广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第24号
上诉人（原审被告）：李云华，女，汉族，身份证住址：上海市徐汇区。公民身份号码：×××0022。
委托代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。
委托代理人：洪一彪，广东玉成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王荣德，男，澳门特别行政区居民，住澳门。澳门身份证号码：×××9（3）。
委托代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
原审被告：高继国，男，汉族，身份证住址：上海市徐汇区。公民身份号码：×××2838。
上诉人李云华因与被上诉人王荣德、原审被告高继国房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2014）珠香法民三初字第125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王荣德向原审法院提出以下诉讼请求：1、判令李云华、高继国共同向王荣德支付违约金人民币50800元；2.判令李云华、高继国共同向王荣德支付聘请律师支出的费用人民币5000元。
原审法院经审理查明：李云华系珠海市拱北粤华路225号花苑新村13栋3G房（房地产权证号码为C1××01号）权属人。2013年4月22日，李云华向高继国出具《委托书》称，“因其本人长期定居于上海，故委托高继国、邓六香二人作为房屋出卖联系人。现附本人身份证及房产证复印件二份交与高继国、邓六香保管，以确保买主对对房屋产权的信任”。身份证和房产证复印件上写明“仅供租房、卖房使用”。
2013年10月20日，王荣德与高继国及骏豪公司签订了一份《房屋买卖合同》，合同载明卖方为李云华、代理人为高继国，买方为王荣德，经纪方为骏豪公司。合同约定李云华通过经纪方独家委托出售位于珠海市拱北粤华路225号花苑新村13栋3G房，该物业建筑面积为94.71平方米，转让成交价为人民币1270000元；该物业有关付款方式为一次性付款。定金人民币50000元，买方应在签署本合同同时交付给经纪方代卖方收取，剩余房款人民币1220000元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任。买卖双方同意卖方交付该物业给买方使用之日期为2013年12月20日前。买卖双方应在合约签订之日起60日内持本人身份证原件和相关材料与经纪方到产权登记中心办理房屋交易过户手续，任何一方逾期或拒绝办理的，则为违约，须按本合约第十六条约定承担违约赔偿责任。合同第十六条约定，三方协商一致约定，卖方或买方在本合约签订后因单方的原因未能卖出或买入该物业以及买卖双方未征得经纪方同意情况下擅自解除本合约的，则为根本违约，违约方须向对方或经纪方支付房屋成交价的4%的金额作为违约金。经纪方可据此金额要求违约方承担赔偿责任，以弥补经纪方为促成签订本合约所付出的成本和劳务费用。如违约方的违约行为导致对方或经纪方因此造成的损失以及聘请律师产生的费用。另外，合同补充条款上注明：高继国得到该产权人李云华的授权签订该合同并承担一切法律责任，如发生合同纠纷则由高继国承担支付赔偿责任。在缔约过程中，高继国向王荣德提供了上述李云华交付给高继国的委托书原件及身份证及房产证复印件。
合同签订后，王荣德支付了五万元定金，高继国也在定金收条上签字确认定金50000元暂托骏豪公司收取。在2014年3月10日的一审庭审中，李云华代理人陈述签订合同时中介向其打过电话讨论买卖房屋的事宜。此后，中介公司要求李云华按照合同的约定办理过户手续，但至合同约定的物业交付日2013年12月20日，未能办理过户手续。李云华已于2013年11月将房屋另售他人。
王荣德2013年12月25日以李云华、高继国违约为由，委托广东凯邦律师事务所律师提出诉讼，签订委托代理合同约定三日内支付律师费5000元。2014年3月10日，凯邦律师所出具《证明》，证明王荣德3月10日支付律师费5000元，因发票用完无法开具发票。
另查明，骏豪公司于2014年1月10日另案起诉李云华、高继国，原审法院受理案号为（2014）珠香法民三初字第124号，案由为居间合同纠纷。李云华与高继国为表兄妹关系，高继国视力二级××。
原审法院认为：关于高继国是否有权代理李云华签订合同的问题。首先，高继国代理李云华签订《房屋买卖合同》的依据是李云华出具的《委托书》，从委托书的内容来看，明确“委托高继国作为出卖联系人”且将相关证件交付高继国，应该是确认高继国作为代理人处理李云华的房产出售事宜。其次，从李云华出具给高继国的证件内容来看，在身份证和产权证的复印件上明确注明“仅供租房、卖房之用”，也明确是授权高继国代理卖房事宜。再次，从签订合同的过程来看，李云华代理人陈述在签订合同之时，中介工作人员与其电话联系，进行了商讨，高继国作为其代理人签署合同，作为常识来讲，签订时应告知李云华文件的相关内容，李云华在明知道高继国签署文件后，未予核实，未提出异议，现以签订的是意向书而未理会为由，不符合生活常识，原审法院不予采信。即使高继国眼有××，但其具备民事行为能力，且合同为一式多份，高继国理应存有一份，在签订之后，李云华、高继国均未在合理期限内对合同提出异议，在纠纷发生后，以王荣德存在欺诈为由主张合同无效，原审法院不予采信。综上，李云华委托高继国办理出售房产的事宜，事实清楚，高继国代理李云华签订合同的行为原审法院予以认定。
