黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑10民终564号
上诉人（原审被告）：王晶，女，1980年3月2日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牡丹江市城郊农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人：杨崴，男，该联社理事长。
委托诉讼代理人：陈军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。
原审第三人：尹春霞，女，1974年3月6日出生，汉族，，住黑龙江省牡丹江市东安区。
上诉人王晶因与被上诉人牡丹江市城郊农村信用合作联社（以下简称农村信用联社）、原审第三人尹春霞申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2017）黑1002民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晶及其委托诉讼代理人丁建国，被上诉人农村信用联社的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。原审第三人尹春霞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
王晶上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回农村信用联社的诉讼请求。事实和理由：1.王晶就执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益，王晶在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了涉案房屋的全部价款，并合法占有诉争房屋，王晶未办理房屋产权登记并非是自身的原因。2.农村信用联社在发放贷款时未尽到全面审查义务，其与尹春霞形成调解书并放弃其他义务主体的偿还贷款义务，是世豪公司、尹春霞和农村信用联社恶意串通侵害王晶合法权益。综上，请求二审法院依法予以改判。
农村信用联社辩称，农村信用联社依法对原金融借款合同纠纷案件进行诉讼是法律赋予我们的权利，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回王晶的诉请。
尹春霞未提交答辩意见。
农村信用联社向一审法院起诉请求：1.要求撤销（2017）黑1002执异16号执行裁定书；2.要求恢复对坐落于牡丹江市东小三条路以东北小爱民街以北xxx室、房产图号xxx/xxx、建筑面积196.94平方米商服用房的执行；3.要求王晶承担本案全部诉讼费用。诉讼中，农村信用联社撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定事实：2011年8月10日，尹春霞与世豪公司签订牡丹江市天豪花园第x幢xxx号商服用房的商品房买卖合同。2011年8月11日，尹春霞办理了牡房预东安区字第xxx号房屋预告登记证。2011年9月7日，农村信用联社与第三人尹春霞签订了编号为牡城农信xxx号《牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同》，合同约定尹春霞向农村信用联社借款2700000元用于购买房产，该房产位于东小三条路以东、北小爱民街以北，建筑面积196.94平方米，房屋预告登记证号为牡房预东安区字第xxx号。借款期限自2011年9月7日起至2021年9月7日止，利率为年利率7.05%，还款方式为等额本息。尹春霞用其购买的上述涉案房产做抵押担保，并于2011年9月9日办理了预购商品房抵押权预告登记证。2011年9月9日，农村信用联社按照合同约定向开发单位世豪公司在原告农村信用联社营业部开设的银行账号xxx发放贷款2700000元。2016年8月18日，东安区人民法院受理了（2016）黑1002民初688号农村信用联社与尹春霞借款合同纠纷一案，经法院主持调解，农村信用联社与尹春霞达成如下协议：一、解除农村信用联社与尹春霞于2011年9月7日签订的牡城农信xxx《牡丹江市城郊农村信用合作联社个人购房担保借款合同》；二、尹春霞于2016年10月10日前给付原告农村信用联社借款本金2117933.80元、罚息286749.59元、复利1780.17元；三、如尹春霞不能于2016年10月10日前偿还上述借款本息，尹春霞将抵押物优先受偿给原告农村信用联社；四、如尹春霞不能于2016年10月10日前偿还上述借款本息，则承担自2016年9月21日起到借款本息全部还清为止的罚息及复利；五、农村信用联社放弃其他诉讼请求。