江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣民终354号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志荣，男，1967年9月8日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周文彦，男，1947年7月19日生，汉族，江西省进贤县人，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：毛剑平，江西法剑法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：方克宁，女，1954年7月14日生，汉族，江西省进贤县人，住江西省进贤县。委托诉讼代理人：毛剑平，江西法剑法律师事务所律师。上诉人刘志荣因与被上诉人周文彦、方克宁房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭。因本案双方当事人均无新证据提交，经征得双方同意，本院决定对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。刘志荣上诉请求：撤销江西省南昌市中级人民法院（2015）洪民一初字第49号民事判决书第一项、第二项，改判上诉人刘志荣与被上诉人周文彦分别与2011年3月22日、2012年4月16日签订的买卖合同依法有效；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定的2011年3月22日签订的买卖合同无效属认定事实和适用法律错误。就该房屋买卖合同约定的标的房屋，房屋所在土地已依法取得进国用（96）字第02457号国有土地使用权证，被上诉人亦取得了产权证编号为房权证字第12XX17、12××18、12××19、12××20、12××22、12××23的房屋产权证，进贤县国土资源局出具了追缴土地出让金的《土地估价报告》，确认了追缴土地出让金金额，进贤县人民检察院已根据进贤县国土资源局《土地估价报告》依法追缴相应的土地出让金并函告进贤县国土资源局、房管局办理相应的房产交易。房屋买卖合同并不存在违反法律法规强制性规定的情形，房屋买卖合同依法有效，被上诉人依法应继续履行将房屋变更登记至上诉人名下、将岚湖中学操场25亩空地出让给上诉人等房屋买卖合同约定的义务。2、一审法院认定的2012年4月16日签订的买卖合同无效属认定事实和适用法律错误。该房屋买卖合同已明确标的房屋为岚湖中学旁商住楼一、二层店面，对于标的房屋所在的土地性质，进贤县国土资源局2012年8月6日《关于岚湖中学违法用地情况说明》中已明确为商住用地，已取得了房屋产权证。经进贤县人民检察院、进贤县国土资源局、进贤县城乡规划建设局等主管部门书面同意，办理土地出让金补缴手续后，依法可进行转让，房屋买卖合同并不存在违反法律法规强制性规定的情形，房屋买卖合同依法有效，被上诉人依法应继续履行将房屋变更登记至上诉人名下等房屋买卖合同约定义务。3、一审法院不认定2011年10月9日上诉人向被上诉人转帐支付的20万元、2011年10月14日100万元为2011年3月22日房屋买卖合同项下购房款缺乏基本的事实和法律依据。前述120万元均为上诉人向被上诉人支付的购房款，并有进贤县人民检察院证实，依法应得到法院确认。4、按照两份房屋买卖合同约定，被上诉人应承担支付租金、违约金和赔偿金的责任。租金暂计算至一审反诉之日止为3317596元，违约金和赔偿金至少应为1105万元。周文彦、方克宁辩称：1、原判认定答辩人与被答辩人签订的两份房屋买卖合同无效，有事实及法律依据。本案中两份房屋买卖合同项下的房屋所占用的土地，其使用权人为进贤县岚湖中学，其用地性质为教育用地，关于该事实一审法院已查明。这意味着上述房屋占用下的土地使用权并没有转让并过户到答辩人名下，而事实上依照法律规定，上述属于进贤县岚湖中学的教育用地的使用权也不可能转让并过户到答辩人名下，故根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，由于上述转让房屋占用范围的土地使用权不属于答辩人，因此答辩人转让该房屋所有权依法当然属于无效。