浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温永执异初字第7号
原告：赵胜光。
原告：贾晓珍。
二原告共同委托代理人（特别授权）：周春波，浙江时代商务律师事务所律师。
二原告共同委托代理人（特别授权）：虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。
被告：陈环礼。
被告：朱朝晖。
原告赵胜光、贾晓珍为与被告陈环礼、朱朝晖案外人执行异议之诉纠纷一案，于2013年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理，原告赵胜光、贾晓珍及共同委托代理人周春波、虞聪慧，被告陈环礼到庭参加诉讼，被告朱朝晖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵胜光、贾晓珍诉称：二原告通过房产中介温州易城投资顾问有限公司介绍，于2010年3月26日以3540000元的价格向被告朱朝晖购买了坐落于温州市瓯海区瓯海大道博沃嘉园3号楼1001室的房产，并于当日签订了《房屋买卖定金合同》。在合同签订以后按照被告朱朝晖的指示汇入陈素珍账户200000元定金、汇入被告朱朝晖账户2000000元购房款，及代被告朱朝晖还清了诉争房产的按揭贷款，在二原告付清了所有的购房款以后，实际入住了诉争房产。2013年1月份，二原告前往温州市瓯海区房管局办理房产贷款抵押注销手续时发现诉争房产被永嘉县人民法院查封，为此，二原告向永嘉县人民法院提出执行异议，2013年9月21日，法院裁定驳回二原告的异议。因二原告与被告朱朝晖的房产买卖行为发生在被告陈环礼与被告朱朝晖发生借贷关系之前，且原告已经实际入住房产，并支付了购房款，可见原告已取得了该房产的所有权，被告朱朝晖不再是诉争房产的所有权人，根据相关法律法规，法院应终止对房产的执行并解除查封。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：一、请求法院确认二原告与被告朱朝晖签订的《房屋买卖定金合同》有效及坐落于温州市瓯海区瓯海大道博沃嘉园3号楼1001室房屋为二原告所有；二、请求永嘉县人民法院立即停止对上述房屋的执行，并立即解除对上述房屋的查封；三、诉讼费用由被告承担。
原告为了证明起诉的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据：
证据1-3、二原告身份证复印件、被告陈环礼身份信息查询复印件、被告朱朝晖身份证复印件，以证明原、被告的主体资格；
证据4、二原告结婚证，证明二原告系夫妻关系；
证据5、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、发票、《房屋买卖定金合同》及补充协议、定金收条、购房款收条、银行转账凭证，证明诉争房产已由被告朱朝晖卖给二原告，二原告已经付清房款的事实；
证据6、中信银行个人开户业务综合申请表、中信银行交易明细及借款合同、中信银行提前还款凭证，证明诉争房产的银行按揭款已经由二原告付清的事实；
证据7、公证书，证明诉争房产已由被告朱朝晖卖给二原告的事实；
证据8、博沃嘉园前期物业管理服务协议、结算单、房屋装修申请登记表、中广有线发票及受理单、燃气有限公司用气申请表及登记表、变更用电申请表、电费通知单、物业服务费发票、水电周转金收据，证明二原告已实际入住并使用诉争房产的事实；
证据9、（2012）温永商初字第505-1号民事裁定书，证明法院对诉争房产进行了查封的事实；
证据10、（2013）温永执异字第10号执行裁定书，证明二原告已向法院提出执行异议，法院驳回二原告异议的事实。
被告陈环礼辩称：诉争房产现在还在被告朱朝晖名下，系被告朱朝晖所有。被告朱朝晖名下的诉争房产没有房产证，依法不能进行买卖；二原告没有提供在查封之前入住诉争房产的依据。请求法院驳回原告的诉请。
被告朱朝晖未在答辩期限内提出答辩意见。
被告陈环礼、被告朱朝晖未在举证期限内向本院提供证据。
对二原告提供的证据，经被告陈环礼质证认为，证据1-4、9、10均无异议。证据5中《商品房买卖合同》是复印件，不应作为证据使用；银行转账凭证显示定金200000元是汇款给第三人陈素珍与本案无关；《房屋买卖定金合同》与收条上的中介公司不是同一家公司，且《房屋买卖定金合同》系从合同，二原告没有与被告朱朝晖签订房屋买卖的主合同，在没有主合同的情况下，从合同自然无效。证据7公证书只是被告朱朝晖委托第三方贾建道在具备法律、法规、政策规定的转让条件后给予办理转让手续，公证书不是买卖依据，且诉争房产没有产权证之前不能买卖，是违法的。证据8中所有的证据显示二原告入住诉争房产是在法院查封之后，不具有法律效力。
对原告提供的证据，被告朱朝晖未到庭发表质证意见，其在答辩期内亦没有提出异议，视为放弃质证权利。
结合双方当事人的质证意见，本院对原告提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4、9、10，经当庭质证无异议，符合证据客观性、合法性、关联性特征，本院予以认定；证据5中的《商品房买卖合同》已经得到中信银行温州龙湾支行盖章确认且已在温州市瓯海区房产管理局备案登记，符合证据特性，本院予以认定；银行转账凭证虽然显示收款人为第三人陈素珍，但能与被告朱朝晖出具的200000元收条相互印证，且买受人按照出卖人的指示汇入指定账户属于正常的付款行为，本院予以认定；证据7系被告朱朝晖委托第三人贾建道办理诉争房产相关事项的委托公证书，该公证委托行为属于温州地区办理房产买卖、转移与房产所有权相关的收益与风险的一种市场交易规则，符合证据的特性，本院予以认定。证据5中的发票、购房款收条、《房屋买卖定金合同》、证据6、证据8，经审核未发现存在疑点与瑕疵，均予以认定。综合以上对二原告提供证据的认定并结合二原告的陈述，本院认为原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性特征且证据间能够相互印证，本院予以采信。
根据原、被告的陈述与上述认定的证据，本院认定如下事实：
