山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4392号
上诉人（原审被告）：孙增胜，男，1963年1月18日出生，汉族，济南盛华机械制造有限公司经理，住济南市。
上诉人（原审被告）：林华，女，1960年12月30日出生，汉族，农民，住济南市。
上诉人（原审被告）：孙欣，女，1987年6月15日出生，汉族，农民，住济南市。
三上诉人共同委托诉讼代理人：卢现堂，山东灵岩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南农村商业银行股份有限公司长清支行（原济南市长清区农村信用合作联社），住所地济南市。
负责人：李士绩，行长。
委托诉讼代理人：王珊，女，该行工作人员。
原审被告：济南盛华机械制造有限公司，住所地济南市长清区城南孙庄。
法定代表人：孙增胜，经理。
委托诉讼代理人：卢现堂，山东灵岩律师事务所律师。
上诉人孙增胜、林华、孙欣因与被上诉人济南农村商业银行股份有限公司长清支行（以下简称长清农商行）、原审被告济南盛华机械制造有限公司（以下简称盛华公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2016）鲁0113民初125号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭。因当事人二审没有提出新的证据、事实和理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙增胜、林华、孙欣上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判驳回长清农商行关于“由孙增胜、林华、孙欣以其抵押的房产为盛华公司100万元债务承担连带清偿责任”的诉讼请求；2、一审案件受理费，重新确认分担比例。二审案件受理费由长清农商行承担。事实与理由：一、一审判决关于房产抵押部分的相关事实认定不当，适用法律错误，判决结果不公平。（一）一审判决第7页认定，涉案房屋所有权证记载的土地使用权取得方式为农村集体所有，无疑是正确的。但同时根据房产证书记载，认定该房屋占地的规划用途为“商业用地”，失之简单化。其实，当年使用该土地建房的直接目的，在于为从事机械制造生产活动提供管理用房，严格来讲属于工业用地，而不是商业用地。（二）一审中我们提交的长清集用（2003）字第0701001、0701002、0701003三份集体土地使用证，均为本案抵押物济房权证长字第0102**号房屋第一幢1-101和1-102共同占用的土地。但是只有0701001号土地使用证，部分属于孙增胜从孙庄村承包而来的有限土地使用权。而0701002、0701003号土地的使用权则属于案外人孙增勇和孙增利所享有。我们对于该两块土地原本没有使用权，当然也就不享有对外抵押的权利。我们将该两块土地与土地上的房屋一并抵押，属于无权抵押，其抵押行为应当认定为无效。一审判决无视案外人孙增勇和孙增利的第三人合法利益，简单的认定“即使该土地与他人（孙增勇、孙增利土地权利）有交叉，亦不妨碍孙增胜、林华、孙欣设定的房屋抵押权成立”，侵害了第三人合法权益，是不妥当的。（三）无论是长清集用（2003）字第0701001号集体土地使用证，还是0701002、0701003号两份集体土地使用证，在证书的“记事页”上都明确记载：“本证自颁发之日起，须按规定时间参加年检，凡不按规定参加年检的本土地使用证自动作废”。由此可见，本案涉及的抵押房屋所占集体土地，自2003年8月31日办证之后从没有参加过年检。该土地使用证已经自动作废。我们对该房屋所占用集体土地使用权利自动丧失。那么，我们对该土地的对外抵押权利也随之不复存在。我们将之与地上房屋一并抵押，属于无权抵押。（四）根据土地管理法规定，我们抵押房屋所使用的集体土地，其所有人属于长清区孙庄村集体所有。孙增胜只是通过承包方式，取得一定时间内的土地承包使用权，该土地使用权利仅是有限使用权利。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条之明确规定，集体土地所有权、集体土地使用权、以及建设在集体土地之上的房屋不动产，均不得作为抵押物用作抵押。一审法院明知我国法律对此已有明确规定，却以“该土地使用证记载的土地性质为商用”为由，牵强的认定“该土地不属担保法所禁止的不得抵押的范围”，认定房屋抵押行为有效，明显属于有法不依。二、关于一审案件受理费，因为我们不是承担连带责任的保证人，如果抵押有效，长清农商行也只是对拍卖抵押物的价款享有优先受偿权，所以我们不应当承担该费用。综上，请二审法院纠正一审错误，支持我们的上诉请求。
长清农商行辩称，一、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更以登记为准。根据济房权证长字第0102**号房产证记载的内容，抵押房产是由孙增胜、林华、孙欣三人共同共有的位于长清区文昌街道办事处济兰路西侧的房产，规划用途为商业，因此，一审法院认定该抵押房屋占地的规划用途为商业用地是正确的。二、根据我国物权法的有关规定，抵押权自登记之日起设立。2012年4月12日，济南市住房保障和房产管理局颁发的济房他证长字第0133**号房屋他项权证自颁发之日起，已确认了房屋抵押权的成立，非因其他因素而无效。三、不动产物权的变更应以登记为准。本案所涉及的三份集体土地使用证，均没有发生变更、转让或消灭的登记内容。因此也就不存在孙增胜、林华、孙欣集体土地使用权利的丧失。四、根据长清集用（2003）字第0701001号集体土地使用证记载的内容，土地使用者为孙增胜，土地用途为商业用途，房管局以此用途作出的他项权证是合法有效的。因此，抵押行为是有效的。综上，请求二审法院驳回孙增胜、林华、孙欣的上诉请求，维持一审原判。一、二审诉讼费均由孙增胜、林华、孙欣承担。
