广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19042号上诉人(原审被告)：石满娇，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李杰、阳霞，广东五羊律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审原告)：广州市德华物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：陈文兵，总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞、叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。原审被告：赵品信，住广东省广州市荔湾区。上诉人石满娇因与被上诉人广州市德华物业管理有限公司（以下简称德华公司）、原审被告赵品信物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石满娇上诉请求：一、撤销原审判决，驳回德华公司全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由德华公司承担。事实与理由：豪景某小区于2011年3月25日依法成立业主委员会，并在广州市天河区沙东街街道办事处登记备案。2011年7月1日，广东冠雄物业管理有限公司与豪景某业主委员会（以下简称豪景业委会）签订《物业管理服务合同》，约定豪景业委会委托冠雄公司对豪景某小区提供物业管理服务，委托管理期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日。石满娇与德华公司签订的前期《物业管理服务委托合同》已于2011年9月30日到期。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，在业主委员会重新选聘了新的管理公司后，原前期物业服务合同必须自行终止，原物业服务合同终止后德华公司的请求不能得到法院支持，故石满娇不应向某甲公司支付管理费。因此，原审法院适用法律严重错误。德华公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。不同意石满娇的上诉请求，原审法院对案件事实已基本查明，我方认为原审判决除了对物业管理费的数额认定标准之外，其他都是正确的。赵品信经公告送达传票，未到庭亦未作答辩。德华公司于2014年12月25日向原审法院起诉，请求判令：一、石满娇、赵品信向某甲公司支付从2011年7月至2014年10月拖欠的物业管理费3918.16元（从2011年7月至2013年6月，每月以88.09元标准计算，2013年7月至2014年10月，每月以112.75元标准计算）；二、石满娇、赵品信向某甲公司支付逾期支付物业管理费的违约金（以中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，从2011年7月至2013年6月，每期违约金以88.09元为本金，自第三个月的1日起计至实际支付之日止；2013年7月至2014年10月，每期违约金以112.75元为本金，自第三个月的1日起计至实际支付之日止）；三、石满娇、赵品信承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：德华公司是具有三级物业管理资质的物业管理企业，领有《企业法人营业执照》。石满娇、赵品信是广州市天河区广州大道北56号1902房（即案涉房屋）的产权人。案涉房屋建筑面积70.4705平方米，占有部分为共有（共有权人）。2008年9月27日，德华公司（乙方、物业管理公司）与案外人广州市德豪房地产开发有限公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理服务委托合同》，约定甲方委托乙方对豪景某小区（占地面积25699平方米、建筑面积73000平方米，以下简称案涉小区）提供物业管理服务，委托管理期限自2008年9月1日至2011年9月30日止。该合同并未约定物业管理费标准、交付方式和交付期间。2011年10月9日，案外人冠雄公司作为原告，以德华公司为被告，以豪景业委会为第三人，向原审法院提起诉讼［案号：（2011）穗天法民四初字第2190号（以下简称2190号案件）］，诉请德华公司停止侵害、排除妨害，立即退出豪景某小区物业管理区域等。原审法院在2190号案件中查明（仅引用与本案有关内容）：位于广州市天河区广州大道北52号豪景花园是案外人广州市德豪房地产开发有限公司开发的住宅小区；德华公司是德豪公司指定的豪景某的前期物业管理公司；2011年3月25日，豪景业委会经广州市天河区沙东街道办事处（简称“沙东街道办”）备案成立；2011年7月1日，冠雄公司与豪景业委会签订《物业管理服务合同》，约定豪景业委会委托冠雄公司对豪景某小区（占地面积25699平方米、建筑面积72739平方米）提供物业管理服务，委托管理期限5年，自2011年7月1日至2016年6月30日……沙东街道办于2012年7月31日复函称：2010年末，豪景某小区物管费要上调的传言四起，部分业主前来我街咨询成立小区业委会相关事宜；2011年3月底，豪景业委会成立备案；5月，业委会以上门收集意见的形式决定选聘新的物业公司进小区从事物业管理；在业委会公某选聘结