江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0774号
上诉人（原审第三人）蔡德恩，男，汉族，1949年10月12日生，江苏涟水浙瓯房地产开发有限公司董事长。
委托代理人陈二华，江苏道文律师事务所律师。
委托代理人宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）侯少专，男，汉族，1958年6月12日生，淮安中金机电有限公司总经理。
被上诉人（原审原告）江苏淮阴建设工程集团有限公司。
法定代表人许金华，该公司董事长。
委托代理人梁孔建，江苏引航律师事务所律师。
委托代理人李群，江苏引航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏鸿洲置业有限公司。
法定代表人徐海鸿，该公司总经理。
委托代理人缪红星，江苏兴宇律师事务所律师。
上诉人蔡德恩、侯少专与被上诉人江苏淮阴建设工程集团有限公司（以下简称淮建集团）、江苏鸿洲置业有限公司（以下简称鸿洲置业）撤销权纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年2月27日作出（2013）河民初字第5169号民事判决。上诉人蔡德恩、侯少专不服该判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月5日公开开庭进行了审理。上诉人蔡德恩及其委托代理人宋崇迪、陈二华、上诉人侯少专，被上诉人淮建集团委托代理人梁孔建、被上诉人鸿洲置业委托代理人缪红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月16日，原告与被告鸿洲置业签订建设工程施工合同，约定被告鸿洲置业将位于清河区北京路167号清河城市广场3-5号楼及地下室工程发包给原告施工。2011年9月26日，被告鸿洲置业又将清河城市广场1、2、6号楼发包给原告施工。原告淮建集团与被告鸿洲置业建设工程施工合同纠纷由淮安市中级人民法院于2013年5月28日立案受理。2013年12月20日，淮安市中级人民法院民事调解书确认截止双方签订调解协议之日，被告鸿洲置业合计欠原告淮建集团工程款总额为4500万元，被告鸿洲置业于两个月之内付清，原告淮建集团在其所承建的清河城市广场1-5号楼工程拍卖、变卖的工程款范围内享有优先受偿权，工程量变更及变更签证所涉及的工程款项，双方另行协商。
被告鸿洲置业与第三人蔡德恩于2012年3月23日签订借款协议，约定被告鸿洲置业向第三人借款1200万元，于2012年9月22日前还清，为确保第三人借款安全，被告鸿洲置业将其开发的清河城市广场3号楼16-19层总面积4025.96平方米80套房屋附条件预售给第三人（详见双方签订的商品房买卖合同，合同第二十三条约定自双方签订之日起生效非甲乙双方真实意思表示，合同生效时间以本协议约定的生效条件成就时生效），如被告鸿洲置业未能在本协议约定期限内还清借款，则双方签订的商品房买卖合同生效，双方按商品房买卖合同确定的权利义务履行，如被告鸿洲置业在本协议约定期限内还清借款，则商品房买卖合同不生效，第三人应协助被告鸿洲置业办理退房手续。2012年9月2日，第三人与被告鸿洲置业签订和解协议，协议中记载因被告鸿洲置业于2012年3月23日向第三人借款1428万元，并约定于2012年9月22日前还清，现由于鸿洲置业无能力按约定期限还款，双方经协商达成如下协议：1、被告鸿洲置业认可欠第三人借款1428万元。2、第三人同意将该1428万元债权转化为被告鸿洲置业开发的清河城市广场楼盘购房款（包括3-2201室），被告鸿洲置业给付第三人房屋面积总计为3506.66平方米（具体楼层、房号见商品房买卖合同），交房时间为2012年12月30日。3、在不影响第三人利益情况下，第三人同意被告鸿洲置业在2012年12月30日前，随时有权回购第三人在被告鸿洲置业处购得的房屋。本协议双方签字后三日内，被告鸿洲置业应为第三人开具购房发票，并签订正式商品房买卖合同。根据该协议，被告鸿洲置业于2012年9月3日为第三人开具了购房款发票。
2012年12月21日，第三人与被告侯少专签订借款合同，约定第三人向被告侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月，第三人以清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，该抵押物由开发商即被告鸿洲置业将购房合同签到被告侯少专名下，并由开发商出具侯少专付款的凭据，经市房管局备案，被告侯少专愿意接受该抵押物，侯少专承诺在第三人还清款项后三个工作日内办理上述抵押物的抵押注销手续。同日，被告鸿洲置业出具一份承诺书给被告侯少专，承诺书中记载侯少专受让第三人持有的被告鸿洲置业开发的清河城市广场3幢20-23层全部房屋，在办理转让合同变更时，因合同数量多，工作量大，为方便快捷办理，依照第三人要求，只将上述二人姓名、身份证号作了变更，地址及联系电话没有变更，同时购房发票也没有变更，鸿洲置业承诺此做法不影响向房管部门网签备案，也不影响受让人主张权利，今后在办理产权证时，将无条件为其办理变更。根据此协议，侯少专与被告鸿洲置业签订了包括3-2201室房屋在内的70套房屋的商品房买卖合同。后第三人按约定向被告侯少专履行了还款义务。
