广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终21376号上诉人（原审被告）：任关兴，男，汉族，1966年9月14日出生。委托诉讼代理人：谭小波，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋木山，男，汉族，1991年5月6日出生。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彩容，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：苏涛昱，女，汉族，1992年3月23日出生。系该公司员工。上诉人任关兴因与被上诉人宋木山、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司(以下简称:中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初7995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任关兴委托代理人谭小波、被上诉人宋木山委托代理人刘亚娟、张彩容、原审第三人中原公司委托代理人苏涛昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任关兴上诉请求：1．撤销原审判决第三项，依法改判按照10%支付违约金。2．本案诉讼费用由宋木山承担。事实与理由：一、宋木山并没有提供证据证明合同无法履行导致的损失，原审法院按照18%判令违约金明显过高，请求二审法院依法适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，适当调低按照10%支付违约金。本案中，宋木山并没有向法庭提供证据证明其遭受的损失，并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约合同可能造成的损失。因此，宋木山没有证据证明其损失的情况下，应当承担相应的举证不能法律责任，原审法院按照18%判令支付巨额违约金明显超出了宋木山因此遭受的损失，也明显超出了任关兴任关兴预见到因违反合同可能造成的损失，请求二审法院纠正原审的过高判决，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，适当调低违约金。二、任关兴并非因房价暴涨而恶意违约，没有因违约获得巨额的违约利益，请求二审法院酌情考虑任关兴的违约主观恶性较低，酌情调低违约金比例。本案中，是因为共有人葛X花基于小孩上学学位的考虑不同意出售涉案房产；并且，涉案房产的《二手房买卖合同》签署于2015年12月20日，在合同签署后，深圳的房地产市场基本平稳，并没有出现房价的暴涨，任关兴没有因此获得巨额的违约利益。因此，任关兴完全是基于共有人葛X花的强烈反对意见而无法将涉案房产过户给宋木山，并非因为房价暴涨而恶意违约，任关兴的违约主观恶性较低，并且事后也积极与真实买家高X莲协商后续赔偿的事宜，只是因为双方无法就违约金金额达成一致意见才导致本案诉讼的发生，因此，请求二审法院考虑任关兴的违约情形不属恶劣，并酌情调低违约金比例。三、涉案房产无法过户并不是因为任关兴故意违约，而是因为《二手房买卖合同》存在法律上不能履行的情形，因此本案不具备《二手房买卖合同》第十一条的适用条件，法院不应依据该条规定判决任关兴的违约责任。因涉案房产属于夫妻共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，在没有取得配偶葛X花同意的情况下，涉案房产作为夫妻共同财产无法办理过户手续，否则将严重侵犯葛X花的合法权益，因此，本案并非任关兴故意违约，而是因涉案的《二手房买卖合同》存在法律上不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，买方不得要求卖方继续履行合同。而《二手房买卖合同》第十一条约定适用的前提条件是指“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务……”，但本案并非任关兴故意违约，并非任关兴没有按照本合同约定的期限履行义务，任关兴按照合同约定积极配合了宋木山办理资金监管手续，协助买方办理银行贷款手续，但最终是因为涉案的《二手房买卖合同》存在法律上不能履行的情形，从而导致合同无法继续履行下去，涉案房产无法过户给买方。因此，本案不具备《二手房买卖合同》第十一条的适用条件，法院不应按照该条约定判决任关兴应承担的违约责任。四、真实买家高X莲在签署和履行《二手房买卖合同》时具有重大过错，应当相应的减轻任关兴的违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。又根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。事实上，本案《二手房买卖合同》签署时，任关兴与真实买家高X莲是在中原公司的居间搓合下签署的，中原公司的工作人员还主动添加任关兴的配偶葛X花的微信，寻问是否同意出售涉案房产，中原公司是明知涉案房产属于夫妻共同财产的，该信息也是告知了真实买家高X莲的，但是，涉案房产的真实买家高X莲在明知涉案房产存在共有人属于夫妻共同财产的情况下，却没有核实共有人是否同意出售房产这一重大事实，也未要求任关兴出具其共有人同意出售涉案房产的证明文件，在签署和履行合同过程中存在重大过失。