湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂9006民初2045号原告：天门市麻洋镇麻洋村民委员会。住所地：天门市麻洋镇麻洋村。法定代表人：郭洪成，该委员会主任。原告：郭竞成，男，1967年1月14日出生，汉族，湖北省京山县人，住京山县。原告：连立群，男，1977年8月1日出生，汉族，湖北省天门市人，住福建省泉州市洛江区。上列三原告共同委托诉讼代理人：陈时海，湖北楚天律师事务所律师。被告：赵淑芳，女，1958年12月16日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。原告天门市麻洋镇麻洋村民委员会（以下简称麻洋村委会）、郭竞成、连立群诉被告赵淑芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麻洋村委会的法定代表人郭洪成及三原告共同委托诉讼代理人陈时海、被告赵淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻洋村委会、郭竞成、连立群向本院提出诉讼请求：1.因被告长期拒付租金，判令解除原、被告之间的《租赁合同》；2.判令被告赵淑芳给付自2011年5月起至2017年5月止的租金90000元；3.由被告赵淑芳承担本案案件受理费。事实和理由：2006年2月24日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定原告麻洋村委会将其所有的两栋仓库及空场地、原告郭竞成将其3间临街平房及空场地及原告连立群将其2间临街平房及空场地出租给被告赵淑芳使用，租赁期限为15年，租金15000元，租金自2006年5月1日起给付，每年5月1日前10日内一次性给付下一年度租金，并约定本合同终止后，被告在租赁期内改建、扩建的不动产归三原告所有。2012年5月，被告无故关门停业，从此拒付租金，并占用房屋至今。被告曾要求将租赁房屋转租给第三人，但合同并未赋予其转租权，三原告不同意其转租后，经多次协商调解未果，三原告遂诉至本院。被告赵淑芳辩称，2006年2月，被告与原告麻洋村委会、郭洪成、连道平签订了一份土地租赁合同，租赁期为15年，租期届满后土地上的不动产归三原告所有。同年3月，被告开始在租赁土地上动工，并于同年5月4日开业。为此，被告因工程建设投资197000元，装潢投资40000元，水电安装等其他场内投资160000元，合计总投资397000元。2010年初，郭洪成多次与被告接洽接手超市经营，并对外宣称超市是其经营的，且多次向超市会计打听销售数据情况。同年10月起，为了了解超市管理流程，郭洪成妻子来超市上班，致使店员认为郭洪成要接手超市而不能安心工作。经多方考虑后，被告同意以100000元的转让价将超市转让给郭洪成，条件是店内所有设施不变，保证超市正常经营，并自2011年3月接手。2011年4月，在被告准备将超市转让给郭洪成经营时，郭洪成迟迟未露面致使被告经营处于被动状况，超市转让未果。三原告诉称被告长期拒付租金不属实，而是被告按合同约定交纳租金时，郭洪成不同意受领，多次遭到郭洪成的拒绝。经审理查明，2006年2月24日，三原告作为出租方（甲方）与被告赵淑芳加盟经营的富迪实业有限公司麻洋连锁店作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于天门市麻洋镇原麻洋村委会面街的郭、连名下的房屋、土地（原村委会两栋仓库及空场地，郭、连五间临街平房及空场地），租赁给乙方开办超市；甲方保证出租给乙方的土地、房屋具有完整出租权，并符合国家相关的租赁法规，甲方须向乙方提供加盖红色印章的有效土地证复印件；租赁期限从本合同签订之日起至2021年5月1日止；从本合同签订之日起至2006年2月28日止为甲方的搬迁期（此期间，甲方授权乙方进场进行改建、扩建并为乙方办理各项改、扩、建手续），2006年3月1日至2006年4月30日为乙方施工及开业筹备期，此期间不计算租金；从2006年5月1日起开始计算租金，租赁物年租金标准为人民币1.5万元，租赁期为15年，租赁期共计租金人民币22.5万元整；本合同签订之后1个工作日内，乙方预付甲方租赁订金人民币1万元整；2006年5月1日开业前十个工作日内支付两年（2006年5月至2008年4月）租金人民币3万元，其所预付1万元订金自动转为租金；自2008年开始租金每年一付，每年的5月1日前十日内由乙方一次性支付下一经营年度租金1.5万元给甲方，由甲方代表郭洪成分配；依据合同内容，乙方在租赁范围内，享有对原建筑物、构筑物、附属物等予以拆除、改造的权利，工程费用由乙方自行承担，郭、连面街旧房将被乙方拆除，旧房拆除后，旧房的檩子、椽子、门及门框、窗及窗框、砖瓦甲方及时搬走；此外，甲乙双方概不承担任何补偿费用；因租赁行为在租赁物改建、扩建过程中所涉及的城建、规划费用，由甲乙双方各承担50%（其中甲方应付的50%金额，先由乙方垫付，在第二次支付年度租金中全额扣除）；合同有效期内，甲方不得将租赁物转让、抵押、变卖给第三方，否则甲方承担由此给乙方造成的全部损失；未经甲方同意，乙方不得将租赁物主体租给第三方；除不可抗力因素外，甲、乙双方任何一方违反本合同的规定或提前单方面终止、解除本合同均属违约行为；若甲方违约，除须赔偿乙方扩建、改建工程及经营造成的损失外，另须赔偿给乙方违约金人民币8万元整；若乙方违约，除其在租赁物上的房屋归甲方所有外，另需赔偿给甲方违约金人民币8万元整；本合同因到期而终止，若甲方继续出租该租赁物，在同等条件下，乙方享有优先续租权，双方不再续约时，除可动物品（如各类设备、器具、家具、商品、广告牌等）外，乙方在此租赁范围内改建、扩建的不动产归甲方所有；合同还就其他事项进行了约定。