四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2014）涪民初字第7065号原告：王玉琼，女，汉族，生于1966年7月12日。委托代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。被告：曾亮，男，汉族，生于1962年2月13日。委托代理人：廖大成，四川联衡律师事务所律师。被告：曾国京，男，汉族，生于1937年8月29日，系曾亮之父。委托代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。原告王玉琼诉被告曾亮、曾国京房屋买卖合同纠纷一案，本案于2014年9月3日立案受理后，依法由审判员蔡艳适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人易世平，被告曾亮的委托代理人廖大成、被告曾国京的委托代理人付平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年6月6日，原、被告签订《购房协议》一份，约定被告将位于绵阳市涪城区的房屋以32000元的价格出售给原告，并负责将房屋产权证和土地使用证过户给原告。合同签订后，原告依约分两次将购房款交给了被告，被告也依约将房屋交付给原告占有、使用，但至今未将房屋产权证和土地使用证过户给原告。原告遂诉至本院，请求判决：1、依法确认2001年6月6日双方签订的《购房协议》合法、有效；2、判令被告立即将涪城区御营路御营小区7幢4楼2号的房屋所有权证和土地使用权证过户给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告曾亮辩称：曾亮没有和原告签订过购房协议，对曾国京与原告签订的购房协议不予追认，请求确认该协议无效，驳回原告的诉讼请求。被告曾国京辩称：我方认为购房协议无效，因为曾国京系无权处分曾亮的案涉房屋。经审理查明：2001年5月16日，被告曾国京以曾亮的名义从绵阳市房产总公司购得位于绵阳市涪城区的房屋一套，成交价款为12134.77元。同年6月6日，曾国京再次以曾亮的名义与原告签订《购房协议》一份，约定甲方（曾亮）将上述房屋出售给乙方（原告王玉琼），约定价款为32000元，该款在签订协议时由乙方一次性支付给甲方，乙方付款的同时，甲方将《直管公房买卖契约》、发票、身份证复印件等手续交乙方保存。此外，双方还就权属登记作如下约定：“甲方负责将房屋产权证、土地使用证过户给乙方，所发生的一切费用由乙方承担。甲方向乙方只提供领证及办理过户的一切手续，并保证所出售的房屋合法，保证能办理两证。否则，甲方退还乙方的房款”。当日，原告向被告曾国京支付购房款30000元，由曾国京出具收条为凭。同时，曾国京按协议约定将《直管公房买卖契约》、发票、加盖曾亮私章的曾亮身份证复印件交由原告保管，并将案涉房屋的钥匙交付给原告。2011年7月10日，原告向曾国京支付剩余购房款2000元。另查明，原告于2001年6月6日取得案涉房屋钥匙后即占有、使用该房屋（自用、出租等）至今。2003年5月13日，原告向绵阳市地方税务局第一征收分局申请缴纳了案涉房屋买卖的相关税费。又查明，该房屋使用的水、电、气帐户客户名称均系原告。2008年5.12汶川地震后，国家为房屋受灾群众发放的救灾款也由原告领取，二被告对此未提出异议。又查明，2002年2月6日，绵阳市房产管理局为曾亮办理了案涉房屋的房屋所有权证书，此后，曾国京将该证书交给原告。2006年5月31日，绵阳市国地资源局为曾亮办理了案涉房屋的国有土地使用权证书，目前，该证书由原告持有。再查明，2006年，原告取得上述证书后找到被告曾亮，要求其协助原告办理案涉房屋的权属转移登记，曾亮则让原告找曾国京。此后，原告多次找到曾国京协商均未果。为此，原告遂诉来本院，请求判如所请。庭审中，曾亮称其委托曾国京代为管理案涉房屋，如出租、使用等，但未委托其出售房屋，所以原告找到其要求办理转移登记时其表示让原告找曾国京，还称此后其没有主动找过原告。曾国京则将称曾亮请其代管案涉房屋，因其缺钱，就自行做主将该房屋出售给原告，曾亮对此并不知情。后来原告于2006年找到曾亮，要求办证，曾亮拒绝后，其就想既然曾亮不同意，就把钱退给原告，原告退回房子就行了。但此后其未找原告退款，也未要求原告向其返还案涉房屋。上述事实，有原、被告陈述、当事人身份证明、《直管公房买卖契约》、《购房协议》、身份证复印件、收条、完税证、收据、《绵阳市地方税务局第一直属征收分局关于同意免征曾亮转让普通住宅应纳的营业税、土地增值税的批复》、房屋所有权证书、国有土地使用权证书、租房协议、绵阳震后房屋安全鉴定报告、交易明细、证人证言、本人住房情况说明等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告以较为合理的对价购买曾亮所有的案涉房屋，并由被告曾国京代曾亮与原告签订购房协议，该协议系原告和曾国京的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对此，原、被告均不持异议。在该协议缔结过程中，曾国京虽未向原告出具曾亮的书面授权书，但曾国京与曾亮系父子关系，其代理曾亮处分房屋，符合常理。且事实上曾国京已代曾亮购买了案涉房屋，持有购买该房屋的合同、票据原件及钥匙，并向原告交付了加盖曾亮私章的身份证复印件，这进一步让原告确信其得到了曾亮的授权。在此情形下，原告才与曾国京签订案涉协议，并足额支付购房款。由此可知，原告在与曾国京签订该协议时，是善意且无过失的。即使曾国未获曾亮授权，对原告而言，曾国京的行为也构成表见代理，依法应由被代理人曾亮承担相应的法律后果。综上，被告曾国京代理曾亮于2001年6月6日与原告签订的《购房协议》合法有效，对曾亮具备法律约束力。原告的该项诉讼请求与事实相符，于法有据，本院予以认可。被告曾亮辩称其未向曾国京授权出售房屋，对曾国京与原告签订协议一事也不知情，对该协议也不予追认，故要求驳回原告的诉讼请求。对此，本院认为，即使曾国京在出售房屋前未征得曾亮同意，事后也未向其告知实情。但曾亮最迟也应当在2006年原告要求其协助办理权属过户登记时知晓此事。然而其除不协助原告办理权属转移登记外，在此后长达八年间未以房屋所有权人的身份向原告主张过权利，默认原告对其房屋进行占有、使用、收益和处分。依照最高人民法院关于适用《若干问题的解释(二)》第十二条之规定，应当视为其以行为对案涉协议进行了追认，故被告曾亮的该项抗辩不成立，本院不予采纳。该协议签订后，被告曾国京代曾亮按约履行了交付房屋的义务。但从2006年6月其取得案涉房屋房屋所有权证书和国有土地使用权证书后至今仍未为原告办理权属转移登记，应属违约。现原告主张被告曾亮为其办理权属转移登记，既符合法律规定也合乎合同的约定，被告曾亮应当依法依约履行。原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第四十九条、第五十一条、第六十条第一款、《若干问题的解释(二)》第十二条之规定，判决如下：一、确认2001年6月6日被告曾国京代被告曾亮与原告王玉琼签订的《购房协议》合法、有效；二、被告曾亮于本判决生效后立即协助原告王玉琼办理位于绵阳市涪城区房屋的权属转移登记。本案减半收取案件受理费50元，由被告曾亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  蔡艳二〇一四年十月二十八日书记员  杨佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《若干问题的解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。