江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终7400号上诉人（原审原告）：周瀚生，男，1964年3月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨晨，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：沈飞，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹璐，女，1974年1月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，上海星瀚律师事务所律师。上诉人周瀚生因与上诉人曹璐所有权确认纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初10362号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周瀚生上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判；2.一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、不动产登记簿记载的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所记载的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。借名买房作为一种借名实施的法律行为，包括内部的借名约定与外部的借名行为，后者包括借名订立买房合同与借名登记房屋。本案所涉关系仅为借名登记房屋。登记的权利人与事实上的权利并不一致，借名登记的房屋法律物权与事实物权相分离。一审法院查明，涉案房屋系周瀚生借用曹璐的名字所购买，前述内部的和外部的借名关系之内容不具有合同法第五十二条和其他法律规定的无效合同情形，即应认可其效力。二、当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产、物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。物权归属的争议虽然与登记相关联，但仍然最终需要回答物权主体为谁、物权内容为何、物权效力有无等前提或基础性问题，因此，本案周瀚生请求权之基础是确实的、成立的。三、即便按照一审法院认为上诉人应当基于借名买房之事实，要求被上诉人履行该合同义务，协助办理过户手续，从节约司法资源以及避免双方当事人诉累的原则下，一审法院也应当释明上诉人可以基于借名买房的事实存在下，要求对方协助办理过户手续而非如其判决中认为上诉人可在本案判决后另行主张权利。曹璐辩称：同意周瀚生要求撤销一审判决的上诉请求，但不同意将涉案房屋权属改判给周瀚生。曹璐上诉请求：1．请求撤销一审法院判决，重新查明案情事实，即南市市鼓搂区清江西苑5号1单元401室为上诉人所有，上诉人与被上诉人之问不存在借名买卖关系，并据此判决驳回被上诉人的一审诉讼请求。2．一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、涉案房屋所涉及购房款主要有三笔，金额分别为人民币5万元，15万元以及37万元，其中对于37万元的款项实际支付主体法院并未查明。一审法院仅凭周瀚生所提供的证据，尚不能证明银行贷款每月还款人为周瀚生，亦不能证明周瀚生最终清偿了全部的银行贷款。一审法院对于认定被上诉人支付该37万元购房款并未进行充分说明，上诉人认为亦无任何事实依据。二、关于权利凭证的收执，在周瀚生代曹璐办理涉案房屋的产权证后，于2007年底至2008年初已向曹璐交付了房屋所有权证以及土地使用权证原件，该权利凭证始终由曹璐收执。三、关于房屋的占有与使用，自2015年初曹璐母亲过世后系争房屋由曹璐重新装修，实际占有并使用至今。四、周瀚生在起诉状中提及借名买房系因限购政策因素造成，无法以自己名义购房，而在庭审过程中又对该事实予以更正，称是为了避嫌不方便以自己名义购买，其陈述互相矛盾。五、周翰生自称为了改善曹璐的家庭条件与曹璐达成一致由曹璐居住，但双方就交易房屋价款并未达成一致，该事实亦有悖常理。周翰生未与曹璐进行任何书面约定即同意曹璐一家入住，周翰生所述事实不具有高度盖然性，不足以采信。综上，一审法院对双方当事人形成借名买房关系的认定属于重大错误，应予更正。周瀚生辩称：周翰生与曹璐之间存在借名买卖关系，一审法院已经将该事实予以查明。周瀚生向一审法院提出诉讼请求：1、确认周瀚生对南京市鼓楼区清江西苑5号1单元401室的房屋享有所有权；2、曹璐将该房屋过户至周瀚生名下；3、曹璐承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：曹璐系周瀚生的弟媳，2005年时周瀚生任下关区城市建设开发（集团）有限公司（以下简称下关城开集团公司）的法定代表人。