江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5758号
上诉人（原审被告）：江苏肯定酒店管理有限公司，住所地南京市秦淮区金銮巷9号。
法定代表人：汲自春，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：汲自春，男，1977年1月14日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：鞠建荣，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1973年6月19日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：宋章龙，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人江苏肯定酒店管理有限公司（以下简称肯定酒店公司）、汲自春因与被上诉人陈艳房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭于2017年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人肯定酒店公司、汲自春的委托诉讼代理人鞠建荣，被上诉人陈艳的委托诉讼代理人宋章龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肯定酒店公司、汲自春上诉请求：撤销一审判决一、二、三、四项，依法进行改判：一、驳回被上诉人关于解除合同和要求上诉人支付违约金的诉讼请求；二、按照一审法院判决的租金标准从租金646000元中扣除2015年9月29日到2016年6月14日的占有使用费，并扣除31万元的赔偿款；三、被上诉人赔偿上诉人装修以及设施设备损失60万元；四、本案赔偿责任都由肯定酒店公司承担责任，汲自春不承担连带责任；五、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、双方所签订的租赁协议是无效协议。上诉人从案外人江苏省润涛投资实业有限公司处承租涉案房屋后转租给陈艳，该转租并未得到出租方的同意；另外，涉案房屋没有经过公安消防部门的验收，陈艳签订合同时对此明知。二、一审法院双认定方之间的租赁合同于2015年10月17日解除，但双方并未办理交接手续，被上诉人一直占用涉案房屋直到2016年6月14日，该期间被上诉人的占有使用费应从租金中抵扣。三、上诉人应当退还的租金中应当扣除双方达成一致的31万元赔偿款。四、一审法院认定被上诉人装修及设施设备损失1248780.32元错误，该评估依据的付款单据均为收据，没有一张发票；出庭接受质询的鉴定人员并未实际参与评估，只是挂名�员，实际参与鉴定的缪进根本不是该评估公司的人员；且核验单上也没有冷藏设施不应当计算到评估结论中。五、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金40万元没有依据，因为合同无效双方约定的违约条款当然无效，且该40万元也并非预期利益损失。六、被上诉人追加汲自春为被告但并未要求汲自春承担责任，一审法院也并未审理股东与公司之间资产混同的事实，也未给汲自春抗辩的机会，故一审法院判决两上诉人承担连带责任超越审判范围，属于程序违法。
陈艳辩称，上诉人的上诉理由不成立。一、关于合同效力的问题。上诉人与被上诉人签订的租赁合同以及相关补充协议，不存在无效的情形，涉案房屋的产权人并没有反对转租；双方只是约定陈艳自行办理消防手续，上诉人并没有告知陈艳涉案房屋没有消防设施，不可能通过消防验收。二、关于�有交接期间的占有使用费。没有交接的原因是我方给对方发了两次书面解除合同的通知，一审认定解除通知生效的时间是2015年10月17日，上诉人也确认收到了解除通知，但是并没有和我方办理交接手续，一直到了2016年的6月才通知我方交接，因此这一段时间的租金损失应该由上诉人自行承担。