福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翔民初字第3591号
原告（反诉被告）高维良，男，1972年8月14日出生，住厦门市湖里区。
委托代理人张继聪、吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）厦门首开翔泰置业有限公司，住所地厦门市翔安区春江里24号202室，统一社会信用代码9135021369304825XX。
法定代表人石守京，总经理。
委托代理人王树人，北京市君致律师事务所律师。
委托代理人徐蓉蓉，女，系厦门首开翔泰置业有限公司员工。
原告高维良与被告厦门首开翔泰置业有限公司（以下简称为首开翔泰公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年12月25日向本院提起诉讼。本院于2015年12月28日予以立案受理，依法由审判员林认真适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，首开翔泰公司对高维良提起反诉，本院依法予以合并审理。原告（反诉被告）高维良的委托代理人张继聪与吴婷婷、被告（反诉原告）首开翔泰公司的委托代理人王树人与徐蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高维良诉称，2012年底开始，被告首开翔泰公司开始在各种媒体大量宣传首开·领翔国际的房产项目，对该项目的绿化、容积、周边配套等等进行了详细的介绍。原告受到宣传的吸引，到售楼中心了解情况，并领取了该项目的《宣传手册》。《宣传手册》上对首开·领翔国际这一项目范围内的房屋及相关设施作了非常具体的说明和允诺，并且有非常清晰的户型结构图，其中上面所列的G户型中户型点评描述称：“工具房或改保姆房，双入户设计，主佣互不干扰。”这一点对原告有非常大的吸引力，原告极其看重相对私密的空间，因此决定买下该户型房屋。2012年9月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以总价人民币（币种下同）1191574元购买了首开·领翔国际4#楼17层01单元的房屋，建筑面积为142.89平方米，双方约定交房时间为2013年12月28日前。后原告依约向被告支付了房屋的全部价款。以下部分列举原告愿意以合同上的价格与被告订立《商品房买卖合同》所基于的被告提供的《宣传手册》、《户型图》、《商品房买卖合同》上的信息：1、合同项下的商品房中的工具房可改保姆房，双入户设计，主佣互不干扰（《宣传手册》）；2、第1点所列的可改的保姆房是房屋的组成部分，划在商品房的红线之内，该空间整个是封闭的（《宣传手册》、《户型图》、《商品房买卖合同》附件一）；3、两个封闭式阳台（《商品房买卖合同》P2）；4、每户一个电表（《商品房买卖合同》附件三）；5、楼下大堂是双层大堂；6、小区建筑外观、燃气、绿化、学区、商业配套等。原告前往验房时，发现房屋有以下方面与《商品房买卖合同》的约定和《宣传手册》、《户型图》中被告的承诺有严重不符：1、产权面积、户型均与合同及被告的承诺严重不符，与被告在合同、《宣传手册》、《户型图》等多处红线划定的户型相比，减少了北面工具间（《宣传手册》上所称“或改保姆房”），室内面积减少，户型也发生了明显的变更。因此，被告存在变更房屋户型行为。2、消防、安全存在严重隐患，房屋背面入户经两道常闭不设锁的消防门及一道玻璃门后即通向客厅，造成实质上房屋门户无法有效防盗，原告需额外增设防盗设备才能保障安全，因此被告应支付厨房增加防盗设施及房屋缺陷所需的修缮款20000元。3、厨房以北原设定为全封闭阳台，并且在签订合同时已按全价收款，现该阳台部分经被改成消防通道，已经实际不属于原告所有，被告应将已收取的费用退还给原告。4、本户专用电表安装在他人房屋红线区域范围内，但双方签订的合同中并未约定该设计，而此种安排必然给业主之间的协调和原告的生活带来严重影响。因此，被告应当将原告本户专用的电表从他人的房屋红线区域移回本单元，或支付原告20000元的终身不便补偿金。