广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4367号
上诉人（原审被告）：余观平，住湖北省松滋市。
委托代理人：常峰，广东增泰律师事务所律师。
委托代理人：湛少桥，广东达盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴彩霞，住广东省增城市。
委托代理人：陈晓东、沈玮玮，广东红棉律师事务所律师、实习律师。
原审被告：余雯雯，住湖北省潜江市。
原�第三人：广州市宝莱屋房地产代理有限公司，住所地广东省增城市。
法定代表人：许桂双。
上诉人余观平因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：增城市国土资源和房屋管理局于2015年1月19日出具《广州市房地产产权情况表》，载明“房屋坐落，增城市新塘镇凤凰城凤天苑四街7号801房；登记日期，2014年6月26日；产权人，余观平；他项权利人，永亨银行（中国）有限公司广州分行。”
2014年10月22日，余观平（卖方，地址湖北省松滋市街何市镇文公山村二组14号）与吴彩霞（买方）、广州市宝莱屋房地产代理有限公司（以下简称宝莱屋公司）（经纪方）签订《房地产买卖合同》及附件，载明“买卖双方就位于增城市新塘镇凤凰城凤天苑四街7号801房的所有买卖条件达成一致意见……一、该物业建筑面积为262.88平方米，……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币叁佰伍拾捌万零仟零佰零拾零元（￥3580000元）……四、产权登记转移时间产权涂销完毕以及买方贷款银行出具同意贷款书7工作日内，买卖双方到房管局申请办理产权转移登记。……七、因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过5天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额与总楼价5%的违约金。……合同未明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限……八、……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……十一、合同三方任何一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……十三、本合同记载地址为所有通知、文件、资料送达地址，……否则一经发至上述地址即视为送达。……十六、三方约定其他事项：经买卖双方友好协商，1、买方出具同贷书三个工作天支付首期楼款（含定金）￥1080000元，此款用于协助卖方提前还款赎契之用，专款专用，卖方不得他用此款。”，附件载明“1、产权抵押，买方按揭付款（1）部分楼款（含定金）人民币壹佰零拾捌万零仟零佰零拾零元整（￥1080000元），买方应在该物业抵押银�通知卖方办理还款手续的5个工作日内向卖方支付。卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。……”。同日，余观平收取吴彩霞支付的100000元定金。
2014年10月22日，宝莱屋公司出具《收据》表明收取吴彩霞中介费100000元。2014年10月27日，余观平收取吴彩霞支付的购房款120000元。2014年10月21日，吴彩霞向广州市成泽房地产代理有限公司支付按揭费15000元。
2014年11月4日，吴彩霞取得中国银行股份有限公司广州天河支行《同意购房抵押贷款通知书》，拟同意吴彩霞申请的期限为10年，金额2500000元的按揭贷款。吴彩霞将上述《同意购房抵押贷款通知书》交付给余观平。2014年11月7日，余观平收取吴彩霞支付的购房款860000元。
2014年11月17日，永亨银行（中国）有限公司广州分行向广州市三六九服装辅料有限公司出具《提前还款付款通�书》，载明“客户广州市三六九服装辅料有限公司拟于2014年11月19日提前还款，还款总金额为3014531.94元，烦请通知客户存入足够资金扣款，谢谢。”，余观平至今未提前还款并办理涂销抵押登记手续。
2014年12月24日，吴彩霞向余观平在《房地产买卖合同》所留地址即湖北省松滋市街河市镇文公山村二组14号邮寄《催促履行通知函》，载明“……本人已于2014年11月7日支付给您首期楼款（含定金）人民币壹佰零捌万元整（￥1080000元），但您并没有依照约定履行您的义务。在本人委托宝莱屋房地产工作人员多次催促阁下提前还款，阁下还是再三推辞不予履行。为此，本人特发函通知您，望您在2015年1月3日前向您的贷款银行办妥还清贷款余额的手续，并在银行要求扣款日期还清所欠的所有贷款，并向本人提供办妥提前还款的证明文件，否则由此引致的一切责任均�阁下承担。……”。该邮件未妥投被退回。
