山东省济南市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3765号
原告陈延清，女，1965年4月5日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人娄焕历，山东德康律师事务所律师。
委托代理人韩霞，山东德康律师事务所律师。
被告济南市房屋建设综合开发公司，住所地济南市。
法定代表人史涛，总经理。
委托代理人胥杰，女，该公司职工，住济南市。
被告王理玲，女，1957年2月9日生，汉族，原济南市第二十二中学退休教师，住济南市。
原告陈延清与被告济南市房屋建设综合开发公司、王理玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈延清的委托代理人韩霞，被告济南市房屋建设综合开发公司法定代表人史涛及其委托代理人胥杰到庭参加了诉讼，被告王理玲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈延清诉称：2009年2月27日，原告陈延清与被告济南市房屋建设综合开发公司签订《房屋买卖合同》一份，约定该被告将其所有的位于济南市117号的房产卖给原告。合同签订后，被告济南市房屋建设综合开发公司将上述房屋交付给原告使用至今，但双方未办理过户手续。由于原告所购买的房屋原系由被告王理玲于2001年2月13日购买，但被告王理玲购买，由于不能及时付清房款，又申请将上述房屋退还给了被告济南市房屋建设综合开发公司。退房后，被告济南市房屋建设综合开发公司多次要求被告王理玲办理退房及过户手续，但一直未能办理。为维护原告方的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判决确认涉诉房屋的所有权归原告陈延清；判决被告济南市房屋建设综合开发公司继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》；判决两被告协助原告办理涉诉房产的过户登记手续；由本案被告承担全部诉讼费用。
被告济南市房屋建设综合开发公司（以下简称市中区综合开发公司）辩称：原告所诉基本属实。涉诉房屋是在2001年7月10日办理了产权证书，是由被告王理玲购买的，由于其未能交齐房款，王理玲找到公司，要求退房。经双方协商签订了一份《协议书》，解除了合同，我公司将被告王理玲交纳的定金退还给了王理玲，其不再交纳余款。2009年2月27日，我公司将上述房屋又出售给了原告陈延清，并将房屋交付给原告居住使用。此后，我公司多次找王理玲联系办理退房后的过户手续，但一直未能联系上该被告。原告陈延清尚欠余款97080元未向我公司支付，我方同意协助原告办理过户手续，但前提必须是被告王理玲协助我公司办理产权证的注销手续才可以。
被告王理玲在本案审理期间未进行答辩。
经审理查明：位于济南市117号房屋系由省文联采取集资方式，由案外人山东华阳实业公司投资建设的商住楼房，由于山东华阳实业公司破产，将上述房屋以每平方米1800元的价格折抵了被告市中区综合开发公司的投资款349488元。2001年2月13日，被告市中区综合开发公司与被告王理玲签订《购房协议》，约定由被告王理玲购买上述房屋，建筑面积为97.08平方米，每平方米单价1500元，总价款为人民币145620元，签订合同后，由被告王理玲按照每平方米300元的标准交纳了订金29124元。2001年7月10日，被告市中区综合开发公司为被告王理玲办理了产权登记手续（产权证号为济房权证中字第0423**号），但未将房产证交付给王理玲。此后，由于被告王理玲未能及时交纳余款，两被告经协商，于2007年8月20日签订了一份《协议书》，内容为，解除双方的房屋买卖合同关系，由被告市中区综合开发公司收回涉诉房屋的产权，并将被告王理玲交纳的购房订金一并退还给王理玲。2009年2月27日，原告陈延清与被告市中区综合开发公司签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买上述房屋，总价款为人民币533940元，由原告先行支付436860元，余款在办理房产过户手续的同时由原告方一次性付清。合同签订后，原告依约定向被告市中区综合开发公司分三次交纳了首付款43686元、170000元、223174元；其中最后一笔款项支付时间是2015年11月16日。