太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0105民初6225号
原告吕郎平，男，1957年3月5日出生，汉族，山西省皮革工业公司职工，住太原市，身份证号：。
委托代理人苗宝忠，山西轩明（吕梁）律师事务所律师。
被告魏晓燕，女，1963年3月25日出生，汉族，太原铝业公司退休工人，住太原市，身份证号：。
委托代理人李德新，男，山西电机制造有限公司退休职工，住太原市。
原告吕郎平与被告魏晓燕租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员宋志兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕郎平及其委托代理人苗宝忠、被告魏晓燕的委托代理人李德新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕郎平诉称，2014年9月8日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定，被告将位于太原市平阳路66号一层东A号商铺转租给原告用于经营餐饮业，租期两年，年租金160000元，房屋租赁保证金20000元。合同签订后，原告按约定一次性向被告支付房屋租金、转让金、保证金共220000元，但2014年10月，该房屋被人民法院公开拍卖，同时由于被告与所有权人的纠纷，房屋被强行断电、更换卷闸，致使原告不仅不能正常营业，而且还造成了巨大的经济损失，装修费50000元、工人工资18000元、其他损失22000元。上述各项费用共计31万元。被告作为房屋出租方未能依法保障原告承租的房屋正常使用，已构成根本违约，应对原告的上述损失承担责任。为此，提起诉讼，请求判令被告返还原告房屋租金、转让金、保证金，共计220000元；判令被告赔偿原告各项损失90000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告魏晓燕辩称，原被告签订房屋租赁合同时，被告已告知原告涉案房屋法院已通知拍卖。原告通过转让方式租赁房屋，转让费是原告与原承租人协商确定，并由原承租人收取，并非被告收取，故与被告无关。被告不应承担租赁房屋权利项下的担保责任。租赁房屋从2014年10月16日停电至原告提起诉讼，已超过两年的诉讼时效，尽管如此，被告仍维护原告的权益，通过法律途径实现权利。
经审理查明，2013年10月8日，被告与案外人夏莉莉签订《商铺租赁合同》，双方约定，夏莉莉承租被告出租的位于太原市平阳路66号商铺。2013年10月9日，双方再次签订《商铺租赁合同补充协议》。2014年9月8日，原告（乙方）、被告（丙方）、夏莉莉（甲方）签订《商铺转让方、受让方、出租方三方协议》，协议约定，甲方同丙方结清水、电等一切费用，乙方不承担甲方欠丙方的任何费用；乙方同丙方重新签订商铺租赁合同，年租金160000元；乙方一次性交付甲方转让金60000元，由乙方付给丙方，甲方同丙方结清水、电等费用后，交给甲方，甲方交回原合同甲方同丙方的租赁合同终止。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方出租位于太原市平阳路66号一层门面房，所有权属于山西谦娜房地产开发有限公司，与甲方为租赁关系；交付房屋位于一层东A号商铺，面积约150平米，通水、通电、隔墙铺地装饰玻璃门面玻璃门；租赁期限从2014年9月8日起至2016年9月7日止，用途为经营餐饮；年租金为160000元，租赁保证金20000元，付款方式一次性交纳，每年度届满前40天交纳下一年度租金，于下年度7月28日前一次性交纳一年租金160000元；房屋租赁保证金只用于乙方应承担的违约，不用于抵扣乙方租金、水电等其他费用；乙方交回房屋，合同终止后如乙方无违约责任，且不欠甲方任何费用，甲方应退还乙方房屋租赁保证金20000元。甲方违约应承担责任，因甲方原因造成乙方不能正常经营，乙方有权要求甲方赔偿相关损失，或向有关部门申请调解仲裁；合同还约定了其他条款。2014年9月7日，被告收到原告支付的房租（2014年9月8日至2015年9月7日）、转让金、保证金，共计220000元，并出具收条一张。庭审中，原告称，与被告签订租赁合同时，被告未告知出租房屋被法院拍卖一事；租赁房屋后支付租赁费140000元，2014年9月8日收到房屋钥匙后便开始装修，预付装修费50000元，拆除原室内装修，改造水电，装修过程中由于持续断电无法装修，2014年年底房门钥匙也被他人更换，房屋现已由所有权人收回。被告称，出租房屋时告知原告房屋由法院拍卖，收到租赁费140000元，转让费60000元在扣除前承租人夏莉莉水电费后已交由夏莉莉；房屋断电不能装修，被告与物业进行了协商，但未果。
