长春市宽城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）吉0103执异82号
案外人：长春市宽城区机关事务管理服务中心，住址宽城区北人民大街****号。
法定代表人：代建刚，主任。
委托代理人：贾文宇，吉林志强律师事务所律师。
申请执行人：蔡忠孝，男，1953年9月28日出生，汉族，住长春市宽城区天府街****号。
委托代理人：陈淑兰，女，汉族，1952年10月18日出生，住长春市宽城区兴业街道天安委***组。
被执行人：长春市腾安房地产开发有限公司，住址长春市长江路经济开发区长江路57号5层167段。
法定代表人：王国荣，董事长。
委托代理人：魏荣达，长春市行远律师事务所律师。
本院在执行申请执行人卢福文、李起林、蔡忠孝、郭忠心与被执行人长春市腾安房地产开发有限公司房屋回迁安置合同纠纷四个执行案件中，案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心于2017年8月2日，对本院执行中查封被执行人长春市腾安房地产开发有限公司开发建设的，长春市宽城区“温馨花园”D区33号楼2单元103室建筑面积812平方米的商铺（无产权登记）提出书面异议。认为该房屋已归案外人所有，要求解除对涉案房屋的查封，并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心称，宽城区人民法院在办理申请执行人卢福文、申请执行人李起林、申请执行人蔡忠孝、申请执行人郭忠心与被执行人长春腾安房地产开发有限公司拆迁补偿安置案，本案在执行中，宽城区法院查封了坐落于长春市宽城区已建成的“温馨花园”D区33栋2单元103室建筑面积812平方米的房屋一处。该房屋实际上在2015年11月27日案外人已经与被执行人长春腾安房地产开发有限公司签订了《房屋买卖协议》，由案外人购买该处房屋。案外人之所以购买该处房屋，是因为温馨花园小区作为政府确定的重点棚户区改造项目，由长春腾安房地产开发有限公司开发建设，但是B、D区共计1957户居民的用电还是之前办理的临时用电。之前因箱式变电站的电缆，电闸烧毁，造成居民三天没有供电，电梯停运，引起居民上街围堵，之后又发生类似的事情。物业所采取的临时措施也不能保证足够的安全用电，严重影响到居民的正常生活，威胁到居民的生命财产安全。就此问题，区委区政府领导非常重视，为解决临时用电问题，多次与市、区电力部门进行了沟通协商，确定解决方案，但需要预算资金约1000万元。而腾安公司已经无力支付正式电安装工程费，电力企业要求腾安公司必须先期支付500万元配件费，剩余500万元同意以房屋抵账的方式支付。为此，腾安公司提出将“温馨花园”D区33栋2单元103室，建筑面积812平方米房屋(以实际测绘面积为准，购房款多退少补)，按每平方米8500的价格出售给区政府，总房款6902000元，其中500万元用于支付电力施工费用，剩余款项用于冲抵区政府此前为其垫付的临时用电费用。为了根本解决温馨花园小区B、D区1957户居民正式用电问题，维护社会稳定。区政府决定以长春市宽城区机关事务管理服务中心的名义与腾安公司签订《房屋买卖协议》。在签订协议后，案外人已经与腾安公司正式办理了房屋接收手续，案外人已经实际占有所购买的房屋，并交予宽城区兴业街道天波路社区实际使用。按照《房屋买卖协议》的约定，房屋面积以实际测绘面积为准，房款多退少补，根据长春市卓达测绘有限公司出具的测绘报告显示，异议人所购买的房屋测绘面积为662.58平方米，按照双方约定的购买的价格，总房款应为5631930元，扣除冲抵此前的区政府为腾安公司垫付的临时用电费用，案外人只需支付3729930元，而案外人又以现金方式实际代腾安公司垫付电力施工费用470万元，购房款早已付清。该房屋的实际所有权人应当为案外人，虽然没有办理房屋产权更名过户手续，是因为腾安公司整个开发项目的原因，责任不在案外人。宽城区法院应当从案件的实际情况出发，事实求是的确定房屋归属，以示法律的公平与公正。案外人依据《民事诉讼法》二百二十七条的规定，提出执行异议，请求宽城区人民法院，核实案件实际情况，依法支持案外人的要求。为证明自己的主张，案外人提供了下列证据：
1、《房屋买卖协议》，证明：（1）、为了解决温馨花园小区正式电工程建设，由宽城区政府部门直接支付500万元给电力施工单位。双方商定以8500元/平方米的价格将涉案房屋转让给案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心。（2）、宽城区政府、宽城区信访局、宽城区住建局、长春市宽城区城市建设开发有限责任公司在前期解决温馨花园小区临时用电和居民回迁问题时，所垫付和借给腾安房地产开发公司的款项，也可以抵扣此购房款，具体数额双方进行结算。
