江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第1432号
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行，住所地在江苏省盐城市建军东路148号。
负责人张德清，该行行长。
委托代理人李小林，该行职员。
委托代理人蒋艺，江苏一正律师事务所律师。
被告盐城市吉祥房产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市盐马路38号六楼。
法定代表人金瑛，该公司董事长。
被告陈洪，盐城市吉祥房产开发有限公司员工。
被告徐霞，盐城市吉祥房产开发有限公司员工。
上述三被告共同委托代理人陈爱国，盐城市吉祥房产开发有限公司员工。
原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行（以下简称射阳农商行）与被告盐城市吉祥房产开发有限公司（以下简称吉祥公司）、陈洪、徐霞金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员方玲玲独任审判，于同年9月18日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序并组成合议庭，于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告射阳农商行的委托代理人蒋艺、李小林到庭参加诉讼，被告吉祥公司、陈洪、徐霞的共同委托代理人陈爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告射阳农商行诉称：2012年2月24日，吉祥公司与原告签订一份流动资金借款合同，向原告申请贷款4000万元，期限为120个月，年利率9.87%，借款采用等额本息还款法，按季还款。被告吉祥公司同时与原告签订一份最高额抵押合同，自愿以位于盐城市盐马路＊号、＊号＊、＊、＊、＊、＊、＊六套房产及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告陈洪、徐霞并与原告签订一份最高额保证合同，自愿为吉祥公司上述贷款提供连带责任保证。吉祥公司借款后，未能依约还款，截止2015年8月7日，累计差欠原告借款本金3155.9057万元、利息68.432万元，合计3224.3377万元。请求依法判令：1、吉祥公司立即偿还原告贷款本金3155.9057万元、利息68.432万元，合计3224.3377万元及自2015年8月8日至实际偿清之日止以3155.9057万元为本金按年利率10.8%计算的利息；2、被告吉祥公司偿还原告为本次诉讼支付的保全费5000元、律师代理费15.6623万元，合计16.1623万元；3、原告对吉祥公司所有的位于盐城市盐马路＊号、＊号＊层＊、＊、＊、＊、＊、＊六套房屋拍卖、变卖的价款在抵押担保的债权范围内享有优先受偿权；4、被告陈洪、徐霞对上述第1、2项承担连带清偿责任。
被告吉祥公司辩称：借款是事实，吉祥公司以六处房产为案涉借款提供抵押担保也是事实，但合同中抵押的具体业务没有划勾明确，故抵押无效。原告主张的律师费过高。被告原是用租金偿还贷款，现租金被中级法院查封，致使被告未能依约支付相关款项，现被告已经向中院提出查封异议。如果异议成立，则被告可以用租金立即偿还原告贷款。
被告陈洪、徐霞共同辩称：为吉祥公司贷款提供担保是事实，但保证担保的具体业务没有划勾明确，因此保证无效。被告并没有为律师费提供担保。其他同吉祥公司答辩意见。
经审理查明：2012年2月24日，射阳农商行（贷款人）与吉祥公司（借款人）签订一份流动资金借款合同（编号为射阳农商行流借字2012第02243318001号），该合同约定：借款金额4000万元，借款期限为120个月，自2012年2月24日起至2022年2月23日止；借据或借款支取凭证是本合同不可分割的组成部分，除日期以外，其他记载事项如与本合同不一致的，以本合同为准；本合同项下逐笔贷款按甲方挂牌利率执行，以借据载明的利率标准为准；逾期贷款罚息利率为本合同4.2条预定的贷款利率水平上加收50%；本合同项下贷款还款方式为等额本息，按季还款；借款人应在放款日后2日内提请4000万元；借款人未按本合同的约定履行对贷款人的支付和清偿义务的，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师代理费等）由借款人承担。
同日，吉祥公司（债务人、抵押人）与射阳农商行（贷款人、抵押权人）签订一份最高额抵押合同，该合同约定：为确保吉祥公司与抵押权人签订的编号为射阳农商行流借字（2012）第02243318001号的《流动资金借款合同》（以下称主合同）的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保；抵押人自愿为债务人自2012年2月24日起至2022年2月23日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成债务的最高本金余额提供担保，该最高余额仅指债务本金的最高余额，上述各类业务具体包括人民币贷款、减免保证金开证、出口打包放款、银行／商业承兑汇票贴现、银行承兑汇票承兑、银行保函、其他业务（以划“√”为准）；抵押人同意以盐城市盐马路＊号、＊号＊、＊、＊、＊、＊、＊的商业房地产作为抵押物，抵押物暂作价83830300元；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息等以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于律师费等）。同日，吉祥公司向射阳农商行出具一份董事会（股东）同意抵押担保决议及授权委托书，该决议及授权委托书载明“经我公司董事会研究决定，同意以本公司合法拥有的盐城市盐马路＊号、＊号＊、＊、＊、＊、＊、＊的商业房地产为吉祥公司向你行申请的4000万元贷款提供不可撤销的最高额抵押担保”。上述最高额抵押合同各类具体业务前的方格中均未划“√”。
