济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初7989号
原告：刘传江，男，1951年5月17日出生，汉族，农民，住济南市。
委托诉讼代理人：孙光虎、梁三丽（均系特别授权代理），均系山东祥天律师事务所律师。
被告：巩念仿，男，1961年5月29日出生，汉族，山东鼎盛建筑安装有限公司法定代表人，住济南市。
被告：巩雯雯（系被告巩念仿儿媳妇），女，1985年4月3日出生，汉族，济南市历城区农村信用合作联社职员，住济南市。
两被告共同委托诉讼代理人：王娟（特别授权代理），山东思圆行方律师事务所律师。
原告刘传江与被告巩念仿、巩雯雯债权人撤销权纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，原告刘传江于2017年1月3日向本院提出诉讼财产保全，要求查封涉案房产并提供财产担保，本院作出（2016）鲁0112民初7989号民事裁定书裁定在70万元范围内查封被申请人巩雯雯名下的房产证号为历城1683**号房产一套、查封期限为三年。本院依法适用普通程序，于2017年3月15日、2017年5月8日、2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告刘传江的委托诉讼代理人梁三丽、被告巩念仿、巩雯雯的共同委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘传江向本院提出诉讼请求：1.撤销被告巩念仿与被告巩雯雯于2014年3月29日就转让证号为历城084161和历城117360房屋所有权签订的《济南市存量房买卖协议》；2.被告巩念仿承担因本次诉讼发生的律师代理费、案件受理费、保全费等。事实与理由：2012年7月26日，原告作为出借人与借款人山东鼎盛建筑安装有限公司（以下简称鼎盛公司）、担保人巩念仿签订《借款合同》，借款到期后，因鼎盛公司未履行还款义务，巩念仿亦未履行担保责任，原告于2014年8月5日将鼎盛公司和被告巩念仿诉至法院，2014年9月10日判决鼎盛公司偿还借款本金、利息、逾期还款利息、案件受理费共计540190元；巩念仿承担连带还款责任。原告申请强制执行，调查被告巩念仿财产时发现，2014年3月29日被告巩念仿为逃避还款责任，与被告巩雯雯签订了《济南市存量房买卖协议》，巩念仿将其所有的位于济南市历城区花园路45号富翔天地33号楼2-118号、2-1202号房产以及7号011车库（房产证号分别为历城084161、117360）转让给被告巩雯雯，导致被告巩念仿名下无其他财产可供执行，原告至今未拿到任何款项，巩念仿的转让行为严重影响原告到期债权实现，损害原告合法权益。根据《合同法》第七十四条的规定，原告有权请求撤销巩念仿与巩雯雯签订的《济南市存量房买卖协议》。为维护原告的自身的合法权益，特诉至法院。
巩念仿辩称，一、涉案房屋出售给巩雯雯，不可能影响原告债权。涉案房屋系被告为其儿子巩祖健购买的婚房，巩雯雯与巩祖健于2009年结婚后要求将房屋过户至其二人名下，被告为此要求二人支付价款。自2009年至办理过户，巩雯雯共支付房款100多万元。被告的过户行为不符合法律规定撤销权的条件，原告无权行使撤销权。二、巩念仿不应成为本案被告。1.巩念仿只是民间借贷案件的担保人，而非债务人。2.巩念仿在2014年8月5日之后收到原告起诉其民间借贷纠纷案件材料，而涉案房屋于2014年4月2日完成过户手续，证明被告过户时不知道原告的诉讼案件，不存在恶意过户的主观性，不存在逃避债务的性质，原告无权要求撤销。3.被告系鼎盛公司、瑞祥公司的法定代表人、投资人、股东，拥有的股权本身就是资产，不可能存在不能执行情况。原告现在抓住涉案合法过户的财产不放，实属无理取闹。4.鼎盛公司是正常运营的企业法人，拥有雄厚的资金，完全有履行能力，根本不影响原告债权的实现。5.原告在民间借贷纠协议中有抵押物，其故意放弃，无权主张撤销权。综上，涉案房屋的过户不存在撤销权规定的法定情节，更不影响原告债权的实现。