2、《移交书》和《房屋面积测绘技术报告》，证明腾安公司已将涉案房屋交给案外人，案外人实际占有使用（现涉案房屋由宽城区兴业街道天波路社区办公使用）。按照《房屋面积测绘技术报告》的结论，该房屋实际面积为662.58平方米，而不是812平方米。案外人只需要付房款5631930元。
3、付款凭证，证明案外人分四笔付给电力工程施工单位付款，并由腾安房地产出具收条共计470万元。并提供了长春市宽城区住房和城乡建设局为温馨花园小区居民用电，垫付了1903460.90元的《客户明细账》、《记账凭证》、《吉林银行电子银行凭证》和腾安房地产开发公司出具的《收据》、《情况说明》，证明案外人已经付完全款。
申请执行蔡忠孝称，案外人的异议理由我不同意。因为腾安房地产开发公司在2015年11月10日在城市晚报发出公告，将涉案房产抵押给了长春市宽城区城市建设开发有限责任公司，而案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心与被执行人长春市腾安房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议是在2015年11月27日，从时间上来看，是抵押在前买卖在后腾安公司造假，不合法不成立，望法院不支持。该房屋没在产权处登记，法院已经查封，该买卖不合法。
被执行人长春市腾安房地产开发有限公司称，案外人与我方在2015年11月27日签订了《房屋买卖协议》，协议签订后，已足额支付购房款并实际占有使用该房屋，依据最高法院关于民事执行中查封、扣押、冻结规定第十七条，在此过程中，案外人不存在过错，法院不应将案涉房屋进行冻结执行，应依法解除。
本院查明，2015年8月7日至10日，因被执行人长春市腾安房地产开发有限公司不履行吉林省长春市中级人民法院（2015）长民一终字第96号、第97号、第99号和第100号民事判决书，由申请执行人郭忠心、李起林、蔡忠孝和卢福文的申请，分别立案执行，案号为（2015）宽执字第694号、第692号、第693号和第691号，四申请人要求强制执行长春市腾安房地产开发有限公司拆迁补偿等款项共计300861.21元。2015年11月10日长春市宽城区城市建设开发有限责任公司和长春市腾安房地产开发有限公司在《城市晚报》上刊登《已建工程资产抵押公告》，欲将涉案房屋抵押给长春市宽城区城市建设开发有限责任公司用于借款。2015年11月27日，长春市腾安房地产开发有限公司与案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心签订《房屋买卖协议》，将涉案房屋以8500元/平方米的价格转让给案外人，并由宽城区政府财政部门直接支付500万元给电力施工单位。用于解决温馨花园小区正式电工程建设。宽城区政府、宽城区信访局、宽城区住建局、长春市宽城区城市建设开发有限责任公司在前期解决温馨花园小区临时用电和居民回迁问题时，所垫付和借给腾安房地产开发公司的款项，也可以抵扣此购房款，具体数额双方进行结算。2016年1月11日经本案四位申请执行人的申请，本院下达了（2015）宽执字第691-694号执行裁定书，查封了该涉案房屋。2015年12月18日长春市卓达测绘有限公司出具《房产测绘技术报告书》，测绘涉案房屋实际面积为662.58平方米，共计应付价款5631930元。同日，案外人与被执行人将涉案房屋进行了交接，并签订了《移交书》，涉案房屋由案外人占有使用。案外人于2015年12月18日支付了第一笔款项200万元，2016年4月29日支付了100万元，2016年6月6日支付了100万元，2016年11月23日支付了70万元，共计支付了470万元。并因长春市宽城区住房和城乡建设局为温馨花园小区居民前期用电垫付了1903460.90元电费中，冲抵了尚未支付的931930元。因为腾安公司整个开发项目都没有办理房屋产权登记，所以案外人也没有办理产权过户手续。现在该涉案房屋交由宽城区兴业街道天波路社区作为办公用房实际使用。
本院认为，申请执行人认为，被执行人将该涉案房屋先抵押给长春市宽城区城市建设开发有限责任公司，后又卖给案外人的行为不合法的主张与本案无关，本院不予审查；申请执行人认为被执行人造假的主张，因其没有提供相应的证据，本院不予认定。案外人长春市宽城区机关事务管理服务中心的异议主张，因其提供了在查封之前所签订的《房屋买卖协议》、给付购房价款的证据、已经占有使用的证据及不能办理更名过户没有过错的理由，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对长春市宽城区“温馨花园”D区33号楼2单元103室建筑面积812平方米的房屋的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 赵旭光
审 判 员 杨春锋
代理审判员 王子明
二〇一八年六月二十七日
书 记 员 孙 佳