同日，吉祥公司与陈洪、徐霞、徐琴签订一份最高额保证合同，该合同约定：为确保吉祥公司与债权人签订的编号为射阳农商行流借字（2012）第02243318001号的《流动资金借款合同》（以下称主合同）的切实履行，保证人愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保；保证人自愿为主合同债务人自2012年2月24日起至2022年2月23日止，在债权人处办理约定的各类业务所实形成的主债务最高余额提供最高额连带保证责任担保，主债务的最高余额限定为人民币4000万元，各类具体业务包括人民币贷款、银行承兑汇票承兑、商业承兑汇票贴现、银行保函、其他业务（以划“√”为准）；保证担保的范围包括债务人依据主合同与债务人发生的主合同项下的全部债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利等及实现债权的费用（包括但不限于律师代理费、保全费等）；本合同的保证方式为连带责任保证，若保证人为两个或两个以上的，各保证人之间对债务人的债务承担连带保证责任；保证人保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起两年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物权实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩。上述最高额保证合同各类具体业务前的方格中均未划“√”。
2012年3月6日，射阳农商行与吉祥公司至盐城市房产交易登记中心就抵押的六套房屋办理了抵押权人为射阳农商行的抵押登记手续。同时射阳农商行与吉祥公司至盐城市国土局就抵押的土地使用权办理了抵押权人为射阳农商行的抵押登记手续。同年3月9日，吉祥公司向射阳农商行出具两张借款借据，借款借据均载明：借款人吉祥公司，借款金额2000万元，借款日期2012年3月9日，到期日期2022年2月20日，年利率9.87%，结息方式每3个月21日结息；收款人吉祥公司，存款账号3209＊＊＊2，开户行射阳农商行。随后，射阳农商行将4000万元借款发放至吉祥公司指定账户。借款发放后吉祥公司起初尚能依约支付利息，后未能依约履行还本付息的义务。截止2015年8月7日，被告吉祥公司累计差欠原告贷款本金3155.9057万元、利息68.432万元，合计3224.3377万元。
另查明：原告为本次诉讼支付律师代理费156623元。江苏省物价局、江苏省司法厅《关于调整律师服务收费标准的通知》（苏价费（2013）421号）规定：“涉及财产的简单诉讼案件的律师服务收费标准为≤1万元2500元、1万元≤10万元4-7%、10万元≤50万元3-6%、50万元≤100万元2.5-5%、100万元≤500万元2-4%、500万元≤1000万元1.5-3%、1000万元≤1亿元0.7-2%。”
案件审理过程中，经原告射阳农商行申请，本院对吉祥公司所有的位于盐城市盐马路＊、＊号＊层＊室、＊室、＊室、＊室、＊室、＊室六套房屋及吉祥公司在盐城世纪联华超市有限公司的债权进行查封。
以上事实，有流动资金借款合同、最高额抵押合同、最高额保证合同、借款借据、贷款本息偿还计算查询单、律师费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。经庭审审理，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：（一）关于被告吉祥公司应当偿还的借款本息的数额；（二）原告主张对吉祥公司抵押的房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权能否支持；（三）被告陈洪、徐霞是否应当承担连带清偿责任。
本院认为：（一）原告与被告吉祥公司签订的流动资金借款合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认合同有效。本案中，原告射阳农商行依照约定向被告发放了4000万元贷款，履行了合同约定的义务，现被告吉祥公司未能按合同约定履行还款义务属违约行为，原告依约有权宣布合同全部到期，要求吉祥公司偿还全部贷款本息。双方签订的流动资金借款合同中明确约定因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括但不限于律师代理费等）由借款人承担，故原告主张吉祥公司承担其为本次诉讼支付的律师费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。庭审过程中，被告辩称律师费过高。本院认为，律师费的收取应当执行政府定价或政府指导价，故本案应当参照江苏省物价局、江苏省司法厅《关于调整律师服务收费标准的通知》（苏价费（2013）421号）确定原告支付给委托代理人的律师代理费，而对照上述律师费收费标准，原告主张的律师费156623元并未高于相应的收费标准，故被告的上述辩称意见，本院依法不予采信。
