广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初4705号原告：刘巍，男，1967年2月24日出生，汉族，住深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱文利，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广州市增城区新塘镇东坑三横中路1号1幢401房。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：周韵沂，女，1994年7月18日出生，汉族，该公司职员，住广州市越秀区。原告刘巍诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李旷怡独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘巍的委托诉讼代理人朱文利，被告新乐公司的委托诉讼代理人马占福和周韵沂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘巍向本院提出诉讼请求：一、被告承担逾期交楼违约责任，按照购房总额每日万分之一标准向原告支付逾期交楼违约金至房屋交付之日，暂计到起诉日前的2017年6月30日，为人民币21145元；二、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告在2014年3月24日与被告签订了《商品房预售合同》，原告向被告购买了位于增城市××东阳光××阳光××街××2603房屋。该房屋合同约定建筑面积为107.12平方米，套内建筑面积83.16平方米，房屋总价款873777元。合同签订后，原告依照合同约定，以分期付款方式付清了全部房款给被告，根据双方所签订《商品房预售合同》第十二、十三、十四、十五、二十四条的约定，被告应在2016年10月31日前将该房屋交付给原告使用，并向原告提交该房屋具备交付使用的有关资料和文件；逾期交付被告应每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。到2016年10月，被告向原告发出《尚东阳光雅苑收楼通知书》，请原告在2016年10月31日到现场办理收楼手续。原告依通知日期到该房屋现场办理收楼手续时，发现被告不能依据合同提供房屋交付使用的相关证明文件，并不具备交楼条件，因此原告拒绝收楼，并给被告提交了书面的商品房拒收函。由于被告一直不能提供全部房屋交付使用证明文件和相关证明的原件，致使原告一直无法收楼。无奈之下，原告诉至法院，望法院判如所请。并请求法院判决被告立即提交商品房具备交付使用的资料和证明文件，并将房屋交付给原告。新乐公司辩称，一、按照双方签订的补充协议第5条约定，逾期交楼的违约金应按照每日万分之一计算，最高不超过购房总额的百分之五。二、已经收楼的原告的违约金应计算至实际收楼日止。经审理查明，2014年3月22日，刘巍（乙方、买方）与新乐公司（甲方、卖方）签订了《变更协议》，约定：“鉴于甲乙双方就尚东阳光雅苑六街三号2603单元买卖事宜，签署合同编号为的《商品房买卖合同》及补充协议，现双方一致同意就该《商品房买卖合同》中的部分内容作出变更，并签订本协议，以资信守。一、《商品房买卖合同》第七条中的“价款”变更为：人民币玖拾肆万叁仟柒佰柒拾柒元整（￥943777元），付款方式为商业按揭贷款，该价款与《商品房买卖合同》第七条所述的价款的差额为人民币柒万元整（￥70000元）：该差额款项须在签订《商品房买卖合同》前一次性支付。二、《商品房买卖合同》及其补充协议所述的“价款、总价款、总房款”等类似表述均以本协议约定之变更后的价款为准，凡涉及到以“价款”作为计算基数，包括但不限于单价确定、面积误差退补、违约金计算等均以变更后的价款为准。……四、本协议是《商品房买卖合同》及其补充协议的组成部分，其被撤销、终止或解除的，本协议随之撤销、终止或解除。本协议与《商品房买卖合同》及其补充协议约定不一致的，以本协议约定为准。……”2014年3月24日，刘巍（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－3#、5#、6#）第阳光六街3号幢26层2603号房(下称该商品房)，房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光六街3号（阳光六街3号）2603房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）873777元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。……49、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……51、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。2014年12月12日，广州市自来水公司出具《永久水表安装完毕证明书》，载明受理编号为1401-009，开发建设单位为新乐公司，装表口径及个数为DN150×3，装表时间2014年12月11日等内容。此外，被告新乐公司仍向本院提交了合同编号为1408-018的《广东省城市供用水合同》一份，拟证实涉案房屋已具备永久用水。经核查，该份证据为复印件，未载明合同签订日期，供水人签章、签字一栏无供水人签章和签字。2015年12月25日，涉案房屋具备永久通邮使用条件。2016年10月14日，新乐公司向刘巍发出了《尚东阳光雅苑收楼通知书》，通知刘巍于2016年10月22日到其公司尚东阳光雅苑现场办理收楼手续。2016年11月1日，刘巍向新乐公司邮寄了《要求出示交楼文件原件及提供加盖公章的复印件并尽快交楼的催促函》，认为新乐公司未按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的内容向其提交上述文件，应视为不符合交付标准，故有权拒绝收楼，并由新乐公司承担逾期交付责任。2016年11月21日，广州市增城区住房和建设局出具与涉案房屋（自编号1-3#、5#、6#）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2016年11月16日收讫。本院于2017年7月12日立案受理本案。本案审理过程中，被告确认截至本案庭审日即2017年8月16日止涉案房屋仍未达到永久通电的条件。原告主张被告除未达到永久通电的条件外，仍未达到永久用水的交付标准，被告提交的《永久水表安装完毕证明书》不代表永久用水，而被告提交的《广东省城市供用水合同》亦为复印件，且无供水人签章、签名，被告也未按照合同约定向原告提交消防验收合格意见书等认可文件。此外，原、被告在庭审中均同意本案按照原告在起诉状中主张的房屋总价即873777元计算逾期交楼违约金，且逾期交楼的违约金自2016年11月1日起按每日万分之一暂计至2017年6月30日止，上述逾期交楼违约金总额不得超过房价款总额的5％。本院认为：原告刘巍与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）以及《变更协议》意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2016年10月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。经查明，涉案房屋直至本案庭审时即2017年8月16日止仍未达永久通电的条件，不完全具备合同约定的交付条件，故原告在涉案房屋完全具备交房条件之前可以拒绝接收房屋。被告新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。原告要求被告支付延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第5条“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5％，本补充协议另有约定除外。”，《变更协议》第一、二条“一、《商品房买卖合同》第七条中的“价款”变更为：人民币玖拾肆万叁仟柒佰柒拾柒元整（￥943777元），付款方式为商业按揭贷款，该价款与《商品房买卖合同》第七条所述的价款的差额为人民币柒万元整（￥70000元）：该差额款项须在签订《商品房买卖合同》前一次性支付。二、《商品房买卖合同》及其补充协议所述的“价款、总价款、总房款”等类似表述均以本协议约定之变更后的价款为准，凡涉及到以“价款”作为计算基数，包括但不限于单价确定、面积误差退补、违约金计算等均以变更后的价款为准。”的约定以及原、被告双方在庭审中的陈述，被告新乐公司应支付原告自2016年11月1日起至2017年6月30日止按房价款873777元以每日万分之一的标准计算逾期交楼违约金，即21058.03元（873777元×241天×0.01%），该款未超过双方约定的违约金上限即房价款总额的5％（873777元×5%=43688.85元）。对自2017年7月1日起至被告新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的逾期交房违约金，原告可另案主张，本案不予调处。综上所述，原告的部分诉讼请求合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金21058.03元给原告刘巍；二、驳回原告刘巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164.30元（原告已预交164.30元），由被告增城市新乐房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李旷怡二〇一七年八月二十二日书记员  关韵仪附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。