浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙绍民终字第524号
上诉人（原审原告）罗甲。
上诉人（原审原告）罗乙。
上诉人（原审原告）袁某某。
上述三上诉人之共同委托代理人（特别授权）蒋某某。
被上诉人（原审被告）张甲。
被上诉人（原审被告）马甲。
被上诉人（原审被告）罗丙。
上述三被上诉人之共同委托代理人（特别授权）任某某。
原审第三人罗丁。
委托代理人（特别授权）马乙。
上诉人罗甲、罗乙、袁某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2012）绍嵊民初字第1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理，上诉人罗甲、罗乙及三上诉人之共同委托代理人蒋剑峰、三被上诉人之共同委托代理人任某某、原审第三人罗丁之委托代理人马乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：罗戊、张乙生前系夫妻。罗戊于2001年12月26日去世，张乙于2011年1月29日去世。二人膝下有二子三女，分别为：长子罗甲、次子罗乙、长女罗丁、次女罗丙、幼女袁某某。其中袁某某幼小曾由罗戊、张乙送给别人收养，后经公证解除收养关系后，袁某某在户籍上仍保持原名。被告马甲系罗丙之夫，被告张甲系罗丁之子。1987年11月27日，罗戊、张乙己有私房因国家建设被拆迁补偿换房故而另所得房屋二处，一处系嵊州市孝子坊路11弄20号403室房屋，建筑面积为53.17平方米；另一处系嵊州市百步阶3-1号房屋，建筑面积为69.5平方米。罗贤荣、张素娥另共有位于嵊州市保婴路49号二层营业用房，建筑面积为64.61平方米。其中嵊州市百步阶3-1号房屋因2001年嵊州市建设越剧艺术中心需要被拆迁，拆迁所得补偿款为92000元，已由原告罗乙领取。罗戊去世后，张素娥曾与上述二子三女于2007年11月23日到嵊州市公证处共同作出一份继承权公证书，上述二子三女在公证书中明确表示自愿放弃对嵊州市孝子坊路11弄20号403室的房屋及嵊州市保婴路49号二层房屋的继承权，上述房屋均由张乙一人继承。嵊州市孝子坊路11弄20号403室房屋已由原告罗甲于2008年1月22日出面作价80000元转让给骆某某夫妻，该房产也已过户至骆某某夫妻名下。2008年4月21日，第三人罗丁陪同张素娥到嵊州市房地产管理委员会与三被告签订房地产买卖契约一份，该契约载明嵊州市保婴路49号二层房屋作价60000元转让给三被告，其中被告张甲占有出资款的50%为30000元，被告罗丙、马甲各占有出资款的25%为15000元。同时买卖双方对交易房屋办理了房产过户手续，该房屋按出资比例过户至三被告名下，并办理了与出资比例相应的房产证三本。2007年11月28日，嵊州市诚中房地产估价事务所曾对嵊州市孝子坊路11弄20号403室房屋及嵊州市保婴路49号二层房屋采用市场比较法分别作出房地产评估报告一份，其中一份评估报告对嵊州市保婴路49号二层房屋的价值确定为92300元。2011年1月29日，张乙死亡。2012年清明上坟时，三原告方得知嵊州市保婴路49号二层房屋早在2008年已由张乙出卖给三被告，价格为60000元，并已登记在三被告名下。三原告以房屋买卖明显低于实际市场价显失公平，同时存在欺骗张乙的情形等为由起诉来院，请求撤销张乙与三被告签订的房地产买卖契约。审理中，原告申请该院对嵊州市保婴路49号二层房屋在2008年时的实际价值进行评估，该院委托的嵊州大诚联合资产评估事务所采用成本法和收益法进行测算，并作出资产评估报告书一份，该评估报告书确定嵊州市保婴路49号二层房屋在2008年4月21日的市场价值为209239元。嵊州市保婴路49号二层房屋其中小间自2003年开始至2011年止租赁给张浙萍经营，其租金一直交给第三人罗丁，同时电费以张乙名义缴纳。该房屋大间在2005年3月开始由张乙租赁给林某某，后来在2008年转租给隆某某。隆某某的租金也是交给第三人罗丁的。讼争房屋目前每年的租金收益在20000元以上。
