广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15544号
上诉人（原审被告）：戴细刚，男。
委托诉讼代理人：王静，广东晟典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈路，男。
委托诉讼代理人：钟意宝，广东知明律师事务所律师。
原审第三人：深圳市中诚致信融资担保有限公司。
法定代表人：杜欣。
原审第三人：深圳市家家顺房产交易有限公司。
法定代表人：杜艳花。
上诉人戴细刚因与被上诉人陈路、原审第三人深圳市中诚致信融资担保有限公司、原审第三人深圳市家家顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
戴细刚上诉请求：1、撤销（2015）深宝法民三初字第1796号民事判决第三项；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：戴细刚不服一审判决，特提出上诉。
戴细刚于二审法庭调查时当庭补充上诉意见如下：一、戴细刚先后两次配合出具赎楼公证委托，利息负债率过高，担保公司不愿意赎楼，并非戴细刚不赎楼。二、本案既不属于一房二卖，也不属于卖方因3.30房价暴涨也不愿卖楼的情形，系因案外人原因导致合同无法履行，戴细刚没有违约的主观故意。三、在两次出具赎楼公证委托均被担保公司拒绝后戴细刚便积极协助陈路办理了解除首期款监管手续，为陈路减损，综上，恳请法院能够基于上述因素调低违约金。
陈路辩称，一审法院认定事实清楚，正确充分戴细刚将涉案房产出售他人的行为已构成根本性违约，因向陈路支付违约金。二、一审法院适用法律正确，程序合法，且戴细刚的辩解理由与上诉均不成立。1、戴细刚为他人出具公证委托书的时间是2014年12月18日，早于双方于2015年3月17日签订的深圳市二手房买卖及居间服务合同，且间隔仅仅为3个月，戴细刚作为一个智识精神正常的成年人，必然清楚为他人出具公证委托书的意义在于出售涉案房产，这也是戴细刚授权委托他人做的事情。因此，可知戴细刚在2014年12月18日出具公证委托书时就已经决议出售涉案房产，其后来与陈路签订房屋买卖合同便已构成一房二卖，可见戴细刚的主观故意较强，对于一房二卖可谓蓄谋已久。2、戴细刚对外的欠债与本案无关，不能成为戴细刚免责或减轻法律责任的依据。陈路信任戴细刚，与戴细刚建立房屋买卖合同关系，并向戴细刚支付定金等款项，均是在不知戴细刚债务情况下的意思表示，戴细刚也从未透露其债务情况，存在隐瞒、欺骗的情节，戴细刚隐瞒、欺骗在先，不惜违约出售涉案房产在后，已经充分表明了本案的违约责任以及过错在戴细刚方。因此戴细刚的债务情况不应作为其减轻法律责任的依据，反而应作为其承担违约法律责任的加重情节。3、戴细刚由始至终对于自身的违约没有一丝歉意，反而通过管辖权异议、上诉等方式达到拖延的效果，由此可见戴细刚这种的做法是完全自私自利的。综上，戴细刚的所有辩解以及上诉理由均不成立，请求人民法院依法驳回其上诉请求。
陈路向一审法院起诉请求：l、解除陈路、戴细刚2015年3月17日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、戴细刚向陈路返回购房定金人民币5万元；3、戴细刚向陈路支付违约金人民币326000元；4、戴细刚向陈路返还赎楼担保费人民币10690元；5、判令中诚致信公司协助戴细刚向陈路返还赎楼担保费；6、戴细刚承担本案诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：2015年3月17日，陈路（买方）与戴细刚（卖方）在家家顺公司的居间下，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：XXXX），约定卖方将其名下的深圳市宝安区西乡镇新安路某小区某单元某房产（房地产证号码：50××48）转让予买方，转让价格为人民币163万元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金人民币5万元，前述定金交由居间方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方监督或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。买卖双方协商一致约定付款方式为按揭付款。买方应于2015年3月31日之前支付除定金之外的首期款人民币43.9万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。涉案房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起七日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。合同第十二条就违约责任约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。
2015年3月17日，陈路分别向戴细刚账户转账人民币2万元、人民币3万元，合计人民币5万元，其中人民币5000元作为交房保证金仍托管于家家顺公司处。
