福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终5420号
上诉人（原审被告）：福州市仓山区佳文幼儿园，住所地福建省福州市仓山区上渡路***号。
法定代表人：蔡卫彬，董事长。
委托诉讼代理人：陈晓东，福建天人和律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：融信（福建）物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路238号大院1号楼4层A区-A257。
法定代表人：马祥宏，经理。
委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所执业律师。
上诉人福州市仓山区佳文幼儿园（以下简称佳文幼儿园）因与被上诉人融信（福建）物业管理有限公司（以下简称融信公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第4602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
福州市仓山区佳文幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回融信公司对佳文幼儿园的全部一审诉讼请求；2.融信公司承担本案一、二审诉讼费用及佳文幼儿园因本案支出的一切合理费用。事实和理由：融信公司向佳文幼儿园收取物业服务费没有合同及事实依据。1.佳文幼儿园与融信公司没有签订过任何《物业管理服务协议》、《临时管理规约》，甚至佳文幼儿园也没有签署“小区业主公约”，佳文幼儿园与融信公司之间不存在任何直接和间接的合同关系。2010年8月18日，福州世欧房地产开发有限公司与佳文幼儿园签订《房屋租赁合同》，由佳文幼儿园承租世欧上江城幼儿园房屋用于筹办“福州市仓山区世欧上江城佳文幼儿园”，合同第三条第4款约定，租赁期内，乙方幼儿园内的环卫、保卫、绿化维护等管理由乙方负责并承担相应费用，乙方幼儿园所用的水、电、煤气、网络宽带及有线电视等由甲方负责管理入户，独立设表计量。乙方幼儿园不纳入“世欧上江城”小区物业管理的统一管理，由乙方自行管理，由此产生的费用由乙方自行承担。2011年因世欧房地产公司无法向佳文幼儿园开具房租发票，转由福建世欧物业管理公司代管该幼儿园房屋，房租改为场地使用费和管理服务费。2011年6月1日，世欧物业管理公司与佳文幼儿园另行签订《上江城幼儿园使用管理合同》，该《使用管理合同》与原《房屋租赁合同》主要内容基本一致。《使用管理合同》第三条第4款约定，使用期内，乙方应及时向甲方缴纳相应的管理服务费。乙方幼儿园所用的水、电、煤气、网络宽带及有线电视等由甲方联系开发商负责管道入户、独立设表计量，入户后使用费由乙方承担。乙方幼儿园内部不纳入“世欧上江城”小区物业统一管理，由乙方自行管理，由此产生的费用由乙方自行承担。2010年6月18日，世欧房地产公司与融信公司签订《前期物业服务合同》，由融信公司负责对世欧上江城提供前期物业管理服务。根据该合同附件二：世欧上江城物业构成明细，世欧上江城幼儿园并未包括在融信（福建）物业管理有限公司的物业管理服务范围内。2.事实上，佳文幼儿园承租的世欧上江城幼儿园是个相对独立的单元，它四周有围墙与世欧上江城的其它高层住宅及商业用房隔开，它本身是一座独立的四层楼房，房屋建筑面积3200㎡，建筑占地面积1008㎡，用地总面积4000㎡，它既不是高层住宅，也不属于商业用房。承租以来，世欧上江城佳文幼儿园的物业管理事务从房屋维修、设施维护、安全防卫、垃圾清运、绿化维护等等都是由佳文幼儿园自行负责并承担全部相关费用，融信公司既没有向佳文幼儿园提供任何上述物业管理服务，也没有承担分文费用，融信公司以高层住宅2.2元/月*㎡的标准向佳文幼儿园收取物业服务费于法无据。
融信（福建）物业管理有限公司辩称：一、佳文幼儿园主张无需缴纳物业费，没有合同依据。虽然2010年8月18日佳文幼儿园与福州世欧房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》第三条第4款约定“乙方幼儿园不纳入世欧上江城小区物业统一管理”，但该《房屋租赁合同》第四条第3款约定“租赁期间，乙方应自行按时缴纳因使用房屋和经营而发生的所有费用，包括但不限于物业管理费。”，可见《房屋租赁合同》并非约定佳文幼儿园可以不缴纳物业费。2011年6月1日，福建世欧物业管理有限公司与佳文幼儿园签订的《上江城幼儿园使用管理合同》第三条第4款“乙方幼儿园内部不纳入小区物业统一管理”；第四条第1款“场地使用费和管理服务费不含应交上江城物业管理公司的物业费用等”；第四条第3款“使用期间，乙方应自行按时缴纳因使用房屋和经营幼儿园而发生的所有费用，包括但不限于小区物业管理费等，并承担延期付款的违约责任”更是对此予以了明确。《上江城幼儿园使用管理合同》的签订时间晚于《房屋租赁合同》，相关约定应以《上江城幼儿园使用管理合同》为准。《上江城幼儿园使用管理合同》约定的是“乙方幼儿园内部不纳入小区物业统一管理”，而不是“乙方幼儿园不纳入世欧上江城小区物业统一管理”。