上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4840号
原告(反诉被告)：上海周洋景观设计工程有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：杨炳林，执行董事。
委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周明洋，男。
被告(反诉原告)：上海建括实业有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：郑梅兰，总经理。
委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司(以下简称“周洋景观公司”)与被告(反诉原告)上海建括实业有限公司(以下简称“建括实业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序。后被告提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2017年6月21日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)周洋景观公司的委托诉讼代理人赵曙东、周明洋，被告(反诉原告)建括实业公司的委托诉讼代理人邹伟宪到庭参加了庭审。审理中，经报本院院长批准，本案延长审限三个月审理。本案现已审理终结。
原告周洋景观公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年6月1日至2016年5月31日的房租203,700元；2、请求判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年5月31日的房租503,700元；3、请求判令被告向原告支付2012年6月1日至2017年5月31日五年的物业管理费30,000元；4、请求判令被告向原告支付自2014年8月1日至2017年5月31日的电费213,818.75元、自2012年6月1日至2017年5月31日五年的水费1,670元。事实与理由：2012年3月5日，原、被告就松江区泗泾镇九干路XXX号XXX号、XXX号楼部分厂房签订租赁合同，租赁面积共计1900平米，租金为每年50.37万元，租赁时间为2012年5月1日至2017年4月30日，并约定原告8号楼四楼造好后，需预留部分面积给被告。2013年7月，原告将8号楼自建的第四层中的650平方米按每天0.3元/平方米出租给被告使用，被告拟将其装修成住宿房，但被告在装修的过程中，业主不同意，要求拆除。原告为补偿被告的装修损失，在2014年1月21日与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原告赔偿被告损失30万元，并将8号楼3层交付被告使用。2013年10月至2014年10月，被告实际使用第三层650平方米及其他住宿房，但并未支付租金和水电费。2014年11月初，8号楼的第三、四层因系违章建筑被拆除，原、被告于2014年11月10日再次签订《房屋租赁补充协议》，约定原告赔偿被告经济损失额调整为共计10万元。原告已先行支付了67,500元赔偿款，其中包含5万元的游泳卡。为了理清双方租赁关系，2016年11月22日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议》，双方约定被告须向原告支付3万元物业管理费，电费按照1.25元/度计算，5万元游泳馆会员卡抵扣原告给被告的赔偿金。在核算过程中，原告发现被告尚欠水费1670元、电费203,500元(尚有162,800度电未付)、物业费3万元、2015年6月1日至2016年5月31日的租金20.37万元以及2016年6月1日至2017年5月31日租金50.37万元未付，为维护合法权益，特诉至法院，希望判如所请。
被告上海建括实业有限公司辩称，被告应付的租金已经抵偿交清。1，被告本应于2015年5月1日之前支付2015年6月1日至2016年5月31日的房租，于2016年5月1日之前支付2016年6月1日至2017年5月31日的房租，但原告2014年1月21日要求提前支付，双方已变更租金条款，原告当日开具收据，金额为1,007,400元，从当日开始起算诉讼时效，目前已经超过了诉讼时效。对于诉请1，2014年1月21日当日转账支付30万元，现金支付203,700元；对于诉请2，2014年1月21日现金支付了203,700元，因当日没有按约定转账30万(原告要现金)，故被告延后至2014年1月27日以现金方式借给原告30万元，借条中载明如果逾期不还，该30万元抵诉请2的全年租金5,037,000元，故此前支付的第二笔203,700元应当返还；对于诉请3，物业管理费金额无异议，但认为应当与原、被告在租赁过程中另行约定产生的40万元赔偿金相抵扣；对于诉请4，水费金额没有异议，处理意见同物业管理费，电费2016年年11月30日之前的203500元没有异议，处理意见同物业管理费，2016年12月1日至2017年5月31日的电费需要庭后核对。
