广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民一初字第1174号
原告：梁国荷，男，1957年3月17日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
原告：林玉珊，女，1959年6月12日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
原告：梁家伟，男，1989年11月24日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，
三原告共同委托代理人：庄建发、何沛銮，分别系广东香山律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东区龙井街6-8号10卡，组织机构代码28214277-8。
法定代表人：阮宇忠。
委托代理人：蔡丹、李碧玉，分别系广东中元（中山）律师事务所律师、实习律师。
原告梁国荷、林玉珊、梁家伟诉被告中山市富湾房地产发展有限公司（以下简称富湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁国荷、林玉珊、梁家伟委托代理人庄建发、何沛銮，被告富湾公司委托代理人蔡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁国荷、林玉珊、梁家伟诉称：原告于2008年8月5日购买了位于中山市火炬开发区××号商铺，并与富湾公司签订了中山市商品房买卖合同（合同编号：0801018012），合同约定涉案房产建筑面积为68.75平方米，其中套内建筑面积60.69平方米，总房款374814元，后经房管部门确认涉案房产产权登记建筑面积为66.85平方米，其中套内建筑面积60.67平方米。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同性质上属格式合同，而合同补充协议第四条，为排除被告在面积差异时需要承担的补偿责任。依据我国合同法第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此原告认为此条款无效。被告实际交付的房屋减少了1.9平方米，故被告应退还原告房价款10358.50元及利息。合同第十四条约定被告应在房屋交付使用后720日内办理房地产权属证书，在被告在2008年8月5日交付商品房原告使用，但直到2014年4月17日被告才为原告完成房地产权属证书，明显超过合同约定的办证期限，应按照双方签订的商品房买卖合同第十四条第二项处理。综上，原告特诉至法院，请求判令被告：1.退还原告房价款10358.50元及利息；2.支付逾期办理房地产权属证书违约金共计3748.14元；3.承担本案的诉讼费。
庭审中，原告明确第一项诉讼请求中请求被告退还原告了房价款按照购房单价×面积差额计算，利息从起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至清偿之日止。
原告梁国荷、林玉珊、梁家伟对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：中山市商品房买卖合同1份；房地产证、土地使用证各1份。
被告富湾公司辩称：买卖双方所签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，其条款内容符合法律规定，对双方具有约束力。原告提起的诉求没有依据，对于商品房买卖过程中出现面积差异的处理，建设部在2001年颁布的商品房销售管理办法第20条有明确规定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第14条也有明确规定，再结合本案买卖双方在合同中第四条约定双方选择交易方式是按套出售，该套商品房的总价是374814元。在合同的第17页附件五、合同补充协议的第四条双方再次明确了对涉案合同第5条面积差异的处理，双方确认变更为该商品房整套出售，当商品房建筑面积包括套内面积及分摊面积，发生差异部分不影响合同交易价格，买卖合同双方不做任何的补偿。被告认为原告提出的该合同条款为格式条款，没有法律依据。124号商铺的套内面积只相差0.02平方米，完全不影响原告使用。涉案商铺于2009年3月实际交付使用，交付使用已长达5年以上，如果原告认为合同条款不公平，原告可以在知道发生不公平条款一年内向法院申请撤销该条款。而且产权出证时间距今远远超过1年，出证时间是2014年4月17日，既然原告没有向法院申请撤销该条款，该条款对于双方均有约束力，因此原告提起的诉求第一项没有任何依据。房屋面积出现差异不是被告的过错，原告无权要求罚息。因为商品房是特殊的商品，面积由预测面积及实测面积构成，预测面积是销售的面积，是根据设计院所提供的设计图预测出来，只有当整个项目开发建设竣工后进行实测才能知道实测的面积是多少，所以在此操作过程中并不是因为开发商主观造成的，而是因项目开发的特殊性造成的，也是建筑行业所允许的，所以原告要求利息没有法律依据。对于逾期办证，被告愿意按照合同约定承担违约责任，在确定违约金后，通过代缴物业管理费的方式去分期支付违约金，原告认为涉案商铺发生差异不能接受，被告愿意向原告退回涉案商铺并按照银行同期存款利率补偿。
被告富湾公司对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：嘉汇园物业管理协议书1份。
经审理查明：2008年8月5日，富湾公司与梁国荷、林玉珊、梁家伟签订中山市商品房买卖合同1份，约定梁国荷、林玉珊、梁家伟向富湾公司购买位于中山市火炬开发区××号商铺，该商铺建筑面积66.85平方米，其中套内建筑面积60.67平方米；该商铺属预售商品房，按套出售并计价，总金额为374814元。合同附件五补充协议一第4条约定对涉案合同第五条面积确认及面积差异处理，双方确认变更为该商品房属整套出售，当商品房建筑面积（包括套内面积、分摊面积）实测面积与合同约定面积发生差异的，不影响合同交易价格，买卖双方不作任何补偿。合同还约定了其他条款。合同签订后，梁国荷、林玉珊、梁家伟向富湾公司支付了全部购房款374814元，富湾公司于2009年3月21日将案涉商品房交付梁国荷、林玉珊、梁家伟使用，梁国荷、林玉珊、梁家伟于2014年4月17日取得案涉商品房房地产权证书，房地产权证书登记记载涉案房产建筑面积为68.75平方米，套内建筑面积为60.69平方米。梁国荷、林玉珊、梁家伟于2015年7月3日诉至本院，提出前述请求。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。梁国荷、林玉珊、梁家伟与富湾公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。
关于房产面积差异款的问题。对于涉案商品房的售价，梁国荷、林玉珊、梁家伟与富湾公司明确约定按套定价销售，该条款只是对房屋计价方式的约定，并没有免除出卖方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”本案中，梁国荷、林玉珊、梁家伟与富湾公司已明确约定涉案商品房按套计价374922元出售，对于房产面积差异的处理方式，双方应遵循合同约定，双方均不需对面积差异作补偿。需要说明的是，并不是“只要合同约定按套计价，那么无论房产实测面积差异多大，买受人都不可以主张按实补价”，如果实测面积与合同约定面积差异过大，导致显失公平，则买卖一方均可请求撤销合同或变更合同。梁国荷、林玉珊、梁家伟如认为在签订合同时对房屋价款及房产面积差异的约定存在重大误解或显失公平，则可以请求撤销合同或变更合同，但梁国荷、林玉珊、梁家伟明确表示不主张合同无效，也不申请撤销或变更合同。而本案中，对于合同约定面积与房产实测面积差异也不存在过大致使显示公平的情况。故此，梁国荷、林玉珊、梁家伟诉请富湾公司退还面积差异款，理据不足，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的问题。梁国荷、林玉珊、梁家伟主张富湾公司存在逾期办证的违约行为，富湾公司对上述主张亦予以确认并同意赔偿逾期办证违约金。根据合同约定，富湾公司逾期办证的，应按已付房价款1%向梁国荷、林玉珊、梁家伟支付逾期办证违约金。梁国荷、林玉珊、梁家伟诉请判令富湾公司支付3748.14元（374814元×1%）逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中山市富湾房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁国荷、林玉珊、梁家伟支付逾期办证的违约金3748.14元；
二、驳回原告梁国荷、林玉珊、梁家伟的其他诉讼请求。
案件受理费153元，减半收取为76元（原告已预交），由原告梁国荷、林玉珊、梁家伟负担56元，被告中山市富湾房地产发展有限公司负担20元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内径付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 杨颖
二〇一五年九月三十日
书记员 黄莺
姚志姬