辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第339号
上诉人（原审被告）：沈阳房实万郦物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路61-3号。
法定代表人：李少楠，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区公务员小区业主自治委员会，住所地沈阳市大东区联合路96号。
负责人：马伯夷，男，1946年8月20日出生，回族，该委会主任，住址沈阳市大东区。
委托代理人：韩德福，辽宁东经律师事务所律师。
原审被告：王宏勋，男，1970年4月21日出生，汉族，沈阳市泰宏工程有限公司副总经理，住址沈阳市大东区。
原审第三人：沈阳市房实物业管理有限责任公司，住所地沈阳市沈河区东纬路56号。
法定代表人：孙文奎，该公司总经理。
委托代理人：王彦辉，男，1979年8月17日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：张金慧，女，1990年2月19日出生，土家族，该公司员工。
上诉人沈阳房实万郦物业服务有限公司（以下简称万郦物业）因与被上诉人沈阳市大东区公务员小区业主自治委员会（以下简称业主委员会）、原审被告王宏勋、原审第三人沈阳市房实物业管理有限责任公司（以下简称房实物业）用益物权纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2014）大东民二初字第845号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月14日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人万郦物业的法定代表人李少楠，被上诉人业主委员会的负责人马伯夷、委托代理人韩德福，原审被告王宏勋，原审第三人房实物业的委托代理人张金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
业主委员会诉称，2012年4月1日万郦物业与王宏勋签订一份洮昌公务员小区库房使用权转让协议书，该协议书中万郦物业将坐落于小区2-3号楼间库房永久使用权有偿转让王宏勋使用，王宏勋支付转让费30，000元，业主委员会认为该协议侵犯了业主委员会全体业主的权益，按我国物权法，园区内该建筑为其公用设施，物业管理用房属业主共有，该建筑并非为库房，而是园区的门卫室，万郦物业侵犯全体业主合法权益，故诉讼法院。1、请求法院裁判万郦物业、王宏勋签订小区库房使用权转让协议无效；2、由、王宏勋立即腾退所占用使用的库房归还业主委员会，由万郦物业、王宏勋承担赔偿经济损失10，000元；3、案件受理费由万郦物业承担。
王宏勋辩称，如果库房归房实物业，我的协议有效，如果不归房实物业，那么我腾出。该损失不是我造成的，所以不应由我赔偿损失。
万郦物业辩称，业主委员会所诉不是事实，我方认为，业主委员会是未经大东区物业管理行政主管部门批准备案的非法组织，不具备合法的主体资格。根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定，大东区公务员小区业主自治委员会成员均拖欠物业费，不具备当选业主委员会成员资格，大东区住宅小区管理办公室对洮昌公务员小区业主自治委员会未予以批准和备案，业主委员会不具备合法的主体资格。根据沈阳市住宅小区管理办法规定，门卫室、自行车库等属于国家所有。房屋开发建设单位沈阳市经济适用住房发展中心已将小区的房屋产权、管理权、经营权全部移交给沈阳市房产实业公司（国有企业），沈阳市房产实业公司（更名为沈阳市房实物业管理有限责任公司）已将上述房屋产权、管理权、经营权交付给我方。综上，我方请求法院驳回业主委员会的诉讼请求。
房实物业述称：我方从房屋建成就接手开始在小区内从事物业服务。2010年我方与万郦物业之间有协议，已经把小区的物业服务管理转交给万郦物业公司。
原审法院审理查明，1997年12月16日，沈阳市经济适用住房发展中心与沈阳市房产实业公司就洮昌公务员小区物业管理有关事宜达成协议，其中移交范围包括小区1#-14#楼总建筑面积合计7.6万平方米及自行车库等附属建筑和公益设施及配套工程（不含煤气、供暖）的房屋产权、管理权全部移交管理。1998年5月18日，沈阳市经济适用住房发展中心与沈阳市房产实业公司又签订了一份补充协议书，约定了房屋的维修事宜。1998年8月28日，沈阳市大东区洮昌公务员住宅小区管理委员会作出聘用沈阳市房产实业公司租赁物业公司为洮昌公务员住宅小区物业管理单位的决定。
2010年12月12日，万郦物业（乙方）与房实物业（甲方）签订关于房实物业将部分管理权和其债权债务及部分资产移交协议，约定甲方将其所辖的11个物业管区，包括本案涉诉的洮昌公务员小区，共计772900.34平方米的经营服务权及相关的物业管理服务用房、附属配套建筑和设施等移交给乙方。甲方在上述物业管理服务委托合同未到期以前，应为乙方提供物业管理服务必要的方便。待合同到期后，由乙方负责与各小区业主委员会签订新的物业管理服务合同。
2012年4月1日，王宏勋（乙方）与万郦物业（甲方）签订洮昌公务员小区库房使用权转让协议书，约定甲方将位于洮昌公务员小区2#-3#楼之间的库房永久使用权有偿转让乙方使用。乙方一次性向甲方支付转让费3万元。乙方在使用期间，甲方不再收取其他费用。
