云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红中民一终字第212号
上诉人（原审原告）蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社。
住所地：蒙自市文澜镇文澜路**号。
代表人李正安，该合作社社长。
委托代理人王策，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）红河州云河房地产开发经营有限公司。住所地：蒙自市凤凰路北段东侧红河南城。
法定代表人张云，该公司经理。
委托代理人谢礼章，云南力远律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社（以下简称“起龙八社”）因与被上诉人红河州云河房地产开发经营有限公司（以下简称“云河房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第1517号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人起龙八社代表人李正安及其委托代理人王策，被上诉人云河房地产公司的委托代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年3月1日，原告将其所有的位于原蒙自县南湖西路西侧（现为蒙自市环湖西路46号）的军山宾馆出租给被告，且原告原为“蒙自县文澜镇第八农业生产合作社”（甲方）与被告（乙方）签订了一份《军山宾馆承包合同书》。合同主要内容：“1、甲方将位于蒙自县南湖西路军山宾馆，承包范围含军山宾馆的全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地给乙方经营使用。2、承包期为十三年，从2007年5月1日起至2020年6月30日止......3、经双方协议，承包费为每年人民币贰拾肆万元整（￥240000.00元），承包期内，承包费不做调整。4、若乙方需要进行装修改造，须经甲方同意方可施工，所投资费用乙方自己承担。承包期满后，乙方在宾馆内投资的不动产物，无偿归甲方所有，动产物乙方自行处理或带走；5、甲方从2007年8月1日起将军山宾馆交付乙方，并给乙方三个月的装修改造期，装修改造期间不计承包费，装修改造期满后开始计算承包期。如铺面仍由甲方收费出租，甲方所收租金从承包费中扣减。原有出租铺面届期满后，由甲方交乙方自主决定收回或继续租赁......8、付款时间：乙方在每年承包期前一个月内支付甲方下一年度承包款。9、乙方承包宾馆后，可按自身发展需要，进行装修、改造、修建房屋，自负盈亏、自主经营任何项目，项目内容不违反法律法规为限。10、乙方可在军山宾馆内建房和添置附加物，并可根据自身发展需要进行部分转租、转包等行为。但转包时间不得超过本合同期。11、违约责任：（1）乙方在签约时，支付甲方人民币贰拾万元（200000.00元）作为保证金。（2）若甲、乙双方一方中途悔约或终止合同、干扰一方经营，或不按约履行自身义务时，需支付守约方人民币贰拾万元（￥200000.00元），并赔偿守约方的全部经济损失……。”合同签订后，原告依约将军山宾馆的全部房子、临街铺面、停车场至界限内的建筑物及土地交付被告，被告对建筑物内部进行了装修改造，且在空地上建盖了临时建筑物。2008年6月11日，被告向原告支付了2007年7月1日至2008年6月30日的租金24万元；2009年4月20日，被告向原告支付了2008年7月1日至2009年6月31日的租金24万元；2010年1月21日，被告向原告支付了2009年7月1日至2010年6月31日的租金24万元。自2010年7月1日起，双方因发生纠纷，至今未对租金予以结算。原、被告于2007年3月1日签订的《军山宾馆承包合同书》约定的20万元的保证金，被告已于2007年1月15日支付给了原告。2010年10月29日，原告的法定代表人由范应禄变更为李正安。
原审法院审理认为，一、关于合同是否解除的问题。原、被告双方于2007年3月1日签订的《军山宾馆承包合同书》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。首先，根据双方签订的《军山宾馆承包合同书》的第四条及第八条，对被告装修、改造军山宾馆等内容进行了约定，第五条约定给予被告三个月的装修改造期，据此，可认定原、被告双方对装修、改造军山宾馆已达成一致意见，原告允许被告对军山宾馆进行装修、改造，故被告不存在擅自装修、改造军山宾馆的行为；同时，合同中还约定了三个月的装修期，被告对军山宾馆实施装修、改造的工程规模及程度较大，原告对此不可能不知道，而原告未提出异议，视为对被告的改造、装修行为予以认可；其次，被告对军山宾馆实施装修、改造属实，原告虽提供了军山宾馆原结构设计平面图、自行绘制的现军山宾馆的平面图、照片，但不能证实被告实施的装修、改造行为改变了房屋的主体和承重结构。原告提供的2011年8月30日的会议记录，系其单方召开的会议，无法证实其对被告装修、改造行为提出异议或要求限期恢复，视为原告认可被告按军山宾馆的性质进行经营使用；第三，原告提供了《关于〈军山宾馆承包合同书〉乙方未如期履行合同的通知》，欲证明其对被告拖欠租金的违约行为已向被告进行了催告，但该通知无被告方签字或盖章，不能证明该通知已送达被告，故原告的该主张不能成立。