浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终2088号
上诉人（原审被告）：赵春梅，男，1949年2月2日出生，汉族，住台州市黄岩区。
上诉人（原审被告）：任智灵，女，1954年10月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李昌华，浙江永联律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李亚芬，浙江永联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陶培鑫，男，1943年7月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。
委托诉讼代理人：赵旭海，浙江桔洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈正军，浙江中英律师事务所律师。
上诉人赵春梅、任智灵因与被上诉人陶培鑫合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2016）浙1003民初8850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵春梅、任智灵上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案地基系买卖关系不符合客观事实，属于认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不存在买卖关系，上诉人曾经将一间地基出借给案外人陶振华，又名陶小虎。双方曾经签订一份合约约定有关土地的出借事项，同时约定在20年以后收回土地使用权以及有关房屋。上诉人与陶振华发生的是借款和租赁关系，一审法院凭着一张收条来确认涉案的地基属于买卖关系是错误的。二、即使双方就涉案的地基形成的法律关系属于转让关系，这种关系因违反国家法律规定而无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条和第三十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，国有划拨土地使用权未经批准不允许买卖，所以买卖协议无效。三、案涉地基上已经建了房屋，一审未对房子的所有权归属作出认定。实际上，房屋建造的主要出资人是上诉人，案外人陶振华也有部分出资。一审对房子的所有权没有进行认定是不当的。四、关于诉讼主体问题。被上诉人陶培鑫作为原告主体是不适格的。即使被上诉人是原告，也不是唯一的原告，因为案涉地基转让关系存在于上诉人与陶振华之间，被上诉人提供的地基款收据，是任智灵出具给陶振华而非被上诉人的，但是一审法院认定上诉人与陈素云就案涉土地形成土地使用权转让关系，现陈素云已经亡故。被上诉人提供的城镇个人建房申请表，没有被上诉人名字，1988年10月16日申请表上只有陶振华一家三口和陈素云。被上诉人在一审中提交的遗嘱是伪造的，一审法院根据所谓的遗嘱确认被上诉人为原告，显属不当。同时，陈素云于1994年8月函告国土局，要求将仁风路61号土地使用权登记于其户（陶振华与陈素云同户），可见，陈素云对遗嘱予以否认。五、被上诉人向法院提起诉讼已经超过诉讼时效，一审法院对其诉讼请求予以支持，与法有违。本案案由是合同纠纷，合同纠纷按《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。因此，应适用诉讼时效。2.上诉人于2001年1月8日对仁风路二间房屋办理了产权登记手续，领有房屋所有权证，2011年8月22日，领有国有土地使用权证，诉讼时效应从上诉人领证算起，早已超过民法通则第135条规定的诉讼时效，被上诉人应丧失胜诉权。3.被上诉人认为其享受权利，从1991年12月12日立分析契起算，至今26年。何况被上诉人起诉是在上诉人提起诉讼请求物权保护后，2016年12月30日起诉亦已超时效。4.从被上诉人提供证据看，在上诉人领证前已发生争议，并通过政府发证确认解决，被上诉人对此无异议，现过去十几年，被上诉人起诉应认定超过时效。六、一审判决上诉人协助办理产权变更，是认可上诉人产权登记正确为前提，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属以登记为准，因此诉争房产属于上诉人所有。一审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、一百四十五条、一百四十六条规定，属适用法律错误。建设用地使用权申请变更的，双方必须先订立书面合同，通过登记才发生物权变动效力。本案双方未订立书面合同，也未登记，不发生物权变动效力。一审法院认定地基款收条有物权效力以及将其作为办理变更登记依据是错误的。
