延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民终725号
上诉人（原审被告）:延边树宏家具实业有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳川镇东丰村。
法定代表人：何树宏，经理。
委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：延边新天地房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市延朝公路1号。
法定代表人：刘冰，经理。
委托诉讼代理人：张保华，吉林华烁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘佳璇，吉林华烁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:赵玉梅，女，汉族，1960年9月25日生，无职业，住吉林省延吉市北山街丹华委**组。
委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：延边源田房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街园圃胡同9号。
法定代表人：赵树田，经理。
被上诉人（原审被告）：吉林长江集团建筑安装有限公司，住所地吉林省延吉市长白山西路4228-1号。
法定代表人：关伟利，经理。
委托诉讼代理人：杨荣玉，男，1973年1月9日生，汉族，该公司职员，住吉林省延吉市北山街青阳小区。
原审第三人：韩松，男，1963年12月25日生，朝鲜族，个体，住吉林省延吉市广源居。
上诉人延边树宏家具实业有限公司（以下简称“树宏公司”）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）因与被上诉人赵玉梅、延边源田房地产开发有限公司（以下简称“源田公司”）、吉林长江集团建筑安装有限公司（以下简称“长江公司”）及原审第三人韩松房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人树宏公司、新天地公司的委托诉讼代理人张保华、潘佳璇，被上诉人赵玉梅及其委托诉讼代理人高延波，被上诉人长江公司的委托诉讼代理人杨荣玉，原审第三人韩松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
树宏公司、新天地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由：1.一审忽略了诉争房屋买卖合同系以物抵债的事实，对该事实未进行评判导致判决错误。诉争房屋买卖合同实质上是长江公司与被上诉人之间以物抵债形成的协议，以物抵债属于实践性法律行为，需发生物权转移后方能成立。诉争房屋既未交付亦未办理产权登记手续，且源田公司、上诉人及新天地公司对该房屋买卖合同的真实性均不认可，故诉争房屋买卖合同尚未成立。因此，被上诉人与长江公司之间的原债务并未消灭，其应要求长江公司继续履行原债权债务合同，现被上诉人要求上诉人及新天地公司履行交付房屋义务的主张，不应得到支持。2.诉争房屋买卖合同中源田公司所盖公章系韩松伪造，并非源田公司真实意思表示，该房屋买卖合同不成立。3.源田公司无权与被上诉人签订诉争房屋买卖合同。根据2007年12月17日签订的《开发项目合作协议书》、2008年4月10日签订的《补充协议书》、2009年8月29日签订的《解除2009年8月29日关于开发项目合作变更补充协议书》等有关涉案楼盘协议及一审庭审情况，上诉人系涉案楼盘的投资人及所有权人，负责对外销售房屋，源田公司无权与被上诉人签订诉争房屋买卖合同。4.一审法院认定“树宏公司明知售楼处的存在，且明知源田公司通过售楼处在处分房屋而未采取合理措施告知购房者其为实际产权人”无事实依据。涉案楼盘的有关协议均约定售房价格由树宏公司确定，对外销售房屋合同全部由上诉人负责签署，并由上诉人持合同原件进行备案。据此可以证明涉案楼盘一直由上诉人负责销售并对外签署买卖合同，但一审法院不顾前述协议所体现的一直由上诉人负责销售、源田公司既未参与销售亦未被授权销售的事实，认定源田公司通过售楼处处分房屋且上诉人对此明知，进而认定被上诉人为善意取得，有悖事实证据。5.韩松作出处分房屋的意思表示不能代表源田公司，其不具有代理权限。韩松既非源田公司的法定代表人，其股东身份也有待确认，源田公司也证实与被上诉人签订的房屋买卖合同上的印章均为韩松伪造，对此不知情也不认可，故韩松无权代表源田公司处分房屋。6.长江公司与韩松公司无权将诉争房屋进行抵债处理，上诉人对涉案环保嘉园的工程款已经全部支付完毕。上诉人与长江公司从未签署过任何合同，更没有授权长江公司对房屋进行处分，长江公司无权将诉争房屋进行抵债处理。虽然长江公司及韩松主张根据2009年12月23日协议书中的以房冲抵部分工程款及约定将诉争房屋抵债给被上诉人，但以房抵顶部分工程的前提条件是上诉人存在欠付工程款的事实，而实际上诉人在延吉市公安局的协调见证下已经支付了2500万元的工程款，涉案环保嘉园的工程款已经全部支付完毕，故以房抵顶工程款的约定不再具有约束力和履行必要，长江公司及韩松无权将诉争房屋进行抵债处理。
