广西壮族自治区崇左市江州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1402民初70号
原告：广西华盈物业服务有限公司崇左分公司，住所地：广西壮族自治区崇左市龙峡山路东段北侧市直A区24栋一楼1、2号房。
法定代表人：苏国强，该公司总经理。
委托代理人：张国韩，该公司职工。
委托代理人：张高海，该公司经理。
被告：冯谦，女，汉族，工人，住广西壮族自治区崇左市江州区。
委托诉讼代理人：阳卫东，男，汉族，工人，住广西壮族自治区崇左市江州区。系被告冯谦的丈夫。
原告广西华盈物业服务有限公司崇左分公司（以下简称“华盈物业公司”）与被告冯谦物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员许欢适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理，书记员洪玺担任法庭记录。原告华盈公司的委托诉讼代理人张国海、被告冯谦的委托诉讼代理人阳卫东庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华盈物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付各项欠付费用共计20611.9元。事实和理由如下：被告是崇左市市直A区小区2栋110商铺、111商铺的业主。被告与原告签订了《崇左市直A区小区物业服务协议》，原告依照规定向被告收取每月每平方米1.5元物业费，但被告的110商铺自2014年1月5日至2016年12月31日止，已欠物业费3795.1元，城市生活垃圾处理费2023.1元，公共维修基金254.7元，滞纳金8060.2元，共计14133.2元；111商铺自2014年1月5日至2016年12月31日止，已欠物业费1739.7元，城市生活垃圾处理费929.1元，公共维修基金114.8元，滞纳金3695.1元，共计6478.7元。两间商铺共欠费20611.9元。原告多次向被告催缴，被告至今仍未缴纳相关费用，故诉至法院。
原告为其诉称在举证期间提交的证据有：1、崇左市“八大住宅区”市直小区A区前期物业管理服务协议原件及崇左市市直A区物业管理合同原件各一份，证明原告与被告存在物业服务合同的关系及双方的权利义务；2、催费通知单，证明原告每半年向业主发一次交费通知单；3、上门催费相片，证明原告的工作人员多次上门催收费用；4、律师函催费通知的EMS快递原件，证明原告向被告寄发律师函，被告拒收后退回；5、崇左市直A区业主委员会备案证明、崇左市江州区石景林街道办事处文件、崇左市直A区业主委员会的组织机构代码证原件各一份，证明崇左市直A区业主委员会的成立符合相关法律规定；6、中标通知书原件一份，证明原告经过合法的程序进驻崇左市直A区进行物业服务；7、崇价格[2014]23号崇左市物价局文件原件一份，证明原告按照规定收取相关物业费用；8、征收城市垃圾处理费通告原件一份，证明原告按照崇左市环卫站的标准向被告收取城市垃圾处理费；
被告冯谦辩称：1、原告是与崇左市市直A区的开发商嘉华房地产开发公司签订的《前期物业管理服务协议》，开发商并没有告知小区的业主，也没有征求业主的同意，故该协议与被告没有关系；2、崇左市直A区小区的业委会成立没有告知业主也没有经过业主的选举，成立程序不合法，业委会与原告签订的《崇左市直A区小区物业管理合同》不具有真实性，对被告没有法律约束力；3、被告所有的两间商铺均已出租，物业费的缴纳应当由承租户承担；4、原告没有向被告催缴过物业费，不存在滞纳金的产生。
被告为其辩称在举证期限内没有提交任何证据。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据1不予认可，认为这两份合同真实性存疑，且与被告无关联性；对证据2、3、4均不予认可，认为原告从来没有向被告催缴过物业费；对证据5不予认可，认为业委会成立没有经过业主认可，程序不合法；对证据6不予认可，认为其中的盖章是业务章，真实性存疑；对证据7、8均不予认可，认为该文件已经过期，应当依照新文件的标准。
本院认为，对于原告提交的证据1，可以证明原告与崇左市嘉华房地产开发有限责任公司、原告与涉案小区的业主委员会签订了物业服务合同；对于证据2、3、4，可以证明原告按季度计算相关物业服务费用的情况，也可以证明原告于2016年8月已经向被告寄送律师函催缴物业费，被告拒收的事实；对于证据5，可以证明涉案小区业委会成立的情况；对于证据6，可以证明原告经过招投标程序进驻涉案小区提供物业服务；对于证据7、8，可以证明原告依照相关的规定对小区收受物业服务费及相关费用的情况。原告提交的证据，来源真实、内容合法，且与本案事实相关联，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以确认。被告对上述证据提出的辩称没有提交任何证据予以证明，故本院不予采信。
综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：
