四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终9559号
上诉人（原审被告）：成都永乐和食餐饮管理有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段1号。
法定代表人：龙海。
被上诉人（原审原告）：成都高投置业有限公司，住所地：成都市高新区天府一街1008号。
法定代表人：陈明乾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋玲玲，国浩律师（成都）事务所律师。
委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）事务所律师。
上诉人成都永乐和食餐饮管理有限公司（以下简称永乐和食公司）与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永乐和食公司上诉请求：1.撤销（2015）高新民初字第227号民事判决，将本案发回重审或改判驳回高投置业公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由高投置业公司承担。二审中，永乐和食公司将第一项上诉请求变更为，撤销原判、发回重审。
永乐和食公司上诉事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒高投置业公司。首先，一审判决已经确认高投置业公司对公共烟道进行了改造，烟道调试实际于2012年9月7日完成，一审判决认为双方约定永乐和食公司自愿按照租赁房屋的现状承租，该合同也未约定高投置业公司应为租赁房屋提供何种配套设施，故难以认定其交付的房屋不符合约定。永乐和食公司主张，出租人应当保证租赁房屋适宜出租，而双方明确约定房屋租赁用途为餐饮，案涉房屋没有烟道、排污、水电、燃气和相应的消防设施，导致承租商家不能经营。并且高投置业公司并未与永乐和食公司办理过房屋交接，也未提交房屋面积实测报告，房屋交付日期应当自承租人可以实际经营之日，即2012年9月8日起算。由于高投置业公司迟延交付导致永乐和食公司不能如期经营，还应承担相应的违约责任。其次，为保证案涉房屋适宜从事餐饮，永乐和食公司投入大量经费进行水、电、燃气、排污等项目的改造，高投置业公司作为出租人理应承担上述费用，但一审判决对此未予认定。第三，双方签订的《租赁合同》由高投置业公司提供，所谓自愿按照租赁房屋的现状承租系霸王条款，应当认定为无效。此外，高投置业公司过早交付不符合经营使用条件的物业，应当提供一段时间的免租期。根据永乐和食公司提供的证据，足以证明因高投置业公司在永乐和食公司经营期间进行外墙打围施工和园区道路施工，而永乐和食公司的消费群体为软件园区职工，高投置业公司的行为当然影响了永乐和食公司的正常经营，永乐和食公司有权拒付相应的租金抵扣高投置业公司应当支付的赔偿金。高投置业公司在招租洽谈过程中，曾多次承诺园区办公人数将达到8000人，但实际入住人数远远少于高投置业公司允诺的人数，故永乐和食公司系在被误导的情况下签订《租赁合同》。永乐和食公司多次提出解除合同，退还保证金，但对方置之不理，故高投置业公司已经违约，且不得向永乐和食公司主张延期支付租金的违约责任。
二、一审判决逻辑混乱，表述不清、笔误不断，理应改判或发回重审。
三、一审审理期限超过法律规定，程序违法。据此，请求二审法院维护永乐和食公司的合法权益。
高投置业公司答辩称，一、双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，永乐和食公司主张合同无效的理由不能成立。二、永乐和食公司与高投置业公司在合同中约定按照房屋现状交付，高投置业公司如约履行合同义务。并且，双方在合同中并无约定高投置业公司有义务为永乐和食公司添置设施设备，故高投置业公司没有支付相应设施设备改造费用的义务，永乐和食公司为自行经营所需进行的设备改造所需花费应自行承担，更不能以此为由拒付租金。三、合同中没有对开业人流量进行约定，经营风险应当由永乐和食公司自行承担且不能以此为由拒付租金。四、永乐和食公司提交的录音资料不具有真实性，双方从未就租金减免及租期起算事宜另行进行书面约定。五、房屋实测报告载明的面积与案涉房屋产权登记面积一致，故一审以房屋产权登记面积作为租金计算依据正确。据此，请求二审维持原判。
高投置业公司向一审法院起诉请求：1、解除高投置业公司与永乐和食公司签署的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-1101号）；2、高投置业公司没收永乐和食公司履约保证金110000元；3、永乐和食公司向高投置业公司支付拖欠的房屋租金1370692元；4、永乐和食公司向高投置业公司支付拖欠的物管费64701元、水电费16826.77元；5、永乐和食公司承担逾期支付租金的违约金（计算至永乐和食公司付清全部拖欠款项之日止），永乐和食公司并向高投置业公司支付剩余租期内应受租金总额10%；6、永乐和食公司承担物管费、水电费的逾期付款违约金（实际计算至永乐和食公司付清全部拖欠款项之日止）；7、永乐和食公司承担全部诉讼费用。诉讼过程中，高投置业公司在第一项诉讼请求中增加了要求永乐和食公司向高投置业公司腾退并返还房屋的诉请，第三项诉请中的租金高投置业公司明确为计算至实际腾退房屋之日止，第四项诉讼请求中的物管费、水电费高投置业公司主张计算至永乐和食公司腾退房屋之日止。
