辽宁省庄河市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽0283执异24号
案外人：大连秋丽贸易有限公司。
法定代表人：任学武，系该公司经理。
委托诉讼代理人：张俊帅，系辽宁环胜律师事务所律师。
申请执行人：大连实达建工集团有限公司。
法定代表人：白永杰，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：崔国伦，男。
委托诉讼代理人：程晓柱，系辽宁甘来律师事务所律师。
被执行人：大连九牧房地产开发有限公司。
法定代表人：尚家良，系该公司经理。
委托诉讼代理人：李敏，系辽宁法磊律师事务所律师。
在本院执行申请执行人大连实达建工集团有限公司（简称实达公司）与被执行人大连九牧房地产开发有限公司（简称九牧公司）建设工程施工合同纠纷一案，案外人大连秋丽贸易有限公司（简称秋丽公司）于2018年4月13日向本院提出执行异议，本院受理后，依法于2018年5月3日公开进行了听证，案外人大连秋丽贸易有限公司的委托诉讼代理人张俊帅，申请执行人大连实达建工集团有限公司的二委托诉讼代理人崔国伦、程晓柱，被执行人大连九牧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李敏参加了听证，现已审查终结。
案外人称，解除对网签在案外人名下的被执行人大连九牧房地产开发有限公司位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋的查封，终止对上述房屋的执行。
事实和理由：2014年8月15日，案外人与被执行人签订了《房屋买卖合同》，案外人购买被执行人开发建设的裕园小区8号楼52套房屋（其中包括法院查封的50套房屋）、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋，房屋出售总价款为20,453,440元，案外人以签订合同时被执行人尚欠案外人的借款抵顶购房款。《房屋买卖合同》签订后，案外人与被执行人于当月对案外人所购房屋逐套签订了正式的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。2015年9月23日，被执行人将案外人所购房屋全部交付给了案外人。
2017年8月2日，庄河市人民法院在审理申请执行人大连实达建工集团有限公司诉被执行人大连九牧房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，作出了（2017）辽0283民初5393号民事裁定书，裁定查封了被执行人开发的位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区的房屋191套，其中包括案外人已购买且已办理备案登记的8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋。现该案已进行执行程序。
案外人认为，案外人与被执行人间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，案外人已交付了全部购房款，办理了备案登记手续，且房屋已交付案外人，故双方间的房屋买卖合同依法有效，异议人对所购房屋享有所有权等相关权益，被执行人对案外人所购房屋已无所有权及其它权益。因此，法院基于被执行人的债务查封异议人所购房屋，违反法律规定，侵犯了案外人的合法权益。
在听证中认为，1.关于房屋买卖合同与商品房销售合同关系问题，本案涉案房屋先由案外人和被执行人签订了总房屋买卖合同，之后又逐套签订商品房销售合同，因此房屋买卖合同与逐套签订的商品房销售合同是案外人与被执行人之间形成房屋买卖关系的共同依据。这两份合同对于案外人、被执行人均有约束力，对于双方之间的房屋买卖关系所涉及的相关内容应当根据房屋买卖合同和商品房销售合同共同确定，而不能单纯依据商品房销售合同来认定。2.关于申请执行人提到的房屋销售价格显失公平问题，案外人与被执行人所签订的协议是双方的真实意思表示，对于销售价格系双方根据客观情况协商确定的，该价格并不明显低于合同签订时的市场价格，所以不存在价格显失公平的问题。申请执行人虽然提出该问题，但是也没能举证证明当时的市场价格明显高于合同约定的价格。3.关于房屋价款是否全部交付的问题，申请执行人认为应当根据商品房销售合同来认定价款没有交付，这显然不符合客观事实。关于房屋买卖合同与商品房销售合同关系刚才已经阐述，所以案外人与被执行人在房屋买卖合同中关于价款交付的约定以及根据该约定的实际履行行为，足以证明案外人已经交付了全部购房价款。4.关于房屋交付的问题，申请执行人认为交钥匙不代表交付房屋，但是根据房屋销售行业通常的房屋交付规则，交付了钥匙即视为交付房屋。因为买受人取得钥匙后就可以自主占有管理房屋。