三、关于31万元的赔偿款，该31万元是上诉人应该赔偿给我方的，如果不抵冲租金，也应该由上诉人支付给我方。四、关于装修等费用的鉴定结论，一审开庭中鉴定人到场明确的表明本案鉴定使用的重置成本法，也就是说对现场的实物按照市场的价格进行还原形成的结果，不需要提供发票。关于鉴定人员的身份问题，资产评估报告当中所附的资产评估师执业资格证书，缪进的证书上登记的单位名称就是信国资产评估有限公司；冷藏设施在一审判决中并没有赔偿。五、关于违约金问题，一审查明的事实清楚全面，适用法律正确，只不过对于违约金的判决数额偏低。六、关于一审的程序问题，2016年4月6日一审法院第一次开庭审理本案的时候，我方就明确主张汲自春与肯定酒店公司存在财产混同，损害公司债权人利益，应该适用公司法二十条的承担共同责任；且两上诉人二审的代理人也同时是一审两被告的代理人，怎么可以说没有给汲自春抗辩的权利和机会，这完全与事实不符。更重要的是，在一审当中上诉人主张应该是由汲自春承担责任，而不应该由肯定酒店公司承担责任，二审中上诉人又主张应该由肯定酒店公司承担责任，而不应该由汲自春承担连带责任。
陈艳向一审法院起诉请求：一、确认陈艳与肯定酒店公司签订的《门面房租赁合同》已解除；二、肯定酒店公司、汲自春向陈艳连带返还租金646000元，支付违约金129200元；三、�定酒店公司、汲自春连带向陈艳返还履约保证金6万元、消防工程款4万元；四、肯定酒店公司、汲自春向陈艳连带赔偿装修等损失2024498元；五、肯定酒店公司、汲自春连带向陈艳支付违约金1111375元；六、肯定酒店公司、汲自春承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2014年5月14日，汲自春（甲方）与陈艳（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方用于经营餐饮。乙方向甲方承诺，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有主体结构和用途。租赁期限自2014年7月25日起至2021年10月31日止，为7年零96天。2014年5月15日起至2014年7月25日止，为甲方给乙方的房屋装修期。第一年至第三年的房屋租金为每年73万元，第四年租金为766500元，第五年租金为804825元，第六年租金为845066元，第七年租金为887300元，最后96天租金�233300元。租金先付后租，每年支付一次，每付款周期前一个月通过银行卡转账或银行本票支付。甲方于2014年5月15日将房屋交付与乙方。甲方必须保证出租给乙方的租赁房屋能够从事商业经营。甲方提供给乙方办理消防、工商、税务等经营所需的相关证件资料。乙方因经营需要对房屋进行装修改造的，须给甲方备案，在征得甲方同意的情况下方可施工。乙方不得改变房屋内部的结构，拆除现有的装修，对房屋进行改造、装修，甲方不得故意刁难或者阻挠乙方的装修，否则视为违约。乙方需一次性缴纳6万元作为履约保证金，合同到期后七个工作日内，待乙方结清房屋所有费用后甲方一次性退回给乙方（无息）。乙方需自行办理消防、工商、税务等经营所需的执照，费用由乙方自行承担，与甲方无关，甲方可协助配合。本合同在履行过程中，任何一方违反本约定的，须�守约方给付租金总额的20%作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续，若甲方违约，除要负责退还给乙方所交给甲方还未用完的剩余房屋租金外，还需支付给乙方此剩余租金20%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金和保证金。本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。
2014年5月19日，陈艳（乙方）与汲自春（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月14日签订的租赁协议的基础上做以下补充：1、消防：甲方承诺给乙方办理消防手续，所产生的8万费用由乙方承担（如消防手续没有办理成功，导致乙方一切经济损失�甲方全权承担）。……该协议“出租方（甲方）”落款处除有汲自春签名外，并加盖了肯定酒店公司印章。
