广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0606民初5245号
原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新滘居委会凤翔路51号顺雅名筑1座415号，组织机构代码67309754-8。
负责人曾秒生。
委托代理人刘秋梅，系原告员工。
委托代理人张群兴，系原告员工。
被告钟焕好，女，汉族，1973年11月17日出生，住广东省广州市番禺区，
被告尚爱国，男，汉族，1979年6月28日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托代理人王汉标，系被告尚爱国亲属。
委托代理人张小威，系被告尚爱国亲属。
原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司（以下简称龙光物业公司）诉被告钟焕好、尚爱国因物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法由审判员罗佩仪适用小额诉讼程序独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司的委托代理人刘秋梅、张群兴、被告一钟焕好、被告二委托代理人张小威、王汉标到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙光物业公司诉称，被告钟焕好系佛山市顺德区大良新城区欣荣路1号水悦城邦1-3-0503号的业主。涉案业主的总建筑面积为80.23平方米。
2009年4月22日，原告与被告签署了《顺德区（前期）物业服务协议书》。合同约定原告为被告提供物业管理服务，被告按照涉案物业的建筑面积、按照每月每平方米2.02元的标准按月收取物业服务费，被告所交纳的物业服务费不包含公共水电分摊，每次缴纳物业服务费的时间为每月5日，被告不按约定标准和时间缴纳费用的，原告有权从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。
2009年4月22日，被告接受了全部涉案物业，办理了收楼手续。
2014年1月20日，原告与水悦城邦小区《物业管理服务合同》。合同约定原告为水悦城邦小区提供物业管理服务，被告按照涉案物业的建筑面积、按照每月每平方米2.35元的标准按月收取物业服务费，被告应于每月15日前向原告缴纳物业管理服务费，被告逾期交费的，从次月1日起每逾期一日应按照未交物业费千分之一缴纳违约金。
被告至今2014年1月止每月应交的物业管理费为162.29元及公摊水电，自从2014年2月起每月应交物业管理服务费为188.75元。现被告无故拖欠原告各项费用，期间原告多次通过电话或者书面寄送催缴通知书等催收，但被告置之不理。为此，原告起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付自2013年11月起至2016年2月期间的物业服务费5394.57元、2014年9月至2016年3月期间的水费112.85元、2013年8月至2014年1月的公摊电费135.89元及逾期付款违约金（至2014年1月份前应结清的欠款按照日千分之五的标准计算违约金，自2014年2月份起应结算的欠款按日千分之一的标准计算，均暂计至2016年2月29日止的违约金3995.43元，违约金计至两被告清还款项之日为止）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告钟焕好答辩称,被告一于2013年10月21日将位于顺德区大良街道办事处德和居委会欣荣路1号水悦城邦花园1栋3座503的房屋通过天之龙中介洪瑞萍小姐出售给被告二。买卖合同签订后因被告二需要办理公积金贷款，并且不确定是否能通过审批和通过审批所需的时间，这是被告二的个人问题，所以被告一向被告二提出要求从2013年11月份开始由被告二缴纳物业管理费，被告二说无问题还说这是小钱你放心我一定会交的。就从2013年11月份开始由我来交，但后来被告二不知什么原因无法办理公积金贷款，这次的房屋买卖只能用现金来完成交易。因被告二当时没有足够现金与被告一进行房屋交易，所以过户一直推迟到2014年4月10日双方才到房管局完成这次交易。因被告一与被告二有口头承诺从2013年11月份开始管理费由被告二缴纳，所以被告一就没有缴纳从2013年11月份至2014年3月份物业管理费。