尹春霞未在调解书确定的还款期限内履行给付义务，农村信用联社向东安区人民法院申请强制执行，东安区法院受理并作出（2017）黑1002民执90号执行裁定书，查封尹春霞名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为xxx。1、建筑面积为196.94平方米商服一处，期限为叁年。2017年8月7日，王晶向东安区法院提出案外人执行异议申请书，请求中止对尹春霞名下、坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为xxx、建筑面积为196.94平方米商服用房的执行，并解除查封。2017年8月21日东安区人民法院作出（2017）黑1002执异16号执行裁定书，认为王晶提出的执行异议请求成立，裁定中止对坐落于黑龙江省牡丹江市东安区、房产图号为xxx、建筑面积为196.94平方米商服用房的执行。农村信用联社在法定期间内向东安区人民法院提起申请执行人执行异议之诉。2014年11月28日，牡丹江市中级人民法院作出（2012）牡民初字第15号王晶与被告世豪公司、牡丹江市安装工程有限公司（以下简称安装公司）、被告尹春霞、李洪梅、王腊梅、符琳琳、第三人农村信用联社房屋买卖合同纠纷一案民事判决书，该案判决后经当事人上诉，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑民终字第52号民事判决书，判决世豪公司与尹春霞于2011年8月10日签订的商品房买卖合同无效，世豪公司与王晶就王晶实际占有的天豪花园小区4户商服用房（天豪花园小区第9幢xxx号、xxx号、xxx号、xxx号商服用房）房屋买卖合同成立，合法有效。省高院判决确认了牡中院判决确认的事实，牡中院判决确认的事实为：2007年10月28日，王晶、案外人王留生与安装公司签订了《工程项目施工承包管理协议》，协议约定：工程名称为天豪花园小区2号楼工程；工程地点为牡丹江市七星街以南、东四条路以西，工程造价为29379770元，工程承包期限从2007年10月25日起至工程保修期满止。双方还对各自的权利和责任进行了约定，其中约定王留生、王晶负责施工中发生的业务往来，向业主单位催要工程预付款、工程进度款和工程结算价款。业主单位如以物抵账，亏损由承包人负担。2008年5月10日，世豪公司作为发包人与承包人安装公司就天豪花园2号楼工程签订了建设工程施工合同，协议约定工程名称为天豪花园小区2号楼，工程内容为土建、给排水、采暖、电气、消防工程、框架结构。施工合同专用条款62进度款约定以形象进度为准，具体为：承包人每月20日将已完成的工程量报发包方、监理方，发包方于5日内确认并按审定的工程形象进度拨付工程款。施工合同专用条款77、补充条款约定：工程预付款、进度款、结算款由发包人按时支付，否则发包人承担由此给承包人造成的损失。同月，世豪公司还与安装公司签订了补充施工协议条款，补充协议第4条对工程款的支付方式作了约定，约定天豪花园小区2号楼工程费全部用商品房支付的方式。工程结算时，若房源不足以支付安装公司工程费时，世豪公司可用现金补齐，世豪公司若用现金支付工程款则顶商品房价格下浮2%的价格付给安装公司。分配给安装公司的房源中所售房屋的款额在进度款中优先拨付，超过当次应拨进度款部分留在世豪公司账户，若不超过当次应拨进度款时用房源明细表中的房屋补齐。补充施工协议附商品房分配原则及天豪花园2号楼商品房房源明细表，商品房分配原则约定严格执行天豪花园2号楼商品房房源明细表所约定的单价。商品房由世豪公司统一销售，任何一方不能擅自降价，由售房处统一进行促销活动。如发现有违规行为，造成的损失及后果由违约方全部承担。2009年6月3日，世豪公司、安装公司、牡丹江市东信监理公司派员就天豪花园2号楼工程的支付、工期及工程质量在世豪公司召开会议，并形成会议纪要，郎晓峰代表世豪公司，吕强代表安装公司，王留生代表安装公司在会议纪要上签字。会议纪要约定：一、建设单位分三次支付100万元工程款给施工单位：2009年6月10日支付50万元。2009年6月15日支付30万元。2009年6月20日支付20万元。二、2009年6月30日工程竣工后，建设单位支付施工单位100万元工程款。如建设单位资金允许，可再支付100万元。