天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终750号
上诉人（原审原告）:康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号118-9（集中办公区）。
法定代表人:王瑜钢，董事长。
委托诉讼代理人：王瑜萍，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：胡秋明，北京市丰友律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：天津运河城投资有限公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。
法定代表人：刘宝庆，董事长。
委托诉讼代理人：杨斌，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：陶欣蔚，天津天元律师事务所律师。
上诉人康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司（以下简称康仕坦公司）因与上诉人天津运河城投资有限公司（以下简称运河城公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2016）津0114民初4276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人康仕坦公司上诉请求：撤销一审判决第三项，加判运河城公司赔偿康仕坦公司差旅费损失160872.9元、劳务费损失370000元（总计530872.9元），一、二审诉讼费由运河城公司承担。事实和理由：一审法院未将差旅费、劳务费纳入损失范围明显错误。差旅费系康仕坦公司股东王瑜钢、程鏊、刘江梅为幼儿园筹备、开办、试运营以及博氏教育科技（上海）有限公司人员为帮助办园而产生，劳务费系康仕坦公司股东王瑜钢、程鏊、刘江梅为幼儿园筹备、开办、试运营产生，均应当予以支持。
针对康仕坦公司的上诉，运河城公司辩称，不同意康仕坦公司的上诉请求，康仕坦公司主张的差旅费真实性无法确认，即便存在也系康仕坦公司经营幼儿园期间的正常营业支出，不是本案直接损失；康仕坦公司主张的股东劳务费真实性亦无法核实，向股东支付劳务费也不符合通常的劳动法律关系，不属于正常支出，且不是本案直接损失。
上诉人运河城公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判驳回康仕坦公司请求返还100000元保证金及赔偿损失的诉讼请求，一、二审诉讼费用由康仕坦公司承担。事实及理由：涉案房屋不能办理产权证致使无法实现合同目的并非运河城公司过错导致，而是由于政府部门发布了新的政策，属于不可抗力，不应当由运河城公司承担违约责任；关于保证金问题，康仕坦公司并未将租赁房产返还运河城公司，如返还租赁物后发生损失运河城公司权利如何行使，故不同意退还保证金；对于康仕坦公司主张的相关损失的证据及金额均存在异议，不予认可。
针对运河城公司的上诉，康仕坦公司辩称，2012年政府已有相关政策明确公建产权人不是建设方，2014年双方签订租赁合同时，运河城公司即知道幼儿园系其开发建设小区的配套公建，在合同约定中也体现出运河城公司并非产权人，但运河城公司保证有权出租涉案房屋并承诺能够将产权证提供给康仕坦公司申办幼儿园。现运河城公司没有如约提供产权证，违反了合同约定，并非由于政策变化导致，不构成不可抗力；经一审法院现场勘验，租赁标的物没有任何损害，康仕坦公司也没有再使用，租赁合同解除后保证金应当返还，即使存在损害，运河城公司也可以另行提起损害赔偿诉讼。
原告康仕坦公司向一审法院起诉请求：1.判令康仕坦公司、运河城公司签订的《松江运河城幼儿园园舍租赁合同》于2015年3月26日解除；2.判令运河城公司退还康仕坦公司保证金100000元；3.判令运河城公司支付康仕坦公司违约金450000元；4.判令运河城公司赔偿康仕坦公司因其履约不能造成的实际经济损失，扣除违约金之外的损失金额为1594082.38元；5.请求运河城公司赔偿康仕坦公司预期利益损失，以康仕坦公司开办幼儿园的投入总额2041118.38元为基数，按银行同期贷款利率4倍计算，自2014年5月10日起至2016年5月11日止的预期利益损失913056.57元及自2016年5月12日起至运河城公司实际给付之日止预期利益损失（庭审中，康仕坦公司变更第5项诉请为按2041118.38元为基数，依银行同期贷款4倍计算预期利益损失543056.57元，自2014年5月10日起至2016年5月11日止，此日之后的不再主张）；6.请求运河城公司给付康仕坦公司三名股东的劳务费370000元。
