江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第03270号
上诉人(原审被告)：张云龙，会计。
委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王加法，公司职员。
被上诉人（原审原告）：李海燕，居民。
两被上诉人共同诉讼委托代理人：朱永斌，响水县中心法律服务所法律工作者。
原审被告：刘永军，居民。
上诉人张云龙因与被上诉人王加法、李海燕、原审被告刘永军排除妨害纠纷一案，不服响水县人民法院（2015）响民初字第01108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
张云龙上诉请求：请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或裁定将本案发回原审法院重新审理。
事实和理由：一、上诉人根据其与开发商订立的以房抵债协议，先于被上诉人实际占有案涉房屋，原审判决对该事实没有调查清楚或有意回避。二、被上诉人没有实际支付购房款，原审判决认定被上诉人缴纳了购房款604942元，无事实依据，且与李海燕法庭陈述不符。三、被上诉人提供的证据显示契税以外的税金都是开发商交的，不是被上诉人交的，而应当由被上诉人缴纳的契税却没有证据证明。四、开发商没有向被上诉人实际交付涉案房屋，原审判决对此没有查清或予以忽视。五、被上诉人应当起诉开发商交房，上诉人最多是共同被告，原审判决遗漏承担交付义务的当事人，属于程序严重违法。六、涉案房屋买卖不符合交易习惯，被上诉人明显与开发商恶意串通、虚假诉讼甚至涉嫌诈骗，原审判决对此没有依法审查和处理。七、原审法院未尽合理的释明责任，损害了上诉人的合法权益。如果案涉房屋登记在被上诉人名下，可以成为被上诉人要求上诉人迁让的理由，上诉人可以通过行政诉讼程序请求人民法院审查案涉房屋行政登记行为的效力，并中止本案审理。
王加法、李海燕辩称，一、我方认为上诉人的七点上诉理由不成立。在一审庭审中，被上诉人提供了15份证据，证明了被上诉人购房的合法性,上诉人讲所有的费用都是其他人交付的，与事实不符。一审中提交的证据中除了税收是开发公司交付之外，其他票据都认定是王加法和李海燕，事实上，开发商缴纳的税款也是王加法和李海燕交给他们的钱。一审法院依据双方提供的证据和查明的事实做出的判决是正确的。二、我们非常同情上诉人与响水县红云白鸽置业有限公司（以下简称红云公司）产生的债务纠纷，但是上诉人的维权行为不应该以损害王加法、李海燕合法权利为代价。三、被上诉人已经依法取得了房屋所有权证书和土地使用权证书，根据我国物权法规定房屋所有权证书是权利人享有不动产权利的法律凭证。我国城市房地产登记管理办法中也明确规定房屋所有权证书是权利人依法享有不动产权利的唯一合法凭证。上诉人在被上诉人依法取得房屋所有权证书和土地使用权证书的前提下，非法占有被上诉人王加法、李海燕的房屋，没有任何法律依据，依法依理都应将该房屋交还给王加法和李海燕。综上，一审法院判决正确，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
刘永军述称，一、2012年6月15日张云龙与红云公司签订了售楼协议，是红云公司向张云龙抵押保证，当时红云公司法人陈述如借款到期后不归还，售楼协议生效，房屋归张云龙所有。二、2014年1月1日张云龙夫妻到我家要求我们承担当时借款的担保责任，他们说让红云公司把产权证过户给张云龙，我和我夫人梁秀霞陪同他们一起到红云公司找法人，戴广云承诺现在产权证手续没办下来，我的房子已交付给你们了，我现在没有钱还你们，我们原签订的售楼协议已经生效，你们可以装潢使用。张云龙夫妇也答应不再追究还款之事，也不再追究我们的担保责任。三、原审法院认为上诉人提供的证据不能证明争议房屋设立抵押以及张云龙系该房屋合法占有人的事实完全错误，张云龙和红云公司的售楼协议有刘永军和梁秀霞作为他们房屋买卖的见证人。
一审法院认定的事实：两原告系夫妻关系。2014年6月24日，两原告（买受人）与红云公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定红云公司将红云家园第22幢102号房出售给两原告，房款总计604942元，买受人于2014年6月23日前一次性付清房款，出卖人于2014年7月23日前将房屋交给买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。红云公司及其法定代表人戴广云、原告王加法、李海燕分别在该合同上出卖人和买受人处盖章和签名、捺印。2014年6月25日，两原告缴纳了12098元维修资金。同日，该房屋在响水县房地产管理所进行了预告登记，预告登记证明号为HJ0030。2014年8月4日红云公司缴纳了45673.15元税款。同日，两原告缴纳了购房款604942元，王加法缴纳了房屋所有权登记费80元。2014年8月5日，原告领取了讼争房屋的所有权证（响房权证响经字第××J01596号）。2014年8月5日，王加法向响水县广厦房屋测绘有限责任公司缴纳配图费20元，2014年8月15日王加法向响水县土地勘测队缴纳测绘费200元，2014年8月21日王加法向响水县土地储备中心缴纳土地交易费390元，同日，原告领取了该房屋的土地使用权证【证号响国用（2014）第36179号】。上述房屋现由被告张云龙占用。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告办理了原、被告所讼争房屋的产权过户手续并领取了房屋所有权证，该权属证书是原告享有该不动产物权的证明，原告因此享有该所有权证记载的相应权利。根据私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏，以及妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险的法律规定，原告诉求被告张云龙迁让房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。