广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1533号
原告：谭威，男，1963年10月16日出生，汉族，住南宁市青秀区。
原告：雷迈，女，1968年10月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。
两原告委托代理人：聂俊贤，广西桂霖律师事务所律师。
两原告委托代理人：霍雨辰，广西昭盛律师事务所律师。
被告：广西金一里物业服务有限责任公司，住所地：南宁市兴宁区西关路3号。
法定代表人：庞智远，该公司经理。
委托代理人：黄枝梅，广西横原律师事务所律师。
委托代理人：甘卓，广西花山律师事务所律师。
第三人：陆洪芳，女，1978年2月2日出生，汉族，住南宁市兴宁区。
原告谭威、雷迈与被告广西金一里物业服务有限责任公司（简称“金一里物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，适用普通程序审理，依法由审判员凌伟东担任审判长，与人民陪审员谭淑丹和人民陪审员张惠组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理，书记员黄丁鸣担任记录。原告谭威、雷迈的委托代理人聂俊贤，被告金一里物业公司的委托代理人黄枝梅。本案现已审理终结。
原告谭威、雷迈诉称：两原告系夫妻关系。2011年6月11日，两原告与被告签订《南宁市平等商厦商铺租赁合同》，约定原告将位于南宁市西关路3号平等商厦三楼181号商铺出租给被告，建筑面积7.13平方米，租期10年，从2011年10月1日至2021年9月30日止，租金80元／平方／月，半年支付一次租金。合同第七条约定，租赁期内，非战争、地震、政府行为等因素，被告单方解除合同，应按剩余合同期限500元／平方米／月赔偿原告。2015年6月25日，被告向原告单方发出《关于解除﹤南宁市平等商厦商铺租赁合同﹥的通知》，载明：自2015年7月1日起，解除租赁合同，不再支付此后商铺的租金。原告认为被告单方解除合同的行为侵犯原告合法权益，应自2015年7月1日即解除之日起，按剩余合同期限500元／平方米／月标准赔偿两原告的损失267375元，并支付商铺占有使用费至腾退房屋之日止。为维护原告合法权益依法向人民法院起诉，请求依法判令：一、被告向原告返还南宁市西关路3号平等商厦三楼181号商铺；二、被告赔偿原告损失267375元（7.13㎡×500元／㎡×75个月）；三、被告向原告支付2015年7月1日起至返还房屋之日止商铺占有使用费。每月570.4元；四、被告承担本案诉讼费用。被告金一里物业公司辩称：1.租赁合同已解除，被告同意返还本案讼争房屋给原告；2.原告主张的违约金明显过高，因为违反本案合同第七条的约定承担的是一种违约责任，应按照实际损失计算违约金。
第三人陆洪芳辩称：诉争铺面目前是由第三人使用，第三人与被告签订的合同期限是至2015年9月份止，铺面一直使用至2015年9月30日，9月30日的之前租金一直按每月1000元都交给了被告。之后的租金一致无法联系铺面业主，租金一直没有交给业主。
经审理查明：2011年6月10日，原告谭威、雷迈（甲方）与被告（乙方）签订《南宁市平等商厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市西关路3号平等商厦三楼181号商铺（建筑面积7.13平方米）出租给乙方。二、租期10年，从2011年10月1日至2021年9月30日止。三、月租金80元／平方／月，半年支付一次租金。2011年6月30日前，如二至四楼商铺签约率达到90%。乙方则于2011年7月30日前一次性预付甲方半年租金，以后租金乙方提前15天以转账的方式预付。六、有下列情形，乙方可书面通知另一方解除合同：1.乙方不按时足额支付租金或相关费用超过15天，经甲方书面催告后7天仍未支付（甲方无理由拒收租金除外）；2.甲方交付的商铺不符合合同约定致使合同目的无法实现或甲方交付商铺存在缺陷。七、违约责任，租赁期间，非战争、地震、政府行为等不可抗力，甲方单方提前解除合同的，甲方应按剩余合同期500元／平方米／月赔偿给乙方；乙方单方解除合同的，乙方应按剩余合同期500元／平方米／月赔偿给甲方，原由乙方出资增设的所有设备、设施及装修甲方与将商铺出租给乙方的业主共同所有。2015年6月25日，被告向原告发出《关于解除﹤南宁市平等商厦商铺租赁合同﹥的通知》，告知原告自2015年7月1日起，解除与原告签订的租赁合同，要求业主收回商铺自行承租，被告不再支付2015年7月1日后的租金。