贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0103民初7785号
原告（执行案外人）：余盛国，男，1974年9月7日生，汉族，住贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：魏永春，贵州辰泰律师事务所律师。
被告（被执行人）：贵州华城房地产开发有限公司，住址：贵阳市云岩区中华北路56—58号华城凯旋门E层。
法定代表人：冀玉栋。
第三人（申请执行人）：陆治周，男，1965年11月5日生，汉族，住北京市海淀区。
第三人（被执行人）：冀玉栋，男，1954年7月26日生，汉族，住贵阳市云岩区。
原告余盛国与被告贵州华城房地产开发有限公司（以下简称贵州华城房开）、第三人陆治周、冀玉栋案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余盛国的委托代理人魏永春，被告贵州华城房开，第三人冀玉栋到庭参加诉讼，第三人陆治周经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告余盛国诉称，原告系本案被执行标的物华城凯旋门A栋8层6号房屋的权利人。2007年11月26日，原告与被告贵州华城房开签订《商品房买卖合同》，约定原告向其购买位于云岩区××号华城凯旋门A栋8层6号房屋，购房款共计504852元。合同签订后，原告依约支付房款，并于2008年3月27日接收房屋，装修入住至今。2015年3月12日，北京市海淀区人民法院作出（2015）海民执字第189号强制执行裁定书，查封云岩区××号华城凯旋门A栋8层6号房屋，并委托贵阳市云岩区人民法院执行。原告对上述执行提出书面异议，云岩区人民法院于2017年9月19日作出（2017）黔0103执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人余盛国的异议请求。原告认为，在此之前，原告与被告贵州华城房开已签订书面购房合同，并支付50%以上的购房款。根据《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告享有排除执行的权利特提起执行异议之诉，请求判令：解除对贵阳市××号华城凯旋门A栋8层6号房屋的查封措施。
被告贵州华城房开辩称，涉案房屋确实是2007年、2008年左右卖给原告的，产权一直没有办下来，是因为涉案房屋所在的华城凯旋门A栋8、9层抵押给银行贷款，后来才得知原告购买的房屋并没有抵押给银行，是可以办产权的，但一直没有办理，是我公司的原因导致产权没有办给原告，我方欠第三人陆治周的钱是事实，我方同意原告的诉讼请求。
第三人陆治周未到庭，庭前向本院邮寄书面意见称，本案争议房屋依法未办理商品房预售登记手续，原告也未根据《商品房买卖合同》的约定支付全部购房款，其未取得诉争房屋产权，不能对抗人民法院对争议房产的查封，请求驳回原告诉讼请求。
第三人冀玉栋述称，冀玉栋的陈述意见同贵州华城房开的答辩意见一致。
经审理查明：陆治周与冀玉栋、贵州华城房开借贷纠纷一案，北京市海淀区人民法院于2014年12月4日作出（2014）海民（商）初字第18039号民事判决书，判决冀玉栋于本判决生效之日起十日内偿还陆治周借款本金一千万元及逾期利息，贵州华城房开对上述债务承担连带还款义务。冀玉栋、贵州华城房开未履行生效法律文书所确定的义务，北京市海淀区人民法院于2015年3月12日作出（2015）海民执字第189号强制执行裁定书，依法查封贵州华城房开名下位于贵阳市××号华城凯旋门A栋1单元8层6号房屋，并委托贵阳市云岩区人民法院执行。2017年7月4日，余盛国提出执行异议，我院于2017年9月19日作出（2017）黔0103执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人余盛国的异议请求。余盛国不服裁定遂向本院提起执行异议之诉。经本院开庭审理，余盛国举证了下列证据：1、2007年11月26日余盛国与贵州华城房开签订《商品房买卖合同》一份，约定余盛国向贵州华城房开购买位于贵阳市××号华城凯旋门A栋8层6号房屋，房款共计504852元，付款方式约定首付20万元，2008年12月前付15万元，2009年12月前付154852元（付完全款后办理产权手续）。2、2007年11月21日贵州华城房开付款委托书一份，委托书载明售房款委托贵州华城物业管理有限公司收取，委托银行：商业普陀支行，帐号10×××12，杨欢欢。证明购买房款付贵州华城物业管理有限公司杨欢欢帐户。3、2009年1月19日，贵州省农村信用社云岩支行转帐凭证一份，证明2009年1月19日余盛国向杨欢欢转帐15万元，该15万元贵州华城物业管理有限公司出具了收据。2007年12月27日信用社进帐单一份，证明吴光强替余盛国向贵阳华城物业管理有限公司转帐20万元，吴光强到庭证实该款系其替妹夫余盛国支付的购房款，该20万元贵州华城物业管理有限公司向吴光强出具了收据，但出具收据时间为2007年12月14日，经本院询问，吴光强和余盛国称他们当时是先转账后得到的收据，收据时间有误以为是公司工作人员笔误，且称他们和贵州华城房开除购买涉案房屋外，无其他经济往来。4、中环北横居委会出具证明一份、2008年3月贵州华城物业管理有限公司出具的涉案房屋装修及维修基金费收款收据、余盛国多年来缴纳物业费收据，证明余盛国从2008年3月居住在涉案房屋至今。本院对余盛国举证证明的事实予以认定。审理中，本院询问原告为何至今未付清购房款，原告称2008年原告入住后一直在找房开公司，房开公司告知等房产证办下来再交尾款，直到现在，房开公司未办产权，也未收取尾款，对原告的陈述贵州华城房开法定代表人冀玉栋予以认可，并称贵州华城房开2008年被查后逐渐衰落，未正常经营，以为原告购买的房屋抵押银行贷款了，办不下产权，所以未收原告尾款。
另查明，贵州华城房开名下位于贵阳市××号华城凯旋门A栋8层6号房屋涉及四个查封，第一顺位为贵阳市云岩区人民法院（2014）云执字第682号执行裁定书，第二顺位为北京市海淀区人民法院（2015）海民执字第189号强制执行裁定书、第三顺位为贵阳市云岩区人民法院（2015）云民一初字第375号执行裁定书，第四顺位为贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第（643-649）-1号执行裁定书，余盛国对贵阳市云岩区人民法院（2014）云执字第682号执行裁定书也同时提起执行异议。
本院认为，本案为执行案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案原告余盛国承担举证责任。关于2007年11月26日余盛国与贵州华城房开签订的《商品房买卖合同》贵州华城房开将自行开发的商品房出售给余盛国，内容不违反法律法规的禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效，中环北横居委会出具的证明、华城物业管理有限公司收款收据，可以认定原告长期占有涉案房屋，余盛国也按合同约定实际向华城房开支付购房款35万元，未付清房款未办理产权过户，本院认定系贵州华城房开的原因，非买受人余盛国的原因，且在本案审理中原告亦向本院交纳了剩余购房款用于执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对无过错不动产买受人物权期待权保护的规定，本案应认定余盛国就执行标的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对余盛国解除对贵阳市××号华城凯旋门A栋8层6号房屋的查封措施的请求予以支持，据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，判决如下：
解除对贵阳市××号华城凯旋门A栋8层6号房屋的查封措施。
案件受理费60元，由被告贵州华城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
本院（2017）黔0103执异28号执行裁定书于本判决生效时失效。
审 判 长 冯 骅
审 判 员 刘咏梅
人民陪审员 谢润凤
二〇一八年六月五日
书 记 员 唐 环