福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3694号
上诉人（原审原告、反诉被告）宋太平，男，汉族，经商，住石狮市。
上诉人（原审原告、反诉被告）林金恋，男，汉族，经商，住石狮市。
上诉人（原审原告、反诉被告）林恩平，男，汉族，经商，住石狮市。
上诉人（原审原告、反诉被告）王丽华，女，汉族，经商，住石狮市。
上诉人（原审原告、反诉被告）杨美来，女，汉族，经商，住石狮市。
上诉人（原审原告、反诉被告）吴逸南，女，汉族，经商，住石狮市。
上述六上诉人的委托代理人郑平申，福建醒狮律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）蔡东强，男，汉族，住石狮市。
上诉人（原审被告、反诉原告）石狮市新佳坡大酒店有限公司，住所地石狮市。法定代表人蔡东强，该公司经理。
上述二上诉人的委托代理人花伟磊、王舒娴，福建博广律师事务所律师。
上诉人宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南（以下简称原审原告）与上诉人蔡东强、石狮市新佳坡大酒店有限公司（以下简称原审被告）房屋租赁同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2013）狮民初字第1523号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告的委托代理人郑平申，原审被告的委托代理人花伟磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：新佳坡大酒店使用的房屋系属原审原告宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南所有。2001年2月1日，甲方福建省石狮市胸罩服装厂与乙方石狮市新佳坡大酒店、股东蔡友达、蔡东强、王衍筑、宋太平签订《租赁合同》一份，约定甲方将胸罩服装厂部份厂房，即前楼整个围院约5660平方米租赁给乙方（详细地址：石狮市振兴路73-77号），租赁期限自2001年3月1日至2007年2月29日，租金前三年均为600000元，第四年为650000元，第五年为700000元，第六年为750000元。之后，蔡东强独自承包经营新佳坡大酒店。2006年11月26日，因继续经营新佳坡大酒店所需，蔡东强与宋太平、林金恋、林恩平签订房屋租赁合同，承租址在石狮市振兴路75号新佳坡酒店房屋作为经营场所。合同约定：甲方宋太平、林金恋、林恩平将位于石狮振兴路新佳坡酒店一层至六层房屋（面积7143㎡）租赁给乙方蔡东强经营使用；租赁期限为3年（自2007年6月1日起至2010年5月31日止），租赁价格为每年租金1300000元；付款方式为每年支付一次。第四年起若双方经协商同意签订续租合同，则第四年租金在前三年的基础上上调10%；第五年起在前三年的基础上上调20%，具体在第三年合同到期的前三个月前双方另行商定续租合同事宜。另外，合同第五条约定：“本合同生效后，……租赁期满或合同终止乙方负责在一个星期内将该酒店的房产（包括土建及装修）等不动产移交给甲方，而其他动产归乙方所有”。第十二条约定：“合同期满……，若乙方未按期将新佳坡大酒店的房产等不动产完整移交给甲方，则乙方自逾期之日起应按当年租金的双倍计算租金给甲方，同时甲方有权随时收回新佳坡大酒店房产等不动产，由此引起的一切损失由乙方承担。”合同签订后，宋太平、林金恋、林恩平依约交付房屋给蔡东强使用，蔡东强也已付清了三年租赁期限的租金。2010年12月21日，宋太平、林金恋、林恩平以蔡东强在合同租赁期满后继续占有使用租赁房屋，没有移交，已构成违约为由诉至原审法院。审理过程中，蔡东强、新佳坡酒店于2011年2月28日提出反诉。
诉讼中，蔡东强对租赁房屋进行拆除、腾空工作。2011年2月28日，原审法院组织当事人进行现场勘验，情况如下：蔡东强叫人搬走动产包括沙发、电视、消毒柜、音响设备等，及1-2楼墙面装修已被拆除。2011年7月5日，原审法院又组织当事人进行现场勘验，情况如下：1-6层的装修均被拆除，所有可搬运的物品如中央空调、台式空调、电器、电灯均已搬离，电梯间的电梯、配电房的配电器被拆除，1-6层的所有消防管道、消防设备、电线、插座板、水管、窗户被拆除，1-6层天花板显露土建部分，整幢楼无电无水，现场已拍照取证固定。2012年5月15日，原审法院再组织当事人进行现场勘验，情况如下：该租赁房屋大门紧闭，上有铁链用锁锁住，无法进出。
