广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1257号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陶锦芳，男，1966年12月13日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
上诉人（原审被告、反诉原告）：陶献，男，1946年6月25日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
上诉人（原审被告、反诉原告）：陶润清，男，1963年5月5日出生，汉族，户籍地惠东县，
上诉人（原审第三人、反诉原告）：陶志雄，男，1990年10月15日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
上诉人（原审第三人、反诉原告）：肖瑞芬，女，1971年11月20日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
上诉人（原审第三人、反诉原告）：陈才妹，女，1947年12月22日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
共同委托代理人：黄俊君，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶斗香，男，1957年2月20日出生，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶定开，女，1987年3月6日生出，汉族，广东省惠东县人，户籍地惠东县，
委托代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所。
上诉人陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹与被上诉人陶斗香、陶定开因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初1768号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹上诉请求：一、判令被上诉人共同赔偿上诉人损失人民币1512000元，按每间房屋每月占用费300元标准计算，自2011年9月1日起计至返还土地及土地上房屋之日止，暂计算70个月占用费；二、判令被上诉人承担本案一、二审的受理费、保全费。
事实与理由：上诉人不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初1768号民事判决，认为该判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、一审法院未查明案涉土地及地上房屋的权属属于各上诉人单独所有、按份共有亦或共同共有。二、案涉土地及地上房屋已交付给被上诉人。双方当事人一致确认案涉土地及房屋已通水电，且被上诉人在庭审中自认已将案涉房屋的水电停用，充分证明双方已履行土地及房屋的交接手续，案涉房屋已脱离上诉人的控制。三、被上诉人是否实际使用案涉土地和房屋收益，不影响其承担占用费。案涉土地和房屋具有使用价值。为不争之事实。双方在2011年7月14日签订的《土地转让协议书》载明“房租由乙方收取”、“原租者”等字眼，证明土地房屋已处于出租状态。交付土地房屋后，上诉人不能利用房屋进行收益，应视为合同无效后上诉人的损失。至于被上诉人是否直接占有房屋并利用房屋进行收益，在所不问。四、上诉人均未放弃对土地和房屋占用费进行主张。鉴于合同实体权利的放弃关系到当事人切身利益的丧失，须以书面明示的方式作出。2016年6月17日签订的《土地转让解除协议书》虽未对占用费进行约定，上诉人陶献、陶锦芳、陶润清三人仍可主张土地和房屋占用费用。五、上诉人陶志雄、肖瑞芳、陈才妹三人对土地和房屋的占用费用的主张。一审法院既认定上诉人陶献、陶锦芳、陶润清与被上诉人与2016年6月17日签订的《土地转让解除协议书》对上诉人陶志雄、肖瑞芳、陈才妹三人无约束力，则上诉人陶志雄、肖瑞芳、陈才妹三人与被上诉人合同无效后的权利义务，应另行处理。被上诉人以解除协议未提及土地和房屋占用费事宜为由提出抗辩，实属无理。另，庭审时，上诉人补充意见，签订转让协议时房屋状态是完好的，被上诉人应承担房屋修复的费用，并且被上诉人有出租获利。
