河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12428号
上诉人（原审被告）河南华润万家生活超市有限公司，住所地：郑州市南阳路300号。
法定代表人李毅，董事长。
委托诉讼代理人蒋永鼎，河南力天律师事务所律师。
委托诉讼代理人李乐云，河南力天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑州德丰房地产开发有限公司，住所地：巩义市建设路。
法定代表人杨红宾，董事长。
委托诉讼代理人祖国涛，河南昌浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人席红霞，河南魁达律师事务所律师。
上诉人河南华润万家生活超市有限公司（以下简称华润超市）因与被上诉人郑州德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰房地产）租赁合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2015）巩民初字第3076号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华润超市的委托诉讼代理人蒋永鼎、李乐云，被上诉人德丰房产的委托诉讼代理人祖国涛、席红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华润超市不服原审判决，上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉请；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人单方终止合同，应以实际损失为限向被上诉人承担赔偿责任，有误：上诉人是依据合同约定终止合同，没有违约。且合同终止后，上诉人除按《租赁合同》第11.2.4条约定一次性支付500万元外，不应再承担其他赔偿责任。二、一审判决改造工程造价6775808.31元、监理费180000元、电缆安装费561765.7元、拆除恢复费782563.18元，不能成立。三、一审判决4个月装修筹备期租金1810642.39元，不能成立：依据合同约定，在装修期内，上诉人无需支付租金；装修期不是免租期，在装修期内不支付租金，符合商业惯例；租赁合同没有约定，如上诉人终止合同，耀赔偿装修期租金；租赁合同第2.3条约定合法有效，已履行完毕，没有被撤销，在此情况下，一审判决上诉人赔偿装修期内的租金，不能成立；一审认定上诉人进场时间为2011年9月1日至2012年1月15日开业，装修期136天，有误。四、一审判决清空期物业费65972.48元，不能成立。五、一审判决上诉人支付2015年1月16日至2015年3月12日的租金612323.16不能成立。六、一审判决8个月空租期租金3261819.02元不能成立：不符合合同约定、法律规定；对于空租期损失，从各省规定及判决情况看，一般是支持3个月，最长不超过6个月。一审判决8个月空租期租金，期限过长。
德丰房地产答辩称：一、上诉人行使合同约定的单方解除权时，应赔偿由此给被上诉人造成的实际损失。二、关于被上诉人的实际损失数额的认定问题1.委托鉴定机构对被上诉人为上诉人开设超市之特殊需要，根据上诉人提供的标准所投入变更工程的造价，加上遗漏鉴定的实际投资，扣除实际使用3年的自然损耗，确定被上诉人专项改造投资额；2.委托鉴定机构对拆除费用及残值进行鉴定；3.免租期及空租期损失的酌定；上诉人提出的几点上诉理由不能成立：1.上诉人不应承担工程改造费，拆除恢复费用也不应支持的说法不能成立。2.上诉人认为法院自持装修筹备期租金及空租期租金不妥的理由不能成立。
一审法院查明：1.2011年5月6日，巩义市德丰房地产开发有限公司（甲方）与华润超市（乙方）签订《房屋预租协议》和《租赁合同》各一份，《租赁合同》主要约定：计租面积13888.39平方米，租赁期限自计租日起20个租约年；租赁物业移交日期为2011年6月30日，自移交之日起，甲方给乙方6个月的装修筹备期；租金标准为按计租面积每日每平方米0.95元，每满5个租约年租金递增3%；其中第10.4条约定，本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约所遭受的损失；其中第11.2.4条约定，在租赁期限内，乙方购物中心经营满3个租约年后，乙方有权自主选择终止合同，同时，乙方应在终止日后45天内向甲方归还物业，乙方一次性向甲方支付违约金500万元。