广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终546号
上诉人（原审原告）：许大志，男，1962年4月8日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人（原审原告）：阳春市智福置业投资有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道朝阳新城ah2-1智福苑商住楼101号商铺。
法定代表人：许倡源，该公司总经理。
上述两上诉人的委托代理人：曾宪春，广东沛宇律师事务所律师。
上述两上诉人的委托代理人：王开明，广东一粤律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴生发，男，1970年12月8日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：张炳毅，阳春市银朗会所员工。
原审第三人：何滔，男，1951年11月27日出生，汉族，住广东省阳春市。
委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
上诉人许大志、阳春市智福置业投资有限公司（以下简称智福公司）因与被上诉人吴生发、原审第三人何滔房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年6月18日，何滔作为甲方与吴生发作为乙方签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于阳春市春城街道（镇）城北榄木岗（即城北工业区）的厂房一、二两层（建筑面积2700平方米）出租给乙方经营阳春市银朗会所（酒吧），免费提供所租的楼房门前空地及侧边通道为乙方使用，甲方原有的发电机组免费交由乙方使用维修，合同期满后乙方按完好交回甲方；租赁期为10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止，甲方免计2010年7月1日至9月3日的三个月装修时间的租金，租金自2010年10月1日起计；租赁期满，甲方全部收回所租的楼房及场所，乙方应如期交还；从签约日起，乙方进场装修前，乙方必须一次过交给甲方的押金5万元，是甲方对乙方作为逾期交付租金、楼房及设施损坏等罚款赔偿用，如无违反合同，租赁期满后全额退还给乙方；租金分二个阶段计算，从2010年10月1日起至2015年9月3日止按租赁楼房面积每平方6.5元计算，每月租金为17558元，从2015年10月1日起至2020年6月3日止按每平方米7.5元计算，每月租金为20250元；交付租金方式：从2010年10月1日起至2015年9月30日止，乙方需每次提前五天交付租金给甲方，每次交3个月租金共款52674元给甲方。从2015年10月1日至2020年6月30日止，每次交3个月共60750元给甲方；乙方每次交付租金必须提前五天内交付给甲方，如有逾期交付租金，按每天月租金5%作滞纳金支付给甲方，如超过1个月未付租金，甲方可终止合同，并不退保证金，按第七条第3项（款）处理；（第七条）变更和解除本合同条件：1、乙方承租期间内，甲方不得提前收回部分或者全部租用楼房及场地。……3、甲方在保证乙方经营四年后，如甲方需要改变楼房或买卖，要提前一年通知乙方退出，甲方赔偿乙方一年的租金，乙方必须退出租用的楼房，但甲方不准收回转租他人或自用。……5、甲、乙双方不得因改变法人代表而违约；（第十条）乙方违约责任：在租赁期内，乙方擅自解除合同，违法经营被政府职能部门查封，拖欠租金超过2个月的，场（均）属违约，甲方可收回楼房、场地，押金不退乙方，归甲方所有；（第十一条第4款）本合同不因双方法人变更而改变或解除。任何一方变更后的新法人均承担本合同的责任和义务，享有本合同的权利”。双方签订合同后，何滔依约交付租赁物给吴生发使用，吴生发依约支付押金5万元给何滔后，进场装修使用租赁物经营阳春市银朗会所（法定代表人为吴生发的儿子吴泳）。
