福建省云霄县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民初字第1631号
原告张素凤，女，1974年4月28日出生，汉族，住云霄县，现住云霄县。
委托代理人张建宗，福建宗瞿律师事务所律师。
被告吴云丰，男，1967年9月26日出生，汉族，住云霄县，现住云霄县。
委托代理人李筠，福建众高律师事务所律师。
原告张素凤与被告吴云丰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法由审判员汤才龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张素凤及其委托代理人张建宗，被告吴云丰及其委托代理人李筠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张素凤诉称，2012年3月20日，原告与施应丽、黄永建夫妇签订房屋买卖《杜卖契》，约定施应丽、黄永建将其夫妻共有的址在云霄县莆美镇泰景丽都X号楼X座X号房屋转让给原告，建筑面积137.89平方米，由原告支付现金人民币27万元并按月支付银行按揭贷款至清偿时止。2012年3月22日，原告与施应丽、黄永建夫妇再次签订《房屋买卖协议书》并办理了公证，公证书号（2012）漳证民内字第1950号，同时施应丽、黄永建夫妇公证委托张加发办理房屋过户手续，公证书号（2012）漳证民内字第1951号。协议签订后施应丽、黄永建将房屋及购房发票、《商品房买卖合同》一并交付原告收执。同年3月原告对讼争房屋进行装修并随迁居住至今。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，施应丽、黄永建夫妇应当配合原告办理房屋过户手续。
被告吴云丰系执行案件的申请人，施应丽系执行案件的被申请人，在执行程序中被告吴云丰作为申请人向云霄县人民法院申请对原告合法取得的房产申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2014年11月7日作出（2014）云执异字第01号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。综上所述，请求判决：一、停止对云霄县莆美镇泰景丽都X号楼X座X号房屋的执行。二、诉讼费由被告承担。
被告吴云丰辩称，一、根据相关法律规定，应当追加执行案件的被执行人为本案的共同被告。二、执行案件的被执行人向原告转让讼争房屋时，该房屋抵押于中国工商银行云霄支行，被执行人出卖的房屋系抵押物，而不是产权清楚的财产，而且原告与被执行人交易的价格明显低于同期同路段的市场交易价格，因此原告与被执行人签订的房屋买卖合同无效。三、根据相关法律规定，即使原告与被执行人签订的合同合法有效，因房屋尚未办理登记过户手续，因此原告并不必然导致讼争房屋所有权的转让，原告与被执行人发生的法律关系仅为债权关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案在审理过程中，原告张素凤提供以下证据证明其主张的事实：
证据1房屋买卖杜卖契，证明原告已于2012年3月20日购买了讼争房屋，支付了27万元房款并负责交付银行按揭的事实。证据2公证书，证明原告与施应丽、黄永建就讼争的房屋买卖进行公证，同时施应丽、黄永建公证委托第三人办理过户给原告的事实。证据3商品房买卖合同书及购房的相关税费收据，证明施应丽、黄永建已将讼争房屋及相关权属材料移交给原告占有的事实。证据4云霄瑞景物业管理有限公司的证明及有关讼争房屋收取的管理费及装修费用发票，证明原告已于2012年3月起就对讼争的房屋占有，并进行装修、居住使用至今的事实。证据5中国电信股份有限公司的客户登记单，证明原告已实际掌管、居住在讼争房屋的事实。证据6中国工商银行的房屋贷款按揭还款凭证，证明原告已于2012年3月起就对讼争的房屋占有，并按约定履行偿还银行按揭款的责任。证据7云霄县云陵镇丽都社区居民委员会的证明，证明原告已于2012年3月起就对讼争的房屋占有，使用至今的事实。证据8云霄县人民法院的民事裁定书，证明原告向法院提出执行异议，法院作出（2014）云执异字第01号执行裁定书裁定驳回原告的异议。证据9声明书及身份证，证明讼争房屋于2012年3月份转让给原告张素凤，双方签订房屋买卖合同系真实意思表示。证据10照片，证明原告于2012年3月起就对讼争的房屋占有，并进行装修、居住使用至今的事实。
被告吴云丰质证，证据1真实性有异议，原告与施应丽、黄永建是否有签订杜卖契、是否有交付房款均无法确认。证据2真实性无异议，但公证书载明的价格与施应丽向开发商购买房屋的价格一致，原告与被执行人交易的价格明显低于同期同路段的市场交易价格。证据3真实性无异议，但原告应提供讼争房屋的贷款担保合同，以证明该房屋属于抵押物。证据4真实性、合法性及关联性均无异议。证据5真实性、合法性及关联性均无异议。证据6还款凭证真实性无异议，同时证明按揭贷款系黄永建缴纳。证据7真实性、合法性及关联性均无异议。证据8真实性、合法性及关联性均无异议。证据9真实性有异议，声明书属于证人证言，按照相关法律规定，证人应出庭接受双方当事人的质询，如未出庭作证，其证言无法被采纳。证据10真实性、合法性及关联性均无异议。
