广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第36号
上诉人（原审原告）：邓国雄，男，住澳门。澳门居民身份证号码：×××4（2）。港澳居民来往内地通行证号码：×××6701。
委托代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海正邦房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：尹玉明，总经理。
委托代理人：张文京，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：刘亚晶，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
上诉人邓国雄因与被上诉人珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）物权保护纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第1294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月15日，邓国雄与正邦公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》），就邓国雄购买正邦公司开发的位于珠海市拱北北岭正邦广场WS1座68-2238号商铺事宜进行约定。《补充协议》第十条约定：商业楼宇的外墙、公共屋面及其他公用部位、公用设施等由商业楼宇的全体买受人共有；商业楼宇出售后，除商业楼宇业主按规定自行使用外（不得违规或擅自使用），出卖人有权优先使用和收益。合同签订后，案涉商铺登记至邓国雄名下，并交付使用。
邓国雄本案主张正邦公司实施了下列妨害其物权的行为：1、违法占用邓国雄等业主共用的面积，位于正邦广场的正门入口旁边安置报刊亭出租，收取非法利益，严重影响了人流；2、违法占用邓国雄等业主共用的面积的消防通道、过道加建了八间商铺（一楼四间，二楼四间），对外出租经营，收取非法利益，严重影响和阻碍了正邦广场其他商铺的人流和经营；3、违反合同中关于规划、设计变更的约定，擅自报建益健专用观光电梯，该规划和设计的变更，并未征询邓国雄等业主的意见；4、属于公摊面积的一楼卸货区一直未完工，严重影响了商铺的正常使用；5、属于公摊面积西出口过道封闭，被沃尔玛摆置的桌椅堵住出口，严重影响了人流；6、非法占用外墙广告；7、封死属于公摊面积的二楼到三楼的手扶电梯，无法通行严重影响了人流；8、违法占用邓国雄等业主共用的面积，在商铺顶层加建了简易商业用房。邓国雄认为正邦公司的上述侵权行为严重影响了邓国雄的投资收益，导致邓国雄的商铺租金收入的损失，要求正邦公司停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
经2014年9月25日现场勘查，查明以下事实：1、报刊亭设立于正邦广场入口西南角，益健观光电梯与一楼一入口之间的空地；2、在正邦广场入口通向小区的通道及商业街交汇的四个角处，68-1125、68-1075、68-1124及益健酒店大堂旁边有4间商铺，均已在经营使用；二楼68-2248、68-2219、68-2218、68-1149有4间商铺，该4间商铺的一侧墙为外墙，另一侧为与旁边商铺的共用墙，安装玻璃门，内部为毛坯状，邓国雄主张的二楼加建的4间商铺位于一层加建4间商铺的正上方；3、益健观光电梯位于正邦广场商业街入口西南角外墙外侧；4、商铺西出口大门开启，在侧边的校门及大门前的卸货区无垃圾及桌椅遮挡；5、在WS1商场楼宇南面外墙设置有广告位，其中几处安装了广告牌；6、邓国雄商铺门前的二楼到三楼的手扶电梯未启用，三楼电梯口有一玻璃门，门是开放状态，三楼整层为益健大酒店使用；7、楼宇顶层无搭建简易用房。
