江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01791号
上诉人（原审被告、反诉原告）昆山精密模具标准件有限公司，住所地昆山市玉山镇昆太路756号。
法定代表人王茵，执行董事。
委托代理人彭进峰，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。
委托代理人金胤，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）昆山市宏宇广告传媒服务有限公司，住所地昆山市玉山镇昆太路756号。
法定代表人王宏宇，总经理。
原审被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地昆山市萧林路571号。
法定代表人金建伟，经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
委托代理人张茹稼，江苏沉浮律师事务所实习律师。
上诉人昆山精密模具标准件有限公司因租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆民初字第2075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：原审原告自2009年9月1日起即承租原审被告精模公司所有的座落于昆山市昆太路756号厂区内西侧自行车棚旁空地，空地面积为60平方米，双方续签的最后一期合同签订日期为2012年8月13日，约定租赁期限为2012年9月15日至2014年9月14日，租金标准为每月8.24元／平方米，全年共计租金5932.8元，每年租金递增3%，第二年租金为8.49元／平方米。付款方式为每半年交付一次租金，下次交付租金时间为每半年期满提前一个月。租赁期内，如原审原告未经原审被告精模公司同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的，原审被告精模公司有权单方面终止合同。如遇不可抗拒因素发生，（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制）本合同自然终止，双方互不承担终止责任。在租赁期内如遇不可抗拒因素发生不能继续出租该空地，原审被告精模公司应提前二月通知原审原告。合同签订后，双方按约履行，后原审被告精模公司于2013年4月23日向原审原告发出备忘录一份，内容为：“接政府通知，本厂房将在2013年4月30日移交给政府拆迁办，并于2013年8月30日开始拆迁。根据双方签订的《房屋租赁合同》的相关约定，现通知贵单位，自2013年4月30日终止《房屋租赁合同》。并就乙方（本案原审被告，下同）迁出事宜，经双方友好协商达成以下共识：一、合同终止前的各项费用乙方必须按实支付。二、甲方（即本案原审原告，下同）同意在乙方签署本备忘录后，协调政府延缓乙方搬迁时间，并免除延缓期间的房屋租金、物业费。三、乙方保证在2013年8月30日前搬出厂房，逾期不搬的愿承担一切责任。四、本备忘录一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。”另原审被告精模公司还向原审原告发出通知一份，要求原审原告于2013年8月30日前做好搬离和费用结清工作，提出房租费结算至2013年4月30日。后因原审原告未能按照上述备忘录及通知要求搬离，原审被告精模公司又于2013年12月11日向原审原告送达函件一份，内容为：鉴于双方2012年8月31日签订了《空地租赁合同》，合同号46#，合同有效期截止2014年9月14日止。截止到2013年12月10日止，原审原告尚欠原审被告精模公司租金计7416元，物业管理费990元。原审原告需在收到本函件之日起10日内到厂区物业处进行缴纳。根据合同第十条规定：租赁期内未经原审被告精模公司同意，拖欠租金累计一个月以上且不缴纳滞纳金的。原审被告精模公司有权单方面终止本合同，收回厂房。根据以上合同规定，原审被告精模公司正式通知原审原告，即日起原审被告精模公司已与原审原告终止租赁合同，限原审原告在2014年1月30日之前搬离。原审原告庭审中主张于2013年12月底搬离所承租场地，但同时主张原审被告精模公司不得对原审原告遗留在所承租空地上的房屋及设备进行处分。
另查明：原审原告实际租金支付至2012年12月31日，自2013年1月1日起未再支付租金。合同履行过程中，原审被告及其他租户找到原审被告精模公司方面负责人员要求交纳租金，原审被告精模公司相关负责人员有拒收行为。
