广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第321号
上诉人（原审原告）：向国飞，男，1980年5月4日出生，汉族，住佛山市南海区。
上诉人（原审原告）：黄玉莲，女，1980年6月7日出生，汉族，住佛山市南海区。
两上诉人共同委托代理人：宋珊、卢健娜，均系广东晟晨律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州名盛置业发展有限公司，住所地。
法定代表人赖钦祥，该公司总经理。
委托代理人：李成章、唐小梅，均系广东润平律师事务所律师。
上诉人向国飞、黄玉莲因与被上诉人广州名盛置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年10月20日，向国飞、黄玉莲（认购方）与广州名盛置业发展有限公司（出售方，原称广州名盛房地产实业有限公司）签订《名盛广场认购协议书》，约定向国飞、黄玉莲向广州名盛置业发展有限公司认购广州市越秀区北京路238号名盛广场（续建，自编号A、B、C座）（推广名称：金润·铂宫）2013房单位，建筑面积103.08平方米，套内建筑面积68.98平方米（面积以政府相关部门最终测绘为准）；原定价3326059元，优惠折扣98×99×98×97×97×99折减￥25750，认购价292万元；双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，本《认购协议书》作为法律有效之合约，签署《商品房�卖合同》后，双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准，本《认购协议书》自行终止等。同日，向国飞、黄玉莲与广州名盛置业发展有限公司签订《提前收楼确认书》，载明：鉴于本人购买的广州市越秀区北京路238号“名盛广场”（推广名称：金润铂宫）20层13单元现已具备使用条件，本人同意贵公司在办理规划、消防、电梯和供水供电验收合格后提前收楼。该项目后续的竣工验收备案的相关工作正在办理中，本人已知悉并同意于2012年3月1日至2012年3月31日期间提前办理毛坯收楼手续，如本人未能在上述时间前来办理收楼手续的，视为本人已收楼。2011年11月21日，向国飞、黄玉莲（买受人、乙方）与广州名盛置业发展有限公司（出卖人、甲方）网上签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201111157458）。合同约定：甲方以出让方式取得位于越秀区北京路26-224号以东、府学西街7-35号以西、文明路以北、市消防局以东地段编号为266的地块的土地使用权，规划用途为商服用地；甲方经批准在该地块上投资建设名盛广场（续建自编A、B、C座）商品房。乙方购买的商品住宅为预售商品房，该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20110066-1号，核准机关为广州市国土资源和房屋管理局。乙方所购商品房为上述项目中的名盛广场（续建，自编号A、B、C座）第238号20层2013号房，房屋地址越秀区北京路238号2013房。该商品房的用途为办公，层高4.9米，合同约定建筑面积共103.08平方米，其中套内建筑面积68.98平方米，共有分摊面积约34.1平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米42331.11元，总金额292万元，付款方式详见本合同附件七。对于按揭付款的，如乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七处理。第十五条�屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明文件；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。该合同附件六为室内装饰及设备标准以及公共部分设施装修标准。附件七为补充协议，内容包括：一、付款方式及付款时间：认购定金已于本合同签署之前付清，定金将在第一期房款中扣除。