南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初6766号原告：李伟钊，男，1986年11月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：潘云春。委托诉讼代理人：潘炎。被告：李品湘，男，1967年7月24日出生，汉族。被告：李爱芳，女，1968年10月27日出生，汉族。两被告共同委托诉讼代理人：周宝涛。两被告共同委托诉讼代理人：彭宇凡。被告：南京存房房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞。委托诉讼代理人：周颖竹。委托诉讼代理人：邬维娜。原告李伟钊与被告李品湘、李爱芳、南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟钊及其委托诉讼代理人潘炎，被告李品湘、李爱芳的共同委托诉讼代理人周宝涛、彭宇凡，被告存房经纪公司的委托诉讼代理人周颖竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟钊向本院提出诉讼请求：1.被告李品湘、李爱芳双倍返还定金共计20万元；2.被告存房经纪公司返还佣金42820元。事实和理由：在被告存房经纪公司居间下，原告和被告李品湘、李爱芳于2016年3月11日签订了一份《存量房交易合同》，约定原告购买被告李品湘、李爱芳所有的本市××室房屋（以下简称涉案房屋），总房款420万元，定金10万元，佣金21820元，被告李品湘、李爱芳的银行抵押贷款由被告存房经纪公司负责出资解押，被告李品湘、李爱芳违约双倍退还原告定金等等。原告与被告存房经纪公司还签订了《综合保障服务协议》，约定原告需向被告存房经纪公司支付保障服务费21000元等等。合同订立后，原告按照约定给付被告李品湘、李爱芳定金10万元，给付被告存房经纪公司佣金42820元，但被告存房经纪公司怠于履行合同约定的解押义务，同时原告发现被告李品湘、李爱芳已将涉案房屋另行出售给第三方，原合同已经无法履行。被告方的行为已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告李品湘、李爱芳双倍返还定金20万元，被告存房经纪公司返还佣金42820元。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李品湘、李爱芳辩称，原告诉请要求双方返还定金20万元无事实和法律依据，应予驳回。原告诉称因被告李品湘、李爱芳将涉案房屋另行出售给案外人，导致原合同无法履行，与事实不符。被告李品湘、李爱芳是在原告明确表示不再履行合同的情况下，行使合同解除权并另行出售房产，原告对此知情且当时并无异议，原告不能以此为由主张合同无法履行，更不能据此主张双倍返还定金。合同无法继续履行的原因不在被告李品湘、李爱芳，而是由于中介方未履行合同义务所导致。而中介方又系受原告方的委托代原告垫付解押款，由此原告不能因中介方违约而主张要求被告李品湘、李爱芳双倍返还定金。综上，请求驳回原告对被告李品湘、李爱芳的诉讼请求。被告存房经纪公司辩称：根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬，被告存房经纪公司提供了订立合同的服务，促成合同的签订和成立，完成了合同约定的委托事项，收取居间费合理合法。合同约定被告存房经纪公司切实履行帮助买卖双方出资解押的义务，促成合同的履行。2016年3月14日，被告存房经纪公司要求买卖双方带齐解押材料至被告存房经纪公司金融部办理垫资解押材料审核。后因房主涉及大额民间借贷并承担过相应的担保责任，被告存房经纪公司认为该垫资风险大，不符合垫资的条件而未同意垫资解押。但之后被告存房经纪公司之后又立刻联系合作的担保公司，将此事项交由担保公司审核，担保公司同意垫资，但在签订借款协议时因三方没有签字，致后续流程无法进行，导致整个合同无法履行。根据合同的规定，本合同无法正常履行系买卖双方原因造成的，被告存房经纪公司不退中介费。综上，请求驳回原告对被告存房经纪公司的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2016年3月11日，原告李伟钊作为委托人（买受方，乙方）、被告李品湘、李爱芳作为委托人（出售方，甲方）、被告存房经纪公司作为受托人（中介方，丙方），共同签订了一份《存量房交易合同》，约定丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；被告李品湘、李爱芳出售的房屋是本市××室房屋即涉案房屋，建筑面积147.22平方米，房屋售价420万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用权证等相关事宜；甲方的义务包括按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期腾空房屋等；乙方的义务包括按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款等；丙方的义务包括认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务，根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金10万元；乙方办理商业贷款294万元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲乙双方应于2016年3月14日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料；甲、乙双方约定2016年3月31日前办理产权送件手续，乙方于送件当日支付甲方首付款113万元；乙方于房屋交付当日支付给甲方房款3万元；甲方银行抵押贷款由丙方负责出资解押，甲、乙双方配合丙方办理解押所有相关事宜，甲、乙双方承诺信用良好，若在交易过程中发生违约，由违约方交付给守约方标的额的10%共计42万元，乙方违约甲方不退还已收定金，甲方违约退还已收双倍定金；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金21000元，支付贷款基础服务费为820元；若合同签订后，因丙方责任，房屋交易未能核准登记导致合同解除，丙方将佣金退还各方；若因甲、乙双方责任，导致本合同无法正常履行，丙方佣金不予退还，由违约方承担责任；丙方无正当理由不履行合同等情形的，应承担违约责任；甲、乙方无正当理由不履行合同、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同等情形的，应承担违约责任，违约金按标的额10%为42万元等等。