山东省青岛市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鲁02行终173号
上诉人（原审原告）宋文月。
委托代理人韩凯。
被上诉人（原审被告）青岛市市北区开发建设局。
法定代表人袁涛，局长。
委托代理人曲汝斌，青岛市市北区开发建设局工作人员。
委托代理人邓雨明，山东博论律师事务所律师。
原审第三人青岛城投房地产开发有限公司。
法定代表人郭林，董事长。
委托代理人贺磊。
上诉人宋文月因诉被上诉人青岛市市北区开发建设局、原审第三人青岛城投房地产开发有限公司房屋征收补偿行政协议一案，不服青岛市市北区人民法院于2016年12月14日作出的（2015）北行初字第82号行政判决，在法定期限内向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月10日在第二十七法庭公开开庭审理了本案。上诉人宋文月及其委托代理人韩凯，被上诉人青岛市市北区开发建设局的委托代理人曲汝斌、邓雨明，原审第三人青岛城投房地产开发有限公司的委托代理人贺磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年4月14日，青岛市市北区人民政府作出《关于登州路58、60号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定》，对青岛市市北区XX路XX号、XX号范围内房屋进行征收。原告宋文月所有的青岛市XX路XX号XX单元XX户房屋在此次征收范围内。2013年4月24日，原、被告签订《征收房屋补偿协议》，协议约定，被告征收原告的房屋后，采取异地房屋产权调换的方式予以补偿。根据《登州路58、60号旧城改造项目征收补偿方案》等规定，原、被告约定了被征收房屋的补偿价值、搬迁补助费、停产停业损失补偿费、速迁奖励费、综合补助费、装修补偿费等其他费用。2014年3月5日，原、被告又签订《异地住宅房屋安置定位协议》，原告选择XX小区XX号楼XX单元XX户房屋。
另查明，被告青岛市市北区开发建设局是房屋征收部门，负责房屋征收工作。被告向第三人订购了青岛市市北区XX小区的一批房屋用于安置被征收人。2014年3月27日，被告指示第三人向原告交付了青岛市XX小区XX号楼XX单元XX户房屋，用于补偿安置，并要求第三人协助原告办理房地产权证。
原审法院认为，该案系行政协议纠纷。原、被告达成的《征收房屋补偿协议》和《异地住宅房屋安置定位协议》合法有效，对双方均具有约束力。在行政协议履行过程中，如发生争议，双方应当本着诚实信用的原则，妥善解决。被告已经向原告支付了“过渡费”，原告并不存在另外的“逾期交房违约金”损失，其诉讼请求应依法予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告宋文月的诉讼请求。
上诉人宋文月不服原审判决，上诉称，一、原审判决认定事实不清。（一）认定法律关系性质错误。本案诉讼事由是逾期办理房产证，不是逾期交房。原审法院弄错诉讼事由，本案不存在逾期交房，更不存在“逾期交房违约金”，且“过渡费”双方已结清，“逾期交房违约金”和“过渡费”与本案无关。（二）根据完全赔偿原则，逾期办理房产证造成的可得利益损失应当赔偿，包括贷款利息损失、房屋交易税费损失、房屋及土地使用权折旧损失。1、贷款利息损失。（1）上诉人选择房屋置换的目的不是为了居住，是想转卖变现。上诉人孩子在市南区上学，所以在市南区买的房子，上诉人的公司也需要资金周转。安置房迟迟不能办理房产证，不能转卖变现，由于资金问题，上诉人先买了一处47平米的房子过渡，今年刚刚换成65平米的，至今共贷款4笔，分别是20万、30万、10万、63万，利息损失很大。（2）安置房暂时办不了房产证，如果便宜出售损失会更大。（3）上诉人本打算一步到位买处大点的房子，但由于安置房办不了房产证，不能转卖变现，已严重影响生活质量。2、房屋交易税费损失。如果安置房能及时办理房产证，上诉人先转卖安置房再更换市南区的住房，卖、买都是唯一住房，可以少缴2%的所得税和2%契税。尽快办理房产证，过2年还可以免征5.6%的营业税及附加。3、房屋及土地使用权折旧损失。安置房土地使用期限至2079年5月4日，结构设计使用年限为50年。《房地产估价规范》规定，确定旧有房屋和土地使用权价值，应按使用过的年限扣除折旧。房产证办的越晚，上诉人卖出时的折旧损失就越大。（三）协议未约定办理房产证期限及赔偿金，是本案应着重解决的问题。1、房屋征收具有行政强制性，双方当事人地位不平等，征收补偿协议也有别于民事合同，行政性第一，契约性第二；被上诉人是房地产行政主管部门，也是房屋征收部门，相对于上诉人有法律法规、政策信息等多方面的知识优势；协议又是被上诉人单方面制订和填写的格式合同，协议未约定办理房产证期限，明显是被上诉人有意规避责任。2、协助办理房产证是被上诉人和原审第三人的法定随附义务，协议未约定期限，应参照法律法规和交易习惯确定一个合理的期限，无特殊原因耽误三年太说不过去了。