以上事实，由原告提供的公证书、租赁合同、收条，被告提供的私房拆迁协议、协议书、嵊字第001307号房屋所有权证、房地产买卖契约、收条、浙嵊房权证嵊字第01××96号房产证、公证书、无婚姻登记记录、共同出资证明、嵊州市二手房交易申请减免审批表、产权登记费票据、交易收取费票据、印花税票据、浙嵊房权证嵊字第0108003**号、第010800384号、第01××85号房产证、房地产评估报告书、申请法院调取的房地产买卖契约、收条、共同出资证明、嵊州市房地产登记簿打印件、嵊州市房屋拆迁补偿费支付凭证档案材料及当事人的庭审陈述等证据所证实。
原审判决认为，本案争议焦点在于讼争房屋在2008年其时的房屋买卖合同是否存在可撤销的法定情形的问题。对于这一争议焦点，应围绕本案讼争房屋交易双方、交易时的实情以及交易标的物即讼争房屋的权属情况并结合合同法的有关规定加以解析。显而易见，讼争房屋所涉的房屋买卖合同订立时出卖人为死去的张乙，买受人为被告罗丙、马甲、张甲。分析三原告的诉称意见显然其是根据合同法第五十四条的法理本义用以请求撤销合同，而根据该法条的规定必须是合同相对人才可以成为撤销权的行使主体，三原告并非合同相对人，故三原告无权对本案房屋买卖合同行使撤销权。诚然，本案房屋买卖合同是否存有原告所称的显失公平或欺诈等情形的问题，也需进行一番剖析。从前述事实及所认定的证据中可以看出，讼争房屋原系死去的张乙与罗戊的共同财产，在罗戊去世后对该房屋享有法定继承权的罗丁、罗丙、袁某某、罗甲、罗乙经公证均自愿放弃对该房屋的继承权，同时一致确认该房屋由张乙一人继承。由此可见，张乙在签订房屋买卖合同时对交易标的物具有完全处分权，且也无迹象显示订立合同之时买受人三被告存有欺诈、隐瞒真实情况等行为致张乙在违背其真实意思的情形下与之签订合同，另订立合同前讼争房屋业经评估机构确定市场时价，并以切近评估价的合理对价进行交易。综上，该院认定涉案房屋买卖合同不存有如原告所称的欺诈或显失公平等情形。至于合同法第七十四条关于债权人因债务人以明显不合理低价转让财产对其造成损害，请求撤销债务人的行为之规定对本案能否适用，显然本案实情不符合该法条规定的种种情形。据此，该院认为三原告要求撤销张乙与三被告签订的讼争房屋买卖合同的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回罗甲、罗乙、袁某某要求撤销张素娥与罗丙、马甲、张甲订立并已在嵊州市房地产管理委员会备案存档的关于嵊州市保婴路49号二层房屋的房地产买卖契约的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，保全费600元，评估费合计1250元，由罗甲、罗乙、袁某某共同负担。
上诉人罗甲、罗乙、袁某某上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审法院认定上诉人无权对本案行使撤销权是无法可依的。且在两次庭审中被上诉人对上诉人的主体问题从未提过异议，主审法官在诉讼期间对撤销权的问题也是认可上诉人的主张，故其在第一次庭审中要求上诉人对房价提出鉴定，意在衡量房价是否显失公平，协议是否可撤销。原审实质上认定了一个虚假的买卖事实。当时张乙已86岁高龄，意识有时不清楚，又系文盲，根本不能实施房屋买卖行为。庭审中被上诉人及第三人陈甲屋买卖协议及收条中的签字均不是张乙亲笔书写。