海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终705号
上诉人（原审原告）：陈春江，男，1964年11月2日出生，汉族。
委托代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南琼中中豪威尔置业有限公司。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）营根镇什候岭。
法定代表人：张务民，该公司董事长。
委托代理人：黄循敏，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：吴国中，男，1968年11月11日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：王建宏，男，1977年7月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：范国强，男，1978年10月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：朱小玲，女，1965年3月3日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：陈志辉，男，1978年10月9日出生，汉族。
吴国中、王建宏、范国强、朱小玲、陈志辉的委托代理人：李金良，海南中邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏海峡商业管理有限公司。原住所地：江苏省南京市江东中路311号。现住所地不详。
法定代表人：刘训龙，该公司总经理。
上诉人陈春江因与被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司（以下简称琼中中豪威尔公司）、吴国中、王建宏、范国强、朱小玲、陈志辉、江苏海峡商业管理有限公司（以下简称江苏海峡公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县人民法院(2015)琼中民初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。因被上诉人江苏海峡公司住所地不详，本院依法向其公告送达开庭传票等诉讼文书，并定于2016年8月4日公开开庭审理本案。江苏海峡公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，被告琼中中豪威尔公司是位于海南省琼中县的“中豪威尔•森林公馆”的开发商。江苏中豪威尔商业投资有限公司（以下简称江苏中豪威尔投资公司）是以上“中豪威尔•森林公馆”项目的代理销售商。2010年2月9日，原告陈春江与江苏中豪威尔投资公司签订了一份《认购协议书》。以上《认购协议书》主要约定：原告认购江苏中豪威尔投资公司销售的位于琼中县的“中豪威尔•森林公馆”的一套联排别墅；房号是1栋101号，面积为165平方米，原告应一次性支付总房款为1649340元；江苏中豪威尔投资公司负责要求开发商提供房屋建设过程中合法的审批手续，并要求开发商按工程进度取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关证书，确保项目在2010年10月31日前开工，并与原告签订正式的商品房销售合同。如以上项目逾期取得《商品房销售许可证》，则每逾期1天，江苏中豪威尔投资公司按原告已支付认购款总额的日万分之五支付违约金。2010年2月21日，原告陈春江支付给江苏中豪威尔投资公司1栋101号联排别墅购买款1649340元。2011年10月5日，被告琼中中豪威尔公司向原告发出了一份《谅解说明书》，主要内容为：原告购买的别墅房号由1栋101号改为联排别墅L-20号，位置不变，面积由165平方米变更为277.81平方米，需要原告补缴房款1048714元；因延迟取得楼盘的销售许可证，被告琼中中豪威尔公司同意按原告已交房款总额的万分之五向原告支付违约金123701元，并从上述应补缴购房款中抵扣；抵扣违约金123701元后，原告实际应补缴的购房款为925013元。在以上《谅解声明书》末端，写明“陈先生对于以上说明已经清楚明白，且认同我方(指被告琼中中豪威尔公司）的处理方案，签约后于2011年10月15日前一次性支付剩余房款925013元”字样。在以上字样的末端，签上了原告陈春江的名字。