新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）头民一初字第413号
原告：刘柱，男，汉族，1985年10月10日出生，住乌鲁木齐市。
原告：詹翠翠，女，汉族，1987年3月19日出生，住址同上。
两原告共同委托代理人：祁万忠，新疆昌年律师事务所律师。
被告：新疆天然房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市头屯河区工业园银河街181号。
法定代表人：蓝宁，新疆天然房地产开发有限公司总经理。
委托代理人：宋勇，男，土家族，1986年1月26日出生，住乌鲁木齐市。
原告刘柱、詹翠翠与被告新疆天然房地产开发有限公司（以下简称天然房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员古丽米然独任审判，公开开庭进行了审理，原告刘柱及其委托代理人祁万忠、被告新疆天然房地产开发有限公司委托代理人宋勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘柱、詹翠翠诉称，2013年9月5日，我与被告天然房产公司签订了一份《商品房预售合同》，合同约定我们购买被告位于乌鲁木齐市头屯河区艾丁湖路1333号天然理想城小区6A栋2单元902室房屋一套，房屋价款为453275元，房屋交付期限为2014年11月30日前合同第九条约定被告逾期交房超过30个工作日后，原告有权解除合同�被告应当自原告解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款。我们于2013年8月25日交付被告定金20100元，合同签订后我依约交付首付款116175元，通过银行按揭贷款交付317000元，以上合计交付房款453275元。我们依约完全履行了合同义务，但被告至今未将约定的房屋交付给我们。我们与被告多次协商无果，我们于2015年4月2日书面通知被告解除合同，被告未予理睬，故我们起诉至法院。请求法院判令：1、依法解除原告刘柱、詹翠翠与被告新疆天然房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》；2、被告退还原告已付房款433175元；3、被告支付原告贷款利息32601.58元；4、被告支付原告代收款（登记费）160元、公证费450元、契税6799.13元、维修资金9065.50元（合计16474.63元）5、被告双倍返还定金40200元；6、被告承担本案诉讼费。
被告天然房产公司辩称，双方�订合同属实，合同签订后原告亦陆续向我公司支付了房款。我公司未能按照合同约定的日期向原告交付房屋，是因政策原因对用水排水进行改造，按照双方合同约定非我公司原因造成交房时间推迟的事项影响正常交付房屋的，我方不承担责任，故我公司不存在违约行为，请求法院依法驳回原告诉请。
经审理查明，2013年9月5日，原、被告签订合同编号为YS0309455的《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市头屯河区艾丁湖路1333号天然理想城小区6A栋2单元902室房屋；房屋建筑面积预测为92.77平方米，每平方米单价4886.01元，总金额为453275元。合同第六条约定，买受人于2013年9月5日支付房款136275元，剩余房款317000元由买受人以银行贷款方式缴纳；合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格并符合双方合同约定的商品房交付买受�使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、合同期限内，执行新颁布的法律、法规和地方政府管理部门规章及新颁布政策等合理期限扣除并免责；3、工程建设过程中遇到地基加固、给排水、管线改网等，经监理确认需进行的技术改造调整所导致的增加期限，应扣除并免责（含技术难题或工程事故）；4、其他非因出卖人原因造成交房时间推迟的事项，如政府市政配套设施道路改扩建批准和安装的延误，按规划部门要求进行的设计变更所增加的期限应扣除并免责。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自2014年11月30日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。
2013年8月25日，原告刘柱、詹翠翠向被告支付定金20100元，合同签订后，于2013年9月5日，原告刘柱、詹翠翠依照合同约定向被告支付了房款116175元合计136275元，剩余购房款317000元由原告以银行贷款方式缴纳。
2013年9月5日原告刘柱、詹翠翠向被告支付登记费160元（预告登记费80元、抵押登记费80元）、公证费450元，2013年9月10日原告刘柱、詹翠翠向被告缴纳维修基金9065元、契税6799.13元。
