广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终9869号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵健虹，男，1967年10月23日出生，汉族，住湖南省南县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵剑波，男，1972年6月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：种政、林晓东，均为广东导正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈杰敏，男，1980年10月24日出生，汉族，住广东省鹤山市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金丽，女，1976年6月8日出生，汉族，住海南省昌江黎族自治县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。
法定代表人：扶伟聪，职务董事长。
上诉人赵健虹、赵剑波与被上诉人陈杰敏、金丽、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初9039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，合富公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
赵健虹、赵剑波上诉请求：l、撤销一审判决第一项、第三项；2、改判确认赵健虹、赵剑波与陈杰敏、金丽于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》于2017年6月20日解除，或者直接改判解除《存量房买卖合同》；3、陈杰敏、金丽向赵健虹、赵剑波支付违约金119000元；4、本案诉讼费用由陈杰敏、金丽承担。事实和理由：一审判决违反了公平原则，对赵健虹、赵剑波严重显失公平。一、一审法院认定导致双方的交易发生迟延是双方的原因所造成，即双方互不负违约责任。二、2017年3月17日广州市购房新政的出台，应属于不可抗力，该不可抗力发生在2017年3月17日，因陈杰敏、金丽已不具备购房资格，双方都有权单方解除合同，而无需承担违约责任。2017年3月19日，陈杰敏、金丽在明知其己不具备购房资格的情况下，单方要求合富公司办理了涉案房屋的网签手续，违背诚实信用原则，构成了违约。赵健虹、赵剑波遂于2017年6月2日发函通知解除合同，法院应判决确认《存量房买卖合同》已经解除。三、2017年3月17日广州市购房新政的出台，直至陈杰敏、金丽于2018年3月1日又重新取得购房资格的这段期间，涉案房屋因房价上涨的市场价值已经达到230万元以上，与合同约定的成交价款119万元相比溢价超过了100万元。一审法院只考虑了陈杰敏、金丽单方利益，没有兼顾赵健虹、赵剑波的利益，对赵健虹、赵剑波严重显失公平。四、合同约定的购房价款是119万元，在履约过程中陈杰敏、金丽只支付了l万元定金，尚有购房价款118万元没有支付。一审法院在时隔一年多时间以后仍判决将涉案房屋过户给陈杰敏、金丽不符合情理，严重损害了赵健虹、赵剑波的合法权益。
陈杰敏、金丽二审答辩称：涉案合同订立后由于赵健虹、赵剑波没有履行合同义务导致拖延，陈杰敏、金丽及中介方多次敦促赵健虹、赵剑波履约，其拖延才导致产生本案诉讼。陈杰敏、金丽在诉讼中多次表示可以一次性支付房款，并在过户之前先支付。房价升跌是商业风险，房地产价格的波动是多年来一直常见的现象，合同订立以后房价的波动对于双方来说均存在风险。涉案合同订立是基于双方当事人平等自愿协商，对双方均有约束力。房屋价格小幅上涨若成为赵健虹、赵剑波解除合同的理由，将会令市场交易失去稳定，不利于社会公序良俗原则的建立。请求维持一审判决，驳回赵健虹、赵剑波的上诉请求。
合富公司书面答辩称对一审判决没有异议。
