上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2600号
原告徐斌。
委托代理人晋松，上海晋松律师事务所律师。
被告上海莎格工艺品有限公司。
法定代表人毛方莹，总经理。
委托代理人卞虎，上海国年律师事务所律师。
委托代理人卞兴玉，上海国年律师事务所律师。
原告徐斌诉被告上海莎格工艺品有限公司（以下简称莎格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托代理人晋松和被告法定代表人毛方莹及其委托代理人卞虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐斌诉称，2009年10月16日，原、被告签订坐落于上海市奉贤区齐贤镇齐泰路XXX号厂房租赁合同1份，约定被告向原告承租上述厂房1，700平方米，租期自2009年12月15日至2014年12月14日止，租金为0.30元／平方米，年租金为185，000元。还约定在租赁期间该厂房发生的水电费、电话费等由被告负担。2010年2月8日，双方又签订厂房租赁补充协议1份，对原告另行搭建的彩钢棚部分费用承担作了约定，其中实际使用面积以动迁补偿协议中确定面积500.04平方米为准。合同签订后被告仅支付了2009年12月15日至2010年12月14日期间的租金，之后的租金被告分文未付。2011年6月27日，原告与上海市奉贤区土地储备中心（以下简称土地储备中心）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》1份，其中约定坐落于齐贤镇齐泰路XXX号厂房建筑面积2200.04平方米（含原告搭建的彩钢板房面积）。2011年1月22日、27日原告分别向被告发出催收租金通知，被告未予理睬。被告曾以动迁利益诉原告，法院认定被告享有2，200.04平方米停产停业费770，014元，设备迁移费116，100元，吊顶等装潢费10，100元，彩钢棚补偿费15，467元。但法院就被告实际使用面积应付的租金未作处理情况，原告向上海市第一中级人民法院提起上诉。2014年7月31日，中院判决认为关于租金及水电费等费用的请求，超出二审审理范围，双方可另行处理。截止2014年8月11日前，上述厂房因被告继续占有，未移交原告，致使原告至今无法将厂房移交动迁办。
鉴于上述事实，被告享用建筑面积2，200.04平方米的停产停业费权利，目前继续占用该面积的厂房，但其违反合同约定延期支付租金，其行为显已违约，应承担违约责任。同时租赁期间的部分水电费等费用已由原告垫付，被告至今未予原告结算。为此原告提起诉讼，请求判令：1、被告支付租金暂计678，333元（2010年12月5日至2014年8月14日）及彩钢棚500.04平方米租金暂计200，765元，并要求支付至实际搬离日止；2、被告承担违约责任并按约定年度20%支付违约金；3、被告支付延期付款银行利息损失（按年度分别从2010年12月15日起、2011年12月15日起、2012年12月15日起、2013年12月15日起至实际结清之日止；4、被告支付原告垫付的水费83元、电费780元、电话费1，316.10元；5、本案诉讼费由被告负担。
原告对其诉称的事实向本院提供了以下证据材料：
1、原、被告身份信息1份，拟证明原、被告主体资格；
2、厂房租赁合同、厂房租赁补充协议及平面图各1份，拟证明彩钢棚的面积为500.04平方米；
3、催告函3份，拟证明被告违约的事实；
4、《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》1份，拟证明租赁房屋面积合计2，200.04平方米，减去约定面积为彩钢棚面积500.04平方米；
5、水电费和电话费发票1组，拟证明原告为被告垫付的水费83元、电费780元、电话费1，316.10元；
6、情况说明和证明各1份，拟证明被告一直占有系争房屋，至未能移交动迁办；
7、照片和光盘，拟证明被告占有使用的事实；
8、判决书2份，拟证明双方动迁利益已处理，租金等另案处理。
被告莎格公司辩称，在2010年8月，原告已将系争房屋交案外人，原告无权再收取租金；被告也没有违约的情况；原告自2011年8月起停水停电，不同意支付水电费。
被告为其辩称意见提供了如下证据：
1、企业动迁补偿清单和可搬迁固定资产机器设备清单评估明细表各1份，拟证明被告至今未收到补偿款；
2、告知函和催促搬迁函各1份，拟证明原告已收到全部补偿款，系争房屋已交动迁办，原告无权收取租金等。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为，愿意支付租金，但后被原告退回，彩钢棚面积应当按照合同约定为准；水电费电话费是原告自愿交纳的；租赁房屋现大门及围墙已被拆除。原告对被告提供的证据的真实性也无异议，但认为被告至今未搬离，原告有权收取租金。本院对上述双方无异议的证据予以采信。
