贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初4612号
原告（反诉被告）：申健，男，1967年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：苏梅、彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。
被告（反诉原告）：刘兴敏，女，1978年11月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。
委托诉讼代理人：周均、张应祥（实习），北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。
第三人：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层，统一社会信用代码：91520100569241394H。
法定代表人：崔奥，职务：董事长。
委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工，特别代理。
原告（反诉被告）申健与被告（反诉原告）刘兴敏、第三人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人苏梅、彭俊瑋，被告（反诉原告）刘兴敏及其委托诉讼代理人周均、张应祥，第三人的委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告申健向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《住宅房屋转让协议》；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月25日，原、被告双方签订《住宅房屋转让协议》（以下简称协议），由被告购买原告实际所有位于贵阳市××新区××号“中渝·第一城”（现更名为恒大中央公园）A8栋2单元1层3号商品房，协议第一条约定购房总款为108（实际为110万元）万元，双方约定该购房款由两笔构成，第一笔由被告向原告支付66万元，协议签订之日，原告负责向现恒大中央公园的房开商申请办理更名手续；第二笔44万元，由被告直接向房开商支付。第二条约定被告为分期付款，在协议签订当日被告向原告支付40万元，剩余26万元在2017年8月31日前付清，逾期则按每日千分之二向甲方支付违约金。第四条约定若该住宅因开发商不予办理更名手续，原告应该在确认不能办理更名手续之日起7天内退还被告购房款。逾期则按每日千分之二向被告支付违约金（以已经支付的购房款计算）。若被告签订协议后反悔，原告收取的第一笔购房款40万元转作违约金不再退还给被告，并承担因此造成的经济损失；若原告反悔造成无法更名，原告应退还被告购房款并支付给被告40万元违约金。协议签订后，被告在协议签订当日支付原告40万元，原告向开发商申请更名手续，但开发商告知原告不予办理更名手续。2017年8月5日，原告将开发商不予更名信息告知被告后，通知被告退还其支付的40万元，但被告一直不予配合，为此，原告多次找到被告要求协商解除本合同，被告均不予理会。综上所述，为维护原告的合法权利，现原告依据相关法律的规定，向法院提请诉讼希望法院依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）刘兴敏对本诉答辩并向本院提出反诉：1、判
令反诉被告继续履行2017年2月25日与反诉原告签订的《住宅房屋转让协议》；2、确认《住宅房屋转让协议》约定的购房价款为108万元，并确认房屋更名费、过户费由反诉被告承担；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月份，反诉原告与反诉被告就购房事宜达成一致，双方于2017年2月25日签订《住宅房屋转让协议》（以下简称协议），协议第一条约定，反诉被告将其位于贵阳市××新区××号“中渝·第一城”（现更名为“恒大中央公园”）A8栋2单元1层3号商品房（以下简称“商品房”）作价108万元转让给反诉原告，但反诉被告以帮助反诉原告办理孩子就读北京师范大学贵阳附属中学事宜为由，要求反诉原告实际履行110万元，因此，协议中第一笔和第二笔购房款总和与第一条约定的108万元冲突。但反诉被告最终并未落实就读北师大附中事宜，因此，应以协议中约定的108万元确定购房价款。协议约定该款项由两笔构成，反诉原告已在签订协议当日支付给反诉被告40万元。