吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0581民初667号
原告：宋华，女，1959年2月21日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：蔡仁鲁。
被告：朱清艳，女，1967年5月29日出生，汉族，个体，住吉林省梅河口市。
委托诉讼代理人：王书利。
第三人：梅河口市同汇小额贷款有限公司。
法定代表人：孙亚娟，董事长。
委托诉讼代理人：胡先辉，男，1987年4月11日出生，汉族，该公司职员，住吉林省梅河口市。
原告宋华与被告朱清艳、第三人梅河口市同汇小额贷款有限公司（以下简称同汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月13日、5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡仁鲁、被告朱清艳及委托诉讼代理人王书利、第三人同汇公司的委托诉讼代理人胡先辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋华向本院提出诉讼请求：1.要求朱清艳立即从位于梅河口市解放街房权证号为梅房权证梅河口市字第1238**号、1238**号房屋中腾迁。事实及理由：同汇公司在申请执行吉林省通化市中级人民法院（2014）通中民初字第26号民事判决书时，将涉案债权转让给宋华，由宋华作为申请执行人继续申请执行该判决。因被执行人李明哲、李施宜不能履行判决确定的义务，2016年10月11日，吉林省通化市中级人民法院作出（2014）通中执字第131-2号执行裁定书，将被执行人李施宜名下的位于梅河口市解放街现产权证号为梅房权证字第1238**号、1238**号房屋强制执行给宋华以偿还债务。宋华取得房屋后，朱清艳却以2012年8月28日已与李施宜签订房屋租赁合同为由继续占有使用涉案房屋并拒不腾房。2013年1月15日，同汇公司向李明哲提供贷款时约定，当李明哲、朱清莉无法偿还同汇公司贷款本金及利息时，莱茵河产权及经营权必须整体交于同汇公司一并处理，当同汇公司执行莱茵河房产时，莱茵河经营权必须一并归同汇公司所有，其室内装修不得损坏。朱清莉拒不腾房的行为已违反上述协议的约定，为维护宋华合法权益，现提出上述请求。
朱清艳辩称：一、宋华取得涉案房屋过程存在瑕疵，房屋所有权应被撤销，其无权主张朱清艳腾房。1.吉林省通化市中级人民法院在审理和执行同汇公司诉李明哲、李施宜民间借贷纠纷一案时，明知李施宜在加拿大多伦多却适用公告方式送达，在程序上非法剥夺了李施宜参加诉讼及执行的权利，故（2014）通中字第26号民事判决书及相关执行裁定书应被撤销。2.同汇公司与宋华之间的债权转让对李明哲、李施宜不发生法律效力，因同汇公司未履行通知义务，故吉林省通化市中级人民法院依据上述债权转让协议作出（2014）通中执字第131号执行裁定书是错误的。二、涉案房屋租赁期限从2012年8月28日至2022年8月1日，租赁期限尚未到期，依据买卖不破租赁的原则，朱清艳依法享有继续承租的权利。三、宋华请求腾迁所依据的协议书是无效的。该协议在内容及形式上均存在瑕疵：1.协议书同汇公司未盖公章，合同自始没有成立生效，对各方没有法律约束力；2.李明哲、朱清莉的代理已过期，其无权代理李施宜在担保人处签字；3.莱茵河法定代表人是朱清艳非朱清莉；4.签订该协议时涉案房屋已抵押，该协议借款的200万元是后期发放的，且没有办理抵押登记，抵押无效，故该协议无效。5.莱茵河经营权不能抵押，该协议约定将莱茵河经营权抵押无效，且该约定已违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定。6.（2014）通中民初字第26号《民事判决书》所确定的400万元借款本息与该协议约定的200元借款本息没有关联，宋华不能以该协议为依据向朱清艳主张腾迁，且该协议的200万元借款已偿还，协议已履行完毕，故不具有可执行性。7.交付经营权与腾迁是不同概念，综上，原告主张于法无据，应驳回其诉讼请求。
