沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）沈中民二终字第01156号
上诉人（原审被告）：沈阳全程德邦物流有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。
法定代表人：刘建青，系该公司总裁。
委托代理人：邹斌，系辽宁欣和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳汇通实业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区。
法定代表人：张铁军，系该公司经理。
委托代理人：葛威，系辽宁威旺律师事务所律师。
原审被告：德邦物流股份有限公司，住所地：上海市青浦区。
法定代表人：崔维星，系该公司总裁。
委托代理人：邹斌，系辽宁欣和律师事务所律师。
原审被告：崔维刚，男，1976年7月18日出生，汉族，无职业，住址：上海市徐汇区。
委托代理人：邹斌，系辽宁欣和律师事务所律师。
原审被告：崔维星，男，1970年3月22日出生，汉族，无职业，住址：广州市花都区。
委托代理人：邹斌，系辽宁欣和律师事务所律师。
上诉人沈阳全程德邦物流有限公司（以下简称沈阳全程德邦公司）因与被上诉人沈阳汇通实业有限公司（以下简称汇通公司）、原审被告德邦物流股份有限公司、原审被告崔维刚、原审被告崔维星房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第752号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与代理审判员韩彩霞（主审）、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2014年6月9日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳全程德邦公司的委托代理人邹斌，被上诉人汇通公司的委托代理人葛威，原审被告德邦物流股份有限公司、原审被告崔维刚、原审被告崔维星的共同委托代理人邹斌到庭参加了诉讼。
原审法院查明，汇通公司与案外人广东德邦物流有限公司（以下简称广东德邦公司）于2007年建立租赁合同关系，广东德邦公司承租汇通公司位于沈阳市雪松工业开发区城大街43号库房及办公楼，2010年7月27日汇通公司、案外人沈阳惠德钢板有限公司、广东德邦公司及沈阳全程德邦公司签订“房屋租赁合同四方协议”，载明因广东德邦公司组织机构变更，广东德邦公司所有权利义务由沈阳全程德邦公司继受，汇通公司同意沈阳全程德邦公司承继广东德邦公司原与汇通公司合同中的所有的权利义务，汇通公司与广东德邦公司之前签订的主合同、补充协议内容法律效力不变，重新归纳为签订场地库房租赁合同组之文本1、6、7、8、9，广东德邦公司变更后的法人组织仍对合同组内所有的合同文本内容承担连带责任。同日，汇通公司与沈阳全程德邦公司签订文本（1）场地库房租赁合同、文本（6）场地库房租赁合同补充协议（三）、文本（7）场地库房扩租协议、文本（8）库房租赁启用备忘录、文本（9）场地库房扩租协议备忘录，该组合同中文本（1）场地库房租赁合同载明由汇通公司按照沈阳全程德邦公司的使用要求建造库房出租给沈阳全程德邦公司作物流仓储办公之日，租期20年，月租金每平方米10元，租金为季度支付，沈阳全程德邦公司在每季度开始前5日内向汇通公司支付下季度的租金，租赁期每满五年在原租金的基础上上浮10%，并由全程德邦公司给付汇通公司10万元作为租赁保证金，租赁期满后租赁保证金不计利息返还，沈阳全程德邦公司可对承租的场地库房进行分租和转租，但事先应以书面的方式告知汇通公司，合同期内未经双方同意，任何一方不得提前解除合同，任何一方如有违反合同条款中的任何一条均视为违约，如汇通公司违约则应向沈阳全程德邦公司支付租赁保证金10倍的违约金，沈阳全程德邦公司违约则支付汇通公司租赁保证金15倍的违约金，文本（7）场地库房扩租协议协议载明沈阳全程德邦公司又承租汇通公司位于同一地址4，143平方米预留库房、541.2平方米综合楼，租赁截止日期同前述文本（1）合同承租的已新建库房，库房的租赁价格与新建库房同期相同，综合楼每月每平方米20元，每五年递增10%合计月租金为52，164元，并由全程德邦公司给付汇通公司10万元租赁保证金，租赁期满不计利息返还，在该合同中双方约定违约责任为该合同的违约条款同文本（1）场地库房租赁合同，其中如有违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金标准为本库房年租金的30%，文本（8）库房租赁启用备忘录载明，经测量租赁仓库的实际面积为库房6，996平方米，附属设施185平方米，总面积7，181平方米，每平方米每月租金10元，月租金71，810元，起使计租日为2009年1月1日，文本（9）场地库房扩租协议备忘录载明，原有旧库房和综合楼的七组日为2009年6月1日。