江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0330号
上诉人（原审原告）李多根。
委托代理人季晓光，江苏恒则律师事务所律师。
委托代理人陈红军，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏省天衡拍卖有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区上海路5号江苏水利大厦5层509-511室。
法定代表人李荭红，董事长。
委托代理人顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）苏州市政通房地产有限公司，住所地江苏省苏州市吴中经济开发区吴中商城内。
法定代表人陆雪兴，该公司董事长。
委托代理人包再名。
被上诉人（原审第三人）江苏省吴中经济技术发展总公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪街道苏街111号。
法定代表人郁克铭，该公司董事长。
委托代理人陈斌刚，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人李多根因与被上诉人江苏省天衡拍卖有限公司（以下简称天衡公司）、被上诉人苏州市政通房地产有限公司（以下简称政通公司）、被上诉人江苏省吴中经济技术发展总公司（以下简称发展总公司）拍卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（2012）苏中民初字第0079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人李多根的委托代理人季晓光、陈红军，被上诉人天衡公司的委托代理人顾海啸，被上诉人政通公司的委托代理人包再名，被上诉人发展总公司的委托代理人陈斌刚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1、2011年6月30日，政通公司出具一份《委托书》，委托发展总公司对下列房屋进行拍卖：水香街188号办公楼（3-4层）、149号（3-4层）、先奇园3、4、5幢底层、宝带西路150号（3-4层）、158号（1-2层）、140号（1-6层），建筑面积合计9191.89平方米。2011年7月7日，发展总公司与天衡公司签订一份《委托拍卖协议》，约定：委托人应于2011年7月20日前将委托拍卖标的的相关材料（资产清单、评估报告等资料）交给拍卖人。委托人对已知的拍卖标的物瑕疵未加说明的，应赔偿拍卖人因此所造成的损失。委托方提供所有租赁合同，租赁到期后，由政通公司协调相关事宜。委托标的中涉及银行抵押贷款的，拍卖成交后由政通公司解除相关抵押。协议签订后，政通公司提供了涉案房屋的《固定资产-
房屋建筑物清查评估明细表》、《涉及房产过户所需税费金明细》及涉案房屋产权证。
2、2011年7月13日，天衡公司在报刊上发布《公告》，载明：涉案房屋将在2011年7月28日进行拍卖，公告中同时声明上述房屋均带租约拍卖。2011年7月27日，李多根向天衡公司支付拍卖保证金400万元。2011年7月28日，天衡公司在《拍品目录》中声明，上述房屋均整体带租约拍卖。《拍卖须知》中明确：竞拍人应自行在拍卖公告的日期内自行了解拍卖标的的现状，分析标的存在的瑕疵，查验拍卖标的物和有关资料。一经举牌，即表明竞拍人已接受拍品的一切现状。委托和拍卖人不承担拍卖标的的瑕疵担保责任。竞拍过程中，一经竞价，不得反悔，否则参拍保证金不予返还。拍卖成交后，必须当场签署《拍卖成交确认书》等有关文件合同。拍卖人付清全部款项并确认已转入拍卖公司账户后，方能办理拍卖标的物的交付手续。