一审法院认定事实：康仕坦公司、运河城公司于2014年2月10日签订《松江运河城幼儿园园舍租赁合同》，约定运河城公司将坐落于天津市武清区松江运河城的幼儿园园舍出租给康仕坦公司用于开办幼儿园，租期为16年，租金约定为房屋交付日起的12个月（即2014年3月1日至2015年2月28日）为装修免租期，从第二年开始交付租金，每年累加，康仕坦公司应于2014年3月1日前交付运河城公司租赁保证金100000元；关于违约责任约定为如运河城公司未能提供房产证证件造成幼儿园无法办证，康仕坦公司有权解除合同，运河城公司应赔偿康仕坦公司违约金，免租期内违约时，违约金按照450000元计算，还约定出现上述违约情形时，运河城公司赔偿康仕坦公司的经营损失，包括康仕坦公司发生的装修费用、招聘的管理人员、教师的工资、保险费用。合同签订后，康仕坦公司向运河城公司交付了100000元租赁保证金，接收了园舍并按照幼儿园经营需求进行装饰装修，包括厨卫管路改造、用具购置、窗帘、地板、弱电及零星装修工程等项，且康仕坦公司为经营需要还购买了大型幼教玩具滑梯等安装于室外院中，另包括桌椅板凳、教学用具、空调、电脑等等，后康仕坦公司招聘教师从2014年9月份开始招生进行试运营，共计招聘教师23名和18名孩子。但运河城公司出租给康仕坦公司的幼儿园舍因规划中系非经营性配套公建，按天津市城乡建设委员会、规划局等政府建设职能部门联合出台的规定，涉案出租房产应由政府职能部门接管，运河城公司无法向康仕坦公司提供房屋产权证，造成康仕坦公司不能办理经营幼儿园所需的经营许可证照，康仕坦公司幼儿园无法正式开办运营，故双方于2015年4月9日签署《会议纪要》，协商达成一致，租赁合同自该日起不再执行，但未就合同履行中产生的费用问题达成一致意见。
一审法院认为，康仕坦公司、运河城公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，但依政府职能部门出台的规章制度和建设前的规划性文件，租赁物性质为非经营性配套公建，运河城公司不能将幼儿园舍产权登记于自己名下，参照适用《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条的规定，双方签订的租赁合同有效，但运河城公司不能依约向康仕坦公司提供租赁物产权证，应向康仕坦公司承担违约责任。针对康仕坦公司第一项诉请，因双方对合同解除已通过2015年4月9日签署《会议纪要》的形式达成一致意见，予以确认，解除日期认可运河城公司的主张自2015年4月9日起算，康仕坦公司主张的2015年3月26日合同解除缺乏证据支持，不予采信。针对康仕坦公司第二项诉请，合同约定的100000元保证金系保证承租人妥善使用租赁物为目的，约定在租赁期满租赁物设施完整的情况下，运河城公司应退还康仕坦公司该款项，现双方协商解除了租赁合同，在庭审中和一审法院现场勘察过程中，运河城公司均未提出租赁物有被康仕坦公司损毁的情况，故该款项应在合同解除后一并退还康仕坦公司，同时康仕坦公司亦应将租赁物完好地退还运河城公司。
针对康仕坦公司第三项和第四项诉请，关于康仕坦公司主张的违约金450000元及扣减违约金数额后的损失1594082.38元，经一审法院当庭询问，康仕坦公司表示上述两项诉请金额合计即其主张的实际损失数额，一审法院认为450000元系合同约定的违约金数额，当约定数额低于实际损失时，合同一方可以请求人民法院以实际损失为限予以调整，康仕坦公司以上两项诉请实则是对实际损失的主张。现因运河城公司不能依约提供房产证造成幼儿园无法办理相关经营许可证致使合同目的不能实现而解除，康仕坦公司为经营幼儿园的相关投入不能产生后续的收益，故运河城公司应当承担违约责任，赔偿康仕坦公司实际损失。对于康仕坦公司损失范围，具体确认如下：一、装饰装修及所购经营用品损失，依康仕坦公司证据4所列项目及现场勘察结果，厨卫装修、厨房设备采购、弱电工程、网线购买、地板安装、室内零星的装修安装及大型玩具和其他玩具等11项费用运河城公司认可，以上费用合计825658元，系运河城公司为经营幼儿园的实际投入，有相关项目的合同及付款凭证及现场实物予以证实，认可纳入损失范畴，至于运河城公司主张的折旧问题，考虑康仕坦公司仅试营业约半年时间，装修装饰物不存在明显价值贬损，运河城公司亦未提出明确的折旧数额，且运河城公司违约，在合同履行过程中有过错，故酌定不予考虑折旧问题，确定以上损失数额为825658元。对于存于现场已经形成附合的装潢，包括嵌入地面的大型玩具等，拆除后会令价值贬损较大，且租赁物本身规划性质即为教育性配套公建，今后亦将作为教育性公建使用，继续利用价值较大，故以上物品均归于运河城公司，由运河城公司照价赔偿康仕坦公司损失。同理，康仕坦公司证据7所列网购的幼儿园用品，亦应继续利用折归运河城公司为宜，经一审法院组织双方现场核对，运河城公司认可现场存有以上用品并对购买金额112900.24元无异议，故由运河城公司按照以上价格对康仕坦公司予以赔偿。关于康仕坦公司证据4所列第9项幼儿桌椅退赔违约金损失33000元和第10项时代佳英课程教具退赔违约金5060元，系因运河城公司违约使幼儿园无法继续经营导致的退赔损失，康仕坦公司退货本身对运河城公司来讲还产生了一定的止损效果，且康仕坦公司有与相关案外人的交易合同、退赔协议及款项往来票据加以证实，且运河城公司认可以上两项的合同金额，故一审法院确认以上金额的真实性并认可作为实际损失数额由运河城公司赔偿康仕坦公司；关于证据4中的第12项保洁费用、第14项职工租房费用和第15项广告宣传费用，运河城公司不予认可，一审法院认为上述费用在经营过程中是否必须及金额大小无确切依据和标准，故对此三项费用不予支持，至此第一部分损失赔偿金额合计976618.24元。