福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初2576号原告：福州市万华房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷9号嘉福小区8号楼05店面，统一社会信用代码91350100561682611Y。法定代表人：肖通川，总经理。委托诉讼代理人：陈燕，李森（实习），福建拓维律师事务所执业律师。被告：蔡平华，男，1984年4月2日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现羁押于福州市。委托诉讼代理人：卢木明、林真，福建名仕律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司福州南湖支行，住所地福建省福州市晋安区远洋路69号明居苑3号楼一层02商场，统一社会信用代码913501008544376446。负责人：翁雅凤，行长。委托诉讼代理人：谢成禹，员工。原告福州市万华房地产有限公司（以下简称万华公司）与被告蔡平华、第三人中国银行股份有限公司福州南湖支行（以下简称中国银行福州南湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，被告蔡平华在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2017年9月28日作出（2017）闽0103民初2576号民事裁定书，驳回被告蔡平华对本案管辖权提出的异议。被告蔡平华不服本裁定，向福州市中级人民法院提起上诉，2017年12月18日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民辖终1346号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托诉讼代理人陈燕、李森，第三人中国银行福州南湖支行的委托诉讼代理人翁雅凤、谢成禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万华公司向本院提出诉讼请求：原告万华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的合同编号为XX的《商品房买卖合同》；2、判令被告将位于台江区返还原告；3、判令被告协助原告办理编号为XX的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4、判令被告协助原告办理位于台江区（预告登记证号为：榕房预YR字第XX号）预购商品房预告登记的注销手续；5、判令被告向原告返还号码为XX和XX的销售不动产统一发票；6、判令被告向原告支付已代垫的按揭款项共计57800元（暂计至2017年3月30日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）；7、判令被告向原告支付违约金623016.8元；8、原告有权在被告已付的房价款中直接抵扣被告应承担的第6项、第7项请求中被告应承担的金额；9、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第6项诉讼请求为：判令被告向原告支付已代垫的按揭款项共计187143.56元（暂计至2017年12月28日，最终应以被告偿还完毕全部银行按揭款之日原告为被告实际代垫的全部按揭款为准）。事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订了编号为XX的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于台江区；该商品房总价为3115084元，建筑面积为132.72平方米；付款方式采取银行按揭贷款。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第5款约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足以抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足”。另根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条约定：“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同”。合同签订后，被告向原告支付了房屋首付款（含定金）共计935084元。原告为被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记以及台江区的预告登记。此后，原、被告又与中国银行福州南湖支行签订了编号为XX号的《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人中国银行福州南湖支行贷款2180000元，贷款期限为360个月；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。中国银行福州南湖支行已按约定支付了全部贷款本金，原告也按照购房款的总金额向被告开具了号码为XX和XX的销售不动产统一发票，且原告已按合同约定将房屋交付给被告。现由于被告未按照《个人一手住房贷款合同》的约定向中国银行福州南湖支行支付按揭款，导致原告承担连带保证责任，截至2017年3月30日，已代为支付按揭款合计人民币57800元。