西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）碑民初字第00654号
原告：北京银行股份有限公司西安分行。
负责人：赵政党，该行行长。
委托代理人：徐逢祺，男，该行员工。
被告：赵乃清，女，1981年8月19日出生，汉族，无业。
委托代理人：李雄伟，男，无业。
被告：绿地集团西安北城实业有限公司。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托代理人：夏英昊，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
委托代理人：朱霞晖，北京金诚同达律师事务所西安分所律师。
被告：郭小明，男，1968年10月10日出生，汉族，无业。
委托代理人：李雄伟，男，无业。
原告北京银行股份有限公司西安分行与被告赵乃清、绿地集团西安北城实业有限公司（以下简称绿地北城公司）、郭小明金融借款合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐逢祺及被告绿地北城公司委托代理人朱霞晖均到庭参加了诉讼，被告赵乃清、郭小明经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告赵乃清、绿地北城公司于2011年2月1日签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，合同约定赵乃清为购买座落于西安市经济技术开发区凤城九路东侧·文景路东侧海珀兰轩第2幢2单元8层20801号房产，向原告申请借款金额189万元，借款期限360个月，合同利率为基准利率，等额本息还款，逾期利率为合同利率上浮40%执行，罚息利率为合同利率上浮100%。同时约定被告绿地北城公司为上述借款合同项下债务承担连带保证责任。同日，原告与被告赵乃清签订了一份《西安市房地产抵押合同》，约定以被告所购房产为上述债权做抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按合同约定履行了放款义务，但自2014年8月开始，被告赵乃清开始不履行还款义务，经原告多次催收，被告赵乃清仍未按约还本付息。2015年1月7日、2015年2月16日原告分别通过公证送达方式向两被告送达了《全部收贷通知书》，宣布依据借款合同相关条款的约定，原告宣布贷款全部提前到期，要求被告赵乃清偿还所有贷款本息，被告绿地北城公司、被告郭小明按照担保文件的约定履行担保责任。请求判令：1、被告赵乃清偿还原告贷款本金1806613.25元，利息32741.19元（截止2015年4月15日）及至贷款偿还日的利息、逾期利息、复利；2、被告赵乃清以抵押物优先偿还上述债务；3、被告赵乃清承担诉讼费；4、被告绿地北城公司为上述债务本息、诉讼费承担连带保证责任；5、被告郭小明为上述债务本息、诉讼费承担连带保证责任
被告赵乃清未到庭参加诉讼。
被告绿地北城公司承认原告所述借款以及被告赵乃清逾期还款属实，但辩称应以抵押房产优先受偿，且原告已经从其账户扣划92695.32元，同时保留对被告赵乃清的追偿权。
被告郭小明未到庭参加诉讼。
经审理查明，2011年2月1日原告与被告赵乃清、被告绿地北城公司签订了《个人购房按揭贷款借款合同》，约定原告向被告赵乃清发放贷款189万元，用于被告赵乃清购买西安市经济技术开发区凤城九路东侧文景路东侧海珀兰轩第2幢2单元8层20801号房产，借款期限360个月，自放款日起算，放款日为2011年2月1日。合同利率（年利率）为放款日同期个人住房贷款基准利率（预计合同利率为7.04%），借款人应按该合同利率支付贷款利息。合同利率调整方式为贷款期限1年以内（含1年）的为固定利率；贷款期限1年以上的为浮动利率，中国人民银行调整基准利率日之后（不含当年）下一年的1月1日起调整合同利率。逾期利率为合同利率上浮40%。借款人未能按期足额偿还任何到期应付贷款利息、本金或／其他应付款项时，应就欠付的款项按照本合同规定的逾期利率向北京银行支付自款项到期日起至借款人实际偿还日止以实际天数计算的复利（若欠付款项为贷款利息）及逾期利息（若拖欠款项为贷款本金和其他款项）。还款方式为等额本息还款，还款期数360期。被告绿地北城公司承担阶段性连带保证责任。借款人未能完全适当地履行其在本合同下的任何承诺、保证、义务或责任时，视为借款人违约。如出现违约，北京银行有权随时宣布本合同项下的全部或部分债务立即到期，要求借款人立即清偿并要求借款人或／及保证人承担保证责任。阶段性连带责任保证的保证期间为借款人的债务履行期限届满之日起两年，但是自借款人办妥抵押登记手续并且北京银行已收到其为第一顺序抵押权人的房屋他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人的违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证人保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于实际支出的律师费、拍卖／变卖／评估等费用、调查取证费用、差旅费等）及借款人应付的其他款项。即使本合同项下存在抵押、其他担保、保险或类似担保的安排，保证人也仍然对借款人在本合同项下的全部债务承担第一顺序的连带担保责任。