江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民终字第1445号
上诉人（原审原告、反诉被告）无锡市宏泰不锈钢有限公司。
法定代表人朱孟晖，该公司董事长。
委托代理人陈学锋，江苏双汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）江苏东方钢材城有限公司。
法定代表人吴坚，该公司董事长。
委托代理人吴嘉芬，江苏恒佳达律师事务所律师。
上诉人无锡市宏泰不锈钢有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人江苏东方钢材城有限公司（以下简称东方钢材城）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2012）锡法民初字第1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宏泰公司原审诉称：2009年11月18日，其与东方钢材城签订了《办公用房及库房买卖合同》一份，约定宏泰公司购买东方钢材城开发的位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内办公用房一套及仓储用房一套。合同总价为450万元，首付款340万元，余款于房屋产权过户时支付。合同另约定，东方钢材城若未于2010年12月30日前使房屋达到符合办理过户手续的条件或未按宏泰公司要求配合办理登记过户手续的，应按已付款为基数每逾期一日以0.05%的标准支付违约金。合同签订后，宏泰公司按约支付了首付款3429500元，但东方钢材城拒绝协助其办理过户手续，故诉至法院，请求判令：1、请求判令东方钢材城支付逾期房屋产权过户及申领有关权证手续的违约金1003128.75元，计算方式按照343万元为基数，0.05%每天，计算自2011年1月1日起至判决确定付款之日止；2、东方钢材城配合宏泰公司办理产权过户及土地证过户手续；3、诉讼费用由东方钢材城承担。并反诉辩称，东方钢材城要求宏泰公司支付房款1336656.35元没有依据，应当按照合同规定支付房款。该违约行为是由东方钢材城造成的，办公用房因为有抵押，所以无法办理权证手续。仓储用房是5月22日才办理的权证手续，违约金的起算日期也不对。
东方钢材城原审辩称：本案讼争仓储用房早已办好过户手续。关于办公用房，东方钢材城已经办理了一部分过户手续，现在不出具后续手续是因为宏泰公司没有按约支付剩余房款，故东方钢材城有权拒绝出具后续手续。并反诉称，2009年11月18日，其与宏泰公司签订了《办公用房及库房买卖合同》一份，约定宏泰公司购买东方钢材城开发的位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内办公用房及仓储用房，面积以最终房产证为准，房屋总价为450万元。合同约定，房屋产权过户时，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款。宏泰公司支付了首付款340万元，东方钢材城在宏泰公司未支付剩余房款1336656.35元的情况下已经办理好仓储用房的房产证，但宏泰公司仍拒绝支付剩余房款。故诉至法院，请求判令：1、宏泰公司支付剩余房款1336656.35元及逾期付款违约金18万元（自2012年4月12日至2013年1月8日，以1336656.35元为基数，每天0.05%，共计270天）；2、诉讼费用宏泰公司由承担。
原审法院经审理查明：2009年11月18日，东方钢材城与宏泰公司签订《办公用房及库房买卖合同》一份，约定由宏泰公司向东方钢材城购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内的办公用房（面积为312平方米）和仓储用房（面积为630平方米）。付款方式如下：2009年11月28日前，宏泰公司即向东方钢材城支付购房款340万元；房产产权过户时，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。合同另约定，若产权登记面积与合同约定发生差异双方同意按以下方式处理：“面积误差比绝对值在2%以内（含2%）部分的据实结算房价款，若面积误差在正误差超过2%的部分按原合同单价结算；若面积误差在负误差2%以上部分，则东方钢材城必须双倍返还该部分的房价款。”
