广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字1094号
原告：朱云英，女，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7683。
原告：萧耀乾，男，汉族，住广东省中山市石岐区，公民身份号码×××7659。
两原告共同委托代理人：黄嘉焯、张继成，广东保信律师事务所律师。
被告：简艳霞，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××2987。
委托代理人：黄烈、黄燕芳，广东千里行律师事务所律师。
第三人：中山市康居房地产经纪有限公司，住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
法定代表人：梁伟明。
委托代理人：陈静、张海洋。
原告朱云英、萧耀乾诉被告简艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依据被告简艳霞的申请，追加中山市康居房地产经纪有限公司（以下简称康居公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法由代理审判员杨丽独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告朱云英、萧耀乾共同委托代理人张继成，被告简艳霞及其委托代理人黄烈，第三人康居公司委托代理人陈静、张海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱云英、萧耀乾诉称：原、被告及康居公司于2014年7月9日签订房地产买卖合同，约定两原告将座落于中山市石岐区东河北“开沙”住宅小区1××号的房地产转让给被告，总楼价400万元，更名过户所产生的税费由被告承担，被告须在2014年12月30日前付清全部房价款。合同签订后，两原告按照约定办理更名过户手续并向被告交付上述房地产，被告却未能按照合同约定向原告支付房价转让款。在两原告多次催促下，被告才在2015年2月17日向原告付清全部价款。两原告认为被告逾期支付房地产转让款的行为违反合同约定并严重侵害了原告合法权益。故两原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向两原告支付逾期付款违约金196000元（以购房总价400万元为计算基数，从2014年12月31日起至2015年2月17日止，按每日千分之一计算）；2.被告承担本案诉讼费。
诉讼中，两原告称：被告在2014年9月26日已将涉案房产抵押给农村商业银行西区支行，但被告没有按照合同约定时间支付购房款，其过错是非常严重的。
原告朱云英、萧耀乾就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.房地产买卖合同及附件；2.中国农业银行金穗借记卡明细对帐单、活期存款子账户交易明细；3.房产产权档案资料证明表。
被告简艳霞辩称：1.原告的诉讼请求没有事实根据。在付款期满前，被告已通过第三人与原告达成延期付款的口头约定，即付款期限延期至2015年春节前，被告向原告支付2万元作为延期付款的利息。达成约定后，被告已于2015年2月17日付清全部余款，也按约定向原告支付2万元利息。被告不存在违约，无须支付违约金。2.房地产买卖合同第六条以及备注应依法予以撤销。被告应该支付的购房款是可分割物，逾期支付部分可能只占总额的很少比例，即原告的损失会随着款项的陆续收取而逐步减少，但房地产买卖合同第六条却将部分违约后果等同整体违约后果，显失公平。备注的内容也显失公平。3.原告计算违约金的方式没有依据。如前所述，房地产买卖合同第六条及备注因显失公平应依法予以撤销。在合同没有约定违约金的情况下，如果原告认为被告构成违约并导致损失，那原告只能根据相关法律规定要求被告承担赔偿责任，而不能根据应被撤销的合同条款来要求被告承担支付违约金的责任。4.违约金计算标准过高。
被告简艳霞就其辩解在举证期限内向本院提交的证据材料有：1.被告身份证；2.银行转账明细、收据。
第三人康居公司述称：1.涉案房屋在2014年9月已由被告抵押给银行，第三人已完成相应权利义务。2.合同是三方真实意思表示，在原、被告签订房地产买卖合同时，因被告称资金困难，所以约定可在房屋过户后再支付200万元余款，但这对于两原告来说存在较大风险，所以双方在合同上添加了备注条款。3.2014年12月28日，第三人提醒被告须按期支付房价款。2014年12月30日，被告联系第三人称资金困难，希望第三人联系两原告，通过2万元了结延迟付款事宜。第三人将此事转告原告朱云英，原告朱云英一开始表示同意，后打电话告知第三人因产权属于两原告所有，而原告萧耀乾不同意被告该方案，所以没有达成一致意见。第三人遂于当天告知被告此事。
第三人康居公司就其述称在举证期限内向本院提交的证据材料有：中山市土地房产产权档案资料证明表。