“乙方幼儿园内部”属于业主专有部分，而根据《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》的规定以及融信公司与福州世欧房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第三、第六条的约定，融信公司提供的物业服务范围只是物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护，物业专有部分、专有设施设备不属于物业管理范围，物业专有部分的业主如需委托物业公司提供服务，服务内容和费用由业主与物业公司另行商定。二、佳文幼儿园主张其无需缴纳物业费，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，2010年6月18日融信公司与福州世欧房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对佳文幼儿园具有约束力，佳文幼儿园应按该《前期物业服务合同》的约定向融信公司缴纳物业管理费。三、《前期物业服务合同》附件二《世欧上江城物业构成明细》明确标有“幼儿园”，虽然无具体面积，但这是因为签订《前期物业服务合同》时世欧上江城尚未工程竣工验收，暂无法确定具体面积。《前期物业服务合同》第一条物业基本情况“上述指标，最终以福州市相关部门对本项目工程竣工验收后的备案数据为准，如相关指标变化，不影响本合同各项条款的履行”对此可说明。福建世欧物业管理有限公司与佳文幼儿园签订的《上江城幼儿园使用管理合同》第一条已注明“上江城幼儿园是世欧上江城的公共配套设施”、第四条第1款“场地使用费和管理服务费不含应交上江城物业管理公司的物业费用等”、第四条第3款“使用期间，乙方应自行按时缴纳因使用房屋和经营幼儿园而发生的所有费用，包括但不限于小区物业管理费等，并承担延期付款的违约责任”以及《房屋租赁合同》第四条第3款“租赁期间，乙方应自行按时缴纳因使用房屋和经营而发生的所有费用，包括但不限于物业管理费。”均可说明“上江城幼儿园应向上江城物业管理公司缴纳物业费用”，上江城幼儿园为上江城物业管理范围。四、佳文幼儿园作为民营私立幼儿园，从事提供幼儿教育，收取高额学费的经营性活动，该经营性活动明显具有商业性，本应按《前期物业服务合同》第七条约定的商业物业管理费4.0元/月·㎡的标准缴纳物业服务管理费，融信公司主动按照高层住宅物业管理费2.2元/月·㎡的标准主张物业服务管理费，已充分照顾了佳文幼儿园，佳文幼儿园主张无需缴纳物业费或应按无电梯的多层住宅标准收取物业费，没有依据。1.只要属于物业服务范围之内，享受物业服务，就应该按照《物业管理条例》的规定缴纳物业费。2.佳文幼儿园所引用的《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》、《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》适用的只是普通住宅，而幼儿园非住宅。3.世欧上江城属于高档社区，小区内均为高层住宅，没有多层住宅，高层住宅物业管理费2.2元/月·㎡是该小区范围内最低收费标准；且佳文幼儿园虽不是高层，但是独栋楼房，有房有院，显不是多层住宅，更具有别墅的属性，而别墅的物业费明显高于高层住宅。4.佳文幼儿园作为经营性机构，如果缴纳的物业费低于普通居民的生活住宅标准，显然不符常理。
融信（福建）物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.佳文幼儿园向融信公司支付物业服务费302720元（自2012年3月1日至2015年9月31日），并按拖欠物业服务费总额的日万分之三支付至实际交纳物业服务费之日止的违约金（暂计至起诉之日为44668元）；2.佳文幼儿园负担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年6月18日，融信（福建）物业管理有限公司与福州世欧房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由融信（福建）物业管理有限公司负责对世欧上江城提供前期物业管理服务。《前期物业服务合同》第七条约定，高层住宅物业管理费2.2元/月/平方米，商业物业管理费4元/月/平方米。第八条第1项约定，物业管理费按月进行交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。第三十一条约定，业主/物业使用人未能按时足额交纳物业管理费时，按应交而未交金额每日万分之三支付违约金。2011年6月1日，福建世欧物业管理有限公司（甲方）与福州市仓山区佳文幼儿园（乙方）签订《上江城幼儿园使用管理合同》，福州市仓山区佳文幼儿园承租3200平方米房屋用于经营世欧上江城幼儿园。《上江城幼儿园使用管理合同》第四条第1项约定，场地使用费和管理服务费不含应交上江城物业管理公司的物业费用等。第四条第3项约定，使用期间，乙方应自行按时缴纳因使用房屋和经营幼儿园而发生的所有费用，包括但不限于小区物业管理费等，并承担延期付款的违约责任。2013年3月1日，福州市仓山区世欧上江城佳文幼儿园经登记为法人。2013年3月6日，福建世欧物业管理有限公司、福州市仓山区佳文幼儿园、福州市仓山区世欧上江城佳文幼儿园三方签订了《上江城幼儿园使用管理协议》，约定：甲方（福建世欧物业管理有限公司）同意乙方（福州市仓山区佳文幼儿园）将原合同的乙方权利义务概括转让给丙方（福州市仓山区世欧上江城佳文幼儿园）；本协议生效后，原合同中乙方的权利义务由丙方履行，本协议生效前，原合同中乙方尚未履行的义务由乙方和丙方承担连带履行责任；本协议自2013年3月1日生效。另查，福州市仓山区佳文幼儿园自2012年5月开始装修租赁房屋。庭审中，融信（福建）物业管理有限公司表示要求福州市仓山区佳文幼儿园的物业服务费从2012年5月1日起开始计算。
