广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深福法民三初字第750－760、832、833号
原告沙宝贵等十三人（具体见判决书附表）。
委托代理人赵丽，广东冠杰律师事务所律师。
被告深圳市先科实业投资股份有限公司。
法定代表人贾建平。
被告深圳市先科房地产开发公司。
法定代表人赵大声。
被告深圳市先科企业集团。
法定代表人黄斌，该公司董事长。
被告深圳市先科房地产开发公司、深圳市先科企业集团共同委托代理人陆俊明，广东律人律师事务所律师。
被告深圳市先科房地产开发公司、深圳市先科企业集团共同委托代理人叶梦蕾，广东律人律师事务所实习律师。
原告沙宝贵等十三人诉被告深圳市先科实业投资股份有限公司（以下简称先科实业公司）、深圳市先科房地产开发公司（以下简称先科房地产公司）、深圳市先科企业集团（以下简称先科集团）房屋买卖合同纠纷十三案，本院于2013年4月10日、4月19日受理后，依法由审判员王平适用简易程序于2013年6月17日公开开庭进行了审理，该案后转为普通程序，由审判员王平、人民陪审员吕珍兰、陈绍粦组成合议庭，于2013年9月17日公开开庭进行了审理，十三案原告的共同委托代理人赵丽，及被告先科房地产公司的法定代表人赵大声、被告先科房地产公司、先科集团的委托代理人陆俊明、叶梦蕾到庭参加诉讼，被告先科实业公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，1997年，被告先科实业公司、先科房地产公司将位于深圳市福田区梅华路先科花园4栋的房屋（各案具体房号见判决书附表）销售给原告，随后原告付清了全部购房款，并接收该房产实际占有使用至今，在购买前述房产后，原告多次要求被告先科实业公司、被告先科房地产公司为原告办理房地产证，然而两被告以种种理由一直推诿，至今未为原告办理房地产证。另据了解，先科花园所占用的B405－37地块土地使用权为被告先科集团于1992年9月29日从深圳市规划国土局受让取得，先科花园由三被告共同兴建。三被告长期未能为原告办理房地产证的行为已构成违约，三被告应向原告支付延期办证违约金。请求法院判令三被告：1、为原告办理所购房屋的房地产证；2、向原告支付延期办证违约金（以已付购房款为基数，参照人民银行规定的逾期贷款利息标准，自签订合同之日起90日后暂计至2013年2月27日止，各案请求详见判决书附表）；3、承担本案诉讼费。本案庭审后，原告变更第二项诉讼请求，自愿放弃50%的延期办证违约金。
被告先科房地产公司、先科集团口头答辩称，1、先科房地产公司是由先科集团主管的全民企业，先科实业公司是中银集团及先科集团共同投资设立的股份制企业，后来先科实业公司及先科房地产公司由中银集团实际控制经营，两公司的公章及证明由中银集团保管，目前先科实业公司、先科房地产公司被工商吊销营业执照，涉案地块属于先科集团所有，涉案房产先后由先科实业公司、先科房地产公司开发经营。1999年8月19日，中银集团、先科集团、先科房地产公司、先科实业公司共同签订协议，由先科实业公司负责涉案房产项下事宜，因此存在涉案房产部分由先科房地产公司与业主签订合同、部分由先科实业公司签订合同，甚至两公司共同签订合同的情形，且涉案房产在国土部门登记开发商是先科实业公司；2关于办理房地产证问题。涉案房产在国土部门登记开发商是先科实业公司，按四方协议约定的内容，我方认为先科集团、先科房地产公司应配合先科实业公司为原告办证，根据四方协议，履行为购房业主办证义务的应是先科实业公司，涉案房产于1996年5月15日竣工验收，2001年先科房地产公司向国土部门递交资料申请办理涉案房产初始登记，因涉案土地补交地价没有完成，所以涉案“先科花园”4栋房产没有办理成功初始登记，2003年12月，涉案土地补交地价完毕，但是当时先科实业公司经营不善涉及诉讼，无暇办理业主办证事宜，后因没有年检被吊销营业执照，之后涉案楼盘被福田法院查封，因此至今无法办理房地产证；3、关于违约金问题。延迟办证违约金没有在与原告签订的购房合同中明确约定，先科集团、先科房地产公司及先科实业公司一直希望为业主办证，涉案房产1996年竣工后，我方积极办理涉案房产性质转为商品房手续，先于2000年办理预售许可证，并于2003年缴清地价款，后因先科实业公司原因最终没有为业主办证，虽然根据四方协议，责任在先科实业公司，但是该协议是四方内部协议，不应对抗各业主，我方存在过错，应根据法律承担一定违约责任，原告提出的违约金请求，我方认为有一定合理性，我方愿意设法给原告补偿，但是三公司对此需要协商分担问题，然后才能决定违约金数额及计算方法。