2011年3月16日，宋太平、林金恋、林恩平向法院申请委托鉴定机构对诉争房屋土建和装修损失进行评估鉴定。由于当事人无法提供相应的补充材料供鉴定机构进行比对，因此，2012年4月5日，鉴定机构向原审法院回复，无法鉴定，并终结司法鉴定。
2012年4月9日，宋太平、林金恋、林恩平向原审法院提出先予执行的申请，经审查后，原审法院作出裁定：先予执行将位于石狮市振兴路75号新佳坡酒店房屋交由给原审原告管理、使用、处置。
2013年5月6日，原审被告申请对石狮市振兴路75号房屋（原石狮市新佳坡大酒店有限公司）加盖的约1000多平方米建筑物的价值进行评估鉴定，于2013年8月13日提交评估鉴定申请，对之前的鉴定申请进行补充、说明，因原审被告未能提供建筑设计图纸、施工图纸、建筑预决算书等证据材料，无法鉴定。后原审法院于2014年6月12日委托福建省建融工程咨询有限公司，对加盖部分在2002年度的工程造价包括建造成本、装修价值以及现在的重置价值进行评估，福建省建融工程咨询有限公司于2014年7月17日出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定结果为：本项目经鉴定，2002年工程造价为775424元，其中结构工程：1259.04m2＊600元／m2=755424元；屋顶水箱：20000元；2014年工程造价为1482896元，其中结构工程：1259.04m2＊1150元／m2=1447896元；屋顶水箱：35000元。
原审中，原审原告请求：1、解除双方于2006年11月26日签订的《租赁合同书》，原审被告应立即将租赁的房屋腾空移交给原审原告；2、原审被告返还户号2510060水费缴费卡1张，户号9400089客户用电联系卡1张给原审原告，并协助将水、电设备用户名变更至原审原告名下；3、原审被告支付原审原告双倍租金5200000元整（按原租赁合同约定每年租金1300000元计算，计算至2012年5月31日止，合计5200000元），并支付自起诉之日起至判决确定之日止按银行同期贷款利率计算利息；4、被告赔偿违约拆除租赁物上土建与装修（包括消防系统、给水系统）导致原审原告损失4000000元整；5、本案的诉讼费用由原审被告承担。
原审被告认为，原审原告请求无理，并反诉请求原审原告支付给原审被告的建筑物价值3000000元，并由原审被告承担本案的诉讼费
原审法院认为：合同期限届满后，蔡东强继续使用租赁房屋至2011年7月5日才腾空交付，双方之间存在不定期租赁合同关系，蔡东强应支付原审原告租金及相应的利息。不定期租赁合同，可以随时解除，原审原告请求解除与蔡东强之间的租赁合同应予以支持。合同解除后，蔡东强作为新佳坡酒店的经营者，应返还给原审原告户号2510060水费缴费卡1张、户号9400089客户用电联系卡1张，但相关的水电设备用户仍为石狮胸罩服装厂，因此不存在应协助原审原告将水、电设备用户名变更至原审原告名下的事实与理由。蔡东强拆除租赁物上的土建与装修导致原审原告的损失，因原审原告未能提供比对材料，鉴定机构对诉争房屋土建和装修损失无法评估鉴定，原审原告主张蔡东强赔偿该损失的请求，无法支持。新佳坡酒店系蔡东强的经营对象，不是租赁关系主体，不承担责任。因新佳坡酒店在经营期间对租赁物进行添附，该部分建筑与诉争房屋主体部分已不可分割，因此原审原告宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南应支付新佳坡酒店该加盖建筑部分价值775424元。