广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11176号
上诉人（原审原告）：高庆彦.
委托诉讼代理人：罗广军，广东宝源律师事务所律师.
上诉人（原审被告）：谭银辉。
委托诉讼代理人：王凯，广东安勤律师事务所律师。
原审第三人：黄丽娟。
上诉人高庆彦与上诉人谭银辉，原审第三人黄丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
高庆彦的上诉请求：1、依法维持深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2455号民事判决第一项；2、依法撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第2455号民事判决第二项、第三项；3、改判谭银辉向高庆彦支付违约金人民币52万元及违约金之外的损失人民币88万元；4、本案一、二审的诉讼费用由谭银辉承担。上诉事实与理由：一、一审法院认定高庆彦对首期款的未足额支付存在一定过错与事实不符。第一、谭银辉的利益并没有受损，定金5万元加首期款52万元及银行贷款承诺203万元，刚好是双方合同约定的房屋转让价260万元；第二、首期款变更为52万元是经过谭银辉同意的，而且有谭银辉公证授权委托代理人的签名确认。第三、退一万步讲，如果谭银辉没有同意将首期款变更为52万的话，按照常理谭银辉应立即通知高庆彦按合同约定补交首期款，谭银辉却没有这么做。二、一审法院以涉案房产的增幅主张自身经济损失，不予支持不符合法律的规定，是曲解法律。当事人的损失包括直接损失和间接损失。而且涉案房产的增幅属于直接损失。除非高庆彦不在深圳买房，否则，该损失实实在在存在的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。参照深圳市中级人民法院处理房产案件指导意见：因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，从而导致错误判决。请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。
谭银辉针对高庆彦的上诉答辩称：与我方的上诉状一致。
谭银辉的上诉请求：1、请求法院改判一审判决书中判决第二项，支付违约金26万元；2、谭银辉不用承担二审诉讼费。上诉事实与理由：高庆彦请求法院判令谭银辉支付违约金52万元，与事实不符，高庆彦存在缔约过失责任在先，理应承担本次违约的主要责任。一、谭银辉出具公证授权委托书的目的是用于办理赎楼、资金监管、过户等，作为买方的高庆彦知晓该公证授权委托书的用途，其应当遵照涉案买卖合同的约定与委托书中载明的代理人履行相关合同义务。该委托书授权代理人可以签署资金监管协议，但并无授权其可以降低买卖合同约定的首期款数额，高庆彦与谭银辉代理人签订的资金监管协议未尽到审慎审查义务，直接导致其支付的首期款少于买卖合同约定的首期款数额，其存在过错。二、正是因为高庆彦的过错，才导致谭银辉认为对方已经违约在先，从而终止合同的行为发生。因此高庆彦应承担本次合同无法正常履行的主要责任。三、本次合同履行过程中高庆彦只支付的5万元的定金，要求如此高额的违约金与其投入资金不成比例。综上，由于高庆彦在签订主要合同协议时存在较为严重的过失，导致谭银辉认为高庆彦已经违约，作出终止合同的意思表示。因此高庆彦应对本次合同不能正常履行承担主要责任。
高庆彦针对谭银辉的上诉答辩称：与我方的上诉状一致。
原审第三人黄丽娟针对高庆彦、谭银辉的上诉答辩称：均没有答辩意见。
高庆彦向一审法院起诉请求：1、谭银辉向高庆彦支付违约金人民币52万元；2、谭银辉向高庆彦支付违约金之外的损失人民币88万元；3、本案的诉讼费由谭银辉承担。高庆彦当庭增加诉讼请求：返还定金人民币5万元。
一审法院认定事实：2015年4月5日，谭银辉作为卖方，黄丽娟作为买方，签订了一份《房产买卖合同》（编号XX），约定谭银辉将位于XX区XX园XX楼XX单元XX的房产（深房地字第××号）以人民币260万元的价格转让给黄丽娟，卖方应于签订合同后25个工作日内办理委托第三方赎楼、过户的公证手续；签订合同当天买方支付定金5万元；买方于2015年5月10日之前支付首期款65万元，办理资金托管，并向银行提交按揭贷款申请资料，如银行承诺的贷款少于应交房款余额，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足首期款；过户税费全部由买方承担；任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，对方有权解除合同并要求违约方支付房价20%违约金；买方可更名过户第三方。
