广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4347号
上诉人（原审第三人）：葛爱莉，住广州市白云区。
上诉人（原审第三人）：陈国仕，住广州市白云区。
上诉人（原审第三人）：陈素翎，住广州市白云区。
上诉人（原审第三人）：陈素红，住广州市白云区。
上诉人（原审第三人）：陈国良，住广州市白云区。
上述上诉人共同委托代理人：张哲彬，广东慕诚律师事务所律师。
上述上诉人共同委托代理人：周扬，广东慕诚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：黄国良，住广州市海珠区。
委托代理人：康宇慈，国信信扬律师事务所律师。
原审被告：江钳华，住广州市花都区。
上诉人葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良因与被上诉人黄国良、原审被告江钳华宅基地使用权纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四重字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经�理查明：1992年9月10日，黄国良（甲方，棠溪乡居民）与江钳华（乙方，花县花山龙口乡村民）签订《建房协议书》，约定：甲方愿将本人座落在棠溪乡xxx旧屋（建筑面积116平方米）交由乙方投资合作改建为五层楼，该楼建成后，甲乙双方各占一半，分两间屋同梯拼墙，保证同等面积，甲方占北面五层，乙方占南面五层，南面地面比北面地面宽十公分。该楼框架结构，……乙方保证按图施工，一切建房费用由乙方支付；甲方在完工入住前，要保证出具证明给乙方到公证处办理分割产权使用手续，一切费用由乙方支付；等等。
随后，黄国良以其本人名义办妥相关拆旧建新房屋的报建手续。涉案房屋由江钳华自带施工队进行建设，于1992年年底动工，1993年3月21日停工，至停工之日，新房建至四层，仅为框架结构。
新房建设停工后，黄某乙、江钳华之间就建房产生的纠纷一直无法解决，至2002年，江钳华将涉案房屋南面一、二楼交付给陈某使用，葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良对南面一、二楼进行后续施工及装修。涉案房屋北面房屋及三、四层空置。
葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良陈述，陈某与江钳华于1992年11月8日已签订了合建房协议，涉案房屋实际由陈某出资建设，因黄国良、江钳华纠纷，于1993年停工。
原审法院另查：葛爱莉与陈某（已死亡）是夫妻，陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良是葛爱莉与陈某生育的子女。新建房屋已于1996年8月4日核发宅基地证（宅基地证号：穗郊新字第**号），户主是黄国良，层数5层，批准用地面积为111.63平方米。江钳华非新建房屋所在地集体经济组织成员。
黄国良于2014年5月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认黄国良与江钳华签订的《建房协议书》无效；2、江钳华和葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良返还占用的广州市白云棠景街棠溪村中约西巷19号物业南面1至4层房屋；3、江钳华及葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良连带向黄国良支付从2003年1月1日起至2012年3月31日止非法占用房屋导致其损失143352元；4、本案诉讼费由江钳华承担。
江钳华无答辩。
葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良共同答辩称：本案应为房屋买卖合同纠纷，黄国良与江钳华签订的《建房协议书》应为房屋买卖合同。本次房屋交易发生于1992年9月10日，应使用1992年9月10日时施行的法律法规。在1999年1月1日前，国家有关立法和政策非但没有禁止城镇居民购买农村房屋，更甚是允许城镇居民通过“申请-
审批”的方式取得农村的宅基地使用权。所以对于当时城镇居民依法购买�村房屋的行为，应当认定有效。黄国良认为涉案协议应为无效依据的相关规定不适用于本案。首先，1999年之后，有关法律和国家政策才开始禁止城镇居民购买农村房屋；其次，司法实践关于城市居民购买宅基地房屋致使无效的依据是国务院、国土资源部的相关通知、决定。该类规定属于国家政策，不属于法律和行政法规。黄国良与江钳华签订的协议是双方当事人的真实意思，没有损害国家、集体、第三人的合法权益，当属有效。黄国良时至今日，在低价房价飞涨之时，妄图推翻当年签订的合法协议，违反诚实信用原则。综上，请求法院驳回黄国良的诉讼请求。
经原审法院释明，葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良明确表示就涉案上盖物价值与装修不在本案中主张权利。
原审法院认为：江钳华非新建房屋所在地集体经济组织成员，无证据显示其是回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳同胞。故黄国良与江钳华之间所签订的《建房协议书》属以合建形式变相买卖宅基地上房屋，该协议书应为无效。合同无效，因合同而取得的财产应相互返还，黄国良要求江钳华返还涉案房屋南面第一至四层房屋的诉讼请求合法合理，予以支持。由于现涉案房屋南面第一、二层由葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良占有使用，故葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良亦需就向黄国良返还南面第一、二层房屋向黄国良承责。无证据证实南面第三、四层房屋由葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良占有，黄国良要求葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良返还涉案房屋南面第三、四层房屋的诉讼请求无据，不予支持。
关于黄国良主张的房屋使用费的问题，首先，因《建房协议书》无�，黄国良、江钳华均有过错，故应当由双方各自承担相应的责任，无权要求对方进行赔偿。其次，江钳华分得涉案房屋的南面房屋是基于其与黄国良之间形成了买卖关系所得。虽然涉案协议无效，但不能否定双方签订《建房协议书》时买卖房屋的原意，即黄国良是自愿将房屋交付给江钳华，长达十几年的时间内亦从未向江钳华主张该笔费用，故江钳华并非非法占用房屋。最后，房屋使用费属使用房屋的对价，双方对此无约定。该费用属江钳华在订立合同时无法预见到的损失。综合以上情况，黄国良要求江钳华及葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良支付非法占用使用费的诉讼请求不能成立，不予采纳。
