上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4814号
上诉人（原审原告）：王臻，男，1977年12月20日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人:王加虎，上海九州通和律师事务所律师。
委托诉讼代理人:桑达青，上海市中大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汪毅，男，1985年3月11日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人:向海霞（系汪毅之母），1952年10月14日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：孙兆祥，上海明庭律师事务所律师。
上诉人王臻因与被上诉人汪毅承租人优先购买权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初12177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭，于同年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人王臻的委托诉讼代理人王加虎、桑达青，被上诉人汪毅的委托诉讼代理人向海霞、孙兆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王臻上诉请求：撤销原审判决，依法改判汪毅赔偿王臻装修残值损失人民币15万元及房屋差价损失30万元。事实和理由：王臻与汪毅就上海市长宁区XX路XX号1层店铺（以下称为系争房屋）存在租赁关系。2015年10月1日，汪毅与案外人就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，但其于同年10月9日向王臻征询是否购买系争的意向时，却未明确告知上述协议约定的房屋价格、付款时间及付款方式等房屋买卖合同的主要内容，导致王臻无法以同等条件购买系争房屋。由于无法行使优先购买权，王臻不能继续使用系争房屋内的装修，汪毅应当赔偿王臻系争房屋内的装修残值损失。鉴于汪毅和案外人之间的买卖合同约定，房价款690万元中190万元为租客补偿款，现王臻以此为参照，仅主张差价损失30万元。
汪毅辩称，不同意王臻的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
王臻向一审法院起诉请求：判令汪毅赔偿因侵犯王臻承租人优先购买权而给王臻造成的经济损失共计80万元。
一审法院认定事实：系争房屋原产权人为汪毅。
2006年11月23日，汪毅的父亲汪某（甲方）与王臻（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租系争房屋，月租金16,666.60元，房屋租赁期为2007年2月1日起至2012年1月31日止。另约定乙方支付甲方租赁保证金33,333.30元。该租赁合同到期后，双方未立即续签租赁合同，系争房屋仍由王臻经营使用。
2013年12月26日，汪毅（甲方）、王臻（乙方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期共36个月，于2014年元月至2016年12月31日止，保证金为33,333元整，租金先付后用。另约定，乙方支付租金方式分三种：1、一次性按年支付计276,000元；2、按季度支付，每季度72,000元；3、按月支付，每月25,000元。一审庭审中双方当事人确认租金支付方式为按季度支付，王臻支付汪毅租金至2016年4月。
2015年10月9日，汪毅向王臻发出告知函，内容为：“本人汪毅在上海市长宁区XX路XX号的商铺需要出售，如你需要购买此商铺请在2015年10月11日中午12：00前给我书面回复，否则我在10月11日中午后寻找第三方买家。特告知。”
2015年10月11日上午，王臻寄出回函，汪毅于次日收到。，王臻提交的回函的内容的是：“你的告知函我已收到，关于你要将XX路XX号的商铺出售一事我已知晓。请告知价格，我考虑购买”。而汪毅提交的回函内容是：“本人王臻已收到汪毅的告知函。对于你在上海长宁区XX路XX号的商铺需要出售一事，请你告知价钱，我会考虑的”。
2016年3月底，王臻通知汪毅，因将系争房屋出售给第三人，侵害了其优先购买权，故聘请律师提起诉讼，在双方纠纷妥善解决前，房租暂缓支付。后王臻提起本案诉讼。
2015年10月1日，汪毅（甲方）与案外人鲍某（乙方）以及上海XX事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋总价款为690万元，乙方于2015年10月1日前支付意向金5万元，于签订买卖合同示范文本并申请办理公正手续（若需）后7日内通过丙方或直接向甲方支付首期房款350万元，并于产权过户当日支付房款335万元。另约定，税费及中介费由乙方承担，甲乙双方同意合同价为500万元整，剩余190万元为租客补偿款。
2015年10月11日，汪毅（甲方）与案外人李某、鲍某（乙方）签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定双方确认系争房屋转让价格为690万元，该价格由两部分组成：其中买卖合同约定的房屋转让价格为500万元，相关补偿价格为190万元。另约定该协议是买卖合同不可分割的一部分，双方应共同遵照执行。
2015年11月16日，汪毅（甲方）与案外人李某、鲍某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给案外人李某、鲍某，转让价款为530万元。