被告吴云丰在庭审中提供以下证据证明其主张的事实：
证据1个人住房借款合同，证明在讼争房屋同期同路段的市场交易价格情况。证据2收款收据，证明被告提供个人住房借款合同的房屋交易时间为2012年12月22日。
原告张素凤质证，证据1真实性无异议，但该房屋属于泰景明珠房产，与讼争房屋不是同一个小区，而且该房屋的价格系2013年的价格，该证据与本案没有关联性。证据2真实性无异议，但该证据与本案没有关联性。
原告张素凤申请证人何某某出庭作证，证人陈述：2012年3-4月份之间，证人作为房屋壁漆装修工人，对讼争房屋壁漆进行装修。
原告张素凤质证，对证人证言真实性、合法性及关联性均无异议。
被告吴云丰质证，对证人证言真实性有异议，原告主张其在2012年3月占有讼争房屋应提供其他证据予以佐证。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：原告提供的证据2公证书、证据3商品房买卖合同书及购房的相关税费收据、证据4云霄瑞景物业管理有限公司的证明及有关讼争房屋收取的管理费及装修费用发票、证据5中国电信股份有限公司的客户登记单、证据6中国工商银行的房屋贷款按揭还款凭证、证据7云霄县云陵镇丽都社区居民委员会的证明、证据8云霄县人民法院的民事裁定书、证据10照片，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，被告经质证对上述证据的真实性没有异议，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。原告提供的证据1房屋买卖杜卖契，经审查内容真实，来源合法，与本案有关联性，能与其他证据形成证据链互相印证，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认；杜卖契与公证房屋买卖协议书应属规避房屋买卖契税的“阴阳合同”。证据9声明书的声明人虽未到庭，但声明的内容经审查与原告张素凤实际占有该房屋相符，与其他证据形成证据链互相印证，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。
被告提供的证据1个人住房借款合同、证据2收款收据，经审查内容真实，来源合法，原告经质证对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。但该房屋属于泰景明珠房产，与讼争房屋不是同一个小区，房价没有可比性。
证人何某某证实原告对讼争房屋进行装修的证言与其他证据能互相印证，本院予以确认。
综上经审理查明，2010年10月19日，施应丽向漳州泰景房地产开发有限公司购买泰景丽都X号楼X座X号房屋，建筑面积137.89平方米，价款人民币501644元。2012年3月20日，原告与施应丽、黄永建夫妇签订房屋买卖《杜卖契》，约定施应丽、黄永建将其夫妻共有的上述房屋转让给原告，由原告支付现金人民币27万元并按月支付银行按揭贷款至清偿时止。2012年3月22日，原告与施应丽、黄永建夫妇再次签订《房屋买卖协议书》并办理了公证，公证书号（2012）漳证民内字第1950号，同时施应丽、黄永建夫妇公证委托张加发办理房屋过户手续，公证书号（2012）漳证民内字第1951号。协议签订后施应丽、黄永建将房屋及购房发票、《商品房买卖合同》一并交付原告收执，原告也支付了相应房屋价款并逐月偿还房屋按揭贷款。同年3月原告对讼争房屋进行装修并随迁居住至今，但未办理房屋权属转移登记手续。
2014年10月14日，本院在执行申请执行人吴云丰与被执行人施应丽民间借贷纠纷一案过程中，作出（2014）云执行字第413号民事裁定书，裁定查封施应丽上述房屋，原告对执行标的提出执行异议，本院于2014年11月7日作出（2014）云执异字第01号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。
本院认为，原告张素凤向施应丽、黄永建夫妇购买房屋，双方签订的杜卖契系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，依法成立，合法有效。原告张素凤虽然已向施应丽、黄永建夫妇支付房屋相应价款及逐月偿还房屋按揭贷款，并且实际占有该房屋居住使用，但原告购买房屋后有条件办理产权转移登记手续而未能及时办理，应认定原告主观上存在过错，因此，原告提出的执行异议之诉不成立，依法应予驳回。被执行人施应丽、黄永建夫妇在本案中并没有反对原告对执行标的主张实体权利，原告以申请执行人吴云丰为本案被告提起执行异议之诉主体正确，被告认为应当追加被执行人施应丽、黄永建为本案的共同被告没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告张素凤的诉讼请求。
本案受理费人民币8817元，减半收取人民币4408.5元，由原告张素凤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 汤才龙
二〇一五年十一月十二日
书记员 陈剑峰
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十七条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。