广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法清民一初字第461号
原告东莞精进实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇石马南天路8号。
法定代表人曾兆文，总经理。
委托代理人李云，广东展豪律师事务所律师。
委托代理人郑文超，广东展豪律师事务所律师助理。
被告李俊铭，男，汉族，1974年9月22日出生，住所地为广东省东莞市。
原告东莞精进实业投资有限公司（以下简称精进公司）诉被告李俊铭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序独任审判，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李云、被告李俊铭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告精进公司诉称，2014年6月30日，精进公司与李俊铭签订了一份《租赁合同》，李俊铭承租了精进公司位于东莞市凤岗镇五联村委石头岭工业区C栋1号厂房及办公室用于经营恒益玻璃厂。合同约定：1.每月租金28800元，租期为两年，自2014年7月5日起至2016年7月4日止。保证金57600元，于签订合同时由李俊铭向精进公司支付。2.乙方（李俊铭）必须在每月5号前缴清租金及水电费相关费用，逾期未交，每日加收千分之五滞纳金，且甲方（精进公司）有权停止供水供电及质押乙方货物等，直至乙方交清房租及有关费用为止，由此产生的经济损失及法律后果由乙方负责，若逾期十日以上，则甲方有权单方面解除本合同，同时没收租赁保证金。甲方将解除本合同的通知贴示于乙方承租房产日常进出处视为通知到达乙方。合同签订后，李俊铭入驻租赁场地，并已缴纳数月租金及水电费。但自2014年10月起，李俊铭开始拖欠精进公司的租金及水电费等，精进公司曾通过电话催收、当面协商、发送缴费通知单，出具律师函等方式向李俊铭催收2014年10月起的租金及水电费及滞纳金。李俊铭于2014年12月6日出具书面《承诺书》，承诺于2014年12月9日前缴清十月份水电费及十一月份房租共65939元；李俊铭到期后未缴纳，后于2014年12月12日又向精进公司出具《承诺书》，承诺于2014年12月31日前缴清十月份水电费及十一月份房租共82215元，如未能按时缴清，则精进公司有权变卖李俊铭机器。但李俊铭自出具《承诺书》后至今为止，未曾支付分文给精进公司。也即是说，自2014年10月起至今，李俊铭共拖欠精进公司水电费101031元及租金86400元，滞纳金47522元。为维护自身合法权益，精进公司特诉至法院，请求判令：1.解除精进公司与李俊铭的租赁合同关系；2.李俊铭立即向精进公司支付租金86400元(每月租金28800元,自2014年11月起暂计至2015年1月);其余租金计算至李俊铭实际归还租赁物之日止；3.李俊铭立即向精进公司支付水电费101031元(自2014年10月起暂计至2015年1月);其余水电费计算至李俊铭实际归还租赁物之日止;4.李俊铭立即向精进公司支付逾期付款滞纳金47522元（按每日千分之五计算，自2014年11月6日暂计至2015年1月26日止，附计算明细表）；5.本案诉讼费由李俊铭承担。
被告李俊铭答辩称，1.李俊铭因拖欠精进公司租金，双方之间存在矛盾，精进公司想将李俊铭机器设备变卖，但因法院第二天（2015年1月17日）因其它案件查封了李俊铭的机器设备，因此精进公司没有实际变卖；2.因为拖欠租金，精进公司断水断电导致李俊铭无法生产，因此李俊铭无需向精进公司支付每日千分之五的滞纳金；3.因精进公司于2014年12月停了李俊铭水电，因此李俊铭认为只需支付精进公司2014年11及12月的租金，断水电之后的租金及水电费不应当支付；4.李俊铭交纳的两个月押金应该抵拖欠的租金及水电费。
经审理查明，李俊铭与精进公司于2014年6月30日签订《租赁合同》，合同约定：精进公司将位于东莞市凤岗镇五联村委石头岭工业区C栋1号厂房、宿舍租赁给李俊铭做轻工业、仓库使用，租金为28800元/月；租赁保证金为53000元，由李俊铭在签订《租赁合同》时支付；租赁期限从2014年7月5日至2016年7月4日；李俊铭应于每月5日前缴清租金及水电费等相关费用，逾期未交则每日加收千分之五滞纳金，且精进公司有权停止供水供电及质押李俊铭货物等，直至李俊铭交清房租及有关费用为止，由此产生的经济损失及法律后果由李俊铭负责；若逾期十日以上，精进公司有权单方面解除本合同，同时没收租赁保证金，精进公司将解除本合同的通知贴示于李俊铭承租房产日常进出处视为通知到达李俊铭；精进公司提供250KVA用电负荷给李俊铭使用，电费按峰服表元/度，另加分摊基本电费和损耗，基本电费按供电局收费标准24元/KVA/月计算，水费按6元/方计算（每10方加收1方损耗，不足10方按1方计损耗，电损为5%），电费按每度0.08元收取管理费。
