浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙民再字第4号
申诉人（一审被告、二审上诉人）：建德市兴峰化工有限公司。
法定代表人：钱明生。
委托代理人：许建德。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杭州科立生物科技有限公司。
法定代表人：陈志鹏。
委托代理人：周晓虎。
申诉人建德市兴峰化工有限公司（以下简称兴峰公司）因与被申诉人杭州科立生物科技有限公司（以下简称科立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2011）浙杭商终字第1372号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2013年3月26日作出（2013）浙检民行抗字第86号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年10月14日作出（2013）浙民抗字第83号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。浙江省人民检察院指派代理检察员柯中莲、郭雯出庭。申诉人兴峰公司的委托代理人许建德，被申诉人科立公司的委托代理人周晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年3月15日，科立公司起诉至建德市人民法院称，2004年9月中旬，兴峰公司因生产需要向其租赁生产场地，双方为此签订租赁协议。后双方又达成续租协议，续租期间从2007年9月30日至2010年9月29日。租期届满前，科立公司告知兴峰公司不再续租，并要求其提前作好机器拆除等搬迁准备工作，以便按期腾空所租厂房。然租期届满后，兴峰公司经多次催促无正当理由不搬离，对其在租赁期间给房屋造成的损坏部分未恢复原状或者赔偿相应损失，对其承租范围内土地造成的污染也未进行整治。请求判令兴峰公司：1、对承租房屋损坏部分予以修复或赔偿相应损失55585元；2、对承租范围内土地造成的污染进行整治，以达到环保要求；3、支付租赁合同到期后实际占用期间的租金损失90958.90元（自2010年9月30日暂算至起诉日2011年3月15日共计166天，租金损失按200000元／年计算，之后的租金损失另行计算）；4、承担本案诉讼费用。庭审中，科立公司放弃了前述第1、2项诉讼请求。
兴峰公司答辩称，科立公司所述签订租赁合同属实，合同期满后，因为双方之间有些矛盾，2010年11月6日前一直在沟通，但未能达成一致意见，科立公司不允许兴峰公司搬迁，双方在2010年12月31日发生争执，并由110出警进行处理。2011年1月3日，兴峰公司向法院起诉，经法院调处后，已经搬出大部分财产，只有一个污水处理池因被法院查封而未能搬迁。可见，正因为科立公司阻拦才未能及时搬迁，故兴峰公司不应承担租金损失；且租赁合同约定的年租金为10万元，现科立公司按年租金20万元主张租金损失，要求也过高。至于科立公司诉称兴峰公司在生产经营中对其租赁房屋造成损坏，并不符合事实，兴峰公司在搬出之前已经对承租房屋进行了修复。请求驳回科立公司的诉讼请求。
建德市人民法院一审查明：2004年7月22日，科立公司作为甲方（出租人），陈兴平作为乙方（承租人），双方签订《租赁协议》如下：“一、租赁范围：乙方租赁甲方二期第一幢厂房（含该厂房前面空场地及后面一半空场地），食堂水、电、汽等设施双方共同使用，但食堂第二层用房归乙方使用；二、租赁期限：暂定三年，即从2004年9月1日至2007年8月30日；三、租金及支付方式，每年租金100000元，三年共计300000元，分年度支付，每年先交后用”。双方在该协议中还约定了“乙方生产化工产品，在依法生产经营的前提下，甲方允许乙方挂靠，双方共用甲方执照，直至乙方申领执照后为止”以及“乙方在租赁期内不得损坏所租赁房屋结构，否则应赔偿经济损失”等内容。合同订立后，双方各自履行合同义务。合同履行后，兴峰公司经工商行政管理部门登记核准成立。