湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三重终字第02463号
上诉人（原审被告）徐庆华。
委托代理人周汉强，湖南高新律师事务所律师。
委托代理人周君辉。
被上诉人（原审原告）李楚强。
委托代理人陈学文，长沙市岳麓区望城坡法律服务所法律工作者。
上诉人徐庆华与被上诉人李楚强房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2015年3月3日作出（2013）岳坪民重字第00634号民事判决。徐庆华不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：李楚强系长沙市岳麓区含浦镇干字村井湾组村民，2001年7月，望城县人民政府为原告办理了含浦镇大坡村96平方米的集体土地建设用地使用证。李楚强在该土地上修建四层楼的房屋一栋，2001年7月17日，望城县房地产管理局为该房屋办理了房屋所有权证，权证号为望房权证坪塘字第××号，该房屋幢号为1450075。2004年，李楚强以口头协议方式将房屋转让给徐庆华，双方约定转让总价款为89800元。李楚强先后于2004年7月25日、8月1日、9月25日和12月19日出具收条四张，收取徐庆华支付的购房款54800元。其中，2004年12月19日的收条中记载了“在买房款89800元减去贰仟元整，计87800元整；2005年元月10号以前交房产证”等内容。2004年李楚强将涉诉房屋交付给徐庆华，徐庆华对该房屋进行了装修后搬入该房屋居住至今。查，长沙市岳麓区含浦街道芝字港村出具证明称：该村胡家湾组村民徐庆华是2004年长潭西线拆迁户，于2004年7月购买干字村李楚强房屋壹栋并搬迁入住，在该村再无宅基地。
另查，李楚强用涉案房屋抵押贷款，于2001年2月19日设定他项权利，权利人为望城九江农村信用社，权利种类为抵押权，权利价值为45000元，设定的时间为2001年2月19日，约定期限至2001年12月25日，该他项权利的实际注销日期为2010年9月17日。涉案房屋现仍登记在李楚强名下，房屋所有有权证由李楚强持有。
李楚强于2013年11月5日诉至原审法院，请求判令：1、李楚强、徐庆华双方的房屋买卖合同无效；2、徐庆华返还财产，搬出含浦镇大坡村1450075号房屋；3、徐庆华承担本案诉讼费用。原审法院于2013年12月3日作出（2013）岳坪民初字第00634号民事判决书，判决：一、李楚强和徐庆华之间的房屋买卖协议（口头）无效；二、徐庆华于本判决生效之日起二十日内将长沙市岳麓区含浦镇大坡村1450075号房屋（权证号为：望房权证坪塘字第××号）腾出并交予李楚强；三、李楚强于本判决生效之日起二十日内返还徐庆华购房款54800元。本案受理费2050元，因适用简易程序，减半收取1025元，由徐庆华负担。徐庆华不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，在长沙市中级人民法院原二审过程中，长沙市国土资源局岳麓区分局向长沙市中级人民法院出具岳国土资函（2014）53号《关于李楚强房屋买卖合同纠纷案中土地权属问题答复函》称：“1、涉案房屋土地在望城县人民政府批给原含浦镇计划生育办公室建设用地红线范围内，属国有划拨土地，用途为办公用地，土地权属单位为现含浦街道办事处。2、原2001年望城县人民政府颁发的望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用证》属于错误登记，建议由原发证机关撤销该证”。长沙市中级人民法院于2014年6月30日作出（2014）长中民三终字第01082号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院于2013年12月3日作出（2013）岳坪民初字第00634号民事判决；二、本案发回湖南省长沙市岳麓区人民法院重审。
原审法院重审后认为，本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同关系的效力问题。首先，双方就房屋买卖没有签订书面合同，但双方通过出具房款收条的形式就房屋买卖的价款以及产权证交付等问题进行了约定，且徐庆华已向李楚强支付了大部分房款，李楚强亦已将房屋交付徐庆华使用至今，双方均已履行了主要义务，合同关系成立。其次，本案经重审查明，双方诉争买卖的房屋的权属问题，相关行政主管部门给出了明确的答复，称该房屋所占用的土地为国有划拨土地，其取得的《集体土地建设用地使用证》属于错误登记，并建议予以撤销。基于此，双方诉争买卖的房屋的合法性已被相关行政机关否定，李楚强对于该房屋的处分权应当自始即受到限制。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，李楚强、徐庆华基于处分权存在瑕疵的标的房屋签订的买卖合同应归于无效，李楚强诉请判决双方的房屋买卖合同无效的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，对于李楚强诉请的请求判决徐庆华返还财产，搬出含浦镇大坡村1450075号房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。关于徐庆华的合同权益，因其在本案审结前撤回反诉，故本案中不予处理，徐庆华可另案主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条的规定，判决：一、原告李楚强与被告徐庆华之间关于位于原望城县含浦镇大坡村1450075号房屋（现登记权证号为望房权证坪塘字第××号）所订立的房屋买卖口头协议无效；二、限被告徐庆华于本判决生效之日起二十日内将长沙市岳麓区含浦镇大坡村1450075号房屋（权证号为：望房权证坪塘字第××号）腾出并交予原告李楚强。本案受理费2050元，由原告李楚强负担。
