江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7468号
上诉人（原审被告）南京市蔬菜副食品集团有限公司，住所地南京市玄武区中山东路323号。
法定代表人柏懋祥，该公司总经理。
委托代理人秦小彦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托代理人丁少曦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨双龙，女，1953年5月2日生。
被上诉人（原审原告）马学诚，男，1951年9月11日生。
二被上诉人的共同委托代理人丁明胜，江苏朗华律师事务所律师。
原审第三人南京建仁置业有限公司，住所地南京市江宁区东山街道上元大街313号。
法定代表人李季，该公司总经理。
上诉人南京市蔬菜副食品集团有限公司（以下简称蔬菜公司）因与被上诉人杨双龙、马学诚、原审第三人南京建仁置业有限公司（以下简称建仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人蔬菜公司的委托代理人秦小彦、丁少曦、被上诉人杨双龙、马学诚及共同委托代理人丁明胜到庭参加诉讼。原审第三人建仁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
杨双龙、马学诚原审诉称，蔬菜公司以债权冲抵的方式，购买了由建仁公司开发的南京市江宁区枫林湾花园某幢103室房屋。蔬菜公司再委托建仁公司将枫林湾花园某幢103室出售给了杨双龙、马学诚，建仁公司代蔬菜公司于2014年7月24日、10月31日分两次共收取了杨双龙、马学诚共计225万元。2015年1月20日，建仁公司代表蔬菜公司将枫林湾花园某幢103室交给杨双龙、马学诚，但蔬菜公司以建仁公司未收到购房款，与建仁公司存在经济矛盾为由，一直未配合杨双龙、马学诚办理房屋产权证和土地使用权证过户手续。故诉至法院，请求判令蔬菜公司配合杨双龙、马学诚办理房屋产权和土地使用权过户手续。
蔬菜公司原审辩称，其与杨双龙、马学诚之间不存在直接或间接的法律关系，蔬菜公司并未委托建仁公司代蔬菜公司销售房屋，蔬菜公司自建仁公司处取得房产是合法有效的。故要求驳回杨双龙、马学诚的诉讼请求。
建仁公司原审未应诉。
原审法院经审理查明，蔬菜公司购买由建仁公司开发的南京市江宁区枫林湾花园某幢103室房屋，并告知建仁公司，如有客户愿意购买该房屋，可以由建仁公司代为平价出售。杨双龙、马学诚经了解该情况后，向建仁公司表达了购房意愿，并分别于2014年7月24日、2014年10月31日通过本票方式向建仁公司支付了大部分购房款共225万元。杨双龙、马学诚交纳房款后即要求签订购房合同，因蔬菜公司尚未办理产权证，购房合同未签订，杨双龙、马学诚房屋尾款也未支付。
2014年8月，杨双龙、马学诚搬进该房屋，并办理相关物业交接手续。2014年8月22日，杨双龙、马学诚向枫林湾花园物业管理方南京明月物业管理有限公司交纳了从2014年8月6日至2015年2月6日的物业费1636元及公摊费392元。杨双龙、马学诚搬进该房屋后，即投资对讼争房屋做了隔层、楼梯，并贴出广告准备随时出租。2015年1月15日，杨双龙、马学诚联系蔬菜公司财务经理尹光帅（其对外以蔬菜公司副总名义），尹光帅确认其公司委托建仁公司代为出售讼争房屋，但没有书面委托协议。2015年1月20日，杨双龙、马学诚与案外人南京明月物业管理有限公司签订《房屋设施维修责任书》，并交纳了装修管理费。2015年1月30日，蔬菜公司办理了该房屋的产权证。
2015年2月12日，因建仁公司仍未协调蔬菜公司将讼争房屋产权证和土地证办理到杨双龙、马学诚名下，杨双龙、马学诚（乙方）与建仁公司（甲方）签订《协议》一份，协议载明“南京市蔬菜副食品集团有限公司委托甲方代售的枫林湾花园0某幢103室，因甲方收取225万元购房款后，至今未能协调各方将产权证和土地证办理到乙方名下”，故“将甲方所开发的楼盘枫林湾花园4号楼商业用房西侧改造后的一楼和二楼，共计两层，约300㎡抵押给乙方。”
