山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终4386号
上诉人（原审被告）：山东西诚实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：郭忠彬，总经理。
委托诉讼代理人：高大欣，山东康桥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婷，山东康桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（原中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处），住所地济南市。
负责人：李健，参谋。
委托诉讼代理人：杨志娟，山东环周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王超，山东环周律师事务所律师。
原审第三人：济南知心大姐家庭服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人：黄蓉，总经理。
委托诉讼代理人：刘玉美，女，1963年7月24日出生，汉族，该单位股东，住济南市。
原审第三人：市中区尚美酒店，住所地济南市。
经营者：费志明。
原审第三人：宋立建，男，1982年1月12日出生，汉族，住山东省临朐县。
原审第三人：许慧丽，女，1988年1月28日出生，汉族，住济南市。
上诉人山东西诚实业有限公司（以下简称西诚实业公司）因与被上诉人中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局（以下简称济南军区善后办）、原审第三人济南知心大姐家庭服务有限公司（以下简称知心大姐公司）、市中区尚美酒店（以下简称尚美酒店）、宋立建、许丽慧房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
西诚实业公司上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二、三项，依法改判支持西诚实业公司的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件诉讼费、财产保全费由济南军区善后办承担。事实与理由：一、济南军区善后办主体不适格，本案应驳回起诉。1、本案房屋租赁合同是西诚实业公司与济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室签订，中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处不是本案合同当事人，根据合同的相对性原理，其不具有合同权益，无权提起本案诉讼。2、无任何证据证明中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处与合同当事人济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室有承继关系，其自己盖章出具证明，无法证明自己有权承继其他单位的权利义务。3、中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处也未提供其主体资格证明材料，但从名称来看，其作为处应当属于内部部门，是否可以作为独立的诉讼主体，还需法定证据例如组织机构代码证、社会组织登记证等方可证明。二、西诚实业公司履行的房屋租赁合同，是2014年6月签订的合同，而非自2013年起履行。同时，一审对于西诚实业公司已经缴纳房租的金额认定不清，西诚实业公司并不欠付租金。西诚实业公司与济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室双方曾于2013年6月、2014年6月分别签订《军队房地产租赁合同》，均是约定将本案房屋出租给西诚实业公司。对方起诉时自认租赁合同是2014年签订的，其诉讼中也未举出任何2013年6月交房及西诚实业公司实际占有使用的证据。双方实际履行的是2014年6月签订的合同，同时，一审对于西诚实业公司已经缴纳房租的金额认定不清，其并不欠付租金。三、房屋经合�转租，现由转租户实际占有使用，西诚实业公司无法腾空房屋。1、房屋经出租人同意转租，西诚实业公司与转租户之间的房屋租赁合同依法有效，且济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室口头同意续租5年，故其与转租户之间的合同的转租期限合法，部队提前解除合同，则应赔偿西诚实业公司及转租户的全部损失。2、本案房屋现由转租户实际占有使用，西诚实业公司无法作出腾空行为。综上所述，请二审法院依法审查，支持西诚实业公司的全部上诉请求。
济南军区善后办辩称，一、济南军区善后办具备主体资格。2016年1月16日零时，中国人民原七大军区被撤裁。由于原各大军区机关面临大量人员、物资实施移交和体制过渡等问题，七大军区均已成立善后工作办公室，负责处理相关事务。撤裁后原济南军区所有事务由济南军区善后工作办公室承接。济�军区善后工作办公室军事组直属工作处系济南军区善后工作办公室下设机构，负责处理诉讼事宜，相关手续已经递交一审法院。二、济南军区善后办与西诚实业公司之间的合同2013年6月开始履行。2013年5月、2014年6月，双方分别签订了两份《军队房地产租赁合同》。其中2014年合同系济南军区善后办为了统一合同文本，重新签订的，合同中涉及租赁的条款与2013年合同基本一致。一审开庭过程中，济南军区善后办已经向一审法院提交了2013年5月的合同原件核查，从双方的往来款项中也可以印证，租赁关系开始于2013年6月。三、济南军区善后办有权要求西诚实业公司腾房。本案中，济南军区善后办与西诚实业公司的租赁合同2016年11月28日到期后，双方没有续签，济南军区善后办也从未以任何形式承诺过合同到期后可以续签。西诚实业公司以转租户实际占有房屋为由拒绝腾房�法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。依据法律规定，转租合同期限合同超过2016年11月28日的部分无效。次承租人无权依据无效合同继续占有使用房屋。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
知心大姐公司述称，2015年5月1日，其公司与西诚实业公司签订房屋租赁合同，期限至2018年4月30日，租金也一直按时缴纳。但至2016年下半年，其承租的房屋就停水、停电，使其无法经营，造成了很大的损失。
尚美酒店、宋立建、许慧丽未陈述。
济南军区善后办向一审法院起诉请求：1、判令西诚实业公司腾出位于济南市市中区纬二路149号院内西侧沿街楼（建筑面积约4100平方米）并返还；2、判令西诚实业公司支付至2016年11月28日的房屋租金2218900元，并支付违约金104103元；3、判令西诚实业公司支付房屋占有使用费1040114元（按年租金2164400元计算，自2016年11月29日起至2017年5月20日止；4、本案诉讼费用由西诚实业公司负担。在诉讼过程中，济南军区善后办将第二、三项诉讼请求分别变更为判令西诚实业公司支付至2016年11月28日的房屋租金3031880元；判令西诚实业公司支付房屋占有使用费，按年租金2164400元计算，自2016年11月29日起至实际腾房之日止。
