陕西省铜川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜中民一终字第00141号
上诉人（原审被告、反诉原告）索铜生，男，1965年5月7日生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陕西铜川汽车运输公司，住所地陕西省铜川市印台区同官路19号。
法定代表人冯延辉，该公司经理。
委托代理人杨涛，陕西司扬律师事务所律师。
上诉人索铜生因与被上诉人陕西铜川汽车运输公司（以下简称省运司）返还原物纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院（2013）铜印民初字第00346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人索铜生、被上诉人省运司的委托代理人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）省运司一审诉称，2003年被告与原告所属的铜川市交通贸易公司（以下简称交贸公司）签订了房屋租赁合同，原告将其资产同官路90号房屋（大厅110㎡，后院八间平房）由被告经营的“玉华大酒店”使用，二者形成了租赁关系。2005年原告因基建原因及楼房工程的需要，决定拆除出租给被告的营业用地和建造的平房两间，并与被告达成了补充协议。后双方产生纠纷，引发诉讼，经印台区法院一审和市中院二审调解，达成和解协议，由原告赔偿被告155000元，原签订的所有协议终止，另签订新的合同。随后，原告按约履行自身的义务，被告亦从原告处领取155000元赔偿金，但却再未提重新签订合同一事。被告经营的铜川市印台区玉华大酒店也不存在，而从2007年至今被告将原告所属的不动产五间平房擅自挪作他用。
交贸公司原属于原告开办的企业，因市场经济的发展，企业的需要，原告将该企业撤销，决定收回资产，但被告却拒不返还原告的资产，给原告造成了财产损失。故请求法院依法判令被告立即返还原告所有的同官路90号的五间出租房，支付原告房屋占用费38500元（每间100元，共五间，计77个月），诉讼费由被告承担。
被告索铜生一审辩称，原告不是适格的主体。2003年被告是与交贸公司签订的租赁合同，且租赁房屋是八间而不是五间。双方定的合同租赁期是20年，此协议未终止。请求印台区人民法院驳回原告的诉讼请求。
反诉人索铜生一审诉称，2003年9月29日，反诉人索铜生与交贸公司签订了一份房屋租赁合同，约定公司将其同官路90号房屋出租给索铜生使用，其中大厅110㎡，后院八间平房，租期20年，月租金2880元。同时双方约定如果出租方不能按时按照合同约定的房屋数、房屋面积向承租方交付使用的，应赔偿承租方实际损失，并按月租金的百分之五支付违约金。合同签订后，交贸公司并未按约将八间房屋交付反诉人，只交付了五间房屋，造成反诉人一直未能全部使用租赁物，却按全部租赁物的租费向被反诉人支付费用，给反诉人造成了无法预期的经济损失。2008年，因出租的房屋大面积漏水，反诉人多次要求其按合同进行维修，但交贸公司拒不履行维修义务，无奈反诉人自己找人维修花费6000元。另，反诉人在经营酒店期间，交贸公司及被反诉人在酒店经营期间共计消费80000余元，并称可冲抵租房费用，但该款至今并未冲抵租费，也不向反诉人偿还，造成反诉人的经济困难。故依法请求判令被反诉人按双方合同约定履行全部义务，并支付违约金105120元和其它损失6000元，反诉费用由省运司承担。
被反诉人省运司一审辩称，不同意反诉人的请求。首先，反诉人在本案中不能提起反诉。因为反诉人所诉求的是另一个法律关系。其次，原合同是玉华大酒店与交贸公司签订的，反诉的主体不适格。再次，索铜生至今未与省运司签订任何新的合同，故不存在违约责任，而反诉人所称的酒店消费票据是债权债务关系，故请求人民法院依法驳回反诉人的诉求。
原审法院审理查明，2003年9月29日，原交贸公司与铜川市印台区玉华大酒店负责人索铜生签订了一份房屋租赁合同。交贸公司自愿将其所有的坐落在同官路90号的房屋出租给玉华大酒店，其中包括大厅110㎡，后院八间平房，租期20年，至2023年9月30日止。大厅18／㎡元，共计1980元，后院八间平房每月800元，合计每月租金2880元。按月交清，逾期未交按月租金的5%支付违约金。另约定，如出租方不能按照合同约定的房间数、房屋面积向承租方交付租赁物，出租方应赔偿承租方的实际损失，并按月租金的5%支付违约金；承租方违约，擅自将租赁物转租他人使用的，应支付违约金3000元等等。另，当时实际交付玉华大酒店的后院房间为五间。
