重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙法民初字第12482号
原告上海景瑞物业管理有限公司，住所地上海市花园路118弄5号3楼，组织机构代码13458490-2。
法定代表人许朝辉，上海景瑞物业管理有限公司董事长。
委托代理人宋丽，女，上海景瑞物业管理有限公司职工，住湖南省桃源县。
委托代理人葛春喜，重庆渝信律师事务所律师。
被告韩曦菁，女，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区，现住重庆市沙坪坝区。
被告林恒，男，汉族，第三军医大学第一附属医院肝胆科医生，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。
原告上海景瑞物业管理有限公司（以下简称景瑞公司）与被告韩曦菁、林恒物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法由代理审判员马晓敏独任审判，适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告景瑞公司的委托代理人葛春喜，被告韩曦菁到庭参加诉讼。被告林恒经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告景瑞公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区＊＊＊＊小区的物业服务公司，被告是该小区29-1-2-1号房屋的业主。2011年3月11日，原、被告双方签订了《＊＊＊＊前期物业服务协议》，合同约定蓝溪谷地多层花园洋房的物业服务收费标准为1.5元／月／平方米，被告应当在每月5日之前向原告交纳当月物业服务费。逾期未交纳，被告应按照每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2013年4月至2015年9月期间的物业服务费。现起诉至本院，请求判令被告支付原告2013年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6493.50元；2、判令被告支付原告的违约金，该违约金以2013年4月至2015年8月每月拖欠的物业服务费216.45元为基数，按照每日千分之三，自2013年5月至2015年9月每月1日起计算至2015年9月30日止。
被告韩曦菁辩称，被告房屋所在的29栋楼楼道、进门大厅墙面脱落破旧不堪，门禁未使用，陌生人可以随意进出；被告房屋厨房内油烟倒灌严重。2012年6月中旬，被告装修完毕时，被告就向原告反映过了上述问题，希望原告及时解决，但原告一直没有处理，被告因此没有入住房屋，直到今年9月底才入住。被告自2012年7月开始就没有交纳物业服务费，2014年9月，原告起诉了被告，原告提出愿意和被告协商解决，并表示愿意解决被告反映的问题，被告于2014年10月16日补交了2012年7月至2013年3月物业服务费，但原告并未解决被告房屋厨房油烟倒灌等问题。原告不解决被告反映的问题，被告是不会交纳2013年4月至今的物业服务费。被告认为是原告没有履行责任，原告不应支付违约金，如果法院认为被告应当支付物业服务费且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求法院依法调整。另被告了解如果房屋一直没有入住的话，被告只需交纳50%的物业服务费。
被告林恒未作答辩。
经审理查明，韩曦菁、林恒系重庆市沙坪坝区（＊＊＊＊小区）附43号2-1号房屋的业主，房屋建筑面积144.30平方米。2011年3月11日，被告林恒办理了接房手续。2012年6月中旬房屋装修完毕。
2007年景瑞公司（乙方）与韩曦菁、林恒房屋所在小区建设单位重庆景康置业发展有限公司（甲方）签订有《蓝溪谷地一期前期物业服务合同》，由甲方选聘乙方对＊＊＊＊一期住宅小区实施前期物业管理服务，合同期限为三年。物业服务事项包括物业共用部位（包括房屋的承重结构即基础、承重墙体、梁柱、楼盖等，非承重结构的分户墙外墙面，大堂、公共门厅、走廊、过道、楼地间、电梯井等）的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。双方约定物业服务费按建筑面积计算，多层花园洋房的物业服务收费标准为1.5元／月／平方米（含电梯费使用费及公摊费）。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。业主的空置房物业服务费用或者物业服务资金由业主按重庆市物业管理相关法规规定的比例交纳。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。
