辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5613号
上诉人（原审被告）：常海明，男，1984年6月16日出生，汉族，无职业，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：张运志，辽宁竞业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王雪露，女，1968年10月13日出生，汉族，系百年人寿保险公司大连分公司总监，住大连市中山区。
原审第三人：郝桂琴，女，1940年11月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市。
委托诉讼代理人：苗玉珍，女，1974年8月1日出生，汉族，系渤海银行五四广场支行职员，住大连市甘井子区。
原审第三人：于晓松，男，1998年3月13日出生，汉族，高三学生，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：苗玉珍，女，1974年8月1日出生，汉族，系渤海银行五四广场支行职员，住大连市甘井子区。
原审第三人：苗玉珍，女，1974年8月1日出生，汉族，渤海银行五四广场支行职员，住大连市甘井子区。
上诉人常海明因与被上诉人郝桂琴、于晓松、王雪露、苗玉珍案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年07月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
常海明上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）王雪露与案外人苗玉珍、于江明之间并不存在房屋买卖关系，王雪露与案外人苗玉珍、于江明系通过房屋买卖形式对双方的民间借贷事宜进行担保。（二）一审法院认定被上诉人王雪露支付了所谓的150万元”购房价款”明显错误。（三）一审法院枉顾案件重要证据，错误认定案件相关事实。二、法律适用错误。（一）被上诉人王雪露与案外人苗玉珍、于江明不存在房屋买卖关系，应按照民间借贷法律关系审理。（二）假使存在所谓的房屋买卖关系，王雪露未及时办理房屋过户事宜存在错误。三、一审法院存在程序错误。
王雪露辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。。
第三人郝桂琴、于晓松、苗玉珍二审均未发表陈述意见。
王雪露向一审法院起诉请求：确认大连市高新园区桃峪园15-1-401号房屋归原告所有，并立即停止对该房屋的查封与执行。
一审法院认定事实：第三人苗玉珍与案外人于江明于1997年3月13日登记结婚，于江明于2016年1月21日死亡，第三人于晓松系于江明的长子，第三人郝桂琴系于江明的母亲。2014年6月1日，原告王雪露与苗玉珍、于江明签订了《房地产买卖契约》，合同约定苗玉珍、于江明同意将于江明名下的位于大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号房屋出售给原告王雪露，出售价格为150万元，该合同还约定，因该房屋为落户房，现暂无法办理房屋过户手续，苗玉珍和于江明同意落户期满三年后的十个工作日内协助原告办理该房屋产权过户手续。同日，原告王雪露将其从其妹夫刘新名处取得的150万元现金交付给于江明、苗玉珍，第三人苗玉珍向原告出具了收条，确认收到150万元房款。第三人苗玉珍、于晓松及于江明于2014年6月20日落户至案涉房屋处。原告于2015年6月20日搬至案涉房屋处居住，原告还持有案涉房屋2016年2月至8月期间的电费收费凭证、2016年4月至10月期间的燃气费购买收据及2014年8月4日交纳物业费的发票。根据常海明的申请，本院于2016年1月26日作出（2016）辽0211民初1253号民事裁定，对于江明名下的位于大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号房屋进行了查封。本院于2016年4月7日对常海明与苗玉珍、郝桂琴、于晓松民间借贷纠纷一案作出（2016）辽0211民初1253号民事调解书，因苗玉珍、郝桂琴、于晓松未按期履行，常海明向本院申请强制执行。一审法院认为，原告王雪露与于江明、苗玉珍所签订的房地产买卖契约是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。根据原告提供的证据，可以确认原告已交付了房款，且在案涉房屋被查封前已实际占有该房屋并在此居住、生活。关于案涉房屋未办理过户登记手续的问题，房屋买卖合同中已明确约定该房屋属于落户房，而大连市户籍准入规定确有关于落户房自登记常驻户口之日起3年内不得交易、抵押的规定，因此原告对于其所购买的案涉房屋没有办理过户登记手续系存在合理原因，没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，因本案原告已购买了案涉房屋、支付了全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续不存在过错，故法院不应查封案涉房屋，故对于原告要求停止对案涉房屋的查封与执行的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求确认案涉房屋（大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号）归原告所有的诉讼请求，本院认为，原告所提供的证据能够证明其与于江明、苗玉珍已达成房屋买卖合同关系、且已支付全部房款并实际占有该房屋，原告已完成其合同义务且已实际控制案涉房屋；第三人苗玉珍亦不否认其及于江明与原告已达成房屋买卖协议、且原告已付房款；案涉房屋之所以没有过户给原告，是基于买卖双方均认可的落户房这一客观因素，而非基于卖方主观不同意过户给原告的原因，且买卖双方已将房屋过户的期限作为合同条款载明于合同中；同时，被告所提供的证据不足以证明原告与于江明、苗玉珍之间不存在房屋买卖合同关系；综上所述，本院认为案涉房屋应归原告所有。关于被告在庭审中提出对苗玉珍书写的收条的形成时间进行鉴定的申请，本院认为，该收条于何时形成对本案的审理没有意义，故本院不予准许。据此判决：一、停止对位于大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号房屋的查封与执行。二、确认原告王雪露系位于大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号房屋的所有权人。案件受理费18,300元，由被告常海明负担
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实。另查，上诉人在二审庭审中放弃要求对原审第三人苗玉珍书写的收条的形成时间进行鉴定的上诉请求。
本院认为，被上诉人王雪露与于江明（已死亡）、原审第三人苗玉珍夫妇所签订的房地产买卖契约是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，......第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据被上诉人提供的证据，可以确认其已交付了房款，且在案涉房屋被查封前已实际占有该房屋并在此居住、生活。关于案涉房屋未办理过户登记手续的问题，房屋买卖合同中已明确约定该房屋属于落户房，而大连市户籍准入规定确有关于落户房自登记常驻户口之日起3年内不得交易、抵押的规定，因此被上诉人对于其所购买的案涉房屋没有办理过户登记手续系存在合理原因，没有过错。故原判认定人民法院停止对案涉房屋的查封与执行，同时支持了被上诉人的此节原审诉讼请求并无不当。
关于被上诉人要求确认案涉房屋（大连市高新园区桃峪园15号1单元4层1号）归其所有的原审诉讼请求一节，本院认为，根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记的，不发生法律效力。故买卖双方签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人只有在办理房屋过户登记手续之后，方能取得房屋的所有权。本案中，被上诉人与原审第三人苗玉珍夫妇签订了房地产买卖契约，按照上述规定，只是产生了物权变动的原因，因双方尚未办理案涉房屋所有权变更登记，故不产生物权变动的结果，因此被上诉人对案涉房屋并不享有所有权。原判认定案涉房屋应归被上诉人所有于法无据，本院对此应予纠正。
综上所述，上诉人常海明的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。原审判决适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11839号判决第一项；
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11839号判决第二项。
三、驳回被上诉人王雪露要求确认位于大连市高新园区桃峪街15-1-401号的房屋归其所有的原审诉讼请求。
一审案件受理费18,300元，由上诉人常海明负担；二审案件受理费18,300元，由上诉人常海明负担。
本判决为终审判决。
审判长李守众
审判员刘家功
审判员王迎春
二〇一七年八月十七日
书记员李玲