江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1690号
上诉人（原审被告）高杰，男，1981年4月30日生，汉族，无业。
上诉人（原审被告）高俊，男，1985年12月30日生，汉族，自由职业。
上诉人（原审被告）周桂荣，女，1952年5月2日生，汉族，无业。
以上三上诉人共同委托代理人陈政、孙翌，江苏荆澜德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家美，女，1946年11月4日生，汉族。
委托代理人林朝东、孙磊，江苏志仁律师事务所律师。
上诉人高杰、高俊、周桂荣因与被上诉人张家美物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1846号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张家美原审诉称，2013年9月29日，张家美取得高桥门199号某幢某单元403室（以下简称诉争房屋）所有权，三被告一直居住在诉争房屋中，拒不搬迁。张家美购买诉争房屋以70万元债权折抵，同时张家美也交纳了诉争房屋上市差价收益。高杰、高俊、周桂荣陈述其以一次性支付现金方式支付房款40万元，但未提供相应的证据证明。为了维护张家美的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、高杰、高俊、周桂荣立即迁出诉争房屋；2、高杰、高俊、周桂荣支付2013年10月1日至2014年3月28日止的房屋使用费9000元；3、高杰、高俊、周桂荣承担本案全部诉讼费用。
高杰、高俊、周桂荣原审辩称，第一，高杰、高俊、周桂荣系合法占有诉争房屋。高杰于2009年6月3日与戴永强签订房屋买卖合同，支付购房款40万元，后高杰、高俊、周桂荣一直居住在诉争房屋中，相关的水电均由高杰交纳。由于诉争房屋系经济适用房，双方约定符合过户条件时过户。第二，张家美并非真正的所有权人，无权向高杰、高俊、周桂荣主张权利。张家美认识高杰多年，张家美知晓高杰已经购买、居住诉争房屋，即使张家美不知晓，张家美在与戴永强约定以房抵债情况下，从未上门查看情况，也从未上门要求高杰、高俊、周桂荣迁出，其行为有异于一般购房，同时诉争房屋应当经过评估，张家美与戴永强以明显低于市场价格以房抵债，存在恶意串通，不属于善意取得，张家美并未善意取得诉争房屋产权。第三，秦淮法院在执行张家美与戴永强民间借贷案件执行过程中，违反法定程序，未对诉争房屋进行评估，亦未对房屋现状进行了解。
原审法院经审理查明，诉争房屋原系戴永强申购的经济适用房。2009年6月3日，高杰与戴永强签订《房屋买卖合同书》，约定：戴永强以40万元的价格将诉争房屋卖给高杰；戴永强应在2009年6月10日前将诉争房屋交付给高杰；诉争房屋系安置房，目前还没有办到产权证，不能过户，戴永强必须保证可以办到产权证之日起一个月内办理过户手续，如戴永强逾期按每天1000元进行处罚。高杰、高俊、周桂荣自2009年起居住在诉争房屋中。
原审另查明，2009年11月19日，张家美起诉戴永强、薛庆芳，同日达成（2009）白民三初字第1090号调解书，约定戴永强、薛庆芳于2009年12月19日归还张家美430000元。同日，张军起诉戴永强、薛庆芳、戚进圣（张家美儿子），并达成（2009）白民三初字第1091号调解书，约定戴永强、薛庆芳于2009年12月19日归还张军15万元。同日，张家美、张军与戴永强、薛庆芳、戚进圣达成和解协议，约定：戴永强、薛庆芳以诉争房屋抵偿给张家美；1091号民事调解书中戴永强所欠张军债务由张家美直接支付给张军，同时约定戴永强在执行过程中不得向法院出示和解协议。2009年12月21日，张家美向法院申请执行（2009）白民三初字第1090号调解书。2010年1月8日，双方达成和解协议，戴永强、薛庆芳于2011年1月8日前一次性支付欠款433875元，后执行终结。2010年1月19日，张军起诉戴永强、薛庆芳、戚进圣，2010年1月26日达成调解协议，戴永强、薛庆芳于2010年2月10日前共同向张军还款120000元。2012年6月28日，张军提出戴永强同意以诉争房屋折抵张家美433875元，由张家美支付张军（2010）白民初字第460号、（2010）白民三初字第1091号民事调解书项下的270000元。2012年7月5日，原审法院作出执行裁定书，裁定将诉争房屋过户至张家美。张家美交纳上市差价收益25万元。2013年9月29日，张家美取得诉争房屋产权，产权来源于司法裁定。
