重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0107民初5302号
原告（反诉被告）：重庆万泰建设（集团）有限公司。住所地：重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域4幢顶-1，组织机构代码78421954-4。
法定代表人：高宗辉，该公司总经理。
委托代理人：赖思奇，国浩律师事务所律师。
委托代理人：唐燕婕，国浩律师事务所律师。
被告：重庆一品建设集团有限公司设备安装分公司。住所地：重庆市巴南区鱼洞镇鱼轻路83号，统一社会信用代码915001139034006386。
负责人：邹贤明，该公司总经理。
被告（反诉原告）：重庆一品建设集团有限公司。住所地：重庆市巴南区一品镇新街19号，统一社会信用代码91500113203404742P。
法定代表人：李嘉豪，该公司总经理。
二被告共同委托代理人：刘殿玲，重庆睿渝律师事务所律师。
二被告共同委托代理人：高阳，重庆睿渝律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆万泰建设（集团）有限公司（以下简称万泰公司）诉被告（反诉原告）重庆一品建设集团有限公司（以下简称一品公司）、被告重庆一品建设集团有限公司设备安装分公司（以下简称一品分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，一品公司向万泰公司提起反诉，由于反诉与本诉基于相同的法律关系，适用相同程序，且均由本院管辖，本院依法予以合并审理。本案由代理审判员桂克适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万泰公司委托代理人赖思奇，被告（反诉原告）一品公司、被告一品分公司的委托代理人刘殿玲、高阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）万泰公司诉称：2015年4月28日，万泰公司与一品分公司签订了《土地租赁意向合作协议》，约定由一品分公司将涉案地块租赁给万泰公司使用，土地面积22062平方米，租用面积以万泰公司实际使用面积为准；土地租赁期限从2015年1月1日起，租赁期限暂定为7个月，具体租赁时间以双方高层协商为准；月租金总额为200000元/月，具体租金结算金额以双方高层协议为准；万泰公司应于签订合同后3个工作日内一次性向一品分公司支付保证金500000元。合同签订后，万泰公司向一品分公司支付了500000元保证金。2015年5月26日，涉案土地由重庆市九龙坡区人民政府九龙园区管理委员会征收完毕，一品分公司不再享有该土地的使用权，故万泰公司实际使用该租赁土地的时间为2015年1月1日至2015年5月25日。由于双方在合同中约定租金价格以双方高层协商为准，但后来双方并未达成补充协议，故只能视为约定不明，参考周围邻近地块的租金价格以及万泰公司与涉案地块后来的土地使用权人重庆瑞盈实业有限公司签订的租赁合同，涉案土地的月租金价格最多为1000元/亩。因此，一品分公司应扣除租金费用后，将剩余的保证金返还给万泰公司。万泰公司多次要求一品分公司返还剩余保证金，其均予以拒绝。另，根据公司法的规定，总公司应对分公司的债务承担责任。万泰公司遂起诉请求：判令一品公司、一品分公司向万泰公司返还保证金475833.33元，并从2015年5月26日起以475833.33元为基数按照中国人民银行发布的商业银行同期同类基准贷款利率向万泰公司支付资金占用利息至付清之日为止。
被告（反诉原告）一品分公司、被告一品公司共同辩称：双方已在合同中对租金进行了约定，应按照约定的金额进行支付，万泰公司已交纳的50万元保证金全部用于冲抵租金后，尚欠付一品分公司租金30万元，万泰公司应当补交该部分租金，请求驳回万泰公司诉讼请求。