三、建设单位将施工单位剩余的20户房源开具临时售房合同。四、建设单位将拨付给施工单位的10个车位在2009年6月10日确定编号。拨付给乙方门市房的房贷手续在2009年6月20日办完……2009年6月13日，被告王晶（乙方）与世豪公司（甲方）就天豪花园小区签订4份房源认定协议书，协议书中约定鉴于王晶对天豪花园小区的特定房屋有购买意向，为保证王晶在取得预销手续后，能及时与世豪公司就认购的房屋签订商品房买卖合同，经双方协商达成以下协议：“一、认购房屋的概况……二、付款方式：王晶采取现金方式付款。4户房屋的具体认购价款情况：2号楼3单元2层3室，建筑面积125.41平方米的认购价格……”。2010年11月7日，世豪公司为王晶出具证明，证明内容：小区名称：天豪花园高层，位置：七星街东小三条路与小爱民街之间，房号：门市x、门市x、门市x、门市x、门市x、门市房x、门市房x、门市房x，产权归属：王晶。原告王晶称要求世豪公司为王晶出具证明是因为其要出租房屋，2009年3月就已占有使用8户门市房。天豪公司出卖的4户商服用房即为王晶所称的8户门市房，原8户门市房经房产部门登记为4户门市房，现该争议的门市房经装饰装修用于经营旅店及出租。
一审法院认为，因农村信用联社对东安区人民法院作出的（2017）黑1002执异16号关于中止本案涉诉房屋执行的执行裁定书提出异议，要求许可对诉争房屋的执行，故本案为申请执行人执行异议之诉纠纷。关于农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，本院认为，经发生法律效力的黑龙江高级人民法院作出的(2015)黑民终字第52号民事判决书认定：世豪公司已将涉案房屋交付王晶，王晶支付房款的方式为世豪公司欠付其工程款进行折抵，双方形成房屋买卖关系。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，王晶与世豪公司关于涉案房屋买卖合同成立，合同合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条关于不动产物权登记生效以及合同效力和物权效力区分之规定，不动产物权的变动，必须以不动产物权的公示方法即登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立并生效不必然发生不动产物权变动之效力。王晶与世豪公司之间虽存在有效合同，但因案涉房屋的权属尚未变更登记至王晶名下，故王晶对涉案房屋尚未取得所有权。而尹春霞就涉案房屋在设立抵押时，系房屋登记的权利人，故涉案房屋在设立抵押时所有权不存在争议。农村信用联社经向房屋登记管理部门查询，获知尹春霞为涉案房屋登记的权利人，基于公示公信原则，农村信用联社有理由相信国家房管部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错，王晶虽主张农村信用联社与尹春霞恶意串通损害其合法权益，但未提供充分证据予以证明，对其该主张，省高院对此不予支持。因此，王晶关于尹春霞等四人分别与农村信用联社签订的《个人购房担保贷款合同》无效，要求房屋登记部门撤销抵押权登记的请求不能成立，省高院对此不予支持。农村信用联社与尹春霞签订的《个人购房担保贷款合同》有效，尹春霞具有履行生效的（2016）黑1002民初688号民事调解书所确定的偿还欠款本息义务，农村信用联社具有对涉案房屋行使抵押物优先受偿的权利，现王晶没有代尹春霞偿还贷款，故对于农村信用联社要求许可对诉争房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：准许对坐落于牡丹江市东小三条路以东北小爱民街以北、房产图号xxx、建筑面积196.94平方米商服用房的执行。案件受理费100元，由王晶负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，申请执行人农村信用联社对案涉房屋所享有的抵押权已由本院作出的（2012）牡民初字第15号民事判决和黑龙江省高级人民法院(2015)黑民终字第52号民事判决认定为善意有效，而王晶并未取得案涉房屋的所有权，故王晶对案涉房屋所享有的权利对抗不了农村信用联社所享有的的担保物权，亦无法阻却人民法院的强制执行。
综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 于 尧
审判员 姜云虎
审判员 钱大龙
二〇一八年六月十三日
书记员 李维嘉