广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初261号原告：李海基，男，汉族，1940年3月15日出生，住广东省佛山市禅城区，原告：梁妙萍，女，汉族，1943年1月13日出生，住广东省佛山市禅城区，两原告委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：景涛，广东天地正律师事务所律师。被告：文兰，女，汉族，1971年7月14日出生，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：梁立权，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。原告李海基、梁妙萍诉被告文兰相邻关系纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员汤丽娟独任审判，并于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告拆除在佛山市禅城区白燕一街12号601房违法加建、搭建的所有墙体及其他建筑物、构筑物并恢复原状；二、被告立即对原告所有的佛山市禅城区白燕一街12号501房的开裂、渗漏水问题进行维修（恢复原状且不渗漏水）；三，被告立即赔偿原告财物损失4.3万元及其自2014年6月起至维修好不再漏水之日止的租金损失（租金按每月人民币3000元计算，暂计至2016年1月为人民币6万元）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年1月，原告购买佛山市禅城区白燕一街12号501房，建筑面积为178.09平方米。原告购入后装修入住，501房通风，整洁，明亮，舒适。被告为同座601房业主，与原告为上下楼相邻关系。自2011年起，被告按旅馆用途对601房进行了违法的加建、搭建：其拆除承力墙，开凿地面水道，改变排水系统，大量加建偏离建筑梁柱的砖墙，大范围改变房屋结构，将只有约150平方米的房屋改建为8间配齐厨房、卫生间的出租旅馆。被告上述行为根本未考虑房屋安全问题，未作相应防护措施，且改建后污水排量严重超出房屋承受范围。此导致原告501房出现大面积楼板墙体渗水开裂，天花、吊顶、墙体、家具发霉等问题，严重影响原告正常居住与生活，严重危害楼板结构安全。原告原本宁静舒适的家居，变成了污水横流，墙体剥落，钢筋外露之地，已无法居住。根据《物权法》第92条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿”之规定，被告与原告为相邻关系，其利用601房不应损害原告合法权益。据此，原告多次向被告反映沟通，但其一直敷衍拖延，拒不处理。原告亦多次向有关部门投诉，但都无法妥善解决争议。因漏水严重，原告被迫于2014年5月搬离501房。被告行为导致501房开裂，渗水等问题至今未能解决，严重影响原告对501房的正常使用，且造成家具设备损坏等损失4.3万元。原告2014年搬离至今，已产生租金损失6万元，而且损失还在不断扩大。对此，被告应拆除其在601房违法加建、搭建的墙体及其他建筑物、构筑物并恢复原状，对501房的开裂，渗漏水问题进行维修（恢复原状且不渗漏水），应赔偿原告上述损失。被告辩称，第一、漏水的情况之前双方有过协商，被告曾经支付5000元给原告，作出补偿，但款项支付之后，原告有无对漏水造成的损失进行修复，被告不得知。被告对漏水点请了专业人士进行处理，但可能没有修理彻底才造成此次纠纷。第二、改进并不是原告方所称的出租屋，而是被告为自己公司的职工提供宿舍，当初没有进行改建，但有很多员工从外省来拖家带口的，为了尊重员工的要求改为便于其生活的空间。第三、愿意与原告协商解决，看现场后，被告找了维修人员勘查，有两个方案，第一方案：把原来的水管翻出来，做整层水管的重铺处理。第二方案：把安装的管线走明线，不再走地下的，以后哪里漏水显而易见。由于涉案房屋楼龄很长，漏水不只是被告单方面的原因，自然损耗的原因也存在。本案应当在之前人民调解委员会调解的基础上进行处理，原告无权再次主张索赔权利。原告否认收到5000元有违诚实信用原则。经庭审质证，本院认证如下：对原告庭审中提交的证据，因被告对其真实性均无异议，本院予以确认。对被告提供的证据1，因与本院现场勘查601房的情形一致，本院对上述证据的真实性予以确认；对被告提供的证据2中协议书及祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会出具的《关于白燕一街12号501房、601房因漏水调解的事实经过》，因上述证据均有原件予以核对，且证据之间能够相互印证，本院对上述证据予以采信；对证据2中祖庙司法所关于成立祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会的复函，因原告未能提供原件予以核对，本院对上述证据不予采信。