浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0602民初746号
原告(案外人)余红美，女，1975年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托诉讼代理人（特别授权代理）丁飚、应佳奇，浙江震天律师事务所律师。
被告（申请执行人）陈阿来，男，1946年10月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
法定监护人潘某，女，1947年9月22日出生，汉族，住绍兴市越城区，系陈阿来妻子。
委托诉讼代理人（特别授权代理）孙孟强，浙江大公律师事务所律师。
第三人（被执行人）陈建潮，男，1972年8月1日出生，汉族，住绍兴市越城区，现在浙江省南湖监狱服刑。
委托诉讼代理人（特别授权代理）余春艳，女，1971年3月22日出生，汉族，住越城区，系第三人陈建潮妻子。
原告余红美与被告陈阿来、第三人陈建潮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月11日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。原告余红美及其委托诉讼代理人丁飚、应佳奇、被告陈阿来的委托诉讼代理人孙孟强、第三人陈建潮的委托诉讼代理人余春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余红美诉称，原告不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602执异131号执行裁定书，认为该裁定书驳回原告的执行异议是错误的。理由为：被告陈阿来诉第三人陈建潮民间借贷纠纷一案，被告陈阿来以绍兴市越城区人民法院作出的(2014)绍越商初字第390号民事判决书，向法院申请执行。法院受理后，于2015年5月21日在绍兴越城区的协助下，对第三人所有的绍兴市越城区的房地产进行了预查封。但是原告对案涉房屋被查封的事实一无所知，法院当时并未到案涉房屋所在地张贴任何关于案涉房屋被查封的封条或相关文件。直到2017年9月4日，法院才作出公告，通知对案涉房屋有权利的人提出异议，否则该房屋将被拍卖。原告这才得知上述事实，并提出异议，后被法院的(2017)浙0602执异131号裁定书驳回，故原告现向法院提起诉讼。
2015年3月中旬，原告听说第三人想要出卖案涉房屋。双方经过几次协商后，于2015年4月16日，在案外人周某的见证下签订《房地产买卖契约》1份，约定：第三人将其所有的坐落于跨湖人家6幢501室房屋及阁楼、车棚以124万元的价格卖给原告，原告于2015年4月16日预付50万元，于2015年4月30日前付50万元，待到房屋过户后再将余款24万元付清。
合同签订当日，原告支付50万元现金给第三人，第三人随即按约将房屋钥匙交给原告。后原告又按照第三人的指示，陆续交付另外50万元。2015年5月20日，第三人的妻子余春艳向原告出具《收条》两份，确认收到原告购房款共计100万元。2015年6月起，原告对房屋进行了为期4个月的装修后，于2015年10月底入住至今。
原告认为，自2015年4月16日第三人交付案涉房屋钥匙起，原告己实际占有使用该房屋，并已按约支付该房屋大部分购房款共计100万元，又于2015年10月底投入50万元左右完成精装修后一直入住至今，故原告己依法享有案涉房屋的所有权。至于原告至今未办理过户系因该房屋是拆迁安置房，购买当时无法办理过户手续，后又因房屋被查封无法过户，并非原告过错。因此，原告已长期入住并在此安居乐业，原告对案涉房屋的不动产所有权应当得到保护，法院不应对案涉房屋进行查封、拍卖。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提出诉讼，请求：1、请求判令停止执行位于绍兴市越城区的房地产，并解除对该房地产的查封措施；2、本案诉讼费由被告承担。
被告陈阿来辩称，1、原告与陈建潮签订的买卖合同违反法律相关规定应该无效；2、原告没有证据证明已按照合同约定支付全部或者部分购房款；3、原告没有证据证明实际占有使用房屋是在2015年5月21日即法院执行查封之前；4、原告在购买案涉房屋时，并没有向有关部门核实案涉房屋的产权情况以及权利限制状况，所以原告有过错，其主张的执行异议不能成立。请求法院驳回原告诉讼请求。