之后，原告陈春江分别于2011年12月30日支付给被告琼中中豪威尔公司50万元，于2012年5月22日，支付给被告琼中中豪威尔公司20万元购房款。至今，原告仍未与被告琼中中豪威尔公司及江苏中豪威尔投资公司签订商品房买卖合同。另查明：江苏中豪威尔商业投资公司的原股东为吴国中（占股份75%）、王建宏（占股份20%）、范国强（占股份5%）。2009年12月3日，江苏中豪威尔商业投资公司的股东及股权变更为：江苏中豪威尔商业管理有限公司（占股份40%）、吴国中（占股份35%）、王建宏（占股份20%）、范国强（占5%）。2011年9月10日，江苏中豪威尔商业投资公司的股权及股东再次变更为益阳市创智投资有限公司（法人独资，占股份100%；以下简称益阳创智公司），同时，江苏中豪威尔投资公司更名为江苏融誉商业投资有限公司。2012年9月3日，江苏融誉商业投资有限公司清算组负责人朱小玲在江苏省工商局办理了江苏融誉商业投资有限公司的注销登记手续。2013年3月，作为益阳创智公司法定代表人的朱小玲再次将益阳创智公司办理注销。该公司注销时的清算组成员为朱小玲及陈志辉。
基于上述事实，2015年7月13日，原告陈春江主张被告琼中中豪威尔公司作为“中豪威尔•森林公馆”项目的开发商，至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，至今未向原告交房，被告琼中中豪威尔公司应向原告退还房款及利息，并按约定承担违约责任。已经被注销的江苏中豪威尔投资公司是1649340元购房款的收款人，也是认购书的签署方，其与琼中中豪威尔公司在向原告销售以上房产时，财务及管理均混同，应对上述款项承担连带偿还责任。江苏中豪威尔投资公司作为股东滥用公司法人人格和股东权力，且在办理注销时进行了虚假的股权转让，应承担连带偿付购房款的责任。江苏中豪威尔投资公司清算组成员朱小玲在债权债务未结清的情况下对公司违法清算注销，应对上述债务承担赔偿责任。在办理完毕江苏中豪威尔投资公司注销登记后，朱小玲和陈志辉在益阳创智公司的债权债务未结清的情况下又进行违法清算并将益阳创智公司注销，也应对本案债务承担赔偿责任，请求：1、解除原告与江苏中豪威尔商业投资公司签署的《中豪威尔•森林公馆认购协议书》；2、判令被告琼中中豪威尔公司向原告退还购房款及办证费用234.934万元及利息（按银行同期一年期贷款利率计算，其中1649340元自2010年2月21日起算，500000元自2011年12月30日起算，200000元自2012年5月22日起算，计算至被告实际付清之日）；3、被告琼中中豪威尔公司向原告支付违约金470062元（本金按1649340元，从2010年10月31日计算至2012年5月22日止，每日按万分之五计付）；4、判令被告吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司四位被告对第2、第3项诉讼请求承担连带偿付责任；5、被告朱小玲、陈志辉对第2、第3项诉求金额承担赔偿责任；6、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为，江苏中豪威尔投资公司作为“中豪威尔•森林公馆”项目的代理销售商，与原告陈春江签订的《认购协议书》是意思表示自由、真实的合法合同，对原告及江苏中豪威尔投资公司均有约束力。2011年10月5日，被告琼中中豪威尔公司向原告发出的《谅解说明书》，就原告购买的别墅房号、面积、补缴房款等进行了明确的说明及约定，且已认可原告已交购房款1649340元。同时，在以上《谅解说明书》末端，写明“陈先生对于以上说明已经清楚明白，且认同我方(指被告琼中中豪威尔公司）的处理方案，签约后于2011年10月15日前一次性支付剩余房款925013元”字样。在以上字样的末端，签上了原告陈春江的名字。之后，原告还按《谅解说明书》的约定，分两次向被告琼中中豪威尔公司共计支付了70万元的购房补缴款。从以上事实可以得知，原告以自身行为认可、变更了原来《认购协议书》的合同主体、内容及标的，即合同的主体已由江苏中豪威尔投资公司变更为琼中中豪威尔公司，合同内容即增加了《谅解说明书》的约定。同时，原告也已认识到其与被告琼中中豪威尔公司之间已形成了权利义务关系，双方应受《认购协议书》及《谅解说明书》的约束，并按约定履行了部分义务（向被告琼中中豪威尔公司支付70万元购房补缴款）。因此，无论从江苏中豪威尔投资公司作为被告琼中中豪威尔公司“中豪威尔•森林公馆”项目的代理销售商，其代理的法律后果应由被代理人琼中中豪威尔公司承受的角度来理解，还是从原告对《认购协议书》及《谅解说明书》的追认及主动履行来理解，被告琼中中豪威尔公司均是《认购协议书》及《谅解说明书》的权利义务概括承受者。