河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第205号
上诉人（原审原告）新乡市牧野区供销合作社第一分社。
住所地新乡市牧野区东风路58号。
法定代表人吕荣斌，主任。
委托代理人刘光明，新乡市牧野区148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李向东。
委托代理人郭卫红，河南舜信律师事务所律师。
原审第三人柴森。
上诉人新乡市牧野区供销合作社第一分社（以下简称牧野供销社第一分社）与被上诉人李向东、原审第三人柴森租赁合同纠纷一案，牧野供销社第一分社于2013年7月26日向新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求：1、判令牧野供销社第一分社与李向东之间的租赁合同解除，李向东立即搬离出租房屋；2、判令李向东支付拖欠的2013年5月10日起至2013年7月10日三个月租金4800元，并按月支付拖延搬离的租金；3、由李向东承担诉讼费用。原审法院经审理于2014年2月28日作出（2013）牧民二初字第283号民事判决，宣判后，李向东不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日作出（2014）新中民五终字第179号民事裁定，撤销上述一审判决，将本案发回原审法院重审。重审期间，牧野供销社第一分社申请追加柴森作为第三人参加本案诉讼，并变更诉讼请求为：1、判令牧野供销社第一分社与李向东之间的租赁合同解除，李向东立即搬离出租房屋；2、李向东退还自2010年8月转租给柴森多收取的租金；3、解除李向东与柴森的租赁关系，改由牧野供销社第一分社与柴森协商租赁事宜。原审法院经审理于2015年3月19日作出（2014）牧民二初字第445号民事判决。宣判后，牧野供销社第一分社不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年2月28日，牧野供销社第一分社（甲方）与李向东（乙方）签订房屋租赁合同。约定甲方将其位于东风路58号办公楼一至三层租给乙方使用；月租金1600元，自2011年2月起至2031年2月止；乙方在每月10日前交纳租金，不得无故拖欠；租赁期间，乙方可以对租赁物进行内部承包经营或转租第三人；租赁期间，双方如有变故需提前2个月书面通知对方，双方协商解决，不得单方终止合同。合同签订后双方依约履行。期间，李向东又将房屋转租于第三人柴森。2013年6月15日，牧野供销社第一分社向李向东发出缴费通知书，称：“李向东：截止2013年6月10日，你已拖欠新乡市牧野区供销合作社第一分社位于东风路58号1-3层5、6月份租金3200元，请你于2013年6月17日上午10时之前，前往东风路牧野区供销合作社第一分社五层会计办公室交纳，特此通知。”2013年7月9日牧野供销社第一分社又以李向东未按要求交纳租金，向其发出解除租赁合同的通知。
李向东收到牧野供销社第一分社发出的交纳租金通知书后，即到牧野供销社第一分社交纳租金，但无人接收。于2013年7月25日，就2013年5、6、7月份的租金向公证处办理了提存。
审理过程中，李向东于2015年1月14日将2013年8月至2015年2月期间共19个月租金30400元交至原审法院，原审法院于同日将上述款项转交与牧野供销社第一分社。
原审法院认为：依照查明的事实，李向东无拒付租金的行为，即便有未严格按期限交纳租金的情况，也不构成根本违约，不符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的可以解除合同的情形，牧野供销社第一分社要求解除合同不予支持；要求李向东支付转租给第三人柴森多收取的租金及改由牧野供销社第一分社与柴森协商租赁事宜没有依据，不予支持。没有证据证明李向东与牧野供销社第一分社前法定代表人有恶意串通的事实，故对牧野供销社第一分社的相关意见不予采纳。据此，依照《合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，原审法院判决：驳回牧野供销社第一分社对李向东的诉讼请求。本案受理费100元，由牧野供销社第一分社承担。
牧野供销社第一分社上诉称：1、上诉人就要求解除与李向东之间签订的租赁合同提出两项理由，即李向东违约以及继续履行该合同显失公平，但原审未对后一理由进行审理；2、原审判决认定李向东未拒付租金且不构成根本违约系认定事实错误，其所谓“提存公正”程序违法，且不符合事实。退一步讲，即使提存行为有效，其发生也是在李向东收到上诉人送达的解除合同通知之后，不能对抗上诉人解除合同行为的法律效力；3、李向东向法庭提交的录音证据存在诸多疑点，且内容不能证明其事实主张，原审法院予以认定是违反法律规定的；4、上诉人依照《合同法》第九十四条之规定单方解除案涉租赁合同，不存在滥用合同解除权的情形。
