广西壮族自治区永福县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0326民初863号原告：韦易伶，女，1987年7月18日出生，壮族，教师，住所地：广西永福县永福镇。现住永福县。委托诉讼代理人：左爱玲，广西诚理律师事务所律师。被告：吕海勇，男，1975年6月8日出生，汉族，干部，住所地：广西永福县永福镇。现住永福县。委托诉讼代理人：蒋新权，男，汉族，居民，住广西永福县。原告韦易伶诉被告吕海勇合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序于2017年11月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人左爱玲，被告吕海勇及其委托诉讼代理人蒋新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦易伶诉称，2013年12月10日陈祎、赵勤建夫妇与被告吕海勇签订了《合伙建房协议》。2014年4月陈祎、赵勤建经多方考虑决定转让其名下的合伙所建房屋。经多方打听得知原告想购房，经几次协商后达成转让协议，即由原告韦易伶购买陈祎、赵勤建夫妇建设的永福县永福镇第五层后楼四房两厅两卫房屋，由原告韦易伶来履行原陈祎、赵勤建夫妇与被告吕海勇签订的《合伙建房协议》。在原告韦易伶和陈祎、赵勤建夫妇征求被告吕海勇的意见时，被告吕海勇说不再要陈祎、赵勤建夫妇原签订的《合伙建房协议》，由其与原告韦易伶另行签订《合伙建房协议》即可。陈祎、赵勤建夫妇和原告韦易伶均按被告吕海勇的意思将陈祎、赵勤建夫妇原签订的《合伙建房协议》原件交还给被告吕海勇，被告吕海勇于2014年5月5日与原告韦易伶签订了《合伙建房协议》。另告知原告韦易伶今后按《合伙建房协议》交房款。原陈祎、赵勤建夫妇己交纳的购房定金、购房款由陈祎、赵勤建夫妇将收据交给原告韦易伶，原告韦易伶直接将上述款项付给陈祎、赵勤建夫妇。原告韦易伶与被告吕海勇签订《合伙建房协议》后均按《合伙建房协议》的规定交纳了房款，但被告吕海勇没有按《合伙建房协议》的约定的时间（2014年10月8日前）交房，逾期交房后未按约定支付违约金，也未按约定的时间为原告办理房产证、土地证。经原告与被告多次协商，未能达成一致协议。为此，原告韦易伶曾于2016年1月7日向永福县人民法院提起诉讼，被告吕海勇为了拖延时间，以原告的伯伯在永福县人民法院工作为由提出移送其他法院审理。经桂林市中级人民法院指定，临桂区人民法院于2016年8月31日受理了此案，并于2016年12月22日调解结案。在调解中，原告放弃了2015年元月1日至2015年12月31日期间的逾期交房违约金，因被告吕海勇在2016年12月22日才将房屋及钥匙交付给原告，至此又逾期交房355天。按《合伙建房协议》第七条规定，被告吕海勇应赔偿原告韦易伶已交房款（18万元）的3‰／日违约金191，700元。原告现只诉请95，850元，放弃95，850元。据此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：被告吕海勇支付原告逾期交房违约金95，850元（计算方法：从2016年1月1日起至2016年12月22日止，共计355天，每日540元，计191，700元，原告只诉请95，850元，放弃95，850元）；本案诉讼费由被告负担。原告韦易伶为其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原、被告身份证复印件，证明原、被告身份情况和符合诉讼主体资格；2、2014年5月5日《合伙建房协议》，证明①双方经协商一致签订该协议；②协议中双方约定了权利和义务及违约责任；③原告履行了协议中的第五条第一款的（1）-（5）项义务，被告吕海勇违反了协议中的第六条、第七条第一款第（2）项的约定；3、原告交纳购房定金、房款的收据及凭条，证明原告韦易伶已按协议交纳了领取房产证、土地证前应交纳的18万元建房款；4、房东陈晓玲2015年4月11日出具的证明，证明原告韦易伶无房居住，现靠租房居住，并每月支付房租水电费等600多元；5、建设工程竣工验收合格单，证明①被告吕海勇承建出卖的该栋房屋，开工日期为2013年10月8日，竣工日期为2014年12月2日，验收合格日期为2015年1月6日。②双方约定从动工（2013年10月8日动工）之日起12个月内（应在2014年10月8日前）交房，竣工时已逾期2个月。就从竣工时再给2个月的时间，被告也应当在2015年1月1日将房屋交付给原告；6、临桂区人民法院（2016）桂0312民初1677号民事调解书，证明①被告吕海勇已收到18万元购房款。②被告吕海勇于2016年12月22日才将房屋及房门钥匙交给原告，应承担从2016年1月1日起至2016年12月22日止，逾期交房的违约责任。