同时，在《拍卖特别约定》中明确：本次的拍卖标的，以实际现状为准：（1）如房产的实测面积与本次拍卖所记载面积是否一致，拍卖不作任何承诺和保证----；（2）---；（3）---；（4）----；（5）标的现有租赁关系，买受人买受标的后，须自行与现租赁户协商租赁事宜。拍卖成交后，买受人原以竞买人身份交纳的保证金自动转为定金，1号标的买受人须在成交后20天内付清50%的价款及佣金，其余价款在2个月内付清，2、3号标须在成交后1个月内付清余款及佣金。拍卖成交后，买受人须另行支付成交价的5%作为拍卖公司佣金。拍卖人对本次拍卖标的的相关已知事项及瑕疵已作告知和声明，但不排除该标的还有拍卖人未知事项及瑕疵的存在，竞买人应充分考虑瑕疵风险因素及其他综合因素。李多根及其他参与竞拍的人员均在该《拍卖特别约定》中签字确认。
3、2011年7月28日拍卖当天，李多根与天衡公司签订了一份《江苏省拍卖成交确认书》，确认由李多根将宝带西路150号（3-4层）、158号（1-2层）、140号（1-6层）、水香街149号（3-4层），合计6070.12平方米房屋以成交价4490万元竞拍买下（1号标）。
2011年12月12日，李多根和季卫强（案外人）向天衡公司出具一份《对刺绣综合楼进行房地产权属变更登记办证手续的催告函》，载明：由李多根及季卫强于2011年7月28日竞买购得的上述房产成交价为4490万元，我们已经支付拍卖价，现要求及时办理房地产权属变更登记办证手续。
2012年1月19日，发展总公司向天衡公司发出一份《支付函》，载明：我公司委托拍卖的“宝带西路刺绣综合楼”的成交价为4490万元，现要求将其中的2867.55万元支付给政通公司，用于政通公司办理房地产证过户，以及归还刺绣综合楼的银行贷款，并解除相应的抵押。案外人季卫强在该《支付函》中签字同意支付。
4、2012年3月31日，发展总公司向天衡公司发出一份《催款函》，载明：涉案房屋成交后应当将成交款支付给委托人，但至今委托人未收到上述款项，要求天衡公司抓紧履行合同，并在2012年4月7日前将成交款一次性付清。
2012年4月5日，天衡公司向李多根发出一份《催款函》，要求李多根将全部成交款4490万元以及5%拍卖佣金224.5万元于4月7日支付至我公司账户，否则按照发展总公司的要求承担相应的违约责任。
2012年4月9日，李多根向天衡公司致函称：天衡公司在拍卖前告知本人竞买的房屋存在租赁，租赁期限至2011年12月31日前结束，未告知本人房屋中还存在抵押的情形。成交确认书签订后，却被委托人告知房屋中存在抵押不能按时过户。租赁房屋中最长的租赁期限至2021年12月20日前结束，比原来的租赁期限延长了9年。由于贵公司和委托人隐瞒了事项，严重误导了本人对拍卖标的的预估及真实情况的了解。并提出：（1）要求将竞买的房屋租赁关系全部解除后交付本人。（2）解除房屋的抵押，并随时可以过户。（3）建立三方共管账户，在前列（1）、（2）项全部完成后，本人将全部拍卖款项支付至共管账户。同时，函中注明佣金已经全额支付。2012年5月16日，李多根以同样的内容再次向天衡公司发出上述函件。
5、2012年4月12日，江苏百年英豪律师事务所陈斌刚、李彦律师向天衡公司发出一份《律师函》，以涉案房屋成交后委托人至今未收到成交款为由，告知天衡公司：（1）对李多根支付的400万元保证金作违约处理；（2）我公司作为委托人同意将该标的再行拍卖；（3）若再行拍卖的标的低于原拍卖价4490万元的，原买受人李多根应当补足差额。
2012年5月9日，天衡公司与李多根签订一份《关于拍卖成交确认书的补充约定》，约定：双方应按照拍卖须知、拍卖特别约定、成交确认书履行。履行过程中发生争议的，应友好协商解决，协商不成，双方均有权提起诉讼。
