广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第505、506号
原告深圳市金通达水电器材有限公司，住所地广东省深圳市南山区侨香西路，组织机构代码：27928410-X。
法定代表人韩小刚。
委托代理人邱剑龙，广东广和律师事务所律师。
委托代理人林丽敏，广东广和律师事务所实习律师。
被告深圳市国基房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区文化中心区环东路东、环北路北漾日湾畔会所，组织机构代码：27943053-3。
法定代表人许哲明，总经理。
委托代理人蔡萌，男，汉族，1965年1月12日出生，户籍地址深圳市南山区，系该公司员工。
原告深圳市金通达水电器材有限公司诉被告深圳市国基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院于2014年5月23日立案受理后，依法适用简易程序于2014年8月11日公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人邱剑龙、林丽敏，被告的委托代理人蔡萌到庭参加诉讼。两案现已审理终结。
原告诉称，原告多年来一直与被告有生意来往，由原告提供建材给被告。2003年1月20日，经双方结算，并达成协议：一、原告认购被告开发的汇宾广场二期住宅180.91平方米（分别为1308、1311、1409、1507房），单价每平方米5388元（人民币，下同），总价款974743元；二、被告尚欠原告材料款912494元，被告应从购房款中支付912494元给原告做材料款；三、签订此协议，原告尚欠被告的62249元一并付清，双方按照规定缴纳相关税费。协议签订后，原告于2003年1月22日通过交通银行转账62249元给被告，被告于2003年1月23日出具收款收据。但是被告未经原告同意将汇宾广场二期住宅1507房（505号案涉案房产）和1409房（506号案涉案房产）转让给案外人。故原告诉至法院，请求判令：一、被告承担违约责任，违约金按照涉案两套房屋的成交合同金额计算，暂估为300000元（505号案）和192244元（506号案）；二、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其两案诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间关于涉案两套房产的买卖合同关系，被告返还原告购房款296878.8元（505号案）和192243.84元（506号案）；2、被告赔偿原告损失493949.7元（505号案）和317124.16元（506号案）。
被告辩称，2013年1月20日，原、被告签订一份《协议书》，约定原、被告有生意来往，双方达成以房抵工程款的协议，涉及由被告开发的汇宾广场二期4套房产。其中1311房和1308房原、被告已签订了正式的《深圳市房地产买卖（预售）合同》并在国土部门登记备案，且已过户至原告名下，实现了以房抵偿工程款。而涉案的1409房和1507房，原告并未与被告签订《深圳市房地产买卖（预售）合同》，也没有在国土部门登记备案。在此情况下，原、被告之间只设定了债权而没有转移物权，所以，原告就涉案房产只对被告享有一般债权。2006年9月14日，因经营原因，被告被深圳市中级人民法院裁定宣告破产还债。2011年11月11日起由哈工集团进行破产重整，2013年9月3日，深圳市中级人民法院裁定终结被告破产程序，被告恢复法人地位。由于原告并未取得涉案两套房产的实际物权，亦未能够实现以房抵债的愿望。原告理应依据协议书向法院清算组申报物权取回权或债权。但截止债权申报时，原告并未向法院清算组申报物权取回权或债权，理应视为放弃该物权或债权。而原告在两案中第二项诉讼请求也毫无法律依据及事实依据。而且，根据法律规定，原告的主张已超过法定的诉讼时效。综上，被告同意解除双方之间的房屋买卖合同关系，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
第三人世华地产公司陈述称，定金10万元系第三人根据原、被告的约定，托管在第三人处，第三人同意按法律判决执行；由于被告要求中止赎楼手续，第三人已联系双方协商，但双方未能达成一致，导致合同无法继续履行。
经审理查明，2003年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，双方约定：乙方认购甲方汇宾广场二期住宅180.91平方米（分别为1308房，面积35.68平方米；1311房，面积54.45平方米；1409房，面积35.68平方米；1507号房，面积55.10平方米），单价每平方米5388元，总价款974743元；甲方尚欠乙方材料款912494元，甲方从应收乙方购房款中支付912494元给乙方作材料款；签订此协议，乙方尚欠甲方的62249元一并付清，双方按照规定缴纳相关税费，如乙方另指定他人签订买卖合同，必须出具公函声明；甲、乙双方采用转账结算方式，各自为对方提供合法票据；及其他内容。该《协议书》右下方有手写的内容“汇宾广场管理处：请按协议上的四套房号予以入伙。国基公司张宏顺。2003.2.11”。原告表示，签订上述协议后，被告已于2003年2月18日将涉案两套房产交付原告使用，2014年年初，被告将原告赶出涉案两套房产，现涉案两套房产处于无人占有状态。被告表示张宏顺是其公司员工，但无法核实上述手写内容的真实性，并表示其对2003年将涉案两套房产交付原告使用的情况并不清楚，2014年被告出售涉案房产时发现涉案房产已被人占用，后被告将占用人赶出了涉案两套房产。
