青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10291号
原告王玉娟。
委托代理人周重骏，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人吕彦霖，山东康桥律师事务所律师。
被告韩小秋。
委托代理人李铠，山东崇杰律师事务所律师。
委托代理人霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。
被告青岛华置地房地产开发有限公司。
法定代表人韩小秋，职务总经理。
委托代理人李铠，山东崇杰律师事务所律师。
委托代理人霍玉梅，山东崇杰律师事务所律师。
原告王玉娟与被告韩小秋、被告青岛华置地房地产开发有限公司（以下简称被告华置地房地产）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年1月16日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭审理了本案。原告王玉娟及其委托代理人周重骏、吕彦霖，被告韩小秋及被告华置地房地产的共同委托代理人李铠、霍玉梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年3月份，原告与被告韩小秋达成购买青岛市市南区天津路X号XX户房屋的购买意向，被告为证明其为房屋所有权人，向原告出示《拍卖成交确认书》和拍卖发票，明确写明青岛市市南区天津路X号的房产及土地买受人为被告韩小秋。2008年3月18日，原告与被告韩小秋签订《房屋转让协议》，被告提供的协议中转让方为被告华置地房地产，原告对此提出异议，被告韩小秋出示《营业执照》，列明其为被告华置地房地产的法定代表人，原告随即签署了《房屋转让协议》，约定：被告将青岛市市南区天津路X号XX户房屋转让给原告，原告支付购房款24.6万元；同日，原告向被告韩小秋的账户转账24.6万元，被告将涉案房屋交付给原告。协议约定被告应于2009年12月底前为原告办理房屋产权证书，但两被告一直拒不履行房屋过户义务，给原告造成损失。现原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与两被告签订的《房屋转让协议》合法有效；2、青岛市市南区天津路X号XX户房屋归原告所有；3、两被告继续履行《房屋转让协议》，为原告办理房屋过户变更登记手续；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。
被告韩小秋、被告华置地房地产共同辩称，一、涉案房屋权属登记并非被告；二、涉案房屋所占用的土地系划拨土地，且本案分割后的房屋无法办理规划报建手续，房屋的转让行为因违反强制性规定而无效；三、原告诉请中的律师费，因无法律依据和合同约定，不应予以支持。四、根据《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条第一款的规定，本案房屋转让协议无效，涉案土地系划拨土地，被告韩小秋通过法院拍卖购买了青岛市市南区天津路X号整块土地及地上建筑物。原告的第二、三项诉请因合同无效应予驳回。
经审理查明，2009年3月18日，原告与被告华置地房地产签订《房屋转让协议》一份，约定：原告购买青岛市市南区天津路X号4楼XX户房屋一处，建筑面积30.62平方米，房屋价款共计24.6万元；被告应于2009年3月18日原告付清全部房款后，将房屋交给原告；被告于2009年12月底为原告办理房屋产权；如果被告不能为原告按时办理产权，原告有权退房，被告退还原告已付全部房款并按同期银行存款利息付给原告。同日，原告将全部购房款打入被告韩小秋名下，被告华置地房地产出具收据一份，收款人为被告韩小秋；被告将涉案房屋交付给原告。
2009年4月30日，青岛世诚拍卖有限公司出具《拍卖成交确认书》一份，内容表明：被告韩小秋以1459.79万元的价格拍得青岛市市南区天津路X号房产。2009年5月11日，被告韩小秋交纳上述拍卖款项。
2009年6月17日，青岛市中级人民法院出具（2009）青执一字第16-1号、16-2号民事裁定书、（2009）青执一字第16-1号协助执行通知书，内容表明：将被执行人山东省文教体育用品进出口公司名下的位于青岛市市南区天津路X号的房产及土地［房屋所有权证号为房权证自字××号、土地证号为青国用（96）字第101**号］过户给拍卖买受人韩小秋。
2013年5月15日，青岛市国土资源和房屋管理局向被告韩小秋出具《关于办理市南区天津路X号国有土地建设用地使用权出让手续的通知》，内容为：“韩小秋：2012年6月13日，市政府下发《关于同意将位于市南区天津路X号国有建设用地使用权出让给韩小秋的批复》，批准将位于市南区天津路X号面积为955.1平方米的国有建设用地使用权出让给你，用途为商务金融用地，出让期限为40年，土地出让金为9138802.5元；并规定：你应于批复下发后12个月内与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》；若逾期未签订《国有建设用地使用权出让合同》，则批复文件自动失效”。
