湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂荆州中民三终字第00214号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李书道。
上诉人（原审被告）：龙英。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李家明。
委托代理人：袁哲，石首市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李继平。
上诉人李书道、龙英因与被上诉人李家明、李继平房屋买卖合同纠纷一案，不服石首市人民法院（2014）鄂石首民初字第00514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李书道、龙英，被上诉人李家明及委托代理人袁哲到庭参加诉讼，被上诉人李继平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定：李书道与龙英系夫妻关系，其居住使用的二底二楼房屋与涉案房屋（一底二楼）及后院原系秦某所有的三底二楼房屋及后院。1994年，李书道夫妇购得其中二底二楼，并办理了房屋所有权和土地使用权过户登记手续，产权人为李书道。1996年，李书道夫妇又购得另一间（一底二楼）房屋及后院即涉案房屋，并于当年3月3日将涉案房屋及后院房屋所有权登记在李书道名下。1996年8月27日，上述三底二楼房屋及后院范围内用地（面积为302.4平方米）的国有土地使用权登记在李书道名下，证号为石国用（1996）字第1211010227号。2005年3月16日，李家明作为乙方与作为甲方的李书道、龙英就涉案房屋的买卖签订了一份《房屋售购合同》，并由余某作为“公证人”在合同上签名。合同约定，甲方将其所有的位于石首市横沟市镇建设路75号的一底二楼房屋及该房屋后面的土地（即李书道夫妇96年受让的）、房屋、冷库和冷库内的设施和所有的材料一并转让给乙方；总价款为15.8万元；“房屋售购后，须办理各种证件，甲方应向乙方提供方便、合作。费用归乙方负担”；付款方式为“在签字之前，付款人民币壹拾叁万元整，余款在移交时付清。”合同还约定“本合同一式二份，从签字时起生效，不得返回（反悔），如有返回（反悔），如果对方同意，违约方向对方付违约金三万元整。”合同签订时，原告向被告李书道、龙英交付现金13万元，二被告未向原告出具收据。合同签订后10余天，李书道、龙英向李家明交付了房屋、冷库及相关设施，原告随后对涉案房屋进行管理使用至今，并对房屋进行了维修，对冷库设备进行了更新，但未办理房屋产权的变更登记手续。
2009年5月30日，李书道与李继平签订了《房屋买卖合同》和《冷库设备出售合同》各一份，约定将已出售给李家明的房屋及冷库设备以18万元的价格转让给李继平。并于2009年6月4日将涉案房屋的房产证过户到李继平名下（房产证号：石首房权证横字第××号）；同年7月29日将涉案房屋范围内的国有土地使用证，从石国用（1996）字第1211010227号国有土地使用权证中转让187.05平方米土地使用权，并过户到李继平名下（土地证号：石土国用（2009）第1201150**号）。
2010年3月22日，李继平向本院（新厂人民法庭）提起诉讼，请求确认由李家明占有的涉案房屋属李继平所有并要求李家明腾房。本院于2010年11月2日判决驳回了李继平的诉讼请求。后李继平不服上述判决，提起上诉，荆州市中级人民法院于2011年6月10日裁定撤销本院判决，并发回本院重审。在本院重审期间，李家明于2012年6月6日向本院提起诉讼，要求确认李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同无效，一审法院经审理认为，李书道与李继平之间主观上存在恶意串通，双方之间的房屋买卖行为，已严重损害到李家明的利益，故于2012年10月19日判决李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同无效。李继平不服，提起上诉，荆州市中级人民法院经审理于2013年5月7日判决驳回上诉，维持原判。李继平遂撤回其于2010年3月22日提起的诉讼。李家明为此诉至一审法院请求判令：1、要求上述被告将位于石首市横沟市镇建设路75号的房屋（即涉案房屋）之房屋产权和土地使用权变更登记至原告名下；2、由上述被告承担本案诉讼费用。李书道反诉请求判令解除反诉人及反诉人之妻龙英与李家明所签的《房屋售购合同》，并恢复合同标的物原状，且赔偿反诉人自签订合同至今的房屋租金损失。
