广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终695号
上诉人（原审被告）：南雄市顺雄实业投资有限公司。住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园1区第2、3幢77号门店。
法定代表人：朱建华，总经理。
委托诉讼代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾先新，男，1970年7月10日出生，汉族，住广东省南雄市。
被上诉人（原审原告）：杨美连，女，1968年9月15日出生，汉族，住广东省南雄市。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖胜飞，广东韶大律师事务所律师。
上诉人南雄市顺雄实业投资有限公司（以下简称顺雄公司）因与被上诉人曾先新、杨美连商品房预售合同纠纷一案，不服南雄市人民法院(2016)粤0282民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺雄公司的委托诉讼代理人李英桂，被上诉人曾先新、杨美连的共同委托诉讼代理人肖胜飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
顺雄公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回曾先新、杨美连的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由曾先新、杨美连负担。事实和理由：一、依照双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件十一补充协议第10条，顺雄公司延期交楼的免责条款第3)项，顺雄公司无需承担逾期交楼的违约责任。1、从南雄市珠玑镇人民政府2017年1月10日出具的《证明》显示，珠玑1号项目市政供水工程项目于2016年9月13日才竣工验收，拖延了珠玑1号楼盘的相关验收工作；2、政府的该项行为属补充协议第l0条甲方延期交楼的免责条款第3)项约定的政府行为“进行市政施工建设等影响甲方工程建设的行为”，因此，该政府行为具体明确，并非一审法院认定的“补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容”。且政府提供的该《证明》足以证实系政府行为。3、开发商相对于政府部门而言同样是弱势的，对建设开发过程中因政府行为导致的延期交房风险也是难以估计的，故与购房人签订上述补充协议，目的就是防范因政府行为等因素而导致交楼延期的风险。而双方签订的该补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、重大误解等行为，且该免责事由并未超出曾先新、杨美连的预期。4、根据补充协议第11条说明，《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故一审法院单纯采信曾先新、杨美连的意见，有失偏驳。二、既然顺雄公司构成延期交楼的免责事由，顺雄公司无需承担延期交楼的违约责任，故无需缴纳逾期交房违约金。
曾先新、杨美连辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回顺雄公司的上诉请求，维持原判。
曾先新、杨美连向一审法院起诉请求：1、顺雄公司从2016年6月1日起，每日支付曾先新、杨美连违约金148.82元，直至顺雄公司向曾先新、杨美连交楼日止（至2016年11月14日起诉之日止，应支付违约金24852.94元）；2、顺雄公司赔偿曾先新、杨美连因房屋贬值损失3万元；3、案件诉讼费用由顺雄公司负担。
一审法院认定事实:顺雄公司领取了《企业法人营业执照》，法定代表人为朱建华。曾先新、杨美连以买受人（乙方），顺雄公司以出卖人（甲方）的名义签订一份《商品房买卖合同》及附件一至四。合同约定了项目建设预计、商品房销售预据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式和价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接、出卖人人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷、出卖人关于基础设施和公共配套建设正常运行的承诺、关于产权合记的约定、保修责任等主要条款。其中第一条约定，买受人向出卖人订购位于珠玑旅游大道B-2地块1、2幢商住楼；第三条约定第一条规定的该商品房第1幢7层2号；第三条约定建筑面积103.01平方米，其中套内建筑面积85.03平方米，分摊共有建筑面积17.98平方米；第四条约定，该商品房预售，按套出售，按套内面积计算，该商品房单价为3500平方米，总价款297639元；第六条，签订本合同之日，买受人付清该房款首期款197639元，余下房款100000元办理银行按揭；买受人应当按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为南雄市农村信用合作联社雄州信用社，专用帐户为80×××53，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；第七条，逾期付款责任，如买受人未按合同时间付款，按照逾期时间，分别处理[⑴和⑵不做累加]：⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应储款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日的，……；第八条，交付期限，出买人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关文件规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格；…….