福建省漳州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽06民终1882号
上诉人（原审被告）：徐继民，男，1973年10月20日出生，汉族，农民，住漳浦县。
上诉人（原审被告）：许齐华，女，1977年2月18日出生，汉族，农民，住漳浦县。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所律师。
上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴坤荣，福建闽格律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈英文，男，1954年2月5日出生,汉族，农民，住漳浦县。
委托诉讼代理人：林寿雁，福建梁峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所律�。
原审被告：徐连顺，男，1973年10月10日出生，汉族，农民，住漳浦县。
原审被告：薛秋菊，女，1973年8月24日出生，汉族，农民，住漳浦县。
上列二原审被告的共同委托诉讼代理人：邱达芳，漳浦县“148”法律服务所法律工作者。
上诉人徐继民、许齐华因与被上诉人陈英文及原审被告徐连顺、薛秋菊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳浦县人民法院（2015）浦民初字第348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐继民、许齐华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈英文的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实不清。首先，在原审答辩中，我方已经明确提出讼涉土地性质系�基地，但原审在审理过程中却对讼涉土地的性质不予认定。其次，本案实际是民间借贷法律关系，徐连顺、薛秋菊与陈英文签订的《土地房屋转让合同书》实质上是对双方之间的借贷关系提供担保，原审对基本事实认定不清，导致审理方向偏差和适用法律错误；二、原判适用法律错误。如前所述，本案讼涉土地系农村宅基地，根据相关法律规定，宅基地不能转让给非本集体经济组织成员，上述《土地房屋转让合同书》涉及到宅基地转让，明显违反法律的强制性规定，系无效合同。
陈英文答辩称：一、我方与徐连顺、薛秋菊签订的《土地房屋转让合同书》系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定。讼涉土地的性质不影响本案农村房屋买卖合同的审理，宅基地上的房屋可以转让，且我方已经支付了购房款并实际掌管使用讼涉房�，双方的转让合同应为合法有效；二、本案属于农村房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷。我方与徐连顺的民间借贷案件已经漳浦法院作出判决，与本案的房屋买卖无关。综上，请求驳回徐继民、许齐华的上诉请求。
徐连顺、薛秋菊述称：本案系我方与陈英文间的房屋买卖关系。徐继民、许齐华仅是受委托办理涉案房屋土地使用权过户手续，且陈英文在一审中已放弃对徐继民、许齐华的诉讼请求，徐继民、许齐华已经不具有上诉的资格。我方与陈英文的民间借贷案件已经进入执行阶段，与本案无关。本案是房屋买卖关系，不是宅基地转让关系，徐继民、许齐华已经将宅基地的使用权出让给我方，我方与陈英文是在合法的状态下完成买卖合同，应为合法有效。综上，请求驳回徐继民、许齐华的上诉请求。
陈英文向一审法院起诉请求：1.依法确认陈英文与徐连顺、薛秋菊2010年10月13日签订的《土地房屋转让合同书》及陈英文与徐继民、许齐华于2011年5月4日签订的《土地房屋转让合同书》有效；2.判令徐连顺、薛秋菊、徐继民、许齐华向陈英文移交讼涉房屋；3.判令徐继民继续履行办理土地过户手续的义务。一审庭审结束后，陈英文向一审法院提交《放弃诉讼请求申请书》，放弃对徐继民、许齐华的诉讼请求，变更诉讼请求为：1.依法确认陈英文与徐连顺、薛秋菊2010年10月13日签订的《土地房屋转让合同书》有效；2.判令徐连顺、薛秋菊向陈英文移交讼涉房屋。
一审法院认定事实：2010年10月13日陈英文与徐连顺、薛秋菊夫妇签订了一份《土地房屋转让合同书》，双方约定徐连顺、薛秋菊夫妇将址在漳浦县南浦乡龙桥村新龙街的x层房屋以人民币150000元价格转让给�英文，该房屋批准建筑占地面积53.76平方米，四至范围：东至道路，西至天各，南至山地，北至道路，地号1502-014-028-4，土地使用证号南集建（2001）字第x号。合同签订后，陈英文向徐连顺、薛秋菊付清购房款项。之后在办理过户手续的过程中，因南集建（2001）字第x号土地使用权证土地使用权登记在徐继民名下，徐继民、许齐华夫妻为配合陈英文过户，在三方协商下，徐继民于2011年5月4日与徐连顺签订《房屋土地证委托处理协议书》，该协议委托徐继民全权处理讼涉房屋土地使用权过户手续，徐连顺与其他人的一切纠纷与徐继民无关。同日，徐继民、许齐华夫妻与陈英文签订《土地房屋转让合同书》，约定徐继民、许齐华夫妻将讼涉房屋、土地使用权以人民币300000元价格转让给陈英文。依据该合同陈英文向税务部门缴纳了土地转让契税，在办理过户手续中，因双方签订的该份《土地房屋转让合同书》末尾注解“本合同为过户合同，土地建设使用证过户给陈英文后，此合同作废”字样，导致该转让合同未被房管部门采纳，双方无法办理土地使用权证过户手续。