黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2014）垦民终字第42号
上诉人（原审原告）朱明武，黑龙江省农垦宝泉岭管理局个体户。
被上诉人（原审被告）黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，组织机构代码75530216-2，住所地黑龙江省农垦宝泉岭管理局局直。
法定代表人周洪军，该公司董事长。
委托代理人张洪图。
委托代理人杨立斌，黑龙江人和律师事务所律师。
上诉人朱明武与被上诉人黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭农垦法院（2013）宝民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月25日受理后，依法组成合议庭，于同年6月17日公开开庭审理了本案。上诉人朱明武，被上诉人的委托代理人张洪图、杨立斌到庭参加诉讼。审理期间，双方当事人申请庭外和解期间3个月，本院予以准许，并于2014年8月18日组织双方调解未果。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审原告朱明武诉称：2009年5月8日，被告取得宝垦拆许字（2009）第1号拆迁许可证，原告对黑龙江省农垦总局宝泉岭分局建设局（以下简称宝泉岭建设局）颁发的拆迁许可证不服申请复议。2010年2月8日，黑龙江省农垦总局住房和城乡建设局（以下简称总局建设局）作出黑垦建复决字（2010）第1号行政复议决定书，认为宝垦拆许字（2009）第1号拆迁许可证合法而予以维持。同年3月15日，原告提起行政诉讼，黑龙江省宝泉岭农垦法院于同年5月4日作出行政判决，维持宝泉岭建设局宝垦拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证。原告提起上诉，经过黑龙江省农垦中级法院协调，原、被告于同年9月15日达成拆迁安置补偿协议（以下简称拆迁协议），该协议的依据是广源商城综合楼（以下简称广源商城）鸟瞰图和平面设计图，协议内容包括2010年9月15日协调笔录、拆迁协议和口头协议。原告如约履行了搬迁义务，被告未按约定时间交付符合约定和安全质量的置换房屋，应当承担违约责任。请求法院确认原、被告于2010年9月15日所签订的协调笔录、拆迁协议及口头协议合法有效；要求被告继续履行上述协议内容，为原告的产权置换房屋与相邻房屋之间设置安装楼梯入口，赔偿原告的经营中国联通有限公司宝泉岭分公司红旗合作营业厅（以下简称联通营业厅）、红旗综合商城（以下简称红旗商店）的停业损失、回迁搬家费、被拆迁临时建筑的补偿款、临时安置周转房房租共计310，000.00元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告为原告办理160平方米的产权置换房屋房屋产权证和土地使用权证，同时将赔偿损失的金额由310，000.00元增至498，000.00元（联通营业厅停业损失397，259.50元、红旗商店停业损失43455.30元、回迁搬家费1，000.00元、临时建筑79.1平方米补偿款14，238.00元及利息6，063.68元、临时周转房房租43，333.00元，合计505，349.48元，原告只主张498，000.00元）。
原审被告鑫隆公司在庭审中口头辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，涉案房屋拆迁、置换及双方签订的协议、协调笔录合法有效，工程建设合法。原告所述鸟瞰图是协议依据的主张不成立，原告主张的口头协议不存在，不能作为合同的补充部分，被告已如约履行，不存在违约行为。原告经营的商店一直在营业，原告请求其营业用房在动迁之后所受到的损失不存在，产生损失的前提必须是合同无效、被撤销或者解除，合同有效就不存在原告所述的损失。原告要求办理160平方米产权置换房屋的房屋产权证和土地使用权证没有根据，双方达成的协议中无该项约定，也没有相应的法律规定。
