四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1102民初3388号
原告（执行案外人）：魏学军，男，1964年4月出生，居民，住四川省井研县研城镇。
委托诉讼代理人：余学强，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王淑琼，女，1955年11月出生，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人：宋杨，四川三江汇律师事务所律师。
被告（被执行人）：四川国荣实业投资有限公司。住所地：四川省井研县研城镇。
法定代表人：叶荣生，系该公司经理。
被告（被执行人）：叶荣生，女，1962年12月出生，居民，住四川省井研县研城镇。
被告（被执行人）：程国根，男，1958年1月出生，居民，住四川省井研县研城镇。
上述三被告共同委托诉讼代理人：罗锐伶，四川武阳律师事务所律师。
第三人：四川裕和房地产开发有限公司，住所地：乐山五通桥区竹根镇。
法定代表人：王宁，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。
原告魏学军与被告王淑琼、四川国荣实业投资有限公司、叶荣生、程国根及第三人四川裕和房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏学军及其委托诉讼代理人余学强，被告王淑琼的委托诉讼代理人宋杨，被告四川国荣实业投资有限公司、叶荣生、程国根的共同委托诉讼代理人罗锐伶，第三人四川裕和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏学军向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即停止对位于乐山市五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9商用房（即五通桥区房权证企业字第00673**号房屋所有权证中确认的1-7、1-8、1-9号，第0051413号房屋所有权证中确认的1-5号、1-6号、1-7号，第0051414号房屋所有权证中确认的1-3、1-8号）的强制执行，并解除查封；2.被告承担一切诉讼费用。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令立即停止对位于五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9商用房（即五通桥区房权证企业字第00673**号房屋所有权证中确认的1-7、1-8、1-9号，第0051413号房屋所有权证中确认的1-5号、1-6号、1-7号，第0051414号房屋所有权证中确认的1-14号、第0051415号房屋所有权证中确认的1-3、1-8号）的强制执行，并解除查封。事实和理由：2013年12月26日，程国根之妻叶荣生以个人名义向原告借款1000万元用于投资经营，并约定2014年6月26日之前归还全部借款。至2014年7月15日双方约定的还款期限届满，叶荣生没有按时全额归还借款。为此，叶荣生和程国根与原告达成以房抵款的协议：程国根自愿以个人名下位于五通桥区四川裕和房地产开发有限公司开发的E区一层198.34平方米、中贸区二层648平方米、C区一层60平方米的房产，共计906.34平方米作价300万元转让给原告，用于抵偿部分借款。同时程国根与四川裕和房地产开发有限公司之间的100万元欠款由魏学军与四川裕和房地产开发有限公司协商解决，此笔欠款原告已经向四川裕和房地产开发有限公司全部履行。协议签订后，被告程国根和叶荣生向原告交付了协议所涉房产，原告魏学军将上述房产全部用于出租使用至今。
2014年8月12日，原告与四川裕和房地产开发有限公司经接洽并达成协议书：魏学军在2015年1月30日之前代程国根偿还尚欠四川裕和房地产开发有限公司1790950元中的100万元，之后四川裕和房地产开发有限公司协助原告办理除竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9经营性用房外的房产过户手续；乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9经营性用房作为剩余的790950元欠款的质押担保，待欠款全部还清之后再办理过户手续。
2014年10月23日，乐山市市中区人民法院以（2014）乐中民保字第180-1号裁定查封前述经营性用房，2015年11月2日乐山市市中区人民法院以（2015）乐中执字第778号执行裁定书裁定拍卖前述房产。原告魏学军认为根据《中华人民共和国合同法》第130条、60条及《中华人民共和国物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效以及未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，原告基于与被告程国根、叶荣生及第三人四川裕和房地产开发有限公司的协议已取得该房的所有权并实际占有使用收益至今，没有办理变更登记只是物权未设立，被告程国根、叶荣生及第三人四川裕和房地产开发有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告王淑琼系执行案件的申请人，被告程国根、叶荣生系执行案件的被执行人，在诉讼和执行程序中被告王淑琼作为申请人向乐山市市中区人民法院申请对原告具有所有权的房产（位于五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9商用房）申请保全和执行，原告知晓后提出案外人异议，乐山市市中区人民法院于2016年8月2日作出（2016）川1102执异字第6号民事裁定驳回原告的异议申请，故原告向法院提请案外人执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。
