辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第00224号
上诉人（原审被告）：李洪武。委托代理人：聂斌，系辽宁恒敬（阜新市）律师事务所律师。委托代理人：丁惠琴。被上诉人（原审原告）：阜新市中南房地产开发有限公司。法定代表人：李建军，系该公司董事长。
上诉人李洪武与被上诉人阜新市中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因所有权确认纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2014）海民一初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李洪武的委托代理人丁惠琴、聂斌，被告中南公司的法定代表人李建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中南公司一审诉称：原告开发的阜新市海州区新苑小区的房屋9-302室，一直由原告自留使用。2004年2月被告李洪武找到原告称其朋友的砖款不用还了，可以用房子顶该欠款，原告信以为真，便为被告出具了专用收款收据一张。事后不久，真正的供货商找到原告，说被告的说法不属实，他们没有让被告来处理此事，原告马上通知被告，要求被告将收据送回，而被告一直不来，原告近期得知，被告在2005年1月份与阜新新澳房地产开发有限公司签订了商品房契约书，被告依据此契约书和原告为其出具的收据办理了房屋产权证。被告的行为严重损害了原告的合法权利。原告为维护自身的合法权利提起诉讼，诉讼请求如下：1、请求依法确认登记在被告名下的阜新市海州区新苑小区9-302室房屋为原告所有。（房屋价值约238400元）2、诉讼费由被告承担。
被告李洪武一审辩称：原告称2004年2月被告找原告称其朋友砖款不用还了，用房子顶欠款，原告相信了并出具的收据，后来又说要返还收据，意思是被告以欺骗的行为骗取了收据才办理了房照，这种说法不成立。为什么2004年12月原告又与被告签订了协议，可见原告说法不属实。所以被告是阜新市海州区新苑小区9-302室的合法所有权人。请法院查明事实，驳回原告的诉请，并承担一切诉讼费用。
一审法院经审理查明，2004年12月27日甲方（被告李洪武）与乙方（原告中南公司）签订协议书一份，协议内容为：一、甲方金城砖厂向乙方中南公司供应红砖。因甲方向乙方供应红砖没开发票，财务未挂账，且数额不够房款。二、应甲方申请乙方同意将新苑小区9号楼3层301室，面积为141.89平方米房屋（即本案诉争财产坐落于阜新市海州区新苑小区的房屋9-302室，面积为146.55平方米房屋）一处先抹给甲方法人李洪武，并且帮助出具相关手续。三、甲方李洪武在半年内将房款（或材料）全部交齐，房款总金额为263085.67元。此协议标注的房款交付日期为2005年1月1日至2005年5月30日。此协议签订后，2004年12月28日原告给被告开具了购房收据一张，金额为238375.2元。因原告没有开发房地产的相关资质，故被告取得该收据后于2005年1月5日与阜新市新澳房地产开发公司签订了商品房交易契约书一份，并办理了房屋产权登记证书。2005年8月9日被告李洪武用诉争房屋向银行申请了商业贷款，贷款期限为10年。由于原告以诉争房屋存在产权争议为由向阜新市房地产监理处反映了相关情况，故该项贷款没有实际发生和发放。
2006年12月29日甲方（原告中南公司）与乙方（被告李洪武）签订房屋转让协议一份，协议内容为：一、甲方位于西山新苑小区9号楼302室，面积146.55平方米房屋，产权归甲方所有，乙方贷款150000元，房屋转让过户时由乙方无条件签字。二、乙方无权出售房屋产权，一切出售权归甲方。
同日甲方（原告中南公司）与乙方（被告李洪武）签订贷款协议一份，协议内容为:一、乙方以西山新苑小区9号楼302室，面积146.55平方米房屋，贷款150000元。二、贷款金额归甲方所得120000元，乙方所得30000元。该协议签订后没有实际履行。
上述事实有原、被告的陈述答辩，协议书、房屋转让协议书、贷款协议书等证据在卷佐证，经庭审举证质证本院予以认证。
一审法院认为，根据法律规定，合同签订后当事人应当完整无瑕疵的按照合同的约定义务进行履行。
关于被告认为原告中南公司在工商登记机关的企业状态为吊销故没有诉讼主体资格的主张。本院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条的规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。故对原告提出的被告没有诉讼主体资格的主张本院不予支持。
