上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第805号
上诉人（原审第三人）梅海剑。
委托代理人邓伟力，浙江博翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任曹根。
委托代理人袁俊杰，上海申浙律师事务所律师。
原审被告骆勤俭。
原审被告陈丽珍。
原审被告刘展。
原审第三人程月琴。
上诉人梅海剑因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅海剑的委托代理人邓伟力、被上诉人任曹根及其委托代理人�俊杰、原审被告陈丽珍、原审第三人程月琴到庭参加诉讼，原审被告骆勤俭、原审被告刘展经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系任曹根所有。2009年1月17日，任曹根与骆勤俭签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：任曹根将系争房屋出售给骆勤俭，建筑面积为91.2平方米，转让价人民币（以下币种均为人民币）107万元，付款方式为骆勤俭于2008年10月15日支付任曹根房款27万元、2009年2月5日前银行放款当日支付任曹根房款69.5万元、2009年2月15日前交易当日支付任曹根房款10.5万元；2009年2月15日前腾出系争房屋等条款。为此，骆勤俭向兴业银行股份有限公司普陀支行（以下简称“兴业银行”）贷款69.5万元，并以系争房屋作为抵押担保。上述贷款于2009年1月21日上午10�52分发放至户名为任曹根、账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡，并于同日下午2点25分至50分之间通过14次转账方式被支取，共计69.5万元。同年2月2日，系争房屋产权过户登记为骆勤俭所有。
2010年6月23日，侯利俊代骆勤俭与陈丽珍签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：由陈丽珍购买系争房屋产权，转让价115万元；双方应于2010年6月24日之前办理过户手续等条款。合同中对于房屋验收交接、风险责任转移、房款的支付、违约责任、争议的解决方式等事项均未作出约定。在落款本人签章处记载：侯利俊代骆勤俭。陈丽珍未实地查看系争房屋。该次交易中产生契税17，250元、个人所得税11，500元、一般营业税4，000元、维护管理费等440元。同日，侯利俊出具本票向兴业银行支付675，581.52元，提前归还了系争房屋剩余的贷款（其中贷款本金663，818.35元、利息11，763.17元）。2010年7月7日，系争房屋过户登记为陈丽珍所有。
2010年11月19日，陈丽珍与刘展签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定：由刘展购买系争房屋，转让价125万元；双方应于2010年12月31日之前办理过户手续等条款。合同中对于房屋验收交接、风险责任转移、房款的支付、违约责任、争议的解决方式等事项均未作出约定。该次交易产生个人所得税12，500元、契税18，750元、一般营业税5，000元、其他企业城市维护建设税550元。刘展未实地查看系争房屋。同日，从户名为胡立近、账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡上转账70万元给陈丽珍账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡，从户名刘文英、卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡转账30万元给陈丽珍账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行卡。陈丽珍并于当日出具“收条”载明：今收到刘展购房款壹佰贰拾陆万元正（含上下家税收）。同年12月2日系争房屋过户�记为刘展所有。