2005年2月28日，周瀚生在一份《清江西苑商品房买卖契约》上书写了曹璐的名字，并留下了自己的电话号码，合同约定下关城开集团公司向曹璐出售位于清江西苑5号楼1单元401室的房屋，总价570067元，定金1万元，首付款15万元须在合同签订时支付，余款420067元在交房时付清。2006年1月10日，下关城开集团公司进账15万元，2006年12月5日通过曹璐名下农信社的账户进账37万元，12月19日进账5万元，进账方式均为银行本票。周瀚生提供的银行本票显示，其在2006年12月12日曾开出一份金额为5万元的银行本票。周瀚生持有一份姓名为曹璐的存折原件，该存折显示江苏省农村信用社于2006年11月29日发放了贷款37万元，此后基本上每月均有续存或还款情况，直至2008年2月29日。2007年下关城开集团公司出具了一份总价为570067元的售房发票，该发票为周瀚生所持有。周瀚生还持有补缴清江西苑差价款的发票、办理房屋产权证的发票、纳税申报表、完税凭证等书面材料，另持有多张自来水费发票、电费发票和物业服务费收据，上述发票和收据载明的收费对象均为涉案房屋，缴款单位均为曹璐，但自来水发票和电费发票的最早缴费日期为2007年8月，物业费的最早日期为2007年7月。周瀚生还持有多张购买油烟机、燃气灶、水龙头、空调和浴霸的发票，开票日期均为2007年9月。2007年4月，周瀚生为涉案房屋办理了产权证，将该房登记在曹璐名下。涉案房屋在购得后曹璐和周瀚生均未直接入住，而是由周瀚生的母亲居住，周瀚生母亲名下位于金陵小区的房屋在涉案房屋被购得后出售。2016年1月和2月，曹璐就涉案房屋办理了新的产权登记证书，并将其丈夫和儿子的户口迁入涉案房屋中。曹璐提供的物业费、燃气费和电费的最早日期是2015年11月。周瀚生与曹璐曾在2015年11月26日和12月15日有过两次交流，在2016年12月15日的谈话中，周瀚生要求曹璐确认涉案房屋系其所有，曹璐不予确认，只同意就钱款的数额进行协商。周瀚生要求曹璐向其支付266万元，曹璐刚开始不同意，后曹璐提出先支付200万元，9月份支付20万元，余款每年支付5万元，但周瀚生未同意该付款方案，双方不欢而散。一审庭审中，周瀚生与曹璐双方对以下事实产生争议：1.关于首付款20万元是曹璐支付的还是周瀚生支付的产生争议。曹璐为证明其曾支付购房款20万元，向一审法院申请证人陈某出庭作证。证人陈某陈述其在2005年时曾向曹璐的丈夫周帆出借了20万元，周帆当时借款的理由是买房。曹璐因此申请对陈某的转账记录和其丈夫周帆的银行交易明细进行司法查询。经一审法院查询，证人陈某在2005年12月份向周帆转账20万元，周帆收到该款后分三次以现金的方式将该款全部取走，取款时间分别为2005年12月26日、2006年1月2日、2006年1月10日，数额分别为3万元、2万元和15万元。2.关于双方当事人之间是否约定了将金陵新村的房款给周瀚生而本案所涉房屋归曹璐所有的问题。曹璐称，在购买涉案房屋前，其本人及丈夫周帆曾与周瀚生协商一致，将周瀚生母亲名下的房屋出售，并将售房款交给周瀚生，所购清江西苑的房子给曹璐一家，并登记在曹璐名下，母亲的房屋出售后，其与丈夫周帆将其中的34万元以存折的方式交给了周瀚生。周瀚生否认双方之间存在这种协议，并称存折是其母亲直接交付的，数额仅为21万元，而非34万元，且其仅留下了其中的7万元，另外7万元交给了其弟弟周帆，余款7万元准备用于母亲的后世，但后来其弟弟买了金域中央的房子向其提出借7万元用于周转，其便将该7万元的存折交给了弟弟周帆。3、周瀚生为证明其支付了37万元，向一审法院申请证人汪某出庭作证，汪某向一审法院提供了一份数额为37万元的银行进账单和本票票头，该进账单所载明的给付主体仍为“农信曹璐”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于购房款的支付主体问题曹璐主张购房款20万元系其支付，向一审法院提供了证人陈某出庭作证，但陈某的证言及其银行转账记录仅能显示陈某于2005年12月向曹璐的丈夫周帆转账了20万元，不能证明周帆将该20万元交给了周瀚生用于购房。曹璐虽申请一审法院调取周帆的银行交易记录，但该交易记录显示周帆在获得20万元钱款后分三次以现金的方式取出，并未显示周帆将取出的款项交给了周瀚生，因此一审法院对曹璐主张的购房款20万元系其支付的事实，不予认定。周瀚生手中持有以曹璐名字设立的存折，且该存折显示37万元系银行贷款，而曹璐对贷款及还款的事实表示不知情，故结合汪某提供的银行进账单和本票票头，一审法院认定该37万元系周瀚生以曹璐的名义向信用社贷款所得。