江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮开民初字第0639号
原告乔军，男，汉族，1969年10月23日生。
原告徐晨，女，汉族，1968年10月21日生。
委托代理人沈燕、袁琪，江苏知缘律师事务所律师。
被告江苏荣耀房地产投资有限公司。
法定代表人陈宽山，该公司董事长。
委托代理人袁仕祥。
原告乔军、徐晨与被告江苏荣耀房地产投资有限公司（以下简称荣耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后因审理案件需要，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告乔军、徐晨及委托代理人沈燕、袁琪，被告荣耀公司委托代理人袁仕祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔军、徐晨诉称，原告于2010年12月28日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的琥珀美墅15号楼15002房。该房按套计价，总价为1305618元。房屋交付日为2011年10月28日，交付条件为“房屋经验收合格”。合同订立后，原告依约向被告支付现金655618元，余款65万元通过按揭向被告支付。2012年初，被告通知原告交房，但原告认为该房至今未办理竣工备案，不符合法定交付条件，违反有关规定及合同约定，构成逾期交房。被告应从2012年1月1日起至法定交付条之日，按房款金额万分之五按日支付违约金，本案中原告暂主张3万元，其余另行主张。另被告交付的汽车库层高不足2.2米，净高不足2米，不符合合同的约定及《住宅设计规范》和《汽车库建筑设计规范》，应向原告支付违约金4万元。汽车库门前的排水设置存在问题，应按规范进行整改；小区至今是临时用电，供电尚未施工验收完毕，被告应承担违约金1万元。基于上述事实，现请求法院判令被告向原告支付违约金8万元；对汽车库门前的排水设置按规范进行整改，本案诉讼费用由被告承担。
被告荣耀公司辩称，被告与原告于2010年12月28日，订立琥珀美墅15号楼15002房《商品房买卖合同》。合同约定该商品房按套计价，总价为1305618元。原告于订立合同当日付款575618元，2011年1月4日付8万元，2012年5月31日通过银行按揭付款65万元。为提升项目居住和环境品质，响应部分业主合理化建议和要求，被告追加投资100多万元，并与包括原告在内的53户业主订立协议，将交房期限变更为2011年12月30日前。项目供水、供气、供电设施，分别于2011年12月25日或31日前验收合格，原告所在的15号楼于同月25日前由建设监理、施工及设计单位共同进行竣工验收，结论为合格。被告分别于2011年12月28日、2012年1月2日和14日向原告发出书面交房通知，并于2011年12月30日在淮海晚报发布《入伙公告》。由此可见，被告依约履行了交房义务，交付条件没有违反强制性法律规定。原告认为被告至今未办理竣工验收备案，不符合法定交付条件，构成逾期交房，要求被告承担违约责任与法律相悖也违反约定，请求不能成立。因原告未依合同约定付款，被告有权延期交房。关于汽车库层高不足违约金，双方对此无约定；关于汽车库排水设置，被告如未按设计施工，愿意进行整改；关于用电违约金，项目小区早已通过用电验收，且双方对此未作约定。故请求法院对原告诉请依法判决。
经审理查明，原、被告于2010年12月28日签订《商品房买卖合同》。约定，原告购买被告开发的琥珀美墅15号楼15002房。该房按套计价，套内建筑面积为243.19平方米，总价为1305618元；付款方式为签订合同时付款575618元（含定金20万元）剩余首付款8万元于2011年1月12日付清，余款65万元，应于签订合同后7个工作日内向银行提供相关贷款凭证，如因买受人原因银行无法办理按揭贷款，买受人应于2011年2月28日之前以现金支付余款65万元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；超过30日后，出卖人有权解除合同。合同第八条约定“出卖人应当在2011年10月28日前，依照国家和地方政府的有关规定将具备下列第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”；出卖人如未按期交房，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金；出卖人承诺：房屋交付时，供水、供电施工验收完毕……。如果在规定日期内未达到使用条件，由双方协商，因特殊原因及政府部门市政配套原因造成上述基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为出卖人违约。补充协议第七条约定，“该商品房具备本合同第八条第1种条件约定，即视为具备了房屋交付的法定条件，买受人应当按合同约定接受房屋。如买受人以非法定或约定事由拒绝验房或接受房屋的，自出卖人书面通知所确定的交付日起房屋视同交付……”。
