江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）通中民终字第1935号
上诉人（原审原告）龚黎平。
上诉人（原审原告）张益。
上诉人（原审原告）徐凯。
上诉人（原审原告）钮俊华。
上诉人（原审原告）俞菊萍。
上诉人（原审原告）周振斌。
上诉人（原审原告）朱建斌。
上诉人（原审原告）张文奇。
上诉人（原审原告）姜学兰。
上诉人（原审原告）黄赛佳。
上述十名上诉人共同委托代理人萧立荣。
上诉人（原审原告）彭小仙。
上诉人（原审原告）卢继文。
上诉人（原审被告）南通亚伦家纺城置业有限公司。
法定代表人刘斌。
委托代理人王羽、沈琦。
原审原告薛健。
原审原告范红平。
原审原告高俊儒。
原审原告龚孝茗。
上述四名原审原告共同委托代理人萧立荣。
上诉人龚黎平等十二人因与上诉人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）、原审原告薛健等四人房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2012）通民初字第1032-1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，（一）家纺城整个大楼概况、分割商铺整体出租情况
经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼1幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。该大楼分五层，建筑面积共计62365.68平方米。2010年12月亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层，分割商铺）两年的方法进行招租，招租1569个商户。
（二）双方签订合同情况
2010年12月23日至当月30日，龚黎平等十六人（乙方）分别与亚伦公司（甲方）签订协议书（其中俞菊萍签约日期为2011年2月28日），协议书中均标明房号已选，协议主要内容：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金。诚信守约保证金数额按照楼层及面积确定；2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%；3、乙方从摇号结束到商铺位置开张营业后三个月内必须关闭本地区其他家纺用品市场经营场所；4、甲方主要义务为，乙方免费使用商铺合同到期前六个月有权按照如下优惠价格一次性买断甲方永久性产权，以一个单间17.5平方米为标准，四楼15万、三楼17万、二楼22.5万、一楼27万，甲方协助乙方买断永久性产权总价中的50%银行按揭贷款，乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。
（三）龚黎平等十六人选定的商铺位置、面积及交纳的保证金情况
亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺（彭小仙的商铺于1月23日交付，俞菊萍商铺于2月28日交付）。龚黎平等十六人领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。
龚黎平等十六人选定的商铺及交纳的保证金数额分别为：彭小仙，选定四楼用于经营家纺系列玩具产品，交纳保证金10000元；龚黎平，选定一楼经营家纺系列多件套、被子产品，交纳保证金40000元；张益，选定一楼经营家纺系列床罩产品，交纳保证金40000元；钮俊华，选定一楼经营家纺系列宾馆用品，交纳保证金20000元；龚孝茗，选定一楼经营家纺系列多件套产品，交纳保证金20000元；薛健、徐凯、高俊孺，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金18000元；黄赛佳，选定二楼经营家纺系列四件套产品，交纳保证金72000元；周振斌、朱建斌、张文奇，选定二楼经营家纺系列四件套产品，各交纳保证金36000元；卢继文，选定三楼经营家纺系列枕芯产品，交纳保证金15000元；姜学兰，选定四楼经营家纺系列毛毯产品，交纳保证金10000元；范红平，选定四楼经营家纺系列拉链产品，交纳保证金10000元；俞菊萍，选定四楼经营家纺系列玩具产品，交纳保证金10000元。
龚黎平等十六人选定商铺为一个单间的有：薛健、姜学兰、范红平、卢继文、钮俊华、高俊孺、俞菊平、龚孝茗、彭小仙；一个半单间的有：徐凯；双间的有：龚黎平、张益、周振斌、朱建斌、张文奇；四间的有：黄赛佳。
（四）成品大楼承租户退租情况
2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面内容：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，在案件审理过程中，1户退租，现还有19户未退。审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，亚伦公司并未强迫退租。2012年11月5日南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，陈述绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，陈述南通家纺城成品大楼2012年1月—6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。
2012年6月19日龚黎平等十六人向亚伦公司邮寄要求购买家纺城成品大楼内商铺申请书。
