吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民一终字第55号
上诉人（原审原告）：王云峰，男，1968年1月11日生，汉族，无业，住长春市南关区。
委托代理人：王云祥，男，1957年3月9日生，汉族，无业，系王云峰的哥哥，住长春市朝阳区。
上诉人（原审被告）：张学惠，女，1956年7月11日生，满族，退休职工，住长春市宽城区。
委托代理人：张晓巍，北京东易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吉林振开律师事务所，住所地长春市朝阳区西中华路15号宜家国际公寓A座604、605室（未出庭）。
负责人：杨建国。
被上诉人（原审被告）：长春市盛强法律服务所，住所地吉林省长春市朝阳区昌平胡同省政府宿舍170栋1门（未出庭）。
负责人：谷玉昆。
被上诉人（原审被告）：贾飞祥，男，1988年1月11日生，汉族，系朝阳区宏祥水箱配件经销部个体业主，住河南省鄢陵县（未出庭）。
上诉人王云峰、张学惠因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王云峰及其委托代理人王云祥，上诉人张学惠的委托代理人张晓巍到庭参加诉讼。被上诉人吉林振开律师事务所、长春市盛强法律服务所、贾飞祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于长春市卫星路7988号恒光小区西侧，该房屋系原长春粮油供应公司所属卫星路粮店经营用房。被告张学惠已故丈夫彭君原系长春粮油供应公司职工，自2006年起至2011年6月30日止，彭君与长春南关粮油供应公司、长春粮食（集团）有限公司签订了房屋租赁合同。2009年1月，经长春市国资委和市政府相关部门批准，荟冠集团股份有限公司（原长春粮食（集团）有限公司）与案外人吕欣签订协议，将包括涉案的卫星路粮店的房屋使用权在内的资产出售给吕欣（实为吕欣与原告王云峰共同出资）。2010年12月20日，吕欣与王云峰协议约定将包括卫星路粮店的房屋经营使用权在内的资产归王云峰享有权利。
2011年6月30日，受王云峰委托，王云峰的哥哥王云祥以自己的名义与张学惠签订了房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给张学惠继续使用，租期一年，至2012年6月31日止。合同禁止张学惠转租房屋。合同签订时，被告贾飞祥已与张学惠签订合同使用涉案房屋经营。2011年9月、2012年4月，张学惠又分别将承租的涉案房屋的一部分转租给被告吉林振开律师事务所、长春市盛强律法律服务所使用。2012年7月1日，合同到期后，王云峰未与张学惠续签租赁合同。2012年11月，王云峰向张学惠、贾飞祥、吉林振开律师事务所、长春市盛强律法律服务所发出收房通知，通知四被告限期搬出，但四被告均未搬出。
2013年4月15日，王云峰起诉至一审法院，要求判令：1、被告张学惠与其他三被告签订的房屋租赁合同无效；2、四被告向原告返还房屋；3、四被告连带赔偿原告从2012年7月1日至判决生效日为止的房屋租金及利息10万元整；4、诉讼费由四被告承担。
张学惠答辩称：1、原告王云峰不是房屋所有权人，与案件没有利害关系，无权与张学惠签订房屋租赁合同，故王云峰不具备诉讼主体资格；2、争议房屋原系计划经济时期根据政府的安排，无偿提供给长春粮食部门经营、使用的房屋，所有权归政府，经营使用权归长春粮食（集团）有限公司（后改制为吉林荟冠粮食实业股份有限公司，现更名为荟冠集团股份有限公司）的房屋。张学惠的已故丈夫彭君（2011年1月31日病故）原系长春粮油供应公司职工，2000年起承包属于卫星路粮店的争议房屋至2007年底。由于粮食部门改制，经长春粮食（集团）有限公司同意，自2008年1月彭君继续使用该房屋经营一年，租金由荟冠集团股份有限公司收取。2010年12月31日，长春粮食（集团）有限公司资产经营部同意彭君继续使用房屋至2011年6月30日。2012年1月，张学惠与王云祥在吕欣联系下签订房屋租赁合同，当时王云祥答应事后补盖长春粮食（集团）有限公司资产经营部公章，但王云祥始终没有补盖公章。张学惠有理由相信与原告签订的房屋租赁合同系无效合同。
