广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法龙民初字第1445号
原告：深圳市书香门第置业有限公司，住所地，组织机构代码×××8-4。
法定代表人：廖宇波，该公司董事长。
原告：深圳市书香门第商业管理有限公司，住所地，组织机构代码×××1-6。
法定代表人：廖宇波，该公司董事长。
以上原告共同委托代理人：雷华北，男，汉族，1976年7月25日出生。
被告：深圳国汽贸易有限公司，住所地，组织机构代码×××5-6。
法定代表人：陈治，该公司总经理。
被告：陈治，男，汉族，身份证住址。
委托代理人（以下简称被代）：甘宏，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
委托代理人（以下简称被代）：李昱萱，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。
原告深圳市书香门第置业有限公司、深圳市书香门第商业管理有限公司（以下简称书香门第商业管理公司）与被告深圳国汽贸易有限公司（以下简称国汽贸易公司）、陈治房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告委托代理人雷华北到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：深圳市书香门第置业有限公司是“上河坊购物乐园”商场项目下商铺的产权人，书香门第商业管理公司作为该物业的受委托管理人负责“上河坊购物乐园”商场项目的商场商业管理、物业管理及租赁管理。两原告系关联公司及共同利益人。被告国汽贸易公司系“上河坊购物乐园”商场项目项下2栋1楼W07、W08、W09、W10、W11、W12、W13、W15、W25、W35、W36、1179B商铺及2栋负N02商铺的承租人，被告陈治系国汽贸易公司的实际控制人及本案债务的担保人。
深圳市书香门第置业有限公司与国汽贸易公司于2012年3月20日就上述W11、W12、W13、W15、1179B号商铺租赁事宜达成编号为ZY-2012033004的《上河坊广场商铺租赁合同》。2012年11月7日就上述W07、W08、W09、W10、W25、W35、W36、2栋负N02商铺租赁事宜达成编号为ZY-2012033004（2）的《上河坊广场商铺租赁合同》。同日，就上述商铺的商业管理、物业管理、租赁管理等事宜，书香门第商业管理公司与国汽贸易公司分别达成编号分别为ZY-2012033005、ZY-2012033005-2的《上河坊广场商铺管理服务合同》。上述租赁合同、管理服务合同达成后，被告国汽贸易公司依约进场，开办并经营“上河坊国汽名车中心（广场）”店铺。国汽贸易公司在承租原告物业后，其每月应付的租金、管理费、水电费等费用多次出现拖欠，以致逐月累计的拖欠数额日益巨大。
2014年7月，经原告每月催缴并书面发函，双方达成《补充合同三》，具体核算了国汽贸易公司欠款数额并约定还款计划。《补充合同三》签署后，国汽贸易公司未能依据该还款计划全部清偿欠款。2014年11月2日，双方达成《关于深圳国汽贸易有限公司欠款清偿及相关事宜处理协议书》，再次核算国汽贸易公司欠款数额并约定还款计划、违约责任。该协议签署后，国汽贸易公司支付了部分欠款，后国汽贸易公司称其合作伙伴投资未能如期到位，加上其汽车销售合作者退出并深圳市小汽车增量调整政策影响，以致该店铺资金链及经营状况持续恶化，难以清偿欠款。
2015年初以来，国汽贸易公司“上河坊国汽名车中心（广场）”店铺经营难以为继。2015年4月16日，双方协议解除终止租赁合同，达成《上河坊商铺租赁合同终止协议》、《上河坊管理服务合同终止协议》，并由国汽贸易公司签署《国汽撤场相关事项及费用结算确认书》，被告陈治签署《保证担保书》，据此双方租赁关系终止。