如果真实买家高X莲在签署或者履行《二手房买卖合同》时及时关注和核实共有人是否同意出售涉案房产，那么高X莲将能够及时地知道葛X花不同意出售涉案房产的事实，据此及时地终止履行《二手房买卖合同》，也能够尽大可能地降低其损失。因此，宋木山一方在签署和履行合同过程中也存在重大过失，应当相应的减轻任关兴的违约责任。五、任关兴将城市主场公寓X座XX房产过户给了高X莲，已降低了损失，请求法院调低本案的违约金。本案涉案的城市主场公寓X座XX房产的真实买家是高X莲，但因其已经购买了同样由任关兴出售的城市主场公寓X座XX房产，因深圳的限购政策无法再购买第二套房产，因此高X莲才以宋木山的名义购买本案涉案的XX房产，该两套房产是紧挨着的。纠纷发生后，任关兴还是基于契约精神的考虑，极力说服其配偶葛X花将XX房产过户给高X莲，对于高X莲来说，避免了两套房子均无法过户的后果，降低了其损失，请求二审法院酌情考虑调低本案的违约金比例。综上所述，请求二审法院综合查明本案的客观情况，酌情考虑任关兴的主观恶性较小等因素，撤销原审判决第二项，酌情判令按照成交价10%违约违约金，以平衡当事人双方的利益。宋木山辩称，一、一审法院判决违约金的数额合理合法。一审法院对违约金数额的调整属于合法行使自由裁量权范畴，应予尊重。二、任关兴对合同不能继续履行存在恶意毁约的情形，且因违约获利巨大，再行请求调低违约金理由不成立。三、违约责任是无过错责任。四、任关兴主张高X莲为真实买家无任何事实依据，且宋木山及其代理人高X莲在合同履行过程中并无任何过错。五、城市主场公寓X座XX房产过户给案外人高X莲与否与本案并无关联性，任关兴没有理由依此要求调低违约金。综上所述，任关兴的上诉请求不应得到支持，请求法院维持一审判决。中原公司述称，对一审判决没有异议。宋木山向一审法院起诉请求：1、任关兴继续履行《二手房买卖合同》，即任关兴协助宋木山到深圳市不动产权登记中心签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续将涉案房产过户登记至宋木山名下，同时配合办理减免税费；任关兴按合同约定向宋木山交付涉案房产，并协助宋木山办理水、电、燃气、有线或数字电视、网络等设施的过户手续。2、任关兴向宋木山支付逾期违约金，以转让成交价2175000元为基数，按日万分之五的标准自2016年3月3日起计至任关兴实际履行之日止；3、诉讼费由任关兴承担。后因任关兴提交证据表明其配偶不同意出售涉案房产，任关兴以此为由拒绝继续履行合同，故宋木山变更诉讼请求为：1、解除宋木山、任关兴签署的《二手房买卖合同》；2、任关兴向宋木山返还定金10万元，其中托管于中原公司处的25000元由中原公司直接向宋木山返还；3、任关兴支付违约金435000元；4、诉讼费由任关兴承担。一审法院认定事实：2015年12月20日，宋木山（案外人高X莲代签）与任关兴签订了一份《二手房买卖合同》，约定任关兴将其名下的涉案房产出售给宋木山，转让价2175000元;宋木山在合同生效之日支付定金25000元，在合同生效后3日内支付定金75000元；宋木山须于2016年1月31日前将定金、交楼押金外的剩余首期款60万元支付至买卖双方约定的银行监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在宋木山取得银行贷款承诺函且任关兴已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内或宋木山监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起60日内（以两者时间先届满的为准），双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；任关兴应当于收齐全部楼款5日内（不含交楼押金）将涉案房产交付宋木山；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金交由中原公司监管；如任关兴逾期履行超过5日，宋木山可解除合同并选择要求任关兴支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。同日，宋木山与任关兴及中原公司还签订了一份《资金托管协议》，约定宋木山与任关兴同意将定金25000元（含交楼押金5000元）交由中原公司托管。当日，宋木山向中原公司转账支付定金25000元。2015年12月24日、25日（比《二手房买卖合同》约定的合同生效后3日内迟延了1-2天），宋木山分别向任关兴转账支付定金5万元、25000元。2016年1月29日，宋木山、任关兴与工商银行深东支行共同签署了一份《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方将涉案房产交易资金56万元委托工商银行深东支行进行监管，监管期限自监管资金存入监管账户之日起90天。同日，宋木山向该行资金监管账户存入56万元并提交贷款申请。