江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01454号
上诉人（原审被告）江苏赣榆农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇东关路43号。
法定代表人朱崇迎，董事长。
委托代理人孙曰磊。
委托代理人车远东。
被上诉人（原审原告）王继和。
委托代理人王博文。
原审被告朱秀芹。
委托代理人孟庆保，江苏港人律师事务所律师。
委托代理人朱自珍（系朱秀芹弟弟），1974年4月21日生，汉族。
上诉人江苏省赣榆农村商业银行股份有限公司（以下简称赣榆农商行）因与被上诉人王继和、原审被告朱秀芹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服原江苏省赣榆县人民法院（2014）赣民初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月28日公开开庭进行了审理。上诉人赣榆农商行的委托代理人孙曰磊、车远东，被上诉人王继和及其委托代理人王博文，原审被告朱秀芹的委托代理人孟庆保、朱自珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月13日，朱秀芹以赣榆县青口镇文秀玩具厂（甲方）法定代表人的身份与王继和（乙方）签订房地产买卖合同，合同约定，甲方将其坐落在青口镇新庄社区204国道西侧赣榆县青口镇文秀玩具厂的房产及土地使用权转让给乙方所有，该房屋所有权证号为赣房权证青字第Q000072**、地号为059361、土地证号为赣国用（2007）第30**号，合同约定转让价格为172万元，合同签订前已付定金32万元，本合同签订后即冲抵房款，因本宗土地使用权及房产已抵押给赣榆农商行，乙方于2010年7月20日前再支付甲方130万元，甲方保证使用此款先行偿还所欠银行贷款，余款10万元待办理房屋产权及土地使用权证过户后三日内支付给甲方，甲方承诺在2010年9月18日前将房屋所有权证及土地使用权证交付给乙方，甲方承诺在2011年6月30日前将房屋所有权证及土地使用证过户到乙方名下，所花费用由甲方承担。合同签订后，王继和于2010年7月19日给付朱秀芹130万元，其中100万元由王继和直接交到银行为朱秀芹偿还贷款，贷款还清后，朱秀芹将抵押在银行的房产证、土地证取回交给王继和持有，并将合同约定的房产土地交付给王继和使用。2011年6月，朱秀芹以办理过户手续的名义让其儿子黄敬然将存放在王继和处的文秀玩具厂的土地证、房产证拿回，朱秀芹瞒着王继和又以该土地、房产作抵押，于2011年6月13日在赣榆农商行贷款100万元，之后，朱秀芹以暂时不能办理过户手续为名，伪造土地证、房产证各一份交给王继和保管。借款于2012年6月16日到期后，朱秀芹仅偿还10万元，后赣榆农商行向法院提起诉讼，经法院调解达成分期还款的协议，由于朱秀芹未按调解书约定期限偿还借款，赣榆农商行申请法院执行，法院依法对抵押房地产进行评估拍卖。由于朱秀芹未能为王继和办理过户手续，王继和于2013年10月16日诉至原审法院，要求朱秀芹协助办理过户手续，王继和才知道朱秀芹以已经转让给其的房地产抵押借款100万及法院正在对抵押的房地产进行评估拍卖的事实，于是王继和撤回起诉，之后向原审法院提出执行异议，要求法院依法停止对青口镇文秀玩具厂的土地、房产的执行。原审法院执行机构经听证，于2014年2月12日，裁定驳回王继和的执行异议申请，王继和不服，依法向原审法院提出执行异议之诉。案件审理过程中，王继和撤回了要求确认坐落在青口镇新庄社区204国道西侧青口镇文秀玩具厂名下的房地产所有权和使用权归其所有的诉讼请求。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。朱秀芹将其个人经营的赣榆县青口文秀玩具厂的房产、土地转让给王继和并签订房地产买卖合同，该合同是双方真实意思的体现，且不违反法律规定，因而是合法有效的。合同签订后，王继和按合同约定将购房款交付给朱秀芹，朱秀芹亦将合同约定的房产、土地交付给王继和占有和使用。合同约定朱秀芹在2011年6月30日前将房屋所有权证及土地使用证过户到乙方名下，所花费用由朱秀芹承担。2011年6月，朱秀芹以办理过户手续的名义将放在王继和处的土地证、房产证拿回，但朱秀芹却隐瞒房地产已经转让交付给王继和的事实，又以该土地、房产作抵押，在赣榆县农商行贷款100万元，之后，朱秀芹以暂时不能办理过户手续为名，伪造土地证、房产证各一份交给王继和，致使过户手续无法办理，对此，王继和没有过错，且房地产已经交付给王继和占有使用，王继和已按合同约定给付购房款，故对王继和提出停止对该房产、土地的执行，依法应予支持；庭审过程中，王继和撤回要求确认坐落在青口镇新庄社区204国道西侧青口镇文秀玩具厂名下的房地产所有权、使用权归其所有的诉讼请求，是其依法行使去处分权，不违反法律规定，予以准许。原审法院遂判决：停止对朱秀芹所有的赣榆县青口镇文秀玩具厂名下的赣房权证青字第Q000072**、地号为059361、土地证号为赣国用（2007）第3043号房产、土地的执行。