许大志是智福公司的投资人之一，许大志称2012年11月25日，何滔作为甲方与其作为乙方签订一份《土地、房屋转让合同》，该合同的主要内容为：“甲方将租赁给吴生发的上述房地产以980万元价格转让给乙方；原与别人签订的厂房出租合同从2013年3月18日终止，由乙方从（重）新与原承租户按原合同的租止时间进行签订，原甲方所承租的租金如有未收款，乙方概不负责，原甲方所签订的租凭（赁）合同期满送免租金1年，只能由甲方与原承租户解决，乙方概不负责”。2012年12月27日，何滔委托洪成参律师向吴生发发出催告函，称：“2010年6月8日你作为承租方与作为出租方何滔签订《租赁合同》，依据该合同约定何滔位于阳春市春城镇城北榄木岗（即城北工业区）建筑面积为2700平方米的厂房出租给你，在2015年10月1日前每月租金为17558元，缴交租金方式为每三个月缴交一次租金，此外，合同还明确约定逾期两个月未付租金，属你违约，何滔有权收回楼房场地，保证金不予退还……。至出具本催告函日止，你仅缴交至2011年6月前的租金，2011年7月后至今的租金共316041元你尚没有支付给何滔。现受何滔特别授权委托向你催告如下：限你在收到本催告函5日内将应付给何滔租金共316044元付清给何滔，逾期何滔将通过诉讼渠道向你催收租金，并行使解除上述《租赁合同》的权利”。2013年1月20日，何滔委托洪成参律师草拟一份《协议书》，该份《协议书》的内容为：“甲方：何滔，乙方：吴生发。2010年6月18日甲、乙双方签订《租赁合同》。至签订本协议日止，乙方共拖欠甲方的租金316044元。现经双方协商达成如下协议：一、乙方拖欠甲方的租金316044元，由乙方在2013年3月1日前付清甲方，逾期交付按拖欠租金的总额并按月息两分向甲方偿付利息。二、乙方今后无按2010年6月18日《租赁合同》约定的期限和金额缴交租金给甲方，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除合同。甲方行使解除该合同时，由乙方自行处置其投入的全部装修（饰）物。三、甲方现提前告知乙方，甲方已决定在2015年度将出租标的物改变用途或用于房地产经营（买卖），乙方应根据自己经营特点尽快自行选定新的经营场所，并保证在2015年7月1日前自行处置安装或放置在出租标的物上全部装修物及设备（设施），将承租标的物按上述日期交付回给甲方。乙方免付2014年7月1日至2015年7月1日租期的租金。四、本协议作为2010年6月18日《租赁合同》补充。本协议自双方签名即生效”。吴生发要求删除上述《协议书》的第三条后，何滔及吴生发在该《协议书》中签名确认。2013年7月4日，案涉租赁物的国有土地使用权办理登记至智福公司名下［春府国用（20××）特0×××××3第1×××××7号］。2014年10月27日，何滔委托洪成参律师向吴生发发出《告知书》，该告知书是通过邮件快递方式邮寄给吴生发的，洪成参在快递内件品名栏填写了“已将2010年6月10日《租赁合同》出租标的物转让给许大志，要做好腾迁的告知书”的内容，该告知书的详细内容为：“吴生发租户：根据2010年6月18日我与你签订的《租赁合同》。根据该合同第十条第3款：……如甲方需要改变楼房或买卖，要提前一年通知乙方退出，甲方赔偿乙方一年的租金，乙方必须退出租用的楼房……的约定，我已将你承租的位于阳春市春城镇城北榄木岗（即城北工业区）的厂房一、二两层和厂房附属土地使用权，以及将免费提供给你使用空地的使用权转让给公民许大志，请你在一年内做好腾搬工作，届时按合同约定依时将承租标的物交还我本人或直接交付给许大志”。吴生发签订《租赁合同》后先以现金方式向何滔支付租金，后通过何滔女儿何海清在中国农业银行股份有限公司阳春支行开设的账号为62……16的“借记卡”交纳租金，吴生发于2014年4月23日通过何海清的“借记卡”交纳了2014年4、5、6月三个月的租金，后该借记卡于2014年7月29日注销，由于该借记卡被注销，吴生发自2014年10月9日起向广东省阳春市公证处提存2014年7月起至2015年12月份止共18个月的租金，该处通知何滔领取了自2014年7月起至2015年3月份止共9个月的租金，自2015年4月至2015年12月份止提存的租金何滔拒绝领取。其中，广东省阳春市公证处于2016年1月18日出具的公证书［（2016）粤阳春第26号］内容为“兹证明承租方吴生发根据2010年6月17日与出租方何滔签订的《租赁合同》第三条、第四条的约定，于2016年1月11日将2015年度10、11、12月份的楼房租金60750元及滞纳金1113.75元共6183.75元提交于我处”。