呼和浩特市回民区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）回民一初字第00394号
原告李炳，男，汉族，1967年9月25日出生，无固定职业，住呼和浩特市回民区。
委托代理人郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。
被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。
被告呼和浩特市欧蒙物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区。
法定代表人杜建平，该公司总经理。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心律师
原告李炳被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星地产公司）、被告呼和浩特市欧蒙物业服务有限责任公司（以下简称欧蒙物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告李炳及其委托代理人郝飞、被告欧星地产公司、被告欧蒙物业公司共同委托代理人马润生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李炳诉称，2010年3月16日，原告购买被告欧星地产公司开发的位于回民区西龙王庙香槟美景小区9-3-202住宅楼一套，建筑面积139.89平方米，单价3287.00元，总价459818元。依据合同约定被告欧星地产公司应在2010年5月1日前向原告交付房屋。在交付房屋的同时，欧星地产公司要求原告将办理房产过户的全部费用交付物业公司，为此原告交付了契税、印花税、产权登记费、产权手续费、物业维修基金等产权过户全部费用17147.00元。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人欧星地产公司应当在房屋交付后360日内，将办理房产权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案.否则欧星公司按已付房款的1%向买受人支付违约金。房屋交付至今已达4年之久，但至今欧星地产公司仍没有将办理房产权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，更没有将原告向其交付的上述办理产权过户的费用向房产等部门交纳，导致原告至今不能取得房地产权属证书。现办理房屋产权过户的契税、物业维修基金等费用大幅度上调，物业维修基金由原18元每平米上调至50元每平米，契税由原0.75%上调至1.5%，相应的其他费用也不同程度上调。同时被告的违约行为给买受人带来无法进行房产交易、户口迁移、孩子上学等一系列问题。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告欧星地产公司将为原告办理房产权属登记需要其提供的资料报产权登记机关备案，并积极协助原告取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-3-202房屋产权证书；2、被告欧星地产公司将已收取原告的房产过户费用立即交付房产等相关部门，并承担上调后的契税、物业维修基金等房产过户全部费用，被告欧蒙物业公司对该费用的承担负连带责任；3、被告欧星地产公司向原告支付违约金4598.00元；4、本案诉讼等费用由被告承担。
为证明自己的主张，原告李炳向法庭出示以下证据：
证据一：《商品房买卖合同》、交纳购房款、房产过户契税、维修基金等费用收据，证明原告李炳于2008年购买了被告开发的香槟美景小区9-3-202商品房，总价款459818元，房款已付清，被告已将办理产权过户的契税、物业维修基金等费用全部收取。依据合同第15条的约定，被告应在商品房交付使用后按照法定时日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。购房至今已4年之久，被告不仅没有为原告取得房屋权属证书，就收取原告的上述过户等费用，至今没有上交房产等相关部门，现物业维修基金，契税等费用大幅度上调，进而直接造成各买受人较大经济损失。
证据二：被告欧星地产公司对小区业主的公示，证明本案中各房屋购买人即原告一直向被告主张上述诉争的权益，在此前提下，被告欧星地产公司在2014年3月27日向全体购买人，张贴书面公示一份，承诺按合同约定为购买人办理房屋产权证。
证据三：DVD光盘，证明导致本案中各购买人即原告之所以至今未能取得房屋产权证的原因是，开发商即本案被告项目建设的相关证件不齐全，未经验收，至今还没有取得大产权证，更不能分户办理小产权证，责任在开发商即本案被告。
被告欧星地产公司对原告李炳出示证据的质证意见：
证据一：真实性认可，对于证明的问题有异议。大产权办不了，正在办理中，按揭是公司进行的担保等公司办完，原告的房本直接给银行了，之前都是公司用资金担保的，原告把所有按揭的钱都交了，银行就把房本给原告。
证据二：真实性认可，证明的问题不认可。
证据三：不发表质证意见。
被告欧蒙物业公司对原告李炳出示证据的质证意见：三组证据和被告欧蒙物业公司没有关系。
被告欧星地产公司辩称，1、公司的五证是逐步办齐的，此情况全体购房业主都清楚，而且从2011年开始，公司已将相关手续报市级部门，大产权正在办理中，不是原告所写至今没有办理登记备案。2、2013年10月24日市级部门通知将已收到的专项维修基金退还业主，公司立刻在业主小区两处明细的地方贴出文件内容和公司公告，告知领取专项维修基金和利息。公司是代收代缴契税和专项维修基金，代收代缴是临时保管行为，在办理个人产权时由市级部门通知，再统一上缴，现在公司没有收到市房产通知上交代收代缴契税和专项维修基金，契税调高或降低，都是国家行为，公司不承担任何法律责任。3、公司在2010年3月23日的《北方新报》刊登公告，要求1-11号楼全体业主在2010年5月1日前办理相关手续，否则按双方约定的条款执行。被告要求原告承担1%的违约金，公司不认可，首先原告违约在先，应承担3%的违约金，其次原告的诉讼请求已超过民法通则135、137条的规定，诉讼时效已超，应驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告欧星地产公司向法庭出示以下证据：
证据一：五证（1、商品房预售许可证2、建设工程施工许可证3、国有土地使用许可证4、建设工程规划许可证5、施工许可证），证明公司五证齐全。
证据二：2013年10月21日市住房保障和房屋管理局的通知、公司向业主下发的通知，证明公司同意按照市住房保障和房屋管理局的文件精神退还维修基金并包括利息，利息截止到2013年10月28日。
证据三：公告，证明2010年3月23日公司在北方新报做出公告，告知1-11号楼全体业主在2010年5月1日前办理相关手续及公积金贷款手续，否则按双方合同约定条款执行。
原告李炳对被告欧星地产公司出示证据的质证意见：
证据一：真实性没有异议，但是建设工程施工许可证，原告是9号楼，但是这里面没有看到9号楼的施工许可证，最早的审批时间是2009年，最晚的是2011年，档案中房屋买卖合同是2007年12月31日，现在这些证件都是原告买商品房以后办的，这都是因为被告前期手续不全。