原审法院认定：2009年4月24日，黑龙江省农垦总局宝泉岭分局批准鑫隆公司在宝泉岭农贸市场原址建设广源商城1栋。同年4月29日，鑫隆公司取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书。同年5月8日，鑫隆公司取得房屋拆迁许可证，并在其办公室墙面张贴有关广源商城的宣传图片。朱明武、李桂珍、张玉芝不服宝泉岭建设局宝垦拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证申请复议。2010年2月8日，总局建设局作出黑垦建复决字（2010）第1号行政复议决定书，认定宝泉岭建设局颁发拆迁许可证的行为合法而予以维持。同年3月15日，朱明武向黑龙江省宝泉岭农垦法院提起行政诉讼，该院于同年5月4日作出行政判决，维持宝泉岭建设局宝垦拆许字（2009）第1号房屋拆迁许可证。朱明武提起上诉，2010年9月15日，经黑龙江省农垦中级法院协调，朱明武与鑫隆公司达成拆迁补偿协议，协议约定：“鑫隆公司给朱明武一楼（南面第一户）80平方米、高度6米一户楼房，总面积160平方米；鑫隆公司以每平方米4，200.00元的价格将半地下80平方米的商服卖给朱明武；鑫隆公司负责朱明武拆迁后的周转用房，直到楼房竣工交付为止，周转房费用由鑫隆公司负担；朱明武在10日内自行拆迁完毕”。同日，双方签订拆迁协议，协议约定：“鑫隆公司同意朱明武以现有房屋同鑫隆公司拟建的广源商城一层南一号面积80平方米的房屋进行产权置换，房屋为内复式，南面第一户，可办理产权证；楼房交工日期预定为2011年10月份，办理入户手续在交工后一年半之内；鑫隆公司同意将半地下南面第一户面积为80平方米的房屋以每平方米4，200.00元的价格出售给朱明武，可以办理银行按揭贷款业务”。同年10月，黑龙江东城建筑设计有限公司受鑫隆公司委托完成了对广源商城工程的设计，并且通过各部门的审核。2011年3月20日，鑫隆公司取得建筑工程施工许可证。同年4月，广源商城工程开始动工，当月鑫隆公司因该工程的设计问题停工，鑫隆公司又委托黑龙江东城建筑设计有限公司进行变更设计，将原设计一层的室外楼梯由13部变更为3部。同年8月4日，该变更设计获得黑龙江省农垦总局宝泉岭分局的批准，广源商城工程恢复施工，朱明武到鑫隆公司办公室获悉广源商城地上一层的楼梯数减少至3部。同年11月24日，鑫隆公司取得用地许可证。同年12月29日，鑫隆公司与朱明武签订商品房买卖合同，将广源商城面积为82.70平方米的－26号房屋，以每平方米4，200.00元的价格出售给朱明武。2012年1月5日，广源商城工程竣工，并经验收合格。同年1月17日，鑫隆公司通知朱明武接收回迁安置的房屋，朱明武以改变两户共用一部楼梯的设计为由拒绝接收。同年7月27日，经双方协商，鑫隆公司同意将其提供给朱明武的周转房延期至2012年7月31日前，相关费用由该公司负责支付，同时负担朱明武的回迁房及其购买的半地下-26号商品房的供热费（2011年至2012年度）。
原审法院认为：原、被告所签订的协调笔录、拆迁协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告要求确认原、被告于2010年9月15日所签订的协调笔录、拆迁协议合法有效的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被告在取得建筑工程施工许可证之前张贴关于广源商城建设工程的宣传图片，仅是为其拆迁、销售进行宣传动员，原告没有证据证实该宣传图片的内容是其与被告所签订拆迁协议的补充条款，也没有证据证实其与被告在协调笔录、拆迁协议之外还有其他口头约定。故原告要求确认原、被告约定口头协议合法有效的诉讼请求，不予支持。被告取得建筑工程施工许可证后开始施工建设，施工过程中由原设计单位重新对广源商城进行变更设计，将该楼的一层室外楼梯由13部变更为3部，该变更与原、被告所签订的拆迁协议内容无关，其行为并不构成违约。拆迁协议约定楼房交工日期预定为2011年10月份，办理入户手续在交工后一年半之内，按照交易习惯，产权置换房屋的交付时间应该在广源商城竣工验收合格后。