湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终4388号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘友良，男，1971年2月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：黎飞仙、李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵雄飞，女，1968年7月28日出生，汉族，住湖南省邵东县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小波，男，1965年11月28日出生，汉族，住湖南省新邵县。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹柳荣，湖南中楚律师事务所律师。
上诉人刘友良因与被上诉人赵雄飞、刘小波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘友良上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘友良的全部诉讼请求，驳回赵雄飞、刘小波的反诉请求。事实与理由：1.楼顶宿舍系11栋的共有部分，不应计入实际租赁面积中，在赵雄飞、刘小波未提交房产证或房产查询信息的情况下，一审法院认定其住房登记面积为952.19平方米，依据不足，因此，一审法院未查清涉案房屋的产权面积及实际租赁面积。2.双方当事人仅对单位面积的租金达成合意，实际面积仅952.19平方米，而赵雄飞、刘小波虚报租赁房屋面积为1026.39平方米，一审法院认定双方就房屋面积达成合意有违公平诚信原则。刘友良多交的租金应予退回。
赵雄飞、刘小波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘友良使用无产权的楼梯间及楼顶加盖的宿舍，且双方已多次就租赁房屋面积达成合意。请求驳回上诉，维持原判。
刘友良向一审法院提出诉讼请求：判令赵雄飞、刘小波返还多收取的房屋租金422540元及孳息115680元（孳息按年利率6%分年度计算至2017年6月15日止）。
赵雄飞、刘小波向一审法院提出反诉请求：1．判令刘友良支付房屋租金69363元及违约金45600元（违约金按照200元每天的标准从2016年12月18日暂计算至2017年8月3日，之后的违约金按照该标准计算至实际清偿之日止）；2.判令刘友良返还擅自转租多收取的租金110127.60元及无权收取的联通基站费96000元；3.判令刘友良拆除租赁房屋屋顶加设的锅炉和员工宿舍，恢复原状至屋顶不再漏水并承担相应费用；4．判令刘友良恢复租赁房屋内的水电达到正常使用的标准，并承担相应的费用；5．判令刘友良支付2017年5月15日至2017年5月30日期间的月租金21800.40元及占用费21800.40元，合计为43600.80元；6．判令刘友良支付租赁房屋内各项固定财物损失赔偿款195215.35元。
一审法院认定事实如下：2009年1月16日，赵雄飞作为甲方，刘友良作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于长沙市雨花区韶山路555号11栋的房屋出租给乙方，甲方出租给乙方使用的面积为“该房屋房产证面积1026.39平方米”；租赁期限为2007年12月18日至2017年12月17日；租金每年支付四次，乙方必须提前30天付清第二年的租金，先付款后使用，第一年第一次交一个季度，第二次交三季度租金；住房租金按每年递增5%计算，住房面积为1026.39平方米，第一年租金单价为20元每月每平方米，年租金为246333元，第二年租金单价为21元每月每平方米，年租金为258652元，第三年租金单价为22.1元每月每平方米，年租金为272198元……；门面租金按每年递增5%计算，第一年租金为100元每月每平方米，门面面积为63.63平方米，年租金为76356元……租金以现金方式支付，如拖欠租金，甲方每天加收200元违约金；租赁期满后双方本着“来修去丢”的原则，乙方需在合同到期前三天交还房屋及设施；乙方如需续租提前三个月与甲方协商，协商后重新签订新的租赁合同，如承租方逾期不搬又不续租，按原合同的租金加收一倍每天的延期费。合同补充条款中约定：乙方2008年装修期间，甲方给予30天的装修时间不收租金；2013年乙方重新装修，甲方给予42天时间不收租金。当日，因刘友良系由原承租人“转让”而租赁上述房屋，原承租人与赵雄飞签订的房租租赁合同的时间为2007年12月18日，刘友良和赵雄飞另签订了一份时间标注为2007年12月18日及租赁期为2007年12月18日至2017年12月17日的《房屋租赁合同》，该合同其他内容与上述合同一致。此后，刘友良使用涉案房屋用于经营宾馆。