次月，工商银行深东支行出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意向宋木山发放贷款1515000元，有效期90天。2016年3月10日，任关兴以其配偶葛X花不同意出售涉案房产为由通知宋木山不再出售涉案房产。2016年3月15日，宋木山向任关兴发出《履约催告函》，要求任关兴于2016年3月18日之前与宋木山联系并继续履行合同义务即协助办理过户手续。任关兴于当日签收《履约催告函》，但仍拒绝继续履行合同。另查，任关兴与案外人葛X花于2003年4月14日登记结婚，涉案房产是2005年7月购买，2006年10月登记在任关兴名下。一审法院认为，高X莲代宋木山与任关兴签署《二手房买卖合同》，宋木山于签署合同当天已予以追认且以实际行动履行合同，该合同是宋木山与任关兴的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，宋木山与任关兴应按合同约定正确全面履行。任关兴抗辩涉案房产的真实买家是高X莲，证据不足，原审法院不予采信。任关兴以其未经配偶同意单方出售涉案房产为由主张合同无效的抗辩理由与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定不符，原审法院不予采纳。宋木山已支付了定金10万元、办理了首期款资金监管并取得银行的贷款确认书。任关兴在宋木山取得贷款确认书后以任关兴配偶葛X花不同意为由明确表示不卖房，任关兴明知涉案房产是其与案外人葛X花的共同共有财产，未征得葛X花的同意即单方出售涉案房产，后因葛X花不同意出售涉案房产导致合同无法履行，在无证据显示宋木山明知葛X花不同意出售涉案房产而仍与任关兴签订合同的情况下，导致涉案房产法律上不能履行的责任在任关兴，任关兴的行为已构成根本违约。宋木山请求解除涉案《二手房买卖合同》、任关兴退还定金并赔偿违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。关于定金，宋木山已支付了10万元定金，任关兴应向宋木山返还，因其中25000元托管于中原公司处，托管的25000元可由中原公司直接代为返还。关于违约赔偿金数额，任关兴主张买方没有核实共有人是否同意出售房产的关键事实，也没有要求任关兴出具其共有人同意出售涉案房产的证明文件，认为买方在签署合同和履行过程中存在重大过失，应减轻任关兴的违约责任，请求依据合同法第一百一十四条的规定按合同成交价10%调低违约金数额。原审法院认为，涉案房产登记在任关兴一人名下，无证据显示任关兴在出售涉案房产时已向宋木山明确告知其婚姻状况，任关兴以宋木山未核实涉案房产共有人情况及共有人售房意愿为由主张宋木山存在重大过失，实属苛刻，任关兴的该抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。考虑到宋木山履行合同过程中支付第二期定金的时间比合同约定的时间迟延了1-2天的轻微瑕疵履行情节，原审法院兼顾合同的履行情况、任关兴的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对合同约定的按涉案房产转让价20%计算违约金酌情调整为按涉案房产转让价的18%予以支持。经核算，任关兴应向宋木山支付的违约金为391500元（2175000元×18%）。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除宋木山与任关兴签署的《二手房买卖合同》；二、任关兴应于判决生效之日起十日内向宋木山返还定金10万元，其中25000元由中原公司直接向宋木山返还；三、任关兴应于判决生效之日起十日内向宋木山支付违约金391500元；四、驳回宋木山的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24440元，因宋木山变更诉讼请求，按规定收取9150元，由宋木山负担478元，由任关兴负担8672元；保全费3318元，由宋木山负担700元，由任关兴负担2618元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，高X莲代宋木山与任关兴签署《二手房买卖合同》，合法有效，双方均应依约行事。宋木山已支付了定金10万元、办理了首期款资金监管并取得银行的贷款确认书。任关兴在宋木山取得贷款确认书后以任关兴配偶葛X花不同意为由明确表示不卖房，导致涉案房产法律上不能履行的责任在任关兴，任关兴的行为已构成根本违约。应当按照合同约定承担相应的违约责任。原审已根据宋木山履行合同过程中支付第二期定金的时间比合同约定的时间迟延了1-2天的轻微瑕疵履行情节，兼顾合同的履行情况、任关兴的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额进行了调整，因此，宋木山上诉请求再次调低违约金数额，没有事实与法律依据，本院不予支持，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7173元，由上诉人任关兴负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  曹 静二〇一六年十二月二十六日书记员（兼）  李开宇