江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03318号
上诉人（原审被告）苏州市风华科技发展有限公司。
被上诉人（原审原告）张家港市供销合作总社。
上诉人苏州市风华科技发展有限公司（以下简称风华公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张民初字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年4月2日，原审原、被告签订土地租赁协议一份，约定原审原告将其拥有使用权的张家港市杨舍镇长安路382号土地的使用权（土地使用权证号张国用（1997）第00185号）租赁给原审被告，租期为八年，租期自2008年5月15日到2016年5月14日，2008年5月15日至2010年5月14日的租金为40万元，以后两年为基准重新协商确定租金。该协议签订后，原审被告支付了30万元租金给原审原告。2010年5月27日，原审原、被告签订土地租金协议一份，约定继续履行2008年4月2日的土地租赁协议，确定2010年5月15日至2016年5月14日租金总额为144万元（年租金24万元），付款方式为协议签订后付12万元，2010年11月底前付12万元，以后年租金分别在当年的5月、11月各付50%，第一期结欠的租金继续以消费抵扣。2009年、2010年原审原告在原审被告处一共消费了106856元。
另查明，张家港市杨舍镇长安路382号土地的原土地使用权人为张家港市供销宾馆（土地使用权证号张国用（1997）第00185号），类型为划拨。后张家港市供销宾馆歇业清算，该土地使用权归属其主管部门张家港市供销合作总社（以下简称供销合作总社），土地使用权证号张国用（2007）第030043号，类型为划拨。2007年7月3日，座落于上述土地上的房屋（产权证号张房权杨字第0019066号、0019067号）产权经法院拍卖归买原审原告所有。2009年7月9日，上述房屋换领新产权证，证号为张房权证杨字第××号。2014年4月28日，张家港市国土资源局出具《张土租（2014）1号国有划拨建设用地出租批准书》，同意供销合作总社将张国用（2007）第030043号土地予以出租。
再查明，2011年6月7日供销合作总社向原审法院提起诉讼，要求风华公司支付2011年5月31日前所欠租金353144元并承担案件诉讼费。2011年8月25日，原审法院作出（2011）张民初字第0855号民事判决书，判决风华公司支付供销合作总社2011年5月31日前所欠租金353144元并承担案件受理费。风华公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2012年1月19日，苏州市中级人民法院作出（2011）苏中民终字第2192号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年12月26日供销合作总社向原审法院提起诉讼，要求风华公司支付2012年11月31日前所欠租金36万元并承担案件诉讼费。2013年2月2日，原审法院作出（2013）张民初字第0061号民事判决书，判决风华公司支付供销合作总社2012年11月30日前所欠租金360，000元，以及由12万元租金所生自2011年12月1日至2012年11月30日的逾期付款利息3，300元、自2012年6月1日至2012年11月30日的逾期利息1，680元，合计364，980元，并承担案件受理费。风华公司不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2013年5月20日，苏州市中级人民法院作出（2013）苏中民终字第1004号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，有土地租赁协议、土地租金协议、国有划拨土地出租申请、国有划拨建设用地出租批准书、（2013）张民初字第0061号民事判决书、（2013）苏中民终字第1004号民事判决书及当事人陈述予以证实。
原审原告供销合作总社诉称，原审被告所有的房屋座落于原审原告拥有土地使用权的土地上。2008年4月2日、5月27日，原审原、被告签订了土地租赁协议和土地租金协议，协议约定了租金及支付时间。协议签订后原审被告支付了部分租金，截止2012年11月31日原审被告结欠原审原告租金368365元。后经法院审判（2013张民初字第0061号）并于2013年12月24日执行到位。现原审被告仍旧拖欠租金36万元，原审原告经多次催讨，原审被告以资金短缺等理由拒付。故原审原告起诉请求判令原审被告立即支付2014年5月31日前所欠租金36万元及银行存款利息5730元，合计人民币365730元。
原审法院认为，双方签订的《土地租赁协议》、《土地租金协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且已得到土地管理部门批准，应属有效，风华公司应按照《土地租赁协议》、《土地租金协议》约定的租金标准支付租金。根据现有证据反映，风华公司是通过拍卖程序取得了本案诉争土地使用权上的房屋所有权，风华公司在拍卖中对其所拥有的只有房屋的所有权而不包含土地的使用权是明知的，其实际支付的对价也只是房屋的价格。风华公司拥有的只是房屋的所有权，并未拥有房屋座落范围内的土地使用权，但房屋在土地上即意味着使用了相应范围的土地，故双方才签订土地租赁协议约定风华公司支付房屋占有使用土地的对价即租金。（2013）张民初字第0061号民事判决书判决确定的系2012年11月30日前风华公司应当支付的租金。根据《土地租赁协议》、《土地租金协议》，风华公司在2013年5月底前、2013年11月底前、2014年5月底前各应支付租金12万元，合计36万元。风华公司未按期支付租金，供销合作总社现主张按照银行同期存款利率计算逾期付款利息，可予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原审法院判决如下：一、原审被告苏州市风华科技发展有限公司给付原审原告张家港市供销合作总社2014年5月31日前的应付租金36万元；二、原审被告苏州市风华科技发展有限公司给付原审原告张家港市供销合作总社12万元租金自2013年6月1日至2014年5月31日的逾期付款利息3900元、12万元租金自2013年12月1日至2014年5月31日的逾期付款利息1830元。上述一二两项合计365730元，限原审被告苏州市风华科技发展有限公司于判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，汇入原审原告张家港市供销合作总社指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：张家港市农村商业银行杨舍支行，账号：80×××18）。案件受理费减半收取3375元、财产保全费2420元由原审被告苏州市风华科技发展有限公司负担。此款原审原告已预交，原审法院不再退还，由原审被告于判决生效后10日内直接支付原审原告。
上诉人风华公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
原审判决缺乏合同、法律依据。涉案土地租赁协议明确约定租赁土地使用权。原审法院认为房屋在土地上就要付土地使用费没有法律依据。被上诉人应履行土地使用权变更登记，办理土地租赁登记手续的法定义务。被上诉人怠于履约，直至2014年4月21日就涉案协议申请报批，有违商业信誉。上诉人依法中止支付租金，另行向法院起诉，追究被上诉人的违约责任，督促其尽快交付土地使用权。
综上，请求二审法院撤销原审判决，依法公正判决。
被上诉人供销合作总社二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案上诉人与被上诉人之间明确签订的为土地租赁协议、土地租金协议，并得到土地管理部门批准，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人风华公司应当按照合同约定及时支付租金。上诉人要求被上诉人办理土地租赁登记手续另行主张，但不影响上诉人应支付租金的义务及承担逾期付款违约责任。
综上，上诉人风华公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6750元，由上诉人苏州市风华科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年十二月四日
书 记 员 黄 婷