上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13264号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曹仙利，男，1974年12月23日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海亮祖机械制造有限公司，住所地上海市奉贤区四团镇华峰路3-5室。
法定代表人：陈建祖，总经理。
委托诉讼代理人：王群辉，上海市昆仑律师事务所律师。
上诉人曹仙利因与被上诉人上海亮祖机械制造有限公司（以下简称亮祖公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹仙利上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四项，改判本案转让行为有效；亮祖公司支付曹仙利2014年1月至2016年2月房屋及场地使用费人民币（下同）816,000元。事实和理由：曹仙利建造了宿舍楼48间、办公楼、水泥场地、冷库等多幢建筑，并由亮祖公司使用了两年多，亮祖公司将其出租获利，亮祖公司应当支付曹仙利使用费，按照宿舍500元/间/月、水泥场地12万元/年计算。一审法院未支持曹仙利主张使用费的反诉请求，但判决曹仙利返还亮祖公司30多万元，显失公平。请求二审法院支持曹仙利的上诉请求。
亮祖公司辩称：双方所签租赁合同中涉及农用地及无证建筑，违反法律、法规强制性规定，应属无效。合同无效后，曹仙利应返还亮祖公司转让款，亮祖公司亦应返还曹仙利补偿款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
亮祖公司向一审法院起诉请求：判令双方签订的《土地租赁补充协议》无效，曹仙利返还亮祖公司转让款1,960,000元。
曹仙利向一审法院提起反诉请求：1、判令亮祖公司支付曹仙利1,696,770元拆迁补偿费；2、亮祖公司支付曹仙利实际占用48间宿舍的租金576,000元及占用水泥场地使用费240,000元。
一审法院认定事实如下：2013年9月26日，亮祖公司（丙方）与曹仙利（乙方）及案外人闵行区XX镇XX村XX队（甲方）签订了一份《土地租赁补充协议》，三方约定，兹有甲乙签有土地租赁协议，现因乙方需要将剩余租期及地面所有建筑物转让给丙方；甲方同意乙方将其租赁场地及地面一切建筑物（含水、电等）转让给丙方作经营场所，乙方于2014年1月将上述场地及建筑物交付给丙方；2013年的租费由乙方承担，2014年起的租费由丙方负责；租赁期内如遇国家、集体用地各方必须服从，有关地面建筑物等损失，甲方不负补偿义务，由规定用地单位按政策给予丙方补偿，土地租费按实际使用时间结算；丙方按原租赁协议向甲方支付租费，逾期三个月以上作为丙方违约，甲方有权单方面解除协议；租期届满后，在同等条件下，丙方有优先续租权。
同日，上述三方还签订了一份《土地租赁补充协议》，该协议除增加了乙方将其租赁场地及地面一切建筑物转让给丙方，转让费1,960,000元的内容外，协议中的其他内容与上述《土地租赁补充协议》相同。签约后，亮祖公司按约向曹仙利支付了转让款1,960,000元。
上述转让的土地为农村集体土地，涉案转让的建筑物为无证建筑。
2016年1月16日，案外人闵行区华漕镇XX委员会与亮祖公司（陈某）签订《拆除违法建筑房屋协议书》，根据该协议书，亮祖公司获得拆除补偿款1,696,770元。
2016年7月1日，案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）、江某向一审法院提起诉讼，要求确认与案外人陈某及亮祖公司签订的《厂房转让协议》无效，并要求陈某及亮祖公司返还转让款2,200,000元。该案一审法院查明的事实为：2013年12月1日，亮祖公司作为承租方（签约乙方）与案外人闵行区XX镇XX村XX巷生产队（签约甲方）签订的《临时租地协议》约定，甲方出租约1.42亩待开发用地，供乙方临时租赁使用，期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。
