江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏12民终1325号
上诉人（原审被告）：徐兴红（曾用名徐兴刚），男，1968年9月29日出生，汉族，住泰兴市。
被上诉人（原审原告）泰兴市国建智能设备有限公司，住所地泰兴市黄桥镇工业园区胜利路2号。
法定代表人：张壹，经理。
委托诉讼代理人：戴颖，江苏卓为律师事务所律师。
上诉人徐兴红因与被上诉人泰兴市国建智能设备有限公司（以下简称国建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2017）苏1283民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人徐兴红上诉请求：撤销一审判决，本案一审、二审诉讼费全部由国建公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、逻辑推理不正确。1、国建公司因徐兴红提供了近200万元借款而避免了该厂房被法院拍卖的后果。而徐兴红提供借款的主要目的就是要租下国建公司的其它几排厂房，但现租的一排厂房口头协议以一年6万元（即一个月5000元）的租金长期租用。如国建公司的这些厂房整体拆迁或整体出租，徐兴红要无条件搬出不享受任何补助。这一点，徐兴红已向一审法院提供了证人证言，且与国建公司当庭陈述的口头合同基本相合。但是，国建公司收了四个月的房租后就反复无常，致使该房屋一半闲置，先说要翻建让徐兴红不要进货；以后又让徐兴红缴十万元押金参加竞租；后又说要朋友合作翻建；最后说另一承租人要徐兴红搬出去会有近双倍的房租，即多交20万元，即一年45万元、两年90万元。2、徐兴红请何亚军到泰兴商谈此事，何亚军在中间协商达成意见“免掉从2016年12月15日搬出房屋后的租金、另国建公司补偿15000元给徐兴红”，但因国建公司的代理人反复问国建公司是否不要房租再补偿15000元、国建公司反悔只同意免房租不补偿。一审中我提交了整个谈判过程的光盘。3、由于国建公司未及时维修房屋漏水，造成徐兴红货物受潮，而损失一万多元。徐兴红通知国建公司要求其处理，但国建公司置之不理。徐兴红请求二审作出公正判决。
被上诉人国建公司辩称，1、徐兴红称其向国建公司借款的目的是租国建公司的厂房（一个月5000元，长期租用），不是事实。2016年2月国建公司向徐兴红借款时明确约定借款期间徐兴红有优先承租权。但借款在2016年4月已经全部还清。徐兴红已经无优先承租权。2016年5月徐兴红承租国建公司厂房时，双方没有签订合同，租金是每月支付。一审认定双方是不定期租赁合同，国建公司2017年2月14日向徐兴红发出同年2月18日解除房屋租赁合同的通知，徐兴红表示收到了通知，故双方的合同随之解除是正确的。2、徐兴红称国建公司未及时维修房屋造成房屋漏水、货物受损，不是事实。徐兴红也没有证据证明。事实上国建公司多次通知徐兴红解除租赁关系，搬出租赁房屋，但是徐兴红一直找各种理由不予搬出。由于徐兴红至今未将原承租房屋交付国建公司，导致国建公司与第三人签订了租赁合同无法履行、给国建公司造成了巨大损失。故为了避免损失进一步扩大，国建公司请求二审法院及时作出公正判决，至于损失国建公司可以另案向徐兴红主张。综上，国建公司请求二审法院驳回徐兴红的上诉请求。
国建公司向一审法院起诉请求：1、判令徐兴红立即将泰兴市黄桥工业园区胜利路2号仓库第二排的12间房屋中的所有货物搬出，并将上述房屋交付给国建公司；2、徐兴红支付自2016年12月15日起至2017年2月28日的租金25000元及从2017年3月1日起至房屋实际交付之日止按每月10000元标准计算的房屋使用费；3、本案诉讼费由徐兴红承担。事实和理由：2016年3月30日徐兴红临时租用国建公司厂区内第二排十二间仓库，双方未签订租赁合同，未约定租赁期限，租金每月支付。3、2016年12月国建公司通知徐兴红，2017年因要将所有房屋整体出租，每排仓库租金为每月10000元，故解除与徐兴红的租赁合同，要求徐兴红将承租房屋交付给国建公司，但徐兴红未交付。国建公司又于2017年2月14日提前再次书面通知徐兴红于2017年2月28日解除房屋租赁合同，按每月10000元支付2017年1月、2月的房屋，但在房屋租赁协议解除后徐兴红仍拒绝交付房屋，故国建公司诉至法院。
