广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第1277号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司，住所地广东省中山市沙溪镇沙平村，组织机构代码66983266-9。
负责人：肖尔鸣，职务总经理。
委托代理人：许权、陈雪连，均系该司职员。
被告：卓桂枝，女，1967年11月25日出生，汉族，住广东省中山市东区。
原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐公司）诉被告卓桂枝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托代理人陈雪连到庭参加诉讼。被告卓桂枝经本院公告送达，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐公司诉称：被告为中山市世纪新城二期D-1X幢201X房（登记备案座落中山市沙溪镇翠景南路××号世纪新城2X期6X幢201X房）的业主，原告受托为该小区提供物业服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，就有关物业服务的相关具体事项进行了约定，被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区的物业服务收费标准，原告于2011年获得中山市物价局的批复，根据该批复，被告应每月按其房屋的建筑面积以每平方2.5元向原告缴付物业管理费，其建筑面积为126.74平方米。据此，被告每月应向原告支付物业服务费317元。但从2014年11月1日起至2015年6月30日期间，被告拖欠原告物业服务费及滞纳金未支付。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1.被告按每月317元的标准支付从2014年11月至审判之日止拖欠的物业管理费，暂计至2015年6月为2536元；2.被告支付从2014年11月起至审判之日止产生的滞纳金，暂计至2015年6月为266元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间计至实际支付之日止，每日按1‰计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
诉讼中，雅居乐公司明确诉讼请求为：第1项诉讼请求的物业管理费计至2016年2月；第2项诉讼请求的滞纳金从2014年11月起计至被告实际支付完毕欠款之日止。
原告雅居乐公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1.被告的身份证复印件；2.商品房销售登记备案表（复印件）；3.中山市商品房买卖合同；4.前期物业服务合同；5.律师函及律师函邮寄回执；6.收费许可证；7.收楼通知书、发信回执。
被告卓桂枝未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。
经审理查明：雅居乐公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营，游泳场。卓桂枝系中山市沙溪镇翠景南路××号世纪新城2X期6X幢201X房的业主，该房屋建筑面积为126.74平方米，为高层住宅。
卓桂枝于2012年9月30日与中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买中山市沙溪镇翠景南路××号世纪新城2X期6X幢201X房，该商品房为预售商品房，建筑面积为126.74平方米。在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。出卖人与选聘的物业管理公司签订书面的前期物业服务合同。双方确认并同意于2013年12月30日为该商品房的交付时间。若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修（若有）的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。2012年3月20日，雍景园房地产公司（甲方）与雅居乐公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对世纪新城小区实施前期物业管理，约定：物业服务费按建筑面积收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取；业主从交付房屋之日起次日起算物业管理费，于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；业主不按规定时间及标准交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰支付滞纳金；协议还约定了双方的其他权利义务。上述前期物业服务合同签订后，雅居乐公司为世纪新城小区提供物业管理服务。2013年12月，雍景园房地产公司按卓桂枝在商品房买卖合同中所填写的地址向其发出收楼通知书，通知卓桂枝于2013年12月25日至2014年1月31日期间办理收楼手续。卓桂枝一直未办理收楼手续，亦未缴纳物业服务费。2015年1月21日，雅居乐公司委托广东正日律师事务所向卓桂枝发出律师函，要求卓桂枝于2015年1月31日前付清拖欠的物业管理费及逾期缴费滞纳金。雅居乐公司经催收未果，遂具状诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。雍景园房地产公司作为建设单位，其与雅居乐公司所签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。
《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。《商品房买卖合同》约定2013年12月30日为交付房屋时间，雍景园房地产公司已于2013年12月通知卓桂枝于2013年12月25日至2014年1月31日收楼，卓桂枝因为自身的原因未收楼，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，2013年12月30日即为商品房交接的时间。因此，卓桂枝应从2014年2月1日起，按前期物业服务合同约定的标准，向雅居乐公司缴纳物业服务费，至2016年2月共拖欠雅居乐公司物业服务费5069.6元（126.74平方米×2.5元／平方米／月×16个月）未付。关于滞纳金，由于物业服务合同是平行主体之间签订的协议，故滞纳金实际上是迟延履行违约金。《前期物业服务合同》约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。”而卓桂枝经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，其未到庭参加诉讼，未请求减少违约金，故应向雅居乐公司支付以实际拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一计算的违约金。
综上，依照《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
被告卓桂枝于本判决生效之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司支付自2014年11月至2016年2月期间物业服务费5069.6元及违约金（违约金计算方法：从2014年11月起至实际清偿之日止，以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日千分之一计算）。
若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司已预交），由被告卓桂枝负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 熊 伟
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 梁蓓莉
二〇一六年三月二日
书 记 员 李志健
陈奇
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