一审法院认为，融信（福建）物业管理有限公司与福州世欧房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》合法有效。融信（福建）物业管理有限公司按该合同约定自2012年5月1日起至2013年2月28日为福州市仓山区佳文幼儿园提供物业服务，福州市仓山区佳文幼儿园应承担交纳物业服务费的义务。《前期物业服务合同》约定的最低物业服务收费标准为每月2.2元/平方米，融信（福建）物业管理有限公司要求福州市仓山区佳文幼儿园按该标准交纳物业服务费，一审法院予以支持。福州市仓山区佳文幼儿园应向融信（福建）物业管理有限公司交纳自2012年5月1日起至2013年2月28日的物业服务费70400元（7040元/月×10个月）。福州市仓山区佳文幼儿园未按照约定交纳物业服务费，已经构成违约，《前期物业服务合同》第三十一条约定违约金为日万分之三，融信（福建）物业管理有限公司诉请按应交纳物业服务费的日万分之三的标准计算违约金，不违反法律、法规，一审法院予以支持，但违约金应按每月应交纳的物业服务费，分别计算至实际付清欠款之日止。《前期物业服务合同》中约定的物业服务费交纳时间为每月10日前，故福州市仓山区佳文幼儿园最迟应自2012年5月11日起支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、福州市仓山区佳文幼儿园于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付自2012年5月1日起至2013年2月28日的物业服务费70400元及违约金（违约金按日万分之三的标准，从2012年5月11日起，按每月应交纳的物业服务费，分别计算至实际付清欠款之日止）；二、驳回融信（福建）物业管理有限公司的其他诉讼请求。诉讼费6511元，适用简易程序减半收取3255.5元，由融信（福建）物业管理有限公司2595.5元、福州市仓山区佳文幼儿园负担660元。福州市仓山区佳文幼儿园负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。经审理查明，2010年6月18日，融信公司与福州世欧房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的附件二《世欧上江城物业构成明细》中记载高层建筑6栋，共708套，建筑面积94243平方米、商业用房3036平方米、车库19590平方米、（物业和设备）用房720平方米，幼儿园一栏为空白。2010年8月18日，佳文幼儿园与福州世欧房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定福州世欧房地产开发有限公司将建筑面积3200㎡的世欧上江城幼儿园出租给佳文幼儿园使用，合同还约定了幼儿园不纳入“世欧上江城”小区物业统一管理，由佳文幼儿园自行管理，由此产生的费用由佳文幼儿园自行承担。2011年6月1日，福建世欧物业管理有限公司与佳文幼儿园签订《上江城幼儿园使用管理合同》第三条第4项约定，“……乙方幼儿园内部不纳入“世欧上江城”物业统一管理，由乙方自行管理，由此产生的费用由乙方自行承担。”除此之外，根据本案现有的证据，本院确认一审法院查明的事实属实。
本院认为，福建世欧物业管理有限公司与佳文幼儿园签订的《上江城幼儿园使用管理合同》第三条第4项约定，“……乙方幼儿园内部不纳入“世欧上江城”物业统一管理，由乙方自行管理，由此产生的费用由乙方自行承担。”第四条第1项约定“场地使用费和管理服务费（不含应交上江城物业管理公司的物业费用等）”，融信公司虽然为世欧上江城”小区提供了物业服务，但融信公司与福州世欧房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的附件二《世欧上江城物业构成明细》中，幼儿园一项为空白，故幼儿园并未纳入《前期物业服务合同》的管理范围，且依照佳文幼儿园与福州世欧房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》的本意，幼儿园亦不纳入“世欧上江城”小区物业统一管理，由佳文幼儿园自行管理，由此产生的费用由佳文幼儿园自行承担。融信公司与佳文幼儿园之间并未签订物业服务协议，且佳文幼儿园亦不属于《世欧上江城物业构成明细》中提供物业服务的范围，《前期物业服务合同》也仅规定了高层住宅与商业物业的物业管理费收费标准，幼儿园属于小区内一些配套的公益性设施，融信公司要求按照高层住宅的收费标准向佳文幼儿园收取物业服务费，亦缺乏合同依据，不予支持。
综上所述，佳文幼儿园的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第4602号民事判决；
二、驳回融信（福建）物业管理有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费6511元，适用简易程序收取3255.5元，二审案件受理费6511元，均由融信（福建）物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年二月二十七日
法官助理 龚 蓉
书 记 员 林 舒