山东省汶上县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汶民一初字第3434号
原告周景林，男，1971年7月1日出生，汉族，居民，住山东省金乡县。
委托代理人程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。
被告王建国，男，1968年4月2日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
委托代理人秦茂龙，山东民桥律师事务所律师。
被告胡玉芝（又名胡玉之），男，1954年9月20日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。
被告何敬香，女，1954年9月14日出生，汉族，居民，住山东省汶上县。
委托代理人梁延行，山东中都剑律师事务所律师。
原告周景林与被告王建国、胡玉芝、何敬香申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告周景林及其委托代理人程相伟、被告王建国的委托代理人秦茂龙到庭参加诉讼，被告胡玉芝、何敬香的委托代理人梁延行第一次、第三次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭被告胡玉芝、何敬香及其委托代理人梁延行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告周景林诉称，2015年10月19日，原告收到汶上县人民法院送达的（2015）汶执异字第16号执行裁定书。原告认为法院根据案外人被告王建国的执行异议作出“中止对房产证号为汶房南字00012**号房屋的执行”的裁定事项缺乏事实依据和法律依据。对于被告王建国在执行异议申请书中陈述，于2013年12月17日胡玉芝、何敬香已将胡玉芝名下的汶房南字0001281号房屋卖给了被告王建国，原告不予认可。涉案房屋登记在胡玉芝名下，其所有权人就是胡玉芝、何敬香夫妇。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，被告王建国主张汶房南字0001281号房屋是自己所有的房屋没有事实依据。假如被告王建国购买了胡玉芝、何敬香的该涉案房产，由于其存在过错，法院也不应中止对房产证号为汶房南字00012**号房屋的执行。被告王建国向法院提供的2015年8月5日汶上县房地产登记中心出具的不予受理通知书显然也是在原告申请查封该房产之后，被告王建国在购买涉案房产的过程中过错明显，并没有积极行使要求办理登记的权利，直到在购买房产近两年以及在原告申请查封涉案房产后才提出要求办理过户登记的申请，更何况被告在申请执行异议时所提供的证据根本不能充分证实其实际购买了该涉案房产，其也根本无法也不可能提供通过银行转账进行支付购房款的凭证。这一执行异议，实际上是胡玉芝、何敬香为了逃避执行自己的财产而串通被告王建国进行的执行异议。为此诉至法院，请求依法判令对胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字00012**号房屋许可执行。
原告向本院提供了以下证据：
1、（2015）汶民一初字第1404号民事调解书一份复印件一份；
2、（2015）汶民一初字第1404号民事裁定书复印件一份；
1-2证实查封涉案房屋是在汶上县人民法院审理周景林诉胡玉芝、何敬香民间借贷纠纷一案中作出的诉讼保全。
3、（2015）汶执异字第16号执行裁定书，证实法院作出执行裁定，中止了对涉案房屋的执行；
4、通话录音书面材料一份，证实办理房产登记过户不需要土地使用权证书。
被告王建国辩称，王建国于2013年12月17日购买了胡玉芝名下的汶房南字0001281号房屋，并且支付了全部房款，现在是合法占有使用该房屋。购买了该房屋之后，就要求胡玉芝一起去汶上县房管局办理房屋过户登记手续，房管局认为不符合受理条件，不予受理，当时未出具不予受理通知书，后来多次要求过户，均未受理。在法院执行该房屋时，王建国提出了执行异议，因在执行异议中需要房管局的不予受理通知书，在王建国的一再要求下汶上县房管局于2015年8月5日出具了不予受理通知书。原告主张胡玉芝、何敬香与王建国串通不是事实，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告王建国向本院提供了以下证据：
1、房屋买卖协议，证明王建国与胡玉芝、何敬香签订了房屋买卖合同；
2、收到条，证明胡玉芝、何敬香收到了王建国的60万元购房款；
3、房屋所有权证，证明涉案房屋的所有权证已经交付给王建国；
4、汶上县房地产登记中心出具的不予受理通知书，证明涉案房屋没有办理过户非因王建国的原因；
5、汶上县供电公司的电费收据，证明涉案房屋的现在客户为王建国，王建国实际占有该房屋；
6、房屋租赁合同及郭玉帅的身份证复印件，证明王建国将该房屋出租给郭玉帅；
7、汶上县供电公司出具的证明，证明现用电户0738635895用电户名为王建国，客户地址为南门社区居委会广场路保险环卫家属院，原用电户为胡玉芝，该用电户的地址与房屋所有权证书显示的位置为同一位置；
8、证人王慕营出具的证明一份，王慕营是房屋买卖协议上的证明人，证实王建国与胡玉芝买卖房屋时经王慕营牵线，双方于2013年12月17日签订了协议并履行了该协议。
被告胡玉芝辩称，胡玉芝已于2013年12月17日将涉案房屋卖给王建国，当时已进行了交付，支付了现金60万元，交付房款后，胡玉芝就将房屋交付给王建国，此后胡玉芝与王建国曾一同到汶上县房管局要求将该房屋过户给王建国，但房管局认为不符合受理条件，因此一直没有办理过户手续，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告何敬香辩称，同胡玉芝答辩意见。
被告胡玉芝、何敬香均未向本院提供证据。
本院依法调取了以下证据：
1、（2015）汶民一初字第1404号协助执行通知书；
2、民事裁定书和协助执行通知书的送达回证；
3、汶上县房地产登记中心出具的关于王建国、胡玉芝、何敬香申请房屋过户登记情况说明；
