浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙杭民终字第428号
上诉人（原审被告）：廖利根。
委托代理人：汪红飞。
被上诉人（原审原告）：凌建越。
委托代理人：卢新才。
上诉人廖利根因与被上诉人凌建越房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2011）杭建民初字第1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月30日立案受理后，依法组成合议庭。于2012年6月1日作出（2012）浙杭民终字第428号民事裁定，裁定本案中止审理。恢复审理后，本院于2014年1月8日公开开庭进行了审理，上诉人廖利根及其委托代理人汪红飞到庭参加诉讼，被上诉人凌建越的委托代理人卢新才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：一、2009年9月，廖利根及妻子陆蓉委托案外人倪明转让其共有的位于本市新安江街道府前路新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋。2010年4月30日，倪明以廖利根和陆蓉的代理人名义与凌建越及其丈夫何国兴签订《建德市房屋转让合同》一份，约定凌建越受让廖利根位于本市新安江街道府前路新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋，价款为1539292元（实际成交价为200万元）。同日，凌建越通过银行转帐向廖利根支付了房款200万元。2010年5月4日，廖利根在凌建越因受让房屋而持有的《中华人民共和国税收通用缴款书》和《销售不动产统一发票（代开）发票联》上签署“廖利根，同意”。2010年5月5日，该房屋经政府房屋管理部门登记过户至凌建越名下，凌建越的丈夫何国兴为该房屋的共有人。
二、2011年1月17日，凌建越与廖利根签订协议一份，主要内容：廖利根将房屋转让给凌建越后，双方约定由廖利根暂住六个月，在此期间廖利根按购房实际价值的2.5%按月向凌建越支付房租（每月支付50000元）。现因廖利根未支付房租和退房，双方经协商达成如下协议：一、凌建越同意廖利根于2011年3月31日前回购新安江时代广场西楼2-1703号房屋；二、凌建越同意廖利根于2011年2月28日前付清所有房租；三、若廖利根未按本协议约定的期限内支付房租，应无条件退房；四、若廖利根未按本协议约定的期限内回购房屋并支付房款，应无条件退房；五、若廖利根未按本协议约定的期限退房，应按原房价的三倍退还购房款；六、本协议生效的前提是廖利根履行与王小敏2011年1月17日签订的还款协议，若廖利根未履行《还款协议》则本协议无效；七、凌建越收到廖利根回购房款及收到廖利根与王小敏还款履行通知书后，按廖利根要求配合办理房产过户手续，所有费用由廖利根支付。同日，廖利根与案外人王小敏签订《还款协议》，主要内容：2009年下半年，廖利根投资经营的建德市凤凰棉业有限公司（以下简称棉业公司）要在新疆收购、加工棉花向银行贷款，银行同意开给棉业公司2800万元（分为两个1400万元）的银行承兑汇票，但廖利根需向银行交纳保证金800万元。为此，廖利根与廖南珍、杨祝寿谈妥将廖南珍在新安江府西路的一套房屋及杨祝寿的房屋卖给王小敏并约定该房屋可在一年内回购，房款均借给廖利根作保证金之用。2009年12月8日，王小敏向廖南珍支付了购房款26万元、向杨祝寿支付了购房款30万元。之后，廖利根要求财务人员将该56万元汇入棉业公司作为公司向银行申请借款的保证金。现一年期限已过，棉业公司因经营亏损而无法将廖南珍及杨祝寿的房屋回购，且廖南珍将已卖给王小敏的房屋再次转让给他人，给王小敏造成了损失，王小敏不得已提起了诉讼。现经协商达成如下协议：一、廖利根同意于2011年2月底前将王小敏支付给廖南珍及杨祝寿的购房款56万元本息归还给王小敏；二、王小敏同意在收到款项后撤销对廖南珍的起诉；三、廖利根同意承担诉讼过程中的一切费用；四、王小敏在收到款项后将房产证归还廖南珍及杨祝寿。此后，廖利根未履行与王小敏签订的《还款协议》，亦未向凌建越支付房租以及腾退房屋。
三、2011年5月26日，廖利根提起请求撤销凌建越与廖利根2010年4月30日签订的《建德市房屋转让合同》的诉讼，原审法院于2011年8月25日作出驳回廖利根诉讼请求的民事判决，现该民事判决书已经发生法律效力。2011年10月14日，凌建越诉至原审法院，请求判令：1.廖利根向凌建越支付租金850000元（2011年10月1日至腾退时止房屋租金另行计付），并将承租房屋腾空交还给凌建越；2.诉讼费由廖利根负担。一审审理中，凌建越将诉讼请求变更为由廖利根立即向凌建越支付2010年5月至2011年9月按购房款200万元的日万分之三计算的租金306000元（2011年10月1日至房屋腾空时止的租金另行计算由廖利根按实计付），并将承租的住宅予以腾空交还给凌建越。