赵玉梅、长江公司辩称：请求驳回上诉人的上诉主张，维持一审判决。理由：1.被上诉人是合理合法签订购房合同的，对树宏公司与源田公司、长江公司、新天地公司四家公司之间的背景不清楚，只是签订了房屋买卖合同，作为购房者已经尽了审查义务，不存在过错。树宏公司拒绝将抵付出售的房屋交付是错误的。2.树宏公司曾在延边州中院起诉要求确认双方之间签订的以房抵付工程款协议无效，被驳回后上诉至省院，后也被驳回。该协议中的公章虽然与源田公司备案的公章不一致，但是双方的真实意思表示，上诉人否认以房抵债是错误的。
韩松述称：同意交付房屋。
赵玉梅向一审法院起诉请求：2009年8月4日，原告与被告源田公司签订商品房买卖合同，约定由被告开发建设的位于延吉市天池路环保嘉园1座11层2号，面积为46.6平方米的房屋以121160元的价格出售给原告，并约定被告应于2009年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告，逾期交付房屋的，承担房款总价的日万分之二违约金，同日原告交付全部购房款。签订合同后，据原告所知，被告源田公司将诉争房屋说涉土地开发建设及相关权利义务一并转让给新天地公司，由新天地公司继续进行开发建设，履行合同义务。现原告已按房屋买卖合同约定履行房款交付义务，二被告未按期交付房屋的行为已构成违约，请求法院依法判令被告履行房屋买卖合同，并交付房屋。
一审法院认定事实：2007年12月17日，甲方树宏家具公司、乙方源田公司（实际与第三人韩松协商）及案外人延边聚星货运站有限公司签订《开发项目合作协议书》，主要约定：合作内容为代建环保局新建办公楼（吉林省辐射环境应急前沿指挥中心），对“金达莱花园小区”进行整体施工建设并销售。本案诉争房屋的开发权归树宏公司所有，乙方（源田公司、延边聚星货运站有限公司）承担所有工程施工义务，乙方可委托其他建筑公司施工，但工程结算只认可被告源田公司，树宏公司是该项目的投资人和权利人。售房价格由树宏公司提供价格标准，源田公司按照树宏公司提供的价格进行销售，售房合同必须有树宏公司盖章签字后生效，所有售房资金存入此协议内容的共有帐户。项目对外合同由树宏公司签署，对外销售房屋合同用源田公司的开发资质签署，由源田公司提供相应签约的相关文本资料，合同签订后双方应认真履行合同内容，各持合同原件进行备案。如小区房屋在销售中，销售金额不能结清源田公司工程款，在小区交付使用同时，将小区剩余房屋抵押给银行贷款来偿还乙方工程款，延期所欠金额按照银行贷款利息支付给源田公司。
2008年4月10日，树宏公司与源田公司签订补充协议，约定：环保嘉园小区项目开发区权归树宏公司所有，源田公司负责项目建设。由于源田公司具有开发资质，故将项目开发手续全部办理在源田公司名下，但项目开发权及所得利润归树宏公司所有。
2008年6月15日，树宏公司与源田公司作为发包人，将环保嘉园1、6、7、8号楼建设工程发包给延边广源建筑安装有限公司施工（长江公司的前身）。本案诉争房屋环保嘉园1号楼由长江公司实际施工。2009年8月29日，树宏公司与源田公司签订补充协议书，约定：环保嘉园项目的全部开发权和施工权归树宏公司所有，全部利润归树宏公司所有，树宏公司负责项目对外合同签约以及对外全部销售房屋合同的签署，树宏公司持购房合同原件进行备案，源田公司没有任何权利备案。
2009年4月，原告为被告长江公司承建的环保嘉园工程供应木材。2009年5月6日，被告长江公司将本案诉争房屋抵债给原告，由源田公司与原告签订商品房买卖合同，合同约定源田公司将位于长白路北天池路南环保嘉园01幢11层02号，面积为46.6平方米，以每平方米2600元的单价，总价款为121160元，以顶账方式出售给原告，并约定2009年12月31日交付房屋。审理中，树宏公司及新天地公司出具由被告源田公司及其法定代表人赵树田出具的书面证明，证明诉争房屋买卖合同书中加盖的源田公司的公章、法定代表人名章、财务章均系第三人韩松伪造形成。第三人韩松亦承认，2009年末（时间记不清），源田公司法定代表人赵树田将源田公司公章及名章取走，为了以签售房屋的方式周转工程资金，其私刻源田公司公章及法定代表人名章，用于签订商品房买卖合同的事实，并对原告合同及债权债务的真实性予以认可。
