汝南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汝民初字第00822号
原告沈新清，男，1966年3月9日出生，汉族。
委托代理人付春霞，河南安澜律师事务所律师。
被告魏书真，女，1991年9月4日出生，汉族。
委托代理人程保才，驻马店市残疾人法律服务中心法律工作者。
委托代理人李杰，河南驿城律师事务所律师。
第三人赖新生，男，1962年3月24日出生，汉族。
委托代理人季田田，河南大象律师事务所律师。
原告沈新清（反诉被告）与被告魏书真（反诉原告）、第三人赖新生返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年9月18日、2013年11月18日二次公开开庭进行审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。原告申请的证人刘四季，被告申请的证人徐莉、霍冉冉、张桂花，第三人申请的证人王汝生出庭作证。本案现已审理终结。
本诉原告沈新生诉称，被告魏书真原租赁位于汝南县汝宁镇西大街与梁祝大道交叉口赖新生的六间楼房及其它附属设施经营餐馆，仅立口头协议，没有订立书面合同。2012年7月份，赖新生将该楼房转让给原告所有，并办理了房屋产权过户手续。2013年4月30日，被告与赖立新所立口头协议到期，原告多次通知被告迁出原告房屋，恢复原状，将房屋归还原告，但被告以各种理由拒绝搬迁，又不与原告重新订立书面房屋租赁合同，并威胁、诬陷原告。综上，被告占有原告的合法财产拒不返还，系侵权行为，依法应承担民事侵权责任。被告给原告造成的损失依法应予赔偿，并赔礼道歉。请求：1、被告迁出原告房屋，并不得对房屋进行损坏；2、被告赔偿原告房屋租赁费60000元；3、案件受理费由原告负担。
被告魏书真辩称，2013年6月14日，被告接到法院传票和原告沈新清的起诉状，请求被告迁移出正在经营的魏记烩面城，并要求被告赔偿其租赁费，原告所诉均不属实。理由是：1、原、被告之间根本不存在租赁合同关系，被告也不欠原告房屋租赁费，被告与第三人的租赁合同在先，并在继续履行着合同义务，原告即使购买了第三人的房屋，也不影响租赁合同的效力。2、被告不应赔偿原告的租赁费损失6万元，因为被告所租赁的房屋是第三人的，而与第三人的租赁合同尚未解除，即使原告购买了该房屋，也应向第三人主张权利，由第三人向原告履行交付房产义务和赔偿租赁费损失。3、原告提供的房产证与被告租赁房屋的面积及位置不相符，不能认为原告主张的房产系被告经营的魏记烩面城。4、从法律规定的优先购买权上看，被告也不应归还所租房屋和赔偿原告损失，根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁物之前的合理期限内应通知承租人享有同等条件下的优先购买权，第三人在与原告达成该买卖协议前无告知被告该项权利。5、被告对房屋的装修和改缮是在原告没有购买之前，按照与第三人的租赁合同约定而进行的装修，因此，被告不存在损坏房屋结构问题。6、根据《城市房屋租赁管理办法》第11条的规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的约定，即使原告购买了房屋，也应与被告继续履行租赁合同义务。综上，应依法驳回原告沈新清的诉讼请求。
反诉原告魏书真诉称，1、反诉人经营的魏记烩面城的房屋是第三人赖新生的，也只与第三人存在租赁合同关系，且租赁期限并未到期。2、原告在与第三人的房屋买卖前未告知反诉人行使优先购买权，违反了《商品房屋租赁管理办法》第13条的规定，第三人应承担违约赔偿责任。3、原告在无向被告出示任何自己购买该房屋的转让协议和办理房产过户、产权证明的情况下，无故纠缠反诉人，并要求反诉人涨房租和强行让反诉人迁出该房屋，停止经营及用堵墙和污水排放和人力堵门、恐吓、威胁的方式干涉反诉人的正常经营权，给反诉人精神上和财产上造成极大损失，应承担侵权责任。4、反诉人与第三人的租赁合同是长期的，尚未到期，第三人在未告知承租人享有优先购买权和没解除合同的情况下就私自将反诉人所租房屋转让给本诉原告，第三人理应对反诉人经营酒店的一切装修、装饰、设施设备及经营中的利润损失承担责任。