上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第24726号
原告蔡燕华。
原告奚静雯。
上列两某某共同委托代理人朱义，上海市振兴律师事务所律师。
被告徐红。
被告方需要。
委托代理人沈一樑，上海市东浦律师事务所律师。
第三人徐亮。
第三人王永芳。
原告蔡燕华、奚静雯诉被告徐红、方需要确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法追加徐亮、王永芳作为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，于2014年2月14日公开开庭进行了审理。原告蔡燕华及两某某的共同委托代理人朱义，被告方需要的委托代理人沈一樑到庭参加诉讼。被告徐红、第三人徐亮、王永芳经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告蔡燕华、奚静雯共同诉称，上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称系争房屋）系两某某及案外人奚某某动迁所分得房屋，登记于两某某及案外人奚某某名下。原告蔡燕华与案外人奚某某系夫妻关系，原告奚静雯系两人所生之女。2008年，第三人徐亮以两某某及案外人奚某某共同委托代理人的名义与被告徐红就系争房屋签订房屋买卖合同，将系争房屋登记于被告徐红名下。被告徐红又与被告方需要通过案外人上海宜华房地产咨询有限公司第五分公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋登记至被告方需要名下。被告方需要后向中国工商银行上海市长宁支行以系争房屋进行抵押，获取贷款人民币77万元，因逾期还款，工行长宁支行起诉至法院，要求判令被告方需要归还本金及利息近80万元。两某某于2011年9月向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求确认第三人徐亮以案外人奚某某及两某某的委托代理人名义与被告徐红于2008年7月31日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，上海市浦东新区人民法院经审理后支持了两某某的诉讼请求。两某某认为，两被告既然通过中介公司居间介绍买卖系争房屋，但被告方需要在购买房屋前没有实地查看系争房屋，亦未曾了解系争房屋内的户口及居住情况，两被告在房屋买卖过程中违背常理。且早在2008年系争房屋即被登记至被告方需要名下，但被告方需要并未要求收回房屋。在房屋抵押获得银行贷款后，被告方需要即不再归还本金，有骗取银行贷款的嫌疑，被告方需要并非善意取得系争房屋。故两某某向本院提起诉讼，要求：1、判决确认两被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令两被告协助原告将系争房屋的产权恢复登记至案外人奚某某及两某某名下；3、本案诉讼费用由两被告负担。
被告方需要辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告方需要与被告徐红之间签订的买卖合同是双方真实意思表示，且在缔结合同时被告徐红确实是系争房屋的产权所有人。即使被告徐红与第三人徐亮之间存在恶意串通的情节，被告方需要也完全不知情。缔结合同之后被告方需要也支付了相应的对价，因此被告方需要获得系争房屋的产权属于善意取得，合同真实有效，故不同意原告所有诉讼请求。
被告徐红、第三人徐亮、王永芳均未到庭应诉，亦未提交证据。
经审理查明，原告蔡燕华与案外人奚某某系夫妻关系，原告奚静雯系双方所生之女。被告徐红与第三人徐亮系姐弟关系，第三人王永芳系被告徐红和第三人徐亮之母。系争房屋原登记于原告蔡燕华、奚静雯及案外人奚某某名下。2008年7月31日，第三人徐亮持经公证的上有“奚某某、蔡燕华、奚静雯”字样的委托书以两某某及案外人奚某某共同委托代理人的身份与被告徐红签订《上海市房地产买卖合同》，约定将两某某及案外人奚某某共有的系争房屋出售给被告徐红，后该房屋被登记至被告徐红名下。2008年12月4日，被告徐红与被告方需要就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告徐红将系争房屋转让给被告方需要，转让价款为110万元，其中2008年11月11日支付定金5万元，2008年11月13日支付28万元，剩余房款77万元由银行贷款支付。《上海市房地产买卖合同》签订后，被告方需要以系争房屋为抵押物，向中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行申请了贷款77万元，该贷款已发放至售房方即被告徐红账户内。2008年12月17日，系争房屋登记至被告方需要名下。因被告方需要未按期归还银行贷款，中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行向法院提起诉讼，该案件已进入执行阶段，系争房屋已被长宁法院查封。
