上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初9000号
原告(反诉被告)：傅招弟，女，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
被告(反诉原告)：杨亚各，男，汉族，户籍地河南省，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：归魏华、夏永根，上海誓言律师事务所律师。
被告：上海佳歆房地产投资顾问有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人张启胜，执行董事。
委托诉讼代理人：张朋，公司员工。
原告(反诉被告)傅招弟与被告(反诉原告)杨亚各、被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司(以下简称“佳歆公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜大源，被告杨亚各及其委托诉讼代理人归魏华、被告佳歆公司委托诉讼代理人张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告杨亚各返还上海市嘉定区靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，被告佳歆公司返还系争房屋的产权证；2、判令被告杨亚各支付拖欠房租(自2016年2月至6月为6,000元，要求按照每月1,200元计算至被告杨亚各实际返还系争房屋之日止)。事实和理由：被继承人邹文昭于2016年1月9日死亡，其生前无配偶和子女，其父母和其他兄弟姐妹已先于其死亡。原告系邹文昭姐姐，是唯一法定继承人。故邹文昭死亡后原告继承其遗产，同时对邹文昭的债权债务在继承遗产的范围内概括承受。系争房屋为邹文昭所有。2015年2月1日，在佳歆公司居间下，邹文昭与杨亚各签订了关于系争房屋的房屋租赁合同，约定如杨亚各逾期5日未支付房租，则邹文昭可以解除合同。原告作为合同的权利继受人向杨亚各要求支付房租，并通知解除租赁合同，但杨亚各既不愿支付房租，也不愿返还房屋。2015年12月9日，邹文昭与杨亚各经佳歆公司居间签订了房地产买卖居间合同，佳歆公司收走了系争房屋产权证。因杨亚各不具备购房资格，故双方约定于2016年9月1日前签订房屋买卖合同。现因政策变化，到期杨亚各仍不具备购房资格，原告遂通知两被告解除买卖合同，但杨亚各拒不搬离系争房屋，佳歆公司拒不返还产权证。庭审中，原告增加诉请要求解除房屋租赁合同。
被告杨亚各辩称，不同意原告诉请。租赁合同仍在履行中，杨亚各已支付房租至2016年5月1日，之后因无法确定系争房屋法定继承人故不能给付。邹文昭与杨亚各签订房地产买卖居间合同，合同尚未履行，杨亚各要求继续履行买卖合同。
被告佳歆公司辩称，同意杨亚各辩称意见，因系争房屋尚处在买卖之中，故产权证在佳歆公司处。
被告杨亚各向本院提出反诉诉请：要求继续履行系争房屋的房地产买卖居间合同，即原告配合办理系争房屋过户手续。事实和理由：邹文昭与杨亚各签订房地产买卖居间合同，约定杨亚各购买系争房屋。合同签订后，杨亚各支付了定金9万元。现系争房屋产权人邹文昭已去世，杨亚各得知原告为邹文昭唯一法定继承人，故原告应对原出卖人的合同义务予以承继，继续履行合同。
原告对反诉辩称，邹文昭与杨亚各签订房地产买卖居间合同后，因杨亚各社保未满5年，不能继续签约。且房地产买卖居间合同是附条件的预约，没有签订正式合同，因杨亚各未达到购房条件，其虽提供了2016年8月结婚证，但合同主体是无法替代的，故预约合同只能解除。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的取证情况说明及录像光盘，欲证明杨亚各转租系争房屋，杨亚各予以否认，该证据无法证实杨亚各将系争房屋转租。2、对被告杨亚各提供的2015年12月9日的定金收据、2015年12月31日的房租收据，原告表示异议，并申请对邹文昭的签名进行司法鉴定，双方一致同意以房地产买卖居间合同及房屋租赁合同上邹文昭签名字迹作为样本。本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行司法鉴定，意见为：定金收据、房租收据上邹文昭签名字迹与房地产买卖居间合同及房屋租赁合同上签名字迹是同一人手写。对此鉴定意见，原被告各方均无异议。本院对该证据予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、系争房屋产权人为邹文昭，邹文昭为无子女孤老，于2016年1月9日死亡，其父母早已过世。邹文昭共兄弟姐妹三人，即原告、傅贤福(原名邹贤福，已于2014年1月17日死亡)、邹文昭。
二、2015年初，邹文昭(甲方)与杨亚各(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限为60个月，自2015年2月1日至2020年1月31日；月租金为1,200元，押金为1,200元，支付方式为付三押一，乙方应每3个月提前7日支付租金，甲方出具收据；乙方未征得甲方书面同意不得转租，乙方应按时支付房租，超过5日未付并未征得甲方同意作为违约；承租期间房租不得更改等。合同签订后，杨亚各使用系争房屋，交付邹文昭押金1,200元及3个月房租3,600元。此后，杨亚各按房屋租赁合同支付房租。2015年12月31日，杨亚各支付邹文昭2016年2月1日至5月1日3个月房租4,500元。
