湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2014)鄂老河口民初字第01000号原告马虎（曾用名马富海），男，1950年2月25日生，汉族，住老河口市。委托代理人任永昌，男，老河口市光化法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权代理。被告杨少军，男，1973年10月26日生，汉族，住老河口市。委托代理人陈训山，男，老河口市李楼法律服务所法律工作者。委托权限为一般授权代理。原告马虎与被告杨少军返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员郑元璋担任审判长、审判员贾建伟、刘丹参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人任永昌与被告的委托代理人陈训山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马虎诉称，2004年7月30日，经老河口市人民法院酂阳法庭依法执行，以房产抵偿债务的方式，原告取得了坐落在老河口市汉口路花木公司综合楼2单元3楼北户房屋的所有权，老河口市房地产管理局给原告颁发有老河口市房权证市区字第××号《房屋所有权证》。2009年9月30日，被告杨少军以购买房屋为由强行占有原告所有的该房屋。请求：1、依法判令被告腾退原告所有的坐落在老河口市汉口路花木公司综合楼2单元3楼北户房屋一套；2、判令被告支付房屋占用费6000元/年，从2009年10月1日起至腾退之日止；3、一切诉讼费由被告承担。原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：证据一、老河口市房权证市区字第××号《房屋所有权证》一份，证明原告对诉争房屋享有所有权，有索要占用费、要求被告腾退该房屋的权利。被告杨少军辩称，1、原告所诉无事实和法律依据；2、原告要求被告支付占用费无事实和法律依据，被告是居住自己的房屋；3、原告所诉2004年经人民法院执行以房抵债给原告，与事实不符，本案被告对人民法院的执行有异议；4、被告对原告所取得的房屋产权有异议，原告起诉是重复起诉，漏列当事人，应追加其他卖房人为本案被告参加诉讼；5、原告之诉已超过诉讼时效。被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据一、商品房（预）销售合同书一份、（2000）河证民字第140号公证书一份，证明2000年6月本案诉争的房屋开发商郑跃彩已将该房屋销售给他人杨淑华；证据二、杨淑华办理的水立户本一份，证明该房屋于2001年4月杨淑华已在该房屋居住；证据三、房屋转让协议一份、收条一张，证明在2006年9月8日杨淑华将该房屋以4万元价格转让给刘玉萍；证据四、购房协议一份，证明该房屋2007年4月5日刘玉萍以4.4万元价格又转卖给许洪波；证据五、购房协议一份及许洪波、太云身份证复印件一份、购房款收据一张，证明2009年9月30日许洪波母亲太云以8.6万元价格又将该房屋转卖给被告杨少军，现房屋由被告居住使用。经庭审质证，被告对原告提供的房屋证件的真实性无异议，但认为该证件的办理程序不合法，被告并提出了行政诉讼主张，但未被立案受理，本院正在审查立案期间，被告并申请本院调查核实原告办理该房屋产权证件的相关手续。原告对被告提供的证据一认为系复印件，不能作为证据使用，后经核实系原件，原告确认无异议；对被告提供的证据二的真实性无异议，但该水立户未标明与诉争的房屋有关、未标明具体房屋；对被告提供的证据三的转让协议的真实性提出异议，认为无当事人的身份证明，无法核实其真实性；对被告提供的证据四提出异议，质证意见同证据三的质证意见；对被告提供的证据五太云的转让协议的真实性确认无异议，但认为该证据不具备合法性，系违法购买，侵犯了原告的权益。对上述原告提出异议的被告提供的证据二、三、四，本院责令被告在七日内补强证据，被告补充提供了杨淑华的身份证件及证明。对被告补强的杨淑华的身份证复印件及其书面陈述证明，原告提出异议，认为证人应出庭作证。对上述被告确认真实性无异议的原告的房屋所有权证件和被告提供的证据五即许洪波、太云的转让协议，本院予以采信。