北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终9174号上诉人（原审原告、反诉被告）：新世万豪企业形象策划（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代理人：田运益，总经理。委托诉讼代理人：于虹飞，北京市律理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺城兴业劳务服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区利泽中园106号楼（望京集中办公区145号）。法定代理人：孟宪东，董事长。委托诉讼代理人：杜晓军，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫国志，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人新世万豪企业形象策划（北京）有限公司（以下简称新世万豪公司）因与被上诉人北京顺城兴业劳务服务有限责任公司（以下简称顺城兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初57388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新世万豪公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第四项，并依法改判或发回重审；2.评估费5万元由顺城兴业公司承担；3.本案一审、二审诉讼费全部由顺城兴业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法。双方签订的《电子城西区二期C5部分地块临时出租合同》（以下简称租赁合同）附件中，有顺城兴业公司给新世万豪公司提供的出租土地四至图，该图显示电子城西区二期望京铁路口西北侧C5部分土地（以下简称涉案土地）根本未在任何建设施工项目红线（或代征用地范围）内。而且，事实上涉案土地也不在任何建设施工项目的红线（或代征用地范围）内，根本不属于“因城市、园区、规划建设需要”进行建设的范围。一审法院不顾上述事实，在2017年3月30日北京市规划委员会朝阳分局印发的《北京市规划委员会朝阳分局关于广顺北大街二期道路工程设计方案审查意见的函》以及《建设项目选址意见书》和附图上，仅凭顺城兴业公司当庭人工手画涉案土地区域，及法官人工肉眼比对，就得出一审法院所谓“其中可见西北相连院落以及涉案土地部分区域已被划入代征道路用地范围”这样草率、极不负责的认定。2017年3月30日北京市规划委员会朝阳分局印发的《北京市规划委员会朝阳分局关于广顺北大街二期道路工程设计方案审查意见的函》以及《建设项目选址意见书》和附图上，根本未标注任何区域划分，也未标注任何参照物，仅凭非（国土规划、工程设计、建设施工）专业人士在图上指示、手工画线及肉眼对比，并不能准确判定涉案土地是否被划入代征道路用地范围。退一步讲，即便是按一审法院认定“涉案土地部分区域已被划入代征道路用地范围”，也只是一部分涉案土地在道路代征用地范围内，那么涉案土地还有不在道路代征用地范围的部分，即不属于“因城市、园区、规划建设需要”致使双方解除合同的情形，顺城兴业公司单方违约解除租赁合同，至少这部分涉案土地上的地上建筑物应向新世万豪公司损失赔偿。顺城兴业公司辩称，同意一审判决，不同意新世万豪公司的上诉。一审法院认定事实清楚、正确，程序合法。新世万豪公司违法违约新建建筑物，违法经营，已经严重违反法律、法规的强制性规定和合同约定。在合同实际履行过程中，新世万豪公司在涉案土地违法新建建筑物多达47间，越界新建建筑物16间，至今未办理任何规划、建设等手续，构成严重违约，顺城兴业公司有权行使合同解除权。新世万豪公司在未得到顺城兴业公司同意的情况下，不仅违法新建建筑物，而且将违法新建建筑物用于非法出租经营，转租给数十案外人并收取租金，且未向工商、税务等相关政府部门办理相关经营手续。新世万豪公司已经据此经营并收取租金达3年之久。目前新世万豪公司仍在持续违法经营。而顺城兴业公司作为涉案土地的管理人，在租赁期内并未实现任何收益。新世万豪公司所建建筑物系违法建筑，应当予以拆除，顺城兴业公司的合同目的无法实现，新世万豪公司亦构成严重违约。新世万豪公司的经营活动存在严重的安全隐患，政府多部门已经对新世万豪公司实行了行政执法处罚。新世万豪公司违法新建建筑物已经严重影响市政道路工程施工进度。新世万豪公司于2017年7月向一审法院起诉请求：1.判令顺城兴业公司返还新世万豪公司信誉保证金5万元（依据租赁合同第3条第2款）；2.判令顺城兴业公司支付新世万豪公司地上建筑物补偿款共计2010040.26元（租赁合同是2015年4月30日签订的，签订合同前顺城兴业公司要求新世万豪公司至涉案土地上进行经营创收，顺城兴业公司同意新世万豪公司建设一些地上建筑物。新世万豪公司有出租收益权，顺城兴业公司也没有不允许新世万豪公司转租。现在新世万豪公司要求进行补偿）。顺城兴业公司向一审法院提出反诉请求：1.