广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14225号上诉人（原审原告）：梁明记，男，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：梁晓达，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州越通房地产发展有限公司，住所地广州市越秀北路。法定代表人：梁泉。上诉人梁明记因与被上诉人广州越通房地产发展有限公司（以下简称越通公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人梁明记上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或者判决支持梁明记的诉讼请求，判令越通公司与梁明记到房管部门办理大东门华庭第A栋X层X房过户至梁明记名下的房屋登记手续；3、一、二审诉讼费用由越通公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清一审法院认定“原告既无证据证明其向监控账户中支付购房款项，亦无法提供证据证明其实际付款的情况。而且，原告在本案中亦未能举证证明其己实际办理收楼手续并实际使用涉案的房屋。因此，对于原、被告之间是否存在真正的房屋买卖合同关系，本院不予确信”。上述认定的事实不清：1、梁明记已经提供发票，足以证明支付了购房款。首先，根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条的规定，“发票指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证”，那么，除有相反证据外，开具了发票即己付款。其次，梁明记分期付款，越通公司按照商业习惯开具收款收据并最终以正式发票收回所有收款收据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”。2、梁明记提供的合同、发票和《依申请公开信息答复书》客观真实且合法有效，足以认定涉案房屋归梁明记所有的事实。特别应当注意的是，《依申请公开信息答复书》由广州市不动产登记中心于2016年1月15日开具，证明涉案房屋属于梁明记且已办理备案登记，根据我国法律法规和国家政策，并依公示公信原则，该证据强有力地证明了梁明记购得涉案房屋，系其产权人。3、若一审法院认定梁明记的主张依据不足，根据证据规则的规定，也应由越通公司提交其相反的证据证明，但越通公司在一审中未提交有关证据，一审法院就错误地认定梁明记的上述主张证据不足。梁明记二审提交了新证据证明已经实际支付了购房款，并按商业习惯将收款收据换取了正式的发票，梁明记也已经入住和使用了涉案的房屋。二、梁明记发现了新证据。梁明记于2007年6月13日购得涉案房屋，至今已经过去整整九年，加上保管不善及梁明记与其家人工作繁忙，除购房合同和发票外，梁明记在一审期间未能翻出其它相关付款凭证。现在，经过梁明记及其家人翻箱倒柜，终于在旧址发现证据提交给法院。被上诉人越通公司没有答辩。上诉人梁明记向一审法院起诉，请求判令：越通公司与梁明记到房管部门办理大东门华庭第A栋X层X房过户至梁明记名下的房屋登记手续。一审法院认定事实：2007年6月13日，梁明记（乙方）与越通公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：梁明记所购买商品房为越秀北路3-53号大东门华庭第A栋X层X房（测绘地址为中山四路2号、越秀北路1-53号X房），该商品房用途为住宅，建筑面积共156.48平方米，套内建筑面积122.44平方米；该房屋属预售，按套内建筑面积计价，总金额1173600元，甲方同意乙方首期房款100000元于2007年6月18日前付清，第二期房款100000元于2007年7月17日前付清，第三期房款100000元于2007年8月17日前付清，第四期房款100000元于2007年9月17日前付清，尾期房款773600元于交楼通知书发出7天内一次性付清；为保证预售款按照用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至深发银行广州分行越秀支行的商品房预售款监控账号；甲方应当在2007年10月31日前将上述房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方等。同年6月27日，上述合同在广州市房地产交易登记中心进行了预售合同备案登记。上述合同签订后，梁明记向越通公司支付了全部购房款，并由越通公司于2008年11月18日出具了金额为1173600元的《销售不动产统一发票》。因越通公司至今未为梁明记办理上述房地产权证，梁明记遂于2015年12月4日提起本案诉讼。另查明：2016年1月15日，广州市房地产交易登记中心出具编号为（2016）查询00022号的《依申请信息公开答复书》，写明：大东门华庭（A栋）X层X房（中山四路6号X房），预售人为越通公司，预购人梁明记，无办理预购商品房抵押权预告登记。一审法院认为：根据梁明记、越通公司双方签订的《商品房买卖合同》的约定，梁明记应以分期付款的方式向越通公司支付购买涉案的大东门华庭A栋X房。