对于该公证书中的“滞纳金1113.75元”问题，该公证处答复称：“2016年1月18日出具的（2016）粤阳阳春第26号《公证书》中‘滞纳金1113.75元’是根据当事人的《租赁合同》第四条第5项约定计算，从期满日至提存日共计11天，按每天月租金的5%计算（即11天×5%／天×20250元=11137.5元），滞纳金应是11137.5元，1113.75元是计算错误”，对此吴生发称是由于该公证处的银行账户账号更改，致使其推迟了11天向该公证处申请提存2015年度10、11、12月份的租金，因而自愿向公证处提存的滞纳金。一审庭审中，智福公司确认从来没有向吴生发催交过租金，智福公司称其公司于2013年10月8日向吴生发发出了一份《解除合同通知书》，但没有提供该《解除合同通知书》原件到庭质证，而且从《解除合同通知书》复印件的内容来看，被通知方仅署名为乙方，并没有明确指向是吴生发，智福公司亦没有提供其公司已将该通知书送达给吴生发的证据予以证明，吴生发对该通知书不予认可；智福公司确认没有对案涉租赁物进行改建或转让（买卖）；智福公司还认为从吴生发要求删除的《协议书》第三条关于“甲方决定在2015年度将出租标的物改变用途或用于房地产经营（买卖），……并保证在2015年7月1日前……将承租标的物按上述日期交付回给甲方”的内容，以及何滔于2014年10月27日发出的《告知书》关于“我已将你承租的位于阳春市春城镇城北榄木岗的厂房一、二两层和厂房附属土地使用权……转让给公民许大志，请你在一年内做好腾搬工作”的内容来看，由此应推定吴生发已清楚何滔把租赁物转让给智福公司的事实。
2015年10月15日，许大志将吴发生作为被告起诉至原审法院，诉称吴发生拖欠其租金，并诉请要求解除何滔与吴发生（实为吴生发）的《租赁合同》，因许大志经合法传唤拒不到庭参加诉讼，原审法院作出（2015）阳春法民—初字第1071号民事裁定，按许大志撤回起诉处理。之后，许大志与智福公司共同提起本案诉讼，请求：1、解除吴生发与何滔于2010年6月18日签订的《租赁合同》及2013年1月20日签订的《协议书》；2、吴生发立即腾空并交还位于阳春市春城城北榄木岗（即城北工业区一、二两层的房产，房产证号：粤房地证字c××××××4号）；3、吴生发立即搬走位于阳春市春城镇城北榄木岗（即城北工业区，土地证号：春府国用（20××）第特0×××××31×××××7）土地范围内的物品，将土地腾空归还许大志与智福公司；4、吴生发按20250元／月的标准支付租金给许大志与智福公司，该租金从起诉之日起算至吴生发搬离之日止。
原审认为：本案为房屋租赁合同纠纷。何滔与吴生发协商一致的基础上自愿订立《租赁合同》，经审查，合同内容没有违反国家法律、行政法规强制性之规范，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。何滔与吴生发签订《租赁合同》将案涉不动产租赁给吴生发之后，许大志称何滔又于2012年11月25日与其签订《土地、房屋转让合同》，智福公司于2013年7月4日将租赁物的国有土地使用权办理登记至其公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属书是权利人享有该不动产物权的证明，同时根据公司法的相关规定，公司的财产权与股东（投资人）的财产实行严格分离制度，因而即使许大志真实于2012年11月15日与何滔签订上述案涉不动产转让的《土地、房屋转让合同》，也应视为其代表智福公司与何滔签订案涉不动产转让协议，即何滔将其与吴生发签订的《租赁合同》权利、义务转让给智福公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，何滔转让租赁物给智福公司，应当通知吴生发，未经通知的，何滔转让租赁物则对吴生发依法不发生效力；同时该通知应当是明示的，即应当明确通知吴生发何滔已将租赁物转让给智福公司。但从本案来看，何滔于2014年10月27日通过邮件快递方式送达给吴生发的《告知书》，其通知的内容是将转让租赁物给公民许大志，而并非是智福公司，而且智福公司在庭审中确认其公司从未向吴生发催交过租金，吴生发向广东省阳春市公证处提存至2015年3月份的租金是何滔领取的，智福公司虽主张其于2013年10月8日向吴生发发出《解除合同通知书》，但无法提供该通知书原件核对，亦无法提供其公司向吴生发送达的凭据，依法应不予采信，故无证据证明何滔或智福公司已通知吴生发何滔将租赁物转让给智福公司，因而何滔转让案涉租赁物给智福公司对吴生发不发生效力。