四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川05民终16号
上诉人（原审原告）：泸州市兴泸融资担保有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区童家路1号6楼，组织机构代码71758172-X。
法定代表人：熊安平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：宋柯，男，1973年10月16日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：彭江，四川远智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：泸州市神工锻造有限公司，住所地：四川省合江县合江镇桥凼村，组织机构代码74468440-9。
法定代表人：苟志，该公司经理。
委托诉讼代理人：周德军，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）：苟志，男，1969年10月13日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）：吴洪平，女，1972年6月23日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）：周德军，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）：张小敏，女，1976年9月20日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：周德军，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审被告）：周从明，男，生于1963年12月13日，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：周德军，男，1975年11月24日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审第三人）：赵虹,女，1975年9月12日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审第三人）：李化权，女，1957年9月10日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：金钜雄，合江县先市镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：陈恩远，女，1950年5月24日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：金钜雄，合江县先市镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：颜成君，男，1955年12月5日�生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：金钜雄，合江县先市镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：梁华，女，1970年2月19日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：梁莉，女，1964年11月17日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审第三人）：赵永芳，女，1954年10月19日出生，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：董志兵，男，1973年9月15日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审第三人）：张金华，男，生于1981年1月24日，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人：董志兵，男，1973年9月15日出生，汉族，住四川省合江县。
被上诉人（原审第三人）：贾大全，男，1969年10月19日出生，汉族，户籍所在地四川省地合江县。
委托诉讼代理人刘致和，四川荔香律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：鞠从莲，女，生于1970年7月9日，汉族，住四川省合江县。
委托诉讼代理人刘致和，四川荔香律师事务所律师。
