西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初4849号原告：王丽，女，1975年2月3日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。委托代理人：雷爱华，陕西众致律师事务所律师。委托代理人：刘坤浥，陕西众致律师事务所实习律师。被告：西安华浙置业有限公司，住所地西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢12209室。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。原告王丽与被告西安华浙置业有限公司（以下简称华浙置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽诉称，2014年10月25日，原告与被告签订了《商铺内部认购合同》，约定乙方认购甲方位于西安市××区××路××号华浙雁西广场地下一层012号商铺,单价为16415.99元每平方米，面积14.51平方米，商铺总价为238196元。被告承诺于2018年12月31日之前，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书，此后原告全面履行了该商铺认购合同，但被告公司至今未取得涉案商铺的预售许可证，五证不齐全。故原告诉至法院，请求依法判令：1.确认原告与被告签订的买卖合同无效，并由被告返还原告购房款238196元，并支付利息34190元（自2014年10月25日计算至2017年11月1日，实际支付至给付之日止）；2、诉讼费用由被告承担。被告华浙置业公司辩称，双方签订的是认购合同，是预约合同，认购合同是有效的，期限是2018年12月31日前正式办理网签及备案手续，合同还在履行期间。合同中还有委托经营条款，如果认定合同无效，还要对委托经营合同的效力做出认定。如果认定合同无效，要求扣除被告已经向原告支付的款项。经审理查明，2014年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺内部认购合同》，约定原告认购的商铺位于西安市××区××路××号，土地编号为西雁国用（2012）第209、210、211号，项目名称为华浙雁西广场，该商铺位于项目地下第一层，铺位为012号商铺。乙方购买的商铺按建筑面积计算总房款，商铺单价为16415.99元/平方米，商铺面积为14.51平方米，商铺总房款为238196元；付款方式为一次性付款，乙方于2014年10月25日一次性付清全部房款238196元。合同第三条约定，甲方承诺在2018年12月31日之前，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关备案且取得房地产权属证书；该商铺的面积以房管局实测面积为准,按本合同约定的商铺单价及总房款,多退少补;自本合同签订之日起,乙方自愿将该商铺交付给甲方或甲方委托的第三方统一经营管理和使用。合同第四条约定,为保障全体商户的收益,乙方在签订本合同时须与甲方委托的第三方签订《商铺委托经营合同》，商铺的租赁权归甲方或甲方委托的第三方所有，在委托经营管理期间，乙方的收益在《商铺委托经营合同》中另行约定。此外，合同还对违约责任及争议的解决方式进行了约定。合同签订当日，原告依约向被告支付了房款，被告亦向原告开具了238196元的收据。另查明，原告（甲方）与被告华浙置业公司(乙方)又于2014年10月25日签订了《商铺委托经营合同》，约定甲方将其拥有的华浙雁西广场地下第一层012号商铺的经营权委托于乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，委托期限自2015年1月1日至2018年12月31日止；在该合同有效期内，被告以该商铺的认购实到款为标准，每年按一定比例向甲方支付租金。再查明，被告华浙置业公司至今未取得涉案商铺的预售许可证。以上事实，有《商铺内部认购合同》、《商铺委托经营合同》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据原、被告双方的诉辩，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：一、《商铺内部认购合同》是商品房买卖本约合同还是预约合同。二、原告要求被告华浙置业公司返还购房款238196元并支付利息的主张能否予以支持。三、《商铺委托经营合同》相关问题能否在本案中合并处理。关于第一个争议焦点，商品房买卖预约合同是一种预先约定购买房屋意向并在将来签订正式商品房买卖合同的合同，目的在于为双方将来签订正式商品房买卖合同进行规划并促进双方将来签订商品房买卖合同。商品房买卖本约合同是根据先前签订的商品房买卖预约合同情况并再次经过充分协商后所签订的内容明确的商品房买卖合同，或由买卖双方经过充分协商而签订的正式商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条之规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。具体到本案中，原、被告签订的《商铺内部认购合同》中明确载明了”当事人名称或者姓名和住所、商铺基本状况、建筑面积、总价款及单价、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法及违约责任”这些影响双方权利义务的重要条款，基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告累计向被告全额交付了总房款238196元，依照《最高人民法院》第五条”商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原、被告双方签订的《商铺内部认购合同》虽以”认购”的字眼表现形式出现，但其性质应认定为商品房买卖本约合同，而并非预约合同。关于第二个争议焦点，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院》第二条规定，”出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。本案中，被告承认至今尚未取得其所开发商铺的预售许可证，故原告主张依法确认其与被告华浙置业公司签订的《商铺内部认购合同》无效，有事实和法律依据，本院依法应予支持。《合同法》第五十八条规定，”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告华浙置业公司在至今未取得商品房销售（预售）许可证等五证不齐全的情况下与原告签订《商铺内部认购合同》同时收取全部购房款238196元，对合同无效存在过错，故原告要求被告华浙置业公司返还已付购房款238196元之诉讼请求，事实清楚、法律依据充分，应予支持。至于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，因原告在购买案涉商铺时未核实该商铺是否取得商品房预售许可证明，其自身对《商铺内部认购合同》无效亦存在过错，结合公平原则及过错责任，本院酌情认定被告按照中国人民银行同期贷款利率的70%向原告支付上述款项占用期间的利息损失。因原告对被告涉案商铺的详细情况了解不足、审查不严，也是造成双方签订的《商铺内部认购合同》无效的原因之一，故其诉请的其余利息损失应由原告自行承担。关于第三个争议焦点，《商铺内部认购合同》系买卖合同法律关系，与《商铺委托经营合同》所涉法律关系不同，故其相关问题不宜在本案中合并处理，被告可另案起诉主张其权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告王丽与被告西安华浙置业有限公司于2014年10月25日签订的《商铺内部认购合同》无效；二、被告西安华浙置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王丽购房款238196元及利息（以23896元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的70%为准计息，自2014年10月25日起计算至给付之日止）；三、驳回原告王丽其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4873元，减半后被告负担，因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时将应由其承担的案件受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  赵琳君审判员  秦 冰审判员  张叡婕二〇一八年四月三日书记员  党菲菲打印：相丽华校对：党菲菲2018年月日送达