一审法院认为：根据现已查明的事实，李家明与李书道、龙英就涉案房屋签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点：一、2.8万元的购房款李家明是否付清；二、李书道要求解除2005年3月16日签订的《房屋售购合同》应否得到支持；三、李书道、龙英是否有义务协助李家明办理房屋产权的过户手续。关于焦点一，双方对李家明在合同签字前已向李书道、龙英支付购房款13万元，李书道、龙英在收到上述购房款后未向李家明出具收条的事实无异议。对2.8万元购房款是否支付，李家明认为，其向李书道交付余款2.8万元后，李书道才向李家明交付房屋，李家明遂对涉案房屋进行维修、改造并使用至今。李书道、龙英认为，合同签订后，李家明说资金困难，先差2.8万元。这样就只交付了房屋，扣下了房产证和土地使用证。对此，一审法院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，李家明本应对是否支付2.8万元余款承担举证责任。但本案对余款2.8万元的支付，双方约定为“余款在移交时付清”。庭审时，李家明、李书道和合同“公证人”（实为在场人）余某皆认为这句话的意思是把余款付清后同时交付房屋，从合同的上述约定来看，李家明与李书道、龙英互负的债务应同时履行，即李家明在将余款支付给李书道、龙英的同时，李书道、龙英应将房屋交付给李家明。而李书道、龙英已将涉案房屋交付给李家明使用多年，现李书道、龙英主张是因李家明未付余款2.8万元而扣下了房产证和土地使用证。该主张是对合同条款“余款在移交时付清”的变更，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第一款规定，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。故李书道、龙英对此应承担举证责任。为此，李书道、龙英申请多名证人出庭作证：1、证人管某甲庭审时陈述，（1）李家明的妻子曾经对他说过，李家明给了李书道15.8万元，后来李书道又退了2.8万元给李家明的妻子，李家明的妻子要给2.8万元给李书道，但是李书道不要。（2）合同“公证人”余某曾对其说过，李书道委托他找李家明讨要过2.8万元。上述陈述（1）属传来证据且有违常理，一审法院不予认定；陈述（2）因余某当庭作证时陈述没有跟管某甲说过这些而不能被一审法院采信。2、证人周某庭审时陈述，其前夫余某于2007年上半年受李书道的委托去李家明家讨要过2.8万元房款。但余某在接受质询时陈述是要的房屋损害的钱。因此周某的证言一审法院不予采信。3、证人李某、彭某庭审时陈述，2009年4月30日，二人曾同李书道等4人，由李某提着装着13万元现金的袋子到李家明家退钱，李家明不收。李家明当庭予以否认。对此，一审法院认为，时隔多年，二证人均对日期记忆的如此准确，其本身就令人生疑。由于二证人并没亲自参与涉案房屋的交付，多年后退多少购房款是李书道单方决定的事，即使该事实成立，也只能证明李书道曾主张过合同解除权，而不能达到李家明尚欠2.8万元购房款的证明目的。关于李书道、龙英扣下涉案房屋两证的抗辩意见。1、双方约定交付房屋的前提条件是付清2.8万元余款，而不是2.8万元不付清就不交两证。2、涉案房屋和李书道现居住的房屋本为一体的三底二层楼房及附属建筑，是李书道夫妇分两次购买的秦某的房屋。涉案房屋虽有独立的房产证，但在2009年过户给李继平时，是从石国用（1996）字第1211010227号国有土地使用权证中转让的187.05平方米，可见涉案房屋无单独的土地证。因此不能推论两证未交付的必然原因是购房款未付清。综上，李书道、龙英所提交的证据不足以证明其主张。故一审法院对李书道、龙英称其未收取李家明的2.8万元余款的抗辩意见不予采纳。关于焦点二，合同解除分约定解除和法定解除，且行使解除权必须以当事人享有解除权为前提。本案当事人在合同中未约定合同解除的条件，故本案不适用约定解除，只适用法定解除。