江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）饶中民二终字第60号
上诉人（原审原告）洪秀敏。
委托代理人洪会南。
被上诉人（原审被告）江西瑞阳房地产开发有限公司。
法定代表人夏春弟。
委托代理人夏昌友。
被上诉人（原审第三人）杨振。
被上诉人（原审第三人）黄某。
法定代理人黄珍。
上诉人洪秀敏因与被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司、杨振、黄宇薇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2012）鄱民二初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洪秀敏的委托代理人洪会南、被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司的委托代理人夏昌友、被上诉人杨振、被上诉人黄某的法定代理人黄珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年4月18日，原告瑞阳公司与张日红签订商铺租赁合同，将其坐落在鄱阳县鄱阳湖大道山水天下住宅区第八幢第14、15、16号商铺租给张日红。合同约定租金为每年2.7万元，租期自2006年5月1日至2012年3月1日止，第一年免十个月租金，两年拾个月不调整租金，两年零拾个月后视市场情况双方协商调整租金，调整租金幅度每年不超过5%。在合同期内，出租方不得抬价，承租方不得要求减少租金。承租方如需把出租方店面转租他人，必须经过出租方同意，合同还约定了其他一些事项。后张日红把租赁的店铺给其妹夫罗冬兵经营开超市。2009年12月7日，罗冬兵把其开的超市转给了洪秀敏，洪秀敏并未与瑞阳公司重新签订租赁合同。2010年3月4日，洪秀敏向瑞阳公司交纳了2010年3月1日至2010年9月1日的租金14880元，瑞阳公司收款后出具了收款收据。2010年10月，黄某、黄珍和杨振分别向瑞阳公司购买了涉案的面积为105.01平方米14号店铺和面积均为75.91平方米15号、第16号店铺。并办理了房产证，房产证字号分别为：鄱阳镇第01309289号、第3101061号、第3101060号。2011年5月18日，瑞阳公司以张日红转租给洪秀敏未经其同意为由诉至该院，要求解除其与张日红于2006年4月18日签订的商铺租赁合同，洪秀敏立即搬出商铺并赔偿原告损失12万元。该院（2011）鄱民二初字第225号民事判决书认定瑞阳公司收取洪秀敏租金并出具收款收据的行为是对张日红转租行为的默认，该转租行为有效，故驳回了瑞阳公司的诉讼请求。后瑞阳公司不服，上诉至上饶市中级人民法院，上饶市中级人民法院也以（2011）饶中民二终字第175号民事判决书维持了原判。法院判决后，因洪秀敏未交纳2010年9月1日后的租金，瑞阳公司先起诉要求洪秀敏要求交纳租金，洪秀敏亦提起本案诉讼并提出了前述诉讼请求。该院另查明，2012年3月1日，洪秀敏在三间店铺租赁期满后未搬出店铺，黄宇薇、黄珍和杨振三人将洪秀敏诉至法院，要求其将该三间店铺返还给黄某等三人并赔偿经济损失。
原审法院认为，被告与原告因转租而形成了以被告为出租人、原告为次承租人的租赁合同关系。原告作为次承租人对出租物享有优先购买权，但被告已经履行了通知义务，原告已丧失了优先购买权。因此，对原告提出的判决被告与两第三人之间的房屋买卖合同无效并确认原告对租赁的房屋享有优先购买权的诉讼主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决：
驳回原告洪秀敏的诉讼请求。案件受理费3450元，由原告洪秀敏负担。
上诉人洪秀敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判上诉人洪秀敏对涉案房屋享有优先购买权；2、一、二审诉讼费由三被上诉人承担。其上诉理由主要有：1、一审判决认定上诉人是次承租人系事实认定错误，张日红已经彻底退出了租赁合同而将租赁合同的权利义务转让给了上诉人洪秀敏，上诉人洪秀敏依法享有承租权，系本案承租人而非次承租人；2、一审法院认定上诉人洪秀敏丧失了优先购买权是错误的，江西瑞阳房地产开发有限公司没有尽到告知义务，2010年8月6日，胡卫红购买该商铺时，上诉人就委托父亲至函房管部门，请求房管部门不要办理过户手续，可见上诉人已经向江西瑞阳房地产开发有限公司主张了权利；3、一审判决认定被上诉人杨振、黄某作为买受者，在买房前会对店铺进行现场查看，这一认定是主观臆断，没有事实依据；4、一审判决认定上诉人在使用店铺期间，对店铺是否出卖负有一定注意义务，是本末倒置。
被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，判决洪秀敏丧失了优先购买权是正确的，优先购买权是同等条件下的优先购买权，而不是无条件的优先购买权，被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司在出卖房屋时已经多次口头通知了洪秀敏，相关司法解释明确了承租人应当在出租人履行通知义务后的十五日内明确向出租人提出以同行的价格在的支付时间提出购买（见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条），洪秀敏在本案诉讼前从未向江西瑞阳房地产开发有限公司提出行使优先购买权，法院判决其丧失了优先购买权是正确的，请求法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨振、黄某共同向本院提交答辩状称，上诉人洪秀敏提出江西瑞阳房地产开发有限公司与杨振、黄宇薇恶意串通进行房屋买卖毫无事实依据，根据本案事实证据可知，江西瑞阳房地产开发有限公司在卖房时已经通知了上诉人洪秀敏，且杨振、黄某购买房屋后已经办理了产权登记，取得了房屋所有权，洪秀明的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。
二审中上诉人洪秀敏向本院提交一份新证据，江西瑞阳房地产开发有限公司与胡卫红的《补充协议》复印件一份，用以证明涉案房屋先是卖给了胡卫红，后来才卖给杨振、黄某的。被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司、杨振、黄某发表质证意见，认为该份证据是一份复印件，真实性不明，不能采信。由于该份证据不能与原件核对，且该份证据签订于2012年4月22日，与杨振、黄某房产登记簿上记载的登记时间2010年的事实明显矛盾，本院对该份证据不予确认。
二审中被上诉人江西瑞阳房地产开发有限公司、杨振、黄某未向本院提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人洪秀敏请求确认江西瑞阳房地产开发有限公司与杨振、黄某之间房屋买卖合同无效的诉讼请求没有法律依据。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”之规定，由于杨振、黄某所购房屋已办理登记手续，上诉人洪秀敏请求确认房屋优先购买权的诉讼请求亦无法律依据，原审判决驳回洪秀敏诉讼请求并无不当。综上原审判决认定事实清楚、适用法律正确，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3，450元，由上诉人洪秀敏承担；二审案件受理费3，450元，由上诉人洪秀敏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李赣江
审 判 员 李胜军
代理审判员 徐志锋
二〇一三年五月十五日
代书 记员 邱露莹