吉林振开律师事务所、长春市盛强法律服务所和贾飞祥一审均未到庭应诉，亦未出示证据。
一审中，被告张学惠委托代理人提出原告王云峰起诉时委托代理人王云祥的手续有问题，经一审法院对王云峰本人核实，确认其委托代理人王云祥起诉立案时是受王云峰委托。
一审法院审理后认为：1、争议房屋经营使用权经原经营单位的国有主管部门同意有偿转让后，原告王云峰因出资购买行为而享有原卫星路粮店的房屋经营使用权，原告经营使用权包括对房屋出租的支配权。原告与被告签订房屋租赁合同合法有效，双方之间已经形成房屋租赁法律关系。2012年6月30日房屋租赁合同到期后，因原告明确表示不再续约，房屋租赁合同效力已经自动终止，被告张学惠应按照合同约定如期倒房；2、被告张学惠将房屋转租其他三被告，期限也应到2012年6月30日止，如有超出此期限的约定为无效，四被告均应在原告租赁合同到期日后，搬出现使用的房屋；3、原告关于确认被告张学惠与被告吉林振开律师事务所、被告长春市盛强律法律服务所、被告贾飞祥租赁合同无效请求，因原告未对被告张学惠转租协议举证，且四被告已被判决搬出情况下，原告请求确认被告张学惠转租合同无效已无实际意义，不予支持；4、原告关于10万元赔偿请求，因未出示相关证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张学惠、被告吉林振开律师事务所、被告长春市盛强法律服务所、被告贾飞祥于本判决生效后搬出占用的位于长春市卫星路7988号恒光小区西侧（原卫星路粮店）、本院东侧对过房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告张学惠、被告吉林振开律师事务所、被告长春市盛强法律服务所和被告贾飞祥各负担1075元。
宣判后，王云峰和张学惠均不服，向本院提起上诉。王云峰上诉称：张学惠在一审中已经承认未经上诉人同意将房屋转租给其他三被上诉人的事实，且一审判决已对张学惠擅自转租的事实予以确认。在上诉人享有合法经营使用权的房屋被张学惠擅自非法转租给其他三被上诉人的情况下，其他三被上诉人对张学惠无权转租的行为应当明知，故四被上诉人在此期间因非法转租房屋给上诉人造成的租金损失应当承担连带责任。虽然另三被上诉人拒不参加诉讼，无法提供证据证明其支付租金情况，但在房屋被非法转租确实发生的情况下，对上诉人的租金损失至少应当参照地方政府同期、同地段非住宅房屋的租赁指导标准，对上诉人予以赔偿。故请求二审法院撤销一审判决第二项，改判由四被上诉人连带赔偿上诉人从2012年7月1日至实际赔偿之日的房屋租金及相关利息，并承担上诉费用。
张学惠上诉称：1、一审判决关于主体的认定有误。从一审查明的事实看，没有证据证明被上诉人王云峰是涉案房屋的所有权人，其无权委托他人与上诉人签订房屋租赁合同，更无权提起诉讼要求上诉人返还房屋，被上诉人与本案没有利害关系，不具备诉讼主体资格。一审法院仅凭2009年1月19日的没有王云峰签订的《协议书》和2010年12月20日无法证明真实性的吕欣与王云峰签订的《协议书》，就认定王云峰与吕欣于2009年1月19日合伙购买了荟冠集团的涉案房屋是错误的；2、一审程序违法。一是王云祥作为王云峰代理人没有在司法行政机关办理相关手续；二是一审主审法官在开庭后调取的王云峰的询问笔录没有时间，也没有经过再次开庭质证。请求二审法院撤销一审判决，裁定驳回被上诉人王云峰的起诉，诉讼费用由王云峰承担。
王云峰二审答辩称：我与吕欣合伙从荟冠集团购买的房子，张学惠提出此问题没有道理，一审程序并不违法。
