安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初2714号
原告：高鑫，男，1997年5月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。
委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王俊，安徽中特律师事务所实习律师。
被告：姚红梅，女，1969年3月14日出生，汉族，无业，住安徽省旌德县。
被告：曹君君，女，1988年8月19日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
委托诉讼代理人：王恺，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪凌，安徽同合律师事务所律师。
第三人：方健，男，1990年9月28日出生，汉族，住安徽省桐城市。
委托诉讼代理人：王恺，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原告高鑫与被告姚红梅、被告曹君君、第三人方健确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年10月13日公开开庭进行了审理。原告高鑫的委托诉讼代理人曹振东、王俊，被告姚红梅，被告曹君君的委托诉讼代理人倪凌、王恺，第三人方健及其委托诉讼代理人王恺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高鑫诉称：原被告于2015年12月20日经合肥福佑房地产营销策划有限公司介绍双方签订存量房买卖合同，约定被告将位于合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋作价为1900000元卖给原告，原被告双方于2015年12月20日签订房地产买卖合同之补充协议，双方约定自2015年12月20日起由原告替被告支付银行按揭贷款。原告签订合同后按照合同约定支付被告二十万元购房款并按照合同约定替被告支付了按揭款，现被告姚红梅不履行合同约定，恶意串通被告曹君君，于2016年3月29日加急将房屋过户至曹君君名下，导致原告房屋无法办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、确认两被告签订的存量房买卖合同无效、将该房屋过户回被告姚红梅；1、本案诉讼费用由被告承担。
原告高鑫为支持自己的诉讼请求，向本院提供证据如下：1、房屋登记簿原件一份，证明原被告之间涉案房屋已过户；2、两被告存量房买卖合同和房屋过户登记手续各一份，证明两被告恶意交易的备案价格是100万元，双方签订的时间是2016年3月29日，发证的时间是3月30日，证明涉案房屋的交易价格低于市场价格，明显不合理，交易的价格和时间与两被告在庭审中陈述不一致。询问笔录可以证明双方交易时间，申请可以证明两被告没有经过资金托管账户，而是现金交易不符合常理。两被告存在恶意串通以低于市场价交易；3、原告和被告姚红梅存量房买卖合同原件、补充协议原件、房款收据原件和银行转款凭单原件各一份，证明原告按照合同约定支付首付款和支付按揭贷款，且付到2016年3月份；4、通话录音光盘原件一份，证明被告曹君君知道原告与姚红梅签订了购房合同，且购房合同已履行，曹君君与姚红梅继续购买房屋情况；5、证明原件一份，证明被告之间房屋买卖情况；6、证人高某、李某、黄某证言，证明被告曹君君明知原告与被告姚红梅签订购房合同，且购房合同已履行，被告曹君君仍继续购买房屋；被告曹君君购买房屋存在恶意，每个区预约过户时间不会低于1个月，过户至少在前面程序办好后，一个月之后才能过户，过户存在滥用职权的行为，29日我方要求查封房产，房屋已过户，按照正常交易，房屋是能查封的，被告曹君君是无法办理的过户的。
被告姚红梅庭审辩称：我是因为家里出了状况才卖房的，不是为了炒房。我与原告签合同是2015年12月20日，签合同的当晚，讲好原告把209000元打给福佑中介，福佑中介在第二天早上把钱给我，但直到22日福佑中介也没有打钱给我，后来我联系福佑中介，福佑中介跟我说原告要求到房产局打房产的备案情况，后来原告去查了房屋备案，发现房屋产权没有问题原告才把钱打给我，当时我就发现原告很难沟通。去年年底，开发商通知收房前先交税，我没钱交税，我打电话给福佑中介，让福佑中介跟原告联系，给我6万元交税钱，6万元在尾款中扣除，后来开发商又让我交29000多元的维修资金，中介说29000多元的维修资金应该是我承担，我不能接受，当时谈不拢，我要求主动联系原告，正月初九我打电话给原告，原告态度强硬，让我跟福佑中介谈。福佑中介没有跟我说清我要承担哪些税，原告要承担哪些税，我当时联系原告，原告把我电话挂了，福佑中介说要跟领导汇报就没有下文了，后来我跟福佑中介说房子就先放那，等你们来找我。