重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0116民初10811号
原告：钟志芳，女，汉族，1959年11月20日出生，住重庆市九龙坡区。
原告：白易，男，汉族，1982年8月15日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。
被告：张天明，女，汉族，1973年12月17日出生，住广东省东莞市。
委托诉讼代理人：张天怀（系被告张天明之妹），汉族，1978年7月17日出生，住重庆市壁山区。
被告：张天怀，女，汉族，1978年7月17日出生，住重庆市壁山区。
原告钟志芳、白易诉被告张天明、张天怀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟志芳、白易的委托诉讼代理人杜后利，被告张天明、张天怀到庭参加诉讼。开庭后，因双方当事人申请庭外和解，现约定庭外和解期限届满,本案继续审理，现已审理终结。
原告钟志芳、白易诉称：1、请求确认原、被告双方于2016年9月8日签订的《福城中央商业房屋租赁合同》已解除。2、由二被告向原告支付2017年9月12日至2017年12月11日尚欠租金26449元。3、由二被告向原告支付逾期支付租金滞纳金（即违约金，从2017年9月3日起，以日租金422元的2倍为基数，计算至实际付清租金之日止）。4、二被告向原告支付擅自退租及拖欠租金违约金10万元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告因经营需要于2016年9月8日与二原告签订《福城中央商业房屋租赁合同》，租赁原告坐落于重庆市江津区双福街道双庆路1号福城中央．一期河滨平层负1-7号，建筑面积为191.64平方米的门市，租赁期限为8年，自2016午9月12日起至2024年9月11日止；并约定第一年租金为60元／平方米，第二年至第八年每年租金按头年租金总额的基础上递增10％。每季度缴纳一次租金，提前10天缴纳。如二被告逾期支付租金的，每逾期一日，则按日租金的2倍向原告支付滞纳金(即违约金)；且在租赁期限内，二被告未经原告同意，中途擅自退租的，除应向原告方补足未支付完的房租外，还需另行支付原告违约金lO万元。根据前述房屋租赁合同约定，二被告应于2017年9月2目前向原告支付2017年9月12日至2017年12月11日期间的房屋租金，合计37945元。但二被告却严重违反合同约定，于2017年lO月10日向原告支付了11496元租金，并于当日擅自退租，给原告造成严重经济损失。
被告张天明、张天怀辩称：原、被告于2016年9月8日签订《房屋租赁合同》，原告当时讲如生意不好，只要提前打招呼就可以退租。2017年9月26日，在一年的租期将满时，被告实在是做不下去，已无钱交房租了，请求原告过来商量退租一事，但原告不同意，被告考虑当初与原告口头约定一年能退保证金，准备用保证金抵一个月的房租，不足部分再补给原告，于是被告就多租了一个月处理搬迁事宜。2017年10月10日，被告清空铺面，将铺面钥匙送到了原告手中，并付清了这个月的房租11496元，原告也没有意见。铺面钥匙交回，双方租赁合同终止。原告收回房屋钥匙后还开门进去过，被告帮原告贴出了招租的广告，原告也没有阻止。被告没有违约，如果构成违约，原告请求的10万元违约金过高，请求法院调整降低违约金。原告应退还被告保证金1万元。
经审理查明，2016年9月8日，原告钟志芳、白易（甲方）与被告张天明、张天怀（乙方）签订了《福城中央商业房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于江津区双福街道双庆路1号福城中央·一期河滨平层负1-7号，门面建筑面积约为191.64平方米出租给乙方经商使用。租赁期限自2016年9月12日起至2024年9月11日止。合同第五条约定：第一年租金按每平米60元计算，总额为：137980元。每季度缴纳租金一次，提前10天缴纳；第二年至第八年每年租金按头年租金总额的基础上递增10%。合同后即支付第一年第一季度租金34495元人民币。保证金为1万元，在合同期满后乙方结清所有相关费用，无违约情况保证金(不计利息)应全额退还(违约不退还)。合同第九条约定甲方违约责任：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方10万元作为违约金。2、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，除应返还预收乙方的剩余租期的租金外，还应向乙方支付lO万元违约金。3、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失10万元。合同第十条约定乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付10万元违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1)未经甲方书面同意，将房屋转租．转借给他人使用的；（2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4)拖欠房租累计10日以上的。