又查明：2009年12月15日，原审被告同创公司委托昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司对原审被告精模公司位于昆山市昆太路756号房屋、装修附属物及设备进行了评估，该评估报告中未能体现原审原告所实际承租场地对应的评估价值，但对原审原告实际承租的空地即西侧自行车棚旁空地所归属的评估报告中标记为第22号房进行了相应的评估定价，原审原告主张其所承租的60平方米即包含在第22号房的349.44平方米范围之内。原审被告同创公司庭审中亦明确评估报告涵盖了昆太路756号厂房内所有的建筑物。经核实，评估报告中对应的包含第20-23、33-38号房总面积为793.05平方米的房屋估价为139508.6元，对应的第22号地块上的房屋装修估价为94587元。后原审被告精模公司与原审被告同创公司依据上述评估报告签订了企业动迁协议书，由原审被告同创公司一次性补偿搬迁费用合计36981941元，其中房屋建筑物拆除17918833元，装潢及附着物2765567元，设备搬迁费（可搬迁）1684282元，设备搬迁费（不可搬迁）1055759元，企业搬迁费201500元，土地补偿费13356000元，其中房屋建筑物拆除，装潢及附着物，设备搬迁费（可搬迁），设备搬迁费（不可搬迁）四项费用总额与评估报告一致。协议签订后十日内付款30%，原审被告精模公司在签约后六个月内交出钥匙，原审被告同创公司在十日内付清余款。审理中，原审被告同创公司明确已经支付部分补偿款，余款等待原审被告精模公司实际搬迁后支付。
原审原告宏宇公司诉称：2009年9月1日，原审原告与原审被告精模公司签订《空地租赁合同》一份，约定：由原审被告精模公司将其拥有使用权座落于昆山市昆太路756号厂区内，西侧自行车棚旁空地出租给原审原告建造简易厂房，用于经营广告制造业务。该空地60平方米，租金每月8元／平方米，租赁期限2年。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原审原告在租赁空地上建造了厂房，用于经营广告制作业务。合同到期后，原审原告与原审被告精模公司于2011年8月26日续签了一份《空地租赁合同》，租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日，其他内容同第一份《空地租赁合同》。2012年8月13日，原审原告与原审被告精模公司又续签了一份《空地租赁合同》，租赁期限2年，自2012年9月15日至2014年9月14日；第一年租金每月8.24元／平方米，第二年租金每月8.49元／平方米。其他内容基本同前两份合同。在合同履行期间，一直由原审被告精模公司工作人员上门收缴租金和水电费，原审原告按时交纳，从不拖欠。但自2013年1月起，原审被告精模公司工作人员上门只收缴水电费，拒收租金。2013年1月中下旬的一天，原审被告精模公司突然无故对包括原审原告在内的所有承租户拉闸断电，要求所有承租方搬离厂区。以后，当原审原告等承租户主动上门交纳租金时也遭拒收。
2013年4月23日，原审被告精模公司要求原审原告在内的所有承租户在其事先拟好的《备忘录》上签名或盖章。这时，原审原告及所有承租户才知道原审被告精模公司拒收租金的原因是其昆太路756号厂区要整体拆迁。另外，原审被告精模公司又以政府拆迁为由单方向原审原告及所有承租户发出通知，提出解除合同，房租和物业费计算到2013年4月30日止，要求原审原告及所有承租户于2013年8月30日之前搬离。自2013年6月1日起原审被告精模公司停止物业服务。经事后向昆山市房屋征收管理部门咨询得知，原审被告精模公司的厂房并非政府拆迁，而是原审被告精模公司与原审被告同创公司之间的协议拆迁。拆迁补偿安置协议早在2010年就已签订，各项补偿均有明细清单及评估报告。原审被告同创公司已经向原审被告精模公司支付了部分补偿费用。
鉴于存在上述原因，原审原告同意解除与原审被告精模公司之间签订的《空地租赁合同》，但要求原审被告精模公司承担违约责任，依法对原审原告建造的厂房及装饰装修价值、停产停业损失、搬迁费用及鸽棚拆除损失等进行赔偿。原审被告精模公司不同意赔偿，为此，原审原告一面寻找租赁合适厂房，筹划搬迁事宜；一面继续与原审被告精模公司交涉合同解除后的赔偿事宜。2013年11月与案外人签订店面租赁合同，经装修后，于2013年年底与原审被告精模公司结清租金外的各项费用后，便搬出原审被告精模公司厂区。原审被告精模公司以拆迁为由单方面解除合同，属违约行为，该违约行为造成原审原告上述各项损失。为维护原审原告的合法权益，原审原告依法提起诉讼，请求判令：1、确认原审原告与原审被告精模公司之间的《空地租赁合同》于2013年12月31日已经解除；2、原审被告精模公司赔偿原审原告损失，包括：（1）厂房建造及水泥地面浇灌损失补偿费36000元；（2）装饰装修损失补偿费28000元；（3）企业整体搬迁损失补偿费26000元；（4）停产停业损失补偿费50000元；（5）移装固定设施补助费3000元，合计143000元；具体以原审被告精模公司与原审被告同创公司之间的拆迁补偿协议及相应的明细单和评估报告为准；拆迁补偿协议及相应的明细单和评估报告没有涉及的项目，则另行委托评估确定。3、原审被告同创公司在欠付原审被告精模公司拆迁补偿费的范围内对上述第2项赔偿与原审被告精模公司承担连带赔偿责任。
