南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初8617号
原告：陈光红，女，1973年2月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。
被告：程道春，男，1971年10月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。
原告陈光红与被告程道春民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后,依法适用简易程序，由审判员刘文影公开开庭进行了审理。原告陈光红及被告程道春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈光红向本院提出诉讼请求：一、判令被告程道春偿归还原告借款本金18万元及相应利息（按月利率2%，自2016年5月16日起计算至实际给付之日止），并支付违约金8000元；二、判令原告对抵押的南京市鼓楼区钟阜路1-11号02幢508室的房屋享有优先受偿权；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方经某资金中介公司介绍认识，之后该中介公司倒闭，被告继续以做工程为由，先后向原告借款18万元，并出具了借条（或收条），原告将款项交付给被告后，被告以其位于南京市钟阜路1-11号02幢508室房产为上述借款提供抵押，并办理了抵押登记，债权数额分别为10万元、8万元。款项到期后，被告未能按约归还本息，后在原告催要下写下保证书，但仍未能兑现承诺。为维护其合法权益，现诉至法院。因被告前期给付利息大于年利率36%的标准，故将多出款项抵扣后期未支付利息，计算至2016年5月15日。
被告程道春辩称，其向原告借款本金为17.5万元，第二笔虽然借款合同写明8万元，但实际仅收到7.5万元；借款后其一直按照月利率4%的标准向原告支付利息至2016年3月，现在仅认可自借款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，多出来的款项全部予以抵扣本金；违约金应包含在逾期利息之中，不应再单独计算。
双方为证明其诉讼请求与辩称意见，分别依法提交了相关证据。对于原告提交的借条、欠条、保证书、银行汇款凭证、借款说明、借款合同、南京市房地产抵押合同、他项权证等证据，被告均予以认可，但认为仅向原告借款17.5万元，且按照月利率4%的标准支付利息至2016年3月份。对于被告提交的汇款凭证，原告予以认可。对于双方有争议的事实，本院认定如下：
一、被告向原告借款的本金数额。经查，被告书写的借条显示借款数额为17.5万元，但在出示借条之后的借款合同中，双方约定的借款数额分别为10万元和8万元，随后进行抵押担保与他项权证记载的数额均与此相同。原告陈述双方有争议的5000元是将被告未能支付的利息计算至本金数额中，被告对此予以认可，但认为仍应按照实际给付的17.5万元计算本金数额。本院认为，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。本案中双方对有争议的5000元本金数额均认可系将前期未给付利息转为本金，而原告自认双方此前给付利息标准为月利率4%，故该5000元本金应实际认定为2500元。对于原告主张被告于2016年5月24日向其借款500元的要求，被告对此不予认可，原告亦未能提交相关借条或交付凭证，故对此项诉求不予支持。故被告向原告借款的本金数额应为177500元。
二、被告向原告支付利息的期间与数额。被告称10万元本金按照月利率4%的标准支付16个月利息64000元，7.5万元按照上述标准支付4个月利息12000元，利息总计76000元；原告陈述10万元按照月利率4%支付13个月利息52000元，8万元按照每月利息3000元的标准支付2个月利息6000元，利息总计58000元。经查，原、被告之间还存在另一笔20万月利率1.5%的借款，原告提交了一份被告于2016年7月18日书写的利息欠条，该欠条内容显示按照上述利息标准所有借款利息已支付至2016年3月。双方关于利息起始给付的时间有争议，被告称本案借款第一笔利息均是以现金给付，时间分别是2015年1月26日现金给付10万元利息4000元，2015年12月27日现金给付利息10000元（含7.5万元的利息），原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明。综上，本院认定案涉借款利息给付日期截至2016年3月，其中10万元本金自2015年2月开始给付利息，计14个月56000元；原告诉求中的另外8万元本金自2016年1月开始给付利息，计3个月9000元。被告共计给付原告案涉借款利息至2016年3月，总计65000元。
上述分析可以认定以下事实：原、被告经人介绍认识，后被告多次向原告借款。2015年1月23日双方签订借款合同和南京市房地产抵押合同，约定原告出借10万元给被告，借款期限三个月，月利率2%，被告将其名下所有的位于南京市鼓楼区钟阜路1-11号02幢508室房产为上述债务抵押，2015年1月29日取得他项权证，载明抵押权人为陈光红，抵押债权数额为10万元；2015年12月28日，双方又签订借款合同和南京市房地产抵押合同，约定原告出借8万元给被告，借款期限一个月，月利率2%，被告又以上述房屋为该债务抵押，2016年1月4日取得他项权证，载明抵押权人为陈光红，抵押债权数额为8万元。自2015年2月至2016年3月，被告给付原告10万元借款利息计56000元，自2016年1月至2016年3月，被告给付原告8万元借款利息计9000元。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告提交了借条、借款合同、银行汇款凭证等，能够证实其向被告出借款项的时间、约定利率及交付款项的事实，上述证据能够证实原被告双方建立了借款合同关系，应按合同履行各自的义务。
对于原告要求被告归还其借款本金18万元的诉求，及被告辩称所有借款利率应自借款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，其余款项全部予以抵扣本金的意见，本院认为，借款人应当按照约定的利率支付利息。超过约定的利息自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%的利息除外。本案中，双方约定了利息并已实际支付，借款人无权再要求出借人返还或变更利率标准，但超过年利率36%的部分应予以抵扣。因庭审中双方对利息的给付时间未能形成统一意见，双方提交的证据亦未能证明利息给付的规律性，故本院将案涉借款利息统一计算。案涉借款本金中10万元的利息实际支付14个月56000元，77500元本金的利息实际支付3个月9000元，扣除年利率36%标准的利息42000元和6975元，分别剩余14000元和2025元，总计16025元。该部分款项应从本金177500元中予以扣除，故被告应再支付原告本金数额为161475元。
对于原告要求被告按月利率2%自2016年5月16日起支付逾期利息及违约金8000元的诉求，本院认为，借贷双方约定了借期内利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，双方实际支付的借期内利息标准大于年利率24%，故原告主张按照月利率2%计算逾期利息符合法律规定，应予支持；但违约金一并主张已超过年利率24%的标准，故对违约金的主张不再予以支持。因利息已实际给付至2016年3月，现原告要求自2016年5月16日起计算逾期利息符合法律规定，本院予以支持。
依据原被告双方签订的《房地产抵押合同》及办理的抵押权登记，原告陈光红对被告程道春提供的抵押物在他项权证标明的抵押权数额范围内享有优先受偿权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：
一、被告程道春于本判决生效之日起十日内归还原告陈光红借款本金161475元及相应利息（按照月利率2%，自2016年5月16日起计至实际给付之日止）；
二、如被告程道春未履行上述债务，原告陈光红有权对被告程道春名下位于南京市鼓楼区钟阜路1-11号02幢508室房产在债权数额18万元范围内行使抵押权，所得款项优先受偿；
三、驳回原告陈光红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4498元，因适用简易程序减半收取2249元，由原告陈光红负担149元，由被告程道春负担2100元（此款已由原告预交，被告在履行上述判决款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 刘文影
二〇一六年十二月六日
见习书记员 汪思弦