被告刘永军不认可自己占用原告房屋且原告亦未提供证据证明刘永军侵占其房屋，对原告要求被告刘永军迁出房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。被告辩称红云公司因经营需要向张云龙借款40万元，红云公司与张云龙签订了《红云佳园售楼协议》并将本案讼争的房屋移交给张云龙抵押占有。被告提供的证据不能证明以争议房屋设立抵押以及张云龙系该房屋合法占有人的事实。被告以红云公司与原告所签订的房屋买卖协议是假合同为由拒不迁让房屋，依据不足，一审法院不予采信。遂判决：一、被告张云龙在本判决发生法律效力后15日内迁出原告王加法、李海燕所有的位于响水县开发区双园路南侧、和谐路西侧红云家园22幢102室的房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告张云龙负担。
本院二审查明，2013年5月28日，张云龙诉至一审法院要求对2012年4月22日预售合同中约定的红云佳园D幢10号2间套的房屋产权过户进行过户。一审法院于2013年8月13日作出（2013）响民初字第0791-2号民事判决书，判决第三人红云公司协助将争议房屋的两证过户至张云龙名下。判决后，红云公司上诉，本院于2013年12月17日作出（2013）盐民终字第1788号民事判决书。该案二审中查明，张云龙向一审法院提供的《红云佳园售楼协议》原件中第一页左侧存在部分缺失，而在同类型的蒋殿胜诉红云公司、戴广云的商品房销售合同纠纷即（2013）响民初字第0989号案件中，蒋殿胜向一审法院提供的《红云佳园售楼协议》原件第二页右下角也存在部分缺失，蒋殿胜对缺失部分用其他纸张进行了粘补。红云公司认为上述两份协议纸页缺失部分均标注“作保”字样。本院在该案中认定该房屋预售协议存在部分缺失，买卖双方的说法截然相反，该预售协议不能单独作为证据使用，撤销一审法院作出的（2013）响民初字第0791-2号民事判决书，驳回张云龙的原审诉讼请求。后原告张云龙申请再审，江苏省高级人民法院于2015年1月30日作出（2014）苏审二民申字第01494号民事裁定书，驳回张云龙的再审申请。
2015年6月19日，张云龙就其2012年6月与红云公司发生的40万元借款纠纷诉至一审法院，一审法院于2015年9月14日作出（2015）响民初字第01335号民事判决书，判决红云公司偿还张云龙借款355895.56元及利息257209.68元。
2015年10月8日，张云龙以响水县住房和城乡建设局为被告、响水县红云白鸽置业有限公司、王加法、李海燕为第三人，向一审法院提起行政诉讼，要求撤销响水县住房和城乡建设局向王加法、李海燕颁发的响房权证响经字第××J01596号房屋所有权证。一审法院经审理，以（2015）响行初字第00071号行政判决书驳回了张云龙的诉讼请求。
关于案涉房屋的使用情况，一审中，上诉人提供了其占有房屋期间缴纳水电费的部分票据。二审中，被上诉人陈述：“第一次看房时，房内有一张床和窗帘，简单的涂料。2015年元旦，戴广云交钥匙给我们看房时，房子钥匙是打得开的，里面没有东西。”
本院认为，根据本案一、二审查明的事实可以认定，上诉人张云龙在被上诉人王加法、李海燕与红云公司签订房屋买卖合同之前就已经实际占有了案涉房屋。因此，本案的争议焦点一是张云龙的占有是否为合法占有；二是张云龙的占有是否可以对抗已经办理了不动产物权登记的王加法、李海燕。
关于争议焦点一，本院认为，根据本案及红云公司在相关案件中陈述及法院另案查明的事实，张云龙与红云公司存在借贷关系并签订了案涉房屋售楼协议，张云龙基于该事实实际占有了案涉房屋。因红云公司主张该售楼协议是名为买卖、实为抵押，故另案中，本院对于张云龙要求红云公司协助履行房屋过户手续等诉讼请求未予支持。但即使红云公司的陈述属实，张云龙占有房屋也是基于双方以房屋作为担保的约定。张云龙占有房屋在王加法、李海燕与红云公司签订房屋买卖协议并办理房屋过户登记之前，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法占有。
关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同的约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。从本案的情况看，张云龙占有案涉房屋的事由是因为其与红云公司存在借贷关系，至本案诉讼时止，红云公司未能清偿所欠张云龙的债务，因此，可以认定张云龙有权占有案涉房屋的事由仍然存在。王加法、李海燕购房前，张云龙与红云公司之间就案涉房屋曾发生过诉讼，王加法、李海燕陈述其也发现案涉房屋中有床和简单粉刷，作为大宗商品的购买人，王加法、李海燕未能尽到注意义务，存在一定的过失。王加法、李海燕虽与红云公司订立了房屋买卖合同并办理了房屋的产权登记手续，但其自始未能取得案涉房屋的占有、使用权。在此情况下，其应首先要求红云公司向其履行合同或承担相应的违约责任，对其直接要求排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，张云龙的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省响水县人民法院（2015）响民初字第1108号民事判决。
二、驳回王加法、李海燕的一审诉讼请求。
二审案件受理费200元，由王加法、李海燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
代理审判员 姚海斌
代理审判员 张 雷
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 张 欣