原审被告精模公司反诉诉称：根据原审原告与原审被告精模公司签订的《空地租赁合同》第十五条规定：如遇不可抗拒因素（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制），本合同自然终止，双方互不承担合同终止责任。在租赁期内如遇不可抗拒因素发生不能继续出租该空地，原审被告精模公司应提前二月通知原审原告。原审被告精模公司已经按照合同约定履行自身义务，在出现公司拆迁此种不可抗拒因素后，原审被告精模公司提前通知原审原告搬离，并给与原审原告四个月的免租期，因此原审被告精模公司无需再履行其他任何补偿义务。根据原审被告精模公司与原审原告最后一份《空地租赁合同》关于租金的约定，截止起诉，原审原告仍结欠原审被告精模公司到期应付租金3705.97元，且原审原告至今仍未搬离承租空地，给原审被告精模公司造成巨大损失，故原审被告精模公司依法提起反诉，要求判令：1、原审原告支付到期未付租金3705.97元（自2012年9月15日至2013年4月30日期间租金）及相应的利息（按照同期银行贷款利率自2013年5月1日起计算至2014年7月11日）；2、原审原告支付原审被告精模公司因未及时搬离产生的空地使用费（自2013年5月1日计算至2014年7月11日）；3、原审原告承担反诉案件全部诉讼费用。审理中，原审被告精模公司变更诉请为：1、原审原告支付到期未付租金7409.56元（自2012年9月15日至2013年12月11日期间租金）及相应的利息（按照同期银行贷款利率自2012年9月15日起计算至实际支付之日；2、原审原告支付原审被告精模公司因未及时搬离产生的空地使用费（自2013年12月12日计算至原审原告实际搬出之日）。
原审法院认为，原审原告与原审被告精模公司之间的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利。原审被告精模公司在签约后将相应空地交予原审原告使用，原审原告应按照合同约定支付相应的租金。按照合同约定，2013年1月1日至2013年3月14日租金应于2012年8月13日合同签订时支付，2013年3月15日至2013年9月14日期间租金应于2013年2月15日支付。因双方于2013年4月就合同终止事宜进行协商，虽协商未达成一致意见，但基于原审被告精模公司提出终止请求，在协商未果的情况下，双方应继续按照原合同约定履行合同义务，原审被告精模公司应主动提醒原审被告方按原合同约定履行付款义务，且合同履行过程中原审原告亦提供了证据证明其具有主观交纳租金的意愿，原审被告精模公司存在拒收行为，故不应认定原审原告自始即存在拒交租金的违约行为。但原审原告于2013年12月11日收到原审被告精模公司解除合同通知后，既未在合理期间内交纳应交租金，也未在三个月内提出对合同解除的异议，故原审被告精模公司该份合同解除通知已生效，原审法院依法认定原审原告与原审被告精模公司签订的合同编号为46#的《厂房租赁合同》于2013年12月11日解除。
关于原审原告主张要求原审被告精模公司赔偿相关损失的诉请，双方合同约定，如遇不可抗力因素发生，（含自然灾害、政府行政命令、公司倒闭、公司拆迁或公司转制），合同自然终止，双方互不承担合同终止责任。故原审法院对原审原告要求原审被告精模公司承担因搬迁导致的损失的诉请不予支持。但原审被告同创公司在评估报告中所评估的应属于原审原告的财产价值部分，因原审原告与原审被告精模公司在租赁合同中未明确约定合同终止后该部分的归属，因该部分投入者为原审原告，故相应的拆迁补偿也理应归原审原告享有，原审被告精模公司作为收取方收取无相应的事实和法律依据，应予以返还给原审原告。因评估报告中仅有对应场地的评估价值，故原审法院按照原审原告实际承租面积占比，房屋折算残值应为139508.6元＊60／793.05=10554.84元，装修折算残值应为94587元＊60／349.44=16240.90元，二项合计26795.74元应由原审被告精模公司返还。对原审原告要求原审被告同创公司承担连带赔偿责任的诉请，无法律依据，原审法院不予支持。
关于原审被告精模公司主张的租金，自2013年1月1日起至2013年12月11日，原审原告共计结欠原审被告精模公司租金为8.5＊60＊8.24＋（2＋26／30）＊60＊8.49=5664.38元。该部分租金原审原告应予支付给原审被告精模公司。
关于原审被告精模公司主张的空地使用费，双方合同解除后，原审原告理应将承租空地返还给原审被告精模公司，未能返还的，仍应按原租金标准支付相应的实际使用费。原审原告虽主张自2013年12月底已经搬离承租空地，但同时主张原审被告精模公司不得擅自处分原审原告所留在空地上的建筑及设备等，原审法院认定原审原告并未将承租空地返还给原审被告精模公司，故原审原告自2013年12月12日起仍应支付原审被告精模公司空地使用费，按照双方约定的2013年9月15日以后的租金标准8.49元／平方米＊60平方米计算至实际返还之日。
