淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初1156号
原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行，住所地淮安市淮阴区北京东路35号。
法定代表人嵇明花，该支行行长。
被告姚凯。
原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行（以下至判决主文前简称农行淮安城北支行）与被告姚凯金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告农行淮安城北支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告姚凯经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行淮安城北支行诉称：被告姚凯于2010年11月12日因购买淮阴区金碧湖畔小区5-404室房屋需要，向原告农行淮安城北支行申请个人住房按揭贷款。2010年11月12日，被告姚凯与原告农行淮安城北支行签订个人购房担保借款合同，以所购房屋设定抵押担保，并办理了抵押权登记。个人购房担保借款合同签订后，原告农行淮安城北支行向被告姚凯发放了借款304000元，借款期限12年。原告农行淮安城北支行向被告姚凯发放借款后，被告姚凯未能按期偿还借款本息。现原告农行淮安城北支行诉至法院，请求判令：1、被告姚凯偿还原告农行淮安城北支行借款本金266656元及利息3500.71元（利息暂计算至2015年10月28日，2015年10月29日起至实际给付之日止的利息按合同约定顺延计算）；2、原告农行淮安城北支行对被告姚凯所有的淮阴区金碧湖畔小区5-404室房屋的变价款项享有优先受偿权。庭审中，原告农行淮安城北支行陈述，起诉后被告姚凯偿还了部分款项，截止2016年3月29日，被告姚凯尚欠原告农行淮安城北支行本金261588.22元，结欠利息715.85元。
被告姚凯未作答辩。
经审理查明：2010年11月9日，原告农行淮安城北支行（贷款人）与被告姚凯（借款人／抵押人）订立个人购房担保借款合同一份。合同约定，被告姚凯为购买淮安市淮阴区金碧湖畔5幢404室房屋向原告农行淮安城北支行借款304000元，借款期限自2010年11月12日起至2032年11月11日止；本笔借款利率为浮动利率，在基准利率基础上下浮15%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，本合同借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后次年的1月1日起调整；本合同项下借款的还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期借款的对应日；如被告姚凯出现连续90天以上或累计180天以上逾期记录，原告农行淮安城北支行有权取消利率下浮，并自逾期之日起将本合同项下借款执行利率调整为中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率；如被告姚凯未能按期偿还借款本金，应按逾期借款罚息利率（借款执行利率基础上上浮50%）支付利息，就借款期限内及借款逾期后的应付未付利息，原告农行淮安城北支行有权分别依据借款执行利率及借款逾期罚息利率计收复利；被告姚凯未足额偿还借款本息超过90天的，原告农行淮安城北支行有权提前收回已发放的借款。
被告姚凯以其所购买的淮安市淮阴区金碧湖畔小区5号楼404室房屋为其在原告农行淮安城北支行的债务提供抵押担保，约定的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金等。原告农行淮安城北支行与被告姚凯就前述抵押房产办理了抵押权登记，登记的债权数额为304000元。
2010年11月12日，原告农行淮安城北支行依据上述个人购房担保借款合同的约定发放了借款304000元。原告农行淮安城北支行向被告姚凯发放借款后，被告姚凯累计逾期偿还借款本金已经超过90天，截止2016年3月29日，被告姚凯尚欠原告农行淮安城北支行本金261588.22元，结欠利息715.85元。庭审中，原告农行淮安城北支行主张，2016年3月30日起至实际给付之日止的利息，以261588.22元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计算。
以上事实有原告农行淮安城北支行提供的个人购房担保借款合同、借据、他项权证、贷款账户明细及原告方的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：原告农行淮安城北支行与被告姚凯之间的个人购房担保借款合同系双方当事人自愿签订，原告农行淮安城北支行与被告姚凯之间的借款合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。原告农行淮安城北支行依约履行放款义务后，被告姚凯累计逾期还款超过了90天。依据个人购房担保借款合同的约定，原告农行淮安城北支行有权要求被告姚凯偿还全部尚欠本金及利息，并将合同项下借款的执行利率调整为中国人民银行同期同档次贷款基准利率。被告姚凯未能依约偿还全部借款本息，原告农行淮安城北支行主张按罚息利率计收利息，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以支持。综上，被告姚凯应偿还原告农行淮安城北支行借款本金261588.22元及利息715.85元（利息暂计算至2015年3月29日，2016年3月30日起至实际给付之日止的利息，以261588.22元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计算）。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告姚凯自愿以其购买的房屋为其在原告农行淮安城北支行处的借款提供抵押担保并办理了抵押权登记，现被告姚凯未能依约偿还全部借款本息，原告农行淮安城北支行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告农行淮安城北支行与被告姚凯约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、罚息、违约金等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告农行淮安城北支行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以在304000元范围内享有优先受偿权。被告姚凯经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了其抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚凯于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行借款本金261588.22元及利息715.85元（利息暂计算至2015年3月29日，2016年3月30日起至实际给付之日止的利息，以261588.22元为本金按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计算）；
二、准予对被告姚凯所有的淮安市淮阴区金碧湖畔5幢404室房屋予以拍卖、变卖，原告中国农业银行股份有限公司淮安城北支行就拍卖、变卖所得价款在304000元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5352元，由被告姚凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳至淮安市财政局综合处，开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行；账号：34×××54）。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 谈洪轩
人民陪审员 侍善之
二〇一六年三月三十日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
5、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。