河南省鹿邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹿民初字第688号
原告（反诉被告）张子民，男，汉族，生于1972年1月20日，住河南省商水县城关镇行政路东段**号，市民，公民身份号码4127231972********。
委托代理人何德智，系河南商振律师事务所律师。
被告（反诉原告）卢妞，女，汉族，生于1957年5月11日，市民。
被告（反诉原告）郭亚丽，女，汉族，生于1986年4月23日，市民，系被告卢妞之女。
二被告共同委托代理人赵家堂，系河南商振律师事务所律师。
原告张子民与被告卢妞、郭亚丽租赁合同纠纷一案，河南省商水县人民法院于2015年4月8日受理后，被告在举证期限内提出反诉，商水县人民法院决定合并审理，因被告申请商水县法院全体法官回避，河南省周口市中级人民法院指定本院审理，本院于2015年11月16日受理后，依法适用简易程序由审判员叶杨杨于2015年12月7日公开开庭进行了审理，后因原、被告争议较大、案情复杂，本案依法转为普通程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告张子民及其委托代理人何德智、被告卢妞、郭亚丽及二被告共同委托代理人赵家堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张子民诉称，2010年8月12日原、被告签订学校租赁合同，原告租赁二被告所有的学校，租赁合同期限为2010年8月12日至2015年8月12日，每年租金60000元。2015年1月，被告多次到学校捣乱，扰乱原告正常教学秩序，导致租赁合同无法继续履行。2015年1月7日被告强行将原告赶出学校，擅自单方强行解除租赁合同，给原告造成了巨大的经济损失。特起诉至法院，要求一、依法确认原、被告之间签订的学校租赁合同合法有效；二、依法判令被告退还租金40000元；三、依法判令被告赔偿原告违约金200000元，并赔偿原告其他经济损失。本案诉讼费由被告负担。
被告卢妞、郭亚丽辩称，原、被告签订合法有效的租赁合同，原告违反合同约定将学校转租给案外人白玉澄，导致学校经营状况恶化，对属于被告的学校财物造成损毁，原告为规避与被告关于学校财物清单进行对账而私自逃离学校，其行为已构成根本违约，另该租赁合同约定期限已届满，确实其有效无法律意义，综上应驳回原告的诉讼请求。为此，被告卢妞、郭亚丽提起反诉，要求一、依法判令被反诉人张子民赔偿反诉人卢妞、郭亚丽财产损失60000元；二、依法判令被反诉人张子民向反诉人卢妞、郭亚丽支付违约金（法院酌情认定）；三、判令被反诉人张子民返还反诉人卢妞、郭亚丽商水县人民小学办学许可证、公章等物品。本案诉讼费由被反诉人张子民负担。
原告张子民针对被告卢妞、郭亚丽的反诉辩称，原告没有转租给任何第三人，更没有从中牟利，不应当承担任何违约责任；原告也没有拉走学校的任何财物，不应当承担财物损失的赔偿责任；原告学校的经营管理状况良好，不存在因经营不善自行离开的情形，是被告强行把原告赶走。综上，应驳回被告卢妞、郭亚丽的反诉请求。
原告向本院提交以下证据：
1、原告身份证、原、被告签订的租赁合同各一份，证明原、被告签订有租赁合同，原告系一方当事人，具有合法的诉讼主体资格。租赁合同规定，违约一方应当依法支付违约金并退还租金原告按期支付。
2、被告2014年至2015年租金的收条及转账凭据，证明原告已经按照合同约定按期支付了全额租金，被告卢妞违反合同约定擅自强占学校干涉原告的正常经营，应当退还合同没有到期部分的租金（租金计算的是2015年1月至8月的租金）。
3、原告在租赁期间在学校投资清单一份，证明原告在租赁期间在学校的投资，因被告行为导致原告的投资损失。
4、2015年1月5日接出警登记表一份，证明被告方干涉原告正常教学，双方发生冲突后，原告方主动报警，也证明不是原告经营不善自愿离开。
5、申请法院调取的姚集派出所询问笔录一份，证明原告被被告从学校赶走后拉自己的投资物品，2015年3月20日上午原告去被告处拉东西，案外人周平按照卢妞的要求不让原告拉，原告没有从学校拉走任何物品；被告主动终止合同，发生纠纷后被告聘用案外人周平接管学校，严禁任何人不经被告允许从学校拉东西；被告存在违约。
6、白贺凯（白玉澄之子）对被告卢妞的视频录音录像（附内容摘要）一份，证明原告并非因经营不善自愿离开学校，被告不让原告继续经营，主动驱赶原告。
7、原告申请证人郭某甲、郭某乙、郭某丙出庭作证，证明证人均系原告聘请的教师，2015年1月5日，原、被告产生纠纷，被告卢妞停学校的课后接管了学校。
8、民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、收费申报备案表、收费许可证、审计报告各一份，证明原告没有将转租给，法定代表人一直是张子民，原告经营管理状况良好，白玉澄是原告聘请的会计，负责管理学校。
