江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0153号
上诉人（原审原告、反诉被告）王守国，男，汉族，1967年9月12日生，个体户。
委托代理人严朝阳，江苏蓝海律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）漆巧兰，女，汉族，1967年10月18日生，个体户。
委托代理人孙杰、刘爱文，江苏岸庆律师事务所律师。
上诉人王守国与漆巧兰房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2013年12月27日作出（2013）河民初字第3278号民事判决。上诉人王守国、漆巧兰均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成合议庭于2014年2月13日公开开庭审理了本案。上诉人王守国及其委托代理人严朝阳、上诉人漆巧兰及其委托代理人孙杰、刘爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2013年1月21日，王守国（乙方、承租方）为从事餐饮经营与漆巧兰（甲方、出租方）签订了一份租赁合同，合同约定：甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方平等协商，特订立如下合同：一、房屋坐落与面积：甲方出租给乙方的房屋位于淮安万达广场环宇路1-2层2-78、79、80，三层312、313、315、316号。出租房屋面积约730平方米；二、租赁期限：自2013年3月16日起至2019年3月15日止（2013年1月18日至2013年3月15日为乙方装修期，甲方不收取租金），租期陆年。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，甲方需在接到通知后一个月内给出答复。经甲方同意后，重新签订租赁合同。三、租赁金额及付款方式：1、租赁金额：第一年租金为46万元整…2、付款方式：一年付一次租金，第一年租金付款截止日为2013年2月20日；第二年租金付款截止日为2014年2月15日；第三年租金付款截止日为2015年2月15日；第四年付款截止日为2016年2月15日；第五年付款截止日为2017年2月15日；第六年付款截止日为2018年2月15日。乙方付租金款时甲方向其出具收到付款的收据，乙方付房租款的金额以甲方出具的收据为付款凭证。
2013年1月21日，王守国（承租方）与漆巧兰（出租方）签订协议一份，约定：一、因承租方开始投资比较大，出租方同意第一年房租分期付款。2、注：2013年3月16日至2014年3月15日（壹年）房租分期货款如下：第一次交租时间定为2013年1月21日计10万元，第二次交租时间定为2013年3月16日计16万元，第三次交租时间定为2013年5月16日计20万元。3、承租方付租金款时出租方向其出具收到付款的收据，承租方付房租款的金额以出租方出具的收据为付款凭证。
2013年1月22日，被告向原告出具房租收据一份，载明交款单位王守国，人民币10万元，收款事由王守国将租金汇入漆巧兰的账户，本收据生效。2013年1月24日，原告向被告的账户汇入10万元的租金。
租赁合同签订后，原告进场装修、做消防，因三楼房屋是住宅房，不具备做消防的条件，于是原告停工。
另查明：本案的争议房屋的房屋买卖合同载明：1-2层78、79、80号的房屋用途为商业，3层312、313、315、316号的房屋用途为住宅。
租赁合同上明确写明“甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方”，双方当事人均陈述租赁合同是由对方提供，但双方均未举证。
原告王守国陈述房屋钥匙于2013年3月退给被告漆巧兰，被告认可5月底收到原告退还的78、79号房屋的钥匙，6月初拿到其他房屋的钥匙，房屋一楼的78、79号于5月底出租，其余房屋仍没有租出去。
