广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第403号
上诉人（原审原告）：鹤山市古劳镇连城村天伦经济合作社，住所地：鹤山市。
负责人：吕志彬，该村民小组组长。
委托代理人：林兆德，广东广能律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：伍建斌，住鹤山市。
原审第三人：鹤山市亚富奇摩科技有限公司，住所地：鹤山市。
法定代表人：王祥桦，该公司总经理。
委托代理人：任坚明，广东叠力律师事务所律师。
上诉人鹤山市古劳镇连城村天伦经济合作社（以下简称“连城天伦经济合作社”）因与被上诉人伍建斌、原审第三人鹤山市亚富奇摩科技有限公司（以下简称“亚富奇摩公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2013）江鹤法民一初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2013年10月10日，连城天伦经济合作社向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、伍建斌立即缴交三年土地租赁金99043.2元以及滞纳金12000元，两者合计lll043.20元；2、连城天伦经济合作社、伍建斌解除土地租赁合同；3、诉讼费用由伍建斌承担。主要事实和理由是：连城天伦经济合作社于2004年11月19日与伍建斌之父伍广廉签订了一份《土地租赁合同》，合同订明连城天伦经济合作社将位于鹤山市古劳镇三连工业区连城公路边3439平方米的土地面积租给伍广廉作商业开发之用，租期为28年，即从2004年11月19日起至2032年11月18日止，租金起点为0.70元／月／平方米，每五年调整一次，每次每月加价0.10元，租金缴纳时间为每年的ll月19日。合同双方签字确认生效后，开始几年伍建斌之父尚能按时缴交租赁费，连城天伦经济合作社在收到租赁费后亦写回收据给伍建斌之父。但自2010年之后，伍建斌之父就不再缴交租赁费了，2011年12月19日，连城天伦经济合作社即以书面形式通知伍建斌之父履约，然而伍建斌之父却置之不理。2012年11月伍建斌之父因病死亡，租金更是无人缴交。从2011年至2013年共3年时间已拖欠租金99043．20元和滞纳金l2000元。
伍建斌答辩称：一、本人不是本案的适格被告。伍建斌不是《土地租赁合同书》、《租赁合同转让书》的合同主体，根据合同相对性原则，《土地租赁合同书》、《租赁合同转让书》对伍建斌没有约束力。伍建斌不是本案的适格被告，连城天伦经济合作社起诉伍建斌没有法律依据。二、连城天伦经济合作社诉称拖欠租金，完全与事实不符。连城天伦经济合作社的证据5《收款收据》证实，伍建斌的父亲伍广廉最后一次交租金是于2010年12月交了2010年11月至2011年11月的租金，也就是说，伍广廉已交清2011年11月之前的租金。根据《土地租赁合同书》第五条第7项的约定，伍广廉有权将土地及地上建筑物转租，伍广廉于2006年6月8日签订《租赁合同转让书》，将土地租给亚富奇摩公司，约定由亚富奇摩公司直接向连城天伦经济合作社缴交租金。而亚富奇摩公司的证据4《缴款单》、《存款单》证实，亚富奇摩公司已交清了2011年l1月19日至2013年11月的租金。且从亚富奇摩公司的证据3看，连城天伦经济合作社的上一任村长吕建文、连城村民委员会的吕某乙均于2011年12月14日签收了亚富奇摩公司《土地租金已付款通知书》，显然是接受这种租金支付方式的。可见，2013年11月的租金已经付清，根本不存在拖欠租金的情形。连城天伦经济合作社起诉要求伍建斌支付租金及滞纳金，没有事实和法律依据。三、《土地租赁合同书》不应解除。《土地租赁合同书》是合法有效的，且并不存在承租方拖欠租金的违约情形，《土地租赁合同书》不应解除。四、诉讼费不应由伍建斌承担。如前所述，伍建斌不是合同主体，有关的合同对伍建斌没有约束力。伍建斌不是本案的适格被告，诉讼费不应由伍建斌承担。综上，伍建斌不是本案的适格被告，且根本不存在拖欠租金一事。连城天伦经济合作社起诉要求伍建斌支付租金、滞纳金以及解除合同，没有事实依据和法律依据。故此，请求法院驳回连城天伦经济合作社对伍建斌的诉讼请求，并驳回连城天伦经济合作社、亚富奇摩公司要求伍建斌承担诉讼费的诉讼请求。