因此，原告陈春江及被告琼中中豪威尔公司均应受《认购协议书》及《谅解说明书》约束，各自按约定享有权利、履行义务。被告琼中中豪威尔公司概括承受以上《认购协议书》及《谅解说明书》后，江苏中豪威尔投资公司不再是《认购协议书》的合同一方当事人。因原告陈春江已按《认购协议书》及《谅解说明书》约定交付了2349340元（1649340元+200000元+500000元）的购房款，履行了合同约定的绝大部分义务，但被告琼中中豪威尔公司一直没有按约定与原告签订房屋买卖合同，也没有向原告交付楼房，被告琼中中豪威尔公司已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。因此，原告陈春江请求解除《认购协议书》，退还购房款2349340元的诉讼请求应予支持。原告请求被告琼中中豪威尔公司支付利息损失，因双方没有就利息进行约定，因此，对原告的上述关于利息的诉讼请求应不予支持。原告请求被告琼中中豪威尔公司支付违约金的诉讼请求，符合双方订立的合同的约定及法律的规定，应予支持。原告将购房款交付给被告江苏中豪威尔投资公司，其直接的损失即为利息收入损失，但因双方约定的日违约金率为万分之五，即年违约金率为：日万分之五×365天=18.25%，高于贷款利息损失，被告琼中中豪威尔公司认为双方约定的违约金过高，且请求予以调低。因此，双方的违约金应以国家同年同类一年期贷款利率（2010年国家一年期贷款利率为5.1%）再加上30%为限，即应以每年6.63%，作为支付违约金的数额，即被告琼中中豪威尔公司应支付给原告的违约金为：1649340元×6.63%/年×（1.5年+2个月）=182617元（原告只以1649340元为本金，从2010年10月31日起算至2012年5月22日止，应予照准）。目前，尚无证据证实江苏中豪威尔投资公司的股东变更、公司名称变更、注销及作为益阳创智公司法定代表人的朱小玲、清算组成员陈志辉将益阳创智公司清算、注销行为违法，且与原告的诉讼请求有关联，并损害到了原告的利益。同时，也没有相应的证据证明被告江苏海峡公司与本案具有关联性。因此，原告陈春江请求被告吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司对已付购房款、违约金承担连带责任及请求被告朱小玲、陈志辉承担赔偿责任的诉讼请求无事实根据及法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第七十九条、第九十四条第一款第（二）项、第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈春江与原江苏中豪威尔商业投资有限公司于2010年2月9日签订的《认购协议书》；二、自本判决生效之日起十日内被告海南琼中中豪威尔置业有限公司退还给原告陈春江购房款2349340元、违约金182617元，两项共计2531957元；三、驳回原告陈春江的其他诉讼请求。如被告海南琼中中豪威尔置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29355元（原告已预交），由原告陈春江负担2993元，由被告海南琼中中豪威尔置业有限公司负担26362元。
陈春江不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。二审庭审中，上诉人当庭变更其在一审提起的第3项诉讼请求“判令被告海南琼中中豪威尔置业有限公司向原告支付违约金470062元（本金按1649340元，从2010年10月31日计算至2012年5月22日止，每日按万分之五计付）”为“判令被告海南琼中中豪威尔置业有限公司向原告支付违约金123701元”。事实和理由如下：一、一审法院对于违约金及利息的认定明显错误。一审法院将“订约违约”及“履约违约”这两个法律概念完全混淆。上诉人在《民事起诉状》中对开发商违约责任的主张分为两部分：一部分是开发商未履行“订约行为”的违约金，该违约责任主张的依据是《认购协议书》第三条第2款中的约定，因陈春江与琼中中豪威尔公司于2011年10月5日签订了《谅解说明书》对这一部分违约金约定为123701元，因此上诉人二审将该项诉求变更为123701元。另外一部分是开发商未履行“履约行为”的违约金，即开发商未履行交付商品房义务导致合同解除的违约金。该违约金是以总购房款234.934万元为本金，根据各笔款项的支付时间，按照银行同期一年期贷款利率计付利息损失。