高继国代理李云华签订《房屋买卖合同》，合同内容系买卖及经纪方三方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行合同义务。李云华将房屋另售他人，违反合同约定，应承担违约责任。合同约定“违约方须向对方或经纪方支付房屋成交价的4%的金额作为违约金，”结合李云华实际尚未收取定金、王荣德实际支付的定金数额、李云华对委托权限的理解等合同履行的实际情况，原审法院酌定李云华按照合同成交价的2%即25400元支付违约金给王荣德。
王荣德委托合同约定签订三日内支付律师费，截至法庭辩论结束王荣德未能提供律师费发票，现要求李云华支付5000元律师费，证据不足，原审法院不予支持。
双方合同中约定“高继国得到产权人授权签订合同并承担一切法律责任，如发生合同纠纷则由高继国承担支付赔偿”，应视为高继国对产生纠纷承担赔偿责任的承诺，王荣德要求高继国承担连带责任，符合双方约定，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院作出如下判决：一、李云华于判决发生法律效力之日起十日内向王荣德支付违约金25400元。二、高继国对上述支付义务承担连带责任。三、驳回王荣德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取人民币598元，由李云华负担。
李云华不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，驳回王荣德的全部诉讼请求；2、由王荣德承担本案一、二审诉讼费。
事实与理由如下：一、原审法院认定事实错误：1、原审法院曲解《委托书》中的意思表示，将高继国“看房联系人”身份偷换成李云华的“售房代理人”。事实上，李云华从未委托授权高继国作为李云华的售房代理人，李云华之所以委托高继国作为客户看房时的联系人，是由于李云华母亲在上海住院，一时脱不开身，故委托高继国在客户有需要的时候带客户区看房。其二，李云华交付给高继国的相关证件只是房产证复印件和身份证复印件。李云华交付这两份复印件给高继国的目的，在于让看房客户相信涉案房屋产权属于李云华所有并且没有抵押、查封等权利限制情况。其三，李云华从小就知道高继国的视力有××，没有阅读能力，李云华根本不可能将一套价值130万的房屋交易事宜去委托一个视力有××的人办理。2、原审法院关于王荣德支付了5万元定金的认定前后矛盾。在《房屋买卖合同》的最后一页，有关“兹收到上述规定之定金人民币五万元整（小写50000.00）（暂托珠海市骏豪地产营销策划有限公司）”的文字表述是中介公司预先打印上去的，该段文字是中介公司格式房屋买卖合同的组成部分。高继国在该段文字“卖方签署”处的签名，并不是因为高继国实际收到了王荣德5万元定金或者说高继国看到了王荣德将5万元定金交付给了中介公司，而是高继国被骗签署《房屋买卖合同》时，按照中介公司的要求一并签的，该签名与合同卖方处的签名并无时间上的落差。至于王荣德事后是否向中介公司交付5万元定金，高继国并不知道，李云华更是无从知晓。王荣德和中介公司在一审中均没有提供相关证据来证明其在何时交付了该笔定金。另外，《房屋买卖合同》第二十三条第4点关于“买方同意于2013年10月21日前支付剩余定金人民币叁万元整给卖方”的表述来看，王荣德在2013年10月20日根本不存在支付5万元定金的事实。由此可见，高继国在定金收条上的签名，并不是高继国的真实意思表示，而是高继国在中介公司和王荣德的欺骗之下，应中介公司的要求而签的。
二、原审判决适用法律错误：1、原审法院将中介公司和王荣德恶意欺诈高继国而订立的无效房屋买卖合同认定为有效合同。在高继国与王荣德以及中介公司签订本案房屋买卖合同之前，中介公司的工作人员虽与李云华通过电话，但李云华在电话中明确表示不同意王荣德所报的房屋交易价格。可是，中介公司为了获取交易佣金，王荣德为了获取低价交易，不惜利用高继国视力有××来欺骗高继国。显然，中介公司和王荣德都存在恶意欺诈高继国的行为事实。依据民法通则第五十八条的规定，这种欺诈行为所得来的结果，自始至终没有法律效力。即本案《房屋买卖合同》无效。2、一审判决结果与其引用的法律条文原意相反。（1）《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款是有关民事行为代理以及代理责任归属的规定。根据该条第二款，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，相关法律责任由被代理人承担责任。本案中，如果高继国确如一审判决所认定的那样是李云华的售房代理人，那么高继国在代理权内所实施民事行为及其后果，应当李云华承担，高继国无需承担任何责任。如果高继国的连带责任是缘于是其越权代理行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十条的规定，未经委托人李云华追认的越权代理行为，相关后果只能由代理人自行承担，与委托人无关。（2）《中华人民共和国合同法》第五十二条是关于合同无效的情形与种类列举。中介公司和王荣德利用高继国的生理缺陷，相互串通，以欺诈的手段，骗取高继国与之签订房屋买卖合同，并且该房屋买卖合同严重损害了李云华的利益。依据该条规定，这种相互串通和以欺诈手段得来的合同并且是严重损害李云华合法权益的合同应当依法认定为无效合同。
