江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镇民终字第01194号
上诉人（原审原告）天和星城住宅小区业主委员会，住所地镇江市黄山南路2号天和星城住宅小区。
负责人陈东山，该业主委员会主任。
委托代理人吴龙英，该业主委员会副主任。
委托代理人王坤，江苏恒强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）镇江九洲物业管理有限公司，住所地镇江市南门大街70幢201-205室。
法定代表人沈玉忠，该公司董事长。
委托代理人傅小景，江苏江成律师事务所律师。
委托代理人刘居庆，江苏江成律师事务所律师。
上诉人天和星城住宅小区业主委员会、镇江九洲物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2013）润民初字第0263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月30日，天和星城住宅小区业主委员会（以下简称天和星城业委会）经该小区业主选举产生。2011年1月1日，镇江市润州区七里甸街道天和星城居民委员会将该选举结果进行了公告。2011年9月5日，天和星城业委会在镇江市润州区房地产管理处备案。
2011年2月22日，天和星城业委会与镇江九洲物业管理有限公司（以下简称九洲物业）签订物业管理服务合同一份。合同约定：1、天和星城业委会选聘九洲物业为天和星城住宅小区提供物业服务，服务期限两年，自2011年2月22日起至2013年2月21日止。2、物业服务人员定编和工资标准以及管理人员的选聘由双方共同商定，物业财务单独建账、独立核算。九洲物业最高按照实收物业费10%的比例提取利润。3、九洲物业保证物业费收支情况公开透明，每半年向业主公示，接受业主监督。
协议签订后，九洲物业实际自2011年4月2日起至2013年2月21日止为该小区提供物业服务。服务期间，双方就物业服务人员定编定资未能达成协议，后双方为账目公示及财务问题发生争议，九洲物业停止物业服务后双方亦未办理款项和资料交接手续。
天和星城面积为2673.04平方米的幼儿园房产系该小区全体业主共有资产。2009年3月19日，天和星城业委会与镇江市润州区实验幼儿园（以下简称实验幼儿园）签订了关于上述房产的租赁合同，由实验幼儿园租赁上述房产用于开办幼儿园，租金为15万元／年，合同期间自2009年4月1日起至2019年3月31日止。2011年4月6日及9月1日，天和星城业委会两次发函给实验幼儿园，要求其将租金支付给九洲物业，并由该公司开具物业费发票。后九洲物业收取了幼儿园租金53万元，其中186889.50元已退还业主。
2012年6月10日，九洲物业与涉案小区上届物业服务企业镇江禾和物业管理有限公司（以下简称禾和物业）就该小区在禾和物业服务期满应退给业主的费用及应支付给水电等相关部门的费用进行了初步结算，九洲物业认为禾和物业应退费和尚未支付给相关部门的费用总额为425110.36元，禾和物业认为该费用总额应为410339元，上述费用由九洲物业代收禾和物业未能收取的物业费抵冲，双方至今未就该账目进行最终核算。
案件审理过程中，法院委托江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司对九洲物业天和星城项目部截至2013年3月31日的账面资产、负债、所有者权益情况及2011年4月至2013年3月的经营情况进行审计。该所于2013年11月13日出具审计报告，结论为：1、资产总额为443328.89元；2、负债总额为723488.73元；3、所有者权益为-280159.84元；4、物业费中包含了幼儿园租金382517.29元（已收53万元-
退还业主147482.71元）。天和星城业委会为此支付审计费4万元。另九洲物业有71424.80元支出未能入账审计，其中22563元有发票，48861.80元系白条。
针对审计报告，天和星城业委会认为有下列收入未列入审计报告作为九洲物业的收入：1、镇江天和房产开发有限公司给付九洲物业的维修费196134元；2、禾和物业应退九洲物业的费用410339元，扣除开发商支付的10万元及已列入审计报告的124145.19元，还有186193.81元未列入；3、小区汽车进出道闸五套价值5万元；4、审计报告显示九洲物业购买了远距离卡600只（每只43元），共计25800元，并已折旧10750元，实际向业主收取了远距离卡每只50元，共计3万元未列入；上述应当列入审计报告的九洲物业的收入金额为462327.81元。