后双方签订《租赁合同之补充协议书（一）》，将计租面积变更为14014.26平方米。2.合同签订后，巩义市德丰房地产开发有限公司依据华润万家生活超市建设标准及设计方案图对租赁物业进行了改造。2011年6月10日，巩义市德丰房地产开发有限公司与巩义市东方建设工程监理有限公司就德丰香榭里华润万家装饰改建工程签订《建设工程委托监理合同》一份。2011年10月8日，巩义市东方建设工程监理有限公司开具金额为13万元的发票一份，2011年11月1日，德丰房地产向巩义市东方建设工程监理有限公司转账10万元。2012年5月16日，巩义市东方建设工程监理有限公司开具金额为5万元的发票一份，2012年5月17日，德丰房地产向巩义市东方建设工程监理有限公司转账5万元，2012年9月7日转账2万元，同日，巩义市东方建设工程监理有限公司向德丰房地产出具收据一份，载明收到转款2万元，现金1万元。2011年8月8日，巩义市德丰房地产开发有限公司变更名称为郑州德丰房地产开发有限公司。2011年9月华润超市进场施工，2012年1月15日正式营业。2012年1月15日，华润超市（甲方）与巩义市德盛物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务管理委托合同》一份，就涉案物业服务管理事项进行了约定，物业管理费按每月每平方米2.6元缴纳，每月费用为36109元，缴费时间为每季度最后一月25日前。2015年3月30日，巩义市德盛物业管理有限公司向德丰房地产出具《收据》一份，载明收到德丰房地产代华润超市垫付的清空期物业费65172.48元。3.2014年11月30日，华润超市向德丰房地产发函，告知将于2014年12月18日停止营业，双方租赁关系于2015年1月15日终止；2014年12月12日，德丰房地产复函，要求华润超市支付违约金并赔偿实际损失及预期收益损失；2015年1月30日，德丰房地产、华润超市签订《协议书》一份，主要内容为：乙方在2015年1月30日前向甲方支付200万元，后乙方应尽快将超市内商品运出，减少双方损失，对甲方提出的其他诉求，乙方应抓紧解决，双方确认甲方的收款行为和乙方的付款行为均不代表双方就《租赁合同》提前终止性质作出的任何意思表示，仅为防止损失扩大和保证甲乙双方后续协商的顺利进行；2015年2月4日，华润超市向德丰房地产转款200万元；2015年3月5日，双方签订《协议书二》一份，主要内容为：乙方在2015年3月16日前向甲方支付360万元，后乙方开始清场并于2015年3月12日前将承租物全部退还甲方，退还场地，甲方确认此款包含60万元的场地占用费（乙方提前终止合同之日起至2015年3月12日期间所占用租赁物的费用），甲方不再就乙方交还物业前的场地占用向乙方主张费用，双方确认除占用费外，甲方的收款行为和乙方的付款行为均不代表双方就《租赁合同》提前终止性质作出的任何意思表示，仅为防止损失扩大和保证甲乙双方后续协商的顺利进行，对甲方提出的其他损失诉求乙方应在10日内派人进行商谈；2015年3月12日，双方对现场及物业进行了交接，2015年3月17日，华润超市向德丰房地产转款360万元。4.经华润超市申请并经法院委托鉴定，2016年5月5日，河南省科健工程造价咨询有限公司就巩义市华润万家生活超市改造项目的工程造价及假设应当拆除，拆除后的残值和拆除恢复费用出具豫科造鉴字（2016）第17号鉴定意见书，鉴定意见为：1.依据原涉及图纸、改造后的图纸、预租协议书、租赁合同及附件华润万家生活超市建设标准及设计方案图、现场勘查情况计算辩称的工程造价为6775808.31元；2.假设应当拆除“华润万家原址拆除恢复项目评估汇总表”所列五项，拆除后的残值为105362.02元，拆除恢复费用为782563.18元。该意见书分别于2016年5月5日、5月12日送达德丰房地产、华润超市。关于德丰房地产提出的乳胶漆面积问题，鉴定意见载明系按照华润万家生活超市建设标准计算，如按变更通知单计算，需增加75128.13元。关于德丰房地产提出的电缆安装拆除问题，鉴定意见载明原电缆安装费造价为561765.70元，由于无原电缆安装前的资料，无法计算拆除造价。关于德丰房地产提出的监理费问题，因没有见到监理合同，且监理费用系项目建设的其他费用，本案委托的内容为“工程造价”，仅是建筑安装工程费用。