河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终5362号
上诉人（原审被告）：刘霞，女，汉族，1977年4月6日出生，住河北省秦皇岛市抚宁县。
委托诉讼代理人：孙荣宁，河北泰科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马芳，女，东乡族，1973年4月22日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：段欣，北京幸福家园文化发展有限公司推荐人员。
原审第三人：河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司。地址：三河市燕郊京哈路南燃料公司商住楼。
负责人：宋兴华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王向宇，男，满族，1984年2月29日出生，河北省承德市平泉县。系该公司员工。
委托诉讼代理人：王辉，男，汉族，1987年11月28日出生，山西省大同县。系该公司员工。
上诉人刘霞因与被上诉人马芳，原审第三人房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院并未查清本案的全部事实，仅凭上诉人将房屋另售他人就片面认定上诉人系违约方，有失公平。事实上，上诉人并没有违约，在合同履行过程中也无恶意，没有任何过错，真正的违约方系被上诉人。上诉人将房屋另售他人并不构成根本性违约，因为在此之前被上诉人已经另购房屋，根据三河市燕郊限购政策，被上诉人也再无资格购买房屋，且马芳当时的钱用于投资，不能及时支付房款，上诉人的合同目的无法实现，可以将房屋另售他人。被上诉人未按合同约定支付尾款，已构成根本违约，上诉人有权行使单方解除权，追究对方违约责任。
马芳辩称，刘霞的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
马芳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告、第三人签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、�告刘霞向原告支付违约金25万元；3、被告赔偿原告各项损失34000元（包括居间代理费24750元、过户服务费3000元、保障服务费6250元）；4、被告返还原告已付购房定金5万元；5、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年3月7日，原告马芳与被告刘霞在第三人链家公司的居间服务下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告以全款方式购买被告位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场6-1-1127室房屋。房屋总价款125万元，定金5万元，余款120万元于2016年3月16日前支付。房管局预约过户时间双方共同办理房屋过户手续。《补充协议》第四条还约定“甲方（刘霞）将该房屋出售给第三方的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方（马芳）支付违约金，丙方（链家公司）收取的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付定金5万元，并向链家公司支付居间代理费24750元、过户服务费3000元、保障服务费6250元共计34000元。现涉案房屋已由被告另售他人并过户至他人名下。以上事实双方均无争议，予以确认。
一审法院认为，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效,双方均应依诚实信用原则按约履行。合同履行过程中，被告刘霞一房二卖致使原告无法实现合同目的，其行为有违诚信且构成根本违约，应承担合同约定的违约责任。原告主张解除合同、被告返还定金及按总房款的20%支付违约金的诉讼请求，理据充分，予以支持。原告已付的居间服务费应由违约方即被告承担，过户服务费及保障服务费因未实际发生及无法律依据，不予支持，原告可另行主张权利�一审判决如下：一、解除原告马芳与被告刘霞于2016年3月7日就位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场6-1-1127室房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告刘霞于本判决生效后三日内返还原告马芳已付购房定金5万元、赔偿原告违约金25万元、支付居间服务费24750元，共计324750元。三、驳回原告马芳其他诉讼请求。案件受理费2791元，由原告马芳负担80元（已预交），被告刘霞负担2711元（于本判决生效后三日内交纳）。
本院二审期间，刘霞向法庭提交证据：1、贷款结清证明一份，用以证明刘霞于2016年3月9日偿还完毕贷款，于2016年3月22日办理了解除抵押登记手续，已经提前24天履行完毕合同约定的还款解押义务；2、顺丰快递单2份及合同解除通知一份，证明因马芳迟延付款15日以上，构成合同约定的根本违约，上�人依照合同约定以书面形式行使单方解除权；3、运单号查询结果一份，证明被上诉人于2016年4月3日收到解除通知，第三人中介经办人王辉于2016年4月6日收到解除通知；4、三河市存量房买卖合同及房屋基本信息一份，证明在刘霞另行出售本案房屋之前，马芳已经另行购买了燕郊意华广场7-1-1078房，且在2016年4月26日办理了网签备案，于2016年5月10日办理了过户登记。根据《三河市限购政策》，非本地户籍只能购买一套住房，马芳另行购买房屋的行为，也已明确表示不再继续履行本案房屋买卖合同；5、房屋买卖业务交易签订合订本一份，证明刘霞是在马芳另行购买房屋之后才将涉案房屋进行出售，并非恶意解除合同，合同价款为132.5万元，符合当时出售的市场行情，上诉人并未因解除与被上诉人的合同而获利；6、从三河市人民政府官网上下载的文件一份，显示从2016年4月10日0时起开始执行限购政策，即非本地户籍居民家庭限购一套住房。马芳对刘霞的上述证据发表质证意见如下：上诉人提交的上述证据均不属于新证据，上诉人所述的新证据不能证明其要证明的事项。对证据1真实性认可，但是对于关联性及证据证明内容不认可，不能证明上诉人于3月9日完成了贷款完毕手续。对证据2的真实性、关联性及证明目的不予认可，合同解除通知没有马芳签字，只是一份打印件，无法证明是否是刘霞本人邮寄或其本人意思表示。证据3系复印件，不符合证据属性，故对该证据真实性、关联性及证明目的均不认可。对证据4该证据真实性认可，但对证明目的不予认可，当时燕郊房产并没有限购，不影响马芳另行购买其他房屋，该证据与本案没有任何关联性。对证据6真实性无法核实，故证明目的及关联性均不予认可，但根据一审上诉人陈述其存在5�份将涉案房屋出售给案外人。原审第三人河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的质证意见为：还款是我方帮助还的，但是当时在房款局没有解押，对于还款的时间及解押时间我方认可；限购文件确实出过，但是当时没有执行，出该文件后三河的网签系统停了一段时间，但是系统打开后还是可以交易的，真正限购的时间大概是在2016年7、8月份，即外地户口的人只能在燕郊购买一套房产。
