福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民再345号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：宁德市荣辉房地产有限公司，住所地柘荣县双城镇615东路82号-2。法定代表人：周少玲，该公司经理。委托诉讼代理人：陈园园、郑倩，福建国富律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审上诉人)：游增银，男，1964年5月5日出生，汉族，住柘荣县。被申请人(一审原告、二审上诉人)：吴秀花，女，1970年9月16日出生，汉族，住柘荣县。委托诉讼代理人：游增银，男，1964年5月5日出生，汉族，住柘荣县。系吴秀花之夫。宁德市荣辉房地产有限公司（以下简称荣辉公司）因与游增银、吴秀花商品房预售合同纠纷一案，不服宁德市中级人民法院(2015)宁民终字第129号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）闽民申20号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行公开审理。游增银及陈园园、郑倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣辉公司的再审请求是：1.撤销一审判决和二审判决；2.驳回游增银、吴秀花的诉讼请求。理由：1.荣辉公司与游增银、吴秀花关于房屋交付条件的约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，诉争房屋在交付期限内已符合约定的交付条件。本案《商品房买卖合同》附件六即补充协议第七条约定：经买卖双方协商同意变更交付使用条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。该房屋于2013年9月30日经上述五家单位验收合格。房屋在交付期限内已符合交付使用条件。二审法院依据《城乡规划法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，认为讼争房屋未通过规划条件核实，不符合约定和法定条件，属于适用法律错误。《城乡规划法》和《城市房地产开发经营管理条例》中关于房屋验收和交付的相关规定，均属管理性规范，不导致合同条款无效。2.荣辉公司已在约定的交付期限内通知游增银、吴秀花办理房屋交付手续，履行了通知义务，不应承担逾期交房的违约责任。有证据证明因气候因素可以顺延交房期48天。根据合同第八条约定，荣辉公司应当于2013年10月1日前交付讼争房屋。荣辉公司已于2013年10月1日前后电话通知和同年11月19日邮寄通知交房，被申请人均无理拒绝接收。游增银还于2013年10月中旬到荣辉公司协商交房事宜，但未达成一致。游增银、吴秀花主张应驳回荣辉公司的再审请求。理由：2013年9月底，荣辉公司通知收房，但本人到现场查看后发现存在漏水及附属设施未配套等问题，就拒绝接收，并要求整改。2015年2月12日，二审法院指定一审法院见证，双方完成了房屋交付手续，但至今荣辉公司仍未完成全部整改，也未办理房屋产权证。游增银、吴秀花于2014年8月21日向柘荣县人民法院提起本案诉讼，请求：1.荣辉公司交付位于柘××县××东路××楼××室商品房；2.荣辉公司支付自2013年10月2日至2014年8月7日期间按购房款342449元起至实际交房之日止的逾期违约金（按购房款的日0.03%计算）；荣辉公司承担诉讼费用。柘荣县人民法院一审查明：2013年1月12日，游增银、吴秀花与荣辉公司签订《商品房买卖合同》，向荣辉公司购买位于柘××县××小区××层××商品房××套，总价款342449元。该《商品房买卖合同》的主要内容有：第八条约定，荣辉公司应当在2013年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付游增银、吴秀花使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起3天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六第八条约定，商品房买卖合同第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任仅指买受人所购房屋没有取得本补充协议第六条约定的房屋验收合格文件及《商品房买卖合同》第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。游增银、吴秀花已经依约向荣辉公司付清了购房款，缴纳了住宅专项维修资金等费用。荣辉小区AB＃商住楼，于2013年9月30日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位竣工验收，结论为：本工程已按合同约定内容，按图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收交付使用；于2014年1月10日进行工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。因荣辉公司通知交房，2013年10月中旬游增银到荣辉公司法定代表人办公室，双方协商未达成一致，故游增银、吴秀花未接收所购商品房。