河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终9590号
上诉人（原审原告）：姬玉兰。
委托诉讼代理人：杨锋,河南良承律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：乔志强。
委托诉讼代理人：王金榜，河南豫龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周虎，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志强。
被上诉人（原审被告）：张红霞。
上诉人乔志强因与上诉人姬玉兰、被上诉人张红霞、张志强第三人撤销之诉一案，不服河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姬玉兰委托诉讼代理人杨锋，上诉人乔志强及其委托诉讼代理人王金榜到庭参加诉讼。被上诉人张红霞、张志强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
姬玉兰上诉请求：1、撤销河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民撤1号民事判决，并改判确认南湾房产《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0001970）无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人张红霞与乔志强与2016年8月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效是错误的。1、姬玉兰系涉案房产的共有人，占有涉案房产25%的份额，被上诉人张志强、张红霞共占有涉案房产的50%的份额，同时姬玉兰与被上诉人张志强、张红霞共同共有涉案房产剩余的25%份额，故被上诉人张红霞、张志强对涉案房产无处分权；2、被上诉人张红霞、张志强未取得上诉人姬玉兰的追认，房屋买卖合同是无效合同，姬玉兰不同意出售涉案房屋，该房屋无法过户，合同也不能实际履行。二、姬玉兰无过错，一、二审诉讼费用应全部由被上诉人承担。
乔志强辩称，1、张红霞与乔志强于2016年8月19日签订的房屋买卖协议有效。2、涉案房屋的所有权人均同意出售涉案房屋，张红霞与乔志强签订房屋买卖合同后，张志强收取并出具购房款的收据，应视为张志强同意房屋买卖；再者依据南湾公司出具的证明，证明姬玉兰也参与了涉案房屋买卖，并且合同签订之后乔志强装修并居住。3、涉案房屋属于按份共有，张志强与张红霞对涉案房屋已超过三分之二份额，具有处分权。
乔志强上诉请求：1、撤销河南省中牟县人民法院（2017）豫0122民撤1号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用应全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案抵押贷款已经结清，抵押权已不存在。二、姬玉兰知情且参与了本案房屋买卖，其一审主张不成立，依法应驳回其全部诉讼请求。根据南湾公司出具的证明，姬玉兰参与了房屋买卖合同的签订，且与张志强、张红霞一起到位于郑州市××路的中国人民银行查看乔志强的银行征信，对于出售涉案房屋姬玉兰是知情的。乔志强取得涉案房屋后对其进行了装修使用，姬玉兰从未提出异议，其认可了乔志强购买房屋的行为。
姬玉兰辩称，1、对于抵押权，认可一审判决。2、对于乔志强称姬玉兰知情，参与了房屋买卖，不予认可。居间方出具的证明是虚假的，不应予以采信。涉案房产证上明确注明涉案房屋是张志强、张相修所有，作为专业从事房屋买卖的机构，居间方应当在知道买卖房屋存在的风险，应当知道张红霞、张志强无处理权，却依然居间促使双方达成买卖合同，并在出具的证明中不提涉案房屋产权归多人所有的事实，明显存在恶意，并在回避案件事实，对其出具的两份证明的内容，真实性不予认可。居间方系本案的利害关系人，合同是否履行关系到其佣金的收取，居间方也未提供证据证明乔志强购买房屋经过姬玉兰的同意，且2017年2月22日，居间方出具的证明称是乔志强和张红霞签订的合同，2017年8月31日出具的证明，称是张志强、张红霞与乔志强签订的合同，相互矛盾。
原审原告姬玉兰向一审法院起诉请求：1、请求判令撤销河南省中牟县（2016）豫0122民初4359号民事判决书；2、请求确认南湾房产房屋买卖（居间）合同（合同编号0001970）无效；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告姬玉兰与张相修系夫妻关系，被告张志强、张红霞系姬玉兰、张相修的子女。张相修与张志强按份共有位于中牟县商都大街北侧××郑东鑫成美墅X楼X号的房屋一套，该处房产有两个房产证，牟房权证字第××号登记在张志强名下，牟房权证字第××号登记在张相修名下，产权比例为二人各占50％。2015年5月26日张相修因病去世，继承人有姬玉兰、张志强和张红霞。
2016年8月19日，张红霞为卖方（甲方），乔志强为买方（乙方）在郑州南湾房地产营销策划有限公司白沙分公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容：张红霞自愿将坐落于中牟县商都大街北侧××郑东鑫成美墅X楼X号房屋出售给乔志强，房产证号：××号，房屋所有权人张志强，房屋建筑面积为105.08平方米。总房款为615000元，乙方于合同签订时向甲方、丙方支付定金1万元，甲、乙双方同意该定金在过户前暂由丙方代为保管，甲方若无违反合同的行为，在办完房产过户手续后，押金退还甲方。付款方式为按揭贷款，甲、乙双方共同到银行办理按揭，乙方按所申请贷款的比例向甲方支付首付款，其余房款由房屋抵押后用银行贷款支付。甲、乙双方应在合同签订后90个工作日内共同到银行办理按揭贷款手续。甲方所售房屋已抵押。甲方应当对所售房屋进行解押，乙方先预付解押款12万元帮助甲方解押，该预付款作为总房款的一部分。