虽然越通公司已开具收取梁明记支付全部购房款的发票，但考虑到涉案房屋的购房款总额达100余万元，且根据前述合同的约定，梁明记应将购房款支付至监控账户之中。梁明记称其曾通过银行转账、支付现金等多种方式支付了全部购房款，但是，经一审法院多次要求，梁明记既无证据证明其向监控账户中支付购房款项，亦无法提供证据证明其实际付款的情况。而且，梁明记在本案中亦未能举证证明其已实际办理收楼手续并实际使用涉案的房屋。因此，对于梁明记、越通公司之间否存在真正的房屋买卖合同关系，一审法院不予确信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，作出如下判决：驳回原告梁明记的诉讼请求。本案受理费100元，由原告梁明记负担。经查，除未有充分证据证明梁明记向越通公司支付了涉案房屋全部房款外，一审法院查明其他事实无误，本院予以确认。二审另查明，1、本院（2017）粤01民终6617号民事判决确认一审法院通过案件筛查，越通公司在一审法院自2012年至2015年期间100余件执行案件中（并不包括该期间的全部执行案件）欠付执行款已达800余万元。对此，越通公司表示上述案件主要是逾期办证、交房的违约金，其已找到部分业主私下协商，还有部分业主没找到，越通公司会将相应的债权债务协调清楚。2、同日即2007年6月13日，梁明记还与越通公司签订了另一份《商品房买卖合同》，约定梁明记向越通公司购买越秀北路3-53号大东门华庭第A栋X层3001房（测绘地址为中山四路2号、越秀北路1-53号3001房），该商品房用途为住宅，建筑面积共129.40平方米，套内建筑面积101.25平方米，总金额970500元等。同年6月27日，该合同在广州市房地产交易登记中心亦进行了预售合同备案登记。二审中，一、梁明记提交了：1、农信银行存折，拟证明2009年6月17日取出现金97500元，用以支付购房首期款。该存折未显示该账户属梁明记所有，仅载明该帐户于2009年6月15日因放贷入帐1950000元，于2009年6月17日取出现金97500元等；2、收款收据，拟证明越通公司于2008年11月10日收到梁明记交来购大东门华庭A3001房房款284422元；3、收款收据，拟证明越通公司于2009年2月26日收到梁明记交来购大东门华庭AX房房款100万元；4、收款收据，拟证明越通公司于2009年5月8日收到梁明记交来购房款30万元。上述购房款共计1681922元(包括涉案房屋在内两套房屋房款共计2144100元)，上述证据1至证据4拟证明梁明记实际支付了购房款，并终于按商业习惯以上述收款收据换取了正式发票，即梁明记在原审法院提供的发票；5、入伙通知书(两张)，拟证明梁明记入住；6、有线电视安装发票和机顶盒配置协议，拟证明梁明记2008年5月份报装有线电视；7、广州市煤气公司任务单，拟证明梁明记2008年5月份报装煤气；8、缴费通知单，拟证明梁明记交付2013年8月3日至2013年10月3日水电费；9、缴费通知单，拟证明梁明记交付2014年4月3日至2014年6月3日水电费；10、备款通知书，拟证明梁明记2015年5月17日管道燃气的抄表情况；11、备款通知书，拟证明梁明记2015年9月14日管道燃气的抄表情况；12、发票，拟证明梁明记2016年6月13日电费、水泵电费和自来水费的付费情况，上述证据5至证据12拟证明梁明记入住和使用涉案房屋的情况；13、《购房资格证明》，拟证明梁明记具备购买涉案房屋的资格。二、梁明记表示其与梁秀萍、梁泉是亲戚关系，是何亲戚关系与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案二审争议的焦点问题是能否判令越通公司协助梁明记办理涉案房屋的房屋登记手续。通常的情况下，买受人可以发票证明已经履行付款义务，但在本案中，鉴于：1、梁明记就涉案房屋及另一房屋同时应付款高达200多万；2、梁明记在二审中确认其与越通公司的法定代表人梁泉是亲戚关系；3、越通公司尚有其他的债务未清偿。故在未有其他证据诸如付款凭证等证明梁明记已向越通公司付清了房款的情形下，仅凭该发票并不足以证明梁明记已付清了房款。在二审中，虽然梁明记提交了存折及《收款收据》拟证实其付清了房款，但首先如前所述，收据亦不能证实梁明记已真实付款，另梁明记提交的证据不能证明该存折属梁明记本人，且上述其中一张收款收据显示梁明记于2009年2月26日就涉案房屋已支付了100万元，梁明记又以该存折主张其于2009年6月17日取现金97500元支付首期款，即付100万元房款在先，付首期款却在后，此种情形亦不符合常理。故梁明记在二审中提交的证据亦不能证实其已付清了房款，至于梁明记是否实际使用了房屋，因梁明记与越通公司的上述关系，即便实际使用了涉案房屋，亦不能以此推定梁明记已付清了房款。据此，在梁明记未有充分证据证明其已向越通公司付清房款的情况下，一审驳回梁明记要求越通公司协助办理涉案房屋的房屋登记手续的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，梁明记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁明记负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年九月十三日书记员  徐毅敏