湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第06598号
上诉人（原审被告）湖南省新世界置业有限公司，住所地长沙市雨花区新中路3号雨花矿业大厦4楼。
法定代表人杨凤军，董事长。
委托代理人邓迪，系该公司职工。
委托代理人喻忠益，湖南湘军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）长沙华瀚物业管理有限公司，住所地长沙市天心区书院路2号森宇房地产8栋701房。
法定代表人胡海涛，董事长。
委托代理人曹启秀、宋杰，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长沙通程控股股份有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路589号。
法定代表人周兆达，董事长。
委托代理人肖建雄、刘畅，湖南天地人律师事务所律师。
上诉人湖南省新世界置业有限公司（以下简称新世界）因与被上诉人长沙华瀚物业管理有限公司（以下简称华瀚物业）、长沙通程控股股份有限公司（以下简称通程公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2014）雨民初字第00658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，新世界系长沙市雨花区东方新世界小区业主之一。2007年5月30日，新世界（甲方）与通程公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定，甲方将位于长沙市雨花区曙光中路56号东方新世界大厦（裙楼1-2层）出租给乙方用于商业经营，房产建筑面积约19396.55平方米，其中一楼8475.82平方米，二楼10920.73平方米，租赁范围包括房产、广告位、停车场、收货区及出入通道、附属广场；租赁期限20年，自2007年1月1日至2026年12月31日止；承租物业由乙方独立自主进行物业管理，负一层停车位的管理及公用设施设备的管理等由乙方与物业管理公司另行签订合同以确定管理内容及权利义务，相关物业管理费根据国家规定的标准收费。通程公司租赁上述场地后，经营了“通程万惠”超市。2007年12月6日通程公司与湖南悦豪物业管理有限公司（以下简称悦豪物业）签订《物业管理委托合同》一份，将经营用房以外的公共区域及共用公共设备设施委托给悦豪物业实施物业管理，每年的物业服务费为150000元，从2007年4月1日开始计费，合同期限从2007年4月1日至2010年3月31日。
2012年8月1日，华瀚物业（乙方）与长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（第二届甲方）签订《东方新世界物业管理服务合同》一份，约定，甲方委托乙方管理长沙市雨花区东方新世界小区物业，期限3年，从2012年8月2日至2015年8月2日止，服务费从2012年8月1日开始收取，住宅由业主（或物业使用人）按其建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳，非住宅由业主按其建筑面积每月每平方米2.6元向乙方交纳等。因长沙市雨花区东方新世界小区业主对第二届业主委员会不信任，在相关机构的组织下，于2012年10月3日成立东方新世界小区业主大会临时会议筹备组（以下简称临时会议筹备组）。2012年12月15日，临时会议筹备组向小区业主发出召开临时会议的通知及会议讨论事项。2012年12月23日召开了临时业主会议，对七项会议内容全部获得表决通过，其中有《业主管理规约》、罢免第二届业主委员会全体委员，依法启动第三届业主委员会换届选举程序，正式聘请华瀚物业等。第三届业主委员会于2013年3月17日成立，主任王真健，任期3年，并已备案。2012年12月30日，长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（第三届甲方）与华瀚物业（乙方）签订《东方新世界物业管理服务合同》，约定，甲方将长沙市雨花区东方新世界小区委托乙方实行物业管理，委托期限为3年，自2012年12月30日起至2015年12月29日止，自2012年8月1日起至2012年12月29日期间，物业管理相关收费及管理内容按2012年8月份乙方进驻东方新世界小区时所签的《物业临时合同》执行；本物业管理公共服务费，住宅由业主（或物业使用人）按其拥有建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.6元向乙方交纳，物业管理公共服务费从2012年8月1日开始计算收取；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为本月10号前；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由使用人交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应据此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之二交纳违约金（但必须有乙方催收的前提）。合同还对双方的权利义务等进行了约定。合同上加盖了长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会、长沙市雨花区东方新世界小区监督委员会的印鉴，第三届业主委员会主任王真健的签名和华瀚物业的合同专用章。2012年12月23日业主会议通过的《东方新世界小区业主管理规约》第十九条规定“业主应当按照本规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交，居住物业收费按业主大会通过的收费标准交纳，一般经营性（含出租住户）物业费，按业主大会通过的收费标准的120%交纳，餐饮经营性物业费，按业主大会通过的收费标准的200%交纳”。
