广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法民一初字第1926号原告：刘建华，男，1984年9月11日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县筠门岭镇黄坌刘屋**号，公民身份号码3607331984********。委托人代理人:卢扬见、邓月梅，广东广瀚律师事务所律师。被告：吴江作，男，1981年1月8日出生，汉族，住浙江省泰顺县，被告：陈秀球，女，1979年7月29日出生，汉族，住浙江省泰顺县，上列两被告共同委托代理人：李鸿明、张科，广东卓正律师事务所律师。第三人：中山市家仁房地产经纪有限公司，住所地中山市石岐区莲兴路7-9号10卡。法定代表人：彭阳林。委托代理人：熊换新，该公司员工。原告刘建华诉被告吴江作、陈秀球房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，被告吴江作、陈秀球提起反诉，本院依法合并审理，后依职权追加中山市家仁房地产经纪有限公司（以下简称家仁公司）作为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘建华委托代理人卢扬见、邓月梅，第三人家仁公司委托代理人熊换新到庭参加了诉讼，第一、二次庭审时被告（反诉原告）吴江作、陈秀球委托代理人李鸿明、张科到庭参加诉讼，第三次庭审时被告（反诉原告）吴江作、陈秀球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。反诉部分按反诉原告吴江作、陈秀球撤回反诉处理，本院已另行作出民事裁定书。本案现已审理终结。原告刘建华诉称：原告与被告吴江作及第三人签订了房地产买卖合同，约定被告吴江作以375000元的价格将其名下的物业转让给原告，双方并约定了相关事项。当天，原告支付了定金20000元。因原告需办理银行按揭，但两被告拒不提供资料，导致原告无法办理银行按揭，也无法办理过户手续。两被告系夫妻关系，故请求法院判令两被告共同向原告返还双倍定金40000元、评估费700元，并承担诉讼费。原告刘建华为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：身份证、企业机读档案登记资料、公证书、房地产买卖合同、通话记录清单、手机短信、证明、评估费收据。被告吴江作、陈秀球辩称：双方签订合同后，因原告未能妥当安排购房资金，未能按约定支付相应款项，最终导致双方未能在约定的期限办理过户手续。双方在合同的备注栏将付款方式变更为：签订合同时支付2万元，然后原告支付23万元给被告提前偿还银行贷款，尾款在拿到新的产权证再支付。第二部分房款最迟不得超过2013年8月23日。由于原告没有支付款项给被告，所以被告无法办理注销抵押手续，也不需要提交身份证等资料给原告。因此，导致交易无法完成的责任在原告，原告所交纳的定金不应退还。请驳回原告的诉讼请求。被告吴江作、陈秀球为支持其辩解在举证期限内向本院提交以下证据：公证书、房地产买卖合同。第三人家仁公司述称：被告方不肯提供资料给第三人，导致交易无法完成，所以过错应当在被告方。双方原本约定签合同时付定金2万，到国土局签正式合同时再付25万，但因为被告方还欠银行贷款，所以双方将25万的付款方式变更为由原告代被告方偿还银行贷款，被告方欠多少就由原告还多少。因为欠多少不清楚，所以第三部分房款在备注中写的是“尾款”。考虑到被告方有可能将房屋另外卖给别人，为了降低风险，二手房交易的一般做法是：双方签订合同后，被告方办理公证，由中介方代理办理过户等手续。同时双方提供资料给中介方办理原告的银行按揭申请，待银行审批后原告再付钱。原告的贷款申请如果已经获得批准，即使被告方不配合办理过户，中介方也可以直接代为办理过户手续。所以第二部分款项的付款时间是在原告的贷款申请获得批准，银行通知原告能贷款多少钱后。签订合同后，第三人与被告方向银行申请了提前还贷。被告方实际欠款是29万多，原告也同意付款。原告申请银行按揭需要被告方提供银行需要的资料，但被告方只提供了身份证复印件，没有提供户口本、结婚证复印件，导致原告无法申请贷款。由于被告方拒绝配合，原告不敢帮被告方还款。双方签合同后被告方即可提交相关资料，申请提前还贷到银行批准需要一个月左右的时间。即使按照被告方的理解，银行通知还款时原告就要付款，也是被告方提供资料在先。被告方拖着不提供资料，导致无法办理相关手续，已经构成违约。第三人家仁公司在举证期限内未向本院提供证据。经审理查明：吴江作与陈秀球系夫妻关系。位于中山市××××房[房地产权证号：02××21，国有土地使用证号：国（2012）易2305484号]的房地产登记在吴江作名下。2013年5月23日，刘建华（买方）、吴江作（卖方）及家仁公司（经纪方）签订了房地产买卖合同，约定：吴江作以人民币375000元的价格将上述房地产转让给刘建华。