确认新世万豪公司、顺城兴业公司之间签订的租赁合同于2017年2月6日解除（依据租赁合同第4条第7款，2017年1月20日《北京市政府关于组织开展疏解整治促提升专项行动（2017-2020年）的实施意见》第2条第1-3款）；2.判令新世万豪公司向顺城兴业公司返还电子城西区二期C5部分地块的土地并对该土地予以恢复原状（涉案土地由新世万豪公司实际占有经营使用）。一审法院认定事实：当事人围绕本反诉诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。2015年4月30日，顺城兴业公司（甲方）和新世万豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：顺城兴业公司将涉案土地临时出租给新世万豪公司使用，自2015年5月1日起至2025年4月30日止，租期十年，自2015年5月1日至2018年4月30日3年内不收取新世万豪公司租金，自2018年5月1日起至2025年4月30日顺城兴业公司每年收取新世万豪公司租金15万元整。承租期满5年后承租土地上所有建筑包括（房屋、围墙、大门、供电设备、供水设备）等全部无偿归顺城兴业公司所有。新世万豪公司在承租期内负责看护、维护、维修以上所有建筑、设备，费用由新世万豪公司承担，合同期满时保证完好交给顺城兴业公司。经双方协商，按合同确定的承租范围无论新世万豪公司收益盈亏，即2018年5月1日前新世万豪公司向顺城兴业公司缴纳2018年5月1日至2019年4月30日一年土地租金15万元整。次年即2019年5月1日前新世万豪公司向顺城兴业公司交纳2019年5月1日至2020年4月30日租金15万元整。以此类推至合同期满终止。甲乙双方在签订租赁合同时，新世万豪公司向顺城兴业公司预交5万元信誉保证金，以作为新世万豪公司未按合同履约时，顺城兴业公司作为拆除和清理现场等的费用，若新世万豪公司按合同规定履行了相关的责任和义务，保证金在合同终止时，顺城兴业公司退还给新世万豪公司。新世万豪公司在租赁期内未经顺城兴业公司同意，不得随意超越所租用土地的四至界限，不得将土地及所有建筑物使用权进行转让、转租和抵押。在承租期限内，因不可抗拒的因素或因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同，因此造成的经济损失双方互不承担责任。新世万豪公司自接到通知后，一个月内无条件将场地腾出并清理干净，交付顺城兴业公司。2017年1月20日，北京市人民政府发布《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》京政发[2017]8号，载明“工作内容”包括：拆除违法建设；占道经营、无证无照经营和“开墙打洞”整治；城乡结合部整治改造；中心城区老旧小区综合整治；中心城区重点区域整治提升；疏解一般制造业和“散乱污”企业治理；疏解区域性专业市场；疏解部分公共服务功能；地下空间和群租房整治；棚户区改造、直管公房及“商改住”清理整治。2017年2月6日，顺城兴业公司向新世万豪公司发出《解除告知书》，载明：“为贯彻落实《北京市人民政府关于组织开展‘疏解整治促提升’专项行动（2017-2020年）的实施意见》京政发[2017]8号精神，持续开展城乡结合部地区社会治安、出租房屋、违法建设、安全生产、消防安全、市场经营、环境卫生等综合整治。全面整治中心城区重点区域违法建设、违法经营、违法出租行为，加快疏解低端业态，防止人口无序聚集。全面排查消除安全隐患，确保城市安全运行。C3、C5地块同属铁路环内侧路道路用地，根据电子城西区整体规划建设，铁路环内侧路近期施工。为积极配合2017年全面实施的‘疏解整治促提升’十大专项行动的同时确保铁路环内侧路道路工程顺利开工，依据双方于2015年4月30日签订的《电子城西区二期C5部分地块临时出租合同》中第四条款双方相关权利和义务中第一条、第七条之约定，双方解除合同。贵方自接到本通知之日起至2017年2月28日前将承租区域内的房屋全部自行拆除，属于贵方的设备、货物全部腾清，组织人员按期撤离，水电费结清，将场地垃圾、杂物清理干净后交付我公司。如承租方未在规定期限内腾清场地造成的一切后果由承租方自负。”2017年3月7日，顺城兴业公司向新世万豪公司发出《疏解整治通知书》，载明：“为贯彻落实2017年至2020年期间在全市范围内组织开展‘疏解整治促提升’专项行动，北京市空气质量专项督查组、来广营乡政府环境安全检查组，于2017年3月2日现场督查发现贵方出租大院属群租房，周边废品收购市场环境脏乱差，根据北京市空气质量专项督察组、来广营乡政府的相关要求，望贵方自接到本通知之日起7天内完成承租院内的人员清退、房屋拆除、环境治理工作。望贵方顾全大局，积极采取行动，组织租住人按期疏解撤离，属于贵方的设备、货物全部腾清，腾清后的房屋由贵方自行拆除处理，清运出场，将院内垃圾、杂物清理干净。如贵方未在规定期限内腾清场地造成的一切后果由贵方自负。”2017年7月18日，来广营乡防火安全委员会向顺城兴业公司发出《关于加强对于电子城以北来广营东路西侧出租大院隐患整改的通知》和《关于加强对电子城以北来广营东路北侧出租大院隐患整改的通知》，分别载明：“我地区消防管理人员2017年7月11日下午对你单位进行了消防安全监督检查，发现存在以下违反消防法规的行为：1.