广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5381民初524号原告冯金灶，男，1944年11月29日出生，汉族，罗定市人，住深圳市福田区。原告陈美英，女，1945年10月25日出生，汉族，罗定市人，住深圳市福田区。委托代理人陈均庆，广东业信律师事务所律师。委托代理人陈金华，广东业信律师事务所实习律师。被告梁正，男，1954年10月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。委托代理人张其良，男，47岁，汉族，罗定市人，现住罗定市。被告谢莉莎(罗定市明仔烧烤店经营者)，女，1989年4月13日出生，汉族，广西北流市人，现住罗定市。原告冯金灶、陈美英诉被告梁正、谢莉莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈美英及原告冯金灶、陈美英的委托代理人陈均庆、陈金华，被告梁正及委托代理人张其良到庭参加了诉讼。被告谢莉莎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告冯金灶、陈美英是夫妻关系，陈美英与被告梁正是姨甥关系。原告冯金灶、陈美英于1987年新建了坐落在罗定市某房屋一幢，于1988年1月10日领取房产证，房产证登记的所有权人是原告冯金灶、陈美英，土地使用证的使用权人是陈明庆与陈美英。2004年12月15日陈美英独自一人将房屋以18万元的价格转让给梁正并将房产证交给梁正，约定如果房屋可以过户则过户，如果不能过户则将18万元返还给梁正，梁正将房屋返还给陈美英。随后，梁正得知，房屋涉及到的权利人冯金灶没有签名，土地用权人涉及到第三人陈明庆（陈明庆已去世），第三人陈明庆的继承人亦没有签名同意房屋买卖，因此房屋不能过户，前往深圳找陈美英，告知陈美英此事实，陈美英便要求按约定将钱返还给梁正，然后梁正将房屋返还给陈美英，但是梁正一直不肯返还。2013年清明时冯金灶回罗定祭祖时方知房屋被陈美英转让，随后要求梁正返还房屋并将18万元退还给梁正，但是梁正不同意，于2014年冯金灶对涉案房屋以买卖合同纠纷起诉梁正与陈美英，罗定市人民法院作出（2014）云罗法民初字第619号民事判决，该判决在冯金灶上诉后被撤销发回重审，重审中冯金灶因故撤诉。综合上述事实客观存在，原告认为涉案房屋是原告的夫妻共同财产，陈美英无权独自转让房屋，其转让房屋的行为违背《物权法》第97条“处分共同共有的不动产需经全体共同共有人同意，部分共有人擅自处分行为无效”的规定，因此陈美英与梁正之间的房屋转让无效；房屋是夫妻共同重要的财产，转让房屋是重要的行为，陈美英亦无权单独决定；房屋转让时陈美英将房产证、土地使用证等资料交给梁正，因此梁正亦明知房屋不是陈美英的个人财产，在冯金灶与第三人均不在场、没有签字、亦没有任何材料证明第三人同意的情况下仍与陈美英买卖房屋，并非善意，再者房屋亦没有过户，所以梁正不能善意取得房屋。《房地产管理法》第40条明确规定房地产买卖必须采用书面形式，陈美英与梁正的买卖行为中仅凭一张收条认定具有买卖行为，也没有共有人冯金灶参与签名确认，属于违反法律规定的无效情形。此外，梁正伪造原告的签名将房屋租赁给被告谢莉莎，两被告非法占有原告的房屋，依法应予返还。综上所述，陈美英与梁正之间的房屋转让合同无效，原告依法提起诉讼，请求判令：一、确认原告陈美英与被告梁正之间的房屋买卖合同无效；二、两被告将其非法占用的罗定市园前路80号房屋返还给房屋权属所有人的原告；三、本案诉讼费由被告承担。原告为证实其诉讼主张提供了证据如下:证据1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2、收条，证明陈美英与梁正之间存在房屋买卖行为，未经冯金灶同意，买卖行为无效的事实；证据3、房地产所有证存根、房地产权证、房地产权档案详细资料、罗城派出所证明，证明涉案房屋是原告合法所有的事实；证据4、土地使用证、建筑许可证，证明房屋的土地合法使用人为陈美英与陈明庆的事实；证据5、平南村委会证明，证明陈明庆家庭成员关系情况；证据6、房屋租赁合同、个体户机读档案登记资料、谢莉莎身份证，证明两被告串通伪造原告签名房屋租赁合同，占用涉案房屋以及被告谢莉莎诉讼主体资格。证据7、（2015）云中法民二终字第49号民事裁定书，证明2014年冯金灶该案上诉后被发回重审。被告梁正辩称，我不认同我与陈美英的房屋买卖无效，且陈美英、冯金灶应配合将上述标的物罗定市园前路80号房屋过户给我。本案诉讼费由原告自己承担。