广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第138号
上诉人（原审原告）：吴东平，男，1959年11月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：张双全，广东博商律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市碧翠房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇。
法定代表人：肖秀明，该公司董事长。
委托代理人：曾杰、朱庚麟，均系该公司员工。
上诉人吴东平与上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司（以下简称碧翠房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法黄民一初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：碧翠房地产公司是位于中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园楼盘的房地产开发企业，2010年12月10日，吴东平与碧翠房地产公司签订一份中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定吴东平购买碧翠房地产公司开发的锦绣东方家园一期1幢406房，该商品房属预售商品房，建筑面积81.79平方米，套内建筑面积68.62平方米，购房总价301745元。该合同第八条交付期限的第一款载明：碧翠房地产公司应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付吴东平使用：1.该商品房经验收合格。2……；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金。该合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同共有六份附件，其中附件六为《合同补充协议》，第五条内容为“该商品房买卖合同第九条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%”。
2011年1月2日，吴东平向碧翠房地产公司交纳了全部购房款301745元。2011年12月23日，所涉商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五家单位验收合格。2012年5月19日，吴东平在锦绣东方家园交楼验收表上签名确认，验收意见记载“暂未发现问题，同意收楼”。
2013年8月29日，吴东平向原审法院起诉称：2010年12月10日，吴东平和碧翠房地产公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：碧翠房地产公司将位于中山市南头镇南头大道东38号锦绣东方家园一期1幢406房以301745元出售给吴东平；碧翠房地产公司应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付吴东平使用。合同第九条约定了碧翠房地产公司如逾期超过180日不能将房屋交付吴东平，自合同第八条规定的最后交付期限至实际交付之日止，碧翠房地产公司按日向吴东平支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，吴东平依约付清了全部房款。后吴东平接通知去收房。碧翠房地产公司在未取得该工程竣工验收备案登记证的情况下，以建设、施工、监理、勘察及设计五家单位出具的《建设工程竣工验收报告》欺骗吴东平，称房屋已验收合格，要求吴东平收楼，吴东平在被欺骗的情况下进行了签收。签收后，经咨询相关人员，发现碧翠房地产公司将不能交付的房屋进行了交付，交付行为应属无效。鉴于该房屋未经验收合格，吴东平无法对该房屋进行装修、使用等，直接导致了吴东平的经济损失。截至2013年7月31日（暂计至该日），在逾期579天后，碧翠房地产公司仍无法取得锦绣东方家园一期1栋验收合格的相关书面文件。鉴于碧翠房地产公司的交付行为已违反了商品房买卖合同的约定，给吴东平造成经济损失，为维护自身合法权益，请求法院判决：1.确认碧翠房地产公司向吴东平交付未经验收合格房屋的行为无效；2.碧翠房地产公司向吴东平支付自2011年12月31日至2013年7月31日（暂计算至2013年7月31日）逾期交房违约金47443元；3.诉讼费由碧翠房地产公司承担。
原审法院认为，吴东平与碧翠房地产公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的义务。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点有两点：第一、涉案商品房是否具备交付使用的条件；第二、逾期交楼违约金如何计算。
关于焦点一，双方在合同第八条中约定交付商品房的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，商品房经验收合格，并符合本合同约定”。双方对于如何才构成该条件的成就问题存在争议，碧翠房地产公司认为涉诉商品房于2011年12月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》即视为交付条件成立。吴东平认为碧翠房地产公司必须取得涉诉商品房的建设工程竣工验收备案登记证、以及通过规划、消防、环评、人防备案才能视为交付条件成立。原审法院认为，首先，广东省建设厅已明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。其次，中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”依该规定，中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构，双方约定的商品房交付条件应指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。而碧翠房地产公司所提交的《工程竣工验收报告》仅有建设、监理、施工、勘察及设计单位的盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续，因此原审法院认定碧翠房地产公司出卖给吴东平的商品房尚不符合合同约定的交付条件。
