江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0324民初5049号
原告：陈刚，男，1971年5月14日生，汉族，个体户，住睢宁县。
委托诉讼代理人：丁刚，江苏晋陵律师事务所律师。
被告：江苏大方置业有限公司，住所地睢宁县红叶北路东侧古汉国画院公寓209号。
法定代表人：朱坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈绵举，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：王辉，江苏熊运栋律师事务所律师。
原告陈刚与被告江苏大方置业有限公司（以下简称：大方置业公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月16日立案受理后，依法由审判员刘宝玉适用简易程序独任审判，并分别于2016年9月21日、11月13日，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告陈刚及其委托诉讼代理人丁刚，被告大方置业公司的委托代理人王辉到庭参加诉讼；第二次开庭，原告陈刚及其委托诉讼代理人丁刚，被告大方置业公司的委托代理人陈绵举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈刚向本院提出诉讼请求：依法判令被告偿还借款本金43万元及利息（以43万元为本金，自2014年11月16日，计算至实际履行之日）。事实和理由：2014年4月15日，被告大方置业公司因开发房地产需要，向原告借款73万元，并签订借款协议一份，约定借款使用期限为二个月，利息为月利率3%。借款后，被告于2014年11月28日，偿还原告借款本金30万元，剩余借款本金43万元及利息至今未付。2015年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的睢宁县龙城花园7幢2单元1103室房产，以355186元的价格抵给原告，用以清偿所欠债务。合同签订后，被告已经为原告办理了网签手续，但迟迟不向原告提供商品房销售发票，双方多次协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判如所请。
被告大方置业公司辩称：涉案借款系债务承担转化而成。被告已经于2015年2月8日，偿还原告借款本金30万元，2015年6月5日，被告以自己开发的房产作价355186元，抵偿所欠原告的款项，该房产已经办理预告登记，已发生物权转移的效力。被告偿还本金30万元之后，仍然按照73万本金付息，截至2015年6月5日，被告已经偿还原告利息合计25.47万元，超出年利率36%以外的部分，应当冲抵本金。因为公司财务计息错误，导致不能向原告提供购房发票，同意继续履行《商品房买卖合同》。
经本院审理查明：2014年4月15日，原、被告签订借款协议一份，约定被告因发展需要，向原告借款人民币73万元，借款使用期限自2014年4月15日至2014年6月14日，利息为月利率3%，如被告不能按时还款，原告有权将被告投资开发的房产，按到期还款时销售表的价格抵给甲方。借款后至2015年1月及2015年3月，被告均按月利率3%支付原告利息，共支付利息209600元。2015年2月8日，被告偿还原告借款本金30万元；2015年6月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的睢宁县龙城花园7幢2单元1103室房产，折价355186元，抵偿给原告，用以清偿所欠相应债务。经双方结算，被告尚欠借款本金74814元、利息45100元。原告根据被告要求，为被告出具45100元的收条一份，被告将剩余借款本金74814元与利息45100元，一并重新为原告出具119914元的收据一份。合同签订后，被告已经为原告办理了预告登记手续，但至今未向原告提供商品房销售发票。
以上事实，有原、被告庭审陈述，借款协议、收据、商品房买卖合同等证据证明，本院依法予以确认。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原、被告签订借款合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院依法予以确认。被告未按约定履行还款义务，应当承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。本案中，虽然原告签字收据上载明的付款时间为2014年12月15日，但被告代理人在庭审过程中，明确自认实际还款时间为2015年2月8日，依据上述法律规定，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条规定，依法成立的合同，自成立时生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，物权自记载于不动产登记簿时发生效力，未经登记，不发生效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，被告为偿还债务，将其开发的睢宁县龙城花园7幢2单元1103室房产，折价355186元，抵偿给原告，用以清偿所欠相应债务。双方签订了商品房买卖合同，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，且抵债房产已经办理预告登记手续，原告主张解除合同，无事实和法律依据，本院依法不予支持。但开具购房发票系商品房买卖合同的附随义务，被告依法应当向原告提供。
被告自2014年4月15日至2015年3月11日，共支付原告利息209600元，并主张超出法律规定部分，应当抵充借款本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条的规定，没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。本案中，被告于2015年2月8日，偿还原告借款本金30万元，于2015年6月5日，以房抵债偿还原告借款本金355186元，故本案借款利息，应当自借款之日起至2015年2月8日，以73万元为本金计算；自2015年2月9日至2015年6月5日，以剩余借款43万元为本金计算。根据双方约定利率及上述计息方法，截至2015年3月11日被告最后一次支付利息时，被告应当支付利息228003元[（73万元×年利率36%÷365天×299天）+（43万元×年利率36%÷365天×30天）]，但实际仅支付209600元。根据双方约定的利率，该部分款项仅能支付291天利息，故被告的付息时间应当向前推算至2015年1月31日。以上利息被告自愿支付，未超出法律规定范围，亦未损害国家、集体和第三人的利益，本院依法予以确认。本案借款已付利息均为月利率3%，未超过年利率36%的规定，被告上述抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。因被告仅支付利息至2015年1月31日，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，本案自2015年2月1日起，均应按照年利率24%予以计算。
被告主张2015年6月5日，又偿还原告利息45100元，应当予以扣除，并提供原告签字的收据一份。本院认为，虽然原告为被告出具45100元利息收据一份，但该部分利息被告并未实际支付，而是与其他剩余欠款一同计入本金并重新换据，有被告重新出具的收据证明，足以认定。在第一次庭审中，被告亦明确主张实际偿还原告的利息数额为209600元，故被告该项抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采信。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。但借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。因上述利息被告未有实际支付，且借款前期利息已经超过法定利率标准，故该部分利息不能产生新的利息，也不再计入借款本金。故本案剩余借款本金为74814元（73万元-30万元-355186元）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告江苏大方置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈刚支付借款本金74814元及利息（自2015年2月1日起，以73万元为本金，按年利率24%，计算至2015年2月8日；自2015年2月9日起，以43万元为本金，按年利率24%，计算至2015年6月5日；自2015年6月5日起，以74814元为本金，按年利率24%，计算至实际履行之日）；
二、驳回原告陈刚其他诉讼请求。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费，减半收取3875元，由原告陈刚负担2795元，被告江苏大方置业有限公司负担1080元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 刘宝玉
二〇一六年十一月十六日
书记员 赵 岩
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百一十一条第二款自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。
按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第三十一条没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。