李书道、龙英以合同法第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定主张解除合同，因李书道、龙英无充足的证据证明李家明未履行支付2.8万元债务的义务或者有其他违约行为，致使不能实现合同的目的，因此李书道、龙英不享有合同解除权，故对其要求解除合同的诉讼请求不予支持。“恢复合同标的物原状，且赔偿反诉人自签订合同至今的房屋租金损失”的诉求是基于合同解除后所产生的法律后果，该诉求因合同未解除而不予支持。关于焦点三，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。李家明已按照协议约定支付房款，被告亦将房屋交付原告占有、使用多年，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，李书道协助李家明办理涉案房屋所有权证过户手续既是法律规定其应履行的义务，也是双方合同约定的义务。李书道与李继平于2009年5月30日签订的房屋买卖合同已被一审法院生效判决确认无效，涉案房屋应恢复登记至李书道名下，现仍然登记在李继平名下，导致涉案房屋过户出现障碍，故李书道、李继平应当共同承担协助李家明办理涉案房屋过户手续的义务。依据双方合同约定，办理涉案房屋过户的相关费用由李家明承担（一审法院注意到李书道、李继平在办理涉案房屋土地使用权证过户登记时缴纳了土地出让金等，如过户时李家明受益，李家明应将受益部分的土地出让金等给付给李书道、李继平）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、李书道、龙英和李继平应于本判决书生效之日起15日内协助李家明将坐落于石首市横沟市镇建设路房屋一套（房产证号：石首房权证横字第××号，土地证号：石土国用（2009）第1201150**号）的房屋所有权证及国有土地使用证过户给李家明，过户所需费用由李家明负担；二、驳回反诉原告李书道的反诉请求。本诉案件受理费1000元，由被告李书道、龙英、李继平负担；反诉案件受理费1000元，由反诉原告李书道负担。
宣判后，李书道、龙英不服，向本院提起上诉，请求二审确认被上诉人李家明未付购房款2.8万元，并依法撤销一审判决，改判解除《房屋售购合同》或确认该合同已解除，恢复标的物原状，赔偿上诉人李书道、龙英自签订该合同至今的房屋租金损失，由被上诉人李家明承担本案一、二审的诉讼费用。其上诉的主要理由：1、一审认定李家明在交付房屋时已向上诉人付清2.8万元购房余款属认定事实错误。理由是（1）李家明从签订合同之日至2009年5月30日，即上诉人将房屋转卖李继平之前未要求办理过户手续是因为其未付清购房款，未完成合同约定的“房屋售购”全过程，李家明一方面辩称经济困难未办理过户登记，又称维修房屋及更新冷库设备耗巨资，明显自相矛盾；（2）上诉人在交房时与李家明口头约定：“你钱付清后，我们把产权证给你”，且李家明在长达4年多未向上诉人要产权证不符常理，其行为能够说明其未付购房余款；（3）李书道向李家明多次催讨及拖砖堵门以及石首市人民法院（2012）鄂石首民初字第00888号民事判决书中没有李家明在诉讼中反驳李书道称其欠付购房余款的任何言词均证明李家明欠购房余款；（4）荆州市中级人民法院（2013）鄂荆州中民三终字第00042号民事判决书记载的李继平上诉理由能印证李家明未付购房余款；（5）证人管某乙在一审的证言证明李家明确实未付购房余款；（6）李家明对支付购房余款2.8万元无任何支付凭证，一审认定其已支付，没有依据。2、《房屋售购合同》应予解除，李书道早已行使过合同解除权。理由是（1）由于李家明拒不支付购房款余款，其行为构成根本违约；（2）李书道提交的证人陈某、李某出具的证明一份、证人邹某、彭某、陈某、李某共同出具的证明一份，均证明李书道曾向李家明主张过合同解除权，虽李家明未接受退款，但其并未在收到李书道解除口头通知后3个月内提出对解除合同有异议的诉讼，所以《房屋售购合同》已经解除；（3）李书道提起反诉目的是请求法院确定双方合同已经解除，如果不能认定合同解除，人民法院也应根据李家明的违约行为，判决解除合同。
