上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11722号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。法定代表人：王德斌，董事长。委托诉讼代理人：季学东，该公司员工。被上诉人（原审原告）：臧冯莉，女，1972年12月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：潘建强，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海山田律师事务所律师。上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人臧冯莉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初16220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司之委托诉讼代理人季学东，被上诉人臧冯莉之委托诉讼代理人潘建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判其支付违约金人民币5,000元（以下币种相同）。事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审认定的违约金过高，应该按照银行同期贷款利率计算。被上诉人臧冯莉辩称，违约金已经比合同约定降低了很多，完全合理，一审判决正确，要求维持原判。2016年6月，臧冯莉诉至一审法院，请求判令：1、解除臧冯莉与金盛公司于2007年12月19日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：M26-102-29）；2、金盛公司支付臧冯莉2015年1月1日起至2016年6月30日的商铺租金54,046.50元及利息损失2,000元（以54,046.50元为基准，按同期银行贷款利率计算，从2015年1月1日起算，暂计至2016年4月20日止，并主张至判决生效之日止）；3、金盛公司向臧冯莉支付违约金15,000元。诉讼过程中，臧冯莉明确诉请1在涉案租赁合同解除后，金盛公司返还系争商铺给臧冯莉；臧冯莉放弃诉请2中的利息损失，并主张要求金盛公司支付合同解除后的房屋占用使用费损失；臧冯莉变更诉请3的违约金金额为30,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为臧冯莉等人，臧冯莉所有商铺位于XX号XX室。2007年12月19日，臧冯莉（出租方、签约甲方）与金盛公司（承租方、签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，合同编号：M26-102-29。双方约定：1、甲方将其坐落在上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺（53.54/925.20）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；2、乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家具市场经营管理活动，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定，同时若乙方因公司发展需要，须将本合同承租主体变更为乙方关联企业，届时甲方须无条件配合；3、乙方保证，在租赁期间未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的用途；4、甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期满前3个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；合同期内，除本合同另行约定或双方协商一致，任何一方均不得提前解除本合同；5、双方约定租金标准以建筑面积核计，2007年1月1日至2007年12月31日合计年租金18,015元，2008年1月1日至2010年12月31日合计年租金24,020元，2011年1月1日至2013年12月31日合计年租金30,026元，2014年1月1日至2016年12月31日合计年租金36,031元；每三个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担，甲方领取租金时影响乙方提供由税务部门开具的租赁发票；6、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还该商铺，未经甲方同意逾期返还商铺的，每逾期一日，乙方应按1.5倍日租金向甲方支付该商铺占用使用费，乙方返还该商铺应当符合正常使用的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方有权将商铺全部或部分转租于他人，甲方应配合乙方的二次招商，包括但不限于提供产权证明、身份证明、同意转租证明等；7、甲乙双方应认真履行本合同中的各自义务，租赁期间任何一方无正当理由擅自解除本合同，甲方擅自将本合同之内容另行与第三方签约的，甲方未按本合同之约定提供房屋、公用设施、广告位置及事实其他影响乙方及其二次招商户正常开展经营活动的行为，租赁期间因甲方过错导致乙方不能正常经营的，认可一方严重违反本协议之相关规定并经另一方催告后仍不限期改正的，乙方承租商铺从事非法经营活动的，乙方逾期支付商铺租金超过三个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同，以上情况即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分等。2007年12月19日，臧冯莉（为签约甲方）与金盛公司（为签约乙方）签订了一份《商铺租赁合同补充协议》。双方约定：1、甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号，甲方同意由乙方统一代开上海交通银行卡，签订此合同时乙方将卡交予甲方，乙方将此卡号作为收取租金的指定账号；甲方指定账号的户名为臧冯莉，银行卡号为62XXXXXXXXXXXXXXXXXX，开卡银行为上海XX银行；2、甲方将商铺转让后，须及时至乙方相关部门登记，办理物业更名及转移支付租金的手续，因甲方未及时登记而造成的受让人损失，由甲方承担；甲方转让商铺时须向受让人告知商铺的实际使用和租赁状况，受让人须无条件接收甲方于转让日之前所签订的关于此商铺的所有合同；鉴于甲方商铺多人权属的特殊情况，甲方出租给乙方商铺的具体位置暂定为XX路XX弄XX号XX、XX室XX。合同履行期间，金盛公司向臧冯莉支付合同约定租金至2014年12月31日，最后一次支付租金的时间是2016年1月15日，支付金额为17,096元，该笔金额用于支付2014年下半年的租金，并自2015年1月1日起至今未向臧冯莉支付合同约定租金。一审法院认为：臧冯莉与金盛公司双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行合同约定的各项义务，并根据合同的约定来解决双方的争议。金盛公司作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，金盛公司未按约向臧冯莉支付租金之行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，故臧冯莉要求解除合同的诉讼请求成立，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，一审法院结合案情以2016年6月30日作为合同解除日。租赁合同解除后，金盛公司应将涉案商铺返还臧冯莉，并向臧冯莉支付自2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金54,046.50元。同时，金盛公司还应参照合同约定的租金标准，向臧冯莉支付自2016年7月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费。关于臧冯莉主张的30,000元违约金一节，臧冯莉已对约定的200,000元违约金进行了调整，且调整后的金额适当，一审法院予以支持。金盛公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一六年八月十五日作出判决：一、确认臧冯莉与上海金盛家居市场经营管理有限公司于2007年12月19日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》（合同编号：M26-102-29）于2016年6月30日解除；二、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内搬离并向臧冯莉返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室-29室商铺；三、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向臧冯莉支付自2015年1月1日起至2016年6月30日止的租金54,046.50元；四、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内，按1.26元/平方米/天的标准向臧冯莉支付自2016年7月1日起至返还商铺之日止的房屋占用使用费；五、上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向臧冯莉支付违约金30,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计763.08元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人拖欠租金，已经构成违约，理应按约支付违约金。被上诉人一审主张的违约金已经低于合同约定标准，一审认定金额并无不当；上诉人称一审认定的违约金过高，无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十一月九日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……