广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初804号
原告：韶关市百年东街物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区百年东街*号。
法定代表人：蔡秉智，总经理。
委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱少平，广东天行健律师事务所律师。
被告：郭锦强，男，1957年2月21日出生，汉族，住韶关市浈江区。
原告韶关市百年东街物业服务有限公司诉被告郭锦强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韶关市百年东街物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘丹丹、被告郭锦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韶关市百年东街物业服务有限公司诉称：2013年8月3日，原告与被告签订《百年东街商铺租赁合同》，将韶关市浈江区东堤北路百年东街A幢A2座首层017号商铺出租给被告做经营玉石、珠宝、雅石使用，经营店名为“大自然玉器珠宝”，租期自2013年10月1日起至2016年9月30日止，租金为每月4712元。同时，原告与被告签订了《补充协议》，约定被告享有18个月免租期，免租期分3年实施，每年免租6个月。此外，原、被告还签订了《百年东街物业管理合同》，约定在租赁期内由原告提供物业服务，被告按每月524元的标准向原告支付管理费。合同签订后，原告依约提供服务，被告自行装修，开业经营。但被告从2015年1月开始拒绝支付租金，并从2015年6月开始一直拖欠物业费、水电费，原告向被告多次催收，被告却以各种理由推脱。现在被告已经不再继续经营，但也拒绝与原告结清相关费用并交还商铺，鉴于租赁合同根本无法继续履行，原告已于2016年3月15日通知被告双方解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》。现原告为维护自己的合法权益，根据《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》的有关约定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、确认双方已解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》；2、被告支付租金42408元及违约金（暂计至2016年3月10日为9612.48元）；3、被告支付物业费4891元及违约金（暂计至2016年3月10日为753.35元）；4、被告支付水电费162元及违约金（暂计至2016年3月10日为29元）；5、由被告负担本案诉讼的全部费用。
被告郭锦强辩称：一、百年东街保证能够在2013年10月1日开业，于是本人与物业公司签订了合同，并通过合同条款的形式约定了该交铺时间，但百年东街物业服务有限公司违反合同约定，未能按时交铺；二、物业公司经常乱停商铺正常用电，从被告2014年3月底接铺装修至今，物业公司在20多个月内先后停电10次，造成本人有3个月无一单生意，直接经济损失惨重；三、2013年7、8月份，百年东街招商人员声称只要交了保证金，一个月内可将基础设施全部搞好，以及在实际出租率不到20%的情况下声称招商率高达95%。被告于2013年8月3日按要求分两次交清所有定金、押金。结果百年东街直到2014年五一前才交铺，耽误了被告的营销计划，使被告蒙受经济损失；四、被告店铺所在区域百年东街规划的精品区，是租金最贵的，但由于物管公司管理不善，精品区到处是受油烟污染，导致商铺无法正常营业，所销售的文物藏品也因此遭受经济损失；被告店铺右边的服装店长期摆放塑料裸体女模特，影响被告店铺的营商文化氛围；由于百年东街开业率低，常年有人零星进场装修，产生刺耳的噪音，给营业商铺造成不利影响；五、收费管理混乱。百年东街收取租铺押金、推广费押金等，开出的收据都盖有百年东街物业服务有限公司发票专用章，但收据均未经核准，无会计、记账、出纳和经手人签名。六、租金、物业管理费定价不合理。今年市场经济疲软，很多物业公司都在下调租金，被告曾多次向百年东街物业公司反映租金贵问题，但物业公司不予理会。
经审理查明：2013年8月3日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《百年东街商铺租赁合同》，由原告将位于韶关市浈江区东堤北路百年东街A幢A2座首层017号商铺出租给被告经营玉石、珠宝、雅石使用，经营店名为“大自然玉器珠宝”，双方约定租期自2013年10月1日起至2016年9月30日止，共36个月，租金为每月4712元；其中合同第四条4.3.3约定“若乙方连续两个月未缴交租金（免租期除外），经甲方催缴后仍不缴交的，视为违约，甲方有权解除本合同，乙方承担合同提前终止的违约责任”；第六条免租期6.2约定“甲方给乙方共18个月的免租优惠期，免租期分三年实施，具体免租期以双方另行签署补充协议约定”；第七条7.1约定“乙方应在签订本合同之日向甲方一次性缴纳相当于租赁期首年二个月的租金合计9424元作为履约保证金”；第十三条违约责任13.1约定“本合同签订后，乙方应接受甲方提供的物业服务，并按《物业管理合同》缴纳相关费用。如乙方未能按合同约定足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水电等费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止；同时，甲方或物业管理人员有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。