同时，被告建括实业公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令原告返还欠款和赔偿款30.103万元。事实和理由：2014年1月21日，原告因急需现金周转，故向被告提前收取2016年6月1日至2017年5月31日的房租的租金，被告同意提前交租20.37万元，并于当日以现金支付，其余的30万元于2014年1月27日改以现金出借方式供原告使用半年，并于当日出借。双方约定，若原告于2014年7月30日未归还借款，则该借款30万元抵清了2016年6月1日至2017年5月31日租金50.37万元，鉴于被告已经付清2015年6月1日至2017年5月31日的租金，则原告应返还被告多付的20.37万元(提前795天支付20.37万元租金，其利息已经高达26.16万元，故提前支付的30万元足以抵扣50.37万元租金)。此外，因8号楼的3层和4层被违章拆除，原被告分别于2014年1月21日和11月10日签订了《补充协议》，承诺赔偿被告30万元和10万元，除去原告已付的6.75万元赔偿金，与原告本诉请求的水电费、物业费相抵后，尚需返还原告9.733万元。以上，20.37万元加上9.733万元，合计为30.103万元，按照2016年11月22日《补充协议》第六条的约定，原告承诺所欠被告款项于2017年3月31日全额付清，故此提起反诉。
原告周洋景观公司针对被告建括实业公司的反诉请求辩称，不同意被告的反诉诉请。1，被告陈述的2014年1月21日支付的两笔20.37万元现金和2014年1月27日的30万元借款没有收到，抵扣全年租金反证了未实际支付20.37万元；2，关于8号楼3、4层拆除事件，最终已经约定赔偿10万元，愿意在本案中一并处理。
经审理查明：2012年3月5日，原告周洋景观公司(甲方)与被告建括实业公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定将上海市松江区泗泾镇九干路XXX号XXX号楼XXX号楼XXX层东侧1300平方及7号楼8号楼过道300平方、8号楼2层东侧300平方(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告。合同第二条约定：“1.7号楼1层东侧面积共计680平方，价格为0.75元/平方；8#号楼1层东侧共计620平方，价格为每天为0.75元/平方；7号楼8号楼过道300平方，价格为每天0.6元/平方(二楼300平方甲方负责装修过道)。面积总计：1,900平方，租赁期为5年，五年内租金不递增。后五年乙方如需续租，有有限续租权，租金按每年总价的6%递增。租期于2012年5月1日起至2017年4月30日止。此价格不含发票。2.租金一年一付，需提前一个月支付，先付后用，8号楼二楼物业费由甲乙双方平摊。若甲方四楼造好后，需预留部分面积给乙方(此面积为毛坯房)，面积按乙方需求待定，租金为每天0.3元/平方，五年后按租金的6%递增。”房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
2014年1月21日，原告周洋景观公司(甲方)与被告建括实业公司(乙方)签订《房屋租赁补充协议》，双方约定因原告8号厂房四楼650平方住宿房拆除，给乙方造成装修费损失30万元，双方达成协议：1.甲方将三楼装修完整的650平方住宿房给乙方使用(两间住宿房及一间厨房需重新改造，费用由甲方承担)，租金为每天0.3元/平方(五年内租金不递增)，后五年按租金的6%递增，租赁起起始以甲方实际全部将房屋完整交付乙方入住后计算；2.甲乙双方协商约定，在合同协议租期内8号三或四楼的房屋无论任何原因被拆除，甲方承诺补偿乙方损失人民币30万元整；3.甲方承诺自2014年6月30日起，如8号厂房三楼住宿房还未能完全交付乙方使用，乙方有权从每个月的电费或者其他任何应付甲方款项中直接扣除，直接人民币30万元完全扣完为止；双方约定若在协议期5年以外，房屋被拆除甲方不承担责任费用。
2014年1月21日，周洋景观公司出具《房租款收据》一张，载明：今收到上海建括实业有限公司2015年6月1日至2016年6月1日止全年房租款，该房租款是预付丽德创业园8号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款：503,700元(其中转账汇款：人民币叁拾万元，收款人：周建明XXXXXXXXXXXXXXXXXXX中国农业银行青浦开发区香花桥支行，现金贰拾万叁仟柒佰元整)，具体面积、单价详见双方租赁合同。收据由周洋景观公司的原法定代表人周建明签字。同日，案外人周建明账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的中国农业银行账户，收到来自户名为林娘的30万元转账记录，上注明用途为预付2016年房租款。
2014年1月21日，周洋景观公司还出具《房租款收据》一张，载明：今收到上海建括实业有限公司2016年6月1日至2017年6月1日止全年房租款，该房租款是预付丽德创业园8号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款：503,700元(其中转账汇款：人民币叁拾万元，收款人：周建明XXXXXXXXXXXXXXXXXXX中国农业银行青浦开发区香花桥支行，现金贰拾万叁仟柒佰元整)，具体面积、单价详见双方租赁合同。
2014年1月27日，被告建括实业公司的法定代表人林岭出具说明一份，载明“原2016年6月1日至2016年6月1日租房款叁拾万元正，未打款”。