原审原告王守国诉称：2013年1月21日，原告与被告签订了《租赁合同》和《协议》，原告租赁被告位于淮安万达广场环宇路1-2层2-78、79、80号，三层312、313、315、316号房屋经营住宿和餐饮业，原告并于同日向被告交付房屋租金10万元。《租赁合同》和《协议》均明确约定租赁房屋为门面房和店铺。可是在原告正准备办理相关营业手续和装修房屋时，才知道被告淮安万达广场环宇路三层312、313、315、316号房屋的使用性质均为住宅。被告故意告知原告虚假情况诱使原告做出错误的意思表示，被告的行为属于欺诈行为；原告对被告出租房屋的使用性质产生错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成了原告较大损失，使原告签订了《租赁合同》和《协议》的目的落空，原告的行为为重大误解行为。原告和被告签订的《租赁合同》和《协议》违反法律规定，根据法律规定应予撤销，被告应返还原告房屋租金10万元并赔偿原告利息损失。综上所述，被告的行为违反双方的约定和法律的规定，严重侵犯了原告的合法利益。现向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.撤销原告和被告2013年1月21日签订的《租赁合同》和《协议》；2.被告返还原告房屋租金10万元并从2013年1月21日起至付清之日止按照中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率向原告支付10万元的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。
原审被告漆巧兰辩称：1、双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，在租赁中也明确合同的争议标的是门面房，双方当时都清楚，同时租赁合同也是由原告提供，不存在原告作出的虚假的意思表示，合同也不违反法律的规定；2、房屋是特殊标的，其用途也无法隐藏，被告不存在欺诈，原告主张撤销合同的理由不成立。同时，被告也将房屋交付给原告使用，原告应该按时履行给付租金的义务；3、合同上写成门面房是原告要求写的，并且是原告自己写的。
反诉原告漆巧兰诉称：反诉人将租赁房屋交给被反诉人使用，被反诉人应当按时履行给付租金的义务。被反诉人2013年1月21日应给付的租金10万元，拖延到2013年1月底才给：2013年3月16日应给付的租金16万元和2013年5月16日应给付的租金20万元至今未给付，被反诉人也违反双方合同的约定。请求法院判令被反诉人支付反诉人2013年3月16日应给付的租金16万元及滞纳金4.8万，滞纳金按延迟一天2000元从2013年1月21日算至2013年6月1日。
反诉被告王守国辩称：1、双方的租赁合同和协议均不是反诉被告的真实意思表示，系反诉原告实施欺诈行为，而且告知反诉被告虚假情况，使反诉被告产生错误认识，属于重大误解行为，签订的合同和协议应该撤销；2、双方签订的合同和协议违反了国家的强制性规定，根据合同法的约定属于无效合同；3、反诉人出租房屋从未出示过其房屋的所有权证，我们向法院提出了调查取证的申请，这个房屋的所有权证还登记在开发商名下，房屋的租赁合同是由反诉原告提供，三楼房屋墙体打通，这是反诉原告自己所为，而且从一楼一直打通到三楼，使1-3楼看上去是一个整体，但这是违反国家规定的，且说反诉被告无力给付租金，消防部门明确告诉反诉被告是住宅，不能经营，反诉被告多次要求反诉原告将房屋用途改为经营性用房，而反诉原告也向反诉被告、装修工人王大明，进行承诺，很快就可以改为经营性用房，而且反诉原告将清河区消防大队工作人员带至现场，消防队让我们等可以装修的通知，但是至今没有改为经营性用房，因此，租赁合同和协议即违反了反诉被告的真实意思表示也违反了物权法77条的规定，反诉原告的请求无事实和法律依据，请求驳回。
原审认为：王守国与漆巧兰签订租赁合同该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定的履行。合同签订后，王守国支付租金后在漆巧兰交付的房屋内进行装修，该合同已实际履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王守国租用房屋是为了从事餐饮经营，而其所承租的3楼4间房屋不适合从事该行业；而且，双方当事人之间签订的房屋租赁合同中的房屋于2013年5月底，已经有两间房屋被漆巧兰另行出租给案外人，现已经不能实现原告整体租赁对外经营的合同目的。综上，该合同继续履行已不可能，应当予以解除。现王守国主张解除双方之间的租赁合同和协议，符合法律规定，应予支持。
