安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第01010号原告：杨平，工人。委托代理人：张玉凤，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州弘升置业有限责任公司，住所地安徽省来安县建阳南路623号。法定代表人：黄舒，董事长。委托代理人：沈雪冰，安徽沈雪冰律师事务所律师。原告杨平与被告滁州弘升置业有限责任公司（以下简称弘升置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由审判员李泽泉适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告杨平的委托代理人张玉凤，被告弘升置业公司的委托代理人沈雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨平诉称：2013年2月2日，其与弘升置业公司签订了一份“商品房买卖合同”，约定其预购弘升置业公司在建的“望湖名邸”11幢2单元905号住宅一套，购房总价款392541元，首付235541元，余款232000元从徽商银行办理了按揭贷款，并约定在2014年8月30日交房。合同签订后，其交付了首付款233541元（弘升置业公司置业公司优惠2000元），办理了银行按揭贷款。交房期满后，弘升置业公司未未能交房，已经严重违约，故起诉要求：1、解除其和弘升置业公司签订的“商品房买卖合同”；2、弘升置业公司返还购房款318056元，支付违约金6361.12元（318056元×2%），赔偿利息损失36357.78元，赔偿房租损失8000元（自2014年9月1日至起诉之日，计8个月）；3、承担诉讼费用由弘升置业公司承担。弘升置业公司在庭审中辩称：1、按合同第八条约定，因政策原因或不可预见性可以据实延期交房，现因国家限购政策影响了商品房销售，以及来安县人民政府未能按规划在小区旁建设成“世纪公园”和小学，这些原因均是其不可预测的；另根据补充协议，实际交付时间以出卖人书面通知为准，其没有书面通知交付，表明实际交付时间可以顺延，因此其没有逾期交房。2、像杨平一样没能交房的还有很多户，如解除合同将造成较大的社会影响，其已在积极准备继续建设，故请求法院驳回杨平的诉讼请求。杨平为证明其主张举证，弘升置业公司质证如下：1、商品房买卖合同一份，证明其与弘升置业公司之间存在房屋买卖关系，双方对交房期限、逾期交房的违约责任等进行了约定，弘升置业公司逾期交房，构成违约，其有权解除合同。弘升置业公司质证意见：真实性无异议，但合同第八条约定因政策原因或不可预见性可以据实延期交房，补充协议约定，实际交付时间以出卖人书面通知为准，其未书面通知杨平交房，不存在逾期交房。2、弘升置业公司出具的购房款收据两份，银行刷卡记录存根，证明其已支付首付款233541元。弘升置业公司质证意见：无异议。3、徽商银行抵押借款合同、个人账户历史交易明细单四份，证明其已在2013年4月19日通过银行贷款支付给弘升置业公司购房余款157000元，其贷款利息为年息7.2048%，因弘升置业公司违约，给其造成利息损失。弘升置业公司质证意见：真实性无异议。弘升置业公司为证明其主张举证，杨平质证如下：1、案涉商品房照片11张，证明杨平所购房屋基本符合交付条件，正在进行室内工程安装。杨平质证意见：真实性不清楚，不能证明该商品房已经验收合格，不符合交付条件。2、国务院要求继续严格执行限购政策及差别化房贷的新闻报道，证明其未能按期交房是因国家政策和政府行为造成的，不可预测，故其不存在违约。杨平质证意见：国家政策变化不能作为延期交房的理由，法院对该证据应当不予采信。3、本院（2014）来民一初字第01496号民事裁定书、安徽省滁州市中级人民法院（2014）滁民二初字第00263号传票，证明望湖名邸小区没卖出去的部分房屋已被法院另案查封，如解除合同，将对杨平造成不利后果。杨平质证意见：法院查封弘升置业公司其他房产不能作为其延期交房的理由。结合庭审中原、被告的陈述及举证和质证意见，本院对证据认证如下:杨平提交的证据1、2，3弘升置业公司对其真实性无异议，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院对其证据效力予以确认。对弘升置业公司提供的证据1、2，3与本案无关联性，对其证据效力不予确认。根据原、被告陈述及本院认定的有效证据，本院确认以下法律事实：2013年2月2日，杨平（买受人）和弘升置业公司（出卖人）签订了一份“商品房买卖合同”，主要内容有：一、出卖人取得了滁天路南侧（高速路口）编号为Y12020135063地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，取得了建设工程规划许可证、施工许可证，取得了商品房销售许可证，许可证号为第2013-005号。二、买受人购买由出卖人开发的弘升·望湖名邸11幢2单元905号住宅一套，建筑面积134.38平方米，单价2921.13元/平方米，购房总价款392541元，首付235541元，余款157000元从徽商银行办理了按揭贷款。三、付款方式和期限：买受人于签约之日支付首付款235541元，余款157000元在7日内办理银行按揭。买受人逾期付款的，逾期在60日内，自合同规定的应付款期限第二天至实际全额付款之日止，按每日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金。四、交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前将分期验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内已告知买受人的；2、因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素。