原审法院认为：本案当事人争议的焦点是：1.凌建越对新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋是否享有所有权；2.凌建越要求按其转让新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋时支付的价款200万元的日万分之三，向廖利根主张房屋租金是否具有事实和法律依据；3.凌建越主张廖利根腾退房屋的请求是否正当。首先，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。凌建越主张其对位于新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋享有所有权，有建德市人民政府建房权证移字第××号房屋所有权证书予以证明，故认定凌建越的该项主张成立。廖利根提出其本人系该房屋的合法所有权人，仅有辩解意见而无相关证据证明，该意见不能成立。第二，凌建越主张其受让新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋后，与廖利根口头约定由廖利根暂住六个月，租金按月50000元支付的事实，有凌建越与廖利根签订的《协议》证明，予以认定。现凌建越向廖利根主张按房屋转让款200万元的日万分之三支付租金，远低于双方约定的房屋租金，故予以支持。鉴于凌建越与廖利根签订的协议是以廖利根履行与王小敏签订的《还款协议》为生效条件，且当事人双方均认可《还款协议》未履行，故该协议依法应认定所附生效条件未成就而未生效。但是，协议未生效不能否定协议中确认双方就涉案房屋已经建立租赁关系的事实，故廖利根提出协议无效而不应支付租金的意见不能成立。第三，合同法第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。凌建越与廖利根就涉案房屋的租赁期限曾口头约定六个月，但在六个月后廖利根事实上继续使用房屋，依法应确认双方在约定的六个月期满后建立了不定期的租赁关系，故凌建越依法有随时解除租赁合同的权利，但应当在合理期限之前通知廖利根。现凌建越通过诉讼向廖利根主张腾退房屋，可视为其已在合理期限内通知廖利根，故对凌建越提出该项请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、廖利根于判决生效后十日内将位于建德市新安江街道新安江时代广场西幢2-1703号、2-1803号房屋腾空并交付给凌建越。二、廖利根于判决生效后十日内向凌建越支付2010年5月5日至2011年11月30日的房屋租金345000元（2011年12月1日至判决生效后第十日的房屋租金按200万元的日万分之三计算，由廖利根按实支付）。案件受理费6475元减半收取3237.50元，由廖利根负担。
宣判后，上诉人廖利根不服，向本院提起上诉称：一审法院未厘清廖利根与凌建越及相关人员之间的经济往来情况，未能准确认定案件事实。本案讼争房屋并非为凌建越所有，廖利根与凌建越之间并不存在真实的租赁关系。廖利根与凌建越之间的纠纷实质为王小敏策划下侵占廖利根财产诸行径中的一环。廖利根因贷款事宜受制于银行工作人员王小敏，与其之间产生了复杂的经济来往。期间，廖利根与倪明也存在经济上的来往，在廖利根与倪明之间债权债务关系已经结清的情况下，倪明伙同王小敏擅自将案涉房屋“销售”给凌建越，该“房屋销售”行为中，廖利根从未收到过房屋销售价款。因而，廖利根与凌建越之间不存在真实的房屋买卖行为。为造成房屋销售的假相，王小敏利用银行工作的职务便利，于2010年4月30日私自开设廖利根名义的账户，又于当日将所谓的购房款取走。一审法院仅凭交易的形式认定廖利根与凌建越之间存在房屋销售行为，而未从实质上进行审查，不符合事实。此外，从廖利根与凌建越签订的房屋租赁协议的内容上也可以反映出该租赁关系是虚假的。在建德住宅月租金5万元是十分离谱的事情。也正因为不存在真实的房屋销售行为，廖利根曾提起撤销房屋转让合同的诉讼，因超过除斥期间而未果。但双方不存在真实的房屋交易行为是事实。综上，请求撤销原判，发回重审或判决驳回凌建越的一审诉讼请求。