被上诉人李家明二审答辩称：1、李家明付清购房款后一直在该房屋内居住生活，已是实际所有人，其是否要求上诉人办理产权过户及要求办理的时间是李家明的个人权利主张，不受任何外人的干扰。李家明因其子病亡没有精力和心情顾及办理过户。上诉人将已出售给李家明的房屋过户登记至李继平名下损害了李家明的合法权益。一审法院对上诉人称其未收购房余款2.8万元的抗辩理由未予采纳是客观公正的。2、李家明依约支付了房屋价款，上诉人依约交付了房屋，上诉人主张解除《房屋售购合同》没有任何理由，一审认为上诉人不享有合同解除权完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为双方当事人二审争议的焦点是：一、被上诉人李家明是否已支付剩余购房款2.8万元；二、上诉人李书道、龙英与被上诉人李家明订立的《房屋售购合同》应否解除。
关于焦点一，被上诉人李家明为购买涉案房屋与上诉人李书道、龙英订立的《房屋售购合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。《房屋售购合同》第三条“义务”对房屋办证及费用负担、水电户头共用作出约定，第四条“房屋售购的移交”对房屋移交条件作出约定，第五条“付款方式”对付款时间作出约定，从上述约定内容可见该合同中所谓“移交”仅指房屋的占有转移，并不包括房屋的办证义务。上诉人李书道、龙英主张该合同约定的“移交”包括办证义务的上诉理由，与合同约定不符，本院不予支持。《房屋售购合同》规定的购房款15.8万元的付款时间及金额分别为“合同签订时”支付13万元、“房屋移交时”支付余款2.8万元。经查，涉案房屋已移交被上诉人李家明。上诉人李书道、龙英签约并收取购房款13万元后并未另向被上诉人李家明出具收款凭证，故上诉人李书道、龙英收取被上诉人李家明的剩余购房款2.8万元后移交房屋，其未另向被上诉人李家明出具收款凭证符合双方买卖房屋的交易习惯。而上诉人李书道、龙英在一、二审中均未能举证证明被上诉人李家明仍未支付剩余购房款，故合同规定的房屋移交条件及房屋已移交的事实足以表明被上诉人李家明已付清包括剩余购房款2.8万元的全部购房款。上诉人李书道、龙英主张一审认定被上诉人李家明已支付剩余购房款2.8万元没有依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李书道、龙英主张双方曾口头约定：“你钱付清后，我们把产权证给你”，虽房屋已移交但被上诉人李家明并未支付剩余购房款的上诉理由，因其未能举证证明双方之间存在上述口头约定，故对该上诉理由，本院不予支持。上诉人李书道、龙英主张证人管某乙证言能够证明被上诉人李家明未支付剩余购房款。对此本院认为，因证人管某乙的证言均为其转述余学文及其他案外人对被上诉人李家明是否支付剩余购房款的谈论，并无其他证据佐证其转述内容的真实性，且《房屋售购合同》的“公证人”余学文在一审出庭作证否认其曾对管某乙谈及被上诉人李家明是否支付剩余购房款一事与证人管某乙的证言矛盾，故一审对证人管某乙的证言不予采信，并无不当，上诉人的该上诉理由亦不能成立。上诉人主张被上诉人李家明未支付剩余购房款2.8万元的其他上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，上诉人李书道、龙英主张其因被上诉人李家明拒不支付剩余购房款已通知解除《房屋售购合同》，李家明并未在收到通知后3个月内提出异议导致合同已经解除。对此本院认为，因被上诉人李家明已支付剩余购房款2.8万元，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除事由，上诉人李书道、龙英主张其依法享有合同解除权的理由不能成立，故无论上诉人李书道、龙英是否通知被上诉人李家明解除《房屋售购合同》均不产生法定解除的法律后果。另，本案房屋买卖双方也未协商解除《房屋售购合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同约定解除情形。本院对于上诉人李书道、龙英主张《房屋售购合同》应予解除的上诉请求，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人李书道、龙英负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 静
审判员 韩秀士
审判员 谢成勇
二〇一五年十二月十七日
书记员 唐君玲