湖南省安仁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1028民初906号
原告：郴州鸿泰房地产开发有限责任公司。
住所地：湖南省安仁县永乐江镇五一北路。
法定代表人：周四清，该公司负责人。
委托代理人：李敦龙，汉族，湖南省安仁县人，居民。系同仁和项目责任人。
委托代理人：刘文彬，湖南宣阳律师事务所律师。
被告：刘三莲，女，汉族，湖南省安仁县人，居民。
委托代理人：陈善文，男，汉族，湖南省安仁县人，居民，住安仁县。系刘三莲之夫。
被告：陈善文，男，汉族，湖南省安仁县人，居民。
被告：颜亚丽，女，汉族，湖南省安仁县人，居民。
委托代理人：陈连香，女，汉族，湖南省安仁县人，居民。系颜亚丽之母。
被告：陈连香，女，汉族，湖南省安仁县人，居民。
委托代理人：胡红平，湖南晨辉律师事务所律师。系四被告共同委托代理人。
原告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司与被告刘三莲、颜亚丽、陈善文、陈连香商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年9月8日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法组成合议庭，于2016年10月10日公开开庭进行了审理。原告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司代理人李敦龙及被告刘三莲、颜亚丽、陈善文、陈连香以及委托代理人胡红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司诉称，2015年5月23日，原告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司与被告刘三莲、颜亚丽签订了《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，合同约定：被告刘三莲、颜亚丽购买原告开发的同仁和商厦第二层1号商品房，建筑面积484.26㎡，售价3821.92元/㎡，房屋总价人民币1850800元。《商品房预售合同》第五条约定：即乙方（被告）如未按规定的时间付款，甲方（原告）对乙方（被告）逾期应付款有权追加违约利息和违约金（逾期超过60天后，乙方应另向甲方支付总房价款的10%违约金），甲方（原告）同时有权终止合同。《商品房预售合同补充协议》第六条约定：被告刘三莲、颜亚丽签订协议当日交付首期房款930800元，余款920000元向原告指定的银行申请贷款。逾期则按《商品房预售合同》第五条的约定处理。《商品房预售合同补充协议》第六条同时约定：因乙方（被告）原因导致未能贷款或获得贷款少于申请贷款数额，乙方应在10日内以自有的资金支付，逾期则甲方（原告）有权单方解除合同，并有权将该房屋另行出售。因被告刘三莲、颜亚丽向银行申请贷款不能通过，应被告刘三莲、颜亚丽请求为方便房贷，原告与刘三莲、陈善文、陈连香于2016年3月15日重新签订《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》，合同约定内容基本相同。但被告刘三莲、陈善文、陈连香在银行依旧不能申请到房贷。现四被告拒不以自有资金支付购房余款，且在2016年9月4日，不听原告劝阻，强行对涉案商品房进行装修。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、依法解除原告与被告刘三莲、颜亚丽于2015年5月23日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；2、判决解除原告与被告刘三莲、陈善文、陈连香于2016年3月15日签订的《商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；3、判决四被告支付原告违约金185080元；4、判决四被告立即停止装修、恢复原状后，返还预购房屋（同仁和商厦第二层），原告收回房屋后退还被告首期购房款930800元；5、判决案件受理费及律师代理费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
证据1、《商品房预售合同》及《补充协议》（2015.5.23签订）。拟证明购房的约定，房款支付方式，违约处理的相关约定。
证据2、《商品房预售合同》及《补充协议》（2016.3.15签订）。拟证明因为办理房贷不能，变更了购房人，购买的房子为同一标的物。购房的约定，房款支付方式，违约处理的相关约定和第一份合同一致。
证据3、首期购房款收据及情况说明。拟证明收到了被告方的首期购房款930800元的事实。
被告刘三莲、颜亚丽、陈善文、陈连香答辩称，1、银行按揭贷款是被告通过原告办理而不是被告自行向银行因申请贷款，未能贷款成功的原因在于原告方；2、原、被告约定交房日期为为2015年5月30日前，现原告未按约定交房，亦存在违约；3、原告至今尚未办理产权证书，合同余款应以房产局最终确定的面积确定后再交房；4、因原告迟延交房和阻工行为给被告造成的损失应由原告赔偿。请求依法驳回原告的诉讼请求。
