安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第01062号
上诉人（原审原告）：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市。
委托代理人：谢长军，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：章兴杰，男，1973年8月29日出生，汉族，住安徽省舒城县。
被上诉人（原审被告）：赵志秀，女，1969年7月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
两被上诉人共同委托代理人：郭健、王文剑，安徽大别山律师事务所律师。
上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人章兴杰、赵志秀房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2015年10月20日作出（2015）六裕民二初字第02050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案，上诉人碧桂园公司的委托代理人谢长军，被上诉人章兴杰、赵志秀及其共同委托代理人郭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告碧桂�公司诉称：请求依法判令解除原、被告之间签订的201423581号商品房买卖合同、附件及补充协议；判令被告依照合同约定向原告支付违约金83531.7元（计算方式：556878＊15%）；判令被告承担本案的诉讼费用。
原审被告章兴杰、赵志秀辩称：答辩人是在2014年11月27日在原告处购买的房屋，当时答辩人交了10000元定金，但是发票一直没有给答辩人，答辩人的按揭手续也都办好了，之后原告说房子不卖了，要求答辩人支付违约金、滞纳金。答辩人夫妻两人均在原告处干活，工资一直没有支付给答辩人。
原审法院查明：2014年12月6日，原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告章兴杰、赵志秀签订商品房买卖合同（预售）合同一份及附件十一补充协议、按揭补充协议等，《商品房买卖合同》约定二被告购买原告开发的六安碧桂园105栋16层1603室房屋，总房款为556878元。第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：…（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累加应付款的2%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。”附件四关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：付款分别于合同签订时付11.8%即65502元，2015年1月9日付6.6%为36754元，2015年2月7日付6.6%为36754元，2015年3月7日付6.8%为37868元，2015年4月7日付68.2%为380000元。附件十一补充协议第三条关于逾期付款责任约定：“出卖人和买受人一致同意，该商品房逾期�款责任处理不按《商品房买卖合同》第八条的约定履行，按以下原则处理：买受人如未按合同约定的时间付款按逾期时间，分别处理（不作累加）：…2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。…”合同签订后，二被告分别于诉讼前的2014年11月27日、2014年11月29日、2014年12月6日、2015年6月16日、诉讼后的2015年8月12日、2015年8月13日付款10000元、10000元、45502元、10000元、81376元、10000元及丢失的10000元票据，合计176878元，原告于2015年8月27日向二被告出具发票。
另查明，原告在安徽省六安市金安区市场监督局备案的有《商品房买卖合同》等，但附件十一补充协议是空白，没有实际内容。再查明，二被告在原告发包的碧桂园装饰装修工程中做工，承包方至今尚欠二被告工资款未付。
原审法院认为：当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务，同时当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》根据相关规定，已经备案登记，合法有效，现因二被告未能按照合同约定支付购房款，原告请求解除《商品房买卖合同》及附件、补充协议，本院予以准许；原告请求二被告支付违约金，应当按照合同约定即按照累加应付款的2%计算，至本案庭审终结时二被告尚应支付购房款为380000元，其违约金为7600元。合同解除后，原告应当按照合同约定退还二被告已付购房款176878元。关于原告请求按照附件十一补充协议和按揭补充协议的约定支付违约金，根据安徽省住房城乡建设厅、安徽省工商行政管理局建房（2014）128号通知规定�在房地产部门办理合同备案时，对当事人采用其他格式合同的，应当先到工商行政管理部门备案后方能使用，并要进行市场交易风险提示，该附件十一补充协议为格式合同，并对已经备案的合同条款进行了重新约定，而在市场监督部门备案时为空白，没有任何实际内容，故原告请求依照补充协议的约定计算违约金，本院不予采纳；关于按揭补充协议中约定二被告逾期90日支付总价款的15%违约金，由于该协议只约定了原告享有的权利和二被告应履行和承担的义务，没有约定原告应承担和履行的相关义务，该协议中原、被告双方的权利义务不对等，显失公平，故该协议中关于二被告支付违约金的约定无效。二被告提出其在原告处做工，尚欠工资款未付，其未按照合同支付购房款的原因是原告未支付其工资造成及原告将相关票据丢失所造成，其不应支付违约金，本院�为，二被告的工资应由施工方支付，原告作为发包人虽有协助和督促的权利，但并不是双方签订的《商品房买卖合同》约定义务，其认为原告将其票据丢失，影响到其支付购房款，缺乏相关证据证明，故其请求不支付违约金的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告章兴杰、赵志秀之间的《商品房买卖合同》、附件及补充协议；二、被告章兴杰、赵志秀于判决生效之日起三日内支付原告六安碧桂园房地产开发有限公司违约金7600元；三、原告六安碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内退还被告章兴杰、赵志秀购房款176878元。上述第二、三项相比，原告尚应退还二被告购房款169278元。
