上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1092号
原告上海宝静置业有限公司。
法定代表人高俊骅，该公司总经理。
委托代理人徐煜，上海市中信正义律师事务所律师。
被告周勇。
原告上海宝静置业有限公司与被告周勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海宝静置业有限公司的委托代理人徐煜，被告周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海宝静置业有限公司诉称，2009年11月2日，原、被告双方共同签署了租赁合同一份，合同约定：由被告承租原告所有的座落于上海市某区某号某室房屋，建筑面积为114.46平方米，租金为每月人民币（以下币种相同）1，000元，三个月一付，先付后用。考虑到该租赁房屋随时有可能用于动迁安置或出售变现，故双方在协议中约定的租赁期限仅为一年，并约定如果原告需将租赁房屋用作动迁安置或出售的，原告提前十天通知被告，被告应无条件的在十天内搬出租赁房屋，租金按实际租赁的天数结算，协议自动终止。协议签订后，原告即于当天将租赁房屋交付被告居住使用，双方在租金交付、费用结算等方面亦相安无事。协议到期后，由于原告尚未将租赁房屋出售或用作动迁的需要，经被告请求，该租赁房屋仍由被告续租。2013年8月1日，原、被告双方就该房屋的租赁事宜又重新签订了一份《居住房屋租赁协议》，在这份新的协议中，双方约定的租赁期限为2013年8月1日起至2014年7月31日止，并再次约定原告因出售或动迁的需要可提前收回房屋，被告应在十天内无条件搬出租赁房屋。租金按实际租赁天数结算。新协议同时约定，被告应向原告支付相当月一个月租金的保证金。新协议签订后，被告于2013年9月2日向原告支付1，000元保证金。2013年11月，原告因资金周转需要，决定将租赁房屋出售变现，故于2013年11月13日书面通知被告，告知原告决定收回租赁房屋用于出售变现，并当面向被告递交书面通知，但遭被告拒绝签收，由此引起纠纷。经原告一再努力，被告仍拒绝搬出租赁房屋。原告不得已，于2014年1月15日和3月4日又先后两次将书面通知张贴于被告居住的租赁房的房门上面并拍照取证。由于双方发生纠纷，被告在2013年11月20日支付了2013年11月1日起至2014年1月31日止的租金后，开始拖欠租金，2014年2月1日起的租金至今未付。故原告诉至法院要求：1、判决解除原、被告双方于2013年8月1日签订的《居住房屋租赁协议》；2、判令被告搬出其承租的上海市某区某号某室，并将租赁房屋撤空后返还原告；2、判令被告向原告支付2014年2月1日起至实际搬迁日止的欠付租金。
原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其诉请：
1、上海市房地产权证一份，证明涉案房屋的产权人为原告。
2、2009年11月2日原、被告签订的居住房屋租赁协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
3、2013年8月1日原、被告签订的居住房屋租赁协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
4、2009年11月2日入户通知单一份，证明原告与被告办理的入户手续。
5、2013年11月13日通知一份、2014年1月15日通知一份、2014年3月4日通知一份，证明原告要求被告搬离系争房屋，并结清有关拖欠的费用。
6、2013年11月20日发票一份，证明被告之前支付原告租金的情况。
被告周勇辩称，同意解除合同，但是认为系争合同到2014年7月30日才到期。另也同意搬离涉案房屋，但由于当初为了处理原告的一起租赁案件，其垫付了90，000元的款项，帮助原告解决了案外人的租赁纠纷。而且原告当初的法定代表人杨总是给予被告承租期限6到8年的承诺，租金略低一点，但现在杨总已经退休了，在更换了王总之后，又重新签订合同，但是在合同签订后三个月不到，原告又更换了新的法定代表人，并且起诉主张要求被告解除合同。
被告针对其上述辩称，并未向本院提供证据材料。
上述证据经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：上述证据均真实，但是在承租期间，被告在2011年上半年帮原告偿还了债务。
本院对原告提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。
经审理查明：原告系座落于上海市某区某号某室房屋的产权人。2013年8月1日由原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方）签订居住房屋租赁协议一份，协议约定：一、甲方将座落于某区某号某室的房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为114.46平方米，房屋类型为三室二厅，房屋用途为居住；二、交付日期和租赁期限。甲、乙双方约定，甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2013年8月1日起至2014年7月31日；租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前15天，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁协议；在乙方租用期限内如甲方需将上述房产出售或用作动迁，甲方应提前十天通知乙方，乙方应无条件在十天内搬出所租赁的房屋，租金按实际租赁的天数结算。甲方不承担任何违约责任，租赁协议自动终止，乙方对此条款在签订协议时已充分了解；三、租金、支付方式和限期。甲、乙双方约定，该房屋每月租金为1，000元，上述租金在租赁期限内不变，如需变动，则应由甲、乙双方重新协商，并达成书面协议；乙方应于2013年8月1日向甲方支付第一次租金，金额为三个月的租金。以后乙方应以此日期为准，满三个月一次性支付三月的租金，先付后用，以此类推。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按月租金的10%支付违约金。若逾期十五天，甲方有权收回出租给乙方使用的房屋，并转租他人，同时以保证金抵冲租金、违约金和协议约定由乙方承担的费用，不足部分则由乙方另行支付；四、保证金和其他费用。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即1，000元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通信、物业管理费等相关费用由乙方承担。庭审中，原被告确认被告曾支付过保证金1，000元。被告支付的租金截止至2014年1月31日，之后的租金未再支付。
嗣后，原告分别于2013年11月13日、2014年1月15日、3月4日向被告发出通知，通知书中载明，原告将出售涉案房屋，故要收回涉案房屋，并通知被告尽快搬离涉案房屋，要求被告带好房屋钥匙和租赁保证金凭证与原告办理退租手续。
本院认为，原、被告之间所签订的居住房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。虽然合同约定的租赁期限截至2014年7月31日，原告起诉之时尚未到合同约定的租赁期限截止日。但是由于双方在合同中明确约定了如原告需将涉案房屋出售，其有权提前十天以书面方式通知被告，被告应无条件配合原告搬离涉案房屋。现由于原告欲出售涉案房屋，且将涉案房屋准备出售的事实多次以书面的方式告知了被告，被告理应按照合同约定及时搬离涉案房屋。且在合同履行过程中，被告已经拖欠自2014年2月1日起的租金至今，按照合同约定的租金支付期限，逾期支付租金超过15天的，原告亦有权收回涉案房屋，该项合同约定也说明原告有权依据被告的逾期付款行为行使合同解除权。故本院认为原告主张要求解除双方的租赁合同有事实及合同依据，应予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然被告目前仍在使用系争房屋，并未将系争房屋返还给原告。故原告主张要求被告返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据。由于被告目前仍实际使用系争房屋，并未返还系争房屋给原告，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准支付给原告。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故原告所收取的租赁保证金理应及时返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告上海宝静置业有限公司与被告周勇于2013年8月1日所签订的《居住房屋租赁协议》；
二、被告周勇于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市某区某号某室的房屋，并将上述房屋返还给原告上海宝静置业有限公司；
三、被告周勇于本判决生效之日起十日内支付给原告上海宝静置业有限公司自2014年2月1日起至实际搬离之日止，按照每月1，000元标准计算的租金及房屋使用费；
四、原告上海宝静置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周勇房屋保证金1，000元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计25元，由被告周勇负担（于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一四年七月十四日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。