江苏省徐州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏03执异44号
异议人江苏香榭制衣有限公司，住所地江苏省睢宁县经济开发区。
法定代表人覃其明，该××总经理。
委托代理人范慧军，广东××律师事务所律师。
申请执行人司惠。
委托代理人吴继礼，江苏××律师事务所律师。
委托代理人尤安生。
被执行人江苏肥肥猪业有限公司，住所地江苏省睢宁县。
法定代表人�春兰，该公司经理。
被执行人江苏国兰工贸有限公司，住所地江苏省睢宁县经济开发区。
法定代表人彭增国，该公司经理。
被执行人彭增国。
被执行人金春兰。
本院在执行司惠与江苏肥肥猪业有限公司（以下简称肥肥公司）、江苏国兰工贸有限公司（以下简称国兰公司）、彭增国、金春兰借款合同纠纷一案中，异议人江苏香榭制衣有限公司（以下简称香榭公司）对本院责令其从国兰公司名下的位于睢宁县经济开发区金牛工业园5号厂房内迁出的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。异议人香榭公司的委托代理人范慧军，申请执行人司惠的委托代理人吴继礼、尤安生到庭参加调查。被执行人肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰经本院通知未到庭参加调查。现已审查终结。
异议人香榭公司提出执行异议称，2015年9月21日香榭公司与出租人彭增安的委托代理人顾则学签订租赁合同，出租方将位于原睢宁县经济开发区前进路16号科技创业园内5号厂房（现睢宁县经济开发区金牛工业园内5号厂房）出租给香榭公司使用，租赁期限三年，自2016年1月15日至2019年1月14日。江苏睢宁经济技术开发区管理委员会作为租赁合同的丙方见证了双方合同的签订行为。合同签订之前，香榭公司特地聘请律师对彭增安权利来源、5号厂房的权利限制状况进行了尽职调查，并获得相应的证据资料，经查实，5号厂房在签订租赁合同之前无被抵押或者被查封的记录，证明香榭公司签订合同时已尽到谨慎注意义务。2016年5月5日，（2015）徐执字第204号《公告》张贴在香榭公司承租的5号厂房门口，要求5号厂房承租人于公告发布之日起十日内迁出，如违法拒绝迁出，将强制执行。异议人香榭公司为5号厂房的承租人，如果迁出5号厂房，将直接导致停产、停工，并造成不可估量的严重损失，法院的执行与异议人香榭公司有重大的利害关系。经查，徐州市中级人民法院于2016年3月16日在《人民法院报》上刊登评估、拍卖5号厂房的公告，晚于异议人香榭公司签订租赁合同的时间，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，买卖不破租赁，即使厂房拍卖了，租赁合同对厂房受让人仍然具有法律效力，异议人香榭公司在5号厂房继续使用租赁物应当受到法律保护。（2015）徐执字第204号《公告》责令香榭公司迁出5号厂房，无事实与法律依据。异议人香榭公司要求在其租赁期限内，阻止向受让人移交占有5号厂房。
申请执行人司惠答辩称，异议人香榭公司与房屋的非物权人签订协议无效，其异议主张没有事实及法律依据，侵犯了申请执行人的抵押权，应予驳回。
被执行人肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰未到庭参加调查，也未提交书面答辩意见。
经审查查明，2012年11月16日，徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海农商行）与肥肥公司签订《流动资金循环借款合同》，合同编号为（07）农商借字（2012）第111601号，约定贷款金额为900万元，还款计划为2013年6月20日还款100万元、2013年12月20日还款100万元、2014年6月20日还款150万元、2014年12月20日还款150万元、2015年6月20日还款200万元，2015年11月18日还款200万元。2012年11月16日，国兰公司与淮海农商行签订《最高额抵押合同�，合同编号为（07）农商高抵字（2012）第111601号，约定：为了肥肥公司与淮海农商行签订借款合同的履行，国兰公司提供抵押担保，被担保的主债权为肥肥公司自2012年11月19日至2015年11月18日期间最高额900万元，抵押担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、手续费、违约金、损害赔偿金以及实现债权的一切费用；抵押物为国兰公司所有的睢房权证睢开城字第A-05-0462、0××3、0××4、0××5号房产证项下的房产。