湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5832号上诉人（原审原告）：吴玉生，男，1957年9月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：辛阳，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北广宏置业有限公司，住所地武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：方琴，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，湖北中和信律师事务所律师。上诉人吴玉生、湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。上诉人吴玉生的委托诉讼代理人辛阳、张建伟，上诉人广宏公司的委托诉讼代理人方琴、郭健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴玉生上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持吴玉生的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由广宏公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，广宏公司恶意拒绝交房，应承担逾期交房的法律责任。二、一审判决关于逾期交房违约责任的认定自相矛盾，逻辑错误。三、广宏公司应承担逾期办证的违约责任。四、广宏公司应承担其交房前的物业费。五、广宏公司保修责任应当自实际收房之日起计算。六、因广宏公司恶意拒绝交房，应承担全部诉讼费。广宏公司辩称，业主的诉讼请求违反了一事不再理原则，已构成重复起诉，其上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以全部驳回，一审的判决超出了业主的诉讼请求，且认定事实错误，适用法律错误，应予撤销，广宏公司不应承担逾期办证的违约金。广宏公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴玉生的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由吴玉生承担。事实与理由：一、吴玉生的诉讼请求违反了民事诉讼法一事不再理原则，已构成重复起诉。二、广宏公司从未拒绝交付房屋，不应承担逾期交房违约责任。三、一审判决广宏公司承担的逾期交房违约金比例过高，应予以适当减少。四、因对方重复诉讼、恶意延期收房，追求不正当利益，增加了广宏公司的诉累，造成广宏公司的经济损失，浪费司法资源，故本案的诉讼费用应由对方承担。吴玉生辩称，本案不属于重复诉讼，没有违反一事不再理的原则。我方没有就是否符合交房条件主张违约金，而是在尊重生效判决的基础上就广宏公司拒绝交房而请求逾期交房违约金，我方主张的是自2015年4月25日之后至收房之日的违约金。广宏公司的上诉请求没有事实与法律依据，应予驳回。吴玉生向一审法院起诉请求：1、判令广宏公司承担逾期交房违约金93900元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2015年4月25日算起至提起诉讼之日即2016年11月21日；逾期交房违约金剩余部分自提起诉讼的次日算起，至具备交房条件并交付吴玉生时止；2、判令广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金2700元（已支付购房款×0.5%）并在吴玉生收房后10日内协助吴玉生办理房地产权属证书；3、判令广宏公司承担交房前的物业费；4、判令广宏公司依约承担的保修责任自吴玉生实际收房之日起开始计算；5、判令本案的诉讼费用由广宏公司承担。一审法院认定事实：2013年2月6日，吴玉生（买受人）与广宏公司（出卖人）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：吴玉生出资购买广宏公司投资建设的位于武汉市洪山区狮子山壕沟的芷岸龙庭第10栋1单元28层2号商品房一套，建筑面积118.36平方米，单价4583.10元/平方米，折合价款542456元；付款方式及期限为吴玉生于2013年2月5日前一次性存入商品房全部价款542456元；交房期限为2014年7月31日前，逾期交房，吴玉生要求继续履行合同，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，广宏公司按日向吴玉生支付已交房款万分之三的违约金;商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，广宏公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知吴玉生；广宏公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因广宏公司的责任造成吴玉生不能办理房地产权属证书的，吴玉生可退房，广宏公司按已付房价的0.5%向吴玉生支付违约金；为配合政府部门的行为及非广宏公司能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，广宏公司不承担违约责任。合同还对交房条件、保修责任、前期物业管理等事项均作了具体约定。上述合同签订后，吴玉生依约向广宏公司支付了购房款542456元。广宏公司于交房前向吴玉生发出了《芷岸龙庭交付通知书》，通知吴玉生于2014年7月25日下午办理交房手续。但在交房过程中，吴玉生认为广宏公司交付的房屋不符合合同约定的交房条件，故拒绝收房。2015年4月，吴玉生以广宏公司逾期交房构成违约为由向一审法院起诉，要求判令：1.确认广宏公司2014年7月发出的《芷岸龙庭交付通知书》无效；2.