2014年11月18日，陈艳（乙方）与肯定酒店公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2014年5月14日签订的租赁合同基础上做以下补充说明：1、由于美食城施工需要，导致乙方未能如期开业，现甲方将顺延乙方的免租期，即乙方租期更改为从2014年9月5日起至2021年10月31日止，租赁期为七年零26天。2014年5月15日起至2014年9月5日止，为甲方给乙方的房屋装修期。2、乙方装修期间因甲方未能及时将电接驳到户及外墙漏水等因素导致乙方损失，甲方一次性赔偿乙方人民币壹拾伍万元整，在下一年度的租金中扣除。同时甲方将承担乙方未付的消防工程尾款人民币肆万元整。在本合同签订后乙方不得再以任何理由要求甲方赔偿。……4、因甲方在之前补充协议�承诺负责乙方承租房屋的消防安装和《消防许可证》审批办理，可至今消防安装尚未到位，甲方再次承诺将在2014年12月31日前将施工完善到位，在2015年2月10日之前拿到《消防许可证》，在证件办理期间，乙方有责任配合甲方，提供办理证件所需材料和送达资料等。……
2015年3月9日，汲自春出具承诺一份，内容为：“2015年3月9日消防抽查，由甲方负责处理，如因消防导致乙方关门不能营业，由肯定酒店管理公司承担。”
2015年3月17日，南京市公安消防支队秦淮区大队（以下简称秦淮消防大队）对肯定酒店公司作出宁秦公（消）行罚决字（2015）0049号行政处罚决定书，主要内容为：“现查明2015年1月26日，我大队消防监督人员在对江苏肯定酒店管理有限公司经营的肯定美食城进行检查时，发现美食城未经消防安全检查擅自投入使用……以上事实有……李雪和陶茂龙的询问笔录……等证据证实。现决定给予责令江苏肯定酒店管理有限公司停止位于南京市××××号肯定美食城的使用，并处罚款人民币叁万元的处罚。限你单位自收到本决定书之日起三日内停止位于南京市××××号美食城的使用，并于十五日内将罚款缴至中国农业银行南京市各营业网点。……”该决定书被处罚人一栏由李雪签字，签字日期为2015年3月20日。
2015年9月29日，陈艳向汲自春邮寄送达《关于解除房屋租赁合同的告知函》，表示因秦淮消防大队勒令其停止营业并接受经济处罚，造成其无法正常经营。故要求解除双方的租赁协议，并求退还已交纳房租和赔偿装修及相关一切经济损失。发函后，陈艳即自行停止经营。
2015年10月9日，肯定酒店公司向陈艳发函，内容为：“贵公司拖欠本公司江苏肯定酒店管理有限公司2015年7月份至2015�9月份水、电费约5万元（以水电费收据为准）。自从合同签署装修完毕后，正常开业至今，每月水电正常缴纳。现因贵公司近期经营不善，自行关闭搬家，导致贵公司在本次合作中违约，造成后果，自行承担。并对本公司造成损失，按合同赔偿。另本公司已与南京市秦淮区消防大队沟通，整栋大楼消防栓目前尚未找到，消防大队已协商同意所有商户正常营业，后期将按正常办理手续，已避免让所有商户造成损失。”
2015年10月15日，陈艳再次向肯定酒店公司、汲自春邮寄送达《解除合同通知函》，内容为：“因你方始终未解决消防违法问题，肯定美食城被有关部门责令停止使用，导致我餐厅无法合法经营而停业。我方在致函你方后，你方继续欺骗我方，你们的行为已违反法律规定及合同约定。现特再次致函你方，自即日起，解除2014年5月14日本人与你方签订的《门面租赁合同》。”该函邮寄地址为“南京市新街口金銮巷9号肯定高润广场4楼肯定酒店管理有限公司”。该虽有签收，但签收人并未注明签收日期，陈艳考虑该函件在途时间，主张该函于2015年10月17日到达肯定酒店公司、汲自春，案涉《门面租赁合同》于当日解除。