盛华公司述称，认可孙增胜、林华、孙欣的上诉观点，贷款偿还责任由我公司单独承担。
长清农商行向一审法院起诉请求：1、判令盛华公司偿还贷款本金100万元、利息64552.33元（利息计算截至2015年9月21日），及至借款还清之日止所产生的全部利息；2、判令我行有权对拍卖或变卖孙增胜、林华、孙欣三人提供的抵押物的价款优先受偿（抵押物位于长清区文昌街道办事处济兰路西侧，房屋他项权证号为：济房他证字第0133**号）；3、判令盛华公司、孙增胜、林华、孙欣承担本案诉讼费、邮寄费、公告费、保全费等一切费用。
一审法院认定事实：2014年6月30日，原济南市长清区农村信用合作联社城关信用社与盛华公司签订(长清联社城关信用社)流借字（2014）年第100145号《流动资金借款合同》一份。合同约定：第一条借款1.1借款种类：本合同项下借款为流动资金借款。1.2借款币种与金额：1.2.2本合同项下借款金额为（大写）壹佰万元整。1.3借款用途：购不锈钢。1.4借款期限：本合同项下的借款期限自2014年6月30日至2015年6月19日。1.5借款利率：1.5.1本合同项下借款利率按如下约定确定：（1）人民币借款利率按如下约定确定：固定利率：年利率为7.8%，在合同有效期内利率不变。1.5.2本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息。借款到期，利随本清。第二条担保2.2采取最高额担保的，具体担保方式为最高额抵押担保。担保人孙增胜、林华、孙欣与贷款人签订合同编号为长清联社城关信用社高抵字2014年第100145号的《最高额抵押合同》。第八条违约责任8.3借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。8.5本合同项下借款发生逾期或未按合同约定用途使用，按日计收逾期利息、罚息和复利。该合同同时约定了其他条款。盛华公司在合同上加盖公章。同日，孙增胜、林华、孙欣与该社签订了(长清联社城关信用社)高抵字（2014）年第100145号《最高额抵押合同》一份。合同约定：第一条被担保的主债权1.1抵押人所担保的主债权为自2014年6月30日至2015年6月19日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间）在人民币壹佰万元整的最高余额内，抵押权人依据与盛华公司签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。第二条抵押担保的范围抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用。第三条抵押财产3.2上述抵押财产作价人民币（大写）壹佰陆拾捌万元整，但本作价约定不作为抵押权人处分该抵押财产的估价依据，不对抵押权人行使抵押权构成任何限制。第五条抵押登记本合同签订后10日内抵押权人、抵押人应到有关抵押登记机关办理抵押登记手续。第十一条违约责任本合同生效后，任何一方不履行其在本合同项下的任何义务，或违背其在本合同项下所作的任何声明与承诺的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。合同并约定了其他条款。抵押人：孙增胜、林华、孙欣（签字并摁手印）。合同签订后，原济南市长清区农村信用合作联社城关信用社与盛华公司于2014年6月30日签订了借款凭证一份，约定借款金额为100万元，借款月利率6.5‰，到期日为2015年6月19日。借款后，盛华公司偿还了长清农商行部分借款利息。借款到期后，盛华公司未能偿还长清农商行借款本金及剩余利息。截止2015年9月21日尚欠长清农商行借款本金100万元、借款利息64552.33元。长清农商行催收未果诉至法院，双方形成诉讼。
2014年6月30日，孙增胜、林华、孙欣向原济南市长清区农村信用合作联社（以下简称原长清农信社）出具抵押承诺书一份，内容载明：我自愿将位于长清区文昌街道办事处济兰路西侧1幢1-101（证号：济房权证长字第0102**号）与长清区文昌街道办事处济兰路西侧1幢1-201（证号：济房权证长字第0102**号）为抵押物，抵押给长清农信社，用于借款人盛华公司向该信用社借款人民币壹佰万元整的抵押担保。我保证上述房屋无查封、交易和重新抵押等现象。如借款人无力偿还该笔到期贷款，我愿意由抵押权人对抵押物依法处理，并由抵押权人作为优先受偿人。特此承诺，绝不反悔。承诺人：孙增胜、林华、孙欣（签字、摁手印）。
2012年4月12日，原长清农信社在济南市住房保障和房产管理局为孙增胜、林华、孙欣共同共有的坐落于长清区文昌街道办事处济兰路西侧1幢1-101、1幢1-201，证号为010231的房屋办理了济房他证长字第0133**号他项权利证书。
2015年7月21日，长清农商行向一审法院提出实现担保物权的申请。一审法院经审查于2015年8月25日做出（2015）长民特字第2号民事裁定书，驳回了申请人（长清农商行）要求实现担保物权的申请，申请人可以向人民法院提起诉讼。
另查，2009年5月18日，孙增胜、林华、孙欣共同办理了涉案房屋的房屋所有权证。该证记载的土地使用权取得方式为集体所有，规划用途为商业。
2015年1月26日，在山东济南润丰农村合作银行、济南市历城区农村信用合作联社、原长清农信社基础上，经中国银监会山东监管局批准，以新设合并方式发起设立了具有独立法人资格的济南农村商业银行股份有限公司。其分支机构长清农商行于2015年5月5日办理工商登记并领取营业执照。
