福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终945号
上诉人（原审被告）柯秀华，女，1958年10月2日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人柯伟强，福建谨而信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）平潭综合实验区医院（曾用名福建省平潭县医院），住所地福建省平潭县潭城镇东大街**号。
法定代表人张尉，院长。
委托代理人潘先兵、黄翔峰，北京市盈科（福州）律师事务所律师。
上诉人柯秀华因与被上诉人平潭综合试验区医院（以下简称平潭医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2015）岚民初字第1992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成，本案现已经审理终结。
原审法院查明，2012年11月26日，原、被告签订《平潭县医院2013年店面租赁合同》。双方约定：原告将位于平潭县医院店面租赁给被告使用，租期12个月（自2012年12月1日起至2013年11月30日止），店面租金为每月人民币3170元，合计人民币38040元，支付方式为签订合同之前一次性付清。租赁期满后若被告逾期不交还诉争店面，则应按每天人民币500元标准支付违约金。协议签订后，原告如期向被告交付了租赁物，但租期届满后虽经原告多次催讨腾还租赁物，被告仍未履行相关义务，继续使用上述租赁物，原告遂诉至原审法院。
庭审中，原、被告双方均确认：诉争租赁物尚未办理产权登记，但长期由原告进行管理、收益。被告已支付原告诉争租赁物占有使用费至2015年11月30日止。
原审法院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。诉争租赁合同约定的租赁期满后，双方未再重新签订书面租赁合同，原告亦明确表示不再续租，故被告理应按合同约定终止租赁合同，并将诉争租赁物腾空并返还原告。被告主张原、被告双方已形成事实上的不定期租赁关系，但根据原告提供的证据A7至A18可见，自2013年开始至今原告已通过多种方式对被告继续使用租赁物的行为提出异议。被告虽向原告支付相应的房屋占有使用费，但其通过银行汇款的支付方式系被告单方即可完成，尚不足以证明双方就租赁事宜达成一致意见。原告虽曾于2011年就诉争租赁物招租项目进行公开招标，但根据原、被告的陈述，可确认原、被告实际上并未通过该种方式形成租赁关系。被告主张原告方承诺诉争租赁物未拆迁之前可由被告一直承租，但其提供的录音材料不能单独作为认定本案事实的依据，该录音证据系在双方协商过程中且未征得相关人员的同意下所录制，其客观性无法得以确认，故原审法院不予采信。综上，原告主张被告腾还诉争租赁物，符合法律规定，原审法院予以支持。
鉴于诉争店面租赁期届满后被告拒不腾还租赁物，已构成违约，依约应承担违约责任。原告主张违约金按每天人民币500元计算，明显过高，应予以调整。基于公平原则，原审法院认为该费用应调整为每月按月租金的30%标准（即3170元×30%＝951元）计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告柯秀华应于本判决生效之日起十日内将本案租赁物腾空并返还原告平潭综合实验区医院。二、被告柯秀华应于本判决生效之日起十日内按每月人民币951元标准给付原告平潭综合实验区医院违约金，违约金自2013年12月1日起计至实际返还租赁物之日止。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5627元，由原告平潭综合实验区医院负担人民币5289元，由被告柯秀华负担人民币338元。
一审宣判后，原审被告柯秀华不服，向本院提起上诉。
