广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗越法民三初字第2757号
原告：蔡万玉，身份证登记地址：广州市。
原告：蔡永佳，身份证登记地址：广州市白云区。
上述两原告的共同委托代理人:阮浩斌，广东盛博信成律师事务所律师。
上述两原告的共同委托代理人:袁耀鸿，广东佳思特律师事务所律师。
被告：广州房地产实业集团有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。
法定代表人：郑笑凯，职务：副总经理。
委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。
委托代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。
原告蔡万玉、蔡永佳诉被告广州房地产实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁志铭独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人阮浩斌、被告的委托代理人郭立文、雷会能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：2000年1月8日，原、被告签订《房地产认购书》，约定两原告向被告购买被告兴建的中山四路芳草街36号110房等。后双方于2011年10月30日签订《补充房屋买卖协议》，约定确认原告购买了涉讼房屋，价格为270300元，确认原告于1997年5月至2007年11月已支付房款135000元给被告，在2011年底前再支付100000元给被告，被告已在2000年3月1日向原告交付涉讼房屋余款35300元待被告办理完成涉讼房屋的产权证后，一次性付清给被告等。原告已于2011年10月30日再向被告支付了10万元房款，但被告至今仍未为原告办妥涉讼房屋的产权登记手续。为此，起诉要求法院判令：1、被告立即为两原告办理广州市越秀区中山四路芳草新巷36号110房的房地产权证。2、被告向两原告支付逾期办证违约金（从2000年4月8日起至2011年10月30日止，按已付购房款135000元为基数；从2011年10月31日起至办妥房地产权证之日止，以已付购房款总额235000元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计算，现暂计至2013年10月21日为137400.95元）。
被告辩称：不同意两原告的诉讼请求。理由如下：1、我司并未委托茹某甲早出售涉案房屋，茹某甲早的行为亦不构成表见代理，原告与茹某甲早签订的房地产订购书无效，原告的诉讼请求依法应不予支持。2、涉案房屋在规划报建是不存在的，是茹某甲早私自拆分出来卖的，不具备出售条件，其买卖的行为是无效的。3、涉案房屋的规划验收是不合格的，属于违法建设，即使涉案房屋有房号也是无法办理产权证的。4、涉案房屋尚未办理权属初始登记，未取得房屋所有权证书，不能办理产权。5、涉案房屋的房产尚未办理登记备案手续，原告与茹某甲早的交易不符合法律规定。6、原告与茹某甲早串通签订合同，以低于市场价近二分之一的价格买卖房屋，且购房款没有交给被告，损害被告的利益，合同应属无效。
经审理查明，据广州市国土局、广州市房地产管理局于1997年7月3日核发的穗房预字第970137号《商品房预售许可证》记载，原广州市东山区豪贤路芳草街以东芳草阁（第一期预售：A幢10层以下），预售单位为被告，预售许可证有效期自1997年7月3日至1998年7月3日。2008年7月4日，被告取得穗规验证［2008］1243号《广州市建设工程规划验收合格证》，该证载明建设单位为被告；建设项目名称和位置为越秀区豪贤路芳草街地段（34-38、43-47号）住宅楼2幢（自命名芳草阁）；建筑规模为1幢地上9层和1幢15层（第2-16层）15777平方米；本证仅作为自命名商住楼一第2-16层和商住楼二第1-9层的规划验收合格凭证等。
2000年1月8日，两原告（乙方）与案外人茹某甲早（甲方）签订《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购广州市中山四路芳草街36号110房，双方同意并确认该房地产的定价为5100元，乙方向甲方支付该房地产定金10万元作为乙方履行本《房地产订购书》的定金；双方同意并确认，在签署本《房地产订购书》后天内乙方向甲方缴付首期房价款，并双方即签署《房地产预售契约》；如甲方未能在本《房地产订购书》规定的期限内与乙方签署《房地产预售契约》，或甲方中途悔约不向乙方出售上述房屋，即视为甲方违约，甲方必须在违约之日起15日内双倍返还定金给乙方，本《房地产订购书》则随之作废等。该《房地产订购书》落款处甲方一栏上加盖“广州市房地产实业总公司（1）售楼合同专用章”，茹某甲早则在委托代理人一栏上签名。
2011年10月30日原告蔡万玉（乙方）与茹某甲早签订《补充房屋买卖协议》，约定：乙方购买甲方座落在广州市芳草街36号110房，建筑面积约53平方米，交易价格为每平方米5100元，总价格270300元；乙方于1997年5月至2007年11月已支付购房款135000元给甲方，2011年11月底前再支付10万元给甲方；甲方在2000年3月1日已将房屋交付给乙方使用；乙方剩下购房余款35300元，待甲方完成上述房屋办理房地产权证后，一次性付清剩余房款给甲方；甲方因其他原因不能办理房产证，乙方可长期使用该房屋等。
