山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潍少民终字第105号
上诉人（原审被告）潍坊强瑞商贸有限公司，住所地：潍坊市奎文区福寿街以南鸢飞路以西中央丽景小区1号楼。
法定代表人乔蕾萍，执行董事兼总经理。
委托代理人尹传亮，山东英拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋景利。
被上诉人（原审原告）张世风。
被上诉人（原审原告）王某。
三被上诉人共同委托代理人蒋某，
原审被告乔蕾萍，潍坊强瑞商贸有限公司法定代表人。
上诉人潍坊强瑞商贸有限公司因与被上诉人蒋景利、张世风、王某房屋租赁合同纠纷一案，不服潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一初字第503号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人潍坊强瑞商贸有限公司的委托代理人尹传亮、被上诉人蒋景利、张世风、王某的委托代理人蒋某到庭参加诉讼，原审被告乔蕾萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定，2010年7月26日，潍坊市住房和城乡建设局颁发潍房权证市属字第××号房屋权属证书，载明坐落于潍坊市奎文区潍州路766号中央丽景1号楼08号房屋的所有权人为蒋爱玲。
2011年4月15日，乔蕾萍出具欠条，载明：欠房租10万元。对于该欠条，蒋景利、张世风、王莹称其与潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍存在房屋租赁合同关系，潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍欠其2011年房租10万元。乔蕾萍称该欠条出具于2011年4月15日，至蒋景利、张世风、王某起诉已超过法律规定的两年诉讼时效。
2011年1月10日，乔蕾萍向蒋爱玲在中国银行开立的账户内转款50万元，乔蕾萍称其代表潍坊强瑞商贸有限公司向蒋爱玲账户内转入本案所涉房屋房租50万元，该50万元系双方口头约定潍坊强瑞商贸有限公司租赁蒋爱玲房屋自2011年1月10日至2015年1月10日共四年的房租，加上乔蕾萍出具10万元欠条，共计付清四年的房租60万元。蒋景利、张世风、王莹称该证据仅证明2011年1月10日，乔蕾萍与蒋爱玲发生过50万元资金往来，不能证明潍坊强瑞商贸有限公司该款50万元系支付租赁费，也不能证明乔蕾萍出具欠条行为系代表潍坊强瑞商贸有限公司职务行为的主张，该证据与本案无关联性。乔蕾萍、潍坊强瑞商贸有限公司应提交蒋爱玲书写收到房租的收到条予以证明。
另查，本案所涉坐落于潍坊市奎文区潍州路766号中央丽景1号楼08号房屋登记在蒋爱玲名下，蒋景利系蒋爱玲父亲，张世风系蒋爱玲母亲，王某系蒋爱玲女儿。蒋爱玲与王立强原系夫妻关系，但两人于2003年4月23日办理离婚登记手续。蒋爱玲于2011年9月30日因交通事故意外死亡。本案所涉房屋由潍坊强瑞商贸有限公司使用至2014年2月底。
潍坊强瑞商贸有限公司于2010年3月15日由蒋某与张杰分别出资成立，法定代表人为蒋某。2010年12月13日乔蕾萍与原潍坊强瑞商贸有限公司签订公司代理商转让合同，约定原潍坊强瑞商贸有限公司以人民币110万的价格，将山东力诺瑞特新能源有限公司潍坊地区（奎文、潍城、坊子、寒亭、开发区）一级代理商及名下公司转让给乔蕾萍（以上价款为转让款，其中不包括货物），同时合同对乔蕾萍向原潍坊强瑞商贸有限公司的付款时间、付款方式及原潍坊强瑞商贸有限公司的债务及违约责任均进行了约定。
2010年12月29日，蒋某与乔蕾萍签订股权转让协议书，约定蒋某将其在潍坊强瑞商贸有限公司的出资额1.5万元全部依法转让给乔蕾萍，转让价格为1.5万元。2010年12月29日，张杰与孙保安签订股权转让协议书，约定张杰将其在潍坊强瑞商贸有限公司的出资额1.5万元全部依法转让给孙保安，转让价格为1.5万元。2011年1月12日，潍坊强瑞商贸有限公司法定代表人在工商行政管理机关由蒋某变更为乔蕾萍。
蒋景利、张世风、王某提供2012年12月蒋景利、张世凤之子蒋某与乔蕾萍丈夫孙某某通话资料一份，内容是蒋某替蒋景利向孙某某催要房租，孙保安称过年后3、4月份支付。蒋景利、张世风、王莹用该份证据证明2012年年底，蒋某代替蒋景利、张世风、王莹向乔蕾萍丈夫孙保安催要过房租，孙保安未予否认，进一步证明拖欠房租的事实。潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍质证后称该录音资料不是本案当事人间的通话记录，不能证明潍坊强瑞商贸有限公司欠蒋景利、张世风、王莹房租的事实，该证据与本案无关联性。
