湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00620号
上诉人（原审被告）：武汉财富兴城置业发展有限公司，住所地武汉市硚口区经济开发区长升街特8号。
法定代表人：易红波，该公司总经理。
委托代理人：黄灿，湖北诤如铁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉美雅婷商贸有限公司，住所地武汉市硚口区硚口路116号。
法定代表人：陈佑书，该公司总经理。
委托代理人：王远华，湖北法正联合律师事务所律师。
原审被告：武汉市郁金香化妆品有限公司，住所地武汉市硚口区长云路76号。
法定代表人：吴鸿伟，该公司总经理。
委托代理人：叶清，该公司员工。
上诉人武汉财富兴城置业发展有限公司（以下简称财富公司）因与被上诉人武汉美雅婷商贸有限公司（以下简称美雅婷公司）、原审被告武汉市郁金香化妆品有限公司（以下简称郁金香公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年8月，美雅婷公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、财富公司向美雅婷公司支付逾期腾退房屋的违约金人民币72万元。2、郁金香公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。3、财富公司、郁金香公司负担本案的诉讼费用。一审中美雅婷公司增加诉讼请求：1、郁金香公司将承租的硚口区古田二路丰茂路第1栋第一层和第二层房屋（建筑面积3580㎡）立即腾退给美雅婷公司；2、财富公司从2014年7月1日起至本案的裁判文书生效之日止每日向美雅婷公司支付逾期腾退房屋的违约金人民币2万元；3、郁金香公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。后因郁金香公司于2014年10月10日腾退完毕，美雅婷公司确认其诉讼请求为：1、财富公司向美雅婷公司支付2014年7月1日至2014年10月10日的违约金（以每日2万元标准计算）；2、郁金香公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。
一审法院审理查明：2013年11月30日，美雅婷公司与郁金香公司、财富公司签订《房屋租赁合同》，约定美雅婷公司将其所有的武汉市硚口区古田二路丰茂路1号，第一层建筑面积1790平方米和第二层建筑面积1790平方米的房屋出租给郁金香公司做生产厂房和仓库之用。租赁期限自2013年11月30日至2014年2月28日止。该房屋第一层租金以每月每平方米28元计算，第二层以30元计算，每月租金共计为103820元，租金每月结算一次。租金付款方为财富公司，向美雅婷公司支付履约保证金10万元。如财富公司未按时向美雅婷公司支付房租，美雅婷公司可以终止合同。租赁期或者续租期满，合同终止，郁金香公司、财富公司应将房屋退还甲方，若逾期退还，则每逾期一天财富公司应向美雅婷公司偿付违约金2万元。之后，三方签订三份《房屋租赁合同补充协议》，将租期延长至2014年6月30日。2014年7月，财富公司向美雅婷公司发出《关于不再支付房屋租赁款的函》，表示原合同终止，不再向美雅婷公司支付租金。2014年7月17日，美雅婷公司向郁金香公司、财富公司发出《关于立即迁出承租房屋函告》，书面要求郁金香公司、财富公司立即将上述房屋腾退。2014年8月，郁金香公司开始腾退房屋。一审中，郁金香公司于2014年10月10日将房屋全部腾退给美雅婷公司。
一审另查明，2013年9月，财富公司在建海联大厦工程深基坑施工造成临近的郁金香公司的厂房下沉，经鉴定该房屋为C级危房，需加固排危，维修处理。郁金香公司、财富公司经协商，由财富公司支付郁金香公司承租美雅婷公司房屋的租金。
一审法院认为：本案三方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是三方当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，三方应按约履行。三方当事人经协商三次延长租赁期限至2014年6月30日，但并未变更合同其他内容，故原房屋租赁合同的其他内容仍然有效。2014年6月30日合同期满后，三方当事人未再续签合同，郁金香公司占用房屋至2014年10月10日。财富公司虽不是房屋使用人，但根据合同约定，财富公司作为付款方应当为郁金香公司的逾期腾退承担违约责任，对财富公司辩称其不应承担违约责任的主张，不予采纳。美雅婷公司要求郁金香公司承担连带责任无法律依据，不予支持。财富公司称美雅婷公司主张的违约金过高，明显高于其损失，应酌情予以调整。综合考虑诉争房屋面积较大、市场价值较高及违约方的过错程度等因素，酌情将原合同约定的每逾期一天以20000元标准支付违约金调整为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：武汉财富兴城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉美雅婷商贸有限公司以每日10000元的标准支付2014年7月1日起至2014年10月10日止的违约金。案件受理费23120元，减半收取11560元，由武汉财富兴城置业发展有限公司负担5780元，由武汉市郁金香化妆品有限公司负担5780元。