本案在审理过程中法院主持过调解，龚黎平等十六人同意亚伦公司以赔偿损失的形式来承担责任，但双方因数额问题未达成一致意见，调解未成。
原审法院认为，合同分为预约合同和本约合同，预约合同是为了将来订立合同达成的意向，目的是确保与对方在将来订立特定的合同。从双方合同约定的购买条款来看，亚伦公司已作出出售房屋的意思表示，应视为双方为将来买卖房屋达成的意向，为预约合同。
《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。龚黎平等十六人与亚伦公司签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，合法有效。根据双方合同约定，龚黎平等十六人免费使用商铺合同到期前六个月有权买断亚伦公司永久性产权，现龚黎平等十六人已在期限内向亚伦公司邮寄购买申请书，亚伦公司并未提供证据证明其在收到龚黎平等十六人申请书之后向龚黎平等十六人作出同意出售商铺的意思表示，相反根据亚伦公司成品大楼退租情况、亚伦公司向承租户发出的告知书内容以及亚伦公司在案件庭审中的陈述可以认定亚伦公司并不同意根据协议约定出售商铺，故对于亚伦公司抗辩系龚黎平等十六人未在期限内主张购买，从而丧失购买权的理由不能成立。从双方合同中注明的“房号已选”，可以认定将来双方买卖的标的物与原来承租方使用的标的物系一致，现在龚黎平等十六人选择按照协议约定位置购买，亚伦公司不同意出售，亚伦公司构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，从这条规定，可以看出，当违约行为发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，法律之所以如此规定，是因为继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。结合案件，龚黎平等十六人与亚伦公司签订的租赁合同标的为分割商铺，不能等同于独立商铺。亚伦公司在2010年12月免费招租1569户，免费招租层次涉及一至四层，至2012年8月底已退租1549户（审理中又退租1户），现仅龚黎平等十六人要求继续履行合同，龚黎平等十六人租赁的商铺分散于家纺城一至四层，总面积500平方米左右，现在绝大部分承租户已退出家纺城，龚黎平等十六人作为极小部分承租户以他们在家纺城中占小部分面积的商铺，要求亚伦公司继续履行合同，违背了已退出的绝大部分承租户的意志，影响家纺城整体功能的发挥。龚黎平等十六人租赁商铺的目的是为了经营，期待有良好的投资回报，现在家纺城已失去经营家纺成品的氛围条件，龚黎平等十六人的商铺分散于家纺城一至四楼，龚黎平等十六人在已经失去经营家纺成品的环境和氛围的建筑中继续经营，事实上也不能获得期待的经营效益，达不到龚黎平等十六人要求继续履行合同的目的。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。其中第二项履行费用过高，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履行所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应当允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在案件中，如果让亚伦公司继续履行合同，则亚伦公司必须以其6万多平方米商铺来为龚黎平等十六人500平方米左右商铺来提供服务，支付的履行费用过高。且在此种情况下，龚黎平等十六人如继续履行合同购买商铺，不仅要支付对价，而且也无法获得期待的经济利益。故对于龚黎平等十六人要求继续履行合同购买商铺、要求亚伦公司协助龚黎平等十六人办理50%银行按揭贷款、亚伦公司出售给龚黎平等十六人的商铺大楼名称必须是“中国南通家纺城成品展示中心”，商铺必须是通州区公证处现场公证给龚黎平等十六人摸号的商铺位置，经营的品种必须是家纺成品，其它项目不得入内的诉讼请求法院不予支持。
考虑到在预约合同履行过程中，亚伦公司存在违约，应依法承担违约责任，且龚黎平等十六人在诉讼中也同意亚伦公司以赔偿损失方式来承担责任，鉴于亚伦公司签订此合同的目的是通过免租金的招商行为促使家纺成品市场繁荣，从而获取利润，但由于市场的原因，加上大部分承租户的提前退租，经营活动远没有预期的理想，致使亚伦公司的合同目的也未能实现，亚伦公司违约的主观过错较小，故违约责任的承担根据龚黎平等十六人选定的商铺情况，法院酌情考虑一个单间由亚伦公司赔偿15000元。
关于案件案由问题，法院认为，龚黎平等十六人与亚伦公司之间存在的基础法律关系虽系租赁，但双方的租赁关系已终止，现争议的为房屋买卖关系，故案由应确定为房屋买卖合同纠纷。关于程序问题，法院认为，龚黎平等十六人起诉的诉讼标的虽不同一，但具有客观牵连性，这种牵连源于他们均与亚伦公司就同一幢大楼内的分割商铺签订了租赁合同，源于他们基于同一法律关系主张同一性质的诉讼请求。现龚黎平等十六人已作为共同诉讼人提起诉讼，合并审理对亚伦公司诉讼权利并无任何影响，为节约司法资源，提高诉讼效率，案件合并审理程序并不违法。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、亚伦公司赔偿彭小仙、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、龚孝茗人民币各15000元；二、亚伦公司赔偿徐凯人民币22500元；三、亚伦公司赔偿龚黎平、张益、周振斌、朱建斌、张文奇各人民币30000元；四、亚伦公司赔偿黄赛佳人民币60000元；以上一至四项，均于判决生效后10日内履行。五、驳回彭小仙、龚黎平、张益、薛健、姜学兰、范红平、卢继文、徐凯、钮俊华、高俊孺、俞菊萍、黄赛佳、周振斌、朱建斌、张文奇、龚孝茗其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由亚伦公司负担。
