云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云25民终1642号上诉人（原审被告）：红河春天房地产开发有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇白腊园村以南。法定代表人:裴文俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：飞扬，男，生于1989年8月29日，该公司职工。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王莉华，女，生于1970年1月15日，汉族，居民，住弥勒市。上诉人红河春天房地产开发有限公司因与被上诉人王莉华合同纠纷一案，不服弥勒市人民法院(2016)云2504民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红河春天房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销弥勒市人民法院（2016）云2504民初1572号民事判决书第一、二项判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：“退房协议”已经约定对被上诉人进行利息补偿，除此之外，被上诉人并未证明其实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”“退房协议”中关于年利率8.46%的约定实际上已经包含了对被上诉�实际损失的补偿，并未另行约定实际损失的违约金和违约金补偿方式。“商品房司法解释”第十七条的规定，把逾期交房的实际损失特定化为逾期交房而可能产生的租金损失，并非资金占用的损失。在“退房协议”未约定逾期违约金的情况下，一审判决以利息损失的30%作为逾期违约金实属不当。请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。王莉华辩称，1、上诉人认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第十七条规定没有事实和法律依据。双方在2011年7月30日签订了《商品房购销合同》，但由于上诉人未能按期交付房屋，故双方根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定“当事人协商一致，可以解除合同”，于2014年9月9日签订了《解除商品房购销合同协议》，一致同意解除《商品房购销合同》，终止了双方在《商品房购销合同》中的权利和义务，并在《解除商品房购销合同协议》中对双方在原合同终止后应承担的权利和义务进行了明确具体的约定。现是因上诉人不按照约定履行《解除商品房购销合同协议》中关于退款、损失赔偿额、违约金的条款，故不应再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关的规定，而应适用《中华人民共和国合同法》中第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故上诉人应该按照合同中双方约定的损失赔偿额的计算方法来赔偿答辩人的损失。2、上诉人的上诉是为了拖延退还购房款并赔偿损失以及支付逾期违约金。双方在2014年9月9日签订了《解除商品房购销合同协议》时就已经明确约定了上诉人应于2014年11月30日前退还购房款，并赔偿损失和支付违约金，但上诉人未能按期履行，且对答辩人的多次催告置之不理，答辩人只能诉诸于人民法院。请求二审人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。王莉华向一审法院起诉请求：1.请求判令红河春天房地产开发有限公司履行双方于2014年9月9日签订的《解除〈商品房购销合同〉协议》；2.判令红河春天房地产开发有限公司退还王莉华购房款2638264元；3.判令红河春天房地产开发有限公司向王莉华支付自2011年7月31日至2016年5月30日的购房款利息共计4315144.61元（2638264元×8.46%×4×4年＋2638264元×8.46%×4÷12月/年×10个月）；4.判令红河春天房地产开发有限公司向王莉华支付自2016年5月31日起至全额退还购房款本金之日止的利息（按年利率8.46%的4倍计算）；5.判令红河春天房地产开发有�公司向王莉华支付经济补偿金100000元；6.案件受理费由红河春天房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实:2011年7月30日，王莉华作为乙方与作为甲方的红河春天房地产开发有限公司签订合同编号为红河春天一期2011第（026）号《商品房购销合同》、《〈商品房购销合同〉补充协议》，约定王莉华向红河春天房地产开发有限公司购买由其开发的位于弥勒市弥阳镇白蜡园小组以南的红河春天一期“春天湖园”第29幢房屋，该商品房套内建筑面积为387.98平方米，每平方米6800元，总购房款为2638264元；王莉华于2011年7月30日前支付全部购房款2638264元；红河春天房地产开发有限公司应于2011年11月8日前将符合合同约定的该商品房交付给王莉华。王莉华向红河春天房地产开发有限公司如数交纳购房款。同日，红河春天房地产开发有限公司出具发票一张交王莉华，载明收�王莉华的红河春天“春天湖园”29号房款2638264元。红河春天房地产开发有限公司未按约定如期交房，经双方协商，王莉华、红河春天房地产开发有限公司于2014年9月9日签订《解除〈商品房购销合同〉协议》，约定双方同意解除《商品房购销合同》及其补充协议；由红河春天房地产开发有限公司全额退还王莉华购房款，并按年利率8.46%计算王莉华自付款次日起至红河春天房地产开发有限公司实际还款之日止的利息；由红河春天房地产开发有限公司一次性向王莉华支付经济补偿金100000元；还清购房款及其利息、经济补偿金的时限为2014年11月30日前，如逾期退还则红河春天房地产开发有限公司应按王莉华支付红河春天房地产开发有限公司购房款次日起银行贷款年利率8.46%的4倍计算至实际还清购房款之日止的利息支付王莉华。约定期限届满后，红河春天房地产开发有限公司至今未履行协议，为此王莉华提起诉讼，主张《解除〈商品房购销合同〉协议》中约定红河春天房地产开发有限公司支付王莉华的经济补偿金100000元为2014年9月9日以前购房款的违约金。一审法院认为，因王莉华、红河春天房地产开发有限公司双方已同意《解除〈商品房购销合同〉协议》及《〈商品房购销合同〉补充协议》，本案因《解除〈商品房购销合同〉协议》的履行问题而引发争议，故本案案由为合同纠纷而非商品房购销合同纠纷。