在2005年7月26日，玉华大酒店负责人索铜生又与交贸公司签订了一份补充协议。协议内容为，由于交贸公司基建致玉华大酒店无法经营，给玉华大酒店造成经济损失234000元。在2005年8月26日，交贸公司与玉华大酒店又达成补充协议，交贸公司愿将在原交贸公司楼后所建的家属楼一单元6-2和二单元6-1号房屋折抵给玉华大酒店索铜生，房屋建成后结算多退少补。
2006年10月，玉华大酒店负责人索铜生与交贸公司、铜川市圣洁高科技有限公司就该房屋租赁合同赔偿纠纷诉至法院，该案二审期间，2007年1月9日，玉华大酒店与交贸公司、圣洁公司又达成和解协议。协议内容为：交贸公司与圣洁公司赔偿玉华大酒店人民币155000元，原签订的租赁协议及补充协议终止。并另行签订新的合同。在2007年至2008年之间，索铜生已将155000元领取，但双方未签订任何关于该房屋租赁的合同。
2005年陕西曼陀罗石油公司通过拍卖取得了交贸公司大楼的产权，但并未涵盖楼后加盖的平房。随后索铜生与曼陀罗公司就一楼的门面房签订了租赁合同。但对该门面房后的属于原交贸公司的五间平房却未与任何相关单位签订租赁合同，索铜生从2007年元月至今也未向有关单位交纳租金，且一直使用至今。
还查明，2011年7月4日铜川市交通贸易公司被陕西铜川汽车运输公司撤销，公司场地、资产由省运司收回。铜川市交通贸易公司于2013年9月27日被查询时属于吊销（未注销）状态。
原审法院认为，索铜生在2003年与原告的下属企业签订的房屋租赁合同真实有效，索铜生也履行了大部分权利义务。后陕西铜川汽车运输公司及其下属交贸公司等单位与索铜生因租赁物的拆迁事项达成了赔偿协议，但却未就占用的其它部分房屋进行新的约定，从而造成目前搁置的状况。索铜生也一直占用原属交贸公司的房屋至今，期间也未向任何单位缴纳租赁费用。作为与索铜生签订租赁合同的交贸公司，是省运司下属的企业，但该公司长期未正常经营，已被上级主管部门撤销，并收回场地、资产。省运司作为其上级主管和开办单位，有权利针对企业可能流失的资产进行合理必要的管理。索铜生在双方未签订新的书面合同的情况下，使用该房屋，也未缴纳租赁费，省运司要求收回租赁物的请求予以支持。同时索铜生与原交贸公司及上级主管部门未就下余的租赁物进行沟通约定，双方也未在合理的期限内达成相关的协议。在该租赁物被索铜生使用期间，双方均采取默认的态度处理此事，从而造成目前的状况，而双方也长期未就该房屋租赁费的交纳进行沟通。但该租赁物一直由索铜生占用、收益，故其应该向该房屋的主管部门缴纳房租。现省运司请求按原租赁合同的标准计算房屋占用费并无不妥，时间从2007年元月至2013年6月止，共计77个月，每月500元，合计38500元，故对原告要求的房屋占用费的请求予以支持。对于反诉人索铜生的反诉请求，因为其与本诉在事实上有牵连，可以与本诉一同审理。对于索铜生请求省运司按双方租赁合同继续履行的请求，由于双方涉及的租赁物，在履行过程中发生了一些变化，双方又多次协商，且在和解协议后双方未就下余房屋签订合同，也没有达成任何协议，故对于索铜生要求继续履行合同的请求不予支持。同时对于索铜生要求省运司赔偿其违约金的请求，因双方已对实际交付的五间平房予以默许，后来也就该协议对索铜生进行了补偿，况且也未达成新的协议，且反诉人一直占用房屋至今，故对反诉人的此项请求不予支持。对于反诉人要求的房屋维修费，是在双方未签订新的租赁合同的情况下反诉人占用被反诉人的房屋时产生的费用，当时双方的租赁关系无法确定，且在占用期间索铜生一直未向省运司交纳房屋占用费，即使产生维修费用也应由其自行承担。另索铜生在庭审中也要求省运司给付交贸公司在其酒店消费的款项，但提供的票据没有正规的财务部门的签章，证明力不足，且不能相互印证，无法形成证据链条，故不予支持，可在证据补充完整后另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条的规定，判决：一、被告索铜生在本判决生效后十五日内向原告陕西铜川汽车运输公司腾出其占用的位于铜川市印台区同官路90号门面房后面的五间砖混结构房屋，并支付该五间房屋的占用费38500元。二、驳回原告陕西铜川汽车运输公司的其它诉讼请求。三、驳回反诉人索铜生的反诉请求。本诉案件受理费760元，由被告索铜生承担；反诉案件受理费2520元，由被告（反诉人）索铜生承担。
