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福建省石狮市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0581执异67号
案外人：施丽明，女，1971年12月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
申请执行人：泉州银行股份有限公司石狮凤里支行，住所地福建省石狮市。
负责人：戴立新，该行行长。
被执行人：石狮市邦奇服装有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：施太极，该公司负责人。
被执行人：蔡明要，男，1980年4月4日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：石狮市鑫键服饰织造有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人：蔡绍堤，该公司负责人。
被执行人：蔡绍堤，男，1971年5月24日出生，汉族，住福建省石狮市。
被执行人：施太极，男，1982年12月18日出生，汉族，住福建省晋江市。
被执行人：杨莉莉，女，1984年9月20日出生，汉族，住福建省晋江市。
本院在执行泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与石狮市邦奇服装有限公司、石狮市鑫键服饰织造有限公司、蔡明要、蔡绍堤、施太极、杨莉莉金融借款合同纠纷一案中，案外人施丽明于2017年6月2日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人施丽明称：申请执行人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与被执行人蔡明要、石狮市鑫键服饰织造有限公司、蔡绍堤、施太极、杨莉莉金融借款合同纠纷执行一案[案号（2016）闽0581执6257号]执行过程中，将案外人租赁被执行人蔡明要名下位于石狮市服装城北B2310店面进行查封，并准备拍卖，严重侵害案外人的利益，案外人依法提出异议。事实和理由：2015年1月15日，案外人与被执行人蔡明要签订《租赁协议》，该房屋位于石狮市服装城北B2310店面，约定承租期自2015年1月18日起至2020年1月17日止，以每年的租金为10000元，押金4000元，共计14000元达成租赁协议。租赁协议生效后，案外人经过出租人的同意，对店面进行了精装，所花费五六万元。于2016年12月2日，法院已查封了该店面，并要求限案外人2017年6月12日前搬出该店面，并进行拍卖。但案外人与被执行人蔡明要之间的租赁合同是合法有效的，且尚处于租赁期内，如强行要求案外人搬出商铺不仅不利于保护承租人的合法权益，更不利于市场经济的稳定。综上，法院对案外人的租赁房屋进行查封是明显不符合法律规定的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定及《城市房地产抵押管理办法》第二十一条的规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同继续有效。因此，为维护案外人的合法权益，请求法院立即终止（2016）闽0581执6257号执行裁定书中关于对石狮市服装城北B2310店面的查封、拍卖等措施。
经审查查明：原告泉州银行股份有限公司石狮凤里支行与被告石狮市邦奇服装有限公司、被告蔡明要、被告石狮市鑫键服饰织造有限公司、被告蔡绍堤、被告施太极、被告杨莉莉金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日作出（2015）狮民初字第4571号民事判决书，判决：一、被告石狮市邦奇服装有限公司应在本判决生效后十日内支付原告泉州银行股份有限公司石狮凤里支行银行承兑垫款1989227.95元、罚息155724.41元，并按日万分之五标准计付自2015年8月25日起至实际还款之日止的罚息。二、原告泉州银行股份有限公司石狮凤里支行有权以被告蔡明要所有的位于石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城A、B幢）北B幢2310号的房产【房屋所有权证号：狮建房权证灵秀字第××号，土地所有权证号：狮地灵国用（2011）第00731号】折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。三、被告石狮市鑫键服饰织造有限公司、被告施太极、被告蔡明要、被告杨莉莉、被告蔡绍堤对上述债务承担连带保证责任，被告石狮市鑫键服饰织造有限公司、施太极、蔡明要、杨莉莉、蔡绍堤承担担保责任后，有权向被告石狮市邦奇服装有限公司追偿。本案受理费23960元，由被告石狮市邦奇服装有限公司、被告蔡明要、被告石狮市鑫键服饰织造有限公司、被告蔡绍堤、被告施太极、被告杨莉莉共同承担。该民事判决生效后，申请执行人泉州银行股份有限公司石狮凤里支行于2016年11月14日向本院申请强制执行，本院于当日立案受理，案号为（2016）闽0581执6257号。2016年12月2日，本院作出（2016）闽0581执6257号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人石狮市邦奇服装有限公司、蔡明要、石狮市鑫键服饰织造有限公司、蔡绍堤、施太极、杨莉莉的财产（以执行标的额为限）。2016年12月26日，本院对被执行人蔡明要名下的石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城北区A、B幢）北B2310号的房地产进行现场查封。2016年12月7日，本院作出（2016）闽0581执6257号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人蔡明要名下的址于石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城北区A、B幢）的房地产【产权证号：狮建房权证灵秀字第××号，土地证号：狮地灵国用（2011）第007**号】。本院于2017年5月15日通过淘宝网石狮市人民法院司法拍卖网络平台对该房地产进行拍卖，拍卖成交。本院于2017年5月24日发出公告，责令被执行人蔡明要名下的址在石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城A、B幢）北B幢2310号房屋的住户在2017年6月12日前迁出该房产。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人认为，法院查封、拍卖石狮市服装城北B2310店面，严重侵害案外人的利益，于2017年6月2日向本院提出书面异议。
另查明，本院作出的（2015）狮民初字第4571号民事判决书，对下列事实予以认定：2014年9月16日，原告（泉州银行股份有限公司石狮凤里支行）与蔡明要签订编号为HT9350581002A140900056《最高额抵押合同》，抵押合同约定：本合同所担保的主债权为自2014年9月16日起至2018年9月16日，在72万元的最高余额内，抵押权人依据与债务人（邦奇公司）签订的合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。上述最高余额仅指本金，担保的债权为在抵押最高本金限额项下，抵押权人与债务人在抵押额度有效期内发生的所有债权余额以及在最高额抵押权设立前已经存在的经抵押人同意转入本合同约定担保范围的债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）。抵押物址在石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城A、B幢）北B幢2310号，权属证号：狮建房权证灵秀字第××号、狮地灵国用（2011）第00731号。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案被执行人蔡明要将址于石狮市南洋路南段东侧（石狮市服装城A、B幢）北B幢2310号的房产抵押给泉州银行股份有限公司石狮凤里支行在先，出租给案外人在后，因此，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力。案外人请求法院立即终止（2016）闽0581执6257号执行裁定书中关于对石狮市服装城北B2310店面的查封、拍卖等措施的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十四条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条、第二十四条之规定，裁定如下：
驳回案外人施丽明提出的执行异议。
如对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 曾文龙
审判员 尤祖荣
审判员 曾怡明
二〇一七年六月十三日
书记员 郑 涵
附：本案引用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。
采取前款措施，人民法院应当作出裁定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。