四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1602民初3256号
原告（反诉被告）：广安市广安区农村信用合作联社，住所地广安市广安区某某路**号。
法定代表人：张伟，董事长。
委托诉讼代理人：蒋亚涛，女，生于1974年4月29日，汉族，住四川省广安市广安区。
原告（反诉被告）：四川新动力拍卖有限公司，住所地广安市金安大道上段92号二楼。
法定代表人：李欣，总经理。
委托诉讼代理人：雷黎明，四川诚协律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：徐江，男，生于1948年12月28日，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：陈智敏，广安区北辰法律服务所法律工作者。
原告广安市广安区农村信用合作联社（以下简称：广安区信用社）、四川新动力拍卖有限公司（以下简称：新动力公司）诉被告徐江合同纠纷一案，本院于2016年8月19日立案受理后，适用简易程序进行审理。被告徐江在答辩期内提起反诉，经本院审查后立案受理后对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告广安区信用社委托诉讼代理人蒋亚涛、新动力公司委托诉讼代理人雷黎明，被告徐江及其委托代理人陈智敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广安区信用社向本院提出诉讼请求：请求判令被告承担占用租赁房屋给原告造成的经济损失190277.16元（其�支付购房款利息184277.16元、诉讼费6000元）；原告新动力公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告承担占用租赁房屋给其方造成的经济损失共计42580元（其中佣金37440元、利息4240元、诉讼费900元）；本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月9日，广安区信用社将其所有的位于广安区某某路某某大楼底楼门市两个出租给被告徐江，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租期一年（2014年1月1日至2014年12月31日），租金16000元，房屋租赁到期后协议自动终止（双方达成续租协议除外），合同终止后，双方在3日内进行清交查验工作。2014年4月25日，原告广安区信用社委托新动力公司对该租赁物进行拍卖，拍卖成交后，新动力公司与竞买人签订了《拍卖成交确认书》，约定委托人在租赁期满后20个工作日内将标的物移交给竞买人，但被告徐江在租赁期满后迟迟不搬出，致无法将租赁物移交给竞买人蔡某某。蔡某某于2015年11月25日将二原告起诉至广安区人民法院，法院判决：解除《拍卖成交书》，广安区信用社返还房屋成交价款及支付相应利息，新动力公司返还佣金及利息。二原告依据该生效判决，向竞买人蔡某某返还了房屋价款960000元、利息184277.16元、佣金37440元、利息4240元、案件受理费6900元。综上所述，因被告在租赁房屋到期后未搬出租赁物，致使原告未能履行交付拍卖标的物导致拍卖合同被解除，因此受到损失，被告应当予以赔偿，故诉讼来院。
被告徐江针对二原告的本诉辩称：1、本案新动力公司作为原告的诉讼主体资格不适格。其仅与广安区信用社签订的合同，而与新动力公司无合同关系；2、广安区信用社与新动力公司之间因2014年拍卖房屋签订的合同系委托与被委托的关系，与其无关；3、原告�业部曾口头承诺房屋租期20年，徐江没有搬出租赁物导致广安区信用社无法交付房屋给他人，这个损失也应该是委托方广安区信用社和被委托方新动力公司之间结算；4、案涉房屋手续不全，不能参与拍卖，拍卖公司不能接受委托。因此拍卖行为是不合法的；5、2015年7月徐江才知道租赁房屋拍卖的事情，侵犯了徐江的优先购买权，在长达近三年的房屋租赁合同纠纷中，徐江所经营的租赁房屋处的餐饮业无法正常经营，造成了严重的直接和间接损失，而徐江无违约行为，其不承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。
