广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6007号上诉人（原审原告）：罗燕玲，女，汉族，1963年1月14日出生。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大伦，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈婉清，女，汉族，1964年8月17日出生。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。上诉人罗燕玲因与被上诉人陈婉清房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初27817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗燕玲上诉请求：1、撤销一审判决；2、撤销和解除罗燕玲与陈婉清之间关于海云轩XX房的《房地产买卖合同》，陈婉清立即返还罗燕玲交易定金15万元及自2016年10月28日至清偿本金之日止的利息；3、本案一、二审诉讼费用由陈婉清负担。事实和理由：（一）一审事实查明错误，涉案买卖合同不具法律效力。一审法院在作出合同合法有效的认定之前，应当了解罗燕玲有无购房资格，在确认罗燕玲有购房资格的前提之下，方能裁判是否应由罗燕玲作为合同相对方履行合同所有义务，但直至判决前，一审法院从未向罗燕玲询问是否具备购房资格。事实上，罗燕玲已拥有两套房产，不具有购房资格，一审法院未经核实就认定涉案房屋买卖合同合法有效，认为应由罗燕玲继续履行合同，并以罗燕玲逾期办理首期款监管为由，认定买方有权不予退还定金，显然事实认定和法律适用错误。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追�，对被代理人不发生效力。一审已经查明罗燕玲没有取得李X龙的授权或追认，故上述合同应依法认定无效。陈婉清明知罗燕玲没有授权委托书就盲目与其签订合同，陈婉清本身也具有过错，也相应证明了陈婉清为骗取购房定金没有打算履行合同。陈婉清以车位为欺诈手段诱使罗燕玲签订房屋买卖合同。鉴于小区车位普遍紧张，罗燕玲在选房时目标非常明确，没有车位或车位紧缺的房产一概不予考虑。陈婉清在得知罗燕玲想要车位的迫切心情，为骗取房屋成交，就向罗燕玲谎称其房产附带车位可以一并交罗燕玲使用，并在合同中明确注明“该物业附带车位，一并交予买方使用。卖方须协助买方至物业变更车牌”，罗燕玲在误以为该房产附带车位，随房产一直拥有车位专属使用权的情况下，才签订合同并交付定金15万元。约定的首期款监管时间即将届满前，罗燕玲为核实车位真实性，特地前往涉案房产管理处调查核实，管理处负责人明确表明：“涉案小区是老小区，老业主都在排队等车位等了好多年，不可能让二手房业主一买房就可拿到车位，要在后面慢慢排位才可以，陈婉清的房产不带车位，也没有可以交由原告优先使用的专用车位。”上述调查内容已现场录音取证，表明陈婉清出售的房屋根本不存在附带车位，既无法履行车位所有权的转让，也无法履行车位使用权的转让，陈婉清签订合同时有欺诈。一审法院无视陈婉清既无权转让车位所有权也无权转让车位使用权的事实，反而认为罗燕玲应继续履行合同，等将来实际过户后交付房产时才可对车位履行不能主张赔偿，显然于情于理于法都无法让人信服。《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》【深府办(2010)82号】记载：“对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭在本市购房。”2016年10月24日深圳市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确规定“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策”。根据上述规定，已有两套房产的罗燕玲不具备购买涉案房产的资格，罗燕玲不能与陈婉清签订购房合同，但一审法院却错误认定罗燕玲应作为合同相对人履行合同义务并确认房屋买卖合同合法有效，这与法律、行政法规的强制性规定�国家政策相违背。（二）罗燕玲有权行使不安抗辩权。不安抗辩权是双务合同履行中普遍适用的法律规则：当事人一方有另一方不能履行合同的确切证据时，可以暂时中止履行合同，但应当立即通知另一方；当另一方对履行合同提供了充分保证时，应当履行合同，如果另一方不能提供或拒绝提供充分保证，不安抗辩方有权对合同不予履行。罗燕玲在向涉案房产管理处了解到陈婉清无车位所有权或使用权可转让后，立即于2016年10月25日通过微信通知陈婉清：“经我向物业管理处了解，您的房产并无附带的车位，不可能随物业交付买方使用。鉴于此，我完全有理由要求解除合同，请您退还我全部定金。如您坚持继续履行，请您向我出示物业管理处盖章确认的我们所交易的房产附带有车位而且可以无条件交付买家使用的承诺，如果拿到这个承诺我再去做李X龙工作看能否得到他的授权。