河北省唐山市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）冀02民终970号
上诉人（原审原告）：孙倩，女，汉族，1988年10月23日生，现住唐山市。
委托诉讼代理人：钱勇，河北福航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玉莲，河北冀华律师事务所唐山分所律师。
被上诉人（原审被告）：唐山荣盛房地产开发有限公司。
法定代表人：张国军，职位：总经理。
委托诉讼代理人：陆建国，该公司员工。
原审第三人：重庆恒通建设集团有限公司。
法定代表人：程甦，副总经理。
委托诉讼代理人：李天和，该公司员工。
上诉人孙倩与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司、原审第三人重庆恒通建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰南区人民法院（2017）冀0207民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙倩及其委托诉讼代理人钱勇、王玉莲、被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人陆建国及原审第三人重庆恒通建设集团有限公司委托诉讼代理人李天和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙倩上诉请求：上诉人在原一审中已提供了被上诉人认可并出具的购房收据和缴纳公维基金款项的收据，且提供了房产交易部门的网签登记信息，对于上诉人以何种方式向被上诉人支付的购房款，并不影响其与被上诉人间已经成立的房屋买卖关系；另在原一审判决支持其诉讼请求的情况下，被上诉人并未上诉，亦能体现被上诉人对其已经付款事实的自认，且本案确定被上诉人是否收取购房利益的关键并非是案外人徐璐对被上诉人是否享有债权，而是被上诉人是否确认了自身的收款行为，至于徐璐通过何种方式让被上诉人认可收款行为并出具收款收据，或者说被上诉人是基于何种原由确认上诉人的收款行为并不影响被上诉人已自认的收款事实，故原审法院以现有证据不足以证明徐璐对被上诉人享有债权为由去否定被上诉人已经确认的收款行为明显定案错误，被上诉人自认基于涉案房产已获取了相应的对价，因此原审判决认定上诉人与被上诉人就涉案房产房屋买卖关系不成立明显错误，请求二审法院依法改判支持其诉讼请求。
唐山荣盛房地产开发有限公司辩称：同一审意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
重庆恒通建设集团有限公司述称：坚持一审答辩意见，请求驳回上诉。
孙倩向一审法院起诉请求：判令唐山荣盛房地产开发有限公司协助办理备案鉴证及房屋产权登记手续。
一审法院查明的事实：重庆恒通建设集团有限公司为唐山荣盛房地产开发有限公司房地产项目施工单位，因唐山荣盛房地产开发有限公司欠重庆恒通建设集团有限公司工程款，双方协议以房抵款。为方便销售，减少过户手续，双方确认了由重庆恒通建设集团有限公司、唐山荣盛房地产开发有限公司与购房者签订抵房协议，购房者付款给重庆恒通建设集团有限公司，唐山荣盛房地产开发有限公司直接将房产登记到购房者名下的交易方式。孙倩相信案外人徐璐在唐山荣盛房地产开发有限公司有债权，可以用唐山荣盛房地产开发有限公司楼房抵顶徐璐所欠孙倩债务。2015年12月份，孙倩通过案外人徐璐（因涉嫌诈骗被刑事立案）联系唐山荣盛房地产开发有限公司表达购房意向，唐山荣盛房地产开发有限公司销售人员李秋艳接洽原告。2015年12月16日，唐山荣盛房地产开发有限公司工作人员打印一份抵房协议，甲方为唐山荣盛房地产开发有限公司，乙方为重庆恒通建设集团有限公司，丙方为”孙倩”，协议载明：乙方承建甲方工程，甲方欠乙方工程款1294550元；丙方为乙方材料供应商，乙方欠丙方1294550元；三方协商达成如下协议：1、湖畔郦舍商业汇通路368号......合计金额1294550元，乙方申请工程款抵房款并委托甲方过户到丙方名下。2、本协议签订后，丙方按上述所抵金额抵减乙方债权，乙方不再承担等额的债务义务，乙方抵减对甲方的等额债权。3、本协议自甲乙丙三方签字盖章后生效。苏军代表唐山荣盛房地产开发有限公司签字，唐洪代表重庆恒通建设集团有限公司签字，丙方位置”孙倩”的名字非孙倩本人所签，而是由唐山荣盛房地产开发有限公司工作人员代签。孙倩不承认此协议，也不承认与重庆恒通建设集团有限公司存在”抵房协议”中所谓的”债权债务关系”。2015年12月21日，唐山荣盛房地产开发有限公司给孙倩开具购房收据，即今收到孙倩交来湖畔郦舍商业汇通路368号房款人民币1294550元，交款人孙倩。并标注”抵款”字样。同时，孙倩向唐山荣盛房地产开发有限公司交纳公共维修基金11808元。当日，唐山荣盛房地产开发有限公司办理了争议房产的网签手续。其后，孙倩要求唐山荣盛房地产开发有限公司交付房产，唐山荣盛房地产开发有限公司以孙倩未向重庆恒通建设集团有限公司支付房款为由，拒绝办理购房后续手续。2016年3月10日，唐山荣盛房地产开发有限公司所属唐山市丰南区普捷物业服务有限公司以银行转账方式，将以前收取的公共维修基金11808元退给孙倩。唐山荣盛房地产开发有限公司于2016年10月11日向孙倩发出限期交购房款的通知，孙倩至今没有直接向唐山荣盛房地产开发有限公司或者重庆恒通建设集团有限公司交购房款。另外，孙倩没有确实的证据证明案外人徐璐用其在唐山荣盛房地产开发有限公司处的债权给孙倩购买涉案的房屋。
一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。法律规定，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约，有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，原告基于相信案外人徐璐在被告有债权，可以用被告开发的楼房抵顶徐璐所欠本人的债务而发出购房的意思表示，而被告却基于相信原告直接出资购房的意思表示而作出相应承诺，双方就商品房买卖的价款履行方式存在重大分歧，并未达成合意，双方也没有签订商品房买卖书面合同。虽然被告为原告出具了购房收据，但客观上原告并未支付房屋价款或实施以债权转让抵顶价款的行为。被告办理网签是行政主管部门的强制性要求，网签不能替代商品房买卖书面合同，而且，涉案的商品房也没有完成备案登记手续。在原告没有直接付款或用有效债权抵顶房款的前提下，被告退回了原告交付的公共维修基金。故此，不能认定原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，原告主张缺乏事实及法律依据，不予支持。