上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初296号
原告冯强，男，1964年11月28日生，汉族，户籍地上海市长宁区。
委托代理人徐欣，上海市东高地律师事务所律师。
被告上海房地(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人姜维，职务董事长。
委托代理人邱猛，上海翰元律师事务所律师。
委托代理人沈亮，上海翰元律师事务所律师。
原告冯强诉被告上海房地(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，于2016年3月14日组织证据交换，原告冯强的委托代理人徐欣，被告上海房地(集团)有限公司的委托代理人沈亮、邱猛到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告冯强的委托代理人徐欣，被告上海房地(集团)有限公司委托代理人邱猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯强诉称，2014年9月9日，原告通过上海青莲阁拍卖有限公司以人民币(下同)2,688,263元成功竞拍了被告名下位于上海市长宁区定西路XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)的房地产。2015年1月6日，原告就购买涉讼房屋与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用(包括补缴土地出让金)。合同签订后，原告依约支付全部房款并交纳相关税费。2015年2月12日办理了过户手续，然而原告突然接交易中心通知涉讼房屋需要补缴土地出让金否则不能更名。原告接通知后要求被告尽快补缴，但被告始终未能补缴土地出让金，导致涉讼房屋仍未过户至原告名下。原告认为，涉讼房屋现产证记载土地使用权取得方式为出让，被告应当为原告办出记载土地使用权取得方式为出让的产证。被告拒绝补缴土地出让金的行为已经违反合同约定，严重损害了原告的合法权利，造成了原告的经济损失。故诉至法院，请求判令：1、被告立即补缴土地出让金，协助原告办理涉讼房屋过户；2、被告协助原告办理涉讼房屋的交接，将房屋交付给原告，使得原告可以入住使用涉讼房屋；3、被告支付原告延迟过户及交房的违约金(以2,688,263元为本金，按照日万分之五为标准，自2015年2月13日计算至涉讼房屋交付之日)。
被告上海房地(集团)有限公司辩称，第一，在签订买卖合同时，被告没有想到要补缴土地出让金。2015年2月12日，双方已经至交易中心申请过户。后原告坚持要求被告补缴土地使用权出让金，被告经了解，根据上海市规土局及住房保障管理局规定，涉讼房屋的土地出让金是可缴可不缴的，本次房地产买卖可以不办理土地使用权有偿使用手续，交易中心可为双方办理过户登记。登记后原告取得的新房地产权证中土地使用权来源记载为“转让”，如其后续对涉讼房屋再行处分，亦无需办理土地使用权有偿使用手续。因此，根据交易中心的上述意见，涉讼房屋的过户手续目前不存在任何法律障碍，可正常办理。不缴土地出让金并不影响本次过户及原告再次出售房屋。不能过户的原因是原告坚持要求被告支付土地出让金，坚持想要土地使用权取得方式为出让的产证。未交土地出让金是交易风险的一部分，原告已对瑕疵进行了接受。评估的时候被告也没有考虑到土地出让金，被告不可能在考虑需支付土地出让金的情况下以现合同价款出售涉讼房屋。第二，因涉讼房屋没有过户，不存在交接问题，原告取得产证后被告会配合交接。第三，被告不存在违约行为，不同意支付违约金，违约金的起算日期也不认可。如果法院认定被告违约，也希望法院能调整违约金的金额和比例。现在房价大幅上涨，原告获得的利益已经远远超过其损失。原告支付的款项都在拍卖公司，被告并没有利用该款项盈利。
经审理查明，涉讼房屋的房地产权证记载，权利人为被告，土地使用权取得方式为“出让”，房屋类型为“办公楼”，登记日为2012年11月2日。被告陈述产证为后补的，涉讼房屋是通过资产转让的形式转让到被告名下。
2014年9月9日，案外人上海青莲阁拍卖有限责任公司(甲方)与冯强(乙方)签订《竞买协议书》，甲方受委托依法拍卖上海市长宁区定西路XXX号第31层、32层房地产；乙方已对拍卖标的做全面尽职调查，知悉拍卖标的全部瑕疵(包括甲方已直接告知的及拍卖标的委托人通过甲方告知该拍卖标的存在的显性、隐性瑕疵)，愿承担竞买拍卖标的可能存在的风险。拍卖标的为上海市长宁区定西路XXX号第31层、32层房地产，拍卖标的房地产建筑面积合计1398平方米，先对第31层、第32层房地产合并拍卖，若无人应价则分拆拍卖，拍卖方式为公开竞价拍卖；乙方以不低于人民币2,228万元的总价竞买拍卖标的(注：拍卖成交总价不含应由买受人承担的拍卖佣金、《拍卖特别规定》、《拍卖特别说明》中约定由买受人承担的税费及其他费用)；若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用(包括补缴土地出让金)；拍卖成交且拍卖标的登记至乙方名下后，若乙方对拍卖标的再行转让涉及补缴土地出让金的，应补缴的土地出让金由本次拍卖标的转让方承担。