2012年10月24日，沈阳市人民政府下发沈政发（2012）83号《关于加强住宅区物业管理的实施意见》，在该文件中写明街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导，列席业主大会和业主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理。
2014年7月8日，沈阳市大东区洮昌街道公务员社区委员会、沈阳市大东区洮昌街道办事处共同出具了一份证实材料，内容为：洮昌街道公务小区业主自治委员会于2012年10月28日成立。该小区业主自治委员会成立是按照国家住建部（2009）274号文件精神和沈阳市人民政府沈政办发（2012）83号文件要求，社区在广大业主提名、业主自荐、推荐基础上，代行业主委员会职责，成立了业主大会筹备组，采取入户走票、书面征询业主意见的形式，召开了公务员小区业主大会临时会议。并经由66%业主签字同意，成立了公务员小区业主自治委员会。
2014年9月17日，沈阳市保障性住房管理办公室出具了一份情况说明，内容为，沈阳市大东区洮昌公务员住宅小区是由我单位沈阳市经济适用住房发展中心（现已更名为沈阳市保障性住房管理办公室）开发建设，并于1997年竣工交付使用。1997年12月16日我单位与当时沈阳市房产局直属国有企业沈阳市房产实业公司签订房屋产权、管理权全部移交《协议书》。根据《沈阳市住宅小区管理办法》第二十四条之规定及已签订的《协议书》第一条移交范围的相关内容，我单位已将小区的自行车库等附属设施和公益设施及配套工程（不含煤气、供暖）的房屋产权、管理权全部移交给沈阳市房产实业公司管理。原《协议书》继续有效。为保障国有资产的不流失，我单位同意将上述房屋的产权、管理权仍然交由沈阳市房产实业公司转制后的企业继续管理。
另查，大东区洮昌花园小区建成后至2010年的物业服务由房实物业负责。沈阳市房产实业公司、沈阳市房产实业公司租赁物业公司为房实物业的前身企业。2010年12月至2012年10月，小区由万郦物业负责小区物业服务，但未签订物业服务合同。2012年10月以后小区没有物业公司从事物业服务。2012年12月28日，小区成立业主自治委员会。2013年1月1日，业主委员会与案外人兰梅签订房屋租赁协议，房屋地址位于沈阳市大东区联合路96号小区服务用房，每季度租金2，100元。该房屋位于园区中间位置，离诉争房屋有30至40米。
再查，业主委员会起诉后，对诉争的房屋照有两张相片，相片显示该库房在小区西北门处，临近马路的外墙挂有一牌匾，上写有“沈阳市房产实业公司租赁物业公司洮昌物业管理处”字样。西北门现处于封闭状态。
原审法院认为，本案的争议焦点之一是业主委员会的主体资格。根据沈阳市人民政府下发沈政发（2012）83号《关于加强住宅区物业管理的实施意见》，在该文件中写明街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作。2014年7月8日，沈阳市大东区洮昌街道公务员社区委员会、沈阳市大东区洮昌街道办事处共同出具了一份证实材料，证明该小区业主自治委员会成立是按照国家住建部（2009）274号文件精神和沈阳市人民政府沈政办发（2012）83号文件要求而成立的。因此，原审法院认为，业主委员会可以成为本案诉讼主体。
本案的争议焦点之二是争议房屋的使用权归属。对于争议库房的建设单位为沈阳市经济适用房发展中心，业主委员会、万郦物业及房实物业均无异议。1997年12月16日沈阳市经济适用房发展中心与沈阳市房产实业公司所签订的协议书，依据的是（1994）35号《沈阳市住宅小区管理办法》第二十四条“开发建设单位应在移交住宅小区时，向小区管委会提供小区总建筑面积0.2%以上的小区管理用房，其产权属国家所有”的规定，可以确定本案争议房屋的权属应为国家所有，性质应当为小区管理用房。关于争议房屋使用权的问题，1997年12月16日，开发建设单位将诉争房屋所在小区整体的产权、管理权移交给为小区从事物业服务的沈阳市房产实业公司管理，未交给小区管委会的原因是当时小区管委会并未成立，沈阳市房产实业公司拥有管理权的前提是其为小区提供物业服务，本案诉争房屋也在此前提下由该公司进行使用管理，这也能够解释业主委员会在起诉前拍摄的诉争房屋的照片外墙挂有“洮昌物业管理处”字样的原因。2010年12月12日，第三人将其所辖的11个物业管区的经营服务权及相关的物业管理服务用房、附属配套建筑和设施等，包括本案诉争房屋所在的洮昌公务员小区，移交给被告万郦物业。万郦物业接手本案诉争房屋所在的小区后，从事物业服务直至2012年10月。上述情况说明，无论是沈阳市房产实业公司还是万郦物业使用诉争房屋均是因为是小区的物业公司，现二公司均已不在小区内从事物业服务，万郦物业未有授权将诉争房屋有偿转让，其行为无效，王宏勋应将此房屋腾出交还业主委员会。
关于小区的原建设单位沈阳市经济适用房发展中心在2014年9月17日出具的情况说明中提到的“为保障国有资产的不流失，我单位同意将上述房屋的产权、管理权仍然交由沈阳市房产实业公司转制后的企业继续管理”，原审法院认为，虽然沈阳市经济适用房发展中心为洮昌公务员小区的建设单位，但在1997年12月16日，沈阳市经济适用房发展中心已将小区整体移交给当时的物业公司，其作为建设单位的职责已经履行完毕，小区由哪个单位进行物业管理是由小区全体业主所决定，故原审法院对万郦物业以上述陈述作为证据不予采纳。