原告与国汽贸易公司租赁关系终止后，国汽贸易公司未能依据上述终止协议及费用结算确认书偿还欠款，被告陈治也未能依约承担担保责任。原告多次催讨，被告均表示无力偿还欠款。诉讼请求：1、判令被告国汽贸易公司向原告立即偿还其所拖欠的租金、管理费、水电费等债务共计2，509，628.91元（包括租金1，115，637.60元、管理费1，363，771.51元、水电费30，219.80元）及利息（利息自2014年4月30日计算至被告实际清偿之日）；2、判令被告国汽贸易公司向原告立即偿还其因拖欠原告租金、管理费及其他费用所产生的应付滞纳金（违约金）共计1，808，334.72元（滞纳金计算至2015年4月30日）；3、判令被告陈治在其保证责任范围内对被告国汽贸易公司拖欠原告深圳市书香门第置业有限公司997，510.1元债务（包含租金人民币976，032元、水费人民币110元、电费人民币21，368.1元）和拖欠原告书香门第商业管理公司管理费债务1，308，483.8元，以及因上述全部债务应向两原告支付的利息、费用、违约金和为实现债权的费用承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用全部由被告承担。
两被告提供书面答辩意见辩称：原告方主张被告拖欠租金、管理费、水电费共计2，509，628.91元缺乏事实依据。被告对计算至2015年4月30日累计拖欠租金976，032元和管理费1，308，483元予以确认，对2015年4月30日以后的租金及管理费不予确认，原告未提供任何计算依据。被告对原告第一项诉讼请求主张的利息不予认可，合同或其他协议从未约定利息计算方式及利息起算点。对于原告第二项诉讼请求主张的滞纳金，此滞纳金以违约金形式出现，但违约金和利息不能同时共存，只能选择其一。对滞纳金被告不予认可，其起算点及计算方式未提供相关依据。若按照原告的计算方式计算，则滞纳金也要求过高，请求法院予以降低标准。
对于原告要求被告陈治承担连带清偿责任，被告不予认可。陈治在2015年4月16日签订的《保证担保书》是针对《上河坊商铺租赁合同终止协议》而签订的，但由于双方陆续签订了很多份合同，被告认为应以最后一份为主。由原告提供的7月15日签订的《国汽撤场相关事项及费用结算确认书》来看，此确认书只有国汽贸易公司的盖章，而被告陈治并不知情。所以陈治的担保责任只有1，308，483.8元，对后期超出部分不承担保证担保责任。
对于原告所提出的债权债务，被告请求法院根据被告向原告提交的相关租赁保证金、水电费押金等相互抵扣。被告分别在2012年3月及11月向原告提交保证金及押金83万多，请求法院判决与租金相互抵扣。
经审理查明：原告深圳市书香门第置业有限公司与被告国汽贸易公司分别在2012年3月26日和11月7日签订了《上河坊广场商铺租赁合同》，约定深圳市书香门第置业有限公司将书香门第上河坊广场2栋1楼W11、W12、W13、W15、1179B号商铺和W07、W08、W09、W10、W25、W35、W36、2栋负N02商铺出租给国汽贸易公司使用，租赁期限分别至2020年11月15日和2021年8月31日。上述《上河坊广场商铺租赁合同》约定的内容还包括：1、国汽贸易公司从第二个租赁月开始，于每月5日前支付当月租金，未按期支付租金的，应另行按欠款3‰每日支付滞纳金；2、合同终止或解除时，国汽贸易公司将商铺交还深圳市书香门第置业有限公司，在国汽贸易公司不拖欠任何费用且交还验收合格的情况下，深圳市书香门第置业有限公司无息退还租赁保证金及水电费证据金。同时该合同还约定，该合同与《上河坊广场商业管理服务合同》互为补充，该合同项下深圳市书香门第置业有限公司相关权利、义务可由管理方迳行行使、承担（包括租金及其他费用催缴等），国汽贸易公司对此予以同意并确认。
被告国汽贸易公司在与深圳市书香门第置业有限公司签订《上河坊广场商铺租赁合同》的同时，还与原告书香门第商业管理公司签订了两份《上河坊广场管理服务合同》，就其承租商铺的物业管理事宜进行约定。该管理服务合同约定，国汽贸易公司应于每月5号前支付当月管理费，在收到书香门第商业管理公司每月水电费通知单的五天内支付水电费。逾期支付上述费用的，每延误一天，按欠款3‰每日支付违约金。另还约定，国汽贸易公司要求提前解除或终止合同的，管理费押金归书香门第商业管理公司。
上述《上河坊广场商铺租赁合同》、《上河坊广场管理服务合同》签订后，深圳市书香门第置业有限公司依约向国汽贸易公司交付了租赁商铺。国汽贸易公司也分别向深圳市书香门第置业有限公司支付租赁保证金458，524元（172，836元＋285，688元）、水电费押金56，896元（12，963元＋43，933元），向书香门第商业管理公司支付管理费保证金303，446元（69，134元＋234，312元）。