；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的；第九条，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理，不作累加，⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一（该比率应该不小于第（1）项的比率）的违约金；第十一条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同签订后，曾先新、杨美连于2015年2月16日向顺雄公司支付房款197639元，装修保证金15000元、办证费用5583元，并由顺雄公司出具收据，余款100000元办理按揭贷款付清房款。到期后，顺雄公司未按约定交楼。曾先新、杨美连认为，顺雄公司未按期交楼属构成违约，应按约定赔偿曾先新、杨美连损失，故提起诉讼，请求判如所请。
一审庭审中，顺雄公司提交南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》及《工程竣工验收证明书》（应急供水工程项目），证明其延期交房的原因是政府本应于2015年12月20日开工建设供水工程，于2016年6月14日完工，并于2016年9月13日取得工程竣工验收证明书，属政府市政工程施工延期造成延期交楼，并不是顺雄公司的原因，且曾先新、杨美连不能如期交房造成的损失为1-2元/平方米的房租，要求法院对违约金标准予以调整。而曾先新、杨美连认为，该工程与本案无关，顺雄公司完全可以提前开工，就不会影响工程施工，要求顺雄公司按合同约定支付违约金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》及附件一至四系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。
顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任。顺雄公司辩称涉案房屋延误交房的其主要原因是“政府相关部门负责配套设施之延误”，即三通一平及市政供水工程项目本应于2015年9月底前完工，但市政工程项目却在2016年9月13日前竣工验收，拖延了该楼盘的相关验收工作，故涉案房屋市政工程项目未完善，不能归责于顺雄公司，应予以免责。一审法院认为，合同约定中对逾期交房顺雄公司应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束；顺雄公司需具充分完备之理由方可调整该标准。曾先新、杨美连作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，顺雄公司作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于任何一方未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任标准一致，显然合同对双方各自重大权利的保护上都给予了充分保障，且顺雄公司抗辩的理由是市政建设工程延误，作为房地产开发经营企业，对于工程进度应有合理预期，并非不可预见，故顺雄公司抗辩理由无法律依据不予采纳。现曾先新、杨美连已表示要求继续履行合同，按照合同第十四条的约定，曾先新、杨美连可以主张迟延付款违约金。因此，对于顺雄公司请求法院驳回曾先新、杨美连起诉或全部诉讼请求的主张，不予支持。曾先新、杨美连已付清房款，顺雄公司超过2016年5月31日至今未将符合双方约定的交楼条件的房屋交付给曾先新、杨美连，应按照合同的约定承担逾期交楼的违约责任。
关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，交楼时间为2016年5月31日，逾期交楼每日按总房价款0.0001%的标准向曾先新、杨美连支付违约金。但顺雄公司至今仍未交楼，依约定应从违约之日起计即2016年6月1日起至交楼时止，每日按总房价的万分之一的标准向曾先新、杨美连给付违约金，即房款297639元为基数，按约定日万分之一计算违约金。故曾先新、杨美连主张每日按总房价款万分之一的标准从2016年6月1日起至实际交房之日止计付逾期交楼违约金，符合双方的约定和法律规定，予以支持。顺雄公司辩称违约金过高，并认为曾先新、杨美连因逾期交房而造成的损失仅为1-2元/平方米的房租，要求法院对约定的违约金标准予以调整。顺雄公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据，故一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于顺雄公司要求调低违约金标准的意见不予采纳。
关于贬值损失问题。曾先新、杨美连诉称顺雄公司延期交房造成损失30000元，要求顺雄公司赔偿，因双方签订的是商品房买卖合同，因一方违约，出卖人或买受人可以选择维持合同或解除合同，并承担违约金，而曾先新、杨美连诉讼要求赔偿贬值损失，无法律依据，不予支持。