2009年12月份，案外人王利俊与被告韩小秋就经营合同纠纷诉至我院，案外人王利俊要求对天津路X号房产改造和销售利益进行分配。2010年8月11日，本院作出（2010）南民初字第20051号民事判决书，经审理查明部分载明：“2008年10月12日，王利俊与被告韩小秋签订《合作购房改造开发协议》，约定双方共同购买开发市南区天津路X号楼，房产面积约3600平方米，投入资金以双方共同自筹和融资来解决。如项目需拍卖竞得，则以被告韩小秋的名义参加竞拍，对外以青岛华置地房地产有限公司名义经营，双方合作人共担风险、利益共享；2009年4月27日，被告韩小秋与青岛世诚拍卖有限公司签订竞买合同，竞买位于青岛市市南区天津路X号的房产标的。竞买合同上载明：该标的土地为国有划拨土地使用权，拍卖成交后，相关房产及土地的变更、出让手续由被告办理，被告承担办理相关证件时产生的一切税费；被告拍得房产后，未交纳土地出让金，该房产现被改造成113户房屋，并通过青岛华置地房地产有限公司对外出售，该113户房屋尚未办理房屋产权证”。该判决书驳回了王利俊的诉讼请求。
2009年5月5日，被告在半岛都市报刊登涉案房屋的出售信息：“待拆迁房，30.6㎡25.6万产权；25.6㎡21.5万产权，市南天津路适合投资居住”。
现涉案土地仍系国有划拨土地，被告未与青岛市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》；且天津路X号房屋系被告自行分割为113户予以出售，并未办理相关规划审批手续。
原告本人陈述，2009年，原告在报纸上看到天津路X号房屋的宣传广告，之后与被告韩小秋取得联系，并到现场看房，当时被告华置地房地产在现场设置了售房接待中心；被告韩小秋称房屋系通过拍卖得来，系合法的，年底即可办理房产证，之后被告一直称在办理房产证，直至2014年9月份，被告才告知原告房产证无法办理，具体原因不明。
2012年5月份，案外人张文远将被告韩小秋诉至本院，请求判令解除其于2011年6月20日与被告韩小秋签订的《房屋转让协议》，被告韩小秋双倍返还定金20万元。2012年12月31日，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第1905号民事判决书，载明：“我国城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，如果未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书，该房地产不得转让。本案中，被告通过法院拍卖程序所购买的房地产性质系国有划拨地，被告应当依照法律规定办理相应的土地性质变更手续，取得土地使用权证书后，才可再次转让涉案房屋。被告向原告出卖涉案房屋时，该土地的性质未发生变化，仍系国有划拨地，因此，原、被告签订的《房屋转让协议》违反了国家禁止性法律规定，理应无效，相应的定金条款亦应无效”。
上述事实，有房屋转让协议、转账凭证、收据、确认书、发票、民事裁定书、民事判决书、通知及当事人当庭陈述等证据在案为凭，以上证据业已经本院庭审质证及审核。
本院认为，本案争议焦点系原、被告签订的《房屋转让协议》的效力。首先，城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。本案中，被告韩小秋通过拍卖取得天津路X号土地及房产后，在明知涉案土地系划拨用地的情况下，未依法缴纳土地使用权出让金，亦未与相关行政管理部门签订《国有土地建设用地使用权出让合同》，即将涉案房屋出售给原告；其次，土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。划拨土地依法应用于国家机关用地、城市基础设施用地、公益事业用地等涉及国家利益用途，被告韩小秋通过拍卖购买的系划拨土地，在其未通过相关审批手续变更土地性质的情况下，应按照国家对于划拨土地的相应法律规范使用涉案土地及地上房屋，其将天津路X号房屋出售给原告的行为，违反了国家对于划拨土地的管理和规范秩序，造成土地使用权出让金的经济损失，损害了国家利益；第三，合同法规定，损害社会公共利益的合同无效。被告韩小秋在未取得规划审批手续的情况下，擅自将天津路X号房屋进行分割并出售，扰乱正常的房地产交易秩序，其行为亦对社会公共利益造成损害；第四，原告在购买涉案房屋时，未尽注意审慎义务，未审查涉案房屋的房地产登记信息，存在一定过错；第五，被告韩小秋系被告华置地房地产的法定代表人，其以被告华置地房地产的名义与原告签订《房屋转让协议》，合同相对人应为原告与被告韩小秋、被告华置地房地产。综上，综合城市房地产管理法及合同法的规定，权衡相关利益冲突，维护土地及房地产市场交易秩序的安全及稳定，本院认为，2009年3月18日，原告与被告韩小秋、被告华置地房地产签订的《房屋转让协议》无效。
原告要求确认涉案房屋归其所有、被告协助原告办理房屋过户登记、被告承担律师费的请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条、第三十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条之规定，判决如下：
驳回原告王玉娟的诉讼请求。
案件受理费5950元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 蒋 苓
人民陪审员 郑桂云
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 刘成荫