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除宋太平、林金恋、林恩平与蔡东强于2006年11月26日签订的《租赁合同书》；二、蔡东强应在本判决生效后十日内返还给宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南户号2510060水费缴费卡1张、户号9400089客户用电联系卡1张；三、蔡东强应在本判决生效后十日内支付宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南自2010年6月1日起至2011年5月31日止的租金980000元，并支付该租金自2010年6月1日起至判决确定还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；支付自2011年6月1日起至2011年7月5日止的租金149589元，并支付该租金自2011年6月1日起至判决确定还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南的其他诉讼请求；五、宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南应在本判决生效后十日内支付石狮市新佳坡大酒店有限公司加盖建筑部分价值775424元。六、驳回蔡东强、石狮市新佳坡大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费76200元，由宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南负担61234元，由蔡东强负担14966元；反诉受理费15400元，由蔡东强、石狮市新佳坡大酒店有限公司负担9623元，由宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南负担5777元；鉴定费3000元，由蔡东强、石狮市新佳坡大酒店有限公司负担2000元，由宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南负担1000元。
原审判决后，原审原告、原审被告均不服，向本院提出上诉。
原审原告上诉并答辩称：一、原审判决蔡东强支付至2011年7月5日的租赁不全面。合同约定，合同期满后，如未移交则按双倍支付租金。该约定是有效的。原审不支持是错误的。二、原审关于蔡东强占用期间租金计错误。蔡东强是在原审法院于2012年5月21日裁定先予执行，该裁定生效日是2012年6月1日，租金应计算至裁定生效时止。三、原审判决认定王丽娜支付的15万元作为何蕊的租金予以扣除是错误的。该笔款项是原审原告与王丽娜的关系，与本案无关，且扣除出未经王丽娜、何蕊的确认、证实。四、盛敏林30万元与本案无关，原审将盛敏林支付的30万元作为租金扣除是错误的。五、根据法律规定，租赁到期后，不得拆除已形成的装饰物等。但原审被告强行拆除，造成原审原告的损失应予赔偿。原审判决不予赔偿是错误的。六、石狮市新佳坡大酒店有限公司的反诉请求不能成立，原审予以支持是错误的。本案租赁分两阶段，第一阶段是以石狮胸罩服装厂的名义与新佳坡大酒店有限公司及其四位股东签订的，本案涉案加盖建筑物是在租赁初始扩建的，依照合同约定，合同到期后，添置物即归原审原告所有。第二阶段即2006年11月26日原审原告与蔡东强签订合同时，该诉争建筑物已是作为原审原告的物权一并出租给蔡东强。现新佳坡大酒店有限公司已被吊销执照，不能作为诉讼主体参加诉讼。退一步，在2006年11月26日原审原告与蔡东强签订合同时，该诉争建筑物已是作为原审原告的物权一并出租给蔡东强，当时各方均没有异议。现于2011年2月28日提出反诉，已超过诉讼时效。且该加盖建筑物在是2001年加盖，在租赁期间已完全使用，成本已摊销，即使仍有价值，也应当计算折旧，不能按原造价计算。综上，请求撤销原审判决第三项、第四项判决，依法改判原审原告的诉讼请求。撤销第五项判决，改判驳回新佳坡大酒店有限公司的反诉请求。诉讼费由原审被告负担。
