四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第421号
上诉人（原审原告）罗利容。
委托代理人陈羽，四川天则律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李雪梅。
委托代理人何洪波，四川元绪律师事务所律师。
委托代理人刘宏彬，四川胡云律师事务所律师。
原审被告成都港美联房地产顾问有限公司，住所地：成都市锦江区总府路2号1栋13层3号。
法定代表人缪鸿裕，该公司董事长。
委托代理人刘宏彬，四川胡云律师事务所律师。
上诉人罗利容因与被上诉人李雪梅、原审被告成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联公司）合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第3496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人罗利容的委托代理人陈羽，被上诉人李雪梅和原审被告港美联公司的委托代理人刘宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于成都市青羊区金沙遗址路55号金沙鹭岛1期花园5栋2单元24屋03号房屋属易晨、李斌共有。2013年3月30日，卖方李雪梅（易晨、李斌）与买方罗利容在经纪方港美联公司的居间介绍下，签订《房地产买卖及经纪合同》，约定李雪梅将属于易晨、李斌所有的位于成都市青羊区金沙遗址路55号金沙鹭岛1期花园5栋2单元24屋03号房屋（建筑面积89.61平方米、房地产证监证号3400479）出卖给罗利容。卖方自行赎楼并在2013年4月30日前赎回房地产证原件交经纪方港美联公司保管。转让成交价为799000元，定金20000元为第一部分楼款，签署合同时交付，余款779000元为第二部分房款，其中300000元买方须在房地产交易管理局办理房屋产权转移登记当日或之前交付给卖方，479000元买方须在产权转移手续办理完毕即领取新房产证当日或之前交付给卖方，买卖双方须于2013年6月30日或之前到房地产交易管理局配合办理房屋产权转移登记手续。根据国家法律法规及成都市相关法规的规定，需交纳的契税、交易手续费、转移登记费、土地出让金、房屋维修基金、营业税、个人所得税、按揭评估费、抵押登记费、保险费、公证费、担保服务费、法律咨询费、房地产特别消费税、物业税、印花税、查档费等费用由买方支付。卖方应于2013年6月30日将该物业交于买方使用，交付使用时买卖双方应办理交接手续。非买方及非经纪方的原因，因卖房导致交易不能完成的，视为卖方违约，卖方应双倍赔付定金给予买方；非卖方及非经纪方的原因，因买方导致交易不能完成的，视为买方违约，买方所交定金转为对卖方的违约金，不予返还。同时合同的备注中列明，产权本人未到，若卖方不卖，所有违约责任均由李雪梅承担。合同签订后，当日，罗利容支付定金20000元，李雪梅出具了收条。2013年6月30日前，罗利容未支付300000元房款，6月30日也未前往房管局办理手续，导致双方交易未完成。
同时查明，2013年3月20日，李斌、易晨向李雪梅出具《委托书》，委托李雪梅代其签订买卖合同时收取定金，其对代理人在代理权限内依规定办理的一切事宜承担法律责任。
原审法院认定上述事实，有罗利容提交的与原件核对无误的罗利容的身份证、李雪梅的常住人口登记卡、成都港美联房地产顾问有限公司企业信息查询单、组织机构代码、收条1张、中国建设银行转账凭证1张、房产证复印件、个人及家庭房屋登记记录、房屋信息摘要，李雪梅和港美联公司提交的《房地产买卖及经纪合同》、《委托书》及罗利容与李雪梅和港美联公司的陈述在案佐证。
原审法院认为，罗利容与李雪梅在经纪方港美联公司的居间介绍下，签订《房地产买卖及经纪合同》是双方当事人的真实意思表示。关于罗利容认为该合同效力待定。经查，李雪梅系接受房屋所有权人易晨、李斌的委托签订房屋买卖合同，有委托书为证，合同上亦明确载明房屋所有权人为易晨、李斌，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”李雪梅系易晨、李斌的代理人，以易晨、李斌的名义实施民事法律行为。故李雪梅代理易晨、李斌签订合同，符合法律规定，该合同合法有效，各方当事人均应按约全面履行其义务。现由于房屋交易未成功，现罗利容起诉要求解除合同，李雪梅及港美联公司同意解除合同，原审法院予以确认。关于罗利容起诉要求李雪梅双倍返还定金40000元。