广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）清中法民二终字第310号
上诉人（原审原告）：焦秀华。
委托代理人：刘庆斌，广东正肯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：清新新亚房地产开发有限公司
法定代表人：陈恩，董事长。
委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。
委托代理人：赖晓静，广东中肯律师事务所律师。
上诉人焦秀华因与上诉人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：焦秀华与新亚公司诉争的房屋是由新亚公司开发并销售。2009年9月9日，焦秀华与新亚公司签订《新亚时代城认购书》，约定由焦秀华认购新亚公司开发的新亚时代城＊＊＊单位，该商品房建筑面积为100.69㎡，套内面积为84.95㎡（以验收后房管局测绘确认之面积为准）。成交单价为2919.3元／㎡（按筑面积计算）。付款方式为银行按揭付款：签署本认购书时交纳定金20000元；首期楼款73945元须在2009年9月20日前付清；其余楼款办理银行按揭。
2009年9月14日，焦秀华与新亚公司就购买预售商品房达成一致，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定焦秀华购买新亚公司位于清远市清新区太和镇清新大道12号新亚时代城＊＊＊号房为预售商品房；项目建设依据：该地块规划用途为综合用地，土地使用权年限自2008年1月21日至2078年1月22日。预售商品房批准机关为清远市清新区环保和建设局；预售商品房建筑面积共100.69㎡，套内面积为84.95㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.74㎡（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；计价方式与价款：该商品房属预售房，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米3460.21元，总金额为293945元；面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部房款及利息。计算方式：面积差异百分比=（产权登记机关确认的面积-
合同约定计价面积）／合同约定计价面积＊100%；付款方式及期限为银行按揭贷款：买受人支付首期购房款93945元，余款200000元办理银行按揭贷款支付。合同附件一为房屋平面图；合同附件二为公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：分摊建筑面积=套内建筑面积＊分摊系数。
合同签订后，焦秀华向新亚公司支付了首期购房款。余款200000元于2009年9月22日通过中国工商银行打入新亚公司帐户。涉案房屋完成建设，并取得建设工程竣工验收备案表，新亚公司将涉案商品房交付给焦秀华使用。
2010年5月22日，清新区地方税务局城区分局开具销售不动产统一发票，发票记载：付款方为焦秀华，收款方为清新新亚房地产开发有限公司，销售的不动产为住宅，建筑面积为100.69㎡，单价为2919.31元／㎡，金额为293945元。款项性质为售房款。
2012年4月24日，清远市清新区住房和城乡规划建设局对讼争房屋进行登记，并出具了房地产权证。房地产权证记载：房地产权属人为焦秀华，房屋性质为住宅，房屋建筑面积为100.52㎡，套内建筑面积为81.67㎡。
2012年11月27日，清远市清新区住房和城乡规划建设局出具复函，说明：“1、我县商品房买卖必须签订广东省建设厅、广东省工商行政管理局制定的《广东省商品房买卖合同》（以下简称格式合同），只有签订格式合同才能办理产权登记。格式合同第四条关于商品房预售按套（单元）出售的，只有按套内建筑面积计价的约定，没有其他选项。2、清新新亚房地产开发有限公司销售新亚时代城的房屋时，与购房者按建筑面积单价签订了《新亚时代城认购书》、《新亚时代城预约登记协议》等情况，要求按建筑面积单价签订买卖合同。但由于格式合同中商品房预售按套（单元）出售的，没有按建筑面积单价填写的选项，我局的计算机系统也不能录入建筑面积单价，买卖双方只能按建筑面积单价计算出总价再换算成套内建筑面积单价填写。此外，我局房屋登记档案中的完税证、销售不动产统一发票填写的均是建筑面积及建筑面积单价。”
2012年11月19日，清远市清新区国土资源局出具涉案房屋的国有土地使用权证，土地使用权属人为焦秀华，地类（用途）为综合用地，终止年限为2058年1月22日。
另查明，涉案房屋所涉及的国有土地出让合同约定，受让人为新亚公司，出让地位于县城二十二号区，出让宗地的用途为综合用地（住宅用地），土地使用权出让年限为综合50年，住宅70年。
原审诉讼中，焦秀华增加诉讼请求，请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年（即从2008年1月21日至2078年1月22日）。原审庭审中，经征询，焦秀华坚持请求判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的诉讼请求。
原审中，焦秀华的诉讼请求为：1、判令新亚公司向焦秀华退还多收房价款11349.49元和利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从合同签订日计至还清日为止）；2、本案诉讼费用由新亚公司承担。
原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。焦秀华和新亚公司双方签订《广东省商品房买卖合同》是经双方协商一致，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力。关于房屋面积差异问题，涉案房屋约定面积与房地产行政主管部门确认的面积相比较，套内建筑面积减少了3.28㎡，面积差异百分比为3.861%，公摊面积增大3.11㎡。新亚公司违反合同约定向焦秀华交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，现有证据亦无法证明新亚公司存在合理免责事由，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定及《广东省商品房买卖合同》第五条的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少3.28㎡，应按合同约定套内建筑面积单价3460.21元／㎡计算，新亚公司应向焦秀华返还房屋套内建筑面积减少而多收的房价款11349.49元（3460.21×3.28）。