西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莲民二初字第00091号
原告郑常青，女，1972年8月9日出生，汉族，中国兵器第205研究所职工，住西安市新城区。
委托代理人董浩忠，陕西浩元律师事务所律师。
委托代理人赵宝丽，陕西浩元律师事务所律师。
被告陕西天佑国际酒店管理有限公司，住所地西安市莲湖区。
法定代表人刘生东，该公司董事长。
委托代理人袁康锋，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告郑常青与被告陕西天佑国际酒店管理有限公司（以下简称天佑酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑常青的委托代理人董浩忠、赵宝丽，被告天佑酒店的委托代理人袁康锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郑常青诉称，被告与陕西明日新概念置业发展有限公司（以下简称新概念公司）于2006年10月1日签订房屋租赁合同，约定新概念公司将其开发建设的明日新概念公寓（又名西高国际）除第十二层外，整体出租给被告使用，租金为每平方米240元／年，2010年至2019年期间的租金于每年的4月1日至6月1日支付。被告逾期支付租金的应按每日万分之五支付违约金，逾期超过4个月，出租方有权解除合同。后新概念公司通过媒体向社会公开销售明日新概念公寓，被告作为承租方向出租方发函放弃优先购买权，原告购买了该公寓10913号一套住房，建筑面积49.37平方米，原告购买房屋后，自2011年12月1日起被告即未向原告支付租金。原告认为，被告作为承租人应当向原告支付租金，被告长期拖欠租金的行为违反了合同的约定，其应当向原告支付租金并赔偿损失，同时原告有权解除双方之间的租赁关系，并要求原告返还房屋。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、被告立即向原告返还房屋；3、被告向原告支付房屋租金21722.8元（自2011年12月1日至2013年9月30日止，自2013年10月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费仍由被告按每月987.4元的标准向原告支付）；4、被告向原告支付违约金（自2011年12月1日起，以当年应付租金为计算基数，按每日万分之五为准，分别计算至判决生效之日止）；5、诉讼费由被告负担。
被告天佑酒店辩称，2006年10月1日，被告关联公司陕西天佑投资有限公司与新概念公司签订明日新概念公寓的整体租赁合同（不包括第12层），该协议对租赁双方的相关权利义务进行了明确约定。2007年5月18日，根据上述合同第十四条约定，租赁合同的承租方变更为被告，被告取得该合同的权利义务。原告与新概念公司之间关于新概念公寓相关房屋所有权变更与转移的情况，被告在2013年6月份之前并不知情。2013年6月，法院陆续开庭审理业主与新概念公司、陕西国伟投资理财有限公司（以下简称国伟公司）的托管纠纷，将被告列为第三人，被告才知部分购房业主已取得房产证及与国伟公司有委托管理关系。以上情况说明，2013年6月份前，被告并不知道原告的业主身份，原告称自2011年11月1日起被告未向其支付租金与事实不符。2013年10月和11月，新概念公司众多购房业主与国伟公司的托管协议解除，原告事实上收回了所购房屋的收益权，此时原告才有权要求被告支付租金，此前，被告已合法支付的租金原告无权主张，在托管协议解除前，法院处理的原告收益金部分，原告更无权要求被告重复支付。在2013年6月被告知道原告与国伟公司的托管关系之前，被告已于2013年5月8日按租赁合同约定的租金支付期限向新概念公司支付租金至2014年10月31日，2014年10月31日之后的租金被告承诺按租赁合同的约定进行支付。由于被告并不存在支付租金违约之事实，原告要求解除租赁关系及支付违约金之诉求，无事实依据，请求法院予以驳回。房屋租赁关系存续期间，房屋所有权变动的，并不影响租赁关系之效力，被告有权依租赁合同继续使用租赁房屋，故不同意向原告返还租赁房屋。
经审理查明，2006年10月1日，新概念公司作为甲方与乙方陕西天佑投资有限公司签订房屋租赁合同，约定甲方将其开发建设的位于西安市莲湖区西二环惠民坊1号（西二环南段12号）明日新概念公寓，建筑规模：地下两层、地上二十二层，建筑面积20306.88平方米整体出租给乙方（除甲方已出售的第十二层以外）；2006年10月11日至2007年5月31日为装修期，免收租金，2007年6月1日至2022年11月30日为租赁使用期（含6个月的二期免费装修期）；租金标准每平方米每年240元，确定年租金为4650000元，租金支付时间为每年的4月1日至6月1日；关于租赁物所有权变动，双方约定，新的所有权人仍应履行本合同甲方的所有权利义务（其中无论新的所有权人取得明日新概念公寓第几层房屋，其租金收益仍按每平方米每年240元计算），甲方应在明日新概念公寓所有权发生变动时如实告知新的所有权人上述情况；关于违约责任，双方约定，乙方逾期支付租金的，应按每日万分之五向甲方支付违约金；逾期超过4个月的甲方有权解除合同，并有权要求赔偿乙方赔偿实际损失和间接损失。租赁合同签订后，新概念公司将新概念公寓整体交付乙方，由乙方进行装修。