系争房屋始终由任曹根一家居住使用至今。
原审另查明：2010年2月4日，程月琴（甲方）与骆勤俭及案外人莫某某（乙方）签订《借款协议书》，约定：乙方向甲方借款50万元。期限2个月，自2010年2月4日起至2010年4月3日止，年利息18%。骆勤俭并于同日出具《委托书》：委托侯利俊全权代为办理系争房屋的抵押登记、注销抵押登记及转让过程中其他事项，包括代为归还系争房屋的银行及其他债权人的借款、代为签订系争房屋的买卖合同、领取转让价款、办理过户登记手续等等。上海市奉贤公证处对上述《借款协议书》及《委托书》均出具《公证书》进行公证。次日，骆勤俭向程月琴出具“借条”载明：借款50万元，承诺于2010年4月4日前归还，年息18%；如到期尚未完全归还，则未归还部分按千分之一的日息计算违约金。在该“借条”下部记载骆勤俭收�程月琴50万元。该日，程月琴（甲方）与骆勤俭（乙方）另签订《房产抵押借款协议》，约定：乙方向甲方借款50万元，月息1.8%，以系争房屋抵押给甲方，抵押期限为2010年2月5日至2011年4月4日。2010年5月10日，骆勤俭向程月琴再次出具“借条”载明：借款4万5千元，承诺于2010年5月30日前归还，月息2%；如到期尚未完全归还，则未归还部分按千分之一的日息计算违约金。在该“借条”下部记载骆勤俭收到程月琴45，000元。
骆勤俭于2009年4月20日出具“情况说明”：我由于做生意缺乏资金希望获得银行贷款，所以请任曹根帮忙，将系争房屋房产证借给我用作抵押贷款，并承诺2-3个月将系争房屋反转给任曹根。2009年1月20日，任曹根将系争房屋转至我名下，我并得到了银行贷款，却未支付任何转让费用及银行利息。但由于资金周转情况不良，至今无法将系争房屋返还给任曹根�现我愿意承认系争房屋仍属任曹根。2010年7月19日，骆勤俭再次出具2份“事实说明”，其中一份记载：本人于2008年12月下旬向朋友任曹根借钱，但是任曹根说没有钱借于我。过几天后，我就向任曹根提出做房屋买卖合同，于2009年1月17日房产过户至我名下。买卖合同款107万元没有支付给任曹根，我也没有住入系争房屋。过户后立即向兴业银行贷款，在2009年1月20日贷到69万元，该款项是我使用，并自行还贷款和利息，与任曹根没有任何关系。另一份记载：我由于缺少资金周转，通过朋友向程月勤（琴）夫妇借了50万元，当时写过一张五十万借条，并扣了两个月利息，手续费还要付3-4千元。我在2月5日收到钱款43万元整。当初说好三至四个月还，如果还不出每月付利息就可以。4月2日付了利息3，600元，5月份又向程月勤借了4万元支付5月份的利息，并写了一张借条给他。之�我打电话给程月勤说好在6月底之前把本金和利息全部还清。但在我不知情的情况下，2010年6月23日程月勤夫妇做了买卖合同，把系争房屋转让给了陈丽珍。
程月琴收到陈丽珍购房款项共计115万元，其中现金4.35万元，2010年2月5日转账23.65万元，同年6月13日转账40万元，同年6月20日转账3万元，同年6月21日转账9万元，同年11月22日转账35万元。
2010年6月22日程月琴汇款680，503元给侯利俊，委托侯利俊代骆勤俭归还兴业银行贷款本息。