亚富奇摩公司诉称：2004年11月19日伍广廉与连城天伦经济合作社签订《土地租赁合同书》，承租古劳连城天伦经济合作社位于鹤山市古劳镇三连工业区连城公路边土地一块，面积3439平方，租期28年，合同第7条约定伍广廉可将厂房、土地转租。2006年6月8日，伍广廉与亚富奇摩公司的股东签订《租赁合同转让书》，由亚富奇摩公司租赁该土地，并在该土地上建造公司厂房。其后，一直由亚富奇摩公司支付租金至今。亚富奇摩公司于2013年10月25日获悉连城天伦经济合作社诉伍某甲租赁合同纠纷一案即将开庭，亚富奇摩公司是租赁合同的承租者，现请求确认：1、伍广廉与连城天伦经济合作社签订的《土地租赁合同书》有效。2、确认亚富奇摩公司与伍广廉关于其与连城天伦经济合作社土地租赁合同书的权利义务整体转让的《租赁合同转让书》有效。3、本案诉讼费用由伍建斌承担。
连城天伦经济合作社辩称：一、连城天伦经济合作社同意亚富奇摩公司第一项诉讼请求，即确认伍广廉与连城天伦经济合作社签订的《土地租赁合同书》有效。但由于承租人违反合同规定，未按时缴交租金，合同应中止而解除合同。二、连城天伦经济合作社不承认伍广廉与亚富奇摩公司签订的《租赁合同转让书》有效。连城天伦经济合作社认为该《租赁合同转让书》为不合法转让，不受法律保护。理由如下：《民法通则》91条规定：“合同一方将合同的权利义务全部或部分转让给亚富奇摩公司的，应当取得合同另一方同意，并不得牟利，依此规定，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，否则承租人转让租赁权的，视为不合法转让。虽然连城天伦经济合作社与伍广廉签订的《土地租赁合同书》第七条规定承租人伍广廉有权将所建的建筑物及土地租给他人经营使用，但并没有订明转租给亚富奇摩公司时可以不经出租人同意。因此，伍广廉转租给亚富奇摩公司时也应经得连城天伦经济合作社同意认可才行。事实上承租人伍广廉与亚富奇摩公司签订转租合同，连城天伦经济合作社是不知情的，连城天伦经济合作社既没有收到转租合同书，也没有任何人知道伍广廉己与亚富奇摩公司签订转租合同书。尽管亚富奇摩公司提供的村民小组长吕某甲和支部书记吕某乙签收的“签收回执”作引证，以此说明连城天伦经济合作社是知情的，但连城天伦经济合作社从没有收到亚富奇摩公司的书面通知材料，因而亚富奇摩公司提供的“签收回执”无疑也是假证，“签收回执”的签名也是假签名，吕某甲和吕某乙从没有在签收回执上签名。与此同时如果连城天伦经济合作社同意由亚富奇摩公司承租，按规定和以往的操作习惯，连城天伦经济合作社每次收到承租人交来的租金是要写回收据并加盖公章交回承租人的，请问亚富奇摩公司，你们是否收到连城天伦经济合作社写出的收据呢再者如果连城天伦经济合作社承认亚富奇摩公司的转租合法性，连城天伦经济合作社就不会向伍广廉多次催缴租金发出书面通知。综上所述，连城天伦经济合作社绝不承认亚富奇摩公司与伍广廉签订的转租合同合法有效。三、连城天伦经济合作社不是本案被告，连城天伦经济合作社与亚富奇摩公司之间没有任何的法律关系，建议法院裁定驳回亚富奇摩公司的诉讼请求。四、对于亚富奇摩公司擅自将款汇到连城天伦经济合作社帐户上也不能因此而证明亚富奇摩公司是合法的次承租人，仅仅是亚富奇摩公司的单方行为，这些款项是好意施舍还是支持农业生产建设，不得而知。从另一个角度来看，即使亚富奇摩公司汇款到连城天伦经济合作社的帐户，连城天伦经济合作社没有合法依据收取这笔款项，也只是不当得利，亚富奇摩公司完全可依不当得利另行起诉不过由此而产生对连城天伦经济合作社的诉讼要负全部责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2004年11月19日，连城天伦经济合作社（甲方）与伍建斌的父亲伍广廉（乙方）签订《土地租赁合同书》，双方约定由伍广廉承租连城天伦经济合作社位于鹤山市古劳镇三连工业区连城公路边土地一块，准建面积3439平方，租赁期限从2004年11月19日至2032年11月18日，每年的租金按准建租用面积计算，租金起点为0.70元／月／平方米，租金五年调整一次，每期每月递增0.10元／平方米，共分六期，租金缴纳时间为每年的ll月19日并一次性缴交一年的租金；合同还约定，甲方（连城天伦经济合作社）的土地租给乙方（伍广廉）使用后，乙方有权将所建的建筑物及土地租给他人经营使用，租赁期限不能跨越本合同所规定的租赁期限，甲方法定代表人是该村的村长，今后该村的村长（即法定代表人）如有变更的，本合同仍然有效。