巩雯雯辩称，原告所述不属实，其起诉于法无据。1.涉案房屋是巩雯雯按照市场价格支付了对价受让的，且该房屋本就是被告巩念仿给巩雯雯和巩祖健购买的婚房，婚后巩雯雯夫妻二人及其女儿一直居住在此，被告巩念仿从未居住过此房。房贷是由巩雯雯通过巩念仿的贷款账户支付的，2011年1月巩雯雯直接付给巩念仿70万元，所有付款均是按照巩念仿指示支付的，支付凭证在巩念仿开设的公司账目上。至2014年孩子面临上学，巩雯雯凑钱把所欠30万元全部偿还。2.涉案房屋自始至终无任务权利瑕疵，无查封、冻结情况，本案原告也没有对涉案房屋进行过查封、冻结。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，当事人对下列证据无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证：原告提交如下证据：证据1.（2014）历城民初字第2634号民事判决书；证据2.刘传江申请执行书、（2014）历城执字第2082号受理执行案件通知书，证明原告申请对鼎盛公司和巩念仿进行强制执行；证据3.《存量房买卖协议》原件1份及房产证号为历城字第1683**号、历城字第168305号、历城字第1683**号房屋权属状况信息，证明被告巩念仿与被告巩雯雯于2014年3月29日签订存量房买卖协议以80万元的价格转让过户登记在巩雯雯名下的事实。证据4.被告巩雯雯的婚姻登记记录证明原件1份及巩祖健的户籍证明原件1份，证明巩雯雯系巩念仿的儿媳妇。
当事人对下列证据有争议：原告提交如下证据：证据1.搜房网统计的2014年3月份富翔天地小区房屋的价格走势表网络打印件1份，证明涉案房屋的市场价格为2278987.6元，巩念仿以80万元转让房产，不足市场价格的50%，明显以不合理的低价转让财产损害原告债权实现。证据2.第三人巩雯雯缴纳契税的税收完税证明原件1份及山东省财政厅、山东省地方税务局关于调整济南等市契税适用税率的通知网络打印件1份。证据3.全国法院被执行信息网中查询的鼎盛公司的被执行信息1份，证明：鼎盛公司自2009年到2016年共有14个诉讼执行案件，其存在大量债务且无力清偿，巩念仿作为连带债务的保证人以不合理的低价处分财产的行为直接影响到了原告债权的实现。证据4.房屋权属状况信息和济南市地方税务局的相关宣传册《个人住房交易转让方相关税收政策一览表》，证明被告巩念仿将涉案房屋低价转让给被告巩雯雯时，巩念仿之子巩祖健名下有位于济南市历城区北园大街龙岱华厦2-2005室房产一套（该房产于2016年7月29日出卖给案外人陈海英并办理了过户手续），再次购买涉案房屋应属第二套房屋，按照个人住房交易转让的税收政策，应当以税率2%计税，涉案房屋的价款为1881327元。证据5.从济南市房屋档案馆调取的被告巩念仿与山东省乐成置业有限公司于2014年9月21日签订的商品房买卖合同一份、房屋移交协议、2006年12月1日房屋移交协议书一份、购买房屋的发票一份、契税完税证明1份和房屋权属状况信息1份，证明涉案房屋系被告巩念仿购买的个人财产，巩念仿于2006年12月1日实际接收房产。被告对上述证据质证如下：对证据1、证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，不认可原告主张的房产交易价格。对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，不能证实鼎盛公司无偿还能力并证明原告起诉超过诉讼时效。证据4的房屋状况信息与本案无关，无法证明是巩祖健出卖的房屋；被告不认可原告所述的房价计算方式，仅是税率分析，涉案房屋是2014年过户的，另一处是2016年，两套房屋过户时间不一致，两套房屋的位置、面积均不同；不认可缴纳税率的宣传册的证明效力。对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议。
被告提交如下证据：证据1.鼎盛公司和济南祥瑞建筑安装有限公司（以下简称瑞祥公司）营业执照复印件各1份，证明鼎盛公司注册资本为2000万元，有偿债能力；祥瑞公司注册资本为210万元，两公司法定代表人、投资人均是巩念仿，其个人有执行履行能力。证据2.巩雯雯存款、打款凭证等一宗，证明按照被告巩念仿的指示，巩雯雯支付了全部涉案房款。证据3.山东省济南市检察院鉴定书复印件1份，证明鼎盛公司有资产4000余万元，有偿还债务能力。证据4.山东正义有限责任会计师事务所出具的审计报告复印件1份，证明巩雯雯向被告巩念仿支付了房款对价。证据5.济南市历城区农村信用合作联社港沟信用社的银行交易明细1份及招商银行转账汇款电子回单1份，交通银行济南历下支行个人贷款还款凭证原件1份及交通银行零售客户交易明细清单原件1份，证明2014年3月5日巩雯雯夫妻二人向巩念仿支付391600元用于偿还剩余房贷及其他费用；证明巩雯雯已向巩念仿支付了全部房屋对价款项100余万元。证据6.巩念仿与宋庆芳的结婚证复印件1份。证据7.巩雯雯交纳涉案房屋过户费用凭证原件1份，证明巩雯雯房产过户缴纳的契税。