以上承诺请您于2016年10月27日提供给我，逾期无法提供，双方合同就此解除，请您于2016年10月28同前退还全部定金。”罗燕玲的代理律师也为此发出律师函，但陈婉清接到通知后均拒不配合，不愿提供任何可以确认将来顺利移交车位的证明。合同约定的资金监管时间为2016年10月28日，罗燕玲履行通知义务在前，故罗燕玲在行使不安抗辩权并未能获得充分保证的情况下，有权拒绝办理首期款监管并要求解除合同。罗燕玲的行为不构成违约。陈婉清以车位为诱饵，欺骗罗燕玲交付购房定金，具有非法占有他人财产的主观恶意，本应受到法律谴责，但一审法院却以罗燕玲逾期3日未办理资金监管为由，认定陈婉清有权没收定金，显然是非不分。陈婉清辩称，房地产买卖合同的买方本来是李X龙，罗燕玲是代理人，李X龙是通过转账向陈婉清支付了定金，李X龙具有购房资格。但一审时罗燕玲辨称没有取得李X龙的授权，罗燕玲如果没有得到授权，也构成合同违约。在合同履行过程中，罗燕玲因为担心政策导致房价下跌，所以不配合资金监管履行合同。李X龙、罗燕玲向一审法院起诉请求：1、解除罗燕玲与陈婉清之间关于海云轩1栋海韵阁4B房的《房地产买卖合同》；2、陈婉清立即返还罗燕玲交易定金15万元及自2016年10月28日至清偿本金之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由陈婉清承担。一审法院认定事实：（一）2016年9月29日，罗燕玲作为买方，陈婉清作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定：陈婉清向罗燕玲转让位于深圳市宝安区XX区XX大道东北侧XX房产，转让成交价535万元；买方于合同生效当日支付定金15万元；买方以向银行按揭贷款的方式支付定�之外的购房款，双方于2016年10月28日前将首期款197万元付至监管账号，2016年10月30日前买方向银行提交按揭贷款申请资料，卖方予以配合；递件过户的时间最晚不得超过2016年12月30日；卖方在签署合同之日起3日内委托担保公司赎楼；买方承担交易产生的所有税费；卖方应当在收到全款3日内将房产交予买方，定金中扣除5000元作为交房押金，在实际交付房产时进行结算；任何一方逾期履行义务超过3日，对方可解除合同并选择要求转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。双方在合同中特别备注：该物业附带车位，一并交予买方使用，卖方须协助买方在物业管理处变更车牌。合同签订当天，罗燕玲向陈婉清支付了扣除押房定金5000元之外的定金145，000元，双方互相出具了收款收据确认。（二）2016年10月9日至2016年11月初期间，因罗燕玲要求�除合同、退还定金，罗燕玲与陈婉清通过微信沟通，并各自委托律师互相发送律师函，协商未果。一审法院认为，罗燕玲与陈婉清之间的房屋买卖合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵守。罗燕玲称代其儿子李X龙购买涉案房产，在一审庭审中承认没有取得李X龙授权、没有得到追认，因此李X龙不是本案合同当事人，一审法院已另作出（2016）粤0306民初27817号民事裁定书驳回李X龙的起诉。罗燕玲是合同相对方，应当对自己的行为承担责任。关于合同的解除，罗燕玲和陈婉清均无异议，对此一审法院予以确认。至于合同解除的原因，罗燕玲主张是陈婉清没有取得物业管理处的证明，无法按照合同约定提供附带车位使用。陈婉清辩称，合同约定卖方协助变更车牌，买方享有的是车位使用权，并非车位所有权，根据深圳市惯例，开�商也不会向业主转让车位所有权，而且合同履行尚未进行到办理车牌变更，罗燕玲就提出解除合同，拒绝办理首期款资金监管。一审法院认为，合同备注条款约定物业附带车位，一并交予买方使用，卖方协助买方至物业管理处变更车牌，这是卖方关于涉案房屋买卖合同的从给付义务，倘若履行不能，买方可主张赔偿，但不足以影响合同目的的实现。其次，合同尚未履行到实际交付房产、变更车牌这一阶段，罗燕玲此时以陈婉清没有出示物业相关证明为由解除合同，并无事实依据。因此，罗燕玲在陈婉清没有违约行为的情况下解除合同，构成违约，陈婉清相关答辩意见成立，一审法院予以采纳。根据双方各自提交的收款收据以及合同对交房押金的约定，一审法院认定罗燕玲实际支付的定金为145，000元，并非15万元。双方在合同中明确约定，买方逾期履行超�3日的，卖方可没收买方已支付定金。罗燕玲在约定的首期款监管日期前就要求解除合同，其行为已违反合同约定，支付给陈婉清的定金无权要求返还，一审法院对其相关诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：一、解除罗燕玲与陈婉清之间关于深圳市宝安区XX区XX大道东北侧XX房产的买卖合同；二、驳回罗燕玲的其他诉讼请求。