安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一再终字第00004号
上诉人（一审原告、原二审上诉人、被申请人）：纵某，男，1944年12月31日出生，汉族，农民。
委托代理人：周某，安徽皖光大律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、原二审被上诉人、申请再审人）：余某，男，1970年12月7日出生，汉族，农民。
委托代理人：吴某，安徽省萧县庄里法律服务所法律工作者。
一审被告：高某，女，1967年3月3日出生，汉族，居民。
上诉人纵某与被上诉人余某、一审被告高某房屋买卖合同纠纷一案，安徽省萧县人民法院于2011年9月6日作出（2011）萧民一初字第1195号民事判决，纵某不服，提起上诉。本院审理后，作出（2011）宿中民一终字第00504号民事判决，判决发生法律效力后，余某不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2012年12月10日作出（2012）皖民申字第00280号民事裁定，指令本院再审。本院再审后于2012年5月10日作出（2013）宿中民一再终字第00016号民事裁定，裁定撤销（2011）宿中民一终字第00504号民事判决及（2011）萧民一初字第1195号民事判决，发回安徽省萧县人民法院重审。安徽省萧县人民法院于2013年10月25日作出（2013）萧民一再初字第00007号民事判决，纵某不服，向本院提起上诉。本院依法由审判员葛伶俐担任审判长，与审判员戴晓刚、吕庆龙组成合议庭，书记员马荟担任记录，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人纵某及其委托代理人周某、被上诉人余某及其委托代理人吴某、季凤英到庭参加诉讼。一审被告高某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。虽经本院主持调解，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。
纵某于2011年6月3日诉至安徽省萧县人民法院，称：1985年6月份，纵某在萧县杨楼镇黄河路建门面房三间，1990年取得土地使用权证和房屋所有权证。1991年5月，在三间门面房后又建砖墙瓦房四间。2000年3月，又将三间门面房拆除重建三间平房门面房。房屋建成后，纵某将上述房屋及整个院落交由长子纵诚看管使用。2010年5月，余某到纵某家中，要求将上述房屋所有权及土地使用权过户到余某名下。至此纵某始知高某、余某已于2005年签订房屋买卖协议，高某擅自将纵某的上述房屋及整个院落转让给了余某。请求依法确认高某、余某签订的房屋买卖协议无效；责令余某返还房屋。
高某一审未作答辩。
余某一审辩称：本案诉争的房屋一直是由纵某长子纵诚及儿媳高某长期居住并管理使用。该房屋出售前曾张贴过售房广告。后余某经人介绍与纵诚、高某夫妻协商购买该房屋时，纵诚、高某当时说明有权处置该房屋，并出示了房屋所有权证、土地使用证。2004年10月5日双方经协商签订了售房协议，高某以代理人的名义在协议上签了字。余某以高于市场价的价格117000元购买了该房产，并向纵诚、高某交付了购房款，高某则交付了该房屋的所有权证和土地使用证。上述事实和高某夫妻的行为足以使余某有理由相信高某有代理权，其出售房屋的行为己构成了表见代理，且余某属于善意购买。因此，双方签订的房屋买卖协议合法有效。应驳回纵某的诉讼请求。
安徽省萧县人民法院经审理查明：1985年6月份，纵某在萧县杨楼镇黄河路建门面房三间，1990年经政府确权，纵某取得了土地使用权证和房屋所有权证。1991年5月，纵某在三间门面房后又建砖瓦房四间。2000年3月，纵某将三间门面房拆除重建三间平房门面房。上述房屋自建后一直由纵某的长子纵诚及儿媳高某居住并管理使用，房屋的所有权证及土地使用权证也一直由纵诚、高某保存。该房屋出售前张贴了售房广告。2004年10月5日，高某、纵诚与余某协商买卖房屋并签订了房屋买卖协议，约定房屋价款为117000元。高某以代理人的名义在协议上签字。后余某向纵诚、高某交付了购房款117000元，纵诚、高某将《房屋所有权证》、《土地使用权证》交付余某。
