福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2743号
上诉人（一审被告、反诉原告）福清方略文化教育培训学校，住所地福建省福清市元洪路1号国际商展中心六楼。
法定代表人林建魁。
委托代理人许晓达，福建南州律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）福清市侨乡建设投资有限公司，住所地福建省福清市元洪路国际商展中心六楼。
法定代表人游建忠。
委托代理人林建新，福建怀司律师事务所律师。
委托代理人张剑平。
上诉人福清方略文化教育培训学校（以下简称“方略培训学校”）与被上诉人福清市侨乡建设投资有限公司（以下简称“侨乡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2012）融民初字第4839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。
一审原告侨乡公司请求：1、判令自即日起解除侨乡公司与方略培训学校之间于2010年10月31日签订的房屋租赁合同；2、判令方略培训学校立即交还合同项下租赁房屋，并支付自2012年3月21日起至交还房屋之日的房屋租金和占用费（暂计至2012年8月20日，租金和占用费为59640＊5=298200元人民币）；3、判令方略培训学校支付自2012年3月21日至交还房屋及房屋租金和占用费之日止的逾期缴纳租金和占用费的滞纳金（滞纳金暂计至2012年8月20日止为13687.38元人民币）；4、本案诉讼费用由方略培训学校承担。
一审反诉原告方略培训学校请求：1、判令侨乡公司赔偿方略培训学校因其违约收回租赁房屋中500平方米的装修装饰及设备移动损失暂计20万元（具体数额待鉴定后确定）；2、判令侨乡公司退还方略培训学校提前收回租赁房屋中500平方米部分从2012年1月20日至2012年3月20日的租金19800元；3、本案的诉讼费用及鉴定费用由侨乡公司承担。
一审法院查明：2010年10月31日，侨乡公司为甲方与方略培训学校为乙方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于福清市国际商业中心六楼，建筑面积为3550平方米的房屋出租给乙方经营使用；租赁期限为三年，自2010年9月21日至2013年9月20日止；合同签订生效起第一年每月租金为16元／㎡，第二年递增5%（即自2011年9月21日起租金为16.80元／㎡），第三年递增8%（即自2012年9月21日起租金为18.14元／㎡），租金每半年预付一次（即先交租金后使用），乙方应于合同签订之日支付第一期租金（2010年9月21日至2011年3月20日）计人民币340800元，乙方每次应提前10日交清下期租金；租赁期间，除本合同约定外甲方不得以任何理由收回租赁房屋（拆迁或政府指令除外）；乙方应按时缴纳租金，若逾期，则每一日按拖欠款项的万分之三加收滞纳金，逾期持续达二个月时，甲方有权单方面解除本租赁合同并按乙方违约处理；租赁期内甲方因特殊原因（如政府指令）需收回租赁房屋，而造成乙方无法经营，甲方应向乙方支付一个月租金作为补偿等条款。上述合同签订后，侨乡公司按照约定履行了合同，但方略培训学校未向侨乡公司缴纳自2012年3月21日起的房屋租金。2012年8月13日，侨乡公司以方略培训学校违约为由向法院起诉。闽开评报字（2013）第Z0030号《资产评估报告书》的评估结论：评估值为人民币183700元。
另查：福清方略外语培训中心在本案诉讼过程中企业名称变更为福清方略文化教育培训学校。方略培训学校承租使用本案《房屋租赁合同》项下的房屋，至今未归还给侨乡公司。
一审法院认为：福清方略外语培训中心的企业名称变更为福清方略文化教育培训学校，其权利义务由变更后的方略培训学校承受。侨乡公司、方略培训学校签订的《房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，是合法有效的，对侨乡公司、方略培训学校具有约束力。方略培训学校未按合同约定缴纳2012年3月21日起的租金，属违约行为，且合同的租赁期限约定为“自2010年9月21日至2013年9月20日止”，即《房屋租赁合同》的期限现己届满，故侨乡公司的诉讼请求，即方略培训学校交还租赁房屋并按合同约定支付租金及滞纳金，依法应予支持，租赁期满后，方略培训学校继续使用租赁房屋至今，房屋的占用费参照双方合同约定的最后一年租金标准计付，侨乡公司请求方略培训学校支付占用费及滞纳金，依法应予支持。