江苏省常州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）常执异字第00036号
案外人周鹏。
案外人潘宇芬。
申请执行人江艳。
委托代理人王亮，江苏尊法律师事务所律师。
被执行人江苏金牛线缆集团有限公司，住所地常州市武进区奔牛镇东桥村。
法定代表人王金成，该公司董事长。
被执行人常州市武进第一电缆厂有限公司，住所地常州市武进区奔牛镇东桥村。
法定代表人王金成，该公司董事长。
被执行人常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。
法定代表人王金成，该公司董事长。
被执行人王晓强。
被执行人王金成。
申请执行人江艳依本院（2014）常商初字第452号民事调解书申请执行被执行人江苏金牛线缆集团有限公司、常州市武进第一电缆厂有限公司、常州凯悦房地产有限公司、王晓强、王金成民间借贷纠纷一案，在本院执行过程中，案外人周鹏、潘宇芬对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人周鹏、潘宇芬提出异议称，2014年9月14日，其与常州凯悦房地产有限公司签订了关于常州凯悦房地产有限公司开发建造的常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋的商品房买卖合同，房款已付清。现该房屋被法院依（2014）常商初字第452-1号民事裁定查封。因此，请求法院解除对其购买的常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋的查封措施。周鹏、潘宇芬向本院提交了商品房买卖合同、购房发票等证据材料。
申请执行人江艳答辩称，案件在诉讼保全过程中对常州凯悦房地产有限公司名下房屋的查封行为在程序上和实体上均符合法律规定。常州凯悦房地产有限公司与案外人签订商品房买卖合同后，未按照法律的规定及时办理预售合同备案手续，案外人对常州凯悦房地产有限公司只能主张普通债权，对其购买的房屋不享有物权。申请执行人可以请求法院对查封的房屋采取拍卖、变卖及其他执行措施并优先受偿。案外人提出的异议应予驳回。
本院经审查查明：2014年9月14日，周鹏、潘宇芬与常州凯悦房地产有限公司签订了关于常州凯悦房地产有限公司开发建造的常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋商品房买卖合同，房屋总价款1011149元（优惠价）。合同签订后，周鹏、潘宇芬支付了全额房屋价款。合同签订之时，所售房屋尚在建设过程当中，双方签订的实为商品房预售合同。但开发企业常州凯悦房地产有限公司未按照城市商品房预售管理相关法律和法规的规定，在规定时限内向商品房预售登记备案机关申报备案。
2014年11月28日，在江艳与江苏金牛线缆集团有限公司、常州市武进第一电缆厂有限公司、常州凯悦房地产有限公司、王晓强、王金成民间借贷纠纷一案的诉讼保全过程当中，本院依据（2014）常商初字第452-1号民事裁定，预查封了常州凯悦房地产有限公司开发建造的常州市凯悦中心花园共63套房屋，并在房地产管理部门做了预查封登记，包括已出售给周鹏、潘宇芬的常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋。本院预查封之时，房屋仍处于建设过程当中，未进行房屋所有权登记，但已办理了商品房预售许可证。
本院认为：依照法律规定，人民法院可以执行被执行人名下的责任财产；但如果案外人对被执行人的财产拥有足以排除执行的实体权利，可以向人民法院提出异议，请求停止对该财产的执行。如果案件执行的相关利害关系人认为法院的执行行为侵害其合法权益的，也可以向法院提出执行行为的异议。
本案系江艳申请执行江苏金牛线缆集团有限公司、常州市武进第一电缆厂有限公司、常州凯悦房地产有限公司、王晓强、王金成民间借贷纠纷一案过程中，因案外人周鹏、潘宇芬对人民法院查封的被执行人常州凯悦房地产有限公司开发建造的房屋主张排除法院执行的权利引起的纠纷。本院在该案中预查封的房屋虽未进行权属初始登记，但该房屋是由被执行人常州凯悦房地产有限公司开发建造，常州凯悦房地产有限公司原始取得房屋所有权，案外人周鹏、潘宇芬尚未取得所购买房屋的所有权登记，未取得房屋所有权甚为明显。
因此，本案的焦点问题在于：（一）在实体权利义务关系上，案外人周鹏、潘宇芬对于本案预查封的房屋是否享有除所有权之外的其他足以排除执行的实体性权利；（二）在执行行为程序合法性上，法院对房屋的预查封行为是否违反了执行程序的相关规定并侵害了周鹏、潘宇芬的合法权益。
（一）在实体权利义务关系上
我国的商品房交易在实践当中普遍是以预售的形式进行，商品房买卖合同签订时，约定买卖的房屋尚在建设过程当中，买受人在签订买卖合同并支付全部价款之后，仍然在相当长时间内无法取得房屋所有权的状态，是市场交易模式决定的，非房屋买受人主观上可以改变。买卖人虽未取得房屋所有权，但已处于取得所有权之过程当中，当未来房屋竣工验收，满足过户登记之条件时，预期物权将确定无疑变动到其名下，当房屋买受人该物权期待权与普通债权发生冲突时，法律选择保护案外人的物权期待权。
最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（法释（2002）16号）中也明确：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从该批复中可以看出，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权，交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对商品房享有的权利又优先于建筑工程承包人的优先受偿权。也就是说，从房地产开发企业购买商品房的消费者，如果签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部或者大部分款项，在未取得房屋物权登记之前，虽未取得所购买房屋的物权，但其对所购买房屋享有的物权期待权可以对抗普通债权人。
就本案来说，在法院对涉案房屋进行查封之前，杨弘已与常州凯悦房地产有限公司签订了商品房买卖合同，合同签订后又支付了全额价款。周鹏、潘宇芬对所购买房屋的物权期待权可以对抗本案申请执行人江艳的普通金钱债权，该权利是可以排除法院对其已购买房屋采取执行措施的实体性权利。
（二）在执行行为程序合法性上
根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，在房地产开发企业作为被执行人，其建造的房屋尚未进行所有权登记的情况下，人民法院可以对已办理了商品房预售登记且尚未出售的房屋进行预查封，并要求房地产管理部门协助执行。这就意味着，对于房地产开发企业已出售的房屋，人民法院即不得再进行预查封并要求房地产管理部门协助执行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。《常州市商品房买卖合同（预售）登记备案管理办法》（常房发（2004）24号）第六条规定，商品房预售合同实行网上登记备案制度，房地产开发企业与购房人签订商品房预售合同的同时须通过互联网向备案机关申请备案。因此，在法院执行调查过程当中，如果查明房地产开发企业名下已办理了预售许可证的房屋未进行预售合同备案登记，即可以推定为该房屋尚未出售并进行预查封。
本案由于常州凯悦房地产有限公司未依照商品房预售管理的相关规定，在规定时限内向商品房预售登记备案机关申报备案，导致本院在诉讼保全过程中预查封了未进行合同备案，但实际上已出售给购房者的房屋。该预查封行为虽然不属于程序违法的执行行为，但现在既已查明原预查封的房屋实际上已经出售给案外人，则该预查封行为即难谓结果适当的执行行为。
综上，案外人周鹏、潘宇芬对本院查封的常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋享有足以排除法院执行的实体权利，法院对该房屋的预查封行为侵害其合法权益。案外人周鹏、潘宇芬的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，裁定如下：
中止对常州市凯悦中心花园9幢乙单元2403号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 肖 江
审 判 员 赵玉冰
代理审判员 金瑞彬
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 胡晓岚