河南省漯河市召陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）召民二初字第55号
原告漯河市瑞达物业管理有限公司。
法定代表人张书娟，该公司经理。
委托代理人纪影，女，该公司项目经理。
委托代理人王晓军，河南汇恒律师所律师。
被告张卫江，男，汉族，1973年12月28日生。
原告漯河市瑞达物业管理有限公司与被告张卫江物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1�14日受理后，依法由审判员韩春莹适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人纪影、王晓军、被告张卫江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告张卫江是漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区27号楼1单元601室业主，2010年5月入住该小区。2010年5月1日，我公司与漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区业主委员会签订了《物业管理服务协议书》。协议约定：我公司对漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区提供物业管理服务，服务期限自2010年5月1日到2011年5月1日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.27元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。2011年5月1日又签订了物业服务协议，期限自2011年5月1日至2016年4月30日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。协议签订后我公司提供了合同约定的物业服务，被告张卫江未交纳2011年5月至2014年5月的物业服务费1677元，请求法院判令被告支付物业服务费1677元、违约金306元。
被告张卫江辩称：2010年5月我购买了旺旺家缘27号楼顶层东户，当时验房时就发现屋顶、屋面严重起砂、积水、渗水、窗户渗水现象，物业公司工作人员答应联系维修，但一直没有维修，2010年5月我交纳了一年物业服务费后，房屋渗水问题一直没解决，所以原告不应该向我收取物业服务费。我的物业服务合同是跟康馨物业公司签的，我没有跟瑞达物业公司签订合同；瑞达公司进驻旺旺家缘我也不知道，另外，原告起诉已超过法定的诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提供五组证据：1、《物业管理服务协议》，用以证明漯河市旺旺家缘业主委员会委托漯河市瑞达物业管理有限公司对位于漯河市经济技术开发区燕山路中段14号的旺旺家缘居民小区实�物业管理，管理期限为自2010年5月1日起至2011年5月1日止。2、《物业管理服务合同》，用以证明漯河市旺旺家缘业主委员会委托漯河市瑞达物业管理有限公司对位于漯河市经济技术开发区燕山路中段14号的旺旺家缘居民小区实施物业管理，管理期限为自2011年5月1日起至2016年5月1日止。3、《漯河市旺旺家缘业主委员会备案手续》，用以证明漯河市旺旺家缘业主委员会是合法成立的机构。4、《告示》、《照片》，用以证明漯河市瑞达物业管理有限公司曾向拖欠物业管理服务费的“旺旺家缘”小区业主书面催交物业服务费。5、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《物业管理企业资质证书》，用以证明漯河市瑞达物业管理有限公司是合法注册成立的物业服务企业，具备物业服务经营资质。被告张卫江质证认为：证据1、2是夫妻二人签订的，我不知道这个事违法的�业主委员会怎么产生的我不知道；证据3业主委员会我认为他们在造假；证据4没有见过这个告示和照片，也没有向我催缴过；证据5我没有见过今天是第一次见。
被告为支持其主张向本院提供以下证据：证据1、业主联名信七份，证明业主委员会产生不合法，服务质量差；证据2、物业公司张贴的两份交费、疏通下水道的通知，证明业主交纳了物业费，物业公司不尽服务义务，还让再交钱；证据3、照片70张（当庭出示了手机里存放的图片，未打印），用以证明路面、路灯、对讲机、草坪、健身器材坏了不修，车辆乱停乱放不管，公共绿地上建了超市饭店，占用公共道路划停车线，单元门的墙上是业主委员会主任做的广告，楼道不打扫；证据4、房屋屋顶照片，用以证明屋顶存在渗水等质量问题。原告漯河市瑞达物业管理有限公司质证认为：对两份通知真实性无异议，但业主个人疏通自己家的下水道，应该自己承担；对联名信真实性有异议，该联名信与本案没有关系，本案业主委员会已经存在，联名信是要求成立新的业主委员会。被告提出的路灯、路面、门铃对讲机、健身器材、公共垃圾桶已坏这些现象存在，但是需要启动维修资金，需要业主同意，业主不同意没办法修理、更换。被告张卫江提出屋顶渗水问题应找开发商解决。
