湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第00497号
原告龙凯。
委托代理人李景珍，湖北吴都律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告鄂州市大宅房地产开发有限公司。
法定代表人何国祥，该公司经理。
委托代理人李珺。代理权限：特别授权。
被告何细桥。
委托代理人胡俊，湖北祥德律师事务所律师。代理权限：一般代理。
第三人陈刚。
第三人鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司。
法定代表人徐武东，该公司经理。
委托代理人汪文涛，湖北源规律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人刘炳华。
委托代理人汪文涛，湖北源规律师事务所律师。代理权限：特别授权。
第三人周文枝。
原告龙凯诉被告鄂州市大宅房地产开发有限公司（以下简称大宅房地产公司）、何细桥及第三人陈刚、鄂州市华容区东银小额贷款有限责任公司（以下简称东银小额贷款公司）、刘炳华、周文枝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李景珍，第三人东银小额贷款公司、刘炳华的委托代理人汪文涛到庭参加了诉讼。被告大宅房地产公司、何细桥及第三人陈刚、周文枝经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙凯诉称：2013年11月1日，原告龙凯与被告大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定被告大宅房地产公司将原告房屋拆迁还建，拆迁还建房屋安置于鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房。当日，原告与被告大宅房地产公司还签订《还建补偿协议》，协议约定被告大宅房地产公司于2015年1月1日前向原告交付房屋，被告何细桥为该合同的履行提供担保。原告与被告大宅房地产公司、何细桥在鄂州市公证处办理公证。2015年1月1日，原告与被告大宅房地产公司约定的交房日期已至，原告多次催促被告大宅房地产公司交付房屋未果，才后知道被告大宅房地产公司已将还建给原告的房屋出售给第三人并在房产部门登记备案。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告大宅房地产公司履行还建补偿协议向原告交付鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房，判令被告大宅房地产公司赔偿原告损失156，000.00元（按合同约定计算至实际交付房屋为止），判令被告何细桥对上述债务承担连带清偿责任，并由被告承担本案诉讼费用。
第三人东银小额贷款公司、刘炳华辩称：原告诉请被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效没有法律依据。根据相关规定，被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》自双方签订协议时生效，原告主张对还建安置房屋的优先权不代表被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效。原告要求被告大宅房地产公司交付房屋的请求无事实和法律依据，原告与被告大宅房地产公司签订拆迁补偿安置协议不符合拆迁规定，被告大宅房地产公司不能作为拆迁方。原告与被告大宅房地产公司之间是债权债务关系，第三人对合同约定的房屋已在房产部门办理了房屋预告登记，形成物权，物权大于债权的效力。原告要求确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效并判令被告大宅房地产公司履行还建补偿协议向原告交付鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房的请求无法律依据，请求驳回原告对第三人东银小额贷款公司、刘炳华的起诉。
被告大宅房地产公司、何细桥及第三人陈刚、周文枝未向本庭提出答辩意见。
原告龙凯为证实其主张，向本庭提供如下证据：
证据一，原告身份证复印件。拟证实原告的身份情况及主体资格。
证据二，房产证、土地证、公证书。拟证实原位于鄂州市文星路23号被被告大宅房地产公司拆迁的建筑面积342.49㎡、占地面积120.08㎡房屋系原告所有。
证据三，2013年11月1日《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋拆迁补偿安置补充协议书》。拟证实被告大宅房地产公司将原告所有的420.17㎡房屋予以拆迁。