5、房屋质量存在多处缺陷：（1）主卧、次卧墙壁出现严重大面积裂缝；（2）主卧卫生间顶部的出水管比入水管高，容易造成楼上卫生间污水堵塞；（3）厨房北面保姆房排污管没有通到本楼的天台只到本楼层，发生积水时，将对本房屋造成严重损失，且夏天会发出恶臭，严重影响居住；（4）部分门损坏，餐厅阳台钢筋突出等。6、同一大楼中，从已在装修的其他单元的多处墙体发现倒模木扣板埋入墙体；从一些地方剥脱外露的钢筋来看，钢筋质量不合格，混凝土硬度不够，楼梯、墙角用手即可剥下整块水泥，墙壁严重裂缝，装修后仍出现二次裂缝，这些问题影响建筑整体安全及抗震能力，存在着一定的质量问题。楼宇的通风管口直接安置在大门口且无任何保险措施，房屋南入户门口（大门）边天井围栏过低，一楼北面出口无任何安全防护门，外来人员可随意进出楼层，存在严重安全隐患。房屋外墙、楼板发现渗水痕迹，墙面腻子掺胶不够，严重剥脱，需要全部返工，做防水、铲灰、粉刷。经了解该楼之所以未能如期办理大产权，正是因为其在竣工验收、消防验收的过程中出现了很多问题。7、楼下大堂是单层的，与被告宣传手册上所称的双层高大堂不符。8、合同中约定房屋交房时间为2014年5月28日，但被告却在2014年10月6日才向原告交房，因此被告应当支付原告延迟交房违约金。9、根据合同约定，被告应于房屋交房后两个月内向原告交付办理房屋产权证的材料，原告不能在房屋交付使用90日内取得房屋权属证书的，有权按已付款的0.005%向被告收取违约金。被告直到2015年5月5日才通知原告办理产权证，因此被告应当支付原告延期办理房产证的违约金。综上，被告在履行商品房买卖合同过程中存在严重的违约行为，原告初次验房后提交的整改要求被告迄今也未能完成，至今未能交房。原告与其他小区业主一起开展了集体维权活动，但被告均未有实际整改或协商的诚意。为维护自身的合法权益，原告请求判令：1、被告支付违约变更户型赔偿金50000元；2、被告支付厨房增加防盗设施及房屋缺陷所需的修缮款20000元；3、被告返还向原告收取的厨房以北原为封闭阳台现为被告设定的消防通道的房款（开发商应按房价一半收取）8339.10元／平方米×3.12平方米÷2=13008.99元；4、被告将原告本户专用电表从他人房屋红线区域移回本单元内，或支付原告20000元的终身不便补偿金；5、被告迁出入户的网络、有线电视接口盘或者支付原告20000元的终身不便补偿金；6、被告支付原告迟延交房违约金（从2013年12月29日暂计至2015年4月15日）1191574元×473天×0.015%=84542.1753元；6、被告支付原告延期办理房产证的违约金（从2014年3月28日至2015年5月5日）1191574元×404天×0.005%=24069.79元；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告首开翔泰公司辩称：一、关于原告诉称被告违约变更户型及赔偿50000元的请求。事实上合同第三条和附件一及房产测绘报告书是一致的，被告未对户型做任何变更，原告所诉没有依据。二、关于原告主张厨房增加防盗设施和房屋缺陷费用的请求。对于厨房防盗设施问题，被告未违反购房合同第十三条以及合同附件三的约定。该房屋在开发过程中，各个环节都是按主管部门审核批准的文件、图纸施工，整个过程也都有主管部门的验收，该房屋已全部通过验收合格。厨房北侧阳台上的门具有防火防盗功能。至于房屋“缺陷”问题，依据合同第十五条约定，被告按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。三、关于原告诉称被告的封闭阳台变消防通道、应退其款项的请求。该户型有3个阳台，分别为客厅南、餐厅北、厨房北，其中客厅南、餐厅北为封闭阳台，与合同约定的2个封闭阳台一致，也与所有的图纸、户型图一致。所有图纸、户型图都显示厨房阳台以北有独立空间，并明确显示了管道井和消防门，交房时的现状与图纸是一致的，符合双方合同约定，不存在改成消防通道的问题。四、关于原告主张迁移电表和支付补偿金的请求。电力设施是专项图纸、专项施工的，电表、网络、有线电视接口盘所在的管道井是公共区域，原告所诉迁移电表、网络、有线电视接口盘没有依据。五、关于迟延交房问题。