云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）景民二初字第676号
原告（反诉被告）周东伟，男，汉族。
委托代理人仇正理，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）陈灏，男，汉族。
委托代理人黎冬梅，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人樊静宇，云南法泽律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告（反诉被告）周东伟与被告陈灏（反诉原告）房屋租赁纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月6日公开开庭审理了本案。原告周东伟及其委托代理人仇正理，被告陈灏及其委托代理人黎冬梅、樊静宇到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予6个月调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。
原告周东伟诉称，2011年，原被告双方签订了一份《房屋出租合同》，合同约定被告将位于景洪市傣泐金湾B4幢整幢房子出租给原告用于经营餐饮业，租房期限为6年，自2011年5月12日至2017年5月12日止，合同还对房屋租金、支付方式、双方权利义务及违约责任作出了约定。原告分别于2014年6月4日、7月30日、11月5日、11月11日、12月1日六次通过网上银行向被告交纳2014年5月12日至2015年5月12日房租344000元。2015年2月2日，原告通知物业以及被告：由于原告的原因无法继续经营，需解除《房屋出租合同》，并于同年4月9日结清了原告使用期间的水电费、垃圾费、物业费。之后原告再三要求被告办理解除合同手续，被告却避而不见，以各种理由一再拖延，始终不与原告见面协商解除合同事宜。由于被告的原因，致使双方权利义务长期处于不确定状态，为维护原告自身合法权益，诉讼请求确认原告与被告于2015年3月3日解除双方签订的《房屋出租合同》和诉讼费由被告承担。
被告陈灏答辩并反诉称，2011年3月10日，被告与被原告双方签订了一份《房屋出租合同》，双方约定了将位于景洪市傣泐金湾的B栋的整栋房屋出租给被告用于经营餐饮，租赁期为6年（2011年5月12日至2017年5月12日止），双方在所签订的《房屋出租合同》内，对双方的房屋租金，支付方式，双方的权利及义务，双方的违约责任都进行了约定。原告于2015年4月25日向景洪市人民法院起诉，诉称由于和妻子离婚支付了100万元，已无力支付被告的租金，现被告同意解除与原告签订的《房屋出租合同》，但是根据双方签订的《房屋出租合同》第13条双方约定，违约方应当赔偿另一方20万违约金，原告要求解除合同已构成了违约。双方还约定出租房屋的物业、水电费等应当由被反诉人交，但到2015年5月1日原告尚欠物业管理费37545.6元。综上所述，被告反诉请求原告支付违约金20万元和支付尚欠的物业管理费37545.6元、把被告的房屋打扫干净恢复原样。
原告周东伟为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下材料作为证据：
1.原、被告的身份信息，用以证明原被告的身份及诉讼主体资格；
2.房屋出租合同，用以证明双方约定的权利义务。
3.网上银行交易详情单，用以证明原告分六次，于2014年5月12日至2015年5月12日支付房屋租金给被告的事实。
4.1、原告离婚证；2、原告离婚协议；3、收条，证明原告已于2014年10月9日离婚，支付前妻100万元，无力再经营的事实。
5.1、个体工商户申请受理通知书；2、注销税务登记通知书；3、餐饮服务许可注销申请受理决定书；4、餐饮服务许可注销材料接收单。证明原告已无可能再继续经营。
6.2014年12月-2015年4月电话清单节选，证明原被告2015年3月3日之前没有任何通话，于2015年3月3日通话，原告正式通知被告解除租赁合同。
被告经质证后，认可了证据1、2、3、4、5的真实性、合法性与关联性均无异议，但均不能证实原告的主张成立；证据6的真实性、合法性无异议，但认为无法证明本案合同解除情况。
被告陈灏为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下材料作为证据：
1.身份证，证实被告的主体资格和身份情况。
2.房屋出租合同，用以证明原被告双方的权利义务关系。
3.情况说明，用以证明原告搬走后，没有对所租用的房屋进行打扫。
4.物业欠费单，用以证明景洪城投物业管理有限公司2013年4月1日至2015年5月1日，原告欠外场费34125元；欠物业费3420.6元，合计欠37545.6元未交。
原告经质证后，认可了证据1、2的真实性、合法性和关联性，但认为不能证明被告主张。证据3、4的合法性、关联性、真实性有异议，因为物业公司已经与原告协商处理过。物业费的主体是物业公司，如果原告有欠费等情况，应该由物业公司起诉原告。
