重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初9441号
原告重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。
法定代表人张泽云，董事长。
委托代理人陈某（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。
被告郭春梅，女，1981年3月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托代理人郭岚（系被告丈夫），男，1977年10月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。
原告重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）诉被告郭春梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎诺公司的委托代理人陈某、被告郭春梅及其委托代理人郭岚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎诺公司诉称：原告系重庆南岸区南湖路万友·七季城的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区房屋业主，于2012年6月17日接房，2013年4月15日进场装修。原告与被告签订有《万友·七季城物业服务协议》，该协议约定：1、物业服务费为1.30元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2017年5月，被告尚欠原告物业管理费5402.70元、公摊水电费196.70元。上述费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，要求判令：一、被告支付拖欠原告的从2014年4月至2017年5月期间的物业服务费5402.70元及滞纳金（以拖欠的物业服务费为基数，从拖欠之日起按每日千分之三的标准计算至本金付清之日止）；二、被告支付拖欠原告的从2014年4月至2017年5月期间的水电公摊费196.70元及资金占用损失（以拖欠的水电公摊费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）。
被告郭春梅辩称：被告系万友·七季城小区业主。物业服务合同于2013年10月已经到期，到期后业委会及业主并未与原告续签合同，故原、被告之间不存在物业服务合同关系。在原告提供物业服务期间，原告的服务存在重大瑕疵，原告的物业服务资质没有达到符合管理该小区的资质。原告恶意霸占小区公共收益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告系具有资质的物业服务企业。2010年9月1日，原告作为乙方与重庆康恒置业有限公司作为甲方签订《万友七季城三期前期物业服务合同》，约定由原告对万友七季城小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月29日起至2013年10月28日止。合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任等事项。其中合同第四章“物业服务费用”中约定，物业服务费选择“包干制”，按建筑面积计算，高层为1.30元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前将当月物业服务费及上月的特约服务费用、水、电、气等代收费一并缴清，逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。
被告系南岸区回龙路90号（万友·七季城）业主，房屋建筑面积为109.40平方米。2012年6月17日被告接房，2013年4月15日申请装修。被告拖欠原告从2014年4月至2017年5月期间共计38个月的物业服务费5402.70元（109.40平方米×1.30元/平方米×38个月）、水电公摊费196.70元（据实分摊）。现原告认为被告无故拖欠应缴纳的物业服务费及水电公摊费，经多次催收未果，遂以前述请求诉至本院。
庭审中，被告认为原告与开发商签订的前期物业服务合同已于2013年10月28日到期，到期后也未再续签合同，而原告拒不撤离，强行为该小区继续提供服务属于“强买强卖”，且服务也存在诸多瑕疵，故原告收取物业服务费及水电公摊费没有法律依据。为此，被告向本院提交如下证据：1、2013年5月16日《关于移交物业资料、撤离物业区域的通知》复印件，拟证明2013年5月16日万友七季城业委会书面通知原告撤离该小区，并移交相关物业资料；2、《承诺书》、《关于万友七季城小区重大事项的说明》，拟证明原告于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时原告还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务；3、照片若干张，拟证明原告服务存在瑕疵，例如垃圾成堆、消防通道上摆摊设点、服务态度差、车库出口经常堵塞等。原告对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，原告没有收到，且与本案无关；对证据2三性均不认可，该两份证据的用印不符合正常的用印程序，印章系在文字打印前已经加盖，不符合常理，且该两份文件的落款均是重庆鼎诺物业服务有限公司，但其加盖的印章却未原告物业服务中心，该物业中心仅作为原告的一个项目部，其无权代表原告作出公司重大权利的意思表示，但原告对加盖的印章不申请鉴定；从两份证据内容来看，文字表述内容涉及金额达1亿元，原告作为一个经营性企业作出长期免收、退收物业服务费的意思表示不符合常理。万友七季城业委会已于2017年9月3日被南塘人民政府确认为不复存在，因此原告也不可能在向已被人民政府确认为不存在的业委会作出任何承诺。综上，该两份证据形成方式违背常理，内容表述显失公平，不是原告真实意思表示，对原告不具有任何法律约束力；对证据3真实性不认可，被告举示的照片不能证实该小区长期性、持续性的情况，且其中也无法排除存在第三人侵权所导致的，不能以该照片由此认定原告的服务有重大瑕疵。
原告为证实自己并非“强买强卖”，当庭举示了：2016渝01**民初字第12278号民事判决书、2017渝05民终3530号民事判决书，拟证明万友七季城业委会同第三人瑞庭物业管理有限公司签订的物业服务合同及之后签订的补充协议均被法院依法判令撤销。被告认为上述两份判决书与本案无关。
以上事实，有《万友七季城三期前期物业服务合同》、交房流程确认表、房屋验收交接表、装修申请表、房屋登记信息查询证明、电梯巡查记录表、南岸区南坪镇南塘苑居民委员会《证明》、2016渝01**民初字第12278号《民事判决书》、2017渝05民终3530号《民事判决书》等证据及当事人的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。
本院认为：原告与重庆康恒置业有限公司签订《万友七季城三期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年10月28日前期物业服务合同到期后，原告自愿按照原物业服务合同的约定继续为该小区提供物业服务至今。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友七季城小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费5402.70元、公摊费196.70元，符合法律规定，本院依法均予以支持。
对于原告请求的逾期支付物业服务费的滞纳金，由于前期物业服务合同已到期，该合同中约定的滞纳金不能再约束原、被告双方，故原告的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于原告请求的逾期支付水电公摊费的资金占用损失，被告逾期支付的行为已给原告造成了损失，原告要求按中国人民银行同期贷款利息计算资金占用损失的请求并无不当，本院对此予以支持。
关于被告提出的原告在合同到期后拒不撤离该小区，继续提供物业服务，系“强买强卖”，本院认为，万友七季城业委会选聘瑞庭物业管理有限公司作为新的物业公司为该小区提供物业服务，并于2013年5月16日与瑞庭物业管理有限公司签订物业服务合同，由于双方签订的合同已被生效判决撤销，故瑞庭物业管理有限公司不能作为新物业公司进入万友七季城小区，原告作为原物业服务企业，在合同到期后为该小区继续提供物业服务，不属于“强买强卖”。关于被告提出的原告于2017年9月15日作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务，由于该两份文件的印章系重庆鼎诺物业服务有限公司万友七季城物业中心加盖，物业中心的印章不能代表原告公司的行为，故该两份文件对原告不具有法律约束力。关于被告提出的原告服务存在重大瑕疵的问题，由于原告提供的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，原告提供的物业服务是长期、持续性，且原告并未怠于履行物业服务职能，被告并未提交充分证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款之规定，判决如下：
一、由被告郭春梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年4月至2017年5月期间的物业服务费5402.70元；
二、由被告郭春梅于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司从2014年4月至2017年5月期间的水电公摊费196.70元，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失（以拖欠的水电公摊费为基数，从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本金付清之日止）；
三、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭春梅负担（此款暂由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，限被告郭春梅于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆鼎诺物业服务有限公司）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 李睿
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 蒋姝