5、反诉人虽与第三人未签订书面房屋租赁合同，但从双方口头协议看，合同是最长期限20年，因为反诉人在租赁该房屋时开设的是大酒店，必须投入巨大资金和装修的费用，如果第三人不承诺反诉人长期使用和进行设施装备改造，反诉人就不可能会租赁和装修酒店，从双方履行这么多年的租赁合同事实和每年向第三人交纳租金的情况上看，足以说明该租赁合同是长期的，也是经第三人认可和同意的。现第三人违约转让该房屋，理应对给反诉人造成的一切损失承担赔偿责任。6、反诉人并不拖欠第三人租金，在历年的租赁合同履行中，反诉人都按约交纳了租赁费，而在反诉人不知道第三人擅自转让房屋的情况下，反诉人向第三人交纳下年房租时，多次寻找第三人，第三人对反诉人避而不见，也无派人来收取房租，足以证明第三人不信守承诺，反诉人没有违约行为。7、第三人在未告知反诉人该房屋转让的情况下，让原告和其他根本不知道事情真相的人去反诉人酒店称该房屋卖给了原告，并要求反诉人加倍交纳房租费，且未出示转让协议及相关合法手续，因此，反诉人难以接受他们的随意涨价和要钱行为。根据《侵权责任法》第28条的规定，损害是因第三人造成的，第三人应承担侵权责任的规定，第三人的违约行为侵犯了反诉人的合法权利，应赔偿反诉人装修等增值部分损失。综上，反诉人认为原告与第三人恶意串通损害反诉人的合法权利，剥夺了反诉人的优先购买权。请求：1、反诉被告沈新清赔偿因侵犯反诉原告的合法权利造成的经营等各项损失5万元；2、第三人赔偿因违约给反诉原告造成的经营及装修、装饰、优先购买权等各项经济损失80万元。
反诉被告沈新清辩称，反诉原告所诉不属实。理由是：反诉原告魏书真原租赁位于汝宁镇西大街与梁祝大道交叉口赖新生的楼房及其它附属设施经营魏记烩面城，每年房租14万元，但仅立口头协议，没有订立书面合同。2012年7月份，第三人赖新生已将该楼房转让给沈新清，并办理了房屋产权过户手续。第三人在转让之前，已让人通知反诉人之父魏立启（当初由魏立启承租经营，后来魏家父女擅自改变由魏书真申请办理了工商营业执照）此楼房要对外转让，问租赁经营人是否购买，否则应当搬迁。魏家父女当时表示不购买只租赁，魏书真当时还表示，到明年4月30号租赁到期后，与新房主另行协商租赁事宜，协商不成就不干了。经第三人的委托人刘四季等人多次催促之后，魏书真把其中的两层经营夜市的餐桌、椅搬迁出来，现已将部分楼层交给沈新清使用。2013年5月1日房租到期以后，赖新生再没有接受魏书真的房租，沈新清多次对魏书真声明该楼房已转让并办理了房屋产权过户手续，要求魏书真搬出楼房或者重新协商签订租赁合同，但魏书真以反诉理由均予拒绝。被反诉人认为，反诉人与第三人之间的口头房租协议，每年一订已超过六个月，没有订立书面协议，应当视为不定期租赁，出租方随时有权解除合同，且第三人在转让房屋之前已经通知了承租人是否购买，并没有侵犯承租人的优先购买权。因此，被反诉人不应承担任何民事责任，应依法驳回反诉人的诉讼请求。
第三人赖新生述称，1、反诉原告主体不适格，第三人与魏书真之间不存在任何租赁关系，魏书真不具备提起本次反诉的主体资格。数年前，第三人经人介绍将房屋（魏记烩面城）租赁给魏立启使用，双方口头约定头年租金10万元，以后每年适当递增，魏立启承诺所租赁的房屋仅供自己使用，绝不转让、转租，不改变房屋结构，双方未讲明租赁期限，也未订立书面租赁合同，当时第三人根本不认识魏书真，数年前，魏书真只有16、17岁，第三人不可能将房屋租赁给她使用。因此，除了魏立启，其他人无权提起诉讼。2、第三人与魏立启之间未订立书面租赁合同，也未约定租期，属于典型的不定期租赁，魏书真所缴纳的租金期限已于2013年4月30日届满（反诉人在反诉状中也认可该事实），双方租赁关系于2013年4月30日已经终止。3、魏书真未向法庭提交任何有效凭证证明其装修损失，其损失没有任何事实与法律依据，且魏记烩面城已开业数年，即使当初存在装修费用，根据会计准则之规定，该装修费用也早已摊销完毕。其要求第三人赔偿其损失的诉求纯属胡搅蛮缠。4、第三人于2012年7月将房屋转让给沈新清并办理过户手续，在此之前曾多次告知魏立启夫妇，他们明确表示买不起，并应要求腾出了租赁期间额外占用两层三套夜市门面。第三人完全履行了提前告知义务，是魏立启夫妇主动放弃了优先购买权。5、魏立启未经第三人同意，擅自改动所租赁房屋的主体结构且擅自将其经营的魏记烩面城转让给魏书真的行为背离其承诺，已构成严重违约，魏书真通过伪造成租赁合同的方式骗取工商登记的行为严重损害了第三人的合法利益，第三人保留追究其责任的权利。6、2013年4月30日，魏记烩面城所缴纳的租金期限届满，新的房屋所有权人沈新清多次与其联系协商租赁事宜，但双方未达成一致产生纠纷。魏书真在2013年4月30日租赁期满后无权再使用沈新清的房屋，其霸占房屋不交租金的行为是没有任何道理的，应该立即腾出房屋。综上，应驳回反诉原告对第三人的诉讼请求。