一审法院认定事实：2013年5月30日，军区司令部直属工作部与忠孝投资公司签订《军队房地产租赁合同》一份，军区司令部直属工作部将位于济南市市中区纬二路149号院内西侧沿街楼出租给被告，建筑面积约3695平方米，地下室建筑面积约405平方米，租赁时间自2013年6月1日起至2016年11月28日止，年租金2164400元。租金按半年结算，2013年6月1日至2013年11月29日租金1082200元于合同签订时交付，其余年度租金分别于每年12月1日和6月1日前交纳。忠孝投资公司自愿替前承租商补交拖欠部队的租金52万元，于合同签订时一并交纳。后双方重新签订《军队房地产租赁合同》一份，租赁期限自2014年6月1日起至2016年11月28日止，年租金2164400元，租金按半年结算，于每年6月、11月前十日内交付。租赁期内，忠孝投资公司不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经军区司令部直属工作部书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同签订后，忠孝投资公司分别于2013年5月31日支付租金20万元，同年11月13日支付租金557720元、100万元，于2014年4月9日支付租金50万元，同年8月21日支付租金20万元，同年11月5日支付租金52万元，2014年12月1日支付租金50万元，2015年1月9日支付租金50万元，同年6月16日支付租金30万元，同年7月6日支付租金50万元，同年8月4日支付租金365800元，2016年3月31日支付租金30万元，同年9月29日支付租金17万元，2017年2月23日支付租金15万元，共计5763520元。其中包括忠孝投资公司自愿替前承租商补交拖欠部队的租金52万元，尚欠房屋租金2331880元。
2013年6月3日，军区司令部直属工作部出具证明，同意忠孝投资公司对涉案房产进行转租，但不得违背部队与忠孝投资公司签订的主合同约定条款，做到依法守法经营。
忠孝投资公司于2014年9月7日与宋立建签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中217平方米转租给宋立建，租赁期限自2014年9月10日起至2018年9月9日止；于同年12月31日与许慧丽签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中24平方米转租给许慧丽，租赁期限自2014年12月1日起至2018年11月30日止；于2015年4月17日与知心大姐公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中364平方米转租给知心大姐公司，租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止；于2015年4月11日与尚美酒店签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋中570平方米转租给尚美酒店，租赁期限自2015年4月11日起至2019年10月11日止。
2016年1月，中国人民解放军济南军区被撤裁后，原济南军区有关事务由善后工作办公室承接，军区善后办直属工作处系善后工作办公室下设机构，负责处理善后事宜，对外承担法律责任。
忠孝投资公司于2016年3月23日变更名称为西城实业公司。军区司令部直属工作部对涉案房屋具有《军队单位对外有偿服务收费许可证》，有效期至2014年6月30日。
一审法院认为�合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，军区司令部直属工作部与忠孝投资公司签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。济南军区被撤裁后，原济南军区有关事务由善后工作办公室承接，军区善后办直属工作处作为善后工作办公室的下设机构，负责处理善后事宜，其作为本案军区司令部直属工作部主张权利并无不当。租赁合同到期后，双方未再续签合同，现要求忠孝投资公司腾出租赁的房屋，合法有据，一审法院依法予以支持。军区司令部直属工作部放弃要求西诚实业公司支付违约金及不主张直接要求第三人腾出涉案房屋，系在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分。根据双方提供的账目�载，截止2016年11月28日西诚实业公司尚欠房屋租金2331880元，应当及时予以支付，对济南军区善后办要求的超出部分，一审法院不予支持。租赁合同到期后，西诚实业公司继续占有使用涉案房屋，济南军区善后办要求自合同到期次日起至实际腾出房屋之日止按原合同约定支付房屋占有使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、山东西诚实业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾出位于济南市市中区纬二路149号院内西侧沿街楼（建筑面积约4100平方米）交予中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处；二、山东西诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处房屋租金2331880元；三、山东西诚实业有限公司于本判决生效�日起十日内支付中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处房屋占有使用费，按年租金2164400元计算，自2016年11月29日起至实际腾出涉案房屋之日止；四、驳回中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51700元及财产保全费5000元，由中国人民解放军济南军区善后工作办公室军事组直属工作处负担6700元，山东西诚实业有限公司负担50000元。
二审期间，中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局于2018年1月23日出具证明，由中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局代表原济南军区处理停止有偿服务工作涉及的所有诉讼。二审查明的其他事实与�审一致。
本院认为，原济南军区司令部直属工作部有偿服务办公室与原山东忠孝投资有限公司签订的《军队房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。济南军区撤裁后，中国人民解放军济南军区善后工作办公室综合局代表原济南军区处理停止有偿服务工作涉及的所有诉讼，并无不当。本案中，西诚实业公司主张双方履行的系2014年6月签订的合同，且已缴清全部租金，与事实不符，本院不予支持。另外，济南军区善后办与西诚实业公司之间的房地产租赁合同已于2016年11月28日到期，后双方并未续签合同，西诚实业公司以房屋经合法转租，现由转租户实际占有使用，无法腾房为由拒不腾还涉案房产，于法无据，本院不予支持。
综上所述，西诚实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认�事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费51700元，由上诉人山东西诚实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年六月二十五日
书记员 徐 敏