重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0234民初2086号
原告龙斯祝，男，汉族，生于1961年6月20日，住重庆市开州区。
被告龙莉，女，汉族，生于1983年12月4日，户籍地重庆市开州区。
被告胡兰英，女，汉族，生于1984年6月12日，户籍地重庆市开州区。
第三人雷登富，男，汉族，生于1964年12月11日，住重庆市开州区。
原告龙斯祝与被告龙莉、被告胡兰英、第三人雷登富确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，由本院代理审判员代炼担任审判长，与代理审判员凡磊、戚国涛组成合议庭，于2016年7月1日公开开庭进行了审理，原告龙斯祝、被告胡兰英的特别授权委托代理人向中海到庭参加了诉讼。被告龙莉、第三人雷登富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告龙斯祝诉称，被告龙莉是原告龙斯祝的女儿，她和丈夫魏某结婚后一直居住外地，原告龙斯祝与原妻陈某、儿子、儿媳一起居住在开州区“XX”小区。2012年，被告龙莉从外地回来，提出想回开州买房安家，但是没钱，需要向原告龙斯祝借款。鉴于龙莉系原告的女儿，原告和自己前妻经过考虑，决定出钱和女儿龙莉一起购买了位于开州区“XX”小区3幢XX-
X的房屋一套，因考虑到将来房屋过户产生不必要的费用，于是就以被告龙莉的名义直接与房产公司签订购房合同，并担心龙莉偿还房贷的经济压力过重，原告龙斯祝首付34万余元。同时，原告龙斯祝向被告龙莉表示，父母子女之间不要说借不借钱，父母支付首付款、装修款、家具款，按揭款由被告龙莉偿还，但父母保留对该套房屋的居住使用权直至老两口去世为止。购买房屋之后，原告龙斯祝于2013年期间自付款项将该套房屋进行了装修，被告龙莉每个月给付按揭款。2014年，原告龙斯祝、陈某、龙莉、外孙入住上述房屋。从2015年2月开始，原告龙斯祝与妻子陈某因婚姻问题多次诉讼至法院，在此期间因涉及房屋财产的处理问题，原告龙斯祝制作了“XX小区X栋XX-
X此房有争议，联系人1832371****X”的告示，在小区各处进行了反复张贴，同时该告示被被告龙莉等人多次撕掉。2015年9月前后，原告龙斯祝与陈某再次因婚姻问题诉讼至法院，开州区人民法院判决二人离婚。判决离婚后，陈某从搬离上述房屋，由原告一人在此居住。因为原告龙斯祝与陈某在离婚的过程中，被告龙莉偏向其母亲陈某，故原告龙斯祝与被告龙莉关系开始恶化。原告龙斯祝于2015年9月底又在小区张贴了告示。2015年10月12日上午，原告龙斯祝接到朋友的电话，称原告龙斯祝的房屋已经被被告龙莉卖掉，原告龙斯祝急忙赶回家，发现家中有很多陌生人，原告龙斯祝遂驱逐这些陌生人，随后有人报警，警察来之后原告龙斯祝才发现对方是雷登富等人，是前来买房子的，原告龙斯祝告知对方此房存在争议暂时不卖。2015年10月19日，被告龙莉、第三人雷登富又再次与被告胡兰英签订房屋买卖协议，以低价50万元将房屋成交。2015年10月27日下午2点钟左右，有十几个人到原告龙斯祝家中，要求原告龙斯祝搬家，称该套房屋已经被龙莉卖掉，原告龙斯祝不同意，双方因此产生冲突，对方又再次报警。至于本案中的被告胡兰英、第三人雷登富等人，原告龙斯祝之前并不认识，更没有提前来看过房子。2016年2月被告胡兰英起诉被告龙斯祝排除妨害搬出房屋。原告龙斯祝认为，上述房屋中原告龙斯祝有90%的份额，被告龙莉与被告胡兰英、第三人雷登富恶意串通，低价销售房屋，严重损害原告龙斯祝的合法权益，故诉讼至人民法院，请求人民法院依法判决被告龙莉与被告胡兰英签订的房屋买卖合同无效，案件受理费由两被告负担。