合同签订后，连城天伦经济合作社将土地交给伍广廉使用，伍广廉也依时交纳租金给连城天伦经济合作社。2006年6月8日，亚富奇摩公司全体股东（包括伍广廉）与伍广廉签订了《租赁合同转让书》，合同约定，伍广廉将其租赁的土地所建造的公司厂房转租给亚富奇摩公司，伍广廉与连城天伦经济合作社签订的合同条款内容不作更改，直接由亚富奇摩公司交付租金给连城天伦经济合作社，自2006年11月起至合同期满，每年的租金由亚富奇摩公司按时向连城天伦经济合作社缴交。2011年12月12日，亚富奇摩公司将2011年11月19日至2012年11月18日的租金33014.40元划入连城天伦经济合作社在鹤山市农村信用合作联社连南分社80×××17的帐户内，并在2011年12月14日将《土地租金已付通知书》交给连城天伦经济合作社时任村长吕某甲签收，2012年11月5日，亚富奇摩公司又将2012年11月19日至2013年11月18日的租金33014.40元划入连城天伦经济合作社在鹤山市农村信用合作联社连南分社80×××17的帐户内，2013年11月11日，亚富奇摩公司又将2013年11月19日至2014年11月18日的租金33014.40元划入连城天伦经济合作社在鹤山市农村信用合作联社三连南分社80×××17的帐户内。2011年12月19日，连城天伦经济合作社向伍广廉发出《土地租金催缴通知》，要求伍广廉缴交2011年11月19日后的租金，同年12月21日连城天伦经济合作社又向伍广廉发出《终止租赁合同通知书》，认为伍广廉没有缴交租金，终止伍广廉的租赁权利。2013年10月10日，连城天伦经济合作社向本院提起诉讼，请求法院：1、判令伍建斌立即缴交三年土地租赁金99043.0元以及滞纳金12000元，两者合计lll043.20元；2、判令原、伍建斌解除土地租赁合同；3、诉讼费用由伍建斌承担。2013年10月31日，亚富奇摩公司要求参加诉讼，现请求法院：1、确认伍广廉与连城天伦经济合作社签订的《土地租赁合同书》有效；2、确认亚富奇摩公司与伍广廉关于其与连城天伦经济合作社土地租赁合同书的权利义务整体转让的《租赁合同转让书》有效；3、本案诉讼费用由伍建斌承担。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》是否有效。
根据连城天伦经济合作社及亚富奇摩公司提供的《土地租赁合同书》表明，该合同第五条第7（项）“甲方（连城天伦经济合作社）的土地租给乙方（伍广廉）使用后，乙方有权将所建的建筑物及土地租给他人经营使用，租赁期限不能跨越本合同所规定的租赁期限。”已明确乙方（伍广廉）有权将所建的建筑物及土地租给他人经营使用，而伍广廉将其租赁连城天伦经济合作社的土地建成厂房后再转租给亚富奇摩公司，并没有违反连城天伦经济合作社与伍广廉签订的《土地租赁合同书》的规定；连城天伦经济合作社认为伍广廉转租时没有通知连城天伦经济合作社，违反了《中华人民共和国民法通则》第九十一条之规定，而《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定如下：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给亚富奇摩公司的，应当取得合同另一方的同意，并不牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”因此，伍广廉将其租赁连城天伦经济合作社的土地建成厂房后再转租给亚富奇摩公司并没有违反上述规定，而连城天伦经济合作社对该条文是完全没有理解透彻的，且连城天伦经济合作社与伍广廉签订的《土地租赁合同书》第八条还规定，甲方（连城天伦经济合作社）法定代表人是该村的村长，今后该村的村长（即法定代表人）如有变更的，本合同仍然有效。因此，亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》是有效、合法的民事行为。
另外，根据亚富奇摩公司提供的证据表明，亚富奇摩公司每年都有向连城天伦经济合作社在信社的帐户缴交租金，且亚富奇摩公司在2011年12月14日将已缴交租金的情况以通知书的形式交由连城天伦经济合作社时任村长吕某甲签收，而吕某甲在签收后也没有提出异议，虽然连城天伦经济合作社认为《签收回执》上的签收人吕某甲不是其亲笔签名，并提出申请对字迹进行司法鉴定，经本院委托广东南天司法鉴定所对吕某甲的字迹进行司法鉴定，该所鉴定意见为《签收回执》上的签收人吕某甲是其亲笔签名，可见，连城天伦经济合作社是知道伍广廉按照《土地租赁合同书》第五条第7项的规定将租赁的土地转租给亚富奇摩公司，并由亚富奇摩公司缴交租金的。
