吉林省长春市双阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）双民初字第1058号原告（反诉被告）吉视传媒股份有限公司双阳分公司住所地：长春市双阳区西双阳大街***号。负责人宋海涛，经理。委托代理人王立军，该单位综合行政部主任。委托代理人王晓光，吉林王晓光律师事务所律师。被告（反诉原告）长春市鑫丽华广告有限公司住所地：长春市双阳区西双阳大街广播局*楼东一门。法定代表人刘丽华，经理。委托代理人吴宏波，吉林泰绅仁律师事务所律师。原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司诉被告长春市鑫丽华广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司的委托代理人王立军、王晓光、被告长春市鑫丽华广告有限公司的委托代理人吴宏波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司诉称，原、被告双方于2011年1月18日签订《协议书》，约定原告将位于长春市双阳区西双阳大街广播局一楼东一门市的房屋租赁给被告，租期为二年，时间从2010年12月26日起到2012年12月26日止，租金为每年2万元。2015年5月初，原告依据双方签订的该协议书，要求被告腾迁该租赁房屋时，被告拒绝。原告于2015年5月28日向被告下达《通知函》，要求被告在接此通知函后十五日内迁出该房，将租赁房屋完好无损地返给原告，但被告并没有自觉履行，更没有在法定期间内依法向国家仲裁部门和人民法院提出异议和请求解决。鉴于上列事实，原告又于2015年6月26日依法向被告下达迁出通知，而被告在此期间虽另租房屋营业，但却仍然拒绝迁出房屋。原告认为，双方租赁合同已到期，被告应按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，返还原告租赁房屋，否则是一种违法行为。故原告请求人民法院判令被告归还原告房屋使用权、交纳租赁费（自2013年1月1日起至本判决生效之日止前一个整月，按照年租金2万元，每月租金为1666.00元进行计算）、交纳电费款17948.36元（2012年9月17日起-2015年4月30日止，0.94元/度×19094度=17948.36元）并承担诉讼费。被告长春市鑫丽华广告有限公司辩称，首先，被告并不欠原告任何房屋租金，原告要求被告给付房屋租金的诉讼主张不符合事实，不能成立。被告自2009年末开始租赁原告的位于长春市双阳区西双阳大街广播局一楼东一门市40平方米的房屋。原、被告双方于2009年12月25日签订了一份房屋租赁的《协议书》，房屋租赁期限自2009年12月26日至2010年12月26日，被告按照约定交付了全部房屋租金。在此份协议书履行完毕后，双方于2011年1月18日又签订了一份房屋租赁的《协议书》，房屋租赁期限自2010年12月26日至2012年12月26日，被告仍按照约定交付了全部房屋租金。2012年9月12日，原、被告双方再次签订了《房屋使用合同》，房屋使用期限自2012年9月12日至2022年9月12日止，双方约定被告在使用期间内，负责房屋维修并无偿承做原告的卡、证、册及宣传品。合同签订后，被告无偿为原告承做各种卡、证、册及宣传品，实际发生各项费用共计数万元。因此，被告已经实际履行了前后共计三份合同约定的全部合同义务，被告并不欠原告任何房屋租金。其次，原告要求被告立即迁出租赁房屋属严重违约行为，原告的诉讼主张不应得到支持。原、被告双方于2012年9月12日签订的《房屋使用合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告应当继续履行《房屋使用合同》的约定，直至2022年9月12日房屋使用期满为止。原告的擅自违约行为，不应得到法律保护。最后，被告所欠电费的责任并不在被告，被告随时可以结算并交付电费。自2012年9月12日，原、被告双方签订了房屋使用合同后，原告长时间未与被告结算也并未要求被告支付电费。在被告向原告提出结算并要交纳电费时，原告的答复是等等再说，直至原告起诉被告要求立即迁出租赁房屋之前，原告一直没有与被告结算并要求被告交纳电费。被告认为，被告所欠电费的责任并不在被告，被告随时可以结算并交付电费，电费标准应当以电业局规定的0.892元/度为准。