贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民终字第703号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）贵州天益丰房地产开发有限公司。
法定代表人赵文生。
委托代理人曾启华。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）黄培刚
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李龙丽
上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称天益丰房开公司）与被上诉人黄培刚、李龙丽商品房预售合同纠纷一案，龙里县人民法院于2014年9月4日作出（2014）龙民初字第425号民事判决后，天益丰房开公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：二原告（反诉被告）系夫妻关系。2012年8月1日，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》，二原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买位于龙里县龙山镇水桥村吴家庄龙腾苑小区紫园幢2-10-6号房屋一套，建筑面积161.58平方米，房屋总价款477267元。此后，二原告（反诉被告）支付首付款143267元，余款334000元以银行按揭贷款支付，双方到龙里县房地产管理局办理商品房预售合同备案登记，2013年2月28日，原告（反诉被告）按揭贷款向被告（反诉原告）支付了剩余房款334000元。《合同》第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2013年7月1日前向买受人交付该商品房”。第（二）项约定“该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”。第十三条约定逾期交房责任“.....（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同时，对其他相关项目进行了约定。2013年7月1日，被告（反诉原告）未能如期交房。2014年2月28日，二原告（反诉被告）收到被告交房通知，因被告（反诉原告）未能提交符合《合同》第十一条第（二）项约定交房条件的相关文件，本诉原告（反诉被告）未接收房屋。2014年5月14日，二原告（反诉被告）向本院提起诉讼，2014年5月28日，被告（反诉原告）提出反诉。
原审本诉原告黄培刚、李龙丽一审诉称：二原告系夫妻。2012年8月1日，二原告以人民币477267元购买被告开发的位于龙里县龙山镇水桥村吴家庄龙腾苑小区紫园幢2-10-号房屋一套，并于当日与被告签订了编号为108的《商品房买卖合同》一份。合同签订后，二原告按合同约定于当日支付了首付款143267元并办理了按揭手续，已按照合同约定完成了付款义务。《合同》第十一条约定交房日期为2013年7月1日，被告在合同约定的期限内未能交房，后于2014年2月通过短信告知原告可以交房。二原告前往被告售楼部领房时，因被告未能提供《合同》第十一条约定的各项相关手续，故二原告拒绝收房。此后，二原告多次到被告售楼部洽谈交房事宜，被告工作人员声称该房的一切手续均已办妥，只是办事人员请假不能提供。原告认为，被告不能按照合同约定履行其义务，导致原告不能收取房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。并按照《商品房买卖合同》第十一条、第十三条之约定向法院提起诉讼，请求：1、判令被告依据合同约定条件履行其交房义务；2、判令被告支付延期交房违约金72305.9505元（该违约金自2013年7月2日暂计至2014年4月30日，以后违约金按合同约定支付至被告提交合法交房手续之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
原审本诉被告天益丰房开公司一审辩称：原告主张的违约金过高，要求予以降低违约金标准，可以在原告实际损失的百分之三十以内调整；被告已于2014年2月28日通知原告来办理交房手续，违约金计算期限应该计算至2014年2月28日；被告为符合国家法律法规规定和龙里县燃气管道规划规定，新增加燃气管道安装，所以才导致延期交房，属于情势变更的情形。
原审反诉原告天益丰房开公司一审反诉称：反诉原告与反诉被告于2012年8月1日签订《商品房买卖合同》，2013年2月27日龙里县政府在《政府工作报告》中重点提出《龙里县燃气专项规划（2012-2013）》，并开始在全县范围内全力推进实施；为了符合政府燃气的统一规划，提高业主的生活便利，反诉原告在房屋建设即将完工，基本达到交付条件时，重新筹集巨资为业主房屋新增燃气管道安装，又将原本安装的电路改为双回电路，同时新增小区亮化工程，更进一步提高小区的整体居住条件。《贵州省燃气管理条例》第五条“......县级以上人民政府应当将燃气规划纳入国民经济和社会发展计划，并组织实施”。第六条“旧城改造和新区开发应当按照燃气专业规划，配套建设燃气设施。燃气专业规划范围内的新建、扩建、改建工程，其燃气基础设施应当与主体工程同步设计、同步施工、同步验收。”