2015年3月23日，戴细刚办理公证委托书，委托中诚致信公司及相关人员办理赎楼等事宜。
2015年4月1日，陈路、戴细刚签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定买卖双方授权首期款人民币50万元交给中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行进行监管，监管期限为90天。
2015年4月28日，陈路向中诚致信公司支付担保费人民币10390元及关外手续费人民币300元。
2015年5月8日，戴细刚又办理公证委托书，授权余成林等人办理涉案房产的赎楼事宜。
2015年6月12日，陈路向戴细刚邮寄《催告函》，要求戴细刚于6月17日之前办理旧房产证注销抵押登记手续（赎楼）。
2015年6月16日，陈路、戴细刚在家家顺公司的见证下签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：1、买卖双方协商同意撤出银行监管的人民币50万元首期款；2、卖方提前交房给买方使用；3、卖方自行赎楼并于已做完公证委托的担保公司快速处理赎楼事宜。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。陈路、戴细刚签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。陈路、戴细刚在《二手房买卖合同补充协议》中明确约定：卖方自行赎楼并于做完公证委托的担保公司快速处理赎楼事宜。现庭审中戴细刚称因其个人负债过高导致担保公司未能赎楼，且涉案房产已经出售给某单元，原审法院认定戴细刚的行为已经构成根本性违约，陈路有权选择解除涉案《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并主张戴细刚向其支付违约金。
关于违约金的标准。陈路诉请应当根据合同约定按转让成交价百分之二十支付违约金，戴细刚提出违约金标准过高，称其两次委托担保公司办理赎楼事宜且积极履行配合买方办理首期款解除监管手续等止损义务，综合考虑近期房价涨幅及本案案情，原审法院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为戴细刚应当向陈路支付违约金人民币24.45万元（163万×15%），陈路的超额诉讼请求，原审法院不予支持。
关于定金，由于合同已解除，戴细刚应将收取的购房定金人民币5万元返还陈路，其中，托管于家家顺公司处的人民币5000元由家家顺公司负责返还陈路，剩余金额人民币4.5万元由戴细刚迳付陈路。
关于陈路要求戴细刚支付赎楼费用的诉请，因违约金同时均有惩罚性和补偿性的功能，且戴细刚的违约行为至今造成的陈路的赎楼费损失数额尚在原审法院支持的违约金数额范围内，故陈路主张戴细刚应当赎楼费用的诉请，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决：一、确认陈路与戴细刚于2015年3月17日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：XXXX）于2015年9月30日解除；二、戴细刚应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈路返还定金人民币5万元。其中，托管在家家顺公司处的金额人民币5000元由第三人负责返还陈路，剩余金额人民币4.5万元由戴细刚迳付陈路；三、戴细刚于本判决发生法律效力之日起五日内向陈路支付违约金人民币24.45万元；四、驳回陈路的其他诉讼请求。本案受理费人民币3550元，保全费人民币2454元，合计6004元，由戴细刚负担4573元，陈路负担1431元。案件受理费、保全费陈路已预交。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈路和戴细刚签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方当事人真丝意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。戴细刚系涉案合同约定的赎楼义务方，其虽委托了担保公司办理赎楼手续，但因个人负债过高导致担保公司未能赎楼，此后亦未进行现金赎楼，而是将涉案房产出售他人，戴细刚的行为已构成了根本违约，陈路请求解除合同并要求戴细刚承担违约责任符合合同约定。原审对戴细刚承担的违约金已进行了调整，戴细刚未提出新的事实与证据，上诉请求继续调低违约金没有依据。
综上，戴细刚的上诉没有事实以及法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4967.5元，由上诉人戴细刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十一月二十三日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。