辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）葫民终字第00583号
上诉人（原审被告）：穆振魁
上诉人（原审被告）：徐一
上诉人（原审被告）：闫小峰
三上诉人共同委托代理人：王德坤
上诉人（原审被告）：闫明哲
被上诉人（原审原告）高素媛
被上诉人（原审原告）：王海艳
二被上诉人共同委托代理人：�铁民、卢宏
原审被告：王大伟
上诉人穆振魁、徐一、闫小峰、闫明哲因与被上诉人高素媛、王海艳，原审被告王大伟确认合同效力纠纷一案，不服兴城市人民法院（2014）兴民二初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人穆振魁、徐一、闫小峰及委托代理人王德坤，上诉人闫明哲，被上诉人王海艳及委托代理人周铁民、卢宏到庭参加诉讼。被上诉人高素媛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：高素媛系王福彬（斌）之妻子，王海艳、王大伟系二人之子女。2001年6月20日，王福彬（斌）经与兴城市工商行政管理局（以下简称工商局）和兴城市沙后所镇人民政府（以下简称沙后所政府）协商，分别签订《协议书》、《农贸市场改扩建协议》各一份。与工商局协议约定的主要内容为：一�原农贸市场占地3.2亩，（四至：东至桥边；西至李洪恩东墙线；南至王家俊北墙线；北至闫永刚饭店门前）。二、原有农贸市场土地使用权为甲方（工商局）所有，为繁荣经济，开拓市场甲方同意将原土地使用权转让给乙方［王福彬（斌）］。三、土地使用权转让费为人民币陆万元整，合同签字盖章后乙方一次付清款项。四、有关基建审批等手续均由沙后所镇人民政府会同乙方一并办理。工程定于二00一年年底竣工。落款甲方处盖有兴城市工商行政管理局的公章及代表人的个人签名，乙方处写有锦州市建安公司葫芦岛施工处代表王福斌的字样并盖有王福斌的个人名章。与沙后所政府签订的协议约定的主要内容为：由乙方锦州市第一建筑工程公司葫芦岛施工处王福斌投资开发建设沙后所镇农贸市场，甲方（沙后所政府）提供场地并协助开工前手续完善。双方依照相关�律规定达成如下协议：一、具体开发地址：原沙后所镇内小市场。二、开发项目：1.封闭式农贸市场：2400平方米。2.二层楼门市房：3700平方米。3.河道处理：900平方米。4.厕所一座（面积双方另行协商确定）。三、开竣工日期：二00一年八月一日至二00一年十二月三十一日止。四、甲方的权利与义务：甲方负责为乙方办理改扩建农贸市场的所有合法手续，并承担费用，由此发生的责任由甲方承担。五、乙方的权利与义务。乙方负责该项目的所有资金。负责该项目建成后的门市房出售，摊位（床）的租赁及办理工商部门的有关手续，并负责该项目建成后的物业管理（有关手续由甲方负责出面协调）。乙方对建成后的农贸市场封闭式大棚及公共厕所享有所有权。落款处盖有甲方的公章、王福彬（斌）当时供职单位——锦州市一建葫芦岛施工处的公章及王福斌个人的名章。两份协议书签订后，王福彬即开始筹资进行改建市场的工作。2006年11月8日，兴城市人民政府作出兴政地字（2006）39号《关于收地并向王福斌出让土地使用权的批复》的土地管理文件，内容为：同意收回位于沙后所镇城内村工商局农贸市场的2811.47平方米划拨土地使用权，并将该宗地出让给你（王福斌）本人作为商服用地。之后，王福彬（斌）以个人名义办理了《土地使用权证》和《房屋所有权证》，《土地使用权证》上土地使用权人登记为“王福斌”，《房屋所有权证》上房屋所有权人登记为“王福彬”。王福彬（斌）由兴城市公安局温泉街派出所出具的证明将王福彬（斌）写成王福彬，而王福彬（斌）的个人印章却制作成“王福斌”。
