河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）焦民二终字第00533号
上诉人（原审被告）河南省万联置业有限公司。住所地：焦作市解放区。
法定代表人郭有平，该公司经理。
委托代理人杨延鸣，河南敬事信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张艳梅，女，1976年3月7日出生，现住博爱县。
委托代理人李兴成，男，1970年12月1日出生。
上诉人河南省万联置业有限公司（以下简称：万联置业）与被上诉人张艳梅商品房买卖合同纠纷一案，被上诉人张艳梅于2014年2月26日向解放区人民法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方之间的商品房买卖合同；2、判令万联置业返还其购房款673332元，契税13466.64元、物业费716元、装修押金1000元，代为支付银行违约金2000元、其他费用10000元，以上合计700514.64元，并承担30%的违约金；3、本案诉讼费由万联置业承担。解放区人民法院于2015年8月24日作出（2014）解民二初字第127号民事判决，双方不服，提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人万联置业的委托代理人杨延鸣，被上诉人张艳梅及其委托代理人李兴成，到庭参加诉讼。二审审理期间，张艳梅于2015年12月16日申请撤回上诉，本院已另行裁定准许。本案现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月15日，双方签订了商品房买卖合同，约定张艳梅以673332元的价格购买万联置业开发的位于焦作市解放区友谊路18号万联世纪城2号楼2单元1号房屋。其中合同第十条对规划、设计变更的约定载明如下内容：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的涉及变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房费，出卖人须在买受人提出退房要求之日起180日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行贷款利率付给利息。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的约定载明：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电交房时具备接通条件；2、燃气、暖气按与相关单位签订的合同执行。合同签订后，张艳梅于2012年11月9日缴纳了契税13466.64元，于2012年11月19日缴纳了房款673332元，并办理了产权证为焦房权证解放字第2012204**号所有权证。后张艳梅于2013年1月30日缴纳了物业管理费716元，2013年4月26日缴纳了装修垃圾清运费205元和装修押金1000元。后张艳梅在准备装修时，发现房屋噪音大，而噪音源来自于其购买房屋正下方的暖气发生站，遂向万联置业提出退房，因万联置业不同意而诉至本院。另查明，17时30分涉案房屋不同位置噪音值如下：客厅噪音值最高值75.8分贝、最低47.9分贝，平均64.1分贝；北边东侧卧室最高73.4分贝、最低65.7分贝，平均64.5分贝；北边东侧第二间卧室最高82.3分贝，最低值62.4分贝，平均70.7分贝；南边东侧卧室最高值80.6分贝，最低值55.8分贝，平均67.4分贝。另又查明，根据环境保护部发布的《声环境质量标准（GB3096-2008）》规定：1类声环境功能区是指以居民住宅及其他为主要功能，需要保持安静的区域。该1类声环境昼间噪音限值为55分贝、夜间为45分贝。
原审法院认为，万联置业辩称张艳梅所诉内容系相邻权纠纷，但张艳梅起诉时选择什么样的案由，是张艳梅天然的诉讼权利，张艳梅主张按照商品房买卖合同起诉，故本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。双方对商品房买卖合同的真实性均无异议，可以作为本案审理的基础。万联置业辩称双方的商品房买卖合同已经履行完毕，张艳梅要求解除合同没有法律依据。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据以上规定，“已经履行”是可以包括已经履行完毕的情形，客观上法律并未限制已经履行完毕的合同就不可以解除，据此张艳梅是可以主张要求解除合同的。双方曾就解除合同进行协商，但并未达成一致意见，故不能依据《合同法》第九十三条规定的“当事人协商一致，可以解除合同”的规定来解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。张艳梅购买房屋的目的是居住，这是毋庸置疑的。而客观上，本案张艳梅购买的房屋，噪音最低的超出国家标准限值16.55%，最高超出28.55%，严重影响了张艳梅对购买房屋的正常使用。虽然每年的供暖季只有四个月，但购买的房屋三分之一的时间无法正常使用，无疑使得张艳梅购买房屋的目的难以实现。万联置业辩称其他入住的住户均未提出噪音的问题，但实际上张艳梅购买的房屋位于暖气发生站的正上方，距离噪音源最近，影响也最为直接，其他住户则离噪音源稍远，噪音值必定会降低，据此万联置业以其他居民未抗辩的观点，本院不予支持。