2015年7月1日，原审法院向建仁公司实际控制人安江调查，安江证实，蔬菜公司曾委托建仁公司代为平价销售讼争房屋，但没有书面委托协议，杨双龙、马学诚得知情况后，找到建仁公司希望购买讼争房屋，建仁公司就代收了部分房款，但因为蔬菜公司房产证未办下来，其尚未将房款转给蔬菜公司。
2015年8月17日，建仁公司向原审法院出具《情况说明》，对蔬菜公司委托其原价对外转让“枫林湾”门面房及马学诚、杨双龙通过其向蔬菜公司购买4栋103室房屋的情况予以证实。
2015年4月28日，杨双龙、马学诚起诉到原审法院，蔬菜公司未在指定期限内向原审法院提起反诉。蔬菜公司购买讼争房屋的发票载明购房款为3043792元，2015年10月16日，杨双龙、马学诚将讼争房屋尾款793792元（3043792-2250000）提存到原审法院。
上述事实，有《情况说明》两份、《房屋设施维修责任书》、装修管理费收据、物业费收款收据、电费卡、录音、《协议》、调查笔录及当事人陈述等证据材料证实。
原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，建仁公司的行为构成表见代理，理由如下：一、建仁公司始终以蔬菜公司名义与马学诚、杨双龙进行房屋的交易行为。讼争房屋系由建仁公司所开发，在马学诚、杨双龙与建仁公司接洽购买讼争房屋时，建仁公司即表明该房屋系其代蔬菜公司出售，在杨双龙、马学诚向其支付大部分购房款项时，建仁公司称其系代蔬菜公司收取房款，并承诺在蔬菜公司办理完房产证即协助将房产证办到杨双龙、马学诚名下并将房款转给蔬菜公司。二、杨双龙、马学诚有合理理由相信建仁公司有代理权。在杨双龙、马学诚计划购买讼争房屋时，杨双龙、马学诚已了解到蔬菜公司口头委托建仁公司代为平价销售讼争房屋的情况，后来通过电话向蔬菜公司财务经理尹光帅询问其是否委托建仁公司代为销售讼争房屋时，尹光帅亦对此予以确认。且杨双龙、马学诚在支付大部分房款后，即搬进讼争房屋，进行物业交接，交纳物业费，对房屋进行装修，并对外挂出出租广告，而在此期间，蔬菜公司未提出异议。建仁公司及蔬菜公司的行为足以使杨双龙、马学诚对于建仁公司有代理权产生合理信赖。三、杨双龙、马学诚相信建仁公司有代理权出于善意且无过失。杨双龙、马学诚系在了解到蔬菜公司委托建仁公司代为平价销售讼争房屋的情况后与建仁公司接洽购买房屋，并同意按照房屋原价购买，且目前已将剩余尾款提存到原审法院。综上，建仁公司的行为构成表见代理，其代理蔬菜公司出售讼争房屋的行为有效，马学诚、杨双龙与蔬菜公司形成了合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应依约全面、诚实的履行合同义务。因此，在杨双龙、马学诚将讼争房屋尾款提存到原审法院后，蔬菜公司有义务将讼争房屋产权证办理到马学诚、杨双龙名下。建仁公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决：南京市蔬菜副食品集团有限公司于判决生效之日起30日内协助杨双龙、马学诚办理南京市江宁区枫林湾花园某幢103室房屋的产权和土地使用权过户手续（相关税费由杨双龙、马学诚负担）。原审案件受理费80元，由南京市蔬菜副食品集团有限公司负担。
上诉人蔬菜公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、表见代理的前提不成立。建仁公司与被上诉人之间就标的房屋根本不存在买卖合同关系，自然根本谈不上存在表见代理。1、没有任何证据能够证明建仁公司与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。建仁公司与被上诉人之间没有房屋买卖合同，房屋买卖合同本身的成立要件存在严重缺陷，建仁公司与被上诉人之间的房屋买卖合同无法成立。2、没有标的房屋的买卖价格、面积、付款约定、买卖合同成立的时间。因而，房屋买卖合同缺乏要件无法成立。3、被上诉人提供的与建仁公司的《协议》并不属于房屋购买协议，《协议》不能作为认定房屋买卖合同成立的依据。从《协议》本身的内容来看，协议本身的约定是如何具体归还225万元款项及提供还款保障（如抵押），不属于房屋买卖协议。