湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8850号
原告（反诉被告）丁强，男，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托代理人李祥，湖南轩辕律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴建丽，女，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人曾强，湖南本义真元律师事务所律师。
委托代理人廖建华，湖南本义真元律师事务所律师
原告（反诉被告）丁强诉被告（反诉原告）吴建丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序对两案公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）丁强及其委托代理人李祥，被告（反诉原告）吴建丽及其委托代理人曾强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁强诉称，其诉讼请求：1、判决解除原告与被告之间签订的门面租赁合同；2、判决被告退还原告门面押金10000元；3、判决被告赔偿原告的经营设备扣留损失计人民币4000元（按照被告扣留原告设备每日人民币200元暂计算到2016年12月20日）；4、本案的诉讼费用由被�承担。事实与理由：2015年5月13日，原告（承租方）与被告（出租方）签订一份门面租赁合同。约定被告将自己承租的长沙市岳麓区银盆路305-1号门面分租部分给原告使用，租赁期限自2015年6月1日至2017年7月31日止，计26个月，并对租金的具体金额及租金缴纳进行了约定。原告依约向被告支付租房押金10000元，被告出具了收条。此后。原告进场经营并缴纳了租金、水费、电费等费用。在租赁合同履行期间，被告以种种理由多次强迫原告终止门面合同，私自张贴转让广告，欲将门面转让出去，遭到原告的拒绝。由于被告的多次违约行为，导致原告无法继续经营下去，原告只得向被告告知经营到2016年11月底终止门面租赁合同，被告表示同意。自2016年12月开始，原告不再向被告缴纳租金，原告欲搬走各项经营设备遭到了被告的拒绝。被告违法扣留原告经营设备，且拒不退还原�租房押金，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。
被告（反诉原告）吴建丽辩称：一、同意解除与原告签订的《门面租赁合同》。二、原被告之间的房屋租赁关系并未终止，原告仍然占用被告的房屋，原告应向被告支付房屋租金、物业管理费，如原告在合同期外占用房屋，则还应支付占用期间的房屋使用费和物业管理费。三、原告违反合同约定应承担违约责任，应向被告支付10000元违约金。四、原告应赔偿被告的实际损失3000元，包括江西汪氏蜂蜜园有限公司湖南总公司取消的“返点”损失1336.5元、停止供货导致的收入减少的经营损失23663.5元，聘请律师额外支出的损失5000元。五、原告应在房屋租赁关系解除后的合理期限内将房屋恢复�状并交还给被告。
被告（反诉原告）吴建丽反诉诉称，其反诉请求：1、判决解除原被告之间签订的《门面租赁合同》；2、判决反诉被告向反诉原告支付自2016年12月1日起至合同解除并腾房之日起的房屋租金5633元（暂计算至2017年1月20日，其中2016年12月的房屋租金为3300元，2017年1月暂计算20天的房屋租金2333元，后续的租金另算，此项请求最长计算至2017年7月31日）；3、判决反诉被告按照《门面租赁合同》约定的租金标准向反诉原告支付自2017年8月1日起至房屋租赁关系解除并腾房之日止的房屋使用费；4、判决反诉被告向反诉原告支付赔偿金30000元；5、判决反诉被告在房屋租赁关系解除后的合理期限内腾房并将房屋恢复至原状；6、判决反诉被告向反诉原告支付违约金10000元；7、判决反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年5月13日，原�告双方签订了一份《门面租赁合同》，约定反诉原告将自己承租的长沙市岳麓区银盆路305-1门面分租部分给反诉被告使用，并约定了退场经营、合同解除及违约金条款。2015年8月左右，江西汪氏蜜蜂园有限公司湖南总公司（以下简称“汪氏公司”）要求反诉原告整改专卖店，反诉原告向反诉被告发出转让通知并给与其一个月的期限终止合同，但遭到反诉被告拒绝。2015年10月14日反诉原告书面通知反诉被告，协商合同终止事项，但反诉被告坚持做满合同期限。2015年11月19日，汪氏公司向反诉原告送达整改通知，要求反诉原告立即停止销售其他非汪氏产品、拆除户外广告灯箱并恢复原统一专卖店陈列，否则将执行处罚。因反诉被告不同意退出，门店依然保持原状，导致反诉原告无法达到汪氏公司的整改要求。2015年12月30日，汪氏公司再次书面通告反诉原告，明确对被告停止产品供应、取消返点奖励1336.5元，并要求限期整改，否则取消专卖资格等事项。2016年9月9日，反诉原告在连续三个月销售业绩为零的亏损情况下，第二次以短信形式与反诉被告商议转让门店事项，反诉被告提出无理赔偿要求，反诉原告只好遵照之前的合同。10月24日，反诉被告打电话给反诉原告要求终止合同，但双方没有达成解除合同事宜。之后反诉被告也没用按照合同约定续交房租及物业管理费。综上，反诉原告认为，原被告之间签订的《门面租赁合同》中明确约定了若汪氏公司向被告提出禁止经营其他产品的要求，则反诉被告应退出经营。反诉原告按照合同约定向反诉被告提出商议终止合同事项，但反诉被告提出无理赔偿要求，致使反诉原告生意不能经营又不能转让门店，反诉原告遭受严重经济损失，故提出上述反诉请求，望判如所请。
