上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2568号
上诉人（原审被告）：上海臻健电子有限公司，住所地上海市松江区民强路550号6幢A区。
法定代表人：周志强，董事长。
委托诉讼代理人：刘满江，上海九泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海众新五金有限公司，住所地上海市松江区新桥镇民强路550号。
法定代表人：阮梅华，总经理。
委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。
上诉人上海臻健电子有限公司（以下简称臻健电子公司）因与被上诉人上海众新五金有限公司（以下简称众新五金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人臻健电子公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，依法改判一审判决第四项为上诉人向被上诉人支付水电等费用共计人民币（币种下同）10万元。事实和理由：1、上诉人已经付清合同承租期间的全部租金，一审认定上诉人仍欠2016年10月1日至2017年3月30日期间租金属于事实认定错误，故上诉人不存在拖欠租金的行为，亦不应承担滞纳金；2、上诉人在《承包协议》到期后即积极联系被上诉人搬离设备、腾退房屋，但被上诉人多次阻挠并将上海市松江区XX镇XX路XX号XX房XX楼房屋（以下简称涉案房屋）上锁，以致上诉人既无法生产也无法腾退房屋，故至今未能交接房屋的责任在于被上诉人，上诉人不应承担房屋占用使用费；3、被上诉人未提供水务、电力部门的水电费缴纳明细及抄表原始记录等，仅凭发票不足以证明上诉人使用的水电量和额度，上诉人每月使用水电等费用的合理金额为2万多元，经核算，尚未支付的水电费仅10万元。
被上诉人众新五金公司辩称，不同意臻健电子公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。《承包协议》对租金标准、支付方式、水电费支付及迟延付款滞纳金等都进行了约定，被上诉人认可上诉人的已付金额，并主张按照债务先后顺序进行抵扣，且上诉人已将签收的增值税发票抵扣税收，证明其对发票金额并无异议。上诉人至今尚未腾退房屋并迟延支付租金、水电费，应承担违约责任。
众新五金公司向一审法院起诉请求：1.判令臻健电子公司向众新五金公司返还428.75平方米的涉案房屋；2.判令臻健电子公司支付众新五金公司2016年4月1日至2017年3月30日的租金（含税）366,210元，并支付自2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费（按每年313,000元的标准计算）；3.判令臻健电子公司向众新五金公司支付水电费225,899.94元（该款系应付水电费总额减去臻健电子公司所有已付款后的余额）；4.判令臻健电子公司向众新五金公司支付滞纳金（以日千分之三的标准分四笔计算，每笔均以三个月的不含税租金合计78,250元为基数，各笔分别从2016年4月1日、2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止）。审理中，众新五金公司将上述诉请2变更为：判令臻健电子公司支付众新五金公司2016年10月1日至2017年3月30日的租金（不含税）156,500元，并支付自2017年4月1日起至实际返还租赁物之日止的使用费（按每年313,000元的标准计算）；将上述诉请3变更为：判令臻健电子公司向众新五金公司支付水电费382,399.94元；将上述诉请4变更为：判令臻健电子公司向众新五金公司支付滞纳金（以日千分之三的标准分两笔计算，每笔均以三个月的不含税租金合计78,250元为基数，各笔分别从2016年10月1日、2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止）。
一审法院认定事实：众新五金公司为涉案房屋登记的权利人。
众新五金公司曾作为甲方，与臻健电子公司作为乙方签订《承包协议》，约定由臻健电子公司向众新五金公司承包涉案房屋，作为乙方生产和经营场所，不准转包。承包费每年313,000元。乙方使用的水、电，均装表计量，按园区同等收取，每月付清。承包费实行先付后用，付款方式为起始期前一周之前付清，并付三押一，押金待协议期满乙方付清各种费用后，退房时一次性无息归还，乙方推迟付款甲方除收取每天千分之三的滞纳金外，有权单方面提前终止协议，并追究乙方的违约责任（乙方任何一期推迟付款，均属违约），甲方收到款项后开具加工费发票（不含税）。承包期为一年，从2016年4月1日起至2017年3月30日，到期如无异议可续包。该协议另对其他相关事宜进行了约定。
2016年4月1日，众新五金公司将涉案房屋交付臻健电子公司使用。诉讼中，双方确认臻健电子公司已付款共计469,357.06元，分别为：2016年4月18日支付了104,333元，相关转账凭证上载明的用途为“货款”；2016年10月12日支付了6万元；2016年11月13日、11月14日、11月25日各付了10万元；2016年11月还付了5,024.06元；后五笔均未明确款项性质及用途。诉讼中，对于首笔104,333元，臻健电子公司认为系合同约定的“付三押一”，即其中包含有相当于一个月租金的押金26,083元。众新五金公司则称其从未向臻健电子公司收取过租赁押金。
