四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终1123号
上诉人（原审原告）:恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区寂照街。
法定代表人:熊敏，董事长。
委托诉讼代理人:谢缘媛，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）:李娟，男，1970年1月25日出生，汉族，住四川省荣县乐德镇松林村。
委托诉讼代理人:邹浩，四川建宜律师事务所律师。
上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大彭山公司）与被上诉人李娟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2016）川1403民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托诉讼代理人谢缘媛，被上诉人李娟的委托诉讼代理人邹浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒大彭山公司上诉请求：撤销原判，依法支持恒大彭山公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.李娟逾期还贷导致我司承担担保责任，我司依据合同约定行使解除权合理合法；2.李娟未按约定向我司出具办证委托书，也未向我司提供办证所需资料及缴纳办证契税，故我司不存在逾期办证的情形；3.原审以我司逾期办证否定了我司依据约定行使的合同解除权属于混淆不同的法律关系；4.我司已经按照合同约定地址向李娟发送催款律师函、合同解除通知，已经履行通知义务；5.原审以合同违约方不享有合同解除权为由驳回我司诉讼请求属于对法律的错误适用，并且导致合同解除条件成就的原因是李娟逾期还贷，并不是我司为自己的利益不正当的促成条件成就。
李娟答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。
恒大彭山公司向一审法院起诉请求：1.依法解除恒大彭山公司与李娟签订的恒大金碧天下923栋4层02号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》；2.请求判决李娟协助恒大彭山公司到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；3.由李娟承担案件受理费。
一审法院查明：（一）恒大彭山公司与李娟于2011年4月30日签订一份《商品房买卖合同》约定：“李娟购买恒大彭山公司位于彭山县牧马镇的恒大金碧天下923栋4层02房号商品房一套，建筑面积为125.67平方米，套内面积为102.72平方米，共用部分与共用房屋分摊面积为22.95平方米，房屋总价款545235元，恒大彭山公司应当于2013年12月30日前向李娟交付商品房。（二）同日，双方又签订一份《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定：“李娟应首付购房款218235元，余款327000元向银行按揭贷款支付。恒大彭山公司应当商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”。李娟按约支付了首付购房款218235元。（三）按双方合同约定，恒大彭山公司应在2015年6月30日前为李娟办妥房屋所有权登记，恒大彭山公司至今未向李娟交付涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，也未完善对涉案房屋办理抵押权登记手续（只办理了抵权预告登记），也未完成从阶段性连带担保转为抵押担保的义务。（四）李娟与中国银行股份有限公司四川省分行于2011年6月28日签订一份《成都银行个人房产按揭借款合同》约定：“李娟借款用于购置彭山县牧马镇的恒大金碧天下二期923-402号商品房一套，借款金额为327000元，借款期限28年，时间从自贷款人实际放款日起算，该合同的保证人恒大彭山公司。该借款已经由李娟委托的按揭银行将按揭贷款全部一次性转付到恒大彭山公司指定的账户，李娟履行了合同约定的支付房款的义务，涉案房屋办理了抵押预告登记。该合同李娟填写的地址为四川省荣县乐德镇松林村13组。（五）恒大彭山公司、李娟签订的《补充协议》第3.4条约定：在李娟所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，李娟未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大彭山公司承担了保证责任的，恒大彭山公司有权享有下列权利：3.4.1单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。3.4.2有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。12.1、双方同意以2015年12年30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付给买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日起。（六）后由于李娟未按约支付中国银行股份有限公司四川省分行贷款，该行于2015年11月10日向恒大彭山公司发去《履行保证担保责任通知书》内容如下：“由贵公司提供阶段性担保的我行个人住房贷款借款人李娟于2011年6月向我行申请贷款327000元，用于购买贵公司开发的金碧天下923-402号住房，截止2015年11月10日，该笔贷款逾期74天，贷款余额309119元（实际余额以结清贷款当日银行系统记录为准）。由于目前尚未办妥抵押登记手续，根据贵公司与我行签订的业务合作协议相关条款约定，现特请贵公司在接到本通知后尽快按照协议约定履行担保责任，偿还借款人所欠我行贷款本息及相关费用，结清该笔贷款”。李娟从2015年8月-9月未还银行贷款，共偿还银行贷款49期。（七）恒大彭山公司于2015年12月7日委托四川致高守民律师事务所向李娟邮寄《律师函》，该《律师函》要求：李娟在收到本函后5日内，向中国银行股份有限公司四川省分行履行还款义务，否则恒大彭山公司将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由李娟自行承担。该《律师函》邮寄地址为双流大通世纪酒店。到期后，李娟仍未向中国银行股份有限公司四川省分行履行还款义务。恒大彭山公司便于2016年2月18日向李娟发去《关于解除＜商品房买卖合同＞的通知》：“自本通知到达李娟后，双方于2011年4月30日所签《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大彭山公司有权向他人销售恒大金碧天下923-402号商品房，请李娟收到本通知后5日内来恒大彭山公司办理合同解除的善后事宜。”李娟未按该通知履行其义务。该解除通知邮寄地址为成都市双流县大通世纪酒店。后恒大彭山公司于2016年2月1日，代李娟向中国银行股份有限公司四川省分行清偿了被告所欠的贷款本金307584.90元，利息、罚息为5190.85元。恒大彭山公司与中国银行股份有限公司四川省分行于2015年2月10日签订《房屋按揭贷款业务合作协议》。
