广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终749号
上诉人（原审被告）：陈慧，女，1980年10月12日出生，汉族，户籍地：广东省陆河县，
委托诉讼代理人：丘志华，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：惠州宏福置业有限公司，住所地：惠阳区秋长镇高岭村（东方新城三期会所）。
法定代表人：陈慧娟。
委托诉讼代理人：江小芳、练可英，广东铸铭律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行，住所地：惠州市惠阳区淡水中山三路4号。
负责人：邓少翔。
上诉人陈慧因与被上诉人惠州宏福置业有限公司、原审第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3994号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈慧向本院提出上诉请求：l，请求裁定撤销(2016)粤1303民初3994号《民事判决书》；2，请求改判驳回被上诉人诉讼请求；3由被上诉人承担本案的上诉费用。
事实与理由：一、上诉人已履行《商品房买卖合同》中房款支付义务，因上诉人逾期偿还银行按揭贷款导致被上诉人承担担保责任，被上诉人可另案追偿。1、上诉人已足额向被上诉人支付商品房全款，合同义务已履行完毕。在上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》后，上诉人通过首付款及银行按揭贷款的方式向被上诉人全额支付本案商品房全款，已履行完房款支付义务，上诉人在履行《商品房买卖合同》的房款支付方面并不存在违约情况。2、本案的案由应为追偿权纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。上诉人逾期偿还银行按揭贷款，第三人有权依照《个人购房担保借款合同》的约定向上诉人主张偿还银行按揭贷款，或由被上诉人承担担保责任后向上诉人追偿，而非为商品房买卖合同纠纷。二、本案的《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》系被上诉人利用其强势地位，未与上诉人协商自行制定且加重上诉人责任的格式条款，应当认定为无效条款。1、上诉人与被上诉人所签订的《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》系被上诉人单方制作，未与上诉人协商形成，并用于整个小区销售的固定格式版本。本案中，《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》系由被上诉人单方制作的，上诉人在与被上诉人签订合同时无商讨、变更后台的权利，仅能按照被上诉人的要求签订。2、被上诉人提供《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》的版本明显具备免除被上诉人责任、加重上诉人责任的情节。《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》的通篇内容可知，该内容的拟定均加强被上诉人的权利，弱化被上诉人的权利并增加其义务，被上诉人有权行使默示权、单方解除权等权利，而上诉人却在不知情的情况下自动丧失自身权利，明显双方权利义务不对等，加重上诉人的义务。3、被上诉人对免除或者限制上诉人责任的条款应采取合理的方式提请上诉人的注意。《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》的内容可知，本协议制定者对上诉人的权利进行的限制，但未采取字体加粗、划线等区别性标识予以区分，未能尽到合理的提示义务，使得上诉人陷入合同的不良局面。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”三、ＸＸＸ总书记为解决人民居住等问题，就在上任初始庄严宣告:“我们要随时随刻倾听人民呼声、回应人民期待，保证人民平等参与、平等发展权利，维护社会公平正义，在学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展。”，上诉人通过自身艰辛劳作购买了涉案房产，并在庭审时表明愿意偿还未还贷款，而被上诉人依照不公平的合同条款单方解除双方签订的合同条款，枉顾上诉人合法权利。ＸＸＸ总书记说，要努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义，执法者必须忠实于法律。各级领导机关和领导干部要提高运用法治思维和法治方式的能力，努力以法治凝聚改革共识、规范发展行为、促进矛盾化解、保障社会和谐。请求贵院保护上诉人合法权益、维护社会公正，使得居者有其屋，让上诉人一家老小能安心生活。陈慧在庭审中补充上诉意见：上诉人与被上诉人在补充协议约定被上诉人有权解除买卖合同要回房屋及购房款，该条约属于流质条款，违反《物权法》第一百八十六条约定，属于无效条款。被上诉人承担担保责任基于其先违约导致的，根据上诉人与被上诉人买卖合同约定2013年7月24日交付上诉人使用，并与交付使用后的180日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，截止2014年1月24日，截止至本案二审开庭之日被上诉人仍未完成权属登记备案，其先违约。正因其先违约，未办理产权证，才导致其依据《个人担保购房合同》承担担保责任，无法免除担保责任。因为合同约定，被上诉人的担保责任于上诉人产权证书及办妥抵押登记为止。
惠州市宏福置业有限公司发表答辩意见：一审法院作出的(2016)粤1303号初字3994号《民事判决书》事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉，维持原审判决。第一、原审判决认定事实清楚。一审法院认定:“原被告签订的《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。各方当事人应当共同遵守，严格履行。但是，被告在履行与原告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》中，未按合同约定还款，导致原告被第三人直接从保证金账户上扣划保证金287220.94元，用以偿还被告欠第三人的借款本息。被告的行为，成就了原被告签订的《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定的出卖人单方解除合同的条件”。本案中，第一、双方签订《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定。每份合同在签订前，答辩人的相关工作人员已向被答辩人作出相关解释，在被答辩人同意的情况下，双方才签订的，不存在未与被答辩人协商的情形及强迫被答辩人签订的情形，故双方签订《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》系合法有效的。第二、答辩人为被答辩人上述垫付款有银行出具的相关票据予以证实，且在庭审中，被答辩人对上述垫付款的金额也予以认可，被告的行为，成就了原被告签订的《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定的出卖人单方解除合同的条件，故一审认定事实清楚。第二、原审判决适用法律正确。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审判决根据其认定的事实及上述法律作出原审判决证据充分、适用法律正确。综上所述，一审法院作出的(2016)粤1303号初字3994号《民事判决书》事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。