据此，一审法院判决：一、南雄市顺雄实业投资有限公司于判决生效之日起十日内支付从2016年6月1日起至交付房屋止的违约金（每日按曾先新、杨美连已交付房款297639元的万分之一计算）给曾先新、杨美连。二、驳回曾先新、杨美连的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，由曾先新、杨美连负担495元，由顺雄公司负担100元。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺雄公司提交了南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》，主要内容为：“顺雄公司于2013年5月9日公开竞得南雄市珠玑镇旅游大道两侧A地块及B-2地块。依约我政府应在2015年9月底前完成三通一平及市政供水工程项目（该市政供水工程仅供珠玑1号项目使用）。但因其他客观因素，珠玑1号项目市政供水工程项目却在2016年9月13日才竣工验收，故拖延了该公司珠玑1号楼盘的开工和验收。”，拟证明根据《广东省商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10条约定，顺雄公司构成延期交楼的免责事由，顺雄公司无需承担逾期交楼的违约责任，无须缴纳逾期交房违约金。曾先新、杨美连的质证意见为：1、顺雄公司提交的证据已经超过了举证期限。2、市政供水工程和珠玑1号楼盘的开工没有必然的联系，楼盘早就开工了，如果是2016年9月份开始开工的话，楼盘是没有那么快做好的，这也不是不可抗力的范围。3、如果顺雄公司认为该市政工程拖延了珠玑1号楼盘的开工，可以循法律途径向珠玑镇人民政府索赔，违约的后果不能由曾先新、杨美连承担。本院对顺雄公司二审期间提交的证据作如下分析：该《证明》由南雄市珠玑镇人民政府出具，盖有南雄市珠玑镇人民政府的公章，与顺雄公司在一审期间的提交的南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》不存在冲突，只是二审期间提交的《证明》明确了市政供水工程仅供珠玑1号项目使用且影响了涉案楼盘的开工，本院对该《证明》予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院要求顺雄公司于庭后七天内提交涉案楼盘的建设工程竣工验收合格的文件，逾期则承担举证不能的法律后果，顺雄公司至今未提交上述证据。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院仅对顺雄公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，针对顺雄公司的上诉意见，本案争议焦点是：一、逾期交楼是否属于《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人延期交楼的情形；二、顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任。
一、关于逾期交楼是否属于《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人延期交楼的情形的问题。《商品房买卖合同》第八条约定：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的。”从南雄市珠玑镇人民政府出具的《证明》分析，由于南雄市珠玑镇人民政府的市政供水工程项目在2016年9月13日才竣工验收，导致珠玑1号项目用水受到阻碍，拖延了珠玑1号楼盘的开工和验收长达近1年时间，影响了顺雄公司的工程建设，系政府行为导致顺雄公司逾期交楼，属于《商品房买卖合同》第八条约定的出卖人延期交楼的情形。
二、关于顺雄公司应否承担逾期交楼的违约责任的问题。如前所述，系政府行为导致顺雄公司逾期交楼，但该行为并不代表顺雄公司可以免于承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第八条，交付期限，出买人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关文件规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人：1、该商品房经验收合格；…….根据上述约定，顺雄公司应当在2016年5月31日前向曾先新、杨美连交付经验收合格的商品房。政府行为导致顺雄公司迟延接近1年时间才动工建设涉案楼盘，那么排除政府行为对涉案楼盘的建设所造的影响，对政府市政供水工程完工时间延期接近1年的时间予以扣减，对顺雄公司延期交付商品房在上述1年内予以免除责任，顺雄公司仍应于2017年5月31日前将竣工验收合格的房屋交付给曾先新、杨美连。但时至今日，顺雄公司仍未向本院提交涉案楼盘经验收合格的证据材料，房屋仍未达到交付的条件，顺雄公司仍应承担逾期交楼的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，顺雄公司仍应按照合同的约定以每日按总房价的万分之一的标准，即房款297639元为基数，按日万分之一计算违约金，违约金的计算应从2017年6月1日始计算至交付房屋止。
综上所述，顺雄公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南雄市人民法院(2016)粤0282民初1377号民事判决第二项；
二、变更南雄市人民法院(2016)粤0282民初1377号民事判决第一项为：南雄市顺雄实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付从2017年6月1日起至交付房屋止的违约金（每日按曾先新、杨美连已交付房款297639元的万分之一计算）给曾先新、杨美连；
三、驳回曾先新、杨美连的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费586元，由曾先新、杨美连负担386元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担200元。曾先新、杨美连向一审法院预交一审案件受理费586元，由一审法院予以退回200元。南雄市顺雄实业投资有限公司应向一审法院缴纳一审案件受理费200元。
二审案件受理费1172元，由曾先新、杨美连负担469元，由南雄市顺雄实业投资有限公司负担703元。南雄市顺雄实业投资有限公司向本院预交二审案件受理费1172元，由本院予以退回469元。曾先新、杨美连应向本院缴纳二审案件受理费469元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 茜
审判员 邓小华
审判员 梁晓芳
二〇一七年八月十五日
书记员 江伟炜