同时，被告徐江向本院提起反诉请求：1、依法驳回四川新动力拍卖有限公司的诉讼请求；2、判决广安区信用社支付徐江因房屋租赁违约所造成的经济损失总计893781.99元，其中直接经济损失144981.99元，间接损失748800元（直接经济损失是案涉房屋装修费、购买电器餐具二次更换的费用、与外面签订的购货合同造成的经济损失；间接损失是2015年以来因为因原告提起诉讼而致其几乎停业了造成的损失）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，本院准许徐江撤回了其第一项反诉诉讼请求，且将其反诉请求变更为直接经济损失360981.99元，酒店经营损失2268000元，合计2628981.99元。事实及理由：广安区信用社与徐江在房屋租赁合同执行期间，其委托新动力公司拍卖租赁房屋一事未告知徐江。2002年6月，原广安县金诚农村信用合作社为盘活闲置资产，将案涉房屋出租给原告经营，当时双方口头约定租期为20年，同时按年度签订《房屋租赁合同》，徐江分别于2002年、2012年对所承租房屋进行两次装修和更换家电、餐具。2014年5月，广安区信用社未通知原告的情况下将租赁物委托新动力公司拍卖。2015年初，广安区信用联社欲毁约收回租赁房屋，给其造成了直接损失及间接损失，故诉讼来院。
原告广安区信用社针对被告徐江的反诉辩称：对徐江要求其承担经济损失不予认可，理由：造成租赁违约的实际是徐江本人；2、被告说损失893781.99元包含直接损失和间接损失，被告说直接损失是装修费等，装修是徐江自己装修的，购买电器是徐江自己经营需要的，对外签订合同也是徐江的经营需要，因此与原告无关；间接损失被告说是无法经营，被告至今都未搬出租赁物，一直在进行经营，没有将租赁物返还给原告，因此该项损失不存在；3、被告反诉状上说的口头约定租赁期20年不属实；即使被告两次装修、更换家具、餐具，都是被告的经营所需，与原告没有任何关联。综上，请求驳回被告的反诉诉讼请求。
原告新动力公司针对被告�江的反诉辩称：因反诉原告徐江已经撤回第一项反诉的诉讼请求，故其被告的第二项、第三项反诉的诉讼请求都与他司无关。
审理查明：广安市广安区农村信用合作社联合社营业部（甲方）与被告徐江（乙方）分别于2008年3月30日、2009年6月3日、2011年6月27日、2011年12月13日就乙方租赁甲方位于广安区某某路某某大楼底楼2个门市签订了四份房屋租赁合同。原告广安区信用社（甲方）与被告徐江（乙方）于2013年1月9日曾就乙方租赁甲方位于广安区某某路某某大楼底楼2个门市签订了房屋租赁合同。2014年1月9日，原告广安区信用社（甲方）与被告徐江（乙方）签订了《房屋租赁合同》主要约定：甲方将位于广安区某某路某某大楼底楼2个门市租赁给乙方使用，租期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，乙方若需继续使用，应提前一个月向甲方或甲方指�人员提出续期申请，甲方应当及时向乙方反馈是否继续出租，甲方审查后同意续租的应重新签订租赁合同，每年租金16000元；租赁期满后协议自动终止（双方达成续租协议的除外），合同终止后，甲乙双方在3日内进行清交查验工作；经甲方同意，乙方可以根据租赁用途对房屋适当装修，但不得改变房屋主体结构。租赁（含续租）期满后，乙方不得因装修向甲方要求任何费用，乙方在合同期满后应按甲方要求拆除有关装饰，恢复房屋原状等等。
合同期满后，原、被告双方未达成续租协议，从2015年1月1日起，被告未向原告支付租赁门市的租金。
又查明：租赁门市的土地使用权人为广安县金诚农村信用合作社，2011年12月27日，广安县金诚农村信用合作社并入原告，其权利义务由原告承继。广安区某某路某某大楼底楼2个门市现门牌号为广安区某某路14-5、14-6号。租赁合同期满后，原告广安区信用社以被告徐江未归还租赁物，也未向原告支付其使用该期间房屋的租金为由诉至本院，诉请判令：被告徐江立即搬出租赁房屋（位于广安区某某路某某大楼门市2个即某某路14-5、14-6号）；2、请求判令被告支付按照2014年租赁合同租金16000元/年，从2015年1月1日至实际搬出租赁房屋期间的租金（暂计算至2015年7月20日期间房屋租金8860元）。本院于2016年5月20日作出（2015）广安民初字第3010号民事判决书判决：一、被告徐江搬出承租原告广安市广安区农村信用合作联社的位于广安区某某路14-5、14-6号某某大楼底楼2个门市；二、被告徐江向原告广安市广安区农村信用合作联社支付房屋租金（房屋租金按16000元/年，从2015年1月1日至实际返还租赁房屋之日止）。该判决生效后，原告广安区信用社已申请对该判�进行执行。
