广东省雷州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛雷法龙民初字第1号
原告陈堪贵。
委托代理人蔡德，龙门镇法律服务所法律工作者。
被告李丽娟。
第三人洪雪连。
委托代理人陈如烈。
原告陈堪贵诉被告李丽娟、第三人洪雪连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告陈堪贵及委托代理人蔡德、被告李丽娟、第三人洪雪连及委托代理人陈如烈出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈堪贵诉称，原告所有的龙门镇龙门园宾馆位于雷州市龙门镇。2011年11月8日，原、被告签订《宾馆租赁合同书》，并进行合同见证。合同约定：龙门园宾馆1至8层由被告租赁经营；租赁期限为12年，即自2011年11月8日起至2023年11月8日；被告在经营前应付2年租金及1年租金作为押金，年租金为25万元，即首次付款合计75万元；租金一年一交；被告履行合约，原告如数退还25万元押金。合同还约定，如被告违约，原告有权终止合同，按金不退，并罚总租金50%。合同签订后，被告对龙门园宾馆进行经营。被告经营至2013年11月8日时未按合同约定交付第三年度租金25万元。原告多次催要，被告却以种种理由拒不交付。据此，请求判令：1.被告为合同履行提供保押金25万元归原告所有；2.被告按照原、被告在《宾馆租赁合同书》中第五条违约责任的第1、2款之明确约定，为原告给付违约金人民币（租金总额300万元的50%）150万元；3.解除原、被告于2011年11月8日签订的《宾馆租赁合同书》。同时，如数完好无损返还承租财产，如有损坏按价赔偿，并结清付清电费、税费等一切费用；4.本案诉讼费用全部由被告承担。
原告陈堪贵在举证期限内提交的证据有：
1.居民身份证，证明原告陈堪贵的身份情况；
2.宾馆租赁合同书、见证书，证明被告租赁事实及违约事实；
3.房地产权证，证明龙门园宾馆是原告合法房屋，租赁合法；
4.建设用地规划许可证，证明龙门园宾馆建筑合法，租赁合法；
5.工商营业执照，证明该房屋租赁及经营旅业服务合法。
被告李丽娟辩称，承租原告所有的宾馆进行经营属实，另一个合伙人为第三人洪雪连。2012年10月被告退股后，龙门园宾馆由第三人经营至今。原告所诉与被告无关，本案权利义务由第三人承担。
被告李丽娟在举证期限内提交证据退股协议书，证明被告李丽娟和第三人洪雪连于2012年10月23日签订退股协议。
第三人洪雪连辩称，1.原告的诉讼请求第1项、第2项均没有事实依据，《宾馆租赁合同书》系原、被告签订，没有第三人的名字；2.第三人同意解除《宾馆租赁合同书》。原告提出解除合同，不应存在违约金问题；3.第三人经营宾馆过程中，多次向原告反映宾馆漏雨问题，至今未得到妥善解决。宾馆漏雨情况有龙门司法所同志到宾馆拍摄录像作为证据。
第三人洪雪连在举证期限内未有提交证据。
依据第三人洪雪连的申请书，本院依法调取证据如下：1.光盘；2.洪雪连申请书。
经庭审质证，各方当事人对原告陈堪贵提交的证据1、3、4、5无异议，本院予以确认。
对各方当事人异议的以下证据：
1.原告提交的证据2宾馆租赁合同书、见证书，第三人对真实性没有异议，但对合法性有异议。合同系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对这两份证据予以确认；
2.被告提交的退股协议书，原告、第三人有异议。该协议书系被告与第三人签订，且双方在庭审中均确认退股的事实，也承认签名系双方所签，故本院对该证据予以确认；
3.本院调取的证据1光盘、证据2洪雪连申请书，原告认为证据没有关联性，被告放弃质证。这两份证据系第三人洪雪连申请龙门司法所干警到龙门园宾馆拍摄的视听资料，本院予以确认。
经审理查明，2011年11月8日，被告李丽娟（乙方）与原告陈堪贵（甲方）签订《宾馆租赁合同书》，并在雷州市司法局龙门镇法律服务所签订《见证书》。合同第一条第三款内容为：“甲方现交租赁设施完好的楼房、门窗和客房内一切财产设施交给乙方，设施若有破损，乙方负完全责任。租赁客房内的一切财产设施如下：1、空调机38部，其中竖式3台；电视机36台，电脑15台；电梯一部、柴油机组一台（电梯与柴油机组系补充条款）。2、床49张，电视桌34张，电脑桌18张，麻将桌6张；3、茶机桌29张，椅子78张，凳子35张；水壶30个；4、打印机一部，检线机一部，电话机36部，电冰箱一台；5、前厅沙发硬椅一套，801有软沙发椅一套；6、49张床的床单、被套、被子、浴巾、毛巾、枕头、枕头套等各有三套。”