另查，正邦公司加建的八间商铺没有取得房地产权证书也没有相关的报建手续。原审法院依法调取的正邦广场WS1商场竣工图显示：在邓国雄主张正邦公司加建的一层四间商铺位置，位于宽9.5m的消防通道的两侧，规划为空地，未占用消防通道，未标示使用功能；在北侧的两间商铺的北侧及靠近通道一侧规划为防护栏杆，在商铺靠近消防通道的一侧的两角处设有2个柱子；在邓国雄主张二楼加建的四间商铺位置，位于外墙与临近商铺墙面之间，规划为空地，未标示使用功能。邓国雄认为按照图纸显示二楼四间商铺位置用单实线表示的墙面砌墙是不到顶的，要求正邦公司将砌墙不到顶的墙面恢复到正常栏杆高度1.2米；正邦公司认为二楼不存在加建行为，属于原有整体建筑物的墙面形成的区域。邓国雄同时主张正邦公司将一层加建的四间商铺出租，并提交了2013年3月25日正邦公司与周玉梅签订的《房屋租赁合同》作为证据。邓国雄认为正邦公司将加建的四间商铺的出租对周围的商铺出租产生了影响，引起了连锁效应，影响了邓国雄商铺的出租。
另查明，2012年11月29日，珠海市住房和城乡规划建设局登报刊登“正邦领秀城WS1商业增设观光电梯批前公示的公告”，对正邦公司拟在WS1商业东侧外墙增设观光电梯进行批前公示。2012年12月6日，珠海市晨光律师事务所出具见证书一份，见证2012年11月29日至2012年12月5日期间，正邦公司在正邦岭秀城WS1栋商业楼东南方外墙处设置了公示牌，对“正邦领秀城WS1商业增设观光电梯批前公示”文件及“正邦领秀城WS1商业增设观光电梯方案”进行了公告。2013年1月11日，正邦公司取得观光电梯（WS1商业东侧外墙）建设工程施工许可证。该观光电梯至邓国雄起诉时止已建设完毕并投入使用。
再查明，设立于正邦广场入口处的报刊邮政亭是由珠海市邮政管理局根据中央文明办、建设部、公安部、国家工商行政管理局、国家新闻出版署、国家邮政局《关于在全国城镇建设报刊零售亭的通知》（国邮联（20004）52号）文件精神设立，由珠海市邮政管理局统一管理。
再查明，正邦广场WS1商业楼整体物业管理于2012年10月全部移交深圳市金阳成物业管理有限公司。
邓国雄向原审法院提出以下诉讼请求：1、正邦公司自行搬迁占用共用的面积而设置的报刊亭，恢复公共通道的原状；2、判令正邦公司自行拆除占用共用面积的消防通道、过道而加建的八间商铺（一楼四间，二楼四间），恢复公共通道的原状；3、正邦公司自行拆除因违反合同中关于规划、设计变更的约定，占用共用的面积而擅自报建的益健专用观光电梯，恢复共用面积的原状；4、正邦公司自行清除一楼卸货区里堆满的建材和垃圾，恢复卸货区的卸货功能；5、正邦公司开启一楼商铺西出口的大门，搬离堵住西出口而摆置的桌椅，恢复西出口的通行功能；6、正邦公司自行拆除非法占用南面外墙广告位而私自安装的广告牌，恢复外墙的原状；7、正邦公司开通二楼到三楼的手扶电梯的通道，恢复手扶电梯的通行功能；8、正邦公司自行拆除占用共用的面积而在顶层加建的简易用房，恢复商铺顶层的原状；9、正邦公司赔偿因侵权行为而导致邓国雄商铺租金收入的损失（具体金额以评估的租金标准为准）；10、案件受理费、评估费由正邦公司承担。
原审法院认为：根据已查明的事实和有关的证据，结合邓国雄的诉讼请求，对本案争议的焦点分析认定如下：一、邓国雄主张的一楼卸货区堆满垃圾和建材、一楼商铺西出口大门封闭、摆置桌椅堵住出口、顶层搭建简易用房的侵权事实不存在，邓国雄的有关诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。二、邮政报刊亭由珠海市邮政管理局设立，并统一管理，正邦公司非邓国雄诉称的侵权事实的侵权行为人，邓国雄要求正邦公司拆除报刊亭的诉讼请求，应予驳回。三、关于邓国雄要求正邦公司开通二楼到三楼的手扶电梯通道，恢复手扶电梯的通行功能的诉讼请求，原审法院认为，手扶电梯的通行属于物业管理服务范畴，而邓国雄购买商铺所在的WS1商场的物业管理已于2012年10月全部移交深圳市金阳成物业管理有限公司管理，故对邓国雄的上述诉讼请求，原审法院不予支持。