上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第11036号
原告彭珠国。
委托代理人郑威波，上海百林司律师事务所律师。
委托代理人陈亮，上海百林司律师事务所律师。
被告谭根娣。
委托代理人邓秀华，上海优一律师事务所律师。
原告彭珠国诉被告谭根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年5月5日、6月4日公开开庭进行了审理。因本案系争房屋因（2014）杨执字第4282号案件被司法查封，而原告就该司法查封提起执行异议，本案的处理需以该执行异议的结果为依据，故本院于2015年6月8日裁定中止审理。2015年8月3日，本案恢复审理，并于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告彭珠国的委托代理人郑威波，被告谭根娣的委托代理人邓秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭珠国诉称，2009年12月8日，原、被告签订《市政动迁房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定被告谭根娣将其所有的上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房（以下简称系争房屋）出售给原告，转让价格为人民币（以下币种相同）88万元；房屋转让款分四次支付，2009年12月8日前付定金5万元、2009年12月8日前付房款25万元、2009年12月31日前付房款55万元、2014年12月31日前进房地产交易中心过户当天付押金3万元；被告收到除押金之外的房款后，将该房屋的钥匙及所有资料（包括产权证）交给原告，如拖延不办理交易过户，违约方支付守约方违约金每日200元。《买卖合同》签订后，原告按约向被告支付了前三笔房款，共计85万元。被告于2009年12月31日收到第三笔房款后将系争房屋交给原告，并将房产证等其他资料一并依约交付给原告，原告在系争房屋内居住至今。2014年12月17日，系争房屋符合交易过户条件，原告要求被告至上海市房地产交易中心办理交易过户手续，但被告屡次拒绝，致系争房屋至今未能办理过户手续。故诉至法院，请求判令：一、被告协助原告将系争房屋过户至原告名下；二、被告支付原告迟延办理过户的违约金，自2015年1月1日起至本判决生效之日止按每日200元计算。
被告谭根娣辩称，对原、被告之间的房屋买卖关系，无异议。但系争房屋因被告与他人的借贷纠纷已被司法查封，系争房屋上另设有抵押权一项，故无法办理过户。系争房屋无法办理过户系原告自己的原因，故不同意支付违约金。如果法院最后认定被告违约，对原告主张的违约金的起止日期无异议，但违约金的计算标准过高，请求法院予以调整。
经审理查明，被告于2009年12月17日被核准登记为系争房屋的所有权人。该房屋系配套商品房，自登记日起5年内不得转让、出让。2009年12月8日，原、被告签订《买卖合同》一份，约定被告将其自有的系争房屋转让给原告，转让价格为88万元；原告分四次支付给被告，分别为：2009年12月8日前付款5万元作为定金，2009年12月8日前付首付款25万元，2009年12月31日支付第三笔款55万元，2014年12月31日前进房地产交易中心过户当天支付押金30万元，双方同意押金留3万元；双方同意在2014年12月31日前办理产权过户手续，过户时所需税费由原告承担；被告保证所转让的房地产没有产权纠纷和财务纠纷，在产权交易过户时积极协助原告办理过户手续，双方故意拖延不办理交易过户，违约方支付守约方违约金每天200元。嗣后，原告依约向被告支付购房款85万元。被告向原告和原告的母亲蔡金妹出具了收条。其中2009年12月31日，被告出具的收条，载明“押金3万元产证满五年过户当日交付给甲方谭根娣”。被告也已将系争房屋交付给原告。但原、被告尚未办理产权过户手续，系争房屋仍登记在被告名下。
另查明，系争房屋因（2014）杨执字第4282号案件于2014年12月24日被上海市杨浦区人民法院（以下简称杨浦法院）司法查封。2015年5月，原告向杨浦法院提起执行标的异议。2015年6月12日，原告将剩余房款3万元以代管款形式交至杨浦法院。2015年6月18日，杨浦法院作出（2015）杨执异字第3号执行裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。之后杨浦法院解除上述司法查封。系争房屋上现存有因本案设定的司法查封，以及在本案之后因（2015）杨民一（民）初字第3235号案件设定的轮候查封。
又查明，为了防止被告一房二卖，担保系争房屋过户至原告名下，双方约定在系争房屋上设定抵押权人为原告的母亲蔡金妹、抵押权金额为140万元的抵押登记。原告当庭表示其自愿涤除系争房屋上的上述抵押登记。
以上事实，由经庭审质证的《买卖合同》、《上海市房地产权证》、《上海市房地产登记薄》、房款收据及转账凭证、上海市杨浦区人民法院告知书、（2015）杨执异字第3号执行裁定书、及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《买卖合同》系双方真实意思的表示，又不违反法律、行政法规规定的强制性规范，合法有效，双方均应予履行。按照原、被告双方的约定，被告应于2014年12月31日前协助原告办理系争房屋的过户手续，原告于被告协助办理过户当日支付购房尾款3万元。现被告履行协助过户义务的期限已经届满，系争房屋也已满5年的限制交易期限，故被告应依约履行协助过户义务。系争房屋上设定的抵押，原、被告以及抵押权人蔡金妹均确认系为了担保被告履行过户义务，并不存在真实的借贷关系。原告表示自愿涤除上述抵押，本院予以准许。现系争房屋已具备过户条件，故原告要求被告协助办理过户手续的请求，本院予以支持。原告也应依约于系争房屋过户当日将系争房屋的购房尾款3万元支付给被告。被告未能在合同约定的期限内履行协助过户义务，且被告未能履行上述义务系因其与他人的借贷纠纷致使系争房屋被司法查封所致。故原告要求被告支付自合同约定的应办理过户手续之日的次日即2015年1月1日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金，并无不当，本院予以支持。至于违约金的计算标准，原告按照合同约定主张按照每日200元计算，被告认为该标准过高，请求法院予以调整。本院综合考量原告的实际损失、被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金的计算标准为每日50元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告彭珠国于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋上设定的抵押登记；
二、被告谭根娣于上述抵押登记涤除后七日内协助原告彭珠国办理将上海市浦东新区瑞浦路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至原告彭珠国名下的手续；
三、原告彭珠国于上述第二项履行完毕之日向被告谭根娣支付购房尾款3万元；
四、被告谭根娣于本判决生效之日起十日内支付原告彭珠国逾期办理过户手续的违约金（按照每日50元标准，自2015年1月1日起计算至本判决生效之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12，768元，减半收取计6，384元，财产保全费5，000元，共计11，384元，由被告谭根娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 唐墨华
二〇一五年八月十一日
书 记 员 刘 露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。