2007年5月18日，根据双方特别约定，甲、乙双方及被告签订确认书，确认由乙方设立的子公司天佑酒店承继了乙方租赁合同的权利义务。后新概念公司对外出售已出租房屋，原告郑常青购得明日新概念公寓10913房屋一套，房屋登记用途为住宅，建筑面积为49.37平方米，2010年1月7日，原告取得该房所有权证，房产证号为1050108009-19＿2-1-10913～1。原告购买上述房屋后与国伟公司签订天佑公馆房屋委托经营管理合同，约定由国伟公司对其所购买一套房屋进行委托经营管理。
因原告与新概念公司、国伟公司委托合同纠纷，本院于2013年8月8日作出（2013）莲民一初字第00227号民事调解，内容为：被告陕西国伟投资理财管理有限公司支付原告郑常青20**年11月5日至2013年11月5日的收益款36287元及违约金12845.6元，具体支付方式：2013年9月30日一次性支付收益款50%计18143.5元及违约金12845.6元；2013年10月30日前一次性支付收益款50%计18143.5元。
2013年9月30日，新概念公司向被告出具天佑酒店现状情况说明，将其出租房屋出卖及托管情况书面告知被告。
2013年10月15日，原告与国伟公司签订协议，解除了委托经营管理合同。
庭审中被告称，其与新概念公司之间房屋租赁合同合法有效，双方一直在按合同履行，其与新概念公司的租金支付至2014年10月31日，并提供证据进行证明：1、2011年5月12日账务核对情况确认书。2、2012年5月16日及2013年5月8日明日新概念往来明细确认表。原告认为后两份确认书只有签名，无新概念公司签章，也无相关财务票据进行支持，对上述证据表示不予认可。
上述事实，有房产证、回复函、房屋租赁合同、账务确认书、民事调解书、酒店现状情况说明、解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》的协议及庭审笔录等在卷为证。
本院认为，2006年10月1日，新概念公司与陕西天佑投资有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容并不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定有效。2007年5月18日，陕西天佑投资有限公司、天佑酒店、新概念公司三方签订确认书，确认天佑酒店取得陕西天佑投资有限公司在租赁合同中的所有权利义务，故天佑酒店对租赁合同中的权利与义务予以概括承受。原告取得涉案房屋所有权后，已概括继受房屋租赁合同约定的权利与义务，享有要求天佑酒店支付房屋租金的权利。但因原告就其所购房屋与国伟公司签订《天佑公馆房屋委托经营管理合同》，将房屋交由国伟公司经营管理，并领取房屋收益款，故该委托经营管理合同履行期间，原告无权向被告主张房屋租金。2013年10月15日，原告与国伟公司解除《天佑公馆房屋委托经营管理合同》后，方取得了直接向被告主张房屋租金的权利，由于其2013年11月5日前的房屋收益款本院已经处理，其只能从2013年11月6日起向被告主张权利，故原告主张被告支付2013年11月6日之后的租金及违约金依法予以支持，原告主张2013年11月6日之前的租金没有事实和法律依据，不予支持。原告主张解除租赁关系、返还房屋，因原告起诉时并不具备合同的解除条件，且被告并未根本违约，故原告要求解除与被告的租赁合同关系并返还房屋之诉讼请求依法不予支持。
关于租金标准及违约金数额问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，承租人请求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”，故2013年11月6日后的租金标准及逾期支付租金的违约金数额应以原租赁合同的相关约定予以确定，即租金标准为每平方米每月20元，违约金为欠付租金的日万分之五，但违约金的计算时间应按照原合同约定扣除两个月的支付期限，即自2014年1月6日起算。
被告辩称其已向新概念公司支付租金至2014年10月31日，应从2014年11月起向原告支付租金之理由，是其与新概念公司之间的房屋租赁纠纷，可另行解决，故其辩称本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
一、陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内被告支付原告郑常青20**年11月6日至本判决生效之日的房屋租金（租金标准按49.37平方米、每平方米每月20元计算）；
二、被告陕西天佑国际酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告郑常青违约金：以本判决第一项欠付租金数额为基数，以每日万分之五为标准，从2014年1月6日计算至本判决生效之日；
三、驳回原告郑常青其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费743元，由被告陕西天佑国际酒店管理有限公司承担（原告予以缓交，被告在执行本判决时直接向我院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一四年十一月二日
书记员 张 涓