大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中审民初字第10号
原告大连长江广场有限公司。
法定代表人吴立新，系该公司董事长。
委托代理人赵明，系辽宁裕景律师事务所律师。
委托代理人丁转英，系辽宁裕景律师事务所律师。
被告梁占丽。
委托代理人谷文，系辽宁恒信律师事务所律师。
原告大连长江广场有限公司诉被告梁占丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月4日作出（2010）中民初字第139号民事裁定，驳回原告大连长江广场有限公司的起诉。原告不服提出上诉，大连市中级人民法院于2013年11月14日作出（2013）大民二终字第751号民事裁定，撤销本院上述裁定，�回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵明，被告梁占丽及其委托代理人谷文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2001年6月25日，原、被告签订了商品房买卖合同，被告从原告处购买了位于大连市中山区长江路123号公寓楼×号、面积为198.22平的房屋，单价为9000元／平方米，总金额人民币1，783，980元。双方约定的付款方式为：买受人于2001年7月15日前一次性付清房款。被告于2001年6月25日向原告支付了450，000元的购房款，于2001年7月18日支付了275，911.52元的购房款，合计以现金支付购房款725，911.52元，剩余1，058，068.48元房款，通过原、被告及中国有色金属进出口辽宁有限责任公司保税区商行（以下简称“保税区商行”）于2001年6月21日签订协议书，以债权转让的方式进行了抵顶（即保税区商行因向原告供应五�件淋浴房合页产生的货款而形成了剩余债权1，058，068.48元，淋浴房合页的实际供货人为被告，因此三方均同意转让该债权抵顶购房款）。后原告按照合同约定向被告交付了房屋。2007年，原告获悉保税区商行向原告供应的淋浴室合页并不是日本BEST株式会社的产品后，认为保税区商行所供淋浴室合页系假冒产品，其行为属于欺诈，构成严重违约，依法将保税区商行起诉至大连市中山区人民法院。2008年12月，大连市中山区人民法院依法作出（2007）中民合初字第1201号民事判决，该判决在确认上述事实的基础上，判令保税区商行向原告返还货款并承担违约金合计147万余元。目前，该判决已生效。根据上述事实和判决，保税区商行对原告的债权经法院依法判决已经失去了法律依据，而基于该债权的转让所抵顶的购房款也缺乏法律基础。为此，被告实际上尚欠付原告购房款人民币1，058，068.48元。原告多次向被告催要，被告却以种种理由拒付。2009年9月8日原告再次函告被告，要求被告在收到函件后两周内支付剩余的购房款，被告仍置之不理。因被告未履行全部合同义务，构成严重违约，另根据大连市房地产交易登记中心出具的证明，案涉房屋的产权证现在也确实办不下来，原告有权依法予以解除。同时，因被告占有使用该房屋，在合同解除后应按市场价格向原告支付占有使用房屋期间而应承担的房屋租赁费用，并向原告合理支付装修补偿费及房屋折旧费。故诉至法院请求：1、解除原告与被告2001年6月25日签订的商品房买卖合同，并要求被告腾退大连市中山区长江路123号×号房屋；2、被告向原告支付自2001年8月1日起至腾退之日止的占用使用费（按照15000元每月计算），并支付房屋折旧费209，830.03元及装修补偿费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告按照商品房买卖合同约定及时履行了支付全额购房款的义务，由原、被告与保税区商行签订的协议书，事实上是三方对付款方式的约定，且三方之间每两方存在不同的法律关系，而基于不同的法律关系形成的付款义务的履行协议。基于三方协议，本案被告按约定积极履行了自己应当履行的付款义务包括对原告、保税区商行。这些事实及证据在以前的庭审中均得到了各方认可。原告曾经就被告的付款行为出具了付款发票三张，而不是两张。这三张发票的总额就是案涉合同项下购房款的总和，意味着被告已经付清了购房款。在此之后，原告又以一张正规的购房发票给被告，也证明原告已经付清了购房款。通过被告的履行情况以及原告多次确认的情况，证明购房款已经全部付清了。原告称双方买卖合同不能履行，房地产部门根据现行法律以及政策无法�理产权证，被告不同意。根据被告了解的情况，本案导致无法办理产权证最主要的原因就是原告没有按约定及法律规定的要求履行自己应尽的义务，没有通过政府相关部门质检要求，没有拿到质检合格相关文件。没有通过质监验收的原因是开发商在该项目中有违规建设的情况。按照国家行政管理部门的要求，在这种情况下，作为开发商应该对自己的错误行为进行整改，以达到符合政府的相关要求通过验收，从而保证房屋购买人可以取得相应合法权益。在实践中，原告并没有这样做。这也是原告认可的事实。我们认为这种情况并不属于客观上不能改变的事实。因此，原告认为合同没有履行的可能是不成立的。所以我们一直要求原告继续履行合同并承担相应的责任。
