湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施中民终字第00019号
上诉人（原审被告）李万贵，男，生于1965年4月15日，苗族。
上诉人（原审被告）满延胜，男，生于1965年9月29日，土家族。
委托代理人（特别授权）李万贵，男，生于1965年4月15日，苗族。
被上诉人（原审原告）胡正梅，女，生于1978年1月9日，土家族。
委托代理人（特别授权）张兴庭，宣恩县华源法律服务所法律工作者。
上诉人李万贵、满延胜因与被上诉人胡正梅房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宣恩县人民法院（2013）鄂宣恩民初字第00962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
胡正梅在一审中诉称：李万贵、满延胜于原宣恩县农业机械公司改制时，分别购买了相邻的一宗国有土地，其中李万贵购买的土地面积为53.6平方米，满延胜购买的土地面积为26.2平方米。后李万贵、满延胜合伙在上述土地上修建了一栋六层房屋，其中第五层由李万贵出卖给胡正梅，双方签订了《房屋买卖合同》。李万贵出卖房屋后，只给胡正梅办理了《房屋所有权证》，未办理《土地使用证》，胡正梅应享有房屋所占地的土地使用权。故起诉要求李万贵、满延胜协助胡正梅办理土地使用证。
李万贵在一审中辩称：李万贵、满延胜各自取得一宗国有土地使用权，分别出资在二人的土地上修建了一栋房屋。李万贵将其所有的第五层房屋卖给胡正梅。李万贵只是出卖房屋，未转让土地使用权，故李万贵没有将土地使用权登记过户给胡正梅的义务，胡正梅的诉讼请求不应得到支持。
满延胜在一审中辩称：李万贵、满延胜各自取得一宗国有土地使用权，分别出资在二人的土地上修建了一栋房屋。李万贵将其所有的第五层房屋卖给胡正梅。满延胜与胡正梅不存在合同关系，胡正梅没有理由要求满延胜履行合同义务，应驳回其诉讼请求。
原审查明：2002年，原宣恩县农业机械公司改制，李万贵、满延胜分别受让了该公司的国有商业用地53.6平方米、26.2平方米。因土地相邻，李万贵、满延胜在上述土地上合建六层房屋一栋，即珠山镇贡水路69号。建成后，李万贵、满延胜对房屋进行了分割，其中第一层和第六层由二人各享有部分，第二层由满延胜享有，第三、四、五层由李万贵享有。2004年7月，李万贵与胡正梅签订《房屋买卖合同》，将该房第五层转让给胡正梅，约定房屋价款为71000元，出卖方交付房屋产权证后，买方一次性付清房款，出卖方于2004年底前交付房屋等。签约后，胡正梅付清房款，接受房屋并取得了《房屋所有权证》。后胡正梅要求李万贵、满延胜办理房屋所占地的国有土地使用证变更登记，李万贵、满延胜未予配合，胡正梅因此起诉。
原审认为：胡正梅与李万贵自愿签订《房屋买卖合同》，合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同完全履行。合同虽没有明确约定土地使用权转让，但是《土地管理法》和《城市房地产管理法》均明确规定，土地使用权随地上不动产的所有权转移，李万贵的房屋转让给胡正梅后，房屋所在的土地应依法转让给胡正梅，因此，将土地使用权转让给胡正梅是法律赋予李万贵的合同义务，胡正梅要求李万贵协助办理土地使用权变更登记手续，理由成立，予以支持。李万贵、满延胜在各自取得的相邻土地上共建一栋房屋，建成后就各自享有的楼层房屋进行分割，满延胜虽未直接与胡正梅签订合同，基于出售房屋所占用的土地使用权共有人身份对外承担连带债务。胡正梅要求满延胜协助变更土地使用权登记的理由成立，亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、第一百四十七条之规定，判决：李万贵、满延胜协助胡正梅办理珠山镇贡水路69号房屋的土地使用权变更登记手续。案件受理费50元，减半收取25元，由胡正梅负担。
李万贵、满延胜不服原审判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定李万贵与胡正梅签订的《房屋买卖合同》有效错误。李万贵、满延胜2002年共同修建了一栋房屋共六层，每层按不同的价格分别出售，其实质是进行房地产开发，该行为违反了《城市房地产管理法》第二十九条的规定，属违法开发，所涉房屋性质为“小产权房”。国家明令禁止和打击“小产权房”的开发和交易，不应为“小产权房”办理房屋产权证书和土地使用权证书，即使办理了也应属无效；二、根据《土地管理法》第五十六条的规定，土地用途不得变更，确需改变土地建设用途的，应经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。本案所涉土地按照土地出让合同的约定，只能是李万贵、满延胜个人建造住宅，不能改变个人建造住宅的用途。如果要修建商品房必须经过批准，故本案所涉《房屋买卖合同》无效，不能办理土地过户手续；三、即使合同有效，也应按合同约定享有权利和承担义务。李万贵与胡正梅签订《房屋买卖合同》时并未将土地使用权一并转让，虽《房地产管理法》和《物权法》有关于建筑物转让的，其建设用地使用权一并转让的规定，但当事人之间进行房屋买卖时特别约定只转让房屋而不转让土地，并不违反法律的强制性规定。本案合同双方在签订正规格式合同中将土地使用权一项划掉，且将楼梯间等公共部位除开，李万贵只是出售房屋，并未将土地转让。综上，故请求：撤销原审判决，改判驳回胡正梅的原审诉讼请求；判决由胡正梅承担本案一、二审诉讼费用。
李万贵、满延胜为支持其上诉理由，向本院提交了如下证据：
证据一：1、《建设用地规划许可证》；2、《建设工程规划许可证》；3、《国有土地使用证》。拟证实房屋的建房手续齐全，且规划许可的是建私房，并不是建商品房。