原审被告上诉并答辩称：一、租赁合同期满后，原审原告自行出租房屋，房屋实际上已由原审原告掌控，双方的租赁合同已于2010年5月31日终止。实际上在2010年6月1日原审原告已将房屋出租给盛敏林，原审原告也在一审承认其直接收取盛敏林租金30万元，此外，原审原告也于2010年6月4日向何蕊收取15万元的租金。上述事实均证明房屋实际上已由原审原告掌控，原审原告已另行与他人签订租赁合同。至于房屋内的部分物品，是在原审原告将房屋提前出租给他人的前提下，由新的承租人向蔡东强租赁的。蔡东强与盛敏林之间只是设备租赁关系。同样，虽然何蕊的承包期在本案合同期内，但是承包合同明确注明房租应将房东。且在2010年9月3日何蕊已转为个人经营，不存在承包问题。2010年5月31日以后是盛敏林、何蕊而不是蔡东强。二、蔡东强已于2011年2月28日后10日内将房屋腾空，原审认定为2011年7月5日是错误的。实际上对房屋腾空是盛敏林、何蕊。承租方向原审原告租赁房屋后支付了部分租金，后因无力经营且下落不明，原审原告无法寻找新的承租人才无理起诉。蔡东强是在法院的劝说下才请人进行搬离，这不能证明是蔡东强占据原审原告的房屋。退一步，如果认定房屋由蔡东强占用，但2011年2月28日经原审法院询问时已承诺10日内腾空，也确实履行，只是不懂向法院反馈。原审原告提出损失鉴定，也就是在腾空后认为有损失才会提出，否则不可能再另行提出申请鉴定。2011年4月8日变更诉讼请求为400万元，也说明房屋已于2011年2月28日腾空，否则不可能没有土建装修的赔偿。三、原审原告应支付加盖部分的价值是1482896元，一审认定错误。加盖建筑物取决于市场因素、效果、供求因素等。综上请求二审人民法院依法撤销原审判决第三项，依法改判原审被告无需支付给原审原告2010年6月1日后的相关租金，驳回宋太平方的诉讼请求，并依法变更原审判决第五项，依法改判原审原告支付给原审被告加盖建筑部分价值1482896元。一、二审诉讼费均由原审原告承担。
双方当事人对以下事实没有异议，本院予以确认：一、新佳坡大酒店使用的房屋系属宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南共同所有。二、2001年2月1日，甲方福建省石狮市胸罩服装厂与乙方石狮市新佳坡大酒店、股东蔡友达、蔡东强、王衍筑、宋太平签订《租赁合同》一份，约定甲方将胸罩服装厂部份厂房，即前楼整个围院约5660平方米租赁给乙方（详细地址：石狮市振兴路73-77号），租赁期限自2001年3月1日至2007年2月29日，租金前三年均为600000元，第四年为650000元，第五年为700000元，第六年为750000元。之后，蔡东强独自承包经营新佳坡大酒店。三、2006年11月26日，因继续经营新佳坡大酒店所需，蔡东强与宋太平、林金恋、林恩平签订房屋租赁合同，承租址在石狮市振兴路75号新佳坡酒店房屋作为经营场所。合同约定：甲方宋太平、林金恋、林恩平将位于石狮振兴路新佳坡酒店一层至六层房屋（面积7143㎡）租赁给乙方蔡东强经营使用；租赁期限为3年（自2007年6月1日起至2010年5月31日止），租赁价格为每年租金1300000元；付款方式为每年支付一次。第四年起若双方经协商同意签订续租合同，则第四年租金在前三年的基础上上调10%；第五年起在前三年的基础上上调20%，具体在第三年合同到期的前三个月前双方另行商定续租合同事宜。另外，合同第五条约定：“本合同生效后，……租赁期满或合同终止乙方负责在一个星期内将该酒店的房产（包括土建及装修）等不动产移交给甲方，而其他动产归乙方所有”。第十二条约定：“合同期满……，若乙方未按期将新佳坡大酒店的房产等不动产完整移交给甲方，则乙方自逾期之日起应按当年租金的双倍计算租金给甲方，同时甲方有权随时收回新佳坡大酒店房产等不动产，由此引起的一切损失由乙方承担。”四、合同签订后，宋太平、林金恋、林恩平依约交付房屋给蔡东强使用，蔡东强也已付清了三年租赁期限的租金。五、2011年2月28日，原审法院组织当事人进行现场勘验，情况如下：蔡东强叫人搬走动产包括沙发、电视、消毒柜、音响设备等，及1-2楼墙面装修已被拆除。2011年7月5日，原审法院又组织当事人进行现场勘验，情况如下：1-6层的装修均被拆除，所有可搬运的物品如中央空调、台式空调、电器、电灯均已搬离，电梯间的电梯、配电房的配电器被拆除，1-6层的所有消防管道、消防设备、电线、插座板、水管、窗户被拆除，1-6层天花板显露土建部分，整幢楼无电无水，现场已拍照取证固定。2012年5月15日，原审法院再组织当事人进行现场勘验，情况如下：该租赁房屋大门紧闭，上有铁链用锁锁住，无法进出。