北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第06438号
上诉人（原审被告）叶×1，男，1959年4月27日出生。
上诉人（原审被告）叶×2（曾用名叶×3），女，1964年9月18日出生。
被上诉人（原审原告）周×1，女，1966年10月15日出生。
原审第三人王×1，男，1988年1月17日出生。
委托代理人王×2（王×1之父），男，1960年9月17日出生。
委托代理人苏建国，北京市圣大律师事务所律师。
上诉人叶×2、叶×1因与被上诉人周×1、原审第三人王×1确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10854号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人周×1、被上诉人叶×1、叶×2、原审第三人王×1及委托代理人王×2、苏建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周×1一审诉称：周×1与叶×1于1997年2月3日在沈阳市民政厅登记结婚。婚后，周×1与叶×1于1997年共同购买了北京市朝阳区R3号房屋（以下称3号房屋），总价人民币（下文中货币均为人民币）2415857.17元。该房屋购买后，周×1与叶×1一直在此生活。叶×1出差时，周×1带两个孩子在该房屋居住生活。2011年11月，叶×1起诉周×1要求离婚，被朝阳法院驳回。在此过程中，周×1得知叶×1已于2010年底将夫妻共有的3号房屋私下过户给了叶×2。周×1非常震惊，叶×2明知该房屋系夫妻共同财产，叶×1无权单独处分。周×1找叶×2核实，叶×2承认是按叶×1要求做的，二被告间交易价格为106.7万元。同时叶×2承认已将房屋信息挂到中介准备出售。在周×1恳求下，叶×2表示将房屋销售信息从中介撤回，并表示不经哥嫂一致同意不会自行处分房屋。周×1多次要求叶×2返还房屋所有权，却一直未果。叶×1擅自处分夫妻共同财产的行为无效，叶×2明知房屋系周×1与叶×1的共同财产，明知该房屋是周×1与孩子的唯一住处，仍与叶×2买卖该房屋，显然是恶意行为，其取得房屋所有权的行为无效。故此起诉请求：1.确认二被告间的房屋买卖行为无效。2.判令叶×2返还3号房屋所有权，将3号房屋过户回叶×1名下。
叶×1一审辩称：不同意周×1的诉讼请求。3号房屋是在1998年3月签订的预售合同，首付款是用开发商欠我的工程款折抵的，用我的名字贷款100多万元，我在2007年左右还清了银行贷款拿到了产权证。后因经商需要资金，2008年11月21日用3号房屋做抵押用周×1的名字向中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行（以下称民生银行）贷款156万元。这次贷款没有按时偿还，民生银行打算起诉，我为了用3号房屋再次向银行贷款来偿还民生银行的贷款，所以把这套房屋过户给了叶×2。之后又用3号房屋做抵押向浦发银行借款320多万元，2010年12月16日做了抵押登记。向浦发银行的借款320多万元中100多万元用于偿还民生银行的剩余贷款，还有十几万的利息，剩下的钱打到了我的卡上。3号房屋过户给叶×2是周×1同意的，周×1与我和叶×2去公证处做了公证，所有的公证书都给周×1了。民生银行解除抵押和过户是同一天办的。还民生银行的贷款是北京安家世行融资担保有限公司（以下称融资公司）替我出的。现在浦发银行的贷款已经有十几个月没还了，我想把3号房屋卖掉还浦发银行的钱。3号房屋能卖480万元，还贷款380万元，剩不到100万元。我想让周×1用剩下的钱去租房住。
叶×2一审辩称：不同意周×1的诉讼请求。3号房屋房产证下来后，以周×1名义向民生银行借款，抵押人是周×1与叶×1。2010年12月16日原被告三方商量将房屋过户到叶×2名下，由于周×1是借款人，所以我们共同去长安公证处，共同委托融资公司做了二份委托合同，周×1与叶×1委托融资公司的李伟宏、张金霞办理3号房屋的提前还贷、解除抵押、注销抵押、领取房产证等相关手续。叶×2委托了融资公司的工作人员办理3号房屋的过户、抵押、领证等相关手续。周×1和叶×1都在公证书上签了字，所以我认为周×1知道这件事。周×1对于二被告的买卖协议不但知情，而且参与同意。周×1之所以起诉是因为与叶×1感情出现问题，违背诚实信用原则。
