湖北省咸宁市咸安区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鄂1202行初13号
原告徐子健。
委托代理人刘敏，系原告徐子健的母亲，代理权限：特别授权。
委托代理人徐勇，湖北秋泽律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告咸宁市房地产管理局（以下简称市房管局）。
地址：咸宁市咸安区银桂路。
法定代表人许关欣，市房管局局长。
出庭应诉负责人：李承斌，市房管局（党组成员）。
委托代理人周志玉，湖北领新律师事务所律师，代理权限：一般代理。
第三人咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司（以下简称泰鑫公司）。
法定代表人甘金平，泰鑫公司董事长。
委托代理人王洪山，湖北开成律师事务所律师，代理权限：特别授权。
第三人邹静。
委托代理人王洪山，湖北开成律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告徐子健诉被告咸宁市房地产管理局、第三人咸宁市泰鑫房地产开发有限责任公司、邹静商品房买卖合同登记备案纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理后，分别向原、被告及第三人送达了案件受理通知书、应诉通知书、举证通知书及行政起诉状副本，于2016年6月13日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘敏、徐勇，被告市房管局出庭应诉人李承斌（党组成员）、委托代理人周志玉，第三人泰鑫公司、邹静的委托代理人王洪山均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2009年6月15日，原告与泰鑫公司签订了《商品房买卖合同》购买了泰鑫公司开发的“泰鑫·名苑”小区二个商铺，并在被告处办理了商品房预售登记。原告履行了合同约定的相关义务后，被告于同年6月将商铺交付于原告，但未为原告办理相关权属证书。原告于2012年将泰鑫公司诉至咸安区人民法院，要求其为原告办理相关权属证书，咸安区人民法院作出（2012）鄂咸安民初字第02996号《民事调解书》，确定由泰鑫公司在2013年1月30日前为原告办理权属证书，但泰鑫公司迟迟不履行，原告申请强制执行时发现，被告单方将原告的预售登记备案撤销，于2011年12月将上述房产备案登记至第三人名下，导致原告无法办理产权登记，经多次与被告协商无果，现提起行政诉讼，请求：1、确认被告单方撤销原告《商品房买卖合同》预售登记备案的行政行为违法，并判令被告恢复原告的预售登记备案，为原告办理相关产权登记手续，赔偿由此给原告造成的损失；2、判令被告对第三人邹静办理的商品房备案登记的行政行为无效并撤销。
原告为支持其主张，向本院提交了下列证据（均为复印件）：
证据1、身份证。证明原告的适格身份；证据2、《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票。证明原告购买了泰鑫公司开发的“泰鑫·名苑”小区二个商铺，支付了全部房款且交纳契税的事实；证据3、服务业发票二份、借款凭证。证明原告购买商铺后，于2009年6月18日在被告处办理了登记并交纳了交易手续费和房地产测绘费以及办理了他项权证；证据4、购房合同备案证明。证明被告于2011年12月30日，将原告购买的商铺为第三人邹静办理了登记备案；证据5、（2013）鄂咸安民初字第02996号《民事调解书》。证明原告于2012年向法院起诉，经调解泰鑫公司承诺在2013年1月30日前为原告办理两证。调解书生效后，原告依法申请了强制执行，因被告将商铺备案在第三人邹静名下，导致调解书无法执行。
被告市房管局辩称，一、答辩人根据第三人泰鑫公司提交的申请材料撤销原告的房屋备案登记符合法律规定。根据《城市房地产管理法》第44条第二款、《城市商品房预售管理办法》第10条、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第二款的规定，房屋预售备案登记只是一项行政管理手段，并不是物权登记行为。备案机关与房地产开发企业不构成物权登记关系。答辩人根据泰鑫公司提交的撤销备案申请以及税务机关的同意退税决定，撤销其合同备案登记符合法律规定。二、答辩人无法定义务对撤销备案合同的买受人真实身份和真实意思进行确认，没有任何一项法律、法规和其他规定要求答辩人在撤销合同备案时，必须由答辩人对房屋买受人真实意思、身份和签名进行核查确认。三、泰鑫公司向答辩人提交了预售备案登记的相关资料，答辩人对邹静办理商品房备案登记于法有据，不存在侵害他人的任何权益，故答辩人该行政行为是合法有效的。四、答辩人系合同的备案机关，无职权对合同效力进行确认，更无权处理合同无效后损失赔偿问题，本案应先通过民事诉讼确认两份合同效力，并处理相关损失赔偿问题。
被告在法定期限内，向本院提交了下列证据（均为复印件）：
证据1、徐子健退房申请。证明原告与泰鑫公司合法终止合同的履行，被告于2011年1月19日办理退房登记的备案手续；证据2、预售合同备案证明。证明被告在徐子健退房后，对邹静办理购房合同备案，其作出的行政行为合法；证据3、购房合同备案证明。证明被告对邹静与泰鑫公司购房合同备案符合法律规定。
第三人泰鑫公司陈述，1、在为第三人邹静办理登记备案时，原告徐子健的退房申请书上的签名确系公司员工代签，市房产局知晓该情况；2、原告办理预售登记备案后，未缴纳后续房款，泰鑫公司替原告缴纳了后续房款，由于原告没有相应履行合同的意思表示，故泰鑫公司将房产转给第三人抵债。
第三人邹静陈述，涉案房产是善意取得，且第三人邹静的登记备案是合法的。
第三人泰鑫公司、邹静均未向本院提交相关证据。
经庭审质证。原告对被告的证据1，认为徐子健的签名不是原告本人签名；对证据2中的商品房买卖合同的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，认为该登记备案侵犯了原告的合法权益。第三人泰鑫公司对被告的证据1，认为徐子健的签名确实系代签；对证据2、3无异议。第三人邹静对被告的证据1-3均无异议。