另外需要说明的是本案中无论是进贤县人民检察院出具相关的函件，还是进贤县房管局出具的该房屋可以转让的说明，由于违反了上述法律规定，都不具有法律效力。2、就答辩人与被答辩人而言，实际上双方就本案签订的两份房屋买卖合同早已协商解除。3、被答辩人在上诉状中提出的赔偿要求，因本案判决并未提及，二审法院不会审理，答辩人没有必要进行答辩。综上，请二审法院查明事实后，依法驳回被答辩人的上诉。周文彦、方克宁向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告分别于2011年3月22日、2012年4月16日签订的两份房屋买卖合同己解除。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月22日，原、被告签订了房屋买卖合同，该合同约定原告将坐落于进贤县岚湖中学内东北角上综合楼一栋、面积为3908.32平方米的房屋以人民币580万元的价格出卖给被告。该合同签订后被告向原告支付了200万元的购房款。2012年4月16日原、被告双方又签订了房屋买卖合同，该合同约定原告将坐落于进贤县岚湖中学旁的商住楼一、二层店面共计34间以人民币1000万元的价格出卖给被告，该合同签订后被告向原告支付了购房款人民币100万元。因上述房屋在原告出卖给被告时己被进贤县人民检察院冻结交易等登记手续，该房屋办理不了过户登记手续，原、被告双方于2013年5月经协商同意解除上述签订的两份房屋买卖合同，2013年5月30日原告向被告退回了全部购房款人民币300万元，并向被告作了相应的赔偿，共计向被告支付了人民币510万元。该款向被告支付后，原、被告签订的上述两份房屋买卖合同事实上己被解除。但在2015年，被告又要求办理该房屋的过户登记手续，故原告向人民法院起诉，请求依法判决。刘志荣向一审法院提出反诉请求：1、判令周文彦、方克宁继续履行双方分别于2011年3月22日、2012年4月16日签订的两份《房屋买卖合同》，立即终结房屋对外的所有租赁关系、将房屋交付反诉原告、将房屋产权和土地证登记至反诉原告名下、将岚湖中学操场25亩空地出让给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付综合楼自2011年3月22日至实际交付房屋之日期间的租金，及商住楼一、二层34间店面自2012年4月16日至实际交付房屋之日期间的租金（暂按10元/平方米/月计算，截止提出反诉之日止为人民币3317596元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金及赔偿金人民币1105万元（其中2011年3月22日《房屋买卖合同》项下违约金为人民币605万元、2012年4月16日《房屋买卖合同》项下违约金为人民币500万元）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年3月22日，反诉原告与反诉被告经协商一致签订《房屋买卖合同》，合同签订后，反诉原告按照合同约定向反诉被告支付了5万元的签约定金、195万元的首次房款，并在反诉被告未办理好房屋过户和土地证手续的情况下，提前向反诉被告支付了后期房款人民币120万元；在反诉被告违反合同中保证房屋对应土地为商业用地、土地来源合法的约定，导致房屋对应土地被进贤县人民检察院追缴土地出让金的情况下，反诉原告在剩余房款中为反诉被告垫付了150万元的土地出让金。但反诉被告不仅在合同签订时隐瞒房屋对应土地来源不合法的事实，在合同签订后不按约定向反诉原告交付房屋，在合同履行过程中更是以谎报房产证被盗、向房管局发函等方式恶意阻挠合同约定的房屋产权过户手续办理。反诉被告的行为直接导致前述房屋至今未交付给反诉原告、房屋所有权和土地证至今未能全部过户。反诉被告的行为已严重违反合同约定，依法应承担继续履行、支付违约金的责任。2012年4月16日，反诉原告、反诉被告经协商一致签订了第二份《房屋买卖合同》。合同签订后，反诉原告按合同约定向反诉被告支付了100万元签约定金，但反诉被告以各种理由推脱，至今没有按照合同约定履行向反诉原告交付房屋、办理房屋和对应土地证的过户手续等义务。反诉被告的行为已严重违反了合同约定，依法应承担继续履行、支付违约金的违约责任。