四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终302号上诉人（原审原告）钟燕。上诉人（原审原告）韩维兵。共同委托代理人覃忠，四川法之识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川汇志置业有限公司。法定代表人牟兵，该公司经理。委托代理人黄凯，四川泰和泰律师事务所律师。上诉人钟燕、韩维兵因与被上诉人四川汇志置业有限公司（以下简称“汇志置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2015）中江民初字第218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明，2011年8月27日，钟燕、韩维兵（买受人）与汇志置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于中江县南华镇的国有土地使用权。买受人购买的商品房所在土地用途为居住/商业用地。第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房为第一条规定项目中的1幢第2层1单元1号。预测建筑面积共111.72平方米，其中，套内面积99.45平方米，共用部分与公用房屋分摊建筑面积12.27平方米。第五条1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币4550.53元，总价款人民币452550.00元。第六条付款方式及期限3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的44.76％，其余价款可以向开发商指定银行或住房公积金管理机构借款支付。4、具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式与期限的其他约定3、首期款:买受人应于本合同签订的当日支付首期款（全部房价款的44.76％）即202550.00元，剩余房款250000.00元由买受人于签订本合同时申请办理贷款手续。第十一条交付条件出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十八条本合同及附件一式八份，具有同等法律效力。附件八补充协议七、主合同第十六条的补充约定7.2、出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、楼书、效果图、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息，其他宣传资料等仅供参考，不构成双方所签《商品房买卖合同》的组成部分，均不作为合同内容和商品房交付的验收依据，交付标准或合同的样品。该商品房的平面图载明该房有露台一处。露台相毗连的的屋面为一层的屋面，可覆土绿化。同日，钟燕、韩维兵（乙方）与汇志置业公司（甲方）签订《阿卡地亚.世纪庄园一期露台使用协议》，约定，乙方对露台的使用必须遵守小区的相关管理规定，…不得擅自搭建建筑物、构筑物…。该日，钟燕、韩维兵签名承诺的《阿卡地亚-世纪庄园临时管理规约》载明：第五条单元房号1-1-2-1。第二十二条本物业管理区域内禁止下列行为：3.违法搭建建筑物、构筑物、…。第三十五条本项目内的任何房屋如附带露台、地面花园、屋顶花园的，所有业主均放弃所有自己购买之外其他房屋所附带的露台、地面花园、屋顶花园的使用权，并同意由购买该房屋的业主在国家出让的土地使用年限内无偿享有其房屋所毗邻的露台、地面花园、屋顶花园的专有使用权。原审另查明：2011年6月26日，案涉商品房销售标价为4364.72元/m²。同日，汇志置业公司报中江县物价局价格监督检查分局备案。2011年12月12日，汇志置业公司报中江县物价局价格监督检查分局备案案涉商品房销售标价为4765.00元/m²。钟燕、韩维兵依约支付了购房款。2012年8月1日，钟燕、韩维兵、汇志置业公司结算，汇志置业公司给钟燕、韩维兵出具收据，载明金额452145.00元，收款事由1-1-2-1＃房款。转票452550.00元，退现金405.00元。汇志置业公司也依约交付了房屋。钟燕、韩维兵认为一楼屋顶属于全体业主共有，汇志置业公司对房屋相邻的一楼屋顶无处分权，且屋顶不允许装修成花园。汇志置业公司向钟燕、韩维兵收取屋顶使用费145548.00元没有合法依据，属不当得利，应予返还。为此，钟燕、韩维兵特提起诉讼，并提出前述请求。原判认为，钟燕、韩维兵与汇志置业公司就本案争论的焦点为案涉商品房价款确定及145548.00元价款应否返还的问题。钟燕、韩维兵诉称与汇志置业公司口头约定案涉商品房价款以套内面积计算，每平方米3078.00元。钟燕、韩维兵使用一楼屋顶做花园向汇志置业公司交付费用145548.00元（452550.00元-99.45m²×3078.00元/m²），汇志置业公司收取该费用没有合法依据，属不当得利，应予返还。原审法院认为，对于商品房价款，买卖双方应当在《商品房买卖合同》予以约定，可以整套房屋协商确定总价款，也可约定以建筑面积、或套内面积乘以单位价款确定。本案钟燕、韩维兵、汇志置业公司在《商品房买卖合同》中约定房屋价款以套内面积99.45平方米、单价每平方米人民币4550.53元计算，总价款为人民币452550.00元。双方约定的单位价款与汇志置业公司呈报的备案单价基本吻合，单位价款差额部分应视为双方协商一致的结果。汇志置业公司依约定收取钟燕、韩维兵的购房款452550.00元，符合约定及法律规定。钟燕、韩维兵认为与汇志置业公司口头约定单价为每平方米3078.00元，但其提供的证据不足以证明，不予采信。钟燕、韩维兵诉称汇志置业公司收取的145548.00元（452550.00元-99.45m²×3078.00元/m²），没有合法依据，属不当得利，应予返还，与双方约定不符，缺乏事实依据，于法相悖，不予支持。关于案涉商品房所毗邻的一楼屋面的使用权属及用途问题。钟燕、韩维兵诉称汇志置业公司承诺钟燕、韩维兵享有相邻一楼屋顶的使用权，钟燕、韩维兵可装修成屋顶花园。钟燕、韩维兵提供的证人证言证明，汇志置业公司要求销售人员作商品房销售宣传时是宣传案涉房屋所附带的一楼屋面钟燕、韩维兵具有使用权，可作花园。