安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00120号
原告：交通银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市。
代表人：董吴，行长。
委托代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。
委托代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
被告：倪沐晨，男，1989年10月27日出生。
被告：梁焱妮，女，1974年6月15日出生。
被告：李刚，男，1974年3月11日出生。
被告：芜湖名流置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：熊晟楼，董事长。
委托代理人：戈运龙，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：任兵，安徽深蓝律师事务所律师（实习）。
原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称“交行芜湖分行”）诉被告倪沐晨、梁焱妮、李刚、芜湖名流置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2012年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年6月3日公开开庭进行了审理。原告交行芜湖分行委托代理人李明、被告芜湖名流置业有限公司委托代理人戈运龙、任兵到庭参加诉讼。被告倪沐晨、梁焱妮、李刚经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行芜湖分行诉称：被告倪沐晨因购房需要向原告贷款，双方于2010年10月18日签订了一份《个人房产抵押借款合同》，约定：贷款金额为89万元；期限不超过30年，自首次放款之日起计，到期日为2040年10月27日；贷款利率适用贷款实际发放日相应期档次贷款内的基准利率下浮25%；逾期贷款的罚息利率按合同约定利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权收取罚息；如被告违反合同约定，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，原告为实现债权而支付的相关费用亦由被告承担；被告倪沐晨、梁焱妮、李刚以其购买的位于芜湖市镜湖区名流印象房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告芜湖名流置业有限公司为该笔借款向原告提供连带责任保证担保。2010年10月27日，原告依约向被告倪沐晨发放贷款，但被告倪沐晨未能按约归还借款本息，其他被告也未按约履行担保责任。截止2012年8月10日，被告倪沐晨尚欠原告借款本金858839.49元，利息37120.27元，合计895959.76元未付。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告倪沐晨偿还原告贷款本金858839.49元，利息37120.27元（按月利率4.40625‰自2010年10月27日起计算至2012年8月10日止）、罚息654.90元（已逾期本金为基数、按罚息利率6.609375‰自2011年11月10日起计算至2012年8月10日止）及之后至实际付款之日的罚息（仍按罚息利率计算）；二、被告倪沐晨赔偿原告实现债权费用34000元；三、原告对抵押财产折价或拍卖、变卖所得款项在上述请求范围内享有优先受偿权；四、被告芜湖名流置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。
原告交行芜湖分行为证明其诉讼主张成立，向本院提交如下证据：
证据一、《个人房产抵押贷款合同》一份，证明被告倪沐晨与原告的借款合同关系，被告梁焱妮、李刚、芜湖名流置业有限公司作为担保人，承担连带责任的事实及双方对于贷款金额、期限、利率和违约责任的约定；
证据二、借款凭证，证明原告已履行了发放贷款义务；
证据三、贷款逾期明细表，证明被告倪沐晨实际欠款的金额及被告芜湖名流置业有限公司自愿还款情况；
证据四、芜湖市房地产预告登记证明，证明被告倪沐晨、梁焱妮、李刚将房产进行了抵押；
证据五、委托代理合同、代理费收据，证明原告为实现债权支付的律师费用。
被告倪沐晨、梁焱妮、李刚未答辩，亦未向本院提交证据。
被告芜湖名流置业有限公司辩称：原告的债权既有物的担保，又有人的担保，双方对债权的实现没有约定，依据物权法第176条规定，应优先执行物的担保即诉争房产，以该价款优先受偿，不足部分由其补充承担担保责任。
被告芜湖名流置业有限公司向本院提交了《商品房买卖合同》一份，证明被告倪沐晨、梁焱妮系房屋买卖合同的相对方，被告梁焱妮、李刚系夫妻关系，三人均属债务人。
经审理查明：梁焱妮、李刚系夫妻关系，倪沐晨、梁焱妮、李刚系芜湖市镜湖区名流印象房产）按份共同共有人。被告倪沐晨因购房需要向原告贷款，双方于2010年10月18日签订了一份《个人房产抵押借款合同》，约定：贷款金额为89万元；期限不超过30年，自首次放款之日起计，到期日为2040年10月27日；贷款利率适用贷款实际发放日相应期档次贷款内的基准利率下浮25%（即4.40625‰）；逾期贷款的罚息利率按合同约定利率上浮50%（即6.609375‰）；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权收取罚息。如被告违反合同约定，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有贷款本金并结清利息，原告为实现债权而支付的相关费用亦由被告承担；被告倪沐晨（1%份额）、梁焱妮（49%份额）、李刚（50%份额）以其购买的位于芜湖市镜湖区名流印象房产向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告芜湖名流置业有限公司为该笔借款向原告提供连带责任保证担保。2010年10月27日，原告依约向被告倪沐晨发放贷款89万元，但被告倪沐晨在归还本金31160.51元、利息39851.48元（其中第13期至第25期本息、复利罚息系芜湖名流置业有限公司垫付还款）后未再还款，担保人也未按约归还借款本息。截止2012年8月10日，被告倪沐晨尚欠原告借款本金858839.49元（其中逾期本金23228.33元），利息37120.27元（含罚息654.9元），合计895959.76元未付。
本院认为：原告交行芜湖分行与被告倪沐晨签订的《个人房产抵押借款合同》系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有约束力。原告依约向被告倪沐晨发放贷款，被告倪沐晨未按约还款，其行为已构成违约，依法应承担偿还贷款并承担逾期还款的违约责任。故原告依据合同的约定要求被告倪沐晨偿还尚欠借款本金、利息及逾期罚息，赔偿因实现债权而承担的律师代理费的请求，本院依法予以支持。但原告主张的实现债权的费用过高，本院结合相关收费规定、本市生活水平、本案案情酌定为20000元。被告倪沐晨、梁焱妮、李刚以其共有的位于芜湖市镜湖区名流印象房产为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，由于借款人违约，抵押权人交行芜湖分行可以以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，故对原告的该项请求，本院依法亦予以支持。被告芜湖名流置业有限公司为被告倪沐晨该笔借款向原告提供连带责任保证担保，但由于原告的债权主债务人已提供了物保，双方对债权的实现没有约定，依据物权法第176条规定，应优先执行物保即担保房产中倪沐晨拥有的份额，以该价款优先受偿，不足部分由芜湖名流置业有限公司补充承担担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告倪沐晨于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司芜湖分行贷款本金858839.49元，利息37120.27元，合计895959.76元；
二、2012年8月11日起至本判决确定的还款之日止的逾期还款利息以所欠借款本金为基数、按罚息利率6.609375‰计算；
三、被告倪沐晨于本判决生效后十日内赔偿原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权的费用20000元；
四、原告交通银行股份有限公司芜湖分行对抵押物（位于芜湖市镜湖区名流印象房产）折价或拍卖、变卖所得款项在上述一至三项债权范围内享有优先受偿权；
五、被告芜湖名流置业有限公司对被告倪沐晨担保房产中拥有的份额处分偿还上述债务后的不足部分承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费13340元，财产保全费5000元，公告费500元，合计人民币18840元，由四被告共同负担（因原告已预付，被告在判决生效后给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王晓明
审 判 员 徐学海
人民陪审员 许云峰
二〇一三年六月六日
书 记 员 黄文昊
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。