广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法审监民再字第49号
再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：招顺祖，男，汉族，1969年7月28日出生，住广东省佛山市。
委托代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。
委托代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。
被申请人（一审被告，二审上诉人）：罗润桂，女，汉族，1961年3月8日出生，住广东省佛山市。
委托代理人：邝燕平，广东天地正律师事务所律师。
委托代理人：郭敏，广东天地正律师事务所实习律师。
被申请人（一审被告）：招照，男，汉族，1963年6月28日出生，住广东省佛山市。
被申请人（一审被告）：欧万改，女，汉族，1963年5月30日出生，住广东省佛山市。
一审第三人：罗淑英，女，汉族，1958年3月3日出生，住广东省佛山市。
再审申请人招顺祖因与被申请人罗润桂、招照、欧万改，一审第三人罗淑英案外人执行异议之诉一案，不服本院（2011）佛中法民一终字第645号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年6月27日作出（2013）佛中法立民申字第76号民事裁定，裁定本案进入再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人招顺祖及委托代理人张鑫莹，被申请人罗润桂及委托代理人邝燕平、郭敏，一审第三人罗淑英到庭参加了诉讼。招照、欧万改经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年3月1日，招顺祖起诉至佛山市禅城区人民法院，请求法院判令：一、确认位于佛山市农民公寓房屋（以下简称涉案房屋）所有权归招顺祖所有；二、由罗润桂、招照、欧万改承担本案的诉讼费用。
佛山市禅城区人民法院一审认为：招顺祖与招照、欧万改为同一集体经济组织成员，招照、欧万改将其私有房屋转让给招顺祖并未违反法律的规定。双方签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法应受到法律保护。协议签订后，招顺祖依照协议约定支付全部转让费，并于2009年1月12日与招照签订移交确认书，由招照将涉案房屋移交招顺祖占有。故双方虽未办理过户登记手续，但招顺祖已实际取得涉案房屋所有权。因此，招顺祖诉请确认涉案房屋所有权归其所有于法有据。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，佛山市禅城区人民法院于2010年10月26日作出（2010）佛禅法民三初字第145号民事判决：确认涉案房屋所有权归招顺祖所有。案件受理费2525元，由罗润桂负担。
罗润桂不服一审判决，向本院提起上诉。
本院二审认为：招顺祖与招照、欧万改于2009年1月8日签订的《房屋转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，一审法院确认该协议的效力合法有理，应予以维持。关于招顺祖是否取得涉案房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条之规定，经当事人合意等法律行为引起的不动产的物权变动，须经依法登记后才能发生法律上的效力，不经登记，不产生物权变动的法律后果。又因招顺祖一直未办理登记过户手续，故不发生物权转让的效力，招顺祖起诉请求确认其享有所有权，于法无据，应不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院于2011年6月8日作出（2011）佛中法民一终字第645号民事判决：一、撤销佛山市禅城区人民法院（2010）佛禅法民三初字第145号民事判决；二、驳回招顺祖的一审诉讼请求。一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，均由招顺祖负担。
