宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终194号
上诉人（原审原告）焦玲，女，1966年9月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人田锦，宁夏综义律师事务所律师。
委托代理人唐玉昕，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴建军，男，1975年10月28日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。
被上诉人（原审被告）龚学新，男，1974年11月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
二被上诉人共同委托代理人郑伟，宁夏新中元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曹江宁，男，1973年9月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市西夏区。
委托代理人张昕，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。
原审第三人银川达毅航空器材有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人戎磊，该公司总经理。
上诉人焦玲因委托合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第1520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人焦玲及其委托代理人田锦、唐玉昕，被上诉人吴建军、龚学新的共同委托代理人郑伟，被上诉人曹江宁的委托代理人张昕到庭参加诉讼。原审第三人银川达毅航空器材有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告焦玲原系位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房的所有权人，该房屋原始登记价值为685644元。2014年5月9日，原告与被告吴建军签订《借款抵押合同》，约定原告因资金周转困难向被告吴建军借款160万元，借款期限为1个月，即2014年5月12日至2014年6月11日，借款利息为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，原告自愿以其所有的位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房（房产证编号为：银房权证兴庆区字第2008032321xx**号，建筑面积：100.83平方米）一套为上述借款提供抵押担保。同日，原告向被告龚学新出具了《委托书》一份，载明：“我名下拥有坐落于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房（房产证编号为：银房权证兴庆区字第2008032321xx**号，建筑面积：100.83平方米）一套。现我委托龚学新为我的合法代理人，以我的名义办理如下事项：一、由受托人代为到房管部门办理上述房屋注销抵押登记，领取产权证。待上述事项办理完毕后由受托人代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户、代办代领房屋所有权证、代交契税、代办代领土地使用权证、代为调阅土地档……代为在房管部门办理上述房屋的抵押登记和注销抵押登记等相关事项。二、委托权限：全权委托。三、委托期限：自二○一四年六月十一日起至上述委托事项办理完毕为止。四、受托人有转委托权。授权人在其权限内所签署的相关文件，我均予以认可。并自愿承担由此产生的一切法律后果。”同日，银川市国安公证处对上述《借款抵押合同》及《委托书》进行了公证。随后被告吴建军向原告出借了160万元，双方就抵押房产办理了抵押登记。借款到期后，原告未偿还被告吴建军的借款。2014年12月20日，被告龚学新代原告与被告曹江宁签订了《房地产买卖契约》，将原告名下的位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房以300万元（含税）的价格出让给被告曹江宁。合同签订后，被告曹江宁于2015年1月21日向被告吴建军支付了购房款190万元，代原告清偿了向被告吴建军的借款。被告龚学新协助被告曹江宁办理了房屋产权过户手续，被告曹江宁为此共计支付了房地产买卖各类税费1186693.95元。现位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房的所有权人为被告曹江宁。原告不服，诉至法院，请求依法判令：一、确认被告龚学新（即原告焦玲）与被告曹江宁签订的《房地产买卖契约》无效，三被告返还原告位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房并将房屋产权变更登记至原告名下；二、本案诉讼费由三被告负担。
原审法院认为，原告以其位于银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房抵押借款后，向被告龚学新出具《委托书》委托被告龚学新与对方签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户等，被告龚学新依据该委托书代理原告与被告曹江宁签订了《房屋买卖契约》，被告曹江宁支付的房款价格未明显低于市场价格，且被告龚学新将被告曹江宁支付的房款代原告向被告吴建军偿还了借款190万元，并支付了各项税费1186693.95元。原告现有证据不能证明三被告存在恶意串通的情形，故原告确认被告龚学新与曹江宁签订的《房地产买卖契约》无效，并要求被告返还其房屋的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，判决：驳回原告焦玲的诉讼请求。案件受理费10856元，由原告焦玲负担。宣判后，焦玲不服，提起上诉。
