广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第360号
上诉人（原审被告）：周启奎，男，汉族，户籍所在地：四川省达县，现住珠海市金湾区，身份证号码：×××2559。
委托代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市富新达物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区。
法定代表人：廖晓丹，总经理。
委托代理人：陈峰，男，汉族，××年××月××日出生，住。
委托代理人：陈细妹，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市金湾区。
上诉人周启奎因与被上诉人珠海市富新达物业管理有限公司（以下简称富新达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，周启奎于2006左右开始租住在富新达公司管理的美达花园B座，期间租住的房屋没有变动，未签订房屋租赁合同，期间居住房屋的费用未变化，为人民币280元/月，交给富新达公司的委托代理人陈细妹，交至2012年3月，此后未交过占有使用费。2014年10月起周启奎一直占有使用美达花园B座604房。
涉案房产登记在珠海经济特区珠达工贸实业公司金海岸房产部名下。根据珠海市中级人民法院珠中法执（1995）第158号、158-2号民事裁定书，涉案房产的所有权变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司变更名称登记为中国长城信托投资公司。2000年11月30日，根据中国人民银行（2000）364号《关于撤销中国长城信托投资公司的决定文件，中国长城信托投资公司撤销，由中国农业银行牵头成立清算组，负责组织原中国长城信托投资公司的清算工作，清算期间，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司的法定代表人职权。
2014年10月20日，中国长城信托投资公司清算组作为甲方与富新达公司作为乙方签署《房产委托管理协议》，协议约定，甲方委托乙方管理包括涉案房产在内的美达花园48套住宅及商铺、商业用房各一处。在委托管理期限内乙方有权以乙方的名义对外出租上述房产并收取租赁收益，乙方不得无偿出租上述房产，乙方在管理上述房产期间，发生的与上述房产相关的各项费用由乙方承担或由乙方负责向承租人收取，甲方不承担。
富新达公司一审诉讼请求为：一、周启奎立即交还占用的金湾区金海岸美都新村美达花园B座X04房给富新达公司；二、周启奎向富新达公司支付房屋占有使用费（按市价300元/月计算）从2013年1月至2014年12月的占有使用费共计7200元；三、周启奎承担案件受理费。
原审法院认为：一、关于涉案房产的权属。根据珠海市中级人民法院珠中法执（1995）第158号、158-2号民事裁定书，涉案房产的所有权变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司变更名称登记为中国长城信托投资公司。2000年11月30日，根据中国人民银行银发（2000）364号《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》，中国长城信托投资公司撤销，由中国农业银行牵头成立清算组，负责组织原中国长城信托投资公司的清算工作，清算期间，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司的法定代表人职权。因此，中国长城信托投资公司对涉案房产拥有所有权，中国长城信托投资公司清算组行使公司管理权，其与富新达公司珠海市富新达物业管理有限公司于2014年10月20日签订的《房产委托管理协议》有效。
二、富新达公司是否有权管理涉案房产、收取租金。根据富新达公司与中国长城信托投资公司清算组于2014年10月20日签订的《房产委托管理协议》约定，富新达公司有权从该协议生效之日起对涉案房产进行管理，收取租金。周启奎至今仍居住于涉案房产中，双方未签订《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五的规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。周启奎将房屋租金交至2012年3月，富新达公司请求周启奎支付2013年1月至2014年12月的租金，但富新达公司取得中国长城信托投资公司清算组委托管理、收取租金的权利始于2014年10月20日，富新达公司请求周启奎支付该日期以前的租金无法律和事实依据，原审法院不予支持。
三、关于收取租金的标准。富新达公司请求按每月300元计算，符合市场标准，原审法院予以认可。周启奎需向富新达公司支付自2014年10月20日至2014年12月31日的租金716元。另，由于双方未签订书面的房屋租赁合同，应视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条的规定，不定期租赁合同可以随时解除，周启奎应当返还租赁物。因此，富新达公司请求周启奎交还其占有的金湾区金海岸美都新村美达花园B座X04房，原审法院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，原审判决：一、周启奎于判决生效之日起十日内交还珠海市金湾区金海岸美都新村美达花园B座X04房给富新达公司；二、周启奎向富新达公司支付2014年10月20日至2014年12月31日的租金716元；三、驳回富新达公司其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费减半收取75元，由周启奎负担。
