青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第81号上诉人（原审被告）青海禾木房地产开发有限公司，住所地西宁市。法定代表人王国文，该公司总经理委托代理人郭维先，青海泰宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青海西宁农村商业银行股份有限公司，住所地西宁市。法定代表人王兴源，该公司董事长。委托代理人方欣，公司副总经理。委托代理人惠敏，公司员工。上诉人青海禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）与被上诉人青海西宁农村商业银行股份有限公司（以下简称西宁农商银行）商品房买卖合同纠纷上诉一案，前由西宁市中级人民法院于2014年6月20日作出（2014）宁民一初字第17号民事判决。禾木公司不服，向本院提出上诉，本院于2014年8月28日受理本案后，依法组成合议庭，于2014年10月31日公开开庭审理了本案。上诉人禾木公司的法定代表人王国文、委托代理人郭维先，被上诉人西宁农商银行的委托代理人方欣、惠敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。青海省西宁市中级人民法院经审理查明：2009年5月25日，西宁市农村信用合作联社（2011年改制为西宁农商银行）与禾木公司签订编号分别为Y20112979、Y20112981、Y20112982、Y20112987、Y20112993、Y20112996、Y20112997、Y20112999《商品房买卖合同》。其中1、合同编号为Y20112979号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-199号，房屋代码为20272823.建筑面积共13.29㎡，单价16800元／㎡。2、合同编号为Y20112981号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-200号，房屋代码为20272824，建筑面积共19.51㎡，单价16800元／㎡。3、合同编号为Y20112982号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-201号，房屋代码为20272825，建筑面积共21.78㎡，单价16800元／㎡。4、合同编号为Y20112987号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-202号，房屋代码为20272826，建筑面积共，24.75㎡，单价16800元／㎡。5、合同编号为Y20112993号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-203号，房屋代码为20272827，建筑面积共，15.78㎡，单价16800元／㎡。6、合同编号为Y20112996号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-204号，房屋代码为20272828，建筑面积共，24.23㎡，单价16800元／㎡。7、合同编号为Y20112997号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-205号，房屋代码为20272829，建筑面积共，26.56㎡，单价16800元／㎡。8、合同编号为Y20112999号合同约定，商品房位于泰和祥花园第一幢7单元1-217号，房屋代码为20272841，建筑面积共142.5㎡，单价16800元／㎡。上述八份购房合同，西宁农商银行合计购买禾木公司开发的泰和祥花园大厦商品房建筑面积为298.72㎡，房屋总价款为5018496元。禾木公司应于2010年12月31日前将验收合格的上述房屋交付西宁农商银行使用。2009年6月1日西宁市农村信用合作联社向禾木公司转款4000000元，用于支付商铺首期款，双方约定剩余款项办理产权证时付清。禾木公司开发的泰和祥花园大厦工程至今未竣工验收，但禾木公司已将大部分房屋交付业主使用。将西宁农商银行购买的合同编号为Y20112999位于泰和祥花园第一幢7单元1-217号的房屋租赁给他人经营使用。另查明，西宁市农村信用合作联社于2011年改制为青海西宁农村商业银行股份银行公司，2011年11月28日领取营业执照挂牌营业。一审法院认为，西宁农商银行与禾木公司签订的《商品房买卖合同》，为双方意思表示真实，内容合法，应认定为有效合同。根据合同约定，出卖人禾木公司应于2010年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人西宁农商银行，但禾木公司未按合同约定于2010年12月31日交付房屋，构成违约。禾木公司开发的泰和祥花园工程虽未进行竣工验收，但怠于履行组织验收义务，且已将大部分房屋交付其他业主使用，并将西宁农商银行购买的泰和祥花园第一幢7单元1-217号的房屋租赁给他人，故禾木公司辩称不能交房的理由不能成立。西宁农商银行主张其购买的房屋已具备交付条件应由禾木公司交付房屋及需由禾木公司提供的资料报产权登记机关备案办理权属登记的诉讼请求成立。关于禾木公司是否应承担逾期交房的违约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人禾木公司应于2010年12月31日前向买受人西宁农商银行交付所售商品房，但其至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。