江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1084民初6238号
原告：叶建军，男，1985年5月17日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。
原告：钱久静，女，1986年5月20日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。
两原告的共同委托诉讼代理人：盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：司健，江苏薛济民律师事务所律师。
被告：江苏民生置业发展有限公司，住所地：高邮经济开发区科技产业园内。
法定代表人：高爱琴，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏勇，江苏民泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王敏，江苏民泰律师事务所实习律师。
原告叶建军、钱久静与被告江苏民生置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷，本院于2016年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月9日公开开庭后，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人盛勇，被告江苏民生置业发展有限公司的委托诉讼代理人夏勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付东城首府第1幢2单元403号房屋；2、判令被告以购房款680000元日万分之一的标准向原告支付自2016年7月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计至2016年10月31日的金额为6324元）；3、判令被告立即向原告返还地下储藏室购买款35000元并支付以该金额为基数按银行同期贷款利率自2015年12月15日计算至实际之日的利息（暂计至2016年10月31日金额1357.56元）；4、判令被告承担原告因聘请律师产生的损失3754元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月15日，原告为购买东城首府第1幢2单元403号房屋及地下室储藏室使用权与被告签订《商品房买卖合同》及《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》，双方约定房屋价款为680000元，地下储藏室价款为35000元，出卖人应当在2016年7月30日前交付房屋，地下储藏室随房屋一同交付。合同第九条还约定：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”前述合同签订后，原告按约履行了全部付款义务。目前，合同约定交付期限早已届满，但被告却仍未按合同约定及法律规定交付房屋，地下储藏室更是根本没有建设，被告的行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。
被告江苏民生置业发展有限公司辩称：1、被告在2016年10月6日、8日、16日以及11月22日已电话通知原告拿房，办理房屋交接手续，并且期间多次短信、微信联系，故即使计算违约金也只能计算到2016年10月6日。2、被告在开发过程中因不可抗力导致停工，相应的竣工验收迟延，所以不承担延迟交房的违约责任。3、储藏室已经按照规划的要求如期建设完毕，不存在原告诉称的没有进行建设的问题。储藏室购买合同中有约定不得以任何理由退款，原告要求被告承担退款的责任没有事实与法律依据。4、原告聘请律师所付的费用并非必要的费用，也不是合同中约定的需要由开发商支付的费用，更不是被告所可以预见的损失。
本院经审理认定事实如下：原告叶建军、钱久静与被告于2015年12月15日签订《商品房买卖合同》一份，原告以价款680000元购买被告开发的位于东城首府第1幢2单元403号房屋，合同约定“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得建设工程规划核实合格通知书；2、取得工程质量监督报告；3、取得商品房交付备案证明”。同日，原、被告又签订《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》一份，其中约定：“出卖人应当在交付房屋时交付储藏室。…本储藏室、车位转让时所示的布局图仅为位置示意，储藏室、车位实际情况以最终交付为准。……”。2016年8月1日，被告因不符合交付条件及地下储藏室问题而被高邮市住房保障和房产管理局下发《行政督办告知书》，要求其暂停交房行为，停止一切交房手续的办理，抓紧部分配套工程的建设，两个月之内补办各项验收手续。2016年8月2日，被告出具承诺书，承诺“坚决执行房管局下发的暂缓交房的通知并立即停止交房行为，待完成交付要求后的所有手续，再通知业主交房，并按合同约定承担延期交房的责任。对于业主指出地下储藏室问题，于2016年8月15日给予答复。…”并同时说明此承诺书于2016年8月3日上午10点前公布于销售中心。2016年9月30日，高邮市住房保障和房产管理局出具《高邮市商品住宅小区交付使用备案公示》，其中载明东城首府房屋达到交付条件。2016年10月6日及11月22日，被告电话通知原告拿房，但两原告未前去办理房屋交接手续。2017年6月17日，原、被告双方完成房屋交接手续。