宣判后，龚黎平等十二人不服，向本院提起上诉称，亚伦公司与众多商户终止协议，致成品大楼无法经营，构成违约并造成上诉人巨大经济损失，应承担违约责任。根据双方协议约定，上诉人有权买断亚伦公司的永久性产权商铺。上诉人要求继续履行合同，并由亚伦公司提供商铺资料一套，亚伦公司协助办理银行按揭贷款，所卖商铺必须是已经公证处公证的商铺。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。
亚伦公司上诉称，一审判决认定亚伦公司违约明显有误，判决亚伦公司赔偿一个单间15000元无事实和法律依据。一审判决案件受理费240元全部由亚伦公司负担不公平。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回龚黎平等十六人的诉讼请求。
原审原告薛健等四人同意上诉人龚黎平等人的上诉意见。
龚黎平等十六人针对亚伦公司的上诉答辩称，根据双方协议规定，我们一方在合同期满前六个月已向亚伦公司申请购买商铺，有证据证明，亚伦公司构成违约，应赔偿我们所遭受的各项经济损失。
亚伦公司针对龚黎平等十二人的上诉答辩称，我公司没有违约，对方要求亚伦公司赔偿损失没有事实和法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。龚黎平等十二人在二审过程中提交十二份证据：1、腾房通知书，2、退房结账通知书，证明亚伦公司违法要求商户7日内交房；3、购房、腾房通知，4、2013年4月5日通知书，5、买卖合同，6、建设工程规划许可证，7、建设工程施工许可证，8、土地使用证，9、预售许可证，10、建设工程竣工验收备案证明书，11、土地登记申请书，完全空白。证明商户办理相关手续后就可以买房，但大楼名称、使用功能均有改变，与原先协议约定的家纺城不符合，亚伦公司存在欺诈行为；12、2010年12月到2013年8月的电费单，证明2012年3-8月电费700394.65元，2013年3-8月，大楼没有人，电费是777867.85元。这个数据证明亚伦公司2012年3-8月没有开空调、电梯和楼道灯，造成上诉人无法经营，造成损失。亚伦公司质证后认为：1、12份证据全部产生于一审判决之前，并非二审中的新证据。2、对于证据1-4的真实性没有异议，这四份通知是在租赁合同约定的租赁期限及购买商铺期限届满后亚伦公司的意思表示，与合同约定无关。3、关于证据5-12，因为暂时无法和原件核实，不能确认真实性。4、关于大楼名称的问题，原审判决第四页倒数第8行已经查清家纺城成品大楼，又名家纺城研发中心大楼，系同一幢楼。
本院审查后认为，证据1-3系亚伦公司与商户在原协议书约定的租赁期限及商铺购买期限届满后要求商户腾房的意思表示，在双方既未达成新的租赁协议又未达成买卖合同的情况下，亚伦公司要求商户腾房并未违反双方的协议约定或有关法律的规定；证据4-11与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性；证据12电费单系复印件，也没有电力部门的确认盖章，真实性无法确认。综上，上诉人龚黎平等人所提交的证据无法达到其证明目的，不作为认定本案事实的依据。
本院认为，根据龚黎平等十六人与亚伦公司签订的协议书，双方除约定两年的免费租赁经营外，同时还约定了龚黎平等十六人于合同到期前六个月有权购买商铺产权。从协议内容看，该协议具有预约合同的法律特征，双方签订此协议的目的不仅包括两年之内的租赁经营，也包括租赁到期前购买商铺的意思在内，故该合同为双方所订预约合同，应为合法有效。所谓预约合同，指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。龚黎平等十六人在合同约定期限内已向亚伦公司表达了购买意向，邮寄了购买申请书，亚伦公司不同意出售，没有与龚黎平等十六人签订商铺购买合同，亚伦公司不能提供证据证明其不予签订本约合同的合法依据，故原审法院认定亚伦公司存在违约，并无不当，亚伦公司对此应承担相应的违约责任。龚黎平等十六人认为亚伦公司违约与其他众多商户解除协议，但无相关证据证实。且从相关证据来看，在经营过程中，绝大多数商户由于经营状况的实际原因陆续退租，与亚伦公司协商终止租赁协议，仅有极少数商户未退租，故本院对其主张不予采信。在众多商户与亚伦公司协商解除租赁协议后，造成成品大楼已不具有经营家纺成品的氛围条件，亚伦公司在此情形下不同意再与龚黎平等十六人签订本约合同。本案中本约合同系以分割商铺为标的物的买卖合同，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使权利必须兼顾其他商铺业主的利益。现成品大楼绝大多数商户已退出经营，已无家纺市场的环境与氛围，且亚伦公司继续履行将支付过高费用，案涉6万多平方米大楼亦将无法充分发挥效用，考虑平衡双方利益关系，龚黎平等十六人的主张应受到限制。本案不宜强制亚伦公司继续履行合同，可以赔偿损失的方式让亚伦公司承担违约责任。龚黎平等十六人一审诉讼中亦表示同意亚伦公司以赔偿损失方式承担违约责任，符合法律规定，法院对此予以确认。原审法院综合考虑成品大楼的现实情况及亚伦公司的过错程度、获利情况，对龚黎平等十六人酌情予以赔偿，且数额适中，并无不当。原审判决亚伦公司承担一审案件受理费于法不悖，亦无不当。双方上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人龚黎平等十二人与亚伦公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
代理审判员 高 雁
代理审判员 张 勇
二〇一四年二月二十日
书 记 员 张晓光