云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤5302民初395号
原告：凌钧华，汉族，1985年3月3日出生，住广东省中山市南区。
委托代理人：胡文，广东言阳律师事务所律师。
委托代理人：冯锦元，广东言阳律师事务所律师助理。
被告：云浮凯旋国际酒店有限公司，住的地：云浮市云城区云城街道建设北路11号。
法定代理人：周炳良。
委托代理人：赵勇，广东广鑫律师事务所律师。
委托代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。
原告凌钧华诉被告云浮凯旋国际酒店有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2016年6月30日公开开庭进行了审理。原告凌钧华、原告委托代理人胡文，被告委托代理人李水弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌钧华诉称，2012年年底至2013年年初，被告将自己开发经营的凯旋酒店式公寓房产，分拆以一个独立使用单元为单位，交由合富财智投资有限公司以广告推介的方式向社会出售，被告在广告中承诺房屋不仅可以自己使用，还可以用作投资，年回报收益率为10%。由于被告将该房产开发经营作为一个地方投资项目并在社会上公开销售，原告以为被告是诚实守信且有实力的开发商，其广告内容是真实的，相信我们的亲属也会得到较好的服务，于是与其他消费者一道应邀与被告签订了合同编号为KX14-0107和编号为KX14-0106的《房地产买卖合同》，合同约定被告将坐落在云浮市建设北路11号其中的16层10号房和23层10号房的房屋出售给原告，该套房的建筑面积分别为43.05平方米，购房款为人民币918660元，并以按揭付款方式支付。签订合同后，原告按约定向被告支付了首期房款468660元（已含定金）及办证费用和契税31342元，即被告已收去原告的购房款及办证等费用共500002元，其余房款由被告办理房地产权证后代办按揭支付。但是，后来的实际情况是，被告不仅没有按诚实信用的原则去履行义务，没有按时办理房地产权证和按揭手续，而且还背着原告偷偷将已出售给原告的房屋抵押给了第三人并导致遭到了法院的查封，使双方签订买卖合同的目的已不可能实现，原告只能根据《中华人民共和国消费权益保护法》第三十九条、第十四五条、第五十五条和《最髙人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第八条的规定，向法院提起诉讼，请求：1、判令解除被告与原告签订的《房地产买卖合同》并返还原告已付购房款及办证等相关费用500002元。2、判令被告向原告承担赔偿500002元的责任。3、本案的诉讼费用由被告负担。
原告为证明自己的主张，在举证期限内，提交的证据有：１、居民身份证、证明原告的主体资格。2被告销售房屋的广告，证明被告的房屋是向全社会销售，并向所有消费者承诺该房屋有每年10%的回报收益率。3、《房地产买卖合同》，证明被告将本案所涉的房屋出售给原告，签订了编号为KX14-0106、KX14-0107的格式合同。被告收购房屋的账户为云浮市合富财智投资有限公司的账户。4、《人民币收据》，证明被告已收取了原告购房款468660元和办证费用31342元。5、《关于刘爱连、欧德贵等人反映云浮市建设北路11号凯旋酒店购买的房屋有关房地产买卖合同纠纷问题的回复》。6、被告向社会发布的广告。7、《房地产档案详细资料》。8、被告向社会发布的广告。9、《房地产档案详细资料》。10、《企业机读档案登记资料》，证明被告的经营范围有房地产开发经营，属房地产开发商，推销本案的房地产是其经营行为。《企业机读档案登记资料》，证明与被告共同推销本案房地产商品的企业云浮市合富财智投资有限公司同属房地产项目投资企业。《企业机读档案登记资料》，证明云浮艾丽斯酒店管理有限公司的投资者周炳良同时又是被告的投资者，两企业是关联企业。11、《解读最高人民法院司法解释之民事卷上》。
被告云浮凯旋国际酒店有限公司答辩称：一、被答辩人未依照《房地产买卖合同》约定的期限向答辩人付清购房款,属被答辩人违约在先，致使涉案房屋未能如期办理房地产权证。答辩人与被答辩人签订的两份《房地产买卖合同》第二条分别约定，乙方（被答辩人）按下列第2种方式按期付款（按揭付款）贷款额为23万元、22万元，被答辩人在向银行办理贷款时，如因银行政策或被答辩人原因导致银行批出的贷款额低于被答辩人申请之贷款额度的，则被答辩人应在银行出具贷款书后三日内以现金或转账形式补齐该部分楼款，否则按违约处理；如银行政策或被答辩人原因导致银行不批准向被答辩人发放贷款的，则被答辩人应在银行确认不能贷款后三日内以现金或转账形式支付该部分购房款。第六条还约定，如被答辩人选择按揭贷款，甲方（答辩人）应当在银行同意乙方申请的贷款申请之日起45个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记，待完成办理被答辩人为产权人的房地产权证后交付被答辩人。因此，根据合同的上述约定，被答辩人应先向银行办理按揭手续，如不能办理贷款的，被答辩人应以现金或转账的方式付清购房款。申请办理房地产转移登记的时间为银行同意贷款申请之日起45个工作日。但被答辩人至今并没有付清购房款，致使涉案房屋未能如期办理房地产权证。另外，即使涉案房屋办理了抵押登记及查封，只要被答辩人付清购房款后，答辩人也可解除抵押及查封，办理房地产权证。
二、被答辩人于2014年2月22日将涉案两套房屋委托云浮艾丽斯酒店有限公司经营管理，委托经营期限为三年，并取得了相应的收益，也就是说至今答辩人已经实际将涉案房屋交付给被答辩人使用超过两年，因此双方签订的《房地产买卖合同》不应解除。
三、本案纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《消费者权益保护法》的规定，应适用《合同法》的相关规定，即使《房地产买卖合同》最终被法院判令解除，答辩人也无需承担赔偿被答辩人500002元的责任。
