黑龙江省桦南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0822民初2331号
原告（执行案外人）:隋晓坤，男，汉族，住黑龙江省桦南县。
委托诉讼代理人:武艳波，女，黑龙江龙之剑律师事务所律师。
被告（申请执行人）：赵秀媛，女，汉族，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：梁海涛，男，汉族，住黑龙江省巴彦县。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市前进区升平街（青年组团综合楼3号门市）。
法定代表人：韦德志，男，职务总经理。
第三人（被执行人）：张敬科，男，汉族，个体，现羁押于桦南县看守所。
原告隋晓坤与被告赵秀媛、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称“佳金科公司”）、第三人张敬科案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋晓坤及其委托诉讼代理人武艳波、被告赵秀媛的委托诉讼代理人梁海涛、第三人佳金科公司法定代表人韦德志、第三人张敬科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隋晓坤向本院提出诉讼请求：1、要求桦南县人民法院立即停止对位于桦南县秀北社区6号楼一层车库（户籍号为1-0001-684-000108，面积为36.45平方米，价值捌万元。）的强制执行，并解除查封；2、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年4月1日，原告与第三人签订了楼房工程承包协议书，双方约定：第三人用车库抵押原告的工程款，以订立商品房买卖合同的形式进行了结算。隋晓坤于2015年2月装修房屋实际入住，依法占有使用至今。有协议书、合同及交费票据等为证。2015年，被告赵秀媛与第三人佳金科公司、张敬科商品房预售合同纠纷一案，申请法院对原告隋晓坤以工程款抵顶并已实际占有使用的本车库作出查封裁定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，本人认为，虽然原告与第三人签订的是商品房买卖合同，但是事实上是用工程款顶替购楼款，其已实际装修入住管理，本身不存在过错，法院查封原告的房屋没有事实和法律依据，因此，请求你院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款的规定，判决不得执行该执行标的并解除查封，以维护原告的合法权益。案外人不服桦南县人民法院作出的（2017）黑0822执异33号执行裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零五条的规定，提起执行异议之诉。
赵秀媛辩称，一、赵秀媛与佳金科公司、张敬科商品房预售合同纠纷一案，我于2015年12月15日向佳木斯市前进区人民法院申请诉前保全，2016年12月6日桦南法院下达2497号民事判决，12月16日案件进入执行程序。后因隋晓坤同张敬科、韦德志恶意串通，隋晓坤提出执行异议，该法院作出执行裁定，驳回了原告的异议申请。隋晓坤对此不服，遂提起案外人执行异议之诉；二、赵秀媛不承认自然人隋晓坤与佳金科公司非法签订的秀北社区3号、6号楼工程承包协议书和第三人抵给原告的本小区的6号楼车库的效力，也不认可我申请查封的与此系同一房产。秀北社区的开发人是佳金科公司，建设单位是黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司，其具有批文、项目中标通知书和工程施工许可证；三、根据适用法律优先的原则，隋晓坤入住的房屋，在2017年3月6日前尚未施工完毕，工程质量没有进行验收合格，证书也未办理齐全，在这种情况下，他非法占有使用我申请合法查封的涉案房屋，其不法行为不受法律保护；四、国家法律法规明确规定，签订工程承包协议书，必须具有施工资质证书、建造师职业资质证书等，隋晓坤不具有相关的资质，其违反了建筑法有关从业的规定；张敬科作为自然人没有发包工程项目的资格，因此，双方签订的协议书应为无效，原告同秀北社区的合法施工建设并无关联。