综上所述，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。据此，连城天伦经济合作社对其主张并没有提供证据和事实予以证实，而亚富奇摩公司对其陈述的事实提供了充分的证据和事实予以证实。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年4月29日作出如下判决：一、确认亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》有效；二、驳回连城天伦经济合作社的诉讼请求。本案受理费6343.14元（已减半收取），鉴定费8080元，合共14423.14元，由连城天伦经济合作社负担14373.14元，亚富奇摩公司负担50元。
当事人二审的意见
连城天伦经济合作社不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，确认伍广廉与亚富奇摩公司签订的《租赁合同转让书》无效；2、判决伍建斌立即缴交三年土地租赁金99043.2元以及滞纳金12000元给连城天伦经济合作社；3、解除连城天伦经济合作社与伍建斌及其父伍广廉所签的《土地租赁合同书》；4、一、二审诉讼费用由伍建斌、亚富奇摩公司共同承担。主要事实和理由是：原审判决确认亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》有效是违法及错误的。依照《民法通则》第九十一条规定，伍广廉将《土地租赁合同书》中的权利义务转让给亚富奇摩公司，应当取得连城天伦经济合作社的同意。《合同法》第八十八条规定，在未经对方同意的前提下不能将合同中的权利和义务转给第三人。伍广廉与亚富奇摩公司所签的《租赁合同转让书》时间为2006年6月8日，但签订后直至2011年11月，租金一直都是由伍广廉交纳，而亚富奇摩公司是在2011年12月12日后才将租金划入连城天伦经济合作社银行账户。因此，伍广廉与亚富奇摩公司签订的《租赁合同转让书》除了未征得连城天伦经济合作社同意外，还一直未发生法律效力。原审法院确认《租赁合同转让书》有效的依据是亚富奇摩公司在2011年12月14日将已缴纳租金的情况以通知书的形式交由连城天伦经济合作社时任村长吕某甲签收，而吕某甲签收后没有提出异议。但一审法院在查明事实方面又认定2011年12月19日，连城天伦经济合作社向伍广廉发出《土地租金催缴通知》，要求伍广廉缴交2011年11月19日后的租金。如一审法院认为连城天伦经济合作社没有提出异议，那么不应该向伍广廉催收租金，显然是连城天伦经济合作社对亚富奇摩公司的行为不予认可。二、原审判决事实不清，应予重审。原审判决在亚富奇摩公司只提供划款依据的情况下错误认定亚富奇摩公司每年都有向连城天伦经济合作社在信社的账户缴交租金，而没有对其没有取得连城天伦经济合作社收据的事实予以审核。三、一审过程中，连城天伦经济合作社提供村长吕建文及村支书吕某乙签收的“签收回执”作证据。经鉴定，结论是吕某甲签收与本人字迹相符为同一人所书写，而吕某乙的却不是同一人笔迹，证明亚富奇摩公司提供的是伪证，显然违法。
连城天伦经济合作社在二审期间提供的证据有：《古劳镇天伦村经济联合社（组经济合作社）2013年6月现金银行存款日记账公布表》、《古劳镇天伦村经济联合社（组经济合作社）2013年9月现金银行存款日记账公布表》、《古劳镇天伦村经济联合社（组经济合作社）2014年6月现金银行存款日记账公布表》，以证明连城天伦经济合作社将亚富奇摩公司通过银行划入上诉人账户的款项作为属于来历不明待处理的款项作为记账。
伍建斌在二审期间没作答辩和提供证据。
亚富奇摩公司答辩称：伍广廉与连城天伦经济合作社签订《土地租赁合同书》是合法有效的。《土地租赁合同书》中第七条约定，伍广廉可将厂房与土地转租给他人，该约定符合法律规定。伍广廉与亚富奇摩公司股东签订《租赁合同转让书》，由伍广廉等多名股东设立亚富奇摩公司，并在涉案土地上建设厂房，一直由亚富奇摩公司支付租金，因此，亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》是合法有效的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
