贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初3226号
原告（反诉被告）：遵义市泰来房地产有限责任公司，组织机构代码：74114973-4。
地址：遵义市汇川区沈阳路。
法定代表人：杨寅寅，公司董事长。
委托诉讼代理人：周卫红，男，住贵州省播州区，系公司员工。
委托诉讼代理人：刘锋，男，住遵义市红花岗区，系公司员工。
被告（反诉原告）：丁洪元，男，现住遵义市播州区
委托诉讼代理人：黄永平，贵州山一律师事务所律师。
原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司（以下简称泰来房开公司）与被告（反诉原告）丁洪元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）泰来房开公司委托诉讼代理人周卫红、被告（反诉原告）丁洪元及其委托诉讼代理人黄永平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）泰来房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2015年10月28日签订的门面租赁合同；2、被告支付门面租金10,756.00元（从2016年5月10日起至7月10日止，60天），违约金3,226.00元，共计13,952.00元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2015年10月28日签订一份门面租赁合同，合同约定原告将遵义市汇川区添阳小区60栋x号门面共计119.5平方米门面出租给被告使用，租金为2015年11月10日开始计算，租金标准为每月45.00元/平方米、租金5,377.00元/月。合同签订之日交纳半年租金，届满15日内缴纳下半年度租金，以此类推，每年交纳租金二次。合同第七条，租赁期间，被告有下列行为之一，原告有权解除合同，收回门面，被告以保证金支付违约金，若支付的违约金不足弥补损失，被告还应付赔偿直至弥补全部损失为止的费用。第5项特别注明拖欠租金累计1个月以上，视为违约，原告有权解除合同。第七条2款，在租赁期内，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费作，每逾期一天，应按上述租赁费用总额的千分之五支付违约金。合同签订后，被告只交纳了半年的租金，下半年的租金以种种借口，一直未予支付，原告曾多次要求被告履行义务，但被告却置之不理。综上所述，为保护原告合法权益，特提起诉讼。
被告（反诉原告）丁洪元向本院提出反诉请求：1、解除双方门面租赁合同；2、被反诉人退还房屋保证金1.3万元，赔偿因门面房不能使用给反诉人造成的装修、购买营业用具损失9.5万元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。辩称并反诉事实和理由：双方于2015年10月28日签订了门面租赁合同，合同约定被反诉人把汇川区添阳小区60栋x号门面房出租给反诉人使用，每月租金2,390.00元，租赁期2年，从2015年11月10日起至2017年11月9日。半年交一次租金，届满前15日内缴纳下半年度租金。合同第3条第4项约定，合同签订之日，租赁方交纳履约押金1万元，水电使用保证金3千元。合同签订后，反诉人按约支付了半年租金，同时交付了履约保证金1万元、水电使用保证金3千元，进入门面房按照餐饮业所需，进行装修以供经营。装修完毕后取名“一品香辣兔”开始营业，开始两个月经营比较满意。2016年3月初，餐馆门口出现带臭味的地下水冒出，严重影响了经营。反诉人为此多次向被反诉人及物业管理公司反应，但迟迟未见动作。又过几天，本地消防机关工作人员到餐馆找到反诉人，告知该门面消防设施不完善，未经消防、环保等验收，存在重大安全隐患，反诉人方知地下冒水的原因，反诉人与被反诉人多次交涉，均未予处理。当地居民不能忍受环境污染，反应到居委会，居委会联系环保局派人疏通了地下堵塞处，问题暂时解决，但地面臭味长期不能消散，不再有人来就餐，餐馆被迫停业。2016年6月初，反诉人向被反诉人提出解除租赁合同，被反诉人同意提前解除合同，对已经使用的水电进行结算，对反诉人投入的装修损失，被反诉人迟迟不予答复。该门面面积119.5平方米，反诉人仅作水电、铺地瓷砖等基本装修，购买餐饮用具，即支出了9.5万元。反诉人不能提供正规发票，但这是一个客观事实，法庭完全能够酌情确认。被反认人诉请根本不能成立，请法院依法驳回。
原告（反诉被告）泰来房开公司对被告（反诉原告）的反诉主张辩称，地下冒水并非门面内部冒水，是人行道下水管道堵塞冒水，人行道是公共设施，我方也就该情况和相关部门积极协调，现已处理完结；被告要求退还门面，我方答应其要求，但需经我方结清水电，验收门面，被告没有把钥匙交给我们，面是交给了其他人，被告要求我方承担装修费用没有任何依据，请法院驳回被告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年10月29日，原告（反诉被告，出租方，甲方）泰来房开公司与被告（反诉原告，承租方，乙方）丁洪元签订《门面租赁合同》，约定：1、甲方将位于遵义市汇川区添阳小区60栋x#门面（毛坯）出租给乙方；2、条，合同租期为2015年11月10日起至2017年11月9日止；3、从2015年11月10日起开始计算租金，每月2,390.00元/间（不含税），每年度为28,680.00元/间，按年度缴纳，2015年11月10日开始，乙方交纳第一个半年度租金14,340.00元，第一个半年度届满前二十日内交纳第二个半年度租金，以此类推，2016年11月10日起，甲方每年按乙方前一年租金总额的10%的比例递增计收乙方租金；4、合同签订之日，乙方向甲方交纳门面履约保证金10,000.00元、水电使用保证金3,000.00元，上述保证金在合同履行期届满后两个月内，如乙方不存在损坏甲方房屋结构、设施及拖欠水电费、无其他影响门面使用的情况，甲方予以全部退还（无息）给乙方；5、乙方未经甲方同意，不得将房屋转租、转借他人使用，如经甲方同意进行门面转让的，转让方需向甲方交门面转让费30,000.00元，新租赁户需与公司签订租赁合同，原租赁户（乙方）与公司原签订合同作废；6、门面移交验收时，甲乙双方需共同参与，如果甲乙双方未达成门面续租协议，乙方应在租赁期届满后的五日内将本门面及门面配套附属设施、设备交还甲方（乙方配置生产经营的设施设备除外），否则甲方有权单方面对门面进行处置；7、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该门面，乙方装修的门面由乙方自行拆除，甲方不承担任何费用，并且乙方以保证金支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止的费用：拖欠租金累计1个月以上的等；合同还约定了其他事项。