被告（反诉原告）一品分公司诉称：2014年12月1日，万泰公司在未告知一品分公司的情况下，擅自使用了一品分公司位于蟠龙（彩云印象后）编号为九龙园区A区F19/02地块。双方遂发生争议，后经双方协商签订了《土地租赁意向合作协议》，该协议对租赁土地的范围、面积、保证金、月租金金额等项目均进行了约定，并同时约定万泰公司应在每月5日前支付当月租金，如逾期支付租金应从逾期之日起按每日当年租金总额0.1%的标准支付滞纳金。协议签订后，万泰公司仅支付了50万元保证金，并未按合同约定支付月租金。2015年5月26日，涉案地块被重庆市九龙坡区人民政府收回，万泰公司实际租用土地时间为5个月零25天，按合同计算租金应为1166667元。2016年1月22日，一品分公司致函万泰公司，要求其在以50万元保证金冲抵租金后再支付15万元租金即可，但万泰公司未予答复。因此，一品分公司遂起诉请求：判令万泰公司向一品分公司支付欠付的土地租金15万元，并从2015年5月6日起以年租金总额为基数按照每日0.1%的标准向一品分公司支付资金占用利息至付清之日为止。
原告（反诉被告）万泰公司辩称：万泰公司并不拖欠一品公司、一品分公司任何租金。根据双方签订的租赁合同可知，双方约定的合同条款并不明确，应当按照合同法第61、62条的规定，参照实际使用的土地面积及租金市场价计算租金，由此可知万泰公司不仅不拖欠一品公司、一品分公司租金，反而一品公司、一品分公司因违反后合同义务，未及时返还原告相应保证金，应承担相应责任。原告不存在违约行为，且该违约金本身也约定过高。
经审理查明：2015年4月28日，万泰公司（乙方）与一品分公司（甲方）签订了《土地租赁意向合作协议》，约定由乙方向甲方租赁位于蟠龙（彩云印象后）编号为九龙园区A区F19/02地块，土地面积22062平方米（折合33.09亩），租用面积以乙方实际使用面积为准；租赁起算时间为2015年1月1日，租赁期限暂定7个月，具体租赁时间以双方高层协商为准；乙方应于合同签订后3个工作日内一次性支付甲方租赁保证金50万元，乙方租赁期满，租金支付完毕，经双方对账确认后，一次性无息退还该保证金；乙方租赁土地的税后月租金总额为200000元，具体租金结算金额以双方高层协商为准，支付期限为每月5日前支付；如乙方不能按合同约定支付租金，从滞纳之日起，每日按当年租金总额的0.1%承担滞纳金。合同签订后，万泰公司向一品分公司支付了50万元保证金。
2016年1月18日，万泰公司向一品分公司发出《关于一品建设九龙园区A区F19/02地块办理租地结算及退还保证金的工作联系函》，载明万泰公司与一品分公司办理结算需双方确认以下事项：1、租地面积，万泰公司于2014年12月31日、2015年6月1日分别与九龙园区管委会下属的政府平台公司签订土地使用协议中的实际租用面积为5328平方米，折合8亩地；2、租地单价，万泰公司于2014年12月31日、2015年6月1日分别与九龙园区管委会下属的政府平台公司签订土地使用协议中的单价分别为1000元/亩/月、300元/亩/月，且该片区租地单价一般是1000元至3000元/亩/月。2016年1月22日，一品分公司向万泰公司回函，载明根据双方签订的土地租赁协议，除万泰公司已缴纳的50万元保证金外，其还应向一品分公司补交租金30万元，一品分公司自愿降低为15万元。
庭审中，万泰公司主张其实际使用的涉案土地面积为5亩，其在2016年1月18日向一品分公司发出的工作联系函中载明的8亩土地中有3亩土地是向重庆九力工程建设有限公司租赁所得；一品公司、一品分公司主张万泰公司在其发出的工作联系函中已自认其使用的涉案土地面积为8亩；万泰公司主张其租赁土地的起始时间为2015年1月1日；一品公司、一品分公司主张起始时间为2014年12月1日，但无证据证明；万泰公司主张双方在《土地租赁意向合作协议》中并未就租赁单价进行明确约定，而后也未达成补充协议，因此参照周边邻近土地的市场租赁价格来确定租赁单价；一品公司、一品分公司主张双方已在租赁协议中明确约定了涉案土地的月租金价格，协议中载明的“具体租金结算金额以双方高层协商为准”是指的在租赁期限届满时双方可以对最终的结算总金额进行协商，并非是指对20万元/月的租金单价再进行协商；万泰公司主张其并不欠付一品公司、一品分公司任何租金，不应承担迟延付款的违约责任，即使法院认定万泰公司构成违约，双方约定的违约金过高，请求予以降低；双方均确认万泰公司实际使用涉案土地的截止时间为2015年5月25日。
