贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）筑观法民初字第2144号原告贾宇光，男，汉族，1984年4月20日生，住所地……。委托代理人严阵、金千，贵州心典律师事务所律师。被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝房开），住所地贵州省贵阳市观山湖区金珠路1号西区商业B2栋4层。法定代表人林孝文，该公司董事长。委托代理人张月进、崔旭，该公司员工。原告贾宇光诉被告中渝房开商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张铮适用简易程序，于2014年12月31日与（2014）筑观法民初字第2143号案件公开开庭进行了合并审理。原告贾宇光委托代理人严阵、金千，被告中渝房开委托代理人张月进、崔旭到庭参加诉讼。庭审之后，因本院受理的类似案件正在贵阳市中级人民法院上诉审理中，而本案须以审理结果为依据，故本院裁定本案中止审理。该案件经贵阳市中级人民法院作出终审判决，本案经恢复审理，现已审理终结。原告贾宇光诉称：2012年6月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告出售其开发的“中渝·第一城”楼盘第A-＊＊幢＊单元＊层3号房屋给原告，商品房价款为899527元，原告于2012年6月27日前支付全部房价款，被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，交付时该商品房应当满足相关条件（见《商品房买卖合同》第十一条、十二条及十四条）。合同签订后，原告依约支付给被告全部房款899527元，但截至起诉时止，被告仍未取得正式的国家相关部门出具的验收手续，房屋仍存在大量的质量问题，严重影响正常使用，致使无法交房，现已逾期近十二个月，为此原告多次与被告协商，但均无结果。根据双方合同约定，被告应当按日向原告支付已付款万分之二的逾期交房违约金。综上所述，被告的逾期交房行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，根据相关法律法规规定向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金，截至2014年11月17日暂计为57569.7元（违约金计算至实际交房时止）；2、被告完成对“中渝·第一城”第A-＊＊幢＊单元＊层3号房屋的整改并交付原告使用；3、由被告承担本案诉讼费用。被告中渝房开辩称：被告违约的事实不存在，根据商品房买卖合同约定，交房时间是2013年12月31日，双方约定的期限届满前，被告已经通知原告交房，且被告按照原告通知的要求对房屋进行了验收，但原告在验收过程中以种种理由拒绝接收房屋，且其拒收房屋的理由不符合合同约定条件。原告的诉请与事实不符，不应得到法院的支持。经审理查明，2012年6月27日，中渝房开作为出卖人，贾宇光作为买受人签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ZYDYC-13213），贾宇光向中渝房开购买其开发的“中渝·第一城”第A-＊＊幢＊单元＊层3号房，建筑面积共107.39平方米，价款按套内面积计算总金额899527元，合同另有如下主要约定：1、合同第十一条交付时间和条件，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；2、合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件包括城市基础设施：水、电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，公共服务设施、商业配套设施等也作了具体约定；3、合同第十三条逾期交房责任，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；4、合同第十四条交接手续，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人承诺买受人可以在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起不晚于120日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：（1）天面渗水、滴漏，（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏，（3）墙面、顶棚抹灰层脱落，（4）地面空鼓开裂、大面积起砂，（5）门窗翘裂、五金件损坏，（6）管道堵塞，（7）卫生洁具开裂、漏水，（8）灯具、电器开关失灵，（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房次日起120日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；修复后或经多次维修后仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。上述合同签订当日，原告贾宇光通过一次性付款方式付清了购房款。被告于2013年7月29日取得本案诉争房屋的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，于2013年12月31日取得本案诉争房屋的《竣工验收备案表》。后被告以书面通知形式通知被告于2014年1月9日至1月15日期间至被告处办理收房交接手续。2014年1月3日，原告至被告处办理房屋交接手续，其填写的《房屋交接验收表》载明：与4#入户有影响，客厅推拉门无法锁，室内据合同需有楼梯上二楼，中水回收系统无、换物管费，地下室无法验收，消防栓箱位置影响出入，厨卫间门锁不上。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主贾宇光签字。因上述理由，原告未收取房屋。2014年3月30日的《房屋交接验收表》载明：客厅推拉门锁不起，一楼消防管影响通道要求移开，二楼地面开裂，厨房无地漏，首层顶棚茶镜建议更换（白色封闭），地暖管要求挖掉。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主贾宇光签字。因上述理由，原告未收取房屋。2014年4月19日的《房屋交接验收表》载明：一楼消防管影响通道，二楼主卧采光不好、被3层楼如浇板挡住光线，地暖全拆除，厨房的下水管改到卫生间，地下室无法验收，防盗和对讲系统达不到交房条件。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主贾宇光签字。因上述理由，原告未收取房屋。2014年5月14日的《房屋交接验收表》载明：（1）消防通道整改（往里填还是赔偿），（2）二楼主卧被门廊及阳台挡光（整改方案），（3）地暖全拆除（业主说阮总4.19会议同意免费拆除），（4）厕所墙（下水管旁）移到水管另一侧，（5）地下室（已解释）漏水，（6）防盗、对讲系统安好再收房，（7）三表入户、三通是否具备，（8）门碰门，（9）花园确认开口位置后通知业主；同时写有“已告知黎柯，黎柯答应下周回复解决方案”。