2016年3月23日，肯定酒店公司向陈艳发出《催办房屋移交函》一份，内容为：“我公司已接到秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6450号传票，被告知您已经向法院起诉要求解除您与我公司签订的《门面租赁合同》。为了避免双方损失，请您接到本催办函后三日内与我公司办理该门面及房屋内所有可以移动的设备物品的移交手续，如果超过三日不来办理移交手续即视为您放弃该房屋内所有可以移动的设备物品，悉数归我公司所有，我公司将自行处理，一切损失由您承担。”2016年3月25日，陈艳向肯定酒店公司发出《回复函》一份，表示“《催办房屋移交函》已收悉，同意与你方办理移交手续，请确定办理日期并电话通知我确定具体移交日期。”因本案诉讼过程中，陈艳申请对诉争房屋内装修和设施设备的价值进行评估，经一审法院委托，南京信国资产评估有限公司于2016年5月25日察看了诉争房屋现场。2016年6月14日，双方办理了房屋交接。陈艳确认其在评估公司现场勘测的清单项目里，搬走木制折叠椅39把，木纹色办公桌组合2套（含主桌+三推柜+侧柜各1件），灰白色办公桌组合2套（含三推柜1只）。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：
1、关于肯定酒店公司、汲自春收到陈艳租金、保证金等款项的金额。
（1）陈艳提供汲自春2014年5月14日出具的收条及2014年5月15日网银转账记录，证明2014年5月15日陈艳向汲自春支付保证金6万元。对此，肯定酒店公司、汲自春无异议。
（2）陈艳提供汲自春于2014年5月21日出具的收条及网银转账记录，证明2014年5月21日陈艳向汲自春支付租金73万元。对此，肯定酒店公司、汲自春无异议。
（3）陈艳提供肯定酒店公司于2014年11月20日出具收条一份，内容为：“今收到陈艳（绿优健烤肉）中山南路101号肯定美食城3楼房屋租金（2015年9月5日至2016年9月4日）人民币肆拾贰万元整。因甲方施工及电网不能及时接驳到位导致乙方开业拖延，甲方一次性赔偿乙方损失人民币叁拾壹万元整。在本期租金中一次性扣除。故乙方本期应付款项为人民币肆拾贰万元整。”该收条有李雪签名及李雪代签“汲自春”字样签名。另提供网银转账记录一份，证明陈艳于2014年11月21日向汲自春支付租金42万元。对此，肯定酒店公司、汲自春认可收到42万元，但认�肯定酒店公司、汲自春赔偿31万元是考虑长期合作所作的让步，陈艳即使主张也应另案诉讼。一审法院认为，上述收条加盖了肯定酒店公司的印章，且有李雪签字。依据秦淮消防大队作出的行政处罚决定书被处罚人一栏亦有李雪签字，应当认定李雪系肯定酒店公司员工。上述收条的真实性应予确认，依据收条所载，“因甲方施工及电网不能及时接驳到位导致乙方开业拖延，甲方一次性赔偿乙方损失人民币叁拾壹万元整。在本期租金中一次性扣除。”应当认定双方就租金与赔偿款抵销已协商一致，陈艳已付清2015年9月5日至2016年9月4日期间的租金。肯定酒店公司、汲自春认为陈艳就赔偿款31万元应另案诉讼的抗辩意见一审法院不予采信。
（4）陈艳提供2014年7月11日的网银转账记录一份，证明其于2014年7月11日向李雪支付消防工程款4万元。对此，肯定酒店公司、�自春对真实性不予认可，李雪并非肯定酒店公司员工，陈艳向其付款系支付对象错误。同上所述，一审法院认为应当认定李雪系肯定酒店公司员工，肯定酒店公司、汲自春已实收该4万元消防工程款。
2、本案审理过程中，陈艳提交了汲自春2015年3月9日出具承诺一份，内容为：“2015年3月9日消防抽查，由甲方负责处理，如因消防导致乙方关门不能营业，由肯定酒店管理公司承担。”肯定酒店公司、汲自春对该承诺上汲自春的签名的真实性提出异议，并申请笔迹鉴定。经一审法院委托，南京东南司法鉴定中心于2016年12月2日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：据现有鉴定材料，倾向认定送检标称日期为“2015年3月9日”的承诺上“承诺人”处签名字迹“汲自春”是汲自春所写。肯定酒店公司、汲自春质证认为该承诺上“汲自春”字样的签名与汲自春本人的签名相�太大，不予认可。一审法院认为，肯定酒店公司、汲自春虽对鉴定结论有异议，但并无充分证据反驳，一审法院对其抗辩意见不予采信，应当认定上述承诺的真实性。