证据四，公证书。拟证实2013年11月1日，原告与被告大宅房地产公司签订《还建补偿协议》并办理公证。该协议明确：1、原告原有420.17㎡房屋由被告大宅房地产公司拆除，被告大宅房地产公司将鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一楼自西向东第一至三间178.50㎡门面及二楼自西向东第一间起至建筑面积213.99㎡范围的房屋还建给原告所有。2、原告原房屋一直由他人租赁经营，2015年1月1日以后，被告大宅房地产公司未向原告交付房屋的，每逾期一年（未满一年按一年计算），按上年度租金标准加付20%租金即156，000.00元。3、被告何细桥为该合同的履行提供担保。
证据五，房屋图纸。拟证实被告大宅房地产公司拆迁补偿给原告的门面房屋座落位置、面积均在图纸上注明。
证据六，委托书。拟证实被告何细桥受被告大宅房地产公司委托与原告签订合同并办理公证。
证据七，关于原土地局综合楼门面房四户业主拆迁补偿信访问题协调情况的说明。拟证实原告与被告大宅房地产公司签订拆迁协议系经过市信访及街道信访部门协调，拆迁补偿协议已在相关部门备案。
证据八，房屋预售备案证、土地证、建筑施工许可证、建筑规划许可证。拟证实被告大宅房地产公司开发的大宅院已办理房屋预售许可证，被告大宅房地产公司应当将拆迁补偿协议约定的房屋交付给原告所有。
证据九，房屋备案清单。拟证实被告大宅房地产公司将拆迁补偿协议约定还建安置给原告的房屋与第三人分别签订了《房屋买卖合同》，并将房屋备案至第三人名下，损害了原告的合法权益。其中1-10号房屋备案到第三人陈刚名下，1-08、1-09号房屋备案到第三人东银小额贷款公司名下，1-07号房屋备案到第三人刘炳华名下，二楼710.79㎡的房屋备案到第三人周文枝名下。
第三人东银小额贷款公司向本庭提供如下证据：
证据一，第三人东银小额贷款公司营业执照、组织机构代码证。拟证实第三人东银小额贷款公司的基本情况。
证据二，被告大宅房地产公司营业执照、组织机构代码证复印件。拟证实被告大宅房地产公司基本情况。
证据三，《商品房买卖合同》及购房收据。拟证实第三人东银小额贷款公司与被告大宅房地产公司签订购买位于鄂州市文星路大宅院第1-08号及1-09号商铺的《商品房买卖合同》及补充合同，合同约定：1、1-08号商铺建筑面积63.73㎡，单价为每平方米10，000.00元，合同总价款为637，300.00元，1-09号商铺建筑面积69.04㎡，单价为每平方米10，000.00元，合同总价款为690，400.00元。2、在被告大宅房地产公司偿还第三人东银小额贷款公司借款1，200，000.00元之前，第三人东银小额贷款公司有权拒绝支付购房款。3、房屋预售证号：鄂州房预字（1400056）号，该房屋买卖合同有效。
证据四，商品房网上备案查询记录及鄂房预鄂字第G2014002110及G2014002111号预告登记证书。拟证实：1、第三人东银小额贷款公司与被告大宅房地产公司就购买鄂州市文星路大宅院第1-08号及1-09号商铺的行为办理了网上备案及预告登记手续。2、第三人东银小额贷款公司与被告大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》已办理公示手续，属双方真实交易行为，同时具备物权登记效力。
证据五，被告大宅房地产公司向第三人东银小额贷款公司出具的承诺书。拟证实被告大宅房地产公司在双方办理《商品房买卖合同》备案后承诺尽快将第三人东银小额贷款公司购买的商品房交付给其使用，进一步证实第三人东银小额贷款公司系真实的购房者。
证据六，鄂州市发展和改革委员会（2014）59号文件。拟证实：1、被告大宅房地产公司开发的大宅院项目系《国有土地上房屋征收补偿条例》实施后开发的项目。2、依照《国有土地上房屋征收补偿条例》第四条及第二十五条的规定，被告大宅房地产公司无权与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，而应由房屋征收部门与原告签订《补偿协议》。3、原告龙凯与被告大宅房地产公司签订的协议为无效协议。
证据七，（2008）鄂城法民执字第50号民事裁定书。拟证实：1、原告龙凯原房屋来源为李玉春、龚奎、孙卓钟诉汪春兰一案中汪春兰将位于鄂州市文星大道23号一楼自东向西第八间至第十间商铺抵偿给李玉春、龚奎、孙卓钟三人，再由李玉春、龚奎、孙卓钟自行转卖给原告龙凯，原告并非由人民法院拍卖执行标的物而取得。2、原告龙凯向李玉春、龚奎、孙卓钟三人购买房产的行为属执行案件以外且独立的民事行为，非人民法院判决书判决的内容，法院裁定将房产直接由汪春兰过户给原告龙凯违反了民事诉讼法的基本原则。因此，原告龙凯原取得的物权无效。第三人东银小额贷款公司保留行使执行异议之诉的权利。
第三人刘炳华向法庭提供如下证据：
证据一，第三人刘炳华身份证复印件。拟证实第三人刘炳华基本情况。
证据二，被告大宅房地产公司营业执照、组织机构代码证复印件。拟证实被告大宅房地产公司基本情况。
证据三，《商品房买卖合同》及购房收据。拟证实第三人刘炳华与被告大宅房地产公司签订了购买位于鄂州市文星路大宅院第1-07号商铺的《商品房买卖合同》及补充合同，合同约定：1、1-07号商铺建筑面积83.78㎡，单价为每平方米10，000.00元，合同总价款为837，800.00元。2、在被告大宅房地产公司偿还第三人刘炳华借款700，000.00元之前，第三人刘炳华有权拒绝支付购房款。3、房屋预售证号：鄂州房预字（1400056）号，该房屋买卖合同有效。