案件受理费1650元，由罗燕玲负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。撤销合同与解除合同的请求权基础系不同的法律规范，其事实构成要件及法律效果亦有不同，鉴于罗燕玲的一审诉讼请求为解除涉案买卖合同，且其并未在《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定的一审“法庭辩论结束前”变更或增加撤销涉案�同的诉讼请求，故本院对其上诉增加提出的撤销合同请求不予审理。鉴于罗燕玲系以涉案合同当事人的身份提出本案诉讼，陈婉清对于一审法院有关合同当事人的认定亦未提出异议及上诉，根据双方的其他上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于罗燕玲是否构成违约。涉案买卖合同中已约定该房屋附带车位并由卖方提供使用及配合买方在物业管理处办理车牌登记，该项约定义务内容具体明确，在双方未明确约定出卖车位所有权的情况下，虽非属《中华人民共和国合同法》第一百三十五条所规定的出卖人主给付义务，但系为买受人居住涉案房屋提供便利，即为补助主给付义务以确保债权人利益获得最大满足的从给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于当事人应按约全面履行其合同义务以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件�用法律问题的解释》第二十五条关于当事人不履行或不当履行从给付义务可构成根本违约的规定，从给付义务亦属当事人应当履行的合同债务。鉴于双方当事人在涉案买卖合同中已特别约定车位交付使用事项，结合深圳市社会经济发展情况和家用小汽车普及使用程度的日常生活经验，可推知能否使用车位对于罗燕玲购买住宅的合同目的实现具有较大影响，就该有关车位使用的从给付义务可以产生买卖双务合同履行中的法定抗辩权。本案中，罗燕玲在合同约定的首期款支付期限（2016年10月28日）届满前，已于2016年10月25日通过微信向陈婉清提出经向物业管理处了解新业主租用车位须排位轮候，并要求陈婉清出具物业管理处盖章确认的车位交付使用承诺。前述通知行为符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条关于因有证据证明对方有可能丧失债务履行能力而行使不安抗辩权的规定，故罗燕玲在陈婉清提供车位使用担保前，依据前述法律规定有权中止履行其支付首期款的在先义务，并不因此构成迟延违约。依本案现有证据，陈婉清至本案诉讼发生时仍未向罗燕玲提供车位使用的证明或担保，属《中华人民共和国合同法》第六十九条所规定的“在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保”，罗燕玲至此则有权请求人民法院判决合同解除。因此，一审法院认定罗燕玲构成违约且无权解除合同，法律适用的理据不足。在罗燕玲不构成违约的情况下，依法不存在定金责任的适用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后当事人可以就已履行部分要求恢复原状的规定，罗燕玲有权请求陈婉清返还已实际收取的定金145，000元，本院对此予以支持。鉴于罗燕玲通过微信�求提供车位使用担保至其受托律师2016年10月28日发出解约律师函之间仅相隔两日，按常理不属于《中华人民共和国合同法》第六十九条所规定的“合理期限”，故该律师函并不发生合同解除的效力，涉案合同在人民法院判决生效前尚未解除，在本案合同解除的终审判决生效前，陈婉清尚无须承担退还定金的责任，故本院对罗燕玲关于自2016年10月28日起支付定金利息的请求不予支持。综上所述，罗燕玲的上诉请求部分成立，予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初27817号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306�初27817号民事判决第二项；三、陈婉清于本判决生效之日起三日内向罗燕玲退还定金145，000元；四、驳回罗燕玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，由罗燕玲负担50元，由陈婉清负担1600元。二审案件受理费3300元，由罗燕玲负担100元，由陈婉清负担3200元。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年七月十一日书记员 李开宇（兼）附本判决所适用法律：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十九条：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。《中华�民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。