安徽省萧县人民法院认为：纵某作为房屋的所有权人，房屋的所有权证及土地使用证应由其本人保管。诉争房屋出售前曾张贴过售房广告，系公开出售。余某、高某签订售房协议时，高某、纵诚夫妻出具了房屋所有权证、土地使用证。由于纵诚、高某是纵某之子和儿媳，诉争房屋自建后也一直由纵诚、高某长期居住并管理使用。双方商定的房屋价款也是市场价格。因此，余某有理由相信高某夫妻的卖房行为征得了纵某的同意。高某、纵诚以其父亲纵某的名义向余某出售房屋的民事行为，已构成表见代理，该代理行为有效，对纵某具有法律约束力。高某、余某之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。纵某的诉讼请求不能成立，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：驳回纵某的诉讼请求。案件受理费100元，由纵某负担。
纵某不服一审判决，上诉称：1、高某出售其房屋的行为并不构成表见代理行为。首先，高某虽然保管纵某的土地使用证及房产证，但其并不能当然享有代理权，也不能说明纵某授权其处分房屋。即使高某张贴过售房广告，但不是纵某所写，且广告上也没有纵某的落款。其次，虽然高某长期在诉争的房屋居住，并持有房产证、土地使用证，但也不能说明产权人授权其处分房产。再次，高某持有的房产证及土地使用证上明确载明产权人是纵某。高某与余某签订合同时，纵某并不在场。余某没有任何理由相信纵某授权高某处分房屋。假如余某有理由相信纵某授权高某处分房屋，按照常理，其也应当尽快要求纵某办理过户手续，但余某长达6年之久直到2010年才找纵某办理过户手续。综上，高某的处分行为并不构成表见代理行为。2、高某、余某均明知诉争的房产系纵某所有，却仍然签订房屋买卖协议，双方系恶意串通，买卖行为无效。余某应返还纵某的房屋。综上，请求二审法院依法改判，支持纵某的诉讼请求。
高某二审辩称：纵某将房屋建成后交给她居住后，2004年纵某又欲把房屋给其四子，她心里不平衡，就想把房屋卖掉。处理房屋时她告诉余某的家属不要声张，因为纵某不会同意。后来余某要求过户，高某让他们先住着。之后余某找纵某要证件时，纵某才知道房子被卖掉。房子是纵某给高某居住的，且高某一直居住，高某有权处理。
余某二审辩称：1、余某有理由相信高某有权处分诉争房屋。高某系纵某的儿媳，诉争的房屋在处分前一直由高某居住和管理，且卖房前张贴了广告，卖房时纵某之子纵诚也在场。余某支付了合理价款后，高某、纵诚也将房产证、土地使用证交给了余某。故，余某有理由相信高某有权处分。2、不存在恶意串通行为。高某处分房屋时，并未向余某说纵某不同意处分，否则，余某也不会购买。另外，余某已在诉争的房屋居住8年之久，纵某不可能不知道。综上，余某与高某签订的房屋买卖合同有效，不同意返还房屋。请求二审法院维持一审判决。
本院原二审对一审法院查明的事实予以确认。
本院原二审认为：综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、高某以纵某的名义与余某签订的买卖合同是否有效；2、纵某要求余某返还房屋的请求应否支持。（一）关于高某以纵某的名义与余某签订的买卖合同是否有效的问题。涉案房屋系纵某建造，纵某依法办理了房产证和土地使用证。虽然纵某将涉案房屋交给其子纵诚及儿媳高某一直居住使用，并且将房产证及土地使用证交高某保管，但其并没有授权，也未委托高某处分房屋。因此，高某以纵某的名义处分房屋的行为属无权代理。在余某买卖房屋过程中，高某虽向其出示了房产证，但房产证上明确载明所有权人是纵某。余某在没有其他证据足以证明高某出售房屋是经过纵某同意的情况下，仅以高某持有房产证并在涉案房屋居住为由，认为高某有权处分房屋的辩解理由不能成立。高某未经纵某授权即以纵某名义处分该房屋，而纵某又不予追认。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，该合同对纵某不发生法律效力，因该合同产生的法律后果由行为人承担。一审判决以高某的代理行为有效为由认定上述合同对纵某有效不当，予以纠正。（二）关于纵某要求余某返还房屋的请求应否支持的问题。高某没有代理权即以纵某的名义与余某签订房屋买卖合同，该合同对纵某不发生法律效力。纵某系该房屋的合法所有人，余某基于与高某签订的合同占有该房屋，属无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，纵某有权要求余某返还房屋。