福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第10664号
原告肖显和，男，1979年1月13日出生，汉族，住福建省武平县。
委托代理人陶天猛，福建自立律师事务所律师。
被告蔡庆河，男，1970年10月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托代理人林荣源，福建嘉铠律师事务所律师。
原告肖显和与被告蔡庆河房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理后，依法由代理审判员旷洁玉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陶天猛、被告委托代理人林荣源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖显和诉称，原、被告于2012年9月15日签订房屋租赁合同，原告向被告承租位于本市东坪二里89号的店面。双方约定租赁期限自2012年10月1日至2016年9月31日，月租金5000元，原告依约支付押金40000元。原告于2012年9月入驻该店面，其后屡次向被告提出拿产权证办理工商执照的要求，但被告以各种理由推诿。直至2012年12月，案外人（讼争租赁房屋之产权人）叶开国主动找到原告交涉，原告方知该房屋不允许转租，且租赁期限仅到2014年4月1日。叶开国因被告拖欠租金以及违约转租起诉被告，该案一审已解除叶开国与被告之间的租赁合同。故原告诉请法院判令：1、解除原、被告于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同书》；2、被告退还原告租房押金40000元，并支付原告违约金20000元；3、被告承担本案诉讼费。
被告蔡庆河辩称，首先，原告租赁期限自2012年10月1日开始，每月租金5000元，至2013年5月，原告应交的租金多达40000元，已抵掉原告交给被告的押金40000元；其次，至原告起诉时，被告从未提过要解除双方租赁合同，故不应赔偿违约金；再次，原告从承租店面之日起即将店面再次转租给他人，根本不存在主张办理营业执照的情形；最后，被告至今仍在向原出租人交租，而原告却并未向被告交租，被告因为本次转租拆除了价值150000元以上的海产冷却闭路水池设备，损失惨重。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。
经审理查明，2010年4月1日，被告蔡庆河向案外人叶开国租赁厦门市思明区东坪二里89号店面并签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2010年4月1日至2014年4月1日，每月租金2400元，合同第七条约定“乙方（承租人）不得擅自将房屋转租、转借或其他变相方法由他人使用”。2012年9月15日，原告肖显和向被告蔡庆河租赁前述店面并签订《房屋租赁合同书》（0000179）一份，租赁期限为2012年10月1日至2016年9月31日，每月租金5000元，押金40000元。合同备注约定“乙方（即原告肖显和）如需办理营业执照，甲方（即蔡庆河）应配合。……甲方无故解除租期赔偿乙方贰万元损失。并退还押金。”合同签订当日原告依约向被告支付押金40000元。2012年11月1日，案外人王利平向原告肖显和租赁前述店面并签订《房屋租赁合同书》（0000178）一份，租赁期限为2012年10月1日至2016年9月31日，每月租金4500元，押金9000元，该合同书除在备注中约定“如果甲方（出租方，即肖显和）被解除合同乙方（承租方，即王利平）也同时解除合同，甲方租多久乙方也租多久，店面门前左边甲方要放一张230厘米的桌子，在检查时桌子要放店面内”外，其他内容（包括店面位置及租赁期间）和上述原、被告订立的《房屋租赁合同书》相同。
另查明，2013年4月10日，案外人叶开国及其妻子谢瑞琴向本院起诉本案被告蔡庆河，以蔡庆河未依约支付租金，且未经其同意，多次转租店面为由诉请解除双方房屋租赁合同，2013年6月5日，一审判决解除双方于2010年4月1日订立的《房屋租赁合同》，同时判决蔡庆河向叶开国、谢瑞琴支付迟延支付租金滞纳金。蔡庆河不服提起上诉，经二审判决驳回上诉，维持原判。
以上事实有原告提供的《房屋租赁合同书》（0000179）、收条、民事起诉状、《房屋租赁合同》（签约人为叶开国与蔡庆河）、录音材料及文字摘要一份以及被告提供的叶开国举证清单、《房屋租赁合同书》（0000178）、蔡庆河承租期间的店面照片（2013）思民初字第4690号判决书、（2013）厦民终字第2515号判决书及本案庭审笔录为证。
本院认为，本案的争议焦点在于：
一、原、被告订立的转租合同是否应当解除？
原、被告均认可本案中三份房屋租赁合同，本院亦予确认。双方围绕其中《房屋租赁合同书》（0000179）的效力问题发生争议，原告主张由于被告的转租行为存在明显欺诈的主观故意，且转租合同的期限显著长于原承租合同，造成原告订立房屋租赁合同的立约目的根本性落空，故应解除该合同。被告主张转租合同的解除权归于出租人而非次承租人，且原租赁合同的期限未至，作为次承租人的原告无权解除转租合同。
本院认为，原告作为讼争房屋次承租人，其对讼争房屋享有的使用、收益权利以被告即承租人对讼争房屋享有转租权为基础。依据出租人叶开国与被告蔡庆河订立的《房屋租赁合同》，被告不得擅自进行转租，且被告蔡庆河的无权处分行为事后也未取得权利人的追认，现因蔡庆河迟延交付租金，并擅自转租讼争店面，叶开国与蔡庆河双方《房屋租赁合同》已经生效判决予以解除，被告丧失对讼争房屋享有的承租权。据此，原、被告所订立的《房屋租赁合同》已失去继续履行的基础，故原告据此请求解除双方房屋租赁合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。
二、被告是否应退还原告租房押金40000元？
原、被告双方对原告在合同签订当日原告依约向被告支付押金40000元的事实均无异议，被告抗辩原告未交付从2012年10月至2012年5月的房租，应以押金抵付，但未举证证明原告拖欠租金的事实，应承担举证不能的法律后果，本院对其抗辩不予采纳。原告主张被告返还押金40000元符合事实及法律规定，本院予以支持。
三、被告是否应支付原告违约金20000元？
首先，原告之诉求所基于的理由有一部分是被告未配合其办理营业执照，该主张与原告在订立租赁合同当日即与案外人王利平签订转租合同的事实不符，无法确认其有经营需要；其次，关于违约金的赔付问题，原、被告双方在所签的《房屋租赁合同》中有明确约定“乙方无故解除租期，甲方有权扣除乙方押金；甲方无故解除租期，应赔偿乙方贰万元损失”，在本案中，从整体与目的解释的角度以及诚实信用角度，已将该解除权的选择赋予了原告，其获得了押金的偿还。但从前述分析来看，原告显然并非严格意义上的善良守约人。根据合同的相对性原理，在被告违反与案外人约定将讼争房屋转租给原告的同时，原告亦违反与被告的约定将讼争房屋转租给了案外人，从公平原则考量，原告在本案中已因其违约行为而丧失请求违约赔偿的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告肖显和与被告蔡庆河于2012年9月15日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除；
二、被告蔡庆河于本判决生效之日起十日内退还原告肖显和租房押金40000元；
三、驳回原告肖显和其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费650元，由被告蔡庆河负担400元，原告肖显和150元，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 旷洁玉
二〇一三年九月二十五日
代书 记员 吴春霞
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。