上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2234号
上诉人（原审被告）上海万兆房地产发展有限公司，住所地上海市＊＊＊。
法定代表人＊＊，职务董事长。
委托代理人何正大，上海何正大律师事务所律师。
委托代理人王诚，上海何正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陆晓东，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊。
被上诉人（原审原告）陆威霖，＊出生，汉族，户籍地＊＊＊＊。
法定代理人陆晓东（系陆威霖之父），基本情况同上。
两被上诉人之共同委托代理人向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人上海万兆房地产发展有限公司（以下简称万兆公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2013年1月4日，陆晓东、陆威霖（作为买方、乙方）与万兆公司（作为卖方、甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区中谊路＊＊＊《碧林湾三期-B》＊＊＊房屋，暂测建筑面积为91.99平方米，总房价款暂定为人民币2，127，656元。付款方式：分期付款，组合贷款。乙方于2013年1月4日与甲方签约，并付首付房款计647，656元；乙方于2013年3月4日前应支付房款计1，480，000元。甲方定于2012年5月31日前将房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。另该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交接房屋钥匙。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
嗣后，陆晓东、陆威霖依约付清了全部房款2，122，568元，万兆公司于2013年6月17日向陆晓东、陆威霖交付了房屋，并签署了房屋交接书。
2014年6月，陆晓东、陆威霖诉至原审法院，请求判令万兆公司支付延期交房违约金103，351元，自2012年12月1日起至2012年6月17日，按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算。原审中，陆晓东、陆威霖明确违约金计算截止至2013年6月17日，原审诉状中所写的截止日期2012年6月17日系笔误，特此更正。另房屋总价款为2，122，568元，并非2，127，656元，故违约金计算的本金作出相应调整。万兆公司不同意陆晓东、陆威霖的诉讼请求。
原审另查明，2013年5月22日万兆公司取得了涉案房屋的大产证。2014年4月10日涉案房屋的产权登记至陆晓东、陆威霖名下。
原审认为，陆晓东、陆威霖与万兆公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，陆晓东、陆威霖作为买受方，在付清全部购房款后，其权利是取得房屋所有权，标志是取得小产证。万兆公司作为房屋出卖方，负有向买受方即陆晓东、陆威霖按约交付房屋及转移所有权（即协助办理小产证）的义务。根据上述合同约定，陆晓东、陆威霖办理小产证的时间为万兆公司于2012年11月30日前取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。现万兆公司直至2013年5月22日才取得大产证，导致陆晓东、陆威霖逾期取得小产证，万兆公司的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
现本案的争议焦点一：涉案预售合同第十条中关于“万兆公司如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），陆晓东、陆威霖有权单方面解除本合同”的约定，是否属于上述司法解释第十八条规定中的当事人有特殊约定的范畴？对此原审法院认为，涉案预售合同第十条中的上述约定只是对万兆公司逾期取得大产证的违约行为赋予了陆晓东、陆威霖单方解除合同的权利，而上述司法解释第十八条是对买受人未能按时取得房屋权属证书（小产证）所应承担违约责任而作出的约定，属两个不同的概念。需要注意的是，预售合同第十条对万兆公司逾期办证违约行为赋予陆晓东、陆威霖解除合同权利，属于作为守约方的陆晓东、陆威霖单方可选择适用的权利，并不表示陆晓东、陆威霖只能选择解除合同，否则就是放弃了追究万兆公司逾期办证违约责任的权利。相应的，预售合同第十九条的约定是在陆晓东、陆威霖选择合同解除权的前提下，对合同解除后万兆公司应承担的赔偿责任所作的约定，而本案中陆晓东、陆威霖作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求万兆公司承担逾期办证的违约金。因此，涉案预售合同第十条中对陆晓东、陆威霖有权单方面解除本合同的约定并不属于上述司法解释第十八条规定中关于当事人的特殊约定。陆晓东、陆威霖以上述司法解释第十八条的规定，诉请万兆公司赔付逾期办证违约金，当予支持。
