浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙温民终字第1127号
上诉人（原审被告）郑明如。
上诉人（原审被告）严秋梅。
上列两上诉人共同委托代理人王庭奎。
被上诉人（原审原告）张友朝。
委托代理人尹航。
委托代理人孔令抄。
原审第三人郑国前，男，1990年5月25日出生，汉族，在中国人民解放军七七五四六部队服役。
原审第三人郑国柳，男，1990年5月25日出生，汉族，在中国人民解放军七七五四六部队服役。
原审第三人郑国洪。
法定代理人郑明如、严秋梅，系原审第三人郑国洪父母。
原审第三人郑国前、郑国柳、郑国洪的共同委托代理人周伟红。
上诉人郑明如、严秋梅因买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2012）温龙永民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，1998年12月间，被告郑明如、严秋梅、第三人郑国前、郑国柳、郑国洪原居住的浙江省泰顺县百丈镇百新村横街自然村，因政府建设珊溪水利枢纽工程库区需要移民，被告郑明如、严秋梅、第三人郑国前、郑国柳、郑国洪被政府安置部门移民落户至温州市龙湾区永兴街道沙园村移民点，分配得建房地基两间，土地由国家划拨，占地面积94.5平方米，1999年3月11日被告郑明如、严秋梅与原告张友朝签订一份《契约》，约定，两被告将自己享有的温州市龙湾区永兴街道沙园村移民点建房地基一间，占地面积47.25平方米，以人民币40200元转让，原告愿意以该价款购买，房产证、水电开户证由两被告领取交原告，转户手续由原告自办，费用由原告自负，款项一次性付清等等，以及其他事项，并由原、被告双方及相邻方、被告方的亲属、代笔人、凭中人等在该契约上签名、盖章、按指纹确认。原告给付40200元后，以被告郑明如名义向相关部门审批建房，自负资金在该地基上建成一间五层房屋，并对该房屋进行实际使用、管理至今。2003年10月8日温州市国土资源局向被告郑明如发放国有土地使用证，使用权类型为划拨，2005年11月22日温州市房产管理局向被告郑明如发放房屋所有权证，建筑面积为254.28平方米。被告郑明如缴纳了相关部门的规费2652元，原告在2006年使用、管理期间缴纳了有线电视的收视费、水费等。而后，原告多次要求两被告协助配合其办理房地产权属的过户手续，两被告均未能协助配合，原告无奈诉至法院。
原判认为，原、被告之间签订《契约》所转让的地基属于国有划拨土地，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。该规定仅是对土地使用权管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、法规的强制性规定的合同无效，是指效力性强制性规定。现诉争的地基已建房，原告也使用、管理至今，且房屋已由被告郑明如取得相关部门的权属登记，双方也已经可以办理相关权属的过户手续。据此，被告郑明如、严秋梅、第三人共同称：签订的《契约》以违反有关法律、法规的规定而无效的意见，不予支持。因原、被告签订《契约》时，第三人均尚未成年，被告郑明如、严秋梅作为监护人、法定代理人以合理价格出让共有的地基，原告有理由相信被告郑明如、严秋梅作为第三人的监护人、法定代理人有权代理第三人的民事活动，转让的地基也是有偿转让，并没有损害第三人权益。两被告答辩称没有取得共有人的同意，及第三人共同陈述称，原、被告签订的契约，是在第三人不知情的情况下签订，损害了第三人利益，出卖是不合法的意见，亦不予支持。因两被告及第三人是属于政府建设工程需要移民，政府分配的地基实际属于国有划拨，第三人陈述称地基是农村集体所有，缺乏事实依据，不予采纳。
综合上述分析，原、被告之间签订的《契约》不违反法律、法规的效力性强制性规定，应属有效合同。原告以合理价格购买诉争的地基，并自行出资建房使用、管理多年。被告郑明如在取得相关部门的房屋所有权证、国有土地使用证后，理应及时协助原告至相关部门办理权属过户手续。原告的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：一、确认原告张友朝与被告郑明如、严秋梅于1999年3月21日签订的建房地基转让《契约》有效；二、被告郑明如、严秋梅于判决生效之日起三十日内协助原告张友朝至房地产管理部门办理座落于温州市龙湾区永兴街道沙园村移民点房屋（所有权证号：温房权证龙湾区字第0479**，国有土地使用证号：温国用2003字第2－1572号，地号：2－9－25－332，使用权类型：划拨）的房地产过户手续，相关过户税收、费用由原告张友朝负担；三、原告张友朝于被告郑明如、严秋梅办妥相关房地产过户手续同时偿还被告郑明如垫付的规费2652元。案件受理费805元，减半收取402.5元，由被告郑明如、严秋梅负担。
