修武县人民法院民 事 判 决 书（2015）修民云初字第51号原告梅卫东，男，1967年3月27日生。委托代理人牛小窝，修武县方庄法律服务所法律工作者。被告河南兴和置业有限公司。法定代表人柴祖波。委托代理人刘喜庆，河南云台律师事务所律师。原告梅卫东与被告河南兴和置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理。本院受理后，依法由审判员高国杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人牛小窝，被告委托代理人刘喜庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2007年11月25日购买被告位于修武县云台大道与焦辉路交汇处西侧“云台特产街”Z座058号商铺一处，面积22.60平米，全款76769元，并且同时将所购买的商铺按照总房价的10%年租金租赁给被告，租期三年，一次性折抵房价。2007年10月21日交纳内铺排号定金500元，11月3日交纳内铺排号定金4500元，11月25号交纳购房定金15000元，定金合计20000元。同年12月15日交纳购房款时优惠1400元，实缴房款32338元。从原告交款至今已长达7年之久，原告所购房屋都未交付，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间的购房合同；2、被告双倍返还购房定金40000元；3、被告返还购房款32338元及利息；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确利息以52338元为本金，按银行贷款基准利率，从原告最后一次交款计算至实际归还之日。原告诉请双倍返还定金，如果定金超过房屋价款20%，超出部分被告应当按购房款返还。被告辩称，1、被告不同意解除合同。2、双方约定的定金额度过高，同时没有约定定金罚则，不适用双倍返还定金。3、原告要求利息应当从订单解除之日起计算。根据原、被告之间的诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在商品房买卖关系，若是，原告诉请解除合同，是否存在合理事由；2、若存在合同解除的合理事由，原告诉请双倍返还定金、购房款及利息能否支持。围绕争议焦点，原告举证如下：1、身份证复印件一份，证明原告主体资格。2、2007年11月25日原、被告签订的房屋定单，证明原告交纳定金20000元。3、被告出具的收款收据四份，证明原告向被告交纳购房款52338元（含20000元定金）的事实。4、原告陈述：其在签订定单之前，是在模型上看的房子，当时房屋尚未建成，双方约定原告实缴房款是在约定房款的基础上扣减三年租金（每年按约定房款的10%计算）后再优惠2000元，但是实际交款时被告就优惠了1400元，原告最后实缴房款52338元。原告曾多次找到被告签订合同，被告以种种理由推脱。被告质证后对原告所举书面证据真实性无异议，但双方约定的定金额度过高，同时没有约定定金罚则，不适用双倍返还定金。被告与原告签订定单时房屋确实没有建成，也未取得商品房预售许可证，后被告公司发生了转让，原来人员发生了变化，有没有签订商品房买卖合同不清楚，但被告处确实找不到合同。被告也曾在约定房款76769元的基础上扣减三年租金（每年按约定房款的10%计算），但这只是促销手段，应当按照原告实际交纳的52338元作为约定房屋价款。被告未提交书面证据。经审理查明，2007年11月25日，原、被告签订云台生活广场房屋定单，约定原告以一次性付款76769元购买被告位于修武县方庄镇云台大道与焦辉路交汇处西侧Z座1层58号房屋一套，应于2007年12月15日前携带定单及预登记产权人身份证和应付款到被告处签订商品房买卖合同，逾期视同违约，被告不再另行通知，并且有权将本定单所涉房屋另行出售，原告已交付20000元定金不再退还。该定单在签订正式合同后自然失效。双方在签订定单时协商，原告实缴房款为定单约定价款扣减三年租金（每年按约定房款的10%计算为23031元）后另行优惠2000元，后经双方协商，将2000元优惠额度变为1400元。至2007年12月15日止，原告分四次共计交纳购房款52338元，付清了按双方约定应缴款项。截止本次诉讼，被告未与原告签订商品房买卖合同。另查明，双方在签订房屋定单时，被告尚未取得商品房预售许可证。以上事实由原告所举证据及被告认可、陈述予以证明。本院认为，原、被告2007年11月25日签订的定单从内容上看虽然约定了房屋的价款、面积、位置、付款方式，但该定单并未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的作为商品房买卖合同必备条款的“交付使用条件及日期”、“面积差异处理方式”、“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”以及“办理产权登记的有关事宜”进行相应的约定，故该订单的性质并非为商品房买卖合同。分析原、被告未约定上述商品房买卖合同必备条款的主要原因，是由于被告在签订房屋定单之时，尚未取得商品房预售许可证，存在“法律和事实上的障碍”而未能对商品房买卖合同主要内容进行完整、详实的约定；加之该房屋定单约定了签订正式商品房买卖合同的期限，及签订商品房买卖合同后本定单自然失效，综上可见，双方签订的房屋定单是对未来订立一定契约的约定，即对将来订立确定性的本约——正式的商品房预售合同或者买卖合同而达成的合意，故房屋定单属于商品房预约合同。该合同中约定的签订正式商品房买卖合同条款是当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强行性规定，属有效条款，双方当事人都应遵守。截至双方约定的签订正式商品房买卖合同届满之日，原告已按约交纳了下余32338元款项，履行了合同义务，欲同被告签订商品房买卖合同，但至本次诉讼，被告并未举证证明彼时其已履行了签约义务，也未举证证明在双方约定签约期日届满后，双方对签约时间另有约定，被告已迟延七年之久仍未履行其主要合同义务，致使双方签订合同的目的无法实现，构成根本违约，原告有权解除合同，并有权要求被告对未签订正式的商品房买卖合同的事实承担相应违约责任。原告交纳了签订商品房买卖合同的定金20000元系订约定金，现被告违约，应双倍返还定金，但双方约定的定金20000元已超过约定房屋价款76769元的20%，即15353.8元，超过部分不予支持，故被告双倍返还定金的数额为30707.6元。原告所交纳20000元定金中超出标的物20%的部分，即4646.2元应计入购房款，故除去本院认定的15353.8元合法定金外，下余购房款为36984.2元，因双方签订的定单合同解除，被告应当返还除定金外的购房款36984.2元。至于原告要求被告从2007年12月15日起，按银行同期贷款基准利率计算利息至被告实际归还之日的诉讼请求，本院认为，被告在2007年12月15日（双方约定的签订商品房买卖合同最后期日）后对原告交纳款项无权占有、使用，会给原告造成损失，本院以原告合计交款52338元为本金，按中国人民银行五年以上贷款基准利率衡量原告损失数额，定金不足以弥补原告损失，原告还有权要求被告支付超出定金部分的利息损失。但原告要求按贷款基准利率计算，将超过原告损失总数，因原告系分批付款，故按中国人民银行零存整取五年的存款基准利率计算为宜。因原告所交52338元中的15353.8元已适用定金罚则，故应当以下余36984.2元为基数计算。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第八条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告2007年11月25日签订的云台生活广场房屋定单；二、被告河南兴和置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告定金，数额为30707.6元；三、被告河南兴和置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款36984.2元；四、被告河南兴和置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告损失，损失以36984.2元为本金，按中国人民银行零存整取五年基准利率从2007年12月15日起计算至实际支付之日；五、驳回原告其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，减半收取800元，原告负担52元，由被告负担748元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  高国杰二〇一五年五月十四日书记员  许林林