湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终4312号上诉人（原审被告）：黄炯，男，1993年3月9日出生，汉族，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄立山，男，1965年6月19日出生，汉族，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜登伟，男，1970年3月21日出生，汉族，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：高华清，湖北大和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王力欧，女，1977年12月12日出生，汉族，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：高华清，湖北大和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉聚联世纪房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区中北路107-2号广厦中北领寓二期1栋/座1层1室。法定代表人：吴美英，该公司总经理。委托诉讼代理人：程叶青，该公司员工。上诉人黄炯、黄立山因与被上诉人杜登伟、王力欧，被上诉人武汉聚联世纪房地产经纪有限公司（以下简称聚联世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄炯上诉请求：1、维持一审判决第一项，依法改判返还定金13万元及不承担中介费损失，违约金以13万元为标准，按照同期银行贷款利率计算或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约属事实认定错误，是中介公司迟迟促不成房屋居间买卖而导致合同最终解除，上诉人并未违约，不应承担中介费损失，上诉人实际收到的定金仅有13万元，一审判决返还定金15万元与事实不符。二、一审法院判决第三项中的违约金过高。黄立山在二审审理中变更上诉请求为：继续履行合同，将诉争房屋出售给被上诉人。杜登伟、王力欧辩称：一、一审法院认定上诉人构成预期违约正确。二、一审法院认定上诉人承担违约责任正确。三、一审法院判令上诉人承担394000元违约金适用法律正确。四、一审法院判令上诉人返还15万元定金及赔偿中介费11200元有明确的合同约定且适用法律正确。五、黄炯、黄立山在一审中已经表示同意解除合同，被上诉人是外地人，因限购政策已不具备购房资格，且黄炯是房屋的产权人,黄立山并未取得黄炯的授权,黄立山陈述继续履行也不能代表黄炯，故请求驳回上诉，维持原判。聚联世纪公司辩称：同意一审判决，根据合同约定，物业保证金2万元是由上诉人放在聚联世纪公司处，应由聚联世纪公司返还上诉人，但上诉人要将聚联世纪公司开具的收据归还。杜登伟、王力欧向一审法院起诉请求：1、判令解除杜登伟、王力欧与黄炯、聚联世纪公司于2016年8月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令黄炯、黄立山在构成违约的情形下，按合同约定根据全部房款197万的20%向杜登伟、王力欧支付违约金，即黄炯、黄立山承担394000元的违约金；3、判令黄炯、黄立山、聚联世纪公司返还杜登伟、王力欧已经支付的定金15万元；4、判令黄炯、黄立山赔偿杜登伟、王力欧因此支付的中介费损失11200元；5、本案诉讼费用由黄炯、黄立山承担。一审法院认定事实：杜登伟与王力欧系夫妻关系。2016年8月18日，王力欧签署《客户看房服务确认书》确认委托聚联世纪公司推荐和查看房屋。黄立山于2016年8月19日签署《委托书》确认委托聚联世纪公司出售房屋。2016年8月19日，杜登伟、王力欧（买方、乙方）与黄炯（卖方、甲方）、聚联世纪公司（经纪方、丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：第一条甲方所有的房屋坐落于武汉市武昌区中北路109号武汉·1818中心（一期)5栋9层2室，为钢混结构，建筑面积87.82平方米(以房产部门的测绘登记为准，“房屋所有权证”号为武房商证昌字第2014012487号。第二条乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋。经丙方居间，甲、乙双方协商一致，上述房屋成交价197万元。第三条付款方式约定:1、本合同签订当日，乙方支付15万元给甲方，甲方交2万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕3日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付。2、甲方保证，本合同项下房屋可以在所在区局规定的正常时间内办理甲方名下的房屋所有权证和国有土地使用证(下称两证)，经甲、乙、丙三方协商，办理甲方名下两证费用由甲方承担，于签订本合同起7日内甲方将本合同项下房屋的购房合同、发票、土地分割证、权属转移证明书等办理房产证、土地证所需相关资料，交由丙方保管，用于办理甲方名下两证。3、乙方首付款92万元，以下列第4种方式支付：4)以为甲方提前还贷形式支付66万元，甲、乙方签订《代为提前还贷协议》。