关于原审被告精模公司反诉主张的利息损失，因原审法院在前述中已经阐明原审原告在原审被告精模公司出具备忘录后的合同履行过程中不存在主动拒交租金行为，故原审被告精模公司仅能主张自发出合同解除通知后原审原告仍未按通知要求交纳租金的利息损失，即自2013年12月22日起按照结欠的租金5664.38元以中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算的利息损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司与原审被告昆山精密模具标准件有限公司签订的《空地租赁合同》于2013年12月11日解除。二、原审被告昆山精密模具标准件有限公司于判决生效之日起十日内支付原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司建筑物及装饰装修补偿款26795.74元。三、驳回原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司的其他诉讼请求。四、原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原审被告昆山精密模具标准件有限公司租金5664.38元，并支付相应的利息（以5664.38元为基数，自2013年12月22日起按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日）。五、原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原审被告昆山精密模具标准件有限公司空地实际使用费（以8.49元／平米＊60平米自2013年12月12日计至实际返还之日）。六、驳回原审被告昆山精密模具标准件有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3320元，由原审被告昆山精密模具标准件有限公司负担625元，原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司负担2695元。反诉案件受理费70元，减半收取35元，由原审被告昆山精密模具标准件有限公司负担10元，原审原告昆山市宏宇广告传媒服务有限公司负担25元。
上诉人昆山精密模具标准件有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
原审认定事实部分不清，适用法律错误。
一、原审认定拆迁协议合法有效且在履行，没有事实与法律依据。虽然上诉人曾签署拆迁协议，但双方未就拆迁事宜达成真正合意。同创公司提供的评估报告，并未提供给上诉人确认，双方同意暂不实际履行拆迁协议。上诉人未将土地所有权及房屋所有权证移交给同创公司。原审法院认定拆迁协议有效且正在履行没有依据。
二、原审法院错误认定拆迁协议涉及被上诉人财产与事实不符。评估报告中，涉及当事人所标注的名称是前租户同济太阳能公司。评估报告于2009年12月15日出具，而被上诉人与上诉人之后才签署租赁合同。被上诉人与评估财产无任何关联性。上诉人已与同济太阳能公司终止租赁合同并结清所有款项，同济太阳能公司自愿抛弃建筑物而归上诉人所有与利用，上诉人再将其出租给被上诉人使用。被上诉人未能履行合同义务违约，合同解除后，上诉人无须负担装修物残值。
三、同创公司明确表示拆迁评估报告中的所涉款项仍没有支付完毕，在上诉人没有拿到这部分款项前提下向被上诉人支付错误。
四、被上诉人未交纳2012年9月15日至2012年12月31日的租金，上诉人出具发票是催讨，而不是结算。被上诉人应提供汇款凭证。
综上，请求二审法院撤销原审判决第二、四项，依法改判：1、上诉人无须向被上诉人支付补偿款；2、被上诉人向上诉人支付租金7409.56元（自2012年9月15日至2013年12月11日期间租金）及相应的利息（按同期银行贷款利率自2012年9月15日起计算至实际支付日止）。
被上诉人昆山市宏宇广告传媒服务有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司二审称，本公司与上诉人签订了拆迁安置补偿协议，大部分已经履行。未支付款项部分是因为上诉人没有交付土地房屋。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据被上诉人昆山市宏宇广告传媒服务有限公司在原审中提供的录音证据，可以证实上诉人存在拒收租金的行为，故不能认定为被上诉人违约导致合同解除。故在合同到期前，上诉人要求解除租赁合同，应当向被上诉人补偿房屋及装修残值。上诉人与被上诉人签订的租赁协议为空地租赁协议，上诉人亦无证据证实享有涉案租赁空地上的房屋及装修财产所有权并交付给被上诉人使用，故原审法院认定为被上诉人所有并无不当。在上诉人无相反证据的情况下，涉案评估报告可以作为补偿的参考依据，原审法院作为计算依据合理。支付租金并不限于汇款，在上诉人未能证实出具租金发票时被上诉人未实际支付租金的情况下，被上诉人提供的发票可以作为支付租金的依据。
综上所述，上诉人昆山精密模具标准件有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费655元，由上诉人昆山精密模具标准件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年十二月三日
书 记 员 毛莉莉