四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第1782号
原告：杜刚，男，汉族，生于1982年3月22日，住四川省江油市龙凤镇。
委托代理人：李皓，四川超跃律师事务所律师。
被告：凡俊容，女，汉族，生于1964年5月24日，住绵阳市涪城区。
被告：杨彩琼，女，汉族，生于1959年12月5日，住绵阳市涪城区。
被告：胥吉英，女，汉族，生于1964年10月15日，住四川省盐亭县。
三被告的委托代理人：何庆斌，四川川北律师事务所律师。
三被告的委托代理人：何竞东，四川川北律师事务所律师。
第三人：王晓英，女，汉族，生于1976年11月27日，住绵阳市涪城区。
第三人：王诚，女，汉族，生于1972年9月9日，住新疆福海县福海镇。
两位第三人的委托代理人：李业富，四川川达律师事务所律师。
原告杜刚诉被告凡俊容、杨彩琼、胥吉英、第三人王晓英、王诚租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，依法由审判员张莉适用简易程序，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员张莉担任审判长，与人民陪审员王晓红、唐晓红组成合议，于2014年5月5日公开开庭进行审理。原告杜刚及其委托代理人李皓，被告凡俊容、胥吉英及三被告的委托代理人何庆斌，第三人王晓英及第三人的委托代理人李业富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月28日，原告与三被告达成茶楼转让协议，三被告将租赁第三人的位于绵阳市涪城区临园路中段84号佳辉花园x幢x楼x号、x号的某某某某茶楼转让给原告。转让费一共230000元，以上费用包括从2013年7月1日起计算的三年房租费和设备设施装修转让费5万元。原告于2013年6月28日支付定金5000元，于2013年7月3日支付转让费和房屋租金211000元，并给被告凡俊容打了14000元的欠条。原告在办理营业执照时才知道房屋是住宅性质，办理营业执照必须有原告与第三人即房屋所有权人直接签订的租赁合同，并且要得到周围利害关系人的同意。因三被告在转让过程中，没有告知第三人，导致第三人拒不与原告签订房屋租赁合同，不提供相关证件，也不配合原告办理营业执照导致原告无法实现合同目的，原告多次找三被告及第三人协商未果，原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原告和三被告于2013年6月28日达成的关于转让位于绵阳市涪城区临园路中段84号佳辉花园x幢x楼x号、x号的名为浦发茗都的茶楼的协议；2、三被告连带返还原告交付给被告的转让费及租金共计216000元，并给付原告从2013年8月20日起至被告返还全部款项之日止的按银行同期贷款利率计算的利息。
被告凡俊容辩称，三被告系合伙关系，共同承租了第三人的茶楼。三被告在接手茶楼后，对茶楼进行了装修并购买了一些设备，其中有票据的费用支出共计156860.5元。2013年7月3日，原、被告在达成口头转让协议，约定被告将承租的茶馆中的设施、设备、装修等一并转让给原告，原告向被告支付20万元转让费，租金按照被告与第三人王晓英签订的合同履行，由原告直接向第三人交纳，每半年交一次。因被告在2013年6月已经给第三人支付了下半年房租，因此原告向被告支付了2013年下半年的房租30000元，以上金额共计230000元。原告已向被告支付了216000元，并打了14000元的欠条。原告在和被告达成协议之前，多次到茶楼进行考察，很清楚房屋性质。被告在转让茶楼的过程中，通知了第三人王晓英，在第三人见证下转让了该茶楼，并且在被告与第三人的租赁合同中明确约定第三人同意茶楼转让，即使不通知第三人，转让也是有效的。被告已在2013年7月3日给原告交付了蒲发茗都茶楼，原告支付了大部分转让费，协议已经履行。茶楼转让至今原告一直在经营，已经达到了经营目的，被告不同意解除协议，也不同意退还原告支付的茶楼转让费及定金216000元。
被告杨彩琼辩称，被告同意凡俊容代表被告转让茶楼，原、被告签订的协议已履行，不同意解除合同。
被告胥吉英辩称，被告同意凡俊容代表被告转让茶楼，原、被告签订的协议已履行，不同意解除合同。
第三人王晓英、王诚辩称，第三人并不知道原告与三被告签订转让协议，原告与三被告发生争议通知第三人参加诉讼时，第三人才知道茶楼被转让了。原、被告之间关于配合办理证件以及由谁支付租金的约定，与第三人无关，第三人没有配合办理相关证照的义务。因被告没有按时向第三人支付租金，第三人已提起诉讼要求解除与三被告之间的租赁合同。第三人将房屋出租给三被告时，将房屋中的设备、设施转让给了三被告，三被告支付了4万元的转让费。
