广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0323民初424号原告卢有盟，男，汉族，1965年11月17日生，住XXX。委托代理人谢继香，广西远兴律师事务所律师。委托代理人肖亮，广西远兴律师事务所律师实习律师。被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，法定代表人：蒋晓群。被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，法定代表人：马晓珍。二被告委托代理人张宇杰，广西九宇律师事务所律师。第三人中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行，住址：桂林市环城北一路15号，负责人：周大社。委托代理人万晶，该行员工。委托代理人唐宁，该行员工。第三人中国农业银行股份有限公司灵川县支行，住所地：灵川县灵北路1号，负责人：唐作勇。委托代理人阳光照，该行员工。委托代理人庾璇，该行员工。原告卢有盟诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行了审理。在审理过程中，原告于2016年4月6日申请追加桂林润松休闲健身有限公司为�案被告，经审查，本院依法追加桂林润松休闲健身有限公司为本案被告参加诉讼。另，经审查，中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称农行叠彩支行）、中国农业银行股份有限公司灵川县支行（以下简称农行灵川支行）与本案的审理存在利害关系，本院依法追加农行叠彩支行、农行灵川支行为本案第三人参加诉讼。2016年6月15日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员陈荣财担任法庭记录。原告卢有盟及其委托代理人谢继香，二被告的委托代理人张宇杰，第三人农行叠彩支行的委托代理人万晶、唐宁，第三人农行灵川支行的委托代理人庾璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年4月26日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋一套，房屋建筑面积为422平方米，总价款为1666771元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告依约支付了房款，并由被告代收了契税50003.13元。被告于2013年4月10日将房屋实际交付原告。交房时，被告免收原告购房余款83339元。但被告并未实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺，被告提供的只是临时水电。其临时施工用电，电压极不稳定且经常断电，�水由被告自行抽取黄沙河的河水，经简单过滤后供业主使用，达不到生活用水的标准，且经常停水，无法正常使用。被告也未按合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案，为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发，两被告应共同承担相关责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、确认原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋所有权属原告；3、本案的诉讼费由二被告负担。原告对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告的商品房买卖关系及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺和关于产权登记的约定；二、销售不动产统一发票一张、契税收据及契税完税证各一张，证明原告已按合同约定付清房款，并交纳了契税的事实；三、交房通知书及收房确认书各一份，证明被告将本案涉案房屋已经交付原告，被告免除原告购房款83339元并承担房屋维修基金的事实；四、工商电脑咨询单，证明被告的基本情况；二被告辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，二被告愿意积极配合为原告办理产权证，办好产权证后房屋所有权属于原告。二被告对其辩解在举证期内未提供证据。第三人农行叠彩支行陈述称�涉案房屋是农行叠彩支行向桂林市润松休闲建筑装饰材料有限公司发放贷款的抵押物之一。农行叠彩支行在房产局对抵押物办理登记抵押前进行了查询，查询结果为“未备案”状态，遂办理抵押登记取得房屋他项权证，随同的土地地块也早已为农行叠彩支行的贷款作抵押担保，至今未撤押。以上办理的贷款抵押登记手续合法有效，请求确保农行叠彩支行作为第一顺位受偿权人的权益。第三人农行叠彩支行对其陈述的事实在举证期内提供了以下证据：一、流动资金借款合同一份、借款凭证五份，证明农行叠彩支行与桂林市润松建筑装饰材料有限公司的借贷关系；二、最高额抵押合同三份，证明二被告以本案讼争房产及房屋所处地块为桂林市润松建筑装饰材料有限公司的借贷提供抵押担保的事实；三、房屋他项权证一份，证明农行叠彩支行已取得讼争房产抵押权的事实；第三人农行灵川支行陈述称：农行灵川支行向桂林子玉工贸有限公司发放贷款，借款人桂林子玉工贸有限公司及担保人二被告公司同意为上述贷款追加抵押物，本案涉案房屋为追加抵押物之一，农行灵川支行在房产局对抵押物办理登记抵押前进行了查询，查询结果为“未备案”、“未查封”状态，但已经登记抵押在第一顺位债权人农行叠彩支行名下，在农行叠彩支行知情并同意下，农行灵川支行办理了二次抵押登记，取得了房屋他项权证。本案涉案房屋是农行灵川支行贷款抵押物之一，农行灵川支行是该房屋的第二顺位受偿人，请求确保农行灵川支行作为第二顺位受偿权人的权益。第三人农行灵川支行对其陈述�事实在举证期内提供了以下证据：一、最高额抵押合同一份，证明二被告将本案讼争房产等作为抵押物为桂林子玉工贸公司的贷款提供担保的事实；二、流动资金借款合同二份，证明农行灵川支行与桂林子玉工贸有限公司存在借贷关系的事实；三、借款凭证一份，证明农行灵川支行向借款人发放了贷款的事实；四、房屋他项权证一份，证明农行灵川支行取得讼争房产抵押权的事实；为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局和灵川县国土资源局调取了本案讼争房产的相关登记信息，灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》一份，其上载明本案讼争房产已办理了抵押登记，抵押权人为农行叠彩支行及农行灵川支行；灵川县国土资源局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》一份，其上载明本案讼争房产国有土地使用权证证号为灵01国用（2014）第21700038号，该宗土地办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人农行叠彩支行。