广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第45号
原告李悦（反诉被告，以下统称原告），男，1979年9月17日出生，户籍地址广东省深圳市盐田区。
委托代理人谢樾，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被告谢新兰（反诉原告，以下统称被告），女，1961年11月10日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。
委托代理人刘承艺，广东恒和律师事务所律师。
委托代理人范扬，广东恒和律师事务所律师。
原告李悦诉被告谢新兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，被告谢新兰于法定期限内提起反诉，本院予以受理。后本院依法适用普通程序分别于2014年4月28日和9月16日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告李悦及其委托代理人谢樾，被告的委托代理人刘承艺、范扬到庭参加了诉讼；第二次庭审时，原告李悦及其委托代理人谢樾，被告的委托代理人刘承艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将其位于深圳市南山区常兴路常兴花园住宅楼二至三层裙楼2A的房屋（涉案商铺）租赁给原告，约定的租赁房屋用途为商业用途，租赁期限自2013年5月10日起至2017年12月31日止，每月租金为36535元（人民币，下同），原告于每月5日前交付租金。该租赁合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修、装饰和营业前准备，随即进行了公共聚集场所营业前消防安全检查申报工作。原告办理消防安全申报工作时，被深圳市南山区消防局告知需提交该租赁物业所在楼层平面图（物业盖章）、建筑物总平面图（物业盖章）、主体审核和验收意见书（物业及建设单位盖章）等申报材料方能受理申报，原告要求被告提供符合消防安全的有关资料时，被告无法提供，且该物业的管理公司也明确告知不能出具上述申报材料，导致原告已装修好的经营场所根本无法通过消防安全检查，进行正常的营业。原告认为被告拒不提供房屋通过消防设计审核、竣工验收及安全检查所必须的材料，导致租赁合同目的不能实现，属于根本违约。后据原告了解，该租赁物业的建设单位在施工及竣工验收时所提交的消防设计及竣工验收图纸中根本不包含原告所租赁裙楼部分，此部分裙楼属于加建工程，系历史遗留问题，缺乏办理合法的消防安全手续的基本材料，根本不可能通过消防安全检查以进行正常的营业，被告在明知该实情的情况下把物业租赁给原告做商业用途，导致原告在支付装修装饰费用、因租赁该物业及水电费用、准备营业的其他费用后，根本无法进行正常的经营。为了维护自身的合法权益，原告诉至法院并请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还原告已支付的租金219210元；3、被告双倍退还租赁保证金219210元；4、被告赔偿原告装修、装饰费用616576元；5、被告赔偿已支付的物业管理费、水电费、卫生费共计49503元；6、被告赔偿原告因营业准备损失的人工费用105000元；7、被告赔偿原告因营业准备购买其他设备费用45166.6元；8、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：1、原告起诉被告的诸多诉讼请求完全没有事实依据，原告所称无法办理消防备案是虚，其因自身经营问题不按时交纳租金违约在先是实。被告正常购房并依法取得涉案租赁房产的房产证，合法拥有该房产的完全产权，是具备合法条件出租的业主，与原告签订的房屋租赁合同合法有效，应当受到法律保护。因此，被告应当依据租赁合同的约定自行完成消防备案手续，做好经营筹备及开张等的各项工作，并及时向被告缴纳约定的租金。被告的房屋此前均向其他租客出租，签订租赁合同后均由租客按约定自行完成消防备案手续并顺利开张营业，不存在原告所述不能办理消防备案的情况，因此原告诉求的事实与理由不成立，没有事实依据。另外，在原告起诉的诸多证据中，无证据证明其在何时何地办过消防备案手续，无证据证明其为此事做过任何努力，没有证明为完成此事究竟缺乏具体何种材料的着实的证据。2、依据法律规定以及《租赁合同》、《消防安全责任书》的约定，原告负有完全的消防义务。