2010年7月13日，任曹根曾诉至闸北法院，要求确认其与骆勤俭、骆勤俭与陈丽珍签订的房屋买卖合同无效，案号为（2010）闸民三民（初）第1759号。后因陈丽珍下落不明，且系争房屋在审理中又出售给刘展而撤诉。在该案中，骆勤俭曾来院述称：“我确实曾书写过三份情况说明给任曹根。任曹根将房屋过户到我名下时，我没有支付给任曹根房款�所得贷款约69万元也是我用掉的。当时我做工程缺少资金，经朋友介绍我去侯利俊处借款50万元，被告知需办理房屋抵押公证及委托公证。借款是从2009年年底开始借的，每月利息为3.5万元，在2010年年初支付了3个月的利息之外，本金没有还过。由于该50万元没有还掉，侯利俊就将房子卖掉了，却没有告诉我”。刘展的代理人在该案中提供“律师会见当事人谈话笔录”，载明：2010年1月15日，我（刘展）朋友的朋友小郑打电话告诉我在上海有套房子，房东因急需资金想便宜点卖掉。2010年11月19日下午13点左右，房东的朋友小三带我去看房，到楼下按门铃发现房客不在不能进去看，于是去了旁边的两家中介机构询问，中介说这套房子的市场价在150万-160万元。然后，我和小三、陈丽珍商定房价126万元并在14点左右去闸北区房地产交易中心办理过户手续，办理过户手续当日我从�易中心旁边的中国银行取出现金36万元，又通过农行转帐的方式分别支付70万元、20万元。该处以手写方式更正：记忆错误，实际为农行转帐70万元，工行转帐30万元，现金取款10万元，携带现金10余万元。
2011年1月11日刘文杰与刘乙平签订抵押借款合同，约定刘文杰向刘乙平借款200万元。2012年5月30日刘文杰确认向刘乙平借款200万元中尚剩90万元未还。2012年5月30日刘展出具共同还款承诺书，承诺其父刘文杰尚欠刘乙平借款90万元愿意承担共同还款责任。2012年6月10日刘乙平与梅海剑签订债权转让协议书，约定刘乙平将对刘文杰、刘展的债权90万元转让给梅海剑。2012年6月15日梅海剑与刘展签订抵押借款合同，约定刘展向梅海剑借款90万元，并将系争房屋抵押给梅海剑。2012年6月18日刘展与梅海剑办理抵押登记，系争房屋的抵押权人为梅海剑。
2013年4月，任曹根诉至原审法院�请求判令：1、确认任曹根与骆勤俭于2009年1月17日签订的房屋买卖合同无效；2、确认骆勤俭与陈丽珍于2010年6月23日签订的房屋买卖合同无效；3、确认陈丽珍与刘展于2010年11月19日签订的房屋买卖合同无效；4、刘展协助任曹根将系争房屋的产权恢复登记至任曹根名下。
原审审理中，任曹根表示自愿承担其与骆勤俭房屋买卖交易中产生的税费；若系争房屋产权最终恢复至任曹根名下，由此产生的税费也由任曹根负担。
原审法院经审理后认为，对于本案所涉及的三手房屋买卖合同的效力、所设定抵押权的效力以及相关民间借贷纠纷，根据各方当事人提供的证据及陈述，法院做如下分析和认定：
首先，任曹根与骆勤俭在2009年1月17日签订《上海市房地产买卖合同》时，并不具有买卖系争房屋的真实意思表示，买卖合同签订后，骆勤俭向兴业银行申请系争房屋的抵押借款69.5万元，兴业银行将款项汇入任曹根账户，任曹根再将69.5万元转账给骆勤俭，由骆勤俭占有使用，故任曹根与骆勤俭之间的房屋买卖徒具形式，双方并无买卖房屋的真实意思，其旨在通过房屋买卖的形式以获取银行贷款，上述涉案合同名为房屋买卖实为套取银行贷款，符合法律规定合同无效的情形，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据法院查明的事实，并无证据证明骆勤俭曾给付任曹根房款27万元及10.5万元，故该两笔款项任曹根可不予返还。至于69.5万元的银行贷款，鉴于骆勤俭自认已经实际从任曹根处收取，故该款项任曹根无需返还。系争房屋的产权能否恢复登记至任曹根名下，应视后买受人受让系争房屋时是否善意、以及具备返还条件后方能确定。至于未来交易中产生的税费应作为损失由任曹根与骆勤俭按照各自的过错程度�担责任，现任曹根自愿负担上述税费，于法不悖，可予准许。