另查明，东城首府的储藏室在规划图纸上的名称为“储藏间”，其中用虚线隔开，根据高邮市规划局出具的情况说明，虚线表示为非封闭。《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》中未对地下储藏室的状态进一步解释。
本院认为：本案的争议焦点如下：
一、被告是否构成逾期交房并承担逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》中已经约定2016年7月30日交付房屋，被告虽提交相关证据证明下雨、高温天气影响工期，导致其逾期交房，但下雨、高温并不属于不能克服的因素，因此，被告于2016年9月30日方才具备合同约定的交付商品房的条件，已构成逾期交房。被告在具备合同约定的交房条件后，于2016年10月6日和11月22日已通知两原告办理房屋交接手续，但因原、被告双方就是否返还原告购买地下储藏室的款项发生争执，后2017年6月17日方才办理房屋交接手续，两原告于2016年10月6日与11月22日接到被告电话通知后，未及时办理房屋交接手续，逾期责任应由两原告承担。因此，虽两原告于2017年6月17日方才办理房屋交接手续，但被告的交房时间应确定为2016年10月6日，故按合同约定计算得逾期交房违约金为4556元（逾期时间为自2016年7月31日起至2016年10月6日）。
二、双方签订的地下储藏室的转让协议是否因重大误解、欺诈可撤销，抑或构成格式条款无效的情形？被告应否退还原告地下储藏室的全部购买款项？两原告主张返还全部地下储藏室的购买款，其拟涉两方面的法律依据：一是原告方对转让协议中“地下储藏室”的重大误解、被告的欺诈而行使的撤销权，需在一年的除斥期间内行使；二是因格式条款的未尽说明义务而导致的无效。因原告方要求返还地下储藏室价款的诉讼请求系请求权，而基于重大误解、欺诈而行使的撤销权系形成权，若原告要达到返还价款的法律效果需以行使形成权作为前提，经本院在庭审中的两次释明，原告明确表示不增加行使撤销权的诉讼请求，故本院视为原告放弃行使撤销权。因此，排除行使撤销权，原告主张返还地下储藏室全部价款的法律依据只剩余主张格式条款无效的情形。
根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的无效之规定，格式条款的无效需具备的情形为：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；造成对方人身伤害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，本案中原告所诉称的关于地下储藏室转让协议存在歧义不属于以上无效情形中的任何一种，故《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》有效，因此不存在全部返还地下储藏室的购买款及支付相应利息。但本案中确实存在被告作为提供格式条款的一方，其明知规划的地下储藏室为非封闭的状态，在签订转让协议时未提示原告方注意，并做特别的说明，在发生歧义时，应当作出对被告不利的解释。
由于东城首府小区系人车分流管理，原告购买地下储藏室的主要目的系停放非机动车，为了服从小区整体管理，发挥地下储藏室的最大功能，需保证房屋与地下储藏室的一对一配比。且从《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》的标题文义上理解，车位使用权指的是机动车车位使用权，以此推断，地下储藏室主要作为非机动车车位。被告现提供的非封闭的地下储藏室已能满足停放非机动车这一功能，只影响了储藏的私密性。综合上述因素，本院确定被告承担不利责任的方式为向原告返还部分地下储藏室的购买款。
关于返还的数额。高邮市住房保障和房产管理局在2016年9月15日处理类似事件时，对地下储藏室若建为封闭状态进行了预估，成本为百分之四至百分之七之间。本院综合原告方理解上的封闭储藏室和实际的非封闭储藏室之间私密性上的差异性，再结合上述建筑成本，酌定由被告向原告返还购买地下储藏室的25%的购买款，经计算得8750元。
三、关于原告方要求的律师费3754元的诉讼请求。因双方在合同中未约定，且聘请律师并非必然的损失，本院不予支持。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏民生置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告叶建军、钱久静支付逾期交付商品房的违约金4556元；
二、自本判决生效之日起十日内，被告江苏民生置业发展有限公司退还两原告地下储藏室购房款8750元；
三、驳回原告叶建军、钱久静的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1040元，由原告叶建军、钱久静负担300元，由被告江苏民生置业发展有限公司负担740元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，预交上诉案件受理费1040元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 李庆松
人民陪审员 潘慧霞
人民陪审员 张巧霞
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 李万芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己的主张有义务提供证据。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。