由于侨乡公司、方略培训学校未履行侨乡公司2012年4月9日的告知函关于“拟先期收回房屋租赁合同六楼西侧部分997.30㎡房屋”，方略培训学校也未交付给侨乡公司其反诉所称的500㎡房屋，方略培训学校的反诉主张无事实依据，其反诉请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、方略培训学校应于本判决生效之日起三日内将其所承租的本案《房屋租赁合同》项下的房屋腾空返还给侨乡公司；二、方略培训学校应于本判决生效之日支付侨乡公司租赁房屋租金、房屋占用费（参照双方合同约定的最后一年租金标准）和滞纳金，房屋租金、房屋占用费和滞纳金按本案《房屋租赁合同》的约定自2012年3月21日计至本判决第一项确定的返还租赁房屋之日止；三、驳回方略培训学校的反诉请求。
上诉人方略培训学校上诉称：一、原审遗漏且未追加次承租人北京爱乐琪文化发展有限公司福清分公司（以下简称“爱乐琪公司”）参与诉讼，属明显遗漏当事人，应发回重审。二、侨乡公司的一审诉请中的房屋租金和占用费标准均为每月16.8元／㎡，而原审判决却判令方略培训学校按《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金、房屋占用费参照双方合同约定的最后一年租金标准，属判非所请。三、原审遗漏重要事实，即侨乡公司违约要求提前收回部分租赁房屋，而方略培训学校虽于2012年1月20日根据侨乡公司的要求清空了其中500㎡场所等待侨乡公司收回，但侨乡公司对要求收回的面积总是反复不定，经函告也未确定具体方案，方略培训学校无法确定应支付的租金，虽然最后该清空的场所未能进行交接，但原因在于侨乡公司不来交接，故原审判令方略培训学校支付滞纳金以及驳回方略培训学校的反诉请求都是错误的。
上诉人方略培训学校请求：1、撤销福建省福清市人民法院（2012）融民初字第4839号民事判决；2、改判驳回侨乡公司的诉讼请求，并判令侨乡公司赔偿方略培训学校因其违约收回租赁房屋中500㎡的装修装饰损失183700元及退还方略培训学校提前收回租赁房屋中500㎡部分从2012年1月20日至2012年3月20日的租金19800元；或将本案发回重审；3、本案一、二审的诉讼费用及鉴定费用由侨乡公司承担。
被上诉人侨乡公司答辩称：1、爱乐琪公司不是本案当事人，也不是必须依法追加的第三人。2、侨乡公司在一审中的诉讼请求明确主张自2012年3月21日起至交还房屋之日止的房屋租金、占用费及滞纳金，当时为了方便计算诉讼费才暂计至2012年8月20日，并非方略培训学校所谓的全部租金、占用费及滞纳金的计算标准问题。3、侨乡公司从未让方略培训学校清空500㎡场所，方略培训学校所称的未能支付租金的原因不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回方略培训学校的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为：侨乡公司与方略培训学校签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。因方略培训学校未能举证证明侨乡公司曾让其清空500㎡场所，其在二审中亦确认并未向侨乡公司实际交付其上诉所称的租赁房屋中的500㎡场所，故自2012年3月21日起，方略培训学校未向侨乡公司缴纳租金的行为已构成违约。至2013年9月20日租赁期限届满后，侨乡公司与方略培训学校未再续租，《房屋租赁合同》因期满而终止，故一审支持侨乡公司要求交还房屋的诉讼请求是正确的。但方略培训学校经侨乡公司催告却仍继续使用房屋，故侨乡公司有权要求方略培训学校返还房屋并参照合同约定支付相应的占用费及逾期付款的费用。一审法院参照合同约定的最后一年租金标准计付是正确的。故上诉人的上诉理由及上诉请求不能成立，本院不予支持。
在租赁期间，方略培训学校将部分房屋转租给案外人爱乐琪公司，现侨乡公司与方略培训学校因租赁合同产生纠纷，而爱乐琪公司并非本案当事人，且讼争合同已终止，故爱乐琪公司不属于必须追加参加诉讼的第三人。若方略培训学校与爱乐琪公司因此产生纠纷，双方可另行依法解决。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12840元，由上诉人负担。一审案件受理费执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 惠
代理审判员 陈光卓
代理审判员 潘水晶
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王 群
（2014）榕民终字第2743号