广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤09民终233号
上诉人(原审原告)：信宜铭桂旅游发展有限公司，住所地：信宜市区。
法定代表人：谢明浩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭红，该公司�工。
上诉人（原审被告）：胡伶，男，汉族，住信宜市。
上诉人（原审被告）：张娟梅，女，汉族，住信宜市。
委托诉讼代理人：胡伶（张娟梅的丈夫），男，汉族，住信宜市。
上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司（以下简称铭桂公司）、上诉人胡伶、张娟梅因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第239号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原告铭桂公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在信宜市东镇长塘村开发建设信宜禹神轩花园住宅小区。经营范围是旅游项目开发（涉及法律法规许可的除外），房地产开发销售，购销农副产品、建材、五金交电。被告胡伶与被告张娟梅是夫妻关系。
2011年10月29日，被告胡伶、张娟梅与原告铭桂公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同的主要内容为：一、被告胡伶、张娟梅（买受人）向原告铭桂公司购买位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第八号楼403号商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房与城乡建设局，商品房预售许可证为[2011]026号。二、该商品房合同约定投影面积共185.93平方米，其中套内建筑面积166.63平方米，公共部位与公用房屋分摊面积19.3平方米，总价款为481900元。签订本合同时，买受人向出卖人付首期房款（首期款不少于买受人所购商品房总价款的30%），尚欠的房款，由买受人用所购商品房为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款支付。买受人应在本合同书生效贷款不足以支付房款的，不足部分由买受人以现金支付。符合办理按揭手续后7天内，携带�关资料向住房公积金管理中心申请办妥贷款。如买受人在上述期限内尚未获得茂名市住房公积金管理中心批准贷款，应采用银行按揭贷款或其他出卖人认可的付款方式。否则买受人应按本合同的约定承担逾期付款的违约责任。三、买受人未按合同约定的时间付款的，按下列方式处理。（1）不办银行按揭贷款的，在交楼前10天必须付清房款，逾期30天后，出卖人有权单方解除合同并收回买受人方的套房转卖给他人，转卖收入款项扣除定金5万元、转户费用、因退房而发生的税费及工本费、滞纳金后的余额退还给买受人。办理银行按揭贷款的，符合办理按揭手续后，买受人必须在10天内随同出卖人到银行办理按揭手续，逾期15天后，出卖人向买受人按日收取万分之8的滞纳金，逾期30天后，出卖人有权单方解除合同并收回买受人的套房转卖给他人，转卖收入的款项扣除定金5�元、转户费用、因退房而发生的税费及工本费、滞纳金后的余额退还给买受人。（2）买受人未付清房款及其他约定款项时，或没办理住房按揭的，买受人不准装修及进住，超过交楼日期60天仍未付清的，出卖人有权解除合同并按上述办法收回套房处理。四、出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起二十日内告知买受人的。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）自2012年7月1日起，出卖人向买受人支付已收款项每日万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后，买受人有权解除合同，从签订解除合同之日起30天内退还已收款项�买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。（3）逾期免责原因：施工期间遇不可避免或无法克服的异常天气，异常地质状况、火灾、水灾、地震等不可抗力的自然灾害、政府行为等社会原因影响施工的。五、出卖人统一为买受人办理房屋产权登记（买受人可以自行办理房产证），出卖人收取代办办证费用（详见交楼前甲乙双方签订的《代收办证费用清单》）。买受人全权委托出卖人办理及领回房产证，办证费用由买受人承担。六、水电由出卖人统一报装，开户费用由买受人承担。水入到厨房，电入到户配漏电开关一个。被告胡伶在签订《商品房买卖合同》前支付了购房款50000元（其中2010年12月7日支付了10000元、2010年12月17日支付了40000元）给原告铭桂公司。