安徽省阜阳市颍泉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民一初字第00600号
原告:王某某。
委托代理人：贾恒，安徽皖北律师事务所律师。
被告:阜阳巨川房地产开发有限公司,住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路8号巨川C**中央国际广场A座2701室。组织机构代码78650876-1。
法定代表人：韦士杰，该公司董事长
委托代理人：钮成浩，该公司法律顾问
原告王某某诉被告阜阳巨川房地产开发有限公司（以下简称巨川公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院2015年3月23日受理后,依法由审判员独任审判,公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人贾恒，被告巨川公司的委托代理人钮成浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某诉称：2013年9月11日，其与被告巨川公司签订商品房买卖合同，约定：其购买被告开发的位于阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路8号巨川C**中央国际广场A1509室房屋，总价款为869380元。其根据约定支付了全部购房款，被告却没有按合同约定及时交付房产且至今未办理房屋所有权登记。根据合同第八条规定，被告应于2013年12月30日将验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条规定出卖人预期交房的，应向买受人按日支付房价款万分之三的违约金至实际交付之日止；合同第十五条规定出卖人预期办理房屋所有权登记的，出卖人应按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。因此，为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告立即协助原告办理巨川国际广场（巨川C**中央国际广场）A1509室房屋房地产权属证书；依法判令被告支付逾期交房违约金108237.81元；依法判令被告支付逾期办证违约金869.38元。
巨川公司辩称：一、原告要求的预期交房违约金计算错误且没有事实和法律依据。首先，原告认为的交付时间是错误的。《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件是“该商品房经验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑和市政基础设施工程验收规定》等规定来看，工程竣工验收报告后，组织设计、施工、监理、勘察单位进行竣工验收，勘察、设计、施工、工程监理单位分别出具检验合格的确认文件。故答辩人提供的工程质量竣工验收记录、工程竣工验收报告可以证明CBD中央国际广场工程经竣工验收合格，已达到交付条件。在被答辩人领取房屋钥匙前，巨川国际广场已施工完毕，供水、供电等配套设施业已全部安装完毕能正常使用、道路畅通、电梯调试完毕并投入使用、电水、店铺设到户，已具备交付条件。2014年11月8日，原告在明知涉案房屋情况的基础上领取了房屋钥匙，同意接受房屋并实际占有、使用、收益，应视为原告同意变更约定的交付条件，诉争的商品房已于2014年11月8日转移占有，应视为已经交付使用。原告计算的逾期交房时间明显错误。其次，原告要求的违约金数额明显过高，应依法减少。首先，违约金承担原则是损失补偿原则，而非惩罚性性质。《合同法》第114条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高院合同法解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”最高院合同法解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”以上条款更明确要求案件审判中应将违约金同损害赔偿联系起来，应当以当事人的实际损失来计算违约金。而实际遭受损失的大小只有遭受损失一方才知道，另一方不可能知道也无义务举证证明对方实际遭受的损失，故应当由遭受损失一方就其遭受的损失承担举证责任，在原告未举证证明损失的情况下，应当由其承担举证不能的不利后果，被告请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定依法减少原告主张的违约金数额。第三、原告要求的逾期办证违约金没有事实和法律依据。合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”按原告计算违约金的方式，可以看出原告认为的商品房交付之日为2015年2月20日，按照该条款约定，办理房产所有权登记的日期为2015年8月20日前，其要求预期办证违约金显然没有依据。第四、原告存在违约行为，应承担违约金的给付责任。根据原告提供的材料可以看出，原告未举证证明其在约定时间内支付了房款余额，存在违约行为；原告于2013年7月1日支付首付款违反了双方约定；原告违反《认购协议》之约定逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》，对于其交付的5万元定金，出卖人有权不与退还。鉴于原告也存在违约行为，其应向被告给付违约金或相互抵消。
原告王某某为证明其诉讼主张举证如下;
证据一、身份证。证明原告诉讼主体资格。
证据二、被告的组织机构代码及工商登记基本信息。证明被告的诉讼主体资格。
证据三、购房全款单据。证明原告已经支付全部购房款的事实。
证据四、商品房买卖合同。证明双方存在买卖合同关系，合同约定交房时间未2013年12月30日，逾期交房应向买受人按日支付房价款万分之三的违约金。逾期办理所有权登记，按已付房款0.1%向买受人支付违约金。
证据五、被告巨川公司韦总与业主会谈达成的协议。证明被告承诺以现金方式向原告支付违约金，交房时间承诺为2015年2月20日前。