原告对被告的起诉没有法律依据和事实根据。依据《消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。依据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》的内容，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。而且，原告作为经营者，是消防责任及消防义务的主体，其应当自行办理消防备案。因此，原告诉称不能办理消防手续的情况，被告不予认可。原告应当对其自身应负的责任和义务自行负责。3、涉案商铺所在大厦已依法通过竣工验收，房屋管理行政主管部门依法向业主发放房产证，大厦主体及房屋符合消防验收标准。业主依法对其所有的房屋权属资料负责，客观上不持有大厦工程资料，对大厦权属资料在客观上无法提供。原告作为消防义务人应在管理处帮助下，向建设单位及房屋管理行政主管部门索要消防备案资料。本案中，被告已取得政府核发的房产证，事实证明工程通过国家验收，房屋符合国家使用标准和相关安全标准。涉案的大厦在工程竣工验收前，建设单位应当向政府房屋主管部门报送严格的竣工验收资料，其中必然包括设计图纸等重要资料，而大厦竣工验收通过后，小区的综合验收资料还须报送政府相关部门备案。原告作为租赁房屋的商业经营者，为办理消防备案手续，应当主动找相关单位及部门协调取得消防局所需要的消防备案材料，不应当将资料不全的责任归咎于被告，原告的主张既没有法律依据，也没有事实依据。由此可见，竣工后大厦的资料由建设单位掌握，并交政府房屋主管部门备案，建设单位在移交确定的物业管理公司管理物业时，依法应当移交相关建筑资料。而房屋业主仅有房屋产权证书，即使登记薄中登记的物业信息也仅为业主本人权属范围内的部分。业主客观上不能也无权提供大厦的整体材料。原告作为消防义务人应当在管理处的帮助下，向建设单位及房屋管理行政主管部门索要消防备案所需的资料。4、原告为满足自身经营的筹备支出等费用与被告没有关联性，其应当依据约定完成消防备案手续。因其自身原因不办理消防备案手续或不能自行解决办理消防手续过程中某个环节遇到的问题，均属于原告自行解决的问题范畴，其诉讼请求均没有法律依据，没有事实根据，均与被告无关。综上所述，原告诉讼请求既无法律依据，也无事实根据，故请求法院驳回其全部诉讼请求。
被告反诉称，被告系涉案商铺的业主，该物业面积424.84平方米，系商业及住宅用途。原、被告双方2013年5月1日签订《房屋租赁合同》，由原告承租涉案房屋。双方签约后共同办理租赁管理备案手续，被告依约向原告交付房屋，但原告在租赁房屋期间一直存在延付租金的情况，且迄今为止原告自2012年11月份开始连续几个月未向被告支付租金，严重违反合同的相关约定，然而，原告却以房屋租赁纠纷为由向法院提出解除租赁合同和赔偿损失。被告认为原告提出的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据。根据双方签订的《租赁合同》约定，原告承担房屋的租期自2013年5月10日至2017年12月31日，房租标准系每月租金36535元，原告应当于每月五日前向被告支付租金。双方签订房屋租赁合同后，原告尚能缴纳租金，但自2013年11月至2014年1月期间，原告一直欠付租金，三个月租金合计109605元。被告为维护自身合法权益依法提出反诉并请求法院判令：1、解除双方签订的《深圳市房屋租赁合同》；2、原告支付2013年11月至2014年1月期间的租金109605元，并判决其余应付租金计算至实际交回房屋当日为止；3、原告支付物业管理费及水电等费用暂定为2805元，并判决其余应付管理费及水电费等费用计算至实际交回房屋当日为止；4、原告支付延付租金的滞纳金暂定为127141.8元（暂计算至2013年12月31日，并判决其余滞纳计算至交回房屋当日为止）；5、被告不予退回租房保证金109605元；6、原告恢复原状并迁出房屋；7、由原告承担本案反诉及本诉的诉讼费用。庭审中，被告表示因原告已交还涉案商铺，故撤回第六项反诉请求。