关于焦点二，由于上述已经认定碧翠房地产公司不符合合同约定交付条件，故碧翠房地产公司存在逾期交楼的行为。碧翠房地产公司辩称逾期交楼的违约金应计算至2012年5月19日，理由是吴东平于2012年5月19日有收楼行为。吴东平则诉请收楼行为无效，理由是收楼行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效：……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”显然该条法律规范的是建设单位，而并非交付行为，碧翠房地产公司的交楼行为并没有违反该条法律；另外，吴东平也未举证证明碧翠房地产公司有欺诈、胁迫等手段或者乘人之危，故认定吴东平的该项诉请，无法律依据，不予支持。
由于已经认定碧翠房地产公司不具备交付条件，故在吴东平2012年5月19日收楼行为前，碧翠房地产公司显然属于逾期交楼，应该向吴东平支付违约金。故本案主要的问题是2012年5月19日收楼行为后碧翠房地产公司是否应该支付违约金。首先，双方签订的商品房买卖合同并未明确约定不具备交付条件但又实际收楼后的违约责任；其次，商品房买卖合同第十一条交接中明确记载出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，故吴东平在收楼时可以要求碧翠房地产公司出示相关证明文件，在碧翠房地产公司未能出示证明文件时其可以拒绝收楼。吴东平在收楼时并没有以碧翠房地产公司尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证等为由拒绝收楼，现吴东平又以碧翠房地产公司交楼时缺乏上述文件视为碧翠房地产公司没有交楼的主张，原审不予采纳，认定碧翠房地产公司已经于2012年5月19日向吴东平交楼。根据商品房买卖合同第九条的约定，逾期交楼不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，故逾期交楼的违约金应从2011年12月31日开始计算至2012年5月19日，共141天，合计为21273元（301745元×万分之五／天×141天）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：碧翠房地产公司中山市碧翠房地产开发有限公司于本判决生效之日起向吴东平支付逾期交房的违约金21273元（从2011年12月31日计算至2012年5月19日）；驳回吴东平的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，减半收取493元，由吴东平负担268元，碧翠房地产公司负担225元。
上诉人吴东平不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定碧翠房地产公司2012年5月19日的交楼行为有效错误。碧翠房地产公司的交付行为是否有效要看涉诉房屋是否满足支付条件。根据相关法律法规的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，即房屋交付有法定强制性规范约束，违反强制性规范的交付行为应认定为无效。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定未经核实或者核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，也即碧翠房地产公司提交的《建设工程竣工验收报告》应视为无效。二、即使交付行为有效，碧翠房地产公司交付未经验收合格的房屋，其逾期交楼的状态也一直持续，违约责任应承担至取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为止。三、吴东平是在不知情的情况下作出的收楼行为，与明知涉案商品房不符合交付条件而收楼具有本质区别，限于自身法律知识，其在签收时已经注明“暂未发现问题”，碧翠房地产公司在商品房未达到交付条件时即向吴东平发出书面收楼通知，原审判决以吴东平未要求碧翠房地产公司出示相关验收证件为由不支持其主张，加大了吴东平的审查义务，是不公平的。因此，吴东平请求二审法院：1.改判碧翠房地产公司向吴东平支付逾期交房违约金47443元（暂计至2013年7月31日）；2.判令由碧翠房地产公司承担本案的全部诉讼费用。
上诉人碧翠房地产公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：涉诉房屋的交房条件为“该商品房经验收合格”，即取得建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建筑工程竣工验收报告》，并未有任何一部法律或行政法规规定房屋的交付标准是必须取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，原审判决涉诉房屋交付条件为取得中山市建设工程竣工验收备案登记证缺乏法律依据。涉诉房屋所在楼宇于2011年11月23日取得由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建设工程竣工验收报告》，涉诉房屋已在约定交付期限（即2011年12月30日前）具备约定交房条件，碧翠房地产公司不存在逾期交楼，不需向吴东平支付逾期交楼违约金。原审判决认定涉诉商品房不具备合同约定的交付条件有误。即使认定碧翠房地产公司存在逾期交楼，根据双方在商品房买卖合同中的约定，碧翠房地产公司因此承担的违约赔偿责任总额不应超过吴东平已付房价款的5%，应以双方约定为准。另外，涉诉房屋已满足居住使用条件，其所在楼栋已有几百户业主收楼入住，吴东平可依法进行出租或做其他处理并获得相关收益，吴东平并未因此遭受损失。因此，碧翠房地产公司请求二审法院判令：1.撤销原审判决，驳回吴东平的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴东平承担。
