山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）青民再终字第172号
抗诉机关：山东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：青岛吉奥房地产开发有限公司。
法定代表人：王淑清，总经理。
委托代理人：周晓晴，山东恒日律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：刘希兴。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：崔�平。
委托代理人：张学朋。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：任日贤。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：青岛立德新建筑有限公司。
法定代表人：李安德，经理。
申诉人青岛吉奥房地产开发有限公司（以下简称吉奥公司）与被申诉人刘希兴、崔立平、任日贤、青岛立德新建筑有限公司（以下简称立德新公司）房屋买卖合同纠纷一案，山东省莱西市人民法院于2011年1月24日作出（2010）西民初字第586号民事判决，吉奥公司不服，上诉至本院。本院于2011年5月30日作出（2011）青民一终字第1249号民事判决，已经发生法律效力。吉奥公司不服，向检察机关申诉，山东省人民检察院于2012年6月7日作出鲁检民抗（2012）132号民事抗诉书，向山东省高级人民法院提出抗诉。山东省高级人民法院于2013年6月9日作出（2013）鲁民抗字第280号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2013年9月8日受理，依法另行组成合议庭。于2013年11月17日前向各方当事人送达开庭传票，2013年11月21日公开开庭审理了本案。申诉人吉奥公司的委托代理人周晓晴，被申诉人刘希兴，被申诉人崔立平的委托代理人张学朋到庭参与诉讼，被申诉人任日贤、被申诉人立德新公司经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
2009年12月22日刘希兴诉至法院，请求判令：四被告给其办理房产手续或双倍赔偿购房款与现房的差价。
原一审查明，2007年8月18日任日贤以立德新公司（乙方）名义与吉奥公司（甲方）签订由吉奥公司开发的吉奥新园2号、3号楼建设工程施工合同。合同的主要内容有：“一、工程概况，工程名称：吉奥新园2号、3号楼。工程地点：青岛路西重庆路南……。二十、补充条款：付款方式分两种方式，本工程付款方式分现金支付和楼�抵顶工程款两种方式。一、现金支付……。二、楼房抵顶工程付款方式，楼房平均价格1650元／平方米，以后抵顶工程款房价不变，甲方将2号楼西一单元房屋抵顶给乙方作为工程款。”甲方法定代表人王淑清签名盖章；乙方法定代表人李安德盖章，委托代理人任日贤签名。合同签订后，任日贤又以立德新公司名义将其承建的吉奥公司开发的位于莱西市青岛路、西重庆路南吉奥新园2号、3号楼建筑施工工程转包给崔立平。崔立平按照合同约定已将所转包的楼房施工完毕，并已交付给吉奥公司，且将其因折抵工程款而取得的2号楼西一单元二楼西户以140250元的价格卖给刘希兴，刘希兴并已支付购房款10万元，余款为崔立平出具了欠条，但四被告至今未为刘希兴办理涉案房产产权转移登记手续，未向刘希兴交付涉案房屋。为此，刘希兴诉至法院。在审理过程中，根据刘希兴�申请，山东省莱西市人民法院裁定查封了吉奥公司开发的坐落于吉奥新园二号楼西一单元二楼西户房屋。
原一审法院认为，立德新公司与吉奥公司签订的建设工程施工合同合法有效，依法予以确认。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定或法律的规定全面履行自己的义务，刘希兴根据立德新公司与吉奥公司建设施工合同的约定向崔立平、任日贤交付了购房款，四被告则负有依约定期限交付合同项下的标的物及向土地管理部门，房产管理部门提供刘希兴办理房产、土地使用证登记所需资料的义务，四被告因其内部结算事宜相互推诿至今未能依合同约定为刘希兴提供办理房产、土地使用证所需资料，致使刘希兴现无法办理该房屋的相关手续，亦无法取得该房屋。故四被告应按合同的约定为刘希兴办理涉案房屋的房产、土地使用证，并将该房屋交付刘希兴使用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：一、四被告于判决生效后10日内将吉奥新园二号楼西一单元二楼西户房屋交付给刘希兴并为刘希兴办理该房屋的房产证及土地使用权证；二、刘希兴在四被告为其办理房产证及土地使用权证同时付给崔立平、任日贤购房款40250元；三、驳回刘希兴的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费1020元，速递费240元，合计1360元，由任日贤、崔立平负担。
一审宣判后，吉奥公司不服，向本院提起上诉。
本案二审查明的事实与原一审查明一致。
本院二审认为，吉奥公司与立德新公司签订的建设工程施工合同中，明确约定了房屋抵顶工程款的内容，因此作为实际施工人的崔立平、任日贤依据该抵顶协议，将房屋出售，既符合合同约定，也不违反法律禁止性规定。吉奥公司作为本案争议房屋的开发商，其负有与房屋购买人依据所售房屋的价款签订购房合同、交付房屋以及办理产权登记手续的法定义务，吉奥公司以工程款已超付且尚未与立德新公司进行决算为由，拒绝交付房屋、办理产权登记手续，违反了以房抵款的协议约定，法院对此不予支持。