2014年1月27日，案外人周建明出具《欠款条》一张，载明：“今欠到林岭现金，人民币300,000元，本人周建明承诺于2014年7月30日(阳历)止，将全额归还林岭。如逾期没有还清款，将此欠款抵2016年6月1日至2017年6月1日止全年房租款，该房租款是丽德创业园8号厂房一楼及二楼办公区的全年房租款，详细事项见双方租赁合同。若到期因任何原因无法抵消房租款时，本人将用私有或者共有房产及其他价值的资产等，无条件偿还此欠款”。
2014年1月27日，案外人林岭出具说明一份，载明：“本人林岭承诺欠款人周建明在2014年7月30日前归还所欠款叁拾万元正，到期按贰拾伍万元偿还即可，此据”。
2014年11月10日，原告周洋景观公司(甲方)与被告建括实业公司(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定因甲方丽德创业园8号厂房四楼650平米住宿房拆除，给乙方造成装修费损失。甲方承诺赔偿乙方经济损失，共计人民币10万元，双方达成协议：1.乙方有权从支付甲方8号厂房每月所使用的电费金额或其他任何应付甲方款项中直接抵除，直至赔偿款项完全扣除完为止；2.甲方承诺自2014年12月1日起，丽德创业园8号厂房二楼的其他租户的每年继租金(除乙方承租的面积外)，由乙方无条件代收全额租金，用于甲方支付乙方的赔偿款。3.甲方承诺对乙方赔偿款未付完的余额部分，将用于抵甲方租赁于乙方丽德创业园8号厂房2017年6月1日后的租金，直至甲方对乙方的赔偿款付完为止。
2016年1月13日，林岭出具收据一张，证明收到原告现金17,500元。
2016年11月22日，原告周洋景观公司(甲方)与被告建括实业公司(乙方)就涉案房屋又签订《房屋租赁合同补充协议》，双方就租赁面积、租赁价格重新进行了确认，并将租赁期变更为2012年6月1日至2017年5月31日。同时，双方在第四条约定“经甲乙双方协商决定，乙方的物业管理费按每年6,000元(陆仟元整)收取，租赁期2012年6月1日起至2017年5月31日止，5年租赁期共计人民币3万元(叁万元整)”；第五条约定“经甲乙双方协商决定，甲方未收取乙方的电费款，按实际使用量：1.25元/度计算”；合同第六条约定“乙方需配合甲方审核来往账目，如审核结果甲方还欠有乙方的所有款项必须于2017年3月31日前全额付清，否则乙方有权要求甲方按现有原租赁合同条款继续履行本合同，直至甲方所欠乙方的款项抵扣完为止”；合同第七条约定“乙方购买甲方游泳馆会员通卡20张，合计金额50,000元(伍万元整)，于2017年1月1日至2022年1月1日止，此期间内均可开通使用，每张卡开通后使用有效期1年”。
2016年11月22日，建括实业公司出具收据，载明周洋景观公司已支付5万元向建括实业公司购买游泳会员通卡20张，此款项金额可用于抵扣周洋景观公司所欠建括实业公司的款项。
2016年12月27日，原、被告签订《对账单》一份，载明自2014年10月11日至2016年12月5日电费203,500元，截止至2016年12月5日止水费为1,670元；被告使用的水电费用按甲、乙双方签订的补充协议执行，从原告所欠被告的款项中扣除，若扣除原告欠款后有不足的金额，被告将以现金补交齐。
另查明，松江区泗泾镇九干路XXX号房屋，登记在上海丽德置业有限公司名下。
2011年10月12日，案外人上海丽德置业有限公司作为出租方(甲方)、原告周洋景观公司作为承租方(乙方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的用房坐落在本市松江区泗泾镇九干路XXX号7#、8#及9#工棚共计三幢；租赁期限自2012年6月30日至2022年6月30日。
庭审中，原告提供电费抄表记录、水电表照片及2016年12月31日上海丽德置业有限公司财务部出具的情况说明一份，主张截至2016年12月5日，被告尚欠原告电费203,500元、水费1670元，被告对此没有异议。
庭审中，原告提交了案外人李静出具的证明一份，证明2014年1月被告的人员住在8号楼3楼北面，李静作为巴露贸易有限公司的员工住在8号楼3楼南侧，其本人入住宿舍后直至3楼和4楼被全部拆除，未见有人对4楼已被拆除部分进行重新装修。被告质证认为，证人没有出庭，真实性存疑，证明人是员工的租户，存在利害关系；的确拆除过两次，后来三楼四楼都被拆掉了。
庭审中，被告提供2013年11月29日至2014年1月25日直接收取的现金收据，证明在2014年1月21日至2014年1月27日，其具有50.37万元的现金支付能力。原告对此不予认可，认为不是正规发票，且收取现金的流水账不等于在特定时点拥有的现金数额，现金收据也不能证明被告支付了房租。
庭审中，被告提交了照片一组，证明8号楼四楼装修分别在2014年1月和11月二次被拆除，2014年1月第一次拆除，仅局部破坏为阻止继续装修，后原告称其能协调好相关方面，被告再次装修，但2014年11月第二次被彻底拆除。原告则质证认为，真实性不清，对证明内容和目的有异议。涉案房屋四楼装修先拆除，然后是三楼和四楼完全拆除，拆除到完全拆除相隔8-12个月；原、被告均知道四楼甚至三楼是违章建筑，政府已经执法了，都有可能被拆除的，故原告不可能要求被告再次装修，被告也未提供再次装修的合同、发票，也未证明再次装修后其员工实际居住。
