文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初10892号原告深圳市世峰建业投资发展有限公司（以下简称世峰公司）。法定代表人徐建林。委托代理人甘永辉，北京德和衡（前海）律师事务所律师。委托代理人吴捷帆，北京德和衡（前海）律师事务所律师。被告郑瑞国。被告深圳市金宝达模钢科技有限公司（以下简称金宝达公司），。法定代表人郑瑞国。两被告共同委托代理人刘为忠，广东利人律师事务所律师。两被告共同委托代理人王振海，广东利人律师事务所实习律师。原告世峰公司与被告郑瑞国、金宝达公司租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求判令：1、解除原告与被告郑瑞国于2012年2月28日签订的编号为SG120204的《厂房租赁合同》；2、两被告向原告返还位于深圳市宝安区松岗大田洋西坊工业区世峰工业园Bl栋第一层(面积为1400㎡)及B2栋共三层(面积为4200㎡)的租赁厂房及编号为20l-206、517-531的共计21间租赁宿舍；3、两被告连带支付拖欠原告2016年3月份起的房屋使用租金(暂计至起诉之日为269474元)，并自2016年3月6日起按每日万分之七的标准支付滞纳金至付清之日(暂计至原告起诉之日为700元)；4、两被告承担本案全部诉讼费用。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘永辉、吴捷帆，两被告金宝达公司共同委托代理人刘为忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年2月28日，原告与郑瑞国签订了编号为SGl20204的《厂房租赁合同》，租赁合同约定：原告出租位于深圳市宝安区松岗大田洋西坊工业区世峰工业园B工栋第一层(面积为1400m’)及B2栋共三层(面积为4200㎡)的租赁厂房及编号为517—531的共计15间租赁宿舍给被告使用。租赁期限为5年(2012年4月1日至2017年3月31日)。租金共计96040元。厂房及宿舍租金每两年为一个增幅期，增幅率为10％，即自2014年4月1日至2016年3月3l日止，每月租金(含电梯费、卫生费)为105514元，从2016年4月1日起至2017年3月31日每月租金为115935元。合同约定被告应在每月5日之前向原告支付当月的租金，逾期则每日支付欠款数额干分之五的滞纳金。被告应在规定期限内支付上月实际使用产生的水电费，逾期则每日支付欠款数额干分之五的滞纳金。合同签订后，原告已按约定将租赁厂房及宿舍交付给被告使用。郑瑞国利用租赁厂房登记成立金宝达公司并开展经营活动，郑瑞国系金宝达的控股股东及法定代表人。租赁房屋由金宝达实际使用并支付租金及其他费用。金宝达因拖欠第三人货款导致诉讼并被查封机器设备而停产。2016年3月起被告拖欠原告租金。虽经原告多次催促，被告一直置之不理。由于被告长期拖欠租金的行为已经严重违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，原告现依法单方解除租赁合同，被告应向原告返还租赁房屋，并支付原告租金等各项费用。原告为维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求为感。两被告共同委托代理人辩称，1、双方签订的房产租赁合同已经被原告事实上单方解除。原告在2016年4月底将被告的车间、办公室、员工宿舍所有物品擅自清除。被告公司留在车间内的机器设备价值约1000万元已全部不知去向。结合郑瑞国的两名保安的陈述，郑瑞国怀疑原告或者是原告与第三方合伙盗窃金宝达的设备。为此，被告在与原告多次协商未果的情况下，于2016年5月18日11时到东方派出所报警，派出所已调取监控带回派出所处理。2、原告称2016年7月收回厂房不符合事实，事实上4月份我方已搬出厂房。金宝达自2015年11月出现经营困难以来，已将工业园的一楼车间、二楼和三楼整层分租出去，其中一分租人永昌胜因与金宝达的租赁纠纷起诉至法院。2015年10月开始，被告真正要承担的房租是办公层及一半的存放机器设备的车间，其他都租出去了。其他分租人去年已直接将房租交给原告，因不交房租原告就会停电。分租出去的房租原告不应重复主张。3、原告要求郑瑞国承担合同义务没有事实和法律依据。郑瑞国并非合同的相对方，不应承担合同义务。4、原告一直没有向被告提供涉案房产的产权证明。如租赁合同无效，原告应返还金宝达所交付的房屋押金。经审理查明，2012年2月28日，原告与郑瑞国签订了《厂房租赁合同》，租赁合同显示原告作为出租人，被告金宝达公司作为承租人。该合同约定原告将位于深圳市宝安区松岗大田洋西坊工业区世峰工业园B1栋第一层(面积为1400㎡)及B2栋共三层(面积为4200㎡)的厂房及编号为517—531的共计15间宿舍给被告使用。租赁期限为5年，从2012年4月1日至2017年3月31日。B1栋厂房月租为20元／㎡，按面积计算每月租金为28000元，共计96040元。厂房及宿舍租金每两年为一个增幅期，增幅率为10％，即自2014年4月1日至2016年3月3l日止，每月租金(含电梯费、卫生费)为105514元，从2016年4月1日起至2017年3月31日每月租金为115935元。合同还约定被告应在每月5日之前向原告支付当月的租金，逾期则每日支付欠款数额千分之五的滞纳金。被告应在规定期限内支付上月实际使用产生的水电费，逾期则每日支付欠款数额千分之五的滞纳金。郑瑞国在乙方“代表”处签字。合同签订后，被告向原告交付租赁押金285520元。