3、关于陈艳的装修及设施设备损失。本案诉讼中，陈艳申请对其承租房屋的装修和设施设备的价值进行评估。经一审法院委托，南京信国资产评估有限公司于2016年10月18日出具资产评估报告，评估结论为：陈艳承租的房屋的装修和设施设备的价值损失于评估基准日2016年4月15日的市场价值为1224940.32元。评估报告同时载明：（1）本次评估过程中，诉讼当事人在财产申报清单中列示有冷库设备，经现场实际勘察，未见实物存在。根据诉讼当事人的财产申报清单所列冷库品牌和购置时间，测算价值时点的评估值为：20000×65%=13000元。评估结果未包括此价值。（2）本次评估过程中，诉讼当事人在�产申报清单中列示有灯箱及广告指示牌，经现场实际勘察，未见全部实物存在，仅在室内见到小型广告牌子。根据诉讼当事人的财产申报清单所列灯箱及广告指示牌的购置时间，测算价值时点的评估值为：32260×65%=20969元。评估结果未包括此价值。（3）根据委托方要求，对评估范围内可移动资产进行单独列示，评估结果中可移动资产的价值为252915.15元。
对上述评估报告，陈艳质证意见为：陈艳装修时支出装修费27000元，但评估机构只计算了19500元，陈艳认为设计费不存在折旧和减损，应当全额计算；冷库设备属于勘察现场时遗漏的设施，双方再去现场时，陈艳承租房屋现场已被改造，冷库已被拆除，陈艳认为冷库损失应当计算；灯箱及广告指示牌是陈艳装修中的合法项目，该损失应当计算；评估报告系以2016年4月15日为价值时点作出，而陈艳在2015年10月15日即发出解除合同通知，肯定酒店公司、汲自春没有接收诉争房屋导致该房屋一直空置，2015年10月15日至2016年4月15日时隔半年时间，陈艳认为成新率应上调10%。综上，陈艳计算诉争房屋内装修及设施设备的价值应为1392280.25元。
肯定酒店公司、汲自春质证意见为：评估结果远超陈艳装修的价值，依据市场行情，肯定酒店公司、汲自春认为陈艳装修的实际价值约60万元左右。
一审法院认为，关于冷库及灯箱、广告指示牌均系陈艳经营所必需，现并无证据证明前述物品已被陈艳搬走，应计入陈艳的损失。冷库设备应计入可移动物品，灯箱、广告指示牌应属于陈艳经营诉争房屋定制物品，故不计入可移动物品。关于2016年6月14日双方办理房屋交接时。陈艳搬走木制折叠椅39把，木纹色办公桌组合2套（含主桌+三推柜+侧柜各1件），灰白色办公桌组合2套（含三推柜1只）。评估报告显示前述物品价值为5187+2352+2590=10129元，该款应自陈艳可移动物品损失中扣除。陈艳所述装修费不应计算折旧缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依据评估报告，陈艳的装修及设施设备损失应为1224940.32+13000+20969－10129=1248780.32元，其中可移动物品损失为252915.15+13000－10129=255786.15元。肯定酒店公司、汲自春认为陈艳装修及设施设备的实际价值仅为60万元左右，并无证据证实，一审法院不予采信。
关于诉争房屋中的可移动物品，陈艳在办理房屋交接时，应自行搬走。但陈艳在房屋交接时，仅搬走了部分物品，导致损失扩大，故一审法院对于可移动物品损失不予支持。另如上所述，陈艳于2015年10月已停止经营，陈艳的损失已实际发生，现评估时点为2016年4月15日，而确定陈艳的装修及设施设备损失应以合�解除时为准，故一审法院酌定陈艳的装修及设施设备损失为在评估报告所确定的损失金额上调5%，即（1248780.32－255786.15）×105%=1042643.88元。
一审法院认为，案涉《门面租赁合同》系陈艳与汲自春签订，但汲自春系肯定酒店公司法定代表人，依据该合同签订后，肯定酒店公司与陈艳签订补充协议，出具收受租金收条，以及2015年10月9日肯定酒店公司向陈艳发函主张水电费及赔偿，2016年3月23日肯定酒店公司向陈艳发出《催办房屋移交函》等事实，足以认定肯定酒店公司系案涉《门面租赁合同》的实际履行人，汲自春签订该合同的行为系职务行为。案涉《门面租赁合同》的合同相对方应为陈艳与肯定酒店公司。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
