山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0602民初1201号
原告：崔瑞东，男，1970年3月14日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：蒋玉军、毕晓宁，山东君凌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅梅，山东君凌律师事务所实习律师。
被告：姜善永，男，1962年11月24日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：李敏、徐卫，山东君辰律师事务所律师。
第三人：烟台美联房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区大东夼西南街219号附19号。
法定代表人：吕庆慧，总经理。
委托诉讼代理人：李坤远，男，烟台美联房地产经纪有限公司工作人员。
原告崔瑞东与被告姜善永、第三人烟台美联房地产经纪有限公司（以下简称美联房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔瑞东及其委托诉讼代理人蒋玉军、毕晓宁、傅梅与被告委托诉讼代理人李敏及第三人烟台美联房产委托诉讼代理人李坤远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:1.被告继续履行双方就坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号房屋签订的房屋买卖合同，被告姜善永协助办理该房屋的产权过户登记手续；2.被告向原告支付违约金79000元，赔偿原告律师费及服务佣金损失39100元。事实与理由：2017年9月11日，经第三人美联房产中介，原告与被告姜善永的委托诉讼代理人张华敏签订《房屋买卖合同》，约定原告以790000元的价格购买被告姜善永所有的、坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号房屋（下称诉争房屋），现原告已履行付款义务，但被告迟迟不配合原告办理相关过户手续，故成本诉。
被告姜善永辩称，1.第三人美联房产未履行通知被告办理房产过户手续的义务，被告不存在逾期交付房屋及逾期办理房屋过户手续的义务；2.原告要求被告支付佣金及律师费没有事实和法律依据，合同中对律师费如何承担并没有约定；3.被告姜善永对案外人张华敏代为签署的房屋买卖合同予以追认；4.原告主张的违约金数额没有法律和事实依据，虽原、被告双方在涉案合同中约定了违约金比例，但被告未办理过户手续并没有给原告造成损失。
第三人美联房产辩称，原、被告达成房屋买卖合同后，原告按照约定将相关费用交至第三人处，第三人以电话及短信方式多次通知原、被告到房产交易中心办理房屋过户手续，但被告以各种理由未按照通知到场，导致无法完成房屋过户手续。
经审理查明，2005年9月29日，坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号、建筑面积为98.62平方米的房屋所有权登记到被告姜善永名下（产权证号：烟房权证芝字第××号）。
2017年9月11日，张华敏出具的承诺书，载明内容为：“本人在房主姜善永的授权下，代其签订华新二街68-3号房屋的买卖合同，本人保证房主已经同意出售该房屋，并按照合同约定和美联房地产经纪有限公司的要求办理该房产的相关手续，履行房主应尽的义务，如因房主不出卖该房屋或其他有关卖方的原因导致该房屋无法交易过户，本人愿意承担向卖方和美联房地产经纪有限公司各赔偿房价10%的违约金和其他一切法律责任”。同日，原告作为乙方，被告作为甲方，第三人作为居间方，三方在签订的《房屋买卖合同》中约定：被告将其所有的、坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号的房屋以790000元的价格（含配套设施）出售给原告；合同签订之日，第三人代被告收取定金20000元（定金冲抵房款），并于2017年10月31日前将全部房款及佣金备齐交给第三人，在被告房证查档无问题后，第三人通知原、被告双方办理过户手续，待过户手续办理完毕后当日，被告收取50%房款（扣除相关费用）。被告应于2017年12月31日向原告交付房屋，被告保证房屋无任何欠费及其他纠纷，被告保证户口已迁出；具备交接条件时，被告收取剩余房款；合同履行过程中，原、被告任何一方违约，违约方应向守约方承担合同中约定房价10%的违约金。原告或被告违反本合同约定，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的佣金及相关服务费用，如支付费用为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。
《房屋买卖合同》签订后的当日，第三人向原告出具收据，收取了原告向第三人交纳的定金20000元。同年10月16日，第三人出具收据代被告收取了原告交纳的购房款770000元。
2017年10月22日，被告出具了内容为“本人姜善永授权张华敏身份证：370631197002094032代为办理华新二街68-3；（1）签订房屋买卖合同；（2）代交房款；（3）代收房款；（4）房屋交接；（5）其他事项。对于张华敏签订本买卖合同内容予以认可，并对此所产生的法律后果由本人负责”的委托书。
另查，涉案房屋至今由被告使用，被告没有协助原告办理过户登记手续，也未向原告交接房屋。
庭审中，第三人主张其已多次通知双方进行办理过户手续，第三人通过电话、短信告知过姜善永（138××××2917）好几次，出现了被告不配合的现象，所以第三人无法促成合同继续履行，被告对方对该事件知情，但其以出差比较忙，一直没有回来。原告对第三人陈述认可，被告姜善永对第三人美联房产的上述陈述予以否认。