通过原被告举证质证及双方陈述，本院对本案事实确认如下：旺旺家缘业主委员会于2009年8月31日在房管部门登记备案。原告漯河市瑞达物业管理有限公司2009年10月9日取得准予从事物业管理资质。2010年5月1日，漯河市瑞达物业管理有限公司与漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区业主委员会签订了《物业管理服务协议书》。协议约定：漯河市瑞达物业管理有限公司对漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区提供物业管理服务，服务期限自2010年5月1日到2011年5月1日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.27元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。2011年5月1日又签订了物业服务协议，期限自2011年5月1日至2016年4月30日，多层住宅按建筑面积每月每平方米交纳0.35元物业费，逾期应支付每日1%的违约金。双方的合同还约定物业公司对房屋共用部位公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项进行维修、修缮、服务与管理，依据本协议向业主收取物业服务费用和公共分摊费用，物业管理服务费用不包括房屋共用部位共用设施设备、大中修、更新改造的费用；业主每一年交纳一次物业费用、物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任等条款。协议签订后漯河市瑞达物业管理有限公司提供了合同约定的物业服务。被告张卫江是漯河市召陵区燕山路旺旺家缘小区27号楼1单元601室业主，2010年5月入住该小区，房屋面积为133.26平方米，被告张卫江以房屋屋顶渗水、窗户渗水为由，拒绝交纳2011年5月至2014年5月的物业服务费。原告请求法院判令被告支付物业服务费1677元、违约金306元。
另查明：被告提供的物业公司张贴的两份通知显示，因一楼厨房共用下水道堵塞造成一楼室内冒污水，请楼上住户自觉到一楼平摊疏通费用、提醒大家剩菜剩饭不要往下水道倒以保管道通畅。被告提供的业主联名信显示物业公司服务意识差、财务不公开、小区设施不维护等现象，鉴于以上问题小区大部分业主要求重新成立新的业主委员会。
漯河市瑞达物业管理有限公司的资质等级为三级，漯发改收费（2010）447号文件规定收费标准为每月每平方米0.35元。
本院认为：选举�主委员会或者更换业主委员会成员根据《物业管理条例》第十二条有关规定应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，本案中旺旺家缘业主委员会已在房管部门登记备案，说明已经由一半以上业主选举产生，被告不能以自己不知情或不同意否认业主委员会产生的事实，且从被告提供的部分业主联名信上可以看出“重新”选举业主委员会的意向，证明旺旺家缘的这些业主也知道业主委员会的存在，所以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条有关业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，原告提供的物业服务协议及合同均有业主委员会签章，因此原告与业主委员会签订的合同是�方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告自2010年5月1日已在旺旺家缘小区提供物业服务，被告应当交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条有关物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持的规定。被告张卫江如果认为房屋存在质量问题应向开发商主张权利，如因原告物业服务质量问题给其造成损失，应当依据上述规定主张其权利，而其拒绝交纳物业服务费没有法律依据，故被告辩称不应交纳物业服务费本院不予支持。关于诉讼时效问题：因双方合同约定“每一年交纳一次”，交纳物业服务费的具体日期不明确，业主可以在一年的期限内任何一天交纳均不违反合同约定，被告张卫江自2011年5月拖欠物业服务费，其可至一年期限届满即2012年5月交纳一年的物业服务费，其逾期交纳，原告主张权利的诉讼时效期间应自2012年5月始至2014年5月两年，原告于2014年元月14日向法院提起诉讼，主张物业服务费不超过法定的诉讼时效期间，所以被告辩称原告主张权利超过诉讼时效期间，本院不予采纳。因此，原告请求被告张卫江支付自2011年5月始至2014年5月止的物业服务费，其合理部分的请求，本院应予支持。关于物业服务费，2014年4月至5月的物业服务费，根据双方合同约定尚不到交纳时间，原告请求4月至5月的物业服务费，本院不予支持。被告应交纳自2011年5月至2014年3月的物业服务费，其房屋面积为133.26平方米，自其拖欠物业服务费之�2011年5月至2014年3月共34个月应按合同约定的每月每平方米0.35元计算为1585.8（0.35×133.26×34）元。关于违约金：合同约定支付每日1%的滞纳金过高，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条有关当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失的规定，被告应支付拖欠物业服务费1585.8元的30%的为宜即475.7（1585.8×30%）元，原告请求306元，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第九十二条之规定，判决如下：
被告张卫江于判决生效后五日内支付原告漯河市瑞达物业管理有限公司物业服务费1585.8元及违约金306元。
如未按上述期间履行，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费50元，减半收取25元，被告张卫江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。
审判员 韩春莹
二〇一四年三月十八日
书记员 李 彬