对本院出示的证据，经质证，双方当事人对其真实性均无异议，且来源客观真实合法，本院予以采信并作为本案的定案依据。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：两原告是佛山市禅城区白燕一街12号501房的产权人，被告是与原告房产上下相邻的601房的产权人。现原告以601房漏水导致其居住的501房及财产受损为由，诉至本院请求解决。庭审中，被告陈述：对原告方所主张的涉案501房楼板墙体开裂及渗漏水的原因予以确认；系因我方601房渗漏所致，故我方认为无需再进行原因力的鉴定。后本院依原告申请，本院委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对501房修复方案进行鉴定，原告已向广东南粤珑图建筑设计有限公司交纳鉴定费合计8000元。广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的修复方案如下“1、对墙面、天花及天花吊顶出现渗水、起皮、脱落的抹灰进行铲除后重新抹灰处理；2、对出现水浸发霉的橱柜进行拆除后重新制作安装处理；3、对白燕一街12号601房，使用用途为浴室、卫生间、厨房的位置重新作防水处理，相应做法见G—03图中的防水做法大样；4、在进行重新抹灰处理过程中，铲除现有抹灰后，若发现楼板存在明显裂缝，须对裂缝进行修复处理；5、对加固处理时被破坏的饰面及饰物，在修复加固后按原样恢复”。后本院发函询问广东南粤珑图建筑设计有限公司上述修复方案施工预计所需工期。该公司复函：上述修复方案施工预计需要工期约两个月。另查明一，佛山市禅城区白燕一街12号501房，建筑面积为178.09平方米。本院登陆佛山市禅城区国土城建和水务局网站，该局于2016年9月23日发布的《关于第三次调整通知》的附件显示原告房屋所在祖庙街道白燕区域的住宅用房租金标准为：楼梯楼5楼及以上住宅，13元/月·㎡。另查明二，2012年8月27日，但忠民与李伟翔签订《协议书》一份，约定：由于该楼（白燕一街12号）601房住房漏水，给501房住户造成不便，今通过白燕街业委会调解，协商好达成协议，601房一次性补偿501房人民币伍仟元（5000元），501住房作为维修金，处理好漏水问题以后不再追究责任。2016年10月26日，祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会出具《白燕一街12号501房、601房因漏水的调解经过》，证实：2012年8月期间，白燕一街12号501、601上下两房之间因漏水产生矛盾，曾由我会主持调解多次，最后在8月27日达成调解协议，由601房一次性支付补偿款5000元给501房，《协议书》在物业管理处办公室的电脑上起草、打印，打印出来后，要双方签字，501房的李伟翔要求先付款再签字，但601房的但忠民身上现金不够，双方就此当面协商办理银行转账手续，之后，李伟翔在自己手机上确认短信通知款项到账之后，双方才在协议上签字、按指印。庭审中，原告陈述：李伟翔是两原告的儿子，当事人坚持认为没有去签订过协议，没有收取被告的赔偿款，原告坚持之前发表的意见，原告不清楚但忠民与被告的关系。被告陈述：李伟翔是两原告的儿子，但忠民是被告的丈夫。本院认为，本案为相邻关系纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条和第九十二条的规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。关于原告的诉请。一、对于原告提出的要求被告拆除违法加建、搭建部分并恢复原状的诉请。本院认为，原告并未举证证实被告存在违法搭建、加建的行为或其加建、搭建与501房受损存在必然关联，故对原告提出的相应的诉请，本院不予支持。二、原告主张601房漏水致501房受损，被告亦对原告的上述主张予以确认。原告诉请被告修复，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应从正确处理相邻关系的角度出发，根据广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的修复方案对501房受损的部位及601房渗漏部位进行修复。三、关于原告诉请被告赔偿财产损失的费用，因原告未能提供有效充足的证据证明财产损失的情况，原告的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。