一审法院既然认定《认购协议书》和《谅解协议书》因琼中中豪威尔公司违约而解除，作为购房人就有权要求支付已付购房款的利息损失，这是基于法律的规定，不需要合同另行约定。这从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定及《合同法》相关条款均可体现出来。二、江苏中豪威尔投资公司是购房款的实际收取人，是合同相对方，根据合同相对性原则,其与上诉人之间形成了预约合同关系并实际履行，现因其违约导致合同解除，显然应返还购房款及承担违约责任。其与琼中中豪威尔公司之间不存在真实的销售代理关系，两家公司在向上诉人销售房屋期间，存在财务、人员、管理三方面的混同。首先，《销售代理协议》（以下简称协议）及《授权委托书》是一份虚假且未实际履行的协议。协议约定的佣金远低于市场价，内容违背基本交易习惯；其次，江苏中豪威尔投资公司未将收取的房屋销售款支付给琼中中豪威尔公司；再次，协议签订时，江苏中豪威尔投资公司持有琼中中豪威尔公司80%股权，两家公司的法定代表人均为吴国中，公章使用均由吴国中控制，江苏中豪威尔投资公司的员工工资由琼中中豪威尔公司负担。两家公司存在人格混同的事实已经洛阳涧西区人民法院（2013）涧民三初字第200号民事判决认定。最后，江苏中豪威尔投资公司以自己名义销售琼中中豪威尔公司的房产，收款后未交付给琼中中豪威尔公司，却约定法律责任由琼中中豪威尔公司承担，侵害购房人的利益。综上，一审认定两家公司存在代理销售关系缺乏事实根据。三、一审认定“陈春江签署《谅解说明书》并支付70万的行为表示认可、变更了原来《认购协议书》的合同主体、内容及标的，即合同的主体已由江苏中豪威尔投资公司变更为琼中中豪威尔公司”，该认定无事实及法律依据。退一步说，即便合同主体发生变更，作为实际收款160多万的江苏中豪威尔投资公司，其并没有将该款支付给琼中中豪威尔公司，理应对该笔款及利息承担连带返还责任。《谅解说明书》仅对房屋面积及房款变更进行说明，从未提及《认购协议书》的主体变更，陈春江也未作出对《认购协议书》主体变更的意思表示，陈春江签署《谅解说明书》、支付70万房款的行为仅代表其确认房屋面积及房款的变更，与合同主体变更无关联。四、江苏中豪威尔投资公司原四位股东吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司应对本案债务承担连带清偿责任；清算组成员朱小玲、陈志辉应对本案债务承担赔偿责任。首先，上诉人向江苏中豪威尔投资公司支付购房款时，吴国中等四方为公司股东，而在收取上诉人等多位购房人房款后，将公司全部股份转让给益阳创智公司；四方退出时，江苏中豪威尔投资公司净资产不足300万，其收取的巨额购房款去向不明，四方存在私分和转移公司资产的情况。其次，益阳创智公司注册资金100万、成立时间不足1个月，以1000万的转让价全部收购江苏中豪威尔投资公司，且并未提供证据证明已实际支付了该1000万元，不符合常理。在收购不到一年即办理注销，注销时，江苏中豪威尔投资公司净资产仅216万余元，即益阳创智公司不到一年亏损近800万。在江苏中豪威尔投资公司注销后不足一年，益阳创智公司也办理注销，清算资产仅99万。即便法院认定吴国中4方的股权转让行为与本案无关，也应认定吴国中为实际控制人，对上诉人承担赔偿责任。吴国中是中豪威尔集团的董事长兼执行总裁，其操纵江苏中豪威尔投资公司销售琼中中豪威尔公司房产并收取房款后，将琼中中豪威尔公司股份转让给其控制的江苏中豪威尔企业投资集团公司，切断江苏中豪威尔投资公司与琼中中豪威尔公司的股权连接；然后将江苏中豪威尔投资公司的股权全部转让给益阳创智公司，并相继办理注销，达到侵吞江苏中豪威尔投资公司巨额房款的目的。因此，吴国中作为中豪威尔集团实际控制人，依据《公司法司法解释（二）》第十九条规定，应对江苏中豪威尔投资公司及琼中中豪威尔公司的债务承担赔偿责任。再次，江苏中豪威尔投资公司和益阳创智公司未经依法清算即办理注销，清算人朱小玲、陈志辉应承担赔偿责任。其一，江苏中豪威尔投资公司办理注销时（2012年9月），上诉人仍未签署商品房销售合同，江苏中豪威尔投资公司已构成违约，应对上诉人承担退还房款及支付违约金的责任，但在江苏中豪威尔投资公司清算时，上诉人未接到清算组的债权申报通知。其二，清算组仅在江苏本地报纸公告，未在全国进行公告，致使上诉人无法知晓清算情况未获清偿。因此清算组负责人朱小玲应当对上诉人承担赔偿责任。其股东益阳创智公司亦应当承担赔偿责任。益阳创智公司虽已注销，但其注销程序严重不合法：其一，未告知已知债权人；其二，公告程序不合法。因此，益阳创智公司的清算组成员陈志辉应对上诉人承担赔偿责任。
