重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终3154号
上诉人（原审被告）：肖昌材，男，1975年3月19日出�，汉族，住重庆市潼南县。
委托诉讼代理人：廖军，重庆索通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冉玉祥，男，1956年10月21日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市梁平区。
委托诉讼代理人：许云舟，重庆市梁平区中心法律服务所法律工作者。
原审第三人：重庆仕达龙企业管理咨询有限公司第一分公司，营业场所重庆市北碚区蔡家岗镇。
负责人：赵静。
委托诉讼代理人：贺铃，女，重庆仕达龙企业管理咨询有限公司第一分公司员工。
上诉人肖昌材因与被上诉人冉玉祥、原审第三人重庆仕达龙企业管理咨询有限公司第一分公司（以下简称仕达龙一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖昌材及其委托诉讼代理人廖军，被上诉人冉玉祥及其委托诉讼代理人许云舟，原审第三人仕达龙一分公司委托诉讼代理人贺铃均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
肖昌材上诉请求：撤销原判，改判驳回冉玉祥全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用全部由冉玉祥承担。事实及理由：1、肖昌材支付尾款应当到房交所过户后支付。过户应当是包括肖昌材取得《房地产不动产权证》，肖昌材至今未取得，暂无义务支付购房尾款，并未违约。2、《房屋买卖居间成交合同》及补充协议，是在居间方利益驱动下的格式合同，不能真实反映买卖双方的真实意思表示。2017年10月16日双方签订的《重庆市房屋买卖合同》是经不动产登记部门备案的，应以此为依据履行。其约定冉玉祥过户当日将房屋交付肖昌材，至今未交付，�在明显违约，冉玉祥依法无权解除合同。3、即使肖昌材违约，也应按《重庆市房屋买卖合同》约定按已付房款的5%标准承担违约金。一审判决肖昌材承担房屋成交价30%违约金，明显过高，超过的冉玉祥的实际损失，有失公平，依法应调低。一审虽进行过违约金约定是否过高的释明，但未释明清楚，双方表示违约金是双方的约定。4、一审判决超出冉玉祥诉讼请求，没有法律依据。居间合同是否解除应综合本案实际履行情况。
冉玉祥辩称，肖昌材认为应在产权登记后付余款，一审法院已调取了相关证件，2017年10月17日已经办理完毕，之后由于肖昌材不缴纳税费，导致证件一直存放在房管部门。办理完毕后，肖昌材应支付全部房款。2017年10月16日双方签订的《重庆市房屋买卖合同》是办理过户需要的形式合同，与双方实际履行均不符，对双方均无约束力。违约金是否调整，法庭已释明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
仕达龙一分公司辩称，与冉玉祥意见一致。
冉玉祥向一审法院起诉请求：1、依法解除冉玉祥与肖昌材于2017年8月25日签订的《房屋买卖居间成交合同》及2017年9月27日的《补充协议》；2、肖昌材支付违约金138000元；3、肖昌材承担两次变更登记所需的全部费用（以实际发生的数据为准）；4、肖昌材赔偿冉玉祥因违约造成的交通、差旅等损失2000元；5、肖昌材负担本案的诉讼费、保全费。诉讼过程中，冉玉祥自愿撤回第3、4项诉讼请求及第5项诉讼请求中的保全费。
一审法院认定事实：2017年8月25日，冉玉祥（售房人，甲方）、肖昌材（购房人，乙方）及仕达龙一分公司（居间方）签订了《房屋买卖居间成交合同》。该合同第一条约定房屋基�情况：甲方同意自愿将合法拥有的坐落于重庆市北碚区蔡家岗镇同泰四路100号1幢2901室（建筑面积78.61平方米，有抵押）的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，愿意按协议成交价格购买。第二条约定成交价格：甲乙双方商定该房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）：460000元。第三条约定付款方式：本合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金20000元。