广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0785民初70号原告：冯元春，女，汉族，住恩平市。原告：吴晓阳，男，汉族，住恩平市。被告：恩平市锦江新城置业有限公司，住所地：恩平市。委托诉讼代理人：沈献勇。原告冯元春、吴晓阳诉被告恩平市锦江新城置业有限公司（以下简称锦江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月1日、2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告冯元春、吴晓阳，被告锦江公司的委托诉讼代理人沈献勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯元春、吴晓阳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金10132.70元给两原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月12日，两原告与被告签署编号为00000370号的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及其补充协议，约定被告将锦绣香江花园浅水湾3幢603号商品房预售给两原告，商品房建筑面积147.40平方米，套内面积130.75平方米，套内面积单价4078.89元/平方米，总价533314元，付款方式为按揭贷款。上述合同及补充协议约定：一、被告应在2013年12月20日前交付经验收合格的商品房给两原告。逾期交房的，按日支付已付房价款万分之一的违约金（合同第八条、补充协议第六条第6.7款）。二、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知两原告办理交付手续，并出示商品房验收合格的证明文件及提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（合同第十一条）。合同签订后，原告依合同约定的金额支付了房价款。然而，被告未能在约定的期限交付商品房，经原告多次催告，被告迟至2014年6月28日才交付商品房给原告，并依涉案商品房面积测绘报告确定的建筑面积146.90平方米向原告开具房价款总金额为531438元发票。经查，涉案商品房至2014年5月15日才进行竣工验收，至2014年5月29日才取得《工程竣工验收备案表》。两原告认为：一、依照《城市房地产管理法》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条等规定，“商品房经验收合格”是指商品房建设工程通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。涉案商品房建设工程在合同约定的交付日（即2013年12月20日）尚未竣工验收，并不具备交付条件；涉案商品房建设工程至2014年5月29日才取得《工程竣工验收备案表》，被告至2014年6月28日才交付商品房给两原告，逾期达190日（自2013年12月21日起计至2014年6月28日止），明显属于逾期交房，已构成违约。被告应支付逾期交房违约金10132.70元（533314×0.0001×190≈10132.70元）给两原告。原告为维护其合法权益遂诉至法院，提起前述诉讼请求。被告锦江公司辩称，一、锦江公司与两原告签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格是指经设计、勘查、施工、监理及建设单位“五方验收”合格。根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程等有关单位进行竣工验收，且2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目。故双方约定“五方验收”合格作为交付条件符合行政法规的要求；二、涉诉商品房已于2013年12月17日通过“五方验收”达到了合同约定的交付条件，两原告未予以办理收楼手续，主要原因是认为房屋交付时存在一些质量瑕疵问题，并不是锦江公司没有履行通知义务。在合同约定的交楼期限到达后，锦江公司通过电话、短信多次催促买房人过来收楼，但有些买房人因在外地未能及时回来收楼，有些买房人验房以后以质量问题为由拒绝收楼。逾期交房约定责任与商品房质量违约责任是两种不同的违约责任，根据合同约定买房人不得以质量瑕疵问题拒绝收楼。因此本案中买房人延迟收楼是其自身原因造成的，锦江公司无需承担违约责任；三、即使商品房验收合格是指验收备案合格，违约金计算的截止日期应是2014年5月29日而不是2014年6月28日。本院经审理认定事实如下：2012年10月12日，两原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。该买卖合同第三条约定：××购买××开发的位于恩平市南堤东路36号的恩平市锦绣香江花园浅水湾3栋603号房，建筑面积147.4平方米，其中套内面积130.75平方米，公共部分与公用房屋分摊面积16.65平方米。第四条约定：该商品房属预售，每平方米4078.89元，总金额533314元。第六条约定：××按下列第3种方式付款：3、其它方式：见补充协议的约定。