四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0781民初1936号
原告（反诉被告）：张海，男，汉族，初中文化，生于1971年4月3日，现住四川省江油市。
委托代理人：陈昌全，四川太白律师事务所律师。
被告（反诉原告）：鲁圣东，曾用名鲁春明，男，汉族，高中文化，生于1979年8月14日，住四川省江油市。
委托代理人：罗兴洪，四川科大律师事务所律师。
原告张海诉被告鲁圣东房屋租赁合同一案，本院受理后由审判员曹蓉适用简易程序进行审理。审理中，被告鲁圣东提起反诉，本院依法合并进行了审理。张海及其委托代理人，鲁圣东委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张海诉称：2014年9月24日，原告将其自建房（位于江油市太平镇五星村四组）出租给被告，双方并于当日签订了《租房协议》。原、被告在该协议中约定由原告将诉争房屋出租给被告，租赁期限为2014年10月1日起到2019年11月1日止，第一年租金人民币100000元，次年按8%依次递增。下年租金提前30天支付等相关内容。协议签订后，原告依约定将该房屋交付给了被告，但被告在协议签订后至今未支付房租，也未按规定交付电费等相关费用。原告认为，被告的行为已经严重影响了原告的合法权益，原告为维护其自身合法权益，特依法起诉来院，请求法院依法判令：1、请求法院依法解除原、被告双方签订的《租房协议》。2、判令被告立即从原告所有的位于江油市太平镇五星村四组的房屋搬离。3、判令被告向原告支付房屋占用费等费用100165元。4、诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）鲁圣东答辩并反诉称：2014年9月24日，反诉人与被反诉人签订租赁合同后，反诉人立即组织人员和资金投入装修和各项经营准备活动，先后投入资金数十万元。2014年10月15日，政府主管部门发文因被反诉人出租的房屋系违章建筑对反诉人火锅店相关证照暂停办理登记，造成反诉人无法正常经营，造成了反诉人严重的经济损失。为维护反诉人的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定向法院提起反诉，请依法判令：1、依法判令被反诉人立即赔偿反诉人各项损失共计人民币20万元。2、本案反诉费用由被反诉人承担。
本案经本院审理查明：
张海系江油市太平镇五星村四组村民，2005年自建了房屋一幢，面积大约700多平方米，位于诗仙路西段与205新线汇处，房屋建成后，张海租用了毗邻房屋右侧同村村民仲松如农田一块，租赁期限10年，自2005年6月1日起至2016年6月1日止。租金每年1500元，张海承租该地后用于种植树木。2016年1月20日，张海与仲松如就该田地签订了《农田转租协议》，合同期限10年，自2015年6月至2025年6月，第一年租金6000元，以后每年租金7000元。
2014年3月18日，张海与张信签订了《租房协议》一份，该协议约定：张海（甲方）将自建农房（门面七间、二楼住房、三楼钢层架抬空间）整体租赁给张信（乙方）自主经营，同时享有门面前所有场地使用权。租赁期限五年，于签订合同之日起顺延二个月计房租（补偿装修时间），即从2014年5月18日起至2019年5月17日止。第一年租金10万元。每次年房租在原有租金上递增10%，每年租金应提前30天支付，不得拖延，否则视为违约，甲方有权收回房屋使用权。张海与张信在该协议上签名捺指印。协议签订后，张海向张信交付了房屋，张信以合伙人刘军的名义在江油市食品药品和工商质监管理局（以下简称江油市食药质监局）办理了个体工商户注册登记，字号为“江油市太平镇丰庆园农家乐”。
2014年9月24日，张信、刘军等人将“江油市太平镇丰庆园农家乐”转让与鲁圣东，并取得了张海同意，当天，张海与鲁圣东签订了《租房协议》，该《租房协议》与前述《租房协议》仅在租赁期限和租金递增二项作了重新约定，其他条款与前述《租房协议》完全一致。该《租房协议》合同期限为五年，自2014年10月1日起至2019年11月1日止，第一年租金10万元。每次年租金在原租金上递增8%。2014年9月29日，江油市食药质监局核发了2014年个体工商户字号预先核准通知书，预先核准了鲁圣东申请的“江油市太平镇大庄园休闲庄”的名称。之后，鲁圣东开始经营“江油市太平镇大庄园休闲庄”，经营中，鲁圣东利用了张海租用的仲松如田地搭建了部分临时设施用于园林火锅。2014年10月，江油市政府相关部门在检查中发现“江油市太平镇大庄园休闲庄”擅自修建的营业用房属违法建筑，江油市防止和查处违法建设工作领导小组于2014年10月15日作出暂停办理“江油市太平镇大庄园休闲庄”相关证照的处理决定。2015年1月8日，江油市防止和查处违法建设工作领导小组向江油市食药质监局下放通知：“江油市太平镇大庄园休闲庄”的违章建筑已于2014年12月2日依法拆除，恢复办理相关证照。2015年1月9日，“江油市太平镇大庄园休闲庄”登记注册。
2016年4月13日，张海以租赁合同为由起诉来院，请求判令：1、请求法院依法解除原、被告双方签订的《租房协议》。2、判令被告立即从原告所有的位于江油市太平镇五星村四组的房屋搬离。3、判令被告向原告支付租金83165元、租用仲松如田地租金12000元、垫付电费等共计100165元。4、诉讼费由被告承担。审理中，鲁圣东提起反诉，要求张海承担由于其出租的房屋系违章建筑，导致其2014年10月15日至2015年1月9日无法办证经营，其收益和直接工资支付损失共计20万元。
另查明：鲁圣东自签订合同后未向张海交付租金，2015年12月5日，张海向鲁圣东发出催交房租的书面通知。“江油市太平镇大庄园休闲庄”自2015年国庆后未经营至今。由于鲁圣东未交电费，张海为其垫付了电费4597元。
本院认为，2014年9月24日，鲁圣东从原承租人张信等人处受让了该租赁合同，并与出租人张海重新订立了新的租赁合同，该租赁合同合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。鲁圣东未按合同约定交付租金已构成根本性违约，依照合同约定，出租人张海有权要求解除合同，同时承租人鲁圣东应当履行继续支付租金的合同义务。
关于鲁圣东的反诉请求，本院认为，《租赁协议》就租赁标的物明确记载为“门面七间、二楼住房、三楼钢层架抬空间、门面前所有场地”，因此，张海租赁仲松如的田地部分并不在租赁合同中，而江油市防止和查处违法建设工作领导小组所指的违章建筑是指在仲松如的田地上搭建的临时设施，因此，张海请求鲁圣东承担其租用仲松如田地所产生的租赁费用12000元的请求本院不予支持，而鲁圣东要求张海赔偿其被暂停办证期间的损失没有事实和法律依据，鲁圣东的反诉请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）张海与被告（反诉原告）鲁圣东2014年9月24日签订的《租赁协议》。
二、限被告（反诉原告）鲁圣东在判决生效后三日内向原告（反诉被告）张海办理房屋移交。
三、限被告（反诉原告）鲁圣东在判决生效后三日内向原告（反诉被告）张海支付租金（计算标准：年租金100000元，时间：自2014年10月1日起至该租赁房屋交付时止）。
四、限被告（反诉原告）鲁圣东在判决生效后三日内向原告（反诉被告）张海支付垫付的电费4597元。
五、驳回原告（反诉被告）张海其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）鲁圣东的反诉请求。
本诉减半收诉讼费1151.50元，反诉减半收反诉费2150元，由被告（反诉原告）鲁圣东承担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 曹蓉
二〇一六年十一月二十九日
书记员 罗练