上诉人柯秀华上诉称：1、双方系合法租赁关系，受法律保护，上诉人无需腾房。原审法院认定“双方未就租赁事宜达成一致意见，讼争店面租赁期届满后被告拒不腾还租赁物，已经构成违约”属于认定事实错误。2、被上诉人平潭医院无证据证明其对讼争店面享有出租的权利，原审法院未依法查明，属认定事实不清。3、上诉人合法租赁讼争店面，无需向被上诉人支付违约金。原审法院判令上诉人向被上诉人支付违约金属适用法律错误。4、被上诉人处于优势地位，结合本案的诉讼背景，被上诉人的行为违背了合同法“诚实信用和公平合理原则”。原审法院未考虑本案的特殊情况，径行判决，属于适用法律错误。上诉人据此请求：撤销原审判决，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人平潭医院辩称：1、双方签订的书面租赁合同已于2013年11月30日到期。2、租赁合同形式为约定要式合同即书面租赁合同。双方于2013年11月30日后，未签订任何形式的租赁合同。被上诉人提交的证据七至证据十八，均能证明被上诉人于2013年6月起至今没有续租的意愿。3、上诉人知道且应当知道2013年11月30日租赁合同履行完毕。4、上诉人主张将款项打入被上诉人账户应认定租赁关系成立，并主张被上诉人必须将讼争房屋租赁给上诉人没有事实和法律依据。5、我国法律并未规定优先承租权。上诉人提交的出租招标公告的招标时间与截标时间均为被上诉人和上诉人签订最后一份租赁合同之前，且被上诉人已经终止该招标公告。该公告不能作为租赁合同中约定优先承租的条件。上诉人主张的优先承租权利不能成立。6、讼争店面虽未办理产权证，但由被上诉人建设并交纳确权管理费等费用，长期由被上诉人占有、使用、管理、收益，没有第三方提出异议。上诉人在一审中亦认可2013年11月30日前租的是被上诉人的店面。7、上诉人在租赁合同约定的期限内未将讼争房屋腾退，已经违反了租赁合同的约定，应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金。8、本案中，双方当事人是平等的民事主体，上诉人并非弱势一方。被上诉人平潭医院据此请求：驳回上诉，维持原判。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审中，上诉人向本院提交证据1、照片复印件一组，拟证明被上诉人赶走承租户，空出的店面严重影响了该区域商业形象，被上诉人也未按照其诉称合理利用空出的店面。证据2、照片复印件一组，拟证明经过上诉人及其他承租户的持续经营和努力，讼争店面所在街道已经成为平潭著名的商业街，满足了平潭人民的生产、生活需要，该街道的商业价值是上诉人及其他承租户共同创造的。证据3、照片复印件一组，拟证明平潭医院××区已经建成。证据4、拟证明照片复印件一组，拟证明最右侧培训中心的二楼、三楼都是空的，其他科室都有空余用房。
本院认为，上诉人提交的上述证据超过法定期限，未说明合理事由，不是法定新的证据，且这些证据与本案不具有关联性，本院不采纳为定案证据。
二审中，被上诉人向本院提交《关于店面租赁纠纷情况反映》复印件一份，拟证明上诉人在2013年已经知道被上诉人没有续租店面的意愿。
针对该份证据，上诉人质证认为：没有原件，对其真实性有异议。该证据不是新的证据。该证据的内容前后矛盾，不能作为认定案件事实的依据。
本院认为，被上诉人无法提供该证据的原件以供核对，本院无法确认该证据的真实性。
根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，双方当事人在签订的《平潭县医院2013年店面租赁合同》（以下简称租赁合同）中虽然约定“租赁期满，在同等条件下，原租方有优先续租权”。但是，现有证据和上诉人与被上诉人的陈述相互印证，可以证明被上诉人收回讼争房屋的目的是自用而非转租，上述优先续租的条件尚未成就。上诉人有关优先承租的主张没有合同和法律的依据，本院不予支持。
《租赁合同》约定的租赁期限届满后，上诉人向被上诉人汇款是上诉人单方的行为，仅凭此并不足以认定双方就讼争房屋达成续租的合意。现有证据表明，自2013年6月起，被上诉人平潭医院通过通知、登报公告、张贴公告等方式要求上诉人按照《租赁合同》的约定腾退房屋，已经明确表示《租赁合同》到期后不向上诉人续租讼争房屋的意思。上诉人有关双方就讼争房屋续租事宜已协商一致的主张不能成立。
上诉人超过《租赁合同》约定的租赁期限，且经被上诉人多次催讨，仍不返还讼争房屋，违反了《租赁合同》的约定，根据《租赁合同》的约定，应向被上诉人承担违约责任。原审法院判决上诉人将讼争房屋腾空返还被上诉人，并向被上诉人支付违约金有合同依据，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案原审案件受理费按照原审判决执行。二审案件受理费人民币338元，由上诉人柯秀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 霞
代理审判员 缪 羽
代理审判员 魏 博
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 王亚珊