原告与福佑中介合伙欺骗我，因为要交税才能拿房，原告不愿意先交6万元的税，我只有把房子卖给愿意交税的曹君君。我与曹君君是2016年2月22日签订的合同，2016年2月22日合肥好来屋房地产营销有限公司跟我说给我找到买家了，我就去看，曹君君与其丈夫很好沟通，我因为急着拿房说不要定金，我只要交税的钱，先把房子拿到手再说，曹君君的丈夫说有8万元，就把8万元打给我了。我与原告签订合同后，没有仔细看合同，我以为福佑中介跟我女婿已谈好，我为自己的无知买单。我不知道有20%的违约金，如果有20%的违约金，我就不会找第二个中介卖房，就让福佑中介跟原告商量，就不会有下面的起诉的。我并没有把房子挂在合肥好来屋房地产营销有限公司卖的，是合肥好来屋房地产营销有限公司找到我，因为我与原告搞的不愉快，合肥好来屋房地产营销有限公司正好打电话给我，我就去了。
被告姚红梅未提供证据。
被告曹君君庭审辩称：1、原告认为姚红梅、曹君君串通不属实，姚红梅、曹君君原先并不认识，曹君君是2016年2月份在网上看到姚红梅的房屋出卖信息，鉴于当时合肥房价的影响，对房屋的位置等满意，并于2016年2月20日通过合肥好来屋房地产营销有限公司与姚红梅取得联系，并于当日签订房屋买卖合同，并于208万元的价格购买该房屋，同时，已支付宝方式向姚红梅支付8万元作为定金，2016年3月26日，合肥好来屋通知曹君君可以办证，曹君君遂于2016年3月28日到合肥市置地广场营销中心确定事实，整个过程，购买房屋是曹君君的真实意思表示，是为了购买房屋进行投资，曹君君在签订合同时一直不知道原告，更谈不上与姚红梅恶意串通；2、关于原告诉称两被告之间有恶意串通的行为，在本案中，两被告不认识，均是通过好来屋房地产作为中介认识，不存在恶意串通，曹君君购买的价格是208万元，高于原告的190万元，符合市场价格；3、该房屋并未过户给原告，房屋所有权属于姚红梅所有，原告与姚红梅签订合同是意向合同，姚红梅对该房屋享有完全的所有权，原告可以要求姚红梅承担违约责任，但不能确认两被告的合同无效；4、本案实质上是一房多卖，依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第三款之规定：“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的”，姚红梅已办理房屋所有权登记；5、原告不符合诉讼主体资格，原告不是案涉当事人，原告与本合同无直接利害关系，原告是与被告姚红梅签订另一份买卖合同的当事人，原告未取得房屋产权，只是依据合同对房屋有期待利益，而该利益的取得依靠原告与被告姚红梅是否充当履行合同，而非必须确定享有利益，且在本案第一次庭审中，被告姚红梅明确表示因双方付款纠纷，拒不履行原告与被告姚红梅签订的存量房买卖合同，我方可以判定原告不能取得该房屋的相关利益，故此原告不是案涉房屋当事人，与本案无直接利害关系，无权起诉请求本案合同无效，本案原告不是适格主体；6、被告姚红梅、曹君君签订的合同并非无效，被告姚红梅为了规避税收，在原合同上变更了原房屋交易价，但该行为不导致合同无效，依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要京高法发（2014）489号第4条规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方签字的网签合同）为规避国家税收监管，隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效，不影响合同其他条款的效力，当事人以逃避国家税收为由要求确认合同无效的，不予支持。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。
被告曹君君为证明自己的主张，提供证据如下：1、房地产经纪合同原件、存量房买卖合同原件、补充协议原件各一份，证明曹君君通过合肥市好来屋房地产营销有限公司购买的涉案房屋，购买房屋日期是2016年2月22日；2、曹君君与姚红梅转账凭证原件、光大银行交易明细原件两页及姚红梅所出具的收条原件4张、曹君君支付居间机构合肥好来屋房地产营销有限责任公司居间费的银行流水打印件1份、网银转账回单打印件1张，证明曹君君已全额支付购房款208万元及居间费，合同已得到充分适当履行的事实。
第三人方健庭审述称：同被告曹君君的答辩意见。
第三人方健未提供证据。
对上述证据本院审核认定如下：原告所举证据1、2、3，被告曹君君所举证据1、2具有真实性、合法性、关联性,其证明效力予以认定；原告证据4、5、6中能与其他部分相互印证的部分证明效力予以认定，其余部分不予认定。
