广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终6007号上诉人（原审原告）：李华龙，男，汉族，1988年1月4日出生。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大伦，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈婉清，女，汉族，1964年8月17日出生。委托诉讼代理人：吴勇，广东星辰律师事务所律师。原审原告：罗燕玲，女，汉族，1963年1月14日出生。委托诉讼代理人：赵笑梅，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大伦，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。上诉人李华龙因与被上诉人陈婉清及原审原告罗燕玲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初27817号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李华龙上诉请求：1、撤销一审裁定；2、撤销和解除李华龙、罗燕玲与陈婉清之间关于海云轩XX房的《房地产买卖合同》，陈婉清立即返还罗燕玲交易定金15万元及自2016年10月28日至清偿本金之日止的利息；3、本案一、二审诉讼费用由陈婉清负担。事实和理由：（一）一审事实查明错误，涉案买卖合同不具法律效力。一审法院在作出合同合法有效的认定之前，应当了解罗燕玲有无购房资格，在确认罗燕玲有购房资格的前提之下，方能裁判是否应由罗燕玲作为合同相对方履行合同所有义务，但直至判决前，一审法院从未向罗燕玲询问是否具备购房资格。事实上，罗燕玲已拥有两套房产，不具有购房资格，一审法院未经核实就认定涉案房屋买卖合同合法有效，认为应由罗燕玲继续履行合同，并以罗燕玲逾期办理首期款监管为由，认定买方有权不予退还定金，显然事实认定和法律适用错误。合同法第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。一审已经查明罗燕玲没有取得李华龙的授权或追认，故上述合同应依法认定无效。陈婉清明知罗燕玲没有授权委托书就盲目与其签订合同，陈婉清本身也具有过错，也相应证明了陈婉清为骗取购房定金没有打算履行合同。陈婉清以车位为欺诈手段诱使罗燕玲签订房屋买卖合同。鉴于小区车位普遍紧张，罗燕玲在选房时目标非常明确，没有车位或车位紧缺的房产一概不予考虑。陈婉清在得知罗燕玲想要车位的迫切心情，为骗取房屋成交，就向罗燕玲谎称其房产附带车位可以一并交罗燕玲使用，并在合同中明确注明“该物业附带车位，一并交予买方使用。卖方须协助买方至物业变更车牌”，罗燕玲在误以为该房产附带车位，随房产一直拥有车位专属使用权的情况下，才签订合同并交付定金15万元。约定的首期款监管时间即将届满前，罗燕玲为核实车位真实性，特地前往涉案房产管理处调查核实，管理处负责人明确表明：“涉案小区是老小区，老业主都在排队等车位等了好多年，不可能让二手房业主一买房就可拿到车位，要在后面慢慢排位才可以，陈婉清的房产不带车位，也没有可以交由原告优先使用的专用车位。”上述调查内容已现场录音取证，表明陈婉清出售的房屋根本不存在附带车位，既无法履行车位所有权的转让，也无法履行车位使用权的转让，陈婉清签订合同时有欺诈。一审法院无视陈婉清既无权转让车位所有权也无权转让车位使用权的事实，反而认为罗燕玲应继续履行合同，等将来实际过户后交付房产时才可对车位履行不能主张赔偿，显然于情于理于法都无法让人信服。《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》【深府办(2010)82号】记载：“对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭在本市购房。”2016年10月24日深圳市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确规定“本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）继续执行限购2套住房的政策”。根据上述规定，已有两套房产的罗燕玲不具备购买涉案房产的资格，罗燕玲不能与陈婉清签订购房合同，但一审法院却错误认定罗燕玲应作为合同相对人履行合同义务并确认房屋买卖合同合法有效，这与法律、行政法规的强制性规定和国家政策相违背。（二）罗燕玲有权行使不安抗辩权。不安抗辩权是双务合同履行中普遍适用的法律规则：当事人一方有另一方不能履行合同的确切证据时，可以暂时中止履行合同，但应当立即通知另一方；当另一方对履行合同提供了充分保证时，应当履行合同，如果另一方不能提供或拒绝提供充分保证，不安抗辩方有权对合同不予履行。