院内疏散通道被占用，无疏散指示标志，灭火器软管损坏，维护不当。2.私拉电线，使用麻花线、大功率电器。3.住户房间内油烟机油污过多，未清理。4.使用、储存易燃易爆煤气罐。5.搭建使用违规彩钢板房存放易燃木板、床垫。鉴于你公司出租大院存在以上诸多火灾隐患，望你公司立即对以上隐患进行全力整改。建议你公司采取必要强制措施，彻底整改。”“经过7月11日下午的检查，你单位位于电子城以北来广营东路北侧，你单位租赁的大院存在：1.院内灭火器、消火栓等消防设施不足；2.部分住户石油液化气罐露天存放；3.部分住户使用电线为国家明令禁止的麻花线；4.部分住户插线板未固定上墙；5.个别住户使用大功率电器。鉴于你公司出租大院存在以上诸多隐患，望你公司立即对以上隐患进行全力整改。必要时，建议你公司采取停水、停电等强制措施，使隐患得到彻底整改为目的。”2017年7月25日，顺城兴业公司委托律师事务所向新世万豪公司发出《律师函》，载明：“根据我们了解到的情况：l.2015年4月30日，顺城兴业公司与你司就位于北京市朝阳区电子城西区二期望京铁路口西北侧C5部分土地计2000㎡签署了《电子城西区二期C5部分地块临时出租合同》。2.租赁协议第四条第7项明确约定：‘在承租期内，因不可抗拒的因素或因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同，因此造成的经济损失双方互不承担责任。乙方自接到通知后，一个月内无条件将场地腾出并清理干净、交付甲方。’3.2017年1月20日，北京市人民政府作出《北京市人民政府关于组织开展‘疏解整治促提升’专项行动（2017-2020年）的实施意见》京政发[2017]8号。4.根据上述政府文件的要求，为积极配合2017年全面实施的‘疏解整治促提升’十大专项行动，并确保铁路环内侧路道工程顺利开工。2017年2月6日，顺域兴业公司依约依法解除与你司间的租赁合同，并向你司发送了《解除告知书》。2017年3月7日，顺城兴业公司向你司发送了《疏解整治通知书》。2017年7月4日，顺城兴业公司向你司发送了《关于进一步加强清理整顿出租房屋工作的通知》。上述三份文件顺城兴业公司均派人送达你司现场负责人任某，但其在了解文件内容后拒绝签收。5.2017年7月上旬，多部门联合执法检查小组采取相关措施，对你司已实施停水停电。6.截止至今，你司仍未将场地腾退、清理退还。基于以上情况，我们认为，你司的行为已经违反了相关的法律法规。在此我们接受顺城兴业公司的委托，向你司函告如下：1.你司须在2017年7月31日前，将租赁协议所涉场地清理后予以清退。2.如你司不主动拆陈违章建筑，顺城兴业公司将申请政府执法部门依法强制拆除，并向你司追讨由此产生的全部费用。3.在你司违建拆除之前，如发生任何由于潜在安全隐患所造成的安全事故，将由你司承担全部民事责任，由你司负责人承担刑事责任。4.你司拒绝腾退所产生的全部民事、行政、刑事法律责任，由你司予以承担。”一审审理中，新世万豪公司申请对涉案土地上所建地上建筑物及附属设施、院内全部及门口延伸部分地面硬化、自来水管道及排水系统、地下水井、化粪池及院墙的现在市场价值进行评估；以及对与上述地上建筑物西北相连的院落内所建地上建筑物、自来水管道及排水系统的现在市场价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作为本案的评估机构。2018年2月11日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司做出《造价鉴定报告》，评估结论为：一、C5部分土地上所建房屋及附属设施造价现值为1802287.6元；二、西北相连院落内所建房屋及附属设施造价现值为207752.66元。新世万豪公司认可《造价鉴定报告》的真实性和评估结论。顺城兴业公司认可《造价鉴定报告》的真实性，但不认可评估结论，称建筑物是违法违规建筑，并持续产生安全隐患，依法依约不存在赔偿的法律认定，《造价鉴定报告》与法律认定没有关联性，建筑物没有任何规划手续、用地手续、施工手续，且为重大安全隐患区域，评估机构不应采用对一般合法建筑物的房屋鉴定标准，根据顺城兴业公司市场询价，此类房屋每间（施工加材料）的基本市场价格在5000元到7000元，二手价格在3000元左右。就此顺城兴业公司未举证。为此，新世万豪公司支付评估费50000元。就涉案土地是否属于“因城市、园区、规划建设需要”进行建设的范围，顺城兴业公司提交2017年3月30日北京市规划委员会朝阳分局印发的《北京市规划委员会朝阳分局关于广顺北大街二期道路工程设计方案审查意见的函》以及《建设项目选址意见书》和附图，其中可见西北相连院落以及涉案土地部分区域已被划入代征道路用地范围。新世万豪公司认可证据的真实性，但不认可顺城兴业公司指示的部分系涉案土地，称规委的文件发函的主体是北京宝嘉恒基础设施投资有限公司，如果涉案土地上的地上建筑物影响了道路建设，提出受到影响的主体也不应该是顺城兴业公司，新世万豪公司的诉讼请求是损失赔偿，与道路基础设施建设以及工程建设、工程进度均无关。