2011年3月11日，景瑞公司委托上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司与韩曦菁、林恒签订了《＊＊＊＊前期物业服务协议》，进一步明确了双方的权利义务，并约定物业服务费按建筑面积计算，高层住宅的物业服务收费标准为1.5元／月／平方米，按月交纳，韩曦菁、林恒应在当月5日前履行交纳义务，逾期则按日以欠费金额千分之三的标准向景瑞公司支付违约金；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或者使用人应交纳50%的物业服务费。
韩曦菁、林恒未向景瑞公司交纳自2013年4月1日2015年9月30日期间物业服务费6493.50元（30个月×144.3平方米×1.5元／月／平方米）。2013年6月20日景瑞公司以邮寄方式向韩曦菁、林恒发出催缴物业服务费的律师函。
另查明，＊＊＊＊小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业服务企业进行物业服务，由景瑞公司一直为韩曦菁、林恒所在小区提供物业服务。
现景瑞公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告韩曦菁提供了17张照片，证明其房屋所在的29栋楼楼道及小区车库墙面破旧不堪，门禁系统一直未使用，业主邮箱生锈，29栋的标牌都看不清。原告对该组照片的真实性予以认可，但墙体水渍、污损面积较小，是房屋使用中的正常表现，如果按被告的要求修补的完美，就需要使用业主的大修基金，而此类修复项目通常大修基金是批不下来的。况且庭后原告也准备进行修复。
上述事实，有当事人的陈述，以及原告提供的《＊＊＊＊一期前期物业服务合同》、档案查询结果证明、物业服务企业资质证书、律师函、再次催缴物业服务费通知书，被告提供的物业服务收费单据、17张照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原告与重庆景康置业发展有限公司签订的《＊＊＊＊一期前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述合同对被告韩曦菁、林恒具有约束力。
《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2010年涉案的物业服务合同到期，但＊＊＊＊小区至今未成立业主委员会，也无其他相关部门组织召开业主大会，未作出选聘或续聘决定，故涉案的物业服务合同继续有效。
被告韩曦菁举示17张照片证明其的抗辩，尽管原告认可照片中所反映的小区现状，比如墙皮脱落、29栋标牌不清等，但照片并不能反映出墙皮脱落、标牌老化持续的时间，门禁系统是否从未使用过、厨房内油烟倒灌等问题，故被告韩曦菁举示的证据证明力较弱。根据物业服务合同的约定，原告有义务对物业共用部分、共用设施、市政共用设施和附属建筑物、构筑物进行维修、养护和管理。因此原告提供的物业服务存在瑕疵，但该瑕疵并不严重，未影响被告韩曦菁、林恒及其他业主的正常生活。被告韩曦菁、林恒不能以此为理由拒绝交纳物业服务费。原告为小区提供了物业服务，被告韩曦菁、林恒应按照物业服务合同履行交纳物业服务费的义务，即交纳2013年4月1日至2015年9月30日的物业服务费6493.50元。另根据公平合理和诚实信用原则，被告韩曦菁、林恒未缴纳物业服务费系事出有因，故对于原告主张的违约金本院不予支持。
涉案房屋是否空置房的问题。《＊＊＊＊一期前期物业服务合同》中并未明确约定空置房的交费标准，《＊＊＊＊前期物业服务协议》中约定空置房经物管企业与使用人双方认定水、电、气、表起止数均未走动，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。虽然原告认可被告是于2015年9月入住涉案房屋，但被告已于2011年3月11日接房，且未举示证据证明其水、电、气、表均未走动，故不能以被告一直未入住涉案房屋确定为空置房。
被告林恒被告经本院传票传唤，公告期间届满后未到庭参加诉讼，视为放弃了举证和质证的权利，本院依法可以缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告韩曦菁、林恒于本判决发生法律效力后3日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司2013年4月1日至2015年9月30日期间的物业服务费6493.50元。
二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费416元，减半交纳208元（原告已预交），由原告上海景瑞物业管理有限公司负担108元，由被告韩曦菁、林恒负担100元。被告韩曦菁、林恒负担部分限于本判决发生法律效力后3日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 马晓敏
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 卢 静