汇志置业公司对证人证言质证认为不具有真实性，证人徐明丽的与钟燕、韩维兵系邻里、利害关系人，不应认定。原审法院认为，对于商品房买受的业主具有重大影响的共有、专有部分的管理、使用、处分，以及用途的确定，首先应依物权法的相关规定，其次遵从业主对共有部分处分的共同意思表示，以及商品房买卖双方的合同约定。出卖人作销售宣传一般应以销售广告、宣传资料文字、图片载体等方式进行。并且《商品房买卖合同》附件八补充协议7.2约定，出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、楼书、效果图、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息，其他宣传资料等仅供参考，不构成双方所签《商品房买卖合同》的组成部分，均不作为合同内容和商品房交付的验收依据，交付标准或合同的样品。故钟燕、韩维兵提供的该证人证言缺乏真实性，不予采信。钟燕、韩维兵该主张无事实依据，不予确认。根据《阿卡地亚-世纪庄园临时管理规约》第三十五条的约定，本项目内的任何房屋如附带露台、地面花园、屋顶花园的，所有业主均放弃所有自己购买之外其他房屋所附带的露台、地面花园、屋顶花园的使用权，并同意由购买该房屋的业主在国家出让的土地使用年限内无偿享有其房屋所毗邻的露台、地面花园、屋顶花园的专有使用权。此为案涉楼盘所有业主对共有部分所有自己购买之外其他房屋所附带的露台、地面花园、屋顶花园的使用权的处分，不违反物权法的规定，包括钟燕、韩维兵在内的所有业主对自己所购买的房屋所毗邻的露台、地面花园、屋顶花园的享有专有使用权，在行使该专有使用权时应遵守《阿卡地亚-世纪庄园临时管理规约》、《阿卡地亚.世纪庄园一期露台使用协议》的约定，不得擅自搭建建筑物、构筑物。钟燕、韩维兵所购房屋平面图载相毗邻的一楼屋面可覆土绿化。综上，原审法院认为，钟燕、韩维兵、汇志置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，钟燕、韩维兵对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，而钟燕、韩维兵提供的证据不能达到自己的证明目的，应承担举证不能的后果，其诉讼请求应予驳回。汇志置业公司的抗辩理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回钟燕、韩维兵的诉讼请求。本案受理费3210.00元，减半收取1605.00元，由钟燕、韩维兵负担。宣判后，钟燕、韩维兵不服一审判决,上诉称：一审认定事实错误，收取屋顶花园费用没有合法依据，同时程序违法。1.本案合同约定的套内面积单价高于市场价，超出部分为双方口头约定的屋顶花园使用费用。被上诉人为避免有关部门查处，费用就不单列，与购房款合并计算。双方签订的补充协议约定上诉人享有相邻屋顶花园的使用权，被上诉人对涉案房屋相邻屋顶无处分权，收取费用没有法律依据，被上诉人应当退还该费用；2.一审法院对上诉人的调查取证申请不予理会，违反法律规定，上诉人申请法律调取案涉房屋同栋同层房屋的销售价格，但一审法院未予调查，同时，原审的理期限严重超期。故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人汇志置业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。请求二审法院依法维持一审判决。二审中，上诉人向本院申请向中江县房管局调取案涉房屋同栋同层房屋销售价格（1幢1单元2楼），本院经审查后认为，该申请不属于人民法院依申请调查取证的范围，系当事人的举证范畴，且待证事实与本案争议的法律关系无关，故本院对上诉人的该申请不予准许。各方当事人均未向本院提交其他证据。本院查明的事实和证据与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方商品房买卖合同约定的价款是否包含房屋屋顶花园购房款；2.原判程序是否合法。关于争议焦点一，双方商品房买卖合同约定的价款是否包含房屋屋顶花园购房款的问题。本案中，上诉人主张双方在签订房屋买卖合同中，口头约定了包含相邻屋顶花园的使用费，并在一审中提供了有关相应房屋的销售合同，收据等书面证据，用以证实被上诉人收取上诉人一楼屋顶花园费用145548元。本院认为，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。对于该房屋的单价及购买面积，双方均有明确的约定，该约定显示房屋价款以套内面积99.45平方米、单价每平方米人民币4550.53元计算，总价款为人民币452550.00元，该价格是双方协商一致的结果，符合相关法律规定。上诉人主张双方在签订协议时，口头约定了该价格包含相邻屋顶花园的使用费，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，上诉人并未能提供相应的证据证实合同双方对房屋借款存在其它口头约定，故本院对上诉人所述的该主张不予认可。因此，对上诉人要求退还相应屋顶花园的使用费及利息的主张，因无相应事实和法律依据，本院不予支持。关于原判程序是否合法的问题。上诉人所称原审未支持其依法申请法院调取证据不当，属程序违法的问题。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款之规定，本案上诉人申请不属于应当由人民法院依法调查取证的范畴，且该申请商品房备案价格与本案的待证事实被上诉人是否收取上诉人相邻屋顶花园的使用费无直接关系，故原判对该申请不予准许并无不当。同时，上诉人所提本案一审超过审理期限的问题，本院经审查后认为，原审审限变动依法履行了相关审限变动报批手续，符合规定，故本院对此主张亦不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3210元，由上诉人钟燕、韩维兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  王红梅代理审判员  冯志远代理审判员  陈书娟二〇一六年六月七日书 记 员  黄 静