广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终1480号
上诉人（原审被告）边洪敏，男，汉族，住山东省淄博市临淄区。
委托代理人何瑞华，广东熊何律师事务所律师，代理期限从2016年1月28日至2016年3月2日。
委托代理人徐震林，代理期限从2016年1月28日至2016年3月2日。
委托代理人宋伟政，广东禅都律师事务所律师，代理期限从2016年3月2日起至今。
被上诉人（原审原告）杜亮，男，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人杜立功，男，汉族，住安徽省涡阳县。
委托代理人白佳成，广东坚信律师事务所律师。
上诉人边洪敏因与被上诉人杜亮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉讼房屋位于佛山市南海区里水镇某号房（房产证号：粤房地权证佛字第××号A），登记日期2010年12月7日，权属人为杜亮。
2015年5月24日，杜亮（卖方）、边洪敏（买方）与广州某置业有限公司（经纪方，以下简称某置业公司）签订一份《房屋买卖合同》，约定边洪敏向杜亮购买涉讼房屋；成交价190万元；签订合同时支付10万元作为定金，2015年6月30日前支付部分楼款80万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助买方完成申请银行贷款手续。110万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易手续需在2015年8月20日前完成，如因房管或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。
同年8月13日，杜亮与案外人徐某某登记结婚。
同年8月21日，杜亮提出《后续方案》，列出了合同履行（关于报税价格）或合同结算的几种方式，但双方并未签名确认。
同年8月25日，杜亮通过邮局特快专递方式向边洪敏合同记载址发函，催促边洪敏履行申请银行贷款手续并向杜亮支付房款110万元的义务。该邮件被拒收。
2015年9月13日，边洪敏与中介方签订一份《关于买卖房屋的补充协议》，载明涉讼房屋存在抵押61万元，卖方必须向银行申请一次性还清贷款才能进行交易手续，但卖方资金不足无法向银行申请提前还清贷款，故卖方要求买方于2015年6月30日前支付购买上述物业的房款首期80万元协助卖方向银行申请提前一次性还清贷款，且双方同意银行扣款成功后给回相关的房屋抵押涂销证明等资料由中介方保管；在房屋买卖中介交易过程中，双方出现纠纷，卖方于2015年9月12日要求拿回房屋抵押涂销证明书等资料，买方为了预防杜亮把物业再卖，要求将房屋抵押证明继续放在中介方继续保管至房屋买卖合同所有交易手续完毕。
同年9月16日，广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行出具《贷款结清证明》，证明杜亮于2008年7月17日向该行申请贷款89万元，借款人已于2015年6月19日结清全部贷款本息。
佛山市南海区房产交易所出具《南海区房屋抵押注销证明书》，证明涉讼房屋的相关权利人已到该所办理该房屋的抵押注销登记手续。杜亮承认于2015年9月16日取得该抵押注销证明。
同年9月20日，双方就涉讼房屋买卖再次协商，并拟定了《关于房屋买卖交易协议》，载明买方保证在办理申请贷款手续时从2015年9月21日起15个工作日内向贷款银行交齐所有申请贷款材料，双方在贷款银行交齐资料后7个工作日银行出具同贷书后五日内，办理过户手续，双方在办理交易过户成功当天，买方将1万元支付给卖方等。但双方最终未在该协议上签名确认。
同年9月22日，杜亮向边洪敏邮政特快专递发出一份《通知》，认为合同约定应在2015年8月20日前完成交易手续，支付剩余全部房款，由于边洪敏迟迟未能完成银行房屋贷款申请手续，经中介公司及杜亮催促，仍怠于履行合同义务，导致合同无法继续履行，现通知边洪敏解除合同，请边洪敏提供银行账号以便退还房款。该函件向合同约定边洪敏地址送达，后被退回。边洪敏确认于2015年9月25日收到由中介方转交的该份通知。
同年9月29日，杜亮向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除杜亮与边洪敏签订的合同编号为0001014的《房屋买卖合同》围绕房屋买卖部分；2.杜亮没收边洪敏支付的定金10万元；3.诉讼费用由边洪敏承担。