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。3、在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定自行负担的费用，每逾期一天，则应按该项费用总额的10％支付甲方滞纳金。4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方除补足未支付完的房租外，另支付lO万元违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞留金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告按约缴纳了租金和1万元保证金，原告将出租房屋交付被告用于经营。原、被告按合同约定履行了一年的租赁合同，被告在2017年9月10日前的租金已付清。
2017年10月10日，被告以经营困难为由将租赁房屋腾空和钥匙一起交给原告，并于当天交了2017年9月10日至2017年10年10日期间租金11496元给原告。
2017年10月15日，被告签收了原告邮寄的《要求限期支付租金和违约金的律师催告函》，内容为：张天明、张天怀，你方与我所委托人于2016年9月8日签订了《福城中央商业房屋租赁合同》，约定由你方租赁我所委托人位于江津区双福街道双庆路1号福城中央·一期河滨平层负1-7号的门面，租赁期限为8年，从2016年9月12目起至2024年9月11日止。根据租赁合同的约定，你方应于2017年8月底向我所委托人支付2017年9、10、11月期间的房屋租金，但你方至今不但不缴纳，反而多次向我所委托人提出退租。为此，你方已累计拖欠我所委托人租金长达40余天，已构成严重违约，根据你方与我所委托人签订之租赁合同的约定，限你方于收到本催告函后1日内，向我所委托人足额缴纳房屋租金37945元，并另行支付10万元逾期缴纳租金的违约金……。
上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，福城中央商业房屋租赁合同、要求限期支付租金和违约金的律师催告函、照片及证人出庭作证的证言等证据，经庭审质证，可以作为认定上述事实的证据。
本院认为，原告钟志芳、白易诉被告张天明、张天怀签订的《福城中央商业房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性、效力性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告在2017年10月10日将租赁房屋腾空和钥匙一起交给原告时，双方的租赁合同解除。由于被告在租赁房屋一年期满后第二年第一季度房租，未按合同约定于该季度提前10天缴纳租金以及未足额支付2017年9月10日至2017年10月10日期间的租金［月租金应为12648（137980元/年×110%÷12月）］，被告仅支付11496元，拖欠当月租金1152元超过合同约定的累计10日以上，且解除合同未经原告明确同意，也未依照法律规定的程序解除合同，按照双方签订的《福城中央商业房屋租赁合同》第十条约定，被告已构在违约，应承担支付租金和违约金的责任。
关于原告请求被告支付逾期支付租金滞纳金（即违约金）及违约金10万元的问题。由于双方的违约金既约定了“滞纳金”又约定违约金10万元，且“滞纳金”性质属于违约金，不应重复计算违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为过分高于造成的损失。原告主张违约金10万余元明显过高，属于约定的违约金过分高于造成的损失的情形。结合双方合同履行情况、过错程度以及该铺面（191余平方米）另行招租的难度等因素，本院酌情确定因被告违约退租给原告造成的损失为当季未履行的2个月空置租金25296元（12648元×2个月）较为合理。因此，被告要求减少违约金的理由于法有据，本院予以采纳。被告应承担的的违约金为2个月租金损失25296元的130%，即25296元×130%=32884.8元。另外，约定保证金不予退还，实际上也是承当违约责任的方式，应当将保证金纳入总的违约责任进行计算。保证金应当最后冲抵违约金，故本案冲抵已经收取的保证金1万元后，被告应另行支付违约金22884.8元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下；
一、原告钟志芳、白易与被告张天明、张天怀之间的福城中央商业房屋租赁合同于2017年10月10日解除。
二、被告张天明、张天怀于本判决生效后七日内支付原告钟志芳、白易租金1152元。
三、被告张天明、张天怀于本判决生效后七日内支付原告钟志芳、白易违约金22884.8元。
四、驳回原告钟志芳、白易的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2828元，减半收取1414元，由原告钟志芳、白易负担1000元，被告张天明、张天怀负担414元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 刘泓炜
二〇一七年十二月二十七日
书记员 刘晓琴