证据四，商品房网上备案查询记录及鄂房预鄂字第G2014002237号预告登记证书。拟证实：1、第三人刘炳华与被告大宅房地产公司就购买鄂州市文星路大宅院第1-07号商铺的行为办理了网上备案及预告登记手续。2、第三人刘炳华与被告大宅房地产公司签订的《商品房买卖合同》已办理公示手续，属双方真实交易行为，同时具备物权登记效力。
证据五，被告大宅房地产公司向第三人刘炳华出具的承诺书。拟证实被告大宅房地产公司在双方办理《商品房买卖合同》备案后承诺尽快将第三人刘炳华购买的商品房交付其使用，进一步证实第三人刘炳华系真实的购房者。
证据六，鄂州市发展和改革委员会（2014）59号文件。拟证实：1、被告大宅房地产公司开发的大宅院项目系《国有土地上房屋征收补偿条例》实施后开发的项目。2、依照《国有土地上房屋征收补偿条例》第四条及第二十五条的规定，被告大宅房地产公司无权与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》，而应由房屋征收部门与原告签订《补偿协议》。3、原告龙凯与被告大宅房地产公司签订的协议为无效协议。
证据七，（2008）鄂城法民执字第50号民事裁定书。拟证实：1、原告龙凯原房屋来源为李玉春、龚奎、孙卓钟诉汪春兰一案中汪春兰将位于鄂州市文星大道23号一楼自东向西第八间至第十间商铺抵偿给李玉春、龚奎、孙卓钟三人，再由李玉春、龚奎、孙卓钟自行转卖给原告龙凯，原告并非由人民法院拍卖执行标的物而取得。2、原告龙凯向李玉春、龚奎、孙卓钟三人购买房产的行为属执行案件以外且独立的民事行为，非人民法院判决书判决的内容，法院裁定将房产直接由汪春兰过户给原告龙凯违反了民事诉讼法的基本原则。因此，原告龙凯原取得的物权无效。第三人刘炳华保留行使执行异议之诉的权利。
被告大宅房地产公司、何细桥及第三人陈刚、周文枝未向本庭提供证据。
庭审质证中，第三人东银小额贷款公司、刘炳华对原告龙凯证据一、二、六无异议，对其他证据均有异议，认为证据三的被告大宅房地产公司不符合拆迁人主体资格，认为证据四不合法，认为证据五不能达到其证明目的，对证据七、八、九的证明目的均有异议。原告对第三人东银小额贷款公司的证据一、二、四无异议，对其他证据有异议，认为证据三、五被告大宅房地产公司对该房屋无权处分，认为证据六与本案无关，对证据七的证明目的有异议，认为原告是合法取得房屋产权。第三人刘炳华对第三人东银小额贷款公司的证据无异议。原告对第三人刘炳华的证据一、二、四无异议，对其他证据有异议，认为证据三、五被告大宅房地产公司对该房屋无权处分，认为证据六与本案无关，对证据七的证明目的有异议，认为原告是合法取得房屋产权。第三人东银小额贷款公司对第三人刘炳华的证据无异议。
经庭审质证及当事人当庭陈述，本院认证如下：原告证据一具有客观性和合法性，予以采信。证据二具有客观性和合法性，能证实鄂州市文星路23号被被告大宅房地产公司拆迁的建筑面积342.49㎡房屋拆迁前属原告所有，予以采信。证据三具有客观性和合法性，能证实被告大宅房地产公司将原告所有的房屋拆迁的事实，予以采信。证据四具有客观性和合法性，能证实其证明目的，予以采信。证据五、六、八具有客观性和合法性，能分别证实其证明目的，予以采信。证据七具有客观真实性，能证实原告与被告大宅房地产公司之间的拆迁协议系经过鄂州市信访及街道信访部门协调，该拆迁补偿协议已在相关部门备案的事实，予以采信。证据九具有客观真实性，能证实其证明目的，予以采信。第三人东银小额贷款公司证据一、二具有客观性和合法性，予以采信。证据三虽具有客观真实性，但不能证实该《商品房买卖合同》有效，对其证明目的不予采信。证据四、五、六、七虽具有客观真实性，但均不能证实其证明目的，不予采信。第三人刘炳华证据一、二具有客观性和合法性，予以采信。证据三虽具有客观真实性，但不能证实该《商品房买卖合同》有效，对其证明目的不予采信。证据四、五、六、七虽具有客观真实性，但均不能证实其证明目的，不予采信。
本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：
2013年11月1日，原告龙凯与被告大宅房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，约定被告大宅房地产公司将原告所有的位于鄂州市文星路23号建筑面积342.49㎡商业用房及77.68㎡自建商业用房进行拆迁，以产权调换方式安置于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房。当日，原告龙凯与被告大宅房地产公司还签订《还建补偿协议》一份，约定被告大宅房地产公司于2015年1月1日前向原告交付房屋，如被告大宅房地产公司于2016年1月1日还未交付还建房，由被告大宅房地产公司支付原告租金损失156，000.00元，被告何细桥为被告大宅房地产公司提供连带责任保证担保。上述协议还约定双方其他权利义务。原告龙凯与被告大宅房地产公司、何细桥于2013年11月28日经鄂州市公证处对《还建补偿协议》进行了公证。