对于6万元款项是否支付过，庭审中第三人罗丁多次陈述不一，且与另两被告的陈乙不一致，且存在恶意串通的情形。且本案房价经司法鉴定超出买卖价的3倍多，原审却无视鉴定结论作了“本案认定涉案房屋买卖合同不存在如原告所称的欺诈或显失公平等情形”的认定。二、原审判决适用法律错误。上诉人提供的证据及被上诉人与第三人矛盾百出的陈丙以证明6万元房款未实际支付，权属过户系被上诉人与第三人恶意串通所致，鉴定结论也充分证明房价显失公平的情形。上诉人在原审中提供的录音资料可证明被上诉人存在欺诈的情况，但因当庭无法听取，法官说不需要提供了，上诉人误认为本案证据已充分，就不再提供了。综上，请求依法撤销原判，本案原审案件受理费、财保费、评估费及二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人罗丙、马甲、张甲答辩称：上诉人在上诉状中的陈述不符合法律规定，也没有事实依据。在本案中，买卖合同双方当事人均是成年人，也没有精神方面的疾病，不具备无民事行为能力的因素。买卖合同双方当事人对于买卖房屋的性质后果都是清楚的，在合同签订和房产过户过程中，双方当事人均是全程参与且亲自签名，整个过程都是双方当事人真实意思的表示，并不存欺诈隐瞒的情况。且张乙对49号房屋拥有完全的产权和处分权，其将名下的房产转让给本案的被上诉人，是其自己的权利，没有违反任何法律规定，也不需要得到上诉人的同意。49号房屋现在已经合法过户在三个被上诉人名下，过户过程公开透明规范合法，不存在违规之处。根据合同法第54条规定，本案上诉人并不是合同的当事人，对49号房屋也不拥有任何产权，其无权向法院请求撤销合同。判断合同内容是否显失公平，要看当事人自己的意愿，如果当事人认为是公平的，也愿意接受合同条款的约束，则不存在显失公平的问题。判定房屋价格是否公平，不应以市场价格，而是要考虑血缘关系，而本案合同当事人之间存在的特殊的血缘和身份关系，就是交易价格明显偏低，甚至张乙将房产赠与被上诉人，合同也是合法的，没有显失公平。关于撤销权的行使期限问题，根据合同法第55条规定，超过一年不行使，撤销权消灭，本案中房屋买卖发生在2008年，上诉人已没有撤销权。张乙将49号房屋过户给三被上诉人，上诉人是知情的，不存在欺诈隐瞒的情况，因为上诉人在原审表述中明确，他们的老母亲一旦有事情会打电话给各个子女，所以他们的老母亲和子女的联系是密切的，不存在是否知情的问题。且上诉人对于房屋买卖的事情是否知情不会影响房屋买卖的效力。因为张乙有完全处分权和独立的产权，其处分房子不需要任何人同意。张乙和丈夫名下曾经有三套房子，403号住房已经被罗甲卖掉了，罗乙获得了拆迁补偿款。而张乙的饮食起居由两个女儿照顾，所以张乙以低于市场价格转让给女儿女婿及外孙，这是子女之间的利益平衡。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人罗丁答辩称：上诉人认为张乙没有行为能力，但没有提供任何证据证明，张乙就是年纪大，但没有任何精神疾病。且在2008年时，上诉人罗甲将403室住房卖了，该住房原来是张乙的住房，在买卖过程中，张乙做过公证，说明张乙当时对事物有判断、控制能力，如果本案中张乙没有行为能力，说明罗甲卖房子也是违法的。讼争合同签订后，合同双方到房屋管理部门办理了产权过户手续，整个过户手续公开透明，且全程参与，房款收条也出具了，上诉人说合同没有履行是站不住脚的。如果合同无效，就不存在撤销的问题。且上诉人不是合同法规定的可以行使撤销权的主体。对于张乙与三被上诉人签订的合同是否存在显失公平的问题，应该从合同当事人去考量，如果当事人认为是公平的，那就不存在显失公平的问题。且在本案中，合同是在特殊血缘关系的主体之间签订的，所以不能从市场的角度考虑，要从亲情去考虑，就算张乙将房产赠与三被上诉人也是合法的。