对于公摊面积增大3.11㎡，焦秀华亦应补偿新亚公司，公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算（即公摊面积单价为3460.21×50%=1730.105元／㎡），故焦秀华应补缴公摊面积房款5380.63元（3460.21×50%×3.11）。以上两项对比，新亚公司应退还焦秀华多支付房款5968.86元。至于利息的计算问题，应以付清款之日起，以多收的购房款5968.86元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款之日止。焦秀华在起诉中请求从2010年5月22日起开始计算利息，并未超出上述范围，应予支持。故利息应以5968.86元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年5月22日起算至付清多收房款之日止。新亚公司的辩称公摊面积的退补应按建筑面积单价计算，没有法律依据，原审法院不予采纳。至于焦秀华请判令新亚公司将涉案房屋的土地使用权年限恢复为70年的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定，焦秀华的该项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，原审法院不作处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审法院判决如下：一、新亚公司应于判决生效之日起十日内向焦秀华支付多收的购房款5968.86元及利息（利息以5968.86元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2010年5月22日起算至付清多收房款之日止）。二、驳回焦秀华的其他诉讼请求。本案受理费42元，由焦秀华负担17元，由新亚公司负担25元。
宣判后，焦秀华和新亚公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
焦秀华上诉请求：1、改判新亚公司向焦秀华返还多收的购房款11349.49元及利息；2、改判新亚公司到国土资源局将焦秀华的涉案房屋土地使用权年限办理为70年（即自2008年1月21日至2078年1月22日）；3、一、二审诉讼费用由新亚公司承担。主要事实和理由是：（一）新亚公司交付给焦秀华的房屋套内建筑面积少了3.28㎡，新亚公司多收了焦秀华房款11349.49元。上述事实已经原审判决认定，但原审同时判决焦秀华向新亚公司补偿增加的3.11㎡公摊面积的房款，此节判决既不符合双方合同的约定，也不符合法律的规定，且其所谓“公摊面积单价应参照套内建筑面积单价的50%计算”的认定，也没有事实和法律依据。首先，焦秀华与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定是按套内建筑面积84.95㎡、每㎡套内建筑面积单价3460.21元计算房价和成交的，故应按照新亚公司交付使用的套内建筑面积81.67㎡计算涉案商品房的面积差异，公摊面积的差异并不对购房款产生影响。其次，面积差异的处理原则是有约定的按约定，没有约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。本案《广东省商品房买卖合同》对面积差异有具体的约定，焦秀华要求新亚公司返还多收的11349.49元房款，符合合同约定和法律规定，理应得到法院的支持。因此，原审判决焦秀华向新亚公司补偿增加的3.11㎡公摊面积的房款，不符合焦秀华与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》关于面积差异处理的约定，既违背了当事人意思自治原则，也违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。（二）根据焦秀华与新亚公司签订的合同，涉案房屋土地使用权期限自2008年1月21日至2078年1月22日，但是清远市清新区人民政府颁发给焦秀华的国有土地使用权证记载上述年限的终止日期为2058年1月22日，因此，新亚公司应道国土局将涉案土地使用权年限办理为70年，否则要承担违约责任。
新亚公司上诉请求：撤销原审判决，改判新亚公司向焦秀华支付多收的购房款1960.09元，驳回焦秀华其他诉讼请求。主要事实和理由是：（一）原审判决认定焦秀华对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补交购房款，违反公平、等价有偿原则，应改判焦秀华对公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款。1、双方签订的《广东省商品房买卖合同》记载焦秀华支付购房款303993元购买的房屋包括套内建筑面积84.95㎡和公摊面积15.74㎡合共建筑面积100.69㎡，而房管部门登记的涉案房屋建筑面积100.52㎡，其中套内建筑面积81.67㎡，比合同约定少了3.28㎡，公摊面积18.85㎡，比合同约定多了3.11㎡。新亚公司退还多收的3.28㎡套内建筑面积购房款11349.49元（3460.21元／㎡×3.28㎡）给焦秀华后，焦秀华只支付了套内建筑面积81.67㎡，公摊面积15.74㎡的购房款，却实际得到套内建筑面积81.67㎡，公摊面积18.85㎡，变成尚有3.11㎡公摊面积未支付对价。因此原审判决认定焦秀华应补交3.11㎡公摊面积的购房款是正确的，符合公平和等价有偿的原则。需要说明的是，涉案房屋套内建筑面积差异是由于新亚公司适用《建筑工程建筑面积计算规范》进行测量，将属于公摊面积的一半外墙面积算作套内建筑面积，造成合同约定的套内建筑面积算多了而公摊面积算少了。若只退多算的套内建筑面积购房款而不补交少算的公摊面积购房款，显然有违公平和等价有偿的原则。2、原审判决认定对公摊面积增大部分参照套内建筑面积单价的50%计算补缴购房款有失公平。公摊面积是建筑面积的一部分，增大的公摊面积应按发票上的建筑面积单价计算补交购房款，焦秀华应补交的购房款为9389.4元（3019.1元／㎡×3.11㎡）。按发票上的建筑面积单价计算补交公摊面积房价款是适当的。首先，从建筑成本上讲，新亚公司建设涉案房屋时，按建筑面积计算和支付建设成本，也按建筑面积制定销售价格。其次，公摊面积是建筑面积的一部分，公摊面积增大部分按发票上的建筑面积单价计算补交购房款符合双方交易的实际情况。