四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第3852号
上诉人（原审被告）成都上实锦绣物业服务有限公司。住所地：成都市人民南路四段**号锦荣苑*楼。
法定代表人李胜来，董事长。
委托代理人汪倩，北京市中伦律师事务成都分所律师。
委托代理人袁野，男，汉族，1982年4月10日出生，住成都市成华区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）杨艺，女，汉族，1966年7月7日出生，住成都市青羊区。
委托代理人刘俊，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人刘鑫，泰和泰律师事务所律师。
上诉人成都上实锦绣物业服务有限公司（以下简称上实锦绣物业公司）因与被上诉人杨艺物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2012）武侯民初字第2659号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人上实锦绣物业公司的委托代理人汪倩、袁野，被上诉人杨艺的委托代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月9日下午，案外人苟某在没有进行出入登记及被询问的情况下，从本市武侯区人民南路四段“锦绣花园”后门进入该小区，在该小区内闲逛并逗留至天黑。闲逛时，苟某饮用了矿泉水瓶盛装的白酒。晚21时许，苟某已呈醉酒状态，其发现该小区80号别墅室内无人，翻窗进入，使用暴力将室内的铝合金门窗（经鉴定，价值人民币311900元）及大量家具、家电（经鉴定，共价值人民币495447元）毁坏，后因该小区其他住户通知，上实锦绣物业公司保安人员将苟某抓获并扭送至公安机关。次日，杨艺向公安机关报案。成都市武侯区人民检察院以成武检刑诉字（2012）第641号起诉书指控苟某犯故意毁坏财物罪，于2012年10月17日向原审法院提起公诉并附带民事诉讼。原审法院经审理，于2012年11月6日作出（2012）武侯刑初字第842号刑事附带民事判决，判决：一、苟某犯故意毁坏财物罪，判处有期徒刑六年；二、苟某赔偿杨艺807347元。判决后，因苟某没有向杨艺履行赔偿义务，杨艺于2013年3月5日向原审法院申请强制执行，执行过程中，因苟某在监狱且暂无财产可供执行，经杨艺申请，原审法院决定终结本次执行程序。
原审另查明，1.根据成都市房屋产权监理处颁发的成房权证监证字第21913**号房屋产权证记载，坐落于武侯区人民南路四段46号80栋的房屋所有权人为杨艺，建筑面积298平方米，登记时间为2010年1月18日。2011年6月2日，成都市规划局向杨艺发出成规执法（2011）第401号《责令限期改正决定书》，责令杨艺于2011年6月20日之前自行按建筑原址、原建筑面积、原建筑形态予以恢复。2.2008年4月23日，锦绣花园业主大会业主委员会与上实锦绣物业公司签订《锦绣花园物业管理服务合同》，该合同的附件有《锦绣物业管理服务内容及标准》、《物业特约服务收费标准》、《物业管理处组织机构图》，合同约定锦绣花园业主大会业主委员会将锦绣花园委托上实锦绣物业公司进行物业管理，服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限为1年，从2008年1月1日起至2008年12月31日止，委托管理事项包含：上实锦绣物业公司必须在职责范围内维护物业管理区域公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、与上实锦绣物业公司管理的设施设备相关的人员安全、道路交通安全、消防安全，以及装修管理、公共设施设备运行管理，此款约定事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，与业主、使用人另行签订合同除外……；物业管理服务费：别墅住宅由业主按其建筑面积每月每1.80平方米元交纳……；合同还对双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。该合同附件《锦绣物业管理服务内容及标准》约定，对小区主出入口24小时站岗值勤；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控……。2008年12月31日，锦绣花园业主大会业主委员会与上实锦绣物业公司签订《补充协议》，约定《锦绣花园物业管理服务合同》继续有效，委托管理期限延长至业主大会与新一届业主委员会选聘新物业公司并签订新一轮物业服务合同为止。3.涉及锦绣花园80栋房屋的物业管理费用，杨艺按《锦绣花园物业管理服务合同》约定的标准交纳至2012年2月，杨艺从2012年3月至今没有交纳物业管理费用。4.上实锦绣物业公司提交的管理制度规定：对不熟知的（不能掌握）是否是住户的必须予以询问，请其出示出入证，对不能出示证件的，立即与客户服务部核实后可施行……；对没有出入证的外来人员出入小区的，门岗人员先用电话与住户进行联系，在征得住户同意后，请来访者出示其有效证件进行登记……。5.原审庭审中，杨艺、上实锦绣物业公司均认可苟某系小区外来人员，亦均认可该小区物业服务按成都市一级物业服务标准执行及收费。6.杨艺认为，本案应当参照2011年12月1日颁布并实施的四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》（DB510100／T073-2011）的规定：住宅物业服务等级划分为五级，一级为最低等级，五级为最高等级，高一等级要求包含相应低一等级的要求；住宅物业一级服务公共秩序维护内容及要求为：出入口有专人24小时值守；对重点区域、重点部位每天巡查至少1次；有外来人员管理制度，对来人来访进行询问登记……。7.上实锦绣物业公司认为，本案应当依据成都市物价局、成都市房产管理局颁布的、于2008年1月1日起执行的《关于进一步规范物业服务收费的通知》的规定，该通知附件《成都市普通住宅物业服务等级标准》规定：物业服务企业提供一级物业服务的内容与标准为：……（四）协助维护公共秩序：建筑区划主出入口24小时站岗值勤；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控……。8.因坐落于武侯区人民南路四段46号80栋的房屋案发时系重建且刚装修完毕，杨艺为使房间通风，在2012年3月9日下午6时30分许离开时未将房屋的窗户全部关闭紧锁。