2007年11月28日，在讼争房屋交易之前，嵊州市估价事务所对于49号房屋进行评估，评估是93000元。张乙出于亲情考虑，定下6万元的价格，并不存在显失公平的问题。上诉人要行使撤销权也应该在一年内行使，上诉人起诉已经超过一年期限。综上，上诉人的上诉没有任何事实和证据支持，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人罗甲、罗乙、袁某某在二审中提供了录音资料一份，要求证明张乙身体不好，坐着坐着会跌倒；如果买卖合同被两兄弟知道的话，买卖是办不成的，所以三被上诉人隐瞒了事实，控制了老母亲，串通买卖房屋。
被上诉人罗丙、马甲、张丙证认为：录音不符合证据三性。录音资料无法证明是哪几个人在谈话，故无法判断真实性，且录音与本案没有关联性。另外，两段录音是经过剪切的，在证据效力上也存在瑕疵。
原审第三人罗丁质证认为：从证明目的上看，张乙身体好不好不是限制行为能力的判断标准，有没有限制行为能力，应该经过法院宣告。且上诉人对于房屋买卖是知情的。另从证据三性来说，谈话当时张甲和张乙没有在场，所以无法反映房屋交易的整个情况。且很多内容不是很完整，听不清。故该证据不能达到上诉人证明的目，不应予以采信。
本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项之规定，上诉人罗甲、罗乙、袁某某提交的上述证据不属于二审中新的证据，故依法不予认定。
其余当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，三被上诉人在原审中提供的房地产买卖契约、嵊州市二手房交易申请减免审批表、产权登记费票据、交易收取费票据、印花税票据、房产证等证据显示，2008年4月21日，张乙与三被上诉人签订房地产买卖契约一份，约定嵊州市保婴路49号二层房屋作价60000元转让给三被上诉人，张乙亦出具收到房款6万元的收条一份。之后，买卖双方办理了房产过户手续。且被上诉人在庭审中明确陈述当时签字是原审第三人罗丁代签，但手印是本人所纳。上诉人虽主张张乙当时已86岁高龄，协议及收条中的签字均不是其亲笔书写，不能实施房屋买卖行为，但本院认为，张乙在合同、收条上让人代签字、本人纳印的操作可以视为张乙对签约行为、出具收条行为作出的认可和确认，符合法律规定的形式要件。上诉人虽认为张乙当时无签订合同的行为能力、且三被上诉人存在恶意串通、欺诈的情形，但未能提供证据证实张乙当时系限制行为能力或无行为能力人，也不能提供三被上诉人与张乙之间有恶意串通、或三被上诉人欺诈张乙的证据，故应当承担举证不能的法律后果。上诉人还主张讼争买卖契约约定的6万元购房款显失公平，然张乙与三被上诉人之间存在特殊的血缘和身份关系，且2007年11月28日嵊州市诚中房地产估价事务所对讼争房屋作出的评估价也仅为92300元，故综上实际，结合日常生活情理，本院认为，双方约定6万元房款金额合情合理，并无明显过低、显失公平的情形。故综合本案现有证据和事实，本院认为，张乙与三被上诉人签订的讼争房地产买卖契约，主体适格，意思表示真实，内容合法，依法成立、生效。且讼争房地产买卖契约签订后，张乙收到房款，三被上诉人得以过户，契约已经依法全面履行。三上诉人要求撤销讼争房地产买卖契约的诉请，无相应事实和法律依据，本院依法不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人罗甲、罗乙、袁某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方 艳
代理审判员 冯 奇
代理审判员 钟丽丹
二〇一三年七月十六日
书 记 员 叶 婷