上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13464号
上诉人（原审被告）：上海东亚房产开发公司，住所地上海市闵行区北翟路2901号。
法定代表人：蒋书洪，总经理。
委托诉讼代理人：尤国民，上海市欣宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海奥林匹克物业管理有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路95号1号楼201室。
法定代表人：甘云清，董事长。
委托诉讼代理人：黄娟，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海杰博律师事务所律师。
上诉人上海东亚房产开发公司因与被上诉人上海奥林匹克物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海东亚房产开发公司（以下简称东亚公司）上诉请求：撤销原判，改判原判第一项为东亚公司减半支付物业管理费，对原判第二项违约金判项予以全部驳回。事实和理由：一、一审判决没有详细将双方出示的证据及反驳的理由进行明示和记载。1、东亚公司向一审法院提供的情况证明没有在判决书中记载，该证据要证明涉案商铺租户证明被上诉人上海奥林匹克物业管理有限公司（以下简称奥林匹克公司）自2015年1月1日至2016年3月31日期间从未对涉案商铺提供过物业管理服务。2、一审判决未记载奥林匹克公司伪造《催款通知书》的事实。3、一审判决没有记载东亚公司对奥林匹克公司提供证据所提出的异议。二、一审法院未征询当事人有无调解意向，剥夺当事人调解的权利。三、根据一审判决理由，一审判决系用逻辑推断来评判本案而非根据事实作出判决。涉案小区业委会及所在居委会出具的两份情况说明证实无法明确奥林匹克公司对涉案商铺区域也进行了物业管理。四、在奥林匹克公司没有提供证据证明在原物业服务合同终止后其与东亚公司签订过其他物业服务协议、相关业委会及居委会也无法确定奥林匹克公司是否为东亚公司提供过物业服务、奥林匹克公司也未提供切实证据证明其曾在2015年1月1日至2016年3月31日期间为东亚公司提供过物业服务的情况下，一审法院判令东亚公司按照原合同约定支付物业管理费及违约金，缺乏依据。五、希望二审法院能主持公道，给予东亚公司一个合理的调解机会，化解双方矛盾，由东亚公司在合理范围内适当支付奥林匹克公司相应的物业管理费。
被上诉人奥林匹克公司辩称：1、根据业委会及居委会出具的情况说明，证明奥林匹克公司高质量完成了物业管理服务。2、奥林匹克公司将物业合同项下的保安和保洁服务转委托给第三方进行，由奥林匹克公司进行监督，并无不当。3、物业合同没有续签是由于业委会的原因造成的，此非奥林匹克公司的责任。4、东亚公司没有证据证明奥林匹克公司的物业服务存在瑕疵，故应按照合同履行。不同意东亚公司的诉请，请求二审法院依法维持原判。
奥林匹克公司向一审法院起诉请求判令：1、东亚公司支付其涉案的上海市松江区XX路XX弄26套商铺自2015年1月1日至2016年3月31日止的物业管理费人民币（下同）131,944.50元；2、东亚公司支付逾期支付物业费违约金96,451.43元。
一审法院认定事实如下：东亚公司是涉案的上海市松江区XX路XX弄26套商铺的业主，该26套商铺产证登记的具体号牌为：XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX路XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室XX路XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室。该26套商铺的建筑面积合计4,398.15平方米，其均属于涉案的蓝色剑桥小区范围内，位置为小区外围商铺。
2011年4月30日，上海市松江区蓝色剑桥业主大会（以下简称蓝色剑桥业主大会、甲方）与奥林匹克公司（乙方）签署《蓝色剑桥元庭物业服务合同》，约定：1、由奥林匹克公司对位于松江区XX路XX弄蓝色剑桥元庭提供物业管理服务，物业类型为联体别墅/商铺。2、合同期自2011年1月1日至2014年12月31日止，自2011年1月1日至2012年12月31日的收费标准为商业用房2元/月·平方米，自2013年1月1日至2014年12月31日的收费标准住宅为“再议”。3、物业服务费用按季缴纳，业主应在每季的第一个月的5号前履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：业主应每日按照应付未付物业服务费金额的千分之三支付违约金，按日累计。4、本合同期限届满前壹个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后壹个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，乙方在合同期满后继续为甲方服务期间按照本合同约定服务费用收取标准收取服务费用。该合同到期后，双方未再签订其他物业服务合同。
东亚公司确认自2015年1月1日开始未支付涉案26套商铺的物业服务费。奥林匹克公司称对商铺所在小区实际服务至2016年3月31日。
