江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3943号
上诉人（原审被告）田礼刚，男，1973年10月8日生，汉族，个体工商户。
委托代理人裴华山。
被上诉人（原审原告）杨娟娟，女，1962年2月28日生，汉族，某公司退休职工。
委托代理人刘福军，江苏联和律师事务所律师。
原审第三人新华日报社，组织机构代码46600490-0，住所地江苏省南京市鼓楼区管家桥69号。
法定代表人周跃敏，新华日报社社长。
委托代理人王祥林，汉族。
上诉人田礼刚因与被上诉人杨娟娟、原审第三人新华日报社房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2014）玄民初字第785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人田礼刚及其委托代理人裴华山、被上诉人杨娟娟及其委托代理人刘福军，原审第三人新华日报社的委托代理人王祥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨娟娟原审诉称，2011年2月28日杨娟娟将南京市玄武区青石街26号前楼一层4、5号房屋（以下简称26号房屋）出租给田某经营餐饮，租期三年，自2011年2月28日起至2014年2月28日止。租期第一年每月租金2500元，租期第二年每月租金调整为每月3000元。2014年2月28日租期届满后，杨娟娟多次催收房屋，但田某拒不腾房交付，田某一直占用涉案房屋继续经营餐饮至今。目前，该出租房屋处于拆迁范围中，因田某拒不腾房交付，致使杨娟娟不能按照拆迁补偿协议的约定交房、领取补偿款。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令田某：1.立即腾空南京市玄武区青石街26号前楼一层4、5号房屋；2.结清水费、电费、煤气费、有线电视费；3.赔偿自2014年3月1日起至房屋腾空交付之日止的房屋使用费，按每月3000元的租金标准计算。
田某原审辩称，1.本案被告主体确认不当，高某应为本案被告。2011年2月28日田某与高某同去和杨娟娟签订租赁合同，田某虽然在合同上签字，但系代表高某签合同，高某才是房屋的承租方。高某和杨娟娟签订合同后，将该房屋转租给田某。2.杨娟娟和高某之间签订的租赁合同违法，涉案房屋是单位公房，杨娟娟无权出租。3.杨娟娟与高某签订的租赁合同期限应是五年不是三年，租期到期日应为2016年2月28日。
新华日报社原审述称，涉案房屋是其在六十年代集体承租的其中一间房屋，是分给本单位职工的福利性质的公房，承租人可以根据需要自行永久使用并享受获得相应拆迁补偿金的权利。由于历史原因，第三人没有制定管理公房的相关规定，第三人不具有反对杨娟娟进行转租的明确依据。
原审经审理查明，26号房屋属于由南京市玄武区房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）代管的公房，由第三人向房产经营公司集体承租，并安排给杨娟娟承租使用，杨娟娟每半年向第三人交付一次房租。2011年2月28日杨娟娟将26号房屋出租，约定租期第一年的房屋租金为每月2500元，租期第二年租金涨至每月3000元，租期第三年租金变更为每月2500元。2014年2月28日之前的房屋租金田某已支付完毕，其中，2011年2月28日至2012年2月28日期间的房屋租金由田某以现金方式支付，2012年3月1日至2014年2月28日两年期间的租金由田某存入杨娟娟银行账户。2014年2月28日之后田某未向杨娟娟支付过房屋租金。房屋出租后，田某一直占用该房屋经营餐饮业至今。在庭审中，原审法院向新华日报社再三询问是否允许杨娟娟自行转租，第三人均未做出反对表示。2013年5月7日南京市玄武区人民政府决定对玄武区青石街20-26号房屋进行征收，2013年7月8日杨娟娟作为被拆迁人与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订了国有土地上房屋征收与补偿协议。随后杨娟娟要求田某于2013年7月30日前搬离涉案房屋，田某以合同未到期且拆迁部门应给予10万元拆迁补偿款为由拒绝搬出。杨娟娟认为合同已到期且田某是否应取得补偿款，由拆迁指挥部决定，与杨娟娟无关。2014年3月1日，因田某拒绝搬离涉案房屋，双方因此矛盾加剧，杨娟娟打电话报警。南京市公安局玄武分局新街口派出所（以下简称新街口派出所）民警到现场后调解未果。杨娟娟遂于2014年4月诉至法院。
原审另查明，关于双方述称的2011年2月28日签订的房屋租赁合同，杨娟娟称其因搬家已遗失。田某称该房屋租赁合同由其代高某签字后即存放在高某处，现高某也已经遗失上述合同。
原审审理过程中，杨娟娟为证明其是和田某直接建立租赁关系、承租人是田某以及租赁合同的期限为三年，提供以下证据：
1.新街口派出所接处警工作登记表一份，用于证明2014年3月1日杨娟娟因田某拒绝搬出涉案房屋与田某发生矛盾。
