四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民终字第1114号
上诉人（原审被告）：乐山市宝林置业有限公司，住所地：四川省乐山市中心城区龙游路西段260号，组织机构代码：7446532
0-7。
法定代表人：徐宝林，该公司总经理。
委托代理人：杨光，四川乐嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐山三江农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省乐山市市中区春华路南段506号，组织机构代码证：20705766-1。
法定代表人：金宏，该公司董事长。
委托代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。
原审被告：罗慧星，男，汉族。
上诉人乐山市宝林置业有限公司（以下简称宝林置业公司）因与被上诉人乐山三江农村商业银行股份有限公司、原审被告罗慧星金融借款合同纠纷一案不服四川省乐山市市中区人民法院（2015）乐中民初字第2542号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人宝林置业公司的委托代理人杨光，被上诉人乐山三江农村商业银行股份有限公司委托代理人徐虹到庭参加了诉讼，原审被告罗慧星经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年3月11日，被告罗慧星与宝林置业公司签订《商品房买卖合同》，约定罗慧星以贷款方式向宝林置业公司购买位于乐山市中心城区柏杨西路433号西岭美庐3幢1单元29层3－1－29跃－9号的住房。
同年11月2日，罗慧星、宝林置业公司与�告签订《个人购房借款合同》。合同主要约定：原告向罗慧星提供41.40万元的购房贷款，该款根据罗慧星授权直接划入售房者宝林置业公司账户；贷款年限20年，自2011年11月2日起至2031年11月1日止；贷款利率按基准利率上浮10%执行，即为月利率6.4625‰，利息从放款之日起计算并按月结息。如遇人民银行贷款基准利率调整，则于下年初按相应的利率执行新的利率。自贷款发放次月起，借款人采用等额本息还款法按月（每月20日）归还贷款本息共240期，每月归还本息3400.18元。借款人将还款直接存入其在原告处开设的存款账户。借款人如未按约定时间按期偿还贷款本金，则按合同约定的执行利率上浮50%计收罚息。逾期付息的计收复利。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款合同提前到期。订立、执行本�同所需有关费用，由借款人承担，包括本合同所涉及的公证、抵押、保险等有关费用。
借款人保证以其所购房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还借款的担保。宝林置业公司为借款人罗慧星的债务提供连带责任保证担保。保证责任范围包括：本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。《个人购房借款合同》第二十九条约定，保证期间为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续，贷款人取得《房屋他项权证》之日止。如贷款人依照本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。同年11月22日，原告按约向罗慧星发放了41.40万元的购房贷款。但罗慧星在2013年4月20日后未履行还贷义务。原告为本案诉讼，委托律师代理诉讼，并支付律师代理费2万元。另查明，罗慧星与宝林置业公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋的《房屋所有权证》及《房屋他项权证》尚未办理。
该院认为，《个人购房借款合同》是原、被告的真实意思表示，合法、有效，各方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按约发放贷款41.40万元，被告罗慧星理应按照合同约定按期归还借款本息。根据合同关于“借款人采用等额本息还款法按月（每月20日）归还贷款本息共240期，每月归还本息3400.18元”及“借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款合同提前到期”的约定。原告提供的罗慧星存款账户流水表明罗慧星自2013年4月21日起未归还贷款本息，而罗慧星亦未能提供其按约还款的证据，故原告有权依照合同约定宣布借款合同提前到期，要求被告偿还全部未付本息。�告的起诉可视为宣布贷款提前到期的通知，但应该给被告必要的准备时间。本院酌情认定起诉之日起十五日为必要的准备期，即被告应当在2015年7月8日之前偿还全部未付本息。据此，原告要求罗慧星归还借款本金400819.81元及相应利息的诉讼请求符合双方合同约定，应予支持。但原告要求从起诉次日起开始按逾期利率计息的主张不当，应该从宽限期届满的次日即2015年7月9日起开始计收逾期利息。综上，罗慧星应归还原告借款本金400819.81元及相应利息（2013年4月21日起至2015年7月8日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.1倍计算，2015年7月9日起至付清之日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.65倍计算；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则于下年初执行新的利率）。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行�同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成的损失。本案《个人购房借款合同》虽约定订立、执行合同所需有关费用由借款人承担，但并未明确约定因追索合同债权而产生的律师代理费由借款人承担，原告诉请要求罗慧星承担律师代理费超过了罗慧星订立合同时应当预见的范围，本院不予支持。
关于宝林置业公司的保证责任问题，《个人购房借款合同》约定，宝林置业公司为借款人罗慧星的债务提供连带责任保证担保。保证责任范围包括：本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。合同第二十九条约定，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续，贷款人取得《房屋他项权证》之日止。本案宝林置业公司兼具连带责任保证人和售房人身份，根据约定保证期间自合同签订之日起至原告取得《房屋他项权证》时止。诉争贷款所购房屋尚未取得《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，保证期间并未经过，宝林置业公司应当对罗慧星的借款本息承担连带保证责任。宝林置业公司承担保证责任后，可依《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人罗慧星追偿。另外，因合同对“实现债权的费用”约定不明，且与主合同债务范围不一致，故律师代理费亦不属于宝林置业公司应该承担的保证责任范围。