广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法审监民再字第26号
再审申请人（原审第三人）：关海峰，男，1977年7月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
再审申请人（原审第三人）：关振明，男，1949年7月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被申请人（原审原告）：中国东方资产管理公司广州办事处。
负责人：吴颖桦。
委托代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。
委托代理人：肖瑜，广东正大方略律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：林木添，男，1975年11月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。
中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产）与林木添、关海峰、关振明借款合同纠纷一案，广州市荔湾区人民法院于2010年1月21日作出（2009）荔法民二初字第222号民事判决，已经发生法律效力。关海峰、关振明不服，向本院申请再审，本院于2010年10月15日作出（2010）穗中法民申字第312号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。关振明及其委托代理人梁永平（兼关海峰的委托代理人），东方资产的委托代理人但秋寒、肖瑜到庭参加诉讼。林木添经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
2009年，东方资产向广州市荔湾区人民法院诉请：解除东方资产与林木添之间的《楼宇按揭合同》；判令林木添立即向东方资产偿还欠款514712.50元（其中包括本金356730.28元、利息152582.22元、违约金5400元，利息暂计至2009年1月31日，之后利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算；违约金以每逾期一期100元计暂计至2009年1月，之后违约金按合同约定计付）；东方资产对抵押房产享有优先受偿权；林木添承担本案的全部诉讼费用。
林木添无到庭答辩。
关海峰、关振明述称：2004年2月29日，关海峰、关振明与开发商广州金辉洋房地产开发有限公司（以下简称金辉洋公司）签订《商品房预售合同》。约定由关海峰、关振明购买905号房（以下简称涉案房屋），面积120.61平方米，购房价为500000元。合同签订后，关海峰、关振明依约支付房款，并于2004年9月19日入住该房屋至今。关海峰、关振明曾多次催促开发商金辉洋公司办理商品房预售登记鉴证手续，但直到关海峰、关振明支付款项并要求办理过户手续时，开发商却突然告知，关海峰、关振明所购房屋此前已经以开发商职工（即林木添）的名义办理了预售登记鉴证手续，并以林木添的名义办理了按揭贷款，当时开发商承诺会尽快还清贷款，并把房屋登记在关海峰、关振明名下。其次，林木添不是真正的购房者，其与开发商签订的购房合同无效。林木添是为了配合开发商骗取银行贷款的需要，而与开发商订立虚假的购房合同，并由开发商将房屋以林木添的名义作预售登记。以上事实，林木添曾多次承认。林木添不是真正的购房者，林木添与开发商签订的合同是无效的。
原审法院经审理查明，2001年7月18日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与林木添签订《楼宇按揭合同》一份。合同约定：建行省分行的经办银行为中国建设银行广州东环支行（以下简称东环支行），由林木添以其与发展商签订的编号为穗房合字2000076312号的商品房预购销合同项下确定的涉案房屋抵押给建行省分行，作为向建行省分行发放贷款的担保；建行省分行向林木添提供人民币贷款40万元，借款期限从2001年7月至2016年7月，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，建行省分行受林木添委托将借款转账划入林木添指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，建行省分行有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知林木添；林木添应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为180期；双方约定采用按月等额归还借款本息；林木添还本付息日期定为每月15日，每月归还本息金额为人民币3285元。合同第十六条规定，在出现以下情况之一时，建行省分行有权强制林木添提前偿还部分或全部借款：（一）林木添违反本合同规定之任何条款；（二）林木添向建行省分行提供虚假的证明材料而取得贷款；（三）林木添抛弃抵押房产；（四）林木添发生其他足以影响其偿债能力的变故。