另查明，2011年9月26日，两某某以被告徐红、第三人徐亮通过办理虚假公证手续，恶意串通将两某某共有房屋出售，侵犯了两某某的合法权益为由，将被告徐红、第三人徐亮及案外人奚某某诉至本院，要求确认第三人徐亮与被告徐红就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。我院经审理后，于2012年6月26日作出（2011）浦民一（民）初字第35048号民事判决，支持了两某某的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。2011年10月9日，被告方需要以其为系争房屋产权人并已支付全部房款，而两某某及案外人奚某某一直在系争房屋内居住为由，向我院提起诉讼，要求判令原告蔡燕华、奚静雯及案外人奚某某搬离系争房屋，并要求原告蔡燕华、奚静雯、被告徐红及案外人奚某某支付房屋使用费、结清水电气费等。我院经审理后，于2012年6月5日作出（2011）浦民一（民）初字第37214号民事判决，支持了被告方需要要求两某某及案外人奚某某迁出系争房屋的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。
再查明，2008年11月13日，自第三人徐亮账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转入被告方需要账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）26万元，同日，自被告方需要账户（账号1001XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转出28万元至被告徐红账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）。2009年9月21日，自第三人王永芳账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转入被告方需要还贷账户（账号1001XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）8，000元，后该8，000元全部用于归还贷款。在（2011）浦民一（民）初字第37214号案件审理过程中，被告方需要称2008年11月11日，其通过银行转账方式向被告徐红支付了定金5万元，2008年11月13日，其通过银行转账方式向被告徐红支付了房款28万元。本案审理过程中，被告方需要称在办理过户手续之前，已将多方筹集的26万元给付被告徐红，因上海市房地产交易中心规定首付款的支付必须要有银行的转账凭证，故先由被告徐红的弟弟即第三人徐亮将26万元打入被告方需要账户，再由被告方需要将首付款共计28万元打入被告徐红账户，故意再走了一笔流水。至于被告徐红母亲即第三人王永芳打入被告方需要账户的8，000元，可能系剩余房款的结算，也可能因为系争房屋是有人租住的，故该笔钱款是打给被告方需要的租金。但在本案审理过程中，被告方需要并未提交用以证明上述事实的相关证据材料。
本案审理过程中，为查明系争房屋买卖过程中的相关情况，本院至上海宜华房地产咨询有限公司第五分公司调查有关情况。该公司经办人陆鸿伟称，在购买系争房屋时，被告方需要和被告徐红一起来到该公司门店，要求其帮忙签订一份房地产买卖合同，具体的看房、议价等情况均非通过该中介门店进行，双方至该中介门店时即已经达成一致意见，被告方需要及被告徐红也并未与该中介公司签订过居间合同等文件，亦未支付过中介费。
以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、中国工商银行个人业务凭证、户籍资料摘抄、（2011）浦民一（民）初字第35048号民事判决书、（2011）浦民一（民）初字第37214号民事判决书、自（2011）浦民一（民）初字第37214号案卷中调取的庭审笔录及情况说明，原告申请、本院调取的银行流水清单，本院制作的谈话笔录及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因两某某及案外人奚某某与被告徐红于2008年7月31日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已被生效法律文书确认无效，故徐红将系争房屋出售给被告方需要属于无权处分。被告方需要能否获得系争房屋所有权取决于其是否属于善意第三人即满足法律规定的上述三个条件。