上述事实，有双方当事人陈述、土地租赁意向合作协议、转账凭证、收据、工作联系函、回复函等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。双方签订的土地租赁协议系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，双方的主要争议焦点在于《土地租赁意向合作协议》中的租金单价是约定明确还是约定不明。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”双方在《土地租赁意向合作协议》中关于租金单价的表述为“乙方（万泰公司）租赁土地的税后月租金总额为200000元/月（具体租金结算金额以双方高层协商为准）”，故根据该条款的文义进行解释，可知双方在签订合同时对于月租金明确约定为20万元，在租赁期限届满后双方可对最终的总租金在结算时进行协商，但不能以此否认双方对月租金20万元的约定，故对该租金价格本院予以确认；万泰公司主张按照1000元/亩/月的标准计算涉案土地租金，不符合双方合同约定，本院不予采信；对于万泰公司实际使用土地的面积，万泰公司主张是5亩，一品公司、一品分公司主张为8亩，但双方在租赁合同中并未明确约定租赁面积，根据万泰公司向一品分公司发出的工作联系函载明的内容，可以推定万泰公司实际使用涉案土地的面积为8亩；合同中载明的租赁期限的起始时间为2015年1月1日，一品公司、一品分公司主张起始时间为2014年12月1日，但未举证证明，本院不予采信，故万泰公司实际使用涉案土地的时间应为2015年1月1日至2015年5月25日，共计5个月零25天。万泰公司应支付的租金为（20万元/月÷33.09亩×8亩×5
根据租赁协议约定，在签订协议后万泰公司除需向一品分公司支付50万元保证金外，还需每月按时支付租金，如逾期支付则需按每日年租金总额0.1%的标准支付违约金。万泰公司并未按照合同约定支付租金，应当承担违约责任，其逾期付款的期间应从合同签订之日起至本案法庭辩论终结双方的保证金与租金进行冲抵时为止，即从2015年4月28日至2016年5月31日。但鉴于万泰公司支付的50万元保证金实际已超过一品分公司应当受领的租金总额，一品分公司并未因万泰公司的违约而遭受实际损失，为平衡双方利益，根据万泰公司的申请，本院酌情将违约金标准调整为日万分之一。故万泰公司应向一品分公司支付从2015年4月28日至2016年5月31日的逾期付款违约金，一品公司、一品分公司自愿从2015年5月6日开始主张，本院予以尊重。万泰公司应支付的违约金为（20万元/月÷33.09亩×8亩×12个月×0.0001×391天）=22687.22元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、被告重庆一品建设集团有限公司、被告（反诉原告）重庆一品建设集团有限公司设备安装分公司于本判决生效后5日内向原告（反诉被告）重庆万泰建设（集团）有限公司返还保证金217940.97元；
二、原告（反诉被告）重庆万泰建设（集团）有限公司于本判决生效后5日内向被告（反诉原告）重庆一品建设集团有限公司设备安装分公司支付违约金22687.22元；
三、驳回原告（反诉被告）重庆万泰建设（集团）有限公司的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）重庆一品建设集团有限公司的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4218元、反诉案件受理费1650元、保全费2895元，由原告（反诉被告）重庆万泰建设（集团）有限公司负担4000元，被告重庆一品建设集团有限公司、被告（反诉原告）重庆一品建设集团有限公司负担4763元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 桂 克
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 李光镜