连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海商初字第02642号
原告连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。
法定代表人王金芳，总经理。
委托代理人王金明，公司员工。
被告李鸣泉。
委托代理人胡维霞（夫妻关系）。
原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告李鸣泉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院代理审判员周文贤适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的委托代理人王金明、被告李鸣泉及其委托代理人胡维霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告金明物业公司诉称，2012年1月1日，原告金明公司与扁担河社区签订了《小区自治管理合同》，原告正式入驻飞翔公寓小区进行物业服务。被告作为该小区业主应当交纳相应的物业服务费用，却久拖不交，且原告催要未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告给付物业管理服务费、公用电费2974元及相应利息2129元，共计5099元（2012年9月份至2015年12月，共计40个月＊103平方米＊0.3元=1236元，公用电费每月5元＊40个月=200元，垫付物业费930元、140吨的水＊3.5元每吨=490元，在我方进驻该小区前被告欠原业主委员会电费每月5元＊30个月=150元，上述合计1570元，），诉讼费用由被告承担。
被告李鸣泉辩称，原、被告未签订物业管理合同，物业费被告已经缴纳。另原告的物业管理服务不合格，被告的窗帘存放在传达室时被盗，电动车在家里放着被盗，晾在外面的衣服被偷。烟筒从被告窗户前走影响其正常生活，被告找到环保局、城管局、工商局等政府部门，肺炎是因为烟筒造成的。原告在飞翔公寓小区没有办公场所，没有电话号码可以联系。
经审理查明，2012年1月1日，原告金明物业公司（乙方）与海州区路南街道办事处扁担河社区居民委员会（甲方，以下简称扁担河社区）签订《物业管理委托合同》一份，合同约定乙方负责房屋共用部位、共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物，公用绿地、花木、建筑小品的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；物业服务费的收取，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按从逾期之日起按所欠物业服务费总额的每日千分之三标准交纳滞纳金处理；本合同签约期限为五年，2012年1月1日至2015年9月1日。合同还约定了其他事项。
被告李鸣泉系飞翔公寓小区业主，住该D号楼二单元201室，房屋建筑面积为103平方米。被告李鸣泉未支付2012年9月1日至2015年12月期间的物业服务费用、公共水电费。经原告金明物业公司书面催交后，被告李鸣泉仍未缴纳。
另查明，涉案小区存在车辆停放混乱、门房卫生不及时清理等问题。
上述事实，有物业管理委托合同、代交公用电费发票、通知、收据、飞翔公寓账目交接明细及被告提供的照片等证据以及原、被告双方当庭陈述在案予以证实。
本院认为，海州区路南街道扁担河社区与金明物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告李鸣泉应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经原告金明物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担民事法律责任。原告金明物业公司主张被告李鸣泉拖欠2012年9月1日至2015年9月1日期间的物业服务费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为103平方米＊0.3元／每月／每平方米＊40月=1236元，公用电费每月5元＊40个月=200元。
对于原告金明物业公司主张代为垫付的物业费930元、公用水电费150元、自用水费490元等合计1570元，原告金明物业公司并未提供相关票据证实公用水电费、自用水费等由其代为垫付，亦提供证据证实物业费930元已转让给原告向被告主张，故对原告该项诉求，本院不予支持。
对于被告李鸣泉辩称的原、被告未签订物业管理合同，物业费被告已经缴纳等情况，根据相关法律规定，不具备业主大会成立条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经相关主管机构指导后仍不能成立的，可以由社区居民委员会代为行使业主大会和业主委员会职责。扁担河社区与原告金明物业公司签订的委托服务合同合法有效。另被告提供的六份物业费收据为交纳2011年12月至2012年8月期间的物业费、水电费等。故对该辩解意见，本院不予采信。
对于被告李鸣泉辩称的对于被告李鸣泉辩称的被告的窗帘存放在传达室时被盗，电动车在家里放着被盗，晾在外面的衣服被偷的问题，被告并未提供证据予以证实，故对被告该辩解意见，本院不予支持。
对于被告李鸣泉辩称的烟筒从被告窗户前走影响其正常生活，被告找到环保局、城管局、工商局等政府部门，肺炎是因为烟筒造成的的问题，被告并未提供证据予以证实具体业主家的烟筒情况、其烟筒与肺炎之间存在因果关系，且原告主张烟筒为一楼商铺所使用，现已拆除。故对被告该辩解意见，本院不予支持。
对于被告李鸣泉辩称的原告金明物业公司物业服务不到位的问题，根据被告提供的证据证实，涉案小区存在车辆停放混乱、门房卫生不及时清理等问题，原告金明公司未能全面按约履行合同义务，故本院酌情扣减30%的物业费即1236元＊（1－30%）=865元。
对于原告金明物业公司诉求的违约金，本院认为，原告金明物业公司未能按照合同约定履行物业服务，亦存在违约行为，故对其诉求的违约金，本院依法不予支持。故被告李鸣泉应当向原告金明物业公司缴纳的物业服务费865元、公用电费200元等合计1065元。
依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告李鸣泉于本判决生效后十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司物业服务费865元、公用电费200元等合计1065元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 周文贤
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 姚 佳
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）江苏省物业管理条例
第二十七条：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件担未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。