2015年1月7日，宝莱屋公司向吴彩霞出具《情况告知书》，载明“……在贵方支付首期款后，我司工作人员多次询问卖方提前还款事项，卖方称将在银行通知的2014年12月6日前还款，但因提前还款违约金过高需要与贷款银行协商，在贵方发出书面《催促履行通知函》后，卖方称将在银行通知的2015年1月6日前还款，并向我司工作人员发送了提前还款的电子清单（见附件），该清单显示借款人实为卖方妻子张某名义开办的广州市三六九服装辅料有限公司，卖方提供上述房产为该借款抵押担保。在2015年1月6日，我司工作人员再次联系卖方时，卖方表示将不会向银行还款。有关上述情况，请贵方慎重考虑是否继续完成还是终止交易。”。
2015年1月7日，吴彩霞与广东红棉律师事务所签订《委托合同》，约定广东红棉律师事务所接受吴彩霞与余观平房屋买卖合同的委托代理，吴彩霞支付律师费60000元，其中立案后支付50%，第一次庭审后支付50%。
2015年1月13日，吴彩霞办理了中国银行股份有限公司广州天河支行《同意购房抵押贷款通知书》的续期手续。吴彩霞将上述续期后的《同意购房抵押贷款通知书》交付给余观平。
2015年1月16日，余观平返还购房款20000元给吴彩霞。2015年1月20日，余观平返还购房款30000元给吴彩霞。2015年1月21日，余观平返还购房款15000元给吴彩霞。2015年1月22日，余观平返还购房款18000元给吴彩霞。
2015年3月20日，吴彩霞支付律师费30000元。
吴彩霞于2015年1月8日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴彩霞与余观平签订的位于增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤天苑四街7号801房的房屋买卖合同关系；2、余观平�吴彩霞支付双倍返还定金117000元；3、余观平返还吴彩霞首期款余额980000元，并以该款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自起诉日起至还清款项时止的利息；4、余观平赔偿吴彩霞因本次交易支出的中介费100000元及按揭服务费15000元；5、余观平赔偿吴彩霞因本案支出的律师费60000元；6、余雯雯与余观平应承担连带责任；7、本案诉讼费、诉讼保全费由余观平负担。
原审法院另查明，一、余雯雯出具《担保书》，载明“本人余雯雯，自愿与余观平继续履行2014年10月22日所签署的《房地产买卖合同》提供担保，对该合同项下的全部义务，承担连带责任。”。落款日期为2015年1月5日。二、涉案房屋的抵押人为广州市三六九服装辅料有限公司，该公司为张某开办的自然人独资企业。因用于涉案房屋的抵押贷款人不是余观平本人，而是广州市三六九服装辅料�司，故双方约定先由余观平涂销抵押后，再办理过户手续。三、吴彩霞于2015年1月20日向原审法院申请诉讼保全，原审法院受理后，依法作出（2015）穗增法民三初字第33号之二民事裁定，裁定查封登记在余观平名下的位于增城市新塘镇凤凰城凤天苑四街7号801房。四、吴彩霞于2015年1月8日向原审法院提起诉讼。
原审审理中，一、余雯雯认为《担保书》中的日期不是其本人书写的且存在倒签的情形，《担保书》形成的真实日期为2015年1月17日，为此向原审法院申请对上述日期的真伪及形成时间进行鉴定。二、余雯雯陈述《担保书》是在吴彩霞的胁迫下才签订的，不是真实的意思表示，应属于无效。对此吴彩霞予以否认。三、余观平明确表示，不同意解除《房地产买卖合同》，要求继续履行合同。四、余观平提供《还款协议》一份，载明“……买卖双方友好协商，卖方向买方退还所欠楼款事宜，达成如下协议：……第一笔退款时间2015年1月20日支付￥30000元整，第二笔支付时间2015年1月21日到2015年2月10日期间，每天支付人民币壹万元或者贰万元整，直至补齐金额￥350000元整。……第三笔金额￥730000元，支付时间于2015年4月30日之前支付齐全……”，余观平认为上述《还款协议》的起草方是宝莱屋公司，是三方协商结果。对此，吴彩霞予以否认。五、余观平陈述张某与余观平为夫妻关系。六、余观平陈述之所以会出具《退款协议》并已向吴彩霞退款83000元，是因为当时余观平已经向银行递交提前还贷申请，但是担心银行追究其相应的违约责任，同时吴彩霞又认为购买涉案房屋价格过高，不想继续履行合同。违约责任在吴彩霞，故余观平就没有一次性退款，所以只是分批退了一部分。
原审法院认为：吴彩霞、余观平及宝莱屋公司签订的《房地产买卖合同》及附件，是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。
