吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民初1854号原告：单思琪，住吉林省辽源市。委托诉讼代理人：苗力，吉林吉华律师事务所律师。被告：吉林森工小额贷款有限公司，住所地吉林省长春净月高新开发区福祉大路1572号。法定代表人：陈树春，总经理。委托诉讼代理人：滕玢，吉林衡丰律师事务所律师。第三人：吉林帝豪房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市硅谷大街3355号。法定代表人：李嘉豪。原告单思琪与被告吉林森工小额贷款有限公司（以下简称森工小贷公司）、第三人吉林帝豪房地产开发有限公司（以下简称帝豪房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告单思琪的委托诉讼代理人苗力，被告森工小贷公司的委托诉讼代理人滕玢到庭参加诉讼。第三人帝豪房地产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。单思琪向本院提出诉讼请求：一、请求贵院撤销(2017)吉01执恢90号公告及(2017)吉01执异830号执行裁定书，解除对单思琪所有的位于长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍12号楼101房产的查封，停止执行，并确认所查封房屋归单思琪所有。二、案件受理费等相关费用由森工小贷公司承担。事实和理由：一、单思琪系长春市中级人民法院查封位于长春市高新开发区佳园路以北帝豪·巴赫丽舍12号楼101房产的施工人及所有权人，并于法院查封前已交付全部房屋价款并实际占有使用。1、吉林帝豪房地产开发有限公司欠吉林省盛鑫建筑工程有限公司工程款，通过本房屋抵账抵顶部分工程款，故将该房屋抵顶给单思琪，并于2016年4月19日单思琪与吉林帝豪房地产开发有限公司签订了内部认购协议书，双方议定将长春市高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍12栋101号房产一套，面积为677.24平方米，房屋作价4000000.00元人民币，抵偿吉林帝豪房地产开发有限公司所欠单思琪的工程款，购房合同签署人及房屋登记人为张烘伟(即抵顶标的房屋的实际施工人）。2、法院查封前，吉林帝豪房地产开发有限公司已向单思琪开具了收款专用收据（收据内容列明为吉林省盛鑫建筑工程有限公司抵账房，抵账金额为4000000.00元人民币)并将房屋交付给单思琪，单思琪自此一直实际占有并使用该房屋。二、吉林省长春市中级人民法院作出的(2017)吉01执异830号执行裁定的适用法律错误。单思琪依法购买房屋、支付全部对价、占有使用、因开发商原因不能办理登记，依据法律规定应当予以保护单思琪合法权益。吉林省长春市中级人民法院作出的执行裁定书中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出裁定，否认本案的基础法律关系为买卖合同关系，认为单思琪不具备物权期待权系适用法律错误，且与事实严重不符。本案事实为单思琪购买第三人吉林帝豪房地产开发有限公词的房产，签订书面买卖合同、已支付全部价款并交付使用占有至今，虽价款支付方式为工程款抵顶，但不能否认房屋买卖的基本事实，更不能否认单思琪对所购买房屋的物权期待仅。单思琪认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；《中华人民共和国合同法》第二百八十六条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办现过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”等相关法律规定，结合本案单思琪依法购买房屋、支付全部价款、使用占有房屋、买受人无过错未办理登记的事实，单思琪完全符合上述法律规定”人民法院不得查封、扣押、冻结”之情形且对未办理登记手续不存在任何过错。综上，恳求贵院撤销(2017)吉01执恢90号公告，解除对单思琪房产的查封，停止执行，并确认所查封房屋归单思琪所有。森工小贷公司辩称，原裁定认定事实无误，适用法律正确。依据单思琪的主张，其入住时间为法院公告查封之后。2016年3月15日单思琪才办理入住手续，上诉主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。帝豪房地产公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年，森工小贷公司向李嘉豪发放贷款1500万元，该笔贷款由帝豪房地产公司提供抵押并提供连带责任保证。上述借款及担保行为经公证处公证后，出具了具有强制执行效力的公证债权文书及执行证书，确认被执行人为帝豪房地产公司、吉林帝豪经贸有限公司、金红爱和李嘉豪，执行标的为本金1500万元及利息、为实现债权所支付的全部费用。经森工小贷公司申请，我院2016年3月3日作出（2016）吉01执57-1号执行裁定书，依法公告查封了帝豪房地产公司所有的位于长春市高新区佳园路以北，帝豪•巴赫丽舍包括10栋106号房产在内的多套商业门市房屋。对此，单思琪向本院提出案外人异议，本院于2017年11月14日下发执行裁定，裁定驳回其异议请求，单思琪不服该裁定，提起本案案外人执行异议之诉。另查，单思琪向本院提供了其与帝豪房地产公司于2014年7月28日签订的《认购协议书》。《认购协议书》约定单思琪所认购的商品房是位于高新区硅谷西街与佳园路交汇处帝豪·巴赫丽舍10栋106号（商铺），面积155.68平方米，单价21000元/平方米，总房款为3269280元。付款方式为一次性付款3269280元（抵顶吉林省盛鑫建筑工程有限公司工程款）。单思琪又提供了一张合同签订当日帝豪房地产公司向其出具的数额为3269280元的全款收据。该收据记载为房款抵顶吉林省盛鑫建筑工程有限公司工程款。2016年3月15日单思琪办理了入住手续。2016年3月16日单思琪与田培源签订房屋租赁合同，将涉案商铺出租给田培源。后由田培源使用至今。上述事实，有当事人提交的证据、执行异议案件卷宗材料、当事人陈述足资为证。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。此条规定在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。本案中，单思琪虽然在法院查封之前已与帝豪房地产公司签订了书面买卖合同，但因涉案商铺查封为2016年3月3日，单思琪于2016年3月15日办理了入住手续，其对涉案商铺的占有晚于查封的时间，且经审查，单思琪并无证据证明以房抵债行为前原债务是否真实存在，也无证据证明原债务的具体数额以及抵债商铺的价值是否与原债务数额合理对应，故无法证明是否存在房屋买卖关系，因此单思琪并无足够的证据证明其对人民法院查封的商铺享有足以阻却执行的权利，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告单思琪的诉讼请求。案件受理费32955元，由单思琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 王 欣代理审判员 宫 平代理审判员 王君伟二〇一八年三月十九日书 记 员 邢艺缤