合同第二条内容为：“1、租赁期限：本合同租赁期限为12年，即自2011年11月8日至2023年11月8日止，合同于签字之日起生效。2、租金及付款方式：乙方在经营前应首付甲方2年租金（2011年11月8日至2013年11月8日）和1年押金，年租金为25万元，共计人民币75万元为首次付款。之后乙方先付原告年租金才能经营，到2013年11月8日交2013年11月8日至2014年11月8日的年租金25万元，以此类推，租金一年一交直到满12年。乙方履行合约，甲方如数退还被告25万元押金。”
合同第四条第二款第六项内容为：“乙方负有按本合同有效期内按实际需要承担租赁物维修、改造、增设费用的义务和合同到期或者终止时将前述维修、改造成果及增设的他物所有权无偿移交甲方接受的义务。”合同第五条第二款内容为：“乙方未按本合同约定的期限、数额和方式给付原告租金超过十个工作日时，甲方有权申请司法机关终止合同，按金不退，并罚总租金50%。”
合同签订后，被告李丽娟支付原告2年租金50万元、按金25万元，合计75万元。2013年11月8日后，原告陈堪贵多次向被告李丽娟追要租金，被告李丽娟以龙门园宾馆现由第三人洪雪连经营，其已退股与此事无关为由拒付租金。据此，原告陈堪贵遂诉至本院请求处理。
另查明，被告李丽娟与第三人洪雪连口头协议，于2011年11月8日即签订《宾馆租赁合同书》之日起合伙经营龙门园宾馆，但被告李丽娟未通知第三人洪雪连在《宾馆租赁合同书》上签名。2012年10月23日，被告李丽娟与第三人洪雪连签订《退股协议书》，被告李丽娟退出股份，龙门园宾馆由第三人洪雪连自主经营至今。
又查明，第三人洪雪连以龙门园宾馆漏雨影响经营为由，申请龙门司法所到现场拍摄并刻有光盘。本案在诉讼过程中，第三人洪雪连向本院提交委托鉴定申请书，申请对龙门园宾馆楼层漏雨情形进行鉴定。本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行司法评估，并于2014年6月11日向第三人洪雪连送达《通知书》，要求第三人洪雪连在七天内预交鉴定费用32631.9元；逾期不交，视为第三人洪雪连放弃申请鉴定的权利。第三人洪雪连于2014年6月20日提交书面材料，放弃对龙门园宾馆楼层漏雨情形的鉴定申请。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈堪贵与被告李丽娟签订的《宾馆租赁合同书》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
1.关于原告陈堪贵请求解除《宾馆租赁合同书》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《宾馆租赁合同书》第五条第二款约定，乙方未按本合同约定的期限、数额和方式给付原告租金超过十个工作日时，甲方有权申请司法机关终止合同，……。”本案中，被告李丽娟以与第三人洪雪连合伙经营龙门园宾馆，但已退出合伙与本案无关为由，拒付2013年11月8日至2014年11月8日的年租金25万元。虽然被告李丽娟与第三人洪雪连未签订书面合伙协议，但双方在庭审中均承认自签订《宾馆租赁合同书》之日（即2011年11月8日）起共同经营龙门园宾馆。被告李丽娟与第三人洪雪连于2012年10月23日签订《退股协议书》，被告李丽娟退出经营。故被告李丽娟与第三人洪雪连的合伙关系，构成个人合伙。被告李丽娟的退伙，仅在其与第三人洪雪连之间产生约束力。被告李丽娟只有将退伙协议内容告知并经过原告陈堪贵同意，才能对原告陈堪贵产生效力。现被告李丽娟未能提交证据证明其退出合伙时已告知且经过原告陈堪贵同意，原告陈堪贵也予以否认。故被告李丽娟拒付租金理由不成立。由于已满足双方约定解除合同的条件，原告陈堪贵请求解除2011年11月8日签订的《宾馆租赁合同书》，实际经营者第三人洪雪连也表示同意，故本院予以支持。