另查明，被告鸿洲置业银行帐户无余额，清河城市广场1、2、4、5、6号楼均已销售。原告淮建集团遂提起本案诉讼，并支付律师代理费6000元。
以上事实，有原、被告当庭陈述、建设工程施工合同、借款协议、和解协议、商品房买卖合同、购房款发票、承诺书、（2013）淮中民初字第0115号调解书等证据载卷证明，经庭审质证，予以认定。
本案审理过程中，第三人蔡德恩向淮安市中级人民法院提起诉讼，要求确认被告鸿洲置业与第三人蔡德恩之间存在买卖合同关系，并申请本案移送淮安市中级人民法院与该案合并审理。
原审原告淮建集团诉称，2010年10月16日，原告与被告鸿洲置业签订建设工程施工合同，约定被告鸿洲置业将位于清河区北京路167号清河城市广场3-5号楼及地下室工程发包给原告施工。2011年9月26日，被告鸿洲置业又将清河城市广场1、2、6号楼发包给原告施工。现工程已基本完工，经双方初步核算，被告鸿洲置业欠原告工程款4500万元。经了解，原告施工的1、2、4、5号楼项目均已销售完毕（其中1、2号楼为安置房），3号楼也全部网签销售（含部分安置房）。现被告鸿洲置业已无财产支付原告工程款。被告鸿洲置业与被告侯少专签订清河城市广场3号楼2201室房屋买卖合同，但被告侯少专并未支付相应房款，属于无偿转让，两被告的行为严重损害了原告利益，使原告无法行使优先受偿权，请求判决撤销被告鸿洲置业与被告侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同，诉讼费、律师代理费被告承担。
原审被告鸿洲置业辩称，同意撤销被告鸿洲置业与被告侯少专签订的合同。
原审被告侯少专辩称，原告债权尚未确定，原告是否享有优先权也不确定，原告债权没有受到损害，故原告无权提起撤销权诉讼。第三人从被告鸿洲置业处购得房屋，并支付相应对价，第三人向被告侯少专借款600万元，将该房屋作为抵押，经被告鸿洲置业同意将该房屋登记在被告侯少专名下，第三人将房屋登记在他人名下是其对自己财产的处分，他人无权干涉。请求驳回原告诉讼请求。
原审第三人蔡德恩述称，2012年9月2日，第三人与被告鸿洲置业签订和解协议，协议明确被告鸿洲置业欠第三人借款1428万元，第三人同意将债权转化为被告鸿洲置业开发的清河城市广场购房款（包括3-2201室），交房时间为2012年12月30日，2012年9月3日，被告鸿洲置业向第三人开具购房款发票。2012年12月21日，第三人与被告侯少专签订借款合同，约定第三人向被告侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月，第三人以其拥有的清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，由开发商即被告鸿洲置业将房屋签订到被告侯少专名下，并出具第三人付款的凭证。经协商，2012年9月8日，被告鸿洲置业与被告侯少专签订了包括3-2201室房屋在内的相关商品房买卖合同，为2012年12月21日借款合同做担保。后第三人按约定履行还款义务，但被告鸿洲置业未解除与被告侯少专之间的商品房买卖合同，使第三人的合法权益受到损害。第三人认为，被告鸿洲置业与侯少专签订的商品房买卖合同实为第三人与被告侯少专借款合同的担保合同，第三人归还借款后，该商品房买卖合同应予解除，请求判决确认第三人和被告鸿洲置业之间存在商品房买卖关系。
原审认为，本案中，被告鸿洲置业欠原告淮建集团已确定的工程款为4500万元，原告淮建集团对其承建的清河城市广场工程拍卖、变卖的工程款享有优先受偿权；被告侯少专未支付购房款，被告鸿洲置业与被告侯少专签订商品房买卖合同的行为属于无偿转让财产行为，且被告鸿洲置业并无其他财产用于偿还淮建集团债务，故被告鸿洲置业与被告侯少专签订的合同对原告淮建集团的债权及优先受偿权造成损害，原告淮建集团可以请求法院撤销该行为。债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担，第三人有过错的，应当适当分担。原告淮建集团要求被告鸿洲置业承担律师代理费6000元符合法律规定，予以支持。原告淮建集团未能举证证明被告侯少专有过错，其要求被告侯少专承担律师代理费依据不足，对原告该请求不予支持。
第三人蔡德恩与被告鸿洲置业之间纠纷，第三人已向淮安市中级人民法院起诉，本案中不予理涉。本案与第三人所诉案件并非同一法律关系，第三人要求将本案移送淮安市中级人民法院审理不符合法律规定，不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第二百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销被告鸿洲置业与被告侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同；二、被告鸿洲置业于判决生效后7日内支付原告淮建集团律师代理费6000元；三、驳回原告淮建集团其他诉讼请求。案件受理费4159元，由被告鸿洲置业负担。
一审宣判后，上诉人蔡德恩不服该判决，向本院提起上诉称，请求确认鸿洲置业与侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同无效。