第三人与被告两方签订的三方”抵房协议”，虚构原告为第三人的材料供应商，第三人欠原告1294550元材料款”的虚假事实，缺乏真实性，不予采纳，对第三人的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条、第十四条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告孙倩的诉讼请求；二、驳回第三人重庆恒通建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币32900元，由原告孙倩、第三人重庆恒通建设集团有限公司分别负担16450元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于上诉人孙倩与案外人徐璐间的债务关系和涉案房产关联性的问题，上诉人孙倩主张案外人徐璐欠其借款，并提交了案外人徐璐出具的借条、相关银行转款凭证及证人史某出庭证实，故本院对上诉人孙倩该主张予以采信；上诉人孙倩主张案外人徐璐以涉案房产抵顶上述部分债务，并提交了案外人徐璐出具的抵房协议且证人史某在该协议中间人处签字并认可该协议内容，故本院对上诉人孙倩该主张予以采信。二、关于被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与第三人重庆恒通建设集团有限公司的建设工程关系和涉案房产关联性的问题，依据2015年12月16日，被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与第三人重庆恒通建设集团有限公司签订的抵房协议及双方认可涉案房产已经抵扣欠付工程款，故被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司针对涉案房产已经获得相应对价，另结合2015年12月21日，被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司给上诉人孙倩开具购房收据并标注”抵款”字样及上诉人孙倩向被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司交纳公共维修基金11808元、被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司给上诉人孙倩办理了争议房产的网签手续，本院对被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与第三人重庆恒通建设集团有限公司存在抵扣欠付工程款及上诉人孙倩与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司存在购买涉案商品房事实予以认定；关于第三人重庆恒通建设集团有限公司与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司主张上诉人孙倩未交纳购房款，因抵房协议中明确载明第三人重庆恒通建设集团有限公司因欠付材料款而三方相互抵顶债务，而第三人重庆恒通建设集团有限公司与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司称上诉人孙倩应向第三人重庆恒通建设集团有限公司给付购房款与上述抵房协议明显不符且有悖常理，亦未提交上诉人孙倩应另行交纳涉案购房款的证据予以佐证，故本院对该主张不予采信；三、关于上诉人孙倩与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司间的商品房销售合同关系问题，依据被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与上诉人孙倩网签协议及双方业已履行了大部分购房手续，已具备了商品房买卖合同的主要内容，而被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司主张上诉人孙倩因未交纳购房款而先行为其办理网签等手续不符合常理且该主张明显在本案纠纷中存在过错，另结合在原审判决支持上诉人孙倩全部诉讼请求后被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司并未上诉，虽然在一审重审及二审中又予主张，但理据不足，本院不予采纳。本院对上述事实予以认定，对一审认定的该事实予以纠正，其它查明事实与原审法院一审查明事实一致。
本院认为，上诉人孙倩与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司就坐落于唐山市丰南区湖畔丽舍汇通路368号商业用房虽未签订书面商品房买卖合同，但被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司为上诉人孙倩办理了网签手续并开具购房收据及收取过公共维修基金，结合涉案网签协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司仍应继续履行为上诉人孙倩办理相关登记、过户等事宜的义务。关于被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司抗辩上诉人孙倩未交纳涉案购房款应撤销该网签的主张，因被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司为上诉人孙倩开具购房收据并标注”抵款”字样且已经抵扣了第三人重庆恒通建设集团有限公司欠付工程款，故本院不予采纳，对上诉人孙倩诉讼请求予以支持，对一审法院驳回孙倩诉讼请求予以纠正。因第三人重庆恒通建设集团有限公司与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司不存在关于涉案房产的商品房买卖关系，且其主张与本案并非同一法律关系应另案处理，故重庆恒通建设集团有限公司的诉讼请求应予驳回，本院对原审法院驳回重庆恒通建设集团有限公司诉讼请求理由予以纠正。关于涉案抵房款由来的问题，本院对上诉人孙倩主张抵款为扣减案外人徐璐的欠款所形成，予以采信，至于双方具体债权债务的数额与本案并非同一法律关系，本案不予涉及，对于案外人徐璐与第三人重庆恒通建设集团有限公司及案外人徐璐与被上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司是否存在法律关系，本案不予涉及。
综上所述，孙倩的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下:
一、撤销河北省唐山市丰南区人民法院（2017）冀0207民初2261号号民事判决；
二、唐山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助孙倩办理坐落于唐山市丰南区湖畔丽舍汇通路368号商业用房备案鉴证及房屋产权登记手续；
三、驳回重庆恒通建设集团有限公司诉讼请求。
一审案件受理费；二审案件受理费元，由负担。
本判决为终审判决。
审判长苗立柱
审判员毕作宝
代理审判员郑国勇
二0一八年二月二十四日
书记员刘莎娜