经审理查明，1996年至2002年期间，各案原告先后与被告先科实业公司或先科房地产公司签订《先科集团内部有偿分配使用单身公寓协议书》或《自用房屋使用权转让协议》，约定，被告先科实业公司、先科房地产公司将位于深圳市上梅林梅华路东“先科花园”4号公寓楼的房屋以有偿分配形式予原告居住（各案房号、价款见判决书附表），原告所分配的公寓占有土地（分配面积）在使用期内，应按土地管理条例和有关规定交纳各种税费，原告在使用期内将拥有对该房的使用权，若涉及转让时需经被告先科实业公司、或先科房地产公司同意，公寓使用期限为七十年。其后，各案原告向被告先科实业公司、或先科房地产公司付清了购房款。本案审理过程中，原、被告确认，原、被告之间并不存在劳动合同关系，涉案《先科集团内部有偿分配使用单身公寓》合同名为使用权转让合同实为商品房买卖合同。
另查，1992年9月29日，深圳市规划国土局与被告先科集团签订深地合字（92）123号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定市国土局将地块编号B405-37土地约18582.7平方米出让给先科集团，土地用途为工业用地。1996年元月24日，深圳市规划国土局与先科集团签订《﹤深圳经济特区土地使用合同书﹥补充协议》，深圳市规划国土局同意B405-37土地的一部分，面积9360平方米改变用途，各项建筑指标为：建筑容积率2.15；建筑面积20120平方米，其中住宅19270平方米，商业850平方米，先科集团除按原合同交纳地价外，还需补交市政建设配套费1624400元。1994年5月30日，被告先科集团与先科实业公司签订《合作开发梅林工业用地合同书》，约定双方合作修建，由先科实业公司以先科集团名义缴交支付该块土地的地价、市政配套费以及征地、拆迁补偿、三通一平到位的全部费用，由先科实业公司负责项目全部建设资金的筹措以及修建过程中应向政府有关部门交缴的建设税费，项目配套设施建成后，先科集团有权按成本价获得总建筑面积的50%的房产。1995年5月20日，“先科花园”单身公寓项目取得建设工程建筑许可证，1996年3月28日，“先科花园”取得建设用地规划许可证。“先科花园”4号楼于1996年5月15日通过建筑工程竣工验收。1997年3月31日，深圳市规划国土局函复被告先科房地产公司，同意B405-37地块约18582.7平方米土地所建住宅（总建筑面积20320平方米，按规定补交市场地价后进入市场。
1999年8月19日，中银集团投资有限公司（以下简称中银集团、甲方）与被告先科集团（乙方）、先科房地产公司（丙方，系先科集团全资子公司）、先科实业公司（丁方、中银集团控股公司）签订一份《协议书》，约定“先科花园”项目后期工作由乙、丙方委托丁方继续以乙、丙方名义组织运作直至全部完成，丁方承诺一年内出资交清“先科花园”项目所欠地价款等款项。乙、丙方委托丁方以乙、丙方名义继续运作“先科花园”项目，待项目运作完毕后，由乙方收回先科房地产公司经营权。同日，被告先科集团、先科房地产公司作为委托方向受委托方被告先科实业公司出具《委托书》，被告先科集团、先科房地产公司委托被告先科实业公司经营先科房地产公司，管理“先科花园”项目。
因业主购买“先科花园”后，迟迟不能办证，经多次投诉，2000年3月9日，深圳市规划国土局作出深规土纪（2000）15号文《关于解决先科花园有关问题的会议纪要》，纪要决定：一、先科花园的自用部分可通过补交地价款后进入市场，发展商要重新申请规划设计要点，超建面积补交地价款；二、同意已出售的集资房部分补办进入市场、预售核准手续，由小业主与发展商共同按照有关规定补地价款，同时按规定对先科房地产公司予以处罚；三、先科花园发展商在接到通知后3日内，到规划国土局申请办理土地使用权出让合同补充协议手续；四、在先科花园工程验收、消防验收后，对符合条件的已购商品房的业主和已补交地价款的购集资房的业主给予办理《房地产证》。……
2000年8月19日，深圳市规划国土局福田分局函复被告先科房地产公司，同意为“先科花园”已办理《预售许可证》、且已竣工验收部分楼盘，符合条件的商品房业主和已补交地价款的集资房业主办理《房地产证》。