诉讼中，原审法院向中国银行广州逢源路支行致函，该行于2015年11月13日回函，认为边洪敏于2015年5月26日在该行申请办理了涉讼房屋的按揭贷款预审手续，在递交资料当天，买卖双方资料未齐；在几星期后，原业主杜亮已补齐相关资料。边洪敏表示现名下有一笔住房贷款，要求结清后再申请审批，就能按银行首套住房贷款的要求享受首付低利率下浮的优惠；由于客户一直未能提供结清证明，在资料未完整的情况下，该笔贷款从未进行上系统审批。
诉讼中，双方均确认：边洪敏于2015年5月24、25日合共支付定金10万元，于6月5日支付购房款61万元，于6月30日支付购房款5万元，于7月1日支付购房款4万元。杜亮确认交易过程中边洪敏通过中介向杜亮提出涉讼房屋以130万元报税，杜亮并未同意该方案。
对于合同约定“交易手续需在2015年8月20日前完成”的理解，杜亮认为双方应在2015年8月20日前办理房屋过户手续，边洪敏应在该日期前支付全部房款；边洪敏则认为银行应在2015年8月20日前同意审批按揭贷款合同，至于何时具体放款及过户时间并未明确约定。
原审法院认为：杜亮、边洪敏及经纪方签订的《房屋买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的条款是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的义务。对于何方存在违约行为，分析如下：
一、杜亮是否存在违约行为。合同约定“杜亮应在收取部分楼款80万元当日即时向抵押银行申请提前还贷款手续”，根据查明的事实，边洪敏于2015年7月1日才付清部分房款80万元，而杜亮收齐全部楼款前即于2015年6月19日结清全部贷款本息，其已提前履行了提前还贷义务，对于该部分义务杜亮并无违约行为。对于协助边洪敏办理房屋按揭贷款，根据银行函复，杜亮已于2015年5月26日协助边洪敏申请办理按揭预审，并于随后几星期后补齐相关资料，虽然杜亮于2015年8月13日登记结婚，但随后亦补交了相关资料，且边洪敏自申请办理按揭预审至杜亮登记结婚长达近三个月，边洪敏完全有足够时间补齐按揭资料并通过银行预审，根据银行函复该手续未能审批系因边洪敏未提供完整资料导致，并非如边洪敏所述因杜亮原因导致，对于该项义务未有证据显示杜亮存在违约行为。对于涂销抵押方面，根据原审法院查明事实，杜亮于2015年6月19日已结清全部贷款本息，完全具备办理涂销抵押的条件，且根据边洪敏出具的与中介签订的补充协议证实，杜亮曾尝试取回他项权证以涂销抵押，因边洪敏不同意而未取回，该部分不能按时履行不应归责于杜亮。且未涂销抵押仅对房屋能否顺利过户产生影响，并未对边洪敏申请办理按揭贷款预审手续产生影响。边洪敏虽主张曾在2015年8月15日通知杜亮再次到另一银行办理按揭贷款手续，但边洪敏的微信通话对象并非杜亮，杜亮对此不认可，亦未有证据证明杜亮已收到该通知，原审法院对边洪敏的该项主张不予采纳。综上，杜亮在履行合同过程中无违约行为，边洪敏关于杜亮违约的主张不予采纳。
二、边洪敏是否构成根本违约。合同约定“交易手续需在2015年8月20日前完成”，双方对该条款的理解不同，但即使按边洪敏理解该条款是指银行在2015年8月20日前同意审批按揭贷款合同，但至辩论终结前边洪敏仍未办妥银行按揭预审手续，已超出履行期限多时，边洪敏的逾期行为已构成根本违约。即使如边洪敏所述，双方在合同履行过程中曾就房屋报税价格进行协商，但当事人约定变更合同的，变更后的合同从双方达成合意之日起生效。双方虽然几次起草了补充协议，但均未达成合意，亦未签名确认，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定，应视为未变更合同，边洪敏仍然应按原合同约定履行自己的义务。边洪敏未能在原合同约定期限办理按揭贷款手续已构成根本违约，杜亮作为守约方行使合同解除权符合法律规定。杜亮于2015年9月22日发出解除合同通知，边洪敏确认于2015年9月25日收到该通知，故涉讼合同于其时已解除，原审法院对此予以确认。边洪敏作为违约方主张履行合同没有依据，原审法院不予采纳。如前所述，涉讼合同因边洪敏违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，杜亮请求没收边洪敏支付的定金10万元符合法律规定，原审法院予以支持。