李向东辩称，牧野供销社第一分社于2013年3月份就通过网络刊登广告销售案涉房产，其之后的行为都是为蓄意解除合同所做准备。答辩人于诉讼期间提交的录音证据客观真实，能够证明答辩人向牧野供销社第一分社交纳租金的事实。答辩人与牧野供销社第一分社之间除了租金之外没有其他的业务往来。牧野供销社第一分社欲对外出售案涉房屋，因其与答辩人签订有租赁协议，导致出售过程不顺利，所以牧野供销社第一分社蓄意不向答辩人收取租金，并且还在答辩人去交纳租金的时候躲避不收，答辩人在无奈的情况下到公证处提存租金。答辩人不存在拖延缴纳租金或者不想交纳租金的情况。此外，在原审庭审中，答辩人已明确表示愿交纳租金，也补齐了之前的全部租金。
柴森表示希望牧野供销社第一分社与李向东的纠纷不影响其使用案涉房产，对其双方的诉辩主张不发表意见。
牧野供销社第一分社在二审诉讼中提交的证据有：1、新乡市房管局于2014年3月21日发布的商业用房租赁指导价格，证明双方约定租金数额过低；2、2015年1月19日进账单一份，证明李向东提存了2013年5月到7月的租金，牧野供销社第一分社直到2015年1月19日才实际收到，李向东存在迟延支付的情形。李向东认为证据1是新乡市的一个总体的指导性价格，不能体现房屋的环境、位置、结构等问题，对本案没有指导意义；证据2只能证明牧野供销社第一分社到公证处取钱的时间较晚，不能证明其证明目的。
李向东在二审诉讼中提交的证据有其向牧野供销社第一分社支付2015年3月至11月份租金的收据。牧野供销社第一分社对该证据无异议。
本院经审理查明：2013年7月10日，牧野供销社第一分社在该单位办公室向李向东送达解除合同通知书时曾由该单位委托的律师及一郑姓主任与李向东谈话，在对话中李向东详细陈述自己的履约情况以及接到催缴租赁费通知后到牧野供销社第一分社交费未果的过程，包括6月17日到牧野供销社第一分社交费时无人负责接收，次日又交费时该郑姓主任表示“你不用交了你有啥事见了吕主任你再说吧”的情形。牧野供销社第一分社委托律师及郑姓主任均未对李向东的陈述予以否认，而是强调合同对李向东有利，之前该单位法定代表人曾多次给李向东打电话商谈租赁合同事宜未果，以及案涉租赁合同经单位进行审计后领导对合同内容有异议，同时也表示“主要是你来了人家人没有在这儿，你走了人家人在这人了，主要恁俩没有碰到面”。另在2013年六、七月间，李向东曾多次与牧野供销社第一分社工作人员赵秀波、李跃芬通电话，赵秀波表示自己对具体情况“不了解，不管钱”，认可牧野供销社第一分社一直有意想出售案涉房产，以及李向东对案涉房产曾装修的事实，并认为“他们估计是也没钱，想买这个楼，到时真有人来买，到时同你解除合同还得赔你钱，你又签了二十年”。李跃芬也认可牧野供销社第一分社欲出售案涉房产，以及李向东出资修缮案涉房产及门前路面的事实，同样提到牧野供销社第一分社“问题就是想把那个楼卖了，你（李向东）签的合同时间长，赔偿你一部分嫌赔你的多了，”另李向东已向牧野供销社第一分社支付了2015年11月份之前的租金。本院查明的其他事实与原审法院审理查明的事实相同。
本院认为：牧野供销社第一分社在二审诉讼中明确表示其请求解除与李向东签订的案涉租赁合同的法律依据为《合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项之规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十六条所确定的“情势变更原则”。不再主张此前诉讼过程中所提出的恶意串通及显失公平问题，本院对其理由分别进行评判。
首先，《合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项的内容分别为“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”以及“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。牧野供销社第一分社所主张的事实根据为李向东在合同的履行期间内即经常存在迟延支付租金的情形，就所拖欠2013年5月及6月份的租金，经该单位于2013年6月15日发函催告，李向东在该函件限定的2013年6月17日仍未支付；以及此后该单位于2013年7月10日再次当面要求李向东缴纳租金未果后通知其解除合同，2013年7月23日提起本案诉讼之后李向东仍拖欠租金不予支付。就牧野供销社第一分社主张的以上事实，李向东提供了相应的录音及录像证据予以反驳。牧野供销社第一分社虽对上述录音及录像证据的真实性持有异议，但本院询问其是否就相关证据的真实性申请进行司法鉴定，牧野供销社第一分社的委托代理人明确表示不予申请，故本院对相关证据的真实性予以认定。从李向东与牧野供销社第一分社工作人员赵秀波、李跃芬的多次电话通话及与该单位法律顾问的电话通话及面谈中，可以证实双方当事人在合同履行期间内并未严格按照约定的支付租金期限条款执行，牧野供销社第一分社此前也未就租金支付问题向李向东提出过异议。至2013年6月15日，依照合同约定，李向东确实欠付两个月租金，但其在牧野供销社第一分社发函催告后按照通知时间来到该单位办公地点，而牧野供销社第一分社并未安排人员予以受领。