贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终65号上诉人(一审被告、反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）杨胜金，男，1984年10月25日出生，侗族，黎平县坝寨乡小学教师，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告、反诉被告）石世慧，女，1982年1月4日出生，侗族，黎平县坝寨乡幼儿园教师，住址同上。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人杨胜金、石世慧商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2016）黔2631民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院(2016)黔2631民初797号民事判决书；2、判决驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；3、判决支持上诉人在原审提出的全部反诉请求。事实与理由：一、上诉人抗辩提出的解除合同约定之中的逾期交房和逾期办理售房初始登记和转移登记的时间诉求事实清楚、证据充分，而原审法院对该事实的认定明显不当，对上诉人提出的反诉诉求不予支持不当。双方签订的《商品房买卖合同》虽然有效，但出现了“情势变更”和“不可抗力”的情形，一审法院不同意调取证据并不支持上诉人的请求不当。电力设施不能及时完成，对延期交房有影响。消防工程不能正常验收，不能归责于签订合同的任何一方。二、政府机关征地不能，征收民房不能，造成小区设计建设的消防通道不能贯通，直接影响小区房屋的消防验收是导致逾期交房的重要原因，该种情形属于履约之中发生的“情势变更”，上诉人解除逾期交房违约责任于法有据。三、原审法院没有履行好本案的审判责任，损害了上诉人的合法权益，其审判程序不当。一审法院没有依法调查证据，造成原审认定事实错误；原审法院没有保障上诉人应有的诉讼权利；原审法院审理本案时，少数审判人员没有公正、公平维护正义。原审法院判决上诉人承担违约责任以及违约金额，没有事实和法律依据，适用法律不当，依法应予纠正。综上，请二审法院支持上诉人的请求。杨胜金、石世慧答辩称：原审法院认定事实清楚，审判程序正当，适用法律正确。原审法院认定合同有效、上诉人违约是正确的，上诉人辩称其逾期交房属于不可抗力、情势变更，是不符合法律规定的。对于《入伙手续书》，答辩人认为是预交物业费，不是正式的交房手续。综上，一审认定事实清楚，审判程序及适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。杨胜金、石世慧向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告按照黎平县政府拆迁补偿过渡费标准赔偿被告迟延交房造成原告的经济损失20187.20元；2、案件诉讼费由被告承担。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司一审反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任。一审法院审理查明：被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在黎平县北门坡新区修建商品房出售，并办有商品房预售许可证。原告（反诉被告）到被告（反诉原告）处购买一套商品房，位于黎平县德凤镇××“××风情××”××单元××号商住房。原、被告于2013年4月22日签订了一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为126.17㎡;第七条约定了房屋总价款为387309.00元；第八条约定了付款方式和期限；第十条约定：出卖人应当在2015年3月31日前交付该商品房，交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款387309.00元。交房时间到期后，被告于2016年7月21日下发交房通知书给原告，原告于2016年7月22日接收了房屋。庭审中，二原告提出其诉讼请求即要求判令被告按照黎平县政府拆迁补偿过渡费标准赔偿被告迟延交房造成原告的经济损失20187.20元的主张，实质上就是要求被告赔偿原告房屋租赁租金的损失（即按黎平县政府拆迁补偿过渡费标准每平方米每月10元标准计算）。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年4月22日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。原告请求被告按照黎平县政府拆迁补偿过渡费标准赔偿原告房屋租赁租金的损失20187.20元的诉讼请求，被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，被告若要以不可抗力免除责任，必须同时具备如下条件：一、必须发生了不能预见、不能避免并不能克服的客观事件；二、不可抗力的免责事实必须是双方签约后发生的；三、被告必须将发生不可抗力的事实及时通知了购房者并出具证明。被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，不属“不可抗力”情形，被告不能以此为由行使抗辩权。建设部颁发的《商品房销售管理办法》第30条规定：“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”本案中，电力设施建设不能及时完成，对被告延期交房确实有一定影响。作为被告在进行商品房开发前，就应当预见相关设施建设对交房的影响，合理预计交房时间，确保按期交房，因此，供电部门电力建设滞后，不构成被告不可抗力的事由。双方签订的《商品房买卖合同》中已有约定，电力在交房时同时交付使用，被告在修建房屋时就应该预见，应及时向相关部门申报。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，消防验收所需时间，被告应当合理计算时间，不属不可抗力的情形，被告的抗辩理由不能成立。原告请求被告支付房屋租赁租金的损失20187.20元，本院认为，被告不能在合同约定的交房期限内交付房屋，原告为此不能取得房屋居住权，被告违约造成原告的损失只是房屋租赁租金的损失，赔偿租金为支付违约金的方式之一。被告逾期交房的天数应从2015年4月1日起计算至2016年7月21日止，共计478天。房屋租赁租金的计算标准目前在黎平县城关地区没有统一的标准，可参照黎平县人民政府黎府发（2012）7号“县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知”第八条第三款第二项临时过渡安置费以每平方米每月10元标准补偿计算原告房屋租赁租金的损失。即以原告房屋面积126.17㎡×0.333元/天（每平方米每月10元）×478天=20083.00元。本院支持原告的请求为20083.00元，多出部分不予支持。另外，关于被告反诉请求：1、依法判决解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。原告认为被告的反诉请求与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告请求解除合同的情形，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。被告请求解除《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及变更第十九条第三款，该《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告不能按时履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约后，以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，违反《中华人民共和国合同法》中的诚信原则，属滥用诉权的行为，被告的反诉请求，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后7日内支付原告（反诉被告）杨胜金、石世慧房屋租赁租金的损失共计20083.00元；二、驳回原告（反诉被告）杨胜金、石世慧的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担，反诉费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。