北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字7298号
原告北京创辉物业管理有限公司.。
委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人孙超，北京市浩天信和律师事务所律师。
被告陈ＸＸ，男.
委托代理人曹ＸＸ（陈ＸＸ之妻.
委托代理人佟飞，北京市兰台律师事务所律师。
原告北京创辉物业管理有限公司（以下简称创辉物业公司）与被告陈ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯镜独任审判，公开开庭进行了审理。原告创辉物业公司之委托代理人郑欣、孙超，被告陈ＸＸ之委托代理人曹ＸＸ、佟飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
创辉物业公司诉称，我公司是经北京市建设委员会核准具有资质的物业管理企业，我公司与北京创辉房地产开发有限公司（以下简称“创辉房地产公司”）于2004年1月8日签订了《ＸＸ别墅物业管理委托合同》（以下简称《物业委托合同》）及《ＸＸ别墅物业管理委托合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”），我公司受创辉房地产公司的委托，负责ＸＸ别墅项目前期的物业管理及服务。依据《物业委托合同》第十九条第1款的约定，物业服务费的标准为4.9元／建筑平方米／月，依据第2款的约定物业服务费采取年收取制，于每次交付期满之日起15日内一次性缴纳下一年度的物业服务费。依据《物业委托合同》第十九条第8款的约定，如业主逾期缴纳物业服务费的，我公司有权自应付之日起至实际交付之日止，每日向业主收取应付款未付款项千分之三的滞纳金。
陈ＸＸ于2005年2月18日与创辉房地产公司签订X055445《商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），购买了ＸＸ第Ｘ幢Ｘ号房产（以下简称“该房产”），并于2005年4月16日与创辉物业公司办理了收楼手续。在《买卖合同》第十九条、二十条对物业服务费的标准、支付方式、违约责任等均予以了明确的约定。
陈ＸＸ于2006年8月1日起开始拖欠物业管理费，虽经我公司多次催要，陈ＸＸ仍然拒绝交纳2006年8月1日至2007年12月31日及2009年1月1日至2013年12月31日止的物业管理费共计90861.54元，因此产生的滞纳金为人民币90861.54元，给我公司造成了经济损失。
我公司认为《物业委托合同》、《买卖合同》、《ＸＸ业主临时公约》均为各方真实的意思表示，陈ＸＸ应当依据约定支付物业管理费，如逾期支付应当承担约定的违约责任。业主地下室进水，是与地下室排水管道设计有关，我公司亦进行防汛及全力排污义务。陈ＸＸ长期、恶意拖欠物业管理费的行为已严重违反《物业委托合同》及买卖合同》、《ＸＸ业主临时公约》的约定，给我公司造成了经济损失，同时使得我公司的经营陷入困境，对ＸＸ别墅项目整体的物业管理及服务造成了不利影响，故我公司诉至法院，诉讼请求为：1、请求法院判令陈ＸＸ支付拖欠的2006年8月1日至2007年12月31日及2009年1月1日至2013年12月31日的物业服务费共计90861.54元；2、请求法院判令陈ＸＸ支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金人民币90861.54元；3、请求法院判令本案的全部诉讼费用由陈ＸＸ承担。
被告陈ＸＸ辩称，不同意创辉物业公司的诉讼请求。第一，我们没有收到任何催缴通知，且根据《民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定以及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第二十六条规定，创辉物业公司公司在服务过程中明显属于怠于行使权利，其现在起诉两年前的物业费已过诉讼时效；第二，我与创辉物业公司自2006年至今，对于物业服务问题一直存在争议。我延迟交纳物业费基于创辉物业公司未按照物业服务合同和买卖合同附件物业服务的约定向我提供服务所致。另因创辉物业公司服务质量不合格，我认为其要求我根据合同约定每平米每月4.9元价格支付物业费也是不合理的，因此我延迟支付物业费并非恶意拖欠，故不同意支付滞纳金；第三，创辉物业公司未按照《物业管理委托服务合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同》附件四物业服务（以下简称“物业服务”）的约定履行责任，希望法院能酌情减免相应物业费，事实如下：1、创辉物业公司未按照“合同”第二章第十条、第十三条、第四章第十六条第五款及物业服务第一条第二款、第二条、第三部分第三款履行责任，交付使用的房屋不具备居住条件，致使我家九年被淹六次，装修四次，故已对我2006年至2007年的物业费进行免交；2、创辉物业公司未按“合同”第二章第五条、第七条及物业服务第一条第二款、第八款、第十六款、第二条第五部分第一款的约定履行责任，园区内录像监控系统不工作、路灯不亮、保安没有做到24小时职守、室内智能监控未调试启用，致使我家在2008年、2009年两次被盗，生命财产受到危险；3、创辉物业公司未按物业服务第二条第一部分第二款的约定履行责任，园区环境遭到严重破坏；4、创辉物业公司管理混乱，物业服务不到位，其多收水电费，且至今未退还，园区内的绿化管理也不尽其责。