海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼01执异234号
案外人:樊官发，男，1965年3月15日出生，汉族。
申请执行人：海口海交担保有限公司。
法定代表人：王进才，董事长。
申请执行人：王星，女，1973年12月6日出生，汉族。
申请执行人：郑友飞，男，1978年7月27日出生，汉族。
申请执行人：庄勤辉，男，1980年7月8日出生，汉族。
被执行人：海南博海投资咨询有限公司。
法定代表人：郭忠，董事长。
被执行人：郭忠，男，1968年4月25日出生，汉族。
被执行人：雷江，男，1962年12月5日出生，汉族。
本院在执行申请执行人海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，案外人樊官发对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人樊官发称，在申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司执行一案中，法院作出的（2014）海中法保字34号裁定书以及（2016）琼01执441号公告，错误将异议人的房屋（既海南省澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭路段“博海逸海华庭13栋16层1601号房面积约为：84.77平方米，造价为：254310元”，“博海逸海华庭13栋16层1602号房面积约为：87.07平方米，造价为：261210元”）进行查封并列为执行对象，明显损害异议人的合法权益。异议人于2012年10月5日在海口市购买博海公司位于海南省澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭路段“博海逸海华庭13栋16层1601号房面积约为：84.77平方米，造价为：254310元”，“博海逸海华庭13栋16层1602号房面积约为：87.07平方米，造价为：261210元”，同时签订了商品房买卖合同（有合同与出卖方的发票为证），并于2014年10月20日已全部入居使用，大量事实证明该房屋已归异议人所有，请求法院立即停止对异议人财产的执行，解除对异议人房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
本院查明，依据海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉向本院提出诉前财产保全申请，本院于2014年9月29日作出（2014）海中法保字第34号民事裁定，冻结博海公司名下的银行存款6800万元或者查封其等值财产。依据该裁定内容，本院查封了博海公司名下的位于澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”住宅价值6800万元的房产。该案在诉讼过程中，本院作出（2014）海中法民一初字第78-1号民事裁定，置换了查封价值相当的财产。
2015年12月22日，本院就海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与博海公司、郭忠、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决，博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；郭忠、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；驳回海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；该案案件受理费414975元，由海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉负担33925元，博海公司、郭忠、雷江负担381050元，诉前保全费5000元，由博海公司负担。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，该院作出（2016）琼民终128号民事判决，驳回上诉，维持原判；二审案件受理费346400元，由博海公司负担。上述民事判决发生法律效力后，博海公司、郭忠、雷江未按判决内容履行义务。
依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，本院立案执行申请执行人海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案。2017年4月10日，本院作出（2016）琼01执441号之一公告，内容为：本院依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，于2016年11月10日立案执行申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，已查封被执行人博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的第3栋整栋房产及第1、5、6、8、9、13、14、15、16、17、18、19、21、22、23、24、25栋中的199套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人博海公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟将对上述财产予以处置。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的上述房产包括樊官发提出执行异议的“逸海华庭”13号楼16层1601号、1602号房。
案外人樊官发认为本院查封的房产中含有其向博海公司购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2013年11月15日，博海公司作为出卖人与樊官发作为买受人签订两份《澄迈商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于澄迈县金江镇文化北路地号为102020053、102020051、102020052地块的土地使用权，面积71888平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权年限终止日期2080年12月22日。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为逸海华庭；买受人所购商品房分别为该合同第一条规定的项目中的逸海华庭住宅13号楼（幢）16层1601房、13号楼（幢）16层1602房，地址位于澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧逸海华庭，该商品房合同分别约定建筑面积共84.77平方米、87.07平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的价款，按建筑面积计价，每平方米分别为人民币3566.26元、人民币3566.49元，总金额分别为人民币254310元、人民币261210元，买受人在签订合同当日支付总房款的100%，分别共计人民币254310元、人民币261210元。该合同还对其他内容进行了约定。2013年11月19日，博海公司分别出具发票号码为00056287、00056288的发票，载明：付款方名称为樊官发，收款方名称为博海公司，不动产项目名称为逸海华庭一期，销售的不动产楼牌号分别为澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭路段博海.逸海华庭13#16层1601房、13#16层1602房，金额分别为254310元、261210元。
2017年6月23日，澄迈县不动产登记中心出具一份澄不动产说明函【2017】33310号情况说明，其中载明樊官发在该县拥有房屋为2套，项目名称为逸海华庭，房屋楼层房号分别为13号楼（幢）16层1601（房号）、13号楼（幢）16层1602（房号）。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，只有同时满足了上述三个条件，房屋买受人才享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求才能得到法院的支持。本案中，虽然案外人樊官发与被执行人博海公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订书面购房合同，且支付了全部房屋价款，但其向博海公司购买了两套商品房，按照上述法律规定，法院对于异议人所购用于居住且其名下无其他用于居住的房屋才能中止执行，故本院仅能对其购买的其中一套房屋中止执行，案外人樊官发提出对其购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼1602号房产中止执行的异议理由成立，应予支持。在本院已对案外人樊官发购买的一套房屋中止执行后，其提出对其他房屋中止执行的理由不符合上述法律规定内容，故其提出对购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼1601号房产中止执行的异议理由不能成立，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
一、中止对案外人樊官发购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼1602号房产的执行；
二、驳回案外人樊官发对其购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼1601号房产中止执行的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 磊
审判员 吴济汉
审判员 唐 平
二〇一七年六月二十七日
书记员 郑菲菲
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。