江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镇民终字第1232号
上诉人（原审被告）镇江钧豪房地产开发有限公司。
法定代表人孙文斌，该公司董事长。
委托代理人赵春林，江苏朱方律师事务所律师。
委托代理人张玺鹃，江苏朱方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）镇江新区管理委�会。
法定代表人郭建，该委员会主任。
委托代理人李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
委托代理人郝浩，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
原审原告镇江新区大港街道办事处。
法定代表人范涛，该办事处主任。
委托代理人李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
委托代理人郝浩，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。
上诉人镇江钧豪房地产开发有限公司（以下简称钧豪公司）因安置房合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2013）镇经商初字第0045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2003年3月10日，为推进位于镇江新区的台商工业园4平方公里，约2600户拆迁安置工作，加快农村城镇化建设的步伐，提升乡镇工业园区建设水平，促进地方经济发展，�港镇人民政府（甲方）与福建长乐吴钢房地产开发公司（乙方）签订新区台商工业园安置房开发项目协议书（以下简秒称《安置房协议》），双方约定：一、项目内容。1、甲方将镇江新区台商工业园生活区土地使用权一次性出让给乙方（具体位置为赵声南路东侧、金港大道南侧、港中南路西侧与扬子江路北侧），由乙方投资开发建设拆迁安置房商住综合楼项目。2、该合同项目预计总投资3亿元，占地面积560亩，开发商住房约50平方米，乙方对该项目实施分期开发。3、甲方出让给乙方综合出让地价为每亩9.5万元（包括土地出让金、相关土地税、费），总地价款约5320万元，乙方确认6月10日前向甲方支付首期综合出让土地价款3000万元，甲方办理土地使用权证交给乙方后，乙方付清土地余款。二、甲方给予乙方的优惠政策：为支持乙方承建的安置及商品房开发项目，甲方同意按58元／平方米的标准收取城市建设综合配套费。三、甲方承诺。自协议签订之日，乙方将首期3000万元汇入甲方帐户，甲方负责在80个工作日将该宗土地使用权证交给乙方（土地使用权人为乙方投资设立的新公司，即钧豪公司），并同时负责完成对该宗地实施拆迁安置和五通一平。本着谁开发谁负责的原则，适当扶持乙方在50万平方米小区内成立的物业管理公司。乙方建设的35万平方米安置房，价格由甲方按平均价980元／平方米结算。四、乙方承诺。乙方承建的该项目须在建筑许可证颁发后三至五年中分期开发建设，逾期甲方视具体情节有权收回土地使用权。镇江新区管理委员会（以下简称管委会）为甲乙双方的监证单位，应对协议中的各项条款保证监督。
2003年10月9日，管委会与钧豪公司签订补充协议，约定管委会向钧豪公司统一回购安置房约35万平方米，用�安置拆迁户，其价格按均价980元／平方米结算，住宅安置房具体位置：港中南路西侧与扬子江路南侧为第一期住宅安置房开发地块；扬子江路北侧与靠港中南路西侧一个组团为第二期安置房开发地块。本协议在双方签订之日与《台商工业园安置房开发项目协议》同时生效。
2003年10月20日，因国有土地使用权出让合同规定土地使用权出让金为安置房每平方米153元，商品房为每平方米286元，与《安置房项目协议》约定的土地出让价格有差异，管委会与钧豪公司第二次签订补充协议约定，一、管委会按2003年3月10日双方签订的《安置房项目协议》第一条，合作项目内容第三款，“甲方出让给乙方宗地综合出让地价为每亩9.5万元（包括土地出让金、相关土地税、费）”的规定执行。二、管委会承担国有土地使用权出让合同规定的土地使用权出让金超出《安置房项目协议》规定的土地出让款。
2004年5月27日，镇江市国土资源局与钧豪公司达成国有土地使用权出让合同，约定出让方出让土地面积374686平方米（位于港中路以西地块，宗地编号为3-5号地块），折合562.03亩。该宗地为镇江新区拆迁安置房项目用地，该建设项目75%建筑面积为回迁安置房，房屋均价980元／平方米，25%建筑面积为商品房。该块土地的总建筑面积为454820平方米，建筑容积率为小于等于1.197。