崔立平、任日贤出售房屋的价款作为吉奥公司已付工程款，应当视为吉奥公司收受房屋价款的行为，因此原审法院适用最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判令吉奥公司承担相应的法律责任，于法有据，应予维持。依照《中华人民共和国民事�讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，第一百五十八条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉奥公司负担。
检察机关抗诉认为，1、崔立平将涉案房屋出售给刘希兴的行为既不符合合同约定，也违反了法律禁止性规定。首先，立德新公司、任日贤、与崔立平之间的转包、分包行为不符合合同约定，违反了法律禁止性规定。崔立平出售房屋没有法律和合同依据，属于无权处分行为。其次，崔立平出售涉案房屋的行为，违反了法律的禁止性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”而国办发（2005）26号《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中《关于做好稳定住房价格工作意见》第七条规定：“国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”2、刘希兴无权向吉奥公司主张权利，吉奥公司的抗辩符合法律规定。首先，崔立平出售涉案的在建商品房属于无权代理行为，对吉奥公司不发生效力。其次，吉奥公司以“与崔立平无关”、“工程未经决算”等理由对刘希兴行使抗辩权符合法律规定。刘希兴没有证据证明涉案房屋层层转让行为通知了吉奥公司，对吉奥公司不发生法律效力。吉奥公司与立德新公司有关楼房抵顶工程款的约定是双务有偿合同，立德新并不必然取得顶账房屋所有权，取得的只是合同债权。另外，涉案工程存在延期交工、工程质量不合格、未提供决算资料等严重违约行为。综上，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，且有新的证据足以推翻原判决。
吉奥公司同意抗诉机关的抗诉意见�并称，1、法院判决超出了刘希兴诉讼请求；2、吉奥公司与刘希兴之间并非合同关系，因此不存在买卖合同的权利义务。只有刘希兴房屋买卖合同能够得以履行的情况下吉奥公司才有权利和义务协助其办理房产证；3、在本案二审诉讼期间，崔立平因与案外人的纠纷，法院自吉奥公司处强制执行了40万案款。当时吉奥公司向法院提出异议，但法院称异议人应该是任日贤，对吉奥公司的异议不予理会；4、吉奥公司与任日贤之间是合同关系，双方有权利根据合同的履行情况随时相应变更工程款的结算方式；5、吉奥公司对涉案房屋被保全的事实并不知情；6、吉奥公司出售房屋收款时并非直接开具发票；7、刘希兴八万元购房收据上任日贤签名为事后所签，涉案房屋是崔立平与刘希兴擅自交易；8、涉案房屋已经登记在案外人周瑞芳名下，其已取得所有权，吉奥公司不可能为�希兴办理涉案房屋房产证。
刘希兴辩称，1、涉案房款不是交给崔立平，而是由任日贤和崔立平共同收取；2、交款时吉奥公司很多人在场，吉奥公司法定代表人也保证没有问题；3、在原一、二审期间吉奥公司从未主张涉案房屋已经出售给案外人周瑞芳，有关收据都是后补的。周瑞芳是吉奥公司法定代表人王淑清的亲嫂子，买卖房屋是双方恶意串通拒不执行法院二审判决。
崔立平辩称，1、立德新公司与吉奥公司签订的建设工程施工合同约定的付款方式有两种，一是50%的工程款是现金支付；二是50%的工程款是以房屋抵顶。2、抵顶的10套房屋中有6套由崔立平向外转让，吉奥公司配合办理了相应的房产证，吉奥公司认可崔立平的对外转让行为。崔立平曾欠案外人肖家庄砖厂40万材料款，该纠纷经法院判决后，在执行程序中，吉奥公司配合法院将抵顶的两套房屋作为崔立平的财产交付给法院进行执行，因此，吉奥公司认可崔立平已经取得了抵顶房屋的所有权。3、涉案房屋于2009年12月29日查封，查封期限为两年，在此期间，吉奥公司为周瑞芳办理产权证的行为是违法行为。
任日贤、立德新公司均未作答辩。
在再审过程中，吉奥公司提交收到条、楼房认购合同、房地产权证各一份，证明涉案房屋已经由吉奥公司出售给了周瑞芳，并办理完毕产权过户手续。崔立平及刘希兴对前两份证据的真实性有异议，认为本案诉讼过程中不存在吉奥公司与周瑞芳的买卖行为。吉奥公司出售涉案房屋属违法行为。
本院再审查明，涉案房屋已由吉奥公司出售给案外人周瑞芳，并于2011年7月6日办理完毕产权过户手续。
本案经调解，各方当事人未达成一致意见。
本院再审认为，原审认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2011）青民一终字第1249号民事判决及山东省莱西市人民法院（2010）西民初字第586号民事判决；
二、本案发回山东省莱西市人民法院重审。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 曹 志
代理审判员 赵 雷
代理审判员 陈召坤
二〇一四年三月七日
书 记 员 柴守图
书 记 员 庞连捷