河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民六终字第00856号
上诉人（原审被告）齐彦秋，教师。
上诉人（原审被告）冯蕾，内蒙古包头市九原区区委办科员。
上诉人（原审被告）冯大江。
上诉人（原审被告）齐彦秋、冯蕾、冯大江委托代理人齐江涛、左亚丽，河北世纪联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨联英，河北省第二建筑工程公司职工。
上诉人齐彦秋、冯蕾、冯大江与杨联英房屋买卖合同纠纷一案，不服平山县人民法院（2014）平民城一初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，被告齐彦秋与被告冯蕾、冯大江系母子女关系，被告齐彦秋丈夫冯国华已于2013年8月22日病故。2009年张会川与杨联英合伙挂靠在河北省第二建筑工程公司第三分公司名下，负责承建河北金志远辉房地产开发公司在平山县城开发的金辉商贸城住宅区5﹟、6﹟商住楼建筑工程。河北金志远辉房地产开发有限公司将1﹟楼、2﹟楼、3﹟楼部分单元房抵给了张会川、杨联英二人，抵顶余欠工程款。2012年9月杨联英与被告齐彦秋的丈夫冯国华商定，由冯国华购买其中的5套单元房，价格为920000元。冯国华于9月10日向杨联英支付了100000元购买定金。杨联英将5套房钥匙交给了冯国华。2012年11月9日杨联英作为甲方，冯国华作为乙方，双方签订了《售房协议书》，协议书的主要内容为经甲乙双方协商达成以下协议：1、甲方将金辉商贸城住宅楼3﹟-3-601、2﹟-3-501、601、2﹟-2-502、602共5套住宅出售给乙方，售房面积为510平方米，价格为920000元；2、经双方同意，乙方以现金方式一次性付给甲方房屋款定金100000元，余款820000元分两次付清。2012年11月20日前付500000元，2012年11月30日前付清。如乙方违约所付款项作废归甲方所有，房屋甲方收回；3、甲方负责为乙方办理房屋产权手续，乙方必须给甲方提供各种所需证件。办理房屋产权的时间与手续按照房产部门规定办理，房屋产权手续在办理中所需的契税和手续费由乙方支付，甲方给乙方提供购房证明；4、甲乙双方共同遵守以上条款，不得违约。本协议一式俩份，双方各持一份，签字后生效，不得涂改；5、附件、收据一张。协议下面有杨联英签字，冯国华签字和指纹。冯国华在2012年12月5日支付给杨联英房款90000元，后又通过转帐方式支付给杨联英房款80000元，包括定金，共支付杨联英购房款270000元。冯国华对所购的单元房2﹟-3-501、2﹟-2-502铺了地面，对2﹟-3-601、2﹟-2-602室进行了装修。后冯国华患有癌症，无力支付剩余款项。经双方协商，杨联英将3﹟-3-601、2﹟-3-501、2﹟-2-502三套单元房售予他人。现只剩2﹟-3-601室和2﹟-2-602室两套单元房，面积均为94.12平方米，两套单元房面积共计188.24平方米，尚未办理相关房产手续。冯国华去世后，杨联英与齐彦秋因剩余两套单元房是否还欠购房款问题发生纠纷，协商未果。以上事项，有杨联英与冯国华签订的《售房协议书》，杨联英收到冯国华购房定金及购房款的两张收据，（2013）平民城一初字第523号民事判决书，以及双方当事人的陈述在卷佐证。
原审认为，原告与被告齐彦秋丈夫冯国华签订的售房协议是双方自愿达成的，应认定有效。后原告与冯国华口头协商达成协议由原告出售3﹟-3-601、2﹟-3-501、2﹟-2-502三套单元房屋，原告已经出卖给他人，是对原告与冯国华签订《售房协议》的补充。剩余的两套房屋被告已进行了部分装修，被告也支付了房款270000元。原告称按照购房面积及原来合同的总价款计算，每平米价款为1800元，2﹟-3-601、2﹟-2-602两套房屋面积共计188.24平方米，计算价款应当为338832元，除去已付的270000元，剩余房款68832元。被告不认可原告的计算方法。因五层已由原告出售，六层位置较五层位置有一定的差距，故六层每平米价格应低于1800元/㎡，本院酌定每平米层差200元左右，被告所购六层房屋按每平米1700元计算，应由冯国华的法定继承人即三被告支付尚欠部分：188.24平方米×1700元/㎡-270000元为50008元。原告已出售的2#-3-501#、2#-2-502两套商品房冯国华在原告出售前已铺设地板，铺设地板工料费原告称每套3000元，被告称每套5000元，可按每套4000元酌定，两套铺设地板工料款为8000元，应从被告应付给原告房款中扣除。被告称不欠原告购房款，理由依据不足，不予采信。关于原告主张利息问题，因原告与冯国华没有约定，故可自原告起诉之日起计付利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百五十九条之规定，判决被告齐彦秋、冯蕾、冯大江在判决生效十日内给付原告杨联英购房款42008元及利息（自2014年5月12日起至判决确定给付之日止，按同期同类银行贷款利率计算）；案件受理费770元，由原告杨联英负担70元，被告齐彦秋、冯蕾、冯大江负担700元。
