河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初2982号原告：刘宽宽，女，1980年2月27日出生，汉族，住焦作市解放区。原告：毕晓华，男，1982年10月26日出生，汉族，住址同上。共同委托代理人：许建军，河南路通律师事务所律师。被告：焦作市三合房地产开发有限公司，住所地：焦作市塔南路东侧32号。法定代表人：潘茂，总经理。委托代理人：潘盛，系公司员工。原告刘宽宽、毕晓华诉被告焦作市三合房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理，原告刘宽宽及二原告的共同委托代理人许建军、被告焦作市三合房地产开发有限公司的委托代理人潘盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宽宽、毕晓华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《东方红国际广场商品房预约保留确认单》及《东方红国际广场商品房预约保留协议书》，判令被告退还原告购房款150099元、支付返租租金和违约金17262.5元（庭审中明确租金为计算到2016年9月25日的租金16250元，违约金为1012.5元），共计167361.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年3月2日签订了《东方红国际广场商品房预约保留确认单》，约定原告购买被告开发的东方红国际广场南区5层5176号房屋并向被告交纳购房款50000元。2014年3月20日，双方又签订了《东方红国际广场商品房预约保留协议书》，原告按协议约定又向被告交纳购房款100099元，但被告却违反协议书的约定，既未按时向原告交付返租租金，也不与原告签订《商品房买卖合同》，原告无奈诉至法院。被告焦作市三合房地产开发有限公司辩称，1.被告延期支付原告租金为事实，但并非故意拖欠。被告在建××纪念塔东南角××区棚户区改造项目为焦作市最大的棚户区改造项目，前期的动迁与安置过程中，被告为征收主体山阳区人民政府纪念塔东南片区征收与补偿指挥部垫付了大量资金，共计支出1.975亿元，导致资金紧张。因此与原告协议中约定的租金延期支付是客观上资金紧张导致的，并非主观上故意拖延。被告分别在2016年2月5日第一次返租，支付原告租金2501.6元；2016年4月29日第二次返租，支付原告租金312.71元。2.未签订《商品房买卖合同》并非被告主观故意。被告在建项目为棚户区改造项目，情况特殊，光是拆迁就历时3年，目前已办理完成《建设用地规划许可证》，等待办理完《商品房预售许可证》后即可签订《商品房买卖合同》。3.被告延期支付原告租金为事实，协议中也有如未按照约定履行的违约金条款。被告愿意承诺在指定的期限内支付原告租金，并按照相关条款支付违约金，但不认可原告要求解除《商品房预约保留协议书》的请求。4.被告与原告签订的《商品房预约保留协议书》应当继续履行，不应当退还房款。5.被告在建的项目，前期垫付了大量资金，目前资金紧张，正在积极办理融资、贷款等业务，因此请求准予延期支付租金与违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2纪念塔东南角片区改造项目协议书、证据3建设用地规划许可证均系复印件，且与本案争议事实欠缺关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法确认以下案件事实：原告刘宽宽、毕晓华系夫妻关系，2014年3月2日二原告共同作为买受人、被告焦作市三合房地产开发有限公司作为出卖人签订了《东方红国际广场商品房预约保留确认单》，其中约定：买受人自愿缴纳预约保留金50000元，用于保留楼宇位置为焦作市塔南路与解放路交汇处东方红国际广场南区5层5176号，暂测建筑面积为16平方米，单价为每平方米9980元，房款总价为159680元；签订本确认单后，原告应在7天内完成《东方红国际广场商品房预约保留协议书》的签约工作，若买受人逾期未签约，出卖人有权将该房源另行预约或者出售其它买受人，已付预约保留金不予退还；待买受人与出卖人签署《东方红国际广场商品房预约保留协议书》并生效后，本确认单自动失效。同日，二原告按约定共同向被告交纳50000元。2014年3月20日，二原告共同作为买受人、被告焦作市三合房地产开发有限公司作为出卖人针对上述房屋又签订了《东方红国际广场商品房预约保留协议书》，其中约定：买受人选择一次性付款，一次性付款优惠总房款6%，买受人应在签订本协议之日付清全部房款；确定付款方式后，预约保留物业优惠后单价为9381.2元，优惠后房款总价为150099元；返租模式为买受人每年可获得已付房款10%的返租租金，期限为五年，返租租金自2015年6月25日起开始计算，在每季度末汇入买受人指定银行卡上，若出卖人未按约定日期履行约定，则每日按应付金额的万分之五支付违约金。