庭审中，被告申请证人孔某某出庭作证，并提供了孔某某取款的银行流水明细，证明2014年1月27日被告向孔某某借款20万元，以便支付给原告作为借款，因为被告的法定代表人林岭和孔某某是很好的朋友，就没有打借条。原告则质证认为，真实性、关联性存疑，讲的是20万元，也不是30万元，证人的陈述不实，林岭是被告的前法定代表人，真正的负责人是林岭的哥哥。
以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、房租款收据、付款记录、确认条、补充协议、欠款条、对账单、收据、说明、照片及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议等均系当事人的真实意思表示，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点有三：1、原告主张的2015年6月1日至2016年5月31日的20.37万元租金是否应当支付？2、原告主张的2016年6月1日至2017年5月31日的租金50.37万元是应当支付还是应当部分返还？3、原告应当支付给被告的赔偿款应当是多少？
对于第一个争议焦点，2015年6月1日至2016年5月31日的租金20.37万元，原告主张被告没有支付，而被告辩称已经现金支付，本院认为，原告的原法定代表人周建明已经于2014年1月21日出具过房租款收据，载明已经预收了该期的全年房租，20.37万元是现金支付。原告虽对此不予认可，但并未提供充分的证据予以证实，且在合同履行期间原告也并未提出异议，故本院对此难以支持。况且，即便该期租金未付，被告辩称的该期租金已过诉讼时效的意见，于法有据，本院对此予以采纳。
对于第二个争议焦点，2016年6月1日至2017年5月31日的租金50.37万元，原告主张被告没有支付，被告辩称已经支付，且原告应当返还被告多付的20.37万元，本院认为，如上所述，原告的原法定代表人周建明已经于2014年1月21日出具过房租款收据，载明已经预收了该期的全年房租，20.37万元是现金支付，故本院对此予以采纳；其次，虽然被告反诉主张原告已收的30万元抵该期全年的房租，但被告已于2014年1月21日将20.37万元的现金支付给原告，且双方于2014年11月10日的补充协议中也确认，此后再有赔偿款将用于抵付2017年6月1日之后的租金，故本院认为原告收取的30万元现金应理解为抵付该期剩余的全年房租，抵付完毕后，该期的房租已经结清。故对于双方相关的本反诉请求，本院均不再支持。
对于第三个争议焦点，原告主张应当支付给被告的赔偿款为10万元，而被告认为应当为40万元，本院认为，双方就同一事项先后形成两份补充协议，形成在后的补充协议确认因8号厂房四楼650平方住宿房拆除的装修费损失为10万元，被告虽辩称此系其再次装修的损失，但并未提供充分的证据予以证实，故本院采信原告的观点，即原告应赔偿给被告的30万元款项经与相关费用抵扣后，至2014年11月10日双方确认赔偿金为10万元。该赔偿金除抵扣被告确认收到原告的款项17500元和游泳卡折现5万元外，其余的32,500元原告应当赔付给被告。
此外，对于原告本诉主张的物业管理费30,000元、自2014年8月1日至2016年12月5日的电费203,500元、水费1,670元，被告并无异议，本院予以支持。对于原告本诉主张的自2016年12月6日至2017年5月31日的电费10,318.75元，被告诉讼中未予确认，原告也并未提供充分的证据证实实际发生的金额，双方可以另行解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海建括实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司自2012年6月1日起至2017年5月31日止五年的物业管理费30,000元；
二、被告(反诉原告)上海建括实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司自2014年8月1日起至2016年12月5日止的电费203,500元；
三、被告(反诉原告)上海建括实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司自2012年6月1日起至2017年5月31日止的水费1,670元；
四、原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海建括实业有限公司赔偿款32,500元；
五、驳回原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)上海建括实业有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15,544元，减半收取7,772元，反诉案件受理费2,907.72元，合计诉讼费10,679.72元，由原告(反诉被告)上海周洋景观设计工程有限公司负担5,664.50元(已付)，被告(反诉原告)上海建括实业有限公司负担5,015.22元(已付2,907.72元，余款2,107.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年十一月八日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。