2012年9月2日，蔡德恩与鸿洲置业签订和解协议，协议明确鸿洲置业欠蔡德恩借款1428万元，蔡德恩同意将债权转化为鸿洲置业开发的清河城市广场购房款，给付房屋总面积为3506.66平方米（包括3-2201室），交房时间为2012年12月30日。
2012年12月21日，蔡德恩与侯少专签订借款合同，约定蔡德恩向侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月，蔡德恩以其拥有的清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，由开发商即鸿洲置业将房屋签订到侯少专名下，并出具侯少专付款的凭证。
为保证2012年12月21日合同履行，蔡德恩将购买的本案诉争的商品房变更到侯少专名下，并协调鸿洲置业与侯少专签订商品房买卖合同。
蔡德恩认为，鸿洲置业与侯少专签订名为商品房买卖合同，实为蔡德恩用自己的房屋作担保，是无效行为。
上诉人侯少专不服该判决，向本院提起上诉称，2012年12月21日，蔡德恩与侯少专签订借款合同，约定蔡德恩向侯少专借款600万元，月息6‰，期限三个月，蔡德恩以其拥有的清河城市广场20-23层全部房屋作抵押，由开发商即鸿洲置业将房屋签订到侯少专名下，并出具侯少专付款的凭证。
为保证2012年12月21日合同履行，蔡德恩将购买的本案诉争的商品房变更到侯少专名下，并协调鸿洲置业与侯少专签订商品房买卖合同。
侯少专认为，鸿洲置业与侯少专签订名为商品房买卖合同，实为蔡德恩用自己的房屋作担保，是无效行为。故应撤销原判，确认鸿洲置业与侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同无效。
被上诉人淮建集团针对上诉人蔡德恩上诉理由答辩称，1、蔡德恩不具有上诉人主体资格，没有上诉权。依民诉法五十六条规定，蔡德恩属于无独立请求权第三人，同时，原审判决未判第三人承担民事责任。2、蔡德恩上诉称所涉2201室房屋产权属于蔡德恩所有，没有依据。因该房屋至今未办理房屋初始登记，更未办理房产转移登记，根据物权法规定的不动产物权公示、公信原则，未经登记的不发生物权变动效力。3、上诉人蔡德恩主张鸿洲置业与侯少专之前签订的房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。首先，该合同不存在合同法五十二条规定的无效情形。其次，鸿洲置业与侯少专之前没有借贷关系，不存在鸿洲置业用房屋抵债情况，双方属于一种无偿转让关系。最后，根据合同相对性原则，对于蔡德恩与鸿洲置业之间的债权债务关系，与本案无关，并不影响鸿洲置业与侯少专之前房屋买卖合同效力。
被上诉人淮建集团针对上诉人侯少专上诉理由答辩称，1、侯少专上诉称所涉2201室房屋产权属于蔡德恩所有，没有依据。因该房屋至今未办理房屋初始登记，更未办理房产转移登记，根据物权法规定的不动产物权公示、公信原则，未经登记的不发生物权变动效力。2、上诉人侯少专主张鸿洲置业与侯少专之前签订的房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。首先，该合同不存在合同法五十二条规定的无效情形。其次，鸿洲置业与侯少专之前没有借贷关系，不存在鸿洲置业用房屋抵债情况，双方属于一种无偿转让关系。最后，根据合同相对性原则，对于蔡德恩与鸿洲置业之间的债权债务关系，与本案无关，并不影响鸿洲置业与侯少专之前房屋买卖合同效力。
被上诉人鸿洲置业答辩称同意淮建集团上述意见。
本院经审理查明与原审事实相同，予以确认。
本院认为，首先，鸿洲置业欠淮建集团已确定的工程款为4500万元，淮建集团对其承建的清河城市广场工程拍卖、变卖的工程款享有优先受偿权；侯少专未支付购房款，鸿洲置业与侯少专签订商品房买卖合同的行为属于无偿转让财产行为，且鸿洲置业并无其他财产用于偿还淮建集团债务，鸿洲置业与侯少专签订的合同对淮建集团的债权及优先受偿权造成损害，故淮建集团主张撤销鸿洲置业与侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同的请求，应予支持。其次，本案所涉的该商品房至今未办理房屋初始登记，更未办理房产转移登记，根据物权法规定的不动产物权公示、公信原则，未经登记的不发生物权变动效力。故两上诉人所称的该商品房产权属于蔡德恩所有没有依据。且鸿洲置业与侯少专签订的清河城市广场3号楼2201室商品房买卖合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人蔡德恩、上诉人侯少专上诉理由无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人蔡德恩缴纳的二审案件受理费4159元，由上诉人蔡德恩负担。
上诉人侯少专缴纳的二审案件受理费4159元，由上诉人侯少专负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王百川
审 判 员 江东新
代理审判员 庞海涛
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 靖芳芳