事实是2013年12月底前被告已按照合同约定采用登报的方式通知原告交接房屋，原告于2014年1月19日已到收房现场签收了交房确认单。原告已收房，其所诉的迟延交房不是被告原因造成。六、关于原告主张的延期办理房产证违约金。依据双方购房合同和补充协议的约定，当原告交齐相关费用后，被告通知原告办证。被告于2015年4月17日已将通知发给原告，原告未予以配合（具体见反诉）。七、宣传材料只是要约邀请，仅供原告参考。1、宣传册为早期的宣传品，原告购买房屋时已不再使用（2012年底2013年初市场火爆，原有宣传品用完后已无需再印）。2、原告购房时，被告房屋供不应求，2013年3月23号在厦门国际会展中心进行了摇号销售，宣传材料不构成对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。3、买卖合同补充协议（合同附件六）第十条约定：“出卖人所制作和发布的相关广告、宣传资料（或楼台模型、售楼书、厦门网上房地产）中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，出卖人展示的样板房也仅供买受人参考。买受人同意双方权利义务均已政府批准的文件和双方签订的合同及本补充协议为准。”综上，被告认为原告的诉求没有事实和法律依据，故请予以驳回。
反诉原告首开翔泰公司诉称：一、本案双方签订的合同约定办证时间为2014年12月28日，反诉原告于2015年4月17日通知反诉被告高维良办证，反诉原告实际违约107天，按照总房款1191574元×0.005%（万分之零点五）计算，反诉被告应付违约金6374元。反诉被告在反诉原告通知后，至今还未来办理。二、根据合同附件六第四条第2款约定，在出卖人通知买受人办理产权证，买受人未缴足税费或材料影响办证的，买受人应按购房款日万分之一支付违约金。反诉原告于2015年4月17日通知办产权证，反诉被告直至2016年1月20日还未缴费及递交材料。从2015年4月20日计至2016年1月20日共270天，按约定应以购房款1191574元的日万分之一计算反诉被告应承担的违约金为32170元。扣除反诉原告应支付的违约金6374元，反诉被告还应支付反诉原告违约金25796元。反诉被告迟延收房事实清楚，依据合同附件六第二条第四款约定，反诉被告应按照总房款日万分之一支付反诉原告保管费。合同约定交房时间是2013年12月28日前，反诉原告于2013年12月20日登报通知，2014年1月19日反诉被告签收了确认单，但是没有收房，房屋一直由反诉原告保管。直至2015年4月15日才收房，反诉原告保管房屋471天，反诉被告应交保管费56119元。综上，反诉原告所诉事实清楚，合同约定明确，故请求法院判令：1、反诉被告迟延办理房产证违约金32170元，扣除反诉原告应支付的逾期办证违约金6374元，反诉被告实际应向反诉原告支付25796元；2、反诉被告应向反诉原告支付迟延收房保管费56119元；3、由反诉被告承担反诉费用。
反诉被告高维良辩称：一、反诉原告依据的合同条款是格式条款，该条款无效，反诉原告无权要求反诉被告高维良支付房屋保管费和逾期办证的违约金。1、《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明。2、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条规定：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。依据以上法律规定，反诉原告使用的商品房买卖合同附件六是预先拟定，且重复使用的。反诉原告在订立合同时并没有与反诉被告协商，补充条款具有不变性、附合性；反诉原告具体引用的第四条二款、第二条第四款更是加重了反诉被告的责任，而反诉原告并没有提示反诉被告，对其说明该条款给其带来的加重责任。故反诉原告引用的条款属格式条款，应认定无效，反诉原告要求反诉被告支付房屋保管费、逾期办证的违约金无事实和法律依据。二、反诉原告并无实质保管房屋，且反诉被告逾期办证对反诉原告而言根本无损失，反诉原告的诉求有失公平，无权要求反诉被告支付房屋保管费和迟延办证的违约金。