广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初8192号
原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1号楼2层2F088-1房。
法定代表人：卢炎枝，总经理。
委托诉讼代理人：梁燕平，女�1986年10月18日出生，汉族，住，该司员工。
委托诉讼代理人：刘玉兰，女，1969年4月5日出生，住，该司员工。
被告：曾琼，女，1986年3月10日出生，汉族，住，
委托诉讼代理人：张天祥，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
原告中山市润昌置业管理有限公司诉被告曾琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理梁燕平、刘玉兰，被告曾琼及其委托诉讼代理人张天祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金73438.84元；2.被告支付拖欠租金产生的逾期付款违约金8977.9元（每拖欠一天按欠费金额的千分之一计算，暂计至起诉之日，要求付至被告付清欠费之日止）；3.被告支付未完租期租金总额10%的违约金63785.19元。事实和理由：被告于2015年12月17日与原告就位于××市××镇××××广场××楼××号商铺签订《百汇时代广场商铺租赁合同》，约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权单方解除合同、没收被告缴纳的各项保证金并要求被告按未完租期租金总额的10%向原告支付违约金。截至目前，被告已拖欠该商铺2016年2月1日至2016年5月31日租金73438.84元，原告多次催缴未果，被告行为已构成根本违约。
被告辩称，1.原告向被告提供的商铺不符合约定的使用条件，应当承担违约责任，同时，被告可以拒付租金进行抗辩。原告在百汇时代广场招租宣传推广活动时在其宣传资料中称商场内街中庭广场设置“德国原装进口天幕”、“西北风情街入口广场”、“LED造型塔、时光隧道”等配套设施，这些内容对租赁物的整体使用、价值实现以及商家是否承租商铺、如何投资经营均具有重大影响，构成合同要约，对原告具有约束力，但上述配套设施至今未设置，商场持续装修施工至今未见竣工或停工迹象，导致商场没有客流，不能形成适当的商业经营氛围，涉案商铺不能正常使用，被告承租商铺的目的不能实现。2.合同中关于履约保证金不予退还或者没收的条款属于《物权法》第二百一十一条禁止的流质条款，应当无效。3.在原告已实际取得履约保证金的情形下，其再主张违约金于法无据，且违约金明显过高，其违约金请求不能成立。4.被告未付租金为2016年2月1日至2016年5月16日（即原告确定的合同解除之日的前一天）的租金，计64870.98元，原告主张73438.84元存在多计拖欠租金的情形。请求驳回原告全部请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2015年12月17日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《百汇时代广场商铺租赁合同》，其中第二条“租赁商铺位置、面积和用途”约定甲方将其位于××市××镇××××广场××楼××号商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；第三条约定租赁期限为3年（自开业之日起计算）；第五条“装修及开业”约定双方同意商铺将在2016年1月1日起开始营业，乙方应于该日开业，乙方未按期开业的，不影响租赁期限的计算，同时，乙方明确甲方商场开业日为2015年12月24日，乙方同意于该日前完成商铺门面及店招LOGO装修，并自甲方商场开业日起打开商铺门面及亮LOGO灯，否则视为乙方违约；乙方从交接日起即可开始进行开业准备，�乙方原因没有按合同约定的时间开门营业或中途关停业的（不可抗力因素除外），均视为乙方违约，乙方应向甲方支付2000元/天作为经济赔偿，甲方同意乙方在交付商铺后14个日历日为免租装修期；第六条约定商铺租金：第1年租金为18359.71元/月，第2年租金为20399.68元/月，第三年租金为22439.65元/月，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金；第七条“履约保证金”规定合同签订后7日内，乙方应向甲方支付36719.42元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金，在本合同执行期间，如乙方因违反合同规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除，乙方如未在规定的时间内向甲方缴付履约保证金，甲方有权不依本合同约定时间向其交付商铺，乙方逾期�付履约保证金的，甲方有权解除本合同并按等同于保证金金额的金额追究乙方违约责任；第十四条“合同终止后商铺交接”约定租赁期满或本合同因解除而提前终止的，乙方于合同终止当天返还商铺，乙方逾期返还商铺的，乙方同意自合同终止第二日起按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%缴交场地占用费直至乙方交还该商铺为止；合同终止之日起3天内，乙方未清空属乙方的可移动设施设备或其他物品的，视为乙方放弃其滞留财物的所有权，甲方有权处置商铺内一切财产；第十五条“违约责任”约定乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，甲方有权要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违�金；第二十六条“其他约定”约定甲方保留在装修期及租赁期限内，无需征得乙方同意，变更、修缮、及临时封闭百汇时代广场公共部位或其部分结构的权利。同年12月17日，被告向原告交纳租赁保证金36719.42元。
