浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽缙民初字第846号
原告：赵淑钟，农民。
委托代理人：周琦凯，北京中银（杭州）律师事务所律师。
被告：胡月，农民。
原告赵淑钟与被告胡月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月10日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年10月28日、11月17日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告赵淑钟委托代理人周琦凯、被告胡月均到庭参加诉讼。证人陈某、朱某出庭作证。本案现已审理终结。
原告赵淑钟起诉称：2008年，原、被告签订《房地产买卖契约》。原告将与配偶、子女共有财产位于五云街道杜桥村栗山132号房屋（以下简称：132号房屋）面积约380.80㎡的四层楼房违法出卖给被告。因原告配偶、子女常年在外地养虾，卖房一事他们均不知情。现原告子女回家乡经营茶叶生意，方知已无家可归，遂多次与原、被告交涉，要求被告腾退房屋并支付违法占用期间的房屋使用费。此事已弄得原告家庭矛盾很深，经与被告协商未果，无奈诉至法院，请求判令：1、原、被告签订的《房地产买卖契约》无效；2、被告腾退房屋及宅基地；3、被告承担本案诉讼费用。
原告赵淑钟为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、房地产买卖契约一份，待证原、被告违法签订房地产买卖契约的事实；
2、农村私人建房用地呈报表一份，待证132号房屋是农村私人在宅基地上建造房屋，系赵淑钟、樊维英、赵斌、赵杨敬家庭共有财产的事实。
被告胡月答辩称：一、原、被告自愿签订《房地产买卖契约》，原告当着若干见证人的面与其配偶、子女电话联系，告之房屋已卖且签订了买卖协议，他们电话回答均表示同意，有村干部等人见证了全过程。此后，原告及其家人主动腾空房屋，原告女儿、女婿亲自把房屋钥匙交给被告。被告占有132号房屋并进行了装修。6年多来，原告及其家人居住生活在该村，但无任何干涉和提出过任何异议。二、在今年4月份开始的征收过程中，政府对132号房屋进行丈量、公示、评估以及签订征收协议，都是以被告名义登记、公示。132号房屋的房产证、土地证原件也都是被告提供。132号房屋的土地性质在原告反悔提出诉讼前就已被征收成为国有土地，制约原告主张合同无效的客观因素已不存在包括买卖村集体土地的违法障碍也不存在，不涉及损害原告及村集体经济组织成员利益，故不能认定该买卖行为无效。三、如买卖合同无效，将造成被告信赖利益巨大损失。原告须对被告的损失承担全部责任，赔偿被告因房屋土地升值、政府拆迁补偿、房屋装修、现行经营停业等损失。四、132号房屋被征收即将拆除，腾退房屋、宅基地既无必要也无可能。2014年10月22日浙江日报头版刊登，温州乐清市农民可以买不同村的房子，农房产权上市交易势在必行。请求驳回原告的诉讼请求。
被告胡月为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：
1、杜桥区块房屋拆迁面积确权公示表原件一份，待证五云街道确认132号房屋是被告的事实；
2、郑洪亮的证明原件一份，待证当时签订协议时，原告的配偶、子女都知道的事实；
3、房地产买卖契约、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、建设工程规划许可证、收据、票据复印件各一份，待证2008年被告从原告处买来房子，原告把房子的所有证件交给被告的事实；
4、收条复印件一份，待证原告自愿跟被告签订房屋买卖契约的事实；
5、132号房屋价值列表复印件一份，待证被告对132号房屋的改建花销情况；
6、评估公示表复印件一份，待证缙云县房屋征收指挥部以被告为132号房屋户主的事实；
7、当庭提交证明原件一份，待证缙云县城房屋征收工作指挥部（以下简称：征收指挥部）11月4日跟被告签订拆迁协议，土地证和房产证的原件是被告提供的。
本院依被告胡月申请，准许证人陈某、朱某出庭作证，待证赵淑钟卖房子时其妻子和子女知道。
证人陈某在庭审中陈述：证人跟被告认识，跟原告没有关系。赵淑钟把杜桥村靠330国道修理厂隔壁的房子卖给胡月，胡月把房款给赵淑钟。写合同和付钱是在香格里拉酒店二楼还是三楼的包厢里，原告、被告、被告老公、郑洪亮、朱某和杜桥村书记都在场。郑洪亮是证人找来的，证人和朱某让他写合同的，写合同的时候赵淑钟在场。原、被告买卖房子是证人介绍的。被告打电话问证人哪里可以买房子。证人看到原告的房屋挂着“出租”的牌子，就和赵淑钟谈了。