因新世界和通程公司均未向华瀚物业交纳物业服务费，华瀚物业和长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会于2013年7月31日向通程公司经营的“通程万惠”送达《华瀚物业函件》，要求其按每月2.6元每平方米的标准交纳物业服务费。2013年8月2日，通程公司向华瀚物业及长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会回《函》，认为双方未签订物业服务合同，不同意交纳物业服务费。2013年9月8日，华瀚物业再次发《函件》给“通程万惠”，要求其于2013年9月15前支付2012年8月1日至2013年8月31日的物业服务费655603元。2014年1月16日，华瀚物业发《华瀚物业函件》给新世界，要求新世界督促通程公司交纳物业服务费，否则要承担连带交付责任。因新世界、通程公司拒绝交纳物业费，华瀚物业于2014年1月21日诉至原审法院，请求判令：1、新世界、通程公司连带向华瀚物业支付从2012年8月至2013年12月的物业服务费857327.51元；2、新世界、通程公司连带向华瀚物业支付逾期支付物业服务费的违约金462956.85元（每天按应交服务费的千分之二，从2012年8月10日暂计至2014年1月9日），并从2014年1月10日至实际履行完毕之日按相同标准计付；3、新世界、通程公司承担本案全部诉讼费用。
另查明，长沙市雨花区东方新世界小区第三届业主委员会成立后，对2012年12月30日与华瀚物业签订的《东方新世界物业管理服务合同》在小区内进行了公示，并且配合华瀚物业向业主催缴物业服务费。长沙市雨花区东方新世界小区住宅业主一直按其建筑面积每月每平方米1.3元的标准交纳物业服务费。
原审法院认为，本案争议的焦点为：一、华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（第三届）、长沙市雨花区东方新世界小区监督委员会于2012年12月30日签订的《东方新世界物业管理服务合同》的法律效力问题；二、本案中承担物业服务费的责任主体；三、华瀚物业应收取物业服务费的收费标准、金额的认定；四、违约责任、违约金的认定。
一、华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（第三届）、长沙市雨花区东方新世界小区监督委员会于2012年12月30日签订的《东方新世界物业管理服务合同》的法律效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定了选聘物业服务企业由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2012年8月1日，华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会（第二届）签订《东方新世界物业管理服务合同》一份，约定物业服务期限从2012年8月2日至2015年8月2日止，因小区业主对第二届业主委员会不信任，2012年2012年12月23日，长沙市雨花区东方新世界小区业主召开临时业主大会，通过罢免了第二届业主委员会成员，依法启动第三届业委会的换届选举工作，及正式聘请原告华瀚物业等的议项。长沙市雨花区东方新世界小区第三届业主委员会于2013年3月17日成立，主任为王真健。虽然华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区第三届业主委员会、长沙市雨花区东方新世界小区监督委员会签订《东方新世界物业管理服务合同》时，长沙市雨花区东方新世界小区第三届业主委员会尚未成立，但聘请华瀚物业已得到了小区业主的表决通过，业主委员会只是业主大会的执行机构，并且成立后的长沙市雨花区东方新世界小区第三届业主委员会通过对双方签订的《东方新世界物业管理服务合同》在小区内进行公告、配合华瀚物业收取物业服务费等行为，对合同予以了追认。华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区业主委员会、长沙市雨花区东方新世界小区监督委员会于2012年12月30日签订的《东方新世界物业管理服务合同》是双方当事人真实意思表示，其约定符合法律规定，合法有效。