陶斗香、陶定开答辩称：一审判决认定事实清楚、证据确实充分，应当依法予以维持。
陶斗香、陶定开向一审法院起诉请求：一、判令三位被告连带返还购地款90万元；二、判令三位被告连带支付违约金，以90万元本金为基数，自2011年7月14日起至付清日止按月利率2%计付利息（暂计至起诉日70个月的利息为126万元）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹向一审法院提出反诉请求：一、确认反诉原、被告双方于2011年7月14日签订的《土地转让协议书》无效；二、确认反诉原告陶锦芳、陶献、陶润清与反诉被告陶斗香、陶定开于2016年6月17日签订的《土地转让解除协议书》无效；三、判令反诉被告向反诉原告返还土地和地上房屋；四、判令反诉被告共同赔偿反诉原告损失1512000元（共计72间房屋，按每间房屋每月占用费300元的标准自2011年9月1日起计至返还土地及地上房屋之日止，暂计算70个月）；五、判令反诉被告承担本案受理费和保全费。
一审法院认定事实：原告陶斗香与原告陶定开是父女关系，被告陶锦芳与第三人肖瑞芬系夫妻关系，被告陶润清与第三人陶志雄系父子关第，被告陶献与第三人陈才妹系夫妻关系。2011年7月14日，被告陶锦芳、陶献、陶润清和第三人陶志雄、肖瑞芳、陈才妹共同作为转让方（甲方）与原告陶斗香、陶定开（受让方，乙方）签订一份《土地转让协议书》，约定：“一、甲方确认在吉隆镇坑角，附规划图一张甲方签字生效。（坐标点：略）按规划图占地面积1270平方米，现有偿转让给乙方所有权，转让价共150万元。二、付款方式：1、甲、乙双方签订协议后，乙方首付90万元；2、余款60万元待国土使用证办到乙方指定名下（注：国土使用证办4户人名）一次性付清。三、乙方交付首期款后，甲方原有瓦屋72间，连同水管、电线和地面一切附着物，无偿属乙方所有，2011年9月1日全部交付乙方使用，房租由乙方收取。交付房屋前所有水费、电费由原租者交清。四、甲方包办国土使用证，关于办理国土使用证一切费用由甲方负责，规划证由甲方负责办理，费用由乙方负责（费用按规划局正式发票付款）。五、甲方不得有任何借口办证不到或有任何纠纷，如有借口和纠纷，甲方应补偿乙方所付首期款每月3%月息计还乙方。六、本协议双方签订协议付首期款后生效，双方不得反悔。七、本救命恩人议一式伍份，各执一份，自签名日生效，同时具有同等法律效力，望双方共同遵守”。案外人李伟宜作为担保人在上述协议签名确认。同日，被告陶锦芳、陶献、陶润清共同作为收款人出具一份《收条》给原告收执，其内容如下：“兹收到陶斗香、陶定开购买吉隆镇坑角（即吉隆镇国税局右边）地皮款90万元正。此据”。2016年6月17日，原告陶斗香、陶定开（乙方）与被告陶锦芳、陶献、陶润清（甲方）签订一份《土地转让解除协议书》，约定：“一、甲、乙双方自愿解除2011年7月14日签订的《土地转让协议书》。二、乙方自2011年7月14日是与甲方购买吉隆镇国税局右边地皮一块（占地面积1270平方米），乙方已付购地款90万元。现甲方国土使用证无法办到乙方名下，经双方协商，甲方同意乙方所购土地退回给甲方，甲方退回乙方所购付地款90万元。甲方在2016年12月30日是前付30万元，余款60万元甲方于2017年7月30日前付清给乙方。如在约定时间不能按时支付款项，甲方按约定时间日算起按每月2%利息计还乙方。三、甲方自愿以上述地块土地贰幢靠12米路（头两幢）占地面积160平方米（经本院询问，原、被告双方确认该160平方米的地块属涉案土地的其中一部分）给乙方，按规划图（作为乙方已付90万元购地款自2011年7月14日至2016年6月16日的利息）。四、如此地块无论甲乙双方有客户购买三幢以上（包括三幢）地皮，双方都不得阻拦，甲方无条件负责签订土地转让协议书，所卖地皮款按土地平均价计算，所得地皮款甲方没有退清乙方2011年7月14日购地款，应先提前归还乙方。五、本协议一式五份，甲乙双方自签字日生效，各执一份，双方具有同等法律效力，望双方共同遵守”。庭审中，经本院询问，原、被告双方确认：涉案土地是农村土地，未办理国有土地使用权证；其地上房屋是一层砖瓦结构房（已通水电），未办理任何房产权属证书。被告在庭审中称其于2011年9月1日将涉案土地及地上房屋交付原告使用和出租收益，交付之前是存在租约的，原告对此不予认可，其认为涉案房屋没有实际交付其使用，因房屋破旧，无法居住，故未能将房屋出租收取租金，但自认水电已给其关停使用。