一审法院认定事实：2011年3月22日,周文彦（甲方）与刘志荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同内容为：一、甲方自愿将位于进贤县岚湖中学东北角上一幢占地2.5亩的三层综合楼中建筑面积为3908.32平方米的房屋出卖给乙方。对应的房屋所有权证号为：房权证进房字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号。二、双方协定该房屋买卖价款为人民币580万元，此为最终履行的不变价款……该房屋买卖价款总额包含附随条件：甲方将该房屋的东边空地一亩，随同该房屋一并出售给乙方。三、甲方保证自己对房屋依法享有所有权，保证该房屋的共有权人同意将该房屋出售给乙方并按合同的约定届时履行相关手续，保证该房屋为非住宅产权。保证该房屋相对应的土地证为商业用地，并保证其土地来源为出让。四、甲方在签订合同后的当时，将房屋所有证原件交给乙方，由乙方自行前往房管部门查档……。五、乙方对该房屋的状况全部了解，确保对自己购买该房屋的意思和行为完全拥有决定权，并具有购买力。乙方在签订合同后的当时即向甲方支付购买房屋的签约定金人民币5万元整……。六、双方约定，在办理房屋买卖手续之前，先行办理委托公证手续。甲方应于2011年3月23日之前到南昌市××区公证处办理委托公证手续，甲方将该房屋通过委托公证，委托乙方全权处置，并由乙方保管公证书原件直至办理该房屋买卖交易手续为止，该项公证费由甲方承担。委托公证手续办结后的当时，由乙方先行支付人民币195万元整购房款给甲方。七、甲方负责于2011年12月30日之前办结该房屋买卖的过户手续，办结该房屋的对应土地证手续，办结该房屋的东边空地一亩的对应土地证手续。土地使用期限不少于40年，土地为商业用地。所产生一切费用均由甲方承担。八、在办结该房屋买卖交易手续和相应的土地证手续后的当时，由乙方将余额购房款人民币380万元整支付给甲方。九、甲方在收到签约定金及首次房款共计人民币200万元整后的30天内，将该房屋的所有钥匙交给乙方，由乙方使用该房屋。在该房屋实体交接之前，由甲方负责办理该房屋的统一通水通电手续，期间产生的开户和材料等相关费用均由甲方承担。十、其他约定事项：……（三）鉴于该房屋已处在抵押贷款之中，甲方承诺：于2011年12月30日之前，由甲方出资办结该房屋的撤押手续。（四）基于该房屋正在出租的现状，甲乙双方约定：1、自甲方收到签约定金和首次房款共计人民币200万元整后的当天起，该房屋出租的收益权一概归乙方。……。十一、若甲乙双方的其中一方违反本合同的任何一款约定，导致本合同不能如期履行，视为其违约，由违约方承担人民币5万元整的违约责任。若甲方违约，甲方除承担人民币5万元的违约责任，还应追赔补偿金给乙方，并及时退还已收房款给乙方。赔偿金计算办法：上限按甲方已收房款额×收款天数×5‰计算，下限赔偿金不得低于人民币600万元整。如乙方违约，乙方丧失签约定金及首次支付的购房款。本案一审审理过程中，原、被告双方均未向一审法院提交该合同中所涉的六份房屋权属证书。经一审法院前往进贤县房管局档案室调查，相关房屋权属情况如下：综合楼共三层，总建筑面积为4110.6平方米，综合楼整幢房屋的原房屋产权证为2××5年10月20日填发的房权证进房字第××号，房屋产权人为南昌市进贤岚湖中学，所附的国有土地使用证为1997年8月20日填发的进国用（96）字第02457号国有土地使用证。该房权证进房字第××号房屋产权证于2007年分割成七份房屋产权证，其中房权证进房字第××号（面积364.61平方米，1/3楼）房屋产权人为南昌市进贤岚湖中学，房权证进房字第××号（面积845.44平方米，2/3楼）、第××号（面积707.02平方米，3/3楼）、第××号（面积782.9平方米，3/3楼）、第12××21号（面积244.94平方米，1/3楼）、第××号（面积550.25平方米，1/3楼）及第××号（面积658.1平方米，2/3楼）房屋产权人均为周文彦。除房权证进房字第××号房屋产权证中房屋设计用途为店面外，原、被告双方签订的房屋买卖合同所涉的其余6份房屋产权证的房屋设计用途均为综合楼。刘志荣于2011年3月22日向周文彦帐户转帐支付了人民币200万元整。2011年4月11日，江西省南昌市东湖公证处作出（2011）洪东证字第3793号公证书，证明南昌市进贤岚湖中学的法定代表人周文彦于2011年4月10日签名、盖章委托刘志荣代为办理坐落在进贤县民和镇进贤大道开发区房产（房权证进房字第××号房屋所有权证）的买卖、过户、领证、拆迁、抵押及收取房款等一切相关手续。