巨川公司对原告证据一、二无异议。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的证据仅能证明其支付了569380元（其中包括定金50000元），对于房款余额，原告未举证证明其在约定时间内支付。《认购协议》约定：认购人应于本协议签订之日起15日内，即2013年6月25日前与出卖人签署《商品房买卖合同》并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款，如认购人逾期不与出卖人签署《商品房买卖合同》，认购人交付的定金不予退还。原告签订合同的日期为2013年7月8日，显然已违约，对于其交付的5万元定金，被告有权不予退还，该5万元不能计算为原告交付的房款。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，1、《商品房买卖合同》第六条约定：“采用按揭贷款方式，首付房价款569380，并于商品房认购书签订之日起7日内一次性付清，买受人须在买卖合同签订之日起7日内向银行提交按揭手续，余额30万元在45日内用银行按揭贷款一次性付清。”原告存在两项违约情形：原告未举证证明其在约定时间内支付了房款余额，存在违约行为；原告2013年7月1日支付首付款违反了双方约定。鉴于原告存在违约行为，应按合同第七条之约定及《补充协议》第2条之约定按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。2、合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”按原告计算违约金的方式，可以看出原告认为的商品房交付之日为2015年2月20日，按照该条款约定，办理房产所有权登记的日期为2015年8月20日前，其要求逾期办证违约金显然没有依据。或者说，既然原告要求逾期办证违约金，按照原告起诉时间计算，原告认为被告已经在2014年9月份交付了房屋，原告的诉求显然自相矛盾。3、因原告未按照《认购协议》的约定与出卖人签署《商品房买卖合同》，原告交付的定金被告不予退还。4、原告要求按日支付万分之三的逾期交房违约金远超过其损失，应当减少。对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议。不具备合同的形式和实质要件，不具备合同效力；无房屋信息，无业主信息，与本案无关。
巨川公司为证明其反驳主张举证如下：
证据一、营业执照、组织机构代码。证明被告的基本信息。
证据二、工程质量竣工验收记录、工程竣工验收报告。证明CBD中央国际广场工程经竣工验收合格，已达到《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件。
证据三、客户钥匙/物品签收单、业主装修施工许可证、原告与他人签订的租赁合同、照片。证明目的：1、2014年11月8日，原告领取了房屋钥匙。2015年2月9日进行装修；2、原告于2014年11月8日开始接收房屋并实际占有、使用、收益至今。
证据四、租赁合同。证明目的：1、同地段同类房屋租金平均水平；2、原告主张的逾期交房违约金过高，且远远超出同地段同类房屋租金水平，应依其实际损失计算违约金数额。
证据五、认购协议。证明根据认购协议约定，原告签订商品房买卖合同日期为2013年7月8日，已经违约，对其交付的定金，被告有权不予退还，该5万元不能计算为原告交付的购房款。
证据六、商品房买卖合同。证明目的：1、签订合同日期是2013年7月8日；2、根据合同第六条的约定，原告支付房款违约，支付首付款违约。根据合同第十五条，要求支付办证违约金没有依据。
王某某对巨川公司证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明相关施工的主体对涉案房屋进行验收，不能证明涉案房屋验收合格，因为涉案房屋验收处理验收单盖章，还需要消防和建委部门的验收合格报告，本案涉案房屋没有提供后期的消防和建委部门的验收报告单。对证据三签收单真实性暂时无异议，如原告本人有异议，我方提供书面质证意见，对钥匙的领取不能证明房屋已经交付，领取钥匙后，应进行房屋检验，如果检验合格，应签收检验单。对于租赁合同是复印件，无法核对真实性，对于施工许可证不能证明是经过原告认可的。根据我方举证，被告的承诺书，被告承诺是2015年2月20日前交房，领钥匙，装修，出租，自用等均不影响违约金的赔付，领钥匙不等于交房，从被告提供的合同看，起租时间是2015年3月31日，也在被告承诺的2月20日之后，不能达到被告举证的证明目的。对证据四有异议，从合同内容看与证据三的租赁合同均是同一模板形成的。房屋对外出租，要提供房屋所有权证，并且经过消防验收才可出租。被告出租房屋应提供向税务部门缴纳税金的单据，仅提供租赁合同不具有合法性。租赁合同中房屋是被告自行对外进行出租，与本案涉案房屋租金价格会产生偏差，因此与本案涉及的违约金计算不具有关联性。同时该证据不能达到证明原告诉请违约金过高的证明目的，应按照鉴定机构对地段的房屋租金的鉴定价格计算。被告在出售房屋时承诺了房屋的收益率，因此不存在违约金过高的问题。对证五认购人是付某某，而涉案房屋主体是王某某，与本案没有关联性。双方签订买卖合同，以及被告给原告出具收据行为，视为被告对五万元定金转化为购房款进行认可，我方已经按照双方约定履行了支付行为，不存在违约的行为。对证据六有异议，该证据系复印件，被告应提供原件。应以我方提供的合同为准，因为我方的合同日期签订在后。
通过庭审举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：
原告证据一、二和被告证据一属双方无异议证据且符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明效力应予认定。
原告证据三、四、五和被告证据二、三、四、五真实性予以认定，对其证明目的本院结合争议焦点另行认定。
原告证据六系被告单位负责人的承诺，被告虽对该证据有异议，但未提供反驳证据，故对该证据的证明效力予以认定。
被告证据六合同签订的时间与原告证据四合同签订的时间不一致，从合同签订的时间先后顺序认定，合同签订日期应以原告持有的合同上写明的日期为准。故对被告证据六的证明效力不予认定。