以上合同订立后，原告于订立合同当日付款575618元，于2011年1月4日付8万元，之后，原告又通过银行按揭付款65万元。被告向原告开具了发票。
2011年8月28日，被告向包括原告在内的相关业主发出关于提升社区品质的函。该函称为提升项目的居住及环境品质，响应部分业主合理化建议及要求，现将有关品质提升方案协商如下：有关地下活动室增开窗户；有关相邻庭院隔墙建设；有关大门、中心景观品质提升；有关带天井户型天井内墙文化面砖装修、有关阳光房搭建等。因上述品质提升方案需增加施工量且涉及报建、设计变更手续办理，协商将原购房合同的交房时间变更为2011年12月30日前。该函由包括原告在内的相关业主签名确认。
2011年12月25日，被告建设的上述项目工程竣工，项目的建设、监理、施工、设计等单位进行工程验收，结论为合格，签章的时间分别为同月25日、27日及31日。当月25日，上述工程由水务公司确认供水工程竣工，已正常供水；燃气公司确认设计施工验收合格；27日通过消防验收；31日通过淮安供电公司供配电工程验收，结论为合格。
2011年12月底及2012年1月，被告向相关业主邮寄交房通知书并于2011年12月30日在淮海晚报刊登《入伙公告》。
2014年3月，原告诉至本院并提出上列诉讼请求。
原告为支持其主张，向本院提交商品房买卖合同、购房发票、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001（第6.0.7条）、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98（第4.1.13条、4.2.14条）、《住宅设计规范》GB50096-2011（第6.9.4条）、借款合同、现场照片等证据。原告认为被告开发的工程未报建设行政管理部门备案，不能投入使用。《住宅设计规范》及《汽车库建筑设计规范》，规定住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，其净高不应低于2.20米。《汽车库建筑设计规范》第4.2.14条规定“地下汽车库在出入地面的坡道端应设置与坡道同宽的截流水沟和耐轮压的金属沟盖及闭合的挡水槛”。原告还提交了清河法院（2012）河开民初字第0876号判决书，证明该院受理陈松与被告商品房销售合同纠纷一案，认定车库净高不足、排水井设置存在问题，被告应承担一定的违约责任，判令被告向陈松支付4万元违约金及用电尚未通过验收承担1万元违约金。
经庭审质证，被告对合同、发票的真实性无异议。被告还认为，合同约定的交付条件是商品房经验收合格，而非取得竣工验收备案证明，而且房屋交付时，法律规定也并不需要被告向原告提交备案证明。被告已经按照合同约定的交付条件和期限通知原告收房，不存在违约。对标淮及规范是否适用请法庭关注；对现场照片真实性无法确认，请法庭组织现场勘验；对判决书真实性没有异议，后来双方均上诉，中院调解结案，被告换了一套房子给陈松。
被告向本院提交包括原告在内的53户业主与被告订立的关于提升社区品质的函、项目小区燃气、供水、供电等单位有关工程完工证明、15号楼竣工验收记录、拨款凭证及发票、交房通知书、EMS回执两份、15002号房使用说明书和质量保证书及15号楼平面图纸等证据。
原告对函的真实性没有异议，但认为被告提供证据中没有报建或设计变更手续，且函是开发商发给业主的，并非应业主的要求；对供电验收合格证明不予认可，其余认可；对竣工验收记录，验收的日期为12月31日，但交房通知书是12月30日，发生在竣工合格之前，对业主没有约束力；对付款凭据说明原告按约定支付款项；对EMS寄件日期是2012年1月14日，与被告提交的其他证据相矛盾；对使用说明书和质量保证书，没有相关部门验收，不具备交房条件，不予认可；对图纸，因被告提交的是竣工图不是设计图故不予认可。
关于被告提交的15号楼平面图，载明了有关设计单位及建设主管部门审图盖章的内容，并盖有施工单位的竣工图章。该图没有标注车库的高度及汽车库门前排水设施的内容。
本案审理中，本院组织原、被告到现场进行勘验。现场勘验情况为：原告地下车库入口处卷帘门下端距地面的高度为1.76米；地下车库室内净高度为2.02米，卷帘门设施的高度距地面为1.83米；原告向法庭提供的车库入口处排水设施的照片与现场情况一致。即原告现在车库前坡道的下端有一道与坡道同宽的截流水沟及沟盖，位置在入口处内侧。另被告销售中心3001室车库门前的截流水沟是在入口处外侧，另外在坡道的上端还有一道截流水沟。
对于原告提出的汽车库前排水设施整改问题，原告称在购买商品房时，看到被告销售中心（样板房）3001室前的截流水沟在车库门外，另外在坡道的上端还有一道拦水漕。原告要求按照销售中心前的截流水沟和拦水漕进行改造。被告表示愿意按照与审图方案不符的地方进行整改。
