安徽省凤阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凤民一初字第01623号
原告：余广祥，男，1973年5月8日出生，汉族，安徽省凤阳县人，高中文化，工人，住安徽省凤阳县。
委托代理人：夏吉友，安徽淮河律师事务所律师。
被告：安徽鼎兴投资置业有限公司。住所地凤阳县府城镇东环路。组织机构代码76479948-1。
法定代表人：陈泽彬，该公司董事长。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
原告余广祥诉被告安徽鼎兴投资置业有限公司（以下简称“安徽鼎兴公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。2015年8月10日，余广祥申请对诉案房屋价值减损进行评估，本院遂委托安徽永合司法鉴定所进行评估，本案遂进入评估程序。2016年3月18日，该所作出鉴定意见。本院于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告余广祥的委托代理人夏吉友、被告安徽鼎兴公司委托代理人周光成、鉴定人刘长银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余广祥诉称：安徽鼎兴公司开发凤阳县商贸城一期，2011年9月份，其售楼工作人员对余广祥宣称，B区13号、14号楼正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧也有小广场、喷泉等景观设置。B区14号楼下南侧的商铺与休闲广场相接的是宽超10米的宽阔道路，售楼人员极力向余广祥宣讲该13号、14号楼下南侧商铺是商贸城的人流聚焦黄金地段。在售楼人员的宣传下，余广祥决定购买该13号楼下南侧正对休闲广场的商铺，2011年9月12日双方正式签订商品房买卖合同，余广祥购买安徽鼎兴公司开发的凤阳商贸城B区1层101号房，房款总额911616元，每平方米高达15642元，而同时期B区14号楼下东侧的商铺在门前也有小广场，道路更宽阔的情况下，均价也只在10000元/㎡左右，只因为14号楼南侧有绿化景观的广场，两侧商铺每平方米差额就达5000元左右。然而2014年下半年安徽鼎兴公司建设的商贸城二期，在原宣传规划的南侧休闲广场位置建起了楼房，东南侧的小广场、喷泉景观设置也不见了踪影，原宣传设计的商铺门前超10米的道路也严重缩水，远不足10米，变成了狭窄的道路，余广祥购买的商铺使用价值升值空间受到了严重影响，多次找安徽鼎兴公司要求承担违约责任，均置之不理。要求人民法院判令安徽鼎兴公司支付违约金182323.20元，承担本案诉讼费用。在鉴定结论作出后，余广祥申请变更诉讼请求为要求支付违约金283999元。
安徽鼎兴公司辩称：余广祥诉称的理由不存在，不符合客观事实。安徽鼎兴公司并未违约。综上，请求依法驳回余广祥的诉讼请求。
余广祥为支持自己的诉讼请求，提交了如下证据，并经质证：
1、余广祥身份证复印件一份。用以证明其主体资格。
安徽鼎兴公司质证：没有异议。
2、GF－2000－0171号商品房买卖合同复印件一份。用以证明余广祥于2011年9月12日购买安徽鼎兴公司开发的凤阳县府城镇商贸城B区1层101号实际面积为58.28㎡商铺一套，单价为15642元/㎡，房屋总价911616元。
安徽鼎兴公司质证：没有异议。
3、照片三张。用以证明余广祥购房时，售楼部宣传一期规划，B区一层101号房正南方有长40米，宽21米的休闲广场，东南侧有小广场和喷泉景观。实际施工后，宣传的休闲广场、东南的广场和喷泉均被取消。
安徽鼎兴公司质证：对三张照片不予认可，照片何时、何人、何地拍摄均不清楚，所反映的内容无法达到其证明目的。
4、凤阳县人民法院（2014）凤民一初字第01370号原告薛松、薛袁诉本案被告安徽鼎兴公司商品房销售合同纠纷案民事调解书复印件及商品房买卖合同复印件各一份。用以证明商贸城一期A区141号商铺，同期的售价8050元/㎡，而安徽鼎兴公司宣传的休闲广场和喷泉景观对余广祥所购房屋价格，产生了重大的影响。
安徽鼎兴公司质证：真实性没有异议，对证明目的有异议。民事调解书的协议，是安徽鼎兴公司为妥善解决事情的让步，不代表对事实的认可。安徽鼎兴公司对所售房屋的价格有处置权，薛松、薛袁所购房屋的位置和余广祥不同，且薛松、薛袁是拆迁户，给予政策不同。
5、安徽永合司法鉴定意见书一份。用以证明涉案房屋在未改变原规划下，购买时的单价15642元/平方米，评估鉴定基准日2015年8月27日单价为35070元元/平方米；改变规划后上述单价依次评估为10769元/平方米、25909元/平方米。案评估价计算，房屋在购买时价值减少283999元。
安徽鼎兴公司质证：真实性没有异议，但达不到其证明目的。房屋价格处置是安徽鼎兴公司的权利，房屋价格由多方因素确定。
6、凤阳县人民法院（2014）凤民一初字第01152号民事判决书一份。用以证明买房人王俊与安徽鼎兴公司签订的买卖合同，所购房屋的位置是在B区1层124号房屋，位涉案房屋的东侧，该房屋东邻广场和道路宽阔，但由于该房不正对一期规划内的休闲广场，价格低于涉案房屋。
安徽鼎兴公司质证：真实性没有异议，但达不到其证明目的。房屋价格处置是安徽鼎兴公司的权利，房屋价格由多方因素确定。
安徽鼎兴公司为支持自己的抗辩，提交了如下证据，并经质证：
安徽鼎兴公司营业执照及组织机构代码复印件各一份。用以证明安徽鼎兴公司的主体资格。
余广祥质证：没有异议。
