湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初8273号原告：湖南佳业投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区木莲西路187号天天向上家园1、5、6栋及裙楼101房。法定代表人：刘春阳。委托诉讼代理人：谢丹，女，该单位员工。委托诉讼代理人：陈军，湖南君富律师事务所律师。被告：曾伟化，女，1980年5月17日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：翦宜喜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：商红忠，男，1968年4月24日出生，土家族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：翦宜喜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告湖南佳业投资开发有限公司（以下简称佳业公司）与被告曾伟化、商红忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳业公司的委托诉讼代理人谢丹、陈军，被告曾伟化的委托诉讼代理人翦宜喜，被告商红忠的委托诉讼代理人翦宜喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，由曾伟化支付房屋租金357325元及物业费25280元、装修管理费330元、水电费20832元，每日逾期按千分之五计算违约金为424519元，另外支付6个月房租159996元作为违约金，以上共计988282元；（计算至2018年4月18日止）2.由商红忠对上述曾伟化的支付义务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2017年2月10日，佳业公司与曾伟化签订《房屋租赁合同》，合同对房屋租赁价格、租金支付方式、违约责任等进行了明确约定。但合同签订后，曾伟化只缴纳了60000元保证金，迟迟不肯履行合同约定的其他义务。佳业公司多次致函曾伟化，曾伟化仍不肯履约。在多方协商下，商红忠出具了《承诺书》，承诺交水电费、房屋租金给佳业公司，据此，佳业公司要求商红忠承担连带责任。截至开庭当日即2018年4月18日，曾伟化、商红忠应向佳业公司支付房屋租金357325元及物业费25280元、装修管理费330元、水电费20832元，并应每日逾期按千分之五支付违约金424519元，另外支付6个月房租159996元作为违约金，以上共计988282元。但佳业公司至今未收到两被告的租金以及其他相关费用。被告曾伟化辩称，第一，曾伟化要求继续履行合同，若法院判决解除合同，则应认定自2017年8月15日起解除合同，因当天佳业公司已对涉案房屋断水断电；第二，曾伟化没有违约，曾伟化支付的60000元是租金，而非保证金；第三，佳业公司提出的物业费、装修管理费、水电费，与佳业公司无关，诉讼主体不对，佳业公司无诉权；第四，因曾伟化未违约，曾伟化不承担违约责任，所以无滞纳金、违约金之说。同时，一份合同中不存在双重违约约定，并且违约金明显过高；第五，《房屋租赁合同》中甲方佳业公司法定代表人未签字，合同未生效。曾伟化是事实上进行了房屋租赁，但不能依据未生效合同的约定来计算违约金。被告商红忠辩称，商红忠不是本案当事人，对合同的权利义务不承担责任。商红忠于2017年11月15日签订了一份《承诺书》，这份《承诺书》是附条件的，所附条件是茶餐厅转让运转后一个月支付，但该餐厅没有转运，故商红忠不承担《承诺书》中的责任。经审理查明，2017年2月10日，佳业公司（作为出租方、甲方）与曾伟化（作为承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租的房屋坐落在长沙市天心区分割（以下简称涉案房屋），建筑面积550平方米；乙方租赁房屋用于茶餐厅及酒类经营，除双方另有书面约定外，乙方不得改变其用途；房屋的租赁期限为6年，自2017年2月7日起至2023年3月6日止；甲方承诺自交房后的一个月为乙方装修期，该期间免收乙方租金，计租起始日为2017年3月7日，若因乙方原因导致租赁期未起算即不履行合同，或者租赁期限不足1年解除合同的，乙方应当按照第一年租金标准补交装修期间的租金，并应按合同解除当年租金标准支付6个月的违约金；甲乙双方共同确认所承租的房屋实际租赁面积为550平方米，税后月租金为26666元，房屋租金中不含税金、物业管理费和水电、通讯、空调等因使用租赁房屋所产生的各种费用；租赁期内，房屋租金前1年不变，从第2年起，每年租金在上年年租金的基础上递增5%；租金每年分6期支付，本合同签订后16日内，乙方支付第一期2个月租金给甲方，此后租金的支付为每期起算日前的第16天；本合同签订之日，乙方须一次性支付保证金陆万元（合同签订三天内向乙方支付保证金叁万元整，另外叁万元保证金支付时间与第一期租金同步支付）。