上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第360号
上诉人（原审被告）上海天诚置业有限公司。
法定代表人孙。
被上诉人（原审原告）上海舒馨物业管理有限公司。
法定代表人张。
上诉人上海天诚置业有限公司（以下简称“天诚公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，天诚公司系上海市长宁区天诚花苑住宅小区的房地产开发商。该小区外围裙房即上海市长宁区定西路1111、1115号1至3层总建筑面积为11，615.91平方米的商场系天诚公司名下所有的房屋，于2012年11月26日核发产权证。2006年9月30日，上海市长宁区天诚花苑业主大会（甲方，以下简称“天诚花苑业主大会”）与案外人上海中诚物业有限公司（乙方，以下简称“中诚公司”）签订物业服务合同，约定乙方对上述天诚花苑小区提供物业管理服务；物业服务费为建筑面积人民币1.46元／月／平方米，非住宅物业服务费参照住宅物业服务费执行；合同期限自2006年10月1日至2008年9月30日止；合同期限届满前三月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经协商未能达成协议的，乙方应在合同期限届满后三月内继续履行，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2012年12月31日，中诚公司向天诚花苑业主委员会发出关于终止物业服务合同的函并抄报上海市长宁区房管局第五办事处、天诚居民委员会，言明至2008年9月30日合同期满后，其按照原合同继续提供服务，由于在天诚花苑提供物业服务中出现严重亏损，多次向业委会提出要求调整物业服务收费标准，但至今亏损问题未能得到解决，现提前三个月提出至2013年3月31日终止物业服务合同。2013年1月31日，天诚花苑业主大会张贴决议公告，表示于2013年1月23日至30日召开会议，就聘请物业服务企业事宜进行审议，将表决票送达全体业主，经业主大会表决结果，通过住宅物业费1.70元-1.80元，每楼设日夜门岗议案；通过商业用房物业费按住宅物业费标准的200%或200%以上计收，写入物业服务合同议案。天诚公司对商业用房物业费新的计费标准议案提出反对意见。2013年3月18日，天诚花苑业主大会与上海舒馨物业管理有限公司（以下简称“舒馨公司”）签订物业服务合同，约定由舒馨公司对天诚花苑商品住宅及包括天诚公司上述商场在内的裙房商铺提供物业管理服务，物业服务费住宅为1.68元／月／平方米，商业用房为3.36元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在约定当季时间履行交纳义务，业主逾期交纳的，除缴清应付的物业服务费之外还应承担自逾期日起按日的千分之三滞纳金；合同期限自2013年4月1日至2015年3月31日。2013年4月起，天诚公司拒绝支付物业服务费至今。舒馨公司向天诚公司邮寄催款信被退回，故诉至原审法院，请求判令：1、天诚公司支付自2013年4月至2013年7月的物业管理费156，117.84元；2、天诚公司承担逾期付款滞纳金4，000元（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。天诚公司则以房屋实际使用人与原物业管理企业订有协议，约定物业管理费由实际使用人支付，且物业管理费的标准亦应按照该协议约定数额支付，舒馨公司主张的滞纳金过高等为由，不同意舒馨公司的诉讼请求。
原审审理中，天诚公司表示上述裙房出租给案外人上海文峰千家惠购物中心有限公司（以下简称“文峰千家惠公司”），并提供文峰千家惠公司与中诚公司在2004年2月27日签订的物业管理协议一份，在该协议中确认裙房建筑面积为10，475.70平方米，委托中诚公司进行物业管理；期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止（2014为涂改字迹，加盖中诚公司小章）；物业管理费每月每平方米1.76元，每月物业管理费为18，437.23元，由文峰千家惠公司于每月25日前向中诚公司支付下一租赁期的物业管理费。天诚公司据此认为该协议对舒馨公司具有约束力，舒馨公司有义务承接。舒馨公司则认为天诚公司提供的协议并非天诚公司签署，而是案外人之间签署，且不论协议的真实性，案外人中诚公司的物业服务合同终止，该协议也同时终止，与舒馨公司没有任何法律关系；天诚公司是天诚花苑裙房的业主，舒馨公司依据现有的物业服务合同，要求天诚公司支付物业服务费，天诚公司理应支付。
原审认为，舒馨公司与天诚花苑业主大会于2013年3月18日签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效。该合同的效力及于小区全体业主，对小区全体业主均具有约束力。天诚公司作为小区的业主，应当遵守合同的约定。舒馨公司按约履行了物业管理服务义务，天诚公司也应当按照物业服务合同支付相应的物业服务费。物业服务合同约定逾期付款滞纳金自逾期日起按日千分之三计算，天诚公司提出滞纳金约定过高，舒馨公司就低以中国人民银行同期同档贷款利率要求天诚公司支付滞纳金，于法不悖，应予支持。案外人中诚公司与天诚花苑业主大会的物业服务合同已于2013年3月31日终止，中诚公司相应的合同的权利义务均终止，并不随着新选聘的物业管理企业即舒馨公司的入驻而自然延续。中诚公司与舒馨公司均是独立法人，两者之间没有任何法律关系，舒馨公司没有义务自然承接中诚公司与案外人签订合同项下的权利义务。天诚公司的辩解缺乏法律依据，不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二○一三年十二月二十七日作出判决：一、上海天诚置业有限公司应于判决书生效之日起十日内向上海舒馨物业管理有限公司支付自2013年4月起至2013年7月止的物业管理服务费合计156，117.84元；二、上海天诚置业有限公司应于判决书生效之日起十日内向上海舒馨物业管理有限公司支付上述第一项应当履行款项的逾期付款滞纳金（按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，502.40元，减半收取计1，751.20元，由上海天诚置业有限公司负担。
原审法院判决后，天诚公司不服，向本院提起上诉称：根据相关规定，中诚公司退出小区时，舒馨公司作为新的物业服务企业应当与中诚公司及业主大会做好交接工作。因此，文峰千家惠公司与中诚公司签订的物业管理协议应当已移交舒馨公司。事实上，舒馨公司在原审庭审中亦确认该协议的存在，其应自然承接该协议项下的权利义务，即物业服务费应当由文峰千家惠公司按照该协议约定的标准支付舒馨公司。原审认定事实、适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回舒馨公司的原审诉讼请求。
被上诉人舒馨公司辩称：不同意天诚公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审认定事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，天诚花苑小区原物业服务企业中诚公司与该小区业主大会签订的物业服务合同已于2013年3月31日终止，从合同履行的角度，不存在所谓继受的问题。舒馨公司作为新的物业服务企业为该小区提供物业服务亦是基于其与业主大会另行签订的物业服务合同。舒馨公司与中诚公司为不同的民事主体，二者就物业管理事项进行交接，仅是为了便于舒馨公司在中诚公司退出小区后提供物业服务，显然不能据此得出舒馨公司继受中诚公司权利义务的结论。天诚公司作为天诚花苑的业主，与舒馨公司之间的权利义务应当根据舒馨公司与业主大会签订的物业服务合同予以确定。现舒馨公司依据其与业主大会签订的物业服务合同要求天诚公司支付欠付的物业服务费并承担相应的逾期责任，于法有据。天诚公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，502.40元，由上诉人上海天诚置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 方
代理审判员 金绍奇
代理审判员 毛 焱
二〇一四年二月二十日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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