江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00002号
申请复议人（被执行人）连云港万和房地产有限公司，住所地江苏省连云港市灌南县新安镇人民西路56号。
法定代表人李德刚，该公司董事长。
委托代理人郁翔，江苏维尔利律师事务所律师。
申请执行人江苏灌云农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省连云港市灌云县伊山镇水利路东侧。
法定代表人韩金明，该公司董事长。
委托代理人徐永，该公司资产保全部职员。
委托代理人张兴文，该公司资产保全部职员。
被执行人连云港万和国际大酒店有限公司，住所地江苏省连云港市灌云县开发区纬二路西苑路口。
法定代表人李德刚，该公司总经理。
被执行人灌南压铸机有限公司，住所地江苏省连云港市灌南县新安镇人民西路48号。
法定代表人陈锦楼，该公司总经理。
被执行人李德刚。
评估人江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路99号1305室。
法定代表人叶亚舟，该公司总经理。
委托代理人吴宜民，该公司估价师。
申请复议人连云港万和房地产有限公司（以下简称万和房地产公司）因申请执行人江苏灌云农村商业银行股份有限公司（以下简称灌云农商行）与被执行人连云港万和国际大酒店有限公司（以下简称万和大酒店）、万和房地产公司、灌南压铸机有限公司（以下简称压铸机公司）、李德刚金融借款合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（以下简称连云港中院）（2014）连执异字第00045号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2015年1月27日组织公开听证。申请复议人万和房地产公司的法定代表人李德刚及其委托代理人郁翔，申请执行人灌云农商行的委托代理人徐永，被执行人万和大酒店的法定代表人及被执行人李德刚，评估人江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司（以下简称首佳公司）的委托代理人吴宜民到庭参加听证。被执行人压铸机公司经本院通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：连云港中院于2013年6月25日立案受理了原告灌云农商行与被告万和大酒店、万和房地产公司、压铸机公司、李德刚金融借款合同纠纷一案，于2013年8月8日作出（2013）连商初字第0079号民事调解书：一、万和大酒店于2013年9月8日前一次性给付灌云农商行借款本金人民币1500万元及利息、罚息（其中1400万元自2012年10月21日起至2013年2月15日止，按年利率8.528%计算，自2013年2月16日起至实际给付之日止，按年利率12.792%计算。其中100万元自2012年10月21日起至2013年2月15日止，按年利率8.40%计算，自2013年2月16日起至实际给付之日止，按12.60%计算）；二、如万和大酒店未按第一项履行，灌云农商行有权就万和房地产公司抵押的位于灌云县工业区西苑南路东侧101号、102号、103号、104号、105号、106号、107号房产及位于灌云县工业区西苑南路东侧18516㎡国有土地使用权在登记金额范围内优先受偿；三、压铸机公司、李德刚对万和大酒店的第一项债务承担连带责任；四、案件受理费117337元（灌云农商行已预交），减半收取58668.50元，由压铸机公司、李德刚、万和大酒店连带负担，于2013年9月8日前一并付给灌云农商行，如上述被告未给付，灌云农商行有权对万和房地产公司所有的本协议第二项抵押财产优先受偿；五、双方当事人一致同意本调解协议，自双方当事人或代理人在调解协议上签名后即具有法律效力。
上述民事调解书生效后，万和大酒店、万和房地产公司、压铸机公司、李德刚未履行生效法律文书确定的义务，灌云农商行向连云港中院申请执行，连云港中院于2013年9月17日立案执行。
2013年10月29日，连云港中院作出（2013）连执字第0452-1号民事裁定：一、查封万和房地产公司使用的位于灌云县工业园西苑南路东侧灌国用（2009）第0××1号土地使用权；二、查封万和房地产公司所有的位于灌云县工业园西苑南路东侧产权证号为：灌房权证伊山字第××、00××78、00××79、00××80、00××81、00××82、00024985号七套房产。