为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，作出如下判决：一、确认杜亮与边洪敏于2015年5月24日签订的《房屋买卖合同》中围绕房屋买卖的约定于2015年9月25日解除；二、边洪敏已向杜亮支付的定金10万元归杜亮所有。适用简易程序，一审案件受理费减半收取为1150元（杜亮已预交），由边洪敏负担并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杜亮，法院不另收退。
上诉人边洪敏不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实严重错误，且遗漏关键第三人某置业公司。一、涉讼合同履行期限未届满，解除合同没有事实依据。杜亮于2015年6月5日收到边洪敏支付的6l万元后，用此款于同年6月19日结清涉讼房产贷款本息61万元，而广东省南海农村商业股份有限公司里水支行于同年9月16日才出具《贷款结清证明》，《房屋买卖合同》约定杜亮应于2015年9月27日前协助边洪敏办理房屋贷款手续。因上述原因无可能在2015年8月20日前完成交易，根据《房屋买卖合同》约定，完成交易时间应予以顺延。综上，双方约定的履行办理贷款最后期限未届满，涉讼合同于2015年9月25日解除不符合合同约定。二、杜亮拒不配合协助贷款，怠于履行合同义务，解除合同意图明显，存在严重违约。2015年5月24日签订合同后，楼市价格一路走高，涉讼房屋至今已经超过合同约定价格30万元（合同价l90万元），杜亮发觉后不愿继续按合同履行。收到边洪敏支付的80万元后，杜亮无端增设各种无理要求阻碍房屋交易的达成，怠于履行房屋交易手续。杜亮一方面继续带客户看房，欲出售给价高者增加收益，另一方面怠于履行房屋交易手续，设置各种障碍，在边洪敏要求杜亮协助办理贷款时，杜亮首先于2015年8月20日要求边洪敏支付其从安徽往来差旅费8000元，次日又提出要求支付其协助报税费用2万元，边洪敏迫于无奈都应承，但杜亮一直未协助边洪敏办理贷款。直至2015年9月20日，双方再次协商，杜亮委托律师起草了《关于房屋买卖交易协议》，在边洪敏同意次日签字后，杜亮又反悔要求取消合同并退还80万元，还于9月22日向边洪敏老家邮寄所谓的解除合同通知（信件内容边洪敏不予确定），之后杜亮于2015年9月22日以边洪敏违约为由起诉要求解除合同并没收边洪敏交付的定金10万元，以至双方诉讼至今。以上事实，原审法院并未查清。三、本案遗漏关键第三人某置业公司，影响事实认定。交易房产由边洪敏、杜亮及某置业公司共同签订，某置业公司作为边洪敏与杜亮之房产经纪，自始至终参与边洪敏与杜亮购房以来所有商谈，且依照行业惯例不允许边洪敏和杜亮私下接触，所有房产交易事项均由某置业公司负责转达及办理，了解整个交易过程及细节。原审法院遗漏第三人，未能查清边洪敏与杜亮未办理银行按揭手续的原因，边洪敏已于2015年7月底将贷款资料交给某置业公司要求转交给银行，某置业公司却以交材料要收费为由并未向银行转交。2015年8月15日边洪敏明确要求中介转告杜亮更改贷款银行之事并于8月17日到农业银行松洲支行办理房屋贷款手续，而杜亮不予配合到场。边洪敏与杜亮存在信息不对称之严重问题，边洪敏通过某置业公司传达给杜亮的信息均无法传达（原审因此认定边洪敏违约），而杜亮通过中介传达给边洪敏的信息均能送达（原审认定杜亮并未违约），实际上某置业公司法定代表人与杜亮系安徽同乡，双方存在恶意串通之嫌。现在某置业公司已经搬迁。综上，边洪敏在广州经营公司多年，因结婚急需房屋，买房需求强烈，为购买涉讼房屋已经支付购房款及中介费82万元。杜亮在广州近郊投资房产，借助边洪敏所付首期房款解除房屋抵押后，在房屋价格飙升后不愿按合同继续履行，意图解除合同另卖高价。边洪敏上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令杜亮支付边洪敏违约金19万元；3.继续履行杜亮与边洪敏签订的编号为0001014的《房屋买卖合同》；4.诉讼费由杜亮承担。
