湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终2223号
上诉人（原审被告）：严传舒�男，1978年12月12日出生，汉族，个体工商户，住兴山县。
委托诉讼代理人：贾勇，湖北神兴律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：宜昌市汇金购物广场有限责任公司，住所地：宜昌市东山经济技术开发区港窑路28号。统一社会信用代码：91420500757041058R。
法定代表人：李玉珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王文波，该公司办公室主任。一般授权代理。
上诉人严传舒因与被上诉人宜昌市汇金购物广场有限责任公司（以下简称汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省兴山县人民法院（2017）鄂0526民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
严传舒上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回汇金公司的�部诉讼请求。1、双方当事人在2015年签订租赁合同之前就已签订了一份为期二年的房屋租赁合同，后汇金公司称为便于管理，要求将合同变更为一年一签，并且口头承诺合同到期后可以续签。因此，认定本案所涉租赁合同是否到期，应结合前述口头协议和书面协议审查，一审法院以书面合同为依据认定租赁合同已到期属于认定事实不清。2、汇金公司不享有诉讼主体资格。本案所涉房屋系汇金公司从兴山县房产管理局处承租，租赁期间于2016年12月31日已到期，汇金公司已丧失房屋的使用权，无权要求严传舒返还房屋。3、因汇金公司交付给严传舒的房屋存在漏水、烟道不通等问题致使双方当事人产生纠纷，严传舒是守约方，应享有优先承租权，只有严传舒不同意同等条件续租的情况下，汇金公司才有权诉请收回房屋。4、汇金公司出租给严传舒的门面部分系占用街道修�，属于违章建筑，一审法院判令返还的房屋包含该部分违章建筑适用法律不当。
汇金公司答辩称：1、双方当事人之间未签订二年期的房屋租赁合同，亦不存在口头协议，本案双方当事人之间的权利义务应以双方签订的书面合同为准。2、根据汇金公司与兴山县城投置业有限公司之间的合同约定，汇金公司对本案所涉房屋的租赁经营期限到2022年6月30日止，汇金公司在本案中具备诉讼主体资格。3、严传舒承租涉案房屋后虽一直正常经营，但其未按时向汇金公司交纳房租，后由汇金公司起诉至人民法院后，通过诉讼程序才得以解决。至于房屋漏水的问题，汇金公司知晓后已积极解决，未影响上诉人的经营。因此，请求二审人民法院依法驳回严传舒的上诉，维持原判。
汇金公司向一审法院请求：1、判令严传舒立即将其所租赁的汇金公司的门面予以归�并恢复原状，并按180.82元/日（年租金66000.00元）标准给付超出租赁期间的房屋占用费用。2、判令严传舒承担本案的诉讼费用。
一审判决认定事实：2015年7月15日，汇金公司与严传舒签订《租赁合同》，约定汇金公司将其兴山超市2、3号、建筑面积130平方米的门面房租赁给严传舒；租赁期限从2015年7月15日至2016年12月31日，租金96250.00元(年租金66000.00元)，租赁期限届满，租约自动终止，合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，严传舒经汇金公司同意对该房屋进行了装修，随后搬入该房屋从事餐饮经营。因严传舒未按时交纳房屋租金，经汇金公司催收后，严传舒以该房屋存在漏水及烟道通风问题汇金公司应予整改为由拒绝交纳，双方产生矛盾。汇金公司遂于2015年12月9日向法院起诉要求严传舒交纳租金，经法院调解后，严传舒交纳了合同约定租赁期间内的租金，汇金公司于2015年12月30日撤回对严传舒的起诉。合同期限届满后，双方未续签合同，严传舒未将所承租房屋归还汇金公司，汇金公司遂向法院再次提起诉讼。
一审法院同时认定，汇金公司向严传舒所出租的房屋系汇金公司在兴山县房产管理局所承租房屋的一部分。汇金公司与兴山县房产管理局签订《房屋租赁合同》约定的承租期为5年，时间自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
一审法院认为：本案的争议焦点为：1、严传舒是否应向汇金公司归还租赁房屋并恢复原状;2、严传舒是否应按180.82元/日（年租金66000.00元）的标准支付超出租赁期间的房屋占用费用。
1、关于本案诉争租赁房屋是否应予返还并恢复原状的问题。本案中双方2015年7月15日所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满时间为2016年12月31日，现该合同约定的租赁期限�经届满。严传舒作为承租人应当返还租赁物。严传舒辩称汇金公司口头承诺合同到期后可以续租，但双方并未办理相关续租事宜，汇金公司要求严传舒返还租赁房屋的请求符合法律规定，应当予以支持。严传舒辩称汇金公司的房屋系从兴山县房产管理局所承租，汇金公司没有提供兴山县房产管理局允许转租的证据，且汇金公司的承租期已经届满，不应向严传舒主张返还房屋。但一审法院认为，该房屋临街，严传舒承租该房屋已经超过6个月，兴山县房产管理局应知晓该房屋被汇金公司转租的事实但并未提出异议，即使其未同意汇金公司转租亦可以推定其同意汇金公司转租。