综上，被告自2009年末开始租赁原告的房屋时起，就一直严格履行合同约定，按时交纳房租，但原告却严重违背诚实信用原则，擅自违约要求被告立即迁出。故被告请求法院依法驳回原告的诉讼主张，以维护被告的合法权益。被告长春市鑫丽华广告有限公司反诉称，我方自2009年末开始租赁位于长春市双阳区西双阳大街广播局一楼东一门市40平方米的房屋。双方于2009年12月25日和2011年1月18日签订了两份房屋租赁的《协议书》。在反诉原告履行了全部房屋租赁合同义务后，双方又于2012年9月12日签订一份《房屋使用合同》，房屋使用期限自2012年9月12日起至2022年9月12日止，约定反诉原告在使用期间内，负责房屋维修并无偿承做反诉被告的卡、证、册及宣传品，以此抵顶房屋租金。《房屋使用合同》签订后，反诉原告无偿为反诉被告承做各种卡、证、册及宣传品，实际发生各项费用共计数万元。反诉原告已经实际履行了前后共计三份房屋租赁合同约定的全部合同义务，但反诉被告却严重违反《房屋使用合同》的约定，不但起诉要求反诉原告从租赁房屋中迁出，还强行切断电源，造成反诉原告的经营活动受到严重影响。反诉原告认为，反诉被告严重违背诚实信用原则，擅自违约给反诉原告造成重大经济损失，故请求法院依法判令反诉被告继续履行2012年9月12日签订的《房屋使用合同》，直至2022年9月12日房屋使用期满为止；立即接通租赁房屋电源，赔偿在反诉被告切断电源期间反诉原告的经济损失10万元；承担诉讼费。针对被告长春市鑫丽华广告有限公司的反诉，原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司辩称，第一，被告的反诉没有法律依据。我公司起诉的案由是房屋租赁合同纠纷。所以，从诉讼的角度应为返还之诉。故被告反诉的客体只能是吞并和抵消房屋租赁合同，即主张双方间并不存在房屋租赁关系等内容。现被告反诉却是要求履行双方间的《房屋使用合同》和所谓无故切断电源的侵权赔偿，那么，被告的两个反诉请求一个是确认之诉，另一个是给付之诉。所以，被告的反诉不符合反诉的要求和条件，达不到吞并和抵消原告本诉的目的。如果被告认为双方之间存在房屋使用合同关系，她应当另案起诉要求保护和支持，而不能反诉；更重要的是我公司从未与被告签订过所谓的《房屋使用合同》。被告在我公司向其主张收回租赁房屋时，仅向我公司出示过一份《合作协议书》。针对该《合作协议书》，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，于2015年5月26日向被告送达《解除》通知书后，由于被告未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，该《合作协议书》已依法解除。正是鉴于此点理由，我公司才提起返还之诉，而不是确认《合作协议书》效力之诉。因此，我方对所谓的《房屋使用合同》完全不予确认。第二，被告反诉前后矛盾。被告在反诉状中称“以此抵顶房屋租金”，被告方混淆了“无偿使用房屋”和“无偿服务抵顶房屋租金”这两个概念。如果是无偿使用那就应该是借用或者是代为管理看护之类；如果是提供无偿服务抵顶租金，那双方间就不应是租赁关系而是合作或者是合伙关系。就本案而言，反诉状中“无偿为被反诉人承做各种卡、证、册及宣传册，实际发生费用数万元”，这表明被告使用房屋已大大超过以前租赁时年租金2万元的价格。在市场经济条件下，在以往的租房实践中已知悉的双方租金和服务收费的背景下，被告心甘情愿和原告签订这种赔本的《房屋使用合同》令人怀疑其真实性。被告在反诉状中又称“其已经实际履行了前后共计三份房屋租赁合同约定的全部合同义务”，我方认为双方间前两份合同是房屋租赁是正确的，而被告所称的第三份《房屋使用合同》也是前两份合同一样的房屋租赁，我方是完全不认同的。房屋使用不等同于房屋租赁，房屋使用可以有偿，也可以无偿。既然被告认为《房屋使用合同》同前两份房屋租赁协议书一样，那双方间将房屋租赁改写为房屋使用属于违反常规和公序良俗的做法。第三、被告反诉状中提到的10万元损失赔偿，因双方间不存在房屋使用合同，我方不予认可。综上，我方认为被告反诉于法无据，事实不清，证据不足，请求法庭予以驳回。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、协议书两份，签订时间分别为2009年12月25日、2011年1月18日，证明2012年12月26日前，原、被告双方间存在房屋租赁关系。在此之后，原、被告双方间无房屋租赁合同，双方间的租赁合同已到期。被告质证意见：无异议。