而且，退还购房款按较高的套内建筑面积单价计算，补交购房款按较低的建筑面积单价计算亦保障了焦秀华的权益。综上分析，套内建筑面积减少部分新亚公司应退还购房款11349.49元，公摊面积增大部分焦秀华应补交购房款9389.40元，两项对比，新亚公司应退还的购房款为1960.09元。（二）原审判决新亚公司支付利息不符合合同约定，没有法律事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，差异值超过3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应退回全部购房款及利息。也就是说，买受人未选择退房的，只作多退少补购房款处理。焦秀华未选择退房，其诉请赔偿利息不符合合同约定，应予以驳回。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，焦秀华和新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》附件一房屋平面图、焦秀华《房地产权证》平面图、《清远市清新区房地产所有权查丈图》附图与建筑、规划部门审定的图纸一致。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕焦秀华和新亚公司上诉请求的范围进行审理。
关于焦秀华应否补偿新亚公司公摊面积增加部分的价款及补偿多少的问题。依据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成，买受人按照法律、法规的规定对套内建筑面积和公摊面积均享有权利，承担责任。因此，公共部分与公用房屋的分摊建筑面积是建筑面积必不可少的一部分。房屋销售的价格不仅与建筑面积、单价有关，更与房屋的位置、配套设置等密切相关。业主与房屋销售者就价格的协商过程，也是双方对各种因素的认同过程。本案中，焦秀华与新亚公司先后签订《新亚时代城认购书》、《广东省商品房买卖合同》，双方认同房屋价格的过程是没有争议的。新亚公司按双方已认知的图纸施工，没有做过调整或变更，因此，双方协商订立合同过程中的意思表示均是真实意思表示，应当作为定案依据。焦秀华与新亚公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定焦秀华购买涉案房屋的建筑面积为100.69㎡，其中套内建筑面积为84.95㎡，公摊面积为15.74㎡。焦秀华据此享有获得合同约定的套内建筑面积和公摊面积的权利，同时应承担支付房屋对价的义务，与此相对应，新亚公司则负有交付符合合同约定面积的房屋的义务以及享有收取房屋价款的权利。本案中，涉案房屋产权登记的套内建筑面积与公摊面积均与合同约定的面积不一致，但无论套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的变更，双方的权利义务也应依双方的意思表示作相应的调整。现双方对涉案房屋套内建筑面积减少部分的房款按双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积单价计算并由新亚公司退回11349.49元给焦秀华一节均已认可，本院对此予以确认。焦秀华获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，因此，相应地应向新亚公司支付相应的对价。
焦秀华与新亚公司既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价。从双方签订的《新亚时代城认购书》的内容反映，在协商过程中，双方对涉案房屋的计价方式系以建筑面积单价计算。虽然双方在签订《广东省商品房买卖合同》时以套内建筑面积计价，但总价款与双方此前议价的总房价一致，而该套内建筑面积单价3460.21元／㎡亦是来自该总房价293945元÷套内建筑面积84.95㎡，所以，从双方协商到最终签订《广东省商品房买卖合同》的整个过程，“建筑面积单价”贯穿于其中，而公摊面积是建筑面积的一部分，因此，公摊面积增加部分以双方协商的建筑面积单价2919.31元／㎡（293945元÷100.69㎡）作为公摊面积的计价标准符合本案实际。涉案房屋公摊面积增加3.11㎡，焦秀华应向新亚公司支付9079.05元（2919.31元／㎡×3.11㎡）。对冲新亚公司向焦秀华退回多收房款11349.49元，新亚公司仍需向焦秀华支付2270.44元。
至于利息的问题，新亚公司多收了焦秀华房款，为此造成了焦秀华资金利息的损失，原审判令新亚公司以应退回的房款为基数按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息给焦秀华，并无不当。
关于土地的使用权期限的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十一条第一款关于“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，土地使用权出让年限是由具有法定职能的行政机关经法律程序确定，因此，焦秀华要求将涉案房屋的土地使用权年限办理为70年的请求并非人民法院受理民事诉讼案件的范围，原审法院不予处理并无不当。
综上所述，焦秀华的上诉理由不成立，本院不予采纳。新亚公司的上诉理由部分成立，本院予以部分采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第500号民事判决第二项；
二、变更清远市清新区人民法院（2013）清新法民二初字第500号民事判决第一项为：清新新亚房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向焦秀华支付多收的购房款2270.44元及利息（利息以2270.44元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年5月22日起算至付清多收房款之日止）。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费50元，由清新新亚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李文宇
代理审判员 余允添
代理审判员 林士嵛
二〇一四年十月十日
书 记 员 冯敏静
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《商品房销售管理办法》
第十八条商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。