该《协议》中尽管有“蔬菜公司委托建仁卖房”的内容，但不能作为认定依据。该《协议》并未提到被上诉人与建仁公司之间存在房屋买卖合同，更未提到涉案房屋买卖的价格、面积、买卖时间、付款约定等必要内容，无法佐证房屋买卖合同的存在或成立。根据该《协议》，双方提到的款项往来为225万元，远低于蔬菜公司实际购买房屋的价格。由此可见，双方不存在真实的房屋买卖合同。4、结合建仁公司的实际情况，可以看出被上诉人与建仁公司之间是民间借贷的法律关系，在建仁公司无力偿还债务的情况下，被上诉人试图以房屋买卖来规避风险，转移给上诉人。本案中，建仁公司与被上诉人之间属于民间借贷关系，本案不属于房屋买卖关系。综上，原审法院认定存在表意代理显然是错误的。二、原审法院认定建仁公司与上诉人存在表见代理，依据法律逻辑，也就是认定建仁公司属于无权代理；而根据法律，表见代理的成立必须在买卖行为成立前，被上诉人有足够的理由与依据相信建仁公司有权代表上诉人出卖房屋，但本案中没有任何证据表明在买卖行为成立前或被上诉人支付房款前，被上诉人有任何的理由与依据相信建仁公司有权代表上诉人出卖房屋，且被上诉人本身不属于善意，因而表见代理不能成立。建仁公司自行出具的《情况说明》，原审法院的调查笔录、建仁公司与被上诉人的口头约定及协议等事实，都不能作为确定表见代理的依据。原审法院以此为证据进行认定显然是错误的。被上诉人取得的蔬菜公司财务经理尹光帅的录音，是在上诉人支付所谓的房款之后发生的。因此尹光帅的录音不能成为表见代理成立的依据。被上诉人认为蔬菜公司委托建仁公司卖房，应当审查建仁公司与上诉人之间是否有购房合同或其他合理授权证明，但被上诉人却未作任何审查，也没有购房协议，就支付购房款，明显不具有善意特征。三、即使不考虑录音发生的时间关系，蔬菜公司财务经理尹光帅的录音本身也不能作为确认蔬菜公司委托建仁置业卖房或具有委托表象特征的依据。尹光帅属于公司的财务管理人员，销售房屋行为明显与其职权无关，不属于其职权范围，对销售房屋也不了解，其给的答复或行为明显不能代表公司的销售行为或态度。尹光帅在被录音时并非处于交易谈判状态，而是处于电话交谈，对对方问题的含义不一定了解，而且被上诉人在录音明显具有诱导性，更不能作为认定依据。尹光帅在回答问题时对委托销售的含义可以存在另一种理解，并不是法定的委托代理概念，其实质理解是居间销售，这也与生活实践相符。本案中，不能把电话录音中的理解与答复，作为法律上界定的依据。四、原审程序违法，有违审判中立原则，裁判有明显倾向性。1、原审法院取得建仁公司的《情况说明》后，然而该证据在原审中竟然未让上诉人进行质证，程序严重违法。2、原审中，被上诉人末提表见代理，表见代理是原审法院自行认定的，原审法院认定表见代理，违反审判中立原则。3、在原审中，被上诉人未提申请的情况下，原审法院通过调查为被上诉人取得对其有利的证据，明显违背“谁主张、谁举证”的原则与审判中立原则。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人杨双龙、马学诚辩称：一、建仁公司是代理上诉人出售诉争房屋给被上诉人，房屋价格在被上诉人与尹光帅及其他经办人了解过，在建仁公司两份情况说明中均已经证明是原价。诉争房屋已经建成，被上诉人已经实际查看，被上诉人支付了两笔大部分购房款，剩余尾款准备之后再给付。上诉人提出民间借贷问题，在本案中没有任何借贷关系，相反被上诉人有证据证明就是房屋买卖关系，如果上诉人认为是民间借贷关系，需上诉人举证。二、房屋买卖合同成立前后，被上诉人是善意的，且尽到充分的义务。1、被上诉人在买房时已经上网查询过诉争房屋的开发商是建仁公司，我们到现场也了解到上诉人购买10套房屋后转让。2、被上诉人在付第一笔款后就进行了装饰装修，当时上诉人负责十套房屋转卖、出租事项的工作人员，当时其不但不阻止被上诉人施工，还将合同原件提交给了被上诉人，被上诉人是先接收涉案房屋，上诉人后收取了另外9套门面房。由此证明被上诉人已经与上诉人形成了房屋买卖关系。3、在与尹光帅的录音中，可以清楚证明多次认可房屋已经转卖给被上诉人。三、尹光帅的录音属于法定证据，该录音中双方都是很正常的状态下进行的沟通，也能真实反映客观现实，并不存在误导的陈述。四、本案中，被上诉人给付款项的行为、施工行为、接收房屋行为、支付物业相关费用的行为，均能够相互印证房屋买卖关系均是成立的。五、被上诉人认为原审程序并无不当，判决结果公正、公平、合法，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