2007年6月12日，管委会与钧豪公司第三次达成补充协议，约定：一、管委会考虑到政策性调整因素，在维持原协议不变的情况下，给予钧豪公司增加78元／平方米或125元／平方米的补偿。二、有关调整价格的面积确认，应以未开工的工程中实际优惠价面积为依据。金香苑、铃兰苑不再考虑补偿，紫荆苑一期和米兰苑约10.4万平方米按78元／平方米补偿；紫荆苑二期和百合苑一、二期共约12.8万平方米按125元／平方米补偿。四、本调整价格为最终价格，钧豪公司根据确认的户型、面积，加紧施工、保证质量，按期交付。
2009年1月15日，钧豪公司在向管委会提交的关于钧豪安置房有关情况说明中，提出以下问题：1、安置房面积不足部分补偿按照500元／平方米偏高；2、钧豪安置房工程第一期付款8000万元推迟半年；3、钧豪安置房工程款有2亿多承兑汇票，企业贴息成本高；4、由于新区的原因钧豪安置房交付延迟，车库和阁楼占用企业大量资金。
2009年1月19日，中共镇江新区工委办公室根据上述情况说明，整理的会议纪要载明：根据2003年3月10日镇江市大港镇人民政府与福建省长乐市吴钢房地产开发有限公司和2003年10月24日管委会与钧豪公司签署的协议，同时结合前期已经结算的安置房项目，经研究决定，钧豪公司开发的安置房项目，按照规划容积率1.25，�定应给予管委会的安置房面积，实际容积率超过1.25的，按20万元／亩补土地出让金。根据规划容积率1.25计算，钧豪公司应交付安置房面积351275.25平方米（374693.6平方米即562.04亩×1.25×0.75），已交付330960.56平方米（其中钧豪公司已交付安置房190780.65平方米，还剩140179.91平方米可作为安置房交付），还应交付安置房面积20314.69平方米（因无法交付，应补偿管委会1015.7345万元即20314.69平方米×0.05万元）。经综合计算，管委会应付钧豪公司所有款项与该公司应付管委会款项相抵后无差额。会议纪要载明，该会议纪要分送新区党工委、财政局、拆迁办、钧豪公司。
2012年3月22日，镇江市规划局和镇江市规划局新区分局，出具关于“银山鑫城”建筑面积指标的情况说明。该情况说明载明：根据镇江市测绘研究院对“银山鑫城”安置房小区规划竣工测量成果，经与钧豪公司共同核�，该小区实建总面积564235平方米。根据镇江市规划局有关规定，在2008年6月1日之前，出让土地建设的阳台、阁楼、地下室（人防）可不计入容积率。因此，该小区应计算容积率面积为454156平方米，符合规划条件及国有土地使用权出让合同限定的建筑面积指标要求。
2013年1月18日，因钧豪公司未能按时交付约定的140179.91平方米安置房中2116.34平方米的安置房（共计19套安置房），管委会和镇江新区大港街道办事处（以下简称大港街办）起诉钧豪公司，要求交付约3000平方米的安置房和约300平方米车库。
2013年2月19日，钧豪公司向管委会提交安置房情况的汇报，该汇报载明，在新区城建局领导与安排下，钧豪公司与拆迁办进行了数据核对；目前安置房数量与面积基本核对一致；车库由于核对数量较大，暂未完全完成；针对以上情况，提出以下建议，请政府考虑；1、考虑到�府安置工作的紧迫性，建议先将安置房屋予以交接，车库待核对无误后再予以交接；2、考虑到钧豪公司对新区建设作出的贡献以及以后的合作，可否考虑此次交接仅在业务层面操作，即相应地撤销相关法律程序。
2013年5月4日，镇江新区拆迁事务所出具截止2013年5月4日钧豪银山鑫城商品房（安置房）销售情况汇总表，及商品房销售情况一览表，该表载明：钧豪银山鑫城安置房总面积为330960.56平方米，已售面积328844.22平方米，剩余面积2116.34平方米，共19户，分别为银山鑫城金香苑1号楼305室等。管委会、大港街办明确诉讼请求，要求钧豪公司交付交付2116.34平方米的安置房（共十九套分别为银山鑫城金香苑1号楼305室；银山鑫城金香苑6号楼602室；银山鑫城紫荆苑5号楼602室；银山鑫城紫荆苑13号楼202室；银山鑫城紫荆苑18号楼604室；银山鑫城米兰苑5号楼605室；银山鑫城玉�苑4号楼507室；银山鑫城玉兰苑9号楼407室；银山鑫城玉兰苑15号楼301室、404室、603室；银山鑫城玉兰苑17号楼401室、408室；银山鑫城玉兰苑20号楼402室；银山鑫城玉兰苑24号楼303室；银山鑫城玉兰苑25号楼202室；银山鑫城玉兰苑26号楼404室；银山鑫城玉兰苑30号楼306室；银山鑫城玉兰苑32号楼303室）和286.63平方米的车库（十九套安置房配十九个车库，另外还差三个车库，共计22个车库），并要求被告承担本案件诉讼费用。管委会、大港街办撤回了要求钧豪公司返还车库的诉讼请求。
