福建省惠安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第4814号
原告（反诉被告）黄惠平，男，1965年10月18日出生，汉族，住惠安县。
委托代理人王杰鸣、许惠恩，福建兴惠律师事务所律师。
被告（反诉原告）泉州市建煌房地产开发有限公司，住所地石狮市。
法定代表人许丽华，董事长。
委托代理人曾在中，福建议正律师事务所律师。
第三人杨惠泉，男，1976年8月26日出生，汉族，住惠安县。
原告黄惠平与被告泉州市建煌房地产开发有限公司（简称建煌房地产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，被告建煌房地产开发公司在答辩期限内提出反诉，本院依法合并审理，并依职权通知杨惠泉作为第三人参加本案诉讼，依法由审判员陈秀军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄惠平及其委托代理人王杰鸣，被告（反诉原告）建煌房地产开发公司的委托代理人曾在中到庭参加诉讼。第三人杨惠泉经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告黄惠平诉称，黄惠平与建煌房地产开发公司于2011年2月9日签订《建煌豪园认购协议书》1份，约定黄惠平向建煌房地产开发公司购买该公司开发的位于惠安县“建煌豪园”2#楼108号店面，建煌房地产开发公司承诺于2012年6月1日交付店面并办理相关房产手续，黄惠平于当日支付定金30万元。因建煌房地产开发公司与部分建筑商存在工程款纠纷，导致迟迟无法交付店面，黄惠平于2014年初提起诉讼，请求解除认购协议，建煌房地产开发公司请求庭外和解，黄惠平撤诉。经协商，建煌房地产开发公司按原价格将“建煌豪园”2#楼107号店面出售给黄惠平，交易标的物由2#楼108号店面变更为107号店面，先前支付的定金30万元变更为107号店面的购房款，双方于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》，约定建煌房地产开发公司应于2014年8月18日前交付店面。签订合同时，建煌房地产开发公司称会在3天之内要求借用107号店面的杨惠泉搬离，保证如期交付店面，预先开具《交房通知书》给黄惠平，黄惠平误以为签了《交房通知书》即可办理交房手续，故在交房《回执单》上签字。但黄惠平经多方了解及现场查看，发现2#楼107号店面里存放大量的塑料水管等建筑材料，且杨惠泉没有清空店面的意思，店面根本不符合交付条件，至今未交付。请求判令：一、被告建煌房地产开发公司履行与原告黄惠平签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》约定的交付店面的义务，于判决生效之日起十日内将位于惠安县“建煌豪园”2幢107号店面交付给原告。二、被告建煌房地产开发公司自起诉之日起至交房之日止，按总购房款52万元的日1‰向原告黄惠平支付违约金。因涉讼店面的实际交付时间无法确定，黄惠平在审理中撤回要求建煌房地产开发公司支付违约金诉讼请求，将另行主张权利。
被告建煌房地产开发公司未作书面答辩，在庭审中辩称，建煌房地产开发公司已于2014年8月18日将店面交付给黄惠平使用，黄惠平的诉讼请求不能成立。根据双方签订的补充协议，黄惠平应支付尚欠的购房款12万元及未按时支付购房款的违约金。
反诉原告建煌房地产开发公司诉称，107号店面的总购房款为52万元，黄惠平应于交付房屋时支付12万元，如黄惠平没有按期支付购房款，每逾期一日应按总购房款的1‰向建煌房地产开发公司支付违约金。建煌房地产开发公司依约于2014年8月18日交付店面，黄惠平在交房单上签名确认，但黄惠平迄今未支付购房款12万元。请求判决反诉被告黄惠平偿还购房款12万元，并自2014年8月19日起至还清上述购房款止，按总购房款52万元的日1‰向反诉原告建煌房地产开发公司支付违约金。
反诉被告黄惠平未作书面答辩，在庭审中辩称，双方约定2014年8月18日交付店面，但店面至今被第三人杨惠泉占用，无法实际交付。若建煌房地产开发公司能交付店面，黄惠平愿意支付12万元购房款。建煌房地产开发公司未实际交付店面，要求原告支付违约金缺乏依据。
第三人杨惠泉未作陈述。
