广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第88号原告黄国花，女，汉族，1974年4月7日出生。被告麦辉林，男，汉族，1948年12月12日出生。委托代理人麦伟强，男，汉族，1979年11月27日出生，住所：广东省佛山市禅城区三友岗**座***房。原告黄国花诉被告麦辉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月17日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序独任审判，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原告黄国花，被告麦辉林及委托代理人麦伟强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年9月9日签订房地产买卖合同，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区弼塘中一街1号803房（下称涉案房产），原告于签订合同当日支付定金人民币10000元，待房管部门受理交易递件当天支付首期房款130000元，待房管部门核发买方《房地产权证》当天支付尾期房款110000元，被告应于2013年3月15日前交付上述房产，并于该合同签订之日起385日内迁出户口。2012年9月10日，原告按期支付了定金并先后于2012年9月28日，2012年11月29日支付了首期房款和尾期房款，积极履行合同义务。双方于2012年10月31日，完成房屋过户手续，根据合同约定，被告应于2013年9月29日前将户口迁出，但被告一直怠于履行该合同义务，至今仍未迁出已构成侵权，故诉至法院，请求判令：1、没收合同约定的户口押金4000元；2、判令被告立即将户口迁出涉案房产；3、被告承担因延迟迁移户口所产生的违约金，按合同成交总价日千分之一共计21472元；4、承担本案诉讼费用。诉讼中，原告表示因被告麦辉林户口已迁出，故放弃上述第2项诉讼请求。被告辩称：被告急于卖房是因为家庭原因急需用钱，在出售涉案房产时被告并不知道办理户口迁出的办理手续如此繁琐，被告出售涉案房产后没有其他的房屋可供被告将户口迁入，被告为迁出户口已作了多方努力，最后因为没有办法才将户口迁到儿子的岳母家。被告并非有意延迟将户口迁出涉案房屋，实在是因为各种原因及多个部门之间手续办理的繁琐才导致户口的延迟迁出。现被告的户口已于2014年2月24日迁到佛山市三友岗22座101房。对于违约金，认可双方之间有户口迁移保证金4000元的约定，但就原告诉请按成交总价日千分之一计付的违约金，被告在签约时，中介方并无对此告知原告，原告也不清楚，故不同意支付。诉讼中，原告提供如下证据：1、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、房地产买卖合同，拟证明原告与被告于2012年9月9日签订房屋买卖合同并签订补充协议，由被告将涉案房屋出卖给原告，约定被告在385天内迁出涉案房屋的户口，逾期不迁出则应承担相应的违约责任。补充协议，拟证明原告与被告签订补充协议，预留4000元作为户口迁出保证金。房产证，拟证明涉案房屋已过户到原告名下，并于2012年11月22日出具了房产证。诉讼中被告提供户口本复印件，拟证明被告已于2014年2月24日将户口迁出涉案房屋。本院认证：因原、被告对对方出示的证据真实性均无异议，经本院审查，对双方提供的证据均予以采信。案经庭审，本院确认如下事实：被告为购买佛山市禅城区弼塘中一街1号803房，经满堂红（中国）职业有限公司佛山分公司居间，于2012年9月9日与被告签订一份《房地产买卖合同》（下称合同），约定以244000元购买涉案房产。合同第六条“户口迁移”约定卖方承诺在签订合同后385天内迁出户口，但就户口迁出和收费项目过户手续及时完成所设定的保证金条款未作具体约定。合同第七条“违约责任”约定“签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日千分之一支付违约金”。同年9月28日，原、被告签订《补充协议》，对合同第五条及第六条作出补充约定，其中“就合同第六大点：户口问题买卖双方同意在尾期楼款中预留人民币肆仟元正作为户口迁出保证金。于户口迁出当天支付”。后原告依约履行合同义务，依期支付购房款项，并预留4000元作为户口迁出保证金。涉案房产于2012年11月22日登记在原告名下。因被告未按合同约定按期迁出户口，原告遂诉至本院。另查明，被告已于2014年2月24日将户口从涉案房产迁至佛山市禅城区三友岗22座101房。本院认为，对依法成立的合同，当事人均因遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。案中，原、被告于2012年9月9日签订合同，按约定被告应在385日内（即2013年9月30日前）迁出户口，被告未能依约迁出，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告作为一完全民事行为能力人，在签订合同时负有必要的谨慎义务，其以中介方未明确说明违约条款而拒绝承担违约金，于法无据，本院不予支持。原告于案中对被告的违约行为提出了收取违约金与没收保证金的诉请。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式；而履约保证金则是合同一方当事人为担保合同履行而给付另一方一定金钱作为担保，性质上具有补偿性及惩罚性。依据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，违约方因违约行为给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，如约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，原告认为被告迟延迁出户口，影响原告的小孩上学及耗费了原告的精力，但据合同内容，并不能反映原告购买涉案房产系为其小孩就学所需。因原告未能提供证据证实其实际损失为其所主张的违约金21472元，而就被告迟延过户违约行为若以合同约定按涉案房产成交总价日千分之一的标准计算违约金明显约定过高，且被告对原告提出的违约金已提出相应的抗辩，故本院对合同约定的违约金额予以调整。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院结合案情，酌定以购房总价244000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从被告户口应迁出日（2013年9月30日）计至被告户口实际迁出日（2014年2月24日），则被告应向原告给付的违约金为5579.47元。因原告已从购房款中预留4000元作为过户履约保证金，且被告亦认可原告收取该款，为免当事人讼累，本院确定原告已预留的4000元履约保证金归原告所有，不予返还给被告。而被告应付之违约金5579.47元，抵扣4000元履约保证金后，则被告还须支付违约金1579.47元予原告。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、户口迁出保证金4000元归原告黄国花所有；二、被告麦辉林在判决生效之日起十日内向原告黄国花支付违约金1579.47元；三、驳回原告黄国花其他诉讼请求。如被告麦辉林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取218元，由被告麦辉林负担（该费用原告已向本院预交，且同意由被告向其直接支付，被告负担的费用应于支付上述款项时一并迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈 超二〇一四年三月三日书记员 吴晓蓝附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。