被上诉人杜亮答辩称：一、边洪敏称广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行于2015年9月16日才出具《贷款结清证明》导致贷款延迟，并非事实。（一）杜亮于2015年6月19日偿还了涉讼房屋银行贷款，房管部门于2015年6月办理了他项权证涂销手续。（二）边洪敏将《贷款结清证明》出具日期2015年9月16日混淆为杜亮提前还贷日期，意图顺延合同履行期限，但是合同履行期限只与杜亮提前还贷日期有关，而与《贷款结清证明》的出具日期无关，边洪敏所谓“顺延合同履行期限”的说法不成立。（三）买卖双方于2015年5月26日已向中国银行广州逢源路支行递交贷款材料，因银行可直接从系统查清贷款已经结清，银行对边洪敏的贷款审批不需要《贷款结清证明》。（四）他项权证与贷款结清原始凭据等手续被中介方于2015年7月初从广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行领走，中介方在边洪敏的要求下恶意扣押《贷款结清证明》及涂销他项权证的相关手续，杜亮多次索要，中介方均表明买方边洪敏要求扣押其作为交易把柄。（五）2015年9月16日的《贷款结清证明》是杜亮在贷款结清原始凭据及他项权证被恶意扣押、多次索要无果的情况下，万般无奈才找广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行补开复印件。
二、边洪敏认为涉讼房屋升值30万元导致杜亮不愿继续履行合同并另售他人，此说法不成立。杜亮若是追求最大收益，完全可以等待几个月达到“满5”免税标准后才出售，由于结婚（2015年8月13日结婚证）及经营急需资金，杜亮在房产证未满5年需交20多万元税费的情况下低价售房，不可能再浪费时间精力另觅买家。边洪敏多次要求以交易金额130万元的虚假合同报税并补偿杜亮2万元，杜亮担心虚假合同背后的交易风险，坚决反对。2015年9月15日，杜亮以委托书委托其母亲到中介方找边洪敏协商解决涉讼房屋事宜，边洪敏态度蛮横、没有解决的诚意。2015年9月19日和20日，杜亮又委托律师到中介方找边洪敏协商，希望促成交易。边洪敏坚持以签订130万元合同报税作为继续交易的前提，杜亮坚决不同意，故未谈妥。这时边洪敏说不买了，要求当天立刻返还其80万元，杜亮紧急找亲戚借款筹齐后，边洪敏却不知所踪、手机关机。边洪敏称“当天达成协议而卖方于次日签字时反悔”，如果谈妥为什么不当场签字，反而要等到次日。协商时中介方法人代表高某和卖方律师白佳成在场，法院可以调查。每次接到边洪敏的通知，杜亮都积极赶往广东协助办理相关手续，边洪敏却时常玩失踪，边洪敏一而再再而三的违约，杜亮心力憔悴才申请解除合同。
三、边洪敏称杜亮没有协助其更改贷款银行，不是事实，因为杜亮从未接到中介方或边洪敏变更贷款银行的通知。中介方工作人员钟福敏于2015年8月20日下午带领杜亮去中国银行广州逢源路支行递交贷款手续，帮助杜亮的夫人拟定材料，银行有录像及工作人员何女士可证明。边洪敏称中介方未将其贷款资料转交给银行，边洪敏可以督促中介方或自己亲自交给银行，边洪敏故意拖延，造成违约。边洪敏怀疑杜亮和中介方恶意串通，杜亮认为是边洪敏与中介方恶意串通扣押贷款结清证明及他项权证，因此保留向边洪敏及中介方追究相关法律责任的权利。
四、杜亮在广东上学、工作数年，现因回老家就业才卖房。
五、边洪敏怠于履行合同义务，多次辱骂杜亮及家人，杜亮才在边洪敏存在严重违约的情况下申请解除合同。
六、杜亮如实按照《房屋买卖合同》约定履行了合同义务。（一）合同签订后，杜亮积极履约，偿还涉讼房屋银行贷款，去房管部门办理涂销他项权证手续，于2015年5月26日与边洪敏、中国银行广州逢源路支行签订房屋按揭贷款三方协议并交齐所需各项材料。直至8月20日边洪敏仍未交清所需手续，杜亮再次前去协同办理。边洪敏称更换农行办贷之事，杜亮毫不知情，不存在不配合。边洪敏违约，合同约定违约金为房价款的10%即19万元，杜亮选择收取定金。（二）杜亮卖房关注的重点在于及时收款，不介意边洪敏选择哪家银行，每次接到中介方或边洪敏的通知，杜亮都积极前往广州配合办理贷款。买卖双方已经去中国银行广州逢源路支行递交贷款手续，三方签订了贷款协议。边洪敏却在合同约定的2015年8月20日交易截止日前夕提出更换贷款银行，纯属拖延履行合同的手段。边洪敏陈述在花都有一套房贷于2015年10月才还清，所以当时无论选择哪家银行都不能达到110万元的贷款额度及首套房贷利率下浮优惠，因此合同签订后近3个月的时间内没有向银行提供完整材料，一直没有进行房屋评估。假设杜亮接到更换贷款银行的通知，2015年8月15日是周六，最快17日周一才能办理手续，到8月20日交易截止日也不可能办理完交易手续。因此边洪敏变更贷款银行的做法不合逻辑。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审期间，上诉人边洪敏向本院提交以下证据：