陈杰敏、金丽向一审法院起诉请求：1.赵健虹、赵剑波协助其办理广州市白云区新市镇汇侨二街5号xxx房的过户手续；2.赵健虹、赵剑波于收齐房款当天将广州市白云区新市镇汇侨二街5号xxx房交付给其；3.赵健虹、赵剑波与合富公司连带承担向其支付该房屋成交价10%的违约金即119000元；4.赵健虹、赵剑波承担本案的诉讼费。赵健虹、赵剑波反诉请求：1.确认其与陈杰敏、金丽于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》于2017年6月20日解除；2.陈杰敏、金丽向其支付违约金119000元；3.本案诉讼费由陈杰敏、金丽承担。
一审法院认定事实：2016年10月29日，陈杰敏、金丽（乙方，买方）与赵健虹、赵剑波（甲方，卖方）、合富公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区新市镇汇侨二街5号xxx房（以下简称涉案房屋），该房地产不存在抵押等他项权利情况，无户口；该房地产按整套出售并计价，总金额1190000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；丙方应当于2016年12月31日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲乙双方应当在收到丙方书面通知后3个工作日内（2016年12月31日前）向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金该房地产成交价的10%，合同继续履行；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；重要提示1：本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权合富置业按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如买卖双方任一方拒绝网签确认，均应按照本合同的约定承担相应法律责任；定金10000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年830000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款350000元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方等。
签订上述合同当日，陈杰敏、金丽向赵健虹、赵剑波支付了定金10000元。
2017年6月2日，赵健虹、赵剑波向合富公司发出《要求解除网签的通知函》，主要内容为：合同签订后买方以户口为由拖延交易，在广州市购房新政出台后，买方不符合购房条件下没有尽到告知情况的义务，反而要求合富公司于3月19日进行了网上签约，导致了购房合同无法履行，为解除合同过程设置了人为障碍，且其通过查询及向房产交易中心、政府热线反映这种情况后，认为合富公司在进行网签时存在过错。买方在无法提供购房的有效证明材料的情形下，是不允许这种违规操作的，鉴于此情况，其要求解除购房合同，终止交易。请合富公司于2017年6月9日前解除该房产的网签合同，以便其对房产进行再次买卖交易，并对原买方提出诉讼的过程中提供方便。同日，赵健虹、赵剑波委托律师向陈杰敏、金丽发出《律师函》，通知因陈杰敏、金丽未依约申请按揭贷款手续，现请陈杰敏、金丽在2017年6月6日前准备好真实有效的购房资料，到约定地点办理房屋按揭手续，在2017年6月6日前准备好首期房款350000元及因违约产生的滞纳金约100000元。逾期未按合同约定履行义务或未在2017年6月9日前办理相关手续，其将解除双方签订的购房合同，并要求赔偿损失等。
同年6月6日，合富公司向陈杰敏、金丽发出《通知函》，通知陈杰敏、金丽在收到该函后三日内与其司联系，并就本次交易赵健虹、赵剑波向其司发出《要求解除网签的通知函》的相关事宜与赵健虹、赵剑波协商一致。
