吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终2658号上诉人（原审被告）：张笑茹，女，汉族，1967年1月11日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李春福，吉林冠霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯霞，女，汉族，1961年9月22日出生，住吉林市高新区。委托诉讼代理人：刘永超（系冯霞丈夫），男，汉族，1958年11月27日出生，住吉林市高新区。被上诉人（原审第三人）：吉林市大唐房地产开发有限公司，住所地吉林市船营区，现办事机构所在地吉林市船营区。法定代表人：李金成，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑海英，吉林吉信律师事务所律师。冯霞与张笑茹、吉林市大唐房地产开发有限公司（以下简称大唐公司）合同纠纷一案，吉林市船营区人民法院于2014年9月25日作出（2013）船民一初字第1266号民事判决。张笑茹不服，向本院提起上诉，本院于2015年3月23日作出（2015）吉中民一终字第55号民事判决。冯霞不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2015年9月15日作出（2015）吉民申字第902号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年11月16日作出（2015）吉中民再字第21号民事裁定，将本案发回吉林市船营区人民法院重审。吉林市船营区人民法院于2016年9月9日作出（2015）船民一初字第1998号民事判决，张笑茹不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张笑茹及委托诉讼代理人李春福、被上诉人冯霞及委托诉讼代理人刘永超、被上诉人大唐公司委托诉讼代理人郑海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张笑茹上诉请求：一、撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1998号民事判决，依法改判；二、依法判决被拆迁人大唐公司给付的因拆迁房屋造成的停产停业补偿费（即过渡期补偿）1,249,083.71元归张笑茹所有；三、本案一、二审诉讼费由冯霞承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，且无视查清案件事实所涉及的《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（2010年修正本）第26条规定的完整性，混淆是非，体现在以下五个方面：（一）一审法院对停产停业的补偿对象认定是错误的。因拆迁所造成的停产、停业损失应分为两部分：由于搬迁所造成的停产、停业损失和由于等待还迁所造成的停产、停业损失。一审法院未加区别，将冯霞认定为由于产权调换等待房屋还迁所造成的40个月停产、停业损失的唯一赔偿对象，显然是错误的。（二）一审法院在未判定租赁合同是否终止的前提下，即认定冯霞仍为房屋的承租人是错误的。一审法院回避了一个重要事实，即：在预知拆迁的前提下，房屋租赁双方已于2009年11月9日在双方自愿、公平公正、符合法律依据的前提下约定了结清房费，解除租赁关系。并于拆迁事实发生后，双方房费结清到2011年1月31日，解除合同。况且在预知拆迁的前提下，双方协定中没有任何继续履行合同的意愿字样。随着租赁合同的终止以及双方一切物权的清算，可以得出结论，从房租结清之日，冯霞与房屋的一切赔偿无任何关系。（三）一审法院在认定双方协定中“经营赔偿”的内容时存在严重错误。2009年11月9日的协定是双方预知拆迁而签订的，所以约定了结清房费，并就各自物权投入分别向开发商主张权益。其一，冯霞投入的物权除装潢外，就是附属设施，协定中的“经营赔偿”主体只能是附属设施的经营赔偿。其二、协定中“房屋赔偿归张笑茹所有”，在双方结清房费，解除租赁关系后，张笑茹拥有房屋所有权，可自主选择货币补偿或拆迁安置，双方没有异议。以上两点，才是双方真实意愿的表达，也符合客观事实。张笑茹自主选择还迁安置时，因没有拿走应得的裸房补偿款350万元，所以在等待还迁的40个月里，才会产生房屋过渡期间停产停业补偿费，这笔款是给房屋无法取得收益、这一物权被占用的补偿，与已经终止租赁关系的冯霞没有任何关系。（四）一审判决认定非住宅房屋经济补偿费给付的前提是造成停产、停业，也就是说如果没有冯霞经营宾馆的停产、停业，大唐公司就不会赔付1,249,038.71元的经济补偿费，这个认定显然错误。根据《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》（2010年修正本）第26条、建委裁定及相关证据和客观事实显示，大唐公司所给付的8‰经济补偿费的前提是：产权调换的非住宅房屋造成停产、停业的，而非一审法院认定的造成停产、停业即给付。