山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第473号
上诉人（原审第三人）谢元新，男，1978年9月13日出生，汉族，无业，住济阳县。
上诉人（原审第三人）宋晶（系上诉人谢元新之妻），女，1979年12月6日出生，汉族，无业，住址同上。
两上诉人共同委托代理人董承强，山东天澍律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）高延平，男，1959年2月5日出生，汉族，济阳县物价局工作人员，住济阳县。
委托代理人高建英（系被上诉人高延平之妻），女，1957年9月10日出生，汉族，无业。
委托代理人郭焱，山东荟萃律师事务所律师。
原审被告李传军，男，1970年3月12日出生，汉族，住济阳县。
委托代理人王鹏，山东闻韶律师事务所律师。
原审被告秦秀红，女，1969年9月29日出生，汉族，住济阳县垛石镇江屯村。
委托代理人秦善军，男，1964年7月15日出生，汉族，农民。
上诉人谢元新、宋晶因与被上诉人高延平、原审被告李传军、秦秀红确认合同无效纠纷一案，不服济阳县人民法院（2013）济阳民初字第519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人谢元新、宋晶及两上诉人共同委托代理人董承强，被上诉人高延平及其委托代理人高建英、郭焱，原审被告李传军的委托代理人王鹏，原审被告秦秀红的委托代理人秦善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：李传军、秦秀红曾系夫妻关系，上述两人于2005年7月11日与济南三发置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买了位于济阳县城某室的楼房一处。合同约定该房产（含地下室）总价款185620元，按揭贷款129000元。
2008年1月7日，高延平与李传军签订了卖房协议，约定李传军将济阳县城某楼房，以总价20.95万元的价格出售给高延平，付款方式为高延平支付现金9.9万元，高延平接受并偿还该房产银行贷款11.05万元。证人李某某在该协议上签字。该协议签订后，高延平按协议支付李传军相应现金，并由李传军陪同高延平偿还了该房产在济阳建行的银行按揭贷款11.05万元，并于2011年2月22日注销该房屋的抵押登记。经李传军同意，高延平取走了该房产的济阳房权证城区第某号房屋所有权证。该房产证所登记的房屋所有权人为李传军。高延平付清房款后，李传军、秦秀红搬出诉争房屋，交付高延平使用。高延平将该房屋出租给他人。后因李传军、秦秀红均未配合高延平办理房屋过户手续，高延平于2012年11月26日诉至原审法院，要求李传军继续履行房屋买卖协议，协助高延平办理房产过户手续。原审法院于2013年1月7日对该案开庭进行了审理，李传军、秦秀红均委托其代理人出庭应诉。
李传军、秦秀红于2010年11月30日在济阳县人民法院调解离婚。2013年4月3日，李传军、秦秀红与谢元新、宋晶签订房产买卖合同，约定李传军、秦秀红将讼争房产出售给谢元新、宋晶（宋晶为买方，谢元新为共有人），经济阳恒通房地产评估事务所有限公司评估，该房产价值总额为475000元。2013年4月8日，李传军、秦秀红与谢元新、秦秀红根据该合同在济阳县房管局将房屋所有权过户手续办理完毕。
另查明，谢元新、宋晶系夫妻关系。宋晶与秦秀红系表姐妹关系。李传军与谢元新均认可其实际房屋买卖价格为550000元，且均主张谢元新、宋晶已经按550000元将房款以现金形式支付给李传军、秦秀红。房屋过户手续办理完毕后，谢元新、宋晶让承租住户搬出（济北派出所曾出警处理），占有、使用了讼争房屋。