王莉华、红河春天房地产开发有限公司自愿签订的《解除〈商品房购销合同〉协议》，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。依法成立的合同对当事人具有约束力。王莉华主张由红河春天房地产开发有限公司退还购房款人民币2638264元的诉讼请求，依法予以支持。王莉华主张由红河春天房地产开发有限公司支�购房款自2011年7月30日起至2016年5月30日止按照年利率8.46%的4倍计算的利息4315144.61元，红河春天房地产开发有限公司抗辩称逾期利息约定过高，逾期利息与违约金不能超过实际损失的30%。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，由于王莉华的实际损失应为支付购房款的利息损失，而双方约定的逾期利息包含损失（购房款的8.46%计算的利息）和逾期违约金（购房款的8.46%的3倍计算的利息），其中逾期违约金的约定超过损失的30%，依法将逾期违约金调整为损失的30%，符合双方的约定且不违反法律的强制性规定，故支持按年利率8.46%计算王莉华支付购房款次日起至2016年5月30日止的利息损失1078786.15元（2638264元×8.46%/年÷12月/年×58月），逾期违约金为利息损失的30%即323635.85元（1078786.15元×30%），红河春天房地产开发有限公司应支付王莉华利息损失、逾期违约金共计人民币1402422元（1078786.15元+323635.85元）。王莉华主张按年利率8.46%的4倍计算自2016年5月31日至全额退还购房款本金之日止的利息的诉讼请求，因�《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相重复，故支持王莉华自2016年5月31日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息损失（按年利率8.46%计算）及按利息损失的30%计算的逾期违约金。王莉华主张《解除〈商品房购销合同〉协议》中约定红河春天房地产开发有限公司一次性支付王莉华的经济补偿金100000元的诉讼请求，王莉华认为这笔经济补偿金为2014年9月9日之前红河春天房地产开发有限公司违约的违约金，因已支持了王莉华支付购房款次日起至2014年9月9日止的逾期违约金，红河春天房地产开发有限公司抗辩逾期利息与违约金属于重复主张的理由成立，故对王莉华的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：（一）红河春天房地产开发有限公司于判决生效后三日内退还王莉华购房款2638264元，支付王莉华自付款之日起至2016年5月30日止的利息损失及逾期违约金1402422元，共计人民币4040686元。（二）由红河春天房地产开发有限公司支付王莉华购房款自2016年5月31日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息损失（按年利率8.46%计算）、逾期违约金（按利息损失的30%计算）。（三）驳回王莉华的其他诉讼请求。一审案件受理费27858元，由王莉华负担13152元，由红河春天房地产开发有限公司负担17435元。二审诉讼中，双方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，对双方当事人无异议的事实部份，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院认为，（一）2011年7月30日，王莉华与红河春天房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》、《〈商品房购销合同〉补充协议》，并支付了全额购房款后，红河春天房地产开发有限公司应按约于2011年11月8日前将房屋交付给王莉华使用，但因红河春天房地产开发有限公司不能如期交房，双方又于2014年9月9日达成《解除〈商品房购销合同〉协议》，同日，王莉华按该协议约定，将《商品房购销合同》、《〈商品房购销合同〉补充协议》及发票等材料原件一并退还了红河春天房地产开发有限公司，而红河春天房地产开发有限公司仍未按该协议约定于2014年11月30日前还清王莉华的购房本金及其利息、经济补偿金。因此，红河春天房地产开发有限公司应承担不能按约履行对王莉华造成的相应损失，王莉华要求由红河春天房地产开发有限公司全额退还其购房款的主张符合双方约定，且不违反法律规定，应予支持。一审判决认为本案系因该协议的履行发生争议，认为该案系合同纠纷，而非商品房购销合同纠纷的观点成立。上诉人要求适用商品房买卖合同纠纷相关法律规定的主张不予支持。（二）双方在《解除〈商品房购销合同〉协议》中约定：乙方已支付甲方购房款全额退款，购房款利息按银行年利率8.46%计算，计算时间自付款次日起至甲方实际还款之日止。一审法院支持按年利率8.46%计算，自王莉华支付购房款次日起至2016年5月30日止的利息损失共计1078786.15元，符合双方协议约定，应以支持。（三）双方在《解除〈商品房购销合同〉协议》中约定：甲方还清乙方上述购房款本金及其利息、经济补偿金的时限为2014年11月30日前。如逾期退还上述款项，甲方应按乙方自实际支付甲方购房款次日起银行贷款年利率8.46%的4�计算至实际还清购房款之日止的利息支付乙方。王莉华依据此约定主张的逾期违约金已超出法律规定“过分高于造成损失的30%”的部份，一审法院以利息损失1078786.15元的30%计算逾期违约金符合法律规定，本院予以支持。上诉人认为该协议中未约定违约金，一审判决以利息损失的30%作为逾期违约金不当的理由不能成立。（四）双方于2014年9月9日签订的《解除〈商品房购销合同〉协议》，其中约定由甲方一次性向乙方支付经济补偿金人民币10万元，是对签订该协议之前的逾期违约金的约定，一审法院已将自王莉华支付购房款次日起至2014年9月9日前的逾期违约金，以利息损失1078786.15元的30%计算，由红河春天房地产开发有限公司予以赔偿，一审法院对该100000元不予重复计算为逾期违约金的意见，本院予以采纳。综上所述，一审判决认定�实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35888元，由红河春天房地产开发有限公司负担。（已交纳）本判决为终审判决。审判长  王玉顺审判员  何 江审判员  鲍 微二〇一七年一月十一日书记员  李春桃