2012年5月11日，发展总公司与政通公司签订一份《关于委托拍卖协议后续履行问题协议书》，约定涉案房屋拍卖后的后续问题全部交由政通公司处理。2012年5月22日，天衡公司向李多根发出一份《通知函》，载明：我公司在拍卖前对涉案房屋存在租赁和抵押的内容已经进行了充分披露，不存在隐瞒问题，竞拍时不止李多根一个人，你拒付拍卖款将承担违约责任，你函中提出的共管账户等事宜不符合拍卖公告、拍卖须知、拍卖特别约定及成交确认书的规定，你无权要求返还定金。2012年7月2日，政通公司向天衡公司发出一份《通知函》，认为李多根未能按照约定支付拍卖款构成违约而丧失保证金，要求天衡公司将400万元保证金直接支付至政通公司账户。
6、2011年7月27日李多根通过苏州雨安商贸公司向天衡公司支付了400万元（保证金）。2011年9月31日李多根向天衡公司支付了160万元（佣金）。2011年10月24日李多根通过苏州市协力科贸有限公司向天衡公司支付了1000万元。2011年10月24日又支付了400万元。2011年11月24日李多根通过季卫强向天衡公司支付了1000万元。2011年12月6日李多根通过苏州市协力科贸有限公司向天衡公司支付了500万元。合计3460万元。
2011年12月16日天衡公司依据李多根的要求向苏州市协力科贸有限公司支付了2900万元。
7、原审法院审理过程中，天衡公司表示在对涉案房屋拍卖前依据委托人提供的资料向李多根出示了拍卖房屋的房产证和土地证、涉案房屋租赁协议等相关资料，其中涉案房屋土地证中记载了涉案房屋曾被抵押的具体情况；涉案房屋租赁协议共七份，签订的时间均在2011年3月，租赁期限均至2011年12月31日止。李多根表示拍卖前看到过上述资料。李多根提交诉讼前从工商部门调取的二份租赁协议，一份由颜华明与政通公司签订，租赁期限至2016年6月25日；另一份由颜亮与政通公司签订，租赁期限至2013年6月1日。李多根认为拍卖前天衡公司和政通公司隐瞒了实际租赁事实。政通公司对该二份证据的质证意见认为，对租赁协议的真实性、关联性、合法性均无异议，但对其证明的对象及内容不能认同。结合李多根在工商调取的两份合同，李多根从工商部门调取的两份租赁合同是旧的合同，已经被2011年新签订的租赁合同所取代。从常理上讲，第三人政通公司提供不真实的租赁合同毫无意义，因为政通公司是拍卖房产的所有权人，委托天衡公司拍卖自己名下的房屋没有理由提供不真实的租赁合同，这在事实及利益追求的因果关系上，都是无法说通的。同时政通公司作为产权人在拍卖成交后负有按拍卖合同要求交付房屋的义务，怎么可能提供不真实的租赁合同为自己制造违约的隐患。另外，李多根提供的两份租房合同签订时间是2008年，由于房地产市场变化幅度较大，在实际过程中租赁价格、租赁面积范围等条件会随市场变化而变更。从两份合同内容比较看，李多根提供的2008年签订的租赁标的150号四楼，租赁期限为10年，但2011年承租人因经营需要又增加了租赁面积，因此相应租金标准及期限变更，双方重新签订了新的合同即本次拍卖中提供的租赁合同。工商档案中2010年5月18日签订的合同，承租期限是3年，租赁面积是196.71平方米，年租金6万元，同样承租人因经营扩展需要增加租赁面积，租赁面积变更为140号一至三层，租赁面积1500平方米左右，同样因租赁面积、租金从6万元变更为50万元，20万元以物抵房租金，承租人、出租人对租赁协议的修改是正常的。因此，李多根认为政通公司提供的租赁合同与事实不符是没有根据的。
关于抵押的事宜，李多根认为，房屋产权证和租房协议是由天衡公司提供的复印件，由拍卖主持人姜谦签字确认了此件由委托方提供。房屋所有权证复印件四份，土地使用权证复印件四份，上述权证中反映拍卖标的的抵押均已注销解除，即拍卖标的是清洁的无抵押。
天衡公司认为，房屋产权证确实是其根据委托方提供的资料向买受方转交的，其没有伪造、变造这些材料。有关抵押权的记载系手写，但在2010年之后据其所知不再以手写的方式直接记载在产权证上。