依据本院审核认定的证据及当事人陈述查明的事实如下：被告曹君君和第三人方健之间系夫妻关系。被告姚红梅从开发商处购买了位于合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋。2016年3月18日，该房屋登记至姚红梅名下。2015年12月20日，买受人高鑫（乙方）与出卖人姚红梅（甲方）在合肥福佑房地产营销策划有限公司的居间下签订《存量房买卖合同》一份，主要内容为姚红梅将名下合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋出售给高鑫，建筑面积142.19平方米，价款190万元。甲乙双方同意款清交房。由乙方缴纳国家税费，税费以实际为准。甲乙双方确认到2016年3月31日前共同向房地产管理部门申请转移登记手续。合同还约定了其他事项。补充协议约定，乙方在签订本协议当日支付购房定金20万元，在2016年3月31日前过户，在过户当日把170万元购房款存入房产局指定账户。双方还约定，自2015年12月20日起，此房屋内剩余贷款由乙方承担支付。2015年12月20日，姚红梅收到高鑫支付的房款20万元。此后高鑫代姚红梅支付了部分月份的按揭款叁万元左右。2016年2月22日，姚红梅与曹君君、方健在合肥市好来屋房地产营销有限责任公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：姚红梅将合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋出卖给曹君君、方健，售价208万元，在房产局下发已过户的房产证及曹君君、方健支付完全部的购房款后的三日内办理房屋交接手续。在本合同生效后30日内办理存量房转移登记手续，过户税费等由曹君君、方健承担。曹君君、方健自愿用96万元购房款帮姚红梅偿还按揭贷款，此款冲抵总房款。双方还签订了补充协议一份，在本合同生效当日直接支付定金80000元，定金双方自行交接；姚红梅保证此房无产权纠纷；双方任何一方违反约定，由违约方向守约方支付合同价款的20%为违约金。姚红梅净得购房款208万元，过户所产生的税费由曹君君、方健承担；过户之前姚红梅结清该房所欠费用，姚红梅办理产权证的费用由姚红梅自行承担；开发商赠送的中央空调等包含在房价内。2016年2月22日，姚红梅收到曹君君支付的购买政务区置地广场5#3202室房屋定金80000元；2016年3月28日，姚红梅收到曹君君转账支付的购房款89000元；2016年3月28日，姚红梅收到曹君君转账支付的房款（置地广场5#3202室）964100.17元，姚红梅用此款偿还了涉案房屋的按揭贷款；2016年3月29日，姚红梅收到曹君君转账支付的房款（置地广场5#3202室）957643元。至此，被告曹君君合计支付姚红梅购房款209余万元。2016年3月29日，合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋过户登记至曹君君名下。涉案房屋已经交付给曹君君。原告提供其从合肥市不动产登记中心蜀山分中心调取的曹君君与姚红梅于2016年3月29日签订的《存量房买卖合同》中载明：购房款100万元。原告提供其从合肥市不动产登记中心蜀山分中心调取的曹君君与姚红梅于2016年3月29日共同提交的《申请》中载明购房款双方私下已经结清，不办理资金托管。庭审中两被告及第三人均认可涉案房屋的实际房屋交易价格为209余万元，后在过户时，因为要将房屋过户至曹君君名下，因此仅有姚红梅和曹君君签订了售价为100万元的在房产局留存的合同。2016年3月28日，曹君君、方健在陪同姚红梅还银行按揭款时与高鑫之父高某相遇，知晓了姚红梅与高鑫买房纠纷一事。2016年4月7日，原告诉至法院。
本院认为：被告姚红梅作为合肥市政务区置地广场柏悦公馆5幢3202室房屋的原所有权人与被告曹君君以及第三人方健之间签订了两份关于涉案房屋的《存量房买卖合同》，一份为2016年2月22日由第三人参与签订的合同，载明售价为208万元，一份2016年3月29日过户当天姚红梅和曹君君两人在房产局签订的《存量房买卖合同》，载明售价为100万元，虽然2016年3月29日的合同载明价格100万元，但是考虑第三人方健和被告曹君君之间系夫妻关系，且曹君君实际支付给姚红梅购房款209余万元，上述两份存量房买卖合同以及实际履行情况可以证实两被告之间买卖涉案房屋的意思表示真实且双方达成了合意，且涉案房屋已经过户登记至曹君君名下，曹君君也已经实际接收了涉案房屋，由此姚红梅和曹君君之间的房屋买卖交易已经履行完毕，从维护既成的交易秩序安全的角度考量，已经履行完毕的交易行为应予保护，因此原告要求确认曹君君、姚红梅签订的存量房买卖合同无效，并将涉案房屋过户回姚红梅，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告高鑫的诉讼请求。
案件受理费80元，财产保全费5000元，合计为5080元，由原告高鑫负担。
如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 王新月
人民陪审员 窦中山
人民陪审员 韩 琳
二〇一六年十月二十日
书 记 员 柴莹莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。