上海市第三中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）沪三中行终字第233号
上诉人(原审原告)庞昕，女，1944年4月3日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审原告)陈锐，男，1973年7月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托代理人秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市房地产登记处，住所地上海市浦东新区。法定代表人马韧，上海市房地产登记处主任。委托代理人周兴。委托代理人姚黎辉。上诉人庞昕、陈锐因查询房地产抵押状况信息一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹行初字第149号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定：2011年11月4日，庞昕、陈锐作为买方，案外人张新春、张弛作为卖方，上海锐丰投资管理有限公司(以下简称“锐丰公司”)作为居间方就四达路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》。锐丰公司于2011年11月5日向上海市虹口区房地产登记处查询的四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况载明：“抵押权人镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司，债权数额人民币(以下币种同)100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押”。2011年11月25日，庞昕、陈锐与张新春、张弛签订《上海市房地产买卖合同》。签订合同后，庞昕、陈锐又向上海市虹口区房地产登记处查询四达路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押状况，查明该房屋在2011年11月5日之前，同时还存在抵押权人为渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行的140万元和上海正典典当有限公司的45万元的两项抵押。此后，庞昕、陈锐起诉解除与张新春、张弛签订的《上海市房地产买卖合同》，2013年3月25日，原审法院作出(2012)虹民三(民)初字第1501号民事判决(以下简称“1501号民事判决”)，解除庞昕、陈锐与张新春、张弛以及锐丰公司于2011年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，张新春、张弛应返还庞昕、陈锐购房款223万元，并支付两人解除合同的赔偿金62万元。民事判决后，庞昕、陈锐申请法院执行，法院执行到位款项为389,071.30元。2014年3月4日，原审法院作出(2013)虹执字第1999号执行裁定，终结原审法院作出的(2012)虹民三(民)初字第1501号民事判决中余额2,495,928.70元及相应利息所产生的本次执行程序。2014年8月11日，庞昕、陈锐向上海市房地产登记处(以下简称“市登记处”)提出书面国家赔偿申请，申请市登记处及时对223万元购房款的直接经济损失予以全额赔偿。2014年9月29日，市登记处出具《不予赔偿告知书》，告知庞昕、陈锐至今未得到归还的223万元系由张新春、张弛所造成，并非为市登记处的具体行政行为所导致，决定不予赔偿。2015年6月10日，庞昕、陈锐遂起诉至原审法院，要求确认市登记处于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况信息的行政行为违法，并判令市登记处赔偿庞昕、陈锐购房款损失223万元。原审认为：根据《上海市房地产登记条例》第五条第二款的规定，市登记处负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。由于房地产登记机构记载的信息具有公示、公信力的功能，登记资料是否具有正确性和完整性影响着市场交易主体的相关利益，影响着房地产交易的安全性。如果对登记审查不严而发生登记错误或不完整的情形，使公民、法人和其他组织在从事房地产交易时因信赖登记部门记载的房地产信息而发生房地产交易，从而蒙受损失时，登记机构有责任予以赔偿。本案中，庞昕、陈锐在房屋买卖过程中，向市登记处所属登记处查询所购房屋的抵押状况信息，登记处披露的登记信息与庞昕、陈锐具有利害关系，对此庞昕、陈锐具有起诉的权利。而市登记处对披露的房地产权利状况证明没有进行过相关权利告知，故庞昕、陈锐的起诉也没有超过法定的起诉期限。本案中，登记处披露的庞昕、陈锐所购房屋的房地产权利状况证明记载的信息不完整是客观存在的，市登记处披露的登记信息中确实遗漏了两项抵押登记的记载，因此市登记处没有尽到自己法定的披露义务，其于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产抵押状况信息的行政行为不具有合法性。但是，从庞昕、陈锐房屋买卖的过程分析，市登记处的行政行为并不是不可避免地产生庞昕、陈锐的损害结果，只是与庞昕、陈锐房屋交易的卖方没有履行自己的义务互相结合，才产生庞昕、陈锐的损害结果，其中每一个行为都不可能单独产生该种结果。再者，在房屋交易中，房屋购买人从事交易时，所购房屋的房地产权利状况是其决定是否购买房屋的因素之一，但非唯一因素，房屋购买人还会考虑房屋的其他情况和交易方的诚信程度，以决定是否最终从事交易。本案中庞昕、陈锐损失的根本原因系房屋出卖方张新春、张弛违约所致，损害结果是在多因一果的情况下造成，庞昕、陈锐认为其损失应由市登记处赔偿的意见缺乏法律依据和合理性。此外，要求国家赔偿，损害结果应当具有现实性和确定性，即损害的结果应当是固定的，并不会因为某一外来因素的变化而变化。而本案中庞昕、陈锐的实际损失是在相关民事案件中因有关债权没有得以实现而产生，但是庞昕、陈锐的债权还存在实现的可能性，其数额随时可能发生变化，而民事执行程序的终结，并不表示庞昕、陈锐债权的最终消灭，执行程序还可以恢复。原审遂依据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第(一)项的规定，于2015年9月23日判决如下：一、确认市登记处于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况信息的行政行为违法；二、驳回庞昕、陈锐要求市登记处赔偿购房款损失223万元的诉讼请求。