安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宿中民二终字第00462号
上诉人（一审原告）：徐州市德恒物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市。
法定代表人：胡爱红，该公司董事长。
委托代理人：周脉桐，该公司职工。
委托代理人：赵鹏，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：砀山县华美置业有限责任公司，住所地安徽省砀山县。
法定代表人：张美义，该公司经理。
委托代理人：黄若汉，安徽梨都律师事务所律师。
上诉人徐州市德恒物业管理有限公司（以下简称徐州德恒公司）因与被上诉人砀山县华美置业有限责任公司（以下简称砀山华美公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院于2013年9月10日作出的（2013）砀民二初字第00235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法由审判员解亚洁担任审判长，与审判员欧阳顺、审判员吴昊彧组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人徐州德恒公司的委托代理人周脉桐、赵鹏，砀山华美公司的委托代理人黄若汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐州德恒公司一审起诉称：2011年5月18日，徐州德恒公司与砀山华美公司签订《砀山县梨都华庭小区前期物业服务合同》一份，约定徐州德恒公司为砀山华美公司开发的砀山梨都华庭小区提供前期物业服务。对纳入物业管理范围已竣工但未销售或者因砀山华美公司原因未能按时交付的物业，物业费由砀山华美公司全额承担。2013年5月16日，砀山华美公司发函通知徐州德恒公司单方面要求终止该合同，并于次日强行封锁物业用房和办公用品。同年5月18日，徐州德恒公司复函要求砀山华美公司支付拖欠的空置房物业费以及赔偿损失共计260765元，而砀山华美公司未予答复。为此，请求法院判决砀山华美公司支付徐州德恒公司物业管理费人民币260765元。
砀山华美公司一审答辩称：2012年8月16日双方签订补充协议以前，砀山华美公司没有将相应的物业交付徐州德恒公司管理。2012年8月16日之后房屋已陆续出售，相应的物业费应由业主承担。因此，请求判决驳回徐州德恒公司的诉讼请求。
一审法院认定：2011年5月18日，徐州德恒公司与砀山华美公司签订《砀山县梨都华庭小区前期物业服务合同》，该合同约定徐州德恒公司为砀山华美公司开发的“梨都华庭”小区提供前期物业服务。双方约定对纳入物业管理范围已竣工但未销售或者因砀山华美公司原因未能按时交付的物业，其物业费由砀山华美公司全额承担。2012年8月16日，双方又签订《补充协议》一份，该协议第六条约定：砀山华美公司在2012年3月15日已经具备交付条件，砀山华美公司多次要求徐州德恒公司接管，而徐州德恒公司没有接管。因此，自3月15日后产生的相关费用由徐州德恒公司承担（明细附后），但双方均未提交明细表。2013年5月16日，砀山华美公司发函通知徐州德恒公司单方面要求终止物业服务合同。同年5月18日，徐州德恒公司复函要求砀山华美公司支付拖欠的空置房物业费以及由于砀山华美公司的预期违约行为导致的损失合计260765元，砀山华美公司未予认可。
一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐州德恒公司与砀山华美公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，并且已履行，该合同合法有效。徐州德恒公司主张砀山华美公司支付其物业管理费260765元，但不能提交相关有效证据。一审依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回徐州德恒公司的诉讼请求。案件受理费5212元，因适用简易程序减半收取为2606元，由徐州德恒公司负担。
徐州德恒公司上诉提出：双方签订的物业服务合同合法有效，其收取空置房屋物业费符合双方的约定及法律规定。砀山华美公司强行封锁了该公司的物业办公用房及档案，单方面终止履行合同属违约行为，应当承担因其违约行为给徐州德恒公司造成的损失。一审中，徐州德恒公司提供了砀山华美公司拖欠的空置房物业费及损失明细表证明其经济损失，已经完成了举证义务，砀山华美公司并未提供相反证据予以证明，一审过分苛求徐州德恒公司的举证责任，明显不公，请求二审改判支持徐州德恒公司一审全部诉讼请求。
