重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第05386号
原告（反诉被告）胡梅，女，汉族，无固定职业，住重庆市巫溪县。
委托代理人吴洪，重庆国彦律师事务所律师。
委托代理人熊平根，重庆国彦律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市北部新区泰山大道西段2号6幢3-1，组织机构代码55677372-X。
法定代表人寇晓军，该公司总经理。
委托代理人师维，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人赖思奇，重庆索通律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡梅与被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司（以下简称德驰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由代理审判员王成独任审判，适用简易程序并于2014年7月28日、8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡梅及其委托代理人吴洪，被告（反诉原告）德驰公司的委托代理人赖思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡梅诉称，原、被告于2013年7月7日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：＊-＊-＊）及相关补充协议，合同约定胡梅购买重庆市沙坪坝区房屋。合同签订后，胡梅依约向德驰公司支付首付款、抵押登记费、抵押印花税、预告登记费（商业）等所有费用。合同第十二条第一款、第三款第二项约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方（德驰公司）向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案”，“逾期超过90日后，乙方（胡梅）有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.05向乙方支付违约金。”后经多次到房管部门查询得知，截止2014年5月21日德驰公司仍未按约定为胡梅购买的上述房屋办理合同登记备案，已严重违约。现请求判令解除原、被告于2013年7月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：＊-＊-＊）及相关补充协议；并判令德驰公司退还胡梅已支付的各种购房费用106763.01元及利息（该利息以106763.01元为本金，从2013年7月7日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率计算）；并支付胡梅违约金54元。
被告德驰公司辩称，1、原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，胡梅为节约费用，以申请书的形式，向德驰公司要求暂不按照合同第十二条第一款的约定进行合同登记备案。并在申请书中明确表示，需德驰公司等待贷款银行的审批通过并返还合同后，再按照合同及补充协议的约定办理合同登记备案。胡梅提交申请书的行为，实质是胡梅作为债权人对德驰公司的债务进行了免除，免除了德驰公司在合同签订后10日内办理合同登记备案的债务。而截至目前，胡梅的贷款申请仍未通过银行审批。因此，德驰公司从未违约，胡梅也无权解除合同。2、即便胡梅未免除被告的债务，德驰公司也因胡梅未按约定提供贷款银行要求的全部申请资料、办理按揭贷款手续，违约在先，德驰公司取得先予履行抗辩权。3、即便胡梅拥有合同解除权，但德驰公司在合同约定的除斥期间内未收到胡梅的解除合同通知，胡梅的该权利消灭。
反诉原告德驰公司反诉称，反诉原、被告于2013年7月7日签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定德驰公司将重庆市沙坪坝区房屋出卖给胡梅，胡梅以按揭付款方式支付房屋价款，其中首付款94536元，按揭贷款为90000元，胡梅应于签约后3日内向银行办理完毕按揭手续；若在45天内，非因德驰公司的原因，未办理完毕按揭贷款手续或按揭贷款银行对胡梅的贷款申请未予批准或未足额批准，胡梅应于收到德驰公司通知后7日内一次性付清全部购房款；合同还了逾期付款的违约责任。合同签订后，德驰公司按约履行了自己的义务，但胡梅却一直未按贷款银行要求办理按揭贷款手续，在上述合同约定期限内未到银行完善相关按揭手续。后经德驰公司发函通知其一次性付清全部购房款后，仍拒不履行其付款义务超过30天，按合同第十条第（2）款“逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”的约定，已构成违约，德驰公司有权解除合同，且胡梅应按约定支付违约金。特反诉请求判令解除反诉原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；并判令胡梅支付德驰公司逾期付款违约金2610元（按逾期应付款90000元＊5／10000＊逾期天数58天，暂算至2014年7月16日），和合同解除违约金18000元，共计20610元。
反诉被告胡梅辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金。理由是，其在签订合同后办理了银行按揭贷款所有手续，只是在办理手续时发现德驰公司没有按照约定到相关部门办理合同登记备案，且据了解德驰公司至今尚不具备办理合同登记备案的条件，因此合同解除的法律责任应当直接归责于德驰公司，胡梅无需承担任何责任。若胡梅应承担违约责任，则违约金明显过高，请求法院调低。