之规定，龙里县政府制定并组织实施《龙里县燃气专项规划（2012-2013）》，因此反诉原告新增加燃气管道安装工程。对于在合同履行过程中，出现上述情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，现反诉被告已经起诉至法院要求按照原来合同条款继续履行，因此，为了合同继续公平的履行，特依据法律规定提出反诉，请求：一、判令降低反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第一项（2）中违约金比例为0.01%；二、判令变更反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款第（一）项“出卖人应当在2013年7月1日前向买受人交付房屋”为“出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付房屋”；三、本案诉讼费由反诉被告承担。
原审反诉被告黄培刚、李龙丽一审辩称：反诉原告要求降低违约金没有法律依据。因原、被告双方是对等公平地对违约金进行约定，而且没有超出国家银行利息的四倍，反诉原告也未举证证明双方约定的违约金过高。反诉原告认为是按照政府规划导致延期交房属于不可抗力因素不切合实际，这是事先应当可以预见的，不属于反诉原告延期交房的理由。对于诉讼费的负担是有法律规定的，应按法律规定处理。
一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》合法有效，当事人双方应当遵循自愿、公平、诚实信用原则，按照约定全面地履行约定的义务。原告（反诉被告）已按合同约定履行了交付全部房款的义务，被告（反诉原告）应按合同约定履行向原告（反诉被告）交付房屋的义务，而被告（反诉原告）未能在合同约定期限内向原告（反诉被告）交付符合条件的房屋，应承担向原告（反诉被告）交付房屋及支付逾期交房违约金的责任，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）依据合同约定条件履行交付房屋义务及支付违约金的请求予以支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，违约金的起算时间应从2013年7月2日起，按日万分之五计算为每日238.63元，计算至原告（反诉被告）起诉前2104年4月30日，共303天为72305.95元，2014年5月1日以后至房屋交付时止被告（反诉原告）按每日238.63元向原告（反诉被告）支付违约金。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）要求的违约金过高应降低为日万分之一的请求。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《合同》中已约定违约金计算方法，且被告（反诉原告）未提供证据证明双方约定的违约金过高，故其主张的理由不能成立，依法予以驳回；对于反诉原告（本诉被告）主张因龙里县实施燃气规划，新增加燃气管道安装、电路改造、基础设施建设等导致未能如期交房，要求变更《商品房买卖合同》第十一条第一款第（一）项“出卖人应当在2013年7月1日前向买受人交付房屋”为“出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付房屋”，因小区电路改造、基础设施建设，被告（反诉原告）事先应当可以预见，龙里县实施燃气规划不属于不可抗力因素，不能作为被告（反诉原告）延期交房的理由，故对其主张的理由不能成立，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内交付符合《商品房买卖合同》第十一条所列条件的商品房给本诉原告黄培刚、李龙丽；二、本诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告黄培刚、李龙丽支付逾期交房（即：2013年7月2日至2014年4月30日）违约金72305.95元，2014年5月1日起至本诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司交付符合交房条件的商品房之日止的违约金按每日238.63元支付；三、驳回反诉原告贵州天益丰房地产开发有限公司的诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1608元，由本诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费804元，由反诉原告贵州天益丰房地产开发有限公司承担。
