新疆维吾尔自治区阜康市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新2302民初546号
原告：刘绘影，男，汉族，1975年6月8日出生，现住昌吉州。
被告：阜康市畅联房地产开发有限公司。
住所地：阜康市新村路蓝琪小区西侧。
统一社会信用代码：×××.
法定代表人：何建江，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘江，系新疆新蓝天律师事务所律师。
原告刘绘影与被告阜康市畅联房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法适用简易程序于2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告刘绘影，被告阜康市畅联房地产开发有限公司的法定代表人何建江、委托诉讼代理人刘江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘绘影向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房地产销售内部承包合同》；2、判令被告支付原告销售佣金158199.58元；3、判令被告支付原告广告策划费200000元；4、判令被告支付原告违约金474640元；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：2016年，原、被告签订《房地产销售内部承包合同》一份，由原告承包被告水一方住宅商业项目的销售，原告策划了营销方案，并支付了相应的广告费用及工作工资，但被告一直未付相应合同规定的费用，且被告商品房存在抵押，被告的违约行为导致原告无法继续履行合同，故依法提起诉讼。
被告阜康市畅联房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《房地产销售内部承包合同》事实存在，但原告没有实际履行过销售行为，截止2016年底，整个楼盘销售了4套房，而且是被告方销售的；不存在支付佣金及其他费用的行为，广告策划费用及人员薪资都应当由原告自行承担，原告在没有支付员工薪资的情况下自行离开，应当视为放弃了履行合同，被告认为是原告违约，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提交《房地产销售内部承包合同》一份及营销方案两份，拟证实双方存在销售合同以及原告制作营销策划并得到被告方的认可。被告阜康市畅联房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，但表示原告不具备商品房代理销售资质，也不是被告方公司人员，合同不属于内部承包合同；原、被告在2016年5月21号形成过《房地产营销策划代理合同》，但没有实际履行，之后原被告双方签订了《房地产销售内部承包合同》，因此营销策划与本案没有关系，同时合同约定，策划费用包含在营销费用当中，应该由原告方自行承担。对以上证据的真实性，本院予以认定。
2、原告提交工资表七份、聘用合同五份及证人马某1、马某2证言，拟证实被告代发2016年6月-2016年12月工资201320元。被告阜康市畅联房地产开发有限公司对工资表和聘用合同的真实性提出异议，并表示证人陈述不实。因马某1、马某2出庭对其工资数额、实际收取予以确认，本院对该部分事实予以认定，被告提交工资表上其余工作人员实际工作时间被告虽然无异议，但是对工资标准及实际领取数额，因原告仅出示工资发放表，未能提交实际支付凭证，本院不能予以认定。
3、原告提交赔付员工失业金的收条四份，拟证实原告因无法经营辞退员工时向员工补偿的失业金。被告阜康市畅联房地产开发有限公司表示原告是作为个人与员工签订的合同，不适用劳动法，是否赔付营销人员失业金不能仅凭收条认定。本院认为，该部分补偿金系原告与雇佣职工之间自行约定并自愿履行，与本案无关。
4、不动产抵押登记复印件两份，拟证实被告要求原告销售的楼房均办理了抵押登记，导致销售合同无法履行。被告对证据的真实性无异议，但表示抵押是在建工程抵押，是在与原告方签订合同之前，实际销售过程不受影响。对以上证据的真实性，本院予以认定。
