江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0728民初610号
原告：江西海润房地产开发有限公司。住所：江西省赣州市定南县东环南路御水尚都。统一社会信用代码：913607286647920043。
法定代表人：李少群，公司经理。
委托诉讼代理人：李妃娥，系公司法律顾问。
被告：郭文新，男，1975年8月15日生，汉族，户籍所在地定南县。
原告江西海润房地产开发有限公司与被告郭文新商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告江西海润房地产开发有限公司(以下简称海润公司)的委托诉讼代理人李妃娥、被告郭文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求：1、判令被告立即归还原告购房借款22112元、逾期还款违约金12824.96元（截止2017年11月29日）；2、判令被告按2％月利率支付逾期还款违约金（自2017年11月30日始至借款还清之日止）；3、判令被告支付原告法律服务费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原、被告于2012年8月24日签订《商品房买卖合同》一份，该合同明确：“被告购买原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘11栋1单元1203室套房，套房面积114.72㎡，总房款366558元整”。因被告当时经济困难无力支付购房首付款，经双方协商一致同意被告赊欠部分房屋首付款，并于2012年8月24日签订《借款合同》一份。合同明确载明：“被告欠原告购房首付款人民币100558元，若甲方（被告)不能按期归还借款，向乙方（原告）承担每日千分之一的滞纳金；若引起诉讼，由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”双方签订购房合同后，被告共支付原告购房款344446元，仍欠原告购房款22112元。被告所购房屋于2015年7月9日具备交付使用条件，与此同时，原告通过电话、短信、快递等多种方式通知被告前来办理交房手续。现合同约定还款期已过，原告多次催取无果，为此，为维护原告的合法权益，现向法院提起民事诉讼，请求依法判决。
被告答辩称：原告存在逾期交房，并且原告没有按原先规划图纸完善小区设施。
根据当事人的陈述及提交的证据，本案事实认定如下：原、被告于2012年8月24日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买了原告在定南县广州大道开发的御水尚都楼盘11栋1单元1203室套房，套房建筑面积为114.72㎡，房屋总价为366558元整。购房首付款为110558元。房屋交付时间为2014年10月30日。2013年10月8日，双方签订《借款合同》一份，约定：1.被告郭文新因为向海润公司购买商品房，向海润公司借款100558元支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2.借款期限：2013年2月24日内归还所欠首付款的50％即55279元（含已付款），2013年8月24日内归还所欠首付款的80％即88446元（含已付款），交房时付清首付款100％即110558元（含已付款）；3.借款无利息；4.逾期付款责任：被告不能按期归还借款，向原告承担每日百分之一的滞纳金，由于原告原因引起诉讼，原告承担全部的费用包括被告因此支付的律师费。2012年8月13日，被告支付购房定金10000元；2013年3月16日被告支付购房首付款45279元；2013年8月29日被告支付购房首付款33167元。至今，被告仍欠原告购房首款款22112元。2015年7月9日，本案所涉房屋所在房产项目经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格。
另查，被告于2014年11月至12月间开始对案涉房屋进行装修。现已实际入住。
本院认为，借款合同为实践性合同，以出借人实际交付借款为生效要件。商品房销售合同是指出卖人将商品房交付并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，从原、被告于2012年8月24日签订的《借款合同》形成借款的内容上看，被告向原告借款100558元计入购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动。据此，原告并未实际提供借款给被告，双方未形成借款合同关系，而是基于双方签订的《商品房买卖合同》，就支付购房的首付款所形成的债权债务关系，故不属于借款合同，而应为商品房销售合同。原、被告双方就购房的首付款所订立的合同，约定交房时被告应付清全部首付款，但交房后被告并未付清全部首付款，至今仍欠原告首付款22112元，故对原告要求被告支付剩余首付款22112元的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告双方约定交房时被告应付清全部首付款，交房时间便成为本案被告是否构成违约的关键。经审查，原、被告在《商品房买卖合同》中约定为：“出卖人（即原告方）应当在2014年10月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人（即被告方）。1、该商品房经验收合格2、该商品方取得商品房住宅交付使用批准文件。”本案中，被告在庭审中陈述其在2014年11月至12月间就对案涉房屋进行装修。因此，被告在2014年11月就实际取得了对案涉房屋的占有。故被告称原告至今未交付房屋的答辩意见，与事实不符，不予认定。根据原、被告双方约定以取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为交付条件。原告于2015年7月9日取得被告购买的11栋楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因此，原告向被告交房的时间应认定为2015年7月9日。原告履行了交房义务，但被告没有按照合同约定在交房时付清全部首付款，属于违约行为，被告应向原告支付欠付首付款22112元的违约金，支付违约金的时间应从实际交房之次日起计算，即从2015年7月10日至还清首付款之日。故对原告要求被告承担逾期支付首付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。对被告称其不承担违约金的抗辩意见，本院不予采纳。同时，根据原、被告双方约定，被告不能按期付款，应向原告支付每日千分之一的滞纳金，该滞纳金即为原告起诉所称的违约金，显然该违约金的约定过高，对于违约金约定过高的，人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定进行调整，结合本案原、被告双方形成债权债务的实际情况，被告承担的违约金按月利率1%计算较为合适。对于原告主张的法律服务费1000元。根据原、被告在合同第4条约定的由于原告原因引起诉讼，原告承担全部的费用包括被告因此支付的律师费。本案系因被告未按约定支付购房首付款引起的诉讼，故对原告要求被告承担法律服务费1000元的诉讼请求，本院予以支持。为保护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郭文新应在本判决发生法律效力之日起十日内支付欠原告江西海润房地产开发有限公司购房首付款22112元；
二、被告郭文新应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江西海润房地产开发有限公司逾期支付首付款22112元的违约金，违约金从2015年7月10日起至付清首付款之日止按月利率1%计算；
三、被告郭文新应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江西海润房地产开发有限公司法律服务费1000元；
四、驳回原告江西海润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费349元（已减半收取），由被告郭文新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 严星星
二〇一八年五月七日
书记员 林丽彬