本案中案外人在取得房屋后也实际占有和管理了案涉房屋，因此可以认定案涉房屋已经于2015年9月23日实际交付给案外人占用、使用。5.关于案外人与被执行人之间的买卖是否是为借款行为提供担保的问题，通过庭审中案外人的举证可以确定虽然双方在房屋买卖合同签订之前存在借款关系，但双方并不是以案涉房屋抵顶借款，而是案外人真实购买案涉房屋，购房款以被执行人所拖欠的借款本金和利息抵这与所谓的以买卖合同为借款行为提供担保有着本质的区别，所以双方之间是一种真实的房屋买卖关系。6.关于申请执行人建设工程价款优先受偿权能否对抗案外人的合法买卖行为的问题，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，该规定中对于消费者并没有界定为个人对于消费者购买房屋的数量也没有限定。这就意味着这里的销售者可以是向案外人的公司，并且购买数量也不受限制。所以案外人符合该条规定中销售者的条件，据此虽然法院的判决中裁决申请执行人享有工程价款优先权，但基于以上约定对于案外人所购买的这部分房屋其已经丧失该权利。7.关于本案是否适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的问题，申请执行人在庭审中认为根据29条的规定，本案的案外人对所购的房屋提出异议依法不成立，案外人认为申请执行人所主张的该条规定并不能产生该种法律效力。该条中规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能排除执行的人民法院应予支持。这列强调的是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房适用该条规定，而本案中案涉房屋并没有进行产权登记，被执行人只是案涉房屋的开发企业，其开发后没有进行产权登记，所以并不符合该条规定登记的规定，基于此案外人认为申请执行人主张的法律依据并不实用于本案。综上，案外人认为案外人与被执行人之间存在着真实的商品房买卖合同关系，案外人已经交付了全部购房价款，已经占用、使用全部案涉房屋。现虽未取得房屋所有权证书，但并非案外人之过错造成，所以案外人对案涉房屋享有排除执行的权利，请法庭依法支持。请求依法支持案外人的异议请求，终止对案涉房屋的执行。
申请执行人答辩称：不同意案外人的异议理由以及请求。1.案外人对案涉房屋没有所有权，案外人只是依据商品房买卖合同进行了网签登记备案，按照商品房预售相关管理的规定，网签备案合同不能产生权属变更及登记的法律后果。按照《最高院关于办理执行异议的司法解释》，不动产的权属应按照登记簿来确定，对没有登记的建筑物应依据土地使用权证、用地规划许可、工程规划许可及施工许可证来确定权属。因此，案涉的房屋现权属仍属于九牧房地产所有。2.案外人与九牧房地产签订的商品房买卖合同没有支付对价，且明显低于正常的市场价格。从案外人提供商品房买卖合同约定的内容看，案外人是用九牧公司借款形成的债权抵顶了案涉的房屋，并且在主合同签订后又分别签订了若干商品房买卖合同，应以备案的商品房买卖合同作为案外人买卖商品房的依据。在案外人签订商品房买卖合同时案外人没有支付相应的购房款。以债权抵顶购房款的行为侵犯了申请执行人基于工程承包人所享有的工程款折价或拍卖享有的优先受偿权。3.按照《最高院关于办理执行异议的司法解释》的规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当符合以下三个条件：（1）查封前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。（3）以支付的价款超过合同总价的50%。同时具备以上3个条件，案外人的权利才能够排除执行。但案外人现有证据无法满足以上法律规定的条件，预售登记在案外人名下的房屋共131套，显然案外人所购房屋并非用于居住，也不是消费者。4.案外人以网签合同的权利人对抗不了申请执行人拥有的优先受偿权，对此最高院在2002法释16号明确规定，建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此可见，案外人是基于借款合同产生的债权人，同时，不是购买商品房的消费者，案外人的权利低于申请执行人的优先受偿权。案外人异议理由不成立，请求裁定驳回案外人的异议请求。
被执行人称，案外人所陈述的事实属实，法院查封的房屋被执行人已于2014年8月15日出售给案外人，案外人已履行了全部交付购房款的义务，并且被执行人已于2014年9月23日向案外人交付了案涉房屋。该工程虽没有进行竣工验收但确实已经竣工并且申请执行人已经将工程交付给被执行人，并且被执行人已经向外出售该房屋，该项目已经至少有三分之一的住户已经居住。同意依法裁决。