2015年11月28日，长宁区房地产登记处受理系争房屋产权过户申请；2015年12月16日，系争房屋产权核准登记至李某、鲍某名下。
李某于2015年10月14日、2015年11月28日分别向汪毅汇款3,450,000元、3,342,667元。汪毅陈述系系争房屋的购房款，李某、鲍某另已支付定金5万元，对于王臻已支付的租赁保证金33,333元以及截至2016年4月王臻已支付的租金，已直接在购房款予以结算冲抵。
王臻承租系争房屋用于经营“XX茶楼”。
一审审理中，王臻表示房屋交付时状态是毛坯，王臻因经营需要对系争房屋进行了装修；汪毅表示交付时已经做好了隔层及楼梯。对于王臻购买系争房屋的房款支付方式，王臻表示收到汪毅2015年10月9日的函件后，与亲属进行了商议，亲属愿意资助王臻支付首付款350万元，其余部分办理贷款。关于租金，汪毅表示系争房屋过户后即陪同新产权人来店告知王臻将租金支付给新产权人，而王臻不予理会，仍坚持将租金支付给汪毅，故汪毅又收取了一期租金至2016年4月，王臻则表示从未有新产权人要求其支付租金。
根据王臻的申请，一审法院通过上海市高级人民法院，依法委托上海科东房地产土地估价有限公司对本市长宁区XX路XX号XX层商业房地产价值进行评估，并出具沪科东房估字（2016）FC第1118号房地产估价报告（以下简称“估价报告”）。估价报告显示，系争房屋在评估时间节点即2016年10月24日的市场价值为683.39万元，单价51,748元/㎡；在汪毅与案外人签订房屋买卖合同之日即2015年11月16日的市场价值为650.59万元，单价49,265元/㎡。估价结果中包含估价对象室内固定装修价值。对于该估价报告，王臻表示估价结果偏低，但未能出具证据予以证明；汪毅对估价结果没有异议。该估价报告由专业机构出具，双方当事人未能提出反驳的证据，一审法院对估价结果予以确认。
一审法院认为，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。出租人应当通知承租人在合理期限内行使权利。本案中，汪毅在与案外人就系争房屋达成交易条件的情况下，虽然发函告知王臻，但既未给予合理期限，也未告知交易条件，确实会对王臻及时作出购买系争房屋的意思表示造成影响。汪毅主张2015年8至10月份已多次告知王臻交易条件，王臻对此予以否认，汪毅未提供证据证明自己的主张，故对汪毅的主张，难以采信。
但需注意的是，承租人享有优先购买权的要件之一是“同等条件”，主要是指相同的价格、付款期限、付款方式等。本案中，案外人购买系争房屋的付款方式是分两次通过银行转账支付购房款690万元，而王臻如购买系争房屋，首付款350万需亲友资助，其余部分需要贷款支付，两相比较，王臻并不具备按照“同等条件”购买系争房屋的资金能力。因此，王臻所主张的购买并非同等条件的购买，不符合优先购买权的权利要件。
另外，从交易价格看，汪毅出售系争房屋的交易价格为690万元，而经评估当时的市场价值为650余万元，汪毅出售系争房屋，并未导致王臻需以更高的价格购买同等的其他房屋用于经营。王臻因经营需要对系争房屋进行了装修，根据“买卖不破租赁”的原则，在汪毅出售系争房屋后，新产权人承继了与王臻的租赁关系，王臻可继续经营使用系争房屋。退一步讲，王臻与汪毅的租赁合同期限将于2016年12月底届满，无论汪毅是否出售系争房屋，王臻是否能继续承租系争房屋均处于待协商的不确定状态。因此，王臻因经营需要而对系争房屋的装修，在租赁合同期限内由王臻继续使用消耗，租赁合同期限届满，可按租赁合同法律关系予以处理，难谓属于王臻的实际损失。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，于二○一六年十二月二十八日作出判决：驳回王臻的全部诉讼请求。司法评估费30,000元，由王臻负担。案件受理费11,800元，因适用简易程序，减半收取计5,900元，由王臻负担。
经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，汪毅作为系争房屋的出租人出售系争房屋时应当在合理期限内通知作为承租人的王臻，以保障王臻优先购买权的行使。根据查明事实，汪毅与案外人于2015年10月1日已达成出售系争房屋的协议，但其于同年10月9日送达给王臻的告知函中，仅仅说明了出售系争房屋的意向，未对出售该房屋的具体交易条件，尤其是价格、付款时间及付款方式等房屋买卖合同的主要内容进行明确，致使王臻无法直接对是否行使优先购买前作出决定。据此，本案中不能认定汪毅尽到了出租人的合理通知义务。
汪毅与案外人之间就系争房屋建立的买卖合同已经履行完毕，王臻有权要求汪毅承担侵害承租人优先购买权的损害赔偿责任。按王臻确定的时间节点，经司法评估，系争房屋于2015年11月16日即汪毅与案外人签订《上海市房地产买卖合同》之日的市场价为650.59万元，于2016年10月24日的市场价为683.39万元。王臻虽然对该评估意见持有异议，但并未提供足以推翻的相关证据。考虑到汪毅出售系房屋的价格为690万元，确如一审所述，汪毅的行为并未实际造成王臻可得利益的损失，王臻主张差价损失30万元，显然缺乏事实依据。
汪毅与案外人之间约定系争房屋转让价格包括两个部分：房屋转让价格500万元、租客补偿款190万元，依据合同相对性原则，该约定只对汪毅及案外人有约束力，王臻显然不能依据该约定主张其对其中的190万元享有权利。本案为房屋租赁合同项下侵害优先购买权纠纷，王臻于本案中主张装修损失，显无依据。
综上，王臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,800元，由上诉人王臻负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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