山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第2155号
原告李传忠，男，1986年11月26日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人刘付利，山东天航律师事务所律师。
被告济南宸雅商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人谢辉，董事长。
委托代理人谢倩，女，该公司职员，住济南市。
原告李传忠与被告济南宸雅商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李传忠及其委托代理人刘付利到庭参加了诉讼，被告济南宸雅商贸有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李传忠诉称：2014年1月18日，原告与被告签订《预定租房协议》一份，约定由被告将其承租的位于济南市市中区兴隆庄路门店转租给原告经营，原告向被告支付了订金5万元、安全保证金5万元。协议签订后，原告依约定向被告支付了上述订金及安全保证金共计10万元。2014年2月17日，原、被告双方签订了正式的《合作经营合同》，确定原告承租位于山东大学兴隆山校区门店，面积200平方米，期限为一年，年合作经营费为25万元、履约保证金1万元、安全保证金5万元、管理费500元每月，用途为校园便利店，室内外装修、水电费用均由原告方承担。协议签订后，原告向被告补交了全部合同费用共计316000元，被告向原告出据了收款收据。2015年2月28日，合同期满终止。原告向被告方要求退还安全保证金及履约保证金，但被告确以种种理由拒绝退还，双方协商未果。原告诉至法院，请求法院依法判决被告向原告退还安全保证金5万元及履约保证金1万元，由被告方承担本案全部的诉讼费用。
被告济南宸雅商贸有限公司（以下简称宸雅商贸公司）在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明：2014年1月18日，原告李传忠与被告由被告宸雅商贸公司签订《预定租房协议》一份，约定由原告李传忠自被告宸雅商贸公司处预定承租位于济南市市中区兴隆庄路山大南校区院内门店一处，双方在签订本协议时，由原告李传忠先行向被告交纳订金5万元。双方在此协议中约定租金的标准为每年25万元，由原告以转账的形式向被告支付租金，支付方式为年付，同时原告李传忠应向被告方交纳5万元的安全保证金。双方还约定由原告方承担租赁期间的物业费用。原、被告在协议中还约定于2014年2月12日前签订正式的《房屋租赁合同》，原告于2014年1月18日前交纳保证金5万元、订金（房屋管理费）85000元，其他的租金于2014年2月12日付清。协议落款处，由原告李传忠签名捺印及被告宸雅商贸公司加盖公章及合同专用章予以确认。协议签订后，原告依约向被告交纳了订金5万元及保证金5万元，被告向原告出据了收据一份，注明收到“李传忠交付山大兴隆校区保证金及房屋使用费拾万元整。”，该收据上加盖有被告宸雅商贸公司公章及案外人山东大学后勤管理处饮食管理服务中心公章。2014年1月20日，原告李传忠又向被告宸雅商贸公司交纳了款项35000元，并由被告为其出具了收据一份，该收据中注明“收到李传忠交付兴隆山校区超市门店经营管理费（人民币）叁万伍仟元整”，收据中注明的经办人为谢倩。2014年2月15日，被告宸雅商贸公司与案外人山东山大后勤服务公司签订《合作经营合同》一份，项目名称为：山东大学后勤服务公司兴隆山校区教育超市门店合作经营；该合同中约定的合作经营门面房位置为山大兴隆山校区门店（南山校区综合服务楼一层）、套内面积：200平方米；合同期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止。合同中约定的合作经营费为每年25万元、履约保证金为1万元；安全保证金为5万元；管理费为每月500元。其中，合作经营费、履约保证金在合同签订后5个工作日内一次性交纳，合作期间的合作经营费不退减。合同中双方约定被告宸雅商贸公司不得将经营权转租或转包、分包、部分分租给第三方，否则，山东山大后勤服务公司有权立即终止合同，收回房屋，且不退还被告宸雅商贸公司交纳的合作经营费和履约保证金。2014年2月17日，原、被告双方签订《合作经营合同》一份，合同中载明的项目名称为：山东山大后勤服务公司兴隆山校区教育超市门店合作经营；项目编号为：HQGS2B2013――003；合同编号为：001；签约单位为被告宸雅商贸公司；管理单位为：山东山大后勤服务公司。该合同中注明的甲方为山东山大后勤服务公司，乙方为原告李传忠，签约地点为宸雅商贸公司，合同落款处加盖的公章为被告宸雅商贸公司。合同中注明的门面房位于兴隆山校区门店（南山小区综合服务楼一层），面积为200平方米。合同中对期限的约定如下：“本合同期限：1年，自二0一四年三月一日起至二O一七年二月二十八日止；本合同有效期限为三年，三年有效期内合作经营费不予浮动，每年合同到期前提前两个月签署次年度合作协议。”合同中载明的合作经营费为每年25万元，管理费每月500元，履约保证金1万元，安全保证金5万元。上述费用在签订合同时一次性交纳，由被告开具正式收据，合作期间的合作经营费不退减。承担本合同落款处，原告李传忠签名捺印，被告宸雅商贸公司加盖了公司合同专用章及公章。同日，原告李传忠向被告宸雅商贸公司又支付了款项175000元，被告宸雅商贸公司在2014年1月18日为原告开具的收据中加注了“2014年02月17日付款拾柒万伍仟元整，合计贰拾柒万伍仟元整”。上述合同签订后，原告李传忠在涉诉场所进行经营，至2015年2月28日合同期限届满后，原、被告双方未再续签过合同。2015年3月，原告李传忠将涉诉房屋交还给了被告宸雅商贸公司，被告将房屋交还给了出租人山东大学。此后，原告李传忠多次要求被告宸雅商贸公司退还其交纳的安全保证金5万元及履约保证金1万元，但被告未予退还。原告诉至法院，请求法院依法判令被告宸雅商贸公司向其退还合同中约定的上述款项，由被告承担本案的全部诉讼费用。
另查明，在开庭审理前，被告宸雅商贸公司向法院提交了法定代表人身份证明书、授权委托书等材料，并提交了延期开庭申请及申请法院调取证据申请，欲证实原告李传忠曾与被告合作成立济南宸沐商贸有限公司，李传忠任法定代表人。在2014年2月27日，还以该公司的名义在银行申请开户，后因验资不成功，撤销了开户。原、被告之间是合作关系，而并非房屋租赁合同关系。对法院调取的银行开户资料，原告方认为与本案没有关系，不予质证。
以上事实，有合作经营合同、预租房协议、收款收据、银行开户资料及原告一方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。案外人山东山大后勤服务公司与被告宸雅商贸公司签订的《合作经营合同》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。该合同中明确约定被告宸雅商贸公司不得再将房屋的经营权转租、转包、分包或分租，且本案在审理过程中，原告方并没有提供出案外人山东山大后勤服务公司同意被告将涉诉房屋转租给原告的证据，故应认定原、被告双方签订的《合作经营合同》未经出租人同意，该合同为无效合同。我国《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于原、被告双方所签订的合同无效，被告宸雅商贸公司依据该合同收取原告李传忠的履约保证金和安全保证金，应当予以退还。原告李传忠手中持有被告宸雅商贸公司与山东山大后勤服务公司签订的合同，故其对与被告签订的合同无效，也有一定过错。被告申请法院调取的关于李传忠以济南宸沐商贸有限公司开具验资账户的材料，不能证明原、被告之间是合作经营关系，更不能成为被告方拒不退还收取原告履约保证金和安全保证金的理由。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
被告济南宸雅商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还给原告李传忠交纳履约保证金10000元及安全保证金50000元，以上合计60000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，由被告济南宸雅商贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
审 判 员 李 钧
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年一月八日
代理书记员 孙 靖