政通公司认为，房屋产权证是由行政部门颁发的，上面所载明的内容是真实的，上面载明的均是原始记录，是曾经发生过的抵押情况。委托人出具房地产权证是证明涉案拍卖标的房地产所有权及权证记载面积，据申请人了解，权证上手写记载是2009年以前通行的作法，2009年以后银行的抵押情况均不在权证上作手写记载。因此2009年之前在房地产权证上手写的有关曾发生过的银行贷款抵押记录，李多根用来证明拍卖人、委托人关于银行抵押情况隐瞒的证明目的是不成立的。再者，拍卖成交后李多根与政通公司、发展总公司达成的付款协议内容及李多根的实际履行情况亦可看出其对房屋的抵押情况是知晓的。
本案一审的争议焦点：天衡公司在对涉案房屋拍卖过程中是否向竞拍人披露了拍卖标的的瑕疵。
原审法院认为：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。依据我国拍卖法的规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人、委托人未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。本案所涉房屋的瑕疵可以理解为租赁和抵押。争议的焦点也在于拍卖人天衡公司在拍卖前有无隐瞒拍卖房屋存在租赁和抵押的事实。
依据委托人政通公司与拍卖人天衡公司之间的委托拍卖协议看，在拍卖前，拍卖房屋确实存在租赁和抵押的情形。同时，协议中也明确了在涉案房屋拍卖成交后，租赁和抵押的事宜由委托人政通公司负责处理。在拍卖公告中也载明了涉案房屋整体带租拍卖。拍卖前，拍卖人也出示了房屋的权利证明以及房屋租赁协议。因此，对于涉案房屋拍卖前存在租赁情形的事宜，天衡公司已经尽到了披露的义务，不存在隐瞒房屋租赁事宜的情形。而李多根对涉案房屋在拍卖前存在租赁情形的事实也并不否认，但争议的是政通公司以及天衡公司在出具给李多根看的租赁协议是否与实际租赁状况情况一致。根据涉案房屋委托人政通公司提供的租赁协议看，租赁期限均为一年，而李多根提供的二份租赁协议的期限均超过一年。从李多根提供的两份租赁协议签订的时间看，一份在2008年7月，另一份在2010年5月，而涉案房屋拍卖是在2011年7月，拍卖时政通公司提供的租赁合同签订时间均在2011年3月，李多根在没有其他证据证明拍卖时政通公司提供的租赁协议系虚假的情形下，对于政通公司对租赁合同不一致系新合同替代旧合同的解释应视为合理。因此，本案中天衡公司不存在隐瞒拍卖房屋租赁事宜的情形。
关于抵押的问题，委托人政通公司与拍卖人天衡公司之间的委托拍卖协议中约定了房屋抵押的事由在房屋拍卖成交后由政通公司负责处理。因此，可以认定委托人政通公司在拍卖前向拍卖人天衡公司披露了房屋存在抵押的事实。天衡公司作为拍卖人依据委托人提供的资料向竞买人告知拍卖标的的具体情况是拍卖的通常流程，天衡公司没有必要已知晓房屋被抵押而故意隐瞒该情节致其承担不利后果。拍卖公司希望拍卖成交，其能获得拍卖佣金，这是拍卖公司拍卖目的所在，在委托人已经披露房屋抵押事宜的情形下而拍卖公司故意隐瞒不披露给竞买人这是有违一般生活常理的。另外，依据2012年1月19日发展总公司向天衡公司发出的《支付函》看，其中载明了房屋抵押的事宜，并要求政通公司将李多根支付的款项中提取部分用于归还贷款，解除抵押，李多根在发给天衡公司催告函中自述的房屋买受人之一季卫强也在该支付函中签字同意支付。退一步说，即使李多根在拍卖后才知道涉案房屋存在抵押的情形，但在2012年5月9日李多根与天衡公司签订的《关于拍卖成交确认书的补充约定》中约定双方仍按照成交确认书等文件继续履行。因此，有理由相信天衡公司在对涉案房屋拍卖前对涉案房屋存在抵押的事实予以了披露。
