上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1061号
原告（反诉被告）上海雪�健身服务有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人薛峰，总经理。
委托代理人马春霞，上海乐邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）张鸿志，男，1991年10月6日生，汉族，住福建省南安市。
被告（反诉原告）张鸿基，男，1993年11月3日生，汉族，住福建省南安市。
被告张开苗，男，1967年5月2日生，汉族，住福建省南安市。
上述三被告的共同委托代理人杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。
上述三被告的共同委托代理人夏阳，上海市志致远律师事务所律师。
原告上海雪彧健身服务有限公司（以下简称“雪彧公司”）诉被告张鸿志、张鸿基、张开苗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理。诉讼中，被告张鸿志、张鸿基向本院提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，并于2015年6月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2015年8月21日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，本案经院长批准，延长审限三个月。原告（反诉被告）雪彧公司的法定代表人薛峰到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）雪彧公司的委托代理人马春霞二次到庭参加了庭审，被告（反诉原告）张鸿志、被告（反诉原告）张鸿基、被告张开苗的共同委托代理人杨雪明二次到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告雪彧公司诉称：原告于2012年8月12日与昌鑫花园开发商签订了租赁合同，承租上海市松江区思贤路XXX弄XXX号XXX-XXX室、XXX-
XXX室、XXX号XXX-
XXX室的房屋（以下简称“涉案房屋”）用于经营健身会所，后因被告张鸿志、张鸿基购买了原告所租赁房产，并在原房屋租赁合同上签字确认，因此，租赁关系转为原告与被告张鸿志、�鸿基之间。原告为开设健身会所花费了大量人力物力进行前期工作，包括装修设计、施工、购置相关设施设备，配备完善的经营及服务团队并对团队进行了专业的培训，还进行了健身会馆宣传，对外预售会员卡收取会员服务费。然而原告筹备上述事宜开办健身会馆过程中发现系争租赁物业存在以下问题：第一，系争物业是办公用房，不是商业用房，不能用于经营健身会所，必须去有关部门办理改变用途后才能经营；第二，系争物业地下室为民防工程，不允许建标准深度泳池，小型浅泳池都必须得到有关部门批准；第三，系争物业没有独立的进水通道，必须到自来水公司申请一个大水表独立供水才可以符合健身会所经营所需用水量。综上，系争租赁物业根本无法实现合同目的。为此，原告与被告协商处理上述事宜，双方达成口头合作协定，但在装修期间，三被告无正当理由，以非法手段将原告赶出所租赁场地，并非法侵占原告财产，并在原告的装修基础上以“昌鑫健身会所”名义开张营业，三被告的行为给原告造成巨大的经济损失和精神打击。故原告诉至法院，请求判令：1、原告与三被告签订的房屋租赁合同于2013年6月30日解除；2、三被告支付原告违约金84，480元（35，200元×12个月×20%）；3、三被告赔偿给原告造成的经济损失798，555元（含2013年1月1日至2013年10月30日已付的租金196，000元、押金50，000元、原告投入的装修费200，000元、误工损失21，000元、消防工程款100，000元、装修水晶吊灯80，000元、会员退费30，560元、广告制作费26，155元、健身器材55，000元、店招灯箱7，500元、电子灯箱7，800元、办公桌椅和沙发24，540元，以上合计798，555元）。
被告张鸿志、张鸿基、张开苗辩称：对于原告主张的解除时间不认可，�原告自身的诉求也矛盾，三被告主张2014年2月28日解除合同。不同意诉请2，本案不是被告违约，而是原告违约，对合同约定的计算违约金的方法和标准没有意见，但不认可三被告造成原告的损失，原告解除合同的理由不成立。对于诉请3，原告基于其理由主张的损失三被告不认可，不同意赔偿损失，被告张开苗虽然在租赁合同的首部签下了名字，但其并未在合同尾部落款处签字，故其不是合同当事人，首部的张开苗签名不具有法律效力，张开苗的被告主体身份不适格。
同时，被告张鸿志、张鸿基反诉称：2012年8月12日，被告张鸿志、张鸿基与原告雪彧公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租张鸿志、张鸿基的涉案房屋，建筑面积3，036.37平方米，双方对于租赁期限、租金标准、支付方式等均进行了约定。合同订立后，原告未按时支付租金，截止至2014年2月28日止，原告仅支付租金19.60万元，未付租金为29.68万元。无奈之下，张鸿志、张鸿基于2014年3月初通知原告，自2014年2月28日起终止《房屋租赁合同》，租金计算至2014年2月28日。2014年3月，张鸿志、张鸿基从原告处收回涉案房屋自用。被告张鸿志、张鸿基认为，原告不履行合同约定，已构成严重违约，被告有权解除合同。为此被告张鸿志、张鸿基提出反诉，请求判令：1、确认自2014年2月28日起解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告房屋租金29.68万元；3、原告支付违约金84，480元（35，200元×12个月×20%）。