1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在商品房预售阶段，不动产的所有权人仍是反诉被告，何来“保管”之说；2、及时交房和办理房产证的受益者是反诉被告，是反诉被告的期待权，而不是反诉被告的义务和责任。迟延办理房产证对反诉原告无损失可言，况且是反诉原告延迟通知交房和办证，违约在先。根据以上事实，反诉原告无权要求反诉被告支付房屋保管费和迟延办证的违约金。三、根据合同约定，办证时间为2014年3月28日，而不是2014年12月28日。根据合同第十四条关于产权登记的约定，反诉原告在房屋交房后两个月内向反诉被告交付办理房屋产权证的材料，反诉原告不能在房屋交付使用90日内取得房屋权属证书的，反诉被告有权按已付款的0.005%向反诉原告收取违约金。根据双方签订的商品房预售合同，约定的交房时间是2013年12月28日前，再加上90日，即为2014年3月28日，而不是反诉原告所说的2014年12月31日。四、反诉原告在2013年12月20日登报通知交房，并不是合格的交房条件，反诉原告应该要交付能够居住使用的房屋，才是完成了交付义务。反诉原告依据合同附件的补充条款，主张以登报通知、挂号邮件通知交房，反诉被告若逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为反诉原告的交付日。根据前述意见，该条款为格式条款，应认定无效。通知交房不代表房屋能够合格交付使用，具体应以两书为准，且讼争房屋仍不能合格交付使用：第一，户型不符：当时宣传的保姆房不存在，房屋户型和宣传册、户型图、合同上根本不一致，反诉原告存在虚假宣传行为；第二，房屋有多处瑕疵：“墙体、窗户开裂”“卫生间、厨房管道漏水”等等。而且在反诉被告验房后提出的整改问题，反诉原告也没有回复。因此，反诉原告的诉求毫无依据，请求依法驳回。
本院经审理查明，原告（反诉被告）高维良与被告（反诉原告）首开翔泰公司于2012年9月5日签订一份商品房买卖合同，约定高维良向首开翔泰公司购买位于首开·领翔国际4#楼17层01单元的房屋，该商品房阳台为封闭式2个，建筑面积142.89平方米，房价为每平方米8339.10元，总金额1191574元。合同约定的交付期限是2013年12月28日前。合同第九条约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。”
合同附件一是该商品房的房屋平面图，平面图中用红线标注的范围包括厨房以北阳台上方的强电（弱电）井及电井外独立空间。
合同附件六补充协议第二条第4项约定：“由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及风险即转由买受人承担，且出卖人有权按日收取房屋总价款万分之一作为代保管费。”补充协议第四条第2项约定：“若买受人以按揭方式支付商品房价款，……若买受人至出卖人通知办理房屋权属证书的期限届满之日，仍未缴足前述税费并补充材料，则买受人应当自出卖人通知买受人办理房屋权属证书的期限届满之日起，至买受人所购商品房的产权登记申请被厦门市交易权籍登记中心受理之日止，按已付购房款的日万分之一向出卖人支付违约金。”补充协议第四条第7项约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按合同第十四条第2项处理。”补充协议第十条约定：“1、出卖人所制作和发布的该项目的相关广告、宣传资料（或楼台模型、售楼书、厦门网上房地产）中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，出卖人展示的样板房也仅供买受人参考。买受人同意双方权利、义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本补充协议为准。2、本补充协议是合同附件，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。”
合同签订后，高维良按照约定支付了购房款。讼争房屋通过了竣工验收后，首开翔泰公司于2013年12月20日登报通知购房人收房。2015年4月17日，首开翔泰公司以短信通知购房人于2015年4月21日办理产权登记手续。