对原告提出异议的被告提供的证据二、三、四，被告进行了补强，杨淑华提供的身份证明证实的转让协议公证书证实，与其办理的水立户、及后续的转卖协议即证据三、证据四与原告无异议的证据五形成了证据链，被告提供的证据本院予以采信。经审理查明，位于老河口市汉口路与交通路交叉处的原老河口市花木公司综合楼，承建单位湖北省工业建筑总承包集团公司襄樊公司于2000年5月31日办理了老河口市公有房屋所有权证，证号2002050号。原告马虎因向该综合楼的开发建设单位湖北省工业建筑总承包集团公司襄樊公司项目负责人郑跃彩出借担保借款14万元，经向老河口市人民法院提起诉讼，我院于2002年11月25日做出（2002）河赞民初字第404号民事判决书。马虎并于2004年2月25日申请执行，经我院主持调解申请执行人与被执行人于2004年6月5日达成执行和解协议，马虎获得汉口路花木公司综合楼六套房屋（一单元三楼北户、五楼北户、二单元三楼北户和四楼南户、三单元七楼北户、四单元三楼东户）。本案诉争的即二单元三楼北户，原告马虎于2004年7月30日办理了房屋所有权，证号市房权证市区字第××号。该房屋在2000年4月14日老河口市公证处对同年4月21日销售方老河口市台联工贸有限责任公司经办人郑跃彩以该公司名义与购房方老河口市友谊路360号居民杨淑华签订商品房（预）销售合同书一份进行了公证，公证号（2000）河证民字第140号，老河口市台联工贸有限责任公司以三万五千五百元价格将该房屋销售给杨淑华，该预销售合同并注明“水、电立户手续由乙方（老河口市台联工贸有限责任公司）统一办理，甲方（杨淑华）按实际费用分摊结算。房产证、土地证契税证由乙方按政府规定办”。2001年4月3日杨淑华领取了水立户本，证号鄂老水字第号编定户第180551号。杨淑华未办理该房屋产权证。2006年9月8日杨淑华与刘玉萍签订房屋转让协议并出具收条一张，以四万元价格将该房屋转卖给刘玉萍，刘玉萍亦未办理产权证件。2007年4月5日刘玉萍与许洪波签订购房协议，刘玉萍以四万四千元价格将该房屋转卖给许洪波。2009年9月30日许洪波母亲太云与被告杨少军签订购房协议一份并出具了收据一张，太云以八万六千元价格将该房屋转卖该被告杨少军。杨少军购买后居住使用至今，仍未办理产权登记。2014年4月9日原告马虎以被告于2009年9月30日强行占用该房屋为由向本院提起诉讼，要求被告腾退该房屋、支付占用费。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案争议的涉案房屋所在的老河口市花木公司综合楼已有原始物权登记，原告所取得的物权登记系经执行及达成的执行和解协议于2004年7月30日登记取得，但原告仅进行了物权登记，并未实际接收、占用该房屋，系原告的权利义务相对人对执行和解协议的瑕疵履行，妨碍了原告对该房屋的物权，应由原房屋权利人依法消除他人对该房屋物权的妨碍后，继续履行执行和解协议，如履行不能，可另行依法维护其合法权益。本案被告系该房屋经多次转让后的最终受让人，于2009年4月9日支付86000元居住、使用至今；该房屋建成后交付的初始受让人杨淑华系2000年4月21日通过签订商品房销售合同并经公证、支付价款获得，初始受让人系善意购买、占用涉案房屋。原告要求被告腾退该房屋及支付租金的主张，无有效证据证明相关受让人、转让人系无权占有，且在原告取得物权登记时该房屋就已存在被相关受让人、转让人实际占有、使用、转让的事实，原物权转让人并未对相关受让人、转让人的行为提出主张，二被告与原告并未形成侵权关系，原告的主张本院不予支持。原告受让物权时因其物权的转让人瑕疵履行，未排除物权妨碍并实际交付原告，故原告应当继续与涉案房屋原物权人协商，由原物权人消除瑕疵，以保护原告的合法权益。经合议庭评议，审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马虎的诉讼请求。案件受理费500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费500元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××38。）审判长  郑元璋审判员  贾建伟审判员  刘 丹二〇一五年一月十九日书记员  隋 鹏