被上诉人凌建越答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人廖利根向本院提交了下列证据：证据1.户名为“廖利根”的建设银行存折及取款凭条、转账凭条、存款凭条、储蓄开户／个人电子银行服务申请书共8页，欲证明该建设银行帐户并非廖利根本人所开，他人冒用廖利根名义取走200万元款项，廖利根在买卖合同中未获得相应款项，本案涉嫌他人经济犯罪；证据2.建德市人民法院（2011）杭建民初字第1173-1号民事裁定书，欲证明王小敏与廖利根的妹妹在原审法院审理的另一房屋买卖合同纠纷案因涉嫌诈骗，原审法院将案件移交公安机关，由于该案件与本案属关联案件，故本案也涉嫌经济犯罪，二审法院应将案件移交公安机关处理；证据3.机票，欲证明2010年5月4日廖利根还在新疆，无法在销售不动产的发票上署名；证据4.财务转账证明，欲证明案涉房屋78万余元按揭款由廖利根支付。
对上诉人廖利根提交的证据材料，被上诉人凌建越对证据1的真实性没有异议，但认为与本案无关，本案是房屋租赁合同纠纷，而款项的支取情况涉及的是买卖关系；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原审法院（2011）杭建民初字1173号案件与本案无关；对证据3的真实性没有异议，但与本案无关联性，机票只能证明廖利根从哪里到哪里，而本案是房屋租赁合同纠纷，因此与本案所涉纠纷没有关联性；证据4的真实性无法确认，对关联性有异议，该证据与本案无关。本院对证据1的真实性予以确认，但该证据不能证明该帐户并非廖利根本人所开，也不能证明他人冒领该账户中的款项；证据2系原审法院作出的裁定书，本院对真实性、合法性均予以确认；证据3不能达到廖利根的证明目的，且廖利根在二审期间已经认可发票上系其本人签字；证据4与本案无关联性，本院不予采信。
被上诉人凌建越向本院提交了下列证据：证据1.建德市房屋转让合同，欲证明2010年4月30日凌建越与廖利根签订案涉房屋转让合同；证据2.公证书两份，欲证明廖利根、陆蓉委托倪明办理案涉房屋买卖、过户等手续；证据3.原审法院（2011）杭建民初字第577号判决书，欲证明生效判决认定建德市房屋买卖合同有效且实际交易数额为200万元。
对被上诉人凌建越提交的证据材料，上诉人廖利根对证据1形式真实性没有异议，但不认可该合同的效力。凌建越与倪明存在互相勾结，侵害廖利根财产的行为，所以对于该转让合同的实质内容表示异议，对合法性有异议；对证据2的真实性、合法性没有异议，但该公证书是廖利根与倪明之间存在借款纠纷时用于保障倪明的合法权益而办理的委托书；对证据3的形式真实性没有异议，但该案判决所涉纠纷是关于撤销权的，是因为廖利根在该案中的撤销权超过了除斥期间所以才被法院驳回，与本案没有关联系，且对该案查明的事实有异议，应以本案查明的事实为准。本院对证据1、证据2、证据3的真实性均予以确认。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：2010年4月30日签订的《建德市房屋转让合同》有凌建越、何国兴及廖利根委托代理人倪明的签字，凌建越已支付了相应房款。二审期间廖利根也确认其在《中华人民共和国税收通用缴款书》和《销售不动产统一发票（代开）发票联》上签署了“廖利根，同意”的字样。案涉房屋的所有权证书也已过户至凌建越、何国兴名下，廖利根认为其与凌建越之间不存在真实的房屋买卖行为的上诉理由本院不予采信。
凌建越（甲方）与廖利根（乙方）于2011年1月17日签订的《协议》载明，“乙方于2010年4月30日委托倪明将位于建德市新安江街道府前路新时代广场西楼2-1703室住宅出让给甲方，因当时乙方无地方居住要求甲方将该房暂借给乙方居住，双方约定期限为6个月，在此期间乙方按购房实际价值的2.5%按月向甲方支付房租（每月支付人民币伍万元），到目前为止乙方没有支付房租也没有将该房屋腾出……”，该协议虽因所附生效条件未成就而未生效，但该协议已确认双方就案涉房屋已建立租赁关系的事实。据此，原审法院认定凌建越购买案涉房屋后，与廖利根曾达成为期六个月的房屋租赁合同并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该租赁期限届满后廖利根仍然居住在案涉房屋内，双方未重新进行约定，凌建越也未提出异议，原审法院确认凌建越与廖利根在约定的六个月期满后建立了不定期租赁关系也并无不当，本院予以确认。廖利根认为其与凌建越之间不存在真实的房屋租赁关系的上诉理由本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6475元，由廖利根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 波
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 盛 峰
二〇一四年二月十日
书 记 员 陈 斌