2018年4月8日，第三人美联房产出具了《关于姜善永查档情况说明》，其中载明：“2017年11月1日，烟台美联房地产经纪有限公司工作人员王金娥陪同姜善永本人携带房产证原件、身份证原件就坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号房屋至烟台市芝罘区房产交易中心进行查档，查档完毕后涉案房屋房产证原件、身份证复印件交存于芝罘区房产交易中心，烟台市芝罘区房产交易中心出具相应的查档凭证”。
庭审中，第三人为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1.第三人向被告138××××2917手机发送短信通知被告办理过户手续的短信截图照片原件一宗，证实第三人通知了被告办理过户手续。
原告质证称，对证据真实性及证明内容均无异议。
被告质证称，对真实性不清楚，且没有证据证明“138××××2917”系被告使用的手机。
2.第三人工作人员与被告使用的138××××2917号手机通话录音两段。证明第三人多次通知过被告履行过户手续。被告在该录音中要求过户即付全部房款。
原告质证称，对录音真实性及证明内容均无异议。
被告质证称，对证据的真实性没有异议，但是该录音中，被告始终未曾表示不办理过户手续，也未表示过有意拖延过户手续。
另外，庭审中，原告为证实涉案房屋已经办理了查档手续及“138××××2917”机主系被告的事实，提供了查档小票原件一份，查档小票记载被告的手机号码即为138××××2917。
被告及第三人美联房产质证称，对上述证据无异议。
本院根据原告的申请，裁定查封了登记在被告姜善永名下、坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号的房屋一套。
本院所确认的上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、房屋所有权证书、短信记录、录音光碟及文字整理资料、工商登记材料、个人身份信息等为证，还有原、被告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭质证和审核认证，可以采信。
本院认为：1.针对坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号的房屋，张华敏代被告与原告及第三人于2017年9月11日签订了三方《房屋买卖合同》，被告也于2017年10月22日出具授权委托书，故上述合同体现了被告及原告和第三人三方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，本院依法认定有效，被告享有该合同中关于房屋出卖方的权利，应当履行该合同中出卖方的义务。
2.上述合同签订后，原告依约向第三人交付了定金20000元及购房款770000元的事实清楚，但被告仅配合完成了对涉案房屋的查档，经第三人多次催促和通知，至今没有履行协助办理产权变更登记手续和交付房屋等义务的证据充分。现原告要求被告继续履行合同并要求协助办理坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号房屋过户手续，本院依法予以支持。
3.通过第三人的陈述和提供的证据可以证实，导致合同没有继续履行的原因在被告。通过电话录音可以看出，被告虽没有明确拒绝履行合同，但要求过户即支付全部房款，否则不协助过户，而被告这一要求与三方合同“过户当日付50%房款”的约定不符，其以此为借口和理由拒绝过户，构成了违约，应当承担违约责任。三方合同约定任何一方违约，需向守约方支付总房款10%的违约金，该标准明显过高。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本院综合衡量合同的履行情况、当事人的过错、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，本院酌定违约金数额40000元。被告的辩解理由不当，本院依法不予支持。
4.关于原告主张被告赔偿律师费25000元。合同对律师费用的承担并无约定，且律师费也并非原告主张权利必然产生的费用，故原告请求被告赔偿律师费25000元的主张，于约无据，本院依法不予支持。
5.关于原告主张被告赔偿佣金损失14100元。本院认为三方在合同中约定原告或被告违反本合同约定，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的佣金及相关服务费用，如支付费用为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。本案原告请求继续履行合同，第三人可以继续履行义务，原告应按合同约定支付佣金给第三人，不存在佣金损失，故对原告的这一请求，本院依法不能支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、被告姜善永继续履行其与原告崔瑞东和第三人烟台美联房地产经纪有限公司于2017年9月11日就坐落于烟台市芝罘区华新二街68-3号房屋所签订的房屋买卖合同，限被告于本判决生效之日起10日内协助原告办理涉案房屋的产权过户手续；
二、限被告姜善永于判决生效之日起10日内支付给原告崔瑞东违约金40000元；
三、驳回原告崔瑞东的其他诉讼请求。
如被告姜善永未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12881元减半收取为6441元，保全费4470元，合计10911元，由原告负担698元，由被告姜善永负担案件受理费5743元和保全费4470元，合计10213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 孙 积 星
二〇一八年六月十四日
书记员 高梦（代）