贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2339号上诉人（原审被告）合江县新天地房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市合江县九支镇安居社区滨河路。法定代表人成小华，该公司总经理。上诉人（原审被告）合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省清镇市百花大道百花新城6号楼501室。负责人何耷傧，该公司经理。上列二上诉人共同委托代理人罗文彬，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201200110451767。上列二上诉人共同委托代理人宋宇，贵州黔策律师事务所律师，执业证号：15201201310947454。被上诉人（原审原告）曹泽刚，男，1973年12月6日出生，汉族，住xxxxxx。被上诉人（原审原告）王恩秀，女，1974年12月16日出生，彝族，住xxxxxx。上诉人合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地清镇分公司）与被上诉人曹泽刚、王恩秀商品房销售合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2015年10月27日作出（2015）清民初字第1188号民事判决，上诉人新天地公司、新天地清镇分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。原判查明，2013年6月26日，被告新天地清镇分公司作为出卖人，原告曹泽刚、王恩秀作为买受人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为清镇市碧翠红枫第5幢1单元6层4号房屋，建筑面积152平方米，套内建筑面积136.58平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价4226.56元/平方米，总价款577264元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款177264元，余款400000元以公积金贷款支付。出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条就城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施条件进行约定。同时，双方约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付价款万分之五违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人如交付的商品房不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的商品房达不到约定标准，买受人有权要求出卖人如下处理：1、及时更换、重做、修理；2、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；3、房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权退房。曹泽刚、王恩秀与新天地清镇分公司签订的《商品房买卖合同》附件五对相关配套设施、设备约定载明，室内楼梯所占面积计入建筑面积，室内楼梯由业主自行安装。合同签订当日，曹泽刚、王恩秀支付房款177264元，并办理了贵阳市商品房预售合同备案登记。2013年8月5日，曹泽刚、王恩秀支付购房款50000元。2013年11月26日王恩秀住房贷款350000元转入新天地清镇分公司账户。2014年12月22日，新天地清镇分公司刊登《交付公告》，告知清镇市碧翠红枫2、3、4、5、6号楼已达到交付使用条件，请各位业主于2014年12月30日到公司售楼部办理交房手续。2014年12月24日，曹泽刚、王恩秀购买的由新天地清镇分公司开发的清镇市碧翠红枫小区工程5号楼获得《建筑工程竣工验收报告》，经清镇市诚信房地产测绘有限公司测绘，并有商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。2015年5月8日，新天地清镇分公司刊登《交房公告》，告知清镇市碧翠红枫1-8号楼业主尽快办理收房手续。审理中，曹泽刚、王恩秀主张房屋墙体裂缝及断裂，房屋存在质量问题，导致不能收房。新天地清镇分公司主张房屋的裂缝只属于质量瑕疵。对于房屋是否存在质量问题导致不能收房，双方均表示不提起鉴定。同时，新天地清镇分公司表示曹泽刚、王恩秀购买的清镇市碧翠红枫第5幢1单元6层4号房屋存在的裂缝已通知施工单位进行修复。2015年8月20日，经到清镇市碧翠红枫第5幢1单元6层4号房屋实地勘测，曹泽刚、王恩秀确认由新天地清镇分公司安装的木楼梯已经拆除，房屋内墙出现的裂缝已经修复。之后，曹泽刚、王恩秀领取该房屋钥匙。曹泽刚、王恩秀诉请判令：一、判决被告拆除房屋内的劣质木楼梯；二、判令被告赔偿原告逾期交房违约金71834元（588809×0.05/100×244天，2015年1月至8月）；三、判令被告在限制的时间内修复墙体裂缝及断裂的墙体；四、诉讼费由被告承担。原判认为，曹泽刚、王恩秀与新天地清镇分公司于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》，就买卖清镇市碧翠红枫第5幢1单元6层4号房屋达成协议，约定交房时间为2014年12月30日前。合同签订后，曹泽刚、王恩秀于2013年11月26日向新天地清镇分公司付清全部购房款577264元，履行了合同义务。曹泽刚、王恩秀与新天地清镇分公司签订的《商品房买卖合同》对交房时间和交房条件约定为：出卖人应在2014年12月30日前向买受人交付商品房；交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条就城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施条件进行约定。现查明，至2014年12月30日，新天地清镇分公司已获得《建筑工程竣工验收报告》、清镇市诚信房地产测绘有限公司面积测绘报告，有商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书，因此，新天地清镇分公司与曹泽刚、王恩秀约定的交房条件已成就。