南京市建邺区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）建民初字第1110号
原告（反诉被告）南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市白下区中山东路90号华泰证券大厦7楼。
法定代表人陆成，该公司总经理。
委托代理人陈志毅，江苏德序律师事务所律师。
委托代理人孙婷婷，女，1987年10月8日生，汉族。
被告（反诉原告）李晓巧，男，1977年10月10日生，汉族，XX日报职工。
委托代理人李小亮，江苏同大律师事务所律师。
被告陈小昕，男，1965年9月16日生，汉族，南京XX局职工。
原告南京中原房地产中介有限公司（以下简称中原公司）诉被告李晓巧、陈晓昕居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告李晓巧在答辩期内提起反诉，合并审理。原告南京中原房地产中介有限公司的委托代理人陈志毅，被告李晓巧及其委托代理人李小亮、被告陈晓昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南京中原房地产中介有限公司诉称，经原告居间介绍，两被告为购买云锦路88号X幢X单元1207室之物业，于2012年8月27日签订了《房地产买卖中介合同》等法律文书。这些文书均确定了原告与两被告之间的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应按照约定支付报酬”。两被告应分别根据《佣金确认书》约定按时支付佣金，但截至目前，被告一仍有14000元佣金，被告二10000元佣金未予支付。原告多次联系两被告，敦促履行其履行付款义务，但两被告始终未能履行。原告为此诉至本院，请求依法判令：1、被告李晓巧给付原告佣金14000元，被告陈小昕给付原告佣金10000元；2、由两被告承担全部诉讼费用。
被告李晓巧辩称，请求驳回原告的诉讼请求，原告提供的服务存在严重质量问题，属于根本违约。1、在签订《房地产买卖中介合同》时，原告承诺为我办理享受八五折利率的银行贷款，且在一个月内办好卖方的贷款解押以及买方的房屋贷款、过户、交接等手续。但事实上我的八五折利率的贷款是自己完成的，卖方解押的时间也拖到了2012年的10月中旬，而合同约定的解押时间为2012年9月18日；2、在合同中约定原告派姜某某经纪人负责该房产的居间活动，但直至目前，我都没有见到姜某某此人，在中介活动中，原告实际派出的工作人员是王某某，而王某某无《房地地经纪人员资格证》。3、原告提供的《看房确认书》上的确认人签名，不是被告李晓巧本人所签。4、在办理房屋过户流程时，原告故意扣押该房屋过户的凭据，延误了房产证的出件，耽误了买卖双方的时间，对买方造成了损失，也使我的买房进度延迟，无奈之下我在外租房居住，多支付了租金16200元。
被告陈晓昕辩称，原告诉讼请求的佣金数额不对，我已经支付了3000元，我应该付的是7000元，我也愿意支付，支付的方式我已经跟原告达成一致意见了，我从来没有拒绝履行付款义务。
反诉原告李晓巧诉称，反诉被告中原地产没有严格履行三方签订的《房地产买卖中介合同》，违反了该合同的第五条第1、2、3项、第七条第3项，以及第九条第一款第4项。而且，反诉被告中原公司有部分行为违反了《南京市房地产交易管理办法》的相关规定，延误了李晓巧的购房进程，耽误了大量时间和精力，并造成了相关经济损失，反诉原告为此诉至本院，请求依法判令：1、反诉被告中原公司返还已收取的中介费30000元；2、反诉被告中原公司赔偿反诉原告李晓巧损失28200元（其中16200元租房损失、12000元是其他经济损失）；3、反诉被告中原公司承担反诉费、鉴定费用等。
反诉被告中原公司辩称，反诉原告的诉请求无相关事实及法律依据，请求法院予以驳回。
原告为证明其主张，向本院提供了《房地产买卖中介合同》、《佣金确认书》两份。
被告李晓巧质证，对佣金确认书的真实性没有异议，对合同真实性也无异议，但原告有多处违约行为，违约条款当中第五条丙方的义务第二款，丙方派姜言玲经纪人负责该房产的居间合同，在委托期限内办理所委托的事项。但是我们从始至终没见过姜某某，实际给我们提供服务的是王某某，他没有经纪人资格证书。
被告陈小昕质证，佣金确认书的签名是真实的，真实性没有异议，支付日期是完成服务以后支付，对上面的支付日期不能确认，而且跟中介合同约定支付方式也不一致。