丙方的佣金8000元由乙方支付。合同签订后，乔志强于当日向居间方交付1万元，收据显示为“定金”。2016年9月2日，张志强出具收据一张，载明：今收到乔志强鑫成美墅XX房首付款12.5万元，用于解押。张志强、张红霞随后将房屋交付给乔志强，乔志强已经入住。因张志强、张红霞经乔志强催促不愿继续履行合同，乔志强向本院提起诉讼，请求：1．确认乔志强与张红霞、张志强于2016年8月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号为：0001970）有效；2．判令张红霞、张志强继续履行《房屋买卖（居间）合同》约定的合同义务，将位于中牟县商都大街北侧××郑东鑫成美墅X号楼X单元X号房屋（房产证号：××号）过户到原告乔志强名下；3．判令张红霞、张志强双倍返还定金20000元。诉讼过程中，张志强、张红霞提起反诉，请求解除乔志强与张红霞、张志强之间的《房屋买卖（居间）合同》。
一审法院于2017年3月21日作出（2016）豫0122民初4359号民事判决，判决：一、张红霞与乔志强于2016年8月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、合同继续履行，张红霞、张志强于判决生效之日起十日内将张相修、张志强名下房屋（房产证号：××号）过户登记至乔志强名下；三、张红霞、张志强于前项指定期限双倍返还乔志强定金四千元；四、驳回乔志强的其他诉讼请求；五、驳回张红霞、张志强的反诉请求。原告认为遗产在未进行分割时，张志强、张红霞未经其同意出卖共有房屋，侵害了其权益，故诉至一审法院。
本案在审理过程中，经一审法院向中牟县住房保障和房地产管理局查询，涉案房屋抵押仍未解除，抵押权人为中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行，权利价值为21万元，履债日期为2010年12月13日至2035年12月13日。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，张相修对涉案房屋享有的50％产权，应视为其与姬玉兰的夫妻共同财产。张相修去世后，姬玉兰、张志强、张红霞作为张相修的法定继承人，对于张相修所有的房屋产权部分，由姬玉兰、张志强、张红霞共同继承。姬玉兰作为涉案房屋的共有权人，对涉案房屋有独立请求权。姬玉兰因不能归责于其的事由未参加（2016）豫0122民初4359号案件的诉讼。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉并提交了相关证据，符合法律关于第三人撤销之诉主体资格及起诉条件的程序性要求。乔志强辩称姬玉兰对上一次诉讼是知情的，因其本人自身原因未参加诉讼，姬玉兰对此予以否认，乔志强未提供充分的证据证明其主张，对该抗辩意见不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张红霞、张志强共同将涉案房屋卖给乔志强，由张红霞签订房屋买卖合同，张志强收取用于解押的首付款。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。姬玉兰以处分涉案房屋未经其同意，张红霞、张志强无处分权为由，主张房屋买卖合同无效，与上述规定明显不符。故此，姬玉兰请求确认涉案房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，不予支持。张红霞、张志强收到用于解押的首付款后，未办理涉案房屋的解押手续，致使合同无法按照约定履行，张红霞、张志强违反了合同约定，乔志强不存在违约行为，故原判决张红霞、张志强双倍返还乔志强定金4000元并驳回乔志强的其他诉讼请求和张红霞、张志强的反诉请求，具有事实根据和法律依据，判决内容正确。故此，姬玉兰请求撤销原判决第一、三、四、五项内容，不予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案房屋上现在尚设定有抵押权，现无证据证明相关抵押权人同意转让涉案房屋，故对于乔志强要求张红霞、张志强继续履行合同，协助办理房屋过户手续的诉讼请求，依法应予驳回。本案涉案房屋具有两个房产证，即牟房权证字第××号和第20116437-XX号，虽然双方在房屋买卖合同中表述为第20116437-××号，但实际上是对整个房屋的买卖。乔志强在原审中对房屋主张的表述亦有错误，致使原审认定张志强、张相修名下的涉案房屋房产证号为20116437-××号，并判决张红霞、张志强将房产证号为20116437-××号的房屋过户登记在乔志强名下。基于上述情况，原判决第二项内容存在错误，依法应予撤销。姬玉兰请求撤销原判决第二项内容，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院豫01**民初4359号民事判决第二项，即“合同继续履行，被告张红霞、张志强于判决生效之日起十日内将张相修、张志强名下房屋过户登记至原告乔志强名下”；
二、驳回原告姬玉兰的其他诉讼请求。
案件受理费10050元，由原告姬玉兰负担9750元，被告乔志强、张红霞、张志强各负担100元。
本院二审期间，乔志强提交涉案房屋的解押手续。证明涉案房屋银行贷款已经结清，现已解押，结清时间是2016年9月2日，抵押权已不存在。
姬玉兰质证称，对解押手续不予认可。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。姬玉兰以被上诉人张红霞、张志强无权处分涉案房屋为由主张房屋买卖合同无效，本院不予支持。
综上所述，上诉人姬玉兰、乔志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9850元，由上诉人姬玉兰负担9750元，由上诉人乔志强负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 胡忠宇
审判员 范亚玲
审判员 李运动
二〇一八年七月三十日
书记员 冯 晋