河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民二终字第1573号
上诉人（原审原告、反诉被告）卢金梅，女，汉族，1978年12月5日出生。
委托代理人卫晓强，男，汉族，1974年12月28日出生，系卢金梅之夫。
被上诉人（原审被告、反诉原告）郑州信基物业管理有限公司。
法定代表人郭文成，该公司董事长。
委托代理人郭建设，河南路德律师事务所律师。
委托代理人王培，河南路德律师事务所律师。
上诉人卢金梅与被上诉人郑州信基物业管理有限公司（以下简称信基公司）租赁合同纠纷一案，卢金梅于2014年4月1日向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认被告单方面剥夺原告同等条件下优先租用权的行为违约；2、被告双倍返还经营保证金30000元；3、被告返还打墙押金1000元；4、被告返还剩余电费161.64元；5、被告赔偿原告装修损失145694元；6、被告赔偿原告营业损失每天9385.24元直至被告履行本判决，暂计算到2014年4月9日共9天84467.16元；7、案件诉讼费用由被告承担。原审诉讼中，信基公司提起反诉，请求判令：1、原告支付摊位占用费11250元；2、原告支付物品保管费8760元（暂计至2014年7月10日，之后保管费按日120元计算至原告取回其物品之日止）；3、原告支付物品清理费6000元；4、原告自2014年6月5日起支付未支付摊位占用费、物品保管费和清理费产生的利息139元（暂计至2014年7月10日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至原告实际履行之日。以上共计26149元；5、反诉费由原告承担。河南省郑州市金水区人民法院于2014年8月8日作出（2014）金民二初字第2409号民事判决，卢金梅不服向本院提起上诉，本院于2014年9月3日受理后依法组成合议庭，于2014年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人卢金梅的委托代理人卫晓强，被上诉人信基公司的委托代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月25日，原告与被告签订《商铺使用合同》一份，主要约定：被告将位于郑州信基建材家具城内的1219-1221号商铺给原告使用，用于经营灯具，该商铺建筑面积267.86平米；使用期限从2013年10月25日起至2014年3月31日止。使用期满如需续用，原告应提前30日向被告提出。在同等条件下，原告享有优先租用权；商铺使用费为40元每平米每月，原告使用267.86平米，计10715元每月；物业管理费2.5元每平米每月，计670元每月；水费、电费凭表计量按月收取；签订本合同的同时，原告即向被告交纳15000元经营保证金，上述经营保证金作为原告全面履行本使用合同及相关协议的保证，合同期满后，如原告不再续用，被告应全额返还该经营保证金，返还款项不计利息；因合同期满双方不再续签合同或在合同期内因原告原因造成合同解除的，原告应在合同期满之日或接到被告通知之日起五日内将商铺内货物清出，打扫干净后，将商铺交与被告；使用期满如需续用该商铺的，原告应在使用合同规定的使用期限的最后30日前向被告提交书面续用申请，并最迟在使用期满后五日内与被告签订新的商铺使用合同，否则视为原告放弃优先使用权；被告未能按本合同约定时间交付商铺，被告应按照实际交付时间顺延计收使用费和各项费用。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交纳经营保证金15000元、打墙押金1000元，并交纳商铺使用费和相关电费、物业费。原告对商铺进行装修并投入使用。庭审中，原告称其在2014年2月27日向被告提出续租申请，被告不予认可，但原告未提供证据证明。2014年3月1日，被告向原告发出通知，通知原告至今未到市场续签下期合同，市场不再与原告续签，让原告于2014年3月31日前将商铺搬空，交还市场，逾期市场将对商铺内货物自行处理。原告丈夫卫晓强在该通知上签名并标注日期为2月28日，但原告未按时腾房。后双方产生争议，原告诉至法院。
另查明，2014年4月4日，被告向原告发出通知，通知原告双方合同已于2014年3月31日到期，双方合同已不再续签，让原告于2014年4月6日前将商铺内货物清出，并到市场办理退房手续，逾期市场将自行清理。被告工作人员在该通知上标注在办公室当面告知原告方并下达书面通知，原告方已接收但拒签，并附有照片。后原告未腾房。2014年4月28日，被告对原告的店铺物品进行了清空并另找被告市场内5号商铺用于保存原告的物品，该商铺面积为90平米。2014年6月4日，被告向原告发出通知，告知原告于通知发布之日起3日内将物品自行取回，并补交自2014年4月1日至2014年4月28日摊位占用费11250元，2014年4月29日起至物品取回之日止的物品保管费，按每日120元收取，物品清理费用6000元。庭审中，被告提交该通知的特快专递邮寄单，邮寄结果显示为逾期退回，原告称未收到该通知。后被告方将1219-1221号商铺租给第三人。
