广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第156号
原告胡敦毅，男，汉族，住湛江市霞山区，公民身份号码×××。
委托代理人周玉涛，男，××年××月××日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被告黄国彪，男，汉族，住吴川市，公民身份号码×××。
被告陈泰在，男，汉族，住湛江市坡头区，公民身份号码×××。
原告胡敦毅诉被告黄国彪、陈泰在房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告胡敦毅的委托代理人周玉涛到庭参加诉讼，被告黄国彪、陈泰在经本院合法传唤无正当理由，未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡敦毅诉称，2014年9月14日，原告与被告黄国彪签订《商铺买卖合同》，将其名下位于湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦四层63号商铺转让给被告黄国彪，双方约定商铺转让费550000元，黄国彪于2014年9月15日支付150000元定金，余款待商铺过户到黄国彪指定人名下后一个月付清，逾期支付，违约方按每天1000元的违约金支付给守约方，陈泰在作为黄国彪的担保人在合同书上签名，保证在黄国彪不能支付余款的情况下由陈泰在代其支付，原告于2015年11月9日将涉诉的商铺过户到黄国彪指定人朱建伟名下。之后，黄国彪并没有按合同约定支付余款，按照合同约定从2014年12月9日开始，黄国彪应向原告支付每天1000元的违约金，经原告多次要求两被告支付部分购房款和违约金，到目前为止，被告还欠原告购房款371000元，违约金73000元。为了维护自身的合法权利，原告现向法院提起诉讼。请求：1、判令两被告支付原告购房款371000元、违约金73000元共计444000元（违约金计算至被告还清所有房款之日止，现暂计算至起诉之日止）。2、本案的诉讼费由被告承担。
原告胡敦毅在举证期限内提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、身份证复印件1份，证明原告诉讼主体身份；
2、《房屋买卖合同》1份，证明原告与被告黄国彪买卖房屋，且两被告应共同支付购房余款371000元和73000元违约金给原告的事实；
3、湛江市房地产登记申请书1份，证明原告于2014年10月29日向湛江市房管局提交房产所有权转移登记申请书，并按合同约定办理完结房产过户的事实；
4、房屋产权情况表1份，证明被告指定人已于2014年11月9日取得涉案房产所有权和被告应于2014年12月9日起向原告支付每天1000元违约金的事实；
5、欠据1份，证明被告应于2014年11月29日前还清原告的房款40万及逾期还款的，每天按1000元的违约金计算。
本院对原告胡敦毅上述证据材料审核认定如下：因两被告经本院合法传唤未能到庭，视其自愿放弃质证的权利。经与原件核对相符，本院对原告所有证据材料的真实性及合法性予以认可。
被告黄国彪、陈泰在未向本院提出答辩意见，也没有提供证据材料。
经审理查明，2014年9月14日，胡敦毅（甲方）与黄国彪（乙方）签订《房屋买卖合同》，陈泰在作为乙方法定担保人在《房屋买卖合同》中签名。《房屋买卖合同》与本案诉争的相关条款的主要内容为：一、甲方自愿将位于湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦四层63号商铺的一切所有权属出售转让给乙方，该物业房地产权证建筑面积约为55.44平方米，该物业房地产权证号为湛江CQ字第××号。二、经甲、乙双方协商，确定该物业成交价为550000元，在本合同签订当日至2014年9月15日当天，乙方需支付该物业购房定金150000元，乙方所支付的定金，由甲方收取。三、付款方式：一次性付款：乙方于该物业办理产权交割起至30天内，一次性付清购房余款给甲方，合计400000元。六、若因甲方原因造成该物业在2014年10月10日前不能到所属房管局办理所有权登记过户手续，即甲方违约，即日起甲方双倍返还所收乙方的定金，并赔偿给乙方成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期手续所产生的一切费用，本合同自然解除。若因乙方原因造成该物业在2014年10月10日前不能到所属房管局办理该物业所有权登记过户手续，即乙方违约，即日起甲方不退还所收乙方的定金，乙方赔偿给甲方成交价10%的违约金，赔偿给代理方成交价3%的违约金，以及承担该物业办理前期手续所产生的一切费用，本合同自然解除。