山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2015)龙新民初字第618号原告：刘岷,女，1971年6月16日出生，汉族，居民，住黑龙江省大庆市。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：王航天，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，公司董事长。委托代理人：栾俊，公司职工。被告：青岛吉兴房地产开发有限公司。法定代表人：蔡军民，公司董事长。委托代理人：郭雁，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。原告刘岷与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）、青岛吉兴房地产开发有限公司（下称吉兴房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘岷及其委托代理人马国盛、被告海基置业的委托代理人栾俊、被告吉兴房地产的委托代理人郭雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘岷诉称，2009年10月18日，原告与二被告签订购房订单，认购二被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区20号楼x单元xxx室，原告按合同约定交付房款227689元，被告于2013年12月8日交房，并收取暖气打压费100元、垃圾清运费343元、交房后期费用3592元、契税3500元，但小区至今无法居住，亦无竣工备案手续，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与二被告签订的商品房预售合同关系；2、被告返还购房款、地暖打压费、垃圾清运费、交房后费用、契税235224元及利息；3、二被告支付违约金4553.78元；4、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更并明确第2项诉讼请求为：判令二被告返还原告购房款227689元、地暖打压费100元、垃圾清运费343元、交房后费用3592元、契税3500元，以上共计235224元及利息（从购房款交款之日2011年8月18日交房款47761元，2011年3月4日交付房款43928元，2013年12月8日交付136000元起至被告返还房款之日止按照中国人民银行同期存款利息计算）；放弃第3项诉讼请求。被告海基置业、吉兴房地产辩称，该涉案房屋于2013年12月交付，充分说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现，对于逾期办证问题，产权登记是政府部门的职务行为，被告只能被动配合，且原告的请求解除合同的诉讼时效已经超过两年，故原告的诉求应予以驳回。经审理查明，2009年10月18日，原告与被告吉兴房地产签订购房订单，认购二被告合作开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区20号楼x单元xxx室，约定房款总价为227689元。庭审中原告提交1份《商品房预售合同》，该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，但合同出卖人一栏为空白，未加盖公章，买受人一栏由原告签字。二被告对该合同予以认可。合同第八条“交付期限”一项中双方未约定房产交付期限，只载明依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”一项约定，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、3……。原告于2011年3月4日、2011年8月18日、2013年12月8日分别向被告交纳房款43928元、47761元、136000元，共计227689元，二被告出具收款收据交由原告执存。原告另交纳契税3500元、交房后期费用3592元、地暖打压100元、垃圾清运费343元，均由吉兴房地产出具收款收据。另查明，涉诉房产于2013年12月8日交付原告。涉诉房屋至今未取得竣工备案手续，未办理房屋产权登记证书。上述事实，有开庭笔录、购房订单、商品房预售合同、收款收据、物业服务协议等证据在卷佐证。本院认为，原告刘岷提交的《商品房预售合同》虽无出卖人盖章，但二被告对该合同的真实性予以确认，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同依法成立并有效，双方均应按约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但涉诉房屋至今无法办理产权登记证书，原告遂诉至本院。被告辩称涉案合同不能解除有两个事由，一是涉案房屋已交付，充分说明原告认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现。二是对于逾期办证问题，产权登记是政府部门的职务行为，被告只能被动配合。针对该两个事由，本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，抗辩原告的合同目的可以实现，而不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另关于至今无法办理房屋产权证书问题，本院认为，双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权属登记证书手续。买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可以要求退房”。原、被告双方虽于2013年12月8日办理了涉诉房屋的交付手续，但涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中，被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而不能将《建设工程竣工验收备案表》这一必备文件提交房产管理部门，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故原告至今无法办理产权证书的原因在于被告，被告主张办理房屋产权登记系政府主管部门职能，被告只能被动配合的抗辩事由，本院不予支持。依据《商品房预售合同》第十五条的约定，原告有权要求解除合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉诉房屋于2013年12月8日交付，按照合同第十五条的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限，原告应于房屋交付后90日内即2014年3月8日前办理产权登记，该期限届满至今已逾一年，因被告原因仍无法办理产权登记，原告亦有权据此规定主张解除合同。故无论依约定解除还是法定解除，原告均有权请求合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款227689元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿。根据双方合同约定，被告应按已付房款的同期存款利息赔偿原告损失。利息计算方式为：房款47761元自2011年8月18日起至本判决生效之日止，房款43928元自2011年3月4日起至本判决生效之日止，房款136000元自2013年12月8日起至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期存款利率计算。原告另主张被告承担契税3500元、交房后期费用3592元、地暖打压100元、垃圾清运费343元，因上述支出系原告在履行合同过程中的实际损失，故该损失亦应由被告承担，原告请求于法有据，本院予以支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告刘岷与被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景D区20号楼x单元xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘岷购房款人民币227689元及利息（计算方式为：房款47761元自2011年8月18日起至本判决生效之日止，房款43928元自2011年3月4日起至本判决生效之日止，房款136000元自2013年12月8日起至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期存款利率计算）。三、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘岷为履行商品房预售合同的支出损失：契税3500元、交房后期费用3592元、地暖打压100元、垃圾清运费343元，合计人民币7535元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4997元，由被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司承担4902元，由原告刘岷承担95元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一六年六月十六日书 记 员  邹向东