原审第三人王×1一审述称：我家人要给我买房，我母亲在2012年10月份开始通过中介公司寻找房源，后来通过麦田公司了解到3号房屋。第一次和卖房人见面是我母亲去的。后来签合同时我去了。签完合同后半个月叶×1带我和我父母以及麦田公司叫汪×1的男业务员去看了房，当天叶×1说他带着钥匙，他先上楼去了3号房屋，之后他下来说钥匙拿错了，因为楼下同户型房屋正装修，所以看了楼下的房屋。之后没几天叶×1把3号房屋内的照片发给了我们。我们和叶×1的成交价是480万元，钱都是我父亲出的。购房款到目前按照合同约定共支付了376万元，还差104万元约定交房时再付。房款都通过转账付到了叶×2的银行账户。但叶×2一直没交房，2013年6月叶×2说3号房屋是她嫂子周×1在住，我方与周×1协商未果，已起诉周×1和叶×2要求腾房。
一审法院经审理查明：周×1与叶×1于1997年2月3日在沈阳市民政厅登记结婚，婚后以叶×1的名字购买了3号房屋，周×1与叶×1在该房屋共同生活。叶×1于2008年9月23日登记为3号房屋所有权人。2008年11月21日，周×1与民生银行签订《个人借款合同》，向民生银行借款156万元用于公司经营。叶×1于同日与民生银行签订《个人抵押合同》，以3号房屋做抵押为该笔借款提供担保。民生银行在3号房屋上设立了抵押权登记。
叶×2持本院调查令向北京市长安公证处（以下称公证处）调取了如下材料：一、叶×1、周×1于2010年12月16日出具的《委托书》，委托张金霞、李伟宏代办如下事项：1.前往建委查询3号房屋权属情况。2.打印原贷款银行还款清单、未还款余额清单。3.偿还民生银行的贷款并签署相关文件，领取房屋所有权证等文件材料。4.注销设立在3号房屋及土地的抵押登记并领取房屋所有权证、国有土地使用权证及相关材料。二、公证处出具的《公证书》，证明叶×1、周×1在《委托书》上签字。三、叶×2于2010年12月16日出具的《委托书》，委托郑晓晨代办如下事项：1.办理3号房屋及土地的产权过户手续和缴纳相关税费及一切相关事项。2.办理3号房屋及土地的抵押登记手续及一切相关事项。四、公证处出具的《公证书》，证明叶×2在《委托书》上签字。
2010年12月21日，李伟宏以周×1名义向民生银行申请提前偿还贷款并于当日还清了剩余贷款本息共计1008455.82元。2010年12月24日，民生银行出具《解除抵押权的协议》，同意解除对3号房屋抵押权。此后民生银行对3号房屋抵押权登记被解除。
2010年12月28日，叶×1与叶×2办理了《存量房屋买卖合同（自行成交版）》的网签手续，该买卖合同约定：叶×1将3号房屋出售给叶×2，成交价106.7万元。同日，叶×1与叶×2办理了过户手续，将3号房屋过户至叶×2名下。叶×2未向叶×1支付房款。
2011年5月25日，叶×2与深圳发展银行股份有限公司北京分行（以下称深发展银行，后更名为平安银行）签订《个人担保贷款合同》、《个人循环授信额度合同》、《最高额抵押担保合同》，向深发展银行借款320万元用于个人生产经营，以3号房屋做抵押为该笔借款提供担保。深发展银行于2011年5月18日在3号房屋上设立了抵押权登记，于2013年4月23日撤销了该抵押权登记。
2012年12月20日，王×1与叶×2签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定叶×2将3号房屋出售给王×1，成交价480万元。2013年2月3日，王×1与叶×2办理了房屋买卖合同网签手续，网签备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定3号房屋成交价为330万元。2013年5月16日，叶×2与王×1办理了过户手续，将3号房屋过户至王×1名下。此后该房屋上设立了抵押登记。
周×1称，叶×1做事从来不和我商量。2008年确曾将3号房屋抵押给民生银行用我的名义借款156万元，是叶×1办好之后让我签的字。2010年12月叶×1说要贷款，让我配合做手续，但没说要用3号房屋做抵押贷款。叶×1说他都联系好了，让我去签字就可以了。我只知道委托书是办理解除抵押用的，不知道有别的目的。叶×1起诉离婚我才知道叶×1隐瞒这些事，把我住的3号房屋也卖了。
2011年11月，叶×1曾起诉周×1要求离婚，被法院驳回。
