安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民一初字第02129号
原告（反诉被告）：芜湖联盛国际商业广场管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：蔡长丕，总经理。
委托代理人：朱晓霞，安徽仝人律师事务所律师。
委托代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。
被告（反诉原告）：芜湖市建华科技有限责任公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：郭建华，总经理。
委托代理人：莫春生，安徽真见律师事务所律师。
原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司诉被告芜湖市建华科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告芜湖市建华科技有限责任公司诉反诉被告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖联盛国际商业广场管理有限公司（以下简称“芜湖联盛广场”）委托代理人朱晓霞，被告（反诉原告）芜湖市建华科技有限责任公司（以下简称“建华科技公司”）委托代理人莫春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告芜湖联盛广场诉称：2011年10月15日，原、被告签订一份《华海电脑数码通讯广场股份有限公司商业租赁合同书》。合同约定，被告承租“芜湖联盛广场”负一层楼，总租赁面积1220平方米，实测面积1116.88平方米，租赁期限自2012年1月8日至2017年4月8日，租金标准为每月每平方米25元，商场综合管理费为每月每平方米35元。按实测面积计算，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租赁费用应为804153.6元。
后原、被告签订一份《商业租赁合同书》。合同约定，被告承租“芜湖联盛广场”负一层编号为D区，总租赁面积1280平方米，实测面积815.4平方米，租赁期限自2012年1月8日至2017年4月8日，租金标准为每月每平方米25元，商场综合管理费为每月每平方米35元。按实测面积计算，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租赁费用应为587088元。
2012年2月28日，原、被告签订一份《商业租赁合同书》。合同约定，被告承租“芜湖联盛广场”负一层，总租赁面积80.06平方米，实测面积为225.75平方米，租赁期限自2012年3月10日至2013年6月9日，租金标准为每平方米40元，商场综合管理费为每月每平方米35元。按实测面积计算，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租赁费用应为203175元。
后原、被告签订一份《仓库使用协议》，由被告承租“芜湖联盛广场”负一层作为其仓库使用，总租赁面积为236.07平方米，实测面积为323.75平方米，租赁期限自2012年2月15日至2013年2月14日，租金标准为每月每平方米15元。按实测面积计算，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租赁费用应为58275元。
后原、被告签订一份《联盛广场仓库使用协议》，由被告承租“芜湖联盛广场”负一层作为其仓库使用，总租赁面积为204平方米，实测面积为197.5平方米，租赁期限自2012年3月10日至2017年6月9日，租金标准为每月每平方米25元。按实测面积计算，2012年3月10日至2013年3月9日期间的租赁费用应为59250元。
以上实际测量建筑面积均经过被告方签字确认，按照合同约定，上述五份合同自起租日2012年3月10日计算至2013年3月9日期间的租赁费用合计1711941.6元，扣除被告已缴纳的租赁费用65万元，被告尚欠租金1061941.6元。故原告起诉要求被告支付2012年3月10日至2013年3月9日期间租金1061941.6元，并按每日0.1%计算支付逾期付款滞纳金。
被告建华科技公司辩称：原告要求被告给付2012年3月10日至2013年3月9日租金1061941.6元不能成立。1、原告出租的房屋面积为1726.43平方米，而非原告单方错误认定的2158平方米。原告出租的房屋系地下负一层，不存在要被告承担分摊面积部分。双方签订的房屋租赁合同明确约定面积以实际交付的面积为准，实际交付的面积双方在2013年1月25日明确注明了电脑城商铺实际面积为1726.43平方米。而原告在1726.43平方米的基础上增加了25%的公摊面积431.6平方米，面积正好为2158.03平方米，而25%的公摊面积是原告凭空估计的，没有任何事实和法律依据。2、原告出租的房屋租金截止日期应为2012年12月27日，原告计算到2013年3月9日不符合客观事实。