上诉人泸州市兴泸融资担保有限公司（以下简称兴泸融资公司）因与被上诉人泸州市神工锻造有限公司（以下简称神工锻造公司）、苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明、赵虹、李化权、陈恩远、颜成君、梁华、赵永芳、张金华、贾大全、鞠从莲追偿权纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2015）合江民初字第201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭于2016年9月13日公开开庭审理了本案。上诉人兴泸融资公司的委托诉讼代理人宋柯、彭江、被上诉人神工锻造公司、张小敏、周从明的委托代理人即本案被上诉人周德军、被上诉人李化权、陈恩远、颜成君的委托诉讼代理人金钜雄、被上诉人梁华的委托诉讼代理人梁莉、赵永芳的委托诉讼代理人董志兵、贾大全、鞠从莲的委托诉讼代理人刘致和到庭参加诉讼，被上诉人苟志、吴洪平、赵虹、张金华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人兴泸融资公司提起上诉请求：撤销原判，依法改判兴泸融资公司在抵押物范围内享有优先受偿权；本案一审、二审案件受理费、财产保全费由被上诉人负担。事实�理由：1、不动产物权变动以登记作为生效要件，本案抵押房产抵押登记之时登记在神工锻造公司名下，权属清晰明确，一审以抵押财产权属不明认定抵押无效错误；2、由于神工锻造公司在提供抵押之时提供了房屋权属证书，且该证书颁发时间系2013年，距离抵押之时时间间隔较短，兴泸融资公司核实了房屋真实存在，一审认定兴泸融资公司未尽审查义务错误；3、一审认定各购房人与神工锻造公司签订了买卖合同，收取了房款，交付了房屋，各购房人均属于善意取得错误，本案的鞠从莲、贾大全并没有支付全部价款。
被上诉人神工锻造公司、周德军、张小敏、周从明辩称，一审认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人李化权、陈恩远、颜成君辩称，（一）双方于房屋抵押前签订了合法有�的房屋买卖合同，答辩人已按照合同约定支付全部购房款并已进行房屋装修，实际入住；（二）答辩人多次要求办理过户手续均未果，向合江县人民法院提起诉讼，经调解，神工锻造公司与李化权达成调解协议，同意为答辩人办理房屋产权过户手续；（三）兴泸融资公司与神工锻造公司签订反保抵押贷款合同时未到现场核实情况，双方行为构成恶意串通损害第三人利益，抵押无效。请求二审驳回上诉，维持原判。
上诉人兴泸融资公司向一审法院起诉请求：1、判令神工锻造公司归还兴泸融资公司垫付的1029600元并支付相应利息，苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明承担连带清偿责任；2、判令兴泸融资公司在抵押物范围内享有优先受偿权；3、判令神工锻造公司、苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明连带支付违约金30000元；4、诉�费用、兴泸融资公司实现债权的费用由一审被告承担。
一审法院认定事实：2013年8月16日，神工锻造公司与泸州市商业银行股份有限公司合江支行签订《流动资金借款合同》，该合同约定，神工锻造公司向泸州市商业银行股份有限公司合江支行借款1000000元，年利率为9.6﹪，借款期限为12个月，即自2013年8月16日至2014年8月15日。为确保神工锻造公司与泸州市商业银行股份有限公司合江支行签订的流动资金借款合同项下的债务能履行，兴泸融资公司为该笔借款承担保证责任，并于同日与泸州市商业银行股份有限公司合江支行签订《保证合同》，约定保证方式为保证范围内承担连带担保责任。兴泸融资公司还与神工锻造公司签订了《委托保证合同》，约定保证方式为连带保证责任，兴泸融资公司在按照本合同约定履行了保证义务代神工锻造公司清偿债务后，即取代债权人的地位，有权要求神工锻造公司归还垫付的全部款项、支付自付款之日起的利息及兴泸融资公司因此产生的所有费用和遭受的所有损失。若神工锻造公司未按照《借款合同》约定的还本付息方式、资金来源、时间、数额等严格执行还款，即构成违约，应当按照本合同约定的担保总额的3%支付违约金并赔偿损失。同日，兴泸融资公司作为甲方、神工锻造公司作为乙方与苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明作为丙方签订了《反担保保证合同》，该合同约定有：丙方苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明为乙方神工锻造公司向甲方兴泸融资公司提供信用反担保，保证方式为在其保证范围内承担连带保证责任，如违约，乙方、丙方应当按照《委托保证合同》约定的担保总额的3%支付违约金并赔偿甲方损失，甲方为乙方自付款之日起�利息（按照《借款合同》约定利息上浮50﹪计算）等事项。同时，神工锻造公司作为乙方还与兴泸融资公司作为甲方签订了《反担保抵押合同》，该合同约定有：抵押物的清点，本合同签署前，甲、乙双方共同清点核查抵押物，列出清单；甲方为乙方自付款之日起的利息（按照《借款合同》约定利息上浮50﹪计算）；神工锻造公司将座落于合江县合江镇少岷路居委八组63号、座落于合江县合江镇三叉路居委烈士墓对门的房屋产权向兴泸融资公司提供反担保抵押等事项。后双方办理了房屋他项权利证书的抵押登记手续。合同签订后，泸州市商业银行股份有限公司合江支行向神工锻造公司发放了贷款1000000元，到期后神工锻造公司未向泸州市商业银行股份有限公司合江支行履行还款义务。2014年9月18日，泸州市商业银行股份有限公司合江支行向兴泸融资公司发出《履行保证�务通知书》，要求兴泸融资公司代神工锻造公司偿还贷款本息共计1029600元。兴泸融资公司经核实后，于2014年9月19日电子转账1029600元给泸州市商业银行股份有限公司合江支行。尔后，兴泸融资公司要求神工锻造公司给付代偿款项及相应损失未果，遂诉讼至一审法院要求判如所请。神工锻造公司系由泸州市合江县锻造厂企业改制形成。