（二）关于被告吉祥公司应当偿还的借款本息的数额。庭审过程中，三被告对原告提交的贷款本息偿还计算查询单三性无异议，故本院依法予以确认，同时确认被告截止2015年8月7日差欠原告贷款本金3155.9057万元、利息68.432万元，合计3224.3377万元。因双方签订的流动资金借款合同和吉祥公司出具的借款借据中明确约定，借款年利率9.87%，逾期贷款罚息利率为借据载明的贷款利率水平上加收50%，故被告吉祥公司应当支付的利息自2015年8月8日至实际偿清之日止以3155.9057万元为本金按照年利率9.87%计算，应当支付的罚息自2015年8月8日至实际偿清之日止以3155.9057万元为本金按照年利率9.87%的0.5倍计算。综上，庭审过程中，原告向被告主张自2015年8月8日至实际清偿之日止以3155.9057万元为本金按年利率10.8%计算的利息，未超出合同约定的标准，故本院依法予以支持。
（三）原告主张对吉祥公司抵押的房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权能否支持。原告与吉祥公司签订的最高额抵押合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，本院依法确认合同合法有效。被告吉祥公司自愿以位于盐城市盐马路＊、＊号＊层＊室、＊室、＊室、＊室、＊室、＊室六套房屋为其上述贷款及实现债权的费用（包括但不限于律师费）提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，故原告有权就吉祥公司未能偿还的贷款本息及为实现债权支付的律师代理费在其提供抵押担保的债权范围内享有优先受偿权。庭审过程中，被告吉祥公司辩称抵押合同中抵押的具体业务没有划勾明确，故抵押无效。本院认为，抵押合同中抵押的具体业务范围虽未划勾明确，但抵押合同中明确约定“为确保吉祥公司与抵押权人签订的编号为射阳农商行流借字（2012）第02243318001号的《流动资金借款合同》（以下称主合同）的切实履行，抵押人愿意为债务人依主合同与抵押权人所形成的债务提供抵押担保”，即抵押合同中已明确约定了债权人抵押担保的债权，故被告以具体业务未划勾明确为由主张抵押无效，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。
（四）被告陈洪、徐霞是否应当承担连带清偿责任。原告与徐林、陈洪、徐霞签订的最高额保证合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，本院依法确认合同合法有效。被告陈洪、徐霞自愿为吉祥公司案涉借款本息及实现债权的费用（包括但不限于律师费）提供连带责任保证，且明确约定放弃物保优先抗辩权，故两被告应当就被告吉祥公司未能偿还的借款本息及原告为实现债权支付的律师费承担连带清偿责任。被告陈洪、徐霞承担保证责任后，有权依法向被告吉祥公司追偿。庭审过程中，被告陈洪、徐霞辩称保证合同中保证的具体业务没有划勾明确，故保证无效。本院认为，保证合同中保证的具体业务范围虽未划勾明确，但保证合同中明确约定“为确保吉祥公司与债权人签订的编号为射阳农商行流借字（2012）第02243318001号的《流动资金借款合同》（以下称主合同）的切实履行，保证人愿意为债务人依主合同与债权人所形成的债务提供保证担保”，即保证合同中已明确约定了债权人保证担保的债权，故两被告以保证具体业务未划勾明确为由主张抵押无效，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告盐城市吉祥房产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐城支行贷款本金3155.9057万元、利息68.432万元、律师代理费15.6623万元，合计3240万元，并承担自2015年8月8日至实际偿清之日止以3155.9057万元为本金按年利率10.8%计算的利息；
二、原告江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐城支行就盐城市吉祥房产开发有限公司所有的盐城市盐马路＊、＊号＊层＊室、＊室、＊室、＊室、＊室、＊室房屋拍卖、变卖的价款在抵押担保的债权范围内享有优先受偿权；
三、被告陈洪、徐霞对上述第一项承担连带清偿责任，被告陈洪、徐霞承担保证责任后，有权依法向被告盐城市吉祥房产开发有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费208800元、保全费5000元，合计213800元，由被告盐城市吉祥房产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定，向该法院预交上诉案件受理费。
审判长 俞建中
审判员 方玲玲
审判员 何海军
二〇一五年十一月二十六日
书记员 江红艳
附法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2.《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
3.《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。