本院审查查明，原告大连实达建工集团有限公司诉被告大连九牧房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2017）辽0283民初字第5393号民事判决书，判决：一、被告大连九牧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连实达建工集团有限公司工程款28459638.23元。并承担该款自2015年9月25日起至给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。二、原告对上述第一项案涉工程的价款（不含利息）就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92406元，保全费5000元,由被告大连九牧房地产开发有限公司负担。诉讼中，本院根据原告大连实达建工集团有限公司的申请，于2017年8月2日作出（2017）辽0283民初字第5393号民事裁定书，裁定：查封被告大连九牧房地产开发有限公司开发的位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区房屋191套，其中6号楼60套，房屋号及建筑面积分别为：6-1-101，面积为79.03平方米、6-1-102，面积为77.44平方米、6-1-201，面积为79.03、6-1-202，面积为77.44平方米、6-1-301，面积为79.03平方米、6-1-302，面积为77.44平方米、6-1-401，面积为79.03平方米、6-1-402，面积为77.44平方米、6-1-501，面积为79.03平方米、6-1-502，面积为77.44平方米、6-1-601，面积为79.03平方米、6-1-602，面积为77.44平方米、6-2-101，面积为66.63平方米、6-2-201，面积为66.63平方米、6-2-301，面积为66.63平方米、6-2-401，面积为66.63平方米、6-2-501，面积为66.63平方米、6-2-601，面积为66.63平方米、6-2-102，面积为57.33平方米、6-2-103，面积为66.52平方米、6-2-202，面积为57.33平方米、6-2-203，面积为66.52平方米、6-2-302，面积为57.33平方米、6-2-303，面积为66.52平方米、6-2-402，面积为57.33平方米、6-2-403，面积为66.52平方米、6-2-502，面积为57.33平方米、6-2-503，面积为66.52平方米、6-2-602，面积为57.33平方米、6-2-603，面积为66.52平方米、6-3-101，66.52平方米、6-3-102，面积为57.33平方米、6-3-201，面积为66.52平方米、6-3-202，面积为57.33平方米、6-3-301，面积为66.52平方米、6-3-302，面积为57.33平方米、6-3-401，面积为66.52平方米、6-3-402，面积为57.33平方米、6-3-501，面积为66.52平方米、6-3-502，面积为57.33平方米、6-3-601，面积为66.52平方米、6-3-602，面积为57.33平方米、6-3-103，面积为66.63平方米、6-3-203，面积为66.63平方米、6-3-303，面积为66.63平方米、6-3-403，面积为66.63平方米、6-3-503，面积为66.63平方米、6-3-603，面积为66.63平方米、6-4-101，面积为77.44平方米、6-4-102，面积为79.03平方米、6-4-201，面积为77.44平方米、6-4-202，面积为79.03平方米、6-4-301，面积为77.44平方米、6-4-302，面积为79.03平方米、6-4-401，面积为77.44平方米、6-4-402，面积为79.03平方米、6-4-501，面积为77.44平方米、6-4-502，面积为79.03平方米、6-4-601，面积为77.44平方米、6-4-602，面积为79.03平方米。8号楼50套，房屋号及建筑面积分别为8-1-101、201、301、401、501、601号房屋，面积均为79.43平方米、8-1-102、202、302、402、602号房屋，面积均为77.76平方米、8-2-101、301、401、501、601号房屋，面积均为77.76平方米、8-2-102、202、302、402、502、602号房屋，面积均为78.58平方米、8-3-101、201、301、401、501、601号房屋，面积均为78.58平方米、8-3-102、302、502、602号房屋，面积均为77.76平方米、8-4-101、201、301、401、601号房屋，面积均为77.76平方米、8-4-102、502、602号房屋，面积均为77.76平方米、8-5-101、201、301、501、601号房屋，面积均为77.76平方米、8-5-102、202、402、502、602号房屋，面积均为79.43平方米。