四、关于邓国雄要求正邦公司拆除占用南面外墙广告位私自安装的广告牌的诉讼请求，原审法院认为，根据邓国雄与正邦公司双方《补充协议》第十条约定，邓国雄对于商业楼宇外墙的使用权在购买商铺时已同意正邦公司优先使用和收益，邓国雄主张正邦公司占用广告位的行为侵害其权益，理据不足，原审法院不予支持。五、关于邓国雄要求拆除益健观光电梯的诉讼请求。邓国雄认为正邦公司违反合同中关于规划、设计变更的约定，擅自报建益健专用观光电梯，该规划和设计的变更，并未征询邓国雄等业主的意见。原审法院认为，正邦公司增设益健观光电梯前于2012年11月29日至2012年12月5日在正邦岭秀城WS1栋商业楼东南方外墙处设置了公示牌，对增设观光电梯的方案进行了公示，取得了建设规划许可证，建设程序合法，故邓国雄关于未征询邓国雄等业主的意见的主张，本院不予采信，对邓国雄以正邦公司违反合同规划、设计变更约定为由，要求正邦公司拆除益健观光电梯的诉讼请求，原审法院不予支持。六、关于邓国雄要求正邦公司拆除占用业主共用面积加建的八间商铺的诉讼请求。原审法院分析认定如下：其一，邓国雄主张二楼加建的四间商铺虽然是利用外墙与毗邻商铺共用墙天然形成的空地，但安装了玻璃门，物理上已经具备商铺的形态和使用功能，应当认定为加建行为，对正邦公司认为二楼不存在加建行为，属于原有整体建筑物的墙面形成的区域的抗辩，原审法院不予采纳。其二，从竣工图中可以看出，正邦公司加建的八间商铺位于业主共有部分的公共区域内，在建筑规划中是不具有使用功能的空地，未对业主的专有部分及建筑物整体使用产生危害，现有证据亦不能显示占用该空地对人流产生影响，故对邓国雄关于加建商铺占用了人行通道，影响了人流的主张，原审法院不予采信。其三，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院管理审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”根据本案查明事实，正邦公司加建商铺位于全体业主共有部分的公共区域内，该空地的使用应由全体业主共同决定使用。正邦公司在未征得全体业主同意的情况下，擅自加建商铺并出租经营，侵害了全体业主对共有部分区域共有和共同管理的权利，邓国雄作为共有人之一，提起诉讼符合法律规定。其四，建筑物区分所有权中业主共有权是指业主依据法律、合同以及业主公约等，对区分所有的建筑物之共有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利，该共有权基于业主的专有权产生，其在法律性质、权利内容、权利行使均明显有别于一般的共有，即业主作为个体在行使共有权时需以全体业主的意思表示为基础或是从维护或有益于全体业主共同利益之目的，而要求承担侵权责任的方式也需符合上述规则，结合本案查明事实，在正邦公司的加建行为未对业主的专有部分及建筑物整体使用产生危害，未违反全体业主共同利益时，邓国雄要求正邦公司拆除加建商铺并恢复原状的请求系邓国雄个人的意思表示，并不能代表全体业主的意思表示，且据法律规定，正邦公司出租的收益可以用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，邓国雄要求正邦公司拆除加建商铺的请求，从现状看不会增加反而减少全体业主的共同收益，不符合有利于全体业主共同利益之目的。综上，邓国雄要求正邦公司拆除加建商铺，恢复原状的诉讼请求，原审法院不予支持。关于邓国雄要求正邦公司赔偿因侵权行为导致邓国雄商铺租金收入损失的诉讼请求。原审法院认为，商铺是否出租，受商铺结构、地理位置、租金金额、商圈氛围等多种因素的影响，且本案中正邦公司加建的八间商铺距离邓国雄购买的商铺距离较远，加建行为与邓国雄商铺是否出租之间没有直接的因果关系，对于邓国雄认为正邦公司将加建的四间商铺的出租对周围的商铺出租产生了影响，引起了连锁效应，影响了邓国雄商铺的出租的理由不能成立，故对邓国雄以正邦公司侵权行为造成邓国雄商铺租金损失的请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六十条、第七十条、《最高人民法院管理审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，原审法院判决驳回邓国雄的全部诉讼请求。一审案件受理费400元，由邓国雄负担。
