宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）银民终字第986号
上诉人（原审原告）金鑫，男，1988年11月21日出生。
委托代理人景亚楠，宁夏颢振德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路3号。
法定代表人白武新，该公司董事长。
委托代理人高婷，宁夏辅德律师事务所律师。
委托代理人黄立辉，宁夏辅德律师事务所律师。
上诉人金鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第1009号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月13日公开开庭审理了本案。上诉人金鑫的委托代理人景亚楠，被上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）的委托代理人高婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告金鑫、被告亘元公司于2011年3月21日就购买银川市贺兰县望都郡府E6-2号别墅，签订了《商品房买卖合同》，双方约定了别墅的建筑面积为330.73平方米，价款为1321386元，同时还约定了交房日期，即2011年11月30日前，交房条件，即取得《银川市新建住宅交付使用证》、《工程竣工验收备案表》，以及逾期交房应承担按交付房价款日万分之二的违约金，原告金鑫于2011年3月18日前分两次向被告交清了合同约定的房价款。
原审法院另查明，被告亘元公司于2012年4月24日取得工程竣工验收备案表，于2012年5月21日取得新建住宅交付使用证，并于2012年在新消息报中刊登了交房相关事项。
原审法院认为，原、被告双方就购买银川市贺兰县望都郡府E6-2号别墅的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、属有效合同，原、被告双方应按合同的约定全面履行，现原告已全部付清房价款，被告应当按合同约定的日期交付房屋，由于被告未按合同约定的日期交付房屋，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金合理部分的诉求予以支持。按原、被告合同约定的交房条件，即同时取得《银川市新建住宅交付使用证》和《工程竣工验收备案表》被告方可交付房屋，但被告取得《银川市新建住宅交付使用证》的时间为2012年5月21日，因此，法院认为被告能够交付房屋的时间为2012年5月21日，虽然被告于2012年4月29日在报刊中刊登了交房公告，但此时，被告只取得了《工程竣工验收备案表》，并未取得《银川市新建住宅交付使用证》，按合同约定，被告未具备交房条件，对被告辩称的理由不予采信。故被告应支付原告逾期交房违约金45456元（1321386元×172天×万分之二）。原告以被告的房屋存在严重质量问题，计算被告的交房日期为2013年7月9日，以此日期来计算违约金，法院认为，被告的房屋虽有质量缺陷，但经被告维修后，已达到入住条件。因此，对原告诉请2012年5月21日以后的违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，判决：被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告金鑫迟延交房违约金45456元，于判决生效之日起十五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3403元，减半收取，由原告金鑫负担1203元，被告宁夏亘元房地产开发有限责任公司负担499元。
宣判后，金鑫不服上诉称，一、一审法院认定事实不清。《商品房买卖合同》明确约定商品房交付顺序与条件，一审法院判决被上诉人取得交付使用条件之时，即为房屋交付之时，显然违背双方合同约定。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条、第十二条明确约定房屋交接顺序：即被上诉人取得《银川市新建住宅交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》时，达到房屋交付使用条件。被上诉人达到商品房交付使用条件后，应当电话或短信通知上诉人办理交付手续，双方进行验收交接时，被上诉人还需签署《房屋交接单》并向上诉人出示《住宅质量保证书》和《往宅使用说明书》，以上文件出示不全，上诉人有权拒绝接受。