同年6月19日，赵健虹、赵剑波再次委托律师向陈杰敏、金丽发出《律师函》，主要内容为：因陈杰敏、金丽在签约后提出因涉案房屋挂有户口问题而拒绝继续履行合同，直至2017年3月19日其才得知合富公司单方面办理了网签手续，但根据2017年3月17日《广州市人民政府办公厅进一步完善我市房地产市场平稳健康发展改革的通知》，陈杰敏、金丽已失去购房资格，双方签订的合同客观上已无法继续履行，现通知正式解除双方签订的《存量房买卖合同》等。陈杰敏、金丽于2017年6月20日签收上述《律师函》。
一审庭审中，陈杰敏、金丽表示签订合同之初，其确实因涉案房屋的户口问题，要求赵健虹、赵剑波办妥迁移户口事宜，但其并未以此作为网签录入的条件，且在赵健虹、赵剑波一直未办妥迁移户口问题后，在2016年12月已未再要求迁移户口。此后，其为办理涉案房屋的按揭贷款手续准备了相关资料，但赵健虹、赵剑波却以赵健虹及妻子需补办结婚证、在外地等为由一直拒绝配合办理涉案房屋的按揭贷款手续，才导致其至今未办理涉案房屋的按揭贷款手续。为此，陈杰敏、金丽提交：1.2017年2月27日向广州市房地产档案馆申请查询的《个人名下房地产登记情况查询证明》；2.家庭成员户口本和身份证复印件；3.结婚证复印件；4.2017年2月27日打印的社保缴费历史明细表、2017年2月28日打印的借记卡账户历史明细清单；5.合富公司经办人员陈娣花和赵健虹的微信聊天截图等证据拟证明其积极履行办理涉案房屋按揭贷款手续，并通过合富公司催促赵健虹、赵剑波协助办理的事实。赵健虹、赵剑波对上述证据1-4真实性无异议，对证据5真实性不予确认。合富公司对上述证据1-4无异议，对证据5表示现已无法找到该微信聊天记录，但确实有催促过赵健虹、赵剑波办理网签手续。另各方均确认，陈杰敏、金丽在签订上述房屋买卖合同时具备购房资格。陈杰敏、金丽表示，2017年3月17日广州市购房新政出台后，其缴纳社保年限不符合购房新政的要求，但其曾前往相关部门核实，其与赵健虹、赵剑波之间的交易是可以按旧政策执行的，且其缴纳社保的年限也即将满5年，可以待满5年后继续办理过户手续。如交易继续进行，其愿意一次性向赵健虹、赵剑波支付剩余购房款，并提交交通银行的客户交易清单拟证明其具有支付能力。根据合富公司陈述，签订合同时，双方对赵健虹补办结婚证问题均知情且无异议，在2017年春节后，双方曾就办理网签手续进行协商，但因赵健虹、赵剑波的配偶不在广州，一直未能配合办理网签及相关手续，最终于2017年3月19日在网上录入交易信息。
另根据广州市白云区不动产登记中心于2018年3月2日出具的《购房资格证明》显示，截至2018年3月1日，陈杰敏、金丽在广州市住房限购区域内具有购房资格。
一审法院认为：双方当事人与合富公司于2016年10月29日签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。上述合同签订后，陈杰敏、金丽向赵健虹、赵剑波支付了10000元定金，现双方均以对方未履行或未协助履行办理按揭贷款手续为由在本案中提出相应诉讼主张。对此，结合各方的证据和陈述，分析如下：（一）虽上述买卖合同约定双方应在签署协议后5日内办理或协助办理按揭手续，合富公司应于2016年12月31日前到房管部门协助双方办妥产权转移登记手续，但从各方的陈述和举证看，双方确曾因户口迁移、赵健虹补办结婚证等原因而默许变更了上述合同履行期限的约定；（二）陈杰敏、金丽陈述签订合同之初确曾要求赵健虹、赵剑波办妥涉案房屋的户口迁移问题，但赵健虹、赵剑波一直拖延办妥的情况下，其已未再对赵健虹、赵剑波提出该要求，而是希望赵健虹、赵剑波尽快协助办理涉案房屋的按揭贷款手续，以继续办理涉案房屋的过户手续。从陈杰敏、金丽提交《个人名下房地产登记情况查询证明》、家庭成员户口本和身份证复印件、结婚证复印件、社保缴费历史明细表、借记卡账户历史明细清单等证据拟证明其2017年2月底为办理按揭贷款手续作准备的事实，结合合富公司曾催促过赵健虹、赵剑波办理网签手续的陈述，可以形成陈杰敏、金丽在2017年2月底为办理涉案房屋的按揭贷款手续做好准备后通过合富公司催促赵健虹、赵剑波协助办理涉案房屋的网签手续和按揭贷款手续的证据链，故对陈杰敏、金丽的上述陈述予以采信。