乙方选择银行按揭付款，第一期房款须于2011年11月21日前向甲方支付876000元；第二期房款须于2011年11月30日前向甲方支付584000元；乙方须于2011年10月24日前，按甲方和银行的要求，携带所需资料前往甲方指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房�押借款，以偿还乙方欠甲方的成交价余款146万元。五、房屋交付及逾期交房的违约责任：1、双方在《商品房买卖合同》中约定的交付时间为最迟交付时间，如甲方在交付条件具备的情况下，可以提前通知乙方收房，乙方不得拒绝提前收房。如乙方拒绝收房的，自甲方交房通知发出之日起计的第5日，视为乙方收房时间，该日之后，乙方应承担相关的物业管理费、公共水电分摊等费用。2、甲方因自身原因交房时间逾期不超过180天的，每逾期一日按乙方实际已付房款万分之一向乙方支付违约金；如果超过180天仍未能交付乙方使用的，从逾期第181天之日起至实际交付之日止，须每日按乙方实际已付房款万分之二向乙方支付违约金。但逾期交房违约金最高不超过乙方实际已付房款的5%。本《补充协议》是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本《补充�议》不一致的，甲乙双方同意以本《补充协议》的约定为准等。2012年1月31日，广州名盛置业发展有限公司向向国飞、黄玉莲开具2张售房款发票各146万元，共计292万元。2012年3月1日，向国飞在广州名盛置业发展有限公司向其发出的《名盛广场（金润·铂宫）业主办理商品房交付手续通知书》及涉案房屋装修图纸上签名（该图纸盖有“广州汇龙装饰有限公司业务专用章”）。同日，向国飞、黄玉莲签署了涉案房屋《前期物业服务合同》、《金润·铂宫业主临时管理规约》。此外，向国飞、黄玉莲于该日还在广州名盛置业发展有限公司发给广州华诚物业发展有限公司（名盛广场物业管理公司）的《名盛广场（金润·铂宫）业主收楼通知书》上签名。2013年4月7日，向国飞、黄玉莲取得广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第0120433046、01××47号《房地产权证》，载明：广州市越秀区北京路238号2013房权属人为向国飞、黄玉莲共同共有，规划用途办公，建筑面积104.57平方米。向国飞、黄玉莲称已将其开办公司的营业地址变更登记至涉案房屋地址，但未实际在该房屋经营。2013年8月27日，向国飞、黄玉莲向本院提起本次诉讼。为证明涉案房屋所在建设项目已通过验收的情况，广州名盛置业发展有限公司提交证据有：1、广州市公安消防局2011年6月6日出具的穗公消验（2011）第0445号《关于对名盛广场塔楼建筑工程消防验收合格的意见》（载明：验收范围为名盛广场综合楼第八夹层至第三十一层的建筑工程，建筑面积50938.2平方米；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统和机械排烟系统动作正常，综合评定此次申报的建筑工程土建项目消防验收合格，并提出以下要求：二、工程�需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、此次验收部位的内部装修应依法另向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，验收合格后方具备消防使用条件等）。2、广州市规划局2011年6月14日核发的穗规验证（2011）502号《建设工程规划验收合格证》［载明：建设单位为广州名盛置业发展有限公司，建设项目名称为商业、办公楼1幢（续建，自编号A、B、C座），建设位置越秀区北京路以东地段，建设规模地上23层（9-31层）49240平方米］。3、广州市自来水公司2012年10月29日出具的《永久水表安装完毕证明书》（载明申报用水地点为文明路51-59号以北名盛广场自编A、B、C座，装表时间为2006年1月6日、2012年9月21日）。4、电梯《特种设备使用登记证》两份（分别为使用证编号梯粤A500035526、发证日期2012年3月20日和使用证编号梯粤A500031072、发证日期2011年10月20日）。