上诉人赣榆农商行不服原审判决上诉称，1、该房产自2009年7月28日至今一直处于抵押状态。上诉人与被上诉人之间自2009年7月28日至今一共签订两份《最高额个人担保借款合同》。一份于2009年7月28日签订，授信期间为自2009年7月28日起至2011年7月27日止，金额100万元，同时办理了抵押手续，到房管部门和土地部门办理了他项权证（期限和授信时间一致）。第二份于2011年6月13日签订，授信期间为自2011年6月13日至2014年5月20日止，金额100万元，同时也办理了抵押手续。《最高额个人担保借款合同》第一条约定：“……在此期间和最高本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再着笔签订借款合同……“。从上述两份贷款合同及房屋和土地他项权证看，两份合同时间上是衔接的，没有断开空间。2、原审法院认定事实错误。原审认定朱秀芹将合同约定的房产、土地交付给王继和占有、使用是错误的。朱秀芹在与上诉人签订抵押贷款时，该处房屋正在由承租人潘志余租赁使用。而且自2009年7月28日至今，该房屋的房产证和土地使用证一直在上诉人处保管。该房屋房产和土地一直处于抵押状态，被上诉人一直没有占有房屋，也没有持有房产证和土地使用证。被上诉人与朱秀芹签订买卖合同时该房屋正处于抵押状态，且被上诉人对房产抵押一事始终明知。3、一审依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定是错误的。朱秀芹所有的房产在房屋买卖前已经设立了抵押，不论被上诉人是否交齐购房款，该抵押权一直存在，上诉人就享有优先受偿权，所以一审引用该法条是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人王继和答辩称，答辩人与原审被告朱秀芹签订的房地产买卖合同合法有效，答辩人系善意取得涉案房地产并交付对价款，并于2010年7月底实际取得涉案房屋土地占有使用至今，且答辩人无任何过错。涉案房地产的取得系答辩人用172万购买，其中100万元现金是答辩人和原审被告朱秀芹一同前往上诉人的营业点归还并取得了在银行抵押的房产证及土地证。对此上诉人应当知晓朱秀芹的房屋买卖行为。上诉人对朱秀芹的贷款行为属审查不严，存在过错。上诉人在答辩人与朱秀芹的房屋买卖行为发生一年后未进行实地勘察仅凭以往曾有过借贷行为而轻信朱秀芹，上诉人自身存在过错。上诉人轻信朱秀芹杜撰潘志余的租赁涉案房产属无稽之谈，可以认定上诉人审查疏忽，朱秀芹在一审时也未认可有该租赁行为。答辩人自接收房屋及土地后一直自己使用，朱秀芹无法另行租赁。上诉人主张贷款持续存在不符合客观事实。上诉人主张朱秀芹于2010年7月19日还清贷款后又于2010年8月10日贷款100万元，期限至2011年7月20日。上诉人在2014年1月22日出具的证明中明确记载了兹有朱秀芹于2011年6月18日在我行贷款100万元，到期日为2012年6月16日，已归还本金10万元。尚未到期的100万元贷款并未归还又如何发放另外的100万元贷款，不符合信贷职责，且上诉人的书证中也未提到之前存在贷款的事情。该证明出现在本次诉讼之前具有客观真实性，也可以证明朱秀芹于2010年7月19日还清贷款的事实。上诉人所说的2010年8月10日再次贷款事实不成立。不管是否属实，可以反映出2010年7月19日朱秀芹用售房款归还100万元贷款后所抵押的房产证、土地证从银行取出，不可能已经归还贷款而抵押证件由银行保留一个月之久，不符合常理。因此答辩人与朱秀芹签订买卖合同后交付购房款，并取得涉案房屋的土地证符合客观实际。在房地产日常交易中就赣榆县县城而言，交付房屋未及时过户经常可见。本案中没有及时过户的过错在朱秀芹，因为证件的名称是青口镇文秀玩具厂，当时工商登记已经被注销，因答辩人不知道注销了仍可以过户，轻信朱秀芹找关系恢复工商登记后再过户，而恢复登记需要一年的时间，因此延迟过户时间。虽然本案房产未实际过户，但鉴于已经实际交付并实际支付了标的款，不影响双方买卖合同的效力。在一审中因主张确认之诉与本案不能一并审理，因此撤回部分诉求属权利的正常行使。综上，原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告朱秀芹答辩称，朱秀芹将涉案的房产及土地转让给被上诉人是真实意思表示，也将房产与土地交付给了被上诉人，朱秀芹在上诉人处借款也是事实。按照当时的经营状况，朱秀芹是完全有能力还清借款，然后与被上诉人办理过户手续，只是后来经营状况恶化加上朱秀芹出了一次严重的车祸，造成朱秀芹生活不能自理，导致借款不能偿还，房屋不能过户。请求二审法院依法裁判。
经审查，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，王继和与朱秀芹就涉案房屋及土地签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。王继和依照合同约定向朱秀芹支付全部购房款，并已实际占有涉案房屋、土地，后因朱秀芹的原因未能及时办理过户手续，对此，被上诉人王继和没有过错，相关理由一审法院已详细阐述，本院不再赘述。因此原审法院根据上述规定判决停止对涉案房屋、土地的执行，并无不当。综上，上诉人赣榆农商行的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20280元，由上诉人江苏赣榆农村商业银行股份有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 周 旭
代理审判员 屠维维
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 张 丹
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；