（三）虽赵健虹、赵剑波于2017年6月19日以因陈杰敏、金丽已不符合限购政策，双方的买卖合同已客观不能履行为由向陈杰敏、金丽发出解除合同的律师函，但一方面，从赵健虹、赵剑波确认的事实和合富公司的陈述反映，赵健虹、赵剑波在履行合同过程中，在签订合同之初，确实有因赵健虹补办结婚证而致使陈杰敏、金丽无法办理按揭贷款手续的情况，而在陈杰敏、金丽做好办理按揭贷款的准备后要求赵健虹、赵剑波协助办理网签手续和按揭贷款手续的情况下，赵健虹、赵剑波又以不在广州等为由而未配合办理网签及相关手续，才最终导致陈杰敏、金丽的购房资格受到限购政策的影响，由此表明，赵健虹、赵剑波作为迟延履行一方，其以此为由提出解除合同并不必然导致解除合同的效力发生；另一方面，从陈杰敏、金丽于2018年3月1日又重新取得购房资格的事实可反映，虽2017年3月17日广州市购房新政使陈杰敏、金丽缴纳社保的年限不符合新政条件，但该年限条件影响在可预见的时间内是可以排除的，陈杰敏、金丽选择继续履行买卖合同，符合双方订立合同的初衷，亦有利于维护交易的稳定性。综合上述分析，赵健虹、赵剑波于2017年6月19日向陈杰敏、金丽发出的解除合同的律师函不发生解除合同的效力。故现赵健虹、赵剑波要求确认上述《存量房买卖合同》于2017年6月20日解除无据，不予支持。因赵健虹、赵剑波的前述解除理由不能成立，故赵健虹、赵剑波要求陈杰敏、金丽支付违约金119000元亦缺乏依据，亦不予支持。
根据前述认定，赵健虹、赵剑波关于解除合同的理由不能成立，现有证据表明，陈杰敏、金丽目前在本市住房限购区域内具有购房资格，且陈杰敏、金丽明确如果本案交易继续进行，其愿意一次性向赵健虹、赵剑波支付剩余购房款1180000元，且提供了客户交易清单证明其具有支付能力，故现陈杰敏、金丽要求赵健虹、赵剑波协助将涉案房屋过户至其名下的诉请合理合法，予以支持。赵健虹、赵剑波协助陈杰敏、金丽办理过户手续的同时，陈杰敏、金丽应向赵健虹、赵剑波一次性支付剩余购房款1180000元。根据上述合同约定，赵健虹、赵剑波应在收取房款当日向陈杰敏、金丽交付涉案房屋，但现因陈杰敏、金丽尚未向赵健虹、赵剑波履行支付购房款的义务，故交付条件并未成立，陈杰敏、金丽现提出该主张缺乏依据，不予支持。在合同约定的交付房屋条件成就后，赵健虹、赵剑波未履行交付房屋义务的，陈杰敏、金丽可另行主张。
关于陈杰敏、金丽要求赵健虹、赵剑波和合富公司连带支付房屋成交价10%的违约金119000元的问题。（一）在上述合同履行过程中，虽陈杰敏、金丽于2017年2月底准备好按揭贷款资料后，曾通过合富公司催促赵健虹、赵剑波履行相关义务，而现有证据亦表明赵健虹、赵剑波确实未有配合履行，但因双方在实际履行合同过程中通过实际履行行为默许了对合同约定办理按揭手续和过户手续时间的变更，且双方在默许变更后并未就办理过户手续的时间另行作出明确的约定；（二）在上述合同履行过程中，陈杰敏、金丽自认签订合同之初其确实因户口迁移问题而与赵健虹、赵剑波进行了多次协商，而现有证据也显示陈杰敏、金丽于2017年2月底才对办理按揭贷款手续作相应准备，故也不排除因陈杰敏、金丽自身原因导致双方的交易发生迟延；（三）虽履行合同期间陈杰敏、金丽的购房资格因广州市限购政策受到影响，但至本案法庭辩论终结前，陈杰敏、金丽已重新取得本市住房限购区域内的购房资格，并未因此影响合同的继续履行。综上，陈杰敏、金丽现以因赵健虹、赵剑波和合富公司原因造成不能按期取得房地产权属证明文件而要求赵健虹、赵剑波和合富公司连带承担违约责任，支付涉案房屋成交价10%，即119000元的违约金理据不足，不予支持。