此外，天和星城业委会认为审计报告中以下项目涉及的金额不应列入九洲物业的支出：1、军折椅存货与小区无关（金额为149600元）；2、企业所得税没有完税凭证（金额为55246.64元）；3、工作服未退还（金额为14993.50元）4、行业会费不实（金额为13000元）5、福利费中部分虚开（金额为79320元）；6、未能返还的固定资产净值（金额为83583.22元）；7、律师费与小区服务无关（金额为25000元）；8、验资费和印花税与小区无关（金额为7350元）；9、培训费虚开不实（金额为8500元）；10、招待费不合税法（金额为38651.60元）；11、维修及维修材料费部分虚开虚列（金额为169300元）；12、办公用品未退还（金额为1880元）；13、小区活动室改造物品未退还（金额为29600元）；14、人员工资超过天和星城业委会定编定岗定资（金额为301640.70元）；上述不应列入九洲物业支出总额为977665.66元。对于九洲物业庭审中提出的未能列入审计报告的71424.80元支出费用，天和星城业委会认为，有业主委员会副主任吴龙英签字的予以认可。
针对天和星城业委会关于审计报告九洲物业收入项目的上述意见，九洲物业的意见如下：1、镇江天和房产开发有限公司给付九洲物业的维修费196134元中，九洲物业实际只收到27560元，并已列入审计报告收入项目，其他金额被天和星城业委会成员非法截取；2、禾和物业退费与本案没有关联性；3、小区汽车进出道闸九洲物业未收取，即使收取，也系九洲物业与开发商之间的关系，与天和星城业委会无关；4、远距离卡系九洲物业代收代支。就天和星城业委会关于审计报告中九洲物业支出项目的上述意见，九洲物业的意见如下：1、军折椅已抵债；2、企业所得税符合国家税收法律；3、工作服属于劳保品，九洲物业系行使企业自主经营权；4、行业会费系真实发生；5、福利费系九洲物业正常支出，不认可天和星城业委会的意见；6、由于天和星城业委会通过非法手段占据九洲物业经营场所，截取及毁坏了大量固定资产；7、律师费系九洲物业为本案诉讼支付的费用；8、验资费和印花税系企业的正常支出；9、培训费系企业为涉案小区环保评审服务支出的费用，属于企业经营自主权；10、招待费千分之五以内在企业所得税前扣除，超出部分按章纳税；11、维修费系正常发生的费用，未虚开；12、九洲物业退场前已留下办公用品；13、小区活动室改造物品已留在涉案小区；14、员工的定员、定岗、定资，双方并未协商一致，实际上天和星城业委会后来授权九洲物业自主经营，该费用也实际发生。
一审庭审中，天和星城业委会陈述其第二项100万元诉讼请求组成为：1、九洲物业未能退还的幼儿园租金；2、九洲物业服务期间收入减去支出和合同约定利润的差额。
天和星城业委会一审诉称：九洲物业无视合同约定，至今未能公示账目，根据天和星城业委会测算，九洲物业至少应返还100万元。要求九洲物业公示天和星城住宅小区2011年2月22日至起诉之日的物业管理财务账目，返还其在小区物业服务期间的账目结余款100万元，本案诉讼费用由九洲物业承担。
九洲物业一审辩称：天和星城业委会无独立财产，未经业主大会授权提起诉讼，诉讼主体不适格；天和星城业委会备案时间为2011年9月5日，而签订物业服务合同的时间为2011年2月22日，故物业服务合同为无效合同；双方订立的物业服务合同名为薪酬制实为包干制，天和星城业委会未依约履行合同义务，干扰九洲物业正常的经营管理致使九洲物业停业。天和星城业委会的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回天和星城业委会的诉讼请求。
一审法院认为：本案中，天和星城业委会经选举产生，并由相关部门进行了公示，天和星城业委会的备案虽不在选举产生后30日内，但由于业主实行自治，备案只是有关部门的形式审查，并不能取代业主自治的意思表示，故对于九洲物业辩称双方签订的合同因天和星城业委会没有及时备案而无效的意见，不予采信。天和星城业委会合法成立，也有一定的机构，符合民事诉讼的“其他组织”，且本案纠纷关系到业主共有的财产及物业共同管理事项，故应当认定其可以以自己的名义提起诉讼，天和星城业委会作为本案一审原告主体适格。
本案中，双方约定九洲物业应当每半年公示一次账目，然该公司并未提供证据证明其从事涉案小区服务后按约公示过账目，故对于天和星城业委会的诉讼请求，予以支持，九洲物业应当在涉案小区公示栏中，公示2011年2月22日至天和星城业委会起诉之日，即2012年11月19日涉案小区服务的收支账目。