第三人述称：2013年1月15日，李明哲借款时朱清艳在场，并签订协议书，我公司存档的协议书已加盖公章。关于涉案租赁协议，直到申请执行时我才知道。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对协议书的真实性本院予以确认并采信；2.对房屋租赁合同的真实性本院不予确认；3.对吉林省梅河口市公安局查询的李施宜出入境记录本院予以确认并采信。4.对朱清艳在通化中院执行局的询问笔录本院予以确认并采信。
本院经审理认定事实如下：2014年6月5日，吉林省通化市中级人民法院作出（2014）通中民初字第26号民事判决，载明：2012年11月12日，同汇公司与李施宜签订抵押合同，约定李施宜用其名下的梅房权证字第439**号、673**号房屋为李明哲400万元借款抵押担保，并判令李明哲偿还同汇公司借款本金400万元及利息，同汇公司对上述抵押物折价、拍卖、变卖该抵押物价款享有优先受偿权。
2014年8月28日，我院作出（2014）梅民初字第1082号民事判决，载明：2013年1月15日，同汇公司与朱清莉、李明哲、李施宜签订借款合同及抵押合同，李施宜用其名下的梅房权证字第673**号房屋为朱清莉、李明哲提供抵押担保，在同汇公司借款100万元，并判令朱清莉、李明哲偿还借款本息，同汇公司对李施宜名下的梅房权证字第673**号房屋折价、拍卖、变卖该抵押物价款享有优先受偿权。
2013年1月15日，同汇公司与李明哲、朱清莉、朱清艳签订协议书，约定李施宜、李施政等为李明哲、朱清莉提供担保在同汇贷款200万元。李施宜用其名下的梅房权证字第673**号、439**号房屋为朱清莉、李明哲提供抵押担保。上述房产在以前贷款时已抵押给同汇公司。当李明哲、朱清莉无法偿还同汇公司贷款本金及利息时，莱茵河产权及经营权必须整体交于同汇公司一并处理，当同汇公司执行莱茵河房产时，莱茵河经营权必须一并归同汇公司所有，其室内装修不得损坏。约定该协议是借款抵押合同不可分割的一部分，李明哲、朱清莉及朱清艳对上述内容理解并明确其含义，李施宜已将房屋贷款等事宜全权委托李明哲、朱清莉，有大使馆公证书为依据。李明哲、朱清莉在借款人、担保人处签字，朱清莉、朱清艳在莱茵河法人代表处签字，王力斌在见证人处签字。
判决生效后，同汇公司申请执行（2014）通中民初字第26号民事判决，2016年7月6日同汇公司将涉案债权转让给宋华，吉林省通化市中级人民法院作出（2014）通中执字第131号执行裁定书变更申请执行人为宋华，并于2016年10月11日作出（2014）通中执字第131-2号执行裁定书将被执行人李施宜所有的位于梅河口市解放街梅房权证字第439**号面积为125.83平方米、第67346号面积为444平方米及项下国有土地使用权作价4207981.95元交付申请执行人宋华抵偿债务。2016年10月27日，宋华取得上述房屋所有权，房权证号已变更为梅河口市字第123888号、123887号。宋华取得所有权后，朱清艳以2012年8月28日已与李施宜签订房屋租赁合同为由继续占有使用涉案房屋。该租赁合同约定李施宜将坐落于梅河口市站前路梅房权证字第673**号、439**号号面积为579平方米的房屋出租给朱清艳经营莱茵河西餐厅，租赁期限自2012年8月1日至2022年8月1日，年租金三万元，前五年2012年8月1日至2017年8月1日，租金一次性付清，后五年房租每年8月1日前一次性交齐当年房租。
根据宋华申请，本院调取了李施宜2012年4月18日至2017年4月18日的出入境记录。2017年4月18日，吉林省梅河口市公安局出入境管理大队通过公安部出入境管理信息系统查询，李施宜于2013年2月6日入境中国，于2013年2月21日出境前往加拿大。根据朱清艳申请，本院调取了（2014）梅民初字第1082号中借款、抵押合同及他项权利登记证。
本院认为，本案的争议焦点为：房屋租赁合同、协议书是否真实有效。
一、关于房屋租赁合同的真实性问题。