邓国雄不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判：1、正邦公司自行拆除占用共用面积的消防通道、过道而加建的八间商铺（一楼四间，二楼四间），恢复公共通道的原状；2、正邦公司自行拆除因违反合同中关于规划、设计变更的约定，占用共用的面积而擅自报建的益健专用观光电梯，恢复共用面积的原状；3、正邦公司自行拆除非法占用南面外墙广告位而私自安装的广告牌，恢复外墙的原状；4、正邦公司赔偿因侵权行为而导致邓国雄商铺租金收入的损失（具体金额以评估的租金标准为准）；二、案件受理费、上诉费等费用由正邦公司承担。
事实与理由如下：一、一审法院对正邦公司占用南面墙广告位私自安装广告牌的行为不属于侵害邓国雄的权益的认定是错误的。根据双方《补充协议》第十条第2款的约定，“商用楼宇的外墙、公共屋面及其它公用部位、公用设施等由商业楼宇全体买受人共同共有；商业楼宇出售后，除商业楼宇业主按规定自行使用外（不得违规或擅自使用），出卖人有权优先使用和收益”。正邦广场的商铺租赁率非常低，部分业主要求利用外墙广告位张帖广告用于正邦广场商铺的整体招租，但正邦公司却以其有优先使用和收益权为由予以反对。正邦公司在外墙广告位张贴其公司在他处的房地产销售广告，为其一已私利占用邓国雄等全体业主的外墙广告位。正邦公司私自占用外墙广告位的行为，严重侵犯了邓国雄的合法权益。一审法院对《补充协议》断章取义，认定正邦公司占用广告位私自安装广告牌的行为并不侵害邓国雄等业主的权益，属于错误认定。
二、一审法院认定正邦公司增设益健观光电梯不构成违约，邓国雄要求正邦公司拆除益健观光电梯的请求依据不足，也属认定错误。邓国雄认为，《商品房买卖合同》第十条约定是对商品房销售后，只要存在商品房项目的规划和设计变更的情形，出卖人均应书面通知和征得买受人同意，包括“规划或设计变更导致房屋使用功能受到影响”和“规划或设计变更未导致房屋使用功能受到影响”两种情形。《补充协议》第六条约定是对买卖合同签订后，因规划或设计变更导致房屋使用功能受到影响的，出卖人应在变更确立之日起10内书面通知买受人。但是，《补充协议》对因规划或设计变更未导致房屋使用功能受到影响的情形并未作出补充约定。因此，对因规划或设计变更未导致房屋使用功能受到影响的情形，应适用《商品房买卖合同》第十条的约定，出卖人应书面通知和征得买受人同意，时间应在报原批准部门批准之前。所以，一审法院认定正邦公司增设益健观光电梯在未导致邓国雄所购房屋的使用功能受到影响的情况下，未书面通知邓国雄的行为不违反双方合同的约定，是错误的。对于通知的方式，双方在《补充协议》中作出了约定，通知的方式包括：手递、邮递（挂号信或快递形式）、出卖人统一在《珠海特区报》刊登公告。正邦公司在正邦岭秀城WS1栋商业楼东南方外墙处设置公示牌的方式，并不属于双方约定的通知方式，该公示属于无效的通知，对邓国雄没有约束力。珠海市住房和城乡规划建设局以自己的名义在《珠海特区报》刊登观光电梯批前公示，也不属于双方约定的通知方式。正邦公司作为专业的房地产开发商，对增设益健观光电梯需事先书面通知包括邓国雄在内的全部业主是明知的，而且，正邦公司是有条件并且是有能力书面通知的。但是，正邦公司为了自己的私利却没有履行书面的通知义务，正邦公司应为自己未履行书面通知义务承担相应的违约责任。因此，正邦公司增设益健观光电梯前未书面通知邓国雄属于严重的违约行为，侵犯了邓国雄等业主的合法权益，邓国雄依据《商品房买卖合同》第十条的约定要求正邦公司拆除益健观光电梯有充足的合同依据。