由于签订协议时该房尚未在房管局备案，双方到第三人恒大地产集团办理更名手续即可，且协议第一条约定，由反诉被告向第三人申请办理更名手续，产生的更名费由反诉被告承担。2017年6月16日，第三人通过反诉被告的更名审批，同意将涉案商品房客户更名为反诉原告，但反诉被告以其与第三人之间的违约纠纷为由拒绝办理更名手续，之后，反诉原告多次找反诉被告办理房屋更名手续，反诉被告却以各种理由拖延至今。反诉原告认为，原、被告签订的协议系真实意思表示，不存在无效或者可撤销事宜，反诉被告不享有法定解除权；虽然第三人只进行一次更名审批，但该房屋系反诉被告在第三人处购买，其仍然具有处分权，且协议内容为房屋买卖，客观上不存在反诉被告不能继续履行协议的情形，反诉原告仍然可以受让该房屋；第三人已于2017年6月16日同意更名，反诉被告也不享有约定解除权。因此，反诉被告要求解除《住宅房屋转让协议》的诉请，无事实及法律依据，且其行为属于严重违约，反诉原告有权利要求其继续履行协议，并承担由此给反诉原告造成的损失。故反诉原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，依法向法院提起反诉，以维护反诉原告的合法权益。
原告（反诉被告）申健辩称：1、双方签订的协议达到了解除条件，合同中第4条约定，如果不能办理更名手续，双方解除合同；2、双方签订的协议是分期付款，截止到目前尚未支付的房款为26万元，根据《合同法》第167条，未支付的金额达到总价款五分之一，可以解除合同，原告可以要求解除合同；3、双方之所以不能在房开商更名的原因是：根据房开公司的规定，这种更名只能发生在直系亲属之间，而双方并非直系亲属，因此恒大公司才拒绝办理更名手续，双方之间不能完成更名程序；4、原告未存在违约的情形，根据协议第一条约定，原告仅仅是向放开公司申请更名手续，而不是确保能办理，协议第四条约定，房开公司不予办理时解除合同；5、双方在第一条约定房价为108万是笔误，从第一条和第二条约定的支付方式及支付时间来看，原告认为房屋价款为110万元。
第三人中渝公司述称：一、原、被告之间的纠纷与第三人无关；二、原告向第三人购买的房屋已经办理了备案登记，且第三人已经向原告出具购房发票，该房屋可以办理产权证，不符合更名条件，更名必须到不动产管理中心办理过户手续，否则涉嫌炒房或逃避税收等违法违规行为。
经审理查明，2014年12月21日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款1,084,770元购买第三人开发建设的位于贵阳市××新区××号“中渝·第一城”的A8栋2单元1层3号商品房。2014年12月22日，原告向第三人交付房款644,770元和维修基金21,695.4元，共计666,465.4元。2017年2月25日，原告（出让人、甲方）与被告（受让人、乙方）签订《住宅房屋转让协议》，约定原告将上述房屋出让给被告。《住宅房屋转让协议》第一条约定：“该住宅作价108万元人民币（以下省略人民币字样），由两笔款项构成。第一笔由乙方向甲方支付，即甲方向中渝第一城房开商支付的666，465.4元，现作价66万元出让给乙方，协议签定之日，甲方就将与中渝第一城办理购房的所有依据转给乙方，且负责向现在恒大中央公园的房开商申请办理更名手续，若发生更名费则由甲方负责。第二笔：更名后，乙方负责向恒大中央公园的房开商支付该住宅44万元的尾款。”第二条约定：付款方式为分期付款，乙方于签定协议之日支付甲方40万元，所欠尾款26万元于2017年8月31日前付清。第四条约定：若该住宅因恒大中央公园的开发商不予办理更名手续，甲方应该在确认不能办理更名手续之日起7天内退还乙方购房款。《住宅房屋转让协议》签订的当日，被告依约向原告支付房款400,000元并向原告出具金额为260,000元的欠条，且该260,000元房款至今未支付。《住宅房屋转让协议》签订后，原告向第三人提出更名申请，但因第三人要求原告支付违约金，原告拒绝支付，第三人遂不予更名。之后，原告向第三人交付违约金并于2017年11月20日向贵阳市房地产交易管理中心办理销售合同备案手续，登记购房人为原告申健，但尚未办理房屋产权证。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、《住宅房屋转让协议》、收条、欠条、销售合同备案等证据在卷佐证，并经庭审举证质证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