2014年10月28日，原告冯强签署了《承诺书》，主要内容为已充分了解标的现状，对标的可能存在的显性瑕疵和隐性瑕疵作了全面评估，接受标的现状和瑕疵，阅读了拍卖文件，并同意签收文件。若违约，自愿将保证金转为违约金，并承担相应的法律责任。
2015年1月6日，被告上海房地(集团)有限公司(甲方，卖售人)与原告冯强(乙方，买受人)就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为2,688,263元；甲、乙确认，在2015年4月4日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第七条约定，上述房地产风险责任自该房地产由甲乙双方共同向长宁区房地产交易中心申请办理房地产转移登记之日起转移给乙方。合同第十条约定,甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的,甲、乙双方同意按下列第(一)款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%违约金，合同继续履行。合同第十二条约定，本合同自乙方向甲方委托的拍卖人上海青莲阁拍卖有限责任公司付清拍卖成交款之日起生效。合同补充条款为《长峰大厦办公楼拍卖特别说明》，其中第一条第一款中写明，房屋类型为办公楼，房屋用途为办公，竣工日期为1997年，总层数为32层。房地产权利人为上海某公司，土地权属性质为国有建设用地使用权，土地使用权取得方式为“出让”，用途为“综合”。第一条第五款第三项约定：若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用(包括补缴土地出让金)。拍卖成交且拍卖标的登记至买受人名下后，若买受人对拍卖标的再行转让涉及补缴土地出让金的，应补缴的土地出让金由本次拍卖标的转让方承担。第六条约定，关于房地产交易过户：拍卖成交后，拍卖当事人按《中华人民共和国拍卖法》第五十五条办理拍卖标的房地产交易过户手续；同时执行《上海市房地产登记条例》相关政策及拍卖标的房地产所在区房地产交易中心的规定。房地产交易中心要求房地产转让人和买受人双方签署《房地产买卖合同》，房地产转让人应予以必要配合。房地产交易过户过程中若房地产管理部门及税务部门出台新政策新规定，拍卖当事人都必须执行新政策新规定。第七条关于买受人付款约定：拍卖成交后，买受人必须在拍卖成交日起45个工作日内(即2014年12月29日周一17：00前)向本公司付清拍卖成交款，拍卖佣金，换回《拍卖成交确认书》客户联和取得《佣金发票》。买受人可将拍卖保证金充抵拍卖价款，但是，买受人未在规定的时间内付清应付款项的、不缴纳税金、不办理房产过户，属于违约，应支付的违约金是拍卖保证金的金额。第八条约定，在买受人取得新的《房地产权证》后三个工作日内由委托人、拍卖人、买受人等三方签署《房地产拍卖标的实物与文件资料交接书》。
2015年2月12日，上海市长宁区房地产交易中心出具了原告为申请权利人，被告为申请义务人的房地产登记收件收据。此后，原告要求被告补缴土地使用权出让金，办出土地使用权登记为“出让”的产权证。
2015年7月13日，原告通过快递发送给被告《关于限期缴纳土地出让金和依法办理房地产过户的通知》以及《关于违约必须承担法律后果的声明》。上述通知的主要内容为原、被告于2015年2月12日至长宁区房地产交易中心办理房地产转移登记手续，后得知：拍卖成交的房地产只能取得“划拨用地性质”的《房地产权证》，只有在办理“存量房补地价”手续后才能取得“出让用地性质”的《房地产权证》。2015年4月至6月期间，被告向规土局申请存量房补地价。规土局委托评估后通知被告先签署土地出让合同，再缴纳土地出让金。时至今日，被告未签土地出让合同、未缴出让金，导致无法交易过户。故通知被告5个工作日内签署土地出让合同、缴纳土地出让金及相关税费；在缴纳土地出让金后五个工作日内协助办理过户。
另查明，2014年9月30日，上海立信资产评估有限公司对被告上海房地(集团)有限公司定西路XXX号房地产转让项目做出《资产评估报告》，评估对象为上海房地(集团)有限公司的部分房地产，位于定西路XXX号31层、32层，建筑面积1，398平方米。评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。经评估，上海房地(集团)有限公司委托评估的房地产价值为人民币2,209.75万元，折合单价15,807元/平方米。