招顺祖不服二审判决，向本院申请再审称：（一）关于本案的事实。一、二审法院均确认如下事实：首先，涉案《房屋转让协议》合法有效。本案签订协议、支付价款、交付钥匙、交付购房材料原件、签订房屋转让确认书等实际占有涉案房屋的行为均发生在2009年2月之前，而罗润桂是在2月底才另案起诉招照、欧万改并于同年3月3日申请法院对涉案房屋进行财产保全。其次，对比同类房屋买卖的价格，250000元的交易价格是合理的。最后，在一审庭审中确认招照出售涉案房屋之前征求过罗润桂的意见，问其是否购买涉案房屋，罗润桂明确表示不购买。（二）二审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十五条之规定，推出不经登记，不产生物权的变动的法律后果。（三）二审判决的事实认定和法律适用存在不合理、不合法之处。第一，二审判决认定本案为执行异议被驳回引起的所有权确认纠纷，但未适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。第二，本案不应当适用《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十五条之规定。该法条适用有两点：绝对了登记制度等同于物权的变动。登记制度只是一个公示原则，是物权变动的法定形式，并不等同于物权变动。根据我国物权法的立法精神，物权的变动是债权形式主义，即需要一个有效的法律行为加上公示的形式，才产生物权之变动。登记是可能存在错误的。因此，物权变动并非一定要求以登记机关的变更登记作为物权转移的条件，对于权属存在争议的财产，人民法院依法可以做出确权处理。本案正是因为登记存在争议，才引发本案的确认所有权之诉。因此，本案二审判决适用法律错误。（四）招顺祖另案起诉招照、欧万改履行合同约定，协助房产的交付及办理过户手续的诉请得到了法院的支持，案号为（2012）佛中法民一终字第1436号。但因为该判决与本案存在矛盾，尚未执行到位。（五）执行异议之诉不仅仅解决争议房产权属问题，也要解决执行程序上的相关问题。本再审案件中，因案由实际为执行异议之诉，法院必须在判决中阐明涉案房屋是按原执行程序继续强制执行或终止对该涉案房屋的强制执行，否则无论本诉的判决如何，将再会有基于本判决而引发的执行异议，将会严重浪费司法资源。原二审判决，并未对此后的执行程序进行阐明，并不符合相关的审理指导意见，因此在本再审案件的审理中，请求法院对该涉案房屋是否可继续执行作出阐明。综上，请求法院依法改判。
被申请人罗润桂答辩称：（一）招顺祖提交另案的判决书并非新证据，其申请再审无依据，依法不应受理。另案判决是在本案二审判决确认《房屋转让协议》合法有效的基础上，判决招照、欧万改履行协助过户义务的。因此两案是对同一房屋买卖关系承前继后的处理，另案认定内容并不涉及任何新事实，不构成任何新证据。故本案不属于《民事诉讼法》第二百条第一项规定的情形，招顺祖的再审申请依法不应受理。（二）《房屋转让协议书》依法无效，招顺祖诉请确认其为涉案房屋所有权人无依据。1.招顺祖存在与招照、欧万改恶意串通，逃避债务的动机。首先，招顺祖与招照同为村村民，两人是好朋友，关系密切，招顺祖于确权案一审诉讼中申请的证人招文福也证实该点。其次，在2009年1月8日招顺祖与招照、欧万改签订《房屋转让协议书》前，招照、欧万改就已因经营不善导致其经营的绣花厂破产倒闭，并欠罗润桂及一审第三人罗淑英等人借款600000元左右。此外，招照、欧万改的绣花厂就设于村里的涉案房屋对面，各债权人向招照、欧万改追偿借款时，招照、欧万改也长期外出躲债。招顺祖同为村村民，对于招照、欧万改的欠债及绣花厂的破产倒闭情况应是非常清楚。在明知招照、欧万改负债累累及其财产不足以清偿所有债权人债务的情形下，招顺祖仍选择与招照、欧万改签订《房屋转让协议书》，购买涉案房屋，存在转移财产，逃避债务的动机。2.招顺祖与招照、欧万改的交易疑点重重。（1）三张收据是伪造的。第一，招顺祖提供的三张收据，均无法证明是涉案房屋的转让款。