第一组证据：（2010）粤农税电字0248179号契税完税证、贷款结清证明、南海区房屋抵押注销证明书，拟证明杜亮购买涉讼房屋后，收到边洪敏于2015年5月21日支付定金10万元及2015年6月5日转账的61万元后，杜亮于2015年6月19日结清全部贷款本息；其后边洪敏又支付9万元，杜亮共计收到80万元，在房产交易中处于优势地位；涉讼房屋在2015年9月16日涂销抵押登记，杜亮应该依约在十日内协助边洪敏完成申请银行贷款手续。
第二组证据：微信信息复印件、某置业公司出具的证明以及关于催促履行合同的函、通话录音，拟证明边洪敏于2015年8月15日要求杜亮在2015年8月17日到中国农业银行广州分行松洲支行协助办理房屋贷款手续，杜亮接到通知后没有履行《房屋买卖合同》约定的义务，没有协助边洪敏完成银行贷款的办理手续，存在严重违约；杜亮因房价上涨，在收到边洪敏支付的80万元后仍让中介方带客户看房，意图将涉讼房产另转让给价高者，同时不断给边洪敏增设障碍，无端要求边洪敏支付额外费用；杜亮要求降低购房真实成交价格来规避税费增加盈利，亦曾多次表示取消交易，并在一个月内退还边洪敏80万元。
第三组证据：涉讼房屋的地理位置图、2016年3月7日金碧海岸花园某号房拍卖公告、金碧海岸花园某号室的拍卖公告、涉讼房屋临近楼盘地理位置图及价格、2015年5月至今佛山市里水的房屋价格走势，拟证明涉讼房屋因为价格上涨杜亮不愿意出售，现在涉讼房屋市值240万元左右。
第四组证据：某置业公司的工商登记信息及法定代表人的居民身份证复印件，拟证明杜亮与某置业公司的法定代表人是同乡。
被上诉人杜亮质证认为：第一组证据可以证明杜亮已经完全履行了义务。第二组证据中某置业公司出具的证明没有落款时间，不能说明是什么时候发出，边洪敏上诉状中陈述某置业公司已经找不到了，为什么还会存在该证明，杜亮对该证明的真实性有异议；合同约定履行期限是2015年8月20日，双方通过中国银行广州逢源路支行办理相关贷款手续，边洪敏称2015年8月15日变更贷款银行，8月17日备齐资料到银行办手续，8月15日是星期六，星期一要赶到广州交付材料，杜亮在安徽，即使星期一交资料也不能在8月20日即履行合同的期限前办理完交易，所以是边洪敏故意拖延时间的手段；而且杜亮对边洪敏与中介方往来的信息并不知情，边洪敏不是直接和杜亮沟通的；杜亮去中国银行广州逢源路支行交过两次办理贷款的手续，第一次已经交齐全材料，但是边洪敏一直不去办手续，杜亮在2015年8月13日结婚，身份发生变化，又重新提交了手续。第三组证据与本案无关，不能证明房价高了就是杜亮违约。第四组证据与本案无关，某置业公司法定代表人的地址与杜亮的地址不是同一个地方。
二审期间，被上诉人杜亮未向本院提交新的证据。
经审查，上诉人边洪敏提交的第一组证据，杜亮已经在一审诉讼中提交并由边洪敏发表了质证意见，边洪敏在二审诉讼中再次提交，因该证据不属于二审期间的新证据，本院不予审查；边洪敏提交的第二组证据中的微信信息、通话录音，其已经在一审诉讼中提交并由杜亮发表了质证意见，其在二审诉讼中再次提交不属于二审期间的新证据，本院不予审查；边洪敏提交的第二组证据中的某置业公司出具的证明以及关于催促履行合同的函、第四组证据，不能证明其拟证明的内容，本院不予采信；边洪敏提交的第三组证据与本案无关，本院不予采信。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，边洪敏提交追加第三人申请书，申请追加某置业公司作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼。
本院认为：本案二审期间的争议焦点有三个，第一是《房屋买卖合同》履行过程中何人违约：第二是杜亮应否支付边洪敏违约金19万元；第三是《房屋买卖合同》应否继续履行。