乙方在交易房屋的原贷款银行第1个提前还款日，在甲方及丙方陪同下至甲方原贷款银行完成提前还款(如交易房屋原贷款为公积金贷款，则需甲方还满六期后方可办理提前还贷)，丙方在提前还贷结束后3日内(遇节假日顺延)，办理交易房屋相关的抵押注销手续。剩余首付款26万元在过户当日见到已是乙方名下房产证收件单时支付给甲方。第五条甲、乙、丙三方在此确认，在房屋交易过程中，丙方向甲、乙双方提供信息咨询及居间服务，促成本合同依法签订。本合同签订之日，甲方按宗须向丙方支付信息咨询服务费(即佣金，未含贷款服务费等其他费用，下同)0元，乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费31200元。如因单方违约导致未能完成交易手续的，由违约方支付信息咨询服务费的100%，计31200元。第六条本合同签订之日起两个工作日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料(资料清单附后)交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后三个工作日内为乙方办理贷款手续。丙方在甲乙双方提供过户资料齐全后贷款审批通过7日内，协助甲乙双方办理过户手续(遇节假日顺延)。第八条甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金;根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所附全部费用，并按全部房款20%向乙方支付违约金。第十条丙方在甲、乙双方提供资料齐全情况下，协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担已收信息咨询服务费每日0.5%的承担违约责任，丙方在乙方按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担已收信息咨询服务费每日0.5%的违约责任。合同落款处，黄立山在甲方一栏代黄炯签字捺印，杜登伟、王力欧在乙方一栏签字并捺印，聚联世纪公司在丙方一栏加盖公章。签订合同时，黄立山向杜登伟、王力欧出具了《承诺书》，该承诺书载明“产权人黄炯名下拥有房产地址位于武昌区中北路线09号武汉·1818中心（一期）5栋9层2室，产权人黄炯与我黄立山系父子关系，现由于产权人有事无法到场签字，全权委托由我本人办理该房屋的出售和签订售房合同事宜，由此售房合同引起的一切经济纠纷和法律责任由我本人全部承担。”黄炯事后在合同上补充了签字和捺印。合同签订后，王力欧于2016年8月19日向黄立山、黄炯支付购房定金5万元，于2016年8月22日向黄炯支付购房定金10万元。两笔款项的收款人分别向王力欧出具了收条。2016年8月30日，王力欧向聚联世纪公司支付了中介服务费11200元，聚联世纪公司向王力欧出具了收据。合同履行期间，聚联世纪公司先后三次预约办理过户手续，预约时间分别为2016年9月21日、2016年10月13日、2016年11月2日。杜登伟、王力欧分别于2016年10月16日和2016年10月20日致电黄立山沟通购房事宜，黄立山均称时间拖太久了，不再愿意出售房屋。2016年11月23日杜登伟、王力欧、聚联世纪公司与黄炯的母亲协商了涉案合同的违约赔偿事宜未果。涉案房屋至今尚未办理登记过户手续。一审法院认为，黄炯虽未在合同订立时当场签字捺印，但其事后的补签及收取定金的行为，对黄立山以其名义售房的行为形成了追认。杜登伟、王力欧与黄炯、聚联世纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，合法有效。黄炯与杜登伟、王力欧均受该合同约束，享有各自权利，履行各自义务。黄立山在代为签订上述合同时向杜登伟、王力欧承诺，愿承担售房合同引起的一切经济纠纷和法律责任，故黄立山应与黄炯共同承担履行上述合同过程中产生的债务。杜登伟、王力欧按合同约定向黄立山（受托人）、黄炯支付购房定金15万元，履行了合同约定的相关义务。黄立山作为黄炯的受托人于2016年10月16日及2016年10月20日明确表示“我不想卖了”“房子我也不卖了”“我们不想卖了”，且聚联世纪公司先后三次预约登记过户黄炯均未出面配合，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之情形。杜登伟、王力欧依法有权解除合同。对杜登伟、王力欧解除合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，黄立山、黄炯明确表示不履行合同,杜登伟、王力欧要求黄立山、黄炯承担违约责任于法有据。黄立山、黄炯主张合同没有约定办证时间，其没有违约，故不承担违约责任，不予支持。根据涉案《存量房居间（买卖）合同》第八条“……根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款20%向乙方支付违约金”之约定，对杜登伟、王力欧主张黄立山、黄炯退还定金15万元并支付违约金394000元（197万元×20%）予以支持。黄立山、黄炯主张违约金高于实际损失，应当降低的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。根据涉案《存量房居间（买卖）合同》第五条“……如因单方违约导致未能完成交易手续的，由违约方支付信息咨询服务费的100%，计31200元”之约定，对杜登伟、王力欧主张黄立山、黄炯支付其实际支出的中介费11200元予以支持。黄立山、黄炯主张聚联世纪公司退还中介费没有事实和法律依据，不予支持。