第二，2009年1月12日的《收据》，“房屋转让费”置于欧万改签名后，存在事后补加的嫌疑。第三，2008年1月8日的《收据》与《房屋转让协议书》的签订时间（即2009年1月8日）矛盾，且《收据》注明“招照收到招顺祖现金100000元正”，签名却为欧万改，并在签名后才注明是“房屋转让费”。第四，2009年1月15日的《收据》，注明收到现金80000元，但招顺祖于确权案一审中称其是通过转账方式替招照还债，二者间矛盾。最后，招顺祖称70000元、100000元、80000元三笔款均以现金支付，却从未提供取款凭证，难以让人信服。（2）双方交易不合理。如交易属实，双方自2009年1月8日签订《房屋转让协议书》之日起至罗润桂申请法院执行招照、欧万改的涉案房屋止，在这长达一年的时间里，招顺祖从未告知村委会及第三方有此交易，更未去办理相关产权证件或到村委会备案，反而约定仍以招照、欧万改的名义申领房产证和土地使用证。该交易明显不合理。因此，招顺祖与招照、欧万改恶意串通签订《房屋转让协议书》，逃避债务，损害罗润桂的合法权益。相关协议依法无效。（三）即使不考虑《房屋转让协议书》效力的问题，本案二审判决认定招顺祖非涉案房屋所有权人也具有法律依据。1.依据相关法律，不动产登记为取得不动产所有权的前提。（1）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，不能作为确权依据。招顺祖称，确权案系因执行异议引申出的诉讼，既然执行阶段可适用该条款，确权案就应当适用该条款，此显然为对法律理解错误。执行异议案与确权案属两个性质不同的案件，其适用法律应以案件事实及诉讼请求为依据，而并非以案件产生的原因为依据。且执行异议案中，法院亦认定因招顺祖不符合上述规定的情形，驳回招顺祖的异议请求。（2）不动产物权登记制度已经法律确认，申请人作出其他解读仅为个人意见，不应采纳。不动产物权变动须经过登记，而该登记不仅仅是一种公示，更重要的是对物权所有权的确认及变更。在涉案房屋未办理登记前，即使《房屋转让协议书》合法有效，招顺祖与招照、欧万改之间仅为债权关系，并非物权关系。（3）招顺祖以涉案房屋系村民住房为由，否认登记公示效力错误。涉案房屋属集体土地范围上的村民住房，在变更涉案房屋的所有权时，依法也应办理所有权转移登记。招顺祖认为“涉案房屋属于集体土地上农村为村民自建公寓，无法办理物权法上的登记”，并无法律依据，也与物权登记制度相违背。2.协助过户为合同义务，并不发生确权效果。在涉案房屋未最终完成登记前，该协助过户行为仍是债的行为，并不产生物权变动效力，不产生涉案房屋所有权确认或变更的效果。3.涉案房屋至今未办理变更登记手续，招顺祖并非涉案房屋所有权人。不动产物权变动以登记为生效要件。招顺祖通过与招照、欧万改签订《房屋转让协议书》购买涉案房屋，但截至目前尚未办理涉案房屋登记过户手续。故招顺祖依法无权要求确认涉案房屋为其所有。综上，招顺祖非涉案房屋所有权人，其申请再审无理，请求判决驳回其再审申请。
被申请人招照、欧万改未出庭应诉，亦未向法院提交书面答辩意见。
一审第三人罗淑英同意被申请人罗润桂的答辩意见。
再审申请人招顺祖在再审期间向法院提交（2012）佛中法民一终字第1436号判决书一份，该判决书判项的第二项内容为“招照、欧万改应于本判决发生法律效力之日起三日内协助招顺祖办理位于广东省佛山市农民公寓的过户登记手续。”拟证明涉案房屋的所有权实质上已经归属招顺祖所有，在法律上已经确认招顺祖对该房产享有所有权。
罗润桂对该判决书的真实性无异议，但对证明内容有异议。该案与本案系承前继后的关系，其认定内容并不涉及任何新事实，不属于新证据。招顺祖以该证据主张其为实际权属人错误，该证据依法不应采信。
本院对招顺祖提交的该份判决书的真实性予以确认。
本院再审查明：涉案房屋为农民公寓，位于佛山市内。2002年8月28日，佛山市村民委员会向村民发出《农民公寓第二期认购办法》，规定本次农民公寓原则上安排给有股份分红的本村村民和要有村民农业户口的村民户主。每户限购一间。同时规定住房在交付使用后十五年内，不得以任何形式转让。招照认购涉案房屋，招顺祖认购东区房。