在合同履行过程中，此保证金不得抵扣房屋租金或其他费用，不计算利息，合同终止或解除后，如乙方无违约情形，且双方无任何争议，甲方应在乙方全部退场后十五日内无息退还；乙方所使用的水、电、气单独挂表计算，水、电、燃气费用由乙方自行承担（乙方如未按时足额缴纳水、电、燃气费用，应视为乙方违约，经甲方书面通知后3日内未改正的，甲方有权解除合同）；租赁房屋的相关物业管理费由乙方承担；乙方不能按本协议的约定按时足额支付租金，应当补交租金，并应每逾期一日按未支付租金总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期支付租金超过一个月，甲方有权解除合同，乙方交纳的保证金不予退还，乙方还另需向甲方按当年租金标准支付6个月租金作为违约金；本合同自双方加盖公章并由双方法定代表人或负责人或授权代理人签字或盖章后生效。佳业公司依约向曾伟化交付了涉案房屋，该房屋被用于经营“华商荟”茶楼。但曾伟化仅向佳业公司支付了60000元保证金（具体为：2017年2月10日支付30000元，2017年5月11日支付20000元，2017年5月13日支付10000元）以及2017年3月26日前产生的水电费3892元。经佳业公司多次催要，曾伟化仍未按时交纳房屋租金和水电费。为敦促曾伟化交纳相关费用，佳业公司对涉案房屋采取了断水、断电措施（具体为：2017年5月20日断水断电一次，协商后于2017年5月21日恢复供水电；2017年7月1日断水断电一次，协商后于2017年7月4日恢复；2017年8月15日断水断电一次，至今未恢复）。为使涉案房屋恢复水电供应，经多方出面协调，2017年11月15日商红忠向佳业公司出具《承诺书》，主要内容为：“今承诺2017年11月16日交齐华商荟电费，2017年11月23日交房租伍万元整给刘春阳（系佳业公司法定代表人），一个月之内把华商荟茶楼转运后交齐刘春阳剩余房租。”但商红忠此后未按照承诺书的内容付款，“华商荟”茶楼也未再继续经营，但曾伟化亦未腾空房屋，仍然占用涉案房屋至今。另查明，佳业公司已为曾伟化垫付自2017年2月7日起至2018年4月18日止的物业费25280元，垫付自2017年3月27日起至2017年10月31日止的水费1249元，垫付自2017年3月27日起至2017年10月31日止的电费19587元。以上事实，有《房屋租赁合同》、《通知函》、《再次通知函》、《催告函》、快递单、《承诺书》、《证明》（长沙东科物业管理有限公司出具）、水电费发票、水电费结算单、物业费发票、银行转账记录、涉案房屋现场照片以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，佳业公司与曾伟化于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且已实际履行，合同已成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案的争议焦点分述如下：一、关于《房屋租赁合同》的解除根据《房屋租赁合同》约定，租赁合同期限自2017年2月7日起至2023年3月6日止，乙方（曾伟化）逾期支付租金超过一个月，甲方（佳业公司）有权解除合同。现佳业公司诉请解除租赁合同，曾伟化则辩称若房屋租赁合同解除，则应自断水断电即2017年8月15日解除。本院认为，第一，佳业公司采取断水断电措施的目的并非解除合同，而是为了促使承租方支付租金和水电费，佳业公司庭审中亦表示起诉前未行使过合同解除权；第二，曾伟化未腾空涉案房屋，直至诉讼，租赁物仍由其占用；第三，曾伟化与佳业公司就租赁事宜一直在沟通协商，曾伟化当庭第一次陈述答辩意见时，表示希望继续履行合同，并一直努力将涉案门面转租。可见，佳业公司与曾伟化均认为租赁合同仍在继续履行，本院对曾伟化提出的租赁合同已于2017年8月15日解除的答辩意见不予采纳。因曾伟化逾期支付租金的行为已远超一个月，佳业公司依据合同约定诉请解除合同，本院予以支持。二、关于房屋租金、水电费、物业费、违约金等相关费用的认定对于曾伟化向佳业公司支付的60000元的性质，双方存在争议，曾伟化主张为房租，佳业公司主张为保证金。