原告雪彧公司针对被告张鸿志、张鸿基的反诉辩称：不同意被告解除合同的理由，合同解除的原因是被告没有交付符合合同目的的房屋，且事实上原告使用的仅是80号一、二层，根据该一、二层面积计算，原告已经支付了相应租金。�双方租赁关系存续期间，被告也没有向原告催要过租金，事实上2013年6月30日原、被告的租赁合同已经解除，原告还多支付了租金。同时，被告确实于2014年2、3月份拒绝原告进入系争房屋，拒绝房屋交接，且被告早在2013年底自行找装修团队对系争房屋进行了装修。因为租金是适用1年的诉讼时效，被告主张2014年3月前的租金已经过诉讼时效，原告不同意支付。对于被告主张的违约金，因原告认为违约方在被告，故原告无需承担，如果法庭认为原告需要承担违约金，则原告认为违约金计算标准过高。
经审理查明：2012年8月12日，叶军辉作为甲方（出租方）、上海亦动健身有限公司（以下简称“亦动公司”，2014年4月8日，其名称被核准变更为上海雪彧健身服务有限公司）作为乙方（承租方），签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在上海市松江区昌鑫花�内聚英大厦裙楼局部租赁给乙方，租赁区域为上海市松江区思贤路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室，xx号xxx、xxx、xxx、xxx室、xx（xx）号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx室的房屋出租给乙方，共计建筑面积3036.37平方米，乙方将此房屋用于经营健身会所；甲方给予提供房产等相关有效证明（土地、建设工程规划、建设工程施工、预售许可证或大产权证明等）、身份证明（营业执照）等原大厦验收时文件及证明，乙方应提供身份证明（工商、营业执照）文件。双方验证后可复印留对方文件备存；租赁期限为5年，自2012年8月15日起至2017年8月14日止；租金标准及给付方式：自2013年1月1日起至2014年12月31日止，该房屋每月租金为35，200元……；租金支付方式为按季，先付后用，每季提前5日向甲方缴纳租金；乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金5万元，作为履约保证金，如果由于乙�原因导致合同不能履行，本押金作为违约金乙方不得向甲方要求返还；乙方在装修前需向甲方及物业提供书面装修申请，并提交装修设计、效果图，征得甲方同意后方可施工；甲方的权利义务：1、提供相关手续配合乙方办理营业执照，并保证大厦整体验收时的相关行政审批合格合法，如因甲方提供资料失真导致乙方损失，甲方负责赔偿，2、甲方应及时安装好现场损坏／丢失的消防喷淋，也可由乙方代为修复，费用由甲方承担（房租内抵扣）……；乙方的权利义务：1、乙方应按时向甲方缴纳租金，……7、如乙方发生严重违约或违法行为，甲方有权单方面解除合约；所有权变动：租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律约束力；甲方按现状将房屋交付乙方；合同解除：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1）交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用……，房屋租赁期间乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1）乙方不按照约定支付租金达30日的……；违约责任：……4、甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按当年年租金的20%标准向乙方支付违约金，5、乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按当年年租金的20%标准向甲方支付违约金……。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。庭审中，原告与三被告均陈述叶军辉是作为涉案房屋开发商的代表与亦动公司签订的租赁合同，涉案房屋出售给被告后，租赁合同的权利义务已经转移至原、被告之间。
上述合同签订后，叶军辉将涉案房屋交付原告使用，原告支付了5万元押金。
2012年11月10日，上海市松江区思贤路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室被核准登记在被告张鸿志名下，房屋用途为办公；同日，上海市松江区思贤路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX室被核准登记在被告张鸿基名下，房屋用途为办公。