二审审理中，碧翠房地产公司向本院提交中山市建设工程竣工验收备案登记证。
本院二审经审理查明：原审法院所认定的事实无误，本院予以确认。
本院另查明：锦绣东方家园交楼验收表载明“我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现交付给阁下使用。欢迎阁下对楼内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。”吴东平于2012年5月19日收楼，验收意见为“暂未发现问题，同意收楼。”碧翠房地产公司于2013年10月28日取得中山市住房和城乡建设局出具的锦绣东方家园小区一期地下车库及1幢～15幢工程的建设工程竣工验收备案登记证。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。吴东平与碧翠房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
关于商品房的交付标准的问题，该商品房买卖合同第八条约定涉诉商品房交付使用的条件为“依照国家和地方政府的有关规定，经验收合格，并符合本合同约定”。广东省建设厅已明确解释，商品房经验收合格具体要求是“商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条规定“国务院建设行政主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”即中山市建设局是中山市工程竣工验收的监督管理机构。在双方没有其他特别约定或说明的情形下，应当认定吴东平与碧翠房地产公司约定的商品房交付条件是指商品房已经在中山市建设局依法办理了建设工程竣工验收备案手续。碧翠房地产公司于2013年10月28日取得中山市住宅和城乡建设局出具的建设工程竣工验收备案登记证，吴东平于2012年5月19日同意收楼，原审法院认为碧翠公司在交楼时提交的工程竣工验收报告仅有建设、监理、施工、勘察及设计单位的盖章同意工程竣工验收，并没有在中山市建设局依法办理建设工程竣工验收备案手续，故认定碧翠公司出卖给吴东平的商品房尚不符合合同约定的交付条件，并无不当，本院予以维持。
关于吴东平收楼行为的效力问题，根据上述分析，涉诉商品房直至2013年10月28日才具备合同约定的交付条件，碧翠房地产公司应承担逾期交楼的违约责任，但吴东平于2012年5月19日同意收楼，应视为双方对商品房买卖合同载明的交楼条件重新进行了约定。首先，吴东平对其主张的碧翠房地产公司存在建设工程未经核实或者经核实不符合规划条件未提交证据予以证实，本院不予采信，对吴东平据此认为《建设工程竣工验收报告》无效故碧翠房地产公司的交楼行为亦违反法律强制性规定无效的主张不予支持。其次，商品房买卖合同第十一条明确记载“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，故吴东平在收楼时对相关证明文件有审查义务，但吴东平在收楼时并没有对《建设工程竣工验收报告》提出异议，亦未以碧翠房地产公司尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证为由拒绝收楼。吴东平未尽其自身的审查义务，应承担由此带来的法律风险和法律责任，不能以其法律知识欠缺而豁免。再次，碧翠房地产公司在交楼时将具备由建设、监理、施工、勘察及设计五家单位出具的《建设工程竣工验收报告》的商品房交付吴东平并在交楼验收表上写明“我司已按照政府的批准文件及国家规范建设完成，现交付给阁下使用。欢迎阁下对楼内设施进行验收，并提出宝贵意见，我司将尽快处理。”吴东平在交楼验收表上载明“暂未发现问题，同意收楼！”很明显，吴东平“暂未发现问题”是针对碧翠房地产公司提出的楼内设施是否存在问题的回应，碧翠房地产公司将取得五项验收合格的商品房交付给吴东平，视为对交楼条件发出新的要约，吴东平在知道或者应当知道新的交楼条件的情况下“同意收楼”应视为对上述要约的承诺。吴东平主张收楼是在碧翠房地产公司对其欺诈使其在违背真实意思的情况下作出，该民事行为无效，但未提交证据予以支持，本院不予采信。综上，吴东平收楼行为有效，视为双方对商品房买卖合同载明的交楼条件重新进行了约定，吴东平仅能主张2012年5月19日收楼之前的违约金。
关于违约金如何计算的问题，根据商品房买卖合同第九条的约定，逾期交楼不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。鉴于涉案商品房的确存在逾期交付行为，逾期交付必然会给吴东平带来实际损失，若按合同约定仅需以吴东平已交付房价款的5%为限承担逾期交楼的违约责任明显过低，应对违约金酌情进行调整，对于碧翠房地产公司提出的即使其逾期交楼，其承担的违约责任的赔偿总金额不应超过吴东平已付房价款的5%的主张，本院不予支持。原审法院认定碧翠房地产公司应从2011年12月31日开始至2012年5月19日止按日向吴东平支付已交付房价款万分之五的违约金，合计为21273元（301745元×万分之五／天×141天）并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人吴东平与上诉人碧翠房地产公司的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费986元，上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司负担544元（上诉人中山市碧翠房地产开发有限公司已预交986元），上诉人吴东平负担442元（上诉人吴东平已预交454元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 赖晓筠
代理审判员 朱 滔
二〇一四年三月二十日
书 记 员 谭长琴