安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00406号
上诉人（原审原告）：鲍莲香，女，汉族，农民，住安徽省黄山市黄山区平湖东路。
被上诉人（原审被告）：丁晓多，男，汉族，农民，户籍地安徽省黄山市黄山区乌石镇，经常居住地安徽省黄山市黄山区甘棠镇甘棠社区。
委托代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。
原审第三人：杨素华，女，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
原审第三人：黄山金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区耿城镇。
法定代表人：丁劲松，该公司董事长。
委托代理人：曹文燕，该公司销售部经理。
上诉人鲍莲香因与被上诉人丁晓多、原审第三人杨素华、黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）恢复原状纠纷一案，不服安徽省黄山市黄山区人民法院2014年9月5日作出的（2014）黄民一初字第00394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人鲍莲香，被上诉人丁晓多及其委托代理人詹鸣，原审第三人杨素华、原审第三人金鼎公司的委托代理人曹文燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：鲍莲香与合伙人杨素华约定购买商品房开设宾馆，宾馆取名为“山湖宾馆”。2007年8月5日，鲍莲香以个人名义与金鼎公司签订了商品房预定签约书，交纳30万元预定金，预定了黄山区茶叶市场茶香苑南区S3#楼三楼整层，并明确约定所购买的该三楼房屋用于开设宾馆使用。根据宾馆实际经营需要，经双方协商，金鼎公司对三楼房间进行预留卫生间上下水位置、改建了通往三楼的消防通道。2008年2月25日，鲍莲香、杨素华购买了该S3#楼三楼B7号、B8号房（为该楼三楼整层），产权面积分别为421.47平方米和476.40平方米。为建宾馆大厅，鲍莲香于2007年8月5日租用了该楼11号门面房；杨素华于2008年3月6日租用了该楼12号门面房，将11号、12号两个门面房一起做山湖宾馆大厅和建上楼的楼梯使用。2008年4月30日，经过改建、装修的山湖宾馆和Ｓ3#楼一并通过竣工验收。2008年9月18日，黄山市黄山区公安消防大队作出消防安全检查意见书，同意山湖宾馆开业。2008年10月18日，山湖宾馆正式开业。此后，由杨素华以个体工商户名义申领营业执照，有效期为2008年12月15日至2012年12月14日。2009年3月15日，鲍莲香、杨素华签订山湖宾馆经营管理合作备忘录，约定杨素华为法人代表兼经理，鲍莲香为副经理，并约定双方合伙开设宾馆的相关重要事宜。2009年5月26日，双方签订协议，约定“今后合作双方不准以任何理由，不经双方同意将山湖宾馆的房屋出售或私自退伙”。2009年7月31日，鲍莲香购买11号门面房。2009年7月30日，杨素华、丁晓多共同购买12号门面房，约定由丁晓多全额出资购房，丁晓多享有该房95％产权，杨素华享有该房5％产权，该房产权证办理完毕2年后，杨素华将该房5％产权无偿转给丁晓多。2009年8月1日，杨素华与丁晓多签订租赁协议，租赁共同购买的12号门面房用于山湖宾馆经营使用，约定租期5年。2013年9月20日，杨素华向丁晓多发出通知，称因宾馆处于歇业状态，无力再支付租金，要求三个月后退租12号门面房。2014年3月7日开始，丁晓多要求收回12号门面房，并在原12号门面房内砌墙，与鲍莲香产生争执。
2009年9月5日，杨素华向原审法院提起解除合伙之诉，2011年1月3日杨素华申请撤诉，2011年1月7日，原审法院作出（2009）黄民一初字第00485号民事裁定，准许杨素华撤回起诉。