2011年2月1日被告赵乃清与原告签订了《西安市房地产抵押合同》，约定为保证与原告签订的借款合同的履行，被告赵乃清提供其拥有的西安市西安市经济技术开发区凤城九路东侧文景路东侧海珀兰轩第2幢2单元8层20801号房产向原告作抵押，抵押担保的范围包括主债权的本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2011年2月24日原告与被告赵乃清在西安市房屋管理局就该抵押办理了抵押登记备案。此前的2009年8月20日，被告绿地北城公司向原告出具了担保文件，同意其公司开发的“海珀兰轩”项目向北京银行西安分行申请10000万个人住房按揭贷款，并承诺对每笔发放的贷款承担不可撤销的阶段性连带责任保证。同日，原告向被告绿地北城公司公证送达了全部收贷通知书。2011年2月1日，被告郭小明向原告出具不可撤销的连带责任保证函，愿意对被告赵乃清的贷款承担连带保证责任。原告与被告赵乃清借款合同签订后，按照约定向被告赵乃清如数发放了贷款。被告赵乃清自2014年8月起未按合同约定向原告还款。2015年1月14日，原告向赵乃清公证送达了全部收贷通知书。2015年2月6日，原告向被告郭小明公证送达了全部收贷通知书。截止2015年4月16日，被告赵乃清共向原告偿还贷款本金83386.75元，贷款利息556534.64元，贷款逾期利息382.58元，其中92695.32元是原告直接从被告绿地北城公司账户中扣划。截止2015年4月15日被告赵乃清尚欠原告贷款本金1806613.25元及利息32741.19元未付属实。
以上事实，有原告提供的《个人购房按揭贷款借款合同》、《西安市房地产抵押合同》，西安市房屋管理局预购商品房贷款抵押登记备案证明，原告提供的个贷放款记账操作记录单、全部收贷通知书、个人贷款对账单及还款说明，被告提供的商品房买卖合同及庭审笔录等存卷佐据。
本院认为，原告与被告赵乃清、绿地北城公司签订的《个人购房按揭贷款借款合同》，原告与被告赵乃清签订的《西安市房地产抵押合同》及绿地北城公司出具的担保文件均属当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告赵乃清收到借款后，自2014年8月起未按合同约定向原告还款，已构成违约，应向原告承担违约责任，2011年2月1日，原告与众被告签订的《个人购房按揭贷款借款合同》终止履行。截止2015年4月15日，被告赵乃清尚欠原告贷款本金1806613.25元及利息32741.19元。现原告要求判令被告赵乃清偿还其贷款本金及利息、罚息、复利，符合合同约定，本院依法予以支持。被告赵乃清以其所买房屋向原告提供了抵押，并且办理了抵押登记，原告的抵押权依法应受保护。现贷款出现违约，原告要求就抵押物优先受偿，符合合同约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。故被担保的债权既有物的担保又有人的担保时，在有约定的情况下，债权人应当先按照约定实现债权。没有约定或者约定不明确的情况下，债权人应当先就该物的担保实现债权。由于《北京银行个人购房借款合同》明确约定：如果被告赵乃清在担保期限内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和相关费用，在保证期间内，原告有权直接要求被告绿地北城公司承担保证责任，并有权从被告绿地北城公司在原告任何营业机构开立的账户中直接扣划。故根据该约定及上述法律规定，在被告赵乃清未按约定偿还贷款本息时，原告可以直接要求被告绿地北城公司承担连带保证责任。原告请求判令绿地北城公司对上述债务本息承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告郭小明向原告出具不可撤销的连带责任保证函，愿意对被告赵乃清的贷款承担连带保证责任，因此
也应对上述债务本息承担连带清偿责任。作为保证人绿地北城公司及郭小明在承担保证责任后，有权向债务人赵乃清追偿。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告赵乃清归还原告北京银行股份有限公司西安分行贷款本金1806613.25元及利息32741.19元（截止2015年4月15日），并按双方签订的《北京银行个人购房借款合同》约定支付此后至生效判决确定的清偿之日产生的利息、罚息、复利。
二、被告赵乃清不能履行上述义务时，原告北京银行股份有限公司西安分行对被告赵乃清抵押的西安市经济技术开发区凤城九路东侧·文景路东侧海珀兰轩第2幢2单元8层20801号房产享有优先受偿权。
三、被告绿地集团西安北城实业有限公司对被告赵乃清的上述债务承担连带清偿责任。被告绿地集团西安北城实业有限公司对上述债务承担清偿责任后可以向被告赵乃清追偿。
四、被告郭小明对被告赵乃清的上述债务承担连带清偿责任。被告郭小明对上述债务承担清偿责任后可以向被告赵乃清追偿。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21445元，由被告赵乃清负担（此款原告已预交，由被告赵乃清在本判决书生效后十五内支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 靳凤玲
代理审判员 王 珍
人民陪审员 千 楠
二〇一五年六月十日
书 记 员 郭 滨