2015年12月13日，原告向被告送达《收铺通知书》，通知其三日内办理收铺手续。2016年4月16日，原告按被告在合同中留存地址邮寄《欠费催缴及其他违约行为警告函》，称被告拖欠2016年2月1日至4月30日期间的租金等费用，要求其付清欠费，该邮件于同年4月18日签收。2016年5月17日，原告向被告邮寄《百汇时代广场商铺租赁合同解除通知书》，称被告自收铺进场装修以来已拖欠租金等费用共计86898.14，且被告自2016年5月14日起擅自停业，至今未开门营业，严重违反租赁合同约定，构成根本违约，通知被告即日解除双方签订的租赁合同，被告在3日内缴清欠�并支付违约金，履约保证金予以没收。该邮件被告于同年5月19日签收。2016年7月21日，原告向本院起诉，提出前述请求。
另查明，百汇时代广场是由中山市弘昌置业有限公司经相关行政管理部门批准开发的商业建筑，该公司已依法取得了包括涉案商铺在内在百汇时代广场一区的产权证，并委托原告对百汇时代广场进行管理和出租。
本院认为，原告与被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对当事人具有约束力。根据诉辩双方的意见，本案双方争执的焦点有两点：一、原告交付的商铺是否符合约定；二、被告是否构成违约及应承担的违约责任。对此，本院作如下分析、认定：
关于焦点一，被告认为原告在招租宣传中称百汇时代广场内街设置“德国原装进口天幕”、�西北风情街入口广场”、“LED造型塔、时光隧道”等配套设施，这些内容对租赁物的整体使用、价值实现均具有重大影响，构成合同要约，但上述配套设施至今未设置，且商场持续装修施工至今未见竣工或停工迹象，导致商场没有客流，不能形成适当的商业经营氛围，涉案商铺不能正常使用，因此主张涉案商铺不符合约定，原告可以拒付租金进行抗辩。本院认为，商场的整体环境、配套设施对商铺经营的价值实现的确具有较大影响，在一定程度上会影响商铺的经营效果，但商家为宣传推广其产品所做的商业广告在一般情形下应当作为要约邀请，除非其内容符合要约规定，才能视为要约。本案中，双方在租赁合同第二条已明确了涉案商铺的具体情况，并写明乙方对甲方出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺，由此可知，原告在签订合同前已对商铺的具体�况及周边环境有充分了解，是否签订合同取决于其对整个商场将来发展及商业机遇的判断，虽然周边环境在一定程度上会影响商铺的营业效果，但不足以影响商铺的正常使用，因此被告以原告未设置宣传的配套设施为由拒交租金，理据不足，本院不予采纳，双方对商铺标准的约定应当以签订的合同具体内容为准。
关于焦点二，合同约定承租人于每月5日前支付当月租金，逾期超过15天的，承租人有权单方解除合同，被告自2016年2月起拖欠租金，已构成违约，原告依合同约定单方解除合同，理据充分，合同自通知到达对方时即2016年5月19日解除。
双方在合同第七条中约定了履约保证金，同时在第十五条另约定了违约责任，被告主张原告在不退还或没收履行保证金的情形下，不能再主张违约金。本院认为，上述关于履约保证金及违约责任的约定，均是�方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该约定有效，对当事人具有约束力。履约保证金在合同期满后承租人无违约的情形下可予退还，没收履约保证金是承担违约责任的一种方式，但履约保证金并不一定能完全弥补守约方的损失，因此双方另约定的违约责任是对违约损失的一种补充，被告无证据证明上述违约金过分高于原告损失，其主张调减违约金的请求缺乏依据，本院不予采纳。但双方约定承租人未依照合同如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金是指双方在合同未解除的情形下承担违约责任的方式，现原告单方解除合同，违约责任是没收保证金并由被告按未完租期租金总额的10%向原告支付违约金，故对原告请求按欠缴租金计算每日千分之一的违约金的主张，本院不予支持。
中山市弘昌置业有限公司是涉案商铺的产权人，其委托原告以原告自己的名义对涉案商铺进行出租管理，双方之间形成行纪合同关系，因此原告有权以自己的名义与被告签订租赁合同，并行使相关的合同权利。
综上，被告不缴纳租金的行为已构成违约，原告依合同约定单方解除合同，理据充分。合同解除后，被告应当按合同约定于解除当日将租赁商铺返还原告，并支付拖欠的租金，其继续占用租赁物的，还应当按照原租金标准支付占用期间的使用费。故原告现主张被告支付租金及使用费73438.84元（2016年2月1日至同年5月31日共4个月，18359.71元/月×4个月=73438.84元）的请求，理据充分，本院予以支持。同时，被告应当按照合同约定向原告支付未完租期租金总额10%的违约金63785.19元（按原告主张未完租期为2016年6月1日至2018年12月23日计算，2016年6月1日至同年12月23日�金18359.71元/月×6个月零23天+第二年租金20399.68元/月×12个月+第三年租金22439.65元/月×12个月=该期间租金总额637851.94元）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告曾琼在本判决生效之日支付原告中山市润昌置业管理有限公司房屋租金及使用费73438.84元；
二、被告于本判决生效之日支付原告违约金63785.19元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3230元，减半收取计1615元，由原告负担99元，被告负担1516元（应在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 瞿兵
二〇一六年十月十日
书记员 权哲
匡欢