广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第308号
上诉人（原审原告）：旷勇，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：ＸＸ，广东贤耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蓝映红，女，汉族，住所地：广东省梅县。
委托代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人：龙李平，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：杜欣，该公司总经理。
委托代理人：彭燕辉，男，汉族，住所地：湖南省双峰县，该公司法务职员。
上诉人旷勇因与被上诉人蓝映红及原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：（一）签订合同的时间、地点、方式：2013年6月16日，旷勇、蓝映红在中联公司处签订了书面的《房产买卖合同》。
（二）合同约定的标的物、价款：深圳市宝安区a花园c栋303房，建筑面积82.01平方米，房地产证号码500××××2182，涉案房地产无抵押，合同价为140万元。
（三）合同约定的定金支付时间、方式：旷勇在签订合同时向蓝映红支付定金2万元，在办理资金监管时向蓝映红支付定金8万元。
（四）合同约定的办理资金监管、按揭贷款和支付首期款的时间、方式：旷勇应于2013年7月6日前预付首期购房款（具体数额以银行贷款为准）到其贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户。蓝映红应在接到旷勇或中联公司通知后积极配合办理，并签订相关协议。旷勇应在双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准。如果银行承诺的贷款少于应交房款余额的，旷勇应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向中联公司或监管银行补足首期款。蓝映红应一同办理首期款监管手续并配合旷勇办理按揭申请手续，并签署《收款确认书》等银行要求签署的相关文件。
（五）合同约定赎楼时间、方式：涉案交易的房地产无抵押，无须办理赎楼手续，蓝映红应在签订合同后3日内将房地产证原件交付中联公司办理过户手续之用。
（六）合同约定的解除条件和违约责任：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如旷勇违约，蓝映红有权解除合同没收定金或要求旷勇支付房产转让价百分之十的违约金；如蓝映红违约，旷勇有权解除合同并要求蓝映红双倍返还定金或要求蓝映红支付房产转让价百分之十的违约金。
（七）合同定金的支付情况：旷勇依约按时足额向蓝映红支付了定金10万元。
（八）合同价款支付情况：2013年7月4日，旷勇、蓝映红办理了资金监管手续，旷勇于2013年7月6日将32万元款项支付至资金监管账户。
（九）按揭贷款办理情况：2013年7月6日，蓝映红协助旷勇到银行办理了按揭贷款手续，但因为旷勇一方的信用记录存在瑕疵，导致按揭贷款没有审批通过，没有取得银行的贷款承诺函。旷勇主张蓝映红仍应当配合旷勇到其他银行办理按揭贷款手续，蓝映红拒不协助旷勇再次办理按揭贷款手续，蓝映红已构成违约。蓝映红则主张其已经按照合同约定履行了的协助旷勇办理按揭贷款的义务，由于旷勇一方的原因导致旷勇无法取得银行贷款，旷勇已构成根本违约。
（十）赎楼情况：蓝映红提交了一张中联公司员工出具的《收条》，证明蓝映红于2013年6月9日将《房地产证》原件交付中联公司，中联公司原审当庭对此予以确认。旷勇提交了中联公司分别于2013年8月12日、8月27日向蓝映红发出的《履约催告函》，证明蓝映红没有按照合同约定将《房地产证》原件交付中联公司。
（十一）合同解除情况：蓝映红主张因旷勇无法取得银行贷款，导致合同无法继续履行，旷勇已构成根本违约，蓝映红向旷勇发出了《律师函》，明确表示解除双方签订的《房地产买卖合同》，旷勇与2013年9月13日收到上述《律师函》。旷勇主张只要蓝映红配合旷勇到其他银行办理按揭贷款手续，则涉案交易可以继续进行，因此旷勇没有构成根本违约，请求继续履行合同。
