湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民再二终字第166号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：蔡丽芬。
委托代理人：黄娟。
委托代理人：罗海红，湖南崇民律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：徐松柏。
再审申请人蔡丽芬与被申请人徐松柏房屋买卖合同纠纷一案，岳阳市君山区人民法院于2013年10月10日作出(2013)君民初字第186号民事判决。徐松柏不服，提出上诉。岳阳市中级人民法院于2014年4月10日作出(2014)岳中民一终字第84号民事判决，已经发生法律效力。蔡丽芬不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人蔡丽芬及其委托代理人黄娟、罗海红，被申请人徐松柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年6月14日，蔡丽芬起诉至岳阳市君山区人民法院称：蔡丽芬于2005年7月将自有房屋借给徐松柏居住，约定由徐松柏支付押金3000元，若有征地拆迁政策，则由蔡丽芬收回房屋并退还押金。徐松柏因经济困难要求延后交付押金。同年10月，蔡丽芬雇请王良凯修整其父母的墓地，电话通知徐松柏将押金3000元交给王良凯。2008年，根据国家退田还湖政策，蔡丽芬的房屋属于拆迁范围。蔡丽芬即通知徐松柏搬离房屋，但徐松柏至今未搬出，严重侵害了蔡丽芬的合法权益。请求判令徐松柏腾空并向蔡丽芬返还岳房权证君山区字第0059**号房屋。徐松柏答辩称：蔡丽芬所诉纯属捏造。事实是，双方当事人于2005年商定由徐松柏以3000元价格购买蔡丽芬的房屋，屋内家具折价1000元卖给徐松柏。蔡丽芬之所以反悔，是因为诉争房屋被纳入拆迁范围，可得到一笔补偿款。请求驳回蔡丽芬的诉讼请求。
岳阳市君山区人民法院一审认定：蔡丽芬系原国营钱粮湖农场二分场卫生所的职工。l991年5月7日，原国营钱粮湖农场二分场对蔡丽芬下发《关于非农业单位公有住房折价转让的通知》，以982.59元的价格将蔡丽芬当时所居住的二分场卫生所的三间平房折价归蔡丽芬所有。同年5月16日，蔡丽芬交清房款，取得了这三间房屋的所有权。2005年7月，经双方当事人协商，徐松柏住进该房屋。同年10月20日，徐松柏将4000元现金交给为蔡丽芬父母修墓的王良凯。王良凯向徐松柏出具收条一张，内容为“收到徐松柏房款及家具款共计肆仟元整”。2005年12月9日，蔡丽芬取得该房的土地使用权证(使用权证号码：君山国用(2005)第002588号)，因蔡丽芬当时在长沙居住，该土地使用权证由王卫国转交给徐松柏。2010年2月3日，蔡丽芬取得该房的房屋产权证(产权证号码：岳房权证君山区字第0059**号)。2008年以来，蔡丽芬多次要求徐松柏返还房屋，徐松柏以已购买为由不予返还，一直居住至今。
岳阳市君山区人民法院一审认为：本案争议的焦点是该诉争房屋的所有权人是谁。本案诉争房屋的《土地使用证》和《房屋所有权证》，均显示该房地产登记在蔡丽芬的名下，这两本证件真实合法有效。房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护，故本案所诉争的房屋所有权依法应认定为蔡丽芬所有。徐松柏不是诉争房屋的所有权人，只是该房屋的使用人。当房屋的所有权人蔡丽芬要收回该房屋时，使用人徐松柏应当予以返还。
徐松柏主张双方是房屋买卖关系，其已购得该房屋，享有该房屋所有权的抗辩理由不能成立。买卖合同是一种合同关系，合同的履行并不必然引起物权的变化。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见不动产物权的取得以登记为准。徐松柏无论与蔡丽芬就该房屋形成借用或房屋买卖关系，因未转移登记，没有取得该诉争房屋的所有权。徐松柏主张的买卖合同关系，与蔡丽芬主张的侵权纠纷是两个不同的法律关系。徐松柏就买卖合同纠纷可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款(一)、(四)项之规定，判决：由徐松柏返还蔡丽芬所有的产权证号为岳房权证君山区字第0059**号的房屋。案件受理费500元，由徐松柏负担。
徐松柏不服一审判决，上诉至岳阳市中级人民法院称：本案所涉房屋已由徐松柏于2005年以4000元的价格购买，已居住了8年之久。双方之间是房屋买卖关系，不是借住关系。买卖合同有效，不能因没有办理过户手续而否定买卖合同的效力。原审法院认为本案是房屋所有权之争，买卖关系应另案处理是错误的。请求依法改判。蔡丽芬答辩称：一审判决正确，应予维持。