1、涉案的房屋买卖为二手房买卖，双方签订的《房地产买卖合同》，非《商品房买卖合同》并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案的房屋已经建成多年，而且答辩人并非是该涉案房屋的房地产开发企业，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖属于二手房买卖，签订的合同不属于商品房买卖合同，正如被答辩人提供的证据云浮市住房和城乡规划建设局的回复，表明答辩人有关房屋属于二手房交易，二手房交易合同订立前不需要审查备案属于平等主体间的市场行为。因此，本案的房屋纠纷，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，即使《房地产买卖合同》最终被法院判令解除，答辩人也无需承担赔偿被答辩人500002元的责任。
2、涉案的房屋买卖属于二手房买卖，是平等主体之间的市场行为，不适用《消费者权益保护法》的规定。《消费者权益保护法》第三条规定，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。根据该条规定，《消费者权益保护法》规定的是经营者与消费者之间纠纷才适用该法规定。本案涉及的是二手房买卖属于原告与被告平等主体之间的市场行为，应按照《合同法》的相关规定处理。
综上，被答辩人的诉求无理，依法无据，恳请法院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月，以原告凌钧华作为乙方与被告凯旋酒店作为甲方签订了编号为KX14-0106和编号为KX14-0107的《房地产买卖合同》各一份，合同约定被告将坐落在云浮市建设北路11号其中的23层10号房和16层10号房的房屋出售给原告，该套房的建筑面积分别为43.05平方米，购房款为人民币918660元，并以按揭付款方式支付。合同约定：第一条甲方将自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方。该转让之房地产具体情况如下：(一）该房地产坐落在云浮市建设北路11号分别为16层10号房、23层10号房；（二）房屋类型（使用性质）为商业；建筑结构为钢筋混凝土，该套房的建筑面积分别为43.05平方米，实际房屋建筑面积（含公摊和套内面积）以房地产权证记载为准；(三）该房屋用途为商业，国有土地使用权以出让方式取得。甲方保证以上内容为真实；保证拥有上述房地产的合法权利；保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他权利。第二条上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产交易价格以套为单位，即双方不以房产实际建筑面积为计价依据。该套房产交易价分别为23层10号房人民币473290元和16层10号房人民币445370元。甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第贰种方式按期付款：2、按揭付款：A、首期款：乙方于签署本合同同时支付的首期房款（人民币)分别为23层10号房243290元和16层10号房人民币225370元（首期款包含定金）；B、贷款额：分别为23层10号房230000元和16层10号房人民币220000元。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。乙方在向银行办理货款时，如因银行政策或乙方原因导致银行批出的贷款额度低于乙方申请之贷款额度的，则乙方应在银行出具同贷书后三日内以现金或转帐形式补齐该部分楼款，否则按违约处理；如因银行政策或乙方原因导致银行不批准向乙方发放贷款的，则乙方应在银行确认不能贷款后三日内以现金或转帐形式支付该部分购房款。乙方应按照合同约定的付款方式按时将楼款支付给甲方指定收款账户，同时乙方确认已查阅该物业的权属证明文件。第四条甲方应当在乙方签署本合同、缴付首期楼款及贷款所需资料后三个月内将符合本合同约定的房产交付给乙方占有使用。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。交付后，甲方不得以房屋己交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务。第五条乙方同意委托甲方代为办理《房地产权证》。第六条乙方按期支付房款且交齐办理房地产权证及货款批准所需的资料后，甲方应当在45个工作日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记,待完成办理乙方为产权人的房地产权证后交付乙方。第十条甲方如未能按合同规定的期限交房，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）自本合同第四条规定的逾期180天内，从第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款0.3‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条规定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.3‰的违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。原告和被告凯旋酒店分别在合同上签名盖章。2014年2月22日，原告分别向被告支付了该房的首期款23层10号房243290元和16层10号房人民币225370元办证税费分别为14435元和13585元、办证费用分别为1668元和1654元，合计500002元。
