上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初5293号
原告：卜秀珍，女，汉族，1963年10月8日出生，住上海市静安区。
原告：李方，男，汉族，1960年2月15日出生，住上海市闵行区。
两原告共同委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：钱桑桑，上海路森律师事务所律师。
被告：袁桦，男，汉族，1982年9月2日出生，住上海市闵行区。
被告：王莹，女，汉族，1981年12月14日出生，住上海市闵行区。
两被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ，上海敏诚善律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
原告卜秀珍、原告李方与被告袁桦、被告王莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案后，依法适用简易程序。并分别于2017年4月26日、2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告李方及原告卜秀珍、原告李方共同委托诉讼代理人郭婷，被告袁桦、被告王莹的共同委托诉讼代理人ＸＸ、柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卜秀珍、原告李方向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同自2017年1月18日解除；2、判令被告立即向原告返还已付房款人民币(以下币种相同)800,000元，及资金占用损失，自2017年1月24日起至款项全部返还之日止，按银行的同期贷款利率标准计算；3、判令被告向原告支付逾期履行赔偿金19,200元，以已付房款800,000元为基础，按日万分之五标准，自2016年12月1日起至2017年1月17日止；4、判令被告向原告支付违约金400,000元；5、判令被告向原告赔偿已支付中介佣金20,000元。
事实与理由：2016年9月26日，原、被告就原告购买两被告名下位于上海市闵行区航华一村XXX街坊XXX号XXX室房屋事宜签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》一份，约定购房总价款为2,000,000元。2016年10月11日，原、被告双方在上海太平洋房屋服务有限公司就房地产买卖合同进行了网上备案，将房屋总价款分割为1,800,000元购房款及200,000元装修补偿，签订了《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定被告应于2016年11月30日之前办理房屋转让过户手续，被告若未按合同约定期限向原告交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)，应按原告已付款的日万分之五标准向原告支付赔偿金，逾期超过十五日仍未交付房屋的，原告有权单方解除合同，被告除应支付自合同约定交付期限之第二日起计算至原告发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价款的20%向原告支付违约金，被告应在接到书面通知之日起5日内退还原告已付款并支付违约金，因履行合同过程中发生争议的，依法向闵行区人民法院起诉。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款800,000元，并按约定申请了购房贷款，但涉案房屋却由于被告袁桦原因在2016年10月24日被贵院依法查封，至合同约定日期，被告未能如期将房地产权利转移至原告，且涉案房屋目前仍出于司法查封状态，原告已实际无法达成购房目的。根据合同约定，原告已于2017年1月17日书面通知被告解除双方买卖合同，被告却拒不返还原告已付款并不予支付违约金等款项。为维护自身合法权益，原告特提起上述诉请。
被告袁桦、被告王莹辩称，不同意原告的所有诉请，不同意解除合同，在本次交易中合同已经深度履行，因案外人和被告袁桦产生诉讼导致无法交易，并非被告袁桦自身的过错，被告袁桦与案外人之间的诉讼是无理诉讼，该查封是错误的，应该予以解封。被告可以和原告继续履行房屋买卖合同。诉请二中的800,000元房款已经支付给了被告，被告也已经将630,000元归还了银行清除了银行的抵押贷款，故不同意归还800,000元。资金占用损失没有法律及合同的约定。诉请三与诉请四发生了冲突，不符合法律的相关约定，诉请四要求解约，赔偿400,000元违约金，如果法庭最终解除合同，该违约金过高，要求予以调整；诉请五中所有的损失应该在违约金中，单独要求赔偿佣金没有法律依据，与诉请四存在冲突。
本院经审理认定事实如下：2016年10月11日由原告卜秀珍、原告李方作为买受人(乙方)、被告袁桦、被告王莹作为卖售人(甲方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，一、甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司明申店居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于航华一村XXX街坊XXX号XXX室，房屋建筑面积35.59平方米；二、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,800,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中(附件三)约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；附件三付款协议约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款30,000元；2、乙方于2016年10月25日之前，支付甲方房款570,000元。