经审理查明，2009年10月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市奉贤区齐贤镇齐泰路XXX号厂房租赁给被告，租赁期限自2009年12月15日至2014年12月14日止。厂房日租金为0.30元／平方米，年租金为185，000元。还约定，如国家建设、不可抗力因素，原告必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知被告，涉及有被告出资装修的被告享受相关赔偿。2010年2月8日，原、被告再次签订《厂房租赁补充协议》双方约定，被告租赁期间，涉及彩钢棚的费用：房屋顶部彩钢棚面积为266平方米，总价格为23，200元，原告出资三分之一，被告出资三分之二；吊顶部分，面积为633平方米，总价格为13，900元，双方各出资一半；被告在厂房内装设七扇木门，归被方所有；二层厂房及单层厂房的照明光源及线路由被方出资，归被告所有，厂区大门口厂牌黑色墙砖及标牌为被告出资，归被告所有，厂区内配置应急灯为被告出资，为被告所有。还约定，被告在租赁期间，若遇政府动迁，国家建设，必须无条件执行，涉及到被告出资彩钢板，吊顶的费用，由原告支付给被告，租赁期满后归原告所有。为被告所有部分，涉及拆迁等，相关权益为被告所有。
2011年1月22日，原告致函被告称，因被告未支付租金（12月15日到2月15日），通知3天内支付租金。1月27日，原告再次致函被告称因被告未支付租金，要求终止合同，被告在十五日内搬离。2011年6月27日，上海市奉贤区土地储备中心作为拆迁人，原告作为房屋所有人签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》约定，原告所有的位于齐泰路XXX号厂房，建筑面积2200.04平方米，房地产总价为4，153，676元，停产停业损失770，014元，设备迁移费199，616元，其他费用1，675，296元。同时原告同意支付被告216，100元（附属物及设备搬迁费116，100元、停产停业损失100，000元）。
2011年3月，原告曾起诉被告要求终止合同并搬离租赁厂房和支付占用使用费。本院审理后认为，承租期间租赁土地被列入拆迁范围而产生纠纷，存在两个法律关系，即动迁关系和租赁关系。对于租赁合同纠纷，在动迁纠纷尚未得到解决之前，不应作为民事案件受理。为此驳回了原告的诉讼。
2011年7月6日，原告书面告知被告，其已动迁签约，要求被告支付房屋占用费100，208元，支付2011年7月底前全部水电等费用，2011年7月底搬离。
2013年4月，被告就拆迁补偿款起诉原告和拆迁单位。该案经审理判决原告应向被告支付彩钢棚补偿款、停产停业损失等费用。原告不服提起上诉，并认为原审未处理被上诉人莎格公司所欠的租金、年租金的违约金及代付的水电费。二审法院认为徐斌在二审期间提出要求被上诉人支付租金、水电费等费用的请求，超出了二审审理范围，双方可另行处理。驳回上诉，维持原判。
另查明，至2010年12月15日前的租金被告已经支付完毕。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》涉及的厂房无房地产权证和建设工程规划许可证，上述合同及补充协议属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但鉴于原告自2011年8月2日起对系争厂房进行停水、停电，被告无法正常使用租赁厂房，故自2011年8月2日起的使用费本院予以调整，酌定为30，000元。被告认为原告与拆迁人已经签订拆迁补偿协议，原告无权再收取使用费，本院认为，原告与拆迁人的补偿协议与原、被告租赁关系非同一法律关系，且双方对于遇动迁的后果亦有约定，故被告的该抗辩意见本院不予认可。现被告的拆迁利益已经确定，被告应当在本案处理结束后及时的将租赁厂房返还原告，逾期返还应按照合同约定应当承担逾期搬离的使用费。对于原告主张的彩钢棚的使用费，本院认为，该部分使用费双方在合同中并无约定，原告要求向被告收取该部分费用无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的违约金的请求，因合同无效，亦不予支持。对于原告主张的延期付款的利息，本院认为，被告延期付款是基于双方对于拆迁利益分配存在纠纷的原因，非被告主观故意，故对于原告该部分请求亦不予支持。对于原告垫付的水电费和电话费，该费用是在被告使用租赁厂房时发生的，应当由被告承担，现原告为被告先行垫付，被告应当予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条和《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告徐斌与被告上海莎格工艺品有限公司于2009年10月16日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海莎格工艺品有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁的上海市奉贤区齐贤镇齐泰路XXX号厂房；
三、被告上海莎格工艺品有限公司于本判决生效后十日支付原告使用费（使用费计算方式：2010年12月16日至2011年8月2日止的使用费为116，068元；2011年8月3日起至本判决生效日止按年使用费30，000元计算；本判决生效后逾期搬离的按年使用费185，000元计算）；
四、被告上海莎格工艺品有限公司于本判决生效后十日支付原告垫付的水费83元、电费779.97元和电话费1，316.10元。
案件受理费人民币12，600元，减半收取计6，300元，由原告负担4，000元，被告负担2，300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一四年十一月十日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。