关于华润超市提出的防水区问题，鉴定意见载明变更通知单中的防水区范围是生鲜区、加工区和库区，现场勘验中写明的防水区也包含生鲜区，我们按照变更通知单中注明的防水面积计算，华润超市提出的面积600平方米只是加工区、卫生间的面积，为了便于法院判案，我们将生鲜区防水单独计算了一个造价为60907.32元。5.2016年6月7日，郑州恒基建设监理有限公司出具《证明》一份，主要内容为：我公司2009年11月18日与巩义市德丰房地产开发有限公司签订了《建设监理委托监理合同》，我公司受委托监理位于新兴路与建设路交叉口处巩义市德丰香榭里工程。经查监理日志，巩义市德丰香榭里工程地上一层、二层华润万家超市于2011年3月18日至4月22日按照郑州大学设计院图纸将电缆、桥架安装完毕。2016年6月5日，巩义市东方建设工程监理有限公司出具《证明》一份，主要内容为：2011年6月10日，我公司和巩义市德丰房地产开发有限公司签订了《建设工程委托监理合同》，巩义市德丰房地产开发有限公司委托我公司对“德丰香榭里华润万家装饰改建工程”进行监理。因华润万家超市电器负荷远大于原设计负荷，巩义市德丰香榭里工程地上一层、二层于2011年6月15日至6月23日实施了原电缆、桥架拆除工程，并于2011年6月26日至7月25日将电缆、桥架重新安装完成。2016年8月2日，法院对涉案租赁物现场进行了现场勘验，现场正在进行施工，除室外标牌、两部货梯及一部客梯外，其余均已拆除。未拆除的电梯位于物业邻路东南口，原来主要用于超市货物的装卸。德丰房地产称因现在正在对商场进行改造，需用电梯运送材料，改造后，不存在卸货的问题，且电梯占用了大量的面积，需要拆除。
一审法院认为：2011年5月6日，巩义市德丰房地产开发有限公司与华润超市签订《房屋预租协议》和《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。后巩义市德丰房地产开发有限公司变更名称为郑州德丰房地产开发有限公司，上述合同相关权利义务应由郑州德丰房地产开发有限公司承继。华润超市租赁涉案物业经营超市于2012年1月15日开业，至2015年1月15日，已满3个租约年，故华润超市有权依据双方《租赁合同》11.2.4条约定自主选择终止合同。关于德丰房地产主张的实际损失：1.按华润超市开设经营超市的特殊需要，变更工程造价，经鉴定为6775808.31元，法院予以认定；2.德丰房地产支出的监理费用18万元，有监理合同、发票及转账凭证相互印证，法院予以认定；3.乳胶漆费用增加75128.13元，因鉴定意见载明乳胶漆费用按照华润万家生活超市建设标准计算，德丰房地产超出标准增加部分费用法院不予认定；4.电缆安装费用561765.7元，有郑州恒基建设监理有限公司及巩义市东方建设工程监理有限公司出具《证明》为证，应认定德丰房地产为华润超市需求进行了改造安装，该部分费用，法院予以认定；上述费用为德丰房地产依照华润超市特殊要求，基于华润超市对租赁涉案物业20年的租赁期限，变更工程而支出的费用，但变更工程后，华润超市实际租用3年，该3年内的自然损耗应予扣除，故上述损失应为6389937.9【（6775808.31＋180000＋561765.7）×17÷20】元；5.拆除费用782563.18元，经现场勘验，除除室外标牌、两部货梯及一部客梯外，其余均已拆除，但室外标牌及电梯均系超市专用，应属必须拆除范围，故该部分费用法院予以认定；6.6个月免租期租金损失2429722.33元，经审理查明华润超市2011年9月进场，2012年1月15日计租，共计136天，租金应为1810642.39（14014.26×0.95×136）元；7.垫付清空期的物业费65972.48，有华润超市与巩义市德盛物业管理有限公司签订的《物业服务管理委托合同》及该公司出具的《收据》为证，法院予以认定；8.空租期损失12148611.65元，2015年3月12日，双方对现场及物业进行了交接，从2015年1月16日至2015年3月12日之间的租金应为612323.16（14014.26×0.95×46）元，双方因纠纷无法协商解决，德丰房地产将华润超市诉至法院，至2016年5月9日鉴定意见送达前，因鉴定机构需对现场进行勘验等因素，德丰房地产实际无法就租赁物正常对外招租，且租赁物至今正在进行拆除改造，结合本案情况，关于华润超市应承担的空租期损失，法院酌定为8个月，为3261819.02（14014.26×0.95×245）元。关于华润超市提出的防水区问题，因现场勘验中对防水区也包含生鲜区已予以认可，故华润超市要求扣除该部分费用，法院不予支持。