广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1002民初1062号原告（反诉被告）：吴英榕，女，1989年8月1日出生，壮族，百色市右江区人，个体工商户，住广西百色市凌云县，委托诉讼代理人：窦智，百色市右江区秉正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：百色市海龙房地产有限公司，住所地百色市右江区中山一路7号右江日报社办公楼三楼。法定代表人：田汉清，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐冠霖，广西中名律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司百色右江支行，住所地百色市右江区中山二路4号。法定代表人：梁海林，该行行长。委托诉讼代理人：韦毅胜，该行客户经理。原告吴英榕与被告百色市海龙房地产有限公司商品房预售合同纠纷及反诉原告百色市海龙房地产有限公司与反诉被告吴英榕逾期付款纠纷乙案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告吴英榕的委托诉讼代理人窦智，被告百色市海龙房地产有限公司的委托诉讼代理人齐冠霖，第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行的委托诉讼代理人韦毅胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴英榕向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决确认原、被告于2015年5月2日签订的《商品房买卖合同》于2017年3月1日解除；二、依法判决解除原告与第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、依法判决被告返还原告购房首付款154462元，并返还第三人按揭贷款本金355779.06元；四、判决被告支付原告首付款利息22597元、违约金5134元，合计27730元；五、判决被告赔偿原告银行按揭贷款利息22863.72元；六、判决被告赔偿原告支出的契税7701元、抵押贷款综合保险费4985元、公告费500元、快递费24元，合计13210元；七、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其位于百色市右江区城北路星光大道小区2栋1单元1202号房出卖给原告，房屋建筑面积108.12平方米，单价为每平方米4749元，总价款为513462元。2015年5月2日，原告将首付款154462元交付被告，被告于同年12月22日出具首付款发票给原告，余款359000元通过中国农业银行百色右江支行按揭贷款方式于2016年6月27日支付被告。被告承诺在2016年8月30日前向原告交付合格的商品房，并在合同中约定逾期交付责任。交房日期届满后，原告多次向被告催促交房，但被告一拖再拖。2017年3月1日原告依据合同约定向被告送达解除《商品房买卖合同》通知，并于当日通过《右江日报》广告专栏刊登该通知送达给被告，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。至今被告没有退款给原告。原告认为被告已构成根本性违约，应当按照合同约定赔偿原告因购房造成的损失，并承担返还原告所交付的购房款及按揭贷款，同时依据合同约定向原告支付违约金及利息。被告百色市海龙房地产有限公司辩称，原告诉称双方签订的《商品房买卖合同》已解除理由不能成立。被告逾期交房未达到合同约定的90日以上原告可解除合同的条件，不存在解除合同的情形，合同应继续履行。合同附件补充协议约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人以银行按揭、公积金贷款方式购房的，该商品房虽达到交付日期，但按揭、公积金贷款尚未发放的，须以放款日后第20日作为交房日期；另买受人任何一笔房款的支付超过合同约定的，出卖人均有权将本合同约定的交房时间相应顺延，此种情况不能视为出卖人逾期交房；其它非出卖人能控制因素（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情、政府有关庆典、交通管制、高考、中考、停水、停电、限制施工等活动），造成工程延误的；法定节假日应当计入上述日期；天气影响施工（小雨以上的）。虽然按合同约定交房时间为2016年8月30日，但根据上述条款，被告可以延期交房的约定，从2016年8月30日至实际交房之日即2017年3月25日止，按照此计算，被告逾期交房天数为207天，根据百色市气象局提供的资料统计中雨以上天气天数76天，法定节假日27天，停水停电10天，高考4天，中考6天等，共计123天，被告逾期交房实际天数为84天（207天－123天），尚未逾期90日原告有权解除合同的条件。原告购买的房屋有让利款54060元，原告交纳被告购房首付款100402元，而不是原告所说支付首付款154462元。因原告支付的首付款分三次支付被告，没有按照双方的约定付款时间交纳，原告应承担逾期付款违约责任，并向被告支付违约金19081.60元，为此被告提起反诉，请求判令原告支付逾期付款违约金19081.60元。第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行陈述称，如解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除，由原告归还第三人购房贷款355779.06元及该款利息，担保人即被告对上述款项承担连带偿还责任。