5、原告提交广告费合同一份、收据一份及宣传单一份，拟证实原告在销售过程中支出的制作宣传单及广告费为35000元。被告对收据及合同真实性不认可，对宣传单真实性认可，但表示宣传单是被告招商时制作的，不是原告印制及使用的，另根据合同约定营销广告产生的费用也应该由原告自行承担。本院认为，被告虽否认原告证据及证明内容，但未能提交相应证据予以反驳，对原告该组证据，本院予以认定。
6、被告提交商品房预收许可证两份及商品房买卖合同四份，拟证实截止目前为止，一共卖了5套房子，其中4套虽然是在原告离开之前办的手续，但买卖资源是被告提供的，另外1套是在原告离开后办的手续，所以不存在拖欠销售佣金的事实。原告表示应当以银行盖章的合同为准。对该组证据的真实性，本院予以认定。
7、被告提交原告雇佣的销售人员蒋璐、马某2和马伟龙申请报告三份，拟证实原告于2016年12月底突然离开销售部下落不明以及原告仍然拖欠员工工资的事实。原告表示蒋璐是被告强压给原告的职工，只用了一个月，工资给了1000元还欠1000元，马伟龙不是原告的员工，马某2已作为证人出庭证明我已经将她的工资付清。对证据的真实性，本院予以认定。
8、借条7张，拟证实原告在2016年6月至2016年12月先后向被告借款7次，总计38800元，其中2016年8月23日的借款双方约定了还款期限2个月，如果逾期不还，按20‰/月收取违约金。原告对该组证据的真实性无异议。因以上证据系原、被告之间因借款事实产生，与本案并无关联，本院在本案中不予认定。
根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：
2016年5月17日，原告刘绘影与被告阜康市畅联房地产开发有限公司签订《房地产物业销售内部承包合同》，双方约定由原告承包被告”水一方”住宅商业项目销售事宜，合同约定，甲方（阜康市畅联房地产开发有限公司）职责：1）确保本楼盘产权清晰、完整、无任何纠纷、可作为商品房进行出售和出租...；...10）销售人员薪资及广告费用由甲方代付，后期从乙方（刘绘影）销售提成中扣除。乙方（刘绘影）职责为：1）...负责制定《营销策划方案》。销售承包规定：1、自本合同签订之日起，该承包物业所有签署的《商品房买卖合同》均属乙方的销售业绩，...。承包销售佣金：3、甲方按乙方实际成交总额的4%给乙方提取佣金，甲方出售的物业按3%乙方提取佣金...。营销策划费：本合同签订15日内，乙方向甲方提交《营销策划方案》，由甲方确认后实施，此方案的策划费为20万元，包含在营销费用之中。
合同签订后，原告刘绘影拟定二套《营销策划方案》提交被告阜康市畅联房地产开发有限公司审议，被告经审核后确定其中一套为执行方案，并由原告具体执行。2016年6月至2016年10月，原告雇佣销售人员分别为4人、5人、5人、3人、3人，2016年11月、12月，原告仅剩销售人员马某2在岗。证人马某1、马某2出庭确认，马某1在原告处领取的工资为28880元（2016年6月至9月每月6000元，2016年10月工资为4880元）；马某2在原告处领取的工资为38500元（2016年6月至12月每月5500元）。2016年12月底，原告与被告产生纠纷，不再履行合同。
营销过程中，原告刘绘影在乌鲁木齐心同兴源彩印有限公司制作宣传单，支付费用35000元。
庭审中，对原告主张的应当按照3%提取佣金的六套已售楼房中，被告认可的为五套，销售价格合计2631165.20元，被告不认可的为苗厚军于2016年9月20日签订的买卖合同，销售价格为378690元，该楼房银行按揭手续于2017年1月办理。
另查明，被告阜康市畅联房地产开发有限公司于2016年1月13日，将《房地产物业销售内部承包合同》涉及的销售不动产设定了抵押权，权利人为昌吉州百惠典当有限责任公司。
针对本案法律关系及诉争焦点，本院说理如下：
尽管本案被告阜康市畅联房地产开发有限公司以原告不具有房屋代理销售资质为由对本案合同效力提出异议，但是，由于法律法规对房地产代理销售资质并无强制性要求，本案原告刘绘影与被告阜康市畅联房地产开发有限公司所签订的《房地产物业销售内部承包合同》，系双方在平等自愿基础上达成的真实意思的一致表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。