被告李晓巧提供如下证据：
证据一：看房确认书，确认人一栏李晓巧的签字非李晓巧本人签字，对服务的很满意、日期等也均为原告造假。
证据二：收据一份，证明我方支付了原告33000元的佣金，其中30000元是我作为买方的75%的佣金，另外3000元为代卖方垫付的30%的佣金。同时，原告至今为止只给过我方收据联一份，非正规发票，此为偷税、漏税行为。
证据三：王某某打给李晓巧的欠条，证明原告单位工作人员王某某和我方确认服务费尾款只有1万元，而非14000元，同时也证明了原告已经承认了前期延迟了买方的购房进度，造成违约。
证据四：王某某收到李晓巧所付佣金的收条以及代卖方垫付佣金的收条。
证据五：租赁合同及收据各一份，证明因原告违约给李晓巧造成的房屋租赁损失16200元。
证据六：录音资料四份，证明中原地产服务人员的工作失误、疏忽没有及时告知、沟通相关的信息，提供相关服务，延误了买方的购房进度，延迟入住六个月。解押时间因中介服务疏忽推迟，承诺的八五折优惠贷款不能办理。中原地产故意扣押买方的出件证明导致延迟产权出件，无法办理此后的贷款。因卖方的物业费没结算，南京中原地产龙江店没有履行承诺的“在正式办理好卖方所欠的物业费的内容”，给买方带来了一系列麻烦纠纷。中原地产龙江店物业顾问王某某承认是经理人张某某没有把原先承诺为买方办理八五折优惠贷款的事情放在心上，导致没有实现八五折贷款。
原告质证，对证据一，原件现在也没有，但是原告方带被告方看房的事实是存在的。对证据二，要求被告提供其刷卡的票据及发单行的银行盖章记录。对证据三，无法核实，我们不清楚这个事情，需要被告方提供证人到庭质证。对证据四，无法核实，需要王某某到庭。对证据五，跟本案没有关联性，需要被告提供证人吴某出庭作证，需要提供合法性的租赁费发票。在合同约定的交房期间即2012年11月15日在原告方的见证下第二被告已经将钥匙交给了第一被告，所以不存在逾期交房的问题，第二天被告一就去物业公司谈装修的事宜了。对证据六的真实性无法核实，需要被告提供所有的录音人员到场作证。需要提供当时录音的时间，记录录音的地点，对其合法性不予确认。
被告陈小昕质证，被告李晓巧提供的证据跟我都没有关系。
本院对双方提供的证据认证如下：
对原告提供的《房地产买卖中介合同》、《佣金确认书》，经两被告质证，真实性均无异议，对该两组证据的真实性本院予以认可。
对被告李晓巧提供的佣金收条、佣金收据、欠条、录音资料，原告质证均称无法核实，因该收条、收据、欠条、录音资料中均涉及原告员工，原告具备核实其真实性的条件和能力，但其并向本院提供证据证明该四组证据真实性有问题，也未向本院申请鉴定，故对该四组证据的真实性本院予以认可。
对被告李晓巧提供的看房确认书、房屋租赁合同及租金收据，原告质证，对于看房确认书无法核实，对于房屋租赁合同及租金收据，与本案无关联性，且真实性、合法性均有异议。对于看房确认书的真实性本院不予确认，对于房屋租赁合同及租金收据，因无其它证据相互佐证，原告对其真实性亦不予认可，故对该两组证据的真实性本院不予确认。
经审理查明，2012年8月27日，被告陈小昕、案外人方红、被告李晓巧与原告签订了《房地产买卖中介合同》。合同第一条约定被告陈小昕及共有人方某将其所有的座落于南京市云锦路88号X幢X单元1207室出售给被告李晓巧，售价235万元；合同第五条约定原告的义务：1、认真履行委托的事项，亲自完成被告委托办理的其他服务。2、原告派姜某某经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。3、根据专业知识及工作经验，原告将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；合同第七条约定于2012年11月15日前腾空房屋，由三方共同参加房屋的交付手续，卖方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，交接钥匙，签署房屋交接单，原告见证签字；第八条约定原告完成合同约定的买卖双方委托事项的，买卖双方应分别按《佣金确认书》的约定各自向原告支付佣金。
合同签订后，由原告的业务员王某某带领被告李晓巧实地查看了房屋并协助双方办理交易手续，被告李晓巧按约支付了购房款，并于2012年11月15日办理了争议房屋所有权变更登记手续。被告李晓巧也于同日拿到了争议房屋的钥匙。房屋交付时被告陈小昕尚有物业费用未结清。