关于天和星城业委会的第二项诉讼请求问题。首先，幼儿园剩余租金是否应予以退还。幼儿园租金虽由天和星城业委会委托九洲物业以物业费名义收取，但由于该租金系基于全体业主共有资产产生的收益，九洲物业也不是幼儿园租赁合同的相对方，故该租金收益应归全体业主享有，显然不属于物业费范畴，九洲物业虽辩称该收入系物业费，但其也实际退还了业主部分幼儿园租金。综上，剩余的幼儿园租金应当退还给全体业主。至于退还金额的问题，审计报告及双方均确认九洲物业实收的幼儿园租金为53万元，虽然经审计九洲物业已退还147482.71元，但庭审中双方确认已退还业主幼儿园租金为186889.50元，故应以双方确认的退还金额为准。至此，九洲物业仍应退还343110.50元（53万元-186889.50元），九洲物业应当将该租金交由业主委员会退还业主。
其次，关于九洲物业在涉案小区服务期间扣除其合同约定的利润是否还有盈余的问题。根据审计报告，九洲物业在涉案小区服务期间已亏损280159.84元，加上双方确认的实退还租金与审计报告审计确定的退还幼儿园租金的差额39406.79元（186889.50元-147482.71元），以及九洲物业应当返还给的租金343110.50元，九洲物业亏损662677.13元（280159.84元＋39406.79元＋343110.50元）。
关于天和星城业委会认为应当列入审计报告的九州物业的收入。镇江天和房产开发有限公司给付九洲物业的维修费196134元，已由天和星城业委会提供的收据予以证实，扣除审计报告列入的27650元，余款168484元九洲物业虽辩称由天和星城业委会成员非法截取，但未予以证实，故该168484元应当列入九洲物业的收入；禾和物业的退费由于系禾和物业与九州物业之间的结算，天和星城业委会没有参与其中，且九洲物业与禾和物业没有进行最终结算，该款的收取及九洲物业为禾和物业的代支均与本案无关；至于600只远距离卡，审计报告已按其原价值25800元减去折旧10750元列入九洲物业的净资产，根据双方的陈述及天和星城业委会提供的证据，只能证明九洲物业确实按照50元每只向部分业主收取了费用，但无法证实九洲物业共计收取了多少款项，对九洲物业的该项收入无法认定；至于小区汽车进出道闸，天和星城业委会未能提供证据证明系九洲物业取走，其价值也无法确定，故该笔物品的价值不能列入九洲物业的收入。
至于天和星城业委会认为上述不应列入审计报告九州物业的支出项目及金额。存货和固定资产现审计为九洲物业的净资产，若按照天和星城业委会主张，净资产值从支出中扣除，那么九洲物业的净资产也相应递减，不会影响九洲物业的所有者权益；律师费25000元，九洲物业自述系为本案诉讼支付的费用，故该费用不应列入审计报告的九洲物业支出项目；其他项目，因天和星城业委会未能提供证据证明与涉案小区无关或系九洲物业虚开，双方也未能就九洲物业的人员定编定资达成协议，九洲物业的工资支出应当以实际发生为准，故认为应当以审计报告为准。综上，以上应当列入的收入168484元加上不应当列入审计报告九洲物业支出的律师费25000元，合计193484元，远低于九洲物业亏损金额662677.13元，九洲物业仍亏损469193.13元（662677.13元-193484元）。至于禾和物业应退费410339元及九洲物业代禾和物业收取的物业费124145.19元，因与本案无关，但审计报告将该费用列入了审计内容，故九洲物业的收入还应减少124145.19元，九洲物业的亏损应为593338.32元（469193.13元＋124145.19元），又因审计报告未单独审计九洲物业代禾和物业支付的款项金额，九洲物业代禾和物业支付的款项和自身支付的款项无法分清，即使九洲物业已按照与禾和物业的约定退费410339元，及因前述远距离卡事项认定九洲物业应当收入3万元，九洲物业仍亏损152999.32元（593338.32元-410339元-3万元）。另九洲物业还有百分之十的物业费利润提成及天和星城业委会认可的九洲物业部分未入账的支出费用，因此九洲物业不存在盈利，不应向天和星城业委会返还结余款。
一审法院依照《物业管理条例》第十五条、第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条之规定，判决：镇江九洲物业管理有限公司于判决生效后十日内在天和星城住宅小区公示栏中公示其自2011年2月22日至2012年11月19日就该小区服务的收支账目；镇江九洲物业管理有限公司于判决生效后十日内返还天和星城住宅小区业主委员会343110.50元；案件受理费12800元，审计费4万元，合计52800元，由天和星城业委会负担34684元，九洲物业负担18116元（该款天和星城业委会已垫付，九洲物业应连同上述应付款一并给付天和星城业委会）。
上诉人天和星城业委会不服一审判决，上诉称，九洲物业收到的禾合物业的相关物业退费186193.81元应列入九洲物业的收入；超过约定的定编定岗定资部分的人员工资301640.70元、军折椅149600元、虚列维修费169300元等不应列为九洲物业的支出。请求改判支持该委员会的一审全部诉讼请求。