5、《广东省电力工业局用户业扩工程竣工报验表》（载明户名广州名盛置业发展有限公司，地址广州市北京路名盛广场，工程名称为名盛广场永久配电安装工程，查验处理意见为验收合格，加盖有广东电网公司广州中区供电局用电监察专用章）。向国飞、黄玉莲对上述证据真实性无异议，但认为上述证据1只是对主体工程的消防验收，涉案房屋室内及公共区域的装修是没有通过消防验收的，且广州名盛置业发展有限公司未能提交建设工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告及人防环保报告，不满足双方合同第15条的规定，故房屋不具备交付使用条件。为证明该事实，向国飞、黄玉莲提交证据有：1、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2012年5月22日向李芸卿出具的《关于群众反映名盛广场（金润铂宫）建设工程质量问题的复函》（称“目前，塔楼原施工单位湛江市第四建筑工程有限公司、监理单位广州联嘉监理有限公司均已退场；建设单位广州名盛房地产有限公司在无施工许可手续，未组织分项、分部验收的情况下，擅自组织内部施工，已严重违反了相关法律法规；越秀区建设和水务局曾于2012年4月24日组织召开专题会议进行研究，明确对名盛广场后续施工及工程质量验收的相关要求，下一步我站将会同市建委、区建设局依照相关法律法规进一步督促建设业主按基建程序组织施工，督促各方责任主体按图施工，确保工程质量符合规定要求，做好后续处理工作”等）。2、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2012年6月4日向广州名盛置业发展有限公司发出的穗越建监函字（2012）032号《关于责令“名盛广场”工程立即停止违法施工的函》（复印件）。3、广州市公安消防局于2013年7月19日向卢艳芳等作出的穗公消函（2013）60号《广州市公安消防局关于名盛广场信访事项的复函》（称涉案“名盛广场”消防验收合格后，建设单位存在擅自拆除、停用消防设施，消防设施未保持完好有效，占用、堵塞避难层，妨碍安全疏散等违法行为，该局依据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项、第六十条第一款第二项、第六十条第一款第三项，对名盛广场的建设单位即本案广州名盛置业发展有限公司的违法行为进行了查处，给予广州名盛置业发展有限公司责令改正，处玖万元整罚款的处罚等）。4、广州市公安消防局于2013年8月12日向卢艳芳、李女士等作出的《关于名盛广场信访事项的复函》（该复函就信访人的七项投诉的现场检查和处理情况逐一进行回复，其中载明经现场检查，发现该塔楼的公共部分和内部各单位内部装修工程均未进行消防行政许可，且存在擅自改变功能和未经消防行政许可擅自使用的现象，对此，该局对名盛广场的建设单位即本案广州名盛置业发展有限公司的违法行为实施立案查处，责令建设单位尽快履行相关消防行政许可；该塔楼确有部分消防设施存在故障，该局已责令开发商立即进行整改，并对该开发商行政处罚，根据行政法“一事不再罚”原则，对于同一违法行为不再对其进行处罚，该局已督促该单位立即进行整改，并依据消防法律法规要求开发商于8月17日前整改完毕等）。5、广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2013年8月26日向黄玉莲女士等七位业主作出的《关于群众对名盛广场建设工程质量问题的复函》（答复内容有：一、该工程续建的施工许可有效期至2010年8月15日，到期后至今我站未收到该工程项目相关施工的后续施工许可文件；二、原续建工程�监理单位“广州联嘉建设监理有限公司”退场后，至今未有监理公司向我站报告进场；三、该工程未办理工程竣工验收及备案手续）。广州名盛置业发展有限公司以无原件为由对上述证据2真实性、合法性、关联性不予确认，对上述证据1、3、4、5真实性无异议，广州名盛置业发展有限公司认为涉案房屋买卖合同已经明确交楼条件，向国飞、黄玉莲是应当知道的，在此情况下向国飞、黄玉莲愿意提前收楼是对交楼条件进行变更，向国飞、黄玉莲不能在收楼以后以房屋不符合规定来主张违约责任。