2009年12月23日，甲方树宏公司、乙方源田公司（第三人韩松）、丙方新天地公司签订《协议书》，约定：甲方开发的环保嘉园小区位于延吉市天池路南侧，乙方承建甲方工程所涉及的工程款约为5500万元，具体金额以双方确认工程决算书为准。甲方以环保嘉园电梯楼住宅房屋给乙方用以冲抵部分工程款，面积约10000平方米，以实际测绘为准，平均价格每平方米不能低于2500元，抵工程款金额为2500万元（多退少补）。以实际双方确认结算为准，树宏公司安排在2009年12月24日接管环保嘉园售楼处，同时确认已售出楼盘产权、金额明细、剩余产权明细。后树宏公司、新天地公司拒绝履行上述协议。源田公司法定代表人赵树田非经诉讼程序自行向吉林常春司法鉴定所申请鉴定，该所于2012年11月1日作出鉴定意见为：落款日期“2009年12月23日”《协议书》上乙方“源田公司”公章印文与委托人提供的样本“源田公司”公章印文不是同一枚公章所盖印。该《协议书》上法定代表人“赵树田”名章印文与委托人提供的样本“赵树田”名章印文不是同一枚公章所盖印。2014年，树宏公司、新天地公司将源田公司诉至吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院，要求确认双方于2009年12月23日签订的协议书无效、源田公司补偿树宏公司、新天地公司赔偿金310万元。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2014年9月26日作出（2014）延中民四初字第12号民事判决：驳回树宏公司、新天地公司的诉讼请求。树宏公司、新天地公司不服该判决，上诉至吉林省高级人民法院，并于2015年5月13日撤回一审起诉及二审上诉，吉林省高级人民法院于2015年5月13日作出（2015）吉民二终字第28号民事裁定：撤销延边州中级人民法院（2014）延中民四初字第12号民事判决、准许树宏公司、新天地公司撤回起诉。
另查，2008年3月27日，源田公司取得了延吉市规划管理局颁发的环保嘉园小区的《建设用地规划许可证》；2008年8月11日取得了延吉市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》；2008年8月21日取得了延边朝鲜族自治州建筑业管理办公室颁发的《建设工程施工许可证》、2008年4月30日取得了延边朝鲜族自治州国土资源局颁发的延州（2008）国土准字第010号《建设用地批准书》和延州国土用字（2008）018号《国有土地使用执照》、取得了延吉市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》。2008年9月25日，树宏公司出资成立了新天地公司。2009年12月28日，树宏公司、新天地公司与源田公司（法定代表人赵树田）签订协议书，约定：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区”的开发手续变更登记在新天地公司名下。2010年3月29日，树宏公司、新天地公司对源田公司向本院提起民事诉讼，要求将上述开发手续变更登记在新天地公司名下。本院于2010年12月2日作出（2010）延民初字第888号民事判决：将登记在源田公司名下的“环保嘉园小区开发手续”变更登记在新天地公司名下。2011年9月1日，“环保嘉园小区”的商品房预售许可证变更登记在新天地公司名下。2011年11月30日，本院作出（2011）延民再字第38号民事裁定：以树宏公司、新天地公司要求将开发手续变更登记在新天地公司名下的诉讼请求，不属于民事案件受案范围为由，撤销本院（2010）延民初字第888号民事判决、驳回树宏公司、新天地公司的起诉。现环保嘉园小区开发手续仍登记在新天地公司名下。
2011年5月份，树宏公司因与第三人韩松、长江公司之间的经济纠纷，向延吉市公安机关报案。公安机关在处理过程中，经协调三方，由树宏公司于2011年6月17日分九次向第三人韩松及被告长江公司支付2138万元（树宏公司主张支付2500万元，但证据不足），并由第三人韩松为代表的源田公司、关伟利为代表的长江公司签订九份内容相同（付款金额不同）的付款协议，其内容为：“延边源田房地产开发有限公司代表人韩松，吉林长江集团建筑安装有限公司法定代表人关伟利共同收到延边树宏家具实业有限公司支付给吉林长江集团建筑安装有限公司施工环保嘉园1号楼电梯楼的工程款一百五十万元（每次付款金额不同）。待工程结算后按工程款实际金额多退少补。”，协议书中有第三人韩松及长江公司法定代表人关伟利签字，并出具收款收据。
