辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终2017号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈丽明，女，1964年6月11日出生，汉族，个体工商户。
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈丽芳，女，1963年2月5日出生，汉族，个体工商户。
二上诉人共同委托诉讼代理人：薛东新，建昌县司法局中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）建昌县恒嘉置业有限公司。
法定代表人：任永图，该单位董事长。
委托诉讼代理人：张佳月。
上诉人沈丽明、沈丽芳因与被上诉人建昌县恒嘉置业有限公司（下简称恒嘉公司）合同纠纷一案，不服辽宁省建昌县人民法院（2015）建民初字第01025号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈丽明、沈丽芳及其委托诉讼代理人薛东新，被上诉人恒嘉公司的委托诉讼代理人张佳月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈丽明、沈丽芳上诉请求：撤销原判决，改判由被上诉人给付违约金至2015年11月20日止。。事实�理由：其一，被上诉人具有违约行为，商铺至今未通过验收，上诉人无法试营业；其二，原审判决认定违约时间截止于2014年11月10日有悖于事实。请求二审法院支持上诉人的诉求。
恒嘉公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
沈丽明、沈丽芳向一审法院起诉请求，1、被告履行合同义务承担违约责任，按照每日每间200元标准给付违约金（暂时缴费到2015年11月20日止，合计违约金1008000元），一直达到试营业标准为止，2、被告将市场达到十万方标准；3、诉讼费由被告方承担。事实与理由：被告在建昌县开发一站式十万方购物广场，在其大力宣传下吸引大批市民前来购买，其做了大量承诺，我于2013年6月21日与被告签订了《葫芦岛市建昌县恒嘉国际家居生活广场经营户认购书》（以下简称认购书），购买31#-8至31#-16号共9间商铺及�附属堆场配套设施，我们已出资1100000.00元，按照补充协议规定，要求我们在2014年5月1日试营业，但是事实上被告提供的各种配套设施根本不适合营业。1、一至二楼未修建蹲便。2、一、二楼的衔接点未封闭。3、楼梯没有安置楼梯扶手，存在安全隐患。4、二楼没有供暖设施。5、没有三相电。6、提供的水、供电设备都是临时的，供水不能饮用，供电设备不安全，存在重大隐患。7、没有燃气入网口。8、没有网络配套设施，光纤宽带，程控电话。9、道路不通，西面主干线必须同朝阳路连接，东面主干线（恒嘉与辽西之间）必须与朝阳路连接。鉴于上述事实的存在，我无法入铺试营业。被告不守诚信，已构成侵权之举，必须承担民事违约责任。故诉至法院，请求依法判令被告立即给付购买商铺违约金216000.00元（200元/天×9间×120天）。诉讼费由被告承担。一审庭审中，原�（反诉被告）增加诉讼请求为，要求恒嘉公司返还购房款；并要求被告从2014年5月1日起给付至今的违约金。该案发回重审后，原告提出被告履行合同义务承担违约责任，给付违约金（暂时缴费到2015年11月20日止）合计1008000元，一直达到试营业标准为止，2、被告将市场达到十万方标准。
恒嘉公司辩称，原告沈丽明、沈丽芳与建昌县恒嘉置业有限公司没有合同关系，请法院驳回原告的起诉。房屋和堆场是定做的，案由应为加工承揽纠纷。沈丽明、沈丽芳所诉商铺间数错误、房款数额错误，沈丽明、沈丽芳总计从我恒嘉置业有限公司订购商铺八间（商铺总额2721600元，堆场租金总额1120000元，总合计：3841600元），累计支付房款已交110万元，尚欠商铺房款1621600元，堆场款1120000元。她起诉的所谓的“第九间”商铺并非她出资订购的，而是由于其他原因属于我公司意�性附条件赠与沈、陈二位夫妻的，但因沈、陈二位夫妻没有完成预期目标，赠与一间商铺的条件未成就，所以我公司已明确告知她夫妻俩赠与协议解除，我恒嘉公司不再赠与、不再配合沈、陈夫妻办理所谓“第九间”商铺的各项手续。反诉部分，对沈丽明的违约金问题不提出反诉，针对他们拖欠房款部分提出反诉。