原审法院认为：本案系相邻关系纠纷。丁晓多购买的12号门面房与鲍莲香购买的11号门面房相邻，该二间门面房与杨素华、鲍莲香分别购买的三楼的房屋，作为山湖宾馆的整体，进行了改建、装修，但在购买时均是作为独立的产权进行交易的，彼此之间有相互独立的通道进出。丁晓多作为12号门面房的所有权人，依法享有占有、使用和收益等权利，但其在行使权利时不得损害他人的合法权益。丁晓多将12号门面房租赁给杨素华使用，租赁期限五年，杨素华将所租赁的房屋为其投入与鲍莲香合伙经营山湖宾馆，现杨素华、鲍莲香之间因合伙发生纠纷，杨素华与丁晓多解除租赁关系，但系在租赁关系期间内，在未与鲍莲香协商一致的情况下，丁晓多在12号门面房内砌墙，影响山湖宾馆的整体正常使用，丁晓多的行为是不当的；但鉴于在诉讼过程中，12号门面房的租赁期限已满，丁晓多表示不愿再续租，是对其所购买房屋依法享有的处分行为，其有权收回12号门面房。2009年3月15日，鲍莲香与杨素华签订的合作备忘录虽约定“今后合作双方不准以任何理由，不经双方同意将山湖宾馆的房屋出售或私自退伙”，这是杨素华与鲍莲香之间的约定，不能抗辩其他房屋所有权人。鲍莲香在诉状中虽称，山湖宾馆从11、12号门面房共用楼梯通向三楼客房，丁晓多的行为致使其无法通向三楼客房，但该通道是鲍莲香与杨素华为了合伙经营山湖宾馆需要而改建的设施，并非其原购买房屋时而设计的楼梯，现山湖宾馆营业执照已被注销，宾馆处于停业状态，丁晓多有权收回12号门面房。同时，三楼的客房另有共用通道（即改建宾馆的消防通道），丁晓多收回12号门面房后，并未影响各所有权人的通行权。虽然各房产相互独立后，影响了三楼客房整体的使用价值，但这不是本案所应当考虑的问题，各所有权人在购买房屋时，就应当考虑到其购买房屋的使用价值和风险。因此，在丁晓多不愿续租的情况下，鲍莲香要求丁晓多恢复原状，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回鲍莲香的诉讼请求。案件受理费80元，由鲍莲香负担。
鲍莲香不服原审判决，上诉称：原判认定案件事实和理由证据不实，导致错判。一、涉案的楼梯通道系唯一上楼通道，应适用《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第101条。鲍莲香于2007年8月5日租用该楼11号门面房、杨素华于2008年3月6日租用该楼12号门面房，将两间门面房共同作为山湖宾馆的大厅装修并修建唯一的上楼楼梯使用，在2008年4月30日通过竣工验收。本案涉及的从一楼门面房通向二、三楼的楼梯为该楼唯一的上楼必经通道。该通道明显早于丁晓多与杨素华共同购买12号门面房之前形成，本案相关证据材料均能证明此通道为历史形成。因此，鲍莲香有权要求丁晓多对该历史形成的必经通道保持通畅。原审判决有违法律公平公正。二、鲍莲香有权依据与杨素华签订的合作协议对山湖宾馆装修及楼梯通道主张权利。鲍莲香与杨素华于2009年5月26日签订合作协议，约定“今后双方不准以任何理由，不经双方同意将山湖宾馆的房屋出售或私自退伙。”并非原审判决认定的2009年3月15日签订的山湖宾馆经营管理合作备忘录条款。11号、12号门面房的装修和涉案楼梯通道早于鲍莲香与杨素华签订合伙协议之前。本案第一次开庭鲍莲香才知晓12号门面房是由丁晓多与杨素华共同购买，二人共同购买12号门面房并未告知鲍莲香，且该房是在租赁期间以约定价格购买，故该门面房属于山湖宾馆整体的一部分，合作协议条款对12号门面房具有约束力。三、丁晓多主张12号门面房完全属其所有与事实不符。从丁晓多向原审法院提交的房产权证书可见：甘棠六角楼旅游购物广场南S3幢12号的产权所属为按份共有，丁晓多占95%的产权，杨素华占5%的产权。原审判决认定丁晓多对12号门面房的产权已完全所有，明显与事实不符。四、丁晓多与杨素华签订的租赁协议，仅是其双方的约定，但不能损害相邻房屋所有权人以及共同装修、共同通道所有权人利益。原审法院未以房产证为依据做出事实判断，并对丁晓多及杨素华之间没有证据证明的租赁关系予以认定有失法律公平公正，直接导致本案错判。五、丁晓多及杨素华系恶意串通致使宾馆停业。二人在鲍莲香不知情的情况下购买12号门面房，并在时隔1个多月后杨素华即向原审法院提出解除合伙之诉，致使山湖宾馆暂停营业。2011年1月3日杨素华申请撤诉，原审法院裁定准许。因此鲍莲香有理由认定二人有意隐瞒共同购买12号门面房，并利用此门面房在该楼的有利空间位置恶意串通致使山湖宾馆停止营业、有预谋的计划实施分割该楼，导致鲍莲香购买的11号门面房与三楼的B7号房完全分隔开，无法通行使用。2014年3月7日起，丁晓多及杨素华在法律不能解除合伙关系的情况下，使用暴力手段打砸山湖宾馆的大厅配套设施、楼梯扶手，堵塞楼梯口，私自砌墙，造成相关部门验收通过的房屋严重损坏。原审判决并未对该暴力不法行为依法做出考量，虽然目前山湖宾馆暂停营业，但是历史形成建设的设施、楼梯通道为该楼唯一上楼通道，原审判决直接导致鲍莲香11号门面房和三楼的B7号完全断隔开，不仅影响该楼的整体使用价值，而且直接导致鲍莲香三楼B7号房无法使用，造成约150万元人民币的经济损失，严重侵害鲍莲香的合法权益。请求依法改判，保持山湖宾馆楼梯通道通畅。
