山东省泰安市中级人法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第724号
上诉人（原审原告）邵泽明。
委托代理人毕俊斌，山东公允律师事务所律师。
委托代理人王浩，山东公允律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）于焕，城镇居民。
委托代理人王梅。
上诉人邵泽明因房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告于焕有位于泰安市泰山区市场街的房屋一套，并于1991年参与拆迁。1991年4月10日，于焕与泰安市城市建设房屋拆迁办公室（下称拆迁办）签订协议书一份，约定：1、拆迁面积44.18m2，安置面积51.846m2；2、该楼竣工后分配面积如稍有差距，按规定双方补差价后签发住房证，持住房证住房；3、该户同意确权，按规定每平方米交款10元，超住部分按规定交款。1992年1月22，泰安市拆迁办公室向于焕颁发拆迁户住房证，该证载明于焕新居地址为市场小区5栋602号，分配面积51.85m2。1991年4月18日，拆迁办出具搬迁户结算明细表，载明于焕房屋的结算费用，且账已结清，凭本表办理住房手续；该户要求确权。1992年8月3日，主管机关向于焕出具印契、草契纸，于焕交纳了契税。1993年2月22日，原被告签订房屋买卖合同一份，约定：“立卖契人于焕因手中空乏，经介绍人将市场居民区五号楼602房间三人协商言明卖价叁万贰仟元整出卖于邵泽明名下。当面交足不欠，永无反悔，立字为证。卖主于焕。买主邵泽明。介绍人李某某。”次日，原告取得涉案房屋钥匙。同年4月5日，原告与被告之父于某签订协议书一份，就涉案房屋储藏室达成协议，约定原告另付700元，储藏室归原告所有。于某、邵泽明及证明人李某某在协议上签字。协议书底部注明：“此房产权在于焕名下，于焕于某系父女关系，于焕全权委托于某办理此事。”庭审中，原告提交拆迁协议书、拆迁户房屋登记表、拆迁户住房证、拆迁户结算明细表、印契、草契纸、契税收据原件，并申请介绍人李某某出庭作证，以证实上述事实。于焕辩称涉案房屋一直由其父于某及哥哥管理，由于某对外出租并收取租金，拆迁的相关手续为何由原告持有被告不清楚；被告未向原告出售房屋，亦不知道涉案房屋被出售；被告有多套房产，且被告常年患病，故此从未了解过涉案房屋的使用情况。关于涉案房屋为何长期未办理房产证，原告述称原因有两个，一是涉案房屋系回迁房，双方签订购房协议时涉案房屋尚不具备办证条件；二是涉案房屋具备办证条件之后原告无法与被告取得联系，而联系到被告后，被告又拒绝为原告办证。经原审法院到泰安市房地产管理局核实，涉案房屋现在确实已开始办理房产证，回迁户携带拆迁手续即可自行办理。
原审法院认为，本案争议焦点为原告提交的购房合同是否真实。原告主张购房合同由被告之父于某代理被告签订，被告辩称其不知道出售涉案房屋的事实。首先，双方就储藏室签订的协议书中明确备注“此房产权在于焕名下，于焕与于某系父女关系，于焕全权委托于某办理此事”，该证据可直接证明于焕知悉出售房屋的事实；第二，于焕房屋拆迁的相关手续原件均由原告持有，而被告未能提出由原告持有的合理事由。在购房时索要拆迁手续的原件系购房人对自身权利的一种保障手段，符合交易习惯。该事实可以印证于焕知悉出售房屋的事实；第三，介绍人李某某当庭作证，陈述了房屋交易过程，可以证实出售房屋的事实；第四，于焕系泰安居民，长期在泰安居住，自1993年涉案房屋被出售至今已20年。于焕关于在如此长的时间内其对涉案房屋被出售的事实毫不知情的主张不符合常理。综上，被告于焕应知悉并认可房屋出售的事实。于某的行为系代理行为，合同的权利义务应由被代理人于焕享有和承担。原被告就涉案房屋及储藏室签订的两份协议书是双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，原审法院予以确认。原被告之间系房屋买卖合同关系，涉案房屋尚未登记在原告名下，故此，原告对涉案房屋享有的系债权，而非物权，对原告要求判令涉案房屋归原告所有的请求原审法院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。现在涉案房屋尚未办理初始登记，属不得办理转让等权属变更登记之情形，故对原告要求被告办理房产过户的诉讼请求原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决：驳回原告邵泽明的诉讼请求。案件受理费3500元由原告邵泽明负担。