被告龙莉未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
被告胡兰英辩称，被告胡兰英通过第三人雷登富得知上述房屋要卖，在整个买卖的过程中，被告胡兰英与被告龙莉通电话6次以上，并且看到第三人雷登富和被告龙莉出具的房产证、公证委托书，被告龙莉还出具了她的买房合同。在2015年10月份被告胡兰英去现场看房一次，当时房屋已经装修完毕，有被告龙莉、第三人雷登富在场，被告胡兰英并不知道该房屋在扯皮而且确认此房可以购买，才与被告龙莉签订的房屋买卖合同，并且直接将房款给到第三人雷登富手中，后接着办理了过户登记。2015年10月19日，第三人雷登富根据公证委托书，以被告龙莉的名义与被告胡兰英签订房屋买卖合同，房屋成交价567508元。在被告胡兰英与第三人雷登富的交易过程中，因为第三人雷登富持有公正委托书，所以双方在国土局现场过户，直接办理过户后拿房产证，而且向第三人雷登富直接给付50余万元的现金，而且并未出收款手续。整个过程中，被告龙莉、第三人雷登富均未提及此房有争议，被告胡兰英也未怀疑房价较低。被告胡兰英认为，我国不动产以登记为要件，被告龙莉当时是合法有效的产权人，被告龙莉、魏某将房屋卖给第三人雷登富，办理了委托公证，也是合法有效的，所以被告龙莉与被告胡兰英签订的房屋买卖合同有效，原告龙斯祝的诉讼请求不成立。
第三人雷登富书面辩称，上述房屋的产权属于被告龙莉、魏某的夫妻共同财产，与原告龙斯祝无关。被告龙莉以598000元现金将上述房屋卖给第三人雷登富，双方办理了公证委托书。被告胡兰英之后以567508元的价格合法取得上述房屋产权。上述房屋产权没有争议，被告胡兰英也是在得知房屋无争议的情况下才购买上述房屋。
经审理查明：被告龙莉系原告龙斯祝的女儿，陈某系原告龙斯祝的原妻子。2009年9月30日，被告龙莉与魏某办理结婚登记。2012年6月10日，被告龙莉与重庆市XX地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以642849元的价格购买了位于重庆市开州区XX街道XX路德X幢XX-
X的房屋一套，双方约定该套房屋首付342849元，按揭贷款300000元。原告龙斯祝与陈某支付了房屋的首付款，被告龙莉偿还了部分房屋按揭款项。2013年，原告龙斯祝出资将该套房屋进行了装修，同年，原告龙斯祝、陈某、被告龙莉等人开始入住该套房屋。2015年8月3日，开州区国土资源和房屋管理局就上述房屋颁发了产权证书，权利人为被告龙莉，房屋建筑面积113.47平方米，312房地证2015字第1XXXX号。2015年9月20日，开州区人民法院判决原告龙斯祝与陈某离婚。2015年9月28日，被告龙莉与第三人雷登富签订《XX房产·房屋买卖（居间）合同》，约定由被告龙莉以598000元的价格将上述房屋卖给第三人雷登富，第三人雷登富于当日向被告龙莉支付房款240000元，被告龙莉出具收条一张。2015年10月8日，第三人雷登富向被告龙莉支付50000元，被告龙莉再次出具收条一张，收条中注明“以银行转账为准”，且被告龙莉与魏某向第三人雷登富出具售房委托，且办理（2015）渝开证字第2XXX号公证书。2015年10月11日，第三人雷登富向被告龙莉支付房屋尾款308000元，被告龙莉再次出具收条一张，收条中再次注明“以银行转账为准”。2015年10月11日，第三人雷登富与被告龙莉前去上述房屋准备接收房屋，因原告龙斯祝阻拦未果。2015年10月19日，第三人雷登富以567508元的价格，将上述房屋转让给被告胡兰英，并以被告龙莉的名义直接与被告胡兰英于当日签订《重庆市房屋买卖合同》，开州区国土资源和房屋管理局于当日将上述房屋变更登记到被告胡兰英名下，编号312房地证2015字第1XXXX号。后被告胡兰英试图接收房屋，因原告龙斯祝阻拦未果，期间双方于2015年10月28日因此事发生冲突。在本案双方当事人发生争议期间，原告龙斯祝曾在小区内张贴“XX小区X栋XX-
