湖南省宜章县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宜民一初字第1421号
原告李小芳，女，1969年7月7日出生，汉族。
被告黄丽娥，女，1963年1月18日出生，汉族。
被告胡志祥，男，1959年8月14日出生，汉族。
原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日立案受理。依法组成由审判员杨元军担任审判长，人民陪审员吴冰心、李大红参加的合议庭，公开开庭进行了审理。书记员吕海刚担任记录。原告李小芳和被告黄丽娥、胡志祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小芳诉称：2007年5月8日，原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥经协商签订了房屋转让协议。双方约定，被告黄丽娥、胡志祥（乙方）自愿将坐落在宜章县玉溪镇宜兴路三完小对面的一套住房（该房屋的房屋所有权证号为01008352、土地使用权证号0000052、房屋号为302，以下简称302房）以90800元转让给原告李小芳（甲方）；原告李小芳首付81800元给被告黄丽娥、胡志祥，剩余房款在办理完房产过户手续后一次性付清；首付款支付完3日后被告黄丽娥、胡志祥将房屋钥匙交给原告李小芳。协议签订的当日下午，原告李小芳向被告黄丽娥、胡志祥支付房款90800元。3日后，被告黄丽娥将房屋钥匙交付原告李小芳。2007年6月4日和9月19日，被告黄丽娥、胡志祥协助原告李小芳将房屋产权过户登记给原告李小芳。2012年冬，宜章法院的执行干警告知原告李小芳，经查实原告李小芳现居住的房屋（以下称301房）房号为301，该房屋系抵押担保物，原告李小芳购买并办理过户登记的房屋系相邻的302房。为实现他人抵押权，法院将拍卖301房，要求原告李小芳限期腾房搬迁。原告李小芳知情后要求被告黄丽娥、胡志祥立即依约向其交付302房，但至今未果。房产已增值涨价，现购一套同区位的住房价格已升至22万余元。被告黄丽娥、胡志祥至今拒不依约交付房屋，其行为已构成根本违约。请求法院判决解除原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥于2007年5月8日签订的房屋转让协议；由被告黄丽娥、胡志祥向原告李小芳返还购房款90800元并赔偿办证损失3909元、腾房搬迁损失4000元、购房期待利益损失12万元、利息损失43039元。
原告李小芳为证明其诉讼请求向本院提交了下列证据：
1.居民身份证，欲证明原告李小芳的身份情况；
2.房屋转让协议，欲证明原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥买卖302房的情况；
3.房屋所有权、土地使用权过户登记手续，欲证明原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥已办理302房的过户登记；
4.宜章法院公告，欲证明301房系抵押物，宜章法院欲对301房进行拍卖；
5.宜章法院执行裁定书和协助执行通知书，欲证明宜章法院曾通知房产登记部门办理302房的过户登记；
6.办证费用票据，欲证明原告李小芳办理302房过户登记所造成的损失；
7.估价报告书，欲证明原告李小芳现购买与302房同类型的房屋将损失12万元；
8.（2007）宜评转字（03-03）号房地产估价报告书，欲证明原告李小芳以90800元购买302房时，该房的公开拍卖底价为85862元，购价高于拍卖底价，2011年该房的评估价为202519元，损失差价为116657元。
9.证人陈晓刚的证言，欲证明原告李小芳购买302房时还与陈晓刚去询问过宜章县玉溪镇龙隐小区9栋的房屋价格。
被告黄丽娥、胡志祥辩称：原告李小芳所述不是事实，302房不是被告黄丽娥、胡志祥转让给原告李小芳的，是宜章法院拍卖给原告李小芳的，并未与原告李小芳签订房屋转让协议；宜章法院强制执行的应当是302房，而实际强制执行、拍卖的是301房；被告黄丽娥、胡志祥同意与原告李小芳解除房屋转让协议，愿意向原告李小芳返还购房款，但不应向原告李小芳赔偿损失；
被告黄丽娥、胡志祥未向本院提交证据。
经本院组织质证，被告黄丽娥、胡志祥对原告李小芳提交证据的质证意见如下：
对证据1无异议；对证据2有异议，该协议是在他人强迫下签订的，协议中被告胡志祥的签名是被告黄丽娥代签的，而且房屋转让协议的价格明显偏低；对证据3、4、5、6有异议，被告黄丽娥、胡志祥对此不知情；对证据7有异议，2008年的时候被告胡志祥就告知原告李小芳所购房屋搞错，叫原告李小芳去找法院，因此，该损失不应由被告黄丽娥、胡志祥承担；对证据8有异议，该估价报告与被告黄丽娥、胡志祥无关；对证据9有异议，与本案无关。
根据原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥的举、质证情况，本院认证如下：
证据1-8均具有证据的合法性、真实性、关联性，可作为认定本案事实的证据，证据9为证人证言，该证言内容与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。
经审理查明：因被告胡志祥未向案外人邝光华返还借款，案外人邝光华向本院提起诉讼，本院遂作出（2006）宜民一初字第291号民事判决，判令被告胡志祥向案外人邝光华返还借款。判决生效后，被告胡志祥未主动履行，案外人邝光华向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2007年3月5日委托湖南远航房地产评估有限责任公司对被告胡志祥、黄丽娥所有位于宜章县三完小对面的302房［该房屋的房屋所有权证为宜房权证城关字第010083**号、建筑面积为111.19平方米，土地使用权证为宜国用（2000）字第0000052号、土地面积为18.08平方米］进行估价。估价结果，该房产于估价时点2007年3月5日的公开市场价值为97570元，公开拍卖底价为85862元。经本院执行干警做工作，被告黄丽娥表示愿意自行变买该房产用于支付执行案款。2007年5月8日，原告李小芳与被告黄丽娥经协商签订了房屋转让协议。双方约定，被告黄丽娥、胡志祥（乙方）自愿将坐落在宜章县玉溪镇宜兴路三完小对面的一套住房（该房屋的房屋所有权证号为01008352、土地使用权证号0000052、房屋号为302）以90800元转让给原告李小芳（甲方）；原告李小芳首付81800元给被告黄丽娥、胡志祥，剩余房款在办理完房产过户手续后一次性付清；首付款支付完3日后被告黄丽娥、胡志祥将房屋钥匙交给原告李小芳。原告李小芳、被告黄丽娥在协议上签名，被告黄丽娥代被告胡志祥在协议上签名。协议签订后，原告李小芳向本院支付购房款90800元，原告李小芳遂获取了与302房相邻的301房（该房屋的所有权人为被告胡志祥，建筑面积为115.56平方米）的钥匙。原告李小芳误认为301房就是302房。2007年6月4日和9月19日，本院协助原告李小芳将302房的房屋所产权和土地使用权过户登记给原告李小芳，为办理过户手续原告李小芳花费3899元。随后，原告李小芳住入301房。2012年，因本院另一执行案件需执行拍卖被告胡志祥所有的301房，而要求原告李小芳限期腾房搬迁。原告李小芳知情后要求被告黄丽娥、胡志祥立即依约向其移交302房，但至今未果。现原告李小芳仍居住在301房。2013年12月10日，原告李小芳向本院提起诉讼，请求判决解除原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥于2007年5月8日签订的房屋转让协议；由被告黄丽娥、胡志祥向原告李小芳返还购房款90800元并赔偿办证损失3909元、腾房搬迁损失4000元、购房期待利益损失12万元、利息损失43039元。
