北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06657号
上诉人（原审被告）孟敬，女，1955年12月31日出生。
委托代理人李振平，北京市中洋律师事务所律师。
委托代理人韩军领，北京市中洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁爽，女，1983年8月11日出生。
委托代理人王丽红，北京成竺律师事务所律师。
委托代理人吴相君，男，1979年7月20日出生。
上诉人孟敬因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第7397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年2月，梁爽诉至原审法院称：2007年8月10日，我与孟敬就坐落于北京市×××405号房屋签订房屋买卖合同，约定我以45万元的总价款购买孟敬名下的房屋。合同第三条约定，我于本合同生效之日将房款42万元给付孟敬，剩余3万元待房屋变更至我名下之日给付孟敬。第四条约定，合同生效后孟敬收到42万元时交付房屋。第七条约定，在我实际接收房屋之日起，孟敬有义务协助我在房地产登记管理部门办理权属登记手续（在可以办理过户手续的情况下）。合同签订之日，我交付孟敬2万元，次日，再次交付孟敬40万元，孟敬也按照约定将房屋交予我，我居住使用房屋至今。2014年12月19日，孟敬取得房屋产权证。2015年1月26日，取得在京中央单位已购公房同意变更通知单，我于2015年1月17日向孟敬付清剩余的3万元，至此，全部房款结清，但孟敬未按照约定办理过户。故诉至法院，请求判令：1、孟敬继续履行合同，即协助我立即办理北京市×××405号房屋的过户手续；2、诉讼费用由孟敬承担。
孟敬辩称：本案不是房屋买卖转移所有权的合同，而是有偿转让公租房使用权的合同。2007年，我作为涉案房屋的承租人，将房屋使用权转让于梁爽，转让款45万元。不能仅凭合同名称确认合同性质，合同第一条载明“房屋使用权证号为×××”，第四条第一款载明“将该房屋的使用权证书和该房屋交付给乙方”，第四款载明“如国家政策改变，涉及重大变化，如收回房屋使用权等，我应退还梁爽该房屋所有已付金额”等，足以证明双方约定的是有偿转移公房使用权。双方签订合同时，我只是涉案房屋的承租人，没有所有权，因此，结合当时情况及合同全文，合同第三、七条的本意应当是涉案房屋承租人变更至梁爽名下，我有义务协助梁爽办理权属登记等手续。双方没有约定我以自己的名义将涉案房屋所有权转移给梁爽。因涉案房屋的产权性质发生重大变化，即由公租房转移为我个人私产，不能将使用权单独剥离出来转移至梁爽名下。涉案房屋市值250万元，如按45万元将所有权转移至梁爽名下，明显不公平。我已经履行了合同义务，我将涉案房屋交付梁爽使用。承租人变更需双方共同征得原产权单位中国核工业集团公司的同意，未能变更，我没有过错。本案合同不应也无法继续履行，应按该合同约定予以解除。不同意梁爽的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年8月10日，孟敬与梁爽签订房屋买卖合同，孟敬为甲方，梁爽为乙方，合同约定：第一条房屋的基本情况，房屋坐落于北京市×××405号，位于第4层，共1（套），使用面积33.6平方米，房屋用途为居住，房屋使用权证号为×××；第二条价格，按实际使用面积计算，该房屋售价总金额为45万元；第三条付款方式，乙方应于本合同生效之日将该房屋42万元价款给付甲方，其余3万元房款等到该房产权变更到乙方名下之日给付甲方，具体付款方式可由双方另行约定；第四条交付期限，甲方应于本合同生效并收到乙方所付房屋42万元价款之日，将该房屋的使用权证书和该房屋交付给乙方，……，如国家政策改变，涉及到重大变化，如收回该房屋使用权等，甲方应退还乙方该房屋所有已付金额；第七条关于产权登记的约定，在乙方实际接收该房屋之日起，甲方有义务协助乙方在房地产产权登记机关办理权属登记手续（在可以办理过户手续的情况下），乙方负担在办理权属登记过程中的全部费用，如遇按国家规定有二套住房，按较高价格购买住房时，甲方负担按较高价格与平价之差的部分；第八条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；第九条因本房屋所有权转移所发生的其他交易税费，均按政府的规定由乙方交纳。合同签订后，梁爽支付了孟敬房款42万元。
2013年12月26日，中国核工业集团公司（甲方）与孟敬（乙方）签订《出售公有住房协议》，约定甲方将坐落在×××405号房屋，总建筑面积43.5平方米，按2001年出售公有住房的成本价每建筑平方米1560元出售给乙方；双方签订本协议后，由甲方到房屋所在地房地产交易部门办理房屋买卖过户手续，到房地产管理部门办理产权登记，领取《房屋所有权证》，待乙方按规定交纳有关费用后，甲方将《房屋所有权证》交给乙方。2014年12月9日，涉案房屋登记于孟敬名下，房屋性质为房改房（成本价），建筑面积43.5平方米。2015年1月17日，梁爽将剩余房屋尾款3万元支付给孟敬。2015年1月26日，中国核工业集团公司办公厅房产基建处向在京中央和国家机关住房交易中心出具证明，内容为：兹证明孟敬已按房改成本价购买我集团公司产权住房×××4层405，建筑面积43.5平方米，供暖费、物业费已结清。2015年1月26日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室向西城区房地局出具在京中央单位已购公房变更通知单，内容为：经审核，同意孟敬，身份证×××，位于×××405号房屋，办理用途是转移，请协助办理相关手续。