甲乙双方应于2017年12月1日前办理按揭贷款手续，乙方拟定按揭贷款260000元，银行贷款审批通过后且甲方取出产权证原件后5个工作日内共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款（等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金自动转为首付款的部分。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。若银行审批通过的贷款额度不足乙方申请额度的，则任何不足部分均由乙方于办理过户手续当日直接支付给甲方。以上贷款具体金额以贷款银行审批的金额为准。甲乙双方协定，甲方收到房屋尾款后办理水、电、气及物业过户。第四条约定相关事宜：甲乙双方协商由乙方出资约60000元办理解押手续，该解押款冲抵房款。甲方应在收到房屋尾款3个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给乙方。房屋交付前甲方应结清水、电、物业费等相关费用并将该房屋已附着的户籍迁出。水、电、煤气等由甲方过户给乙方。第五条约定税费缴纳及居间服务费支付：经甲乙双方协商一致，本次房屋交易过户费用即按揭费用由乙方承担：该房屋交易时所产生的税费（包括但不限于个人所得税、增值税及附加、土地收益金、契税、印花税、房地产交易手续费、登记费）由乙方承担并支付。如果房屋办理产权继承、赠与、离异变更�变更，相关费用经协商，由甲方支付给丙方。第六条约定违约责任：1、本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除本合同，并追究违约方责任。违约方承担以下责任：违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的30%违约金。若乙方违约，则无权要求甲方返还定金；若甲方违约，则甲方应双倍返还乙方定金。如因国家相关政策调整，不能及时办理相关手续的，由甲乙双方协商解决。丙方有权向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可以从违约金或已代收的费用中优先扣除佣金。若任何一方代理人无权签署本合同造成本合同无法继续履行的，由无权代理人承担违约责任。6、任何一方违反合同约定致使在签订本合同后该房屋交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付本合同约定的违约金，对守约方造成直接经济损失的应依法赔偿其损失。
合同签订当日，肖昌材向冉玉祥支付了定金20000元，并向第三人支付了中介费5000元。2017年9月19日，肖昌材向冉玉祥支付了购房款64000元。
2017年9月27日，冉玉祥（甲方）、肖昌材（乙方）及仕达龙一分公司（丙方）签订了《补充协议》约定：经甲乙双方协商同意后，现对2017年8月25日签订合同内容即乙方按揭贷款购房，甲乙双方应于2017年12月1日之前办理按揭贷款手续，贷款金额贰拾陆万元整进行修改。修改后，合同内容变更为：乙方全款购房，乙方于2017年8月25日第一次付款，付款金额为贰万元；2017年9月19日第二次付款，付款金额为陆万肆仟元整；剩余尾款叁拾柒万陆仟元整于到房交所过户后立即支付给甲方，再进行�税流程。过户时间为甲方此房的房产证解押手续办完后3个工作日内。此协议于甲乙丙三方签订时生效。
2017年9月28日，冉玉祥办理了涉案房屋的抵押解除手续。2017年10月16日，冉玉祥、肖昌材及仕达龙一分公司的工作人员到重庆市北碚区不动产登记中心办理涉案房屋的过户登记手续，并取得了《不动产登记受理通知单》。该通知单载明：此为交件通知书，取件人凭此通知书原件、有效身份证明原件、完税票据原件于2017年10月19日领取办结件资料，不作其他证明使用。之后，仕达龙一分公司的工作人员通知肖昌材支付房屋尾款，并办理完税手续。肖昌材则认为，2017年10月16日只是提交了过户相关资料，尚未通过审核。应当在确认产权证已办理至肖昌材名下后，肖昌材才同意支付房屋尾款。