另查明：2014年4月25日，原告广安区信用社与原告新动力公司签订委托拍卖合同，由广安区信用社委托新动力公司对其闲置资产进行拍卖，合同约定：拍卖标的物包括广安区某某路某某大楼门市2个整体（旭仙酒家）等45处闲置固定资产；价款支付时间为买受人交清所有款项之日起15个工作日内将成交价款一次性划给委托人指定账户；标的物拍卖成交后，由广安市广安区农村信用合作联社在买受人交清所有款项之日起60日内交付给买受人；合同有效期为一年。合同签订后，新动力于2014年5月7日在广安日报发布拍卖公告。2014年5月26日，新动力公司与原告蔡某某签订竞买协议书，协议书约定：竞买保证金100000元；佣金按成交价的3.9%计算；竞买人若竞买成功，其竞买保证金自动转为定金后可用作抵扣拍卖佣金和部分成交款;拍卖成交后，买受人应当在约定的时间一次性付清余下成交价款，否则应承担违约责任。2014年5月27日，蔡某某与新动力公司签订拍卖成交确认书，确认蔡某某以960000元价格成功竞买广安区某某路某某大楼门市2个整体（某某酒家），并约定委托人于租赁期满20个工作日内将该标的实物移交给买受人
2014年9月3日，新动力公司向蔡某某发出催款通知，要求其至迟于2014年9月9日前将成交价款及拍卖佣金打入其指定账户。2014年9月30日，蔡某某将860000元转入新动力公司在拍卖成交确认书上约定的账户，加上竞买之前所交纳的100000元保证金在竞买成功后抵扣相应成交价款，至此，蔡某某已交清相关成交价款，履行了合同义务。同日，新动力公司将该笔成交价款960000元打入广安区信用社账户。
因被告徐江在租赁期满后未将该租赁房屋交还给原告广安区信用社，竞买人蔡某某以广安区信用社、新动力公司未履行合同义务将标的物转移给他，迟延履行合同义务为由，以广安区信用社、新动力公司为被告起诉至本院：一、请求依法解除拍卖合同；二、返还蔡某某已交房款960000元，佣金37440元以及从交款之日起按原告在云龙信用社贷款月利率9.7375‰计算利息至退款之日止。后本院于2016年3月7日作出（2015）广安民初字第4921号民事判决书判决：一、解除原告蔡某某与被告四川新动力拍卖有限公司签订的拍卖成交确认书；二、被告广安市广安区农村信用合作联社向原告蔡某某返还成交价款960000元及利息（其中860000元的利息按照月利率9.7375‰计算，从2014年9月30日起计算至本判决确定的履行期限届满时止；100000元按人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年5月27日起至本判决确定的履行期限届满时止）；三、被告四川新�力拍卖有限公司向原告蔡某某返还佣金37440元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年5月27日起至本判决确定的履行期限届满之日止）。案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告广安区信用社承担6000元，被告新动力公司承担900元，分别向广安区人民法院交纳。该判决生效后，2016年4月5日，新动力公司向蔡某某返还了佣金37440元及利息4240元，并支付了诉讼费900元，合计42580元。广安区信用社于2016年4月25日向原告蔡某某返还了成交价款960000元、利息184277.16元，向本院交纳了诉讼费6000元。
庭审中，本院对被告徐江进行询问，其是否愿意以当时拍卖价格购买涉案房屋。被告徐江认为，因现在房子价格下跌了，如果能比拍卖成交价格低，其愿意购买。
上述事实，有原、被告提供的营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、广安银监281号文件、国有土地使用证、房屋租赁合同、（2015）广安民初字第3010号民事判决书、（2015）广安民初字第4921号民事判决书、（2016）川16民终672号民事裁定书、（2016）川1602执1876号执行案件受理通知书、委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖成交确认书、付款单、收条、成都银行电子银行交易凭证、不动产查询结果通知书、《装饰工程合同书》、订货合同书及原、被告出庭人员的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：首先，本案系合同纠纷，依据合同的相对性原理，合同只能对合同当事人产生拘束力，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求。依据本案查明的事实，原告新动力公司与被告徐江并无合同关系，原告新动力公司对被告徐江的诉请于法无据，故本院对其诉讼请求依法不予支持�
