襄阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0691民初302号
原告：陈善凤，女，1973年8月8日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托代理人：张青松，湖北恒康律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：湖北筑和置业有限公司（以下简称湖北筑和置业公司），住所地：襄阳高新区长虹北路茶叶城南楼12单元202号。
法定代表人：吴炜，湖北筑和置业公司总经理。
委托代理人：龚志刚，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人：刘家奇，男，1991年11月27日出生，汉族，湖北筑和置业公司员工，住襄阳市樊城区。代理权限：特别授权。
原告陈善凤与被告湖北筑和置业公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告陈善凤的委托代理人张青松，被告湖北筑和置业公司的委托代理人龚志刚、刘家奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈善凤诉称，原、被告于2013年6月2日签订了编号为LM1-028的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于襄阳高新区邓城大道朗曼?梦公园1幢9单元1-918号、房屋建筑面积为44.44㎡、总房款为359370元的房屋一套。合同约定被告应当在交房日起365日为原告办理好房屋权属证，逾期按总房款0.3%支付违约金。被告于2013年12月31日交房后，应当于2014年12月31日前为原告办理好房屋权属证，但被告一直搪塞拖延至今未予办理。按合同约定被告应支付原告违约金1078.11元，但因合同是被告提供的格式版本，约定的违约金过低，因此请求法院判令被告支付违约的同时支持自答辩之日按日以房屋总价的万分之三算至履约之日，另行支付违约金，从而督促被告立即履行自己的义务，以维护原告的权益，故诉至法院。请求1、判令被告立即协助原告办理房屋权属证；2、判令被告承担逾期办证的违约金1078.11元（房屋总价的0.3%），另自答辩之日起按房屋总价日万分之三计算违约金至被告履约日止；3、本案诉讼费用由被告负担。
被告湖北筑和置业公司辩称，1.被告已按期办理了权属登记手续，并报产权登记机关备案，因国家政策的调整，导致不能正常办证，属于不可抗力，原告未按约提交办证所需的资料，导致被告无法协助办证，故被告并未违约，不应承担违约责任；2、即使存在违约行为，原告主张违约金的计算方式也存在错误。
经审理查明，2013年6月2日，原告作为买受人，被告湖北筑和置业公司作为出卖人，签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于高新区邓城大道的朗曼?梦公园第1幢9单元1-018号的写字楼房屋，该房建筑面积为44.44㎡、单价为8086.63元/㎡、总金额为359370元；原告以按揭付款方式付款：于2013年6月2日首付房款189370元，余款17万元办理银行按揭；被告应在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该买卖合同第十五条“关于产权登记的约定”部分约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”。该合同附件四第二条“对合同第十五条的补偿”约定：买受人不退房的，支付违约金（无息），支付基数（已付房价款）是指买受人所交首付款，客户的按揭贷款不视为已付房价款”。
合同签订后，原告按约向被告交付了首付款189370元，余款办理了银行按揭，付清了全部购房款359370元，被告按约向原告交付了所购的商品房。2015年5月10日，被告给原告出具了金额为359370元的购房款不动产发票。同年9月11日，被告为原告办理了该房屋的所有权证—襄阳市房权证樊城区字第××号，该房产证上载明：房屋所有权人为陈善凤、房屋坐落于襄阳高新区邓城大道朗曼?梦公园1幢9层18室、房屋建筑面积为44.87㎡，原告于2016年4月21日领取了该证。2016年6月，国家政策调整，房屋所有权证和土地所有权两证合成一证即不动产权证，因被告无法再为原告办理土地使用权证，就通知原告退还房屋所有权证为其更换不动产权证，原告于2016年7月将该房屋的所有权证交给了被告，现该房屋的不动产权证正在办理之中。因被告未按约在房屋交付使用后的365日内即2015年5月31日之前协助原告办理权属证书，故引起纠纷。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同、不动产发票、房屋所有权证、情况说明等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》除附件四外的其他内容系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、法规的规定，属有效合同。合同签订后，原告按约履行了交纳购房款义务，被告至今未协助原告办理好该房屋的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告协助办理房屋权属证书的主张，本院予以支持。被告辩称其已按约为原告办理了房屋所有权证，后因国家政策调整，导致被告无法为原告办理土地使用权证，属于不可抗力，被告并未违约，不应承担违约责任。经查，合同约定被告应在房屋交付使用后365日内即2015年5月31日前，协助原告办理涉案房屋的权属证书，而被告办理该房屋所有权证的时间是2015年9月11日，土地使用权证至国家政策调整即2016年6月前一直未办好，是被告违约在先，国家政策调整在后，且房屋所有权证和土地使用权证两证合为不动产权证一证的政策调整并不影响房屋权属证书的办理，故其辩称理由，与事实不符，本院不予采信。对原告要求被告支付违约金1078.11元的请求，经查，原告已付房款和应付房款均359370元，首付款为189370元，合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金”，合同附件四第二条“对合同第十五条的补充”约定“买受人不退房的，支付违约金（无息），支付基数（已付房价款）是指买受人所交首付款，客户的按揭贷款不视为已付房价款”，本院认为，诉争的商品房买卖合同附件四第二条“对合同第十五条的补充”系被告拟定的格式条款，约定的内容旨在减轻被告的责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款…”的规定，被告未举证证明其对该格式条款采取合理的方式提请对方注意，故本院认定该条款无效，对当事人不具有约束力。原告主张逾期办证违约金以已付房款已付房款359370元为基数计算，即违约金应为1078.11元（359370×0.3%）的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付自答辩之日起按房屋总价日万分之三计算至履约日止违约金的请求，因合同已对逾期办证违约金有明确约定，故该项请求，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：
一、被告湖北筑和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈善凤办理位于襄阳高新区邓城大道朗曼?梦公园1幢9层18室房屋的权属证书；
二、被告湖北筑和置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈善凤支付违约金1078.11元；
三、驳回原告陈善凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取计150元，由被告湖北筑和置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 员 臧玉红
二〇一七年九月二十日
法官助理 陈 琳
书 记 员 闫莉敏