开封市禹王台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0205民初466号
原告开封宏进农副产品批发市场有限公司。
组织机构代码：58031862-0。
住所地：开封市三里堡街**号。
法定代表人陈振康，系该公司董事长。
委托代理人许云岭，该公司员工。代理权限为特别授权代理。
委托代理人雷智慧，该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。
被告马忠良，男，1967年8月10日生，汉族，原住郑州市金水区，现住开封市。
原告开封宏进农副产品批发市场有限公司诉被告马忠良租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月4日向本院提起诉讼，本院于当日受理并由审判员周静适用简易程序独任审判。同年5月8日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等诉讼材料，后转为普通程序。2016年6月16日、24日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许云岭和雷智慧、被告马忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月7日，原、被告双方签订了两份《商铺租赁及入场经营协议书》（以下简称为经营协议），约定被告租赁原告市场内A区12栋35、36号商铺，单个面积均约80平方米，期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止，共计36个月；经营范围是水果，单个商铺月租金701元，享受相应免租期；租金一年一付，先交费后使用，违约应当补交免租期内租金。协议签订之前，被告向原告交纳4000元诚意金，后双方达成一致，建立租赁关系，这4000元就转为经营保证金2000元，第一年市场管理费1000元和租金1000元。基于双方的租赁关系，被告还从原告处领取补贴款30000元。由于被告未按约定交纳租金，构成违约，故其应当补交免租期内租金7010元和欠交的2015年11月1日至2016年5月31日租金9814元，扣减被告交纳的经营保证金2000元，共计14824元。被告现在已经不在原告处经营，构成根本违约，故请求法院依法判令解除原、被告之间的经营协议；被告清空、退回商铺，向原告支付租金14824元；返还补贴款30000元；支付违约金9000元；诉讼费由被告承担、
被告辩称，原告不赔偿被告因水果腐烂造成的损失、并按承诺支付交易量和进货补贴款，被告不同意解除双方的经营协议；原告在2014年9月3日宣布停业，违约在先，被告不应该支付违约金和第二年租金；收到的补贴款30000元是给被告的搬迁费，不同意退还，且这30000元中有8000元是补贴给以被告儿子马国鹏名义租赁的17号商铺的，跟本案中的35、36号商铺没有关系。
经审理查明，2014年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了两份经营协议书，约定被告租赁原告市场A区12栋35号、36号商铺经营水果（每个商铺面积均约80平方米），经营期限均自2014年11月1日至2017年10月31日。关于租金（单个），付款方式为先交费后使用，一年一付；商铺平均月租金701元，乙方租赁商铺期间须向甲方缴纳商铺租金8412元／年；甲方在协议期内设置免租期12个月，即第一年免租期自2015年6月1日至2015年10月31日，计5个月，第二年免租期自2016年6月1日至2016年10月31日，计5个月，第三年免租期自2017年9月1日至2017年10月31日，计2个月；每一阶段免租期内的租金于经营期满一年后结算；乙方须在本协议约定的期间内足额缴纳商铺租金，否则视为乙方自动解除本协议，放弃本协议约定的商铺租赁等所有权益，甲方将收回该商铺，并且已交租金不予退还；在协议期内，若乙方违反本协议，视为主动放弃享有全部免租权益，已享受免租的，乙方应补交租金差额，若乙方未能补回租金差额，甲方有权在保证金内扣除。关于保证金（单个），乙方应在本协议签署之时向甲方缴纳入场经营保证金1000元（经营保证金包括商铺设施保证金、水电保证金、经营履约保证金、门前三包保证金及安全保证金）；关于其他费用（单个），乙方在本协议签署之日三日内一次性向甲方缴纳本协议期间的年度市场管理费共计500元。