2017年10月25日，本院与原、被告双方至涉案土地现场进行勘验，勘察情况如下：1、涉案土地上建有一系列石棉瓦屋，按房屋墙上的自用编号，共有房屋74间；2、房屋之间有两条通道（约2米宽），该通道杂草丛生，堆放着许多垃圾;3、房屋中有相关水电设施，但均无法使用；部分房屋内有木床、台凳等物品，但铺满灰尘，杂乱无章；4、现场74间房屋均未发现有人居住。诉讼期间，反诉原告向本院提交一份《鉴定申请书》，申请对反诉被告陶斗香、陶定开自2011年9月1日起至2017年7月1日共计70个月期间，占用涉案土地及地上房屋所产生的占用费进行评估鉴定。诉讼期间，应原告的财产保全申请，本院依法作出（2017）粤1323民初1786号民事裁定书，在240万元的价值范围内查封被告名下的下列房产：1、被告陶锦芳名下位于惠东县××地段水坑××小区××房产（权属证号：粤房地证字第××号）；2、被告陶献名下位于惠东××吉隆镇水坑头地段吉黄公路边的房产（权属证号：粤房地权证惠东字第××号）；3、被告陶润清名下位于惠东××吉隆镇磨坑区坑角地段吉黄公路边的房产（权属证号：粤房地证字第××号）。
一审法院认为：综合诉辩双方的庭审意见和上述查明的事实，本案的争议焦点有三：一是涉案《土地转让协议书》的法律效力问题;二是《土地转让解除协议书》的法律效力问题，以及原告基于该协议所诉请的利息是否合理的问题；三是被告和第三人反诉要求原告支付土地和房屋占用费是否合理的问题。一、关于涉案《土地转让协议书》的法律效力问题。本院认为，根据双方当事人陈述，案涉土地属于农村土地，未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”的规定，案涉土地依法属农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，原、被告及第三人所签订《土地转让协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但因该转让行为违反了法律的禁止性规定，故应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告负有返还购地款90万元给原告的义务，而原告则负有返还涉案土地及地上房屋给被告的义务。二、关于涉案《土地转让解除协议书》的法律效力问题。本院认为，本案事实表明，在签订《土地转让协议书》后，因被告无法履行办理国有土地使用权证的合同义务，双方经协商解除上述协议，据而签订了《土地转让解除协议书》。该《土地转让解除协议书》虽然与上述无效的《土地转让协议书》有关联，但其是双方为解决土地转让协议而重新成立的新的法律关系，属于独立存在的解决争议方法的条款，其性质属于独立的合同，故其中未违反法律规定的内容应当认定为合法有效，双方当事人依法应按约定履行义务。本案第三人未在上述解除协议中签名确认，故该解除协议对第三人不具有法律约束力，但并不影响该协议对已签名确认的原、被告的法律约束力。该《土地转让解除协议书》第二条约定被告应在2016年12月30日前向原告返还购地款30万元，在2017年7月30日前返还余款60万元，逾期付款则按月利率2%计付利息，现被告在债务履行期限届满后仍未履行付款义务，依法应承担违约责任。据此，依照上述约定，被告应向原告返还90万元购地款及支付逾期付款利息（1、以30万元购地款本金为基数，从2016年12月31日起至付清款日止按月利率2%计付；2、以60万元购地款本金为基数，从2017年7月31日起至付清款日止按月利率2%计付）。对于该《土地转让解除协议书》第三条所载以涉案1270平方米土地中的160平方米的土地抵作90万元购地款自2011年7月14日起至2016年6月16日止的利息的约定，本院认为，如前所述，该以地抵息的条款亦属无效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，该无效条款并不影响涉案《土地转让解除协议书》其他有效条款的法律效力。对于该无效条款，本院认为，被告自收取原告购地款之日即2011年7月14日开始占用原告资金，在客观上确实给原告造成了利息损失，虽上述条款无效，但被告在该条款中已具有对该占用原告资金期间的利息予以补偿的意思表示。结合双方以150万元总价款作为转让涉案1270平方米土地的标准，上述抵作自2011年7月14日至2016年6月16日期间利息的160平方米土地的价值约为188976元（160÷1270×150万元），本院酌情认定以该款作为被告在该占用原告资金期间应补偿给原告的利息损失。原告诉请的超出部分，无事实和法律依据，本院予以驳回。