原审法院认为：高延平与李传军于2008年1月7日签订的卖房协议系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，该协议签订后，高延平已经按约定支付了全部价款，且已经实际占有该房屋，因此，高延平有理由认为其与李传军签订的卖房协议合法有效。李传军将房屋过户至谢元新、宋晶名下后，高延平有权以诉讼的方式维护自身合法权益。李传军、秦秀红明知李传军已经与高延平签订了卖房协议以及该卖房协议的履行情况，亦明知该房屋的权属尚处于诉讼阶段、产权尚存在争议的前提下，与谢元新、宋晶签订新的房屋买卖合同，将讼争房屋出售给谢元新、宋晶，其行为有悖诚信，应当认定其主观上具有明显的恶意。法律上的善意或恶意属于作出法律行为时的客观心理状态，应通过其具体的行为予以认定。房屋买卖属于重大财产的处分，不论是卖方还是买方，均应当十分慎重。李传军、秦秀红与谢元新、宋晶房屋买卖合同签订时间较短，且该合同争议的标的物处于诉讼阶段，权属存在争议，在此情况下，谢元新在庭审过程中既不能说出房屋买卖合同磋商的具体过程，又不能说出房屋买卖合同签订的具体时间，更不能陈述房屋买卖交易的具体过程，有悖于常理。双方在合同、磋商签订及履行的过程中，谢元新并没有实地了解该房产的具体情况，此行为亦不符合正常的交易习惯。谢元新、宋晶与李传军、秦秀红签订房屋买卖合同，应当由李传军、宋晶履行交付房屋的义务，谢元新、宋晶与房屋的实际使用人（以高延平为出租人的承租户）不应发生关系。但谢元新、宋晶在不了解房屋实际建设、装修情况及实际使用人是谁、以及具体使用状况的情况下，直接与讼争房屋的原承租人发生关系，令其搬走，亦不符合正常逻辑及交易习惯。上述种种行为表明，李传军、秦秀红与谢元新、宋晶的房屋买卖行为并非正常的交易行为，结合秦秀红与宋晶系姑表姐妹的关系，及李传军、秦秀红与谢元新、宋晶签订房屋买卖合同时本案讼争房屋产权尚处于另案诉讼阶段的实际情况，原审法院认为，宋晶、谢元新取得讼争房屋的所有权证并非出于善意。李传军、秦秀红与谢元新、宋晶之间的房屋买卖主观上存在恶意串通，且双方之间的房屋买卖行为，已经严重侵害了高延平的利益。故李传军、秦秀红与宋晶、谢元新签订的房屋买卖合同是无效的。无效的合同自始没有法律约束力。高延平要求确认李传军、秦秀红与谢元新、宋晶签订的关于济阳县城某室房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，于法有据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告李传军、秦秀红与第三人谢元新、宋晶于2013年4月3日签订的关于济阳县城某室房屋买卖合同无效。案件受理费100元，保全费2770元，由被告李传军、秦秀红负担。
上诉人谢元新、宋晶不服原审判决上诉称：谢元新、宋晶与李传军、秦秀红签订的合同合法有效。上诉人并不知道李传军、秦秀红已将房产卖给高延平的事实，原审法院认定上诉人有恶意、并以此认定上诉人与李传军、秦秀红签订的合同无效无法律依据。上诉人也无与李传军、秦秀红恶意串通的行为。被上诉人也未提交证据证明上诉人与李传军、秦秀红有恶意串通的行为。李传军、秦秀红明知此房屋存在争议，其隐瞒事实并将房屋卖给上诉人，使上诉人也陷入涉案房屋争议中，上诉人也是受害者。另外，本案中，高延平在涉案房产中没有合法的利益。高延平与李传房产买卖合同没有经过房产共有人秦秀红的追认且秦秀红始终拒绝配合办理房产过户手续，高延平与李传军就涉案房产签订的合同是无效合同。原审判决适用合同法第52条规定，应当以被上诉人高延平对涉案房产有合法利益为前提。综上，上诉人与李传军、秦秀红签订的合同合法有效，原审判决认定合同无效没有法律依据。请求二审法院依法撤销原判，驳回高延平的诉讼请求。
被上诉人高延平辩称：李传军明知其房屋已卖出且交付高延平使用多年，并且高延平起诉其办理过户手续的案件正在审理，却将房屋卖给上诉人，违背诚信原则。上诉人宋晶与秦秀红有亲戚关系，其对秦秀红已离婚且房屋已转让的事实是明知的，其购买李传军的房屋并非出于善意。谢元新、宋晶在购买涉案房屋时的诸多行为令人不解，不符合常理。买房是件大事，不会不签订书面合同，不会不约定价款及支付方式、交房时间、办理过户事项、违约责任等内容。上诉人与李传军、秦秀红的买卖行为不符合交易习惯。上诉人拿到房产证后的做法不符合常理。上诉人与李传军、秦秀红办理房屋交易及过户手续后，当天晚上便到涉案房屋要求租户腾房，且三番五次到高延平的单位无理取闹，还因强占房屋与租房者发生冲突。这充分证明李传军、秦秀红与谢元新、宋晶存在恶意串通。上诉人与李传军、秦秀红有意隐瞒房屋买卖的协商过程，充分证明双方存在恶意串通。上诉人没有充分证据证明其支付了55万元的房屋价款。上诉人与李传军、秦秀红的恶意串通行为严重侵害了高延平的利益。原审判决正确，请求二审法院维持原判。