一审法院认定事实：2011年11月28日高投置业公司（甲方、出租方）与永乐和食公司（乙方、承租方）签订《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-1101号），主要约定：甲方将其所有的位于成都市高新区软件园三期1栋101号（门牌号为高新区天府大道中段1366号、项目名为财智立方.银座）房屋出租给乙方使用，该租赁房屋的建筑面积为359.45平方米，上述房屋的栋号、房号、建筑面积最终以房屋实测报告载明内容为准；租金按建筑面积计算；第二条租赁期限约定为：租赁期限共计5年零8个月，自2011年11月30日至2017年7年29日，其中甲方给予乙方装修期自2011年11月30日至2012年1月29日，若乙方于装修期结束之前完成装修工程，且于2012年1日29日前正式对外营业，则甲方将自2012年1月30日至2012年7月29日期间作为额外增加的免租期；届时，乙方的租金起算日从2012年7月30日起算；若因乙方原因，未能于2012年1月29日前完成装修并实现对外正式营业的，则乙方不再享受甲方提供的额外免租期，相应租金起算日即调整为2012年1月30日，且2012年1月30日至2012年7月29日期间的月租金单价为141.18元/平方米（不含物业管理费，含17.65%的租赁税金）；第三条租金及付款方式约定为：本合同项下租金（不含物业管理费，含17.65%的租赁税金）为：第一年租金单价为141.18元/平方米，月租金合计50747.15元，全年租金合计608965.81元；第二年租金单价为149.65元/平方米，月租金合计53791.69元，全年租金合计645500.31元；第三年租金单价为158.63元/平方米，月租金合计57019.55元，全年租金合计684234.64元；第四年租金单价为171.32元/平方米，月租金合计61580.97元，全年租金合计738971.69元；第五年租金单价为185.03元/平方米，月租金合计66509.03元，全年租金合计798108.4元；乙方每半年支付一次租金，遵循先付租金后使用租赁房屋的原则，第一笔租金应于本合同签订之日起向甲方支付，即304482.90元……装修期、免租期内乙方无须支付租金，但应按照本合同约定承担房屋的物业管理费及水电等其他因使用房屋产生的各项费用；第五条约定：乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳履约保证金110000元；…本合同履行期间乙方拖欠应缴房屋租赁费、物业管理费、水电费、公共能耗费、车位使用费等各项费用的，甲方可自履约保证金中直接扣除，并书面告知乙方，乙方应在甲方发出通知后5日内补足履约保证金，否则每逾期一日，应支付应补足金额0.5%的违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本租赁合同…；第六条约定：甲方应在2011年11月30日前向乙方交付租赁房屋，双方办理房屋租赁交接手续，房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按租赁房屋的现状承租。第八条约定：1、接受甲方所委托的大连豪之英物业管理有限公司的管理，并按时向该公司支付管理费用等，具体收费标准以“天府软件园”房屋服务费用收缴合同规定为准…；第九条[合同的解除及终止]第2款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，已收取的租金及租赁保证金不予退还并可要求乙方向甲方支付剩余租期内应收租金总的10%：（1）不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的；…(3)欠付（缴）租金、水电气等其他各项因使用承租房屋而产生的费用达55000元，或逾期支付上述各项费用的一项或多项达15日的…；第十条[违约责任]第2款约定：在承租期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的各项费用或应向甲方支付的款项的，每逾期一日，乙方按应付而未付费用的0.5%向甲方支付违约金。
2011年12月22日，高投置业公司向永乐和食公司交房，永乐和食公司并向高投置业公司缴纳了保证金110000元及首期的6个月租金304482.90元。后永乐和食公司一直未付租金，高投置业公司多次进行了催收。
2013年5月14日，高投置业公司取得涉案房屋的房屋所有权证（权2325052），该证载明：该房屋的位置为成都市高新区天府大道中段1268号，建筑面积为392.07平方米。
一审法院认为，涉案的《软件园三期房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。
一审法院对本案双方当事人争议的主要问题评议如下：
1、租金起算时间问题