上诉人焦玲上诉称，一、一审判决对本案基本事实的定性错误。三被上诉人买卖房屋的行为未向上诉人进行过任何形式的告知，是恶意串通所为，给上诉人造成了巨大的经济损失。三被上诉人未经上诉人同意，私自将抵押房产出售应属无效行为。上诉人向被上诉人吴建军借款并以涉案房屋提供抵押，仅仅是用于借款担保，没有出售房屋的意思表示。二、一审判决认定事实错误。1、一审时上诉人提交的评估报告显示涉案房屋价格超过450万元。被上诉人吴建军、龚学新以300万元的明显低价出售给被上诉人曹江宁，应当认定三被上诉人恶意串通。2、结合被上诉人曹江宁通过非正常渠道获取房源、购房时未查看房屋、未支付房款、三被上诉人均为原审第三人员工的各种情节，足以认定三被上诉人之间存在明显的恶意串通行为，被上诉人曹江宁不符合善意取得。3、《抵押借款合同》的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，应属无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判确认被上诉人龚学新（上诉人）与被上诉人曹江宁就银川市兴庆区利群东街72号1号楼6号营业房签订的《房地产买卖契约》无效，将该房屋返还给上诉人并将房屋产权变更登记至上诉人名下；本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人吴建军、龚学新答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、处分涉案房屋系上诉人的真实意思表示。2、处分涉案房屋的公证授权内容明确、具体与合法。3、涉案房屋出售300万元的价值符合市场行情。4、被上诉人曹江宁现系涉案房屋的所有权人。5、三被上诉人并非原审第三人的职工。上诉人与原审第三人的法定代表人戎磊有多笔借贷关系，上诉人与被上诉人吴建军也有多笔借贷关系。二、一审判决适用法律正确。三被上诉人之间不存在恶意串通。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人曹江宁答辩称，首先，被上诉人曹江宁并非原审第三人的员工，三被上诉人之间不存在恶意串通。被上诉人龚学新持有合法的授权委托手续且经过了房产部门的认可，被上诉人曹江宁有理由相信被上诉人龚学新有权处理上诉人的涉案房屋。被上诉人曹江宁以合理的价格购买了涉案房屋。被上诉人曹江宁与上诉人签订的房屋买卖合同有效，且已经办理了房屋过户手续。被上诉人曹江宁不应向上诉人返还涉案房屋。由于上诉人对该涉案房产进行了保全，致使被上诉人曹江宁无法对该房屋进行抵押贷款，给被上诉人曹江宁造成了巨大的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人银川达毅航空器材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，向法庭提交书面意见述称，一、上诉人与三被上诉人之间争议的法律纠纷，与原审第三人无关。二、三被上诉人不是原审第三人员工，与原审第三人不存在劳动关系。三、上诉人的诉讼请求，并不要求原审第三人承担责任，原审第三人不应当承担任何责任。综上，本案的处理结果与原审第三人没有利害关系。
二审审理期间，上诉人焦玲向法庭提交证据一、录音录像光盘及整理的书面资料各一份。证明目的：原审第三人的法定代表人戎磊在没有看到本案民事起诉状之前，面对法官的多次询问，认可三被上诉人为原审第三人的员工。但是在看了诉状以后，又当场进行了否认。可以确认三被上诉人确为同事关系，并且均在为原审第三人处从事放贷收贷业务。涉案房屋的转让完全是三被上诉人私下恶意串通。证据二、询问笔录一份。证明目的：被上诉人吴建军与被上诉人龚学新是朋友关系，被上诉人龚学新与被上诉人曹江宁也是朋友关系。被上诉人吴建军指示被上诉人龚学新介绍被上诉人曹江宁购买涉案房屋。被上诉人吴建军作为债权人，直接将抵押物进行处分，是无效行为。涉案房屋的转让过户为私下交易，并不像被上诉人曹江宁陈述是通过发布房屋出售广告等正常出售行为。
被上诉人吴建军、龚学新认为证据一不属于新证据。对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为该证据的录制时间、地点及人物均不能确定，且在案件争议的事实发生以后才形成，不能对当时的案件事实产生证明效力。对其证明目的也不认可。录音证据中的问话是：被上诉人吴建军、龚学新是不是都在公司呢？原审第三人的法定代表人说在呢。只能证明被上诉人吴建军、龚学新在其公司，但是不能证明被上诉人吴建军、龚学新和原审第三人存在劳动关系。认为证据二不属于新证据，但对该证据的真实性认可。
被上诉人曹江宁认为被上诉人曹江宁不是原审第三人的员工。对证据一的其他质证意见同被上诉人吴建军、龚学新一致。认为证据二不属于新证据。被上诉人曹江宁是通过广告找到被上诉人龚学新，并非上诉人所谓的私下交易。上诉人与被上诉人曹江宁之间的房屋买卖行为合法有效。被上诉人曹江宁有理由相信被上诉人龚学新持有的授权委托书的真实性。
经二审庭审举证、质证，本院认证，认为上诉人焦玲提交的证据不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据的情形，且三被上诉人不予认可，本院不予采信。
二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。有经一、二审庭审质证、认证的各方当事人的陈述，商品房购销合同、缴款书、发票、继承权公证书、放弃继承权声明、公证书、契税免税通知书、借款抵押合同、委托书、房地产买卖契约、房地产交易相关税费票据等证据证实，足以认定。
本院认为，上诉人焦玲以涉案营业房向被上诉人吴建军抵押借款，《抵押借款合同》中约定，自借款到期之日，被上诉人吴建军有权依法对抵押物进行处置或拍卖，当处置或拍卖所得不足以偿还借款本息和违约金时，被上诉人吴建军有向上诉人继续追偿的权利；超出部分由被上诉人吴建军无条件支付给上诉人。该约定并不符合《中华人民共和国物权法》?第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定的情形。上诉人向被上诉人龚学新出具《委托书》委托被上诉人龚学新代为签订《房地产买卖契约》、代收房款、代为办理房屋产权过户等，被上诉人曹江宁有理由相信被上诉人龚学新有权代表上诉人处理涉案营业房。上诉人焦玲提交的证据不足以证明三被上诉人存在恶意串通以及被上诉人曹江宁以明显不合理低价受让房屋的事实。被上诉人龚学新代表上诉人与被上诉人曹江宁签订的《房地产买卖契约》合法有效。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审第三人银川达毅航空器材有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对诉讼权利的放弃。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10856元，由上诉人焦玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘煜姗
审判员 王 斐
审判员 彭 云
二〇一六年四月五日
书记员 段思琦
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条?无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。