湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初2720号原告：舒虹，女，1971年9月1日出生，苗族。委托诉讼代理人：吴树平（特别授权），鹤城区长城法律服务所法律工作者。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶伦(一般代理)，湖南人和人（怀化）律师事务所实习律师。原告舒虹诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，适用普通程序依法进行了审理。原告舒虹及其委托诉讼代理人吴树平，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒虹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法增加本案逾期办证违约金标准为已付购房款日万分之三；2、请求依法判令被告承担《商品房买卖合同》的违约责任，向原告支付迟延交付房屋违约金94375.60元、逾期办理产权登记证书违约金56678.08元（逾期办证违约金已计算至2016年9月5日，请求计算至被告公司为原告办理好产权登记证的当天为止）；判令被告立即为原告办理产权登记或立即办理总证为原告办理产权登记提供前提条件。3、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2012年6月16日，原、被告签订了湘怀房（合）NO1117614号《商品房买卖合同》（格式合同），合同标的为大汉龙城兴龙府12栋807室，单价为3273.22元/平方米，合同载明建筑面积为134.23平方米，总价款为439365元，合同约定交房时间为2013年6月30日、逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》（被告提供的格式合同），该《补充协议》第九条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%支付违约金”。其补充合同中的这一条款出卖方未加提示和加粗说明，与2012年3月30日张海燕、2012年4月17日刘阳等等业主的“逾期办证按已付房款日万分之三”的标准明显不同，格式合同的欺诈成分较为明显。合同签订当天，原告即向被告支付购房款15886元，随后又支付8787.5元，并通过住房公集金按揭贷款向被告公司支付购房款，购房款已全部付清（439365元）。但被告公司未能如约，直至2016年6月13日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。逾期至今，没有为原告办理产权登记证书，交房条件也刚刚取得。本案原告对该房屋进行完整的投入后，由于被告迟迟未能办证与交房（分别为430天、1074天），导致原告既未能凭借这一资产进行再投资，又未能通过转让这一资产实现成本回收后的投放利用；该笔购房投入资金，仅按照民间借贷利息收入进行计算，从约定的交房日起到其《竣工验收备案表》止利息达349054.99元。可见，被告的违约和失信给原告造成较大损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”据此，回头看本案格式合同，被告私自设定的“办证期730天”超越法定办证期限800%；暗中将该合同中办证违约金更改为1%购房款标准，导致本案原告在同一小区违约金“日同万分之三”普遍标准上降低1000%达到地标。为此，本案应当参照同类合同约定和法律规定由被告承担逾期办证的违约金，提高该项违约金标准，增加至本小区《商品房买卖合同》中的“已付购房款日万分之三”。迟延交房违约期1074天：从约定的交房日2013年6月30日至2016年6月13日被告依法取得在建设主管部门备案的《竣工验收备案表》，期间共计2年5个月14天，共计1074天。逾期办证违约期430天：从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日，目前阶段共430天。一、被告公司应当承担逾期交房违约责任（双方约定的标准为已付房款日万分之二违约金）。双方所签《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》”；第九条逾期交房的违约责任约定“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。原告已如期付清购房款，但被告未能依约交房。时至2016年6月13日被告才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》。就此，被告对于逾期交房应当承担违约责任。二、被告应当承担逾期办证的违约责任并为其格式合同担责，承担大汉龙城购房业主所签订的普遍性违约金标准。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“买受人不能在2015年6月30日前取得房地产权属证书的按第3项处理”，在此，被告未特别加粗注明将其格式合同《补充协议》第九条与其他买受人差别巨大，在同一小区“日同万分之三”基础上降低1000%，即“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证，甲方按乙方已付房款1%违约金”。原告请求依法调整该项违约金标准为日万分之三，由被告对于逾期办证承担违约责任。三、根据合同约定，合理确定计算违约金的起止时间，严格执行约定的违约金标准和计算方式。1、逾期交房违约金94375.60元。已构成违约1074天时间。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日起算至2016年6月13日被告在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为止，共1074天。1074天X价款439365元X2/10000＝94375.60元。2、逾期办证违约金56678.08元，已构成违约430天时间（已计算至本案起诉日，请求计算至办证完结的当天为止）。根据合同，违约金从合同约定的2013年6月30日后的730日（即2015年7月1日）起，至今2016年9月5日共430天。阶段性逾期办证违约金=430天X439365元X3/10000＝56678.08元。综上所述，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，依法增加逾期办证违约金标准为已付房款的日万分之三，判令被告在合同约定的违约金支付方式和支付标准，向原告支付逾期交房违约金94375.60元、逾期办证违约金56678.08元；并请求将逾期办证违约金计算至本案房屋权属证书办理完结之日为止。维护原告合法权益。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人已经履行交房义务，不应承担逾期交房责任。1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件；2、被答辩人答辩人支付违约金已经超过诉讼时效。二、办证时间尚未届满，答辩人不应当承担逾期办证责任。三、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高请求法院酌情予以减少。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告(乙方)与被告(甲方)签订的《补充协议》第三条约定“该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续。”，原告认为被告将商品房主体验收合格作为房产交付条件违反国家法律法规强制性交房标准，被告认为主体分栋验收合格即达到房屋交付条件。本院认为，商品房是建筑工程的一种，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律规定均明确了“工程竣工经验收合格”为房产交付条件。故以商品房经主体分栋验收合格为交付标准符合法律规定，合同双方以此作为商品房交付的约定条件合法有效。经审理查明：2012年6月16日，原、被告于签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房。合同约定：原告购买被告的第12幢8层07号商品房，房屋总价款439365元，合同签订时支付定金100000元，合同签订日另付房款39365元，通过公积金贷款300000元；原告需在2013年12月31日前将共用部分专项维修资金交予被告；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房经主体分栋验收合格后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；原告需及时提供真实的联系方式，以便通知；原告自被告通知之日起一个月内办理好房屋交接手续，否则视为房屋验收合格已交接；被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续等内容。双方在协议第四条中约定：2、因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。3、原告委托被告办理房屋所有权证和土地所有权证，房产证代办费，按总价款的0.6%交纳，土地使用证代办费，每户为1500元整。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS方式、传真或本地报纸刊登等可供查询的方式。在协议中第九条中约定：双方约定在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款1%支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告支付全部购房款439365元，被告于2015年7月4日开具销售不动产统一发票。2012年6月16日、7月5日，原告先后向被告交纳契税8787元、房产、国土办证费手续费4136元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区12号楼2013年12月31日工程质量经竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。至开庭日，原告未收房。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在本案中应交付的商品房也已达到主体分栋验收合格的约定交付标准，且并不违反法律法规强制性规定。同时，本案被告以公告方式发出了交房通知，其通知形式符合《补充协议》第五条中送达事宜的约定，通知发出的时间也在合同约定时间之前，被告已依约履行了通知义务。故本案不存在逾期交房的事实，原告要求被告承担逾期交房违约金赔偿的责任于法无据，本院不予支持。关于被告是否承担逾期办证的违约责任，根据补充协议的约定，被告应在原告实际收房日后730日内为原告办理好房屋权属证书，但原告至开庭日未收房，未达到办理房屋权属证书的条件，且原告未提交证据佐证其已交纳维修基金，按照补充协议约定被告享有办证时间顺延权，故原告要求被告承担逾期办证违约金及要求被告立即为原告办理产权登记或立即办理总证为原告办理产权登记提供前提条件的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告舒虹的诉讼请求。案件受理费3321元，由原告舒虹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  欧 侠人民陪审员  舒小李人民陪审员  陈新兰二〇一七年三月十七日代理书记员  曾 群附：判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。