现双方在本案中争议焦点为在履行NO.00044的《房地产买卖合同》中，哪一方存在违约的行为。现分析如下，首先，吴彩霞已于2014年11月7日履行完毕《房地产买卖合同》中约定的前期付款义务。根据双方当事人确认的事实，可知因广州市三六九服装辅料有限公司用涉案房屋向银行抵押贷款，故双方当事人协商由余观平先行还款并涂销抵押，然后才能办理过户手续，因此余观平提前偿还涉案房屋的贷款并涂销抵押登记是双方能否继续履行《房地产买卖合同》之关键。同时依据《房地产买卖合同》附件中“卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续”的约定，余观平应当�2014年11月7日办理好涉案房屋的提前还贷手续，但余观平在涉案房屋的抵押银行通知其于2014年11月19日清偿贷款的情况下，却至庭审之日均未履行提前还贷的义务。虽然双方在合同中没有明确约定提前偿还涉案房屋贷款并涂销抵押登记的时间，但是在吴彩霞及宝莱屋公司依据《房地产买卖合同》第七条约定敦促之后，余观平仍然拒不履行上述义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。……”的规定，吴彩霞在催告余观平履行上述义务并给予合理期限的情况下，余观平仍然拒不履行，故吴彩霞要求解除双方就涉案房屋的买卖关系并要求余观平承担违约责任的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。其次，根据之后余观平退还83000元购房款给吴彩霞的行为可知，余观平已无继续履行《房地产买卖合同》的意愿，且余观平作为违约方，其无权要求继续履行《房地产买卖合同》，故原审法院对余观平认为其没有违约行为，吴彩霞应继续履行《房地产买卖合同》的抗辩理由，不予采纳。
如上所述，因余观平的违约行为导致《房地产买卖合同》被解除，故吴彩霞要求余观平返还980000元购房款及利息于法有据，原审法院予以支持，利息从起诉之日起即2015年1月8日以980000元为本金，按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至余观平付清之日止。至于吴彩霞要求余观平依据《房地产买卖合同》第七条、第八条、第十一条的约定承担相应赔偿责任，原审法院予以支持，理由上文已述，不再赘述。经核算，余观平应双倍返还的定金为200000元，吴彩霞主张余观平已返还的83000元款项在定金中�以抵扣，并不违反法律规定，原审法院予以准许，即余观平尚需支付双倍定金余款117000元。余观平应赔偿吴彩霞支出的中介费100000元、按揭服务费15000元。至于吴彩霞起诉请求余观平赔偿律师费60000元，原审法院参考《广东省律师服务收费标准》“……2、民事、商事、行政诉讼：……（2）涉及财产：在收取基础费用1000－8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取：……100万－500万元（含500万元）：3％”的约定，上述律师费用过高，原审法院核定44360元，对于超过部分，原审法院不予支持。
至于余雯雯是否应当对余观平的上述赔偿金额承担连带责任的问题，虽然余雯雯陈述上述《担保书》是在吴彩霞胁迫下书写的，但是却并未提供相应的证据予以证实，故原审法院对余雯雯的上述抗辩理由不予采纳。余雯雯抗辩上述《担保书》的日期不是其�人书写且存在倒签的情况，《担保书》真正形成的时间是2015年1月17日，但即使上述《担保书》日期并非余雯雯书写且存在倒签情况，却不能否认《担保书》中余雯雯的表意，也不足以推翻余雯雯签名与捺印的真实性，因此，余雯雯要求对《担保书》的形成时间及日期的真伪进行鉴定的申请，原审法院不予准许。因此，余雯雯应对余观平的上述赔偿和支付金额承担连带责任。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2015年5月8日作出判决：一、解除吴彩霞与余观平签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二�余观平应于判决发生法律效力之日起十日内支付双倍定金余款117000元给吴彩霞；三、余观平应于判决发生法律效力之日起十日内返还980000元购房款及利息（利息以980000元为本金，从2015年1月8日起按中国人民银行同期同类基准贷款利率计至余观平付清之日止）给吴彩霞；四、余观平应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费100000元、按揭费15000元、律师费44360元给吴彩霞；五、余雯雯对余观平上述应负担的金额承担连带责任；六、驳回吴彩霞的其他诉讼请求。案件受理费19220元，由余观平负担19120元和吴彩霞负担100元；诉讼保全费5000元，由余观平负担。