当日，原告刘宽宽、毕晓华又按该约定向被告交纳了100099元。被告仅分别于2016年2月5日、2016年4月29日向二原告指定的银行卡支付返租租金2501.65元、312.71元，原告诉至本院。本院2016年11月28日将起诉状等应诉材料送达被告。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原被告双方签订的《东方红国际广场商品房预约保留确认单》、《东方红国际广场商品房预约保留协议书》均是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应当按约履行。按照双方签订的《东方红国际广场商品房预约保留确认单》的约定，原被告之间签订《东方红国际广场商品房预约保留协议书》并生效后，《东方红国际广场商品房预约保留确认单》自动失效。故原告要求解除已经失效的《东方红国际广场商品房预约保留确认单》，本院不予支持。原告已经按照双方签订的《东方红国际广场商品房预约保留协议书》履行了自己的付款义务，被告应该按照约定自2015年6月25日起于每季度末向原告支付相应的返租租金。现被告仅分别于2016年2月5日、2016年4月29日向原告指定的银行卡支付返租租金2501.65元、312.71元，其它租金均未支付，故原告要求解除与被告之间于签订的《东方红国际广场商品房预约保留协议书》的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。合同解除的时间应为本院将起诉状等应诉材料送达被告的时间即2016年11月28日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房款150099元的诉讼请求，本院予以支持。依据原被告双方的约定，原告要求被告支付计算至2016年9月25日的租金，依据充分，本院予以支持，但数额应为五个季度的租金总额18762.38元减去被告两次支付的租金2814.36元，即15948.02元，超出部分本院不予支持。被告应承担的违约金应当分段计算，其中2015年6月25日至2015年9月25日的租金3752.48元的违约金包括三部分，第一部分为该季度租金总额3752.48元自2015年10月1日至2016年2月5日共127天按日万分之五计算的违约金238.28元，第二部分为3752.48元减去被告支付的第一次租金后的余额1250.83元自2016年2月5日计算至2016年4月29日共83天按日万分之五计算的违约金51.9元，第三部分为1250.83元减去被告支付第二次租金后的余额938.12元自2016年4月29日计算至2016年9月25日共148天按日万分之五计算的违约金69.42元，三部分合计359.6元；2015年9月25日至2015年12月25日的租金3752.48元的违约金为3752.48元自2016年1月1日计算至2016年9月25日共268天按日万分之五计算的违约金502.83元，2015年12月25日至2016年3月25日的租金3752.48元的违约金为3752.48元自2016年4月1日计算至2016年9月25日共177天按日万分之五计算的违约金332.09元，2016年3月25日至2016年6月25日的租金3752.48元的违约金为3752.48元自2016年7月1日计算至2016年9月25日共86天按日万分之五计算的违约金161.36元。原告诉讼请求中要求被告支付的违约金1012.5元，未超过约定的违约金总额，本院予以支持。对于被告辩称，理由不足，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自2016年11月28日起解除原告刘宽宽、毕晓华与被告焦作市三合房地产开发有限公司签订的《东方红国际广场商品房预约保留协议书》；二、被告焦作市三合房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告刘宽宽、毕晓华购房款150099元；三、被告焦作市三合房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告刘宽宽、毕晓华返租租金15948.02元和违约金1012.5元，共计16960.52元；四、驳回原告刘宽宽、毕晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3647元，由被告焦作市三合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  冯爱萍代理审判员  闫若男人民陪审员  许 峰二〇一七年四月一日书 记 员  宋 欣