签订《商品房买卖合同》的当天，被告胡伶支付首期房款94570元给原告铭桂公司。2012年7月18日，被�胡伶支付购房款137330元给原告铭桂公司。2012年9月20日，被告胡伶、张娟梅办妥银行按揭贷款手续。2012年9月28日，被告胡伶、张娟梅取得了银行发放的按揭贷款200000元，并支付了该款给原告铭桂公司。2012年5月31日，原、被告双方约定的交房时间到达，但原告铭桂公司未将涉案403房交付给被告胡伶、张娟梅。2013年11月1日，被告张娟梅向原告铭桂公司提出申请，要求提前对涉案的403房进行装修，原告铭桂公司同意了被告的申请，并由原告委托的信宜市雨辰物业管理有限公司与被告张娟梅就涉案403房的装修管理签订了《安全管理责任书》。此后，被告胡伶、张娟梅在2013年11月间开始对涉案商品房进行装修。2014年6月16日，原告铭桂公司向被告胡伶、张娟梅发出《交楼通知》，通知被告胡伶、张娟梅于2014年6月30日前办理收楼手续。2014年6月28日，被告胡伶与原告委托的信宜�雨辰物业管理有限公司签订《收楼确认书》一份，约定将涉案的403房移交给购房人，并且双方验收无异，并对水表、电表的情况进行了确认。2015年8月14日，原告具状诉至原审法院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。
原审法院认为，原告铭桂公司与被告胡伶、张娟梅于2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应当在2012年5月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给被告，被告未付清房款及其他约定款项时，或没办理住房按揭的，被告不准装修及进住，超过交楼日期60天仍未付清的，原告�权解除合同并按上述办法收回套房处理。本案中，被告于2012年9月20日办妥银行按揭贷款手续，于2012年9月28日取得银行发放的按揭贷款200000元并支付该款给原告后，至此才付清了全部购房款481900元。据此可知，被告的逾期付款行为已构成违约，原告从2012年7月31日起享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期�行使的，解除权消灭”的有关规定，被告于2012年9月28日付清了全部购房款481900元，原告于2013年11月1日根据被告提出的装修申请，将涉案商品房交付给被告进行装修使用，双方在履行合同过程中，均未提出要求解除涉案的《商品房买卖合同》。因此，原告提出解除涉案《商品房买卖合同》的权利应当在解除权发生之日即2012年7月31日起一年内行使，其在2013年7月31日前不行使该项权利，则其主张解除合同的权利便消灭。本案中，原告于2015年8月14日提起诉讼请求解除涉案的《商品房买卖合同》，已超过了合同解除权的行使期间，故原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告信宜铭桂旅游发展有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告信宜铭桂旅游发展有限公司负担。
铭桂公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销原审判决，改判解除铭桂公司与胡伶、张娟梅在2011年10月29日签订的《商品房买卖合同》；2.本案的诉讼费由胡伶、张娟梅承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1、2、3项的约定，胡伶、张娟梅未在约定的期限内付清房款的，铭桂公司有单方解除权，该解除权属于约定的解除权，由于双方没有约定解除权行使的期限，铭桂公司可以随时解除合同不受时间限制。原审认定铭桂公司应于2013年8月30日前行使解除权，否则该权利消灭，属于事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房�卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因法律没有明确规定行使商品房买卖合同解除权的期限，铭桂公司与胡伶、张娟梅也没有约定解除权的期限，根据该法条规定，应自胡伶、张娟梅催告后铭桂公司在合理期限内仍不行使的情况下，解除权才消灭。但胡伶、张娟梅作为合同相对方，从未向铭桂公司催告过，所以铭桂公司的解除权仍未消灭。原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定认定铭桂公司超过行使解除权的期间请求解除合同错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持支持铭桂公司的上诉请求。