被告在广源商城竣工验收合格后通知原告接收产权置换房屋并按照协调笔录的约定提供给原告周转房至产权置换房屋竣工交付时止，且承担周转用房的费用付至2012年7月31日，被告行为亦未构成违约。原告就其房屋拆迁安置补偿事宜已与被告达成协议，协议并未约定被告应当给付原告经营联通营业厅的停业损失、回迁搬家费、被拆迁临时建筑的补偿款，也未约定被告应当在给付原告产权置换房屋与相邻房屋之间设置安装楼梯入口。广源商城一层室外楼梯数量的变更，虽然使得原告的产权置换房屋与相邻楼梯口之间的距离有所增加，但并不影响原告正常的通行使用，且原告也没有证据证实广源商城一层室外楼梯的设计存在缺陷，原告无正当理由拒不接收产权置换房屋所造成的损失，与被告无关。故原告要求在其产权置换房屋与相邻房屋之间设置安装楼梯入口，同时赔偿原告经济损失498，000.00元的诉讼请求，不予支持。协调笔录、拆迁协议明确约定被告给原告的产权置换房屋面积为80平方米，原告要求被告为其办理160平方米产权置换房屋的房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求，因其缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、原告朱明武与被告鑫隆公司于2010年9月15日所签订的协调笔录、拆迁协议为有效合同；二、驳回原告朱明武的其他诉讼请求。案件受理费8，770.00元，由原告朱明武负担。
朱明武不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，上诉人与被上诉人选择的安置补偿方式为房屋产权调换，且是原地回迁安置。回迁安置的依据是被上诉人提供的广源商城效果图（有上诉人提供的5幅图片为据），图中地上一层南面第一户、第二户之间有楼梯一部，共计13部楼梯（2011年4月初批准设计）。2011年4月26日至8月4日，被上诉人对原图纸进行设计变更，将13部楼梯变更为3部。同年8月4日，广源商城恢复施工。二、2011年9月19日前，被上诉人未将13部楼梯变更为3部的情况告知上诉人，若履行告知义务，将上诉人的安置房屋调整到有楼梯口处即可。上诉人反复强调楼梯设置就是考虑到楼梯距离增加会影响客户流量和增大货物搬运成本，因被上诉人现安置给上诉人的回迁房屋与被上诉人最初设计的图纸不一致，上诉人要求增设楼梯及赔偿损失的诉求经原审法院多次调解未果。三、上诉人原审提供的工程概况12号照片载明，工程竣工日期为2011年10月31日，而《竣工工程验收报告》记载该工程竣工日期为2012年1月5日，因该工程未按照2011年8月4月审批的效果图施工完毕，故《竣工工程验收报告》和2012年6月26日《竣工验收备案表》系违法发放。被上诉人逾期向上诉人交付回迁安置房屋，严重影响了上诉人回迁入户地上一层的时间及经营范围，给上诉人造成严重经济损失。基于以上事实，被上诉人的行为已构成违约，应承担违约赔偿责任，请求撤销原审判决第二项，要求被上诉人按照原设计图纸在广源商城南面第一户与第二户之间设置楼梯入口；赔偿上诉人各项损失498，000.00元；要求被上诉人交付置换房屋，并协助办理160平方米置换房屋的产权证和土地使用权证；由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人鑫隆公司辩称：一、上诉人基于双方的置换协议要求被上诉人承担违约责任无事实依据，从协议内容看，被上诉人已经履行了协议义务，且协议又无其他约定，故被上诉人并未违约。二、楼梯变更事实存在，但并非被上诉人违约或者故意，而是行政部门的强制要求，不属于违约行为。三、上诉人所称损失不能成立。上诉人红旗商店一直在经营，其经营的是食品，上诉人所称房屋潮湿对其经营没有影响。此外，双方互换的80平方米房屋，非其拆迁前开红旗商店的房屋，原来的120平方米房屋不是门市房，也不是现在红旗商店的经营范围，原来的红旗商店是一个过期的违章建筑，非双方互换的房屋，故即使有损失，其赔偿请求也是不成立的。四、置换协议中没有将上诉人房屋由80平方米置换成160平方米的约定，行政诉讼的处理与本案没有关联，应按照最终达成的协议履行。上诉人所称被上诉人竣工时间办理手续的先后与本案缺乏关联性，假如房屋存在质量问题，也与房屋置换及本案无关。