其卖与第三人赵虹、李化权、陈恩远、颜成君、梁华、赵永芳、张金华的房屋在其合江县合江镇少岷路居委八组63号房产证名下的房屋内；其卖与第三人贾大全、鞠从莲的房屋系其合江县合江镇三叉路居委烈士墓对门的房屋。另查明，在2012年5月17日神工锻造公司与第三人赵虹签订《购房协议书》，将其原座落于合江县合江镇建设路364号2单元07号房屋（建筑面积25.016平方米）以价款50000元出售给了第三人赵虹，第三人赵虹于当日向其交纳了购房款50000元，并已入住该房。在2012年5月17日神工锻造公司与第三人李化权签订《购房协议书》，将其原座落于合江县合江镇建设路364号2单元06号房屋（建筑面积25.016平方米）以价款52000元出售给了第三人李化权，第三人李化权于当日向其交纳了购房款52000元，并已入住该房。2014年12月25日第三人李化权诉讼到一审法院，要求神工锻造公司履行过户义务，该案已于2015年1月6日经一审法院调解结案，调解确定由神工锻造公司于2015年5月30前协助李化权办理所购房屋的产权过户登记手续。在2002年1月10日泸州市合江县锻造厂（被告神工锻造公司企业改制前的名称）与其职工金忠乾签订《售购房屋协议书》，将其原座落于合江县合江镇合江锻造厂单身宿舍2单元5楼15号房屋（建筑面积约25平方米）以价款5500元出售给了金忠乾，金忠乾于当日向其交纳了购房款5500元，并已入住该房。金忠乾于2012年3月14日死亡，其法定继承人有妻陈恩远、女金利群、金利梅，女金利群、金利梅已书面放弃了对该房屋的继承。2014年12月29日第三人陈恩远诉讼到一审法院，要求神工锻造公司履行过户义务。在2002年1月10日，泸州市合江县锻造厂（被告神工锻造公司企业改制前的名称）将其原房屋（建筑面积约25平方米）以价款5500元出售给了其职工颜成君，颜成君于当日向其交纳了购房款5500元，并已入住该房。2014年12月25日第三人颜成君诉讼到本院，要求神工锻造公司履行过户义务。在2012年5月17日神工锻造公司与第三人梁华签订《购房协议书》，将其原房屋（建筑面积25.016平方米）以价款55000元出售给了第三人梁华，第三人梁华于当日向其交纳了购房款55000元，并已入住该房。在2012年5月17日神工锻造公司与第三人赵永芳签订《购房协议书》，将其原房屋（建筑面积25.016平方米）以价款53000元出售给了第三人赵永芳，第三人赵永芳于当日向其交纳了购房款53000元，并已入住该房。在2012年5月17日神工锻造公司与第三人张金华签订《购房协议书》，将其原房屋（建筑面积25.016平方米）以价款55000元出售给了第三人张金华，第三人张金华于当日向其交纳了购房款55000元，并已入住该房。在2012年6月14日神工锻造公司与第三人鞠从莲签订《购房协议》，将其房屋以价款688000元出售给了第三人鞠从莲、贾大全夫妇。并约定产权过户办理时间为：2014年6月25日至7月25日，购房协议签订当日一次性支付购房款500000元，余款188000元在产权过户时再一次性付清。第三人鞠从莲、贾大全按约于当日向其交纳了购房款500000元，并已入住该房。后神工锻造公司逾期未履行过户义务，第三人鞠从莲、贾大全曾于2014年诉讼到一审法院，要求神工锻造公司履行过户�务，因神工锻造公司的法定代表人苟志承诺于2014年12月底办理房屋产权过户手续而撤诉。但至今神工锻造公司仍未与第三人鞠从莲、贾大全办理所卖房屋的产权过户手续。
一审法院认为，兴泸融资公司、神工锻造公司与泸州市商业银行股份有限公司合江支行之间签订的《流动资金借款合同》、《保证合同》，兴泸融资公司、神工锻造公司、苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明之间签订的《委托保证合同》、《反担保保证合同》。均系当事人间的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的强制性规定，前述合同均合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应按照其合同约定和法律的规定承担各自的义务。兴泸融资公司作为担保人代被告泸州市神工锻造有限公司偿还了其向泸州市商业银行股份有限公司�江支行的到期借款本息，神工锻造公司应当按照其合同的约定归还兴泸融资公司代其偿还的借款本息和承担兴泸融资公司的利息损失及违约金。苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明作为反担保人也应当按照其合同的约定承担前述款项的连带清偿责任。因此，一审法院依法支持兴泸融资公司主张的由神工锻造公司偿还其垫付的1029600元并支付相应利息、违约金30000元；由苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明承担连带清偿责任的诉讼请求。第三人与神工锻造公司签订的房屋买卖合同，也系双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。一方面，神工锻造公司将其房屋出售给了第三人并按合同约定收取了房款、交付了房屋；第三人已付房款，并已对所买房屋实际占有使用多时，第三人均属善意取得，神工锻造公司本应当按约及时办理房屋产权过户手续，其对所卖房屋已不再有进行抵押等处分的权利。神工锻造公司却故意隐瞒房屋早已出售给第三人并交付使用的事实，在其公司已无实际履约能力的情况下，还将已出售的房屋再次对外进行抵押担保借款，而兴泸融资公司在签订抵押合同和办理抵押手续时按其合同约定也应当核实抵押房屋，但其未到房屋现场核实，对此兴泸融资公司也存在过错，致使兴泸融资公司与神工锻造公司签订了相应的反担保抵押合同。