合同第二十四条规定了林木添了违约责任，（一）林木添任何一期供款的违约，即为对广东省分行全部借款的违约，建行省分行可采取相应的方式实现全部债权；（二）林木添出现本合同第十六条强制提前还款情形之一而未清偿借款的……4、林木添若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自银行发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的；（三）林木添若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，银行按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，林木添每逾期一次，应向银行支付人民币100元违约金等。该合同经广东省公证处公证，2001年8月2日，东环支行作为本合同的经办银行，依约发放了贷款400000元给林木添，2001年8月1日，广州市国土资源和房屋管理局向东环支行发出了上述房产的《广州市房地产抵押登记证明书》，广州市房地产交易所的预售房地产交易登记情况表反映了上述房产为林木添向金辉洋公司预购。
2001年10月26日，东环支行并入中国建设银行广州市白云支行（以下简称白云支行），由白云支行继续从林木添供款账户扣划款项，但林木添的供款账户长期出现无可供足额扣划供款的情况，截止至2003年12月31日，林木添尚欠贷款本金365034.02元、利息及逾期利息合计7800.59元，2004年6月28日，白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司）签订《债权转让协议》，约定白云支行将其对290户借款人（包括本案林木添）共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给信达公司；本协议生效后，信达公司取得债权人的地位，取代白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担白云支行本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由白云支行转移至信达公司等。该协议后附有《债权转让协议（打包）之附件》，显示转让的债权包括林木添截止2003年12月31日尚欠的贷款本金365034.02元、利息及逾期利息合计7800.59元。2004年10月18日，建行省分行与信达公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给信达公司，并对包括林木添在内的债务人进行债务催收。
2004年11月29日，东方资产与信达公司签订《债权转让协议》，约定信达公司将其对290户借款人（包括本案林木添）共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方资产；具体每笔贷款债权金额见本协议所附建设银行与信达公司签订的《债权转让协议》与《转让债权清单》复印件；本协议生效后，东方资产取得债权人的地位，取代信达公司行使上述转让债权的债权人的各项权利，承担信达公司本次移交的原有借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部义务、风险与责任；自债权转移之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）也同时由信达公司转移至东方资产等。2005年2月6日，信达公司与东方资产在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告告知包括本案债权在内的一批债权已转让给东方资产，并对包括林木添在内的债务人进行债务催收。之后，东方资产又于2007年1月23日及2009年1月19日在《羊城晚报》上刊登了两次债权催收公告，公告对包括林木添在内的债务人进行债务催收。2009年3月10日，东方资产起诉林木添，要求林木添偿还剩余借款本金356730.28元及相应的利息，关海峰、关振明于2009年5月5日申请参加诉讼，该院考虑到关海峰、关振明与本案抵押物的处理有密切关系，准许其以无独立请求权的关海峰、关振明身份参加本案诉讼。
原审另查，2004年2月29日，金辉洋公司与关海峰、关振明签订了《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》和《商品房买卖合同》（编号为穗房合字2003052746号），由金辉洋公司将涉案房屋以500000元卖给关海峰、关振明，约定关海峰、关振明先缴纳30%楼款共150000元，之后办理银行按揭。同日，关海峰、关振明向金辉洋公司交付了购房定金10000元、首期楼款70000元、税费10250元，3月19日又向金辉洋公司交付了第二期楼款60000元，后因无法办理按揭手续，关海峰、关振明没有继续支付余下购房款，但已收楼，并入住使用至今。
