广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第764号
原告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，组织机构代码719395947。
法定代表人：李伟新，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘建明，系广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎小凡，系广东香山律师事务所律师。
被告：中山市都汇新城餐饮管理有限公司，住所地中山市火炬开发区东阳路8号一楼之一，组织机构代码584699512。
法定代表人：程伟业。
委托诉讼代理人:胡冬勤，系广东登都律师事务所律师。
被告：程伟业，男，1968年5月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：郭嫦娟，系广东登都律师事务所律师。
原告中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称为建发公司）与被告中山市都汇新城餐饮管理有限公司（都汇新城公司）、程伟业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘建明、黎小凡，被告都汇新城公司委托代理人胡冬勤，被告程伟业委托代理人郭嫦娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告建发公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告清偿2013年3月1日至2014年12月31日的租金1100000元及利息77375.34元（利息以每月应付租金为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自应交租金之日起暂计至2015年3月27日为77375.34元）；2、两被告向原告清偿2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费360000元及利息37920元（利息以每月应付管理费为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自应交租金之日起暂计至2015年3月27日为37920元）；3、两被告向原告清偿拖欠的水费（2014年7月至2014年10月）11552.16元及利息260.16元（利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2014年11月12日起暂计至2015年3月31日为260.16元）；4、两被告向原告清偿拖欠的电费（2013年6月至9月）225094.4元及利息21526.68元（利息以拖欠金额为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自被告拖欠之日起分段暂计至2015年3月27日为21526.68元）。事实与理由：原告与被告分别于2009年9月1日及2011年8月19日签订租赁合同、火炬创业园配餐中心租赁合同补充协议（一）各一份，约定原告将座落于中山市火炬开发区××路的物业出租给被告使用，租赁期限自2009年9月1日起至2024年12月31日止，租金自2013年3月1日起计收，其中第一、二年租金标准为50000元/月，被告应于每月7个工作日前向原告缴清当月租金；物业管理费自2012年1月1日起计收，前三年按每月10000元算。合同签订后，原告于2011年9月1日向被告交付了租赁物，但被告拖欠原告自2013年3月1日起至2014年12月31日的租金1100000元，拖欠原告2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费360000元，累计拖欠水费11552.16元、电费225094.4元，原告多次催促被告缴纳，未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，提出前述请求。
被告都汇新城公司辩称：1.原告的第一项诉讼请求中主张的部分租金及利息已经超过诉讼时效，对于起诉起1年以前的租金以及相应的利息已经超过诉讼时效，应予以驳回。2.对于第二项诉讼请求，被告认为对起诉的2年前的诉讼主张已经超过诉讼时效，应予以驳回。3.被告程伟业是都汇新城公司是法定代表人，履行法定代表人的职务行为应该由都汇新城公司承担，程伟业不是适格主体，不应承担民事责任。4.被告已向原告支付100000元租金押金，应该抵扣相应金额。对于原告主张的第三、第四项诉讼请求没有异议，被告愿意承担相应的法律责任。5.案涉租赁物中存有装修以及大量设施设备，应以此抵扣被告应付款。
被告程伟业答辩意见与都汇新城公司上述答辩意见一致，并补充意见如下：程伟业是都汇新城公司的法定代表人，履行法定代表人的职务行为应由都汇新城公司承担，程伟业不是适格民事主体。在实际履行合同过程中，支付租金的主体及原告出具收取租金的相关单据对应主体、交易对象均是都汇新城公司。签订合同时，原告与程伟业都非常清楚承租案涉租赁物的用途是用于餐饮业，即以程伟业设立的核准的名称是都汇新城公司，需要由都汇新城公司承担程伟业所签订合同的所有权利义务，程伟业对此不承担任何法律责任。
诉讼中，经都汇新城公司申请，本院依法委托中山市永信资产评估事务所对案涉租赁物内首层、三层装修工程项目及电器设备造价进行评估。永信事务所于2016年2月17日作出资产评估报告书[永信评字（2015）12148号]，评估结论为案涉租赁物的装修及内部设施设备于评估基准日（2014年12月31日）总价值为2889700元，其中内部装修价值1857930元，内部设施设备价值1031790元。建发公司对上述评估报告书的真实性予以确认，但认为评估报告中的内部设施设备是可以拆走的，应由两被告自行处理，对于装修拆走部分由法院根据合同约定予以处理。都汇新城公司对上述评估报告的真实性予以确认，但认为评估报告中内部装修价值1857930元已足以抵扣两被告拖欠原告的租金、违约金等，两被告同意以该部分装修来抵扣原告诉请的在扣除预交100000元押金之后的欠款。如仍有不足部分，可以以内部设施设备进行抵扣，对于内部设施设备价值1031790元部分清偿原告债务后剩余部分，应由两被告自行处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。都汇新城公司确认拖欠建发公司水费（2014年7月至2014年10月）11552.16元及利息260.16元（利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自2014年11月12日起暂计至2015年3月31日为260.16元）、电费（2013年6月至9月）225094.4元及利息21526.68元（利息以拖欠金额为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，自被告拖欠之日起分段暂计至2015年3月27日为21526.68元），对上述事实，本院予以认定。对于建发公司、都汇新城公司、程伟业对本案事实争议部分，本院经审查认定如下：
