北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11374号
上诉人（原审原告）北京轻工印刷厂，住所地北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村***号。
法定代表人夏华春，厂长。
委托代理人王伟，北京市大洋律师事务所律师。
委托代理人马志超，男，1959年8月10日出生。
被上诉人（原审被告）北京九洲长城投资咨询有限责任公司，住所地北京市西城区南草厂街×号408室。
法定代表人陈红照，执行董事。
委托代理人王岱英，北京市汉卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）中国电信股份有限公司北京分公司，营业场所北京市东城区朝阳门北大街21号16层。
负责人张志勇，总经理。
委托代理人卫欣，女，1987年11月15日出生。
委托代理人侯春辉，男，1971年11月13日出生。
上诉人北京轻工印刷厂因与被上诉人北京九洲长城投资咨询有限责任公司（以下简称九洲公司）、被上诉人中国电信股份有限公司北京分公司（以下简称北京电信公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第12453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京轻工印刷厂之委托代理人王伟、马志超、被上诉人九洲公司之法定代表人陈红照及委托代理人王岱英、被上诉人北京电信公司之委托代理人卫欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年5月，北京轻工印刷厂诉至原审法院称：2013年11月，我厂因北京电信公司未通知擅自在我厂所属房屋上违法搭建信号塔而将其诉至法院，但该公司提出种种无理抗辩。在今年庭审过程中，北京电信公司提交了其与九洲公司在2011年7月18日签订的租房合同，我厂才知道九洲公司为了私利（少交租金）与北京电信公司恶意串通，即北京电信公司明知九洲公司没有房屋所有权且无权将没有所有权的屋顶出租，仍与九洲公司签订租房合同达到非法目的。九洲公司与北京电信公司的行为侵害了我厂的合法权益。现诉至法院，要求确认九洲公司与北京电信公司在2011年7月18日签订的《租房合同》无效。
九洲公司辩称：一、北京轻工印刷厂起诉所述与事实不符。1、我公司对北京轻工印刷厂位于西城区南草厂街×号的建筑物拥有合法的出租管理经营权。北京轻工印刷厂与我公司早在2002年12月12日签订了《房屋租赁合同》，其中第一条约定“乙方利用租赁物在国家法律规定的范围内从事自主经营活动”。该合同至今有效，且仍在履行中。我公司基于该合同与不同商户签订了租赁合同，包括桔子酒店、权金城等，同样与中国电信公司所签合同也依法有据。2、我公司与北京电信公司签订的《移动通讯基站房屋租赁合同》合法有效。2001年8月3日，我公司与联通新时空移动通信有限公司北京分公司（以下简称联通北京公司）签订了《移动通信基站房屋租赁合同》，合同有效期自2001年8月起至2011年8月2日止。2011年7月18日，我公司与中国电信集团公司北京网络资产分公司续签租房合同（该公司后改制为中国电信股份有限公司北京分公司），租用年限为10年，自2011年8月3日至2021年8月3日。北京轻工印刷厂于2013年11月起诉时称2011年底发现西城区南草厂街×号建筑物上铺设了电信信号塔显然与事实不符。3、我公司与北京电信公司签订上述租赁合同没有任何非法目的。北京轻工印刷厂没有任何证据证明我们签订上述合同有什么非法目的。该合同是双方真实意思表示，第一个十年履行期过去了，双方没有任何非法目的实现。4、我们的行为没有侵害北京轻工印刷厂的任何合法权益。我公司与北京轻工印刷厂既是物业委托管理关系，也是房屋租赁合同关系。根据物权法第八十一条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。该房屋租赁合同系我公司正常行使委托物业管理权所签，既没有侵害北京轻工印刷厂的合法物权，也没有造成任何环境污染。5、我公司没有给北京轻工印刷厂的不动产房屋造成毁损。北京电信公司依据合同在西城区南草厂街×号建筑物上铺设电信信号塔的行为并没有造成上述物业毁损，也没有给北京轻工印刷厂造成任何伤害。