一审判决宣判后，天益丰房开公司不服，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销龙里县人民法院作出的（2014）龙民初字第425号判决，查清事实后依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、在事实认定方面，一审法院有证不认、对事实认定不准。1、（1）上诉人举证之《龙里县人民政府工作报告》，该份证据证明上诉人新增燃气管道，系上诉人与被上诉人订立合同后，出现客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于情势变更情形。2013年2月27日，龙里县政府在政府工作报告中提出《龙里县城市燃气专项规划（2012-2013）》，并于2013年3月31日在龙里县政府政务门户网站公开。至此，上诉人才知道龙里县县城已经属于燃气专业规划范围内，并且具备安装管道燃气的条件。根据《贵州省燃气管理条例》第六条第二款“燃气专业规划范围内的新建、扩建、改建工程，其燃气基础设施应当与主体工程同步设汁、同步施工、同步验收。”之规定，管道燃气作为一种新型的清洁能源，在燃气专业规划范围内，其推广应用是具有强制性的。从时间点上看，龙里县政府公示龙里县城规划为燃气专业规划范围的时间是上诉人与被上诉人签订合同后且在约定的交房时间前，应当属于情势变更情形。（2）上诉人证据之《评估报告》，该份证据证明被上诉人所购房屋在同等地段的租金价格为每平方米米每月10.50元，被上诉人所购房屋面积为161.58平方米，该房屋每月的租金为161.58×10.50=1696.59元。上诉人延期交房，对被上诉人的实际损失即为延期交房期间该房屋的租金或者是被上诉人未能按时入住该房屋在同等地段租用同样面积房屋所支付的租金。因此，延期交房造成被上诉人每月的实际损失为人民币1696.59元。然而，一审法院对以上《龙里县人民政府工作报告》和《评估报告》两份证据没有依法认定。2、（1）上诉人通知被上诉人于2014年2月28日办理交房手续。二被上诉人辩称未能收房的原因是系上诉人未能提供《合同》第十一条约定的相关手续，根据《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，被上诉人主张上诉人不具备交房条件，应当负有举证义务，同时本案为商品房预售合同纠纷，不属于《民事诉讼证据的若干规定》第四条规定的举证倒置情形。被上诉人没有提供任何证据证明，一审法院置证据规定于不顾，却对被上诉人辩称2014年2月28日不具备交房条件予以认定，属于事实认定不清。（2）事实上，上诉人在2014年2月28日，通知被上诉人办理交房手续时，已经具有《合同》第十一条约定的《建设工程竣工验收报告》及有资质的测绘部门出具的《测绘报告》。对此，上诉人为查清本案事实作为证据向二审法院提交。二、一审法院适用法律错误。1、根据合同法第114条的规定，违约金应当以补偿损失为原则，对于违约金过分高于造成的损失，上诉人是完全可以请求人民法院予以减少，同时根据《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，违约金是否过高，应当以约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十作为依据。本案中，延期交房，被上诉人的实际损失为每月1696.59元，按合同约定以被上诉人已付房款每日万分之五支付违约金，即每天238.63元，按每月30天计算，其违约金每月高达238.63×30=7158.9元，与上诉人的实际损失为1696.59元相比较，两者相差421.96%，远远高于其实际损失的百分之三十，支持合同约定的违约金无法体现合同公平原则。2、上诉人仅主张龙里县实施燃气规划属于情势变更，请求调整违约金，并不是主张为不可抗力而免责。根据《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，当出现不属于商业风险的重大变化，即情势变更情形存在，请求调整违约金于法有据。终上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，现根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，依法提起上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人黄培刚、李龙丽二审答辩称：首先，政府工作报告只是一个工作总结，本身并无任何约束力，截止一审庭审结束，上诉人均未能提供任何相关行政部门对其安装燃气管道的文件以证明导致其不能如期交房，同理，答辩人在一审期间同样在龙里县政府网站列举龙里县住建局工作总结，证明同样的条件下，龙里县其余六家房开企业均完成了自己的安装义务。其次，依据龙里县燃气公司总经理在贵州商报的发言同样证明龙里县燃气管道立项规划均是在2011年开始进行，所以这不能属于不可抗力因素，而是上诉人自身管理工作，工程进度出现瑕疵故而导致延期交房。第三，上诉人认为应该按照同地段房租计算答辩人损失，对此，商品房买卖司法解释有明确规定，双方约定了违约金计算方法的不能适用同地段房租计算损失。第四、双方合同明确约定了交房条件，上诉人认为只要通知交房就属于完成了交房义务不合法合约。合同义务明确约定必须具备的交房条件上诉人根本没有达到，故此答辩人拒绝领房合法合约。
经二审审理，二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明：自2014年10月30日止，天益丰房开公司未向龙里县住房和城乡建设局办理争议房屋竣工验收备案相关手续。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、争议房屋交房时间如何确定；2、实施燃气规划影响的工期是否应当从逾期交房的天数中予以扣除；3、逾期交房违约金以何标准进行计算。
本院认为：双方当事人对于合同的效力及部分违约的事实无异议，本院予以确认。