北京市规划委员会朝阳分局的文件中也从未体现出道路建设的施工进度，仅凭顺城兴业公司在附图中标注涉案土地相对位置缺乏证明力。经询，新世万豪公司表示同意解除双方之间的租赁合同，但解除时间应是法院判决生效之时，目前合同还没有解除。顺城兴业公司则称，如果法院没有确定合同于2017年2月6日解除，顺城兴业公司也同意法院判决合同解除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新世万豪公司、顺城兴业公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。顺城兴业公司虽于2017年2月6日向新世万豪公司发出《〈电子城西区二期C5部分地块临时出租合同〉解除告知书》，但其依据是《北京市人民政府关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》，不符合法定或约定解除条件，现新世万豪公司不认可该份解除告知书的法律效力，不同意双方之间的合同据此解除但同意法院判令解除合同，故双方之间的合同于判决生效之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现从顺城兴业公司提交的证据看，涉案土地部分区域以及西北相连院落确已被划入代征道路用地范围，符合双方合同中约定的“因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同”的情形，故按照合同约定，因此造成的经济损失双方应互不承担责任，新世万豪公司应在收到本案生效判决后一个月内无条件将场地腾出并清理干净，交付顺城兴业公司。顺城兴业公司也应在新世万豪公司上述义务履行完毕后退还信誉保证金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除新世万豪企业形象策划（北京）有限公司和北京顺城兴业劳务服务有限责任公司于2015年4月30日签订《电子城西区二区C5部分地块临时出租合同》。二、新世万豪企业形象策划（北京）有限公司于判决生效之日起三十日内将电子城西区二期C5部分地块的土地恢复原状并退还给北京顺城兴业劳务服务有限责任公司。三、北京顺城兴业劳务服务有限责任公司于上述第二项履行完毕之日起七日内退还新世万豪企业形象策划（北京）有限公司信誉保证金五万元。四、驳回新世万豪企业形象策划（北京）有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京顺城兴业劳务服务有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费50000元，由新世万豪企业形象策划（北京）有限公司负担（已交纳）。一审本诉案件受理费23281元，由新世万豪企业形象策划（北京）有限公司负担22231元（已交纳），由顺城兴业公司负担1050元[新世万豪企业形象策划（北京）有限公司已交纳，北京顺城兴业劳务服务有限责任公司于判决生效之日起七日内支付新世万豪企业形象策划（北京）有限公司]。反诉案件受理费7125元，由新世万豪企业形象策划（北京）有限公司负担[北京顺城兴业劳务服务有限责任公司已交纳，新世万豪企业形象策划（北京）有限公司于判决生效之日起七日内支付北京顺城兴业劳务服务有限责任公司]。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新世万豪公司与顺城兴业公司签订的租赁合同明确约定，如在承租期限内，因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同，因此造成的经济损失双方互不承担责任。结合双方当事人诉辩意见及庭审情况可知，本案二审的争议焦点为：涉案土地是否符合双方合同约定的“因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同”的情形。新世万豪公司与顺城兴业公司签订的租赁合同明确载明涉案土地的方位在望京铁路口西北侧，同时用地四至情况附有用地位置图。结合北京市规划委员会朝阳分局印发的《北京市规划委员会朝阳分局关于广顺北大街二期道路工程设计方案审查意见的函》以及《建设项目选址意见书》和附图等证据，一审法院确认涉案土地部分区域以及西北相连院落确已被划入代征道路用地范围，符合双方合同中约定的“因城市、园区、规划建设需要，致使双方解除合同”的情形并无不当。故按照合同约定，因此造成的经济损失双方互不承担责任。新世万豪公司主张顺城兴业公司应承担单方解除租赁合同的违约责任或赔偿未被划入代征道路用地范围的部分涉案土地上的地上建筑物损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，新世万豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29356元，由新世万豪企业形象策划（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一八年八月九日法官助理 仵 霞书 记 员 卢园园书 记 员 王 艳