江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11047号
上诉人（原审被告）李娟，女，1980年1月23日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：王波（系李娟丈夫），男，1978年3月9日生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。
被上诉人（原审原告）:中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地江苏省无锡市滨湖区梁清路***号。
法定代表人：侯志平，中国人民解放军无锡联勤保障中心部队长。
委托诉讼代理人：杨涛，男，中国人民解放军无锡联勤保障中心参谋。
委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。
上诉人李娟因与被上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初9337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李娟上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、本案所涉租赁合同应为无效合同，一审法院认定合同有效系适用法律错误。本案所涉房屋虽已取得建设工程规划许可证和国有土地使用权证，但尚未领取不动产权属证书，被上诉人有偿服务办公室出租涉案房屋亦未经政府土地和房产管理部门批准，该合同无效。2、双方约定的租赁期应为六年，现合同未履行完毕，上诉人愿意返还涉案房屋，但被上诉人依法应补偿被上诉人装修损失。
无锡联保中心辩称：1、根据相关法律规定，认定房屋租赁合同效力的标准是取得建设工程规划许可证，而非取得房屋产权证。因此本案所涉《军队房地产租赁合同》合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案合同已经报经中国人民解放军原南京军区房地产管理局审核批准，无需再经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。2、涉案合同明确约定租赁期自2014年8月8日起至2017年8月7日止，租赁期为三年。该合同现已履行完毕，上诉人即使对房屋有装修，该费用也在租赁期内摊销完毕，上诉人要求被上诉人补偿装修费用，无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
无锡联保中心向一审法院起诉请求：1、李娟向无锡联保中心返还位于本市××××层房屋（南苏字第××号，约150平方米）；2.李娟向无锡联保中心支付自2017年5月8日起至房屋实际返还之日止按4750元/月标准计算的租金及房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2008年9月2日，南京市人民政府颁发一份宁鼓国用（2008）第02131号土地使用权证，南京市鼓楼区新门口10号登记的土地使用权人为中国人民解放军73841部队，地类（用途）为军事设施用地，使用权类型为划拨，使用权面积为33474.6平方米。2000年6月27日，南京市鼓楼区新门口10号综合楼领取了建设工程规划许可证。
2014年7月25日，中国人民解放军73841部队有偿服务办公室（以下简称73841部队有偿办）（出租方、甲方）与李娟（承租方、乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京鼓楼区新门口2号门面房二层（坐落号：南苏字第××号）的房屋建筑面积150平方米出租给乙方使用；租赁用途为住宿；租赁期限自2014年8月8日至2017年8月7日，年租金为57000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方；甲方保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚等等，乙方不得擅自改变租赁用途等等；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效等等。2014年10月19日军队房地产管理部门对上述合同批准盖章。双方当事人均确认合同约定的租赁房屋地址本市鼓楼区新门口2号为笔误，应为本市鼓楼区新门口10号。
上述合同订立后，73841部队有偿办将房屋交付李娟使用，李娟按照约定交纳了2017年5月7日前的相应租金。2017年8月7日，租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，李娟仍继续使用房屋。
2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止租赁等有偿服务。2017年8月25日，73841部队有偿办委托律师向李娟发出一份律师函，要求李娟收函后7日内返还租赁房屋，并按实际占用房屋时间支付租金及占有使用费等等。
另查明，南京市新门口10号25幢304室房屋已办理了不动产权属证书，本案所涉租赁房屋尚未领取不动产权属证书。
73841部队有偿办原归南京军区联勤部第十六分部管理。南京军区变更为东部战区后，联勤部第十六分部被撤销，其管辖范围归无锡联保中心继承。无锡联保中心对此出具一份《关于诉讼主体变更的情况说明》，确定73841部队已于2016年12月15日停止运行，其权利义务由无锡联保中心继承，涉及73841部队的案件，诉讼主体变更为无锡联保中心等等。
