江苏省镇江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏11执异14号
案外人：江苏谭木匠旅游发展有限公司。
申请执行人：彭军。
被执行人：徐军。
被执行人：苏州建兴置业有限公司。
本院在执行申请执行人彭军与被执行人徐军、苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）民间借贷纠纷一案中，案外人江苏谭木匠旅游发展有限公司于2016年12月21日对执行位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人江苏谭木匠旅游发展有限公司称，贵院查封的句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋系我公司所有，因房产公司逾期交房，我已向仲裁委员会申请仲裁。我与苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴公司句容分公司）签订的购房合同合法有效，并办理了备案手续。
申请执行人彭军称，对异议人与建兴公司句容分公司的商品房买卖情况我不清楚，我申请执行涉案房屋，依据和程序合法，贵院应强制执行，异议人可以通过其他合法途径追究出卖人的违约责任。请求贵院驳回异议人的执行异议。
被执行人建兴公司称，句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾的房屋，句容市人民政府在统筹解决，需等待一段时间。异议人支付房款的情况有待总公司再次确认。本案执行依据即民事判决书有恶意、虚假诉讼嫌疑，最高人民法院已受理了我公司的再审申请，请贵院考虑此情况。
本院查明，本院在审理2015年2月6日立案受理的原告王灿与被告徐军、建兴公司民间借贷纠纷一案中，根据王灿财产保全申请，于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0029-1号民事裁定：冻结被告徐军、建兴公司银行存款2500万元，或查封被告其他等值财产。在执行上述民事裁定过程中，本院于2015年2月11日作出（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封被告建兴公司句容分公司名下坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋，并于同日将上述民事裁定书和协助执行通知书送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。
另查明，原告王灿于2015年2月6日向本院提起诉讼，请求判令被告徐军、建兴公司返还借款本金2000万元；利息3463988元，2015年10月21日起至全部款项还清之日起的利息按照同期银行贷款利率的4倍计算；律师费261060元；违约金400万元。本院于2016年4月19日作出（2015）镇民初字第29号民事判决：一、被告徐军于本判决生效之日起十日内返还原告王灿借款2000万元；二、被告徐军支付原告王灿自2014年12月12日起至2015年10月20日的利息及违约金411.62万元。自2015年10月21日起至款项履行完毕，以欠付本金为基数，按照利率24%计算利息；三、被告建兴公司对被告徐军的上述债务承担连带保证；四、驳回原告王灿的其他诉讼请求。建兴公司不服，向江苏省高级人民法院提起上诉，2016年10月8日江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终951号民事判决：驳回上诉，维持原判。
还查明，2015年4月3日，原告王灿与彭军签订了一份债权转让协议，将其对徐军、建兴公司的诉争债权（本金2000万元、利息、逾期利息、违约金及实现债权的相关费用）转让给彭军并将债权转让通知书邮寄给徐军，同时双方还就债权转让协议以及债权转让通知书的邮寄行为于该日向镇江市京口区公证处申请公证，该处分别作出（2014）镇京证经内字第195号公证书和（2015）镇京证经内字第201号公证书予以确认。2016年10月24日彭军向本院对上述生效判决申请了强制执行，本院于2016年10月25日立案执行。在执行中，本院向江苏谭木匠旅游发展有限公司发出（2016）苏11执411号通知，载明将对查封的建兴公司句容分公司开发的位于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋进行评估拍卖。
又查明，建兴公司句容分公司系建兴公司的分支机构，不具有法人资格。2013年12月24日江苏谭木匠旅游发展有限公司与建兴公司句容分公司签订《商品房买卖合同》十三份，载明：由江苏谭木匠旅游发展有限公司购买建兴公司句容分公司坐落于句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋；江苏谭木匠旅游发展有限公司购买的房屋为预售商品房，用途为营业用房；009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号建筑面积分别为142.08平方米、132.16平方米、99.12平方米、99.12平方米、149.72平方米、99.13平方米、132.83平方米、198.26平方米、132.16平方米、164.96平方米、164.96平方米、141.88平方米、207.86平方米，总金额为33556320元，付款方式均为一次性付清；房屋交付期限为2014年9月30日前。合同当日，谭木匠公司依约支付了全部购房款。后因被执行人建兴公司、建兴公司句容分公司未能按期交房，谭木匠公司向镇江市仲裁委员会提起仲裁，在仲裁庭审理过程中，谭木匠公司与建兴公司、建兴公司句容分公司于2015年12月1日自行办理了房屋实物交接手续。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人江苏谭木匠旅游发展有限公司作为房屋买受人，对其购买的句容市华阳镇东昌路尚岛悦澜湾009幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号；010幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号房屋提出执行异议，不符合上述规定第（二）项规定的情形，故不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人江苏谭木匠旅游发展有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 李 书 文
审 判 员 成 宝 春
代理审判员 司马仲华
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 覃 嘉 茜