河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字726号
上诉人（原审原告）：任晓芳，无业。
委托代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）董旭双，农民。
委托代理人：高显光。
委托代理人：李玉环，女，1963年12月28日生，汉族，农民。
被上诉人（原审第三人）：刘清良。
被上诉人（原审第三人）：刘永伟。
上诉人任晓芳、董旭双因与被上诉人刘清良、刘永伟租赁合同纠纷一案，不服河北省滦县人民法院（2013）滦民重字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，第三人刘清良与刘永伟系父子关系，光明街2号楼02号上下楼的房屋所有人登记为第三人刘永伟。在整个租房过程及诉讼过程中刘清良的行为为刘永伟授权。
2009年5月1日被告董旭双与第三人刘清良签订了租赁协议，第三人刘清良将光明街2号楼02号上下楼租给被告，租期自2009年5月1日至2014年5月1日止，租金7.3万元每年，租期2年内租金不变，2011年5月1日后随市场价涨落。同时约定，未经第三人同意不得转租。2011年1月5日被告董旭双与第三人刘清良签订了补充协议，但在补充协议上落款时间仍为2009年5月1日，此补充协议将租赁期间延至2016年5月1日。
2011年1月8日，原告任晓芳与被告董旭双在光明路双星专卖店签订了光明街2号楼02号上下楼的转租协议，其中原告任晓芳所持转租协议中的租期自2011年1月8日至2016年5月1日，租金一栏原为7.3万元，划掉后改为14.8万元，并按了手印；被告董旭双所持转租协议中写明转租日自2011年1月8日，后半部分至2016年5月1日被划掉，租金一栏为14.8万元。双方对协议的签字均予认可。在协议第三条写明随市场涨落。
2011年1月8日，被告董旭双妻子李玉环为原告任晓芳出具了收条，该收条注明“收原告“冰冰凉”转让费14.8万元”。“冰冰凉”为被告董旭双租用第三人2号楼02号上下楼经营的冷饮店。原告任晓芳收到收条后未对其中的内容提出异议。被告董旭双将所转租的房屋（附带原装修）交付原告的同时，将原冷饮店中的物品也一并交给了原告任晓芳。原告接手房屋后，开始对房屋进行管理使用，同时对原冷饮店中的部分物品进行了处理，并对转租房屋进行了装修。
2011年3月30日，原告任晓芳、被告董旭双及第三人刘清良三方当事人曾在一起商量2011年房租价格，但未达成一致意见。第三人刘清良在庭审中表示不管是原告还是被告，只要交上2011年10万元租金，对原告是否转租不予干涉。
2011年4月14日任晓芳诉至原审法院，要求法院依法撤销其与董旭双之间的转租协议，并判令董旭双返还转让租金14.8万元及赔偿其损失10000元。
一审法院认为：原告任晓芳与被告董旭双于2011年1月8日在光明路双星专卖店签订的转租协议，尽管事先并未取得房屋产权人即第三人的同意，使其效力处于待定状态，但事后第三人知情后的默认表示，使涉案转租协议转化为合法有效合同。该转租协议是双方当事人的真实意思表示，双方应当按照约定全面履行各自的义务。
关于原告所付被告14.8万元的性质问题，一审法院认为：转租协议中表明14.8万元为租金，而被告董旭双为原告任晓芳出具的收条则明确表明14.8万元为“冰冰凉”转让费，二者相互矛盾的证据表明14.8万元既非指每年租金为14.8万元，也不能证明14.8万元为单独的转让费。根据房屋租赁（转租）实践及本案客观事实，应认定14.8万元包含了原告任晓芳预交了一年的租金及“冰冰凉”转让费。
根据被告董旭双与第三人的租赁协议显示，转租前涉案租赁房屋年租金为7.3万元，而原告任晓芳庭审中主张14.8万元为2011年1月8日至2016年全部租金的主张，显然与上述事实不符。根据预交租金的房屋租赁商业惯例，原告所付14.8万元中应当认定包括7.3万元的一年预付租金，14.8万元中的剩余金额7.5万元应为“冰冰凉”转让费。
关于原、被告间转租协议的解除与法律责任问题，一审法院认为：被告董旭双与第三人之间的房屋租赁合同在2011年5月1日为新一年租期的起始时间。原告任晓芳、被告董旭双及第三人在2011年3月30日三方曾在一起商量2011年房租，且第三人在法庭上也表示无论是原告还是被告只要交上2011年10万元房租，第三人对转租并不干涉，表明第三人对被告转租不持异议。因原告任晓芳与被告董旭双和第三人之间就租金未能协商一致，第三人已将房屋收回，房屋转租协议已不具备履行的条件，原告事实上自此之后无法使用转租房屋，且被告亦同意解除转租协议，因而原、被告之间的合同应予解除，合同解除日以2011年5月1日为宜。
《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据合同法关于解除合同的法律责任的规定，对未履行的终止履行，已经履行的，双方应各自承担相应损失。本案中，因转租协议中对于租赁日期及租赁费的表述均有瑕疵，原、被告双方对此产生分歧进而导致合同不能履行而形成诉讼，双方对此均负有一定的责任。最终导致转租合同不能继续履行，原告任晓芳与被告董旭双双方均有责任，因此双方应各自承担相应损失。
