吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民终333号
上诉人（一审原告）：浦立岩，女，汉族，1975年10月4日出生。
委托诉讼代理人：张柏胜，吉林智迪律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：李宏萍，女，1957年5月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：张洪华，吉林佳禾律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：长春信息技术职业学院。
法定代表人：姜云红，该学院董事长。
委托代理人：刘剑，男，该学院工作人员。
被上诉人（一审第三人）：长春圣海至尊房地产开发有限公司。
法定代表人：张贤东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王子，吉林普卓律师事务所律师。
上诉人浦立岩因与被上诉人李宏萍、长春信息技术职业学院（以下简称职业学院）、长春圣海至尊房地产开发有限公司（以下简称圣海公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人浦立岩及其委托诉讼代理人张柏胜，被上诉人李宏萍的委托诉讼代理人张洪华，被上诉人职业学院的委托诉讼代理人刘剑，被上诉人圣海公司的委托诉讼代理人王子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
浦立岩上诉请求：撤销一审判决，确认浦立岩对涉案房屋（位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢615室、616室、617室）具有物权优先权，并判决立即停止对涉案房屋的执行活动，解除查封，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审认定浦立岩并未实际占有和使用诉争房屋属于事实认定错误，客观事实是：1、浦立岩与圣海公司签订的合同基本履行完毕。双方于2013年1月31日签订了认购协议书，并交付了全部购房款的90%（合同签订前2013年1月5日已经交付了涉案3处房屋的定金3万元，每处1万元），双方协议约定的大部分购房款于当日已经支付。2、圣海公司于2016年1月4日将代表物权凭证的正式房屋钥匙交给了浦立岩，浦立岩已占有使用该房屋至今，在一审审理过程中浦立岩已将从开发商处取得的《1号楼业主领钥匙签收表》提交一审法院，一审法院在判决书中没有提及。事实上在2016年1月4日前，圣海公司就已经将涉案房屋的装修钥匙交付给了浦立岩，浦立岩于2015年11月取得装修钥匙后找到了装修公司准备装修，并于2015年12月6日与装修公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，支付了1万元定金，2015年12月7日装修公司正式进场动工，维修了下水管线，刨沟开槽，布置电线工程，更改设计方案，这期间李宏萍申请一审法院查封了该涉案房屋。但不能抹杀浦立岩在法院查封前已经实际占有使用改造该房屋的事实。事实上，圣海公司即使于2015年11月交付钥匙给浦立岩已属违约，根据认购协议书的约定，圣海公司应将涉案房屋于2014年6月30日前交付给浦立岩使用。据此浦立岩于2015年11月取得钥匙符合客观事实，应当依法确认浦立岩实际占有使用涉案房屋，基于合同履行权利义务和交付实际占有而取得物权。（二）浦立岩没有取得产权证及未能办理网签，过错不在于浦立岩，过错在于圣海公司，是否能办理网签事宜应由开发商统一向业主通知，开发商未通知，浦立岩无法知晓具体办理时间，责任完全在开发商圣海公司。（三）李宏萍对于职业学院、圣海公司的债权属于普通债权，不具有物权属性，未办理抵押登记，不能对抗浦立岩基于对物的实际占有享有的物权，且李宏萍明知涉案房屋有可能是开发商出卖给业主的房屋，应当意识到涉案房屋存在真实权利人，对此还依旧同意圣海公司提供非物权性质的保证，理应承担不能对抗物权请求权的不利后果。
李宏萍辩称，原审法院认定事实清楚，浦立岩并未对本案诉争房屋合法占有，原审法院认定浦立岩不享有诉争房屋阻却执行的权利并无不当。1、浦立岩仅向圣海公司交纳了房款，并未签订备案的《商品房买卖合同》，也未取得不动产发票，更未取得诉争房屋的物权登记，因此，浦立岩对圣海公司仅享有诉争房屋的债权，不享有对诉争房屋的物权。2、本案诉争房屋未完工，实际上亦未进行竣工验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，本案房屋不存在浦立岩主张的合法占有的事实，故浦立岩主张合法占有诉争房屋的主张不成立。3、本案诉争房屋不存在《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十九条及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，浦立岩不享有阻却执行的其他实体权利。