第三人陈建潮辩称，这个房子应该是卖给余红美的，第一次签订合同是4月20日左右，具体日期记不清了，以书面合同为准，第三人陈建潮及妻子余春艳是在场的，之后几次支付购房款是第三人陈建潮在办的。原告的诉讼请求第三人陈建潮是支持的，原告陈述的事实理由是符合事实的。第三人陈建潮是把房子卖给原告的，该买卖是合法有效的。
原告余红美向本院提交的证据及被告陈阿来、第三人陈建潮的质证和本院的认证：
1、越城区法院（2017）浙0602执异131号执行裁定书1份，要求证明本案纠纷经裁定及原告起诉的原因，且该裁定书第5页第14行有一处事实认定错误：收条落款日期应为2015年5月20日而不是裁定书上认定的5月30日。
被告经质证认为真实性无异议，对执行裁定书认定的事实由法院结合本案证据进行审核。对于裁定书第六页中陈述部分的事实无异议，对其法律适用是正确的，从第三页开始认定的事实请法院结合本案证据进行核实。
第三人经质证表示无异议。
上述裁定书系本院作出的法律文书，且各方当事人对真实性均无异议，本院予以认定。
2、房屋买卖合同书1份，证明2015年4月16日，原告与第三人签订《房屋买卖合同书》约定：第三人将案涉房屋以124万元的价格卖给原告，原告交付首付款50万元后第三人将案涉房屋钥匙交付给原告。原告并当庭陈述其把原来房子卖掉了想换个大一点的房子。原告爸爸听说有房子要卖，周某和原告老公认识，听周某说有房子要卖掉。之前已经谈好了，50万元是签订合同当天以现金方式就给了陈建潮，钥匙也是签合同当天就给原告了。
被告经质证认为，对其三性均有异议。该合同第一页中并没有陈建潮和余春艳在空白处签字，房屋买卖由于案涉房屋没有办理房屋过户，违反相关规定，所以该合同无效。
第三人经质证表示无异议。第三人委托代理人余春艳并陈述签订合同当天有陈建潮、余春艳、周某在场，陈建潮和余春艳与陈阿来有纠纷资金周转不过来所以才想卖这套房子。周某和余红美老公是认识的，所以经其介绍卖给余红美。陈建潮和余红美约定两个缴款时间，第一笔先交50万元，第二笔再交50万元，等过户办好了房款全部付清。余红美第一笔交50万是交给陈建潮的，余春艳是知道的，所有房款支付细节都是陈建潮经手的。经过情况余春艳大致是清楚的。房屋钥匙是余春艳交给余红美的。在卖给余红美之前房子是空着的，这个房子是拆迁安置房，合同签订后钥匙就给了余红美。合同签完第一天就给了余红美钥匙。这种交易在陈建潮和余春艳所在小区那里很多的，房产证现在还没有办出来，这是政府原因，大家都没有办证。陈建潮和余春艳家共有三套房子，都没有证，一套由余春艳婆婆住着，一套余春艳家自己住着。
3、孙某转账记录三份、孙某证明1份。证明2015年4月1日原告向证人孙某借款7万元用于支付购房款，并于2015年6月5日归还借款7万元，证明部分涉案购房款的来源。
被告经质证认为对证据三性均有异议。因其都是打印件对其真实性不予认可。其中两张是余额宝转账到余红美的银行卡，并不是转账给当事人，所以对其主张的事实不能证明，即使原告向案外人孙某借款，时间是4月1、2日，但是原告自称是与陈建潮签订合同时间是4月16日，所以即使借款存在也不能证明借款是支付购房款的事实。原告汇给案外人孙某的转账记录并没有银行盖章的证明，不能证明案外人孙某收款的情况。
第三人经质证无异议。
4、交通银行交易清单2份，证明原告分别于2015年3月22日、2015年4月1日、2015年4月12日各取13万元、5万元、7万元，共计25万元（全部是现金），备用于买房。
被告经质证认为，对于交行尾号9750交易清单三性均有异议，按照银行惯例窗口应该会加盖红章，所以对其形式真实性有异议，对于原告主张的取现25万以备支付购房款的事实也有异议，在购房条件没有达成的前提下，根本不知道购房款是多少就去借款，这是有违常理的。对于原告主张的支付购房款不能成立，与其没有关联性，不能证明最终支付购房款的事实。
第三人经质证无异议。
5、证人顾某、黄某丈夫王玲海证明1份，顾某的转账记录1份，证明原告为付购房款，向顾某借款10万元，通过其父亲向黄某借款15万元，共计25万元，证明案涉购房款来源。原告父亲的个人账户明细1份，证明原告于2015年6月5日向顾某归还借款10万元，原告父亲于2016年1月19日取现15万元归还黄某借款15万元。