本案合同当事人明确约定，被告阜康市畅联房地产开发有限公司”应确保本楼盘产权清晰、完整、无任何纠纷、可作为商品房进行出售和出租”，”销售人员薪资及广告费用由甲方代付，后期从乙方销售提成中扣除”。显然，本案被告在合同履行中存在违约情形：1、商品房销售买卖中，买卖标的物是否存在物权权利的瑕疵，直接影响买房客户的购房决定，本案被告阜康市畅联房地产开发有限公司在与原告签订合同前即将预售不动产进行了抵押并登记，该种抵押权的设定增加了房屋交易的风险，与被告确保不动产产权无任何纠纷的承诺相悖，被告阜康市畅联房地产开发有限公司虽主张将该情形向原告告知，但未能对此举证予以证明，应当承担不利的法律后果。2、被告在合同中约定，先行对原告方销售人员薪资及广告费用进行代付，但在合同实际履行中，被告并未依照约定履行。
由于被告阜康市畅联房地产开发有限公司的违约行为，导致原告继续履行合同存在重大障碍，不能实现合同目的，因而，原告要求解除双方签订的《房地产物业销售内部承包合同》于法有据，应予支持。
合同解除后，对已经履行部分，合同当事人有权要求按照约定支付对价。本案原、被告在合同中约定”该承包物业所有签署的《商品房买卖合同》均属乙方的销售业绩”，”甲方按乙方实际成交总额的4%给乙方提取佣金，甲方出售的物业按3%乙方提取佣金”。原告要求对截至2016年12月已签订合同并办理相应手续的楼房按照3%提取佣金，该请求符合合同约定，被告虽对与苗厚军签订的房屋买卖合同是否应当计入提成提出异议，但该合同系在原告履行合同期间签订，应当纳入原告可以提成部分。对原告要求被告支付销售佣金158199.58元的诉讼请求，本院依据其所销售六套楼房的合同价格（2631165.20元+378690元），按照原告主张的3%提成比例，支持90296元（3009855.20元×3%）。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告能够主张的损失及预期可得利益，本院评判如下:1、原告要求被告承担的员工薪资部分。由于原、被告约定销售人员薪资先由被告代付后从原告销售提成中扣除，显然，如果合同完全履行，该部分费用原告可得到足额填补，现因被告违约而导致合同解除，原告支付的员工薪资可作为损失要求被告承担。至于具体数额，除本院已经认定的支付给马某1和马某2薪资67380元（28880元+38500元）外，其余人员尽管原告不能证明实际给付金额，但基于雇佣事实的存在，本院对该部分人员的薪资以自治区2016年在岗职工年平均工资64630元为标准，按照实际工作时间予以确定，为53858元（工作时间为4个月的1人，工作时间为3个月的2人，64630元/年÷12月×10）。因此，原告能够要求的支付员工薪资损失为121238元（67380元+53858元）。2、原、被告同时约定，广告费用由被告代付后从原告销售提成中扣除，如上理由，原告因制作宣传单支出费用35000元，应当纳入损失中。3、关于营销策划费，原、被告约定策划费为200000元，”包含在营销费用中”，按照双方约定，该笔营销策划费系摊销在原告在合同履行后能够获得的”营销费用”中，原告主张的该笔费用，属于合同当事人在订立合同时预见到可得利益，应当予以支持。
因本院已对原告因对方违约而造成的损失及预期利益予以确定，对原告要求被告支付违约金474640元的诉讼请求，本院不再支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告刘绘影与被告阜康市畅联房地产开发有限公司签订的《房地产物业销售内部承包合同》；
二、被告阜康市畅联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘绘影支付销售佣金90296元；
三、被告阜康市畅联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘绘影赔偿支付员工薪资损失121238元、支付广告费损失35000元、营销策划费损失200000元；
四、驳回原告刘绘影的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6064元，邮寄费80元，合计6144元，由原告刘绘影承担3072元，由被告阜康市畅联房地产开发有限公司承担3072元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
审判员 张世星
二〇一七年六月二日
书记员 李锦丽