三、一审法院认定正邦公司擅自变更规划、设计加建八间商铺的行为属于加建行为是正确的。但是一审法院却以加建的商铺未对业主的专有部分及建筑物整体使用产生危害，未违反全体业主共同利益，邓国雄要求正邦公司拆除加建商铺并恢复原状的请求系邓国雄个人的意思表示，并不能代表全体业主的意思表示，且根据法律规定，正邦公司出租的收益可以用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，邓国雄要求拆除加建商铺的请求，从现状看不会增加反而减少全体业主的共同收益，不符合有利于全体业主共同利益之目的，对邓国雄要求拆除加建商铺的诉讼请求不予支持。邓国雄认为，一审法院的上述认定是错误的。1、正邦公司在一楼与消防通道平行的过道两侧及商业街交汇的四个角处，68－1125，68－1075，68－1124及益健酒店大堂旁边加建了四间商铺。同时，在二楼加建了2248、2249、2219、2218四间，该四间商铺也没有办理报建手续。邓国雄认为，正邦公司加建的八间商铺，属于擅自变更了规划和设计，况且该变更并未报批。正邦公司的行为除了严重违反行政管理规定外，还严重违反了双方合同的约定。竣工图中可以看出，一楼加建的四间商铺，是正邦公司拆除了原来的防护栏杆后，在人行过道上加建的，正邦公司在一楼加建商铺的行为严重影响了人流的通行，一审法院认定未影响行人通行是不正确的。正邦公司在一楼加建的四间商铺霸占了原先属于人行通道的面积，导致行人通过该处进入商场时需走属于机动车道的消防通道，影响了公共面积的使用功能。正邦公司增建商铺的行为使正邦广场的公共配套设施、容积率、商铺间距等发生了设计、规划的变更。按照买卖合同第十条的约定，建设项目因规划、设计变更的，正邦公司应书面通知邓国雄并书面征得邓国雄的同意，并报原批准部门批准。但是，正邦公司并没有履行书面通知及报批的手续。正邦公司加建商铺的行为严重侵犯了包括邓国雄等全体业主的合法权益，已经违反全体业主共同利益。2、正邦广场建设完成后，与部分业主办理了商铺的交接手续，至今仍有相当一部分业主未办理收铺的交接手续。导致购买正邦广场商铺的业主至今仍未成立业主委员会。全体业主的利益维护仍未能以业主委员会的名义进行维护。到目前为止，仅能以个体业主或部分业主的名义进行维护。一审法院在未核实相关事实的情况下，认定邓国雄要求正邦公司拆除加建商铺并恢复原状的请求系邓国雄个人的意思表示，并不能代表全体业主的意思表示，是错误的认定。3、根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，邓国雄作为购买正邦广场商铺的业主，有权请求正邦公司对其违法行为予以改正，并有权要求正邦公司排除妨害，恢复原状。一审法院根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，认为正邦公司出租加建商铺的收益可以用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，邓国雄要求拆除加建商铺的请求，从现状看不会增加反而减少全体业主的共同收益，不符合有利于全体业主共同利益之目的。邓国雄认为，正邦公司作为加建商铺的出租方，邓国雄及其他业主要求正邦公司将其出租加建商铺的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，根本不具有可操作性。一审法院主动对邓国雄的权利选择作出判定是错误的认定。4、一审法院的判决，间接地认定了正邦公司违法加建八间商铺的行为具有了合法性，出租违章建筑的收益也具有了合法性。该判决若不加以纠正，并将起到恶劣的示范作用，包括正邦公司在内的其他房地产开发商会继续以相似的手段违法加建房屋并出租谋利。
综上所述，邓国雄认为一审法院认定事实错误，适用法律不当导致判决错误。原审判决损害了邓国雄的合法权益。请求二审法院依法撤销原审法院的判决，予以改判，以维护邓国雄的合法权益。