2009年1月8日，招顺祖与招照、欧万改签订《房屋转让协议书》，村委书记招润潮、村公寓管理人员招文福以个人名义作为见证人在协议上签名。协议约定：第一条、招照、欧万改将自有的房屋的所有权和占有权转让给招顺祖，房产具体情况如下：房屋座落在佛山市，房屋建筑面积l60.41平方米，分摊面积l4.013平方米，停车位面积30.50平方米。房产土地所有权性质为集体所有土地，土地使用权以出让、划拨方式获得。第二条、房屋转让价250000元，签订协议当天支付l00000元，余款l50000元在招照、欧万改申请银行提前还贷时，在招顺祖的见证下将银行欠款余额直接存到招照、欧万改的贷款账号以完成提前还贷手续，并于还贷当天付清余款。第三条、协议生效后，除人力不可抗拒的因素外，招照、欧万改定于2009年1月12日将房产交付招顺祖。交付标志：招照、欧万改将房屋钥匙及原购买该房屋的收据及相关材料交给招顺祖。第四条、房屋交付后，仍以招照、欧万改的名义申领房产证和土地使用证，但相关证件需交付给招顺祖保管。第五条、招顺祖完成付款后，如要求招照、欧万改协助办理房产证过户登记时，招照、欧万改应在接到通知后三天内无条件协助招顺祖到相关部门办理过户手续，房产过户所产生的一切费用均由招顺祖承担。……协议签订当天，招顺祖以现金形式向招照、欧万改支付转让费100000元，招顺祖于同年l月12日及15日分别支付转让费70000元和80000元，其中的72000元于l月15日由招顺祖存入招照账号，并由招照用于偿还涉案房屋银行贷款。双方于2009年1月12日签订移交确认书，由招照、招顺祖在确认书上签名。
2009年2月26日，罗润桂起诉招照、欧万改民间借贷纠纷一案，佛山市禅城区人民法院于2009年4月8日作出的（2009）佛禅法民一初字第645号民事调解书已经发生法律效力。根据该调解书，招照、欧万改应偿还罗润桂借款本金392500元及利息。在诉讼过程中，法院于2009年3月3日对涉案房屋进行财产保全。后因招照、欧万改未履行调解书确定的给付内容，罗润桂向法院申请强制执行涉案房屋，执行案件案号为（2009）佛禅法执字第3783号。招顺祖遂于2009年12月15日向佛山市禅城区人民法院执行局提出案外人执行异议，请求终止执行，法院经审查后，依法于2010年2月5日作出（2010）佛禅法执异字第l5号执行裁定书，认为招顺祖无充分证据证明其对涉案房屋未办理过户登记手续没有过错，故其购买的涉案房屋不符合不得查封的情形，驳回招顺祖的异议请求。招顺祖不服该裁定，向佛山市禅城区人民法院提起本案的诉讼。
另查，2010年1月21日，佛山市村民委员会向法院出具《关于招照与招顺祖的房屋转让的情况说明》，认为村委会按照当时上级部门建设管理办公室的《关于“农民公寓住宅小区筹建与管理的建议”》中第三点部分住户公约第二点“住房在交付使用后十五年内，不得以任何形式转让。”因此，招照与招顺祖的房屋转让属于个人行为，已违反了上述“住房在交付使用后十五年内，不得以任何形式转让”的相关条款。
庭审中，罗润桂确认招照出售涉案房屋之前征求过其意见，问其是否购买，罗润桂表示不购买。
另查，2009年12月10日，佛山市中毅土地房地产评估有限公司因（2009）佛禅法执字第3783号案件受佛山市禅城区人民法院委托，出具《房地产评估报告》一份，评估涉案房屋市场价值为人民币298000元。
2011年7月7日，招顺祖以本案二审民事判决书等作为证据，起诉招照、欧万改要求其二人履行《房屋转让协议书》约定的交付及协助过户义务。2012年7月19日，本院作出（2012）佛中法民一终字第1436号民事判决书，判决招照、欧万改协助招顺祖办理涉案房屋过户手续。
本院再审认为：招顺祖在一审起诉时的诉讼请求虽仅限于确认其拥有涉案房屋的所有权，但其将申请执行人罗润桂列为被告，并在《民事起诉状》的尾部表述申请法院停止对涉案房屋的执行。因此，本案的案由应为案外人执行异议之诉，一审法院立案时确定的案由亦是案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉中，对执行标的是否停止执行是必须审查的范围。因此，在本案中一方面要处理招顺祖是否拥有涉案房屋的所有权；另一方面应处理涉案房屋是否应当停止执行。