所以，需要把房屋的物权交给大唐公司，才会得到房屋过渡期停产停业补偿费。这笔款项的赔偿依据是物权被占用，真正的赔付对象是房屋所有权人，即张笑茹。（五）一审法院将房屋过渡期停产停业补偿判归冯霞所有，又判冯霞继续交房费，是一个大胆的假设。签订协定时，双方都不知道停产停业补偿以什么为参照标准，不可能有结清房费再补交的意愿。如果大唐公司给付的产权调换过渡期停产停业补偿费低于房费，一审法院会判决冯霞在约定结清了房费，房屋灭失的情况下，没有实际经营而回家取存款给张笑茹房费吗？冯霞辩称，（一）一审法院判决把大唐公司给付的停产停业赔偿款分为两部分，分别判给了张笑茹和冯霞，并没有把冯霞认定为唯一的赔偿对象。大唐公司的拆迁给张笑茹造成的经营损失就是其房租收入，即每年8万元。一审法院根据这个事实判给张笑茹经营房屋的停产停业损失20多万元。（二）假设拆迁之前张笑茹与冯霞解除了租房合同，就不存在停产停业，即大唐公司给付停产停业赔偿的前提就不存在了。事实是租房的合同期10年，房租已交到2011年1月31日，张笑茹从2010年12月就开始领取大唐公司的过渡期补偿了，即从2010年12月起房屋产权已归大唐公司所有（张笑茹多收了我们一个月的房租），此时正在房屋的合法承租期内，怎么就说冯霞不是承租人了哪？无论合同终止与否，都是大唐公司的拆迁造成的，应对其拆迁行为给别人造成的后果和损失给予赔偿，市建委是这么裁决的，大唐公司也支付了停产停业赔偿款。（三）没有证据说明合同终止。2009年11月9日双方签订的《协定》，字里行间没有一个表明合同终止的字样。根据《协定》内容，由拆迁引起停止经营是前提条件，拆迁造成宾馆停止营业的事实发生了，终止不终止合同没有意义。拆迁造成停止营业之前，合同都在正常履行。合同履行中，我们没有任何过错。在租房合同中也明确约定：“甲乙双方在10年租期内，任何一方提前终止合同，需提前一个月通知对方，得到对方书面同意后方可解除和终止合同。”此案显然没有这样的事实和证据。拆迁时如果张笑茹的房子是空着的闲置房屋，大唐公司是不会给停产停业赔偿的。因为市建委的裁决明确裁定：“造成停产停业的，才给这笔8‰补偿”。市建委还明确裁定：张笑茹的过渡方式是“自行过渡”，无需大唐公司支付任何补偿。张笑茹所说的裸房问题，没有任何裁决裁定如张笑茹所说的“因为没有拿走应得的裸房补偿款350万元”而需大唐公司支付什么补偿。因为大唐公司拆了张笑茹价值350万元的房子，已补还给她市值2000来万元的门市房，不可能再给她另外的补偿了。（四）市建委的裁决裁定，大唐公司给付停产停业赔偿的条件有二，一是产权调换，二是停产停业，缺一不可，这也是《吉林市城市房屋拆迁管理条例细则》规定的，但这并不影响这笔赔偿的性质和归属。大唐公司的拆迁行为造成了星期八宾馆停产停业，显然是给星期八宾馆的赔偿，与房东无关。《协定》约定的经营赔偿就是停产停业无法经营的赔偿，没有别的解释。（五）一审法院判决并未判定冯霞继续交房费，是把停产停业损失分成两部分，一份判给冯霞，一份判给张笑茹，即张笑茹的停产停业损失就是她出租房屋这一经营行为的损失。一审法院判给张笑茹的20多万元正是这笔停产停业赔偿款，而非冯霞继续交给她的房费。综上，涉案的停产停业赔偿款应归冯霞所有。另外，我们还与张笑茹的丈夫王士允有口头约定，停产停业赔偿归我们所有。2011年3月2日吉林市出台了《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条明确规定：“停产停业赔偿归房屋承租人。双方有约定的从其约定。”《暂行办法》是在《吉林市房屋拆迁管理条例细则》废止后公布实施的，说明“停产停业赔偿”从法律层面上划归，也是应该补偿给房屋承租人的，即实际经营者。请求维持原判。大唐公司述称，一审判决认定事实清楚，程序合法，依法应当予以维持。目前该营业用房已经回迁完毕，我单位已经向张笑茹以现金方式支付49个月停产停业损失1,623,750.29元，其另外的12个月停产停业的损失（499,615.44元）中抵扣张笑茹的入户费（92,403元）后还剩余407,212元，此407,212元我公司未向张笑茹发放。冯霞向一审法院起诉请求：1.张笑茹给付冯霞星期八宾馆房屋拆迁过渡期的停业经营补偿款人民币1,249,038.71元，截止日期为2013年12月19日；在过渡期结束前，大唐公司按每月41,634.62元的标准给付星期八宾馆的过渡期经营停业补偿金，给付到2014年1月24日，由大唐公司承担连带责任；2.本案诉讼费由张笑茹和大唐公司共同承担。一审法院（2015）船民一初字第1998号民事判决认定事实：张笑茹原有两处非住宅私产房屋，坐落于吉林市船营区松江西路新立胡同2号，总面积为608平方米。2008年5月20日，张笑茹与冯霞签订房屋租赁合同，双方约定：张笑茹将坐落在吉林市松江西路新立二号楼一号网点的二、三层楼出租给冯霞，该房屋由冯霞承租经营宾馆或餐饮等服务业，租赁期为10年，自2008年7月31日至2018年7月31日止。