原告已多次催促被告要求偿还代垫的按揭款项，但被告至今仍未按照约定履行还款义务。被告的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。蔡平华辩称，1、本案原告违约在先，其无权提出解除合同之诉；2、本案不符合涉案合同办理合同解除的程序条件，依法也不应解除；3、原告所提诉求与涉案合同约定及客观事实相违背，本案亦不符合合同解除的法定条件；4、原、被告双方之间合同约定的权利义务严重失衡，原告依据其单方制作的合同要求解除不符合公平原则；5、未偿还涉案房屋月供是因客观原因所致，答辩人认为也不应予以解除。中国银行福州南湖支行述称，其不同意解除原、被告签订的买卖合同，按照贷款合同约定，原告承担连带担保责任，除非原告履行完毕连带担保责任，将被告所欠贷款全部还清，其才同意解除贷款合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日，万华公司（出卖人）与蔡平华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX）。合同主要约定：1、蔡平华购买台江区XX街道XX大道XX花园XX楼XX单元号房（以下简称“讼争房屋”），建筑面积132.72平方米，交易总金额3115084元；2、付款方式及期限：买受人应于2013年4月15日向出卖人支付房屋首期款（含定金）共计人民币935084元，其余房款2180000元买受人承诺向银行办理贷款手续。同日，万华公司（出卖人）与蔡平华（买受人）达成附件六《合同补充协议》，协议第四条第5款约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。协议第八条第3款约定，……如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同。上述《合同补充协议》还约定其他事项。上述合同、协议签订后，蔡平华向万华公司支付购房款935084元，余款2180000元通过办理按揭贷款方式支付。2013年4月25日，蔡平华已取得讼争房屋预告登记证明（榕房预YR字第XX号）。2013年6月8日，蔡平华（借款人）与中国银行福州南湖支行（贷款人）、万华公司（保证人、开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：蔡平华向中国银行福州南湖支行借款218万元，用于购买台江区XX街道XX大道XX花园第XX楼XX单元号房，贷款期限360个月，自2014年2月至2044年2月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每12个月定价一次，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583333‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的贷款基准利率上浮x%作为下一个浮动周期适用利率；贷款按月结息和付息，每月x日为结息日和付息日；借款人采用按月等额本金还款方法偿还贷款，还款日为每月17日；采用等额本金还款法，则每期还本金额为6055.56元。合同订立后，中国银行福州南湖支行于2014年2月17日向蔡平华发放了全部贷款218万元。2014年3月17日，蔡平华向中国银行福州南湖支行偿还贷款本息，截止2016年8月19日，共偿还贷款本息499315.54元，自2016年9月17日，蔡平华再未向中国银行福州南湖支行偿还贷款本息。万华公司分别于2013年4月19日和2014年2月18日向蔡平华开具00460805和00063894的销售不动产统一发票，金额分别为935084元和218万元。2015年12月25日，万华公司已将讼争房屋交付给蔡平华。万华公司提出其已向蔡平华出具了不动产发票，提供了《不动产发票领取签收单》为据，内容“本人是XX花园项目XX单元/车位的业主，现确认已领取此房如下发票：1、按揭客户：不动产发票第一联原件2张，发票号XX、XX”。领取人员处未签名，业主签名为蔡平华。万华公司另提供了《合同领取确认函》，内容为“本人是XX花园项目XX单元的业主，现确认已领取此房的《商品房买卖合同》原件壹份，合同号：XX，同时已领取此房的《房屋预告登记证明》原件壹份，证明号榕房预YR字第XX号，同时领取按揭合同壹份，按揭合同号：客户已从中行自行领走。领取人员处未签名，业主签名为蔡平华。该两份均未签注落款时间。万华公司对领取人员是谁未作说明。另查明，2018年4月12日，中国银行福州南湖支行出具《说明》，主要内容为：2013年6月8日，蔡平华、万华公司与中国银行福州南湖支行签订了《个人一手住房贷款合同》编号XX号，合同约定中国银行福州南湖支行向蔡平华提供贷款218万元，贷款期限36年，用于购买福州市台江区XX街道XX大道XX花园XX单元，自实际放款日起算，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583333‰，还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月17日，每期还固定本金6055.56元，利息每月随本金减少，相应递减。万华公司为蔡平华上述贷款提供阶段性连带保证担保。上述合同签订后，中国银行福州南湖支行依约于2014年2月17日向蔡平华发放贷款218万元，实际贷款期限自2014年2月17日起至2044年2月17日。