’和第四十九条‘建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案’的规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。因此，购房人认为房屋的主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行质量检测。”另外，根据2009年住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”和第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”的规定，本院认为，建设管理机构的竣工验收备案行为系建设单位行使行政管理权的一种方式，关于建设工程竣工验收备案的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，竣工验收备案是验收合格后所经的一个行政管理程序，并不是验收合格的前置程序。因此，“公园首府”11#楼于2016年4月21日经勘察、设计、施工、监理、建设单位在工程竣工验收意见表上签章确认后可以交付使用，可以视为房屋经验收合格。宋文君主张房屋经验收合格的标准应由政府主管部门出具的合格证和备案表为准，润泓置业提交的工程竣工验收意见表不能作为商品房经验收合格的依据，缺乏明确依据，不予支持。EMS快递单及查询结果显示，置业公司已在合同约定的时间之内向宋广君发出了书面通知，宋广君亦进行了签收。虽然其否认收到了EMS快递，因与查明事实不符且未提供证据予以证明，对此主张亦不予采信。宋广君于2016年5月26日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，应视为房屋的交付使用。本案中发生逾期交房是客观事实，但原因在于原告在收到被告的书面交房通知后未及时的前去接收房屋，造成逾期交房的原因在于宋文君，根据双方在合同中第十一条中“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已交付，并由买受人承担相关责任及交付后产生的全部费用”的约定，因宋文君的诉讼请求无事实和法律依据，对要求润泓置业承担逾期交房的违约责任不予支持。对宋文君关于房屋存在诸多质量问题的诉称因未提供证据证明，本院不予支持。依照根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：驳回原告宋文君的诉讼请求。案件受理费减半收取186元，由原告宋文君负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人提交业主赵广杰与被告物业公司签订的一份协议及照片两张，证明被上诉人交房时尚未施工完毕，五方验收虚假；2、上诉人收钥匙当日所拍照片，证明窗户尚款安装完毕，塔吊尚未拆除，小区仍在施工。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述证据均不认可，认为赵广杰的协议与本案无关，塔吊没有拆除不等于施工未完成，塔吊固定于赵广杰所购房屋内墙，故此与赵广杰签订协议，本案工程已经过五方验收。照片不能确认拍摄时间、地点，与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵广杰与物业公司签订的协议不能否认五方验收的真实性，照片不能确认系本案小区，均不予采信。
本院认为，我国法律规范对于商品房交付条件的规定归纳起来主要有以下几个方面，即工程竣工验收合格、取得竣工验收备案证书、商品房的面积已完成最终测绘、水电供应正常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。上述四项中，除第一项工程竣工验收合格是强制性条件，而其他条件均具有行政管理性质，若当事人合同约定与该部分交付条件相冲突，则以约定为准。
双方在《商品房买卖合同》中，关于交付条件约定为商品房经验收合格。该条款共显示五条可选项，分别为：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。本案双方共同选择了第一种方案为交付标准，从而排除了其它项。
所谓竣工验收是指建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务，准备交付给你建设单位投入使用时，由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位依照国家关于建设工程竣工的有关规定，对该工程是否符合设计要求和工程质量标准等所进行的检查、考核工作。竣工验收合格后，各单位在竣工验收报告上签章确认，也即五方验收。建设单位在完成五方验收后，即视为完成了竣工验收，具有了合同约定的交房条件。且上诉人宋文君2016年6月22日在分户房屋验收表上签字确认，应当视为润泓置业完成了交房义务，对上诉人以此为由提出的各上诉意见，均不予支持。针对上诉人所提房屋存在诸多质量问题，其未向法庭出示证据证明所发现的问题是一般质量问题还是严重影响居住的质量问题，在本案中不予处理。但上诉人可依据双方签订的买卖合同，在完成举证责任后另行向出卖人主张承担修复或赔偿责任。
综上所述，上诉人宋文君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费372元，由上诉人宋文君承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 荟
审判员 李新广
审判员 张 洁
二〇一七年九月二十九日
书记员 刘慧丽