贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5230号
上诉人（原审被告）：匡明华，男，1973年9月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。
被上诉人（原审原告）：贵州立华安物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。
法定代表人：王志军，该公司经理。
委托代理人：熊民袖，男，1976年10月22日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市乌当区。
上诉人匡明华因与被上诉人贵州立华安物业管理有限公司（以下简称立华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
匡明华上诉请求：1、撤销贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初第769号民事判决，查清事实重新审核；2、涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、贵州仁居物业服务公司（以下简称仁居物业公司）在2009年9月4日与贵州兴汉房地产开发有限公司（以下简称兴汉房开公司）签订了《物业服务委托合同》，仁居物业公司于2009年9月4日与上诉人签订了《前期物业管理服务协议》并交了1100元的物业费，被上诉人立华安物业公司与兴汉房开公司2009年12月31日签订了一份《物业服务委托合同》，仁居物业公司签订《物业服务委托合同》在前，上诉人没有和被上诉人签订任何形式的的前期物业服务合同，仁居物业公司也无权单方面转移债权于被上诉人，即便，被转移债权，也必须书面告知上诉人，征得上诉人认可；2、2011年9月“新阳光花园·涧桥泊林”小区依据法律、法规规定召开业主大会，并合法选举产生了业主委员会，业主委员会于2012年3月6日与贵州中恒物业服务有限公司签订了《物业服务合同》并未与被上诉人签订《物业服务合同》，而且被上诉人声称有400名业主以签名方式授权高亚俊等17人业主代表，支持被上诉人为小区服务，上诉人认为这份证据疑点颇多，有业主反映有代签嫌疑，上诉人不认可与被上诉人签订物业服务合同。
立华安物业公司答辩称，仁居物业公司撤出后，被上诉人是通过招投标进驻该小区，是合法的，根据合同法的规定，合同得到了三分之二以上业主同意，该合同是合法的。请求驳回上诉，维持原判。
立华安物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2012年7月1日至2015年12月31日物管费6807元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2009年12月31日，原告立华安物业公司与兴汉房开公司签订了一份《物业服务委托合同》，立华安物业公司成为乌当区新阳光花园（涧桥泊林）小区的前期物业服务企业，并于2010年1月1日进驻小区。2012年3月4日乌当区新阳光花园（涧桥泊林）业主委员会（以下简称业委会）经召开业委会会议后向小区业主发出公告称：“……二、全体通过贵州中恒物业服务有限公司为新阳光花园（涧桥泊林）小区业主服务”。2012年3月6日，业委会与贵州中恒物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，2012年4月12日业委会向乌当区政府呈交“关于要求立华安物业无条件撤出新阳光花园小区的申请报告”，2012年4月13日业委会向原告发出限期撤出小区的通知，限原告于2012年4月23日前撤出小区。其间因种种原因导致原告未撤出小区，贵州中恒物业服务有限公司进驻小区后，出现一个小区两个物业管理企业，导致小区管理出现混乱局面。2012年4月20日，小区业主向乌当区住建局申请请求批准原告继续为小区服务，部分业主此后组织近400多户业主签名，支持原告继续为小区服务，并以签名的方式授权高亚俊等17人为业主代表，分别于2012年6月19日、2013年5月21日与原告签订《物业管理合同》，由原告继续为小区服务，合同期从2012年7月1日至2016年6月30日。2012年9月27日贵州中恒物业服务有限公司向乌当区创新社区服务中心作出“正式撤离新阳光花园（涧桥泊林）”的申明后撤出该小区，申明称该公司进驻小区期间的物管费用由原告收取。2012年10月29日，乌当区新联居委会向涧桥泊林小区业主发出通告“一、至2012年9月28日起，贵州立华安物业服务公司继续为涧桥泊林（新阳光花园）小区提供服务；……”。因新阳光花园（涧桥泊林）小区内部分业主联名要求对物业管理企业进行改聘，2014年初小区业委会向本院提起诉讼，要求原告退出新阳光花园（涧桥泊林）小区物业服务区域并移交相关的管理用房、场地、设施设备及相关资料，本院于2014年3月27日作出（2014）乌民初字第167号民事判决书判决驳回业委会的诉讼请求，该判决现已生效。此后，原告为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供物业服务至2015年12月31日后退出小区。原告为新阳光花园（涧桥泊林）小区提供物业服务的范围为涧桥泊林A栋、B栋、C1栋住宅和相关公共区域、公共设备、设施及地下停车场，原告立华安物业公司于2009年12月31日与贵州兴汉房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》中并未对小区业主交纳物管费的标准进行约定，此后的两份《物业服务合同》中约定的收费标准为A、B栋（2829层电梯房）高层住宅按1.4元/平方米?月收取，C1栋（11层电梯房）小高层住宅物业服务费按1.2元/平方米?月收取。被告匡明华居住的C栋1单元5层4号房属于该小区内的小高层住宅，房屋面积为135.06平方米，被告于2009年9月4日与贵州仁居物业管理有限公司签订了《前期物业管理协议》，2010年6月10日至2012年6月30日期间被告按照1.3元/平方米?月的标准向原告交纳了物业服务费，自2012年7月1日起未向原告交纳物业服务费。