另查明，2009年11月28日，东方钢材城与宏泰公司又签订《办公用房及库房买卖合同》一份，对此前的合同进行了明确与修改，约定由宏泰公司向东方钢材城购买位于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期内的办公用房（9××号、9××号）和仓储用房（187号），该套房屋销售总价为450万元。付款方式如下：2009年11月28日前，宏泰公司即向东方钢材城支付购房款340万元；房产过户前，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。
又查明，2009年11月26日，宏泰公司向东方钢材城支付购房款2591330元，双方另约定2006年至2010年期间的租金及押金838670元亦抵作购房款，即共计支付购房款3430000元。2012年4月16日，东方钢材城协助宏泰公司办理了仓储用房（187号）的房屋产权证书。
以上事实，有2009年11月18日的《办公用房及库房买卖合同》、2009年11月28日的《办公用房及库房买卖合同》、东方钢材城×××号、9××号、9××号房屋所有权证、收据两张及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，宏泰公司与东方钢材城于2009年11月18日签订了办公用房及库房买卖合同，又于2009年11月28日就同一处房产再次签订了办公用房及库房买卖合同，时间在后的合同应视为对时间在前的合同的修改与变更。故按照双方在2009年11月28日合同中的约定，东方钢材城应将坐落于无锡市北环路118号江苏东方钢材城一期的1××号、9××号、9××号房产出卖给宏泰公司，合同总价款共计450万元，在房产过户前，宏泰公司应向东方钢材城付清全部款项。宏泰公司辩称，根据2009年11月18日合同的约定，东方钢材城若未于2010年12月30日前使房屋达到符合办理过户手续的条件或未按宏泰公司要求配合办理登记过户手续的，应按已付款为基数每逾期一日以0.05%的标准支付违约金，2009年11月28日的合同未对该条进行修改，故应支付相应的违约金。经审查，2009年11月28日的合同对2009年11月18日的合同的修改虽非一一对应，但在整体上对房屋款项、付款方式、违约责任等进行了变更，故上述违约责任不再适用。现宏泰公司向东方钢材城支付购房款343万元，但余款107万元还未支付，故本诉原告宏泰公司主张东方钢材城支付逾期办理过户手续的违约金，法院不予支持。反诉原告东方钢材城要求宏泰公司支付剩余房款符合双方合同约定，予以支持，剩余房款数额经核定应为107万元。因双方未约定支付剩余房款的时间，故其要求宏泰公司支付逾期付款违约金，不予采纳。根据本案实际情况，东方钢材城应在宏泰公司付清全部款项后立即配合其办理东北塘东方钢材城9××号、9××号的房产过户手续。当事人的其他意见，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宏泰公司本判决生效之日起十日内向东方钢材城支付购房款107万元；同时，东方钢材城配合宏泰公司办理坐落于东北塘东方钢材城9××号、9××号的房产登记过户手续；二、驳回宏泰公司的其他本诉请求；三、驳回东方钢材城的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13830元，由宏泰公司负担13730元，东方钢材城负担100元。反诉案件受理费18450元，减半收取9225元，由东方钢材城负担2688元，宏泰公司负担6537元。鉴定费17400元由宏泰公司负担。（本诉案件受理费由宏泰公司预交，东方钢材城应负担部分由其在本判决生效之日起十日内直接向宏泰公司支付；反诉案件受理费由东方钢材城预交，宏泰公司应负担部分由其在本判决生效之日起十日内直接向东方钢材城支付。）
宏泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一，原审法院认定28日签订的合同是双方对18日合同的明确与修订，属于事实不清，适用法律错误，证据采信严重错误。二，即使原审法院认定28日合同之效力，东方钢材城也应当依据18日合同第5条支付未按期使涉案房地产符合办理登记或过户手续条件的违约金。原审法院认定东方钢材城不承担违约责任，没有事实依据，违反法律规定。三，原审法院在审理本案时，对于本案所涉的诉争商品房认定错误，双方18日合同约定的办公用房为东方钢材城109号、110号房产，28日合同约定的办公用房为东方钢材城9××号、9××号。本案的争议焦点应为东方钢材城在本案中是否存在违约事实及是否应承担违约责任，请求二审法院在查明本案客观事实的基础上，对本案发回重审或改判。
