广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）珠中法执外异字第9号
案外人：李牮，男，住珠海市香洲区。
委托代理人：高洁，广东融聚律师事务所律师。
申请执行人：珠海经济特区珠光投资发展公司，住所地：珠海市拱北。
法定代表人：卢伟，总经理。
委托代理人：吴小薇，珠海市珠光集团控股有限公司职员。
申请执行人：珠海经济特区珠光房产开发有限公司，住所地：珠海市吉大。
法定代表人：邓伟群，董事长。
委托代理人：吴小薇，珠海市珠光集团控股有限公司法务。
被执行人：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：珠海市香洲。
法定代表人：黄国昭，董事长。
本院依据（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书，在执行珠海经济特区珠光投资发展公司（简称“珠光投资公司”）、珠海经济特区珠光房产开发有限公司（简称“珠光房产公司”）申请强制执行珠海市置顺经贸有限公司（简称“珠海置顺公司”）土地使用权转让合同纠纷一案过程中，查封了被执行人珠海置顺公司名下珠海市XXXX中2001号XXXX3栋1502房。案外人李牮对执�标的向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。
案外人李牮提出异议称：李牮与珠海置顺公司于2005年5月27日签订《商品房买卖合同》，购买XXXX3栋1502房，当天已付清全部购房款645701元。2006年5月25日，珠海置顺公司将该房交付李牮占有使用至今。由于珠海置顺公司未按合同约定协助办理房产证，导致该房被查封。请求解除对上述房产的查封并中止执行。
案外人李牮提交了以下证据佐证：
1、李牮与珠海置顺公司于2005年5月27日签订《商品房买卖合同》一份，主要内容：李牮向珠海置顺公司购买XXXX3栋1502房，建筑面积128．37平方米，套内建筑面积107．6平方米。按套内建筑面积单价每平方米6000.94元，总房款645701元。
2、《收款收据》一份，记载珠海置顺公司于2005年5月27日收到李牮交来XXXX3栋1502房房款645701元。
3、《钥匙交接单�一份，记载珠海置顺公司于2006年5月25日通知“XXXX”物业管理处将XXXX3栋1502房钥匙交付李牮。
4、李牮与珠海格力物业管理有限公司于2006年9月26日签订XXXX3栋1502房《业主公约》一份。
5、珠海格力物业管理有限公司2006年9月26日签发3栋1502房的《室内装修施工许可证》。
6、珠海水务集团有限公司客户服务分公司拱北营业所《XXXX中2001号XXXX3栋1502房》明细表，记载李牮自2008年1月至2014年11月用水量、应收水费。
7、广东电网责任有限公司珠海供电局《XXXX中2001号3栋1502房（XXXX）用电缴费明细》，记载客户李牮自2008年5月至2014年11月用电量、实收电费。
申请执行人珠光投资公司、珠光房产公司对于案外人李牮的异议及请求无意见，认为由法院依法审查认定及裁决。
经本院审查查明，珠光投资公司、珠光房产公司与珠海置顺公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院（2005�珠中法民二初字第60号民事调解书确认：一、珠海置顺公司应支付申请执行人人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市XXXX2001号XXXX花园第4栋2、3层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元金退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由珠海置顺公司负担。因珠海置顺公司不履行上述生效法律文书确定的义务，根据申请执行人的请求，本院于2006年4月4日立案执行［案号：（2006）珠中法执字第86号］。在执行过程中，本院于2015年1月5日作出（2006）珠中法执字第86号之十一执行裁定，查封了被执行人珠海置顺公司名下珠海市香洲区XXXX2001号XXXX3栋1502房等房产。
另查明：2005年5月27日，李牮与珠海置顺公司签订《商品房买卖合同》，约定李牮向珠海置顺公�购买XXXX3栋1502房，建筑面积128．37平方米，套内建筑面积107．6平方米。按套内建筑面积单价每平方米6000.94元，总房款645701元。2005年5月27日，珠海置顺公司出具收到李牮交来XXXX3栋1502房房款645701元的《收款收据》。2006年5月26日，珠海置顺公司将该房交付李牮占有、使用。2006年9月26日，李牮与珠海格力物业管理有限公司签订XXXX3栋1502房的《业主公约》。
XXXX3栋1502房自2005年8月11日起至今，先后被广东省茂名市中级人民法院、珠海市香洲区人民法院、本院查封。
本院认为，本案是在执行程序中案外人提起的执行异议案件。基于执行程序的特点，本院对案外人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查。案外人李牮称其已支付全部购房款向珠海置顺公司购买并使用XXXX3栋1502房，向本院提交了《商品房买卖合同》、《收据》等证据。本院认为，从查明的事实看，上述证据中所载的内容直接证明了李牮所述的事实。根据执行法院对案外人异议的审查原则，本院初步认定李牮所述的事实成立。但是，涉案房产是被执行人珠海置顺公司在法院查封之后且未经法院准许下交付李牮占有、使用的。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，案外人李牮在法院查封之后未经法院准许即占有涉案房产，属于对法院查封财产所作移转占有的妨碍执行行为，依法不得对抗申请执行人珠光投资公司、珠光房产公司。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，执行法院不得查封、扣押、冻结被执行人已出卖给第三人的不动产，必须满足以下条件：1、第三人已经支付购买不动产的全部价款；2、第三人已经实际占有所买受的不动产；3、第三人对未办理不动产之产权过户手续没有过错。从时间上分析，以上条件均应发生在法院查封之前；从内容上分析，以上条件必须同时具备，缺一不可。本案中，虽然案外人李牮与被执行人珠海置顺公司在法院查封XXXX3栋1502房之前，已就买卖该涉案房产签订《商品房买卖合同》，并已支付购买该房的全部价款。但在法院2005年8月查封该房之时，被执行人珠海置顺公司并未将涉案房屋交付李牮占有，也未办理产权过户手续，明显不齐备最高法院上述司法解释规定不得查封的法定条件。因此，案外人李牮购买并占有涉案房屋所享有的权利，不具有足以排除本院对该房屋强制执行的效力。
综上，案外人李牮请求解除对XXXX3栋1502房查封并中止执行，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十六条规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人李牮的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条之规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 周志毅
代理审判员 黄汉源
代理审判员 熊 珊
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 林晓聪