被告提交了两张支票复印件，欲证明原告拒收租金，但无其他证据印证，本院不予认定。另，2011年8月30日，原告针对被告“未经会议同意改变军山宾馆内部结构”的问题召开会议进行商讨并决定：“详细情况双方协商后，再收取被告拖欠的租金，”由此可知，对租金交付及收取的问题，原告有与被告协商处理的意愿，但原告未提供证据证实双方是否协商并达成协议，故不能认定被告存在拒绝支付租金的行为，且在庭审中，被告当庭表示愿意将相应租金交付给原告，不存在拒绝交付租金的问题。综上，原告以被告擅自改变了军山宾馆的房屋结构及拒绝交纳租金构成根本性违约，要求解除《军山宾馆承包合同书》的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于租金及违约金的问题。1、关于72万元租金及自2013年7月1日起至返还军山宾馆之日止的租金问题。首先，根据原、被告双方提交的票据、进账单及对2010年1月21日及2009年4月20日票据的备注说明，被告已向原告支付了自2007年7月1日起至2010年6月31日的租金共计72万元，自2010年7月1日起，双方因发生纠纷，至今未对租金予以结算。鉴于原、被告于2007年3月1日签订的《军山宾馆承包合同书》未予解除，依据双方约定每年租金24万元，被告应及时向原告支付自2010年7月1日起至2013年6月30日止，共计三年的租金72万元。原告主张由被告支付自2013年7月1日起至返还军山宾馆之日止的租金，因双方的租赁合同关系未被解除，且原告未主张被告支付自2013年7月1日起至2014年6月30日止的租金，故原告该主张，本院不予支持。2、关于违约金20万的问题。违约责任系合约双方违反合约后应当承担的责任。被告并未违反与原告于2007年3月1日签订的《军山宾馆承包合同书》，故原告主张被告违约，要求被告向其支付20万违约金于法无据，不予支持。
综上所述，原告合理的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决“一、被告红河州云河房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社自2010年7月1日起至2011年6月30日止、自2011年7月1日起至2012年6月30日止、自2012年7月1日起至2013年6月30日止，共计三年的租金72万元。二、驳回原告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社的其他诉讼请求。本案案件受理费13000元减半收取，计6500元，由原告蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社承担1410元，由被告红河州云河房地产开发经营有限公司承担5090元。”
宣判后，起龙八社不服，向本院提起上诉。其主要理由：1、一审法院在认定被上诉人是否构成违约的问题上，存在歪曲事实，偏袒被上诉人。双方签订的合同约定，被上诉人应在每年承包期前一个月内支付上诉人下一年度承包费。被上诉人2010年至今均未给付拖欠4年的租金，已构成违约；2、被上诉人擅自改变“军山宾馆”的结构和用途，违反合同的相关规定。合同第四条约定，若被上诉人需要进行装修改造，须经上诉人同意方可施工。被上诉人在没经其同意的情况下，对宾馆进行大规模破坏性的改动，严重侵害了其的合法权益，构成根本性的违约，应解除合同并支付上诉人违约金。
被上诉人答辩认为，2010年之前的租金均是上诉人负责人范应禄带财务人员根据其需要所列名目到公司收取，2010年换届后的负责人李正安通知其财务人员不要收取被上诉人的租金，2011年5月被上诉人两次主动向上诉人交纳租金均被拒收，导致被上诉人无法按期向上诉人支付租金的责任在上诉人，其并未违约。合同第九条约定，被上诉人承包宾馆后，可按自身发展需要，进行装修、改造和修建房屋，其投入大部分资金对房屋进行装修和改造，对房屋并没有破坏性的改动，房屋已使用多年，上诉人均未提出异议。其属正常履行合同，不构成违约。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新证据。
二审查明：上诉人于2008年6月11日、2009年4月20日、2010年1月21日，按每年24万元分别以“新农村赞助款”、“办公室装修工程款”“捐赠起龙八社新农村建设款”的名义，三次向被上诉人收取了2007年7月1日至2010年6月30日期间的租金共计72万元。被上诉人以交纳2010年的租金为由，于2011年5月26日填写了编号为00159936现金支票一张、2011年5月31日填写了编号为00268577转帐支票一张。2011年8月30日，上诉人召开社委班子、村民代表、议事小组、党员会议，会议决议第四条明确“关于军山宾馆，立约时只同意乙方装修，未经会议同意其改变内部结构，详细情况双方协商后，再收其拖欠租金”。其他事实与一审审理查明的事实一致。
根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：被上诉人是否违约？合同是否应予解除？