2013年3月，被告张鸿志、张鸿基经与原告协商后，在2012年8月12日的《房屋租赁合同》甲方（出租方）落款处签署了名字，被告张开苗仅在该合同首部甲方（出租方）处签署了名字。庭审中，原告表示由于产证上是张鸿志、张鸿基的名字，所以没让张开苗在落款处签名。
庭审中，原、被告确认自2013年1月1日起，原告已支付租金196，000元。对于涉案房屋的押金5万元，基于合同解除后后果一并处理的原则，原告要求被告返还，被告张鸿志、张鸿基表示叶军辉收取了5万元押金后转给了被告，可以返还。
另查明，2012年7月31日，上海庆阳建筑装潢�计有限公司（以下简称“庆阳公司”）作为承包方（乙方）、亦动公司作为发包方（甲方），签订了《建筑装饰工程施工合同》一份，载明系争工程名称为上海市松江区思贤路XXX弄XXX号的松江亦动健身中心工程，承包方式为包工包料，工期4个月，合同价款1，030，000元；合同生效后，亦动公司按如下约定支付工程款：1、水电结束后，付工程款300，000元……。上述合同签订后，庆阳公司于2012年9月1日入场施工，但此后因故停工。2013年1月16日，庆阳公司与亦动公司签订《工程中途停工协议书》一份，载明因亦动公司消防审批原因，使得松江区思贤路XXX弄XXX号新店亦动健身中心场所内部室内装饰工程停工，现经过协商，双方达成停工协议：1、本工程暂停施工，具体复工时间订在2013年4月份左右；2、本工程水电隐蔽工程已施工结束，木工已施工过半，在亦动公司要求复工时，必须付清本工程首期工程款，按合同付款方式支付。该协议还对其他相关事宜进行了约定。截止至2013年4月27日，亦动公司共计支付庆阳公司工程款200，000元。后庆阳公司与亦动公司因涉案房屋产生工程纠纷，经一、二审法院开庭审理，生效法律文书判决如下：庆阳公司与亦动公司签订的《建设装饰工程施工合同》及《工程中途停工协议书》于2013年11月26日解除；亦动公司需支付庆阳公司停工损失21，000元；驳回庆阳公司的其余诉讼请求。
庭审中，原告提交了《上海市消防工程施工合同》复印件及其收据、水晶吊灯图片及收款收据、会员退费的民事判决书及退费凭证、广告制作费凭证、第一体育售后服务凭证《保证书》、家具批发市场订货单、藤椅及沙发购买收据以及统计清单等，欲证明原告委托第三方做了涉案房屋的消防工程并完工，以及原告购买的物品被三被告侵占并实际利用。三被告质证认为，《上海市消防工程施工合同》没有原件，真实性无法确认；对其他证据也都有异议，即便是真实的，也只能证明原告购买了东西，无法证明用在哪里，原告无法证明被告实际利用了。
庭审中，对于涉案房屋的租金，被告张鸿志、张鸿基主张原告自2013年1月1日起至2014年2月28日止应付的租金为492，800元，原告仅支付了196，000元，尚余296，800元未支付，故原告构成违约，被告张鸿志、张鸿基曾多次向原告催讨，但没有形成书面依据，租金没有过诉讼时效。原告则辩称三被告没有交付涉案房屋三楼的7间房屋，故租金应当扣减，且被告张鸿志、张鸿基没有向原告催讨过租金，租金已过诉讼时效。
庭审中，原告及三被告确认原告于2014年2月28日已搬离涉案房屋，被告已收回涉案房屋自用，嗣后，被告在涉案房屋处开办了昌鑫健身俱乐部，经营健身房。
诉讼中，三被告提交了上海鸿鑫健身服务有限公司的营业执照一份，载明住所地为上海市松江区思贤路XXX弄XXX号xxx室，法定代表人为张鸿基，成立日期为2014年5月4日。三被告据此证明涉案房屋可以开办健身会所，不是如原告陈述房屋无法经营。原告质证认为，涉案房屋的性质为办公用房，不能作为商业用房，办营业执照必须要改变房屋性质，需要房屋产权人到松江区方松街道开具允许作为商业用房的证明，才可以开办健身房，但三被告没有配合原告办理营业执照；原告在签订租赁协议前也没有向有关行政主管部门了解过涉案房屋是否符合开办健身房的用途，合同中明确约定了开设健身会所，标准健身会所必须有游泳池、动感单车、要洗澡等，因为房屋性质不对，无法通过消防验收；事后被告在原告装修的基础上�续装修并经营使用。
庭审中，原告陈述双方曾经达成口头合作协议，但在装修期间，被告无正当理由，将原告赶出租赁场地并非法侵占原告的财产，三被告对此予以否认。
诉讼中，本院于2015年12月31日组织双方勘验了现场，现场的装饰装修物大部分已被拆除。原告陈述其已经装修的内容中，现场遗留的还有消防设施中的喷淋、消防管道，房顶的部分水管，吊顶的不锈钢龙骨底座，水晶吊灯的底座，其余如砖墙结构的隔断、水泥地坪及管线、吊顶、监控系统、灯箱造型、电子屏等均已经看不见了；原告没有铺设地板，只做了水泥地坪，别的还没来得及施工。三被告质证认为，消防管道是房屋原来就有的，喷淋等后续设施是被告安装的，被告可以提供相应的合同和发票；现场遗留的水晶灯的底座只是一个建筑垃圾，没有任何利用价值，被告处理这个垃圾还要花费一定的费用；所谓的吊顶用的不锈钢龙骨也是被告自行安装，可以提供相应的合同和发票；原告所述的电子屏被告也没有使用过；关于是否使用过原告的场地经营的问题，被告没有使用过也不可能使用，因为原告的所谓装修是一个半拉子工程，地板也没有铺设过，很多设施都没有装修到位，根本不具备营业的现实条件。
