济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）槐民初字第2505号
原告刘虹虹，女，1968年2月26日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市天桥区。
被告济南顺成房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人刁露，董事长。
委托代理人郭忠平，男，1973年2月14日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告刘虹虹与被告济南顺成房地产开发有限公司（以下简称顺成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理后依法由审判员张健适用简易程序于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告刘虹虹，被告顺成公司委托代理人郭忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘虹虹诉称：2009年5月17日，原告向被告购买位于槐荫区住宅一套，建筑面积93.24平方米、购买地下室一间，建筑面积12.87平方米，总价款542998元；原告还于2010年12月18日购买车位一处，价款8.9万元。双方的购房合同约定的交付商品房的时间2010年11月30日，还约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还分别约定了买受人逾期付款的违约责任及出卖人逾期交房、逾期办证的违约责任。合同签订后原告足额及时付清了全部购房款，被告也按时交付了商品房，按照约定被告应在2011年12月18日前办理权属登记，但原告直到2013年7月8日才拿到房产证，迟延时间达19个月之久，原告多次催促被告承担逾期办证的违约责任未果。
合同约定的逾期办证违约金的数额为原告已付房款的0.1%，与约定买房逾期付款每日按逾期应付房款的万分之一计算违约金的约定不对等，属违约金约定过低。因此，原告主张以已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上，请求法院按照《合同法》以及相应司法解释的规定判令：1、被告支付原告逾期办证违约金10.80万元（自2011年12月1日计算至2013年7月8日，以购房价款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）以及自2013年11月28日至起诉之日逾期支付上述违约金的利息损失（按照人民银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告顺成公司辩称：由于不可抗力导致答辩人无法按双方合同约定的时间将办理产权初始登记，应免除答辩人的违约责任。答辩人于2011年1月将相关资料提交到槐荫区房管局并提出办理初始登记的申请并被受理，但在2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等部门出台了《关于转发的通知》，规定开发企业只有取得综合验收备案证明或分期综合验收备案证明后，方可办理初始产权登记。由于综合验收是政府相关机关进行全面综合验收，过程漫长复杂，导致答辩人无法按合同约定的时间办理初始登记直至2013年3月份完成并通知了原告办理产权登记。因此因新施行的国家或地方政策导致合同延期履行的，为不可抗力，应免除答辩人责任。
原告诉讼请求超过诉讼时效，合同约定的办证时间是2011年12月18日，原告在起诉前并未向答辩人主张权利，超出了诉讼时效。即使答辩人要承担违约责任，也应当按照合同约定的标准承担。事实上我们当时也通知了业主按照合同约定领取违约金的事，大部分业主同意就领取了，原告觉得数额太低，没有同意。如果调解的话，我跟单位商量一下，也可以按照约定给原告违约金。
经审理查明：原告刘虹虹作为买受人与作为出卖人的被告顺成公司于2009年5月17日签订《商品房买卖合同》及其附件一份。该合同约定：由买受人购买出卖人开发的位于济南市住宅一套及地下室一间，总价款共计542998元；买受人逾期付款的，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2010年11月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。2010年12月18日，双方又就车位买卖签订了另一份《商品房买卖合同》及附件，价款为8.90万元，该合同约定的交房时间为2010年12月18日，办理初次产权登记时间以及逾期办证的违约责任与第一份合同一致。上述两份合同签订后，原告刘虹虹向被告顺成公司支付了购房款542998元及车位款8.90万元，被告顺成公司向原告刘虹虹按时交付了房屋及车位。但被告顺成公司并未在约定的时间内及时办理原告刘虹虹取得产权登记所需要的备案手续，直至2013年5月即2013年6月，原告刘虹虹才分别取得了车位及房屋、地下室的产权登记。被告顺成公司对此解释称其早已将资料交到备案机关，但因为政府出台了相关政策，改为综合验收备案，大大延后了备案时间，属于不可抗力。
原告刘虹虹认为，因被告顺成公司未按约定时间办理备案手续，导致其取得产权证件的时间远远超出合同约定的时间近两年，被告顺成公司明显违约，应当支付违约金。对于合同约定的违约金标准，原告刘虹虹认为合同中约定逾期办证的违约金条款对于买受人来说显示公平，对比买受人逾期付款的违约金条款来说明显减轻出卖人责任，标准过低，其主张按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算违约金。经本院释明后，原告刘虹虹仍坚决不同意按照合同约定的违约金条款主张权利。原告刘虹虹为证明其主张过权利，提交了其于2013年11月28日通过特快专递的形式向被告顺成公司寄出的违约责任处理申请一份，要求被告顺成公司承担违约责任，及时给与答复。
以上事实，有原告刘虹虹提交的《商品房买卖合同》及其附件两份、房款发票、房产证件三份、违约责任处理申请等证据，被告顺成公司提交的竣工验收备案单、综合验收备案证明等证据以及各方当事人的在庭陈述为证。
本院认为：原告刘虹虹与被告顺成公司签订的两份《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思表示且不违反国家法律法规的强制性规定，其效力本院予以确认，双方均应按照合同约定各自履行义务。原告刘虹虹的主要义务在于及时按照约定向被告顺成公司交纳购房款并协助办理房屋交付及权属登记手续。被告顺成公司的主要义务在于及时按照约定向原告李真交付房屋并为其办理权属登记。从查明的事实来看，原告刘虹虹已经履行了付款义务及协助义务，但被告顺成公司在履行完交房义务后并未在约定的时间内为原告刘虹虹办理房屋权属登记，属于逾期办证，应当承担合同约定的违约责任。合同中约定的逾期办证的违约金条款内容明确、无争议，原告刘虹虹作为完全行为能力的成年人在签订该合同时应当知道该条款的法律后果且该条款并未免除被告顺成公司的责任、加重原告刘虹虹责任或者排除其主要权利，应为有效条款。原告刘虹虹提出该违约金条款标准过低，但其并未提供充足证据证实其受到的实际损失。据此，被告顺成公司虽存在违约情况，但原告刘虹虹应当按照合同约定的违约条款主张权利，其坚持按照合同约定以外的标准主张权利，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告刘虹虹的诉讼请求。
案件受理费2660元，减半收取1330元，由原告刘虹虹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张 健
二〇一六年一月二十九日
书记员 刘书宁