五、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自应交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。六、合同履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。七、合同附件与本合同具有同等法律效力。同时，合同附件四的第2条约定：本商品房买卖合同所涉及退房相关条款中已付房款为首付及已付银行月供总额。第3条约定：该商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准。此外，双方还就房屋装饰、基础设施、公共配套建筑、保修责任等进行了约定。合同签订当天，杨平向弘升置业公司交付购房款233541元（弘升置业公司给予杨平优惠款2000元），交付代办房地产权证费用430元。2013年4月19日，杨平在徽商银行来安支行办理了按揭贷款手续，徽商银行来安支行将杨平的157000元贷款于当天转付给弘升置业公司，贷款年利率为7.2048‰。交房期满后，杨平要求弘升置业公司交房，但杨平预购的商品房尚未竣工，不满足交付条件。本院认为，综合原、被告的诉辩主张及庭审中各方当事人及其代理人的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、弘升置业公司是否构成逾期交房；二、杨平的诉请应否得到支持。对于争议焦点一，弘升置业公司辩称，合同虽然约定了交房时间为2014年8月30日，但同时也约定因政府政策变更及出卖人不可预见或无法控制的因素，出卖人可据实延期交房，现因国家出台了商品房限购政策、来安县人民政府未能按规划建成“世纪公园”和岱山小学，其依合同约定可以延期交房；合同附件四的补充协议约定，交房日期以出卖人书面通知为准，其还没有书面通知杨平交房，因此，其不存在逾期交房。本院认为，为限制房价的过快上涨，国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，而杨平和弘升置业公司的购房合同签订于2013年4月6日，因此，弘升公司辩称的因国家出台了商品房限购政策而延期交房的理由不能成立。同时，杨平和弘升置业公司签订的购房合同并未约定将来安县人民政府建成“世纪公园”和岱山小学作为交房的条件，故弘升置业公司的该辩解不能成立。弘升会置业公司还辩称，商品房买卖合同附件四约定，商品房实际交付日期以出卖人书面通知为准，其还没有书面通知杨平交付房屋，故不存在逾期交房，因该商品房买卖合同是弘升置业公司提供的格式条款，依该条款弘升置业公司可以无期限地延迟交房时间，显然排除了合同相对方的主要合同权利，应属无效条款，弘升置业公司的辩解不能成立。因此，弘升置业公司未按约定期限向杨平交房，构成违约。对于争议焦点二，根据合同约定，弘升置业公司逾期交房60日，杨平有权解除合同，故本院对杨平要求解除商品房买卖合同的主张予以支持。按合同约定，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%支付违约金。杨平虽未提供证据证明其已向弘升置业公司发出了解除合同通知书，但弘升置业公司于2015年4月24日收到杨平起诉书时，应视为弘升置业公司已收到杨平的解除合同通知，同时，因弘升置业公司违约，给杨平造成了支付银行利息的损失，杨平主张的违约金数额并不过分高于给其造成的损失，故本院对杨平要求弘升置业公司返还已付房款、支付违约金的请求予以支持。其中购房款以杨平实际交付的房款390541元为准，违约金计算为7810.82元（390541×2%）。因弘升置业公司违约，给杨平造成了支付银行贷款利息的损失，弘升置业公司应予赔偿。该利息损失应当自2013年4月19日起至判决确定的给付之日止，以其贷款本金157000元为基数，按年息7.2048%计算。杨平主张其首付款的利息损失，因该款非银行贷款，且双方已经对违约金作出约定，本院对该项请求不予支持。杨平支付的430元代办权证费用，弘升置业公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨平与被告滁州弘升置业有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、被告滁州弘升置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杨平购房款390541元、支付违约金7810.82元，并赔偿原告杨平贷款利息（自2013年4月19日起至判决确定的给付之日止，以其贷款本金157000元为基数，按年息7.2048%计算）；三、被告滁州弘升置业有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杨平代办权证费用430元；四、驳回原告杨平的其他诉讼请求。上述付款汇至：收款单位来安县人民法院，账号20000350242210300000018，开户行来安农村商业银行新河支行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8144元，减半收取4072元，由被告滁州弘升置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  李泽泉二〇一五年八月五日代理书记员  钱安强附：判决适用的法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。