终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初4746号
原告（反诉被告）：广州市旺百伦物业管理发展有限公司，住所地广州市荔湾区浣花西路47号自编之2。
法定代表人：钟颂辉，职务：经理。
委托诉讼代理人：冯文生，广东金桥百信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董浩，广东金桥百信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李锦辉，男，1965年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司诉被告李锦辉租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，由审判员张艳独任审判，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司的委托诉讼代理人董浩，被告李锦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司诉称：原被告双方于2016年6月13日签订了《商铺租赁合同书》，约定由被告承租浣花西路金兰大厦47号（二层自编1号铺），被告应当于每月15日前向原告缴交月租金13000元等。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2017年3月15日起就不再向原告交付租金，原告先后两次向被告发函催收，但被告仍未履约。据此请求判令：1.确认原被告签订的《商铺租赁合同书》于2017年6月8日解除；2.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（每月为一期，以当月所欠的租金为本金，按每日0.5%，天数由法院按被告实际交纳情况计算）；3.原告有权不予退还被告支付的保证金39000元，保证金归原告所有；4.被告承担本案受理费。
被告李锦辉答辩暨反诉称：1.被告于2017年5月3日收到原告的解除函，认为合同于2017年5月3日解除；2.被告已将2017年3月到6月的租金交至法院指定账户，并没有违反双方租赁约定，不存在违约金；3.因为原告未能向业主交租，业主起诉原告造成原被告的合同不能履行，所以原告要退还保证金给被告，并且支付违约金；4.受理费由原告承担。
由于原告与业主产生纠纷，被法院判定违约，因此原告是过错方，必须承担相应的责任。为此反诉请求判令：1.原告退还租赁保证金39000元；2.原告赔偿损失39000元；3.原告承担本案的诉讼费用。
原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司针对被告李锦辉的反诉辩称：一、被告没有向原告支付租金，也未能遵照（2017）粤0103民初1436-1号民事裁定书的要求向法院及时足额交付租金，直到2017年5月9日才向法院交纳租金，超出合同约定的期限，应当承担违约责任，原告有权没收押金并主张违约赔偿。二、依据（2017）粤0103民初1436号判决书，原告无过错，被告要求退还租赁保证金及支付违约金，没有事实和法律依据。三、即便依据（2017）粤0103民初1436号判决书内容，原告不存在任何过错，各分租户依然须依据合同向原告支付租金。
经审理查明：广州市荔湾区浣花西路47号物业是案外人广州市宏力物业管理发展有限公司（以下简称宏力公司）向广州地铁集团有限公司运营实业总部资源经营中心（以下简称地铁公司）承租的物业。2015年10月1日，原告与宏力公司签订《广州市宏力物业管理发展有限公司租赁合同书》，约定原告向宏力公司承租广州市荔湾区浣花西路47号物业，建筑面积3750平方米作商业经营，租期由2015年4月15日至2023年6月14日等。
2016年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将浣花西路金兰大厦47号（二层自编1号铺）租赁给被告使用（约400平方，二楼自编之一铺），租赁期限六年，从2016年8月15日至2022年8月14日；月租金13000元，于2017年8月15日起每年递增5%；被告应于每月15日前交纳当月租金、场地使用费、配套设施使用费和管理费；被告租赁的商铺用作经营棋牌；被告在签订合同时应向原告交付按金39000元，租赁期满后原告退回被告押金；租赁期未满，被告提前终止合同，原告不退回按金给被告，原告提前终止合同，原告需退回按金并赔偿被告一切损失；但双方协商一致同意提前解除合同的除外；被告违约，逾期向原告交付租金及有关费用，应自拖欠日起至全部付清日止按拖欠金每日千分之五的标准向原告支付违约金；备注：2016年6月15日至2016年8月14日为免租期，2016年8月15日至2017年8月14日期间租金为每月13000元，2017年8月15日至2018年8月14日期间租金为每月13650元等。签订合同后，被告向原告支付押金39000元。被告向原告交纳租金至2017年3月15日。
原告于2017年4月29日、2017年6月3日两次向被告发出《解除租赁合同的函》，内容均为：基于被告未按合同履行交租义务，已严重违约，原告为此立即解除双方签订的《商铺租赁合同书》，没收租赁押金，在五日内结清欠缴租金及其他费用等。原告主张以第二次发函后的第五天（即2017年6月8日）作为合同解除日。庭审中，被告确认收到原告的两份函件，但认为合同应在其收到第一封解除函之日(即2017年5月3日)解除。目前案涉商铺仍由被告经营使用。
