浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍执异终字第18号
上诉人（原审原告）罗国生。
委托代理人（特别授权）王伟龙，浙江曹娥江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）叶金兰。
委托代理人（特别授权）夏东升，浙江敏杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄江贤。
上诉人罗国生因与被上诉人叶金兰、黄江贤案外人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2014）绍虞执异初字第3号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭于2015年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人罗国生及其委托代理人王伟龙，被上诉人叶金兰及其委托代理人夏东升，被上诉人黄江贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
�审审理查明，被告叶金兰与被告黄江贤民间借贷纠纷一案，该院作出的（2014）绍虞商初字第137号民事调解书已经发生法律效力。因被告黄江贤未履行民事调解书确定的义务，作为权利人的被告叶金兰于2014年3月24日申请强制执行，该院于同日立案执行。该院在执行过程中，于2014年5月5日作出（2014）绍虞执民字第951号执行裁定，裁定“查封被执行人黄江贤所有的位于绍兴市上虞区百官街道环山路140号（现登记在中国银行股份有限公司上虞支行名下，实为黄江贤所有未办理过户）101、102、103、104室房产（权证号分别为百官街道字第00103857号、00270063号、00103856号）”，并于同日至绍兴市上虞区房地产管理中心办理了位于绍兴市上虞区百官街道环山路140号104室房屋的查封手续。2014年8月29日，该院作出（2014）绍虞执民字第951-4号执行裁定，裁定拍卖被执行人黄江贤（现登记�中国银行股份有限公司上虞支行名下）所有的位于上虞百官街道环山路140号104室住宅房地产（含国有出让土地使用权）。2014年9月15日，原告罗国生以案外人身份对查封标的提出书面异议，该院受理后依法进行了审查，于2014年10月17日作出（2014）绍虞执异字第23号执行裁定，裁定驳回罗国生的异议。原告罗国生不服该执行裁定，提起本案之诉。
原审另查明，被告黄江贤于2010年9月29日在浙江永健拍卖有限公司举行的拍卖会上，以155万元的价格竞得位于百官街道环山路140号101、102、103、104室房产，并于2010年10月付清拍卖款。2010年11月30日，被告黄江贤与原告罗国生通过安居中介、虞家中介签订房产买卖契约，约定被告黄江贤将座落于百官街道环山路140号104室的房地产作价455000元出售给原告罗国生，原告罗国生在购买该房产时，已知晓房屋产权登记人为中国银行股�有限公司上虞支行。契约签订当日，原告罗国生支付被告黄江贤定金2万元，后原告罗国生于2010年12月17日又支付被告黄江贤购房款35万元，合计支付房款37万元。被告黄江贤在2010年12月17日出具给原告罗国生的收条中载明，同意将百官街道环山路140号104室的房产交付给原告罗国生使用，余款在产权过户时付清。原告罗国生在接收了上述房产后，对房屋进行了装修并出租给他人。此后，原告罗国生多次要求被告黄江贤办理讼争房产的产权过户手续，但被告黄江贤因房产税和土地出让金等原因，一直未予办理。但至2014年9月15日原告罗国生提出执行异议之时，其未通过民事诉讼等法律途径，要求被告黄江贤办理上述房产过户手续。
原审还查明，在本案一审法庭辩论终结前，位于百官街道环山路140号104室的房产登记权利人为中国银行股份有限公司上虞支行，房产证号为百官街道字第××号，土地证号为虞国用（2006）字第012000**号。被告黄江贤在2013年4月向被告叶金兰借款时，将已出卖给原告罗国生的房产产权证交付给被告叶金兰。
