上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杨民四（民）初字第3847号
原告（反诉被告）丁一，男，1956年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市。
委托代理人任拉莎（原告之妻），女，1956年7月28日出生，汉族，住河南省郑州市。
被告（反诉原告）张源，男，1981年1月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。
被告（反诉原告）严珏清，女，1984年5月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。
两被告共同委托代理人赵志悦、李金龙，上海嘉加律师事务所律师。
原告丁一诉被告张源、严珏清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员闵婕独任审判，2015年11月10日，张源、严珏清向本院提起反诉，本院受理后合并审理并于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告丁一及其委托代理人任拉莎、被告张源、严珏清的共同委托代理人赵志悦、李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁一诉称，2015年6月29日，原、被告双方签订房地产买卖居间合同及上海市房地产买卖合同，合同约定，两被告将其位于上海市杨浦区鞍山四村XXX号19-20的房屋卖给原告，合同价格为人民币（以下币种相同）320万元，双方另签署特别协议，约定原告另行补偿两被告搬迁补偿款76万元。合同签订后，2015年6月29日，原告转款给两被告190万元，2015年6月30日，原告转款给两被告8万元，2015年8月14日，原告转款给两被告16万元，2015年9月18日，原告转款给两被告180万元银行贷款，2015年9月29日，原告转款给两被告2万元尾款。按照合同约定，两被告应当在2015年9月21日前交房，但两被告一直推托到2015年9月29日才交房，共迟延交房7天。另两被告交房时，拆走了饭厅、次卧及主卧的固定灯具，主卧浴室的浴霸，主卧灯具，主卧浴盆所有部件，主卧洗手池，角阀等，特别是洗碗水槽及下水管被两被告拆走后，两被告随便安装了一个堵头，堵头做完后陷入柜体背板后墙面，一直在滴水，导致橱具柜体严重腐蚀，柜体报废，不能使用，漏水还导致楼下住户房屋损坏严重。另两被告尚欠633.6元物业费未缴清。现原告具状来院，要求：1、判令两被告支付迟延交房违约金13，790元（计7天）；2、判令两被告支付拆毁原告的房屋损失费38，960元；3、判令两被告支付交房前两被告未交物业费633.6元；4、判令本案的诉讼费由两被告承担。
被告（反诉原告）张源、严珏清答辩并反诉称，原告并未及时通知两被告支付尾款，后两被告提出9月25日或26日交付房屋，原告因工作原因未同意，后于9月29日交房。对于原告所述房屋损失费，房屋交接单上并未显示房屋存在损害，且距今双方交房已逾20日，且原告并未提供证据证明其损失与两被告的关系，故不同意支付房屋损失费；对于物业费633.6元，确属两被告未支付，愿意承担该笔费用；对于购房款的支付，首款原告应在2015年7月3日支付，延迟交付4天，次款应在2015年8月13日交付，延迟交付36天，故在履行次款付款义务时亦存在延时，故要求判令反诉被告丁一向反诉原告张源、严珏清支付违约金35，350元。
针对被告（反诉原告）张源、严珏清的反诉，原告（反诉被告）丁一辩称，1、对于张源、严珏清主张的违约金中2015年6月30日支付的部分首付款8万元存在延迟一天的事实无异议，愿意支付该部分违约金40元；2、对于张源、严珏清认为原告应于2015年8月13日支付196万元部分，原告丁一实际支付日期为2015年9月13日、2015年9月18日，延迟36天支付，对于该节违约金，丁一辩称，第二笔购房款的付款前提是贷款银行审核通过，原告贷款系2015年9月18日全额通过，并于当天支付给两被告，且其曾在2015年8月14日提前支付14万元。3、对于两被告认为交房日期为2015年9月26日，原告支付尾款2万元是在2015年9月29日支付，故延期三天的诉请，丁一辩称，两被告实际交房日为2015年9月29日，原告当日支付尾款2万元，并无延期支付，故不同意该节诉请。
经审理查明，2015年6月29日，原告丁一作为乙方，被告张源、严珏清作为甲方签订了上海市房地产买卖合同，合同约定，两被告将其所有的位于上海市杨浦区鞍山四村XXX号19-20的房屋卖给原告，合同价格为320万元，2015年6月29日，原、被告双方签署特别协议，约定原告另行补偿两被告搬迁补偿款76万元。
合同第十条记载：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）自甲方根据约定应办理房地产手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。
合同附件三付款协议3记载：1、甲乙双方签订本合同当日，乙方向甲方支付首期房款计人民币1，220，000元；……3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币1，960，000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同后近期内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后在办理送件手续当日，乙方应将第二期房价款全额或差额以现金方式补足并支付甲方；……5、待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后，同时甲方收到乙方申请的银行贷款后3日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》，乙方支付甲方尾款计人民币20，000元；……。