广宏公司向吴玉生支付逾期交房违约金43450.73元（从2014年8月1日起至2015年4月24日止）；3.广宏公司承担全部诉讼费用。该案经一审法院审理认为，广宏公司在合同约定的交房期限前，虽通过吴玉生所在单位向吴玉生送达《芷岸龙庭交付通知书》，通知吴玉生于2014年7月25日下午办理交房手续，履行了通知收房义务，但其通知吴玉生收房时，芷岸龙庭建设工程仅完成单体工程质量、消防、人防、供水设施的验收，尚未完成规划、燃气、配套设施、市政工程、及园林绿化工程验收，供电设施未经有关行业单位认可达到使用条件，因此涉案房屋在2014年7月31日前不符合合同约定的交房条件。2014年10月24日，广宏公司办理了工程规划验收手续，该时间认定为诉争房屋已符合合同约定的交房条件。据此认定，广宏公司在诉争房屋不符合交房条件时，即使向吴玉生送达了房屋交付通知书，吴玉生有权拒绝收房，广宏公司的行为已构成逾期交房，应承担交房的违约责任。广宏公司应从2014年8月1日起至2014年10月24日止，按每日万分之三标准向吴玉生支付违约金。据此，一审法院作出（2015）鄂洪山民初字第00384号民事判决，判决:一、湖北广宏置业有限公司向吴玉生支付逾期交房违约金13832.63元（已支付的购房款542456元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年10月24日止）；二、驳回吴玉生的其他诉讼请求。宣判后，吴玉生与广宏公司均不服判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。武汉市中级人民法院经审理认为，2014年12月4日，广宏公司才办理完毕诉争房屋建设工程竣工验收备案手续，取得了《竣工验收备案表》，根据公平原则认定，2014年12月4日为吴玉生应收房之日，故广宏公司逾期交房的期限，应从2014年8月1日起计算至2014年12月4日止。一审判决将逾期交房时间计算至2014年10月24日不当，应予纠正。2016年3月17日，武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终172号民事判决。判决：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00384号民事判决第二项；二、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民初字第00384号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司向吴玉生支付逾期交房违约金20504.84元（已支付的购房款542456元为基数，按日万分之三从2014年8月1日起至2014年12月4日止）。该案判决生效后，广宏公司未向吴玉生交付诉争房屋。2016年3月31日，吴玉生等买受人前往广宏公司设置的交房点办理房屋的交接手续遭到拒绝。2016年4月24日，吴玉生等人以书面形式通过市长信箱反映“芷岸龙庭”项目开发企业房屋交付相关问题。同年6月23日，武汉市住房保障和房屋管理局出具了《关于肖达人反映“芷岸龙庭”项目开发企业房屋交付相关问题的答复意见书》。该意见书载明：“湖北广宏置业有限公司所开发建设的项目‘芷岸龙庭’为‘双竞双限’房，定向销售于湖北省农业科学院职工。现该项目已具备交付条件，但该开发企业未将房屋交付相关业主。针对该问题，我局洽谈了该开发企业相关负责人，该开发企业于2016年5月13日向我局提交书面情况说明称，造成延期交付的原因是以农科院为拆迁责任主体的一栋三层楼房，经多次协商，补偿标准未达成一致，影响规划验收。该开发企业表示尽快为相关业主办理房屋交付手续。我局督促该开发企业应按照合同条款约定，尽快将房屋交付给相关业主，承担相应的延期交付赔付责任，并妥善解决相关业主的诉求”。嗣后，广宏公司于2016年12月23日将诉争房屋交付吴玉生。2017年1月19日，吴玉生以广宏公司拒绝交房，应承担逾期交房、逾期办理房地产权属证书违约责任为由起诉来院，要求判如所请。一审法院另查明：2015年4月15日，广宏公司在武汉市洪山区住房保障和房屋管理局办理了诉争房屋的初始登记，取得了《武汉市房屋初始登记证明》。2016年12月27日，吴玉生从广宏公司处领取了办理房屋产权证书所需的办证资料。本案的焦点问题：一、生效判决确定了诉争房屋的交付时间，但广宏公司拒绝交房是否构成违约，是否还应承担逾期交房的违约责任；二、吴玉生曾就广宏公司逾期交房主张过违约金，在本案中再行就逾期交房主张权利是否构成重复起诉；三、广宏公司未在约定时间办理房地产权属证书是否应承担逾期办证的违约责任；针对上述焦点问题，一审法院认为，一，武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终172号民事判决中认定，诉争房屋于2014年12月4日取得了《竣工验收备案表》，符合交付使用条件，为吴玉生应收房之日。吴玉生的收房行为必须建立在广宏公司的交付基础之上，广宏公司的交付是吴玉生收房的前提条件，没有广宏公司的交付行为，吴玉生的收房不可能完成。吴玉生与广宏公司向一审法院提交的证据可以认定，二审判决生效后，广宏公司未书面通知吴玉生收房，当吴玉生本人及媒体、相关职能部门要求广宏公司交付诉争房屋时，广宏公司仍不交付。广宏公司没有因吴玉生的诉讼行为和人民法院的裁判行为而停止违约行为。违约行为持续进行，不能因为广宏公司在一审法院审理的（2015）鄂洪山民初字第00384号案件中承担逾期交房的违约责任，而放任其违约行为的发生，不承担违约责任不符合立法本意，故广宏公司在本案中也应承担逾期交房的违约责任。