云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终152号上诉人(原审原告)：楚雄州建华物业管理有限公司。公司住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区团结路（天河宾馆*楼）。法定代表人：章宏敏，总经理。委托诉讼代理人：经荣，男，1980年11月22日出生，该公司员工，住云南省楚雄彝族自治州牟定县，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李朝禺，男，1971年9月15日出生，该公司员工，住云南省楚雄彝族自治州南华县，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：邓长江，男，1972年12月15日出生，住云南省楚雄市。上诉人楚雄州建华物业管理有限公司（以下简称建华物业）因与被上诉人邓长江物业服务合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2016）云2301民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建华物业的委托诉讼代理人经荣、李朝禺到庭参加诉讼，被上诉人邓长江经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建华物业的上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人支付上诉人2014年1月1日至2015年12月31日止的物业服务费1774.2元，垃圾清运费192元、加压电费189.6元，合计2155.8元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏重大事实。本案一审中，被上诉人辩称小区的监控全部是损坏的，小区的监控属于房屋共有部位设施，对其进行维修、更新、改造，是属于大、中修，根据《物业管理条例》的规定，对监控设备进行维修、更换固然不属于我公司提供日常服务的范畴；二、一审判决适用法律错误。小区住户多，物业服务费又收取低的状况下，上诉人无法掌握、甚至控制小区住户扔垃圾的时间，更不可能安排工作人员在各住户小区门口进行全天守候。上诉人的收费水平及其他服务标准是符合国家发改委《物业服务管理办法》之规定的。被上诉人邓长江未到庭参加诉讼，也未提出书面答辩意见。一审法院认定事实：建华物业与楚雄永盛花园小区业主委员会于2013年12月25日签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》，楚雄永盛花园小区业主委员会将楚雄永盛花园小区委托给建华物业进行物业管理服务。委托管理期限为2014年1月1日起至2017年12月31日止，住宅物业管理综合服务费0.55元/平方米，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费和设备维修材料费、更换设备费。合同对双方委托管理服务事项、权利义务等相关事项进行了约定。永盛花园小区住户为2883户，建华物业分别于2014、2015年与楚雄经济开发区环卫绿化处签订委托书，由建华物业代业主交纳垃圾处理费后按户数收取各户业主垃圾清运费，每户每年应交垃圾清运费96元。协议签订后，建华物业对永盛花园小区进行物业服务管理至今。邓长江系永盛花园小区28幢2单元1501室房屋产权人，该房屋面积为134.41平方米。邓长江自2014年1月1日至2015年12月31日起欠交物业服务费1774.2元、垃圾清运费192元、加压电费189.6元。建华物业于2016年8月18日向邓长江发出律师函，催要邓长江拖欠的物业服务费，但邓长江至今仍未支付。建华物业认可在物业服务过程中存在瑕疵：小区垃圾清理不及时；小区外来车辆随意进出，导致本小区车位不够；小区内监控系统及摄像头自进驻至今已全部损坏，安保方面存在问题；小区住户可视对讲系统及楼道门大部分已损坏。一审法院认为，永盛花园小区业主委员会与建华物业签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》后，建华物业已实际进驻永盛花园小区并提供物业服务，邓长江亦认可上述事实，双方之间已形成物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。邓长江与建华物业之间系互负债务，没有先后履行顺序的双务合同关系，双方应同时履行各自义务，否则对方有权行使履行抗辩权。建华物业提供的物业服务有瑕疵并迟迟未予改正，存在违约行为，邓长江不履行交纳物业管理费的义务，是对建华物业违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但邓长江实施履行抗辩权的限度应与建华物业的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然建华物业提供的物业服务有瑕疵，但鉴于邓长江实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少邓长江应承担的物业服务费，由邓长江支付应交纳物业服务费的80%计1395.36元。建华物业已代业主交纳了2014、2015年的垃圾清运费，邓长江作为业主应当向建华物业支付垃圾清运费，并向建华物业支付加压电费。为维护当事人的合法权益，根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：由被告邓长江支付原告楚雄建华物业服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费1395.36元、垃圾清运费192元、加压电费189.6元，合计1776.96元。以上应由被告邓长江承担的执行款项，限于本判决生效后三日内一次性付清，款交法院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告邓长江负担（未交）。二审中，上诉人建华物业对一审法院认定的以下事实有异议：原告建华物业认可在物业服务过程中存在瑕疵：小区垃圾清理不及时；小区外来车辆随意进出，导致本小区车位不够；小区内监控系统及摄像头自进驻至今已全部损坏，安保方面存在问题；小区住户可视对讲系统及楼道门大部分已损坏。其认为：不存在垃圾清理不及时的问题；车辆随意进出是有的，但是辖区原来的车位设计本来就不够，现在就更紧张，不是我们造成的，外来车辆也有进入的情况；摄像头确实有损坏，但是我们进驻时就是损坏的了，我们也出资对一些要害部位安装了摄像头，现在90%的也都坏了，业主委员会的人也跑了；安保方面我们不存在问题，小区住户可视对讲系统及楼道门只是存在一小部分损坏，并且修好了又人为损坏，所以我们一部分门锁更换不及时。对其余事实无异议。对上诉人无异议的一审法院认定的事实，本院予以确认。对于上诉人建华物业有异议的事实，本院认为，一审庭审中，上诉人认可在物业服务和管理方面存在瑕疵：小区有业主反映卫生不干净、水管堵塞、小区比较大，出口多，安保也存在问题，二审中上诉人也认可小区住户可视对讲系统及楼道门存在部分损坏，车辆有随意进出的情况，印证了上诉人确实在物业管理方面存在瑕疵，故对上诉人提出的异议本院不予采信。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，当事人争议的焦点问题是：被上诉人是否应当全额支付上诉人物业管理费1774.2元？针对争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，楚雄永盛花园小区业主委员会与上诉人签订了《物业服务委托合同》后，双方当事人应按合同约定履行各自的义务，被上诉人应向上诉人交纳物业服务费、加压电费及上诉人已代业主交纳的垃圾清运费，上诉人应向被上诉人提供全面、规范的物业服务，但上诉人提供的物业服务有瑕疵并迟迟未予整改，应酌情适当减少被上诉人应承担的物业服务费，故一审判决由被上诉人支付应交纳物业服务费1395.36并无不当。综上所述，上诉人建华物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，纠正瑕疵后应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人建华物业承担。本判决为终审判决。审判长 冯 艳审判员 马春梅审判员 李 梅二〇一七年四月二十五日书记员 杨 蕊