丁晓多答辩称：原审法院判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、鲍莲香与丁晓多在本案中没有任何法律关系，鲍莲香没有请求权。山湖宾馆的工商登记资料载明发起人是杨素华，与鲍莲香没有任何关系。鲍莲香非山湖宾馆的经营者和法律上的所有人，所以鲍莲香无权请求在山湖宾馆原有楼梯过道公共部分畅通。杨素华与丁晓多之间形成租赁关系，而且这种租赁关系已经终止，丁晓多在终止与杨素华的租赁关系后，丁晓多收回自己的房产符合法律规定。由于杨素华没有恢复房产原状，丁晓多在收回房产时重新砌墙进行恢复，并没有损害任何人的财产。鲍莲香没有提出相应证据证明丁晓多毁坏了财产，其提供的照片只能证明丁晓多在砌墙体，该砌墙行为符合丁晓多与金鼎公司购买房产时的状况。二、鲍莲香所购买的三楼另有通道。金鼎公司在原审中提交的相关证据证明鲍莲香购买的三楼另有通道可以通行。其购买该房产是其与金鼎公司之间的关系，与丁晓多无关，丁晓多没有义务为其三楼修建通道。三、鲍莲香提出丁晓多对其经营的场所进行毁坏，实际上已另案处理。由于双方发生纠纷，丁晓多对鲍莲香经营的场所进行毁坏，已经被原审法院作出了刑事判决。鲍莲香上诉所陈述的并不属实，其上诉理由不能成立。请求驳回上诉。
杨素华陈述：山湖宾馆是由11号、12号门面房及三楼的B7、B8号房四个独立房产组成的，但是装修的时候是可以相通的。11号、12号门面房的楼梯通道是根据经营需要搭建的，金鼎公司开发时并没有该通道。虽然丁晓多于2009年7月30日购买的12号门面房，但在此之前该门面房的设计也已经验收过。消防验收只是对宾馆经营进行的验收，并非对房产进行验收。
金鼎公司陈述：杨素华与鲍莲香经营的山湖宾馆是四个独立的房产，不是所有的门面房都是相通的。金鼎公司设计的所有门面房都预留了单独的楼梯通道，只是购买者装修的时候选择12号门面房作为通道，没有选择11号门面房。三楼有独立的消防通道可以通行。
鲍莲香在二审中向本院提交了一份黄山区规划勘测院的说明作为新证据，证明涉案楼梯通道和11号、12号门面房以及三楼是连在一起的。
丁晓多认为该说明不属于新证据，该说明产生的时间是2008年，鲍莲香应当在一审中提交。从说明的内容上看，不能达到鲍莲香的证明目的。该说明载明：茶叶市场S3#楼三层部分，经双方当事人协商约定，一、二层楼部分由B7和B8共同分摊，三层楼梯部分纳入B7套内面积，只是双方对套内面积的约定，与12号门面房及丁晓多无关。
杨素华认为三楼公共通道是开发商为B7和B8共同使用分摊的，与下面的11号、12号门面房无关。
金鼎公司认为该说明是为了方便三楼办房产证的时候出具的，公摊面积只是将该楼梯纳入B7和B8共同分担，和整栋楼其他商户没有关联。
本院经审查认为：鲍莲香提交的证据形成时间早于原审开庭时间，不属于新证据。
各方当事人对原审查明的事实均没有异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院于2014年12月10日召集双方当事人对房屋现场进行了勘查。涉案楼梯通道系通往三楼杨素华购买的B8房，鲍莲香需穿过B8号房的走廊才能到达其购买的B7号房，且三楼另外有消防通道可通行。
本院认为：关于涉案的山湖宾馆一楼大厅的楼梯通道是否属于历史通道问题。2008年鲍莲香与杨素华将承租的11号、12号门面房改建为山湖宾馆大厅并修建通往三楼的楼梯通道。2009年丁晓多购买12号门面房并出租给杨素华，现丁晓多因杨素华终止租赁关系而收回房屋，鲍莲香要求丁晓多保留原修建的楼梯通道。结合本院现场勘查情况，鲍莲香主张涉案楼梯通道为历史形成的唯一通道依据不足，其要求丁晓多保留楼梯通道没有法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决处理正确，应予维持。鲍莲香的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人鲍莲香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 怿
审 判 员 戴东辉
代理审判员 童 菲
二〇一四年十二月十三日
书 记 员 李纪杭
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。