旷勇在原审的诉讼请求为：1、蓝映红继续履行与旷勇所签订的《房产买卖合同》；2、蓝映红自起诉之日起按照合同总价款140万元的日万分之五向旷勇计赔违约金；3、本案诉讼费用由蓝映红承担。
原审法院认为：合同约定蓝映红应当在合同签订后3日内将《房地产证》原件交至中联公司托管，用于办理过户登记之用。蓝映红是否将《房地产证》原件交付至中联公司处均不影响交易的继续进行，不构成根本违约，双方均应按照合同约定继续履行各自的义务。
根据合同约定，旷勇负有取得银行贷款以支付购房款的义务，但在蓝映红于2013年7月6日协助配合旷勇办理按揭贷款手续后，旷勇无法取得受理按揭贷款申请的银行出具的贷款承诺函，涉案交易已经无法继续进行，旷勇已构成根本违约，蓝映红有权根据合同的约定解除合同。《房地产买卖合同》应于蓝映红的解除通知到达旷勇时解除，即已于2013年9月13日解除。蓝映红已经根据合同约定协助配合旷勇办理了银行按揭贷款手续，但因旷勇原因导致无法取得银行贷款，责任在旷勇，旷勇要求蓝映红继续协助其到其他银行办理按揭贷款手续的请求没有合同依据。因此，旷勇关于蓝映红未协助旷勇办理按揭贷款手续属于违约行为的主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回旷勇的全部诉讼请求。案件受理费17400元，由旷勇负担。
旷勇不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）《房产买卖合同》关于申请贷款的约定不明，双方在实际履行时，将贷款申请人协商一致变更为旷勇及案外人王某。旷勇及案外人王某未能取得贷款承诺函，并未违反任何合同条款。《房产买卖合同》第七条仅约定了旷勇应当办理首期款监管和向银行递交按揭贷款申请材料的时间，以及在银行承诺贷款金额不足时旷勇应当补足首期款，而没有约定旷勇应当取得贷款承诺函的截止时间，更没有约定一旦所申请的银行不同意贷款，旷勇是否可以向其它银行申请贷款，蓝映红是否应当配合等细节问题。
旷勇在与蓝映红一起办理贷款申请手续时，为取得公积金贷款，提出增加案外人王某为共同贷款申请人，以便同时申请公积金贷款和商业贷款，蓝映红同意并进行了配合，三方共同签署了贷款申请文件。因此，旷勇增加案外人王某为共同贷款申请人的行为，是买卖双方协商一致变更《房产买卖合同》第七条中部分内容的行为，不会构成违约。
由于买卖双方协商一致变更《房产买卖合同》第七条后，各方没有约定旷勇与案外人王某应当取得贷款承诺函的截止时间，旷勇及案外人王某在蓝映红的配合下向银行申请贷款后，直至蓝映红委托律师2013年8月27日发来律师函前，旷勇与案外人王某虽未取得贷款承诺函，但没有违反合同的任何条款或其它约定。一审判决认定旷勇在2013年7月6日申请贷款但未取得贷款承诺函即构成根本违约，没有合同和法律依据。
（二）蓝映红与旷勇为实现合同目的，于2013年9月5日以“要约”和“承诺”方式达成的“新合同条款”，已经发生法律效力，双方均应当履行。由于《房产买卖合同》第七条约定不明，在变更合同第七条时，也未对上述不明确的细节进行约定，属于履行方式约定不明。根据《合同法》第六十二条第一款的规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
合同第七条部分变更后，旷勇、案外人王某及蓝映红一起到银行办理按揭贷款手续。银行审查并接收了全部申请资料，并未告知有任何问题，后因案外人王某原因，批准了王某的公积金贷款后，未及时批准商业贷款。为尽快完成交易，中联公司多次协调买卖双方采用新的方式继续履行，但蓝映红拒绝配合。中联公司于2013年8月12日、8月27日两次向蓝映红发出《履约催促函》，敦促蓝映红托管房产证并继续履行合同；《履行催促函》系中联公司盖章发出，由旷勇签名确认并寄给蓝映红。
2013年8月28日，旷勇收到蓝映红委托ＸＸ律师发来的《律师函》，要求旷勇本人“办理好银行按揭贷款事宜”，没有再要求案外人王某办理。旷勇收函后联系好了贷款银行，并于2013年9月5日向ＸＸ律师寄送一份《律师函复函》，同意本人办理贷款手续，并请ＸＸ律师通知蓝映红在2013年9月6日到场配合。因蓝映红仅给了旷勇10天办理时间，为防止快递延误，旷勇在寄出快递后立即致电ＸＸ律师，请他通知蓝映红，因ＸＸ律师要求旷勇通知中介方，旷勇又给中介方员工杨某甲、杨某乙打电话，请他们通知蓝映红。2013年9月6日上午，旷勇再次打电话给杨某甲，请他再提醒蓝映红，杨某甲答应再次打电话通知蓝映红。
