江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰海商初字第0968号
原告交通银行股份有限公司泰州分行，住所地江苏省泰州市海陵区青年北路151号。
负责人於亮，该行行长。
委托代理人张文灿（特别授权）、张文中，江苏天滋律师事务所律师。
被告泰州泽通物资有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区五一路86号1栋410室。
法定代表人黄灿平。
被告唐勇，系被告泰州泽通物资有限公司原法定代表人。
被告王文丽，系被告唐勇之妻。
被告黄建勇，系江苏中元港务集团有限公司原法定代表人。
被告魏小珍，系被告黄建勇之妻。
被告江苏川浩投资担保有限公司，住所地江苏省泰州市江洲北路719-1号3楼。
法定代表人黄建勇。
被告江苏中元港务集团有限公司（原系泰州中元现代物流有限公司），住所地江苏省泰州市海陵区兴丰西路7号。
法定代表人郑锦华，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）周雅丽，江苏众成信律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司泰州分行（以下简称交行泰州分行）诉被告泰州泽通物资有限公司（以下简称泽通公司）、唐勇、王文丽、黄建勇、魏小珍、江苏川浩投资担保有限公司（以下简称川浩公司）、江苏中元港务集团有限公司（以下简称中元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。本院依法向诸被告送达相关法律文书后，被告中元公司于2014年12月26日向本院提出管辖权异议，本院审查后依法驳回其异议。本院组成合议庭于2015年4月8日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张文灿及张文中、被告唐勇、被告中元公司的委托代理人周雅丽到庭参加诉讼，其余诸被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行泰州分行诉称：原告与被告中元公司于2012年3月1日签订《最高额抵押合同》（编号为2012092XX），约定由被告中元公司以其所有的位于泰州市海陵区兴丰西路7号11幢的房地产对原告与被告泽通公司等企业在2012年3月1日起至2015年3月1日期间内签订的全部主合同提供最高额抵押担保，最高债权额为人民币43200000元。同年4月24日，原告与被告泽通公司签订《小企业流动资金借款合同》（编号为11304XX），约定由原告向被告泽通公司发放10000000元借款用于经营周转，到期日为2014年4月23日，此合同由前述《最高额抵押合同》抵押担保。同日，被告唐勇及王文丽、黄建勇及魏小珍、川浩公司分别与原告签订《保证合同》（编号均为11304XX），约定由被告唐勇及王文丽、黄建勇及魏小珍、川浩公司为前述泽通公司的10000000元借款提供连带责任保证。当日，原告依约向被告泽通公司发放了10000000元借款。此后，被告泽通公司仅归还了借款本金，尚欠自2013年12月21日起计算的利息、罚息。原告特具状起诉，请求依法判令：1、被告泽通公司立即偿还原告利息371742.80元（自2013年12月21日起至2014年11月17日的利息350569.27元、罚息21173.53元，之后的利息按主合同的约定计算），被告唐勇及王文丽、黄建勇及魏小珍、川浩公司承担连带清偿责任；2、原告对被告中元公司所有的抵押房地产（含房屋所有权及对应的土地使用权）的拍卖、变卖后所得款项在相应利息和实现债权费用的范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由诸被告承担。
被告唐勇辩称：原告应先对抵押物主张权利，不足部分才由担保人承担，且认为在泽通公司连利息都没偿还的情况下银行不应再向其发放借款。
被告中元公司辩称：一、中元公司了解到被告黄建勇及魏小珍未签收本案法律文书，需要法庭核实；二、《最高额抵押合同》签订后，各方仅对涉案房产办理了抵押登记，土地使用权未办理抵押登记；三、原告在泽通公司没有偿还本息的情况下再次借款给泽通公司存在过错，属以新贷还旧贷；四、原告应对利息清单中各项的计算方式进行明确。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1，《小企业流动资金借款合同》一份，证明被告泽通公司与原告签订了贷款10000000元的借款合同。