证据8.济南市历城区富泉社区居委会出具的证明复印件1份，证明巩雯雯系涉案房屋的产权人，自2009年2月便居住在涉案房屋内。证据9.被告巩念仿书写的情况说明1份和鼎盛公司的企业信用信息公示系统的打印件1份，证明巩雯雯与巩祖健自2009年交付房款汇总说明；公司信息证明鼎盛公司的经营情况及股东情况。证据10.《关于山东鼎盛建筑安装有限公司财务涉及刑事案件的情况》、《鼎盛公司被执行案件汇总表》。原告对上述证据质证如下：对证据1真实性无异议，认可巩念仿系涉案两公司的法定代表人，不认可其有偿债能力。证据2、证据3、证据4、证据6均系复印件，对证据合法性、证明目的有异议。证据5系复印件，对证据合法性、证明目的有异议，不能证明案外人巩祖健向被告转款291600元的具体用途。对济南市历城区农村信用合作联社港沟信用社的银行交易明细真实性认可，系巩雯雯与巩祖健之间的交易明细，但无法证明被告的主张；对交通银零售客户交易清单的真实性认可，证明涉案房屋的还贷人系巩念仿，无法证明被告主张。对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议。证据8均系复印件，对其真实性、合法性不予以认可，居委会的证明无法证明涉案房屋的实际居住情况。对证据9中的情况说明不予认可，无法证明两被告签订房屋买卖协议后支付房款的事实；对工商登记信息的真实性无异议，但不能证明鼎盛公司具有清偿能力。对证据10真实性不予认可，鼎盛公司被执行案件汇总表系被告单方制作、单方陈述，其偿还债务的真实性需提交其他证据佐证。关于鼎盛公司涉及刑事案件的情况说明证明了鼎盛公司目前已经陷入破产危机，无法正常经营，进一步证明其无偿还能力，巩念仿低价转让财产，严重损害原告的债权，依法应予以撤销的事实。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告巩雯雯系被告巩念仿的儿媳妇，巩祖健系被告巩念仿之子，巩雯雯与巩祖健于2009年3月27日登记结婚。涉案房产系坐落于济南市历城区花园路45号富翔天地33号楼2-118号（房产证号：历城084161，建筑面积：13.2平方米）、2-1202号房产（房产证号：历城084161，建筑面积：141.64平方米）以及7号011车库（房产证号：1173**，建筑面积：27.67平方米）。该房产系巩念仿与山东省乐成置业有限公司于2004年9月21日签订《商品房买卖合同》所购买，房屋单价4704元/平方米，总房款为689509元，2006年12月1日巩念仿在《房屋移交协议》上签字接收该房产。2014年4月2日巩念仿将该房产过户登记在巩雯雯名下，房产证号分别为历城168304、168305、168306。
本院已经生效的（2014）历城民初字第2634号民事判决书认定的事实证明了原告刘传江作为债权人的主体身份，刘传江与鼎盛公司、巩念仿三方于2012年7月26日签订《借款协议》，鼎盛公司为经营需要向刘传江借款40万元，并由鼎盛公司的法定代表人巩念仿提供连带责任保证。借款到期后，鼎盛公司未偿还借款本金，也未支付逾期利息，经刘传江催要，鼎盛公司拒付至今，巩念仿也未承担保证责任。本院于2014年9月10日做出（2014）历城民初字第2634号民事判决书判决，鼎盛公司作为民间借贷纠纷案件的债务人应向刘传江偿还借款40万元并支付借款期限内利息24000元及相应的逾期利息，巩念仿对鼎盛公司的上述债务承担连带清偿义务。本案被告巩念仿作为承担连带清偿义务的债务人一直未向原告刘传江进行清偿。
2014年3月29日，巩念仿作为（甲方、卖方）与巩雯雯（乙方、买方）签订了《济南市存量房买卖协议》1份。协议约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路45号富翔天地33号楼2-1202、2-118号房产及7号车库011号出售给乙方，甲乙双方协定房款为80万元。该协议签订后，巩念仿将上述房产过户到巩雯雯名下。2014年4月2日，巩雯雯缴纳房屋买卖契税￥37626.54元。