上诉人徐庆华不服判决，上诉称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，不是确定土地性质。原审判决依据岳国土资函（2014）53号答复函对土地性质的错误认定确认房屋买卖合同无效，属于定性错误和对法律的理解与适用错误。2、岳国土资函（2014）53号答复函对2001年的土地房屋进行性质认定，是典型的认定错误。2001年望城县人民政府颁发的《集体建设用地使用权证》和《房屋所有权证》，是当时的土地和房屋管理机关按照当时的情节和规定实施的行政行为。3、原审判决应维护交易安全和保护善意相对方。上诉人作为房屋购买方，在购房时已经尽到了合理义务，没有任何错误，法院应认可房屋买卖合同的效力。4、原审判决适用《合同法》第五十八条采取的方式欠妥当，即便属于无效合同，也可以返还或者不返还，应视情况而定。综上，请求撤销原判决并依法予以改判。
被上诉人李楚强答辩称：1、房屋买卖是否合法有效，既要看房屋是否办理权属证书，更要看土地属性。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定，转让农村集体土地上的房屋只能本集体经济组织内进行，否则应当认定无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》相关规定，国有土地及地上建构筑物应当依法登记生效。原审法院依据土地性质作出了正确判决。2、岳国土资函（2014）53号答复函对当时土地性质的真实情况进行了客观确认，是依法行政的具体表现，并未改变土地性质，该函完全应当作为定案依据。3、维护交易安全和保护善意相对方必须建立在合法的基础上。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
在本案二审过程中，上诉人向本院提交了长沙市望城区国土资源局《关于确认土地性质的回复意见》，拟证明涉案土地为国有划拨用地及原望城县国土局颁发的望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用权证》属于错误登记证书。被上诉人对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为不属于二审新证据。本院认为，该证据关乎本案基本事实的认定，且被上诉人对真实性无异议，故予以采信。
本院二审查明：上诉人在二审过程中向长沙市望城区国土局提交《请求确认土地性质的请示》，长沙市望城区国土局于2015年6月9日出具《关于确认土地性质的回复意见》，载明：“一、您提到的李楚强持有的望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用证》所载地块已于2008年划归长沙市岳麓区管辖。经查，我局无该土地登记发证地籍档案资料。根据长沙市国土资源局岳麓区分局《关于李楚强房屋买卖合同纠纷案中土地权属问题答复函》（岳国土资函（2014）53号），该宗地应确认为国有土地。二、望集建（含国）字第048号《集体土地建设用地使用权》属于错误登记证书。三、您提到的错误行政行为造成的损失问题，您可依法维权。此复”。涉案房屋及土地所在的含浦镇原属长沙市望城县，2008年后划归长沙市岳麓区管辖。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，对于涉案房屋所在的土地性质问题，该宗土地的原管理部门即长沙市望城区国土资源局以及现管理部门即长沙市国土资源局岳麓区分局均作出了认定，即该宗土地应为国有划拨用地，原《集体土地建设用地使用证》属于错误登记，本院认为应予以采信。对于国有划拨用地上的房屋的转让，法律法规并未作禁止性规定，上诉人与被上诉人之间的口头房屋买卖合同系双方真实意思表示，且上诉人已向被上诉人支付了大部分房款，被上诉人也已将房屋交付上诉人使用，双方均已履行合同主要义务，该合同合法有效并已实际履行，被上诉人要求确认合同无效并要求上诉人腾退房屋无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚、但适用法律错误，依法应当予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2013）岳坪民重字第00634号民事判决书；
二、驳回李楚强的全部诉讼请求。
本案一审受理费2050元，二审受理费2050元，共计4100元，均由被上诉人李楚强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月一日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。