曹璐虽主张其曾将周瀚生母亲名下房屋的售房款34万元交给了周瀚生，但并未提供相应的证据予以证明，且周瀚生不予认可，故一审法院对其主张的该项事实不予认定。另外，即使曹璐将34万元交给了周瀚生，因该房款系周瀚生母亲的售房款，其将该房款交给周瀚生的行为，仅能使一审法院认定周瀚生保管了该笔钱款，不能使一审法院认定其与周瀚生之间达成了以该款来偿还涉案购房款37万元的协议。综上，一审法院对曹璐提出的其支付了首付款并偿还了余款37万元的事实，不予认定。因涉案房屋的购房款已经支付完毕，且周瀚生不仅持有售房发票，而且提供了转账支票、贷款记录、进账记录和银行交易明细等证据，故一审法院认定涉案房屋的购房款57万元系周瀚生支付的。二、关于周瀚生是否系借名买房的问题因涉案房屋的购房合同系周瀚生以曹璐的名义签订的，周瀚生不仅持有贷款凭证，而且持有相关的税费及购房发票，并持有补交房屋面积差价款的发票和交房初期的水电费票据等，故结合曹璐未能举证证明双方之间系委托关系的事实，以及曹璐同意以高于原购房款数倍的价格向周瀚生支付钱款的事实，一审法院认定涉案房屋系周瀚生借用曹璐的名字所购买。三、关于涉案房屋的权属确认问题因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，而房屋系物权法所规定的应当以登记作为物权变动生效要件的不动产，故在被借名人没有将房屋过户给借名人之前，借名人和被借名人之间所形成的“借名”约定并不发生物权变动的效力。本案中，周瀚生虽提供证据证明其与曹璐之间存在借名买房关系，但在曹璐尚未将房屋过户给周瀚生前，周瀚生请求确认其对涉案房屋享有所有权，无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于产权过户问题一审法院认为，周瀚生和曹璐之间虽存在借名买房的关系，但周瀚生并非是基于借名买房关系主张曹璐向其过户的，而是基于其对该房享有所有权而主张过户的，即周瀚生行使的权利是所有物返还请求权，但在涉案房屋尚未登记在周瀚生名下前，该权利的请求权基础并不存在，故一审法院对其基于该基础而提出的过户请求不予支持。周瀚生可在本案判决后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回周瀚生的诉讼请求。案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由周瀚生承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致。另查明，一审庭审中，周瀚生陈述，其请求权基础为基于物权，其认为周瀚生为实际产权人而提出本案诉讼请求。本院认为，关于系争房屋的购房款，曹璐对该37万元的款项支付主体有异议，经查，该37万元系通过江苏省农村信用社发放贷款37万元，该存折原件由周瀚生持有，一审中，曹璐陈述其没有直接支付37万元给开发商，曹璐认为周瀚生支付的该37万元并非贷款所得，而是其母亲的售房款，其提交的证据并不足以证明其主张。故本院对曹璐该上诉理由不予采信。曹璐认为在2016年之前，涉案房屋产权证由其保管，自2015年后涉案房屋由其使用，借名买房事实不能成立，对此，本院认为，根据购买房屋款项的支付，税费和发票的持有，以及在曹璐与周瀚生就涉案房屋的协商中，最初同意向周瀚生支付部分款项的情况，综合认定周瀚生借用曹璐名字购买涉案房屋的事实成立。一审中，周瀚生基于物权来提出本案诉讼请求，亦主张将房屋过户至其名下，对此本院认为，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定不能直接作为物权认定的依据，故一审法院对周瀚生要求确认房屋归其所有的主张未予支持，并无不当。但本案中，周瀚生亦提出了办理房屋产权过户的主张，周瀚生主张其与曹璐之间具有借名买卖的关系，经审查，本院认定周瀚生借名买房事实成立，为减少当事人的诉累，本院对周瀚生要求曹璐将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。综上所述，曹璐的上诉请求不能成立，应予驳回；周瀚生的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初10362号民事判决；二、曹璐于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于南京市鼓楼区江东北路418号清江西苑5幢一单元401室房屋的不动产权属证书办理至周瀚生名下；三、驳回周瀚生其他诉讼请求。一审案件受理费80元，保全费5000元，由周瀚生承担；二审案件受理费80元，由曹璐负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  付 双审判员  马 帅二〇一八年三月十五日书记员  孙雪松