黑龙江省宝清县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑0523执异14号
异议人（案外人）：徐广信，男，1960年2月12日出生，汉族，现住址黑龙江省宝清县宝清镇。
申请执行人：马利英，女，1966年2月19日出生，汉族，现住山东省威海市。
被执行人徐广林，男，1965年4月5日出生，汉族，现住黑龙江省宝清县宝清镇。
被执行人徐海涵，男，1988年6月9日出生，汉族，现住黑龙江省宝清县宝清镇。
申请执行人马利英依据本院生效的（2016）黑0523民初5号民事判决，向本院申请执行被执行人徐广林、徐海涵名下财产。2016年7月20日，本院依法对二被执行人所有的共12处房屋进行了查封，其中徐海涵所有的包括产权证000***号在内共7处。
2017年11月24日，案外人徐广信对本院执行查封行为提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人徐广信称，我与徐海涵是叔侄关系，他是我五弟徐广林的儿子。徐广林1995年到1997年间向我借款12万元，2009年用这个草坯房给我顶帐5万元，房照是徐海涵名下。1月10日，我与徐海涵签订了房屋买卖合同，没办理过户手续是因为县内房屋要开发，都停办了，我就没跟徐海涵要房照。这房子是我父亲徐世清的资产，2007年老人把房屋给了徐广林的儿子徐海涵，2009年徐海涵为了给他父亲徐广林还债将此房屋卖给我，左右邻居都知道这个经过，张培芹、王振远、徐玉红、于杰给出了证言，也都知道涉及绿岛拆迁，房产不予过户的原因。房屋我已付清房款，交付使用八年半了，房子前院是我经营的腾达中外汽车修理厂，这个房子多年失修，也住不了人了，一直就当修理厂的库房存放配件，用水有自打的水井，为了安全已掐断电源，没有产生过水电、卫生等生活费用。现在房屋被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人是案外人，已实际占有使用了房屋，没有办理过户是客观原因造成的，法院将异议人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第227条的规定，提出异议，请立即中止对上述房屋的执行拍卖程序，并裁定撤销（2017）黑0523执恢62号执行案件中有关拍卖该房屋的内容，切实维护异议人的合法权益。
异议人向本院提交三份书证：
1.房屋买卖合同（复印件）一份。主要内容：2009年1月10日，甲方徐海涵将石油公司北真理街86号三间平房卖给乙方徐广信，出卖金额为五万元资金一次性付清。证明房屋系买受取得。
2.2010年5月28日宝清县拆迁管理办公室关于城市房屋拆迁暂停办理相关手续宝拆办函字[2010]5号通知书（复印件）一份。主要内容：2010年5月28日，宝清镇新华路东、胜利街南、人民路西、通达路北地段，国有土地使用权已收回，列入城镇拆迁开发建设范围。请房管部分对该区域暂停办理房屋分户、赠予、析产、抵押、改变用途等手续。暂停办理期限为2010年5月28日至2011年5月28日。证明未及时办理房照的原因。
3.张培芹、王振远、徐玉红、于杰分别签名摁印出具的证明书（原件）各一份。证明同一内容：因徐广林多年前过失伤害致人死亡事件，需要民事赔偿，徐广信借给徐广林十多万元钱，因一直没有还上，所以2009年徐广林将石油公司北真理街86号三间平方以抵债方式卖给徐广信，当时卖五万元整，（此房屋属于徐广林父亲徐世清的资产，老人于2007年将此房屋给了徐广林儿子徐海涵，户以过完，2009年徐海涵为了给父亲还债所以将此房屋卖给徐广信）。因当时涉及到绿岛拆迁，房产不予过户，所以附近邻居都知道此事。证明左右邻居都知道房屋现在产权人为徐广信，也知道未办理产权过户的原因。
申请执行人马利英现在外地，未能办理公证授权委托，亦未提交书面答辩意见。
审查查明，2016年7月20日，因马利英申请执行徐广林、徐海涵民间借贷纠纷一案，本院依法查封了被执行人徐广林、徐海涵所有的位于宝清县宝清镇内的房屋产权共12处，其中徐海涵所有的7处产权证号分别为0003***、9003***、900***、9005***、9003***、ＱＺ2011***1、ＱＺ201***3。2016年7月21日，在向徐海涵送达并告知查封裁定内容时，徐海涵表示其名下的房产早已都卖掉了。2016年12月5日询问徐海涵笔录中，徐海涵再次表示自己“那些房子也早卖了，平房卖给了我大爷”。2017年10月25日，本院执行局为准备鉴定评估向徐海涵核实被查封房产信息，其中关于本案的争议房屋，“000***9号平房在石油公司附近，是草房。很多年前被我父亲卖给徐广信，当时没过户，后来想过户时因为是拆迁区的房子，房产不给过户，所以一直是我的名”。执行中经调取该房屋信息，所有权证存根内容显示，000***9号房屋所有权人徐海涵，产权来源为赠受，层数为1层，面积73.45平方米，发证日期2006年3月3日，设定他项权利的情况，自2009年10月12日起至2012年11月15日止，在宝清县农村信用合作联社抵押贷款5.5万元。
本院认为，案外人徐广信执行异议理由不成立，本院不予支持。徐广信未及时办理产权变更登记，自身有过错。2009年1月10日徐广信与徐海涵双方进行了房屋买卖，虽以宝拆办函字[2010]5号通知书证明变更产权受限，但房地产管理部门暂停办理期限为2010年5月28日至2011年5月28日期间；徐广信未及时要求徐海涵交付房照，2009年10月12日起至2012年11月15日止，徐海涵自行以该房屋作抵押在宝清县农村信用合作联社贷款5.5万元，使得徐广信即便已占有使用了该房屋，但产权仍处于不确定状态。
综上，该房屋所有权人应为房地产管理部门登记的产权人徐海涵。徐广信未办理过户登记手续的行为，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人对此没有过错”的情形，异议人与被执行人是否属于买卖关系尚处于真伪不明的状态，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定的情形，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，同时也不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条规定的中止事由，异议人的主张不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐广信的执行异议。
如不服本裁定，可自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
审判长 宋书严
审判员 郭晓莉
审判员 刘同江
二〇一七年十一月二十七日
书记员 刘鑫淼
本案法律适用
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第二百五十六条有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：
（一）申请人表示可以延期执行的；
（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百零四条根据民诉法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足艰排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；