一审法院认定事实，2012年4月18日，建昌县人民政府凭借招商引资的优惠政策，将被告恒嘉公司引进建昌地区，恒嘉公司在建昌物流园区投资建设辽西家居生活广场项目。2013年6月21日，二原告以原告沈丽芳儿媳韩良艳（曾用名梁艳）的名义与被告恒嘉公司签订《认购书》，该认购书中双方约定，原告向被告认购坐落在建昌县恒嘉国际家居生活广场31#-8至31#-16号共9间商铺及附属堆场配套设施，暂定建筑面积777.6平方米。原告交纳诚意金90000.00元，该诚意金作为保证金，证明原告具有31#-8至31#-16号商铺及附属堆场配套设施的优先购买权，愿意按被告的通知时间、地点参加选房、补足尾款。诚意金交纳后若原告放弃购铺，属于违约，诚意金不予退还。该诚意金自双方确定分区、商铺号及附属设施后，签订《商品房购房合同》，本诚意金自动全额转为商品房购房款，若原告最后未按约定补足差额房款，不予退还。双方还约定了通知方式，以及双方签署《商品房买卖合同》及其补充协议后，本认购书自动终止等。双方签订《认购书》后，又在同一天签订了《其他补充协议》，该协议中双方约定，诚意金分四期交付，第四期到达试营业条件即办理按揭贷款及结清堆场款，否则视为违约，商铺一楼铺设地砖，商铺主体建筑为框架结构，刮白、蹲便（包括1-2楼），市场成型，验收以后，被告应帮助原告协助建造堆场保护棚�被告提供三相电等。双方还约定在2014年5月1日试营业，如有一方不履行，违约方每天每间罚200元。被告如能在2014年1月1日提供试营业条件，原告必须入住营业。如遇不可抗力等原因，可以顺延。因政府部分配套设施不到位，原告给予体谅。2013年6月21日二原告以梁艳的名义按双方约定期限向被告交纳了认购诚意金90000.00元。2013年9月15日二原告又以梁艳的名义向被告交纳房款310000.00元，2013年10月21日二原告仍以梁艳的名义向被告交纳房款700000.00元，合计1100000.00元。2014年5月1日二原告所预定的商铺一楼并未铺设地砖，一、二楼也没有蹲便、顶棚刮白等。故第四期的诚意金二原告没有交纳。后被告通知二原告到被告处办理交房手续并缴付各项费用，并于2014年5月12日被告向二原告下发《交房催款通知书》。2014年5月18日二原告等八户购买钢材市场商铺的业主联名向被告提出《关于恒嘉钢材市场乙方对甲方的要求及意见》，该意见中二原告等八人共向被告提出六条意见，要求被告必须做到。2014年8月10日被告又向二原告等经营业主下发《公告》，对业主关注并亟待解决的配套管网、南出口和西出口道路的问题做了部署等。2014年8月27日二原告以被告没有达到试营业的条件，属于违约，二原告无法入铺试营业为由，诉至法院，要求被告立即给付购买商铺违约金216000.00元，诉讼费由被告负担。原一审庭审中，二原告增加诉讼请求为，要求恒嘉公司返还购房款；要求被告给付违约金截至2015年1月31日，并于2015年1月29日补交诉讼费4050.00元，同时原告当庭暂时放弃要求恒嘉公司返还购房款的请求。被告（反诉原告）在庭审中与本诉原告增加等额的诉讼请求，并于2015年2月4日补交反诉费2025.00元。2015年3月27日二原告向一审法院递交增加诉讼请求书面申请，再次增加诉讼请求，要求被告给付违约金截至2015年4月1日，同时补交诉讼费1150.00元。该案发回重审后，原告增加诉讼请求：1、被告履行合同义务承担违约责任，按照每日每间200元标准给付违约金（暂时缴费到2015年11月20日止，合计违约金1008000元），一直达到试营业标准为止，2、被告将市场达到十万方标准；3、诉讼费由被告方承担。
原一审过程中，被告于2014年11月11日与王永权签订《白钢栏杆施工合同书》，就恒嘉公司30#、31#、32#、33#南侧，35#至38#一、二层白钢栏杆工程双方达成协议，对承包方式、工程造价、工程款支付等进行了约定。合同工期为2014年11月10日至2014年11月20日。该合同签订后，被告将原告等八户经营业主所购买的商铺安装了楼梯扶手等。后被告又与他人签订了其他合同，为原告等八户经营业主购买的商铺铺设了地热、一楼安装蹲便等。�是，恒嘉置业有限公司对31-8号商铺至今仍未按照补充协议履行。
一审法院认为，原、被告双方签订的《认购书》及《其他补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告提供了韩梁艳的户籍证明及房屋证明，并由韩梁艳出庭作证，意在证明购房主体是沈丽芳，经法院审查属实，予以确认。且被告（反诉原告）在告业主书中也确认沈丽明业主身份。被告（反诉原告）关于原告沈丽明、沈丽芳与建昌县恒嘉置业有限公司没有合同关系的反驳本院不予采纳。被告（反诉原告）恒嘉置业有限公司虽然提出沈丽明、沈丽芳总计订购商铺八间，而非九间，但不能就房屋及堆场的价款作出合理说明，且《认购书》已经明确订购九间商铺，故对其辩解不予支持。该《认购书》和《其他补充协议》属于商品房买卖的预售�同。根据双方所提供的照片及法院到现场所见，被告在2014年5月1日前没有完全按照双方签订的《其他补充协议》第6条规定完全履行，二楼没有安装蹲便，一、二楼顶棚没有刮白等，应认定被告没有完全达到试营业的条件，属于违约行为，应承担违约责任，但该违约行为的结果不构成根本违约。