广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民一终字第946号
上诉人（一审被告）柳州丰泽房地产开发有限公司
法定代表人许维华
委托代理人胡幼民
委托代理人牟小川
被上诉人（一审原告）黄钰芝
委托代理人孙延慧
上诉人柳州丰泽房地产开发有限责任公司（以下简称丰泽公司）与被上诉人黄钰芝因商品房预售合同纠纷一案，不服柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月28日受理后，依法组成由审判员黄智文担任审判长，代理审判员丘洪兵和代理审判员翁春亚参加的合议庭审理了本案。书记员蒋晓明担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年2月18日，黄钰芝与丰泽公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为GP-2000-1071，房屋预售许可证号为售房柳字第（2007）214号），约定由黄钰芝购买丰泽公司开发的位于柳州市公园路47号“中环大厦”第14层10号商品房一套，该房屋建筑面积47.15平方米，套内面积为33.92平方米，单价为套内面积每平方米7564.15元，房屋总价为256576元。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，“如因政府行为或买受人原因，造成商品房不能在规定期限内取得房屋产权证书的，不属于出卖人违约”。同时约定房屋交付时间为2009年6月30日前。而丰泽公司违约于2010年3月15日才将房交黄钰芝，但没有办理房屋所有权证给黄钰芝。此后，黄钰芝通过电话和上门多次找物业和房开等相关部门催促办理，可物业和房开等相关部门却总是回复等通知，等电话，一一推脱，黄钰芝遂诉至一审法院，要求丰泽公司为黄钰芝开具不动产发票和办理房屋所有权证，并支付逾期办理房屋所有权证的违约金257元。在本案审理过程中，丰泽公司对未按约定为黄钰芝办理房地产权属证书的事实表示认可，但表示由于房屋存在房屋面积补差价的问题，所以无法办理房屋权属证书。上诉人认为购房发票已经开了，是按照实际交款面额来开具的，黄钰芝应当找房开公司的销售部的员工要。
一审法院审理认为，黄钰芝和丰泽公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。黄钰芝已经依约履行了支付购房款的义务，根据商品房买卖合同第十五条的约定，丰泽公司有协助黄钰芝办理房地产权属证书的义务，丰泽公司未履行该义务构成违约，黄钰芝要求丰泽公司协助办理房地产权属证书，并要求丰泽公司交付“销售不动产统一发票”（客户联），该诉请有合同和法律依据，一审法院予以支持。根据商品房买卖合同第十六条的约定，丰泽公司有协助黄钰芝办理房地产权属证书的义务，丰泽公司未履行该义务构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据相关司法解释，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，黄钰芝与丰泽公司之间签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应遵照执行。黄钰芝依约付清了涉案房款，丰泽公司作为开发商理应将办理房屋产权的相关应由开发商提供的材料在规定期限内报产权登记机关备案。现丰泽公司无正当理由超过合同约定期限仍未能履行该项义务，其应当承担违约责任。违约责任一节，双方在商品房预售合同中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，“如因政府行为或买受人原因，造成商品房不能在规定期限内取得房屋产权证书的，不属于出卖人违约”。可见，黄钰芝与丰泽公司之间就逾期办理房屋所有权登记有特殊约定。现黄钰芝主张丰泽公司支付逾期办理所有权证的违约金人民币257元，有事实和法律依据，一审法院对此予以支持。关于丰泽公司辩称房屋存在房屋面积补差价的问题，但没有提交证据予以证实，其答辩意见缺乏依据，一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、柳州丰泽房地产开发有限责任公司应继续履行于2009年2月18日与黄钰芝签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GP-2000-1071，房屋预售许可证号为售房柳字第（2007）214号），并于本判决生效后十五日内协助黄钰芝办理位于柳州市公园路47号“中环大厦”第14层10号所有权登记手续，将该房屋登记至黄钰芝名下。二、柳州丰泽房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向黄钰芝交付购房的“销售不动产统一发票”（客户联）。三、柳州丰泽房地产开发有限责任公司向黄钰芝支付逾期办理所有权证的违约金人民币257元。本案诉讼费150元（黄钰芝已预交），减半收取75元，由柳州丰泽房地产开发有限责任公司负担。
