辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7042号
上诉人(原审原告)：大连三环复合材料技术开发股份有限公司。
法定代表人：魏东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：夏瑀，北京德恒（大连）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：孙晓鸿。
委托诉讼代理人：尚存存，辽宁明昌律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：大连三山房屋开发有限公司。
法定代表人：王树森，该公司执行董事。
上诉人大连三环复合材料技术开发股份有限公司（以下简称三环公司）因与被上诉人孙晓鸿、大连三山房屋开发有限公司（以下简称三山公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三环公司的委托诉讼代理人夏瑀，被上诉人孙晓鸿及其委托诉讼代理人尚存存到庭参加诉讼。被上诉人三山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
三环公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持三环公司的一审诉请或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决关键事实查明错误。1.执行查封时三山公司并未实际占有案涉房地产。2014年4月4日三山公司与三环公司签订的《补充协议书》第2条已明确约定”待甲方取得房产证、土地证后，乙方将已过户的房屋交给甲方”，足以证明：虽然案涉房地产曾在2011年交接过，但在补充协议签订时，案涉房地产又恢复为上诉人三环公司占有的状态，即一审法院查封案涉房屋时三山公司并未实际占有该房屋，现案涉房屋仍由三环公司占有。一审法院仅凭借过往的交接行为及三山公司持有房地产证的事实认定占有依据不足。2.一审判决认定220万元剩余款项在过户后支付是错误的。2014年4月26日三环公司已将全部过户资料移交给三山公司，三山公司出具了《办理过户所需要的手续签收单》，三山公司持该手续完全可以完成案涉房屋的过户登记。故三山公司在手续齐全的情况下拒不办理过户属于恶意拖延，不能过户的责任应该由三山公司承担。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理是错误的。该条适用于买受人对所购买房屋被法院查封的情形，是对买受人物权期待权的保护，而本案是对三环公司物权的保护。在孙晓鸿执行三山公司的金钱债务案件中，孙晓鸿申请查封案外人即三环公司的案涉房产应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，可查封的条件是：三山公司占有房地产；孙晓鸿向三环公司支付220万元剩余价款及违约金，或三环公司同意在该财产执行变现时优先受偿。而一审法院执行时，上述两个条件均未满足，其查封行为是错误的。2.一审法院判决支持孙晓鸿在该财产的变价款中优先支付剩余价款违法。只有三环公司有权同意”剩余价款从该财产变价款中优先支付”，孙晓鸿并不享有该项权利，其做出的承诺不具备任何效力，不能约束三环公司。
孙晓鸿辩称，不同意三环公司的上诉请求。1.案涉三套房产和一宗土地已于2011年8月实际交付于三山公司，所有权归属于三山公司，三环公司无权主张权利。2.三环公司于交接后对案涉房屋土地的重新占有属于非法占有，一审关于此事实的查证无误。3.按补充协议的约定，三环公司主张的尾款不具有支付条件，属于未到期债权。未按时办理产权证也系因政府动迁而冻结现有土地和建筑物等客观原因，非三山公司恶意拖延。4.交易双方均已缴纳相关的税费，尾款只是合同的履行问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条保护的债权对象应该是没有特别约定付款条件的到期债权，本案不应适用。5.该房屋土地曾于2012年12月被大连市中级人民法院认为已交付全款，保全查封没有问题而依法查封，一审法院基于此保全查封应属无误。6.关于是否存在220万元尾款未付，三环公司没有提供相关的支付凭证，仅有该补充协议书。在三山公司不到庭的情况下，该节事实应当由三环公司进一步举证予以证明。
三山公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。