针对被告的反诉，原告辩称：1、原告同意与被告解除租赁合同关系，且无需向被告支付滞纳金。鉴于被告所出租的显然系并未经消防竣工验收合格、不符合消防安全要求的房屋，且经原告多次催告，被告拒绝向原告提供原告申报消防设计及竣工验收备案所必需的房屋所在楼层平面图纸、建筑物总平面图纸等资料，这也直接导致了原告租赁房屋用于经营餐厅的合同目的自始就不能实现，因此原告亦提出了解除租赁合同关系的诉讼请求，且原告认为导致合同解除的过错在于被告，原告不但不应承担滞纳金，反过来被告应当对原告因解除合同所产生的损失进行赔偿。2、原告无需向被告支付原租赁合同所约定的租金。鉴于被告所交付的房屋并未取得法律上强制要求的消防验收合格，且缺乏该物业所在楼层平面图纸、建筑物总平面图纸等资料。由于被告所交付房屋存在瑕疵且被告一直未就该瑕疵采取任何补救措施，直接导致了原告承租房屋后不能办理消防设计及竣工验收备案，原告因此无法使用该租赁房屋用于租赁合同唯一的目的——经营餐厅。由于房屋本身的瑕疵已经直接影响到原告实际使用及经营，且被告存在明显过错，因此租赁合同所约定的租金应予以免除。3、被告应对租赁合同解除承担全部责任，需赔偿原告因合同解除产生的经济损失以及返还双倍租赁保证金。原、被告租赁合同解除的根本原因在于被告交付的房屋存在重大瑕疵导致租赁合同目的不能实现，因此过错方在于被告。由于原告已在所租赁的物业中投入了巨大成本用于经营所需的室内装修装饰及设备采购，以上损失应当由过错方被告承担。除此之外，由于原、被告的租赁合同约定了若租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的，原告有权要求被告双倍退还租赁保证金。
经审理查明，位于深圳市南山区常兴南路西侧常兴花园住宅楼二至三裙楼2A房（涉案商铺）为被告谢新兰所有，建筑面积424.84平方米，房产用途为商业。
2013年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；建筑面积为424.84平方米；月租金为36535元，乙方应于2013年5月5日前交付首期租金36535元；乙方应于每月五日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2013年5月10日起至2017年12月31日止；租赁房屋的用途为商业；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金，即109605元；甲方向乙方返还租赁保证金的条件是：“乙方不再续租，并将房产完好无损的交回甲方；乙方租赁使用期间的所有税费全部结清；乙方租赁期间的所有应付款项全部结清，并登报告知且无任何其他业务纠纷”；租赁期间乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费、维修费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金：乙方拖欠租金达十五天以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达10000元以上等；除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同；双方应当签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患，出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准；及其他内容。
2013年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份补充协议，双方约定：房屋租金从2015年1月1日起每月按38362元收取；如乙方每月未按交租时间（当月的一至五日）交清租金的，甲方按乙方欠缴租金总额每日收取3%的滞纳金，乙方拖欠租金超过15天（半个月），甲方除没收三个月租金数额的押金外，并即可无条件收回租赁给乙方的房屋；及其他内容。
原告向被告支付了租赁保证金109605元，并支付了2013年5月至2013年10月期间的租金共计219210元。原告另提交相关收据、《证明》、发票、专用收据等以证明原告曾支付物业管理费5610元、水费6075.12元、垃圾处理费2318.86元、电费34042.32元；被告对上述证据的关联性均不予认可，并认为上述费用为原告的经营性支出，与被告无关。为证明原告拖欠2013年11月至2014年1月期间的物业管理费共计2805元，被告提交了深圳市鹏居乐物业管理有限公司出具的《证明》，该证明显示：涉案商铺2013年5至10月的物业管理费共计5610元，尚欠2013年11月至2014年1月的物业管理费2805元；原告对该《证明》的真实性予以认可。
