浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙台民终字第449号
上诉人（原审被告，反诉原告）：临海市汇丰化工经营部。
法定代表人：吕仙荣。
委托代理人：吴智敏。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪海斌。
委托代理人：张玉海。
上诉人临海市汇丰化工经营部因房屋租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2013）台临民初字第917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年8月8日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人吴智敏、被上诉人的委托代理张玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2012年6月5日，临海市汇丰化学厂经工商部门核准，将企业名称变更为临海市汇丰化工经营部，即本案被告，吕仙荣为该经营部的法定代表人。2012年上半年，原告因生产经营需要，拟向坐落在临海市沿江镇清潭头村的临海市汇丰化学厂租用厂房。双方草拟了《租赁合同》1份，原告于2012年6月20日、6月24日分两次向被告交纳了租用厂房预付款5万元及10万元，共计15万元，被告向原告交付了钥匙，但因故双方最终未签订《租赁合同》。现原告要求被告返还15万元预付款而被告拒不返还，原告也未将钥匙退还被告，为此原告诉至法院要求被告返还预付款。
原审法院审理认为，本案争议焦点有二：
一、租赁合同是否成立？原告认为原、被告没有签订租赁合同，租赁合同不能成立。被告认为租赁合同已经成立，在原告交付租用厂房预付款15万元后，被告已向原告交付厂房钥匙，实际上该厂房已处于原告管控之下。该院认为，原告并未在《租赁合同》上签字，说明原、被告最终并未就厂房租赁事宜达成一致意见，因此，原、被告尚处于缔约过程之中。原告向被告交付预付款15万元、被告向原告交付厂房钥匙是原、被告表达合同订立初步意向，为缔约作准备的先行行为，行为本身不能视为订立合同的默认行为。
二、厂房是否实际处于原告管理控制之下？原告认为厂房破旧、设备没有交接，保安门卫仍是被告的雇员所管理，原告得到的只是车间钥匙，原告至今没有实际控制占用待租厂房，被告目前仍在对外招租该厂房。被告认为自钥匙交给原告之日起，厂房实际已由原告控制和使用。该院认为，被告未举证证明已将全部钥匙交付原告，也未举证证明门卫系原告所聘，因此在租赁合同没有正式订立情况下，被告辩称原告已实际占用厂房并要求原告承担租金的理由不成立。综上，原告交付预付款、被告交付钥匙均属于为缔约作准备的先行行为。原、被告未就合同条款达成一致意见，导致原告未在《租赁合同》上签字，实际上原、被告并未正式缔结《租赁合同》。原告支付给被告的15万预付款在合同并未成立生效的情况下，被告理应返还。反诉原告辩称已向反诉被告交付厂房钥匙且反诉被告已实际占用厂房，对此该院认为，反诉原告向反诉被告交付厂房钥匙属实，但交付钥匙行为属于缔约先行行为，并非合同订立生效后的交付履约行为，至于反诉原告诉称反诉被告已实际占用厂房缺乏证据支持，故对反诉原告要求反诉被告承担租金损失的反诉请求，该院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条之规定，判决：一、由被告临海市汇丰化工经营部在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告洪海斌租用厂房预付款15万元。二、驳回反诉原告临海市汇丰化工经营部的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告临海市汇丰化工经营部负担；反诉案件受理费1192.50元（已减半），由反诉原告临海市汇丰化工经营部负担。
宣判后，临海市汇丰化工经营部不服，向本院提起上诉称：
一、一审法院认定事实错误，认定事实证据不足。一审法院认定上诉人和被上诉人之间的合同尚在缔约准备阶段，合同没有成立，此与事实完全不符，且该认定完全错误。1、上诉人和被上诉人之间已经就合同的基本条款达成一致意见，而且被上诉人已经将之形成书面合同，这一事实是毋庸置疑的。被上诉人提供修改的合同，并且称修改部分是上诉人提出的过分要求，与事实完全不符，因为手写的修改部分即便是一个非专业的人也可以看出根本没有考虑上诉人方的利益，完全是被上诉人为了起诉需要而临时添加的。因此，在上诉人接受原未修改的合同条款时，双方实际上已经达成合意。但是一审法院竟然对此视而不见，认定双方仍在为签订合同作准备，明显错误。2、被上诉人在第一次预交了5万元后，再次交付10万元，即使没有在合同上签字，但该行为本身就是为了表示自己租赁涉案房屋的意愿，而且至少让上诉人相信其租赁的诚意。在此情形下，上诉人完全有理由相信被上诉人会按其提供的合同履行其义务。但是一审法院对被上诉人一再交付款项的行为却简单草率地定性为为签订合同作准备，实让人觉得难以理解，根本无法让人信服！3、上诉人交付了房屋的钥匙，而被上诉人一直到开庭前仍未将钥匙返还给上诉人，有充分证据证明。但是一审法院将该事实也草率认定为是为了签订合同作准备，实在让人费解。