齐彦秋、冯蕾、冯大江不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销平山县人民法院作出的（2014）平民城一初字第200号民事判决书,并依法改判或发还重审。事实理由如下：1、一审法院认定事实错误并且遗漏重要事实。上诉人的亲属冯国华与被上诉人杨联英签订的购房合同依法有效，该五套商品房已经实际出卖给了冯国华。在履行支付的价款过程中冯国华因身患××，将其中三套交给杨联英出卖用于抵顶所欠剩余的购房款，此属于合同条款的变更。上诉人否认欠被上诉人房款，而被上诉人没有任何证据证明冯国华用三套房屋抵顶剩余欠款后仍欠房款，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人不应承担不利后果，一审法院不应认定上诉人欠被上诉人房款。且一审法院酌定每平方米层差价200元左右，由此得出六层房屋每平方米按1600元计算，显然一审法院计算错误。本案的纠纷案是因为冯国华死亡发生的，冯国华死亡后必然发生继承关系，所以本案的案由应是继承纠纷而不是房屋买卖合同纠纷。2、一审法院程序违法，当事人中没有列张会川，遗漏了必须参加诉讼的当事人，应属错案。3、一审法院适用法律错误，判决不公。冯国华与被上诉人签订的合同未约定每套房屋的具体价格，根据《合同法》的有关规定，法院应该按交易习惯确定，法院不能简单的根据总面积和总价款确定每平方米的价格，并以此随意浮动不同楼层的价格。4、被上诉人收回冯国华交回的三套住房并且已经出售，其收回的房款大于上诉人所欠的65万元，从公平的角度讲，被上诉人不应该再向上诉人主张房款。5、被上诉人卖给上诉人的2﹟-3-601室和2﹟-2-602室两套单元房属于违章建筑，是五楼的跃层，存在质量问题。
被上诉人杨联英答辩称，1、一审法院认定事实正确，并未遗漏任何事实。冯国华不能按照协议约定支付房款，房屋始终没有交付，并不需要收回，更不存在乙方以房屋抵顶房款之说。一审法院认定每平方米均价1800元，同时认定五层与六层的差价为每平方米200元，故五屋每平方米1900元，六层每平米1700元，计算价格并无不妥。2、本案是房屋买卖合同纠纷，与继承没有任何关系。3、一审法院程序正确合法，张会川不是签订买卖房屋合同的当事人，且张会川本身也不是必须参加诉讼的当事人。4、一审不存在适用法律方面的错误，判决公平合理。关于价格认定，法院以双方各自主张的价格为基础，属于自由裁量权的正当适用。5、最初五楼是个跃层，后又怕不好卖，楼梯便通到六楼，六楼是独立的单元房，规划的图纸在开发商手中。
经审理查明事实与原审判决查明事实一致。
本院认为，该案是房屋买卖合同纠纷，不是继承纠纷，故本案在处理案件之前不必审查有关继承的内容。本购房合同中乙方冯国华未能按照购房合同支付房款，上诉人称房款已经进行了抵顶，且被上诉人收回冯国华交回的三套住房出售的房款大于上诉人所欠的65万元，因上诉人没有提交该房已经抵顶的相关证据，本院不予采信。一审法院以双方约定的价格为基础，认定房屋每平米均价1800元，同时认定五层与六层的差价为每平米200元左右，由此得出，五层每平米1900元，六层每平米1700元价格并无不妥，属于自由裁量权的正当适用。上诉人称一审法院程序违法，遗漏了必须参加诉讼的当事人，本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同的相对性，张会川不是签订该买卖合同的当事人，故一审中没有列明张会川参加诉讼不存在程序违法问题。上诉人称所购的两套房屋有质量问题，因未提交充分证据，本院不予采信。且对房屋质量问题，上诉人可以在一审中提起反诉或另行起诉处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人齐彦秋、冯蕾、冯大江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵增志
代审判员 赵伟华
代审判员 王淑芳
二〇一四年十一月三日
书 记 员 经 微