黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑02民终671号
上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区建华西路金茂花园商服14号。
法定代表人：ＸＸＸ，该公司经理。
上诉人（原审被告）：潘利全，男，1959年5月31日出生，汉族，一重集团公司工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
委托诉讼代理人：岳敏，系潘利全之妻，女，1961年11月30日出生，汉族，一重集团公司退休工人，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。
上诉人齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司（以下简称华盈物业公司）、潘利全物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院（2017）黑0206民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华盈物业公司上诉请求：1．被上诉人给付上诉人物业服务费7,313.30元，电梯使用费3,406.80元，违约金1,610.27元。合计12,330.37元。2．诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实有误，潘利全的1002室是2006年6月20日在开发商领取的钥匙，故一审判决被上诉人潘利全不应该缴纳物业费和电梯使用费错误。根据物业公司和开发商协议的约定潘利全应在2007年6月20日起缴纳物业费和电梯费。其公司于2011年4月21日将本小区物业服务管理活动移交给刚刚成立的业主委员会，在一审判决中写成了2011年4月20日。物业服务费和电梯费两项费用所组成的。物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的卫生和相关秩序活动。开发建设单位应该承担物业保修责任。被上诉人的窗户质量问题不属于物业服务企业的保修范围。一审判决承认其公司的前期物业服务合同有效，但被上诉人潘利全却没有按照合同向物业公司进行书面备案。
潘利全辩称，华盈物业公司是三级物业，不能按照二级物业收费。一审法院在2013年10月份开庭，2017年又开庭，始终没有告诉其结果。其不交物业费是因为，搬来的时候华盈物业还没接收，窗户未给其修好，屋子质量�问题。其多次找张经理，张经理说交给物业了。电梯费其可以交，但其不应该交物业费。
潘利全上诉请求：一审法院判决认定事实不清，证据不足，被上诉人华盈物业公司不具备法人资格系适用主体错误，被上诉人在上诉时已经严重超过诉讼时效。华盈物业公司没有履行与开发商签订的协议，致使其房屋存在严重质量问题而拒不提供服务；华盈物业公司的收费标准虽有相关规定，但收费存在质量和服务标准相脱离的问题，收费标准超标为霸王收费。请求二审法院驳回华盈物业公司的诉讼请求。
华盈物业公司辩称，开发商开发质量问题，其公司已经与开发商签订合同；开发商有保修责任，其公司具有养护义务;如果由于质量问题给物业公司造成矛盾，开发商必须解决。物业管理条例中对开发商应该承担的责任有规定。关于诉讼时效问题，潘利全说的是2015年度的裁定，这个裁定是不过诉讼时效的,其提交的现业主委员会和原业主委员会主任与其的对话光碟也可以证明诉讼时效问题。关于三级资质收取二级费用的问题，国家规定一、二、三级资质只跟注册资金有关。根据政府文件，其公司可以收取1-3级物业费。其出示的2009年物业票据可以证实，是有事实合同的。
华盈物业公司向一审法院起诉请求：华盈物业公司于2008年8月1日与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，此后进行交接,由华盈物业公司对红岸科技名苑小区提供物业服务管理。被告潘利全系该小区业主，居住该小区，按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等政府相关法律规定，潘利全应履行缴纳物业服务相关费用的义务，但潘利全没有履行缴费义务，一直拖欠华盈物业公司物业服务费及电�使用费。华盈物业公司多次索要，潘利全以种种理由拒不缴纳，故诉至法院，请求判令潘利全立即给付物业服务费7,313.30元、电梯使用费3,521.80元、违约金1,625.27元，共计12,460.37元，本案诉讼费由潘利全承担。