出卖人禾木公司逾期交房，应按日向买受人西宁农商银行支付已交付房价款万分之三的违约金（4000000×0.0003=1200元／天）。西宁农商银行主张禾木公司自2010年12月31日至2014年2月17日违约1143天，应支付违约金1371600元的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、禾木公司于本判决生效后二十日内向西宁农商银行交付位于西宁市黄河路11号的以下房屋：1、泰和祥花园第一幢7单元1-199号房屋（合同编号Y20112979，房屋代码20272823，建筑面积23.61㎡）；2、泰和祥花园第一幢7单元1-200号房屋（合同编号Y20112981，房屋代码20272824，建筑面积19.51㎡）；3、泰和祥花园第一幢7单元1-201号房屋（合同编号Y20112982，房屋代码20272825，建筑面积21.78㎡）；4、泰和祥花园第一幢7单元1-202号房屋（合同编号Y20112987，房屋代码20272826，建筑面积24.75㎡）；5、泰和祥花园第一幢7单元1-203号房屋（合同编号Y20112993，房屋代码20272827，建筑面积15.78㎡）；6、泰和祥花园第一幢7单元1-204号房屋（合同编号Y20112996，房屋代码为20272828，建筑面积24.23㎡）；7、泰和祥花园第一幢7单元1-205号房屋（合同编号Y20112997，房屋代码20272829，建筑面积26.561㎡）；8、泰和祥花园第一幢7单元1-217号房屋（合同编号Y20112999，房屋代码20272841，建筑面积142.5㎡）；二、禾木公司在上述商品房交付使用后180日内，提供办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；三、禾木公司于本判决生效后二十日内向西宁农商银行支付逾期交房违约金1371600元；本案案件受理费56531元，由禾木公司负担。其所负担诉讼费56531元于本判决生效后二十日内随违约金一并支付给西宁农商银行。一审判决后，禾木公司向本院提出上诉称：禾木公司与西宁农商银行就开发案涉小区项目达成了《按揭贷款协议》，按协议约定西宁农商银行与禾木公司为合作开发房地产项目，西宁农商银行应按约向购买案涉小区的业主提供贷款，预计贷款人民币5.2亿元，禾木公司以比较优惠的价格将案涉房屋出卖给西宁农商银行。签订《按揭贷款协议》后，西宁农商银行未按约提供贷款，导致禾木公司资金断链，工程延期，未能按时竣工验收并交付房屋，现工程未竣工验收，不能交付房屋，西宁农商银行还应赔偿禾木公司因未能提供贷款造成的损失。同时，禾木公司为履行还贷款义务，与西宁农商银行签订了抵押合同，将3502平米土地抵押给了对方，对方未能提供贷款，至今也未将3502平米土地解押，由此给禾木公司造成了巨大的损失，西宁农商银行应赔偿禾木公司损失。请求：撤销原判，驳回西宁农商银行的一审全部诉讼请求。西宁农商银行答辩称，禾木公司在一审中没有提出反诉，二审中提出反诉不符合法律规定。按揭贷款协议内容与案涉商品房买卖纠纷不属同一法律关系，无证据显示二者有什么关联，一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实相同，本院依法予以确认。根据双方的诉辩意见，二审归纳本案争议焦点为：1、西宁农商银行要求禾木公司继续履行合同、交付房屋并履行办理相关产权证的请求能否成立，2、西宁农商银行要求禾木公司承担逾期交房违约金的请求能否成立。现就争议焦点分析认定如下：（一）关于西宁农商银行要求禾木公司继续履行合同、交付房屋并履行办理相关产权证的请求能否成立的问题本院认为，西宁农商银行与禾木公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同依法成立生效后，双方理应履行合同，本案西宁农商银行已按合同约定支付了4000000元首期购房款，禾木公司也应依合同约定于2010年12月31日交付房屋，但禾木公司至今未交付房屋，逾期交房近四年之久，现禾木公司开发的泰和祥花园工程虽未竣工验收，但禾木公司已将大部分房屋交付业主并使用，案涉房屋已具备交付使用条件。同时，西宁农商银行出具承诺书要求禾木公司交付房屋，承诺因综合验收所产生的一切法律后果由其自行承担，故西宁农商银行要求禾木公司交付房屋的请求成立，应予支持。禾木公司关于案涉工程未竣工验收不能交付房屋的上诉理由不能成立，不予支持。禾木公司在二审中提出的西宁农商银行支付剩余房款的主张在一审中未提出，本院不予审理；禾木公司关于案涉购房合同与按揭贷款协议、抵押合同相互关联的主张属于另一法律关系，本院不予支持；（二）关于西宁农商银行要求禾木公司承担逾期交房违约金的请求能否成立的问题本院认为，禾木公司与西宁农商银行签订的《商品房买卖合同》中明确约定了若禾木公司逾期交房则按已付房款的万分之三向西宁农商银行支付违约金，该约定为当事人真实意思表示，双方应按约履行。本案中，禾木公司按合同约定应于2010年12月31日前向西宁农商银行交付房屋，但禾木公司至今未交房，禾木公司违约，二审中禾木公司也认可违约金计算方法及数额，一审法院关于违约金的判决正确，应予维持。综上，禾木公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56531元，由青海禾木房地产开发有限公司承担，一审案件受理费照一审判决收取。本判决为终审判决。审 判 长  吉素梅审 判 员  韩 辉代理审判员  李 云二〇一四年十一月七日书 记 员  马惠芳