二审中，除了上诉人对原审查明的“并告知建仁公司，如有客户愿意购买该房屋，可以由建仁公司代为平价出售…杨双龙、马学诚房屋尾款也未支付”、“2014年8月，杨双龙、马学诚搬进该房屋，并办理相关物业交接手续…并贴出广告准备随时出租”、“2015年1月15日，原告联系被告公司财务经理尹光帅…但没有书面委托协议”、“2015年2月12日，因第三人建仁公司仍未协调被告蔬菜公司将讼争房屋产权证和土地证办理到原告马学诚、杨双龙名下”、“2015年8月17日，第三人建仁公司向本院出具《情况说明》，对被告蔬菜公司委托其原价对外转让“枫林湾”门面房及原告马学诚、杨双龙通过其向被告购买4栋103室房屋的情况予以证实”有异议外，双方当事人对原审查明的其他无争议事实，本院依法予以确认。
对上诉人异议部分，二审中，双方当事人对建仁公司出具的《情况说明》质证后，上诉人认为建仁公司出具的情况说明是不真实的，与本案现有的其他证据存在冲突，且无法证明表见代理关系。被上诉人对建仁公司出具的情况说明的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认为建仁公司原审出具的《情况说明》系建仁公司对蔬菜公司委托其原价对外转让的客观陈述，上诉人蔬菜公司并无相反证据推翻该《情况说明》，故本院对建仁公司出具的《情况说明》真实性予以认定。由于原审中，杨双龙、马学诚出具了物业费收据、电费缴费卡、电费缴纳发票并对诉争房屋进行了装修，故原审法院对“2014年8月，杨双龙、马学诚搬进该房屋，并办理相关物业交接手续…并贴出广告准备随时出租”予以认定并无不当。从被上诉人与建仁公司签订的《协议》可以看出，建仁公司未能协调将两证办理到被上诉人名下之事实，因此原审法院该认定正确。因原审中，杨双龙、马学诚提供了与蔬菜公司财务经理尹光帅的通话录音，原审法院认定录音内容之事实并无不当，应予维持。
二审中，上诉人提交案外人江苏经纬房地产有限公司陷入破产的相关材料，证明被上诉人与江苏经纬房地产有限公司是民间借贷纠纷，不是房屋买卖关系。被上诉人质证后认为对该证据的真实性、合法性没有异议，但该证据与本案没有任何关联性，因破产材料主体是江苏经纬房地产有限公司，并不是本案的建仁公司。上诉人陈述的借贷与本案事实不符。被上诉人提交如下证据材料：1、两张汇款凭证复印件，证明被上诉人支付的两笔房款建仁公司已经收到。2、建仁公司于2015年12月8日出具的《情况说明》，证明建仁公司受上诉人委托代为销售，并且因为上诉人没有办理产权，所以暂时不好签订买卖合同，也证明涉案房屋是先交付给被上诉人，后面的9套房屋是之后才交付给上诉人，被上诉人在收房、交纳各项费用、施工时，上诉人均没有提出任何异议。3、商品房预售合同，证明该合同封面说明了被上诉人的房屋号，上诉人是认可将涉案房屋销售给被上诉人的。上诉人质证后认为：1、该《情况说明》可能是虚假的，即使是建仁公司出具的说明，也是虚假陈述。2、对被上诉人提供的付款凭证的真实性无法确认，假如该凭证是真的，恰恰可以证明被上诉人是与建仁公司存在款项往来，可以证明被上诉人与建仁公司之间存在的是借贷关系。3、对商品房预售合同的真实性没有异议，但合同上写了“马学诚”的名字，是因为其与该房屋发生的争议，该合同书并不是上诉人提供给被上诉人的，可能是建仁公司提供给被上诉人的。
以上事实有上诉人提供的案外人江苏经纬房地产有限公司陷入破产的相关材料、被上诉人提供的汇款凭证、商品房预售合同等证据证实。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一是建仁公司向杨双龙、马学诚销售涉案103室房屋的行为是否构成表见代理；二是蔬菜公司是否应协助杨双龙、马学诚办理案涉103室房屋产权和土地证过户登记手续。