果期间，现物管（德华物业公司）及200多名业主联名对公某结果提出异议；6月，我街两次发函要求业委会将选聘结果的明细情况公某，但业委会未采纳；7月，业委会与新选聘的拟进驻物业公司（冠雄物业公司）签订了物业管理服务合同；8月，小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；8月下旬业委会开始接受业主登记，以决定是否召开临时业主大会；10月，我街在多次约请、函告业委会，要求其对业委会8月30日至9月30日已登记的《豪景某业主要求召开临时业主大会申请表》进行“开箱验票”，但业委会不断以各种理由和借口拖延，不同意“开箱验票”；10月10日，我街联合区国土房管局在有关方面见证下，由豪景某小区所在的天平架居委会实施“开箱验票”，经清点核实，要求召开临时业主大会的有效票达217票，符合开会的法定条件，临时业主大会应该按规定召开，而217票中有大部分业主提议要求“改选业委会和续聘现物管”，因此，临时业主大会的议题应以“是否改选业委会和是否续聘现物管”为主；2011年10月至11月，我街就临时业主大会召开的问题多次与业委会协商、指导，但业委会以自治为由，不愿接受政府部门和街道的依法指导、监管；2011年12月初，鉴于小区业委会对超过20%业主提议召开的临时业主大会拖延已超过一个半月，我街会同区国土房管局多次与小区业委会协调，指导、督促小区业委会依照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十一条规定，履行组织召开临时业主大会的职责，但小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”这两个议题组织召开临时业主大会，天平架居委会遂于12月8日在小区张贴《关于召开豪景某小区临时业主大会的通告》，决定2011年12月23—25日由天平架居委会在我街的指导监督下代为组织召开小区临时业主大会，议题为“是否选聘德华物业公司”和“是否改选业委会”；按照《广东省物业管理条例》，决定选聘小区物业管理企业和决定改选小区业委会均属业主大会决定的小区重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即双过半同意）,经统计,本次临时业主大会的两个议题表决结果均已双过半，《关于对统计结果的公某》已于2011年12月28日至2012年2月7日在豪景某小区公某，在该文件公某期间，沙东街道办及天平架居委会未收到豪景某小区业主对表决的的统计结果有异议而要求核查的登记等。原审法院作出（2011）穗天法民四初字第2190号民事判决书认定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，而2011年7月1日冠雄公司与豪景某业主委员会签订《物业管理服务合同》在前，且冠雄公司未实际进驻，2011年12月份豪景小区业主投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司的意思表示在后，冠雄公司认为其是豪景某小区合法物业服务企业，有权进驻小区，与目前豪景某小区业主同意选聘德华公司作为物业管理公司的意思表示不合，冠雄公司要求进驻豪景某小区缺乏理据。因此，原审法院判决驳回冠雄公司要求德华公司排除妨碍，退出豪景某小区物业管理区域，以及移交物业管理有关资料的诉请。案外人冠雄公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年4月23日作出（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决书，驳回上诉，维持原判。石满娇称其已就（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决申请监督，广州市人民检察院经审查已于2014年12月18日提请广东省人民检察院抗诉，并提交广州市人民检察院穗检民监【2014】242号通知书予以证明，但并未提交该案再审的相关证据；石满娇对上述查明中的“现物管德华公司及200多名业主联名对公某结果提出异议；小区业主200多人要求召开临时业主大会改选业委会和投票决定是否变更物业公司；小区业委会明确表示不同意按20%以上面积数和户数业主提出的是否选聘德华公司和是否改选业委会这两个议题组织召开临时业主大会”有异议，但对此未提交相关反证。德华公司与石满娇均确认：德华公司是豪景某小区唯一的物业管理公司，并没有其他的物业管理公司提供物业管理服务，德华公司与石满娇并未签订物业管理合同，关于案涉房屋物业管理费的收取标准和方式并未有书面约定，石满娇于2005年7月12日办理收楼手续。关于物业管理费的支付期间。德华公司主张石满娇、赵品信未向其支付2011年7月至2014年10月期间的物业管理费，石满娇也确认其没有支付上述期间的物业管理费，但称2012年12月之前的物业管理费的权利主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。德华公司称其曾向某丙满娇、赵品信催收物业管理费，对此提交：证据1.豪景某费用通知单，上述单据最早落款时间为2013年4月1日，德华公司称上述单据为上门送达或塞在案涉房屋的门缝，上述单据未有石满娇、赵品信签收记录；证据2.