上诉人索铜生不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决主文第一项、第三项，并驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法支持上诉人的反诉请求；3、本案一审本诉费、反诉费及二审上诉费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：1、本案被上诉人不是适格主体，应予撤销。上诉人与被上诉人从未签订过任何形式的房屋租赁合同及其他协议，上诉人2003年9月与交贸公司签订了一份房屋租赁合同，而该单位至今在工商管理档案资料中仍处于能够独立承担民事责任主体的状态，虽被上诉人称其已将交贸公司撤销，但在工商管理部门的档案中，该公司并未被注销，该公司在法律意义上仍然处于能够独立承担民事责任的主体行为中，一审法院程序违法，应予撤销。2、一审法院认定事实不清。上诉人在2003年9月29日与交贸公司签订了房屋租赁合同，合同约定该公司将其同官路90号房屋出租给上诉人使用，其中大厅110㎡，后院八间平房，租期20年（从2003年10月1日至2023年9月30日止）。每月租金2880元。同时还约定如出租方不能按照合同约定的房间数、房屋面积向承租方交付租赁物，应按月租金的5%支付违约金，赔偿承租方的实际损失，交贸公司实际交付上诉人的房屋只有五间，即少交了三间。该公司违约在先，且至今既未向上诉人补足房间间数，也未赔偿上诉人依约应得的违约金和其他损失，交贸公司并未完全履行双方的全部合同义务。一审法院既然认定上诉人与交贸公司之间的租赁合同有效，又以上诉人就租赁合同未与交贸公司重新签订合同为由，判令上诉人返还承租房屋，自相矛盾，事实是双方签订的合同至今尚未到期，仍在履行中，故上诉人依法不应返还所租房屋。上诉人从2007年至今未交租金，事出有因。上诉人2008年8月已发现所租房屋严重渗漏雨水，及告知交贸公司予以维修，但该公司不予理睬，后上诉人自行维修，并支出维修费6000元，此款应冲抵租金。交贸公司未给足出租房屋间数，给上诉人造成实际严重损失，仅违约金达105120元，此款冲抵租金后，上诉人根本不欠交贸公司租金。自1998年上诉人开办玉华大酒店以来，被上诉人及交贸公司经常在酒店就餐，一直以餐费冲抵房屋租金的方式结账，被上诉人及交贸公司至今仍累计拖欠餐费8万余元。3、关于上诉人反诉部分，既然合同有约定既对未完全履行合同义务的，出租方应按承租方所交租金的日5﹪支付违约金，上诉人一审要求反诉部分的违约金是完全有合同依据的，也是符合法律规定的。
省运司答辩称：1、上诉人侵占的五间房屋的所有权是省运司，交贸公司已被工商部门吊销，原审证据已充分说明，交贸公司属于省运司开办的企业。2、给上诉人交付的五间房屋，合同履行的时间双方均认可，上诉人与交贸公司已将原租赁合同终止，并约定签订新的合同。2003年9月29日的房屋租赁合同及2007年1月9日和解协议，签订一方是玉华大酒店，而玉华大酒店已不存在，现侵权人是上诉人，而财产所有人是被上诉人，2007年1月9日双方和解协议终止后，上诉人未与被上诉人签订新的租赁合同，长期占用被上诉人财产且挪作他用，从中受益，且未向被上诉人支付过任何费用。3、被上诉人财产受到上诉人侵害，至今未有任何收益，根本不存在违约行为，故根据公平原则，侵权人在其使用期间的维修应由侵权人自行承担，而且上诉人是否维修也无法查证。上诉人谈到被上诉人消费问题，一审也已查明，上诉人出示的证据根本无法认定与被上诉人就餐的关联性和证据的合法性，再者上诉人所谈到的是债权债务问题，与本案是不同的法律关系，应另案诉讼。一审认定事实清楚，程序正确，应予维持。
二审中，当事人对一审认定的房屋租赁合同、补充协议的签订及履行等事实无异议，本院予以确认。
二审中，省运司提交铜汽运发（1986）第122号文件，二份铜川市中级人民法院执行裁定书，用以证明交贸公司性质为全民所有，为省运司内部独立核算单位，以及交贸公司关于房产和其他单位的纠纷，最终裁定由省运司所有的房产清偿。索铜生质证认为这三份证据没有任何意义。
索铜生二审未提交新证据。