证据二、2015年5月26日的《解除通知书》、2015年5月28日的《通知函》、2015年6月26日的《迁出通知》各一份，证明原、被告双方间的租赁关系已经到期，原告有权要求被告返还租赁房屋。被告质证意见：对证据本身无异议并均已收到，但对证据内容不予认可，需要原告明确是否认可该解除通知书。证据三、《吉林泰坤仁律师事务所律师函》一份，证明原、被告之间只有合作协议，没有房屋使用合同。被告质证意见：该函是吉林泰坤仁律师事务所出具的，但是该函只是针对原告方陈述的单方解除合同一事，我方不同意原告方单方解除。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据一、2009年12月25日、2011年1月18日签订的《协议书》各一份、《合作协议书》及《房屋使用合同》各一份，时间均为2012年9月12日，证明原、被告双方间签订的房屋使用合同真实有效，双方应履行该合同至2022年。原告方质证意见：对前两份协议书无异议，但对《合作协议书》及《房屋使用合同》均有异议。1、原告对《合作协议书》的真实性有异议，原告认为该合作协议书只加盖了原告处的公章而无法定代表人签字，与前两份协议签订的方式及习惯不同。2、乙方作为广告公司没有加盖公章。3、同解除合作协议通知书的观点一致，《合作协议书》是被告伪造的。4、被告提交的《房屋使用合同》是复印件，我方不予质证。对该证据的真实性、合法性有异议。原告认为该复印件没有和有效的原件相对证，上面加盖的工商局的公章证明该《房屋使用合同》在工商局备案，证据右侧上方的长条印章记载的内容为“此件与原件一致”，签字人赵嫦娥，时间为2012年9月17日，这证明被告在工商局存档的房屋使用合同也是复印件，否则，不能出现该印章记载的内容。证据二、营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料，证明原、被告双方在2012年9月12日签订的《房屋使用合同》，2012年9月18日被告办理的营业执照。原告方质证意见：1、该证据与本案无关，不能证明原、被告双方间存在房屋租赁关系或者使用关系，亦不能免除被告承担的证明为何《房屋使用合同》在工商局登记处不是原件的举证责任。2、我公司经调查了解，我公司并未在合作协议书上盖章。证据三、2012年9月29日至2015年6月3日，原告在被告处无偿承做卡、证、册的证据，证明原、被告双方履行了《房屋使用合同》。其中2012年9月29日至2013年11月20日为20129.00元；2014年1月12日至2014年12月19日为15768.50元；2015年1月29日至2015年6月3日为10575.00元，总计46472.50元。2011年1月18日签订合同的时间期限是2010年12月26日至2012年12月26日，2万元已经交完，现在的合同是2012年9月12日签订的，未到期3个月房租已经交完没退。原告方质证意见：1、该证据与本案无关，该证据是被告单方记载的账目往来，是否由我方结算及是否由我方付款目前暂时不清楚。2、被告用该证据证明合作协议书中的“无偿承做卡、证、册”的主张不成立，因存在没有及时结算的问题，原告也从未承认双方间有过合作项目协议关系。被告不能用该组证据证明《合作协议》的真实性，不能起到证明作用。该证据的真实性我方也无法核实，需要将来原告方的财会或者后勤与被告对账。证据四、2014年6、7月份的发票（6月份发票19张，共计740804.80元；7月份发票42张，共计47261.00元）与2015年6、7月份（6月份发票7张，11792.00元；7月份发票6张，共计1477.00元）的发票，均是营业收入，不是纯利润。2015年同期比2014年同期减少108796.80元，用以证明原告应当赔偿被告2015年6、7月份的营业损失10万元。原告方质证意见：2015年6月20日左右，原告是在给被告下发迁出通知书后停的电。另外，根据被告提交的对账单，原告在2015年6月份还在被告公司有业务，原告不同意被告的营业差的算法，营业额不等于纯收入，且双方间不存在《合作协议书》上陈述的关系。我方不同意承担被告的反诉金额。本院经审查后认为，原、被告双方提交的2009年12月25日、2011年1月18日签订的《协议书》各一份，原、被告双方对证据的真实性无异议且已履行完毕，该组证据形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认。