湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘11民终1280号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈江林。
上诉人（原审原告、反诉被告）：严艺芳。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杨新勇，湖南湘南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：永州市永屹房地产开发有限公司。
法定代表人：伍广娣，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：唐先路，系该公司职工。
委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师。
上诉人陈江林、严艺芳因与被上诉人永州市永屹房地产开发有限公司（以下简称永屹房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严艺芳及共同委托诉讼代理人杨新勇、被上诉人永屹房地产公司及委托诉讼代理人唐先路、唐智等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈江林、严艺芳上述请求：1、撤销冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2135号民事判决，改判由被上诉人对损毁的房屋、卫生间予以重建或支付重建费12万元；2、被上诉人支付卫生间损失费39,000元、租房损失费9,000元；3、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：受损的房屋系上诉人的合法财产，双方当事人达成的《房屋受损赔偿协议》是合法有效的，被上诉人应按照《房屋受损赔偿协议》的约定履行相关义务。
永屹房地产公司辩称，二上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。理由是：上诉人没有取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋系违章建筑，双方当事人达成的《房屋受损赔偿协议》因违反法律强制性规定而无效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。
陈江林、严艺芳向一审法院起诉请求：请求法院依法判令：1、被告在判决生效后10日内对侵权损害的80平方米出租房屋、卫生间及围墙予以重建完好后交付给原告使用；2、判令被告支付卫生间损失费39,000元（从2014年5月1日起至2015年6月1日止每月支付3,000元），诉讼期间的损失费按每月3,000元标准支付；3、判令被告支付出租房补偿款9,000元（从2014年10月1日起至2015年6月1日止，每月支付1,000元），诉讼期间的损失费按照每月1,000元的标准支付；4、本案诉讼费由被告承担。
永屹房地产公司向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与原告签订的《房屋受损赔偿协议》无效；2、原告返还21,800元；3、依法判决原告将侵占被告红线内二层房屋及二层卫生间予以拆除；4、本案反诉费用由二原告承担。
一审法院认定事实：原告陈江林、严艺芳系永州市冷水滩区仁湾镇陈家村陈后组村民。1998年原告陈江林、严艺芳修建三层正房，面积约90多个平方米；2000年又修建两层房屋及两层卫生间，面积约80平方米。原告陈江林、严艺芳修建该两栋房屋均未到政府办理农村村民建房有关手续。2013年被告在二原告的两栋楼房附近进行房地产开发，同年11月15日被告承诺如施工造成周边房屋损害进行维修并恢复原貌。之后，被告进行管桩等基础工程施工，造成原告的两层房屋及两层卫生间墙体开拆，地基下沉。2014年5月1日，原、被告双方签订了一份《房屋受损赔偿协议》，该协议约定，被告的2013年动工修建御水苑，已损坏二被告出租房，地面80平方米，共两层，不能居住，已构成危房；被告在2014年9月30日前对危房、卫生间和围墙进行重建；卫生间按每月赔偿3,000元，被告自2013年11月起至卫生间完工日止；出租房从2014年5月1日至9月30日每月补房屋款1,000元，该协议签订后，被告向原告支付房屋受损赔偿款及房租共计21,800元。之后，被告得知原告受损两层房屋及两层卫生间未办建房手续，拒绝赔偿及重建，二原告遂向法院起诉。另查明，诉争房屋所在地已属于永州市城市规划范围内，也属于永州重点控违范围。
一审法院认为，公民合法财产受法律保护。本案发生后，当事人自行协商达成的赔偿协议，具有民事合同性质，人民法院应对赔偿协议的合法性进行审查，如合法则依法支持，否则不予支持。原告作为一户农村村民，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，拥有一处宅基地。本案无证据证明原告在本村有二处以上宅基地，但原告在本村宅基地上所建的一栋三层房屋及本案诉争二层房屋及二层卫生间却没有依法办理报建手续，由此，原告没有合法取得物权。同时，政府并未将诉争二层房屋及二层卫生间定性为合法建筑抑或违法建筑（违章建筑）。在实践中，农村此类遗留问题有的政府根据实际情况，依法补办有关手续。原、被告双方以本案诉争二层房屋及二层卫生间为标的物自行协商签订《房屋受损赔偿协议》，虽系双方真实意思表示，亦符合民事合同有关特征，但在原告补办报建手续之前，《房屋受损赔偿协议》属于效力待定合同。原告虽提供了陈家村村委会的证明，拟证明本案诉争二层房屋及二层卫生间的合法性，因陈家村村委会系基层自治组织，出具有关物权证明无法律效力。故原告诉请《房屋受损赔偿协议》合法有效及被告应按协议履行赔偿义务和被告反诉《房屋受损赔偿协议》违法无效及返还赔偿款21,800元，法院均不予支持。被告反诉依法判决原告将侵占反诉人红线内二层房屋及二层卫生间予以拆除，因二层房屋及二层卫生间修建于被告进行房地产开发之前，属于征地拆迁遗留的问题，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，故法院亦不予支持。综上，依照中华人民共和国物权法第六条，第一百五十二条第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十四条，参照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）陈江林、严艺芳的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）永州市永屹房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费3,660元，反诉费172元，共计3,832元，由被告（反诉原告）永州市永屹房地产开发有限公司负担。
二审诉讼过程中，陈江林、严艺芳放弃对损毁的房屋、卫生间予以重建或支付重建费12万元的上诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的二上诉人是否拥有涉案房屋所有权的事实，本院认定如下：虽然涉案房屋没有在房产管理部门登记，但陈家村村委会出具的证明、《房屋受损赔偿协议》及《房屋征收安置协议》等证据证明涉案房屋系二上诉人所建。
本院二审查明，涉案房屋于2016年5月被永州市开发建设投资有限公司征收，上诉人陈江林已领取了征收款1,038,463元。本院对一审查明的其他事实，予以确认。
本院认为，本案争执的焦点是：双方当事人签订的《房屋受损赔偿协议》的效力。本案中，被上诉人永屹房地产公司在修建御水苑时，损坏了涉案房屋。事后，双方当事人达成了《房屋受损赔偿协议》，该协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，是合法有效的。虽然涉案房屋，上诉人未办理产权手续，但并不等于被上诉人有权可以损毁涉案房屋。被上诉人永屹房地产公司应按协议约定对损坏的房屋予以重建，至今，被上诉人对损坏的房屋未予重建，应按《房屋受损赔偿协议》第三条、第四条的约定对上诉人受损房屋造成的损失予以赔偿。永屹房地产公司应赔偿二上诉人卫生间损失：24,000元〔3,000元／月×8月（2014年10月-2015年5月）〕；房屋租金损失：8,000元〔1,000元／月×8月（2014年10月-2015年5月）〕，上述损失共计32,000元。二上诉人请求被上诉人支付卫生间损失费39,000元、房屋租金损失9,000元的上诉请求，本院予以部分支持。被上诉人提出“涉案房屋系违章建筑，双方当事人达成的《房屋受损赔偿协议》因违反法律强制性规定而无效”的答辩意见，本院不予采纳。
综上所述，陈江林、严屹芳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2015）永冷民初字第2135号民事判决；
二、限被上诉人永州市永屹房地产开发有限公司在收到本判决书后十日内赔偿上诉人陈江林、严屹芳损失32,000元；
三、驳回上诉人陈江林、严屹芳的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3,832元，二审案件受理费3,660元，一、二审案件受理费共计7,492元，由上诉人陈江林、严屹芳负担2,492元，被上诉人永州市永屹房地产开发有限公司负担5,000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭样平
代理审判员 唐英虎
代理审判员 熊孝航
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 吴雪芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。