西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第02541号
原告：陕西荣峰实业有限公司。
法定代表人：王人风，总经理。
被告：李书俭，男，1966年4月25日，汉族，无业。
被告：张忠奇，男，1962年12月25日出生，汉族，无业。
原告陕西荣峰实业有限公司与被告李书俭、张忠奇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西荣峰实业有限公司的法定代表人王人风、被告李书俭及张忠奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕西荣峰实业有限公司诉称，原告于2011年6月1日与被告签订《商业房租赁合同》，该合同于2014年5月31日到期，但被告与合伙的张忠奇以没有挣到钱为借口拒不搬出承租之房，并从2014年6月1日起恶意拖欠房租及水电费。被告的行为严重影响了原告的正常经营和实际利益。现请求判令：1、判令被告李书俭及张忠奇立即腾交原告位于西安市碑林区龙渠堡61号西安市第二中学二楼门面房；2、判令被告张忠奇付清2014年6月1日起至搬离时的所欠房租，每月6600元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告李书俭辩称，其与原告签订《商业房租赁合同》及合同已在2014年6月1日到期、自2014年6月1日至今，没有将房屋腾交给原告，也没有向原告交纳房屋租金属实。其与原告签订为期3年的房屋租赁合同，口头约定过房租涨幅不能超过5%。其于2012年4月25日与被告张忠奇达成协议，将本案涉及的房屋所开办的“老地方旅店”交给被告张忠奇单独经营，由被告张忠奇向原告交纳房租，办理相关手续，其与被告张忠奇说定合同期满后，由被告张忠奇与原告签订合同，没有告诉给原告，对2012年4月25日之后的情况不清楚。其没有实际使用该房屋，与被告张忠奇无经营上的关系，与原告也无关。由于房屋已经转让给被告张忠奇经营，如果解除合同向原告腾房，被告张忠奇就无法经营，因此不同意的诉讼请求。
被告张忠奇辩称，原告所述原告与被告李书俭签订房屋租赁合同，被告李书俭与其在合同到期后未向原告腾交房屋、交纳房屋租金属实，同意按照合同约定向原告支付合同期满后的租金，不同意按照每月6600元交纳。其和被告李书俭在两次与原告签房屋租赁合同时都与原告口头约定，在合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%。其于2012年4月25日后对旅店独立经营，并将被告李书俭对其房屋转让，其独立经营的事情告诉原告并经原告同意，其与原告之间形成租赁关系。其按照合同约定，在合同期满1个月前，告诉原告要继续经营，双方在协商房屋租金数额时，原告提出在原每平方米14元的基础上涨到20元一平方米，超过5%的约定，并且不允许其转让，双方未达成协议，故其未向原告交纳租金。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告于2005年12月20日与西安市第二中学签订《协议书》，约定由原告全额出资为西安市第二中学建框混结构综合楼三层，面积为3369.6平方米，综合楼垂直划分，西安市第二中学使用1296平方米，原告使用2073.6平方米，原告将使用的房屋于20年后交还西安市第二中学。原告曾于2008年6月1日，就西安市第二中学上述综合楼二层约300多平方米大空间房屋与被告李书俭、张忠奇签订《商业房租赁合同》，将该房屋二楼出租给被告经营使用。被告李书俭、张忠奇在合同签订后，与第三人将房屋隔成若干小房间，开办旅馆，合伙经营。合同到期后，原告与被告李书俭于2011年6月1日就该房屋再次签订《商业房租赁合同》，合同主要条款约定：原告将龙渠堡61号框混结构、面积330平方米的房屋出租给被告李书俭，租期自2011年6月1日至2014年5月31日，租金为每月每平方米14元，被告一次付清半年房租27720元；被告李书俭必须按合同按时付清租金，如拖欠满两个月，原告有权无条件收回房屋；被告李书俭在合同期满如需继续租用，须提前一个月向原告申明，并预交续租租金，否则原告按终止合同对待；合同履行期间被告李书俭有权转租，但须告知原告后才可以转让；被告李书俭因需要对租用房屋进行装修时，须报经原告同意后方可施工，其费用自理，租赁期满后不得拆除，无条件交与原告。