关于业主委员会要求万郦物业与王宏勋赔偿租金损失的请求，因王宏勋为受让方，并无过错，不应由其承担赔偿责任。租金损失应由转让方即万郦物业承担。关于给付标准，业主委员会要求每月租金按800元计算，共计18个月，合计10，000元，业主委员会在庭审后补充说明赔偿租金截至王宏勋腾出房屋之日止，总计给付18个月租金即可。业主委员会提供了一份在园区中间位置的小区服务用房的租赁协议，租赁用途为超市，每月租金为700元作为参考，但本案诉争房屋的位置在小区西北门处，西北门一直处于封闭状态，王宏勋租赁此房屋的用途为库房，租金为3万元，期限为长期。二个房屋面积相差不多。综合上述事实，本院认为每月租金酌以300元为宜，合计5，400元。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条之规定，原审法院判决如下：“一、被告王宏勋与被告沈阳房实万郦物业服务有限公司签订的洮昌公务员小区库房使用权转让协议书无效；二、被告王宏勋于本判决发生法律效力后20日内腾出位于沈阳市大东区洮昌公务员住宅小区西北门处的房屋交还原告沈阳市大东区公务员小区业主自治委员会；三、被告沈阳房实万郦物业服务有限公司于本判决发生法律效力后5日内赔偿原告沈阳市大东区公务员小区业主自治委员会租金损失5400元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费900元，由被告沈阳房实万郦物业服务有限公司负担。”
宣判后，万郦物业不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回业主委员会的诉讼请求，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。业主委员会仅提供由大东区洮昌街道办事处及公务员共同出具的证实材料证明公务员小区业主自治委员会于2012年10月28日成立，但没有提供成立业主大会和业主委员会的相关资料。大东区住宅小区管理办公室依据住建部（2009）274号文件，对洮昌公务员小区业主自治委员会申请备案的要求未予以批准。2012年10月24日沈阳市政府办公厅下发（2012）83号文件，文件提出由街道办事处负责业主大会和业主委员会的设立和备案工作。2012年10月28日公务员小区业主委员会批准成立，在程序上、筹备时限上以及公告时限上均违反国家住建部（2009）274号文件的相关规定。因此业主委员会的成立非法，其不具备合法的主体资格。二、为了加强洮昌公务员小区的物业管理工作，补充小区物业费不足，保持小区经营和管理达到良性循环，1997年8月沈阳市房产实业公司在公务员小区自行投资建设经营用房（1#-11#楼之间）和库房（2#-3#楼之间），它属于企业固定资产，任何单位和个人不得强行占用。上述房屋的管理权和经营权房实物业已移交给上诉人。三、原审认定诉争库房租金每月300元没有事实依据。
被上诉人业主委员会辩称，业主委员会诉讼主体是适格的。原审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告王宏勋答辩称，同意上诉人的诉讼请求。
原审第三人房实物业辩称，同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
以上事实的认定，有当事人陈述、洮昌公务员小区库房使用权转让协议书、照片、1997年12月16日的协议书、1998年5月18日的补充协议书、1998年8月28日关于聘用沈阳市房产实业公司租赁物业公司为洮昌公务员住宅小区物业管理单位的决定、2010年12月12日部分管理权和其债权债务及部分资产移交协议、2014年7月8日的证实材料、2014年9月17日的情况说明、沈政发（2012）83号文件等证据，经庭审质证，本院予以确认，在原审卷宗佐证。
本院认为，关于业主委员会主体是否适格的问题。从2014年7月8日，沈阳市大东区洮昌街道公务员社区委员会、沈阳市大东区洮昌街道办事处共同出具的证实材料可以证明业主委员会成立是符合国家住建部（2009）274号文件精神和沈阳市人民政府沈政办发（2012）83号文件要求的，故业主委员会作为本案的诉讼主体适格。万郦物业主张业主委员会主体不适格，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉争房屋的性质，诉争房屋所在小区系沈阳市经济适用住房发展中心开发建设，其将小区的附属设施和公益设施及配套工程的房屋产权、管理权全部移交给沈阳市房产实业公司进行管理，故诉争房屋的性质应为小区的管理用房，沈阳市房产实业公司享有对该小区管理用房的管理权，万郦物业在承接房实物业的债权债务后，其所享有的亦系在为小区提供物业服务期限内对小区管理用房的管理权，其未经未经业主大会同意，擅自处分小区管理用房的行为损害了小区全体业主的利益，其行为无效。关于赔偿租金损失的问题，原审法院参照其小区其他相类似房屋的租金标准，结合诉争房屋的地点、用途等酌定诉争房屋每月租金为300元并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人沈阳房实万郦物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年二月十五日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。