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。原告对提交的《装修补贴补充协议》有异议，认为不真实。本院认为，原告在该补充协议上签字，应视为系其真实意思表示，故对证明力予以确认。原告对被告提交的《借款协议书》有异议，认为原告没有向被告借款。本院认为，虽然原、被告签订了《借款协议书》，但借款没有实际发生，故对其证明力不予确认。原告对被告提交的《百色城区气象资料》、《百色右江水务公司管网停水施工审批表》有异议，认为下雨不影响施工。本院认为，被告提交的《百色城区气象资料》、《百色右江水务公司管网停水施工审批表》客观真实，对其证明力予以确认。原告对被告提交的《施工日记》有异议，认为被告单方记录，不认可。本院认为，被告提交的《施工日记》客观真实，故对其证明力予以确认。据此，本院认定本案事实如下：2015年4月26日，原告向被告支付购房定金20000元，并于同年5月2日与被告签订《商品房买卖合同》约定被告将其位于百色市右江区城北路星光大道小区2栋1单元1202号房出卖给原告，房屋建筑面积108.12平方米，单价为每平方米4749元，总价款为513462元。同时约定原告应于2015年5月2日前支付首付款154462元，余款359000元由原告向银行贷款支付，被告定于2016年8月30日前向原告交付合格的商品房，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款，并自原告付款之日起按照6.55%计算给付利息，同时被告按照全部购房款的1%向原告支付违约金等条款。同时双方签订实为延期付款协议的《借款协议》约定，原告分四期支付首付款，第一期于2015年5月30日前支付26800元，第二期于2015年12月30日前支付26801元，第三期于2016年4月1日前支付26801元，第四期于2016年4月30日前支付54060元。另该合同附件十一补充协议第三条约定：本合同正文第十一条交付时间的其他约定为如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人以银行按揭、公积金贷款方式购房的，该商品房虽达到交付日期，但按揭、公积金贷款尚未发放的，须以放款日后第20日作为交房日期；另买受人任何一笔房款的支付超过合同约定的，出卖人均有权将本合同约定的交房时间相应顺延，此种情况不能视为出卖人逾期交房；其它非出卖人能控制因素（包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情、政府有关庆典、交通管制、高考、中考、停水、停电、限制施工等活动），造成工程延误的；法定节假日应当计入上述日期；天气影响施工（小雨以上的）。当日，原、被告签订的《装修补贴补充协议》约定原告应缴纳首付款154462元，原告自愿放弃《商品房买卖合同》附件六精装修标准，同意被告以500元/m2标准补贴原告装修费54060元以冲抵原告首付款。合同签订之后，原告于2015年11月9日向被告支付首付款26800元，2016年1月4日支付26800元，2016年4月15日支付26802元，首付款共计100402元（包含定金20000元）。2015年12月22日，被告自开一张首付款154462元发票给原告。另查明，2016年5月18日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》约定原告向第三人贷款359000元，用于购买被告出卖的商品房，被告作为借款担保人，抵押物为原告购买的商品房，并约定借款期限及借款利息等条款。合同签订之后，第三人按照原告指定被告银行账户将该借款直接转付被告作为原告支付购房款。因被告逾期交房，2017年3月1日，原告向被告送达《解除商品房买卖合同通知书》，并于当日通过《右江日报》广告专栏刊登该通知送达给被告，告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。再查明，原告因购房每月支出银行按揭贷款本息1905.31元，共计22863.72元（截止2017年3月27日），已偿还借款本金3220.94元，利息19642.78元，尚欠借款本金355779.06元；原告因购房而支出的契税7701.93元、抵押贷款综合保险费4985元、公告费500元、快递费24元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自义务。结合本案争议焦点，本院逐一阐明判决理由如下：1、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否存在解除合同的情形问题。根据合同约定，被告定于2016年8月30日前向原告交付合格的商品房，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还原告已付全部购房款。在履行合同过程中，原告按约向被告履行了交付全部购房款的义务，被告则未按合同约定及时交付房屋给原告，具体表现为：从约定的2016年8月30日交房日至实际交房日即2017年3月25日止，被告逾期交房天数为207天，已构成根本性违约，双方约定的解除合同条件已成就，故本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2017年6月21日解除。关于被告主张逾期交房天数应扣除中雨以上天气、法定节假日、停水停电、高考、中考等停工日的抗辩理由。