巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0423民初1232号
原告（反诉被告）：巴林右旗天霖种苗有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。
法定代表人：马占祥，总经理。
委托代理人：于秀云，内蒙古云暄律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韩殿瑞，男，蒙古族，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。
委托代理人：李京，内蒙古京宇信律师事务所律师。
原告（反诉被告）巴林右旗天霖种苗有限责任公司（简称天霖种苗公司）诉被告（反诉原告）韩殿瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于秀云、被告的委托代理人李京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2012年9月10日，被告在原告处购买了巴林右旗的一处楼房及车库，总价款180976.5元，被告分二次给付87000元，现尚欠购房款93976.5元。按照约定被告于2013年12月30日接到所购楼房钥匙后，就应该交付全部房款或及时提供有关手续办理贷款。被告接到所购楼房钥匙二年之久，却迟迟不交纳拖欠的房款，被告逾期付款，按协议约定应按照日万分之五支付违约金，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即给付原告拖欠的购房款93976.5元。2、被告给付原告违约金39470.13元，违约金计算至购房款全部还清为止。被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）辩称，原告的诉讼请求不能成立。一、欠款数额不准确，答辩人的楼房实际面积与《楼房订购协议书》中的面积不一致，楼房实际面积小于协议书约定的面积，并且超过3％，因此，原告不能按协议书约定的面积计算房款，应按房产证所载面积计算房款。二、本案中，原告违约在先，答辩人不应当承担违约金。按《楼房订购协议书》中的约定，房屋交付时间为2013年12月31日，但房屋实际交付的时间为2015年1月，而非原告在诉状中所说的2014年7月15日，因为涉案楼房2014年10月才通过竣工验收。三、根据”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十八条的规定，自房屋交付使用之日起90日内，原告应当为答辩人办理房产证，但时至今日，原告也没有为答辩人办理房产证，根据司法解释的规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告应当承担违约金8482.5元。四、根据”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。本案中，原告逾期一年交付使用房屋，应赔偿答辩人损失13000元。五、根据”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，楼房存在严重问题，小区业主多次到有关部门投诉，原告也给巴林右旗住建局出具维修报告，承诺2016年5月30日前，对所有提出质量问题的房屋全部处理完毕，但原告至今也没有维修，对此原告应承担维修费用40000元（以鉴定为准）。六、本案中涉案的房屋属于危旧房改造工程，即棚户区改造工程，购房户享受国家政策性补贴，原告应当享受供热基础设施补助款9800元，此款应当抵顶购房款。七、本案中涉案的楼房，原告是每平方米1870元承包给巴林左旗工程建筑总公司的，而原告是按每平方米2180元出售给答辩人的，答辩人认为，因本案中的楼房属于危旧房改造工程，原告不应当在中间挣取差价，原告应按每平方米1870元与答辩人结算购房款。综上，原告的诉讼请求不成立。
反诉原告（被告）诉称，反诉人原系国有良种苗圃林场的职工，被反诉人依据国有良种苗圃林场转制的相关政策开发位于巴林右旗的房屋。2012年9月11日，反诉人与被反诉人签订《楼房订购协议书》，约定：反诉人购买XXX室，建筑面积85.66平方米，车库建筑面积19.5平方米。房屋交付时间为2013年12月31日前。此外，双方还就购买房屋的质量等其他事项做了约定。协议签订后，反诉人总计向被反诉人支付了购房款87000元。被反诉人没有按照法律的规定按期办理房产证，且逾期一年交付房屋，给反诉人造成房屋租金损失。涉案楼房存在质量问题，被反诉人应返还反诉人应享受的供热基础设施补助款9800元，楼房的实际建筑面积小于《楼房订购协议书》中约定的建筑面积。基于以上事实，反诉人才没有支付尾欠购房款。故提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付因没有按期办理房产证应承担的违约金8482.5元。2、被反诉人因逾期一年交付房屋赔偿反诉人房屋租金损失13000元。3、被反诉人因房屋存在质量问题赔偿反诉人房屋维修费用40000元（以鉴定为准）。4、被反诉人返还反诉人应享受的供热基础设施补助款9800元。5、被反诉人立即为反诉人办理房屋所有权证并承担办理房屋所有权证的相关税费。6、由被反诉人承担本案的反诉费用。
