广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终425号
上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：关宝伟，该公司总经理。
委托代理人：李阳，该公司员工。
委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎嘉欣，住广州市越秀区。
委托代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。
上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人黎嘉欣商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月3日，黎嘉欣与富基公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，订明黎嘉欣向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地段富基广场（自编B1、B2栋）第自编B1幢18层1809号房，房价总额3136516元；富某公司同意黎嘉欣按按揭贷款方式付款；如果黎嘉欣未能按照本合同第八条约定的期限将首期房款支付至预售款监控账号，富某公司有权要求黎嘉欣每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；富某公司应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付黎嘉欣使用；（第十四条）延期交房的违约责任：富某公司如未能按本合同规定的期限交房，每逾期交付房屋一日的，富某公司向某乙嘉欣支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；如果遇有以下特殊原因，富某公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：富某公司取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上（含25毫米）或者八级（含八级强风）以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；富某公司的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期及地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期；除政府行为、不能预见或地铁公司施工等原因外，上述其它原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，富某公司向某乙嘉欣支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；合同附件七《本合同补充协议》：四、《合同》第八、第十条关于付款方式及逾期付款的违约责任的补充约定：黎嘉欣须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因黎嘉欣未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，黎嘉欣应在《合同》签订之日起3日内书面告知富某公司，并在15日内一次性向某甲公司付清全部房款，否则视为黎嘉欣逾期付款，黎嘉欣应每日按累计应付款万分之五的标准向某甲公司支付违约金；如黎嘉欣未按银行指定的时间与银行签署抵押贷款合同的，视为黎嘉欣故意拖延付款，黎嘉欣应每日按贷款额的万分之五的标准向某甲公司承担违约责任，直至银行将全部贷款额划入富某公司开设的监控账户时止；六、关于《合同》第十二条交房条件的另行约定：双方同意该商品房的交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；等。上述合同签订后，黎嘉欣依合同约定付清了全部购房款给富某公司。
黎嘉欣曾因富某公司延期交房而向原审法院提起诉讼，认为合同约定富某公司延期交楼违约金计算标准与黎嘉欣逾期付款违约金计算标准的约定不对等，亦远远不足以弥补因富某公司违约给黎嘉欣造成的损失，请求法院将延期交楼违约金计算标准增加到房价款万分之二／日。故起诉要求判令：1、富某公司按合同约定向某乙嘉欣交付房屋；2、富某公司向某乙嘉欣支付延期交房违约金（从2014年7月1日起计至商品房交付使用之日止，每日按总房款的万分之二的标准计算）；3、诉讼费由富某公司承担。原审法院对该案作出（2014）穗海法民三初字第1442号民事判决书，主要内容：一、富某公司在该判决生效之日起10日内向某乙嘉欣支付迟延交房违约金（从2014年8月12日起计至该判决生效之日止，每日按3136516元的万分之二的标准计算）；二、驳回黎嘉欣的其余诉讼请求。广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第1772号民事判决书维持上述一审判决。该判决书已于2015年7月22日生效。
