上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初30278号
原告(反诉被告)上海汉某房地产顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人施少鸣，董事长。委托代理人周晨溪，女。委托代理人邹侠，男。被告(反诉原告)曹某某，女，1976年2月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人陈某(系被告曹某某之夫)，住上海市浦东新区。原告上海汉某房地产顾问有限公司(以下简称汉某公司)诉被告曹某某居间合同纠纷以及反诉原告曹某某诉反诉被告汉某公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月23日、6月20日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)汉某公司的委托代理人周晨溪、被告(反诉原告)曹某某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉某公司诉称，2014年10月，被告至原告金杨分行处，对上海市浦东新区居家桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称居家桥路房屋)表达了购买意向。同月，原、被告及案外人(出售方)签订了《房地产买卖居间协议》，且原、被告还签订了《佣金确认书》，确认本次交易完毕应付的佣金为人民币(以下币种同)26,000元。2014年10月26日，在原告的积极促成下，被告与出售方签订了《上海市房地产买卖合同》。现原告已完成本次居间服务，但被告却拒绝按约向原告支付佣金。为此，原告起诉要求被告立即支付佣金26,000元。被告曹某某辩称，原告在签订《房地产买卖居间协议》前向被告提供了虚假的税费信息，称居家桥路房屋不符合“满五唯一”的条件，需缴纳契税110,000余元，该笔费用直接计入总房价由被告支付，而在实际办理审税时发现出售方只需缴纳契税4,500元。为此被告曾向原告提出质询，但原告一味推诿和狡辩，甚至发展到准备动手打人。在交易过程中，原告不按《上海市房地产买卖合同》的付款约定履行，要求被告提前向出售方支付房款。而且，原告玩忽职守，将由其保管的房地产权证丢失，不但导致买卖双方无法进行房产交易，而且导致《上海市房地产买卖合同》无效。事后，原告还要求被告签署所谓的协议书，企图逃避责任，在遭到被告拒绝后，原告推波助澜，导致买卖双方发生诉讼，给被告的身心造成严重伤害，后买卖双方通过民事调解书才强制完成产权交割。综上，被告认为其并无向原告支付佣金26,000元的义务，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告曹某某诉称，反诉原、被告与案外人(出售方)于2014年10月14日、10月26日分别签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，约定了三方在居家桥路房屋转让过程中的权利和义务。2015年3月21日，三方共赴房地产交易中心办理过户手续，但因反诉被告无法出具由其保管的产权证原件，导致房产过户无法进行。后反诉原告多次要求反诉被告履行居间义务，协调三方共同解决房产证丢失所带来的负面影响，但反诉被告却采取拖延、回避的方式推卸责任。为此，反诉原告花费了大量时间和精力处理善后，直至2015年7月2日才完成居家桥路房屋的过户登记事宜。由于过户时间过久，大大超过正常房产交易周期，导致反诉原告在关联房地产交易合同中处于违约状态，并由此产生巨额违约金。为此，反诉原告提起反诉要求反诉被告赔偿损失费63,700元。庭审中，反诉原告变更反诉请求为要求反诉被告赔偿各项损失共计40,000元(包括与出售方进行诉讼支出的诉讼费2,000元和聘请律师支出的律师费3,000元、在关联房地产交易中因违约而承担的违约金20,000元、因违约而无法取回的向装修方预付的保证金15,000元)。反诉被告汉某公司辩称，反诉原告支出的诉讼费和律师费系因其与出售方发生纠纷进行诉讼而产生，并非由反诉被告所引起，且聘请律师是反诉原告自己的权利，由此产生的律师费也应由其自行承担。反诉原告所称的在关联房地产交易中因违约而承担违约金的相关协议系2015年10月形成，真实性无法确认，且关联交易约定的房屋过户时间远远早于反诉原告与居家桥路房屋出售方签约的时间，故两者并非同时进行，彼此之间没有关联。反诉原告称因装修而预付保证金，但只提供了协议，而未提供付款凭证，且正常情况应为房屋交付后才进行装修，如反诉原告在房屋交付之前就与他人签订装修合同，系反诉原告过于自信所致，与反诉被告无关，也不应当由反诉被告承担相关责任。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。