2.南京市玄武区青石街地块征收动迁现场指挥部出具的情况说明，证明2013年8月6日田某持有与杨娟娟签订的租赁协议到指挥部索要拆迁补偿款，指挥部当场拒绝，指挥部工作人员交涉过程中，审查了租赁协议，载明租期为3年，从2011年2月28日至2014年2月28日，用以证明杨娟娟与田某之间存在租赁关系，且租期为三年。
3.银行客户交易查询单，证明田某于2012年1月11日、2012年1月17日分两次存入杨娟娟银行账户合计36000元；2013年1月25日存入杨娟娟银行账户30000元。
田某对证据1、证据2和证据3的真实性均予以认可，但认为证据2无法证明田某拿去指挥部要求补偿的协议就是田某与杨娟娟签订的租赁协议。
田某坚持认为26号房屋是杨娟娟租给高某，高某转租给田某的，为此举证以下证据：
1.田某与刁某的结婚证一份，证明田某与刁某系夫妻关系。
2.2011年3月1日田某妻子刁某和高某签订《协议》一份，用以证明高某将涉案房屋转租给田某妻子。《协议》约定：“甲方（高某）将其合法拥有使用权的房子、位于本市玄武区青石街26号转租给乙方（刁某）使用。……”
3.经田某申请，证人高某、刁某到庭作证。
证人高某称，2011年2月底的某一天（具体时间记不清楚了）其和田某夫妻二人及案外人李奎共四人在杨娟娟办公室签订的合同，当时高某本人并没有签字，是田某代其签的合同。和杨娟娟签订过合同之后的2011年3月1日，高某就将26号房屋转租给了田某的妻子经营餐饮。另外，26号房屋的装修是高某找装修工人装的，装修费用均由其本人支付。
证人刁某称，26号房屋确实是高某转租给其经营的，其除了向杨娟娟付租金，还要另外支付高某两万元承包费。高某和杨娟娟签合同的当天刁某也在现场，但是并未注意到底是谁在合同上签的字。
杨娟娟对上述证据1的真实性予以认可，但认为与本案无关。对证据2的真实性不予认可，杨娟娟从未和高某签订过租赁合同，田某无权转租涉案房屋。对证据3的真实性不予认可，认为证人高某是田某的老乡且是多年朋友关系，与本案有直接利益关系，证人刁某系田某的妻子，两位证人的证言无其他证据予以佐证，法院应不予采信。
上述事实由新华日报社出具的证明、南京市玄武区房产经营有限公司出具的证明、新华日报社的房租收据、新街口派出所接处警工作登记表、银行客户交易查询单、情况说明、原审法院庭审笔录等证据予以证实。
原审法院认为，关于双方之间租赁关系是否成立问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”田某认为和杨娟娟签订房屋租赁合同的是高某，签合同的当天田某和高某均在场，田某是代高某签的合同，但是田某未能提供高某和杨娟娟签订租赁合同的证据。如按证人高某述称，其与杨娟娟签订租赁合同时亦在现场并参与磋商，其作为完全民事行为能力人，完全可自行签订租赁合同，没有必要再由田某代其签名，故证人及田某的陈述有悖常理。证人刁某是田某的妻子，其证言的证明效力较低。原审法院对证人高某和刁某关于杨娟娟是和高某直接建立租赁关系的证言不予采信。故田某关于其妻子刁某和高某存在转租关系的主张不能成立。杨娟娟举证证明2014年2月28日之前的房屋租金均由田某妻子向杨娟娟直接支付完毕，2014年3月1日之后田某未向杨娟娟缴纳过房屋费用，田某对上述事实予以认可。且杨娟娟提供的南京市玄武区青石街地块征收动迁现场指挥部出具的情况说明也证明了杨娟娟、田某双方之间存在租赁合同关系。杨娟娟提供的证据能相互印证，并形成优势证据。因此，原审法院认定杨娟娟、田某之间房屋租赁关系成立。因新华日报社不反对杨娟娟将26号房屋进行转租，该租赁合同应为有效。合法有效的租赁关系应受法律保护。
关于租赁期限问题及合同能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，杨娟娟、田某双方对租期为三年还是五年的陈述各执一词，因双方对各自的陈述均未提供证据证明，杨娟娟、田某之间的租赁合同应视为为不定期租赁，杨娟娟关于解除合同的通知在合理期限内到达田某后即可随时解除合同。2014年3月1日杨娟娟通知田某搬离26号房屋，田某予以拒绝，双方因此发生矛盾，杨娟娟报警后新街口派出所到现场进行了调解。田某对此事实予以确认，应视为田某已收到杨娟娟解除合同的通知。因此，本案杨娟娟、田某之间的租赁合同解除时间应为2014年3月1日。此外，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”。因26号房屋已被南京市玄武区人民政府征收，且杨娟娟作为被拆迁人已于2013年7月8日与南京市玄武区房屋征收管理办公室签订了国有土地上房屋征收与补偿协议，故26号房屋已不具备继续出租的条件，合同已实际不能履行。
关于赔偿标准问题。因2014年3月1日杨娟娟、田某之间的租赁合同已经解除且不具备继续履行的条件，田某应当将26号房屋返还给杨娟娟，但田某自2014年3月1日至今，仍在占有使用涉案房屋正常经营餐饮，故杨娟娟要求田某腾空房屋并赔偿自2014年3月2日起至房屋腾空交付之日止的损失的主张应予以支持。因田某在租期第三年（2013年3月1日起至2014年2月28日止）按每月2500元标准向杨娟娟支付房租，故原审法院参照该租金标准，确定田某按每月2500元赔偿杨娟娟损失。