原审认为，执行异议之诉作为案外人的一种救济手段，是案外人主张并维护自身权益的一种诉讼制度，立足点在于基础法律事实。故本案的争议焦点是：一、位于上虞区百官街道环山路140号104室的房产的房屋所有权是否依法属于原告罗国生所有？二、对上述房产是否应停止查封、拍卖的执行？原审认为，座落在上虞区百官街道环山路140号104室的房产被原审法院查封时的所有权，依法尚不属于原告罗国生所有。理由为：1.物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述法律规定，不动产以登记�非交付或占有为公示方式，登记人即为权利人。被告黄江贤虽已将本案争议房产出卖给原告罗国生，在未办理过户登记手续前，在法律上只是债权而不是房产所有权。原告虽实际占有使用该房屋，但因房产尚未过户至其名下，故原告罗国生不是讼争房产的所有权人；2、关于原告罗国生与被告黄江贤的房屋买卖契约问题。首先，该房屋买卖契约是双方房屋转让行为的凭证，在法律意义上形成的是合同之债的关系；其次，房屋买卖契约仅是取得房产所有权的凭据之一，即原告罗国生可以依据其与被告黄江贤之间的买卖契约，要求被告黄江贤将房产过户到其名下，但房屋买卖契约不是房屋所有权证。房屋买卖契约经政府职能部门审核，并依法办理过户登记，核发房屋所有权证，才能取得合法、完整的所有权。没有办理房屋产权的过户手续，原告罗国生仍只享有债权，而�权不能对抗房屋所有权；再次，原告罗国生在订立买卖契约时已知晓交易房产尚未登记在出卖人被告黄江贤名下，也明知房屋所有权的转让必须办理过户登记，但在较长时间内未采取有效的法律手段保护自身权益，存在一定过错；第四，2014年5月5日原审法院查封争议房产时，该房屋的所有权虽登记在中国人民银行股份有限公司上虞支公司名下，但被告黄江贤已付清全部房款，且房产所有权登记人亦未提出异议。原告罗国生虽实际占有使用房产，但未付清全部房款，该院依法查封并拍卖房产，符合法律规定；最后，司法处置被查封财产，优先于其他一般债权受偿的权利，且执行裁定书已送达了房地产管理部门，已具备了司法的公示性。
综上，原告罗国生以签订房屋买卖契约并已实际占有使用为由，要求解除对争议房产的查封，停止拍卖的请求，与物权法的规�不符，该院不予采纳；要求终结对争议房屋执行的请求，由于原告不是房产的合法所有权人，依法无权主张，该院不予支持。被告叶金兰辩称，不动产的买卖应依法进行登记才发生法律效力，原告提供的证据不能证明讼争房屋已经登记在原告名下，要求驳回原告诉讼请求的意见，与法律规定相符，该院予以采信。被告黄江贤辩称房屋转让、交付、登记的意见，与查明事实相符，该院亦予采信。该院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回原告罗国生的诉讼请求。
宣判后，罗国生不服，向本院提出上诉称：1.原判认定事实不清。原判认定“上诉人未通过民事诉讼等法律途径要求被告黄江贤办理房产过户手续，存在一定的过错”不当；原判对（2014）绍虞执民字第951号执行裁定书的合法性未作审查，遗漏了本案争议的基础事实；上诉人罗国生对未付余款不存在过错。2.原判适用法律不当。原判在已查明讼争房屋所有权属中国银行上虞支行所有的情况下，却因黄江贤的债务裁定查封讼争房屋，该查封裁定与查明的事实相矛盾，如果原判认定该查封裁定是正确的，那就意味着黄江贤有权处分讼争房屋，其与上诉人之间的买卖契约也就是合法有效的；上诉人已经支付购房款37万元，剩余房款经与黄江贤协商一致在产权过户时付清，自2010年12月17日起实际占有讼争房屋，且上诉人对未办理房产过户手续没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，讼争房产属于“不得查封、扣押、冻结的财产”，故原审法院查封讼争房屋错误。综上，请求：1.撤销原判；2.判令停止对百官街道环山路140号104室房屋的拍卖，终结对该房产的执行，并解除查封；3.一、二审诉讼费由两被上诉人承担。