蔡平华于2014年3月17日起开始向中行南湖支行偿还贷款本息，自2014年3月17日至2016年8月19日止，蔡平华共同向中国银行福州南湖支行偿还贷款本息499315.54元，自2016年9月17日起，蔡平华再未向中国银行福州南湖支行偿还贷款本息。万华公司分别于2016年12月29日、2017年3月30日、2017年6月28日、2017年9月30日、2017年12月28日、2018年3月30日通过万华公司账户转款14500元、43300元、43200元、43149.12元、42994.44元、42744.29元（合计229887.85元），用于偿还蔡平华自2016年9月17日起至2018年1月16日的逾期本息。截至2018年4月12日，蔡平华尚欠中国银行福州南湖支行贷款本金1901444.24元及相应利息、罚息、复利24303.77元（利息、罚息、复利计至实际还款之日止，暂计至2018年4月12日），共计1925748.01元。万华公司和蔡平华对上述《说明》均无异议。本院认为，万华公司、蔡平华签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第3项规定，如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同。万华公司为蔡平华代垫了按揭款229887.85元，万华公司据此主张依据上述合同约定，解除其与蔡平华签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，万华公司、蔡平华双方互负返还义务。万华公司诉请蔡平华返还房屋并配合其办理讼争房屋的商品房预告登记注销手续以及《商品房买卖合同》备案的注销手续，本院予以支持，此外，鉴于本案讼争房屋已交付，蔡平华应将讼争房屋腾空退还。万华公司亦应当向蔡平华返还购房款3115084元。万华公司诉请蔡平华向其支付已代垫的按揭款项共计229887.85元（暂计至2018年3月30日止，最终应以蔡平华偿还完毕全部银行按揭之日万华公司为蔡平华实际代垫的全部按揭款为准）；因万华公司代蔡平华向第三人中国银行福州南湖支行清偿的贷款本息等费用至2018年3月30日止为229887.85元已实际发生，因此应由蔡平华向万华公司偿还，万华公司未提供证据证实此后其为蔡平华代偿的事实，可待实际发生后另行主张权利。关于万华公司诉请蔡平华支付违约金623016.8元，根据补充协议第5项约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金，综合双方当事人合同约定，违约金标准显属过高，不符合公平合理的原则，万华公司未提供证据证实其实际损失，本院酌定将违约金调整为购房价款的8%，即蔡平华应当向万华公司支付违约金249206.72元（3115084元×8%）。关于万华公司诉请其有权在蔡平华已付购房款中直接抵扣蔡平华应承担的违约金、代垫款一节，因违约金、代垫款不属于优先受偿债权情形，故万华公司该项诉请，本院不予支持，本院予以分项独立判决。关于万华公司诉请蔡平华向其返还号码为X和XX的销售不动产统一发票，根据万华公司提供的证据，领取人员并未签名，也未落款领取时间，因此万华公司该项诉请依据不足，本院不予支持。本案诉讼过程中，由于中国银行福州南湖支行并未以有独立请求权第三人身份参与诉讼要求返还贷款，故本案讼争房屋合同解除后，万华公司应向蔡平华返还讼争房屋的购房款，蔡平华则应向万华公司返还万华公司代蔡平华向银行代垫的按揭房款的本金、利息、违约金等。现中国银行福州南湖支行以解除万华公司和蔡平华的《商品房买卖合同》影响其抵押权的实现为由，不同意解除《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予采纳。综上，万华公司诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、福州市万华房地产有限公司与蔡平华于2013年4月15日签订的编号为XX的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、蔡平华应于本判决生效之日起十日内将坐落于台江区XX街道XX大道XX花园XX单元的房屋腾空返还给福州市万华房地产有限公司，同时，福州市万华房地产有限公司向蔡平华返还已支付的上述房屋的购房款3115084元；三、蔡平华应于本判决生效之日起十日内协助福州市万华房地产有限公司办理编号为XX的《商品房买卖合同》备案注销手续；四、蔡平华应于本判决生效之日起十日内协助福州市万华房地产有限公司办理台江区XX街道XX大道X花园XX单元的房屋的预告登记注销手续（榕房预YR字第XX号）五、蔡平华应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司偿还至2018年3月30日止的代垫款229887.85元；六、蔡平华应于本判决生效之日起十日内向福州市万华房地产有限公司支付违约金249206.72元；七、驳回福州市万华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31720元，由蔡平华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 群人民陪审员 施 厦人民陪审员 曾美芳二〇一八年五月十四日书 记 员 熊晓冰附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。