况且从《租赁合同》第七条第3款关于“甲方在保证乙方经营四年后，如甲方需要改变楼房或买卖，要提前一年通知乙方退出，……乙方必须退出租用的楼房……”约定的内容来看，双方的真实意思表示是何滔与吴生发自愿约定由订立合同的租赁物所有人何滔行使的附条件合同解除权，并非是何滔转让租赁物后由新所有人行使的附条件合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，因而即使本案智福公司履行了合同法第八十条第一款规定的通知义务，也无权依据该条款主张解除涉案租赁合同。现许大志、智福公司主张解除何滔与吴生发签订的《租赁合同》没有合同依据和事实依据，应予驳回。智福公司在庭审中认为从删除的《协议书》第三条以及何滔于2014年10月27日发出的《告知书》内容来看，可以推定吴生发已知何滔转让租赁物给其公司的主张，没有事实依据和法律依据，应不予采纳。至于何滔转让租赁物给智福公司的行为，本案不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第二款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，作出判决：
驳回许大志、阳春市智福置业投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费15735元，由许大志、阳春市智福置业投资有限公司负担。
上诉人许大志、智福公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审违背了契约自由的原则且错误理解《租赁合同》和《告知书》的内容。本案中，何滔与吴生发签订的《租赁合同》第七条第3款“甲方在保证乙方经营四年后，如甲方需要改变楼房或买卖，要提前一年通知乙方退出，……乙方必须退出租用的楼房……”的约定，是双方的真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，该约定合法有效。按此约定，何滔因出售租赁物而解除《租赁合同》，仅需告知吴生发存在出售租赁物的事实，并提前一年通知吴生发退出租赁物，即可发生法律效力，吴生发则应按约定退出租赁物，并不需要告知吴生发具体的房屋受让人。何滔将涉案土地、房产依法转让给许大志后，许大志将其中的土地使用权以其所投资设立的智福公司名义办理了土地使用权变更手续，作为其投入智福公司的资产。因此，何滔根据其与吴生发所签订的《租赁合同》的约定，在保证吴生发经营四年后，将合同租赁物（楼房及场地）已转让的事实告知吴生发，吴生发应当依照约定自收到《告知书》之日起一年后退出租赁物。（二）原审适用法律错误。1、原审以合同法第八十条有关债权、债务转让的规定，认为何滔等人须告知吴生发具体买受人是智福公司，而不是许大志，属适用法律错误，理由如下：（1）所有权的变动导致《租赁合同》权利、义务的承担主体发生变动，不适用合同法第八十条有关债权、债务转让的规定，应适用合同法第十三章有关租赁合同的规定。根据合同法第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”以及最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，出让人或受让人是否明确告知承租人所有权发生变动的事实，并不影响所有权变动后租赁合同的效力。（2）若依照原审所有权的变动应视为《租赁合同》权利、义务转让的观点，债权转让需通知债务人，债务转让则须征得债权人同意，《租赁合同》中出租人与承租人互负权利与义务，即互负债权、债务。那么，出租人转让义务给第三人时应取得承租人的同意，未经同意的，转让行为不发生法律效力，这明显与买卖不破租赁的相关法律规定相矛盾。2、原审认为《租赁合同》的附条件解除权未因租赁物的所有权变动而赋予买受人，即租赁物的所有权变动，租赁合同约定的部分权利主体未发生变更，仍属租赁物出让人，属适用法律错误。理由如下：（1）《中华人民共和国合同法》等法律法规明确规定，所有权发生变动的，买受人当然成了出租人的地位，是原租赁合同的合法主体，承继了原租赁合同的所有权利、义务，原审判决与现行法律法规相悖，应予撤销；（2）若原审认为租赁物的所有权变动导致租赁合同的权利与义务转让的观点正确，那么就关于该附条件解除权的约定也非法律规定禁止转让的情形，《租赁合同》、《协议书》并未具体约定相关权利、义务不可转让，故原审的认定没有法律依据及证据支持，应予撤销。（三）本案事实清楚，证据确实充分，应支持许大志、智福公司的所有诉请。1、从《土地、房屋转让合同》、《土地使用权证》、《告知书》可知，何滔已经依法将涉案土地、房屋转让给许大志，且许大志已经取得了土地使用权。