上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3607号
上诉人(一审被告)：陆某2，男，1964年3月3日出生，汉族，住上海市。
上诉人(一审被告)：谢阳凤，女，1979年8月20日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：陆某2(系谢阳凤之夫)。
上诉人(一审被告)：陆某1，男，2002年12月5日出生，汉族，住上海市。
法定代理人：陆某2(系陆某1之父)，即本案上诉人之一。
被上诉人(一审原告)：蔡文刚，男，1975年4月19日出生，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(一审原告)�陈蕾，女，1975年6月2日出生，汉族，户籍地上海市。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：亓玉晶，上海市海华永泰律师事务所律师。
上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：钱嫣馨，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人陆某2、谢阳凤、陆某1与被上诉人蔡文刚、陈蕾因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初14714号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆某2、谢阳凤、陆某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡文刚、陈蕾的一审诉讼请求。事实和理由：陆某2、谢阳凤、陆某1出售上海市广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的目的是为了另外购置新房。2015年9月21日，中介机构工作人员告知可以在两个月内款项全部到位，所�陆某2、谢阳凤、陆某1在受到诱骗的情况下才与蔡文刚、陈蕾签订了《房屋买卖合同》，但是直到2015年11月22日中介工作人员才告知手续齐全，可以过户。虽然当时市场形势已经发生变化，但是陆某2、谢阳凤、陆某1并没有意识到问题的严重性，在中介工作人员和蔡文刚、陈蕾的共同欺骗下签订了第二份补充协议并办理了过户手续。
蔡文刚、陈蕾辩称，《房屋买卖合同》中没有约定银行贷款最晚于何时放贷，贷款合同是2015年11月10日签订的，稍微迟延了几天，但主要原因是抵押没有及时涤除，导致蔡文刚、陈蕾无法办理贷款手续。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持一审法院判决。
蔡文刚、陈蕾向一审法院起诉请求：一、陆某2、谢阳凤、陆某1继续履行合同，向蔡文刚、陈蕾交付系争房屋；二、陆某2、谢阳凤、陆某1向蔡文刚、陈�支付以已付房款人民币(以下币种均为人民币)4,180,000元为本金，自2016年2月29日计算至实际交房之日止，按照日万分之五即2,090元/日的标准计算的逾期交房违约金；三、陆某2、谢阳凤、陆某1向蔡文刚、陈蕾支付逾期迁出户口违约金(以总房款4,200,000元为本金，自2016年2月29日计算至实际迁出户口之日止，按照日万分之三即1,260元/日的标准计算)；四、陆某2、谢阳凤、陆某1共同承担系争房屋实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用。
一审法院认定事实：2015年9月23日，蔡文刚、陈蕾(乙方)与陆某2、谢阳凤、陆某1(甲方)签订《上海市房地产买卖》合同约定，乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积103.57平方米，房地产转让价3,099,000元。甲、乙双方确认，在2015年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲方未按合同约定的期限交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定交付日起至实际交付之日止。补充条款约定，甲方应于2016年2月29日前将房屋交付乙方(2016年1月1日至2016年2月29日按月租金3,500元支付给蔡文刚、陈蕾)，交付标志为甲方将房屋钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理费等费用(若有)进行结算。甲方承诺于2015年12月31日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续(若有)，若甲方未按约及时迁出户口的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。合同附件三约定，乙方于2015年9月24日支付第一笔房款1,000,000元；以贷款方式支付甲方第二笔房款2,000,000元；于2015年10月11日前直接支付甲方第三笔房款79,000元；乙方于甲乙双方办妥交房手续当日，直接支付甲方剩余房款20,000元。蔡文刚、陈蕾与陆某2、谢阳凤、陆某1还签订一份《补充协议(装修)》约定，乙方购买系争房屋支付给甲方总房价款4,200,000元，其中房屋成交价格为3,099,000元，装修补偿款为1,101,000元。乙方应按双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定支付给甲方房屋成交款。乙方应于2015年10月11日前直接支付甲方装修补偿款1,101,000元，该笔装修补偿款含2015年9月18日支付的定金100,000元。2015年11月24日，蔡文刚、陈蕾与陆某2、谢阳凤、陆某1双方签订《补充协议》约定，甲乙双方原定于2016年2月28日之前交房，1月份2月份两个月征收房租，现因为年底银行贷款放款诸多因素，经甲乙双方商议约定，甲方交房时间还是定于2016年2月28日之前，原先约定的租金乙方不得跟甲方收取，甲方应于交房之前把里面所有的户口迁出，水、电、煤气、物业费结清，交房当日乙方支付尾款。原先补偿协议之交房租金部分细节终止，以该补充协议为准。合同签订后，蔡文刚、陈蕾陆续向陆某2、谢阳凤、陆某1支付房款总计4,180,000元。2015年12月7日，蔡文刚、陈蕾登记为系争房屋权利人。