德华公司委托广东宏安信律师事务所向某丙满娇邮寄的《律师函》，该函主要内容为童律师受德华公司的委托，并由广东宏安信律师事务所指派，就石满娇拖欠德华公司物业管理费事宜致函石满娇：石满娇自2011年7月起至今一直逾期支付物业管理费，截止至2014年7月18日，合计拖欠物业管理费人民币3467.15元，请石满娇自收到本函后5日内付清上述拖欠的物业管理费等；证据3.落款时间为2014年8月18日豪景某B栋1902房业主给德华公司代理人童律师的回信，回信主要内容为只要开发商兑现承诺，其将动员所欠费业主双倍补交管理费。石满娇对上述证据1、证据2真实性不予确认、其没有收到上述通知单和函件，对证据3的真实性亦不确认，且该证据没有签名，不知道是谁寄出。德华公司认为证据3是石满娇收到德华公司寄出《律师函》后的回信，德华公司对此没有其他证据予以佐证，亦不申请对相关信件字迹的真实性进行司法鉴定。关于物业管理费的支付标准。石满娇称其自接收案涉房屋后至2011年7月前按照每平方米1.25元的标准向某甲公司支付物业管理费，德华公司称自石满娇、赵品信接收案涉房屋后至2013年6月30日按照每平方米1.25元的标准，自2013年7月1日后物业管理费变为每平方米1.6元，对此其提交落款时间为2013年6月1日的《公告》，上述公告记载：2013年3月15日向某乙景某A、B、C、D栋发出拟调高物业服务费标准的“业主意见调查表”，拟证明超过占建筑面积和业主人数一半以上的业主同意该项决定，德华公司豪景某管理处拟从2013年7月1日起将物业服务费标准从每平方米1.25元提升至1.6元，附有业主意见调查表汇总，但该附表并未有业主签名。石满娇对该公告的真实性、合法性不予确认，因为公告的程序违反了法律规定，德华公司如要提高物业管理费的标准必需召开业主大会，而且需要双过半通过，对关联性亦不予确认，因为公告中只统计了四栋楼，共213户也是错误的，并没有对涉案小区的E栋进行统计，涉案小区共有A、B、C、D、E五栋楼。关于物业管理费的支付方式。德华公司称业主物业费的交纳方式是其上门向业主送交交费通知，在当月10日之前通知业主于当月月底前交纳当月和次月的物业管理费，即物业管理费是两个月支付一次，由业主携带现金到管理处交纳，业主交纳物业管理费后德华公司随后开具收据给业主。石满娇称其实际每半年交一次物业费，不清楚德华公司何时发出收费通知书。石满娇称因德华公司将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益和案涉小区管理混乱故拒绝交纳相关物业管理费，对此提供：证据1.照片6份，拟证明小区住改商，堵塞消防通道；证据2.广州市公安局天河区分局沙东派出所于2014年4月12日出具的告知书和关于豪景花园违反消防安全被处罚的通报，主要内容：2014年1月15日，沙东派出所民警发现广州市天河区广州大道北56号豪景花园地下停车场内的1号风机房和4号风机房仓库里存放大量纸皮塑料袋等可燃物，严重威胁住户安全，沙东派出所对1号风机房和4号风机房仓库采取临时查封处理；豪景花园小区的二楼、三楼存在安全出口锁上，占用、堵塞、封闭疏散通道，存在消防安全隐患，沙东派出所对豪景某物业管理公司德华公司进行行政处罚。原告对证据1真实性不予确认；对于证据2，真实性无异议，但其认为这是行政处罚，与德华公司无关。在本案的审理过程中，德华公司申请撤回要求石满娇、赵品信支付2011年7月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉。原审法院认为：德华公司申请撤回要求石满娇、赵品信支付2011年7月1日至2012年7月31日的物业管理费及该期间违约金的起诉，符合相关法律规定，予以准许。德华公司是案涉小区建设单位指定的前期物业管理公司，案涉小区成立业主委员会后虽于2011年7月1日另行聘请案外人冠雄公司作为物管公司，但在沙东街的指导监督下天平架居委会代为组织召开小区临时业主大会案涉小区的业主在2011年12月投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司，故石满娇以另行聘请案外人冠雄公司作为物业管理公司为由拒交2012年8月后的物业管理费，缺乏法律依据，不予采信；且德华公司和石满娇均确认德华公司是案涉小区的物业管理公司，并无其他物业管理企业提供案涉小区唯一的物业管理服务；故根据公平原则和权利义务对等原则，石满娇、赵品信作为案涉房屋的产权人，实际接受了德华公司提供的物业服务，德华公司和石满娇、赵品信之间双方形成了事实上的物业服务关系，石满娇、赵品信应当向某甲公司支付案涉房屋相应期间的物业管理费。石满娇以德华公司将羽毛球、自行车车库等业主共有区域出租给他人使用并收取租金，侵害了业主的权益，且豪景某小区消防管理混乱为由，拒绝交纳物业管理费。关于石满娇认为德华公司将业主共有区域出租收取租金，并未提交相关直接证据，且上述问题属于物业公司侵权纠纷问题，与本案不属于同一法律关系；关于石满娇认为德华公司消防管理混乱的问题，消防管理仅是德华公司提供物业服务的一部分，且不能确认该部分服务存在瑕疵，且相关行政机关已经对此予以行政处罚责令改正；故石满娇拒绝交纳物业管理费的上述抗辩理由，缺乏理据，不予采信；赵品信经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，应自行承担举证不能的后果；故德华公司主张石满娇、赵品信应就案涉房屋向其支付物业管理费，符合理据，予以支持。关于物业管理费的支付标准的问题。