依据合同法及其司法解释的规定，可以行使优先受偿权的建设工程价款应指工程竣工验收结算款，该工程在法院查封时没有竣工验收，所以，原告不具有优先受偿权；五、原告称其在法院查封房屋前已经实际装修入住至今，根据有关司法解释的规定，原告不是合法实际占有，无法与赵秀媛的合法权益进行对抗；六、佳金科公司给隋晓坤出具的商品房买卖合同虚假，因其未实际交纳购房款，此协议违法，侵害了我的利益，原告非法承包所得法律不该保护；七、建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在2015年12月15日前，秀北社区已开出五十余份商品房买卖合同，隋晓坤具备有利条件，没有办理房屋产权过户登记，责任在于自己，其不具占有力；八、2014年12月17日，宏瑞公司通过合法中标的方式取得秀北社区1号-8号楼房的建设工程，12月25日该公司才取得本社区3号和6号楼建筑工程施工许可证，不可能在两个月的时间内将七层楼房施工完毕；九、佳金科公司于2015年2月1日给我出具了涉案房屋优先受偿权承诺书，此房产当时无人占有，如果事后被人占用，我方不予承认，他人对上述房产没有处分权；十、根据合同法第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。综上所述，答辩人请求受诉法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，继续执行涉案房屋，维护赵秀媛的合法权益。
第三人佳金科公司述称，我公司同隋晓坤的债权债务关系到目前为止不清，他承建的秀北社区3号和6号楼房至今没有交工，本公司没有验收，双方之间的账目至今尚未结算。经我方初步算账，现在原告应该欠第三人2230万元债款。我公司认为，本案涉及的车库不属原告，而归佳金科公司所有。
第三人张敬科述称：原告隋晓坤为我佳金科公司在桦南县秀北社区承建的3号和6号楼房，因公司欠他工程施工费，是经我将案涉车库顶账抵给原告的，我是佳金科公司的投资人之一，本公司投资人包括韦德志一共四个人。
原告隋晓坤为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、隋晓坤居民身份证复印件一份，证明原告的身份；
证据二、（2017）黑0822执异35号执行裁定书一份，证明因被告申请执行原告所有的房屋，隋晓坤作为案外人依法提出执行异议申请，被桦南县人民法院驳回，原告提起诉讼的事实；
证据三、建筑工程施工协议一份，证明2014年3月3日原告隋晓坤承建第三人佳金科公司6号楼房工程项目，开工日期为2014年4月1日，竣工日期为2014年8月30日；
证据四、佳金科公司与黄杰、隋晓坤签订的协议书、佳金科公司张敬科与隋晓坤签订的协议书各一份，证明佳金科公司将秀北社区的建筑工程项目承包给隋晓坤两人，之后该公司又用6号楼房顶抵隋晓坤的工程款，以开具的楼票为准；
证据五、商品房买卖合同及购买房屋收据各一份，证明2014年9月21日，本案执行标的，即位于桦南县秀北社区金科新城6号楼南车库西8号，建筑面积为36.45平方米，佳金科公司以182250元顶账给隋晓坤，当日给原告出具收据一份；
证据六、桦南县秀北社区6号楼南车库西8号库，2015-2016年入住费、取暖费、物业费、2017年电费收据，证明原告一直占有使用案争房屋，已缴纳入住、取暖、物业、电费的事实；
证据七、证人王国友出庭证词。其证明隋晓坤承建的秀北社区3号楼和6号楼工程的全部人工费都是本人干的。2014年5月份，我与隋晓坤、黄杰二人达成协议，干秀北社区3号楼和6号楼所有的人工费。从5月30日开工，至8月30日竣工，我向他俩和开发商要钱，都说没钱。9月21日，二人带我去金科售楼处，当时给的楼，开了一个6号楼南侧从西边往东数第8个车库。我给工人，工人不干，我又把楼返给原告了，隋晓坤给我拿的现金，开票时写的是我的名，我将会计李佳瑶出具的韦德志盖章的顶人工费的票据又返给了隋晓坤；
证据八、2017年12月11日隋晓坤与韦德志通话录音资料一份，证明赵秀媛与佳金科公司之间是民间借贷关系，而非商品房买卖合同关系。
被告赵秀媛为支持其诉讼主张，提供如下证据：
证据一、（2015）前民保字第154号民事裁定书复印件一份，证明赵秀媛已经申请法院对涉案房屋进行了财产保全；
证据二、（2016）黑0822民初2497号民事判决书一份，证明被告与第三人是商品房买卖债务关系；
证据三、（2017）黑0822执异35号执行裁定书一份，证明桦南县人民法院已经驳回原告的执行异议；
证据四、桦发改发（2013）113号文件，证明涉案房屋所在的小区叫秀北社区；
证据五、中标通知书复印件一份，证明本工程项目中标的是黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司及中标时间；
证据六、桦南县秀北社区建筑工程施工许可证复印件一份，证明该工程的施工时间；
