广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初121号
原告：广州先业投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：田文丹,职务经理。
委托代理人：郭佩妍、朱丽卿，均为广东天杰律师事务所律师。
被告：周乐，女，1987年2月28日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区
被告：李韧，男，1982年6月19日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
第三人：兴业银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：金林，职务行长。
委托代理人：王小龙，男，1988年9月23日出生，汉族，系该司员工，联系地址。
原告广州先业投资有限公司诉被告周乐、李韧、第三人兴业银行股份有限公司广州分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告广州先业投资有限公司的委托代理人郭佩妍、第三人兴业银行股份有限公司广州分行的委托代理人王小龙到庭参加诉讼。被告周乐、李韧经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告广州先业投资有限公司诉称：2016年4月25日，被告周乐、李韧就购买原告开发的位于广州市荔湾区×××房与原告签订编号为20×××32的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件。根据买卖合同约定，案涉房屋总价￥1,409,689元,其中两被告需先支付首期款￥709,689元，剩余房款￥700,000元由两被告向兴业银行股份有限公司广州分行申请以按揭贷款形式向原告支付。
2016年3月17日，两被告、兴业银行与原告签订了编号为39×××00的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定兴业银行同意向被告发放10年期70万元贷款，两被告同意并授权兴业银行直接将贷款款项划至原告账户，两被告采取等额本金偿还法，每月的10日为还款日，同时原告为两被告提供阶段性连带责任保证。
上述合同签订后，两被告向原告支付了首期款￥709,689元，兴业银行代两被告支付了按揭贷款￥700,000元。由于两被告未能按借款合同的约定履行偿还按揭贷款，兴业银行于2016年10月27日向原告发出《告知书》，告知原告关于两被告逾期还贷及失联情况，要求原告协助催促两被告偿还贷款。原告于2016年11月28日以邮寄形式向两被告发出《督促函》，督促两被告按时履行还贷义务，但两被告现仍未履行。2016年12月12日兴业银行向原告发出《要求履行代偿责任通知书》，要求原告承担连带担保责任代两被告偿还已逾期的月供款。根据兴业银行的要求，原告于2016年12月23日向兴业银行广州分行营业部账户（账号：39×××09）中划入17789.74元代两被告偿还月供款￥17789.74元。原告于2017年2月24日经第三人要求，再次代两被告向第三人支付贷款本息17823.25元。原告于2017年3月10日向被告发出解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的解除合同通知书。
根据原告与两被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第十五条第2项、第3项约定：如因被告没有如期向按揭银行支付月供款，导致原告需要根据与按揭银行的约定承担担保责任时，两被告除赔偿原告全部损失外，还须按房价款总额的20%向原告支付违约金，且原告有权解除买卖合同；原告退还被告已支付房价款前，可自行扣减被告应当支付的违约金、赔偿金、被告应付费用等。由于两被告逾期未偿还月供款导致原告向兴业银行承担相应连带担保责任，现原告根据买卖合同上述约定请求法院解除买卖合同。据此，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20×××32）及其附件；2、两被告配合原告办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案手续；3、两被告向原告支付代其偿还的购房按揭贷款本息35612.99元（该款项在原告应退还两被告的房价款中予以扣减，代偿按揭贷款本息按原告实际承担的金额计算，到2016年12月31日，代偿了17789.74元。后又于2017年2月24日代偿了17823.25元。以上合计35612.99元）；4、两被告向原告支付违约金￥281,938元（该款项在原告应退还两被告的房价款中予以扣减，计算标准￥1,409,689元×20%）；5、本案受理费、财产保全费由两被告承担。
被告周乐没有答辩。
被告李韧没有答辩。
第三人兴业银行股份有限公司广州分行述称：对原告的诉讼请求没有意见，原告代两被告偿还贷款的情况属实。
经审理查明：2016年4月25日，甲方（卖方）广州先业投资有限公司与乙方（买方）周乐、李韧签订编号20×××32的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》等，而《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：�方向乙方购买广州市荔湾区×××号房，房屋地址荔湾区×××房（以下简称“涉案房屋”）；该商品房合同约定建筑面积共87.1245平方米，其中套内建筑面积61.9395平方米，共有分摊面积约25.185平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米人民币22759.13元，总金额人民币1409689元；乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部方价款的50.34%，金额人民币709689元，剩余房款金额人民币700000元于2016年3月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在本合同网签之日起30日内（不超过30日），持本合同办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方等等。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十五条约定：2、乙方选择按揭贷款方式付款的，应按揭银行要求且甲方同意，乙方同意甲方为其向按揭银行的有关借款提供阶段性担保，如因乙方没有如期向按揭银行支付每月供款，导致甲方需根据与按揭银行的约定承担担保责任时，乙方除了需赔偿甲方全部损失外，还须按房价款总额的20%向甲方支付违约金，且甲方有权解除买卖合同，乙方应在合同解除后5日内配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案及预告登记等手续；3、甲方退还乙方已支付房价款前，可自行扣减乙方应当支付的违约金、赔偿金应付费用等，并将余额退还给乙方，且不支付任何利息等。