黄立山、黄炯在法庭辩论中主张聚联世纪公司退还保证金2万元，但并未提起反诉，本案中不作处理。当事人可自行协商或另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第九十四第二项、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定，判决：一、解除杜登伟、王力欧与黄炯、武汉聚联世纪房地产经纪有限公司于2016年8月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、黄炯、黄立山于一审判决生效之日起十日内向杜登伟、王力欧返还定金15万元，并赔偿杜登伟、王力欧支付中介费的损失11200元；三、黄炯、黄立山于一审判决生效之日起十日内向杜登伟、王力欧支付违约金394000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9352元，减半收取4676元及财产保全费2270元，合计6946元，由黄立山、黄炯负担（此款杜登伟、王力欧已垫付，由黄炯、黄立山连同上述款项一并给付杜登伟、王力欧）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人杜登伟、王力欧提交黄立山发给王力欧的短信截屏一份，拟证明黄立山存在违约行为且威胁被上诉人。被上诉人聚联世纪公司提交2017年8月11日办理诉争房屋产权登记至黄炯名下的《不动产登记收件单》，拟证明必须黄炯本人才能办理其名下的不动产登记，故在本案中，并非中介原因不去办理黄炯名下产权登记，而是中介单方无法办理该手续。经质证，上诉人黄炯、黄立山对被上诉人杜登伟、王力欧提交的短信截屏的真实性无异议，但认为该短信并非威胁，只是想双方坐下来好好谈谈，不要对簿公堂。对被上诉人聚联世纪公司提交的《不动产登记收件单》的真实性、合法性不持异议，但对证明目的有异议，认为在办理黄炯名下的不动产登记时，中介确实预约了三次，第一次预约时，黄炯、黄立山都到场了，是因为登记部门的原因未办成，第二次预约时，黄炯、黄立山在外地回不来，第三次预约时，杜登伟、王力欧已经起诉上诉人，且办理房产证也可由他人代理，不是必须本人到场。经质证，被上诉人聚联世纪公司对被上诉人杜登伟、王力欧提交的短信截屏表示不清楚该情况。经质证，被上诉人杜登伟、王力欧对被上诉人聚联世纪公司提交的《不动产登记收件单》的真实性无异议，且认为该证据能达到证明目的。本案诉争房屋在过户之前必须首先办好黄炯名下的产权证，且黄炯本人必须到场，而这个过程并不需要买方参与，据买方从中介处了解，三次预约办证黄炯都没有到场。2016年10月13日第二次预约后，中介即告知买方说卖方不卖房了，杜登伟、王力欧随后致电黄立山，其亦称房屋不卖了。本院认为，被上诉人杜登伟、王力欧提交的短信截屏不能达到其证明目的，本院依法不予采信。对于被上诉人聚联世纪公司提交的《不动产登记收件单》，因上诉人黄炯、黄立山及被上诉人杜登伟、王力欧对其真实性均不持异议，且能达到其证明目的，本院依法予以采信。经审理查明，一审法院查明的“合同履行期间，聚联世纪公司先后三次预约办理过户手续”有误，应为“合同履行期间，聚联世纪公司先后三次预约办理将诉争房屋产权登记至黄炯名下的手续”。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审中，黄炯、黄立山认可未向聚联世纪公司出具委托聚联世纪公司办理黄炯名下不动产登记手续的委托书。本院认为，杜登伟、王力欧与黄炯、聚联世纪公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行义务。合同签订后，因黄炯未到场,诉争房屋未在聚联世纪公司预约的时间办理登记至黄炯名下的手续，且黄立山作为黄炯售房的受托人，于2016年10月16日及2016年10月20日明确表示不再愿意出售房屋，故黄炯的上述行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，杜登伟、王力欧依法有权解除合同，并有权依据合同之约定及黄立山出具的《承诺书》，要求黄炯、黄立山承担违约责任。二审调查中，黄立山虽提出愿意继续履行合同将房屋出售给杜登伟、王力欧，因其并非房屋产权人，且杜登伟、王力欧已明确拒绝，对其该项上诉请求，本院不予支持。黄炯上诉称其并未违约，系因聚联世纪公司迟迟不促成房屋居间买卖合同而导致杜登伟、王力欧解除本案合同，并主张合同约定的违约金394000元过高，但其对此并未提供证据予以证明，对其该项上诉理由，本院不予采纳。因黄炯、黄立山已就定金15万元，向王力欧出具了收条，其中2万元，根据合同约定系由“甲方（黄炯）交2万元给丙方（聚联世纪公司）作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕3日内，由丙方（聚联世纪公司）打入甲方（黄炯）指定账户或以现金形式支付”，黄炯、黄立山称仅收到13万定金，故仅应返还13万定金给杜登伟、王力欧没有事实和法律依据，关于2万元物业保证金的返还，一审基于黄炯、黄立山未提起反诉，在本案中不作处理，并无不当。综上所述，黄炯、黄立山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6946元，由黄炯、黄立山负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  黄 更审判员  李 瑜二〇一七年九月二十日书记员  肖 华