江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）安开民初字第0920号
原告沈建。
原告陆海荣。
两原告共同委托代理人钱仁艳。
被告邹宏根。
原告沈建、陆海荣与被告邹宏根房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王维申独任审理，公开开庭进行了审理。原告沈建、陆海荣及其委托代理人钱仁艳，被告邹宏根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈建、陆海荣诉称：2012年4月14日，南通奥华国际装饰城有限公司（以下简称奥华公司）将其所有的坐落在海安县海安镇通榆北路2号4幢109室（以下简称109室）商铺出租给被告，期限一年（自2012年2月1日至2013年1月31日止）。租赁期间内，奥华公司在将109室出售给原告时，征求了被告的意见，被告表示同意后，于2012年9月28日办理了产权过户手续。同时，原、被告及奥华公司对剩余的房租进行了交接。在租赁期满限即将届满时，原告根据原合同的约定，要求被告与其重新签订租赁合同，被告不予理睬。2013年1月14日，原告再次书面通知被告，如继续承租，需要重新签订租赁合同；如不予答复，视为不续租，则必须按照原合同约定在2013年1月31日晚六时前迁出该商铺。但被告至今未续签租赁合同，也未将109室交还原告。为维护原告合法权益，请求法院判令被告立即将109室腾空并交还原告；被告支付原告从2013年2月1日起至实际交房之日止的房屋占有使用费（按原合同约定租金标准）。
被告邹宏根辩称：我是向奥华公司租赁租的109室，一开始租的三年，三年满后每一年签一次合同。因为每年的房租不一样，奥华公司涨多少我就交多少。到去年2012年7月份，我对租赁房屋重新装潢投资260000元。装潢结束后，到2012年9份奥华公司才告诉我109室已经卖给别人。当时我想奥华公司把房子卖给别人我不管，我按规定交房租。大约2012年9月份，原告去我店里去找我说“109室奥华公司已卖给我了，房子租期要到，到期后你要跟我签合同”。2012年10月18日，奥华公司的负责人通知我到办公室，原告也去了。我跟他们说不管你们买不买，我房子投资260000元。奥华公司的人说这个房子已经卖给了投资商。原告说我是投资商，房子租给你三年。我就跟原告说到期后人家房租交多少，我也交多少，奥华公司的人说合同到期后你们双方再协商。当天，原告还向我出具了一份承诺书，同意租给我三年，否则贴补我的装修费（该承诺书载明第一年租金55000元／年，每年上涨10%）。2013年1月31日前原告到我店里找我，拿出合同，合同的要求有的太苛刻了，原告提到55000元／年，以后每年增加10%，后来我不同意。原告找律师恐吓我。退一步讲，原告如果把我的装潢费贴给我，我就搬出。请求法院依法裁判。
经审理查明：2012年4月14日，奥华公司与被告签订房屋租赁合同一份，合同载明：奥华公司将其坐落在海安镇通榆北路2号装饰城一期4幢108、109室（本案涉案房屋）租赁给邹宏根用于经营，期限为一年，即2012年2月1日至2013年1月31日；二间店面房总租金为83000元／年（每间各41500元）；合同期满，如邹宏根需续约，应在合同期30天前向奥华公司提出书面申请，经奥华公司同意后，双方另签合同；前合同期满前20天，邹宏根未续签，奥华公司有权将房屋对外招租，并与其他经营者签订租赁合同；邹宏根需按时缴纳租金、保证金和水电费，若逾期未交，每逾期一日，加收5%的滞纳金；如邹宏根不按约定缴纳租金达15天以上的，奥华公司有权解除合同，邹宏根缴纳的租金等费用不再退还，邹宏根应立即撤场；合同期满或被解除，邹宏根应于合同终止日晚6时前将经营商品及办公用品全部撤离，将物业保持现状（指装修后的状态）或恢复原状移交奥华公司，否则视为放弃物品所有权利；从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费），逾期一天，按合同规定的日租金的五倍计收；邹宏根对该物业所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更，该全部投入及支出均由邹宏根承担，奥华公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任，且附着于该物业不可动之全部投入及支出无偿归奥华公司所有；房屋所有权发生转移其权利和义务也转移给产权方，承租方必须与新的产权人重新签订租赁合同，且新的租赁合同与原合同主要条款不变。出租方配合承租人办理出租主体变更手续，如承租方不履行变更手续，出租方有权单方面解除合同且要求承租方撤场。上述合同签订后，邹宏根向奥华公司缴纳了合同约定租金，并在109室中从事经营。
2012年5月29日，邹宏根与奥华公司达成购买109室的意向，并向奥华公司预交20000元定金，但此后邹宏根又表示放弃109室的购买权。同年9月，沈建夫妇与奥华公司正式达成109室房屋转让协议，双方于同年9月28日办理产权变更登记手续，沈建夫妇取得109室房屋所有权证。