柘荣县住房和城乡规划建设局于2014年1月13日收到荣辉公司关于办理工程竣工规划条件核实事项的申报材料，决定受理；于2014年10月11日发文要求对荣辉小区1、2号楼出现的平台渗水、外墙渗水等质量问题及2号楼外墙开窗等问题进行整改。一审法院认为：游增银、吴秀花与荣辉公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。虽然诉争商品房尚未满足交房条件，但合同约定，商品房如未达到合同第八条第一款约定条件的，游增银、吴秀花同意接收，荣辉公司支付游增银、吴秀花500元违约金。2013年10月中旬，游增银、吴秀花已知道或应当知道荣辉公司通知交房，但未予接受所购商品房。故游增银、吴秀花的交房请求，没有事实依据。荣辉公司逾期交房，应向游增银、吴秀花支付违约金500元，同时由于荣辉公司迟延通知游增银、吴秀花交房，应依合同第九条约定支付违约金1541元（342449×0.03%×从2013年10月1日计至2013年10月中旬共15天）。游增银、吴秀花的其余主张，事实和法律依据均不充分。遂作出（2014）柘民初字第515号民事判决：1.荣辉公司应当向游增银、吴秀花支付逾期交房违约金2041元。2.驳回游增银、吴秀花的其他诉讼请求。案件受理费6912.9元，由游增银、吴秀花负担6500.9元，荣辉公司承担412元。游增银、吴秀花不服，向宁德市中级人民法院提出上诉。二审中，各方当事人对一审认定的事实均无异议。经二审法院协调，双方于2015年2月12日办理了讼争房屋的交付手续。二审认为：1.关于讼争商品房是否符合交付条件的问题。商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产市场中特殊商品，还应符合综合验收的标准。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。”讼争商品房至今未通过规划条件核实，仅凭《建筑工程竣工验收报告》及消防备案受理凭证，不能证明讼争商品房在交付期限内已符合约定和法定的交房条件。因此，游增银、吴秀花主张诉争商品房不符合交房条件的上诉请求成立。2.关于商品房不符合合同规定的交付条件购房者仍应接受的约定是否有效的问题。本案《商品房买卖合同》中关于交房条件的内容属荣辉公司预先打印并填写完毕的格式条款，虽然第八条约定：商品房如未达到合同第八条第一款约定条件的，购房者即游增银、吴秀花仍应同意接收，荣辉公司支付500元违约金，但商品房交付使用前必须通过综合验收，是房屋交付的法定条件。故该约定一是排除了国家法律法规的适用，二是免除了荣辉公司根据法律规定在交房前应完成综合验收的义务，排除了游增银、吴秀花依据法律规定在交房同时荣辉公司应保障的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，双方合同中关于商品房不符合交付条件购房者仍应接受的约定，属无效条款。3.关于逾期交房责任如何认定的问题。根据合同约定，荣辉公司应当在2013年10月1日前交付房屋，并负通知游增银、吴秀花办理交付手续的义务。在交付期满后荣辉公司虽已通知交房，但因该房屋未办理竣工验收备案尚未具备交房条件，双方合同中关于商品房不符合交付条件，购房者仍应接受的约定属无效条款，游增银、吴秀花有权拒绝收房。荣辉公司原审虽主张由于政府未完全交付土地，导致楼盘与规划不符，无法及时通过规划验收而存在免责的事由，但行政管理部门的过失不属于不可抗力，且不具备交房条件逾期交房的违约责任属无过错责任。荣辉公司逾期交房的行为属于合同第八条规定的特殊情况外之违约行为，可适用合同第九条约定计算逾期交房违约金。荣辉公司在未提供完全合格的验收备案材料情况下于2013年10月通知交房，因被拒绝收房而无效，视为未按期交房，荣辉公司承担逾期交房的违约责任并不因此而终止。游增银、吴秀花于2015年2月12日已实际接收了房屋，属对自己权利的处分，因而本案逾期交房时间应截至双方办理交房之日止。故自2013年10月2日至2015年2月12日实际交房之日止，共计498天。根据合同第九条的约定，荣辉公司应向游增银、吴秀花支付逾期交房违约金51161.9元（342449元×0.03%×498天）。游增银、吴秀花上诉有理。荣辉公司尚未交付讼争商品房，游增银、吴秀花依据合同约定要求荣辉公司交付讼争房屋的诉讼请求，应予支持。据此判决：1.撤销一审判决；2.荣辉公司应向游增银、吴秀花交付位于柘××县××东路××楼××室的商品房（已履行）；3.荣辉公司应当在判决生效之日起30日内向游增银、吴秀花支付逾期交房违约金51161.9元；4.驳回游增银、吴秀花的其他诉讼请求。二审案件受理费6913元，由荣辉公司负担。本院再审对原审认定的事实予以确认。另查明：本案《商品房买卖合同》附件六第七条“关于本合同第八条交付条件与期限的特别约定”：1.经买卖双方协商同意变更房屋交付使用条件为：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。2.