根据合同约定租赁房屋为门面房即营业性用房，而漆巧兰交付房屋的3楼4间房屋为住宅性质，并非用于营业，其未在租赁合同上进行修改，明示，王守国，漆巧兰对合同解除负有过错；王守国在合同签订前，查看房屋，其应该对房屋的性质、用途、结构作出全面的了解，慎重签订合同。但王守国未确定房屋性质的情况下签订合同，导致房屋不适合使用，其自身亦负有一定过错。
王守国主张其于2013年3月将房屋钥匙交给漆巧兰，未举证。漆巧兰不予认可，并称其于2013年5月底收到钥匙，故认定双方租赁关系于2013年5月31日终止。租赁合同约定2013年1月18日至2013年3月15日为装修期，故不应收取租金，但在此之后至双方租赁关系终止，王守国应当支付相应的租金。但考虑到双方对于合同不能继续履行的过错大小，原审法院酌情认定王守国应支付租金3万元，其已支付10万元，超出部分漆巧兰应予返还。王守国主张超出部分，不予支持。因王守国自身对合同解除亦负有一定过错，故对其要求支付利息损失的主张，不予支持。
由于双方租赁关系已经终止，漆巧兰要求支付合同终止后的租金，于法不合，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告王守国与被告漆巧兰之间签订的租赁合同；二、被告漆巧兰于判决生效后15日内返还原告王守国70000元；三、驳回原告王守国其他诉讼请求；四、驳回反诉原告漆巧兰其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由原告王守国负担690元，被告漆巧兰负担1610元。反诉案件受理费2210元，被告漆巧兰负担。
一审宣判后，王守国、漆巧兰均不服，分别向本院提起上诉。
王守国上诉理由：上诉人在承租前，被上诉人漆巧兰告知上诉人，一楼到三楼均为门面房，可以经营餐饮或其他经营，房产证正在办理中，且可以帮助上诉人申领营业执照。在此情况下，上诉人才与被上诉人签订租赁协议，但上诉人在装修过程中，才得知所租房屋的第三层为住宅用房，且3层的4间房屋并未领取产权证，随即要求取消双方的合同并返还已付的租金，遭被上诉人拒绝。因双方在签订《租赁合同》和《协议》过程中，被上诉人漆巧兰以欺诈的手段故意告知上诉人虚假情况、隐瞒真实情况，诱使上诉人作出错误意思表示，其行为已构成欺诈。依据法律规定，上诉人有权请求人民法院撤销该合同，同时该《租赁合同》和《协议》也违反了我国物权法第77条、《江苏省城乡规划条例》第50条的规定，所签合同应是无效的。故请求：1、撤销双方于2013年1月21日签订了《租赁合同》和《协议》；2、由被上诉人漆巧兰返还上诉人已付租金10万元，并从2013年1月21日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率向上诉人支付利息损失；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
漆巧兰答辩称，一审认定合同有效正确，上诉人称答辩人以欺诈手段，诱使其作出错误意思表示无事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
漆巧兰上诉理由：一、原审法院认定事实错误。1、王守国在租赁上诉人房屋时并没有确定从事餐饮经营，故在合同中没有写明租赁房屋的用途，且住改商经过一定程序也是可以的，再者，根据我国消防法规定，符合消防安全要求应由经营者负责，但不论作何用途，只要不违法均与上诉人无关。2、一审庭审中，王守国并没有出示其做“消防”的任何证据，而是抡大铁锤砸墙，将1-3层的10套房屋的隔墙打通，破坏了原有的设施，给上诉人造成了巨大损失，并于2013年5月底明确毁约，上诉人在收到2间房屋钥匙后，为防止损失扩大，才将该2间房屋另租他人，一审法院认定双方租赁合同于5月底终止错误。3、上诉人出租的房屋，都是经过消防验收合格的商品房，具备正常的使用条件，上诉人漆巧兰出租房屋不违反我国建筑法和消防法，不存在过错，王守国停工的原因是其合作人不愿再与其合作，是因资金不足而停工，属恶意违约。因双方租赁合同的期限为6年，这才约定了2个月装修期，因王守国毁约，故应按合同约定向上诉人支付租金。