徐兴红一审辩称，对国建公司的诉讼请求及陈述的事实和理由均不予认可。国建公司曾因债务面临被法院拍卖仓库的情况，后来是由徐兴红出借近2000000元才解决了国建公司的困难，当时国建公司同意将案涉房屋出租给徐兴红使用直至房屋需要拆迁或重新翻建，才要求徐兴红无条件搬出，否则徐兴红有权一直承租该房屋。徐兴红认为，在案涉房屋未面临拆迁或重新翻建的情况下，双方应按照口头协议由徐兴红继续承租案涉房屋。
一审法院经审理认定如下事实：泰兴市黄桥工业园区胜利路2号仓库的44间房屋系国建公司所有。2016年，徐兴红承租国建公司上述仓库中第二排的12间房屋，双方口头约定租金为5000元/月，但未签订书面租赁协议。截至2016年12月份，徐兴红已按5000元/月的标准给付了国建公司相应的房屋租金。自2017年1月份开始，国建公司实际承租上述仓库第二排从北向南1-8间的房屋，但至今未给付房屋租金。国建公司曾于2017年2月14日向徐兴红邮寄书面通知一份，通知载明：“徐兴红：……你从2017年1月1日开始至今未支付我公司租金，由于我公司所有仓库要整体出租，故我公司再次通知你：我公司于2017年2月28日与你解除房屋租赁合同，请你在2017年2月28日前将仓库内的所有货物搬走，将仓库交付给我公司，并及时支付尚未支付的房租每月10000元租金。请你接到该通知后，尽快妥善处理仓库交付事宜，避免造成双方不必要的损失，如果由于你延误交付造成我公司与第三方违约，所有损失将由你承担。”徐兴红于2017年2月15日收到该通知后至今既未缴纳租金，也未将承租的房屋交付给原告国建公司。双方当事人自行协商一直未果，故国建公司诉至一审法院。
上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、短信截图、照片、通知、国内挂号信函收据、挂号信查询单各一份及到庭当事人的当庭陈述在卷佐证。
一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案国建公司将案涉房屋出租给徐兴红，徐兴红向国建公司支付租金，双方虽未签订书面协议，但并不影响双方当事人之间房屋租赁合同这一法律关系的成立及相应的法律效力，依法对此予以确认。关于徐兴红辩称其与国建公司曾口头约定租赁期限直至承租的房屋被拆迁或翻建时止，因此目前其有权继续承租案涉房屋，而国建公司称双方实际约定的是在租赁期间内如遇房屋拆迁或翻建，徐兴红应当无条件搬出，对此一审法院认为，双方当事人未签订书面租赁协议，现双方对租赁期限产生争议，且无法协商达成一致意见，而被告所举证据并不足以证明其主张，依法不予支持；即使徐兴红的上述辩称理由成立，若是政府拆迁，双方均无法预知，若是作为房屋所有权人的国建公司对房屋进行翻建，也系其根据自身的主观意思随时可以实施翻建行为，上述两种情形均不能明确租赁期限的具体截至日期，故应视为不定期租赁。国建公司于2017年2月14日向徐兴红发出通知要求于2017年2月28日解除双方之间的房屋租赁合同，徐兴红亦表示收到该通知，故国建公司已履行了法律规定的在合理期限前通知被告的义务，因此双方当事人之间的房屋租赁合同关系随之被解除，合同解除后徐兴红应当给付国建公司未付的房屋租金并返还租赁物。因双方当事人未明确约定合同解除后承租人逾期交付房屋产生的房屋占有使用费的计算标准，故应参照双方约定的租金标准继续向国建公司支付房屋占有使用费。关于国建公司主张其曾于2016年12月份通知徐兴红或将房屋租金调整至10000元/月，或由徐兴红搬出案涉房屋，因此自2016年12月开始应按10000元/月的标准计算房屋租金及使用费，而徐兴红称当时未同意国建公司的上述要求，国建公司亦承认徐兴红未同意，对此一审法院认为，双方当事人就房屋租金按10000元/月计算未能协商达成一致意见，故在合同解除前双方仍应按照原租金标准5000元/月计算租金。