依据法律规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件�制性规定情况的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。现秦淮消防大队因中山南路101号房屋未经消防安全检查即投入使用，向肯定酒店公司作出行政处罚决定书，责令停止中山南路101号肯定美食城的使用。因诉争房屋未能取得消防检查合格手续，陈艳于2015年10月15日向肯定酒店公司、汲自春邮寄送达《解除合同通知函》，依据上述规定，该函发生解除合同的效力，案涉《门面租赁合同》于该函到达汲自春时解除。依据该函邮寄时间，陈艳主张该函于2015年10月17日到达肯定酒店公司、汲自春并无不妥，一审法院确认案涉《门面租赁合同》于2015年10月17日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义�不符合约定的，应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。肯定酒店公司作为案涉《门面租赁合同》的出租方，具有保证诉争房屋适租的义务。现并无证据证明案涉《门面租赁合同》签订前，肯定酒店公司、汲自春已将中山南路101号房屋未经消防安全检查的相关事宜告知陈艳，该合同因中山南路101号房屋未经消防检查而解除，肯定酒店公司显系违约，其应按照法律规定及合同约定承担相应的违约责任。依据陈艳所付保证金、租金均转入汲自春个人账户的事实，应当认定肯定酒店公司、汲自春存在资产混同的情形，依据法律规定，汲自春应对肯定酒店公司债务承担连带责任。陈艳要求肯定酒店公司租金、保证金及损失、违约金的承担连带责任的请求于法有据，一审法院应予支持。
关于陈艳要求肯定酒店公司、汲自春退还履约保证金6万元的请求符合上述�律规定，一审法院予以支持。关于陈艳要求退还租金646000元的请求，基于前文认定，陈艳已付清2015年9月5日至2016年9月4日期间的租金，现合同于2015年10月17日解除，肯定酒店公司、汲自春应退还多收的租金646000元。关于陈艳要求退还消防工程款4万元的请求，依据前文认定，肯定酒店公司、汲自春已实收该4万元款项。依据2014年5月19日的《补充协议》约定“甲方承诺给乙方办理消防手续，所产生的8万费用由乙方承担（如消防手续没有办理成功，导致乙方一切经济损失由甲方全权承担）。”该款系被承诺给陈艳办理消防手续的费用，现肯定酒店公司、汲自春未按约办理消防手续，该款应当退还。对于陈艳的此项请求，一审法院亦予支持。
因肯定酒店公司、汲自春违约，导致案涉《门面租赁合同》解除，陈艳要求肯定酒店公司、汲自春赔偿装修及设施设备损失�法有据，一审法院应予支持。如前文认定，一审法院确认陈艳装修及设施、设备损失为1042643.88元。
关于陈艳要求肯定酒店公司、汲自春支付违约金的请求，陈艳既依据合同约定“本合同在履行过程中，任何一方违反本约定的，须向守约方给付租金总额的20%作为违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失”，向肯定酒店公司、汲自春主张违约金1111375元。又依据合同约定“甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前三个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续，若甲方违约，除要负责退还给乙方所交给甲方还未用完的剩余房屋租金外，还需支付给乙方此剩余租金20%的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金和保证金”，向肯定酒店公司、汲自春主张违约金129200元。一审法院认为上述两款约定存在重合之处，不应同时适用。现肯定酒店公司、汲自春认为违约金约定过高，申请调低，在陈艳已另行主张装修及设施设备损失基础上，一审法院综合考虑案涉《门面租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度及预期利益（经营收益）等因素，一审法院酌定肯定酒店公司、汲自春向陈艳支付违约金40万元。