关于本案的争议焦点二：万兆公司承担逾期办证违约金的起止时间如何认定？根据预售合同第十四条约定，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。由此可见，办理小产证，系由陆晓东、陆威霖与万兆公司双方共同办理，而非万兆公司所称的由陆晓东、陆威霖自行办理。且双方在签署完房屋交接书后，万兆公司仍有协助陆晓东、陆威霖办理小产证的义务。万兆公司作为开发商在与陆晓东、陆威霖签署完房屋交接书后，应在及时备齐配合小业主办理小产证手续的所有资料，并确定好双方一同前往交易中心办理小产证手续的具体时间后书面通知陆晓东、陆威霖。现陆晓东、陆威霖要求万兆公司承担违约金的起算日并没有扣除万兆公司取得大产证的日期后加上合同第十四条约定的双方办理产权过户手续所需的40天，故该起算日有所不当，应予调整。因此，陆晓东、陆威霖要求万兆公司支付自2013年1月10日起至2013年6月17日止的逾期办证违约金于法有据，应予支持。
关于双方争议的逾期办证违约金利息的计算标准问题。综合本案中万兆公司的违约过错程度以及对陆晓东、陆威霖造成的实际损失大小，同时兼顾整个合同的履行情况等因素，酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算逾期办证违约金，故对万兆公司为此所作之抗辩意见，予以采纳。
原审法院审理后于二○一四年七月二十二日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：上海万兆房地产发展有限公司于判决生效之日起十日内支付给陆晓东、陆威霖以房价款2，122，568元为基数，自2013年1月10日起至2013年6月17日止，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1，183.51元，由上海万兆房地产发展有限公司负担。
原审法院判决后，上诉人万兆公司不服，向本院提起上诉称：双方签订的《上海市商品房预售合同》第十条、第十九条对上诉人逾期办理大产证应承担的违约责任已作了明确约定，上述约定属于双方之间的“特殊约定”，应优先适用。原审判决将上述约定排除在“特殊约定”范畴之外，系对司法解释第十八条进行限制性解释，不但与事实不符，也在客观上造成极不合理的结果。此外，被上诉人未就其损失进行举证，故不存在损失无法确定的情况。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
被上诉人陆晓东、陆威霖辩称：原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格恪守。支付房款是房屋买受方的主要义务，向买受方交付房屋并转移房屋所有权是房屋出售方的主要义务。合同签订后，被上诉人已按约付清了全部房款。上诉人理应在合同约定的期限内取得大产证并协助被上诉人申领系争房屋的小产证。根据预售合同约定，上诉人应于2012年11月30日前取得大产证，被上诉人办理小产证的时间为上诉人取得大产证之后的40天内（即2013年1月9日前）。由于上诉人直至2013年5月22日才取得大产证，导致被上诉人未能按期取得小产证，故上诉人已构成违约，其理应承担相应的违约责任。
预售合同第十条关于“上诉人如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），被上诉人有权单方面解除合同”的约定内容，系针对上诉人未按时取得大产证的情况下，合同赋予守约方被上诉人可以选择适用的权利，但并不表示被上诉人只能选择解除合同，否则就是放弃了追究上诉人逾期办证违约责任的权利。至于预售合同第十九条，则是针对被上诉人选择合同解除权的情况下，上诉人所应承担的赔偿责任而作出的约定。现被上诉人作为守约方并没有选择行使合同解除权，其诉请的基础是在合同继续履行的前提下，要求上诉人承担逾期办证的违约金。鉴于双方在预售合同中对此未作特殊约定，原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，结合本案的实际情况，判令上诉人向被上诉人支付自2013年1月10日起至2013年6月17日止，以被上诉人支付的总房款，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%标准计算的逾期办证违约金，并无不当。上诉人关于预售合同已就逾期办理大产证所应承担的违约责任作了明确约定的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。综上，原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费2，367.02元，由上诉人上海万兆房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 孙飞
代理审判员 毛焱
二〇一四年九月十六日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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