③当时原告提起诉讼要求给付违约金的时间是2015年1月1日至2015年2月24日，2015年2月25日至2015年12月31日，未涉及2016年的违约金；7、桂（2017）永福县不动产权第0000345号中华人民共和国不动产权证书，证明被告吕海勇出卖给原告的房产是从2005年12月26日开始计算使用期限，而被告没有告知，造成原告少得使用该房地产8年半的事实。被告吕海勇辩称，本案同一事实的合同纠纷，已经于2016年12月22日经临桂区法院审理，并达成民事调解协议，被告已经履行了调解书义务。因原告没有履行调解书义务，现临桂区法院正在强制执行阶段。原告本次起诉属重复起诉，违反一事不再理原则，应驳回原告的起诉。2014年5月5日双方签订的《合伙建房协议》实为分期付款的买卖协议，约定由原告分六期支付总价款330，706元(最后以房产证面积为准，总房款是333，237元)给被告。房屋建成后，被告依约将房产证办好并交给原告，根据《合伙建房协议》第五条(6)“在办理好产权证15天内付清15万多元余款，逾期不交房款，视为违约，…．”及协议第七条(1)“乙方违约，应赔偿总房款10%的违约金给甲方”之约定，因原告欠付房款15万多元，违约在先，被告依约行使先履行抗辩权不交房，不是违约行为，不承担违约责任。原告主张违约金按每日千分之三计算过高，已经高出银行贷款利率200倍，依法不应获得支持。被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：1、身份证复印件，证明被告的身份情况；2、陈祎、赵勤建在临桂区人民法院（2016）桂0312民初1677号案中提交的民事答辩状，证明陈祎、赵勤建将房屋转由韦易伶购买，由韦易伶来履行陈祎、赵勤建与吕海勇2013年12月10日签订的协议。房屋建成后，由陈祎、赵建勤协助韦易伶过户；3、《合伙建房协议》，证明原告应付被告违约金33，323.7元；4、产权证签收条，证明早在2015年4月30日，已由韦胜忠代韦易伶签收了产权证，被告吕海勇已经履行了合同义务。经开庭质证，原告对被告提交的证据认为：证据1无异议；证据2的答辩状，陈祎、赵勤建在临桂区法院调解时并未提交，不能证明被告拟证事实；证据3是真实的，但产权证应办理在原告名下，不能证明原告违约的事实；证据4是真实的，但不是原告名下的产权证。被告对原告提交的证据认为：证据1无异议；证据2是真实的，但不能证明被告有违约行为；证据3是真实的，但也证明了陈祎、赵勤建所付的款，原告与陈祎、赵勤建还有另外的协议；证据4的真实性无法确认；证据5是真实的，但对证明内容有异议。开工和竣工时间因天气或者国家节假日是可以延期的，不能证明被告延期；证据6是真实的，收到18万元是事实，被告当天交钥匙给原告是事实。调解书调解的时间是2016年12月22日，所以2016年之前的事情都是一并处理完了，调解书没有告知可以另行起诉，应该一次性调解了的，被告不存在违约，原告不应该再另行起诉。不能证明原告拟证事实；证据7被告不清楚，是陈祎、赵勤建办理的。对原告提交的证据，本院认为，证据1、2、3、5、6真实、合法、有效，可以证明原告拟证事实，本院予以确认；证据4被告提出异议，且证人未出庭作证，本院不予确认；证据7为国家机关颁发的证书，对其真实性、合法性、有效性本院予以确认。对被告提交的证据，本院认为，证据1，原告无异议，本院予以确认；证据2、3、4是真实的，但不能证明被告拟证事实。综合全案证据及庭审调查，本院确认以下法律事实：2013年12月10日，陈祎、赵勤建与被告吕海勇签订了《合伙建房协议》，2014年4月，陈祎、赵勤建经与原告协商后，将其合伙建房协议项下的永福县永福镇第五层后楼四房两厅两卫房屋（陈祎、赵勤建已于2013年12月10日前缴纳了定金、购房款计50，000元），转让给原告。此后，经过原、被告以及陈祎、赵勤建协商，陈祎、赵勤建将涉案房屋转由原告购买，原陈祎、赵勤建己交纳的购房定金、购房款50，000元，由原告直接给付陈祎、赵勤建，陈祎、赵勤建将交款收据交给原告，由原、被告就涉案房屋重新签订一份《合伙建房协议》。2014年5月5日，原、被告就涉案房屋签订了《合伙建房协议》，约定：交房时间为动工之日起12个月，如被告不能按期交付房屋，应按原告已交房款3‰/日的标准支付违约金。协议还对其他事项作出了约定。《合伙建房协议》签订后，原告分别于2014年5月6—17日分三次向陈祎、赵勤建支付了50，000元、于2014年6月30日向被告支付了30，000元、于2014年8月25日向被告支付了30，000元、于2014年11月1日向被告支付了40，000元、于2015年2月24日向被告支付了30，000元，共计180，000元。涉案房屋的开工日期为2013年10月8日，竣工日期为2014年12月2日，验收合格日期为2015年1月6日。2015年4月30日被告将登记所有权人为陈祎、赵勤建的房产证、土地证交给了原告。此后双方因履行《合伙建房协议》发生争议，2016年1月7日原告韦易伶向永福县人民法院提起诉讼，诉讼中，因被告吕海勇申请追加本院干警作为第三人参加诉讼，同时申请将案件移交其他法院审理。经桂林市中级人民法院指定，案件移交临桂区人民法院审理，临桂区人民法院于2016年8月31日受理后【案号：（2016）桂0312民初1677号】，被告吕海勇提起反诉。