广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终246号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司新会支行，住所地：广东省江门市新会区会城镇冈州大道中84号。负责人：梁宗欢，该行行长。委托诉讼代理人：钟荣健，男，该行员工。委托诉讼代理人：周迪，男，中国建设银行股份有限公司江门分行员工。被上诉人（原审原告）：黄文彬，男，1952年4月11日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁宝胜，男，1967年5月26日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审第三人：伍丽芳，女，1951年5月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：温昕乐，广东华商律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司新会支行（以下简称新会建行）与被上诉人黄文彬、梁宝胜、原审第三人伍丽芳物权保护纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新会建行上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实予以改判。事实和理由：新会市圭峰置业有限公司在2001年2月5日与梁宝胜签订了编号为0112049号的《商品房购销合同》。梁宝胜在同月21日与新会建行签订了合同编号为2001年供字第0408号的《购房抵押借款合同书》，然后办理了抵押合同备案，该抵押登记合法有效。黄文彬辩称，新会建行上诉称与梁宝胜签订的抵押合同是有效的，黄文彬及伍丽芳认为该合同签订的行为是有效的，但梁宝胜并没有取得该房屋的所有权，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审予以维持。梁宝胜辩称，其是被陈伟民错误利用，没有得到任何利益。对其他事实不知道。伍丽芳述称，与黄文彬意见一致。黄文彬向一审法院提出诉讼请求：1.判决坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的所有权归黄文彬所有；2.判决梁宝胜排除对黄文彬所有的坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的权利妨害，解除其对该房屋的预售登记以及抵押登记等损害物权的登记；3.判决新会建行排除对黄文彬所有的坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的权利妨害，解除其对该房屋的预售登记以及抵押登记等损害物权的登记。一审法院认定事实：1997年6月17日，黄文彬与新会市圭峰建筑置业公司签订《售房订购协议书》一份，约定：新会市圭峰建筑置业公司将坐落于侨乐路商住楼首层107铺出售给黄文彬，建筑面积37.33平方米，单价为6150元/平方米，总价款229579.50元。新会市圭峰建筑置业公司因企业转制于2000年4月25日更名为新会市圭峰置业有限公司，后又因行政区域的变更而更名为江门市新会区圭峰置业有限公司（以下简称圭峰置业公司）。2000年5月18日，黄文彬、伍丽芳与圭峰置业公司签订《商品房购销合同》一份，约定：圭峰置业公司将坐落于会城侨乐路3号107房屋出售给黄文彬及伍丽芳，建筑面积37.33平方米，单价为6150元/平方米，总价款229579.50元。圭峰置业公司于2002年6月11日向黄文彬出具了229579.50元购房款的发票。1999年1月31日，圭峰置业公司与黄文彬签订《房屋租用协议》一份，圭峰置业公司向黄文彬租用上述铺位用作售房部，租用期限从1999年2月1日至2001年1月31日，每月租金为600元。该租赁关系结束后，黄文彬一直将该铺位出租给其他人使用至今，并依法向纳税部门缴纳该铺因出租经营的相关房产税费。圭峰置业公司一直未为黄文彬、伍丽芳办理该铺位的房地产权证。2001年2月15日，圭峰置业公司与梁宝胜签订《商品房购销合同》一份，约定：圭峰置业公司将坐落于会城侨乐路3号107铺位（即涉案铺位）及204房屋出售给梁宝胜，其中铺位售价为7500元/平方米，房屋售价为1400元/平方米，总价款390757元，首期款为145757元，余款245000元通过银行按揭支付。