经审理查明：2013年1月1日，被告凡俊容、胥吉英、杨彩琼（乙方）与第三人王晓英（甲方）签订《茶楼租赁合同》约定：“甲方在三力大厦x楼x号和x楼2x号有一茶楼为某某某某，现将该茶楼转让给乙方。一、乙方租赁期为10年，从2013年1月1日起至2023年1月1日止。房租每半年付一次，分两次付完整年房租（提前一月支付下半年房租）。二、租金第一年人民币60000元，第二年63000元，第三年66150元，第四年租金不调整，第五年租金随行就市。四、转让后茶楼现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方。如乙方提前终止合同，中途退租，甲方不负责退房租款。乙方在租赁期间，甲方同意乙方转让。乙方转让不属于违约。五、乙方在2013年1月1日前一次性向甲方支付转让费，上述费用包括屋内的装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得向乙方再索取任何其他费用。”
2013年6月28日，被告凡俊容与原告杜刚达成口头协议，约定由原告杜刚承租某某某某茶楼，被告凡俊容将茶楼中的设施、设备一并转让给原告。原告杜刚向被告凡俊容支付定金5000元，被告凡俊容向原告出具《收条》载明：“收到杜刚茶楼转让费定金5000元。备注：1、在7月4号前杜刚未付清尾款，5000元定金不退。2、在7月4号凡俊容如转让他人，凡俊容应向杜刚支付违约金5000元连本共计壹万元。”2013年7月3日，原告杜刚向被告凡俊容交纳了211000元，被告凡俊容向原告出具《收条》载明：“收到杜刚现金211000元。”同日，原告向被告凡俊容出具《欠条》载明：“今欠到凡俊容茶楼转让费14000元。”
原告在庭审中陈述：原告与被告凡俊容口头协商茶楼租期10年，第一年租金6万，第二年按5%递增，递增2年，第4年不递增，第5年开始随行就市。原告在签订协议时不知道茶楼是住宅性质办不到营业执照。原告在庭后询问中陈述：凡俊容在接手茶楼后进行了一些投入，其中换购6台机麻总价值为13800元；贴墙纸人工、材料大概5900元，换沙发套2000元，买其余小东西价值不会超过1000元。因原、被告协商转租茶楼时，被告凡俊容缺钱，双方协商前三年不涨房租，按一年6万基础价收，原告一次性把三年的房租18万支付给被告，另外付5万转让费，共付23万元。3年后的房租随行就市，每半年交一次。
被告凡俊容为证明其对茶楼进行了装修，购置了物品，向本庭提交了相关费用票据。其中2012年12月13日的票据显示蒲发茗都购买木地板及地板维修费共计8038元，票据上加盖了绵阳市新象地板的销售专用章；2012年12月12日的票据显示蒲发茗都购机麻椅子24个，共计8160元，购机麻6台276**元，票据上加盖了绵阳城区雀友全自动麻将机专卖店的印章；2012年12月15日的票据显示蒲发茗都购买沙发、藤椅共计24700元，有聚缘家俱的签章；以上票据金额共计67498元。
另查明，位于绵阳市涪城区临园路中段84号佳辉花园x幢x楼x号房屋的所有人是王诚、共有人胥世铭；5楼2号房屋的所有人是王晓英、董政。佳辉花园x幢x楼x号、x号的某某某某茶楼与被告凡俊容、胥吉英、杨彩琼和第三人王晓英签订《茶楼租赁合同》约定租赁的三力大厦x楼x号和x楼x号的某某某某茶楼系同一地点。2013年1月1日，王诚给王晓英出具《委托书》，载明：“今委托王晓英全权负责我位于四川省绵阳市涪城区三力大厦x楼x号的房子租赁事宜，有效期十年。”
2013年3月16日，被告胥吉英、杨彩琼向被告凡俊容出具《授权委托书》载明：“同意凡俊容将某某某某茶楼转租、转让他人。”
还查明，王晓英因被告凡俊容未按时向其支付租金，遂以凡俊容为被告向本院提起诉讼。2014年9月12日，本院作出（2014）涪民初字第2486号民事判决书，判决：一、终止王晓英与凡俊容2013年1月1日签订的《茶楼租赁合同》的履行；二、凡俊容于判决生效后三日内支付王晓英2014年1月1日至2014年6月30日的租金31500元，并承担资金利息。被告凡俊容不服判决，提起上诉。绵阳市中级人民法院审理该案后，认为王晓英与凡俊容签订的《茶楼租赁合同》中虽然约定凡俊容可以转让茶楼，但凡俊容提供的与杜刚的茶楼转让合同中没有由杜刚直接向王晓英支付租金的约定，王晓英也没有认可愿意直接向杜刚收取租金。凡俊容以其与他人的约定来免除自己的合同义务无法律和事实依据，因此判决：驳回上诉，维持原判。
