广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法民一初字第1252号
原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司（反诉被告），住所：东莞市。
法定代表人姚惠枢。
委托代理人李钢，系东莞市企石镇法律服务所法律工作者。
被告东莞市盈锋物业发展有限公司（反诉原告），住所：东莞市。
委托代理人梁舒颖，系广东海联泰达律师事务所律师。
原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司（反诉被告，以下简称“东宇公司”）与被告东莞市盈锋物业发展有限公司（反诉原告，以下简称“盈锋公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告东宇公司委托代理人李钢，被告盈锋公司委托代理人梁舒颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东宇公司诉称，原、被告于2011年11月10日签订《商铺租赁合同》，约定被告盈锋公司将位于东莞市莞城区东纵大道盈锋家居广场二期一楼168号商铺租给原告使用，合同期限自2011年11月15日起至2014年11月30日止，免租期为2011年11月15日至2011年12月14日，2012年2月1日至2012年2月28日，2014年11月1日至2014年11月30日。场地使用费：2011年11月15日至2012年11月14日为18335元／月；2012年11月15日至2014年11月30日为19745元／月。同时，合同中亦明确约定双方的权利义务与违约责任。合同签订后，被告将上述商铺交付给原告使用，并收取原告租赁押金36670元。原告承租给铺位后，投入16万余元对铺位进行装修。为经营好该品牌店，原告在铺位内摆放了价值23万余元的座椅柜台凳、沙发、茶几、床上用品、画、床垫、摆件、家具等（详见附后清单）。自承租以来，原告按合同约定交纳场地使用费，但在2012年10月起双方就租金的交纳、税金的扣取、发票的出具等产生矛盾，后双方协商一致于2012年12月30日签订《盈锋处理细节》，被告却一直不予兑协议内容向原告出具发票、也没有将扣取的税金14808.68元退还原告，也未按约定在二楼中餐大堂的电子广告屏作免费广告播放半年。2012年7月18日原、被告另签订《广告位租赁合同》，约定被告将广场二期的6号广告牌出租给原告用于原告的“莱茵堡”品牌产品的宣传，原告按照合同约定支付了一年广告位租赁费25000元给被告，但被告仅为原告提供了半年的广告位用于原告的宣传，原告多次要求被告继续履行合同或退还剩余的半年广告位租赁费12500元，但被告一直置之不理。2013年5月4日，被告以原告拖欠租金为由，向原告发出《解除合同知会函》，明确告知原告最迟于2013年5月6日前到盈锋家居财务部缴清费用，如继续置之不理并无任何回复，本商城将视为贵专柜自动放弃铺位及专柜内货品，商城于2013年5月7日收回铺位。2013年5月7日，被告对原告承租铺位采取了停水、停电、封铺等措施，并扣押了商铺内货物，导致原告无法营业，原告被迫退出该商铺的租赁。原告认为，被告之解除合同强行收回商铺行为，严重侵犯原告合法权益，为此，原告特具状起诉，请求判令：一、确认被告于2013年5月7日单方解除了原、被告于2011年11月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告租赁押金36670元；三、被告赔偿原告装修损失10万元；四、被告立即返还原告商铺内货物（详见清单，价值约23万元）；五、被告返还原告扣取的税金款项14808.68元；六、被告退还原告广告位租赁费12500元；七、被告承担本案诉讼费用。
被告盈锋公司辩称，一、原、被告双方签订的租赁合同尚未解除，请求法院判令解除；二、因原告的根本性违约行为导致合同解除，故被告无需返还原告租赁押金36670元，也无需赔偿原告装修和其他任何损失；三、原告的货物被告不清楚，也不承认其提交的货物清单；四、对原告税款的诉请，其实是属于管理费项目，只是公司人员称作税款而已；五、因被告已经履行双方的广告租赁合同，无需返还广告租赁费12500元。