判后，上诉人财富公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判其不承担逾期腾退房屋的违约金。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；
……”的规定，一审认定财富公司不是诉争房屋的使用人，事实上财富公司没有占有、使用诉争房屋，根本不能履行腾退，属于自始履行不能，不存在违约行为，导致合同约定的违约条款无效，一审判决财富公司承担违约责任不能成立。二、本案月租金为103820元，参照该标准逾期的租金损失为341601元，我国民事责任的一般特征系补偿性，一审判决违约金支付标准调整为一天1万元没有依据，且超过可能造成损失的近十倍，违约金明显过高，要求进一步降低。三、租赁合同约定租赁期限暂定3个月，后又签订三份补充协议，最后延长到2014年6月30日，该租赁期限应认定为不定期租赁，该期限不应认定为合同期满时间，另外，美雅婷公司应给予郁金香公司合理的腾退期限，而郁金香公司亦于2014年8月5日开始腾退，已履行腾退义务，不存在违约。四、郁金香公司没有延误腾退、没有影响美雅婷公司对房屋的改造和使用，美雅婷公司根本没有受损，其损失的证据不足。五、一审法院违反法定程序。
被上诉人美雅婷公司答辩要求驳回上诉，维持原判。
原审被告郁金香公司述称，相关责任应由财富公司承担。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认
本院认为：美雅婷公司与郁金香公司、财富公司签订的《房屋租赁合同》以及三份补充协议，系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。对当事人具有约束力，各方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定享有权利、履行义务。在合同履行中，美雅婷公司将其所有的租赁房屋交付给郁金香公司，郁金香公司亦占有、使用租赁房屋，财富公司支付了房屋租金，合同目的均已实现。因郁金香公司未能在合同约定的2014年6月30日腾退租赁房屋，构成违约。根据三方当事人签订的合同约定，租金付款方为财富公司。租赁期或者续租期满，合同终止，郁金香公司、财富公司应将房屋退还甲方，若逾期退还，则每逾期一天财富公司应向美雅婷公司偿付违约金2万元。上述约定表明，财富公司为租金、违约金的支付方，合同对违约金的计算方法进行了约定，即每逾期一天偿付违约金2万元。美雅婷公司有权提起诉讼，要求郁金香公司、财富公司承担合同约定的每逾期一天偿付违约金2万元的违约责任，但其提供的相关证据未能证明损失的具体数额，从本案实际情况看，郁金香公司于2014年8月开始腾退房屋，于2014年10月10日将房屋全部腾退给美雅婷公司。美雅婷公司收回租赁房屋后并未闲置而随即进行整体装修，投入使用，本案应以违约方郁金香公司造成美雅婷公司租赁房屋使用费为基本损失。郁金香公司逾期101天腾退租赁房屋，按租金标准计算使用费约为349527元，违约金再适当上浮，本院确定每逾期一天偿付违约金5000元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一、二审诉讼中财富公司均请求减少违约金，一审法院将违约金标准调整为1万元仍较高，本院予以纠正。上诉人财富公司请求减少违约金的上诉请求，本院予以支持。但其认为合同约定违约条款无效，其不承担违约责任的上诉理由不能成立。上诉人财富公司认为一审程序违法，但其未提供相关证据加以证明，该上诉理由不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
变更湖北省武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三初字第00303号民事判决为：武汉财富兴城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉美雅婷商贸有限公司以每日5000元的标准支付2014年7月1日起至2014年10月10日止的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费23120元，减半收取11560元，由武汉财富兴城置业发展有限公司负担5780元，由武汉市郁金香化妆品有限公司负担5780元。
二审案件受理费11560元，由武汉财富兴城置业发展有限公司负担5780元，由武汉美雅婷商贸有限公司负担5780元。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一五年七月一日
书记员 张 博