涉讼大楼至今未办理权属初始登记手续，涉讼房屋亦未办理房地产权属证书。
两原告为证明已向被告支付了购房款，向本院提交如下证据：1、茹某甲早于1997年5月8日出具的收条，内容为：收到黄顺金预购中山四路芳草街34号16层东片地下房款5万元。2、茹某甲早于2000年1月8日出具的收据，内容为：收到蔡万玉预借芳草街36号芳草阁首层东南向住宅房款5万元。3、茹某甲早于2003年1月29日出具的收据，内容为：今借到蔡万玉15000元。4、茹某甲早于2004年3月25日出具的收据，内容为：收到蔡万玉交来购房费1万元。5、茹某乙于2007年11月16日出具的收条，内容为：收到蔡万玉购房款1万元。6、茹某甲早于2011年10月30日出具的收据，内容为：收到蔡万玉购房款（芳草街36号110房）10万元。两原告称黄某金是其亲戚，上述款项均以现金支付。
两原告为证明其主张，另提供《证明》一份，内容为：兹有蔡万玉、蔡永佳于2000年1月8日通过与茹某甲早签订《房地产订购书》，订购我公司开发兴建的广州市中山四路芳草街36号（芳草阁）首层110房号住宅的房地产，该房屋属回迁增大面积节余增量房；其已于2000年1月开始入住使用至今；芳草阁项目迄今未完成拆迁结案、大确权等过程事项工作，而致尚未施行核发予该项目各单元户的房产证。落款为被告公章，日期为2008年11月6日。被告否认该《证明》的真实性，但未申请对公章的真伪进行鉴定。两原告另提供落款日期为1990年2月29日的“房地产平面附图”复印件，记载涉讼的110房有建筑面积53.8512平方米等。
被告为证明其主张，提供了广州市房地产测绘所于2009年12月31日制作的芳草街36号106房的“房地产分户图”，记载总建筑面积为108.0691平方米。该分户图上不存在涉讼的110房号，上述原告提供的“房地产平面附图”复印件所标注的110房的位置在该106房范围内。
广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法审监民提字第57号民事判决书查明：2009年9月27日，被告代理人赖某向茹某甲早进行调查并制作《调查笔录》，其中茹文早称：被告委托其管理“芳草街商住楼”项目，2003年7月22日的《房地产订购书》和《补充协议》是其为了弄点钱而隐瞒被告签订的，被告的章是假的，是其私刻的，收款收据是从被告处拿出来的，收到的钱其自己用了，没有交给被告。在该案诉讼过程中，被告称：曾授予茹某甲早代理出售涉讼房屋所在芳草阁，但限于预售期限内。茹某甲早曾是广州市穗龙建筑装修工程公司（以下简称穗龙公司）职员。穗龙公司是涉讼房屋所在的芳草阁项目的总承包商。被告由于经营不善，早已陷入停顿状态，并于2010年1月8日出具《授权委托书》，委托穗龙公司的职员茹某乙代表其处理芳草阁项目遗留的相关事宜。茹某甲早与茹某乙是父子关系。该法院认为：虽然被告称2003年预售证就已过期，茹某甲早的代理权限也已终止，但被告没有证据证实其已就终止茹某甲早代理权的事项作出公开声明，并事实上收回茹某甲早出售涉案房屋的代理权及管理权；茹某甲早是以被告代理人的身份与李某、林某签订涉案的房屋预售合同，其在收取了首期购房款后，出具了加盖有被告真实的“计划财务部”印章的收款收据，并且提供涉案房屋给李某、林某居住至今；被告辩称茹某甲早出售涉案房屋的行为是其个人行为，涉案《房地产订购书》上所盖被告的章是其私刻的，所收取的购房款也没有交给被告，但被告至今未采取任何形式对茹某甲早的行为进行追究，甚至仍然委托其子茹某乙继续管理涉案房屋所在项目；以上事实与证据可以证明，李某、林某有充分理由相信茹某甲早的售房行为是代理被告所为，被告应当为茹某甲早的售房行为及之后的违约行为承担相应的法律责任等。
在本案审理过程中，两原告向本院撤回了要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。
本院认为，原告蔡万玉与案外人茹某甲早于2011年10月30日签订的《补充房屋买卖协议》确认涉讼房屋在2000年3月1日已交付使用，即2000年1月8日，两原告与茹某甲早签订《房地产订购书》时，涉讼房屋已经建成。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；该法第三十九条第二款还规定了转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，而被告至今未取得涉讼房屋所在楼宇权属初始登记，亦未取得房屋所有权证书，故两原告与被告的交易不符合上述法律规定，两原告要求被告协助其办理涉讼房屋的房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，判决如下：
驳回原告蔡万玉、蔡永佳的诉讼请求。
本案受理费7480元，减半收取，由原告蔡万玉、蔡永佳共同负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 梁志铭
二〇一四年一月二十日
书记员 戴 鹏