原告（反诉被告）丁强对反诉辩称：一、对解除合同没有异议。二、反诉请求二的理由不成立，双方已于2016年11月29号终止了合同。三、关于腾房，实际是反诉原告强行扣留反诉被告的设备。四、租金计算没有任何法律依据。五、基于合同已经终止，房屋使用费没有事实与法律依据。六、关于3万元赔偿金，反诉原告没有证据证明是反诉被告的行为导致，与本案没有因果关系，反诉被告不承担责任。七、合同对反诉被告的装修达成了口头协议，分租不可能同用一个招牌，反诉被告不需要恢复原状。八、关于违约金，反诉原告的事实依据不合法，应由反诉原告向反诉被告支付。
经审理查明：2015年5月13日，原告（反诉被告）丁强（乙方）与被告（反诉原告）吴建丽（甲方）签订《门面租赁合同》，该合同第一条约定：甲方将自己承租的长沙市�麓区银盆路305-1门面分租部分给乙方使用，租赁期限自2015年6月1日至2017年7月31日，计26个月。第二条约定：双方明确，此门面保留甲方经营项目，乙方在取得甲方同意，且不影响甲方正常经营活动前提下，合理安装相关广宣道具、陈列工具，合法合规开展经营活动。第三条约定：合作经营期间，如甲方总公司因专卖店原因发文或明令甲方停止其他品项经营，且甲方也不愿意因此终止和总公司合作关系的前提下，双方结算清相关实际费用后，乙方需退场经营。合作经营期间所产生的其他问题双方协商解决，共同承担。第四条约定：租金按季度提前十五天支付，乙方需要交纳押金壹万元。合同期满或者其他原因双方终止合同，在乙方基本履行本合同情况下，甲方需在本合同结束后3天内返还此押金给乙方。第九条约定：合同期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月�知对方，经双方协商达成一致后终止合同书。若一方强行终止合同，需向另一方支付违约金人民币壹万元。
2015年5月13日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付押金10000元，被告（反诉原告）出具了收条。原告（反诉被告）经被告（反诉原告）同意后对门面进行了装饰装修：拆除了原来的雨棚、外墙装饰广告，将门改为玻璃门，安装了货架等。之后原告（反诉被告）进场经营，租金缴纳至2016年11月底。2015年9月8日、2015年10月7日、2015年10月14日被告（反诉原告）以短信、书面《通告》形式通知原告（反诉被告）商议解除合同事宜，双方未达成一致。
2015年11月19日，江西汪氏蜜蜂园有限公司湖南总公司对被告（反诉原告）店铺发出《整改通知》，要求被告（反诉原告）停止销售其他产品、拆除户外牛奶系列广告灯�、恢复原统一专柜陈列，若整改不达标，将按照相关合同条款执行处罚。
2015年12月30日，江西汪氏蜜蜂园有限公司湖南总公司对被告（反诉原告）发出《通告》，告知停止对其店的产品供应、取消2015年1月1日至2015年12月29日止销售金额返点奖励人民币1336.5元、作出整改书面保证等事项。
2016年11月28日，被告（反诉原告）就原告（反诉被告）提出的2016年11月份终止合同的要求向原告（反诉被告）发出书面通知，表示同意终止双方签订的租赁合同。且原告（反诉被告）于当天收到了该解除合同通知。之后原告（反诉被告）同意退场并搬走其所经营的商品，但留有收银机、冰箱等设备未搬离。
2016年12月3日，被告（反诉原告）更换店铺门锁。之后双方对合同解除后续事项未达成一致，故形成本诉讼�
另查明，1、2014年8月1日，被告（反诉原告）吴建丽所租门面系其与出租人韦亚明签订门面租赁合同而来，且原出租人韦亚明于2015年5月23日对本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的分租《门面租赁合同》予以认可。2、被告（反诉原告）吴建丽所租门面用于经营江西汪氏蜜蜂园长沙市岳麓区四水厂拓维专卖店。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《门面租赁合同》、收条、短信记录、书面通知，被告（反诉原告）提交的并经庭审质证的《门面租赁合同》、《整改通知》、《通告》等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《门面租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应本着诚实信用原则全面履行各自义务，遵守合同约定。涉案合同第三条对合同解除事项进行了约定：“甲方总公司因专店专卖原因发文或明令甲方停止其他品项经营，且甲方也不愿意因此而终止和总公司合作关系前提下，双方结算清相关实际费用后，乙方需退出经营。合作经营期间所产生的其他问题双方协商解决，共同承担。”被告（反诉原告）在其所经营产品的总公司的整改要求下，自2015年9月开始与原告（反诉被告）协商解除双方签订的租赁合同，虽然被告（反诉原告）有解除合同的意向，但又以实际行为表明其同意该租赁合同实际履行，且原告（反诉被告）也依约向被告（反诉原告）缴纳至2016年11月底的门面租金。2016年11月28日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出解除合同的书面通知，原告（反诉被告）于当天收到该通知，同意退场并搬离货品。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。因此，解除合同通知书于2016年11月28日到达之日即为双方门面租赁合同的解除之日。本案原、被告双方在2015年5月13日签订的《门面租赁合同》于2016年11月28日起解除。故对原告（反诉被告）提出的解除双方签订的租赁合同的诉讼请求和被告（反诉原告）提出的解除合同的反诉请求，本院予以支持。