三环公司向一审法院起诉请求：1.请求解除在执行案号为（2015）金执字第1750号案件中对登记在执行案外人名下的位于大连市金州区xx街道xx村，权属证号为金国用（xxx）第xxx号的土地及大房权证金单字第XX**号、第xxxx号、第xxxx号的房屋的查封，停止对上述土地及房屋的拍卖、变卖或以物抵债等执行程序；2.本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：本案的争议事实是合同履行问题。当事人对2010年12月31日三环公司与三山公司签订的《房地产转让协议》没有异议。关于欠款问题，当事人对2014年4月4日三环公司与三山公司签订的《补充协议书》没有异议，但三环公司认为三山公司至今尚未完全履行支付房地产转让价款的义务，尚有200余万元转让款未支付。被告孙晓鸿认为案涉房地产并未办理过户手续，原告不具备主张剩余200余万元的约定条件。经查认为，《补充协议书》约定：待甲方取得房产证、土地证后，乙方将已过户的房屋交给甲方，且房屋无任何欠费纠纷；甲乙双方交接完毕后，甲方将本金200万元，利息20万元，合计220万元一次性结清，双方债权债务一次性消灭。因此，在案涉房地产尚未办理过户的情况下，三山公司有理由拒付剩余价款。关于交付问题。2011年8月11日三山公司与三环公司签订了《房地产交接书》及《房地产交接备忘录》，双方对案涉房地产的交接作了详尽约定并实际履行，三环公司已将相关产权证照交给三山公司，三山公司即取得对案涉房地产的占有，对三环公司有关其实际占有案涉房地产的主张不予采信。关于案涉房地产过户问题。根据被告孙晓鸿提供的《税收通用缴款书》及《房屋征收公告》，可以证明三山公司已缴纳了相关契税及印花税，至今未办理过户手续并非三山公司的原因。
本案在诉讼过程中，三环公司明确表示不提出针对案涉房地产的确权请求。被告孙晓鸿承诺在相关执行案件变价款中优先支付剩余价款。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，”金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其条件能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。”由此可以推论得知，对买受人合法取得的登记在他人名下的不动产，只要符合一定条件，法院可以认定为买受人的财产予以强制执行。本案中三环公司与三山公司的房地产转让协议合法有效，在法院查封之前已经履行，并且三山公司已占有了案涉不动产。需要指出的是，不动产的占有应为形式上的占有，而非所谓实际控制，即交易双方转移权利证书并签署交接协议，便构成买受人对该不动产的占有。三山公司已按照合同约定支付部分价款，且被告孙晓鸿承诺在相关执行案件变价款中优先支付剩余价款，案涉不动产未办理过户登记亦非买受方三山公司的原因，因此，原告三环公司的诉请无事实及法律依据。
综上所述，原告（执行案外人）三环公司就执行标的（权属证号为金国用（xxx）第xxx号的土地及大房权证金单字第XX**号、第xxx号、第xxx号的房屋）不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，作出如下判决：驳回原告大连三环复合材料技术开发股份有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告大连三环复合材料技术开发股份有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于孙晓鸿提供的本案在执行异议中的听证会笔录，三环公司对真实性没有异议，本院对该证据予以确认。该证据可以证明，在三环公司将案涉房地产交付给三山公司后，因三山公司疏于管理，三环公司重新占有案涉房地产，进行实际控制。三山公司未采取相应措施进行驱赶。对于孙晓鸿提供的另案协助执行通知书（回执）及两份笔录，本院予以确认。该证据显示，三环公司认可其与三山公司的房地产买卖合同有效，但三山公司尚欠部分购房款未支付。对于孙晓鸿提供的由三环公司出具的收款证明复印件，因未能提供原件，三环公司对该证据的真实性不予认可，本院不予采信。对于三环公司提供的三山公司向其出具的2012年9月19日收条及2014年4月26日办理过户所需要手续签收单，孙晓鸿对该证据的真实性并无异议，本院对上述证据予以确认。该证据能够证明，2012年9月19日三山公司收到了三环公司交付的案涉房屋的所有权证书（大房权证金单字xxx、xxx、x**号）及土地使用权证金国用（xxx）第xxx号。2014年4月26日，三山公司收到了三环公司交付的公司章程、股东会决议、地名手续、营业执照等办理过户所需的手续。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院补充查明：三环公司与三山公司分别于2010年12月31日和2011年1月5日签订了两份《房地产转让协议》，其中2010年12月31日的协议系孙晓鸿提供，三环公司认可双方实际履行的是该份协议，故本院认定2010年12月31日的《房地产转让协议》系双方当事人真实意思表示。该协议约定三环公司向三山公司转让位于大连市金州新区xx街道xx街xx号、xx村xx、xx号股份制企业房地产（即案涉房地产），转让价款为21,500,000元。
2011年8月11日，三山公司和三环公司签订《房地产交接书》和《房地产交接备忘录》，双方对案涉房屋进行了交接。
2012年12月20日和2013年5月22日，三环公司和三山公司分别缴纳了案涉房屋过户所需的相关税费。