胡伶、张娟梅答辩称，原审判决驳回铭桂公司的诉讼请求是正确的，请二审法院予以维持。主要的事实和理由如下：1.胡伶、张娟梅已经根据合�约定完全履行了交款义务，没有任何违约行为，因此铭桂公司根本就没有行使合同解除权的权利。2.即使铭桂公司坚持要解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款和《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条的规定，铭桂公司的合同解除权也已经消灭。3.从铭桂公司带领胡伶、张娟梅一起去办理公积金贷款，收取购房款，同意装修，要求胡伶、张娟梅收楼等行为可以看出，铭桂公司早就以其实际行动表明继续履行合同，放弃行使解除权。
胡伶、张娟梅不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定胡伶、张娟梅逾期付款并构成违约错误。事实和理由：胡伶、张娟梅和铭桂公司先后签订的《禹神轩花园协议书》、《商品房买卖合同》都是购房合同的�成部分。对于这两份合同约定的交款日期，胡伶、张娟梅都是严格遵守的，没有任何违反合同的行为。一、在《禹神轩花园协议书》“应缴楼款”部分，买卖双方明确约定：“第二期房款：337330元须于交楼前付清、办理银行按揭手续”。本案的交房时间为2014年6月28日，在此之前，胡伶、张娟梅已付清全部购房款，完全符合协议约定，没有任何违约行为。二、《商品房买卖合同》第五条是关于“付款方式及期限”的约定，其中对“尚欠的房款”的约定为等待（开发的楼盘）“符合办理按揭手续后7天内，到住房公积金管理中心办理贷款手续”，对于这一条，胡伶、张娟梅也完全做到了。因为胡伶、张娟梅办理公积金贷款的前提是铭桂公司事先就开发的楼盘同公积金管理中心申请贷款规模，签订第三方合同，公积金管理中心才会同胡伶、张娟梅办理公积金贷款。所以，�伶、张娟梅何时能够办理公积金贷款，完全取决于铭桂公司何时办理好上述前期手续。《商品房买卖合同》第七条第一项约定：“……符合办理按揭手续后，乙方（买受人）必须在10天内随同甲方到银行办理按揭贷款手续”。这里的“符合办理按揭手续”的时机，也只有铭桂公司才知道，胡伶、张娟梅是无从得知的，胡伶、张娟梅何时办理按揭贷款，一切行动得听铭桂公司指挥，本案中，在接到铭桂公司的通知后，胡伶、张娟梅立即就随同铭桂公司一起去办理贷款手续了，没有丝毫的拖延，完全是在合同约定的期限内办理。因此，胡伶、张娟梅的交款行为，符合两份合同的约定，没有任何违约行为。综上，原审认定胡伶、张娟梅逾期付款并构成违约错误，请求二审法院：1.删除原审判决书在“本院认为”部分的“据此可知，被告的逾期付款行为已构成违约”这一部�的论述；2.维持驳回铭桂公司的诉讼请求的判决；3.本案第一、二审的诉讼费用由铭桂公司承担。
铭桂公司答辩称，原审判决认定胡伶、张娟梅逾期付款并构成违约的事实清楚，应予维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明：胡伶与铭桂公司于2010年12月7日签订《禹神轩花园协议书》，该协议书约定了认购方为胡伶，开发商为铭桂公司，认购的商品房为禹神轩花园八号楼403房，总价款为481900元。该协议书没有商品房的销售方式、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方式、违约责任等合同条款。
又查明：2011年10月28日，铭桂公司（丙方）和茂名市住房公积金管理中心（甲方）、中国工商银行股份有限公司茂名河东支行（乙方）签订《茂名市住房�积金个人住房抵押贷款合作协议》，约定甲方在与乙方、丙方及借款人办妥有关贷款手续后，将委托资金转入在乙方开立的委托贷款基金户，由乙方根据甲方的委托贷款通知书把款项划入乙方在（信宜市支行）开立的保证金账户等内容。2012年7月31日铭桂公司开具了涉案商品房的发票号码为0286802的首期款发票给胡伶、张娟梅。
再查明：《申请住房公积金贷款一次性告知事项(商品房)》显示：提交的资料由申请人用A4-纸自行复印（公积金中心不提供复印），并按顺序整理好与原件一起送公积中心核对。提交资料名称：1.借款人申请审批表；2.申请人及配偶身份证；3.户口本；4.婚姻状况；5.申请人及配偶公积金存折；6.申请人及配偶工资存折或卡（提供最新收入情况）；7.还款存折；8.购房发票（首期款发票或购房款全额发票）；9.购房合同；10.广东省房地产预告登记证明；11.茂名市户籍在异地缴存公积金的职工。
本院认为：胡伶、张娟梅和铭桂公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的合同。胡伶、张娟梅和铭桂公司应按上述合同的约定享有权利及履行义务。综合双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、胡伶、张娟梅是否存在迟延付款的违约行为；二、铭桂公司是否具有合同解除权。