经审理查明，2001年6月25日，原告大连长江广场有限公司与被告梁占丽签订一份商品房买卖合同（编号�002921），合同约定被告购买原告位于大连市中山区长江路123号X层×号房屋，建筑面积为198.22平方米，总价款为人民币1，783，980元，被告于2001年7月15日前一次性付清房款；原告应当在2001年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用；原告应当在商品房交付后的60日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订后，原、被告与保税区商行签订一份协议书，约定被告决定购买原告位于大连市中山区长江路123号的长江广场公寓楼一套，管理号为×#（以下简称该物业），该物业销售面积198.22平方米，销售单价为9000元／平方米，被告共应向原告支付1，783，980元，双方为上述房产办理过户手续所发生的税费由双方自行承担（详见原、被告2001年6月18日签订的编号为002921的商品房销售合同）；原告确认至本协议签订日，尚欠保税区商行货款1，058，068.48元；保税区商行同意被告因购买该物业而应向原告支付的房款以原告所欠保税区商行全部货款（1，058，068.48元）充抵，即原告不再向保税区商行支付货款，不足款项被告于2001年6月31日前支付45万元，余款275，911.52元于2001年7月15日一次性支付给原告。另查，原告于2001年8月17日给被告出具了金额为1，058，068.48元的发票。原告称该协议书中约定的编号为002921的商品房销售合同是原、被告双方于2001年6月18日签订的，而不是案涉的2001年6月25日签订的合同，双方应存在2001年6月18日签订的合同，但原告未提供相应证据，被告称协议书中描述属于笔误，编号为002921不可能有两份不同的合同。
被告于2001年6月25日和7月18日分别给付原告购房款45万元和275，911.52元，原告分别出具了相应的发票。2001年6月底案涉房屋已交付给被告使用，但被告至今未办理产权证。2010年4月13日，大连市房地产交易登记中心出具《证明》一份，上记载“经核实，大连长江广场有限公司开发的大连市中山区长江广场公寓楼项目无竣工验收手续，无法办理产权。”
另查，2007年原告大连长江广场有限公司因买卖合同纠纷，将中国有色金属进出口辽宁有限责任公司保税区商行作为被告诉至本院，本院于2008年12月3日作出（2007）中民合初字第1201号民事判决，判令：一、被告返还原告货款（淋浴房门合页368副）人民币752，718.24元，同时原告将366副淋浴房门合页退还给原告；二、被告返还原告（淋浴房门合页425副）的减少价款人民币478，119.26元；三、被告支付原告违约金人民币243，303.90元；四、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效。
本院所确认的上述事实，由原告提供的商品房买卖�同一份、发票两张、协议书一份、（2007）中民合初字第1201号民事判决书一份、证明一份，被告提供的购房发票三张及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，原、被告及保税区商行三方签订的协议书，符合法律规定的成立要件和生效要件，均合法有效，本院予以确认。关于被告案涉购房款的支付情况，在原告另案起诉保税区商行的（2007）中民合初字第1201号民事判决未生效前，原、被告双方并无异议，即被告分两次现金付款，另一次付款系保税区商行用原告欠其的款项代被告抵顶应支付的购房款，原告也分三次给被告开具了三张发票。原告现主张解除案涉商品房买卖合同，主要基于（2007）中民合初字第1201号民事判决生效后，认为保税区商行对于原告的债权失去了法律依据，而基于该债权所抵顶的购房款也缺乏法律基础，对此，本院认为，协议书系原、被告及保税区商行三方签订的已发生法律效力的协议书，在该协议书没有被依法撤销、解除或者确认无效前，对三方当事人始终具有约束力；协议书在本质上相当于两个给付行为的完成，即保税区商行代被告给付原告购房款，原告将该款项作为货款给付保税区商行，且协议书签订后，原告给被告出具相应的发票，代表原告已经认可了被告已履行了给付购房款的行为。至于原告和保税区商行之间后又产生纠纷，本院（2007）中民合初字第1201号民事判决则确定了保税区商行对于原告的相应给付义务，原告的权利已通过该判决得到了实现；原告若既主张判决书确定的对于保税区商行的债权，又主张被告仍欠其1，058，068.48元的购房款，则无事实与法律依据。故原告主张被告仍欠其1，058，068.48元的购房款不能成立。
关于原告主张原、被告有一份2001年6月18日签订的商品房买卖合同一节，被告辩称仅是笔误，原告未提供双方2001年6月18日签订合同的相应证据，原告应承担举证不能的法律后果，另综合原、被告2001年6月25日签订的商品房买卖合同，原、被告及保税区商行三方签订的协议书，被告给原告开具的发票及房屋的交付情况等合同的签订和履行的证据，已形成完整的证据链条，原、被告签订并履行的就是2001年6月25日签订的商品房买卖合同，故原告此节主张不能成立。
关于原告主张基于案涉房屋因大连长江广场有限公司开发的大连市中山区长江广场公寓楼项目无竣工验收手续，无法办理产权，要求解除案涉合同一节，本院认为，案涉长江广场公寓楼项目无竣工验收手续，无法办理产权，非被告违约，被告现仍主张继续履行，原告无证据证明案涉合同存在不能继续履行的情形，原告应承担举证不能的法律后果，故案涉房屋现因无竣工验收手续无法办理产权并不是原告解除案涉合同的正当理由。
综上所述，原告要求解除原告与被告2001年6月25日签订的商品房买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均是解除案涉商品房买卖合同后的法律后果，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告大连长江广场有限公司的诉讼请求。
案件受理费31，300元，保全费5，000元，合计36，300元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 周 倩
代�审判员陆绍宇
人民陪审员 王莉军
二〇一四年九月十五日
书 记 员 刘 桢