另查明，讼争房屋厨房北面是一个开敞式阳台，双方确认房屋厨房以北开敞阳台上方电井所在区域现属于讼争房屋产权范围之外的公共区域。该户型房屋电表系六个电表安装在一个电表箱内，高维良所购房屋的电表安装在其他户的电井位置。根据福建省地质测绘院出具的厦门市房产测绘成果报告书，讼争房屋套内面积111.33平方米，公摊面积31.94平方米，建筑面积143.27平方米。2012年4月27日，经厦门市规划局翔安分局以厦规翔（2012）43号文批复，同意首开.领翔国际4#楼北侧4-2#封闭阳台改为开敞阳台，建筑面积减少98.26平方米。
又查明，首开翔泰公司在讼争房屋销售之前，有发放首开·领翔国际的宣传资料，其中对于本案讼争户型即G户型的宣传户型图中包含了厨房以北阳台上方电井区域，对于该户型的点评中载明：“工具房或改保姆房，双入户设计……”。
审理中，高维良确认讼争房屋已具备两个封闭阳台，并撤回第三项诉求即首开翔泰公司返还向高维良收取的厨房以北原为封闭阳台现为首开翔泰公司设定的消防通道的房款（开发商应按房价一半收取）8339.10元／平方米×3.12平方米÷2=13009元。另外，高维良确认房屋中存在的质量问题已经解决，其已于2016年4月15日收房，但尚未办理产权证。首开翔泰公司确认厨房以北敞开式阳台的门是入户门，用户可以自行关闭，不需要常开不闭。
上述事实，有原告（反诉被告）高维良、被告（反诉原告）首开翔泰公司陈述在案的庭审笔录及高维良提供的《商品房买卖合同》及备案证明、销售不动产统一发票、宣传资料及户型图，首开翔泰公司提供的《商品房买卖合同》及备案证明、厦门市房产测绘成果报告书、竣工验收报告、交房通知、交房流程单、办证通知短信、厦规翔（2012）43号文件等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。
本院认为，原告（反诉被告）高维良与被告（反诉原告）首开翔泰公司签订的商品房买卖合同及补充协议的内容均不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。
对于双方争议的焦点问题，本院分析认定如下：
1、首开翔泰公司是否存在变更户型的违约行为。
首开翔泰公司在房屋销售之前的宣传资料中，将该户型厨房以北阳台上方的电井区域包含在该户型图范围内，且宣传称该部分区域可改保姆房。根据双方签订的商品房买卖合同中有讼争房屋的平面图，房屋厨房以北阳台上方的电井区域亦属于红线标注的范围之内。合同所附红线图的标注应当认为是对于房屋结构及户型的约定，作为消费者有理由相信该区域是属于所购房屋的一部分。而实际交付的房屋中，该部分区域系公共区域，故首开翔泰公司交付的房屋户型与合同不一致，存在违约行为，应当支付相应的违约金。至于数额，本院参照该部分区域的面积，酌定首开翔泰公司应支付的违约金为25000元。
2、首开翔泰公司是否应当支付厨房增加防盗设施及房屋缺陷所需的修缮款。
因高维良确认房屋质量问题已经通过维修得到解决，故其诉求房屋缺陷所需修缮款并无依据，本院不予支持。对于厨房增加防盗设施的修缮款，首开翔泰公司已确认厨房以北阳台的门即是入户门，用户可以自行关闭，不需要常开不闭，故是否需要进行改善属于用户自身的需求，相应的费用不应由首开翔泰公司负担，故本院对高维良请求首开翔泰公司支付厨房增加防盗设施及房屋缺陷所需修缮款20000元的诉求不予支持。
3、首开翔泰公司对电表、网络、有线电视接口盘位置的设计是否构成违约。
高维良主张首开翔泰公司将其专用的电表从他人的房屋红线区域移回本单元内或者支付20000元的终身不便补偿金和迁出入户的网络、有线电视接口盘或者支付20000元的终身不便补偿金。首开翔泰公司已经明确表示无法移动，高维良据此明确该项诉求为要求首开翔泰公司补偿各20000元终身不便补偿金。根据测绘报告户型图，高维良电表的位置属于公共区域，并非在红线图范围内，而且每户均有独立的电表，只是六户电表安装在同一个电表箱中，故首开翔泰公司并未违反商品房买卖合同中一户一表的约定。同时，双方亦未约定每户的电表必须安装在该户所在的电井位置；至于迁出入户的网络、有线电视接口盘或者支付20000元的终身不便补偿金，因该位置属于公共区域，且每户均有独立的线路、接口盘，故高维良以此为由主张各20000元补偿金的诉求并无依据，本院不予支持。
