上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初7724号
原告张建春，男，1963年6月5日生，汉族，住浙江省温州市。原告厉丽芬，女，1967年10月1日生，汉族，住浙江省温州市。以上二原告共同委托代理人朱平，上海朱平律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人朱言超，上海朱平律师事务所律师。被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人蔡耀宗，董事长。委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。原告张建春、厉丽芬与被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司(以下简称“圣路易士公司”)房�租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月30日、7月4日公开开庭进行了审理。二原告张建春、厉丽芬及其委托代理人朱平到庭参加了第一次庭审，二原告的共同委托代理人朱言超到庭参加了二次庭审，被告圣路易士公司的委托代理人何煦到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告张建春、厉丽芬诉称：2015年4月14日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定二原告将其所有的位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，合同并对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告支付了自2014年12月1日起至2015年11月30日止的租金，但2015年12月1日至今的租金未付。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》；2�被告支付原告自2015年12月1日起至2016年4月25日止的租金447,232.75元；3、被告支付原告自2016年4月26日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照3,659.17元每日计算)；4、被告支付原告违约金222,600元；5、被告立即返还原告位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号房屋。被告圣路易士公司辩称：对此诉请1，不同意解除双方的租赁合同，原告的合同解除权没有形成，被告拖欠租金是因为资金周转困难，没有及时向转租方收取租金，才导致被告未能及时支付租金。诉请2中的租金确实没有付过。诉请3的计算方式不认可，如果原告起诉解除合同，使用费应当向实际使用人主张，被告申请追加案外人赵某某作为本案的第三人参加诉讼，由其对承租的491.59平米房屋承担付款义务。诉请4中违约金约定过高，被告未能支付租金不是主观恶意，而是客观原因。对于诉请5，涉案房屋大部分由�三人占有并使用，如果法庭判令解除合同，返还房屋的义务应当由赵某某承担。经审理查明：二原告是涉案房屋的登记权利人。2015年4月14日，二原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为561.59平方米，房屋用途为经营用房，房屋类型为二层房屋，出租时为毛坯房；房屋租赁期限自2014年12月1日起至2019年11月30日止；甲、乙双方约定，第一年房屋租金为106万元，第二年房屋租金为111.30万元，第三年房屋租金为116.80万元，第四年房屋租金为122.70万元，第五年房屋租金为128.80万元；乙方支付租金的方式为四个月为一期，先支付后使用，租金应当在第一个月前1日支付，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之五支付违约金；乙方应向甲方支付的房屋租赁保证金为10万元，租赁关系终止时，甲�收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，如发生乙方违约之情形，应当乙方支付违约金的，甲方可在收取的保证金中直接扣除；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的1.2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可通知另乙方解除本合同，违反合同的乙方，应向另一方按当年租金的20%支付违约金……(六)乙方逾期支付当期租金超过30日的；乙方联系地址：松江区乐都路XXX号XXX楼，盛健芬，XXXXXXXXXXX。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告共计支付原告租赁保证金10万元，并支付给原告自2014年12月1日至2015年11月30�的全部租金，但被告并未支付原告自2015年12月1日起的租金。2016年4月20日，原告委托律师向被告发出律师函，载明双方签订房屋租赁合同后，经原告多次催促，被告虽承诺付款，但并未按约支付自2015年12月1日起的租金，为此，原告提出被告在收函后2日内应支付原告欠付的房租，逾期未付的，原告则于2016年4月25日解除双方签订的合同。上述律师函邮寄给双方合同中约定的地址和人员，并于2016年4月21日由本人签收。庭审中，对于合同解除的后果，原告表示水、电、物业费凭票据结算，因现在被告在占有使用房屋，原告现无法查看，故不在本案中处理；涉案房屋出租时是毛坯房，但原告对于装饰装修不同意利用和补偿；原告对于被告与案外人赵某某签订的租赁合同真实性不予认可，无论何种情况，被告均有义务将涉案房屋返还给原告，故原告不同意追加第三人。被告�表示，如果解除合同，押金应当与相关费用一并抵扣，如果继续履行合同，则押金留在原告处；希望法庭追加第三人查明事实，在本案中一并处理。以上事实，上海市房屋租赁合同、上海市房地产权证、律师函、邮寄凭证及查询记录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告自2015年12月1日起逾期不支付租金超过30日，原告依约主张于2016年4月25日解除合同，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。再次，合同解除后，被告应当将涉案房屋返还原告并支付拖欠的租金及使用费。对于原告主张的自2015年12月1日起至2016年4月25日止的租金447,232.75元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的自2016年4月26日起至实际搬离之日止按照3,659.17元每日计算的房屋使用费，虽然合同中约定了租赁期限届满后房屋占用期间使用费的计算方法，但本案涉及的是合同解除后房屋占用的处理事宜，双方对此并无约定，本院酌定参照合同解除时年租金的标准计算，即每日3,049.32元。对于原告主张的解约违约金222,600元，于法有据，本院予以支持。至于被告辩称的目前涉案房屋由案外人占有使用，故原告应向案外人主张租金及返还房屋的意见，原告对此不予认可，被告的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一�零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，判决如下：一、原告张建春、厉丽芬与被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于2015年4月14日签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年4月25日解除；二、被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张建春、厉丽芬位于上海市松江区泗泾镇江川北路XXX弄XXX号的房屋；三、被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建春、厉丽芬2015年12月1日起至2016年4月25日止的租金447,232.75元；四、被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建春、厉丽芬自2016年4月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日3,049.32元的标准计算)；五、被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张�春、厉丽芬违约金222,600元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,498元，减半收取5,249元，由被告上海松江圣路易士休闲俱乐部有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一六年七月二十二日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……