另查，2010年5月9日，被告与山西谦娜房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，山西谦娜房地产开发有限公司将位于太原市平阳路66号商铺楼房一层出租于被告，租赁期限自2010年6月15日至2016年6月14日止。2011年6月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定的租赁期限仍至2016年6月14日止。2014年6月14日后被告未向山西谦娜房地产开发有限公司支付租金，山西谦娜房地产开发有限公司于2014年6月25日向被告发出《通知书》，告知被告出租房屋已被查封，并将房屋移交债权人管理，依双方租赁合同被告应于2014年6月15日前付清当年全部房租，截止通知之日仍未付清，故被告收到通知之日起3日内向债权人支付租金，逾期支付滞纳金，逾期10日以上原租赁合同解除。被告回复，收到通知，按签订合同，权益要得到保障。2014年8月28日，山西谦娜房地产开发有限公司再次向被告发出《通知书》，依2014年6月25日发出的通知，被告与山西谦娜房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同已依法解除。2014年9月10日，被告回复，不同意，按合同解决相关事宜及债权人造成的损失。2014年7月22日、8月27日，太原市中级人民法院通知被告，拍卖位于太原市平阳路66号房产（1-5），被告享有优先购买权。2014年10月13日，太原市中级人民法院作出（2009）并执字第28-6号执行裁定，裁定将山西谦娜房地产开发有限公司购得位于太原市平阳路66号房产作价交付申请人祈燕云，祈燕云可持裁定到有关机构办理产权过户登记手续。
再查，2015年被告在本院向案外人祈燕云提起诉讼，主张被告承租太原市平阳路66号商铺期间，祈燕云自2014年9月先后给商户断电、强行拆门头等行为给被告造成损失，要求祈燕云赔偿。本院于2016年2月15日作出（2015）小民初字第04560号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服向太原市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月11日作出（2016）晋01民终1388号民事判决，认定被告未交纳下一年房屋，原出租人山西谦娜房地产开发有限公司与被告解除了租赁合同，后就房屋续租问题未与现房屋所有权人签订新的租赁合同；被告出示的证据不能证明祈燕云对其进行了侵害，判决维持原判。
本院确认以上事实的证据，有《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《商铺转让方、受让方、出租方三方协议》、收条、建筑装饰工程施工合同、装修预付款收条、证人证言、通知、太原市中级人民法院（2009）并执字第28-6号执行裁定书、太原市小店区人民法院（2015）小民初字第04560号民事判决书、太原市中级人民法院（2016）晋01民终1388号民事判决书及庭审笔录等在案为凭，足以采信。
本院认为，本案争议的焦点是：被告出租房屋时是否将该房被法院拍卖用于清偿他人债务的事实告知原告；原告承租房屋后不能正常使用，被告应否退还房屋租赁费、保证金、转让费及赔偿因此造成的损失。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》，以及双方与夏莉莉签订的《商铺转让方、受让方、出租方三方协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。租赁合同签订之前，原告即将2014年9月8日至2015年9月7日期间的房屋租赁费140000元及租房保证金20000元交于被告，但被告未将出租房屋被法院拍卖抵偿债务一事告知原告，根据上述生效判决认定的内容，2014年9月10日起被告既尚失了该房合法的转租权。现原告无法正常使用租赁房屋，其与被告签订的商铺租赁合同已无法实现其合同目的，应予以解除。合同解除后被告应将收取原告的房屋租赁费140000元、保证金20000元，共160000元退还原告。关于原告主张被告退还转让费60000元的问题，因该转让费在商铺转让方、受让方、出租方三方协议中已约定，先由原告付给被告，被告同转让方夏莉莉结清水电费后，再交于夏莉莉，依被告提供由夏莉莉出具的收条说明，该转让费已由被告扣除水电费后转交于转让方夏莉莉，故此款应由转让方夏莉莉退还原告。关于原告主张损失的问题，因被告认可原告承租房屋后进行了装修，故房屋不能正常使用而给原告造成的装修损失，被告应予赔偿。原告就装修损失部分，虽提供了装修施工合同及预交装修费收据，但并不能证明装修花费的实际费用，故本院酌定装修损失为20000元。工人工资及其他损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除2014年9月8日原告吕郎平与被告魏晓燕签订的《商铺租赁合同》。
二、被告魏晓燕于本判决生效后十日内退还原告吕郎平房屋租赁费140000元、保证金20000元、装修损失20000元，共计180000元。
三、驳回原告吕郎平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2975元（原告已预交），由被告魏晓燕负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 宋志兰
二〇一七年三月一日
书记员 方志宏