原审法院审理过程中，向国飞、黄玉莲与广州名盛置业发展有限公司共同确认，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六约定的室内装修标准为毛坯交付，现涉案房屋内部实际已装修，高于上述附件六约定的标准。向国飞、黄玉莲称，其与广州名盛置业发展有限公司及广州汇龙装饰有限公司签订了委托装修合同，约定装修款5万元，由广州名盛置业发展有限公司负担。广州名盛置业发展有限公司称，是向国飞、黄玉莲与广州汇龙装饰有限公司签订委托装修合同，广州名盛置业发展有限公司在收取向国飞、黄玉莲购房款时代广州汇龙装饰有限公司收取装修款5万元，并开出收款收据，即装修费用是向国飞、黄玉莲负担的；广州汇龙装饰有限公司于2012年5月1日进场对涉案房屋内部及名盛广场塔楼公共部位进行装修。向国飞、黄玉莲否认向广州名盛置业发展有限公司支付了装修款，称广州名盛置业发展有限公司虽然开出装修款的收据，但向国飞、黄玉莲实际上没有支付过该款项，装修是广州名盛置业发展有限公司送的，确认广州汇龙装饰有限公司在2012年5月进场开始装修施工，公共部位的装修至今未完工。此外，向国飞、黄玉莲自认于2013年3月21日收取涉案房屋钥匙。2013年11月13日，原审法院组织双方当事人到涉案房屋现场勘查。现场情况为：涉案房屋所在的名盛广场塔楼大堂有三部客梯、一部货梯均正常运行，塔楼西边还有四部通往商场的电梯，现部分楼层不停；涉案房屋内通水、通电，有装修，除广州名盛置业发展有限公司赠送的电器外还存放有向国飞、黄玉莲搬入的办公家具及货物（主要为布匹）；该塔楼12楼装修施工未完工，10楼避难层堆放有装修材料。
向国飞、黄玉莲因房屋买卖合同纠纷，向原审法院起诉，请求：广州名盛置业发展有限公司向向国飞、黄玉莲支付逾期交付房屋的违约金（从2012年4月1日起至广州名盛置业发展有限公司取得竣工备案登记之日止，按照已付房款292万元的每日万分之五计算）。
原审法院认为：向国飞、黄玉莲与广州名盛地产实业房地产有限公司自愿签订�《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。虽然向国飞、黄玉莲与广州名盛地产实业房地产有限公司还签订有《提前收楼确认书》，但上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件签订在后，在没有特殊约定的情况下，有关交付标准、交房时间及违约责任的约定应以后签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件内容为准。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了交房条件，第十五条列举了房屋验收交接时广州名盛地产实业房地产有限公司应向向国飞、黄玉莲提交的资料，广州名盛地产实业房地产有限公司至今未能举证证明资料已齐备，故本院对向国飞、黄玉莲主张的涉案房屋不符合合同约定的交房条件的事实予以确认。对向国飞、黄玉莲主张的逾期交房违约金问题，该合同第十三条约定广州名盛置业发展有限公司应于2012年12月31日前将房屋交付向国飞、黄玉莲使用，第十四条约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房”按合同附件七处理，第十五条约定“上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”。从合同内容来看，该违约金针对的是出卖人的逾期交房行为，是“逾期交房”违约金，而非“逾期达到交房条件”的违约金。同时，如房屋未达到交房条件，合同赋予买受人拒绝领受权，在此情况下出卖人继续承担逾期交付责任。但买受人一旦接收房屋，出卖人即完成了交付行为，买受人不能再主张“逾期交房”违约金。本案中，向国飞、黄玉莲前往办理收楼手续时，广州名盛地产实业房地产有限公司未能出示合同约定的�部验收资料，因此，向国飞、黄玉莲应当清楚涉案房屋不符合交付条件，本可拒绝收楼并依据合同向广州名盛置业发展有限公司主张逾期交付责任。