原审法院认为，林木添与建行省分行签订的《楼宇按揭合同》有双方的真实盖章与签名，是当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应严格履行各自的义务。建行省分行按约定由经办银行白云支行向林木添发放了贷款，但林木添没有按合同约定向白云支行履行供款义务，拖欠白云支行的贷款本息。白云支行将对林木添在《楼宇按揭合同》项下的债权转让给信达公司，该办事处又将该债权转让给东方资产，有白云支行与信达公司签订的《债权转让协议》及信达公司与东方资产签订的《债权转让协议》为证证实，同时在两次债权转让后，均通过公告方式履行了通知义务，故东方资产依法取得白云支行对林木添在《楼字按揭合同》项下的债权，林木添应按合同约定向东方资产履行还本付息的义务。按合同约定林木添任意一期供款违约，即视为对东方资产全部借款的违约，东方资产可采取相应的方式实现全部债权，现林木添没有按约定的期限清还全部供款，已构成违约，东方资产要求解除合同，予以支持。林木添应将尚欠东方资产的借款本金356730.28元清还给东方资产，并按合同约定支付利息。对于违约金问题，虽然合同约定林木添每逾期一次，应支付100元违约金，但林木添逾期归还供款，东方资产已按合同约定对逾期供款计收逾期利息，东方资产未能提供证据证明林木添逾期归还供款产生逾期利息以外的损失，故东方资产要求林木添计付违约金依据不足，不予支持。林木添以其购买的涉案房屋对贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，故如林木添不能偿还上述债务时，东方资产有权以该房产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。关海峰、关振明认为是林木添与金辉洋公司串通虚假购房，因无充分证据证实，故该院不予确认，且就算有虚假购房的事实，因银行没有行使撤销权，故并不影响本案合同的效力；至于关海峰、关振明现实际居住在涉案房屋，并交纳了部分房款问题，由于关海峰、关振明购房关系发生在2004年2月29日，与本案合同关系不是同一时期发生，其与本案借款合同纠纷又属另一法律关系，关海峰、关振明也已另案主张权利，所以，关海峰、关振明对金辉洋公司和林木添主张房屋权属纠纷，应另案解决，但并不影响本案借款合同和抵押合同的效力，也不影响本案的处理。林木添经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、一百一十四条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行广东省分行与林木添签订的《楼字按揭合同》；二、林木添于本判决发生法律效力之日向中国东方资产管理公司广州办事处清偿欠款本金356730.28元；三、林木添于本判决发生法律效力之日向东方资产支付欠款356730.28元的利息（利息截止至2009年1月31日止，为152582.22元，从2009年2月1日起至判决还款之日止，按合同约定利率计付）；四、林木添不履行上述第二、三项债务时，中国东方资产管理公司广州办事处有权以B905号房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；五、驳回中国东方资产管理公司广州办事处的其他诉讼请求。林木添如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费9048元，由东方资产负担148元，林木添负担8900元。
关海峰、关振明不服上述判决，向本院申请再审称：关于林木添与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》已经被本院以2011）穗中法民五终字第1546号民事判决（终审判决）确认无效，因此本案的《楼宇按揭合同》也是无效的，东方资产对涉案房屋不享有优先受偿权。请求依法对本案进行再审。
东方资产辩称：《楼宇按揭合同》是依法成立的合同，合法有效。金辉洋公司与林木添之间的房屋买卖合同无效，与我方无关；且买卖行为无效不一定导致买卖合同无效，也不一定导致《楼宇按揭合同》无效，两者不存在主从关系。金辉洋公司“一房二卖”，应由关海峰、关振明向金辉洋公司主张违约责任，况且关海峰、关振明与金辉洋公司签订的房屋买卖合同没有备案，金辉洋公司未经抵押权人同意转让抵押物是无效行为。即便法院认定林木添与金辉洋公司的房屋买卖合同无效，也不能认定后续的按揭、抵押等行为无效。
林木添经合法传唤未出庭，也未提供答辩意见。
本院再审认为，根据原审法院的审理情况，本案涉及的下列事实应予查明：1.本案是因《楼宇按揭合同》履行而产生的争议，该合同第十六条规定，甲方（林木添）向乙方（建行省分行）提供虚假的证明材料而取得贷款，乙方有权强制甲方提前偿还部分或全部借款。本案中，林木添取得贷款的证明材料有哪些？有关证明材料是否真实？这些事实关系到涉案《楼宇按揭合同》中债权人能否对涉案房屋享有优先受偿权。2.关于关海峰、关振明对涉案房屋的抵押权提出异议的相关事实。本院（2010）穗中法民五终字第1546号民事判决（终审判决）载明：关海峰、关振明于2004年2月29日向金辉洋认购了涉案房屋，其后双方签订了《商品房买卖合同》，关海峰、关振明向金辉洋公司支付了首期购房款140000元。之后，关海峰、关振明接收了上述房屋，并使用至今。但本案原审认定关海峰、关振明与金辉洋公司的商品房买卖合同关系“与本案合同关系不是同一时期发生，其与本案借款合同纠纷又属另一法律关系，关海峰、关振明也已另案主张权利”而对相关事实未予实质审查，因该项事实未予审查将导致不能排除关海峰、关振明对涉案房屋所享有的债权对抗东方资产的优先受偿权的可能。
综上，原审判决认定本案的基本事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销广州市荔湾区人民法院（2009）荔法民二初字第222号民事判决；
二、本案发回广州市荔湾区人民法院重审。
本案再审案件受理费9048元，退回关海峰。
本裁定为终审裁定。
审判长 叶惠莲
审判员 林 娟
审判员 廖俊莲
二〇一四年八月二十日
书记员 冯 叶