上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初15008号
原告：沈华杨，男，1979年9月17日出生，汉族，住江西省九江市。
委托代理人：谢静宇、居杏慧，上海新松律师事务所律师。
被告：徐海岸，男，1975年3月17日出生，汉族，住浙江省温州市。
被告：李慧慧，女，1978年11月6日出生，汉族，住浙江省温州市。
原告沈华杨与被告徐海岸、李慧慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈华杨及其委托代理人谢静宇，被告徐海岸、李慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈华杨向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的上海市虹口区公平路XXX号房屋租赁合同；2、判令被告退还原告保证金5万元；3、判令被告赔偿原告原房屋租赁合同与现房屋租赁合同2016年11月25日至2019年11月30日的租金差额136,210.68元。事实与理由：二被告原系上海市虹口区公平路XXX号房屋(下称系争房屋)的产权人。2011年11月25日，原告与二被告签订上海市房屋租赁合同，租赁系争房屋用于开设牙科诊室，租期自2011年12月1日起至2019年11月30日止，月租金5万元，两年不变，第三年起每两年递增5%。另原告支付二被告5万元保证金。2016年3月17日，因二被告未能履行浙江省温州市鹿城区人民法院(下称鹿城区法院)生效判决，鹿城区法院责令二被告及原告于2016年4月30日前自行腾空迁出系争房屋，由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。2016年6月23日，鹿城区法院将系争房屋予以查封。2016年9月27日，案外人陈东通过网络司法竞卖的方式，以900万元拍得系争房屋。2016年11月25日，原告与陈东签订房屋租赁合同，向陈东承租系争房屋，租赁自2016年11月25日起至2026年11月24日止，年租金70万元，每年递增4%。故原告诉至本院，要求判如所请。
被告徐海岸、李慧慧辩称，根据租赁合同第1-2条约定，我方已经告知原告系争房屋已设定抵押，第9-1条第(五)项也明确约定，甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的，合同终止，双方互不承担责任。现房屋于2016年9月27日被法院拍卖，我认为合同于该日终止。保证金5万元我方收到过，但原告欠付我方递增部分的租金116,175元，我方认为保证金已经抵扣欠付的租金了。根据合同约定2013年12月1日起租金就应当为52,500元了，原告实际仍按照5万元支付，2015年12月1日应当为55,125元，而原告是按照52,500元支付的，支付至2016年5月30日。
本院经审理认定事实如下：
被告徐海岸、李慧慧原系上海市公平路XXX号房地产权人。2011年11月25日，原告(承租方，乙方)与二被告(出租方，甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋座落在本市虹口区公平路XXX号1-2F全部。该房屋实测建筑面积约234平方米，房屋用途为商业，房屋类型为商铺。甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为牙科诊所使用。甲方于2011年11月25日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2011年12月1日起至2019年11月30日止。该房屋月租金总计为5万元，该房屋租金二年内不变，第三年起年租金递增5%(每二年递增一次，共递增三次)。乙方应于每月前十日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金。乙方六个月支付一次租金，一年支付二次，做到先付后用。每次支付租金需提前十天。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即5万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。原告按每月52,500元支付租金至2016年5月，之后租金未支付。
又查明，2016年3月17日，浙江省温州市鹿城区人民法院(以下简称鹿城法院)张贴公告[(2015)温鹿执民字第4184号]，责令被执行人徐海岸、李慧慧及占有、使用该屋的人员于2016年4月30日前自行腾空迁出坐落于上海市虹口区公平路XXX号全幢房屋。同年6月23日，系争房屋被鹿城法院司法查封。2016年10月17日，案外人(买受人)陈东签署《温州市鹿城区人民法院拍卖成交确认书》，载明，买受人于2016年9月27日10时以最高价竞得拍卖标的物，即(上海收虹口区公平路XXX号全幢)，成交价为900万元。嗣后，原告与陈东签订《房租合同》，继续承租系争房屋，租赁期限自2016年11月25日起至2026年11月24日止。每年净付租金70万元，每年递增百分之四。
再查明，2009年12月30日，系争房屋由深圳发展银行股份有限公司温州龙湾支行设立最高债权抵押，登记证明号：虹XXXXXXXXXXXX。2016年12月15日，上海市不动产登记簿记载：一、将被执行人徐海岸、李慧慧名下坐落于上海市虹口区公平路XXX号(房屋产权证号：沪房地虹字2003第0113**号，建筑面积：234.72平方米)的房地产权证予以作废。二、深圳发展银行股份有限公司温州龙湾支行(抵押权人)设立于上述房地产的抵押权(证明号：虹XXXXXXXXXXXX)予以强制注销，他项权利证书予以作废。三、将原属徐海岸、李慧慧名下的上述房地产转移过户至买受人陈东(公民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX)名下，上述过户及抵押注销手续由买受人陈东单方办理，交易过程中所产生的税费由买受人陈东负担。
审理中，二被告认可收取原告保证金5万元，但要求冲抵2013年12月1日至2016年5月31日期间的租金递增部分及2016年6月1日至2016年6月22日的租金。
本院认为：原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。租赁合同已明确约定，二被告在签订合同前已告知原告该房屋已设定抵押，因抵押被处分的，合同终止，双方互不承担责任。现系争房屋因租赁前深圳发展银行股份有限公司温州龙湾支行设立的抵押而被拍卖，故租赁合同应于案外人陈东通过拍卖竞得系争房屋之日，即2016年9月27日终止，双方互不承担责任。故二被告应向原告返还保证金5万元。原告要求二被告支付租金差额的诉讼请求，不予支付。对于被告要求保证金冲抵2013年12月1日至2016年5月31日期间的租金递增部分及2016年6月1日至2016年6月22日的租金辩称理由，虽然租赁合同中对于租金递增有约定，但实际履行中双方并未遵照合同约定。二被告称其口头主张过租金递增部分，但未提供相应证据，原告亦予以否认，且2013年12月1日至2016年5月31日的租金递增部分也已超过一年诉讼时效，本院不予采信。对于2016年6月1日至2016年6月22日的租金，由于2016年3月系争房屋就因为其他案件涉及执行程序，租金的交纳存在争议，直至2016年6月23日房屋被查封，二被告未对租金予以主张符合常理。2016年9月27日，案外人陈东因拍卖取得房屋产权，之前的租金仍应归二被告所有，被告在2017年8月8日本案谈话时即主张2016年6月1日至2016年6月22日的租金并未超过诉讼时效。故原告应当按照每月55,125元向二被告支付2016年6月1日至2016年6月22日的租金，该笔费用可从保证金中予以抵扣。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
一、原告沈华杨与被告徐海岸、李慧慧2011年11月25日签订《上海市房屋租赁合同》于2016年9月27日终止；
二、本判决生效之日起10日内，被告徐海岸、李慧慧退还原告沈华杨保证金9,575元；
三、对原告沈华杨的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4,024.21元，减半收取2,012.11元，由原告沈华杨负担1,908.65元，由被告徐海岸、李慧慧负担103.46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 曹北霖
二〇一七年十月十二日
书记员 尤 佳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。