江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终769号上诉人（原审被告）：泰州名流物业管理有限公司，统一社会信用代码91321291564274285R，住所地泰州市永定东路998号502室。法定代表人：李健，总经理。委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨生平，江苏江豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯亚惠，女，1952年2月18日出生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：张文中，江苏天滋律师事务所律师。原审第三人：邵汉春，男，1949年8月23日出生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人泰州名流物业管理有限公司（以下简称名流物业公司）因与被上诉人冯亚慧、原审第三人邵汉春合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院(2016)苏1291民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。名流物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人冯亚慧一审诉讼请求或者发回重审，一、二审诉讼费由冯亚慧承担。事实和理由：1.被上诉人向上诉人发出的要卖其房屋的申请，从法律意义上讲，充其量属于被上诉人卖房意愿的要约。该申请书内容（1）具体明确，即要将属于被上诉人和原审第三人共有的房屋出卖给上诉人，（2）被上诉人和原审第三人提出了出卖房屋的价格等要按照六年多前的《商铺回购书》的规定办，即被上诉人及原审第三人提出上诉人享有优先购买权及价格增加不超过百分之一百二十等条件约束，实质上属于被上诉人及原审第三人表明经上诉人承诺，其即受该意思表示约束。一审确认被上诉人及原审第三人向上诉人申请回购房屋，实质上确认了该申请实际为要约，但又不按要约依法判决，显属适用法律错误。（3）该申请书明确讲明请求上诉人给予批准，即请求给予承诺。如果不属于要约，被上诉人及原审第三人只需发出通知，而且对申请的批准属于权利而不是义务。2.《商铺回购书》属于附条件的民事行为，但其本身属于不合法律规定的行为且属于不可能发生的行为，因为上诉人没有条件也没有计划，更没有经营商铺的营业范围。因此即使上诉人当初作出商铺回购书的民事行为，也应当依法认定为该民事行为无效。3.对照《商铺回购书》内容，该《商铺回购书》应当属于商品房的销售广告和宣传资料范畴，实际属于上诉人当初发出的要约邀请，上诉人享有的优先购买权利完全可以放弃。4.被上诉人诉状中明确载明“原告（即被上诉人）认为被告（即上诉人）拒绝履行回购”，由此得出被上诉人虽然向上诉人发出了回购申请书即卖房要约，但因上诉人没有作出对该要约同意的意思表示，且被上诉人也明知上诉人拒绝其要约，因此被上诉人与上诉人之间的商铺房屋买卖合同并没有成立。5.一审认定涉案商铺房屋属于被上诉人与原审第三人共同共有，被上诉人真要处分该不动产，应当与原审第三人邵汉春共同主张，邵汉春应当作为共同原告，一审将其列为第三人显属违反法定程序，也属于认定事实不清。6.一审只认可被上诉人收了200元，认定基本事实不清。上诉人提交的新证据足以证明被上诉人仅2016年就已经收取上诉人方钱款计3810元。综上，上诉人认为一审认定基本事实不清，适用法律存在错误，错将共同原告列为第三人严重违反法定程序。被上诉人冯亚慧辩称，上诉人上诉理由不能成立，一审认定商铺回购书的内容是合同双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立有效，对双方均具有约束力。被上诉人与原审第三人在回购书约定的期限内向上诉人书面申请回购房屋，被上诉人应当依约回购。邵汉春愿意配合被上诉人履行回购协议，是对自身权利的处分，一审将其列为第三人并无不当。原审第三人邵汉春未陈述意见。冯亚慧向一审法院起诉请求：1.判令名流物业公司立即回购其购买的泰州市永定东路998号20273室房屋，并支付回购款160027.2元；2.第三人协助办理房屋回购手续；3.名流物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月25日，冯亚惠（××）与泰州名流房地产开发有限公司（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ML-2010-0106），由冯亚惠购买泰州名流国际家居博览中心1幢20273号房屋，购买价为133356元。