法庭调查结束后，马芳向法庭提交如下证据：1、东贸国际1-1078号房屋买卖合同、居间合同及物业交接单；2、付款凭证；3、收款收据。用以证明自己另购房屋在购买刘霞房屋之前，不存在因另购房屋而不想履行与刘霞之间买卖合同的情况。4、招商银行流水单一份，用以证明自己有能力支付刘霞购房款。马芳对刘霞提交证据的质证意见是：对证据1的真实性不能确定�但通过证据1、2、3能够证明马芳是真实的房屋购买人，成交日期在2016年3月7日（与其与刘霞合同的签订日期相同）。但是该房屋的网签备案时间是在4月26日，不再具有购买第二套房的买入资格。证据4不能证明其证明目的，不能证明3月16日其具有支付购房尾款的能力。也更能说明上诉人与被上诉人买卖合同不能履行的真正原因是被上诉人的资金没有到位。被上诉人的理财产品不是随时可以取出的。
对刘霞二审中提交的证据，本院结合各方的主张评判如下：关于贷款结清证明，此证系涉事银行出具，可以证明刘霞于2016年3月22日办理了解除抵押登记手续；顺丰快递单2份及合同解除通知一份，运单号查询结果一份可以证明刘霞向马芳和中介寄送过文件被签收，所寄文件是否是刘霞主张的合同解除通知不详；三河市存量房买卖合同及房屋基本信息，与本院查明的�实相同，可以证明在刘霞另行出售本案房屋之前，马芳已经另行购买了房屋；房屋买卖业务交易签订合订本一份，可以证明刘霞是在马芳另行购买房屋之后将涉案房屋进行出售，合同价款为132.5万元。限购文件是在三河市人民政府官网上下载的文件，且得到中介方的认可，对其真实性本院予以确认。对马芳二审中提交的证据，本院结合各方的主张评判如下：东贸国际1-1078号房屋买卖合同、居间合同及物业交接单、付款凭证、收款收据。可以证明马芳另购房屋在购买刘霞房屋之前。招商银行流水单一份，可以证明2016年2月16日马芳在该行有存款1849100.95元，支出1750000元。本案的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案所涉《存量房屋买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思的表示，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。�屋买卖合同是典型的双务合同，履行过程需要各方共同配合。各方在履行合同约定时，均应全面、善意、适当的行使合同权利和履行合同规定的义务。诉讼中，双方当事人均同意解除合同，本院予以确认。双方当事人争议的主要问题是：因谁的原因未能继续履行合同。马芳主张系因刘霞要求增加房款50000元，双方未达成一致意见，刘霞不配合继续履行合同。马芳的主张得到中介方河北链家房地产经纪有限公司三河市燕郊分公司的认可。刘霞主张系因马芳受限购政策影响，不愿再履行与刘霞的房屋买卖合同。刘霞主张没有直接证据予以支持，刘霞提供的证据能够证实刘霞于2016年3月22日办理了涉案房屋的解除抵押登记手续，在刘霞另行出售本案房屋之前，马芳已经另行购买了房屋，刘霞是在马芳另行购买房屋之后将涉案房屋进行出售，合同价款为132.5万元，三河市政府出台有非本地户籍居民家庭限购一套住房的意见，该意见载明开始执行时间为2016年4月10日。但不足以证实是因此导致合同不能继续履行，一方面中介方主张出台限购政策后，系统打开后还可以交易的，真正限购的时间大概是在2016年7、8月份。另一方面，限购政策载明的开始执行时间为2016年4月10日，微信记录显示刘霞不同意继续履行的时间是2016年3月21日，即使按其自己主张的邮寄解约通知的时间，也是在2016年4月2日，均早于限购政策执行时间。关于刘霞主张系因马芳的钱用于投资别的项目无法取出，本院结合在案证据和中介方的证明，认定双方对此事进行过沟通，马芳也未能提供《存量房屋买卖合同》及补充协议签订后到约定的付余款的2016年3月16日自己的银行存款记录，但考虑到付款方式的多样性，该事实也不足以证实刘霞的主张。因此一审判决认定刘霞违约并无不当。但结合全案案情，本院认为一审法院依据合同约定判决刘霞向马芳支付的违约金明显过高。本院综合考量合同履行过程双方的表现、马芳向刘霞支付款项的数额、刘霞违约行为的恶意程度、刘霞另行出售房屋的合同价款情况，以刘霞赔偿马芳违约金7.5万元为宜。
综上所述，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4492号民事判决第一项和第三项。即：解除原告马芳与被告刘霞于2016年3月7日就位于三河市燕郊开发区行宫西大街南侧、该公司商业用地西侧意华广场6-1-1127室房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；驳回原告马芳其他诉讼请求。
二、撤销河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初4492号民事判决第二项。即：被�刘霞于本判决生效后三日内返还原告马芳已付购房定金5万元、赔偿原告违约金25万元、支付居间服务费24750元，共计324750元。
三、上诉人刘霞于本判决生效后三日内返还被上诉人马芳已付购房定金50000元、赔偿马芳违约金75000元、支付居间服务费24750元，共计149750元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2791元，由原告马芳负担80元（已预交），被告刘霞负担2711元（于本判决生效后三日内交纳）。
二审案件受理费5582元，由上诉人刘霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 李成佳
代理审判员 梁志斌
二〇一七年三月一日
书 记 员 宋 超