又查明，上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知》(沪规土资法【2010】309号)文件第二条第2款规定：房地产权利人(除商品房开发企业)办理了房地产登记，并在2003年5月1日前领取了《上海市房地产权证》(绿证)或者在2003年5月1日后领取的《上海市房地产权证》中“土地使用权来源”记载为“转让”的，在转让房地产时，受让方可以不办理土地使用权有偿使用手续。办理转移登记时，在房地产登记簿与房地产权证“建设用地使用权取得方式”一栏不记载，在房地产登记簿与房地产权证附记栏内记载“土地使用权来源：转让。但受让方要求办理土地使用权有偿使用手续的，可以由受让方补办，并依照国家和本市有关规定缴纳土地使用权有偿使用费用。办理转移登记时房地产登记机构根据土地使用权有偿使用方式，在房地产登记薄与房地产权证建设用地使用权取得方式一栏记载为“出让”或者“租赁”。被告陈述经与交易中心确认，本次房地产买卖可参照上述文件第二条第二款约定，本次交易可以不办理土地使用权有偿使用手续。原告对此不予认可。
审理中，双方确认原告的房价款已全额支付到拍卖公司。
上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、《竞买协议书》、《承诺书》、《长峰大厦办公楼拍卖特别说明》、《上海市长宁区房地产登记收件收据》、《关于限期缴纳土地出让金和依法办理房地产过户的通知》、评估报告等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，双方签署的《上海市房地产买卖合同》及补充条款即《长峰大厦办公楼拍卖特别说明》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
关于土地使用权出让金，首先，根据双方约定，若拍卖标的房地产本次交易过户及房地产转移登记以补缴土地出让金为前置条件的，或应由标的转让人补缴土地出让金的，由标的转让人承担存量房补地价手续中所发生的一切费用(包括补缴土地出让金)。其次，根据评估报告，评估对象包括房屋及土地，被告依据该评估报告进行资产拍卖，原告受让房屋及土地使用权，并支付相应的对价。第三，被告在拍卖时出示的登记日为2012年11月2日的房产证在土地使用权取得方式上记载为“出让”，在房屋类型登记为“办公楼”，虽然涉讼房屋所对应的土地使用权实际并未办理有偿使用手续，但原告有理由相信被告出售给原告的涉讼房屋所对应的土地使用权为有偿取得，原告受让后不存在补交相应土地使用权出让金的风险。虽然合同补充条款中就土地使用权出让金作出相关说明，但并不能就此排除原告对不动产登记的信赖。结合交易习惯，被告作为出卖方，应负有将土地使用权取得方式保持为出让状态的义务。原告要求被告补交土地使用权出让金，于法有据，本院予以支持。
双方发生争议后，产权过户及房屋交接并未完成，被告负有继续履行的义务。原告请求判令被告协助办理产权过户及办理交接房屋，本院予以支持。
双方已于2015年2月12日申请产权过户，在不动产登记机构审核期间，双方为土地使用权取得方式发生争议，以致交易中断。鉴于合同补充条款对于土地使用权出让金已作出了有别于一般交易的说明，双方纠纷的起因在于双方在土地使用权取得方式上产生分歧。现双方通过诉讼解决纷争，在此情形下，原告请求判令被告支付迟延过户及交房的违约金，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海房地(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内办理上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋的土地使用权出让金补交手续(土地使用权出让金由被告上海房地(集团)有限公司负担)，并协助原告冯强办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋产权转移登记至原告冯强名下；
二、被告上海房地(集团)有限公司应在上述房屋产权转移登记至原告冯强名下之日起三个工作日内协助原告冯强办理上述房屋的交接手续，将上述房屋交付给原告冯强；
三、驳回原告冯强的其余诉讼请求。
案件受理费人民币28,306.10元，由被告上海房地(集团)有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
……