贵州省凯里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2601民初1830号
原告潘忠文，男，1968年3月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，个体工商户，住贵州省凯里市。
被告贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路17号。
法定代表人杨昌鑫，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）廖强、梁光玉，贵州天合律师事务所律师。
原告潘忠文诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法由审判员黄原慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘忠文，被告贵州大地联创房地产开发有限公司的委托代理人廖强、梁光玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘忠文诉称：原、被告于2012年3月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将凯里市大地春城XXX第9栋15层1503号商品房出卖给原告，建筑面积86.18平方米，单价4198元／平方米，房屋总价款为367784元。原告于2012年3月25日交付购房首期款217784元，余款144000元以银行按揭方式支付。被告应在2012年11月30日前，根据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格并交原告使用。如逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款，余款于2012年5月18日通过中国建设银行办理银行按揭贷款转入被告账户。2013年3月12日，被告告知原告该商品房现场实际测绘产权登记房屋建筑面积为86.88平方米，比合同面积增加了0.7平方米，要求原告补交房屋价款2897元，最终交易房款为364681元。同日，被告收取了原告的契税5470元、维修基金7294元、办证费97元，共15758元。原告作为买受人按合同约定履行了付款义务，并交纳了相关费用，但被告未按合同约定在2012年11月30日前将经验收合格的商品房交付原告，亦未在合同约定的交房时间内书面通知原告接房。2014年11月22日，原告去找到被告时，被告才将钥匙和《商品房使用说明书》《商品住宅保证书》交给原告。从2012年11月30日起至被告交钥匙时间2014年11月22日为止，被告逾期交房19个月零9天（总天数579天），从合同约定的办证时间商品房交付使用后90个工作日内至今已逾期办证近四年。原、被告签订的合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务。原告已履行了作为买受人的全部义务，被告未按合同约定交付符合交付条件的房屋，办理产权证，构成违约，应承担违约责任。为此请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金21110.34元、逾期办证违约金
3646.81元。2、被告退还原告所交纳的房屋办证费97元，房屋契税5470元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告大地联创公司辩称：1、原告提交的意图证明本案未超诉讼时效的《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上没有原告的亲笔签名，并且原告也无法提交该函的原件，不能证明原告在诉讼时效期内向被告主张过权利，原告提起的诉讼已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。2、原告诉称交房时间为2014年11月22日并提交了一份钥匙（信箱钥匙）发放记录予以证明，原告提交的证据上明确记载发放的是信箱钥匙，而原告领取房屋钥匙的时间时2013年3月12日，交房时间应以原告领取房门钥匙及办理业主入住登记的时间为准。3、由于凯里市政府在2012年全国高考和中考备考和考试期间整治噪音污染，造成2012年6月6日至2012年6月8日、2012年6月15日至2012年6月17日，共6天停工建设；2012年11月30日至2013年2月共出现结冰、雨凇、雨夹雪、凝冻等天气，造成16天的工期延误。因而我方将9栋楼的交房时间变更为2013年3月30日前，并在2012年11月3日将《交房标准调整通知》以邮寄的方式通知原告新的交房时间，寄出后原告未对此交房时间的调整提出异议，因此原告对交房时间的变更是同意的。从原告按时来接房的行为可以看出双方对于变更交房时间是达成了一致意见，所以被告不应当承担逾期交房的违约金。4、我公司正在为原告办理房产证，只差过户这个步骤了，故房屋契税、办证费不应退还。
结合采纳的证据及原、被告陈述，本院确认如下案件事实：
2012年3月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城XXX第9栋15层1503号房屋，房屋建筑面积86.18平方米，房价总额361784元；原告首付购房款217784元，余款144000元以银行按揭方式支付。
被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房办理交房后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房首付款支付给被告。并于2012年5月18日在中国建设银行办理按揭贷款转入被告账号。合同约定的交房期限届满后，被告未按约定履行其交房义务。2013年3月12日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费97元、房屋契税5470元、房屋维修基金7294元及增加面积的购房款4312元等相关费用。涉案房屋实际总价款为364681元。因被告逾期未按约定将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，原告及大地春城业主推选出代表多次与被告就逾期交房及办证等事项进行交涉，大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复。嗣后，因被告仍未履行其合同义务，原告遂以被告逾期交房及逾期办证应支付违约金为由诉至本院。案经本院调解未果。
本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。
关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，原告实际办理接房手续的时间是2013年3月12日，故被告逾期交房的起止时间应为2012年12月1日至2013年3月12日，共计102天。按合同约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以原告已付总房价款的万分之一计算，被告逾期交房违约金应为364681元×0.01‰×102天=3718.90元，原告主张被告从合同约定的交房时间至被告交付信箱钥匙时止逾期交房为579天，不符合合同约定及法律规定，对于超出的诉请部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款
364681元，逾期办证违约金应为364681元×1%=3646.81元，原告的诉请符合合同约定及法律规定，理由充分，本院予以支持。
对于被告抗辩称本案已超过诉讼时效的问题，本院认为，原告违约金请求权是基于被告违约行为而产生，被告在合同约定的期限内未将房屋交付给原告及未为原告办理房屋产权证即已构成违约，且大地春城业主代表于2014年12月22日与被告就关于大地春城业主维权事宜即办理房屋产权证、违约赔付等事项进行商谈并作出房纪字（2014）04号会议纪要，同月25日以书面回复的形式予以答复，该会议纪要及回复即可证明原告就其权利进行过主张，不存在超过诉讼时效。对于被告抗辩称因凯里市政府出台的噪音污染整治及天气原因导致工期延误，并已通过邮寄送达《交房标准调整通知》告知原告变更交房时间，故不存在逾期交房。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……”该条所指的不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。被告所提出的凯里市2011年至2012年期间存在结冰、雨雪等天气并非属于当地异常天气，也并未提供施工日志可证明因天气原因导致无法施工，对于此类天气情况被告在签订合同时即应该作出合理预见、合理安排工期，确保在约定的期限内交付房屋。同样，凯里市人民政府对于中考、高考期间噪音整治通知，是要求对有噪音的机械设备施工程序停止作业，但被告并未提供施工日志记录该期间为必须停工阶段，被告提出上述两种情形导致工期延误的抗辩理由均不能成立。对于被告抗辩称其已办理集体房产证，并处于积极为原告办理房产证的后期阶段，不应退还原告房屋办证费和契税，被告提供的集体房屋产权证所有人是被告，按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，被告在收取原告办证费及契税后，应为原告办理的是每套房屋独立的房屋产权证书，被告未能如约为原告完成房屋产权证书的办理，理应退还原告的办证费及房屋契税，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定判决如下：
一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿原告潘忠文逾期交房违约金3718.90元，逾期办证违约金3646.81元，二项合计7365.7元。
二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内退还原告潘忠文办证费97元，房屋契税5470元，二项合计5567元。
三、驳回原告潘忠文的其他诉讼请求。
若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费560元，已减半收取280元，由原告潘忠文负担180元，被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担100元。此款原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 黄原慧
二〇一六年九月七日
书记员 胡 锐