安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖12民终1656号
上诉人（原审被告）：闫永金，男，住安徽省阜阳市颍东区。
委托代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。
委托代理人：程晴晴，安徽淮都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张敏，男，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：王淮，颍东区插花法律服务所法律工作者。
委托代理人：张华，安徽弘大律师事务所律师。
上诉人闫永金因与被上诉人张敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颖东区人民法院（2016）皖1203民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
闫永金上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回张敏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由张敏承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在错误1、其与张敏之间从未以口头协议的方式对原有的买房协议书进行变更，一审法院认定2015年10月，双方口头又约定将该房屋以20万元的价格卖给闫永金，该约定是对2001年5月5日签订的买房协议书的变更属于认定事实错误。2、其不存在违约行为，一审法院认定其没有按照合同约定支付利息，其的行为构成违约，属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，判决不当1、2001年5月5日其与张敏签订了买房协议书，同时约定对下欠的购房款由其支付利息。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。从签订合同到今天张敏没有将房屋的所有权转移给其，已违约在先，其仅行使法律的抗辩权，并不存在违约。2、一审中张敏仅诉请解除2001年5月5日签订的《买房协议书》，而一审法院认定其与张敏之间存在口头协议且是对原买房协议书的变更，故判决予以解除，属判决不当。
张敏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回闫永金的上诉请求，维持原判。
张敏向一审法院起诉请求：1、判令依法解除其与闫永金签订的房屋买卖协议书，返还该房屋，诉讼费用由闫永金承担。
一审法院认定事实：闫永金于2000年5月5日开始租赁张敏所有的位于阜阳市北京路颍东公安分局家属楼三幢301户117平方米的楼房，约定月租金600元。2001年5月5日张敏、闫永金签订一份买房协议书，约定闫永金以65000元的价格购买张敏位于北京路颍东公安分局家属楼三幢（买房协议书中误将三幢写成一幢）301户117平方米的楼房，闫永金先交付给张敏现金15000元，余款50000元从2001年5月5日起按月息1分2厘（合同书载明为0.12%）给付，如不给付利息则一次性付给张敏50000元。当日，闫永金给付张敏2001年5月5日之前房租7800元（按照十三个月计算）、购房款15000元，张敏出具收条一张。之后张敏陆续收到闫永金支付的七笔利息款共计77000元并分别出具七张收条，其中最后一张收条于2012年12月出具。2015年9月29日张敏在涉案房屋门上张贴解除合同通知，称若闫永金于2015年12月30日前不履行房屋买卖协议约定的各项义务，将解除房屋买卖协议。而后张敏、闫永金就该房问题常发短信交涉，2015年10月双方口头约定房屋买卖事宜：张敏将位于北京路颍东公安分局家属楼三幢301户房屋以20万元的价格卖给闫永金，闫永金于一个星期内支付全部房款。2016年1月21日闫永金向张敏账号内存入21000元。
一审法院认为，张敏与闫永金2001年5月5日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同的约定履行双方的义务。张敏、闫永金约定，闫永金购买张敏的房屋价格为65000元，先交付15000元，余款50000元从2001年5月5日起按月息1分2厘计算，如不给则一次性付给张敏50000元，然而闫永金仅支付到2012年12月份利息后不再按时支付，同时也没有按合同约定一次性给余下购房款50000元，闫永金的行为实属违约，在张敏通知闫永金如不按合同履行将解除合同后，即2015年10月，双方口头又约定将该房屋以20万元的价格卖给闫永金，张敏、闫永金对房屋买卖事宜的约定虽然没有形成书面合同，但张敏所举证据能够证明二人之间存在该口头约定，该约定系对2001年5月5日签订的买房协议书的变更，双方应按照变更后的合同履行，但闫永金仅支付给张敏21000元，合同变更后闫永金仍不按照约定履行，闫永金的行为已构成违约，房屋买卖合同目的无法达成。虽然2001年5月5日签订的买房协议中写的按照利息0.12%计算，但如果按照该约定计算每月利息低于之前每月房租600元，不符合常理，且张敏、闫永金一直按照利息1.2%履行，0.12%利息的书写实属笔误，约定的利息应为1.2%。综上，张敏要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张敏收受闫永金购房款15000元+21000元＝36000元，应返还闫永金。闫永金经传票传唤未到庭，视为放弃相关的权利，应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条的规定，判决：一、解除张敏与闫永金之间的房屋买卖合同；二、张敏于本判决生效之日起三十日内返还闫永金购房款36000元；三、闫永金于本判决生效之日起三十日内将位于阜阳市北京路颍东公安分局家属楼三幢301户房屋返还给张敏。案件受理费5274元，减半收取2637元，由闫永金负担。
双方当事人均未提供新证据，所举证据及质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，张敏与闫永金2001年5月5日签订的买房协议书原审认定为有效合同及利息按月息1分2厘闫永金支付到2012年12月份后没有再支付利息，也没有按照合同约定一次性支付50000元的房屋剩余价款，双方对此无异议，本院应予认定。本案争议的焦点是1、原审认定闫永金没有按照合同约定支付利息构成违约是否正确；2015年10月双方是否口头又约定将涉案房屋以20万元的价格卖给闫永金。2、一审法院是否适用法律错误。
关于原审认定闫永金没有按照合同约定支付利息构成违约是否正确问题。从2001年5月5日双方签订的买房协议看，虽然对于给付利息的时间没有具体的约定，但从张敏给闫永金出具的收条看是每年都在支付利息，至2012年12月份后闫永金再没有支付利息，原审认定闫永金没有按照合同约定支付利息构成违约并无不当。
关于2015年10月张敏、闫永金是否口头又约定将涉案房屋
以20万元的价格卖给闫永金问题。由于闫永金没有按照合同约定的内容支付利息和50000元的剩余房屋价款，构成违约，张敏多次向闫永金催要无果，于2015年9月29日向闫永金发出解除合同通知，后双方协商，口头约定将涉案房屋以20万元的价格卖给闫永金。上述事实有证人证言、短信记录等证据在卷
佐证，事实清楚，应予认定。
至于一审法院适用法律是否错误问题。闫永金上诉称从签订合同至今张敏没有将房屋的所有权转移给其已构成违约，涉案房屋2001年5月5日之前就交付闫永金使用，但闫永金至今也没将房款付清，不存在“先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。因此，闫永金该上诉主张不予支持。闫永金上诉又称一审中张敏仅诉请解除2001年5月5日签订的《买房协议书》，而一审法院认定其与张敏之间存在口头协议且是对原买房协议书的变更，故判决予以解除，属判决不当。由于闫永金4年没有支付利息构成违约，张敏诉请解除合同，并向闫永金发出解除合同通知，后双方口头约定一次性支付20万元，闫永金仅支付21000元后不再支付。张敏要求解除房屋买卖协议，符合法律规定。一审法院认定双方存在口头协议且是对原买房协议书的变更，判决予以解除并无不当。闫永金的该上诉主张亦不予支持。
综上所述，闫永金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5274元，由闫永金负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 云
审判员 田 浩
审判员 孟乐群
二〇一六年九月二十七日
书记员 卢秀梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。