原审法院查明以上事实，有（2012）武侯刑初字第842号刑事附带民事判决书及卷宗材料、（2013）武侯执字第1280号执行裁定书、房屋产权证、《责令限期改正决定书》、《锦绣花园物业管理服务合同》及《补充协议》、《锦绣物业管理服务内容及标准》、收据若干、四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》（DB510100／T073-2011）、成都市物价局和成都市房产管理局颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》等证据及当事人陈述，在卷为证。
原审法院认为，杨艺虽然对位于本市武侯区人民南路四段46号锦绣花园80号房屋进行了重建，并因此被行政部门责令限期恢复原状，但这并不影响杨艺的业主身份，且上实锦绣物业公司也收取了杨艺2012年2月前的物业管理服务费，故上实锦绣物业公司提出杨艺不是本案适格主体的主张，无事实和法律依据，原审法院不予采信。由于上实锦绣物业公司与锦绣花园业主大会业主委员会签订的《锦绣花园物业管理服务合同》及其附件《锦绣物业管理服务内容及标准》约定，“上实锦绣物业公司必须在职责范围内维护物业管理区域公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤……”，上实锦绣物业公司“对小区主出入口24小时站岗值勤；对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控……。”上实锦绣物业公司管理制度中亦规定：“对没有出入证的外来人员出入小区的，门岗人员先用电话与住户进行联系，在征得住户同意后，请来访者出示其有效证件进行登记……。”《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。……”上述约定及规定对上实锦绣物业公司应当具有约束力。本案中，上实锦绣物业公司没有按照合同的约定及其管理制度的规定，对小区外来人员苟某进行来访人员登记，在小区每小时的巡查中，对边饮酒边闲逛的苟某也没有引起足够的关注，致使苟某在小区内逗留、闲逛数小时，故应当认定上实锦绣物业公司在履行安全保障义务上明显存在不足。虽然本案的财产损失系苟某犯罪行为直接导致，但因苟某无个人财产可供赔偿，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条第二款规定：“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”又因杨艺在家中无人时未将门窗紧闭，其行为亦存在过错。因此，酌定上实锦绣物业公司就杨艺的财产损失承担30%的补充责任242204元（807347元×30%）。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条第二款、《物业管理条例》第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决上实锦绣物业公司于该判决生效之日起十日内赔偿杨艺财产损失242204元；驳回杨艺的其他诉讼请求。案件受理费11870元，由杨艺、上实锦绣物业公司各负担5935元。
宣判后，原审被告上实锦绣物业公司不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回杨艺的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由杨艺负担。其主要上诉理由是：杨艺违法将小区内原80号建筑物拆除重建，装修后又未将窗户关闭紧锁，导致苟某将室内装修及电器砸坏造成本案诉争的损失，杨艺的违法行为是其遭受损失的根本原因；侵权责任法第三十七条第二款针对的主体是宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，且该主体承担补充责任的前提是“未尽到安全保障义务”，而上实锦绣物业公司并非该条规定针对的主体，对杨艺的物业也没有安全保障义务。原判适用侵权责任法第三十七条第二款的规定判决本案，属于适用法律错误。上实锦绣物业公司已按合同约定履行了自己的物业管理义务，其不应对杨艺的损失承担赔偿责任。
被上诉人杨艺答辩称，杨艺与上实锦绣物业公司之间建立了物业服务合同关系，杨艺按合同约定交纳物业服务费，上实锦绣物业公司应提供相应的安全防范义务，现因其未完全履行该义务，应承担相应法律责任。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上实锦绣物业公司是否应赔偿杨艺242204元，是本案在二审中的争议焦点。上实锦绣物业公司上诉认为，其已按物业服务合同约定履行了相应的安全防范义务，杨艺的损失系由其自身未闭锁窗户及案外人苟某侵权造成，上实锦绣物业公司不应对此承担责任。对此本院认为，杨艺作为锦绣花园小区的业主，上实锦绣物业公司作为锦绣花园小区的物业管理公司，双方均应按《物业管理条例》的规定及《锦绣花园物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。按照物业管理条例的规定及服务合同的约定，锦绣花园物业公司应对该小区履行安全防范义务，但是在本案中，上实锦绣物业公司没有按照合同的约定及其管理制度的规定，对小区外来人员苟某进行来访人员登记，致使案外人苟某自由进入锦绣花园小区长时间逗留并将杨艺房屋中财产损坏，能够证明上实锦绣物业公司并未尽到该项义务，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，上实锦绣物业公司应对杨艺的财产损失承担相应赔偿责任。上实锦绣物业公司关于其已履行了合同约定义务，不应对杨艺的损失承担责任的上诉意见，与本案查证事实不符，本院不予采纳。因本案双方当事人间系物业服务合同纠纷，原审法院适用侵权责任法对本案作出判决，属于适用法律不当，对上实锦绣物业公司关于原判适用法律不当的上诉意见，本院予以采纳。因杨艺和上实锦绣物业公司对案涉诉争损失的发生均存在过错，原审法院依据双方的过错程度，确定由杨艺承担70%的责任、上实锦绣物业公司承担30%的责任，并据此判决上实锦绣物业公司赔偿杨艺财产损失242204元正确。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，虽然存在适用法律不当的问题，但因判决结果恰当，本院对原审判决结果予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费4933元，由上诉人成都上实锦绣物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周继锋
审 判 员 魏云霞
代理审判员 李婧杰
二〇一四年九月十九日
书 记 员 刘冠男