10号楼31套，房屋号及建筑面积分别为10-1-101、201、301、401、501、601号房屋，面积均为77.90平方米、10-1-102、202、302、402、602号房屋，面积均为76.24平方米、10-2-101、201、301、401、501、601号房屋，面积均为77.56平方米、10-2-102、402、502、602号房屋，面积均为77.56平方米、10-3-102、402号房屋、面积均为77.56平方米、10-3-201、601号房屋，面积均为77.56平方米、10-4-101、201号房屋，面积均为77.56平方米、10-4-102、202、302、502号房屋、面积均为77.90平方米。11号楼50套，房屋号及建筑面积分别为11-1-101、201、301、401、501、601号房屋，面积均为71.14平方米、11-1-102、202、302、402、502、602号房屋，面积均为69.42平方米、11-2-101、301、601号房屋，面积均为80.40平方米、11-2-102、202号房屋，面积均为80.40平方米、11-3-101、201、301、401、601号房屋，面积均为80.40平方米、11-3-102、402、602号房屋，面积均为81.26平方米、11-4-101、201、501、601号房屋，面积均为81.26平方米、11-4-102、202、302、402、602号房屋，面积为80.40平方米、11-5-101、201、301、501号房屋，面积为80.40平方米、11-5-102、202、402、602号房屋，面积均为80.40平方米、11-6-101、201、301、601号房屋，面积均为69.42平方米、11-6-102、302、402、502号房屋，面积均为71.14平方米。判决生效后，被告未履行义务。申请执行人于2018年1月5日向本院申请执行。现案外人以前述理由对查封的8号楼的50套，10号楼的31套、11号楼的50套房屋，向本院提出执行异议，请求解除对网签在案外人名下的裕园小区8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋的查封，终止对上述房屋的执行。
听证中，案外人向本院提供了如下证据：
证据1.（2017）辽0283民初5393号民事裁定书，证明：庄河市人民法院在审理申请执行人诉被执行人建设工程施工合同纠纷一案中于2017年8月2日作出了（2017）辽0283民初5393号民事裁定书，裁定查封了被执行人开发的位于庄河市光明山镇财主房村裕园小区的191号房屋，其中包括网签异议人名下的8号楼50套房屋、10号楼31套房屋、11号楼50套房屋，一共131套房屋。
证据2.房屋买卖合同一份，证明：2014年8月15日案外人作为买受方被执行人作为出卖方，双方签订了房屋买卖合同。合同约定被执行人将包括案涉房屋在内的共计133套房屋出售给异议人，房屋单价为每平方米2000元，房款总额为20453440元（详见合同书）。双方在合同中确认了在该房屋买卖合同签订之前被执行人共欠异议人借款本金1936万元，借款利息387万元，双方约定案外人以被执行人所欠的借款本金和利息等额抵顶购房款，抵顶之后被执行人尚欠案外人278万元，该部分欠款用于抵顶异议人所购房屋办理产权以及入住手续所需的费用。合同还约定在该合同签订后双方对案外人所购房屋逐套签订商品房买卖合同，并办理备案手续。对于房屋的销售价格双方在合同中也共同确认该价格系双方根据实际情况自愿确定的，其中考虑到被执行人拖欠案外人借款长期未还给异议人造成损失等客观情况，双方约定合同签订后双方均无权以房屋出售价格显失公平为由要求变更、撤销或解除协议。
证据3.汇款凭证5份，证明：2012年10月31日案外人通过汤日勇的工商银行帐户向被执行人指定的王欣辉的工商银行帐户汇款360万元。2013年1月29日案外人通过汤日勇的工商银行帐户向被执行人指定的王欣辉的工商银行帐户汇款194万元。2013年4月18日案外人通过汤日勇的工商银行帐户向被执行人指定的王欣辉的工商银行帐户汇款194万元。2013年4月19日案外人通过刘红梅的工商银行帐户向被执行人指定的王欣辉的工商银行帐户汇款900万元。2013年8月2日案外人通过董正增勇的中国银行帐户向被执行人指定的王欣辉的工商银行帐户汇款288万元。上述款项均是被执行人在房屋买卖合同签订之前对异议人的借款，在借款当时异议人通过上述方式将本金1936万元交付给被执行人，双方约定借款利率为月息2%，被执行人收到款项后也为异议人出具了借据。在双方签订房屋买卖合同时双方在合同的第3项对上述内容进行了确认，案外人以上述借款本金和利息抵顶购房款、产权登记费用及入住费用。双方在合同第4项约定房屋买卖合同签订后上述借款的借据被执行人收回，在合同签订之后双方按照约定案外人收回了借据，被执行人以上述借款本金利息抵顶了购房款。