延迟超过60日或合同期乙方内累计逾期缴纳应缴款项三次或以上，甲方有权单方解除合同。甲方有权单方解除合同的，乙方除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金”；同时，原、被告双方还签订了一份《补充协议》及一份《百年东街物业管理合同》，其中《补充协议》约定，在租赁期限内，原告给予被告共18个月的免租优惠期，免租期分3年实施，每年免租6个月，从每年的2月至7月。《百年东街物业管理合同》约定，在租赁期内由原告提供物业服务，被告每月向原告支付管理费524元，签订合同时应交1047元物业费履约保证金。上述合同签订后，原告于2013年8月3日收到被告租铺押金9424元、管理费及推广费押金1047元、水电押金698元；当天还预缴租金4712元、物业费524元；2013年11月28日，被告支付原告装修押金3000元，并于当天办理接收商铺手续，随后被告自行装修后开业经营。原告自2014年5月1日起计收租金，被告自2015年1月始未向原告支付租金，从2015年6月始未支付物业费、水电费。原告认为被告上述行为已构成根本违约，于2016年3月15日通知被告，自2015年3月15日起双方解除《百年东街商铺租赁合同》及《百年东街物业管理合同》，并要求被告付清拖欠的租金、物业费等，但被告未予支付。为此，原告向本院提起诉讼。
上述事实有商铺租赁合同、物业管理合同、补充协议、催款通知书、律师函、收据、发票等证据及开庭笔录予以证实。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《百年东街商铺租赁合同》、《补充协议》及《百年东街物业管理合同》依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告租赁原告商铺后，没有按约定交纳租金及拖欠管理费用，依法应承担民事责任。根据《百年东街商铺租赁合同》第四条租金标准及支付4.3.3约定“若乙方连续两个月未缴交租金（免租期除外），经甲方催缴后仍不缴交的，视为违约，甲方有权解除本合同，乙方承担合同提前终止的违约责任”；第十三条违约责任中的13.1“本合同签订后，乙方应接受甲方提供的物业服务，并按《百年东街物业管理合同》缴纳相关费用。如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额之日止；同时，甲方或物业管理人员有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止。延迟超过60日或合同期内乙方累计出现逾期缴纳应缴款项三次或以上，甲方有权单方解除合同。甲方解除合同的，乙方除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金”的约定，原告有权解除与被告签订的租赁合同。原告主张解除合同时，被告应缴纳拖欠的款项并支付逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，原告应在合理时间主张解除合同，以防止损失的扩大。原告于2016年3月15日通知被告解除合同，故本院确认原、被告于2016年3月15日解除上述合同，租金及物业费应计算至解除合同之日止，根据《补充协议》约定，原告给予被告共18个月的免租优惠期，免租期分3年实施，每年免租6个月，从每年的2月至7月，被告拖欠2015年1月、2015年8月至2016年1月的租金为32984元。对原告主张拖欠租金的利息，可自解除合同次日起按月利率2%计算；被告拖欠2015年6月至2016年3月的物业费为4891元；对原告主张拖欠物业费的利息，可自解除合同次日起按月利率2%计算；被告拖欠2015年5月至2016年1月的水电费161.99元；原告于2013年8月3日收取被告的租铺押金9424元、管理费及推广费押金1047元、水电押金698元、预缴租金4712元、预缴物业费524元及2013年11月28日原告收取被告的装修押金3000元，应折抵租金、物业管理费或退还被告，即被告实欠原告租金18848元、物业管理费3320元，原告应退还被告水电费押金536.01元、装修押金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告韶关市百年东街物业服务有限公司与被告郭锦强于2013年8月3日签订的《百年东街商铺租赁合同》、《补充协议》及《百年东街物业管理合同》于2016年3月15日解除；
二、被告郭锦强于本判决生效之日起十日内支付租金18848元及利息（从2016年3月16日起按月利率2%支付利息至判决确定的履行之日止）给原告韶关市百年东街物业服务有限公司；
三、被告郭锦强于本判决生效之日起十日内支付物业费3320元及利息（从2016年3月16日起按月利率2%支付利息至判决确定的履行之日止）给原告韶关市百年东街物业服务有限公司；
四、原告韶关市百年东街物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还水电费押金536.01元、装修押金3000元给被告郭锦强；
五、驳回原告韶关市百年东街物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1246元，由原告负担935元，被告郭锦强负担311元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 黄 伟
审判员 马文英
审判员 王元林
二〇一六年九月十二日
书记员 植朝红