2014年4月4日，三山公司和三环公司签订《补充协议书》，约定：乙方（三环公司）须将过户手续齐备并配合甲方（三山公司）办理过户，直至过户到甲方名下并取得房产证、土地证；待甲方取得房产证、土地证后，乙方将已过户的房屋交给甲方，且房屋无任何欠费纠纷；甲乙双方交接完毕后，甲方将本金200万元，利息20万元，合计220万元一次性结清，双方债权债务一次性消灭。
大连市金州区人民法院在审理原告孙晓鸿与被告三山公司的借贷纠纷（2015）金民初字第02883号民事案件后，孙晓鸿申请强制执行，一审法院作出（2015）金执字第1750号民事裁定书，查封被执行人位于大连市金州区xx街道xx村登记在案外人三环公司名下的六层综合楼（证号为：大房权证金单字XX**号，建筑面积xxx平方米）、平层厂房（证号：大房权证金单字XX**号，建筑面积xxx平方米）、非住宅平层建筑（证号：大房权证金单字XX**号，建筑面积xxx平方米）及土地使用权（证号：金国用（xxx）第xxx号，面积xxx平方米）。在该案执行过程中，三环公司向大连市金州区人民法院提出执行异议，该院作出（2016）辽0213执异68号执行裁定书，驳回三环公司的异议申请。三环公司不服该裁定提起本案诉讼。
在本院审理过程中，双方当事人均认可，案涉房屋至今仍由三环公司占有。三环公司明确表示，剩余房款从案涉房屋变价款中优先受偿应当在作出查封行为前与三环公司进行询问和沟通，现在若孙晓鸿仅同意给付220万元款项，三环公司不同意该部分房款从案涉房屋变价款中优先受偿。
本院到大连市金州新区房产局了解案涉房地产的相关情况，该局工作人员答复称，案涉房屋已被划入动迁区域，目前不具备办理产权证的条件。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉房地产登记在案外人三环公司名下，三环公司系该房产的所有权人，享有排他性权利。现孙晓鸿以其与被执行人三山公司的债权债务关系而申请查封案外人三环公司的房地产，应提供证据证明其符合查封案外人财产的权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。由此可见，申请执行人查封案外人需办理过户登记的财产要同时具备以下几个条件：第一，被执行人已经支付部分或者全部价款；第二，被执行人实际占有该财产；第三，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。依据现有证据，除被执行人三山公司已支付了大部分购房款外，其余条件均不符合查封案外人财产的上述规定。关于对案涉房屋的占有，虽然三环公司与三山公司于2011年8月11日签订了《房地产交接书》及《房地产交接备忘录》，对案涉房屋进行了交接，但根据孙晓鸿提供的听证会笔录及当事人陈述，在三环公司将案涉房地产交付给三山公司后，因三山公司疏于管理，三环公司重新占有了案涉房地产，并实际控制至今。在三环公司与三山公司2014年4月4日签订的《补充协议书》中亦约定”待甲方（三山公司）取得房产证、土地证后，乙方（三环公司）将已过户的房屋交给甲方”，可见在案涉房地产被查封前即已由三环公司实际占有。法律上的占有是一种民事主体对物进行管领而形成的事实状态，实际控制才能称之为占有，一审法院仅以房产证照的交接认定三山公司已占有案涉房地产欠妥。三山公司作为被执行人在法院查封时并未占有案涉房地产，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定的被执行人占有第三人财产的条件。至于第三个条件，根据三环公司与三山公司签订的《补充协议书》的内容可见，三山公司至今尚欠三环公司220万元购房款项未付，而案涉房地产于2015年11月被查封，在该房屋被查封时，申请执行人孙晓鸿并未向三环公司支付该笔剩余价款，亦未就是否同意剩余价款从案涉房地产变价款中优先支付与三环公司进行过询问或沟通，故在查封当时并不符合法律规定的条件。时至今日，申请执行人孙晓鸿仍未支付剩余价款，三环公司亦明确表示在孙晓鸿仅支付220万元的情况下不同意剩余价款从案涉房地产变价款中优先支付，因是否同意从案涉房地产变价款中优先支付剩余价款的权利属于三环公司，申请执行人孙晓鸿并不享有此项权利，故即使孙晓鸿承诺从房地产变价款中优先支付剩余价款，亦不能发生法律效力。据此，一审法院查封案涉房地产没有充分的事实和法律依据，三环公司提出的执行异议于法有据，足以排除孙晓鸿对三山公司房产的执行，对其诉请本院依法予以支持。
另，因大连市金州区房产局向本院陈述案涉房屋已被划入动迁范围，不具备办理产权证的条件，故三山公司与三环公司之间的房地产转让协议是否能够履行现尚不确定，以该转让协议为依据的查封行为的效力亦不应予以确认。
综上所述，大连三环复合材料技术开发股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初1050号民事判决；
二、停止对登记在大连三环复合材料技术开发股份有限公司名下的位于大连市金州区xx街道xx村，权属证号为金国用（xxx）第xxx号的土地及大房权证金单字第XX**号、第xxxx号、第xxxx号的房屋的执行。
二审案件受理费100元，由孙晓鸿负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二〇一七年九月二十六日
书记员任建芳