因此，根据现有证据难以认定天衡公司在对涉案房屋拍卖前隐瞒了房屋的租赁和抵押的事实，且目前也没有证据证明披露的租赁和抵押事实系虚假事实。拍卖中的权利和义务是对等的，在《拍卖特别约定》中载明，拍卖人对本次拍卖标的的相关已知事项及瑕疵已作告知和声明，但不排除该标的还有拍卖人未知事项及瑕疵的存在，竞买人应充分考虑瑕疵风险因素及其他综合因素。同时，在《拍卖须知》中明确，竞拍人有义务在拍卖公告的日期内咨询了解拍卖标的的现状，分析标的存在的瑕疵，查验拍卖标的物和有关资料。一经举牌，即表明竞拍人已接受拍品的一切现状。委托人和拍卖人不承担拍卖标的的瑕疵担保责任。据此，天衡公司作为拍卖人在拍卖过程中已经对拍卖标的瑕疵尽到了披露的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解、显失公平、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权申请撤销。根据现有证据分析，本案并不存在符合上述可撤销的情形，故李多根依据上述规定要求撤销成交确认书、返还保证金、佣金及其利息的请求，应不予支持。其要求天衡公司支付律师费用没有法律依据，亦应不予支持。嗣后，若双方能够继续履行拍卖成交确认书，李多根支付的保证金400万元应作为其已付拍卖价款的一部分。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回李多根的诉讼请求。案件受理费328907元，由李多根负担。
宣判后，李多根不服，向本院提起上诉称：1、原审法院将争议焦点仅归纳为“拍卖公司有无隐瞒租赁和抵押”是不全面的，对于拍卖公司在拍卖前是否充分查清和披露了抵押情况、拍卖公司从政通公司获得的租赁合同是否真实及拍卖公司是否尽到必要的审查义务，均应作为双方的争议焦点予以查清。2、原审法院仅以发展总公司与拍卖公司之间委托拍卖协议中简单提到了抵押，就认定政通公司披露了抵押情况，显然属于主观臆断。而事实上，政通公司提供的产权证载明本案房屋是不存在抵押的。3、原审法院无视拍卖公司提交的租赁合同与李多根从工商局调取的租赁合同中“颜华明”的签名明显不一致，直接认定一年期的合同是真实的，存在严重的偏向性。4、原审法院还对天衡公司退还2900万元拍卖款的事实认定不清，该2900元是拍卖公司主动退还的。5、发展总公司为国有公司，持有政通公司30%的股权，按照《中华人民共和国企业国有资产法》（以下简称《企业国有资产法》）的规定，政通公司是国家出资企业，其对国有资产处分前应当进行审计、评估及审核批准，但至目前为止，发展总公司、政通公司、天衡公司均没有向李多根披露相关情况，这必然严重影响李多根的竞买意向。本案委托拍卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定亦应认定为无效。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或改判支持李多根的诉讼请求。
被上诉人天衡公司辩称：原审法院判决天衡公司不承担责任是正确的。1、李多根在原审中提出的是撤销之诉，基于该诉请，李多根的举证义务需要证明到天衡公司存在欺诈行为，但从李多根提交的证据来看显然是不充分的，事实上也不存在欺诈的情形。2、原审判决认定的争议焦点没有问题，原审法院所指的瑕疵并非拍卖行为的瑕疵，而是拍卖标的的瑕疵，对于所谓瑕疵天衡公司已尽到了披露义务。3、原审法院认定天衡量公司已披露了抵押情况正确，并且从李多根与其他案件当事人的函件及其诉状中可以看出，李多根对房屋设定抵押及带有租约之事宜是知晓并且接受的。退一步讲，根据拍卖须知，李多根也有义务自行了解拍卖物瑕疵等情况。4、对于房屋租赁究竟是什么状态，天衡公司已经向李多根披露了其所掌握的所有资料，天衡公司不存在隐瞒租赁的情形，而且李多根自认是2011年12月6日至16日期间发现租赁问题的，但在2012年1月19日天衡公司向李多根催款时，李多根表示同意支付，这表明李多根对于租赁和抵押之事并没有异议，而是对于资金支付有困难。5、2900万元退款的事实应当与之后李多根承诺继续付款的函件合并来看，不存在天衡公司心虚主动退款的情形。6、政通公司是国有资本参股公司，根据《企业国有资产法》第三十七条的规定，国有资本参股公司转让企业重大财产无须进行评估。综上，请求驳回李多根的上诉请求，维持原判。