原审法院认为，原、被告签订的《商铺使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应按照合同约定全面履行合同义务，原告未按照合同约定向被告提交书面续租申请，也未与被告签订新的合同，故租赁期满，双方合同终止，原告应按照合同约定将商铺清空并将商铺交还被告，被告应按照合同约定退还原告经营保证金。被告在双方未签订新的合同的情况下将商铺租给他人并无不当，不存在违约，但合同期满，被告应将收取原告的15000元保证金退还原告；关于原告主张退还的打墙押金，原告认可了打墙的事实，但原告未提供证据证明墙体已恢复原状，故该押金不应退还；关于原告主张退还的剩余电费，原告提交的电表运转的录像资料不能证明该电费系其交纳，被告亦不予认可，故对原告的此项请求，不予支持；关于装修损失和营业损失，因双方合同期满，合同中对此也未进行约定，且原告提供的证据也不能证明其实际的经营利润损失，原告的该部分诉讼请求，依据不足，不予支持。原告在双方合同期满后未按时依约向被告交付商铺，应按实际占用时间（自2014年4月1日起至2014年4月28日止）向被告支付摊位占用费，被告要求原告支付摊位占用费11250元的请求，该院支持其中的10001元（10715元÷30天×28天）；关于被告要求原告支付保管费的请求，截止2014年8月6日，经现场勘验，被告将原告物品存放于被告市场5号店铺（90平方米），参照双方租赁费用计算方式，每平方米每月40元，5号商铺的仓储费为每天120元，该院支持自2014年4月29日起至截止到现场勘验之日（2014年8月6日）的保管费12000元（120元每天×100天），此后产生的保管费被告可另案主张；关于被告要求原告支付清理费6000元的请求，涉及该项请求的证据系被告单方制作，原告亦不予认可，被告的该项反诉请求，证据不足，不予支持；被告的其他反诉请求，依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州信基物业管理有限公司于判决生效后十日内返还原告卢金梅保证金15000元；二、原告卢金梅于判决生效后十日内支付被告郑州信基物业管理有限公司摊位占用费10001元、保管费12000元；三、驳回原告卢金梅的其他诉讼请求；四、驳回被告郑州信基物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2620元，由原告卢金梅负担2470元，被告郑州信基物业管理有限公司负担150元；反诉费227元，由原告卢金梅负担191元，被告郑州信基物业管理有限公司负担36元。
宣判后，卢金梅不服原审判决，向本院提起上诉称：信基公司单方面剥夺卢金梅同等条件下优先租用权，属违约行为。原审认定事实不清，实体处理不当，适用法律错误，审判程序违法。请求二审法院撤销原判，改判支持卢金梅的全部诉讼请求并驳回信基公司的反诉请求，或将本案发回重审。
被上诉人信基公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，卢金梅的上诉理由没有任何依据，请求驳回上诉，维持原判。
根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。
本院认为，卢金梅与信基公司签订的《商铺使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。双方签订的《商铺使用合同》约定：卢金梅应在使用合同规定的使用期限的最后30日前向信基公司提交书面续用申请，并最迟在使用期满后五日内与信基公司签订新的商铺使用合同，否则视为卢金梅放弃优先使用权。故卢金梅要求续签合同应当按照上述约定办理。卢金梅称以口头形式向信基公司提出，而信基公司拒绝，因未有有效证据证明，故本院不予认定。卢金梅未按照合同约定向信基公司提交书面续租申请，双方没有签订新的合同，原审认定双方合同终止并无不当。卢金梅称信基公司剥夺其优先承租权及信基公司违约的上诉理由不能成立，本院不予采信。双方合同终止后，卢金梅应按照合同约定将商铺清空并将商铺交还信基公司，信基公司应按照合同约定退还卢金梅经营保证金。卢金梅认可打墙的事实，但其并未提供证据证明墙体已恢复原状，故其要求信基公司退还打墙押金的理由不足，不予支持。卢金梅提交的电表运转的录像资料不能证明该电费系其交纳，信基公司亦不予认可，原审未支持其该项诉请并无不当。因双方合同期满而终止，合同中未对装修损失进行约定，且信基公司不存在违约，故卢金梅要求装修损失和经营利润损失无事实根据和法律依据，故本院不予支持。在双方合同期满后，卢金梅未按时依约向信基公司交付商铺，造成信基公司将货物存放保管，原审判决卢金梅向信基公司支付商铺占用费、保管费并无不当。
综上所述，卢金梅的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2620元，由上诉人卢金梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 宋江涛
审判员 谢宏勋
二〇一四年十一月二十六日
书记员 崔顺龙