2008年1月1日，穆振魁经手以甲方王福斌名义与乙方闫永刚签订《承包市场协议书》一份，约定：甲方现有坐落在沙后所镇城内封闭式农贸市场一座，承包给乙方经营管理。承包期限为：自二00八年一月一日起至二0一二年十二月三十一日止。承包金额为每年15万元，每年十二月二十五日前付清当年承包费。落款处甲方签有：经王福彬徐一同意穆振魁；乙方签有闫永刚的名字。2010年11月份，王福彬（斌）因病去世。2010年12月20日，王大伟以王福彬（斌）遗产继承人的身份与闫小峰、穆振魁、徐一共同签订《协议书》一份，约定：沙后所城内小市场始建于2001年，门市房销售后还清工程款及三方投资，净剩资产市场大棚一座2300平方米。按三方投资比例划分，即A方（王大伟），B方（闫小峰）各占一股，C方占一股。市场大棚出售及租赁均按三股分红，终身受益并可继承。现因王福彬病故，经三方共同协商，就市场有关事宜达成如下协议：1．原始股不变，即王大伟为一股，闫小峰为一股，穆振魁、徐一二人为一股。2.原土地使用证、房照（因王福彬当时其它工程资金周转不开需贷款）均属名为王福彬。为了明确经济利益，划分责任，证照更名后三方均可属名，各占股份不变，任何一方不得使用证照抵押或贷款。如某方使用发生一切后果自行负责。落款处签有王大伟、闫小峰、穆振魁的名字。2012年12月25日，王大伟、穆振魁作为甲方与闫明哲签订《协议书》一份，约定：经甲乙双方共同协商，现将坐落在沙后所镇城内封闭式农贸市场一座承包给乙方经营。承包期限为：2013年1月1日——2013年12月31日。年承包费为21万元，上一年底12月25日前一次性付清。落款处注明：承包期限为五年，价格不动。甲乙双方王大伟、穆振魁、闫明哲签字。2013年的承包费，王大伟自称领取7万元，后将该7万元交给其母高素媛。高素媛、王海艳认为王大伟、穆振魁与闫明哲签订的《协议书》侵�了二人的合法权益，故向法院提起民事诉讼：1.请求依法确认王大伟、穆振魁、闫明哲签订的沙后所镇城内封闭农贸市场承包《协议书》无效；2.返还沙后所镇城内封闭农贸市场给高素媛、王海艳；3.赔偿高素媛、王海艳损失300，000.00元。
原审法院认为：本案的争议焦点是：以高素媛之夫王福彬（斌）名登记的《土地使用权证》及《房屋所有权证》是否存在其他共有人的情况；由王大伟、穆振魁与闫明哲签订的《协议书》是否合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案讼争的沙后所镇城内封闭式农贸市场（以下简称：市场）系王福彬（斌）以个人名义从兴城市工商管理局购置，并经兴城市人民政府批准，办理了《土地使用权证》和《房屋所有权证》。虽然《土地使用权证》上土地使用权人登记为“王福斌”、《房屋所有权证》上房屋所有权人登记为“王福彬”，但从兴城市公安局温泉街派出所出具的证明及王福彬（斌）个人印章、签订的合同书看，王福斌应确认为王福彬的曾用名，对此，双方均未提出异议。房屋所有权及土地使用权，其权利人享有直接支配和排他的权利。不动产登记簿上记载的权利人，就是法律上承认的权利人，该权利人可以依法行使不动产物权，不受他人侵害。如果有人对不动产登记簿记载的事项提出异议，就应当由提出异议的一方提出证据证明其主张。如果异议一方提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致的，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属，维护�动产登记簿的效力。本案中高素媛、王海艳出具的《土地使用权证》和《房屋所有权证》上均无其他共有人的记载。穆振魁、徐一、闫小峰、王大伟、闫明哲虽然辩称穆振魁、徐一、闫小峰对讼争的市场均有投资，但却并未提供书面的及其他的有效证据证明该三人系市场房屋、土地的共有权人。因此，以王福彬（斌）名登记的讼争市场房屋、土地的所有权和使用权应确认归王福彬（斌）所有。对于房产登记机关已经登记的房屋所有权，实际上是行政主管机关对房屋产权权属作出了认定。如果其他人对此存有异议，应当通过行政诉讼或其他方式寻求解决途径。关于穆振魁、徐一、闫小峰、王大伟、闫明哲辩称穆振魁、徐一、闫小峰与王福彬（斌）存在合伙关系的问题。“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。”