2017年10月30日，肖昌材短信告知冉玉祥及仕达龙一分公司的工作人员：1、因肖昌材没有受理单，不方便查询详细登记情况。2、过户还有很多程序要买方和卖方同时去办理才算完：A网上申报，B水、电、气、电话、有线电视过户，C缴税，D取证。等。麻烦冉玉祥及中介确定时间一起去办理。3、房屋实地交付，钥匙交付等。冉玉祥短信回复肖昌材：房屋可以实地交付。但你尾款支付程序还未履行，你要求的那几点在其后且都是小事很好办理。仕达龙一分公司的工作人员回复：按合同和补充协议来看，你已经违约了，业主也给了您足够的时间，业主担心无止境的等下去，已于上周一委托我们联系律师，交了律师诉讼费，现在您若愿意配合付款完税，还要增加一笔律师诉讼费，费用为13500元。您若愿意承担此费用，就按合同继续履行，若不愿意，我们就一起等法院通知时间开庭审理。肖昌材短信回复仕达龙一分公司工作人员：一直是�们违反国家规定，想在中间赚取高额利润，逼迫买方多付费用，导致房价居高不下。
2017年11月3日，仕达龙一分公司工作人员通过彩信向肖昌材送达了重庆智圆律师事务所的《律师函》两份。2017年11月4日，仕达龙一分公司又向肖昌材送达了上述两份《律师函》。两份律师函的主要内容为：重庆智圆律师事务所分别接受冉玉祥及仕达龙一分公司的委托，向肖昌材致函：冉玉祥及仕达龙一分公司已经按照合同及补充协议的约定履行了合同义务，但肖昌材未按照合同约定支付房屋尾款376000元及剩余佣金1900元。要求肖昌材在收到函件后三日内付清房屋尾款及剩余佣金，否则将依法追究肖昌材的违约责任。肖昌材接到上述两份《律师函》后，短信告知仕达龙一分公司的工作人员：要求仕达龙一分公司提供房交所出具的纸质文件证明房屋已经完成过户或者请律师查询涉案房屋的产权是否仍在冉玉祥名下。
2017年11月16日，仕达龙一分公司的工作人员通过短信与肖昌材协商是否通过公证提存的方式解决房屋尾款支付问题，以便协商处理后续取证的事情。肖昌材表示同意，并同意到公证处了解资金提存的问题。
2017年12月1日，冉玉祥通过短信向肖昌材提出签订第二次补充协议，并将协议手写稿发给肖昌材。该协议主要内容为：剩余尾款370000元分期付款转账到冉玉祥工行卡上：上税后肖昌材立刻转账给冉玉祥300000元；取出房产证后，双方到物管处结清之前的费用并更改户名，之后就看房准备实物交接。肖昌材付清余款76000元后，冉玉祥必须把房产证、钥匙交给肖昌材。肖昌材认为手写稿不好修改，要求冉玉祥用电脑编辑成文档。2017年12月5日，仕达龙一分公司的工作人员就将冉玉祥书写的第二次补充协议进行整理，并将该《购房补充协议》发给肖昌材。补充协议的条款为：1、甲方同意乙方办理完税手续并由丙方代领出乙方的产权证原件时立即支付购房款300000元，乙方同意产权证由丙方代为保管。2、甲方应积极配合乙方办理物业费用、水费、电费、燃气费等费用的查询，并由甲方对上述费用结清。甲方还应配合乙方办理水、电、气等过户手续。3、甲乙双方对交易房物各项费用确认并过户当天，乙方应支付购房尾款70000元给乙方。支付房款后，甲方应交钥匙及房产证原件给乙方。2017年12月6日，肖昌材修改了《购房补充协议》的部分内容，并将修改后的协议发给仕达龙一分公司的工作人员。修改后的条款为：1、甲方同意甲乙双方到房交所办理完税手续，现场房屋查验是否有损坏等情形。如房屋实物无异，钥匙交由甲方统一保管。2、甲、乙、丙三方同时到房交所领出乙方的房产证�件，房产证原件交由乙方验证无误后立即支付购房款200000元给甲方。3、甲方配合乙方办理物业费用、水费、电费、燃气费等费用的查询，并由甲方对上述费用结清。甲方还应配合乙方办理水、电、气等过户手续。4、甲乙双方对交易房物各项费用确认无误后当天，甲方将房屋钥匙交付乙方，乙方及时支付购房款100000元给甲方。5、购房尾款76000元及中介服务费用1900元于甲、乙完全过户后2-3月支付。2017年12月7日，仕达龙一分公司的工作人员重新发了一份《购房补充协议二》给肖昌材，主要对第一次的《购房补充协议》中分期付款金额进行调整即产权证领出后立即支付购房款200000元及中介费1900元，结清物业费用、水、电、气费用后并实地看房无异议后支付尾款176000元，其他内容大致相当。同日，肖昌材收到《购房补充协议二》后，又对内容进行修改，修改后的协议与肖�材之前发给仕达龙一分公司的协议内容大致相当，只是把第5款中的尾款76000元及中介费的支付时间更改为甲、乙方完全过户后6个月内支付，并将修改后的协议发给仕达龙一分公司的工作人员。三方最终未能对购房补充协议的内容达成一致。
2017年12月11日，冉玉祥、肖昌材及仕达龙一分公司又到北碚区不动产登记中心办理完税手续，但最终未办成。同日，肖昌材通过短信与冉玉祥及仕达龙一分公司协商是否可以到司法局下属的公证处对购房尾款进行资金提存，但冉玉祥不同意。
