天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初8474号
原告：梁俊广，男，1961年4月23日出生，汉族，93448部队军人，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：王秀春（系梁俊广之妻），1962年8月13日出生，居民，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：金雅东，天津聪辩律师事务所律师。
被告：刘桂芬，女，1958年3月28日出生，汉族，退休职工，住天津市宝坻区。
被告：丁思远，男，1983年11月9日出生，满族，天津市宝坻区人民医院会计，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：杨颖，天津津宝律师事务所律师。
第三人：天津融创房地产经纪有限公司，住所地：天津市宝坻区南三路北侧33号。
法定代表人：李国宝，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王亚楠，该公司经理。
原告梁俊广与被告刘桂芬、丁思远及第三人天津融创房地产经纪有限公司（以下简称融创经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用普通程序，2016年12月1日第一次公开开庭进行了审理。原告梁俊广及委托诉讼代理人王秀春、金雅东，被告刘桂芬、丁思远（尚未委托律师代理），第三人融创经纪公司法定代表人的委托诉讼代理人王亚楠到庭参加诉讼。因梁俊广申请进行鉴定而扣除相应审限。鉴定结论作出后，恢复诉讼，第二次公开开庭进行了审理。原告梁俊广及委托诉讼代理人王秀春、金雅东，被告丁思远及委托诉讼代理人杨颖到庭参加诉讼，被告刘桂芬及第三人融创经纪公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梁俊广向本院提出诉讼请求：1.判令二被告继续履行2016年8月21日经第三人介绍与原告签订的《房屋买卖居间合同》，并配合办理所有权转移登记手续；2.二被告连带向原告支付违约金161500元。诉讼过程中，原告得知涉诉房屋已另行出售他人，变更诉讼请求为：1.解除原、被告及第三人于2016年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》；2.二被告赔偿房价上涨损失685000元；3.二被告连带向原告支付违约金161500元，赔偿中介费2000元及评估费损失500元；4.二被告返还定金20000元。鉴定结论作出后，梁俊广变更上述第2项请求为：二被告赔偿原告房屋差价损失343000元；变更第3项请求为：被告丁思远按照承诺书赔偿161500元，二被告赔偿中介费2000元，第三人返还贷款评估费500元；增加请求：鉴定评估费7300元由二被告负担。事实和理由：丁思远系刘桂芬之子。2016年8月21日，通过第三人居间介绍，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定刘桂芬将其名下宝坻区龙熙帝景××房屋出售给原告，总价款1615000元，原告支付定金20000元，双方于2016年9月21日前到房管部门订立房屋买卖协议。如任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向对方支付实际成交价的10%作为违约金；居间方收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿服务费损失。因签订合同时刘桂芬没在场，丁思远作为刘桂芬的代理人签署，并出具承诺书，承诺若产权人不配合办理过户等相关手续，自愿赔偿原告损失161500元。后被告坚持要求提高房价到1870000元，双方协商未果，致合同未能履行。现被告已将房屋另行出售，要求被告赔偿房屋差价损失等，故提起诉讼。
刘桂芬辩称，同意解除合同，赔偿违约金161500元和返还定金20000元，不同意其它诉讼请求。
丁思远辩称，签订合同后第二天，中介通知我方说原告不买房了，定金也不要了，我方才另行出售房屋。现只同意赔偿承诺的违约金161500元和返还定金20000元。针对原告变更后的诉讼请求称，不认可原告变更的房屋差价诉请，其他损失的赔偿应根据双方过错程度综合确定。
融创经纪公司述称，签订合同第二天原告确实打过电话，说家里人协商不同意买房了，我公司及时通知了被告，但被告的意见是不同意原告不买房。经过我公司的调解，原告又同意继续买房，但几天后被告改变意见，将房卖给别人了。现合同已经不能履行，同意将贷款评估费退给原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于房屋差价损失问题。因被告不愿透露另行交易价格，根据原告申请，本院委托天津中量房地产土地评估有限责任公司进行估价，该评估机构于2017年3月14日作出中量房评字[2017]A-0031号《房地产纠纷估价报告》；确定宝坻区龙熙帝景××房屋可能实现市场价值1958000元，平均单价12610元/㎡。原告支付评估费7300元。经质证，原告对鉴定结论没有异议，被告认为鉴定报告的数据不客观，没有详细阐述价格依据，应根据客观存在的交易价格确定最终数据。经本院审查，鉴定机构及鉴定人员均具备相关的鉴定资格，鉴定程序合法，可以作为证据使用，本院对鉴定报告予以采信。2.关于丁思远责任问题。2016年8月21日，丁思远作为承诺人出具且梁俊广签字认可的《承诺书》载明：今我本人受产权人刘桂芬的委托，与梁俊广签订的房屋买卖合同，我本人承诺产权人无条件并积极配合梁俊广办理该房屋过户及贷款等相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给梁俊广壹拾陆万壹仟伍佰元作为赔偿金。