黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑0302执异117号
案外人：顾广强，男，1994年4月3日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：朴永建，黑龙江惠园律师事务所律师。
申请执行人：鸡西龙唐供热有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区兴国1-2-3-1。
法定代表人班福彬，男，经理。
委托诉讼代理人：孙道慧，男，鸡西龙唐供热有限公司员工。
委托诉讼代理人：毕振东，男，鸡西龙唐供热有限公司法律顾问。
被执行人：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4-首-4。
法定代表人：刘茂林，男，经理。
委托诉讼代理人：姜瑞丹，鸡西市锦绣房地产开发有限公司办公室主任。
在本院执行鸡西龙唐供热有限公司（以下简称龙唐公司）与鸡西市锦绣房地产开发有限责任公司（以下简称锦绣地产公司）供用热力合同纠纷一案过程中，案外人顾广强向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人顾广强称，被法院查封的鸡冠区锦绣嘉园7号楼负1层2号门市是顾广强于2014年6月在金阳海手中购买的，当时已经在鸡西市锦绣房地产开发有限责任公司进行了更名，但因更名时开发单位没有出具正式的联机合同，因而迟迟没有办理房照。案涉房屋是案外人购买，案外人及金阳海购买时间均早于法院查封前，三方的买卖事实客观合法，并且案涉房屋已经由案外人实际占有并早于法院查封，因此案外人的异议理由，可以排除执行，请依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，现请求法院解除对此房屋的查封。
申请执行人龙唐公司称，案涉房屋现登记在被执行人锦绣地产公司名下，依法可以执行，案涉房屋为商业用房，并不用于居住，不存在排除执行的情形，依法应当执行，请求人民法院驳回异议人的异议申请，依法对案涉房屋进行执行。
被执行人锦绣地产公司放弃答辩。
顾广强提供的证据有：
1、本院（2018）黑0302执189号之三查封公告。拟证明法院对案外人所有的位于鸡冠区锦绣嘉园7号楼负一层2号门市进行了查封，查封期限为3年。
2、2009年2月10日房屋销售协议一份和收款收据一份，拟证实2009年2月10日前锦绣地产公司已将本案争议的房屋出售给金阳海；2014年6月金阳海将房屋出售给案外人顾广强，并由被执行人锦绣地产公司在原始销售协议上将购房人金阳海变更为顾广强；案涉房屋于法院查封前已出售给案外人，并签订合法有效的购房合同；金阳海已缴纳全额购房款。
申请执行人龙唐公司对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，房屋销售协议并不具备商品房买卖合同的相关内容，其效力不符合国家的关于商品房预售的规定，该协议是无效的。收据并不能证实金阳海缴纳房款的来源及履行方式，并不能达到案外人的证明目的。
被执行人锦绣地产公司对该证据无异议，称2013年以后锦绣地产公司因为欠税的原因，一直都不能出具机打发票。没有机打发票，就不能出具联机合同。
3、银行明细账查询单三份，张晓波户口复印件。拟证明案外人以245万元的价格从金阳海处购买了三套商服，其中包括案涉房屋。此款通过中间人刘某给付金阳海，案外人已给付全额房款。期中包括2014年7月12日在张晓波名下通过建设银行支取100万元，2014年7月12日在张晓波名下卡号尾号为6558账号支取了120万元，2014年6月18日在建行张晓波名下账户支取10万元，2014年7月12日在建行张晓波名下账户支取15万元。上述款项均给付中间人刘某。120万元体现是现金支付，但是在柜台内操作，刘某承认该事实。尾号8877是刘某的账号。户口复印件证实张晓波与顾广强为母子关系。
申请执行人龙唐公司对证据真实性没有异议，对四张银行流水的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为上述款项不能证实是购买案涉房屋所支付的款项，对于刘某及金阳海的身份和关系无法确定。对张晓波与顾广强为母子关系没有异议。
被执行人锦绣地产公司对该证据没有异议。