2015年12月9日，邹文昭(甲方)与杨亚各(乙方)在佳歆公司(丙方)居间介绍下签订房地产买卖居间合同，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，价款为82万元；付款方式为乙方于签订示范合同后支付首期房价款25万元，乙方于2016年11月1日前支付房价款57万元(银行贷款直接放贷至甲方银行卡)；乙方为表示购房诚意，同意签订本合同时支付出价保证金(购房意向金)10万元，保证金并非定金，系丙方受乙方之托，与甲方斡旋及价格条件确认之凭据，若乙方购买总价及付款方式未能得到卖方认可，丙方无息返还乙方，若甲方同意出售，该保证金由丙方转交给甲方转为购房定金；甲乙双方约定，由于乙方社保没有交足2年，甲方同意乙方于2016年9月1日前与甲方签订买卖合同，甲方同意签订本合同后乙方先支付定金5万元，于2016年4月1日前再支付剩余定金5万元等。合同签订后，杨亚各交付邹文昭定金9万元，邹文昭出具定金收据，佳歆公司向邹文昭收取了系争房屋的产权证(编号：沪房地嘉字2012第018007号)。
三、2016年6月，原告向两被告发送通知，内容为：邹文昭于2016年1月9日死亡，原告系邹文昭唯一法定继承人，杨亚各与邹文昭签订了房屋租赁合同，因原告向杨亚各要求支付房租，但杨亚各未按租赁合同支付房租，故通知杨亚各解除房屋租赁合同；邹文昭、杨亚各、佳歆公司签订的房地产买卖居间合同，因购房政策变化，合同约定期限届至杨亚各仍将不具备购房资格，该合同不能履行，故通知两被告解除房地产买卖居间合同。杨亚各收到通知后与原告方联系，表示可以与直接继承人协商。2016年8月26日，杨亚各与庞海霞登记结婚。
审理中，原告与杨亚各均表示，对于本案涉及的房屋租赁合同与房屋买卖合同关系相应的法律后果要求一并进行处理。原告表示因买卖居间合同不能履行而要求解除，同意返还9万元定金；杨亚各还存在未经同意转租系争房屋行为，要求解除房屋租赁合同。杨亚各表示要求继续履行买卖居间合同，杨亚各以家庭为单位符合购房条件，如合同不能履行，除返还9万元定金外，要求原告赔偿损失。
本院认为，邹文昭与杨亚各签订的房屋租赁合同及邹文昭、杨亚各、佳歆公司签订的房地产买卖居间合同均是各方当事人真实意思表示，各方应按约履行。根据现有证据，因邹文昭为无子女孤老，邹文昭父母及兄长傅贤福均先于邹文昭死亡，原告作为邹文昭姐姐，在邹文昭死亡后，为邹文昭法定继承人，原告可履行房屋租赁合同及房地产买卖居间合同中邹文昭的权利义务。但相对于合同相对方的杨亚各，原告向其发送通知认为原告为邹文昭唯一法定继承人而要求杨亚各向原告支付房租，没有充分依据使杨亚各确信，故杨亚各不向原告支付房租不构成违约；对于原告主张杨亚各未经同意转租系争房屋，未提供充分证据，本院难以采信；故原告以杨亚各未按约支付房租及未经同意转租系争房屋为由要求解除房屋租赁合同并返还系争房屋，依据不足，本院不予支持。但杨亚各应按租赁合同约定的房租标准向原告支付房租，原告该诉请本院予以支持，具体费用计算至本判决生效之日止，之后杨亚各仍应按租赁合同约定支付房租。邹文昭、杨亚各、佳歆公司签订的房地产买卖居间合同，明确约定应于2016年9月1日前签订买卖合同并按该合同履行，故该买卖居间合同仅为购买系争房屋的预约合同，现因邹文昭死亡及杨亚各不符合购房条件等因素，买卖居间合同已实际无法继续履行。原被告均要求对于本案涉及的房屋租赁合同与房屋买卖合同关系相应的法律后果一并进行处理，故为避免当事人讼累，本院依法进行处理。因买卖居间合同实际无法继续履行，原告也书面通知解除该买卖居间合同，故杨亚各要求继续履行房地产买卖居间合同的反诉诉请，本院不予支持，该买卖居间合同应予解除。原告与杨亚各对买卖居间合同解除均无过错，故在买卖居间合同解除后，原告应在继承邹文昭遗产范围内返还杨亚各所支付的定金9万元，现原告同意返还9万元，本院予以照准。被告佳歆公司则应将系争房屋产权证返还原告。据此，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除邹文昭与杨亚各、上海佳歆房地产投资顾问有限公司于2015年12月9日签订的房地产买卖居间合同；
二、原告傅招弟应于本判决生效之日起十日内返还被告杨亚各定金9万元；
三、被告杨亚各应于本判决生效之日起十日内支付原告傅招弟自2016年5月1日至本判决生效之日止的房租(按每月1,200元计算)；
四、被告上海佳歆房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告傅招弟上海市嘉定区靖远路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证(编号：沪房地嘉字2012第018007号)；
五、原告傅招弟其余诉讼请求，不予支持；
六、被告(反诉原告)杨亚各反诉请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费9,860元，减半收取4,930元，由原告负担4,880元，被告杨亚各负担50元。鉴定费7,800元，由原告负担。反诉受理费6,150元，由被告杨亚各负担。被告杨亚各负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐熙春
二〇一七年二月十五日
书记员 李佳怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……