安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民二终字第00717号上诉人（原审被告）：王金龙。被上诉人（原审原告）：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司。负责人：吴樟林，经理。委托代理人：方云长。委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。上诉人王金龙因与被上诉人绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年8月18日，王金龙与宝业物业合肥分公司签定了《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定由宝业物业合肥分公司为其名下的合肥市瑶海区铜陵路宝业城市绿苑东区×幢×室提供前期物业管理服务。服务内容主要包括物业共用部分、设施设备的维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。费用标准为按业主拥有物业的建筑面积及类型计算，王金龙该处物业每月每平方米0.55元计算，合同约定物业费缴纳方式为每半年预收一次。如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，自逾期之日起按日加收欠费总额千分之三的标准向宝业物业合肥分公司支付违约金。合同没有约定物业服务期限。合同签订后，宝业物业合肥分公司如约进入小区提供服务至今。王金龙系宝业城市绿苑东区×幢×室业主，房屋面积为126.45平方米，2012年及之前每月应缴物业费为69.5元，2013年合肥地区物业服务实现一费制后，收费标准上调至每月每平方米0.65元，每月应缴物业费为82.19元。因下水管堵塞及房屋周围先前施工遗留的土堆问题宝业物业合肥分公司未能及时妥善解决，其自2008年3月起即拒缴物业费，截至2013年12月31日共计欠缴物业费用5020元。期间宝业物业合肥分公司曾使用快递进行催缴，被其拒收。2014年3月13日，宝业物业合肥分公司在宝业城市绿苑东区×幢×室门口张贴催缴通知对欠费进行催缴，未果，遂诉至原审法院。原审法院认为：宝业物业合肥分公司与王金龙之间签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。王金龙作为小区业主，亦应受该合同的约束，按照双方约定行使权利，履行义务。2008年3月至2013年12月，宝业物业合肥分公司已履行了自己的服务管理职责，提供了物业服务，且就欠付的物业费宝业物业合肥分公司已经进行了书面催告，王金龙理应按照物业服务协议等的约定履行给付物业费义务。王金龙辩称物业服务不达标，拒绝缴纳物业费。其中房子周围的土堆至今未得到妥善处理，宝业物业合肥分公司就此部分提供的服务确实有不足之处，存在部分瑕疵。但上述服务瑕疵尚未重大到可以不支付物业费的程度，王金龙拒交物业费的请求不予支持。宝业物业合肥分公司现其向王金龙主张物业费5020元，鉴于物业服务存在部分瑕疵，该物业服务费用可以酌情减少。为督促宝业物业合肥分公司及时履行义务，替业主排忧解难，物业费现据宝业物业合肥分公司提供的服务酌情按4518元（5020元×90%）予以支持。至于违约金，王金龙拒交物业费系宝业物业合肥分公司提供的物业服务有部分瑕疵所致，故本院对宝业物业合肥分公司的该项诉请，不予支持。宝业物业合肥分公司另行主张的能耗费、照明费等，无缴费发票予以佐证，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王金龙于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司物业费4518元；二、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由被告王金龙负担。王金龙上诉称：1．被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。条文中明确规定，只有在业主委员会督促其限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。被上诉人在一审中提供EMS快递单用以证明其已履行了催告程序，快递单上的寄件人为“宝业城市绿苑东区管理处”，上诉人认为仅一张快递单不能达到其证明目的。一审法院认定事实不清。2．被上诉人并未履行相关维修、养护、管理义务，应当承担相应的赔偿责任。上诉人依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者其他法律法规以及其它行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”上诉人在一审中列举了大量被上诉人物业管理服务存在的诸多问题，上诉人并不是无故不缴纳物业费：第一、自2010年起被上诉人将人防设施私自改造成非机动车停车场，该停车场正好位于上诉人卧室正下方，每天噪音不断，严重影响了上诉人的正常生活；第二、上诉人家的阳台、厨房、和卫生间下水道堵塞找被上诉人过来维修，被上诉人一直没有来疏通，无奈最后上诉人自己找人来疏通；第三，上诉人房子周边土堆堆的特别高，导致一下雨室内就回潮，也一直都没有得到妥善处理，第四、室内安装的可视对讲系统一直不能使用，报修之后也一直不来维修。综上，被上诉人提供的物业服务不达标，己构成违约，一审法院仅以“宝业物业合肥分公司就此部分提供的服务确实有不足之处，存在部分瑕疵。”使被上诉人逃避了违约责任，一审认定的事情不清。没有义务就没有权利，《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”被上诉人认为不履行义务堂而皇之的享受权利不符合公平正义原则。综上，上诉人恳请二审法院依法查明本案全部事实，支持上诉人二审上诉主张，以维护上诉人合法权益。上诉请求：1、依法撤销合肥瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01906号民事判决，并依法予以改判，驳回被上诉人一审诉讼请求。2、由被上诉人承担本案的诉讼费用。宝业物业合肥分公司辩称：我方尽到了通知义务，完全按照合同来履行义务。上诉人将自己的住宅改成商业用房，致相应设施损坏和下水道堵塞，因此，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回。二审期间，上诉人王金龙提供一组照片，但该组照片没有标明是何小区且部分物业服务瑕疵是否存在常态化。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，经书面催交，业主无正当理由应当在合理期限内及时交纳物业服务费，而业主委员会催交不是唯一必经程序，宝业物业合肥分公司直接催收物业服务费并无不当。上诉人王金龙二审提供证据并不能证明宝业物业合肥分公司全部服务情况及瑕疵的常态化，一审法院对宝业物业合肥分公司服务存在部分瑕疵已作出客观评价，且在收取费用上已作出核减，该处理亦并无不当。因此，王金龙上诉理由不能成立，其上诉主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人王金龙负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一四年十二月五日书记员  张 琪附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。