本院认为，鉴于双方签订的《商业门面租赁合同》所约定的保证金支付时间早于或等于租金的支付时间，且曾伟化支付的60000元与保证金金额一致，故本院认定该60000元为保证金。根据佳业公司与曾伟化签订的《商业门面租赁合同》约定，除2017年2月7日至2017年3月6日期间免收租金外，其他时间段的租金是先支付后使用租赁物的，而曾伟化自承租以来从未支付过租金，显属违约。曾伟化应当按照合同约定的标准支付2017年3月7日至2017年8月14日（即断水断电前一日）的租金140441元（26666元×5＋26666元÷30天×8天）。另一方面，佳业公司长期断水断电的行为客观上影响了承租方对租赁物的使用，应当减少部分租金。综合考量双方过错，本院酌情认定曾伟化按照合同约定租金的一半为标准向佳业公司支付自2017年8月15日起至2018年4月18日止的租金108442元（13333元×8月＋13333元÷30天×4天）。以上共计248883元。此后租金因佳业公司未在本案中主张，双方可自行协商处理。关于水、电、物业费，根据《商业门面租赁合同》的约定，均由曾伟化承担。因佳业公司已为曾伟化垫付自2017年2月7日起至2018年4月18日止的物业费25280元，佳业公司要求曾伟化支付物业费25280元的诉讼请求，本院予以支持。因佳业公司已垫付自2017年3月27日起至2017年10月31日止的水费1249元、电费19587元，共计20836元，佳业公司要求曾伟化支付水电费20832元的诉讼请求，本院予以支持。关于佳业公司所主张的装修管理费330元，双方既未在合同中约定，佳业公司也未举证证明其已为曾伟化垫付，故对该项诉求本院不予支持。关于违约责任，佳业公司要求按照合同的约定由曾伟化每日按租金的千分之五支付违约金424519元，另外支付6个月房租159996元作为违约金，且曾伟化所交60000元保证金不予退还，曾伟化则辩称该违约金标准过高。本院认为，支付违约金和没收保证金实质上均属承担违约责任的范畴，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院酌情确定曾伟化自2017年3月7日起至2018年4月18日止按原租金标准的30%支付违约金107197元[(26666元×13月＋26666元÷30天×12天)×30%]，扣减曾伟化已支付的60000元房屋保证金，曾伟化还应向佳业公司支付违约金47197元。三、关于商红忠的责任承担商红忠于2017年11月15日向佳业公司出具《承诺书》，承诺在2017年11月16日交齐华商荟电费，2017年11月23日交房租伍万元整给刘春阳，一个月之内把华商荟茶楼转运后交齐刘春阳剩余房租。该承诺真实有效，构成债的加入，商红忠应按该承诺的内容履行义务，对2017年11月15日前产生的电费19587元，以及租金中的50000元承担连带责任。而关于商红忠作出的“一个月之内把华商荟茶楼转运后交齐刘春阳剩余房租”的承诺，因所附条件未成就，商红忠不承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告湖南佳业投资开发有限公司与被告曾伟化于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告曾伟化于本判决生效之日起十日内向原告湖南佳业投资开发有限公司支付自2017年3月7日起至2018年4月18日止的房屋租金248883元；三、被告曾伟化于本判决生效之日起十日内向原告湖南佳业投资开发有限公司支付水电费20832元；四、被告曾伟化于本判决生效之日起十日内向原告湖南佳业投资开发有限公司支付物业费25280元；五、被告曾伟化于本判决生效之日起十日内向原告湖南佳业投资开发有限公司支付违约金47197元；六、被告商红忠对本判决第二项所确定的被告曾伟化应支付的租金在50000元的范围内承担连带清偿责任，被告商红忠对本判决第三项所确定的被告曾伟化应支付的水电费在电费19587元的范围内承担连带清偿责任；七、驳回原告湖南佳业投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13683元，由原告湖南佳业投资开发有限公司负担8950元，被告曾伟化负担4733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张 澜人民陪审员  周正良人民陪审员  胡 燕二〇一八年五月十七日代理书记员  刘希雅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。