二审期间，上诉人提供证据如下：
证据一、2001年7月20日黑龙江省宝泉岭农场老市场平面布置图（复印件），意证明广源商城地下一层的外置台阶和一、二层的通道属于违章建筑，从该图可以看出上诉人的拆迁房距离尚志路建筑物距离是22.5米，而现在距离建筑物的台阶距离是19.4米。被上诉人对证据的真实性无法确定，认为即便真实该图系早起期规划图，非被上诉人施工图，现在距离是24.4米而非19.4米，现在的施工是批准备案并验收合格，该图无法证明建筑违章，且是否违章与本案争议问题无关联。
证据二、2011年9月8日出版的华众传媒广源商城宣传效果图（与原件核对无误的复印件），意证明广源商城一层自带隔断，地下一层有四个直上直下的出入口，不应该有其他突出物，说明该工程至今未完工，且外置台阶距离道路中心线不合法。被上诉人认为该图系宣传图，非法定审批，双方协议也非依据此图。上诉人所称地下通道与主道间距与本案无关，楼梯设置和现在的楼梯是一致的。工程已交付使用，且是按照设计施工完成，只是上诉人未入户，此外是否完工与本案无关。
对上诉人提供的证据一，因该证据系复印件，被上诉人对真实性有异议，且该证据不能证实广源商城外置台阶及一、二层通道属于违章建筑，与本案诉争问题缺乏关联性，对此本院不予采信。对证据二，因该证据系广源商城前期宣传效果图，非后期变更审批样图，不能证明工程未完工和外置台阶超距离，本院对该证据不予采信。
本院二审查明：朱明武于2010年10月自行拆除的红旗商店系临时建筑，用途为经营门市房，面积79.1平方米，该临时建筑于2005年5月25日颁发《临时建筑许可证》，批准使用年限为2年，该许可证载明每年年检一次，未经年检自行作废，如遇规划需要，无偿自行拆除。朱明武未提供年检记录。在拆迁期间，朱明武先用周转用房经营，后在其购买的半地下-26号商品房内经营。
宝泉岭建设局作出的宝建裁字（2009）第7号拆迁行政裁决书主要内容为：“给予朱明武房屋补偿313，799.00元；给予两次搬家补助费1，000.00元；给予电话移机费60.00元；给予土地使用补偿2，842.00元；给予79.1平方米临时房屋补偿14，238.00元。以上五项合计331，939.00元。停业损失计算：过渡期月数×1，090元／月；鑫隆公司提供周转用房，如拆迁户自行安排，给予每月100.00元临时安置补助费”。
另查明：鑫隆公司预交付给朱明武的置换房屋为一层80平方米内复式楼房，层高6米，自带隔断，楼下3.3米、楼上2.7米。该房屋系与朱明武持有房屋产权证的120.81平方米房屋置换。
2011年8月4日，黑龙江省农垦总局宝泉岭分局主管城建副局长梁月生，在朱明武原审提供的大连理工大学建筑设计院设计的广源商城效果图背面作出“按此方案执行”的批示。
本院二审查明的其他事实与原审法院相同。
本院认为：关于置换房屋是否符合约定及被上诉人是否构成违约问题。2010年9月15日，上诉人与被上诉人签订的《拆迁协议》明确约定，置换房屋为广源商城一层南1号、面积为80平方米的内复式楼房，可办理产权证，楼房交工日期预定为2011年10月，办理入户手续在交工后一年半之内。据此，被上诉人在2012年1月5日广源商城工程竣工验收合格后的当月17日通知上诉人接收回迁安置80平方米的内复式房屋，且根据协调笔录的约定提供给上诉人周转用房至广源商城竣工交付时，并将周转用房费用延期至2012年7月31日，上诉人以楼梯设计改变为由拒绝接收。对以上事实上诉人均无异议。该事实可充分证实被上诉人已按照协议约定履行了交付符合合同约定的房屋，上诉人关于被上诉人置换房屋不符合约定及构成违约的辩解理由不成立，该上诉请求本院不予支持。