2001年3月，先科花园3号、6号-12号楼的业主已先后办理了房地产证。
2000年7月11日，深圳市规划国土局与先科集团签订《﹤深圳经济特区土地使用合同书﹥第二补充协议》，深圳市规划国土局同意将B405-37号地块规划设计要求进行修改，总用地面积18582.7平方米，总建筑面积45025.33平方米，其中住宅32684.26平方米，单身公寓11432.1平方米，商业832.97平方米，水电房76平方米；该地块上住宅中的25999.8平方米建筑面积和11432.1平方米单身公寓及832.97平方米商业可进入市场销售，其余建筑面积限自用。2000年8月，先科集团取得先科花园4栋、6栋的房地产预售许可证。2003年3月5日，深圳市规划与国土资源局与先科集团签订《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第三补充协议》，深圳市规划与国土资源局同意B405-37号地块用地范围内自用的6684.46平方米住宅进入房地场市场销售，该地块的土地使用年期调整为70年。2003年12月3日，先科集团付清了涉案土地地价款，深圳市规划与国土资源局出具《付清地价款证明》。
再查，被告先科实业公司、被告先科房地产公司因超期未年检，已被吊销营业执照。因被告拖延为原告办理房地产证，原告遂诉至本院。
本案在审理过程中，本院先后两次致函深圳市房地产权登记中心，就案涉先科花园所占B405-37号地块的土地来源、先科花园4栋房屋的性质（是否商品房）及核准开发单位、先科花园4栋各单元现是否具备办理分户产权登记的条件、涉案房产的性质、有无初始登记、分户产权人等信息、是否存在查封等阻碍房产办理分户产权登记的情形进行调查，深圳市房地产权登记中心先后于2013年6月9日、7月12日函复本院称，截至2013年7月10日，先科花园4栋查无办理房地产初始登记记录。该栋608、218、308、601、618、118、610、411、513、511、602、710、711共13户未办理《房地产证》，上述房产除218房产被贵院送达的（2001）深福法执字第1653等号司法文书查封（查封期限从2008年5月30日起至2010年5月29日止）外，其余12户均无查封，抵押登记记录。
以上事实，有《先科集团内部有偿分配使用单身公寓》、收款收据、房地产预售许可证、付清地价款证明、《深圳经济特区土地使用合同书》、《﹤深圳经济特区土地使用合同书﹥补充协议》、《﹤深圳经济特区土地使用合同书﹥第二补充协议》、《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第三补充协议》、《合作开发梅林工业用地合同书》、建设工程建筑许可证、建设用地规划许可证、建筑工程竣工验收证书、《协议书》、《委托书》、深规土纪（2000）15号文《关于解决先科花园有关问题的会议纪要》、2000年8月19日深圳市规划国土局福田分局函复及庭审笔录为证。
本院认为，原、被告签订的《先科集团内部有偿分配使用单身公寓》合同实为商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。
根据《﹤深圳经济特区土地使用合同书﹥第二补充协议》及《﹤深圳市土地使用权出让合同书﹥第三补充协议》，涉案房产所在B405-0037号地块已经批准变更了用途，该用地范围内经规划建设的住宅、单身公寓允许进入房地产市场销售，被告亦按上述协议要求向国土部门补交了地价，因此，涉案房产已通过完善手续、补交地价的方式，允许进入市场销售。
先科花园4号楼虽未取得房地产初始登记，但依照深规土纪（2000）15号文《关于解决先科花园有关问题的会议纪要》及2000年8月19日深圳市规划国土局福田分局对先科房地产公司的函复，市规划国土部门同意为“先科花园”办理《预售许可证》、且已竣工验收部分楼盘，符合条件的商品房业主和已补交地价款的集资房业主办理《房地产证》。“先科花园”4栋早于1996年5月15日通过建筑工程竣工验收，于2000年8月取得《预售许可证》，于2003年12月3日付清地价款，因此，本案所涉“先科花园”4栋住宅已经具备办理分户产权转移登记的条件。本案中，被告先科集团系“先科花园”的用地方及开发单位，被告先科实业公司、先科房地产公司系“先科花园”的建设单位及经营单位，故原告诉请三被告协助原告办理案涉房屋的产权证，本院予以支持。