第七条约定：××如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同，××解除合同的，××按累计应付款的20%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：××应当在2013年12月20日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给××使用：1、该商品房经验收合格。第九条约定：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付给××使用，按下列第2种方式处理：2、见补充协议的约定。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见补充协议的约定。买卖合同还对房屋面积确认及面积差异处理、××关于装饰、设备标准承诺、保修责任等事项进行了约定。同日，两原告与被告又签订了附件四：《补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议书第二条约定：××同意××按下列第3种方式支付房款：3.按揭贷款方式付款：首期款：本合同签订时，支付全部房价款的60%，金额333314元。除首期款外，剩余房款金额200000元，××须于签订本合同之日起180日内以银行按揭贷款的方式支付给××。第三条关于按揭贷款的补充约定：3.2××应在《商品房买卖合同》签订之日起10日内签署按揭贷款合同、支付办理按揭贷款的有关费用，并向××提供相关合同和票据。否则，××同意在《商品房买卖合同》签订之日起180日内付清剩余房款。逾期付清的，××有权解除《商品房买卖合同》；××同意继续履行合同的，自《商品房买卖合同》签订满180日之第二天起，××按日向××支付剩余房款万分之五的违约金。3.3按揭贷款合同签署后，无论何种原因导致××不能在本补充协议第二条第3款约定的按揭付款期限内获得银行按揭放款的，××同意在该期限届满之日起180日内付清剩余房款。逾期付清的，××有权解除《商品房买卖合同》；××同意继续履行合同的，自《商品房买卖合同》签订满360日之第二天起，××按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金。第六条约定：6.1《商品房买卖合同》第八条约定的商品房经验收合格，是指该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设单位验收合格。6.2××应在2013年12月20日将该商品房交付给××使用。××在该交付日期之前交付该商品房给××的，应当书面通知××办理交付手续。除此之外，××无需向××发出书面收楼通知，××应按上述约定的交付日期自行到××处办理收楼手续和签署商品房交接单，××无任何催告义务。××逾期付清任何一笔款项的，除应向××承担《商品房买卖合同》约定的违约金外，每逾期一天，××还有权推迟交楼两天。6.3××承担逾期交房违约责任的条件是：该商品房主体结构不合格。属于保修责任范围内的质量瑕疵发生时的处理方式：不构成××逾期交房，但××应及时按照房屋质量保证书及时修复，该商品房的交付时间为本补充协议6.2条约定的交房时间或××通知的交房时间。6.4《商品房买卖合同》第十一条：由于××的原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：6.4.1若××未按《商品房买卖合同》约定或者××通知的交付日期届满之日内办理收楼手续的，视为××认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方以合同约定的交付日期作为该商品房的实际交付日和保修期的起算日。自该日起，该商品房的风险由××转移给××、物业服务费及其他费用由××承担。6.4.2如××未按合同约定付清全部房款、未获得银行按揭贷款审批或未缴纳专项维修资金等相关费用的，××有权拒绝交付该商品房，××无权追究××逾期交房的违约责任，且自合同约定的交付之日或××通知的交付日期届满之日起该商品房的风险、物业服务费及其他费用由××承担，房屋保修期自该日起算。6.5买卖双方进行房屋验收交接时，××将本补充协议第6.1条约定的相关验收合格的文件存放于收楼处以备××查验，无需向××提供上述资料的复印件。××将上述资料存放于收楼处备查即视为已向××提供了有关该商品房的交付资料，××不得以此为由拒绝收楼且××不承担由此产生的逾期交楼责任。××收楼时认为××未出示上述交付资料或出示的交付资料不完整的，应当在收楼当日向××提交书面异议，否则视为××认可××出示的交付资料符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定。6.7因××的原因未能按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付××的，双方同意按如下方式处理：××不退房，合同继续履行，在《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房价款的5%。第十五条约定：本补充协议为《商品房买卖合同》的补充或修订，《商品房买卖合同》与本补充协议的约定不一致的，以本补充协议的约定为准。