关于争议房屋的总价款，原告主张争议房屋总价为110万元，被告主张为108万元。根据原、被告签订的《住宅房屋转让协议》第一条，双方约定争议房屋总价款为108万元；同时约定被告应向原告支付的房款由两部分构成：第一部分为原告已向第三人支付的666465.4元，原、被告约定将此部分作价为66万元由被告分两次支付给原告，第一次支付40万元，第二次支付26万元；第二部分为原告尚未向第三人支付的房款44万元，原、被告约定此部分将由被告直接向第三人支付，以上两部分房款总计为：66万元+44万元=110万元。由以上，原、被告对争议房屋总价款的约定前后矛盾。根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，争议房屋总价款为1,084,770元，原告分三期向第三人支付：第一期644,770元，第二期150,000元，第三期290,000元。原告与被告签订《住宅房屋转让协议》时已向第三人支付购房款644,770元和维修基金21,695.4元，共计666,465.4元，尚余44万元未支付，以上数额均与原、被告在《住宅房屋转让协议》中约定的两部分房款相吻合，因此，原、被告在《住宅房屋转让协议》中约定的房屋总价款为110万元，对于被告在反诉中要求确认《住宅房屋转让协议》约定的购房价款为108万元的诉请，本院不予支持。
关于《住宅房屋转让协议》应解除还是应继续履行，原、被告签订该协议后，被告依约向原告支付了40万元房款，后因原告与第三人之间产生违约金纠纷，导致暂时不能办理更名手续，故对于被告应于2017年8月31日前向原告支付的房款26万元，被告未在支付期限届满前向原告支付且至今未支付。被告称其未继续向原告交付26万元房款系向原告主张不安抗辩权。但根据各方当事人在庭审中所述，第三人实际上已通过原告的更名申请，原告与第三人之间的违约金纠纷实质上并未导致原告丧失或者可能丧失办理更名手续的能力；再者，原、告被签订的《住宅房屋转让协议》，其目的在于转让争议房屋的所有权，即使原、被告双方无法在销售合同备案登记之前的阶段于第三人处办理房屋更名手续，亦可在原告办理销售合同备案登记之后，依法定程序办理房屋过户手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。被告无确切证据证明原告具有以上任何一种情形而中止向原告履行付款义务，已构成违约。对于被告行使不安抗辩权之主张，本院不予采纳。《住宅房屋转让协议》中约定，被告应支付房屋总价款共计110万元，分为三期分别向原告和第三人支付：第一期40万元，被告已于2017年2月25日支付给原告；第二期26万元，被告应于2017年8月31日前向原告支付，现支付期间届满且被告并未支付该款项；第三期44万元，由被告在办理更名手续之后向第三人支付，现支付条件未满足。综上，被告未支付到期价款金额为26万元，已超过全部价款的五分之一。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百六十七条第一款：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。故对原告解除原、被告签订的《住宅房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告继续履行该协议并承担房屋更名费、过户费的诉讼请求，本院不予支持。对于《住宅房屋转让协议》解除后，被告已向原告交付的购房款400,000元以及被告因尚未支付的购房款而向原告出具的所载金额为260,000元的欠条，因被告在反诉中未诉请原告予以返还，故本院对此不予处理，被告可凭《住宅房屋转让协议》、付款凭证等证据与原告协商返还购房款及欠条事宜或依法主张权利；本院虽不在本案中予以处理，但仍恳切建议原、被告双方主动协商，原告及时向被告返还其已付款项以及欠款凭据，以期各方当事人平和协商、解决纠纷、减少诉累。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百六十七条之规定，判决如下：
一、解除原告申健与被告刘兴敏于2017年2月25日签订的《住宅房屋转让协议》；
二、驳回反诉原告刘兴敏的诉讼请求。
案件本诉受理费100元（原告预交），由被告刘兴敏负担；反诉受理费100元，财产保全费5,000元，合计5,100元，由反诉原告刘兴敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 龙珊珊
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李显涛