一审法院认为，恒大彭山公司、李娟双方于2011年4月30日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议和李娟与中国银行股份有限公司四川省分行于2011年6月28日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。恒大彭山公司要求解除与李娟于2011年4月30日签订的恒大金碧天下923栋4层02号房《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。从庭审查明的事实得出，李娟是按双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容履行了支付购房款的义务，恒大彭山公司也履行其交付涉案房屋的义务，涉案房屋在房屋管理部门办理了备案登记，李娟已实际占有使用涉案房屋至今，并对涉案房屋进行了装修、装饰；尽管恒大彭山公司按《中国银行股份有限公司住房贷款合同》履行了担保义务，但恒大彭山公司在阶段性连带担保责任中未按双方合同约定及时给李娟办理涉案房屋的所有权证，逾期未办理涉案房屋所有权证的违约时间在前，且办理涉案房屋的所有权证是恒大彭山公司的法定义务或者是其附随义务，故恒大彭山公司未从涉案房屋阶段性担保责任转为抵押担保责任中脱离出来存在过错；相反李娟未按借款合同偿还银行借款在后，且李娟已按约支付银行借款约49期；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定得出，该条规定的立法理念应是合同的解除权在合同的守约方，合同的违约方不应享有合同的解除权。同理，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，以及双方签订的补充协议第3.4，3.4.1规定得出，是恒大彭山公司自己的原因促成解除条件成就的，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定。恒大彭山公司该项诉求，因证据不足，不予支持。虽然恒大彭山公司履行了担保责任，但恒大彭山公司应按《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向李娟行使追偿权。同理，恒大彭山公司要求李娟协助到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续的诉求，因证据不充足，不予支持。判决：驳回恒大彭山公司的诉讼请求。一审案件受理费9252元，由恒大彭山公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院审理查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。
本院认为，本案双方主要争议焦点的是恒大彭山公司是否有权解除案涉合同及补充协议。根据双方补充协议约定，在李娟所购商品房《房屋所有权证》办理完毕前，李娟未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大彭山公司承担了担保责任的，恒大彭山公司有权单方解除《商品房买卖合同》及本补充协议，故本案主要应审查的是恒大彭山公司享有的合同约定解除权条件是否已经成就。综合分析该约定条款，在李娟所购商品房《房屋所有权证》办理完毕前，恒大彭山公司对李娟的按揭贷款承担的是阶段性的担保责任，在李娟所购房屋产权证已办理完毕后恒大彭山公司的该担保责任即解除，故在恒大彭山公司而言，其应及时将李娟的房屋产权证办理完毕以解除自身的担保责任。
其次，根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，在约定期限内为李娟办妥房屋所有权登记系恒大彭山公司应尽的合同义务，但根据本案已查明的事实,恒大彭山公司在合同约定的办证期限内未向李娟交付涉案房屋的房屋所有权证及土地使用权证，导致其阶段性担保责任不能按期解除，在此延长的期间内，李娟出现逾期还贷的情形，恒大彭山公司也因此承担了担保责任，若恒大彭山公司及时为李娟办妥了房屋产权证，则其阶段性担保责任也将及时解除。据此，恒大彭山公司违约在先的逾期办证行为是导致其最终承担担保责任的根本原因，恒大彭山公司主张的合同解除权并不符合双方约定该解除条款的真实意思表示，其行使合同约定解除权的条件并未成就。恒大彭山公司上诉提出因李娟没有提供办证所需资料及缴纳办证契税才导致该公司未及时办理房屋产权证。对此，本院认为，为购房者办理商品房相应的产权证系开发商应尽的合同义务，恒大彭山公司应按照合同约定积极主动的履行自己的义务，恒大彭山公司称李娟未提供相应资料及缴纳税费，但恒大彭山公司并未提供证据证明其通知过李娟提供相应的资料及缴纳相应的税费，也不能证明李娟拒绝向其提供资料及缴纳税费，恒大彭山公司未积极主动的履行合同义务导致逾期办理产权证，已构成违约。
最后，基于本案的实际情况，李娟就商品房买卖而言已经履行了合同的全部付款义务，且恒大彭山公司也已经实际交付房屋接近三年，在李娟明确表示愿意承担恒大彭山公司因承担担保责任造成的损失的前提下，基于合同的公平原则，案涉合同及补充协议也不宜直接解除。恒大彭山公司可依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向李娟行使追偿权。
综上所述，本院认为，恒大彭山公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9252元，由上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 部
审判员 余 鹏
审判员 张澌岷
二〇一六年十二月三十日
书记员 陈乐奕