证据二：真实性及被告证明的问题都不认可，文件说开发商不允许收这个费用，被告一直没有通知原告，原告是到法庭上才看到的，过户费收取是被告强行收取的，不给钱就不给钥匙。维修基金大幅度的上调，被告说退本金加利息原告是不认可的，国家也没有规定开发商收这笔钱。
证据三：该证据与本案争议的焦点问题不具有关联性，同时对其所证明的问题不予以认可。
被告欧蒙物业公司对被告欧星地产公司出示证据的质证意见：与被告欧蒙物业公司没有关系。
被告欧蒙物业公司辩称，被告只是一个物业公司，做物业服务的，与本案没有任何关系。
被告欧蒙物业公司未向法庭出示证据。
本院对原告李炳出示证据的认证意见：真实性予以认定。
本院对被告欧星地产公司出示证据的认证意见：证据一和证据二的真实性予以认定。
经审理查明，2010年3月16日，原告作为买受人与被告欧星地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于回民区西龙王庙村香槟美景小区第9幢3单元202号住宅商品房，建筑面139.89平方米，单价每平方米3287元，总金额459818元。第六条付款方式及期限：买受人按附件四中按揭贷款付款方式按期付款。第八条交付期限：出卖人应当在2010年5月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。上述合同对双方其他权利和义务等事项作了详尽约定，双方在合同上加盖公章、签字捺印予以确认。2010年11月10日，被告欧星地产公司将上述合同约定的商品房交付原告使用。
另查明，被告欧星地产公司于2010年3月16日收取原告139818元，2010年5月1日收取原告按揭贷款320000元，合计459818元。2009年5月30日，被告欧蒙物业公司代被告欧星地产公司收到原告契税13794.54元、印花税234.91元、按揭抵押登记费100元、产权登记费80元、产权手续费419.67元、物业维修基金2518.02元，合计17147元。
又查明，2009年5月31日，被告欧星地产公司以出让方式取得呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》。2009年7月28日，被告欧星地产公司取得（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》。2009年11月16日，被告欧星地产公司取得编号0902072《建设工程施工许可证》，工程名称欧星香槟美景（一期）住宅小区（三标段），备注：6#、8#、9#。2009年12月4日，被告欧星地产公司取得呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》，项目名称：欧星香槟美景住宅小区，房屋座落地点：呼和浩特市回民区阿拉善南路18号欧星香槟美景住宅小区17号楼等16幢楼。
再查明，2013年10月24日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局下发呼房发（2013）262号通知，严禁房地产开发企业向业主收取住宅专项维修资金。2014年3月27日，被告欧星地产公司张贴书面公示一份，明确告知一期、二期已经五证齐全，并列明了证件编号，公司正在办理小区一期大产权证，对于已入住业主，未办理下房产证的，公司将按售房合同约定执行。
上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、公示、呼国用（2009）第00055号《国有土地使用证》、（2009）呼规建副字031号《建设工程规划许可证》、编号0902072《建设工程施工许可证》、呼房预销售证第20090059号《商品房预销售许可证》、呼房发（2013）262号通知及庭审笔录在案佐证。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告欧星地产公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认，双方应依照合同的约定履行各自的权利和义务。虽然上述合同中并没有约定产权登记的期限及违约金，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，被告欧星地产公司应在2010年6月16日之前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告取得房屋权属证书。而被告欧星地产公司至今未履行上述法定义务，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。至于原告主张的违约金4598元，因低于按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算出的金额，本院予以支持。因被告欧星地产公司的违约行为，导致原告早已交付的契税、物业维修基金等费用至今没有交付房产等相关部门，现有关部门已将契税、物业维修基金的比例、数额作了上调，对于上调后的契税、物业维修基金，应由被告欧星地产公司承担。关于原告主张由被告欧蒙物业公司对上调后的契税、专项维修资金等费用承担连带责任的诉讼请求，因被告欧蒙物业公司并不是合同相对方，其向原告收取的契税、专项维修资金等费用是代被告欧星地产公司收取的，故本院不予支持。对于被告欧星地产公司辩称的不承担上调后的契税、专项维修资金，原告诉讼请求已超过法定诉讼时效期间的理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原告主张被告欧星地产公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-3-202号房屋权属证书，将已收取原告的契税、专项维修资金等费用17147.00元交付产权登记机关，并承担上调后的契税、专项维修资金及违约金4598元的诉讼请求，本院予以支持。现根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李炳取得位于呼和浩特市回民区香槟美景小区9-3-202房屋权属证书；
二、被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司将已收取原告李炳的契税、专项维修资金等费用17147.00元交付房产及相关部门，并承担上调后的契税、专项维修资金；
三、被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李炳违约金4598元；
四、驳回原告李炳的其他诉讼请求。
上述款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元减半收取125元，由被告欧星（内蒙古）房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 温静波
二〇一四年九月十六日
书记员 王亚东
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”