上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第340号
原告上海发度船实业有限公司。
法定代表人张德明。
委托代理人洪瑜，上海中企泰律师事务所律师。
委托代理人李国梁，上海中企泰律师事务所律师。
被告上海显恩新金属发展有限公司。
法定代表人高忠祥。
被告朱可敏。
上列两被告之共同委托代理人刘杰，上海福一律师事务所律师。
原告上海发度船实业有限公司诉被告上海显恩新金属发展有限公司（以下简称显恩公司）、朱可敏财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托代理人洪瑜、李国梁、两被告之委托代理人刘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月30日，原告法定代表人张德明（甲方）与被告朱可敏（乙方）签署了《转让协议》，约定由于乙方将购入显恩公司股权，故原告将承租的嘉定区显恩公司厂区内的搭建物和使用权作价550万元转让给乙方；该协议另约定，如乙方同显恩公司协议作废，则此协议也同时作废。签约后，原告将系争房屋与场地交付被告，但被告未按协议约定向原告付款。后原告通过工商查询获知被告未受让显恩公司股权，遂起诉要求其返还房屋与场地使用权。嘉定区人民法院（2010）嘉民三（民）初字第400号民事判决书、第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第2147号民事判决书最终确定原告为嘉定区黄渡工业园区谢春路土地和厂房的合法使用权人，被告朱可敏应当向原告返还上述房屋与场地。但两被告不但不履行生效判决，还将涉案房地产出租给案外人，致使原告无法实某占有使用，造成原告损失。根据估算，原告在交付房屋之后至法院执行期间使用费损失至少500万元以上。故原告起诉要求：一、判令被告朱可敏赔偿原告自2008年10月1日起至2012年5月31日止的损失500万元；二、判令被告显恩公司与被告朱可敏承担连带赔偿责任。
被告显恩公司、朱可敏辩称，不同意原告的诉请。在原告与显恩公司间的租赁合同履行过程中，其长期不缴纳租金并在场地上私搭乱建，显恩公司已于2008年2月通知其解除合同。2009年原告将其搭建物转卖给了朱可敏，其实某行为也表明与显恩公司合同关系结束。且根据该转让协议，朱可敏应在2008年底付清转让款，原告早就应当知道其权利遭损，其在2013年提起诉讼超过诉讼时效。另外，在原告的授意下，朱可敏在空地上又搭建了12000平方米建筑物，致使显恩公司陷入被动局面，不得不委托朱可敏管理场地，原告对此负有责任。后来原告又进行恶意诉讼，隐瞒案件事实，致使判决无法执行。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。
经审理查明，2006年8月27日，原告与被告显恩公司签署了《房屋租赁合同》，该合同约定显恩公司将自己所有的座落于上海市嘉定区厂房3800平方米及空地13000平方米全部租赁给原告，租赁期限为10年，即自2006年10月18日起至2016年10月17日止。每年租金75万元，一次性付清，实行先付后用，租金每五年递增5%。2006年11月3日，原告向显恩公司递交了一份申请报告，内容为“本公司因生产发展需要，需在厂区内，在办公楼和综合楼中间盖简易厂房，仓库约2000平方米，请任总予以批准为感”，显恩公司当时的法人代表任显初在申请报告上签署“同意上述申请搭建临时厂房”。2008年5月，显恩公司当时的法定代表人任显初（甲方）、股东ＸＸＸ（乙方）与朱可敏（丙方）、原告法定代表人张德明（丁方）签署《上海显恩新金属发展有限公司股权转让协议》，约定甲、乙方将显恩公司股权转让给丙、丁方。此后原告即将系争房屋与场地交付朱可敏使用。2008年9月30日，张德明（甲方）与被告朱可敏（乙方）签署了《转让协议》，该协议主要内容为：“甲方是嘉定区黄渡镇工业区绿环路XXX号（即本案系争的黄渡镇星塔村33宗）上海显恩新金属发展有限公司土地和厂房的实某承租人，上海显恩新金属发展有限公司有股权转让的意向，而乙方愿意接受股权转让；为此，甲、乙双方同上海显恩新金属发展有限公司签订了股权转让协议；就此事甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲乙双方同显恩公司所签的股权转让协议，当时出于签协议考虑，所以协议中有甲方的股份，实某上该协议系乙方一人的公司，甲方并无股份；二、转让总金额为1550万元（其中显恩公司为1000万，甲方为550万，具体金额待结算后确定）；三、该地块自2008年5月由甲方转移给乙方，双方结算从2008年10月1日开始”，协议还对资金支付方式作了约定。该协议另约定，如乙方同显恩公司协议作废，则此协议也同时作废。此后上述2008年5月的协议未履行。2010年1月25日，原告委托律师向上海市工商行政管理局嘉定分局查档，该局出具的工商档案资料显示，2009年7月17日，任显初、ＸＸＸ分别与孙卫敏签署了《股权转让协议》，约定任显初向孙卫敏转让其所持有的上海显恩新金属发展有限公司90%股权，ＸＸＸ向孙卫敏转让其所持有的上海显恩新金属发有限公司10%股权。