上述费用中，免租期租金、垫付的物业费、2015年1月16日至2015年3月12日的租金共计2488938.03元，系华润超市本应支付的费用。双方租赁合同约定了华润超市可在三个租约年后单方终止合同，并一次性向德丰房地产支付违约金500万元。但本案中，德丰房地产基于20年的租赁期限与华润超市签订了租赁合同并对租赁物进行了改造，德丰房地产的损失系华润超市单方终止合同直接造成。因华润超市单方终止合同后，给德丰房地产的造成的损失远超出500万元，应以实际损失为限向德丰房地产承担赔偿责任。综上，华润超市应向德丰房地产支付的实际损失数额为7217896.11（2488938.03＋6389937.9＋782563.18＋3261819.02－5600000－105362.02）元，德丰房地产的其他诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、河南华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州德丰房地产开发有限公司支付实际损失7217896.11元；二、驳回郑州德丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如河南华润万家生活超市有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125685元，保全费5000元，鉴定费156000元，由郑州德丰房地产开发有限公司负担115360元，由河南华润万家生活超市有限公司负担171325元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：涉案合同合法有效。在合同履行满3个租约年时，华润超市选择终止合同，根据双方合同约定，“本合同根据第十一条的规定终止后，违约方应当赔偿另一方因其违约所遭受的损失”，故华润超市应就其提前解约的行为给德丰房地产所造成的损失予以赔偿。虽然双方合同约定了违约金，根据法律规定，当约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以增加，因此华润超市应对德丰房地产的实际损失予以赔偿。关于德丰房地产的损失问题，基于华润超市的实际经营需要，基于对20年租赁合同的预期，德丰房地产为此变更的工程造价，支出的监理费，乳胶漆增加费用，电缆安装费以及后期的拆除费用，已经鉴定，对以上数额作为德丰房地产的实际损失本院予以认定。对于华润超市提前终止合同后造成的空租期损失一审法院结合本案实际情况酌定8个月并无不当，基于华润超市撤场清空期产生的物业费，德丰房地产为此垫付的物业费应由华润超市承担。关于2015年1月16日至2015年3月12日之间的租金，双方所签订的《协议书二》已明确约定为60万元，且德丰房地产不再就华润超市交还物业前的场地占用向华润超市主张费用，因此一审法院对该租金的数额认定不当，应予纠正。关于装修期的租金应否支付的问题，双方合同已明确约定装修期无需支付租金，且未对该约定作出限制性规定，故德丰房地产主张该费用没有依据，本院不予支持。综上，华润超市应向德丰房地产支付的实际损失数额为5394930.56元。华润超市上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省巩义市人民法院（2015）巩民初字第3076号民事判决第二项即“驳回郑州德丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。
二、变更河南省巩义市人民法院（2015）巩民初字第3076号民事判决第一项为“河南华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州德丰房地产开发有限公司支付实际损失5394930.56元”。
一审案件受理费125685元，保全费5000元，鉴定费156000元，由郑州德丰房地产开发有限公司负担106803元，由河南华润万家生活超市有限公司负担179882元；二审案件受理费62325元，由郑州德丰房地产开发有限公司负担15741元，由河南华润万家生活超市有限公司负担46584元。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 赵晓涵
二〇一六年十二月二十一日
书记员 唐珍珠