案外人沈阳汇德钢板有限公司与汇通公司之间是控股关系，案涉土地中约有5，000平方米的权利人系沈阳汇德钢板有限公司，沈阳惠德钢板有限公司于2010年8月3日对汇通公司与沈阳全程德邦公司之间签订的“场地库房租凭合同”进行了追认。沈阳全程德邦公司另租赁汇通公司同一地址车棚、车库、洗澡堂、保安室，双方就该部分租赁未形成书面合同，沈阳全程德邦公司就全部租赁标的物每季度向汇通公司交纳租金388，992元，自2013年1月1日起租金按照双方约定上调10%，沈阳全程德邦公司每季度向汇通公司交纳租金427，890元，沈阳全程德邦公司已支付汇通公司租金至2013年6月30日。2011年6月22日广东德邦公司经广东省工商行政管理局核准注销，崔维星、崔维刚系广东德邦公司股东。2012年10月，沈阳全程德邦公司因租赁标的不能满足其经营需要，搬离了租赁场地，随后通过现场横幅、报纸、网络等媒体对外转租，均未果，沈阳全程德邦公司于2013年6月5日向汇通公司发送了“退租通知书”，载明由于公司发展较快，承租的租赁物仓库、办公楼等由于建造标准和等级较低，基础配发设施缺乏，已不能满足公司运营所需，且无法进行扩租，公司已于2012年10月提前撤离了租赁物，并决定退租，自2013年6月起停止支付房租。
另查明，因申请执行人教伟东被执行人张铁军、沈阳汇通实业有限公司（即本案汇通公司）、沈阳汇德钢板有限公司借款合同纠纷执行一案，在执行过程中，沈阳市中级人民法院查封了沈阳市汇通实业有限公司位于沈阳市苏家屯区前谟村城大街43-1号（证号：沈房权证苏家屯第0350**号，面积：541.2平方米）、沈阳市苏家屯第03072，卷号：10672，面积：3，871平方米）的房产，后该院委托辽宁中翔拍卖有限公司对前述财产进行拍卖，2010年12月17日案外人刘巍以2，230，110元竞得该财产，2011年3月16日该院以（2003）沈法执字第1372号执行裁定裁定位于沈阳市苏家屯前谟城大街43-1号、43-2号房产归刘巍所有，该两处房产中43-1号房产系沈阳全程德邦公司承租的综合楼、43-2号系沈阳全程德邦公司承租的预留库房。2011年9月20日刘巍以沈阳全程德邦公司为被告，以汇通公司为第三人诉至本院，要求沈阳全程德邦公司给付自2011年3月10日起的租金及违约金，本院以刘巍主张的租金已先与其取得房屋所有权之日依法被冻结，刘巍应通过其他程序救济其权利，裁定驳回了其起诉，刘巍不服该裁定，向沈阳市中级人民法院提起上诉，在二审诉讼过程中刘巍撤回了上诉，现刘巍拍卖取得房产在全程德邦公司承租期间未发生占有的变动。
原审法院认为：汇通公司与沈阳全程德邦公司签订的租赁合
同系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应受合同约束。汇通公司与沈阳全程德邦公司签订的租赁协议中约定，合同期内未经双方同意，任何一方均不得提前解除合同，此系双方当事人对解除权的明确约定，是双方真实意思表示，现汇通公司明确表示不同意解除合同，故沈阳全程德邦公司送达给汇通公司的退租通知不能发生解除租赁合同的效力，即便沈阳全程德邦公司所述现其承租的标的物已不能满足其使用要求属实，但该承租标的物系自2007年汇通公司按照沈阳全程德邦公司的要求修建或改建，并且沈阳全程德邦公司只需履行书面告知义务，即可对承租标的物进行分租或转租，故对汇通公司要求沈阳全程德邦公司继续履行合同的请求本院予以支持，对沈阳全程德邦公司提出的抗辩理由本院不予采纳。关于汇通公司请求的租金数额，沈阳全程德邦公司自2013年7月1日起欠付租金，沈阳全程德邦公司应提前5日支付下季度租金，至一审辩论终结之日2014年1月17日沈阳全程德邦公司已欠交汇通公司自2013年7月1日起至2014年3月31日止3个季度租金共计1，283，670元，自2014年4月1日起的租金按照双方约定沈阳全程德邦公司应提前5日交纳下季度的租金，自2013年1月1日起每满5年上调10%。关于汇通公司请求的违约金，本院认为沈阳全程德邦公司于2012年10月搬离租赁标的后，继续给付租金至2013年6月30日，期间通过各种媒体对外发布招租信息均未果后，向汇通公司发送了退租通知，沈阳全程德邦公司在维护自身权利的同时也照顾了汇通公司的利益，在该过程中沈阳全程德邦公司并不存在恶意违约，现本院支持了汇通公司要求沈阳全程德邦公司继续履行合同的请求，并判令沈阳全程德邦公司继续按照合同约定继续给付租金，汇通公司的权利得以救济，损失的以弥补，故对汇通公司请求的违约金，本院不予支持。