天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终3954号
上诉人（原审被告）:王铁桂，男，1972年10月19日出生，汉族，天津市聚福盛汽车维修有限公司总经理，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：林莉，女,住天津市南开区,天津市聚福盛汽车维修有限公司推荐。
委托诉讼代理人：杨晨，天津崇中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津财富豪为商务酒店有限公司，住所地天津市河东区津塘路79号。
法定代表人：冯志华，董事长。
委托诉讼代理人：刘强，天津华声律师事务所律师。
上诉人王铁桂因与被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0102民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王铁桂上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清。上诉人自2014年7月4日就不再占有使用诉争房屋了。自涉诉房屋漏雨后，上诉人在涉诉房屋存放物品目的仅为保存物证，便于日后在其他案件诉讼中鉴定上诉人的损失。故双方自2014年7月4日已经解除租赁合同，房屋保存涉案物证并不代表上诉人对房屋的使用，且房屋漏水的维修没有任何验收，上诉人也不敢再使用；2、原审判决适用法律错误。退一步讲，即使双方存在租赁关系，则被上诉人起诉要求上诉人支付拖欠租金的时间已经超过诉讼时效，一审法院未予分析认定，属于适用法律错误。
被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在租期届满后至今仍占用涉诉房屋。上诉人主张其占用房屋系为保存因漏水受损的涉案物证，不能作为其占用房屋拒绝支付租金及使用费的正当理由。如果上诉人要保留相关证据，完全可以通过合法途径解决。另，在租赁合同期间及租期届满期间，被上诉人曾多次向上诉人催交租金，并未超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。
天津财富豪为商务酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告将天津市河东区津塘路79号财富豪为酒店一楼70平方米的房屋交还原告，并向原告支付2014年11月7日至2016年10月31日期间的房屋租金95225元；2、判令被告向原告支付2016年11月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费16000元，以及自2017年3月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费；3、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：涉诉房屋系坐落天津市河东区津塘路79号天津财富豪为商务酒店一楼西侧70平方米的房屋，所有权××为天津市职工之家，被告为涉诉房屋使用权人。被告曾于2015年1月27日在一审法院起诉被告财产损害赔偿纠纷，该院于2016年11月1日作出（2015）东民初字第632号民事判决，载明：“2013年11月1日，原告王铁桂以其笔名王子豪名义，作为承租方（乙方）与被告财富豪为酒店作为出租方（甲方）签订《关于书画协会租赁事宜的协议》，原告承租被告位于河东区××酒店××楼70平方米面积，做画展经营使用。租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日，年租金4.8万元。2014年7月4日，因暴雨导致原告承租范围内屋顶排水管泄漏，造成原告处19件动物标本污损。原告曾于2014年7月16日向被告出具《索赔函》，要求被告赔偿。被告分别于2014年7月18日和2014年10月21日以文件形式向原告回函，沟通解决赔偿事宜。”现涉诉房屋内放置的是被告的物品，房屋钥匙在被告处，未交付原告。
一审法院认为，当事人双方所签订的房屋租赁合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定遵循诚实信用原则履行自己的义务。双方约定租赁期限已届满，双方均表示该合同已经终止，故被告应将涉诉房屋腾空返还原告。被告称自2014年7月涉诉房屋漏水后就不再使用涉诉房屋，双方合同已终止。但被告在涉诉房屋内存放其物品，实际在使用房屋，且未交纳房屋钥匙，并未与原告就解除合同进行协商，故被告该项辩称不予采纳，被告应缴纳合同期内的房屋租金。对于租金，被告称其租金交到了2014年8月，之后未缴纳租金，现涉诉房屋仍由被告占有，故原告主张被告支付2014年11月7日至2016年10月31日期间的房屋租金95225元，2016年11月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费16000元（以原租赁协议约定的年租金48000元为标准计算），以及自2017年3月1日至实际交还房屋之日的房屋占有使用费（以原租赁协议约定的年租金48000元为标准计算）的诉请符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告王铁桂将坐落天津市河东区津塘路79号天津财富豪为商务酒店一楼西侧70平方米的房屋腾空交付给原告天津财富豪为商务酒店有限公司；二、本判决生效之日起三十日内，被告王铁桂给付原告天津财富豪为商务酒店有限公司2014年11月7日起至2016年10月31日止的房屋租金95225元；三、本判决生效之日起三十日内，被告王铁桂给付原告天津财富豪为商务酒店有限公司2016年11月1日起至2017年2月28日止的房屋占有使用费16000元；四、本判决生效之日起三十日内，被告王铁桂以年租金48000元为标准给付原告天津财富豪为商务酒店有限公司自2017年3月1日起至实际腾交房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，减半收取计1262.5元，保全费560元，共计1822.5元，由被告王铁桂负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同租赁期限已经届满，双方合同已经终止，上诉人应当将涉诉房屋腾空返还与被上诉人。现上诉人主张双方已于2014年7月4日解除合同，上诉人并未占有使用涉诉房屋，对此，被上诉人不予认可，上诉人亦未举证证明双方已于2014年7月4日解除合同的事实存在，且双方未进行房屋交接，涉诉房屋内仍存有上诉人的物品，上诉人仍实际占用涉诉房屋，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。
对于上诉人应支付租金问题。上诉人在一审中抗辩主张被上诉人要求支付租金的期间已超过诉讼时效。对此，经审查，被上诉人曾向上诉人寄发关于催缴房租的函件，根据中通快递信息记载该邮件于2016年11月4日签收。故，被上诉人主张2014年11月7日至2015年11月3日之间的租金已经超过诉讼时效，对该部分租金，本院不予支持。上诉人应支付被上诉人2015年11月4日至2016年10月31日止的租金共计47474元。双方租赁期满后，涉诉房屋一直由上诉人占用，故上诉人应支付相应的房屋占有使用费。一审法院比照租金对房屋占有使用费的计算正确。
综上，王铁桂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市河东区人民法院（2017）津0102民初2005号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更天津市河东区人民法院（2017）津0102民初2005号民事判决第二项为：本判决生效之日起三十日内，上诉人王铁桂给付被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司2015年11月4日起至2016年10月31日止的房屋租金47474元；
三、驳回被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司其他诉讼请求；
四、驳回上诉人王铁桂其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2525元，减半收取1262.5元，保全费560元，共计1822.5元，由上诉人王铁桂负担1039元；被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司负担783.5元；二审案件受理费2525元，由上诉人由上诉人王铁桂负担1439元，被上诉人天津财富豪为商务酒店有限公司负担1086元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李国敏
代理审判员 孟 夏
代理审判员 苏美玉
二〇一七年八月九日
书 记 员 穆 艺