一审法院认定事实：原告华盈物业公司于2008年8月1日与富拉尔基区红岸科技名苑（即富拉尔基区金茂华园小区）的建筑开发单位哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订了《红岸科技名苑前期物业服务合同》，约定由华盈物业公司负责红岸科技名苑小区的前期物业服务，双方对各项费用的收费标准作了约定，合同签订后，华盈物业公司接管了该小区的物业服务管理工作。2009年1月1日，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司又签订了《物业补充协议》一份。2011年4月7日，红岸科技名苑小区业主委员会成立，2011年4月20日，业主委员会与华盈物业�司解除了物业服务合同。被告潘利全系红岸科技名苑小区的业主之一，其名下房屋为该小区A座8单元1001号、1002号（是同一单元紧邻的两处房屋，进出使用同一电梯），其中1001号建筑面积161.69平方米，购买时间为2007年7月31日，1002号建筑面积133.65平方米，购买时间为2006年6月20日。华盈物业公司提供的高层住宅单元表显示1001号办理了入住进户手续，1002号未办理进户手续。潘利全称其实际使用的房屋是1002号，在华盈物业公司提供物业服务期间1001号房屋未装修，未实际使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主委员会选聘物业服务企业之前，建设开发单位依法与物业服务企业签订的小区前期物业服务合同，对小区业主有约束力，本案中作为红岸科技名苑小区建设开发单位的哈尔滨鑫马房地产开发有限公司与华盈物业公司签订的《红岸科技名苑前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。华盈物业公司依据合同的约定为红岸科技名苑小区提供了物业服务，潘利全购买该小区房屋并接受了服务，就应当缴纳物业服务费用。根据原告华盈物业公司提供的证据可知，该公司一直在主张权利，并没有放弃对债权的主张，无论是通过贴公告的形式向欠费的业主提出履行请求，还是向法院提起诉讼，都使得诉讼时效期间得以重新计算，至于其曾在案件审理过程中申请撤诉，亦不违反民事诉讼相关程序法的规定，故潘利全主张原告华盈物业公司本次起诉超过诉讼时效期间的主张本院不予认可。原告华盈物业公司诉求的合理的物业服务费及电梯使用费本院应予以支持，潘利全虽对华盈物业公司服务质量提出异议，但不能提供充�证据证明。被告潘利全拥有小区的两套房屋，分别为8单元1001号、1002号，是同一单元内紧邻的两处房屋，进出使用同一电梯，潘利全称其实际使用的房屋是1002号，在华盈物业公司提供物业服务期间1001号房屋根本未装修，未投入实际使用，华盈物业公司对此予以否认。因潘利全不能提供充分证据证明其主张，本院无法确认潘利全的说法是否属实，华盈物业公司提供的高层住宅单元表显示，1001号房屋已经办理入户手续，1002号未办理入户手续，因此潘利全有义务交付1001号房屋的物业服务费及电梯使用费。1001号房屋建筑面积为161.69平方米，根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》的约定，2008年每月物业服务费按0.50元/平方米收取。根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及华盈物业公司与开发商签订的物业补充协议约定，2009年1月1日至2011年4月20日的每月物业服务费按0.70元/平方米收取。根据以上标准计算后，潘利全所有的1001号房屋物业服务费为3,535.63元（其中，2008年8月1日至2008年12月31日共计5个月，0.50元×5个月×161.69平方米=404.23元;2009年1月1日至2011年3月31日共27个月，0.70元×27个月×161.69平方米=3,055.94元；2011年4月1日至4月20日共20天，为0.70元÷30天×20天×161.69平方米=75.46元）；关于1001号房屋电梯使用费部分，华盈物业公司承认潘利全2010年6月30日之前部分已经交纳完毕，根据齐齐哈尔市物价局和建设局联合下发的齐价联字（2008）20号文件规定及物业补充协议约定的标准计算，基础费用为30.00元，运行费为27.00元，每月电梯服务费为57.00元，潘利全应交纳的该房屋的电梯使用费共计为551.00元（2010年7月1日至2011年4月20日＋共计9个月零20天，57.00元×9+57.00元÷30×20=551.00元）。综上，1001号房屋应交物业服务费3,535.63元，电梯使用费551.00元。