原告韦易伶在临桂区人民法院提出的诉讼请求为：一、请求判决被告吕海勇履行《合伙建房协议》，将位于永福县后楼（501室）四房两厅两卫房屋交付给原告韦易伶；二、请求判决被告吕海勇履行《合伙建房协议》赔偿逾期交房违约金9万元给原告韦易伶。（计算方法：1、2015年元月1日至2月24日55天，每日450元，计24，750元；2、2015年2月25日至2015年12月31日，306天，每日540元，计16，5240元，两段合计189，990元，原告只诉请9万元，放弃99，990元）三、请求判决被告吕海勇履行《合伙建房协议》为原告办理好房产证、土地证或者支付办理陈祎、赵勤建夫妇房产证、土地证过户手续须缴纳的各种税、费约30，000元（以过户发票为准），过户手续原告自己办理；四、本案诉讼费由被告吕海勇负担。被告吕海勇的反诉请求为：一、判决解除反诉原告与反诉被告2014年5月5日签订的《合伙建房协议》；二、判决反诉被告支付反诉原告违约金33，070.6元；三、本案的诉讼费用由反诉被告承担。案件经临桂区人民法院调解，原、被告以及陈祎、赵勤建于2016年12月22日自愿达成了协议，协议内容为：一、第三人陈祎、赵勤建将位于永永福县房产证号：永福县房权证永永福镇字第××号过户至原告（反诉被告）韦易伶名下，过户的手续费用由被告（反诉原告）吕海勇承担。二、原告（反诉被告）韦易伶于本调解书生效之日起三十日之内支付剩余的购房款153，237元给被告（反诉原告）吕海勇，如原告（反诉被告）韦易伶未在上述期限内支付购房款，原告（反诉被告）韦易伶按月利率2%支付（以剩余款项为基数）利息给被告（反诉原告）吕海勇，其它利息不再计算。三、被告（反诉原告）吕海勇于2016年12月22日将永永福县房门钥匙（当庭已交付给韦易伶）交给原告（反诉被告）韦易伶。2017年10月13日原告以被告逾期交房为由，要求被告支付从2016年1月1日起至2016年12月22日止的违约金向本院提起诉讼。本院认为，对于原告的起诉是否构成重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款，即“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，原告本次诉讼的诉讼请求并未在临桂区人民法院审理的（2016）桂0312民初1677号案件中提出主张，因此原告的起诉未构成重复起诉。原、被告签订的《合伙建房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。按合同约定，被告应向原告交房的时间为2014年10月8日前，原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将涉案房屋及时交付原告，直至2016年12月22日才交付，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。据此，原告要求被告给付逾期交房期间违约金的主张，于法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的协议，原告交纳最后一期购房款的时间为被告为原告办理好房产证、土地证后15天内交清，由于截止2016年12月22日，被告尚未为原告办理完毕房产证、土地证，因此被告以原告未付清购房尾款，违约在先，被告逾期交房属于行使先履行抗辩权的辩解，与客观事实不符，本院不予采纳。对于违约金计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，被告认为每日千分之三的违约金过高，要求调整，于法有据，本院予以支持。结合被告的违约情形，原告支付购房款的来源等因素，本院酌定按万分之六每日计算违约金。被告交房的时间为2016年12月22日，因此，本次诉讼的逾期时间应为2016年1月1日—2016年12月22日，计356天，原告主张355天，本院予以确认。违约金应为：180，000元×0.6‰×355天=38,340元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告吕海勇给付原告韦易伶逾期交房违约金38,340元；二、驳回原告韦易伶的其他诉讼请求。本案案件受理费3，026元，减半收取1，513元，由原告韦易伶负担908元，由被告吕海勇负担605元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（账户名称：永福县人民法院执行款专户，开户行：广西永福农村合作银行迎宾分理处，账户：334×××86，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3，026元［开户名称：桂林市中级人民法院，开户银行：中国农业银行桂林高新支行，账号：220×××16。上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 张德连二〇一八年一月十五日代书记员 徐丽凤