原告出租的地下车库一下雨就漏水，导致电脑等物品损坏，且地下车库通风、采光不畅，消防安全不达标，消防人员经常来检查，影响经营。因此2012年12月27日，被告就全部搬迁，让出了房屋，被告对已交付房屋明确进行了确认。3、原告出租的经营用房面积合同约定为2580平方米，实际仅为1726平方米，少了800平方米。由于原告违约，双方在合同中约定补偿原告350平方米面积，该350平方米应从原告出租的面积中扣除。4、原告出租的仓库面积为417平方米，其中被告自行搭建259平方米，根据双方在结算时的约定，不应计算租金。5、被告已向原告支付租金65万元，保证金12万元，装潢保证金22000元，共计792000元。6、原告出租房屋面积为1726.43平方米，扣除350平方米和225.75平方米，应为1150.68平方米，每月租金25元，管理费35元，计算2012年3月10日至2012年12月27日租金为655887.6元。面积225.75平方米，每月租金40元，管理费35元，扣除3个免租期和15天装潢期，计算2012年6月25日至2013年12月27日租金为101587.5元。仓库面积158平方米，每月租金20元，9.5个月，租金为30020元。上述租金共计787495.1元，被告已支付租金792000元，故原告应退还被告租金4504.9元。
反诉原告建华科技公司诉称：2011年10月15日，反诉原告建华科技公司与反诉被告芜湖联盛广场签订一份《华海电脑数码通讯广场股份有限公司商业租赁合同书》。合同约定，建华科技公司承租芜湖联盛广场负一层楼从事电脑数码等通讯设备，由于该份合同双方分歧较大，特别是出租面积误差较大，此后至2012年2月28日双方陆续签订了5份类似的租赁合同，但双方始终对面积、资金标准和出租房屋的质量、消防验收有分歧，没有达成一致意见。合同约定租赁面积2580.06平方米，芜湖联盛广场仅提供1376.43平方米。合同签订后，建华科技公司对联盛广场负一楼进行了装修，共支付装潢款53万元。经营户从四月起开始进入经营，在经营过程中，建华科技公司发现芜湖联盛广场出租的负一层及全部经营性用房并未经过质监部门的综合验收和公安消防部门的验收，属于禁止使用的房屋，更不能对外出租经营。此外芜湖联盛广场出租的房屋有严重质量问题，一遇到下雨，负一层就大面积漏水，从2012年4月至7月多次发生大面积漏水毁损了经营户的大量电脑和数码电子产品，建华科技公司为了避免经营户情绪波动，先行垫付了赔偿款，因无法经营，经营户纷纷自动撤离，至2012年12月已全部撤离。因反诉被告芜湖联盛广场的过错给反诉原告建华科技公司造成重大损失。故反诉原告起诉要求反诉被告赔偿各项经济损失30万元（装潢损失531711元，电脑及配件损失28997元，柜台租金损失314020元，仓库租金损失9800元，共计884528元，反诉被告承担部分）。
反诉被告芜湖联盛广场辩称：芜湖联盛广场出租的房屋已经取得竣工验收和消防验收，租赁合同有效。建华科技公司主张合同无效要求芜湖联盛广场赔偿装修损失，没有事实依据。根据租赁合同第七条第七项约定，建华科技公司的装修图纸应经芜湖联盛广场书面审查同意。本案中，建华科技公司未提供任何证据证明其装修经芜湖联盛广场书面同意，故建华科技公司未经芜湖联盛广场同意擅自装修，依据最高法院审理房屋租赁合同的司法解释第13条规定，承租人未经出租人同意擅自装修的，无论租赁合同是否有效，装修费用由承租人自行承担。故建华科技公司要求芜湖联盛广场赔偿装修费用，没有法律依据。芜湖联盛广场不应赔偿建华科技公司转租的柜台、仓库租金损失。建华科技公司提交了两份转租合同及其自行开具的收据，证明其未收取到柜台、仓库的租金损失，芜湖联盛广场认为建华科技公司自行开具收据真实性有异议，不能作为证据使用。而建华科技公司提交的两份转租合同，只能证明其转租了两户商铺，但不能证明该转租合同项下的租金未收取，故建华科技公司主张转租的租金损失，没有事实依据。即使建华科技公司主张的转租租金损失存在，但根据双方签订的五份租赁合同约定，建华科技公司作为承租人，不得将全部或部分转租、转让、转借他人使用。建华科技公司擅自将部分、全部转租，其未收取到的柜台、仓库租金损失，属其自己违约所受的损失。故建华科技公司要求芜湖联盛公司赔偿其违约转租所受的损失，没有法律依据。建华科技公司主张芜湖联盛广场许诺的优惠条件未落实，但其并未提交任何证据证明芜湖联盛广场承诺过优惠条件，因此其主张因优惠条件未落实导致经营户撤离，没有事实依据。事实上，建华科技公司转租的经营户撤离，系经营户经营不善所致，芜湖联盛广场出租房屋时并未承诺建华科技公司及经营户租赁房屋可以达到的经营收益，故该经营风险本应由建华科技公司及经营户自行承担。建华科技公司转租的经营风险亦应由建华科技公司自行承担。建华科技公司要求芜湖联盛广场赔偿因经营不善而未实现的转租租金损失，没有事实依据。建华科技公司要求芜湖联盛广场赔偿因租赁房屋渗水导致经营户损失的70%的主张，部分成立。根据建华科技公司提交的付款凭证，证明建华科技公司仅赔偿给五户经营户因渗水所受损失15209元，故建华科技公司主张其赔偿经营户损失28997元，没有事实依据。建华科技公司赔偿的五户损失15209元中，其中三户损失计6215元，芜湖联盛广场同意赔偿70%即4350.5元。其他两户损失8994元，仅有付款凭证及清单证明，不能证明系租赁房屋漏水所致，故建华科技公司要求芜湖联盛广场赔偿该两户损失，没有事实依据。综上，建华科技公司的反诉请求绝大部分没有事实和法律依据，请求依法驳回。