注：上述款项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第一条约定的方式支付该笔款项；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,200,000元整，该款项由贷款银行转入甲方账户；……六、甲、乙双方确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利移转日期以闵行区房地产登记处准予该房地产移转登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；……九、乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过十五日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；十、甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；补充条款(一)约定：1、签订本合同时，据上海市房地产登记簿记载，该房屋设有抵押，登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司，债权额为630,000元整。乙方对此表示知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2016年10月15日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还款日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；4、甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关房地产进户费已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；5、甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲、乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；6、甲方应于甲乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；7、甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；8、有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清第二笔款后10个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；(2)若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；(4)乙方应于收到房地产交易中心出具的以其为权利人为的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至贷款银行处；……10、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。
同日，由原告卜秀珍、李方作为买受人(乙方)、被告袁桦、被告王莹作为卖售人(甲方)签订《补偿协议》一份，协议约定：甲乙双方于2016年10月11日签订关于上海市航华一村XXX街坊XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。该买卖合同约定的成交价为1,800,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方200,000元，并于2016年10月25日前支付甲方；2、本次交易，甲方应承担的交易税费由乙方承担并支付；3、甲、乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状况发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；4、乙方在此确认其与签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用；5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。
另查明，原告卜秀珍分别于2016年9月26日支付给被告王莹30,000元、2016年10月20日支付给被告王莹570,000元、2016年10月25日合计支付给被告王莹200,000元，合计已付房款金额为800,000元。
再查明，2016年10月31日被告袁桦向贷款银行上海农商银行闵行支行归还贷款，该行于2016年10月31日出具了贷款结清证明，证明借款人袁桦已于2016年10月31日全部归还了该行的个人住房公积金贷款，并办理了贷款结清手续。2017年3月4日涉案房屋的抵押被登记注销。
另再查明，案外人袁某某于2016年9月26日针对袁桦向本院提起民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月26日受理了(2016)沪0112民初27400号一案，案件审理过程中，依据案外人袁某某的申请，本院依据该案原告袁某某的申请于2016年10月24日查封了被告袁桦名下的涉案房屋，针对该案件本院于2017年1月16日作出民事裁定书，驳回该案原告袁某某的起诉。嗣后，该案原告袁某某提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年4月26日作出(2017)沪01民终4682号民事裁定书，驳回了上诉人袁某某的上诉，维持原裁定。
2017年1月14日，原告卜秀珍、原告李方向被告袁桦、王莹发出函件一份，函件载明：按照房地产买卖合同的规定，在2016年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现由于卖售人房屋于《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》签订后被上海市闵行区人民法院司法查封，导致房屋无法正常交易过户，已属于严重违约。故依据买卖合同第十条规定，特此函告卖售人：1、鉴于卖售人严重违约的行为，买受人特解除双方之间的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，并要求卖售人承担全部违约责任；2、请卖售人接到本函之日起5日内，退还买受人已付房款800,000元，并支付违约金合计400,000元；3、如卖售人怠于履行上述义务，买受人将采取法律途径追究卖售人的违约责任并追偿由此产生的一切损失。被告袁桦于2017年1月18日收到上述函件。