被告经质证认为，对于顾某、王玲海证明三性均不予认可，对于2015年6月5日顾某交行电子业务受理单是打印件，真实性不予认可，银行通常会加盖柜台印章。即使余红美转账给顾某10万元，不能证明与本案有关。对于账户明细真实性无异议，对其证明内容、关联性有异议，不能证明原告所要证明的事实。
第三人经质证无异议。
6、吴某农业银行交易明细、转账记录各1份、吴某证明1份，证明2015年4月24日，原告向证人吴某借款5万元用于支付第二笔50万元购房款，并于2015年6月6日归还借款5万元，证明案涉购房款的来源。
7、城南新溇畈14幢103室《买卖合同》1份，证明为购置新房，原告丈夫潘晓峰于2015年4月10日出卖新溇畈房屋，证明案涉购房款的来源。
被告经质证认为，对于吴某证明以及还款打印件、交易明细的三性均有异议，不能证明原告所要主张的事实，对于转让合同，对其形式真实性无异议，但对其签订时间也就是说在原告主张的签订本案涉案房屋之前已经与案外人签订了城南14幢103室的合同，2015年4月8日，也就是原告向陈建潮付款前已经卖掉了之前的房子，这与原告称卖掉房子支付购房款的事实明显有违常理。
第三人经质证无异议。
8、证人周某的银行卡明细1份，证明本案部分购房款的交付情况。当时他在场。陈建潮指示交付。陈建潮欠周某钱，第一笔和第二笔的支付都是按照陈建潮指示的。收条1张，证明2015年5月20日第三人妻子出具收条1份，确认收到购房款100万元。
被告经质证认为，对于周某工商银行明细清单的形式真实性无异议，内容真实性有异议，周某在自己银行卡存钱，不能证明该款项是原告支付给第三人的购房款，没有关联性；对于收条三性均有异议，该收条是在同一天同一张纸上书写的，中间裁开后一式两份，该份证据不能证明原告当天向第三人支付50万的事实，同时根据余春艳的陈述，第一笔50万是由陈建潮经手的，包括第二笔款项都是由陈建潮经手的，所以余春艳出具的收条并没有直接证明效力。
第三人经质证认为，第一笔是整50万元，后来是分几次的。周某是陈建潮的好朋友，之前办厂帮过的，所以把100万元都交给他了。收条是事后补起来的，实际上钱都收到了，第一笔钱是签订合同当天交付的，收条是之后补的，当时大家都比较急，余春艳因为有事给了钥匙就走开了。当时原告来的时候，陈建潮刚好不在，所以由余春艳出具了收条。
9、存折单2张、交通银行交易清单1份，证明原告一年定期存折60万元于2015年6月5日到期，后原告将之前借的顾某、孙某、吴某的钱还掉，余款陆续用于装修。
被告经质证认为，对于交易清单明细形式真实性无异议，对于款项的用途有异议，在余红美自己有足够存款的情况下，完全可以把存款取出来去支付购房款，没有必要为了收取银行利息而向他人借款，借钱也是要付利息的，这是不符合常理的。按照常理，即便是存的定期也会取出来买房子。对于余红伟明细是案外人的款项，对其关联性不予认可。对于余红美银行交易清单三性均有异议，不能证明原告款项用于支付购房款和装修款的事实。同时，结合余红美提交的恒信银行的存单以及交行的清单，到2015年6月5日，余红美账上有将近90万元的存款，所以对原告主张的在2015年4月向陈建潮购买房屋，应考虑原告的经济状况。
第三人经质证无异议。
10、装修订货单、购买家电记录等凭据26张、支付宝交易记录36张、房屋现状照片6张，证明原告购买案涉房屋后，投入50万元左右用于装饰装修，自2015年10月一直入住至今。注意第一张销货清单里面的日期为2015年5月22日，这点也可以用来证明按照常理，装修包头叶某肯定是先于5月22日到原告家中进行现场规划装修的。
被告经质证认为，对于该组证据三性均有异议，部分凭证中包括2015年5月22日凭证中，并没有送货地址等相关信息，不能证明这些装修材料是用于案涉房屋的事实；原告自称的装修是发生在2015年6月起对房屋进行4个月的装修，这与原告起诉状中的陈述是不一致的，按照证据规则应该对原告对自己不利的事实予以认定。
第三人经质证无异议。
11、证人孙某证言，证明其系余红美原单位同事，转账的前几天，余红美问其钱多不多，余红美要买房子，要不转给余红美7万元。后来其就转给余红美7万元。余红美说6月份有笔钱会到帐，后来到6月份到帐就还给其了。
被告经质证对该证据不予认可。
第三人经质证无异议。
12、证人叶某证言，证明：2015年4月30日，余红美和其一起去看房子的，看好之后其说其他工作还没好要过几天再过来，具体进场是3天之后，楼上楼下敲墙敲了十多天，敲好后，水电工叫过来，要二十多天左右，后面就正常装修至完成。余红美他们这个房子从头到尾都是承包给其的，包括木工等。5月1日之后敲墙按照正常程序进行装修直到结束为止。