作出（2011）洪东证字第3794号公证书，证明周文彦及方克宁于2011年4月10日签名、按手印委托刘志荣代为办理坐落在进贤县民和镇进贤大道开发区房产（房权证进房字第××号、第××号、第××号、第××号及第××号房屋所有权证）的买卖、过户、领证、拆迁、抵押及收取房款等一切相关手续。委托期限自即日始直至上述事宜办完为止。2012年4月16日,周文彦、方克宁（甲方）与刘志荣（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同内容为：一、甲方自愿将位于进贤县岚湖中学旁商住楼××、××层店面（共计34间）总建筑面积为2781.6平方米的房屋，每平方米单价3595元出卖给乙方。乙方实地勘察了该套房屋，对该房屋的状况及相关情况作了详细了解，并自愿购买。注：进贤县岚湖中学旁商住楼××、××层店面（共计34间）其房屋产权证对应地址为进贤县民和镇进贤大道开发区，对应的房屋所有权证号分别为：详见房产证。二、双方协定该房屋买卖价款为人民币1000万元，此为最终履行的不变价款……。该房屋买卖包含附随条件：甲方学校操场25亩空地，乙方拥有绝对购买权，价格定为人民币800万元整。此价格为最终的实际履行价格。如甲方将该地转让给任何一方，导致本附随条件不能履行，视为其违约。由违约方承担人民币300万元整的违约责任。操场空地转让另签补充协议。三、甲方保证自己对房屋依法享有所有权，保证该房屋的共有权人同意将该房屋出售给乙方并按合同的约定届时履行相关手续，保证该房屋为非住宅产权。保证该房屋相对应的土地证为商业用地，并保证其土地来源为出让。四、甲方在签订合同后的当时，本应将房屋所有证原件交给乙方，但因甲方将所有的房产抵押给了信用社。因此乙方同意在2012年9月1日之前撤销银行抵押，拿回所有的房屋产权证（抵押金额为人民币850万元整）。五、乙方对该房屋的状况全部了解，确保对自己购买该房屋的意思和行为完全拥有决定权，并具有购买力。乙方在签订合同后的当时即向甲方支付购买房屋的签约定金人民币100万元整……。六、双方约定，在办理房屋买卖手续之前，先行办理委托公证手续。甲方应于2012年4月20日之前到南昌市××区公证处办理委托公证手续，甲方将该房屋通过委托公证，委托乙方全权处置，并由乙方保管公证书原件直至办理该房屋买卖交易手续为止，该项公证费由甲方承担。七、甲方负责于2012年9月10日之前办结该房屋买卖的过户手续，办结该房屋的对应土地证手续，所产生一切费用均由甲方承担。甲方出让此物业（34间店面）销售不动产物业税由甲乙双方各承担一半。八、在办结该房屋买卖交易手续和相应的土地证手续后的当时，由乙方将余额购房款人民币900万元整支付给甲方。九、甲方在收到签约定金房款人民币100万元整后的30天内，将该房屋的所有钥匙交给乙方，由乙方管理该房屋。在该房屋实体交接之前，由甲方负责办理该房屋的统一通水通电手续，期间产生的开户和材料等相关费用均由甲方承担。十、其他约定事项：……（三）鉴于该房屋已处在抵押贷款之中，甲方承诺：于2012年9月10日之前，由甲方出资办结该房屋的撤押手续。（四）基于该房屋正在出租的现状，甲乙双方约定：1、自甲方收到签约定金和首次房款共计人民币100万元整后的当天起，该房屋出租的收益权一概归乙方……。十一、若甲乙双方的其中一方违反本合同的任何一款约定，导致本合同不能如期履行，视为其违约，由违约方承担人民币500万元整的违约责任。本案一审审理过程中，原、被告双方均未向一审法院提交该合同中所涉34间店面的房屋权属证书的相关证据。刘志荣于2012年4月16日向周文彦帐户转款80万元，于2012年9月18日再次转款20万元，即支付完毕2012年4月16日房屋买卖合同约定的定金人民币100万元。2012年9月5日，刘志荣向进贤县人民检察院缴纳150万元“土地出让金”。2013年5月30日，周文彦分两次向刘志荣帐户转款500万元及10万元，共计510万元。周文彦主张该510万元是退还刘志荣支付的300万元合同款，并另外赔偿刘志荣210万元损失。刘志荣对此主张不予认可。双方未签订解除合同的书面协议。2014年3月13日，周文彦向进贤县房产管理局申请对周文彦及南昌市进贤岚湖中学名下的房权证进房字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号及其它房屋所有权证办理挂失登记及补办申请，并于3月17日登报挂失。