江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第01328号
原告吴江市水乡物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路48号。
法定代表人俞玉财，董事长。
委托代理人陈永根，系公司员工。
被告徐建良。
原告吴江市水乡物业管理有限公司（以下简称水乡物业公司）与被告徐建良物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告水乡物业公司委托代理人陈永根到庭参加诉讼，被告徐建良经本院公告送达应诉材料以及开庭传票等，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告水乡物业公司诉称：原告系阳光新天地花园小区的物业服务单位。被告系该小区业主，于2010年4月18日办理交房手续，于2011年1月19日装潢入住。在原告服务期间，被告仅交房时预交了一年物业服务费。自2012年1月1日至今，经原告多次催交，被告未再交纳过物业服务费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令被告徐建良：1、支付物业服务费11152元（自2012年1月1日起至2015年12月31日止）；2、支付违约金18315元（暂计至2014年12月31日）；3、承担本案诉讼费。
庭审中，原告当庭明确第一、二项诉讼请求的具体计算方式为：被告名下房屋的建筑面积为154.86平方米。根据前期物业管理协议及物业服务合同的相关约定，被告应按1.5元／月·平方米的标准交纳物业服务费；2、2012年欠付物业费2788元，违约金自2013年1月1日起至2015年12月31日止共36个月，按每日千分之三计算为9158元；2013年欠付物业费2788元，自2014年1月1日起至2015年12月31日止共24个月，按每日千分之三计算为6105元；2014年欠付物业费2788元，自2015年1月1日起至2015年12月31日止共12个月，按每日千分之三计算为3052元。
被告徐建良未作答辩，也未提交任何证据。
经审理查明：徐建良与水乡物业公司、吴江市建设房产开发有限公司（以下简称建设房产公司）就房屋签订《阳光新天地前期物业管理服务协议》一份，约定在该物业区域业主委员会成立前，由水乡物业公司负责前期物业管理工作，期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：小高层和高层：0.8元／月·平方米，另加预收电梯运行费、公共照明和公共用水费0.7元／月·平方米。以上全部按建筑面积计算，半年结算一次。前期物业管理费自建设房产公司通知徐建良入伙之日起计算，如徐建良未入伙或未入住期间的物业管理费由徐建良全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续）。若徐建良不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。
2010年4月18日，徐建良在《交房流程单》上签字确认，并于2011年1月19日从水乡物业公司处签字领取了阳光新天地住宅小区c9幢706室房屋质量保证书1本、住宅使用说明书1本、进户门钥匙1套、信箱钥匙2个、电卡1张及楼梯门磁卡3张等物，徐建良在《签领钥匙及其他物品登记表》上签字确认，并于同日申请装修。
2012年7月16日，苏州市吴江经济技术开发区阳光新天地业主委员会（以下简称阳光新天地业主委员会）作为甲方，水乡物业公司作为乙方，双方签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将阳光新天地委托乙方实行物业服务，委托服务期限为贰年，自2012年7月16日起至2014年7月15日止。本合同所涉物业类型为住宅，总建筑面积201770.39平方米，其中住宅201770.39平方米。乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中小高层和高层为0.8元／月·平方米，并预收电梯运行费、水泵、公共照明和公共用水费0.7元／月·平方米。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方交纳当年的物业管理费。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。
后，阳光新天地业主委员会作为甲方，水乡物业公司作为乙方，双方签订《苏州市物业服务合同》一份，约定甲方将阳光新天地委托乙方实行物业服务，委托服务期限为贰年，自2014年7月16日起至2016年7月15日止。双方关于权利义务的其他约定与前述《苏州市物业服务合同》相同。
截至2015年12月31日，徐建良尚结欠水乡物业公司物业服务费11148元。
另查明：水乡物业公司成立于1999年10月15日，经营范围包括物业管理、房产中介信息咨询服务。2012年7月15日，阳光新天地首届业主大会表决通过，选聘水乡物业公司为阳光新天地物业管理公司。2012年12月7日，阳光新天地业主委员会在苏州市吴江区房地产管理处备案，备案证编号：吴建物业字（2012）第016号。
以上事实有原告提交的阳光新天地前期物业管理服务协议、苏州市物业服务合同二份、阳光新天地交房流程单、签领钥匙及其他物品登记表、装修申请表，本院调取的业主大会决定事项备案证明、业主大会决定事项备案表以及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于业主委员会的职责范畴。建设房产公司、原告水乡物业公司与被告徐建良签订的《阳光新天地前期物业管理服务协议》以及原告水乡物业公司与阳光新天地业主委员会签订的二份《苏州市物业服务合同》系合同各方真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应严格履行。现原告水乡物业公司作为物业管理企业已按照合同约定履行了物业服务义务，被告徐建良作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告徐建良未依约交纳2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费是引起本案诉争的原因，故造成本案纠纷的责任在被告徐建良。原告水乡物业公司主张被告徐建良支付物业服务费的计算方式在物业服务合同约定范围之内，且不违反相关法律规定，本院予以支持，但经计算，被告徐建良尚结欠原告水乡物业公司的物业服务费为11148元。关于原告主张按每日千分之三支付违约金，法律规定违约金过分高于造成的损失，应予调整。由于被告徐建良逾期付款给原告水乡物业公司造成的损失系利息损失，而约定的违约金显然高于原告水乡物业公司的损失，因此，本院就违约金调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算。被告徐建良未提供其已支付2012年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费的证据，经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供相反证据，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第七条第（三）项、第（五）项、第十五条第（二）项、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告徐建良于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市水乡物业管理有限公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费11148元，并支付违约金（均以2787元为基数，分别自2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算），（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费536元，由原告吴江市水乡物业管理有限公司负担136元，由被告徐建良负担400元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市水乡物业管理有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告吴江市水乡物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。原告吴江市水乡物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。
审 判 长 陆 蕴
人民陪审员 胡云政
人民陪审员 郗战联
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 陈 瑜