湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邵中民三终字第41号
上诉人（原审原告）颜海艳。
上诉人（原审原告）杨青松。
共同委托代理人刘奇，邵阳市大祥区维信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）邵阳市鸿泰房地产开发有限公司，住所地：邵阳市大祥区祭旗坡社区第二组B栋综合楼。
法定代表人唐春芳，该公司总经理。
上诉人颜海艳、杨青松与被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰公司）商品房预售合同纠纷一案，邵阳市大祥区人民法院于2014年5月9日作出（2014）大民初字第121号民事判决，颜海艳、杨青松不服，向本院提出上诉，本院2014年10月24日立案后，依法组成合议庭于2015年1月27日对本案进行公开开庭审理，上诉人杨青松、上诉人颜海艳与杨青松的共同委托代理人刘奇到庭参加诉讼，被上诉人鸿泰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司始建于1999年5月31日，于2006年4月30日将公司名称变更为邵阳市云昊房地产开发有限公司，2012年3月21日，又变更为邵阳市鸿泰房地产开发有限公司。2011年3月8日，原、被告签订房屋预购协议书。协议约定：一、被告将邵阳市祭旗坡社区金都花苑项目部B栋一单元住房一套卖给原告，此住房层次为第三层202房，面积103平方米，交易价格为2000元每平方米，总价款为206000元；二、本合同签订时，原告付100000元给被告；三、交房时间为2011年3月8日到2012年3月30日。签订合同当日，原告即交付了100000元房款。另查明，被告的金都花苑项目从签订合同起至今未动工修建，未取得商品房预售许可证。
原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从双方签订房屋预购协议书时至今，被告未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定该房屋预购协议书无效，被告收取的购房款应退还给原告，原、被告虽未约定如何承担违约损失，但原告实际因被告的行为遭受了经济损失，故被告应按同期银行贷款利率承担利息，原告要求按照同期银行贷款利率的四倍计算利息无事实及法律依据，不予支持；关于利息计算的期限，原告诉请要求计算到“起诉时止”，但具体要求为计算30个月，与到原告实际起诉时止的期限不符，但原告的诉状落款时间为2013年8月30日，从2011年3月至2013年8月恰好30个月，可知原告所称的“起诉时止”是指到2013年8月份原告原准备起诉时止。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从以上规定可知，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提有二，一是出卖人没有取得商品房预售许可证明，二是出卖人隐瞒了无证的事实或者提供了虚假的商品房预售许可证明，本案被告虽未取得商品房预售许可证明，但原告没有提供证据证明被告系故意隐瞒无证的事实或提供虚假的商品房预售许可证明，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告颜海艳、杨青松与被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司（原邵阳市云昊房地产开发有限公司）于2011年2月6日签订的《房屋预购协议书》无效；二、被告邵阳市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告颜海艳、杨青松购房款100000元及其利息14742元（按同期银行贷款年利率6.1%，从2011年3月8日计算到2013年8月30日止）；三、驳回原告颜海艳、杨青松的其他诉讼请求。
颜海艳、杨青松不服上述判决，向本院上诉称，一、原判对上诉人已付购房款的利息判决错误。上诉人在一审时提交了双方对逾期交房违约责任的约定的证据，但原审法院未依证据规则采纳该份证据，而是直接以司法权力裁决已付购房款的利息事项。二、原审法院未依法支持上诉人要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，属适用法律不当。原判以上诉人没有提供证据证明被上诉人故意隐瞒无商品房预售许可证的事实或提供了虚假的商品房预售许可证为由，驳回上诉人要求被上诉人承担赔偿责任的诉讼请求，该判决理由与原判自身认定的事实相矛盾。被上诉人明知自己未取得商品房预售许可证，但仍然与上诉人签订房屋预购协议书，其未尽到告知义务，且其实际上隐瞒了事实真相，导致上诉人作出不真实意思表示，被上诉人的行为明显存在欺诈。因此，上诉人要求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，于法有据。另外，根据上诉人提交给原审法院的第四组证据材料，双方约定了已付购房款作为购房定金，因此，在双方签订的购房协议不能履行的情况下，被上诉人应当双倍返还定金。据此，请求二审法院依法改判邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第121号民事判决，改判被上诉人鸿泰公司双倍返还上诉人颜海艳、杨青松购房款200000元及利息29484元。
鸿泰公司未予答辩。
本院二审审理查明的事实及证据认定与原审一致。另查明，被上诉人鸿泰公司的法定代表人唐春芳于2012年10月2日向上诉人出具了一份书面承诺，其内容是：“原交购房款十万元作为购房定金，如在2013年12月30日没交房，可付银行贷款利息两倍，付息时间从2011年3月30日算起。”
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人争议的焦点是被上诉人鸿泰公司是否需要承担上诉人颜海艳、杨青松已付购房款一倍的赔偿责任及原判对利息的处理是否妥当？鸿泰公司与颜海艳、杨青松签订《房屋预购协议书》时未取得商品房预售许可证明，协议签订之后至今也未取得商品房预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”的规定，颜海艳、杨青松与鸿泰公司签订的《房屋预购协议书》应认定为无效。鸿泰公司法定代表人唐春芳向颜海艳、杨青松出具的书面承诺系对《房屋预购协议书》的补充约定，也应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”鸿泰公司作为专业房地产开发公司，明知必须首先取得商品房预售许可证明才能预售商品房，但其却在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与上诉人签订《房屋预购协议书》，协议签订之后仍未取得商品房预售许可证明，且对已预售的商品房并未进行实际开发建设，故应认定为故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形。因此，鸿泰公司应当返还上诉人已付购房款及支付相应利息，并应在上诉人已付购房款一倍以内承担相应的赔偿责任。上诉人对被上诉人是否有商品房预售许可证明未尽到审慎审查义务，存在一定过错，故宜由被上诉人承担上诉人已付购房款30%的赔偿责任。颜海艳、杨青松上诉还提出，鸿泰公司返还的购房款应按照银行同期贷款利率的四倍计算利息，因无法律依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实部分有误，处理不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第121号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2014）大民初字第121号民事判决第三项；
三、被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司赔偿上诉人颜海艳、杨青松30000元损失，限本判决生效之日起十日内支付完毕。
四、驳回上诉人颜海艳、杨青松的其他诉讼请求。
本案一审诉讼费5185元、二审诉讼费2594元，合计7779元，由上诉人颜海艳、杨青松承担2000元，被上诉人邵阳市鸿泰房地产开发有限公司承担5779元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 谭晓飞
审判员 胡文彬
审判员 莫佩华
二〇一五年二月二日
书记员 王巾英
附有关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或变更；
第一四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效
第九条出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。