广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法商终字第1397号
上诉人（原审原告）：莫运平，女，×族，××××年×月×日出生，身份证住址：××省××市××区××路××号，身份证号码：×××××××××××，系×市×区××幼儿园法定代表人。
委托代理人：庄毓添，广东深天正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市坪山新区坑梓办事处秀新社区居民委员会，住所地：深圳市坪山新区坑梓办事处秀新社区人民西路32号，组织机构代码：79923671-8。
法定代表人：黄俊权，主任。
委托代理人：陈招娣，广东国晖律师事务所实习律师。
委托代理人：于非林，广东国晖律师事务所律师。
上诉人莫运平因与被上诉人深圳市坪山新区坑梓办事处秀新社区居民委员会（以下简称秀新委员会）承包经营合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民二初字第2180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年7月1日，莫运平与秀新委员会签订了一份《秀新村幼儿园承包合同》，该合同约定由秀新委员会（甲方）将xx幼儿园承包予莫运平（乙方）经营管理，并约定乙方承包xx幼儿园必需向甲方交付押金40000元，押金要在签订本合同时交清，合同期限满三天内，乙方将有关财产移交甲方后，甲方将押金退还乙方；双方确定承包期限为六年，即自2003年7月20日至2009年7月20日止；乙方承包期间该园内如幼儿发生任何事故，一切责任由乙方负责；乙方经营期间不得对建筑物随意改造，如确需改造的必须得到甲方同意；该合同期满后园内物业产权（包括乙方投入的改善办园条件、环境设备设施等资产）归甲方所有，乙方购买的车辆归属乙方所有；合同期满后，如果甲方继续将幼儿园对外承包，在同等条件下，乙方有优先承包权等条件。该合同签订后，双方已实际履行了合同。2009年9月4日，秀新委员会根据社区两委班子扩大会议（2009年7月29日）讨论同意，对莫运平与秀新委员会双方签订的上述合同予以延期二年，即至2011年7月20日止，并载明合同的其他条款按原合同执行。上述合同到期后，莫运平至今还使用涉案幼儿园。双方对承包涉案幼儿园产生纠纷，莫运平遂于2012年6月27日诉至原审法院。
2012年4月16日，秀新委员会作出的《通知》，内容如下：xx幼儿园投入使用已有十多年时间，原有建筑和硬件设施已远远不能满足当前社会幼儿办学需要，为进一步完善辖区幼儿园办学条件，鉴于该社区与辖区幼儿园所签订合同已到期，经秀新社区两委班子研究决定于2012年7月15日收回该园物业使用权。2012年5月7日，秀新委员会作出的《通知》，内容如下：xx幼儿园已投入使用已有十多年时间，原有建筑和硬件设施已远远不能满足当前社会幼儿办学需要（原幼儿园设计容纳学员70人，现实际学员约200人）。按国家教育部有关办学人员的规定，现xx幼儿园的承包者，严重违反国家教育部门有关规定。为进一步完善辖区幼儿园办学条件，鉴于该社区与辖区幼儿园所签订合同已超过合同期限（原自2003年7月20日至2009年7月20日止，2009年7月29日经两委班子扩大会议决定承包合同期限延长两年，即至2011年7月20日止）。现经秀新社区两委班子研究决定于2012年7月15日收回该园物业使用权，由该社区自主经营。请辖区幼儿园在收到该通知之日起十天内自行与该社区有关人员办理相关移交手续。请莫运平园长在该社区收回该园使用权前继续履行园长责任做好幼儿学员的教育、安全和员工交接工作。2012年5月14日向莫运平邮寄了上述通知，莫运平确认收到上述通知，但认为系秀新委员会单方作出的意思表示。
2012年9月12日，莫运平向深圳市坑梓秀新股份合作公司的深圳农村商业银行秀新支行账号××××××××××××汇入30000元。深圳市坑梓秀新股份合作公司于2012年10月12日，向莫运平邮寄一份《办理错误存款退款通知书》，内容如下：请彭火康、莫运平收到通知日起速来该司坑梓街道人民西路32号村委办公楼1楼财务室，办理退回2012年9月12日存入该司账户深圳农村商业银行秀新支行的30000元款项。莫运平确认收到上述通知，其认为莫运平在积极履行合同义务，并证明莫运平与秀新委员会之间的租赁关系仍然存在。