涉案房屋现由李娟经营李娟公寓。
一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于诉讼主体问题。不动产权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的物权权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，军事用地为划拨用地。根据2000年6月中央军委公布实施的《中国人民解放军房地产管理条例》的规定，军队房地产在军队之间实行无偿调配。本案中，根据无锡联保中心提供的土地使用权证和情况说明等证据，可以认定诉争不动产系军用土地，其现在的权利人为无锡联保中心，无锡联保中心对该划拨土地依法享有相应的权利，其提起本案诉讼符合法律规定。
关于合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，无锡联保中心出租的房屋虽然尚未领取不动产权属证书，但已取得了建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋所签订的军队房地产租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由于双方签订的军队房地产租赁合同约定的租赁期限已届满，无锡联保中心要求李娟返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
关于房屋租金及占有使用费问题。李娟未按约支付2017年5月8日至2017年8月7日期间的租金，且在租赁期满后未将租赁房屋及时返还无锡联保中心，无锡联保中心要求李娟支付2017年5月8日至2017年8月7日的租金14250元，并按照合同约定的租金标准继续支付2017年8月8日至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费，符合合同约定及法律规定，予以支持。
一审法院据此判决：一、被告李娟于本判决生效之日起五日内将承租的南京市鼓楼区新门口10号二层房屋（南苏字第××号）返还原告中国人民解放军无锡联勤保障中心；二、被告李娟于本判决生效之日起五日内支付原告中国人民解放军无锡联勤保障中心2017年5月8日至2017年8月7日期间的租金14250元，并按4750元/月标准继续支付2017年8月8日起至实际返还房屋之日止的逾期占有使用费。
本院二审期间，上诉人李娟提交如下新证据：1、解放军总政治部、总后勤部出具的《军队空余房地产租赁管理规定》，以证明该规定要求部队租赁房屋需申领并出具军队房地产租赁许可证，本案所涉房屋并无该许可证；2、国家税务总局、解放军总后勤部等部门出具的通知，以证明承租人办理营业执照时需提供军队房地产租赁许可证，本案所涉房屋无该证件，只能挂靠他人酒店经营；3、军队房地产租赁许可证范本，该范本系通过网络搜索查找，以证明该证应当由中国人民解放军房地产管理局制，与本案无锡联保中心发放的有偿服务许可证不同。此外，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，划拨土地上的建筑物只有在土地证、房产证齐全的情况下才可对外出租。经质证，被上诉人无锡联保中心对上述证据的真实性均予以认可，关于证据关联性：认为证据1、证据2关于军队房地产出租所作出的规定均为管理型规定，并非合同生效的条件，且被上诉人已经取得了总后勤部颁发的军队单位对外有偿服务许可证；证据3的军队房地产租赁许可证范本虽显示由中国人民解放军房地产管理局制，但批准单位为空军房地产管理局，其层级并没有本案所提供的有偿服务许可证上的批准机关层级高。上诉人提出的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》并不适用于军队房地产租赁合同纠纷。本院对上述证据的真实性予以确认，关于证据关联性将结合其他事实综合评判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案所涉房地产租赁合同是否有效；2、合同约定的租赁期间为多久。
关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋已领取土地使用权证及建设工程规划许可证，依法应认定为有效，对双方均有约束力。关于上诉人提出的本案所涉房屋未取得军队房地产租赁许可证，本院认为，本案所涉租赁合同已于2014年10月19日经军队房地产管理部门批准盖章，出租方亦有中国人民解放军总后勤部司令部颁发的有偿服务许可证，符合军队房地产租赁相关规定，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
关于争议焦点2，双方所签租赁合同明确约定租赁期限自2014年8月8日起至2017年8月7日止。现上诉人提出双方口头约定期满后续租三年，合同租赁期应为六年，但未能提供证据予以证明，被上诉人对此亦不予认可，本院对此不予采信。现双方约定的租赁期届满，被上诉人要求上诉人返还租赁房屋，并支付欠付的租金及房屋占有使用费，于法有据，应予支持。
综上所述，上诉人李娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 徐聪萍
审判员 郑 慧
二〇一八年一月二十三日
书记员 陈晓君