上述证据均为复印件，原件已全部退还原被告双方。
根据原告的申请，本院于2015年7月17日，到景洪市物业管理有限公司傣泐金湾管理处，对证人罗庆美作了询问，证人罗庆美证实：其公司员工发现周东伟2015年2月2日要搬走时没有通知公司要退场，公司表示要结清拖欠的物业和相关费用才能离场，否则不能搬东西。在当日，公司现场就告知了陈灏周东伟要搬走的情况，陈灏表示不知道周东伟要退场，相关的物业费、水电费要公司自行向周东伟收取，他不负责，现在出租房内只有几台空调，其他东西已搬走，卫生没有打扫，屋内很混乱。
上述证言，原告质证后认可其真实性、合法性和关联性，认为可以证明2015年2月2日陈灏即已知道原告退租，进一步证明2015年3月4日原告在电话中也告知了被告退租事宜。
被告质证后对证言的真实性、合法性和关联性不予认可，但认为证言可以证实原告擅自搬离，被告对此并不知情，且被告搬出房屋并不产生解除合同的效力，合同仍有效并在继续履行中。
本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6；被告提交证据1、2的真实性、合法性和关联性双方均无异议，本院予以采信。被告提交的证据3、4，本院结合双方的陈述及所调取的证言相互印证的部份作出认定，对其中有关水电、物业的费用，被告仅提供了第三方的单方证明，在无其他证据与之相互印证时，本院不予采信。原告提交的证据4与本案无关联性，本院不予评判。
经庭审和认证，本院确认如下法律事实：
2011年3月10日，原告周东伟与被告陈灏签订了一份《房屋出租合同》合同，双方约定被告将位于景洪市傣泐金湾B4幢整幢房子出租给原告用于经营餐饮业，租房期限为6年，自2011年5月12日至2017年5月12日止。从第三年起每年租金8%，第三年租金为318600元，第四年租金为344088元，第五年租金为371615元，第六年租金为401344元。房屋到期后，如原告不继续使用，房屋交还被告时，应保持水电及下水排污道通畅，卫生整洁，墙面油污应清除，在合同期内，双方如有一方违约，违约方支付另一方违约金20万元，原被告双方除此外，还对房屋租金数额、支付方式和其他权利义务作出了约定。合同履行过程中，原告分别于2014年6月4日、7月30日、11月5日、11月11日、12月1日六次通过网上银行向被告交纳2014年5月12日至2015年5月12日房租344000元。至2015年2月2日，原告在未告知物业管理公司和被告的情况下自行从所租的房子中搬离，之后因物业公司认为出租的房屋尚未交纳物业及相关费用，禁止原告搬出出租屋中的物品，并于当日将原告搬离出租房的情况告知了被告。被告则认为相关的物业管理费、水电费等由物业公司自行向原告收取，不应由被告负责。原告在搬离过程中，未对出租房进行打扫和整理。原告于2015年3月3日，打电话给被告，通话时间为3分26秒。此后，原告以2015年3月3日已通知被告解除双方签订的《房屋出租合同》为由，向本院提起诉讼。
本院认为，原被告双方订立的合同是双方当事人的真实意思表示，应当依法保护。在双方已明确约定房屋租期和租金的情况下，原告单方解除合同的行为属于不履行合同主要义务，构成违约，应依法承担支付违约金的民事责任。但对于被告反诉要求原告支付违约金20万元的诉讼请求，因原告已当庭提出约定违约金过高的申请，本院依法以实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、原告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则确认原告支付20万元违约金将过分高于被告因此所造成的损失，酌情决定由原告承担支付10万元违约金的民事责任。对于被告反诉要求由原告支付的水电和物业管理费的诉讼请求，因被告未尽到举证责任，所提供的证据不足以支持被告的主张，本院对该项诉讼请求不予支持。另，鉴于本案的合同实际已处于解除状态，且被告于2015年3月3日实际已知晓原告以行为表明不再在履行租房合同主要义务，故对于原告要求确认2015年3月3日解除合同的诉讼请求本院予以支持。此外，原告离开所租用房屋后，未按约定对其所租用的房屋进行必要的打扫和清洁，亦应就此承担相应的民事责任，故反诉原告的此项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）周东伟于2015年3月3日与被告陈灏（反诉原告）解除合同。
二、原告（反诉被告）周东伟应于本判决生效后十日内将单方解除合同前租用的景洪市傣泐金湾B4幢房屋打扫干净并向被告（反诉原告）陈灏支付10万元违约金。
三、驳回被告陈灏（反诉原告）的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费100元，由被告陈灏负担；反诉案件受理费4863元，由原告周东伟负担4085元，被告陈灏负担778元，双方预交的案件受理费本院不再另行清退，由负担受理费的一方迳付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 王 和
审 判 员 李碧云
人民陪审员 刘晓洁
二〇一六年一月十二日
书 记 员 李小英