被上诉人在未达到房屋交付使用条件时，发公告要求上诉人对房屋进行交接，不符合合同约定，上诉人有权拒绝对房及进行交接。被上诉人提交的证据已证实，其取得《建设工程竣工验收备案表》的时间为2012年4月24日，《新建住宅交付使用证》时间为2012年5月21日，即其取得房屋交付使用条件之日为2012年5月21日。至当日，被上诉人方可通知上诉人对房屋进行交接。被上诉人在房屋未达到交付使用条件时，发公告要求上诉人对房屋进行交接，其行为显然违反合同中关于商品房交付的约定。二、涉诉房屋存在严重质量问题为客观事实，一审法院未予认定属认定事实不清。上诉人提交的照片已客观反映2012年7月30日涉诉房屋存在门头、外墙多处严重开裂；散水垮塌；飘窗漏雨；车库地面塌陷；构造柱裂缝；地下室漏雨等一系列严重的房屋质量问题后，一审法院认定上述质量问题为质量瑕瘫，显属认定事实错误。三、涉诉房屋至今未完工，上诉人有权拒绝房屋交接。按《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示，入户门前需有一楼梯至车库房顶，被上诉人至今未按双方合同约定建造该楼梯，上诉人有权以交付房屋不符合合同约定为由拒绝房屋交接。综上，请求依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人迟延交房违约金155130.72元。
被上诉人亘元公司辩称，一、被上诉人交付的房屋符合交付条件，通知领房的时间与方式并无不当。本案双方签订的商品房买卖合同约定了房屋交付条件，即同时取得竣工备案表和交付使用证就可向购房人交付房屋。被上诉人于2012年4月24日取得了建设工程竣工验收备案表，并于5月21日取得了交付使用证，按照合同约定，5月21日就可以开始交房了。至于通知的时间和方式被上诉人也末违反合同约定。报纸公告时间虽然是4月29日，但通知内容是自4月30日以后可以开始交接房屋。通知方式上首先提前通过邮寄挂号信和报纸公告这些书面方式通知5月份开始交接房屋，在所交房屋分别取得交付使用证后又再次电话通知了购房者。也正是因为涉案房屋本身存在逾期交付的情况，所以被上诉人才采取了多种通知方式通知购房者领房，这完全符合情理，并无不当。二、房屋质量存在的细微瑕疵不能成为上诉人拒绝交接房屋的理由。根据相关法律规定，只有在交付的房屋主体结构存在质量问题，购房者才能拒收房屋并要求解除合同。上诉人认为房屋存在质量问题，但是又没有提供相关检测部门出具的存在主体结构质量问题的检测报告予以证实。上诉人以质最瑕疵为由拒收房屋，不能成为被上诉人需要承担逾期交房违约责任的理由。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正，请求依法驳回上诉人的上诉人请求，维持原判。
二审期间，上诉人金鑫提供证据光盘一张（内附视频影像三段），欲证明涉诉房屋为望都郡府E6-2号别墅，该房屋入户门至车库房顶无楼梯，涉诉房屋建造不符合《商品房买卖合同》附件一的约定。
被上诉人亘元公司质证认为该份证据不属于新证据，对证据的真实性、合法性有异议，视频资料没有经过公证，不能证明上诉人所要证明的问题。
经审查，上诉人金鑫提交的证据系录音录像资料，不能与其他证据相互佐证，且被上诉人对证据的真实性、合法性不认可，本院不予采信。
经审理查明，被上诉人亘元公司于2012年4月29日通过邮寄送达的的方式通知上诉人交房。同日，被上诉人在银川市新消息报上刊登了交房公告。
二审查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，被上诉人亘元公司虽于2012年5月21日取得《银川市新建住宅交付使用证》之前，在2012年4月29日通过邮寄送达、报纸公告的方式通知上诉人金鑫受领涉案房屋，该通知行为在2012年5月21日前对上诉人金鑫不产生法律效力。但在亘元公司取得涉案房屋的交付使用证后，被上诉人的通知行为即对上诉人产生法律约束力。上诉人以涉案房屋存在严重质量问题拒绝接收房屋，要求被上诉人承担合同约定的自交房日期即2011年11月30日起至起诉之日2013年7月9日期间的逾期交房违约金的部分诉讼请求不成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3403元，由上诉人金鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧琴
代理审判员 王建玲
代理审判员 邢雪梅
二〇一四年三月七日
书 记 员 陈丽霞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。