福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异193号
案外人：林伯疆，男，汉族，1975年5月16日出生，住福州市台江区，
委托代理人：林建志，福建天长律师事务所律师。
申请执行人：福州市台江区新港街道南公经济合作社，住所地福州市台江区国货西路257号后三楼。
法定代表人：梁俊，该社主任。
委托代理人：郑雄英，北京大成（福州）律师事务所律师。
被执行人：福建汇福房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区东街93号中福广场3楼。
法定代表人：蔡荣生，董事长。
本院在执行福州市台江区新港街道南公经济合作社与福建汇福房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案中，案外人林伯疆不服本院作出的（2013）榕执行字第645号执行裁定书，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人林伯疆称，2012年8月1日，案外人与福建汇福房地产开发有限公司签订一份《租赁合同》，案外人承租了位于福州市××区状元街××福花园××楼××、××、××、××、××5间车位作为仓库使用，租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止。上述《租赁合同》真实、合法、有效，案外人在租赁期内的合法租赁使用权应受法律保护。贵院于2016年8月4日对汇福花园8号楼9号、12号车位在淘宝网上拍卖成交。贵院在拍卖前，未对拍卖财产的占有使用情况进行调查，未将相关事项提前告知案外人，致使案外人无法获知租赁房产的拍卖，侵犯了案外人的优先购买权。案外人自2012年8月1日至2022年7月31日租赁期间，对福州市台江区状元街99号汇福花园8号楼9号、12号车位享有合法的租赁使用权。贵院于2016年11月9日上午，在事前未通知案外人的情况下，强制将案外人存放在9号车位内的物品、办公设备搬离、堆放在马路上，将空调、隔墙强行拆除，没有法律依据，强制执行行为侵犯了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上，案外人与福建汇福房地产开发有限公司签订的《租赁合同》合法有效，请求依法保护合法的租赁使用权。
申请执行人称，案外人林伯疆所主张的租赁权不能对抗执行，案涉9号、12号车库因申请执行人与被执行人房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，于2009年被贵院依法查封，此后一直处于续封状态。异议人所称的租赁权系于案涉车库被查封之后形成的，其主张的租赁权不能对抗执行。异议人并未有2007年起至2015年9月1日之间的车库租金转账交付记录，仅凭单方提交的《租赁合同》不能证明存在真实的租赁关系。人民法院已于2015年9月24日发布（2013）榕执行字第645号《公告》，公告载明：“现本院拟在淘宝网司法拍卖平台（网址：××）拍卖上述车位，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，责令被执行人福建汇福房地产开发有限公司或占用、使用上述房产的单位或个人在2015年10月15日前迁出车位。逾期不履行的，本院将依法强制执行，并依法追究法律责任。”该公告已张贴在案涉车库的门上。执行中，人民法院又于2016年7月17在案涉车库所在的汇福花园物业处张贴公示《网络司法拍卖公告》与《网络司法拍卖须知（房产）》，对案涉车库的优先购买权及相关拍卖事宜予以通知。但异议人并未参与购买，经拍卖程序，案涉房产分别由黄万荣、陈勇竞拍取得，法院拍卖程序合法。2016年10月25日，经办法官与12号车位买受人陈勇到12号车库告知拍卖成交情况以及要求限期三天搬离，案涉车库的实际使用人韵达快递公司工作人员已知悉。2016年11月9日执行时，案外人林伯疆的员工在场，经通知异议人本人也到场。综上，人民法院对案涉车库的执行已多次通过各种方式通知异议人，异议人仍拒不配合腾空案涉车库，人民法院的强制执行行为符合法律规定，请求驳回案外人的异议申请。
经查明，本院在审理原告福州市台江区新港街道南公经济合作社与被告福建汇福房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案看，于2009年9月30日以（2008）榕民初字第658-2号民事裁定书，保全查封台江区××街道状元街××福花园××＃楼××、××号车位。此后分别于2010年12月15日、2011年10月13日进行续查封。本案（2010）榕民初字第493号民事判决书及福建省高级人民法院（2013）闽民终字第500号民事判决书发生法律效力后，申请执行人于2013年9月13日向本院申请强制执行。执行中，上述诉讼保全查封的财产转为执行查封。2013年11月18日，本院作出（2013）榕执行字第645号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封9号、12号车位。2015年9月24日本院作出(2013)榕执行字第645-2号执行裁定书，拍卖包含被执行人福建汇福房地产开发有限公司所有的位于台江区××街道状元街××福花园××＃楼××、××号车位的房产。同日作出（2013）榕执行字第645号公告，责令被执行人福建汇福房地产开发有限公司或占用、使用上述房产的单位或个人在2015年10月15日前迁出车位。逾期不履行的，本院将依法强制执行，并依法追究法律责任。”该公告已张贴在案涉车库的门上。2016年7月17日，本院将《网络司法拍卖公告》张贴在案涉车库所在的汇福花园物业处公告栏上。上述各份公告现场张贴情况均已拍照存档。案涉房产经2016年8月4日经网络司法拍卖已由黄万荣、陈勇竞拍取得。2016年11月9日本院对现场进行腾空时，案外人拒绝迁出。
本院认为，本案裁定拍卖被执行人福建汇福房地产开发有限公司位于台江区××街道状元街××福花园××＃楼××、××号车位的房产，系2009年9月30日始即被依法查封。现经网络司法拍卖，案涉房产分别由黄万荣、陈勇竞拍取得。案外人以2012年8月1日与福建汇福房地产开发有限公司签订一份二十年《租赁合同》为由，提出对被拍卖的9号、12号车位享有合法的租赁使用权，拒绝迁出并要求予以法律保护的诉求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”由于案涉房产在案外人租用前即被司法查封，因此案外人人异议诉求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人林伯疆的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 石文玉
审判员 林 辉
审判员 陈明清
二〇一七年六月五日
书记员 杨远恬
附本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
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