另查明，2012年8月21日，被告李晓巧与原告签订《佣金确认书》，约定被告李晓巧争议房屋应支付的佣金为47000元，支付时间为2012年10月15日前。2012年8月28日，被告陈小昕与原告签订《佣金确认书》，约定其对于争议房屋应支付的佣金为10000元，支付时间为2012年9月15日前。2011年11月15日，被告李晓巧支付了原告该房屋买卖的佣金33000元。同日，原告业务员王某某出具了收条两份，一份载明：“今收到李晓巧购买南京市云锦路88号X幢X单元1207室房屋中介费30000元”。另一份载明：“今收到李晓巧代南京市云锦路88号X幢X单元1207室房屋卖方陈小昕支付中介费3000元，此款从陈小昕应得的尾款中扣除”。
再查明，2012年11月14日，被告李晓巧出具了欠条一份，载明：“本人李晓巧欠中原地产公司物业顾问王某某服务费尾款10000元，此款项在李晓巧购买陈小昕的南京云锦路88号X幢1207室房屋所有事项完全交付清楚、中原地产王某某协同卖方缴清云锦路88号X幢1207室房屋前期的物业管理费、水费、电费、煤气费等正常合法费用、买方贷款下拨给卖方后，再支付中原地产公司物业顾问王某某。附：在前期延迟了买方的购房进度，签定此项欠条三日之内，如中原地产王某某还没有协同卖方去银河湾福苑物业公司缴清前期所欠费用，影响买方装潢，则李晓巧有权以上述10000元尾款代为扣缴卖方所欠物业公司的各项费用，但必须把所有缴费收据交给中原地产王某某，由其按规定全权处理”。该欠条尾部双方确认处有王某某、李晓巧签字。
本院认为，居间人除促成合同成立之外，还负有如实陈述、协助办理房屋交易手续等义务。原告提供的居间服务未完全符合双方合同约定，具体体现为以下几点：一、原告在其居间合同中约定的业务员为姜某某，但在居间过程中，其并未实际履行义务。而一直引导被告李晓巧看房、办理手续业务的工作人员实为王某某，王某某无房地产经纪人执业资格。居间人作为提供服务的机构，其业务人员的素质直接影响到服务质量，具有不可替代性。故实际服务人员不具备房地产经纪人执业资格证，证明被告未完全按约定履行合同义务；二、未能充分协助被告李晓巧办理房屋交接手续，依三方签订的《房地产买卖中介合同》第七条约定，三方共同参加房屋的交付手续。两被告交接钥匙，签署房屋交接单，原告见证签字。而该房屋至今物业费用尚未结清，在房屋交接过程原告确存在服务瑕疵。且依据原告员工王某某与被告李晓巧在2012年11月14日的欠条中载明：“李晓巧欠中原地产公司物业顾问王某某服务费尾款10000元，此款项在李晓巧购买陈小昕的南京云锦路88号X幢1207室房屋所有事项完全交付清楚、中原地产王某某协同卖方缴清云锦路88号X幢1207室房屋前期的物业管理费、水费、电费、煤气费等正常合法费用、买方贷款下拨给卖方后，再支付中原地产公司物业顾问王某某”。
因争议房屋已经实际完成了交易及过户手续，原告已履行居间活动的主要义务，但在为被告李晓巧所提供的服务内容、质量方面确存在着瑕疵，故对于应收取的居间费用应当予以扣减。依合同约定，被告李晓巧已经支付30000元居间费用，与原告所提供的居间服务基本价值相当，故本院酌定其无需再另行支付居间费用，原告要求被告李晓巧支付居间费用14000元的诉讼请求本院不予支持。反诉原告李晓巧要求反诉被告中原地产返还已支付的30000元居间费用的请求亦不予支持。
被告陈小昕作为争议房屋的出卖方，原告为其提供的服务未存在明显瑕疵，且被告陈小昕答辩时也表示，因被告李晓巧已代其支付了3000元居间费用，其尚余7000元居间费用未支付，且现也愿意支付。故对于原告要求被告陈晓昕支付居间费用7000元的诉讼请求，本院予以支持。
反诉原告李晓巧主张反诉被告中原公司赔偿损失28200元（其中16200元租房损失、12000元是其他经济损失），因未能提供证据证明损失状况，故对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、驳回原告对被告李晓巧的诉讼请求。
二、被告陈小昕于本判决生效后十日内支付原告居间费用7000元。
三、驳回反诉原告李晓巧的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告中原地产负担283元，被告陈小昕负担117元。
反诉案件受理费543元，由反诉原告李晓巧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘文军
审 判 员 王 娟
人民陪审员 王月阳
二〇一四年四月十五日
见习书记员 周芹芹