转租协议签订日2011年1月8日至合同解除日2011年5月1日期间的租金应为22915元［（73000元／年÷12个月×4个月）一（73000元／年÷12个月÷30天）×7天］，在此期间，因转租行为已经完成，且原告任晓芳接手转租房屋后，并实际使用过该转租房屋。因此，鉴于原告任晓芳已实际使用了该租赁房屋，该部分租金应由原告任晓芳负担。除去该部分租金，剩余的租金为50085元（73000元-22915元），因原告与被告之间自2011年5月1日解除合同，原告任晓芳在该时间后未实际使用转租房屋，因此该部分租金应由被告董旭双返还原告任晓芳。
原告与被告之间的转租行为完成后，原告接手转租房屋，并对被告董旭双转让的“冰冰凉”内的部分物品已经作了处理，因此应认定被告董旭双的“冰冰凉”已实际转让。因最终导致转租合同不能继续履行，原告任晓芳与被告董旭双双方均有责任，被告董旭双应酌情返还“冰冰凉”转让费。根据原告与被告双方的过错情况，一审法院酌情认定被告董旭双返还原告“冰冰凉”转让费的30%为宜，即应返还75000元×30%=22500元。
原告任晓芳诉请被告董旭双赔偿损失10000元。因第三人知情后的默认表示，使原告任晓芳与被告董旭双之间的转租协议转化为合法有效合同。且原告与被告之间转租行为已经完成，原告己实际使用转租房屋，其进行装修，是为自己进行经营所做的准备，因此对其该诉请不予支持。
第三人要求与被告解除合同并要求赔偿损失，第三人未在法律规定的期限内缴纳诉讼费，应视为撤回诉请。第三人与被告的争议，另案处理为宜。遂判决：一、自2011年5月1日起解除原告任晓芳与被告董旭双于2011年1月8日签订的转租协议。二、由被告董旭双返还原告任晓芳2011年度租金50085元。此款于本判决生效后五日内付清。三、由被告董旭双返还原告任晓芳“冰冰凉”转让费22500元。此款于本判决生效后五日内付清。四、驳回原告任晓芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由被告董旭双负担1599元，由原告任晓芳负担1661元。此款于本判决生效后五日内交纳。
判后，任晓芳不服上述判决，向本院提起上诉称：1.本案基本事实是，2009年5月l日，被上诉人董旭双与被上诉人刘清良达成房屋租赁协议。2011年1月5日，二被上诉人再次就该房屋的租赁达成协议，前述两份协议都约定“未经刘清良同意不得转租他人”。2011年1月8日被上诉人董旭双将该房屋在刘清良不知情的情况下，转租给了上诉人，上诉人在2011年3月装修此房屋时，被上诉人刘清良以不知情为由予以制止，并于2011年10月15日强行将房屋收回。2.一审法院认定事实是错误的。第一，一审法院认定的事实与判决内容相矛盾。一审法院认定，14.8万元包含了上诉人预交了一年的租金73000元及冰冰凉转让费75000元。因本案中租金的起始时间是5月1日，预交租金亦应是2011年5月1日至2012年4月30日一年的预交租金，所以75000元转让费中包括2011年1月8日至2011年5月1日的租金22915元，因此一审法院判决第二项就应判为由被上诉人董旭双返还原告任晓芳2011年度租金73000元。第二，一审法院认定上诉人在租赁事宜上存在过错，并承担大部分责任是错误的。上诉人任晓芳既已向董旭双支付了14.8万，全面履行了合同义务。董旭双就有义务保证上诉人使用该房屋并与被上诉人刘清良协商租金，协商不成，全部责任在董旭双。第三，一审法院认定第三人同意转租是错误的。第四，一审判决认定“2011年1月5日被告与第三人签订了补充协议，此补充协议仅是对“租期延至2016年5月1日”的变更是错误的。依据租赁协议可以看出，补充协议的主要变更是将原租金数额明确为73000元／年。因补充协议订立的时间比第一份要晚，对于前后两份协议中内容相抵触的，理应认定2011年1月5日订立的协议，租金亦应以此协议中的73000元为准。第五，一审法院在没有证据的情况下确认上诉人和董旭双在光明路双星专卖店签订了转租协议。第六，双方的转租协议第三条约定“租赁期内乙方（上诉人）承担水、电、暖费，期满后以原来的房屋状况交付甲方（董旭双）随市场涨落”。随市场涨落并非指租金。第七，一审法院认定2011年3月30日，原被告及第三人曾在一起商量2011年房租价格，但未达成一致意见。该认定没有任何证据加以证明。第八，一审法院没有认定被上诉人董旭双违约是错误的。董旭双明知不得转租的约定而转租致使合同目的不能实现；董旭双在给上诉人的租赁协议上明确写着租金73000元，但在一审庭审时称约定了随市场涨落。上诉人给了董旭双14.8万，现在刘清良不让上诉人使用房屋，上诉人租赁房屋的目的根本无法实现。3.一审法院明显偏袒被上诉人。上诉人和董旭双的转租协议的根本目的是想租赁房屋，而不是其他。然而刘清良已经收回房屋，董旭双无法履行保障上诉人使用租赁房屋的义务，应撤销转租合同。但是一审法院却认为该责任在于上诉人。4.一审法院认定上诉人在签订合同时存在过错是错误的。被上诉人董旭双与刘清良于2011年1月5日签订的租赁协议中明确租金73000元／年，在此情况下，上诉人才和董旭双在2011年1月8日签订了转租协议。因董旭双的过错使合同无法履行，被上诉人应返还14.8万，并赔偿装修损失。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查清事实，改判支持上诉人任晓芳的诉讼请求。