关于第一个争议焦点。边洪敏与杜亮签订的《房屋买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的内容是买卖双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，买卖双方应依约全面履行自己的义务。边洪敏上诉主张杜亮未依约履行合同义务，构成违约。经审查，《房屋买卖合同》约定“杜亮应在收取部分楼款80万元当日即时向抵押银行申请提前还贷款手续”，边洪敏于2015年7月1日才付清部分房款80万元，而杜亮在收齐80万元之前即于2015年6月19日结清全部贷款本息，其已提前履行了提前还贷义务，对于该部分义务杜亮并无违约行为。《房屋买卖合同》约定“杜亮在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续10天内协助边洪敏完成申请银行贷款手续”，杜亮已于2015年5月26日协助边洪敏到中国银行广州逢源路支行申请办理按揭预审，2015年8月13日杜亮登记结婚，随后杜亮又补交了相关资料，中国银行广州逢源路支行亦确认“原业主杜亮已补齐相关资料”，上述事实表明杜亮依约履行了协助办理银行贷款手续的义务。对于涂销抵押方面，杜亮于2015年6月19日已结清全部贷款本息，银行扣款成功后给回相关的房屋抵押涂销证明等资料由中介方保管，杜亮曾尝试从中介方取回他项权证以涂销抵押，因边洪敏不同意，杜亮未能从中介方取回相关资料，故不能按时涂销抵押不能归责于杜亮。边洪敏上诉主张因杜亮迟延取得涂销抵押资料，边洪敏完成的交易时间应予以顺延。因杜亮迟延取得涂销抵押资料的原因系边洪敏阻却所致，该行为后果不应由杜亮承担，边洪敏的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。边洪敏上诉主张曾在2015年8月15日通知杜亮到另一家银行办理按揭贷款手续，杜亮不予配合到场。首先，边洪敏的微信通话对象并非杜亮，杜亮对此不认可。其次，杜亮陈述其在2015年8月20日再次到中国银行广州逢源路支行递交资料，协助办理按揭手续，该陈述与中国银行广州逢源路支行向法院复函的内容相符，能够证实杜亮积极履行协助办理按揭贷款的义务。再次，边洪敏在上诉状中称“2015年9月20日，双方再次协商，杜亮委托律师起草了《关于房屋买卖交易协议》，在边洪敏同意次日签字后……”，《关于房屋买卖交易协议》第一条“买方保证在办理申请贷款手续时从2015年9月21日起15个工作日内向贷款银行交齐所有申请贷款材料……”，虽然双方没有对《关于房屋买卖交易协议》签字确认，但是该协议系双方对交易中出现问题进行沟通后形成的解决方案，上述内容表明买方应保证在一定期限内向贷款银行交齐所有申请贷款资料，没有注明卖方应配合更换办理按揭贷款的银行。因此，边洪敏上诉主张杜亮未配合到另一家银行办理按揭贷款手续构成违约，理由不成立，本院不予支持。综上，杜亮在履行合同过程中并无违约行为，边洪敏上诉主张杜亮违约，理由不成立，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定“交易手续需在2015年8月20日前完成”，边洪敏认为该条款是指银行在2015年8月20日前同意审批按揭贷款合同，但边洪敏一直未办妥银行按揭预审手续，边洪敏的逾期行为已构成根本违约。原审判决对此认定正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。边洪敏上诉主张杜亮应向其支付违约金19万元，因边洪敏一审诉讼中并未提出该项主张，其上诉提出属于新增加的诉讼请求，本院对此不作处理。
关于第三个争议焦点。边洪敏未能在合同约定期限办理按揭贷款手续已构成根本违约，杜亮作为守约方行使合同解除权符合法律规定。杜亮于2015年9月22日发出解除合同通知，边洪敏确认于2015年9月25日收到该通知，故涉讼合同已经依法解除。边洪敏上诉主张继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
边洪敏申请追加某置业公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。虽然杜亮、边洪敏与某置业公司三方签订了《房屋买卖合同》，但是该合同包括着两个不同的法律关系，杜亮与边洪敏之间的房屋买卖关系，杜亮、边洪敏分别与某置业公司之间的居间合同关系，两个法律关系互相独立，故本案无需追加某置业公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。边洪敏的该项申请缺乏法律依据，本院不予准许。
综上，边洪敏的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人边洪敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年七月十二日
书 记 员 覃心怡