北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初1686号
原告石国强，男，1976年1月20日出生。
原告肖桂平，男，1969年12月31日出生。
二原告委托代理人郭宏，北京市亚东律师事务所律师。
被告张得春，男，1963年2月19日出生。
委托代理人刘志强，北京市双强律师事务所律师。
原告石国强、肖桂平与被告张得春土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告石国强、肖桂平及其委托代理人郭宏、被告张得春及其委托代理人刘志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告石国强、肖桂平诉称：原、被告于2006年8月31日签订《房屋土地租赁协议》，协议约定被告将其承包的八仙庄村三亩土地出租给原告，租金为每年每亩6000元，支付方式为五年一付。协议签订后，被告向原告交付了协议项下的相关土地，原告也一直按照合同履行租金的支付义务。原告经被告同意，在租赁土地上建造了房屋、相关附属设施、种植了树木等；协议约定原告在租赁土地上修建的房屋所有权归原告所有，如遇拆迁等占地房屋赔偿款总额的20%归被告，80%归原告。协议履行期内，按照北京市委、市政府的安排部署，原告租赁的土地被镇政府和村委会收回进行平原造林。镇政府及村委会委托专业机构对租赁土地上的建筑物等进行了评估，经评估，原告出资所建房屋、附属设施等地上物及树木的价格共计1037298.25元。现被告因补偿款的分配等问题与原告发生争议，经多次协商无果，现原告为维护其合法权益，特诉至法院请求：1、判令确认昌平区北七家镇八仙庄村东“三亩地”地块上的地上物补偿款829838.6元归原告所有；2、判令被告退还原告十一个月租金16500元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张得春辩称：一、被告认为原告起诉案由不合适，因为原、被告在2006年8月31日签订合同，合同名称是房屋土地租赁协议，当时的土地上有房屋，2006年土地租赁时，被告把11间房屋和相关附属设施出租给二原告。二、被告认为原、被告于2006年8月31日签订的合同是无效合同，原告起诉的依据主要就是合同，无效合同没有约束力。无效的理由：1、双方签订合同时没有经过村委会同意，2000年9月，被告跟经济合作社签订合同，其中内容之一就是被告不经过村委会同意不得转包土地。2、被告跟村委会签订合同是承包关系，承包是家庭成员承包而不是被告一个人承包，但是被告家里有父亲、孩子和爱人，实际上被告没有家庭成员的同意擅自和二原告签订了合同，所以从签订合同的主体来看是无效合同。3、二原告得到房子和土地以后主要是建厂房仓库经营，改变了土地用途。4、被告把房屋和附属设施出租给二原告以后，原告没有经过被告同意就把房屋和附属设施拆除了，从上述四个理由来看合同不具备一定的约束力，所以原告依据这个合同起诉是没有事实和法律依据的。三、针对原告主张退还11个月的租金，被告不同意。二原告和拆除公司签订合同的时间是2015年，但这个时间不是二原告搬走的时间和实际拆迁时间。被告认为导致双方2006年8月31日合同无效的原因，原、被告都有过错，我们当时把被告和村委会签订的合同也给二原告看了，但当时二原告没有理睬这件事情，被告就没有继续坚持，双方都有过错导致这样的结果，所以拆迁款应当80%归被告，20%归二原告。拆迁有一半是地钱，一半是土地的建筑物的钱，土地是被告的，土地上的建筑也应当有一部分补偿给被告。拆迁款的分配，被告要求75万元，对方25万元；租金不予退还；诉讼费由原告承担。
经审理查明：张得春系北京市昌平区北七家镇八仙庄村村民。2000年8月31日，张得春与原北京市昌平区北七家镇八仙庄村经济合作社签订《土地承包合同》，约定张得春承包八仙庄村东部，原第二坟场马家坟地土地3亩，东西长90米、南北宽22.50米；用于种植业生产，承包期为30年，自2000年9月1日至2030年8月31日；在合同第二条中约定张得春合同转让必须经原北京市昌平区北七家镇八仙庄村经济合作社同意后方可进行，否则按违约处理。此外，合同双方还对土地承包费用、其他权利义务及违约责任进行了约定。2000年9月12日，张得春与原北京市昌平区北七家镇八仙庄村经济合作社就上述《土地承包合同》进行了公证。
