福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终1518号
上诉人（原审原告）：颜绍彬，男，1981年3月2日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：厦门市中铁源昌置业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾木浦路103号“恒安国际中心”15层01、02、03单元。
法定代表人：何文肇，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。
上诉人颜绍彬因与被上诉人厦门市中铁源昌置业有限公司（以下简称中铁源昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
颜绍彬上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决以《合同补充协议》第10.1条约定的“商品交付后365日”作为中铁源昌公司履行房屋初始登记义务的期限不符合法律规定。1.《商品房买卖合同》第22条约定补充协议中不得有减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人的责任、排除买受人主要义务的内容。《合同补充协议》将中铁源昌公司履行初始登记义务的期限由“商品房交付后60日”变更为“商品房交付后365日”，减轻了出卖人的责任，应以《商品房买卖合同》为准。2.《合同补充协议》系格式合同，《合同补充协议》第10.1条属于中铁源昌公司在更长期限内免除其责任、加重颜绍彬责任、排除颜绍彬主要权利的情形，中铁源昌公司亦未举证证明就该条款已向颜绍彬尽到提示义务，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。二、一审判决以《合同补充协议》第10.2条约定逾期办理房屋权属登记的违约金上限为由，对颜绍彬主张的违约金作出按已付购房款5‰的限制，不符合法律规定，亦不具备合理性。1.《合同补充协议》将中铁源昌公司承担逾期办理房屋权属登记的违约金不设上限变更为设定“买受人已付款的5‰”，减轻了出卖人的责任，应以《商品房买卖合同》为准，且该条款系格式条款，免除中铁源昌公司责任、加重颜绍彬责任、排除颜绍彬主要权利，中铁源昌公司亦未举证证明就该条款已向颜绍彬尽到了提示义务，故该条款无效。2.逾期履行违约金系合同双方为了督促履行义务的一方积极履行合同项下义务而设置的违约责任，对该类违约金设置上限不利于合同目的的实现，侵害了颜绍彬作为购房人的权益。3.一审判决认定的违约金仅系中铁源昌公司逾期办理产权登记50天的违约金，而中铁源昌公司实际逾期办理房屋产权登记的天数接近10个月，逾期办理车位产权登记的天数超过三年。中铁源昌公司逾期办理产权导致颜绍彬无法就讼争房屋办理抵押贷款、无法对外转让讼争房屋、无法落户并解决子女入学问题等，一审判决认定的违约金不足以弥补颜绍彬的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，颜绍彬因中铁源昌公司逾期办理房屋权属登记遭受的损失难以确定，按照2017年中国人民银行确定的贷款年利率4.35%计算的损失近300000元。
中铁源昌公司辩称，一、《合同补充协议》第10条明确约定中铁源昌公司将办理房屋权属登记需由其提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为中铁源昌公司已履行合同中关于出卖人办理初始登记的义务，《合同补充协议》进一步明确约定中铁源昌公司办理项目初始登记送件的时间为商品房交付后的365日内，故颜绍彬主张的逾期办证违约金起算时间和截止时间不符合合同约定。二、《合同补充协议》关于延期办理产权的约定符合厦门市房地产开发行情，不存在法律法规规定的无效的情形。1.合同法第77条规定除非法律、行政法规规定变更合同需要批准、登记的，否则当事人可以自由协商变更协议约定。《合同补充协议》第17.9条已经明确补充协议与主合同约定不一致的，以补充协议为准。2.省建设厅与工商局制定的是示范文本而非强制性规范，《合同补充协议》不因违反示范文本或主合同而无效。3.根据现实的开发环境并结合厦门市房地产协会出具的咨询回函、相关城市的合同范本及判例、中铁源昌公司对办理产权所需期限的合理说明，《合同补充协议》关于产权办理的约定有合理性与必要性。4.中铁源昌公司将初始登记的时间变更为365天及明确产权由中铁源昌公司代办实质上是加重开发商的责任，未给业主造成损失。5.业主未提出合理异议，由此产生的责任不应归责于开发商。三、部分商品房逾期超过365天办理项目初始登记的原因不可归责于中铁源昌公司，应免除中铁源昌公司逾期办证责任。中铁元湾的部分房产虽然所需的基本材料已完备，但主管部门不予办理大产权初始登记的收件，要求开发商自行证明已经取得“人防”、消防、规划、环保、质量监督相关专项验收的真实、合法、有效性，以法律没有明确规定分期建设、分期竣工的项目可以分期办理产权为由拒绝开发商的送件请求，是导致本案产权无法办理的根本原因。四、中铁源昌公司逾期办证并未给颜绍彬造成损失，《商品房买卖合同》关于5‰逾期办证违约金上限的约定并无不当，且颜绍彬未对具体损失进行举证。本案《商品房买卖合同》约定的违约金明确具体，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照同期银行贷款利率的规定。
