湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00658号
上诉人（原审被告）吕忠会，女。
委托代理人姚曙明，湖北杰伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王菊芬，女。
被上诉人（原审原告）杨瑛，女。
被上诉人（原审原告）祁友姑，女。
被上诉人（原审原告）王强，男。
被上诉人（原审原告）王国珍，女。
上述五被上诉人的共同委托代理人ＸＸ，湖北真武律师事务所律师。
上诉人吕忠会因与被上诉人王菊芬、杨瑛、祁友姑、王强、王国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2013）鄂襄城民二初字第00347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，并于2016年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人吕中会及其委托代理人姚曙明，被上诉人王菊芬、祁友姑、王国珍及被上诉人王菊芬、杨瑛、祁友姑、王强、王国珍的共同委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王菊芬、杨瑛、祁友姑、王强、王国珍一审诉讼请求为：1、请求判决被告吕忠会赔偿因收回已出售房屋给原告造成的经济损失4万元，2、本案诉讼费由被告吕忠会承担。
原审法院审理查明：本案被告吕忠会系襄阳市襄城区麒麟村3组村民，其与肖功全系夫妻关系。双方婚后生育两子女，女肖飞、子肖成龙。本案诉争房屋位于襄城区麒麟村3组，土地性质为集体所有，分配于被告吕忠会所使用的宅基地。1986年10月10日，襄阳市土地局对该房屋核发土地使用权证。该土地证载明，姓名：吕忠会；宅基地地址：襄城区麒麟村3组；房屋建筑面积：59.2平方米；土地所有权：集体；房屋结构：砖瓦；土地用途：住宅、厨房。
2004年1月，经原襄城区麒麟村3组小组长郑学英见证，被告吕忠会丈夫肖功全将诉争房屋出卖给三原告王菊芬、杨瑛、祁友姑及原告王国珍、王强之母张芙蓉。商定房屋价款5000元，房屋及土地使用权证随即交付给王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉。房屋交付后，王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉对房屋进行修缮，将原厨房拆除后兴建两间厨房及一间侧房、围墙，对地面进行硬化等。2006年12月4日，吕忠会之子肖成龙因病去世。2008年5月8日吕忠会丈夫肖功全因病去世。2011年，吕忠会向原审法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。原审法院受理后，经审理作出（2011）襄城民二初字第00557号民事判决，认定因双方买卖房屋所涉土地系宅基地，买卖行为违反法律、行政法规强制性规定而无效。判决王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉将房屋返还给吕忠会，吕忠会同时将房屋价款5000元予以返还。该判决双方未上诉，已生效。现原告针对房屋添附部分损失及房屋上涨价值损失向原审法院提起诉讼。
同时查明，张芙蓉于2012年10月25日去世，现继承人为其女王国珍、其子王强。
在审理过程中，原告对房屋添附的侧房、新建的两间厨房、围墙、水泥地坪等及房屋上涨价值申请鉴定，经原审法院委托湖北玖誉房地产评估有限公司作出（2013）房估司字第0034号、（2014）房估司字第0008号评估报告书。对添附、新建的房屋、简易房、棚子、水泥地坪、石棉瓦隔热层、水池、单灶评定价值为26826元。对诉争原房屋价值评定为22454元。原告对鉴定报告提出异议，认为：根据2014年7月23日襄阳晚报刊登《襄城5个村撤村改居-
涉及的村民可按城市标准享受低保、医保、社保、就业等政策》，襄城区麒麟村将在村民身份等多方面发生质的变化。被评估的宅基地、价值时点变化、评估报告的依据其后将发生重大变化，使评估单价失去参考价值。麒麟村城中村改造方案已通过评审，该村改造项目正式启动，征迁中房价的实际价位等变化实地调查便可得知。被告对鉴定报告提出异议，认为：1、（2013）0034号评估报告有效期已过，不能作为定案依据。2、（2014）0008号报告，参照《关于襄樊市市区征收集体所有土地上建筑物等地上附着物补偿标准的通知》进行评估依据不足。
原审法院认为，肖功全与王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉达成的房屋买卖协议，其标的物不仅是房屋，同时还包括房屋所占宅基地的使用权。我国对宅基地的流转采取了严格限制，宅基地只能在本经济组织成员之间转让。王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉系城镇居民，并不能享有诉争房屋的宅基地使用权。我国房地权利一体，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故而（2011）襄城民二初字第00557号民事判决确认房屋买卖无效，双方相互返还。对于不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉作为房屋买卖合同相对人有权对合同无效后的财产返还及损失赔偿部分提起诉讼。张芙蓉死亡后，其继承人王国珍、王强继受房屋买卖合同权利，系本案的适格原告，被告提出主体不适格抗辩意见不能成立。王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉在使用该房期间对房屋进行添附及扩建与原房屋部分形成附合不能返还，应予折价补偿，原审法院依据鉴定结论26826元予以确认。对于房屋价值上涨的差价，亦属于损失。涉案房产现价格高于原交易时的价格，房屋返还后被告因房价上涨而获得利益。对于该部分原审法院将根据双方过错，由双方予以分担。