其次，由于上述买卖合同被确认无效后，故骆勤俭取得系争房屋的产权无法律依据，其委托侯利俊将系争房屋转让给陈丽珍并作产权变更登记的物权行为已构成了无权处分。骆勤俭与陈丽珍所签订买卖合同是否有效，取决于陈丽珍是否属于善意取得。而根据法院查明的事实，陈丽珍系程月琴的朋友，系争房屋的房源信息系从程月琴处获得，其房款的支付亦是直接支付给程月琴，且陈丽珍在未实地查看系争房屋的情况下与骆勤俭签订《上海市房地产买卖合同》，该合同的约定又甚为简单，而实际受让价格又明显低于当时的市场行情，且尾款35万元系在产权变更登记后近半年时间才为给付，根据以上事实，法院难以认定陈丽珍受让系争房屋出于善意。陈丽珍与骆勤俭并不存在买卖系争房屋的真实意思表示，�方所签订的合同应属无效合同。鉴于骆勤俭并未直接获得陈丽珍支付的房款115万元，故无需直接向陈丽珍归还。陈丽珍所支付的115万元房款，应由收款人程月琴向陈丽珍返还。
由于程月琴代骆勤俭归还了兴业银行贷款本息计675，581.52元，该款项应由骆勤俭返还给程月琴。鉴于本案的起因系由于任曹根与骆勤俭签订买卖合同以套取银行贷款所致，且任曹根又将该款项交骆勤俭使用，虽骆勤俭支付了银行部分本息，但仍有675，581.52元本息系程月琴代为归还，故任曹根应对骆勤俭应返还给程月琴的675，581.52元承担连带清偿责任。任曹根如履行给付义务后，有权向骆勤俭追索。
至于骆勤俭所欠程月琴借款54.5万元，根据法院查明的事实，可以予以确认，为防止当事人讼累，又因本案所涉房屋买卖合同，与该借款有相当的关联，故对于该借款之本金，法院在本案中一并处理。骆勤俭应当归还程月琴借款54.5万元。
再次，陈丽珍再将系争房屋出售于刘展亦属无权处分，而刘展也是在未实地看房的情况下签订房屋买卖合同，合同约定简单、受让价格偏低，特别是实际付款的数额和方式等事实，刘展在前案和本案中陈述不尽一致，语焉未详；而陈丽珍表示仅收到购房款110万元，对剩余房款的支付刘展又未能提供有效的证据予以证明，故法院难以认定刘展系以125万元的价格受让了系争房屋。其所支付的对价明显低于市场价。基于前述理由，陈丽珍与刘展所签《上海市房地产买卖合同》亦应属无效。陈丽珍应向刘展返还房款110万元。
此外，关于本案所涉抵押权一节，抵押人刘展、抵押权人梅海剑向法院陈述由来如下：2011年1月11日，刘展之父刘文杰向刘乙平借款200万元，以刘文杰在丽水市的四套房屋做抵押担保。后因刘文杰欲出售抵押担保的�套房屋，故与债权人刘乙平商量，归还110万元借款后，以其儿子刘展在上海市的系争房屋为抵押担保物。2012年5月30日，刘展出具共同还款承诺书，承诺其父刘文杰尚欠刘乙平借款90万元愿意承担共同还款责任。后，因刘乙平没有时间到上海办理抵押登记手续，为了办理抵押登记的便利，2012年6月10日刘乙平与其下属梅海剑签订债权转让协议书，约定刘乙平将对刘文杰、刘展的债权90万元无偿转让给梅海剑。2012年6月15日梅海剑与刘展签订抵押借款合同，约定刘展向梅海剑借款90万元，并将系争房屋抵押给梅海剑。2012年6月18日刘展与梅海剑办理抵押登记，系争房屋的抵押权人为梅海剑。上述抵押登记事实，发生在本案原审审理过程中，刘展明知系争房屋涉讼仍将房屋抵押给梅海剑并故意向法院隐瞒抵押登记情况，系属恶意。至于梅海剑取得系争房屋的抵押权，是否属于�意，根据查明的事实和梅海剑提供的证据，法院实难认可。理由如下：首先，刘乙平无偿转让债权给梅海剑的真实性难以考证，而即便属实，其转让理由不充分且不合理，刘乙平完全可以以公证委托的形式，委托代理人来沪办理相关手续，而非采用如此既费周折又存有风险的方式进行；其次，根据刘展、梅海剑的陈述，刘文杰归还了110万元借款后，刘乙平即同意释放丽水市四套房屋上设定的抵押权，并于2012年5月30日办理了解除抵押登记的手续，从合理性角度分析，作为债权人，应当采取最能实现债权的方式来保护自身的债权，而刘乙平舍近求远，释放丽水房屋的抵押权，采取无偿转让债权的方式，由梅海剑在半个月后（即2012年6月15日）取得系争房屋的抵押权作为其债权的担保，实有违常理。再次，当事人各方均未向法院提供刘文杰归还110万元并出售丽水四套房屋的相关证据。综上，法院难以认定梅海剑取得抵押权系属善意，故梅海剑对系争房屋设置的抵押无效。梅海剑应当协助刘展注销系争房屋上设定的抵押登记。
