安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣民一初字第00488号
原告：程玉生。
委托代理人：唐平，宣城市宣州区朱桥法律服务所法律工作者。
被告：叶良春。
被告：宣城市华信房产经纪有限公司，所在地安徽省宣城市区。
法定代表人：吕健，该公司总经理。
被告：吕健。
原告程玉生诉被告叶良春、宣城市华信房产经纪有限公司（以下简称“华信经纪公司”）、吕健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年3月13日、10月27日公开开庭进行了审理。原告程玉生及其委托代理人唐平、被告华信经纪公司法定代表人暨被告吕健到庭参加诉讼，被告叶良春经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告程玉生诉称：2011年3月24日，原告经某某中介公司介绍，到被告华信经纪公司联络购房。华信经纪公司法定代表人吕健打电话叫来被告叶良春，经三方磋商，签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：叶良春将坐落在宣城市区某某小区＊＊幢＊＊＊室，建筑面积为110平方米的房屋，以总价43万元出售给原告。华信经纪公司以房屋总价款的1%收取中介费4300元。合同签订之日，原告交付叶良春购房定金5万元。2011年4月10日，华信经纪公司打电话给原告说：“如果明天不送钱到中介来算你违约，付给叶良春的定金就作废了”。次日，原告送钱到华信经纪公司，交给华信经纪公司会计江某10万元。付款后，叶良春拿出一份《商品房买卖合同》，填写了程玉生的姓名和身份证号码，江某与吕健电话联系后，将10万元交给了叶良春，并且将定金5万元及吕健3月24日收的5万元保证金，一同交给了叶良春，并要求叶良春出具了一张20万元的收条给原告，华信经纪公司收回了5万元保证金的收条。2011年4月11日，华信经纪公司收取中介费4300元。2011年10月18日，原告给付购房款5万元。合同在履行过程中，该房屋买卖被司法机关认定为合同诈骗，且原告购买的房屋也不存在。现原告诉至法院，请求法院判令：1确认原、被告于2011年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告叶良春双倍返还原告程玉生购房定金款10万元；3、被告叶良春返还原告程玉生购房款25万元，并承担利息损失（按中国人民银行同期贷款利率自付款之日起计算至实际还款之日止）；4、华信经纪公司退还原告中介费4300元；5、三被告对上述2、3、4项诉讼请求互负连带清偿责任。
原告程玉生为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
2、房屋买卖合同复印件一份，证明原告通过华信经纪公司与被告叶良春签订了房屋买卖合同；
3、收条复印件三份，证明被告叶良春收到原告程玉生5万元购房定金及25万元购房款的事实；
4、收款收据一份，证明被告华信房产收到中介费4300元的事实；
5、证明一份，证明原告程玉生与被告叶良春通过华信经纪公司签订房屋买卖合同及付款的经过；
6、（2012）宣中刑初字第00030号刑事判决书一份，证明被告叶良春在合同中约定出售的房屋是被刘某诈骗的，叶良春不是房屋所有人。
被告叶良春未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。
被告华信经纪公司、吕健辩称：签订房屋买卖合同属实，但当时签订合同时，其并不知道房子的具体情况；原告称其与被告叶良春共同欺诈并不属实，华信经纪公司的营业执照亦未被吊销；2011年4月6日，吕健因为小孩早产，一直在医院，对4月6日至4月14日期间发生的事情不清楚，2011年4月14号，吕健在网上没有查到本案房屋的相关备案信息，才知道房屋买卖合同存在安全隐患，随即通知双方到公司，提出撤销房屋买卖合同，并要求叶良春退还原告购房款，但程玉生与叶良春均不同意，所以在合同上注明“此房产生交易，中介方只负责找人，不负任何责任”。原告称华信经纪公司没尽审查义务的陈述不属实，因为程玉生与叶良春签订购房合同约定的是直接在开发商处改合同，在当时是无法审查房屋的真实性的，只有到签订房管局提供的《商品房买卖合同》时才能发现有无备案，2011年4月11日，叶良春拿来的《商品房买卖合同》时，吕健不在，而员工江某不懂，没能及时发现，但吕健回到店里发现后，立即通知了程玉生及叶良春，要求来解除合同，所以华信经纪公司及吕健已经尽了审查义务。华信经纪公司同意退还中介费，但不应承担其他责任。
被告华信经纪公司、吕健未向本院提交证据。
被告华信经纪公司、吕健对原告提交的证据均无异议。
本院经审查，认为原告程玉生提交的证据均内容真实、来源合法、且与本案有关联，予以认定。
根据上述采信的证据，结合当事人的相关陈述，查明事实如下：
2011年3月24日，程玉生与叶良春、华信经纪公司共同签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：叶良春将位于宣城市区希达小区D4幢304室房屋出售给程玉生，房屋建筑面积110平方米，包括水、电，另赠送约7平方米的储藏室一个，房屋总价款43万元，叶良春承诺此房无纠纷，否则应属欺诈行为，承担相应的法律责任；中介费按合同成交金额的1%收取，合计人民币4300元，由程玉生承担；双方签订合同，应积极配合，任何一方不得违约，如叶良春违约应双倍返还定金，程玉生违约应将定金赔偿给叶良春；叶良春负责在开发商处直接改合同（改成程玉生所有）。程玉生付给叶良春5万元作为定金、付给华信经纪公司5万元作为保证金，共计10万元整，程玉生必须在2011年4月10日之前再给付20万元，等房产证出来后付清余款13万元；如果叶良春违约双倍定金返还给程玉生，另付中介费4300元，程玉生违约定金不退，另付中介费4300元整（从保证金中扣除）。合同签订当日，程玉生付给叶良春5万元定金，付给华信经纪公司5万元作为保证金，2011年4月10日，华信经纪公司电话通知程玉生付款。次日，程玉生与叶良春到华信经纪公司，叶良春拿出一份《商品房买卖合同》，在合同上填写了程玉生的姓名和身份证号码，程玉生给付15万元，华信经纪公司将5万元保证金及15万元一并交给叶良春，由叶良春出具20万元收据一张给原告。同日，程玉生给付华信经纪公司中介费4300元。2011年10月18日，程玉生再次给付叶良春购房款5万元，原告向叶良春支付购房款共计30万元。