颜绍彬向一审法院起诉请求：1.判令中铁源昌公司向颜绍彬支付逾期办理房屋权属登记的违约金151249.9元及利息（按年利率6%自2015年3月6日始计至实际付清之日止）；2.判令中铁源昌公司向颜绍彬支付逾期办理车位权属登记的违约金（以700000元为基数，按日万分之一自2014年7月20日始计至收到产权证之日止）。
一审法院认定事实：一、房屋买卖（一）商品房预售合同签订时间：2012年5月30日。（二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目17#楼（T2）7层02单元。（三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：4033331元。（四）约定交房时间：2013年12月31日。（五）通知交房手续办理时间：2013年12月20日至2013年12月24日。（六）约定办证义务履行期限：合同约定交付期限届满之日起365日内即2014年12月31日前（取得办理初始登记材料取件单）。（七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2014年12月18日。（八）核准房屋初始登记时间：2015年2月11日。（九）开发商通知业主办证的时间：2015年3月5日前。（十）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。二、车位买卖（一）商品房预售合同签订时间：2013年12月29日、2014年1月6日。（二）商品房地址：中铁源昌2007G27项目地下室-1层人防1160、1161号车位。（三）购房总价款（逾期办证违约金计付基数）：700000元。（四）约定交房时间：2014年4月20日。（五）通知交房手续办理时间：2014年4月20日。（六）约定办证义务履行期限：合同约定交付期限届满之日起365日内即2014年4月20日前（取得办理初始登记材料取件单）。（七）商品房项目初始登记收件收据出具时间：2017年8月31日。（八）开发商通知业主办证的时间：2017年9月1日。（九）约定逾期办证违约金标准：自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰。
一审法院认为，一、关于房屋买卖（一）逾期办证违约金起始时间的认定：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是厦门市中铁源昌置业有限公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。颜绍彬如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则应当承担相应的不利后果。厦门市中铁源昌置业有限公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；厦门市中铁源昌置业有限公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，厦门市中铁源昌置业有限公司应在《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日（即2013年12月31日）起365日（即2014年12月31日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年1月1日。（二）逾期办证违约金截止时间的认定：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条中约定的内容，中铁源昌公司应于2014年12月31日前将办理房屋权属初始登记的资料报送当地权属登记机构。中铁源昌公司已于2014年12月18日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心，并未因提交资料因素影响到最终办出房屋产权证书，且没有证据显示中铁源昌公司在提交相应资料后仍存在过错导致房屋产权证延迟办理，其已履行了合同相关义务。综上所述，中铁源昌公司不存在违约，无需承担违约责任。
二、关于车位买卖（一）逾期办证违约金起始时间的认定：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是中铁源昌公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。颜绍彬如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。中铁源昌公司提供的厦门、莆田、福州地区的合同范本和判例，可以证明延长初始登记存在一定的普遍性和客观需要；厦门市房地产业协会出具的咨询回函印证了延长初始登记期限的必要性和合理性；中铁源昌公司对延长的具体期限也能作出合理的说明，事实清楚，理由充分。因此，《合同补充协议》第十条关于延长初始登记期限的条款不属于恶意加重买受人负担的款项，其同时也加重了出卖人的贷款担保责任，该项约定权利义务设置合理，应认定为有效。据此，中铁源昌公司应在《商品房买卖合同》第八条规定的交付期限届满之日（即2014年4月20日）起365日（即2015年4月20日）内按约定办理房屋权属初始登记，故逾期办证违约金的起算之日应为2015年4月21日。（二）逾期办证违约金截止时间的认定：中铁源昌公司对其主张未能提供有效的证据予以证明，依据不足，不予采纳，其未能依据补充协议约定的期限内办理初始登记，存在违约，应承担相应的违约责任。