湖南省衡阳市雁峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民一初字第116号
原告湖南衡山汽车制造有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇东风路1号。
法定代表人刘智毅，该公司董事长。
委托代理人陈伟，湖南天戈律师事务所律师。
委托代理人李昌华，男，系该公司部门经理。
被告衡阳鸿源房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区环城南路63号。
法定代表人陈济泽，该公司董事长。
委托代理人盛强，男，系该公司办公室主任。
被告衡阳市远大房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区火车西站正街9号。
法定代表人贺元才，该公司董事长。
上述两被告共同委托代理人杨和光，衡阳市衡州法律服务所法律工作者。
原告湖南衡山汽车制造有限公司（以下简称衡山公司）为与被告衡阳鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）、被告衡阳市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）发生房屋拆迁安置补偿合同纠纷，于2011年3月22日向衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，衡阳市蒸湘区人民法院经审理后作出（2011）衡蒸民一初字第96号民事判决，衡山公司不服提起上诉，衡阳市中级人民法院作出（2012）衡中法民一终字第210-1号民事裁定，将该案发回衡阳市蒸湘区人民法院重审。衡阳市蒸湘区人民法院遂报请衡阳市中级人民法院指定管辖，衡阳市中级人民法院于2013年3月5日作出（2013）衡中法立管他字第11号指定管辖函，将该案指定本院管辖。本院收到衡阳市中级人民法院的指定管辖函后，于2013年3月28日立案受理了该案。本院受理后，依法由审判员王端生担任审判长，与人民陪审员刘秋贵、刘义荣组成合议庭，于2013年5月8日公开开庭审理了此案。本院于2015年5月29日指定由审判员李小兵担任审判长，与人民陪审员刘秋贵、罗毅重新组成合议庭第二次公开开庭审理了此案，衡山公司的委托代理人陈伟、李昌华和被告鸿源公司的委托代理人盛强，鸿源公司和远大公司的共同委托代理人杨和光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告衡山公司诉称：原告驻衡阳市转运站坐落于衡阳市火车西站正街16号，总面积828平方米，其中房屋面积449.76平方米，空坪面积378.24平方米。2002年3月，根据衡阳市城市改造规划，该转运站属于旧城改造范围，衡阳国联房地产开发有限公司获得该地段的开发权。2002年4月19日，原告与国联公司城南分公司、衡阳联享房地产开发有限公司签订了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定原告于2002年4月底之前将转运站房屋交拆迁方拆除，开发“雁城花苑”项目，过渡期为18个月，拆迁方应于2003年12月30日前交付原告建筑面积770平方米的安置住房。补偿协议签订后，开发商并未按计划及政府相关部门批准的文件开展动工建设。2003年9月9日，衡阳国联房地产开发有限公司城南分公司与本案被告远大公司签订了《雁城花苑项目转让合同书》，将“雁城花苑”项目的开发权全部转让给被告远大公司承受。2004年4月28日，该“雁城花苑”项目转让开发行为获得衡阳市政府相关领导批示同意，2005年10月10日，被告远大公司向原告发函，告知“雁城花苑”项目及相应的安置补偿义务已转到其名下，并承诺在2006年底前对原告安置兑现。原告得知此情况后，密切关注被告远大公司建设进展动向，但被告远大公司在2006年一年的时间内并未开工启动。2006年12月28日，原告与被告远大公司签订了一份《补充协议书》，协议书明确规定了由被告远大公司按原《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》的内容对原告安置补偿以及动工期限，交房期限、违约责任等内容。