一审法院认为，根据《物业服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为涧桥泊林小区C栋1单元5层4号房屋的业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，但其从2012年7月1日至今未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据，应予支持，从2012年7月1日起按照1.2元/平方米?月的标准计算至2015年12月31日被告应缴纳的物业服务费为135.06㎡×1.2元/㎡?月×42个月=6807元，关于被告提出原告没有主体资格的辩解意见，不予采纳。关于被告提出原告提供的物业服务不到位的辩论意见，原审法院认为原告为该小区提供物业服务已于2015年12月31日终止，被告庭审中提交的一组照片不能反映出系在原告提供物业服务期间拍摄，提交的维权申明书及被盗业主的证言不符合证据的形式要件，故对于被告的该辩解意见不予采信。关于被告辩称要求原告公布小区物业服务费、广告费的收支情况、退还多收取的物业服务费，被告并未提起反诉，不宜在本案中一并处理，被告可另案诉讼主张权利。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条及第四十二条之规定，判决：被告匡明华于本判决生效之日起五日内一次性支付原告贵州立华安物业服务有限公司2012年7月1日至2015年12月31日期间共42个月的物业服务费人民币6807元。案件受理费人民币50元，由被告匡明华负担（该费原告贵州立华安物业服务有限公司已预交，被告匡明华在履行上述金钱给付义务时一并支付给原告贵州立华安物业服务有限公司）。
本院二审期间，上诉人提交以下证据拟证明其主张：1、业委会出具的证明1份，拟证明该小区业主人数1041户；被上诉人对证据真实性无异议；2、与仁居物业签订的合同及收款收据，拟证明其与仁居物业公司签订合同，未与立华安物业公司签订合同，立华安物业公司无权向其主张物业费；被上诉人对证据真实性无异议，认为仁居物业公司退出后，被上诉人与兴汉房开公司签订的合同；3、前后对比照片6张、物业费收取情况公示、业主微信群聊天记录、温馨提示，拟证明立华安物业公司管理期间与现在物业公司进驻后环境状况对比，证明立华物业公司服务不到位，电梯设备故障频发；被上诉人认为照片无拍摄时间，不能体现是何时的状态，与新物业移交时设施设备完好，不存在电梯故障的问题，该组证据不能证明被上诉人服务不到位；4、微信群照片截图6张、上诉理由证据（业委会证明），拟证明立华安物业公司服务期间，保安在值班期间睡觉，小区环境卫生差，立华安物业公司服务不到位，存在明显缺失，业委会认可情况属实并盖章予以确认；被上诉人对真实性不认可，认为就算存在保安值班睡觉的情况，也只能证明被上诉人服务有瑕疵，上诉人也不能据此不交物管费。被上诉人提交照片2张，拟证明该小区被评为“文明示范小区”、“学雷锋‘绿丝带’便民利民志愿者服务站”、“乌当区道德讲堂”，不存在服务不到位的问题，并提交了发票3张及收款收据1张，拟证明上诉人缴纳物业服务费时间截止2012年6月31日，从2012年7月1日开始欠费；上诉人认为照片不能证明其服务到位，对于欠费时间上诉人认为以前将费用交给仁居物业公司，现交费票据找不到了。二审中，上诉人匡明华仍坚持认为立华安物业公司服务不到位，与其收取的物业服务费价值不对等。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：匡明华所居住的新阳光花园（涧桥泊林）小区确有公共环境卫生较差，公用设施设备维护修缮不力等问题情形存在。其余查明的事实与一审查明事实一致。
以上事实有维权声明书、被盗情况说明、照片及业委会的证明予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，虽然2009年上诉人与仁居物业公司签订了《前期物业管理协议》，但仁居物业公司退出新阳光花园（涧桥泊林）小区后，被上诉人立华安物业公司与兴汉房开公司签订了《物业服务委托合同》，立华安物业公司有权实施物业管理并向业主收取物业服务费，业主应该依约按时交纳物业服务费，且上诉人亦向被上诉人交纳了2010年6月10日至2012年6月30日物业服务费，故上诉人认为立华安物业无权向其收取物业服务费的理由不成立。2012年6月19日、2013年5月21日立安华物业公司与新阳光花园（涧桥泊林）小区业主代表签订的《物业服务合同》，该合同虽没有全体业主签字，但确系小区近数百名业主的真实意思表示，且被上诉人确实向包括上诉人在内的高层、小高层住宅业主提供了物业服务，小区高层、小高层住宅业主应参照《物业服务合同》的交纳相应的物业服务费。综上，被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人亦享受了物业服务，上诉人应按《物业服务委托合同》及业主代表与上诉人签订的《物业服务合同》支付物业服务费。上诉人从2012年7月1日至今未履行交纳物业服务费的义务，其应交纳的全额物业服务费应为135.06㎡×1.2元/㎡?月×42个月=6807元，但考虑新阳光花园（涧桥泊林）小区公共环境卫生较差，公用设施设备维护修缮不力，被上诉人立华安物业公司的服务质量存在一定的瑕疵，被上诉人提供的该小区被评为“文明示范小区”、“学雷锋‘绿丝带’便民利民志愿者服务站”、“乌当区道德讲堂”的证据不足以证明其服务不存瑕疵。本院酌情对其应当收取上诉人匡明华的物业服务费作八折处理，即6807元×0.8=5445.60元。原审法院判决上诉人支付全额物业服务费不妥，本院依法予以改判，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市区人民法院（2016）黔0112民初字769号民事判决；
二、上诉人匡明华于本判决生效之日起五日内一次性支付被上诉人贵州立华安物业管理有限公司物业管理费5445.60元；
三、驳回被上诉人贵州立华安物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理50元，由被上诉人贵州立华安物业管理有限公司负担10元，上诉人匡明华负担40元；二审案件受理费50元，由被上诉人贵州立华安物业管理有限公司负担10元，上诉人匡明华负担40元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十二月二十二日
书记员 高丽梅