4、汶上县国土资源局出具的关于土地使用证号083008180349情况说明。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：对于原告提供的证据1-3，三被告均无异议，本院予以认定；证据4，被告王建国有异议，认为不具有真实性，也不能证实涉案房产能办理过户手续。被告胡玉芝、何敬香未质证。本院认为，该通话录音书面材料通话人不明确，不具有客观真实性，本院不予认定。对于被告提供的证据1-8，原告均有异议，其质证意见分别为：1号不具有真实性，属虚假的合同；2号收到条没有相关的付款凭证，属虚假的收到条；3号真实性无异议，对于证明观点有异议；4号证据形式不合法，不能作为有效证据使用；5号没有加盖供电公司印章，不能证实这些单据的真实性；6号无法证实被告王建国的证明观点；7号证据形式不合法，不能作为有效证据使用；8号不符合民事诉讼证据规则。被告胡玉芝、何敬香均无异议。本院认为，被告提供的证据1-8，客观真实，相互印证，能够形成一个完整的证据链条，与本案有关联，本院予以认定，证据有效。对于本院调取的证据1-2，原、被告均无异议，本院予以认定，证据有效。证据3，原告对其真实性无异议，对内容有异议，认为汶上县房地产登记中心出具的该情况说明不属实。被告王建国无异议。被告胡玉芝、何敬香未质证。本院认为，该证据客观真实，形式合法，与本案有关联，本院予以认定，证据有效。证据4，原告对其真实性无异议，对内容有异议，被告均无异议。本院认为，该证据系法庭调取，客观真实，与本案有关联，本院予以认定，证据有效。
经审理查明，被告胡玉芝、何敬香夫妻二人原有房屋一处，位于汶上县广场路（原为纺织路）保险环卫家属院，北二层6间，建筑面积179.75平方米，南平房3间，建筑面积59.42平方米。2007年2月13日该房屋登记在胡玉芝名下，房产证号为：汶房南字第00012**号（以下简称涉案房屋）。2013年12月17日，被告胡玉芝、何敬香与被告王建国达成房屋买卖协议，内容为：甲方为王建国，乙方为胡玉芝、何敬香，经甲乙双方协议，乙方位于汶上县纺织路私有房一套卖给甲方，甲方已于2013年12月17日一次性将房款（陆拾万元整）交付给乙方。乙方所有债务与甲方无关。乙方无条件的协助过户房产。证人王慕营作为证明人在房屋买卖协议上签字。当日，被告王建国一次性向被告胡玉芝支付了购房款60万元，被告胡玉芝为被告王建国出具了收取房款60万元的收到条，并交付了房屋，同时也将涉案房屋的房产证交付给了被告王建国。2013年底，被告王建国持房屋买卖协议、房产证等手续到汶上县房地产登记中心申请办理涉案房屋过户手续，因缺少土地使用权证，汶上县房地产登记中心不予受理。2014年2月1日，被告王建国将涉案房屋出租给案外人郭玉帅，租赁期限为二年（自2014年2月1日至2016年2月1日）。涉案房屋原在汶上县供电公司的用电户号为0738635895，户名为胡玉芝，现用电户号为0738635895，户名为王建国。2014年9月30日、2014年10月31日汶上县供电公司出具的涉案房屋缴纳电费专用收据显示：客户编号为0738635895，户名王建国。被告胡玉芝因欠原告周景林借款，原告周景林以胡玉芝、何敬香为被告诉至本院，该案的案号为（2015）汶民一初字第1404号，案由为民间借贷纠纷。在该案的审理过程中，原告申请诉讼保全，本院作出（2015）汶民一初字第1404号民事裁定书和（2015）汶民一初字第1404号协助执行通知书，于2015年4月13日查封了涉案房产，期限为二年。2015年5月18日，原告周景林与被告胡玉芝、何敬香达成还款协议（被告胡玉芝、何敬香欠原告周景林借款本金664000元，于2015年5月30日前偿还完毕。并自2014年10月24日起至履行完毕之日止按月利率1.6%支付利息），本院制作了（2015）汶民一初字第1404号民事调解书。因被告胡玉芝、何敬香未履行该调解书确定的还款义务，原告周景林向本院申请执行。在对涉案房屋进行执行过程中，被告王建国于2015年8月24日向本院提出执行异议，本院于2015年10月15日作出（2015）汶执异字第16号执行裁定书，裁定中止对位于汶上县广场路（原为汶上县纺织路）房产证号为汶房南字00012**号房屋的执行。原告周景林不服该执行裁定，于2015年10月22日诉至本院，请求依法判令对胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字00012**号房屋许可执行。
另查明，涉案房屋房产证上所记载的土地使用权证号为083008180349，该号码的土地使用权证不存在。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的涉案房屋虽登记在被告（即被执行人）胡玉芝名下，但在本院查封之前被告胡玉芝、何敬香已与被告王建国签订了书面的房屋买卖协议，该协议并不违反法律强制性规定，合法有效；被告王建国在本院查封涉案房屋之前已向被告胡玉芝支付了全部购房款60万元；被告王建国提交的房屋租赁合同、电费收据以及证人王慕营的证言，相互印证，能够证实被告胡玉芝、何敬香在本院查封之前已将涉案房屋交付给被告王建国，被告王建国已合法占有了涉案房屋；被告王建国于2013年底持房屋买卖协议、房产证等手续到汶上县房地产登记中心申请办理涉案房屋过户手续，因缺少土地使用权证，汶上县房地产登记中心不予受理，导致涉案房屋未能办理过户登记，但并非被告王建国自身原因所造成，被告王建国对此没有过错。综上，被告王建国对本院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求依法判令对胡玉芝、何敬香的房产证号为汶房南字00012**号房屋许可执行，本院不予支持，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告周景林的诉讼请求。
案件受理费100元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 梁延军
审判员 郭亦斌
审判员 苑来寅
二〇一五年十二月十四日
书记员 崔海涛