但令人意外的是，被告远大公司自与原告签订《补充协议》起至2010年5月长达三年多年时间里，竟一直未开工建设。2010年5月13日，被告远大公司与被告鸿源公司签订了《土地转让协议》，将“雁城花苑”项目又转让给被告鸿源公司开发。原告得知此事后，曾多次找被告鸿源公司就有关安置补偿问题进行协商，但被告鸿源公司领导竟避而不见，多方推脱，使原告的安置补偿利益陷入危险境地，对原告的合法权益造成了重大侵害，为维护原告的合法利益，现特请求法院判令：1、确认被告鸿源公司对原告进行房屋安置补偿的法律关系；2、确定被告鸿源公司以“雁城花苑”项目建成后的商品房770平方米面积房屋交付原告进行安置补偿的具体安置补偿义务；3、确定被告鸿源公司承担迟延交房及迟延办理房产证的违约责任条款，即比照被告鸿源公司就“雁城花苑”项目房屋与其他购房户签订的商品房预售合同或商品房买卖合同所确定的交房日期，迟延交房及迟延办证的，按房屋总价值的每天万分之五支付迟延交房违约金或迟延办证违约金；4、二被告连带承担支付原告迟延动工违约金11550元；5、二被告连带赔偿原告被拆迁房屋转运站的停产停业损失补助费336600元；6、二被告承担本案全部诉讼费用。
被告鸿源公司辩称：原告要求赔偿停产停业损失补助费应当另行起诉；鸿源公司接受转让是在2012年12月17日，那么之前的赔偿与鸿源公司无关；原告提出要求按照鸿源公司、远大公司原来的合作合同补偿，因该合同已经仲裁委员会认可作废，不是赔偿的依据；鸿源公司是有安置赔偿义务，但是鸿源公司接手后的设计条件变更，原来远大公司是自称可以建电梯房，但现在不可以，所以法院应当考虑现在的客观存在的问题。
被告远大公司辩称：原告请求的是确认之诉，应不属法院受理范围，根据最高人民法院对民事诉讼案由的规定，是否存在拆迁补偿安置的关系，应该是由仲裁机构先行裁决。被告远大公司不是本案适格主体，因为被告已将本案诉争地段的房屋拆迁安置赔偿义务全部转让给被告鸿源公司。再者，原告的请求是要求追究迟延动工的责任，因合同约定的是2007年动工，到今年才起诉，明显超过诉讼时效。故原告对被告远大公司要求赔偿支付迟延动工和停产停业的损失没有法律依据，请求法院驳回原告对被告远大公司的诉请。
经审理查明：原告原名为衡山专用汽车制造厂，系国有军工企业。2005年该厂实行企业改制，更名为衡山汽车制造有限公司。原告在衡阳市火车西站正街16号有一转运站，总面积为828平方米，其中房屋（含仓库）建筑面积449.76平方米，空坪面积378.24平方米。根据衡阳市旧城改造规划，该转运站属于旧城改造范围。2002年3月，衡阳国联房地产开发有限公司获得该地段旧城改造开发权。2002年4月18日，原告获得其上级主管单位衡阳市机械工业集团有限公司批准，同意将驻衡转运站纳入衡阳国联房地产开发有限公司旧城改造项目之中。2002年4月19日，原告与衡阳国联房地产开发有限公司城南分公司、衡阳联享房地产开发有限公司签订了《衡阳市城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定：原告同意于2002年4月将驻衡转运站交付开发商拆除，开发商同意于2003年12月30日前以产权调换形式在原地段安置原告，安置房屋的使用性质为住房，砖混结构，建筑面积770平方米，可在原地段所建的十四层带电梯楼自由预先选定，过度期限为18个月，搬迁过渡方式为自行过渡。建筑面积770平方米中，实行产权调换的建筑面积449.76平方米,超面积320.24平方米由衡山公司支付50000元给开发商（后因安置房一直未予兴建，此50000元也一直未予支付）。该处房地产拆迁的搬家费，临时安置补助费及附属物补偿费，以作上述增加面积（超面积）相抵。补偿协议签订后，衡阳联享房地产开发有限公司因资金投入有困难，自愿退出了该项目开发权，并终止了原双方协议。该地段旧城改造的“雁城花苑”项目开发权由衡阳国联房地产开发有限公司独家承受。但衡阳国联房地产开发有限公司并未按约定和依相关部门的批准文件动工建设。2003年9月9日，衡阳国联房地产开发有限公司与被告远大公司签订了《雁城花苑项目转让合同书》约定将该“雁城花苑”项目开发权全部转让给被告远大公司。2004年5月18日，上述转让行为得到衡阳市政府主管副市长签字同意。2005年10月10日，被告远大公司向原告发出函件，告知原告“雁城花苑”项目已由其公司承受，并承诺在2006年底前按原协议安置兑现，但直至2006年12月底该“雁城花苑”项目仍未开工建设。