宣判后，郑明如、严秋梅不服，提起上诉称：双方签订的契约，实质上买卖移民安置地基，而不是房屋。根据我国法律的相关规定，宅基地是不准许买卖的。温移办（1997）48号文件明确规定了，移民宅基地不得擅自买卖，或变相买卖。涉案契约不仅违反了法律法规强制性规定，同时也违反了政策的规定，且未取得涉案地基共有人的同意，侵害了未成年人的合法权益，依法应认定无效。退一步讲，即使涉案协议有效。上诉人当初垫付的2652元具有很大的增值功能，被上诉人张友朝不应当只返还本金。另，地基买卖后，“三通一平”的费用2500元／人，涉案地基安置三人，共计费用7500元，已直接从上诉人应得的补偿款中予以扣除，该笔款应由被上诉人支付。请求二审法院撤销原审判决，改判确认涉案契约无效。
被上诉人张友朝辩称：上诉人郑明如、严秋梅主张移民安置地不能买卖是法律上的认识错误。双方签订协议时涉案土地性质已经是国有划拨性质，是允许买卖的，协议有效。温州移民办的通知仅是地方机关办公室出台的文件，对本案不具有约束力，本案应适用合同法。上诉人作为子女的法定监护人，只要不损害被监护人的利益是可以处分其财产的。上诉人将涉案地基出卖时，所得款项是用于建造另一间移民安置地的房屋和家庭生活支出，现上诉人与其子女都居住在另一间移民房中，上诉人主张损害原审第三人利益是没有依据的。被上诉人取得涉案地基建造房屋并居住十余年，原审第三人明知但没有提出异议，说明其对买卖是认可的。上诉人主张的“三通一平”的费用，没有提供相关证据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人郑国前、郑国柳、郑国洪陈述：上诉人郑明如、严秋梅与被上诉人张友朝签订协议时，涉案土地还是集体性质，即使后来变更为国有性质，该协议因违反法律强制性规定应认定为无效。且涉案协议损害了原审第三人的利益，亦应认定无效。
二审期间，被上诉人张友朝，原审第三人郑国前、郑国柳、郑国洪均无新的证据提供。上诉人郑明如、严秋梅提供了：村委会证明书及其温移办（1997）48号文件各一份，证明“三通一平”费用由上诉人支付。被上诉人质证称：该两份证据不属于二审程序中的新的证据。证据的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明系涉案房屋需要缴纳该费用，该费用的收取与涉案地基的买卖并不存在法律上的关系。原审第三人对上诉人提交的证据无异议。本院认为，上诉人提供证据的证明对象在一审中未主张，不属于二审审理范围，本院不予认定。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案地基权属已于2003年经温州市国土资源局登记确认为国有划拨性质，在无相反证据予以推翻的情况下，应认定郑明如户取得该地基时的性质为国有划拨。郑明如、严秋梅主张该地基在转让之时的性质为集体所有，但未提供证据，本院不予采纳。国有划拨性质的土地可依法转让。郑明如作为涉案地基的户主，与妻子严秋梅一致同意将涉案地基转让给张友朝，张友朝支付了合理对价。据此可认定张友朝善意有偿受让该地基，并在受让宅基地上建房居住使用多年，其合法权益依法予以保护，即涉案《契约》的效力应予以确认，双方应按照约定全面履行各自的义务。郑明如、严秋梅作为出让人，负有协助张友朝办理过户手续的义务。张友朝受让涉案地基后，建造房屋并居住至今，现土地使用权证和房屋所有权证均已登记在郑明如名下，办理权属变更登记条件已经成就，郑明如、严秋梅应予以协助。至于原审第三人郑国前、郑国柳、郑国洪认为其系涉案地基的共有人，上述转让行为损害其利益，可依法向上诉人主张赔偿。关于“三通一平”费用，当事人在一审中未主张，不属于二审审理范围。关于郑明如垫付规费2652元，郑明如、严秋梅一审时提交证据证明主张该笔费用，张友朝予以认可并同意承担，原判据此判令张友朝向郑明如偿还该费用，并无不当。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费805元，由上诉人郑明如、严秋梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 郑文平
代理审判员 蔡蓓蓓
二〇一二年十一月五日
书 记 员 黄百隆