2012年12月18日，赵雄飞、刘小波作为出租方，刘友良、曾令令、谭慧冰作为承租方，双方另签订了一份《房屋租赁合同》，约定后者租赁前者的上述房屋，住房面积为1126.39平方米，门面面积为63.63平方米，租赁期限为2012年12月18日至2017年12月17日。但该合同未实际履行，刘友良仍个人租赁上述房租。
2012年12月21日，双方达成补充协议，约定2012年12月18后的门面租金单价为190元每平方米，并按每年5%递增。刘友良分别多次向赵雄飞、刘小波支付租金，赵雄飞、刘小波分别出具了收条，其中赵雄飞、刘小波出具的收条载明刘友良已经将租金支付至2016年12月18日。此后，刘友良又于2016年11月30日及2017年5月10日向赵雄飞、刘小波分别支付了租金100000元和83000元。
2017年5月10日，赵雄飞、刘小波作为甲方，刘友良作为乙方，双方签订一份《终止协议》，其中约定：乙方租赁甲方在长沙市雨花区红星电脑城11栋103号门面和2层至4层约1030平方米的物业用作宾馆使用，由于乙方与刘新华在续租事宜上没有达成共识，且实际终止了租赁，双方协商一致终止租赁；终止日期为2017年5月10日，乙方支付租赁费用至2017年5月10日，乙方在2017年5月10日前一次性付清给甲方，此后，“甲乙双方不得以任何理由找对方麻烦”；鉴于乙方物品多，甲方给乙方三天时间清场搬出，这三天不计租金，超过三天若乙方没有将房屋内可搬动物品搬出去，从2017年5月15日至2017年5月30日按乙方占用甲方物业实际面积以40元每平方米计算月租金，同时由乙方补偿甲方适当的占用费，乙方的可动物品在2017年5月30日仍没有搬出，属于乙方主动放弃一切权利，甲方完全可以处理一切物品；甲乙双方在签订此终止协议后，刘友良与赵雄飞之前签订的所有租赁合同及以前的与租赁有关的合同内容即可终止，乙方搬出的具体时间以甲方手机信息通知时间为准，乙方要求二楼推迟至2017年5月24日才能搬出。
另查明，赵雄飞、刘小波系夫妻关系，涉案房屋分别登记在赵雄飞、刘小波的儿子刘轩恺和女儿刘益萌名下，住房登记面积共计为952.19平方米，门面登记面积为63.63平方米。
再查明，刘友良在租赁期间于2012年5月将二楼部分房屋转租给案外人谢光福。刘友良另在租赁期间与中国联合网络通信有限公司长沙分公司签订基站合作合同，收取该公司部分费用。
刘友良于2017年5月25日诉至法院，请求判如所请。在本案的审理过程中，经询问刘轩恺和刘益萌，二人对赵雄飞、刘小波将涉案房屋出租事项并无异议，明确赵雄飞、刘小波有权出租房屋收取租金。
一审法院认为：一、关于赵雄飞、刘小波应否返还刘友良主张的多收取租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，刘友良和赵雄飞、刘小波之间系房屋租赁合同关系，赵雄飞、刘小波作为出租方，有权依据双方的租赁合意收取房屋租金。刘友良主张赵雄飞、刘小波出租房屋的产权登记面积低于2009年1月16日《房屋租赁协议》和2007年12月18日《房屋租赁协议》中约定的“该房屋房产证面积1026.39平方米”。对此，一审法院认为，双方另在2012年12月18日《房屋租赁合同》和2017年5月10日《终止协议》中均对房屋的租赁面积另行进行了约定。2012年12月18日《房屋租赁合同》虽未实际履行，但该协议可体现双方对房屋实际租赁面积的合意。2017年5月10日《终止协议》则在双方协议解除租赁合同关系时明确住房的租赁面积“约1030平方米”，也可体现此面积为双方对房屋实际租赁面积的确认。另据双方庭审中的陈述，刘友良在实际租赁过程中确有使用顶楼加盖宿舍等非产权面积。故刘友良以租赁房屋存在面积差为由，要求赵雄飞、刘小波退还部分租金的主张不能成立，不予支持。