2.关于原告陈堪贵请求返还承租财物，如有损坏按价赔偿，并付清电费、税费等费用的问题。《宾馆租赁合同书》解除后，被告李丽娟基于合同占有的财产应返还原告陈堪贵。由于被告陈丽娟已退伙，龙门园宾馆现由第三人洪雪连经营，至今未能与原告陈堪贵签订新的租赁合同，故第三人洪雪连应返还租赁物龙门园宾馆和《宾馆租赁合同书》所约定租赁的财产设施。原告陈堪贵请求返还承租财物，本院予以支持。原告陈堪贵不清楚财物是否损坏，也不清楚相关费用是否拖欠，又未能提交证据证明存在损坏及欠费，故该项请求按价赔偿及付清欠款，本院不予支持。
3.关于原告陈堪贵认为押金25万元系定金，请求判决归其所有的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，给付定金的一方和收受定金的一方在定金条款中均负有义务。根据原告陈堪贵与被告李丽娟签订的《宾馆租赁合同书》第五条第二款：“乙方未按本合同约定的期限、数额和方式给付原告租金超过十个工作日时，甲方有权申请司法机关终止合同，按金不退，并罚总租金50%。”约定，给付25万元的被告李丽娟违约时负有义务，未有约定收受25万元的原告陈堪贵违约时负有义务，故该条款不符合定金的法律规定。被告李丽娟给付的25万元系押金而不是定金，原告陈堪贵以被告李丽娟违约为由请求押金25万元归其所有，本院不予支持。
4.关于原告陈堪贵请求被告李丽娟给付违约金150万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算办法。”的规定，《宾馆租赁合同书》第五条第二款内容为：“乙方未按本合同约定的期限、数额和方式给付原告租金超过十个工作日时，甲方有权申请司法机关终止合同，按金不退，并罚总租金50%。”《宾馆租赁合同书》第二条约定租赁期限为12年，每年租金25万元，总租金为300万元，故约定的违约金为总租金50%即150万元。由于被告李丽娟未能举证其退伙已告知且经原告陈堪贵同意，故被告李丽娟既要对退伙前合伙的债务承担责任，也要对退伙后合伙的债务承担责任，其拒付租金已构成违约。被告李丽娟与第三人洪雪连的合伙关系另行处理，本案不做调整。被告李丽娟称退股后与其无关的辩解，本院不予采纳。双方约定的违约金150万元明显高于因被告李丽娟违约给原告造成的损失，且约定押金的目的在于担保因租赁所产生债务的履行，故本院酌定调整违约金为总租金的20%即60万元。由于被告李丽娟已给付押金25万元，扣减押金后，被告李丽娟应支付原告陈堪贵违约金（60万元-25万元）=35万元。
关于第三人洪雪连称宾馆漏雨影响经营的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，《宾馆租赁合同书》第四条第二款第六项约定：“被告负有按本合同有效期内按实际需要承担租赁物维修、改造、增设费用的义务…。”宾馆漏雨客观上可能影响经营，但在合同上已约定，租赁物的维修、改造、增设等费用由承租方被告李丽娟负担。被告李丽娟和第三人洪雪连系个人合伙，双方对宾馆的漏雨导致的维修负有义务。对第三人洪雪连的辩解，本院不予采纳。关于第三人洪雪连称由于原告陈堪贵请求解除合同就不应支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”。因此，合同解除后当事人也可以主张违约金。第三人洪雪连对违约金的辩解，本院不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、解除原告陈堪贵与被告李丽娟于2011年11月8日签订的《宾馆租赁合同书》；
二、限被告李丽娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈堪贵违约金35万元；
三、限第三人洪雪连于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈堪贵返还龙门园宾馆和租赁设施（租赁设施按《宾馆租赁合同书》第一条第三款的约定）；
四、驳回原告陈堪贵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20550元，由原告陈堪贵负担14000元，由被告李丽娟负担6550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 唐瑞睿
审 判 员 曾兆俊
代理审判员 陈宁宁
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 李月乔