《房屋买卖合同》尾部注明：“此房以产生交易，中介只负责帮乙方找甲方人，不负任何责人”由华信经纪公司盖章，程玉生签字同意该条款。对于该条款产生的原因，华信经纪公司及吕健称，吕健因妻子生育在医院陪护，签订合同时并不在场，2011年4月15日回到公司后发现叶良春出具的《商品房买卖合同》系虚假合同，并未在房地产管理局登记备案，及时通知程玉生、叶良春解除合同，程玉生、叶良春均不同意，故华信经纪公司与程玉生协商后，写下该条款；程玉生称是在签订合同三个月后，联系不上叶良春，找到华信经纪公司，华信经纪公司写下的该条款。
另查明，叶良春并非宣城市区某某小区＊＊幢＊＊＊室房屋的所有人。叶良春为赚取差价，在刘某处购买住房，转卖给程玉生等人，被刘某诈骗229.5万元。2013年3月，刘某因犯诈骗罪、合同诈骗罪、虚报注册资本罪，被宣城市中级人民法院数罪并罚判处有期徒刑二十年。
诉讼中，经本院依法释明，原告程玉生将第一项诉讼请求“要求确认原、被告于2011年3月24日签订的《房屋买卖合同》无效”变更为“要求解除原、被告于2011年3月24日签订的《房屋买卖合同》”。
本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。叶良春并非宣城市区希达小区D4幢304室房屋的所有人，不能将该房屋所有权移转给程玉生，属合同目的不能实现情形，程玉生有权要求解除合同并赔偿损失，对原告要求解除合同符合法律规定，对其解除合同的诉讼请求予以支持。程玉生分别于2011年3月24日、2011年4月11日、2011年10月18日向叶良春给付房款5万元、20万元、5万元，因被告叶良春的违约行为导致合同解除，其应向程玉生返还购房款，故对原告要求被告叶良春返还购房款30万元的诉讼请求予以支持。因被告叶良春违约行为，占用原告程玉生资金，应赔偿其占用期间的利息损失，原告要求自付款之日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持。房产中介公司作为专业的居间机构，因未尽必要的审慎核查义务而导致委托人利益受损的，应当承担相应的责任。根据《房地产经纪管理办法》规定，房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职的调查、核实所有与合同订立相关的或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面信息。委托人委托出售、出租房屋的，应当提供房屋权属证书，委托人拒绝提供或者提供不真实的，房屋中介公司应该拒绝接受委托。叶良春委托华信经纪公司出售房屋，无房屋权属证书，只是告知在开发商处直接改合同，华信经纪公司仍接受委托，未对房产的真实性及房屋权属进行核实，且在叶良春出具虚假的《商品房销售合同》时，华信经纪公司作为专业的居间公司，未能及时审查真伪，其违反如实报告义务的行为，存在明显的、严重的违反合同义务的行为，具有较大过错，致使程玉生遭受损失，华信经纪公司对程玉生的损失应当承担相应的赔偿责任。原告程玉生在签订合同时亦明知叶良春无相关房屋权属证书，未尽注意义务，自身亦存在过错，结合华信经纪公司在居间行为中的预期可得利益等因素，按照风险分担原则，酌定华信经纪公司对程玉生已付购房款的50%承担补充赔偿责任。程玉生共计向叶良春支付购房款30万元，在华信经纪公司告知程玉生其与叶良春签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，要求其解除合同的情况下，仍旧于2011年10月18日再次给付叶良春购房款5万元，对于该5万元，不应由华信经纪公司承担责任。综上，华信经纪公司应在程玉生已付购房款中25万元的50%（即12.5万元）承担补充赔偿责任。若由华信经纪公司赔偿后，其可向被告叶良春追偿。华信经纪公司违反如实报告义务，丧失报酬请求权，应当向程玉生返还中介费4300元。华信经纪公司系独立法人，吕健系法定代表人，其经营行为所造成的损害后果应该由华信经纪公司承担，原告要求被告吕健个人承担责任的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。因原告程玉生已经要求解除合同并要求赔偿损失，故对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。被告叶良春经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告叶良春于本判决生效之日起十日内返还原告程玉生购房款30万元并赔偿利息损失（其中5万元、20万元、5万元分别自2011年3月24日、2011年4月11日、2011年10月18日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，）；
二、被告宣城市华信房产经纪有限公司对上述第一项判决中的12.5万元负补充赔偿责任；
三、被告宣城市华信房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程玉生中介费4300元；
四、驳回原告程玉生其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7750元，由被告叶良春、宣城市华信房产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 陈章健
人民陪审员 钟祥珠
人民陪审员 赵春燕
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 赵 静
附法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。