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十�条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗慧星在本判决生效之日起十五日内向原告乐山三江农村商业银行股份有限公司偿还借款本金400819.81元及相应利息（2013年4月21日起至2015年7月8日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.1倍计算，2015年7月9日起至付清之日止的利息按同期同类贷款基准利率的1.65倍计算；如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则于下年初执行新的利率）；二、被告乐山市宝林置业有限公司对上述所载罗慧星应承担的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告乐山三江农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3806元（已减半收取），由原告乐山三江农村商业银行股份有限公司负担146元，被告罗慧星、乐山市宝林置业有限公司负担3660元。
上诉人宝林置业公司不服上述判决，上诉称：上诉人承担保证责任的保证期限已过，依法不应当承担责任。《个人购买借款合同》第29条约定，保证期限为两种，一是一般原则性约定即本合同借款人不履行债务之日起两年；二是特殊约定，即保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至贷款人取得《房屋他项权证》之止，系“阶段性保证”。因此，上诉人承担的是“阶段性保证”，保证期限截止被上诉人取得《房屋他项权证》之日止。本案中，因借款人不配合办理产权证，经多次催告仍不办理，直至案涉房屋因其他原因被告法院查封，客观上不能完成抵押登记手续，即上诉人承担的“阶段性保证”不能实现也无法履行，该约定已经丧失实际意义。因此，应适用一般约定，即保证期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。而本案中借款人自2013年4月20日起未按约偿还借款本息，被上诉人于2015年6月23日向法院起诉，已过两年的保证期限，上诉人不应承担保证责任。一审法院认定被上诉人未取得《房屋他项权证》，保证期限未过，会导致上诉人承担的是无期限的保证，显然不符合《担保法》的规定，也违背了订立合同之初所能预见的责任负担，有失公平。综上，请二审法院依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求，改判上诉人不承担责任。
在二审庭审中，上诉人增加了两项上诉理由：其一，上诉人认为，即使应承担保证责任，也仅是对已经发生的逾期未还的贷款承担责任，对尚未发生的部分不承担；其二，案涉房产进行了预告登记，被上诉人享有抵押权，即使上诉人应承担担保责任，也仅就被上诉人就抵押房产受偿后未能清偿的部分承担责任。
被上诉人乐山三江农村商业银行股份有限公司答辩称：1、按《个人购房借款合同》第二十七条、第二十九条、第三十一条的约定，本案�款人采用的阶段性担保方式，即：贷款人在取得房屋抵押权之前，由售房人承担连带保证责任。在贷款人取得房屋他项权证之后，售房人的连带保证担保责任结束，转为借款人按揭房屋的抵押担保。该约定是各方真实意思表示。开发商在签订借款合同时完全能预见的担保风险。本案中，在将按揭房屋抵押登记给贷款人之前，由开发商承担连带保证责任符合合同约定和交易习惯，一审判决适当。2.即使按上诉人主张的2年的保证期间计算，上诉人也应承担连带保证责任。按照《个人购房借款合同》第二十七条的约定，“……在借款人连续3个月或任何一期逾期超过3个月或累计6个月未偿还贷款本息时，贷款人向保证人发出履行回购责任通知书，保证人在接到回购通知书7天内回购房产，偿还借款人所欠贷款人全部债务。”本案贷款期限是20年，借款人罗慧星在2013年5月20日�止月供还贷，构成逾期，被上诉人在2013年7月20日以后才有权宣布贷款全部提前到期并要求借款人和保证人偿还全部所欠本息。被上诉人在2015年6月23日以起诉方式向上诉人主张保证责任并未超过保证期限。上诉人在二审庭审中新增的两项上诉理由均无合同依据，按照合同约定，上诉人是对全部的贷款承担担保责任的。并且案涉房产仅办理预告登记，未办理抵押登记，抵押权并未设立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审已查明的事实一致。
另查明：双方当事人一致认可，《个人购买借款合同》第29条约定：“保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至贷款人取得《房屋他项权证》之止。”系约定的保证合同的解除条件。即售房人作为保证人时，承担阶段性保证责任，在贷款人取得《房屋他项权证》�前，由售房人承担连带保证责任，在贷款人取得《房屋他项权证》之后，售房人即不再作为保证人，不再承担保证责任。
以上事实有二审庭审笔录予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人宝林置业公司应否承担保证责任，若应承担，其承担保证责任的范围是什么？
本案中，《个人购房借款合同》第二十九条约定的保证担保期限有两种：第一，本合同借款人不履行债务之日起两年；第二，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续，贷款人取得《房屋他项权证》之日止。即，若保证人为售房人时，不适用第一种保证期限，应适用保证人为售房人的特殊约定，即保证期限至贷款人取得《房屋他项权证》之日止。而二审中双方一致认可前述特殊约定，系对保证合同�除条件的约定，并非实质上的保证期间约定。因而对于保证人为售房人的情形，合同并未约定保证期限，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月。而本案中，乐山三江农村商业银行股份有限公司因借款人未按期归还贷款本息，于2015年6月23日通过诉讼方式宣布借款合同提前到期，并同时主张保证人承担保证责任，因而，本案保证合同尚在保证期限内。且，案涉房产至今并未办理《房屋他项权证》，贷款人未取得案涉房产抵押权，因而保证合同解除条件并不具备，保证合同有效。综上，上诉人宝林置业公司应承担保证责任。
关于保证人承担保证责任的范围问题。本案中，�据《个人购房借款合同》第二十八条的约定，保证责任范围为该合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。且乐山三江农村商业银行股份有限公司于2015年6月23日通过诉讼方式宣布借款合同提前到期，全部贷款本息均已届清偿期。上诉人认为仅对已发生逾期未还部分承担保证责任的主张，不符合合同约定和案件事实，对其主张本院不予支持。上诉人主张对被上诉人就抵押房产受偿后未能清偿的部分承担责任。而本案抵押房产并未办理他项权证，贷款人并未取得借款人房产的抵押权，因而上诉人的该项主张无事实依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3806元，由上诉人乐山市宝林置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李怡秋
审 判 员 唐海珍
代理审判员 程巧玲
二〇一五年十二月四日
书 记 员 孙 影