该违约金应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2017年8月31日。（三）逾期办证违约金的计算标准认定：《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是中铁源昌公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以《合同补充协议》的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。颜绍彬如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。颜绍彬辩称违约金上限的约定明显不符合公平合理原则，依据不足，不予采纳。《合同补充协议》系买卖双方的真实意思表示，应认定为有效。如逾期办证违约金不足以弥补颜绍彬的损失，其可另行主张。
综上所述，计付逾期办证违约金的天数：864天（2015年4月21日至2017年8月31日）；该逾期天数计算的逾期交房违约金超过限额，应以限额计，为700000×5‰=3500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中铁源昌公司于判决生效之日起十日内向颜绍彬支付逾期办证违约金3500元；二、驳回颜绍彬的其他诉讼请求。
双方当事人对一审判决查明的事实，除颜绍彬对一审判决认定其对逾期办证造成的损失未尽到举证义务有异议，并提出一审判决遗漏查明中铁源昌公司迟延办理权属证明是因其擅自变更规划导致竣工验收备案迟迟无法办理、《商品房买卖合同》及其附件系同时同地同一情形签订、未列明《商品房买卖合同》第22条及《合同补充协议》对第22条的解释、中铁源昌公司对《商品房买卖合同》第14条与《合同补充协议》第10条冲突之处未尽到提示义务外，其余事实均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，颜绍彬提交以下证据：1.更改规划协议，证明中铁源昌公司更改规划被业主投诉后，才同意赔偿；2.确认函，证明中铁源昌公司未尽说明与提示义务。中铁源昌公司质证认为，证据1真实性无异议，但该协议的内容主要是海水源的补偿问题，且协议所涉及的规划问题中铁源昌公司在业主同意后取得了规划局的同意，亦取得了规划文件，并未对产权造成影响。证据2真实性、合法性、关联性均不予确认。该确认函是发生在本案诉讼之后，合同附件六无法加粗加黑，因此才制作确认函对该事实予以确认，该证据恰恰证明业主认可《合同补充协议》无法加粗加黑。
二审中，颜绍彬当庭提交调查取证申请书，申请本院调取讼争项目的《竣工验收备案证明》。本院认为，本案颜绍彬的诉讼请求为判令中铁源昌公司支付逾期办证违约金，双方对讼争房产及车位已交付的事实并无异议，故《竣工验收备案证明》与本案无关，且颜绍彬也自称其已向厦门市建设局申请调查，并已得到答复无法查询到所需材料，故颜绍彬的调查取证申请本院不予准许。
本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为签约双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第十七条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。本协议经协议双方签章后立即生效。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》落款处签字及盖章，应视为颜绍彬对《合同补充协议》内容的确认，故《合同补充协议》对双方当事人均有法律约束力。关于办理产权登记的约定，《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第十条对上述条款补充约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。”因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第十条的约定。颜绍彬主张《合同补充协议》第10.2条的约定属于格式条款，且中铁源昌公司未尽到提示义务，该条款应属无效。经查，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》对于逾期办证违约责任作了不同约定，双方当事人在《合同补充协议》中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理，该条款不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效的情形，应为有效。颜绍彬的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治。颜绍彬主张一审判决认定的违约金不足以弥补其损失，应对此承担举证责任，但其一、二审中未能提供证据证明中铁源昌公司逾期办证给其造成的损失，故其关于调高逾期办证违约金的上诉请求依据不足，本院不予采纳。
综上所述，颜绍彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4250元，由颜绍彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 陈 璟
审 判 员 胡林蓉
二〇一八年七月四日
代书记员 潘婉燕
附本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。