一审审理中，陆某2、谢阳凤、陆某1表示其收到的首付款已用于结清系争房屋原来设立的抵押贷款，故陆某2、谢阳凤、陆某1需要蔡文刚、陈蕾后续房款作为其购房的首付款，但蔡文刚、陈蕾的贷款迟迟未到。后中介表示贷款会尽快到账，且在送件当日，陆某2、谢阳凤、陆某1对市场变化没有预期，所以就与蔡文刚、陈蕾办理了过户手续。可是从2015年12月开始房价不断上涨，上涨了2,000,000元。目前系争房屋已超过6,000,000元，月租金为5,000-6,000元。原来合同所载的租金标准3,500元/月，是基于邻居关系约定的偏低的价格。蔡文刚、陈蕾表示蔡文刚、陈蕾都是按照合同约定支付房款，没有延迟。目前系争房屋租金标准为每月6,000元。关于尾款20,000元，蔡文刚、陈蕾同意在陆某2、谢阳凤、陆某1交房时支付。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。蔡文刚、陈蕾与陆某2、谢阳凤、陆某1签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议(装修)》、《补充协议》是当事人真实意思的表示，于法无悖，当事人应当恪守履行。虽然陆某2、谢阳凤、陆某1辩称因蔡文刚、陈蕾贷款手续延迟导致其收款时间延迟，但是双方于2015年11月24日签订《补�协议》时已针对此情况重新作出约定，蔡文刚、陈蕾以放弃租金的方式对陆某2、谢阳凤、陆某1作了一定的补偿，因此，陆某2、谢阳凤、陆某1再以此为由予以抗辩，理由不足，法院不予采纳。据此，蔡文刚、陈蕾要求陆某2、谢阳凤、陆某1继续履行合同，交付房屋并结清实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用(若有)的诉讼请求，法院予以支持。陆某2、谢阳凤、陆某1逾期交付房屋、逾期迁出户口确实违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。但在确定违约金数额时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，法院对蔡文刚、陈蕾主张的逾期交房违约金酌情予以调整。根据目前政策，即使陆某2、谢阳凤、陆某1不迁出户口，对新的产权人迁入户口亦无妨碍，且蔡文刚、陈蕾没有证据表明陆某2、谢阳凤、陆某1的该项违约行为给蔡文刚、陈蕾造成了实际损失，故法院对逾期迁出户口的违约金亦作出相应调整。审理中，蔡文刚、陈蕾表示在交房时向陆某2、谢阳凤、陆某1支付尾款20,000元，并无不妥，法院予以准许。判决：一、陆某2、谢阳凤、陆某1应于判决生效之日起二十日内向蔡文刚、陈蕾交付上海市广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋，并结清实际交付之前产生的物业管理费、水、电、煤、通信费等相关费用(若有)；二、陆某2、谢阳凤、陆某1应于判决生效之日起二十日内向蔡文刚、陈蕾支付逾期交房违约金(自2016年2月29日计算至实际交房之日止，按照8,000元/月的标准计算)；三、陆某2、谢阳凤、陆某1应于判决生效之日起二十日内向蔡文刚、陈蕾支付逾期迁出户口违约金50,000元。
本院经审理查明，一审法�查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，陆某2、谢阳凤、陆某1表示，在2015年11月24日办完过户手续的当天，双方签订了《补充协议》。签订《补充协议》的目的就是蔡文刚、陈蕾免收原先约定的租金，但银行放贷可能会晚些我也不追究。以上事实，有本院二审审理笔录予以证实。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。双方当事人于2015年11月24日签订《补充协议》时已经就贷款迟延等因素作出了重新约定，蔡文刚、陈蕾同意放弃原先《上海市房地产买卖合同》中约定的租金，《补充协议》签订后陆某2、谢阳凤、陆某1也协助办理了系争房屋的过户手续。现陆某2、谢阳凤、陆某1以未能准确预见系争房�的价格上涨因素，上诉主张解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。陆某2、谢阳凤、陆某1上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，陆某2、谢阳凤、陆某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,415元，由上诉人陆某2、谢阳凤、陆某1负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年五月十日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……