原告提交的《解除通知书》、《通知函》、《迁出通知》，被告表示均已收到，本院对证据的真实性予以确认，能够证明原告方对被告提交的2012年9月12日形成的“《合作协议书》”的否认，并在第二份协议书约定的合同到期后即2012年12月26日后，要求被告腾迁房屋的事实。原告提交的《吉林泰绅仁律师事务的律师函》，被告对该证据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。该律师函明确的提到了被告于2012年9月12日与原告签订了《合作协议书》，并以此协议书为据主张原、被告双方间存在房屋租赁关系，租期未满不同意返还房屋，却未提及被告主张同日签订的《房屋使用合同》。庭审过程中，针对原告方提出的该公司的原负责人何允贵不知道《房屋使用合同》的存在、被告未与原告商量过续签合同的事宜、该负责人及保管公章的人员均否认加盖过公章，原告的公章是被告通过非法手段加盖的，真伪不明、《房屋使用合同》是复印件不能作为证据使用、《合作协议书》是被告自己伪造的的质证意见，经本庭多次询问，被告辩称:1、《合作协议书》与《房屋使用合同》都是在2012年9月12日上午，在何经理办公室盖的章，何经理打电话让一个管章的女的把公章拿上来盖上的。当时有何经理、管章女、赵嫦娥、刘丽华四人在场。2、《合作协议书》上的打印条款是经过原、被告双方协商同意的，由赵嫦娥与刘丽华事先在楼下打印，然后再拿到何允贵经理办公室，由何经理打电话让人将公章拿到办公室加盖上的。3、先给《合作协议书》加盖的公章，因不符合工商登记的要求，回来又更改了名头成为《房屋使用合同》，其他内容无变化，《合作协议》没有收回。原告在《房屋使用合同》上盖章，共计两份，双方各一份，现在找不到原本。4、《房屋使用合同》在工商局处登记备案的为复印件。《房屋使用合同》上无被告处印章是因为当时被告尚未成立，正在办理工商手续。5、《合作协议书》及《房屋使用合同》内容一致，但应当以《房屋使用合同》为准。《合作协议书》上的第6、7条没有经过原告同意，是刘丽华个人书写上的。本院在对该《合作协议书》进行审查时发现如下疑点：1、在合同签订时，被告长春市鑫丽华广告有限公司尚未成立。2、该《合作协议书》原告签章处无原告处法定代表人签字。3、该协议书的“法定代表人：赵嫦娥”及第六、第七条内容均系人为填写的，合同第五条的“各执一份。”这四个字及标点符号“。”均在原告处印章痕迹的上面，存在先加盖公章后形成合同的合理怀疑。4、原告亦表示该《合作协议书》系伪造，真实性存疑。为查清案件事实，本院就《合作协议书》的形成过程限期被告在7日内向本院提交相关证据，被告逾期未向本院举证，故本院对该《合作协议书》不予采信，被告应当自负举证不能的法律责任。现被告以《房屋使用合同》为据要求继续使用房屋，因该《房屋使用合同》系复印件，被告无法提供原件且未向法庭提交其他相关证据证明该《房屋使用合同》的真实性，原告对该《房屋使用合同》的真实性也予以否认；庭审中，被告提出的为便于工商登记将《合作协议书》于同日变更为《房屋使用合同》的辩解理由，本院认为有悖合同签订的日常规律。综上，本院认为《房屋使用合同》的真实性无法确认，对该证据不予采信。对被告提交的营业执照、组织机构代码证、企业机读档案变更登记资料的证据真实性予以确认。对被告提交的2012年9月29日至2015年6月3日，原告在被告处承做各种卡、证、册的证据，金额总计46472.50元，因原告未提供相反证据，故本院对该组证据的真实性予以采信。被告向本院提交发票若干用以证明因原告停电给其造成的营业损失，本院对证据的真实性予以确认，但本院认为该证据仅能证明2014年6、7月份及2015年同期被告的营业收入情况，对于证明被告在停电期间的营业损失不具有参照意义，本院对该组证据不予采信。根据当事人的陈述及有效证据，本院认定事实如下：原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司与赵嫦娥于2009年12月25日、2011年1月18日签订《协议书》各一份，双方约定原告将位于长春市双阳区西双阳大街广播局一楼东一门市出租给赵嫦娥用作营业场所，租期分别为一年（2009年12月26日-2010年12月26日）、两年（2010年12月26日-2012年12月26日），每年租金均为2万。赵嫦娥已将租金给付原告。赵嫦娥于2012年9月18日登记注册成立长春市鑫丽华广告有限公司并担任法定代表人，本案争议房屋为其营业场所。2013年6月20日，该公司法定代表人变更为刘丽华。