江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初6473号原告:张秋玲,女,1976年8月16日生,住徐州市泉山区。被告:荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦6楼622室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，住徐州市。原告张秋玲与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告张秋玲、被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秋玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办证期间的违约金33000元（以305431元购房款为基数，自2008年9月29日至2011年1月11日，按年利率6%计算）；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年12月5日，原、被告签订了《商品房买卖合同》并交纳了购房款305431元，约定被告于2008年6月30日交房，90日后办理房证。后原告按要求办理了上房手续，但被告迟迟不通知原告办理房证，逾期达1003天。2011年8月10日，被告向原告出具了金额为305431元的销售不动产统一发票，原告办理了房屋的所有权登记手续。原告认为被告违约行为严重侵犯了原告的合法权益，经与被告协商无效，故依法提起诉讼。被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司辩称，一、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，根据涉案商品房买卖合同的约定，原告提起诉讼时间已经超过了法定的2年诉讼时效。二、按照签订合同时的政策依据，被告在2008年9月28日前，已经具备了办理初始登记的条件。双方当事人签订商品房买卖合同的时间是2006年12月份，当时徐州市房地产开发企业办理初始登记所依据的是《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发【2006】33号文）。按照该33号文的规定，在取得《商品房预售许可证》后，只须提交竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名命名文件。被告提交的《工程竣工验收报告》、《徐州地名办地理命名公告》足以证明，在2008年9月28日前，即双方合同第十五条约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案日期届满前，被告已经具备了33号文的规定的条件，符合办理初始登记的要求。如果不是因为政策变化，被告不可能逾期办证。三、被告之所以未能如期提供资料报产权机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发【2006】33号文相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即被告可依据合同第八条的约定，据实予以延期。通过被告提交的《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》可以看出，由于2008年《114号令》的实施导致完成竣工综合验收项累计需要至少600个自然日；据不完全统计，2007-2010年间设计建筑类法律法规调整多达31部；政策、法规调整导致验收形式到验收内容均发生重大变化，均属于政策性变化，其对被告提交登记资料造成重大影响，在客观上不可能在合同约定的期限内备齐、提交办证材料。逾期办证确属政策性变化所导致，也是企业无法预测和控制的客观因素所造成。《＜徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法＞立法后评估报告》充分证明，徐州市政府114号令的实施，造成申请交付验收的实际周期过长，办理相关文件和证明时各种阻碍时有发生，导致房地产开发企业延迟交房，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，立法意图未能完全得到落实，部分内容与当前实际脱节等。而且114号令违反了法不溯及既往的原则。根据合同第八条的约定，因114号令的实施这种政策性变化造成的逾期办证，应该免除被告的责任。四、在政策性变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。首先，《2004年41号文》并未得到实施，徐州市一直执行的是徐房发【2006】33号文，应将114号令与徐房发【2006】33号文进行比较，不应与《41号文》进行比较，此政策性变化属于合同第八条约定的免责事由。六、关于逾期期限不应截止至办理完毕权属证之日。关于逾期截止期限问题，合同约定的为“向产权登记机关”提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记机关是房地产管理局，有专门的交易大厅。房地产权权属登记，是指土地使用权属登记和房屋所有权登记总称。权属登记机关为两个部门，即房产管理局和国土资源局。土地证的办理仅是对土地使用权进行登记，并不是对土地所有权进行登记，我国法律规定土地的所有权属于国家或者集体所有，并不能属于购房人所有，购房人不能获得土地的所有权，所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。七、政府延迟交付土地的行为，属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍，被告可以根据合同第八条的约定据实予以延期。综上，现有证据已经足以证明，逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证有《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。本院经审理认定事实如下：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）系荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区X号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得X号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告荣盛公司取得荣景盛苑X号楼的商品房预售许可证。2006年12月5日，原告张秋玲（买受人）与被告荣盛公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定有：买受人以总金额306635元的价格购买出卖人开发建设的X号房，建筑面积86.62平方米，其中套内建筑面积75.98平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一(该比率应不小于第项中的比率）的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起__日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。在《商品房买卖合同》约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告荣盛公司通知原告张秋玲上房，后原告张秋玲办理了上房手续。2010年11月29日，被告荣盛公司取得荣景盛苑X号楼的《交付使用通知书》。2010年12月7日，被告荣盛公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑X号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日。2011年8月10日，被告荣盛公司向原告张秋玲出具了金额为305431元的销售不动产统一发票，载明建筑面积为86.28平方米。2011年8月29日，原告张秋玲取得了徐州市二环西路X室房屋所有权证，建筑面积为86.28平方米。2017年8月28日，涉案小区的物业曾向小区业主张贴提示，表示因X房证拖延办理，在与开发商商定的情况下，房屋面积大于100平方米小于180平方米的业主可领取补偿款15000元，房屋面积大于或者等于180平方米的业主可领取补偿款20000元。另查，徐州市人民政府于2004年4月7日发布并实施了《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》【徐政发（2004）41号】，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号），该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。本院认为，原告张秋玲与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依法成立的合同，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于本案原告起诉是否超过法定诉讼时效的问题。本院认为，法律设定诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务，且诉讼时效可因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。本案中，被告开发的荣景盛苑X号楼出现逾期办证的情形后，其中部分业主于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，原告虽然无证据证明其曾拟提起诉讼但被告知法院不予受理的主张，但就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告对荣景盛苑X号楼整体逾期办证的事实及相关案件的审理情况，应当认为原告作为被逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内提起了权利主张，因此而产生诉讼时效中断的效果；而荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》可以印证原告曾向被告主张权利且物业公司代被告表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿的意思表示，该行为亦构成诉讼时效中断的事由。故本院确认原告起诉并不超过法定诉讼时效。二、关于办理涉案房屋权属证书逾期是否因被告违约引起以及相应的违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同签订于2006年12月5日，约定房屋交付于2008年6月30日前，被告向徐州市房产管理局、徐州市国有土地管理局送交荣景盛苑X号楼的房产初始登记材料时间分别为2010年12月7日，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日，与商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。对此被告主张其在2006年12月份签订合同时无法预见2008年6月30日交房后办理房屋权属登记需提交的资料政策性变化，故其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由，且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。另外，依合同法的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，即认定被告存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。三、关于逾期办证违约金如何计算的问题。涉案商品房买卖合同签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告应于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告应自2008年9月29日起向原告承担违约责任；又因被告未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告领取及原告实际领取办理产权登记所需材料的具体时间，原告主张逾期办证违约金的计算截止至2011年1月11日，即原告取得国有土地使用证的日期之前，符合商品房合同的约定，对于此项请求，本院予以认可。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证约定的处理方式是“协商解决”而未约定违约金的支付方式及标准，且在逾期办证行为发生后也对具体的解决方式和标准并未达成协议，故逾期办证违约金的标准应以原告的实际损失或参照合同有关条款或交易习惯确定。而根据商品房买卖合同的性质，交付房屋属于开发商的主合同义务，协助办证属于合同附随义务，故开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任。故在原告作为买受人未能举证证明被告因其逾期办证行为给其造成的损失数额的情况下，本院参照当事人签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金的约定，以已付房款为基数按日以万分之一的标准计算被告逾期办证的违约金，原告主张按年利率6%依据不足，本院不予确认。原告主张逾期天数为835日（2008年9月29日至2011年1月11日），故被告应向原告支付的逾期办证违约金的数额为25503元（305431元×0.0001/日×835日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张秋玲支付逾期办证违约金25503元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 丁 贺二〇一七年十二月四日书记员 宋海梅