证人朱某在庭审中陈述：证人的老婆给被告带过小孩子。被告要买房子，证人在杜桥村看到原告的房子写着出租，就问原告：房子卖不卖。原告说：卖也可以。证人帮被告讲好价钱。晚上5、6点钟，原告把证件带过来，和被告在香格里拉三楼还是四楼的包厢（窗户朝公园，门朝楼梯）签协议。胡月打电话叫证人过去，证人叫陈某一起过去，郑洪亮、杜桥的书记赵某在场。郑洪亮提出：原告的老婆、子女也要签字。原告说：老婆和子女都在山东养虾，自己会负责。赵某说：原告这个人很硬（靠得住的意思）。当时原告打电话给他的老婆和女儿时，按了免提，在场的人都听见。原告说：自己就作主了，钱明天拿来。他老婆说：没事。赵淑钟打电话时没有看到他手机拨的号码，只是听到说给他老婆、孩子打电话。房地产买卖契约是证人和陈某叫郑洪亮帮忙写的，因为他懂一点，合同的内容证人不清楚。
对原、被告提供的证据，本院组织双方当事人进行举证、质证，当事人的质证意见如下：
对原告赵淑钟提供的证据，被告胡月认为：对原告提供的证据1真实性没有异议，待证事实有异议，当时签订协议时原告配偶和子女都知道。对证据2真实性没有异议，待证事实有异议。
对被告胡月的证据，原告赵淑钟认为：对被告提供的证据1真实性没有异议，关联性、合法性、待证事实有异议，征收指挥部对被告作出的确权公示表，公示表本身就是违法，内容上非常明确被告非本村村民，权属来源是2008年从赵淑钟户买入。原、被告之间签订的买卖协议违法，买卖关系无效，该房屋确权公示表是违法合同上作出的确权公示。原告联系了征收指挥部，指挥部明确答复原告其最后的拆迁补偿安置以法院判决为准。该确权公示表与本案缺乏关联性，也并不能证明原、被告签订的房地产买卖契约有效的。对证据2的真实性、合法性、待证事实有异议。根据法律规定，证人应出庭作证，接受原、被告的质询，郑洪亮未到庭接受质询，不能作为判决的依据，该份证人证言是否是郑洪亮亲笔所写，仅凭该份材料不能确定，其所反映的内容真实性原告方不予认可。对被告提供的证据3，票据和收据因被告未提供原件，对其真实性无法确定，并不能证明原、被告之间买卖关系的合法性。房地产买卖契约真实性没有异议，合法性和待证内容有异议，原、被告之间的买卖行为违法，合同关系违反了相关法律法规，合同无效。对证据4，收条没有原件对其真实性无法确定。退一步说该收条是真实的，也不能证明原、被告之间的买卖关系合法，原告和被告所签订的买卖契约涉及房产属于赵淑钟、赵斌、赵杨敬、樊维英的共同财产，赵淑钟在未征得其他人同意的情况下买卖，侵犯了其他人的权益，违反了法律的强制性规定。房屋所有权证和土地使用证真实性、合法性没有异议，待证事实有异议。该两份证据不能证明原、被告之间买卖行为合法性问题，不过可以证明132号房屋是建造在集体土地上。对建房审批表和许可证的真实性、合法性、关联性没有异议，待证事实有异议。申请该宅基地是赵淑钟、赵斌、赵杨敬、樊维英四人家庭共有财产，并非原告个人财产，并且132号房屋买卖涉及集体土地使用权的问题，原、被告签订买卖合同无效。对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，这份证据是被告单方列出的项目，并且没有第三方有资质的鉴定机构出具意见，不能证明该房屋的现有价值，也不能证明被告装修费用的支出，其所列的损失也并非本案的审理范围，不在原告的诉讼请求范围内，被告也没有提出反诉。对证据6，评估公示表对其真实性没有异议，关联性和合法性，待证事实有异议，被告不是杜桥村村民，无权购买在集体土地上建造的房屋，评估机构的鉴定行为是违法的，所列的项目并不能支持被告的主张。上述的评估价格和装修价格跟本案没有关系。装修费也不能证明真实支出，装修费用也未经原告的确认。对证据7证明真实性没有异议，关联性和合法性，待证事实有异议。被告不是合法房屋买受人，征收指挥部擅自以被告作为被拆迁户违法。
对证人陈某、朱某的当庭证言，原告赵淑钟认为：对真实性和待证事实均有异议。该两位证人关于房屋买卖洽谈过程、包厢情况均表示记不清楚，对房屋买卖洽谈细节记得非常清楚，证人之间的证言对交易的细节内容都具有高度的一致性，对其他均表示记不清楚。从证人证言关于房屋买卖过程描述看，明显开庭之前证人对该事实高度统一。证人跟原告均不认识，仅仅是被告一方的朋友，根据法律规定，被告朋友做出对原告不利的证人证言，可信度值得商榷。对待证事实，从证人证言看均只陈述赵淑钟当场打过电话，给谁打电话均表示不清楚，证人对电话号码以及通话对象均不清楚。因此，证人证言不能证明赵淑钟将当时包厢里交易的情况告知了其配偶及子女。被告胡月没有异议。
本案的争议焦点如下：一、132号房屋的权属问题；二、原、被告签订房屋买卖合同的效力问题；三、被告对132号房屋的装修情况；四、被告应否腾退132号房屋及宅基地。
针对上述证据，本院作如下认证：