一、原告冯金灶、陈美英于2004年12月15日将上述房屋转让给我，具体证据有当年委托张其良的汇款凭证、陈美英的收条，以及上述房屋的国有土地使用证、房地产权原价，都交给了我。二、原告冯金灶曾于2014年6月4日，因上述房地产的纠纷，将我梁正、陈美英起诉到罗定市人民法院，案号为（2014）云罗法民初字第619号，以其不知情，未经其同意、授权、追认为由，一是请求判令梁正与陈美英的房屋买卖行为无效，二是请求判令陈美英退还购房款18万元给梁正；三是请求判令梁正限期搬出上述的房屋。案件在2014年7月1日公开开庭，2014年11月10日，罗定市人民法院依法对上述案件进行判决，判决中认同梁正与陈美英的房屋的买卖合法，驳回冯金灶的无理诉讼请求，案件受理费3900元由冯金灶负担。三、认同（2016）粤5381民初686民事判决书和（2016）粤53民终695终审判决。四、2014年5月16日，原告冯金灶已起诉被告梁正，将上述标的物罗定市园前路80号房屋，要求罗定市人民法院判决陈美英与梁正的房屋买卖行为无效[（2014）云罗法民初字第619号]，罗定市人民法院判决驳回了冯金灶的无理诉讼请求；2016年3月29日，原告冯金灶、陈美英以占有物返还纠纷起诉被告梁正，要求被告返还上述房屋给原告[(2016)粤5381民初686号案]，法院判决驳回原告的诉讼请求，原告提出上诉，云浮中级人民法院作出（2016）粤53民终695号二审判决，驳回冯金灶、陈美英的上诉，维持原判。现两原告又以房屋买卖合同纠纷起诉被告，是基于同一事实、同一理由，不应重复起诉。综上所述，梁正是向陈美英夫妻合法购买所得，没有非法侵占原告的房地产，冯金灶、陈美英理应积极协助梁正办理过户手续，诉讼费由原告承担。被告梁正为证实其诉讼主张提供了证据如下:证据1、汇款凭证，证明被告已经委托张其良汇款18万元给原告作为购房款；证据2、收条，证明原告陈美英于2004年12月15日收到汇款后，写下收条，收条中明确了买房屋的面积、价款，房产证的号码，过户手续费由何人承担等合同主要条款，梁正与陈美英的房屋买卖合同成立生效；证据3、房产证、国有土地使用证、建筑许可证，证明原告在收到购房屋款后，将上述房地产证件交给了被告梁正，梁正与陈美英的房屋买卖合同成立生效；证据4、民事诉讼状、民事答辩状，证明原告曾于2014年6月4日因上述房地产买卖合同的纠纷起诉被告；证据5、（2014）云罗法民初字第619号民事判决书，证明原告冯金灶曾于2014年5月20日因上述房地产的纠纷起诉被告及陈美英，罗定市人民法院受理后于2017年7月1日开庭审理，2014年11月10日作出判决，驳回冯金灶的诉讼请求，且案件受理费由冯金灶承担；证据6、（2016）粤5381民初686号民事判决书，证明罗定市人民法院依照原告、被告双方提出的证据，依法作出判决，驳回冯金灶的诉讼，诉讼费由冯金灶、陈美英负担；证据7、（2016）粤53民终695号民事判决书，证明原告不服罗定市人民法院作出的（2016）粤5381民初686号民事判决书，上诉到云浮市中级人民法院，中院依法作出终审判决。被告谢莉莎在诉讼中没有提出答辩意见及提供证据。上述证据已在庭审中出示、质证，被告梁正对原告提供的证据发表以下质证意见：证据1、无异议；证据2，不同意其证明内容，两原告是夫妻关系；证据6，租赁合同上的签名是谢莉莎的个人行为，与梁正无关；证据3、4、5、7无异议。原告对被告梁正提供的证据发表以下质证意见：证据1、只能证明原告陈美英收到钱，但汇款人是张其良，不能证明钱是梁正的；证据2，对其证明内容有异议，只能证明被告付款给陈美英，不能证明合同成立生效；证据3，对其证明内容有异议，原告交付房产证等证件不能证明合同成立、生效，证据3其中的承诺书的真实性有异议，是被告方伪造的，属于伪证；证据5、6、7无异议。综合原、被告诉辩、质证意见，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对当事人质证无异议的证据，本院经审查予以采纳并作为认定本案有关事实的依据。对当事人质证提出异议的证据，本院将结合其余证据对本案有关事实进行综合认定。经审理查明，原告冯金灶与原告陈美英是夫妻关系。1987年，原告冯金灶、陈美英在罗定市罗城街道大桥头上窑塘（即罗定市罗城街道园前路80号）建造了3层半房屋。该房屋所有权证登记字号为：000054，登记的所有权人为冯金灶、陈美英，基底面积48.09平方米，建筑面积189.3平方米。