被上诉人董旭双答辩称：任晓芳的上诉理由不符合事实，返还“冰冰凉”转让费及房屋租金的责任不应由其承担。
董旭双亦不服上述判决，向本院上诉称：1.2009年5月1日董旭双与第三人刘清良签订了租赁协议，将本案所涉门市租给上诉人，租期自2009年5月1日至2014年5月1日，租金每年7.3万元，租期两年内租金不变，2011年5月1日后随市场价涨落。同时约定，未经第三人同意不得转租。2011年1月5日上诉人与第三人签订了补充协议，但该补充协议落款时间仍为2009年5月1日，此补充协议将租期延至2016年5月1日。被上诉人持有的转租协议中的租期自2011年1月8日至2016年5月1日，租金一栏原为7.3万元，划掉后改为14.8万元，并按有手印。上诉人持有的转租协议中写明转租日自2011年1月8日，后半部分至2016年5月1日被划掉，租金一栏为14.8万元。双方对协议的签字均予认可。转租协议由上诉人及被上诉人两人各书写一份，后由双方各自持有对方书写的。2011年1月8日，上诉人妻子为被上诉人出具了收条，该收条注明“收转让费14.8万元”。被上诉人收到收条后未对其中的内容提出异议。2011年3月30日，三方当事人曾在一起商量2011年房租价格，但未达成一致意见。被上诉人仅因2011年5月1日以后房租价格不能达成一致意见，而从未提出自己已经交纳了2011年度的租金无需再支付租金。所以一审法院认定14.8万元包含7.3万元的租金是明显错误的。2.被上诉人在转租时就取得了上诉人与第三人签订的两份《租赁协议》，因此被上诉人对上诉人与第三人之间的权利义务是明知的，不存在欺诈。3、一审法院将14.8万元认定包含7.3万元一年的租金和7.5万元的转让费是错误的。14.8万元是转让费，该笔转让费包含未到期的租金、店内所有设施、电器的折价款。上诉人将14.8万元转让费的收条交付给被上诉人时其并没有提出异议。直至三方就2011年5月l日后的租金价格不能达成一致才以第三人不同意转租为由提出撤销合同。通过数次庭审能确定的是第三人并没有制止转租，可见被上诉人对于14.8万元应享有的权利没有任何误解。因上诉人在庭审中表示同意终止合同，因此双方具有解除合同的法定事由，但一审法院只考虑被上诉人的诉求，并没有考虑上诉人将2011年1月8日至2011年5月1日的已付租金的租赁权利交付给了被上诉人，也没有考虑上诉人将店内的装修、快餐设施、各种机器、空调等交付给被上诉人的事实。因此一审判决明显违法，请求二审法院对本案依法改判。
针对董旭双的上诉，任晓芳答辩称：1、14.8万元包括从2011年1月8日至2011年5月1日的租金，董旭双已经交纳，包括从2011年5月1日至2016年5月1日正常使用房屋的钱，还包括部分一万多元物品。2、协议中明确不可以转租，转租时要经过刘清良同意，但是当时董旭双让任晓芳对刘清良称双方是合伙关系，没有发生转租。
被上诉人刘清良、刘永伟未到庭发表答辩意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人任晓芳与上诉人董旭双双方在明知被上诉人刘清良与董旭双于2009年5月1日所签订租赁合同及2011年1月5日签订的补充协议内容的情形下，仍于2011年1月8日签订转租协议，且该转租协议双方当事人各自所持协议中约定的转租租金、租期经修改后不一致，致使该转租协议存在瑕疵，双方均存在过错。任晓芳给付董旭双的14.8万元，依据转租协议及收条无法确定其性质，通过原租赁协议、转租协议及收条所显示内容认定14.8万元包括7.3万元的一年预付租金，7.5万元为“冰冰凉”转让费，较为妥当。鉴于刘清良制止转租房屋的装修并收回房屋，转租协议已无法实际履行，应解除转租合同，并根据双方过错程度，各自承担相应损失。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。（2013）滦民重字第27号民事判决，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由上诉人任晓芳、董旭双均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘庆武
审 判 员 沈 军
代理审判员 高贺莉
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 王 玫