证据七、佳金科公司出具的证明一份，证明3号楼、6号楼还未经验收；
证据八、佳金科公司出具的承诺书一份，证明涉案房屋赵秀媛享有优先受偿权；
证据九、佳金科公司关于股权转让的股东会决议复印件4页，证明佳金科公司与张敬科无任何关系；
证据十、3号、6号楼工程造价与收益明细表一份，证明原告是建筑商，不应在建完两栋楼后，将两栋楼都作为工程价款。
第三人佳金科公司代表人陈述：桦南县秀北社区3号楼、6号楼的工程造价与收益明细表，能够证明隋晓坤与佳金科公司之间没有进行最后结算。现在从我公司单方面的账目反映，原告还欠本公司2230多万元，在这种情况下，我公司不可能再拿楼房给原告顶账。
第三人张敬科未向法庭举示相关证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证（经核对无异后原件给予退回）。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，即对原告方举示的证据，被告方认为证据三，该协议上加盖的印章是秀北社区项目部，不是佳金科公司。6号楼的建设单位应是黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司，宏瑞公司的中标通知书的开工、竣工时间与此协议不符；认为证据四，前协议书中的印章不符合规定，并未提到案涉车库，它与本案无关。后协议书中提到了建筑法，但是第三人与原告所为没有依据建筑法，双方作为自然人，无签订工程承包合同的权利；认为证据五，本合同生效时间为2014年9月21日，这时该工程项目还没有招标，无法确定佳金科公司欠隋晓坤债款的数额和事实。收据上没有出卖人公司的签字，也未载明房屋的具体位置，无配套的购房现金收据，其与本案无关；认为证据六，最早的票据生效日期为2015年11月22日，与原告上组证据相矛盾，购房合同生效日期是2014年9月21日，两者相差时间过长。因它不是正规票据，不能证实原告已实际入住，其中的合法收据时间在我查封之后；认为证据八，因韦德志强调事情的结果，原告一再诱导他说出自己想要听到的话，赵秀媛与佳金科公司的债权债务关系，是另一案件，有法院的判决书。第三人佳金科公司认为，证据四中的后协议书里没有佳金科公司，本公司不予认可；认为证据五中的合同不真实，刘副县长曾将与建设项目有关的人员召集到他的办公室，让像被告这样的债权人到法院起诉，同时又让像原告这样的人到法院提出执行异议，让债务人佳金科公司对双方进行配合，以减轻对政府的压力。2017年5月，隋晓坤找到我韦德志，想要几份空白合同，当时他承诺不会伤害我公司的利益，我就给他了，类似的合同我出具了21份，这份合同除了盖章和签名是我做的，其余的都不是我写的，只是没有反驳证据。收据是真实的，但不是我开的；认为证据六，它同本公司无关，不予质证；认为证据八，此录音是两人闲聊，原告有诱导的情形，它与本案无关。第三人张敬科对以上证据均表示没有异议。对被告方提供的证据，原告方认为证据二，该案件案由定性为民间借贷，而不是商品房买卖合同关系；认为证据四，该文件中没有体现被告所要证明的问题；认为证据五，此小区的3号和6号楼房系隋晓坤实际承建，当时挂靠省宏瑞公司，楼房完工后，该中标通知书才下来；认为证据六，它同实际施工时间不符，2014年8月30日为实际竣工时间；认为证据七，因第三人手续不全才导致房屋无法验收，该楼房已实际使用；认为证据八，因2014年9月21日佳金科公司以抵账的形式，已将案涉房屋给付原告，故隋晓坤享有房屋所有权；认为证据九，通知的时间是2015年1月29日，而2014年张敬科是佳金科公司的实际投资人，也是秀北社区的实际投资人，当时张敬科对本小区事务有处理权，该协议本人没有签字确认；认为证据十，该明细没有公章，不是原告与第三人之间的结算表，与本案被告无关。第三人佳金科公司对上列证据均表示没有异议。第三人张敬科对证据九表示，2015年1月29日其股份已转让给陶胜玉，作为投资人时同他有关系，现在佳金科公司与其没有关系。
本院经审查认为，应当对原告举示的以上证据与被告提供的上列证据（证据八、九、十除外）的真实性给予采信。综合分析双方所举证据，确认如下：1、本案涉及的房屋位于桦南县秀北社区6号楼南侧西数第8号车库，系佳金科公司开发建设，被告赵秀媛对第三人佳金科公司和张敬科主张的债权已经法院判决确认，其对此不享有物权。2、鉴于被告方提供的证据八有悖事实和法律，证据九有关股权转让的时间确定，第三人张敬科先后行使权利有别，证据十非结算账目清单，据此对其客观性及其证明问题不予采信；3、因各方当事人对证人王国友的出庭证词均表示没有异议，故对本证言的证明效力予以认定；4、原告隋晓坤通过订立买卖合同的方式，取得第三人佳金科公司抵付工程款的该车库后，已缴纳入住、取暖、物业服务等相关费用，对此库房实际进行管理和使用，其行为并无不当，因此，对原告隋晓坤递交的证据的真实性、合法性和关联性应予认定。
