四川省德阳市旌阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0603民初2092号
原告：渤海银行股份有限公司德阳支行，住所地四川省德阳市天山南路二段162号一层。
负责人：李建平，行长。
委托诉讼代理人：马勇，四川维扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖婷，四川维扬律师事务所律师。
被告：黄军，男，1977年2月3日出生，汉族，住四川省绵竹市富新镇双狮村*组。
被告：尹文，女，1980年4月13日出生，汉族，住四川省绵竹市。
被告：德阳市中山房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市汉旺镇迎宾路时尚佳苑6号楼2楼。
法定代表人：寇菊，总经理。
原告渤海银行股份有限公司德阳支行（以下简称渤海银行德阳支行）与被告黄军、尹文、德阳市中山房地产开发有限公司（以下简称中山房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告渤海银行德阳支行的诉讼代理人马勇、赖婷到庭参加诉讼。被告黄军、尹文、中山房产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
渤海银行德阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告黄军、尹文立�偿还原告截止2016年3月16日的贷款本金274037.3元、利息2273.96元，逾期罚息27.72元，共计276338.98元；2016年3月17日后的贷款利息、逾期罚息按双方约定利率计至付清之日；2、原告对被告黄军提供的位于德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”1栋1-31-4号房屋享有优先受偿权；3、被告中山房产公司对第一项诉请全部内容承担连带还款责任；4、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等原告为实现债权而支付的其他费用，支付律师费20000元。事实和理由：2012年10月19日，原告与被告黄军、尹文签订编号为CMN010009336号《个人一手房按揭抵押借款合同》（以下简称借款合同），合同约定原告向被告黄军、尹文贷款人民币300000元，用于购买德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”1栋1-31-4号房屋，被告黄军自愿以该房作抵押物就此笔贷款向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告中山房产公司基于其与原告签订的编号20121030号《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》为借款人黄军、尹文在原告处的该笔借款提供连带责任保证担保。贷款期限为20年（240个月），自贷款人实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，在贷款人实际放款日起一年内，以年利率6.55%为基准利率计息，此后每满一个浮动周期，如遇中国人民银行调整基准利率，则于下一年度公历1月1日起按相应档次法定贷款利率作为该浮动周期的适用利率。按月还款。如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息直至清偿本息为止，罚息利率为借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。借款合同第四条“违约事件”载明，借款人如未按时足额归还贷款，则贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）自违约发生之日起至借款人补救之日止向借款人收取本合同约定罚息；（4）宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已贷出贷款本金、利息和其他应付款项；（6）宣布行使或实现有关本合同项下之贷款的任何担保权利，包括但不限于根据本合同的规定依法处分抵押物，或要求提供额外的担保。2012年10月31日，原告发放了借款并将款划至被告黄军指定的中山房产公司账户。被告未按月足额还款，故原告向被告黄军、尹文发出《贷款提前到期通知书》，宣布借款合同下的贷款本息全部提前到期并要求其履行还本付息义务，原告向被告中山房产公司发出《履行保证责任通知书》，要求其承担连带保证责任。然而截至起诉之日，被告仍未履行相应还款义务。
黄军未作答辩。
尹文未作答辩。
中山房产公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2012年10月30日，原告渤海银行德阳支行（贷款人）与被告中山房产公司（保证人）签订《个人房屋按揭贷款最高额保证合同》（合同编号：20121030），约定：为促进“庐山星座”楼盘（坐落于德阳市河东区庐山南路一段36号）的销售，贷款人同意按照其有关个人房屋贷款的规定，向符合贷款人贷款条件的该楼盘购买方（借款人）提供个人房屋按揭贷款，保证人为借款人提供连带责任保证，本合同担保的债务为自2012年10月30日至2015年10月30日期间的贷款，担保的本金最高额不超过4500万元，保证范围为各借款人在借款合同项下应向贷款人偿还或支付的所有的借款本金及由此产生的借款利息、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）等。
被告黄军、尹文系夫妻。2012年10月12日，黄军、尹文因拟在中山房产公司处购房，向渤海银行德阳支行出具《共同还款确认函》一份，确认作为共同还款人，知悉借款人以德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”1幢第31层1-31-4号营业用房为担保向原告申请商用房按揭贷款一事，并承诺共同按时偿还借款本息。