职业学院辩称，（一）安华小贷公司以吕颖波个人名义向职业学院出具的借款，因利息为月利4分，故没有签订借款合同。借款时职业学院认为在3至6个月偿还本息，但实际在支付14个月利息时吕颖波找到职业学院校长和圣海公司负责人说因借款时间长，老板希望重新做下借款手续，要不就得还本，让配合一下就行，两个领导也没有想那么多，就配合做了公证书，也就是后来借款人变更为李宏萍的手续。实际是安华小贷公司为了隐蔽职业学院委托圣海公司姜云华支付给吕颖波14个月利息560万元，支付给李宏萍利息100万元，在执行阶段支付了100万元本金，包括公证书也并没有给到职业学院和担保方，这也就是业主为什么向职业学院要借款手续而职业学院手续什么都没有，而后安华小贷公司将圣海公司的房屋查封了，但职业学院和圣海公司均未收到查封的裁定书，业主提起执行异议时才知道以李宏萍名义查封了圣海公司的房源。（二）职业学院是借款主体，圣海公司只是担保主体，所以查封应查封职业学院的相关资产。（三）职业学院支付李宏萍本金100万元的付款记录上也说明了是支付安华小贷公司的借款。（四）包括谈到还款计划上职业学院和圣海公司的老板都找过安华小贷公司的安有良谈过如何给付债务问题，借款经手的业务经理叫张金凤。（五）职业学院已按照月利4分支付利息共计560万元，该利息过高，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，利息过高部分应视为偿还本金。
圣海公司辩称，借款主体应为李宏萍与职业学院，圣海公司只是担保人，应先查封职业学院的相关财产。同时，法院在查封案涉房屋前，圣海公司已与各上诉人签订了书面买卖合同，并陆续交付房屋给各上诉人使用。根据最高人民法院民事执行查封规定及执行复议规定，法院查封该房屋是错误的，应解除查封。
浦立岩向一审起诉请求：⒈确认浦立岩对李宏萍执行债权的优先权；⒉停止对位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢616室的强制执行，并解除查封扣押；⒊李宏萍承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月5日债权人李宏萍与债务人职业学院、保证人圣海公司签订担保借款合同，由李宏萍借给职业学院1000万元，借款期限为2015年8月5日至2015年10月4日。同时约定保证人圣海公司自愿为债务人向债权人提供连带责任保证。该份合同于2015年8月11日在吉林省长春市信维公证处进行了公证。2016年1月6日，因借款人职业学院未按照合同约定还款，李宏萍向吉林省长春市信维公证处申请了（2016）吉长信维证字第574号执行证书，并依据该执行证书向本院申请执行，本院立案执行。本院在执行过程中，于2016年1月26日预查封了被执行人圣海公司开发的位于长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢，丘地号4-101/27-1-78，0单元包括诉争房屋在内的47套房产。原告以案外人的身份向本院提出书面异议，本院作出执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告不服，向本院提起了本案诉讼。2013年1月31日，圣海公司与浦立岩签订《认购协议书》，约定以261,391元的价格购买圣海公司开发的位于前进大街881号“圣海国际”B幢616号房屋。合同中载明的房屋用途为商业。各方当事人在执行异议阶段均确认原告购买的“圣海国际”B幢616号房屋即本院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元616号房屋，且该房屋属于翠湖园小区1号楼。圣海公司在执行异议阶段向本院执行部门提供了该小区1号楼、5号楼的《商品房销（预）售许可证》（长房售证2014第277号），并提供了对该许可证的说明《关于长春圣海至尊房地产开发有限公司1号楼预售许可证的详解》，陈述上述1号楼的房屋用途为商服。诉争房屋尚未进行竣工验收。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案原告作为案外人提起诉讼，原告负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。