岳阳市中级人民法院二审确认了一审所认定的事实。另认定：2005年10月20日，王良凯向徐松柏出具收条的同时，还出具了一份情况说明，载明：“关于买房事宜情况，所有房屋三间，猪舍杂屋三间，折价3000元，家具折价1000元。自留菜园、房前、屋后及树41、竹林、桔树园尽归徐松柏耕种。关于房屋拆迁费用处理，2008年12月底止，拆迁费归黄宪华(蔡丽芬的丈夫)所得，2009年元月起拆迁费用归徐松柏所得。2008年前拆迁由黄宪华退3000元房款给徐松柏。屋属徐松柏所有。此居(据)韦(为)平（凭），不加认(任)和（何）费用。见证人王良凯，2005年10月20日”。
岳阳市中级人民法院二审认为：本案争议的集点为双方当事人之间是房屋买卖关系还是借用关系。第一、2005年徐松柏使用蔡丽芬的房屋虽然双方没有签订书面协议，但蔡丽芬已委托王良凯收取了徐松柏房款3000元，家具款1000元共计4000元，王良凯出具了收条并书写了情况说明，且该款已用于为蔡丽芬父母修墓。第二、徐松柏是基于支付房屋对价后居住的，徐松柏支付了房款，蔡丽芬交付了房屋，双方都已履行了约定。第三、双方当事人的合意是构成真正交易的基础，产权变更登记不属于合同成立要件范畴，不影响合同效力认定。双方当事人2005年的房屋买卖行为是合法有效的，徐松柏是依法占有使用该房屋，房屋土地使用权证书也一直由徐松柏保管，在没有证据证明是借住的情况下，原审法院以权属登记内容为依据，确认房屋属蔡丽芬所有错误。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决：一、撤销岳阳市君山区人民法院(2013)君民初字第186号民事判决；二、驳回蔡丽芬的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元。由蔡丽芬负担。
蔡丽芬向本院申请再审称：徐松柏提交的证据不足以证明双方之间是买卖合同关系。其所提交的证人证言中，证人均表示不在现场，只是道听途说，王良凯并声明“不负法律责任”，不应采信。王良凯出具的收条和说明是根据徐松柏的单方要求所写，没有得到蔡丽芬的授权与追认，不是蔡丽芬的真实意思表示。诉争房屋的产权及土地使用权均登记在蔡丽芬的名下，且其价值远超过4000元，蔡丽芬不可能以4000元价格卖给徐松柏。原审认定买卖合同关系成立是错误的。请求撤销二审判决，维持一审判决。
徐松柏答辩称：王良凯受蔡丽芬的委托收取购房款，完全清楚双方当事人之间的买卖关系，其所出具的收条和情况说明，可以证明双方是买卖关系，不是借用关系。王良凯虽然在律师调查时表示不负法律责任，但其之后已经出庭作证，其证言真实可信。徐松柏在购买蔡丽芬房屋之前，已与熊文武达成了购买熊文武房屋的口头协议。后因徐松柏与蔡丽芬之夫黄宪华关系要好，就退了熊文武的房子，转而购买蔡丽芬的房屋。所以，熊文武对本案事实完全知情，其证言也是真实可信的。双方在2005年10月就已经买卖成交，蔡丽芬仍将相关权证办理到自己的名下，不合法。原二审判决正确，请求予以维持。
岳阳市中级人民法院二审认定的事实正确，本院予以确认。
本院再审认为，本案经双方当事人达成口头协议后，徐松柏于2005年入住原属蔡丽芬的房屋。三个月后，蔡丽芬因身居外地，委托案外人王良凯向徐松柏收取涉及该房的款项4000元。王良凯向徐松柏出具的收条所记载的款项性质为“房款”。王良凯同时出具的买房情况书面说明明确记载了买卖标的范围、价格，及拆迁费用归属等内容。王良凯原审出庭作证称，其向徐松柏收款并出具收条前已从黄宪华、蔡丽芬夫妇处了解了房屋买卖情况。由此可见，徐松柏与蔡丽芬之间之前达成的口头协议是买卖协议，而非借住协议。且，王良凯受蔡丽芬的委托而实施的收取房款并出具收条等行为的法律后果应由委托人蔡丽芬承担。蔡丽芬主张双方之间系借住关系，但未能提供证据予以证明。相反，徐松柏所举证的蔡丽芬的两位同事及当地治保主任的证言，均证实双方当事人之间是买卖关系非借住关系。故蔡丽芬的该主张不能成立。
徐松柏与蔡丽芬之前已经达成口头买卖协议，王良凯后出具的书面说明也已经具备了房屋买卖合同的主要条款，故双方当事人之间的房屋买卖合同已经成立。该合同并无法定无效情形，双方当事人均应全面履行合同义务。买方徐松柏已经全面履行付款义务，卖方蔡丽芬应当履行交付房屋并配合办理过户登记手续等义务。现蔡丽芬对于应交付、已交付的房屋要求徐松柏返还，没有事实和法律依据。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持岳阳市中级人民法院（2014）岳中民一终字第84号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘登辉
代理审判员 陈星润
代理审判员 欧阳卓
二〇一六年二月十八日
书 记 员 沈 雅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
……