证据二：《房屋买卖合同》。拟证实本案所涉土地是李万贵与满延胜从原宣恩县农业机械公司购买的，李万贵出资42000元，购买土地面积为53.6平方米，满延胜出资21000元，购买土地面积为26.2平方米。
胡正梅在二审中答辩称：一、一审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》有效正确。小产权房是指在集体土地上修建的房屋，本案李万贵、满延胜出售的房屋所占地的土地性质为国有出让土地，故不属于小产权房。现行法律也未规定国有出让土地上修建的个人住宅不能买卖。个人住宅的所有权受法律保护，李万贵、满延胜有权出售自己修建的房地产；二、协助义务是法律规定的一项合同义务。李万贵、满延胜已将房屋所有权转移登记在胡正梅名下，尚未将土地使用权转移登记到胡正梅名下，属履行合同不全面，应承担继续履行的义务，协助胡正梅办理土地使用权的变更登记手续；三、李万贵、满延胜主张其只卖房未卖地，违反了我国法律关于房地一体原则的规定，房屋是不可能离开土地而独自存在的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》和《物权法》均以立法的方式确定了房地一体的原则；四、李万贵、满延胜称没有将楼梯间卖给胡正梅不符合我国现行法律的规定，楼梯间应属于共有分摊部分登记在房屋产权面积内。虽楼梯间面积未登记在产权面积内，只是登记中存在的瑕疵，胡正梅有权根据《物权法》和《房屋登记办法》的相关规定申请变更登记。
胡正梅在二审期间未提交新的证据。
经组织质证，胡正梅对李万贵、满延胜提交的证据的质证意见为：对证据一无异议，能够证实所涉房屋的修建经过了行政许可；对证据二的真实性无异议。本院认为，李万贵、满延胜提交的证据一和证据二符合民事证据应具有的合法性、真实性和关联性，故对上述证据予以采信。
经审理查明：李万贵、满延胜于2002年原宣恩县农业机械公司改制时分别受让该公司的国有商业用地53.6平方米、26.2平方米。李万贵于2002年1月30日取得宣恩国用（2002）字第0203087-（5）号《国有土地使用证》，载明用途为商业用地，使用权类型为出让，使用权面积为53.6平方米。因土地相邻，李万贵、满延胜在上述土地上合建房屋一栋，即珠山镇贡水路69号。该房屋于2002年11月15日取得《建设用地规划许可证》（编号：2002035），载明用地单位：李万贵；用地项目名称：住宅；用地面积：建设用地78.6平方米。该房屋于同日取得《建设工程规划许可证》（编号：2002035），载明用地单位：李万贵；建设项目名称：住宅；建设规模：建筑面积460平方米，五层。胡正梅购买该栋房屋的五层，并取得宣私房权证珠山镇房字第15**号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人：胡正梅；产别：私产；建筑面积：97平方米。原审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，李万贵与胡正梅于2004年7月14日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应按合同约定完全履行合同义务。综合李万贵、满延胜的上诉意见、胡正梅的答辩意见和案件情况，本案二审的争议焦点归纳为以下两点：一、《房屋买卖合同》是否有效；二、李万贵、满延胜是否应协助胡正梅办理土地使用权变更登记手续。对此，本院分析评判如下：
一、《房屋买卖合同》是否有效。
李万贵、满延胜上诉认为本案所涉房屋性质为“小产权房”，国家明令禁止小产权房交易，故《房屋买卖合同》应无效。本院认为，小产权房是指违反相关土地政策在农村集体土地上修建的房屋，我国现行法律框架和政策均不确认小产权房的合法性，建设、销售和购买“小产权房”不受法律保护。本案所涉房屋所占地的性质为国有出让地，在该土地上修建的房屋不属于小产权房，合法的房屋所有权人有权对其进行处分。李万贵、满延胜在修建房屋时办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，本案所涉房屋属李万贵、满延胜的合法不动产，其有权对其进行转让，且胡正梅现已取得《房屋所有权证》，根据物权的公示公信效力，应认定胡正梅对受让房屋享有合法所有权。综上，本案《房屋买卖合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，该合同合法有效。
二、李万贵、满延胜是否应协助胡正梅办理土地使用权变更登记手续。
根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故房地产交易应遵循房地一体的交易原则，土地使用权随地上不动产的所有权同时转移。满延胜将房屋转让给胡正梅后，房屋所占用的土地应依法同时转让给胡正梅。因李万贵、满延胜在各自取得的相邻国有出让地上共建房屋，建成后虽双方就各自享有的楼层进行了分割，但本案所涉房屋所在的整栋房屋是作为一个整体项目办理的相关行政许可手续，每层房屋所占用的土地在未分别办理土地使用权证的情况下为不可分，故满延胜虽未与胡正梅签订合同，但其基于出售房屋所占用的土地使用权共有人身份应对外与李万贵共同承担责任。故胡正梅要求李万贵、满延胜协助胡正梅办理土地使用权变更登记手续具有事实和法律依据。
综上，李万贵、满延胜的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李万贵、满延胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱华忠
审 判 员 李 丽
代理审判员 李志华
二〇一四年一月二十日
书 记 员 谭绍丹