第八条约定的可以延长交付期限的“特殊原因”还包括：⑴因政府政策限制（包括节日、高考期间施工管制）、征用、政府逾期交地或政府规划变更等政府行为；⑵施工过程中遇到的其他方非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；⑶国家施工规范中规定的影响施工进度的气候因素；⑷政府主管部门验收时间滞后；⑸买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、物业维修基金等税费）尚未付清；⑹人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因；⑺其他非出卖人的原因。3.买受人同意，若项目已具备交付条件但在交房期限届满时存在下列情况，不应视为商品房不符合合同第八条约定的交付条件，且不构成出卖人逾期交房：⑴项目配套设施设备、道路、景观等施工基本建设完成但尚有部分扫尾工作仍在进行且不影响买受人收楼进行装修施工的。⑵部分配套工程已经完工但需要相关第三方配合达到要求后方能正常投入使用的。⑶部分已完工工程因各种原因需要进一步维护或完善而进行施工的。2013年2月1日至2013年9月30日间，柘荣县出现中雨及以上天气共40天；极端最低气温在0度以下的共有8天。荣辉公司于再审中补充提交了柘荣县住房和城乡规划建设局2015年2月15日柘建［2015］26号《关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》，拟证明：讼争商品房已经符合交付条件，其中所涉“建设项目东西两侧防火墙位置设有窗户，违反审批图纸”是由各买受人擅自开窗户所致，并非荣辉公司的责任。游增银质证认为，确有部分买受人擅自在防火墙位置开设窗户；但该证据不能证明验收不了的问题。本院认为，该《关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》来源合法，内容真实，与本案讼争商品房是否符合交付条件之待证事实有关联，可以作为本案的新证据。再审的争议焦点是：(一)讼争商品房是否符合交房条件；(二)荣辉公司应否承担逾期交房违约责任。(一)关于讼争商品房是否符合交房条件的问题本案《商品房买卖合同》第八条约定了商品房的交付条件，并特别约明“具体详见附件六”。相应的附件六第七条“关于本合同第八条交付条件与期限的特别约定”对交付条件作了变更，明确了该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格即可交付使用。该变更内容不违反法律、法规的效力性强制性规定。因此，对讼争商品房的交付条件应当以附件六第七条的约定为准。一审中，游增银、吴秀花未提出该格式条款无效的主张，因此，二审关于该格式条款无效之认定，有违当事人意思自治原则和处分原则。荣辉小区A、B幢于2013年9月30日经建设、勘察、设计、监理、施工五方验收后，确认“本工程已按合同约定内容，按图纸设计施工完成，单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收交付使用”，应当认定讼争商品房具备了约定的交付条件。柘建［2015］26号《关于荣辉住宅小区建设项目规划条件核实的意见》对“东西两侧防火墙位置设有窗户，违反审批图纸”问题，明确“待东西两侧防火墙位置窗户封堵时，方可同意荣辉住宅小区建设项目通过规划条件核实”。游增银也确认该防火墙位置开窗系部分业主擅自所为。但该防火墙被部分买受人擅自开窗户之事实并不导致上述五方验收结论被推翻。至于房屋存在漏水等质量问题，可以另行要求荣辉公司承担维修等责任。(二)关于荣辉公司应否承担逾期交房违约责任的问题根据《商品房买卖合同》第八条、附件六第七条约定以及查明的事实，荣辉公司应当在2013年10月1日前将符合条件的商品房交付给买受人；由于天气原因可延长交房期限48天。荣辉公司通知交房后，游增银于2013年10月与荣辉公司法定代表人协商未达成一致。此事实发生于可延长的交房期限内。因此，荣辉公司在具备交房条件后于2013年10月通知游增银、吴秀花办理房屋交接手续，不属于迟延交房，不应承担逾期交房的违约责任。但一审判决荣辉公司承担逾期交房责任后，荣辉公司未提出上诉，即为认可该判决结果。综上，荣辉公司与游增银、吴秀花签订的《商品房买卖合同》合法有效。荣辉公司于2013年9月30日通过了竣工验收，讼争商品房已经具备了合同约定的交房条件；荣辉公司在具备交房条件后于2013年10月通知游增银、吴秀花交房，不属逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任，但因荣辉公司认可了一审判决结果，故对一审判令其支付逾期交房违约金的判项不予撤销。本案系游增银、吴秀花拒收房屋而非荣辉公司拒绝交房，且游增银、吴秀花已于二审期间接收了讼争房屋，故游增银、吴秀花关于荣辉公司交付房屋的诉讼请求不能成立。二审判决认定事实及适用法律均有错误，应予纠正。一审判决理由不当，但其判项可予维持。荣辉公司的再审请求及理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销宁德市中级人民法院(2015)宁民终字第129号民事判决；二、维持柘荣县人民法院(2014)柘民初字第515号民事判决。二审诉讼费均由游增银、吴秀花负担。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审 判 长  李培新代理审判员  黄清秀代理审判员  赵士旭二〇一七年六月二十日书 记 员  陈 婷附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。