此后李向东多次与牧野供销社第一分社相关领导及工作人员联系询问相关事宜均未得到确定答复。牧野供销社第一分社的相关工作人员也承认该单位负责人有意出售案涉房产，因案涉合同期限较长，涉及到可能存在的利益赔偿问题，故该单位负责人一直有解除合同的意向。2013年7月10日，李向东再次到牧野供销社第一分社，该单位委托的律师表示李向东存在违约行为，李向东不予认可并且强调对合同效力的主张以及之所以未能及时交纳租金系因牧野供销社第一分社相关负责人未直接或安排人员受领其给付。当日，牧野供销社第一分社委托律师即向李向东送达了解除合同通知书。从上述过程来看，本院认为不足以认定李向东曾明确表示不履行或以自己的行为表明不履行合同义务，或者李向东经牧野供销社第一分社催告后仍未履行合同义务。此外，本院于2014年9月25日曾对牧野供销社第一分社的法定代表人吕荣斌进行调查，吕荣斌曾明确表示在其到该单位任职并得知案涉合同后即认为租金过低，要求与李向东就租金事宜进行协商未果，牧野供销社第一分社所委托律师也曾在与李向东的对话中不止一次表示案涉合同条款对李向东过于有利。另从牧野供销社第一分社的书面解除合同通知内容来看，该单位提出解除合同的理由尚包括“（合同）本身租金过低显失公平”以及李向东“将房屋转租他人未通知我方，并且房屋使用人未合理使用”等，这些情形与上述录音及录像证据的内容相结合，都可以印证牧野供销社第一分社提出解除合同的原因在于其认为双方约定的租金标准等条款对己方过于不利，且因该合同的存在导致其欲出售案涉房产时受到影响，并因此对李向东给付租金不予受领。综上，牧野供销社第一分社以《合同法》第九十四条之规定为依据主张解除案涉租赁合同事实依据不足，本院不予采纳。
其次，《合同法解释（二）》第二十六条的内容为“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”，该条款所确定的“情势变更原则”是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。也即合同成立以后，因与双方当事人无关的原因，发生了社会环境的异常变动，在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害，此时双方当事人应重新协商，如果达不成一致，受损害的一方可以请求人民法院来解除合同、变更合同。适用情势变更的条件之一，须为当事人在订立合同时所不能预见，且不可归责于双方当事人。情事变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，且应严格区分情势变更与商业风险的区别。商业风险是行为人能够预见或应当预见客观情况的变化可能发生，并尽量加以避免的一种可能性，其可归责于一方当事人的主观认识错误，如不了解市场行情，不充分掌握市场经济信息等。具体到本案中来，从牧野供销社第一分社在诉讼中发表的意见来看，其所称的“继续履行合同就明显失去公平”是指其与李向东约定的租金标准同李向东与第三人柴森约定的租金标准相比差距悬殊，“拿着原告的房屋在发财”，并表示该情形系该单位“起初出租房屋时无法预见”。首先，牧野供销社第一分社在本案诉讼过程中还曾以李向东与该单位前任领导“合谋”损害单位利益为由反映其诉求，包括延长租赁期限，降低租赁费用，无随市场变化增加租金的条款等等，这说明牧野供销社第一分社在订立案涉合同之时其已经认为“显失公平”，那么即使其主张成立，也应当是依据《合同法》第五十四条之规定行使撤销权，而不是此后单方主张解除合同。第二，双方约定李向东在租赁期间可以“对租赁物进行内部承包经营或转租第三人”，则牧野供销社第一分社所称李向东“拿着原告的房屋在发财”亦不足以成为其要求解除合同的依据。第三，租金上涨是正常的市场趋势，牧野区供销社第一分社并未提供证据证明在案涉租赁合同签订后市场行情出现了难以预见的暴涨暴跌现象。且李向东与牧野供销社第一分社签订案涉租赁合同，以及将案涉房屋另行出租与柴森，在确定租赁费用时还涉及到其自行出资对案涉房屋进行装修的因素，故牧野供销社第一分社主张本案纠纷应当适用《合同法解释（二）》第二十六条处理本案纠纷事实根据及法律依据均不充分，本院不予支持。
第三，牧野供销社第一分社的诉讼请求还包括要求李向东退还自2010年8月转租给柴森多收取的租金，以及解除李向东与柴森的租赁关系，改由牧野供销社第一分社与柴森协商租赁事宜。在所涉租赁及转租合同均合法有效的情形下，这一请求显然缺乏法律依据，也是对合同自治的干涉，原审判决予以驳回并无不当，本院对其相关上诉请求亦不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由新乡市牧野区供销合作社第一分社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭中伟
审 判 员 路长平
代理审判员 王 华
二〇一五年十一月三日
书 记 员 李 芳