另查明1998年2月，中共镇江市委常委会纪要反映，大港镇政府随着开发进程逐步向街道办事处过渡。大港镇人民政府系大港街办的前身。
原审法院认为：镇江市大港镇人民政府与福建省长乐市吴钢房地产开发有限公司签订的协议书和管委会与钧豪公司签订的补充协议，系双方当事人真实意思表示，应予确认。管委会、大港街办撤回要求钧豪公司返还车库的诉讼请求，应予确认。
诉讼期间，管委会、大港街办认为，会议纪要上反映的银山鑫城安置房小区容积率以及2003年10月9日管委会与钧豪公司达成的补充协议，均能反映管委会应回购安置房35万平方米。钧豪公司认为根据国有土地使用权出让合同及规划部门的情况说明中记载的总建筑面积，钧豪公司已给付的安置房，已超过根据容积率1.197所应给付的安置房，故不应再向管委会、大港街办交付安置房。
虽然规划部门的情况说明反映，容积率小于1.197，但情况说明中明确记载，阳台、阁楼、地下室没有计入容积率；而管委会、大港街办与钧豪公司协议时，并未将阳台、阁楼等面积排除在计算容积率的建筑面积外，且管委会已按35万平方米的面积，将安置房房款给付钧豪公司，故管委会、大港街办与钧豪公司约定给付35万平方米的安置房，符合法律规定，应予确认。
银山鑫城安置房小区是钧豪公司开发的安置房小区。2009年1月19日的会议纪要、2013年2月19日钧豪公司出具的安置房情况的汇报，以及镇江新区拆迁事务所出具的安置房销售情况汇总表、已售和未售安置房情况一览表，均反映银山鑫城金香苑1号楼305室等19套安置房的所有权应归管委会和大港街办所有，钧豪公司应将该19套安置房交付管委会和大港街办。
钧豪公司在2009年1月15日关于钧豪安置房有关情况说明中提出的损失问题，无证据证实，不予认定。
一审法院判决：钧豪公司于判决生效之日起十五内将位于银山鑫城金香苑1号楼305室；银山鑫城金香苑6号楼602室；银山鑫城紫荆苑5号楼602室；银山鑫城紫荆苑13号楼202室；银山鑫城紫荆苑18号楼604室；银山鑫城米兰苑5号楼605室；银山鑫城玉兰苑4号楼507室；银山鑫城玉兰苑9号楼407室；银山鑫城玉兰苑15号楼301室、404室、603室；银山鑫城玉兰苑17号楼401室、408室；银山鑫城玉兰苑20号楼402室；银山鑫城玉兰苑24号楼303室；银山鑫城玉兰苑25号楼202室；银山鑫城玉兰苑26号楼404室；银山鑫城玉兰苑30号楼306室；银山鑫城玉兰苑32号楼303室，共19套房屋交付给管委会和大港街办；案件受理费23390元，诉讼保全费5000元，共计28390元，由钧豪公司负担。
上诉人钧豪公司上诉称：原合同约定在交付的土地上建成房屋50万平方米，相应的容积率为1.35，上诉人应交付被上诉人的安置房为35万平方米，交付安置房的比例是建成房屋的70%。国土部门出让土地时确定的容积率是1.197，并且按照75%的比例向被上诉人交付安置房。这已经增加了上诉人的负担。现上诉人建成的房屋共计454156平方米，按照75%的比例，应当交付被上诉人的安置房应为340617平方米。上�人实际交付的安置房已经超过340617平方米，实际交付的安置房还有阁楼以及配套建设的车库。2007年11月30日，被上诉人曾经承诺允许上诉人在上述土地上再建造3万平方米的房屋，上诉人在此情况下，同意再交付被上诉人部分安置房，但被上诉人未履行承诺，上诉人至今未能实施该3万平方米房屋的建造。上诉人不应再交付安置房屋，请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求，或者发回重审，上诉费由被上诉人负担。
被上诉人管委会以及大港街办辩称：上诉人按照建成房屋面积的75%交付安置房，是对双方具有法律约束力的约定。上诉人所称的实际建成房屋454156平方米，是剔除了阳台、阁楼、地下室等面积的房屋面积。双方当事人根据上诉人实际建成的所有房屋面积，核算确定了上诉人应当向被上诉人交付的安置房总面积；一审诉讼期间，上诉人再次确认了该事实�上诉人应当按照该核算结果向被上诉人交付尚未交付的安置房。上诉人曾经请求在上述土地上再建造3万平方米的房屋，被上诉人并未承诺同意上诉人建造该房屋，该事项与本案无关。在核算上诉人应交付被上诉人安置房面积时，该3万平方米房屋并未计入已建成房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。
双方当事人对一审查明、认定的事实无异议，本院予以确认。