原告按约定将租赁厂房及宿舍交付给被告使用。郑瑞国利用租赁厂房登记成立金宝达公司并开展经营活动。租赁房屋由金宝达公司实际使用并支付租金及其他费用。金宝达公司因拖欠案外人货款导致诉讼并被查封机器设备而停产。2016年3月起，被告未向原告支付租金。双方为此发生纠纷，原告遂诉至本院，请求判如所请。另查明，庭审后，原告向本院提供原告自行制作的《说明》、深圳市松岗西坊股份合作公司出具的《证明》及附件《复工通知书》。《说明》载明：“金宝达公司在向我公司租赁涉案厂房后，将部分物业转租给永昌盛公司使用，因金宝达公司拖欠租金，永昌盛公司代金宝达公司向我公司交付了2016年3月1日至2016年4月30日的租金37460元。《证明》记载，包括涉案房产在内的西坊工业区部分建筑物系由深圳市松岗西坊股份合作公司出租给原告使用，涉案房产系由深圳市松岗西坊股份合作公司于2006年3月在取得深圳市宝安区查处违法建筑工作办公室和深圳市宝安区城市管理行政执法局颁发地编号为B4-03-0008的《复工通知书》后建设的房产，因此涉案房产已取得政府相关部门批准建设的手续。”再查明，原告在庭审中当庭申请撤回第二项诉求，理由为原告已于2016年6月30日收回涉案房产，又于2016年7月1日将涉案房产出租给案外人。以上事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、股东信息及被告提供的《报警回执》以及庭审笔录等证据在卷为证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于涉案房产的承租人的认定问题，《厂房租赁合同》明确记载承租人为金宝达公司，且郑瑞国仅在承租人“代表”处签字，加之金宝达公司系租金的实际交付人，因此金宝达公司为租赁合同的承租人。郑瑞国系作为金宝达公司的代表在租赁合同上签字，其并不是承租人，本院在此予以确认。原告未能对涉案房产提供有效产权证，又未能提供建设工程规划许可证，故涉案房产租赁合同应认定为无效合同。因此，原告关于请求判令解除涉案租赁合同的诉求，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。本案中涉案房产在诉讼中已被原告实际收回，故对原告当庭撤回相应诉求的申请，本院予以准许。由于金宝达公司一直实际占有、使用涉案房产，但金宝达公司仅支付2016年2月份前的租金，故金宝达应当向原告支付2016年3月份之后的房屋占有使用费，至于占有使用费的具体金额的计算，关键在于占有使用费的计算截止日的认定。涉案厂房分B1（一层）和B2（共三层）两栋。双方对B2栋由被告另行转租不存争议，有争议的是B1栋（包括厂房及办公室两部分），被告称其实际只占用办公室，厂房中的大部分也已对外转租，剩余部分厂房用于放置机械设备。又称金宝达从2016年4月开始就已搬走，且原告于2016年4月份开始就将其在涉案厂房的设备清空。原告对此不予认可，称设备已由法院查封，且一直占用至2016年6月30日原告才将设备集中放置一处并于次日对其余厂房与次承租人重新签订租赁合同。本院认为，被告未能就其关于原告曾于2016年4月已清空财产的主张提供充分有效的证据举证证实，其依法应对此承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。被告既未能证实原告存在清空其公司财产的事实，又未能举证证实其于2016年4月份就已将其自用部分退还原告，因此，对被告自用面积的占用期间应计算至原告主张的日期，即2016年6月30日。对于转租的部分，被告称次承租人早已向原告直接交付，但并未能就此举证证实，本院亦不予采信。因此，对转租部分，本院同样认定，金宝达公司占有使用费计算的截止日为2016年6月30日。综上，金宝达应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付涉案房屋的占由使用费至2016年6月30日，计453319元。至于滞纳金部分，由于租赁合同为无效合同，租赁合同关于滞纳金的约定条款当然也无效，故原告相应诉求，无事实依据，本院不予支持。原告于庭审后出具的《说明》承认其中一位次承租人曾代金宝达向原告支付2016年3月1日至2016年4月30日期间的租金37460元，本院在此予以确认。剔除该部分费用后，金宝达仍应向原告支付涉案房屋的占有使用费415859元。涉案合同为无效合同，原告向被告已收取的押金285520元，应退还给金宝达。扣除该押金后，金宝达公司实际应向原告支付占有使用费130339元（415859元-285520元）。如前所述，郑瑞国并非租赁合同的相对人，也无证据显示郑瑞国系涉案房屋的实际占有使用人，因此，原告诉求判令郑瑞国对金宝达的本案债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市金宝达模钢科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费130339元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2676元，由原告承担1223元，被告公司承担1453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 许  林  锋二〇一六年十二月三日书记员 陈春晓（兼）书记员 李  玉  莹附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。