向国飞、黄玉莲并未行使该权利，相反其于2012年3月1日签署《前期物业服务合同》、《金润·铂宫业主临时管理规约》，在《名盛广场（金润·铂宫）业主收楼通知书》上书签名，在室内装修结束后收取房屋钥匙、搬入家具，并且已取得该房屋《房地产权证》。证明向国飞、黄玉莲在合同约定的交付期限内自愿接收涉案房屋，房屋已实际交付，故向国飞、黄玉莲诉请要求广州名盛置业发展有限公司支付逾期交房违约金依据不足，原审法院不予支持。需要明确的是，支付违约金仅为民事责任的承担方式之一，本案是基于向国飞、黄玉莲自愿并实际接收了涉案房屋的事实而未支持其要求广州名盛地产实业房地产有限公司支付�期交房违约金的诉讼请求，但并非免除了广州名盛地产实业房地产有限公司作为涉案房屋的建设单位应当按照国家法律法规的规定办理相关验收手续的责任。从向国飞、黄玉莲举证来看，广州市公安消防局、广州市越秀区建设工程质量安全监督站已经对向国飞、黄玉莲等购房人投诉的问题进行调查回复并作出相应处理，广州名盛置业发展有限公司应当按照行政主管部门的要求履行义务。如房屋存在质量问题，向国飞、黄玉莲也可以根据双方关于质量保修等约定另循合法途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原审法院作出如下判决：驳回向国飞、黄玉莲的诉讼请求。原审案件受理费减半收取5659.5元，由向国飞、黄玉莲负担。
向国飞、黄玉莲不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院查明的事实不清。（一）、上诉人签订《提前收楼确认书》是受被上诉人的欺诈，误导了上诉人签订了《提前收楼确认书》。上诉人系在2011年l0月20日签订《提前收楼确认书》，当时上诉人仅仅与被上诉人达成购房意向签订了《名盛广场认购协议书》，而《广州市商品房买卖合同》于2011年11月21日签订的。上诉人在未最终确定是否购买涉诉房屋且仅有购买意向的情况下，就已经签订了《提前收楼确认书》。其次，被上诉人提供的《提前收楼确认书》已经明确记载了：“名盛广场20层13单元现已具备使用条件……该项目后续的竣工验收备案的相关工作正在办理中”正因为被上诉人告知上诉人涉诉房屋已经可以使用而竣工验收备案又在办理中，上诉人以为被上诉人作为大型项目开发商具有高尚的诚信，所以选择相信了被上诉人在《提前收楼确认书》上所述的情况，被被上诉人欺诈而签订了《提前收楼确认书》。（二）、根据法律、法规规定及上诉人提供的证据可以得出，被上诉人在2010年8月15日之后就未办理施工许可证的延期，一直都是在无施工许可证、无监理公司监管的情况下，违法施工的。基于这样的一个事实，相关行政部门在无视法律法规的情况下向被上诉人开具《商品房预售许可证》，等同于协助被上诉人欺诈上诉人等一大群的购房者。（三）、原审法院以上诉人于2012年3月1日在“《名盛广场（金润铂宫）业主收楼通知书》上签名”，从而认定了上诉人已经办理收楼手续是错误的。首先，上诉人认为仅仅“已收楼”三个字绝不能等同于事实上的收楼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”法定的房屋交付应是对房屋的转移占有。可见，签收任何由被上诉人单方提供的格式文件均不能等同事实的收楼行为。其次，广州市越秀区建设工程质量安全监督站于2012年5月22同出具的《关于群众反映名盛广场（金润铂宫）建设工程质量问题的复函（李云卿女士）》所述及上诉人出示2012年4月名盛广场现场照片，均可证明在上诉人签收《名盛广场（金润铂宫）业主收楼通知书》时，整栋大厦根本仍在施工，连基本的构造柱、墙身都未完成，塔楼的电梯都未安装。试问在这种状况下，上诉人能真的收楼吗!上诉人能真正占有、使用涉诉房屋!显然，这种虚假的签收只是一种形式而己，根本不是法定的房屋交付。第三，根据被上诉人提供《特种设备使用登记证》编号：0006545、0006076，只能证实在上诉人签收《收楼确认书》时，名盛广场整栎大楼仅有两部电梯是可以正常使用的，其余的电梯均未安装。而上诉人购买的涉诉房屋本应配套8部电梯，若名盛广场符合交付房屋标准，为何当时只有两部电梯!显然，当时的名盛广场仍在进行施工，而其它电梯仍未安装，再次说明涉诉房屋在上诉人签收《收楼确认书》时根本未达到实际的交付条件。