兴泸融资公司与神工锻造公司签订的的抵押合同虽已办理抵押登记，但其抵押行为已损害了第三人的合法利益。另一方面，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项和《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项的规定，所有权、使用权不明�者有争议的财产不得抵押。本案中前述房屋已卖与第三人，第三人已合法占有了前述房屋，泸州市神工锻造有限公司却不交付产权证和办理产权过户手续，对此双方即存在争议，第三人已提出办理产权过户的主张并部分诉至一审法院。前述房屋存在争议，依法均不能进行抵押，神工锻造公司与兴泸融资公司设定的抵押行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。综上所述，故一审法院对兴泸融资公司主张其在抵押物范围内享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十七条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第九十二条、�一百四十四条之规定，判决：一、泸州市神工锻造有限公司于判决生效之日起十日内给付泸州市兴泸融资担保有限公司代其偿还的借款本息1029600元和违约金30000元，合计1059600元；二、泸州市神工锻造有限公司于判决生效之日起十日内给付泸州市兴泸融资担保有限公司的利息损失（利息损失以本金1029600元为基数，从2014年9月19日起按照双方约定的年利率14.4﹪（9.6﹪+9.6﹪×50﹪）计算至款项付清之日止）；三、苟志、吴洪平、周德军、张小敏、周从明对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回泸州市兴泸融资担保有限公司要求在抵押物范围内享有优先受偿权等其他诉讼请求。案件受理费14606元，财产保全费5000元，合计19606元，由泸州市神工锻造有限公司承担。
本院二审期间，被上诉人陈恩远、颜成君向本院递交了（2015）合江民初字第292�、（2015）合江民初字第342号民事调解书，被上诉人兴泸融资公司未提交新的证据材料。二审审理期间，贾大全、鞠从莲已将购房相应款项交付至一审人民法院。
二审审理查明：2016年1月18日，合江县人民法院作出（2015）合江民初字第292号、（2015）合江民初字第342号民事调解书，确认：被上诉人兴泸融资公司调解书确认神工锻造公司分别于2016年7月31日前为陈恩远、颜成君办理房屋所有权的过户手续和国有土地使用权的过户手续。被上诉人本院审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点为抵押权人兴泸融资公司是否有权就本案房屋优先受偿。本案抵押房屋在设定抵押前已出售给各购房人，买卖合同合法有效，各购房人已支付全部价款并已合法占有使用房屋。本案系神工锻造公司违反合同约定与诚信原则，将已经出售的房屋进行再次抵押，使购房人对房屋的占有使用权与产权过户请求权同抵押权人的抵押权之间产生了冲突。本案中，购房人均系普通公民，曾多次要求神工锻造公司办理过户手续未果，部分购房人曾以诉讼的形式主张自己的权利，且已有生效文书确认神工锻造公司为买受人办理过户手续，因此，本案房屋非因购房人的原因而未办理过户手续。反之，兴泸融资公司作为专业的融资担保公司，在办理房屋抵押之前，未到房屋现场核实，致使抵押权与他人对房屋的合法占有、使用权以及办理房屋的过户请求权存在冲突，兴泸融资公司的疏忽行为与神工锻造公司违背诚信原则的违约行为系导致本案权利冲突的原因。参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱�权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在而农民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案抵押权人的优先受偿权客观上也无法通过执行程序实现，因此，抵押权人对本案房屋的优先受偿权不得对抗本案善意买受人对房屋享有的相关权益。
抵押权人虽不能就本案房屋享有优先于买受人的优先受偿权，但本案兴泸融资公司与神工锻造公司根据有效的《反抵押担保合同》设立房屋抵押权，并办理了相应的抵押登记，抵押合�有效。本案房屋因买受人主张权利而无法实现抵押权的优先受偿，但依照《中华人民共和国物权法》第一百七十四条“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”之规定，本案未支付的剩余购房款，在购房人取得房屋产权后，属于抵押物的代位物性质，依据诚信及公平原则，抵押权人兴泸融资公司对剩余购房款享有优先受偿权。
综上所述，上诉人兴泸融资公司关于其对本案房屋享有对抗买受人的优先受偿权的主张不成立，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14336元，由上诉人泸州市兴泸融资担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 张晓余
代理审判员 刘 静
二〇一六年十月十九日
书 记 员 邓 琳