对原告提供的证据：证据1，系空白合同，应以被告提供的有双方签字确认的合同为准，故不予认定。证据2，能够证明132号房屋经合法审批建造以及审批时的家庭情况，予以认定。
对被告提供的证据：证据1，能够证明132号房屋的权源、现状，予以认定。证据2，证人没有法定事由不出庭作证，形式不合法，不予认定。证据3、4，原、被告签订房屋买卖协议，原告收取被告卖房款546000元并交付被告132号房屋的房屋所有权证、集体土地使用权证、建房审批表、建设工程规划许可证及配套费发票等相关房屋材料的事实，予以认定。证据5、6，系被告与五云街道关于132号房屋拆迁的评估公示情况，与本案没有关联性，不予认定。对证据7，能够证明2014年11月4日，被告与征收指挥部签订征收协议的情况，予以认定。
对证人陈某、朱某的当庭证言，能够证明原、被告签订房屋买卖协议的情况，予以认定。
根据原、被告的陈述，结合上述认证，本院认定本案事实如下：
1995年8月18日，原告赵淑钟经拆迁安置取得五云街道杜桥村栗山宅基地一块，家庭人口为：妻樊维英、儿子赵斌（1981年10月出生）、女儿赵杨静（1986年10月出生）。原告赵淑钟自建五云街道杜桥村栗山132号坐西朝东三间四层砖混结构房屋一幢。1999年2月2日，原告赵淑钟办理了缙集建（1999）字第01510003号集体土地使用权证，取得132号房屋71.37㎡集体土地使用权。1999年12月7日，原告赵淑钟办理了缙房权证字第××号房屋所有权证，取得了132号房屋建筑面积350.43㎡的所有权。2008年9月8日原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告将132号房屋以546000元的价格出卖给被告，北边简易屋归被告使用。该房屋如被征收、拆迁一切安置费、损失费都归被告所有，北边简易屋拆迁补偿费归被告所有。被告中途悔约，不得向原告索还546000元，原告中途悔约，在毁约之日起三天内一次性支付给被告546000元房款双倍并全额赔偿被告房屋装修损失等内容。原告赵淑钟、被告胡月、见证人赵某、执笔人郑洪亮均在协议山签字、捺印。同年9月6日，被告胡月支付原告赵淑钟房屋价款546000元，原告赵淑钟出具收条一份。协议签订后，原告赵淑钟将132号房屋及北边简易屋交付被告胡月使用，同时交付房屋所有权证、集体土地使用权证、建房审批表、建设工程规划许可证及配套费发票等相关房屋材料。被告胡月未经审批加建第五层，装修了132号房屋，并将北边简易屋拆建成停车场。2014年缙云县人民政府对缙云县城检察院东区块（杜桥）进行拆迁。2014年11月4日，被告胡月与征收指挥部签订132号房屋的房屋征收协议，将房产证、土地证缴存征收指挥部。现原告赵淑钟以其与被告签订房屋买卖协议配偶、子女均不知情为由诉至本院，要求确认原、被告签订的房地产买卖契约无效，并责令被告胡月腾退房屋及宅基地。
本院认为：基于“房地一体原则”，132号房屋的买卖应当遵守宅基地使用权流转的相关规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地。依照国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据上述法律、法规的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，故原、被告2008年9月8日签订的《房地产买卖契约》无效。基于合同无效的法律后果，原告要求被告腾空132号房屋的请求，本院予以支持。被告提出在原告提出反悔意见以前132号房屋已经被国家征收，影响双方买卖协议生效的情况已经变更，本院认为，无效合同自始无效，132号房屋被国家征收，土地性质由集体经济组织所有变为国家所有，依然不影响合同的无效性，故对被告的观点不予采纳。被告在答辩时提出要求原告赔偿132号房屋装修等费用，但未在法定期限内提出反诉，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国国有土地管理法》第四十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告赵淑钟与被告胡月于2008年9月8日签订的《房地产买卖契约》自签订之日无效；
二、被告胡月自本判决生效之日起一个月内腾空坐落缙云县五云街道杜桥村132号房屋。
案件受理费9260元，由原告赵淑钟负担4630元，被告胡月负担4630元。被告负担的费用限本判决生效日即向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 李少青
人民陪审员 郑苏成
人民陪审员 周云光
二〇一五年三月十六日
代书 记员 赵乐丽