二、依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效前再次起诉，同时符合下列条件，构成重复起诉:（一）本诉与前诉的当事人相同；（二）本诉与前诉的诉讼标的相同；（三）本诉与前诉的诉讼请求相同或者本诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案广宏公司在一审法院审理的（2015）鄂洪山民初字第00384号案中就逾期交房主张过违约金，违约金计算期限是从2014年8月1日起至2015年4月24日，而本案违约金计算期限是从2015年4月25日起至实际交房之日止，两案的当事人虽然相同，但诉讼标的、诉讼请求均不同，该项诉讼请求也不能否定（2015）鄂洪山民初字第00384号案的裁判结果，两案系同一法律事实产生的法律关系，但不构成重复起诉。三、吴玉生与广宏公司在合同中约定的交房时间为2014年7月31日前，并应在商品房交付使用之日起90日内办理房地产初始登记，即广宏公司应当在2014年10月29日前办理完诉争房屋的初始登记，而广宏公司未在合同约定的期限内办理诉争房屋的初始登记。广宏公司的违约行为导致了逾期交房、逾期办证的法律后果，但广宏公司已对其违约行为承担了逾期交房的违约责任，同一违约行为同时承担两种违约责任，加重了广宏公司的违约责任，与法律精神相悖。结合本案的实际情况，办理房屋初始登记的时间应为吴玉生实际收房之日即2016年12月23日起90日内，而广宏公司已于2015年4月15日办理了房屋初始登记，不构成逾期办证，在本案中不应承担逾期办理房产权属证书的违约责任。综上所述，一审法院认为，吴玉生、广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人协商一致的真实意思表示，合同内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同应为有效合同，双方当事人应信守合同，全面履行约定义务。但广宏公司在二审判决生效后，仍不履行交房义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，故吴玉生要求广宏公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。根据现有证据并参照涉案合同约定的逾期交付违约金计算标准，计算的起止日期为2016年3月31日至2016年12月22日，共计267天，广宏公司应向吴玉生支付违约金43451元。广宏公司已对其违约行为承担了相应的违约责任，不构成逾期办理房地产权属证书，吴玉生要求广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持；吴玉生已从广宏公司处领取了办证所需的资料，广宏公司协助办理房地产权属证书的义务已履行完毕，其要求广宏公司协助办理房地产权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持。吴玉生要求广宏公司承担交房前的物业费及保修责任从其实际收房之日起开始计算的诉讼请求，没有给付内容，属于确认之诉的范畴，而本案系商品房销售合同纠纷，不属本案审理的范围，应另案主张权利。广宏公司在庭审中辩称吴玉生主张逾期交房违约金按日万分之三的计算标准过高，要求进行调整，综合考虑广宏公司的过错程度及给吴玉生造成的实际损失等因素，一审法院不予照准。广宏公司要求驳回吴玉生全部诉讼请求的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北广宏置业有限公司于一审判决生效之日起十日内向吴玉生支付逾期交房违约金43451元（以支付的购房款542456元为基数，按日万分之三从2016年3月31日起至2016年12月22日止）；二、驳回吴玉生的其它诉讼请求。一审案件受理费1108元，由吴玉生负担554元，湖北广宏置业有限公司负担554元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，吴玉生与广宏公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定遵守执行。吴玉生提起前次诉讼并经发生法律效力的判决认定涉案房屋已于2014年12月4日达到交付使用条件，且判决广宏公司向吴玉生支付逾期交房违约金的截止日期为2014年12月4日。现有证据证明造成在涉案房屋已经达到交付使用条件后不能向吴玉生交付的原因是由广宏公司自身造成的，吴玉生提起本次诉讼，其诉请需解决的是广宏公司在涉案房屋已经达到交付使用条件后不能向吴玉生交付而不能实现合同目的所产生的后续问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，吴玉生本次起诉要求广宏公司承担逾期交房违约金，不属于重复起诉，由此产生的后续延期交房责任应由广宏公司承担。一审法院判决广宏公司从2016年3月31日至2016年12月22日按日万分之三的标准向吴玉生支付逾期交房违约金并无不当。关于广宏公司认为合同约定的违约金过高，要求进行调整的上诉理由，因其并未提交证据证明合同约定的违约金过分高于因其违约行为给吴玉生造成的损失，本院不予采纳。关于吴玉生要求广宏公司承担逾期办理房地产权属证书违约金的上诉请求，因广宏公司已经对其违约行为承担了相应的违约责任，且广宏公司在吴玉生收房前已经办理了诉争房屋的初始登记，吴玉生也已经从广宏公司处领取了办理房屋产权证书所需的办证资料，对吴玉生的该项上诉请求，本院不予支持。关于吴玉生要求广宏公司承担交房前的物业费及保修责任从其实际收房之日起开始计算的上诉请求，因与本案系不同的法律关系，不属于本案的审理范围，吴玉生可以另行主张权利。综上所述，吴玉生和广宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1108元，由吴玉生负担554元，湖北广宏置业有限公司负担554元。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  黄 更审 判 员  申 斌审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一七年十一月三日法官助理  赖瑞文书 记 员  肖宇晴