被上诉人政通公司答辩认为：本案纠纷的根本原因是李多根因资金困难无法履行支付拍卖价款义务，并以拍卖标的存在抵押和租赁问题为借口，转嫁其应承担的违约责任而导致的。关于抵押的问题，在拍卖前，拍卖师与三家竞买人曾就贷款有过讨论，因此不存在隐瞒抵押的问题。其他方面的意见同天衡公司的答辩意见。
被上诉人发展总公司的答辩意见与政通公司一致。
二审中，李多根提供以下新证据：1、从淘宝网上下载的本案拍卖房屋正在进行司法拍卖的资料，以证明本案拍卖房屋已被江苏省苏州市吴中区人民法院（以下简称吴中区法院）查封，且已进入强制执行阶段，本案的拍卖成交确认书实际已无法履行。2、从吴中区法院执行局调取的房屋抵押材料，以证明2011年7月28日本案拍卖房屋已被抵押给上海浦东发展银行苏州分行，该房屋在本案一审判决即2013年8月19日前已被吴中区法院查封。3、从吴中区法院执行局调取的本案房屋租赁协议，该租赁协议上“颜华明”的签字与李多根从工商局调取的租赁合同上的签名相似，但与天衡公司提供的租赁协议上的签名差异巨大，证明天衡公司提供的租赁协议是虚假的。
天衡公司质证认为，拍卖结束后，因政通公司存有其他纠纷而致使本案房屋被法院强制执行的情况，天衡公司并不清楚。但从李多根提供的法院进行司法拍卖的材料来看，法院对于租赁情况的披露也只能是提供租赁协议，这也印证天衡公司在拍卖中已尽到了披露义务。
政通公司质证认为，李多根提供的吴中区法院进行司法拍卖的资料是真实的，这是因为李多根没有履行付款义务导致政通公司无法归还其他债权人的欠款，其他债权人向法院起诉，造成本案房屋被法院查封并拍卖的局面。从李多根提供的租赁协议来看，签订时间为2013年12月20日，这也证明天衡公司提供给李多根的租赁协议是真实的，正是因为约定的一年租期届满，才会重新签订新的租赁协议进行续租。否则，如果工商局留存的旧的长期租赁协议仍然有效的话，根本不存在2013年底续签租赁协议的问题。至于颜华明的签字，天衡公司提供的租赁协议上的签名有可能是颜华明的儿子代签的。
发展总公司的质证意见与政通公司一致。
天衡公司申请证人许某出庭作证。许某陈述：其为参与本案拍卖的三个竞买人之一，在拍卖前，拍卖行给了大家拍卖须知、拍卖物的产权证和租赁协议，拍卖行的工作人员宣读了拍卖须知，读完后还询问大家有无不清楚的地方，当时有人询问房屋有无抵押，拍卖行回答说有。租赁协议显示房屋都在租期当中，租期蛮长的。天衡公司认为，许某的证言证明拍卖现场对于抵押权是否存在是一个非常明显的关注点，不但有披露，而且是作为竞买人特别关心的一个问题提出，因此可以确定有关房屋抵押的情况在拍卖前是披露过的，李多根亦是清楚的。李多根认为，许某与李多根在本案的拍卖会上同为竞买人，利益是冲突的，具有利害关系，故其证言不能单独作为证据采信。而且许某陈述的是拍卖行口头告知抵押的情况，与天衡公司一直主张的是通过委托人提供的文件和资料披露的事实相矛盾。故许某的证言不能作为定案依据。政通公司、发展总公司对证人证言未发表意见。
经各方当事人确认，本案二审争议焦点为：李多根能否以拍卖物上存在租赁和抵押为由要求撤销拍卖成交确认书。
首先，关于天衡公司是否应当对拍卖标的尽到必要审查义务的问题。李多根认为，天衡公司应当对拍卖标的尽到审慎的审查义务，拍卖人在经过调查不能知道或无法知道的情况下所作的瑕疵免责声明才能有效，如果拍卖人应当知道或未尽合理的注意义务而未向竞买人告知拍卖标的瑕疵，则该免责声明无效。而且房屋的租赁和抵押情况属于基本信息，不属于瑕疵，根本不在免责范围之内。天衡公司认为，拍卖人对拍卖标的仅负有形式审查义务，其责任只在于将委托人交付的拍卖标的信息如实向竞买人披露。