关于2017年12月11日未办成完税手续的原因，三方陈述不一致。冉玉祥陈述：2017年12月11日之前，肖昌材要求尾款76000元在入住后半年才支付，冉玉祥不同意并要求肖昌材按照第一次合同及补充协议履行，不然同意办理完税手续。2017年12月11日，肖昌材表示同意按照原合同履行，冉玉祥才与肖昌材到房交所去的，但到了房交所后肖昌材又不同意按原合同履行，所以才未办完税手续。肖昌材陈述：肖昌材在电话中同意了冉玉祥发的第一次补充协议方案，三方才去的房交所。但到房交所后，仕达龙一分公司的工作人员又要求肖昌材把尾款支付给冉玉祥才同意上楼办理过户手续。仕达龙一分公司陈述：在2017年12月11日之前确定的方案是按原合同履行，所以三方才到房交所的。
关于合同约定的违约金标准是否过高，是否需要调整问题。冉玉祥、肖昌材明确合同违约金是双方约定的，对双方有约束力，不需要调整。
另查明，2017年10月17日，涉案房屋的不动产权已变更登记至肖昌材名下，因冉玉祥、肖昌材未完清契税，故肖昌材尚未能取得不动产权证。
一审法院认为,冉玉祥、肖昌材及仕达龙一分公司签订的《房屋买卖�间成交合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案主要争议焦点为：一、购房尾款376000元的支付时间；二、冉玉祥是否有权解除合同，并要求肖昌材承担相应的违约责任。对此，一审法院分析如下：
一、购房尾款376000元的支付时间。
冉玉祥与肖昌材签订的合同及补充协议约定：1、购房尾款376000元于到房交所办过户后立即支付给冉玉祥，再进行完税流程。2、冉玉祥收到房屋尾款后办理水、电、气及物业过户。3、冉玉祥应在收到房屋尾款3个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给肖昌材。房屋交付前，冉玉祥应结清水、电、物业费等相关费用并将该房屋已附着的户籍迁出。经庭审查明，2017年10月16日，冉玉祥、肖昌材及仕达�一分公司的工作人员到北碚区不动产登记中心办理涉案房屋的过户手续，并取得了不动产登记受理通知单。2017年10月17日，涉案房屋产权变更登记至肖昌材名下。一审法院认为，根据合同及补充协议约定，肖昌材应在2017年10月16日双方办理不动产登记手续，并取得登记受理通知单时支付购房尾款。虽然，冉玉祥与肖昌材之后就购房尾款的支付问题进行了一系列协商，但最终未能达成新的协议，故肖昌材应按照原合同及补充协议的约定支付购房尾款。肖昌材辩称购房尾款应在办理完整个房屋的过户手续才支付，即需完成以下所有流程才支付购房尾款：到房交所提交资料，变更登记，上证，给申请人核发不动产登记证书，申请人领取房产证，到档案室存档，在自动查询机上查询该房屋登记情况，水、电、气过户。一审法院认为，肖昌材的辩称意见不符合合同约定，不予�纳。
二、冉玉祥是否有权解除合同，并要求肖昌材承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。一审法院认为，按照合同约定履行付款义务是肖昌材的主要合同义务。肖昌材未按合同约定的时间支付购房尾款，且经冉玉祥多次催促，肖昌材仍以各种理由拒绝履行付款义务。因此，冉玉祥有权解除合同，并可以根据合同约定要求肖昌材支付房屋成交价30%的违约金。综上，冉玉祥要求解除合同及要求肖昌材支付违约金138000元（460000元×30%）的请求符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告冉玉祥与被告肖昌材于2017年8月25日签订的房屋买卖合同及2017年9月27日签订的补充协议；二、被告肖昌材于本判决生效之日起15日内支付原告冉玉祥违约金138000元。案件受理费3100元，减半收取1550元，由原告冉玉祥承担20元，由被告肖昌材承担1530元。
二审中，肖昌材举示了《重庆市房屋买卖合同》、不动产登记受理通知单、短信记录，拟证明该合同真实，对双方具有约束力；仕达龙一分公司领取了受理单后，向肖昌材提供错误的受理单号�肖昌材无法查询过户进展。冉玉祥质证表示，《重庆市房屋买卖合同》、不动产登记受理通知单的真实性无异议，但合同双方无原件，只是形式合同；短信记录一审已质证。仕达龙一分公司质证表示，真实性无异议，不是提供单号错误，是由于肖昌材未完税，就没有入档。上述证据，本院认为，双方对证据真实性无异议，本院证据真实性予以采信。二审认定的其他案件事实与一审认定的案件事实相同。