上述买卖合同签订当天，两原告支付了首期款333314元，2013年3月1日，原告通过银行按揭的方式支付剩余的房价款200000元（没有逾期支付房款）。2014年6月28日，原、被告双方办理交楼交接手续，被告向两原告出具《商品住宅质量保证书/住宅使用说明书》，该文件载明涉案商品房竣工验收时间为2014年5月29日，交付使用时间为2014年6月28日。2015年1月24日，原告签署恩平锦绣香江花园产权证面积差异多退少补款确认书，确认涉案商品房经实测套内面积130.29平方米，发展商应退房款1876元。2015年1月27日，被告开具发票确认收取原告涉案商品房的房价款总金额为531438元。两原告在2015年7月30日领取涉案商品房房产证。双方争议的事实：两原告认为涉案商品房的竣工验收时间为取得《竣工验收备案表》的时间即2014年5月29日，被告至2014年6月28日才交付商品房给两原告，期间被告未通知两原告收楼，是两原告主动联系被告收楼的，被告逾期交楼达190日（自2013年12月21日起计至2014年6月28日止）。被告认为涉诉商品房已于2013年12月17日通过“五方验收”达到了合同约定的交付条件，两原告未予以办理收楼手续，延迟收楼是其自身原因造成的，锦江公司无需承担违约责任；即使商品房验收合格是指验收备案合格，违约金计算的截止日期应是验收备案合格之日而并非是两原告收楼之日。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告锦江公司是否需要承担逾期交房违约责任的问题；二、违约金计算截止时间的问题。关于被告锦江公司是否需要承担逾期交房违约责任的问题。被告锦江公司主张涉案商品房已于2013年12月17日通过“五方验收”并达到了合同约定的交付条件，合同约定的交楼期限到达后，锦江公司通过电话、短信多次催促买房人收楼，但两原告在验房后以质量问题等原因拒绝收楼，故两原告延迟收楼是其自身原因造成的，锦江公司无需承担违约责任。本案中，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年12月20日前将“经验收合格”的商品房交付给原告使用。本院认为，首先，被告锦江公司未提供证据证明涉案商品房已于2013年12月17日通过“五方验收”。其次，虽然原、被告双方在买卖合同中约定“商品房验收合格，是指该商品房经设计、勘察、施工、监理、建设单位验收合格”，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”的规定，商品房的“竣工验收”是由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行的行政监督验收。“五方验收”主要是针对建设工程而进行的检查，但对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，商品房还需具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等满足居住要求，仅质量验收合格并不能说明商品房已具备交付使用的条件。因此合同约定的“五方验收”即具备交付条件因违反行政法规的强制性规定而无效，应该以取得《工程验收备案表》作为竣工验收合格的条件，商品房才能进行交付。因此，涉案商品房在合同约定的交付日即2013年12月20日时尚未竣工验收，并不具备交付条件，而是迟至2014年5月29日才进行了竣工验收备案，锦江公司的交付行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告锦江公司的辩称，理据不足，本院不予采纳。关于违约金计算截止时间的问题。原、被告双方签订买卖合同约定的交付时间为2013年12月20日，商品房验收合格备案时间为2014年5月29日，两原告实际于2014年6月28日才办理收楼手续。被告主张曾通过电话、短信多次催促买房人收楼，但买房人在验房后以质量问题等原因拒绝收楼，但未能提供证据证明其履行了通知义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告锦江公司应承担举证不能的不利法律后果，对其辩称，理据不足，本院不予采纳。涉案商品房在2014年5月29日通过验收备案才具备交付的条件，两原告实际于2014年6月28日办理收楼手续，故逾期交房的违约金应当计算至实际收楼之日。此外，原、被告双方对违约金的约定和计算均无异议。故两原告要求被告支付2013年12月21日起至2014年6月28日止共计逾期190天的逾期交房违约金，即533314×0.1‰×190天=10132.70元的主张，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告恩平市锦江新城置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告冯元春、吴晓阳支付逾期交房违约金10132.70元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27元，由被告恩平市锦江新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。代理审判员  陈婷婷二〇一七年三月二十七日书 记 员  张雅文