德华公司和石满娇均确认2011年7月1日至2013年6月30日期间物业管理费的支付标准为每月每平方米1.25元，但德华公司主张2013年7月1日至2014年10月31日期间为每月每平方米1.6元，对此提供2013年6月1日的《公告》的复印件；德华公司提交的上述《公告》并无原件，且其中的业主意见汇总情况表上并无业主签名，仅仅是其单方面的统计结论，不能反映同意物业管理费涨价是案涉房屋小区业主的真实意思表示，且石满娇对上述证据不予确认，亦不同意德华公司提价，故对德华公司主张2013年7月1日后物业管理费的标准为每月每平方米1.6元的证据不予采信；结合本案案情，酌情支持德华公司按案涉房屋的建筑面积每月每平方米1.25元计收物业管理费即每月88.09元（70.4705平方米×1.25元）。关于物业管理费的支付期间问题。德华公司主张石满娇、赵品信未向其交纳2011年7月1日至2014年10月31日期间的物业管理费。石满娇提出德华公司要求上述期间物业管理费的权利主张已过2年诉讼时效，对此德华公司提出其曾上门送达豪景某费用通知单或塞在案涉房屋的门缝，但未提交任何送达记录，且石满娇对此不予确认，对德华公司上述证据不予采信；德华公司称向某丙满娇邮寄催收上述期间物业管理费的《律师函》，石满娇称未收到该函件，德华公司提交落款时间为2014年8月18日豪景某B栋1902房业主给其代理人童律师的回信，拟证明石满娇收到了上述《律师函》，但该回信没有石满娇、赵品信的签名，石满娇亦不确认该回信是其所书，且德华公司不能提供其他证据证明石满娇收到该函件，故对上述两份证据不予采信。故原审法院认为案涉房屋的物业管理费支付期间从2014年12月25日（本案起诉之日）倒计两年即2012年12月26日起计算。综上，石满娇、赵品信应向某甲公司支付2012年12月26日至2014年10月31日的物业管理费1955.03元（88.09÷31×6+88.09×22）。关于逾期交款的违约金问题。德华公司和石满娇、赵品信并未书面约定物业管理费的交付方式和期限，德华公司和石满娇对交款方式和期限各执一词，且双方对其主张均未提交相关证据，应视为双方对此约定不明；按照物业管理服务的交易习惯，交费时间应在提供服务后的合理期限内按月支付，该合理期限以次月7日前为宜。德华公司要求石满娇、赵品信支付逾期交纳物业管理费的违约金，虽双方未签订书面合同约定交纳物业管理费方式和期限，但石满娇、赵品信未交纳相应物业管理费，亦给德华公司造成一定损失，故酌情支持德华公司主张石满娇、赵品信向其支付逾期交纳2012年12月26日至2014年10月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限。赵品信经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2016年3月8日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告石满娇和被告赵品信向原告广州市德华物业管理有限公司支付2012年12月26日至2014年10月31日期间的物业管理费1955.03元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，被告石满娇和被告赵品信向原告广州市德华物业管理有限公司支付逾期支付2012年12月26日至2014年10月31日期间物业管理费的违约金（每期以当月欠付物业管理费为本金，按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率为标准，分别自次月的8日起计算至实际清偿之日止，每期违约金以当月欠付本金为限）；三、驳回原告广州市德华物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州市德华物业管理有限公司负担10元，被告石满娇、被告赵品信负担40元。经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。石满娇确认：广东省人民检察院至今未对（2014）穗中法民五终字第1126号民事判决抗诉申请作出处理；冠雄公司至今并未入驻涉案小区；德华公司仍然存在将业主共有区域出租、堵塞消防通道的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对石满娇提出的上诉请求进行审查。根据石满娇的上诉请求和理由，本案二审争议焦点主要在于德华公司是否有权向某丙满娇、赵品信收取物业管理费。生效判决已认定，豪景某业主委员会虽然聘请冠雄公司作为小区物业管理公司，但之后小区召开的临时业主大会投票表决同意选聘德华公司作为小区物业管理公司，冠雄公司要求德华公司退出并由冠雄公司进入涉案小区进行物业管理的请求也被生效判决驳回。石满娇亦确认冠雄公司至今并未入驻涉案小区，故涉案小区始终是由德华公司提供物业管理服务，石满娇、赵品信作为小区业主理应向某甲公司支付物业管理费。石满娇以业主委员会已另行聘请冠雄公司作为物业管理公司、德华公司的物业服务合同已终止为由拒绝支付物业管理费，不能成立，本院不予支持。至于石满娇主张德华公司将业主共有区域出租、堵塞消防通道的问题，原审法院已对此作出认定，并无不当，石满娇未在二审期间提交新的证据，故本院对于原审法院的处理予以维持。综上所述，石满娇的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人石满娇负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一七年三月十四日书记员  杨仁义黄妙丽