在诉讼过程中，莫运平申请原审法院调取秀新委员会与案外人罗××、张××签订的《房屋租赁合同》。为了查明案情的需要，原审法院依法向深圳市坪山新区坑梓街道司法所调取上述租赁合同，并依法送达给莫运平与秀新委员会。该合同系秀新委员会与案外人罗××、张××于2011年1月13日签订，约定：秀新委员会将秀新社区秀新路42号房屋出租给案外人罗××、张××使用；租金5000元／月，租赁期限为15年从2011年7月21日至2026年7月20日止；该租赁房屋为幼儿园用途，未经秀新委员会同意不得将租赁房屋用于其他用途等条款。诉讼中，秀新委员会向原审法院提交一份2012年4月20日其与案外人罗××、张××签订的《解除房屋租赁合同协议书》，内容如下：因社区居民委员会在2012年4月16日召开社区两委工作会议讨论关于幼儿园的问题，社区两委一致作出收回幼儿园使用权的决定，不再对外出租或承包。在此秀新委员会与案外人罗××、张××经友好协商，双方自愿解除原在2011年1月13日签订的《房屋租赁合同书》。上述《解除房屋租赁合同协议书》上有加盖秀新委员会的公章及案外人罗××、张××的签名确认。
莫运平对上述租赁合同发表了如下意见：该房屋租赁合同的签订时间是2011年1月13日，是在莫运平的合法承包期内，秀新委员会与案外人签订的租赁合同侵犯了莫运平的合同承包权，秀新委员会将合同的期限定为15年，莫运平要求在同等情况下行使优先权，对秀新委员会处分的15年以及其他合同约定予以接受，与秀新委员会续订相关的承包合同或租赁合同，而且该合同所反映的事实名为租赁合同，实为承包合同，实际上是将幼儿园进行承包管理的事实关系，与之前莫运平、秀新委员会之间签订的幼儿园承包合同没有实质区别，所以莫运平要求依法享有合同优先权，秀新委员会与案外人房屋租赁关系侵害了莫运平的优先权，莫运平要求法院判定其租赁合同无效，莫运平行使优先权，应依法享有租赁合同中约定的租赁法律关系，这份合同是莫运平与秀新委员会在坑梓司法所调解时由秀新委员会向司法所及莫运平出具即合同真实有效，与该案具有相应的关联性。
秀新委员会对上述租赁合同发表如下意见：1、首先对于房屋租赁合同的真实性无异议，但是对于该合同的生效期限是从2011年7月21日起，是在莫运平方承包经营合同期限到期之后才生效的；2、这份合同是房屋租赁合同，并非承包经营合同，是属于两种不同的合同关系，他们之间没有关联性；3、该份租赁合同双方在2012年4月20日已经明确解除，该证据秀新委员会已向法庭提交，现幼儿园由秀新委员会收回，不再对外出租或者承包，该事实是清楚的。
另查，秀新委员会在原审受理的另案（2012）深龙法民三初字第2266号中提交的××房×［××］××号《关于农村城市化转地××市坑梓秀新股份合作公司及秀新社区居民委员会划定非农建设用地的批复》及深圳市坪山新区坑梓办事处出具的证明，显示秀新委员会在深圳市规划局建设用地方案图编号为××××-××D-×××地块上兴建了深圳市坪山新区xx幼儿园（原名为深圳市龙岗区坑梓镇秀新村幼儿园）。
莫运平向原审法院提起诉讼，请求：1、判令秀新委员会履行合同到期后续约的约定，与莫运平续签为期15年的幼儿园承包合同；2、判定秀新委员会与第三人签订的幼儿园承包协议为无效协议；3、一审案件诉讼费由秀新委员会承担。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。莫运平与秀新委员会签订的《秀新村幼儿园承包合同》及2009年9月4日对该合同期限作的补充约定，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方当事人应当遵照履行。经原审法院查明涉案合同约定的承包期限截止日为2011年7月20日。2012年4月16日及5月7日，秀新委员会两次向莫运平明确表示涉案合同已到期不再承包，莫运平也确认已收到上述通知。但莫运平认为秀新委员会与案外人罗××、张××签订《房屋租赁合同书》损害了莫运平利益，根据莫运平与秀新委员会双方签订的《秀新村幼儿园承包合同》，其在同等条件下享有优先承包权，故诉求秀新委员会履行合同到期后续约的约定，与莫运平续签为期15年的幼儿园承包合同。原审法院认为，涉案合同已到期，合同终止，双方当事人如再续签合同，应另行协商并作出一致的意思表示。现秀新委员会明确表示不再续订合同，且其意思表示也已告知了莫运平。该案中莫运平诉求秀新委员会与其续订15年的承包合同，与合同的订立应遵循平等、自愿原则不符，莫运平不应将自己的意志强加给秀新委员会。莫运平认为秀新委员会与案外人对涉案幼儿园已签订承包合同，根据原合同的约定其应享有优先承包权，但经原审法院查明秀新委员会已与案外人解除了合同，明确表示不再出租给其他人，故也就不存在享有优先承包的条件。