关于未办理入户手续的1002号房屋费用交纳标准问题，本院认为，物业公司在提供服务时必然会因为业主空置房屋而相应的减少工作量，因此未办理入户手续的房屋与已办理相关入户手续的房屋物业服务费用的收取标准应有所不同，根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》中第六条第2项的约定：“购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方（物业公司）进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费”，虽然华盈物业公司否认潘利全进行书面备案，但物业公司并非行政主管部门，不具有将备案设置为强制性规定的权利，而按照《民法总则》第六条规定“在民事主体从事民事活动时，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，本院认为不管潘利全是否在华盈物业公司进行备案�其在物业公司提供物业服务期间没有实际居住使用的房屋物业服务费应按照上述合同约定的标准计算，1002号房屋需交纳70%的物业服务费，该房屋建筑面积为133.65平方米，应交金额为2,045.74元（2008年8月1日至2008年12月31日共5个月，0.50元×5个月×133.65平方米×70%=233.89元;2009年1月1日至2011年3月31日共计27个月，为0.70元×27个月×133.65平方米×70%=1,768.19元；2011年4月1日至4月20日共20天，为0.70元÷30天×20天×133.65平方米×70%=43.66元）。至于1002号房屋的电梯使用费，华盈物业公司无证据证明潘利全使用了1002号的电梯，基于该房屋未办理入户手续，对此费用的交纳双方没有约定，《红岸科技名苑前期物业服务合同》中约定的代收代缴的公共能耗费也不包括电梯使用费，故本案中，潘利全不需交纳1002号房屋的电梯使用费。综上，1002号房屋应交金额为2,045.74元。关于华盈�业公司要求按15%支付违约金问题，该计算方法符合《红岸科技名苑前期物业服务合同》第十八条的约定，不违反相关法律规定，该诉求本院予以支持，潘利全应按照应欠交数额的15%支付违约919.86元【（3,535.63元+551.00元+2,045.74元）×15%=919.86元】。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第二十一条、六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告潘利全给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司金茂花园（即红岸科技名苑小区）A座8单元1001号房屋的物业服务费3,535.63元，电梯使用费551.00元，两项合计为人民币4,086.63元；二、被告潘利全给付原告齐齐哈尔市华盈物�有限责任公司金茂花园（即红岸科技名苑小区）A座8单元1002号房屋的物业服务费人民币2,045.74元；三、被告潘利全给付原告齐齐哈尔市华盈物业有限责任公司违约金人民币919.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111.00元，减半收取55.50元，由潘利全负担其中的25.00元，余款由华盈物业公司负担（此款已由华盈物业公司预付，待执行时潘利全将其负担部分一并给付华盈物业公司）。
本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，不再重述。
本院认为，依法订立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华盈物业公司与哈尔滨市鑫马房地产开发有限公司签订的物�服务合同及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对潘利全具有约束力。因潘利全未办理1002号房屋正式入户手续，一审法院根据物业服务合同约定判决潘利全缴纳70%的物业服务费及相应的违约金并无不当。根据《红岸科技名苑前期物业服务合同》中第五条，代收代缴的公共能耗费并不包括电梯费，因此上诉人华盈物业公司要求潘利全缴纳1002号房屋电梯费的诉求并无依据，本院不予支持。上诉人潘利全主张华盈物业公司已超过诉讼时效的请求，因华盈物业公司通过向法院提起诉讼及张贴公告等方式向业主主张权利，使得诉讼时效期间得以重新计算，该上诉请求本院不予支持。二上诉人的其他上诉请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，华盈物业公司、潘利全的上诉请求不能成立，应予�回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人华盈物业公司负担111.00元；由上诉人潘利全负担111.00元。
本判决为终审判决。
审判长 ＸＸ芳
审判员 潘书东
审判员 蒋彦江
二〇一八年五月二十三日
书记员 刘盈男