2003年1月23日，原告向被告支付62249元，被告向原告出具收款收据，载明：收到原告交来房款（1308房、1311房、1409房、1507房）工程款抵房差价部分。
2003年4月5日，原告委托其员工韩波与被告签订二份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将汇宾广场二期1308房和1311房过户至韩波名下。
2006年9月14日，深圳市中级人民法院做出（2006）深中法民二破产字第7号民事裁定书，裁定宣告被告破产还债。2013年9月3日，深圳市中级人民法院做出（2006）深中法民二破产字第7-31号民事裁定书，裁定终结被告的破产程序。庭审中，被告表示，原告并未在破产程序中申报债权，也未申请涉案房产的取回权。原告向本院提交债权登记申报表、债权申报材料等复印件，以证明原告曾于2006年6月6日向破产清算组申报过债权；原告表示，因为涉案两套房产不在破产财产中，清算组未受理原告的申报。被告表示无法核实原告提交的上述资料的真实性。
另查，2014年3月18日，被告与案外人肖琦签订《深圳市房地产买卖合同》，约定被告以509368元的价格将1409房（506号案涉案房产）出售给肖琦，并于2014年3月25日将1409房过户登记至案外人肖琦名下。2014年4月14日，被告与案外人邱培和张月闪签订《深圳市房地产买卖合同》，约定被告以790828.5元的价格将1507房（505号案涉案房产）出售给上述案外人，并于2014年4月18日将1507房过户登记至案外人邱培和张月闪名下。
以上事实，有《协议书》、支票存根、收款收据、《深圳市房地产买卖合同》四份、产权登记资料、民事裁定书等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告于2003年1月20日签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。《协议书》已明确约定由原告认购被告在汇宾广场的四套房产，购房总价款为974743元，其中912494元的购房款以被告欠原告的材料款冲抵，剩余购房款62249元由原告通过转账方式向被告支付。由此可见，原、被告关于汇宾广场四套房产的买卖合同法律关系已成立，被告应履行交付房产、办理房产过户等卖方的合同义务。
原告已按上述《协议书》的约定将四套房产的剩余购房款转账支付给被告，故原告已履行了其支付购房款的义务；被告已按照协议约定将其中两套房产过户登记至原告指定的人员名下，但涉案两套房产却被被告高价另卖他人，导致原告的合同目的无法实现，故被告构成根本违约，原告有权要求解除双方关于涉案两套房产买卖的合同关系、要求被告退还其已支付的购房款并要求被告赔偿原告的相关损失。因此，本院对原告要求解除双方涉案两套房产的房屋买卖合同关系的诉讼请求以及要求被告返还购房款296878.8元（1507房）和192243.84元（1409房）的诉讼请求予以支持。
对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院认为，根据公平和诚实信用原则，被告作为出卖人不应当从其违约行为中获取利益，而原告的实际损失就是被告将涉案两套房产高价另卖他人所获取的差价利益，故被告应赔偿原告两案损失493949.7元（790828.5元－296878.8元）和317124.16元（509368元－192243.84元）。
对于被告提出的诉讼时效和破产债权申报的问题。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。两案中，被告于2014年3月18日和2014年4月14日将涉案的1409房和1507房出售给案外人，故此时原告的权利才遭受侵害，因此，原告于2014年5月起诉要求被告赔偿损失并未超过诉讼时效。而被告虽曾进行过破产清算，但之后终止了破产程序，且原告的权利系因被告于2014年另行出售涉案两套房产才遭受损害，故原告要求被告退还购房款并赔偿原告损失的权利不因未申报债权而丧失，因此本院对被告的上述抗辩理由不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告深圳市金通达水电器材有限公司与被告深圳市国基房地产开发有限公司汇宾广场二期1409房和1507房的房屋买卖合同关系；
二、被告深圳市国基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金通达水电器材有限公司退还购房款296878.8元（505号案、1507房）和192243.84元（506号案、1409房）；
三、被告深圳市国基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金通达水电器材有限公司赔偿损失493949.7元（505号案）和317124.16元（506号案）。
当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
505号案受理费5854元、保全费2020元，共计7874元，由被告负担；因原告已预交保全费5000元，多收取的保全费2980元，由本院退还原告。506号案受理费4446.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一四年八月十八日
书 记 员 洪靖敏