江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠民初字第02762号
原告陈钰。
委托代理人薛本肖（受陈钰的特别授权委托），江苏求本律师事务所律师。
委托代理人江苏苏（受陈钰的特别授权委托），江苏求本律师事务所实习人员。
被告沈建良。
第三人孟庆付。
原告陈钰与被告沈建良、第三人孟庆付房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理，依法由代理审判员吴珏适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭进行审理。原告陈钰的委托代理人薛本肖、江苏苏，被告沈建良及第三人孟庆付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈钰诉称：2013年5月13日，沈建良以孟庆付的名义与其签订一份房屋转让协议，约定沈建良向陈钰购买位于无锡市惠山区长安惠巷的房屋一套，总价450万元。后双方再次签订一份协议，沈建良确认以其本人的名义购买房屋，并推迟了付款期限。现付款期限届满，沈建良仅支付了150万元房款，剩余300万元至今未付，故请求判令沈建良立即支付购房款300万元，并支付该款自2013年6月26日至判决确定的给付之日止，按同期银行同类贷款基准利率四倍计算的违约金。
被告沈建良辩称：其确实与陈钰签订了房屋买卖合同，但陈钰并非该房屋的登记所有权人，该合同为无效合同。此外，即使合同有效，沈建良已向陈钰支付了房款共计265万元，现尚余185万元。另，陈钰向其承诺余款可在房屋拆迁之后再行支付，现房屋拆迁尚未完成，故不同意支付剩余购房款。
第三人孟庆付述称：其原有意愿购买陈钰房屋，合同系沈建良代为签订，现其不欲购买房屋，同意由沈建良购买案涉房产。
经审理查明：2013年5月13日，案外人夏某忠代表陈钰与孟庆付签订房屋转让协议一份，协议约定由孟庆付购买陈钰拥有合法权属的坐落于无锡市惠山区长安街道惠巷村的房屋（房产证号锡房权证长安字第××号，土地证锡土国用XXXX字第XXX号）一套，价格450万元；同时明确孟庆付对该房屋现状已了解；付款期限为：五个工作日内支付150万元，2013年12月20日前支付300万元；落款处由沈建良代孟庆付签名，夏某忠代陈钰盖章。
此后，夏某忠代表陈钰与沈建良再次签订一份协议书，明确：2013年5月13日的房屋转让协议署名购买人为孟庆付，实际购买人为沈建良；房屋已于2013年5月20日交付沈建良，产权证、土地证也于2013年8月3日交付沈建良；付款期限延展至2013年6月25日前支付250万元，2014年12月25日前支付200万元；该房屋登记所有权人为锡山市长安信用合作社，实际所有人为陈钰；如沈建良不能按期支付房款，则应向陈钰支付违约金，标准为以未付部分为标准，自2013年5月13日起至全额支付购房款之日止，按同期银行同类贷款基准利率四倍计算；陈钰为追讨债权而支付的律师费、诉讼费等由沈建良负担。该份协议由沈建良本人签名，夏某忠代陈钰签名。陈钰对夏某忠代其签署上述两份协议之行为予以认可。
协议签订后，沈建良按约向陈钰支付了购房款150万元，款项直接由夏某忠代收，并出具已代陈钰收到购房款的收条。此外，沈建良主张另向陈钰支付了购房款115万元，提供银行转账凭证，款项均系沈建良或其所经营的无锡今世房产职介有限责任公司（以下简称今世公司）向夏某忠个人转账；另提供陈钰、夏某忠与其三人签订的协议复印件一份，载明沈建良结欠陈钰购房款200万元，夏某忠担保该欠款至房屋拆迁协议签约后10个工作日内付清。欲证明房款余额200万元，并且由陈钰与夏某忠的承诺，该款可至拆迁协议签订后再行支付。经质证，陈钰认为上述款项并非本案所涉购房款，夏某忠共向其转交沈建良支付的购房款数额为150万元；其并未与沈建良签订房款余额有关协议，该复印件的真实性不予认可。对此，本院向案外人夏某忠调查时，夏某忠陈述：我与沈建良是邻居，他提出要买房，陈钰委托我办理房屋买卖事宜，我收到了150万购房款，再给了陈钰。但是由于我与沈建良之间还有其他往来，其他款项是沈建良对我的还款，跟房子的钱无关。另外，我没有签过这个房款余额和拆迁后付款的协议，陈钰也没有对我进行授权，对复印件不予认可。
此外，为了追讨本案债权，陈钰委托江苏求本律师事务所提供法律服务，并为此支出律师代理费130000元。
另查明，涉案房屋现登记所有权人为锡山市长安信用合作社，该房屋由陈新明于2006年6月18日通过拍卖所得，又于2010年2月7日出售给陈钰，陈钰已付清购房款。
以上事实有房屋转让协议、协议书、打款凭证、房产证土地证收条、委托协议、发票、公证书、证明函及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：涉案房屋存在两份买卖协议，陈钰与孟庆付签订的房屋买卖协议在先，但该协议实际系沈建良签订，孟庆付亦明确表示其本人不欲购买涉案房屋，现沈建良应为买受人，故该份协议已被在后的陈钰与沈建良签订的新协议所修正，应以新的合同约束买卖双方。陈钰虽非房屋的登记所有权人，但该房屋系陈钰通过合法途径购得，有权处置该房产。双方合同中明确，沈建良对房屋现状明知，且沈建良业已收到房屋土地证、产权证双证，双证明确载明产权人情况，故该房屋未过户至陈钰名下并不影响本案合同效力。因此，陈钰与沈建良签订的新的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，沈建良应在2013年6月25日前支付250万元，2014年12月25日前支付200万元；现沈建良主张已支付总额为265万元，但其提供的打款凭证仅显示该款系向案外人夏某忠支付，其中150万元有夏某忠签署的代收购房款收条，剩余部分仅有打款记录；陈钰仅认可夏某忠代为转交房款150万元，夏某忠亦表明与沈建良存在其他往来，剩余部分为其他往来款项；对此沈建良提供一份协议复印件，欲证明夏某忠与陈钰认可欠款仅200万元且承诺该款可至拆迁后再行支付，但夏某忠与陈钰对该复印件不予认可，沈建良未能再进一步举证，故本院对沈建良该抗辩理由不予采信，沈建良应当按约还款，逾期应按合同约定支付违约金及律师费。合同中约定违约金自2013年5月13日起至沈建良全额支付购房款之日止以未支付房款为标准，按同期银行同类贷款基准利率四倍计算，现陈钰主张自2013年6月26日起算，不违反法律规定，本院予以确认；律师费支出13万元有委托合同及发票为凭，计算标准亦不违反法律规定，沈建良应当按约履行。据此，陈钰要求沈建良立即支付购房款，支付违约金及律师代理费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、沈建良于本判决发生法律效力之日起十日内向陈钰支付购房款300万元及违约金（以300万元为基数，自2013年6月26日起计算至实际支付之日止，按同期银行同类贷款基准利率四倍计算）。
二、沈建良于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈钰律师代理费13万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费42721元，保全费5000元，合计47721元，由沈建良负担，该款已由陈钰预付，沈建良应于本判决发生法律效力之日起十日内将该款迳付陈钰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 舒秀琴
代理审判员 吴 珏
人民陪审员 陆惠良
二〇一五年七月十七日
书 记 员 陈艳芳
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。