包头市九原区人民法院民 事 判 决 书（2014）包九原民初字第177号原告贾芸，女，汉族，1980年2月15日出生，现住包头市，无职业。委托代理人刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托代理人王暾，内蒙古诚誉律师事务所律师。被告恒大地产集团包头有限公司，住所地：包头市文化路77号小尾羊大厦11层。法定代表人崔奥，该公司副董事长。委托代理人袁晓凯，该公司法务员。委托代理人赵强，该公司法务员。原告贾芸诉被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。依法由审判员聂挨秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾芸委托代理人刘嘉浦、王暾；被告恒大地产集团包头有限公司委托代理人袁晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾芸诉称，2009年10月13日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的包头市九原区恒大华府房屋一套，该房屋建筑面积262.44平方米，房屋总价款为人民币1703131元。被告应于2011年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，如逾期交付超过90日，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金；原告逾期付款超过90日，按日向被告支付房价款千分之一的违约金。在原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》中，首先，合同权利义务不对等，显失公平，被告逾期交付房屋，需向原告按日支付已付房价款万分之一的违约金，而原告逾期付款，却需向被告支付房价款千分之一的违约金；其次，被告逾期交房，按照合同中日万分之一计算的违约金低于按照同期银行贷款利率计算出的利息，也明显低于同地段同类房屋的租金。故原告认为被告逾期交房按日向原告支付房价款万分之一的违约金的约定明显过低，不足以弥补造成原告的损失，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定予以调整。合同签订后，原告付清了全部购房款，但被告却严重违约，至今未将房屋交付原告使用。房屋存在严重质量问题且相应配套设施未按约定日期运行。现诉至法院：1、请求法院将被告逾期交房的违约金从每日按房屋总价款的万分之一增加至每日按房屋总价款的万分之三，并且判令被告向原告支付从2011年7月1日起至2014年2月7日止（953天）的逾期交房违约金486925元，从2014年2月8日至实际交付房屋之日止的违约金每日按510.9元计算；2.诉讼费由被告承担。被告恒大地产集团包头有限公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条的规定，“诉讼时效从知道或者应当知道自己的权利受到侵害时计算”的规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起。原告与我公司在《包头市商品房买卖合同》第三条约定：“甲方应当于2011年6月30日前交付房屋”。据此约定，我公司在2011年7月1日未交付房屋即已构成违约，由于我公司的交付房屋的义务履行期限已在合同中明确约定，因此原告在约定的履行期限届满时已知道我公司违约及自己权利受到侵害的事实，故原告违约金请求权的诉讼时效应从2011年7月1日开始计算，而依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，其于2014年1月27日就违约金提起诉讼已超过诉讼时效。其次，原告计算违约金的截止时间错误。2011年7月30日办理了实体收楼并入住，我公司已履行了合同约定的交房义务。根据法律规定的有约定从约定的原则，合同约定的违约金计算方式为已付款的万分之一，故原告按照总房价万分之三计算违约金于法无据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年10月13日，原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），出卖方为甲方，买受人为乙方。原告购买被告开发建设的位于九原区恒大华府房屋一套，建筑面积262.44平方米，每平米价格为6489.69元，房屋价格为人民币1703131元。原告按照合同支付了全部购房款。被告虽在2011年7月30日交付房屋，但交付时存在21项质量问题，2014年3月25日，恒大地产集团包头有限公司维修队出具《维修承诺书》，承诺“恒大地产集团包头有限公司与贾芸于2009年10月13日签订房屋买卖合同，约定于2011年6月30日前将包头市九原区恒大华府房屋交付给贾芸，但由于我公司装修的原因，贾芸所购买的房屋卫生间防水工程未做，致使房屋大面积渗水，墙面壁纸变色、脱落、木地板变形，房屋无法居住，现我公司维修队承诺于2014年5月30日之前将房屋卫生间防水工程处理完毕，保证住户正常居住。”2014年4月23日，原告就被告工程队在原告家的维修情况由内蒙古自治区包头宏鉴公证处进行了公证，证明了房子正在维修的事实。合同附件五第四条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第三条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”。本案中，原告要求继续履行合同，被告认为房子至今未交付，要求按总房款日万分之三支付违约金。上述事实，有当事人当庭陈述、举证等在案作证。本院认为，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，在履行合同的过程中，原、被告双方应受合同内容的拘束。原告按照合同的约定履行了全部的交款义务，被告未在约定的时间向原告交付房屋。被告于2011年7月30日交付原告房屋，但同时记载房子存在21处质量问题，2014年3月被告的工程队出具承诺书，承诺2014年5月30日将房子维修好，经过庭审调查，被告不能证实原告具体的入住时间，而被告的工程队的承诺书中称，“……但由于我公司装修的原因，贾芸所购买的房屋卫生间防水工程未做，致使房屋大面积渗水，墙面壁纸变色、脱落、木地板变形，房屋无法居住……”，房子虽然已经交付，由于被告的房子质量问题导致原告无法正常使用，视为房子未交付。故被告应按照合同约定从2011年7月1日起向原告支付违约金，因被告承诺在2014年5月30日维修好房子，且目前已经在维修之中，故被告支付违约金的截止日期计算至2014年5月30日较为合理。合同对违约金的比例已作了明确的约定，原告关于提高违约金的诉讼请求，无证据证明其实际损失高于约定的日万分之一，故其调高违约金的诉求，因举证不能，本院不予支持。被告关于原告的诉求超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告贾芸迟延交付房屋违约金181209.84元。（2011年7月1日—2014年5月30日，总价款1703131元，共计1064天。）二、驳回原告贾芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8612元（原告已预交），由原告贾芸负担5407元，由被告恒大地产集团包头有限公司负担3205元。以上执行款项，恒大地产集团包头有限公司于判决生效后十日内给付完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  聂挨秀二〇一四年五月十二日书记员  孙丹琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。