南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第581号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人朱春生，男，交通银行股份有限公司江苏省分行职员。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告邱天，男，蒙古族，1974年10月25日生。
被告南京德盈置业有限公司。
法定代表人袁家保，总经理。
委托代理人陆阿祥，男，汉族，1978年11月19日生，南京德盈置业有限公司职员。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告邱天、南京德盈置业有限公司（以下简称德盈置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年5月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托代理人朱春生，被告德盈置业公司的委托代理人陆阿祥到庭参加诉讼。被告邱天经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，2012年3月14日，原告与邱天、德盈置业公司签订个人房产抵押贷款合同、抵押合同各一份，约定邱天向原告借款54万元，用于购买南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产，并将该房产抵押给原告，作为其还款之担保；德盈置业公司对邱天的上述借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率、担保方式和范围及其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但邱天在借款期间自2013年1月20日起开始逾期，截至2013年5月13日已拖欠4期未按约还款，且至今分文未付。原告遂诉至法院，请求判令邱天立即偿还借款本金513367.66元和截至2013年5月13日的利息、罚息14282.87元，并继续支付借款本金还清之日前所产生的利息、罚息；判令原告对抵押物享有优先受偿权；判令德盈置业公司对邱天的上述债务承担连带责任。
被告邱天未到庭，亦未答辩。
被告德盈置业公司辩称，根据交行江苏分行所举证据，其无法确认邱天违约还款的事实；本案既有物的担保又有保证人的保证，交行江苏分行应当优先行使抵押权，不足清偿部分才由其承担保证责任。故请求驳回交行江苏分行对其的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月14日，邱天作为借款人、德盈置业公司作为保证人与贷款人交行江苏分行签订个人房产抵押贷款合同一份，约定：邱天向交行江苏分行借款54万元，用于购买南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产；借款期限为120个月，自2012年3月20日起至2022年3月20日止；月利率为7.05‰，如遇国家调整利率，则按规定执行；还款方式按月等额本息还款法；如邱天在本合同期内未按约偿还本息，交行江苏分行有权宣布贷款全部提前到期，要求邱天立即提前归还全部剩余贷款，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；德盈置业公司对邱天在本合同项下的全部贷款本息及原告实现债权的费用（包括诉讼费、保全费、执行费等）承担连带保证责任。同时，交行江苏分行与邱天、德盈置业公司还签订抵押合同一份，约定：邱天将其南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产抵押给交行江苏分行，为其向交行江苏分行的借款提供担保；德盈置业公司对邱天上述借款承担连带保证责任；抵押和保证担保的范围均为借款本金、利息和实现抵押权的费用等；德盈置业公司担保期限为自本合同生效之日起至交行江苏分行领取抵押房产他项权证之日止。上述抵押合同已办理了抵押登记，但上述房屋至今尚未办理房屋产权证，交行江苏分行亦未取得他项权证。上述合同签订后，交行江苏分行按约向邱天发放贷款54万元，但邱天在借款期间未按约还款。截至2013年5月13日邱天已拖欠4期未按约还款，且至今分文未还，尚欠交行江苏分行贷款本金513367.66元、利息和罚息14282.87元。
以上事实，有交行江苏分行举证的个人房产抵押贷款合同、借款借据、抵押合同、欠款清单，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告交行江苏分行与被告邱天、德盈置业公司分别签订的个人房产抵押贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，故上述合同均合法有效。
关于德盈置业公司辩称“根据交行江苏分行所举证据，其无法确认邱天违约还款的事实”的意见。经查，截至2013年5月13日邱天已拖欠4期未按约还款，且至今未向交行江苏分行偿还借款本息。交行江苏分行有权按约宣布贷款提前到期，要求邱天立即偿还全部剩余借款本息。故对德盈置业公司前述辩称意见，本院不予采纳。关于德盈置业公司辩称“本案即有物的担保又有保证人的保证，交行江苏分行应当优先行使抵押权，不足清偿部分才由其承担保证责任”的意见。根据《物权法》的有关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，交行江苏分行与德盈置业公司在上述合同中对物的担保和保证人的担保如何实现并无约定，故交行江苏分行应当先处理上述抵押房产以实现债权。德盈置业公司前述辩称意见，具有法律依据，本院予以采纳。
综上所述，交行江苏分行按约将贷款借给邱天后，而邱天未按约偿还借款本息，其行为构成违约，应承担违约责任。因此交行江苏分行有权按约宣布贷款提前到期，其主张邱天偿还剩余借款本金513367.66元、利息和罚息14282.87元，并继续支付2013年5月14日起至借款本金还清之日前所产生的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。根据上述合同的约定，邱天以其购买的南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产为其借款提供担保；德盈置业公司为邱天的借款提供连带保证责任。故交行江苏分行主张在邱天不履行上述债务时，对南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产享有优先受偿权；并主张德盈置业公司在交行江苏分行行使优先受偿权后仍未能获得清偿的债权承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。德盈置业公司如承担连带责任后，就其实际清偿部分有权向邱天追偿。邱天经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邱天自本判决生效后十日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金513367.66元、利息和罚息14282.87元，并继续支付2013年5月14日起至本判决确定的给付之日止的利息和罚息（按上述贷款合同约定的利率标准支付）；
二、如被告邱天未履行上述（一）项债务，原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告邱天名下的南京市雨花台区赛虹桥街道XXX村XX国际广场X幢XXX室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；
三、被告南京德盈置业有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行在行使上述（二）项优先受偿权后仍未能受偿部分的债权承担连带责任。被告南京德盈置业有限公司如向原告交通银行股份有限公司江苏省分行承担连带责任后，有权就其实际清偿部分向被告邱天追偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8934元、保全费3770元，合计12704元，由被告邱天承担（鉴于原告已预交，被告邱天自本判决生效后十日内直接给付原告；被告德盈置业公司在原告行使上述优先受偿权后仍未能受偿时承担连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴言霞
审 判 员 黄海宁
代理审判员 郭俊卿
二〇一三年九月九日
见习书记员 赵丽娜