关于汇通公司要求德邦股份公司承担连带责任的请求，本院认为汇通公司、沈阳全程德邦公司双方虽然约定广东德邦公司变更后的法人组织仍对合同组内所有的合同文本内容承担连带责任，但广东德邦公司已经核准注销，其与德邦股份公司均是独立的法人组织，没有证据显示德邦股份公司的设立与广东德邦公司有法律意义上的承继关系，没有证据表明德邦股份公司系广东德邦公司变更后的法人组织，故对汇通公司要求德邦股份公司承担连带责任的请求，本院不予支持。关于汇通公司主张的崔维刚、崔维星系广东德邦公司的股东，广东德邦公司注销后，应由其股东承担责任的请求，本院认为汇通公司、沈阳全程德邦公司双方约定的广东德邦公司变更后的法人组织对合同组内文本承担连带责任，并没有约定广东德邦公司的股东承担连带责任，且依据我国公司法规定股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，方对公司债务承担连带责任，且广东德邦公司于2011年6月注销，沈阳全程德邦公司欠付租金发生于2013年，本案的债务产生于广东德邦公司注销后，广东德邦公司或其股东不应再承担责任，汇通公司的该项请求没有依据，本院不予支持。关于沈阳全程德邦公司提出的其承租标的中已经有一部分标的物的产权不属于汇通公司，汇通公司没有权利主张该部分租金的抗辩理由，本院认为，现虽一部分标的物裁定归案外人刘巍所有，但标的物尚未交付刘巍使用，在沈阳全程德邦公司租凭期间，占有权利人未发生变化，亦未有证据显示沈阳全程德邦公司向刘巍交纳了租金，故对沈阳全程德邦公司的该项抗辩理由，本院不予采纳，案外人刘巍与汇通公司之间的纠纷可由权利人另案告诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国公司法》第二十条三款之规定，判决如下：一、沈阳全程德邦物流有限公司继续履行其与沈阳汇通实业有限公司就位于沈阳市苏家屯区前谟村城大街43号房屋及场地签订的租赁合同；二、沈阳全程德邦物流有限公司于本判决发生法律效力之日起七内给付沈阳汇通实业有限公司自2013年7月1日起至2014年3月31日止的租金人民币1，283，670元；沈阳全程德邦物流有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付沈阳汇通实业有限公司自2014年4月1日起本判决确定给付之日的租金（租金按季度支付，提前5日支付下季度的租金，租金数额自2013年1月1日起每季度为427，890元，且自2013年1月1日起每满5年上调10%）；驳回沈阳汇通实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20，159元，由沈阳全程德邦公司承担。
宣判后，上诉人沈阳全程德邦公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、原审判决诉讼主体不适格并漏列了利害当事人。案外人刘巍通过了法院裁定取得了本案争议的一部分标的物的所有权。被上诉人主张全部权利无事实和法律依据。案外人对于租金享有请求权。二、原审判决认定事实错误。原审关于上诉人要求解除租赁合同的基本事实认定错误。上诉人由于经营规模扩大，原租赁标的物无法满足经营需要，因此原合同继续履行无法实现合同目的。上诉人通过各种方式对外进行转租，至2013年6月发出退租通知都无法对外转租标的物，由于标的物所有权纠纷，导致无法出租的后果，合同无法继续履行。
被上诉人汇通公司答辩称：1.合同第11条约定“该场地在出租前和出租后甲方（被上诉人）与单位或个人发生的一切纠纷与责任与乙方（上诉人）无关”，该条款是双方认可的。2.合同解除权是一种权利，合同中没有约定上诉人享有单方解除权，法律也没有赋予上诉人强制解除合同的权利。上诉人以自身发展需要要求解除合同，不能作为违约的理由。我方认为此案应当维持原判。
原审被告德邦物流股份有限公司、原审被告崔维刚、原审被告崔维星答辩称：同意上诉人意见。
本院认为：本案的争议焦点为：双方签订的租赁合同能否继续履行。合同的解除需有合同约定或法律规定的情形。诉争租赁合同对于解除权的约定须经双方同意。但上诉人沈阳全程德邦公司于2013年6月5日向汇通公司发送了“退租通知书”，于2012年10月搬离了租赁物，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的解除情形，故本案当事人签订的租赁合同应予以解除，原审判决继续履行不当，针对合同解除后的后果及违约责任，原审法院应在重审时在查清事实的基础上作出公正裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2013）苏民二初字第752号民事判决；
二、发回沈阳市苏家屯区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 朱闻天
二〇一四年七月四日
书 记 员 郑金玲