第一部分房款定金20000元在签订合同时支付，第二部分房款235000元在签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付，第三部分房款120000元以银行按揭支付。如买方需办理银行按揭，买方需于本合同签订之日起5个工作日提交买方按揭申请所需资料，具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，卖方须无条件配合买方提交申请银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书。如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。买卖双方一致同意，如买卖双方任何一方的原因导致2013年8月23日止尚不能前往国土房管部门办理申请房地产更名过户手续的，另一方有权终止本合同并按上述违约责任条款追究违约方的责任。双方又在备注中约定：备注条款与前述条款有冲突的，以备注条款为准。业主欠银行款约为23万元，由买方在第二部分房款中支付，但卖方必须将该房委托给经纪方代理办理过户手续、银行按揭手续及收银行尾款，买方承诺在国土局发放新产权证十个工作日内支付所有尾款给卖方。双方并约定了其它相关事项。合同签订当日，刘建华向吴江作支付了定金20000元。2013年5月27日，吴江作、陈秀球与第三方的员工熊换新签订委托书，约定：涉案房产登记在吴江作名下，属于吴江作与陈秀球夫妻共有。吴江作、陈秀球委托熊换新代为办理涉案房产提前还贷、注销抵押登记、领取房地产权证、协助买方办理银行按揭手续等相关手续。2013年6月4日，双方办理了委托书的公证手续。2013年7月份，刘建华通过手机短信要求吴江作提供资料以办理银行贷款，吴江作称只能提供其身份证和银行卡。双方协商未果，刘建华遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查明：刘建华于2013年7月12日支付评估费700元。刘建华主张吴江作申请提前还款，其申请银行贷款，其所申请的贷款直接用于偿还吴江作的银行贷款，是同时进行的。本院认为：刘建华、吴江作及家仁公司所签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点为违约责任的认定，本院分析如下：1.关于付款方式的问题，根据合同的约定及家仁公司的陈述，本院认为，家仁公司的陈述符合常理，亦与合同的约定相吻合，故本院认定刘建华应当在签订合同时支付2万元，之后偿还吴江作所欠银行贷款，扣除上述所付款项后的尾款则在取得新的产权证后支付。2.关于付款与提交资料的先后顺序问题。合同中约定刘建华以银行按揭的方式支付第三部分房款，卖方须配合提交银行所需资料。《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条规定，当事人在履行合同的过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务；合同生效后，当事人就合同有关内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，属履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，吴江作在明知刘建华需办理银行按揭手续，但以刘建华未付款为由拒不提供相关资料，不利于合同目的的实现，违反了诚实信用原则。吴江作要求刘建华代为偿还银行贷款后再配合刘建华办理贷款申请，既无合同依据，亦无法律依据。吴江作配合刘建华办理贷款申请手续，并没有增加其风险，亦系合同明确约定的附随义务，吴江作拒绝履行，导致合同无法继续履行，已经构成违约。吴江作构成违约，应承担违约责任。根据约定，刘建华请求吴江作双倍返还定金合计40000元合法有据，本院予以支持。刘建华请求吴江作承担评估费700元没有依据，本院不予支持。陈秀球与吴江作系夫妻关系，依法应对上述债务承担连带责任。吴江作、陈秀球经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃其举证、质证和辩论的权利，依法可缺席判决。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴江作、陈秀球共同向原告刘建华双倍返还定金合计40000元；二、驳回原告刘建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费818（原告已预交），由原告刘建华负担18元，被告吴江作、陈秀球共同负担800元（两被告于本判决生效之日起七日内共同向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  钟劲松审判员  黄凤坤审判员  董诗婷二〇一三年十二月二十六日书记员  黄卓锴