二、北京轻工印刷厂不具有原告的主体资格。1、北京轻工印刷厂作为合同外第三人，按照合同相对性原则，其无权请求确认他人合同无效。合同效力只及于合同双方当事人，第三人不是合同当事人，所以第三人不能“请求人民法院确认其与被告（合同双方当事人）间存在或不存在某种民事法律关系的诉”，即合同的效力确认，因为合同效力只涉及合同当事人不涉及第三人，第三人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，所以第三人提起确认合同无效的主体不适格，第三人无权提起确认合同无效。2、北京轻工印刷厂作为合同外第三人，其与合同约定事项无直接利害关系，也不符合无效合同构成要件，第三人就没有提起确认合同无效之诉的权利，因为其不具备民诉法第108条规定的起诉的必备要件。3、北京轻工印刷厂没有证据证明我公司与北京电信公司的合同是恶意串通及损害了其利益。三、我公司作为用益物权人依法享有占有、使用和收益的权利，北京轻工印刷厂不得干涉。综上所述，北京轻工印刷厂无权确认我公司与北京电信公司签订的租赁合同无效，请求法院驳回北京轻工印刷厂的诉讼请求。
北京电信公司辩称：我公司与九洲公司之间签订的租赁合同是合法有效的。九洲公司与北京轻工印刷厂在2002年签订了租赁合同，约定了合同有效期是30年，九洲公司是房屋的使用人，我公司从九洲公司处再租赁了房屋。2001年，联通与九洲公司签订了租赁合同，约定有效期到2011年，在此过程中北京轻工印刷厂没有提出过任何异议。2008年我公司从联通承接了该基站。2008年以后，其与九洲公司已签订的合同由我公司来履行。2011年合同到期后，我公司与九洲公司续签了租赁合同，是在2011年7月18日续签的合同，合同内容与之前的合同内容一致。与九洲公司签订合同时，我们要求九洲公司出示了房屋产权证以及九洲公司有权出租的权利证明，包括北京轻工印刷厂的加盖了公章的产权证、房屋租赁证明，该证明中写道北京轻工印刷厂与九洲公司的租赁期是2002年至2032年，并允许九洲公司从事自主经营活动。我公司与九洲公司签订的合同是在有效期内的，九洲公司将房屋出租给我公司是经过了北京轻工印刷厂的授权的。北京轻工印刷厂称租给九洲公司的房屋不包含屋顶，但2002年北京轻工印刷厂与九洲公司签订的合同中没有明确约定不包含屋顶，屋顶也没有单独的物权。基站是在2001年就建好了，我公司租赁了楼顶，北京轻工印刷厂对此没有提出过异议。我们认为我们尽到了审核的义务，提供的材料也是真实的，经过产权人同意是可以转租的，我们经过了北京轻工印刷厂的同意。我公司与九洲公司之间的行为符合法律规定，我公司也一次性的把十年的租金交给了九洲公司，不存在侵犯北京轻工印刷厂合法权益的情况，不同意北京轻工印刷厂的诉讼请求。
原审法院经审理认为：我国合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
本案中，关于九洲公司是否有权转租楼顶的问题，北京轻工印刷厂与九洲公司签订的房屋租赁合同第一条写明北京轻工印刷厂将西城区南草厂街×号综合开发楼整体出租给九洲公司，出租范围包含地下一层、地上四层及楼北侧停车场。因房顶是房屋不可分割的一部分，通常情况下，出租房屋是应该包含房顶在内的，北京轻工印刷厂与九洲公司签订的租赁合同并没有特别约定楼顶不在租赁范围之内，故法院确认九洲公司租赁北京轻工印刷厂房屋的范围包含楼顶。九洲公司在承租房屋后的主要经营方式即为将租赁房屋分部分转租给不同的商家，北京轻工印刷厂在庭审中也认可九洲公司可以将租赁的综合楼的各个部分分别进行转租，故九洲公司有权将楼顶部分面积转租给北京电信公司。关于九洲公司与北京电信公司之间是否存在恶意串通损害北京轻工印刷厂利益的问题，九洲公司与北京电信公司签订租赁合同的目的是为了建通信基站，九洲公司依法将有权出租的标的物出租给北京电信公司，北京电信公司按照合同约定建立了基站并依约支付了租金，九洲公司与北京电信公司间并不存在北京轻工印刷厂所述的恶意串通损害其利益的行为。诉讼中，北京轻工印刷厂也未提交充分证据证明九洲公司与北京电信公司之间所签合同存在法律、行政法规规定的其他合同无效的情形。综上，北京轻工印刷厂要求确认九洲公司与北京电信公司之间的租赁合同无效的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：驳回北京轻工印刷厂的诉讼请求。