其他约定事项：1、乙方于2014年9月15日支付定金150000元给甲方，作为办理该物业南粤银行还贷赎证之用，乙方确保于办理该物业过户后起至30天支付余款400000元给甲方，若乙方逾期不付，按每逾期一天1000元／天支付违约金给甲方；2、乙方可自主选择办该物业产权证人员的名字，甲方给予认可，乙方确保该办证人员（产权证）履行本合同全部连带法律责任、经济责任；3、乙方的法定担保人陈泰在（身份证号码：××，非常清晰法定担保法律责任，并自愿承担。《房屋买卖合同》签订后，黄国彪向胡敦毅支付了150000元定金。2014年10月29日，黄国彪向原告出具《欠据》，载明：“黄国彪现欠到胡敦毅的购房款400000元。［交易房屋地址：湛江市霞山区人民大道南28号怡福大厦四层63号商铺；黄国彪办理购买该房屋的产权登记人名字：朱建伟（身份证号码：××）］；黄国彪保证于2014年11月29日前付清上述所欠房款给胡敦毅，否则造成逾期，每逾期一天，黄国彪必须按照合同书约定赔偿1000元／天给胡敦毅。”黄国彪作为欠款人，胡敦毅作为售房人在该《欠据》上签名。同日，胡敦毅向湛江市房管局提交《湛江市房地产登记申请书》，申请将涉案商铺所有权转移登记在案外人朱建伟名下。根据湛江市房地产档案馆出具的《房屋产权情况表》显示，涉案房产于2014年10月29日办理了新的房屋产权证，产权证号为100169031，所有权人为朱建伟。2014年12月17日，该商铺办理了现房抵押登记，抵押权人为吴川市农村信用合作联社长岐信用社。
庭审中，胡敦毅自认黄国彪除了支付定金150000元外，还分别于2014年12月10日、2015年1月28日、同年2月19日、同年6月10日、同年同月13日、同年8月1日、同年同月12日分7次支付30000元、50000元、20000元、8000元、12000元、80000元、40000元，合计240000元。但胡敦毅认为该240000元中仅有29000元作为黄国彪支付的购房款本金，其余211000元为黄国彪逾期支付购房款的违约金。
本院认为，本案属房屋买卖合同。胡敦毅与黄国彪签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律规定，故《房屋买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。
黄国彪虽未能举证证明其向胡敦毅支付款项的情况，但胡敦毅自认黄国彪除了定金150000元外，还于2014年12月10日至2015年8月12日期间共支付款项240000元，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条第一款的规定，认定黄国彪除了150000元定金外，还向胡敦毅支付了240000元。根据本案查明的事实，本案处理的关键问题是：黄国彪后支付的240000元中，购房款本金及逾期付款违约金各占多少。
《房屋买卖合同》中约定原、被告为涉案商铺办理过户手续的时间为2014年10月10日，黄国彪于该商铺过户后30天内（即2014年11月10日前）支付余下的400000购房款给胡敦毅。但黄国彪在2014年10月29日出具的《欠据》中才指定办理该房屋产权证登记人为案外人朱建伟，并约定在2014年11月29日前付清400000元购房款给胡敦毅。实际上是黄国彪与胡敦毅将《房屋买卖合同》中办理过户时间及给付剩余房款时间分别变更为2014年10月29日及同年11月29日。2014年10月29日，胡敦毅按约定为案外人朱建伟办理涉案商铺的过户手续。黄国彪未按约定在2014年11月29日前支付足额购房款，其行为已构成违约，应承担逾期付款违约金的责任。
关于逾期付款违约金的计算问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但违约金仍应以实际损失为基础，高于或低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以减少或增加。根据《房屋买卖合同》及《欠据》中的约定，逾期付款的违约金为每日1000元，明显高于因黄国彪逾期向胡敦毅逾期付款的实际损失。两被告虽未提出违约金过高的抗辩，但根据《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，参考最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定的年利率24%，本院将违约金的计算标准调整为月利率2%（年利率24%÷12）。按照《欠据》的约定，自2014年11月29日起，黄国彪未付清400000元房款，逾期按每日1000元支付违约金。庭审中，胡敦毅称2014年12月10日，黄国彪支付了30000元，扣除1000元作为违约金后，剩余的29000元作为购房款。可视为胡敦毅认为至2014年12月10日，黄国彪仅逾期付款1日，即其放弃对2014年11月30日至2014年12月8日期间逾期付款违约金的主张，违约金的起算时间为2014年12月9日。由于双方对支付剩余款项时购房本金及违约金的偿还顺序未作明确约定，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，认定黄国彪的还款应先还违约金再还购房款本金的顺序进行抵充。故按下表中胡敦毅明确的逾期天数计算，黄国彪已清偿款项的情况如下：