2014年2月27日，闵行区XX镇XX村XX巷生产队（甲方）与亮祖公司（乙方），XX公司（丙方）签订的《土地租赁补充协议》约定，甲乙双方于2013年12月1日签订的土地租赁协议，现因乙方需要将剩余租期及地面一切建筑物转让给丙方，经三方协商达成补充协议：甲方同意乙方将其租赁场地及地面一切建筑物（含水、电等）转让给丙方作为经营场所。2013年12月1日起的租费由丙方负责，乙方不承担任何责任。
同年2月28日，亮祖公司（甲方；在甲方抬头后面打印了陈某姓名和身份证号）与XX公司（乙方；在乙方抬头后面打印了江某姓名和身份证号）签订的《厂房转让协议》约定，甲方将闵行区XX镇XX村XX巷XX队XX路XX弄XX号内的全部场地、房屋等一切建筑物、构筑物转让给乙方，总价计220万元。
2016年3月7日，闵行区华漕镇XX委员会（签约甲方）与江某（签约乙方）签订了一份《拆除违法建筑房屋协议书》，双方约定，因涉案房屋为违法建筑，鉴于乙方无力拆除，故由甲方拆除；乙方配合整治，清退承租户，拆除违法建筑，甲方同意向乙方支付材料回购费用计435,910元。
涉案地块为农用地，涉案厂房属于无证建筑。
2016年9月16日，一审法院就该案作出判决：XX公司与亮祖公司签订的《厂房转让协议》无效；XX公司、江某退还亮祖公司补偿款435,910元；亮祖公司、陈某退还XX公司转让款2,200,000元。判决后，陈某不服向本院提起上诉，本院于2017年1月23日判决维持原判。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因涉案土地属于农民集体所有的土地，故曹仙利将该土地的承租权转让给亮祖公司的行为，应依法认定无效。同时，随土地承租权一起转让的还有未经有关部门批准建造的无证建筑，由于转让的标的物不具合法性，故曹仙利与亮祖公司之间就涉案建筑转让的行为，也应依法认定无效。关于无效民事行为的后果处理，由于涉案土地已经返还闵行华漕镇XX委员会，而搭建的无证建筑亦已被拆除。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定，并根据生效判决的既判力，由曹仙利向亮祖公司返还转让款1,960,000元，亮祖公司向曹仙利返还补偿款1,696,770元。综上所述，亮祖公司要求曹仙利返还转让款的本诉请求及曹仙利要求亮祖公司支付（返还）补偿款的反诉请求成立，一审法院予以支持。曹仙利要求亮祖公司支付租金及占用使用费的反诉请求不能成立，一审法院不予支持。
一审法院审理后，于2017年8月28日依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项、第六十一条第一款的规定判决：一、确认上海亮祖机械制造有限公司与曹仙利转让涉案土地租赁权及无证建筑物的行为无效；二、曹仙利于判决生效之日起十日内返还上海亮祖机械制造有限公司转让款1,960,000元；三、上海亮祖机械制造有限公司于判决生效之日起十日内返还曹仙利补偿款1,696,770元；四、驳回曹仙利的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计11,220元，由曹仙利负担；反诉案件受理费13,451.08元，由曹仙利负担4,368.13元，上海亮祖机械制造有限公司负担9,082.95元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，曹仙利将本案所涉农民集体所有土地的承租权以及该土地上无证建筑的所有权转让给亮祖公司，违反法律、法规的强制性规定，应属无效。基于无效民事行为的后果处理，亮祖公司应将涉案土地及其上建筑予以返还。鉴于涉案土地已返还给案外人，且其上无证建筑已被拆除，根据已生效民事判决，亮祖公司应将其从案外人处取得补偿款返还给曹仙利，而曹仙利应将其所得转让款返还给亮祖公司。曹仙利要求亮祖公司支付其土地、建筑物的使用费的一审反诉请求，基于曹仙利在亮祖公司使用涉土地及建筑物期间亦实际占用了亮祖公司支付的转让费，从平衡双方利益角度出发，对曹仙利该项诉请，本院不予支持。综上所述，曹仙利的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,960元，由上诉人曹仙利负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月二十五日
书记员 朱丽娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……