原告提供的搜房网统计的2014年3月份价格走势表显示涉案房屋所在的富翔天地小区房产平均单价为16090元／平方米，以此计算房价为2278987.6元，而两被告转让价为80万元，明显低于市场价格。两被告辩解，涉案房屋是被告为儿子巩祖健购买的新房，巩祖健与巩雯雯结婚后一直在此居住，巩雯雯要求将房屋过户到其名下并按照巩念仿的要求支付了房款100余万元，并提供了巩雯雯于2011年1月8日向巩念仿妻子宋庆芳账户打款18万元、巩雯雯于2011年1月6日向祥瑞公司打款4万元、2011年1月6日巩雯雯取款4万元存入鼎盛公司、2011年1月7日巩雯雯取款4万元存入鼎盛公司、2011年1月7日巩雯雯向祥瑞公司打款40万元、2014年3月5日巩雯雯夫妻二人向巩念仿支付391600元的证据予以证实，以上支付记录合计109.16万元。对于上述支付房款的证据和证明目的，原告不予认可，原告认为打款、存款的交易时间也是发生在2011年1月6、7、8日，而本案涉案房屋的交易时间为2014年3月29日，2014年3月5日巩雯雯夫妻二人向巩念仿支付391600元不能证实系支付剩余房款，另外转账凭证收款人均不是本案被告，不认可打款、存款的用途是支付涉案房款。另外，原告主张，被告巩雯雯2014年4月2日实际缴纳房屋买卖契税37626.54元，双方签订的《济南市存量房买卖协议》约定的价格低于市场价格，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第4条规定，成交价格明显低于市场价格的由征收机关参照市场价格核定，因巩雯雯和巩祖健购买涉案房屋时系第二套房屋，根据当时的房屋买卖税收政策规定，契税税率应为2%，据此税率公式推出税务部门核定涉案房价应为1881327元（37626.54÷2%=1881327）。被告对原告主张的上述涉案房产价格及其计算方式不予认可，因被告巩雯雯是住房买卖契税的纳税人，其有责任举证证明税务部门核定交税的房价，本院限期要求被告巩雯雯向本院提交计收契税所依据的房产总价或者向税务部门查询核定计税的房产总价的相关证据，但两被告在限期内均未提交相关证据，其应当承担举证不能的后果。本院认定，关于涉案房产的市场价格，若根据搜房网统计的2014年3月份富翔天地小区房屋的价格走势表，涉案房产市场价格为2278987.6元；若根据被告巩雯雯缴纳的契税税款和税率，涉案房产总价为1881327元；不管依据搜房网统计价格走势计算的房产总价2278987.6元，还是税务部门核定房价1881327元，被告巩念仿和被告巩雯雯约定房款80万元或者其辩解已经支付的房款100余万元，即使按照支付记录的房款为109.16万元，均明显低于房产总价2278987.6元或者1881327元的70%。
原告刘传江于2014年10月13日向法院申请强制执行，本院于2014年10月13日立案执行，执行案号为（2014）历城执字第2082号，原告在申请执行后未收到任何执行款项。被告巩念仿辩解，其作为鼎盛公司和祥瑞公司的法定代表人、投资人、独资人或大股东，拥有股权本身就是资产，不可能存在无力执行的情况，而且被告只是担保人；鼎盛公司是正常运营的公司，注册资金为2000万元，拥有巨大的固定资产及其他债权和资本，拥有履行能力，根本不影响原告的债权实现。对此，被告提供了鼎盛公司和祥瑞公司的营业执照，山东省济南市人民检察院的鉴定书、山东正义有限责任会计师事务所出具的审计报告予以证实。原告对被告是鼎盛公司和祥瑞公司的实际投资人无异议，但认为被告提供的证据无法证实被告的主张，认为巩念仿和鼎盛公司没有偿还能力。两被告对鼎盛公司在相关案件中被查封、冻结财产情况进行陈述，证明有能力清偿原告的债务。原告认为2015年8月6日冻结的保证金160万元，案外人杜霞已经提出案外人异议之诉并已经判决给付杜霞所有；原告认可其申请第三轮轮候冻结了鼎盛公司在商河县国土资源局的债权547591元，因前面两轮查封的债权数额远远高于该查封金额，原告无法实现债权。另外，从全国法院被执行人信息网调取的信息显示鼎盛公司是多起案件的被执行人，鼎盛公司没有履行生效判决确定的义务并已被纳入失信被执行人名单。本院认定，根据（2014）历城执字第2082号执行卷宗载明的执行信息，原告未获得任何执行款项，两被告虽辩解鼎盛公司完全有能力清偿原告的债务，但其未提供证据证明有可供执行的财产，现有证据充分证明被告巩念仿和鼎盛公司未向原告清偿债务，原告债权面临不能实现的风险。
本院认为，我国《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。根据上述法律的规定，债权人行使撤销权须具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，主要是指债务人放弃其到期债权、无偿转让或者以明显不合理低价转让自己的财产。二是债务人的相关行为对债权人造成损害。三是要在规定时间内行使，即债权人应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。本案的焦点问题在于：一、两被告转让涉案房产的价格是否属于明显不合理的低价。二、两被告转让涉案房产的行为是否损害债权人的利益。三、原告提起债权人撤销权之诉是否在规定时间内行使，是否超过了诉讼时效。四、两被告转让涉案房产的行为是否有主管恶意。