崇左市嘉华房地产开发有限责任公司是崇左市市直小区A区的建设单位，其通过广西云龙招标有限公司为崇左市市直小区A区前期物业管理进行招投标，并于2014年6月4日向原告华盈物业公司发送了中标通知书。原告依照中标通知书的约定于2014年6月8日与崇左市嘉华房地产开发有限责任公司签订了《崇左市“八大小区”市直小区A区前期物业管理服务协议》，协议约定的主要内容：1、原告自2014年6月8日至起2017年6月8日为崇左市市直小区A区提供前期物业服务，但业主委员会成立，召开业主大会另签订物业服务协议时自动终止；2、入伙时业主以预缴物业服务费的方式，在入伙时一次性向乙方预缴半年物业服务费及相关费用，以后由业主按季（每季首月5日前缴纳当季费用）向物业管理单位预缴费用，逾期未缴费者，自欠费月份的次月按日按欠费额的千分之三计收滞纳金。崇左市市直小区A区于2015年10月19日成立了业主委员会，该业委会于2016年5月1日与原告签订了《崇左市市直A区物业管理合同》，约定的主要内容有：1、原告自2016年5月1日起至2019年5月1日止向崇左市市直A区小区提供物业服务；2、业主按月缴纳物业管理服务费，沿街商铺的物业管理费用每月1.5元/㎡；生活垃圾处理费按环卫部门规定收取（商业门店按0.8元/㎡/月收取）；公共维修基金为：每月0.1元/㎡。上述两份合同签订后，被告冯谦未能按时缴纳相应的物业管理费、公共维修基金、城市生活垃圾处理费。
另查明，被告冯谦所有的市直小区A区2栋110商铺面积为70.56平方米，111商铺面积为32.36平方米。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付拖欠的物业服务费、公共维修基金等费用是否应予支持；二、物业服务费、公共维修基金等费用应当如何计算；三、原告要求被告支付滞纳金是否应予支持。
本院认为，一、对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费用是否应予支持的问题。依法成立的合同受法律保护。崇左市嘉华房地产开发有限责任公司通过公开招投标的方式选聘原告对涉案小区进行物业服务，其与原告签订有《前期物业管理服务协议》，涉案小区的业主委员会与原告签订有《物业管理合同》，上述两份合同的内容没有违反法律规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述两份合同对包括被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照合同约定计算履行缴纳物业服务费、公共维修基金等费用。
被告辩称业委会成立程序不合法，但没有提交任何证据予以证实，故对被告这一辩称，本院不予采信。
二、关于物业服务费、公共维修资金等费用应当如何计算的问题。原告要求被告缴纳自2014年1月5日至2016年12月31日的相关费用，由于原告于2014年6月8日进驻涉案小区提供物业服务，其收取相关服务费用的起算点应当自其提供物业服务之日（2014年6月8日）起计算至2016年12月31日，共计31个月。本院确定被告应当缴纳的费用计算为：2栋110商铺，物业服务费3281.04元/月（70.56㎡×1.5元/㎡×31个月），公共维修资金218.74元/月（70.56㎡×0.1元/㎡×31个月×31个月），代收生活垃圾处理费1749.88元/月（70.56㎡×0.8元/㎡×31个月），共计5249.66元；2栋111商铺，物业服务费1504.74元（32.36㎡×1.5元/㎡×31个月），公共维修资金100.31元（32.36㎡×0.1元×31个月），代收生活垃圾处理费802.53元（32.36㎡×0.8元/㎡×31个月），共计2407.58元。两间商铺各项费用共计：7657.24元。
、关于原告要求被告支付滞纳金是否应予支持的问题。根据原告与崇左市嘉华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》约定：“。业主按季向物业管理单位预缴费用，逾期未缴费者，自欠费月份的次月起按日按欠费额的3‰计收滞纳金”，据此可知，原告主张的滞纳金具有违约金的性质。按照该约定，被告迟延支付物业管理费及相关费用，应当向原告支付滞纳金。原告现要求被告按合同约定的每日3‰标准计算滞纳金，该计算方式明显偏高，且原告在被告发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但原告未及时提起诉讼，致使被告应当支付的滞纳金过高，故本院确定被告应当支付的滞纳金应当以欠付金额77657.24元为基数，按照《前期物业管理服务协议》的约定，以欠费月份2014年6月8日的次月起即2014年7月8日为起算点，参照中国人民银行规定的同类同期贷款利率的标准计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二条的规定的规定，判决如下：
被告冯谦向原告广西华盈物业服务有限公司支付2014年6月8日至2016年12月31日的物业服务费、公共维修资金、代收城市生活垃圾处理费共计7657.24元及滞纳金（滞纳金计算：以7657.24元为基数，参照中国人民银行规定的同类同期贷款利率的标准从2014年7月8日起计算至本案生效判决确定的履行期限最后之日止）。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
案件受理费316元，因适用简易程序审理减半收取158元，由被告冯谦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审判员 许欢
二〇一七年三月二十八日
书记员 洪玺
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。