后进贤县房产管理局经核实，认为周文彦及南昌市进贤岚湖中学申请的房屋所有权证遗失补发登记事项与事实不符，终止其申请房屋所有权证挂失登记补发事项。2011年8月9日，进贤县人民检察院向进贤县房管局发出《关于暂停岚湖中学及周文彦房产登记交易的函》，内容为：我院2010年7月12日立案侦查的南昌市进贤岚湖中学校长周文彦涉嫌滥用职权、行贿一案，经依法侦查查明，南昌市进贤岚湖中学校长周文彦在其校园周边20余亩未办用地手续的土地上建教工宿舍、教学楼、商品房，贵局已为其办理了部分房权证。为加强房地产的管理，在其未补办完善建房、用地等相关手续之前，暂停办理岚湖中学及周文彦在其校园周边违法建房的登记、交易和抵押登记，已办抵押登记的到期后暂停续办。2012年4月18日，进贤县人民检察院向进贤县房管局发出《关于暂停岚湖中学及周文彦房产登记交易的函（2）》，内容为：……一案，经进一步侦查查明，南昌市进贤岚湖中学校长周文彦在其校园内及周边所建的房屋，除南边三栋教工宿舍外，其余房屋的建房或用地手续不全。请暂停办理岚湖中学及周文彦在其校园内（含周边）除南边三栋教工宿舍（房产总证号为：进房字第075XX号和进房字第××号）外的违法建房的登记、交易和抵押登记，已办理抵押登记的到期后暂停续办。2014年8月15日，进贤县人民检察院向进贤县房管局发出《关于停止生效的函》，内容为：……一案，现已结案。经依法侦查查明：南昌市进贤岚湖中学校长周文彦在其校园东边所建的六栋教工宿舍、东北角所建的一栋综合楼实际占地未办用地手续，北边3栋宿舍大楼是用县政府“建一栋综合大楼”的抄告单篡改成“建一栋宿舍大楼”的抄告单办理的建房审批手续，且建设实际占地与出让用地的位置不完全相符，你局已为其办理了部分房权证。为加强房地产的管理，现将我院扣押的“进房字第××号”房权证移交你局，请你局对该违规办理的房权证进行依法处理。我院《关于暂停岚湖中学及周文彦房产登记交易的函（2）》、《关于岚湖中学周文彦房产证被盗的函》停止生效。一审法院向进贤县人民检察院调查胡某某、周文彦涉嫌滥用职权、行贿受贿案中，与本案所涉综合楼及店面的用地手续的相关情况。调取了如下材料：1、江西省进贤县人民法院（2012）进刑初字第302号刑事判决书；2、进贤县城乡规划室出具的岚湖中学用地情况测量报告及用地情况图表；3、10份店面房产证；4、进贤县人民检察院进检反渎移[2016]1号移送案件通知书。江西省进贤县人民法院于2013年12月5日作出的（2012）进刑初字第302号刑事判决查明：2003年12月-2004年10月，被告人周文彦在办理岚湖中学东南边18000平方米的教工宿舍建房审批手续过程中，被告人胡某某明知只受让了校园东南角3000平方米（4.5亩）教育用地范围后，胡某某和胡某清（另案处理）乃为校园东边联体6栋教工宿舍在超出校园东南角3000平方米（4.5亩）建设用地范围、没有办理用地手续的地块上放线开工。该建筑未依法取得用地许可，属非法侵占国有土地，在放线开工的过程中，胡某某未按职责要求审验项目是否取得了合法的用地许可、工程规划许可等法律文件，导致该项目得以建成完工。项目完工后，2××5年8月，因办理产权证所需，胡某某在并未到场参与验线、验收，为该项目补办《建设工程规划查验表》《建设工程发证审批表》、换发《建设工程规划许可证》，在分项查验栏中予以多次签名，以示该项目经查验验收合格、符合规划，导致房屋确权部门以此作为重要依据为该违法建筑发放了产权证，违法占地变成“合法”取得，最终造成国有土地出让金损失60余万元。周文彦为开发建房办理用地和建房审批手续过程中，为了使违规建房手续能顺利获批，向翁某某行贿1万元，向勒某某行贿1万元。案发后，侦查机关向周文彦追缴了土地出让金非法所得485万元。进贤县城乡规划室出具的岚湖中学用地情况测量报告及用地情况图表反映，东北角综合楼1栋即图中16#建筑，东边6栋教工宿舍即图中5-15#建筑、北边3栋宿舍楼即图中20-22#建筑及北边1栋即图中24#建筑占地在未划拨、出让的土地范围之内。进贤县人民检察院于2016年3月28日作出进检反渎移[2016]1号移送案件通知书，将进贤岚湖中学周文彦涉嫌违法用地一案移送进贤县国土资源局，进贤县国土资源局于2016年3月31日收到该通知书及附件。