3、上诉人曾多次要求被上诉人协助办理房产证并赔偿，小区居民也曾多次信访，被上诉人和原审第三人是知道的。协议未约定办理房产证期限，被上诉人和原审第三人可以随时履行，上诉人也可以随时要求履行。无特殊原因的话三个月时间应该足够了。（四）安置房办证流程和所需资料与商品房没有太大区别，三个月能解决的问题拖三年太说不过去了。（五）本案一审诉讼费975元，不是50元。二、上诉人向被上诉人主张赔偿的依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条，《合同法》总则、第三十九条、第四十二条第（三）项、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十四条，信赖保护原则、合同履行的诚信原则（告知、协助义务）、公平原则、公序良俗原则、相对性原则、完全赔偿原则、减轻损害原则、赔偿的可预见性规则，赔偿标准参照《最高法关于审理商品房买卖合同的司法解释》第十八条。三、原审是否遗漏当事人的问题。《异地住宅房屋安置定位协议》上盖有“青岛市市北区房屋征收安置管理办公室”的公章。四、梳理一下上诉人、被上诉人及原第三人之间的法律关系。（一）上诉人和被上诉人是房屋征收置换行政协议关系，被上诉人和原审第三人是商品房买卖合同关系。被上诉人从原审第三人处购买商品房和上诉人房屋置换，原审第三人直接向上诉人履行法律责任等同于向被上诉人履行法律责任。（二）合同有相对性，上诉人和原审第三人没有买卖关系，不能订立虚假合同。原审第三人未和上诉人协商，2016年1月4日擅自将单方面拟定的虚假合同提交到市不动产登记中心网签，且于2016年8月11日向被上诉人电子邮箱发送合同文本，要求上诉人与原审第三人签订该合同，目的是撇清之前逾期办理房产证的责任。而且合同内容很不公平，是违法的，上诉人毫不知情，原审第三人必须撤销网签。（三）市国土资源和房屋管理局网站公开的职权目录显示，安置房置换转移登记和商品房买卖登记分属房屋管理类别下的两个子类别，本案应当走安置房置换转移登记的流程。（四）为了方便办理房产证，可以在不违反以前合同的原则下，由原审第三人直接向上诉人履行法律责任。如有必要，也可以三方订立合同转让协议。综上，请求二审法院：1、撤销青岛市市北区人民法院作出的（2015）北行初字第82号行政判决，依法发回重审；2、一、二审诉讼费被上诉人承担。
被上诉人青岛市市北区开发建设局辩称，上诉人的诉请没有相应约定及法定依据，原审法院认定正确，请求依法维持原判。一、上诉人与被上诉人于2013年4月24日签订《房屋征收补偿协议》、2014年3月5日签订《安置定位协议》，以上两协议均未对办理涉案房屋房产证的时间及未能办理出产权证件的赔偿事宜作出约定，被上诉人亦不是办理产权登记的相关主体。二、本案属于安置补偿合同纠纷，非因商品房买卖产生的争议，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相应规定。三、被上诉人在2014年3月份已按照约定及时交付标的房屋，上诉人也已正常入住，以上履约过程并未对上诉人的实际居住利益有任何损害。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉。
原审第三人青岛城投房地产开发有限公司述称，与被上诉人的答辩意见相同。
经审理查明，1、上诉人宋文月原审诉讼请求为：“从《房屋征收补偿协议》订立之日起90日，按年利息545964.3*6.15%*（1+40%）=47007.53元赔偿，先支付2014年6月3日至2015年6月2日的赔偿款，后期赔偿款到期时再支付”。在“事实和理由”部分，上诉人写明：“被告和第三人至今未协助办理《房地产权证》，未提供办证所需的证明文件。因被告及第三人原因，原告在合理的期限内未能取得房产证，原告已提出行政诉讼，现一并提出赔偿诉讼”，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作为法律依据。经查阅原审庭审笔录，上诉人在庭审中并未变更其诉讼请求以及事实理由。2、原审判决第2页第18行记载上诉人的诉讼请求为“现请求法院判令被告支付原告2014年6月3日至2015年6月2日的逾期交房利息损失47007.53元”。原审判决“本院认为”部分阐述“被告已经向原告支付了‘过渡费’，原告并不存在另外的‘逾期交房违约金’损失”。
本院认为，人民法院应当围绕当事人的诉讼请求开展案件审理并作出裁判。上诉人的原审诉讼请求为要求支付迟延办证赔偿金，而原审法院判决所针对的是逾期交房违约金，存在判非所请的情况，属于认定基本事实不清。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市市北区人民法院（2015）北行初字第82号行政判决；
二、发回青岛市市北区人民法院重审。
审 判 长 徐奎浩
代理审判员 李玉兰
代理审判员 高沛沛
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 赵洪峰
书 记 员 王周浩