本院认为，本案虽系因房屋腾迁产生的纠纷，但涉案房屋租赁合同是否真实是本案争议的主要事实。涉案房屋租赁合同的落款时间为2012年8月28日，从本院调取的李施宜出入境记录显示，李施宜该日并不在国内，朱清艳虽辩称该份租赁合同系与李施宜的父母朱清莉、李明哲商谈，但其未对租赁合同的形成时间做出合理解释，故合同于2012年8月28日签订不符合常理，足以让人对该租赁合同的真实签订时间产生合理怀疑。同时，涉案协议书中亦未提及该租赁合同，且从李施宜的出入境记录上表明，该份租赁合同应形成于2013年2月6日以后。另从本案现有事实来看，李施宜系朱清莉女儿，朱清莉、朱清艳系姐妹关系，朱清艳在庭审中述称其曾与朱清莉合伙经营梅河口市莱茵河西餐厅，朱清艳提供的个体工商户营业执照亦载明组成形式为家庭经营，另在涉案协议书上朱清莉、朱清艳在法人代表处签字，该份租赁合同的签订时间应在抵押权设立之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故朱清莉据以主张的租赁合同不能对抗同汇公司已登记的抵押权。
二、关于协议书的效力问题。
根据宋华及同汇公司提供的协议书显示，朱清艳明知房屋已抵押并同意交付经营权，其虽对该协议书的真实性、合法性、关联性均提出异议，本院审查认为，李明哲、朱清莉在借款人、担保人处签字，朱清莉、朱清艳在莱茵河法人代表处签字，王力斌在见证人处签字，是各方当事人真实意思表示并已就协议内容达成一致意见，该协议对朱清艳具有约束力，同汇公司作为贷款人事后补盖公章视为对该协议的认可，朱清艳辩称该协议同汇公司后补盖章确认而否认该协议真实性的依据不足，该协议明确载明：李施宜已将房屋贷款等事宜全权委托李明哲、朱清莉，有大使馆公证书为依据。现朱清艳以李明哲、朱清莉授权已过期无权代表李施宜签字否认该协议效力无事实依据，故本院对该协议的真实性予以确认。从该协议书约定的内容来看，该协议作为借款抵押合同的补充，旨在保证贷款人同汇公司顺利实现抵押权，各方当事人在签订协议书时亦明知涉案房屋已抵押给同汇公司的事实，并又以涉案房屋抵押为李明哲、朱清莉在同汇公司贷款200万元。经庭审查明，李施宜于2012年11月12日、2013年1月15日李施宜用涉案房产抵押为李明哲、朱清莉办理贷款并已办理抵押登记。协议约定的当李明哲、朱清莉不能偿还借款时莱茵河产权及经营权整体交于同汇公司，因未特指同汇公司针对哪笔债权对涉案房屋行使抵押权，故朱清艳辩称协议书的200万元借款未办理抵押登记且与宋华取得的400万元债权无关联无事实依据。关于朱清莉辩称该协议约定内容违反法律规定，腾房与交付经营权为不同概念，但因本案中原告诉请腾房且未要求被告交付经营权，故被告辩称的理由与原告诉请内容无关联本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求对房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外。故即使该份租赁合同形成时间不真实，但其反映租赁关系的内容真实，即双方租赁关系实际形成于2012年8月1日，租赁权设立在先，但朱清艳在协议书中承诺以交付经营权的形式保证同汇公司顺利实现抵押权，即视为其明知并同意同汇公司在抵押权实现时交付涉案房屋，现涉案房屋所有权已发生变动，故朱清艳辩称宋华应继续履行房屋租赁合同本院不予支持。经本院审查，宋华已经诉讼程序取得涉案房屋所有权，并办理了产权，朱清艳辩称其取得涉案房屋过程存在瑕疵，房屋所有权应被撤销无法律依据，本院不予支持。
综上所述，宋华诉请朱清艳腾迁于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，本院判决如下：
朱清艳于本判决生效后三十日内从位于梅河口市解放街梅房权证梅河口市字第1238**号面积为444平方米、第123888号面积为125.83平方米房屋腾出，交给宋华。
案件受理费10300元，由被告朱清艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 赵贵臣
人民陪审员 赵金丹
人民陪审员 杨 力
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 李 薇