一审法院认为，夫妻对共同财产有平等的处理权，房屋买卖属于处分家庭财产的重大事项，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。根据查明的事实，3号房屋系周×1与叶×1婚姻期间购得，为二人夫妻共同财产，叶×2作为叶×1的妹妹，对上述情况明知。叶×1、叶×2辩称其买卖3号房屋前已经周×1口头同意，周×1对此不认可，叶×1、叶×2未能举证证明其主张，一审法院对此不予采信。周×1虽曾出具公证《委托书》，但委托权限限于解除3号房屋上的抵押登记相关事宜，并不包括出售该房屋。叶×1与叶×2未能举证证明周×1对于叶×1与叶×2买卖3号房屋一事知情且同意。叶×1擅自处分登记在其名下的共有房屋属于无权处分。叶×1与叶×2签订房屋买卖合同，以106.7万元的价格交易3号房屋，明显低于市价，且叶×2未支付相应对价。叶×1与叶×2明知3号房屋系周×1与叶×1的共同财产，明知该房屋是周×1与孩子的唯一住处，仍买卖该房屋，二人行为构成恶意串通，损害了周×1的合法权益，叶×1与叶×2所签买卖合同无效。对周×1要求确认二被告所签买卖合同无效的诉讼请求一审法院予以支持。
对于周×1要求叶×2返还3号房屋所有权的诉讼请求，叶×2基于与叶×1的恶意串通购买3号房屋，且未支付对价，故3号房屋虽然过户至叶×2名下，叶×2亦不构成善意取得，周×1有权要求叶×2返还房屋所有权。但鉴于叶×2已将3号房屋转卖并过户至王×1名下，在叶×2与王×1的买卖合同未经宣告无效，3号房屋所有权未返还至叶×2名下前，本案中目前尚无法判决叶×2返还房屋所有权。对周×1要求叶×2返还3号房屋所有权的诉讼请求，因存在履行不能，一审法院暂不予支持。周×1可与王×1、叶×2另案解决，在该案中一并提出要求将3号房屋返还至周×1、叶×1名下的相关诉求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、叶×1、叶×2于2010年12月28日就买卖北京市朝阳区R3号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效；二、驳回周×1的其他诉讼请求。
叶×2、叶×1不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.106.7万元是房屋网签价格，实际成交价格是叶×2利用涉案房屋贷款获得的320万元；2.叶×2实际支付了相应款项，贷款得到的320万元，其中156万元用于周×1偿还银行贷款，余款给付叶×1；3.叶×2购买房屋，系为解决被上诉人家的财务危机，并未与叶×1恶意串通损害其利益。实施的后果是代被上诉人偿还了贷款，并为其及子女留下利益。叶×2已向王×1及其父母说明，尾款支付周×1。综上，一审法院基本事实不清，适用法律错误，故请求：1.撤销（2013）朝民初字第10854号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
周×1辩称：不同意对方的上诉请求，同意一审判决。
原审第三人王×1述称：一审判决程序有误，王×1应为有独立请求权第三人参加诉讼，因其已合法取得房屋所有权。一审在认定事实上没有依据，应当驳回对方的诉讼请求。我方在最后才参加诉讼，涉案房屋是否构成夫妻共同财产，一审认定不清。一审认定上诉人恶意串通没有事实依据，不能以此为由判决无效。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院庭审中，叶×1提供了委托装修协议书、南湖花园公寓工程款结算单；叶×2提供欠款明细表、对帐回证函一张作为新证据，周×1对此不予认可。
上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经共同共有人同意，擅自以自己名义转让他人，买受人为善意的，房屋买卖合同有效。在本案中，涉案房屋系周×1与叶×1婚姻期间购买，属于夫妻共同财产。叶×1与叶×2系兄妹关系，对上述情况理应知晓。因叶×1、叶×2未能举证证明周×1对于叶×1与叶×2之间房屋买卖行为知情并且同意，故叶×1的行为属于无权处分。叶×1与叶×2签订房屋买卖合同中的房屋交易价格，明显低于房屋的实际价值，且叶×2未支付相应对价。故一审法院据此确认叶×1与叶×2之间买卖合同无效的处理结果，符合事实情况和相关法律规定，本院应予维持；对叶×1、叶×2的上诉理由，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由叶×1、叶×2负担（于判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费70元，由叶×1、叶×2负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
审 判 员 周文祯
代理审判员 孙颖颖
二〇一四年六月十九日
书 记 员 肖 斌