其次，被告徐江在租赁期满后与原告广安区信用社未续签租赁合同，无正当理由拒不搬出租赁房屋和返还租赁房物，导致广安区信用社未能履行合同义务，将标的物转移给竞买人蔡某某，而致竞买人蔡某某起诉至人民法院，广安区信用社因此而受到的损失，被告徐江应当予以赔偿。原告广安区信用社因与竞买人蔡某某发生诉讼而承担的诉讼费6000元应为其损失构成之一。关于原告广安区信用社主张的返还竞买人蔡某某的成交价款而支付的184277.16元资金利息损失，因原告广安区信用社为办理存贷业务的金融机构，蔡某某向原告交纳的成交款转入原告广安区信用社账户后，应当产生经营性收入，即其占用成交款期间的利息。根据其占用成交款时间段，本院确定利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。故原告广安区信用社向竞买人蔡某某返还成交价款中的860000元的利息从2014年9月30日起按照月利率9.7375‰计算至2016年4月25日止的利息中超出了按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算部分，应由被告徐江承担。根据成交款在被占用时间，按中国人民银行确定的一年至三年期贷款基准利率计算利息合计73469元（附相关利率：2012年7月6日至2014年11月21日贷款年利率为6.15%，2014年11月22日至2015年2月28日贷款年利率为6.0%，2015年3月1日至2015年5月10日贷款年利率为5.75%，2015年5月11日至2015年6月27日年利率为5.5%，2015年6月28日至2015年8月25日贷款年利率为5.25%，2015年8月26日至2015年10月23日贷款年利率5.00%，2015年10月24日至今贷款年利率4.75%）。原告广安区信用联社向竞买人蔡某某返还成交价款中的860000元的利息从2014年9月30日起按照月利率9.7375‰计算至2016年4月25日止的利息为157894.5元。故被告徐江应向原告广安区信�社支付84425.5元（157894.5元－73469元），加上原告广安区信用社承担的案件诉讼费6000元，合计90425.5元。
第三、在被告徐江得知租赁房屋拍卖时，其未提供证据证明其主张了房屋的优先购买权，即使如其所述，其无法行使优先购买权，原告广安区信用社给其造成的直接损失是迫使其在租赁期届满后另行购买或租赁房屋而支出不必要的交易成本；间接损失则是使之丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房屋市场价格波动失去可得利益。本案中，被告徐江至今仍占用租赁房屋，且其认为其所租赁房屋已经价格下跌，故其主张的未行使优先购买权而受损失没有事实依据。根据2014年1月9日原告广安区信用社（甲方）与被告徐江（乙方）签订的《房屋租赁合同》“租赁（含续租）期满后，乙方不得因装修向甲方要求任何费用，乙方在合同期满后应按甲方要求拆除有关装饰，恢复房屋原状等等”之约定，被告徐江在租赁期满后主张房屋装修费用不符合双方的约定，本院无法予以支持。至于其主张因其租赁房屋购买电器、餐具以及签订的购货合同造成的经济损失等没有提供充分证据予以证明，且上述损失均系被告徐江租赁及占用房屋期间其经营的商业风险，理应由其自己承担。综上，对被告徐江的反诉诉讼请求，本院依法不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)徐江向原告（反诉被告）广安市广安区农村信用合作联社支付其占用租赁房屋给原告造成的经济损失90425.5元；
二、驳回原告（反诉�告）广安市广安区农村信用合作联社的其他诉讼请求；
三、驳回原告（反诉被告）四川新动力拍卖有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告(反诉原告)徐江的反诉诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
本案本诉案件受理费4792元，减半收取2396元，由原告（反诉被告）广安市广安区农村信用合作联社案件负担1196元，原告（反诉被告）四川新动力拍卖有限公司负担500元，被告(反诉原告)徐江负担700元；本案反诉案件受理费27056元，�半收取13528元，由被告(反诉原告)徐江负担。分别向广安市广安区人民法院交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 周小波
二〇一七年五月三十一日
书记员 张晶晶
附：本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、�取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。