被告经质证对该证据不予认可。
第三人经质证表示具体不清楚。
13、证人赵某证言，证明当时周某叫其过去，在快阁苑那边，有陈建潮夫妇和买家夫妇，其也不知道具体怎么谈的，最后签了协议，陈建潮老婆把房屋钥匙给了买家，买家把一袋钱给了陈建潮，之后还一起吃了午饭，买家夫妇那个女的没吃饭就走了。具体经过就是这样。
被告经质证对该证据不予认可。
第三人经质证无异议。
14、证人周某证言，证明其跟余红美老公潘晓峰认识，跟陈建潮也是朋友，就介绍双方认识买卖房屋这个事，之前陈建潮就跟其说过卖掉一个房子还其的钱。然后就签订了买卖合同，在快阁苑桥头的一个饭店里写合同的，合同签好后就吃中饭了，余红美没有吃，是她父亲吃的。合同约定先付100万元，余款24万元在过户后再付清，饭吃好后，本来是想到村里去一下，但是村里说这个手续他们不办理，其他有好几套房子都是这样卖掉的。具体交易过程是余红美一方给了陈建潮50万元现金，然后陈建潮老婆马上给了余红美钥匙，车库钥匙因为余红艳放置的东西要过几天才给车库钥匙。陈建潮拿到50万元现金就把这50万元现金还给了其，其拿了1万作为零用，49万元存到了银行。陈建潮还说剩余的50万元直接由潘晓峰给其，也不用麻烦转来转去的。后面的50万元分四次交付的，21万、19万、8万、2万各一次，由潘晓峰交付给其的。其后来收到50万元这个情况跟陈建潮讲过了。其收到钱没有签收条。实际上，其是介绍买卖房子的事情，这样其的债权清掉了100万元。
被告经质证对该证据不予认可。
第三人经质证无异议。
对证据2-14，对被告陈阿来、第三人陈建潮经质证认为无异议的，本院均予以认定。对被告陈阿来不予认可的证据，本院将结合其他事实和证据及双方当庭陈述综合认证。
被告陈阿来、第三人陈建潮均未向本院提交证据。
综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2013年10月25日，伟联村陈建潮（即本案第三人）户（乙方）与绍兴市村庄改造建设投资有限公司（甲方）签订绍兴市鉴湖水环境综合整治村庄改造房屋拆迁补偿安置补充协议1份，主要内容为：经公证抽签，乙方取得坐落于伟联村（跨湖人家）如下房屋：1、26幢301室、建筑面积63.64平方米，车棚号Z26-01、车棚面积13.56平方米；2、16幢101室、建筑面积143.68平方米，车棚号Z16-09、车棚面积9.29平方米；3、6幢501室、建筑面积144.72平方米、阁楼面积74.08平方米，车棚号Z06-04、车棚面积11.55平方米；甲方尚应支付乙方结算差价款78374.38元。上述房屋至今未办理房屋产权登记手续。
原告陈阿来与被告陈建潮民间借贷纠纷一案，本院经审理于2014年4月8日作出（2014）绍越商初字第390号民事判决书，判令被告陈建潮应归还原告陈阿来借款人民币70万元，并支付自2011年12月22日起至判决确定履行之日止，按年利率15%计算的利息及逾期利息，于本判决生效之日起十日内履行；驳回原告陈阿来其他诉讼请求。该判决生效后，因被告未自觉履行，原告向本院申请强制执行，本院于2014年6月6日立案执行。执行中，根据本院（2014）绍越执民字第1618号执行裁定书及相应的协助执行通知书，绍兴越城区于2015年5月21日协助办理了对陈建潮名下坐落伟联村（跨湖人家）26幢301室、16幢101室、6幢501室房产的预查封手续。2017年9月4日，本院作出（2014）绍越执民字第1618号公告，通知对上述房产有租赁权或其他权利的案外人，于2017年9月11日前向本院申报权利或提出执行异议，逾期本院将在对上述房产的评估、拍卖中不予考虑。公告张贴后，原告余红美作为案外人向本院提出执行异议，2017年11月1日，本院作出（2017）浙0602执异131号执行裁定，驳回了原告余红美的执行异议。原告余红美不服，于2018年1月11日提起本诉。
另查明，2017年8月10日，本院作出（2017）浙0602民特278号民事判决书，判决宣告被申请人陈阿来为无民事行为能力人；指定申请人潘某为被申请人陈阿来的监护人。