蒋景利、张世风、王某申请证人蒋某出庭作证，证人称原潍坊强瑞商贸有限公司是蒋爱玲和蒋爱玲前夫王立强的公司，因王立强与王立强父亲债务非常多，故公司登记时以证人与证人妻子张杰的名义进行的登记，实际是蒋爱玲在实际经营。2010年年底，蒋爱玲将原潍坊强瑞商贸有限公司连同山东力诺瑞特代理商的代理权转让给乔蕾萍，转让款是110万元。转让后不久证人和蒋爱玲、孙某某吃饭时，蒋爱玲交给孙某某一张50万元的收到条。证人称该50万元是转让款，但该款如何支付不清楚，至今本案房屋租金及代理权转让款仍未付清。同时证人称潍坊强瑞商贸有限公司的实际出资、经营、掌控全是蒋爱玲在操作，股权转让时证人到工商局签的字。证人称2012年蒋某某向乔蕾萍索要了本案所涉房屋一年的房租，2013年的房租至今未支付，2011年房租尚欠10万元。潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍质证后称证人证言不能证明50万元是公司代理权的转让款，该款50万元是四年租赁费的一部分。
潍坊强瑞商贸有限公司提供中国银行个人业务交易单4份、银行卡取款凭条2份，金额共计104万元，证明代理权转让款已付清，50万元转款不是转让款，而是房租。蒋景利、张世风、王某质证后称上述证据与本案无关联性，股权转让协议签订时，110万元转让费仅包括力诺瑞特太阳能代理商资质及股权转让费，不包括公司名下的车辆、货物、代理商押金及工程款等费用。上述证据汇款时间与转让合同约定不一致，故该款104万元不是潍坊强瑞商贸有限公司主张的股权转让款。
本案庭审中，蒋景利、张世风、王某称蒋爱玲于2010年10月将该房屋租于潍坊强瑞商贸有限公司使用，口头约定租赁至2013年1月底，年租金为15万元，租赁期间内除所欠10万元租金外，其他租赁费已付清。乔蕾萍支付给蒋爱玲的款项50万元是乔蕾萍支付转让款的一部分，不是租赁费。潍坊强瑞商贸有限公司称公司成立于2011年1月10日，故自该日起使用房屋，租赁期限至2015年1月10日，年租金15万元，已支付租金50万元，尚欠租金10万元。
本案审理过程中，潍坊强瑞商贸有限公司称其于2014年2月25日将本案所涉房屋倒出，交付给蒋景利、张世风、王某。蒋景利、张世风、王某称2014年2月底潍坊强瑞商贸有限公司倒出的房屋。
2013年7月17日，蒋景利、张世风、王莹诉至法院，要求判令解除租赁合同，潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍返还蒋景利、张世风、王莹坐落于潍坊市奎文区潍州路766号中央丽景1号楼08号房屋，支付拖欠2011年租赁费10万元及利息，支付自2013年2月1日起至返还房屋之日止按年租金15万元计算的逾期交付房屋使用费，并由潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍承担诉讼费用。
以上事实，有蒋景利、张世风、王某提供的房产证、（2012）奎刑初字第51号刑事附带民事判决书、欠条、离婚证、公司代理商转让合同、录音资料、证人蒋某证言、潍坊强瑞商贸有限公司提供的个人业务交易单5份、企业变更情况工商材料、银行卡取款凭条2份、及当事人的陈述在案为证。
原审法院认为，本案所涉房屋由潍坊强瑞商贸有限公司占有并使用，蒋景利、张世风、王某予以认可，乔蕾萍于2011年1月12日起系潍坊强瑞商贸有限公司的法定代表人，故乔蕾萍出具欠条的行为系代表潍坊强瑞商贸有限公司的职务行为，因此，应认定潍坊强瑞商贸有限公司与蒋爱玲间存在房屋租赁合同关系。蒋爱玲与潍坊强瑞商贸有限公司间租赁合同系双方当事人的真实意思表示，故合法有效。蒋爱玲于2011年9月30日因交通事故意外死亡，蒋景利、张世风、王某作为蒋爱玲第一顺序继承人，有权向潍坊强瑞商贸有限公司主张涉案房屋的相关权利。
乔蕾萍出具欠条时间确系2011年4月15日，但该欠条上并未载明还款时间，且因本案所涉房屋的租赁关系一直持续至2014年2月底，因此，潍坊强瑞商贸有限公司称蒋景利、张世风、王某起诉要求租赁费已超过法律规定诉讼时效的主张，依法不能成立。
蒋景利、张世风、王某称潍坊强瑞商贸有限公司于2010年10月起开始使用本案所涉房屋，但未提供有效证据证明，潍坊强瑞商贸有限公司也不予认可。依据潍坊强瑞商贸有限公司的工商登记材料载明内容，潍坊强瑞商贸有限公司的股权转让手续签订于2010年12月29日，2011年1月15日法定代表人变更为乔蕾萍，因此，应以潍坊强瑞商贸有限公司所称使用本案所涉房屋的时间，即2011年1月10日为准。
