广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民三终字第147号
上诉人（原审被告）高州市惠迪商贸城有限公司（以下简称惠迪公司）。
法定代表人谢明浩，经理。
委托代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）古德钦，男，汉族，住高州市。
上诉人惠迪公司因与被上诉人古德钦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2013）茂高法民二初字第354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人惠迪公司的委托代理人莫远思以及被上诉人古德钦到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院认为：本案争议的焦点：1.《房屋买卖协议书》及《补充协议》是否有效；2.惠迪公司应否给古德钦办理房地产权证；3.惠迪公司是否违约，应如何处理。
对于焦点1，古德钦、惠迪公司双方于2006年6月7日签订的《购买商住楼房协议书》及2007年10月1日签订的《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规禁止性规定，古德钦已按合同约定的方式履行了付款义务，惠迪公司也已将房屋全部交付给古德钦接管、装修、入住，该《房屋买卖协议书》及《补充协议》应确认为有效合同。对于双方约定的付款问题，在《购买商住楼房协议书》第3条约定：该楼房工程竣工后，在乙方（古德钦）按规定时间付清总房款的90％给甲方（惠迪公司）时，由甲方负责办理房地产权证给乙方（费用由乙方负责）。而在2007年10月1日签订的《补充协议》第②条约定：甲方在签约起六个月内办理好房地产权证交给乙方（办证所需费用由乙方负责），乙方即日付清全部欠楼房款给甲方。因补充协议在后，其所作出的合同条款是对原合同条款的修改、变更和补充，因此支付购房款及办理房产证应以《补充协议》为准。
对于焦点2：《中华人民共和国合同法》第133条和第135条规定，买卖合同的出卖人负有向买受人交付标的物并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权应从办理所有权登记手续时转移，故在本案中惠迪公司负有完全履行合同，为古德钦办理产权转移手续的义务。至于房屋所有权转移的时间问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，可参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，房屋的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。本案中双方对办理房地产权证有时间的约定，为《补充协议》签订后的六个月，即2008年4月1日，据此古德钦请求判令惠迪公司�期办理好房产证，合理合法，应予支持。
对于焦点3：《中华人民共和国合同》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方签订《购买商住楼房协议书》及《补充协议》后，古德钦已按约定支付了到期的房款给惠迪公司，惠迪公司也已按约定将房屋交付给古德钦管理使用，但惠迪公司未能按合同约定于2008年4月1日前办理好该楼房的房地产权证给古德钦，至今已超过六年，惠迪公司明显构成违约。而惠迪公司认为古德钦没有付清房款，也构成违约。因协议中约定古德钦的支付房款是在惠迪公司办理好房产证时即日付清的，是后履行义务，在惠迪公司未办理好房产证给古德钦前，古德钦是没有付款义务的，因此惠迪公司主张古德钦同时违约不成立。古德钦请求惠迪公司承担相应的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，由于合同中没有约定惠迪公司逾期办理产权证的违约金计算方法，因此违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于惠迪公司主张的因司法机关封存了惠迪公司开发的惠迪商贸城的所有土地档案资料，致使惠迪公司未能办理房地产权证，属于不可抗力，惠迪公司可以免责。但未能提供相应的证据证实，原审法院不予认可。至于用电问题，双方的合同上�没有约定，也是另一个法律关系，古德钦应另行主张。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第133条、第135条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《中华人民共和国了事诉讼法》第六十四条、第一百四十条和《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定之规定，判决如下：一、限惠迪公司在本判决生效后二个月内办理位于高州市商贸城内C区八幢22号的楼房的房屋产权证给古德钦。二、惠迪公司应从2008年4月1日起按186000元作本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付逾期办理房产证的违约金给古德钦，计至办理好房产权属证书之日止，限惠迪公司于本判决生效之日起二个月内付清。三、驳回古德钦的其他诉讼请求。案件受理费2300元，邮寄费60元，合计2360元，由惠迪公司负担。