被告李书俭与被告张忠奇使用承租的上述房屋合伙开办旅馆，未办理营业执照进行经营，在经营至2012年4月25日时，双方签订“合伙四年的生意分布协议”，约定将开办的旅馆交于被告张忠奇单独经营。被告张忠奇在单独经营期间，自行将房屋租金向原告交纳至合同期满。被告张忠奇称其和被告李书俭在两次与原告签房屋租赁合同时都与原告口头约定，在合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，其于2012年4月25日后对旅店独立经营，并将被告李书俭对其房屋转让，其独立经营的事情告诉原告，原告同意，其与原告之间形成租赁关系，无证据证明，原告也予以否认。原告在起诉后以被告李书俭与被告张忠奇共同使用承租房屋，属于共同腾交房屋的对象为由，申请追加张忠奇为本案被告参加诉讼。
以上事实，有原告及被告李书俭、张忠奇陈述，原告提供的《协议书》、《商业房租赁合同》，被告李书俭提供《协议书》，本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告被告李书俭签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人自愿达成，内容不违反有关法律规定，依法应为有效，原告与被告李书俭均应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了房屋，履行了合同约定的义务。被告李书俭与被告张忠奇在使用原告的房屋合伙经营中达成协议，由被告李书俭将经营的旅馆交于被告张忠奇经营，被告张忠奇也向原告交纳房屋租金，但被告李书俭与被告张忠奇所述的房屋转让并未经原告同意，原告也否认该事实，被告李书俭将旅馆交于被告张忠奇独自经营只是改变了经营方式，并未改变被告李书俭与原告房屋租赁合同的关系主体，故被告李书俭与被告张忠奇所称房屋转让的事实不存在。被告李书俭、张忠奇称在房屋租赁合同签订时与原告口头约定合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，无证据证明，原告也予以否认。被告与第三人在房屋租赁合同到期，未能与原告就房屋租赁协商一致并签订房屋租赁合同的情况下，继续使用原告的房屋，违反了合同的约定，应当按照约定向原告腾交房屋。因原、被告签订的房屋租赁合同约定，被告在合同期满如需继续租用，须提前一个月向原告申明，并预交续租租金，否则原告按终止合同对待，被告在合同期满未向原告预交续租金，也未与原告重新签订房屋租赁合同，按照合同约定，该合同已经终止。现原告要求被告李书俭与被告张忠奇腾交承租之房屋，由被告张忠奇支付自2014年6月1日至搬离时的房屋租金，理由成立，依法应予支持。原告要求被告张忠奇按每月6600元的金额向其支付租金，没有根据，该租金可参照原与被告李书俭的房屋租赁合同约定的金额计算支付。关于被告李书俭与被告张忠奇辩称一节，因被告李书俭与被告张忠奇所称合同期满续签合同时，房租不能超过原房租的5%，被告李书俭将租赁的房屋转让给被告张忠奇，无证据证明，原告也予否认，被告李书俭与被告张忠奇在与原告无合同约定的情况下使用原告的房屋，违反了合同的约定，故其辩称理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、之规定判决如下：
一、被告李书俭、张忠奇于本判决生效之日起十五日内，将承租的位于西安市碑林区龙渠堡61号西安市第二中学综合楼二层楼房屋腾交于原告陕西荣峰实业有限公司；
二、被告张忠奇于本判决生效之日起十五日内，按照《商业房租赁合同》的约定，向原告陕西荣峰实业有限公司支付《商业房租赁合同》期满后的2014年6月1日至本判决确定腾房之日的房屋租金，逾期腾房期间的租金按《商业房租赁合同》的约定计算支付。
三、驳回原告陕西荣峰实业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7600元，由被告李书俭、张忠奇负担（此款原告陕西荣峰实业有限公司已预交，被告被告李书俭、张忠奇应与上述款同时支付原告陕西荣峰实业有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 刘淑芳
审 判 员 杨建刚
人民陪审员 崔来军
二〇一五年四月三日
书 记 员 黄丹妮