因富某公司至今仍未交付涉案房屋给黎嘉欣，黎嘉欣遂于2015年9月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、富某公司向某乙嘉欣支付延期交房违约金（从2015年7月23日起计算至房屋符合交付条件并实际交付使用之日止，按房屋总价3136516元的每日万分之二的标准计算；首次违约金计算截止到判决生效之日，在判决生效之日10日内支付，以后每三个月期满之日支付一次）；2、诉讼费由富某公司承担。
原审诉讼中，富某公司表示：涉案房屋所在楼宇尚未取得建设工程规划验收合格证和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但已通水、通电、通邮、通煤气、通电梯，电是永久用电，水是临时用水，但富某公司已与供水部门签订永久用水合同，市政永久用水已经接到涉案楼宇，现正在办理永久用水接通至各房屋中的手续，应该很快可以办妥。黎嘉欣则表示：不清楚富某公司现在是否正在办理永久用水手续，但确认富某公司陈述的其他情况。
关于涉案房屋的交付条件及迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。黎嘉欣认为：涉案房屋应符合合同约定的交付条件，并且取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故明确本案迟延交房违约金截止计算至富某公司取得该《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止。富某公司则认为：根据补充协议约定，涉案房屋经建设工程规划验收合格以及供水、供电、供煤气、通邮即符合交付条件，故迟延交房违约金应截止计算至富某公司取得涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证之日止。
经原审法院释明后，黎嘉欣坚持其关于迟延交房违约金的截止计算日期。
原审法院认为：黎嘉欣与富某公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均有约束力。
根据合同约定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给黎嘉欣使用；交房条件为：（一）该商品房经建设工程规划验收合格；（二）供水、供电、供煤气及通邮；每逾期交付房屋一日的，富某公司向某乙嘉欣支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。在黎嘉欣前次起诉富某公司之后，富某公司至今未取得合同约定的符合交房条件的文件，且未向某乙嘉欣交房的行为已构成违约，仍应继续承担违约责任。现黎嘉欣要求富某公司从前次判决生效之次日起每日按黎嘉欣已付房价款的万分之二的标准继续支付迟延交房违约金，富某公司表示同意，故原审法院对黎嘉欣该请求予以支持。关于迟延交房违约金应截止计算至何时的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”、第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是涉案房屋交付的必备条件。故为避免讼累，黎嘉欣要求迟延交房违约金截止计算至富某公司取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，合法有理，原审法院予以支持，但黎嘉欣因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以黎嘉欣已付房价款为限。黎嘉欣在本案中主张的付款时间合理，原审法院予以采纳。富某公司认为违约金应计至取得涉案房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证之日止的意见，依据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2015年11月20日作出如下判决：富某公司向某乙嘉欣支付迟延交房违约金（从2015年7月23日起计至富某公司取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止，每日按黎嘉欣已付房价款3136516元的万分之二的标准计算；黎嘉欣因购买涉案房屋而主张的所有迟延交房违约金总额以黎嘉欣已付房价款为限；其中至本判决生效之日止的违约金在本判决生效之日起10日内支付，之后的违约金在每三个月期满之日支付一次）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费253元，由富某公司负担。上述受理费已经由黎嘉欣预交，黎嘉欣同意由富某公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给黎嘉欣。