该房屋买卖合同无效的主要原因系双方的交易行为违反法律禁止性规定，双方均具有一定的过错，被告吕忠会丈夫肖功全作为麒麟村村民不应将房屋出售给本集体经济组织之外的人员，原告在购买该房时经该村组长的介绍见证，对于本案损失的发生，原出卖人肖功全应负主要责任，其去世后应由房屋买卖合同的继受人吕忠会来承受。原审法院确定吕忠会承担60%的责任，原告负担40%的责任。即被告承担10472.4元（22454元-5000元）×60%。对于原、被告双方提出的鉴定异议，关于涉案房屋价值的取定问题，该房屋系宅基地上自建房屋，土地使用权由村集体组织进行分配所得，与城镇房屋土地使用权的对价取得不同，并不能依据城镇房屋鉴定标准作为评估价值。鉴定机构依据物价局关于集体房屋征收标准进行评定较为合理，对双方提出该项异议原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、被告吕忠会于本判决生效后十日内支付五原告损失37298.4元。二、驳回五原告其他诉讼请求。案件受理费800元，鉴定费2000元，合计2800元，五原告负担1120元，被告负担1680元。
上诉人吕忠会不服原审上述判决，向本院提出上诉认为：一、被上诉人王强、王国珍不是本案房屋买卖合同的当事人，在本案中不应享有诉权，其主体不适格。被上诉人王强、王国珍系张芙蓉的继承人，但本案诉讼发生在张芙蓉过世后，被上诉人王强、王国珍继受诉权没有法律规定，不具有作为原告的主体资格。二、上诉人吕忠会在本案中并无过错，不应承担赔付损失的法律责任。合同无效所产生的责任应由合同双方自己承担，吕忠会对房屋出售毫不知情，其对于合同无效不应承担责任。原审判决吕忠会作为房屋买卖合同的继受人60%责任没有法律依据。三、改扩建部分对上诉人毫无利用价值，上诉人不应赔偿。上诉人吕忠会宅基地使用面积仅有59.2平方米，被上诉人扩建部分超出原有宅基地的使用面积之外，且未经规划审批，属违章建筑，应由被上诉人自行拆除。自房屋出售之日起上诉人从未在该房屋内居住过，改扩建部分已倒塌，毫无利用价值。原审法院判决上诉人对该部分赔偿没有法律依据。四、两份评估报告书不能作为定案证据使用。1.上诉人原有厨房被拆除后新建两间厨房，评估两间厨房时没有扣减原有厨房的价值。2.上诉人的房屋位于农村，目前未列入征收范围，该房屋与市区集体所有土地上的建筑物在价值上不具有任何可比性，评估参照《关于襄樊市市区征收集体所有土地上建筑物等地上附着物补偿标准的通知》评估依据不足。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失的诉讼请求。
被上诉人王菊芬、杨瑛、祁友姑、王强、王国珍答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：襄城区人民法院（2011）襄城民二初字第00557号生效民事判决确认肖功全与王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉间房屋买卖无效，双方相互返还。王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉在使用房屋期间对房屋进行添附、扩建，房屋返还后，王菊芬、杨瑛、祁友姑、王国珍、王强就房屋添附、扩建损失及房屋上涨价值损失提起本案诉讼，不违反法律规定。原审法院依据过错责任确定损失分担比例并无不当。本院予以支持。张芙蓉在本案诉讼前去世，王国珍、王强作为其继承人承继房屋买卖合同的权利义务，其二人作为本案原告主张权利的主体资格是确立的，吕忠会上诉认为王国珍、王强不享有本案诉权，不具有本案原告的主体资格的理由不能成立，本院不予支持。吕忠会丈夫肖功全作为麒麟村村民将房屋出售给本集体经济组织之外的王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉，双方间的房屋买卖已经生效判决确认无效，房屋交易双方应各自承担相应的过错责任。吕忠会与肖功全系夫妻关系，肖功全出售房屋，王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉支付对价并使用该房屋达8年之久，王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉有理由相信肖功全出售房屋系夫妻双方共同的真实意思表示，吕忠会上诉称其不是房屋买卖的相对人，对房屋买卖毫不知情，明显不合常理。同时吕忠会已通过诉讼收回争议的房屋，取得了房屋增值利益。原审法院确认肖功全在本案房屋买卖交易行为中所应承担的过错责任，在肖功全去世后由吕忠会承担，并无不当。吕忠会上诉认为其在本案中并无过错，不应承担本案损失赔偿责任的理由不能成立，本院不予支持。吕忠会上诉称其宅基地使用面积仅59.2平方米。经查，1986年10月10日原襄樊市土地局给吕忠会核发的土地使用权证载明，房屋建筑面积59.2平方米，宅基地面积未明确。房屋建筑面积非宅基地面积，王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉使用房屋期间扩建部分是否超出宅基地面积，是否是违章建筑，无证据证实。且扩建、添附部分的投入作为王菊芬、杨瑛、祁友姑、张芙蓉的投入损失的承担是以责任大小确定的，而不是以有无使用价值为标准。故吕忠会对此提出的上诉理由亦不能成立。关于两份评估报告能否作为本案定案依据的问题，吕忠会对两份评估报告提出异议，但在原审中并未申请重新鉴定，其上诉提出原厨房残值未予扣减，但未提供证据证明残值状况，现也已无法查证；评估部门参照《关于襄樊市市区征收集体所有土地上建筑物等地上附着物补偿标准的通知》进行评估，并无不当。故吕忠会上诉认为两份评估报告不能作为定案证据使用的理由不能成立，本院不予支持。
综上，吕忠会的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用733元，本院决定予以免交。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 李 化
审判员 陈瑞芳
二０一六年一月十八日
书记员 张诗怡