2012年11月22日，睢宁县房产管理局颁发睢房他证开发区字第2012220**号他项权证，载明权利人为淮海农商行，抵押债权金额为900万元，2012年11月19日，睢宁县国土资源局颁发睢土审他项（2012）第289号他项权证，载明权利人为淮海农商行。2012年11月20日，淮海农商行与彭增国、金春兰签订《最高额保证合同》，约定对上述（07）农商借字（2012�第111601号借款合同的履行，彭增国、金春兰提供保证担保。2014年4月8日，经江苏省国信拍卖有限公司拍卖，司惠以1008.084972万元的价格竞买了上述借款本息。2014年4月9日，淮海农商行与司惠签订了债权转让协议，淮海农商行将基于上述借款本息的主债权以及其他权利，转让给司惠。2014年4月16日，司惠向淮海农商行付款1008.084972万元。债权转让后，淮海农商行已将该债权转让事宜通知肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰。后因上述借款本息的追偿，司惠向本院提起诉讼。本院经审理于2014年11月18日作出（2014）徐商初字第00297号民事判决书，判决：（一）肥肥公司于本判决生效之日起十日内偿还司惠借款1008.084972万元及利息（以1008.084972万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2014年4月17日起至实际给付之日止）；（二）肥肥公司于本判决生效之日起十日内给付司惠律师代理费30万元；（三）司惠在肥肥公司未足额偿还上述借款本息的情况下，有权对睢土审他项（2012）第289号他项权证项下财产以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，对睢房他证开发区字第2012220**号他项权证项下财产以折价或者拍卖、变卖所得价款在900万元范围内优先受偿；（四）彭增国、金春兰对肥肥公司的上述债务承担连带清偿责任；被告彭增国、金春兰承担保证责任后，有权向肥肥公司追偿或者要求承担连带保证责任的其他保证人清偿其应承担的份额。案件受理费8.8097万元、公告费300元，合计8.8397万元，由肥肥公司、国兰公司、彭增国、金春兰负担（于履行付款义务时一并给付原告）。该民事判决书生效后，因肥肥公司、彭增国、金春兰没有履行金钱给付义务，司惠向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年4月23日查封“睢房他证开发区字第2012220**号他项权证”项下及“睢土审他项（2012）第289号他项权证”项下的财产，并于同日分别在睢宁县房产交易中心及睢宁县国土资源局办理了查封登记。2016年4月27日本院发布（2015）徐执字第204号公告，责令在上述两项他项权证所列房地产中的所住人员迁出。香榭公司遂提出执行异议。
另查明，2015年9月21日，香榭公司、顾则学、江苏睢宁经济技术开发区管理委员会签订《厂房租赁合同》一份，约定香榭公司自2016年1月15日起至2019年1月14日止，对国兰公司名下（即上述抵押财产）的位于睢宁县经济开发区金牛工业园内的部分房产进行使用。
再查明，2011年2月14日，经徐州市睢宁工商行政管理局许可，徐州金牛投资有限公司的企业名称变更为江苏国兰工贸有限公司（即国兰公司）。
以上事实有当事人陈述、合同书、书面证明、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院�以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。在本案中，涉案的房产在2012年已经办理抵押登记，2015年4月在执行过程中被法院查封，异议人主张其于2015年9月签订租赁合同。根据上述查明的事实和法律规定，异议人请求终止对其强制迁出的主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人江苏香榭制衣有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。
审判长 韩黎华
审判员 孙 燕
审判员 陈玉浩
二〇一六年九月六日
书记员 孙 健