同时，被告盈锋公司反诉称，2011年11月10日双方在自愿协商基础上签订《商铺租赁合同》及相关文件，双方约定了租期、租金及免租期，每月租金等费用需于每月5日前缴清，否则按每日千分之五的标准计收逾期支付相关款项的违约滞纳金。合同签订后，被告履行了提供商铺和商铺管理等合同义务，但原告未按时支付租金及相关费用，截止2014年4月30日，原告未付租金及违约滞纳金从2013年3月计起数额较大，损害了被告之权益。为此，被告特提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的《商铺租赁合同》并判令租赁押金36670元无需返还原告；二、原告支付2013年3月至2014年4月的场地使用、占用费276430元（暂计至2014年4月30日，场地使用费19745元／月计至合同判令解除之日，场地占用费19745元／月计至租赁标的恢复原状交付之日止）；三、原告支付拖欠2013年3月至2014年4月的场地使用、占用费276430元的滞纳金304073元（暂计至2014年4月30日，计至租金付清之日止）；四、原告因根本性违约导致合同解除应赔偿被告解除之日至2014年11月30日期间的场地使用费按19745元／月标准计收损失；五、原告在合同解除后对租赁标的恢复原状；六、本案诉讼费用由原告承担。
针对被告之反诉，原告辩称，一、被告没有提供涉案商铺的施工许可证、规划许可证，未经消防验收，该合同应为无效合同。二、原告尚未支付的只是2013年3、4月至5月6日的场地使用费，不支付的原因是被告没有履行2012年12月30日《盈锋处理细节》中约定的向原告开具发票、做半年免费广告等义务，故原告依法行使抗辩权，不构成违约。三、被告于2013年5月7日单方面解除租赁合同，原告无需承担此后产生的费用。
经审理查明，案涉商铺物业产权人为东莞市盈锋房地产开发有限公司，2003年3月10日，东莞市盈锋房地产开发有限公司将该物业委托原告盈锋公司全权办理物业出租、管理等相关工作。2011年11月10日，原、被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将东莞市莞城区东纵大道盈锋家居广场二期一楼建筑面积为282.07平方米的168号商铺出租给原告用于经营五金家具，合同期限自2011年11月15日起至2014年11月30日止，免租期为2011年11月15日至2011年12月14日，2012年2月1日至2012年2月28日，2014年11月1日至2014年11月30日，免租期内的水、电、空调、管理费等按建筑面积20元／平方米／月计算。场地使用费：2011年11月15日至2012年11月14日为18335元／月；2012年11月15日至2014年11月30日为19745元／月。同时，合同中亦明确约定双方的权利义务与违约责任。合同签订当日，原告向被告支付租赁押金36670元，被告随后将案涉商铺交付给原告使用。原告认为其承租的商铺系毛坯房，承租后对其进行了装修，支付装修费163000元，并提供装修合同、转账记录予以印证。被告认为交付的商铺已有装修，不予认可，且即使存在装修的事实，在合同解除后亦不再利用装修物，原告应恢复原状。为此，原告申请对装修造价予以鉴定，本院经审查后认为对本案处理无实质影响，不予受理。
2012年12月30日，因租金缴纳、税金收取与扣抵、税票出具等问题双方形成《盈锋处理细节》，其中包括：1、原告已付2012年10-12月份，并预交2013年1月份租金，另加2012年9月余数合计77044元；2、被告2012年11月-2013年2月底不再收取任何税金，并协助原告办理营业执照，如2月底前未办好，3月份开始交税金；3、2012年4-10月已收取原告的税金即在2013年6月给予免租半个月作为返还（租金优惠活动除外）。4、被告已收取的7个月税金14808.68元应按所开税票额度开据给原告。2013年5月4日，被告向原告发出关于《168#莱茵堡专柜解除合同的知会函》，认为原告拖欠2013年3月份、4月份租金及滞纳金共计46598.25元，已违反《168#商铺租赁合同》第六款第二条约定，要求被告最迟于2013年5月6日18时前到被告财务部缴清费用，否则，被告将视为原告自动放弃铺位及专柜内货品，商场将于2013年5月7日收回商铺。原告确认租赁合同于2013年5月7日解除，并于当天停止经营，其提供的2013年5月14日照片显示，当日有被告人员进入商铺，原告认为系被告采取停水停电、封铺、扣押铺内财产等措施，被告确认2013年5月7日对商铺停电，但并非是为了解除合同，而是通过停电的方式向原告催缴逾期三个月未交的租金，因此，租赁合同并未解除。对于案涉商铺的现状，被告称原告的物品一直放置在商铺内，直到2014年5月份，被告才将案涉商铺墙壁打通将铺内所有商品搬到仓库内存放，双方没有进行清点。同时，被告认为原告欠付租金，因此对物品享有留置权，故暂不予返还。
诉讼中，经本院释名，原告同意撤回对《广告位租赁合同》部分的诉请，被告对此无异议，本院予以准许。
以上事实，有商铺租赁合同、押金收据、盈锋处理细节、关于“莱登堡”解除合同知会函及照片、费用催缴函等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵守。本案诉争点主要在于：一、案涉合同是否解除，责任主体如何认定；三、原告本诉与被告反诉的各项主张能否成立。
