福建省清流县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清民初字第1160号
原告蔡广生，住福建省清流县。
原告吴福云，住福建省清流县。
被告清流永顺房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水南街381号，组织机构代码67651841-6。
法定代表人：檀东国，该公司总经理。
委托代理人：郑杰。
委托代理人：谢洪强，福建光兴律师事务所律师。
原告蔡广生、吴福云与被告清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理。依法由审判员李连德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡广生、吴福云和被告清流永顺房地产开发有限公司（以下简称永顺公司）的委托代理人郑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡广生、吴福云诉称：原告向被告购买永顺花园第12幢2单元805号商品房一套，双方于2012年9月13日签订了《商品房买卖合同》一份。合同签订后，原告按合同约定支付购房首付款271，307元。按合同约定，被告应于2012年12月31日将房屋交给原告使用，在房屋交付之日起90日内办理好房屋权属证书，逾期交房应自逾期之日起按已付款的0.02%支付违约金，逾期办证应自逾期之日起按已付款的0.01%支付违约金。到期后，二原告多次催促被告尽快交付房屋与权属证书，但至2013年5月14日，被告交付房屋使用权（2013年5月22日，原告付清余款252，873元），2014年3月31日为原告办理好权属证书，被告构成违约，应承担违约责任。请求法院依法判令被告：1、支付逾期交房违约金7，271.0276元（自2012年12月31日至2013年5月14日止，共计134天，每日按已付款的0.02%计算，已付款为271，307元）；2、支付逾期办违约金12，108.558元（自2013年8月12日至2014年3月31日止，共计231天，每日按已付款的0.01%计算，已付款为524，180元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告永顺公司辩称：一、原告主张答辩人逾期交房与事实不符。根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人应当在2012年12月31日前将房屋交付原告使用。同时约定，购房款结清才能交房。答辩人已向原告发出“永顺花园”入伙通知书，通知原告交房，但原告拖至2013年5月14日才结清购房款和交房。因此，原告主张答辩人逾期交房与事实不符。二、原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金部分已经超过诉讼时效。姑且不谈原告诉讼请求是否应当驳回的问题，就原告诉讼请求本身而言，答辩人认为，原告主张逾期交房违约金已经超过二年诉讼时效。首先，原告主张逾期交房违约金，是从2012年12月31日起计算，但原告在2015年12月16日才向法院提起诉讼。因此，原告主张的从2012年12月31日起至2013年5月14日期间的逾期交房违约金诉讼请求，已经超过了二年诉讼时效，应当予以驳回。其次，原告主张逾期办证违约金，是从2013年8月12日起计算，但原告在2015年12月16日才向法院提起诉讼。因此，原告主张的从2013年8月12日起至2013年12月16日期间的逾期办证违约金诉讼请求，也已经超过了二年诉讼时效，应当予以驳回。三、答辩人为原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由原告自担。答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》。根据该合同第十四条关于产权登记的约定第二款：经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，答辩人向清流县房屋交易管理所提供了原告房屋产权登记申请材料，并将讼争房屋产权证移交原告。上述事实表明，答辩人只是为原告代办权属证书，是代理行为，代理行为产生的后果应由委托人即原告承担。因此，无论是否逾期办证，后果均应由原告承担，与答辩人无关。四、原告没有及时取得房屋权属证书是因办证政策变化及房屋产权登记机关造成的，并非是答辩人原因造成。一方面，清流县办证政策为2012年1月1日起计划生育证明材料作为申请房屋产权登记的必备材料；另一方面，办证时点处于清流县房屋交易管理所办证高峰期。因此，原告没有在房屋交付使用后及时取得房屋权属证书并非是答辩人原因造成。五、答辩人不应支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。如上所述，原告没有及时取得房屋权属证书，并非是答辩人原因造成。而且，双方只是委托代办权证关系。因此，答辩人不应支付原告违约金。原告为按揭贷款买房，房屋处于抵押状态，即便逾期取得权属证书也没有对原告造成任何实际利益损失。退一万步讲，答辩人对原告构成违约，需要支付违约金，那也是基于客观原因的被动违约，原告主张每日按已付款的0.01%支付违约金也是明显过高的，应当予以调整减少。综上所述，原告主张逾期交房和办证违约金没有事实依据，且部分主张已经超过诉讼时效。答辩人为原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由原告自担。原告没有及时取得房屋权属证书并非是答辩人原因造成，答辩人不应支付原告违约金。因此，请贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年9月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买清流县龙津镇水南街永顺花园第12幢2单元805号商品房，用途为住宅；按建筑面积计价，每平方米单价为4，047.1元，总金额为521，307元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合同；……”。合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担”。
2012年9月19日、2012年12月3日和2013年5月22日，被告分四次向二原告开具了共计521，307元的销售不动产统一发票。2013年5月14日，双方就讼争商品房进行了交接。2014年9月9日，二原告向被告领取了讼争商品房的房屋权属证书，房屋所有权证书的登记时间为2014年3月31日。
上述事实，有原告举示的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》、《房屋交接单》，被告的委托代理人举示的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《房地产开发企业资质证书》、《商品房预售许可证》、“永顺花园”入伙通知书、《房屋交接单》、《产权证移交记录》，以及原告与被告永顺公司的委托代理人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。
本院认为：被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。被告未能提供证据证明讼争商品房在2012年12月31日前（含31日）已按合同约定期限交付，原告于2013年5月14日接收了讼争商品房，故被告应承担从2013年1月1日起至2013年5月14日的逾期交房违约金。二原告于2015年12月15日在本院起诉被告，已过两年的诉讼时效，二原告未能提供在此前已向被告主张权利的证据，被告辩解原告的主张已过诉讼时效，本院予采纳。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。被告负责代办房屋权属证书，有双方的陈述在案为凭，本院予以认可。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内即2013年8月12日前（含12日）取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。即如非被告原因，致使办理房屋权属证书迟延，则不应由被告承担违约责任。故被告在负责代办房屋权属证书的情况下应承担因其原因自2013年8月12日起至其将有关购房户办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件止的违约金。本案中，被告提供的清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》无法证明被告已在2012年将原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。现原告和被告均未能提供证据证明被告将原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的具体时间，根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。”结合原告所提供的房屋所有权证上所载明的登记时间2014年3月31日，酌定被告提交原告的办证资料并已具备办证条件的时间为2014年2月17日。二原告于2015年12月15日才向被告主张权利，被告辩解原告的主张已过诉讼时效，本院予以部分采纳。因此，被告应承担自2013年12月15日起至2014年2月17日止每日按521，307元的0.01％支付违约金3，336.36元（521，307元0.01％64天）。被告主张其是为原告代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即原告承担，无论是否逾期办证，后果均应由原告承担，于法无据，本院不予支持。被告主张违约金过高，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡广生、吴福云逾期办证违约金3，336.36元；
二、驳回原告蔡广生、吴福云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费284元，减半收取为142元，由原告蔡广生、吴福云负担117元，被告清流永顺房地产开发有限公司负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审判员 李连德
二〇一六年二月十七日
书记员 李晓婷