综上，现系争房屋的产权登记人刘展未能善意取得房屋产权，原产权人即任曹根得依法行使返还原物请求权，刘展须负相应的协助义务，过户产生的税费由任曹根自愿负担。至于在系争房屋过户登记过程中已经缴纳的各项税费，如按规定可以退还的，由当事人自行解决，如不能退还的由当事人自行承担。
原审法院据此作出判决：一、任曹根与骆勤俭于2009年1月17日就上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、骆勤俭与陈丽珍于2010年6月23日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、陈丽珍与刘展于2010年11月19日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；四、骆勤俭应于判�生效之日起十五日内给付程月琴垫付的贷款675，581.52元以及返还程月琴借款本金545，000元；五、任曹根对骆勤俭应给付程月琴的675，581.52元债务承担连带清偿责任（任曹根承担连带清偿责任的款项交由法院代管）；六、程月琴应于判决生效之日起十五日内返还陈丽珍房款115万元；七、陈丽珍应于判决生效之日起十五日内返还刘展房款110万元；八、梅海剑取得上海市闸北区曲沃路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押权的行为无效，梅海剑应于判决生效之日起十五日内协助刘展办理上址房屋注销抵押登记手续；九、上址房屋注销抵押登记完毕且骆勤俭履行本判决第四条主文或者任曹根履行判决主文第五条之日起三日内，刘展协助任曹根办理上址房屋产权变更登记，将上址房屋产权恢复登记至任曹根名下，由此产生的税费由任曹根负担。
原审判决后，上诉人梅海剑不服，向本院提起上诉称：其与刘展之间有合法的债权债务关系，梅海剑取得系争房屋的抵押权有事实及法律依据。原审判决在没有任何证据的情况下，用分析、推断方法得出梅海剑无偿取得债权以及释放丽水房屋抵押权再取得系争房屋抵押权有违常理的结论。梅海剑上诉还认为任曹根与骆勤俭之间的购房合同以及刘展与陈丽珍之间的购房合同均是合法有效的。综上，请求撤销原审判决，改判驳回任曹根原审的全部诉请。
被上诉人任曹根答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈丽珍述称，其同意梅海剑的上诉请求。
原审第三人程月琴述称，其同意梅海剑的上诉请求。
原审被告骆勤俭、原审被告刘展未作陈述。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照当事人之陈述，刘乙平与梅海剑仅是公司上下�关系，双方之间亦无其他债权债务。然而，刘乙平将90万元债权无偿转让给梅海剑，梅海剑对此解释为便于进行债务催讨，但双方之间又无其他书面协议另行加以约定，该解释实难令人信服。诚然，梅海剑与刘展就系争房屋设定抵押权从形式上看，确未违反法律规定，但并非所有形式有效的法律行为均受法律保护。原审法院综合在案证据及当事人之陈述，运用经验法则认定梅海剑在取得系争房屋抵押权时并非善意，进而认定该抵押权无效，本院对此予以认同。至于任曹根与骆勤俭之间的购房合同以及刘展与陈丽珍之间的购房合同是否有效，本院经审查后认为，原审法院作出无效之结论较为合理。综上，梅海剑之上诉请求依据不足，本院不予支持。原审被告骆勤俭、原审被告刘展未到庭应诉，不影响本案正常审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14，430元，由上诉人梅海剑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 徐 江
二〇一四年六月九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……