�本案穆振魁、徐一、闫小峰、王大伟、闫明哲均未提供闫小峰、穆振魁、徐一与王福彬（斌）曾订立过书面合伙协议的证据材料。即便是双方存在合伙关系，王小峰、穆振魁、徐一确有投资行为，也只能视为三人是以资金形式参与合伙经营，不能据此确认三人对兴建的市场房屋所有权和土地使用权存在共有关系。在同一标的物上，并存着物权和债权时，无论物权在债权之前或之后成立，都有优先于债权的效力。本案中王福彬（斌）对市场房屋土地的所有权和使用权属于物权的范畴，如果王福彬（斌）与闫小峰、穆振魁、徐一三人之间存在合伙投资及收益分配纠纷，也属于合同之债纠纷，那么，根据物权优先效力原则，三人的债权也不能对抗王福彬（斌）对市场房屋及土地的所有权和使用权。三人可凭据另行主张债权权利。王福彬（斌）去世，其遗产由合法继承人继承。王福彬（斌）的法定继承人有高素媛、王海艳和王大伟三人。王福彬（斌）投资兴建市场之时，其与高素媛夫妻关系存续，根据“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有”的规定，以其名登记的市场房屋、土地应归夫妻二人共同所有。王福彬（斌）去世，属于其遗产的市场房屋土地的二分之一份额应由高素媛、王海艳和王大伟三人共同继承。2010年12月20日，王大伟以王福彬（斌）遗产继承人的身份与闫小峰、穆振魁、徐一共同签订《协议书》一份，该《协议书》确定王大伟继承其父亲遗产，王福彬（斌）生前所占有的市场股份份额归王大伟所有。该《协议书》的签订并未征得高素媛、王海艳的同意，侵害了二人的合法权益，剥夺了二人的法定继承权，故该股份分配协议应确认为无效。关于王大伟、穆振魁作为甲方与闫明哲于2012年12月25日签订的《协议书》的效力问题，该《协议书》约定将讼争的市场承包给闫明哲经营。王大伟、穆振魁未征得高素媛、王海艳的同意，自行作主将属于高素媛的财产及尚未分割的王福彬（斌）的遗产对外发包，事后也未得到高素媛、王海艳的追认。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”该《协议书》的签订，显然侵害了高素媛、王海艳的合法权益，对高素媛、王海艳要求确认该《协议书》无效的诉讼请求，应予支持。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”闫明哲应将承包的市场经营管理权返还给高素媛、王海艳和王大伟。王大伟负责将收取的7万元承包费予以返还。关于其他人收取的承包费，闫明哲也有主张返还的权利。关于高素媛、王海艳要求王大伟、穆振魁、闫明哲三人赔偿经济损失300，000.00元的诉讼主张，因高素媛、王海艳并未提供该损失的事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第九十七条、第九条、第十七条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、王大伟、穆振魁与闫明哲签订的沙后所镇城内封闭式农贸市场承包《协议书》无效。二、闫明哲于本判决生效之日起五日内将兴城市沙后所镇城内封闭式农贸市场的承包经营权返还给高素媛、王海艳和王大伟。三、驳回高素媛、王海艳要求王大伟、穆振魁、闫明哲赔偿经济损失的诉讼请求。案件受理费8，900.00元，由王大伟负担4，450.00元、由穆振魁、闫明哲各负担2，225.00元。
穆振魁、徐一、闫小峰上诉称：兴城市沙后所镇内的小市场是由王福彬（斌）、闫小峰、穆振魁、徐一共同投资兴建，几位合伙人共同投资、共同经营、共负盈亏，四人成立事实上的合伙关系。2012年12月25日，王大伟、穆振魁与闫明哲签订的承包协议书合法有效，不存在擅自承包的情况。高素媛、王海艳和王大伟只占有合伙财产的三分之一股份，在大多数合伙人都同意对合伙财产对外承包的情况下，合伙人对外承包的行为不违反法律规定。综上，请求二审法院依法改判。