本院认为，法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观事实，本案被告所说的天气影响施工雨日等因素并不属于不可抗力的事由，此外，被告亦无证据证明高考、中考期间被责令停工的事实，故被告的抗辩理由于法无据，本院不予支持。2、关于原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》应否予以解除问题。作为主合同的《商品房买卖合同》予以解除后，其从合同的《个人购房担保借款合同》已无需履行，亦应予同时解除。3、关于原告向被告支付购房款总额是多少问题。根据原、被告签订的《装修补贴补充协议》约定，原告应缴纳首付款154462元，原告自愿放弃《商品房买卖合同》附件六精装修标准，同意被告以500元/m2标准补贴原告装修费54060元以冲抵原告首付款。合同签订之后，原告先后四次向被告支付首付款共计100402元（包含定金）。因此，被告出具给原告首付款发票154462元应包含装修补贴费54060元（154462元－100402元），原告实际支付被告首付款为100402元，加上银行贷款359000元，原告向被告实际支付购房款总额为459402元。4、关于原告的其他诉讼请求是否有事实和法律依据问题。关于原告请求被告返还购房首付款154462元问题，因原告实际支付被告首付款为100402元，故被告应返还原告首付款100402元，原告请求多出部分本院不予支持。关于原告请求被告返还第三人按揭贷款本金355779.06元问题，因原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》予以解除，且第三人将原告按揭贷款359000元直接转入被告账户，理应由被告将尚欠贷款本金返还第三人。关于原告请求被告支付首付款利息22597元及违约金5134元问题，原告支付被告首付款100402元，按照双方约定的6.55%年利率计算利息为9864元（自2016年1月至2017年6月），原告请求多出部分本院不予支持；原告向被告实际支付购房款总额为459402元，根据双方约定的按照全部购房款的1%计算违约金为4594元，原告请求多出部分本院不予支持；关于原告请求被告赔偿银行按揭贷款利息22863.72元问题，因被告逾期交房，存在违约，导致合同解除，由此产生的银行按揭贷款利息应由被告承担。因原告主张利息22863.72元中已包含偿还本金3220.94元，故本院只支持利息19642.78元；关于原告请求被告赔偿原告支出的契税7701元、抵押贷款综合保险费4985元、公告费500元、快递费24元问题，因庭审中被告表示除了公告费500元不同意承担外，其余款项可以退回原告，本院予以照准。5、关于第三人请求原告返还购房贷款355779.06元及该款利息是否有事实和法律依据，被告应承担连带偿还责任问题。如前所述，因原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》予以解除，且第三人将原告按揭贷款359000元直接转入被告账户，理应由被告将尚欠贷款本金355779.06元返还第三人，并承担由此产生的利息。因此，第三人请求原告返还购房贷款355779.06元及该款利息，本院不予支持。6、关于被告反诉请求原告支付逾期付款违约金19081.60元是否有事实和法律依据问题。根据双方签订的实为延期付款协议的《借款协议》约定，原告分四期支付首付款，第一期于2015年5月30日前支付26800元，第二期于2015年12月30日前支付26801元，第三期于2016年4月1日前支付26801元，第四期于2016年4月30日前支付54060元。原告于2015年4月26日支付定金20000元，2015年11月9日支付首付款26800元，2016年1月4日支付首付款26800元，2016年4月15日支付首付款26802元，原告上述支付首付款时间并未超过双方约定的付款期限，而约定的第四期2016年4月30日前支付54060元已冲抵装修补贴费，无需原告支付。被告的反诉请求与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴英榕与被告百色市海龙房地产有限公司于2015年5月2日签订的《商品房买卖合同》于2017年6月21日解除；二、确认原告吴英榕与第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行于2016年5月18日签订的《个人购房担保借款合同》于2017年6月21日解除；三、由被告百色市海龙房地产有限公司返还原告吴英榕购房首付款100402元，并支付原告吴英榕首付款利息9864元、违约金4594元、按揭贷款利息19642.78元、契税7701元、抵押贷款综合保险费4985元、快递费24元，共计147212.78元；四、由被告百色市海龙房地产有限公司返还第三人中国农业银行股份有限公司百色右江支行按揭贷款本金355779.06元及该款利息；五、驳回原告吴英榕其他诉讼请求；六、驳回被告百色市海龙房地产有限公司的反诉请求。上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付本金迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费4482元，减半收取2241元，反诉费138元，共计2379元，由被告百色市海龙房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李瑞兴二〇一七年六月二十一日书记员  黄振步