2012年10月18日，沈建夫妇、邹宏根在奥华公司办公室，三方对相关事宜进行了交接。当日，邹宏根向奥华公司出具申请书一份，载明：本人2012年5月29日在奥华公司定购一期沿街4幢109室房屋，由于本人资金紧张，现申请退房，并将定贰万元定金转为本人的房租。当日，邹宏根还在该申请书上书面声明：本人与奥华公司所签订的定购书作废，该定购书的定金用于支付房租。由于邹宏根担心109室转让给沈建后，双方之间为续租事宜存在争议，当日，沈建以书面形式向邹宏根作出承诺，载明：本人有商铺一间（即109室），租期为2013年2月1日至2016年2月1日止（三年），第一年租金每年为55000元，每年上涨10%，愿租给原老板邹宏根；如三年内有变化，愿承担邹宏根装修费（该承诺书由邹宏根收执。本案审理时，邹宏根当庭向本院提供）。当日，三方对剩余的房租（截止2013年1月31日）进行了交接。奥华公司向邹宏根强调原租赁合同期满后必须与新房主沈建重新签订租赁合同，否则按原合同约定，沈建夫妇可以与其解除合同并收回商铺。
2013年1月初，沈建草拟了一份新的房屋租赁合同前往109室，邹宏根看到草拟合同后，对沈建确定年租金55000元、交纳租房定金5000元、不得转租及每年要增加10%的约定提出异议，并拒绝签订新的租赁合同。同年1月14日，沈建通过江苏慧眼律师事务向邹宏根发出律师函，其主要内容：109室已于2012年9月18日出让沈建、陆海荣，原合同的租期到2013年1月31日到期。现租期将至，现致函你方，限你收到该函件之日起三日内，主动向沈建、陆海荣提出书面申请，并就续租109室相关事实达成新的租赁合同。如你方在上述时间内未提交书面申请，视为你放弃继续承租的权利；根据原合同约定，你务必于2013年1月31日晚六店前将109室内商品和办公用品撤离，恢复原状移交给沈建、陆海荣；如你在上述时间既不续签合同，又不移交房屋，沈建，陆海荣将通过法律途径维护合法权益，由此产生的损失及费用由你方承担。2013年2月17日，沈建夫妇再次委托上述律师事务所向邹宏根发出信函，主要内容与2013年1月14日所发信函基本一致。邹宏根收到上述信函后，均未在信函限定期限内向沈建夫妇的提出要求续租的书面申请，仅于2013年3月13日和3月17日两次给沈建手机通话，但双方意见未能一致。因双方争议未能得到解决而引起诉讼。
以上事实，原、被告陈述、被告与奥华公司签订的房屋租赁合同、邹宏根向奥华公司出具申请书、声明、原告向被告出具的承诺书、奥华公司情况说明、原告通过律师事务所向被告发出的二份信函等在卷佐证。
本案诉讼时，原告还曾要求被告按照合同约定向原告支付逾期一日加收千分之五的滞纳金（基数按83000元每年计算）的诉讼请求，后原告书面放弃该项诉讼请求。
本院认为：邹宏根与奥华公司签订的109室房屋租赁合同，经审查无违反法律法规的禁止性情形，依法应认定有效。在邹宏根租赁109室期间，奥华公司将租赁房屋所有权出让给沈建夫妇，邹宏根对此未提出异议，且以书面形式放弃了优先购买权。沈建夫妇受让109室的行为合法有效，依法取得109室房屋的所有权。沈建夫妇在取得109室房屋所有权后，经与邹宏根、奥华公司合议取代了奥华公司作为109室房屋出租人的主体地位。沈建夫妇、邹宏根均应按原租赁合同履行义务，并享有合同约定的权利，原合同自此拘束原、被告双方。
奥华公司与沈建夫妇达成109室房屋转让协议后，奥华公司、沈建、邹宏根三方于2012年10月18日对租金等事宜进行了交接。邹宏根为防止在续租问题上存在争议，要求沈建作出了书面承诺，沈建承诺在原合同期满后再将房屋租赁给邹宏根三年的时间。同时在承诺书中向邹宏根表明了租金标准及租金上涨幅度（第一年租金55000元），该承诺对原告的拘束力。当日，三方还约定在原合同到期前需重新签订新的房屋租赁合同。本院结合原合同中约定的：如需续约，承租人应在合同期30天前向奥华公司提出书面申请，经奥华公司同意后，双方另签合同；前合同期满前20天，双方未续签，奥华公司有权将物业对外招租，并与其他经营者签订租赁合同。现双方当事人未就房屋续租事宜达成一致意见，原合同中有关租金及违约条款仍然有效，故沈建夫妇要求邹宏根立即将109室腾空并交还原告；从2013年2月1日起向原告支付至实际交房之日止房屋占用费的请求于法有据，本院予以支持。
根据原合同约定，不论合同履行届满或因任何原因引起的合同终止、解除、变更，承租人的投入及支出均由承租人承担，奥华公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任，且附着于该物业不可动之全部投入及支出无偿归奥华公司所有。据此，作为房屋的承租人应慎重签约，在与出租人仅签订为期一年租赁合同的情况下应当对其装修成本有所考虑，对终止合同或合同届满造成装修费用可能不能收回的情况应当所有预见，故邹宏根抗辩要求沈建夫妇贴补其装修费用的理由不能成立，本院对此不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告邹宏根于本判决发生法律效力后10日内将坐落在海安县海安镇通榆北路2号奥华装饰城一期沿街4幢109室商铺腾空并移交给原告沈建、陆海荣。
二、被告邹宏根从2013年2月1日起，按年租金41500元的标准向原告沈建、陆海荣支付房屋占用费至其实际交房之日止。
案件受理费160元减半收取80元，由被告邹宏根承担（已由原告代垫，被告在履行上述第一项义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费160元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审判员 王维申
二〇一三年六月二十八日
书记员 范玲玲
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。