2、从《租赁合同》、《协议书》、《告知书》以及许大志于2015年10月15日的《起诉状》可知：（1）《告知书》是解除合同通知书，并已送达吴生发，具备法律效力；（2）何滔依法依约仅需告知吴生发租赁物所有权存在变动的事实即可，吴生发须按照《租赁合同》的约定自收到《告知书》之日起一年后即退出租赁物，并不需要告知吴生发关于转让租赁物的其他事项；（3）《协议书》、《告知书》以及《起诉状》均可表明吴生发对租赁物所有权存在变动的事实是清楚的，何滔已尽合同义务；（4）由于吴生发拖欠租金以及未按约定交付租赁物的行为已构成根本违约，已严重损害了许大志、智福公司的权益，解除租赁合同关系的条件已成就。综上所述，请求二审依法改判，支持许大志、智福公司的全部诉讼请求。
被上诉人吴生发答辩称：（一）何滔将出租给吴生发的场地转让给许大志、智福公司之前，没有通知吴生发，存在过错，剥夺了吴生发的优先购买权。在完成转让之后，何滔也没有告知吴生发如何交租给新房东，迫使吴生发将租金提存，造成吴生发不必要的麻烦和经济损失。对此，吴生发保留请求赔偿的权利。（二）由始至终，许大志、智福公司都确认《租赁合同》的效力，同时主张其已取代何滔行使《租赁合同》的权利，并承担义务。许大志、智福公司认为其成为新出租人之后，可根据《租赁合同》第七条第3款的约定解除合同。首先，该条款与合同主条款矛盾，不可能实现，不是双方真实意思表示，是无效条款。退一步说，就算该条款有效，也要同时具备两个条件方可解除，第一个条件是甲方要保证乙方经营四年，第二个条件就是甲方不能收回场地转租或自用。也就是说，无论谁成为出租场地的新业主，均要受到该条款的约束，即是从其成为新的出租人之日起，保证乙方经营四年，同时不能收回场地转租或自用。本案中，许大志、智福公司成为《租赁合同》新出租人之后，未过四年，同时许大志、智福公司也未能证明其收回出租场地不是转租或自用。据此，许大志、智福公司不能依照《租赁合同》第七条第3款的约定解除合同。（三）许大志、智福公司认为转让合同的双方当事人是许大志和何滔，吴生发认为应是智福公司和何滔，因为权属登记人是智福公司，向吴生发发出通知的主体也是智福公司，原审认定智福公司跟何滔是转让合同的当事人正确。许大志、智福公司自己都没办法清楚表述或者证明受让方究竟是许大志还是智福公司，证明吴生发根本不可能知道该转让行为；也证明许大志、智福公司和何滔没有如实履行告知的义务。因此，该转让行为不发生法律效力。许大志、智福公司自认买卖不破租赁，这也是法律的明确规定，《租赁合同》继续有效，许大志、智福公司作为新的出租人，也要按照原合同继续履行。综上所述，原审处理正确，应予维持。
原审第三人何滔述称：同意许大志、智福公司的上诉意见。
本院查明，原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，争议的焦点是吴生发与何滔签订的《租赁合同》应否解除。吴生发与何滔于2010年6月18日签订的《租赁合同》，约定的租赁期限为十年，即2010年7月1日至2020年6月30日止。《租赁合同》第七条第3款约定了变更和解除合同条件：“甲方在保证乙方经营四年后，如甲方需要改变楼房或买卖，要提前一年通知乙方退出，甲方赔偿乙方一年的租金，乙方必须退出租用的楼房，但甲方不准收回转租他人或自用”。何滔在吴生发经营未满四年的情况下，于2012年11月25日将房屋及土地转让给许大志，并于2013年7月4日将租赁物的国有土地使用权变更登记到智福公司名下，且在转让前没有提前通知吴生发。何滔的上述行为，违反了《租赁合同》第七条第3款的约定，该条款对吴生发不产生约束力。许大志、智福公司受让该租赁物后，成为新业主，根据“买卖不破租赁”的法律规定，其承继了《租赁合同》的权利义务，应继续履行合同。退一步说，即使《租赁合同》的第七条第3款继续约束许大志、智福公司和吴生发，按该条款约定，许大志、智福公司亦不能提前收回转租他人或自用。许大志、智福公司主张解除该《租赁合同》，理据不足，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15735元，由上诉人许大志、阳春市智福置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 施 震 宇
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 林 志 鹏