被告王淑琼辩称，对程国根、叶荣生与原告魏学军达成的以房抵债协议的真实性持有异议，且该协议仅能产生债权效力。原告不是法律规定的买受人，而是抵偿不动产的受让人，抵偿协议的目的是消灭金钱债，不能优先于另一个金钱债权的实现。对原告以乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9经营性用房作为剩余的790950元欠款的质押担保为由主张房产所有权不予认同，认为质押仅包含动产质押和权利质押，质押物必须交付，不动产不能设立质押，原告与四川裕和房地产开发有限公司签订的协议中关于房屋质押担保的约定不符合法律规定。基于原告仅是债权人，虽享有债的权利，但并不能证明其是案涉房产的所有权人，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告四川国荣实业投资有限公司、叶荣生、程国根辩称，对原告主张的事实和理由无异议，程国根、叶荣生和魏学军之间签订的协议是真实的。三被告与原告之间存在借贷关系，三被告在没有归还借款时将其所有的房产转让给原告并已实际交付，故三被告不是本案适格的被告。
第三人四川裕和房地产开发有限公司述称，第三人根据程国根与原告的协议，将案涉房产实际交付给了原告，原告享有所有案涉房产的所有权，故请求法院支持原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、叶荣生与魏学军于2013年12月26日签订《借款合同》，约定叶荣生向魏学军借款1000万元并于2014年6月26日前全部归还，四川国荣实业投资有限公司作为担保方在合同上签章。魏学军分别于2013年12月26日、12月27日以转账方式实际交付借款1000万元。被告王淑琼对其借款合同的真实性持有异议。本院认为，原告为证明其与叶荣生之间存在借贷关系提交有《借款合同》、《借款收据》、《授权委托书》、《中国农业银行网上银行电子回单》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》为据，能够证明叶荣生向魏学军借款1000万元以及四川国荣实业投资有限公司作为担保方的事实，本院对该组证据予以采信。2、程国根与魏学军于2014年7月15日签订《协议》，约定程国根将位于五通桥区裕和房地产开发公司开发的E区一层198.34平方米、中贸区二层648平方米、C区一层约60平方米，共计906.34平方米的房产作价300万元转让给原告，用于抵扣部分借款，剩余700万元借款本金和50万元资金利息延期3个月归还，程国根欠付四川裕和房地产开发有限公司的100万元由魏学军与四川裕和房地产开发有限公司协商解决。被告王淑琼对该协议的真实性持有异议。本院认为，魏学军与程国根经协商一致，在叶荣生难以清偿债务时将程国根所有的房产转让给原告，并对剩余借款本金及利息支付的时间和其余债务的履行进行了约定，该约定并未违反法律法规的强制性定。原告提交的《协议》、《委托书》能够证明魏学军与程国根之间建立了以房抵债协议且双方实际履行了该协议，本院对该组证据予以采信。3、2014年8月12日，魏学军与四川裕和房地产开发有限公司签订《协议书》，约定魏学军在2015年1月30日之前代程国根偿还尚欠四川裕和房地产开发有限公司1790950元中的100万元且全部承担办理过户所产生的税费后，四川裕和房地产开发有限公司协助魏学军办理除五通桥区竹根镇锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9三间门市外的房产过户手续；同时约定待魏学军代程国根付清其欠付四川裕和房地产开发有限公司的790950元后，再协助魏学军办理过户手续。2015年1月14日，魏学军以转账方式向四川裕和房地产开发有限公司支付56.4万元，四川裕和房地产开发有限公司于同日向魏学军出具《收款收据》，载明收到魏学军代程国根支付欠款100万元，并在备注栏注明“现金转（银行）56.4万元、古励勃康工程款抵43.6万元，合计100万元”。被告王淑琼认为该协议第二条将A4-7、A4-8、A4-9三间门市作为程国根欠四川裕和房地产开发有限公司790950元的质押担保无法律依据，本院认为，质押权设置以交付为前提，原告提交的在案证据尚不足以证明其对全部案涉房屋实际占有和使用，故本院对被告王淑琼的辩解意见予以采信。原告提交的《协议书》、《收款收据》、《中国工商银行个人业务凭证》能够证明原告按照协议约定代程国根向四川裕和房地产开发有限公司清偿债务100万元，且与四川裕和房地产开发有限公司约定由原告承担案涉房产的过户税费，本院对该组证据予以采信。4、2014年12月20日，原告与余茂林签订《房屋租赁合同》，将锦绣竹根购物广场E2-14门市租赁给余茂林，租期为2015年1月1日至2016年12月31日，魏学军委托漆淑容代为收取租金3300元。2015年5月29日，原告与蒋华祥签订《房屋租赁合同》，将新生街E2-8门市租赁给蒋华祥，租期为2015年6月1日至2017年5月31日，魏学军委托漆淑容代为收取租金4000元。原告提交的《房屋租赁合同》、《委托书》、《收款收据》能够证明原告在法院查封案涉房产前对锦绣竹根购物广场E2-8、E2-14门市已实际占有并经营的事实，本院对该组证据予以采信。