浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异172号
案外人陈国华，男，1974年8月8日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。
申请执行人韩志根，男，1954年10月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人王永伟，男，1971年3月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。
在本院执行申请执行人韩志根与被执行人王永伟民间借贷纠纷一案中，案外人陈国华对执行王永伟所有的坐落绍兴市越城区鹅亭镜园东区13幢303室的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人陈国华称：越城区人民法院在执行韩志根与王永伟民间借贷纠纷一案中，作出（2013）绍越执民字第1689号执行裁定书，查封了王永伟名下位于绍兴市越城区鹅亭镜园东区13幢303室的房产（以下简称涉案房产）。但事实上，上述房产王永伟及其妻子丁巧美早于2011年4月27日转让给了案外人，双方签订了《房屋买卖预约协议书》，约定王永伟、丁巧美自愿将涉案房产及附属车棚预约出卖给案外人，房屋转让总价为30万元，其中244500元以现金支付，余款55500元为尚欠银行的房贷及利息，由案外人依约陆续支付给中国银行股份有限公司绍兴市越城支行（以下简称中国银行）。协议签订当日，王永伟、丁巧美就把房屋交付给案外人，此后案外人即实际占有了该房屋，并于同年5月21日把房屋出租给陈燕萍。近日，案外人得知涉案房产已被法院（2013）绍越执民字第1689号执行裁定书查封，案外人认为，王永伟名下的涉案房产已出卖给案外人，且案外人已付清全部房款，案外人系善意取得该房产，未办理过户登记手续是由于客观原因造成的，案外人没有过错，故请求法院裁定依法撤销（2013）绍越执民字第1689号执行裁定书，并解除对涉案房产的查封措施。
申请执行人韩志根称：涉案房产是经济适用房，被执行人王永伟在签订《经济适用房买卖合同》时就把该房产转卖给我，《经济适用房买卖合同》上约定的192989元购房款中的首付款102989元是我支付的，银行贷款90000元也由我陆续归还，到2011年4月份还了3万多元，我还陆续支付王永伟补偿款6万左右。此后，我对涉案房产进行了装修，加电器总共花费了10多万元，由我女儿居住在涉案房产内。2011年3、4月份，因为我女儿到我家坐产，房子空置了一段时间，回来后发现锁被王永伟换了，我更换之后，他又把锁换掉了。后来王永伟就和我商量，说房管处要收回房子，让我把房子还给他，他把购房款还给我。因为当时王永伟没有钱，就在2011年4月份给我出了1张21万的借条，但后来他只还了不到3万元，我就向法院起诉了，之后王永伟再没有还过我一分钱。我认为涉案房产是我和王永伟先签订的房屋买卖协议，且王永伟向我出具借条的时候，陈国华向王永伟购买房产的行为还没有发生。我也可以主张涉案房产的所有权，所以要求驳回案外人的异议请求。
被执行人王永伟未发表意见。
本院查明：2009年2月10日，被执行人王永伟(乙方)与绍兴市经济适用房住房建设开发中心（甲方）签订经济适用房买卖合同1份，约定所购房屋为坐落鹅亭镜园东区13幢303室，建筑面积69.06平方米，金额188189元，另加24号车棚，面积7.06平方米，金额4800.8元，合计192989.8元；付款方式为合同签约首付50%计102989.8元，于2009年2月28日前付清，银行贷款9万元；交房日期为2009年6月30日。2009年2月14日，王永伟与中国银行签订《房屋借款合同》1份，以涉案房产为抵押，向中国银行贷款人民币9万元，贷款期限为60个月。王永伟已于2010年6月18日领取了涉案房产证号为F0××08号的房产权证。
根据韩志根（乙方）提供的与王永伟（甲方）签订的落款时间为2010年5月20日的协议书记载，王永伟因向韩志根借款人民币247988元，愿将上述房产抵押给韩志根，乙方每月按时付房屋按揭款，贷款五年期满后，甲方负责此房过户给乙方，过户费由乙方承担。异议审查过程中，韩志根还向本院提交了经济适用房不动产销售发票（发票联）、中国银行借款借据、印花税发票、房屋装修变更设计发票、有线电视费发票、电费通知单各1张，税收完税通用完税证（计税金额90000元）、用电开户登记表、变更用电申请表、居民生活供用气合同各1份，2009年至2011年物业费发票3份，中国银行存款回单8张等证据，要求证明其为王永伟支付购买涉案房产首付款及代为归还部分按揭贷款，实际占有使用涉案房产直至2011年4月的事实。