六、2011年3月16日，宋太平、林金恋、林恩平向法院申请委托鉴定机构对诉争房屋土建和装修损失进行评估鉴定。由于当事人无法提供相应的补充材料供鉴定机构进行比对，因此，2012年4月5日，鉴定机构向原审法院回复，无法鉴定，并终结司法鉴定。七、2012年4月9日，宋太平、林金恋、林恩平向原审法院提出先予执行的申请，经审查后，原审法院作出裁定：先予执行将位于石狮市振兴路75号新佳坡酒店房屋交由给原审原告管理、使用、处置。八、2013年5月6日，原审被告申请对石狮市振兴路75号房屋（原石狮市新佳坡大酒店有限公司）加盖的约1000多平方米建筑物的价值进行评估鉴定，于2013年8月13日提交评估鉴定申请，对之前的鉴定申请进行补充、说明，因原审被告未能提供建筑设计图纸、施工图纸、建筑预决算书等证据材料，无法鉴定。后原审法院于2014年6月12日委托福建省建融工程咨询有限公司，对加盖部分在2002年度的工程造价包括建造成本、装修价值以及现在的重置价值进行评估，福建省建融工程咨询有限公司于2014年7月17日出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定结果为：本项目经鉴定，2002年工程造价为775424元，其中结构工程：1259.04m2×600元／m2=755424元；屋顶水箱：20000元；2014年工程造价为1482896元，其中结构工程：1259.04m2×1150元／m2=1447896元；屋顶水箱：35000元。
双方争议的焦点为：1、对加盖部分建筑物补充755424元是否正确、合理。2、2010年6月1日以后的租金判决是否是否正确、合理。
经审理查明，二审查明的事实与一审认定的事实一致。
双方当事人对争议焦点的意见如同其诉辩主张。
本院认为，争议加盖部分的建筑物属添附物，在第一次签订的合同时，尚未加盖，在履行第一份合同的过程中，才加盖的，且加盖时原审原告并未反对，在延续至2006年11月26日签订第二份租赁合同时，由于该加盖建筑物系新佳坡酒店经营期间所加盖，且第二份合同时并没有明确约定，因此，在该加盖建筑的相关权益应由原出资方新佳坡酒店承受。由于至今该加盖建筑物尚有较大的使用价值，又因该部分建筑物与诉争房屋主体部分已不可分割，因此原审原告应补偿出资方新佳坡酒店该加盖建筑物的价值。由于该加盖建筑物的处理属折价补偿，原审法院按加盖时即2002年度的工程造价评估价格为775424元作为补偿价款，并无不当。由于款项属补偿性质，不应按市场买卖价格或以会计记账计算。从现有证据来看，在2009年4月26日振兴路75号1-3楼已经由何蕊承包经营，而这期间是处于双方的租赁合同期间，即不能证明是原审原告在合同租赁期满后将诉争房屋出租给何蕊。而蔡东强于2010年6月1日将设施设备出租给盛敏林，租赁期限已超出其与原审原告签订的合同期限。由于在合同期满后，蔡东强所有的动产仍在租赁房屋内，而蔡东强又未能举证证明双方已移交租赁物的具体时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原审原告与蔡东强在事实上已形成不定期的租赁合同关系，蔡东强应按原合同约定方式支付原审原告继续占有使用租赁物期间的租金。因此，蔡东强主张上在2010年6月1日已将房屋移交给原审原告，缺乏事实依据。综上，本案各方当事人的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求不予采纳。原审认定事实清楚，证据充分，审判程序和判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76200元，宋太平、林金恋、林恩平、王丽华、杨美来、吴逸南共同负担38100元，蔡东强、石狮市新佳坡大酒店有限公司共同38100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
审 判 员 肖一虹
代理审判员 吴 洋
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 陈斌斌
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。