关于案涉租赁合同的解除，都汇新城公司应否承担违约责任的问题。根据建发公司与都汇新城公司提交的证据显示，都汇新城已长期拖欠建发公司租金、物业管理费、水费、电费，根据案涉合同约定，建发公司有权行使合同解除权。建发公司于2015年3月10日致函都汇新城公司，通知解除双方签订的租赁合同及火炬创业园配套中心租赁合同补充协议（一）。都汇新城公司于2015年3月15日收取该解除合同通知书。因此，案涉租赁合同已于2015年3月15日解除。对于案涉租赁合同的解除，并非双方当事人协商一致的结果，系由于都汇新城公司长期拖欠租金、物业管理费、水电费所致结果，因此，都汇新城公司对于案涉租赁合同的解除负有过错，应承担相应的法律责任。
关于建发公司本案中诉的租金、物业管理费有无超过法定诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条规定，对于向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，但对于延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。本案中，建发公司诉请之租金为2013年1月至2014年12月期间的租金，诉请之物业管理费为2012年1月至2014年12月期间的物业管理费，而建发公司于2015年4月15日诉至本院，对于2014年4月之前的租金，2013年4月之前的物业管理费本应已过法定的诉讼期间。但根据建发公司提供的律师函、催缴通知书、催告函显示，建发公司分别于2012年11月21日向都汇新城公司催缴2012年1月至11月物业管理费，于2013年3月11日向都汇新城公司催缴2012年1月至2013年2月物业管理费，于2013年10月17日向都汇新城公司催缴2012年1月至2013年10月物业管理费及2013年3月至10月租金，于2014年11月11日向都汇新城公司寄发律师函催缴2012年1月至2014年10月物业管理费、2013年3月至2014年10月租金，于2015年3月4日向都汇新城公司催缴2012年1月至2014年12月物业管理费及2013年3月至2014年12月租金。至此，建发公司诉请的物业管理费、租金的诉讼时效期间，因建发公司向都汇新城公司提出要求清偿上述债务而中断，建发公司在本案中所有的诉讼请求，均未超过法定的诉讼时效期间。都汇新城公司应向建发公司支付拖欠的租金、物业管理费及逾期付款利息损失。
关于都汇新城公司支出的使租赁物改善或价值增加的费用中，如何认定应当返还的有益费用问题。本案中，都汇新城公司经建发公司同意对案涉租赁物进行内部装修及添置设施设备，使案涉租赁物增值，都汇新城公司的上述行为属于民法上的添附行为。都汇新城公司因为添附而支出的费用属于有益费用。一般而言，出租人对承租人为租赁物支出的有益费用有偿还的义务。但根据案涉合同约定，若因都汇新城公司违约导致建发公司单方解除合同的，建发公司有权没收案涉租赁物的装修设施。综合考虑都汇新城公司实际承租使用案涉租赁物的投入、经营收益情况、年限及其违约对建发公司造成的损失，若在建发公司没收都汇新城公司所交押金100000元并计收逾期付款利息损失的情况下，再将都汇新城公司对案涉租赁物内部装修投入全部作没收处理，显然大大加重都汇新城公司的责任，亦超出建发公司的实际损失。因此，本院认为，都汇新城公司对案涉租赁物内部装修价值中由建发公司没收20%价值（即371586元）为宜，剩余80%价值（1486344元）应由建发公司退还给都汇新城公司。上述应退还有益费用与都汇新城公司应交物业管理费、租金、水电费及逾期付款利息损失抵扣后，都汇新城公司须向建发公司支付347385元。对于案涉租赁物内的价值1031790元设施设备，建发公司与都汇新城公司均主张由都汇新城公司自行处理，故对于上述设备，都汇新城公司应在规定时间内自行处理清空案涉租赁物。
关于程伟业应否对案涉债务承担连带清偿责任的问题。建发公司根据双方签订的相关合同条款以及合同确认签名的相对方是程伟业，据此要求程伟业对案涉债务承担连带清偿责任。涉案租赁合同是以都汇新城公司的名义与建发公司签订，程伟业在合同承租方法定代表人一栏签名。案涉合同补充协议亦是以都汇新城公司的名义与建发公司签订，程伟业在合同承租方法定代表人一栏签名。在后期合同的实际履行过程中，双方均是以建发公司与都汇新城公司的名义进行。至此，本院有充分理由相信，案涉合同的相对方是建发公司与都汇新城公司，程伟业与建发公司签订案涉合同，是行使其法定代表人的职权，应视为程伟业的职务行为，职务行为所产生的法律后果自然归属于公司，程伟业不应对案涉债务承担连带清偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市都汇新城餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山火炬开发区建设发展有限公司支付拖欠租金、物业管理费、水电费及逾期付款利息损失合计347385元；
二、被告中山市都汇新城餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内清空位于中山市火炬开发区东阳路承租厂房的设施设备；
三、位于中山市火炬开发区东阳路承租厂房的内部装修归原告中山火炬开发区建设发展有限公司所有。
如果被告中山市都汇新城餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费21304元（该款原告已预付），由被告中山市都汇新城餐饮管理有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）；资产评估费30000元（该款被告已预付），由原告中山火炬开发区建设发展有限公司负担15000元，由中山市都汇新城餐饮管理有限公司负担15000元（原告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付被告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。
审 判 长 周光辉
审 判 员 杨 颖
人民陪审员 陈宇玲
二〇一六年十一月四日
书 记 员 黄 莺
姚志姬