安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖02民终2448号
上诉人（一审原告、反诉被告）：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市南瑞2号楼。
法定代表人：叶盛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周余浩，安徽宇浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁帮建，安徽宇浩律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：唐素芬，女，1954年12月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
上诉人（一审被告、反诉原告）：许霞，女，1978年7月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。
两上诉人共同的委托诉讼代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。
上诉人安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称瑞丰商博城）因与上诉人唐素芬、许霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2016）皖0203民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人瑞丰商博城的委托诉讼代理人丁帮建、上诉人唐素芬、上诉人唐素芬与许霞共同的委托诉讼代理人倪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
瑞丰商博城上诉请求：撤销一审判决，改判支持瑞丰商博城在一审中的第二项诉讼请求。事实和理由：一审判决对于瑞丰商博城是否构成违约认定事实不清。唐素芬、许霞承租的涉案商铺于2015年12月31日租期已届满。瑞丰商博城于2016年1月15日以书面通知形式将通知内容通过EMS邮寄给唐素芬、许霞，当时邮寄的地址为“芜湖市弋江区芜石路芜钢小区1幢505室”，该地址系许霞身份证上载明的地址，真实存在。EMS回单上显示：未妥收原因，系唐素芬、许霞拒收退回。一审法院认为，瑞丰商博城未按照双方合同约定的地址送达腾房函件且该函件未能送达唐素芬、许霞，不能认定其构成违约交纳房租，该认定与事实不符。虽然双方当事人在商铺租赁合同中约定送达地址为芜湖市镜湖区棠梅路129号104户，但该地址已不存在，且在审理中唐素芬已告知现居住地址为芜湖市弋江区南瑞新城荷夏园33幢2单元302室。综上，唐素芬、许霞拒收通知函件的行为，是有意回避事实，明知合同租期届满，拒绝腾让商铺，已实际构成违约，应按合同约定承担违约责任。
唐素芬、许霞辩称：一、瑞丰商博城称其按合同约定地址投递不到才将函件投递到许霞的身份证地址，但是此该公司向合同地址投递过文件，且投递成功。且该公司投递到许霞身份证地址后，回单显示的是收件人名称地址有误，不是唐素芬、许霞拒收。二、租赁合同到期后唐素芬已经行使了优先购买权的行为。综上，唐素芬、许霞不构成违约，请求驳回瑞丰商博城的上诉请求。
唐素芬、许霞上诉请求：一、撤销一审判决，驳回瑞丰商博城对唐素芬、许霞的诉讼请求。二、判令唐素芬、许霞对芜湖商品交易博览城G区6幢1层116、136号商铺享有优先购买权。事实和理由：一、瑞丰商博城的G06#楼116、136号商铺在2014年6月27日与其他63套商铺一起作为共同抵押物，向交通银行股份有限公司芜湖分行提供了2300万元的最高额抵押担保，担保期限自2014年6月26日至2024年6月26日瑞丰商博城同时向交通银行办理固定资产贷款，贷款金额为2300万元，期限自2014年6月26日至2014年6月26日。抵押权的效力具有优先性，在上述债务未还清，最高额抵押担保合同未解除、终止或变更抵押物之前，上述房屋无法办理过户手续。瑞丰商博城既没有提供交通银行同意其可以出售上述商铺的证据，也没有向唐素芬、许霞保证在其支付全款时立即解除抵押担保，却要求其在抵押担保期内仅凭购房合同即支付全部购房款，明显违法。二、瑞丰商博城要求唐素芬、许霞一次性支付全部购房款，却并未出示任何证据证明G06#楼116、136号商铺有人愿意一次性全款购买。三、唐素芬、许霞主张分期付款是在调解中提出的条件，不应作为对其不利的证据。
瑞丰商博城辩称：抵押房屋是可以出售的；优先购买权是同等条件下的优先购买，且条件是出售方设定，而非优先购买人设定。瑞丰商博城设定的条件一要求两间商铺整体出售，而唐素芬、许霞只同意买一间，条件二为上述房屋需一次性付款，而唐素芬、许霞要求按揭购买。
瑞丰商博城向一审法院起诉请求：一、唐素芬、许霞腾让芜湖商品交易博览城G区6幢1层116、136号商铺；二、唐素芬、许霞向瑞丰商博城支付房屋占有使用费，自2016年1月1日起按208.2元/每天（按日租金200%）计算至实际腾让商铺之日止；三、唐素芬、许霞承担本案诉讼费用。唐素芬、许霞向一审法院反诉请求：确认唐素芬、许霞对芜湖商品交易博览城G区6幢1层116号商铺享有优先购买权，瑞丰商博城应按开盘价与唐素芬、许霞办理交易过户手续（后变更为对116、136号两间商铺享有优先购买权，但136号商铺需要分期付款）。