本院认为，拍卖人作为委托人和竞买人的中间人，负有促进交易安全的责任。其从委托人和竞买人处均收取一定比例的佣金，基于权利与义务对等以及诚实信用原则，拍卖人都应当对拍卖标的进行必要的审查。《中华人民共和国拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第四十一条规定：“委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的所有权或者依法处分拍卖标的的证明及其他资料。”第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”第四十三条规定：“拍卖人认为需要对拍卖标的进行鉴定的，可以进行鉴定。”由此可见，法律对拍卖人审查责任的规定并不仅限于将委托人告知的标的物情况如实转告竞买人，同时还赋予对委托人提供的资料进行核实的义务。但在拍卖法律关系中，拍卖人并非拍卖标的的所有权人，且作为一般的民事主体，亦没有公权力机构的调查权。因此，拍卖人除了审查作为文件、资料形式表现出来的该证明的一般真实性外，不负有穷尽调查的义务。故《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款亦规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。”因此，竞买人参与竞买也同样应负有谨慎的审查义务，在拍卖法对拍卖人的瑕疵担保责任进行了限制的情形下，竞买人对拍卖标的物和拍卖风险应当有合理的预见。且竞买人作为完全民事行为能力人，应当知道在最高应价的情况下竞买人就是买受人，其应价行为将排除其他竞买人购买的权利。故竞买人更应关注拍卖标的的状况及瑕疵，较一般买卖关系中的买受人而言更负有对拍卖标的物进行审慎选择和瑕疵探明的义务。二审庭审中，天衡公司认可其对房屋抵押情况没有核实，对于租赁情况与租赁户只是进行了简单交流。但天衡公司是否因此而应承担责任，则要看该疏于审查的行为是否对拍卖产生了实质性影响。而李多根在苛责天衡公司的同时，也应当审视自己有无尽到谨慎的审查义务。
其次，关于拍卖物上的租赁和抵押情况是否已得到如实披露的问题。李多根认为，天衡公司向其隐瞒了拍卖物抵押的情况，向其提交的租赁协议为虚假合同。天衡公司则认为，其已向包括李多根在内的所有竞买人如实披露了拍卖物租赁和抵押的情况，并且其没有理由进行隐瞒。
本院认为，关于抵押的事实，发展总公司在与天衡公司的委托拍卖协议中约定，房屋抵押的事宜在拍卖成交后由政通公司负责处理，故可以认定委托人已向拍卖人告知房屋存在抵押的事实。证人许某作为竞买人之一可以证明在拍卖现场拍卖人已经告知竞买人拍卖物上存在抵押。李多根对此虽不认可，但从2012年1月19日发展总公司向天衡公司提交的《支付函》来看，发展总公司明确告知拍卖房屋存在银行抵押，并要求天衡公司将李多根支付的拍卖款中的2867.55万元支付给政通公司用于归还银行贷款。季卫强在该支付函中签字同意支付。对于季卫强的身份，李多根曾通过季卫强向天衡公司支付了1000万元的拍卖款；李多根和季卫强亦曾于2011年12月12日共同署名“买受人”向天衡公司发函催告办理房屋变更登记手续。故原审法院由此推断，李多根知晓拍卖房屋存在抵押的情况，天衡公司已尽到披露义务，并无不当。再从2012年5月9日李多根与天衡公司签订的《关于拍卖成交确认书的补充约定》来看，双方约定仍按照成交确认书等文件继续履行，该事实说明即使李多根在竞拍时不知道房屋抵押的情况，但其在知道之后，并不认为抵押对拍卖成交确认书的履行会产生不利影响，而是主张继续履行。故李多根现又以拍卖前拍卖人未告知抵押情况构成欺诈，主张撤销拍卖成交确认书不能成立，本院不予支持。