正邦公司二审答辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确。一、关于南面墙广告设立的问题。正邦公司在小区南面墙设立广告是符合合同约定，并未侵犯邓国雄的权利。依据《补充协议》第十条第二款明确约定，商业楼宇出售后，对于商用楼宇的外墙，出卖人有优先使用的权利。本案中，正邦公司实际使用了南面外墙安装广告牌完全符合补充协议的约定，应当予以保护。邓国雄上诉状中提到部分业主要求利用外墙，只是其单方说法，实际并不存在。即使有业主要求，正邦公司也有优先使用的权利。二、正邦公司增设观光电梯的行为同样符合《补充协议》的约定及有关规划设计变更的规定和要求，未侵犯正邦公司的权益。依据《补充协议》第六条约定，双方签订买卖合同后，因为规划、设计、变更，只有在导致房屋使用功能受到影响时，出卖人才应在变更十日内通知买受人。本案中，增设的观光电梯一审中已现场调查查明，包括正邦公司提交的小区平面图看到，观光电梯距离邓国雄的商铺非常远，对其商铺使用功能没有造成任何影响，因而不需要通知邓国雄。但实际正邦公司仍然履行通知义务。表现在：1、电梯建设前，正邦公司有在小区门口出示公示牌。2、珠海市住建局也在特区报中对电梯一事进行公示。观光电梯的建设实际上也未侵害邓国雄的权利，观光电梯设置也有利于商业区的形象，增加小区的收益。三、关于搭建商铺的问题。正邦公司不认可八间商铺是加建的。一楼四间商铺所处的位置是消防通道的两边的两块空地，空地的规划没有使用，有柱子连着原有的建筑体。上面的四间商铺一面是相邻的墙，还有两面是外墙，是自然形成的空地，现在是毛坯状态，正邦公司没有进行加建。邓国雄提到商铺所在的位置不是业主专有部分，而是共有部分。邓国雄主张权利时应当得到其他共有业主的共同表示。下面的四间商铺实际未对邓国雄造成影响，还有收益；1、下面四间商铺所在位置是消防通道两边，对空地的有效利用，并未影响人流走动。2、商铺的增建是促进商业区的经济氛围，商铺的收益可以用作专项维修基金，供全体业主使用。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，原审法院查明事实基本清楚，本院对此予以确认。
本院另查明，正邦公司一审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：正邦·领秀城-
WS1商住楼、WS2商业、2#地下室、4#地下室工程的竣工验收日期为2010年8月31日，备案日期为2010年9月10日。正邦公司与邓国雄于2012年8月15日签订的《商品房买卖合同》约定买受人购买的商品房为现房。二审调查中，邓国雄称在签订合同前，其本人有实际到现场看过商铺，目前该商铺邓国雄已装修自己使用。
本院认为，结合双方当事人的诉辩理由及本院查明的事实，本院对双方当事人在二审期间的争议焦点问题作如下分析认定：
一、关于邓国雄要求正邦公司自行拆除占用南面外墙广告位安装的广告牌的上诉请求是否应予支持的问题。《商品房买卖合同》补充协议第十条第2项约定：“商用楼宇的外墙、公共屋面及其它公用部位、公用设施等由商业楼宇的全体买受人共有；商业楼宇出售后，除商业楼宇业主按规定自行使用外（不得违规或擅自使用），出卖人有权优先使用和收益”。从上述约定内容来看，商业楼宇的业主有权按规定自行使用商业楼宇的外墙、公共屋面等属于商业楼宇全体买受人共有的部分；如果商业楼宇业主没有使用，出卖人（正邦公司）才有权优先使用和收益。也就是说，在商业楼宇出售后，出卖人（正邦公司）对商用楼宇的外墙、公共屋面及其它公用部位、公用设施等有权优先使用和收益仅是相对于商业楼宇业主之外的其他人而言的。邓国雄上诉主张部分业主要求利用外墙广告位张贴广告用于正邦广场商铺的整体招租，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，邓国雄对其上述主张负有举证责任，但其并未向本院提交相关证据予以证明，邓国雄对此应当承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶的基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”及《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，建筑物的外墙属于共有部分，所有权属全体业主共同享有，业主对共有部分均享有共有和共同管理的权利。业主的共有权基于业主的专有权产生，在业主作为个体行使共有权时应以全体业主的意思表示为基础。本案中，在邓国雄无法证明部分业主要求利用外墙广告位张贴广告且案涉商业楼宇南面外墙的广告位也并非全部都安装了正邦公司的广告牌的情形下，邓国雄要求正邦公司自行拆除占用南面外墙广告位安装的广告牌的上诉请求，理据不足，本院不予支持。