当日，冯亚惠（甲方）与名流物业公司（乙方）签订《委托经营协议书》，甲方将泰州名流国际家居博览中心20273号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理。该委托经营协议书约定了委托经营的期限和条件、双方的权利义务、违约责任等内容。同时，名流物业公司还向冯亚惠发出《商铺回购书》，冯亚惠在该商铺回购书上签名确认。商铺回购书的内容为：如××冯亚惠以书面方式明确要求本公司将其所购买的泰州名流国际家居博览中心铺位号为20273号商铺回购，只要同时具备下列条件，本公司承诺按××该套商铺合同价的120%优先回购：1.××要求本公司回购的商铺系泰州名流房地产开发有限公司与之于2010年12月25日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺；2.××承诺本公司所回购的商铺应无查封、无抵押、无转让等情形，即不存在第三方有权处置该商铺的情况；3.××提交相关购房资料，包括但不限于《房屋所有权证》、《土地使用证》、《商品房买卖合同》等；4.自《商品房买卖合同》签订之日起，××严格履行买卖合同、委托经营管理协议书，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请，如××在上述期限内没有按本协议提出书面要求回购的申请，视为××放弃要求本公司回购权利；5.因回购所产生的各种税费由买卖双方按照国家法律、政策规定各自承担；6.如回购涉及登记部门办理手续，则必须按登记部门要求办理相关手续。以上承诺在2016年6月1日起至2016年6月30日期间有效。如发生争议，可协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。冯亚惠与邵汉春系夫妻。2012年，冯亚惠、邵汉春领取了泰房权证海陵字第××号《房屋所有权证》（共同共有）及泰州国用（2012）第14785号《土地使用权证》。以上证照载明房屋坐落于泰州市永定东路998号20273室。2016年6月7日，冯亚惠、邵汉春向名流物业公司递交《申请书》1份，名流物业公司收取了该申请书，上述过程由江苏省泰州市泰州公证处予以公证。申请书的内容为：“申请人邵汉春、冯亚惠于二○一○年十二月二十五日在贵公司购买了商铺号为20273号的房产。现根据二○一○年十二月二十五日签订的编号为0005537《商铺回购书》的规定提出回购申请，望贵公司领导批准”。因名流物业公司拒绝回购，且双方协商未果。一审法院另查明，冯亚惠、邵汉春提出回购申请后，名流物业公司向冯亚惠汇款200元（共2笔，每笔100元）。名流物业公司陈述该款项系委托经营协议项下的租金，冯亚惠则表示不清楚款项事由，其认为该款项系应退还的钱，可从诉请中扣除。一审法院认为，一审的主要争点在于名流物业公司发出的商铺回购书是要约还是要约邀请。根据我国合同法第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。结合本案，从商铺回购书的内容看，其已包含了回购标的物、回购条件、回购价格、回购方式、回购期限、税费承担、手续办理、争议解决等合同主要条款，同时表达了名流物业公司愿意接受该商铺回购书约束的意思，故商铺回购书应为要约，并非要约邀请。案涉商铺回购书的内容系合同双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，经冯亚惠确认后，依法成立并有效，对双方均具有约束力。冯亚惠、邵汉春在商铺回购书约定的期限内向名流物业公司书面申请回购房屋，名流物业公司理应依约回购房屋，支付回购款160027.2元（133356元×120%）。现名流物业公司拒绝回购，已构成违约，应承担违约责任。邵汉春虽非商品房买卖合同、商铺回购书的协议方，但其作为商铺的共同共有人，愿意配合冯亚惠履行回购协议，系其对自身权利的处分，其行为并无不当，名流物业公司对原告主体提出的异议不能成立。对名流物业公司在冯亚惠、邵汉春提出回购申请后支付给冯亚惠的200元，双方就该款项的付款目的陈述不一，且均未提供证据，为减少当事人诉累，该200元从案涉回购款中予以抵扣。