上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初11596号
原告：戈向锋，男，1986年10月23日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：仲其佳，上海尚域律师事务所律师。
被告：莊杰，男，1981年10月26日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。
委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。
原告戈向锋与被告莊杰、上海昀樵餐饮管理有限公司(下简称“昀樵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法对被告财产采取了保全措施。本案于2016年12月7日公开开庭进行了审理，原告戈向锋的委托诉讼代理人仲其佳、被告莊杰及其委托诉讼代理人薛勇到庭参加诉讼。2016年12月7日，双方申请庭外和解一个月。昀樵公司于2016年12月7日被市场监督管理部门准予注销。本案现已审理终结。
原告戈向锋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的两份商铺租赁合同无效；2、被告返还原告房屋租金人民币72,000元；3、被告返还原告保证金36,000元；4、被告赔偿原告实际损失145,926.70元(装修款42,500元，鸡大排加盟费30,000元与押金10,000元，设备费38,426.70元，空调5,000元，冰箱5,000元，不锈钢排烟罩5,000元，打包台、工作台、炸锅计3,000元，收银机4,150元，户外灯箱1,600元，户外遮阳棚1,200元)。事实与理由：2016年1月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于上海市青浦区沪青平公路XXX号的商铺(面积15平方米)，租期一年，即从2016年3月1日起至2017年3月1日；租金标准为每月12,000元，付六个月押三个月。合同签订后原告按约支付被告六个月租金及三个月押金共计108,000元。2016年3月初，原告进场开始装修，并购置了空调、烤箱等生产经营设备。后原告开始经营鸡大排餐馆。2016年5月9日，被告投资成立昀樵公司(一人有限责任公司)。2016年5月22日，原告与昀樵公司签订《商铺租赁合同》，被告代表昀樵公司签字，该份合同对前一份租赁合同进行了变更，约定租期2年，自2016年5月13日起至2018年5月14日止，租金标准不变。已付的108,000元直接冲抵第二份合同的租金及保证金。2016年7月26日，原告收到上海市青浦区市场监督管理局出具的告知书[主要内容为：鸡大排：你(单位)未取得营业执照和食品经营许可证从事食品经营的行为，违反食品安全法第三十五条规定，市场监管局可依法处罚；你(单位)经营场所涉嫌违章搭建，不能办理营业执照和食品经营许可证，责令你(单位)立即停止经营，立即前往西虹桥市场监督管理所接受询问调查]，得知合同所涉商铺为违章建筑。故上述两份租赁合同无效，被告与昀樵公司隐瞒事实，造成原告损失，应予赔偿。
被告莊杰辩称，对原告陈述的事实和理由，基本上是认同的。对第一项诉请没有意见。不同意第二项诉请，合同虽然无效，但原告从第一份合同签订后就进场装修了，到庭审当天还没有将系争房屋归还给被告，实际使用时间已经超过了九个月。即使从第二份合同免租期满后开始算起，也已经超过六个月。同意归还保证金。对第四项诉请有异议，原告的实际损失没有这么多，主要是装修的费用，其他的都是可以避免的。装修损失不应该完全由被告承担，被告愿意承担30,000元。案涉商铺没有房产证，也没有规划许可证和建设施工许可证，案外人上海永业房屋销售有限公司将永业购物中心北广场出租给案外人上海支真贸易有限公司，然后上海支真贸易有限公司将其在北广场上建好的商铺转租给被告。原告认为合同无效的理由是青浦区市场监管局出具告知书导致其无法经营，但是市场监管局无权认定建筑是否违法。市场监管局只是要求原告办理营业执照和食品卫生许可证，但是原告收到告知书之后就不经营了，被告积极地让原告去有房产证的地方经营，原告也拒绝，由此这部分的经营损失应该由原告自己承担。原告经营期间水电费也没结清。
审理中，原、被告一致确认：2016年12月8日，原告将可移动的物品撤离案涉商铺，其余不可搬动的物品予以放弃，双方完成商铺交接手续。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于原告主张的装修损失和经营损失，原告提供了如下证据：
一、关于装修损失：1、原告制作的付款清单，建设工程施工合同一份，支付宝收支明细一份，原告妻子建设银行流水一份，以证明原告在签订第一份租赁合同之后，与案外人签订装修合同，分两次支付了装修费共计42,500元。