承租涉案商铺后，原告对其进行了装修。原告陈述其自2013年5月中旬开始装修，6月下旬装修完毕，之后进行了一个月的试营业，并继续营业；因涉案商铺所在区域的公安局消防监督员告知原告因没有消防备案若原告继续营业会被查封，故原告于2013年9月5日停业。被告则认为原告一直在营业，对原告陈述的停业原因不予认可。
庭审中，原告表示其要求解除涉案商铺租赁合同的理由在于：被告拒不提交办理消防备案的相关资料（涉案商铺所在的建筑物总平面图和所在楼层的平面图），且涉案商铺未能通过一次消防验收。对此，原告提交了一份《欠缺资料告知单》和深圳市鹏居乐物业管理有限公司出具的《说明》。《欠缺资料告知单》中无相关部门印章；《说明》载明：该公司于2012年9月1日接手常兴花园的物业管理经营以来，未接收过该物业的建筑物总平面图及其他平面图，因此无法提供常兴花园住宅楼二至三裙楼川悦小厨所处建筑的建筑物总平面图及其所在楼层平面图。被告对原告提交的《欠缺资料告知单》的真实性不予认可，并表示该材料没有消防部门的印章，也没有证据证明政府部门对原告真实具体的告知事项，不能证明原告去过消防局办过消防备案，而且建筑物平面图和所在楼层平面图不应当由被告提供，客观上被告也没有该材料；对于物业管理公司出具的《说明》，被告认可其真实性，但认为与被告无关。庭审中，被告提交了其在国土部门查询打印的常兴花园第二第三幢裙楼（二层）平面图和涉案商铺所在的常兴花园大厦的平面图，原告对被告提交的上述两份图纸的真实性予以认可，但表示根据原告的调查常兴花园A、B型住宅消防验收的合格范围中不包含涉案商铺。
根据原告的申请，本院依法向深圳市公安局消防监督管理局、深圳市公安局南山分局消防监督管理大队（以下简称南山消防大队）、深圳市房地产权登记中心进行调查取证。南山消防大队回复称该队没有涉案商铺的历史消防处罚记录。本院从深圳市公安局消防监督管理局和产权登记中心处调取了以下材料：1、常兴花园多层住宅B区二层平面图；2、深圳市公安局消防支队出具的《关于深圳南山区常兴花园多层住宅施工设计的消防审核意见》（深公消建（95）南施字003号）；3、深圳市公安消防局《建筑工程竣工消防验收意见书》［（深）公消监（验）字第96068号］，载明：南山常兴花园建筑防火及消防系统工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，同意投入使用；4、深圳市公安局消防支队南头消防中队出具的《深圳市建筑消防验收合格证》（深公南消验字50号），载明：常兴花园A、B型住宅消防验收合格；5、《深圳市建设工程竣工验收证书》；6、常兴花园裙楼一、二层平面图。原、被告对上述材料的真实性均予以认可；但原告表示涉案商铺不在原常兴花园A、B型住宅消防验收的范围内。
为证明原告为进行营业准备而聘请员工，并支付员工工资、检查费、租赁费用等费用共计105000元，原告提交了工资表、打卡记录及工资签收记录、医疗收费票据、租赁合同及押金、租金收据、收款收据等予以证明。为证明原告为进行营业准备而购买了相关厨具用品、移动POS机、无线路由器、餐饮收银机等相关设施，原告提交了发票、收款收据等相关凭证予以证明。被告对原告提交的前述证据均不予认可。
2013年12月18日，被告向原告邮寄催告书，载明：原告自2013年11月起未依约交付租金，到目前已逾期达48天，虽经被告多次催促，但原告皆以种种理由拒不履行付租义务，已构成根本违约；现被告特致函催促原告，要求原告于2013年12月31日前向被告支付2013年11月、12月的租金共计73070元，若在12月31日前未向被告支付租金和对使用租赁房屋事项做出具体答复，被告将依据合同法的规定和租赁合同的约定，解除租赁合同，对此所造成的一切后果概由原告承担。对于催告书的真实性原告予以认可，但不认可其关联性。
诉讼过程中，依原告申请，本院依法委托深圳市融泽源资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称融泽源估价公司）对原告对涉案商铺进行的装饰装修（含店面招牌装饰）价值和厨房设备的价值进行评估。融泽源估价公司于2014年7月30日作出深融资评报字（2014）06171号《资产评估报告书》，评定涉案商铺装饰、装修工程的评估总值为170463元，定制厨房设备评估总值为171177元。上述评估费共计5471.7元已由原告预缴。被告对《资产评估报告书》提出异议，认为：1、厨房设备部分属于动产可以搬动，且所有权属于原告，不宜作为房屋租赁纠纷中的附和物，应由原告自行处理恢复房屋原状；至于其价值减损部分的承担问题，应当依据当事人在租赁法律关系中各自的法律地位，由法院依据法律及客观事实予以认定；2、对于成新率的计算问题，评估机构在评估报告中所列的依据不充分、数据依据不足；3、对于重置价格，请评估机构对引用的价格依据做出更充分的说明。针对被告提出的异议，融泽源估价公司于2014年9月3日作出答复，内容为：对于厨房设备是否属于附和物，评估机构只提供价值参考依据，供审判机关参考，并非列入评估范围的评估对象就是评估机构对其法律性质进行认定；报告已对成新率问题进行阐述，且列明相关引用；报告已列明取价依据，且取价过程包含评估人员结合现场勘查结果的专业判断，资产评估师责任在于对评估对象的价值估算并发表专业意见。