后被告向原告交纳房屋租金至2015年6月30日的租金，2015年7月1日起租金未交纳。被告在上述租赁期间将继续转租给案外人陆洪方使用，约定的租赁期限自2015年6月1日至2015年9月30日止。被告收取第三人租金至2015年9月30日。2015年9月30日后，房屋由案外人陆洪方继续占有使用至2016年7月7日。案件审理过程中，原告主张由被告按合同约定的租金标准支付2015年7月1日至2016年7月7日的房屋占有使用费。原告表示不主张租赁商铺实际使用人搬离租赁铺面，不需要法院处理租赁商铺返还的问题，认可被告2016年7月7日向原告交接铺面，至于2016年7月7日以后占有使用费由原告另行向第三人主张。另查明，原告雷迈与被告谭威于1991年6月27日登记结婚，西关路3号平等商厦3楼181号摊位登记所有权人为谭威，讼争商铺于1996年1月向南宁达胜房地产开发公司购买。案件审理过程中，原告认可合同从被告单方提出解除合同之日即2015年7月1日解除。
以上事实，有《铺面租赁合同》、房屋所有权证、收据、通知及当事人陈述予以证实。
本院认为，两原告与被告签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，与法不悖，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务当事人可以解除合同。被告于2015年6月25日向原告发布通知表示不再履行合同，原告有权解除双方签订的合同，庭审中，原告主张双方合同于2015年7月1日解除，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除，应终止履行合同，被告有义务向原告腾退房屋，但被告未清空铺面亦未向被告腾退房屋，租赁房屋由第三人一直占有使用，原告有权参照原租金标准要求被告支付逾期腾退房屋期间的占有使用费。参照双方合同约定，2015年7年1日至2016年7月7日的房屋占有使用费为6977.89元（7.13元／平方米×80元／平方米×12个月＋7.13元／平方米×80元／平方米÷30天×7天），故被告应向原告支付房屋占有使用费共计6977.89元。被告主张合同解除后应由负有腾退义务的次承租人即第三人支付逾期腾房占有使用费，本院认为，合同解除后，出租人可以基于合同相对性原则主张负有腾退房屋的承租人支付逾期腾房产生的房屋占有使用费，也可以基于所有权向次承租人主张逾期腾房产生的房屋占有使用费，本案原告并未提出要求第三人支付逾期腾退房屋的占有使用费，属其权利自行处分，故对被告此主张本院不予支持。
关于原告诉请被告赔偿损失的问题。原告主张按双方约定单方解除合同损失计算方式赔偿其损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的损失赔偿计算方式过分低于造成的损失或过分高于造成的损失，当事人可以向人民法院提出适当提高或者减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。本案被告单方解除合同造成的损失为其接收房屋后剩余租期内重新选择租户可能产生闲置房屋的租金损失，而原告接收铺面后剩余租期是否均处于闲置状态无法确定。被告认为原告主张损失过高，本院认为应当以实际损失为基础进行调整。原告接收铺面后可将铺面出租减少损失，同时租赁房屋现由第三人实际占有使用，原告亦可与第三人协商重新签订合同减少损失，综上本院酌情认定原告接收铺面重新选择租户造成房屋闲置四个月的租金损失，故被告应向原告赔偿损失为2281.60元（80元／㎡／月×7.13㎡×4个月），原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告谭威、雷迈与被告广西金一里物业服务有限公司于2011年6月10日签订的《南宁市平等商厦商铺租赁合同》于2015年7月1日解除；
二、被告广西金一里物业服务有限公司向原告谭威、雷迈支付房屋占有使用费6977.89元；
三、被告广西金一里物业服务公司赔偿原告谭威、雷迈损失2286.60元；
案件受理费5361元，由原告谭威、雷迈负担5175元，被告广西金一里物业服务公司负担186元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 凌伟东
人民陪审员 谭淑丹
人民陪审员 张 惠
二〇一六年七月二十日
书 记 员 黄丁鸣
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。