广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第501号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市。
负责人：张真理，该行行长。
委托代理人：郑祝远，该行职员。
委托代理人：丁金石，该行职员。
被上诉人（原审原告）：庞玉琴，女，1975年9月15日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：梁友明，广东弘力律师事务所律师。
委托代理人：刘治伟，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。系中山市吉雅房地产开发有限公司法定代表人张其的女儿。
原审第三人：陈秀娴，女，1956年7月16日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。
上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）因与被上诉人庞玉琴、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、原审第三人陈秀娴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年7月9日，庞玉琴与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书一份，约定：庞玉琴向吉雅公司认购其开发的位于三乡中心区农贸市场3幢17、18号商铺，该物业建筑面积约为382平方米，认购楼价为1260600元；认购书还就其他内容进行了约定。2005年1月31日，吉雅公司开具收到庞玉琴三乡镇中心区综合市场3号楼17、18号商铺楼款250000元的收款收据。2005年12月5日，吉雅公司向庞玉琴出具收楼通知书，通知庞玉琴于2005年12月15日前往综合市场售楼部办理涉讼商铺的收楼手续。2007年6月9日，庞玉琴与吉雅公司签订商品房买卖合同，约定：庞玉琴向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺，该商品房的建筑面积为193.8平方米，套内建筑面积为189.3平方米；单价为每平方米3378.45元，按套内建筑面积计，房价款合计639540元；付款方式为一次性付款，楼款在签署商品房买卖合同时已付清；交楼期限为2007年12月30日前；关于产权登记的约定，出卖人应当在该楼盘消防验收合格后四十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决；合同还约定了其他事项。签订合同当日，吉雅公司开具收到庞玉琴综合市场3号楼17、18号商铺楼款1029080元及办证费用29372.06元的收款收据，收据上备注：以消防工程款抵扣。2007年9月21日，中山市公安消防局出具建筑工程消防验收的意见书，证实三乡镇中心区综合市场1号楼至9号楼建筑消防验收合格。同日，阮桂培将上述文件移交给吉雅公司。
2011年12月21日，庞玉琴向原审法院提起诉讼称：庞玉琴丈夫开办的中山市防火设备安装工程有限公司为吉雅公司在三乡镇的房地产楼盘安装消防工程，吉雅公司欠下工程款1608452.06元，吉雅公司仅支付了50000元，就以没有资金为�，要求以房屋抵偿工程款。2004年7月9日，庞玉琴与吉雅公司签订三乡中心区农贸市场认购书，约定由庞玉琴购买中山市三乡镇中心区农贸市场3号楼17、18号商铺，认购价为1260600元。2005年12月5日，吉雅公司通知庞玉琴办理收楼手续，庞玉琴接收了涉讼商铺使用至今。2007年6月9日，庞玉琴与吉雅公司签订商品房买卖合同，但吉雅公司一直未协助庞玉琴办理房产登记手续。为此，庞玉琴向法院起诉，请求判令：一、确认陈秀娴与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，确认吉雅公司、陈秀娴与建行中山分行签订的借款抵押合同无效，依法撤销陈秀娴位于中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的备案登记；二、确认上述商铺的所有权人为庞玉琴，吉雅公司为庞玉琴办理上述商铺的房地产买卖登记及过户办证手续；三、吉雅公司承担诉讼费用。原审诉讼中，庞玉琴明确诉�请求第一项中撤销陈秀娴涉讼商铺的备案登记就是注销陈秀娴的买卖合同的登记备案及抵押权的登记。
原审法院另查明：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺，建筑面积为210.6平方米，购房总价为842400元，于2005年5月18日登记备案在陈秀娴名下，备案登记的商品房买卖合同签订于2005年4月27日；该商铺于2005年7月19日抵押登记在建行中山分行名下，贷款金额为500000元，抵押人陈秀娴。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼房产进行了查封。
2005年7月8日，建行中山分行（贷款人、抵押权人）与陈秀娴（借款人、抵押人）、吉雅公司（保证人即开发商）签订个人住房借款合同，约定由陈秀娴向建行中山分行贷款500000元用于购买涉讼商铺。
原审法院又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。�东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。
已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表中，并未涉及庞玉琴，涉讼商铺涉及虚假按揭。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，陈秀娴与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