一、关于建仁公司向杨双龙、马学诚销售涉案103室房屋的行为是否构成表见代理问题。本院认为建仁公司的行为构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”由此可见，当事人主张表见代理成立应同时具备以下三个要件：第一，行为人实施了无代理权的行为、但所存在的代理权表象与被代理人行为直接相关且在被代理人风险控制能力范围内；第二，行为人与相对人之间的买卖关系需以被代理人名义订立；第三，相对人相信行为人有代理权出于善意无过失。就本案而言，具体分析如下：
1、建仁公司是否有代理权。原审中，原审法院向建仁公司实际控制人安江调查，安江证实，蔬菜公司曾委托建仁公司介绍买主、可以平价出售讼争房屋，但没有书面委托协议，杨双龙、马学诚得知情况后，找到建仁公司希望购买讼争房屋，建仁公司就代收了部分房款，但因为蔬菜公司房产证未办下来，后来该房款用于支付工程款，建仁公司一直没有将房款交给蔬菜公司。蔬菜公司对前述事实的真实性并无异议，且建仁公司也没有得到蔬菜公司的授权，因此，建仁公司不具有代理权。但建仁公司是涉案房屋的开发商，建仁公司原审中出具的《情况说明》表明其是受蔬菜公司委托销售诉争房屋。在杨双龙、马学诚与建仁公司商谈购买涉案房屋时，涉案房产尚未过户登记到蔬菜公司名下，建仁公司表示系代蔬菜公司出售房屋，在被上诉人向建仁公司支付大部分房款时，建仁公司亦表示代蔬菜公司收取房款，被上诉人后来向蔬菜公司财务经理尹光帅询问蔬菜公司委托建仁公司代为销售诉争房屋时，尹光帅亦予以确认。故建仁公司的行为可以认定存在与被代理人蔬菜公司相关且在公司风险控制范围内的代理权表象。
2、建仁公司是以谁的名义出售诉争房屋。根据前述，建仁公司系以蔬菜公司的名义而非以建仁公司自身名义销售案涉房屋，且从建仁公司与被上诉人签订的《协议》看，“南京市蔬菜副食品集团有限公司委托甲方代售的枫林湾花园0某幢103室，因建仁公司收取225万元购房款后，至今未能协调各方将产权证和土地证办理到杨双龙、马学诚名下”，该《协议》明确建仁公司的身份为蔬菜公司的委托代理人，故可以认定建仁公司是以蔬菜公司的名义出售诉争房屋。
3、杨双龙、马学诚买房时是否善意无过失。本案中，认定杨双龙、马学诚是否善意无过失，应从房屋买卖履行情况进行分析。在双方商谈购买诉争房屋时，建仁公司称其代蔬菜公司出售，当杨双龙、马学诚向建仁公司支付大部分房款时，建仁公司称其代收房款，嗣后，杨双龙、马学诚通过电话向蔬菜公司财务经理尹光帅询问是否委托建仁公司销售涉案房屋的相关事实，尹光帅对此亦予以确认。被上诉人搬入涉案房屋，办理相关物业交接手续时，上诉人现场工作人员并未提出异议，前述事实应认定被上诉人对建仁公司的代理行为产生信赖。其后，因建仁公司仍未协调蔬菜公司将讼争房屋产权证和土地证办理到杨双龙、马学诚名下。由此可见，杨双龙、马学诚在与建仁公司商谈购买涉案房屋时，并不知道建仁公司出售诉争房屋无代理权。因此，杨双龙、马学诚买房时属于善意无过失。综上，应认定建仁公司向杨双龙、马学诚出售诉争房屋的行为构成表见代理。
二、关于蔬菜公司是否应协助杨双龙、马学诚办理案涉103室房屋产权和土地证过户登记手续问题。本院认为，根据上述，建仁公司向杨双龙、马学诚出售涉案房屋的行为构成表见代理，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人蔬菜公司，所产生的民事责任直接由被代理人蔬菜公司承担。因此，蔬菜公司应协助杨双龙、马学诚办理涉案房屋两证过户登记手续。
另，上诉人上诉称原审程序违法，有违审判中立原则，裁判有明显倾向性，缺乏证据证明，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京市蔬菜副食品集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂 甫
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年三月三日
书 记 员 汪海燕