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人于2007年3月1日签订的《军山宾馆承包合同书》，系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。（一）关于是否违约的问题。首先，合同签订后，被上诉人对其承租的军山宾馆进行装修、改造的事实存在，但根据双方签订的合同“第4条若乙方需要进行装修改造，须经甲方同意方可施工，所投资费用乙方自己承担......；5、甲方从2007年8月1日起将军山宾馆交付乙方，并给乙方三个月的装修改造期，装修改造期间不计承包费，装修改造期满后开始计算承包期。……；9、乙方承包宾馆后，可按自身发展需要，进行装修、改造、修建房屋，自负盈亏、自主经营任何项目，项目内容不违反法律法规为限。10、乙方可在军山宾馆内建房和添置附加物，……”的约定，双方对装修、改造军山宾馆已达成一致意见，上诉人允许被上诉人对军山宾馆进行装修、改造，被上诉人对军山宾馆进行装修、改造的行为并未违反合同的约定。上诉人认为，被上诉人擅自改变“军山宾馆”的结构和用途，违反合同的相关规定，并提供了原军山宾馆的结构设计平面图、自行绘制的现军山宾馆的平面图及照片，但不能证实被上诉人装修、改造行为改变了房屋的主体和承重结构；同时，上诉人还提供了2011年8月30日会议记录，第四条明确“关于军山宾馆，立约时只同意乙方装修，未经会议同意其改变内部结构，详细情况双方协商后，再收其拖欠租金”，该记录系上诉人单方召开的会议，也不能证实上诉人对被上诉人装修、改造行为提出异议或要求限期恢复。
其次，上诉人于2008年6月11日、2009年4月20日、2010年1月21日，已按每年24万元分别以“新农村赞助款”、“办公室装修工程款”“捐赠起龙八社新农村建设款”的名义，三次向被上诉人收取了2007年7月1日至2010年6月30日期间的租金共计72万元。双方签订的合同第8条虽约定“付款时间：乙方在每年承包期前一个月内支付甲方下一年度承包款”，但从双方实际履行合同的情况看，已经改变了合同约定的付款时间。对此，上诉人也未提出异议，仍向被上诉人收取了2007年7月1日至2010年6月30日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，故应视为双方对付款时间的变更，不属于违约。
第三、上诉人虽提供了2010年12月28日《关于〈军山宾馆承包合同书〉乙方未如期履行合同的通知》一份，欲证明其对被上诉人拖欠租金的违约行为进行了催告，但该通知无被上诉方签字或盖章，不能证明该通知已送达被上诉人，本院不予采信；被上诉人提交了2011年5月26日填写的编号为00159936现金支票、2011年5月31日填写的编号为00268577转帐支票的复印件各一份，欲证明上诉人拒收租金，但无其他证据印证，本院不予采信。双方对租金交付及收取的问题持有异议，但从2011年8月30日的会议记录“详细情况双方协商后，再收其拖欠租金”的内容，上诉人有与被上诉人协商处理的意愿，但上诉人未提供证据证实双方协商并达成协议，故不能认定被上诉人存在拒绝支付租金的行为，且被上诉人在一、二审中均明确表示愿意交纳尚欠的租金给上诉人。综上，上诉人以被上诉人擅自改变了军山宾馆的房屋结构及拒绝交纳租金构成违约，要求解除《军山宾馆承包合同书》的主张不成立，本院不予支持。
（二）关于租金的问题。2010年7月1日起，双方因发生纠纷至今未对租金予以结算。上诉人与被上诉人签订的《军山宾馆承包合同书》尚未解除，且被上诉人已实际经营使用，应按合同约定每年租金24万元，向上诉人支付自2010年7月1日起至2013年6月30日止共计三年的租金72万元。鉴于上诉人一审主张了2013年7月1日起至返还军山宾馆之日止的租金，因双方仍存在租赁合同关系，且被上诉人也同意将2013年7月1日起至2014年6月30日止的租金24万元支付给上诉人，对该主张本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在诉讼期间已实际发生的租金即2013年7月1日起至2014年6月30日止的租金24万元，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销蒙自市人民法院（2013）蒙民初字第1517号民事判决。
二、由红河州云河房地产开发经营公司于本判决生效后十日一次性支付蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社自2010年7月1日起至2014年6月30日止共计四年租金96万元。
三、驳回蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社的其他诉讼请求。
一审案件受理费13000元，减半收取计6500元，由蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社承担1410元，由红河州云河房地产开发经营有限公司承担5090元；二审案件受理费15240元，由上诉人蒙自市文澜镇起龙第八农业生产合作社负担。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审判长 王丽仙
审判员 高 健
审判员 许莲芳
二〇一四年六月十七日
书记员 许航源