但在2014年4月份房屋过户后被告二不愿意与被告一到水悦城邦物业管理处完成缴纳物业管理费的过户手续。直到2015年6月份被告一收到水悦城帮物业管理处寄来欠交物理费的信件，于2015年6月29日晚9时，被告一到被告二位于水悦城邦花园1栋3座503的房屋门口，询问被告二为何不缴纳管理费，但当时被告二本人不在家被告二家属立即报了警，随后有两名民警和两名水悦城邦物业管理人员前来调解。因被告二本人不在家民警无法进行调解。因为2013年10月21日甲、乙双方签订买卖合同时注明房屋内两台空调及墙体固定灯饰，窗帘外一切家具物品不给予被告二，但过户后被告一给被告二打电话想搬走家具，而被告二屡次不接听电话，所以被告一无法搬走家具。当晚被告一向民警请求进入被告二家中指认原有的家具，经被告二家属同意被告一与一名民警进入房屋，指认出部分家具而还有部分已不在房屋内，得到被告二家属承认并同意被告一拿回家具。民警与甲、乙双方约定于2015年6月30日早上和水悦城邦物业管理、天之龙中介、德和居委会到水悦城邦物业管理中心协商调解。但当日经多方调解仍不成功。民警建议被告一先到被告二位于水悦城邦1栋3座503房屋搬回部分家具。被告一在物业管理及其他人协助帮忙下搬回部分家具（有搬家具清单），但仍有部分在房屋中的家具还无法拿回。
被告一事后曾多次到水悦城邦物业管理处了解，并询问了物业管理处一位钟姓女经理“为什么被告二不交管理费有出入门卡，这不是交管理费的人才可以开吗？”这位经理说：“被告二是拿房产证过来要求我物管公司开的。”被告一说：“既然这房屋产权都不是我的为何还要我叫管理费。”经理说:“你在我物管公司一天不过户名都由你来交。”被告一说：“但被告二不愿意来过户。”经理说：“这也没有办法只能由你们双方协商解决。”
因为物管费这件事被告一与天之龙中介洪瑞萍小姐都多次联系被告二，但无奈被告二不愿意出来过户。在2013年10月21日签订合同后被告二承诺在2013年11月份开始缴纳物业管理费，但至今被告二从来没有履行这个责任。
被告尚爱国答辩称，被告钟焕好的钥匙在中介公司、被告尚爱国没有拿钥匙，直到2014年4月30日过户才拿到钥匙。
原告龙光物业公司向本院提交证据及被告钟焕好、尚爱国质证意见如下：
1.原告营业执照、组织机构代码证复印件各一份，两被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
被告钟焕好质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，无异议。
2.服务协议书、服务合同原件各一份，证明协议书和服务合同分别约定了收费标准、收费时间和违约责任。
被告钟焕好质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，物业合同是被告钟焕好签订，没有改回被告尚爱国，导致被告尚爱国不能支付物管费到物管公司。
3.文件/锁匙签收表原件一份，证明被告于2009年4月22日接收了全部案涉物业。
被告钟焕好质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，无异议。
4.EMS签收单原件一份、EMS退件原件一份、查询记录打印件两份，证明原告于2015年6月27日向被告催收物业管理费。
被告钟焕好质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，无异议。
5.买卖合同及发票复印件各一份（加盖档案馆章），证明现在案涉房屋业主为被告尚爱国，之前业主为被告钟焕好，房屋交付时间为2014年4月10日。
被告钟焕好质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，无异议。
被告钟焕好提供证据及原告龙光物业公司、被告尚爱国质证意见如下：
1.图片解说打印件一份、图片打印件八份，证明被告钟焕好收到催缴管理费的通知时，才发现被告尚爱国没有交管理费，被告钟焕好找被告尚爱国说管理费的事情，被告尚爱国就报警了。
原告龙光物业公司质证认为，对真实性无异议，但原告就图片不能看出所反映的事实，该证据说明被告钟焕好、被告尚爱国都有履行缴纳管理费的义务，与原告无关。
被告尚爱国质证认为，被告钟焕好来到被告尚爱国房屋拍门，被告尚爱国岳父岳母不认识被告钟焕好就报警了。当时被告钟焕好要求搬家具，并不是关于物管费。