2009年7月30日，经上海市工商行政管理局嘉定公局决定，显恩公司股东变更为孙卫敏，公司性质为一人有限责任公司。2010年5月，原告起诉来院，要求被告朱可敏返还黄渡镇黄渡工业园区星塔村（33宗）的房屋的使用权。显恩公司为该案件中的第三人。本院认为，上述2008年9月30日的《转让协议》为附解除条件的协议，由于协议约定的解除条件成就，故该协议解除，并于2011年6月作出（2010）嘉民三（民）初字第400号民事判决书，判令朱可敏向原告返还上述房地产。朱可敏不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2011年11月9日作出（2011）沪二中民二（民）终字第2147号民事判决书维持了原判。上述民事判决生效后，原告申请执行，本院于2012年5月31日在涉案房地产张贴了通告。但发现涉案房地产已由被告显恩公司委托朱可敏出租给案外人桑能公司等七人使用，每年总计收取约200万元租金。其中最早的承租人从2009年8月1日开始租用涉案房地产。原告遂于2013年4月诉讼来院要求两被告赔偿损失。
另查明，原告向被告显恩公司租赁涉案房屋与场地后，支付租金75万元。此后原告陈述其还支付过25万元租金，其中12万元为2007年6月代显恩公司向上海黄渡资产经营有限公司支付土地统筹费，有发票为证，另13万元为现金向被告支付，无支付凭证，被告对12万元支付凭证无异议，但不认可收到原告现金13万元。此外租赁期间，原告在涉案场地上搭建了无证建筑，2008年大雪后剩余钢结构厂房和办公房近2000平方米。朱可敏使用期间，又在涉案场地上搭建了约12000平方米无证建筑。此外2009年10月12日，原告法定代表人张德明、原告另两位股东与被告朱可敏签订“说明”一份，内容为因欠案外人王建法工程款28万元，原告法定代表人张德明及其合伙人将原告在显恩公司厂区内建造的钢结构厂房一幢、两层砖结构办公房一幢转卖给朱可敏，由朱可敏代付上述工程欠款，如果朱可敏和张德明及其合伙人协议不成立，王建法的工程款还由张德明及其合伙人支付。该说明落款处由包括张德明在内的原告三位股东、朱可敏签名，并由案外人王建法作为见证人签名。
又查明，2013年9月，原告另案起诉被告朱可敏、显恩公司、案外人桑能公司等要求各承租人迁出并赔偿自2012年6月1日起至实某迁出之日的房屋与场地使用费损失，被告朱可敏与显恩公司对此承担连带责任。本院以（2013）嘉民三（民）初字第1034号排除妨害纠纷立案受理。
审理中，被告还提供了下列证据为证：1、其出具给发度船公司的“通知”一份，落款日期为2011年7月5日，主要内容：因发度船公司自2007年起一直未交租金，其与显恩公司的《房屋租赁合同》已经自2007年起被自动解除，显恩公司已于2009年10月1日起将黄渡镇星塔村33丘的厂房和空地委托朱可敏代为管理等；2、显恩公司法定代表人孙卫敏出具给朱可敏的“委托书”一份，落款日期为2009年10月1日，主要内容：全权委托朱可敏代理经营管理显恩公司的工商、税务等手续、代为出租管理房屋及相关服务事项，认可朱可敏在办理上述事项中签署的相关文件等；3、显恩公司于2008年1月28日发给发度船公司的“律师函”一份，称因发度船公司擅自改变房屋用途并转租，以及逾期支付租金一个月以上、未经同意擅自搭建违章建筑等，故决定从2008年2月17日起解除，被告于2008年2月初向原告承租地址快递并以挂号信方式邮寄了该函件，但快递无回执，挂号信因“原址查无此单位”被退回；4、显恩公司与朱可敏间“协议书”一份，落款日期为2009年5月，主要内容：2008年4月份朱可敏在显恩公司厂区内建造的12000平方米临时厂房财产权利归显恩公司所有，在该厂房未拆除前，显恩公司同意朱可敏在两年内对外招租经营，该期间收益归朱可敏，但两年后朱可敏应当无条件搬离；5、案外人王建法出具的情况说明一份，证实被告朱可敏在2009年10月签订“说明”后已经向王建法支付了28万元，履行了约定义务，且该说明签订时显恩公司股权已经转让给孙卫敏，原告自知无望从朱可敏处获取巨额利益，因此决定以28万元处分涉案房地产上原告的搭建物，说明当中“如果朱可敏和张德明及其合伙人协议不成立”中的协议是指由于原告除签字三人外的其他合伙人不同意该处分协议。对被告上述证据，原告陈述其从未收到过被告显恩公司的解除通知，对两被告间的委托书和协议书的真实性也无法确认，有可能是两被告为了诉讼而嗣后制作的，对于案外人情况说明的真实性无法确认，但原告确实拖欠王建法工程款28万元，也未支付过该款项，至于2009年的“说明”，其中的协议指的是2008年9月30日原告与朱可敏之间的协议，该笔工程款也与本案无关。
此外在审理中，原告明确其诉求两被告赔偿的基础为侵权法律关系，即两被告共同侵犯了原告房屋与场地的使用权，原告并明确如（2013）嘉民三（民）初字第1034号案件无法排除妨害、恢复使用的话，则同意解除与显恩公司间的租赁合同，并要求两被告就原告租赁房屋与场地合法使用权不能实现的损失予以赔偿。原告陈述，其当时作价550万元转让给朱可敏的标的物既包括了其在涉案房屋与场地之上的添附、搭建物，也包括了根据房屋租赁合同其可以享有的该房地产的剩余年限的使用权。因此，其要求两被告赔偿损失的金额即为550万元，并要求被告支付该款项自2008年10月1日起的中国人民银行同期同类贷款利息损失。