但双方所签《商品房买卖合同》约定室内楼梯所占面积计入建筑面积，室内楼梯由业主自行安装；房屋不符合工程质量规范，买受人有权要求出卖人重做、修复。新天地清镇分公司在曹泽刚、王恩秀购买的清镇市碧翠红枫第5幢1单元6层4号房屋内安装了木楼梯，房屋内墙出现裂缝问题，并按曹泽刚、王恩秀要求对裂缝处进行修复。在审理中，新天地清镇分公司将室内木楼梯拆除，并将出现裂缝的墙体修复。综上，新天地清镇分公司虽不构成逾期交房，但交付的商品房存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，法院酌情由新天地清镇分公司支付曹泽刚、王恩秀自应交房之次日起至确认室内木楼梯拆除和房屋墙体修复之日期间的损失23100元。新天地清镇分公司与新天地公司系总公司与分公司关系，故新天地公司应对新天地清镇分公司支付曹泽刚、王恩秀损失责任承担连带责任。关于曹泽刚、王恩秀诉请拆除房屋内的劣质木楼梯、限期修复墙体裂缝及断裂的墙体的请求，因新天地清镇分公司在诉讼中已自行履行，并经曹泽刚、王恩秀确认，故对该主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司在本判决生效之日起十五日内支付原告曹泽刚、王恩秀经济损失23100元，被告合江县新天地房地产开发有限公司对此承担连带责任；二、驳回原告曹泽刚、王恩秀的诉讼请求。案件受理费1596元，由被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司承担。一审宣判后，上诉人新天地公司、新天地清镇分公司不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足。原审认定上诉人不构成逾期交房，对此上诉人没有异议，但原审同时又认为房屋存在质量问题属于认定事实不清。原审中，上诉人已提交《建设工程竣工验收报告》，证明房屋经竣工验收合格，不存在治疗问题。被上诉人认为房屋存在质量问题影响居住，其在没有申请鉴定的情况下应承担举证责任。原审却将申请鉴定的责任转由上诉人新天地清镇分公司承担，从而认定房屋存在质量问题错误，属于认定事实不清。房屋墙面存在裂缝是一般质量问题，并不影响居住使用，且施工单位已经修复，被上诉人以房屋存在质量问题拒绝收房没有事实和法律依据，原审认定房屋存在质量问题证据不足。本案争议房屋属于复式结构，必须安装楼梯才能二楼，新天地清镇分公司出于安全和方便被上诉人的考虑为其安装的楼梯，不影响收房，不构成逾期交房。原审判决适用法律错误。原判已认定新天地清镇分公司未构成逾期交房，就不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条，上诉人不应承担逾期交房违约责任。原审酌定被上诉人经济损失23100元没有事实及法律依据。综上，请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人曹泽刚、王恩秀答辩称，上诉人存在违约，合同约定的是不修楼梯，而上诉人私自将楼梯装上，导致测绘部门将将楼梯洞口面积按两次计算，若上诉人依约不装楼梯，测绘部门只能计算一次洞口面积，上诉人加装楼梯就是为了面积减少，使得测绘面积与约定面积一致，这样上诉人就不用退还缩水面积的房款。被上诉人曹泽刚、王恩秀请求法院依法判决。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有各方当事人的陈述、身份证明材料、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、个人贷款支付凭证、收据、公告、收楼证明、交房公告等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，上诉人新天地清镇分公司与被上诉人曹泽刚、王恩秀之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，违约行为是一种客观的违反合同的行为，违约行为的认定应以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人主观状态如何。本案中，上诉人新天地清镇分公司未按合同约定私自加装楼梯，该行为客观上已构成违约，上诉人新天地清镇分公司应承担相应的违约责任。另外，本案所涉房屋确实存在裂缝等质量问题。因被上诉人曹泽刚、王恩秀拒绝收房系上诉人新天地清镇分公司的原因引起，客观上给被上诉人曹泽刚、王恩秀造成一定损失，原判根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，判令上诉人新天地清镇分公司应当承担相应责任并无不当，本院予以确认。上诉人新天地公司与上诉人新天地清镇分公司系总公司与分公司关系，原判判决上诉人新天地公司承担连带责任亦无不当，本院予以维持。原审诉讼中，上诉人新天地清镇分公司已将相关问题进行整改，被上诉人曹泽刚、王恩秀已办理收房手续，原判酌情支持被上诉人曹泽刚、王恩秀经济损失23100元过高。根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场住宅类租金指导价，除主城区（云岩区、南明区）外其他地区价格在6-16元/平方米区间，本院酌情以12元/平米为标准，结合购房建筑面积152平方米，支持被上诉人曹泽刚、王恩秀八个月的经济损失14592元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2015）清民初字第1188号民事判决民事判决第二项；二、变更贵州省清镇市人民法院（2015）清民初字第1188号民事判决第一项为：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司在本判决生效之日起十五日内支付曹泽刚、王恩秀经济损失14592元，合江县新天地房地产开发有限公司对此承担连带责任。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1596元，二审案件受理费1596元，共计3192元，由曹泽刚、王恩秀负担1596元，合江县新天地房地产开发有限公司、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司负担1596元。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  邓禹雨代理审判员  刘 劼二〇一五年十二月二十八日书 记 员  林 艳