另查明，上诉人在本案讼争的地块上建成安置房后，由镇江新区拆迁事务所、上诉人以及回迁安置户共同参与，以订立房屋买卖合同的方式进行回迁安置。
上诉人在一审庭审时提交的，落款时间为2009年1月15日的“关于钧豪安置房有关情况的说明”中，钧豪开发安置房土地面积及安置房交付情况部分记载：新区提供钧豪安置房土地面积374693.6平方米，地块规划容积率1.25，故规划建筑面积为468367平方米，根据新区房管局提供材料，钧豪地块实际建筑面积为497000平方米，除去会所、幼儿园等为489819.77平方米，经计算，容积率为1.307；按照容积率1.25，该地块建筑面积为468367平方米，应交新区安置房为351275.25平方米；根据2009年1月9日拆迁办提供的资料，按照交付房源整套计算，钧豪公司已交付销售安置房190780.65平方米（其中7078.96平方米属于安置房分配中超面积的市场价部分），还剩140179.91平方米可作为安置房交付，共可交付安置房面积为330960.56平方米；还应交付20314.69平方米。该情况说明中还记载了被上诉人应付上诉人工程款的数额，上诉人应付被上诉人配套费、超规划容积率补土地出让金、安置房面积不足的补偿金的数额；综合计算后，确认上诉人共应支付被上诉人443.03万元。
二审期间，双方还确认，2009年1月19日的会议纪要中所称的，上诉人已交付被�诉人安置房33096056平方米，实际是当时已经交付和已经建成具备交付条件但尚未交付的安置房面积的总和。其中已经建成具备交付条件，实际尚未交付的房屋约3000平方米。会议纪要上注明的还应交付的20314.69平方米安置房，已经在双方此后的财务核算中，确定由上诉人以钱款的形式补偿被上诉人，不再需要实际交付。
现被上诉人要求上诉人交付的安置房就是上述已经建成，未实际交付的安置房。
本院认为：上诉人与被上诉人于2003年10月9日、10月20日签订的两份补充协议，以及镇江市国土资源局于2004年5月27日与上诉人签订的土地使用权出让合同合法有效；因土地使用权出让合同成立生效在后，且该合同规定的权利义务内容更明确，上诉人应当按照该合同的约定，将建成房屋中75%的房屋交由被上诉人做回迁安置房使用。
根据2009年1月15日形成的关于钧豪安置房有关�况的说明，当时上诉人在该地块上建成房屋的容积率已经超过1.197，实际容积率达到1.307。规划容积率事项在镇江市国土资源局与上诉人订立的土地出让合同上已经注明，该合同并未变更，故2009年1月19日会议纪要上提到的容积率1.25，并非被上诉人单方或者被上诉人与上诉人协商确定的应执行的容积率；由于根据不同的标准，计算确定的房屋的容积率不同，房屋建成后，双方当事人可能因此在确定应交安置房数量时产生争议；双方当事人需要根据建成房屋的事实、不同的容积率计算标准，协商确定上诉人应当交付安置房屋的计算比率。应当认定，上述会议纪要中容积率1.25，就是根据上诉人已建成房屋情形，由上诉人和被上诉人约定的，确定上诉人应交付安置房面积的计算比率。该约定不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人以及大港街办根据该计�比率，要求上诉人交付安置房，应予支持。上诉人对于根据1.25的比率，上诉人尚应交付被上诉人约3000平方米的安置房并无异议，原审判令上诉人交付的安置房面积不超过上诉人认可面积，上诉人对原审判决确定的应交付房屋的编号亦未提出异议，该判决并无不当。
上诉人称，是将预期建造的3万平方米房屋计算在内，确定容积率为1.25，该辩解无事实依据，且与其提交的上述情况说明相矛盾，本院不予确认。镇江市规划局、镇江市规划局新区分局出具的情况说明表明，根据镇江市测绘研究院的测量成果和该局与上诉人的共同核实，上诉人在该地块实建总面积为564235平方米。该事实可以作为裁判的依据。镇江市规划局、镇江市规划局新区分局在该情况说明中表示，根据镇江市规划局有关规定，在2008年6月1日之前出让土地建设的，阳台、阁楼、地下室（人防）可不计入容积率，因此该小区应计算容积率的面积为454156平方米，该意见是行政机关核定建成房屋容积率问题的行政审核意见，该意见不能当然作为认定民事合同当事人之间权利义务内容的依据。
综上，上诉人的上诉意见不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23390元，由上诉人镇江钧豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一四年三月十八日
书 记 员 刘 静