计算期间
逾期天数
累计所欠本金
当期应付违约金（月利率2%）
当期已付违约金
当期已还本金
2014.12.8-2014.12.9
1天
400000
2%÷30×1×400000=266.67
266.67
29733.33
2014.12.10-2015.1.28
49天
370266.67
2%÷30×49×370266.67=12095.38
12095.38
37904.62
2015.1.29-2015.2.19
21天
332362.05
2%÷30×21×332362.05=4653.07
4653.07
15346.93
2015.2.20-2015.6.10
110天
317015.12
2%÷30×110×317015.12=23247.78
8000（剩15247.78元未付）
0
2015.6.11-2015.6.13
2天
317015.12
2%÷30×2×317015.12=422.69
12000（剩3670.47未付）
0
2015.6.14-2015.8.1
48天
317015.12
2%÷30×48×317015.12=10144.48
13814.95（本期10144.48＋上期3670.47）
66185.05
2015.8.2-2015.8.12
11天
250830.07
2%÷30×11×250830.07=1839.42
1839.42
38160.58
即黄国彪向胡敦毅支付的240000元中，包含购房款本金187330.51元及逾期付款违约金52669.49元。黄国彪还欠胡敦毅购房本金212669.49元（400000元-187330.51元）及逾期付款违约金。逾期付款违约金以212669.49元为基数，按月利率2%，计从2015年8月13日至本判决指定履行之日止。
陈泰在作为黄国彪的担保人在《房屋买卖合同》中签字并加盖指模，但没约定保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，陈泰在应按照连带责任保证承担保证责任。由于陈泰在与胡敦毅没有约定保证期间，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，胡敦毅应在主债务履行期届满之日（即2014年11月9日）起6个月内要求陈泰在承担保证责任，否则，陈泰在免除保证责任。本案中，《房屋买卖合同》约定黄国彪支付购房款的最后期限是2014年11月9日，而《欠据》更改为2014年11月29日，没经陈泰在的同意，且胡敦毅未提供证据证明其在2015年5月9日前要求陈泰在承担保证责任，而胡敦毅于2015年9月11日才提起本案诉讼，故对胡敦毅请求陈泰在承担连带责任的诉讼请求，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条、《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款及《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄国彪尚欠原告胡敦毅的购房本金212669.49元及逾期付款违约金（以212669.49元为基数，按月利率2%，计从2015年8月13起至本判决指定履行期限届满之日止），限被告黄国彪于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
如果被告黄国彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告胡敦毅的其他诉讼请求。
案件受理费7960元（原告胡敦毅已预付），由原告胡敦毅负担3980元，被告黄国彪负担3980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审 判 长 黄细曼
审 判 员 许荣春
人民陪审员 梁钟和
二〇一六年二月一日
书 记 员 冉晓璇
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确，按照连带责任保证承担保证责任。”
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务外还应当支付利息的费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。