9、原告申请证人张某出庭作证，证明学校法人是张子民，白玉澄是原告聘请的会计。
被告对原告证据1无异议，经审查，对原告证据1本院予以采信。
关于原告证据2，被告认为该租赁合同的实现目的是办学校，本案中原告实际未经营的租赁期间为一个学期，应退还的租金数额应该按照全年租金60000元的一般进行计算，数额为30000元。经审查，结合原、被告庭审陈述，被告异议成立，对被告应退还原告租金30000元的事实本院予以采信。
被告认为原告证据3系原告单方意见，被告未在上面签字，对该证据的真实性有异议。经审查，被告异议成立，对原告证据3本院不予采信。
被告对原告证据4的真实性无异议，异议认为该笔录不能证明是卢妞撵原告走的。经审查，被告异议成立，对该证据的证明目的本院不予采信。
被告异议认为原告证据5中安外人周平在学校工作时间短，不了解情况。经审查，被告异议不能成立，对2015年3月20日原告去被告学校拉东西，案外人周平系被告员工，按照被告要求不让原告拉东西的事实予以采信。
被告异议认为原告证据6视频的录制未经被告同意，不符合证据要件。经审查，被告异议成立，对原告证据6本院不予采信。
被告异议认为证人与原告有利害关系，证人证言不属实。经审查，结合庭审中原、被告陈述，对原告证据7的证明目的本院不予采信。
被告对原告证据8、9有异议，认为原告办学许可证未经卢妞许可将法定代表人变更为张子民，原告系单方擅自变更名字，另所有与教育局打交道的都是白玉澄办理的。经审查，被告异议不能成立，对原告张子民一直系该学校法人的事实本院予以采信。
被告向本院提交以下证据：
1、出警情况说明、教师轮流值日表及协议书各一份，证明原告张子民私自将承包学校转租给白玉澄，白玉澄以承包人名义与教育局签订协议，白玉澄将预收的学费25000元带走。
2、工资表、支出清单各一份，证明从2015年1月9日至2月15日，被告替原告维持学校运营期间的支出，原告对以上费用应予返还。
3、学校财务清单三份，照片35张及证明、商水县人民小学财物赔偿计算明细表一份，证明双方订立合同时被告交给原告财产的数量以及后来核定的财产情况，原告损坏财产价值163976元。
4、寄宿生名单汇总表（复印件），证明白玉澄已经实际接管学校，并以法人的身份领取教育局补贴款。
5、被告申请司平顺、卢刚强、李玉花、刘洁出庭作证，证明该学校一直都是由白玉澄控制管理，教师的工资都是白玉澄发放的，2015年1月被告卢妞让白玉澄修缮学校，双方发生纠纷。
6、证人证言三份，证明原告将该学校转租给白玉澄，白玉澄自己经营不下去，带着五个老师从学校离开。
7、关于商水县姚集乡人民小学2015年春季学期预收费情况的核查工作纪实、核查结果、商水县人民小学各班收费明细表各一份，证明原告收取2015年度春季学费预收款28550元，该学费预收情况是在商水县教育局工作人员杜化鹏、蔡东明、王红军在场的情况共同核对的，其中退还不在本校继续的学生预收款8800元，下余18950元没有退还。
原告对被告证据1中的出警证明无异议；认为协议书是复印件，无合法出处，不能确定其真伪性，且该协议出现有原告张子民名字，白玉澄只是学校的管理人；教师轮流值日表无法证明张子民将学校转租给白玉澄。经审查，原告异议成立，对该组证据的证明目的本院不予采信。
原告认为被告证据2与本案不具有关联性，被告将原告赶走后实际接管学校，其开支与原告无关。经审查，结合原、被告庭审陈述，本院对2015年1月9日至2月15日期间，被告接管学校的事实予以采信。
原告对被告证据3有异议，认为2015年1月8日的财产清单是被告自行清点的，清点财物应当双方在场，该清单不具有真实性；对于照片没有显示照片时间和出处，无法核对真伪；该证据无法证明原告违约，也无法证明被告因此造成的经济损失。经审查，原告异议成立，财物清单本身系原告单方清点行为，照片本身无法反应拍摄来源及拍摄时间，对该组证据本院不予采信。
原告认为被告证据4系复印件，应当提供原件予以证明，且白玉澄只是以学校会计身份签字。经审查，结合庭审陈述，对白玉澄作为学校管理人在商水县教育局领取补贴款的事实本院予以确认。
原告对被告证据5中有异议，认为证人所述不是事实。经审查，结合庭审陈述，对白玉澄作为学校管理者向教师发放工资的事实本院予以确认。
原告对被告证据6有异议，认为证人应出庭作证，否则无法核实证言的真伪。经审查，原告异议成立，对被告证据6本院不予采信。
原告对被告证据7的证明目的有异议，认为商水教育局社管办主任杜化鹏收取原告30000元保证金，当时约定若不退给学生学费，教育局直接从30000元保证金里退还，原告把全部学费退还给学生后，从教育局里将30000元保证金已领取走。经审查，结合庭审陈述，本院认为商水县教育局工作人员杜化鹏、蔡东明、王红军均在商水县姚集乡人民小学2015年春季学期预收费情况核查结果上签字，该证据合法有效，对原告收取2015年度春季学费预收款28550元，退还其中不在本校继续就读的学生预收款8800元的事实，本院予以采信。