一审法院认定事实：2012年，瑞丰商博城将其所有的芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺租赁给唐素芬、许霞经营。唐素芬、许霞对承租的涉案房屋装修后经营土产日杂。2014年10月8日，瑞丰商博城（甲方）与唐素芬、许霞（乙方）续签商铺租赁合同一份，约定：甲方将其所有的芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺（共两间、63.22平米）租赁给乙方经营，租赁时间自2014年9月1日至2015年12月31日；房租优惠25%后，年租金19000元/间，共计38000元/年；乙方须按时交纳租金，拖欠租金，甲方有权按每日1‰加收违约金，如拖欠租金超过60天，视为乙方重大违约，甲方有权单方解除合同，提前收回商铺，乙方接到甲方解除合同通知后应五日内腾让承租方，逾期每天应按日租金200%承担房屋占用费；合同一方向对方发出通知、函件，以本合同确定的地址和联系方式为准。唐素芬、许霞在合同中预留了电话号码，并确认送达地址为芜湖市镜湖区棠梅路129号104户。合同签订后，瑞丰商博城将涉案房屋交付唐素芬、许霞使用，唐素芬、许霞也向瑞丰商博城交纳了房租。2015年12月，瑞丰商博城向唐素芬、许霞发函要求其于2015年12月18日前对涉案商铺行使优先购买权。2015年12月14日，唐素芬向瑞丰商博城交纳了5000元申购诚意金，以向其购买其中一间商铺。后瑞丰商博城要求唐素芬、许霞须同时购买涉案二间商铺，双方多次协商后未能达成一致意见。2016年1月14日，瑞丰商博城向唐素芬、许霞发函通知涉案商铺租赁期限已满，要求其于2016年1月31日前腾房。但瑞丰商博城向唐素芬、许霞所发函件地址不是双方合同约定的地址，该腾房函件也未能妥投给唐素芬、许霞。
一审法院认为，依法成立的协议受法律保护。瑞丰商博城与唐素芬、许霞签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，对双方当事人具有约束力。双方合同约定了租赁期限自2014年9月1日至2015年12月31日，该租赁期满瑞丰商博城有权要求唐素芬、许霞腾让涉案房屋，并支付实际占用期间的房屋使用费，对瑞丰商博城该部分本诉诉请予以支持。唐素芬、许霞关于瑞丰商博城强令其装修，需补偿其装修损失后才能腾房的辩解无事实和法律依据，应不予采纳。双方当事人就唐素芬、许霞购买涉案房屋一直处理磋商之中，瑞丰商博城未依照双方合同约定的地址送达腾房函件且该函件未能送达唐素芬、许霞，故不能认定唐素芬、许霞违约交纳房租，唐素芬、许霞应按38000元/年计付瑞丰商博城房屋占用费，对瑞丰商博城要求按208.2元/每天（按日租金200%）计算房屋占用费的本诉诉请不予支持，对唐素芬、许霞相关辩解予以采纳。涉案116、136号商铺虽办理了独立的产权证，但属于连体商铺，面积不大且一道出租，割裂使用将可能降低商铺的商业价值，故瑞丰商博城要求唐素芬、许霞在行使优先购买权同时购买涉案二间商铺的意见符合公平、效益原则。根据法律规定，出租人出售租赁物时承租人具有的同等条件下的优先购买权。唐素芬、许霞要求对涉案136号商铺分期付款，是附条件的购买，应为放弃了对涉案房屋优先购买权，且其未提供证据证明唐素芬向瑞丰商博城公司交纳的申购诚意金系涉案二间商铺的购房定金，故对唐素芬、许霞要求对涉案房屋行使优先购买权的反诉诉请不予支持，对瑞丰商博城的反诉答辩意见予以采纳。综上，一审法院判决：一、唐素芬、许霞于判决确定之日起10日内将其承租的位于芜湖市弋江区芜湖商品博览城G区6幢1层116、136号商铺腾空并返还给瑞丰商博城；二、唐素芬、许霞于腾房后10日内给付瑞丰商博城房屋使用费（以38000元/年计算，自2016年1月1日起至实际腾房之日止）；三、驳回瑞丰商博城其他本诉诉讼请求；四、驳回唐素芬、许霞反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取526元由唐素芬、许霞负担343元，瑞丰商博城负担168元；反诉案件受理费减半收取160元，由唐素芬、许霞负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐素芬、许霞提交的一组抵押权登记信息，具备真实性、合法性，能够证明其承租的芜湖商品交易博览城G区6幢1层116、136号商铺在交通银行办理了抵押登记，但上述房屋办理抵押登记不影响其对外出售，故该组证据不能达到其证明目的；唐素芬、许霞提交的不动产产权证书（权利人为张云）及唐素芬丈夫的火化证明，与本案无关联性，不作为本案的定案根据。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，一、虽然租赁期限届满瑞丰商博城有权要求唐素芬、许霞腾让涉案房屋，但双方当事人就购买本案讼争房屋事宜一直处于磋商之中，且瑞丰商博城作出的要求唐素芬、许霞腾让房屋的函件，既未按双方合同约定的送达地址芜湖市镜湖区棠梅路129号104户，也未按唐素芬现居住地址芜湖市弋江区南瑞新城荷夏园33幢2单元302室邮寄，最终未能有效送达唐素芬、许霞，故其主张按208.2元/日（按日租金200%）计算房屋占用费，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。二、本案讼争房屋虽在交通银行办理了抵押登记，但并不影响其所有权人瑞丰商博城对其进行处分。双方当事人在协商购买本案讼争房屋事宜过程中，唐素芬、许霞要求购买其中一间商铺，付款方式为分期付款。因芜湖商品交易博览城G区6幢1层116、136号商铺虽办理了独立的产权证，但属于连体商铺，面积不大且一并出租，割裂使用将可能降低商铺的商业价值，故瑞丰商博城要求唐素芬、许霞同时购买涉案二间商铺的意见符合公平、效益原则。此外，瑞丰商博城要求上述商铺一次性付清全款。因唐素芬、许霞行使优先购买权的前提是在同等条件下，而其未能满足瑞丰商博城设定的购房条件，故一审法院认定其已放弃对本案讼争房屋的优先购买权，并无不当。综上所述，瑞丰商博城、唐素芬、许霞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2424元，由上诉人唐素芬、许霞负担1372元，上诉人安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司负担1052元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 智
审 判 员 王习芸
代理审判员 丁大慧
二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十六日
书 记 员 仇晨雪
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。