二、本案中承担物业服务费的责任主体。《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，新世界是长沙市雨花区东方新世界小区业主，选聘了华瀚物业为长沙市雨花区东方新世界小区物业的管理企业，并签订了《东方新世界物业管理服务合同》，华瀚物业有权依合同向新世界收取相关的物业服务费。华瀚物业主张由新世界交纳物业服务费符合合同约定和法律规定，予以支持。新世界将其名下的物业出租给通程公司，其签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。根据《租赁合同书》第一条第1项租赁范围的约定“甲方将位于长沙市雨花区曙光中路56号东方新世界大厦（裙楼1-2层）出租给乙方用于商业经营，房产建筑面积约19396.55平方米，其中一楼8475.82平方米，二楼10920.73平方米，租赁范围包括房产、广告位、停车场、收货区及出入通道、附属广场”。华瀚物业主张收费的面积为东方新世界大厦（裙楼1-2层），共19396.55平方米，属于新世界出租给通程公司一、二楼的面积，而新世界与通程公司签订的《租赁合同书》第八条第10项约定“承租物业由乙方独立自主进行物业管理，负一层停车位的管理及公用设施设备的管理等由乙方与物业管理公司另行签订合同以确定管理内容及权利义务，相关物业管理费根据国家规定的标准收费”。该条款要求通程公司就华瀚物业主张收费面积外的部分与物业公司另行签订合同，而《物业管理条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。故，上述条款约定部分应属于华瀚物业的服务范围，通程公司不应另行与华瀚物业签订合同。综上，因《租赁合同书》未明确约定由通程公司向华瀚物业交纳物业服务费，现华瀚物业直接向通程公司主张物业服务费，缺乏依据，不予支持。
三、华瀚物业应收取物业服务费的收费标准、金额的认定。2012年8月1日，华瀚物业与长沙市雨花区东方新世界小区第二届业主委员会签订《东方新世界物业管理服务合同》，约定“物业服务费从2012年8月1日开始收取，住宅由业主（或物业使用人）按其建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳，非住宅由业主按其建筑面积每月每平方米2.6元向乙方交纳”。住宅业主一直按此标准交纳。2012年12月23日召开的临时业主大会未对物业收费单独决议，但通过的《东方新世界小区业主管理规约》第十九条规定“业主应当按照本规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或及时补交，居住物业收费按业主大会通过的收费标准交纳，一般经营性（含出租住户）物业费，按业主大会通过的收费标准的120%交纳，餐饮经营性物业费，按业主大会通过的收费标准的200%交纳”。涉案物业属于一般经营性物业，由于《东方新世界物业管理服务合同》与《东方新世界小区业主管理规约》对物业费收费标准约定不一致，应以业主大会决议通过的《东方新世界小区业主管理规约》中的约定为准，小区住宅业主一直按每月每平方米1.3元的标准交纳物业服务费，即本案按一般经营性（含出租住户）物业费，按住宅业主收费标准的120%交纳为宜，为每月1.56元每平方米。华瀚物业主张2012年8月1日至2013年12月期间的物业服务费，有合同约定，予以支持，其金额以该院确定为准。新世界出租给通程公司的房产面积为19396.55平方米，按每月1.56元每平方米计算，华瀚物业主张收费期间为17个月，物业服务费为514396.51元（19396.55平方米×1.56元／平方米／月×17个月）。华瀚物业主张2012年8月1日至2013年12月的物业服务费857327.51元，其主张超过部分，不予支持。
四、违约责任、违约金的认定。《东方新世界物业管理服务合同》约定“物业管理公共服务费从2012年8月1日开始计算收取；物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为本月10号前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之二交纳违约金（但必须有乙方催收的前提）”。华瀚物业于2014年1月16日向新世界发函，主张物业服务费于五日内交纳，逾期违约金应从2014年1月21日开始计算，由于约定的日千分之二的标准过高，本院予以调整，以应交纳的物业服务费为基数，按人民银行同期贷款利率的标准计算为宜，计算至新世界付清之日止。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（四）项，《物业管理条例》第二条、第十二条、第十五条第一款（二）项、第四十二条之规定，判决：一、新世界于本判决生效后7日内支付华瀚物业物业服务费514396.51元（2012年8月1日至2013年12月期间）；二、新世界于本判决生效后7日内支付华瀚物业逾期付款违约金（以514396.51元为基数，按人民银行同期贷款利率的标准从2014年1月21日计算至付清之日止）；三、驳回华瀚物业的其他诉讼请求。本案本诉受理费16683元，由华瀚物业负担5000元，新世界负担11683元。
上诉人新世界不服该判决，上诉称，一、一审认定物业服务费责任承担主体错误。通程公司承租的房屋需要华瀚物业提供公共物业服务的范围比小区其他业主要小，华瀚物业应当与通程公司另行协商收费标准并签订《物业服务合同》；通程公司与新世界签订的《租赁合同》有明确约定，物业费由通程承担；从2007年租赁起，一直是通程公司缴纳物业费；业主委员会与华瀚物业签订的《物业服务合同》也约定业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理费由使用人缴纳；通程公司在一审中也没有回避交物业费。综上，物业费应由通程公司缴纳。二、一审认定物业服务费的收费标准和金额错误。一审认定每月1.56元／平方米的物业费标准是在业主享受了华瀚物业提供的所有公共物业服务为前提，而通程公司承租的房屋需要公共服务的范围比其他业主要小。三、一审认定违约责任和违约金错误，因为在华瀚物业与通程公司签订《物业服务合同》之前，不存在逾期支付物业费的问题，也就不存在违约责任。故请求撤销一审判决第一、二项，维持第三项；依法改判驳回华瀚物业对新世界的全部诉讼请求；由华瀚物业承担本案诉讼费。