惠州市宏福置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2013年5月24日签订【合同编号：惠阳（2013）00004789】《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园号房的备案及预告登记手续【预告登记号：粤房地预登惠州字第1110053015号】并承担相关费用；3、判令被告将惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园号房返还给原告；4、判令解除原告、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140041788）；5、判令被告及第三人协助原告办理注销惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园号房的抵押登记手续并由被告承担相关费用；6、判令被告向原告支付违约金人民币20657元；7、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年5月24日，被告陈慧与原告惠州宏福置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2013）00004789】，合同约定：被告向原告购买位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园第号房，总价款为413147元。被告在2013年5月24日前付清房款计124147元，余款计人民币289000元于2013年7月24日前以办理银行按揭方式付清。同日，被告与原告再签订一份《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》，该协议第二条约定，买受人办妥银行按揭手续后，未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人代其清偿本息时，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，并有权不退还买受人所交纳的全部购房款项。买受人还应承担因此而导致出卖人经济损失的赔偿责任。买卖合同及补充协议签订后，原被告双方依约履行了合同义务，原告于2013年7月8日为被告办理了涉案房产的预告登记，证号为粤房地预登惠州字第1110053015号。被告亦于2014年5月29日与第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠阳支行及原告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告向第三人贷款289000元，用于购买位于惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园1幢5层08号房。借款提取方式为被告授权第三人将借款直接划入原告的银行账户；原告为被告的上述借款提供阶段性连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证人未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。《个人购房担保借款合同》签订后，第三人向被告发放了贷款。后来，因被告连续三个月未偿还借款本息，第三人于2016年7月29日在原告账户上扣划了287220.94元，用以偿还被告欠第三人的借款本息。原告履行保证责任后，以被告违反《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》约定的条款为由，于2016年11月23日诉至本院。
一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，合法有效。各方当事人应当共同遵守，严格履行。但是，被告在履行与原告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》中，未按合同约定还款，导致原告被第三人直接从保证金帐户上扣划保证金287220.94元，用以偿还被告欠第三人的借款本息。被告的行为，成就了原被告签订的《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定的出卖人单方解除合同的条件。因此，原告诉请解除与被告签订的商品房买卖合同、请求被告协助办理注销涉案房屋的备案及预告登记、返还涉案房屋、解除涉案房屋的抵押关系，有合同依据，符合法律规定，予以支持。至于原告诉请解除的借款合同，因被告违约，第三人依照合同约定已从原告保证金账户扣划了保证金还款，合同已经履行完毕，不存在解除的问题。对于原告请求的违约金，原告提出该诉请是依据房屋买卖合同的第七条和补充协议第二条的约定，买卖合同的第七条是针对被告未按约定支付买房款的行为，而被告已按买卖合同约定付清了购房款。在履行买卖合同中，被告不存在违约行为。原告主张被告承担违约责任缺乏依据。补充协议第二条所约定的是赔偿责任，而本案中，原告主张的是违约责任。因此，原告诉请被告支付违约金无合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原被告于2013年5月24日签订的《商品房买卖合同》及《湖滨花园商品房买卖合同补充协议》。二、被告应于本判决发生法律效力之日起10日内将惠州市惠阳区淡水土湖村体育公园二期旁湖滨花园号房返还给原告，并协助原告办理该房屋的注销备案及注销预告登记手续。三、被告及第三人应于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告办理涉案房屋的注销抵押登记手续。四、驳回原告的其他诉讼请求。受理费407元、财产保全费2586元，由被告负担。
本院二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应予以解除。对此分析如下：上诉人与被上诉人于2013年5月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定购房总价为413147元，上诉人于2013年5月24日支付首付款124147元，余款289000元通过银行按揭的方式付清。上诉人于2014年5月29日与原审第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被上诉人为上诉人借款提供阶段性连带责任保证。后贷款金额289000元直接划入被上诉人账户，至此，上诉人购房款项已经全部付清，上诉人履行完毕《商品房买卖合同》合同义务，其合同义务已终止。上诉人在2016年5月、6月、7月连续3个月未偿还借款本息，原审第三人于2016年7月29日在被上诉人账号扣划了287220.94元，被上诉人承担了《个人购房担保借款合同》中的保证责任。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中属于商品房买卖合同关系，在《个人购房担保借款合同》中属于借款担保合同关系，二者为不同法律关系。被上诉人不能基于履行了担保责任而要求解除商品房买卖合同。但被上诉人可行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向上诉人另行主张权利。对于《商品房买卖合同补充协议》第二条约定“买受人办妥银行按揭手续后，未能如期履行偿还按揭贷款本息义务，导致出卖人代其清偿本息时，出卖人有权单方解除房屋买卖合同，并有权不退还买受人所交纳的全部购房款项”混淆了两个法律关系，在被上诉人《商品房买卖合同》义务履行完毕的情况下上诉人要求解除合同，没有合同依据，该格式条款加重了被上诉人的责任，应认定为无效条款。
综上所述，上诉人陈慧的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3994号民事判决；
二、驳回被上诉人惠州宏福置业有限公司的诉讼请求。
本案二审诉讼费407元由被上诉人惠州宏福置业有限公司负担,惠州宏福置业有限公司应在本判决生效之日起7日内向本院交纳407元诉讼费。上诉人陈慧预交的二审诉讼费407元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 蓝惠兰
审 判 员 于海砚
二〇一八年五月二十一日
法官助理 周 莎
书 记 员 黄 慧