本院认为，本案双方争议的焦点是1、冉玉祥与肖昌材针对同一房屋买卖所签订的《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》和《重庆市房屋买卖合同》到底履行的是何份合同；2、冉玉祥与肖昌材谁构成违约可否解除合同，3、违约金应否调低。
首先，从冉玉祥与肖昌材及仕达龙一分公司在双方整个买卖合同履行过程中，均是针对《房屋买卖居间成�合同》及《补充协议》约定履行，并对相关约定发生争议。《重庆市房屋买卖合同》约定的一次性付款，与双方实际履行完全不符，与冉玉祥称该合同仅是用于办理过户登记的简单形式合同的情形吻合，本院予以采信，故不能据此合同确认双方房屋买卖合同的权利义务，应按双方实际履行的《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》确定合同的权利义务。
其次，依据《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》约定及法律规定，本案房屋过户义务的履行，应是具有履行办理过户义务的冉玉祥和肖昌材及仕达龙一分公司，将过户所需办证资料向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理该房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为准。2017年9月28日，冉玉祥办理了涉案房屋的抵押解除手续。2017年10月16日，冉玉祥、肖昌材及仕达龙一分公�的工作人员到重庆市北碚区不动产登记中心办理涉案房屋的过户登记手续，并取得了《不动产登记受理通知单》，过户义务已完成，肖昌材即应按合同约定在房交所过户后立即支付冉玉祥剩余购房尾款376000元。肖昌材认为过户包括实际将房屋产权已办理至其名下，与双方合同约定和法律规定均不符，肖昌材以此拒付尾款，或另行单独变更增加付款条件、方式，均构成违约。2017年10月17日，涉案房屋的不动产权已变更登记至肖昌材名下。《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》约定，该房屋交易时所产生的税费由肖昌材承担并支付。现因肖昌材未完清房屋交易契税，故肖昌材尚未能取得不动产权证。《房屋买卖居间成交合同》及《补充协议》约定，冉玉祥应在收到房屋尾款3个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交给肖昌材。现至今肖昌材未支付购房尾款，故肖昌材称冉玉祥未在过户后将房屋交付给肖昌材，冉玉祥构成违约并无权解除合同，不符合合同约定，不能成立，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案房屋买卖合同价款为46万元，肖昌材拒绝按合同约定支付到期购房尾款达37.6万元，远超过全部价款的五分之一，故出卖方冉玉祥有权解除合同，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，《房屋买卖居间成交合同》约定，违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的30%违约金。肖昌材未按合同约定支付购房尾款，且经冉玉祥多次催促，肖昌材仍以各种理由拒绝履行付款义务，构成违约，故肖昌材应按约定支付房屋成交价30%的违约金。且，一审审理中，对合同约定的违约金标准是否过高，是否需要调整问题时，冉玉祥、肖昌材明确合同违约金是双方约定的，对双方有约束力，不需要调整。二审中，肖昌材主张调低违约金，不符合法律规定，本院不予支持。因此，冉玉祥要求肖昌材支付违约金138000元（460000元×30%）的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。
另，双方房屋买卖合同解除，相应的房屋居间合同也应一并解除。肖昌材上诉认为一审判决超出冉玉祥的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，肖昌材的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由肖昌材负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一八年六月二十九日
书记员 江 波