该合同签订后，梁宝胜并没有支付任何购房款，圭峰置业公司也没有要求梁宝胜支付购房款，梁宝胜也从未向圭峰置业公司应该房屋主张过权利。2001年2月21日，梁宝胜、新会建行签订《购房抵押借款合同书》一份，约定由梁宝胜向新会建行贷款167000元用于购买涉案房屋，借款期限从2001年2月26日起至2016年2月26日止，双方办理了预购商品房抵押借款手续。房屋管理部门出具了2001预房押字第1742号《预购商品房抵押权属证书》。该证书显示涉案房屋的抵押权人是新会建行，抵押期限自2001年2月26日至2018年2月26日。上述合同签订后，梁宝胜从未履行向新会建行偿还借款的义务，该笔银行贷款实际由圭峰置业公司偿还，后圭峰置业公司因故没有向新会建行再偿还过贷款，新会建行也没有通过诉讼程序向梁宝胜主张还款。另查明：涉案房屋只进行了初始登记，登记在圭峰置业公司名下，没有办理产权证。因圭峰置业公司拖欠黄瑞余工程款，经黄瑞余申请一审法院作出（2006）新法执字第1179-1号和（2006）新法执字第1180-1号民事裁定书，查封了含涉案铺位在内的仍登记于圭峰置业公司名下的29套房产，包括黄文彬在内的10人向一审法院提出执行异议，一审法院经审理于2008年9月2日作出（2006）新法执字第1179、1180号执行裁定书，裁定10位异议申请人的查封异议成立，解除对29套房产的查封。因黄文彬、伍丽芳至今未能办理房地产权属证书，故向一审法院提起诉讼。江门市公安局新会分局经侦查认为圭峰置业公司的法定代表人陈伟民与他人串通，将会城侨乐路3号、东侯路63号、五谷里2号、城西二路等四个楼盘已经销售的、用作拆迁补偿的、抵顶工程款的房屋、车房、商铺虚构销售给他人，并签订虚假的购房合同，再使用虚假的购房合同诈骗新会建行、江门新会农村商业银行股份有限公司等银行的贷款。2008年8月11日，陈伟民因涉嫌合同诈骗被移送江门市人民检察院审查起诉，后因陈伟民于2009年1月4日死亡，江门市人民检察院于2009年2月12日以陈伟民在审查起诉期间死亡为由作出《不起诉决定书》。一审法院认为：本案是对坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的归属、内容而产生的纠纷，利害关系人请求确认权利，故此本案是所有权确认纠纷。黄文彬、伍丽芳与圭峰置业公司于2000年5月18日签订的《商品房购销合同》是房屋买卖双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律的保护，且作为买受人的黄文彬、伍丽芳已履行了支付全额购房款的义务，合同的出售方圭峰置业公司也从1999年始便将该房屋实际交付黄文彬、伍丽芳占有、使用，黄文彬、伍丽芳自1999年始便因使用该房屋而收益，并对其收益履行了纳税义务，故此黄文彬、伍丽芳通过合法有效的方式而取得上述房屋，黄文彬、伍丽芳应享有完整无损的所有权，黄文彬、伍丽芳请求确认上述房屋归其所有，理由充分，一审法院予以支持。对于圭峰置业公司与梁宝胜于2001年2月15日签订的《商品房购销合同》，合同中的买受人梁宝胜既没有买房的真实意愿，更没有履行过任何支付购房款的义务，而作为出售方的圭峰置业公司既没有向梁宝胜移交涉案房屋，更不存在可以实际移交使用的客观条件，即该《商品房购销合同》仅是一份形式合法的合同，其基础买卖商品房的法律关系并不存在。同时，梁宝胜在明知自己不是真实意愿的涉案房屋买受人，又不主动与新会建行说明实际情况下与新会建行签订了《购房抵押借款合同书》，梁宝胜在签订合同后既不主张涉案房屋的权利，又不履行合同约定的还款义务，其实质是在协助圭峰置业公司达到骗取新会建行银行贷款的非法目的，该客观事实已经江门市公安局新会分局和江门市人民检察院审查认定。梁宝胜与圭峰置业公司的共同行为，客观上妨碍了黄文彬、伍丽芳取得涉案房屋的所有权，又导致了新会建行无法收回贷款本息的损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的；”的规定，圭峰置业公司与梁宝胜签订的《商品房购销合同》是无效合同。基于该无效的《商品房购销合同》而签订的《购房抵押借款合同书》，由此设定的抵押权，在黄文彬并非抵押人无需承担抵押责任的情况下，客观上对黄文彬取得涉案房屋的所有权构成不当的负担，对此，黄文彬、伍丽芳有权主张涂销涉案房屋的抵押登记，黄文彬、伍丽芳诉请的排除妨碍及解除登记应为涂销，一审法院对黄文彬、伍丽芳的诉请予以支持。