陶培鑫辩称，一、关于地基的买卖是否合法的问题。1.上诉人断章取义地引用《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款的规定，显属错误。《中华人民共和国土地管理法》第四款明确国有土地使用权是可以依法转让的。2.案涉土地只要缴纳了土地出让金就可以进入市场流通，无须批准。缴纳土地出让金、提交相关转让登记的申请是上诉人应履行的合同义务，现在上诉人置生效的转让协议于不顾，不履行缴纳土地出让金的义务，反而以此作为其违约的依据，明显是不能成立的。双方签订的土地转让协议是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效。上诉人引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十一条否定转让效力，不能成立。因为该解释适用对象和范围是县级以上人民政府土地管理部门作为出让方与受让方签订的土地出让协议，针对的是一级土地市场，而本案系个人国有土地使用权转让合同。上诉人引用的国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条来否定转让效力，同样不能成立。因为上述两个条款没有禁止个人划拨国有土地使用权转让的规定，更没有个人转让划拨国有土地使用权无效的强制性规定。二、关于被上诉人主体资格问题。根据现有证据，地基款的收条出具给被上诉人的母亲陈素云，陈素云在有关部门提交申报表的时候确实没有将被上诉人的名字一并予以申报，这份申请后来不了了之，自然而然就归为无效了。但这些都不能否认陈素云曾将家庭财产以立契据的方式析分给被上诉人。被上诉人提供给法庭的是契据，并不是严格意义上的遗嘱，本案的地基在该契据中确定给被上诉人所有，完全是符合法律规定的。如果地基是上诉人所有，被上诉人不可能无缘无故居住30年。上诉人称地基上的房子由其出资建造，与事实不符。上诉人自己提供的合协书也确认了房子是陶振华建造的。三、关于诉讼时效问题。原审认定本案并不适用诉讼时效是正确的。本案并不是基于上诉人交付合同标的物来确定是否侵权的问题。合同产生的交付义务早在1985年就已完成，被上诉人1985年购得地基后建房，连续居住至今，地基也已经转为被上诉人所有，不存在合同请求权。2016年上诉人起诉之时，被上诉人才知道上诉人办了证。因此，本案不存在诉讼时效超过的问题。四、上诉人认为原审法院引用《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、一百四十五条、一百四十六条系适用法律错误，理由不能成立。被上诉人认为，第一百四十三条是转让的法律依据，说明上诉人有权转让，被上诉人有权受让；第一百四十四条是关于转让方（就本案而言即上诉人）有义务向登记机关办理变更登记的法律依据；第一百四十六条则是用于建设的国有土地使用权转让后附随在土地上的设施一并处理，均适用于本案。五、上诉人认为“地面建筑是上诉人出资建造”不符合事实。上诉人任智灵出具的是地基收条，明确写明是地基款，而不是房屋。上诉人提交的陶振华的《合约书》也记载是土地“借”给陶造房子，说明上诉人也认为诉争地基上的房屋不是上诉人自己建造。六、上诉人将双方之间的转让合同定性为实践性合同，被上诉人认为，双方之间的合同系诺成性合同，转让双方是以双方之间的合同确定双方权利和义务，并非以权证在谁名下来确定物权的归属。综上，赵春梅、任智灵的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
陶培鑫向一审法院起诉请求：1.确认坐落于黄岩区的房产归原告所有；2.判令两被告协助原告办理上述房产过户登记变更手续。
一审法院认定事实：被告赵春梅、任智灵系夫妻关系。1985年间，被告赵春梅家庭因拆迁在原黄岩县取得安置地基二间。经协商后，被告方将其中一间地基以8000元的价格转让给陈素云。被告任智灵并出具了收条一份，载明“收到地基款8000元”。房屋建成后，陈素云曾多次向有关部门申请，要求办理产权手续，将土地使用权登记于其户名下，但无果。1991年12月12日，陈素云立下嘱据一份，载明：将上述仁风路所建三层楼房一间分给长子即原告陶培鑫管业居住，为建房所借三子陶振华欠款一并由长子归还，陈素云百年后此房不再分析，与各子女无关。2004年3月8日，陈素云亡故。另查明：涉案房屋实际的门牌地址应为台州市黄岩区，而被告方房屋的门牌××。但在办理产权登记时，该59号、61号房屋被登记为一处不动产，权利人登记为被告赵春梅、任智灵，坐落位置登记为仁风路57号（实际上仁风路并无57号，而是有57弄及弄堂内的57弄ＸＸ号）。