第一，被告方需要受让系争房屋时是否为善意，即不知道徐红存在权利瑕疵。本院注意到，被告方需要称系通过中介才认识徐红，之后进行房屋买卖，但却未提供居间协议、看房单、佣金确认书等证明居间事实存在的文件，而本院至房屋买卖合同中的居间人处调查时，该中介公司的经办人称系争房屋的看房、议价等过程均系两被告自行协商，中介公司只是帮忙打印合同，因中介公司与本案原、被告并无利害关系，其所陈述的事实更具客观性、真实性，故本院对其陈述予以采信，被告方需要并非通过中介公司知晓系争房屋出售信息。此外，房地产买卖合同中约定被告徐红于2008年12月31日前腾出系争房屋，而系争房屋实际并未交付被告方需要使用，被告方需要直至2011年10月9日才向我院提起诉讼要求两某某及案外人奚某某迁出系争房屋，时间间隔近三年。被告方需要虽解释称购买系争房屋时即知晓系争房屋中有人租住，因其实际需要房屋租金支付贷款，故未要求腾房，在无人支付租金后，被告方需要与被告徐红一直在交涉，因交涉未果，才最终向法院提起诉讼。但被告方需要并未要求被告徐红提供其与租客签订的房屋租赁合同，亦未与租客另行签订房屋租赁合同，也未提供证据证明实际有租客每月向其支付租金，故本院对被告方需要的上述陈述不予采信。自房地产买卖合同约定的交房期限至被告实际提起诉讼要求排除妨害，时间间隔近三年，即使从被告方需要所述租客停止支付租金的时间节点2009年12月起算，时间间隔亦近两年，显然不符合买受人急于占有、使用、收益系争房屋的心理，显然有违常理。本院认为，一起正常的房屋买卖交易，交易双方必然经过看房、磋商、签订合同、付款、产权过户、交房等过程，在每一过程中，买受人均会对出卖标的物予以严格审查，审慎付款。而两被告上述行为却明显不符正常的房屋交易流程，存在诸多有违常理之处。
第二，被告方需要有无实际支付房款。两被告于2008年12月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中约定：被告方需要应于2008年11月11日支付定金5万元，2008年11月13日支付房款28万元。被告方需要虽称双方达成合意之初即支付了5万元，其余28万元系其先通过现金方式支付给被告徐红，其后为满足交易中心的需要，才又通过转账方式完成了形式上的首付款支付过程，但被告方需要并未提供银行取款凭证、被告徐红出具的收条等材料予以证明，且被告方需要的该陈述亦与其在（2011）浦民一（民）初字第37214号案件中所陈述的房款28万元系2008年11月13日通过银行转账方式支付的陈述相矛盾，故本院难以采信被告方需要上述通过现金方式支付28万元房款的主张。
第三，房屋贷款有无归还及由何人归还。本院注意到，被告方需要2009年8月未按时还贷，2009年9月21日，自第三人王永芳即被告徐红之母的账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转入被告方需要还贷账户（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）8，000元，该笔钱款后全部用于归还系争房屋的房屋贷款，此后，被告方需要即不再归还房屋贷款。被告方需要虽称该8，000元可能是剩余房款的结算，也可能是打给被告方需要的租金，但被告方需要并未提交证据用以证明上述事实，故本院对被告方需要的该陈述不予采信。本院认为，房屋买卖合同中并无有关该8，000元钱款的约定，房屋买卖完成后九个月双方仍有账目未结清也并不符合房地产交易的惯例，且由房屋出售方实际归还房屋贷款亦有违常理，故本院无法排除两被告恶意串通，骗取银行贷款的可能。
综上所述，被告方需要除银行贷款77万元并未提供充足的证据证明其实际支付过其余房款，在整个房屋交易过程中，亦存在诸多有违常理之处，故本院认为被告方需要并非善意取得系争房屋，原告要求确认系争房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法应予支持。本案系争房屋现因另案被执行部门查封，司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉讼房屋过户的履行障碍，导致本案中原告的房屋过户请求实际处于无法履行的状态，故本案中无法判决将系争房屋过户至两某某及案外人奚某某名下，两某某可在另案执行完毕后，根据执行结果另行主张其权利。因被告徐红未到庭，被告方需要未提供充足证据证明首付款的支付情况，本院无法查清房款的具体支付数额，为充分保护当事人的合法权益，合同无效后的法律后果本案中不予处理，当事人可另行主张其权利。被告徐红、第三人徐亮、第三人王永芳经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，依法可予缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告徐红与被告方需要于2008年12月4日就上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、驳回原告蔡燕华、奚静雯的其余诉讼请求。
案件受理费14，700元，由被告徐红负担7，350元、被告方需要负担7，350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 闵 纯
代理审判员 张倩晗
人民陪审员 庄建英
二〇一四年三月六日
书 记 员 朱 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决