又因徐兴红已于2016年12月份给付国建公司租金5000元，且自2017年1月份开始徐兴红实际只承租了8间房屋，而5000元/月的租金系12间房屋的租金计算标准，故徐兴红应给付国建公司自2017年1月1日至2017年2月28日8间房屋的租金为6666.67元（5000元/月÷12间×8间×2个月），及按3333.33元/月（5000元/月÷12间×8间）的标准支付自2017年3月1日至被告实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决：一、徐兴红于本判决生效之日起十五日内清空位于泰兴市黄桥工业园区胜利路2号仓库第二排自北向南依次8间房屋的物品，并将上述房屋交付给泰兴市国建智能设备有限公司；二、徐兴红于本判决生效之日起十五日日给付泰兴市国建设备智能有限公司自2017年1月1日至2月28日的租金6666.67元及自2017年3月1日至房屋实际交付之日按3333.33元/月的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回泰兴市国建智能设备有限公司的其他诉讼请求。如果徐兴红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取为190元，由徐兴红负担（此款泰兴市国建智能设备有限公司已垫付，徐兴红在履行上述给付义务时一并给付给泰兴市国建智能设备有限公司）。
二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：一审中，国建公司向一审法院提交了其与徐兴红之间的借款合同及收条，一审法院于2017年5月15日将上述证据交给徐兴红质证。徐兴红质证时对上述证据的真实性无异议，但认为借款合同与本案无关。
二审查明的事实，有双方当事人二审陈述及徐兴红在一审中的《质证笔录》等予以佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”该法第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
本案中，国建公司将案涉房屋出租给徐兴红，徐兴红向国建公司支付租金，双方之间构成租赁合同关系，其中国建公司为出租人，徐兴红为承租人；又因双方未签订书面协议，对租赁期限约定不明确，故双方当事人之间形成不定期租赁合同关系。据此，国建公司有权依法随时要求徐兴红解除租赁合同，但应给予徐兴红适当的合理期限。国建公司于2017年2月14日向徐兴红提交解除房屋租赁合同的书面通知，要求徐兴红于同月28日将仓库内的所有货物搬走并承担支付相应租金等责任，而徐兴红于第二日即同月15日收到该通知，故双方租赁合同依法自2017年2月28日解除。因双方当事人未明确约定合同解除后承租人逾期交付房屋产生的房屋占有使用费的计算标准，故应参照双方约定的租金标准继续向国建公司支付房屋占有使用费。一审法院根据本案徐兴红在合同解除前的房屋使用及已缴纳租金的实际情况，计算截至2017年2月28日所欠租金为6666.67元；并根据徐兴红在2017年2月28日后的房屋占用情况，按3333.33元/月（5000元/月÷12间×8间）的标准计算自2017年3月1日至徐兴红实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，上述计算金额及方式均不违反法律规定，且对徐兴红有利，而双方当事人均未提出异议，故本院予以确认。
对于徐兴红上诉提出其与国建公司口头约定长期租用讼争房屋、如这些房屋整体搬迁或整体出租徐兴红无条件搬出、自己在一审中已提交证人证言等主张，本院认为，因徐兴红仅提供了一名证人，在双方当事人未签订书面租赁协议且对租赁期限产生争议的情况下，该证人证言系孤证，不足以证明徐兴红的主张，故本院对徐兴红此主张不采信。对于徐兴红二审中提出因国建公司未及时维修房屋漏水而造成徐兴红货物受潮损失一万多元的请求，因该请求系二审中徐兴红新增加的请求，双方当事人在二审中未能就此请求达成调解意见，故徐兴红可另行依法主张权利，本案中不予理涉。
综上所述，上诉人徐兴红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人徐兴红负担（已交）。
本判决为终审判决。
审判长 陈卫兵
审判员 高 云
审判员 丁万志
二〇一七年九月二十日
书记员 袁高亮