张学惠二审答辩称：王云峰无权取得争议房屋，该房屋属于国家所有，是长粮集团私自将该房屋出售给吕欣，对该合同真实性有怀疑，王云峰取得争议房屋使用权的行为违法。王云峰在一审中未提供任何证据证明其租金损失，加上其对涉案房屋不享有权利，其无权主张损失。
吉林振开律师事务所、长春市盛强法律服务所和贾飞祥二审均未出庭，亦未提供书面答辩意见。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
另：1、二审中，王云峰申请吕欣出庭说明情况。吕欣向法庭陈述：2009年，我与王云峰共同出资，以我的名义从荟冠集团购买了包括涉案房屋在内的28处房屋的经营使用权，我们是以抵债的方式支付的价款。为了方便工作，荟冠集团与我签订补充协议，允许我们使用长粮集团的公章一年，因此一开始我是以长粮集团资产经营部名义与彭君（张学惠已故丈夫）签订的租赁合同。2010年12月份，我和王云峰协议分割了房屋，涉案房屋归王云峰所有，我就撤出了对涉案房屋的管理，交给了王云峰；2、王云峰的哥哥王云祥向法庭陈述：我是受王云峰委托与张学惠签订的租赁合同，虽然在与彭君签订租赁合同时加盖了长粮集团资产经营部的公章，但合同是以我个人名义签订的，因为长粮集团只允许我们使用其公章一年。2012年的合同就是我以个人名义与张学惠签订的，未再加盖长粮集团资产经营部的公章；3、张学惠向法庭陈述：我们一直是与长粮集团签订的租赁合同，一开始是吕欣代表长粮集团，后来吕欣说由王云祥接替他，于是由王云祥代表长粮集团与我们签订租赁合同；4、王云峰庭后向本院提交书面申请，要求撤回上诉，本院另行下发裁定书予以确认。
本院认为：1、上诉人王云峰与案外人吕欣合伙从荟冠集团（原长粮集团改制企业）购买了涉案房屋经营使用权，并且荟冠集团又通过签订补充协议的方式授权吕欣和王云峰以长粮集团名义与房屋承租户续签房屋租赁合同，证明王云峰对涉案房屋享有经营使用权。在王云峰与张学惠签订的租赁合同所约定的租期届满后，王云峰有权要求张学惠及其转承租人吉林振开律师事务所、长春市盛强法律服务所和贾飞祥迁出房屋，故一审判决张学惠等人迁出房屋并无不当。而上诉人张学惠的已故丈夫彭君虽然与长粮集团之间存在房屋租赁合同关系，但合同租期届满后，张学惠作为房屋承租人是与王云峰的代理人王云祥签订的涉案房屋租赁合同，张学惠作为房屋租赁合同的承租人，其无权主张出租人王云峰是否有权出租房屋，即使王云峰无权出租，王云峰侵害的也是涉案房屋权利人荟冠集团（原长粮集团）利益，亦应当由荟冠集团向王云峰主张权利，而非张学惠，因此张学惠作为王云峰出租房屋的承租人，在租期届满后不及时归还房屋，却以出租人王云峰非房屋所有权人，无权出租房屋为由拒不迁出，没有事实和法律依据。故张学惠此主张本院不予支持；2、上诉人张学惠主张上诉人王云峰的哥哥王云祥未到司法局办理公民代理手续，程序违法。因司法部门的该项规定并非法律强制性规定，而据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第（二）项规定，当事人近亲属可以作为其诉讼代理人参加诉讼，故张学惠以此主张一审程序违法，本院不予支持；3、上诉人张学惠主张一审法院未对王云峰的询问笔录进行庭审质证，程序违法。因一审法院询问王云峰仅是为了核实其诉讼代理人王云祥的身份，并非为了查证案件事实，并且二审中王云峰本人已当庭确认王云祥的身份及一审法院该询问笔录的真实性，故张学惠以此主张一审程序违法，本院亦不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，张学惠的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300.00元，由上诉人张学惠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 丁立伟
代理审判员 张新华
二〇一四年三月五日
书 记 员 胡 亮