二、关于邓国雄要求正邦公司自行拆除增设的益健专用观光电梯的上诉请求是否应予支持的问题。首先，从查明的事实来看，正邦公司增设的益健观光电梯与邓国雄所购买的商铺距离较远，并未对邓国雄商铺的使用功能产生实际影响；其次，正邦公司增设益健观光电梯前已于2012年11月29日至2012年12月5日在正邦岭秀城WS1栋商业楼东南方外墙处设置了公示牌，对增设观光电梯的方案进行了公示，并取得了建设规划许可证，建设程序合法。正邦公司以设置公示牌的方式公示增设观光电梯的方案，虽然不属于合同约定的通知方式，但依然可以达到通知公示的效果。故邓国雄仅以正邦公司以设置公示牌的方式不属于合同约定的通知方式为由，要求正邦公司自行拆除增设的益健专用观光电梯，理据不足，本院不予支持。
三、关于邓国雄要求正邦公司自行拆除加建的八间商铺的上诉请求是否应予支持的问题。首先，从本案所涉商业楼宇的竣工图来看，正邦公司加建的八间商铺位于业主共有部分的公共区域内，在建筑规划中是不具有使用功能的空地，并未对邓国雄商铺的专有部分及建筑物整体的使用功能产生危害，现有证据也不能证明加建的商铺严重影响了人流的通行，故原审法院不予采信邓国雄关于加建商铺占用了人行通道影响其他商铺人流的主张，并无不当。其次，正邦公司加建的商铺位于全体业主共有部分的公共区域内，该空地的使用及处分应由全体业主共同决定。正邦公司在未征得全体业主同意的情况下，擅自加建商铺并出租经营，侵害了全体业主对共有部分区域共有和共同管理的权利。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。此外，业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的共有部分属于全体业主共同共有，业主的共有权基于业主的专有权产生，在业主作为个体行使共有权时应以全体业主的意思表示为基础。本案中，在正邦公司的加建行为并未对邓国雄商铺的专有部分及建筑物整体使用功能产生危害的情况下，邓国雄作为共有权利人之一，其所提出的要求正邦公司自行拆除加建的商铺的诉求系其个人意思表示，无法代表全体业主的共同意思表示。故原审法院对邓国雄要求正邦公司自行拆除加建的八间商铺的主张不予支持，并无不当。
四、关于邓国雄要求正邦公司赔偿因侵权行为而导致邓国雄商铺租金收入的损失的上诉请求是否应予支持的问题。众所周知，商铺能否成功出租受很多因素的影响和制约，比如商铺的位置、结构、租金以及商铺所处的商圈氛围等等。从查明事实来看，邓国雄购买的商铺是现状交付，其在签订合同前，已实际到现场看过商铺，对于商铺位置、结构及所处商圈等均已有所了解。而本案中，无论是正邦公司占用南面外墙广告位安装的广告牌，还是增设的益健观光电梯，亦或是加建的商铺，均与邓国雄所购商铺的位置距离较远，并未对邓国雄所购商铺的使用功能产生实际影响，与邓国雄的商铺能否出租之间也没有直接的因果关系。故原审法院不予支持邓国雄以正邦公司侵权而主张的商铺租金损失的请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人邓国雄的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人邓国雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一五年四月二十日
书 记 员 吴馥楠
阙思亮