而且一审法院以上诉人没有提供证据证明所谓的门卫系被上诉人所聘，因此认定被上诉人实际占有厂房不能成立，也是非常荒谬的。因为被上诉人提供所谓的证据时，本案已经进入诉讼阶段，上诉人作为财产所有人无论如何不可能放任自己财产处于无人监管之下。一审法院如此认定，证据明显不足。二、一审判决结果极度不公且适用法律明显错误。虽然上诉人和被上诉人最后没有共同在合同上签字，但如前所述，被上诉人以自己的行为向上诉人传达了自己租赁房屋的意愿，而上诉人在收取了被上诉人交付的租金后，相信了被上诉人，因此拒绝了其他人的租赁意向。但是被上诉人却利用上诉人的诚信，以未签订书面合同为由要求返还所有款项，而一审法院却全部支持，这样的判决结果对上诉人极度不公，而且是对交易中“诚实信用”原则的否定。退一万步讲，即使本案合同因为双方没有在书面合同上共同签字而未成立，但被上诉人也承认自己存在缔约过失，那么根据被上诉人的自认，本案也应当适用《合同法》第四十二条的规定处理。然而更让人无法接受一审判决结果的是一审法院对被上诉人自认置若罔闻，这样的判决结果之不公，不言自明。综上，一审判决认定事实错误、认定事实证据不足，判决结果不公且适用法律错误。请求二审法院：1、依法撤销原判，发回重审，或在查明事实的基础上改判驳回被上诉人的诉讼请求、支持上诉人的反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
洪海斌答辩称：上诉人的上诉请求不符合本案的事实，也不符合法律规定，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。理由：一、原审法院认定本案中上诉人与被上诉人之间的租赁合同没有成立是正确的。根据合同法的规定，合同的成立要经过要约和承诺，最终达成一致意见后，合同成立。在本案中，被上诉人虽然向上诉人交付了预付款15万元，但性质是预付款，并不是定金，而且最后双方对合同的主要条款以及履行方式等都没有最终达成一致意见，因此合同没有成立。同时，从上诉人一审证据录音中可以看出，上诉人说房屋要租赁给别人，钥匙要拿回，房租要退还给被上诉人。这充分说明双方对租赁合同最后没有达成一致意见，而且上诉人也同意将有关的预付款返还给被上诉人，同时将租赁物厂房租赁给其他人，因此我们认为合同没有成立。二、在本案中原审法院认定，被上诉人没有实际控制上诉人的厂房，是正确的。厂房的租赁不同于一般的住房租赁，因为上诉人的厂房中有机器设备、办公设备和有关的水电费，根据实际厂房租赁的习惯性操作，一般出租方要编制清单，双方要办理交接手续，本案中上诉人与被上诉人都没有办理交接手续，所以说这个厂房其实没有交付给被上诉人，被上诉人也没有对厂房进行管理。同时本案中，一直到目前为止，上诉人厂房里的门卫包括其他的机器设备以及其他货物，都是由上诉人方自己控制，并不是被上诉人控制。上诉人认为向被上诉人交付了钥匙，就认为转移了厂房的管理权，这也是错误的。其实被上诉人只是收到车间钥匙，其他的钥匙都是在门卫处，任何一个想承租上诉人厂房的人，都可以到门卫处拿钥匙看一下，然后交还给门卫。原审认定双方合同没有成立，同时上诉人没有向被上诉人交付标的物是正确的，因此本案中原审法院支持被上诉人的诉讼请求，完全是合理合法的，上诉人的上诉请求显然不符合法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，双方争议的焦点：一、双方当事人之间的租赁合同是否成立。双方在草拟租赁合同期间，被上诉人于2012年6月20日、24日，支付给上诉人预付款50000元、100000元，上诉人也将厂房的车间钥匙交给上诉人，但双方没有任何交接清单手续，被上诉人也未在厂房内生产经营，且该厂房的门卫也是由上诉人所聘人员在值班。后双方对租赁合同条款不能达成一致意见，双方未在《租赁合同》上签字。再结合上诉人在原审时提供的吕仙荣与洪海斌通话记录：“吕仙荣说：我房屋要租给别人，我钥匙总要拿回来的，我车间门不开的啊？……房租嘛，如果你钥匙拿回来，我房租要还给你，我要商量下，跟你协商的……。”来分析，双方对租赁合同最后没有达成一致意见，且上诉人也同意将有关的预付款返还给被上诉人，并要将租赁物厂房租赁给其他人。据以上述事实，原审法院认定被上诉人支付预付款，上诉人交付厂房部分车间的钥匙的行为属于缔约先行行为，并非合同成立生效后的交付履约行为是符合客观事实和法律规定的，是得当的。二、原审判决适用法律是否正确。原审法院在确认双方租赁合同未成立生效的情况下，判决由上诉人返还被上诉人预付款150000元是符合法律规定，是正确的。上诉人虽在一审诉讼中提起反诉要求赔偿损失，但被上诉人并未实际占有、使用租赁厂房，故上诉人以租金标准计算损失缺乏依据。另外，上诉人未能举证证明被上诉人在本案租赁合同不成立中存在过错，也未能证明因租赁合同不成立而对上诉人造成的实际损失数额，故原审法院对上诉人一审的反诉请求，不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4492.5元，由上诉人临海市汇丰化工经营部负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈文杰
审判员 王文兴
审判员 牟伟玲
二〇一三年九月十七日
书记员 沈杭萍