关于被上诉人是否有权增设外部楼梯问题。被上诉人自认广源商城室外楼梯由13部变更为3部这一事实，但该变更系宝泉岭建设局根据城镇房屋规划建设发展需要所作出，而非被上诉人所能决定。被上诉人作为广源商城的建设方，按照当地城建行政主管部门的设计要求（原审上诉人提供的广源商城效果图背面“按此方案执行”的领导批示可证实），依照变更审批后的图纸组织施工并无不当，上诉人于2010年3月15日提起的行政诉讼，同年9月15日以双方达成协调笔录、拆迁协议而告终结，况且协调笔录、拆迁协议中也无楼梯部数设置的约定。关于被上诉人张贴的广源商城13部楼梯效果图是否构成要约问题。要约是希望和他人订立合同的意思表示，对方一旦承诺即发生法律效力，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的一种预备行为，并不产生任何法律效果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，本案中，被上诉人张贴的广源商城效果图属于房屋营销的宣传资料，并不包含订立商品房买卖合同的主要条款，也不符合要约的实质要件，该效果图应属要约邀请，也就是说即使上诉人承诺此要约邀请，对被上诉人也不发生法律效力。基于上述事实，上诉人要求增设外部楼梯的诉讼主张缺少事实及法律依据，该上诉请求本院不予支持。
关于被上诉人应否为上诉人办理160平方米房屋产权证问题。2010年9月15日，双方签订的协调笔录和拆迁协议内容均明确约定为上诉人办理置换房屋的产权证面积为80平方米，而非160平方米，上诉人之所以要求办理160平方米产权证源于置换房屋为层高6米的内复式一层楼房和被上诉人职员王学敏的承诺，因上诉人二审庭审自认与其相邻的一层住户均是按照一层面积办理房屋产权证的事实，被上诉人亦否认王学敏有过此承诺，且房产部门不能为复式楼房办理双层房屋产权证符合相关法律规定，故上诉人此项主张缺乏法律依据，本院不予支持。
关于外部楼梯距离远近与经营收益的关系问题。众所周知，商业经营受区位因素、人文环境、诚信经营、营销策略、商品价格、供求关系等诸多因素的影响。从一二审查明的案件事实可知，上诉人置换房屋与楼梯入口距离虽有所增加，但上诉人所称的十五米距离并不能必然构成对上诉人商业经营的影响，即上诉人所称的影响与增加的距离缺乏法律上的因果关系，故上诉人拒绝接收置换房屋造成的损失应由其自行承担，上诉人关于楼梯距离增加影响其经营和增大运输成本的抗辩理由不符合客观实际，该上诉请求本院不予支持。
关于上诉人所述损失是否存在及应否由被上诉人赔偿问题。上诉人主张的联通营业厅停业损失397，259.50元，因上诉人提供的损失计算依据系2008年代理费提成明细复印件，没有加盖公章，且无其他证据佐证，其每年代理费能否提成108，343.50元无从考证。由于上诉人拒收回迁房屋，即便存在损失，并非被上诉人违约所致，亦属其自身原因，该损失与本案缺乏关联性，本院不予支持。关于上诉人主张的停业损失43，455.30元问题，因其主张的经营场所系临时建筑，已超过批准使用年限，《临时建筑许可证》明确载明如遇规划需要，使用人无偿自行拆除。此外，上诉人与被上诉人就拆迁补偿已达成拆迁协议，该协议并无赔偿内容约定，且被上诉人已向其提供了临时经营周转用房，上诉人经营的商店始终在经营，故上诉人此主张不成立，本院不予支持。关于搬家费1，000.00元及临时用房补偿款14，238.00元及利息6，063.68元问题，根据宝泉岭建设局宝建裁字（2009）第7号拆迁行政裁决书，该费用除利息6，063.68元之外已包含在拆迁补偿款331，939.00元之中，后以签订拆迁协议的方式用80平方米置换房屋抵顶，该诉讼主张本院不予支持。关于临时周转用房房租43，333.00元，因2012年1月17日上诉人拒绝接收被上诉人所交付的置换房屋，且被上诉人将周转用房费用支付至2012年7月31日，上诉人主张的43，333.00元房租系2012年7月31日至2013年8月28日期间所形成，且未提供证据予以证实，该上诉请求本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8，770.00元（上诉人预交），由上诉人朱明武负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 波
审判员 黎红英
审判员 鲁 民
二〇一四年九月十一日
书记员 吕玉舒