由上述可知，创辉物业公司根本没有诚意为业主提供合同规定的物业管理服务，造成业主被盗、被淹和园区基本格局被破坏的事实，与此同时，其内部管理混乱，管理人员变动频繁，收费随意性强，不提供业主与物业管理人员对话的有效途径，导致业主被迫以暂停交物业费来获取对话机会，并督促物业公司提供最基本的服务。事实上，除了暂停交物业费外，业主完全没有力量与物业公司平等按照合同要求行事。我在此期间，暂停交物业费，完全是因创辉物业公司没有履行合同要求所采取的正当行为，希望法院能够支持业主的合法权益。
经审理查明，如下事实：
2004年1月8日，北京创辉房地产开发有限公司（以下简称创辉房地产公司）与创辉物业公司签订《物业委托合同》，创辉房地产公司委托创辉物业公司负责ＸＸ别墅的物业管理，并约定本物业服务费标准为4.90元／建筑平方米／月，采取年收取制，业主在办理入住手续时预交首年度的物业服务费，以后于每次交费期满之日起15日内一次性缴纳下一年度的物业。后在《物业委托合同》的基础上，双方又签订《补充协议》，约定双方合同期限延续至2017年1月8日止。
2004年11月11日由创辉房地产公司所制定的《ＸＸ业主临时公约》物业管理费用交纳一章中规定，物业管理费（按地上部分建筑面积）4.9元／月.平米；业主逾期交纳物业管理费，物业管理企业有权收取自应付之日起至支付日的滞纳金按每日千分之三计；同时该公约第三十七条也对滞纳金作出了相应规定。
2005年2月18日，陈ＸＸ（买受人）与创辉房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），陈ＸＸ购买了ＸＸ一期第Ｘ幢Ｘ号商品房，建筑面积240.82平方米；第十九条约定本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格每平方米每月4.9元，由物业管理企业按年（半年、季）收取，价格构成包括物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费；第二十条约定买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。该合同所附附件四物业服务中记载：一、物业服务内容，涉及共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，共同设施设备管理，包括：共用的上下水管道、配电系统、排污系统、消防系统、保安系统等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、保安执勤、配合协助当地公安机关搞好工作；其他设施设备，包括IC卡能源课计量系统……摄像监控系统；二物业服务质量，其中记载污水排放通畅、小区实行24小时封闭式保安服务，设有安全监控中心，门岗配有对讲系统……住宅区无重大火灾和刑事案件。
同日，陈ＸＸ签订《承诺书》表示为维护创辉物业的管理，其已详细阅读过《ＸＸ别墅业主临时公约》，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。
根据《入伙通知书》、《收楼手续书》、《物品移交记录》、《入住收楼记录》和陈ＸＸ委托曹ＸＸ办理入住手续的委托书可知，2005年4月16日，陈ＸＸ接收了该房产，其中《收楼手续书》上写明陈ＸＸ已缴清物业管理相关费用。
入住后，创辉物业公司为该小区提供了物业服务，但陈ＸＸ此后未交纳2006年8月1日至2007年12月31日、2009年1月1日至2013年12月31日的物业服务费共计90861.54元。创辉物业管理公司为此出示了2010年12月2日和2010年12月24日开出的第1、2次费用催缴通知单，通知单上载明XXＸＸ室业主（即陈ＸＸ）应到公司财务处交纳2005年8月1日至2007年12月31日拖欠的物业费34220.5元，2009年1月1日至2010年12月31日拖欠的物业费28320.48元，共计人民币62541.06元，逾期按照规定每天加收欠款费用总额千分之三的滞纳金，累计加收，仍不交纳将依法追讨，其中业主或使用人签字以及签收日期均为空白。陈ＸＸ否认收到上述通知单。
2008年11月27日，创辉物业公司并北京创房地产开发有限公司发布《致XX小区业主的一封公开信》，载明小区：于11月18日发生部分业主家中失窃事件……针对此次事件所暴露出的园区内安防管理上的各种漏洞，作为ＸＸ别墅的物业管理公司及开发公司有不可推卸的责任……“11.18”入户盗窃事件，对于物业管理公司来说，是一次管理责任事故。