第四，根据被上诉人提供的证据《永久水表安装完毕证明书》显示名盛广场塔楼是于2012年9月21日才通水的。即上诉人在签收《收楼确认书》时，涉诉房屋根本未通水。根据被上诉人《广东省电力工业局用户业扩工程竣工报验表》仅仅证明了被上诉人已经完成了名盛广场永久配电安装工程，而名盛广场塔楼何时通电，何时具有永久通电等问题，该证据均不能证明。第五，上诉人购买涉诉房屋是带豪华装修的，被上诉人在《广州市商品房买卖合同》附件三明确记载：“甲方针�该商品房所作具体的说明（含广告）”，而在《广州日报》等广告，被上诉人均承诺涉诉房屋均带6500元平方米豪华装修的。正因为上诉人所购涉诉房屋是带装修的，上诉人当然认为，涉诉房屋装修好才能交付的。从各方面的证据均显示，上诉人于2012年3月1日在“《名盛广场（金涧铂宫）业主收楼通知书》上签名”，涉诉房屋根本不具备交付使用的可能性。（四）原审法院错误认为上诉人“取得广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第0120433046、01××47号《房地产权证》”就已经拥有涉诉房屋的所有权。（五）上诉人签收涉诉房屋钥匙，也是受被上诉人欺诈所致的。上诉人之所以签收《2013房房屋锁匙签收证明》，是因为被上诉人一直告知涉诉房屋已经可以使用，诚实信用原则是《民法通则》的基本原则，被上诉人的行为已经严重违反了诚实信用原则，属于欺诈行为。上诉人只有在签了钥匙之后，才能真正进入涉诉房屋，才能对涉诉房屋进行验收工作。否则，被上诉人根本不允许上诉人进入涉诉房屋。上诉人签收钥匙只是为了检查房屋质量，在那时才真正发现房屋原来消防未验收、人防未验收、环保未验收、未办理竣工验收备案登记。所以，上诉人签收钥匙仅仅是为了检查涉诉房屋的质量。根本无占有、使用涉诉房屋之意。上诉人认为在欺诈的情况下作出的民事行为应为无效行为。二、原审法院适用的法律有误。（一）、原审法院确认了在履行《广州市商品房买卖合同》过程中，被上诉人存在违约行为，即被上诉人交付的房屋不符合同约定的交房条件。有违约行为就应承担违约责任，这是最基本的法律规定。（二）、上诉人认为，“逾期交房”与“逾期达到交房条件”的违约后果是基本一致的，违约后果均是上诉�未能在约定的期限内实现对房屋的占有、使用、收益、处分权。《广州市商品房买卖合同》约定的房屋交付是包含两个条件：第一，买卖合同约定房屋交付的具体时间。第二，买卖合同约定房屋交付的具体条件。交付房屋达不到上述两个条件的其中一个，被上诉人均应视为存在违约行为，就应参照违约条款的约定，承担违约责任。退一步来讲，被上诉人交付的涉诉房屋不符合合同约定的交房条件，最终导致上诉人至今不能使用涉诉房屋、不能从涉诉房屋获取收益，给上诉人已经造成了实际损失。另，补充，案涉房屋需要工程通过整体工程验收，但一审法院没有查明，还未查明案涉房屋的二次工程消防验收情况及案涉房屋未得竣工验收的事实。另，关于被上诉人提交的“永久水表安装完毕证明书”，用于证明永久用水，但水表有两个时间，一个2006年1月6号，另一个�2012年9月21日，这表明签收收楼时，水表还未安装完毕。被上诉人提供的永久用电证明，只是用电报装表，是用电工程的证明不是永久用电的证明。原审法院对涉案工程建设过程中涉及违法施工，监理公司于2010年8月已退场的事实没有查清。原审法院对于涉案工程许可证于2010年8月15日已到期，到期后被上诉人没有续办这一事实没有查明。原审法院对于被上诉人委托或指定汇龙公司对涉案房屋进行装修未查清。综上，请求二审法院1、依法撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋的违约金756280元（暂时计算至2013年8月3l日，最终计算至被上诉人取得竣工备案登记之日止）。2、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费。