交房期限届满后，由于被告大宅房地产公司开发的房屋未经验收合格，不具备交付条件，被告大宅房地产公司未能依约向原告交房。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求确认被告大宅房地产公司与第三人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被告大宅房地产公司履行还建补偿协议向原告交付鄂州市文星路23号（荔湾西侧地块住宅楼）一层自西向东第一至三间178.50㎡商业门面用房及二层自西向东第一间起213.99㎡商业综合用房，判令被告大宅房地产公司赔偿原告损失156，000.00元（按合同约定计算至实际交付房屋为止），判令被告何细桥对上述债务承担连带清偿责任，并由被告承担本案诉讼费用。
另查明，被告大宅房地产公司应还建安置给原告龙凯的房屋已由被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝分别签订《商品房买卖合同》出卖给第三人，并在鄂州市房产部门登记备案。被告大宅房地产公司在开发该建筑项目中均分别与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝发生借贷关系，被告大宅房地产公司分别向第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝借款3，200，000.00元、1，200，000.00元、647，500.00元、4，500，000.00元，被告大宅房地产公司基于借款分别与第三人对双方之间的《商品房买卖合同》在房产部门登记备案。第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝就被告大宅房地产公司的借款以双方借贷关系分别已向本院提起了诉讼。
本院认为，原告龙凯与被告大宅房地产公司之间签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。原告龙凯与被告大宅房地产公司签订上述协议明确约定了被告大宅房地产公司以位置、用途特定的房屋以产权调换方式对原告予以补偿安置，故原告有优先取得上述补偿安置房屋的权利。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按民间借贷法律关系审理。被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝分别签订《商品房买卖合同》，但均不是被告大宅房地产公司与第三人之间真实意思表示，其之间应认定为民间借贷法律关系，被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝之间签订的《商品房买卖合同》无效。原告要求确认被告大宅房地产公司与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求依法成立，予以支持。基于原告与被告大宅房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿安置补充协议书》是双方真实意思表示，且原告对还建安置房屋有优先权，虽然该房屋现在未经验收合格不具备交付条件，但该房屋在经验收合格具备交付条件时应由被告大宅房地产公司依法交付原告。被告大宅房地产公司未按约定期限向原告履行交房义务，构成违约，应依约定向原告支付租金损失，但因双方附条件交房期限2016年1月1日未届满，所附条件未成就，故对原告要求被告大宅房地产公司支付租金损失156，000.00元的诉请不予支持。同理，原告要求被告何细桥与被告大宅房地产公司连带支付租金损失156，000.00元的诉请不予支持。第三人东银小额贷款公司、刘炳华的辩称理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告大宅房地产公司分别与第三人陈刚、东银小额贷款公司、刘炳华、周文枝签订的《商品房买卖合同》无效；
二、被告大宅房地产公司将位于鄂州市文星路23号荔湾西侧地块住宅楼一层自西向东第一至第三间建筑面积为178.50㎡的门面房及二层自西向东起建筑面积为213.99㎡的商业用房在具备交付条件之日起十日内交付给原告龙凯；
三、驳回原告龙凯对被告何细桥的诉讼请求；
四，驳回原告龙凯其他诉讼请求。
本案受理费5，000.00元，由被告大宅房地产公司负担，财产保全费5，000.00元，由原告龙凯负担（被告应缴纳费用已由原告预交，待本判决生效后由被告支付原告）。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省鄂州市中级人民法院，开户行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，账号：17×××61。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨启军
二〇一五年十二月十四日
书记员 卢 婷