东方钢材城辩称：合同门牌号为109、110的房屋与房产证上门牌为91、92的房屋系同一房屋，原审法院审理的本案诉讼房产不存在错误。28日合同不是用于过户，而是双方对权利、义务作出了更加明确的约定。宏泰公司所称18日合同系其不同意东方钢材城的格式合同而修改了合同文本，此说法不成立，因为在总房价从473万余元降至450万元的情况下，且东方钢材城已办理部分过户手续的情况下，宏泰公司同意对18号合同条款进行了变更。合同号的109号、110号，实际上就是房产证上的9××号、9××号，2××号合同是双方真实意思表示。因为工作失误，导致28号合同没有放入原来的档案袋里，是诉讼后才发现的。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。
另查明，18日合同第一条约定办公用房位于东方钢材城一期内，合同附图标注的门牌号为109号、110号。28日合同第一条约定办公用坐落于东方钢材城一期9××号、9××号。根据原测绘图，宏泰公司购买的房产其对应编号是C35C36、C37C38，门牌号为9××号、9××号。
18日合同第三条约定办公用房单价每平方米5769元，售价为180万元（以房产证面积为准）；仓储用房单价为每平方米4285.70元，售价为270万元（以房产证面积为准），房屋总价为450万元；还约定房产产权过户时，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。合同第五条还约定，东方钢材城应于2010年12月30日前办理房地产登记或过户手续的所有条件，若未按期使前述房地产符合办理登记或过户手续的条件或未按宏泰公司要求办理登记或过户手续的，应按已付款为基数每逾一日0.05%的标准向宏泰公司支付违约损失，逾期超过90天，按总价的15%支付违约金。
28日合同第三条约定该房屋的结算方式以套为单位，该套房屋售价总金额为450万元；还约定房产过户前，宏泰公司即向东方钢材城支付剩余房款110万元。
又查明，2009年11月25日，东方钢材城和宏泰公司签订一份《办公用房及库房买卖合同》，合同约定东方钢材城以136万元将东方钢材城一期187号仓库卖给宏泰公司；还约定该房屋的结算方式以套为单位，该套房屋售价总金额为136万元。后原审法院受理了宏泰公司诉东方钢材城房屋买卖合同纠纷一案，2013年3月8日，原审法院出具（2012）锡法商调字第0027号民事调解书，该调解书约定东方钢材城在2013年3月15日前将东方钢材城一期187号房产（建筑面积为685.55㎡，套内面积632.52㎡）过户至宏泰公司。
还查明，东方钢材城所有的东方钢材城91号、9××号房屋（均是2层楼，建筑面积154.57平方米）于2012年8月28日注销该房产上的抵押。
再查明，因东方钢材城房屋产权转移登记手续备案变更问题，东北塘街道办事处召集锡山区住保房管局、锡山区房屋登记中心、锡山国土局、东方钢材城开会，并形成2011年12月20日会议纪要，该纪要其中明确2011年7月26日备案情况的门牌号109号、110号，现更正为9××号、9××号。
本案的争议焦点为：双方诉争的合同依据是18日合同还是28日合同，28日合同是否依法成立。
本院认为：宏泰公司与东方钢材城就东方钢材城一期办公用房和仓库签订过三份合同，分别时间为2009年11月18日、25日、28日。宏泰公司向东方钢材城购买的房产是先租后买，在买卖合同签订前，宏泰公司已经占有、使用该房屋。所以买卖双方的标的物是明确的。二审期间，宏泰公司认为18日与28日合同上房屋的门牌号不一致，东方钢材城则说明，东方钢材城房屋产权转移登记手续备案存在变更问题，地方有关部门也作出了会议纪要。本院认为，会议纪要的内容是真实的，可以认定18日与28日合同上的标的物是指同一处房产。
三份合同只有18日合同对东方钢材城提出办理权证的要求，其他两份均没有，但是25日合同将仓库的总价作了重大调整，由原来的单价为每平方米4285.70元，售价为270万元（以房产证面积为准），调整为总金额为136万元；28日合同对办公用房的价格也作了调整，按套结算且价格定死，所有房产总价450万元。因三份合同有一定的联系，相互影响，宏泰公司认为25日合同是过户用的，28日合同不是双方当事人真实意思表示的上诉理由不能成立。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13830元，由宏泰公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 陈丽芳
代理审判员 李 飒
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 唐广征