砀山华美公司二审庭审中辩称：双方在2012年8月16日签订的补充协议第六条已明确约定，砀山华美公司在2013年3月15日之后已经具备交付条件，砀山华美公司多次找到徐州德恒公司要求接管所有物业，但徐州德恒公司并未接管。现在所有房屋已经出售，物业费应由业主承担。从徐州德恒公司一审提供的物业费收费一览表可以看出，徐州德恒公司已经收取了部分业主两年的物业费，但现在徐州德恒公司已经不再参与物业管理，多收取的费用应当退还，而且徐州德恒公司不应收取装修押金、公共耗能费及生活垃圾清运费等费用。综上，双方的权利义务已经经补充协议终止，徐州德恒公司的上诉请求不能成立，请求二审维持一审判决。
徐州德恒公司二审提供如下证据：1、物业费收据存根，以证明从2011年11月份起，该公司就提供了物业服务；2、砀山华美公司经理出具的声明5份，以证明部分房屋虽然出售，但钥匙没有交给业主，徐州德恒公司无法向业主直接收取物业费。砀山华美公司对证据1认为收据是复印件，且系徐州德恒公司直接出具给业主的，不能证明是否与原件一致，真实性不予认可；对证据2认为声明没有加盖砀山华美公司印章，对真实性不予认可。
砀山华美公司二审提供了砀山县物价局颁发的收费许可证，以证明徐州德恒公司违规收取装修押金、公共耗能费及生活垃圾清理费等费用，存在违约行为。徐州德恒公司对该份证据的真实性无异议，但装修押金在装修结束后已经退还业主，仅凭该份收费许可证也不能证明徐州德恒公司违规收费。
本院对徐州德恒公司提供的证据1认为，物业费收据系复印件，不能证明其真实性且与本案无关，本院不予采信；对证据2，因声明未加盖砀山华美公司印章，砀山华美公司又不认可，故本院对该份证据的真实性不予采信。对砀山华美公司提供的收费许可证的真实性予以认可。
当事人提供的其他证据与一审一致，相对方的质证意见亦同与一审，本院认证意见与一审一致。
经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。
另查明：双方签订的前期物业合同附件一、二、三、四、五中关于物业图纸、物业构成明细、物业共用部位明细、物业共用设备明细等内容均为空白。双方曾就物业服务存在的一些问题往来函件沟通，但均未达成一致意见。
归纳当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、砀山华美公司是否应当给付徐州德恒公司物业费；2、是砀山华美公司违约还是徐州德恒公司违约，继而判断徐州德恒公司要求砀山华美公司赔偿违约损失的诉请能否成立。
本院认为，关于焦点1，双方于2012年8月16日签订的《补充协议》约定，2012年3月15日之后产生的相关费用应由徐州德恒公司承担，故现徐州德恒公司要求砀山华美公司给付空置房的物业费用不符合双方补充协议的约定。根据本院已查明的事实，双方的物业服务合同附件就物业构成明细等事项均未明确约定，因此哪些房屋属于应当缴纳的空置房物业费，双方均没有确认，徐州德恒公司仅凭自己制作的清单向砀山华美公司主张空置房的物业费证据不足，其上诉要求砀山华美公司给付空房物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于焦点2，根据砀山华美公司提供的照片及双方往来函件，可以证明徐州德恒公司在物业管理方面存在一定的违约行为，例如照片可以反映出小区内住户私自改造防盗窗的现象很多，小区公共绿地内存有大量垃圾，垃圾桶损坏，窨井盖损坏等。从往来函件可以看出，小区还存在保安配置及监控摄像头设置不符合合同约定的情形，故徐州德恒公司存在一定的违约行为。徐州德恒公司称砀山华美公司强行封锁其物业办公用房及档案，审理认为，该部分事实确实存在，但徐州德恒公司不能举证证明其因该行为造成的预期经济损失，且其在履行合同过程中确实存在一定的违约行为，故对其要求砀山华美公司赔偿违约损失的上诉请求，本院亦不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。徐州德恒公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5212元，由徐州市德恒物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 解亚洁
审判员 欧阳顺
审判员 吴昊彧
二〇一四年二月十三日
书记员 梁化成
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。