关于争议房屋交房时间如何确定的问题。上诉人主张交房时间为2014年2月28日。根据双方的合同约定，交付房屋的条件为：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。但上诉人在一审过程中并未提供交房需要的工程竣工证明等文件，因此不能证明2014年2月28日时该房屋符合交付的条件。二审审理过程中，法院依职权到龙里县住房和城乡建设局调取了相关证据，该局于2014年10月30日出具情况说明，上诉人未就其开发的本案争议房屋向该局办理竣工验收备案相关手续。双方当事人对龙里县住房和城乡建设局出具的情况说明真实性无异议，但上诉人认为其二审期间提供的竣工验收报告能够证明房屋在2014年2月28日达到交房条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”之规定，我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋应经过上述部门验收合格并进行备案后，才能算是达到交房条件。上诉人主张的交房时间为2014年2月28日，早于本案的一审开庭日，但是在一审时上诉人并未提供任何证据证实房屋达到交房条件，二审时提交的竣工验收报告也未向相关主管部门备案，应由其承担举证不能的责任。故本案争议房屋直至2014年10月30日止未符合交房条件，综合本案案情，本院确定上诉人应交房时间为2014年11月30日，若在该期限内上诉人仍没有向被上诉人交付符合约定条件的房屋，待上诉人实际交付符合条件的房屋后，被上诉人可依据本判决确定的违约金计算方式向上诉人另案主张权利。
关于实施燃气规划影响的工期是否应当从逾期交房的天数中予以扣除的问题。上诉人主张因龙里县政府提出要实施燃气规划而导致工期延误，一审中提供了一份《龙里县人民政府工作报告》予以证明，涉及燃气规划的内容在该报告中“2012年政府工作回顾”部分，没有其他相关的证据予以作证，不能证明直到报告出台之日即2013年2月27日上诉人才知道燃气规划的相关内容。况且上诉人作为专业的房地产开发商，对涉及房地产开发的重要信息应当知晓。即使上诉人是政府报告出台之日才知晓燃气规划的具体情况，其也应该告知被上诉人并提供相应的证据，其没有履行告知义务，仍不能免责。因此，燃气规划影响的工期不应当从逾期交房的天数中予以扣除。
关于逾期交房违约金以何标准进行计算的问题。第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，上诉人主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之五计算违约金过高，可以请求法院对违约金比例予以调整。第二，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，上诉人提供同时期同地段房屋租金的《评估报告》对被上诉人的损失进行计算，根据该报告的房屋租金价格、争议房屋的面积大小，被上诉人每月的损失为10.50元×161.58平方米=1696.59元。根据合同约定的计算，每天的违约金为238.63元，每月按照30日计算，每月的损失为238.63元×30日=7158.90元，超过按照房屋租金价格计算损失的百分之三十。因被上诉人并未提供证据证实其损失，一般情况下购买房屋的用途为居住，没有按时收到房屋时的损失一般体现为另行租房的费用，参照上诉人提供的有资质的鉴定机构作出的《评估报告》，本案双方约定的违约金过高。第三，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付款的日万分之一点五。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。上诉人应按照全部已付款的日万分之一点五支付上诉人2013年7月2日至2014年10月30日的违约金，共486天，违约金数额为：477267元×0.015%×486天=34792.76元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销龙里县人民法院（2014）龙民初字第425号民事判决；
二、上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司于2014年11月30日前交付龙里县龙山镇水桥村吴家庄龙腾苑小区紫园幢2-10-6号房屋给被上诉人黄培刚、李龙丽；
三、上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人黄培刚、李龙丽支付2013年7月2日至2014年10月30日的违约金34792.76元；
四、驳回上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被上诉人黄培刚、李龙丽的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1608元，由贵州天益丰房地产开发有限公司承担804元，黄培刚、李龙丽承担804元；一审反诉案件受理费804元，由贵州天益丰房地产开发有限公司承担402元，黄培刚、李龙丽承担402元；二审案件受理费2412元，由上诉人贵州天益房地产开发有限公司承担1206元，被上诉人黄培刚、李龙丽承担1206元。
本判决为终审判决。
审判长 田一铭
审判员 熊元伦
审判员 高 潮
二〇一四年十一月五日
书记员 宋奕华