以上事实，由《房屋租赁合同》、《上海显恩新金属发展有限公司股权转让协议》、《转让协议》、（2010）嘉民三（民）初字第400号民事判决书、（2011）沪二中民二（民）终字第2147号民事判决书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，根据查明事实，系争房屋与场地目前已由案外人实某承租，由于显恩公司系房屋所有权人，其与案外人建某的租赁合同也并不存在合同法规定的无效情形，故按照法律规定该合同当属有效；在同一房地产之上，现存在两份有效租赁合同，按照法律规定应当确定目前合法占用系争房地产的案外人为履行租赁合同的承租人；因此，原告与被告显恩公司间的租赁合同已经不存在继续履行的可能，现原告同意解除与显恩公司间租赁合同，符合客观实某和法律规定，本院予以确认。至此，原告丧失了其因租赁合同而取得的系争房屋与场地的合法使用权。综观本案，导致原告丧失其上述财产权益的行为有二：一是被告朱可敏自2008年10月1日起至2009年4月30日期间的占用行为，以及其向显恩公司而非原告交付租赁物的行为；二是显恩公司收到朱可敏交付房屋后，在（2011）沪二中民二（民）终字第2147号民事判决书终审确认其与原告间租赁合同继续有效、租赁房屋应当返还的情况下，仍自行对外出租的行为。对此显恩公司虽辩称由于原告拖欠租金其已经解除合同，但由于显恩公司未能提交其解除通知已经送达原告并产生解除效力的证据，故本院对此抗辩意见不予采纳。基于两被告的上述侵权行为，导致了本院最初阐述的原告丧失租赁房屋合法使用权的结果，该行为与结果之间，显见存在因果关系。由于显恩公司为（2010）嘉民三（民）初字第400号案件中的第三人，对于判决结果应当明知，且在另行出租的过程中，其委托被告朱可敏代管，可见从2011年11月起，两被告存在共同侵权的故意，故应对原告此后的损失承担连带赔偿之责。至于损失的确定，现原告主张以2008年9月30日转让协议确定的550万元为准，但该金额系转让价格，而非原告的损失。原告因两被告侵权行为导致其丧失了租赁房地产的合法使用权，其损失应当体现在从丧失占有到合同到期期间涉案房地产正常使用下能获取的使用价值。涉案房地产经过朱可敏搭建，增加了两倍租赁面积后的租赁价格为年租金200万元左右，则原告原租赁的房屋与场地目前市场上的租赁价格可酌定为100万余元左右，原告原租赁涉案场地的年租金为75万元，即便考虑到合同中租金每五年递增5%的约定，则其现在再租赁同样面积同样地段的房地产也需承担每年25万元左右的差价损失，本院据此酌定原告从2008年10月1日至2016年10月17日合同到期的房屋租赁可得利益损失。由于原、被告对于损害赔偿存有重大争议，在损失尚未经过确认的情况下，原告要求被告支付赔偿额的利息于法无据，本院不予支持。对于租金支付部分，由于本案原告选择侵权法律关系，且其主张的期限从2008年10月1日起，故此日期前其与显恩公司间租赁合同关系项下的权利义务应当另案处理。对于朱可敏垫付工程款部分，由于证人未到庭，原告对被告代付该笔款项不认可，且与本案分属不同法律关系，故本案中不予处理。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百一十七条第一款、第三款、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：
一、被告朱可敏应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海发度船实业有限公司自2008年10月起至2011年10月期间的房屋租赁可得利益损失770800元；
二、被告上海显恩新金属发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海发度船实业有限公司自2011年11月起至2016年10月17日期间的房屋租赁可得利益损失XXXXXXX元；
三、被告朱可敏应对上述第二条被告上海显恩新金属发展有限公司的赔偿之责承担连带清偿责任；
四、驳回原告上海发度船实业有限公司的其他诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50300元，由原告上海发度船实业有限公司负担31914元，被告朱可敏、上海显恩新金属发展有限公司负担18386元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 庄羽凤
代理审判员 毛步峰
人民陪审员 方慈方
二〇一四年一月二十日
书 记 员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条……。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
……。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照的有关规定处理。