山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0202民初2689号原告：北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市市南区东海西路37号2栋10层3户05室。负责人：黎志坚，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。被告：毕瑞华，女，1964年12月21日生，汉族，住青岛市市南区。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司（以下简称：中铁第一太平物业青岛分公司）与被告毕瑞华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王明，被告毕瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁第一太平物业青岛分公司向本院提出诉讼请求：1.毕瑞华支付拖欠2014年4月至2016年12月的物业管理费151823.1元及违约金218625.26元；2.本案诉讼费用、保全费、公告费等费用由毕瑞华承担。事实和理由：2011年，北京中铁第一太平物业青岛分公司成为青岛中金渝能置业有限公司（以下简称：中金渝能公司）开发的中铁·青岛国际贸易中心项目的前期物业管理人。2013年，毕瑞华购买中铁·青岛国际贸易中心X号楼XXXX户写字楼一处，建筑面积为176.95平方米。2013年12月22日，毕瑞华与中金渝能公司办理了交房事宜、接收了房屋，并于同日与中铁第一太平物业青岛分公司签订了《前期物业服务协议》，协议约定写字间每月10日前交纳下一月的物业服务费，同时也约定了逾期支付物业费的违约责任。自2014年4月份至2016年12月份，毕瑞华一直未按约定交纳物业管理费，期间中铁第一太平物业青岛分公司不断向毕瑞华催收，但毕瑞华一直未履行交纳义务。中铁第一太平物业青岛分公司为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。毕瑞华辩称，毕瑞华在中金渝能公司购买的X号楼XXXX户写字楼的建筑面积为176.95平方米，但不认可存在拖欠2014年4月份至2016年12月份物业服务费151823.10元及违约金218625.26元的情形。中铁第一太平物业青岛分公司与毕瑞华于2013年12月22日办理了交房交接，同时毕瑞华预交了3个月的物业服务费13807.56元，毕瑞华房屋从未使用，至今处于空置状态。中铁第一太平物业青岛分公司收取物业服务费用和其他费用包括：物业公共区域保洁、公共秩序维护、小区绿地养护、房屋及小区共用部分共用设备设施的小修、小区日常综合管理等，共用设施设备：电梯费、水泵费、中央空调费、共用车库、楼道灯及能耗运行费用等，毕瑞华房屋一直未使用，以上所列各项费用明细，毕瑞华都未发生及使用，毕瑞华多次找对接分管用户的张婉露、中心前台及物业公司李经理等人反映此事，询问因房屋一直未使用，物业费是否可部分收取，对方说请示一下，但一直未明确答复。综上，中铁第一太平物业青岛分公司起诉毕瑞华物业费及违约金，毕瑞华不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2013年12月22日，中铁第一太平物业青岛分公司（甲方）与毕瑞华（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定甲、乙双方依据有关法律、法规及乙方与售房单位签订的《青岛市商品房预售合同》内的有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业服务达成协议。该合同第十五条约定写字间按26元每月每建筑平方米（包括物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、房屋及小区共用设备设施的小修、小区日常综合管理等）收取物业服务费，于每月10日前交纳下一月的物业服务费，空置房物业管理费按小区物业管理服务收费标准的100%收取；第六章约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金；第十四条约定协议期限为自签订之日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日止；该合同同时对物业管理服务内容与质量等事项进行了约定。2013年12月22日至2016年12月期间，毕瑞华系中铁·青岛国际贸易中心X号楼XXXX户写字楼业主，该房屋建筑面积176.95平方米。自2014年4月至2016年12月，毕瑞华累计拖欠中铁第一太平物业青岛分公司物业服务费共计151823.1元（176.95元×26元×33个月）。庭审中，中铁第一太平物业青岛分公司主张已向毕瑞华履行了催缴义务，并提交客户追踪表、律师函及邮寄回执加以证明，毕瑞华虽对该两份证据均不认可，称其未接到电话及邮件，但该邮件回执载明的寄件人为中铁第一太平物业青岛分公司委托诉讼代理人王明，收件人为毕瑞华，收件地址为中铁·青岛国际贸易中心X号楼XXXX户写字楼，毕瑞华亦未提交有效证据对中铁第一太平物业青岛分公司的主张予以反驳，故本院采信中铁第一太平物业服务青岛分公司的主张，认定中铁第一太平物业服务青岛分公司已履行催缴义务。本院认为，毕瑞华与中铁第一太平物业青岛分公司签订的《前期物业服务协议》依法成立，具有法律约束力，双方当事人均应严格履行。协议签订后，中铁第一太平物业服务青岛分公司依约向包括毕瑞华在内的小区业主提供了物业管理服务，毕瑞华理应根据《前期物业服务协议》的约定及时缴纳相关费用。庭审业已查明，毕瑞华欠缴2014年4月至2016年12月期间物业管理费151823.1元的事实成立。毕瑞华虽抗辩称该房屋一直处于空置状态，但《前期物业服务协议》第十五条明确约定空置房物业管理费按小区物业管理服务收费标准的100%收取，毕瑞华以此抗辩拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。综合上述认定，毕瑞华应支付中铁第一太平物业青岛分公司2014年4月至2016年12月期间物业管理费151823.1元，中铁第一太平物业青岛分公司主张的该项诉讼请求，本院予以支持。另根据毕瑞华与中铁第一太平物业青岛分公司签订的《前期物业服务协议》约定，缴费时间为每月10日前交纳下一月的物业服务费，毕瑞华逾期缴费，中铁第一太平物业青岛分公司有权要求毕瑞华自逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。本院认为，该协议约定的违约金标准过高，应以同期银行贷款利率计付逾期付款违约金为宜。中铁第一太平物业青岛分公司主张毕瑞华支付2014年4月至2016年12月的违约金218625.26元的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，案经本院调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、毕瑞华于本判决生效之日起十日内支付北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司2014年4月至2016年12月的物业服务费151823.1元，并按同期银行贷款利率支付北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司逾期付款违约金（每月以物业服务费4600.7元为计算基数，自2014年5月1日起至2016年12月31日止，为2014年4月物业服务费的违约金；自2014年6月1日起至2016年12月31日止，为2014年5月物业服务费的违约金；依此类推……至自2016年12月1日起至2016年12月31日止，为2016年11月物业服务费的违约金）。二、驳回北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4579元，由毕瑞华负担2579元、北京中铁第一太平物业服务有限公司青岛分公司承担2000元；公告费450元由毕瑞华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  侯丽洁人民陪审员  韩丽华人民陪审员  史春燕二〇一八年一月二十五日书 记 员  王 玮