一审法院认为，盛华公司与长清农商行签订的《流动资金借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。2014年6月30日长清农商行向盛华公司发放贷款100万元，该笔借款到期后，盛华公司未能足额偿还借款本金及剩余利息。截止2015年9月21日盛华公司尚欠长清农商行借款本金100万元及利息64552.33元未能偿还的事实清楚，一审法院予以认定。现长清农商行要求盛华公司偿还借款本金100万元及利息64552.33元的诉讼请求，一审法院予以支持。孙增胜、林华、孙欣自愿为盛华公司的该笔贷款提供最高额抵押担保，并与长清农商行签订《最高额抵押合同》，亦以孙增胜、林华、孙欣共有的坐落于济兰路西侧1幢1-101和1幢1-201（房产证号为济房权证长字第0102**号）的房产作为抵押，并办理了他项权证，故一审法院对抵押合同的效力予以确认。现长清农商行要求对孙增胜、林华、孙欣共有的提供最高额抵押的房产进行拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权，一审法院予以支持。但因双方签订的《最高额抵押合同》中约定的最高额债权为100万元，故长清农商行应在100万元拍卖款内享有优先受偿权。孙增胜、林华、孙欣以其所有的房产所占用的土地性质为集体，其与长清农商行签订的抵押合同违反国家相关法律规定，抵押应属无效，且涉案土地还存有与他人交叉的情形为由不应承担担保责任的主张，一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权……。本案中，孙增胜、林华、孙欣所抵押的房产的土地性质虽为集体，但一是因为该土地使用证记载的土地性质为商业，二是该土地亦不属于担保法所禁止的不得抵押的范围，即使该土地与他人有交叉，亦不妨碍孙增胜、林华、孙欣设定的房屋抵押权成立。故对孙增胜、林华、孙欣的该主张，一审法院不予支持。案经调解未果，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百零三条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由济南盛华机械制造有限公司于判决生效之日起十日内偿还济南农村商业银行股份有限公司长清支行借款本金100万元；二、由济南盛华机械制造有限公司于判决生效之日起十日内向济南农村商业银行股份有限公司长清支行支付截止2015年9月21日止的借款利息64552.33元；三、由济南盛华机械制造有限公司于判决生效之日起十日内向济南农村商业银行股份有限公司长清支行支付逾期利息（自2015年9月22日起至判决生效后确定的履行期限届满之日止，如判决生效后确定的履行期限届满之前自动履行的，计算到自动履行之日止，以本金100万元为基数，按约定的利率6.5‰加收50%计算）；四、济南农村商业银行股份有限公司长清支行有权就孙增胜、林华、孙欣共同所有的坐落于长清区文昌街道办事处济兰路西侧1幢1-101(编号为200905060000183681，证号为长010231)、1-201（房屋编号为200905060000183682，证号为长010231）申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款在100万元范围内优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14381元、诉讼保全费5000元由济南盛华机械制造有限公司、孙增胜、林华、孙欣共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点问题为涉案《最高额抵押合同》的效力。《中华人民共和国担保法》第三十四条规定：下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，孙增胜、林华、孙欣以其共同所有的房屋向长清农商行提供担保，且就抵押物依法办理了登记手续，长清农商行取得了房屋他项权证，故涉案《最高额抵押合同》合法有效，在盛华公司不能按约还款时，长清农商行有权对孙增胜、林华、孙欣抵押的房产拍卖、变卖的价款优先受偿。
虽然《中华人民共和国担保法》第三十七条规定“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外”，但本案抵押物为孙增胜、林华、孙欣合法取得的房产，并非土地使用权，且土地虽为集体土地，但用途为商业用地，不属于法律禁止抵押的财产范围，故孙增胜、林华、孙欣关于“涉案房产占用范围内的土地为集体土地，且不属于孙增胜一人所有，故抵押无效”的上诉理由，于法无据，本院不予采信。长清农商行在就抵押物行使优先受偿权时，应依相关法律规定依法处理。
涉案《最高额抵押合同》第二条“担保的范围”约定：“抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在1.1款所述之最高余额内”,故一审判决孙增胜、林华、孙欣承担本案诉讼费用，具有合同依据，但孙增胜、林华、孙欣所承担的上述费用亦应从抵押物变现的价款中予以实现。孙增胜、林华、孙欣关于其不应承担一审诉讼费的上诉主张，不符合合同约定，本院不予支持。
综上所述，孙增胜、林华、孙欣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人孙增胜、林华、孙欣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 严琳琳
审 判 员 赵永先
代理审判员 李 婷
二〇一六年十月二十日
书 记 员 魏小婷