关于案涉合同是否解除及责任主体认定问题。根据《商铺租赁合同》第六条第2款约定，原告应在每月5日前缴纳当月场地使用费，否则，被告将加收滞纳金，滞纳金按应缴金额日千分之五计收，逾期30日原告除应缴纳欠交费用和滞纳金外，被告有权不退还履约保证金，同时终止合同并收回铺位经营权。据庭审查明，原告欠付2013年3月份、4月份场地使用费及滞纳金后，被告向原告进行了催收，但被告未能及时支付，而以2012年12月30日《盈锋处理细节》予以拒付，由于租赁合同双方之权利义务体现为出租方交付租赁物，而承租方支付租金，故原告拒付租金的理由不构成对等抗辩，逾期付款行为依法构成违约，被告以《关于168#莱茵堡专柜解除合同知会函》的方式表示于2013年5月7日收回商铺，实际上是行使合同解除权，解除权为形成权，在通知到原告后即导致合同解除的法律后果。据此，据此，案涉合同已于2013年5月7日依法解除。
关于原告本诉与被告反诉之主张能否成立问题。如前所述，原告因预期付款导致合同解除，被告有权不退还保证金并收回铺位。被告明确不利用铺位内的装修部分并要求恢复原状，故即使原告存在装修，该装修部分的价值也没有为被告无偿取得，在此情况下原告要求被告赔偿装修损失，法律依据不足，本院不予支持。原告主张的商铺内货物，以清单予以列明，但该等货物的品名、规格、数量、价格等被告均不予确认。对于入场货物，双方确认无需在被告处登记，而出场时原告认为需要被告的放行条，被告则认为上班时间出场需要登记，但不排原告从其他通道自行运输货物出场情况。同时，被告亦明确表示因原告欠付租金而行使留置权，搬离铺内另行存放的货物不予退还。经法庭释名，双方在限定的期限内亦无法进行清点交接。由此，现有证据无法证明原告货物的价值情况，原告若认为被告存在侵权之事实，可寻其他途径另行救济。至于原告主张的税金14808.68元，《盈锋处理细节》已明确处理方法，即应由被告开具票据，并在2013年6月份给予免租半个月作为返还，因此，返还额度为6月份约定租金19745元的一半即9872.50元。原告该项主张超出部分，依据不足，本院不予采纳。2013年5月7日案涉合同解除后，被告已对案涉商铺停电，原告无法正常经营，即被告要求原告承担在此之后的占用费，事实依据不足，本院不予支持。正如被告所述，被告不确认案涉商铺已装修改变，故其要求原告恢复原状，与其陈述互为矛盾，本院不予支持。
据此，原告本诉除确认案涉合同于2013年5月7日予以解除外，其他诉求依法不能成立，本院不予支持。被告反诉中要求原告支付合同解除前场地使用费及滞纳金部分，于法有据，超出部分本院不予支持。经核算，原告欠付合同解除前的场地使用费包括2013年3月份19745元、4月份19745元、5月1日至5月7日期间的场地使用费4458.55元（19745元／31天×7天），共计43948.55元，原告逾期付款，应按合同约定的各月应缴款日千分之五计付滞纳金。故，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司与被告东莞市盈锋物业发展有限公司于2011年11月10日签订的《商铺租赁合同》于2013年5月7日予以解除；
二、被告东莞市盈锋物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司款项9872.50元；
三、原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告东莞市盈锋物业发展有限公司场地使用费43948.55元及滞纳金（滞纳金分段计算，其中：2013年3月份19745元的滞纳金从2013年3月6日起算、4月份19745元的滞纳金从2013年4月6日起算、5月1日至5月7日期间的场地使用费4458.55元从2013年5月6日起算，均按日千分之五计至2013年5月7日止。2013年5月7日之后的滞纳金以43948.55元为基础按日千分之五计至实际清偿之日止）；
四、被告东莞市盈锋物业发展有限公司无需返还收取原告东莞市东宇五金工艺制品有限公司租赁押金36670元；
五、驳回原告本诉的其他诉讼请求；
六、驳回被告反诉的其他诉讼请求。
本案本诉案件受理费7210元，反诉案件受理费4986元，合计12196元。其中原告承担9010元，被告承担3186元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
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审 判 员 邹国雄
助理审判员 李春嫦
人民陪审员 黄洁文
二〇一四年十月十三日
书 记 员 桂珊珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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