诉讼中，梁爽称孟敬未按照约定履行过户手续，因此要求孟敬协助办理涉案房屋过户手续。孟敬则表示双方的合同并非转让房屋的所有权，而是有偿转让公租房使用权的合同，双方未约定孟敬应以自己的名义将取得的房屋所有权转移给梁爽。涉案房屋所有权证等相关原件均在梁爽手中，梁爽称其将42万元购房款支付给孟敬后，孟敬将所有证件原件交予梁爽，孟敬配合办理了房屋产权证及公房变更通知单，孟敬则表示之所以将相关原件交予梁爽，系为了表示双方协商转让房屋所有权的诚意。
另查，孟敬、梁爽均认可2007年8月11日孟敬将涉案房屋交予梁爽使用至今。孟敬陈述其于1998年离婚，至今单身。梁爽为北京户籍，名下拥有1套住房。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收据、收条、转账凭条、在京中央单位已购公房变更通知单、房屋所有权证、购房核验查询结果、中国核工业集团公司证明、《出售公有住房协议》等证据在案佐证。
原审法院经审理认为：梁爽与孟敬签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
本案争议的焦点为双方合同是转移房屋所有权还是转移房屋使用权。法院注意到，双方合同出现“房屋使用权证”、“如国家政策改变收回房屋使用权”等内容，但不能由此认定合同的性质为转移房屋使用权的合同，因为双方签订合同时，涉案房屋为孟敬承租的公房，上述词语系对房屋基本状况的描述。与之相反，合同第三条明确约定余款3万元的支付条件为“该房产权变更至乙方名下”。合同第七条约定，孟敬有义务协助梁爽在房地产产权登记机关办理权属登记手续，法院认为，依据涉案房屋当时的属性，如为转移房屋使用权的合同，办理权属过户只需前往涉案房屋的产权单位即中国核工业集团公司办理公房承租人变更手续，约定到房地产产权登记机关办理使用权登记手续，与常理不符，且合同第九条明确约定“房屋所有权转移所发生的其他交易税费”等内容。因此，法院认为双方合同应为转移房屋所有权的合同。现涉案房屋产权已登记在孟敬名下，具备办理产权过户的条件，梁爽要求孟敬协助办理涉案房屋过户手续，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院于2015年4月判决：自本判决生效后七日内，孟敬协助梁爽将北京市×××405号房屋所有权转移登记至梁爽名下。
判决后，孟敬不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判驳回梁爽的诉讼请求，其主要上诉理由为：1、根据合同约定可以看出双方签订房屋买卖合同时明知涉案房屋为公租房，因此转受让标的当然为公租房使用权；2、合同约定余款3万元的给付条件为该房产权变更至梁爽名下之日，而梁爽已于2015年1月17日支付了剩余3万元房款，该行为应当是对转受让涉案房屋使用权既成事实的认定；3、北京市存量房买卖合同官方文本中的权属转移条款，表述为买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记，而非一方协助另一方办理，合同中约定我协助梁爽办理权属登记也能看出房屋买卖合同为公租房使用权的转让。梁爽同意原判决。
本院经审理查明：原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：孟敬上诉仍主张其与梁爽签订的合同内容为转让房屋使用权，而非转让房屋所有权。房屋买卖合同第七条约定“在梁爽实际接收该房屋之日起，孟敬有义务协助梁爽在房地产产权登记机关办理权属登记手续（在可以办理过户手续的情况下）”，孟敬主张该条款为办理涉案房屋使用权变更的约定，但办理使用权的变更无需到房地产产权登记机关，且合同第三条、第九条，亦有“产权变更”、“房屋所有权转移”之叙述，统观房屋买卖合同全文，并无涉案房屋使用权转让之约定，故合同第七条中“办理权属登记手续”“办理过户手续”应理解为办理所有权的转移手续。原审法院结合合同约定之内容认定房屋买卖合同为转让房屋所有权之合同，并无不当，本院予以维持。
针对孟敬所提上诉理由，本院认为：1、双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋系孟敬承租的公房，尚未取得所有权，在此种情况下双方约定待孟敬取得所有权之后办理产权变更登记并未违反法律法规的相关规定，且涉案房屋现已取得房屋所有权证，具备办理产权过户的条件，孟敬理应依约履行合同义务。2、梁爽已经将剩余3万元房款给付孟敬，其已提前履行了合同义务，该行为并非对房屋买卖合同系房屋使用权转让的认可。3、孟敬以“共同”办证与“协助”办证文字表达上的差异主张房屋买卖合同为使用权转让合同，缺乏依据，本院不予支持。
需要指出的是，现双方签订的房屋买卖合同存在继续履行的条件，合同当事人不应以争讼方式寻合同解除之因、求合同解除之果，而应本着诚实信用原则，信守承诺，推动合同最终履行完毕。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4020元，由孟敬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费8040元，由孟敬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李 丽