浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终479号上诉人（原审被告）：宁波博创叁贰玖电商园管理服务有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道庄俞南路581号。法定代表人：李博，该公司经理。委托诉讼代理人：张文勇，浙江大绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振勇，浙江大绅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波铭轩机械制造有限公司。住所地：宁波市镇海区庄市街道庄俞南路581号。法定代表人：胡滨海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王凯磊，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐达，浙江和义观达律师事务所律师。上诉人宁波博创叁贰玖电商园管理服务有限公司（以下简称博创公司）因与被上诉人宁波铭轩机械制造有限公司（以下简称铭轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2017）浙0211民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。博创公司上诉请求：一、发回重审或在查明事实的基础上依法改判驳回铭轩公司在一审的诉讼请求；二、诉讼费用由铭轩公司负担。后增加诉讼请求为：扣除博创公司实际多付的租金35868元。事实和理由：一、一审不准许次承租人以第三人身份参加诉讼，行使代偿请求权，置众多次承租人利益于不顾，判决本可继续履行的合同解除，与合同法鼓励交易原则相悖，不利于社会稳定。博创公司与铭轩公司签订合同后，博创公司投入约一百二十万元资金进行装修，随后转租给二十余家次承租人，合同约定的期限为5年。次承租人承租后基于长期经营之需，投入了大量资金又进行装修，目前次承租人都在正常经营。一审中次承租人得知博创公司违约被诉后，请求以第三人身份参加诉讼，行使代偿请求权，以维护自身的合法权益。一审未予准许，程序不当。二、一审法院超出了铭轩公司的诉请范围。铭轩公司请求解除合同，而一审确认双方的合同解除。三、根据合同相对性原则，合同解除权属于合同当事人，本案中，铭轩公司委托律师事务所以律师函的形式通知解除合同，且未明确告知博创公司确认合同解除效力的权利行使期限。铭轩公司不发生合同解除的法律效果。铭轩公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、次承租人抗辩权提出的主体应是次承租人，作为承租人的博创公司不是该抗辩权的适格主体。本案违约事实清楚，由于铭轩公司原因导致合同解除条件成就，铭轩公司无奈以律师函形式解除合同。现有证据并不能证明次承租人存在请求代承租人支付欠付的租金和违约金的意愿和实际行为。本案中铭轩公司与博创公司之间的合同明确约定了转租须告知出租人，即为保证租赁物的安全以及租金的安全，但博创公司违约转租，侵害了铭轩公司的合法权益，次承租人无权抗辩。铭轩公司向一审法院起诉请求：一、解除铭轩公司、博创公司签订的《厂房租赁合同》；二、铭轩公司无需向博创公司返还押金、博创公司支付铭轩公司违约金1?421?256元、律师费20?000元。审理中，铭轩公司减少第二项诉讼请求为：博创公司支付铭轩公司律师费20?000元、自2017年9月9日起至实际履行之日止以728?393.70元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算的违约金。一审法院认定事实：2016年10月8日，铭轩公司、博创公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：出租方铭轩公司，承租方博创公司，出租方将位于宁波市镇海区庄市街道光明村铭轩公司厂区内面积10?729平方米的厂房租赁给承租方使用。租赁期限为五年，即从2016年10月8日起至2021年10月7日止，本合同项下租赁物车间面积5?155平方米，每月10元/平方米，合计51?550元，办公楼及宿舍面积5?574平方米，每月12元/平方米，合计66?888元，总计118?438元/月，自第2年起，按上一年租金额2.5％递增。承租方应于本合同签订生效之日起二日内，向出租方一次性支付2016年10月8日至2017年1月7日的租金355?314元，2016年10月20日16：00之前支付2017年1月8日至2017年4月7日租金355?314元。以后租金为每半年一付（提前一个月支付），支付日期为每年的3月8日与9月8日之前。承租方应及时足额支付租金，逾期支付租金的，超过15日，出租方有权解除合同或要求承租方继续履行合同，如出租方选择解除合同的，除承租方之前缴纳的押金与租金不予返还外，承租方还需向出租方赔偿损失，如损失不能确切计算的，按一年租金赔偿，如出租方选择继续履行合同，且承租方认同的，则承租方需按年租金的千分之五每日向出租方支付违约金直至其完全履行相应的租金义务，承租方不认同的，按出租方解除合同处理。审理中，铭轩公司、博创公司确认2017年9月8日一期租金728?393.70元，铭轩公司认为博创公司至今未付，博创公司认为至今尚欠688?393.70元。