关于诉争房屋的归属。本院认为应当归原告中南公司所有。理由如下：本案原、被告自2004年12月27日起至2006年12月29日止签订三份合法有效的合同，2004年12月27日双方签订的以供砖款折抵购房款的合同标注的房款交付日期为2005年1月1日至2005年5月30日。由于该供砖款折抵购房款的合同并没有实际履行完毕，此后双方又于2006年12月29日补充签订了房屋转让合同及贷款合同。重新对诉争房屋的所有权进行了约定，约定的内容为：诉争房屋的所有权归原告所有，被告可以向银行贷款150000元，但其中的120000元应当归原告，其余的30000元归被告。综合分析双方当事人签订三份合同的因果关系，由于前面供砖款折抵购房款的合同没有履行造成了双方当事人对诉争房屋归属的重新约定，根据约定大于法定的及后一民事法律行为如果是前一法律行为的变更或补充应以后一法律行为为准的民事立法原则，诉争房屋的房屋所有权应当归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条之规定，判决如下：
坐落在阜新市海州区新苑小区9-302号，面积为146.55平方米房屋归原告阜新市中南房地产开发有限公司所有。
本案受理费4836元，由被告李洪武负担。
宣判后，李洪武上诉请求：1、撤销原判，依法改判。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。理由：2006年12月29日上诉人与被上诉人所签的两份协议，是对2004年12月27日双方所签的房屋顶账协议进行的补充。一审法院认可以上三份协议的效力是正确的，但基于这三份协议的法律解读是错误的。按照房屋顶账协议，顶账房屋价值超出所欠砖款的部分由上诉人补足。上诉人未按2004年12月27日所签的房屋顶账协议中的约定于2005年5月30日之前补齐房款，故而双方又于2006年12月29日签暑了两份补充协议，协议的主要意思就是由被上诉人将诉争房屋过户到上诉人名下，上诉人再以该房屋作为抵押申请贷款，贷款共计15万元，其中12万元用来偿还欠被上诉人的顶账房屋价值减去砖款部分金额。基于以上三份协议，上诉人于2007年8月2日以该诉争房屋作为抵押，从银行申请到了贷款，可是上诉人并未将贷款中的12万给被上诉人，但这并不构成对上述三份协议的根本违约，因为充当部分购房款的砖款已经按照2004年12月27日的协议与被上诉人做了抵消，由此可见上诉三份协议是部分履行，故现在上诉人仍应享有对该诉争房屋的所有权，只不过同时对被上诉人负债12万元。综上，诉争房屋的所有权应该归属于上诉人，请求二审法院依法改判。
被上诉人二审答辩认为：一，贷款协议书是中南房地产公司与李洪武签订，贷款15万元，给他3万元是李洪武说交的营业税。后来到房管处查证李洪武并没开大票，李洪武说砖厂是他经营，让我公司用砖款抵顶房款，后来李洪武拿着收据到新奥公司签订了商品契约书。2006年12月29日李洪武把房证拿走，后来我们到经侦支队报案，经查他不是砖厂法人。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实。
上述事实，有本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案诉争的房屋，上诉人与被上诉人于2004年12月27日签订《协议》约定：被上诉人将此房现抹给上诉人，并帮助出具相关手续，李洪武在半年内将房款（或材料）全部交齐；同时约定按结算单清算款及代收费用如到期未能按协议办，收回房屋，另行结算；另外，还约定了房款交齐时间2005年1月1日至2005年5月30日。此协议是双方真实意思表示，但在2005年5月30日前，上诉人未能提供其交齐房款或材料的证明（依此协议约定，被上诉人可收回房屋，至于以此协议，上诉人是否给被上诉人供砖、供砖的数量、价格及被上诉人是否拖欠砖款等上诉人可另行主张权利），但此时，被上诉人并未收回房屋。因上诉人没有履行交付房款或用材料抵付房款的义务，直至2006年12月29日，上诉人与被上诉人又签订《房屋转让协议书》，约定：一、甲方（中南公司）位于西山新苑小区9号楼302室，面积146.55平方米房屋，产权归甲方所有，乙方（李洪武）贷款150000元，房屋转让过户时由乙方无条件签字。二、乙方无权出售房屋产权，一切出售权归甲方。该协议亦是双方真实意思表示，依据《中华人民共和国物权法》的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。至此，诉争的房屋双方约定归被上诉人所有，但上诉人理解为：协议的主要意思就是由被上诉人将诉争房屋过户到上诉人名下，因此时房屋已经登记在上诉人名下，无需再过户到其名下，故上诉人的理解与协议约定相悖。至于上诉人与被上诉人签订的《贷款协议书》只是约定由谁办理贷款及贷款如何分配，但并不影响双方约定的产权归属。
综上,上诉人主张诉争的房屋归其所有，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院将其判归被上诉人所有，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4836元，由上诉人李洪武负担。
本判决为终审判决。
审判长 ： 张 艳
审判员 ：张行慧
审判员 ：孙晓滨
二〇一五年六月十八日
书记员 ： 田 芳