浙江省富阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭富新民初字第95号
原告（反诉被告）：杭州嘉城房地产开发有限公司。
法定代表人：陈伟强。
委托代理人：陆华芳。
被告（反诉原告）：华刚。
委托代理人：周振洪。
原告杭州嘉城房地产开发有限公司（以下简称：嘉城房地产公司）诉被告华刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理后，依法由审判员俞忠适用简易程序独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。2014年8月5日，被告（反诉原告）华刚依法提起反诉，本院受理后合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年8月20日、10月13日二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉城房地产公司的委托代理人陆华芳、被告（反诉原告）华刚及其委托代理人周振洪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告嘉城房地产公司起诉称：2012年9月27日，原、被告双方作为甲、乙双方签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告华刚承租原告嘉城房地产公司所有的位于新登镇新兴西路8-8、8-9号店面房两间。协议还约定“租期为二年，自2012年9月27日起至2014年9月27日，租金为每年肆万贰仟元整，如乙方拖欠租金七天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给甲方。”现第一年租期已满，但被告华刚未能按时支付第二年的房租，故原告嘉城房地产公司诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金42000元；2、被告支付违约金42000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告嘉城房地产公司变更第一项诉讼请求为，被告支付原告房屋租金42000元，合同到期后按租金标准支付房屋占用费至实际返还租赁房屋日止。
原告嘉城房地产公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、商铺租赁合同（原件）一份，以证明原被告之间的租赁合同关系，以及关于租金、租期、违约金的约定等事实。
2、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、竣工验收合格证、商品房预售证（复印件）各一份，以证明涉案租赁房屋系合法建筑，并经竣工验收合格的事实。
被告华刚庭审中辩称：对原告起诉的事实部分没有异议，但是因原告嘉城房地产公司所有的商铺未取得建设工程规划许可证，导致双方之间的商铺租赁合同无效，原告嘉城房地产公司应承担合同无效的全部责任。且被告被富阳市工商局责令停业后并未继续使用承租的商铺，故被告无需支付第二年租金及违约金。
被告华刚为支持其主张，向本院提交证据如下：
1、富阳市城市管理综合行政执法局文件（复印件）2份，以证明涉案商铺未取得建设工程规划许可证开挖商铺地下空间被处罚及被告在房屋租赁期间因原告原因无法办理营业执照的事实。
2、奇品天下公司的合作协议（传真件）、授权书及店面装修完毕的照片（原件）共4份，以证明被告从事合法经营，准备在租赁期间所经营的项目以及代理费用、产生装修费用的事实。
3、杭工商富新字（2013）第13号限期办理营业执照通知书（复印件）1份，以证明原告提供的租赁房屋无法办理营业执照导致被告无法继续经营的事实。
反诉原告华刚起诉称：2012年9月26日，其与奇品天下（北京）国际投资管理有限公司签订合作书，共支付代理费28800元，获得为期一年的浙江富阳区经销商资格。次日，为经营该项目与反诉被告嘉城房地产公司签订商铺租赁合同，因反诉被告嘉城房地产公司违法开挖商铺地下空间，致其无法办理营业执照，被工商部门责令停业，造成损失。故起诉要求，1、判决反诉原告华刚与反诉被告嘉城房地产公司签订的商铺租赁合同无效。2、判令反诉被告嘉城房地产公司赔偿反诉原告华刚经销商代理费损失28800元，装修损失80000元，合计108800元。
反诉原告华刚未提交其他证据，仍以本诉证据支持其主张。
反诉被告嘉城房地产公司庭审中辩称：涉案房屋租赁合同合法有效。合同签订后，反诉原告华刚装修后即投入使用，合同已实际履行。反诉原告华刚未经办理工商登记即盲目装修投入使用，即使合同无效，该损失也应自行承担。经销商代理费无支付依据，且该款项系产品购置价款，不属于合同无效造成的损失，请求驳回反诉原告华刚的诉请。
反诉被告嘉城房地产公司为支持其主张，向本院提交以下证据：1、商铺营业注册信息3份，以证明与涉案商铺相同情况的其他商铺均已办理工商登记的事实。
2、照片2份，以证明涉案商铺已具备使用功能的事实。
3、行政处罚决定书、缴款单各1份，以证明涉案商铺地面下降对结构无影响，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，仅违反管理性法律规定，未违反强制性法律规定，并已缴纳罚款。
原告嘉城房地产公司提供的证据1，被告华刚质证后对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查后认为，该证据符合证据的构成要件，且与本案具有关联性，本院依法予以确认。证据2，被告华刚质证后认为，其中建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等均只能证明总建设面积等，不能证明涉案商铺包含在该规划范围内，且涉案商铺系原告嘉城公司未按建设规划许可证建设，二者不矛盾，本院审查认为，该组证据能证明包括涉案商铺在内的房屋均系原告合法建筑，并经竣工验收合格，能达到原告的证明目的，予以确认。