闫明哲上诉称：兴城市沙后所镇内的小市场是由王福彬（斌）、闫小峰、穆振魁、徐一共同投资兴建，四人系合伙关系。王福彬在世时，我父亲闫永刚便开始承包市场大棚，相关事实及签字均由合伙人穆振魁办理；高素媛、王海艳和王大伟只占有合伙财产的三分之一股份，在大多数合伙人都同意对合伙财产对外承包的情况下，我与其他合伙人签订的大棚承包协议合法有效。综上，请求二审法院依法改判。
高素媛、王海艳答辩称：本案的案由是确认合同效力纠纷，本案应针对我方的诉请，审理我方起诉的合同效力，闫小峰、穆振魁、徐一辩称是合伙关系，偏离本案的争议焦点。2012年12月25日，王大伟、穆振魁与闫明哲签订的承包协议书，违反法律规定，属于无效合同。请求二审法院驳回上诉。
王大伟答辩称：我父亲曾说过兴城市沙后所镇内的小市场由三股组成，我父亲一股，穆振魁、徐一一股，闫小峰一股，对经营收益三家平分。2012年12月25日的承包协议是我自己作主签订，承包费7万元给了我母亲，剩下的14万元给了另外两股。
本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致。
上述事实，有房屋所有权证、土地使用权证、协议书、一、二审�审笔录等载卷佐证并经庭审质证，可以确认。
本院认为：讼争沙后所镇城内封闭式农贸市场系王福彬（斌）以个人名义从兴城市工商管理局购置，市场的房屋及土地权属证书登记记载的权利人均系王福彬（斌），在无其他证据否定权属证书记载的效力的情况下，王福彬（斌）为法律意义上的物权所有人。关于四上诉人穆振魁、徐一、闫小峰、闫明哲上诉称穆振魁、徐一、闫小峰对讼争市场均有投资，其三人与王福彬（斌）是合伙关系，有权处分合伙财产的主张，本院认为，当事人双方未签定书面合伙协议的情况下，主张合伙关系成立的一方需提供两个以上无利害关系人证明双方有口头协定，人民法院可以认定为合伙关系，该案穆振魁、徐一、闫小峰方虽提请两名证人出庭作证，但其中刘尚伟与本案被告王大伟具有利害关系，故只有一名无利害关系人的证明，根据现有证据，本院难以认定合伙关系成立。而且上诉人提供的证据材料，均没有王福彬本人的签字，账目明细虽有穆振魁、徐一等人的出资记载，但出资性质是否系投资款，账目内未有明确。账目中体现，王福彬（斌）所交的款项均明确为基建款，而徐一、穆振魁交的款项中穆振魁、徐一所交款项系暂借款，未体现为基建款，故徐一、穆振魁、闫小峰的出资性质无法认定。即使存在投资的事实，亦但不能证明其投资是否为“股本性”投资，讼争市场房屋、土地是否系因共同出资而形成的合伙共同财产亦无充分证据予以证明，不足以对抗权属证书的法定效力。且投资纠纷属于债权纠纷，根据物权优先效力原则，三人的债权不能对抗王福彬（斌）对市场房屋及土地的所有权和使用权，三人可凭据另行主张债权权利，一审法院对此做出的认定并无不当。关于王大伟、穆振魁�闫明哲于2012年12月25日签订的协议书的效力问题，王福彬（斌）去世后，高素媛、王海艳、王大伟通过继承取得其遗产，即讼争市场房屋及土地一半的所有权。王大伟未征得遗产的共有人高素媛、王海艳的同意，自行作主将共同共有财产对外发包，侵害了高素媛、王海艳的合法权益，因此王大伟对共同共有财产的无权处分，因权利人的拒绝追认而无效。一审因此认定各王大伟、穆振魁与闫明哲于2012年12月25日签订的协议书无效，继而判令闫明哲将承包的市场经营管理权返还给高素媛、王海艳、王大伟，符合法律的规定。综上，上诉人穆振魁、徐一、闫小峰、闫明哲的上诉理由不能完全对抗被上诉人的所有权主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8900元，由上诉人穆振魁�徐一、闫小峰负担4450元，由上诉人闫小峰负担4450元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵红梅
代理审判员 张信骋
代理审判员 王嘉莉
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王 宁
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。”