上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1066号
原告林敏。
原告林嘉桦。
法定代理人林敏。
以上两原告共同委托代理人单宝铁，上海国瑜律师事务所律师。
被告上海中原物业代理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人王志勇，上海海若律师事务所律师。
被告上海茸盈企业管理有限公司。
法定代表人唐政栋。
委托代理人沈冕成，上海海若律师事务所律师。
原告林敏、林嘉桦与被告上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）、上海茸盈企业管理有限公司（以下简称茸盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理。依法由代理审判员姚洪涛适用简易程序分别于同年5月9日和22日公开开庭进行了审理。原告林敏、林嘉桦的共同委托代理人单宝铁，被告中原公司的委托代理人王志勇，被告茸盈公司的委托代理人沈冕成两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年1月9日，原告通过被告中原公司与案外人上海九领置业有限公司（以下简称九领公司）签订《上海市商品房预售合同》，购买位于本区“新城九号商业广场”288号2层210室商铺。当日，原告又按九领公司与被告中原公司要求，与被告茸盈公司签订《商铺委托经营合同》，后又签订《补充条款》。
现《商铺委托经营合同》约定的3年经营期限于2011年9月30日已届满，但三被告至今未交付涉案商铺，亦未支付实际使用费。经查，涉案商业广场的开发商系九领公司，并由被告中原公司代理销售、租赁该商业广场，被告茸盈公司为九领公司的下属公司。九领公司承诺承担恢复分割商铺原样的责任。
据此，请求法院判令：1、解除原告与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同》；2、被告茸盈公司共同返还原告涉案商铺；3、被告茸盈公司支付原告租金1417，707.97（自2010年10月1日始至2014年2月27日止，4.38元／平方米／天＊260.61平方米＊1，242天）；4、被告中原公司对以上1、2、3项诉请承担连带责任。
审理中，鉴于合同约定的经营期限于诉讼前业已届满，以及涉案商铺于审理中已返还的事实，原告放弃上述第1项诉讼请求，并撤回上述第2项诉讼请求，并将第3、4项诉请变更为：两被告共同支付原告房屋使用费745，865.82元（自2011年9月30日始至2014年5月9日止，3元／平方米／天＊260.61平方米＊954天）。
被告中原公司辩称：一、其与九领公司之间的代理销售、租赁关系与原告没有关联。二、《上海市商品房预售合同》的缔约主体是原告与九领公司，故其不应承担《上海市商品房预售合同》项下任何责任。三、《商铺委托经营合同》是《上海市商品房预售合同》的组成部分，与该《商铺委托经营合同》相关的权利义务应由九领公司承担。四、原告有关支付价款请求的诉讼时效已届满。此外，本案不属于房屋租赁合同纠纷。基于此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告茸盈公司辩称：一、本案应为商品房预售合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，其根据九领公司委托与原告签订《商铺委托经营合同》，故对外应由九领公司向原告承担责任。二、其曾通知原告收回涉案商铺，因原告怠于行使权利而未果，由此导致扩大的损失应由原告自行承担，另据原告提供的生效判决二楼使用费为每天每平方米2元。三、九领公司开发的商铺水电消防不到位，致使合同客观上无法履行。四、原告有关支付价款请求的诉讼时效已届满。
经审理查明：2007年，原告与案外人九领公司签订《上海市商品房预售合同》，购得涉案商铺并取得相应的上海市房地产权证，载明的建筑面积为260.61平方米。
期间，原告与被告茸盈公司于2007年10月18日签订《商铺委托经营合同（3年期）》，约定原告委托被告茸盈公司统一经营涉案商铺，委托经营期限为3年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。合同第3.2条约定，根据原告与系争商铺的开发商签订的《上海市商品房预售合同》中约定的有关交付条款，原告承诺按时与开发商办理交房手续，并与开发商办理交房手续的当日将系争商铺交付给被告茸盈公司。如原告未能在开发商通知的期限内与开发商办理系争商铺交接手续的，自交房期限届满后的次日，原告不可撤销地委托被告茸盈公司代为办理系争商铺的交接手续。被告茸盈公司代为办理交接之日，系争商铺移交给被告茸盈公司接收……。合同第3.3条约定，……原告如要求被告茸盈公司在委托经营期限届满后将系争商铺恢复至开发商交付时的状态时，应提前3个月书面通知被告茸盈公司，未书面通知的，视为原告同意按现状将系争商铺交还给原告。合同第4.1条约定，……原告同意，系争商铺以及公共部位、外墙、屋顶广告阵地在委托经营期间，出租或者经营产生的收益作为被告茸盈公司接受原告委托进行统一招商和经营管理的补偿，原告不再向被告茸盈公司收取商铺租金或使用费。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。现原告已按约履行相关义务，并以被告茸盈公司未按约返还系争商铺为由，向本院提起诉讼并提出如上诉讼请求。
期间，九领公司于2008年6月11日向松江区房屋土地管理局出具承诺书，载明：“……现小业主已经把今后三至五年的商铺经营权全权委托给了我司下属的经营管理公司。为了能够有效的落实招商工作，提升整个商场的品牌，我司将按照即定的规划业态的方案进行统一的内部装修工作，但如果在委托合同履行完毕之后，小业主要求恢复分割原样的，我司将其予以恢复……”。