上诉人九洲物业不服一审判决，上诉称，双方有租金用于物业服务开支的共识，即使无此共识，租金问题不属于物业服务合同范畴，原审判决超出了当事人诉讼请求的范畴。审计报告确认，包含收取的租金在内，所有收入都用于业主公共利益，九洲公司没有盈利，此时要求九洲公司返还34万余元，有悖法理。九洲公司以物业费的名义收取租金，已经支出税金，不应按照收入金额确定返还金额。天和星城业委会委员曾经从九洲物业收取过租金提成款以及以工资、奖金等形式提取过其他款项，该款也应当从所谓的应退租金中扣除。九洲公司仅收取镇江天和房地产公司27650元，而非196154元，该款的去向应予查清。
双方当事人均未在二审期间主张新的事实，提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
一审已经查明，但一审判决书未记载的事实有：2012年2月28日，天和星城业委会出具函告一份，称涉案小区一期、二期开发中有关物业管理的问题，全权委托镇江九洲物业管理有限公司与各有关单位交涉办理。
针对天和星城业委会的上诉意见，本院认为，1、根据天和星城业委会提供的证据，所谓禾合物业的相关物业退费是镇江禾合物业管理有限公司应退的天和星城至2011年4月2日的费用。诉讼中，并无证据显示九洲物业已经收取该应退款186193.81元，故一审法院以九洲物业与镇江禾合物业管理有限公司没有最终结算为由，未在本案中将该款列入九洲物业的收入并无不当。2、并无充分的证据证实，双方当事人就物业管理人员编制、岗位、报酬方案形成一致意见；根据合同约定的服务标准和法定的工作时间、工资标准等劳动用工基准，物业服务公司可以合理决定用工和工资待遇问题；无证据显示九洲物业提交供鉴定用的人员工资开支中有虚列或者明显不合理的部分，故上诉人称有301640.70元的人员工资不应列入九洲公司的开支，依据不足，不应支持。3、针对天和星城业委会上诉所称的军折椅149600元，九洲物业一审时称，该军折椅已经被用于抵债；物业公司在从事物业服务时，因维修、养护、设备设施更新等事项，所需支出繁多，双方当事人并未约定所有的支出均需双方共同确认后方可实施；天和星城业委会也于2012年2月28日委托九洲物业全权与各有关单位交涉办理涉案小区一期、二期开发中有关物业管理的问题；所以未经天和星城业委会确认的支出，不应当然认定为虚列开支。一审法院对照司法鉴定意见，结合双方合同约定的九洲物业可得利润标准和双方有争议的九洲物业项目收入和开支情况，未支持天和星城业委会要求九洲物业返还账户结余款的请求并无不当。如镇江禾合物业管理有限公司应退款项事项、九洲物业应收物业服务费事项等有新的事实发生，双方可以根据合同约定，另行主张权利。
针对九洲物业上诉意见，本院认为1、双方当事人签订的物业管理服务合同并未涉及租金问题，九洲物业称双方有租金用于物业服务的共识，依据不足。天和星城业委会的诉讼请求是要求九洲物业返还账目结余款，并非仅仅要求返还物业服务费，一审判决并未超出当事人诉讼请求的范畴。2、就租金事项，双方当事人之间系委托收款合同关系；按照法律规定，九洲物业作为受托人，应当将代收的租金给付委托人即天和星城业委会；在不能证实双方约定租金用于物业服务时，物业服务项目亏损与否，九洲物业均应返还该租金，所以九洲公司以公司没有盈利，要求九洲公司返还34万余元，有悖法理的意见不成立。3、九洲公司为天和星城业委会代收租金，可以要求该业委会支付垫付的税金，由于司法鉴定已经涉及税收事项，如九洲物业认为还有其他垫付税金，可以另行主张权利。4、代收租金是天和星城业委会与九洲物业之间约定的事项，九洲物业作为企业法人，应当向天和星城业委会支付代收租金，即使该公司所称的向天和星城业委会委员个人支付提成款，还是以工资、奖金等形式向天和星城业委会委员个人付款的事实属实，此款项都不应认定为向天和星城业委会付款；一审庭审中，双方确认已退还租金为186889.50元，故一审认定的九洲物业应退租金为343110.50元，并无不当。5、九洲公司开具了收到镇江天和房地产公司196154元的收据，无足够的相反证据，认定该公司收到该款并无不当；如果天和星城业委会成员要求九洲物业开具收据后，非法截取了大部分款项，九洲物业可以向该成员主张权利，本案对此不予理涉。
综上，上诉人的上诉意见均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16897元，由天和星城住宅小区业主委员会负担10370元，镇江九洲物业管理有限公司负担6527元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年二月十一日
书 记 员 刘 静