2017年10月12日，铭轩公司向博创公司发送律师函，载明：截止到本律师函出具之日，贵司未能及时向委托人支付租金并已逾期超过15日……鉴于贵司的违约行为，委托人将行使上述条款约定的权利，解除与贵司签订的该份《厂房租赁合同》并由贵司根据合同约定向委托人承担相关违约责任；望贵司在收到本函后十五日内完成相关租赁物的腾退工作并与委托人办结相关手续。关于博创公司尚欠铭轩公司租金金额的问题。博创公司称其还欠铭轩公司逾期付款违约金70?000元，但博创公司认为支付的40?000元是归还本期租金，一审法院认为，逾期付款违约金系因博创公司拖欠上一期租金而产生，博创公司支付的40?000元应先抵扣逾期付款违约金，故博创公司尚欠铭轩公司2017年9月8日应付租金为728?393.70元。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，博创公司拖欠铭轩公司租金未付，铭轩公司有权要求博创公司支付违约金及依约解除合同，涉案合同自博创公司收到铭轩公司寄送律师函之日即2017年10月13日起解除。博创公司答辩称合同不应解除，没有事实依据与法律依据，一审法院不予采纳。铭轩公司主张自2017年9月9日起至实际履行之日止以728?393.70元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算违约金，一审法院依法予以支持。铭轩公司主张的律师费尚未实际支付，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认铭轩公司与博创公司于2016年10月8日签订的《厂房租赁合同》解除；二、博创公司支付铭轩公司自2017年9月9日起至实际履行之日止以728?393.70元为基数按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回铭轩公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由铭轩公司负担。二审期间，博创公司向本院提交以下证据材料：房产证复印件一份，证明博创公司实际承租车间面积为4856.10平方米，合同中记载面积为5155平方米，铭轩公司每月多收298.90平方米的租金即2989元。经铭轩公司质证认为，首先，该证据不属于二审新的证据；其次，对该证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。该证据不能推翻双方合同对租赁面积的约定，租赁物还包括附属的延伸面积，在权证中不一定体现。本院经审查后采纳铭轩公司的质证意见，对此证据不予认定。二审中，博创公司向本院提出调查取证申请，请求调取博创公司法定代表人李博被次承租人限制人身自由以及次承租人在保护供电设施时被不明身份人殴打案件的报警记录卷宗等。经本院审查，博创公司申请调查事项与本案没有关联性，本院不予准许。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明博创公司与案外人签订了部分租赁合同。本院认为：博创公司在二审中增加新的诉讼请求，请求扣除多付的租金35868元。因铭轩公司不同意调解，也不愿意在本案中一并处理，本院对此不予审理。本案二审争议的焦点一是一审未追加次承租人为第三人，一审审判程序是否合法；二是一审判令解除博创公司与铭轩公司签订的租赁合同是否合法。关于焦点一，本院认为，首先，根据铭轩公司在一审的诉讼请求，其诉讼请求为解除铭轩公司与博创公司之间的租赁合同，并未涉及铭轩公司请求次承租人腾退房屋；其次，博创公司虽提供了其与次承租人签订的租赁合同，但博创公司并未提供次承租人曾向一审法院提出申请，要求作为第三人参加诉讼，也未提供次承租人有代为支付租金和违约金的请求和实际行为以抗辩合同解除权；再次，本案次承租人人数众多。综上，一审法院根据本案查明的事实，未追加次承租人为本案第三人，一审审判程序并无不当。关于焦点二，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定“承租方应及时足额支付租金，逾期支付租金的，超过15日，出租方有权解除合同或者要求承租方继续履行合同，如出租方选择解除合同的，除承租方之前缴纳的押金与租金不予返还外，承租方还需向出租方赔偿损失……”博创公司承认应于2017年9月8日支付租金，但至今未付构成违约。故铭轩公司行使解除权并无不当。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，铭轩公司委托律师事务所发送律师函的形式行使合同解除权，自解除合同的通知到达博创公司时生效。再次，因约定解除权的合同是确认解除权，当事人事先约定的情况出现时，一方享有解除权，但这种约定本身并不导致合同解除，只有当事人实际行使解除权后，合同方解除。故一审判决并未超出铭轩公司诉讼请求范围。综上，博创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。二审案件受理费300元，由上诉人宁波博创叁贰玖电商园管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  阎亚春审判员  倪春艳审判员  张 华二〇一八年三月二十日书记员  沈 妍??8???9?