被告朱朝晖于2009年10月15日以1926742元的价格向温州市瓯海房地产开发总公司购买了预售商品房即本案的诉争房产并签订了《商品房买卖合同》及《补充协议（物业管理部分）》，被告朱朝晖分别在2009年9月24日、2009年10月15日支付了购房款400000元、186784元。2010年3月26日原告赵胜光通过中介公司温州易城投资顾问有限公司指南针分公司以3540000元的价格向被告朱朝晖购买了诉争房产并在当日签订了《房屋买卖定金合同》及《补充协议》，合同内容约定了标的价格、办理程序以及双方的权利义务等事项，并在其他条款中约定了被告朱朝晖配合原告赵胜光办理委托公证手续、以被告朱朝晖名义办理诉争房产的银行按揭手续并由原告赵胜光负责偿还款项等内容。原告赵胜光在2010年3月26日支付被告朱朝晖定金200000元并按照被告朱朝晖的指示将款项汇入第三人陈素珍的银行账户，2010年4月20日以银行转账方式支付被告朱朝晖购房款2000000元。2010年4月20日被告朱朝晖与第三人贾建道在温州中信公证处办理了诉争房产的委托公证手续，向二原告转移了与诉争房产所有权相关的风险与收益。2010年4月22日被告朱朝晖与中信银行温州分行、温州市瓯海房地产开发总公司办理了诉争房产的按揭贷款手续，贷款金额为1340000元，贷款直接向温州市瓯海房地产开发总公司发放，由二原告以被告朱朝晖的名义偿还贷款本息，贷款本息已于2013年1月8日偿还完毕。2013年4月26日原告赵胜光以买受人身份与温州市瓯海房地产开发总公司签署诉争房产的商品房结算单、物业服务协议并接收新建诉争房产。2013年6月3日温州市瓯海区住房和城乡建设局受理并批准了原告赵胜光装修诉争房产的申请。2013年6月份以后，二原告办理了与入住、使用诉争房产相关的水、电、网络、燃气等手续。
本院在审理（2012）温永商初字第505号买卖合同纠纷一案中，2012年11月30日，被告陈环礼向本院申请诉讼保全，本院审查后依法裁定查封登记在被告朱朝晖名下的坐落于温州市瓯海区瓯海大道博沃嘉园3号楼1001室房屋，2013年2月26日本院作出（2012）温永商初字第505号民事判决，判决认定被告陈环礼于2010年7月10日向被告朱朝晖、第三人陈素珍提供借款，并判令被告朱朝晖、第三人陈素珍偿还被告陈环礼借款本金4925000元及利息。因被告朱朝晖、第三人陈素珍未履行生效法律文书确定的法律义务，被告陈环礼向本院申请强制执行，本院依法予以立案执行。
2013年9月4日，本院立案受理了二原告提出的请求中止执行诉争房产并解除查封的执行异议。本院审查后，于2013年9月21日作出（2013）温永执异字第10号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。
本案双方争执的焦点为：二原告与被告朱朝晖签订《房屋买卖定金合同》是否有效，进而据以确定房屋所有权归属以及能否阻止执行法院对诉争房产的强制执行措施。
本院认为，《房屋买卖定金合同》虽然从名称上可以初步认定为从合同，但确定合同类型、性质不仅要根据合同名称，还需要对合同内容进行详细的审查并结合本案的相关证据、当事人的陈述来综合判断合同的属性，本案中，原告赵胜光与被告朱朝晖签订的《房屋买卖定金合同》在内容上约定了诉争房产的购买价款、房屋面积、办理程序等相关权利义务且结合《房屋买卖定金合同》签订之后二原告的付款行为、被告朱朝晖办理委托公证手续行为、温州市瓯海房地产开发总公司向二原告交付诉争房产的行为、温州市瓯海区住房和城乡建设局批准二原告装修诉争房产的行政行为等情况，可以认定《房屋买卖定金合同》有效且二原告已经履行了合同义务并已实际使用诉争房产；本案的诉争房产属于预售商品房，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效”；另现行法律、行政法规并无明确规定禁止预售商品房再行转让且《房屋买卖定金合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条导致合同无效情形的规定，因此本院认为《房屋买卖定金合同》系包含定金条款的房屋买卖合同，二原告请求本院确认《房屋买卖定金合同》有效，本院予以支持。二原告作为诉争房产的买受人已按合同的约定支付了全部购房款，并从温州市瓯海房地产开发总公司接收、占有新建诉争房产，虽然未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系二原告的过错所致，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，二原告诉请停止对诉争房产所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》之规定，我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以房产买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争房产的所有权，在本案中二原告与被告朱朝晖之间尚未完成合同标的的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，因此二原告依据《房屋买卖定金合同》迳行主张确认对诉争房产享有所有权的，没有法律依据，故对二原告请求确认诉争房产所有权的主张，本院不予支持。
综上，本院依据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告赵胜光、贾晓珍与被告朱朝晖签订的《房屋买卖定金合同》有效。
二、停止对温州市瓯海区瓯海大道博沃嘉园3号楼1001室的执行。
三、驳回原告赵胜光、贾晓珍的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由原告赵胜光、贾晓珍负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉受理费80元，现金或款汇至温州市中级人民法院，汇款户名：温州市中级人民法院（浙江省省级财政专户结算分户），开户银行：温州市农行营业部，账号：319-299901040006651。如不按期交纳，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 陈俏云
审 判 员 徐学东
代理审判员 陈胜闯
二〇一四年五月十三日
书 记 员 邵赛勇
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