对于被告提出的辽西家居生活广场属于建昌县人民政府招商引资的项目，双方在《其他补充协议》中第十条中也有约定，“因政府部分配套设施不到位，乙方给以体谅”等辩解意见，因政府不是本案合同的相对方，另安装蹲便，一、二楼顶棚没有刮白等不是政府配套设施之列，所以对其这一辩解意见不予采信。虽然双方在《其他补充协议》中，将第二期、第三期所交的资金纳入诚意金的范围，但是根据被告给二原告出具的单据载明为房款，以及交易习惯等，应认定二原告第二�、第三期所交的资金为房款。对反诉原告要求反诉被告支付剩余尾款及违约金的请求，虽然反诉原告提供《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证实钢材区商铺小综合验收已经合格，钢材区商铺已达到试营业的条件等，但是根据国务院第248号令《城市房地产经营管理条例》第十七条的规定：房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。反诉原告提供的只是验收记录，不是《建设工程规划验收合格书》，对反诉原告在庭审中提出整个市场没有建完，不能提供《建设工程规划验收合格书》的辩解意见，与上述条例相悖。并且房屋的具体面积尚未经双方确认，故对反诉原告的请求，不予支持。但是鉴于被告在第一次庭审后，按照二原告等八户经营业主向被告提出的《关于恒嘉钢材市场乙方对甲方的要求及意见》的要求，为二原告等八户经营业主所购买的商铺安装了楼梯扶手、地热等，属于被告的增项工程，满足了二原告等八户经营业主的大部分要求，说明被告有诚意解决双方的纠纷，且被告所做的已经超出了原、被告所签订的《认购书》与《其他补充协议》约定的范围。因此，对二原告的诉讼请求，应按照双方的约定，并综合考虑具体实际情况，适当予以支持，其被告的违约责任应截至到2014年11月10日止；其中31-8号商铺截至2015年11月13日未安装楼梯扶助、地热、刮白等，故该间商铺违约金可暂时计算至原告要求的日期即2015年11月20日。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关法律之规定，判决：一、被告（反诉原告）建昌县恒嘉置业有限公司自本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）沈丽明、沈丽芳违约金人民币422400.00元（193天×200元/天×8间+568天×200元/天×1间）。二、驳回沈丽明、沈丽芳其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（本诉被告）建昌县恒嘉置业有限公司诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13870.00元，反诉费4295.00元，合计18165.00元，由被告（反诉原告）建昌县恒嘉置业有限公司负担14282.00元；原告（反诉被告）承担3883.00元。
二审期间，当事人未提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。
本院认为:本案的争议焦点是如何确定恒嘉公司违约行为的起止时间。按照恒嘉公司与上诉人签订的《葫芦岛市建昌县恒嘉国际家居生活广场经营户认购书》及《其它补充协议》约定，恒嘉�司应于2014年5月1日前完成对上诉人所购买商铺一、二楼刮大白以及安装蹲便器等工作。在恒嘉公司未完成上述工作的情况下，导致上诉人无法进行试营业，恒嘉公司的行为已经构成违约，其违约时间起点应从2014年5月1日起计算。2014年11月10日起，恒嘉公司按照上诉人一方提出的《关于恒嘉钢材市场乙方对甲方的要求及意见》要求，先后为上诉人等八户业主的商铺安装了楼梯扶手和铺设了地热管道，恒嘉公司的上述行为是为了解决双方矛盾在《其它补充协议》范围之外做出的增项工程，满足了上诉人的大部分需求，一审法院鉴于恒嘉公司的违约行为未构成根本违约，且在2014年11月10日之后为履行合同采取了积极的补救措施，综合本案的具体情况，确定恒嘉公司的违约时间截止日期为2014年11月10日并无不当。因上诉人购买的31-8号商铺截至2015年11月13日未安装楼梯扶助、�热、刮白等，故一审判决结合具体情况认定该间商铺违约金可暂时计算至2015年11月20日有事实依据。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9656元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 刘亚伟
审判员 牛广兴
二〇一七年二月二十八日
书记员 时玉明
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；