亚富奇摩公司在二审期间提供的证据有：鹤国用（2004）第000572号国有土地使用证，以证明涉案土地的性质。
亚富奇摩公司对连城天伦经济合作社在二审提供的证据不同意质证，认为上述证据已超过举证期限，对上述证据的真实性、关联性、合法性均有异议。连城天伦经济合作社对亚富奇摩公司在二审期间提供的证据同意质证，对该证据无异议。伍建斌没作质证。
经审查，连城天伦经济合作社二审期间提交的证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且亚富奇摩公司对其提交的证据不同意质证，故本院对连城天伦经济合作社在二审提供的证据，不予采纳。亚富奇摩公司在二审期间提供的证据由于连城天伦经济合作社同意质证，且与本案涉及的合同效力问题存在重大关联，故本院予以采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：连城天伦经济合作社与亚富奇摩公司均确认涉案租赁标的位于鹤国用（2004）0005272号国有土地使用证指向的土地。涉案土地使用权人系连城天伦经济合作社，地类（用途）为工业用地，使用权类型为划拨。
本院判决理由和结果
本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。本案土地使用权不属农业用地，连城天伦经济合作社与伍广廉订立《土地租赁合同书》，约定将涉案土地出租给伍广廉用于非农业建设，并不违反法规法规的强制性规定，应属有效合同。综合当事人上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、亚富奇摩公司与伍广廉签订的《租赁合同转让书》是否有效。二、连城天伦合作社与伍广廉签订的《土地租赁合同书》是否应解除。
关于第一个争议焦点。连城天伦经济合作社与伍广廉于2004年11月19日签订《土地租赁合同书》后，由亚富奇摩公司与伍广廉于2006年6月8日签订《租赁合同转让书》，约定由亚富奇摩公司使用涉案土地并直接向连城天伦经济合作社支付租金，属转租协议。而伍广廉根据《土地租赁合同书》的约定，有权将涉案土地转租，即在订立合同时连城天伦经济合作社已作出同意伍广廉转租的意思表示。依据我国《合同法》第二百二十四条的规定，伍广廉与亚富奇摩公司签订该转让书后，租赁合同关系仍存在于伍广廉与连城天伦经济合作社之间，仅在伍广廉与亚富奇摩公司之间形成转租关系，依据上述规定，即使伍广廉无权转租，连城天伦经济合作社可据此解除与伍广廉之间的租赁合同并收回租赁物，而不因此而致伍广廉与亚富奇摩公司之间的转租合同无效。经审查，伍广廉与亚富奇摩公司签订的《租赁合同转让书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。连城天伦经济合作社以伍广廉与亚富奇摩公司未经其同意签订《租赁合同转让书》约定整体转让合同权利义务为由，主张该转让书无效缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。连城天伦经济合作社以伍广廉擅自转租且逾期交租为由，请求解除《土地租赁合同书》。如前所述，伍广廉在承租涉案土地后有权转租，连城天伦经济合作社以伍广廉擅自转租为由请求解除合同缺乏依据。至于伍广廉是否逾期交租的问题，根据本案查明的事实，亚富奇摩公司已根据其与伍广廉签订的转让书，从2011年开始每年均代伍广廉以转账方式向连城天伦经济合作社支付租金，并已在2011年12月14日将已将转租和交租的情况以通知书的形式告知连城天伦经济合作社并由该合作社时任村长吕某甲签收，连城天伦经济合作社应当知悉相关情况，并应认定为伍广廉已履行交纳租金的义务。故连城天伦经济合作社以伍广廉逾期交租为由，请求解除《土地租赁合同书》并请求伍建斌支付租金和违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12686.28元，由上诉人鹤山市古劳镇连城村天伦经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一四年××月××日
书记员 梁淑珍