该《房屋交接验收表》有被告管家服务中心人员签字、业主签字栏空白。因上述理由，原告未收取房屋。2014年5月24日的《房屋交接验收表》系合并审理的两案业主共同验收，载明：贾宇光户地下室漏水未整改，地暖系统未清除，防盗及对讲系统没安装（达不到验收标准）。该《房屋交接验收表》有被告管家服务中心验收人员签字、业主刘兴毅、贾宇光等人签字。因上述理由，原告未收取房屋。2014年9月3日的《房屋交接验收表》载明：采光井玻璃换掉，花园不需回填、只需盖板，与隔壁协调、关于门厅现浇事宜，地下室地平找平、打地平，地下室反潮。该《房屋交接验收表》有被告管家服务中心验收人员签字、业主签字栏看不清签字人员姓名。因上述理由，原告未收取房屋。2014年9月17日的《房屋交接验收表》载明：客厅饭厅地暖拆除，门禁系统线入户、未安装，卫生间防水在试水后再看有无漏点，阳台、露台采光蓬玻璃坏，防水工程未完工，地下室潮湿、墙面墙体湿、地坪未打、暂无发现漏、待观察，其他均正常。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主贾宇光签字并注明希望继续整改。因上述理由，原告未收取房屋。2014年9月28日的《房屋交接验收表》载明：地下室地平未打（地面起沙、不平，其他栏均空白)。该《房屋交接验收表》有被告管家服务中心验收人员签字、业主贾宇光签字并注明暂无法验收。因上述理由，原告未收取房屋。2014年10月24日的《房屋交接验收表》载明：二楼主卧采光不好，望房开给出解决办法（门厅控板业主不满意），地下室大便需清理干净再做、地下室未清光，其他栏均空白。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主贾宇光签字。因上述理由，原告未收取房屋。2014年12月20日的《房屋交接验收表》载明：厨房的楼上是卫生间未整改，其他栏均空白。该《房屋交接验收表》有被告管家服务中心验收人员签字、业主贾宇光签字并注明望整改。因上述理由，原告未收取房屋。另查明，2014年1月13日，被告曾在观山湖区政府、住建局、群工中心、消防支队等职能部门的协调下，召集部分业主代表召开会议，并以会议纪要的形式对交房过程中发现的诸如入户防盗门发生碰撞、一楼疏散通道、一楼地下室无法使用等问题进行答复并承诺对存在的问题进行整改。后原告认为房屋仍存在质量问题，至今拒绝收房并要求被告整改未果，遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。在审理过程中，因2015年5、6月期间贵阳市特大暴雨，上述房屋地下室曾出现漏水现象，本院于2015年7月8日至该房屋地下室进行现场勘验，发现该房屋地下室角落处确有水迹、地面潮湿情况，2015年9月2日，本院再次到该户房屋地下室进行现场勘验，发现地面干燥、无水痕、墙体补作了防水。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据两张、《竣工验收备案表》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《房屋交接验收表》，《会议纪要》，勘验笔录等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，可以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，并经双方签字盖章依法成立，对双方具有法律约束力，各方当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于被告是否构成逾期交房。原告已按约履行支付价款的义务，被告即应当按约定质量和交付期限，将符合合同目的的标的物，即房屋交付买受人。对于交付期限，合同约定为2013年12月31日前，而据庭审查明，原告通知被告收房的时间是在2014年1月9日至1月15日，则被告确已逾期交房，应承担相应违约责任。至于原告在2014年1月3日起至2014年12月20日办理收房手续过程中，因存在诸如地下室漏水、消防通道影响疏散、防盗和对讲系统不符交房条件、地暖拆除、卫生间须作闭水实验等质量问题而拒绝收房，是否构成被告逾期交房，依据双方合同约定，商品房主体结构及地基基础之外的质量缺陷系由出卖人承担修复费用修复后再行交付，若因此造成买受人损失的，承担赔偿责任，并未约定由出卖人承担逾期交房责任，另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告拒绝收房主张的质量问题并不属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量缺陷，是可以通过整改达到符合居住使用条件的，参照贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第697号《民事判决书》精神，在被告已取得诉争房屋的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《竣工验收备案表》等合同约定的交付条件的情况下，被告并不构成逾期交房，应由其对存在的质量问题进行修复，若拒绝修复或拖延修复造成原告损失的，原告可自行或委托他人修复要求被告承担修复费用，若造成原告其他损失的，可要求被告赔偿。另据双方提交的《房屋交接验收表》，被告已就交付房屋时存在的质量问题进行了一定整改，但经庭审查实，被告的整改存在拖延现象，直至原告诉讼至本院，经本院协调后于2015年9月2日方将地下室漏水现象整改完毕，且某些问题如厨房的楼上是卫生间系设计缺陷已无法以整改的方式进行处理，虽然整改期间不应视为逾期交房，但被告怠于履行其维修义务，已影响到原告的生产生活，依据公平原则，被告应对原告作出一定赔偿。基于上述事实，被告确实存在逾期交房、怠于履行维修义务等违反合同约定情形，原告的第一项诉请，根据本案实际，本院酌情确定被告赔偿原告违约金40000元。对于原告提出的要求“被告完成对“中渝·第一城”第A-＊＊幢＊单元＊层3号房屋的整改并交付原告使用”的诉请，首先原告并未明确存在的质量问题的具体情形，是否属于需要进行整改、能够进行整改的质量问题无法判断，其次，整改到何种程度、符合何种标准亦未明确，本院无法判断原告要求达到的整改效果，该项诉请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款规定的“具体的诉讼请求”，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款的规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告贾宇光违约金40000元；二、驳回原告贾宇光的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取620元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。代理审判员 张   铮二〇一五年九月二十二日书 记 员 谭艳（代）