经查，双方签订的《房地产买卖及经纪合同》第二条“房屋成交价格及房款交付方式”约定：（二）人民币799000元为第二部分房款，付款方式如下：上述第二部分楼款300000元买方须在房地产交易管理局办理房产权转移登记当日或之前交付给卖方，479000元买方须在产权转移手续办理完毕即领取新房产证当日或之前交付给卖方，买卖双方须于2013年6月30日或之前到房地产交易管理局配合办理房屋产权转移登记手续。现有证据证明罗利容未在2013年6月30日前或6月30日当日向李雪梅支付300000元，也未在6月30日前往房地产交易管理局配合办理房屋产权转移登记手续。罗利容称由于6月30日前未见到李雪梅出具经公证的授权委托书，也未见到房屋所有权人，故主观认为不可能办理房屋产权过户手续，因此未付款也未前往房地产交易管理局办理相关手续。从现有证据看，双方交易未成功属罗利容未按合同约定履行义务所致。根据双方合同第七条“违约责任及纠纷解决方式”第（一）项“非买方及非经纪方的原因，因卖房导致交易不能完成的，视为卖方违约，卖方应双倍赔付定金给予买方；非卖方及非经纪方的原因，因买方导致交易不能完成的，视为买方违约，买方所交定金转为对卖方的违约金，不予返还。”的约定，定金不予返还。故罗利容起诉要求李雪梅双倍返还定金的诉讼请求不能成立，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗利容的诉讼请求。案件受理费500元，由罗利容负担。
宣判后，原审原告罗利容不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法判令被上诉人双倍返还上诉人定金40000元。其主要上诉理由是：被上诉人并非案涉房屋的所有权人，办理房屋所有权转移登记，所有权人不能到场的情况下，应经公证委托由受托人代为申请，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖及经纪合同》后截止2013年6月30日，被上诉人并未依法取得房屋所有权人李晨、易斌的公证委托书，且李晨、易斌也未向成都市房管局提出房屋所有权转移申请，致使合同目的无法实现，上诉人拒绝付款并未违约。根据双方合同约定，被上诉人须在2013年6月30日或之前配合上诉人办理房屋产权转移手续，上诉人须在房屋产权登记当日或之前支付300000元房款给被上诉人。截止至2013年6月30日，被上诉人无任何证据证明其已向房管局提交房屋所有权转移登记申请，被上诉人拒不配合上诉人到房地产交易管理局办理房屋产权转移登记手续，上诉人因此拒绝支付被上诉人第二部分房款中的300000元。原审法院认定上诉人违约错误。
被上诉人李雪梅和原审被告港美联公司答辩称，上诉人缴纳的定金，因上诉人违约，不应返还定金，请求驳回上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，罗利容与李雪梅签订《房地产买卖及经纪合同》中明确李雪梅不是案涉房屋的所有权人，而作为房屋所有权人向李雪梅出具了委托书，委托李雪梅签订合同，故李雪梅有权代表房屋所有权人与罗利容签订《房地产买卖及经纪合同》。根据《房地产买卖及经纪合同》约定“余款779000元为第二部分房款，其中300000元买方须在房地产交易管理局办理房屋产权转移登记当日或之前交付给卖方，479000元买方须在产权转移手续办理完毕即领取新房产证当日或之前交付给卖方，买卖双方须于2013年6月30日或之前到房地产交易管理局配合办理房屋产权转移登记手续”，双方的上述约定并未明确罗利容支付房款与双方办理房屋产权转移登记手续的先后顺序。双方未在2013年6月30日或之前办理房屋产权转移登记手续，罗利容也未支付房款，李雪梅也无证据证明其为罗利容办理房屋产权转移登记手续，故在双方合同未明确履行先后顺序、且双方均未履行的情况下，认定罗利容或李雪梅任何一方违约在先均缺乏充分的依据。在原审审理中，双方均同意解除合同，故在合同已经解除以及双方未履行的情况下，李雪梅已收取的定金20000元应当退还罗利容。罗利容要求返还定金的诉讼请求部分成立，本院予以支持。原判认定本案事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第3496号民事判决。
二、李雪梅应于本判决生效之日起十日内退还罗利容定金2万元。
三、驳回罗利容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费500元，由罗利容负担250元，李雪梅负担250元。二审案件受理费1000元，由罗利容负担500元，李雪梅负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 寅
审判员 余 杨
审判员 张卫东
二〇一四年二月二十五日
书记员 刘一颖