证据2，《保证合同》三份，证明被告唐勇及王文丽、黄建勇及魏小珍、川浩公司为前述借款提供担保的事实。
证据3，《最高额抵押合同》一份，证明被告中元公司为前述债务提供抵押担保，抵押物为其所有的位于泰州市海陵区兴丰西路7号11幢的房地产。
证据4，借款凭证两份，证明原告根据合同约定于2013年4月24日向被告泽通公司发放10000000元借款的事实。
证据5，利息清单一份，证明被告泽通公司截止2014年11月17日所欠利息的计算说明。
被告唐勇质证后对原告所提交证据的真实性均无异议。
被告中元公司质证后对原告所提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据5利息清单中两笔5000000元借款的利息计算不明确，存在不一致的地方。
被告唐勇及中元公司均未向本院提交证据。
经本院核实：本院曾于2014年12月10日向被告黄建勇及魏小珍的身份证住所地邮寄法律文书均退回，于2015年1月6日至泰州市海陵区兴丰西路7号（中元物流港）向该两被告送达未果。另该两被告在向原告申请办理担保手续时签署的《交通银行泰州分行客户送达地址确认书》明确其法律文书送达地址为“泰州市海陵区兴丰西路7号”，本院于2015年3月19日向该地址邮寄被告黄建勇及魏小珍的开庭传票亦退回，依据法律规定可视为送达。
故被告泽通公司、王文丽、黄建勇、魏小珍、川浩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。
本院对原告所举证据审查后认为：证据1-4的内容真实、来源合法，且与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据。原告对证据5利息清单中的欠息及复息明确如下：在借款期间内欠息（利息）按年利率7.32%计算；借款逾期后执行罚息，罚息利率为合同约定年利率上浮50%，即10.98%；复息（复利）系欠息的利息，系按照相关规定计收。被告中元公司则认为既然计收罚息，就不应计收复利。故对证据5的证明目的，本院将结合查明的案件事实综合认定。
案经审理查明：2012年3月1日，原告交行泰州分行与被告中元公司签订编号为2012092XX的《最高额抵押合同》，约定由被告中元公司提供其所有的位于泰州市海陵区兴丰西路7号11幢的房产为原告与包括被告泽通公司在内的六家企业在2012年3月1日起至2015年3月1日期间内签订的全部主合同（包含借款、承兑汇票、信用证等业务）作最高额抵押担保，最高债权额为人民币43200000元，抵押担保的范围包括各主合同项下的债权本金及利息、复利、罚息、……、实现债权及抵押权的费用，双方依法办理了抵押登记，并于同年9月27日办理房屋他项权证（权证号为：泰房他证海陵字第10000284**号）。2013年4月24日，原告交行泰州分行与被告泽通公司签订编号为11304XX的《小企业流动资金借款合同》一份，约定：一、由原告交行泰州分行向被告泽通公司发放10000000元流动资金借款用于经营周转，到期日为2014年4月23日，借款利率为人民银行基准利率上浮22%，罚息利率为贷款利率上浮50%。二、借款到期日一次性还清本金，每季末月的20日结息。三、借款人未按约还本付息的应承担逾期罚息、复利及贷款人为实现债权而支付的诉讼费、律师费等。同日，原告交行泰州分行分别与被告唐勇、黄建勇、川浩公司签订《保证合同》，约定由被告唐勇、黄建勇、川浩公司为前述借款合同项下的本金及利息、复利、罚息、……、实现债权的费用承担连带保证责任。被告王文丽、魏小珍亦于当日分别向原告交行泰州分行出具“共有人声明条款”，同意其配偶为前述贷款提供保证，并声明“基于该保证的债务为夫妻共同债务，以夫妻共同财产予以清偿”。原告交行泰州分行依约向被告泽通公司发放两笔5000000元的借款（总计10000000元），两张借款凭证均载明借款数额为5000000元、年息7.32%。后被告泽通公司偿还了借款本金，据原告提交的明细所载，截止2014年11月17日被告泽通公司尚欠利息及罚息350569.27元、复息21173.53元，共计371742.80元。原告因向被告催收未果而涉讼。
另查明：诸被告为办理贷款和担保事宜向原告提交各自的身份证明，含营业执照复印件、居民身份证复印件、婚姻证明材料等；被告唐勇及王文丽在办理担保手续后至今均为夫妻关系；被告唐勇在2013年涉案借款发生后不再担任被告泽通公司的法定代表人；被告泰州中元现代物流有限公司在涉案借款发生后变更名称为江苏中元港务集团有限公司，法定代表人由黄建勇变更为郑锦华。
