天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终191号
上诉人（原审被告）天津顺营置业有限公司，住所地天津市滨海新区大港开发区东环路275号。
法定代表人马国忠，经理。
委托代理人刘迎秋，天津金三维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市大港友谊家具中心，住所地天津市滨海新区大港板厂路**号。
法定代表人ＸＸ龙，经理。
委托代理人秦嗣文，天津正阳律师事务所律师。
上诉人天津顺营置业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨港民初字第2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行审理。上诉人天津顺营置业有限公司之委托代理人刘迎秋，被上诉人天津市大港友谊家具中心之法定代表人ＸＸ龙、委托代理人秦嗣文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年2月9日，天津顺营置业有限公司（以下简称顺营公司）与天津市大港友谊家具中心（以下简称友谊家具中心）订立租赁协议一份，约定顺营公司将其所有的位于大港东环路275号（三层楼）及配套设施整体出租给友谊家具中心用于商业经营，租期自2010年3月31日至2025年3月31日，租金为第一年733650元，第二年855925元，第三年978200元。协议订立后，友谊家具中心按照约定向顺营公司交纳了400000元保证金，但顺营公司未将出租房屋交付给友谊家具中心。在友谊家具中心的多次催促下，顺营公司又于2010年12月16日和2011年5月21日两次与友谊家具中心签订补充合同，在两份补充合同中明确约定了违约责任。顺营公司至今仍未按照双方签订的合同及补充合同的约定履行己方应尽的义务。友谊家具中心主张截至2014年1月25日，顺营公司已退还保证金350000元，故诉至法院，请求：1、判令顺营公司退还租赁协议保证金50000元，给付补偿金1200000元，违约金97820元，总计1347820元；2、本案诉讼费用由顺营公司承担。
原审法院认为，双方之间签订的《租赁协议》及两份《补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，对以上协议的效力予以认可，双方应该严格依照以上三份协议的约定履行各自的权利和义务。顺营公司至今未将涉诉房屋交与友谊家具中心使用，已构成违约，应该承担协议中约定的违约责任。顺营公司在庭审中对保证金和违约金的内容不持异议，同意退还保证金50000元，同意给付违约金97820元，对此予以确认。顺营公司辩称违约金和补偿金的性质相同，认为合同约定的97820元系违约金和补偿金的总和，其该项主张无法律依据，亦与合同的约定相悖，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“被告天津顺营置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告租赁协议保证金50000元，给付原告补偿金1200000元，给付原告违约金97820元，以上三项共计1347820元。被告天津顺营置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16930元，由被告天津顺营置业有限公司负担。”
宣判后，上诉人顺营公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或改判撤销原审判决中1200000元的部分，一、二审诉讼费由被上诉人友谊家具中心负担。主要理由：双方虽在房屋租赁合同中同时约定了违约金和补偿金，但违约金和补偿金都是对被上诉人损失的弥补，其性质是一样的，被上诉人没有举证证明其损失的真实存在，故原审判令给付1200000元补偿金违反了法律的强制性规定；双方所签订的租赁合同涉及的房屋位于大港东环路275号，为三层，2011年上诉人将房屋增至四层，标的物已改变，致使合同目的无法实现，并非上诉人违约；补充协议（2）明确约定了被上诉人承担涉诉房屋的外檐装修费用，被上诉儿一直未履行该项义务，故应认定是被上诉人不履行合同义务致使合同不能履行，且被上诉人存在扰乱商场经营秩序的行为，严重违反了合同约定，故请求依法改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人友谊家具中心辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，双方签订租赁协议，约定上诉人将坐落东环路275号建筑（三层）及配套整体出租给被上诉人用于商业经营，该租赁物直接并未交付被上诉人使用。现上诉人主张其于2011年将房屋增至四层，标的物已改变，合同目的已无法实现。鉴于上诉人系对租赁物进行加盖，并未改变原有三层建筑物的结构及功能，故不能据此认定合同目的已不能实现。另对于上诉人提出的被上诉人未依约承担外檐装修费用的问题，鉴于交付租赁物系上诉人应履行的主要合同义务，在上诉人始终未交付租赁物的情形下，被上诉人有权拒绝承担外檐装修的费用。上诉人以此为由主张系被上诉人不履行义务致使合同不能履行，依据并不充分，本院对此不予支持。对于是否应同时支持违约金与补偿金的问题，依照《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中，双方当事人在补充协议（2）中既约定了违约金，又约定了以保证金400000元的三倍作为损失赔偿金。因损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，而违约金的意义亦在于对履行利益的补偿，故在认定损失赔偿额与违约金之时，均应以因违约造成的损失为限，不得超出法律规定的限度。另依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。现上诉人提出约定的违约金和补偿金过高，鉴于被上诉人在一、二审期间均未提供证据证明因违约造成实际损失数额，考虑到双方当事人均认可被上诉人自2010年2月9日签订租赁协议后即交付了保证金400000元，后上诉人于2014年1月25日前退还了保证金350000元，剩余50000元至今尚未退还，故被上诉人的损失应以上诉人实际占用保证金期间的银行同期同类贷款利息的1.3倍为限予以认定。据此，原审法院同时支持了被上诉人关于违约金与损失赔偿金的主张，过分高于因违约造成的损失，本院依法作出调整。上诉人主张仅向被上诉人支付违约金97820元，与双方的合同约定不符，且低于按银行同期同类贷款利率1.3倍计算的损失数额，本院对此不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更天津市滨海新区人民法院（2015）滨港民初字第2984号民事判决为：上诉人天津顺营置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还被上诉人天津市大港友谊家具中心保证金50000元，并向被上诉人天津市大港友谊家具中心支付实际占用保证金期间的利息损失（计算方式：以400000元为基数，计算自2010年2月9日至2014年1月25日止期间的利息；以50000元为基数，计算自2014年1月26日至实际退还之日止的利息，利息标准均以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
二、驳回被上诉人天津市大港友谊家具中心的其他诉讼请求；
三、驳回上诉人天津顺营置业有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费16930元，由上诉人天津顺营置业有限公司负担2032元，被上诉人天津市大港友谊家具中心负担14898元。二审案件受理费15600元，由上诉人天津顺营置业有限公司负担1600元，被上诉人天津市大港友谊家具中心负担14000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 张晓彤
代理审判员 孙 静
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 马 丽
速 录 员 韩 鹏