本院经审理查明，第三人赖新生在汝南县汝宁大道与梁祝大道交叉口有一处房产（毛坯房），于2008年租赁给被告的父亲魏立启（家庭经营），魏立启对房屋进行了装修、装饰、改造并添附了部分建筑物，开办了“魏记烩面城”，双方没有签订书面租赁协议，房租交纳日为每年的4月30日，其中2012年的租金为14万元。后被告父母离婚，2012年5月3日，魏立启将“魏记烩面城”的业主更换为被告魏书真。2012年第三人赖新生将所有的房产转让给原告沈新清所有，并于2012年7月23日办理了房产过户手续，原告取得了讼争房屋的所有权。2013年4月份，原告沈新清以“魏记烩面城”的房产属其所有，电话通知被告之母张桂花房租已到期，面谈房租价格事宜，因租金双方争议较大，未达成一致意见，双方及第三人为此成讼。
本案在审理过程中，反诉原告魏书真申请对“魏记烩面城”的房屋装修、装饰及固定资产的价值进行评估。受本院委托，2013年11月1日，驻马店光大资产评估事务所作出（2013）第49号资产评估报告书，结论是：（1）房屋装修评估值为196902元；（2）设施、机器设备评估值为330556元；（3）固定资产房屋建筑物评估值：复合彩钢瓦房42210元、151平方米棚子21140元，合计63350元。反诉原告支付评估费6000元。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告以被告租赁合同到期后未返还房屋，反诉原告以第三人违约、反诉被告侵权为由诉至来院，本案系返还原物、财产损害赔偿纠纷。
一、关于本诉部分
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”原告自2012年7月23日与第三人办理房产过户手续后，便拥有讼争房屋的所有权。第三人在转让房屋前与被告的父亲魏立启签订了租赁合同，后魏立启将魏记烩面城的业主变更为被告魏书真，对家庭共同经营的业主名字变更不影响租赁合同的效力，且第三人对此也未提出异议。因双方无签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”规定，虽然第三人与被告的租赁关系已维持六年，但仍为不定期租赁关系。根据该法第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，无论第三人与被告之间的合同是否到期，原告均享有解除合同的权利。原告在被告本年度应交纳租金期限到来之前，已通知被告协商房租事宜，因租金数额存在分歧，双方无法达成一致意见，视为租赁合同无法继续，现原告请求被告返还占用的房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，本院予以支持。被告以租赁期限未到期为由提出抗辨，没有向本院提供交纳租金的收条或书面租赁合同文本，对其异议理由不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条（侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。）的规定，被告应交纳租金的日期为本年度的5月1日，原告请求年租金参照上年度年租金14万元交纳，符合常理及日常经验规则，原告请求被告支付2013年5月—10月的租金6万元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，其于2012年4月30日向第三人交纳三年的租金42万元，没有提供第三人的收条，且第三人不认可，对其抗辩主张不予采纳。
二、关于反诉部分