在上述《上河坊广场商铺租赁合同》、《上河坊广场管理服务合同》履行过程中，国汽贸易公司存在未依约定付款情况。2014年7月，国汽贸易公司与深圳市书香门第置业有限公司曾签订一份《补充合同三》，对国汽贸易公司所欠的租金、管理、水电费进行核算，并约定还款计划。后因国汽贸易公司经营困难，拖欠的租金及相关费用数额巨大，国汽贸易公司与深圳市书香门第置业有限公司、书香门第商业管理公司于2015年4月16日分别签订了《上河坊商铺租赁合同终止协议》和《上河坊管理服务合同终止协议》。其中《上河坊商铺租赁合同终止协议》主要内容包括：1、双方确认至2015年4月30日，国汽贸易公司拖欠租金976，032元、电费21，368.1元、水费110元，共计997，510.1元；2、国汽贸易公司拖欠的管理费共计1，308，483.8元；3、国汽贸易公司应付的滞纳金，计算至2015年4月30日为1，808，334.72元；4、国汽贸易公司应付提前终止合同的赔偿款518，016元（两个月租金）；5、上述拖欠的租金、水电费、管理费，由国汽贸易公司在协议签订之日起15日内分别向深圳市书香门第置业有限公司和管理方全部付清；6、对于滞纳金、赔偿款，在国汽贸易公司依该协议约定期限付清的情况下，不予追偿；7、因国汽贸易公司违约，国汽贸易公司所交的租赁保证金不予退还，该保证金归深圳市书香门第置业有限公司所有。《上河坊管理服务合同终止协议》约定的内容包括：1、至2015年4月30日，国汽贸易公司所欠管理费共计1，308，483.8元；2、因国汽贸易公司违约，国汽贸易公司所交的管理服务费保证金不予退还，该保证金归书香门第商业管理公司所有。在签订上述《上河坊商铺租赁合同终止协议》和《上河坊管理服务合同终止协议》的同一天，被告陈治向深圳市书香门第置业有限公司、书香门第商业管理公司出具了一份《保证担保书》，承诺对国汽贸易公司欠深圳市书香门第置业有限公司的租金、水电费等997，510.1元债务和欠书香门第商业管理公司管理费1，308，483.8元的债务承担连带责任保证责任，保证责任范围包括上述债务及因债务人不履行或不完全履行而应向债权人支付的利息、费用、违约金及债权人为实现债权的费用。
上述《上河坊商铺租赁合同终止协议》和《上河坊管理服务合同终止协议》签订后，国汽贸易公司已将租赁商铺返还给深圳市书香门第置业有限公司。2015年7月15日，国汽贸易公司出具了《国汽撤场相关事项及费用结算确认书》，确认了以下事项：1、国汽贸易公司拖欠租金共计1，115，637.60元（包括计至2015年4月30日的租金及延期撤场和临时借用所发生的租金）；2、国汽贸易公司拖欠的管理费共计1，363，771.51元（包括计至2015年4月30日的管理费及延期撤场和临时借用所发生的管理费）；3、国汽贸易公司拖欠水电费共计30，219.80元；4、国汽贸易公司应付滞纳金及违约金另计。在该《国汽撤场相关事项及费用结算确认书》出具后，国汽贸易公司及陈治并未向原告深圳市书香门第置业有限公司、书香门第商业管理公司支付拖欠的费用及其他相关款项。
以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、管理服务合同、收据、合同终止协议、确认书、保证担保书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，被告国汽贸易公司分别与深圳市书香门第置业有限公司、书香门第商业管理公司签订《上河坊广场商铺租赁合同》和《上河坊广场管理服务合同》，分别成立了房屋租赁合同关系和物业服务合同关系。原告深圳市书香门第置业有限公司、书香门第商业管理公司与被告国汽贸易公司之间虽成立不同民事法律关系，但根据双方约定，两原告的合同权利可一并行使。因此本案中两原告将各自合同权利合并，作为共同的权利主体一并向被告主张合同权利的，本院应予准许。
国汽贸易公司作为房屋租赁合同关系中的承租人和物业服务合同中接受服务的当事人，应当按照合同的约定向两原告支付租金、管理费、水电费等各项费用。根据国汽贸易公司在2015年7月15日出具的《国汽撤场相关事项及费用结算确认书》，能够证实国汽贸易公司拖欠深圳市书香门第置业有限公司租金1，115，637.60元，拖欠书香门第商业管理公司管理费1，363，771.51元、水电费30，219.80元，上述费用共计2，509，628.91元。两原告要求国汽贸易公司支付上述费用的诉讼请求，本院应予以支持。