2.房地产产权情况表复印件一份、房地产买卖合同原件一份、房屋买卖合同原件一份，证明2013年10月21日被告钟焕好将案涉房屋卖给被告尚爱国，被告尚爱国因贷款审批不通过，直到2014年4月10日才过户。
原告龙光物业公司质证认为，对房屋买卖合同有档案馆盖章的真实性无异议，对没有盖章的合同真实性有异议。对产权登记表无异议。
被告尚爱国质证认为，真实性无异议。
3.物品放行条复印件两份，证明有部分家具被告尚爱国不给被告钟焕好搬走。
原告龙光物业公司质证认为，无异议。
被告尚爱国质证认为，无异议。被告钟焕好和物管之间的发行条。被告钟焕好没有搬走家具，所以被告尚爱国把家具找人搬走。
4.证人证言，证明被告钟焕好2013年10月21日将钥匙交给了被告尚爱国，被告尚爱国也答应从2013年11月的物管费由被告尚爱国缴纳。因被告尚爱国贷款不成，导致2014年4月才完成交易。
原告龙光物业公司质证认为，证人证言的真实性由法院认定。
被告尚爱国质证认为，真实性无异议。
被告尚爱国提供证据及原告龙光物业公司、被告钟焕好质证意见如下：
1.房屋买卖合同原件一份、买卖合同复印件一份、买卖保证金协议书、协议书原件各一份，证明被告尚爱国办理过户后才需要支付物管费。
原告龙光物业公司质证认为，对两份合同的真实性不予确认，由法院核实。
被告钟焕好质证认为，无异议。
2.搬走家具通知原件一份，证明被告尚爱国已经催促被告钟焕好搬走家具。
原告龙光物业公司质证认为，与本案无关。
被告钟焕好质证认为，无异议。
3.要求尽快过户的函原件一份、收文清单复印件一份、转移登记申请表原件一份、税收缴款书、纳税申报书原件各一份、发票联复印件四份，证明被告尚爱国已经缴纳税费，被告尚爱国催被告钟焕好过户。
原告龙光物业公司质证认为，真实性无法确认，与原告无关。
被告钟焕好质证认为，被告钟焕好2014年4月10日已经帮被告尚爱国过户，而要求尽快过户的函的日期为2014年4月17日。
4.物品放行条复印件两份、收楼确认书复印件一份，证明被告钟焕好2015年才过来搬走家具。
原告龙光物业公司质证认为，与原告无关。
被告钟焕好质证认为，对真实性有异议，该收楼确认书是被告尚爱国与中介签订，被告钟焕好对此不知情。
5．收据复印件三份、银行回单复印件一份，证明被告尚爱国已经支付全部房款给被告钟焕好。
原告龙光物业公司质证认为，与原告无关。
被告钟焕好质证认为，无异议。
6．付款通知书、业务收费凭证复印件各一份，证明被告尚爱国支付了中介费。
原告龙光物业公司质证认为，与原告无关。
被告钟焕好质证认为，无异议。
7.房产证复印件一份，证明被告尚爱国2014年4月办理过户手续。
原告龙光物业公司质证认为，与原告无关。
被告钟焕好质证认为，无异议。
本案经开庭审理，原告提供的证据1至5，被告钟焕好提供的证据1至4，被告尚爱国提供的证据1、2、5、6、7，双方对真实性无异议，本院确认上述证据的真实性；对被告尚爱国提供的证据3中的函、转移登记申请表税收缴款书、纳税申报书，系原件，本院确认其真实性。其余为复印件，不确认其真实性。
证据4，被告钟焕好对其真实性有异议，因系复印件，本院对其真实性不予确认。
经审理查明,钟焕好原系佛山市顺德区大良新城区欣荣路1号水悦城邦1-3-0503号房产的业主。房地产权证登记该物业总建筑面积为80.23平方米。2009年4月22日，钟焕好与龙光物业公司签订了《顺德区前期物业服务协议书》一份，约定物业费为每月每平方米2.02元，涉案房产按照80.34平方米计收，钟焕好每月应缴纳物业费为162元，物业费按月缴纳，每月5日前缴纳。另约定公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊。如业主不按约定标准缴纳物业管理服务费等有关费用的，龙光物业公司有权要求钟焕好限期补交，并从逾期之日起按照日千分之五追缴逾期付款违约金。2014年1月20日，龙光物业公司与水悦城邦第一届业主委员会签订了物业服务合同，约定继续由龙光物业公司为涉案小区提供物业服务，涉案房产物业费为按照每月每平方米2.35元收取，并从2014年6月开始调整为按照80.32平方米计收物业费。逾期付款违约金调整为日千分之一。该房产自2013年11月份起拖欠物业服务费共计5394.57元、2014年9月至2016月3月期间的水费112.85元、2013年8月至2014年1月的公摊电费135.89元。