万联置业作为开发商，对整栋建筑的格局、布置等应当是清楚的，在与张艳梅签订商品房买卖合同时，其未对所购买的房屋下面是暖气发生站这一事实向张艳梅进行告知，其本身存在过失，故对张艳梅起诉要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，可以采取恢复原状等措施，张艳梅起诉要求退还购房款673332元、契税13466.64元、装修押金1000元的诉讼请求，系因其履行合同而支出的实际费用，万联置业应予返还。至于张艳梅起诉要求支付物业费的诉讼请求，因物业费系张艳梅合法拥有不动产期间发生的费用，与商品房买卖合同本身无直接关联性，对该项请求本院不予支持。对张艳梅要求的代付银行违约金、其他费用，因无证据证明该损失的存在以及与商品房买卖合同之间的关联性，对该项请求本院不予支持。对张艳梅要求承担总金额30%违约金的诉讼请求，由于双方合同中对违约责任的约定中并不存在与本案诉争内容相关的内容，要求万联置业承担违约金缺乏合同依据，本院不予支持。至于合同解除后，张艳梅向万联置业退还涉案房屋及相关手续的办理，可以与本案一并履行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、判令解除原告张艳梅与被告河南省万联置业有限公司2012年10月15日签订的商品房买卖合同；二、被告河南省万联置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告缴纳的购房款673332元、契税13466.64元、装修押金1000元，以上共计687798.64元；三、驳回原告张艳梅的其他诉讼请求。本案诉讼费10905元，由河南省万联置业有限公司承担。
万联置业上诉称，张艳梅诉请的内容是噪音侵权，属于相邻关系，应当适用相邻关系的法律规定。一审法院以合同纠纷确定本案的法律关系是错误的，在双方签订的《商品房买卖合同》中并没有涉及噪音的约定，适用合同的法律关系评判噪音问题缺乏合同基础。勘验现场没有通知万联公司到场，噪音超标与否是需要法定的专业机构和专业的人员在程序公正的前提下进行科学的测定才能得出结论。张艳梅购买的房屋就没有装修也没有居住，所谓的噪音就没有事实基础。房屋的四邻均没有提出噪音问题。张艳梅购买房屋后已经办理过户手续，合同已经履行完毕就不存在解除的问题，一审法院认为合同履行完毕了仍可以解除是对法律概念的谬读。故请求二审法院撤销原判，改判驳回张艳梅的诉讼请求。
张艳梅辩称，本案属于商品房买卖合同纠纷，万联公司擅自变更设计，将张艳梅楼下原先设计的配电房变更暖气发生站，暖气发生站的噪音非常大，导致张艳梅无法居住，从而不能实现合同的目的。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：万联公司应否支付张艳梅购房款、契税、装修押金687798.64元。
二审中，张艳梅提交建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书、建设银行个人对账单六份，以证明张艳梅所支付购房款利息，以及偿还银行房贷时交纳的1800元提前还款金，因万联公司违反合同的约定使张艳梅不能实现合同目的，张艳梅支付的银行利息应当由万联公司支付给张艳梅。经当庭质证，万联公司代理人认为张艳梅提交的证据没有原件，这是张艳梅和银行之间的关系，与万联公司没有关系，而且证据没有公章。
针对本案争议焦点，万联公司代理人认为万联公司不应支付张艳梅所提出的各项费用，理由同上诉状。张艳梅认为由于万联公司擅自变更设计，将配电房变更为暖气发生站，同时也没有告知张艳梅，按照法律规定万联公司就应当承担违约责任。一审判决的主要依据就是以房屋买卖产生的纠纷，依据是万联公司备案的涉及图纸和房屋买卖合同，合同中写的很清楚，依据城建部门备案图纸，涉案房屋楼下设计的是配电房，而不是暖气发生站，配电房允许设计在小区内，变更设计导致张艳梅无法居住，一审根据张艳梅的申请进行了噪音测试，测试结果是噪音超标分贝很大。
本院经审查认为，张艳梅提交建设银行个人贷款提前还款预约受理通知书、建设银行个人对账单系复印件，在本案中本院不予采信。
本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。
本院认为，原审法院根据原审原告的诉请及查明的案件事实，确定本案案由为商品房买卖合同纠纷是正确的。原审法院于2014年3月14日组织双方勘验现场，万联公司虽然没有参加，但勘验现场客观存在，所作的勘验笔录已经双方当事人当庭质证，原审将此作为认定案件事实的依据并无不当。万联置业作为开发商，对其所有的整栋建筑格局、布置等应当是清楚的，在与张艳梅签订商品房买卖合同时，其未对涉案房屋（系二楼）楼下一层由变配电房变更为暖气发生站这一事实向张艳梅进行告知存在过失，张艳梅要求解除双方买卖合同并返还购房款等请求应当得到支持。综上，万联公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10905元，由上诉人河南省万联置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾文宇
审 判 员 胡永平
代审判员 米新秀
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 于俊杰