二、一审法院适用法律错误。1、法律规定：因一方当事人违约行为不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案当事人均未提出解除合同，也没有变更诉讼请求，一审法院已认定双方所签合同为有效合同，就应当驳回王守国的诉讼请求，而一审法院却判决解除合同，故适用法律错误。2、一审法院漏判上诉人的反诉请求。上诉人将房屋交付王守国后，王守国将10套房屋的隔墙全部打通，故王守国应将房屋恢复原状；另依据合同约定：王守国还应赔偿如下损失：提前解除租赁合同，应赔偿上诉人6万元；两个月的房屋装修使用费76600元；2013年3月15日至5月31日的房租费95800元；2013年6月1日以后的6个月租金损失23万。请求二审法院依法发回重审或依法改判。
王守国答辩称，上诉人所诉理由无事实依据，请求二审法院驳回。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
另查，一审庭审中，漆巧兰要求解除合同，并由王守国向其支付房租费16万及滞纳金。
本案焦点：1、双方签订的《租赁合同》和《协议》的效力如何认定；2、王守国应否按合同约定向漆巧兰支付房屋租金和滞纳金；3、漆巧兰在本案中有无损失，该损失应否在本案中处理。
本院认为，关于本案合同效力问题。上诉人漆巧兰将位于淮安万达广场环宇路1-2层商铺和3层的4间住宅房，在经过相关部门整体（包括消防）验收合格后对外出租，王守国在租赁该房屋前，多次去实地看房，在自愿、平等协商的基础上订立了租赁合同，且合同内容不违反我国法律禁止性规定，属有效合同。上诉人王守国主张该合同的签订系漆巧兰隐瞒真实情况，诱使上诉人作出错误意思表示为由，请求撤销该合同，对此，本院认为，该理由不能成立。首先，上诉人在出租房屋时，虽尚未取得3层4间房屋的产权证，但在一审中，已出示了商品房买卖合同和购房发票，其有权将涉案房屋对外出租。其次，我国法律并未禁止住宅房一律不得从事商业经营；第三，上诉人王守国称在签订租赁合同时，漆巧兰承诺可以帮助其申领营业执照等，因合同中并无此约定，诉讼中，王守国也未能提供证据证明，依据相关法律规定和行业惯例，经营前应取得的相关手续应由经营者负责办理。综上，双方所签合同应属有效合同，上诉人王守国主张该合同是可撤销合同无事实和法律依据，本院不予支持。
关于王守国应否按合同约定向漆巧兰支付房屋租金和滞纳金问题。经查，王守国在装修期间，因无法通过消防验收和申领相关手续，在多次与漆巧兰协商不成情况下，提出解除合同并要求退还租金，并主张其于2013年3月即将房屋钥匙交与漆巧兰。而漆巧兰则称，其于5月底才收到2间房屋的钥匙，其余钥匙是6月初收到的。对此，本院认为，漆巧兰将房屋钥匙收下并重新对外出租，该行为已清楚表明其已同意解除双方签订《租赁合同》和《协议》，但并不影响其依据合同向王守国主张违约责任的权利。王守国主张其于2013年3月将房屋钥匙交与漆巧兰，未提供证据证明，故一审法院认定双方合同终止的时间为2013年5月31日正确。根据双方合同约定，2013年3月15日前为装修期，不计房租，对正式解除合同之前的2个半月房租，一审法院基于双方所签合同的用语不精确、严谨（漆巧兰将门面房出租给王守国）、王守国在装修过程中即提出住宅房无法作经营用房和王守国对涉案房屋实际占有的时间等因素，经综合考量后，酌情认定由王守国支付3万元租金并无明显不当。故上诉人要求按照合同向其支付全部房租及滞纳金的请求，本院不予支持。
关于漆巧兰在本案中有无损失，如存在损失，该损失应否在本案中处理问题。一审中，上诉人漆巧兰的反诉请求仅为给付租金16万元及滞纳金，并未提出其他的反诉请求。诉讼中，王守国又否认3层的4间房屋隔墙系其打通，故本院对此争议不予理涉，漆巧兰待有证据时可另行主张。综上，一审法院认定事实正确，适用法律得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人王守国预交的上诉案件受理费550元，由王守国负担；上诉人漆巧兰预交的上诉案件受理费3760元，由漆巧兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 仲伟强
二〇一四年五月五日
书记员 丁 然