陈ＸＸ就其所称创辉物业公司提供物业服务不符合要求，还提供：2008年11月23日全体ＸＸ业主致创辉房地产公司并创辉物业公司的一封信、北京市公安局接受案件回执单和2011年12月院门被撞坏图片等证据，证明创辉物业公司未按照合同约定履行安全保障职责，园区内安防不到位，24小时巡视值守形同虚设，致使包括其在内的多家业主家中失窃；同时其出示了2009年11月30日ＸＸ号业主致创辉房地产公司、物业公司的函及2009年12月3日创辉物业《ＸＸ别墅ＸＸ号业主来函回复》等证据复印，证明“时至2009年11月园内家居智能报警系统仍未启用，创辉物业公司承诺会尽快启用”；接着其出示了2006年7月17日创辉房地产公司《关于9#、11#楼车库进水事件的说明》、2006年9月25日创辉房地产公司《关于ＸＸ别墅ＸＸ房间进水事故的处理协议》和ＸＸＸ地下室进水图片等证据，证明“创辉物业未按合同履约，致使其损失严重，对地下室被淹事件负有不可推卸的责任”；此外其出示了2007年11月11日和2008年6月29日水电费收据、2011年3月14日水电费收费通知书等证据，证明“创辉物业公司违规多收水电费，并继续恶意讨要”；最后其还出示了2008年7至10月及2014年园区图片、2014年园区绿化照片等证据，证明“创辉物业对环境破坏负有责任，且未按合同约定对绿化进行管理”。对上述证据，创辉物业公司除对北京市公安局接受案件回执单认可外，对其他证据均不予认可，或认为与创辉物业公司无关。
创辉物业提供2011年6月23日和2012年7月21日照片，证明其做好了防汛准备，大雨是不可抗力，他们已尽到了义务；创业物业还提供光盘1张，光盘内容为2014年4月物业公司保安的巡逻记录，以证明该小区保安每一小时巡逻一次。
2009年至2014年4月间，该小区内又发生多起盗窃事件。其中，2009年11月15日，ＸＸ室被盗。
另查，经现场勘验，该小区内因业主（包括本案二被告）多有将房前房后公共绿地自行用围栏圈住，形成较为封闭的空间的情况；本案涉诉房屋门前的可视对讲系统可以使用，对于室内布防系统，创辉物业公司称目前小区正在进行围墙改造，故对于布防系统的线路会产生一定的影响。
上述事实，有双方当事人的陈述、《ＸＸ别墅物业管理委托合同》、《ＸＸ别墅物业管理委托合同补充协议》、《商品房买卖合同》、《承诺书》、《收楼手续书》、《业主临时公约》、《致XX小区业主的一封公开信》、照片、公安局接受案件回执单等证据在案佐证。
本院认为，创辉物业公司接受创辉房地产公司的委托对涉诉小区进行物业管理。现创辉物业公司已实际提供了物业服务，陈ＸＸ做为本案涉诉小区内的业主，也已实际接受服务，故双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。因此创辉物业公司要求陈ＸＸ交纳自2009年1月1日至2013年12月31日的物业服务费，理由正当，应予支持。考虑到创辉物业公司提供持续性的服务，双方合同关系一直延续，故对于陈ＸＸ关于此部分诉讼时效的辩称，本院不予支持。但考虑到创辉物业公司在2008年小区内发生多起盗窃事件后，虽承诺整改，但在此后小区内又多发盗窃事件，其中包括陈ＸＸ家，故对于本户应交费金额，本院予以适当酌减。该酌减是针对已发生的物业服务时间段内的物业费，对于将来的服务收费没有约束力。且对于2006年8月1日至2007年12月31日的物业费，因已超过诉讼时效，故本院不予支持。
同时针对陈ＸＸ的辩称，结合本案查明事实，从中可以看出创辉物业公司目前物业服务存在一定的瑕疵，存在需要进行一步改进的地方，故对创辉物业公司主张的滞纳金一节，本院不予支持。陈ＸＸ辩称地下室进水问题，因涉及房屋建造等问题，不应成为其未交物业费的理由。
本案原、被告双方做为物业服务合同的甲方、乙方，应当认识双方之间存在着相互依存的关系，只有物业公司提供完善的物业服务，业主才会愿意主动足额交纳物业费用，而业主只有主动履行交费义务，物业公司才有资金支持以保证具备提供完善物业服务的能力。因此原、被告应当本着相互支持的态度合理有效的解决双方存在的矛盾，以使小区环境更加宜居。
对陈ＸＸ辩称被多收取代缴费用一节，因不属于物业服务费范畴，创辉物业公司在亦本案中不予认可，故其可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告陈ＸＸ于本判决生效之日起十日内给付原告北京创辉物业管理有限公司自二00九年一月一日至二0一三年十二月三十一日止的物业管理服务费五万零九百七十六元七角八分；
二、驳回原告北京创辉物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果陈ＸＸ未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千九百六十七元（北京创辉物业管理有限公司预付），由北京创辉物业管理有限公司负担一千四百三十元，已交纳；由陈ＸＸ负担五百三十七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 侯 镜
二〇一四年十二月十二日
书记员 包立娟