同时，汇金公司的承租期虽然已经届满，但其作为该门面的转租方即与严传舒签订租赁合同的相对方，在与次承租人即本案严传舒的租赁合同期限届满后，其有权要求严传舒归还该房屋，故对严传�的该辩称意见，不予采纳。严传舒辩称汇金公司提供给严传舒的房屋部分属于占用街道，无权要求严传舒归还，但其未提供相关证据，不应予以支持。关于汇金公司主张严传舒应恢复房屋的原状的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装修的，租赁期限届满时，除当事人另有约定外，对于尚未构成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，严传舒经汇金公司同意对该租赁房屋进行了装修，严传舒可选择将未形成附合的装饰装修物予以拆除，若严传舒在拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。
2、关于严传舒是否应按180.82元/日的标准支付超出租赁期间的房屋占用费用的问题。房屋租赁期限届满后，严传舒没有按合同约定退还所承租房屋，必然会给该房屋的所有人或管理人造成一�损失，对此，严传舒应承担赔偿损失等违约责任，但汇金公司作为该门面的转租人即实际管理人其自身的租赁期间已经届满，不再享有该房屋的占有、使用、收益等权利，汇金公司要求严传舒按照双方之前签订的《租赁合同》中66000.00元/年，折算为180.82元/日的租金标准支付超出租赁期间的房屋占用费用的请求，不符合法律规定，不应予以支持。
基于上述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限严传舒自判决生效之日起十五日内向汇金公司返还其承租的宜昌市汇金购物广场有限责任公司兴山超市2、3号门面房屋;并可将未形成�合的装饰装修物予以拆除，若因拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。二、驳回汇金公司要求严传舒按每日180.82元的标准支付超出租赁期间的房屋占用费用的诉讼请求。一审法院并同时决定，一审案件受理费减半收取165.00元，由汇金公司负担125.00元，严传舒负担40.00元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严传舒在二审中提交了涉案房屋照片80张，证明房屋经过多次整修还是漏水，汇金公司交付的房屋有瑕疵，影响了严传舒的正常经营，造成了损失。汇金公司对照片的拍摄时间有异议，并认为其已对房屋漏水问题积极进行了维修，未影响严传舒的正常经营。汇金公司在二审中提交了房屋临时托管协议、租赁合同。证明汇金公司与兴山县城投置业有限公司签订上述两份协议后，汇金公司对涉案房屋从2017年1月开始重新具备了租赁资格。严传舒对汇金公司提交证据的真实性无异议，但是对其合法性持有异议，认为汇金公司与兴山县城投置业有限公司签订的房屋临时托管协议致使招投标程序流于形式，且协议签订的时间为2017年5月6日，却把时间朔及力追朔到同年1月1日，两方面均不合法。本院经审查认为：1、严传舒提交的涉案房屋照片，结合汇金公司当庭陈述，可以证实涉案房屋确实存在漏水问题，但房屋漏水问题是否影响严传舒正常经营并造成实际损失，由于无其他证据佐证，故严传舒提供的该组证据不能达到其证明目的。2、汇金公司提交的房屋临时托管协议及租赁合同，并未违反法律及行政法规的效力性强制性规范，且严传舒也不否认其真实性，可以作为认定本案事实的依据，该两份证据足以证明汇金公司从2017年1月1日起对涉案房屋享有租赁经营权。
经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院同时查明，汇金公司与兴山县城投置业有限公司于2017年5月6日签订《房屋临时托管协议》、同年7月21日签定《租赁合同》，依据上述两份协议，汇金公司对包括涉案房屋在内的兴山县古夫镇永安市场享有经营管理权，租赁期限从2017年1月1日至2022年6月30日。
本院认为：1、双方当事人于2015年7月15日签定了《租赁合同》，约定双方之间的房屋租赁关系，租赁期限为2015年7月15日至2016年12月31日。严传舒主张与汇金公司在签订上述合同之前已签订了一份为期二年的房屋租赁合同，并有口头承诺合同到期后可以续签，但未提交相关证据，对于其主张，本院不予支持。2、汇金公司提交的两份证据，证明汇金公司与兴山县房产管理局之间原租赁合同到期后，汇金公司通过与兴山县城投置业有限公司签订协�从2017年1月1日起对涉案房屋享有租赁经营权，汇金公司在本案中享有诉讼主体资格。3、关于涉案房屋因漏水、烟道等问题是否造成严传舒实际经营损失的问题，因严传舒未提供充分证据证实前述问题已实际影响其经营并造成损失，且即使前述问题存在，亦不能成为严传舒于合同到期后单方主张续租、拒绝腾退房屋的理由，严传舒据此主张其应优先续租本案所涉房屋的理由不能成立。4、严传舒主张汇金公司出租给严传舒的门面部分系占用街道修建，属于违章建筑，无权要求严传舒返还，但其未提交证据证明，本院不予支持。
综上所述，严传舒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元（严传舒已预交），由严传舒负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 关俊峰
代理审判员 胡晓静
二〇一七年九月四日
书 记 员 张 娟