上述合同签订当日，原告（甲方、购房者）、被告存房经纪公司（乙方、居间方）还同时签订了一份《综合保障服务协议》，约定保障服务费金额为21000元等等。上述两份合同签订后，原告向被告李品湘、李爱芳支付了10万元的购房定金，被告李品湘、李爱芳对此向原告出具了一份定金收条。原告向被告存房经纪公司支付了21000元的佣金、21000元的保障金、820元的贷款服务费共计42820元，被告存房经纪公司对此出具了一份收款收据予以确认。合同履行过程中，被告存房经纪公司以被告李品湘涉及其它民事案件、涉案房屋交易存在风险等为由，未能按照合同约定代原告垫资以解除涉案房屋的抵押权登记。被告存房经纪公司曾联系担保公司进行抵押借款等操作，但原告方对此持有异议，导致未能及时解除涉案房屋的抵押登记。庭审中，被告李品湘、李爱芳对此提供了2015年8月福建省高级人民法院的终审民事判决书（案号为2015闽民终字第575号）以及法院网站被执行人信息查询结果，以证明被告李品湘未承担借款担保责任，在法院无执行案件，以及被告存房经纪公司所称的担保及执行等风险的理由不成立。2016年4月11日，原、被告三方曾当面协商合同终止履行事宜，原告向被告李品湘、李爱芳表示因被告存房经纪公司未垫资解押等原因，要求终止履行《存量房交易合同》，希望被告李品湘、李爱芳扣除两个月还贷金额约2.7万元后将余款退还等等；被告李品湘、李爱芳向原告提出其没有信用等问题，合同终止履行后其存在损失，不同意退还定金，之后其还要再出卖涉案房屋，若协商处理，扣除6万元损失后余款可以退回等等；被告存房经纪公司表示对合同不能履行没有责任等等。原、被告三方最终未能协商处理有关争议。2016年5月17日被告李品湘、李爱芳将涉案房屋另行出售给案外人胡婷婷，并办理了产权过户登记手续。原告因与被告方协商退还定金、佣金等问题无果，遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告三方均确认合同不再继续履行，被告李品湘、李爱芳已将涉案房屋另卖他人。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《存量房交易合同》、《综合保障服务协议》、定金收条、收款收据、物权登记簿；被告李品湘、李爱芳提供的录音资料、裁判文书等；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告三方就涉案房屋买卖居间事宜所签订的《存量房交易合同》，以及原告与被告存房经纪公司签订的《综合保障服务协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。根据合同内容分析，上述合同中包含了房屋买卖和房屋居间两种不同类型的权利义务约定，原告和被告李品湘、李爱芳之间形成房屋买卖合同关系，被告存房经纪公司与原告以及被告李品湘、李爱芳之间又形成居间合同法律关系。原、被告三方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告在与被告李品湘、李爱芳订立房屋买卖合同之后，按照约定向被告李品湘、李爱芳交纳了10万元购房定金，被告李品湘、李爱芳对此出具了定金收条，双方之间的定金合同关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则；因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则；受定金罚则的一方当事人，可以依法向第三人追偿。本案中，原告主张涉案房屋未能交付系第三方即被告存房经纪公司的原因造成、故原告不应承担违约责任，但原告主张的该项事实并非不可抗力或意外事件，不符合上述相关规定，故本院对此主张不予支持。关于合同解除及违约责任的问题。依照本案原、被告之间的合同约定，被告存房经纪公司自愿承担履行垫资以解除涉案房屋抵押权登记的义务，本院予以确认。在合同履行过程中，被告存房经纪公司未能履行该义务，导致《存量房交易合同》未能继续履行，构成违约。根据合同相对性原理，被告存房经纪公司应当依据与原告之间的合同约定，向原告方承担相应的违约责任。而对于本案原告与被告李品湘、李爱芳之间的房屋买卖合同而言，原告客观上未能按照合同约定督促被告存房经纪公司办理垫资解押并支付购房款等合同义务，导致合同最终未能继续履行，原告的行为对被告李品湘、李爱芳已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告李品湘、李爱芳在原告表明不再购买房屋、不同意继续履行合同的情况下，表示不同意退还原告定金并行使合同解除权，之后又另行出卖涉案房屋，其行为不构成违约。现原、被告双方对终止履行合同均无异议，本院予以确认。原告系买卖合同的违约方，依据上述法律规定，其无权要求被告李品湘、李爱芳双倍返还定金。原告要求被告李品湘、李爱芳双倍返还20万元定金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，对于原告和被告存房经纪公司因上述问题产生的纠纷，可依据双方合同约定以及法律规定另行处理。关于被告存房经纪公司应否退还原告中介佣金的问题。根据《存量房交易合同》等合同约定，如果被告存房经纪公司违反了应当履行的垫资解押等合同义务，房屋交易未能核准登记导致合同解除，则应当将佣金予以退还。根据本院查明的事实以及上述分析，被告存房经纪公司未履行垫资解押等合同义务，是导致合同不能履行的责任方，应当将收取原告的佣金等款项退还。故对原告要求被告存房经纪公司退还42820元款项的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条、第一百三十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告李伟钊42820元。二、驳回原告李伟钊对被告李品湘、李爱芳的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4942元，因适用简易程序减半收取2471元，由原告李伟钊负担2000元，被告南京存房房地产经纪有限公司负担471元（原告已预交，故被告南京存房房地产经纪有限公司在给付上述款项时一并将该471元给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨向涛二〇一六年九月二十九日见习书记员  杨 艳