合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据国汽贸易公司与两原告分别签订的《上河坊商铺租赁合同终止协议》和《上河坊管理服务合同终止协议》，能够证明原、被告之间的房屋租赁合同和物业服务合同因被告存在长期拖欠应付费用的违约行为，而协商解除。国汽贸易公司作为违约方，应当承担相应的违约责任。在原、被告签订的合同中，对国汽贸易公司逾期付款的违约行为，约定了滞纳金，且在双方签订的终止协议中，对滞纳金的具体数额也进行了确认。另在双方签订的终止协议中还约定，国汽贸易公司已支付的租赁保证金、管理费保证金亦不再退还，归原告方所有。上述滞纳金、保证金的处理均应属于原、被告双方对国汽贸易公司应付违约金的约定，则双方约定的违约金合计达2，570，304.72元（滞纳金1，808，334.72元＋租赁保证金458，524元＋管理费保证金303，446元）。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，国汽贸易公司在提交的书面答辩状中已提出滞纳金标准过高，请求予以调整的答辩意见。因此，在现有证据不能证明两原告因国汽贸易公司违约而遭受的实际损失情况下，本院对上述违约金予以调整。结合国汽贸易公司在合同中的违约情况，本院对国汽贸易公司提出其已付的保证金对所负债务进行抵扣的意见予以采纳，即国汽贸易公司因其违约而应向两原告支付滞纳金989，468.72元（1，808，334.72元－租赁保证金458，524元-管理费保证金303，446元－水电费押金56，896元）。两原告主张数额超出989，468.72元的部分，本院不再支持。另关于两原告主张的所欠费用的利息，因该利息亦属于违约所造成的损失，而国汽贸易公司应支付的滞纳金也属于违约损失，因此对该利息不应再重复支持。
根据被告陈治向两原告出具的《保证担保书》，能够证实被告陈治对国汽贸易公司对欠两原告的租金、水电费、管理费等债务提供了连带责任保证。在国汽贸易公司未能向两原告履行付款义务的情况下，两原告可以要求陈治作为保证人在保证责任范围内承担保证责任。根据《保证担保书》的内容，陈治保证责任的范围为国汽贸易公司欠两原告共计2，305，993.9元的债务（997，510.1元＋1，308，483.8元）及该债务产生的利息、费用、违约金等。因此除上述债务本金外，国汽贸易公司因逾期付款的违约行为而应负担的滞纳金也应属于陈治的保证责任范围。依据陈治所担保欠款数额与实际欠款数额的比例，则陈治应在909，181.76元（2，305，993.9元／2，509，628.91元×989，468.72元）的范围内对国汽贸易公司应付的滞纳金承担保证责任。
综上所述，国汽贸易公司作为承租人和物业服务对象，应当按约定向两原告支付租金、管理费、水电费等各项费用。国汽贸易公司因拖欠上述应付费用而致使解除合同关系的，应当承担相应的违约责任。同时陈治作为连带责任保证人，亦应当在其保证责任范围内对担保债务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第条的规定，判决如下：
一、被告深圳国汽贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市书香门第置业有限公司、深圳市书香门第商业管理有限支付租金、管理费及水电费共计2，509，628.91元；
二、被告深圳国汽贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市书香门第置业有限公司、深圳市书香门第商业管理有限公司支付滞纳金989，468.72元；
三、被告陈治对被告深圳国汽贸易有限公司上述第一项、第二项付款义务，在债务本金2，305，993.9元和滞纳金909，181.76元的范围内承担连带清偿责任；
四、驳回原告深圳市书香门第置业有限公司、深圳市书香门第商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费41，344元，由两被告负担33，503元，原告负担7，841元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 晖
人民陪审员 黄 宝 林
人民陪审员 彭 凤 群
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 白巧（兼）
书 记 员 唐 聪
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。10