湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴北民二初字第295号
原告王曦，女，1983年8月21日出生，汉族。
委托代理人王安生，男，1954年2月28日出生，汉族。
被告刘忠，男，1975年11月7日出生，汉族。
委托代理人黄志强，湖南楚瑞律师事务所律师。
第三人郴州市众联房地产策划有限公司。
法定代表人谢益云，该公司董事长。
委托代理人马安平，男，1983年5月5日出生，汉族。
原告王曦诉被告刘忠及第三人郴州市众联房地产策划有限公司（以下简称众联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王曦的委托代理人王安生、被告刘忠的委托代理人黄志强到庭参加诉讼，第三人众联地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王曦诉称：2011年11月9日，原告通过第三人众联地产公司介绍，将位于郴州市北湖区和平路1栋A605号房屋以总价360000元卖给被告。合同签订后，被告支付340000元，已经办理了房屋产权手续，并将房屋占有使用。但被告一直拒绝去办理土地证过户手续，并拒绝支付剩余房款20000元。被告的行为严重违约，故原告起诉至法院，请求：一、判令被告立即协同原告办理土地证（证号：S02135）的过户手续；二、判令被告立即支付购房款20000元、违约金5000元，共计25000元给原告；三、判令被告承担本案全部诉讼费。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：
1、原告身份证，拟证明原告主体资格；
2、第三人身份信息，拟证明第三人主体资格；
3、国有土地使用证，拟证明涉案房产土地使用证情况；
4、房地产买卖合同，拟证明原告与第三人签订的合同及内容；
5、快递单，拟证明原告曾经催促被告办理土地使用证；
6、土地登记申请表，拟证明原、被告一起去申请办理土地证，但是被告拒绝交钱没有办成。
被告刘忠辩称：第一、原告未收到20000元房款是事实，但不是被告造成的。被告买了原告的房子，并没有拒绝和原告去办理房产土地证，因为办理土地使用证对被告来说是很重要的事情，之所以没有办理土地证，是因为第三人收取了被告20000元押金，第三人向被告承诺“待双方办理土地使用证时再将押金支付给被告”，所以原告应向第三人主张权利。第二、原告要求被告承担违约金无事实和法律依据。原、被告的买房行为是通过第三人介绍的，并且签署了第三人提供的《房地产买卖合同》，合同规定只有不能顺利完成合同条款时才能没收定金，但被告已经支付了95%的房款，并且办理了房产权、契证。说明被告已经履行了大部分条款，被告扣留土地证，原告扣留20000元房款，双方都有扣押行为，故被告不存在违约行为，无需承担违约责任。第三、第三人违反诚信原则是导致本案纠纷发生的根本原因。2011年11月8日，被告得知郴州市要召开第七届房交会，且有转让手续费、中介费等优惠政策，故在第三人的介绍下选中了原告的房子并交纳了5000元押金，2011年11月9日，被告签订了第三人提供的《房地产买卖合同》，合同签订后，被告依约支付了335000元房款和20000元押金给第三人。但后因原、被告需办理土地使用证，故要求与第三人结算，但第三人却推诿，被告曾多次向相关单位投诉，相关单位也组织双方协调，但未能成功。
被告刘忠为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
7、投诉书，拟证明被告与第三人因为押金事项产生纠纷，向消费者联会投诉；
8、第七届房交会主要内容，拟证明第三人参加了第七届房交会，房交会期间中介费减半；
9、收据2份，拟证明被告向原告支付了335000元房款，向第三人支付了20000元的押金。
第三人众联地产公司述称：本案中被告在房交会期间看房并看中谈价，房交会结束后第二天签订合同，当时是约定卖方净得360000元，另给第三人20000元（包税费及中介费），买方实出380000元，由被告自己预留20000元，等过户了土地证后再支付给原告，后被告不愿意过户土地证，也就没有把20000元给原告。被告要求第三人先垫付20000元给原告，待办好土地证后，再将税费和中介费给第三人，但第三人没有同意，所以就酿成了本案的纠纷，第三人多次要求被告办理土地证过户，但被告不肯办理。
第三人众联地产公司在举证期限内未向本院提交证据。
经本院组织双方当事人举证、质证，被告刘忠对原告王曦所举证据发表了如下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是与被告无关；对证据3、4无异议；对证据5真实性无异议，但是被告没有收到该材料；对证据6真实性无异议，但认为交钱是第三人的义务。
经本院组织双方当事人举证、质证，原告王曦对被告刘忠所举证据发表了如下质证意见：对证据7-9均无异议。
根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1-4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据5具有真实性，但被告主张未曾收到，原告没有提交被告签收的证明，故不予采信；证据6-9具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：2011年11月7日，被告刘忠在郴州第七届房地产交易展示会上通过第三人众联房产公司的介绍看中了原告的房子，双方约定了房屋价款为360000元，被告于当天向第三人交纳了5000元的定金。2011年11月8日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，合同主要约定：一、被告向原告购买位于郴州市北湖区和平路1幢A605房，房屋总价款360000元，第一次付款5000元，第二次付款355000元（被告自愿在办完《郴州市房地产转让及房屋权属登记申请受理单》时一次性付给原告）；二、由被告承担所有税费；三、被告向第三人支付10800元佣金。合同签订后，原告注明收到房款5000元，2011年11月22日，原告注明收到房款335000元。2011年11月21日，被告向第三人缴纳“佣金及代缴税费”20000元。后被告与原告办理了房屋所有权证及契证的过户手续并已入住，但未办理国有土地使用证的变更手续，被告也未将剩余20000元房款支付给原告，原告曾多次催促被告办理国有土地使用证的变更手续并支付尾款，但被告以与第三人有纠纷为由拒绝办理并拒绝支付尾款。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。被告通过第三人购买原告的房屋，三方签订了《房地产买卖合同》，该合同合法有效，合同签订方应按照合同履行。被告购买原告的房屋，办理了房屋所有权证及契证的过户手续并已入住，购买行为已经完成，被告应及时交清房款，故原告要求被告付清剩余房款20000元的诉请本院予以支持。被告辩称其向第三人支付的20000元为购房尾款，但依据被告提交的证据显示该20000元为“佣金及代缴税费”，故对被告该主张本院不予支持，如被告与第三人对该20000元有纠纷，可另行通过司法程序进行处理。原告要求被告协助办理国有土地使用证的变更手续，办理该变更手续有利于被告，被告对此也没有异议，故本院予以支持。原告主张按定金法则要求被告支付违约金5000元，被告拖延付款行为构成违约，但被告已经交付了大部分房款，故按未支付房款的比例支付违约金，计算为：294元（5000×20000÷340000＝294）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告刘忠在本判决生效后三十日内协助原告王曦办理国有土地使用证［证号：郴国用（2010）第S02135）的过户手续；
二、被告刘忠向原告王曦支付购房款20000元、违约金294元，共计20294元，此款限本判决生效后十日内履行完毕；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，由被告刘忠负担345元，由原告王曦负担80元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 李岳春
人民陪审员 周礼雄
人民陪审员 颜德良
二〇一五年九月九日
书 记 员 谢凌霄
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百二十条第二款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。