经审理查明：2011年10月15日，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司签订一份《华海电脑数码通讯广场股份有限公司商业租赁合同书》和一份《商业租赁合同书》，系格式条款。合同约定，建华科技公司承租“芜湖联盛广场”负一层楼席位，面积为1220平方米（以实际交付的面积为准），经测量实际面积为893.5平方米，建筑面积为1116.88平方米，租赁期限自2012年1月8日起至2017年4月8日止，建华科技公司可享有15天的装修期，租金标准为每月每平方米25元，商场综合管理费为每月每平方米35元，租金每12个月支付一次，逾期按每日千分之一收取滞纳金。履约保证金10万元，双方结束租赁，建华科技公司办理完离场手续之日起满一年之后，芜湖联盛广场应如数退还履约保证金。租赁终止或依约解除本合同，租赁席位的固定装修无偿归芜湖联盛广场所有，建华科技公司装修席位的一切费用，由建华科技公司自行承担，芜湖联盛广场无需给予任何补偿。
2012年1月，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司签订一份《商业租赁合同书》和一份《商场综合服务合同书》，系格式条款。合同约定，建华科技公司承租“芜湖联盛广场”负一层席位，总租赁面积1280平方米（以实际交付的面积为准），经测量实际面积为652.32平方米，建筑面积为815.4平方米，租赁期限自2012年1月8日至2017年4月8日，建华科技公司可享有15天的装修期，租金标准为每月每平方米25元，商场综合管理费为每月每平方米35元。租金每12个月支付一次，逾期按每日千分之一收取滞纳金。租赁终止或依约解除本合同，租赁席位的固定装修无偿归芜湖联盛广场所有，建华科技公司装修席位的一切费用，由建华科技公司自行承担，芜湖联盛广场无需给予任何补偿。
2012年2月28日，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司签订一份《商业租赁合同书》和一份《商场综合服务合同书》。合同约定，建华科技公司承租“芜湖联盛广场”负一层席位，该租赁商铺建筑面积为80.06平方米（以实际交付的面积为准），经测量实际面积为180.6平方米，建筑面积为225.75平方米，租赁期限自2012年3月10日至2013年6月9日，建华科技公司在租赁期限内享有3个月免租期，租金标准为每平方米40元，商场综合管理费为每月每平方米35元。租金每3个月支付一次，逾期按每日千分之一收取滞纳金。可以将席位全部或部分转租、转让他人或同他人调换使用，可以以合营、合资等名义变相出租席位。
2012年2月，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司签订一份《联盛广场仓库使用协议》，系格式条款。协议约定，建华科技公司承租“芜湖联盛广场”负一层席位作为其仓库使用，该仓库使用面积为236.07平方米，经测量实际面积为259平方米，建筑面积为323.75平方米，使用期限自2012年2月15日至2013年2月14日，使用费用为每月每平方米15元，每六月缴纳一次，逾期按每日万分之五收取滞纳金。
2012年3月，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司签订一份《联盛广场仓库使用协议》，协议约定，建华科技公司承租“芜湖联盛广场”负一层席位作为其仓库使用，该仓库使用面积为204平方米（建面），经测量实际面积为158平方米，建筑面积为197.5平方米，使用期限自2012年3月10日至2017年6月9日，建华科技公司在租赁期限内享有3个月的免租期，使用费用为每月每平方米25元，每六月缴纳一次，逾期按每日万分之五收取滞纳金。建华科技公司在该仓库之装修、装饰、广告等属于建华科技公司自身经营性投入，在建华科技公司退场时，不得向芜湖联盛广场提出任何补偿的要求。
2012年1月13日，建华科技公司对承租的商铺及仓库进行了装潢。2011年10月15日，建华科技公司向芜湖联盛广场支付了履约保证金10万元。后建华科技公司又向芜湖联盛广场支付各种保证金42000元。2012年3月9日、10月18日，建华科技公司先后支付芜湖联盛广场租金共计65万元。2012年5月15日，芜湖联盛商业广场A、B、C区房屋经过了竣工验收。2012年8月，芜湖联盛商业广场1#、2#楼及地下室经过了竣工验收。建华科技公司在经营过程中，因承租房屋出现漏水，造成部分电脑及电子产品进水损坏，共造成损失10435元。
2013年1月25日，原告（反诉被告）芜湖联盛广场与被告（反诉原告）建华科技公司就承租商铺和仓库实测面积及使用日期进行了确认，经确认中江电脑城商铺实际面积为1726.43平方米，建筑面积为2158平方米；仓库实际面积为417平方米，建筑面积为521平方米；其中仓库259平方米由中江电脑城投资自建自己管理自己使用不收费。实际使用日期为2012年12月27日止。