4、被告是否应当支付逾期交房违约金。
双方约定的交房时间是2013年12月28日前，首开翔泰公司于2013年12月20日通知交房。高维良认为房屋存在变更户型及质量问题，不具备交房条件，故主张逾期交房违约金计算至2015年4月15日。本院认为，首开翔泰公司交付的房屋在交房前已经通过竣工验收，高维良并未举证证明存在违反合同约定交付条件的情况，且高维良已在本案中主张首开翔泰公司承担变更户型的违约金，通过竣工验收后房屋存在的质量瑕疵亦可由首开翔泰公司履行保修义务解决，故高维良再以此为由主张首开翔泰公司承担至2015年4月15日的逾期交房违约金并无依据，本院不予支持。
5、逾期办证违约金应当如何计算。
商品房买卖合同第十四条的约定与合同补充协议第四条第7款的约定存在不一致，但根据补充协议第十条第2款的约定，如合同补充协议的内容与合同不一致，则以补充协议的约定为准，故本院认为逾期办理产权证的违约责任应当适用合同补充协议第四条第7款的约定。根据合同补充协议第四条第7款的约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按合同第十四条第2项处理”，而第十四条第2项的约定为：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”，故应当认定双方在补充协议中对于办理产权证的期限进行了变更，首开翔泰公司协助办理产权证的期限为商品房交付使用后365日，逾期未办理的每日按照买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。因合同约定的交房时间为2013年12月28日前，且原告主张逾期办证违约金计算至首开翔泰公司通知可办理产权证之日，故本院认为逾期办证违约金可自2014年12月28日起计至首开翔泰公司通知可办理产权证之日即2015年4月21日，即逾期办证时间计115天。因高维良支付的购房款1191574元，故首开翔泰公司应承担的逾期办证违约金为115天×1191574元×0.005%=6851.55元。
对于合同补充协议第四条第2款关于买受人未按期办理产权证需支付出卖人违约金的约定，首开翔泰公司作为该格式条款的提供者，在约定明显加重买受人责任的条款时，未能尽到提请买受人对该条款特别予以注意的提示义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该约定未遵循公平原则，应属无效，故本院对首开翔泰公司主张高维良支付违约金的反诉请求不予支持。
6、高维良是否应当向首开翔泰公司支付房屋保管费。
高维良虽迟延收房，但首开翔泰公司交付的房屋户型与合同存在不一致，故违约在先，高维良的迟延收房行为不属于合同约定的“由于买受人原因，未能按期交付”的情形，故首开翔泰公司据此请求高维良支付房屋保管费的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告厦门首开翔泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高维良支付变更户型违约金25000元和逾期办证违约金6851.55元，合计31851.55元；
二、驳回原告高维良的其余诉讼请求；
三、驳回反诉原告厦门首开翔泰置业有限公司的反诉请求。
如果被告厦门首开翔泰置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分受理费4774元，因适用简易程序审理，减半收取为2387元，由原告高维良承担2039元，被告厦门首开翔泰置业有限公司承担348元；反诉部分受理费1848元，减半收取为924元，由反诉原告厦门首开翔泰置业有限公司承担。上述款项均限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林认真
二〇一六年七月八日
代书记员 黄绿洲
附：本判决所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。