被告对原告的证据1无异议；对证据2中买卖合同的真实性无异议，对证明目的有异议，合同注明“原件收回、甘金平、2011年元月18日”的字样证明泰鑫公司已将合同收回，合同事实上已解除，且得到了原告同意。未能提供契税发票原件，证明税款已退回，买卖未能成立。说明原告曾交税，后退税，亦证明原告对撤销合同是知情的；对证据3、付款单位（个人）为“刘敏、徐应明”的发票，与本案无关；付款单位（个人）为徐子健的发票是办理预告、预抵的手续，并不是办房产证的手续，发票的真实性无异议，借款凭证与本案无关；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，但不能证明被告登记行为违法，且该调解书系撤销登记之后作出的。第三人泰鑫公司对原告证据1-5的质证意见同意被告的质证意见。第三人邹静对原告证据1-4的质证意见同意被告的质证意见，对原告的证据5，认为若邹静的备案登记合法有效，则该调解书侵犯了其合法利益，故该调解书有瑕疵，不能确认本案事实，不能作为本案证据使用。
本院对原、被告及第三人没有异议的证据予以采信，对有异议的证据也是本案争议的焦点，将在本院认为中评判。
经审理查明：2009年6月14日，原告与第三人泰鑫公司签订了两分编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》，购买了第三人泰鑫公司开发的“泰鑫·名苑”小区二个商铺，并在被告市房管局办理了商品房预售登记。原告履行了合同约定的相关义务后，第三人泰鑫公司于同年6月将商铺交付于原告使用。2011年1月，第三人泰鑫公司以房产部门要核对商铺面积为由，将原告手中的两分编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》及相关纳税票据拿走，原告多次找第三人泰鑫公司要求其归还，第三人泰鑫公司于2011年1月18日与原告补签了两份1-105、1-106两个商铺的《商品房买卖合同》，并约定在同年7月1日前为原告办理两个商铺相关权属证书。2011年1月19日，第三人泰鑫公司持非原告本人签名的退房申请及从原告手中获取的编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》及相关纳税票据等资料，在被告处申请撤销上述两份《商品房买卖合同》的预售备案，被告受理后未通知原告进行核实，就作出了预售登记备案撤销，2011年12月30日第三人泰鑫公司就涉案房产与第三人邹静另行签订《商品房买卖合同》并到被告处进行登记备案。因第三人泰鑫公司违约，2012年原告将第三人泰鑫公司诉至咸安区人民法院，要求其为原告办理相关权属证书，咸安区人民法院作出（2012）鄂咸安民初字第02996号《民事调解书》，第三人泰鑫公司同意在2013年1月30日前为原告办理权属证书，调解书生效后，泰鑫公司迟迟不履行，原告申请强制执行时才发现，被告将原告的预售登记备案撤销，备案至第三人邹静名下，导致原告无法办理产权登记，原告认为损害了他的合法权利，经多次与被告协商无果，为此诉至本院。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应该与承购人签订商品房预售合同，开发企业应该自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被告作为房地产管理部门，对《商品房买卖合同》登记备案，系房地产管理部门对房地产市场及开发企业的一项监督管理措施，同时也是对《商品房买卖合同》当事人交易安全的保障，对同一商品房经预售登记备案后，房地产管理部门就有责任维护登记备案的效力，不得随意撤销及另行备案。被告对原告承购的商品房已进行预售合同登记备案，当事人收到《商品房买卖合同》后，即对外产生公信力，合同当事人完全有理由相信被告已对合同登记备案，应视为已完成登记备案，被告辩解的理由不能对抗原告，本院不予采纳。虽然法律法规仅对商品房登记备案作出相关规定，缺乏撤销登记备案的相关规定，但行政机关撤销登记备案的行为，应当有事实依据，按正当程序进行。本案中被告根据第三人泰鑫公司的请求即撤销了原告与第三人泰鑫公司签订的二份《商品房买卖合同》的登记备案，程序上未充分保障原告的知情权、参与权、异议抗辩权，继而又将涉案房产登记备案在第三人邹静名下，严重损害了原告的合法权益，该撤销和登记两种行为依法均应予以撤销。对原告主张要求被告恢复原告的预售登记备案的请求，因被告在2009年经原告申请为其办理两份编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》的商品房预售登记真实、合法、有效，该请求本院予以支持。对原告要求被告为其办理相关产权登记手续的请求，应根据被告的有关程序办理。对原告主张由被告赔偿由此给原告造成的损失，因具体损失无证据证实，本院不予支持。综上所述，被告依第三人泰鑫公司的单方请求撤销原告二份《商品房买卖合同》预售登记备案后，又将该涉案房产登记备案在第三人邹静名下，违反了行政管理必要的合理合法的正当程序，上述行为均不具有合法性应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
1、撤销被告市房产局作出的撤销原告徐子健与第三人泰鑫公司签订的的编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》预售登记备案行为。
2、撤销被告市房产局作出的第三人邹静与第三人泰鑫公司签订的的编号为XN201111754、XN201111755《商品房买卖合同》预售登记备案行为。
3、责令被告市房产局依照法定程序为原告办理原告在第三人泰鑫公司开发的“泰鑫·名苑”小区购买的两个编号为XN200901391、XN200901393《商品房买卖合同》的预售登记备案。
4、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告市房产局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费50元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50；汇款用途：XXX的上诉费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 桂 萍
审 判 员 黄春泉
人民陪审员 李卫生
二〇一六年九月五日
书 记 员 袁 野
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（三）违反法定程序的；