经审理查明，建煌房地产开发公司系依法取得房地产开发销售、建筑装璜装修、路桥建设的企业法人，依法开发位于惠安县县城324国道旁老人活动地中心北侧“建煌豪园商住楼”商品房项目。2011年2月9日，黄惠平与建煌房地产开发公司签订《建煌豪园认购协议书》，约定黄惠平向建煌房地产开发公司认购该公司开发的“建煌豪园”2#楼108号店面。2011年2月19日，黄惠平支付认购定金30万元。2014年7月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定黄惠平向建煌房地产开发公司购买“建煌豪园”2#楼107号店面，建筑面积90.10㎡，套内面积87㎡，分摊建筑面积3.063㎡，单价5786.35元／㎡，总购房款521350元。双方另签订落款时间为2014年7月19日的《补充协议书》1份，约定将黄惠平原认购的2#楼108号店面变更为认购107号店面，总购房款52万元，黄惠平2011年2月19日支付的30万元视为购买2#楼107号店面的购房款，双方不再履行原《认购协议书》。黄惠平应在建煌房地产开发公司交付店面（交付空店及钥匙，并办理交付手续）的当日支付购房款12万元，建煌房地产开发公司办结房产手续交付给黄惠平之日付清余款10万元。建煌房地产开发公司承诺于2014年8月18日交付店面，并办理全部交房手续，若建煌房地产开发公司未能在上述期限内交付店面，黄惠平有权选择继续履行或解除合同；若建煌房地产开发公司逾期交房，逾期30日内，每逾期一日，应按照总购房款的1‰支付违约金；逾期交房超过30日，黄惠平有权解除合同，建煌房地产开发公司应全额退还黄惠平支付的全部购房款，并支付违约金30万元。若黄惠平未在约定期限内支付购房款，每逾期支付一日，应按总购房款的1‰支付违约金；黄惠平逾期付款超过30日，建煌房地产开发公司有权解除合同，黄惠平应支付违约金30万元。黄惠平在落款日期为2014年8月18日的交房《回执单》上签名，该《回执单》的主要内容为：“黄惠平先生：购买的建煌豪园贰幢壹层107号房，已具备交房条件，请物业处给予办理交房手续。”另查明，杨惠泉自2009年开始在2#楼107号店面堆放水管，至2014年10月15日接受本院调查时，仍在使用该店面。
以上事实，有黄惠平提供的《认购协议书》、转账凭条收据、《商品房买卖合同》及《补充协议书》、照片、住宅质量保证书、不动产统一发票、商品住宅使用说明书、《交房通知书》，建煌房地产开发公司提供的营业执照及组织机构代码证、商品房预售许可证及建设工程规划许可证等、交房通知《回执单》，本院依职权向杨惠泉所作的调查笔录，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
综上事实，本院认为，黄惠平与建煌房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议书》），系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方约定于2014年8月18日前交付店面，而涉讼的店面自2009年起即由第三人杨惠泉使用，至2014年10月15日本院向杨惠泉调查时仍未腾空，尚不具备交付条件，黄惠平虽在交房《回执单》上签名，但并未实际办理交房手续，现黄惠平要求建煌房地产开发公司交付店面，理由充分，应予支持。黄惠平在本案中撤回要求建煌房地产开发公司支付违约金的诉讼请求，系对其自身民事权利的处分，应予准许，黄惠平可另行主张权利。黄惠平应按《补充协议书》的约定在建煌房地产开发公司交付店面后的当日支付购房款12万元，因建煌房地产开发公司至今未向黄惠平交付店面，黄惠平并不存在违约行为，建煌房地产开发公司反诉请求黄惠平支付违约金，依据不足，不予支持。第三人杨惠泉经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告泉州市建煌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄惠平交付位于惠安县县城324国道旁老人活动地中心北侧“建煌豪园商住楼”2#楼107号店面。
二、反诉被告黄惠平应在反诉原告泉州市建煌房地产开发有限公司交付上述店面后的当日向反诉原告支付购房款12万元。
三、驳回反诉原告泉州市建煌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费100元，减半收取50元，由被告泉州市建煌房地产开发有限公司负担；反诉受理费3000元，减半收取1500元，由反诉原告泉州市建煌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 陈秀军
二〇一四年十一月十九日
书记员 蔡少萍
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。