经审理查明：2014年7月9日，由原告朱云英、萧耀乾作为卖方，被告简艳霞作为买方，第三人康居公司作为经纪方，三方签订房地产买卖合同，约定：买方向卖方购买中山市石岐区东河北“开沙”住宅小区1××号；总楼价400万元；买方于2014年7月9日前支付定金10万元，于买方递件成功当天支付190万元，于2014年12月30日前支付余款200万元；买卖双方应于2014年7月18日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续；买方知悉该物业业权人为两原告，现业权人委托原告朱云英作为代理人代为出售该物业，签订本合同；（合同第六条）因买方或卖方违反本合同约定，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；（备注）经买卖双方同意，如买方的余款未能在2014年12月30日前到账，买方需无条件转回房产给卖方，卖方有权不退还全部所收款项，买方不得追究责任；房地产买卖合同还约定了其他内容。合同签订后，两原告依约将涉案房产过户至被告名下，被告依约支付定金10万元及首期款190万元，但余款200万元未按期支付，两原告遂于2015年3月23日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：就余款200万元，被告分别于2014年12月30日向两原告支付45万元，于同年12月31日支付7万元，于2015年1月14日支付30万元，于同年1月16日支付20万元，于同年2月17日支付100万元。被告辩称在2014年12月31日支付的7万元中包含超出房价款的2万元系用于支付两原告同意被告延期付款的补偿款。两原告主张其并未同意被告该方案，涉案款项系被告自行通过银行转账至两原告账户。
又查：被告与案外人袁万辉系涉案房产产权人，土地证、房产证发证日期为2014年7月23日。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。两原告、被告、第三人三方于2014年7月9日签订的房地产买卖合同，事实上包含了两个法律关系，其一为两原告与被告作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二为两原告、被告各自与第三人发生的居间合同关系。本案处理的仅为原、被告之间的房屋买卖合同关系。
本案所涉房地产买卖合同系两原告与被告在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生拘束力。两原告依约将涉案房产交付被告，且涉案房产已实际过户至被告名下，两原告作为卖方已履行合同义务。被告作为买方未按合同约定交付购房款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，被告抗辩违约金过高，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，虽然合同约定违约金按每日千分之一计算，但考虑到被告在约定期限内已向两原告支付房价款245万元，尚未支付余款155万元，不足总房价款的二分之一，且两原告遭受的损失主要为利息损失，故从公平角度出发，本院将违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。庭审中两原告主张被告多支付的2万元在其诉求中予以扣除，系其自由处分权利的行为，本院准其主张。对被告关于房地产买卖合同第六条及备注应予撤销的辩解意见，本院认为从原、被告及第三人陈述可知，房地产买卖合同第六条及备注系在两原告仅收取50%房价款便将涉案房产过户给被告，两原告须承担较大风险的前提下订立的违约条款，原、被告双方对此系知情并协商一致的，且在房地产买卖合同签订后，被告已按合同实际部分履行，故对被告该辩解意见，本院不予采信。对被告关于2万元系原、被告协商一致用于了结延期付款事宜的辩解意见，从第三人陈述可知虽然在2014年12月30日原告朱云英曾表示同意该方案，但当天在原告萧耀乾表示不同意的意见后，第三人已于当天将该意见及时告知被告，而被告系于次日向两原告账户转账2万元，由于被告并未进一步举证，故从被告该转账行为无法推定原、被告已就此协商一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该举证不能的法律后果应由被告自行承担，对被告该辩解意见，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告简艳霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱云英、萧耀乾支付逾期付款违约金（计算方式：以400万元为基数，从2014年12月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至2015年2月17日止，所得数额扣除被告简艳霞已支付的2万元）；
二、驳回原告朱云英、萧耀乾的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4220元，减半收取为2110元（两原告已预交），由原告朱云英、萧耀乾负担1582元，被告简艳霞负担528元（被告简艳霞负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告朱云英、萧耀乾）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 杨 丽
二〇一五年六月十六日
书 记 员 卢翠香
石丽娜
第8页共8页