对于黄文彬、伍丽芳诉请解除对涉案房屋的预售登记，梁宝胜虽是房屋预售登记的权利人，但并非是房屋的所有权人，梁宝胜也不主张该房屋的权利，故此一审法院对黄文彬、伍丽芳该诉请不予调整。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）的规定，判决：一、确认坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋归黄文彬、伍丽芳共同所有。二、梁宝胜、新会建行应在本判决发生法律效力之日起三十日内，到房产登记管理部门涂销2001预房押字第1742号《预购商品房抵押权属证书》中对坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的抵押权登记。一审案件受理费100元，由梁宝胜负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，黄文彬的诉讼请求既包括对坐落于广东省江门市××区××城××路××107房屋的所有权确认，又包括排除涉案房屋物权行使的妨害，故本案系物权保护纠纷，一审法院所定案由为所有权确认纠纷不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，因新会建行上诉请求撤销一审判决，故本院对全案进行审查。本案二审争议的焦点为：1.涉案房屋的所有权归属问题；2.黄文彬、伍丽芳能否以其享有涉案房屋权属为由要求梁宝胜与新会建行解除对涉案房屋的预售登记及涂销涉案房屋抵押登记。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，采取登记效力的物权公示原则，“记载于不动产登记簿时”是不动产物权变动生效的时点。本案中，涉案房屋的性质为不动产，已作房屋所有权初始登记，登记开发商即售房单位为圭峰置业公司，同时该涉案房屋在江门市不动产登记中心新会分中心仅办理了预购商品房抵押合同备案，抵押权人为新会建行，抵押人为梁宝胜，但涉案房屋并未进行所有权转移登记，不动产物权尚未发生变动。虽然黄文彬、伍丽芳与圭峰置业公司基于房屋买卖的双方真实意思表示而订立了《商品房购销合同》，该合同合法有效，且黄文彬、伍丽芳已经履行了全额支付购房款的义务，圭峰置业公司也将涉案房屋实际交付给黄文彬、伍丽芳使用，但合法有效的房屋买卖合同仅是不动产物权变动的原因，根据物权债权区分原则，该行为属于负担行为，是物权变动的原因，并不必然产生不动产物权变动的结果，涉案房屋的交付使用以及黄文彬、伍丽芳作为实际占有人在房屋使用中的获益并不代表涉案房屋所有权已经转移给作为实际占有人的黄文彬、伍丽芳，因不动产物权的变动只能在登记时生效，而涉案房屋并未办理所有权转让登记，故黄文彬、伍丽芳并未取得涉案房屋的所有权。本院认为，一审法院仅依据黄文彬、伍丽芳实际履行了支付涉案房屋购房款的义务，并实际占有、使用涉案房屋且获得收益，即认定黄文彬、伍丽芳取得涉案房屋的所有权，于法无据，本院予以纠正。关于争议焦点二。如前所述，因黄文彬、伍丽芳并非涉案房屋的所有权人，其以享有涉案房屋权属为由要求解除梁宝胜与圭峰置业公司签订的《商品房购销合同》在江门市不动产登记中心新会分中心的预购商品房抵押备案、要求梁宝胜与新会建行解除对涉案房屋的预售登记并涂销抵押登记，均理据不足，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，混淆了不动产物权变动的原因行为和结果行为，未区分房屋买卖合同的效力与不动产物权的效力，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初2627号民事判决；二、驳回黄文彬、伍丽芳的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄文彬负担。二审案件受理费100元，由黄文彬负担。中国建设银行股份有限公司新会支行二审预交的诉讼费100元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年四月八日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