2004年12月15日，原告陈美英与被告梁正约定，由原告陈美英将涉案房屋以18万元的价格转让给被告梁正，当日，被告梁正以张其良的名义通过中国农业银行汇款18万元给原告陈美英，同日，原告陈美英立下收条，内容如下“兹收到梁正（张其良代汇）购买原告所有的座落于罗城大桥头上窑塘的私人房屋壹栋（面积壹佰捌拾玖平方米）款壹拾捌万元（180000），房产证号：粤房字第08868**号，（可协助过户，手续费全部由梁正付），经手人：陈美英2004.12.15”。原告陈美英写好收条后，将该收条及房屋的证件交给被告梁正收执，并将该房屋交由被告梁正使用至今，期间，被告梁正将该房屋出租给他人经商及居住之用，现该房屋由被告梁正租赁给被告谢莉莎经营罗定市明仔烧烤店。被告梁正购得涉案房屋后，曾多次要求原告协助办理房屋过户手续，但原告一直未协助被告梁正办理过户手续。另查明，原告冯金灶曾于2014年6月4日对涉案房屋以买卖合同纠纷起诉被告梁正及原告陈美英，本院以（2014）云罗法民初字第619号立案受理，本院作出判决后，原告冯金灶在上诉后发回重审中撤诉。2016年4月8日，原告冯金灶、陈美英以占有物返还纠纷起诉被告梁正、谢莉莎，请求两被告返还涉案房屋，本院于2016年6月15日作出（2016）粤5381民初686号民事判决书驳回原告的诉讼请求，两原告不服上诉至云浮市中级人民法院，云浮市中级人民法院于2017年1月10日作出（2016）粤53民终695号民事判决书驳回上诉，维持原判。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案原、被告的争议焦点为：一、本案是否构成重复诉讼；二、涉案房屋买卖合同是否有效。关于争议焦点一、本案是否构成重复诉讼。本案原告的第一个诉讼请求为请求原告陈美英与被告梁正之间的房屋买卖合同无效。原告冯金灶就第一个诉讼请求向本院提起过（2014）云罗法民初字第619号诉讼，但该案经二审发回重审，重审过程中原告撤诉，即该诉讼请求未有法院作出的处理后果，原告在本案中提出该诉讼请求，不构成重复诉讼。原告的第二个诉讼请求为请求两被告将其非法占用的涉案房屋返还给房屋权属所有人的原告。两原告就第二个诉讼请求向本院提起过（2016）粤5381民初686号诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案原告的第二个诉讼请求虽以与前诉不同的案由再次起诉，但案件当事人、诉讼标的、诉讼请求与（2016）粤5381民初686号案的基本一致，已构成重复诉讼。原告认为其提起本案诉讼是基于新事实、新理由提出的，不构成重复诉讼，但本院经审查，原告主张的新事实并非是上案裁判发生法律效力后新发生的事实，不属于法律规定的可再次起诉的除外情形，对原告的该意见，本院不予采纳。对原告关于请求两被告将其非法占用的涉案房屋返还给原告的起诉，本院予以驳回。关于争议焦点二、房屋买卖合同是否合法、有效。2004年12月15日，原告陈美英在原告冯金灶服刑期间，以18万元的合理对价将争议房屋卖给被告梁正，被告梁正支付了18万元给原告陈美英，原告陈美英立了收条给被告梁正收执。收条里载明了买卖房屋的面积、价款，房产证号码，过户手续费用由谁承担等合同的主要条款，符合房屋买卖合同的构成要件。收条出具后，原告陈美英将房屋的所有证件交由被告梁正收执并将房屋交付被告梁正使用至今。本案两原告是夫妻关系，涉案房产是两原告的夫妻共有财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，被告梁正在购买争议房屋时，有理由相信由于原告冯金灶服刑，原告陈美英因日常生活急需要钱用而出卖争议房屋，有理由相信原告陈美英出卖争议房屋是其夫妻双方共同意思表示。被告梁正购买争议房屋时支付了合理对价，原告陈美英亦已将房屋交付被告梁正使用12年余，本院采信被告梁正的购房行为是善意的，其信赖利益和交易安全应得到保护，因此，被告梁正取得该房屋属于法律意义上的善意取得。涉案房屋买卖合同虽未经登记机构登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故本案房屋买卖合同合法、有效。原告不得以冯金灶不同意或不知道涉案房屋买卖以及涉案房屋买卖未经登记机构登记为由来主张房屋买卖合同无效。故对于原告请求确认原告陈美英与被告梁正之间的房屋买卖合同无效，本院不予支持。被告谢丽莎经本院传票传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：驳回原告冯金灶、陈美英的诉讼请求。案件受理费7300元（原告已预交），由原告冯金灶、陈美英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  潘 林人民陪审员  陈俊霖人民陪审员  陈卓辉二〇一七年八月二十九日书 记 员  陈小园