因高某系无权代理且余某至今未办理不动产转移登记手续，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，故余某一、二审辩称其买卖房屋符合善意取得的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，但认定余某与高某签订的房屋买卖合同对纵某有效不当，予以纠正。纵某的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决：一、撤销安徽省萧县人民法院（2011）萧民一初字第1195号民事判决；二、高某与余某于2004年10月5日签订的房屋买卖协议对纵某不发生法律效力；三、余某在判决生效后三十日内将高某与余某于2004年10月5日签订的房屋买卖协议约定的“位于黄河路路东门面房三间房屋及其配房、院庭”返还给纵某。一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，均由高某负担。
上述二审判决生效后，余某不服，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2012年12月10日作出（2012）皖民申字第00280号民事裁定，指令本院再审。
余某再审中称：1、二审判决适用法律错误，高某的表见代理行为对纵某发生法律效力。涉案房屋的所有权虽属纵某，但建成后一直由其长子纵诚及儿媳高某居住并管理使用，该房屋的所有权证及土地使用证由纵诚夫妻二人持有。该房屋出售前张贴了售房广告，系公开出售。2004年10月5日高某以代理人名义与余某签订房屋买卖协议。余某交付了购房款117000元，高某向余某交付了房屋所有权证、土地使用证。可见高某是以纵某的名义与余某签订房屋买卖合同。其有理由相信高某有代理权，高某的代理行为构成表见代理。2、纵某知道或应当知道出卖房屋一事，但未及时否认，应视为同意。从纵诚夫妻二人张贴售房广告到找纵某办理过户时间有6年，纵某应知道或应当知道房屋买卖的事实，但其一直未提异议，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，可认定纵某默认高某的代理行为。3、其占有涉案房屋是基于合同项下的权利。其不仅实际占有使用房屋，还有权要求对方履行合同义务，办理变更登记。综上请求：1、撤销安徽省宿州市中级人民法院（2011）宿中民一终字第00504号民事判决；2、依法驳回纵某的全部诉讼请求。
纵某辩称：1、他对房屋买卖一直不知情，而且也没有委托高某及纵诚卖房，高某的行为不属于表见代理行为，签订的房屋买卖协议无效。2、二审判决适用法律正确。故余某申请再审的理由不能成立。
高某述称：她们夫妻二人婚后一直居住该争议房屋，纵某将房产证与土地证给她们保管，她们认为房屋就属于她们所有，她们有权出售。
本院再审认为：原判决认定事实不清。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定：一、撤销本院（2011）宿中民一终字第00504号民事判决和安徽省萧县人民法院（2011）萧民一初字第1195号民事判决；二、本案发回安徽省萧县人民法院重审。
纵某重审中诉称：1985年6月份，其在萧县杨楼镇黄河路建门面房三间，1990年经政府确权，向其颁发了土地使用权证和房屋所有权证。1991年5月，其在三间门面房后又建砖瓦房四间。2000年3月，其将三间门面房拆除重建三间平房门面房。房屋建成后，其因老家有年迈的母亲需要照顾，随将上述房屋及整个院落交由长子纵诚看管使用。2010年5月，余某之妻及徐美州突然来他家中，要求其将上述房屋所有权及土地使用权过户到余某名下。其始知余某与高某已于2005年签订房屋买卖协议，高某擅自将其上述房屋及整个院落转让给了余某。其当即表示高某与余某签订的房屋买卖协议无效。高某未经其同意无权卖房。后其找到高某了解情况，高某承认隐瞒他实施了上述卖房行为，其要求高某尽快解除协议，要回房屋，高某表面答应，但至今无任何结果。无奈诉至法院，要求依法确认余某与高某签订的房屋买卖协议无效；责令余某将房屋返还给纵某。
高某重审中辩称：她从1986年与纵诚结婚就住该房屋，她与纵诚也参与建房并支付了部分材料款，她有居住、所有权，她有权出售房屋，但售房前她没有张贴过售房广告。
余某重审中的答辩意见与原一审相同。
一审法院重审查明的事实与原一审查明的事实相同。
