广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初1683号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库前。
负责人：李长江。
委托代理人：孙文婷、麦锦霞，均是该公司员工。
被告：向前进，男，1953年12月24日出生，住湖北省武汉市江汉区。
被告：李解琴，女，1956年1月26日出生，住湖北省武汉市江岸区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称碧桂园公司）诉被告向前进、李解琴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托代理人孙文婷、麦锦霞到庭参加了诉讼，被告向前进、李解琴下落不明，经本院公告送达开庭传票，期满后没有到庭。本案现已审理终结。
原告碧桂园公司诉称：被告向前进、李解琴购买了江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司开发的位于五邑碧桂园商品住宅区中的星语一街30幢202室房屋。被告于2010年2月11日办理收楼手续，签订转名声明，声明约定该物业自2010年2月1日起产生的物业管理费、有偿服务费等相关费用由被告全额承担。原、被告双方并于2013年3月17日签订《五邑碧桂园业务委托代缴费用委托书》，被告委托中国工商银行每月从其提供的账号代扣所产生的上述费用，并保证在账号中存有足够缴费余额。
收楼后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年2月1日起至2016年1月31日，一直未支付拖欠的物业服务费，欠款金额高达829.56元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。
被告上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定，提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付物业服务费829.56元；2.被告支付从应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，按每日千分之五标准，暂计至2016年2月22日为666.74元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告碧桂园公司为其起诉提供的证据有：
证据1.被告身份证复印件、《五邑碧桂园新旧业主二手楼交接表》、《声明》、《房产证》，证明被告是涉案房屋所有权人的事实，两被告签署声明承诺从2010年2月1日开始承担涉案房屋的物业管理费、有偿服务费等。
证据2.《业主委托代缴费用委托书》，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方权利义务，被告同意从其银行账户扣缴物业管理费。
证据3.《欠款明细》，证明被告拖欠物业管理费及违约金的事实。
证据4.《催缴通知单寄发凭证》，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实。
证据5.《五邑碧桂园物业服务收费公示》、《收费备案回执》，证明原告收取物业费的标准具有法律依据。
证据6.《资质证书》、《营业执照》及《委托授权书》，证明原告总公司具有物业管理资质，总公司授权原告使用其物业管理资质对江门市五邑碧桂园小区进行物业管理。
证据7.《江门市房地产登记申请书》，证明涉案房屋的产权情况及房屋建筑面积为69.13平方米。
证据8.《五邑碧桂园前期物业服务合同》，证明原告受开发商委托对碧桂园进行管理。
被告向前进、李解琴在答辩期内没有答辩，在举证期内没有举证，也没有出庭应诉。
经审理查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司具有一级物业服务资质，原告是广东碧桂园物业服务股份有限公司在江门市成立的分公司，于2006年3月30日登记成立，自2008年开始对五邑碧桂园小区进行物业管理。
2008年，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与原告碧桂园公司（乙方）签订《五邑碧桂园前期物业服务合同》，约定：甲方作为五邑碧桂园住宅小区开发单位，选聘乙方为该住宅小区第四至七期物业提供前期物业管理服务；服务收费标准：步梯洋房按建筑面积每月每平方米1元，电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.5元，双拼／联体住宅按建筑面积每月每平方1.5元；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前交纳上月的物业服务费；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。原告碧桂园公司在庭审中陈述，涉案的五邑碧桂园星语一街30幢202室房屋属于上述合同约定管理区域的物业。
签订上述合同后，原告碧桂园公司进驻五邑碧桂园小区，为该小区业主提供物业管理服务。2009年3月9日，原告碧桂园公司提供《五邑碧桂园物业服务收费公示》到江门市蓬江区物价局备案，其中步梯洋房为1元／平方米／月，电梯洋房为1.5元／平方米／月。
2010年2月，被告向前进、李解琴向案外人范利军、温映力购买了涉案的五邑碧桂园星语一街30幢202室房屋，房屋建筑面积69.13平方米。同日，向前进、李解琴到原告处办理房屋交接手续，填写《五邑碧桂园新旧业主二手楼交接表》、《声明》，确认其已购买涉案房屋，该物业自2010年2月1日起产生的物业管理费、有偿服务费等相关费用由新业主全额承担。2013年3月17日，向前进、李解琴签署《五邑碧桂园业主委托代缴费用委托书》，委托原告碧桂园公司在其中国工商银行账户代缴上述费用。从2015年2月1日起至2016年1月31日止，被告向前进、李解琴未能依约交纳物业服务费合共829.56元，经原告多次催收未果，原告遂提起本案诉讼。
原告碧桂园公司庭审中确认其在实际操作过程中收费时间与计算逾期付款违约金的起止时间与《碧桂园前期物业服务协议》约定不一致。实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期，如：2015年2月的物业服务费，在2015年3月底前交纳，并不产生违约金；否则，将从2015年4月1日起开始计算违约金。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。虽然双方没有签订书面的物业服务协议，但是，由于向前进、李解琴购买了五邑碧桂园小区的房屋，其也出具《声明》自2010年2月1日起的物业管理费、有偿服务费等由其负担，双方当事人已经形成了事实上的物业服务合同关系，该服务合同关系是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，确认为合法有效。
一、关于被告向前进、李解琴是否应向原告碧桂园公司缴纳物业服务费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据以上行政法规、司法解释的规定，江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司与原告碧桂园公司签订《五邑碧桂园前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，该合同内容对业主具有法律约束力。而依据合同的约定，碧桂园公司已经提供公共设施维护与管理、公共卫生清洁、垃圾清运、消防与电子监控的运行与维护、交通与车辆停放秩序管理、安全巡视与保卫等物业服务，向前进、李解琴作为业主应当依约交纳物业服务费，本案中，被告向前进、李解琴应当向原告碧桂园公司支付拖欠2015年2月1日至2016年1月31日的物业管理服务费为829.56元。
二、关于原告碧桂园公司要求被告向前进、李解琴支付违约金是否应予支持的问题。本案中，向前进、李解琴逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。按照《五邑碧桂园前期物业服务合同》第七章第十七条的约定，应该从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰向碧桂园公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，但上述合同约定的按每日5‰的标准计算违约金明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，参照中国人民银行6个月至1年商业贷款利率，本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为每日万分之七。由于原告在实际操作过程中的收费习惯给予业主一个半月的交费宽限期。因此，本案中的逾期违约金应从2015年4月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
被告向前进、李解琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告向前进、李解琴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年2月1日至2016年1月31日止的物业服务费829.56元及逾期付款违约金（2015年2月物业服务费的违约金应从2015年4月1日起计算，2015年3月物业服务费的违约金应从2015年5月1日开始计算，按每月应交的物业服务费为基数以日息万分之七标准计算至本院判决确定的履行期限届满之日止，以此类推）。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告向前进、李解琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判长 邱启杰
审判员 温艳华
审判员 余玉卿
二〇一六年十月十日
书记员 容丽萍