因此，莫运平享有优先承租权的合同条件也不成就。综上，莫运平的该项诉求，无事实和法律依据，原审法院依法予以驳回。至于莫运平诉求判令秀新委员会与案外人罗××、张××签订《房屋租赁合同书》为无效协议，经查明，秀新委员会与案外人罗××、张××签订《房屋租赁合同书》不存在法律规定的合同无效的情形，该合同自始没有实际履行，也已于2012年4月20日解除，并无侵犯到莫运平任何权利。故莫运平的该项诉求，原审法院不予支持。综上，原审法院判决：驳回莫运平的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由莫运平承担。
上诉人莫运平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决书对案件事实存在认定错误的情形。1、一审法院对合同优先权主张期限的认定错误。莫运平主张的优先权，是根据与秀新委员会在《秀新村幼儿园承包合同》中的明确约定。秀新委员会与案外人签订《房屋租赁合同书》时，仍在《秀新村幼儿园承包合同》的合同履行期内。莫运平在得知秀新委员会将合同到期后的15年通过“房屋租赁”的形式将幼儿园承包给案外人，在莫运平无明确表示放弃合同优先权的情况下，莫运平有权主张与秀新委员会续约，按《房屋租赁合同》中的条件履行该合同。一审法院认为合同到期，优先权消灭与本案事实相矛盾。优先权不仅基于已经存在的《秀新村幼儿园承包合同》约定，且莫运平直至目前仍然是幼儿园的事实承包人，与秀新委员会之间仍存在事实承包关系，其优先权不仅有合同约定，且应受到法律保护。2、秀新委员会解除《房屋租赁合同书》，法院应不予采纳。（1）解除协议的真实性、合法性不能成立。一审判决认定了《房屋租赁合同书》的真实性，但解除《房屋租赁合同书》的协议书内容与其完全相悖，一审时莫运平已对其真实性、合法性进行相应质证，该证据不排除系秀新委员会通过与案外人罗××等人串通共谋，事后伪造的；（2）解除协议的内容本身存在瑕疵和错漏。合同主体之间为了共同利益存在恶意串通的可能。解除《房屋租赁合同书》的协议书主体是秀新委员会和案外人罗××、张××。签订解除《房屋租赁合同书》的协议书对双方均有利，秀新委员会可以先收回幼儿园承包权，再重新与案外人签订类似《房屋租赁合同书》的承包合同，从而达到将幼儿园交给案外人承包的目的。《房屋租赁合同书》对如何解除合同有专门的条款约定，对于合同解除条件限制非常严格。解除《房屋租赁合同书》的协议书中对解除合同的原因、相应的违约责任、善后处理等事项均未作说明和解释，这种解除合同的方式完全与《房屋租赁合同书》中解除条款相冲突和矛盾。秀新委员会系法人，该证据仅有秀新委员会的单位盖章，无合同编号亦无相关代表人的签名确认，且作为《房屋租赁合同书》中幼儿园承包的“法定代表人”张××在该证据中无亲笔签名，也未见其授权给代签人的《授权委托书》及相关说明。秀新委员会作出的收回承包权决议的会议记录里有三四处涂改和事后添加的内容，明显看出该“收回承包权”的决议是秀新委员会为了给解除《房屋租赁合同书》一事寻找理由而单方作出的事后修改。3、解除合同不成立的客观理由。秀新委员会在一审中为其解除合同寻找各种各样的理由和借口，如将幼儿园收回后不再经营幼儿园，幼儿园所在的片区要旧城改造，以后拟规划作他用。秀新委员会将莫运平的幼儿园承包权收回来，但其拿不出任何有效证明文件来对以上各种理由进行论证。事实上，莫运平所承包的幼儿园作为秀新社区中在政府正式注册设立并备案的幼儿园，其作用和地位是无法取缔的。xx幼儿园自从莫运平承包之前就一直作为村办幼儿园存在，在莫运平的经营下教学环境不断改善，各类硬件设施设备也在不断更新和完善，其中倾注了莫运平的无数心血，获得教育部门和社会各界的广泛好评。秀新社区幼儿园停办，则社区幼儿园中就读的几百名幼儿和教师无法安置。若作为在教育部门合法注册的幼儿园突然停办，连同场地均收回给业主，以后的社区幼儿教育问题将无法解决。综上，解除《房屋租赁合同》协议书存在各种问题，一审法院将其采纳并作为阻碍莫运平实现优先权的事实之一，认定错误。（二）一审法院适用法律错误。莫运平认为，一审法院在上述两个事实认定错误的前提下，导致其作出莫运平无法主张优先权的判决，进而在判决书中错误适用相应的法律规定。一审判决援引的依据是《中华人民共和国合同法》第三、四、八条和第五十二条规定，其中第三、四、八条规定是《中华人民共和国合同法》的一般规定，属于原则性规定，第五十二条是合同无效情形的规定。