租赁期满，张笑茹有权收回出租房屋，冯霞具有优先承租权。该房屋年租金为8万元，上打1年房租金。2009年11月9日，张笑茹与冯霞再次签订《协定》一份，双方约定：一、冯霞已于租房初期交给张笑茹房租12万元（年租金捌万元,提前多交半年房租），今又交张笑茹第二年下半年房租4万元（已累计交壹拾陆万元，两年房租交完），但由于所租房屋要拆迁，故从由拆迁引起停止营业之日起，至第二年租期期满，甲方需按剩余时间乘以日租金返还乙方余下租金（剩余天数×日租金=返还乙方金额）。二、明确以下事实：为了便于经营，在宾馆成立时所办各种手续法人均为张笑茹，而宾馆实际出资人为冯霞（所有装修费及各项费用），张笑茹没出资、不含股份，也不参与经营，与星期八时尚宾馆无任何经济关系。所以，如遇宾馆房屋拆迁，开发商所给赔偿应分两部分，一是房屋赔偿归张笑茹所有，二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有，且互相不能代谈代领，要双方共同与开发商协商，不得单方同意拆迁。双方达成以上协定。此协定同租房合同具同等法律效力。冯霞共交付张笑茹房屋租金20万元。2010年4月，经吉林市人民政府批准，大唐公司实施对临江小区住宅改造项目，在实施对张笑茹上述房屋拆迁中，张笑茹与大唐公司就拆迁补偿未达成协议。大唐公司向吉林市城乡建设委员会提出行政裁决申请，2011年8月26日，该委作出（2011）吉市建裁字第810号行政裁决：吉林市大唐房地产开发有限公司按照审查确认的拆迁补偿安置方案对张笑茹予以补偿安置。张笑茹可以选择货币补偿或者产权调换安置方式。货币补偿：按《吉华评字（2011）第CQ-03-28-09-01号房地产估价报告书》标准，由吉林市大唐房地产开发有限公司以货币形式偿还给张笑茹，货币补偿金额为4,490,026元。其中：房屋3,469,552元、装修1,020,474元。产权调换：1.原建筑面积拆一还一，由张笑茹向吉林市大唐房地产开发有限公司按每平方米1000元的标准交纳原面积结构差价款，由吉林市大唐房地产开发有限公司安置张笑茹私产非住宅房屋；另由吉林市大唐房地产开发有限公司货币补偿张笑茹装修1,020,474元。安置地点：拆迁规划范围内原地就近高层安置。过渡期限：三十个月。过渡方式：自行过渡。2.造成停产、停业的，大唐公司在过渡期限内每月按被拆迁房屋补偿金额的千分之八支付经济补偿费。因大唐公司的责任延长过渡期限的，大唐公司自逾期之月起每月按被拆迁房屋补偿金额的1.2%支付经济补偿费。限张笑茹自本行政裁决书送达之日起三日内搬迁完毕，逾期未完成搬迁，本委将依法申请强制执行。经本院审查，于2011年11月18日作出（2011）船行审执字第95号行政裁定，准予强制执行吉林市城乡建设委员会（2011）吉市建裁字第810号行政裁决书。2012年4月，大唐公司分两次向冯霞支付拆迁房屋装潢补偿款共计87万元。2013年9月26日，张笑茹与大唐公司签订房屋拆迁产权调换协议书。之后大唐公司按（2011）吉市建裁字第810号行政裁决书规定的补偿标准，自2010年12月起至2015年房屋还迁时止，分五次向张笑茹支付过渡补偿款（即停产、停业损失）共计1,623,750.29元。一审法院认为，（一）国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理……”。本案大唐公司取得拆迁许可证的时间为2009年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施时间为2011年1月21日，故本案纠纷仍适用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”。吉林市城乡建设委员会对申请人大唐公司与被申请人张笑茹因拆迁安置补偿事宜作出的（2011）吉市建裁字第810号行政裁决第一条第2项内容为“造成停产、停业的，申请人在过渡期限内每月按被拆迁房屋补偿金额的千分之八支付经济补偿费。”根据《条例》规定及行政裁决条款，能够认定非住宅房屋经济补偿费给付的前提是造成停产、停业。本案涉案房屋为非住宅，在拆迁前已由张笑茹出租给冯霞，冯霞对房屋进行装修后并经营星期八宾馆。在冯霞与张笑茹签订的“协定”中，双方约定“如遇宾馆房屋拆迁,开发商所给赔偿应分两部分,一是房屋赔偿归张笑茹所有,二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有”。该“协定”是对双方租赁合同的补充约定，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对双方具有约束力。大唐公司已按行政裁决第一条第2项规定向张笑茹支付了因造成停产、停业的经济补偿费，故张笑茹应依“协定”约定将此经济补偿费给付冯霞。因张笑茹在房屋还迁期间，存在同期房屋租金损失，故冯霞应将此期间的租金给付张笑茹。