判决后，北京轻工印刷厂不服原判决上诉至本院要求撤销原审判决、支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：九洲公司与联通北京公司于2001年签订《移动通信基站房屋租赁合同》，建设北京地区移动通信网之收发信基站，该合同签订时间早于北京轻工印刷厂与九洲公司自2002年签订合同的时间，因此无效；九洲公司与北京电信公司恶意串通，北京电信公司明知九洲公司无权将其没有所有权的屋顶出租，仍与其签订《租房合同》，损害我厂合法权益；楼顶面积不在我厂出租房屋的面积之内，原审判决偷换概念，将房屋屋顶外部的使用权与房顶是房屋不可分割的一部分混淆，主观推断，导致判决结果错误。九洲公司与北京电信公司同意原审判决。
经审理查明：北京市西城区南草厂街×号房屋所有权人登记为北京轻工印刷厂。
2002年12月12日，北京轻工印刷厂（甲方）与九洲公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于北京市西城区南草厂街×号的综合开发楼（地下一层，地上四层，建筑面积4679平方米）及楼北侧现有停车场租赁给乙方，乙方利用租赁物在国家法律规定的范围内从事自主经营活动，但乙方不得将租赁物整体转租；租期为30年，即从2002年12月15日起至2032年12月15日止。双方还就租金等其他事项进行了约定。合同签订后，九洲公司将其承租的上述房屋分部分转租给了包括桔子酒店在内的其他商家。2007年双方签订《补充协议》，其主要内容为调整租金，其余内容未变更。
在履行上述租赁合同过程中，北京轻工印刷厂与九洲公司曾发生争议并诉至法院，在审理中，北京轻工印刷厂（甲方）与九洲公司（乙方）达成和解，并于2009年12月28日签订《协议》。关于租赁期限及租赁标的物问题，双方在该协议中约定：甲、乙双方同意将《房屋租赁合同》约定的租赁期改为20年，自2009年12月30日起至2029年12月29日止，到期乙方有优先续签的权利；甲方认可乙方所租赁房屋现状，特别说明关于桔子酒店大厅楼板改造及楼顶的装修改造知晓并认可，如在租赁期内，出现由此改造引发的安全问题，使用方承担相应的责任。同日，双方又签订《补充说明》，主要内容为：北京轻工印刷厂认可九洲公司租赁房屋现状，由于房屋结构改变造成的一切损失，由使用方负责；九洲公司所租赁房屋面积不包括桔子酒店在楼顶增建部分，九洲公司应积极配合北京轻工印刷厂向使用方行使权利。
另查：2001年，联通北京公司与九洲公司签订了《移动通信基站房屋租赁合同》，用途为建设北京地区移动通信网之收发信基站（以下简称移动通信基站）。双方约定：联通北京公司承租西城区南草场街甲×号顶层自建轻体房，合同有效期自2001年8月3日起至2011年8月2日止。合同中虽写的是承租自建轻体房，但实际上是承租的楼顶部分面积，而后由联通北京公司自己建设了房屋。后该公司移动通信业务转至中国电信集团公司经营管理。2011年7月18日，九洲公司（甲方）与中国电信集团公司北京网络资产分公司（乙方）签订《租房合同》。约定：“一、甲方向乙方提供位于北京市西城区南草厂街甲×号顶层20平方米自建轻体房用作乙方无人值守的基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外收发天线、微波天线，并无偿提供传输光缆由室外引入机房的路由。二、甲方向乙方提供负荷为15KW的三相四线制基站专用380V供电电源，并提供供电线路安装路由。甲方配电室至乙方机房的供电线路施工及工程费用由乙方承担（乙方在机房内安装电表一块）。甲方同时应提供避雷接地线（根据测试结果定），并在乙方租用房间落成一周内，提供电源。三、鉴于移动电话网运营的长期性，基站用房宜采用长期租用方式，经协商，甲、乙双方一致同意租用年限为10年，自2011年8月3日起使用至2021年8月2日止；甲方将上述基站用房及供电、地线等附属设施一并交付乙方使用。”后因涉及中国电信集团公司与中国电信股份有限公司资产及合同转让事宜，上述合同的履行主体由中国电信集团公司北京网络资产分公司变更为北京电信公司。