2012年12月26日租赁期满后，原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司未收回房屋，本案诉争房屋一直为被告长春市鑫丽华广告有限公司作为营业场所使用。2015年5月初，原告依据原告与赵嫦娥于2011年1月18日签订的《房屋使用合同》要求被告返还房屋时，被告以原、被告双方间签订《合作协议书》为由拒绝腾迁房屋。原告于2015年5月26日向被告发出《解除通知书》，对被告提出的《合作协议书》及《房屋使用合同》的真实性予以否认并通知被告在接到通知后十五个工作日内返还房屋。2015年5月28日，原告向被告再次发出《通知函》，以2011年1月18日签订的房屋租赁协议已经到期为由，要求被告返还房屋并限期被告于2015年6月29日前返还该出租房屋，被告亦未返还。经两次通知未果，原告于2015年6月末给被告断电。本院认为，原告以其与赵嫦娥签订的二份《协议书》为依据要求被告返还所占房屋并承担租赁费用于法无据，因2009年12月25日和2011年1月18日所签的二份《协议书》均为原告与赵嫦娥所签，原告的主张违背了合同的相对性原则。现原告要求解除租赁关系并要求被告给付占有使用期间的房租、电费及立即返还租赁房屋的诉讼请求合理，应予支持。被告依据《房屋使用合同》复印件和未经原告同意后添写条款的《合作协议书》主张原、被告双方间的房屋租赁关系，因本院对这两份协议的真实性不予认可，且该两份协议上均无原告方法定代表人签字，有违正常的交易习惯，故该两份协议不能成立。但鉴于该合同到期后，原告并未及时收回房屋，而是长期由被告占有使用，双方已形成事实上的房屋租赁关系。被告占有使用期间，其应明知该房屋的租金为每年2万元且被告自认电费标准为0.892元/度，故原告要求的房屋占用期间的费用诉求合理，电费标准应当按照0.892元/度计算为宜。对被告的反诉请求，因其未能提供有效证据证明其与原告间的房屋租赁关系至2022年终止，且原告对其提供的协议书不予认可，故本院对其诉讼请求不予支持。关于被告提出的为原告制作卡、证、册所产生的费用的主张，本院认为亦应有原告予以返还并抵顶被告使用期间的租赁费用46472.50元。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条、第二百三十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第四十九条、第六十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百五十一条之规定，判决如下：一、被告长春市鑫丽华广告有限公司于本判决生效后十五日内立即返还原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司所有的位于长春市双阳区西双阳大街广播局一楼东一门市的房屋；二、被告长春市鑫丽华广告有限公司于本判决生效后十五日内立即给付原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司电费17031.848元（0.892元/度×19094度=17031.848元）；三、被告长春市鑫丽华广告有限公司于本判决生效后十五日内立即给付原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司占用期间的费用（自2013年1月1日起至本判决生效之日止前一个整月，按照年租金2万元，每月租金为1666.00元进行计算），扣除被告长春市鑫丽华广告有限公司为其承做卡、证、册的费用46472.50元；四、驳回原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告长春市鑫丽华广告有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1665.00元，由被告长春市鑫丽华广告有限公司承担，于本判决生效后十五日内立即给付；反诉费1150.00元由原告吉视传媒股份有限公司双阳分公司承担756.00元，于本判决生效后十五日内立即给付，剩余反诉费394.00元由被告长春市鑫丽华广告有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 员  封贵科人民陪审员  孔祥纯人民陪审员  程庆福二〇一六年四月四日书 记 员  梁 艳