被告对装修合同和支付宝明细的真实性不予认可，认为原告确实装修过，但是装修内容以现场情况为准，对银行凭证无异议，认为原告应进一步提供装修内容清单。房屋内的部分装修是被告已经装修好的，包括广告牌上的横条、遮阳棚、卷帘门、前门的铝合金包边、前门的铝塑板。原告的装修范围就是地板、墙面和玻璃墙、里面的隔断和操作台。
二、经营损失：
1、2016年1月26日鸡大牌品牌授权合同1份(原告与上海群聚达餐饮管理有限公司签订)，以证明合同约定了授权期限自2016年4月1日起至2019年3月31日、授权费用30,000元、保证金10,000元、使用范围为永业购物中心及不允许原告转让，如果确因被告原因原告无法经营，原告只能承担损失。
2、商标注册证，以证明宏光(上海)食品有限公司为“鸡大排”持有人；
3、原告建设银行流水一份，上海群聚达餐饮管理有限公司出具的情况说明一份(内容为群聚达公司与宏光公司系关联企业，刘美系群聚达公司法定代表人，其收到的38,426.70元是原告购买炸锅、食品原材料等的费用，原告支付的30,000元品牌使用费不予退还，10,000元保证金在合同到期后可退还)，以证明原告支付加盟费和保证金共计40,000元，支付设备费38,426.70元。
被告对授权合同真实性无法确认，认为授权合同是三年，但原、被告签订的第一份合同的租赁期限是一年，因此加盟不是针对原、被告租赁关系的。营业地点都是手写填上去的，证明不是必须在系争商铺上经营，可以协议修改。支付的钱款与本案没有关联性。无论上述证据是否真实，被告均不同意承担加盟损失。
4、保修凭证、上海浩科酒店用品有限公司销售清单、送货单各一份，以证明原告为了经营商铺，购买了空调、冰箱，收银机。被告认为证据与本案无关，原告可以全部搬走。
5、图片一组，证明原告于2016年5月添置了灯箱、遮阳棚，于2016年5月底开始经营，截至市场监管局发函，原告实际经营时间两个月不到。被告对证据不予认可，认为货物金额应提供发票，确认原告添置了上述物品，但原告可搬走。
6、2016年八九月份的现场图片，以证明被告违约，导致原告食品过期，造成大量损失。被告对此不予认可。
本院认为：原告和被告之间、原告和昀樵公司针对未经合法审批手续建造的商铺签订房屋租赁合同，违反法律法规禁止性规定，应为无效。故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告已实际腾退房屋，故本院不再处理。关于原告要求退还已付房租的诉讼请求，因截至2016年12月8日，原告已实际占用房屋超过六个月，被告认为按双方约定的租金标准计算房屋使用费，于法有据，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求退还押金的诉讼请求，被告对此无异议，本院予以支持。关于原告要求被告承担装修损失和经营损失的主张，两份合同的相对方对合同无效均有过错。应按过错分别承担损失。昀樵公司系由被告投资设立的一人有限责任公司，现经被告申请被注销，故昀樵公司因本案合同无效产生的权利义务亦由被告承担。本院根据实际情况，确认原、被告应分别承担次责和主责。关于装修损失，原告主张42,500元，被告自愿承担其中的30,000元，与被告应承担的责任比例相当，本院予以照准。关于原告主张的加盟费用、食品原材料及设备损失，系因原告本身并无经营饮食业的资质而造成，故上述损失均系原告自身原因造成，应由原告自己承担该部分损失，被告亦不予认可，且其中的保证金可以由品牌授权人退还原告，原材料和设备可由原告搬走另行利用，故本院对该项诉请不予支持。关于原告主张的灯箱和遮阳设施的添置费用，上述设施系可拆除的设施，被告亦不予认可，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
一、原告戈向锋与被告莊杰于2016年1月12日签订的《商铺租赁合同》、原告与上海昀樵餐饮管理有限公司于2016年5月22日签订的《商铺租赁合同》均无效；
二、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内退还原告戈向锋押金36,000元；
三、被告莊杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告戈向锋装修损失30,000元；
四、驳回原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5,108.90元，减半收取计2,554.45元，财产保全申请费1,770元，两项合计4,324.45元，由原告负担3,200.45元，被告负担1,124元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年二月二十四日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。