本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。2008年，第三人与被告家庭成员之间虽然签订的是口头租赁合同，但第三人对被告家庭共同经营酒店的事实是明知的，对其装修、装饰及改善房屋结构，添附固定设施的行为是经其同意的，双方一直将这种不定期合同延续至今，对反诉原告家庭经营酒店的方式不持异议。在反诉原告房屋租赁期限内，第三人将房屋转让给本诉原告，未征得承租人反诉原告的意见，使反诉原告无法按照双方的约定使用房屋，继续经营酒店，就不能完全享用附合的装饰装修物价值，第三人的行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十条（出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。）及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条（出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。）的规定，第三人不能提供证据证明其在出卖前告知了反诉原告出卖房屋的事实，及在同等条件下，反诉原告享有优先购买的权利，反诉原告于交纳房租之日才被告知本诉原告已取得了房屋的所有权。第三人的行为剥夺了反诉原告的知情权和同等条件下的优先购买权，同时丧失了请求确认双方买卖合同无效的诉权，第三人的行为违反了上述法律和司法解释的规定，构成了违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”的规定，反诉原告请求第三人赔偿其租赁期间装修、装饰物的损失196902元，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。反诉原告在租赁期间内扩建的房屋损失63350元，在审理过程中，反诉原告没有提供合法的建设手续，根据上述司法解释第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……第（二）项（未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。）”的规定，反诉原告及第三人负有同等过错责任，各承担50%的责任，即第三人赔偿反诉原告扩建房屋损失31675元（63350元×50%）。反诉原告请求第三人全额赔偿扩建损失，不符合上述司法解释的规定，本院不予采纳。反诉原告请求第三人赔偿设施、机器设备残值损失330556元，因该物属于可搬迁、仍可利用的财产，不应列入本案赔偿的范围，本院不予支持。第三人虽对财产评估报告持有异议，但不申请重新鉴定，对其异议理由不予采纳。反诉原告请求反诉被告赔偿因侵权造成的经营损失，所提供的证据不足以证明反诉被告的侵权行为成立及造成了反诉原告经营上存在损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对没有证据的主张，本院不予支持。上述第三人应承担的赔偿数额共计为228577元。反诉原告请求超出部分，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
根据上述理由及法律、司法解释的规定，另依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决如下：
一、被告魏书真经营的“魏记烩面城”于判决生效后二十日内从原告沈新清所有的房屋中搬出；
二、被告魏书真于判决生效后五日内赔偿原告沈新清房租金60000元；
三、第三人赖新生于判决生效后五日内赔偿反诉原告魏书真装修、装饰及添附物的损失228577元；
四、驳回反诉原告魏书真的其余诉讼请求。
如果被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期借款利率计息）。
本诉案件受理费1300元，由被告魏书真承担；反诉案件受理费5900元，评估费6000元，合计11900元，由第三人赖新生负担8000元，反诉原告魏书真负担3900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 田红卫
代理审判员 黄 勇
人民陪审员 王国华
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 乔华丽