关于租赁的事实，天衡公司在拍卖公告中声明本案房屋系整体带租拍卖，在拍卖前，已向竞买人出示了房屋的产权证及租赁协议，故对于房屋存在租赁的情况，天衡公司已尽到如实转告的责任。双方争议的焦点在于租赁协议载明的租赁情况是否与实际情况相符。从天衡公司提供的租赁协议来看，虽然约定租期为一年即自2011年1月1日起至2011年12月31日止，但同时约定“原则可续签5年至8年，合同以一年一签为证”。李多根作为竞买人也到现场进行了查看，了解到房屋正用于经营超市和宾馆，故对房屋租期的长短应当有合理的预见。李多根对此并未提出异议，直至2012年5月9日仍与天衡公司签订补充约定，确认继续履行拍卖成交确认书。故李多根的行为本身表明，其已了解房屋的租赁情况。再从李多根二审提交的从吴中区法院调取的租赁协议来看，协议的签订时间为2013年12月20日，该证据反而印证天衡公司提交租赁协议的真实性，正是由于该租赁合同到期，才会在2013年12月20日再次签订续租协议。故李多根主张天衡公司未如实披露房屋租赁情况，与事实不符，本院不予以采信。
综上，天衡公司虽在拍卖过程中存有疏于审查的情形，但委托人提供的资料是真实的，天衡公司亦已进行了如实的披露，故该疏忽并未对本次拍卖产生影响。而李多根作为竞拍人本身也负有对拍卖标的进行谨慎审查的义务，其在已经知晓房屋抵押和租赁的情况下参与竞买，应当对拍卖成交的结果承担相应的法律责任；其在未能全额支付拍卖款的情况下，又以拍卖人未告知房屋抵押和租赁情况构成欺诈为由，主张撤销拍卖成交确认书，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于李多根主张天衡公司系主动退还2900万元拍卖款，其并无证据证明。而从天衡公司退还时保留了保证金和拍卖佣金，之后季卫强还仍然签字同意划款用于解除抵押，以及李多根仍与天衡公司签订继续履行的补充协议来看，原审法院认定该2900万元系依据李多根的要求返还，并无不当。
关于本案房屋是否为国有资产以及拍卖前是否应当依法进行评估的问题。本院认为，《企业国有资产法》第二条规定：“本法所称企业国有资产，是指国家对企业各种形式的出资所形成的权益。”故企业国有资产指的是，国家作为出资人对其出资所享有的权益，而不是直接对应其出资企业所有的机器设备、房产、知识产权等具体的财产。企业国有资产转让究其实质是权益的转让，就国有独资和国有控股或参股企业而言，转让的是国有股权和股份。对于企业国有资产转让，《企业国有资产法》第五十四条、第十五条规定，应当在依法设立的产权交易场所公开进行，以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。而关于国家出资企业所有的财产转让，《企业国有资产法》第三十三条则规定，国有资本控股公司、国有资本参股公司转让重大财产的，由公司股东会、股东大会或者董事会决定。第四十七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司转让重大财产的，应当按照规定对有关资产进行评估。该法并未规定国有资本参股企业转让企业所有财产时，必须进行评估。本案中，发展总公司为全民所有制企业，其持有政通公司30%的股权，政通公司的工商登记资料显示其为“自然人控股”，故政通公司为国有资本参股公司，其转让企业财产不属于法律规定的必须进行评估的范围。政通公司可以选择对拍卖的房产进行评估以作为确定保留价的依据，但无需将评估的情况告知竞买人，更不能公开保留价。故李多根以本案房屋属国有资产，必须经过评估为由主张委托拍卖行为无效，不能成立。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李多根的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328907元，由上诉人李多根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李亚林
代理审判员 邰虓颖
代理审判员 王 芬
二〇一四年四月八日
书 记 员 缪 晔