惠迪公司不服原审�决，向本院提起上诉称：一、古德钦支付办理房地产权所需费用属于先履行义务，古德钦至今未履行该义务是导致其逾期领取房屋产权证的根本原因。1.在古德钦向惠迪公司购房前及签订相关协议时，双方均口头约定是先付办证费用，惠迪公司再办理申请房地产权证的相关手续，古德钦已经充分了解并明确知道其他的业主也是按照这种先付费后办证的交易方式办理房产权证的。2.按照交易习惯也是先付费后办证的。双方在2007年10月1日签订的《补充协议》第②条中约定：“甲方（惠迪公司）在签约起六个月内办理好房地产权证给乙方（古德钦）。（办证所需费用由乙方负责），乙方即日结清全部欠楼房款给甲方”。该条款对办证费用的支付顺序属于先付费后办证还是先办证后付费的情况没有约定。根据合同法第六十一条的规定，该办证费用的支付顺序应按交易习惯确定，参照古德钦（C区八幢22号）邻近的商贸城C区八幢17、18、20、21号业主与惠迪公司的交易、以及茂名市银鹰房地产开发有限公司、信宜市东恒房地产有限公司、高州市碧桂园房地产开发有限公司、信宜铭桂旅游发展有限公司与有关业主的交易习惯，房地产开发企业与业主都是采取先付办证费后办证的。可见，古德钦应当先付费给惠迪公司，惠迪公司才履行办证义务。惠迪公司在签订《补充协议》后多次催促古德钦支付办证费用，但古德钦拒绝支付，根据合同法第六十七条的规定，惠迪公司有权拒绝履行相应的办证义务。原审判决认定事实不清，应予重新认定。二、古德钦从未委托惠迪公司全权办理房地产权证，惠迪公司已经履行了协助办证义务，不存在违约情况。三、在签订《补充协议》过程中，古德钦口头承诺支付增建楼梯间的费用，但事后一直拒付，丧失信�，惠迪公司逾期协助办证只是行使不安抗辩权的表现。不构成违约。综上，古德钦存在明显违约的过错行为，其逾期领取房屋产权证完全是由于自己的违约行为导致的，并非是“由于出卖人原因”，原审判决认定惠迪公司构成违约并承担违约责任，属于认定事实不清，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了惠迪公司的合法权益，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回古德钦的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由古德钦负担。
古德钦答辩称：一、惠迪公司有关先付费后办证的说法完全没有依据。在《购买商住楼房协议书》第三条第3项中约定，由甲方负责办理房地产权证给乙方（费用由乙方负责），惠迪公司未办好房地产权证，没有理由要求古德钦支付办证费用。二、办理房地产权证是惠迪公司的合同义务，无需再另行授权委托。三、关于增�楼梯间的问题，是有关部门按规定要求增建的，古德钦没有反对，只要惠迪公司办好手续给古德钦可即时付款。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，惠迪公司的上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：古德钦与惠迪公司于2006年6月7日签订《购买商住楼房协议书》。该协议书主要约定：“一、乙方（古德钦，下同）向甲方（惠迪公司，下同）认购其位于商贸城内C区八幢22号的楼房（商铺或住宅楼），该楼房为三层框架结构（详见施工设计图纸），用地面积60平方米，建筑面积195平方米，使用期限70年；楼房售价以建筑面积计算，总价款共计人民币230000元；二、付款方式：1.在双方签订本协议之日一次付清房价款的，可享受总价款的3％优惠；2.分期付款：首期在签订本协议之日乙方支付订金人民币76000元（可抵作�价款），第二期应在该楼房完成主体及外墙装修时，乙方必须付清尚欠的房价款154000元；三、甲方的权利义务：……3.该楼房工程竣工后，在乙方按规定时间付清总房款的90％给甲方时，由甲方负责办理房地产权证给乙方（费用由乙方负责），甲方将房屋交付乙方装修，甲方在十个月内办齐有关证件给乙方，乙方将余下的10％房款一次性交清代给甲方。……”该合同签订之日，古德钦采取分期付款的方式支付了房款76000元给惠迪公司。2007年10月1日，惠迪公司与古德钦签订《补充协议》，该协议约定：“1.