四、关于租金损失，原告主张系因漏水严重，导致原告于2014年5月搬离501房至今，故主张从2014年6月开始计算租金损失至维修好不再漏水之日止。本院认为，首先，原告主张其于2014年5月搬离涉案房屋但并未举证予以证实；其次，原告也未举证证实涉案房屋于2014年6月至起诉前的渗漏程度是否足以影响涉案501房的使用；再者，即使原告主张的渗漏情况属实，原告在上述情形发生后并没有及时向被告主张权利排除妨害以防止损失的扩大，导致涉案501房长期空置，原告对此亦负有不可推卸的责任，故原告要求被告向其赔偿从2014年6月开始至维修好不再漏水之日止的租金损失，依据不足，本院不予支持。但本院受理本案后至501房勘查，601房渗漏确实对501房的使用产生了一定程度的影响，综合上文论述及原被告的陈述、举证等反映的情况，本院酌定至法庭辩论终结之日被告向原告支付相当于涉案房产十个月租金的损失。至于上述租金损失的计算标准，原告主张以3000元/月的标准进行计算，本院认为根据佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《关于第三次调整通知》，涉案路段5层及以上楼梯住宅用房指导租金价为13元/平方米·月，经对比，原告主张的租金标准合理，本院予以支持。故被告应向原告支付的租金损失为30000元（3000元/月×10月）。至于庭审辩论终结之后的租金损失，因尚未实际产生，原告可待实际发生之后另行主张权利。对于被告提出的双方已签订《协议书》，其已向原告支付5000元，原告依约无权再向被告主张权利的抗辩意见。原告否认与被告签定了上述协议，亦对收取5000元的事实予以否认。本院认为，李伟翔系两原告之子，根据祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会出具的材料证实了《协议书》签订的过程及结合日常生活经验可知，作为签订协议的相对方有理由相信李伟翔系代理501房一方即原告签署了上述协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。故本院认为李伟翔的上述行为及收款均构成表见代理，上述协议对原被告双方均有约束力。但根据《协议书》的约定，“处理好漏水问题以后不再追究责任”，而被告实际并未能履行协议书约定的“处理好漏水问题”义务。其次，即使上述《协议书》的约定对双方具有约束力，但如上文所述，因被告房屋渗漏问题一直未能得到妥善解决导致原告房屋持续受损且空置，原告实际所遭受的损失远高于被告支付的5000元，协议中的相关约定也存在显示公平的情形。综上，被告就《协议书》提出的相应抗辩意见依据不足，本院不予采纳。依据上文论述李伟翔收取款项的行为构成表见代理，其收取5000元的行为视为代原告收款，而原告并没有证据证实上述5000元已用作501房的维修之用，故被告主张已支付的5000元在本案中一并予以扣抵，本院予以支持。据此，被告实际应向原告支付的费用为25000元（30000元-5000元）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告文兰于本判决生效之日起十五日内，聘请有资质的施工单位对佛山市禅城区白燕一街12号601房、501房进行防水修复，至佛山市禅城区白燕一街12号601房不再漏水为止（具体修复范围详见广东南粤珑图建筑设计有限公司出具的《修复方案》），防水修复工程的所有费用由被告文兰自行承担；二、被告文兰于本判决生效之日起十五日内，向原告李海基、梁妙萍支付租金损失25000元；三、驳回原告李海基、梁妙萍的其他诉讼请求。如被告文兰未按本判决指定的期间履行修复义务和金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1180元，鉴定费用8000元，合计9180元，由两原告负担836元，被告文兰负担8344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤丽娟二〇一六年十二月十九日书记员  王佳仁附证据目录：原告提交如下证据：房地产权证、房地产登记信息查询结果；照片38张。被告提交如下证据：601房漏水痕迹照片9张；协议书、祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会出具的白燕一街12号501房、601房因漏水调解的事实经过（有原件）、祖庙司法所关于成立祖庙街道众信物业管理纠纷人民调解委员会的复函。本院出示了如下证据：《佛山市禅城区白燕一街12号501房修复方案》；《回复函》。附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。