2006年8月31日，张得春（甲方）与石国强、肖桂平（乙方）签订了《房屋土地租赁协议书》，约定根据甲方与北七家镇八仙庄村经济合作社签订的土地承包合同为基本原则，经双方共同协商自愿订立合同：一、土地位置概况：东西长90米、南北宽22.5米，合计三亩地。二、乙方用途：乙方在第一条规定的位置上自建房屋，主要用于库房、工人住宿及材料加工，加工材料时其噪声不能超过国家标准。三、租赁费与交费方式：租赁使用期限为24年，自2006年8月31日至2030年8月31日期满，租赁费每亩每年人民币6000元整，每五年交一次租赁费，计三亩地共计人民币9万元，不足五年按实际年数交费，合同期内的租赁费每亩单价为6000元，甲乙双方不得调整。四、双方的责任和义务：甲方保证乙方用水、电的供应，水电费由乙方支付；甲方家庭成员不得以任何借口干涉，不得以任何理由终止合同。五、违约责任：2、原甲方与本村签订的合同中规定土地上用于养殖，今甲方同意乙方在本案土地上建房用于加工、住宿等。六、附则：1、乙方在该土地上修建房屋的所有权归乙方所有，如遇国家拆迁、开发商占用，所取房屋赔偿金总额的20%归甲方所有，80%归乙方所有；合同期满后乙方自建房屋设施甲乙双方各占50%的产权。2、甲方负责乙方在该村的所有一切协调工作，但不收取任何费用。3、本协议期满后，甲方本着平等条件下优先租给乙方。4、本协议有效期内因国家拆迁、开发商占用，乙方已经支付给甲方的租赁费，按实际使用期计算，剩余的甲方无条件退还乙方，甲方不得以任何借口拖欠。合同签订后，张得春交付石国强、肖桂平合同约定地块，石国强、肖桂平交付张得春2006年8月31日至2011年8月30日共计5年的租金9万元。2011年8月31日，石国强、肖桂平交付张得春2011年8月31日至2016年8月31日期间的土地租金9万元。石国强、肖桂平在承租土地上建设了房屋及相关附属设施、种植了部分树木。
2015年，根据政府部门部署规划，昌平区北七家镇八仙庄村进行环境整顿，重新规划利用土地进行平原绿化项目。昌平区北七家镇八仙庄村集体对解除土地承包合同配合平原绿化项目的村民给予地上物补偿。2015年4月23日，北京市昌平区北七家镇八仙庄村股份经济合作社（以下简称八仙庄经合社）针对石国强、肖桂平在承租土地上所建部分房屋与张得春签订《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》（编号：0022#），约定张得春同意于2015年4月30日前将位于八仙庄村村东（三亩地）约0.5亩地块上的农村集体土地腾退完毕，并交付八仙庄经合社收回土地使用权，以保证平原造林施工单位如期进场施工；腾退交付土地后，八仙庄经合社将支付张得春腾退补偿金人民币60801.78元。2015年8月16日，八仙庄经合社与石国强、肖桂平签订《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》（编号：0090#），约定石国强、肖桂平同意于2015年8月26日前将位于八仙庄村村东（三亩地）约1.5亩地块上的农村集体土地腾退完毕并交付八仙庄经合社，八仙庄经合社将支付石国强、肖桂平腾退补偿金478680.53元（分别支付张得春20%，即95736.11元；石国强、肖桂平80%，即382944.42元）。同日，八仙庄经合社与石国强、肖桂平还签订了一份《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》（编号：0091#），约定于2015年8月26日前将位于八仙庄村村东（三亩地）约1.5亩地块上的农村集体土地腾退完毕并交付八仙庄经合社，八仙庄经合社审计审结后将支付腾退补偿金人民币498634.12元（分别支付张得春20%，即99726.82元；支付石国强、肖桂平398907.30元）。石国强、肖桂平在约定的时间内腾退了涉案土地。因张得春对上述补偿款的分配比例不予认可，未在上述编号分别为0090#、0091#地上物腾退协议书上签字。经石国强、肖桂平申请，本院依法调取了上述两份0090#、0091#地上物腾退协议书及腾退补偿明细表，补偿明细表载明了上述补偿款系对房屋及附属设施、树木的补偿。现石国强、肖桂平诉至本院，要求确认北京市昌平区北七家镇八仙庄村东（三亩地）地块上的地上物补偿款中的829838.6元归其所有；并要求张得春退还十一个月的租金16500元。
