广东省东莞市第一人民法院行 政 裁 定 书（2016）粤1971行初85号原告覃旭才，男，1985年9月29日出生，汉族，住四川省射洪县，委托代理人张松柏、唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技路蓝天大厦，组织机构代码证：70773313-6。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人叶伟香，该局工作人员。委托代理人陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人东莞时代广场有限公司(以下简称“时代广场公司”)，住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘，营业执照注册号：91441900618335347F。法定代表人张沛贤。委托代理人王春盛、叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。第三人东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱投资公司”），住所地：东莞市南城区胜和莞太路大道6号时代广场A001号铺，营业执照注册号：441900001345899。法定代表人黄赞斌。第三人裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省平舆县，上述第三人万菱投资公司和裴瑞红的共同委托代理人龙华伟，湖南通程律师事务所律师。原告覃旭才诉被告东莞市房产管理局行政登记纠纷一案，于2015年12月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。原告覃旭才的委托代理人张松柏、唐远瞩及被告东莞市房产管理局的委托代理人叶伟香、陈清才，第三人时代广场公司的委托代理人王春盛、叶伟坚，第三人万菱投资公司和裴瑞红的共同委托代理人龙华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃旭才诉称，2012年11月13日，原告与第三人裴瑞红、万菱投资公司签订了编号为B426号的《商铺买卖合同》，约定原告购买第三人时代广场公司开发的位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。2015年9月，根据《商铺买卖合同》第十条规定，商铺无法交付使用，并于2015年11月得知：（1）2008年11月3日，时代广场商铺通过了东莞市城建规划局规划条件核实，建设工程规划许可证为（95）编号0003104，该规划所附报建平面图纸载明时代广场1-4层商铺为400套。（2）2008年12月16日，时代广场商铺在东莞市建设局完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号），该证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。（3）2011年4月29日，东莞市房产管理局房地产交易所对时代广场项目办理了初始登记（登记字号2109），确认该项目商品房套数为592套，其中住宅192套，商业400套。（4）2011年5月18日，东莞市住房和城乡建设局完成了对时代广场项目商品房现售备案证（莞商房现证字第20109047号），确认该项目现售房屋为商铺、商场400套。原告还得知：（1）2012年6月，时代广场公司委托东莞市新城测绘有限公司对时代广场商铺出具了申请产权初始登记的房产面积测绘报告。《房产测绘管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋”。本案中，时代广场商铺的自然状况并没有发生变化，该房产面积测绘报告系办理产权初始登记所用。（2）2012年7月5日，被告重新对时代广场商铺违法办理初始登记，违规将时代广场商铺400套拆分为1184套，然后据此为承接此项目的裴瑞红及万菱投资公司办理房屋所有权转移登记手续，并通过商铺买卖合同让原告购买时代广场二层B426号商铺。《房屋登记办法》第二十条、第二十二条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料必须记载一致，否则房屋登记机构应当不予登记；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。该办法第三十条还明确规定了因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，时代广场项目于2011年4月29日已然办理了产权初始登记，被告又于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记，将商铺400套变更为1184套，既未到现场实地查看，又没有认真查验申请登记材料（无新的规划条件核实、无新的消防验收合格意见等），未尽到登记机构的审慎审查义务，应当依法予以撤销。原告认为，其所购买的时代广场B426号商铺无固定界限、无法独立使用，不是房屋登记的基本单元，被告于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记并据此办理所有权转移登记并向原告颁发房产证的行为与《房屋登记办法》第二十条、第二十二条之规定严重不符，因此给原告造成经济损失，依法应按《房屋登记办法》第九十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条之规定承担法律责任。