另据一审卷中证据查明：争议五间房屋在国有土地使用证铜建国用（95）字第074号范围内，土地使用者为陕西铜川汽车运输公司。2011年7月4日铜川汽车运输公司陕铜运函（2011）3号关于撤销铜川市交通贸易公司的决定：因交贸公司企业效益不好，且从2009年6月至今未在工商行政管理局进行年检，经公司研究决定予以撤销，交贸公司场地、资产由公司收回。2003年9月29日铜川市交通贸易公司与玉华大酒店签订房屋租赁合同，其中大厅110㎡在同官路90号房屋内。2004年因职工住宅建设，拆除三间平房，索铜生按大厅及五间平方租金交付房租。2005年7月26日、2005年8月26日铜川市交通贸易公司与玉华宫大酒店就铜川市交通贸易公司基建项目，导致停业后的赔偿问题，经协商达成协议书及补充协议。2007年1月9日铜川市交通贸易公司、铜川市圣洁高科技有限公司与玉华宫大酒店就房屋租赁合同赔偿纠纷一案，经协商一致，双方同意和解，并达成以下条款：一、乙方同意赔偿甲方155000元；二、双方同意原所签订赔偿协议及补充协议终止。双方原所签订房屋租赁合同另签订新的合同。陕西铜川汽车运输公司与陕西曼陀罗石油化工有限公司发生买卖纠纷，2005年6月30日陕西省铜川市中级人民法院（2004）铜中法执字第02
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9号民事裁定书裁定：被执行人陕西铜川汽车运输公司位于铜川市印台区同官路90号的交通贸易大楼的房屋所有权及附属土地使用权归陕西曼陀罗石油化工有限公司所有。2013年11月13日铜川市工商行政管理局证明铜川市交通贸易公司营业执照被吊销（未注销）。
二审庭审中，索铜生认可争议房产所有人为省运司，省运司到现在欠付其餐费十几万，省运司也找过他，要求租赁合同一年一签，其不同意。省运司称其单位挂帐餐费数额与索铜生所称数额相差较大。
本院认为，本案的焦点是：一、省运司的主体是否适格。二、索铜生反诉是否应当支持、索铜生是否应返还五间房屋。
一、关于省运司的主体是否适格的问题。
铜川市交通贸易公司属于省运司内部独立核算单位，其隶属于省运司，争议房产所有权也属于省运司。铜川市交通贸易公司由于经营不善，多年未在工商部门年检，被工商部门吊销，其吊销后，不能从事经营活动。其只有对债权债务进行清算后，才可注销，省运司作为其上级主管单位及开办单位，场地、资产由其收回，债权债务由其享有和承担，符合法律规定，省运司作为房屋所有权人主张返还原物主体适格。上诉人此上诉请求于法无据，不予支持。
二、关于索铜生反诉是否应当支持及是否应返还五间房屋的问题。
2003年9月29日铜川市交通贸易公司与玉华宫大酒店签订的房屋租赁合同涉及大厅及后院8间平房，铜川市交通贸易公司实际交付大厅及后院5间平房，玉华宫大酒店也是按大厅及后院5间平房的租金缴纳租赁费，双方多年未有异议。后由于基建原因，发生纠纷，双方于2007年1月9日对停业后赔偿问题达成和解协议，并约定原所签订赔偿协议及补充协议终止，双方原所签订房屋租赁合同另签订新的合同。原租赁合同中涉及的大厅，由于省运司与陕西曼陀罗石油化工有限公司发生纠纷，法院裁定包括原租赁合同中大厅的楼房所有权归陕西曼陀罗石油化工有限公司所有，双方由于租赁期限等原因并未签订新的协议，上诉人认为房屋租赁合同仍继续履行没有依据，上诉人要求被上诉人承担未交付三间房屋的违约金，亦无事实依据，一审未支持其反诉请求正确，对其此项上诉请求本院不予支持。省运司现作为房屋所有权人要求返还房屋，符合法律规定。
索铜生二审称其不缴纳租金是因其维修房屋花去6000元及省运司及铜川市交通贸易公司欠其饭钱，应在租金中扣除。双方在原合同中并未约定租赁物维修条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，一审认为维修费用应由使用人承担不当。但索铜生一审提交的维修费用的证据是2008年7月26日商品销售清单及统一收款收据，其真实性难以确认，又无其它证据相互印证，证据不够充分，可在证据充分完整后另行主张。索铜生一审提交的用餐票据与其一审所称80000元及二审所称十几万元不符，且其称其中既有铜川市交通贸易公司消费款，又有省运司消费的款项，索铜生主张抵消的债权数额与省运司挂账数额相差较大，不符合债务抵消的条件。上诉人可在证据充分完整后，另行起诉。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3280元，由上诉人索铜生负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 康建军
审 判 员 梁兴旗
代理审判员 吴 娜
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 何小静