上诉人邵泽明不服原审判决上诉称，1、原审判决适用法律不当，没有保护依法成立的合同；2、被上诉人协助上诉人办理产权登记手续系房产买卖合同的从属义务，原审法院驳回上诉人的诉讼请求，损害了上诉人的正当权利；3、涉案房产已成就办理产权登记的条件，被上诉人不协助上诉人办理产权登记手续系违约；4、被上诉人应当承担继续履行的违约责任；5、上诉人在涉案房屋中居住长达20年之久，原审法院驳回上诉人的诉讼请求给上诉人造成了极大的损失。请求：撤销原审判决，依法判令被上诉人协助上诉人办理产权登记手续。一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人于焕辩称，上诉人与被上诉人从未签订过房屋买卖合同，也从未委托他人签订过涉案房屋的买卖合同，被上诉人也未收取过任何房款，上诉人一审主张多次找被上诉人办理房产过户，但事实上被上诉人和上诉人至今从未见过面，上诉人主张其在涉案房产中居住近20年，但却从未找被上诉人办理房产的相关手续，上诉人的这一行为说明上诉人很清楚其并非与被上诉人签订的合同，因此，一审中上诉人所出示的房屋买卖合同对被上诉人不发生法律效力；不动产以登记为准，涉案房产是回迁楼，尚未办理过房产证，原审法院认定原告具有债权，而不是物权完全符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人房屋拆迁的相关手续原件均由上诉人持有，而被上诉人对此未能提出合理事由，且因购房时涉案房屋尚无法办理产权登记，上诉人索要拆迁手续的原件系对自身权利的一种保障手段，符合交易习惯，该事实可以印证被上诉人知悉涉案房屋出售的事实，一审期间涉案房屋买卖合同的介绍人李某某亦出庭作证，陈述了房屋交易过程，同时，被上诉人系泰安居民，长期在泰安居住，自1993年涉案房屋被出售至今已20余年，被上诉人关于在如此长的时间内其对涉案房屋被出售的事实毫不知情的主张不符合常理，以上事实能够相互印证，足以证实被上诉人应知悉并认可房屋出售的事实，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，在性质上属于管理性规范，而非效力性规范，该条规定的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由，在此情况下，一审认定涉案房屋买卖合同系有效合同，合同的权利义务应由被上诉人享有和承担符合法律规定。因双方当事人系房屋买卖合同关系，涉案房屋尚未登记在被上诉人名下，一审认定上诉人对涉案房屋仅享有债权，而不享有物权符合法律规定，对上诉人要求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求予以驳回并无不当。关于双方所签订的房屋买卖合同是否能够继续履行的问题，一审期间已经查明，涉案房屋现在已经可以办理房产证，合同的履行已无障碍，被上诉人完全可以在办理初始登记后，再行办理过户登记，因此，一审判决驳回上诉人要求被上诉人协助办理产权登记手续的诉讼请求于法无据，本院依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2013）泰山民初字第1949号民事判决；
二、被上诉人于焕于本判决生效后30日内协助将涉案房屋（即：编号为市-167《拆迁户住房证》所载明的房屋）产权过户至上诉人邵泽明名下。
三、驳回上诉人邵泽明的其他诉讼请求。
一审案件受理费3500元，二审案件受理费3500元，共计7000元均由被上诉人于焕负担。被上诉人所应负担的二审案件受理费3500元已由上诉人向法院预交，此款待履行本判决时由被上诉人一并向上诉人支付。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 刘增凯
二〇一四年九月二十二日
书记员 高学茹