原告魏学军当庭陈述程国根于2014年7月15日协议转让给他的中贸区二层648平方米、C区一层约60平方米的门市与案涉房产无关，故本院对原告提交的其与余平清签订的《房屋租赁合同》不予采信。原告主张其与袁小琴签订的《房屋租赁合同》系对案涉房产中部份门市的占有与使用，但其提交的《房屋租赁合同》上载明出租房屋位于竹根镇跃进街C区附1号门市，面积为100平方米，与原告与程国根签订的《协议》中的C区一层仅有60平方米不符，加之原告魏学军当庭陈述C区门市与案涉房产无关，故本院对此组证据不予采信。原告主张四川裕和房地产开发有限公司与胡继容、柏治红分别签订的《房屋租赁合同》系对案涉房产中部份门市的占有与使用，但两份租赁合同的合同相对人均不是原告，且《房屋租赁合同》上载明的出租房屋分别位于锦绣竹根A4-1、A4-3，与案涉房产的自编号不符，原告也没有补充举证证明该A4-1、A4-3即为案涉房产的部分门市，故本院对此组证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、案涉房产物权登记的事实。2002年10月23日，乐山市五通桥区人民法院受理了程国根诉四川裕和房地产开发有限公司、王宁、王友才、熊奎所有权确认纠纷一案，并于2013年1月30日作出（2012）五通民初字第950号《民事判决书》，判决登记在四川裕和房地产开发有限公司名下位于乐山市五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及钟楼街（锦绣竹根）473号A4-7、A4-8、A4-9门市（即五通桥建设局颁发的五通桥区房权证企业字第00673**号房屋所有权证中确认的1-7号、1-8号、1-9号，第0051413号房屋所有权证中确认的1-5号、1-6号、1-7号，第0051414号房屋所有权证中确认的1-14号、第0051415号房屋所有权证中确认的1-3、1-8号）属程国根所有，四川裕和房地产开发有限公司在判决生效后六十日内协助程国根办理上列房产的过户登记。该判决生效后，四川裕和房地产开发有限公司基于程国根还差欠其款项没有协助程国根办理案涉房产的过户手续。
原告于2014年7月15日与程国根签订以房抵债协议后，又于2014年8月12日与四川裕和房地产开发有限公司签订《协议书》，约定魏学军在2015年1月30日之前代程国根偿还尚欠四川裕和房地产开发有限公司1790950元中的100万元并承担办理过户所产生的全部税费后，四川裕和房地产开发有限公司协助原告办理除锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9三间门市外的案涉房产过户手续；待原告代程国根支付其欠付四川裕和房地产开发有限公司的790950元后办理锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9过户手续。协议签订后，魏学军代程国根支付了其差欠四川裕和房地产开发有限公司的100万元欠款，剩余的790950元原告未支付给四川裕和房地产开发有限公司。庭审中，原告魏学军当庭陈述未办理过户登记的原因是基于拟转让案涉房产而不愿意承担本次过户和再次转让时产生的税费。至本案纠纷发生时，案涉房产仍登记在四川裕和房地产开发有限公司名下。
二、原告取得位于乐山市五通桥区竹根镇新生街锦绣竹根2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7房产的事实。程国根与叶荣生系夫妻关系。2013年12月26日，叶荣生向魏学军借款1000万元并约定于2014年6月26日前归还，四川国荣实业投资有限公司作为担保方在借款合同上签章。至2014年7月15日双方约定还款期限届满时，叶荣生没有按时全额归还借款。程国根于2014年7月15日与魏学军达成协议，将位于五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根E区一层198.34平方米、中贸区648平方米、C区一层60平方米，共计906.34平方米的房产作价300万元转让给魏学军，用于抵扣部分借款，双方同时约定程国根欠付四川裕和房地产开发有限公司的100万元由魏学军与四川裕和房地产开发有限公司协商解决。
庭审中，魏学军当庭陈述程国根转让给他的五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根E区一层指的是自编号为五通桥区竹根镇新生街锦绣竹根2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7的房产。
2014年12月20日和2015年5月29日，原告分别与余茂林、蒋华祥签订《房屋租赁合同》，将锦绣竹根购物广场E2-14门市、E2-8门市出租并收取了租金。
三、案涉房产的诉讼情况、查封措施及执行异议审查的相关事实。2014年10月21日，本院受理了王淑琼诉四川国荣实业投资有限公司、程国根、叶荣生民间借贷纠纷一案。审理中，王淑琼于2014年10月21日申请对程国根所有的登记在四川裕和房地产开发有限公司名下位于五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9商用房（即五通桥区房权证企业字第00673**号房屋所有权证中确认的1-7、1-8、1-9号，第0051413号房屋所有权证中确认的1-5号、1-6号、1-7号，第0051414号房屋所有权证中确认的1-14号、第0051415号房屋所有权证中确认的1-3、1-8号）进行诉讼保全，本院于2014年10月23日查封了上述房产。该案在审理中经本院主持调解，双方当事人于2015年9月6日达成如下协议：1、四川国荣实业投资有限公司在2015年9月16日之前一次性支付王淑琼借款本金210万及利息；2、程国根、叶荣生对本协议第一项借款本金及利息承担连带清偿责任；3、案件受理费11800元、保全费5000元由四川国荣实业投资有限公司、程国根、叶荣生负担。本院根据双方当事人达成的调解协议制作了（2014）乐中民初字第4170号民事调解书，并送达给了双方当事人。