郭洪成代其弟即原告郭竞成、连道平代其子即原告连立群在该合同上签字。合同签订后，三原告依约定将案涉房屋及场地交付给被告赵淑芳使用。被告赵淑芳自2006年3月起进行改建、扩建，其所经营的富迪超市于同年5月开业，并依合同约定交付租金至2011年4月30日。自2011年1月起，被告赵淑芳所经营的超市关门停业，并于2011年提前解除与富迪实业有限公司的加盟协议。自2011年5月1日起，被告赵淑芳未再交纳租金，三原告亦不同意被告转租，经多次协商未果，原告遂诉至法院。另查明，原告郭竞成、连立群的国有土地使用权证载明其土地使用权类型为划拨，涉案土地及房屋坐落于天门市××市场街，其国有土地使用权证号分别为天国用（2005）第1256、1257号。合同签订后，原、被告依约定向土地及城建管理部门交纳了土地出让金及城建费用。原告麻洋村委会所出租的原村委会两栋仓库及空场地的土地使用权人为天门市麻洋（镀锌）拉丝厂，其证件为集体土地建设用地使用证。本院认为：原告麻洋村委会以自己名义所出租的房屋及空地的登记土地使用权人为天门市麻洋（镀锌）拉丝厂，原告麻洋村委会擅自出租构成无权处分，但该厂在被告改扩建及租赁期间未提出异议，视为对原告麻洋村委会出租房屋及空地行为的认可，不影响案涉合同的效力。原告郭竞成、连立群所出租的土地，其国有土地使用权证载明的土地类型为划拨，但相关法律对划拨土地出租的限定性规定，是从通过行政管理保护国家土地收益的角度出发，要求出租人上缴土地收益，属管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，且原告郭竞成、连立群在出租后已交纳了土地出让金，原告郭竞成、连立群出租其房屋及空地的行为并不违反效力性强制性规定。诉讼中，原、被告虽未向本院举证证明被告改、扩建房屋取得建设规划许可证，但城建管理部门已收取原、被告交纳的城建费用，可认定被告改、扩建房屋的行为已经得到主管部门批准建设，其行为符合法律规定。因此，三原告与被告赵淑芳签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，三原告已将案涉房屋及空地交付被告使用，被告应依合同约定按期交纳租金。现被告自2011年5月1日起至今长达六年之久未交纳租金，致使三原告签订合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”之规定，三原告有权解除合同，故对三原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述规定，合同解除后，原、被告权利义务终止，被告应将案涉房屋腾退给三原告。本案中，被告在三原告所出租的房屋及其享有土地使用权的空地上改扩建房屋，从而形成附和，其扩建部分属附属物，且合同已明确约定被告违约的，其在租赁物上的房屋归三原告所有，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条关于“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”之规定，改扩建的房屋属案涉土地使用权人所有。同时，案涉租赁合同已明确约定改扩建费用由被告负担，并依法办理了改扩建合法手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，改扩建费用应由被告自行负担，三原告不承担赔偿责任。合同解除前，被告未依约定支付房屋租金，其行为已构成违约，被告应承担继续支付房屋租金的违约责任。合同解除后，被告继续占有三原告的租赁房屋及土地，造成三原告一定的经济损失，被告应参照合同约定的租金标准支付自合同解除之日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。诉讼中，三原告仅诉请要求被告支付自2011年5月起至2017年5月止租金90000元，属对自身民事权利的处分行为，符合法律规定，本院不持异议，故对三原告要求被告支付租金90000元的诉讼请求，本院依法予以支持。被告关于其未交纳租金系三原告拒收所致及其与郭洪成协商转让超市未果，并因郭洪成行为致使超市无法经营的辩解意见，因未向本院提交相关证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果，本院依法不予采纳。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：原告天门市麻洋镇麻洋村民委员会、郭竞成、连立群与被告赵淑芳于2006年2月24日签订的《租赁合同》自本判决生效之日起解除；被告赵淑芳将坐落于天门市麻洋镇市场街的租赁土地[原告郭竞成国有土地使用权证号为天国用（2005）第1256号、原告连立群国有土地使用权证号为天国用（2005）第1257号、原告天门市麻洋镇麻洋村民委员会所租集体土地建设用地使用证证号为天门集建（96）字第120107124号]及其上附属房屋腾退给原告天门市麻洋镇麻洋村民委员会、郭竞成、连立群；三、被告赵淑芳支付原告天门市麻洋镇麻洋村民委员会、郭竞成、连立群租金90000元；上列第二、三项在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告赵淑芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  廖志方人民陪审员  高文华人民陪审员  李爱美二〇一七年十二月七日书 记 员  刘楚菲