三、关于被告和第三人反诉要求原告支付土地和房屋占用费是否合理的问题。本院认为，根据本院现场勘验，涉案土地上的房屋虽有相关水电设施，但可以看出已许久无人居住，无法显示原告有以该房屋出租收益的情况，被告在本案中亦未提供相关证据证实原告具有占有房屋并收益的事实，依法应承担举证不能的法律后果。况且，从涉案《土地转让解除协议书》中“甲方同意乙方所购土地退回给甲方，甲方退回乙方所购付地款90万元……”等内容可以看出，原、被告双方在该解除协议中具有结算和清理债权债务的意思表示，而该解除协议从未提及土地和房屋占用费的事宜。据此，被告基于该事由提出的鉴定申请，本院不予采纳；被告和第三人反诉要求原告支付土地和房屋占用费的诉求依法无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陶斗香、陶定开与被告陶锦芳、陶献、陶润清及第三人陶志雄、肖瑞芳、陈才妹于2011年7月14日签订的《土地转让协议书》无效。二、被告陶锦芳、陶献、陶润清于本判决生效之日起七日内共同向原告陶斗香、陶定开返还购地款90万元，并支付以下三项利息：1、自2011年7月14日起至2016年6月16日止的利息188976元；2、以30万元购地款本金为基数，从2016年12月31日起至付清款日止按月利率2%计付；3、以60万元购地款本金为基数，从2017年7月31日起至付清款日止按月利率2%计付。三、反诉被告陶斗香、陶定开于本判决生效之日起三十日内将涉案土地及地上房屋返还给反诉原告陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹。四、驳回原告陶斗香、陶定开的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定向原告支付迟延履行金。本诉案件受理费24080元，保全费5000元，合计29080元（原告已预交），由被告陶锦芳、陶献、陶润清共同负担19870元，由原告陶斗香、陶定开共同负担9210元。反诉案件受理费9204元（反诉原告已预交），由反诉原告陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹共同负担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。上诉人申请证人梁某出庭作证，梁某庭审中陈述：我2006年开始在吉隆镇国税局旁居住，居住了十年之久。住的是瓦房，吊好天花的。2006年是姓蔡的收租，过了六年后，姓杨的收租。房屋总共有70多间房，我是住34号。有其他人居住，很久了记不清楚。
一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：被上诉人是否应当向上诉人支付占用费。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被上诉人依据涉案《土地转让协议书》取得的财产为预期的土地使用权，但无证据证实上诉人对涉案土地进行占有及使用，根据一审法院现场勘验，瓦屋已许久无人居住，无法显示被上诉人有以该房屋出租收益的情况，二审期间，上诉人申请的证人作证，依据该证言亦无法证实被上诉人有将瓦屋出租并获取利益；并且，根据《土地转让协议书》约定在被上诉人交付首期款后，地面一起附着物无偿属被上诉人所有，即无论被上诉人是否实际对地上瓦屋进行出租获取利益，上诉人均无法获利。因此，上诉人主张被上诉人支付土地占用费无事实及法律依据。另，对于上诉人二审提出涉案瓦屋有毁损，要求被上诉人承担修复、赔偿责任，对此，当事人双方于2011年7月签订《土地转让协议书》，至本案起诉之日已近6年，涉案瓦屋本身修建简陋，年久失修，房屋毁损为必然的结果，《土地转让协议书》并未约定被上诉人有看管、修缮的义务，亦未约定涉案瓦屋的相应价值，上诉人该请求无事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹的上诉意见不成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费18408元由上诉人陶锦芳、陶献、陶润清、陶志雄、肖瑞芳、陈才妹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年七月六日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