二、关于赵雄飞、刘小波主张的刘友良欠付的租金及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。又据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，刘友良作为承租人应提供充分证据证实其向赵雄飞、刘小波缴纳了足额的租金；而据2009年1月16日《房屋租赁合同》的约定，赵雄飞、刘小波应提供证据证实其足额免除了刘友良42天重新装修期间的租金。据刘友良提交的收据，刘友良在向赵雄飞、刘小波支付了截至2016年12月18日的租金后，又分两次共计支付了183000元，而2016年12月19日至2017年5月10日期间的租金应计算为222554.52元（4.77月×230.95元/月·平方米×63.63平方米+4.77月×31.14元/月·平方米×1026.39平方米），刘友良尚欠租金39554.52元（222554.52元-183000元）未支付。此外，因赵雄飞、刘小波未提交证据证实足额免除了刘友良2013年重新装修期间的租金，故采纳刘友良主张，即赵雄飞、刘小波应另行免除21天重新装修期间的租金26870.07元（0.7月×190元/月·平方米×63.63平方米+0.7月×25.62元/月·平方米×1026.39平方米），刘友良主张为26850元，予以确认。两相抵销，刘友良尚欠赵雄飞、刘小波租金12704.52元（39554.52元-26850元），赵雄飞、刘小波主张刘友良支付该租金，应予以支持，赵雄飞、刘小波主张超出部分，不予支持。此外，双方于2017年5月10日签订的《终止协议》对刘友良欠付租金的支付期限进行了变更，故赵雄飞、刘小波仍据2009年1月16日《房屋租赁合同》要求刘友良支付逾期支付租金违约金的主张，不予支持。
三、关于赵雄飞、刘小波的其他反诉请求。刘友良虽未提交证据证实其转租部分房屋经过了赵雄飞、刘小波同意，但该转租行为实际发生后，赵雄飞、刘小波并未提出异议，故赵雄飞、刘小波要求刘友良支付转租收益的主张并无法律依据。刘友良收取信号基站安装方相关费用系其作为承租人对涉案房屋使用收益，赵雄飞、刘小波无权主张，故赵雄飞、刘小波的该项主张，不予支持。因赵雄飞、刘小波未提交证据证实屋顶加设的锅炉和员工宿舍系刘友良所为，也未提交证据证实租赁房屋的水电不能正常使用，亦未提交证据证实刘友良在2015年5月15日及之后仍占用租赁房屋，更未提交证据证实刘友良损坏房屋设施设备，故对赵雄飞、刘小波的上述反诉请求均不予支持。
一审法院据此根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：（一）刘友良于本判决生效之日起3日内支付刘小波、赵雄飞租金12704.52元；（二）驳回刘友良的诉讼请求；（三）驳回刘小波、赵雄飞的其他反诉请求。案件受理费9182元，由刘友良负担；反诉费4700元，由刘友良负担60元，刘小波、赵雄飞负担4640元。
本院二审审理查明：楼顶临时板房系刘友良的前任承租人李红娟搭建。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁协议》约定租赁房屋产权面积为1026.39平方米，而产权面积实际为952.19平方米，两者存在差异。赵雄飞、刘小波主张合同约定的1026.39平方米包括未计入产权面积楼梯间和顶楼临时板房面积。但楼梯间属公共部分，应已分摊计入各房间的产权面积，而顶楼临时板房系刘友良的前任承租人李红娟搭建，且刘友良系由李红娟转让而与赵雄飞重新签订房屋租赁合同，因此，赵雄飞、刘小波主张合同约定面积1026.39平方米除房屋产权证上载明的面积外还包含楼梯间和顶楼临时板房面积的抗辩理由不能成立。一审法院以双方当事人在《房屋租赁合同》中约定面积1026.39平方米及在《终止协议》中明确租赁面积约1030平方米认定刘友良认可其租赁房屋面积为1026.39平方米，明显不当。赵雄飞、刘小波对于超出房屋产权面积收取的租金应予退还。刘友良自2009年1月16日才租赁涉案房屋，故赵雄飞、刘小波只应退还刘友良此后多交的租金，同时，考虑到刘友良确实占有使用了李红娟搭建的临时板房，本院酌情由赵雄飞、刘小波返还刘友良房屋租金10万元。至于刘友良要求赵雄飞、刘小波支付多付租金的利息，但双方对此并未约定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条第一款之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初3264号民事判决；
二、被上诉人赵雄飞、刘小波在本判决生效之日起十日内返还上诉人刘友良房屋租金10万元；
三、驳回上诉人刘友良的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人赵雄飞、刘小波的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费13882元，二审受理费9300元，共计23182元，由上诉人刘友良负担8000元，被上诉人赵雄飞、刘小波负担15182元。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年八月八日
书记员 杨蓓