四被告举证如下：
证据1、安仁县房产管理局的证明。拟证明两份合同只有2015年5月23日签订的合同备案了，应当以该备案的合同为准。
证据2、郴州鸿泰房地产开发有限责任公司2015年10月26日的客户信息查询和使用通知。拟证明两次银行按揭贷款办不下来均是原告拖延时间造成的。付款方式应该按合同第九条来确定。
证据3、该房屋内的照片及同仁和商厦二、三楼的楼梯扶手、玻璃照片对比。拟证明涉及该案房屋不达标，不符合交房条件。且原告阻工推毁被告砌的墙，给被告造成了不应有的损失。
证据4、共同出资购房协议及欠条。拟证明当时购房本应系被告颜亚丽、刘三莲、陈秀香三人共同出资向原告购房，且被告购房款是帮原告还月息三分的欠款。
证据5、被告为装修房屋所花费的钱。拟证明被告装修该房屋花费了73884元。
证据6、证人陈春林、马卫生的证人证言。拟证明被告颜亚丽、刘三莲与陈秀向共同出资购房的事实和在购房时原告工作人员向被告索要“红包”的事实。
证据的质证及分析认定情况：
被告对原告的证据1、2、3真实性均无异议，对证据2中变更了交房时间有异议，应当以第一合同交房时间为准。原告对被告的证据1、2、3真实性无异议，但对其证明方向有异议，认为不能证明被告所指证明方向。对被告的证据4、5、6原告提出了异议，认为这三组证据与本案无关联性。本院认为，双方均无异议的证据，本院予以认定，对原告的证据2，被告就变动交房时间提出了异议，本院认为能反映案件事实，本院予以认定。对于被告的证据1、2，原告对真实性无异议，对其关联性有异议，本院认为被告的证据1、2并未反映按揭不成是原告的原因，银行按揭贷款申请方应当是被告，原告仅有协助办理义务。被告并未举证原告拒绝协助的证据。因此原告的异议应予采纳，证明方向不予采纳。对于被告的证据3仅能反映原告的房屋存在瑕疵，对其质量有异议，但未提起反诉，因此与本案缺乏关联性。对被告的证据4，仅能反映被告颜亚丽、刘三莲对房屋产权的处分情况，陈秀香亦未在购房合同上签字确认。根据合同的相对性不能认定陈秀香为购房人，不予采信。对被告的证据5、6仅能反映被告在装修所购房屋时，因原告不同意双发发生纠纷的事实，及原告工作人员在售房过程中原告的工作人员存在索要“红包”的事实，但被告未提起反诉，属另外一种法律关系，非本案的处理范属，与本案缺乏关联性，不予采纳。
本案根据上述的证据确认如下，案件事实：
2015年5月23日原告郴州鸿泰房地产开发有限责任公司与被告刘三莲、颜亚丽签订了商品房预售合同，合同约定：被告刘三莲、颜亚丽购买原告开发的同仁和商厦201号商品房，建筑面积484.26㎡（其中分摊面积124.98㎡）该商品房售价3821.92元/㎡，房屋总价为人民币1850800元。交房时间为2015年5月30日，即原告应于2015年5月30日前，将竣工验收的房屋交付给被告刘三莲、颜亚丽使用。但除①人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。②非甲方原因造成的延期，原告可据实予以延期，不须承担违约责任。合同第五条、第七条对双方的违约情形、责任均作出具体的约定：合同第五条约定乙方（被告）如未按规定实际付款，甲方（原告）对乙方（被告）逾期应付款有权追加违约利息和违约金。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止。月利息按1%利率计算。逾期超过60天后，乙方（原告）应另向甲方（被告）支付总房价的10%的违约金。甲方（原告）同时有权终止合同。甲方（原告）实际经济损失超过乙方（被告）的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方（被告）据实赔偿；合同第七条约定除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方（原告）如未按合同规定的期限将该商品交付乙方（被告）使用，乙方（被告）有权将已交付的房价款向甲方（原告）追究违约利息和违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按1%利率计算：逾期超过6个月，甲方（原告）应另向乙方（被告）交付总房价的10%的违约金。乙方（被告）同时有权终止合同。乙方（被告）实际经济损失与违约金的差额部分由甲方（原告）据实赔偿。乙方如变更通讯地址或其他通讯资料，应立即以书面方式通知甲方。如因乙方（被告）的通讯资料不正确造成联系不及时或失去联系而发生的损失均由乙方（被告）负责。合同对付款方式及期限亦作了约定：采取银行按揭贷款，首期房款（含定金）为930800元，余款920000元向甲方（原告）指定的银行申请贷款。乙方自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭方贷款的款项地《商品房预售合同》签订之日起30日内支付至甲方，逾期则按《商品房预售合同》第五条的约定处理。