合同中双方还约定被告市中区综合开发公司有义务协助原告陈延清办理涉诉房屋的产权过户登记手续，但原告不得因办理产权过户手续的时间提出任何补偿要求。合同落款处，甲方加盖被告市中区综合开发公司合同专用章，乙方由原告陈延清签名捺印予以确认。被告市中区综合开发公司与被告王理玲签订退房协议后，双方未及时办理产权变更手续，原告陈延清与被告市中区综合开发公司签订合同后，市中区综合开发公司多次找被告王理玲，要求其协助办理产权变更手续，但一直未能联系上该被告。原告陈延清现诉至法院，要求继续履行与被告市中区综合开发公司签订的《房屋买卖合同》；请求法院依法确认涉诉房屋的所有权归其所有；判决两被告协助其办理房屋过户登记手续，由被告方承担本案全部诉讼费用。
另查明，被告王理玲户籍登记地址为济南市历下区科院路19号1号楼，其原工作单位为济南市第二十二中学。法院工作人员到其住所调查时，该住所为山东省科学院宿舍，据保安科工作人员介绍，涉诉房屋内居住的并不是被告王理玲，邻居对王理玲也没有印象，称没有这么一个人在此居住。法院工作人员又到其原单位进行调查时，原济南市二十二中学（现更名为济南市燕山学校）人事处韩勇老师介绍：王理玲原系该单位教师，于1999年向学校提出辞职申请，辞职后可能出国定居了，与学校再无联系，学校现也没有王理玲的联系方式。
以上事实，有房产档案材料、购房合同、房产证、退房协议书、房屋买卖合同、收款收据、企业信息、户籍信息、工作记录及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国《合同法》中规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告王理玲就涉诉房屋的购买已与被告市中区综合开发公司达成解除协议，并由市中区综合开发公司向其退还了购房订金后，其有义务配合出售单位，即市中区综合开发公司办理所购买房屋的所有权变更手续，未配合办理的，依法应当承担相应的民事法律责任。原告陈延清与被告市中区综合开发公司就涉诉房产签订的《房屋买卖合同》，也是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同中，双方约定被告市中区综合开发公司有义务协助原告陈延清办理产权登记手续的义务，故该被告应当按照合同约定予以履行，对原告要求继续履行合同，要求被告市中区综合开发公司协助办理产权过户登记的诉求，本院依法予以支持。对于原告要求确认涉诉房屋所有权的问题，本院认为，根据我国《物权法》的规定，物权的变动是以登记为生效要件的，原、被告之间虽然签订了书面的买卖合同，但合同关系应是一种债权关系，未经登记并不能发生物权变动的效果，故原告的此项诉求，没有法律依据，本院不予支持。被告王理玲明知其与被告市中区综合开发公司解除了买卖关系，但不协助办理产权变更登记的行为，双方虽未在协议中予以明确约定，但应属于解除合同关系后被告王理玲的附随义务，且这也是被告市中区综合开发公司不能及时为原告陈延清办理产权过户登记的直接原因，故被告王理玲应当协助被告市中区房屋综合开发公司办理涉诉房产的变更登记手续，被告市中区综合开发公司在被告王理玲未交清全部房款的情况下，就直接为该被告办理了产权手续，客观上造成了解除合同后再次出售的困难，也有一定过错。综上，原告陈延清要求两被告协助其办理涉诉房产变更登记的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持，但首先应当是被告王理玲协助被告市中区综合开发公司将涉诉房产登记的所有权人变更后，再由被告市中区综合开发公司类皓地办理产权登记过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈延清与被告济南市房屋建设综合开发公司继续履行双方于2009年2月27日就位于济南市117号商住楼签订的《房屋买卖合同》。
二、被告王理玲于本判决生效之日起十日内协助被告济南市房屋建设综合开发公司办理位于济南市117号商住楼房屋的产权变更登记手续。
三、被告济南市房屋建设综合开发公司在与被告王理玲办理完毕产权变更登记手续后二十日内协助原告陈延清办理上述房屋的所有权登记手续。
四、驳回原告陈延清的其他诉讼请求。
案件受理费10600元，由被告济南市房屋建设综合开发公司、王理玲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 江
人民陪审员 关晓军
人民陪审员 乔永欣
二〇一六年五月二十日
代理书记员 孙 靖