二审调查中，李云华补充以下上诉理由：王荣德本案要求李云华支付违约金的依据是《房屋买卖合同》第十六条，但根据该条约定，即使李云华构成根本性违约，承担方式也只是向对方或经纪方承担4%的违约金。在（2014）珠香法民三初字第124号案件中，原审法院已经判决李云华向经纪方承担了25400元的违约金，且该判决已生效，李云华也已实际履行完毕。假如本案中再次判决李云华支付违约金，与三方签订的买卖合同意思不相符，明显属于加重李云华的责任，也违背“一事不再理”的原则。
王荣德二审答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回李云华的上诉请求。针对李云华补充的上诉理由，王荣德认为，李云华因为其违约行为向经纪方所支付的违约金与向买方支付的违约金是不一样的，因此，李云华该点上诉理由不符合法律规定。
高继国二审中未向本院提交答辩状。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
经审查，原审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。
结合各方当事人的诉辩理由及本院查明的事实，本院对各方当事人在二审期间的争议焦点问题作如下分析认定：
一、关于高继国是否为李云华售房代理人的问题。本案中，李云华向高继国出具的《委托书》明确委托高继国为其“房屋出卖联系人”，高继国所持有的李云华身份证复印件及李云华的房产证复印件上亦明确注明“仅供租房、卖房使用”或“仅供卖房之用”，而《房屋买卖合同》上更是明确载明了“高继国得到产权人李云华授权签订该合同”，以上事实说明李云华对高继国有明确的委托事项指示。原审法院关于李云华委托高继国办理出售房产的事宜、高继国代理李云华签订房屋买卖合同的认定正确，本院予以维持。李云华关于高继国只是其“看房联系人”的上诉意见与事实不符，本院不予采纳。
二、关于高继国是否受欺诈而签名订立合同的问题。高继国虽有眼疾，但并非无民事行为能力人，李云华主张高继国因看不清合同内容并误认为是意向书而受欺诈签名没有事实依据。并且，如李云华所述，其并没有委托高继国办理房屋交易事宜，但其又认可高继国签订的是房屋交易的“意向书”；其在“意向书”签订之时与经纪方骏豪公司、买方王荣德均进行过电话联系，获知房屋交易事宜，却在高继国签订“意向书”之后长达数月的时间不知道“意向书”相关内容，李云华的主张前后矛盾并与生活常识不符。此外，买方王荣德交付的50000元定金由经纪方骏豪公司代收，与本案所涉《房屋买卖合同》第三条的约定相符，高继国亦签名予以确认。综合上诉分析，本院认为，李云华关于高继国系受欺诈而签名的上诉主张不成立，原审判决认定李云华实际尚未收取定金与此事实并不矛盾，故对李云华的该主张，本院不予支持。
三、关于李云华对其违约行为已向骏豪公司承担违约责任是否还应向王荣德承担违约责任的问题。李云华上诉主张（2014）珠香法民三初字第124号民事判决判令其向骏豪公司支付违约金，李云华已履行完毕，根据《房屋买卖合同》第十六条的约定，李云华无需再向王荣德支付违约金。对此本院认为，案涉《房屋买卖合同》第十六条虽然有“违约方须向对方或经纪方支付房屋成交价的4%的金额作为违约金”的表述，但从该条文的整体约定内容来看，应当理解为违约方对哪方构成违约，就须向哪方支付违约金，而并非李云华所主张的违约方只须向对方或经纪方中的其中一方支付违约金。案涉《房屋买卖合同》是由卖方李云华、经纪方骏豪公司及买方王荣德三方共同签订的合同，该合同包含两种法律关系，即卖方李云华与买方王荣德之间的房屋买卖合同关系以及买卖双方与骏豪公司之间的居间合同关系。李云华不履行《房屋买卖合同》的行为，不仅违反了李云华与王荣德之间关于房屋买卖的约定，也违反了李云华与骏豪公司之间的居间合同约定，对经纪方骏豪公司及买方王荣德均构成违约，李云华应对其违约行为向骏豪公司及王荣德承担相应的违约责任。故本案违约方李云华在向经纪方骏豪公司支付违约金之后并不免除其应向买方王荣德承担的违约责任。李云华的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。
此外，如前所述，高继国是李云华的售房代理人，代理人的行为后果应由被代理人承担，故原审判决关于李云华承担违约责任的认定并无不当。至于原审法院认定高继国应承担连带责任，高继国本人并未对此提起上诉，视为服从原审判决。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人李云华的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币435元，由上诉人李云华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一五年六月十九日
书 记 员 吴馥楠
阙思亮