诉讼中，九洲公司称其自2000年即开始承租北京轻工印刷厂的上述房屋，并提交其于2000年向北京轻工印刷厂交纳房费的票据。北京轻工印刷厂对此票据不予认可，称九洲公司交纳房费的原因可能是在替他人交纳，但未提交证据证明。
再查：2007年8月27日，北京轻工印刷厂向九洲公司出具《房屋租赁证明》，主要内容为：“我厂作为全民所有制与集体所有制联营的印刷企业，一直合法诚信经营，从未有违法、违纪行为，2003年至2006年连续被北京市工商局认定为‘守信企业’。我厂作为位于北京市西城区西直门南草场×号的综合开发楼（以下简称综合开发楼）的合法产权单位，此房产不存在任何债务纠纷。2002年12月12日，我厂与九洲公司签订了有关综合开发楼的房屋租赁合同，租赁期为30年（2002年12月15日至2032年12月15日），租赁合同中允许九洲公司利用综合开发楼在国家法律规定的范围内从事自主经营活动。”
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《协议》、《补充说明》、发票、《移动通信基站房屋租赁合同》、《租房合同》、《关于转让CDMA资产涉及合同转让事宜的同意函》、照片等证据材料在案证明。
本院认为：综合本案审理情况及北京轻工印刷厂的上诉理由，本案主要涉及三个争议问题：一、租赁时间问题。九洲公司与联通北京公司于2001年签订《移动通信基站房屋租赁合同》，建设移动通信基站。北京轻工印刷厂称该合同签订时间早于北京轻工印刷厂与九洲公司于2002年签订合同的时间，故而无效；二、九洲公司与北京电信公司是否存在恶意串通，从而导致合同无效；三、九洲公司将房屋屋顶出租，是否系超面积出租导致合同无效。本院从以下三个方面进行阐述。
第一、关于租赁时间问题。根据查明的事实，北京轻工印刷厂与九洲公司自2002年正式签订合同，将其拥有产权的北京市西城区南草厂街×号房屋整体出租给九洲公司，九洲公司有权将房屋分部分转租。九洲公司据此于2001年将涉案房屋房顶转租给联通北京公司。在后续履行过程中，虽然合同主体发生变更，但所建设的基站一直运营至今。2009年12月28日，北京轻工印刷厂与九洲公司在签订和解协议之后的《补充说明》中，明确了北京轻工印刷厂认可九洲公司租赁房屋现状。因此，本院有理由相信房屋租赁现状其中包括九洲公司与联通北京公司于2001年签订《移动通信基站房屋租赁合同》、并建设移动通信基站的现状。故北京轻工印刷厂以九洲公司与联通北京公司之间的《移动通信基站房屋租赁合同》签订时间早于九洲公司正式与北京轻工印刷厂签订《房屋租赁合同》的时间为由，要求确认该合同无效，本院不予支持。
第二、关于恶意串通问题。我国法律规定：有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。判断是否构成恶意串通，需要考量当事人是否具备主观故意，且事先同谋，以达到损害他人利益之目的。根据本院查明之事实，关于建设移动通信基站的合同自2001年签订并履行以来，合同当事人遵循市场规则，签订合同并履行合同权利义务，北京轻工印刷厂未能举出充足证据证明合同双方恶意串通损害其利益之情形，故本院对其此项上诉理由不予采信。
第三、关于九洲公司出租涉案房屋房顶给北京电信公司是否为超面积出租问题。北京轻工印刷厂与九洲公司在《房屋租赁合同》中对租赁标的物面积进行了描述，合同中描述的建筑面积系楼房的测绘面积，房顶面积不独立测量。北京轻工印刷厂将涉案房屋整体出租给九洲公司，房顶确系房屋之不可分割一部分。九洲公司将房屋房顶出租给北京电信公司，不属超面积出租问题，属九洲公司是否有权对涉案房屋屋顶进行利用问题。因此，根据相关法律规定，北京轻工印刷厂以九洲公司将涉案房屋房顶出租系超面积出租为由，主张该合同无效没有法定理由和依据，对其此项上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各70元，均由北京轻工印刷厂负担（一审案件受理费已交纳35元，余款35元于本判决生效后七日内交纳，二审案件受理费70元已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖大明
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 王艳芳
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 刘 佳