原、被告于2014年7月18日对涉案商铺进行了交接，并签订《确认书》，双方约定：原告在交还钥匙时，被告确认屋内所有列入评估范围的装修装饰物及厨房设备未经移动，但被告对房屋内的一切设施设备的实际使用情况及功能状况不作担保及任何评价；除了列入评估的装修装饰物及厨房设备之外，原告尚有空调、桌椅等物品，经被告同意，继续放在租赁房屋内暂时不予以搬动；对于纳入评估范围的物品，若原告拟就列入评估范围的财产，通过被告与下一承租人员洽谈转让费事宜的，在被告洽谈成功且支付原告认可的费用后，原告无条件向法院撤回就该部分的诉讼请求，以免重复主张，若洽谈不成功的，则由法院处理，原告不干预被告正常出租经营，被告可就房屋附合物自由处置；及其他内容。
本案中被告在法定期限内提出反诉，原告于2014年1月20日签收反诉状副本。
以上事实，有房产证、《房屋租赁合同》、收据、证明、发票、工资表、打卡记录及工资签收记录、医疗收费票据、租赁合同及租金收据、收款收据、《建筑工程竣工消防验收意见书》、《资产评估报告书》及异议回复、图纸等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。
原告主张因被告拒不提交办理消防备案的相关资料（涉案商铺所在的建筑物总平面图和所在楼层的平面图），且涉案商铺未能通过一次消防验收，故原告要求解除租赁合同。对此，本院认为，首先，原告未提交证据证明经原告催告，被告存在拒不提交相关办理消防备案的平面图材料的行为，且从原、被告提交的相关图纸及本院从消防部门、国土部门调取的资料可以看出，上述图纸均可从相关部门获取，故原告以此认为被告违约的理由不能成立。其次，涉案商铺已取得房产证书，且涉案商铺所在的物业已取得建筑消防验收合格证、建设工程竣工验收证书；经本院调查，南山消防大队也回复称该队没有涉案商铺的历史消防处罚记录，故原告认为涉案商铺不在消防验收范围内的主张没有证据支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，涉案商铺并不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，而且，原告也未举证证明因涉案商铺未通过消防验收导致原告无法正常使用涉案商铺。综上，原告单方提出解除合同无合法依据，但鉴于本案被告因原告迟延支付租金而提出反诉要求解除租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院确认双方的租赁合同于原告收到反诉状之日，即2014年1月20日解除。因原告已对涉案商铺进行装修并已使用涉案商铺，故原告要求被告返还已支付的租金219210元及相关的物业管理费、水电费、卫生费等费用，无事实和法律依据，本院不予支持。因原告已将涉案商铺返还被告，故被告撤回要求原告恢复房屋原状并迁出房屋的反诉请求，本院予以准许。
对于被告要求原告支付2013年11月至2014年7月18日期间的租金及滞纳金的反诉请求。原告仅支付了2013年5月至2013年10月期间的租金，而租赁合同于2014年1月20日解除，故原告应向被告支付2013年11月至2014年1月20日期间的租金96817.75元（36535元/月×2个月20天）。2014年1月20日租赁合同解除后，原告仍占用涉案商铺，应按照租赁合同约定的租金标准向被告支付房屋占有期间的使用费至房屋交还之日（即2014年7月18日）。鉴于本案原、被告无法就涉案商铺的装饰装修物残值协商一致，原告于2014年4月30日申请对涉案商铺的装饰装修物进行评估，评估期间涉案商铺的空置损失由原、被告共同分摊较为公平，故2014年4月30日之后的房屋占用使用费由原、被告各承担一半；即原告应向被告支付2014年1月21日至2014年7月18日期间的使用费169157元（36535元/月×3个月10天＋36535元/月×2个月18天÷2）。