上述事实，有当事人陈述、房屋信息摘要、《茶楼租赁合同》、《授权委托书》、《收条》、《欠条》、票据等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点是：1、原、被告之间的口头转让协议是否应当终止履行；2、原、被告口头协议中对于租金、转让费是如何约定的；3、合同终止履行后，原告向被告收取的相关费用如何退还？
针对第一个争议焦点，本院认为，被告凡俊容、胥吉英、杨彩琼与第三人王晓英签订《茶楼租赁合同》约定第三人将某某某某茶楼租赁给被告，其中的设施、设备及装修转让给被告，同时约定在租赁期间被告可以转让茶楼。从合同约定可以看出，第三人允许的茶楼转让包括茶楼内部设施、设备的转让和房屋的转租。被告凡俊容与原告杜刚达成口头协议约定将被告承租的某某某某茶楼转让给原告并未违反被告与第三人的约定，合法有效。2014年9月12日，本院作出（2014）涪民初字第2486号民事判决书，判决王晓英与凡俊容2013年1月1日签订的《茶楼租赁合同》终止履行。被告无权继续将茶楼转租给原告，同时茶楼内的设施、设备也失去了原告在签订合同时预计对其进行使用的合同目的，因此原告与被告凡俊容之间的口头转让协议应终止履行。
针对第二个争议焦点，本院认为，原、被告在庭审中对口头协议约定租金及转让费总金额230000元以及原告已向被告凡俊容支付216000元，尚欠14000元转让费未支付的事实均无异议，本院予以确认。原、被告双方对租金以及转让费的约定存在争议。原告主张230000元中包括3年的租金180000元以及转让费50000元。被告主张230000元包括200000元的转让费及半年的租金30000元，原告给付租金等内容是按照被告与第三人签订的租赁合同确定。对以上争议，本院认为，原告在庭审中陈述，原告与被告凡俊容约定租金第一年是60000元，第二年递增5%，递增2年，第四年不递增，第五年开始随行就市。原告的陈述与被告和第三人王晓英签订的《茶楼租赁合同》中对于租金的约定一致，与被告的陈述一致。该陈述与原告庭后的陈述租金按60000元每年交纳，共支付3年租金18000元相互矛盾。被告当庭提交了装修、经营茶楼的过程中支付的相关费用票据，其中有票据证明的大笔支出就有67498元。在庭审中，第三人及被告均陈述，被告在承租茶楼时曾向第三人支付了转让费40000元。被告前期投入到茶楼中的费用远高于原告所主张的转让费50000元。原告主张其按照每年60000元的标准向被告交纳了三年租金，该租金标准低于被告与第三人签订的《茶楼租赁合同》中租金的支付标准。如果原、被告双方对租金标准、支付方式等条款的约定均对被告与第三人签订的《茶楼租赁合同》的约定进行了变更，按照常理，双方应当签订新的书面合同之后，原告才可能将216000的租金及转让费支付给被告凡俊容。综合当事人的陈述以及证据分析，本院认为被告关于转让费、租金支付标准的陈述更为可信。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，本院确定原告与被告凡俊容口头约定的茶楼转让费为200000元，租金是按照原合同约定的标准支付。被告凡俊容主张双方约定由原告杜刚直接向第三人交纳租金，但无证据证明，本院不予采信。
针对第三个争议焦点，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告之间的口头协议终止履行后，原告应向被告支付其在合同终止之前即2014年9月12日之前的房租以及对室内设施、设备的使用产生的使用费，原告还应向被告返还某某某某茶楼内的设施、设备。截止2014年9月12日，原告已向被告凡俊容支付2013下半年的房租30000元，还应支付2014年1月1日至2014年9月12日的房租49350元（63000元÷12月×9月＋63000元÷12月÷30日×12日）。综合分析合同解除原因、转让费的金额以及原告使用室内设施、设备的期限，本院酌定原告向被告凡俊容支付设施设备的使用费22000元。原告向被告凡俊容支付了转让费及房租费共计216000元，扣除以上费用，被告凡俊容应向原告杜刚返还114650元。
综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告杜刚与凡俊容、杨彩琼、胥吉英之间的某某某某茶楼协议终止履行；
二、被告凡俊容、杨彩琼、胥吉英连带向原告杜刚返还114650元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告杜刚的其他诉讼请求。
案件受理费4540元，原告杜刚承担2410元，被告凡俊容、杨彩琼、胥吉英承担2130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
人民陪审员 王晓红
人民陪审员 李文涛
二〇一五年四月十七日
书 记 员 邓晶晶