福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽07民终1177号上诉人（原审被告）：谢淑玉，女，1964年1月21日出生，汉族，无业，住南平市建阳区，现住南平市建阳区。被上诉人（原审原告）：福建鼎恒物业管理有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道办事处上水南路Q05032901。法定代表人：吴建华，总经理。委托诉讼代理人：江文花，女，福建鼎恒物业管理有限公司员工。上诉人谢淑玉与被上诉人福建鼎恒物业管理有限公司（以下简称鼎恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢淑玉上诉请求：1.撤销一审判决；2.谢淑玉不承担物业费、滞纳金、律师费。事实和理由：1.谢淑玉的邻居将空调安装在谢淑玉房屋的阳台旁，废气全都排放到谢淑玉的阳台上，但鼎恒物业公司没有处理。2.小区内存在车辆乱停的现象，鼎恒物业公司没有对车辆出入小区进行管理，没有采取安保措施，导致谢淑玉儿子停在小区内的车辆表面被刮，谢淑玉多次向鼎恒物业公司反映，但鼎恒物业公司不予处理。3.鼎恒物业公司将小区公共区域私自对外出租。4.对小区卫生环境欠佳，路面维护不足及永辉超市半夜扰民等问题，鼎恒物业公司均未尽到管理义务。综上所述，一审判决未考虑鼎恒物业公司存在的违约行为，忽略鼎恒物业公司在本次纠纷中应负的责任，显失公平公正。鼎恒物业公司辩称，1.空调排气问题属相邻关系纠纷，与本案无关，且鼎恒物业公司也对该纠纷尽力进行了协调。2.谢淑玉儿子的车子被刮与事实不符，鼎恒物业公司未收到相关反映材料，谢淑玉也无证据予以证明。3.鼎恒物业公司并未将小区公共区域私自对外出租。综上，请求驳回上诉，维持原判。鼎恒物业公司向一审法院起诉请求：1.判令谢淑玉支付拖欠的物业服务费1390.3元、逾期缴付滞纳金417.09元（从2013年5月1日算至2015年11月30日）、承担律师代理费1000元，各项共计2807.39元。一审法院认定事实：鼎恒物业公司具有物业管理企业资质，资质等级为二级。谢淑玉系南平市建阳区金都大厦2号楼1单元1503室的权利人，其房屋建筑面积为75.24㎡。2011年7月4日，鼎恒物业公司与建阳建文房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，并与谢淑玉于2011年7月6日签订了《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》，协议约定由鼎恒物业公司对金都大厦小区提供物业管理服务，服务期限从合同签订之日起至小区业主委员会与鼎恒物业公司签订《物业管理委托合同》生效之日止。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、物业服务费及其它费用、违约责任等条款均进行了约定。协议明确约定金都大厦高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.60元（不含电梯电费、含电梯维护费、年检费）。约定物业服务费由建阳建文房地产开发有限公司发出《交房通知书》约定的交房之日即开始交纳。若谢淑玉违反本协议，不按时（每月10日前）交纳有关费用的，鼎恒物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五向谢淑玉收取滞纳金。此外，《业主临时管理规约》规定业主不按规定交纳物业服务费以及赔偿金、违约金的逾期欠费，业主将按每日千分之五的标准计算缴纳滞纳金，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。谢淑玉每月需交纳物业服务费45.1元，签约同日谢淑玉预交物业费1000元。金都大厦小区于2015年9月成立业主委员会。鼎恒物业公司于2015年12月1日退出该小区，停止向该小区提供物业服务。谢淑玉从2015年5月1日起未按协议约定交纳物业服务费，截至2015年11月30日谢淑玉共拖欠鼎恒物业公司物业服务费1390.3元，并产生相应滞纳金。鼎恒物业公司多次向谢淑玉催讨未果，故诉至人民法院，鼎恒物业公司因此花费律师代理费1000元。鼎恒物业公司曾于2016年9月向一审法院起诉，要求谢淑玉支付拖欠的物业服务费，后因需补充证据，于2016年10月11日向一审法院撤回起诉，一审法院作出（2016）闽0703民初2134号民事裁定书，裁定准许鼎恒物业公司撤回起诉。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。依照《前期物业管理服务协议》，谢淑玉需在每月10日前交纳物业服务费，因谢淑玉从2013年5月1日起未交纳物业服务费，违反了协议约定，鼎恒物业公司主张谢淑玉交纳从2013年5月1日起至2015年11月30日止的物业服务费1390.3元的请求，于法有据，予以支持。关于滞纳金问题，根据《前期物业管理服务协议》和附件《业主临时管理规约》的约定，若谢淑玉逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日按应交费用5‰支付滞纳金，现鼎恒物业公司自愿要求谢淑玉按所拖欠物业费总额的30%支付滞纳金417.09元，系其对自身权利的处分，未超出约定，予以准许。关于律师代理费，根据《业主临时管理规约》的规定，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可以提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业服务费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。谢淑玉作为金都大厦小区业主，系具有完全民事行为能力人，已在《业主临时管理规约》中签字，视为对遵守规约作出书面承诺，应按照规约履行相应义务。因谢淑玉从2013年5月1日起未交纳物业服务费，违反了《业主临时管理规约》的规定，应承担鼎恒物业公司为此花费的律师代理费1000元，故鼎恒物业公司主张律师代理费1000元，符合法律规定。谢淑玉辩称的邻家空调排气问题，属相邻关系纠纷，与本案无关，可另行主张。综上所述，鼎恒物业公司主张：谢淑玉支付拖欠的物业服务费1390.3元、逾期缴付滞纳金417.09元（从2013年5月1日算至2015年11月30日）、承担律师代理费1000元，各项共计2807.39元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十二条、第二十三条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：谢淑玉应于判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费1390.3元、滞纳金417.09元、律师代理费1000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，谢淑玉作为南平市建阳区金都大厦2号楼1单元1503室业主，实际享受了鼎恒物业公司对金都大厦小区提供的物业管理服务，其应向鼎恒物业公司支付物业服务费用。但根据原审查明的事实，谢淑玉自2015年5月1日起未按与鼎恒物业公司签订的《前期物业管理服务协议》支付物业服务费，故鼎恒物业公司要求谢淑玉支付拖欠的物业服务费，有事实和法律依据。由于《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》明确，谢淑玉对其欠付的物业服务费，应承担相应的滞纳金，鼎恒物业公司由此提起诉讼而合理支出的律师代理费亦由谢淑玉承担，故一审判决确定谢淑玉承担滞纳金和律师代理费亦有合同依据。谢淑玉于二审中称鼎恒物业公司存在物业服务瑕疵，但就其该事实主张未提交充分、有效的证据予以证明，应当承担相应的不利后果。谢淑玉试图以此对抗鼎恒物业公司要求其支付物业服务费用之主张，不能成立，本院不予支持。综上所述，谢淑玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢淑玉负担。本判决为终审判决。审判长 乐 芳审判员 莫晓红审判员 陈志勇二〇一七年九月二十八日书记员 郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。