江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第3272号
上诉人（原审被告）李江。
委托代理人李鹤州，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张建民。
委托代理人陈清，江苏博事达律师事务所律师。
上诉人李江因与被上诉人张建民房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第629号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李江及其委托代理人李鹤州，被上诉人张建民及其委托代理人陈清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张建民原审诉称，2010年9月21日，其与李江就李江将位于江宁区金盛路299号房屋出售给其达成一致意见，其向李江支付定金80000元，并约定李江于2010年12月28日前办好房屋产权证及土地证，同时与其办理产权证及土地证的过户手续。但李江收到定金后，便无法联系上，经其书面催告，李江明确表示不履行义务，因李江违约，故其要求判令双方于2010年9月21日签订的房屋买卖协议于2011年3月30日解除，并判令李江双倍返还定金160000元。
李江原审辩称，张建民所诉与其建立房屋买卖关系系事实，双方对合同总价、办理产权过户时间等具体事项进行了约定，且李江已经将其与开发商签订的合同交付张建民，应认定张建民已经了解该房屋的一切要素，其交付的定金应为履约性质。事实上该房屋产权人为其与他人共有，张建民身为职业房屋交易经纪人，在交易过程中却未能尽审查义务，未通过任何形式通知并取得其他共有人同意，且该房屋尚未办理产权证，故该买卖合同是无效的。因为该房屋是薛家瑶琪利用的犯罪工具和手段，利用了其急需现金、轻信的特点，在2010年9月20日向薛家瑶琪出具委托书后，薛家瑶琪一个星期之内将该房屋出售两次，从而获取非法所得，而薛家瑶琪所涉及的案件，公安部门已经刑事立案正在侦查中。本次房屋买卖过程中，在张建民不能当场支付足额定金的情形下，张建民按照薛家瑶琪要求将60000元的定金支付至其丈夫施翔宇个人银行帐户，张建民的行为并非受其指示，其未收取该款，故其不应返还，张建民的诉请应予驳回。
原审法院经审理查明，2006年10月10日，李江、周洁与南京天地房地产开发有限公司（以下简称天地房产）签订了《商品房买卖契约》，约定由天地房产将其开发建设的江宁区金盛路299号房屋（以下简称）出售给李江、周洁（建筑面积44.78平方米），房款203283元。
2010年9月21日，在张建民、李江、薛家瑶琪三人均在场的情形下，李江出具了《定金收条》1份给张建民，收条载明：“收到购金盛路299号购房定金80000元，双方约定李江于2010年12月28日前办好此房的产权证及土地证，同时和张建民办理产权证及土地证过户，李江确保此房无权属纠纷，过期作为违约，违约金100000元，双方定此房总价300000元李江净得。”薛家瑶琪以担保人身份在该定金收条上签名。当日，张建民支付现金20000元，通过银行打卡方式向施翔宇银行帐户上汇款60000元。同年11月5日，张建民委托律师向李江发函声明：“2010年9月21日，你与张建民就金盛路299号房屋买卖事宜达成一致，张建民已支付80000元定金，你与张建民约定于12月28日前办理房屋过户，张建民早已备足房款，却无法与你取得联系，请你在收到此函后，尽快与张建民联系，办理房屋过户相关手续并接收房款，以免造成逾期。如果逾期，你将会承担相应的法律责任。”
审理中，李江提供其于2010年9月20日出具的《授权委托书》，内容：委托薛家瑶琪代为处理本人位于江宁区岔路口天地新城该处房产的一切有关事宜，包括但不限于办理房产证、房产交易等事宜，由此产生的一切经济责任及法律后果由本人承担，授权有效期自2010年9月20日至2010年12月31日。当日，薛家瑶琪在该委托书中承诺：此次交易只是用于帮助李江房产过户和办理房产证，由此产生一切经济责任及法律后果由本人承担。李江还提供了2010年12月15日南京市公安局鼓楼分局对卢小琴（即薛家瑶琪）诈骗案的立案决定书，证明其委托薛家瑶琪买卖房屋，但因薛家瑶琪一房两卖，并利用其受托人的身份，要求买房人将房款及定金支付于其及其丈夫施翔宇的个人银行帐户，本案中的购房定金亦是由薛家瑶琪要求张建民将60000元汇至薛家瑶琪丈夫施翔宇的个人银行帐户，李江实际未收受该款。张建民认为该买卖房屋过程中李江未出示过该委托书，且定金60000元是在其与李江、薛家瑶琪三人均在场的情形下，按照李江的要求汇至薛家瑶琪丈夫施翔宇的个人银行帐户上的，李江以《定金收条》的方式确认收到定金80000元，故无论李江是否实际获得该全额定金，与其自认收定金80000元的事实无关联。
原审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故李江关于其出售房屋未得到周洁的许可故房屋买卖合同应属无效的辩解，于法无据，不予采纳。张建民与李江签订的《定金收条》，双方对买卖房屋的坐落、房款、产权证的办理均明确约定，其内容具备房屋买卖合同的必要要件，故应属房屋买卖合同，且合法有效，双方应当依约履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。协议约定李江应于2010年12月28日前将房屋的产权证手续办理完毕，但李江至今为止仍未办理该手续，可以认定李江以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本违约，张建民有权要求解除合同，故张建民要求解除与李江签订的房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。