异议审查中，韩志根自认经与王永伟协商一致，其同意将涉案房产归还给王永伟，因王永伟暂无力归还购房款，故于2011年4月20日向其出具了金额为21万的借条。此后王永伟未按借条约定支付款项，韩志根遂向本院起诉王永伟，要求立即归还借款210000元并支付自2011年4月21日起至实际归还日止按月息2分计算的利息。本院于2013年1月16日受理，并于2013年2月4日作出（2013）绍越商初字第271号民事调解书。但王永伟仍未按调解协议约定支付款项，韩志根向本院申请强制执行，本院于2013年6月27日立案受理，案号为（2013）绍越执民字第1689号。执行中本院作出（2013）绍越执民字1689号执行裁定书，分别于2013年7月5日、2015年12月29日查封了涉案房产，现为首轮查封。案外人遂向本院提出执行异议。
另查明，根据陈国华（乙方）提供的与王永伟、丁巧美（甲方）签订的落款时间为2011年4月27日的房屋买卖预约协议书记载，因甲方所有的房屋系经济适用住房，根据《绍兴市区经济适用住房管理办法》第25条规定须取得房屋所有权证和土地使用权证5年后方可上市出售，为此甲方自愿将涉案房屋及车棚预约出卖给乙方，预约出卖的房屋价格总计为30万元；乙方在签订本协议之日一次性付清，同日甲方腾空房屋交付给乙方，并将经济适用房买卖合同、购房借款合同、销售不动产统一发票等相关购房凭证移交给乙方；甲方在中国银行的房贷及利息55500元尚需归还，自签订合同之日起由乙方负责归还（该款在乙方支付给甲方购房款时扣除）；因甲方房屋目前不具备上市交易的条件，尚不能办理房产过户手续，故甲方应积极促成交易条件成就，交易条件一旦成就，甲方必须在1个月内协助乙方办理房产过户手续。异议审查中，案外人还向本院提交了收条1张、中国银行存款回单1组、工商银行个人业务凭证填单1份，要求证明其已于2011年4月27日向王永伟、丁巧美付清除银行贷款以外的剩余购房款245000元，并按合同约定代为归还了全部剩余按揭贷款的事实；销售不动产统一发票办证联1张、税收通用完税证1份（计税金额199189元）、契税证1本、购房借款合同1份，要求证明王永伟、丁巧美按合同约定向其移交了相关购房材料的事实；2011年5月27日与陈燕萍签订的房屋租赁合同1份、电话业务施工单复印件1份、2013年有线电视费发票1张、2011年7月到2013年7月的支付宝电费缴费电子回单1组（缺2011年10月份）、支付宝水费交易回单打印单1组，要求证明其自合同签订后实际占有使用涉案房产的事实。
还查明，在本院执行（2014）绍越执民字第2300号案件，即中国银行与王永伟、丁巧美金融借款合同纠纷一案过程中，案外人陈国华于2014年11月代交了全部执行款65520元，至此涉案房产在中国银行的全部按揭贷款均已还清。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为一般金钱债权的执行，案外人陈国华提供的证据足以证明其在法院查封之前已与被执行人王永伟及其配偶丁巧美签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，合法占有涉案房产，因经济适用房上市交易存在政策性限制，故在查封之前其未办理过户登记，案外人并无过错。现该房产上市已满五年，符合交易过户条件，案外人提出执行异议要求排除对该房产的执行，于法有据，本院予以支持。申请执行人韩志根主张其早于案外人与被执行人成立关于涉案房产的买卖关系，故要求驳回案外人异议请求之抗辩意见，因根据本案查明事实，其与被执行人之间的房屋买卖关系已于2011年4月转化为被执行人欠付其应归还的购房款的债权债务关系，故对该抗辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对坐落绍兴市越城区鹅亭镜园东区13幢303室的房产的执行，并解除对该房产的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一六年十一月四日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。