2016年2月24日，上海市松江区A居民委员会（以下简称A居委会）及上海市松江区B业主委员会（以下简称B业委会）出具服务期限情况说明称：上海蓝色剑桥小区自交房之日起至2016年3月31日止均由奥林匹克公司提供物业管理服务。2016年6月15日，A居委会及B业委会又出具情况说明称：奥林匹克公司与B业委会2011年4月30日签订物业管理合同，到期时间2014年12月31日。到期后因新业委会换届及物业公司更换，奥林匹克公司代管小区至2016年3月31日止。期间奥林匹克公司对商铺范围是否提供合同要求的相关物业服务，B业委会及A居委会无法确定。
根据奥林匹克公司提供的蓝色剑桥元庭小区业主服务中心维修台账显示，在2015年8月、10月、12月以及2016年1月有涉案26套商铺中部分商铺的报修记录。在奥林匹克公司与案外人签订的清洁服务承包合同、保安服务合同书等内约定的服务地点均为XX路XX弄，并没有对别墅区和商铺区作分开的专门约定。
一审法院认为，本案的争议焦点在于自2015年1月1日开始至2016年3月31日止，奥林匹克公司是否对包括涉案26套商铺所在的小区外围商铺区域提供了物业服务。对此，一审认为，从奥林匹克公司接盘涉案26套商铺所在小区的物业服务伊始，其与小区业主大会签订的物业服务合同所包含的范围即为小区内别墅和小区外围商铺，东亚公司也确认基于奥林匹克公司的物业服务对合同期内的物业费足额进行了支付。那么，在原合同到期之后，奥林匹克公司应该小区业主大会之要求继续代管蓝色剑桥小区物业服务时，如按东亚公司所述区分别墅和商铺而“厚此薄彼”从情理上看并不符合常理，奥林匹克公司没有必要拒绝提供同一小区商铺管理可能带来的收益，而东亚公司也没有证据显示其拒绝接受奥林匹克公司的服务。特别是在奥林匹克公司提供的两份服务外包合同中，奥林匹克公司是以小区整体作为服务外包区域的，并没有把商铺单独划分出来，另外奥林匹克公司提供的维修业务台账显示，在其主张的服务期间其也是有对涉案商铺进行维修业务提供的。综上，一审认定，奥林匹克公司对东亚公司名下涉案26套商铺自2015年1月1日至2016年3月31日止提供了物业服务，东亚公司应向奥林匹克公司支付物业服务费。至于物业服务费的标准，奥林匹克公司按照原合同约定的2元/月·平方米收取，并无不当，予以认可，根据涉案26套商铺的面积，东亚公司应向奥林匹克公司支付物业管理费共计131,944.50元。
至于逾期支付物业费之违约金，东亚公司逾期不支付物业费应该按照合同约定向奥林匹克公司支付违约金。按照合同约定，物业费按季支付，每季违约金应在该季第一个月的5号前支付，则逾期违约金应以每季违约金为基数自该季第一个月的5号开始计算。现在奥林匹克公司按照合同约定的日千分之三的标准，以月为单位自当月1日开始计算至2016年3月31日止而主张的违约金96,451.43元不超过按照合同约定计算的违约金，并无不当，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，于二○一六年十一月十日作出判决：一、上海东亚房产开发公司于判决生效之日起十日内支付上海奥林匹克物业管理有限公司物业管理费131,944.50元；二、上海东亚房产开发公司于判决生效之日起十日内支付上海奥林匹克物业管理有限公司逾期支付物业管理费违约金96,451.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,726元，减半收取2,363元，由上海东亚房产开发公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就东亚公司要求减半支付系争物业费的上诉诉请，虽然东亚公司称奥林匹克公司在其与蓝色剑桥业主大会的物业合同到期后未对涉案商铺提供相应的物业服务，但一审时奥林匹克公司已就其在系争物业费所涉期间为涉案小区提供物业服务提交了相应证据，而东亚公司并未提供其曾就未享受到相应物业服务向奥林匹克公司或B业委会提出异议的切实证据，而奥林匹克公司将相关物业服务业务外包及外包合同上未明确列明服务范围包括涉案商铺所在的小区外围商铺区域，并不必然表明奥林匹克公司未对此提供物业服务，故对东亚公司该项诉请，本院不予支持。对东亚公司是否应承担逾期支付物业费违约金的问题，鉴于东亚公司拖欠物业费的事实系发生在奥林匹克公司与蓝色剑桥业主大会的物业合同到期之后，考虑到涉案小区的具体情况，东亚公司未按时支付系争物业费系事出有因，故从公平原则及平衡当事人利益出发，对奥林匹克公司的逾期付款违约金之诉请，本院不予支持并对一审相关判项予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9105号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9105号民事判决主文第二项；
三、驳回上海奥林匹克物业管理有限公司的其余诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币2,363元，由上海奥林匹克物业管理有限公司负担998元，由上海东亚房产开发公司负担1,365元。二审案件受理费人民币4,726元，由上海东亚房产开发公司负担2,730元，由上海奥林匹克物业管理有限公司负担1,996元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年一月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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