经审理查明，2014年10月，由案外人孙某甲、孙某乙作为卖售人(甲方)，被告(反诉原告)曹某某作为买受人(乙方)，原告(反诉被告)汉某公司作为居间方(丙方)，三方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定乙方为表示对丙方居间提供的居家桥路房屋的购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金50,000元；居家桥路房屋的成交总价款为2,600,000元(各付价)；乙方交付的意向金待甲方书面签收后即转为定金，同时甲方应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至甲、乙双方办理产权过户手续当日止，在上述权证保管期间，甲方不得对该权属证明进行挂失补办；甲、乙双方同意在双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金；本协议履行中若有争议，应协商解决，协商不成的，任何一方均可向房地产所在辖区人民法院提起诉讼等。在该协议落款处，孙某甲、孙某乙在甲方落款处签名，落款日期为2014年10月18日；被告在乙方落款处签名，落款日期为2014年10月14日；原告在丙方落款处盖章，落款日期为空。同月14日，原、被告还签订了一份《佣金确认书》，约定被告作为居家桥路房屋的买受人，应向原告支付佣金26,000元(其中并无代他人支付的佣金)，支付日期为过户前一次性付清等。2014年10月26日，被告与孙某甲、孙某乙就买卖居家桥路房屋签订了作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定居家桥路房屋的转让价款为1,800,000元；双方确认于2015年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在双方签订本合同当日，孙某甲、孙某乙应将居家桥路房屋的房地产权证原件交由原告暂为保管至双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续当日止，在房地产权证保管期间，孙某甲、孙某乙不得对该房地产权证进行挂失补办；双方根据国家规定各自承担该房地产买卖交易所产生的税、费等。嗣后，孙某甲、孙某乙已将居家桥路房屋的房地产权证原件交付原告保管。然而，在交易过程中，因上述房地产权证原件遗失，致使买卖双方未能办理居家桥路房屋的转让过户手续。为此，孙某甲、孙某乙于2015年4月9日发出上海市房地产权证灭失(遗失)声明，并向上海市浦东新区房地产登记处申请补发居家桥路房屋的房地产权证书。当月，孙某甲、孙某乙就居家桥路房屋的买卖事宜向本院提起诉讼。后本院于2015年6月3日出具(2015)浦民一(民)初字第xxx号民事调解书，确认孙某甲、孙某乙于2015年6月4日协助被告办理将居家桥路房屋过户至被告名下的手续；被告应于居家桥路房屋过户登记至被告名下之日起十日内给付孙某甲、孙某乙房屋尾款300,000元；案件受理费21,000元，减半收取计10,500元，由孙某甲、孙某乙负担8,500元，被告负担2,000元。上述民事调解书已发生法律效力。在该案审理过程中，被告委托律师参与该案诉讼，并为此支出律师费3,000元。2015年7月，被告与孙某甲、孙某乙办理了居家桥路房屋的转让过户手续，但原告未参与上述过户办理。嗣后，原告要求被告支付佣金，而被告拒绝支付，故而致讼。另查明，2014年11月3日，由被告作为卖售人，案外人马某作为买受人，双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定由马某受让被告自有的坐落于上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室的房屋；转让价款共计1,400,000元；双方确认于2014年12月10日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。以上事实，有原告(反诉被告)提供的房地产买卖居间协议一份、佣金确认书一份、上海市房地产买卖合同一份，被告(反诉原告)提供的上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第16709号民事调解书一份、上海市浦东新区房地产登记收件收据照片打印件一份、上海市房地产买卖合同二份、房地产买卖居间协议一份、上海市房地产权证灭失(遗失)声明网页打印件一份、聘请律师合同一份、律师费发票一份以及双方当事人在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告(反诉被告)汉某公司与被告(反诉原告)曹某某于2014年10月14日签署的《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于本诉部分，根据相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经原告居间介绍，已促成被告与案外人孙某甲、孙某乙就买卖居家桥路房屋签订了作为示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故原告作为居间人，已依法取得向委托人主张报酬的权利。