2006年12月28日，原告与被告远大公司又签订了一份《补充协议》，约定该项目于2007年6月份动工，违约按770平方米市场价总额5‰计算违约金，动工之日起15个月内将房屋交付给原告，房屋交付后180天内办好一切房产手续交付给原告。该协议签订后，“雁城花苑”项目仍未动工建设。2008年10月16日，原告与被告远大公司经过协商，双方同意将上述《补充协议》延期两年有效。2010年5月13日，被告远大公司（甲方）与被告鸿源公司（乙方）签订了《土地转让协议》。该协议约定：“1、甲方自愿将坐落在蒸湘区西站正街、土地使用权证号为“衡国用（2004）第089号”、土地使用权面积为1265.3平方米的出让土地一宗的土地使用权转让给乙方，由乙方进行独立开发，自负盈亏；2、上述土地使用权转让价格为人民币1000000元，由乙方在本协议生效时一次性付给甲方。甲方在该地段上原已达成的安置协议，由乙方按合同落实等等”。2010年5月17日，二被告（甲方为被告远大公司、乙方为被告鸿源公司）签订了一份《项目合作开发协议》，该协议载明：“1、甲方经有关部门批准依法获得该项目的土地使用权，土地使用权证号码为“衡国用（2004）第089号”，土地使用面积为1265.3平方米，该部分土地使用权甲方确认已向政府部门交纳土地出让金及相关费用。甲方原已拆迁的市储运公司的雁城路118号房屋370.5平方米和西站居委会的西站正街4号门面计160平方米，甲方已安置妥当。现经双方同意：以上共作价人民币3300000元，其中，土地使用权作价1000000元作为甲方投资款，2300000元系甲方在本项目的前期费用及安置上述两户拆迁户赔偿款；2、甲方原在该宗土地上拆除了衡山汽车制造厂厂房一处，双方同意按甲方原与衡山汽车制造厂签订的拆迁赔偿协议条款，在该宗土地上新建的房屋中进行赔偿安置；3、本协议签订时，乙方应付给甲方上述拆赔安置款1000000元，甲方收到该款后，应立即出具该宗土地使用证和有关资料配合乙方办理国土过户手续，过户的税金费全部由乙方承担，该费用不进入成本。在国土过户批准办证之时，乙方应将欠付甲方的拆赔安置款1300000全部付给甲方，甲方应配合乙方将国土过户手续全部办完，并将土地证移交给乙方管理；4、本协议的1-2条中的赔偿安置费以及本项目开工后所有开支，都列入该项目成本中。项目竣工全部支付完成本费用后的纯利润，甲方占28%，乙方占72%；5、经双方协商同意甲方将该宗土地作价1000000元作为甲方的前期投入款与乙方合作开发，开发过程中，甲方不另行投入资金，乙方应投入人民币6000000元作起动资金，该款不计利息……；6、该项目主要是为了建期的融资，才将土地过给乙方名下，以乙方的名称进行开发建设，但是该项目是独立核算，自负盈亏，与甲、乙双方的公司的其它债权债务及其它事项无关，如有债务或其它事项影响项目的建设和利润，由影响方赔偿对方的全部经济损失；7、本协议生效后，该项目成立一个项目部，组织开发建设日常工作，由乙方具体负责按公司化运作，甲方向合作项目委派二名职员，甲方指定曾金云同志负责配合乙方并监督整个项目的各项工作，另一名任项目的财务会计，其他成员由乙方委派或对外聘请；8、该项目是双方合作开发利润分成，具体工作由乙方负责甲方配合，但是在建筑工程承包、大型设备材料购置、商品房销售等涉及经济效益的大事，由甲、乙双方研究同意并由双方法人代表签字后实施……等等，该协议还约定违约责任等内容。协议签订后，被告鸿源公司于2010年6月4日将衡阳市蒸湘区火车西站正街1-55号地段（含1990年6月4日房屋所有权证登记为西站正街16号）的国土使用权过户登记到其名下。2012年5月29日，鸿源公司就与远大公司合作开发合同纠纷一案向向衡阳仲裁委员会申请仲裁，2012年12月17日，鸿源公司、远大公司在衡阳仲裁委员会的组织下达成仲裁调解协议【（2012）衡仲调字第46号仲裁调解书】，内容如下：1、远大公司与鸿源公司同意2010年5月17日签订的《项目合作开发协议》作废；2、远大公司退出项目合作，该合作项目由鸿源公司单独开发；3、远大公司放弃28%的股份，鸿源公司放弃原支付给远大公司的230万元；4、远大公司的土地转让款100万元，在本协议生效后放弃50万元，另50万元由鸿源公司在本调解书下达后一年内支付给远大公司；5、鸿源公司承担衡山汽车制造厂厂房拆迁安置义务，远大公司不再承担衡山汽车制造厂厂房的拆迁安置义务；6、本案仲裁费50000元由远大公司负担。