2015年9月17日，王淑琼向本院申请执行。本院于2015年11月2日作出（2015）乐中执字第778-1号《执行裁定书》，裁定拍卖登记在四川裕和房地产开发有限公司名下位于五通桥区竹根镇新生街（锦绣竹根）2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7及乐山市五通桥区竹根镇钟楼街锦秀竹根473号A4-7、A4-8、A4-9的营业用房（即五通桥区房权证企业字第00673**号房屋所有权证中确认的1-7、1-8、1-9号，第0051413号房屋所有权证中确认的1-5号、1-6号、1-7号，第0051414号房屋所有权证中确认的1-14号、第0051415号房屋所有权证中确认的1-3、1-8号）。2016年1月19日，魏学军对执行村的提出书面异议，本院经审查后认为魏学军的异议理由不成立，于2016年8月2日作出（2016）川1102执异6号执行裁定书，裁定驳回魏学军的异议。
本院认为，本案为魏学军对本院作出的（2016）川1102执异6号执行异议裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，对该类案件，人民法院受理后按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案的焦点问题在于魏学军是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，物权期待权的成立需要上述四个要件全部具备，缺一不可。本案中，原告魏学军主张其对案涉房屋享有物权期待权，据此本案将从原告的主张是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行分析判定。
本案中，案涉房产被裁定查封的时间是2014年10月21日，实施查封时间是2014年10月23日。在此之前的2014年7月15日，魏学军与程国根签订了以房抵债的书面协议。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化除为法律规定所禁止外，均应予准许。原告与程国根就案涉房产及其他房产作价300万元、剩余借款本金及利息支付的时间和其余债务的履行进行了约定，该约定并未违反法律法规的强制性定，且协议签订后双方也在实际履行，故本院对原告主张该协议合法有效予以支持。
如前所述，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同原则的题中应有之意。本案原告与程国根约定将案涉房产及其他房产作价300万元抵扣部分借款，该部分借款经魏学军与程国根协商一致后即转为房屋转让价款，故本院对原告主张已支付了案涉房产价款予以支持。
原告将锦绣竹根购物广场E2-14、E2-8门市出租并收取了租金，其行为应视为原告合法占有和使用了上述不动产。需要特别指出的是，对于是否合法占有不动产不能简单理解为实际居住使用，其他如取得房屋的钥匙、交纳物业费、收取租金等均应视为对房屋享有事实上的支配权和使用权。原告主张其对新生街锦绣竹根2号E2-3、E3-5、E3-6、E3-7门市实际占有，但没有提交证据证明其对上述房产有事实上的支配权和使用权，故本院对原告的主张不予支持。关于钟楼街锦绣竹根473号A4-7、A4-8、A4-9门市，魏学军当庭陈程国根转让给他的五通桥区竹根镇钟楼街锦绣竹根E区一层指的是自编号为五通桥区竹根镇新生街锦绣竹根2号E2-3、E2-8、E2-14、E3-5、E3-6、E3-7的房产，故本院对原告的主张不予支持。
关于案涉房屋是否非因买受人原因未办理过户登记的问题。本院认为，物权期待权从本质上讲仍然是一种债权，不论从交易的秩序、交易的安全，还是从物权保护的角度，法律均不会保护怠于行使权利人的权益。作为买受人应当积极、及时履行自己的权利，完成物权变更的过程，将不动产产权登记在自己名下，否则应承担怠于行使权利的后果。本案原告在与程国根签订以房抵债协议后，随即与四川裕和房地产开发有限公司约定自行承担案涉房产的全部过户税费，但至本案纠纷发生时，魏学军未按照其与四川裕和房地产开发有限公司的约定缴纳过户税费，其当庭陈述未办理过户登记的原因是基于拟转让案涉房产而不愿意承担本次过户和再次转让时产生的税费，属怠于行使权利，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。
综上所述，原告对案涉房产的买卖行为尚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个方面要件，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告魏学军要求停止对案涉房产的强制执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：
驳回原告魏学军的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告魏学军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 王 涛
人民陪审员 陈守仁
人民陪审员 王万华
二〇一七年二月十七日
书 记 员 万 宇