《租赁合同》签订后，精进公司已将租赁厂房、宿舍交付李俊铭使用，但李俊铭从2014年11月开始拖欠租金及从2014年10月份开始拖欠水电费。精进公司多次出具《缴费通知单》并委托广东展豪律师事务所出具《律师函》，催讨租金及水电费，李俊铭仍未支付。精进公司统计李俊铭拖欠2014年10月至12月的水电费数额为：1.2014年10月份的水电费为37139元（电费6000元+27247元+用电管理费3454元+水费438元=37139元）；2.2014年11月份的水电费为27121元（电费6000元+19287元+用电管理费1834元=27121元）；3.2014年12月份的水电费为36771元（电费6000元+27012元+用电管理费2151元+水费1608元=36771元），合计101031元。李俊铭确认精进公司统计的水电费的数额与双方《租赁合同》的约定一致，但主张精进公司从2014年12月27日左右开始断其水电，因此李俊铭无需支付自2015年1月开始的租金和水电费。精进公司确认断水电的事实，并确认李俊铭从2015年1月开始没有实际使用水电，但主张李俊铭仍应按照合同约定分摊基本电费，基本电费按照6000元/月（24元/KVA/月×250KVA=6000元）计算，因此李俊铭仍应每月向精进公司支付6000元基本电费。关于用电管理费，精进公司主张，用电管理费是按照合同约定的0.08元/度的标准计算，因此李俊铭从2014年10月至12月应分别支付用电管理费3454元、1834元、2151元。双方确认，李俊铭至今尚未搬出案涉厂房、宿舍。
另查明，精进公司确认案涉厂房、宿舍没有取得建设工程规划许可证，精进公司在庭审中主张，如果案涉《租赁合同》被认定无效，则其诉讼请求的租金变更为房屋占有使用费。
以上事实，有精进公司提交的《租赁合同》、《缴费通知单》、《承诺书》、《律师函》、EMS快递单、照片等证据以及本案一审庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，因此双方签订的《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。
精进公司签订《租赁合同》后已将涉案的厂房及宿舍交付李俊铭使用，李俊铭也实际占有使用了涉案的厂房及宿舍，因此精进公司要求李俊铭参照租赁合同约定支付占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院予以支持。李俊铭至今尚未搬出案涉厂房、宿舍，因此占有使用费应计算至李俊铭实际归还租赁物之日止，暂计至2015年1月，李俊铭应支付的租金为86400元（28800元×3个月=86400元）。精进公司因李俊铭逾期不缴纳租金及水电费对其采取断水断电的措施是一种违约救济行为，李俊铭以此为由拒绝支付2015年1月开始的租金，本院不予支持。
李俊铭在占有使用案涉厂房、宿舍期间，实际使用所产生的水电费，应向精进公司支付。用电管理费属于双方约定的缴费项目，不是李俊铭实际使用所产生的电费，因案涉《租赁合同》无效，故合同约定的用电管理费亦归于无效，因此精进公司要求李俊铭支付用电管理费并无合法依据，本院不予支持。因此，李俊铭应支付精进公司2014年10月至12月的水电费为93592元（已扣除用电管理费）。因精进公司于2014年12月27日左右开始对李俊铭断水断电，故李俊铭不应再承担自2015年1月开始的基本电费，精进公司要求李俊铭支付2015年1月之后的基本电费，本院不予支持。
因《租赁合同》为无效合同，故违约责任条款应归于无效，因此精进公司要求李俊铭按照每日千分之五支付逾期付款滞纳金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、限被告李俊铭于本判决生效之日起五日内支付原告东莞精进实业投资有限公司2014年11月至2015年1月的房屋占有使用费86400元（2015年1月之后的房屋占有使用费继续按照28800元/月的标准计付至被告李俊铭实际返还租赁物之日止）；
二、限被告李俊铭于本判决生效之日起五日内支付原告东莞精进实业投资有限公司2014年10月至2014年12月的水电费93592元；
三、驳回原告东莞精进实业投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2412元，由原告东莞精进实业投资有限公司负担564元，由被告李俊铭负担1848元。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 钱开群
二〇一五年六月九日
书记员 叶 蕾
附相关法律法规、司法解释条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。