二审期间，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提交了其向一审法院提交的《调查证据申请书》及相关证明提交申请的《民事证据清单》，因不属于证明案件事实的证据，本院决定不予组织质证。本院二审查明，2015年11月7日，杨胜金与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《入伙手续书》，并办理相关入住手续。其它查明事实与一审一致。本案争议焦点：1、政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险；2、贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出施工竣工后供电部门无法解决供电问题，无供电指标才导致延期交房属“不可抗力”情形的意见是否应当支持；3、判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据。4、一审法院对违约金的计算是否正确。本院认为：1、关于政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房是属于“情势变更”、“不可抗力”还是商业风险的问题。经审理认为，本案《商品房买卖合同》签订于2013年4月22日，而贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在一审时提交的《招商引资兴建侗族风情园合同书》，其证明目的明确为：2008年12月9日黎平县政府与贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司签订《招商引资兴建侗族风情园合同书》，县政府书面承诺合同签订之后六个月之内，完成本项目范围内的拆迁征地工作，协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作。该合同第四条责任构成第（一）项甲方责任（县政府）第4目还明确约定“满足该项目的开工建设要求”。足以证明在《商品房买卖合同》签订前的2008年就明确要由黎平县政府完成征地、征收民房、供电等工作，并且要达到“满足该项目的开工建设要求”。然而，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在上诉状中明确提出“政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房”的上诉意见，正好证明在拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，没有达到“满足该项目的开工建设要求”的情况下，就匆忙进行开工建设。显然，对于上述未能按约定完成的拆迁、征地、供电，没有达到满足该项目开工建设要求的情况，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司不仅是明知的，也是应当预见的，并不是在《商品房买卖合同》签订以后才发生的无法预见的客观情况，即“情势变更”情形，而是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为，属于完全的商业风险情形。首先，“征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定兴建“侗族风情园”需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年4月22日订立《商品房买卖合同》时，不仅已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出“政府征地不到位导致小区消防验收滞后造成延期交房”属“情势变更”情形的意见，不符《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”和《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定情形，本院不予支持。2、关于贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出施工竣工后供电部门无法解决供电问题，无供电指标才导致延期交房属“不可抗力”情形的意见是否应当支持的问题。经审理认为，首先，如前所述，供电问题在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中明确约定由政府“协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜，满足该项目的开工建设要求”，属于商业风险，不属于法律和司法解释规定对“情势变更”和“不可抗力”的规定情形；其次，在签订《商品房买卖合同》时就已经明确约定交付房屋时通水通电，而通电问题在签订《商品房买卖合同》之前的2008年12月9日就明确由政府“协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜，满足该项目的开工建设要求”，说明供电问题在订立《商品房买卖合同》之前就已经明知，且应当预见，并由政府协调解决，而不是之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出的该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。3、关于一审判决贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担违约责任以及违约金是否有依据的问题。被上诉人依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，请求贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任并支付违约金，该约定没有违反法律行政法规强制性规定，被上诉人的该项请求不仅有约定依据，而且约定合法。虽然贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司提出违约金过高的意见，但没有提交证明违约金过高的证据，其应承担举证不能的不得后果。4、一审法院对违约金的计算是否正确。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人与被上诉人于2015年11月7日办理了入伙（住）手续，已将房屋钥匙交给被上诉人，应视为房屋已交付。被上诉人收房时间应为2015年11月7日。逾期交付的时间应为2015年4月1日起至2015年11月7日止，逾期天数为217天，故逾期违约金为：以被上诉人房屋面积126.17㎡×0.333元/天（每平方米每月10元）×217天=9117.17元。一审法院对违约金的计算不当，本院依法予以纠正。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，应予驳回，一审判决认定事实不清，导致判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销黎平县人民法院(2016)黔2631民初797号民事判决。二、上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付被上诉人杨胜金、石世慧逾期交房房屋租金损失9117.17元。三、驳回被上诉人杨胜金、石世慧的其他诉讼请求。四、驳回上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。一审案件受理费183元，二审案件受理费366元，共计549元，上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担500元，被上诉人杨胜金、石世慧负担49元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 田 嫄二〇一七年三月十六日书记员 赵艳萍