协议签订前，被告向原告缴纳定金4000元，协议签订时，该4000元中的其中1000元折抵第一年租金，2000元作为经营保证金，1000元抵作第一年市场管理费。被告分别于2014年8月28日和2015年2月6日从原告处领取补贴金10000元和12000元，最后一笔补贴金8000元通过被告名下的中国农业银行卡（卡号为62×××75）支付给被告。
被告在原告市场经营到2015年5月底。后原告启用原豫东蔬菜批发市场（以下简称为原豫东市场）优先供水果经营户租赁并通知了被告，同时保留原告市场继续经营，被告未得到位置，未到原豫东市场经营。
上述事实有经营协议书两份、收到条及当事人陈述在卷为证。
本院认为，原、被告双方签订的经营协议书系双方真实意愿的表示，双方应本着诚实信用的原则履行合同约定的义务。原告为被告提供经营场所，被告理应按照双方约定预交租金及其他约定的费用。从庭审查明的事实看，原告在其新市场经营不景气的情况下启用原豫东市场，并优先供包括被告在内的水果经营户租赁，保持两个市场同时经营，并未关停新市场，被告在原、被告协议约定的经营期限届满之前退出原告市场。故被告关于其没有违约，是原告违约在先的抗辩，本院不予采信。由于被告未能按照原、被告双方经营协议约定经营至2017年10月31日，构成违约，双方之间的经营协议已无履行的可能，应当解除；由于被告在第一年租期内已经退出原告市场，根据双方协议约定，逾期交纳租金的协议自动解除，原告作为市场管理人，应及时发现并通知被告解除协议，但原告怠于行使权利导致其损失扩大，应由原告自己承担，对于原告请求的2015年11月1日至2016年5月31日7个月的租金，本院不予支持；但根据双方协议约定，被告应当补交已经享受的免租期租金。对于原告请求的第一年免租期租金7010元（1402元／月×5个月），本院予以确认；原、被告双方经营协议中有关于原告可以预先从经营保证金中扣除租金的约定，故被告欠付的租金7010年与其交纳的经营保证金2000元相抵，应为5010元。
关于原告要求被告退还补贴款30000元的请求。原告作为一个新开业市场的所有人，除了在租金方面提供优惠政策，又向入驻其市场经营的商户发放补贴款，这样做具有吸引商户，占据市场份额，扩大商业影响，并最终取得商业利益的目的。搬迁补贴款除具有奖励商户进驻市场经营的性质外，还包含对商户可能发生收入减少的补偿性质，而非对搬迁行为本身的补偿，故对于被告辩称收到的补贴款30000元是搬迁费，不同意退还的抗辩，本院不予采信。对于新兴市场来说，收益与市场的人气是成正比的，有商户持续经营才能有租金和管理费收益，进而才能吸进更多的商户；只有更多的商户进入市场持续经营，市场所有人才能有更大的收益。补贴款与经营期限长短关系密切，综合考虑补贴款发放的目的及与经营期限的关系，本院认为补贴款30000元按照租赁期限36个月平均计算，以租赁期限的长短衡量补贴款返还金额比较公平。被告辩称30000元中有8000元是补偿给马国鹏的17号商铺的意见，无证据证明，本院不予采信。考虑被告租赁原告商铺12个月，原告要求被告退还补贴款30000元的请求，本院酌定支持被告退还原告20000元；超出部分，本院不予支持。
原告要求被告支付违约金9000元无依据，本院不予支持。至于被告辩称其在原告市场经营期间产生的损失及进货补贴款不是本案审理的范围，本案不予处理。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除2014年5月7日原告开封宏进农副产品批发市场有限公司与被告马忠良签订的两份《商铺租赁及入场经营协议》。
二、本判决生效后十日内，被告马忠良支付原告开封宏进农副产品批发市场有限公司租金5010元、补贴款20000元，共计25010元。
三、驳回原告开封宏进农副产品批发市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1145元，由原告开封宏进农副产品批发市场有限公司负担613元，被告马忠良负担532元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 长 孙合竹
审 判 员 周 静
人民陪审员 任治海
二〇一六年九月十二日
代书 记员 陈柯安