经原审法院释明合同效力，葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良明确不在本案中就涉案上盖物价值和装修补偿提出诉求，属处分己方权利，予以�许。江钳华经原审法院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满未有到庭参加诉讼，视为其对己方抗辩权利的放弃，原审法院依法缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、黄国良与江钳华于1992年9月10日就座落在棠溪乡xxx号旧屋签订的《建房协议书》无效；二、本判决生效之日起三十日内，江钳华将广州市白云区棠溪乡xx西巷x号房屋南面一至四层房屋返还黄国良；葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良协助江钳华将广州市白云区棠溪乡中约xxx号房屋南面一至二层房屋返还黄国良；三、驳回黄国良其他诉讼请求。本案一审案件�理费3368元，由黄国良负担3168元；由江钳华负担200元。
葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良不服原审判决，向本院提起上诉称：一、黄国良与江钳华在平等自愿基础上签订的《建房协议书》是双方的真实意思表示，已实际履行建房合同，且宅基地证并没有发生转移。1992年9月10日，黄国良与江钳华签订《建房协议书》约定了双方对房屋的分割。黄国良保证出具证明给江钳华到公证处办理分割产权使用手续。由于资金不足，江钳华与陈某签订《合建房屋协议》，由陈某出资改建涉案房屋并约定建成后南面四层归陈某。陈某向江钳华支付了14.2万元，并由江钳华将费用交给承建方建设。2002年12月25日，江钳华将南面房屋一、二层交给葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良使用。葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良自费装修房屋并一直居住至今。�上述事实可知，合同是黄国良明知且自愿的，并已经实际履行，宅基地使用权属也在黄国良名下未发生转移。二、黄国良起诉已超过诉讼时效。依《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，本案《建房协议书》在1992年签订，在长达二十年时间里黄国良从未提出任何异议，其已丧失胜诉权。三、认定《建房协议书》无效缺乏依据。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定，但原审据以认定合同无效的是2001年10月30日粤高法发（2001）42号《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，不应成为认定合同效力的依据。其次，违反“法不溯及既往”原则。涉案合同签订于1992年，在当时并无法律禁止宅基地转让，不能以现在的法律制度适用当时双方之间的合同行为。本案情形具有广州城市当时的时代特色，可以参考沪高法民（2004）4号《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》关于“对于将房屋出售本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”。综上，葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良上诉请求撤销原审判决第一、二项，驳回黄国良全部诉讼请求。
黄国良答辩：一、同意原审判决对于合同效力的认定；二、本案的权利义务及事实清楚，对方的上诉理由不成立；三、针对本案事实和法律规定，请�审法院审查，公平处理。
江钳华未作答辩。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，黄国良主张：涉案房屋建至四层框架停工之后，覃宝益对于涉案房屋进行了简单建设并占用，2002年由覃宝益、江钳华、陈某进行三方结算后由陈某使用涉案宅基地；涉案房屋应是在2002年之前更早的时间交付，具体时间不清楚。葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良确认覃宝益加建涉案房屋之后进行三方结算的事实，交房时间应以江钳华与陈某的交房协议书为准。
本院认为，黄国良与江钳华之间的《建房协议书》签订于1992年，故应适用当时的法律规定。根据1987年1月1日施行、1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》第二条“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第三十八条第三款“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”之规定，法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织成员，宅基地使用权的这一权利属性并未因为《中华人民共和国土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此，村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员在宅基地上合建房屋的，合同无效。原审法院认定《建房协议书》为无效合同正确，本院予以确认。
关于诉讼时效的问题，确认合同无效的请求权虽名为请求权，实为实体法上的形成权，不适用诉讼时效的规定。葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良上诉主张黄国良的起诉超过诉讼时效，本院不予支持。
关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后；因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良表示不在本案中就涉案建筑物价值与装修主张权利，其可另行主张，本案对此不作处理。
综上所述，葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素红、陈国良的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人葛爱莉、陈国仕、陈素翎、陈素�、陈国良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理审判员 黄春成
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 李宪琼