一、两被告转让涉案房产的价格是否属于明显不合理的低价。原告举证证明依照税务部门核定计税的房价应为1881327元，依据搜房网的房屋价格走势表确定的房价为2278987.6元，被告巩念仿与被告巩雯雯签订房屋买卖协议以80万元的价格转让房产并办理了过户，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”，两被告以80万元转让房产的价格明显低于市场价格的百分之七十，即使按照两被告所辩称的已经实际支付了房产对价109.16万元，也明显低于市场价格的百分之七十，均能认定被告巩念仿是以明显不合理的价格向被告巩雯雯转让了财产。两被告不能证明转让涉案房产支付了合理对价，本院对其抗辩理由不予采信。
二、两被告转让涉案房产的行为是否损害债权人的利益。从本院执行卷宗中可以看出，执行案件中未能查封、冻结到可供执行到位的财产，原告亦未收到任何执行款项，被告巩念仿和鼎盛公司并未向原告清偿债务且未提供可供执行财产，原告债权未得到清偿的事实清楚明确，两被告辩称有实力有能力履行债务，不损害原告的债权，无证据支持，本院不予采信，原告诉请两被告转让财产的行为损害了其债权的理由成立。
三、原告提起债权人撤销权之诉是否在规定时间内行使，是否超过了诉讼时效。原告自称其申请执行巩念仿、鼎盛公司的过程中，通过打听被告巩念仿及鼎盛公司财产线索，于2016年11月份得知被告巩念仿将涉案房产低价过户给被告巩雯雯，原告于2016年12月19日提起本诉，从原告得知两被告低价转让财产的时间至原告提出本诉之日，并没有超过债权人行使撤销权所规定的时间，被告的诉讼时效抗辩无证据支持，本院不予采信。
四、两被告转让涉案房产的行为是否有主观恶意。在有偿转让财产的情形下，债权人只要举证证明债务人存在“以明显不合理的低价转让财产”的行为，影响、损害的债权人债权的实现，即可认定债务人具有主观恶意。关于受让人是否有主观恶意，不要求其知道转让财产的行为有害于债权人的债权，关键在于其受让之时是否知道“明显的低价”。何为“明显的低价”，是根据当时当地的市场行情、市场价格，在同等条件下转让的价格与市场价格相比差距较大，任何一个合理的交易者在此情况下均会认为该价格过低。两被告之间具有特殊的身份关系，被告巩雯雯系被告巩念仿的儿媳妇，涉案房产转让价格明显低于市场价格，转让人和受让人作为一个合理的交易者对此应是明知的，被告巩念仿未清偿原告的借贷债务亦是明知的。另外，被告巩念仿辩称转让房产的时间在原告起诉鼎盛公司的（2014）历城民初字第2634号民间借贷纠纷案件立案时间之前，转让过户房产之时不知原告起诉、无主观恶意、非逃避债务，原告刘传江与鼎盛公司、巩念仿三方于2012年7月26日签订了《借款协议》，原告享有的借贷债权发生后有效成立并继续存在，并已经得到生效的（2014）历城民初字第2634号民事判决书的确认，两被告转让财产的行为在原告享有的借贷债权发生之后并事实上损害债权人的利益。两被告主观恶意转让房产、逃避债务、损害原告债权事实清楚，其辩解无主观恶意不成立。
另外，原告主张被告巩念仿承担因本次诉讼发生的律师代理费、案件受理费、保全费，根据我国《合同法》第七十四条规定，债权人行使撤销权的必要费用，应由债务人负担，因原告未提交律师代理费的证据，对律师代理费不予支持，案件受理费100元、保全费5000元由被告巩念仿、被告巩雯雯共同负担。
综上，两被告以明显不合理的低价转让涉案房产，对原告的债权造成损害，两被告主观恶意明显，原告主张的债权人撤销权之诉具备主、客观条件，其诉请撤销两被告转让房产行为并承担必要费用，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
撤销被告巩念仿与被告巩雯雯于2014年3月29日就转让房产证号为历城084161和历城117360房屋所有权签订的《济南市存量房买卖协议》。
案件受理费100元，保全费5000元，由被告巩念仿、巩雯雯共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 万劲松
人民陪审员 邢爱华
人民陪审员 宫丽平
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 韩欢欢