将法律的原则性规定作为判决的依据实所罕见，第五十二条的规定是合同无效的情形，亦未说明援引哪一款的规定，无法让莫运平信服。（三）一审判决体现并助长了社会不公平的风气，二审法院应予纠正。莫运平认为通过法益相比较，继续履行合同的法益明显大于、优于解除合同。在合同优先权和合同解除权都设定为法益的情况下，法律应保护更大的法益。1、合同继续履行产生的正面法益如下：（1）原有的幼儿园教学秩序得以延续，避免更换经营管理者引起的混乱，有利于社区的和谐和稳定；（2）优先权的行使并未使秀新委员会受到任何损失。莫运平按《房屋租赁合同书》履行全部合同义务，对秀新委员会的合同权益没有任何不利影响；（3）对莫运平回收经营成本有好处，有利于实现社会公平。莫运平自承包幼儿园以来，对幼儿园的硬件设施和教学师资质量改进的软环境均耗资金近百万，但其付出尚未得到相应的投资回报。基于投资应有收益的商业惯例，应由莫运平继续承包幼儿园，以收取其对幼儿园的投资红利。合同不能继续履行的负面法益有：（1）若秀新委员会仅收回场地，则在短期内无法找到适合经营幼儿园场地继续经营。若莫运平换址经营，那么莫运平将面临另寻新的场地、搬迁、装修等高昂的成本和开支、人员安置、幼儿转学、新场地适应等一系列经济、社会因素，甚至有可能导致社区不稳定因素的发生；（2）幼儿园更换承包人。秀新委员会作为社区居委会，其工作人员按其工作职责无担任幼儿园经营管理者这一职责，工作人员专业不对口将造成人才匮乏、人才浪费等问题；（3）违约责任。合同经秀新委员会无故解除，莫运平按《房屋租赁合同书》的规定，要向秀新委员会追究违约责任。2、合同解除的法益如下：（1）《中华人民共和国合同法》规定的解除权可以任意行使，且代价并不高；（2）秀新委员会可以任意践踏协议，为所欲为；（3）秀新委员会恶意串通起来的第三人权益得到了法律的保护。综上，莫运平向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持莫运平全部诉请。
被上诉人秀新委员会答辩称：一审判决审理查明事实清楚，证据充分，判决适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
另查，秀新委员会二审中提交以下证据：1、《关于xx幼儿园停办的通告》，主要内容为“xx幼儿园办学许可证有效期于2013年8月31日截止，为解决该幼儿园孩子继续如愿问题，请各幼儿园家长将孩子转到附近幼儿园就读”。2、秀新委员会就xx幼儿园现状出具的说明，内容为xx幼儿园原经营者莫运平于2013年8月15日自行将幼儿园内属于她个人添置的教学用材全部搬走，该证明后附有关于幼儿园现状的照片。
莫运平对上述证据的内容均予以否认，但未提交反驳证据。
本院认为，本案双方争议的主要焦点为：莫运平以享有优先承包权为由，要求秀新委员会续签为期15年的幼儿园承包合同，理由是否成立。
莫运平与秀新委员会在《秀新村幼儿园承包合同》中约定，合同期满后，如果秀新委员会继续将幼儿园对外承包，在同等条件下，莫运平有优先承包权。据此，依据上述条款，秀新委员会赋予莫运平在同等条件下享有优先缔约权，且莫运平行使上述权利的前提为秀新委员会继续将幼儿园对外承包。鉴于秀新委员会于2012年7月15日决定收回该园物业使用权，由该社区自主经营，并无继续对外发包的意愿，且莫运平已于2013年8月份搬离幼儿园，该幼儿园如今并未实际经营，故莫运平行使优先权的前提并不存在。《秀新村幼儿园承包合同》经双方协商延期后已于2011年7月20日期满终止，莫运平在期满终止之后向秀新委员会提出续签合同的请求。秀新委员会作为物业使用权人未同意莫运平的请求，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故莫运平要求秀新委员会续签承包合同，违反意思自治原则，本院对其请求不予支持。至于莫运平上诉提出秀新委员会解除与案外人签订的租赁合同存在恶意串通情形，缺乏事实依据，本院对此不予采信。莫运平提出的其他上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币125元，由上诉人莫运平承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 雨
代理审判员 杨 芳
代理审判员 林 博
二〇一三年十月十六日
书 记 员 刘丽舒（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。