被上诉人广州名盛置业发展有限公司答辩称：1、原审查明事实清楚，原审适用法律正确。上诉人于2011、2012年先后两次签署了收楼确认书，并已将其家具及设备搬入涉案房屋使用，足以证明上诉人同意并了解涉案房屋的情况后愿意按现状接收涉案房屋。2、在原审审理过程中，法官及当事人均到现场勘查，涉案的楼盘均已营业，多家大型企业均开张，许多业主正常营业、使用。3、上诉人也将自己的家俬电器搬入涉案房屋。综上，涉案房屋不存在任何问题，可以安全使用。4、纵观上诉人的整个上诉意见，上诉人具有全完民事能力的成年人，其在收楼确认书及相关物业管理合同的文件上签字，即体现了自身的真实意思表示，也体现了民法体系中的自治原则，不存欺诈等行为，上诉人没有证据证实其主张。子虚乌有的指被上诉人欺诈，所以我方认为原审查明事实清楚。我们认为我方已提前交楼，不存在逾期交楼。我方也提交了提前交楼的判例，在开发商没有竣工验收表的情况下交楼，也不视为逾期交�。上诉人在清楚收楼的情况，上诉人主张逾期交楼违约金没有事实及法律依据，且上诉人也未能证明房屋因未验收条件对其安全使用有影响并产生实际的损失，相反，上诉人已实际使用涉案房屋。综上，上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审期间，上诉人提交了如下证据：证据一是复函，证据二是信访文件，拟证明上诉人方在2014年2月17号向监察局提出了信访并且得到了回复；证据三是广州市监察局于2014年5月6日出具的复函，证据四是广州市消防局处理的告知笔录，拟证明名盛广场未经消防验收就投入使用，相关部门责令停止使用；证据五是关于督促“名盛广场”工程迅速办理工程质量验收手续的函【穗越建监函字（2012）021号】，拟证明在2012年3月21日前案涉房屋根本不符�交付使用的法定标准，且未进行任何的验收手续，越秀区质监局责令被上诉人不得将广场交付使用，否则，所产生的法律责任由被上诉人承担；证据六是关于督促办理工程施工许可证延期及验收的函，拟证明名盛广场在2012年3月21日前仍然是在建工程，不具备正常的房屋使用功能，被上诉人根本不可能实际上将涉案房屋交付使用，越秀区质监局多次督促被上诉人对名盛广场办理验收手续，否则不得交付使用。
被上诉人对以上证据的质证意见是：对证据一的意见是真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据二的意见是，由于信访文件只是打印件，其真实性不确认，且受理证明看不出内容；对证据三的真实性确认，但是复函跟本案没有关联，落款人是举报中心，所以我方不清楚其职能，而且我方认为其没有相关的权限，另外这份复函针对的是名盛广场的塔楼，而塔�是否包含涉案房屋是不明确的，再者这份复函跟我方向原审法院提交的建设工程消防意见书相冲突，我方认为应该以消防部门作出的为准；证据四、证据五、证据六、证据七无原件，我方对真实性不予确认。
二审期间，被上诉人确认案涉合同第十五条约定的建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》至今未取得。
本院认为，双方当事人签订的案涉《广州市商品房买卖合同》及其附件，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。依据合同约定，被上诉人理应在2012年12月31日前将房屋交付给上诉人使用。虽然被上诉人确认案涉合同第十五条约定的建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》至今未取得，上诉人也主张案涉房屋没有取得消防验收及不符合其它交楼条件，但被上诉人于2012年3月1日向上诉人发出了《名盛广场（金润·铂宫）业主办理商品房交付手续通知书�后，上诉人于同日签署了涉案房屋《前期物业服务合同》、《金润·铂宫业主临时管理规约》，在《名盛广场（金润·铂宫）业主收楼通知书》上签名。上诉人的行为就视为其于2013年3月1日同意按房屋现状收取案涉房屋，故本院认定被上诉人在合同约定的期限之前完成了将房屋交付上诉人使用的义务。上诉人诉请被上诉人支付逾期交付房屋的违约金，事实依据不充分，本院不予支持。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11319元，由上诉人向国飞、黄玉莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十月十日
书记员 阮志雄