经审理查明：2013年6月11日，原告王某某之妻付某某与被告巨川公司签订商品房认购协议，付某某认购巨川广场A座15层09室，交定金5万元。双方约定，认购人应于本协议签订之日起15日内即2013年6月25日前，携带本协议、应付款、身份证等相关资料至CBD中央国际接待中心与出卖人签订《商品房买卖合同》，如认购人逾期不与出卖人签订合同，出卖人有权解除该协议，同时认购人交付的定金不予退还。《商品房买卖合同》签订后，本协议自行终止，已付的购房定金全额转为购房款。王某某于2013年7月1日交购房款569380元(包括认购时交的定金50000元）。2013年9月11日，原告王某某与被告巨川公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路8号巨川C**中央国际广场A1509室房屋，建筑面积81.79平方米，每平方米10629.42元，总价款为869380元。采用按揭方式付款，首付款569380元，并于商品房认购书签订之日起7日内一次付清，买受人需在买卖合同签订之日起7日内向银行提交按揭手续，余额30万元整在45日内用银行按揭贷款一次性付清。该合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人。第九条约定，如逾期交房，按逾期时间分别处理，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同第十五条规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付使用后180日办讫房屋所有权登记手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告根据约定将购房余款办理了银行按揭贷款手续，但被告没有按合同约定及时交付商品房。2014年10月22日，巨川公司总经理与业主会谈达成共识:巨川公司认可领钥匙、装修、出租、自用等均不影响违约金的赔付，领钥匙不等于交房;违约金以现金形式赔付至房屋经综合验收合格达到交房标准为止;交房日期至2015年2月20日前。2014年11月8日，经被告催告，原告王某某在客户钥匙/物品签收单上签字，领取了房产钥匙和业主手册等。2014年12月2日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位分别在《工程竣工验收报告》上签字盖章确认工程验收合格。2015年2月9日，原告王某某将该商品房出租给刘向阳并与刘向阳签订房屋租赁合同，房屋租金每平方米每月45元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。原告依约支付购房首付款，其余购房款由被告帮助办理银行按揭，并在办理合同备案登记后取得银行贷款支付，原告没有拖欠被告购房款的行为。被告认为原告逾期付款应当支付违约金、没收认购定金，因原告认购时交纳的定金50000元被告已同意转为购房款，视为被告对原告超过认购协议规定的期限付清首付款的认可，该认购协议因双方签订《商品房买卖合同》而自行终止，故被告的辩解主张无事实依据，本院不予采信。关于被告是否逾期交房问题，合同约定的交房期限是2013年12月30日前，但被告未能在该期限内交房。原告虽在2014年11月8日领取了商品房的钥匙，但因该商品房尚未验收合格，不符合交房条件，领取钥匙并不证明被告已将验收合格的商品房交付原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，商品房竣工经验收合格后方可交付使用。这是我国法律对商品房交付使用的强制性规定。《建设工程质量管理条例》规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收合格的标准是五单位在《工程竣工验收报告》上的签章。本案中，该商品房验收合格时间是2014年12月2日，原告在此之前已经领取商品房钥匙，故交房时间应以该验收合格时间为准。据此计算，原告逾期交房338天，合同约定，逾期交房，被告应当按照原告已付房款的日万分之三支付违约金，被告认为该约定的违约金过高，请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。被告逾期交房，给原告造成房租损失客观存在，结合原告房屋租赁价格每平方米每月45元，每天每平方米1.5元标准，该房屋面积81.79平方米，每天租金122.68元，违约金标准按该租金的130%计算，每天159.48元。逾期交房违约金数额为53904.24元（159.48元／天×338天）。
关于被告是否逾期办证问题。双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付使用后180日办讫房屋所有权登记手续的，买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。上述确认的交房之日是2014年12月2日，则被告应履行协助办证义务的期间为该日起180日内即在2015年6月2日前，但被告至今未为原告办理房屋所有权登记手续，已属违约，应承担逾期办证的违约责任，原告要求被告协助原告办理巨川C**中央国际广场A1509室房地产权属证书并支付逾期办证的违约金符合法律规定，本院予以支持，逾期办证违约金数额为869.38元（869380×0.01）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告阜阳巨川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期交房违约金53904.24元。
二、被告阜阳巨川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告逾期办理房屋所有权证违约金869.38元。
三、被告阜阳巨川房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理巨川C**中央国际广场A1509室房地产权属证书。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2482元，减半收取1241元，由原告负担241元，被告阜阳巨川房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阜阳市中级人民法院。
审判员 于冲
二〇一五年七月二十二日
书记员 陈莹
附：(2015)泉民一初字第00600号民事判决书适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。