诉讼中，双方对已付款469,357.06元的性质存在争议。臻健电子公司认为其具体组成为一年租金313,000元、租赁押金26,083元及水电费130,274.06元。众新五金公司起初主张该已付款均为水电费，但诉讼中结合案情变更意见为：鉴于双方对已付款性质无法达成一致，故主张将该款按照债务到期的先后顺序抵充先到期的债务（不含违约金）。
诉讼中，众新五金公司称，诉请4中的水电费只是简称，实际上是包含水、电、三废和蒸汽等内容。众新五金公司向法院提供了增值税专用发票14张，分别为：2016年6月16日金额为52,607元，载明用途为2016年5月（水、电、三废、蒸汽）；2016年7月11日金额为72,648元，载明用途为2016年6月（水、电、三废、蒸汽）；2016年7月20日金额为91,552.50元（本金78,250元，加上税率为17%的税额13,302.50元）的2张，均载明用途为加工费；2016年8月9日金额为69,804元，载明用途为2016年7月（水、电、三废、蒸汽）；2016年9月20日金额为85,204元，载明用途为2016年8月（水、电、三废、蒸汽）；2016年10月13日金额为70,570元，载明用途为2016年9月（水、电、三废、蒸汽）；2016年11月8日金额为60,904元，载明用途为2016年10月（水、电、三废、蒸汽）；2016年12月5日金额为114,480元，载明用途为2016年11月（水、电、三废、蒸汽），2016年12月5日金额为91,552.50元（组成同前），载明用途为加工费；2017年1月9日金额为50,182元，载明用途为2016年12月（水、电、三废、蒸汽）；2017年2月8日金额为32,289元，载明用途为2017年1月（水、电、三废、蒸汽）；2017年3月7日金额为29,312元，载明用途为2017年2月（水、电、三废、蒸汽）；2017年3月20日金额为91,552.50元（组成亦同前），载明的用途为加工费。臻健电子公司确认上述14张发票均已收到。
此外，众新五金公司还提供了水电等费用的计算明细单，从2016年5月至2017年3月，每月一张，共计11张。前10张载明的金额与相应的上述增值税发票金额一致。众新五金公司称，在双方平时的结算中，这些计算明细单系与增值税发票一并交付臻健电子公司。2017年3月的明细单载明金额为57,257元，对应的增值税发票也已开好，但因为联系不上臻健电子公司，故该张明细单和发票均未能送达。后为避免税金的损失，众新五金公司将该张发票作废处理，此后未重开。对此，臻健电子公司确认收到了前10张明细单，但对上面的数据和金额不认可。
诉讼中，臻健电子公司称，合同到期后，众新五金公司于2017年4月8日停水停电。此后还将租赁物上锁。臻健电子公司曾多次要求将机器设备搬离，但均遭众新五金公司拒绝，理由是臻健电子公司欠付费用，由此导致臻健电子公司迟迟未能腾退租赁物以及租赁物空置。对此，众新五金公司不予认可，并称其从未实施停水停电，也未将租赁物上锁，更不存在臻健电子公司要求返还租赁物而众新五金公司不接收的情形。
一审审理中，关于租赁物的返还问题。为避免损失进一步扩大，法院作出释明，要求双方于2017年7月21日办理交接。但至期双方并未完成交接。对此，臻健电子公司称，其于当天组织车辆及人员到场交接，但遭众新五金公司阻挠，双方协商未果遂报警。众新五金公司对臻健电子公司报警一事无异议，但其指出，未完成交接的原因在于众新五金公司已申请对臻健电子公司的机器设备进行现场查封，故不同意臻健电子公司搬离。审理中，众新五金公司确实提出了财产保全申请，并要求对租赁物中的机器设备进行现场查封。对于该查封申请的妥当性，法院已释明风险，但众新五金公司依然坚持。
一审法院认为，众新五金公司、臻健电子公司之间签订的《承包协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。该协议虽名为承包，但实为租赁。
首先，双方未再达成续租合意的情况下，租赁期间届满，臻健电子公司应当返还租赁物。未及时返还的，还可参照合同约定的租金标准支付实际占有期间的使用费。故对众新五金公司所提返还房屋及使用费的诉请，依法予以支持。至于使用费的起算期间，臻健电子公司称其在诉讼之前即多次要求搬离物品、腾退房屋，但未提供相应的证据予以证明，难以采信。然诉讼期间，臻健电子公司已明确表示愿意搬离物品、返还房屋，以免损失进一步扩大，另外也就房屋交接问题进行了相关释明，并指定期限要求双方及时办理交接，但众新五金公司却以已申请财产保全为由拒绝办理，由此导致损失进一步扩大的责任，应由众新五金公司自行承担。故仅支持2017年4月1日至2017年7月21日期间的使用费。
其次，关于欠付租金、水电等费用如何认定的问题。双方对已付款情况并无异议，但对已付款性质争议很大。其一，关于已付款中是否含有租赁押金26,083元的问题，众新五金公司称其从未向臻健电子公司收取过押金，但一审法院一则考虑到押金支付系合同明确约定的义务，二则臻健电子公司主张首笔付款104,333元，从金额上讲亦刚好符合双方约定之“付三押一”的情况，三则根据日常生活经验，房屋租赁合同中支付押金是常态，故此，臻健电子公司的主张更为合理，予以采信。至于该押金如何处理的问题，一审法院认为，可冲抵臻健电子公司应付的费用。其二，由于双方对已付款性质起初各执一词，但却均未能提供相应证据证明自己的主张，在此情形下，众新五金公司最终所提的根据债务到期顺序优先抵偿先到期债务的主张，于法不悖，予以支持。至于水电等费用的问题，鉴于臻健电子公司已实际收取了费用明细单及相应发票各10张，依法予以认定。需要指出的是，2017年3月明细单对应的水电等费用问题，虽然相关的明细单及发票并未送达臻健电子公司，但从现有证据所反映出的交易惯例及费用情况来看，该费用的存在具有高度盖然性，依法也予以认定。臻健电子公司辩称其对水电等费用的金额一直存有异议并口头提出过，但却并未提供相应的证据证明，不予采信。