签订合同当天，黄丽娟按合同约定交付了定金5万元。2015年4月10日，谭银辉办理了委托公证手续，委托深圳市万通融资担保有限公司等人办理房款资金监管手续、签署二手楼赎楼贷款信贷资金托管协议等事项。4月22日，高庆彦、谭银辉及黄丽娟共同签署了《买方主体变更确认书》，三方都同意由高庆彦继受黄丽娟在买卖关系中的全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接等。当天，高庆彦、谭银辉、工商银行深圳光明支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定监管资金52万元。5月6日，高庆彦将首付款52万元存入监管账户。6月，工商银行深圳光明支行向高庆彦出具《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款203万元。6月18日，谭银辉收回公证委托书，表示不再向高庆彦转让房产。
另查，2015年6月12日，黄丽娟、高庆彦向一审法院起诉谭银辉，诉讼请求为解除合同，谭银辉向黄丽娟返还定金5万元、支付违约金52万元、赔偿经济损失36万元。法院判决高庆彦与谭银辉签订的转让涉案房产的买卖合同已解除，驳回其他诉讼请求。该判决已生效。
以上事实，有房产买卖合同、房地产权证、转账汇款单、买方主体变更确认书、二手楼交易资金监管协议、公证委托书、首期款转帐凭证、二手楼按揭贷款确认书、（2015）深宝法民三初字第1159号民事判决书及庭审笔录附卷为证。
一审法院认为，黄丽娟与谭银辉之间签订的房产买卖合同，以及高庆彦、谭银辉与黄丽娟签订的买方主体变更确认书均合法有效，黄丽娟已退出买卖关系，高庆彦、谭银辉成为买卖合同当事人，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。高庆彦已支付定金、大部分首期款、取得银行贷款承诺，三项金额的总和等于合同约定转让价，而谭银辉没有完成赎楼、注销抵押登记等合同义务，并明确拒绝履行合同，谭银辉应承担违约责任。因生效法律文书认定高庆彦、谭银辉签订的买卖合同已解除，且高庆彦对于首期款的未足额支付存在一定过错，一审法院对此予以确认。对返还定金5万元的诉求，予以支持。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情支持违约金51万元，该数额足以弥补高庆彦的各项损失。高庆彦以涉案房产的增幅主张自身经济损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决一、谭银辉于判决生效之日起十日内一次性向高庆彦返还定金人民币5万元；二、谭银辉于判决生效之日起十日内一次性向高庆彦支付违约金人民币51万元；驳回高庆彦的其他诉讼请求。本案案件受理费17850元，高庆彦已预交17400元，高庆彦承担8450元，谭银辉承担9400元；财产保全申请费5000元，由谭银辉负担。
二审查明：当事人均没有新的证据提交。本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，黄丽娟与谭银辉之间签订的房产买卖合同，以及高庆彦、谭银辉与黄丽娟签订的买方主体变更确认书系各方的真实意思表示，一审认定均合法有效正确，应予维持。由于黄丽娟已退出买卖关系，高庆彦系买方，谭银辉系卖方。本案二审的争议焦点是：买房和卖方哪一方存在根本违约行为？一审调低违约金是否妥当？本院认为，买方已经按照合同的约定支付了相应的定金，大部分的首期款，并取得了相关银行的贷款承诺。而卖方并没有按照合同约定完成赎楼、注销抵押登记的义务，一审认定卖方应承担根本违约责任正确，应予维持。卖方上诉主张卖方的代理人无权降低买卖合同约定的首期款数额，该问题与本案属于不同的法律关系，卖方可另循法律解决，买方在履行涉案合同的过程中并无根本性过错，卖方的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审综合考虑当事人的过错程度、合同的履行情况等因素调低违约金数额并无不当，买方的上诉理由也不能成立，其上次请求本院亦不予支持。综上所述，双方的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由两上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 谢文琦（兼）