上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初8021号
原告：陈秀英。
委托诉讼代理人：王磊，上海飞骋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。
被告：上海玫瑰园商贸城有限公司。
法定代表人：夏克春，董事长。
委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
原告陈秀英诉被告上海玫瑰园商贸城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王磊、被告的委托代理人汤卫忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秀英向本院提出诉讼请求：1、被告涤除上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号X层和XXX号XXX室房屋上的抵押权；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、判令被告向原告交付上述房屋；4、判令被告向原告支付逾期办出产权证，逾期过户和擅自将房屋抵押的违约金人民币（下同）10,000元。
事实和理由：2004年3月24日，原、被告签订《加盟联建协议》（实为房屋买卖合同），约定：双方遵循“谁投资、谁所有、谁受益”的加盟原则，原告自愿选定玫瑰园电器商贸城第一期B区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房，房屋地址即上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号1层和564号XXX室房屋。双方并对房屋的交付、甲方的违约责任等进行了约定。协议签订后，原告履行了付款义务，但被告未履行合同义务，又擅自将房屋抵押。故原告诉讼来院。
被告上海玫瑰园商贸城有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、原告至今未付清全部房款以及办证费，在其未履行先行义务的情况下，要求被告交房并办理过户手续于法无据；第二、被告将相应房屋抵押是为了减少自己的损失，行使抗辩权，不属于违约行为；第三、原告要求被告偿付违约金没有事实法律依据，根据已有生效判决，应认定被告不存在所谓延期交房和延期办证的违约行为。综合，请求依法驳回全部诉请。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月24日，原、被告签订《加盟联建协议书》一份，约定：原告自愿选定玫瑰园商贸城第一期B区XXX幢XXX号地块进行投资联建商务房；双方同意分两步建设商务房，第一步投资建设商务房基础配套设施，每套房基占地面积为45平方米，投资金额为243,000元；第二步投资建设商铺房和商务房的土建，建筑面积为每套135平方米，其中商铺房建筑面积45平方米，楼上商务配套房建筑面积为90平方米（包括公用分摊面积），按建筑安装工程实际成本计价，每平方米建筑面积综合成本价为780元，如因规划设计等部门对玫瑰园商贸城建设方案进行调整修改，则以政府部门的批文为准，商务房建筑面积在建成后经国家有关部门测量计算为准；房基款的投资交款方式：双方签订本协议时已经支付诚意金103,000元，2004年3月前付清房基款余额140,000元；商铺房和商务房投资交款方式：完成商铺房和商务房基础工程之后交30%计31,590元，主体工程封顶之日交30%计31,590元，工程竣工验收合格之日交30%计31,590元，商务房交付使用时交10%计10,530元，合计105,300元；被告确保在2005年9月之前第一期B区建设工程竣工并向原告交付商务房，被告负责在房产交付使用后六个月内为原告办妥房地产证，以确保原告投资的商务房建成后产权独立明晰，分割到户；办证费用双方各承担50%，以房产交易中心发票为准。
上述协议书签订后，原告向被告交纳房款134,950元，并贷款支付被告203,000元。系争房屋至今未交付原告。
又查明，原玫瑰园商贸城第一期B区XXX幢XXX号地块现在的房地产登记地址信息为上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号X层和XXX号XXX室房屋。系争的上述两套房屋于2007年9月24日办理上海市房地产权证，登记权利人为被告；两套房屋建筑面积分别为51.28平方米和90.81平方米，合计142.09平方米。系争房屋上于2014年4月29日设置抵押权，抵押权人为蔡顺强，债权数额为15,000,000元，债务履行期限为2014年4月26日至2014年10月25日。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的放款还款凭证，证明被告代原告归还了贷款203,000元及相应利息10,115.55元，该笔贷款及利息应当在原告的已付购房款中扣除。原告对该证据的真实性无异议，认为证明了原告履行了付款义务，但认为被告承担该担保责任，与本案无关，应当由被告向原告提起追偿权之诉，不应在本案中处理。对此，本院认为，原告除支付房款134,950元外，另由被告代原告办理各项手续，约定贷款203,000元用于支付系争房款。该贷款所产生的费用即本金及利息均应由原告负担，现被告履行了担保责任，代原告归还了贷款本金203,000元及利息10,115.55元，被告现提出在双方对购房款进行结算的同时在原告已付购房款中扣除上述贷款本金及利息，有利于双方争议的解决，避免双方诉累，亦于法无悖，故本院对被告的该辩解意见依法予以采纳，被告代为归还的贷款本金及利息共计213,115.55元应当与原告已付购房款折抵。综上，原告已付购房款为124,834.45元（134,950+203,000-213,115.55）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《加盟联建协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故本案系争合同虽名为联建协议书，但根据协议书内容的表述，其实质为房屋买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告应当按约向被告支付购房款，被告应当将系争房屋交付原告并办理产权过户手续。就购房款双方还没有最终结算，根据合同约定，房价由房基款和投资款两部分组成，房基款为243,000元，投资款约定的是每平方米建筑面积780元，而涉案买卖房屋产权登记建筑面积为142.09平方米，故该部分应为110,830.20元，所以总房价款应为353,830.20元。现原告已经支付124,834.45元，尚欠228,995.75元，在本案审理中已经由原告交至本院提存，视为原告已经履行全部的付款义务，被告应当按照合同约定向原告交付房屋并办理产权过户手续，但系争房屋现设有抵押权，应当由被告先涤除抵押权。故对于原告要求被告涤除系争房屋上的抵押权、将系争房屋过户至原告名下、向原告交付系争房屋的诉讼请求，本院均依法予以支持。庭审后，原告撤回第四项诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定,判决如下：
一、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内涤除设于上海市奉贤区奉城镇南奉公路XXX弄XXX号X层和XXX号XXX室房屋上的抵押权；
二、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于上述抵押权涤除后五日内协助办理上述房屋产权过户至原告陈秀英名下的手续；
三、被告上海玫瑰园商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告陈秀英；
四、原告陈秀英于上述房屋产权过户之日支付被告上海玫瑰园商贸城有限公司剩余购房款人民币228,995.75元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6,607元，减半收取计人民币3,303.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一七年七月二十八日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。