高投置业公司主张租金应从2012年1月30日起算，计算至腾退房屋之日。本案中，租赁合同约定的交房时间为2011年11月30日前，而高投置业公司实际于2011年12月22日向永乐和食公司交房，相比合同约定的交房时间延迟23天，因高投置业公司交房迟延在先，装修期、免租期、开业日、起算租金的时间均应相应顺延，高投置业公司仍以永乐和食公司未在合同约定的开业截止期限2012年1月29日前开业为由主张取消2012年1月30日至7月29日期间6个月的免租期，其主张一审法院不予支持。
因高投置业公司提供的租赁房屋用于餐饮经营，且交房时该房屋没有公共烟道，为便于开展餐饮经营，高投置业公司对永乐和食公司承租的房屋组织了公共烟道施工。烟道施工完成时间为2012年7月20日，2012年9月7日完成调试，永乐和食公司于2012年9月11日开业。因高投置业公司对永乐和食公司承租的房屋组织了烟道施工，施工影响永乐和食公司的餐饮经营，且为高投置业公司组织实施，故应从烟道改造调试完成之日起算租金。永乐和食公司主张烟道、水电气等设施应是经营餐饮的租赁房屋的基本配置，主张将烟道改造完成之日作为合格的租赁房屋交付之日，一审法院认为，高投置业公司与永乐和食公司签订的房屋租赁合同已约定，永乐和食公司自愿按照租赁房屋的现状承租，故签订房屋租赁合同时，永乐和食公司应清楚知晓租赁房屋的现状，其仍同意承租并与高投置业公司签订房屋租赁合同，该合同也并未约定高投置业公司应为租赁房屋提供配套设施设备，故难以认定高投置业公司交付的房屋符合约定。
2、《软件园三期房屋租赁合同》是否应解除及解除时间问题
对于双方当事人签订的《软件园三期房屋租赁合同》是否应解除、何时解除的问题，根据该合同第九条第2款第（1）项的约定，在永乐和食公司不支付或者不按照约定迟延支付租金达30日的，高投置业公司有权解除合同收回房屋。上文已论述，租金应从2012年9月8日开始起算，永乐和食公司收房后仅向高投置业公司支付了6个月的租金，其余租金至今未支付，永乐和食公司逾期支付租金已达90天以上，故根据上述约定，高投置业公司享有解除合同的权利。高投置业公司通过起诉的方式解除合同，因高投置业公司享有合同解除权，故其解除合同的意思表示到达永乐和食公司时，发生解除合同的效力。因永乐和食公司在领取起诉状时仅签署了领取人姓名未签署领取时间，本案在2015年2月11日第一次组织双方证据交换，高投置业公司行使合同解除权据以作出的解除合同的意思表示届时已到达永乐和食公司，且永乐和食公司并当庭发表了其不同意解除合同的意见，故该日可作为合同解除日。故双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》应于2015年2月11日解除。上文已论述，双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》应于2015年2月11日解除，永乐和食公司在该合同解除后仍继续占有使用租赁房屋应参照租金标准向高投置业公司支付房屋的占有使用费。
3、租金及物管费数额问题
上文已论述，租金应从烟道完成后开始起算，即应从2012年9月8日开始计算，因租赁合同约定了半年支付一次租金，且租金支付方式为预付。永乐和食公司逾期未支付租金，已构成违约。高投置业公司主张没收保证金110000元，并要求永乐和食公司按照日千分之五标准支付逾期付款违约金及按照剩余租期内应收租金总额的10%支付租金，高投置业公司主张的违约责任过高，一审法院支持按日万分之五标准计算日违约金。
根据双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》约定的租金标准及租金按实际建筑面积计算的约定可得出，第一年2012年9月8日至2013年9月8日期间的租金为664229元。第二年2013年9月9日至2014年9月8日期间的租金为704079元。第三年2014年9月9日至2015年2月11日期间的租金为310970元。以上租金总额共计1679278元，扣除永乐和食公司成都永乐和食餐饮管理有限公司已交付的保证金110000元及首期6个月的租金304482.90元共计414482.90元，剩余1264795.10元。
物业费应由永乐和食公司向提供物业服务的大连豪之英物业管理有限公司成都分公司支付，高投置业公司作为出租人在代偿物业费后才有权向永乐和食公司进行追偿，后者已收到高投置业公司支付的2014年6月至2015年12月的物业服务费，之后的物业费高投置业公司并未证明其已代偿，一审法院仅支持其已代偿且永乐和食公司尚未支付的物业费，金额为30193.80元。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、成都高投置业有限公司与成都永乐和食餐饮管理有限公司签订的《软件园三期房屋租赁合同》于2015年2月11日解除；二、成都永乐和食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都高投置业有限公司支付租金1264795.10元及逾期付款违约金（计算方法为：以租金249746.10元为基数，按日万分之五标准从2013年9月9日起计算至实际付清之日止；以租金704079元为基数，按日万分之五标准从2014年9月9日起计算至实际付清之日止；以租金310970元为基数，按日万分之五标准从2015年2月12日起计算至实际付清之日止；以租金34475.61元为基数，按日万分之五标准从2015年1月21日起计算至实际付清之日