原审法院再查明：诉讼中，原审法院派员到涉讼房产处张贴通知并核实使用人员。张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。经核查，该房产交付后一直由庞玉琴与阮桂培占有使用。庞玉琴与阮桂培系夫妻关系。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。庞玉琴与吉雅公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守约定全面履行。庞玉琴持有商品房买卖合同原件并向吉雅公司支付了全部购房款，且在房屋交付后已实际使用多年，故应认定庞玉琴与吉雅公司之间存在真实的商品房买卖关系。虽然涉讼商铺于2005年5月18日登记备案在陈秀娴名下，且陈秀娴与建行中山分行签订个人购房借款合同，并将涉讼商铺抵押登记在建行中山分行名下。但根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，陈秀娴与吉雅公司之间对中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。陈秀娴与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，陈秀娴、吉雅公司与建行中山分行签订的个人购房借款合同也一并无效。陈秀娴应与吉雅公司一同协助注销涉讼商铺的合同登记备案，建行中山分行应协助注销涉讼商铺上所设的抵押权登记。吉雅公司收取了庞玉琴的全部购房款，并已将房屋实际交付给了庞玉琴使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故庞玉琴主张吉雅公司继续履行合同，并为庞玉琴办理房地产权属证书的诉求原审法院予以支持。吉雅公司、陈秀娴经原审法院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利，由此产生�诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）、（五）项、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认陈秀娴与吉雅公司于2005年4月27日签订的买卖中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的商品房买卖合同无效，陈秀娴与吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销上述商铺的销售合同登记备案；二、确认陈秀娴、吉雅公司与建行中山分行于2005年7月8日签订的个人住房借款合同无效，建行中山分行于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺上所设的抵押权登记；三、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助庞玉琴办理位于中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的房地产权属证书。案件受理费10195元（庞玉琴已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人交行中山分行不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）庞玉琴与吉雅公司签订商品房买卖合同购买涉案商铺，该房产已抵押给建行中山分行，并在国土局不动产登记簿公示，根据物权法第106条，建行中山分行已经善意取得抵押权，庞玉琴在订立商品房买卖合同时存在重大过错。（二）原审判决法律依据不充分。按照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法�若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”，故庞玉琴应当主张债权而非物权。尽管吉雅公司与陈秀娴之间签订了虚假的商品房买卖合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根据物权法第106条，银行已经善意取得抵押权。《北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会议纪要》明确规定，在按揭背景不真实情形下，借款合同应认定为有效。综上，请求二审法院判令：（一）撤销原审判决；（二）本案一、二审案件受理费由庞玉琴、吉雅公司承担。
被上诉人庞玉琴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回建行中山分行的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人陈秀娴经本院公告送达开庭传票未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。庞玉琴与吉雅公司分别于2004年7月9日签订的三乡中心区农贸市场认购书以及于2007年6月9日签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应当认定为合法有效，双方均应依约履行各方义务。合同签订当日，吉雅公司出具收据载明收到庞玉琴支付的全部购房款以及办证费用29372.06元，备注“以消防工程款抵扣”。诉讼期间，庞玉琴述称其丈夫为吉雅公司安装消防工程，吉雅公司因无力支付所以以商铺抵作工程款，吉雅公司对此亦予以确认。2005年12月5日，吉雅公司向庞玉琴发出收楼通知书，后吉雅公司向庞玉琴交楼后一直由庞玉琴与其丈夫使用并支付水电管理费至今。2007年9月21日，中山市公安消防局出具建筑工程消防验收的意见书，认定三乡镇中心区综合楼1#-9#楼建筑消防验收合格。根据广东省商品房买卖合同的约定，吉雅公司应自合同生效之日起30天内向中山市房地产交易登记管理所申请登记备案，并在该楼盘消防验收合格后四十日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案。但吉雅公司却隐瞒其早在签署上述商品房买卖合同之前，已经于2005年4月27日与陈秀娴签订了商品房买卖合同，并于2005年5月18日为陈秀娴办理了备案登记，2005年7月8日又以陈秀娴的名义与建行中山分行签订个人住房借款合同等事实，吉雅公司的行为已经构成违约。�院已经发生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，陈秀娴与吉雅公司于2005年4月27日就买卖涉案商铺签订商品房买卖合同，属于虚假的商品房买卖，目的是为办理虚假按揭，骗取银行的按揭贷款。故陈秀娴与吉雅公司签订商品房买卖合同，以及陈秀娴、吉雅公司与建行中山分行签订的个人住房借款合同均违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院对此均认定为无效，并判决陈秀娴、吉雅公司协助办理注销涉案的销售合同登记备案，以及建行中山分行协助办理注销抵押登记，处理均并无不妥，本院对此均予以维持。在庞玉琴与吉雅公司签订的商品房买卖合同具备继续履行条件的情况下，吉雅公司应当依约履行合同义务，原审法院对庞玉琴要求吉雅公司协助办理位于中山市三乡镇中心区综合市场3号楼17号商铺的房地产权属证书的诉讼请求予以支持�处理并无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理10195元，由上诉人中国建设银行股份有限公司中山市分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年十一月二十日
书记员 易嘉璇