上述事实，有《土地承包合同》、公证书、《房屋土地租赁协议书》、收条、三份《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》北七家镇八仙庄村平原造林土地腾退补偿明细表及双方当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《房屋土地租赁协议书》，约定被告将其承包用于种植业生产的部分八仙庄村集体土地出租给原告自建房屋，主要用于库房、工人住宿及材料加工，因涉案地块的土地性质为农用地，同时双方未经合法审批签订《房屋土地租赁协议书》约定将集体所有的土地出租用于非农业建设，故双方就涉案土地租赁签订的集体土地租赁合同性质的《房屋土地租赁协议书》属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均认可涉案的租赁土地已被八仙庄村集中统一收回，故原告无须再返还涉案租赁土地。原告依据签订的《房屋土地租赁协议书》而支付给被告的土地租金，基于《房屋土地租赁协议书》系无效合同，本应予以返还，但鉴于原告自2006年8月至2015年8月期间已实际占有使用涉案租赁土地，应当向被告支付土地使用费。至于土地使用费的给付标准，本院参照原、被告双方约定的租金标准确定，因原告已经实际支付租金（使用费）至2016年8月31日，土地使用费亦应按实际使用期限计算，根据双方约定的涉案土地租金每年18000元的计算标准，故原告要求被告返还十一个月的租金16500元，具有事实和法律依据，本院予以支持。
虽原告未经规划及相关主管部门审批在承租土地上建设了地上物，改变了土地农用地用途，但鉴于因平原造林规划需要，涉案土地已被村集体收回，八仙庄经合社已对原告在涉案土地上建设的地上物进行了评估，同意对地上物腾退予以经济补偿，同时，原、被告在租赁合同中约定的“乙方（石国强、肖桂平）在该土地上修建房屋所有权归乙方所有，如遇国家拆迁、开发商占用，所取得房屋赔偿金总额的20%归甲方（张得春）所有，80%归乙方所有”，是双方当事人真实意思表示，本院据此确认双方分别于八仙庄经合社签订的三份《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》中确定的腾退补偿金共计1038116.43元，其中20%归被告所有、80%归原告所有，即石国强、肖桂平应得补偿款830493.14元、张得春应得补偿款207623.29元。故二原告要求确认涉案土地地上物补偿款829838.6元归其所有，于法有据，本院予以支持。
关于被告辩称在出租给二原告时土地上尚有11间房屋和相关附属设施以及涉案土地地上物腾退补偿款的80%应归其所有，但被告并未提供相应的证据材料予以证明，且二原告对此不予认可，其辩称缺乏事实和法律依据，故本院不予彩信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、三份《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》（合同编号为0090#、0091#、0022#）中载明的位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村东（三亩地）地块上的地上物腾退补偿款中八十二万九千八百三十八元六角归原告石国强、肖桂平所有。
二、被告张德春于本判决生效后七日内返还原告石国强、肖桂平租金（土地使用费）一万六千五百元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六千一百三十二元，由被告张得春负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炜鑫
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 李 尧