北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初6631号
原告：申燕玲，女，1960年5月29日出生。
被告：北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。
法定代表人：周政，董事长。
委托代理人：王欣，北京市五环律师事务所律师。
委托代理人：高焕章，北京市五环律师事务所律师。
原告申燕玲与被告北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申燕玲与被告万科公司的委托代理人王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月25日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份（合同编号×）。原告购买被告开发的位于北京市丰台区×号房屋一套（后产权登记地址改为北京市丰台区×室），房屋建筑面积147.35平方米，总房款为3825399元。2011年11月8日，原告与被告签订面积差补充协议，补交房款5208元。同日，被告向原告发出《交付使用通知书》，通知原告2011年11月15日交付房屋。2011年11月15日，原告办理了入住手续，并交纳了相关费用。2014年2月12日，原告获得房屋产权登记证。补充协议约定，如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。据此，被告应向原告支付逾期办理房屋产权证违约金170461.7元，考虑到一些实际情况，原告现起诉请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金102277.02元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告主张的办理产权证逾期一事并非因被告过错或责任所导致，由于涉案房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，致使该土地上代征道路用地的拆迁工作迟迟没有完成，直接拖延了该房屋所在项目规划验收及房屋初始登记的办理，故对于原告主张的办理产权证逾期一事被告并无直接责任或过错；双方签订的预售合同中约定，因办理产权证逾期而应承担违约责任的前提是因出卖人责任导致办理逾期，即出卖人应对办理产权证逾期负有过错或责任，非因出卖人责任导致，则不应承担约定的违约罚则。2、违约金约定比例过高，依法应予以适当降低，目前在我国法体系项下，商事合同中的违约金均应属于补偿性违约金，原则上应与守约方所受实际损失基本一致，而不应过高于实际损失的金额；本案中，原告所购买的房屋为住宅，且该房屋已按预售合同约定期限实际交付原告使用，仅是产权办理发生了延迟，并未阻碍或影响原告对涉案房屋的实际使用，故并未给原告造成任何实质上的损失，预售合同中约定的逾期办证违约金标准远远高于原告实际遭受的损失，故应当依法予以适当降低。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年3月25日，万科公司（出卖人）与申燕玲（买受人）就坐落于丰台区×号房屋（以下简称涉诉房屋）的买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为×）。合同约定：买受人购买的商品房所在土地用途为住宅，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为3825399元；买受人采取公积金贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的72.81%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的交通银行借款支付；出卖人应当在2011年11月15日前向买受人交付该商品房。同日，双方就上述合同签订附件十三补充协议二。其中约定：出卖人应当在该房屋交付使用之日起一年内取得该房屋所在楼栋的权属证明。在买受人及其委托的代办机构交齐办理房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内，出卖人协助买受人或买受人委托代办机构办理完毕该房屋的房屋权属转移登记。如因买受人或买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，出卖人不承担责任；如因买受人委托的代办机构的原因致使该房屋的房屋权属转移登记手续超过约定期限仍未办理的，违约责任依据买受人与代理机构签订的委托协议约定处理。如因出卖人的责任，买受人未能在交清办理该房屋的房屋权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该房屋交付使用手续之日起730日内完成该房屋的房屋权属转移登记的，买受人可以选择退房，买受人退房的，应在730日届满之日起60日内向出卖人提交书面退房通知，出卖人应当自买卖双方办理完毕合同解除手续之日起20个工作日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息，同时，买受人应向出卖人支付自该房交付之日起的房屋使用费，如果买受人未在730日届满之日起60日内向出卖人提交书面退房通知，则视为买受人放弃退房的权利。买受人选择不退房的，自730日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之五的违约金。买受人对上述约定已经完全知悉并认可。2011年11月8日，双方签订《面积差补充协议》，确定涉诉房屋最终立契价为3830607元。上述合同及补充协议签订后，申燕玲依约支付了全部购房款，万科公司于2011年11月15日向申燕玲交付了涉诉房屋。2014年2月12日，申燕玲取得涉诉房屋所有权证书，现涉诉房屋行政地址为丰台区×。
就违约金的计算，申燕玲称，万科公司逾期89天才为其办理下房产证，故其要求万科公司按总房款的万分之三支付每日的违约金，共计89天。万科公司称，万科公司指定第三方为申燕玲办理产权证，申燕玲按照第三方要求如期提交了相关资料，交纳了相关费用，逾期89天办理下房产证是事实，但因涉诉房屋所在土地的出让方交付土地时存在瑕疵，代征土地未拆迁腾退完，导致开发的所有地块手续延迟，故逾期办理产权证一事万科公司并无直接责任或过错；另外，违约金约定比例过高，申请法院依法予以调整。申燕玲表示，万科公司与第三方之间的纠纷，不能成为本案的免责事由，本案万科公司应承担违约责任；不同意万科公司调整违约金的主张，自己主张的违约金已经低于合同约定，法院应当支持。
上述事实，有双方当事人陈述，《北京市商品房预售合同》，补充协议二，房屋所有权证等证据在案佐证。
本院认为：申燕玲与万科公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议二系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应依约享有权利，履行义务。合同签订后，申燕玲已依约履行了合同义务，万科公司理应依约及时为申燕玲办理涉诉房屋的权属转移登记手续。万科公司未能按照双方所签合同约定及时办理房屋权属转移登记手续已构成违约，对此万科公司应当承担相应的违约责任。万科公司主张土地出让方交付土地时存在瑕疵，导致项目后续工作及房屋初始登记办理均延迟，系其与他人之间法律关系，其作为本案合同相对方，以上述主张作为延迟履行本合同义务的免责抗辩，不能成立。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。申燕玲未举证证实万科公司迟延办理房屋权属转移登记手续的行为给其造成的实际损失情况，且万科公司已于庭审中明确提出合同约定违约金标准过高并请求法院予以适当降低，故本院将依法对违约金数额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向申燕玲支付逾期办理房屋产权证违约金六万八千一百八十四元六角八分；
二、驳回申燕玲的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费2346元，由北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩晓东
审 判 员 赵 飞
人民陪审员 杨金柱
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 胡 琼