2016年6月27日，一审法院向进贤县国土资源局发函，调查进贤县城乡规划室绘制的《岚湖中学用地情况图表》中16#楼（综合楼）和1#楼至15#楼的一、二层店面的用地手续办理情况。2016年7月11日，进贤县国土资源局回函答复，内容为：经我局核实，1-4号楼分别在2003年4月17日和2004年3月9日办理土地使用权协议出让手续，批准土地用途为教育用地，出让年限为50年，使用单位为南昌市进贤岚湖中学。进贤县城乡规划建设局城乡规划室认定该部分土地目前实际土地用途为商业；另5-16号楼未办理土地使用权出让手续，属违法用地，住建部门认定实际土地用途为商业和商住。鉴于1-4号楼地块城市规划土地用途已发生改变，故无法再按原教育用途办理土地使用权转让手续，如要转让，必须先行办理规划用途变更手续，待县政府批准补缴土地出让金和相关费用后方能转让。5-16号楼属违法用地，现城市规划用途为商业和商住，周文彦、方克宁等人并未取得该部分面积的土地使用权，无权将该地块进行转让。进国用（96）字第02457号国有土地使用证，土地面积为33206.83平方米不包含1-16号楼的土地面积。周文彦与方克宁原系夫妻，二人于2012年10月17日办理离婚登记。一审法院认为，周文彦、方克宁与刘志荣对双方于2011年3月22日签订的房屋买卖合同的合同效力存在根本性分歧，且双方之间签订的两份房屋买卖合同是否有效，是周文彦、方克宁请求确认合同已经解除的前提，也是刘志荣要求周文彦、方克宁继续履行合同并承担合同责任的基础，故首先对上述合同的效力问题进行判定。1、周文彦与刘志荣双方于2011年3月22日签订的房屋买卖合同是否合法有效。周文彦与刘志荣双方于2011年3月22日签订《房屋买卖合同》，约定由周文彦、方克宁将位于进贤县岚湖中学东北角的三层综合楼中对应房屋所有权证号为房权证进房字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，合计建筑面积为3908.32平方米的房屋出卖给刘志荣。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；第五十五条规定：以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。由本案查明事实可知，双方约定交易房屋所属的综合楼系南昌市进贤岚湖中学及周文彦在未依照国家法律、行政法规规定签订国有土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金、取得合法用地许可、办理建设工程规划许可证、按照建设工程规划许可证的规定建设等合法用地手续和建房手续以及未取得国有土地使用权的情况下违规建设的，且至一审庭审辩论终结之时原告仍未提交相关证据材料证实其已补办合同标的房屋占用范围内土地合法用地手续并取得土地使用权。因涉案房屋未办理合法用地手续，未取得占用范围内土地使用权，房屋建造行为违法，依法不能通过合法途径取得房屋产权，涉案房屋的本质仍为违法建筑。南昌市进贤岚湖中学及周文彦虽为涉案房屋在房屋产权登记部门处办理了房屋产权登记，领取了房屋产权证，但是该产权登记是周文彦违法违规办理的，其行为导致国家利益受到严重损害。由此可见，原、被告双方于2011年3月22日签订的综合楼房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定的情形，依法应认定为无效。2、周文彦、方克宁与刘志荣双方于2012年4月16日签订的房屋买卖合同是否合法有效。双方签订的该份房屋买卖合同仅约定标的物为坐落于进贤县岚湖中学旁商住楼××、××层建筑面积共2781.6平方米的34间店面，但合同未注明该些店面对应的房屋所有权证号，无法确定对应的店面，存在交易标的物约定不明之情形。且如前所述，岚湖中学旁商住楼及位于商住楼一、二层的店面未办理合法用地手续，未取得房屋所占土地的土地使用权，房屋建造行为违法，依法不能通过合法途径取得房屋产权，该合同中涉案店面的本质仍为违法建筑。由此可见，本案原、被告双方于2012年4月16日签订的房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第（五）项规定的情形，依法亦应认定为无效。