2015年4月2日，原告向被告送达《退房通知函》，主要内容为：“致：新疆天然房地产开发有限公司：本人于2013年9月5日与贵公司签订一份《商品房预售合同》合同编号为YS0309455，所购房号为6栋A段2单元9层902号方，房屋代码为1320098。该合同第八条明确规定：约定交房期限为2014年11月30日，交房条件符合国家和地方人民政府的有关规定，且合同中也注明应具备“该商品房经验收合格”这一条件，但贵公司未能按期交房。该合同第九条明确规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。到目前为止，距该商品房的合同约定交付期限已经超过30天，依照合同第九条第1款第（2）项规定，本人要求解除此商品房买卖合同，在30天内退还本人累计已交付的全部房款，并按约定向本人支付违约金，按发票金额赔偿本人已交契税，退还贵公司收取的本人所有杂费款项，并无条件协助办理撤销所购商品房在乌鲁木齐市房屋产权�易管理中心的备案，无条件协助办理银行相关撤贷手续，请贵公司依照合同尽快办理相关事宜。特此通知!詹翠翠、刘柱2015年4月2日。”
上述事实有原告提交的《商品房预售合同》、新疆天然房产公司收据若干、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、中华人民共和国税收通用完税证、乌鲁木齐市公证处收费通知单、《解除商品房预售合同通知书》，原、被告陈述及本院庭审笔录为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。原告按约履行交纳房款及其他费用的合同义务后，被告亦应当按照合同约定于2014年11月30日前向原告交付经验收合格的房屋。关于被告辩称因政策原因对用水排水进行改造，符合合同约定迟延交房的情形，故不构成违约的辩�理由，本院认为，被告对其辩称理由未提供证据予以证实，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。被告未按约定时间向原告交付房屋已构成违约，根据《商品房预售合同》第七条第（2）项的约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。涉案房屋至今未进行竣工验收，此时，距离合同约定的交付时间已逾期8个多月，原告有权依照合同约定行使合同解除权，故原告要求依法解除与被告新疆天然房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告合同解除后，被告应当向原告返还房款、各项费用及�息。关于原告要求被告返还维修基金8768.70元、契税13153.05元、公证费200元、代收费（登记费）160元的诉讼请求，经庭审核实属实，被告亦予以认可，本院均予以支持；关于原告要求被告返还已付房款433175元的诉讼请求，经庭审核实，其中首付款136275元，银行贷款317000元，本院认为，针对银行贷款，原告与被告及第三人签订了《个人购房借款、担保合同》，三方之间系抵押贷款关系，与本案不属于同一法律关系，可待本案审理终结后，三方自行协商处理，协商不成可另行诉讼，故本院不予审理，被告应当返还首付款136275元；关于原告要求被告支付贷款利息32601.58元的诉讼请求，本院认为与本案不属于同一个法律关系，故本院不予审理；关于原告要求被告双倍返还定金40200元的诉讼请求，经庭审查明，定金20100元已转为房款，故其请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘柱、詹翠翠与被告新疆天然房地产开发有限公司于2013年9月5日签订的编号为YS0309455的《商品房预售合同》；
二、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告刘柱、詹翠翠维修资金9065.5元；
三、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告刘柱、詹翠翠契税6799.13元；
四、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告刘柱、詹翠翠公证费450元；
五、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告刘柱、詹翠翠代收费（登记费）160元；
六、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告刘柱、詹翠翠房屋首付款136275元；
七、驳回原告刘柱、詹翠翠要求被告新疆天然房地产�发有限公司返还银行贷款人民币317000元的诉讼请求；
八、驳回原告刘柱、詹翠翠要求被告新疆天然房地产开发有限公司支付贷款利息32601.58元的诉讼请求；
十、驳回原告刘柱、詹翠翠要求被告新疆天然房地产开发有限公司双倍返还定金40200元的诉讼请求。
以上被告新疆天然房地产开发有限公司应给付原告刘柱、詹翠翠款项合计152749.63元，于本判决生效后十日内付清，否则，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案请求标的522451.21元，支持标的152749.63元，占请求标的的29.24%，案件受理费9024.51元（原告已预交），现减半收取4512.26元，由被告新疆天然房地产开发有限公司负担29.24%即1319.38元，原告刘柱、詹翠翠负担70.76%即3192.88元，剩余案件受理费退还原告刘�、詹翠翠4512.25元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
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代理审判员 古丽米然
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 李 经 寰