另，冯亚惠与名流物业公司间的委托经营合同关系，与本案不属于同一争议，故不予涉及，若存争议，当事人均可另行通过合法途径处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条、第一百零七条、之规定，判决：一、名流物业公司于判决生效后十日内对冯亚惠、邵汉春共同共有的泰州市永定东路998号20273室商铺进行回购，支付冯亚惠回购款159827.2元；二、邵汉春协助冯亚惠办理房屋回购手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3502元，由名流物业公司负担（此款冯亚慧已垫付，名流物业公司在履行上述判决时一并给付冯亚慧）。本院二审期间，上诉人名流物业公司提交江苏农村商业银行电子交易回单4份，证明被上诉人收到上诉人钱款3810元，同时证明被上诉人与上诉人之间仅存在租赁经营即商铺投资法律关系。被上诉人冯亚慧对上述证据的真实性没有异议，但认为上诉人直接通过银行支付到被上诉人银行账户，并没有说明支付原因，不能以此证明系被上诉人因没有解除租赁经营关系而收取的上诉人所称的租金收益。本院对上诉人提交的上述证据的真实性予以确认，但与本案并无关联。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.涉案商铺回购合同是否成立且生效；2.一审将邵汉春列为第三人是否严重违反法定程序。关于第一个争议焦点，本院认为，我国合同法就商铺回购合同未作出专门规定，其属于无名合同，对因此而产生的纠纷应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第五十二条等的规定以及当事人约定进行处理。本案中，名流物业公司就商铺的回购事宜向冯亚慧发出《商铺回购书》，回购书载明了名流物业公司欲回购的标的物及其回购条件，并明确：如果冯亚慧要求名流物业公司回购该商铺，须自2016年6月1日至2016年6月30日的期间内以书面方式向名流物业公司提出回购申请。符合回购条件情况下，名流物业公司承诺按该套商铺合同价的120%优先回购。由此可见，第一，回购商铺系名流物业公司在预先设定具体回购条件的情况下为自己设定义务而向冯亚慧作出的意思表示，其属于民事主体可自主决定范围，符合意思自治原则和合同自由原则。第二，该意思表示一旦到达冯亚慧，名流物业公司即受《商铺回购书》条款约束，因而《商铺回购书》不属于名流物业公司发出的要约邀请。第三，依据《商铺回购书》，冯亚慧享有是否促成回购条件成就以及是否要求名流物业公司回购商铺的选择权。无论条件成就与否，冯亚慧如不主张商铺回购，则无需承担回购书中对其附加的义务。而本案中，冯亚慧在约定的期间要求名流物业公司回购商铺，则其也应当受《商铺回购书》相关条款的约束。《商铺回购书》已包含了合同的主要条款，由此也表明双方就商铺回购事宜已达成合意，应当认定其间商铺回购合同成立，且系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。如果如名流物业公司上诉所称的冯亚慧提出回购申请的意思表示属于要约，其有权承诺或者不予承诺，则显然违反其在《商铺回购书》中所预设的承诺义务；至于其上诉称对冯亚慧回购申请的批准是其权利而非义务的理由，也与双方缔结合同时所应遵守的平等原则、公平原则和诚实信用原则相悖。因而，对上诉人提出的商铺回购合同不成立或者无效等的上诉理由，本院不予支持。因名流物业公司未提供证据证明冯亚慧向其提出的商铺回购请求不符合《商铺回购书》约定，故根据诚实信用原则，其应按承诺以该套商铺合同价的120%予以回购。一审法院据此判决名流物业公司支付回购款160027.2元正确，本院应予维持。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定，“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。本案中，冯亚慧系案涉商铺回购合同的当事人，根据合同相对性原则，其应为向名流物业公司提起本案诉讼的原告，一审审理中邵汉春已作为本案当事人参加诉讼，认可冯亚慧向名流物业公司提出的诉讼请求，并愿意协助办理商铺回购手续，一审法院将其作为第三人，不属于民事诉讼法所规定的遗漏当事人等严重违反法定程序的情形，故上诉人有关该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，名流物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3502元，由上诉人泰州市名流物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  严卫东审 判 员  陈霄燕代理审判员  夏建民二〇一七年五月十七日书 记 员  彭 曌