2011年7月1日，被告茸盈公司邮寄落款日期为2011年6月20日的商铺委托经营期结束通知称：……委托经营合同到期后，该司的委托经营任务即告结束，对于商铺的交付标准，请参照与九领公司签订的《上海市商品房预售合同》等。
2012年8月1日，九领公司于通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”一、二楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共332套商铺立即返还小业主等。同年10月24日，九领公司又通知被告中原公司、茸盈公司称：其已提前完成“松江九号商业广场”三楼商铺恢复原状工作，现敦促将该商场共127套商铺立即返还小业主等。
2012年9月3日，被告茸盈公司向松江新城九号商业广场各业主、被告九领公司、被告中原公司发出通知，称小业主起诉要求交付房屋的诉讼目前仍在进行中，九领公司已表示多处房屋已完成权属分割、可以交付，故为避免损失进一步扩大，被告茸盈公司通知各方于2012年9月12日上午9：30分至松江九号站商业广场2楼物业管理处，共同办理小业主接收房屋手续。
2012年9月7日，被告茸盈公司向松江新城九号商业广场各位业主又发出通知一份，载明2012年9月7日，松江区政府相关部门召集九领公司、茸盈公司、中原物业和新桃源物业管理公司召开协调会议，部分小业主的委托代理人也参加了会议。在会议上发现，九领公司尚未与新的物业管理公司签署物业管理合同，没有完成物业方面的交接，也没有将房屋钥匙等资料委托给物业公司，无法正常办理交房手续。同时政府相关部门考虑到安全保障等方面的问题，要求暂时取消交房活动。因此，被告茸盈公司通知原定2012年9月12日的商铺交接予以取消，后续相关事项由相关部门或者单位另行安排通知。
2013年5月29日，被告茸盈公司以邮寄方式通知原告称：一、其曾于2011年6月20日通知原告到期后委托经营任务即告结束，原告应收回商铺，但未果。二、为避免损失进一步扩大，再次通知原告于2013年6月3日15时到松江区文翔路XXX号XXX室办理商铺交接事宜等。经查询，该通知于当日妥投，然原告于审理中否认收到该通知。
此外，经本院于2014年5月9日现场勘查后，为避免损失进一步扩大，本院告知当事人于当日办理涉案商铺交接手续。对此，当事人均无异议，并于当日办妥涉案商铺交接手续。基于此，原告撤回上述第2项有关返还商铺的诉讼请求。
审理中，原告提供2013年3月7日、4月15日和5月8日的协调会记录，证明在松江区方松街道办事处，因信访就涉讼及未涉讼业主商铺返还与费用支付问题进行过协调，被告中原公司、茸盈公司的法定代表人唐政栋同意承担相应责任，诉讼时效因此而中断的事实。九领公司因未到庭而未对上述证据发表质证意见。被告中原公司对上述记录的真实性以及证明内容均不予认可。被告茸盈公司对上述记录的质证意见同被告中原公司，并认为当时虽由政府部门出面召开过协调会，但因会议记录没有签名，故对记录内容准确性持保留意见。而且，没有业主参加上述协调会，故不能据此认定发生诉讼时效中断的事实。
被告中原公司提供2009至2011年度审计报告，证明其与被告茸盈公司系独立主体，不存在人格混同的事实。原告对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。九领公司认为，上述证据的真实性由法院审核，上述证据不能否定被告中原公司与茸盈公司人格混同的事实。被告茸盈公司对此均无异议。
被告茸盈公司提供承诺书与公证书各一份，证明其系九领公司下属企业，是九领公司的代理人，2010年2月前未脱离九领公司的控制。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为与其无关。九领公司对上述证据的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。被告中原公司对此均无异议。
另查明：相关生效法律文书认定，《商铺委托经营合同（3年期）》其性质为房屋租赁合同。作为承租人的被告茸盈公司应向类似与本案原告的出租人承担前述合同项下的义务。被告中原公司因与被告茸盈公司人格混同，故应对被告茸盈公司应承担的上述义务承担连带责任。九领公司不是上述委托经营合同及其补充条款的当事人，故九领公司不应向类似于本案原告的出租人承担民事责任。此外，位于新城九号商业广场408号2层231室商铺使用费的标准，因原告未采取适当措施避免损失扩大等，并综合实际情况，根据公平、诚信原则，酌情确定为每天每平方米2元（已经降低了使用费计算标准）。
再查明：为被告中原公司代理九领公司销售和租赁包括系争商铺在内的地铁九号线松江新城站商业广场商铺事宜，被告中原公司与九领公司之间分别于2007年4月23日签订了《代理合同》、《备忘录》等合同。为此，被告中原公司于2007年5月23日向九领公司出具《九号商业广场策划报告》，明确采取“回收一定年限经营权的销售模式”，并以年7％的投资回报率作为“回收经营权”的补偿，而该补偿在购房总价中一次性抵扣，统一经营期后经营权归还业主等。
以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产权证、《商铺委托经营合同（3年期）》、通知、告知函、催告函及邮寄凭证、民事判决书以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原告与被告茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同（3年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守，否则即应承担相应违约责任。