关于再审申请人招顺祖是否拥有本案涉案房屋的所有权，首先需厘清如下两个问题。第一个问题是，2009年1月8日，招顺祖与招照、欧万改签订《房屋转让协议书》是否合法有效。本院认为双方签订的房屋转让协议是合法有效的，理由如下：（一）招顺祖与招照、欧万改签订转让协议、支付价款并由招顺祖实际占有涉案房屋的行为说明协议的签订是基于合同双方的真实意思表示。（二）罗润桂提出的招顺祖与招照、欧万改之间存在恶意串通，逃避债务的行为，且招顺祖提交的收据系其伪造等答辩理由均未提供足够证据予以证实。（三）《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉案协议内容并未违反法律的强制性效力性规定。因此，《房屋转让协议书》的内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。原一、二审判决均确认招顺祖与招照、欧万改于2009年1月8日签订的《房屋转让协议》合法有效，本院予以维持。第二个问题是，招顺祖是否取得了涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》关于合同效力与物权变动的效力相分离的规定，房屋买卖合同有效并不意味着房屋物权即发生变动。也就是说，不动产物权的变更须经依法登记才发生物权变动的效力。本案中，双方签订了《房屋转让协议书》之后，一直未办理登记过户手续，故不发生物权转让的效力。综上，招顺祖起诉请求确认其对涉案房屋享有所有权应不予支持。
关于涉案房屋是否应当停止执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。招顺祖在一审中提交的协议书、移交确认书、收据、付款凭证等证据证实其已支付全部价款并实际占有涉案房屋。而罗润桂未提供相反证据推翻该主张。关于招顺祖在涉案房屋买卖中是否存在过错的问题。本院作如下分析：首先，2009年1月8日的《房屋转让协议》中约定的房屋价格为250000元；2009年12月10日，佛山市中毅土地房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》评估涉案房屋市场价值为人民币298000元。因此，房屋买卖价格基本符合当时的市场价格，从而不存在招照、欧万改以低价出售涉案房屋的情形。其次，罗润桂在一审庭审中确认招照出售涉案房屋之前征求过其意见，问其是否购房，因此罗润桂对招照出售涉案房屋的事实是知情的。再次，涉案转让协议合法有效，而招顺祖对未办理过户登记手续的状态亦不存在过错。最后，罗润桂虽认为招顺祖与招照、欧万改之间存在恶意串通，逃避债务的行为，但未提供足够证据予以证实。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，（2009）佛禅法执字第3783号执行案件针对涉案房屋的执行应当停止，（2010）佛禅法执异字第15号裁定应予以撤销。
综上所述，原审判决对于招顺祖对涉案房屋确权的诉讼请求，在审理中认定事实清楚，证据确实充分，再审应予以维持。但对于生效的执行裁定的效力是否可以阻却，未作处理，对此在再审中需予以阐明。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、维持本院（2011）佛中法民一终字第645号民事判决；
二、撤销佛山市禅城区人民法院（2010）佛禅法执异字第15号裁定，停止对佛山市禅城区张槎农民公寓17栋502房的执行。
一审案件受理费2525元、二审案件受理费5050元，均由罗润桂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 怀 晓 红
审 判 员 陈 智 扬
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一四年二月十八日
书 记 员 郭 欣 婷