判后上诉人余观平不服原审判决，向本院提起上诉称：1.余观平不存在违反合同约定的情形，《房地产买卖合同》的解除并非因为余观平的原因。一审法院认为余观平应当在2014年11月7日收款当天办妥涉案房�的提前还款手续否则构成违约是错误的。双方在合同中约定的是办妥申请提前还贷手续。双方从未约定提前还贷及涂销登记的时间。余观平从未收到过吴彩霞及中介方发出的督促履行的通知。双方解除合同的原因是吴彩霞不想购买，遭余观平拒绝后多次威胁恐吓余观平。2.吴彩霞要求余观平赔偿中介费、按揭费、律师费没有事实及法律依据。关于中介费，中介费为吴彩霞与中介方私下达成的协议，对余观平没有约束力。中介方提供的格式合同中免除自己责任加重买卖双方责任的条款，应被认定无效。中介方及吴彩霞不能提供中介费发票。另根据双方约定，中介费应由买卖双方共同支付。关于按揭费，吴彩霞只能提供收据不能提供发票，收据的日期早于签订《房屋买卖合同》的日期，不合常理。关于律师费，一审认定的律师费金额没有事实及法律依据，应以实际发生的为准。请求法院判决：1.撤销原判；2.驳回吴彩霞的全部诉讼请求；3.一、二审全部诉讼费由吴彩霞承担。
被上诉人吴彩霞答辩称：同意一审判决。不同意余观平的上诉请求。吴彩霞已经履行合同义务，支付了首期款108万元，下一个主要合同义务应该是余观平办理涂销房产抵押的手续。涂销抵押是余观平单方办理，并非余观平陈述的需要吴彩霞协助。余观平的违约情况明显，余观平没有办理涂销抵押手续，合同没有办法继续履行。对于余观平提出的中介费，吴彩霞没有看到国家对于中介费的价格有限定，根据三方的合同约定，违约方必须代守约方承担中介费用。对于按揭费，是吴彩霞申请房屋贷款而支付的手续费用，违约方应承担守约方的损失，按揭费数额也符合广州市按揭公司收费的情况。对于律师费，虽然原审法院认定偏低，但吴彩霞没有提出上诉。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：吴彩霞以余观平未积极申请提前还贷、未涂销房产抵押，不继续履行合同为由，提起本案诉讼要求解除房屋买卖合同关系等。余观平以吴彩霞无意继续履行合同并胁迫余观平返还房款，余观平不存在违约行为提出抗辩。二审中双方争议的焦点是吴彩霞主张余观平存在违约行为的理由是否成立。
对此本院分析如下：首先，根据《房地产买卖合同》的约定，吴彩霞应在同贷书出具的三个工作日内向余观平支付首期楼款1080000元，该款项只供余观平提前还款涂销抵押之用，余观平在收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续。吴彩霞已按上述约定履行合同义务。余观平收到吴彩霞的上述款项后，虽已向银行提出了提前还贷的申请，但提前还贷及涂销涉案房屋他项权登记的手续至今尚未完成。至此，由于余观平的原因导致合同没有继续履行。其次，虽然在《房地产买卖合同》中，双方并未约定余观平提前还款及涂销抵押的时间，但在吴彩霞依合同记载的地址向余观平发出敦促通知后，余观平仍未履行上述合同义务。根据我国合同法的规定，余观平的行为已构成违约，吴彩霞可以解除合同。虽余观平抗辩认为其未收到上述通知，但根据合同约定，合同记载地址为所有通知等文件的送达地址，一经发至该地址即为送达，故吴彩霞发出的上述通知应视为已送达。再次，虽余观平在本案中持继续履行合同的主张，但其一直未办妥提前还款手续并已陆续退还83000元购房款给吴彩霞的行为，与其主张相悖。本院认为其已无意继续履行合同。最后，余观平主张吴彩霞无意继续履行合同、胁迫余观平偿还贷款的意见，因其提供的证据不足以证明其�述，故本院不予采信。综上，吴彩霞主张余观平存在违约行为的理由成立，原审法院据此判决解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，余观平支付双倍定金余款，返还购房款及利息，支付中介费、按揭费及律师费，并无不妥，本院予以维持。关于中介费及按揭费，吴彩霞已提供支付依据作为证据，余观平认为中介费、按揭费不应支付的理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于律师费，吴彩霞已提供律师费发生的依据，原审法院参考《广东省律师服务收费标准》酌情调整，合法有理，本院予以认可。
综上所述，上诉人余观平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38440元，由余观平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 谭碧婷
代理审判员 曹佑平
二〇一五年十月二十日
书 记 员 谢 淳