又查明：2015年4月16日，原告余红美与陈建潮、余春艳签订房屋买卖合同1份，载明：甲方为陈建潮、余春艳，乙方为余红美，落款日期为2015年4月16日，主要内容为甲方自愿将坐落越西路跨湖人家6幢501室及阁楼、车棚出卖给乙方；总价款为124万元，在签订合同时乙方先于2015年4月16日预付50万元，第二次50万元在2015年4月30日前付给甲方；为确保以后房产过户顺利，乙方暂扣24万元购房款待该房产过户给乙方时再支付；甲方于2015年4月16日将该房屋所签订的合同书及钥匙一并交给乙方。双方并对其他事项均作了约定。合同签订后，原告余红美已向陈建潮、余春艳支付购房款100万元，由余春艳出具落款日期2015年4月16日的收条1张，内容为“今收到余红美付陈建潮、余春艳跨湖人家6幢501室购房款，现金伍拾万元正，500000元”。又出具落款日期2015年5月20日的收条1张，内容为“今收到余红美付陈建潮、余春艳跨湖人家6幢501室购房款，现金500000元，大写伍拾万元正”。余春艳并当庭陈述该2份收条系于2015年5月20日出具。该合同签订当天，余春艳即将争议房屋钥匙交付给原告余红美。此前，原告余红美丈夫潘晓峰出售越城区城南念亩头新楼畈14幢2单元103室住房得款42万元，原告余红美账户在2015年4、5月份有大额金额往来及现金支取。原告余红美在收取房屋后，即于2015年5月1日前后请人装修争议房屋，装修完毕后一直居住至今。在本案审理过程中，原告余红美于2018年3月16日将剩余购房款24万元缴付至本院执行款账户。本案争议房屋绍兴市越城区伟联村跨湖人家6幢501室及阁楼至今未办理房屋产权登记手续。
本院认为，本案争议房屋绍兴市越城区伟联村跨湖人家6幢501室及阁楼（车棚）系第三人陈建潮及妻子余春艳绍兴市鉴湖水环境综合整治村庄改造房屋拆迁补偿安置所得，系其夫妻合法财产，第三人陈建潮及妻子余春艳取得本案争议房屋后，出售给本案原告余红美，上述不动产买卖关系双方当事人主体适格，权利义务明确，签订了书面买卖合同，本案原告余红美作为买受人现已支付全部购房款，并实际占有使用所购房屋，故上述房屋买卖关系应认定合法有效。至于该房屋买卖合同的付款情况，第三人陈建潮的妻子余春艳虽当庭陈述收条系事后补写，但结合该时段原告余红美有大额现金从其账户上进出，其丈夫潘晓峰出售其名下住房得款42万元汇给证人周某，并结合证人周某证言，可证实原告余红美已支付房屋对价100万元。至于本案争议房屋交付时间，根据原告余红美提供的证人叶某证言，及此后大量的装修材料买卖单据等，可证实原告余红美在2015年5月1日左右即已入场开始装修，原告余红美与第三人陈建潮的妻子余春艳当庭陈述签订合同当天即已交付房屋钥匙。结合本案执行阶段，（2014）绍越执民字第1618号执行裁定书及相应的协助执行通知书于2015年5月21日通知绍兴市越城区城中村改造办公室书面协助办理并收到回执，但未见现场查封公告和封条，故应认定原告余红美与第三人陈建潮及妻子余春艳的房屋交易发生在本院查封之前，且争议房屋系拆迁安置房，所有此类房屋均未办理房屋产权登记手续，但该争议房屋亦非法律禁止买卖的标的物，故不能据此认定原告对买受此争议房屋存在过错。因被告陈阿来未对争议房屋设定抵押权，在原告的物权与被告的债权发生执行冲突时，为保护不动产交易安全，且考虑到原告已在本院查封前与第三人陈建潮及妻子余春艳签订了合法有效的买卖合同，并在查封前对争议房屋入住装修并在此居住至今，应保护原告对争议不动产的所有权，但本案原告在该房屋能办理房屋登记手续后应及时办理产权登记过户手续。综上，原告现已付清全部购房款，故其要求解除对绍兴市越城区伟联村跨湖人家6幢501室及阁楼（车棚）的查封措施并终止执行的请求，符合法律规定，本院应予支持。被告陈阿来认为原告余红美与第三人陈建潮及妻子余春艳有关本案争议房屋的买卖行为不符合相关法律规定，且未在本院查封前占有使用争议房屋及未支付相应对价等意见，无事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
解除本院对（预）登记在第三人陈建潮名下的绍兴市越城区伟联村跨湖人家6幢501室及阁楼（车棚）采取的查封措施,并终止对该房屋的执行。
案件受理费15960元，由被告陈阿来承担，于本判决生效之日起七日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周仕勇
人民审判员 孙云琴
人民审判员 李小英
二〇一八年七月九日
代理书记员 张 丹
附相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。