关于原告主张的违约金问题。原、被告所签订的买卖合同中并未约定办理产权证的期限，亦未约定违约金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖方应当承担违约责任：…（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第二十八条第一款规定“《中华人民共和国城市管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解除公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”。《中华人民共和国城市管理法》于1995年1月1日起施行，涉案房屋买卖合同最早签订于1996年，故应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告请求判令被告自买卖合同签订90日后按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算延期办证违约金，本院予以支持。754号案（原告赵志华）的合同签订时间早于先科花园4栋的竣工验收时间，庭审中原告自述房屋交付时间为1996年8月30日，被告虽不认可但未提交反驳证据，故本院予以采信，754号案的延期办证违约金的起算时间应自1996年11月28日起计算，对原告计算不当部分，本院不予支持。本案庭审后，原告自愿放弃50%的迟延办证违约金，属自主处分诉讼权利，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告深圳市先科实业投资股份有限公司、被告深圳市先科房地产开发公司、被告深圳市先科企业集团应于本判决发生法律效力之日起十日内协助十三案原告办理所购买先科花园4栋房产的产权转移登记手续（具体房号见判决书附表）；
二、被告深圳市先科实业投资股份有限公司、被告深圳市先科房地产开发公司、被告深圳市先科企业集团应于本判决发生法律效力之日起十日内向十三案原告支付迟延办证违约金（违约金起算时间见判决书附表，以房产购买价格为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，计至房产证办理完毕之日止，再计算50%）；
三、驳回754号案原告赵志华的其他诉讼请求。
各案案件受理费（已由原告交纳），由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 平
人民陪审员 吕 珍 兰
人民陪审员 陈 绍 粦
二〇一三年九月二十五日
书 记 员 周显榕（代）
案号原告身份证号房号合同价款合同签订时间违约金起算时间诉讼费（元）750沙宝贵2202811963041905346081512181997-2-191997-5-203601751陈裕珍（曾用名陈意珍）4425221962062032492181322501996-8-201996-11-183233752洪月异3425311971031315263081382781998-3-21998-5-312990753陈伟标4403011956052809126011227021996-6-71996-9-53194754赵志华4403011964010748126181249821996-1-121996-11-283400755李青4405261970072922241181347481997-1-201997-4-203268756马丽华4402301964040524206101289281997-4-151997-7-143064757温春光4402301940072324104111658521997-4-161997-7-153854758马坤敏510102196304133167513869401998-9-81998-12-71819759吴华芳4403011964122780285111411592002-4-102002-7-92262760李明1101051964021761306021463401997-1-191997-4-193525832郑镇鸿440502196602030418710107807.31998-9-131998-12-124016833郑镇鸿440502196602030418711130524.71998-9-131998-12-124674附表