一审法院判决：一、本案双方签订的《门面房租赁合同》及补充协议于2015年10月17日解除。二、汲自春、江苏肯定酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈艳连带返还租金646000元、履约保证金6万元、消防工程款4万元，合计746000元。三、汲自春、江苏肯定酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈艳连带赔偿装修及设施设备损失1042643.88元。四、汲自春、江苏肯定酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向陈艳连带支付违约金40万元。五、驳回陈艳的其他�讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38889元，由陈艳负担13000元，汲自春、江苏肯定酒店管理有限公司负担25889元；保全费5000元，评估费60000元，鉴定费2000元，合计67000元，由汲自春、江苏肯定酒店管理有限公司负担。
二审中，上诉人肯定酒店公司、汲自春提出其从手机上查询到2014年7月8日江苏省财政厅关于同意设立南京信国资产评估公司的批复（未提交相应的证据），该文件所附的评估师名单里没有缪进的名字，表明缪进并非南京信国资产评估公司员工。被上诉人陈艳称，对该文件的真实性不能确认，且该文件发文时间是2014年7月8日，而本案评估报告形成的时间是2016年的10月18日，中间相差了两年3个月，缪进完全可以在这个期间进入南京信国资产评估公司工作，故该文件不能证明缪进的身份存在问题。
二审中另查明，一审中上诉人汲自春提交其与江苏省润涛投资实业有限公司就涉案房屋第一层和第二层签订的《房屋租赁合同》以及涉案房屋产权证书，被上诉人认为该证据与本案无关。
再查明，被上诉人陈艳于2016年4月6日向一审法院申请对涉案房屋中的装修、设施设备等价值进行司法鉴定。
还查明，2016年4月6日一审法院第一次开庭过程中，被上诉人即要求两上诉人对其主张的赔偿请求承担连带责任，两上诉人辩称该责任应由汲自春个人承担全部责任，便于其向上一手出租人主张权利。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方签订的门面房租赁合同的效力如何确定；二、一审法院判决上诉人应当返还被上诉人的租金646000元中是否应当扣除2015年9月29日至2016年6月14日期间被上诉人使用涉案房屋的占有使用费以及31万元赔偿款；三、上诉人应当赔偿被上诉人的装修以及设施设备损失的数额如何确定；四、上诉人是否应当向被上诉人支付违约金40万元；五、上诉人汲自春是否应当对本案的赔偿责任承担连带责任。
关于争议焦点一，上诉人主张双方签订的租赁合同无效，理由有二，一是涉案房屋原出租人未同意其转租，二是涉案房屋未通过消防验收。从本案双方的陈述看，虽然本案双方均认可涉案房屋系上诉人从案外人处承租，但上诉人并未提交其与案外人签订的租赁合同以及案外人不同意转租的相关证据，故上诉人以房屋原出租人未同意转租为由主张本案双方之间的租赁合同无效没有依据。关于涉案房屋未通过消防验收的问题，相关�律规定租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以请求解除合同，故上诉人以此为由主张涉案合同无效亦没有法律依据。综上，上诉人主张双方签订的房屋租赁合同无效没有依据，一审法院认定该合同有效并应于2015年10月17日解除并无不当。
