贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终68号
上诉人（原审原告）：莫生凤,女,布依族，1982年01月02日出生，初中文化，贵州省荔波县人，住荔波县。
上诉人（原审原告）：莫洪周,男,布依族,1982年09月17日出生,初中文化，贵州省荔波县人，住荔波县。系莫生凤之夫。
二上诉人委托诉讼代理人：莫生波，男，1972年9月24日生，布依族，贵州省荔波县人，住荔波县水尧乡政府路**号。系莫生凤之兄。
上诉人（原审被告）：贵州江宇房地产开发有限公司,住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处民生路11号。
法定代表人：韦瑞文，该公司董事长，
委托诉讼代理人：张玉杉，贵州子为律师事务所律师。
上诉人莫生凤、莫洪周因与上诉人贵州江宇房地产开发有限公司（以下简称江宇房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院(2016)黔2722民初581号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，因涉及当事人没有提出新的事实、证据、理由不开庭审理。现已审理终结。
莫生凤、莫洪周上诉请求：、撤销一审判决第二、三项；2、依法改判由江宇房开公司支付从2014年8月11日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按已交付购房款的万分之三计算）；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审认定诉讼时效起算点的认定有误。涉案《商品房买卖合同》对逾期办理商品房初始登记的违约金的约定是以日为单位累计计算违约数额，被上诉人的违约行为是持续的违约行为，违约金的数额也是随着违约行为的持续发生而不断增长，对违约金的请求给付是继续性债权，属于可分之债，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以个别债权分别适用诉讼时效，况且被上诉人至今也仍未能就涉案商品房取得初始登记，即使适用二年的诉讼时效制度，计算本案违约金诉讼时效的起算点也应从上诉人起诉之日起倒推二年计算。
江宇房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判调整违约金数额为日万分之一点五。主要事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》约定各项违约金计算方式，本案涉及延期办证请求权，对于延期办证事实予以认可，但一审认定按日万分之三计算延期办证违约金过高。最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。这就要求先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的预期利益等多项因素综合权衡。1、双方签订合同后，上诉人积极向住建部门进行备案手续，备案系特殊登记行为，即从备案起被上诉人对该房的物权登记获得了期待权，并且基于主管部门预告登记，已经具备对抗第三人的效力；2、被上诉人买房采用按揭付款并已获得居住，购房的主要目的是居住而并非投资。综上，延期交房，延期办证确实给被上诉人一定损失，但延期交房的损失大于延期损失，本案涉及合同约定的延期交房系日万分之三，而延期办证也采用日万分之三，对上诉人显失公平。延期办证的违约金按日万分之一点五计算有据可循，广东高院关于此类纠纷指导性意见是延期交房为日万分之三点五，延期办证为日万分之一点五。
莫生凤、莫洪周向一审法院起诉请求：1、判令被告依照《商品房买卖合同》约定，办理并取得商品房所有权初始登记，使原告能够办理商品房转移登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房所有权初始登记违约金67775.20元（从2014年4月1日至原告起诉之日即2016年7月22日）；起诉后的违约金按原告已付购房款的日万分之三计算至被告取得商品房所有权初始登记；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月31日签订合同编号为“江（二）2012059”的《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的“樟江国际城、水岸佳苑”3幢2单元1层2号，购房总价267992.00元。原告于2012年9月19日向被告支付首付款80992.00元，合同签订后30天内原告向被告支付余款187000.00元，原告在合同约定期限内向被告付清房款267992.00元。被告承诺于2014年3月30日前取得该商品房转移登记的有关文书交付原告。由于被告未按时取得商品房所有权初始登记，导致原告不能办理房产证，按合同约定，被告已经违约，应当承担违约责任，支付违约金。截止2016年7月22日，已逾期842天，被告应向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金67775.20元，由于被告拒绝向原告支付违约金，为此，特依法起诉。
江宇房开公司承认原告莫生凤、莫洪周在本案中主张的事实，但认为本案合同已明确约定办证履行期限，诉讼时效期限应从履行期限届满之日起算，本案权属登记诉讼时效期限为2014年3月31日至2016年3月31日，原告系2016年7月22日起诉，已超过诉讼时效期限；本案违约期限应从2016年3月31日至实际办证之日。另外，原告主张的违约金过高，本案原告实际损失应为同期银行贷款利率，在按照是否超过百万分之三十作为过高的损失计算，恳请将违约金调整为日万分之一点五。
