湖南省湘阴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘民一初字第80号
原告湘阴县汽车客运总公司。
法定代表人彭午根，该公司总经理。
委托代理人杜伟利（特别授权），湘阴县新潮法律服务所法律工作者。
委托代理人瞿楚建，男。
被告冷军，男。
被告许建伟，男。
被告石正喜，男。
三被告共同委托代理人姚益中（特别授权），湖南方照律师事务所律师。
原告湘阴县汽车客运总公司诉被告冷军、许建伟、石正喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理后，于2014年8月15日公开开庭进行了审理并作出（2013）湘民一初字第1102号裁定和判决。被告不服上诉至岳阳市中级人民法院，中院裁定撤销原审裁定和判决，发回本院重审。本院2015年1月26日立案后依法另行组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告湘阴县汽车客运总公司的委托代理人杜伟利、瞿楚建，被告石正喜、许建伟及三被告共同的委托代理人姚益中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘阴县汽车客运总公司诉称，2009年12月14日，他公司自有的位于湘阴县文星镇江东路原老汽�站大楼西边墙至售票厅与候车室界墙止共计十一行门面，西边大楼的2-4层及其配套场所和该门面的南向大坪租给三被告使用，租期自2010年元月1日至2013年8月31日止，租金为每年18万元，租金交纳时间为每年的6月30日和12月31日前，分两次交纳，每次交纳的金额为应交纳租金总额的50%，与此同时，双方签订的合同第十条第一款约定乙方违反本合同第三条约定，由乙方按未履行部分的0.5%向甲方支付违约金，被告在经营期间尚欠原告租金499705元，现租期已到期，到期之后的租金也未交纳，双方就租金一事多次协商未果，只得起诉至法院，请求判令三被告连带支付原告2010年10月1日至2015年4月30日止共计56个月的租金840000元，违约金42000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：原告湘阴县汽车客运总公司与被告冷军、许建伟、石正喜签订的《门面及楼层租赁合同》一份，拟证明租赁时间为3年，每月租金15000元，违约金为未履行部分的0.5%；
证据二：原、被告双方结账依据一份，拟证明三被告已支付租金25295元。
三被告共同辩称，他们已经缴纳了451455元租金，完成了主要的缴纳租金的义务。自2009年12月14日签订合同当日缴纳10万元，之后陆续又缴纳了351455元租金，其中有15万多元是绿化工程款抵租金，三被告认为已依法行使了抗辩权、抵销权，不存在违约行为。且三被告提起反诉，诉称原告违反合同约定按照商业用电且超过商业用电的价格收取被告自2010年1月1日至2015年3月31日的电费共计937865元，根据电力部门依据电表计费，被告在此期间电费共计564302.09元，因此被告提出反诉请求原告返还自2010年1月1日至2015年3月31日多收的电费373562.91元。
被告为支持其抗辩主张和反诉请求，向本院提交了以下证据：
证据一：租金收据及入账单（9张收据、2张入账单），拟证明自2009年12月14日签订合同后，冷军、许建伟、石正喜已经缴纳租金451455元；
证据二：水电通知单62张，拟证明：1、自2010年1月1日起至今，湘阴县汽车客运总公司对被告收取的电费均是按照1.04元/度收取；2、被告每月缴费电费的明细；3、自2010年1月1日至2015年3月31日至，被告共计用电量901300度，缴纳电费937865元（多收523元，其中2013年3月多收523元）。
证据三：48张电费明细单。拟证明要按电价和电力局收费的比例来收取电费，被告应只需缴纳564302.09元，原告多收取被告电费373562.91元。
经审理查明，2003年3月1日石正喜、陈惠能、王剑波与原告湘阴县汽车客运总公司签订了《门面及楼层租赁合同》，合同期限自2003年9月1日起至2011年8月31日止。2008年3月15日石正喜、陈惠能、王剑波等六人作为甲方将颐园宾馆租赁经营权以112.8万元转让给乙方石正喜、许建伟、冷军、高志波、李桂香和陈志能六人，约定由石正喜、冷军、高志波等六人在2011年9月7日前履行由石正喜、陈惠能、王剑波与原告湘阴县汽车客运总公司签订的租赁合同所有条款，其业务也由石正喜、冷军、高志波等六人继承。后被告冷军、许建伟、石正喜申请将颐园宾馆延续给他们租赁经营，并于2009年12月14日与原告湘阴县汽车客运总公司签订《门面及楼层租赁合同》，其中约定“一、租赁范围1、门面：甲方出租给乙方经营使用的门面，从汽车站大楼西边墙至售票厅与候车室界墙止，共十一行。2、楼层：西边大楼的2-4层即从西边起至甲方2-4层办公室西边墙止及现有的配套场所。3、配套场所：租赁楼层地边，由甲方划定一定范围的场地，便于乙方建中央空调机组房、洗衣房、锅炉房和燃煤堆放的场地。4、十一行门面的南向大坪，出租给乙方停车使用。5、经双方协商同意后，乙方可在甲方车库屋顶空余地方搭设员工住房，在租赁的楼层上按照热水罐和建造冷水池”，“二、租赁期限经双方协商，本合同租赁期为3年，即从2010年元月1日至2013年8月31日止”，“三、租赁金额和支付期限及方式按本合同第一条所规定的租赁物范围内，每年租金为壹拾捌万元人民币，乙方向甲方交纳的租金期限为每年的6月30日和12月31日前，分两次各50%向甲方付清”，“十、违约责任1、租赁期内，乙方违反本合同第三条的约定，由乙方按未履行部分的总额0.5%支付违约金给甲方”。合同签订后，原告按照合同约定将租赁物交付给三被告使用，三被告迄今为止共支付原告租金现金25295元，且原告湘阴县汽车客运总公司表示�2010年元月1日至2010年10月1日这段时间的租金双方已经结算且三被告已向原告支付。原告湘阴县汽车客运总公司与三被告之间签订的合同到期之后，双方也未再续签合同。现双方就租金支付问题多次协商未果后，原告遂向本院提起诉讼。