之后，原告凌钧华作为甲方和作为乙方的云浮艾丽斯酒店管理有限公司签订了一份《凯旋国际酒店酒店式公寓委托经营管理合同》，合同约定：甲、乙双方就甲方自愿将其所购买的云浮凯旋国际酒店23层10号房和16层10号房及房内全部设施物品委托乙方进行管理与经营一事，通过友好协商，一致达成以下条款，以资信守：一、定义。1、标的物。甲方应向乙方提供甲方所购的“凯旋国际酒店”23层10号房和16层10号房（下称“甲方物业”〉完全及无阻碍的客房占用权和客房使用权，并允许乙方在合同期内全权经营管理甲方物业及其附属设施与物品。2、合同属性。此合同为甲方完全委托乙方全权经营管理之合同。3、合同期限。A、本合同自双方签署之日起开始生效；B、甲方物业由甲方交付至乙方管理当月开始计算委托经营回报；C、甲方指定乙方自甲方物业交付乙方管理之日起为委托乙方经营管理甲方物业的期限，期限至本合同期满为止。三、权利与义务。1、甲方的权利。A、甲方通过委托乙方经营甲方物业，有权选择以下获得固定投资收益的方式（方式一）。方式一：委托期为三年。甲方每年按甲方物业购入总价10%获取固定投资收益，三年期满后，如甲方仍将物业委托乙方经营的，则双方另行签署委托经营管理合同，乙方承诺届时甲方的投资收益为每年不低于甲方物业购入总价10%，或者甲方有权收取乙方经营甲方物业每年所产生的净利润（即甲方物业每年营业收入扣除经营成本及相关税收后的利润）的70%，具体以届时双方新签署的合同为准。甲方如选择该方式的，则本合同的有效期为三年。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。原告和云浮艾丽斯酒店管理有限公司分别在合同上签名盖章。之后，经原告多次要求，被告均没有为原告办理房产证及交付房屋。随后，原告到云浮市房地产管理局查询，查到被告上述的房地产中23层早在2014年7月29日被海珠区人民法院查封至今，16层10号房被云城区人民法院在2016年2月18日查封。为此，原告请求与被告解除合同及赔偿损失，遂起诉至法院请求解决。
在诉讼中，根据原告申请本院在2016年6月6日对被告坐落在云浮市建设北路11号分别为15层1503号房、1504号房（证号：云00000274XX、云00000274XX）实行查封。
另查明，云浮艾丽斯酒店管理有限公司的法定代表人是周智。云浮艾丽斯酒店管理有限公司以原告已经交纳的房款为基数，支付从2014年9月至2016年4月收益回报70299元给原告。
庭审中，原告认为其已经将贷款资料交由被告办理，由于该房产已经查封导致原告无法办理贷款支付剩余房款。被告则认为原告没有按约支付剩余房款导致被告无法办理房产证，已经构成违约行为。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中，因被告的房产已经被查封，在出卖房产时隐瞒该事实，违反了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”被告明知出卖的房产已经被查封无法办理房产证交付给原告，仍然与原告签订合同，收取原告交付的首期房款、办证税费和费用，被告的行为已经构成违约行为，由于被告的违约行为导致合同无法继续履行，合同可以解除，原告请求解除合同的理据充分，本院予以支持。
合同解除后，对原告于2014年2月22日分别向被告支付了该房的首期款23层10号房243290元和16层10号房人民币225370元办证税费分别为14435元和13585元、办证费用分别为1668元和1654元，合共500002元，被告应当返还。原告与被告签订合同当天，并委托了云浮艾丽斯酒店管理有限公司对本案的房产进行管理和经营，云浮艾丽斯酒店管理有限公司亦以原告已经交纳的房款为基数，支付了从2014年9月至2016年4月收益回报共70299元给原告。但由于被告故意隐瞒事实导致合同无法履行，被告的行为已构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。但原告要求被告承担赔偿500002元的责任，理据不充分。故此被告应向原告赔偿按中国人民银行同期贷款利率计至还清款日止的利息为合理。原告的收益回报是计算到2016年4月的，故此，利息从2016年5月1日起算为宜。双方所签订的合同中第十条约定如被告未能按规定本合同规定的期限交房则须支付违约金的处理，但由于合同中没有约定被告为原告办理房地产权证的具体时间，由于被告故意隐瞒事实导致合同无法履行，但根据合同的第二条约定，原告在签订合同时确认已查阅该物业的权属证明文件，原告亦没有尽到谨慎义务，双方当事人均有过错，且双方在签订合同当天，原告已经委托了云浮艾丽斯酒店管理有限公司对本案的房产进行管理和经营，可视为被告已经交付该房产给原告实际使用，原告亦已经取得收益回报，故此，原告请求被告承担赔偿500002元的责任，理据不充分，本院不予支持。被告认为原告没有按约支付剩余房款导致被告无法办理房产证的理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告凌钧华与被告云浮凯旋国际酒店有限公司于2014年2月签订的编号为KX14-0106和编号为KX14-0107的《房地产买卖合同》。
二、被告云浮凯旋国际酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付共500002元和利息（利息从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清款日止）给原告凌钧华。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13800元，保全费5000元，合计18800元（该款原告已预交），原告凌钧华负担6900元，被告云浮凯旋国际酒店有限公司负担11900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 吴杳明
人民陪审员 刘伯云
人民陪审员 陈广宇
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 廖曼莉