案件受理费50元由市登记处负担。判决后，庞昕、陈锐不服，向本院提起上诉。上诉人庞昕、陈锐上诉称：原审判决对违法行政行为与损失事实之间的因果关系认定错误，被上诉人披露涉案房屋登记信息的违法行为与上诉人的购房损失具有因果关系；上诉人的实际损失已经客观造成，执行程序已经终结，上诉人尚有223万元的购房款无法得到弥补；原审判决适用法律错误，未适用《上海市房地产登记条例》第七十二条“因登记错误，给他人造成损害的，房地产登记机构应当承担赔偿责任。房地产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿”的规定。要求撤销原审判决，支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人市登记处辩称：造成上诉人损失的根本原因除房屋出卖方违约造成外，上诉人亦存在自身责任，从2011年11月25日合同签订日至2012年2月13日这段期间涉案房屋是没有法院查封的，足够上诉人督促房屋出卖方偿还贷款，抵押注销后就能办理产权过户，但上诉人却怠于行使产权过户的权利；根据1501号民事判决，2012年1月11日，房屋出卖方已经将涉案房屋交付给了上诉人，双方签订了房屋交接书取得3把钥匙，后上诉人在没有收到购房款退还的情况下，将钥匙返还，导致已经占有的涉案房屋被拍卖；上诉人在2011年11月25日签订房屋买卖合同时已经知晓除镇江抵押外还有其他抵押和查封，签订合同时约定支付264万元(实际支付了323万元)给房屋出卖方专门用于偿还债务，在1501号民事判决书中有上诉人自称“中介公司要求其多付款，经其质疑，中介公司透露该房还有数笔未还的抵押贷款和数个法院查封”的表述。因此，上诉人的损失与被上诉人提供错误抵押信息的行政行为之间没有因果关系。上诉人的损失经民事判决已经获得全部支持，上诉人的目前损失是由于执行尚未全部到位造成的，不存在再进行国家赔偿的问题。房地产买卖合同案件的执行虽然本次终结，但还有恢复执行的可能；且居间合同案件的执行尚在执行过程中，故目前上诉人的损失尚未确定。原审判决的认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，2014年1月17日，庞昕、陈锐因居间合同纠纷一案起诉锐丰公司，要求锐丰公司返还中介服务费57,050元，并赔偿其购房款损失233万元。原审法院遂作出(2014)虹民三(民)初字第222号民事判决：一、自判决生效之日起十日内，锐丰公司返还庞昕、陈锐中介服务费57,050元；二、庞昕、陈锐要求锐丰公司赔偿购房款损失233万元的诉讼请求，不予支持。庞昕、陈锐不服，提起上诉。经审理，上海市第二中级人民法院于2015年3月31日作出(2014)沪二中民二(民)终字第2427号民事判决：一、维持原审法院(2014)虹民三(民)初字第222号民事判决主文第一项；二、撤销原审法院(2014)虹民三(民)初字第222号民事判决主文第二项；三、锐丰公司于本判决生效之日起十日内赔偿庞昕、陈锐损失90万元。如未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。之后，庞昕、陈锐申请原审法院强制执行上述生效判决，案号为(2015)虹执字第970号。截止2016年1月25日，锐丰公司共支付庞昕、陈锐执行款98万元。本院认为：《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(以下简称《审理房屋登记案件规定》)第一条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。被上诉人市登记处向上诉人庞昕、陈锐提供的房地产抵押登记状况信息不完整，与当时的抵押登记实际状况不符，遗漏另外两项抵押登记状况信息。据此，原审判决确认市登记处于2011年11月5日所作的上海市四达路XXX弄XXX号XXX室房地产抵押状况信息的行政行为违法，具有事实根据和法律依据，双方当事人亦无异议，本院予以确认。本院审查认为，当事人主张行政赔偿应依法进行，行政赔偿是否成立，涉及的法律因素有，行政行为违法、损害发生、因果关系，以及有无法律规定的行政机关不承担赔偿责任的情形，根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第(八)项之规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。《审理房屋登记案件规定》第十二条规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害的，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。第十三条规定，房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。就本案而言，尚无证据能够证明被上诉人具有《审理房屋登记案件规定》第十三条所规定的情形，即被上诉人不应承担连带赔偿责任。被上诉人是否应当承担相应赔偿责任，还要从本案造成上诉人权益受损的多重因素综合考量。上诉人通过两次民事诉讼，在本案中所主张的购房款损失在之前的房地产买卖合同及居间合同两案中均已主张，民事判决分别支持了上诉人要求房屋出卖方和房屋中介承担民事赔偿的诉讼请求，民事赔偿责任已由房屋出卖方和房屋中介分别承担。根据生效民事判决，上诉人可获张新春、张弛返还购房款223万元及赔偿款62万元，可获锐丰公司赔偿款90万元。目前，对张新春、张弛的执行虽已裁定本次执行程序终结，但还存在债权实现的可能性，故上诉人的直接损失仍未确定。在此情况下，上诉人庞昕、陈锐要求被上诉人市登记处赔偿购房款损失223万元的诉讼请求，实为要求被上诉人承担补充赔偿责任，对此本院难以支持。由于被上诉人在本案中不同意对上诉人进行行政赔偿，故被上诉人是否应当承担相应的行政赔偿责任仍存在争议，上诉人可待相关执行程序全部终结，直接损失确定后，再行主张。据此，原审判决并无不当，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人庞昕、陈锐共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张文忠
审判员 鲍 浩
审判员 朱晓婕
二〇一六年二月一日
书记员 林博宸
附：相关法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……