根据上述《房地产买卖居间协议》和《佣金确认书》的约定，被告作为委托人，应当支付的佣金数额为26,000元。然而，在居家桥路房屋的买卖交易过程中，因原告遗失了由其保管的房地产权证原件，致使买卖双方未能办理转让过户手续，并在随后由孙某甲、孙某乙对房地产权证进行了挂失补办，可见原告在提供居间服务过程中确实存在瑕疵，而且按照房地产经纪行业惯例，原告作为居间人，除了向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成合同成立之外，其服务内容还应包括协助办理房屋产权过户等事项，而原告却未参与居家桥路房屋的过户办理，据此本院将被告应当支付的佣金数额酌情调整为15,000元。庭审中，原告称其已于2015年3月将由其保管的房地产权证原件交还出售方，后出售方自己遗失了该份原件，但因原告就此并未提供任何证据予以证明，且原告的上述主张与《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》中关于由原告保管房地产权证原件直至买卖双方办理产权过户手续当日止的约定相悖，故本院对此不予采信。被告辩称原告遗失由其保管的房地产权证原件已导致《上海市房地产买卖合同》无效，于法无据，本院对此不予采信。被告还辩称原告在居间过程中向被告提供虚假的税费信息，谎称出售方需缴纳契税110,000余元，该笔费用直接计入总房价由被告支付，而在实际审税时出售方只需缴纳契税4,500元，且原告还要求被告提前向出售方支付房款，但因被告就其上述主张均未提供证据予以证明，且《房地产买卖居间协议》中约定的居家桥路房屋成交总价款系买卖双方税费各付的价格，《上海市房地产买卖合同》中亦明确约定买卖双方根据国家规定各自承担该房地产买卖交易所产生的税、费，故出售方负担的契税金额实与被告无关，本院对被告的上述答辩意见亦不予采信。关于反诉部分，根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，反诉原告以反诉被告无法出具由其保管的房地产权证原件致过户无法进行为由，诉请要求反诉被告赔偿其与出售方进行诉讼所支出的诉讼费2,000元和聘请律师所支出的律师费3,000元。但因该起诉讼实系出售方孙某甲、孙某乙起诉，反诉原告提供的证据并不足以证明该起诉讼的原因可归咎于反诉被告遗失由其保管的房地产权证原件的行为，而且孙某甲、孙某乙在对房地产权证进行挂失补办后已具备了办理转让过户手续的条件，更何况在本诉部分本院已针对原告(反诉被告)遗失由其保管的房地产权证原件作出了减收居间佣金的处理，故本院对反诉原告的上述反诉请求不予支持。反诉原告还以居家桥路房屋过户时间过久，大大超过正常房产交易周期，导致反诉原告在关联房地产交易的买卖合同以及相关装饰装修合同中处于违约状态为由，诉请要求反诉被告赔偿反诉原告在关联房地产交易中因违约而承担的违约金20,000元以及因违约而无法取回的向装修方预付的保证金15,000元。然而，从反诉原告提供的两份《上海市房地产买卖合同》来看，其出售房屋所约定的过户日期远远早于本案就买卖居家桥路房屋所约定的过户日期，即使其在该房屋买卖过程中承担了相关违约责任，就本案目前的证据而言，亦无法得出系反诉被告遗失居家桥路房屋的房地产权证原件所致的结论；同时，按照反诉原告的说法，其在居家桥路房屋交付之前即与他人签订装饰装修合同并预付保证金，即使其所述属实，但一则所谓保证金无法取回的损失就目前的证据而言尚未最终确定，二则要将反诉原告主张的上述损失归责于反诉被告，亦过于牵强；而且，目前并无证据可证明反诉原告在反诉被告提供居间服务的过程中已将其出售自有房屋及与他人就居家桥路房屋预先签订装饰装修合同的事宜告知过反诉被告，故即使反诉原告主张的相关损失确实存在，亦已超过反诉被告在订立居间合同时应当预见到的范围；据此，本院对反诉原告的上述反诉请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告曹某某于本判决生效之日起十日内给付原告上海汉某房地产顾问有限公司居间佣金人民币15,000元；二、驳回原告上海汉某房地产顾问有限公司的其余本诉请求；三、驳回反诉原告曹某某的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币450元，减半收取计225元，由原告上海汉某房地产顾问有限公司负担137.50元，被告曹某某负担87.50元。反诉案件受理费人民币400元，由反诉原告曹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年八月十五日
书记员 阮婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。