上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初18397号
原告：中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行，住所地上海市普陀区。
负责人：吕虹，行长。
委托诉讼代理人：唐远超，男，系中国工商银行股份有限公司上海市分行员工。
委托诉讼代理人：陈辰，男，系原告员工。
被告刘遥，男，1981年10月1日出生，汉族，住上海市静安区。
原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行与被告刘遥金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐远超、陈辰到庭参加诉讼。被告刘遥经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行提出诉讼请求：1、被告偿还原告贷款本金人民币XXXXXXX.24元(以下币种同)；2、被告偿还因贷款而发生的利息58027.16元(暂计至2015年10月25日)及自2015年10月26日起至生效法律文书所确认的债务履行期限届满之日止的逾期利息；3、被告于判决生效后10日内办理位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室房产的产权登记手续，同时配合原告办理该房产的正式抵押登记手续；4、若被告未履行还款义务，请求处分被告抵押的房产，原告有权从所得款项中优先受偿贷款本息、罚息和其他相关费用，如所得款项超过部分归被告所有，若所得款项不足清偿，则由被告继续清偿，直至贷款结清；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求3、4合并变更为确认位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记条件成就时，原告享有对该套房产抵押登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对该房屋的处分权。同时，原告表示诉请2中的利息58027.16元包含逾期利息，逾期利息即为借款合同中约定的罚息。事实和理由：被告因购买位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室的房屋向原告申请个人住房借款。原告经审核同意，于2012年5月14日与被告签订编号为XXXXXXXXXXXXX的《个人购房借款/担保合同(组合)》一份。合同签订后，原告按约于2012年5月11日向被告方发放了贷款人民币134万元，但被告多次未按约履行还款义务，经原告多次电话或上门催讨，被告都未能还清逾期欠款，截至2015年10月25日已连续违约8个月。据此，原告根据合同约定，决定提前向被告方收回全部贷款本息。按照合同约定，抵押人应在能够进行产权登记之日起一个月内办理房屋所有权登记及正式抵押登记，但被告在可以办理房屋所有权登记手续的情况下，未按合同约定及时履行自己的登记义务，未办理正式产权登记及正式抵押登记手续。原告有权要求被告履行合同义务办理相关登记手续，如被告未按时办理登记手续给原告造成的损失的，应当承担赔偿责任。
被告辩称，对原告的诉请及提供的证据均无异议，但表示因人身受到限制，故无法办理产证。
经审理查明，2012年5月14日，原告与被告签订编号为XXXXXXXXXXXXX的《个人购房借款/担保合同(组合)》一份，原告为贷款人、抵押权人，被告刘遥为借款人、抵押人，案外人上海市住房置业担保有限公司为保证人，其中个人住房商业性贷款金额为134万元整，个人住房公积金贷款金额为40万元，借款用于购买位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室的房产，商业借款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率年利率7.05%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，借款期限为360个月，初定为2012年5月11日起至2042年5月11日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力，利息自实际放款日起计算，每月等额本息还款。合同还约定，在借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，处置抵押物；借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的贷款利率基础上加收40%确定；抵押物抵押担保的范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；发生贷款到期(包括被宣布提前到期)借款人未予清偿的情形，贷款人可与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿等，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。抵押物为尚未取得产权的房屋的，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。
2012年6月29日，原、被告将被告刘遥预购的位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押权预告登记(普XXXXXXXXXXXX)，载明预购商品房抵押权人为原告和案外人上海市住房置业担保有限公司，抵押人为被告刘遥，债权数额为174万元，其中商业性贷款金额为134万元，公积金贷款金额为40万元，债务履行期限均为2012年5月11日起至2042年5月11日止。
2012年7月2日，原告向被告实际发放商业性贷款134万元整，实际借款到期日为2042年7月2日，执行利率为6.8%/年，被告在个人借款凭证上签字确认。截至2015年11月12日，被告已连续8个月未还款，该商业性贷款提前到期后未归还的本金余额为XXXXXXX.24元、利息及逾期利息为58027.16元。
另查明，被告刘遥因犯非法吸收公众存款罪，被上海市静安区人民法院(原上海市闸北区人民法院)判处有期徒刑七年，刑期自2013年1月28日起至2020年1月27日。后于2016年5月26日依法减刑七个月，刑期自2013年1月28日起至2019年6月27日止，现仍羁押于上海市青浦监狱。本院曾于2017年2月23日至青浦监狱提审被告，被告确认借款事实，并表示无力还款，因被抓进监狱，故无法办理“小产证”。
再查明，上海市古浪路288弄4、5、8、11、12号系案外人上海智富茂城置业有限公司(以下简称智富公司)开发的楼盘。根据原告提供法院参考的被告与智富公司于2012年3月6日签订的《上海市商品房预售合同》约定，智富公司承诺在2013年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。智富公司实际于2013年10月21日取得房地产产权证(大产证)，此时被告刘遥已被羁押。故至今，被告仍为预购房产权利人。
审理中，原告表示本案中原告主张的仅为商业性贷款部分，不包括公积金贷款部分。
以上事实，有原告提供的《个人购房借款/担保合同(组合)》、上海市房地产抵押权登记查询单、个人借款凭证、被告欠款本息明细列表、至青浦监狱与被告的谈话笔录及庭审笔录等予以证明。
本院认为，原、被告及上海市住房置业担保有限公司签订的《个人购房借款/担保合同(组合)》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行，因本案仅涉及合同中商业性贷款部分，故本院仅就商业性贷款部分作出处理。现被告未足额偿还商业性借款本息已累计超过八次构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部借款本息，且被告对此无异议。故对原告要求被告归还该借款本金，并支付利息及逾期利息的诉讼请求，本院依法予以支持。另，《个人购房借款/担保合同(组合)》中关于抵押的约定合法有效，现因被告被羁押未办理变更所有权登记手续，致使涉案抵押房产的产权人仍登记在开发商名下，导致预购商品房抵押预告登记未能转为正式抵押权登记，但该情形并不影响原、被告等签订的《个人购房借款/担保合同(组合)》的效力，原告有权作为抵押预告登记的权利人，享有对系争房产办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利。被告人身自由限制被解除后，在条件成就时应当配合原告及时办理抵押权登记手续。原告诉请中要求确认原告享有“排他性的对抗他人针对该房屋的处分权”的表述不妥，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，判决如下：
一、被告刘遥应于本判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行借款本金人民币XXXXXXX.24元；
二、被告刘遥应于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行借款利息及逾期利息(计算至2015年10月25日为人民币58027.16元,自2015年10月26日起按编号为XXXXXXXXXXXXX《个人购房借款/担保合同(组合)》约定的利率计算至本生效判决确定的履行之日止)；
三、若被告刘遥不履行判决主文第一、二项付款义务，当抵押登记条件成就时，原告中国工商银行股份有限公司上海市普陀支行有权作为抵押预告登记的权利人，享有对上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室房屋办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币17003元，财产保全费人民币5000元，合计人民币22003元(原告预付)，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张蓓雯
人民陪审员 许 慎
人民陪审员 张以帆
二〇一七年三月十六日
书 记 员 李娴静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。