上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初26484号原告：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：许国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被告张雅乐，男，1962年2月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海百联房地产经营管理有限公司与被告张雅乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丁华、被告张雅乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海百联房地产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告迁出上海市北京西路XXX-XXX号二楼整层、三楼整层房屋并返还该租赁房屋，结清至实际搬离之日止的水电煤相关费用；3.判令被告支付租金及房屋使用费(其中，2016年9月1日至2016年11月30日的房屋使用费按每月3200元计算，2016年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费按每月6400元计算)；4、判令被告支付逾期移交房屋的违约金11520元(按年租金的30%计算)。事实和理由：上海市北京西路XXX-XXX号二楼整层、三楼整层房屋(下简称系争房屋)由原告经营管理，被告为该房屋的承租人。2013年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限至2015年8月31日止。2015年8月31日，原、被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定系争房屋的租赁期限延长至2016年3月31日止，月租金为3200元，其余条款按原租赁合同执行。租赁期限到期后，被告继续使用系争房屋，并支付租金至2016年8月31日。2016年7月28日，原告向被告送达《移交场地通知书》，告知被告双方的租赁合同已经到期，租赁关系于2016年8月31日解除，要求被告搬离。然被告并未搬离，故原告提起诉讼，要求判如所请。张雅乐辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有收到《移交场地通知书》，原告也没有通知被告解除合同。2016年3月31日合同到期后，双方又补签过一份合同，延长租赁期限至2016年8月31日止。2016年8月31日后，被告要求支付租金，但原告不肯收。被告在原告处有租赁保证金6100元。因为被告是从2007年起就租赁系争房屋，并对该房屋进行了改造，租赁后，有原告的职工占住其中至今，其水电费用均是由被告支付，因此，被告在未得到原告补偿款之前，不同意解除合同并搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告有异议的《移交场地通知书》，本院认定如下：鉴于原告无证据证明其向被告送达了《移交场地通知书》，被告亦否认收到，故对原告关于2016年7月28日向被告送达《移交场地通知书》这节事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人是案外人百联集团有限公司。百联集团有限公司委托原告对系争房屋进行经营管理。2013年8月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定：系争房屋由被告承租，租赁期限为2013年9月1日至2015年8月31日；月租金为3050元，三个月一付，被告应在周期结束的10天前支付下一个周期的租金；合同签订后，被告须一次性支付给原告房屋租赁保证金6100元；合同结束后，被告付清全部款项和费用，并办理完清场移交手续后，原告将租赁保证金无息退还被告；被告在租赁期限内使用的水、电、煤气等一切费用，均由被告支付；租赁合同结束之日，被告应搬清租赁房屋内的物品，并移交租赁房屋，逾期移交归还的，被告同意按原日租金的2倍支付房屋使用费，并按照年租金的30%支付违约金。《房屋租赁合同》中又约定：上海市北京西路370－374号楼内的所有公用事业费由被告支付，此楼内的所有维修费用由被告承担；从2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金调整为每月3200元。合同签订后，双方即按约履行，被告亦向原告支付租赁保证金6100元。2015年8月31日，原、被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原告同意系争房屋的租赁期限延长至2016年3月31日止，月租金为3200元，租金一次性付清，其余条款按原房屋租赁合同执行。又查明：系争房屋的租金被告支付至2016年8月31日止。现系争房屋仍由被告在使用。再查明：2016年10月28日，被告收到本院向其送达的起诉状副本、应诉通知书等材料。审理中，被告未提供有关系争房屋延长租赁期限至2016年8月31日止的合同或相关证据，原告则否认签订过此合同。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋租赁合同补充协议》约定的租赁期限是至2016年3月31日止，之后被告继续使用系争房屋，原告也没有提出异议，并收取被告租金至2016年8月31日止，所以依据我国有关的法律规定，原、被告双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告均可以随时解除合同。鉴于此，原告要求解除租赁合同的诉请于法有据，本院应予支持。至于合同解除日，鉴于原告提供的证据并不能证明其在起诉前已通知被告解除合同，故以本院向被告送达起诉状副本及应诉通知书之日(即2016年10月28日)作为合同解除日较妥。根据有关规定，租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。因此，原告要求被告迁出并返还系争房屋，结清至实际搬离之日止的水电煤相关费用，支付租金及房屋使用费的诉请于法有据，本院予以支持。虽然双方约定逾期移交归还系争房屋按原日租金的2倍支付房屋使用费，并按照年租金的30%支付违约金，然鉴于本案系争房屋的租赁属于不定期租赁，原告提供的证据并不能证明其在起诉前已通知被告解除合同，原告虽提起解除合同的诉讼，但双方对于合同是否解除尚有争议，本案尚处于审理阶段，因此，本院对于原告要求的逾期移交房屋违约金以及2016年12月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费均按日租金的2倍支付之诉请不予支持。本院认为，在本院判决被告迁出之日前的房屋使用费应参照合同约定的租金标准计算较妥，若届时被告不搬离，则之后的房屋使用费参照双方合同中的约定，按日租金的2倍支付至实际搬离之日止。至于租赁保证金6100元，鉴于双方合同已经解除，故原告应在被告归还系争房屋并结清相关费用后，将该款返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海百联房地产经营管理有限公司与张雅乐之间关于上海市北京西路XXX-XXX号二楼整层、三楼整层房屋的租赁合同关系于2016年10月28日解除；二、张雅乐于本判决生效之日起三十日内携其物品和人员搬离上海市北京西路XXX-XXX号二楼整层、三楼整层房屋，将该房屋归还上海百联房地产经营管理有限公司，并结清水电煤相关费用；三、张雅乐于本判决生效之日起三十日内给付上海百联房地产经营管理有限公司房屋租金、房屋使用费(其中，2016年9月1日至2016年10月28日期间的房屋租金按照每月3200元的标准计付；2016年10月29日至本判决生效之日起的第三十日期间的房屋使用费按照每月3200元的标准计付；本判决生效之日起的第三十一日至实际搬离之日期间的房屋使用费按照每月6400元的标准计付。房屋使用费按实际使用天数计算)；四、上海百联房地产经营管理有限公司于张雅乐履行上述第二、三项义务后的三日内返还张雅乐租赁保证金6100元；五、驳回上海百联房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元减半收取为204元，由上海百联房地产经营管理有限公司负担100元，张雅乐负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王蓓蕾二〇一七年三月十日书记员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。