以上事实，有《房屋买卖合同书》、调解书、裁定书、协助执行通知书及当事人陈述等予以证实。
原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，张家美基于司法裁定取得诉争房屋产权，对诉争房屋享有占用、使用的权利。高杰、高俊、周桂荣提供的证据不足以证明其对诉争房屋享有占有、使用的权利，故张家美要求高杰、高俊、周桂荣迁出诉争房屋的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。高杰、高俊、周桂荣无权占有使用诉争房屋，结合诉争房屋的地理位置以及市场行情等因素，对于张家美要求高杰、高俊、周桂荣自2013年10月1日起至2014年3月28日止房屋使用费9000元的诉讼请求，原审法院予以支持。综上，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、高杰、高俊、周桂荣于判决生效之日起三十日内迁出南京市秦淮区高桥门199号某幢某单元403室。二、高杰、高俊、周桂荣于判决生效之日起三十日内向张家美支付自2013年10月1日至2014年3月28日止的使用费9000元。一审案件受理费100元，公告费300元，共计400元，由高杰、高俊、周桂荣负担。
高杰、高俊、周桂荣不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实有误。l、原审法院认定被上诉人对诉争房屋享有占用、使用的权利有误，原房主戴永强与被上诉人就涉案房屋的处理问题均存在恶意之嫌，（2010）白执字第148-2号执行裁定书违反了法律规定应当撤销，不能作为认定事实的依据；2、上诉人基于与原房主戴永强合法有效的买卖合同，在支付相应的对价后，戴永强依约将涉案房屋交付上诉人使用，原审法院认定上诉人对涉案房屋没有占有、使用权的事实认定有误；3、被上诉人从未受让过涉案房屋，其所有权并不完整，对于案涉房屋不符合交付标准的违约责任，被上诉人应当向戴永强主张而不应向上诉人主张权利，原审法院对该法律关系审查有误；4、原审法院认可了被上诉人向上诉人主张房屋使用费的诉讼请求，然而针对该诉求被上诉人并未提供证据证实，因而该事实认定不当。二、原审法院适用法律有误。本案的审理需要根据另一案的审理结果为依据，而另一案尚在审理过程中，原审法院不应在另一案尚未终结、事实尚未确定前作出判决。被上诉人取得房屋的依据是（20l0）白执字第148-2号执行裁定书，而该执行裁定书的合法性存在严重瑕疵，上诉人就此向南京市中级人民法院执行局提出执行监督，执行监督程序尚未终结、事实尚未确定前，原审法院不应作出此判决。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人张家美辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对原审查明的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，张家美明确表示不再主张高杰、高俊、周桂荣支付2013年10月1日至2014年3月28日止的房屋使用费9000元。
本院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被上诉人张家美基于司法裁定取得诉争房屋产权，对诉争房屋享有占用、使用的权利。上诉人高杰、高俊、周桂荣虽称其与原房主戴永强签订房屋买卖合同并支付了房款一直居住使用了涉案房屋，但其并未取得涉案房屋产权权属证书，根据物权法相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现被上诉人作为涉案房屋产权人，其要求上诉人迁出涉案房屋，符合法律规定，应予支持。关于房屋使用费的问题，因张家美在二审中明确表示放弃该项主张，本院予以准许。上诉人对生效的执行裁定文书提出异议，可另行主张，本案不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1846号民事判决第一项；
二、撤销南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1846号民事判决第二项。
二审案件受理费100元，由上诉人高杰、高俊、周桂荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 付 双
二〇一五年五月五日
书 记 员 孙雪松