由于拆迁安置房一直未动工兴建，安置事宜未得到落实，原告于2011年3月22日向衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼，衡阳市蒸湘区人民法院经审理后作出（2011）衡蒸民一初字第96号民事判决，衡山公司不服提起上诉，衡阳市中级人民法院作出（2012）衡中法民一终字第210-1号民事裁定，将该案发回衡阳市蒸湘区人民法院重审。衡阳市蒸湘区人民法院遂报请衡阳市中级人民法院指定管辖，衡阳市中级人民法院于2013年3月5日作出（2013）衡中法立管他字第11号指定管辖函，将该案指定本院管辖。
在本案审理过程中，因鸿源公司至今未对已拆迁的涉案土地项目进行兴建，亦无法确定该项目何时动工以及峻工时期，本院依法向原告释明，告知其可变更诉讼请求。原告于2013年7月15日将诉讼请求变更为：1、判决确认被告鸿源公司对原告原转运站的房屋、土地的拆迁安置补偿义务，安置补偿该址新建商品房面积770平方米；2、鉴于涉案安置补偿房屋尚未建成的客观情况，请求判令被告鸿源公司支付房屋拆迁补偿款3465000元（770平方米×4500元/平方米）；3、判令被告远大公司支付原告迟延动工违约金11550元；4、判令被告远大公司支付原告被拆迁房屋（仓库）停产停业损失补助费388593元，判令被告鸿源公司对该损失承担连带赔偿责任。以上损失额系计算至本日，延计至两被告履行义务完毕止。本院于2013年10月23日，委托湖南志成房地产评估有限公司对涉案拆迁安置补偿协议中安置房（建筑面积为770平方米）按衡阳市同地段商品房现有市场价值进行评估，以确定市场总金额。2014年4月15日，湖南志成房地产评估有限公司根据本院的委托作出志成估字（2014）第0415WHA号房地产评估报告，认定估价对象房地产单价为2498元/平方米，总价值为（按770平方米计算）1923460元。经本院组织原、被告对该评估报告进行质证，衡山公司提出异议并申请重新鉴定。本院于2014年7月22日向湖南志成房地产评估有限公司发函，认为该公司的评估结论采用的实例标准与本院委托评估事项的要求不一致，要求其对相关问题进行修正并重新作出评估报告。2015年4月10日，湖南志成房地产评估有限公司作出志成估字（2014）第0415WHC号房地产估价报告，认定估价对象房地产单价为2920元/平方米，总价值为（按770平方米计算）2248400元。
上述事实，有原、被告的委托代理人的当庭陈述，有原、被告提供的《城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议书》、《土地转让协议》、（2012）衡仲调字第46号仲裁调解书和志成估字（2014）第0415WHA号房地产评估报告、志成估字（2014）第0415WHC号房地产估价报告等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依据衡阳市政府的旧城改造规划以及合同约定，房屋所有权人即原告将其所有的房屋交由开发商开发，开发商给予被拆迁人相应面积的住宅安置，是双方权利义务的体现。原告与衡阳国联房地产开发有限公司城南分公司、衡阳联亨房地产开发有限公司签订了一份《城市房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议书》，该协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应受到法律的保护，各方均应严格履行协议所约定的义务。但由于开发商未及时投入资金且国有土地使用权和开发权又几度易主，致使原告770平方米建筑面积住宅房的安置至今未能实现，均是开发商未履行合同义务所致。被告远大公司从衡阳国联房地产开发有限公司手中获得该地段的国有土地使用权和开发权，已经衡阳市人民政府相关部门审查和批准，符合法律规定。至此被告远大公司获得并享有土地使用权和开发权，并与原告签订《补充协议》，承受了安置补偿义务，原《城市房屋拆迁补偿协议书》权利义务概括转移给了被告远大公司，被告远大公司应当依约全面履行义务。被告鸿源公司虽在2010年5月13日与被告远大公司签订了《土地转让协议》，但2010年5月17日，二被告以合作形式签订了《项目合作开发协议》，变更了《土地转让协议》的内容，二被告之间的关系应为合作开发房地产合同关系。