双方对该承诺书的真实性没有异议，原告认为该承诺款不在房屋差价款之内，是房屋差价损失之外的额外赔偿。被告丁思远称不是额外赔偿，实际是合同约定的违约金，是对合同违约内容的进一步确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉诉合同是原、被告经第三人居间并在协商一致基础上签订，合法有效，本院予以确认。《合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”现当事人均同意解除合同，因合同解除不损害国家、集体和合同外第三方利益，本院准予。被告刘桂芬同意返还定金20000元、支付违约金161500元，第三人同意返还贷款评估费500元，本院予以支持。
关于原告请求房屋差价损失343000元问题。《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”自2016年8月中旬起，本区域内二手房买卖价格出现持续上涨的情形，9月开始涨势迅猛，出卖方违约案件也大幅度增加。因为被告违约导致原告不能得到涉诉房屋又不能及时购买其它房屋，被告“一房二卖”行为发生在合同签订后的房屋价格上涨期，按照交易惯例，原告再行购买相同地段的同面积房屋需支出的费用会远远高于合同价款，被告的违约行为也印证了这一客观事实。双方合同约定的价款为1615000元，被告虽不愿透露另行出售价款，但可以肯定地说被告违约行为带来的利益会远远高于与原告的交易价。天津市高级人民法院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》[津高法（2016）158号]第六条关于损失赔偿的问题第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应当赔偿损失。按照《合同法》第一百一十三条规定，损失包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，实际损失金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，但最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。涉诉合同约定的总房款1615000元，评估该房屋可能实现市场价值1958000元，差价343000元。根据上述法律及相关通知的精神，根据合同实际履行情况并考虑原告损失情况，本院酌定被告刘桂芬赔偿原告差价损失171500元，对原告要求全额赔偿评估价格与合同约定价款之差价不予支持。
关于二被告责任问题。丁思远为使梁俊广相信其有代理权和合同能够顺利履行，为梁俊广出具承诺书，明确表明合同不能履行时愿意承担161500元的赔偿责任，但从字面及订立合同的目的解释，其同意赔偿的161500元正是根据合同违约金标准计算而来，不应是游离于合同之外的另行赔偿，该承诺书具有担保性质，应是合同不能履行时对刘桂芬支付违约金的保证，故对梁俊广的意见不予采信，丁思远承担的不是赔偿责任，应根据承诺在刘桂芬不支付违约金的情况下承担保证责任。
关于原告要求被告赔偿居间费用（中介费）损失问题。涉诉合同对合同不能继续履行时居间费用负担问题的约定，加大了买卖双方的责任，规避了居间方的自身责任，其结果是无论合同是否能够实际履行，无论居间方是否怠于履行义务，均能够坐享其成进行盈利，有失公平原则，故对“丙方所收取服务费不予退还”的条款不予确认。原、被告是买卖主体，与第三人是居间合同关系，原告在本次诉讼中虽列居间方为当事人，但未向第三人主张部分退还居间费，直接要求被告赔偿，本院不予支持。原告如坚持居间费用的赔偿，可在正确确定适格义务主体后，根据合同的实际履行情况另行起诉。
综上所述，被告刘桂芬在与原告合同履行过程中另行出售涉诉房屋，违反诚实信用原则，应依法承担违约责任。刘桂芬及融创经纪公司在二次庭审中未出庭质证，放弃诉讼权利，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第九十条规定，判决如下：
一、解除被告丁思远代理被告刘桂芬与原告梁俊广及第三人天津融创房地产经纪有限公司2016年8月21日签订的《房屋买卖居间合同》；
二、被告刘桂芬于本判决生效后10日内返还原告梁俊广定金20000元；
三、被告刘桂芬于本判决生效后10日内赔偿原告梁俊广房屋差价损失171500元；
四、被告刘桂芬于本判决生效后10日内向原告梁俊广支付违约金161500元，被告丁思远承担保证责任，其承担保证责任后，有权向被告刘桂芬追偿；
五、被告刘桂芬于本判决生效后10日内给付原告梁俊广支付的评估费7300元；
六、第三人天津融创房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告梁俊广贷款评估费500元；
七、驳回原告梁俊广其它诉讼请求。
（当事人可将执行款直接汇入本院账户，汇款时注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20609元（梁俊广已预交），退还梁俊广11466元，实际收取9143元，由梁俊广负担2964元，刘桂芬负担6170元，天津融创房地产经纪有限公司负担9元；刘桂芬与天津融创房地产经纪有限公司对应负担的案件受理费均于本判决生效后10日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 杨旭东
审 判 员 张宇倩
人民陪审员 池春起
二〇一七年六月三十日
书 记 员 运正盼
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。