另查，钟焕好（甲方）于2013年10月21日与尚爱国（乙方）及佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，由钟焕好向尚爱国出售上述佛山市顺德区大良新城区欣荣路1号水悦城邦1-3-0503号房产，双方约定：1.三方于2013年10月21日签订本合同，并于当天支付甲方购房定金60000元；2.尚爱国购买该房屋要办理银行按揭贷款的，甲乙双方于2013年11月15日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续。尚爱国办理银行按揭贷款时，有了解相关按揭政策义务，并承担利率变化的风险。办理该房屋银行按揭贷款所需出具评估报告的费用由钟焕好承担，并由过户当天一次性交付给丙方。3.2014年1月5日前，乙方向甲方支付购房款首期款320000元，以协助甲方还贷之用。4.2014年1月20日前，双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理该房产买卖过户手续，购房余款250000元于乙房产证及他项权证申领后，交于银行放贷款之日，由银行直接转入甲方的账号；6.关于费用的承担问题，甲方交付该房屋前，水、电、管理费、天线费、电话费等由甲方负责清缴，并协助乙方办理相关协议转名手续，交房后的一切费用由乙方承担。7.甲方收到乙方首期款当天，将该房产交给乙方使用。尚爱国于2014年4月30日付清了购房款，双方于当天向房产交易部门提交了相关办理过户的材料。涉案房产于2014年5月6日过户至尚爱国名下。
本院认为，本案主要争议焦点为拖欠的物业服务费等费用及对应违约金应由被告钟焕好还是被告尚爱国承担。缴纳物业服务管理费系业主的义务，本案系物业服务合同纠纷，两被告在买卖服务合同的相关约定仅约束两被告，不能以此对抗原告，原告作为物业合同的相对方，应以不动产物权变动的公示情况来主张权利，故两被告应以该物业登记过户时间作为缴纳物业管理费及相关费用负担的分界线，即2014年5月6日。至于两被告之间就买卖合同导致物业管理费及相关费用的负担分配问题，可另案主张。
原告对拖欠物业管理费、共同水电分摊数额的核算无误，两被告也未提出异议，本院予以采纳。涉案房屋从2013年11月至2014年5月6日的物业服务费应为1091元由被告钟焕好承担，2014年5月7日至2016年2月的物业管理费为4303.57元由被告尚爱国承担，2014年9月至2016年3月期间的水费112.85元由被告尚爱国负担，2013年8月至2014年1月的公摊电费135.89元由被告钟焕好负担，至于违约金，根据合同约定，对于2014年2月之前拖欠的费用原告有权按照欠款日千分之五计算违约金，此后的按照欠款的日千分之一计算违约金，故暂计至2016年2月29日应由被告钟焕好负担的违约金为868.63元，之后以1226.89元为本金按照应日千分之计算至实际清偿之日止；由被告尚爱国负担违约金为3126.8元，之后以4416.42元为本金按照应日千分之一计算至实际清偿之日止。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告钟焕好应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司支付2013年11月至2014年5月6日的物业管理费为1091元、2013年8月至2014年1月20日的公摊电费135.89元及违约金868.63元（暂计至2016年2月29日，之后的违约金以1226.89元为本金按每日千分之一计算至被告实际付款之日止）；
二、被告尚爱国应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司支付2014年5月7日至2016年2月的物业管理费为4303.57元、2014年9月至2016年3月期间水费112.85元及违约金3126.8元（暂计至2016年2月29日，之后的违约金以4416.42元为本金按每日千分之一计算至被告实际付款之日止）；
三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。
本案受理费25元（已由原告预交），由被告钟焕好负担5元，被告尚爱国负担20元（被告迳向原告支付，本院不另作退收）。
本判决为终审判决。
审判员 罗 佩
审判员 罗佩仪
二〇一六年五月三十一日
书记员 何泽源