上述事实有下列经过庭审举证、质证的证据予以证实：1、纵某提交的证据：《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；2、余某提交的证据：《户口本》、《身份证》；《房屋买卖协议》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；季凤英（余某之妻）缴纳房产税的《税收通用完税证》；证人毕某、王某甲、郭某、梁某、代某、侯某、杜某、徐某当庭所作的证言。
纵某提交的王某乙的证言，因证人王某乙与纵某系师徒关系，对该证言的真实性、合法性，不予认定；余某提交的证据：王登高的证言，王登高未出庭作证；通话录音的真实性无其他证据予以佐证；刘孝敏、刘孝功与杨继平之间的售房协议、杨广鹏与郑彩侠之间的售房协议与本案不具关联性。故对上述证据的真实性、合法性、关联性，不予认定。
安徽省萧县人民法院重审后认为：本案诉争房屋系纵某之子纵诚、高某多年居住的房屋，高某出售该房前张贴过售房广告，系公开出售；高某与余某签订房屋买卖协议时纵某之子纵诚也在场；房屋买卖协议签订以后，余某按当时市场价格支付了合理的价款，高某在向余某交付房屋的同时又向余某交付了房屋所有权证、土地使用权证等权属证书。综上，余某完全有理由相信高某有代理纵某卖房的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，高某与余某2004年10月5日所签订的房屋买卖协议合法有效。因此，纵某请求确认余某与高某签订的房屋买卖协议无效，并要求责令余某返还房屋的请求，证据不足，依法不予支持。案经安徽省萧县人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回纵某的诉讼请求。案件受理费100元，由纵某承担。
纵某上诉称：房屋产权登记在其名下，房屋重建后其交由纵诚与高某看管理使用，他们对争议房屋只有管理权没有处分权，高某的行为属越权行为，不构成表见代理，因此，转让房屋协议应属无效，对纵某不产生法律效力。故，一审认定事实错误。请求撤销一审判决，改判房屋买卖协议无效，责令余某将房屋返还给纵某。
余某辩称：纵某的上诉理由不能成立，因此应驳回上诉，维持原判。理由如下：1、纵某于2000年3月重建房屋时，纵诚也参与投资，本次审理中纵某称家有老人需要照顾，房屋交由纵诚看管，而原审中纵某承认将房屋赠送给纵诚作婚房。2、纵某家在安徽省萧县杨楼镇，房屋出售7年之久，其不知卖房一事，不合常理。3、虽纵诚不是房屋产权人，但事实上住过一段时间，且在卖房时将房产证和土地证均交给余某。故其有理由相信高某有权出售房屋，高某的行为构成表见代理。
高某未予答辩。
余某新提供一份证据，即纵新年（纵诚）缴电费的记账凭证，以证明其有理由相信争议房屋属于纵诚与高某二人。纵某质证认为与本案无关联性。本院认证意见：该份证据不能证明余某的证明目的，本院不予认定。
本院经审理查明：对一审、一审重审查明的事实予以确认。
另查明：涉案房屋买卖合同签订后，高某、纵诚即将房屋及院落交给余某占有、使用至今。
本院认为：归纳当事人的诉辩请求和理由，本案的争议焦点是：1、高某与余某订立的房屋买卖协议是否合法有效。2、纵某要求返还房屋请求能否得到支持。涉案房屋出售前张贴了售房广告，高某持有该房屋所在权证和土地使用权证，高某系纵某的儿媳，签订房屋买卖协议时纵某之子纵诚在场，综合上述情形，余某在与高某签订协议时，有理由相信高某具有代理权。故高某与余某房屋买卖协议合法有效，该合同对纵某具有法律效力。纵某要求确认涉案买卖合同无效的请求，本院不予支持。同时，双方已按合同约定（当时市场价）支付了价款、交付了该房屋所在权证和土地使用权证并交付了房屋。余某夫妇自购房之后开始居住。房屋已出售多年，纵某在余某要求其办理过户之前一直未提出异议。因此基于诚实信用原则和维护交易安全方面的考虑，纵某要求返还房屋的请求，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。纵某的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由纵某负担。
本判决为终审判决。
审判长 葛伶俐
审判员 戴晓刚
审判员 吕庆龙
二〇一四年五月二十六日
书记员 马 荟
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。