鉴定人刘某出庭作证时陈述。刘某称，鉴定机构的业务范围是资产评估范围，资产评估范围包括整体资产和单体资产，本案是一项资产。其本人学的是应用数学专业，有会计注册师、资产评估师、房地产估价师及土地估价师资格。其从2002年开始从事这项工作，经常做资产评估报告。其先去现场勘查，看看环境，根据法院的委托的事项，按照自己的理解，按房屋原规划购置的价格，和改变规划后的价格计算损失。当问到，“你做鉴定的时候有没有接触过原告和原告代理人以及被告及被告代理人？”刘某答“没有”。当问到“规划的改变，这方面的专业知识你们需不需要知道？”刘某称“我们不需要知道。”当问到“房屋的价格影响因素是哪些的？”鉴定人员答“房屋所处的区位和环境是影响房屋价格的主要因素。”当问到“你们作出的报告所依据的法律是什么？”鉴定人员称“是依据房地产国家规范，以及依据资产评估的准则。”当问到“你在做鉴定过程中，收集了哪些资料？”鉴定人员称“收集了房地产交易资料。”当问到“你们接受委托正常需要多长时间做出鉴定意见？”鉴定人员称，“根据情况复杂程度不同，开始没有找到资料，不想做，后来找到了成交资料，交易资料是被鉴定房屋附近的房屋资料，具体是B区1层124号房屋。A区1层141号。做鉴定意见书的价格是根据合同价格来确定市场价格。”当问到“你可知道二期有没有房屋？”鉴定人员称“给我们看的是广场”。当问到“你作为专业人士，作出这样的鉴定，需要满足什么条件才能做出鉴定？”鉴定人员称“事实存在，能找到周围的价格。”当问到“你是否要考虑规划是否存在，规划对价格造成多大损失？”鉴定人员称“我已经回答过了。”
余广祥质证：没有意见。
安徽鼎兴公司质证：鉴定人员不具有规划改变的鉴定资质，鉴定机构也不具有这种资质。在整个报告里面没有体现收集的资料。鉴定人员说价格的改变是根据区位和周边环境，而不是规划，在法官反问的时候，鉴定人员说其认为等，不是从专业的角度回答。鉴定人在回答问题的时候，两次重复不准备做这个鉴定，不符合做鉴定条件，其对后期作出的鉴定，亦未做出合理解释。
本院认证如下：
余广祥提供的证据：证据1、2，安徽鼎兴公司无异议，符合证据的真实性、关联性、合法性，其证明效力予以认定；证据3，无其他证据与其证明目的相印证，缺乏证据关联性，其证明效力不予认定；证据4、6，与本案无关联，其证明效力不予认定；因余广祥提供的证据2中商品房买卖合同内容未约定所购房屋环境有余广祥所述的景观设置，证据5鉴定结论的成立，无事实基础，其证明效力本院不予认定。
安徽鼎兴公司的证据，余广祥无异议，证据效力本院予以认定。
根据上述认定的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2011年9月12日，余广祥（××）与安徽鼎兴公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，安徽鼎兴公司将拟建的凤阳商贸城B区1层101号、面积56.7平方米的商铺出卖给余广祥。该合同主要内容如下：第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第B区1层101房。第四条计价方式与价款××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15642元，总金额911616元。第八条交付期限××应当在2011年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第九条××逾期交房的违约责任。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到××所购买商品房质量或使用功能的，××应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；××有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。××在通知到达日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。××未在规定时限内通知××的，××有权退房。房屋交付使用后，余广祥于2015年7月6日诉讼。
本院在审理过程中，余广祥以规划变更为由，要求对涉案房屋市场价值贬损进行鉴定，本院依法委托安徽永合司法鉴定所进行鉴定。2016年3月18日，该鉴定所根据委托方提供的资料，以房屋买卖合同签订的面积，作出鉴定意见。1、评估鉴定的基准日为2011年9月12日（合同签订之日）：该房屋的购置单价（即合同售价）为：15642元/平方米，房屋购置价为911616元。改变规划后现状下的房屋单价为10769元/平方米，房屋价值为627617元。2、评估鉴定的基准日为2015年8月27日（鉴定委托之日）：假设规划未改变的房屋单价为35070元/平方米，房屋价值为2043880元。改变规划改变后现状下的房屋单价为25909元/平方米，房屋价值为1509977元。
本院认为：本案争议的焦点，双方签订商品房买卖合同是否约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置的规划建设？安徽鼎兴公司是否违反约定改变规划建设，承担违约责任？鉴定结论有无依据，余广祥要求赔偿的主张应否支持？
余广祥与安徽鼎兴公司签订的商品房买卖合同，为双方当事人真实意思表示，合同合法、有效。涉案的商品房买卖合同内容，并未约定涉案房屋正南侧规划建设长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置建设。按照谁主张、谁举证的证明责任，余广祥对此负有举证义务。余广祥未能提交相关证据不能证实涉案房屋正南侧有长近40米、宽超20米的休闲广场，东南侧有小广场、喷泉等景观设置的规划建设，其关于安徽鼎兴公司违反合同约定改变建设规划给买受方造成损失的主张，已无事实依据。依据鉴定意见，其立论基础是规划变更后房屋价值的变化，现有证据不能证实合同签订后对涉案区域进行了规划变更，故鉴定机构所作出的鉴定意见无事实依据，本院不予采信。余广祥要求安徽鼎兴公司赔偿违约损失的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告余广祥的诉讼请求。
案件受理费5559.99元，由原告余广祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起起十日内向本院递交上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 苗传君
人民陪审员 汪朝斌
人民陪审员 王 艳
二〇一六年七月二十六日
书 记 员 曹培军
附相关法律及司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。