被上诉人琼中中豪威尔公司答辩称，一审认定事实清楚，判决适用法律正确，应予维持。答辩人现任股东为海南陆邦六福酒店管理有限公司（认缴出资额6000万，持股比例60%）、江苏中豪威尔企业投资集团有限公司（认缴出资额2600万，持股比例26%）、吴倩（认缴出资额1400万，持股比例14%）。海南陆邦六福酒店管理有限公司于2013年收购琼中中豪威尔公司的股权，当时交接时，已被股权出让方告知涉案的房屋已出售，双方办理了交接手续。
被上诉人吴国中、王建宏、范国强、朱小玲、陈志辉共同答辩称，一、江苏中豪威尔投资公司是琼中项目的代理销售商，其销售行为及后果应由琼中中豪威尔公司承担。上诉人陈春江已经和琼中中豪威尔公司直接建立了买卖别墅的本约合同关系，原预约合同（认购协议）已经履行完毕，其内容被本约吸收成为本约的内容，预约协议失去法律约束力，琼中中豪威尔公司应当承担合同解除的法律责任。2010年，琼中中豪威尔公司与江苏中豪威尔投资公司签订了《委托销售代理协议》，由江苏中豪威尔投资公司负责前期的认购和宣传等活动。根据《民法通则》等相关法律规定，代理人实施的法律行为及相应的法律后果，视为被代理人的行为和后果，由被代理人承受，江苏中豪威尔投资公司的行为应由琼中中豪威尔公司承担。2010年2月9日，上诉人和代理商江苏中豪威尔投资公司签订了认购协议，该协议明确约定，上诉人应和开发商签订最终的商品房买卖合同，签订正式商品房买卖合同后，该认购书即失效。2011年10月5日，琼中中豪威尔公司和上诉人达成了本约（谅解说明书），该谅解书对合同的主体、标的、价款、数量等有明确约定，具备了合同成立的全部要素，应当视为是本约合同。在该谅解书之中，琼中中豪威尔公司承认已经收到前期房款1649340元。陈春江也按照该谅解书的约定，向琼中中豪威尔公司支付了70万元的差价款，说明琼中中豪威尔公司和陈春江是房屋买卖交易的当事人。二、上诉人没有证据证明江苏中豪威尔投资公司和琼中中豪威尔公司存在人格混同的情形，且没有证据证明吴国中等人将房款据为己有，吴国中等人的股权转让行为是正常的商业行为，与上诉人购买房屋的行为不存在关联性。关于涧西区法院判决的问题。我国不是判例法系国家，各地的法院判决，对其他法院并不具有指导和参考作用，涧西区法院的判决关于人格混同的认定并不是对事实的认定，而是法院对案件法律关系的分析和责任归属的论证，不能作为认定事实的依据。而且，涧西区法院的案件采取的是公告送达的方式，被上诉人没有举证和参与辩论，因此，该判决不能作为认定本案事实的依据。三、关于吴国中等人是否应当承担连带责任、吴国中是否是实际控制人以及江苏中豪威尔投资公司的清算问题。公司人格独立、股东承担有限责任是基本原则，而公司法人人格否认制度是例外。维护公司法人独立地位是公司法的主要价值取向，只有在公司独立人格和股东有限责任原则被滥用，并严重损害债权人利益时，才能为保护债权人利益而例外适用。因此，在拟否认公司的独立人格时，应当采取谨慎的态度，只有具有明确的人格混同的事实，并且严重损害债权人利益，无法通过其他途径救济时，才能否认公司的独立人格。本案中，吴国中等人和益阳创智公司之间是正常的股权转让行为，没有直接的证据证明吴国中等人转让股权是为了逃避债务，也没有证据证明吴国中等人将房款据为己有。即使吴国中转让了持有的江苏中豪威尔投资公司的股权，江苏中豪威尔投资公司仍然独立持续存在，正常经营，应当对其债务独立承担责任。至于公司亏损，那是公司经营问题，不能因为公司亏损就认定股东滥用有限责任。本案是房屋买卖合同纠纷，不是债权债务纠纷，真正的债务人是琼中中豪威尔公司，陈春江对琼中中豪威尔公司享有债权，对江苏中豪威尔投资公司不享有债权。江苏中豪威尔投资公司解散和清算没有义务通知陈春江，而且江苏中豪威尔投资公司解散时，上诉人并未要求解除合同，而只是向琼中中豪威尔公司要求交付房屋，当时上诉人的债权还未形成。合同的义务人琼中中豪威尔公司并未清算，其他公司的清算不影响上诉人和琼中中豪威尔公司之间权利义务的履行。四、海南陆邦六福酒店管理有限公司以收购琼中中豪威尔公司股权的形式购买涉案的房地产项目，交易金额是1.6亿，已经支付了8000万元，取得了公司的60%股权，剩余8000万元未付。该案的仲裁结果近期已下发，裁决海南陆邦六福酒店管理有限公司再支付剩余8000万元的股权转让款，原股东将剩余40%股权变更登记至该公司名下。