此后鸿源公司与远大公司经仲裁程序撤销了原签订的《项目合作开发协议》，约定由鸿源公司单独开发项目并承担衡山汽车制造厂厂房拆迁安置义务，拆迁安置义务主体已由远大公司变更为鸿源公司，后衡山公司多次向鸿源公司主张权利以及后来提起诉讼，均是对上述债务转让行为的认可。因无法确定安置房能否建成，原告将诉讼请求变更为货币补偿，要求鸿源公司按现在在同地段购置相应面积商品房的价格赔偿损失，符合法律规定，本院依法予以支持。从原告与衡阳国联房地产开发有限公司城南分公司、衡阳联亨房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》第四条第1项约定“安置房的建筑面积共770平方米，其中实行产权调换的建筑面积449.76平方米”、第3项约定“超面积320.24平方米，由乙方（即衡山公司）付给甲方（即安置义务方）人民币伍万元”可以看出，原《城市房屋拆迁补偿协议书》约定的安置房屋面积为770平方米，其中属于产权调换的建筑面积为449.76平方米，超面积320.24平方米需另行支付50000元。本院认为，双方对超面积320.24平方米约定支付的50000元系一种预约购买行为，只有产权调换的449.76平方米才属于安置赔偿范畴，而因被告的安置行为无法实现，现原告的诉请已改为赔偿损失，要求鸿源公司对2002年根据当时物价约定的“50000元购买的320.24平方米”按照现在同地段重置商品房的单价予以赔偿显失公平，本院不予支持。即该案鸿源公司因未履行安置义务应当赔偿衡山公司的损失计算为：449.76平方米×2920元/平方米=1313299.2元。因鸿源公司系在2012年12月17日的（2012）衡仲调字第46号仲裁调解书中才确定其承担对原告的拆迁安置义务，故鸿源公司对此前远大公司延迟安置的违约行为不承担民事责任，仍应由远大公司依照合同约定承担违约责任。原告主张由被告远大公司承担迟延动工违约金的合理诉求部分，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但应按原告与被告远大公司双方于2008年10月16日重新约定的“延期二年有效”的动工时间2009年6月为据计算违约金，因此，迟延动工违约金应以2009年的同时间、同地段的房屋价格计算，参照当时的同地段的房屋每平方米市场价2300元，违约金金额应为8855元（770㎡×2300元/㎡×5‰=8855元）；原告主张被告远大公司承担停产停业损失的诉求，因原告与被告远大公司之间无该方面的约定，且原告未能举证证明停产停业损失金额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市远大房地产开发有限公司在本判决生效之次日起十日内支付原告湖南衡山汽车制造有限公司迟延动工违约金人民币8855元；
二、被告衡阳鸿源房地产开发有限公司在本判决生效之次日起十日内支付原告湖南衡山汽车制造有限公司安置房折价损失人民币1313299.2元（按产权调换的建筑面积449.76平方米×评估单价2920元/平方米计算）；
三、驳回原告湖南衡山汽车制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费31130元，财产保全费5000元，合计36130元。由被告衡阳市远大房地产开发有限公司负担10000元，由被告衡阳鸿源房地产开发有限公司负担26130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 李小兵
人民陪审员 罗 毅
人民陪审员 刘秋贵
二〇一五年九月十五日
代理书记员 姚 芳
校对人：姚芳注：本案适用法律条款见附页
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。????
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。?
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。?
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。????