反诉被告（原告）辩称，反诉原告的反诉，纯系无理缠诉。反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回反诉原告的诉讼请求。一、根据原、被告于2012年9月11日签订的”楼房订购协议书”第三条规定，反诉原告应分三次交清全部房款的50%，分二次交清车库款。根据第三条第5项规定：剩余50%房款通过银行贷款方式支付，不符合国家贷款在楼房交付使用时，以现金的方式支付剩余的楼房款。未按期交纳的房款，甲方（答辩人）有权按不低于银行同期贷款利率收取利息。第四条：贷款由建筑商协助办理。按贷款政策，如果乙方首套房贷到70%的贷款，到位即退回乙方（反诉原告）多交的20%资金，如果乙方是二套房只能贷到40%的贷款，则立即补交少交的10%资金。退休职工不予办理贷款，楼房完工验收后，房款必须以现金的形式到位。乙方应在甲方规定的日期内积极提供办理各项手续。因乙方原因无法办理房产证和贷款，或者乙方不符合贷款条件，乙方应在银行不予贷款之日起30日内向甲方付清剩余房款，或按分期付款时间双倍付款（包括不用贷款者），逾期30天甲方有权向乙方收取每日万分之五违约金。然而反诉原告不顾协议的约定，既不向答辩人提交办理贷款手续，也不向答辩人支付剩余的购房款，从而引发诉讼。二、关于反诉原告提出的工期问题，这不是反诉原告拒绝交付购房款、要求损失的理由。协议第八条虽然约定交房时间是2013年12月31日，事实上此时反诉原告已经拿到了所购楼房的钥匙，但根据协议第十条的约定：乙方订购的楼房竣工后，经有资质的部门确认合格工程，乙方不准提出不合理条件拒付资金。如果确认局部有质量问题，乙方可报告甲方要求建筑商维修达到合格。合同还约定未交清房款者不给房屋钥匙。由于反诉原告当时一再表示保证按期足额交付购房款，所以在反诉原告尚未交清购房款的情况下，将楼房的钥匙交给了反诉原告。当反诉原告拿到钥匙后，拒不交付剩余的购房款，向反诉被告提出若干不合理的要求，其目的就是既不想交付拖欠的购房款，又想将所购楼房占为己有。三、关于反诉原告提出的工程质量瑕疵问题，这也不是反诉原告拒绝交付购房款的理由。反诉原告所购的楼房是经过有关部门验收合格的楼房，不存在质量问题。在这里需要说明的是，反诉被告要求反诉原告给付购房款和反诉原告要求反诉被告尽保修义务并不矛盾，反诉原告只要将购房款全部交清，才有权利要求反诉被告尽保修义务。尽管如此，反诉被告对反诉原告所购楼房需要保修的地方，一直尽着保修义务，没有给反诉原告造成任何经济损失。四、根据”协议书”第九条规定：乙方（反诉原告人）因缺少资金无力购房，可申请退房。楼房竣工交付使用后，乙方仍交不清现款者，甲方和建筑商视乙方无力购房。在乙方无力购房情况下，甲方退还乙方的预付款本金，收回楼房。既然反诉原告人认为所购楼房存在质量瑕疵，不愿意购买，那么答辩人愿意按此条款规定收回楼房。在被告交清购房款之前，房产证是不应转到被告名下的。反诉原告主张的9800元供热基础设施补助款与反诉原告没有关系，这是政府给开发商的补助，与购房者无关。
经审理查明，2012年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《楼房订购协议书》，约定被告在原告处购买XXX室及一处19.5平方米的车库。合同第三条约定了付款方式，并约定因乙方原因无法办理房产证和贷款，或者乙方不符合贷款条件乙方应在银行不予贷款之日起30日内向甲方付清剩余房款，或按分期付款时间双倍付款（包括不用贷款者），逾期30天甲方有权向乙方收取每日万分之五违约金等内容。合同第八条约定房屋交付时间为2013年12月31日前。原告称其于2014年7月15日将楼房钥匙交付给被告，被告称原告于2015年1月份将涉案房屋交付给其使用。合同第十条约定，乙方订购的楼房竣工后，经有资质的部门确认合格工程，乙方不准提出不合理条件拒付资金。如果确认局部有质量问题，乙方可报告甲方要求建筑商维修达到合格。未交清房款者不给房屋钥匙。
另查明，涉案楼房的单价为每平方米1770元，建筑面积为84.95平方米，涉案车库的单价为每平方米1570元，建筑面积为19.5平方米。楼房和车库的总价款为180976.5元，被告已交购房款87000元，尚欠购房款（包括车库款）93976.5元。
再查明，林苑小区二期2号楼于2014年10月29日经巴林右旗住房和城乡建设局建筑工程竣工验收准予备案。
上述事实有原告向本院提供的《楼房订购协议书》、建筑工程竣工验收备案表及双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，被告在原告处购买房屋，并签订了《楼房订购协议书》，该行为是双方的真实意思表示，合法有效。原告向被告交付了房屋，履行了合同约定的主要义务，故被告应履行交纳购房款的义务，对原告主张被告给付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。同时对被告辩称应以国家相关规定的价格给付购房款等抗辩意见，本院不予采纳。原告主张按照合同约定被告应该给付其违约金，合同约定因乙方原因无法办理房产证和贷款，或者乙方不符合贷款条件乙方应在不予贷款之日起30日内向甲方付清剩余房款，或按分期付款时间双倍付款（包括不用贷款者），逾期30天甲方有权向乙方收取每日万分之五违约金。因被告至今未交清购房款，故被告应给付原告自楼房竣工验收之日（2014年10月29日）起至欠款付清为止的违约金。反诉原告要求反诉被告因房屋存在质量问题赔偿房屋维修费用40000元（以鉴定为准）的诉讼请求，因反诉原告在向本院递交鉴定申请后，未在本院指定的期限交纳鉴定费用，应视为放弃鉴定，承担举证不能的法律后果。反诉原告要求反诉被告支付因没有按期办理房产证应承担的违约金8482.5元、要求反诉被告因逾期交付房屋赔偿房屋租金损失13000元及反诉被告应返还反诉原告供热基础设施补助款9800元等诉讼请求，因其未向本院提供充分有效的证据，故本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告立即协助办理房屋所有权证并承担办理房屋所有权证的相关税费的诉讼请求，根据市场交易习惯，反诉原告应于付清剩余部分购房款后再行主张，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韩殿瑞于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）巴林右旗天霖种苗有限责任公司购房款（包括车库款）93976.5元及违约金（从2014年10月29日起，按照日万分之五计算违约金至欠款付清为止）。
二、驳回反诉原告（被告）韩殿瑞的诉讼请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2969元由被告韩殿瑞承担。反诉案件受理费1582元由反诉原告韩殿瑞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 胡海生
审 判 员 宋艳丽
人民陪审员 牡 丹
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 刘 杨