安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00551号
上诉人（原审被告）：明光市名仕房地产开发有限公司。
法定代表人：吴国荣，该公司总经理。
委托代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林奎昌，男，1962年7月25日出生，个体工商户，户籍地安徽省明光市。
委托代理人：刘敏，安徽俊和律师事务所律师。
上诉人明光市名仕房地产开发有限公司（以下简称名仕房地产公司）因与被上诉人林奎昌商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院于2014年2月24日作出的（2014）明民一初字第00175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭审理了本案。上诉人名仕房地产公司的委托代理人冯天浪，被上诉人林奎昌及其委托代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年4月23日，林奎昌和另一购房人王家法与徐仁林、曹本山签订了房屋买卖协议。2013年5月10日，林奎昌与徐仁林、曹本山又签订了一份房屋买卖变更协议。该协议约定：付款方式及期限为：现金付款，首付80％房款后，下余20％房款于出卖方按合同第十五条产权登记后十日内支付。2012年5月6日林奎昌与名仕房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，以2947728元购买了名仕房地产公司开发的明涧路1号楼6-4和6-5两间，1号楼二层61-5号的五间房屋。合同签订后，林奎昌付清了80％首付房款240万元。但名仕房地产公司一直未为林奎昌办理产权登记。故林奎昌提起诉讼，请求判令：1、名仕房地产公司继续履行合同，将办理房产权属资料报产权登记机关备案，为其办理产权登记。2、名仕房地产公司支付逾期履行提供权属资料办证违约金2.3万元。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林奎昌和另一购房人王家法与徐仁林、曹本山签订的房屋买卖协议及林奎昌与徐仁林、曹本山签订的房屋买卖变更协议及林奎昌与名仕房地产公司签订的《房屋买卖协议》均是其双方真实意思表示且不违反法律或社会公共利益，合法有效。故对林奎昌要求名仕房地产公司继续履行合同，将办理房产权属资料报产权登记机关备案，为其办理产权登记及给付逾期办证违约金2.3万的请求，予以支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将办理房产权属资料报产权登记机关备案，为原告林奎昌办理产权登记。二、被告明光市名仕房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告林奎昌逾期办理产权证违约金2.3万元。案件受理费388元，减半收取194元，由明光市名仕房地产开发有限公司负担。
名仕房地产公司上诉称：1、林奎昌与徐仁林、曹本山签订的《房屋买卖协议》没有按照房产部门规范文本签订，应为无效合同；2、林奎昌未将剩余购房款交付，其无法开具发票，因此，名仕房地产公司无法办理房屋产权证书；3、涉案房屋已被税务部门查封，无法办理产权登记；4、涉案房屋被税务部门采取保全措施，无法办理产权登记手续，不应当承担逾期办证违约金。请求撤销原判，依法改判驳回林奎昌的一审诉讼请求。
林奎昌庭审中辩称：1、双方签订的涉案合同及协议具备房屋买卖合同的主要条款，属于合法有效的合同；2、徐仁林、曹本山是名仕房地产公司的副经理，公司股东之一，其行为代表了名仕房地产公司；3、林奎昌应缴的剩余房款，应当以名仕房地产公司先行办理房产证为前提条件，名仕房地产公司要求林奎昌先履行付款义务的上诉理由不能成立；4、涉案房产因名仕房地产公司欠缴税款被查封，全部责任在于名仕房地产公司，税务查封时间远远迟于名仕房地产公司应当履行办证的时间；5、名仕房地产公司违反合同规定逾期履行自己的办证义务，事实清楚，一审判决名仕房地产公司承担23000元违约金理由充分。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、名仕房地产公司是否应当将涉案房屋权属登记资料报产权登记机关备案，为林奎昌办理产权登记手续；2、名仕房地产公司是否应当承担逾期办证的违约责任。
2012年4月23日，徐仁林、曹本山与林奎昌签订协议，将涉案房屋出售给林奎昌，2012年5月6日名仕房地产公司又与林奎昌签订两份《商品房买卖合同》，进一步确认了名仕房地产公司将涉案房屋出售给林奎昌的事实，故林奎昌与名仕房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系。双方签订的买卖合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
涉案的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，涉案房屋于2012年5月13日交付林奎昌使用，但名仕房地产公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该行为违反了合同约定，构成违约。林奎昌要求名仕房地产公司继续履行合同，将涉案房屋权属登记资料报产权登记机关备案，为其办理产权登记并支付逾期办证违约金的请求符合当事人约定及法律规定，本院予以支持。名仕房地产公司认为林奎昌未能将购房余款付清，无法办理产权登记手续。因涉案房屋不符合办理按揭条件，2013年5月10日作为名仕房地产公司股东的徐仁林、曹本山与林奎昌签订了变更协议，将付款方式变更为由林奎昌首付80%购房款，余款于出卖方产权登记后十日内支付。该变更协议约定了双方付款及办证的先后履行义务，即名仕房地产公司在林奎昌支付了首付款后，即应当为林奎昌办理涉案房屋产权登记备案手续，林奎昌再于产权登记备案后十日内支付剩余购房款。现林奎昌履行了支付首付款的义务，名仕房地产公司未履行办理产权登记备案义务，林奎昌享有后履行抗辩权，有权在名仕房地产公司未履行办理产权登记备案手续义务前拒绝支付剩余购房款。故名仕房地产公司的该项上诉理由，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
对名仕房地产公司认为涉案房屋被税务机关查封，无法办理产权登记备案手续的上诉理由，因依法纳税是每个公民、企业应履行的法定义务。名仕房地产公司未依法纳税，导致涉案房屋被税务机关查封，该行为系名仕房地产公司自身的原因所导致，不能归责于林奎昌，也不属不可抗力因素，只需名仕房地产公司履行纳税义务即可解除查封，不能作为名仕房地产公司不履行合同义务的抗辩理由。故名仕房地产公司的该项上诉理由，亦不能成立，本院不予支持。
综上，名仕房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定案件的事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人明光市名仕房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
审 判 员 孔德敬
代理审判员 付广永
二〇一四年六月九日
书 记 员 王 玥
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。