判后，上诉人富某公司不服，上诉至本院称：一、原审对迟延交房违约金计算的截止计算时间认定错误。1、不管是《建设工程质量管理条例》还是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，均不是对民事法律关系进行规范的民事法律，其属于行政法规的范畴，调整的是行政法律关系而非民事法律关系，因此，原审法院不能用上述规定作为确定本案计算迟延交房违约金的截止时间。2、原审判决引用的《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的有关规定，属于其他规范性文件，均不是法律和行政法规。上述规定的主要目的是赋予行政主管机关对建设工程质量管理监督的权力，均不是对开发商向购房人交房条件的规范，而是政府对开发商设定的行政性质的义务；且备案与验收是不同性质的法律行为，所以交房条件并不以取得竣工备案表为标志。3、涉案合同及补充协议中，并没有约定将取得或提交《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为涉案房屋交付的条件。4、商品房交付的法定条件并不包括取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述规定，开发商向购房者交付商品房的法定强制条件是房屋必须“经验收合格”，而取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并非法律规定的交付房屋的强制条件。涉案房屋所在楼宇的建筑工程已经竣工，且于2014年9月18日取得了验收合格证。5、被上诉人的诉讼请求是要求违约金计至实际交付之日，并不是要求取得备案表之日。原审法院在2015年11月16日约见双方当事人，在问话过程中，被上诉人提出涉案房屋的交付条件，除应符合合同约定的条件外还应取得竣工备案表，这属于新的诉讼请求，超出了合同约定，且扩大了我司责任。原审法院没有依法就此向我司作出有效释明，也没有就新的诉讼请求给我司足够的答辩期限，问话后不久就作出了原审判决，程序不合法。而取得备案表的时间与实际交付的时间是不同的。备案表是行政机关收件登记的表格。从取得验收合格证到出具备案表，涉及到政府部门原因，我司也无法控制时间。6、原审判决的交付条件与我国实务操作相悖，广东省高级人民法院及北京市高级人民法院在相关会议纪要中均明确，只要房屋通过了验收，并具备居住条件，就符合交付条件。因此以涉案合同约定的交房条件作为判断是否符合交楼标准并无不当。我司认为只要办理了竣工验收即可，不需要备案表。综上，取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》既不是双方当事人约定的交房条件，也不是法律规定的交房条件，应当以双方签订的购房合同所约定的交房条件为准。原审判决已经确认涉案合同及补充协议合法有效，涉案房屋的交付条件应当以双方签订的合同及补充协议为准，关于违约金截止时间的计算也应当如此。二、原审判决支持了被上诉人有关将来给付的诉讼请求是错误的。被上诉人要求违约金“计算至房屋实际交付之日止”的请求属于预先请求，即将来的给付之诉，没有事实依据和法律依据。根据债的原则，权利人只能对已经到期或者条件已成就的权利提出诉讼主张，否则，法院应当不予支持。基于上述原则，虽然被上诉人在第一次诉讼时的诉讼请求也是要求迟交楼违约金计至商品房交付使用之日止，但原审法院对该案支付违约金的截止时间判决为“至本判决生效之日止”。前后两案属于同一法院管辖，且针对的是同一房屋买卖关系，本案判决应与前案保持一致。原审判决延期交房违约金的截止时间为至我司取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日止是错误的。三、对于违约金的标准，若按照原审确定的标准计算，最终结果有可能高于房价款，且由于现在尚不能确定何时才能完全达到合同约定的交付条件，我司请求法院应以法庭辩论终结或参照同案判决的判决生效之日，先行确认该段期间的违约金。且我司认为违约金不能超过楼价的20%。故我司上诉请求：1、撤销原审判决，改判我司向被上诉人支付迟延交房违约金（从2015年7月23日起计至我司取得建筑工程规划验收合格证并通知被上诉人收房之日止，每日按已付房价款3136516元的万分之二的标准计算）；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。二审中，富某公司明确其上诉请求为要求改判原审判决确定的迟交楼违约金的截止时间以及违约金的标准：其中截止时间计算至涉案房屋符合合同约定的交房标准即富某公司取得建筑工程规划验收合格证并通知被上诉人收房之日止，违约金应按照合同约定的标准即每日按已付房价款的万分之零点五计算。
被上诉人黎嘉欣答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持。具体理由如下：一、原审判决确定涉案房屋的交付条件为取得竣工验收备案表，适用法律正确。1、根据广州市房管局商品房买卖合同格式文本，房屋的交付条件之一是房屋取得备案表。富某公司在签订本案合同时擅自降低了房屋交付标准，减免其义务，排除购房人权利的行为不仅不诚信，而且有违合同法关于格式条款的有关规定。2、竣工验收备案表是房屋交付的法定条件。根据《建筑法》等相关规定，建筑工程需要竣工验收合格方可交付使用。《建设工程质量管理条例》将竣工验收合格的终结程序明确为建筑工程取得备案表。竣工验收备案表的验收内容包括工程质量、规划、消防、环保、电梯等。其中的每一项验收，都关系到业主的人身安全和财产安全。只有取得备案表，才表明建筑工程是合格、可以安全使用的。3、规划局是规划验收的职能部门，它并不对建筑的工程质量、消防、水、电、燃气等负责，所以通过规划验收，并不代表房屋建筑合格、安全，并且符合使用条件。二、富某公司违约事实清楚，违约金标准明确，原审判决违约金截止到房屋符合合同约定和法定交付条件为止是正确的，且避免了当事人的诉累，提高了司法效率。