合富公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、本判决生效之日起五日内，赵健虹、赵剑波协助陈杰敏、金丽办理广州市白云区新市镇汇侨二街5号xxx房的产权交易过户手续，陈杰敏、金丽于办理上述手续同时向被告赵健虹、赵剑波一次性支付购房余款1180000元；二、驳回陈杰敏、金丽的其他诉讼请求；三、驳回赵健虹、赵剑波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15510元，由陈杰敏、金丽负担2680元，由赵健虹、赵剑波负担12830元并于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳；反诉受理费1390元，由赵健虹、赵剑波负担；保全费5000元，由赵健虹、赵剑波负担并于本判决生效之日起5日内向一审法院缴纳。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院二审期间，赵健虹、赵剑波向本院提交了广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司于2018年6月1日出具的《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋相比合同成交价溢价超过100万元。经质证，陈杰敏、金丽对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为赵健虹、赵剑波私下对房屋进行评估应属无效，且该估价报告与涉案房屋买卖合同纠纷无关。
二审中，陈杰敏、金丽向本院提交了《购房资格证明》、交通银行交易清单，拟证明其具备继续履行合同的条件，也愿意向赵健虹、赵剑波一次性支付购房款。经质证，赵健虹、赵剑波对于上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为不能作为陈杰敏、金丽要求继续履行合同的依据。另陈杰敏、金丽在二审期间已将剩余房款118万元存入一审法院代管账户。
本院认为：本案二审的主要争议焦点在于赵健虹、赵剑波与陈杰敏、金丽签订的《存量房买卖合同》应否继续履行。双方合同约定的办理产权转移登记手续的时间为2016年12月31日前，一审法院认定双方曾因户口迁移、赵健虹补办结婚证等原因而默许变更了上述合同履行期限的约定，陈杰敏、金丽在2017年2月底为办理涉案房屋的按揭贷款手续做好准备后通过合富公司催促赵健虹、赵剑波协助办理涉案房屋的网签手续和按揭贷款手续，而赵健虹、赵剑波以不在广州等为由而未配合办理网签及相关手续等事实，有双方的陈述和相关证据为据，本院予以确认。赵健虹、赵剑波于2017年6月2日仍委托律师向陈杰敏、金丽发出《律师函》，通知陈杰敏、金丽办理房屋按揭手续，由此可见赵健虹、赵剑波至此时对于继续履行合同均未提出异议。对于赵健虹、赵剑波于2017年6月19日以陈杰敏、金丽不符合限购政策，买卖合同已客观不能履行为由向陈杰敏、金丽发出律师函通知解除合同的问题，本院认为，一方面，赵健虹、赵剑波在履行合同过程中确存在迟延配合办理网签及相关手续的行为，导致双方的交易受到2017年3月17日广州市购房限购新政的影响；另一方面，双方的《存量房买卖合同》系于上述限购新政颁布前签订，在此情况下双方的交易能否继续履行尚需房管部门进一步明确，且在陈杰敏、金丽就合同履行争议提起本案诉讼期间，其已明确取得购房资格证明。故陈杰敏、金丽现要求继续履行买卖合同，符合双方订立合同的初衷，亦有利于维护交易的稳定性，一审法院据此认定赵健虹、赵剑波发出的上述律师函不发生解除合同的效力，并对赵健虹、赵剑波要求陈杰敏、金丽支付违约金119000元的请求不予支持，并无不当，本院予以认可。鉴于陈杰敏、金丽目前在本市住房限购区域内具有购房资格，且其在二审期间已将剩余房款118万元存入一审法院代管账户，故一审法院判决赵健虹、赵剑波协助陈杰敏、金丽办理涉案房屋的过户手续，并由陈杰敏、金丽向赵健虹、赵剑波一次性支付剩余购房款118万元，是可行的，本院予以维持。至于赵健虹、赵剑波二审提出的在迟延交易期间因房价上涨造成其溢价损失的问题，不属本案处理范围，当事人可另行协商解决。
综上所述，赵健虹、赵剑波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16581元，由赵健虹、赵剑波负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年七月十九日
书记员 邹凌青