合同签订后，原告泰来房开公司将租赁房屋交付给被告丁洪元，被告丁洪元按合同约定向原告交纳履约保证金10,000.00元、水电使用保证金3,000.00元，同时支付了至2016年5月10日止的租金。后被告将房屋进行装修后进行餐饮经营。在经营期间，因为房屋门口下水管道出现堵塞，导致原告餐饮店门口出现恶臭而影响经营。2016年5月，被告丁洪元向原告泰来房开公司提出解除合同，原告亦同意解除合同，并于2016年6月13日与被告结清水电，向原告出具退还保证金的结算依据，当天，被告丁洪元在原告办公室将房屋钥匙交付给案外人，并由案外人进行经营。后因案外人未能与原告就续租房屋事宜达成一致意见，双方发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼，被告亦提起反诉。
在本案审理过程中，案外人将房屋退还给被告丁洪元，被告丁洪元将房屋内使用餐具等搬离后，在本院组织下于2016年9月5日与被告进行了房屋交接。经结算，至交接时止，被告丁洪元总计欠付水电费为573.00元。
经被告丁洪元申请，由贵州开元房地产评估有限公司对被告承租门面装修市场价值进行了评估，评估结果为：估价对象于价值日期（2016年9月23日）的门面装修市场价值为37,256.00元。
庭审中，原告陈述被告将房屋钥匙交付给案外人，并未交付给原告，故被告未履行交付义务；被告陈述案外人系原告自行找的接手人，交付钥匙给案外人系按原告要求办理的，且案外人还同意补23,800.00元给被告，因原告未能与案外人就租赁事宜达成一致意见，导致案外人不愿再接手房屋，且不愿支付23,800.00元给被告。针对此争议事实，双方均同意查找案外人进行核实，又因双方均未能提供案外人具体姓名及公民身份信息，故未能查找到案外人核实上述事实。
以上事实，有双方当事人当庭陈述及《门面租赁合同》、结算单据、证明、收据、现场照片、《房地产估价报告》等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原告（反诉被告）泰来房开公司与被告（反诉原告）丁洪元2015年10月29日签订的《门面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均同意解除《门面租赁合同》，本院予以确认支持。本院争议的焦点：一、原、被告双方是否各自存在违约行为；二、原、被告双方各自主张的各项费用是否应予支持及是否全部支持。
争对第一争议焦点：原告以被告未按约定时间交付租金，主张被告违约。本案中，原告租赁房屋用于餐馆经营，因经营过程中出现门口下水管道堵塞，导致原告餐饮店门口出现恶臭而影响经营，原、被告双方据此协商解除合同，在协商过程中，原告为被告办理了水电结算，同时被告在原告办公室将房屋钥匙交付给案外人，由原告与案外人就续租事宜进行协商，原告与案外人协商期间仍系原、被告协商解除期间，双方既已明确协商解除合同，仅涉及后期结算，故被告在此期间未交纳租金，并非违约行为，原告主张被告违约不成立。被告以原告出租房屋未经消防验收，门口出现堵塞系原告原因所致为由主张原告违约，但其对上述主张未提供证据证明，故被告主张不成立。
针对第二争议焦点：原、被告双方协商解除合同，因原告与案外人就房屋续租事宜未能达成一致意见，被告亦不能证明系原告让其将房屋交付给案外人，故被告应予支付租赁房屋实际交付前的租金，即应予支付从2016年5月11日起至2016年9月5日期间的租金9,082.00元，原告其余租金主张，不符本案事实，本院不予支持。原告主张被告支付违约金3,226.00元，不符本案事实，本院不予支持。
原告将毛坯房屋出租给被告，结合合同中关于“被告违约解除情况下原告有权解除合同，被告装修由被告自行拆除，原告不承担任何费用”的约定，可确定被告装修使用房屋系经原告同意的行为，原、被告双方协商议解除合同，对已形成附合的装饰装修物的处理未能达成一致意见，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”之规定，结合本案出租房屋经被告装修后提升了使用价值及被告实际使用房屋时间的事实，对被告主张的装修残值损失，本院按由原告分担14/24、被告自行承担10/24予以支持，即原告应分担装修残值损失为37,256.00元×14/24=21,732.67元。对被告反诉的其余损失主张，本院不予支持。被告还反诉要求原告退还保证金13,000.00元，符合双方合同约定，本院予以支持。该笔费用应予扣除被告应予交纳的水电费573.00元，故原告应予退还被告保证金为12,427.00元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）丁洪元支付原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司租金9,082.00元；
二、原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司支付被告（反诉原告）丁洪元装修残值损失21,732.67元、保证金12,427.00元，总计34,159.67元；
三、驳回原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）丁洪元的其他反诉请求。
前述判决第一、二项相抵后，原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司应当支付被告（反诉原告）丁洪元装修残值损失、保证金25,077.67元，限于本判决生效后15日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50.00元（减半收取）、反诉案件受理费1,230.00元（减半收取）、评估费2,000.00元，总计3,280.00元，由原告（反诉被告）遵义市泰来房地产有限责任公司承担1,680.00元，由被告（反诉原告）丁洪元承担1,600.00元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
审判员 杨茂艳
二〇一六年十一月八日
书记员 赖曙红