重审查明，自2009年12月14日至2013年2月11日被告方以冷军、颐园宾馆等名义缴纳租金等共计451455元（包括苗木绿化和消费单据抵租金），明细为：2009年12月14日缴纳10万元（两笔，每笔5万元）；2010年10月21日苗木绿化工程款153304元，消费单据32423元；2012年1月19日缴纳10万元；2012年4月6日消费单据35728元（原告对此笔消费有异议，认为没有得到原告的认可）；2013年2月4日缴纳22000元（共三笔）；2013年2月11日缴纳8000元。
原告于2007年元月3日与颐园宾馆（每次结算分别有王剑波、石正喜、冷军和许建伟等代表人签字，下同）�算了2003年9月8日至2007年元月7日期间的租金，此次结算结果为颐园宾馆欠原告租金44022元。原告于2007年10月30日、2007年12月24日、2008年2月5日分三次共计收取颐园宾馆租金60000元。此后，原告又于2008年9月3日与颐园宾馆结算了2007年元月8日至2008年3月7日期间的租金，此次结算结果为颐园宾馆欠原告租金122697元（此结果包含2007年元月3日结算欠客运公司的租金44022元以之前所收的60000元租金）。2008年9月3日原告与颐园宾馆结算了2008年3月8日至2008年8月30日期间的租金为79300元。至此，颐园宾馆共欠租金201997元。原告于2008年10月6日收取租金20000元，于2008年12月21日收取租金50000元，于2009年元月24日收取租金20000元。2009年12月3日原告与颐园宾馆结算了2008年8月30日至2009年11月30日期间的租金为129435元（苗木工程估算款11万元未抵）。至此，颐园宾馆共欠租金241432元。此后，原告于2009�12月14日收取租金100000元，于2010年10月21日苗木工程结算抵租金153304元。2010年10月21日原告与颐园宾馆结算了2009年12月1日至2010年9月30日期间的租金为116577元。至2010年9月30日止，颐园宾馆共欠租金104605元。原告于2012年元月19日收取租金100000元，于2013年2月11日收取租金30000元（包括2月4日的22000元）。此两笔冲抵所欠租金后，颐园宾馆2003年9月8日至2010年9月30日止期间的租金结算为结余25295元。
以上事实有原、被告提交的诉讼材料、原、被告提供的有效证据、庭审笔录等在卷证实，足以认定。
本院认为，被告冷军、许建伟、石正喜于2009年12月14日与原告湘阴县汽车客运总公司签订的《门面及楼层租赁合同》系对石正喜、陈慧能、王剑波与原告湘阴县汽车客运总公司签订的自2003年9月1日起至2011年8月31日止的《门面及楼层租赁合同》的继承，被告当庭也认�了该事实。原告与颐园宾馆从2007年元月3日起至2010年10月21日止共进行了5次结算，结算结果为颐园宾馆2003年9月8日至2010年9月30日止期间的租金结算为结余25295元。被告对该结算结果没有异议。因此，对于被告辩称已经缴纳了451455元租金，完成了主要的缴纳租金的义务这一主张本院不予支持。被告要求原告返还多收电费的反诉请求因与本案不属同一法律关系，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定裁定不予受理，被告可以另案起诉。原告湘阴县汽车客运总公司与被告冷军、许建伟、石正喜于2009年12月14日签订的《门面及楼层租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照此合同履行自己的权利和义务。在合同有效期内，三被告应按合同约定的租金支付方式及金额支付租金，合同于2013年8月31日到期之后，三被告继续使用租赁物，原告也未提出异议，只是要求三被告支付租金，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告与三被告签订的合同于2013年8月31日到期后仍然有效，只是租赁期限转为不定期。故该合同到期之后，三被告仍应按照合同约定向原告支付租金。租金（从2010年10月1日起至2015年4月30日止）的总额为814705元（180000元/年÷12月/年×56月-25295元）；三被告未按时支付租金，其行为属违约行为，根据该合同约定，应当向原告支付违约金，违约金总额为4073.52元（814705元×0.5%）。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、由被告冷军、许建伟、石正喜向原告湘阴县汽车客运总公司支付租金814705元（从2010年10月1日起至2015年4月30日止期间的租金），违约金4073.52元，两项共计818778.52元；此款限被告冷军、许建伟、石正喜于本判决发生法律效力之日起十日内一次付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告湘阴县汽车客运总公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费9300元，由被告冷军、许建伟、石正喜承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 李拥军
审 判 员 李伯祥
人民陪审员 谭 川
二〇一五年十一月三日
书 记 员 欧 莎
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。