2012年10月19日，原告渤海银行德阳支行与被告黄军、尹文签订借款合同一份（合同编号：CMN010009336）。合同约定原告向被告黄军、尹文发放贷款，用于购买德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”1栋1-31-4号房屋，被告黄军自愿以该房作抵押物就此笔贷款向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；贷款金额为300000元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，在贷款人实际放款日起一年内，以年利�6.55%为基准利率计息，此后每满一个浮动周期，如遇中国人民银行调整基准利率，则于下一年度公历1月1日起按相应档次法定贷款利率作为该浮动周期的适用利率。按月还款。贷款利率按个人借款借据；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息直至清偿本息为止，罚息利率为借款合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。借款合同第四条“违约事件”载明，借款人如未按时足额归还贷款，则贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）自违约发生之日起至借款人补救之日止向借款人收取本合同约定罚息；（4）宣布所有已贷出的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已贷出贷款本金、利息和其他应付款项；（6）宣布行使或实现有关本合同项下之贷款的任何担保权利，包括但不限于根据本合同的规定依法处分抵押物�或要求提供额外的担保。
2012年10月31日，原告发放了借款并将款划至被告黄军、尹文指定的中山房产公司账户，贷款起息日为划款的2012年10月31日，贷款到期日为2032年10月31日。因被告黄军、尹文未按月足额还款，原告向被告黄军、尹文发出《贷款提前到期通知书》，宣布借款合同下的贷款本息全部提前到期并要求其履行还本付息义务，原告向被告中山房产公司发出《履行保证责任通知书》，要求其承担连带保证责任。
至2016年3月16日，黄军、尹文未偿还的贷款本金274037.3元、利息2273.96元，逾期罚息27.72元，共计276338.98元。
另查明，本案执行利率按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。
庭审中，原告提交了一份渤海银行成都分行与四川维扬律师事务所签订�《外部律师聘用合同》，用以证明律师代理费，因本案原告为渤海银行德阳支行，且该《外部律师聘用合同》为四川维扬律师事务所为渤海银行成都分行代理该类案件的收费标准，并未具体到每一案件。该合同与本案无关联性，本院不予采信。
本院认为，一、渤海银行德阳支行与被告黄军、尹文签订借款合同不违反法律的强制性规定，原、被告均应依照合同约定履行义务。借款合同约定了黄军、尹文未依期还款，原告可以要求借款人立即偿还全部已贷出贷款本金、利息。本院对原告诉请的要求被告黄军、尹文偿还借款剩余本金274037.3元及利息予以支持，至2016年3月16日利息为2273.96元。借款合同约定了自违约起原告有权按罚息利率收取利息，则从2016年3月17日的利息以本金274037.3元为基数，因本案执行利率按同期同类贷款基准利率计算，故逾期利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮50%。二、被告中山房产公司为德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”楼盘的购房户向原告提供了本金总计为4500万元的最高额保证，担保范围包括利息、逾期利息等，被告中山房产公司未提交证据证明其承担担保责任的本金总额已超过4500万元，应承担举证不能的后果，被告中山房产公司应对黄军、尹文的前述债务承担连带清偿责任。三、原告未提交证据证明其律师代理关系及律师费，本院对原告主张的律师费不予支持。四、在预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种排他性保全。原告虽对被告黄军、尹文购买的德阳市河东区庐山南路一段36号“�山星座”1栋1-31-4号房屋办理了预抵押登记，但未取得抵押权。本院对原告诉请的德阳市河东区庐山南路一段36号“庐山星座”1栋1-31-4号房屋享有优先受偿权不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告黄军、尹文于本判决生效之日起十日内偿还原告渤海银行股份有限公司德阳支行借款本金274037.3元及支付利息、逾期利息，截至2016年3月16日利息为2273.96元，从2016年3月17日的逾期利息计算方法为：以本金274037.3元为基数，逾期利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%。如遇中国人民银行调整基准利率，则逾期利率相应调整，逾期利息计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述逾期利息计算至本金付清之日止；
二、被告德阳市中山房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告渤海银行股份有限公司德阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5746元，保全费2170元，共计7916元，由被告黄军、尹文、德阳市中山房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审 判 长 彭诗文
人民陪审员 李道菊
人民陪审员 廖 谦
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 杨 帆