证据4.交接明细表3张，证明：2015年9月23日被执行人将案外人所购买的133套房屋的钥匙交付给案外人，将房屋交付给案外人使用。
证据5.商品房买卖合同131份，证明：在房屋买卖合同签订之后，案外人和被执行人按照合同约定逐套签订了商品房买卖合同并办理了网签备案手续。
申请执行人对证据提出的质证意见是：
对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。房屋买卖合同签订时间2014年8月15日，这时申请执行人已经作为工程承包人进场施工，在签订合同之时案外人是对九牧公司的债权人，其作为债权人为了保证自己的债权签订了房屋买卖合同，而忽视了申请执行人作为工程价款优先权人的合法权益。按照该合同约定案外人与与九牧公司要逐套签订商品房买卖合同，双方也实际逐套签订了商品房买卖合同，那么案涉的房屋买卖关系应以备案的商品房买卖合同为依据。在房屋买卖合同中约定的房屋出售价格明显低于正常的市场价格，并且异议人和九牧公司在合同中表示考虑到长期借款未还等造成损失，按照合同借款的利息为月息2%，案外人的全部借款均计算了上述约定的利息，根本不存在该条款约定的损失等客观情况。显然双方均知道合同约定的单价明显过低。对证据3合法性、关联性、真实性均有异议。首先从汇款人和收款人看均不是本案的当事人，所汇款项没有明确具体用途并且汇款时间均在房屋施工之前。对证据4合法性、关联性、真实性均有异议。交房钥匙不等于交付房屋。按照双方签订的商品房买卖合同第6项约定（内容略），交房时间是2014年5月1日前和商品房买卖合同签订的时间是2014年8月29日，因此可看出钥匙交接明细不具有证据的真实性、合法性。对证据5真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。商品房买卖合同中约定的一次性付款案外人没有支付。商品房买卖合同签订的时间是2014年8月29日，但约定的交付期限是2014年5月1日，并且交付条件在合同中明确约定必须经验收合格，但目前案涉房屋没有验收。该商品房买卖合同只是进行了网签，没有作预告登记，不能产生物权改变的法律后果。案涉所有商品房买卖合同的买受人均是案外人，可看出案外人不是作为消费者购买房屋。
申请执行人提供证据：
证据1.案涉房屋土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证，证明：土地使用权人是九牧公司，建设单位均是九牧公司。由此可以证明案涉房屋的所有权人是九牧公司，从许可证的发证时间看均是在2013年4月份以后，施工许可证记载的开工时间是2013年6月28日。
证据2.房屋登记信息证明，证明：经庄河不动产登记中心微机显示案外人与九牧公司的商品房买卖合同只是进行了网签，没有作预告登记。
案外人对证据提出的质证意见：
对证据1真实性没有异议，仅能证明案涉房屋为被执行人开发建设。被执行人系房地产开发公司，其建设房屋的目的在于对外销售。根据案外人提供的商品房买卖合同等相关证据可以证明案涉房屋已经销售给了案外人。因此尽管案外人尚未取得房屋所有权证书但房屋的相关权益应为案外人所有。对证据2真实性没有异议，恰恰证明了案外人与被执行人之间存在真实的房屋买卖合同关系，并且双方的买卖合同在不动产登记中心进行了网签登记，因此案外人据此对案涉房屋享有相关的权益。
被执行人对案外人、申请执行人提供的证据质证意见均没有异议。
另，审查中，本院到庄河市不动产中心调取了案涉房屋登记情况，了解到在不动产中心微机上显示有买受人大连秋丽贸易有限公司与大连九牧房地产开发有限公司网签的案涉房屋的商品房买卖合同已备案，还调取了申请执行人与被执行人合同纠纷一案的执行卷宗，并复印了相关证据材料，涉案执行案件仍在执行中。
本院认为，本案的争议焦点为案外人对案涉执行的标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行；第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）……未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证件判断；……。根据上述规定从以上形式审查的事实和证据看，本案案外人提供的证据不能认定其是涉案执行标的的权利人，对涉案执行标的不足以享有排除强制执行的权益，故案外人要求中止对案涉执行标的执行的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林荣祥
审 判 员 张维唯
人民陪审员 张来宾
二〇一八年五月七日
书 记 员 王晓杰