经审理查明，2013年7月7日，原告（反诉被告）胡梅（乙方）与被告（反诉原告）德驰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及作为合同附件五的《合同补充协议》（以下简称诉争合同）。该合同约定，由乙方购买甲方销售的坐落于重庆市沙坪坝区预售商品房（以下简称诉争房屋），乙方地址为重庆市巫溪县，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2013）预字第（013）号，总成交金额为184536元。
合同第五条约定付款方式为按揭付款（详见附件五）。该条第（三）款第2项约定，因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定的期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。
合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。
合同第十二条约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.05%向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。
合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。
合同附件五《合同补充协议》约定，本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。补充协议第三条对付款方式补充约定：1、乙方拟向甲方指定的贷款银行申请90000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。2、乙方应于本合同签订之日向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币94536元整（包括乙方已付定金转为本期购房款），付清由政府部门规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用。3、乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，乙方未在45天内办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或未足额批准的，乙方应于收到甲方通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。5、本合同第五条第（三）款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件、贷款政策，或乙方未按银行的要求及时提供各项文件和资料，或未按银行要求及时签署相关协议和文件及其他由乙方导致的按揭未能成功的原因。
《合同补充协议》第十七条对通知补充约定，乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，乙方变更有效送达地址，应在变更后的二十四小时内通知甲方，否则甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件。以专递方式送达的，信件发出后第7日为送达日。
合同签订当日，胡梅向德驰公司支付购房首付款94536元（含预付定金20000元），并向德驰公司预交了抵押登记费（商业）550元、抵押印花税4.50元、合同印花税92.27元、内业测绘费（个人）20元、契税5536.08元、权属调查费73.80元、印花税5元、预告登记费（商业）550元、转让手续费1845.36元、转移登记费550元等税费共计9227.01元。上述税费，现仅权属调查费73.80元已由德驰公司支付给测绘机构。
合同签订后，胡梅向中国光大银行提交了按揭贷款申请。该行收到胡梅的贷款申请资料后，在审查中发现胡梅的征信报告不符合要求，遂联系胡梅要求其补充相关证明。截止2014年7月4日，胡梅仍未向该行补充相关资料。现胡梅的贷款申请已过该行的审查审批时效，至今也未通过银行贷款审批。
另查明，胡梅向德驰公司提交有一份《合同延迟登记申请（按揭）》，表示：由于其本人选择以按揭贷款方式支付购房款，可能会存在拟贷款金额与真实贷款金额不同或其它意外导致贷款审批不能通过的情况，若合同已经登记须向土地房屋登记机构申请合同变更，并需缴纳变更费用，本着简单操作的原则上，特申请德驰公司合同签署后暂不进行登记备案，待银行的贷款审批通过并返回合同后，再按合同约定办理合同备案登记等。至今，德驰公司未办理诉争合同的登记备案。
2014年4月25日和5月4日，胡梅两次向德驰公司邮寄解除合同的通知函，以德驰公司逾期合同登记备案为由，要求解除双方签订的诉争合同并退还相关款项。德驰公司于2014年5月5日签收了后一次解除合同通知函。
2014年4月28日，德驰公司向地址为重庆市巫溪县的胡梅邮寄提示付款的函，表示因胡梅未履行完成按揭手续备案，要求胡梅于2014年5月7日以前一次性付清全部购房款。该邮件后被退回。2014年5月16日，德驰公司再次向地址为重庆市巫溪县的胡梅邮寄提示付款的函，表示胡梅应在2013年8月23日以前付清欠款90000元，逾期262天，违约金为11790元，要求胡梅于2014年5月21日以前支付欠款101790元，同时承认收到胡梅于2014年5月4日寄出的解除合同通知函，但不同意其内容。该邮件后也被退回。
上述事实，有胡梅举示的《重庆市商品房买卖合同》、收据、房屋权属登记中心档案查询结果证明、律师函、邮政EMS快递单及邮件收寄情况网上查询记录，德驰公司举示的《重庆市商品房买卖合同》、《合同延迟登记申请（按揭）》、《中国光大银行重庆分行个人贷款申请暨面谈记录表》、中国光大银行出具的《情况说明》、邮政EMS快递单、退回件、改退批条及邮件收寄情况网上查询记录等书证，以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。对胡梅举示的由重庆利嘉阁房地产顾问有限公司出具的金额为3000元的收据及《利嘉阁优惠购房确认函》，因与本案无关联且不能证明胡梅向德驰公司支付了该3000元购房款，故本院不予采纳。