为证明其主张，被上诉人吴国中、王建宏、范国强、朱小玲、陈志辉向本院提交以下证据：一、暂收款交接明细表；二、房款汇总表。证明江苏中豪威尔投资公司收取陈春江的购房款后，已经将购房款移交给琼中中豪威尔公司，海南陆邦六福酒店管理有限公司作为琼中中豪威尔公司的股东已代表琼中中豪威尔公司予以接收并确认。
被上诉人江苏海峡公司未答辩。
经质证，上诉人对被上诉人吴国中、王建宏、范国强、朱小玲、陈志辉二审提交的证据一、二以没有原件核对为由对真实性有异议；被上诉人琼中中豪威尔公司对该证据真实性无异议。本院认证如下：被上诉人提交的证据一无原件核对，对真实性不予确认；证据二虽然被上诉人提交的原件上的移交人签名处非原始字迹，但在该名字上加盖的公章是原始印章，且接管人签名处为原始字迹、接管人印章亦为原始印章，故该证据有原件核对，对真实性予以确认。
二审另查明，上诉人陈春江分别于2010年2月9日、2010年2月21日、2010年5月7日委托案外人北京安沃科瑞铁路机电设备有限公司向江苏中豪威尔投资公司分别汇付购房定金25万元、购房款893812元、5万元。2010年2月21日，陈春江通过其星展银行北京分行的账户向江苏中豪威尔投资公司汇付购房款290万元。2011年12月30日、2012年5月22日，陈春江委托案外人北京安沃科瑞铁路机电设备有限公司向被上诉人琼中中豪威尔公司分别汇付50万元、20万元。上述款项共计479.3812万元，均为陈春江购买本案的联排别墅及另案的四套商品房的购房款及办证费用。另，江苏中豪威尔商业管理有限公司于2011年9月15日更名为江苏海峡商业管理有限公司。
本院二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认，确认一审法院认定的证据作为定案依据。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《谅解说明书》是否为正式的商品房买卖合同；二、违约金的计付方式；三、吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司应否对琼中中豪威尔公司承担的债务承担连带清偿责任；朱小玲、陈志辉应否承担赔偿责任。
一、关于《谅解说明书》是否为正式的商品房买卖合同的问题。陈春江与琼中中豪威尔公司签订的《谅解说明书》是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因《谅解说明书》仅就房型、面积、房款、付款方式等做了补充约定，未约定交付使用条件、日期、装饰设备标准、配套基础设施、面积差异处理方式、办理产权登记相关事宜等《商品房销售管理办法》第十条规定的《商品房买卖合同》应当明确的主要内容，因此，《谅解说明书》不是正式的商品房买卖合同。
二、关于违约金的计付方式。陈春江主张琼中中豪威尔公司应依据《谅解说明书》的约定，向其支付“订约违约金”123701元及按照中国人民银行规定的同期一年期贷款利率支付自付款之日起至实际还清款项之日的“履约违约金”。本院认为，根据《谅解说明书》第二条的约定，陈春江主张的“订约违约金”实为琼中中豪威尔公司因迟延取得《商品房预售许可证》，未能如期与陈春江签订正式的《商品房销售合同》而给予陈春江的补偿。因双方已明确约定该款项与购房款相抵，且陈春江已实际履行，故其主张琼中中豪威尔公司应支付“订约违约金”123701元，没有合同依据，本院不予支持。因琼中中豪威尔公司占有使用陈春江购房款长达6年之久，给陈春江造成经济损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，虽然认购书是江苏中豪威尔投资公司签订的，但其仅是项目的代理商，不是商品房买卖法律关系的义务主体，因此，应由琼中中豪威尔公司承担履行损害赔偿的义务。因双方未约定损害赔偿的计付方式，且陈春江未举证证明其损失的具体数额，故本院参照中国人民银行规定的同期二年期整存整取存款利率，酌情判令琼中中豪威尔公司向陈春江支付自付款之日起至实际还清款项之日止的利息，弥补其损失。