周启奎不服原判，上诉称，原审法院认定事实错误，适用法律不当。第一，富新达公司不是本案适格原告。原审法院对中国长城信托投资公司清算组是否真实存在及富新达公司是否取得涉案房产管理权两个事实未查明，认定富新达公司有房屋管理权是事实认定错误。富新达公司未取得涉案房产的管理权，该房产所有权人是中国农业银行信托投资公司，只有该公司才有权主张他人是否有侵占行为，收租金或委托第三人收租权也只有该公司享有。即使中国农业银行信托投资公司已经变更为中国长城信托投资公司，该公司已经被吊销且在2000年11月28日被中国人民银行撤销，所以涉案房产的租金应由中国长城信托投资公司的债权人或其委托人收取。即使中国长城信托投资公司成立了清算组，但该清算组早已解散，从富新达公司提供的撤销决定可看出，清算组于2000年11月28日成立，委托管理房产的协议签订时间为2014年10月20日，清算组是临时组织，不可能存在14年时间。原审法院未查明清算组是否真实存在，是事实认定错误。第二，原审遗漏当事人，程序有错。中国长城信托投资公司是房屋所有权人，即使清算组真实存在，原审也应将清算组追加为第三人才能查明本案事实。第三，涉案房产是国有资产，不能让国有资产收益流失。中国长城信托投资公司清算组应及时维护、修缮房屋，保证房屋不受毁坏，富新达公司收租金和维护义务是捆绑在一起的，富新达公司没有将空置房出租自己占为己有收益的权利。富新达公司在管理小区、收取空置房租金十多年间，从未对小区设施及48套房屋进行维护修缮，小区公用设施落后，偷盗现象猖獗，下水道断裂，污水横流，房屋墙壁脱落，门窗损坏，住户生活在恶劣环境中，多次要求修缮设施，但富新达公司以修缮设施是开发商的事予以推脱，因此无权收租。第四，周启奎没有侵权，也未欠租。2012年6月6日，富新达公司退出小区管理，并告知小区租户可以免费租住，从此后，富新达公司从未主张过租金，也无证据证实已经通知交租。第五，因涉案房产的特殊情况，即使要交租，也要交给小区业委会保管，作为维修基金，不能给富新达公司，这才是中国农业银行信托投资公司的房屋能得到妥善保管的保证。请求二审法院：一、撤销原判第一、二项，驳回富新达公司诉讼请求；二、诉讼费由富新达公司负担。
富新达公司二审答辩称，第一，富新达公司接受涉案房屋产权人清算组委托，对48套房屋以用商铺、商业用房有完全出租收益权。富新达公司收租金是合法正当的。第二，周启奎上诉无理，不应支持。第三，富新达公司是合法诉讼主体。根据中国人民银行的文件，清算组行使公司管理权，清算组组长行使公司法定代表人职权。富新达公司合法接受中国长城信托公司清算组委托，对涉案房屋进行管理，有权以富新达公司名义收租。第四，业委会无权收租金。清算组从未委托小区业委会管理或出租房屋，因此，业委会无权对房屋主张任何要求。第五，周启奎拒交房屋使用费的行为已经构成非法侵占，应当返还房屋并支付房屋使用费。请二审法院维持原判。
双方二审中未提供新的证据。
本院经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，本院依上诉人的申请，向珠海市房地产登记中心金湾分中心发函调查涉案房屋权属登记情况，以及本院（1995）珠法执字第158号之二民事裁定及协助执行通知送达后，涉案房产未过户的原因。珠海市房地产登记中心金湾分中心复函称，涉案房屋登记在珠海经济特区珠达工贸实业公司金海岸房产部名下，有查封登记，查封登记为将房产裁定过户归中国农业银行信托投资公司名下，根据《珠海市房地产登记条例》第十条，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定或者调解取得房地产权利的登记，当事人可以单独申请，该分中心暂未受理珠中法执（1995）第158－2号民事裁定书涉及的房地产协助执行登记的申请。
本院认为，本案是租赁合同纠纷，租赁物所有权人享有将房屋出租获得收益的权利。根据本院珠中法执（1995）第158－2号民事裁定书的认定，涉案房产所有权人变更为中国农业银行信托投资公司。1997年1月3日，中国农业银行信托投资公司更名为中国长城信托投资公司，2000年11月30日，该公司被撤销，依照中国人民银行《关于撤销中国长城信托投资公司的决定》，由中国农业银行成立了清算组，对该公司行使管理权。经本院二审查明，涉案房产之所以未办理过户至中国长城信托投资公司名下，是因为该公司未按规定申请过户。因此，原审判决认定中国长城信托投资公司对涉案房产享有所有权，该公司清算组与富新达公司签订的《房产委托管理协议》有效，认定事实清楚，适用法律正确。富新达公司有权根据《房产委托管理协议》约定，对涉案房产进行管理、收取租金。上诉人主张富新达公司不是原案适格主体，没有法律依据，本院不予采信。中国长城信托投资公司清算组系委托富新达公司收取租金，并未与上诉人直接签订租赁合同，上诉人主张原审法院应追加中国长城信托投资公司清算组为第三人，没有事实和法律依据。上诉人还主张中国长城信托投资公司清算组及《房产委托管理协议》真实性存疑，但未提供证据证明，本院对此不予采信。至于上诉人主张的为防止“国有资产流失”将租金交给业主委员会，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。
原审法院根据上诉人租用房产的事实，按符合市场租金标准的300元/月判令周启奎支付租金，适用法律正确。因双方未签书面租赁合同，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条的规定，认定房屋租赁合同解除，承租人应返还租赁物，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币150元，由上诉人周启奎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月二日
书 记 员 陈妙斯