综合以上证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
原告张子民与被告卢妞、郭亚丽于2010年8月12日签订《学校租赁合同》，合同第一条约定，原告租赁二被告所有的商水县姚集乡务台村人民学校；第二条约定，租赁期限为2010年8月12日至2015年8月12日；第五条约定合前两年租金为50000元，后三年租金为60000元；第六条约定，租赁期间被告负责建筑物的维修，双方应在合同生效前一起登记并办理财产交接手续，合同终止后原告应如数交给被告；第八条约定，被告不得干涉原告的人员聘用和管理权；第十条约定，租赁期间，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应向约定方支付违约金200000元，并赔偿约定方的经济损失。原告已按照合同约定向二被告支付全部租金。租赁期间，原告张子民将商水县姚集乡务台村人民学校的办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证都办到其名下，案外人白玉澄作为该学校的管理者长期参与商水县教育局的各项事宜，并负责发放教职工工资。2015年1月份，被告认为原告经营不善，且将该学校转租给白玉澄，双方产生纠纷。白玉澄于2015年1月5日报警至商水县公安局，公安机关以双方系租赁纠纷为由并未作出处理。被告卢妞于2015年1月9日接管学校后，原告未再对学校进行正常经营。被告2015年1月9日至2015年2月15日代管学校期间为维持学校正常运营产生开支。2015年8月，被告卢妞将商水县姚集乡务台村人民学校的办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证又变更到其名下。
另查明，原告收取该学校2015年度春季学费预收款28550元，退还其中不在本校继续就读的学生预收款8800元。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表达，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
原告应依约足额缴纳房租，被告应保证原告对学校的正常使用，并负责建筑物的维修。现该合同履行期限已届满，故双方合同无履行之可能，原告要求依法确认原、被告之间租赁合法有效的诉请无法实现，该合同实际已解除，本院予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿。合同解除后，原告未实际使用的房屋租金，被告应予退还，因履行合同的目的是进行教学，原告未实际使用的房租租金为2015年1月9日至2月15日及下半学年租金，原告已完全收取该学校学生的上半年学费，上半年的租赁收益已提前获取，关于2015年1月9日至2月15日租金被告不应退还，被告应退还原告下半学年租金30000元为宜，对原告要求被告退还租金40000元的请求，本院部分予以支持。原告主张被告违约，要求被告赔偿其违约金200000元及经济损失，但未能提供证据予以证明，对该项诉请，本院不予支持。
被告反诉要求原告赔偿其学校财物清单损失，该租赁合同第六款约定，双方应在合同生效前一起登记并办理财产交接手续，合同终止后原告应如数交给被告，被告提供的财物清单本身系被告单方清点行为，且清点时间并非在双方实际解除合同之时，照片一组本身无法反应拍摄来源及拍摄时间，被告提供证据无法证明其财产损失状况，被告诉请无法律及事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告承担违约责任，向原告支付违约金的诉请，被告认为原告将学校转租给安外人白玉澄，未能提供证据予以证明；被告认为原告经营不善导致财物损毁，也未能提供证据予以证明，对该项诉请本院不予支持。被告反诉要求原告返还商水县小学办学许可证、民办非企业登记证书、收费许可证、机构代码证物品的诉请，因以上物品现已于2015年8月全部变更到被告卢妞名下，对该项诉请，本院不予支持。被告在庭审中要求原告赔付其代管学校期间的各项支出及返还不当得利，均非被告的反诉请求，被告可以另行主张权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告卢妞、郭亚丽于本判决生效之日起五日内退还原告张子民租金30000元；
二、驳回原告张子民的其他诉讼请求；
三、驳回被告卢妞、郭亚丽的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费4900元（原告张子民已预交），由原告张子民承担4350元，被告卢妞、郭亚丽承担550元。案件反诉受理费3000元（被告卢妞、郭亚丽已预交），由被告卢妞、郭亚丽负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 叶杨杨
审判员 夏治国
审判员 巴艳杰
二〇一六年六月二十七日
书记员 袁少武