在执行过程中，连云港中院委托首佳公司对上述查封房地产的市场价值进行评估。首佳公司于2014年7月21日出具苏佳房估（鉴）字第2014-07008号《房地产司法鉴定估价报告》，“估价的假设条件”第2条载明：连云港中院未提供待估房地产分割土地使用证，土地使用权信息依据连云港中院提供的整体《国有土地使用证》复印件。“估价方法”部分载明：（1）根据连云港中院提供的资料及现场勘察，估价对象规划用途为连云港万和国际大酒店，虽说主体结构已完工，并取得了《房屋所有权证》，但并没有按照酒店的装修标准进行装修，尚未达到可入住状态。经调查，待估房地产所在区域类似建成酒店交易案例较多，可以采用市场比较法测算出估价对象装修完成后的价值，再减去至可入住状态尚需投入的开发费用及有关专业费用、利息、利润等，以价格余额来估算估价对象的价格。（2）估价对象101-107室（103除外）为成套商铺，可分割单独做商铺使用。当地市场活跃，且相同状况房地产交易案例较多。按照《房地产估价规范》，有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要的评估方法，因此估价对象101-107室（103除外）评估采用市场比较法。评估结果为估价对象在估价时点2013年11月29日的市场价值约为3662.61万元人民币。
另查明：根据灌国用（2009）第0××1号国有土地使用证：座落为灌云县工业园西苑南路东侧，土地使用权人为万和房地产公司，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2048年2月，使用权面积为18516㎡。
2012年12月20日，灌云县国土资源局向万和房地产公司作出灌国土资发（2012）157号《关于万和房地产公司改变土地用途及容积率的通知》，载明：根据《关于经营性用地变更容积率等规划设计条件处置意见的通知》（苏国土资发（2010）303号）和相关土地方法律法规，依据灌云县经济开发区管委会的申请、灌云经济开发区规划分局建设用地规划设计条件变更办理表及灌云经济开发区规划分局《关于万和大酒店地块规划说明》，经县政府会办并报经政府批准，同意将万和房地产公司投资的“万和大酒店”项目的土地面积18516㎡由原商业用地变更为商住用地，容积率变更为1.60，并根据评估结果，需补缴出让金108元／㎡，共计199.97万元。希万和房地产公司收到本通知之日起3个月内缴齐199.97万元出让金，办理土地登记手续。
万和房地产公司向连云港中院提出执行异议称：一、评估公司以被评估房屋所依附的土地为商业用地进行评估不当。该土地性质为商住用地，而非商业用地，应按商住用地重新评估或调整价格。二、评估公司对评估房产对应的土地面积计算不当。三、评估公司对103号房屋采用市场比较法进行评估不当，应按收益法进行评估。四、评估公司对房屋的评估价值偏低。公摊面积不单纯指土地面积，在公摊面积上还有其他设施，如花园、绿化和大理石铺设的广场、假山等，评估报告未考虑该部分资产的价值。综上，请求重新评估或对评估价值予以调整。
申请执行人灌云农商行答辩称：连云港中院委托评估程序合法，评估机构及评估人员具有法定资质，评估价值符合市场价值。万和房地产公司的异议申请不能成立，
评估人首佳公司述称：一、根据国有土地使用证载明的用途，评估土地为商业用地。房地产评估是根据地段及容积率计算得出的楼面单价，土地性质为商住用地对评估结果没有影响，万和房地产公司主张商住用地价值高于商业用地价值没有事实依据。二、本次评估的房地产价值已包含了估价对象所占用土地的使用权价值。土地面积是以灌国用（2009）第0191号国有土地使用证记载的四至范围计算，没有遗漏土地面积。三、估价方法是根据国家标准的有关规定，结合评估人员对估价对象的具体认识和资料收集、市场交易情况而确定。估价对象坐落于灌云县工业园区，该区域商服繁华程度较低，类似房地产的租金、出租率、客观收益、税费等相关资料不易获取，不适宜采用收益法进行评估，故选择市场比较法进行评估。四、房地产以外的假山、绿化、广场等是估价对象正常经营时不可缺少的部分，估价结果中已考虑其价值，无须单独评估。综上，本案评估程序规范，估价结果客观公正。
连云港中院认为：该院在执行过程中，依法委托有鉴定评估资质的机构对涉案财产进行评估，委托评估的手续完备，程序合法。评估机构依照评估程序，在结合该房屋周边的交易情况等因素情况下得出的估价结果客观公正，万和房地产公司认为评估报告的估价结果过低的请求不能成立。万和房地产公司认为评估的面积存在漏评，但该评估报告的面积是依据国有土地使用证所载面积予以计算，并不存在漏评。万和房地产公司认为房地产以外的假山、绿化、广场等价值漏评，经听证调查，该评估报告中已经包含了它们的价值，不需要单独进行评估。因此，万和房地产公司重新估价的主张无充分依据，对其所提的执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回异议人万和房地产公司的异议请求。