经查，2017年2月8日，地铁公司向本院起诉宏力公司、本案原、被告以及另外六名分租户，要求宏力公司支付租金、违约金；宏力公司、本案原告支付房屋占有使用费，本案被告及另外六名分租户承担连带责任；所有被告腾退交还场地等。审理中，地铁公司向本院申请财产保全，要求保全宏力公司享有对本案原告的到期债权以及本案原告对分租户的到期债权。本院于2017年2月16日作出（2017）粤0103民初1436-1号民事裁定书，裁定：本案原告不得对宏力公司清偿广州市荔湾区浣花西路47号物业的租金，如要求偿付的，应将每月租金交付至中国农业银行股份有限公司广州花地湾支行的账户上；本案被告及另外六名分租户不得对本案原告清偿广州市荔湾区浣花西路47号物业的租金，如要求偿付的，应将每月租金交付至中国农业银行股份有限公司广州花地湾支行的账户上等。被告于2017年5月9日向上述指定银行缴纳了2017年3、4月租金26000元，于7月20日缴纳了2017年5、6月租金26000元。2017年6月26日，本院作出（2017）粤0103民初1436号民事判决书，判令：一、宏力公司、本案原、被告及另外六名分租户共同将广州市荔湾区浣花西路47号的物业腾空交还给地铁公司；二、宏力公司向地铁公司支付从2016年3月1日起至交还物业时止的租金、使用费及违约金；三、驳回地铁公司的其他诉讼请求。判后，地铁公司和宏力公司均对该判决不服，提起上诉。该案目前仍在二审审理中。
另查，2016年11月15日，宏力公司向本院提起诉讼，请求判令解除宏力公司和原告签订的《租赁合同》；原告将案涉物业管业权以及物业内除分租租户使用部分以外的房屋交还给宏力公司；原告向宏力公司支付租金和违约金、补足保证金差额，保证金由宏力公司没收等。原告在该案同时提起反诉要求：宏力公司赔偿租金损失共计379500元；宏力退还多支付的保证金20万元以及因消防改造支出的9万元工程款等。本院于2017年2月27日作出（2016）粤0103民初7403号民事判决书，认定本案原告没有履行消防改造义务，及从2015年10月开始拖欠租金，已构成根本性违约，应按合同的约定承担违约责任，为此判令：一、自本判决发生法律效力之日起，解除宏力公司与本案原告签订的《广州市宏力物业管理发展有限公司租赁合同书》；二、本案原告将广州市荔湾区浣花西路47号物业的管业权以及该物业内除已出租给案外人使用部分外的房屋腾空退还给宏力公司；三、本案原告向宏力公司支付从2015年11月至交还案涉物业管理权及腾退除案外人使用部分面积房屋之日止的租金、房屋使用费及违约金……九、驳回本案原告的全部反诉请求。判后，本案原告对判决不服提起上诉，广州市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）粤01民终7318号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2017年7月10日生效。
本院认为：根据已生效的（2016）粤0103民初7403号、（2017）粤01民终7318号民事判决书确认的事实，原告在履行与宏力公司的租赁合同的过程中，因没有履行消防改造义务，以及从2015年10月开始拖欠租金，构成根本违约，为此生效判决书判令解除双方的租赁合同，即宏力公司与原告签订的《广州市宏力物业管理发展有限公司租赁合同书》于判决生效之日即2017年7月10日解除。该合同解除后，原告从2017年7月10日起不享有对案涉物业的转租权，因此原、被告之间的《房屋租赁合同》也同时于2017年7月10日解除。因导致原、被告的租赁合同提前终止的过错在于原告，且根据庭审查明的情况，被告向原告交纳租金至2017年3月15日，后被告依据本院作出的（2017）粤0103民初1436-1号民事裁定书，将2017年3至6月的租金交至法院指定账号，至此被告已履行其交租义务，不存在违约；因此原告于2017年4月29日、2017年6月3日发出的解除函不能发生解除合同的效力。原告起诉要求确认原被告签订的《商铺租赁合同书》于2017年6月8日解除理由不成立，本院不予支持。至于交租的时间，因业主方地铁公司于2017年2月8日提起诉讼，要求收回案涉物业，导致场地经营存在不稳定因素，且（2017）粤0103民初1436-1号民事裁定书并未限定被告交纳租金的时间，因此原告以被告向法院交纳租金的时间存在逾期为由主张逾期交租违约金理据不足，本院不予支持。
如前所述，因合同无法继续履行的过错在于原告，根据合同约定，原告需退回保证金39000元给被告并赔偿被告损失。故对于原告要求没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告返还保证金39000元及赔偿损失合法有理，本院予以支持。关于赔偿损失的标准，参照合同中关于被告提前终止合同，原告不退回保证金的约定，本院根据公平合理原则，酌情确定原告赔偿损失的标准为一倍保证金，故对于被告反诉要求原告赔偿损失39000元的请求，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、确认原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司与被告李锦辉签订的《房屋租赁合同》于2017年7月10日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司向被告李锦辉返还履约保证金39000元。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司向被告李锦辉赔偿损失39000元。
四、驳回原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费687元、反诉费875元，合计1562元，由原告广州市旺百伦物业管理发展有限公司负担。
如不服本判决，当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年九月二十五日
书记员 胡晓英
蒋晓晗