原告请求：1、判令被告为原告B426号商铺的前一产权人裴瑞红办理房屋所有权变更登记违法；2、被告承担本案的诉讼费用。被告东莞市房地产管理局辩称，一、原告对被告作出的转移登记行为，不具有诉讼主体资格。《行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，被告依法为裴瑞红办理房产登记，原告对此没有法律意义上的利害关系。具体理由如下：第一，该行政行为是依第三人裴瑞红的申请依法作出，原告并非该行政行为的相对人；第二，从时间上来看，被告做出该登记时，原告尚未购买案涉商铺，与该行政行为没有任何事实上的或法律上的牵连；第三，变更登记完成后，裴瑞红向开发商购买商铺，随后原告才向裴瑞红购买，原告购买商铺，其作为买受人经过现场实地查看，对商铺的面积、方位以及整个时代广场的铺位数量和分布非常清楚，在此情况下原告才购买案涉商铺。由此可见，商铺的数量、面积对原告或任何其他买受人的权益没有影响。事实上，原告在本案中始终未能明确转移登记的行为损害到其何种利益。综上，原告与被告为案涉房产办理登记的行政行为不具有利害关系，其没有提起行政诉讼的资格，请求法院驳回原告的起诉。二、原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。2013年，原告与第三人裴瑞红签订商铺买卖合同，其在此时就应知道被告已为裴瑞红办理房产证登记的事实，其于2016年1月份提出本案诉讼，请求撤销裴瑞红名下该房产证，已经超过法定2年的起诉期限。三、被告作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。裴瑞红就案涉商铺向答辩人申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向原告收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人、如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，被告接受裴瑞红的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息向原告发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，被告对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，原告在诉状中提及被告就时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与原告诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，被告在办理第三人时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，且原告就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，原告不具有原告主体资格，其请求应予以驳回。即使其具备原告主体资格，其提起起诉的时间亦超过起诉期限。且被告对案涉房产转移登记及给原告发放房产证的行为均符合相关法律法规规定，程序合法。原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请法院在查实本案事实真相后，依法驳回其起诉或全部诉讼请求。第三人时代广场公司述称，一、时代广场裙楼（1-3层）初始登记和变更登记的情况：时代广场项目大约在1995年立项开发，建设单位、发展商（出卖人）为东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称“城建总公司”）和时代广场公司，时代广场公司为港资企业（香港）泰茂有限公司和城建总公司开办的中外合资企业，两股东的关系为挂靠关系，泰茂有限公司挂靠城建总公司。时代广场项目于2008年9月5日验收合格，在2008年12月16日取得《竣工验收备案证书》。其中第4层为平台、花园，5层以上为192套住宅，住宅于2009年之前已经全部销售，业主已入住。时代广场裙楼（1-3层）为商业性质商品房，2008年12月22日办理了消防验收许可，取得东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，2010年规划了400套商铺，2010年12月8日获得了《商品房现售备案证书》。2008年时代广场公司开始办理时代广场的商铺确权登记手续（即初始登记），在2009年3月25日房管部门核准了1-3层的《房屋面积测绘成果（实测）报告书》，并多次到现场进行实地查看，尽管其他材料均符合规定，但是因为历史的原因，《国有土地使用证》是办理在香港泰茂有限公司的名下，当时房管部门以权利人名称不一致为由未核准办理初始登记，后来时代广场公司将土地证从泰茂公司过户至时代广场公司名下，于2011年4月11日领取了新的《国有土地使用证》。2011年4月29日时代广场公司办妥了初始登记手续，领取了《商品房屋产权权属证明书》。