辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00566号
上诉人（原审被告）：吴富强，男，汉族，1969年2月17日出生，住抚顺市东洲区。
上诉人（原审被告）：吴天聪，男，汉族，1940年7月28日出生，住抚顺市东洲区。系抚顺市炭黑厂退休工人。
委托代理人：郭天成，辽宁立诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺殿启，男，汉族，1942年9月29日出生，住抚顺市东洲区，系抚顺市石油机械厂退休工人。
委托代理人：邓凤英，女，汉族，1962年10月1日出生，住抚顺市新抚区，系贺殿启之妺。
被上诉人（原审被告）：刘铁枝，男，汉族，1952年3月30日出生，住抚顺市新抚区，系抚顺钢铁公司退休工人。
上诉人吴富强、吴天聪因房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案并依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人吴富强、上诉人吴天聪及其委托代理人郭天成、被上诉人贺殿启及其委托代理人邓凤英、被上诉人刘铁枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年7月31日，贺殿启向一审法院诉称：贺殿启于2007年6月19日以7800元从刘铁枝手中购买平房一处，该房坐落新屯街5委9组（附带此房土地证），当时协议约定，如需土地证更名，由卖方全权负责，该房是吴富强在2003年10月20日以5000元卖给被告刘铁枝（附带此房土地证），当时有口头协议，需要办理土地证更名由吴富强负责。并附有一份吴富强补充证明，证明其父吴天聪因在外地居住，身体状况不好，没有到场暂不能办理土地证更名。如住房主权有分歧由卖方负责，现贺殿启主张土地证更名，几次找到吴富强，他以各种理由不予协助土地证更名，而且还在今年6月24日在抚顺日报上登报声明土地证丢失，综上，为维护贺殿启合法权益，一、请求判令房屋买卖协议有效，依据协议判刘铁枝、吴富强、吴天聪把土地证更名为贺殿启。二、判吴富强刊登虚假声明作废，本案诉讼费由被告承担。
刘铁枝辩称：贺殿启所述基本属实，我是通过看卖房广告找到吴富强以5000元价款买了5委9组的房，附有土地使用证，三年后我以7800元价款卖给贺殿启，卖房时我也说如果你需要更名，我配合，因为吴富强对我有承诺，就因为吴天聪一直不在，所以没有办理。责任不在我，所以诉讼费我不同意承担。
吴富强辩称：我不认识贺殿启，贺殿启所述的情况我不清楚，我是2003年卖的自建房子，刘铁枝找到我，关于土地证自始自终我没有看见过。我卖的是房子，土地是国家和我父亲的，我没有权利买卖。
吴天聪辩称：我不同意确认房屋买卖协议有效，其理由：一、儿子为父亲卖房，吴天聪作为父亲并不知道将房屋卖给了别人，吴天聪并没有授权，吴天聪知道了之后又没有追认儿子的行为，属于越权；二、该房屋和城市房屋买卖是不一样的，因为没有纳入城市房屋买卖，是属于单位拨的土地，在土地上自建的房，并没有纳入这个程序；三、本案当中贺殿启是经他人转手买来的房屋，这就存在着问题，不管是自建房还是商品房，物权法规定不动产应该从登记变更更名后才发生法律效力。买的时候就不是房主吴天聪卖给你的，所以造成这个后果，作为贺殿启购房人自身也存在着审查不够细的过错，要求本案吴富强承担给双方造成损失的过错责任。
抚顺市东洲区人民法院一审查明，刘铁枝通过张贴卖房广告得知吴富强出售房屋，经刘铁枝联系与吴富强见面协商后，并于2003年10月20日签订了《协议书》，双方约定，吴富强将位于东洲区新屯街5委9组（自建房，无产权证，附有土地使用证）平房一处以5000元价款出售给刘铁枝。嗣后，吴富强于2007年8月30日又出具一份证明，其内容为：“兹有吴天聪之子吴富强，将新屯街5委9组一处平房转让给刘铁枝。现因父亲吴天聪身在外地，年岁已高，身体状况不好，不能到场，特此证明”。刘铁枝按协议履行给付金钱义务后，吴富强将其父吴天聪名下住宅用地国有土地使用证移交给刘铁枝，该土地使用权面积110.2平方米，刘铁枝入住该房后，因没有变更土地使用者登记，但按规定于2004年、2006年以吴天聪名义缴纳土地使用租赁费154元，并于2005年1月15日因继续租赁该地而更换了土地使用证。因贺殿启与刘铁枝系邻里关系，在交往过程中刘铁枝对贺殿启讲欲出售所购房屋，后经双方协商并于2007年6月19日签订了《卖房协议书》，双方约定刘铁枝以7800元价款将所购买的房屋出售给贺殿启，贺殿启交付购房款后刘铁枝将国有土地使用证移交给贺殿启，贺殿启在居住、使用该房期间，先后于2007年、2008年、2009年、2010年、2011年以吴天聪名义共计缴纳土地使用租赁费495元。现该房由贺殿启占有、使用，土地使用证由贺殿启持有。
再查，吴天聪于2014年6月24日在抚顺日报声明一栏中刊登声明。其内容：吴天聪不慎将坐落在东洲区新屯街道五委九组的国有土地使用证（编号为3000905，黄本）丢失，声明作废。