审理中，原告放弃有关合同解除并撤回返还商铺的诉讼请求，并无不当，可予准许。
至于房屋使用费问题。原告主张按照每天每平方米3元的标准，由被告支付自2011年9月30日起至实际返还日即2014年5月9日止的房屋使用费，一则庭审中，本案系争商铺在2011年9月30日《商铺委托经营合同（3年期）》到期时因改变了房屋结构，无法区分系争商铺的权属单元，必须恢复原状后才能将系争商铺返还原告，因此，茸盈公司需要承担自2011年10月1日起至返还之日止的房屋使用费；二则被告茸盈公司主张其于《商铺委托经营合同（3年期）》到期前就已经按照合同中小业主留下的联系地址向其寄送了《商铺委托经营期结束的通知》，提前通知小业主到期后不再租赁，征询原告意见，此外，2013年5月，被告茸盈公司又再次通知原告返还房屋，故扩大的损失应由原告承担；原告对此却表示不予认可。对此，本院认为，从被告提供的交寄清单来看，原告虽否认收到《商铺委托经营期结束的通知》及《催告函》，但根据交寄清单及投递情况来看，被告茸盈公司应已尽到通知义务。原告在收到被告茸盈公司的《商铺委托经营期结束的通知》后，没有提前3个月书面通知被告茸盈公司要求恢复原状，故因原告没有采取适当措施而扩大的损失应由其承担相应的责任。因此，茸盈公司需要承担的房屋使用费的计算标准应当适当降低。三则关于房屋使用费支付的期间及计算的标准，虽然被告茸盈公司在系争商铺恢复原状后曾于2012年9月3日向原告发函，通知原告办理商铺交接的手续，但其又于2012年9月7日再次通知原告取消了交接。此后，被告茸盈公司虽又向原告发出办理商铺交接的《催告函》，但该《催告函》于2013年5月29日才寄出，通知的交房日期为2013年6月3日，考虑到信件在途时间，应给予原告合理的期限收取房屋，故本院将该日期酌情确定为2013年6月15日。因此，本院确定被告茸盈公司房屋使用费支付的期限为自2011年10月1日起至2013年6月15日止。关于使用费计算标准，本院综合本案的实际情况、并根据公平原则、诚实信用原则，酌情确定系争商铺的使用费按2元／平方米／天计算（已经适当降低了使用费计算标准）。
相关生效法律文书已经认定被告茸盈公司、中原公司存在人格混同，故被告中原公司应对被告茸盈公司的上述债务承担连带责任。被告茸盈公司、中原公司有关责任承担主体的辩称意见以及为此提供的相关证据，与生效法律文书认定的事实相悖，故本院均不予采纳。
至于诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。第十七条规定，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。第二十二条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告为主张上述委托经营合同及其补充条款项下的权利，通过信访途径向相关依法有权解决民事纠纷的单位提出保护相应民事权利的请求，被告中原公司、茸盈公司的法定代表人唐政栋于2013年3月7日至5月8日作出了同意履行义务的意思表示。此外，被告茸盈公司曾于2013年5月29日以邮寄方式通知原告次月3日办理商铺交接，且该通知于当日妥投。此通知行为亦同样应认定为被告茸盈公司“同意履行义务”的行为。故诉讼时效于上述同意履行义务之日中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。现本案受理于2014年4月2日，故被告中原公司、茸盈公司关于原告的主张诉讼时效业已届满的抗辩意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十六条、第十七条第二款、第二十二条之规定，判决如下：
一、被告上海茸盈企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林敏、林嘉桦自2011年10月1日起至2013年6月15日止的房屋使用费325，241.28元；
二、被告上海中原物业代理有限公司对上述债务承担连带责任；
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11，419元，减半收取5，709.50元，由原告林敏、林嘉桦负担2，620.50元（已付）、被告上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司负担3，089元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 姚洪涛
二〇一四年六月十八日
书 记 员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
……
（三）延付或者拒付租金的；
……
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
三、《中华人民共和国公司法》
第二十条……
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十四条权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。
第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。
第十七条……
对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。
第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。