（二）冯霞本次诉讼仍按原审诉讼请求主张，即要求给付自2010年12月至2014年3月期间的停产、停业损失，共计40个月，数额为1,249,038.71元。因冯霞已给付张笑茹2008年7月31日至2011年1月31日期间的房屋租金20万元，故冯霞还应给付张笑茹自2011年2月1日至2014年3月31日期间的房屋租金，数额为：22万元（4万元+8万元×2年+2万元）。（三）关于冯霞要求大唐公司承担连带责任的诉讼请求。大唐公司在庭审中表示给付张笑茹的过渡期补偿款就是按照营业用房停产停业损失补偿标准向房屋所有权人支付的停产停业损失。大唐公司作为拆迁人依据建委的行政裁决对被拆迁人张笑茹实施安置补偿并支付补偿款的行为并无不当，故原告冯霞要求大唐公司承担连带责任的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，参照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条的规定，经该院审判委员会讨论决定,判决：一、被告张笑茹于本判决生效之日起十日内给付原告冯霞因造成停产、停业的补偿费人民币1,029,038.71元（1,249,038.71元-22万元）；二、驳回原告冯霞其他诉讼请求。案件受理费16,041元，由原告冯霞负担1980元（已交纳），由被告张笑茹负担14,061元,被告张笑茹负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告冯霞。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院（2015）船民一初字第1998号民事判决认定事实一致。本院认为，根据建委行政裁决，选择产权调换方式进行拆迁安置的内容包括三个部分，简言之，一是安置非住宅房屋；二是装修补偿；三是造成停产、停业的，开发公司在过渡期内每月按被拆迁房屋补偿金额的一定比例支付经济补偿费。冯霞与张笑茹签订的《协定》中约定开发商的赔偿分为两部分，即“房屋赔偿”、“宾馆装潢及经营赔偿”，现张笑茹与冯霞对房屋及装修补偿没有异议。关于经营赔偿，拆迁时张笑茹与冯霞都在经营，张笑茹出租房屋，冯霞承租房屋经营宾馆，行政裁决中的过渡期经济补偿费给付的前提是造成停产停业，现因拆迁导致宾馆停止营业，在双方都经营的情况下，经济补偿费涵盖了双方的经营损失。依行政裁决经济补偿费是给产权人张笑茹的，但该笔款项如何分配，应依双方当事人之间的约定进行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《协定》是对张笑茹与冯霞之间房屋租赁合同的补充约定，内容不违反法律规定，同样具有法律约束力。按照《协定》约定，此款应给付冯霞。张笑茹作为房屋产权人，其同样存在经营损失，就是每年的租金8万元，此款应从给付冯霞的款项中扣除。关于张笑茹主张《协定》的真实意思是双方终止或者解除了租赁合同一节，本院认为，《协定》中“如遇宾馆房屋拆迁,开发商所给赔偿应分两部分,一是房屋赔偿归张笑茹所有,二是宾馆装潢及经营赔偿归冯霞所有”的约定应为清理或结算条款，无论租赁合同是否解除或终止，均不影响该条款的效力。另，本院注意到，一审论理“因冯霞已给付张笑茹2008年7月31日至2011年1月31日期间的房屋租金20万元，故冯霞还应给付张笑茹自2011年2月1日至2014年3月31日期间的房屋租金，数额为：22万元（4万元+8万元×2年+2万元）。”中22万元系计算错误，自2011年2月1日至2014年3月31日为38个月，即三年又两个月，三年租金即为24万元，两个月租金为6667元×2=13,334元，故张笑茹应得部分应为24万元+13,334元=253,334元；冯霞应得部分为1,249,038.71元-253,334元=995,704.71元。关于大唐公司应否承担责任的问题，一审判决已详尽阐明，不再赘述。综上所述，张笑茹的上诉请求不能成立，本应予以驳回。一审法院（2015）船民一初字第1998号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算数额有误，本院依法予以调整。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、参照《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1998号民事判决；二、张笑茹于本判决生效之日起十日内给付冯霞经营损失995,704.71元；三、驳回冯霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,041元、二审案件受理费14,481元，合计30,522元，由张笑茹负担24,418元，由冯霞负担6104元。本判决为终审判决。审 判 长  张笑飞审 判 员  毕雪松代理审判员  丛军霞二〇一六年十二月二十日书 记 员  赵春燕‘