租赁期间届满时，双方于2007年9月28日续签了《租赁协议》，约定：兴峰公司向科立公司承租上述厂房及场地等，租赁期限从2007年9月30日至2010年9月29日，租金每年100000元，分年度支付，每年先交后用。同时，双方在该协议中另约定“乙方在租赁期内不得损坏所租赁房屋结构，否则应赔偿经济损失”等内容。双方签约后，兴峰公司继续在科立公司出租的厂房及场地内生产化工产品。2009年9月，科立公司预先通知兴峰公司，租赁期间届满时科立公司不再出租该厂房及场地等，要求兴峰公司作好机器拆除等搬迁准备工作，以便租期届满时能按时腾空所租厂房，但直至2010年9月29日租赁期限届满时，兴峰公司也未腾空所租厂房，并且继续使用租赁的厂房及场地等租赁物，进行化工产品生产经营活动。2010年11月8日，科立公司在其要求兴峰公司赔偿厂房损坏部分进行修复所需的费用，并支付相应租金未果的情况下，通过断电方式，迫使兴峰公司停止生产。此后，兴峰公司一直未腾空所租赁的厂房；期间，科立公司要求兴峰公司修复其损坏的租赁厂房或者赔偿相应经济损失，但双方多次协商未成，并于2010年12月31日、2011年3月16日二次发生冲突，兴峰公司曾打110电话报警，由公安机关出警协调，民警告知双方应通过法律途径解决纠纷。2011年1月25日，兴峰公司诉至该院，要求依法解决，该院立案受理后，因双方在搬迁问题上达成一致意见，兴峰公司申请撤诉，获得该院准许。兴峰公司于2011年4月28日前腾空向科立公司所租赁的厂房及场地，并对所租厂房的屋顶铁皮进行了修复，但科立公司认为兴峰公司并未对房梁、防爆灯等设施进行修复，为此提起本案诉讼。
建德市人民法院一审审理认为：科立公司与兴峰公司所签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，科立公司已按照合同约定将租赁物交付兴峰公司使用，但兴峰公司在租赁期限内损坏了其向科立公司所承租的房屋结构，其行为已构成违约，科立公司可以要求其赔偿损失或者恢复原状。租赁期间届满前一年，科立公司已预先通知兴峰公司，明确表示租赁期间届满时其不再出租该厂房等租赁物，让兴峰公司提前作好机器拆除等搬迁准备工作，但是兴峰公司在租赁期间届满时并未拆除机器，腾空所租赁的厂房，并返还租赁物，反而继续使用租赁厂房等租赁物，进行化工产品生产活动，直至2010年11月8日，科立公司采取断电措施，迫使兴峰公司停止了生产。租赁期间届满后，即2010年9月30日至2010年11月8日期间，兴峰公司继续使用租赁物，给科立公司造成了经济损失，该损失可按年租金100000元折算计人民币10685元（39天＊273.97元／天=10685元），应由兴峰公司予以赔偿。在兴峰公司腾空所租厂房，并完成搬迁工作之前，即自2010年11月9日起至2011年4月28日期间，因兴峰公司未对其损坏所租赁的厂房进行修复或者赔偿相应损失，也未支付实际占用租赁物的相应租金损失，双方自行协商未成，致使兴峰公司实际占用租赁物，给科立公司造成了经济损失，该损失可按年租金100000元折算计人民币46575元（170天＊273.97元／天=46575元）。综观全案各种情况，并根据利益衡平原则，科立公司所遭受的该项损失亦应由兴峰公司予以赔偿。综上，兴峰公司应赔偿科立公司经济损失合计人民币57260元。兴峰公司要求驳回科立公司诉讼请求的相关抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。庭审中，科立公司放弃了第一、二项诉讼请求，这是其处分民事实体权利的自主行为，符合法律规定，予以准许。因此，科立公司变更后的诉讼请求合理部分，予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条之规定，于2011年9月23日作出（2011）杭建梅商初字第203号民事判决：一、兴峰公司赔偿科立公司租赁期间届满后至租赁厂房及场地等租赁物返还之前的损失人民币57260元，该款于判决生效后十日内支付。二、驳回科立公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2074元，减半收取人民币1037元，财产保全申请费人民币1270元，合计人民币2307元，由科立公司负担385元，兴峰公司负担1922元。