一、关于胡伶、张娟梅是否存在迟延付款违约行为的问题。
胡伶、张娟梅上诉认为其并不存在迟延付款的违约行为，原审认定其迟延付款构成违约错误。本院认为，第一，从双方签订的《禹神轩花园协议书》的内容来看，该协议书属于商品房认购合同，其目的是约定双方日后要签订购房合同，而且该协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该协议书并不是正式的购房合同，胡伶、张娟梅和铭桂公司应按《商品房买卖合同》的约定享有权利及履行义务。第二，《商品房买卖合同》第五条约定：“乙方（胡伶、张娟梅）按下列第4种方式付款……4.住房公积金贷款付款：签订本合同时，乙方向甲方（铭桂公司）付首期房款（首期款不少于乙方所购商品房总价款的30%），尚欠的房款，由乙方用所购商品房为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款支付。乙方应在本合同书生效贷款不足以支付房款的，不足部分由乙方以现金支付。符合办理按揭手续后7天内，携带有关资料向住房公积金管理中心申请办妥贷款。如乙方在上述期限内尚未获得茂名市住房公积金管理中心批准贷款，应采用银行按揭贷款或其他甲方认可的付款方式。否则�方应按本合同的约定承担逾期付款的违约责任”。第七条约定：“乙方逾期付款的违约责任：乙方未按合同约定的时间付款的，按下列方式处理：（1）……办理银行按揭贷款的，符合办理按揭手续后，乙方必须在10天内随同甲方到银行办理按揭手续，逾期15天后，甲方向乙方按日收取万分之8的滞纳金，逾期30天后，甲方有权单方解除合同并收回乙方的套房转卖给他人，转卖收入的款项扣除定金5万元、转户费用、因退房而发生的税费及工本费、滞纳金后的余额退还给乙方。（2）乙方未付清房款及其他约定款项时，或没办理住房按揭的，乙方不准装修及进住，超过交楼日期60天仍未付清的，甲方有权解除合同并按上述办法收回套房处理。”第八条约定：“交付期限：甲方应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的符合本合同约定的商�房交付给乙方使用……”。根据上述约定，胡伶、张娟梅在向铭桂公司支付了首期购房款后，所欠的款项由胡伶、张娟梅向住房公积金管理中心申请贷款支付，符合办理按揭手续的，胡伶、张娟必须在10天内随同铭桂公司到银行办理按揭手续，住房公积金管理中心的贷款不足以支付房款的，由胡伶、张娟梅以现金支付。本案中，铭桂公司于2012年7月31日才开具涉案商品房首期款发票存在过错；而胡伶、张娟梅没有提供证据证明其在2012年7月31日之前曾向住房公积金管理中心申请贷款，也没有提供证据证明其向住房公积金管理中心提供了除购房发票之外的其他申请办理住房公积金贷款所需的全部资料以及不能办理按揭手续的原因归责于铭桂公司，故应由其承担不利的法律后果；另外，胡伶、张娟梅应知其在住房公积金管理中心的贷款不足以支付房款，但到2012年7月18日胡伶、张娟梅才以现金的方式支付购房款137330元，此也不当。因此原审认定胡伶、张娟梅违反合同约定，构成违约并无不当，本院予以维持。胡伶、张娟梅主张不存在迟延付款的违约行为缺乏事实依据，本院不予采纳。
二、关于铭桂公司是否具有合同解除权的问题。
铭桂公司上诉认为其与胡伶、张娟梅在合同中约定了解除合同的条件，但未约定解除合同的期限，其可随时解除合同，原审驳回其解除合同的诉求错误。本院认为，《商品房买卖合同》第七条第二项约定：“乙方未付清房款及其他约定款项时，或没办理住房按揭的，乙方不准装修及进住，超过交楼日期60天仍未付清的，甲方有权解除合同并按上述办法收回套房处理。”本案中，双方约定交房期限为2012年5月31日之前，但胡伶、张娟梅于2012年9月20日才办妥公积金按揭贷款手续，至2012年9月28�才付清了全部购房款481900元。根据该合同条款的约定，铭桂公司自2012年7月31日起享有解除《商品房买卖合同》的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，因法律没有规定且双方没有约定解除权的行使期限，而胡伶、张娟梅也没有催告铭桂公司行使解除权，故铭桂公司应当在解除权发生之日即2012年7月31日起一年内行使，否则解除权消灭。本案中，铭桂公司于2015年8月14日提起诉讼请求解除《商品房买卖合同》，已超过了解除权的行使期间，应不予支持。原审判决驳回了铭桂公司解除合同的诉求，处理正确，本院予以维持。
综上所述，胡伶、张娟梅和铭桂公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回；原审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司和上诉人胡伶、张娟梅各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一六年七月二十日
书记员 周靖茵
速录员 张淑贞