上诉人碧桂园公司上诉称：一、合同解除违约金应按照上诉人与被上诉人签订的附件十一《补充协议》约定即房屋总价款的15%执行（556867＊15%）。《补充协议》合法成立并生效，被上诉人仔细阅读并了解该协议，双方通过加盖公司公章和签字方式进行了确认。一审依据安徽省住房城乡建设厅、安徽省工商行政管理局建房（2014）128号通知不予支持上诉人一审诉请无事实和法律依据，该通知仅仅为行政管理部门的内部性文件，不是法律亦非行政法规、地方性法规或规章等，一审不存在使用该通知否定双方当事人已签订并生效《补充协议》的空间。二、一审认定《按揭补充协议》中关于解除违约金的计算及支付部分显失公平，认定被上诉人支付违约金的约定部分无效系错误认定，不符合《合同法》第五十二条规定，该协议合法有效。三、一审法院关于判决原告尚应退还二被告169278元的判决超出了被上诉人的诉讼请求范围，违反了当事人处分原则。上诉人一审起诉仅为解除双方商品房买卖合同、附件及补充协议，判令被上诉人依约支付违约金及承担诉讼费。被上诉人亦未提出任何在判决生效后三日内退还相关款项的请求，因此，该判决违反了当事人处分原则，侵犯了上诉人的合法权益。四、一审认定二被告支付违约金应按照累加应付款2%计算存在错误，合同第八条约定表述为累计应付款，该款应包括已支付和尚未支付2种，这样才能符合累计应付款的定义，应当为房屋全价款556867元。
被上诉人章兴杰、赵志秀辩称：一、双方签订补充协议违约金条款无效，一审法院按照商品房买卖合同判决被上诉人支付7600元违约金并无不当。1、补充协议的违约金条款为格式条款，且加重了买受人的责任。商品房买卖合同中第8条1款2项约定，买受人应当自解除合同通知送达之日起十五日内按照累计应付款的2%，合同总价款的15%向出卖人支付违约金，补充协议的违约金计算的基数是总房价款，商品房买卖合同约定的是累计应付款，补充协议计算违约金基数改变了买卖合同，加重了购房户责任。2、补充协议违反了公平原则。买卖合同的第八条约定了买受人责任，第十二条规定了出卖人的违约责任，全部购房款的2%承担违约责任。双方的权利义务基本上是对等的，补充协议中买受人的违约金最高达到购房总款的15%，扩大了7.5倍，提供合同的一方应当按照公平原则确定双方权利义务。3、补充协议签订时上诉人并没有将违约金条款明确告知两被上诉人，签订合同时上诉人销售人员让两被上诉人在合同应当签字处签字，两人不知道有补充协议也在其中，销售人员没有将合同原件交给被上诉人。我方提供的证据也是从上诉人处复印得来，被上诉人对补充协议不知情。4、上诉人违规使用格式条款，按照相关规定，使用示范文本外的合同应当在市场监督备案，从一审庭审看，双方签订的补充协议，没有在市场监督部门进行备案。因此补充协议违约金条款无效，一审判决正确。
二、即使补偿协议的违约金条款有效，被上诉人认为违约金约定过高，请求法院予以减少。造成被上诉人延期支付购房款，上诉人存在过错。上诉人明知被上诉人存在银行逾期支付记录，在被上诉人交齐首付款后，销售人员一直未给被上诉人儿子办理银行按揭手续，导致按揭无法发放。
被上诉人二审中当庭提交证据二份：证据一、个人信用报告，证据二、银行证明一份。证明被上诉人存在银行逾期记录不能办理按揭贷款，与上诉人协商以被上诉人儿子的名义办理按揭贷款，被上诉人将其子的信用报告提供给上诉人，也是被上诉人在一审庭审时继续缴纳购房款的原因。
上诉人质证：证据为复印件，该两份证据的三性有异议，不能达到被上诉人的证明目的。即使该证明是真实合法的，反能证明被上诉人在购买房屋之前已经存在了个人征信的瑕疵，该证明能够看出，被上诉人在向上诉人处购买房屋时选择按揭贷款方式即已经存在了严重过错。被上诉人代理人陈述与上诉人沟通由被上诉人儿子还款，我方不认可，根据上诉人在一审提供的购房买卖合同，合同双方主体是上诉人与被上诉人，不存在第三方，即被上诉人儿子，被上诉人主张其儿子买房并办理贷款无事实和法律依据。
本院认证：因该两份证据均为复印件，对两证据真实性均不予以认可。
本院二审认定事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自合同义务。被上诉人未能依约支付购房款，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同正确。合同附件十一的《补充协议》更改了原订合同违约金支付部分的内容，该《补充协议》为格式合同，关于违约金支付部分，约定被上诉人承担的义务较重，且该协议未在有关主管部门备案，一审判决驳回碧桂园公司按照补充协议约定计算违约金的诉请并无不妥。本案双方当事人签订的《按揭补充协议书》中仅约定了被上诉人应承担的义务，故一审认定该协议书中关于二被上诉人支付违约金约定条款无效�判决正确。关于上诉人提出《商品房买卖合同》第八条中的“累计应付款”应为购房款总额，对该“累计应付款”意思之认定，基于购房合同为格式合同，应作不利于格式合同提供方的解释，一审认定以未付购房款金额认定被上诉人应付违约金的计算基数亦无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人碧桂园公司所持上诉理由均不能成立，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2390元，由上诉人六安碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 军
代理审判员 李洋洋
代理审判员 马 龙
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 季 敏
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……