本院认为：原告与被告中元公司签订的《最高额抵押合同》、与被告泽通公司签订的《小企业流动资金借款合同》、与被告唐勇、黄建勇、川浩公司分别签订的《保证合同》均为各方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。被告唐勇、中元公司均抗辩认为原告在泽通公司未还清本息的情况下再次向其发放借款的行为存在过错，本院认为，涉案合同均依法成立，且原、被告均无影响合同效力的行为，故无论原告此后是否再次向被告泽通公司发放借款都不影响原、被告涉案合同权利义务的承担。被告中元公司同时辩称原告既然主张罚息就不应主张复利，依据本院查明的事实，各方均在合同中约定了复利的承担，原告有权依据合同约定主张复利，故对其该项辩称理由本院不予采纳。现原告交行泰州分行已按约向被告泽通公司发放借款，被告泽通公司虽已还清本金，但其未按约付息的行为系违反合同约定，原告有权按合同约定向其主张剩余利息（含罚息、复利）及实现债权的费用。被告唐勇辩称原告应当先主张物保，再主张人保，本院认为，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百七十六条的规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。”本案系由被告泽通公司（借款人）以外的中元公司提供房产作抵押担保，且涉案《最高额抵押合同》第8.3条约定，被担保的债权同时受其他担保合同担保，抵押权人有权自行决定行使权利的顺序，故原告有权自行决定实现物保、人保的顺序，则被告唐勇、黄建勇、川浩公司作为连带责任保证人，应当按照《保证合同》的约定对前述被告泽通公司所承担的款项承担连带保证责任，其在清偿后有权向被告泽通公司追偿。被告中元公司以其所有的房产为涉案借款的本金及利息、复利、罚息、……、实现债权及抵押权的费用作抵押担保，其抗辩仅就房产办理了抵押登记，土地使用权并未办理抵押登记。而依据《物权法》第一百八十二条的规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。……抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故原告有权对该房地产（含房屋所有权及对应的土地使用权）拍卖、变卖后所得款项在其债权范围内优先受偿。至于原告要求被告王文丽、魏小珍承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：被告王文丽、魏小珍出具的“共有人声明”仅表示该两被告同意其配偶为前述贷款提供保证，将该保证债务作为夫妻共同债务，以夫妻共同财产清偿，但并无向原告提供保证的意思表示。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告泰州泽通物资有限公司于本判决生效后十日内向原告交通银行股份有限公司泰州分行偿还截止2014年11月17日的贷款利息人民币371742.80元及剩余利息（自2014年11月18日起至实际给付之日止，按借款合同约定方式计算）。
二、原告交通银行股份有限公司泰州分行有权对被告江苏中元港务集团有限公司所有的位于泰州市海陵区兴丰西路7号11幢的房地产（含房屋所有权及对应的土地使用权，房屋他项权证号为：泰房他证海陵字第10000284**号）拍卖、变卖所得款项在前项判决确定的款项范围内优先受偿。
三、被告唐勇、黄建勇、江苏川浩投资担保有限公司对前述第一项判决确定的款项范围内承担连带保证责任；其在清偿后有权向被告泰州泽通物资有限公司追偿。
四、驳回原告交通银行股份有限公司泰州分行对被告王文丽、魏小珍的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6876元，由被告泰州泽通物资有限公司、唐勇、黄建勇、江苏川浩投资担保有限公司、江苏中元港务集团有限公司负担（原告已全额预交，五被告应在本判决生效后十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时凭本院交款通知单通过当地银行向江苏省泰州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6876元。［上诉法院户名：泰州市财政局、开户行：农行、帐号：20×××88］。
审 判 长 董 毕
人民陪审员 周 榕
人民陪审员 殷伯锦
二〇一五年四月十三日
书 记 员 钱广浩