一审法院认为，陈素云家与被告家存在地基买卖行为，事实清楚。被告方提出该土地使用权属于国有划拨土地使用权，未经相关部门批准，转让行为应属无效。但根据规定，在支付土地出让金后，国有划拨土地使用权可以变更为国有出让土地使用权。并且，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第八条之规定，受让人亦有权要求被告办理申请批准的相应手续。因此，被告的主张不能成立，该院不予采纳。被告方将地基转让给陈素云家，依法负有协助办理各种产权登记手续的附随义务。陈素云生前已经将涉案房屋分给原告，因此，相关权利应由原告行使。原告的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。被告又提出诉讼时效抗辩，但原告方的主张具有物权性质，并不适用诉讼时效，因此，对被告的抗辩，该院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十五条、第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、坐落于台州市黄岩区的房屋归原告陶培鑫所有。二、被告赵春梅、任智灵在判决生效后十日内协助原告陶培鑫办理坐落于台州市黄岩区房屋的产权变更登记手续。案件受理费50元，由被告赵春梅、任智灵负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以认定。
本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点在于以下三个方面：一、上诉人任智灵出具8000元地基款收条的真实意思表示究竟系与相对人设立土地使用权转让关系还是土地租赁关系。从被上诉人陶培鑫提供了其从案外人陈素云获得的上述8000元地基款的收条、《黄岩县城镇个人建房申请表》、申请报告、《立嘱据（分析契）》等证据来看，持有地基款收条的案外人陈素云一直以其系案涉土地产权人的意思表示在其上建造房屋以及主张相关权利。无论是地基款收条上所载文字内容的文义，还是此后双方的一系列行为，均指向上诉人与案外人陈素云就案涉土地形成土地使用权转让关系。上诉人对其提供的反驳证据《合协书》的形成时间、来源无法作出合理的解释说明，且根据该份证据所载内容，案外人陶振华向上诉人出借8000元款项系用以抵扣案涉土地的20年租金，租期届满后案外人陶振华需将其所建造的房屋以及案涉土地均返还给上诉人。上述内容明显有悖常情，在缺乏其他证据相佐证的情况下，上诉人的相关主张难以成立。另外，《合协书》上落款的姓名难以辨认，与“陶振华”或“陶小虎”存在显著差异。故本院对上诉人提出的对该份《合协书》上的签名是否系陶振华的笔迹之申请不予准许。原审据此认定上诉人与案外人陈素云存在土地使用权转让关系，合法有据。二、被上诉人是否有权要求上诉人协助其办理案涉土地以及房屋的产权变更登记手续。从被上诉人提供的《立嘱据（分析契）》来看，案外人陈素云于1991年12月12日与其子女协商一致，将案涉土地及房屋的相关权利转让给被上诉人陶培鑫。故原审认定被上诉人要求上诉人协助办理案涉不动产的产权变更登记手续的主张成立，并无不当。案涉土地属国有划拨性质，根据《中华人民共和国城市房产管理法》第四十条第一款以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，未经有批准权的人民政府审批，不得转让。另根据已查明的事实，上诉人系因自有的房屋被拆迁而取得案涉土地使用权，与公共利益性质利用目的的划拨土地有所区别，在使用权人依法履行审批手续并缴纳土地出让金后可变更为国有出让土地，而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第八条之规定，被上诉人亦有权要求上诉人按照法律规定以及合同约定办理申请批准的相应手续，故本院对上诉人关于合同效力的抗辩主张不予采纳。上诉人主张案涉房屋系由其与案外人陶振华共同出资建造，但本案无论从被上诉人提供的大量证据还是上诉人提供的《合协书》来看，均不能支持上诉人的该项事实主张。三、关于被上诉人一审诉讼请求的诉讼时效问题。本院认为，上诉人分别于2001年与2011年取得案涉土地与房屋的产权证，在被上诉人知道或应当知道上述事实之前，其实际上也无法主张相关权利。且案外人陈素云作为案涉房屋的实际所有权人，通过分家析产的方式将案涉房屋的产权转让给被上诉人。因此，被上诉人作为案涉房屋实际所有权人要求上诉人协助办理过户登记手续的权利主张，性质上属于物权请求权，不适用诉讼时效。综上所述，赵春梅、任智灵的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人赵春梅、任智灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 邬卫国
审 判 员 汤坚强
二〇一七年十二月十二日
代书记员 郭巧燕
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