被告华刚提供的证据1、3，原告嘉城房地产公司经质证后认为该两份证据系复印件，对证据的真实性无法确认，请求法庭不予认定。本院经审核后认为，该两份证据虽系复印件，但系相关职能部门出具的文件，本院经核实后对真实性、合法性予以认定。证据2，原告嘉城房地产公司经质证后认为合作协议为传真件，真实性无法确定，且代理费用视为购置产品的价款，照片只能证明其已进行装修和已实际经营，不能证明造成损失，不能达到证明目的。本院经审查后认为，该组证据能证明被告华刚租赁涉案商铺的目的和实际用途及已装修等事实，但涉及各项费用的性质，数额部分，本院在本案中不予评判。
反诉被告嘉城房地产公司提供的证据1，反诉原告质证后认为其他商铺能办理工商登记不能证明涉案商铺也能办理。本院审核认为，该组证据不能达到其证明目的，与本案无关联性，不予确认。证据2，证据3，反诉原告无异议，本院予以确认。
根据反诉原告华刚的申请，本院依法委托杭州诚信资产评估有限公司对涉案商铺的装修残值进行了评估，结论为评估价为67704元。经质证，反诉原告予以认可。反诉被告认为，评估范围将房内装修与门头装修合并有误，对成新率有异议，评估时不应计入管理费用，税金、利润等没有法律依据。本院经审核认为，因反诉原告经释明后拒绝变更诉请，故本案中不予评判。
经审理，本院查明事实如下：
2012年9月26日，被告华刚与奇品天下（北京）国际投资管理有限公司签订合作书，获得为期一年的浙江富阳区经销商资格。
2012年9月27日，原、被告双方作为甲、乙双方签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告华刚承租原告嘉城房地产公司所有的位于新登镇新兴西路8-8、8-9号店面房两间，用于经营活动。协议还约定：租期为二年，自2012年9月27日起至2014年9月27日，租金为每年42000元，如乙方拖欠租金七天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的100%作为违约金支付给甲方。合同订立后，被告华刚进行了装修，并支付了第一年租金。
另查明，因原告嘉城房地产公司出租的商铺存在未取得建设工程许可证开挖商铺地下空间的情况，富阳市城市管理综合行政执法局于2012年3月14日，2013年12月11日两次发函给原杭州市工商行政管理局富阳分局，要求暂缓办理相应商铺的工商登记手续。2013年1月7日，杭州市工商行政管理局富阳分局下发《限期办理营业执照通知书》给被告华刚，依法责令其立即停止无照经营活动，并通知其于2013年3月30日前办理营业执照。被责令停业后，被告华刚多次向原杭州市工商行政管理局富阳分局办理营业执照，均因前述原因被拒绝，其承租的商铺一直处于关停状态，但仍由被告华刚收管。
本院认为：本案争议的焦点是租赁合同的效力问题，具体争议为涉案商铺是否取得建设工程规划许可证。原告认为，双方自愿订立合同，涉案商铺系合法建筑，并经验收合格，具备合同约定的使用功能，且被告华刚已进行正常营业使用，因此，合同有效。被告则认为，原告提供的涉案商铺存在未取得建设工程规划许可证开挖地下空间的情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，租赁合同无效，并据此反诉，要求赔偿损失。本院认为，原告和被告租赁合同的标的，系原告在取得建设工程规划许可证等有关证照后的合法建筑，并已经有关部门验收合格，虽然有未取得建设工程规划许可证开挖地下空间的行政违法（章）行为，但不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效条件。因此，原、被告签订的合同合法有效，双方均应依合同履行。被告承租涉案商铺，与原告订立合同的目的是合法经营，但是由于原告提供的租赁物有瑕疵，存在开挖地下空间违反行政（法）规章，致使被告在申办有关证照时被拒绝办理，并被有关部门责令停业，其合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被告有权拒绝支付租金，但应及时向原告提出要求，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，被告还有权解除合同，但应当通知原告，并自通知到达时合同解除，并有权向原告主张赔偿。而被告直至合同履行期满仍未及时行使合同解除权，亦未采取其他措施减少损失，也存在过错，本院酌定其承担50%的责任即应支付约定租金的一半。合同到期后，因被告未及时返还租赁物，故被告仍应按责任承担按约定标准50%计算的至返还租赁物期间的房屋占用费。综上所述，原告之诉请，合理部分，本院予以支持，但其要求被告支付违约金的请求，因其提供的租赁物有瑕疵，本院不予支持。被告抗辩因原告的原因未继续使用该商铺，无需支付剩余租金的意见，本院亦不完全采纳。反诉原告华刚以涉案商铺系原告未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋为由，主张合同无效，与法律规定不符，经释明后，反诉原告拒绝变更反诉请求，故其反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告华刚支付原告杭州嘉城房地产公司开发有限公司房租21000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告华刚支付原告杭州嘉城房地产公司开发有限公司自2014年9月28日起至租赁房屋退还日止按约定租金标准50%计算的房屋占用费，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回原告杭州嘉城房地产公司开发有限公司的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告华刚的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1900元，由原告杭州嘉城房地产公司开发有限公司负担1425元，由被告华刚负担475元。反诉受理费1238元，由反诉原告华刚负担1238元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 俞 忠
代理审判员 鲍硕玮
人民陪审员 章欣瑜
二〇一四年十二月二十二日
代书 记员 骆苏群