被上诉人叶金兰辩称：1.上诉人罗国生与被上诉人黄江贤就讼争房屋是否存在真实的买卖关系，被上诉人无法予以确认；2.上诉人罗国生向被上诉人黄江贤购买讼争房屋，未办理过户登记手续，根据《物权法》第九条之规定，依法不发生物权变动的效力；3.本案中，在讼争房屋被法院查封前，上诉人仅支付部分购房款，而非全部购房款，同时上诉人交易时也明知讼争房屋并非登记在黄江贤名下，在长达四年多的时间里，上诉人未采取有效法律手段维护其合法权益，也未要求黄江贤交付产权证，其过错明显，故上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件；4.讼争房屋系黄江贤通过拍卖所得，即使查封错误，也应由中国银行上虞支行提出，上诉人无权对查封裁定提出异议。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄江贤辩称，同意上诉人罗国生的上诉请求，请求依法判决。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议焦点是：上诉人罗国生对讼争房屋（上虞区百官街道环山路140号104室房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益，也即上诉人对讼争房屋是否享有所有权或其他可以阻却执行的实体权利。
首先，上诉人罗国生不享有讼争房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，我国不动产物权变动采取登记生效主义原则，不登记原则上不发生物权变动的法律效果。本案中，虽被上诉人黄江贤于2010年9月29日通过拍卖竞得讼争房屋，2010年11月30日，黄江贤与罗国生签订房屋买卖协议，双方嗣后亦相互交付了房屋、部分房款，但直至讼争房屋被原审法院查封时，讼争房屋仍然登记在中国银行上虞支行名下，讼争房屋尚未完成产权过户登记手续，上诉人罗国生并未取得讼争房屋的所有权。上诉人关于其享有讼争房屋所有权的上诉理由依法不能成立。
其次，上诉人亦不享有足以阻却执行的其它实体权利。本案中，上诉人提出讼争房屋属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“不得查封、扣押、冻结”的财产，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，上诉人罗国生主张对讼争房屋享有足以阻却强制执行的实体权利，应举证证明讼争房屋系黄江贤所有，在法院对讼争房屋强制执行程序开始前，其已支付全部购房价款、实际占有讼争房屋、对讼争房屋未办理过户登记不存在过错，且上述要件须同时具备，缺一不可。本案中，上诉人罗国生与被上诉人黄江贤签订房屋买卖协议时，讼争房屋登记在中国银行上虞支行而非被上诉人黄江贤名下，黄江贤并非讼争房屋法律意义上的所有权人。同时，上诉人罗国生作为讼争房屋的买受人在讼争房屋被查封前仅支付部分价款，并未支付全部价款，虽上诉人称其付款符合�方约定，但上述司法解释中“已支付全部价款”要件是一种客观事实状态，与买受人是否依约履行或是否存在过错无关。另外，上诉人罗国生在购买讼争房屋时也知晓房产尚未登记在黄江贤名下，其对讼争房屋产权过户的交易风险应有所预知，其在较长时间内未采取有效法律手段保护自身权益，自身存在一定责任。因此，本案并不符合上述司法解释的规定情形，讼争房屋不属于“不得查封、扣押、冻结的财产”。
再次，关于上诉人提出原判查明的事实与原查封裁定认定相矛盾的上诉意见，本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，也即在登�名义人书面确认实际权利人的情况下，虽无法变更物权，但是仍可将登记之物作为实际权利人的执行标的物予以强制执行。本案中，讼争房屋系被上诉人黄江贤拍卖竞得，虽登记在中国银行上虞支行名下，但中国银行上虞支行在本案执行过程中亦向原审法院出具了情况说明，证明讼争房屋买受人为黄江贤，且未对查封提出异议，原审法院在此情形下查封讼争房屋并无不当。但原审法院的查封行为并不能就此产生改变不动产物权取得原则的效果，不能据此认定黄江贤系讼争房屋物权法意义上的所有权人。上诉人认为查封裁定与原审对讼争房屋物权认定相矛盾的意见，系对原审判决的误解，依法不能成立。
综上，上诉人对讼争房屋并不享有足以排除强制执行的实体权益，其上诉理由依法均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持�依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8125元，由上诉人罗国生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李佑喜
审 判 员 王普庆
代理审判员 赵启龙
二〇一五年七月六日
书 记 员 余剑英