以上事实，有原、被告双方当事人提交的相关证据及其庭审陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，约定合法有效，当事人应当依约行使权利并承担义务。
根据原、被告诉、辩主张，本案主要争议焦点为被告是否构成逾期交房并承担约定责任；被告交付汽车库层高是否不符合约定及相关规范，被告是否为此应向原告支付违约金4万元；被告是否应当承担汽车库排水设施整改的责任以及被告是否应当承担原告主张有关临时用电违约金1万元。
关于被告是否构成逾期交房。原、被告所订商品房买卖合同约定的交房时间为2011年10月28日前。合同履行中，被告于2011年8月28日向各相关业主发函，将交房时间变更为同年12月30日前。从函载明的内容来看，被告是为响应部分业主的合理化建议及要求，决定提升小区品质及整体环境，使全体业主从中受益，被告所发函得到包括原告在内的相关业主签名确认。因此，对于函中变更的交房时间，可以认定为双方合意的结果，即交房时间变更为2011年12月30日前。同年12月25日至31日，工程的建设、监理、施工及设计等单位，对工程进行了验收，该验收不违反有关法律及行政法规的强制性规定。在此期间，涉案工程也通过的有关燃气、供水及供电的验收。至此，被告所开发建设的房屋，具备并符合原、被告合同约定交付的条件。被告于同年底及2012年初，向包括原
告在内的相关业主，以特快专递等方式通知交房，表明被告及时履行通知义务。因此，本院认定被告未构成逾期交房。原告对此提出的主张，不能成立，本院不予采信。至于原告主张被告未依相关规范，向有关建设行政管理备案，该行为本身对商品房的质量、验收及是否符合约定的交付条件并不产生直接影响，也不是合同约定交付的前置条件。如果被告未依相关规范办理有关备案手续，违反有关法律规定，应由行政主管部门作出相应处理。且合同补充条款约定“该商品房经验收合格，即视为具备了房屋交付的法定条件，买受人应当按合同约定接受房屋。如买受人以非法定或约定事由拒绝验房或接受房屋的，自出卖人书面通知所确定的交付日起房屋视同交付……”。原告对此主张的理由不能成立，本院不予采信。
关于被告交付汽车库层高是否不符合约定及相关规范，被告是否应向原告支付违约金4万元。本院认为，原、被告在订立的合同中，对车库层高并未作约定。根据合同法的相关规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。《住宅设计规范》GB50096-2011属于国家标准，原告主张的该规范6.9.4条，不是强制性条文。另该规范生效期限为2012年8月1日，其效力对原、被告所订的合同不具有溯及力。《汽车库建筑设计规范》属于行业标准。被告建设的汽车库高度不符合该标准第4.1.13条的规定，构成违约。原告提交了清河法院的判决书佐证被告在该案中承担违约金4万元，但相关当事人对该判决提出上诉后，二审并未以判决形式结案。因此，该判决并不能作为被告承担原告所主张4万元违约金的依据。鉴于被告建设的汽车库高度与行业标准相比较，室内净高相差0.18米，入口处卷帘门下端距地面的高度为1.76米，卷帘门设施的高度距地面为1.83米。如此现状，客观上对原告的使用，会产生一定的影响。本院考虑到原告所购买被告房屋中，汽车库面积及价款所占的比例、使用功能等方面的因素，酌情判令被告对此向原告承担违约金18000元。
关于被告是否应当承担汽车库门前排水设施整改的责任以及被告是否应当承担原告主张有关临时用电违约金1万元。《汽车库建筑设计规范》第4.2.14条规定“地下汽车库在出入地面的坡道端应设置与坡道同宽的截流水沟和耐轮压的金属沟盖及闭合的挡水槛”。根据现场勘验，原告现在的汽车库坡道底端设置了一道与坡道同宽的截流水沟及沟盖。该设施符合上述规范要求。原告要求将其车库前的排水设施按被告销售中心的3001室进行改造，双方对该排水设施并未作书面约定。故原告该主张没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告承担临时用电违约金1万元，双方对此未作约定，且被告提交的证据能够证明供电工程验收合格，故原告该项主张，没有依据，本院不予支持。
本案经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告荣耀公司于本判决生效后十日内向原告乔军、徐晨支付违约金18000元；
二、驳回原告乔军、徐晨其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1800元，由被告荣耀公司负担600元，原告负担1200元（案件受理费原告已垫交，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（市中级人民法院开户行，淮安市农业银行城中支行，账号：3454）。
审 判 长 陈建淮
代理审判员 周 丰
人民陪审员 杨 洋
二０一四年八月二十八日
书 记 员 史 洋