综上，双方协商变更合同第七条而未能顺利履行后，蓝映红在中联公司的催促下，委托律师发来要求旷勇本人10日内“办理好银行按揭贷款事宜”的新要约，旷勇回电ＸＸ律师，承诺接受其新要约。依据《合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十五条的规定，旷勇回电回函给ＸＸ律师之日即2013年9月5日，买卖双方关于由旷勇本人向银行申请贷款的“新合同条款”发生法律效力，买卖双方均应当履行。
（三）因蓝映红不配合履行新合同条款，根据《合同法》第六十六条，旷勇有权行使同时履行抗辩权，未在10日内取得贷款承诺函并没有违约。蓝映红的律师函要约中虽然没有说明是否愿意配合办理贷款手续，但根据《房产买卖合同》第七条未变更的内容以及交易习惯，蓝映红应当配合办理。旷勇也当然认为蓝映红会配合办理，因此在“承诺”时告知了蓝映红具体办理时间。由于蓝映红经多方通知，仍然拒绝履行其配合义务，旷勇有权行使同时履行抗辩权，未在10日内取得贷款承诺函并没有违约。
（四）蓝映红解除合同的律师函不符合法律规定，不能解除《房产买卖合同》。在作为“要约”的律师函中，蓝映红要求旷勇本人“收到本律师函后十日内，办理好银行按揭贷款事宜”，设定的违约后果是“如果您收到本律师函后仍拒绝履行合同义务，也不回复”，要“继续履行合同义务，向委托人支付违约金…”因上述要约中没有设定解除合同的条件，要约经承诺生效成为新合同条款后，双方均无法根据新合同条款行使约定解除权。
根据《合同法》第九十四条的规定，即使旷勇不是因为蓝映红不配合而未能在约定期限内取得贷款承诺函，蓝映红也应当在催告后才能解除合同。蓝映红在双方达成新合同条款后，未予配合，未经催告，发出律师函解除合同，不符合法律规定，不能解除《房产买卖合同》。
（五）涉案交易不存在“不能继续进行”的任何障碍，一审判决认定事实错误。旷勇虽然有取得银行贷款承诺函的义务，但也有在申请不成功后以合理的方式在合理的时间内再次申请的权利。该权利在没有合同约定予以排除的情况下，任何人不能剥夺。蓝映红在2013年8月27日要求旷勇本人办理按揭贷款手续，说明蓝映红放弃了要求旷勇和案外人王某共同出具贷款承诺函的权利，不能因为旷勇和案外人王某未取得贷款承诺函而追究旷勇的违约责任。旷勇同意蓝映红的新贷款要约，蓝映红应当予以配合，旷勇已经做好履约准备，随时可以向银行申请贷款，也能够取得贷款承诺函。如贷款金额不足，有能力按照《房产买卖合同》第七条补足应监管的首期款。蓝映红的房屋尚未卖给他人，双方完全可以继续履行合同。
据此，旷勇请求本院判令：1、蓝映红继续履行与旷勇之间的《房产买卖合同》；2、诉讼费用全部由蓝映红承担。
蓝映红答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，旷勇的上诉理由没有事实和法律依据。
中联公司陈述称，对原审判决没有意见。
本院经审理查明：（一）经本院二审调查询问，各方当事人均确认在签约后曾口头协商约定由案外人王某与旷勇作为共同申请人向银行申请按揭贷款。各方当事人在原审庭审时均确认未能获取银行贷款的原因是王某的信用记录存在问题。
（二）合同履行过程中，蓝映红委托其本案诉讼代理人ＸＸ律师向旷勇发出落款时间为2013年7月11日的《律师函》，告知旷勇在收到该函后10日内办理银行按揭贷款事宜并保证银行能够出具贷款承诺函。旷勇称其于2013年8月28日收到该函，经原审法院询问，蓝映红在原审庭审中确认其发函时间为2013年8月27日。
其后，蓝映红再次委托其本案诉讼代理人ＸＸ律师向旷勇发出落款时间为2013年9月12日的《律师函》，告知因旷勇未能按通知取得银行贷款承诺书，蓝映红解除涉案合同。蓝映红在原审庭审中确认于2013年9月13日收到该函。
（三）旷勇在原审中提交了一份其向蓝映红本案诉讼代理人发出的《律师函复函》，该复函称旷勇将应其2013年8月28日收到的《律师函》的要求，于2013年9月6日与蓝映红及居间方前往银行办理贷款手续，请蓝映红积极配合，并请该代理人转告蓝映红。
根据旷勇二审提交的快递单及网上打印详情单显示，该快递于2013年9月6日签收。蓝映红称旷勇没有按律师函通知在10日内办妥按揭贷款，且该复函内容不是要继续履行合同。