根据合同第四条约定：租金按季度提前十五天支付，乙方需要交纳押金壹万元。合同期满或者其他原因双方终止合同，在乙方基本履行本合同情况下，甲方需在本合同结束后3天内返还此押金给乙方。从现有的证据和查明的事实来看，本案原、被告双方对将在2016年11月底终止合同都是明知，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）没有提前十五天支付下一个季度即2016年12月至2017年2月的租金为由认为原告（反诉被告）违约，明显与其发出的解除通知等证据相互矛盾，故本案原告（反诉被告）已经将租金交纳至2016年11月底，其没有提前十五天支付下一个季度的租金并不构成违约。对被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）支付10000元违约金的反诉请求，本院不予支持。现双方门面租赁合同已经解除，根据双方合同第四条约定，被告（反诉原告）继续占有原告（反诉被告）门面押金已无合同依据，因此，对原告（反诉被告）提出的返还10000元押金诉请，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案被告（反诉原告）于2016年12月3日左右更换门锁，导致原告（反诉被告）对承租门面失去了控制，其无法搬离收银机、冰箱等经营设备，其不能腾房并非其自身原因造成，且其实际占有只有短短两三天时间，结合本案合同解除情况及原告租金缴纳实际情况，本院酌情认定原告（反诉被告）无需就这两三天时间支付房屋占有使用费。同时，因为被告（反诉原告）更换门锁导致原告（反诉被告）无法对承租门面行使支配、使用权利，故对被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）支付自2016年12月1日起至合同解除并腾房之日止的房屋租金5633元及按照租金标准支付自2017年8月1日起至合同解除并腾房之日止的房屋使用费的反诉请求，本院�予支持。原告（反诉被告）未提供相应证据证明其因被告（反诉原告）扣留其设备而遭受的损失，因此对原告（反诉被告）提出的经营设备扣留损失4000元费用，本院不予支持。现原、被告双方房屋租赁合同已于2016年11月28日解除，原告（反诉被告）已将租金支付至2016年11月底，因此原告（反诉被告）如约履行了合同义务，双方在门面租赁合同中对没有对被告（反诉原告）聘请律师费用进行约定，且被告（反诉原告）也未提供充分证据证明其经营损失是由原告（反诉被告）行为所造成，因此对被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）应支付赔偿金30000元的反诉请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态�以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案原、被告之间的房屋租赁合同解除后，原告（反诉）应将其承租后进行装饰装修部分（如拆除了原来的雨棚、安装了外墙装饰广告、将门改为玻璃门、搬离冰箱、收银机等）在恢复原状后返还给被告（反诉原告）。因此对被告（反诉原告）此项反诉请求，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件�体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）丁强与被告（反诉原告）吴建丽在2015年5月13日签订的《门面租赁合同》于2016年11月28日起解除；
二、被告（反诉原告）吴建丽在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）丁强门面押金10000元；
三、原告（反诉被告）丁强在本判决生效之日起十日内将承租门面腾空完毕并将房屋恢复原状后返还给被告（反诉原告）吴建丽；
四、驳回原告（反诉被告）丁强其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）吴建丽其他反诉诉讼请求。
本案案件受理费150元（丁强已预付），由原告（反诉被告）丁强负担；本案反诉案件受理费470元（吴建丽已预付�，由被告（反诉原告）吴建丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖和平
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 侯 艳
二〇一七年三月二十日
书 记 员 唐 佩
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿其他损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间加满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符�按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。