被上诉人华瀚物业答辩称，一、关于物业服务费的责任承担主体。华瀚物业已经提供了符合合同约定的整体物业服务，故有权依合同向业主收取物业服务费。二、关于物业服务费的收费标准和金额。华瀚物业提供的服务主要是针对小区的公共区域、公用设施设备，因此华瀚物业为小区全体业主和使用者提供的是完全一样的物业服务；即使华瀚物业为涉案物业提供给的服务范围比其他业主少，也是因新世界和通程公司自行管理或交由他人管理等违约行为造成的；一审判决事实上已经降低了物业费的收费标准。三、新世界在华瀚物业向其催收物业服务费后仍不交纳，已经构成违约，应承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人通程公司答辩称，一、一审判决通程公司不承担责任，华瀚物业并未就此提出上诉，根据不告不理原则，二审可不对通程公司应否承担责任进行审查。二、新世界在上诉请求中也要求维持一审判决第三项，意味着新世界同意通程公司不承担责任，且新世界无权就通程公司应否承担责任提出上诉。三、一审判决通程公司不承担责任完全正确。
本院二审查明的事实与一审认定的事实无异。
本院认为，关于本案中承担物业服务费的责任主体。首先，新世界与通程公司于2007年5月30日签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从该《租赁合同书》第八条第7项“乙方（即通程公司）须按时向甲方（即新世界）交纳房屋租金，向有关部门单位交纳水电、卫生、煤气、有线、通讯等费用及政府规定的各种税费等”及第10项“承租物业由乙方独立自主进行物业管理，负一层停车位的管理及公用设施设备的管理等由乙方与物业管理公司另行签订合同以确定管理内容及权利义务，相关物业管理费根据国家规定的标准收费”之约定看，新世界与通程公司在签订《租赁合同书》时，具有由通程公司承担物业服务费用的意思表示。而且通程公司在承租了上述房屋后，与悦豪物业签订了《物业管理委托合同》，将经营用房以外的公共区域及共用公共设备设施委托给悦豪物业实施物业管理，并支付了合同约定的物业服务费，由此亦可以推定通程公司认可由其承担所承租房屋的物业服务费。其次，根据《物业管理条例》之规定和双方租赁合同之约定，本案中的物业使用人通程公司有义务向华瀚物业交纳物业服务费，本案涉案房屋物业服务费的责任主体为通程公司。对于通程公司提出的“新世界在上诉请求中要求维持一审判决第三项即视为同意通程公司不承担责任，且新世界无权就通程公司应否承担责任提出上诉”之抗辩，本院认为，新世界有权就共同诉讼人之间的权利义务分担提出上诉，且新世界在上诉理由中和本院询问各方当事人时，均要求通程公司承担物业服务费，故对通程公司的上述抗辩主张，不予支持。
关于物业服务费的收费标准。物业公司提供的物业服务是针对小区的公共区域和公用设施。涉案房屋作为东方新世界小区的一部分，房屋业主和使用人对共有部分享有权利，并承担义务。现华瀚物业作为东方新世界小区的物业服务公司，已经按照合同约定为小区的公共区域和公用设施提供了物业服务，新世界和通程公司作为涉案房屋的所有人和使用人，不得以其未享受相关物业服务或接受的物业服务少于其他业主而主张减少物业服务费。关于物业服务费的收费标准，一审法院参照《东方新世界小区业主管理规约》中的约定，将涉案房屋应交纳的物业服务费调整为每月1.56元每平方米，是公平合理的，较好地平衡了双方利益，同时有利于激励华瀚物业提升物业服务质量，故本院对一审酌定的物业服务费收费标准予以维持。另，关于华瀚物业要求新世界和通程公司支付违约金的主张。根据《湖南省物业服务收费管理办法》第七条第三款“非住宅物业服务收费，……，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费”之规定，华瀚物业在确定涉案物业服务的收费标准前，应当与业主或物业使用人进行协商。在双方对物业服务的收费标准未达成合意的情况下，华瀚物业向新世界发函要求其按每月每平方米2.6元的标准交纳物业服务费缺乏法律依据，且新世界和通程公司亦未以行为表示认可该物业服务费标准，故对华瀚物业要求新世界和通程公司支付违约金的主张，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人新世界的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00658号民事判决第三项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00658号民事判决第二项；
三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00658号民事判决第一项为：“长沙通程控股股份有限公司于本判决生效后7日内支付长沙华瀚物业管理有限公司物业服务费514396.51元（2012年8月1日至2013年12月期间）”。
如果长沙通程控股股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费16683元，二审案件受理费16683元，共计33366元，由被上诉人长沙通程控股股份有限公司负担28366元，被上诉人长沙华瀚物业管理有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。