2016年3月17日，债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司广州分行与债务人（抵押人）周乐、李韧、保证人广州先业投资有限公司签订编号39×××00的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款由抵押人以其有处分权的房产为房产抵�物提供抵押担保，抵押人应及时办理抵押登记事宜（含预售商品房抵押登记），抵押权人应为本合同的债权人；抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续，抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止；保证人在本合同项下承担连带保证责任；阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。保证人承诺在本合同保证条款项下的债务均为见索即付，即只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收通知文书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任；同时，保证人在此不可撤销地授权债权人在发出借款催收通知文书后，无须经过法律程序有权从保证人的任何账户中扣款；抵押人向兴业银行股份有限公司广州分行借款70万元，借款期限为120个月，借款利率按中国人民银行贷款基准利率五年以上期限档次的基准利率乘以系数1.1计算，借款期限自2016年3月17日至2026年3月17日止，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日，所购抵押房产为荔湾区×××房即房屋地址荔湾区×××房等等。
上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，两被告向原告支付了首付款人民币709689元，余下购房款人民币700000元由两被告通过向银行按揭贷款的方式支付，第三人也已于2016年5月11日向两被告发放了贷款人民币700000元，但该人民币700000元是由第三人直接支付给原告，至此两被告已经�付了合同约定的全部购房款总金额人民币1409689元。原、被告已经办理了涉案房屋的预售登记备案手续，但涉案房屋至今仍登记在原告的名下，且还没有交付使用。
两被告向第三人贷款后，于2016年6月10日偿还了第一期供款8977.5元、2016年7月偿还了第二期供款8931.8元+19.5元、2016年8月偿还了第三期供款8906.59元、2016年9月偿还了第四期供款8806.48元+92.41元，以后两被告再也没有主动向第三人还款，第三人于是从被告的银行账户自动扣取了第五期借款的利息92.56元，尚欠款项由于两被告的银行账户无款可扣，第三人遂于2016年10月27日向原告发出《告知书》，请原告协助两被告偿还贷款，2016年11月28日，原告向两被告发出《督促函》，请两被告五日内向第三人偿还已到期的债务，如阁下未按时履行，导致原告要向第三人承担保证责任，原告将根据双方的购房合同及附件的约定处理，但两被告仍没有向第三人还款。2016年12月12日，第三人向原告发出《要求履行代偿责任通知书》，请原告履行为两被告偿还到期贷款的担保义务，否则采取法律措施清收。2016年12月23日，原告代两被告向第三人偿还了贷款本息17789.74元；2017年2月24日，原告代两被告又向第三人偿还了贷款本息17823.25元。以上合计35612.99元。
在本案诉讼中，经原告的申请，本院采取财产保全措施，查封了涉案房屋18平方米的产权份额。
本院认为：甲方（卖方）广州先业投资有限公司与乙方（买方）周乐、李韧于2016年4月25日签订的编号20×××32的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《本合同补充协议》、债权人（抵押权人）兴业银行股份有限公司广州分行与债务人（抵押人）周乐、李韧、保证人广州先业投资有限公司于2016年3月17日签订的�号39×××00的《个人购房抵押（保证）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
两被告向第三人贷款后，没有向第三人还款第五期起的供款，导致原告履行担保责任于2016年12月23日代两被告向第三人偿还了贷款本息17789.74元，于2017年2月24日代两被告又向第三人偿还了贷款本息17823.25元，根据原告与两被告签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七《本合同补充协议》第十五条：“2、乙方选择按揭贷款方式付款的，应按揭银行要求且甲方同意，乙方同意甲方为其向按揭银行的有关借款提供阶段性担保，如因乙方没有如期向按揭银行支付每月供款，导致甲方需根据与按揭银行的约定承担担保责任时，乙方除了需赔偿甲方全部损失外，还须按房价款总额的20%向甲方支付违约金，且甲方�权解除买卖合同，乙方应在合同解除后5日内配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案及预告登记等手续；3、甲方退还乙方已支付房价款前，可自行扣减乙方应当支付的违约金、赔偿金应付费用等，并将余额退还给乙方，且不支付任何利息”的约定，原告诉请解除原告与两被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20×××32）及其附件的诉讼请求，本院予以支持；原告诉请两被告配合原告办理注销《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案手续的诉讼请求，本院予以支持；原告诉请两被告向原告支付代其偿还的购房按揭贷款本息35612.99元（该款项可在原告应退还两被告的房价款中予以扣减）的诉讼请求，本院予以支持。原告以后代两被告向第三人偿还的贷款本息，因没有证据证明已经发生，原告应另行主张权利。
关于原告诉请两被告向原告�付违约金￥281,938元（该款项在原告应退还两被告的房价款中予以扣减，计算标准￥1,409,689元×20%）的问题。因双方对违约金的标准约定过高，违约金应调整为涉案房屋总房价款的10%为宜，即140968.9元（1,409,689元×10%），且根据上述的合同补充协议的约定，违约金可在原告应退还两被告的房价款中予以扣减。
两被告经本合法传唤拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院将依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告广州先业投资有限公司与被告周乐、李韧于2016年4月25日签订的编号20×××32的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件。
二、本�决发生法律效力之日起十日内，被告周乐、李韧配合原告广州先业投资有限公司办理注销编号201604246032的《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案手续。
三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告周乐、李韧向原告广州先业投资有限公司支付原告已代被告向第三人兴业银行股份有限公司广州分行偿还的购房按揭贷款本息35612.99元（该款项可在原告应退还两被告的房价款中予以扣减）。
四、本判决发生法律效力之日起十日内，被告周乐、李韧向原告广州先业投资有限公司支付违约金140968.9元（该违约金可在原告应退还两被告的房价款中予以扣减）。
五、驳回原告广州先业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支�迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6263元，由原告广州先业投资有限公司负担2231元，由被告周乐、李韧共同负担4032元。本案诉讼保全费2018元，由被告周乐、李韧共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何锦堂
人民陪审员 梁燕文
人民陪审员 李文姬
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 吴 帆
姚晓丹