本案中，李江的《定金收条》是在张建民、李江、薛家瑶琪三人均在场的情况下出具的，张建明当场支付了李江20000元现金，并将60000元的定金余款汇至施翔宇的银行帐户，李江以《定金收条》方式对已收取定金80000元的事实予以确认，可以确定张建民是按照李江的指示将60000元汇至施翔宇帐户，李江均应承担收取全额定金行为的法律后果，故原审法院认定李江已经收到定金80000元。关于李江辩称其委托案外人薛家瑶琪办理讼争房屋有关的一切事宜，薛家瑶琪系利用其受托人的身份实施诈骗财物行为，应由薛家瑶琪承担收取60000元的责任。即使按照李江的辩称其与薛家瑶琪之间存在委托关系，李江也应当对受托人薛家瑶琪在委托期限内就讼争房屋实施收款行为承担民事责任，故李江的辩称理由不予采纳。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李江已收取80000元定金，但因双方之间的主合同即房屋买卖协议标的额为300000元，故定金数额不得超过60000元，超过部分20000元不能认定为定金，不能适用定金罚则，但作为已付的购房款张建民有权要求返还。故对张建民要求李江返还双倍定金160000元的诉讼请求，部分予以支持，李江应当返还双倍定金120000元，返还购房款20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张建民与李江于2010年9月21日签订的房屋买卖合同于判决发生法律效力之日起解除。二、李江返还张建民双倍定金120000元、购房款20000元，合计140000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回张建民的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由张建民负担400元，由李江负担3100元。
李江不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决部分事实未予查清。《定金收条》是由上诉人先于一天，即2010年9月20日所写，且涉及款项的支付并不是发生在同一天，书写收条的当天李江仅收到现金20000元，余款60000元依据约定张建民也应当直接支付给李江。但实际操作过程中，张建民偏信案外人薛家瑶琪（卢小琴）的谎言，将60000元直接支付到了他人账户，该款项不能推定李江收取。李江在另一案中已经提交了薛家瑶琪（卢小琴）利用李江亲信的特点，在一个礼拜内将涉案房屋出卖两次，骗取相关款项的事实。张建民作为职业的房屋买卖中介人员，其应当承担支付不当的法律后果。二、原审判决适用法律不当。因系在薛家瑶琪（卢小琴）的操作下，李江的两次出卖行为得以实施，在客观上因该房屋属于李江与案外人周洁共有，其根本无法获得过户。张建民作为职业房产中介人员，对能否办理过户具有充分的法律认知，其购买存在重大不确定信息的房屋，给自己造成损失的责任并不完全应由李江承担，张建民应与担保人薛家瑶琪（卢小琴）承担共同过错责任。原审法院对张建民的过错行为未予认定，属适用法律不当，本案不应适用定金罚则。请求依法撤销原审判决，发回重审或查清事实予以改判，判令李江返还给张建民8万元。
被上诉人张建民辩称，一、张建民支付给李江8万元，一审法院已经查明，张建民支付的8万元应当认定为是张建民支付给李江的购房定金。二、买卖合同司法解释第三条明确规定对出卖人在缔约时对标的物没有所有权为由主张合同无效的，法院不予支持，一审判决适用法律正确。三、李江在出卖房屋过程中一直在场，协议和定金收条都是李江本人签字。李江的上诉请求不能成立。请求驳回李江的上诉请求，维持原判。
双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院另查明，2011年9月15日，李江在一审中陈述，“是收到了律师函。当时我是收到了20000元，另外60000元薛家瑶琪说她是担保人，钱必须放在她手里面，与张建民办理过户手续，等手续办好后再把钱退给张建民”。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，虽然张建民将60000元汇给了案外人施翔宇，但从2010年9月21日。李江出具的定金收条记载内容及李江在一审中的陈述来看，定金收条明确记载的是收到定金80000元。且在张建民将60000元汇给案外人施翔宇至张建民提起诉讼前，李江对此并未提出异议，可以认定张建民将60000元汇给施翔宇是经过李江同意的，李江应承担其收取定金行为的法律后果。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”按照双方约定，李江应于2010年12月28日前办好产权证及土地证，同时与张建民办理产权证及土地证过户。李江在收取定金后，没有履行合同约定的义务，至今未与张建民办理过户手续，此应视为李江以自己的实际行为表示拒绝履行合同。张建民要求解除双方合同关系，符合法律规定。根据担保法的相关规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，原审法院认定李江应返还双倍定金120000元，返还购房款20000元正确。上诉人李江的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3500元，由李江负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 伟
审判员 曹 艳
审判员 张旭东
二〇一三年十二月十三日
书记员 张 毅