2011年6月13日陈英文与徐继民、许齐华夫妻再次签订一份《土地房屋转让合同书》，约定徐继民、许齐华夫妻将讼涉房屋、土地使用权以人民币300000元价格转让给陈英文。2011年6月19日，陈英文与徐继民签订《土地证转让过户协议书》，约定徐继民只负责协助签过户手续，其他一切问题与徐继民无关；陈英文与他人的一切纠纷（包括南集建（2001）字第x号土地使用权证）与徐继民无关。之后因徐继民、许齐华、徐连顺、薛秋菊未履行合同约定的义务，陈英文向漳浦法院提起诉讼。南集建（2001）字第x号土地使用证登记土地使用者为徐继民。徐继民、许齐华夫妻将该土地使用权�让给徐连顺、薛秋菊，之后徐连顺、薛秋菊在该土地上建造讼涉房屋，现该房屋由徐连顺、薛秋菊掌管。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。陈英文与徐连顺、薛秋菊于2010年10月13日签订的《土地房屋转让合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。陈英文请求确认双方于2010年10月13日签订的《土地房屋转让合同书》合法有效，有事实与法律依据，予以支持。合同签订后，陈英文依照合同约定向徐连顺、薛秋菊支付购房款，徐连顺、薛秋菊应按合同约定交付房屋，但徐连顺、薛秋菊至今未向陈英文交付房屋，已构成违约，故陈英文请求徐连顺、薛秋菊交付讼涉房屋，有合同依据，予以支持。陈�文与徐继民、许齐华签订的两份《土地房屋转让合同书》，系徐继民、许齐华为配合陈英文过户，在三方协商下签订的，不存在真实的交易，现陈英文放弃请求确认其与徐继民、许齐华签订的《土地房屋转让合同书》有效、判令徐继民向陈英文移交讼涉房屋及继续办理土地过户手续等诉讼请求，是对自己民事权利的处分，应予准许。徐连顺、薛秋菊经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、原告陈英文与被告徐连顺、薛秋菊于2010年10月13日签订的《土地房屋转让合同书》有效。二、被告徐连顺、薛秋菊应于本判决生效后十五日内将址在漳浦县南浦乡龙桥村新龙街，批准建筑占地面积53.76平方米，地号1502-014-028-4，土地使用证号南集建（2001）字第x号，四至范围东至道路，西至天各，南至山地，北至道路的x层房屋一幢交付给陈英文掌管使用。
本院审理查明，陈英文与徐连顺、薛秋菊存在借贷关系。徐连顺因资金需要，由薛秋菊作为担保人，先后三次向陈英文借款，经双方于2010年11月19日结算，徐连顺向陈英文借款合计200000元，并于同日向陈英文出具《借款合同》一份。2011年6月15日，徐连顺、薛秋菊又向陈英文借款100000元，并于同日向陈英文出具《借条》一份，《借条》上载明：“用新龙街店厝房屋（即讼涉房屋）壹座地至天作抵押”。后因徐连顺、薛秋菊未及时偿还借款，陈英文向漳浦县法院提起诉讼，请求判令徐连顺、薛秋菊偿还借款本金及利息等。漳浦县法院于2012年12月27日立案审理，并于2013年7月10日作出（2013）浦民初字第306号民事判决：判决徐连顺偿还陈英文借款200000元并支付利息，徐连顺、薛秋菊偿还陈英文借款100000元并支付利息等。该判决已发生法律效力。在该案执行阶段，陈英文与徐连顺、薛秋菊于2016年8月1日签订《执行和解协议书》一份，协议约定徐连顺、薛秋菊同意将讼涉房屋交付陈英文掌管使用，房屋所有权归陈英文所有，陈英文同意不再向徐连顺、薛秋菊追讨（2013）浦民初字第306号民事判决所确定的全部款项。
据陈英文与徐连顺、薛秋菊在本院调查中的一致陈述，由于本案《土地房屋转让合同书》签订后，双方又发生借贷关系，故双方合意以讼涉房屋作为双方买卖及借贷关系的抵押担保。
本院认为，徐连顺、薛秋菊与陈英文于2010年10月13日签订《土地房屋转让合同书》，建立了房屋及土地使用权的买卖关系，其后徐连顺、薛秋菊又多次向陈英文借款，并于2011年6月15日向陈英文出具《借条》，以讼涉房屋作为双方借贷关系的抵押物。根据本院调查中陈英文与徐连顺、薛秋菊的一致陈述，可以认定在徐连顺、薛秋菊出具上述《借条》后，双方签订的《土地房屋转让合同》性质由独立的买卖合同转化为徐连顺、薛秋菊与陈英文之间借款合同的担保合同，陈英文所付购房款亦相应转化为其与徐连顺、薛秋菊之间的债权债务关系。而双方签订的《执行和解协议书》中就以讼涉房屋抵偿借款的约定，亦可以印证双方将讼涉房屋而作为借款的担保的意思表示。虽然徐连顺、薛秋菊与陈英文辩称双方之间的房屋买卖与借贷系两个相互独立的法律关系，但由于双方的《土地房屋转让合同》系在徐连顺、薛秋菊出具上述《借条》之前签订，若二者系相互独立的法律关系，则徐连顺、薛秋菊系以已经出卖给陈英文（即已经为陈英文所有）的房屋作为抵押，向陈英文借款，明显与常理相悖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。由于漳浦县法院已就双方的借贷关系作出（2013）浦民初字第306号民事判决，陈英文再次单独就该《土地房屋转让合同》提起诉讼，属于重复诉讼，根据“一事不再理”的原则，不应予以受理。据此，徐继民、许齐华关于讼涉土地系宅基地，讼涉《土地房屋转让合同》无效的上诉主张，与本案实体结果无关，不予审理。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销漳浦县人民法院（2015）浦民初字第348号民事判决；
二、驳回一审原告陈英文的起诉。
一审案件受理费300元，退还一审原告陈英文；上诉人徐继民、许齐华预交的二审案件受理费300元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一六年十一月十日
书 记 员 詹靓妹