罗燕玲在向涉案房产管理处了解到陈婉清无车位所有权或使用权可转让后，立即于2016年10月25日通过微信通知陈婉清：“经我向物业管理处了解，您的房产并无附带的车位，不可能随物业交付买方使用。鉴于此，我完全有理由要求解除合同，请您退还我全部定金。如您坚持继续履行，请您向我出示物业管理处盖章确认的我们所交易的房产附带有车位而且可以无条件交付买家使用的承诺，如果拿到这个承诺我再去做李华龙工作看能否得到他的授权。以上承诺请您于2016年10月27日提供给我，逾期无法提供，双方合同就此解除，请您于2016年10月28同前退还全部定金。”罗燕玲的代理律师也为此发出律师函，但陈婉清接到通知后均拒不配合，不愿提供任何可以确认将来顺利移交车位的证明。合同约定的资金监管时间为2016年10月28日，罗燕玲履行通知义务在前，故罗燕玲在行使不安抗辩权并未能获得充分保证的情况下，有权拒绝办理首期款监管并要求解除合同。罗燕玲的行为不构成违约。陈婉清以车位为诱饵，欺骗罗燕玲交付购房定金，具有非法占有他人财产的主观恶意，本应受到法律谴责，但一审法院却以罗燕玲逾期3日未办理资金监管为由，认定陈婉清有权没收定金，显然是非不分。（三）虽然一审法院确认了李华龙对房屋买卖合同没有授权也没有追认的事实，但既然罗燕玲与陈婉清签订的合同将李华龙列作当事人，李华龙就具有民事诉讼当事人的资格，有权提起诉讼，要求法院判决合同无效并解除，一审法院以李华龙不是合同当事人为由裁定驳回其起诉，是错误的。陈婉清辩称，房地产买卖合同的买方本来是李华龙，罗燕玲是代理人，李华龙是通过转账向陈婉清支付了定金，李华龙具有购房资格。但一审时罗燕玲辨称没有取得李华龙的授权，罗燕玲如果没有得到授权，也构成合同违约。在合同履行过程中，罗燕玲因为担心政策导致房价下跌，所以不配合资金监管履行合同。李华龙向一审法院起诉请求：1、解除李华龙、罗燕玲与陈婉清之间关于海云轩XX房的《房地产买卖合同》；2、陈婉清立即返还李华龙、罗燕玲交易定金15万元及自2016年10月28日至清偿本金之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由陈婉清承担。一审法院认定事实：（一）2016年9月29日，罗燕玲作为买方，陈婉清作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定：陈婉清向罗燕玲转让位于深圳市宝安区XX区XX大道东北侧XX房产，转让成交价535万元；买方于合同生效当日支付定金15万元；买方以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的购房款，双方于2016年10月28日前将首期款197万元付至监管账号，2016年10月30日前买方向银行提交按揭贷款申请资料，卖方予以配合；递件过户的时间最晚不得超过2016年12月30日；卖方在签署合同之日起3日内委托担保公司赎楼；买方承担交易产生的所有税费；卖方应当在收到全款3日内将房产交予买方，定金中扣除5000元作为交房押金，在实际交付房产时进行结算；任何一方逾期履行义务超过3日，对方可解除合同并选择要求转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。双方在合同中特别备注：该物业附带车位，一并交予买方使用，卖方须协助买方在物业管理处变更车牌。合同签订当天，罗燕玲向陈婉清支付了扣除押房定金5000元之外的定金145，000元，双方互相出具了收款收据确认。（二）2016年10月9日至2016年11月初期间，因罗燕玲要求解除合同、退还定金，罗燕玲与陈婉清通过微信沟通，并各自委托律师互相发送律师函，协商未果。一审法院认为，罗燕玲自认签订涉案房屋买卖合同时没有取得李华龙的授权，李华龙在一审庭审中也承认没有授权罗燕玲购买涉案房产，对罗燕玲的行为没有明确表示追认。李华龙不是本案房屋买卖合同的当事人，对其起诉应予驳回。据此，一审法院裁定：驳回李华龙的起诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗燕玲系以其子李华龙的代理人名义与陈婉清签订涉案房屋买卖合同，但不能提供李华龙的代理权授予证明，李华龙在一审中亦确认未曾授权且不追认涉案买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，涉案买卖合同对李华龙不产生效力，一审法院关于李华龙非涉案买卖合同当事人的认定并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，合同之债具有主体相对性，非合同当事人无权要求合同当事人履行债务或承担合同责任，故李华龙与本案合同纠纷并不存在法律上的直接利害关系，一审法院据此驳回李华龙的起诉，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，本院予以确认。综上，李华龙的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一七年七月十一日书记员 李开宇（兼）