乙方付楼款100000元给甲方，同时甲方交付楼房给乙方室内装修使用；2.甲方在签约起六个月内办理好房地产权证交给乙方（办证所需费用由乙方负责），乙方即日付清全部欠楼房款给甲方；3.本协议与原《购买商住楼房协议书》具同等法律效力；4.本协议从签订之日起生�。一式二份，各执一份。”签订《补充协议》的当天，古德钦支付了房款100000元给惠迪公司。2007年10月12日，惠迪公司将房屋交付古德钦装修使用。此后，古德钦于2008年7月31日又向惠迪公司支付了房款10000元。截至2008年7月31日止，古德钦共支付了186000元购房款给惠迪公司。现古德钦已入住涉案楼房。2008年4月2日之后，古德钦曾数次向惠迪公司请求办理房地产权证，惠迪公司则要求其支付办证费用，古德钦认为应先办证后交费，故一直未支付办证费用，而惠迪公司也一直未为古德钦办理房产权证。后双方因办理房地产权证和支付房款一事产生纠纷，古德钦诉至原审法院，请求：1.判令惠迪公司办理好房地产权证给古德钦；2.判令惠迪公司支付相应违约金（以186000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2008年4月1日起计至办理好房地产权证之日止）给古德钦；3.�令惠迪公司将临时用电转为正常用电，并补偿已交非居民用电的差价；4.判令惠迪公司承担本案的诉讼费用。
另查明：惠迪公司于2008年8月13日办理了涉案楼房的土地使用权证给古德钦，证号为高府国用（2008）第特0611号，由于古德钦未支付办理土地使用权证的相关费用，该证件的原件现仍由惠迪公司收执。
再查明：涉案的土地使用权及房屋没有被查封的记录。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。惠迪公司与古德钦于2006年6月7日签订的《购买商住楼房协议书》以及2007年10月1日签订的《补充协议》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效协议，双方应当按照约定全面履行自己的义务。现双方争议的主要焦点为：惠迪公司未为古德钦办好房地产权证是否构成违约，应否承担支付违约金的违约责任。
对于办理房地产权证的事项，双方在《购买商住楼房协议书》和《补充协议》均有约定，因《补充协议》签订的时间在后，是双方对《购买商住楼房协议书》有关条款的变更、补充和完善，是双方后来的真实意思表示，因此，办理办理房地产权证应按《补充协议》的约定履行。《补充协议》第②条约定：甲方（惠迪公司）在签约起六个月内办理好房地产权证给乙方（古德钦）。（办证所需费用由乙方负责），乙方即日结清全部欠楼房款给甲方。在该条款中，双方明确约定办证所需费用由古德钦负责，对此，双方均无异议，本院予以确认。而对于应先交办证费后办证还是先办证后交费的问题，双方在《购买商住楼房协议书》和《补充协议》中没有明确的约定，且各执一词，古德钦认为应先办证后交费，惠迪公司则主张其无垫付办证费用的义务，而且虽无明文�定，但根据交易习惯应当是先交办证费后办证。对各自提出的上述主张，古德钦没有提供证据证明，而惠迪公司则在二审审理期间向本院提供了《商品房买卖合同》和预付办证费用的《收据》各四份，以证明本地区房地产开发企业（出卖人）为买受人办理房地产权证的交易习惯是先交办证费后办证，古德钦对此提出异议但没有提供足以反驳的相反证据，故本院确认该证据的证明力，认定本地区出卖人为买受人办理房地产权证的交易习惯为先交办证费后办证。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，因双方对交费与办证的先后顺序不能达成补充协议，故应按照先交办证费后办证的交易习惯确定。所以，古德钦在要求惠迪公司为其办理房地产权证之前，应当先向惠迪公司支付办证费用。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于古德钦没有先履行支付办证费用的义务，作为后履行一方的惠迪公司有权行使先履行抗辩权拒绝古德钦相应的办证要求。据此，本案惠迪公司没有实施办理房产权证的行为不构成违约，古德钦要求惠迪公司承担违约责任没有依据，本院不予支持，惠迪公司该部分上诉理由成立，本院予以采信。
综上所述，原审判决认定的基本事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二�项之规定，判决如下：
一、撤销广东省高州市人民法院（2013）茂高法民二初字第354号民事判决；
二、驳回古德钦的全部诉讼请求。
本案一、二审受理费各2300元，均由由古德钦负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐金信
审判员 黎湛红
审判员 庞健军
二〇一五年八月三日
书记员 许增海
速录员 张淑贞