2012年，时代广场公司将1-3层的400套商铺拆分为1184套铺位，分别于2012年5月23日和5月29日取得首层和2-3层的东南公消安检许字[2012]第0018号、第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，办理了1-3层1184户的房屋测绘报告、《楼盘（栋）地址明细表》等，2012年6月向被告申请拆分1184套商铺的房屋产权权属登记（即变更登记），被告工作人员到时代广场1-3层商铺进行了实地查看并拍照。2012年7月5日时代广场公司获得被告对变更登记的核准。二、时代广场裙楼包销、现售、房屋转移登记的情况：2012年3月，时代广场公司与广州冠阳房地产代理有限公司、裴瑞红、黄赞斌、何启扬、翁越羿（包销商）签订《“时代广场”指定商铺包销合同书》，由包销商负责对时代广场1-3层1184套商业铺位进行包销，后包销商于2012年6月成立万菱投资公司，于7月中旬开始用销售推广名“宏远.万菱广场”对时代广场1-3层商铺进行代理销售。时代广场第1层、第3层除了60多套之外均以城建总公司和时代广场公司名义销售，时代广场公司、城建总公司（出卖人）与业主除了签订《商品房买卖合同》之外，均由时代广场公司、万菱投资公司、业主三方签订《补充协议书》，约定至2015年9月30日之前业主的商铺无偿交付给万菱投资公司统一经营管理。因包销商在2012年底基本完成了包销销售计划，按照包销合同的约定，时代广场公司将时代广场第2层商铺以及第1、3层60多套商铺均转让给包销商指定的裴瑞红名下，用于支付包销费用，并在房管局依法办理了买卖转让的房屋所有权转移登记手续，将上述商铺过户至裴瑞红名下，后裴瑞红以销售二手房的形式转让给业主（包括原告），将商铺依法办理转移登记至业主名下。后万菱投资公司成立了东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱市场公司”），联合广州谊园实业有限公司在时代广场1-3层统一经营文具批发市场至2015年9月30日（业主委托经营合同的期限）。综上所述，第三人认为，被告对时代广场裙楼房屋的初始登记、变更登记以及后续的房屋所有权转移登记（包括时代广场公司转移登记至业主或裴瑞红名下，以及裴瑞红转移登记至业主名下）的行政登记行为符合《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等之规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。三、第三人完全同意被告的《行政答辩状》的意见，请求依法驳回原告的起诉。第三人万菱投资公司、裴瑞红述称，原告要求依法判令被告为第三人裴瑞红办理房屋所有权证违法的审查范围为被告为第三人裴瑞红办理房屋所有权证是否有明确的法律或法规依据，被告是否严格按照该依据办理了房屋所有权转移登记。在本案中,根据《房屋登记办法》第三十二条的规定，第三人裴瑞红因向第三人时代广场公司购买涉案商铺，因此依据该办法第三十三条规定向被告申请办理涉案商铺所有权转移登记，按规定提交了登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等办理资料，并如实告知了被告的询问，最终根据《房产登记办法》第七条的规定，获得了涉案商铺在第三人裴瑞红名下的房屋产权证。因此，无论是第三人裴瑞红的申请办证行为还是被告就涉案商铺为第三人裴瑞红办理房屋产权证这一行政行为均合法有据，应驳回原告确认其违法的诉请。经审理查明，2012年11月6日，第三人时代广场公司、东莞市城市中心区开发建设总公司与裴瑞红签订商品房买卖合同，约定将位于东莞市南城区莞太大道6号东莞时代广场B426号商铺出售给裴瑞红。2012年11月13日，原告覃旭才与第三人裴瑞红签订了一份商铺买卖合同，约定裴瑞红将位于南城区莞太大道6号时代广场二层的B426号商铺出售给覃旭才。原告覃旭才于2012年11月13日向裴瑞红缴纳了首期款。2013年3月20日，裴瑞红和时代广场公司共同向被告东莞市房产管理局提出房地产所有权转移登记申请，申请将上述商铺由第三人时代广场公司转移登记至第三人裴瑞红名下，并提交了裴瑞红身份证、房地产查丈登记表、商品房买卖合同、商品房预售许可证、契税完税证明等材料。被告收到该申请后，认为申请资料齐全，同意办理所有权转移登记，并于2013年4月28日向裴瑞红发放了粤房地权证莞字第××号房地产权证。覃旭才于2015年12月28日向本院提起行政诉讼，请求本院撤销被告东莞市房产管理局为裴瑞红和时代广场公司办理的上述所有权转移登记。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，行政诉讼的原告应当系行政行为的相对人或者与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案中，原告覃旭才并非东莞市房产管理局为裴瑞红和时代广场公司办理的上述所有权转移登记并颁发粤房地权证莞字第××号房地产权证的行政行为的相对人，且该行政行为并没有对原告的权利义务产生影响，原告覃旭才与该行政行为并无法律上的利害关系，不具有本案原告诉讼主体资格，应当依法驳回其起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告覃旭才的起诉。本案不收取诉讼费用。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判审 判 长  余燕飞代理审判员  李洪朝人民陪审员  卢建东二〇一六年六月三十日书 记 员  肖 萧周嘉裕