首先，原告并不享有诉争房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，原告现认可其并未取得诉争房屋的物权登记，故原告尚未取得诉争房屋的所有权，原告依据《中华人民共和国物权法》并不享有排除执行的权利。其次，关于原告是否享有其他足以阻止执行的实体性权利。原告与圣海公司签订的合同中明确约定诉争房屋用途为商业，原告并未与圣海公司签订登记备案的商品房买卖合同，亦未取得不动产销售发票。从原告现有的举证来看，只能证明原告与圣海公司签订了合同，原告向圣海公司缴纳了部分房款，原告依据与圣海公司签订的书面合同取得了对圣海公司的债权。诉争房屋工程并未完工，实际上亦未进行竣工验收，原告主张其已经对诉争房屋进行了大量的装修改造，但原告在庭审中同时认可其时要求建筑方的工人改建，钱款直接交付给圣海公司，故该项事实即便存在也不能据此认定原告已经对诉争房屋进行了实际占有和使用，原告现有的举证不能证明原告已经对诉争房屋进行了实际占有和使用。在原告没有完成举证义务证明其在法院查封前就已经实际占有诉争房屋的情况下，原告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定的情形，故本院无法认定原告对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，对其诉讼请求予以驳回。原告认定执行法院的预查封没有法律依据，但该项主张是对执行行为的异议，不属于本案审查的内容。判决：驳回原告浦立岩的诉讼请求。案件受理费5657元，由浦立岩负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：浦立岩在一审中提交了房屋改造说明、房屋改造后的实景照片、售楼处售房表、1号楼业主领钥匙签收表、圣海公司分别于2016年12月13日、12月14日出具的证明，故应认定经圣海公司同意，浦立岩对案涉房屋进行了改造，并因圣海公司的交付行为而占有房屋。该时间在法院查封案涉房屋前。二审中浦立岩提交了圣海公司于2017年1月5日出具的证明、2016年1月4日交物业费的收据、关于房屋装修改建占有的说明、房屋改造的照片2张、开槽布线的照片3张、光盘、装修合同、装修公司出具的涉案房屋设计图、装修公司证明等证据佐证占有案涉房屋的事实，经本院审核，其所提交的证据内容不违反法律规定，且李宏萍没有提供反证，结合一审证据，对浦立岩二审所提交证据的真实性、合法性、关联性均予认定。
本院认为，本案中，李宏萍申请公证债权文书执行，属于金钱债权执行。在案涉房屋被人民法院查封前，浦立岩作为买受人与圣海公司签订《认购协议书》，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且在诉讼前圣海公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的协议有效。浦立岩按照合同约定支付了90%的房屋价款，并因其经圣海公司同意而对案涉房屋进行改造及圣海公司的交付行为而占有房屋。因案涉房屋尚未竣工验收，导致浦立岩无法办理房屋的产权登记，浦立岩对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”浦立岩主张排除对案涉房屋的执行，并同时主张确认《认购协议书》有效，应予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”浦立岩并未取得案涉房屋的物权，其主张对案涉房屋享有物权优先权，不予支持。浦立岩应在本案判决生效后，按照执行法院的要求将剩余房款交付执行。查封及解除查封是法院的执行行为，针对解除查封的主张，浦立岩可以在本案判决生效后向执行法院提出。
综上所述，浦立岩的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初871号民事判决；
二、对一审法院查封的长春市朝阳区前进大街翠湖园小区1幢0单元616号房屋不得执行；
三、驳回浦立岩其他诉讼请求。
一审案件受理费5657元，二审案件受理费5657元，均
由李宏萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 斌
审 判 员 李钟华
审 判 员 冯志义
代理审判员 陆海权
代理审判员 王 莹
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 孟凡艳