三、关于吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司应否对琼中中豪威尔公司的债务承担连带清偿责任,朱小玲、陈志辉应否承担赔偿责任的问题。陈春江主张江苏中豪威尔投资公司收取其购房款后未将购房款交付给琼中中豪威尔公司，两家公司的实际控制人均为吴国中，两家公司存在人格混同的情形。因此，江苏中豪威尔投资公司应对琼中中豪威尔公司的债务承担连带清偿责任。又因江苏中豪威尔投资公司的全部股权已被时任股东的吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司全部转让给案外人益阳创智公司，该转让行为涉嫌股东转移财产和逃避债务，因此，原股东吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司应对江苏中豪威尔投资公司的债务承担连带清偿责任。因益阳创智公司持股期间未通知已知债权人、未经合法的清算程序即注销了江苏中豪威尔投资公司，而后益阳创智公司亦办理了注销手续，因此，江苏中豪威尔投资公司、益阳创智公司的清算组成员朱小玲、陈志辉应对本案债务承担赔偿责任。本院认为，首先，琼中中豪威尔公司是“中豪威尔•森林公馆”的开发商，江苏中豪威尔投资公司为项目的代理商，代理人从事代理活动的法律责任应由被代理人承担。其次，最高人民法院在第四批第15号指导案例《徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案》裁判要点中载明：“关联公司的人员、业务、财产等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同”。该裁判要点表明，关联公司之间人格混同应从人员、业务、财产等三方面综合认定。本案中，陈春江仅举证证明江苏中豪威尔投资公司代琼中中豪威尔公司收取购房款，琼中中豪威尔公司的原法定代表人与江苏中豪威尔投资公司的其中一个发起人均为吴国中，但没有进一步举证证明两家公司在组织机构、业务、公司的财务、账户等方面存在混同的情形。而其提交的河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民三初字第200号民事判决在“审理查明部分”未载明两家公司在人员、业务、财产混同等方面的事实；《琼中•森林公馆项目销售代理协议》在“二、乙方责任与义务”中约定“乙方（江苏中豪威尔投资公司）销售过程中产生的推广费及员工工资等全部费用均由甲方（琼中中豪威尔公司）自行承担”，也仅属于双方对该项目推广费用分担的约定，无法从中推定出两家公司存在账薄、账户及人员混同等事实。根据谁主张谁举证的原则，陈春江所举证据不足以证明江苏中豪威尔投资公司与琼中中豪威尔公司存在人格混同的情形，亦不足以证明吴国中为上述两家公司的实际控制人，其应承担诉讼不利的法律后果。再次，虽然琼中中豪威尔公司在经营期间曾进行过几次股权变更，但至今仍正常经营，没有证据证明原股东股权转让的行为以及江苏中豪威尔投资公司代收购房款的行为严重损害公司债权人利益，因此，江苏中豪威尔投资公司及其股东益阳创智公司的清算程序是否合法与本案无关联。
综上，陈春江请求吴国中、王建宏、范国强、江苏海峡公司承担连带清偿责任,朱小玲、陈志辉承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持海南省琼中黎族苗族自治县人民法院(2015)琼中民初字第386号民事判决第一项；
二、撤销海南省琼中黎族苗族自治县人民法院(2015)琼中民初字第386号民事判决第三项；
三、变更海南省琼中黎族苗族自治县人民法院(2015)琼中民初字第386号民事判决第二项为：被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还给上诉人陈春江购房款2349340元并支付相应利息（其中，1649340元自2010年2月21日、50万元自2011年12月30日、20万元自2012年5月22日起，按照中国人民银行规定的同期二年期整存整取存款利率计付利息至被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司实际还清款项之日止）；
四、驳回上诉人陈春江的其他诉讼请求。
如被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29355元，由上诉人陈春江负担6355元，由被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司负担23000元。二审案件受理费人民币29355元，由上诉人陈春江负担6355元，由被上诉人海南琼中中豪威尔置业有限公司负担23000元。
本判决为终审判决。
审判长 陈玫伊
审判员 陈 杰
审判员 杨 洁
二〇一六年八月十五日
法官助理徐文峥
书记员王天石
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：王天石印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年8月16日印制
（共印20份）