关于杨娟娟要求田某结清水费、电费、煤气费、有线电视费的主张，因杨娟娟未提供证据证明田某拖欠上述费用，原审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：1、田某于判决生效之日起十日内将南京市玄武区青石街26号前楼一层4、5号房屋腾空返还给杨娟娟；2、田某于判决生效之日起十日内按每月2500元标准赔偿杨娟娟自2014年3月1日起至田某实际腾空房屋之日止的损失；3、驳回杨娟娟的其他诉讼请求。
如果田某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费130元，减半收取为65元，由田某负担。
上诉人田某不服原审判决，向本院上诉称，一审判决认定事实不清。杨娟娟是与高某签订的租赁合同，田某在合同上签字系代签，涉案房屋系田某从高某手上转租，杨娟娟与田某之间无直接的权利义务关系。事实与理由如下：一、签订合同的情况应当由杨娟娟举证，而非田某举证；二、涉案房屋系高某装修；三、田某每年向高某支付2万元转让费；四、涉案房屋系公房、杨娟娟转租不合法。请求二审法院改判驳回杨娟娟的诉讼请求。
被上诉人杨娟娟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人述称，一审事实基本清楚，对一审判决没有异议。
二审中，上诉人田某提供两张《收条》，该两张收条分别载明：“今收到田某青石街26号特价小炒承包费贰万元整。（2011.3—2012.3高某2011.3.6）”“今收到田某青石街26号承包费贰万元整。2012.3.5高某”。以证明其与案外人高某之间的转租关系。被上诉人杨娟娟质证后对该证据的真实性不予认可，认为田某与高某是老乡也是朋友，收条上写的是承包费而不是租金，承包费有多种内容和形式，不影响上诉人与被上诉人之间的租赁关系。
庭审中，上诉人田某申请证人王某出庭作证，以此证明涉案房屋高某是承租人，并请王某装修了涉案房屋。证人王某向本院提供的证言称，其在2001年帮高青（音）装修过青石街26号房屋，双方未签订装修合同，高青（音）现金支付装修款30000元。被上诉人杨娟娟质证后认为，证人证言前后矛盾，对其真实性不予认可，且证人陈述的内容与上诉人要证明的不一致，涉案房屋是2011年出租，而证人所称其装修的房屋是2001年，请其装修的也不是上诉人所称的高某。
二审查明的其它事实与原审一致。
双方当事人二审中形成三个争议焦点：一是涉案房屋系上诉人田某与被上诉人杨娟娟签订租赁合同还是案外人高某与被上诉人杨娟娟签订租赁合同；二是涉案房屋系公房能否转租；三是田某是否应立即从涉案房屋迁出。
此节事实有《收条》、证人证言及二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，关于涉案房屋系上诉人田某与被上诉人杨娟娟签订租赁合同还是案外人高某与被上诉人杨娟娟签订租赁合同的问题。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人田某主张涉案房屋系案外人高某、杨娟娟之间于2011年2月28日签订租赁合同，高某又将涉案房屋转租给其，上诉人田某对该主张并未提供相应证据，并且与其申请的证人王某的证言，以及高某出具的承包费收条所载明的内容亦不一致；相反，其主张高某是合同主体，但高某并未在2011年2月28日的租赁合同上签字，高某作为完全民事行为能力的行为人签订租赁合同时即在现场，其不在合同上签字与常理相悖，对此，上诉人田某未向法院作出合理的解释，加之其直接向出租人交纳租金等事实，原审法院对田某的主张不予采信，并无不当。
关于上诉人田某主张涉案房屋系公房不能转租的问题。原审法院在审理中已征求产权人新华日报社意见，原审第三人新华日报社并不反对转租涉案房屋，且目前法律对此没有禁止性规定，故原审法院认定杨娟娟与田某之间的合同应为有效，并无不当。
关于上诉人田某是否应立即从涉案房屋迁出的问题。上诉人田某主张涉案房屋租赁合同于2016年2月28日到期，现租赁合同还未到期，拆迁单位未给予拆迁补助其可拒绝迁让；被上诉人杨娟娟主张双方租赁合同于2014年2月28日到期，田某应立即迁让，且不应得到任何拆迁补偿，双方对己方主张均未能提供相应证据。本院认为，现涉案房屋已列入政府征收拆迁范围，即使租赁合同未到期，双方之间的租赁关系亦应终止，拆迁补偿依据拆迁相关规定，系拆迁单位与产权人或公房承租人之间协商签订拆迁补偿合同，被拆迁房屋内的承租户均应迁出，故上诉人田某拒绝迁出涉案房屋，依据不足，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费130元，由上诉人田礼刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 张卓慧
二〇一四年十月三十日
书 记 员 罗程允