抚顺市东洲区人民法院认为，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，并应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。吴富强与刘铁枝、刘铁枝与贺殿启签订的协议书，均系双方当事人真实意思的表示。且与国家法律法规不相抵触，故对房屋买卖使用权及转让土地租赁使用权应予确认有效。对刘铁枝辩解“诉讼费我不同意承担”，因其客观原因无法更名，责任不在刘铁枝，故对其抗辩应予采纳。对吴富强辩解“自始自终我没有看见过土地证，我卖的是房子，土地是国家和我父亲的，我没有权利买卖”。因其承认买卖房屋的事实，按房屋买卖交易习惯方式，土地随房走，况且刘铁枝陈述购房时如果没有土地使用证，也不会买房，因土地使用证的取得是因住宅用地而取得的，出售房屋理应同时转让土地租赁使用权，故对其辩解不予采信。对吴天聪辩解“我不同意确认房屋买卖协议有效，吴天聪不知道儿子将房屋卖给了别人，并没有授权，知道后没有追认儿子的行为，属于越权”。吴富强作为行为人，没有代理权，超越代理权与他人订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效，因吴富强出具书面证明其父身在外地，年岁已高，身体状况不好，不能到场，现其否认未经其追认卖房这一事实，但在出售房屋长达11年里，应视为明知和应知，如认为合法权益受到了侵害，可向行为人吴富强主张权利，故对其辩解不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，一审法院判决：一、刘铁枝与贺殿启签订的《卖房协议书》合法有效；二、位于抚顺市东洲区新屯街5委9组住宅用地110.2平方米土地（使用证号码：抚顺国用（2005）字第私3000905号）由贺殿启租赁使用；三、吴天聪于2014年6月24日在抚顺日报社声明土地使用证（编号为3000905，黄本）丢失的声明无效。四、刘铁枝、吴天聪不承担民事责任。案件受理费100元（已依法减半收取），贺殿启预付，由吴富强承担。
宣判后，吴富强、吴天聪均不服一审判决，向本院提起上诉，吴富强要求撤销原判，发回重审或改判房屋归吴天聪所有。其主要上诉理由为：2003年出卖房屋时没有涉及土地使用证，土地使用证也未交给刘铁枝。协议书上的补充内容不是我本人所写。现在房屋由买房人居住，没有损失，不应承担责任。
吴天聪要求改判房屋归其所有，主要上诉理由为：吴富强卖房时未经吴天聪同意，吴富强无权出卖吴天聪的房屋，吴富强与刘铁枝签订的卖房协议无效。
被上诉人贺殿启表示服从原审判决，并称贺殿启从刘铁枝处购买该房屋，约定了如需更换土地使用证，刘铁枝负责。之后多次找吴富强，但吴富强不配合。房屋应归贺殿启所有，土地使用权证应变更到贺殿启名下。
被上诉人刘铁枝辩称：我与贺殿启之间的协议及我与吴富强之间的协议是有效的，吴富强出卖时说房子是其父吴天聪给他了，他有权处理。我自2003年到2007年正常缴纳土地租赁费，旧本也是我去更换的。转让给贺殿启后，由贺殿启缴纳。不同意二上诉人的上诉请求。房屋应归贺殿启所有，土地也应归贺殿启。
二审经审理另查明，本案所涉国有土地使用权证是刘铁枝于2005年经土地部门更换，土地使用权类型为租赁，终止日期为2007年4月12日。二审审理期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中吴富强虽对该房无处分权，但其与刘铁枝签订的卖房协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，因此即使未经吴天聪同意，该合同仍是合法有效，只是因吴富强不享有处分权致使房屋所有权得不到转移，况且该房是自建房，并无任何审批手续及产权证明，实为无照房屋，因此本院不能确认房屋所有权的归属问题。上诉人吴富强与吴天聪的上诉理由均不成立，本院不予支持。本案争议焦点是土地使用权是否变更的问题，该宗土地是国有土地，土地类型是租赁，土地使用权证已载明终止期限为2007年4月12日，即该宗土地租赁期限已届满，无论是买受人还是出卖人均无租赁权限，因此贺殿启要求变更土地使用权证的诉讼请求无法律依据，应不予支持；不动产权属应由行政机关登记公示效力，人民法院只对行政机关公示登记予以确认，而丢失声明是新闻媒体刊登的，不具有公示效力，因此对丢失证明效力的确认不属于人民法院民事案件审理范围，贺殿启要求确认丢失声明效力的诉讼请求亦不应支持。综上，一审法院判决认定事实、适用法律均有错误，本院依法予以纠正。综上所述，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00844号民事判决第一项，即：刘铁枝与贺殿启签订的《卖房协议书》合法有效；
二、撤销抚顺市东洲区人民法院（2014）抚东民一初字第00844号民事判决第二项，即：位于抚顺市东洲区新屯街5委9组住宅用地110.2平方米土地（使用证号码：抚顺国用（2005）第私3000905号）由贺殿启租赁使用；第三项，即：吴天聪于2014年6月24日在抚顺日报社声明土地使用证（编号为3000905，黄本）丢失的声明无效；第四项，即刘铁枝、吴天聪不承担民事责任。
三、驳回贺殿启的其他诉讼请求。
二审案件受理费200元，上诉人吴天聪预交的100元由吴聪承担；上诉人吴富强预交的100元由吴富强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 锐
代理审判员 王向军
代理审判员 郭 爽
二〇一四年十二月十日
书 记 员 耿雪峰