经过开庭质证，二被告及农行叠彩支行、农行灵川支行对原告提供的证据一、二、三、四均无异议。二被告及农行叠彩支行、农行灵川支行对本院依法调取的证据均无异议，原告对本院依法调取的证据的真实性无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案证据。二被告及农行灵川支行对农行叠彩支行提供的证据一、二、三、四均无异议。原告对农行叠彩支行提供的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为权属状态不真实导致证明内容也不真实。农行叠彩支行提供的证据的的落款时间晚于原告购买房屋的时间，被告将涉案房屋出卖给原告后房屋及土地就属于原告，被告无处分权，其设立的抵押无效。本院认为，农行叠彩支行提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且农行叠彩支行提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》及灵川县国土资源局向本院出具的《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》所载明的情况能互相验证，证明本案讼争房产及相应土地使用权的抵押登记情况，在原告无其他相反证据证明的情况下，对原告的质证意见本院不予采信。对农行叠彩支行提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以�可，作为本案定案证据。二被告及农行叠彩支行对农行灵川支行提供的证据一、二、三、四均无异议。原告对农行灵川支行提供的证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为权属状态不真实导致证明内容也不真实。第三人提供的证据的的落款时间晚于原告购买房屋的时间，被告将涉案房屋出卖给原告后房屋及土地就属于原告，被告无处分权，其设立的抵押无效。本院认为，农行灵川支行提供的证据具备了民事证据的形式要件，二被告作为形成证据的当事人之一，对相关证据的真实性也予以了认可，且农行灵川支行提供的证据与各当事人均无异议的灵川县房产管理局向本院出具的《灵川县房屋登记档册》所载明的情况能互相验证，证明本案讼争房产的抵押登记情况，在原告无其他相反证据证明的情况下，对原�的质证意见本院不予采信。对农行灵川支行提供的证据的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可，作为本案定案证据。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年4月，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告桂林市松杉房地产开发有限公司开发建设的位于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋一套，建筑面积为422平方米，总价款为1666771元。被告桂林市松杉房地产开发有限公司承诺该商品房正常使用直接关联的水电配套、公共交通、绿化等基础生活设施正常运行。双方还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产�发有限公司统一代办代领。合同签订后，原告于2009年4月30日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了购房款1583432元，并由被告桂林市松杉房地产开发有限公司代收了房屋契税50003.13元，被告于2009年6月15日代原告向税务部门交纳了房屋契税。2013年4月10日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签署了《收房确认书》，被告将房产交付原告。同时，在《收房确认书》中双方约定被告免除原告应支付的购房款83339元，房屋公共维修基金由被告承担。但二被告一直实现对供水、供电、道路、通讯、绿化等配套设施正常运行的交付承诺。二被告也未按合同约定为原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。�告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为予以认可。再查明，2015年4月22日，两被告、案外人桂林市润松建筑装饰材料有限公司与农行叠彩支行签订了《最高额抵押合同》，两被告以登记在其名下的“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋等房产为桂林市润松建筑装饰材料有限公司向农行叠彩支行的贷款提供最高额为35000000元的担保，并于同日办理了抵押登记手续。2015年9月8日，两被告、案外人桂林市子玉工贸有限公司与农行灵川支行签订了《最高额抵押合同》，经农行叠彩支行同意，两被告以登记在其名下的C56幢C56号房屋等房产作为桂林市子玉工贸有限公司向农行灵�支行最高额为15000000元的贷款的追加抵押物，并于2015年9月11日办理了抵押登记手续。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金及房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付给原告，原�为讼争房产的真实权利人，因此，对原告要求确认讼争房屋所有权归其所有的诉请，本院依法予以支持。关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：一、原告卢有盟与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋《商品房买卖合同》合法有效；二、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”C56幢C56号房屋属原告卢有盟所有。案件受理费100元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。审 判 长  周元璋审 判 员  易升龙人民陪审员  李金香二〇一六年十二月八日书 记 员  陈荣财附：本案适用的法律法规1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。