万和房地产公司不服上述裁定，向本院申请复议称：一、评估公司以商业用地性质评估土地价值不当。根据灌云县国土资源局《关于万和房地产公司改变土地用途及容积率的通知》，同意将万和大酒店项目的土地由原商业用地变更为商住用地，故评估土地性质应为商住用地。商住用地价格高于商业用地，本案应按商住用地性质重新评估或调整价格。二、评估公司对评估土地的面积计算不当。评估土地除房屋对应的土地面积外，尚有相应公摊面积，故评估公司在“委托方未提供分割土地使用证”的情况下，按容积率只计算评估房屋占用面积的土地使用权价值不合规定，遗漏了公摊面积，导致房地产评估价值过低。本案应当根据商业建筑与住宅已明显分开的现状进行评估。三、评估公司对103号房屋的估价方法不当。103号房屋规划用途虽为酒店，但在商住房的前提下，可按酒店进行使用，亦可按写字楼或门面房等方式进行使用。故评估公司采用市场比较法进行评估不当，不能全面反映评估对象的价值，而应以该房产所在区域类似房屋的收益为基础，采用收益法进行评估。四、本案评估价值偏低。除103号房屋评估价值明显低于市场价值外，其余评估对象的价值也明显低于所在区域同类房屋的价值，评估公司应当核实后重新调整。综上，请求重新评估或对评估价值予以调整。
申请执行人灌云农商行答辩称：本案评估程序合法，评估结果公正合理。
评估人首佳公司述称：一、评估公司根据国有土地使用权证记载的用途确定评估对象为商业用地并无不当，灌云县国土资源局的通知不能作为确定土地性质的依据。土地价值由区位、土地用途、使用权年限、规划容积率等决定。评估土地分为东西两个功能区，其分界线由连云港中院出具的函件予以确认。其中西侧为大酒店，即本案评估对象，系纯商业用地，东侧则是住宅楼。按常理来说，在其他条件相同的情况下，商业用地价格高于住宅用地价格。二、评估报告并未涉及容积率的问题，本次评估结果包含了估价对象所占用土地使用权的价值。三、103号房屋采用市场比较法进行评估。评估报告载明“103除外”的原因是：103号房屋没有装潢和配电设施，该部分价值应予扣减。四、本案采用市场比较法进行评估并无不当。估价对象位于灌云县工业园区内，该区域以工业用途房地产为主，商铺繁华程度与聚集程度较低，评估对象未来租金收益无法预测，且区域内估价对象类似房产的客观收益、运营费用等相关资料不易取得，故本案不宜采用收益法进行评估。估价对象所属区域内房地产交易资料较易收集，且能客观反映估价对象的价值，适宜采用市场比较法进行评估。五、房地产之外的假山、绿化、广场等是估价对象正常经营时不可缺少的配套设施，市场比较法采用的可比案例中也有配套设施，故评估时已考虑了该部分设施的价值，不需要单独进行评估。评估结果中亦包含了应当分摊的土地使用权价值。故本案评估结果公正合理。
本院听证过程中，万和房地产公司确认：一、万和房地产公司并未根据灌云县国土资源局灌国土资发（2012）157号通知缴纳199.97万元土地出让金，亦未根据该通知的要求重新办理土地登记手续。二、评估对象7套房屋没有分割土地使用权证。三、万和房地产公司认为本案评估价值过低、应当重新评估的证据仅为灌云县国土资源局灌国土资发（2012）157号通知。
本案的争议焦点是：万和房地产公司主张本案房地产评估价值过低，应重新评估或对评估价值进行调整，是否应予支持。
本院认为：万和房地产公司主张本案房地产评估价值过低、应重新评估的主张不能成立。第一，评估公司根据土地使用权证载明的商业用途进行评估并无不当。万和房地产公司主张应当依据灌云县国土资源局灌国土资发（2012）157号通知载明的商住用途进行评估，但其并未依据该通知实际缴纳土地出让金，亦未重新办理土地变更登记手续。根据物权法定原则，评估公司应当依据土地使用权证载明的用途进行评估。第二，万和房地产公司主张本案漏评了公摊面积土地使用权价值以及假山、绿化、广场等附属设施的价值没有事实依据。万和房地产公司确认评估土地并无分割土地使用权证，首佳公司依据现有土地使用权证进行评估并无不当，评估公司出庭接受质询时亦确认评估结果中包含了分摊土地使用权的价值。另外，评估公司采用市场比较法进行评估时，对比案例亦包括配套设施，故评估结论中已经包含了附属设施的价值，本案不存在漏评的情形。第三，万和房地产公司主张应对103号房屋采用收益法进行评估没有事实依据。评估公司根据评估对象现状确定采用市场比较法进行评估，系评估公司依据其专业知识及行业规范要求作出的判断，应当予以尊重。第四，万和房地产公司主张本案评估价值过低、应予重新评估，应当提供证据加以证明。万和房地产公司为此提供了灌云县国土资源局灌国土资发（2012）157号通知，但该通知并不能证明本案存在评估价值过低的情形，故万和房地产公司应当承担举证不能的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条之规定，裁定如下：
驳回连云港万和房地产有限公司的执行复议申请，维持江苏省连云港市中级人民法院（2014）连执异字第00045号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年二月十五日
书 记 员 薛佳明