一审法院认为，原告莫生凤、莫洪周与被告江宇房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。该合同第二十二条已明确约定办证的履行期限是2014年3月30日，诉讼时效期限从履行期限届满之日即2014年3月31日起算至2016年3月31日。原告莫生凤、莫洪周作为权利人应在知道或应当知道被告江宇房开公司的违约事实发生之日起二年内向其行使违约金请求权，原告莫生凤、莫洪周起诉时其权利受侵害已超过两年，原告请求的部分时段的违约金已超过诉讼时效，且庭审过程中未能提供诉讼时效中止、中断情形的相关证据。因此，原告莫生凤、莫洪周要求被告江宇房开公司支付2014年4月1日至起诉之日即2016年3月31日时段部分违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，不予支持；鉴于被告江宇房开公司至今尚未办理权属登记，亦不能明确办理权属登记的具体日期，其违约事实具有持续性，且被告江宇房开公司认可本案违约期限从2016年3月31日起算，因此，被告江宇房开公司违约期限应从2016年3月31日计算至实际办理房屋权属转移登记之日止，该时段的违约金由被告江宇房开公司据实支付原告莫生凤、莫洪周；虽然合同约定逾期办理权属登记的按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，该约定明显过高，原告莫生凤、莫洪周在诉讼过程中自愿将违约金的比例下调至0.03‰，可随从其愿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、原告莫生凤、莫洪周与被告贵州江宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。被告贵州江宇房地产开发有限公司依合同约定应为原告莫生凤、莫洪周履行办理权属登记义务；二、被告贵州江宇房地产开发有限公司从2016年6月31日至实际办理房屋权属转移登记之日止，按日向原告莫生凤、莫洪周支付已交付二十六万七千九百九十二元购房价款万分之三的违约金；三、驳回原告莫生凤、莫洪周的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1494元，减半收取747.00元，由被告贵州江宇房地产开发有限公司承担。
经本院审理，二审查明如下事实：2012年10月31日，莫生凤、莫洪周与江宇房开公司签订《商品房买卖合同》，约定莫生凤、莫洪周购买江宇房开公司开发的樟江国际城水岸佳苑3-2-1-2号商品房，房屋总价267992元。根据该买卖合同第二十二条约定“出卖人承诺于2014年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金”。合同签订后，莫生凤、莫洪周按照约定支付房屋价款，江宇房开公司也向莫生凤、莫洪周履行了交房义务，但江宇房开公司在约定日期90日后，至今仍不交付办理商品房转移登记有关文书，莫生凤、莫洪周遂于2016年9月1日向人民法院提起诉讼。
本案二审期间，本院组织双方当事人进行调解，由于分歧较大未能达成一致意见。后江宇房开公司向本院作出承诺，表示愿意在本案法律文书生效后60日内，在业主配合的情况下，保证能为业主办理相关权属证书。
本院认为：莫生凤、莫洪周与江宇房开公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且双方当事人无异议，予以确认。
本案争议的焦点主要是逾期办证的违约金应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方当事人违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，本案合同约定逾期办理权属登记的，由出卖人按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。莫生凤、莫洪周上诉主张从2014年8月11日按已付购房款日万分之三计算违约金属其意愿。双方在《商品房买卖合同》中约定的办证期限为2014年3月30日前，江宇房开公司未在上述约定办证期限内履行办证义务，构成违约，应继续履行办理房屋权属转移登记义务。江宇房开公司一审提出诉讼时效期限为2014年3月31日至2016年3月31日，莫生凤、莫洪周于2016年7月22日起诉，已超过诉讼时效期限；违约期限应从2016年3月31日至实际办证之日。一审认定莫生凤、莫洪周请求江宇房开公司支付2014年3月31日至2016年3月30日期间的违约金，已丧失胜诉权，鉴于江宇房开公司尚未办理权属登记具有持续性，判决江宇房开公司从2016年3月31日起按日以莫生凤、莫洪周已交付购房款的万分之三计算至实际办理房屋权属证件日止的违约金。江宇房开公司上诉请求调整违约金按已交房价款日万分之一点五计算。违约金具有填补损失的功能，莫生凤、莫洪周在诉讼中未提供证据证实江宇房开公司逾期办证给其造成的实际损失，因此，莫生凤、莫洪周主张的违约金应予调整，本案违约金计算应结合当事人的举证及合同履行情况，依据公平合理原则，由江宇房开公司从2016年3月31日起按已交付房价款的日万分之一点五计算至实际办理房屋权属转移登记之日止的违约金为宜。
综上所述，莫生凤、莫洪周的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回；江宇房开公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持荔波县人民法院（2016）黔2722民初581号民事判决第一项；
二、撤销荔波县人民法院（2016）黔2722民初581号民事判决第二、三项；
三、由贵州江宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起向莫生凤、莫洪周支付从2016年3月31日起至实际交付办理商品房权属证件之日的违约金（按日以莫生凤、莫洪周已交付购房款267992元的万分之一点五计算）。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费747元，由贵州江宇房地产开发有限公司负担；莫生凤、莫洪周交纳的二审案件受理费1494元，贵州江宇房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费60元，共1554元，由莫生凤、莫洪周负担1494元，贵州江宇房地产开发有限公司负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 莫玉魁
审判员 李家荣
审判员 刘国红
二〇一七年四月一日
书记员 李才福