2011年8月13日，经公安机关协调，树宏公司（甲方）、延边聚星货运站有限公司（乙方）、长江公司（丙方）签订关于《环保嘉园工程结算协议书》，约定三方就环保家园电梯楼工程已完工部分共同选择鉴定部门进行价格评估、认证。2011年8月18日，三方再次签订《环保嘉园工程结算协议书》，同意由延边宏远工程造价咨询招标有限公司进行价格评估、认证。三方必须根据延边宏远工程造价咨询招标有限公司评估、认证的价格进行结算。2012年5月28日，延边宏远工程造价咨询招标有限公司出具结算书，认定环保嘉园电梯楼已完工程部分工程总造价为37550270元，但标注“根据建设单位、施工单位提供的资料编制的已完结算，未经甲乙丙三方确认的工程结算书（初稿）”。至今，三方未结算。2013年1月17日，第三人韩松为了担保与树宏公司结算工程款问题，向公安机关提供由其经营的延龙房地产开发公司名下的新罗世界四楼及五楼全部产权作为担保物进行冻结。被告树宏公司至庭审结束，未能举出第三人韩松私刻公章及其他经济问题由公安机关正式立案及是否作出处理的证据。源田公司及长江公司在收取2138万元工程款后，将环保嘉园电梯楼1-5楼门市房全部交付给树宏公司。
审理中，被告树宏公司、新天地公司、长江公司、第三人韩松均承认案外人延边聚星货运站有限公司并未实际参与诉争房屋的建设及结算，与本案无利害关系。2009年5月26日，源田公司修改公司章程，第三人韩松出资500万元成为源田公司的股东，持有50%的股份；赵树田出资350万元，持有35%的股份。现诉争房屋在房产管理信息档案中登记在新天地公司名下，无预售房屋、抵押等登记记载。另查，根据源田公司售楼时的设计平面图及房屋编排，本案房屋设计上1单元（A座）、2单元（B座）格局完全相同，每单元每层楼共有8套房屋，每个单元以电梯为中间线，东西两侧各有一套面积相同的房屋，南北方向连着四套房屋，按照面积大小，从南数第一户为95.4平方米、南数第二户为41.5平方米、南数第三户为79平方米、南数第四户为46.6平方米的房屋。本案涉及的房屋在商品房买卖合同中标注为1座11层2号，面积为46.6平方米的房屋，其实际所处位置为1单元11层电梯西侧南数第四户房屋（楼梯西侧房屋）。
一审法院认为：（一）关于原告与被告源田公司之间的合同效力问题。1、纵观本案纠纷的由来，被告树宏公司就涉案楼盘的项目立项、开发、建设事宜一直与韩松协商，无论韩松是借用抑或实际经营源田公司，树宏公司是明知韩松代表源田公司，并以韩松代表的源田公司签订相关合同。树宏公司虽为楼盘的实际处分权人，但其处分房屋亦需要通过源田公司履行相关买卖手续。对于源田公司而言，享有实际决定权利的亦是韩松，而非法定代表人赵树田，且韩松作为源田公司的股东，就本案而言韩松作出处分房屋的意思表示应视为源田公司的真实意思表示。另外，树宏公司明知长江公司借用源田公司名义实际建设涉案楼盘，且与长江公司存在工程款结算的协商过程，故本案中树宏公司、韩松代表的源田公司、长江公司对处分房屋作出的意思表示均对房屋的权利具有实际影响。树宏公司提出韩松私刻源田公司的公章及法定代表人名章签订合同，源田公司法定代表人赵树田否认韩松处分房屋的行为，不属于源田公司真实意思表示，属韩松欺诈行为的主张，对此树宏公司并未举出有效证据证明韩松私刻公章的行为涉嫌刑事犯罪，并由公安机关立案侦查的证据，即使存在私刻公章行为，仅就本案而言树宏公司仍无法排除与韩松实际结算及解决涉案工程款问题，树宏公司在公安机关向韩松及长江公司支付工程款2138万元的行为亦佐证了该事实，故本院认为树宏公司的陈述与实际实施的行为自相矛盾，且不能以形式要件而否定双方的真实意思表示，其主张韩松私刻公章，不属于源田公司真实意思表示的主张不成立，韩松处分房屋的行为属源田公司的真实意思表示，且亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2、被告源田公司的出售行为应如何认定。本案涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，但树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，且树宏公司对外处分房屋亦需要以源田公司的名义对外签订商品房买卖合同，故双方实为代理关系，源田公司对外以其名义处分房屋系实施的是树宏公司的委托代售行为，且源田公司具备了对外处分房屋的形式要件。