1、富某公司认为违约金应支付至符合合同约定交楼条件并通知收楼之日止，对此，我方是认可的。但双方对于交楼标准存在争议，我方认为交楼条件应符合涉案合同第15条约定或取得竣工验收备案表。2、生效判决已确定违约金的标准为每日万分之二，富某公司在本案原审开庭时亦明确表示同意该计算标准。而富某公司关于违约金上限的上诉主张并没有法律依据。三、我方在原审起诉状中明确要求涉案房屋应按照涉案合同第15条约定的交付条件交付，其中1、2、3、5项条件均属于备案表的内容，故以取得备案表作为房屋交付条件实质上低于涉案合同约定的交付条件，我方认为原审判决以取得备案表作为交付条件，并不属于变更诉讼请求。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，富某公司确认涉案楼盘目前尚未取得《建设工程规划验收合格证》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，也未通过消防验收，且涉案房屋目前仍是临时用水。双方当事人均表示对原审判决确定的迟延交楼违约金的起算时间无异议。
二审中，上诉人富某公司为证明涉案房屋所在楼宇已经通水、通电、通邮、通煤气，符合使用条件，向本院提交了如下证据：1、富某公司于2014年5月16日与广州市邮政投递局签订的《委托制作维护信报箱协议书》，证明通邮时间是2014年5月16日；2、落款日期为2015年12月31日、盖有广州市自来水公司水质部公章的《管道工程消毒冲洗合格证明》，写明用水地址为广州市海珠区龙田昌盛里地段“此管段已于2016年1月15日按照施工图纸施工完毕，准予办理竣工手续”的《安装市政管道工程完工证明书》，以及签订日期为2014年7月25日的《广州市建设工程施工合同》，证明通水时间是2016年1月15日；3、《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》及《点火通知》表格，证明通气时间是2015年8月3日；4、《客户受电工程竣工检验意见书》证明通电时间是2014年9月16日。5、落款日期为2004年6月14日的编号为海人防建（2004）02号《防空地下室建设意见书》、2005年12月15日的编号为穗人防复（2005）21号《关于富某广场人防地下室建设规划调整的复函》、2006年9月12日的编号为穗环管影（2006）313号《关于富某广场B1、B2号楼建设项目环境影响报告书审批意见的函》，拟证明涉案楼盘已经得到广州市环境保护局的环保许可并同意建设。被上诉人认为上述证据中除供水证据外，其余均不属于新证据，不予质证；对于证据5的真实性无异议，但与本案无关，且不能证明涉案房屋所在项目已通过环保验收。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。双方当事人对于原审判决确定的迟延交房违约金的起算时间均无异议，本院予以确认。对富某公司的上诉，评析如下：
根据合同约定及前案生效判决认定，富某公司应当在2014年6月30日前将符合“经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮”条件的商品房交付给被上诉人使用。富某公司只要未具备其中任何一项条件导致延期交楼，即构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。根据现查明事实，富某公司目前尚未取得涉案房屋所在楼盘的建设工程规划验收合格证，且未向被上诉人交房，故原审法院认为富某公司构成违约，应承担逾期交楼的违约责任并无不妥。富某公司二审提交的证据，大部分均不是二审新证据，且不影响本案处理，故本院均不予采纳。
关于迟延交房违约金的标准，由于前案生效判决已经将违约金标准调整为每日按房价款的万分之二计算，富某公司在一审中亦对此予以认可，原审法院据此作判并无不当。虽然富某公司在二审期间对违约金标准提出异议，但其并未举证证明，亦不能推翻原审认定，故其对此的上诉，理据不足，本院不予采纳。
关于迟延交房违约金的截止时间。一方面，原审法院判决违约金计至竣工验收备案表之日，并无合同依据；另一方面，由于富某公司何时具备交楼条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼时间，基于公平原则，本院认为违约金应暂计至本案判决生效之日止为妥。此后，如富某公司仍有违约行为，被上诉人可以另循法律途径解决，本案不作处理。
综上所述，审查原审查明事实基本清楚，适用法律正确，唯部分处理不妥，本院依法予以纠正。鉴于本案纠纷系富某公司违约所致，故相关诉讼费用应由富某公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1777号民事判决；
二、广州市富基房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向黎嘉欣支付从2015年7月23日起至本判决生效之日止的迟延交房违约金（每日按已付房价款3136516元的万分之二的标准计算，违约金的总额不得超过本金）；
三、驳回黎嘉欣的其他诉讼请求。
一审案件受理费253元，二审案件受理费506元，均由广州市富基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 刘 纯
郑高妍