沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2017）辽0106民初3199号
原告:沈阳铭大物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区奉天街333号1904室。
法定代表人:郭敬琦，系该公司总经理。
委托代理人:王澜，系辽宁北天律师事务所律师。
被告:代兵，男。
被告:姚欣，女。
原告沈阳铭大物业管理有限公司诉被告代兵、被告姚欣物业服务合同纠纷一案，本院2017年4月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告沈阳铭大物业管理有限公司委托代理人人王岚，被告代兵、被告姚欣委托代理人代兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳铭大物业管理有限公司诉称，2011年9月13日，原告与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订了物业管理服务合同，之后双方续签合同。合同约定了双方权利义务、合同期限、服务费用等内容。合同约定由原告对巴塞罗那小区提供物业管理服务，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取，每年交纳。被告房屋地址铁西区云峰北街34-1号，建筑面积74.61平方米。原告依约履行了物业服务义务，但被告未及时履行自己的义务。经原告催要，被告仍拖欠2014年11月11日至2017年11月10日的物业费、电梯费和地下车位费。被告的欠费行为已经违约，影响了原告的正常经营。现诉至法院，请判令被告支付拖欠的物业费3222元；被告承担本案诉讼费。
被告代兵辩称，一、我住的房屋前面有经营性质的门市，在夏季的时候饭店工作人员经常在半夜有吵闹的行为影响我休息；二、小区有部分车辆可以随意停留在小区园区内，当时购买房屋时开发商及物业承诺除小区有车库的车辆可以停留，其他车辆不允许在园区停留；三、门禁卡与电梯卡捆绑，限制我出入。
被告姚欣辩称，同被告代兵答辩意见。
经审理查明：被告代兵、姚欣系沈阳市铁西区“巴塞罗那”住宅小区业主，其居住房屋为沈阳市铁西区云峰北街34-1号、建筑面积74.61平方米。2015年2月6日原告与沈阳市铁西区霁虹街道云峰北社区居民委员会签订物业管理服务合同，约定原告为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2014年11月11日起，至业主委员会成立后重新选聘包括但不限于原告在内的物业管理企业另行签订物业服务合同时，本合同自动终止。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。2015年11月3日原告与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2015年11月11日起至2016年11月10日止。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。2017年3月6日原告与沈阳市铁西区巴塞罗那住宅小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定原告为巴塞罗那住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1.2元/平方米/月，非住宅物业服务费0.6元/平方米/月，电梯费每人每月12元。服务期限自2016年11月11日起至2018年11月10日止，当满足附件二时自动执行2017-2018合同。同时物业服务合同对委托管理服务事项、双方的权利义务、服务标准和质量等内容进行了约定。
上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。关于被告提出的门市房工作人员半夜有吵闹影响原告休息的抗辩主张，该问题属于被告和第三方之间就房屋使用所发生的相邻关系纠纷，不属于原告的物业服务范畴，同时物业服务合同中的委托管理事项亦未对此做出约定。关于被告提出的电梯卡和门禁卡捆绑限制被告出入问题，原告对被告使用的电梯卡授权时间过短，致被告乘坐电梯发生一定的障碍，原告对此负有一定的过错，故本院对原告收取的物业费进行一定的减免。对于园区内存在的一些违约情况，原告应在后续服务中对不符合物业服务合同约定的情形加以整改或改进。住宅物业服务费1.2元/平方米/月，2014年11月11日至2017年5月10日期间被告应交纳物业服务费人民币2505元。原告主张的2017年5月11日以后的物业费因尚未发生，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告代兵、姚欣于本判决生效后十日内给付原告沈阳铭大物业管理有限公司2014年11月11日至2017年5月10日期间的物业费人民币2505元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;
二、驳回原告沈阳铭大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告代兵和姚欣连带承担。
本判决为终审判决。
审判员 张伟
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二〇一七年六月三十日
书记员 李鲲
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本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。