二、教职员工及保安工资损失，系双方合同7-4条约定的，若运河城公司不能提供房产证给康仕坦公司造成经营损失的赔偿范围，对此予以支持，数额上康仕坦公司证据6列有其与各被聘教师及保安人员的聘用合同、工资标准、各名教师相关的教育或艺术资格证书、工资表和支付工资金额的银行凭证加以证实，形成完整的证据链条，确实有据，故对康仕坦公司主张的228580.93元工资损失予以认可。三、品牌服务管理费用损失450000元，该项费用系康仕坦公司为经营幼儿园与案外人博氏教育科技（上海）有限公司签订《支持服务管理协议》，通过向该公司支付咨询费及品牌商标使用费而获得对方商标使用权、教学资料、软件的指导提供等产生的费用，康仕坦公司是本着幼儿园的长期经营而投入的该项费用，但因运河城公司违约行为导致无法继续使用，此项损失有康仕坦公司与案外人签订的合同、解约协议及康仕坦公司向对方的付款凭证为证，且康仕坦公司与对方及时解约也控制了损失的扩大，故对该项损失亦予支持。以上三部分损失金额合计1655199.17元。关于康仕坦公司主张的其他损失项目，贷款利息系个人贷款行为，另外也不能证实该款是投资幼儿园所用，故一审法院认为运河城公司抗辩意见成立，对康仕坦公司此项主张不予支持；康仕坦公司股东等人的差旅费、电话费、幼儿园水电支出、运营过程中的蔬菜水果采购、饮用水、汽车加油等项，一是部分费用不能确认与幼儿园的经营有直接关联，二是以上消费类支出已经消耗完毕，康仕坦公司同时得到了相应的服务和利益，同时康仕坦公司也有5万余元的经营收入，两相折抵，故对上述主张不予支持。
针对康仕坦公司第五项诉请，因其幼儿园经营的预期利益没有确切依据，况且商业投资可能获益亦可能亏损，其主张按投入数额为基数，以银行贷款利率4倍计算没有任何参考依据，故一审法院不予支持。针对康仕坦公司第六项诉请股东劳务费，从其证据形成时间看系诉讼中形成，且作为康仕坦公司股东，形成的劳务费数额、账户打款均可由股东操控，没有客观性，且股东作为公司投资者，其收益应为投资收益，即使股东亲身参与管理付出劳动，但同时也会节省下聘请管理人员的费用，故对康仕坦公司股东劳务费的请求不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条的规定，判决如下：一、原告康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司与被告天津运河城投资有限公司签订的租赁合同自2015年4月9日解除；二、被告天津运河城投资有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告保证金100000元，赔偿原告康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司各项经济损失1655199.17元，以上款项合计1755199.17元；三、驳回原告康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31258元,由原告负担11561元，被告负担19697元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，运河城公司应提供房产证等相关证件以便康仕坦公司办园，运河城公司未能提供房产证证件造成幼儿园无法开办的经营损失由运河城公司承担，包括康仕坦公司发生的装修费用、招聘的管理人员、教师的工资、保险费用，如因地震、火灾等不可抗力导致房屋及设施损坏的，双方可协商解除本合同，双方不构成违约。现运河城公司无法依约提供租赁物房产证造成康仕坦公司幼儿园无法开办，运河城公司应当依约承担相应责任。运河城公司不同意承担责任的理由，依据不足，本院不予支持。一审法院根据双方合同约定以及双方提供的证据材料，依法确定的运河城公司应当赔偿康仕坦公司的损失项目及数额并无不当，本院予以确认。关于康仕坦公司主张运河城公司支付差旅费和劳务费一节，根据本案实际情况结合双方合同的相关约定，康仕坦公司未提供充足证据证实其所主张股东差旅费属于幼儿园无法开办的经营损失，同时康仕坦公司亦得到了博氏教育科技（上海）有限公司服务与利益，康仕坦公司亦取得了一定的经营收入；而股东劳务费发生时间系在本案诉讼过程中，对于该笔费用的形成及数额股东均可操控，该笔费用欠缺客观性。综上，康仕坦公司之相应上诉主张，本院不予支持。关于保证金问题，现双方已协商解除租赁合同，本案审理期间，运河城公司未提起诉讼主张租赁物之损失，一审法院认定该保证金予以返还并无不当。关于运河城公司提出返还租赁物后如发生损失权利如何行使问题，其可根据实际情况，另行解决。综上所述，康仕坦公司与运河城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29706元，由上诉人康仕坦教育信息咨询（天津）有限公司负担9109元、由上诉人天津运河城投资有限公司负担20597元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 邵 丹
代理审判员 豆 艳
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……