归纳本案基本事实为：2013年10月14日，桦南县发展和改革局对建设单位佳金科公司呈报的建设项目材料，作出《关于桦南县秀北社区建设项目核准的批复》。工程名称为桦南县秀北社区6号住宅楼，地址在桦南县秀北公园以北，中标人即施工单位是黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司，合同施工期间为2014年12月25日至2015年10月31日。2014年3月3日，佳金科公司与黄杰（黄耀双）、隋晓坤签订建筑工程施工协议，由施工单位承建6号楼，定于4月1日开工，8月30日竣工。同年发包方与承包方关于3号楼的承建事宜另订协议书，约定了各自的权利与义务。王国友在隋晓坤和黄杰承建桦南县秀北社区3号楼和6号楼工程后，同两人达成承包全部人工费协议。从5月30日开工，到8月30日竣工，王向该二人和开发商要钱，都说没钱。9月21日，两个债权人带我去金科售楼处，当时公司给的楼，开的是6号楼南侧从西边往东数第8个车库。王国友顶账给工人，工人不同意，他便将佳金科公司会计李佳瑶出具的由法人代表韦德志盖章的顶工程款的票据返给了隋晓坤，隋晓坤收取后付给其182250元人工费。当日佳金科公司与隋晓坤签订商品房买卖合同，所涉标的即为本车库。2015年11月22日，隋晓坤缴纳入住费、取暖费、物业费后即实际入住使用并管控房屋至今。2015年12月15日，申请人赵秀媛以房屋买卖合同纠纷为由，向佳木斯市前进区人民法院提出诉前财产保全申请，要求对被申请人佳金科公司开发的座落在桦南县秀北社区6号楼含涉案房屋在内的4个车库私产房屋产籍档案予以查封。赵秀媛在保全期限内提起诉讼，2016年12月6日，桦南县人民法院制作（2016）黑0822民初2497号民事判决书，判决佳金科公司、张敬科给付赵秀媛民间借贷款本金及利息。本判决生效后，其于2017年3月7日向本院申请强制执行。在案件执行过程中，隋晓坤提出执行异议，请求法院停止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封，并提交了相关证据。2017年10月9日，本院制作（2017）黑0822执异35号执行裁定书，驳回异议人隋晓坤的异议申请，案外人隋晓坤为维权遂向我院提出执行异议之诉。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。法院查封的涉案房屋系发包人佳金科公司开发建设，期间因欠承包人的工程款，便以房屋买卖的形式抵付给隋晓坤。交付后此房屋一直由案外人占有、使用，因未经有关部门进行验收，目前无法办理不动产权登记手续。而佳金科公司和张敬科未按生效判决履行给付义务，拖欠赵秀媛的民间借贷款确实，理应积极偿还。就案件事实论，本财产保全裁定的执行欠缺事实和法律依据，讼争的执行标的的所有权，既不是被告赵秀媛的，也不是第三人佳金科公司和张敬科的。案外人隋晓坤以其购买、占有、使用该库房为由主张权利，由于双方已经签订合法有效的书面买卖合同，买受人支付了全部价款，合法占有该不动产，非因自身原因未办理过户登记，所以隋晓坤是涉案房屋的权利人。根据认定的事实和法律规定，案外人的权利具有合法性与真实性，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，原告所举证据确凿，能够证明自己的事实主张，对其依法成立的执行异议诉求本院应予支持。对被告及第三人于法有据的反驳主张本院予以支持，对其同事实相悖、于法无据的抗辩意见及其理由不予采纳。基于申请执行人即本案被告的该强制执行查封的案涉房屋申请有误，所以赵秀媛应承担对己不利的后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：
不得执行桦南县秀北社区6号楼南侧自西向东数第8号的房屋（户籍号为1-0001-684-000108）。
案件受理费1800元，由被告赵秀媛负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2017）黑0822执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 王星云
审 判 员 林永海
人民陪审员 费立军
二〇一八年四月十一日
书 记 员 徐德恒