止）；三、成都永乐和食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将租赁的位于成都市高新区天府大道中段1268号1栋1单元1号房屋腾退交还给成都高投置业有限公司，并支付房屋占有使用费，计算方法为：按双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》（编号：RJY3-1101号）第三条约定的租金标准从2015年2月12日起计算至实际腾退交还之日止；四、成都永乐和食餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都高投置业有限公司支付物业服务费30193.80元；五、驳回成都高投置业有限公司的其他诉讼请求。
如果成都永乐和食餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取23901元，由成都永乐和食餐饮管理有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。永乐和食公司主张其对高投置业公司在一审中提交的房屋交接及验收单上用户确认处的签字不予认可，对该处加盖的永乐和食公司的印章不能确认是否伪造。因永乐和食公司没有证据证明该印章系伪造，且一审中其自认接收房屋时间大致是2011年12月，故经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方签订的《软件园三期房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确。虽然永乐和食公司提出高投置业公司应承担延期交房的违约责任，但因其未提出反诉，故不属于本案的审理范围。根据永乐和食公司的上诉请求与高投置业公司的答辩意见，本案的争议焦点为：永乐和食公司主张高投置业公司减免租金的事由能否成立。
永乐和食公司主张，高投置业公司对案涉房屋进行了公共烟道改造，且高投置业公司交付的房屋没有水电、排污设备、燃气等基本设施，永乐和食公司自行进行消防改造，造成其迟至2012年9月8日才可以实际经营，应当由高投置业公司承担相应的改造费用并减免相应的租金。本院经审查认为，虽然高投置业公司向永乐和食公司交付案涉房屋的时间是2011年12月，但因高投置业公司对公共烟道的调试完成时间为2012年9月7日，故应当从烟道改造调试完毕计算租金的起算点。虽然一审法院在论述租金起算点的过程中有瑕疵，但一审认定应当从2012年9月8日计算租金的结论正确，故永乐和食公司应当自2012年9月8日起向高投置业公司支付租金。根据《房屋租赁合同》第六条“房屋的交付”中双方关于“……房屋交付时的状况由甲乙双方共同确认，乙方确认并自愿同意按照租赁房屋的现状承租”的约定，应当认定双方均认可以案涉房屋的实际状况进行交付。因双方并未就排污设备、外接用水、电力扩容、燃气以及消防改造进行约定，即双方并未就案涉房屋的“适租性”作出特别约定，永乐和食公司亦实际接收了房屋并进行了装修，故其主张排污改造、电力增容、天然气安装、消防改造的费用应当由高投置业公司承担或以此抵扣租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。
永乐和食公司还主张，高投置业公司过早交付不符合经营使用的物业，也应减免相应租金。对此，本院认为，永乐和食公司不能充分举证证明高投置业公司实施了园区道路施工和外墙改造并使其遭受损失以及损失大小，亦无证据证明系高投置业公司的原因导致停电，故永乐和食公司以此要求减免租金的主张不能成立。
永乐和食公司另提出，高投置业公司在合同履行过程中，多次就园区人流量向其作出承诺，但园区实际人流量与高投置业公司的承诺相去甚远。对此，本院认为，永乐和食公司在一审中提交的录音证据不能证明录音所指向的对象系高投置业公司的负责人或代理人对其作出的特别承诺，故其在一审中提交的录音不能达到高投置业公司对其作出特别承诺且该承诺应当作为合同组成部分的证明目的，即不能认定双方因园区人流量问题达成减免租金的合意。虽然永乐和食公司主张其曾因此向高投置业公司提出解除合同，但并无证据证明该主张，永乐和食公司在二审中亦承认其至今仍在经营并希望继续经营，故其主张高投置业公司不得向其主张延期支付租金违约责任的理由不能成立。
永乐和食公司还提出，双方在合同中约定案涉房屋按照房屋实测面积报告计算租金，但高投置业公司未提交该报告。对此本院认为，在一审庭审中高投置业公司提交了相应的房屋产权证和永乐和食公司承租房屋的面积清单，可以证明案涉房屋的建筑面积为392.07平方米。永乐和食公司在一审庭审中对该份证据的真实性予以认可。虽然双方约定的房屋面积小于案涉房屋的实际面积，但因永乐和食公司对房屋进行了装修使用，也无证据证明其在使用过程中因面积问题向高投置业公司提出异议，故永乐和食公司应当按照实际使用面积标准支付相应租金。
综上所述，成都永乐和食餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23901元，由上诉人成都永乐和食餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 赵 锋
审判员 田 笛
二〇一七年二月六日
书记员 谭小雨