最后，关于滞纳金，从性质上讲，滞纳金亦属于违约金的范畴，考虑到违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的判定既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案众新五金公司的损失、臻健电子公司的违约时间、违约程度、双方履约的情况及众新五金公司的诉请等因素，故结合案情认为众新五金公司所提该项主张与约定相符且于法不悖，可予支持，计算期间亦无不妥，予以采纳。至于计算标准，在众新五金公司并未明确因臻健电子公司违约给其造成损失具体金额的情况下，结合案情酌定为年利率24%。
一审法院据此判决：一、上海臻健电子有限公司于判决生效之日起十日内向上海众新五金有限公司返还上海市松江区XX镇XX路XX号XX房XX楼428.75平方米的房屋；二、上海臻健电子有限公司于判决生效之日起十日内支付上海众新五金有限公司2016年10月1日至2017年3月30日期间的租金156,500元；三、上海臻健电子有限公司于判决生效之日起十日内支付上海众新五金有限公司2017年4月1日至2017年7月21日期间的占有使用费96,043.84元；四、上海臻健电子有限公司于判决生效之日起十日内支付上海众新五金有限公司水电等费用382,399.94元；五、上海臻健电子有限公司于判决生效之日起十日内支付上海众新五金有限公司滞纳金（均以78,250元为基数，按年利率24%的标准，分两笔计算：第一笔从2016年10月1日起算、第二笔从2017年1月1日起算，均计算至实际清偿日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,978元，财产保全申请费4,700元，合计诉讼费14,678元，由上海臻健电子有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。上诉人补充事实如下：曾于2017年5月7日报警，上诉人前去索要设备，因被上诉人不给所以报警，说明上诉人在租期结束后通知过被上诉人不再继续使用涉案房屋，故上诉人不应支付房屋占有使用费。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于：一、上诉人欠付被上诉人租金和水电等费用的金额如何确定，上诉人是否应当承担逾期支付租金的滞纳金；二、上诉人是否应承担占有使用费。
上诉人与被上诉人签订的《承包协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且双方之间实为房屋租赁关系。2017年3月30日协议到期后双方未续约，双方理应协商解决搬离房屋、结算相关费用等事宜。关于租金、水电等费用结算之争议，双方确认上诉人在租赁期间共支付被上诉人469,357.06元，但因双方未明确该款项系支付租金还是水电等费用，故被上诉人在一审期间主张按照债务到期的先后顺序抵充先到期债务的结算方式具有合理性。上诉人对被上诉人提供的水电费计算明细单所列金额不予认可，但上诉人每月收取与明细单对应的增值税发票后均抵扣了税款，其称多次向被上诉人提出异议，却未能提供证据予以证明，因此上诉人在诉讼中主张其每月使用水电等费用的合理金额为2万多元，现欠付仅10万元，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据上诉人已付金额可抵充2016年4月至9月的租金及同年4月至8月的水电费，一审法院判决上诉人需承担的租金和水电等费用金额正确。关于上诉人是否应承担滞纳金之争议。从合同约定来看，上诉人推迟付款应承担每天千分之三的滞纳金，但由于被上诉人在收取上诉人钱款时，未明确款项性质，也从未提示过上诉人，抵充先到期债务也是在诉讼期间提出的，故被上诉人要求上诉人支付逾期支付租金的滞纳金并不合理，一审判决欠妥，本院予以纠正。
关于房屋占用费之争议。上诉人称其无法返还房屋是由于被上诉人的阻挠所致，又称被上诉人断水断电、房门加锁，还称曾于2017年5月7日报警，但在被上诉人予以否认的情况下未能提供证据加以证明，本院实难采信，故上诉人应承担租期届满后继续占用的使用费。一审诉讼期间，经法院释明后，被上诉人一方未能于2017年7月21日配合上诉人进行房屋交接，应自行承担损失扩大的责任，故一审法院确定上诉人应承担2017年4月1日至2017年7月21日期间的占有使用费并无不当。
综上所述，上诉人臻健电子公司的部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决第一至第四项应予维持；一审判决第五项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7410号民事判决第一、第二、第三、第四项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初7410号民事判决第五项。
二审案件受理费人民币10,149元，由上诉人上海臻健电子有限公司负担10,069元，被上诉人上海众新五金有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月十六日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……