X此房有争议，联系人1832371****X”的告示。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，以及双方当事人向本院提交的身份信息、《重庆市商品房买卖合同》、《XX房产·房屋买卖（居间）合同》、收条、开州区公安局XX派出所的询问笔录等卷宗资料、开州区国土局房地产权证书、照片等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，自始无效。
首先，关于“XX小区”X幢XX-
X号房屋的性质问题。该套房屋最先是以被告龙斯祝的女儿龙莉的名义，从开发商处购买，并登记在龙莉名下，该套房屋从装修完工至今均由龙莉和其父母共同居住生活。由于龙莉的父母即本被告龙斯祝与前妻陈某，因感情问题多次闹离婚，在诉讼中夫妻双方陈述“XX小区”X幢XX-
X号系夫妻共同财产，女儿龙莉也出了部分资金，均要求对该套房屋进行分割。龙莉也在诉讼中作为证人出庭作证，这套房屋父母借款30万元，另还有装修款也属父母赠送。因此，“XX小区”X幢XX-
X号房屋是由龙斯祝、陈某和龙莉共同出资购买，系不争的事实。正因为如此，本院才在龙斯祝、陈某离婚案件中没有对房屋的权属进行处理，而是告知当事人另行诉讼。所以，从现有证据看，该套房屋应属龙斯祝、陈某、龙莉三人共同所有。龙莉在未取得其他共有人同意情况下，属无权处分，侵犯了其他共有人的以利。
其次，雷登富、胡兰英取得该物权是否善意。一是龙莉是在2012年从开发商处取得房屋（清水房）的价款为近65万元，而雷登富是2015年从龙莉手中取得是经过装修的房屋，房屋总价款却为59万余元，而近年来开州的房价也随全国房价一样每年都在不同程度的增长。因此，龙莉与雷登富交易的房款大大低于了市场正常的价值。二是双方交易行为严重与日常用习惯相悖，该套房屋价值几十万元，一般常理均通过银行转账方式进行货款支付，而原告的委托代理人却陈述当事人是用现金交易。而龙莉在2015年10月9日和11日出具的房款收据中注明，以银行转账为准，但原告没有银行转账凭据。2015年10月11日，雷登富去看房被被告用木棍撵出来并报警后，就应明知该套房屋争议较大，作为常人就应该采取补救措施，让自己的损失减到最低限度，然而，就在当天雷登富还支付龙莉30万元现金，其行为极不符合常理。三是雷登富在公安机关向其询问时表明，他准备转让房屋时，已告知胡兰英该房屋存有争议的情况，胡兰英属于贪图便宜才购买的此房。在雷登富与胡兰英的转让行为中，二人当天签定合同，当天用几十万元现金支付购房款且收款人不出具收据，并于当天办理过户手续的行为，极不符合人们大宗商品正常交易的常理。
综上所述，被告龙莉擅自处分共有财产，且受让人在明知该财产存有权属争议的情况下仍然购买，故其转让行为应为无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
被告龙莉与被告胡兰英于2015年10月19日签订的以位于重庆市开州区XX街道XX路XXX号X幢XX-
X的房屋一套（现权利人胡兰英，312房地证2015字第1XXXX号）为标的物的《重庆市房屋买卖合同》无效。
案件受理费80元，由被告胡兰英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 代 炼
代理审判员 凡 磊
代理审判员 戚国涛
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 段辉镜