江苏省滨海县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨民初字第01165号
原告许为东，男，45岁，居民。
原告李为红，女，44，居民。
委托代理人张羽，江苏阜东律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。
被告姜加云，男，57岁，居民。
第三人宋会远，男，70，居民。
原告许为东、李文红与被告姜加云，第三人宋会远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告许为东、李文红及其委托代理人张羽、被告姜加云、第三人宋会远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许为东、李文红诉称：原、被告于2013年5月15日订立房屋租赁合同，双方主要约定原告许为东将原告夫妻共有的位于滨海县江南新城华苑4号楼101室、201室商铺出租给被告，租期从2013年5月15日起至2018年5月15日止，前二年租金为16000元/年，以后每年租金随周边租金上调，在租赁期间未经出租人同意，被告不得转租。原告在近期得知被告未经原告同意将房屋转租给第三人宋会远。原告认为被告的转租行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益，要求解除原、被告于2013年5月15日订立的房屋租赁合同，被告和第三人将房屋交付给原告，房租计算至实际交付房屋之日止。
被告姜加云辩称：2014年3月，被告准备将承租房屋转租给宋女士，被告打电话给原告许为东，原告夫妻回来后表示同意转租，后来没有签成转租合同。2014年7月，被告与第三人宋会远商谈转租事宜，由于上一次准备转租时原告表示同意过，所以被告就没有告诉原告，直接跟第三人宋会远签了转租合同。被告已经在今年8月26日向原告支付了第三年度的租金，不同意解除原、被告订立的房屋租赁合同。
第三人宋会远述称：在订立转租合同时，第三人让被告通知原告，原告说他可以代表原告，第三人让被告将原告电话号码给第三人，被告没有给。合同签订后十多天，被告才将原告电话号码给第三人，因为被告说他可以代表原告，第三人就没有与原告联系。第三人同意解除原、被告订立的房屋租赁合同，但第三人因解除合同产生的损失应由被告赔偿。
经审理查明：原告许为东与被告姜加云于2013年5月15日订立房屋租赁合同，双方主要约定：原告许为东将与原告李文红夫妻共有的位于滨海县江南新城华苑4号楼101室、201室商铺出租给被告姜加云，租期从2013年5月15日起至2018年5月15日止，前二年租金为16000元/年，以后每年租金随市场价，在租赁期间承租人如要转租，需通知出租人到场，得到出租人同意方可转租。原告许为东按合同约定将房屋交付给被告姜加云，被告姜加云向原告许为东支付了第一、第二年度的房屋租金，并向原告许为东支付了第三年度房租19000元。2014年7月11日，被告姜加云与第三人宋会远订立转租合同，双方主要约定：被告姜加云将房屋转租给第三人宋会远，租期至2018年5月15日止，房屋租金20500元/年，转租期间不再涨房租。被告姜加云按转租合同的约定将房屋交付给次承租人第三人宋会远。承租人被告姜加云将房屋转租给次承租人第三人宋会远，未经过原告许为东同意。
以上事实，有双方当事人陈述和提供的书证在卷佐证，足以认定。
本院认为：依法成立的合同自成立时生效，生效合同对合同的当事人具有约束力，合同当事人根本性违约，合同相对人可以要求解除合同，物权的共有人与合同权利人在合同约定的范围内基于合同共同请求权益保护的，可以在合同约定的范围内一并支持。
原告许为东与被告姜加云订立的房屋租赁合同约定被告姜加未经原告许为东同意不得转租，被告姜加云违反约定向第三人宋会远转租房屋，损害了原告许为东的合同权利，两原告作为房屋的共有权人在合同约定的范围内根据合同约定请求被告姜加云承担违约责任，要求解除租赁合同，应予支持。被告姜加云是房屋的间接占有人，第三人宋会远是房屋的直接占有人，均应向原告负房屋返还责任。第三人宋会远对租赁合同解除及转租合同不能实际履行产生的损失主张权利的，可在向原告返还房屋后根据损失的实际情况向转租合同的相对人被告姜加云另行起诉主张权利。原告许为东已经接收的第三年度房屋租金，应在第三人宋会远实际返还房屋后根据实际接收的年度租金19000元及第三年度中房屋实际使用时间与被告姜加云按实结算，在实际返还房屋时向被告姜加云支付应收租金的其余部分。
综上所述，对原告许为东、李文红要求解除原、被告于2013年5月15日订立的房屋租赁合同，被告姜加云、第三人宋会远将房屋交付给原告，房租计算至实际交付房屋之日止的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告许为东与被告姜加云于2013年5月15日订立的房屋租赁合同。
二、被告姜加云、第三人宋会远于本判决生效之日起三日内向原告许为东、李文红交付位于滨海县江南新城华苑4号楼101室、201室商铺（原告许为东已经接收的第三年度房屋租金，应在第三人宋会远实际返还房屋后根据实际接收的年度租金19000元及第三年度中房屋实际使用时间与被告姜加云按实结算，在房屋实际返还时向被告姜加云支付应收租金的其余部分）。如果未按判决书指定的期间履行房屋交付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。
案件受理费200元，由被告姜加云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费200元（如汇款须在附言中注明“法院诉讼费”字样，收款人：盐城市财政局，开户行：中国农业银行盐城市中汇支行。帐号：400101040227821）。
审 判 长 李章爱
人民陪审员 张贵柱
人民陪审员 王建军
二〇一六年一月二十日
书 记 员 周 丽
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。