原审被告李传军述称，高延平所述与事实不符，李传军与高延平签订的房屋买卖合同秦秀红不知情，李传军也没有征得秦秀红的同意。另外。房屋价款确实是50多万。
原审被告秦秀红述称，原审判决错误。李传军将房屋卖给高延平，秦秀红确实不知道，也没与秦秀红商量，秦秀红也未在卖房合同上签字。
经审理本院认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
另查明，原审法院审理本案时，对于李传军、秦秀红与谢元新、宋晶签订买卖协议的时间，谢元新称忘了。对买房之前对涉案房屋谢无新是否去看过，谢元新称“看了，什么时间记不清了，我自己去的，去了没有人。”对于支付房款及如何支付，谢元新称“我支付了55万元现金。”对于55万元现金，谢元新称“我是通过要帐要来的，没有通过银行。”对于涉案房屋的交易过程，谢元新称“忘了”。二审期间，本院2014年7月21日第一次调查时，对于2013年4月3日李传军、秦秀红与谢元新、宋晶签订的房屋买卖合同，谢元新、宋晶称合同的签订地点是在自己开的饭店里签订，当时也看了房产证。谢元新称其看了涉案房屋，房屋里面挺乱，房屋承租人是南方人，说话也听不懂。签合同时，房屋价格是李传军、秦秀红要60万元，最后让了8000。对于2013年4月3日的房屋买卖合同谁提议签订的，谢元新、秦秀红称是之前双方一起吃饭时顺口聊起的。本院2014年11月11日开庭审理本案时，对于买房时是否看过涉案房产的房产证，两上诉人称没看过。对于房款，谢元新、宋晶称实际支付给李传军59万元。第一次是银行转帐21万元，第二次是支付现金36万多。对于2013年4月3日的房屋买卖合同，谢元新、宋晶又称是2013年4月2日在房管局签订的。
二审期间，上诉人谢元新、宋晶向本院递交申请，申请证人王某某、杨某、张某某出庭作证，并提供了宋某某、王某某、杨某、张某某的书面证词，证明谢元新为购买涉案房屋，向该四人借款。
本院认为，房屋买卖属于对重大财产的处分行为，依据生活常识，不论是卖方还是买方，均应十分慎重。上诉人谢元新在原审法院审理本案过程中，既不能说出房屋买卖合同磋商的具体过程，又不能说出房屋买卖合同签订的具体时间，更不能陈述房屋买卖交易的具体过程，有悖于常理。二审中，上诉人谢元新、宋晶要求证人出庭作证，证明其筹集购房款的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：新的证据，是指以下情形：（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。根据上述规定，上诉人要求出庭的证人，在原审法院审理本案时即已存在，当时上诉人未要求证人出庭作证。二审期间，其再要求证人出庭作证，不属于新证据。且案件经原审法院判决，案情已经公开，证人很容易知悉全部案情，难以如实陈述案件事实，其再出庭作证已失去意义。故对于上诉人申请证人出庭作证的请求，本院不予支持。上诉人对于其与李传军、秦秀红之间房屋交易过程，其在案件审理过程中，前后陈述相互矛盾，违反常理，对于相互矛盾、有违常理之处，上诉人并未提交有效证据证明其在本案所涉房屋交易过程中的必要客观事实，再考虑到谢元新、宋晶在房屋买卖过程中反常的行为，原审法院认定李传新、秦秀红与谢元新、宋晶之间的房屋买卖行为系恶意串通并无不当，本院予以确认。因本案涉案房屋高延平已支付房款，且在谢元新、宋晶与李传军、秦秀红商谈房屋买卖之前即已起诉李传军过户该房产，因此，李传新、秦秀红与谢元新、宋晶之间房屋买卖的恶意串通之行为，已损害了高延平的利益，上诉人称其房屋买卖行为没有损害高延平的利益的主张与事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人谢元新、宋晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
审 判 员 诸葛砚
代理审判员 程军玲
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 杨 云