（四）旷勇在原审提交了中联公司向蓝映红发出的《履约催促函》，该函称蓝映红拒绝配合旷勇重新办理贷款手续。旷勇在该函件文本下方签名并签注时间为2013年8月15日。该函件无签收记录，蓝映红在原审庭审中称未收到该催促函，且即使收到也是在蓝映红2013年8月27日发出《律师函》之后。
经本院调查询问，就旷勇主张的有关2013年9月6日办理贷款申请的情况，中联公司于2014年7月11日向本院出具一份《情况说明》称：第一次贷款申请未获银行审批后，该公司作为居间方曾建议双方更换银行办理贷款，在此过程中该公司业务员电话通知了各方，但各方未去办理第二次贷款申请，2013年9月6日解除了资金监管协议。
中联公司称其对本案有关事实的陈述以该《情况说明》内容为准；蓝映红对前述《情况说明》内容无异议；旷勇则称中联公司该说明内容不属实，旷勇已电话要求中联公司业务员杨某甲告知蓝映红于2013年9月6日前往中国银行福田支行协助办理贷款申请。
（五）经本院二审释明，旷勇表示其不选择采用银行贷款以外的方式支付剩余购房款。
（六）旷勇向本院提出的上诉请求中放弃了关于计付迟延履行违约金的原审诉讼请求。
（七）原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。旷勇向本院提出的上诉请求中放弃了关于计付迟延履行违约金的原审诉讼请求，属对其民事权利和诉讼权利的自行处分，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定予以准照。本案中，蓝映红同意并已配合旷勇与案外人王某共同申请购房贷款，因王某个人信用记录问题而导致未能获得银行贷款承诺，蓝映红对此则并无过错。虽然双方当事人在合同中没有约定取得贷款承诺的期限，但蓝映红其后向旷勇发出律师函要求其在收函后10日内办妥贷款申请手续，在旷勇收函后对该履约要求予以认可的情况下，应视为双方对取得银行贷款承诺的期限作出了约定，旷勇依约应在该期限届满前取得银行贷款承诺，蓝映红亦应及时配合旷勇重新申请贷款。
旷勇上诉称其未能重新取得银行贷款的原因系蓝映红未配合重新申请贷款，中联公司则于二审出具《情况说明》并陈述称：该公司经办员工已经通知双方重新申请贷款的时间和地点，而双方均未前往银行办理贷款申请。本院认为，中联公司系涉案合同的居间人，知悉合同的具体履行情况，除其居间人身份外，并无证据显示其与本案双方当事人存在其他利害关系，故对其《情况说明》中的前述陈述内容，本院予以采信。据此，因旷勇未能履行限期取得贷款承诺的义务，而蓝映红亦未履行配合办理贷款申请的义务，故本院认定双方当事人均构成违约并导致涉案合同未能继续履行。
本案中，双方当事人的前述违约行为在性质及程度上大致相当，依诚实信用原则及民事法理，蓝映红于2013年9月12日向旷勇发出的解除合同《律师函》不能发生解除合同的效力。但是，因旷勇实际并未向特定银行重新申请贷款或取得其贷款承诺，根据《中华人民共和国合同法》第四条关于合同自愿及《中华人民共和国商业银行法》第四十一条关于不得强令银行发放贷款的规定，在没有贷款银行作为诉讼参加人进入本案诉讼的情况下，本院无由确定特定的贷款银行及其可发放的具体贷款金额。据此，在旷勇明确表示不选择银行贷款以外的付款方式的情况下，基于买卖合同的双务有偿性，涉案合同在法律上及事实上均已不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，旷勇关于继续履行涉案买卖合同的诉讼请求不成立，本院不予支持。就合同不能继续履行所产生的相应法律后果，当事人可自行协商解决或另循法律途径主张。
综上，原审判决认定事实部分有误，导致适用法律亦有错误，但其驳回旷勇诉讼请求的实体处理正确，本院在纠正有关事实认定及法律适用后依法应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费17400元，由旷勇承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 唐 毅
二〇一四年九月二十二日
书记员（兼） 邹俊辉
附本判决所适用法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。