另查明，2011年8月1日，本院委托湖南远航房地产评估有限责任公司对被告胡志祥所有位于宜章县三完小对面的301房［该房屋的房屋所有权证为宜房权证城关字第010083**号、建筑面积为115.56平方米，土地使用权证为宜国用（2000）字第0000055号、土地面积为18.84平方米］进行估价。估价结果，该房产于估价时点2011年8月1日的市场价格为202519元。诉讼中，原告李小芳主张尽管2011年至今房地产的市场价格一直上涨，但其愿意以302房相邻的301房2011年8月1日的估价作为302房现在市场价格的参考。
本院认为：本案为买卖合同纠纷案件。本案的焦点问题为：一、原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是否具有法律效力；二、可否解除原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议并由被告黄丽娥、胡志祥向原告李小芳返还购房款90800元并赔偿各项损失。
关于焦点一，本案原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是在本院主持下由双方平等自愿订立的，房屋转让价款与本院对外委托估价的公开市场价格相近，尽管协议签订时被告胡志祥未在场，但被告黄丽娥作为被告胡志祥的妻子代被告胡志祥在协议上签名且被告胡志祥知情后亦并未行使撤销权，因此，可认定原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议是双方当事人真实意思的表示。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，该房屋转让协议具有法律效力。
关于焦点二，原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议生效后，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。然而，原告李小芳向被告黄丽娥、胡志祥交纳购房款90800元后，经多次催促，被告黄丽娥、胡志祥至今未依约将302房移交给原告李小芳，被告黄丽娥、胡志祥的行为已构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，对原告李小芳要求解除其与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥签订的房屋转让协议解除后，被告黄丽娥、胡志祥应向原告李小芳返还购房款90800元。由于房屋转让协议解除系被告黄丽娥、胡志祥根本违约所致，因而被告黄丽娥、胡志祥对原告李小芳在本案中所造成的经济损失应承担赔偿责任。经本院核查，原告李小芳为办理302房的产权过户登记共花费3899元，对原告李小芳提出被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其办证损失3909元的诉讼请求，本院予以部分支持3899元；因原告李小芳未提供任何证据证明被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其腾房搬迁损失4000元，因此，对原告李小芳要求被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其腾房搬迁损失4000元的项诉讼请求，本院不予支持；对于原告李小芳提出被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其购房期待利益损失12万元的诉讼请求，原告李小芳为证明该诉讼请求应提供本案法庭辩论终结前302房的市场估价。诉讼中，原告李小芳主张尽管2011年至今房地产的市场价格一直上涨，但其愿意以302房相邻的301房2011年8月1日的市场价格202519元作为302房现在市场价格的参考。鉴于302房2014年的市场价格明显高于2011年的市场价格，原告李小芳的该主张是对其民事权利的合法处分，不损害被告黄丽娥、胡志祥合法权益，本院予以支持。即原告李小芳所购302房2007年至2014年的购房期待利益应为105304.83元（202519元÷115.56×111.19－90800元）。因此，对于原告李小芳提出被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其购房期待利益损失12万元的诉讼请求，本院予以部分支持105304.83元；对于原告李小芳提出被告黄丽娥、胡志祥应赔偿其利息损失43039元的诉讼请求，因该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，因本案房屋转让协议解除，被告黄丽娥、胡志祥应赔偿原告李小芳的经济损失共计109203.83元（3899元＋105304.83元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告李小芳与被告黄丽娥、胡志祥于2007年5月8日签订的房屋转让协议；
二、被告黄丽娥、胡志祥应于本判决生效之日起十日内向原告李小芳返还购房款90800元并赔偿办证损失3899元、购房期待利益损失105304.83元，共计200003.83元；
三、驳回原告李小芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5226元，由原告李小芳负担1200元，被告黄丽娥、胡志祥负担4026元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 杨元军
人民陪审员 吴冰心
人民陪审员 李大红
二〇一四年五月十二日
书 记 员 吕海刚
附：相关法律条文
一、实体法
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、程序法
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。