兴峰公司不服上述民事判决，向杭州市中级人民法院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。租赁合同到期后，因为双方就租赁期间的房屋损害赔偿事项无法达成一致意见，科立公司阻止兴峰公司搬迁。兴峰公司为了不影响对他人的供货而继续在租赁场所内生产。期间双方一直进行正常沟通协商，因科立公司要求过高而无法达成协议。2010年11月3日，科立公司冒然断电致使兴峰公司全面停产。其后兴峰公司为顺利搬迁口头提议放在镇工办人民币50万元作为保证金，仍被科立公司拒绝。2010年12月4日，科立公司进一步扣押兴峰公司的所有物资并书面通知：“在双方未达成任何协议之前贵公司的物资一律不得随意出入”。无奈之下，兴峰公司于2010年12月31日强行搬迁，双方发生争执并向公安机关报警但仍未能解决。2011年1月，兴峰公司向法院起诉要求排除搬迁的妨碍。后经法院调解，兴峰公司于2011年3月15日搬迁，但仍有部分财产因被查封无法搬迁。基于上述事实，科立公司阻碍兴峰公司搬迁属实，未能搬迁并非兴峰公司的责任，一审法院对此事实认定不清。2、一审判决适用法律错误。2010年11月以后科立公司既不让兴峰公司生产又不让搬迁，双方协商不成也是科立公司要求过高所致，兴峰公司并无过错；并且造成兴峰公司近300万元的设备闲置达数月之久，对此兴峰公司保留追诉的权利。另外，依据《合同法》第一百一十九条之规定，非违约方具有减损义务。科立公司不履行减损义务，反而积极采取增损行为，其阻止搬迁造成未能腾空的扩大损失，理应由其自行承担。一审法院未判决科立公司承担增损行为的任何责任，适用法律错误。综上，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。
科立公司答辩称：1、一审判决认定事实正确。本案纠纷是由于兴峰公司未能按照合同约定在租赁期限届满后准时搬迁引起。在租赁期限届满后，兴峰公司仍在租赁的厂房内进行生产，科立公司无奈采取强制断电的措施，兴峰公司无法生产后才要求搬迁。兴峰公司损坏了厂房的相关设施，科立公司要求兴峰公司修复后才能搬迁完全合理。一审判令兴峰公司赔偿合同到期后至实际搬迁期间内的房屋租金损失正确。2、一审判决适用法律正确。租赁合同明确约定双方权利义务，合同法对租赁到期后如何处理也有相应规定；根据合同法及物权法的相关规定，企业之间基于合同及其他关系，债务人在未履行相应的义务之前，权利人也有权留置其相应的财产。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
杭州市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
杭州市中级人民法院二审认为，根据双方2007年9月28日签订的租赁协议，租赁期限为2007年9月30日至2010年9月29日。在双方未继续签订租赁协议的情况下，兴峰公司理应在上述约定的租赁期限届满前，提前准备并按时搬迁，但兴峰公司继续占用厂房进行生产，直至科立公司以断电的方式要求其停止生产，故兴峰公司存在过错在先。此后，由于双方之间就租赁期间损坏厂房之赔偿等问题未达成一致意见，故搬迁未能顺利进行。兴峰公司认为其被断电停止生产后，因科立公司阻止其搬迁使得租金损失扩大，不应由其全部承担。但根据查明的事实，科立公司多次要求兴峰公司对损坏的厂房进行修复或者赔偿，并要求支付相应租金，但双方未能协商一致。兴峰公司在一审庭审中的陈述也表明，其对租用的房屋进行了改变，而双方租赁协议也明确“不得损害租赁房屋结构和其他公用设备，否则应赔偿经济损失”。据此，兴峰公司理应在租赁期满时对房屋损坏部分予以修复，以便科立公司接受完整的厂房后继续使用。科立公司在双方因纠纷而诚信缺失的情况下，要求兴峰公司在搬迁的同时按租赁合同对损坏的厂房进行修复或者赔偿合情合理。兴峰公司应承担该部分租金损失扩大的责任。另外，根据兴峰公司在一审中的陈述，其在2011年4月14日、15日开始搬迁，到4月28日全部搬迁完毕。综上，一审法院根据查明的事实以及利益平衡原则，判决兴峰公司承担2011年4月28日之前的租金损失并无不当。兴峰公司要求科立公司承担扩大部分的直接损失依据不足。一审判决认定事实清楚，程序合法，兴峰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，于2012年1月30日判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由兴峰公司负担。