上述事实，有商业租赁合同书、仓库使用协议、中江电脑城商铺实测面积、中江电脑城仓库实测面积、建筑装饰工程施工合同、装修工程决算表、收据、维修费用请示表、竣工验收备案证及原、被告的陈述可以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。2011年10月、2012年1月双方签订的两份租赁合同约定，租赁面积以实际交付的面积为准。经2013年1月25日双方确认，2011年10月签订的租赁合同，实际面积为893.5平方米，建筑面积为1116.88平方米。2012年1月签订的租赁合同，实际面积为652.32平方米，建筑面积为815.4平方米。现原、被告对计算租金发生争议，原告认为按建筑面积计算租金，被告认为按实际面积计算租金。原、被告签订的租赁合同是原告提供的格式条款，根据法律规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故本院确认按被告的主张计算租金。2011年10月、2012年1月双方签订的两份租赁合同约定的商铺租赁面积为1545.82平方米，经双方确认被告建华科技公司使用日期至2012年12月27日止，按每月每平方米60元计算2012年3月10日至12月27日租金为887300.68元。对双方明确约定按建筑面积计算租金的，应按建筑面积计算，对商铺建筑面积323.75平方米，按每月每平方米75元计算2012年6月10日至12月27日租金为159446.88元。对仓库建筑面积197.5平方米，按每月每平方米25元计算2012年6月10日至12月27日租金为32422.92元。上述租金共计1079170.48元。被告建华科技公司已支付原告芜湖联盛广场租金65万元、保证金42000元、履约保证金10万元。因双方合同已实际解除，根据合同约定，被告建华科技公司办理离场手续之日起满一年之后，原告芜湖联盛广场退还履约保证金。现被告建华科技公司已于2012年12月27日离场，至今已满一年，被告建华科技公司交纳的保证金、履约保证金应折抵租金，故被告建华科技公司应再支付原告芜湖联盛广场租金287170.48元。合同约定，逾期未支付商铺租金，按日1‰计算支付滞纳金。该约定超出银行同期贷款利率的四倍，对超出部分本院不予保护。合同约定，逾期未支付仓库租金，按日万分之五支付滞纳金。该约定不违反法律规定，本院予以支持。双方实际合同解除日期为2012年12月27日，故商铺租金滞纳金应从2012年12月28日起按银行同期贷款利率四倍计算至实际给付之日止。仓库租金滞纳金应从2012年12月28日起按日万分之五计算至实际给付之日止。在租赁期间，因租赁房屋漏水，造成被告建华科技公司财产损失10435元，该损失应由原告芜湖联盛广场承担。关于原告芜湖联盛广场要求被告建华科技公司支付259平方米仓库租金的主张，因双方已经确认该仓库系被告自建部分，免收租金，故对原告的该主张，本院不予支持。关于反诉原告建华科技公司提出要求反诉被告芜湖联盛广场赔偿装潢损失的主张。根据合同约定，建华科技公司装修席位的一切费用，由建华科技公司自行承担，芜湖联盛广场无需给予任何补偿。故对反诉原告建华科技公司的该主张，本院不予支持。关于反诉原告建华科技公司提出柜台、仓库租金损失的主张，因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告芜湖市建华科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司租金287170.48元，并支付自2012年12月28日起至实际给付之日止滞纳金（其中254747.56元按银行同期贷款利率四倍计算，32422.92元按日万分之五计算）；
二、反诉被告芜湖联盛国际商业广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告芜湖市建华科技有限责任公司财产损失10435元；
三、驳回反诉原告芜湖市建华科技有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费14448元，反诉案件受理费2900元，合计17348元，原告（反诉被告）芜湖联盛置业发展有限公司负担10213元，被告（反诉原告）芜湖市建华科技有限责任公司负担7135元（诉讼费芜湖联盛置业发展有限公司预交了14448元，芜湖市建华科技有限责任公司预交了7135元，芜湖市建华科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的诉讼费4235元支付给芜湖联盛置业发展有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 刘 翔
代理审判员 肖 玮
人民陪审员 杨晓云
二〇一四年一月二十一日
书 记 员 曹丽明
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。