针对本案的争议焦点，本院评判如下：
一、关于德驰公司是否构成逾期合同登记备案违约行为。
本院认为，德驰公司至今未办理诉争合同登记备案属实无疑，问题关键在于德驰公司该行为是否违反了双方的约定，构成逾期。虽然双方在诉争合同第十二条中约定由德驰公司自合同签订之日起10日内办理诉争合同的登记备案，但是胡梅在向德驰公司提交的《合同延迟登记申请（按揭）》中已作表示，由德驰公司待银行贷款审批通过并返回合同后再办理合同登记备案，该意思表示实质系对德驰公司的义务进行了部分免除。根据合同法第一百零五条的规定，该部分权利义务终止，即德驰公司无需在合同签订之日起10日内办理诉争合同登记备案。因此，德驰公司的行为不构成违约。
胡梅以此为由主张行使诉争合同第十二条约定的解除权不符合事实和双方约定，本院不予支持。胡梅两次向德驰公司发送的解除合同通知，无论是否到达对方，也不发生效力。同理，胡梅以此为由主张德驰公司的逾期合同登记备案违约金也无事实依据，本院不予支持。
二、关于胡梅是否构成逾期付款违约行为。
本院认为，胡梅至今确实未向德驰公司支付按揭贷款部分的房款90000元，问题关键也在于胡梅的该行为是否违反了双方的约定。根据双方《合同补充协议》的约定，若非因德驰公司的原因或不可归责于双方的事由，胡梅未在签约后45天内办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对胡梅的贷款申请未予批准或未足额批准的，胡梅应于收到德驰公司通知后7日内一次性付清全部购房款。本案中，胡梅在合同签订后即向银行提交了按揭贷款申请，但因自己征信报告不符合要求且未及时向银行补充相关资料，未能获得银行贷款审批。其后德驰公司于2014年4月28日通知胡梅一次性付清全部购房款符合双方约定。虽然该通知邮件因被退回胡梅实际并未收到，但根据双方《合同补充协议》第十七条约定，德驰公司按照合同中写明的联系地址送达胡梅的行为视为已送达，并以信件发出后第7日即2014年5月5日为送达日。因此，胡梅应于该日后7日内即2014年5月12日以前一次性付清房款。可见，胡梅现构成逾期付款违约行为。至于胡梅辩称其逾期未付款是因德驰公司未办理或不能办理合同登记备案应归责于德驰公司的意见，无事实、法律依据，本院不予采纳。
现胡梅逾期付款已超过30日，德驰公司以胡梅违反《重庆市商品房买卖合同》第十条第（2）款约定为由，请求解除诉争合同并按应付未付房款90000元的20%即18000元向德驰公司支付违约金，符合事实和双方约定，本院予以支持。但是，德驰公司同时依据该条第（1）款约定主张按日计算的逾期付款违约金，不符合双方约定，本院不予支持。胡梅主张调低违约金事实、理由不足，本院不予采纳。
三、关于合同解除后相关款项的返还及资金占用利息问题。
本院认为，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案诉争合同解除后，德驰公司应当退还胡梅已付的房款94536元及现尚未支付的预收税费，即抵押登记费（商业）550元、抵押印花税4.50元、合同印花税92.27元、内业测绘费（个人）20元、契税5536.08元、印花税5元、预告登记费（商业）550元、转让手续费1845.36元、转移登记费550元。已支付出去的权属调查费73.80元损失，应由违约方胡梅自己承担。同时，上述应退还款项的孳息也应返还。胡梅主张按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月7日起至付清时止计付，符合事实和法律规定，予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）胡梅与被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司于2013年7月7日签订的关于坐落于重庆市沙坪坝区预售商品房的《重庆市商品房买卖合同》（含合同附件五《合同补充协议》）于本判决发生法律效力后立即解除。
二、由被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即退还原告（反诉被告）胡梅购房款94536元，及预交的抵押登记费（商业）550元、抵押印花税4.50元、合同印花税92.27元、内业测绘费（个人）20元、契税5536.08元、印花税5元、预告登记费（商业）550元、转让手续费1845.36元、转移登记费550元，共计103689.21元。并以103689.21元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2013年7月7日起至付清前款时止向原告（反诉被告）胡梅计付利息。
三、由原告（反诉被告）胡梅于本判决发生法律效力后立即支付被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司违约金18000元。
四、驳回原告（反诉被告）胡梅的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2436元，减半交纳1218元（胡梅已预交），由德驰公司负担。反诉案件受理费4377.18元，减半交纳2188.59元（德驰公司已预交），由胡梅负担。二者相抵后，由原告（反诉被告）胡梅于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）重庆德驰房地产开发有限责任公司970.59元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
代理审判员 王成
二〇一四年八月十四日
书 记 员 卢静