浙江省人民检察院抗诉认为，原判认定科立公司在兴峰公司履行修复义务前阻止其搬迁合情合理，租金损失扩大的责任应由兴峰公司承担，缺乏事实和法律依据。租赁物所在的梅城镇副镇长许文权出具的“证明”、科立公司的“便函”、110出警记录复印件以及兴峰公司的起诉状复印件等证据可以证明，2010年12月4日后科立公司确有阻挠搬迁的事实。虽然科立公司阻挠搬迁是由于兴峰公司未依约履行修复义务，但从现行关于租赁合同的法律及司法解释的规定来看，在承租人违约的情况下，法律并未赋予出租人强行扣留承租人财产的权利；双方租赁合同也仅约定“兴峰公司租赁期内不得损坏租赁房屋结构和其它公用设备，否则应赔偿损失”；因此，科立公司以兴峰公司未依约修复租赁物为由强行扣留承租人的财产阻挠搬迁，该行为既不符合法律规定，也不符合双方约定，显系不当。本案2010年12月4日至2011年4月28日搬迁前的损失，应由科立公司自行承担。
申诉人兴峰公司的申诉意见基本与检察机关抗诉意见一致，请求驳回科立公司的诉讼请求。
被申诉人科立公司答辩称，本案纠纷是兴峰公司没有按照合同约定准时搬迁引起，责任在于兴峰公司。由于兴峰公司在合同到期后继续生产拒不搬迁，科立公司无奈之下采取断电措施迫使其停产。之后双方就房屋修复问题进行协商，但兴峰公司一直没有履行修复厂房的义务。在此情况下，科立公司基于合理判断采取了自救措施，留置了兴峰公司的生产设备和物品，并不违反法律规定。而且，由于兴峰公司未及时搬迁给科立公司造成的经济损失远远高于原审认定的租金损失。综上，请求驳回兴峰公司的申诉请求。
再审查明，2012年4月17日，经工商行政管理部门核准，被申诉人的企业名称由“杭州科立精细化工有限公司”变更为“杭州科立生物科技有限公司”。另查明，2010年12月4日，科立公司向兴峰公司发出便函一份，载明：“经我公司研究决定，在双方未达成任何协议之前，贵公司的物资一律不得随意出入。希望贵公司予以配合。”再审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方签订的租赁合同于2010年9月29日到期，早在租赁期届满前一年科立公司就已通知兴峰公司不再续约出租，因此兴峰公司有义务在上述约定的租赁期限届满前提前准备，按时腾空、返还房屋，并就其在租赁期内对租赁物造成的损害，及时予以修复或依约予以赔偿；而作为出租人的科立公司，亦负有配合、协助承租人兴峰公司腾空房屋、按时搬迁的附随义务。但事实上，直至科立公司于2010年11月8日采取断电措施，兴峰公司仍继续占用厂房进行生产，也未对租赁物的损害依约履行修复或赔偿义务，其行为明显违反了合同约定。科立公司据此要求兴峰公司支付超期占用房屋的租金损失并在搬迁前按租赁合同的约定对损坏的厂房进行修复或者赔偿合法有据。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，在兴峰公司就其超期占用租赁物以及损坏租赁物的行为未向科立公司承担相应责任的情况下，科立公司对兴峰公司提出配合、协助搬迁的要求，享有先履行抗辩权，其在本案中的相关行为，合情合理，也未违反法律规定。原审综合全案情况，并根据利益平衡原则，判决兴峰公司承担其在履行修复或赔偿义务之前继续占用租赁物给科立公司所造成的损失并无明显不当。检察机关抗诉及申诉人申诉理由不能成立，不予采纳。原审认定事实清楚，实体处理适当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持杭州市中级人民法院（2011）浙杭商终字第1372号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建勋
代理审判员 谢静华
代理审判员 颜娇萍
二〇一四年三月二十日
书 记 员 许亚芬