2015年9月29日原、被告签署《房地产交接书》，其中第3条记载：对于上述情况，乙方经验收，认为符合双方于2015年6月28日签订的《房地产买卖合同》规定的交付条件，同意接收。乙方，接受之后因使用该房屋及设施产生的一切后果，由乙方承担。
2015年6月29日，原告通过银行转款给两被告190万元，2015年6月30日，原告转款给两被告8万元，2015年8月14日，原告转款给两被告16万元，2015年9月18日，原告转款给两被告180万元银行贷款，2015年9月29日，原告转款给两被告2万元尾款。2015年8月13日，原、被告双方办理房屋过户手续，2015年9月29日，双方签署房屋交接书。另，系争房屋2015年1-9月欠付物业管理费633.6元，由原告丁一支付。
2015年11月16日，本院前往系争房产楼下住户了解情况，楼下房主女儿张洁萌称，楼下漏水房间自2015年2月开始空关，其父亲在2015年10月8日发现房屋脱皮、一段天花吊顶坠落，但对房间脱皮、天花吊顶坠落的具体时间不清楚。漏水房间之前就有脱皮，但天花吊顶未坠落。现已经不漏水。该住户至今未向原告要求赔偿，两被告亦未对其进行赔偿。
以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、搬迁补偿特别协议、房屋交接书以及原、被告陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认合法有效。合同对原、被告双方的付款、交房的时间及违约责任均做了明确的约定，原、被告均应当遵守并执行。
就双方存在的争议焦点，本院归纳如下：1、两被告是否存在延期交房之情形，是否需承担违约责任。根据原、被告签订的房屋买卖合同约定，两被告应在收到原告申请的银行贷款后3日内进行交房，现原、被告双方均确认2015年9月18日两被告收到银行贷款，2015年9月29日双方签署《房地产交接书》，当日，原告支付两被告尾款20，000元，现两被告逾期履行相关合同义务，应承担相应的违约责任。两被告虽辩称延期交房系原告原因导致，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。现原告要求两被告按照合同约定，支付购房款（扣除被告未支付尾款20，000元）日万分之五计算7天的违约金，共计13，790元，本院应予支持。2、两被告是否存在拆毁系争房屋物品之情形，是否需承担房屋损失费用。根据原告提供的《房地产交接书》记载，原、被告交付房屋时，原告需对房屋进行验收后，认为符合房屋买卖合同规定的条件后，方同意接收。现从双方的交付情况看，原告接收房屋时对系争房屋的状况并未提出异议，本院有理由相信该房交付原告时，原告对系争房屋的状况是知情且认可的。对于因系争房屋漏水导致的楼下住户损失，原告并无证据证明漏水系两被告所致，且楼下住户亦未向原告主张损失赔偿，故对该节诉请，本院不予支持。3、对于第二期购房款的交付，原告是否存在延期并需承担相应的违约责任。本院认为，就双方签订的房屋买卖合同来看，原、被告并未就第二期购房款的交付时间进行具体明确的约定，原告银行贷款于2015年8月11日即审核通过，2015年9月18日银行放款后原告即支付两被告，并不存在银行审核未通过及原告延期支付第二期房款之情形，故对两被告反诉请求，本院难以支持。
对于物业管理费，两被告无异议，本院予以确认。对于首付款中的8万元，原告认可存在延期支付一天，并愿意承担违约金40元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张源、严珏清应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁一违约金人民币13，790元；
二、被告（反诉原告）张源、严珏清应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁一物业管理费人民币633.6元；
三、原告（反诉被告）丁一应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张源、严珏清违约金人民币40元；
四、原告（反诉被告）丁一的其余诉讼请求，不予支持；
五、被告（反诉原告）张源、严珏清的其余诉讼请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1136元，减半收取人民币568元，由原告（反诉被告）丁一负担人民币415元，被告（反诉原告）张源、严珏清负担人民币153元。反诉案件受理费人民币342元，由被告（反诉原告）张源、严珏清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 闵 婕
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 陈乃彰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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