以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产登记簿、民事判决书、勘验笔录、照片、准予变更登记通知书、营业执照以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告张鸿志、张鸿基于2013年3月签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。被告张开苗虽然在该合同首部签署过名字，但其并未在合同落款处签字，张开苗也辩称其并非合同一方当事人，故原告主张被告张开苗承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，本案的争议焦点之一即为双方当事人谁的行为构成违约导致涉案合同的解除。原告虽主张被告没有配合其去有关部门办理房屋用途变更手续，导致其营业执照无法办理，无法实现合同目的，但其一，在签订租赁合同前，原告作为承租方对于涉案房屋的办公用途是明知的，其对于房屋的现状以及自己将来要经营健身会所也是明知的，但其在没有向相关管理部门了解的情况下就签订了租赁合同，说明其对选择涉案房屋作为经营场所是认可的，相应的经营风险也应由其自行承担。其二，根据双方合同约定，出租方的义务是提供相关手续配合承租方办理营业执照，而原告也并未提供证据证实被告怠�履行合理的协助义务，事实上，被告此后也在涉案房屋处办出了营业执照，并在此经营同业态的昌鑫健身俱乐部。故原告的证据尚不足以证明被告违反主要合同义务，导致原告对涉案房屋的使用产生实质性影响，原告据此要求解除合同、被告承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因原告违约未支付欠付的租金已符合合同约定的解除条件，被告张鸿志、张鸿基行使合同解除权并无不当，本院予以支持。至于原告抗辩的被告没有交付涉案房屋三楼的7间房屋，原告的租金已经多付的意见，与原告自述的叶军辉在2012年8月15日已代表开发商交付全部房屋的内容不符，且原告也并未提供充分的证据证实三被告自行占用了三楼的房屋，故对于原告的辩称意见，本院不予采信。至于合同解除的时间，被告张鸿志、张鸿基主张已通知原告于2014年2月28日解除合同，而原告也陈述其于2014年2月28日的确搬离了涉案房屋，故涉案合同的解除时间应为2014年2月28日。至于原告主张的三被告赔偿原告经济损失798，555元，因本案系原告违约导致合同解除，根据相关司法解释，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内形成附合的装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，而本案被告张鸿志、张鸿基也的确在原告装修的基础上继续装修并开办了同业态的昌鑫健身俱乐部，虽然被告在经营一段时间后对装饰装修进行了拆除，但仍应当在利用价值范围内予以适当补偿。考虑到合同履行期间、被告利用的情形等因素，本院酌定被告张鸿志、张鸿基补偿原告装修损失10万元。至于原告主张的其余未形成附合�装饰装修物以及设备物品等的损失，因原告并未提供充分的证据证实被告侵占并予以利用，故本院不予支持。至于被告张鸿志、张鸿基反诉主张的截止至2014年2月28日原告欠付的租金29.68万元，被告并未提供充分的证据证实其进行了有效的催告，故原告主张的上述租金已过1年诉讼时效的理由成立，本院对该项反诉请求不予支持。至于被告张鸿志、张鸿基反诉主张的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。因原、被告均同意押金5万元予以返还，故可在上述违约金中一并抵扣。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干�题的解释》第十一条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海雪彧健身服务有限公司与被告（反诉原告）张鸿志、张鸿基于2013年3月签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除；
二、被告（反诉原告）张鸿志、张鸿基于本判决生效之日起十日内补偿原告（反诉被告）上海雪彧健身服务有限公司装修损失100，000元；
三、原告（反诉被告）上海雪彧健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张鸿志、张鸿基违约金34，480元（已扣除应返还的押金50，000元）；
四、驳回原告（反诉被告）上海雪彧健身服务有限公司的其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张鸿志、张鸿基的其余反诉请求。
如未按本判决指定的�间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12，710元、反诉案件受理费3，549.50元，合计诉讼费16，259.50元，由原告（反诉被告）上海雪彧健身服务有限公司负担11，406元（已付），被告张鸿志、张鸿基负担4，853.50元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
审 判 员 洪 飞
人民陪审员 范幼芳
二〇一六年二月十七日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一�：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条
……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。