对于被告要求的滞纳金，因租赁合同补充协议约定原告每月未按缴租时间（当月一至五日）交清租金的，应支付日3%的滞纳金；原告迟延支付租金，应按照协议约定支付滞纳金。但补充协议约定的滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合考虑出租人的损失以及违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的特点，将滞纳金调整为日万分之五。故2013年11月至2014年1月20日期间租金的滞纳金，应以月租金36535元为基数，自当月第六日起按日万分之五的标准支付至原告主张的被告交还房屋之日，即2014年7月18日。对于2014年1月21日至2014年7月18日期间的使用费的滞纳金，因该期间租赁合同已解除，被告要求原告支付使用费的滞纳金不属于损失的范畴，且无合同依据，故本院不予支持。
对于被告主张的物业管理费、水电费问题。根据被告提交的物业管理处的《证明》，涉案房屋物业管理费为每月935元，原告应承担占用涉案商铺期间的物业管理费。如上所述，2014年4月30日之后的物业管理费由原、被告分摊较为公平，故原告应支付被告2013年11月至2014年7月18日期间的物业管理费6825.5元（935元/月×6个月＋935元/月×2个月18天÷2）。被告未提交证据证明水电费的收取依据和计算标准，故本院对被告要求原告支付水电费的反诉请求不予支持。
对于原告已缴纳的租赁保证金109605元，根据原、被告签订的租赁合同补充协议的约定，原告拖欠租金超过15日的，被告有权没收租赁保证金。原告存在拖欠租金的事实，故被告有权没收原告已缴纳的租赁保证金，对于原告要求被告双倍退还租赁保证金的诉讼请求本院不予支持。
关于原告要求被告赔偿装饰装修费用的诉讼请求。经评估，涉案商铺装饰、装修工程的评估总值为170463元，定制厨房设备评估总值为171177元。涉案合同虽系因原告单方违约而解除，且被告明确表示不同意利用原告的装修残值，但是涉案商铺交还被告后，原告添附在房产内的部分装修被告实际应可继续利用，且从原、被告于2014年7月18日签订的《确认书》的内容来看，被告亦同意利用相关装修残值，故为体现物尽其用和公平合理原则，本院酌定被告补偿原告15万元装修残值损失。对于定制厨房设备，因该设备不属于形成附和的装饰装修物，所有权仍属原告，可由原告拆除，故对于原告要求被告赔偿定制厨房设备的损失的诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告赔偿因营业准备损失的人工费用、购买其他设备费用的诉讼请求，该诉求中的相关费用系原告为了正常经营而必须花费的支出，这些费用的损失不可归责于被告，故原告的该诉讼请求无法律亦无合同依据，本院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李悦与被告谢新兰于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2014年1月20日解除；
二、原告李悦于本判决生效之日起十日内向被告谢新兰支付2013年11月至2014年1月20日期间的租金96817.75元及滞纳金（以月租金36535元为基数，自当月第六日起按日万分之五的标准支付至2014年7月18日）；
三、原告李悦于本判决生效之日起十日内向被告谢新兰支付2014年1月21日至2014年7月18日期间的房屋使用费169157元；
四、原告李悦于本判决生效之日起十日内向被告谢新兰支付2013年11月至2014年7月18日期间的物业管理费6825.5元；
五、被告谢新兰没收原告李悦已支付的租赁保证金109605元；
六、被告谢新兰于本判决生效之日起十日内向原告李悦赔偿装饰装修费用150000元；
七、驳回原告李悦的其他诉讼请求；
八、驳回被告谢新兰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16092元，由原告负担14168元，由被告负担1924元；反诉案件受理费3268元，由原告负担3000元，被告负担268元；评估费5800元，由原告负担2547元，被告负担3253元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 庞海婷
人民陪审员 彭向阳
人民陪审员 陈璋福
二〇一四年十一月九日
书书记员王婷婷