滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滑民二初字第502号
原告河南广源物业管理有限公司。
法定代表人张敏，系该公司总工。
委托代理人姚国庆，男，1966年12月11日生。
委托代理人景长征，河南奥博律师事务所律师。
被告仝守海，男，1982年8月27日生。
委托代理人郭莹，女，1982年10月3日生。
原告河南广源物业管理有限公司诉被告仝守海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理，原告河南广源物业管理有限公司的委托代理人景长征，被告仝守海及其委托代理人郭莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河南广源物业管理有限公司诉称：2011年10月31日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告房屋所在地的金牛国际城小区提供物业管理服务。物业费收取标准为：多层住宅按照房屋建筑面积每月每平方米0.3元，小区车库按照建筑面积每月每平方米0.3元收取，地下储物室按照建筑面积减半收取。物业费交纳方式为每半年一次，每个收费周期前十五天到物业公司前台交纳。被告如未按协议约定的收费标准及时间交纳物业费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日百分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳服务费的，原告可采取相应措施催缴或依法向原告所在地人民法院提起诉讼。被告系上述金牛国际城小区20号楼2单元5层507号业主，其房屋建筑面积为118.32平方米，被告按约定应当向原告交纳2013年11月1日至2015年9月1日期间的物业管理费911.06元，但被告却一直拒绝交费，截止2015年9月1日产生违约金3838.86元。经原告多次催收该款，被告至今拒不交纳。现原告请求被告支付2013年11月1日至2015年9月1日期间的物业管理费911.06元，违约金3838.86元，合计为4749.92元；诉讼费用由被告承担。
被告仝守海辩称：被告不缴纳物业费是有原因的，主要是以下原因：1、阳台没有防护栏；2、楼梯间全部窗户至今未加装纱窗；3、小区开始没有车棚，在业主的要求下搭建了车棚，但车棚四周没有防护措施，夏天进雨，冬天进雪，在车棚里充电存在危险，且车棚不够用；4、被告的单元楼门口前面是一家饭店的烟道，存在刺鼻的油烟味和泔水味，下水管道经常堵塞；5、交房后，被告发现房屋墙上的水泥一碰就掉落，经过被告多次找物业和开发商才重新抹墙，导致迟延交房，因此应返还被告多交的物业费；6、卫生间的下水管道不通，阳台玻璃进雾气，窗户没有打螺丝钉，窗户主体上下端交接处里外全部开缝，物业拒不维修；7、物业从装修保证金少退还了50元，天然气收了100元的代收费不合理；8、房屋设计面积与实际面积不符，物业没有按照实际面积收费；9、可视对讲设备至今没有安装。
经审理查明：被告仝守海购买了位于滑县滑州大道与文明大道交汇处的金牛国际城小区20号楼2单元5层东户的住宅楼房一套，设计建筑面积为118.32平方米，实际建筑面积为109.13平方米。2011年10月31日，被告仝守海（作为乙方）与原告河南广源物业管理有限公司（作为甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》。协议中明确约定了双方的权利和义务等内容。协议的第一条双方的权利和义务中约定甲方对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第二条约定了物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；第四条中约定了物业管理费用的交纳时间为每半年一次，每个收费周期前十五天到物业公司前台交纳，按照《商品房买卖合同》所约定的交房日期起，乙方开始全额交纳物业服务费，房屋建筑面积在产权证办理前指商品房买卖合同面积，房产证办理后以房产证面积为准，管理费交纳的标准为多层住宅部分每月每平方米0.3元，电子设备维护费每月每平方米0.05元；第十条中约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按百分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳服务费的，甲方可采取相应措施催缴或依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。协议未约定物业管理服务期限。被告仝守海于2013年9月9日对本案所涉房屋进行登记，并办理了滑房权证城关镇字第100202**号房权证，该证显示房屋建筑面积为109.130平方米。
合同签订后，原告对涉案小区进行物业管理服务。被告接房时间为2011年10月31日，被告交纳物业管理服务费至2013年4月30日，因被告的房屋存在质量问题进行了维修，少收取六个月物业费，故下一周期从2013年11月1日开始计算收取物业费，至2015年9月1日的管理费被告未按合同约定交纳，经原告多次催要，被告至今未交纳。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《前期物业管理服务协议》、快递邮寄单，被告提交的交房交费清单一份、物业费和垃圾费收据一份、房产证复印件一份予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为：被告系金牛国际城小区的业主，其与原告签订了物业管理服务协议，该协议内容不违反法律规定，本院予以确认。被告未按双方协议约定交纳物业管理费，违反了双方的约定，应承担继续履行的责任。该协议约定产权证办理前房屋建筑面积指商品房买卖合同面积，产权证办理后房屋建筑面积以房产证面积为准，涉案房屋实际面积为109.13平方米，被告对此也认可，根据协议约定，被告应交纳的物业管理费为840.30元（0.35元／月／平方米×109.13平方米×22个月），故原告主张被告交纳自2013年11月1日起至2015年9月1日期间的管理费911.06元的诉讼请求，其中840.30元合法有据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告辩称存在阳台没有防护栏、楼梯间全部窗户未加装纱窗、小区车棚不够用、单元楼门口前因开设有饭店存在刺鼻的油烟味和泔水味、下水管道经常堵塞、被告的房屋存在质量问题，导致实际交房迟延，应返还被告多交的物业费、卫生间的下水管道不通、阳台玻璃进雾气、窗户没有打螺丝钉、窗户主体上下端交接处里外全部开缝、物业从装修保证金少退还了50元、天然气收了100元的代收费不合理、物业没有按照房屋实际面积收费、可视对讲设备至今没有安装等问题，其中阳台没有防护栏、楼梯间全部窗户未加装纱窗、小区车棚不够用、房屋存在质量问题、卫生间的下水管道不通、阳台玻璃进雾气、窗户没有打螺丝钉、窗户主体上下端交接处里外全部开缝、单元楼门口前因开设有饭店存在刺鼻的油烟味和泔水味、物业从装修保证金少退还了50元、天然气收了100元的代收费不合理等问题与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利；单元楼门前下水道经常堵塞问题，被告提供的证据不能有效予以证明，本院不予采信。原告要求被告支付逾期交付物业费违约金3838.86元的诉讼请求，因原告在2013年11月1日收取物业费时，被告已经办理的房权证，该证载明房屋建筑面积为109.130平方米，按照物业管理服务协议约定原告应按上述面积收取物业费，但原告仍然按照商品房买卖合同面积118.32平方米收取物业费，违反的协议约定，故被告不缴纳物业费是一种抗辩行为，不属于违约行为，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、被告仝守海于本判决生效后五日内支付原告河南广源物业管理有限公司物业管理费人民币840.30元；
二、驳回原告河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告仝守海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 马胜勤
代理审判员 李志攀
人民陪审员 刘金岭
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李 辉