上诉人丰泽公司不服一审判决，上诉称，一、原审法院认定事实错误。1、根据商品房买卖合同的约定，产权登记面积与合同约定发生差异的，以产权登记建筑面积为准调整实际总房款，多退少补。本案涉诉房产的合同约定面积为47.15平方米，但最终测绘面积为47.68平方米，对该面积差价款项，上诉人多次要求被上诉人进行补缴，但其均以先办理产权证为由而拒绝支付，导致上诉人无法开具办证所需的全额“销售不动产统一发票”。2、一审判决称“原告通过电话和上门多次找物业和房开等相关部门催促办理”，该认定缺乏事实依据。一审中，被上诉人并未向法庭提交任何可以证明其存在上述“催促”的证据。一审法院如此认定纯属凭空捏造。二、涉案房产未能办理产权证系被上诉人违约所致，上诉人不应承担违约责任。根据柳州市房管局办证规定，办理产权证所需“销售不动产统一发票”的面积及房款必须是最终测绘且已备案的面积及房款，否则不予办理产权登记。如前所述，由于被上诉人拒绝支付房产面积差价款，上诉人无法开具办证所需“销售不动产统一发票”，进而也暂时无法办理产权证。很显然，被上诉人拒绝支付房产面积差价款是导致未办理产权证的根本原因，按合同约定属违约行为。三、一审判令上诉人支付逾期办证违约金属重大错误。按合同约定，上诉人应在交房后90天内办理产权登记，上诉人系于2010年3月15日交房，那么，被上诉人最迟于2010年6月15日应当知道已存在逾期办理产权登记事项，但其却于2014年4月29日才提起诉讼，已明显超过两年的诉讼时效，且被上诉人在一审时也未提供能证明诉讼时效发生中断事由的证据，故其所主张的逾期办证违约金依法不应得到支持。综上所述，一审法院在认定事实方面存在重大错误，导致判决错误，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请二审法院查明事实，正确适用法律，依法撤销柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第576号民事判决书第一项判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案的诉讼费。
被上诉人黄钰芝辩称，请求驳回上诉请求，维持原判。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实有效，被上诉人也支付了所有房屋款项，争议房屋应该归属于被上诉人名下，上诉人不愿意收取房屋差价，办理房屋所有权，被上诉人怀疑上诉人不愿意转移房屋所有权，请求判决上诉人承担所有诉讼费用。
本院综合诉辩双方的意见，上诉人对一审查明的“此后，原告通过电话和上门多次找物业和房开等相关部门催促办理，可物业和房开等相关部门却总是回复等通知，等电话，一一推脱”有异议，认为一审法院认定该事实缺乏依据。被上诉人对一审查明的事实无异议。
二审期间，被上诉人提交柳州市住房和城乡建设委员会出具的《关于中环大厦部分业主申请单方办理房产证的答复》一份，拟证实柳州市住房和城乡建设委员会多次与上诉人沟通，上诉人均不予答复；提交《柳州市房屋登记管理中心服务指南商品房所有权转移登记程序》一份，拟证实办理房屋产权登记所需的材料。上诉人未提交证据。
上诉人对被上诉人提交的证据的真实性及证明目的均予以认可。本院对被上诉人所提交证据予以采纳。
本院对当事人争议事实的分析和认定：综合双方当事人提交的证据和双方当事人的陈述，本案现有证据不足以证实被上诉人多次要求上诉人办理房地产权属证书及上诉人推托的事实，本院对上诉人的异议予以采纳。
另外，经本院审核全案证据，一审法院查明的“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”有误，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，应为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”。
综上分析，一审认定的事实除以上两处有误外，其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人主张未能办理房地产权属证书系因被上诉人拒绝支付房产面积差价款所致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，上诉人对其主张负有举证责任，本案争议商品房是否存在误差及误差面积大小、被上诉人是否应当补交差价都应当由上诉人举证，上诉人未举证证实其主张，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求请求是否超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，上诉人未在法定期间内提出抗辩，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
综上所述，一审法院查明事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国》民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元（上诉人柳州丰泽房地产开发有限责任公司已预交），由上诉人柳州丰泽房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
代理审判员 翁春亚
代理审判员 丘洪兵
二〇一四年十二月八日
书 记 员 蒋晓明