树宏公司就涉及诉争楼盘的所有事宜均与韩松协商确认，并由韩松作为源田公司的代表多次协商签订协议，确定实际处分房屋权利归树宏公司，包括2009年12月23日签订的《协议书》，约定将诉争房屋在内的10000平方米左右的住宅以抵付工程款的方式抵债给源田公司，均能够证实树宏公司明知售楼处的存在，且明知源田公司通过售楼处在处分房屋而未采取合理措施告知购房者其为实际权利人，双方之间对开发权等利益分配的协议均系内部约定，并未对外公示，作为普通购房者，不可能知晓内部约定及实际权利人、公章真伪等情况，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，原告有理由相信源田公司具有处分权，其购房的本意为善意，并已按当时的市场价格支付合理对价，树宏公司及新天地公司亦未举证证明原告购房时并非善意，故源田公司的处分行为事实上构成隐名代理，对树宏公司具有拘束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同约定履行义务。（二）关于房屋交付问题。源田公司与长江公司对于交付房屋均无异议，因诉争房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，且树宏公司及新天地公司在答辩意见中明确二公司为诉争房屋的实际产权人，且诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。对于被告树宏公司提出，环保嘉园电梯楼工程造价为37550270元，其已支付全部工程款，双方已结算完毕的主张，因延边宏远工程造价咨询招标有限公司出具的结算书系未经树宏公司、韩松、长江公司三方确认的工程造价初稿，不具有证明效力，事实上三方至今未结算，故其主张不成立。关于房屋实际面积差异及是否涉及侵权、工程结算等其他纠纷各方当事人可另寻其他法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告交付位于延吉市环保嘉园1号楼1单元11层电梯西侧南数第四户房屋（楼梯西侧房屋）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3316元（原告缓交），其他费用80元，共计3396元，由被告延边新天地房地产开发有限公司、延边树宏家具实业有限公司负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，对外源田公司具备处分房屋的形式要件；对内源田公司（韩松）与树宏公司约定由树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，双方形成事实上的代理关系。源田公司（韩松）将房屋以抵付工程款形式抵付给长江公司，长江公司再行抵付给拖欠材料款的赵玉梅，对外以源田公司名义签订形成了涉案的房屋买卖合同。赵玉梅作为普通购房者，因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，已尽审查注意义务，在对树宏公司与源田公司（韩松）之间的内部约定及涉案楼盘的实际权利人、房屋买卖合同公章真伪等不知情的情况下，其有理由相信源田公司具有处分权，并已按当时的市场价格支付了合理对价，应认定其购房的本意为善意，其与源田公司签订的房屋买卖合同有效。售楼处地处涉案楼盘区域，树宏公司明知售楼处的存在，亦明知源田公司（韩松）通过售楼处在处分房屋，但未采取合理措施告知购房者其为实际权利人，其与源田公司（韩松）之间存在对开发权等利益分配的内部约定，本身亦有过错。且树宏公司及新天地公司并未举证证明赵玉梅在购房时并非善意，故源田公司处分房屋行为对树宏公司具有约束力，树宏公司应当按照商品房买卖合同的约定履行义务。
源田公司韩松与长江公司对于交付房屋均无异议，因诉争房屋的开发手续现已变更登记在新天地公司名下，树宏公司及新天地公司在庭审中明确二公司为诉争房屋的实际产权人，诉争房屋由二公司实际管理和控制，故应由树宏公司及新天地公司共同履行交付义务。对于树宏公司提出环保嘉园电梯楼工程造价为37550270元，其已支付全部工程款双方已结算完毕的主张，因延边宏远工程造价咨询招标有限公司出具的结算书系未经树宏公司、韩松、长江公司三方确认的工程造价初稿，三方事实上至今也未结算，故其主张不成立。关于房屋实际面积差异及是否涉及侵权、工程结算等其他纠纷各方当事人可另寻其他法律途径解决，本案不予评判。
综上，树宏公司、新天地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3316元，由延边树宏家具实业有限公司、延边新天地房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 庾成日
审判员 刘晓娟
审判员 池东波
审判员 朴美兰
审判员 林 美
二〇一七年七月十七日
书记员 尹光熹