关于争议焦点二，本案被上诉人主张退还的租金646000元系2015年10月18日至2016年9月4日期间其已经交纳的租金，双方对此数额并无异议，但上诉人主张应从中扣除2015年9月29日至2016年6月14日被上诉人使用涉案房屋的占有使用费以及31万元赔偿款。关于上诉人主张扣除的2015年9月29日至2016年6月14日被上诉人使用涉案房屋的占有使用费，虽然双方之间的合同于2015年10月17日解除，且双方于2016年6月14日才办理交接手续，但上诉人在接到被上诉人的解除通知后直到2016年3月23日才向被上诉人催�要求办理交接手续，且在被上诉人回函要求确定具体日期时并未进一步与被上诉人进行协商，且被上诉人随后于2016年4月6日向一审法院申请对涉案房屋中的装修和设备设施等价值进行鉴定，原则上已不再适宜交接，结合本案租赁合同系上诉人原因解除的因素，本院对上诉人主张扣除2015年9月29日至2016年6月14日被上诉人使用涉案房屋的占有使用费的主张不予支持。关于上诉人主张扣除的赔偿金31万元，从上诉人2014年11月20日出具的收条看，双方已经对赔偿金的数额达成一致，且已经实际从被上诉人交纳的2015年9月5日至2016年9月4日期间的租金中扣除，表明双方对被上诉人已经交纳租金至2016年9月4日的事实不持异议，故上诉人主张从被上诉人主张退还的租金646000元中扣除31万元依据不足，本院对此不予支持。
关于争议焦点三，本案一审法院结合司法鉴定的结论确�上诉人应当赔偿被上诉人装修及设施设备损失1042643.88元，上诉人主张司法鉴定的结论不能采用并主张被上诉人的装修及设施设备损失仅为60万元。从上诉人主张司法鉴定结论不能采用的理由来看，南京信国资产评估有限公司出具的评估报告书显示参与评估的资产评估师为缪进和唐钟，并附有两人的《资产评估师职业资格证书登记卡》，两人均为该公司评估人员，故上诉人对评估人员身份提出的异议不能成立；关于上诉人提出的鉴定材料存在的问题，因相关法律法规并未规定收据不能作为鉴定的依据，且上诉人也并未提出其他合理理由和依据主张本案鉴定材料不能作为鉴定的依据，故本院对上诉人该主张亦不予支持。关于上诉人提出的冷藏设施的问题，一审法院已经认定冷藏设施属于可移动物品，对可移动物品的损失并未计算到上诉人应当承担的赔偿责任中，上诉人对此提出异议亦没有依据。综上，上诉人对本案司法鉴定结论提出的异议均不能成立；又因上诉人虽主张被上诉人的装修及设施设备损失仅为60万元，但并未提供相应的证据佐证，故本院对上诉人关于装修及设施设备损失的主张均不予支持。
关于争议焦点四，因双方之间的租赁合同合法有效，且双方约定以租金总额的20%作为违约金，现涉案房屋因未通过消防安全检查不满足适租的条件，上诉人也未举证双方签合同时被上诉人对此情况明知，故一审法院综合考虑本案的实际情况以及上诉人申请对违约金调低的情况依法酌定上诉人支付被上诉人违约金40万元并无不当。上诉人主张双方签订的合同无效、该40万元并非预期利益损失故不应支付违约金均无依据，本院对此不予支持。
关于争议焦点五，从本案查明的事实看，本案上诉人汲自春与被上诉人�订了《门面租赁合同》，上诉人肯定酒店公司与被上诉人签订了该合同的《补充协议》，在租赁合同的履行过程中，上诉人汲自春与肯定酒店公司均有参与，且上诉人汲自春实际收取了被上诉人交纳的租金，上诉人汲自春以及肯定酒店公司均为本案租赁合同的实际履行人，故一审法院判决上诉人汲自春以及肯定酒店公司对被上诉人承担连带责任并无不当。因上诉人在一审中主张本案责任由汲自春个人承担，二审中又主张汲自春不承担连带责任，违反禁止反言原则，且本案被上诉人在一审中提出的诉讼请求明确具体，上诉人汲自春也发表了其辩论意见，故上诉人主张一审法院判决两上诉人承担连带责任超越审判范围、程序违法，依据不足，本院对此亦不予支持。
综上所述，汲自春与肯定酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24309元，由上诉人汲自春与肯定酒店公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 刘 凡
二〇一七年九月二十一日
书记员 朱亚芳