2017年1月21日被告袁桦、王莹向原告卜秀珍、李方回复告知函一份，函件载明：2017年1月20日贵方发函提出解除合同，并要求追究我方违约责任。为此，我方特向贵方致函如下：1、此前，我方已经告知贵方，有关该房屋的诉讼纠纷法院判决确认我方胜诉，案外人对该房屋的查封是错误的，该房屋可以尽快解封，买卖合同继续履行没有障碍。且对于此次查封，我方没有过错，贵方无权解除合同，更无权要求我方承担违约责任；2、我方诚意履行买卖合同，承诺：在该房屋解封后，仍然按照原来约定的买卖条件协助贵方办理买卖交易；3、请贵方为继续履行买卖合同做好准备，备齐贷款资料，及时联系贷款银行，以便在房屋解封后立即办理贷款申请手续。故，请贵方秉承诚实信用和协助履行的原则配合我方继续履行买卖合同，不要产生不必要的争执。
诉讼中，被告袁桦于2017年6月13日至闵行区房地产交易中心调取了涉案房屋的不动产登记簿信息，信息载明目前涉案房屋仅有本案的保全查封措施。
以上事实，由原告卜秀珍、原告李方提供的证据：1、2016年9月26日原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议一组、2016年10月11日原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补充协议一组；2、支付宝转账截图、中国建设银行账户交易明细、收据一组；3、涉案房屋的房地产权证一份；4、上海市不动产登记簿一份、(2016)沪0112民初27400民事裁定书一份；5、原告向被告发出的解除买卖合同的函件、被告向原告发出的回复函、国内挂号信函收据、国内挂号信函签收信息一组；6、佣金确认单、佣金收据一组；7、不动产登记簿信息一份。被告袁桦、被告王莹提供的证据：1、贷款结清证明一份；2、不动产登记簿信息一份；3、(2017)沪01民终4682号民事裁定书一份；4、不动产登记簿一份；5、2017年9月27日调取的涉案房屋的房地产登记簿信息一份。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。
本院认为，原告卜秀珍、李方与被告袁桦、王莹于2016年10月11日所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。原告卜秀珍、李方与被告袁桦、王莹均应按照上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。然在上述合同及补充协议的履行过程中，原告卜秀珍、李方已经按约支付给被告袁桦、王莹房款合计800,000元，被告袁桦、王莹亦在收取上述房款之后，及时按约结清了涉案房屋的抵押贷款，并且办理了房屋抵押注销登记手续。而本案目前的主要争议焦点是被告袁桦因涉及其他民间借贷纠纷，导致涉案房屋被司法查封，进而影响了涉案房屋的转移登记的行为是否构成违约？首先，案外人袁某某针对袁桦所提起民间借贷纠纷，从该案件审理过程来看，该案最终是被终审法院依法裁定驳回，涉案房屋最终已于2017年6月被解除查封手续。虽然被告袁桦对于该涉案房屋的查封行为并不负有主观恶意，但是由于其涉及到其他民事纠纷的行为直接影响了涉案房屋买卖合同过程中的产权转移登记行为。而且由于被告袁桦涉及其他民事纠纷，该民事纠纷的处理过程直接影响了交易进度，并且给两原告对后续交易能否继续履行产生了重大影响。虽然在案件审理过程中，本院曾欲通过调解的方式积极促成双方的合同继续履行，但是两原告基于之前民事纠纷的查封行为导致涉案房屋未能过户交易的客观事实始终心有余悸，故仍坚持要求解除涉案的房屋买卖合同及补偿协议。虽然被告袁桦表示其愿意继续履行合同，但是作为买受人的两原告基于上述顾虑，两原告已经丧失了对两被告的信任基础，本院若继续要求双方履行该份买卖合同，将会使双方的利益进一步减损，故本院最终确定涉案房屋的买卖合同及补偿协议予以解除。其次，本院也注意到在涉案房屋被查封之前，作为两被告并无明显的违约行为，其也是按照买卖合同的约定及时履行了抵押注销手续，作为两被告也是愿意积极配合两原告的交易行为，除了被告袁桦涉及其他民事纠纷导致涉案房屋被查封之外，并无明显的证据证明两被告存在违约行为，故两原告主张要求两被告承担逾期履行赔偿金、违约金以及佣金的违约责任的相关诉请本院均不予支持。另结合上述本院认为原、被告双方对于合同的解除均无过错，基于合同解除，两被告应当将已经收取的房款及利息及时归还给两原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告卜秀珍、原告李方与被告袁桦、被告王莹于2016年10月11日所签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；
二、被告袁桦、被告王莹于本判决生效之日起十日内返还给原告卜秀珍、原告李方房款800,000元；
三、被告袁桦、被告王莹于本判决生效之日起十日内支付给原告卜秀珍、原告李方以800,000元为本金，自2017年2月22日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
四、驳回原告卜秀珍、原告李方的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计7,976.40元，财产保全费5,000元，合计12,976.40元。由原告卜秀珍、李方负担6,488.20元，由被告袁桦、王莹负担6,488.20元(被告袁桦、王莹负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付给原告卜秀珍、李方)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 刘 锋
二〇一七年十月十七日
书记员 许婵娟
附：相关法律条文
一．《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二．最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》
第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能够继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。