乙方（被告）通过甲方办理银行按揭贷款的，应向甲方（原告）出具授权委托书并应在接到甲方通知（包括电话通知）之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给甲方，乙方在接到甲方或贷款人要求办理贷款相关手续的通知之日起3日内应前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清办理贷款款项和费用：如乙方（被告）未按约定履行以上义务，则按照《商品房预售合同》第五条约定处理。因乙方（被告）的原因，导致未能贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方（被告）应在10日内以自由资金支付，逾期则甲方（原告）有权单方解除合同，并有权将该房屋另行出售。在签订合同之前，2015年5月14日被告颜亚丽、刘三莲将首付款930800元交付给原告。事后，被告颜亚丽、刘三莲按照合同约定，通过原告向其指定的银行申请按揭贷款，经银行审查后未成功。为了方便银行按揭贷款，2016年3月15原告再次就同一商品房与被告颜亚丽之母陈连香、刘三莲之夫陈善文签订《商品房方预售合同》。合同约定除房屋交付时间改为2016年5月30日外，其余约定均与之前合同约定相同。被告陈连香、陈善文继续按合同约定向原告指定的银行申请按揭贷款，经银行审查过程中亦未成功。事后被告颜亚丽、陈连香、陈善文、刘三莲亦未将剩余的920000元购房款交付给原告，原告亦未书面催告被告履行合同义务。被告以原告未按合同约定时间交房为由，对已建成的房屋进行装修并与原告工作人员发生纠纷。纠纷后原告与2016年9月8日向本院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。
本院认为，本案系商品方预售合同纠纷。商品房预售合同是指房地产开发企业将尚未建成或尚未竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可以看出出卖人和买受人权利义务非常分明，即出卖人将房屋出卖并转移房屋所有权，买受人应当按合同约定支付购房款。本案涉案的标的物，虽然双方签订了两份合同，但买受人均为家庭成员，双方均出于自愿而缔结的合同，是双方当事人的真实意思表示，应当合法有效。本案争执的焦点在：原告解除合同的条件是否成就？本案被告在办理银行按揭不能的情况下，应当履行支付剩余购房款的义务。因被告方迟延支付购房款，原告作为出卖人能否请求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应当支持，但当事人另有约定的除外。此条规定出卖人行使解除权必须履行催告义务并给予买受人适当的准备时间，且符合商品房交易特征，有利于维护交易安全。本案原告当庭表示其工作人员曾口头、电话形式通知被告方履行交款义务，被告当庭否认，且原告亦未向法庭提交相关证据，因此应当承担举证不能的后果。因此原告要求解除合同的诉求条件并未成就，不能支持。至于原告要求四被告支付违约金185080元，虽然合同对此违约金作了约定，即被告延期付款超过60日的，应按房屋总价款10%支付违约金。本院认为，当事人在签订合同时，应遵循公平、平等原则。合同补充协议约定的银行按揭贷款不成时，应在10日内以自有的资金支付。该条款约定的支付期限不合理，与法相悖。商品房买卖属大宗商品交易，买受人在支付房款存在困难时，方才向银行申请按揭贷款。因此在被告向银行申请银行按揭不成，需要变换付款方式时，原告应当履行催告义务，给予合理的付款时间，因此原告主张违约金损失，缺乏事实依据，亦不能支持。原告要求被告支付律师代理费缺乏事实和法律依据，不能支持。四被告在未全部支付购房款和未交房的情况下，即房屋的所有权并未转移。被告进行装修，损害原告的财产权益，在房屋未交付之前四被告应当停止装修。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告刘三莲、颜亚丽、陈连香、陈善文停止对同仁和商厦二层房屋的装修；
二、驳回原告郴州鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费14800元，由原告郴州鸿泰房地产开发有限公司承担14300元，由被告刘三莲、陈善文、颜亚丽、陈连香承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 张斌斌
人民陪审员 彭前钧
人民陪审员 谢安林
二〇一七年二月十日
书 记 员 李 谦
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国侵权责任法》
第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；
（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；
（三）判决结果和诉讼费用的负担；
（四）上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。