鉴于该两份房屋买卖合同均属无效合同，而合同效力将直接影响到当事人的诉辩主张，故一审法院认为有必要对该两份合同的效力问题予以先行判决，待合同效力确定后，当事人再相应确定自己的诉辩主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第二条、第五十八条、第七十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条、《中华人民共和国土地法》第四十三条、第五十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条、第三十八条、第三十九条、第六十一条、《房屋登记办法》第八条、第十一条、第二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决：一、周文彦与刘志荣于2011年3月22日签订的《房屋买卖合同》无效。二、周文彦、方克宁与刘志荣于2012年4月16日签订的《房屋买卖合同》无效。周文彦、方克宁预缴的本诉案件受理费116600元，由周文彦、方克宁负担79700元，由刘志荣负担36900元。刘志荣预缴的反诉案件受理费71319元，暂不处理。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实和证据，本院予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是周文彦与刘志荣于2011年3月22日所签房屋买卖合同和周文彦、方克宁与刘志荣于2012年4月16日所签房屋买卖合同的效力问题。根据本案已查明的事实，2011年3月22日所签房屋买卖合同所涉及的房屋（进贤县岚湖中学综合楼）用地，所附的国有土地使用证为1997年8月20日填发的进国用（96）字第02457号国有土地使用证，土地使用者为南昌市进贤县岚湖中学，土地用途为教育用地。2012年4月16日所签房屋买卖合同所涉及的房屋（进贤县岚湖中学旁商住楼××、××层的34间店面）用地，未办理土地使用权出让手续，属违法用地。周文彦未依照国家法律、行政法规规定签订国有土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金、取得合法用地许可，且至今仍未提交相关证据材料证实其已补办合同标的房屋占用范围内土地合法用地手续并取得土地使用权。因周文彦、方克宁等人并未取得该部分面积的土地使用权，无权将附随于房屋的该地块进行转让。在本案一审过程中，进贤县国土资源局对此已作明确答复。周文彦通过违法违规手段使涉案房屋得以建成完工并获取建房审批手续所需要的《建设工程规划查验表》《建设工程发证审批表》《建设工程规划许可证》等，导致房屋确权部门以此作为重要依据为涉案房屋发放了产权证，违法占地变成“合法”取得。因涉案房屋建造行为违法，涉案房屋的本质仍为违法建筑。即使涉案房屋在房屋产权登记部门办理了房屋产权登记，领取了产权证，由于该产权登记是周文彦违法违规办理的，依法不能通过诉讼途径进行处理，确认其产权转让效力，从而确认其拥有房屋产权的合法性。关于刘志荣所提的第1点上诉理由中，称进贤县人民检察院已根据进贤县国土资源局《土地估价报告》依法追缴相应的土地出让金并函告进贤县国土资源局、房管局办理相应的房产交易。由于进贤县人民检察院并非土地使用、房屋建设的审批主管机关，其出具的材料只是在案件处理之后对相关事项的协调告知，不能弥补当时产权转让的违法性，不具有是否可以转让的法律效力。关于刘志荣所提的第2点上诉理由中，进贤县国土资源局、进贤县城乡规划建设局等主管部门在2013年前后处理岚湖中学违法用地的意见中，虽有补交土地出让金后，再按规定办理协议出让手续处理的建议，这也只是一个程序办理的建议，并无最后决定材料。且所指对象是岚湖中学，而非周文彦个人。如前所述，本案至今无证据证实周文彦已补办合同标的房屋占用范围内土地合法用地手续并取得土地使用权。关于刘志荣所提的其他上诉理由，因涉及一审法院尚未处理部分，本院不予评判。综上所述，本案的两份房屋买卖合同因违反法律禁止性规定，均属无效合同。刘志荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116600元，由上诉人刘志荣负担。本判决为终审判决。审判长  黄训荣审判员  王慧军审判员  魏 巍二〇一七年九月十三日书记员  张 英