3、刘某（锦绣地产公司业务员）于2018年3月15日在鸡冠区人民法院的询问笔录，称顾广强购买金阳海手里的锦绣地产公司的三套门市房（包括本案争议房屋）她是中间人，整个交款和更名的过程她都在场，购房款是由她交给金阳海的。
申请执行人龙唐公司对笔录的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为房款的履行不能仅靠笔录证实，应该靠银行的转账支付凭证才能证实是否实际履行。
被执行人锦绣地产对该证据没有异议。
4、2017年8月8日物业费收据一张、鸡西市龙唐供热有限公司供热费普通发票复印件三张（2015年度、2016年度、2017年度），拟证实案外人已于法院查封前合法占有使用案涉房屋。
申请执行人龙唐公司对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，认为物业费票据并不指向案涉房屋，对于供热费票据，认为不是针对案涉房屋缴纳的热费，案涉房屋是7号楼负一层2号，该票据是1号，面积为296.74平方米，本案涉及房屋是269.17平方米，所以热费票据不是案涉房屋的。
被执行人锦绣地产公司认为法院查封应该是依据房产部门出具的房号，而锦绣地产公司确定的房号有些是与房产部门有出入的。
本院查明，2016年7月7日本院对龙唐公司与锦绣地产公司供用热力合同纠纷一案，作出（2016）黑0302民初1232号民事调解书，确认锦绣地产公司应于2016年9月30日前给付龙唐公司欠缴供热费及违约金共计1532922.66元。本案进入执行程序后，本院于2018年3月1日作出（2018）黑0302执189号之三执行裁定书，查封了锦绣地产公司开发的鸡冠区锦绣嘉园7号楼负1层2号门市房。
另查明，案外人顾广强手中持有“房屋销售协议”，该协议落款日期为2009年2月10日、售房单位为锦绣地产公司、原购房人为金阳海（被横线划掉，并在划横线处加盖锦绣地产公司公章）后填加为顾广强，并记载锦绣二期7号楼负1层北侧，预售建筑面积269.17平方米，房款额为699842元。顾广强提供的缴纳供热费收据记载内容为：购买方顾广强，地址锦绣家园7号楼负一号车库，供热面积为296.74平方米。听证会中锦绣地产公司承认顾广强持有的“房屋销售协议”已在其单位办理了更名，但称自2013年起因欠税就开不出售房联机备案合同。听证会后经房屋测绘部门指认，本院查封的锦绣二期7号楼负1层2号门市房位于北侧，面积为269.17平方米。经电话询问龙唐公司委托诉讼代理人孙道慧，孙称门市房的供热面积普遍大于房照面积，因为门市房的高度超过规定标准的要按一定比例增加供热面积计算收费数额；龙唐公司对供热客户房屋的编号不是与房产部门一致的。
本院认为，通过房屋测绘部门的指认及孙道慧的陈述，能够证明顾广强提供的供热费收据确系本院查封的房屋供热费收据。案外人顾广强提供的证据能够证明案涉房屋系其从金阳海手中购买并已到住房单位锦绣地产公司更名，原由金阳海与锦绣地产公司所签订的“房屋销售协议”虽然不是正规的商品房销售合同，但其已具备房屋销售合同所应具备的房屋位置、面积、价格、交给时间、违约责任等基本要素，在锦绣地产公司具备预售商品房销售许可后应认定为合法有效的合同；龙唐公司虽然对顾广强已交付购房款的事实提出质疑，但没有提供证据予以证实，而顾广强提供的银行流水记录及证人刘某的证言能够相互印证，因而应认定顾广强主张的已交付全部房款的事实存在；本案争议的房屋虽然登记在作为被执行人的锦绣地产公司名下，但因案外人购买时系现房且已实际入住，所以购房者的物权期待权是否能够排除人民法院的强制执行应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的条件为标准，而在法院查封案涉房屋前顾广强已实际入住，现没有证据证实没有办理过户手续是买受人顾广强的原因造成的。所以案外人顾广强的异议请求符合法律规定应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，裁定如下：
中止对本院（2018）黑0302执189号之三执行裁定书中，查封鸡西市锦绣房地产开发有限公司开发的鸡冠区锦绣嘉园7号楼负1层2号门市房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 肖洪力
审判员 王 薇
审判员 李晓琳
二〇一八年七月九日
书记员 张 妍