浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬象民初字第19号
原告：象山华丰房地产有限责任公司。
法定代表人：王庆华。
委托代理人：李惠芳。
被告：欧忠卫。
委托代理人：俞风云。
原告象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰公司）为与被告欧忠卫商品房预售合同纠纷一案，于2013年12月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员李光适用简易程序，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李惠芳，被告欧忠卫及其委托代理人俞风云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华丰公司起诉称：2009年5月9日，被告向原告购买原告开发的桃花源B2幢1号房并签订有200800370052号《商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定房价款为2500000元，支付方式为合同签订后支付750000元，余款1750000元办理按揭支付。合同签订以后，被告与招商银行股份有限公司宁波分行（以下简称招商银行）签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定原告为被告借款的担保人。上述合同签订以后，被告因个人债务纠纷，所购房屋自2010年6月起被人民法院查封后，停止按时支付银行按揭贷款，招商银行根据借款担保合同第33条约定，直接从原告账户扣划走了被告应付款本息合计1794139.71元。根据《商品房买卖合同》第七条，以及合同补充协议第二条第5点约定，原告请求判令：一、解除双方签订的桃花源B2幢1号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：20080370052号）；二、被告向原告支付违约金125000元（2500000元×5%）；三、被告承担解除合同的契税及本案诉讼费。审理中，原告放弃第三项中要求被告承担解除合同的契税之诉讼请求，本院予以准许。
被告欧忠卫答辩称：原告根据合同补充协议第二条第5点约定提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，理由不成立，原告逾期交房在先，被告不及时支付按揭贷款在后，被告在办理好按揭贷款手续后，就已经将所有房款付清，并没有违反《商品房买卖合同》中有关逾期付款的违约责任条款，故原告请求的违约金无依据；原告请求的税费具体内容及数额未明确，被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其主张向本院举证及被告质证意见如下：
1.（2010）甬象保字第66号民事裁定书、协助执行通知书复印件各一份，证明被告因涉民间借贷致涉案房屋被法院查封无法过户交付的事实。被告对该证据真实性无异议，对关联性有异议，认为其债务跟原告能否按期交房无关。
2.《商品房买卖合同》及补充协议复印件各一份，证明双方约定原告为被告向银行贷款提供担保，被告不能按时付款造成原告损失时，所购房屋交由原告处理的事实。被告对该证据真实性无异议。但认为若原告及早交付房屋，就不会导致原告为被告向银行承担支付房款的担保责任。
3.《个人购房借款及担保合同》复印件一份，证明原告为被告贷款提供担保的事实。被告对该证据的真实性、关联性均无异议。
4.招商银行扣款凭证29份，证明因被告自2012年2月22日起未按期偿还招商银行贷款，导致招商银行直接扣划原告1794139.71元，造成原告损失的事实。被告认为对该证据的真实性无法确定，对金额有异议，被告所计算的与原告核算的相差了24849元。
被告欧忠卫未向本院提供任何证据。
本院对原告提供的证据认证意见如下：因被告对证据1、2、3的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据4经与原件核对一致，对其真实性予以认定；对上述证据所要证明的内容真实与否，将结合庭审调查情况予以综合认定。
综上举证、质证及本院认证情况，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2009年5月9日，被告向原告购买原告开发的桃花源B2幢1号房屋，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：200800370052），约定房屋总价款为2500000元，出卖人应于2011年6月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第六条约定“本合同签订时，买受人支付首付款750000元，余款1750000元于2009年5月9日前办理完银行按揭手续，办证、按揭等相关购房费用由买受人承担。”第七条约定“买受人如未按合同规定时间付款，则按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。……2.如因买受人各种原因造成银行按揭手续未能按期办理或无法进行办理，买受人应在接到出卖人通知一周内付清余款，否则视作违约，按合同第七条第一款处理。”合同附件四：《合同补充协议》第二条对该合同第六条进行了补充：“1.买受人须在合同约定时间内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用。如买受人未能在约定时间内提供完整资料的，则视买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。……4.因买受人收入及个人信用问题，无法获得银行贷款，买受人应在接到出卖人通知后一周内付清余款，否则视买受人付款违约，出卖人有权按照合同第七条处理。5.在该商品房的他项权证办妥之前，买受人申请出卖人为按揭贷款的担保人。如因此造成出卖人损失的，买受人愿意承担所有责任，并同意将该商品房移交出卖人处理。”
《商品房买卖合同》签订以后，被告按约支付首付款，并就剩余房款与招商银行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：原告作为被告借款的保证人，承担连带保证责任。该借款担保合同第33条约定“对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。保证人授权贷款人直接从保证人在贷款人处的存款账户上扣款，直至付清本担保合同项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。”
现被告已按约支付了首付款，并在招商银行办完了按揭手续，通过贷款方式如期支付了剩余房款。2010年6月9日，被告因涉民间借贷纠纷，所购涉案房屋被象山县人民法院预查封，被限制办理更名、退房手续。2012年2月22日起，被告停止按期偿还银行贷款，至今未予续还。招商银行根据借款担保合同约定，陆续从原告账户扣划了被告应付剩余房款本金及利息共1794139.71元（2013年6月19日扣划45528.85元，2013年6月25日扣划8960.21元，2013年9月30日扣划24850元，2013年12月2日扣划1658562.69元，2013年12月31日扣划56237.96元）。
本院认为，本案争议焦点系双方对《商品房买卖合同》补充协议第二条第5点约定“在该商品房的他项权证办妥之前，买受人申请出卖人为按揭贷款的担保人。如因此造成出卖人损失的，买受人愿意承担所有责任，并同意将该商品房移交出卖人处理。”的理解。原告基于《商品房买卖合同》为被告购房按揭贷款提供连带责任保证担保后，因被告未按期还贷，为其代偿房贷本息合计1794139.71元系事实，依照《补充协议》第二条第5点约定，原告有权对涉案房屋做出处理。因该处所谓的处理，究系处分性处理（如解约追责）或非处分性处理（如赔偿追责），易产生理解上的争议，在双方嗣后未能达成合意的情形下，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定进行界定。因此，如原告据此主张解除《商品房买卖合同》，在原告层面，宜审查是否构成签约目的落空；在被告层面，宜审查是否构成实质付款的根本性违约。
本案中，房屋总价为2500000元，原告因担保代偿房贷本息1794139.71元，折抵后实收房款仅为705860.29元，占应收房款的约28.23%，尚有71.77%的房款未收，时长达一年余，符合司法实务对签约目的落空的定性要求。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告据此提出的解约诉求，于法有据，予以支持。
原告依据合同第七条约定请求被告支付违约金125000元，因被告不存在该条约定的违约情形，对此难以支持。但原告确因被告未按期支付银行按揭贷款，致其被扣划了1794139.71元，造成了损失，因此被告应当赔偿被扣划款项的利息损失。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十五条第一款、第一百六十七条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告象山华丰房地产有限责任公司与被告欧忠卫签订的桃花源B2幢1号房屋买卖合同（合同编号：20080370052号）；
二、被告欧忠卫在本判决生效后十日内支付原告象山华丰房地产有限责任公司利息损失（以56237.96元、45528.85元、8960.21元、24850元、1658562.69元为基数，分别自2012年12月31日、2013年6月19日、2013年6月25日、2013年9月30日、2013年12月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确定给付之日止）；
三、驳回原告象山华丰房地产有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2800元，减半收取1400元，由原告象山华丰房地产有限责任公司承担1362元，由被告欧忠卫承担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
代理审判员 李 光
二〇一四年三月十四日
书 记 员 柳晨硕