因原潍坊强瑞商贸有限公司的法定代表人蒋某证言证明，蒋爱玲系原潍坊强瑞商贸有限公司实际控制人，原潍坊强瑞商贸有限公司与乔蕾萍间存在公司代理商转让合同的关系，即蒋爱玲与乔蕾萍存在其他法律关系。本案中蒋爱玲与潍坊强瑞商贸有限公司间租赁关系未签订书面租赁合同，潍坊强瑞商贸有限公司称2011年1月10日乔蕾萍向蒋爱玲账户内转款的50万元，与2011年4月15日乔蕾萍出具欠条载明的房租10万元，均系潍坊强瑞商贸有限公司向蒋爱玲交付本案所涉房屋4年的房租。法院认为，上述两笔款项的日期不是同一天，且潍坊强瑞商贸有限公司一次性付清4年房租无书面合同约定，不符合房屋租赁合同的交易习惯，蒋景利、张世风、王某对上述款项中50万元是房租不予认可，称是乔蕾萍应支付的转让款，而蒋爱玲与乔蕾萍间确实存在其他法律关系，因此，潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍称2011年1月10日款项50万元系本案所涉房屋租赁费的主张，证据不足，法院不予支持。潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍提供的其他付款凭证均与公司代理商转让合同有关，该法律关系与本案不是同一法律关系，法院依法不予审理。
本案庭审中，蒋景利、张世风、王某与潍坊强瑞商贸有限公司、乔蕾萍对本案所涉房屋的租赁费为每年15万均无异议，故对租赁费法院予以确认。潍坊强瑞商贸有限公司于2011年1月10日起占有使用本案所涉房屋，潍坊强瑞商贸有限公司应按约定按时交纳租赁费，潍坊强瑞商贸有限公司未按时交纳租赁费，已构成违约，故潍坊强瑞商贸有限公司应承担交纳租赁费并赔偿损失的民事责任。本案中，蒋景利、张世风、王某的损失即是本案所涉房屋的租赁费损失。蒋景利、张世风、王某自认潍坊强瑞商贸有限公司已交纳2012年房屋租赁费，主张潍坊强瑞商贸有限公司欠2011年房屋租赁费10万元及自2013年2月起至搬出之日的房屋占有使用费，本案审理过程中，潍坊强瑞商贸有限公司于2014年2月底搬出本案所涉房屋，因此，潍坊强瑞商贸有限公司应承担支付蒋景利、张世风、王某房屋租赁费10万元及2013年2月起至2014年2月止，按年租赁费15万元计算的房屋使用费16.25万元（15／12＊13）的民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、潍坊强瑞商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋景利、张世风、王某房屋租赁费10万元；二、潍坊强瑞商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋景利、张世风、王某房屋使用费16.25万元；三、驳回蒋景利、张世风、王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5237.50元，由潍坊强瑞商贸有限公司负担。
宣判后，潍坊强瑞商贸有限公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院对乔蕾萍2011年1月10日向蒋爱玲转账的50万元房租款未予认定，属于事实认定错误；二、一审法院认定的10万元欠款超出法律规定的诉讼时效；三、一审法院认定双方租赁关系于2013年1月10日解除，不应再支付之后的房屋占用费。综上，请求二审法院撤销原判决依法改判或者发回重审。
蒋景利、张世风、王莹答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告乔蕾萍未提交书面答辩意见。
二审审理期间，潍坊强瑞商贸有限公司申请证人潘某到庭，证明潍坊强瑞商贸有限公司自2011年10月份左右开始租赁蒋爱玲的房屋，租赁费每年15万元，交了4年的租赁费，但是总款没有交够。蒋景利、张世风、王某对此予以否认。其他审理查明的事实与原审一致。
本院认为，潍坊强瑞商贸有限公司与蒋爱玲间存在房屋租赁合同关系，且合同真实合法有效，本案予以确认。潍坊强瑞商贸有限公司应按照约定支付租赁费用。潍坊强瑞商贸有限公司虽主张2011年1月10日转账的50万元系房屋租赁费，二审中又申请证人潘某出庭作证，但没有其他相关确实充分有效的证据予以佐证，且其与蒋爱玲还存在其他法律关系，因此潍坊强瑞商贸有限公司关于其转账的50万元系房租款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。潍坊强瑞商贸有限公司自2011年1月10日起一直实际占用并使用涉案房屋至2014年2月底，其理应支付租赁费用，故关于10万元房屋租赁费欠款超出诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。潍坊强瑞商贸有限公司于2014年2月25日倒出涉案房屋，一审法院判决其支付2013年1月至2014年2月共计13个月的房屋使用费并无不当。潍坊强瑞商贸有限公司关于不应支付房屋使用费的上诉理由不成立，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5237.50元，由潍坊强瑞商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宝成
代理审判员 张守现
代理审判员 陈秀丽
二〇一四年十一月三日
书 记 员 冯 雪