广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4987号上诉人（原审原告）：中山市辰洋房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郑继坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨海燕，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丰强，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁梓强，男，1989年5月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭懿芳，广东品政律师事务所律师。上诉人中山�辰洋房地产开发有限公司（以下简称辰洋公司）因与被上诉人梁梓强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。辰洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁梓强向辰洋公司补交购房款差价26133元以及支付违约金（违约金以26133元作为基数，按每日万分之六的标准，从2011年11月5日起计算至梁梓强实际付清之日止，现暂计算至2016年3月15日，违约金为24977.92元）；2.撤销一审判决，并改判梁梓强向辰洋公司支付律师费4000元。事实和理由：一、一审法院对本案事实认定错误。辰洋公司要求梁梓强补交购房款差价以及支付违约金的诉讼请求不应适用诉讼时效的规定。第一，房屋面积差异款属于取得不动产物权的对价，具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。因辰洋公司签订涉案合同的目的系获得房屋对价，梁梓强签订涉案合同的目的系支付购房款后获得涉案房屋。现辰洋公司已将房屋交付梁梓强，并办理了房屋过户手续。辰洋公司已履行合同约定的全部义务，但梁梓强尚未履行其义务。在此情况下，若对梁梓强支付房屋面积差异款设定2年的诉讼时效期间，则导致辰洋公司的合同目的无法实现，也违反了公平合理、等价有偿的原则。第二，退一万步而言，即使本案需要适用诉讼时效的规定，辰洋公司提起本案诉讼也未超过两年的诉讼时效期间。因为虽然双方签订的《合同补充协议》第九条的约定，双方按照《商品房买卖合同》第四条的约定处理买受人所购商品房面积的误差，买受人应当在接到出卖人处理商品房面积差的书面通知书之日起15日内，按《商品房买卖合同》第四条约定的房价款据实结算并�订该项结算书。但合同中并未约定辰洋公司书面通知梁梓强结算面积差价款的时间。根据合同法第六十二条第四项的规定，辰洋公司有权在任何时候书面发函给梁梓强要求结算面积差价款，且相关诉讼时效应从辰洋公司与梁梓强结算完面积差价款且履行期限也届满后起算。一审法院认为诉讼时效应从房屋登记在梁梓强名下之日起计算，背离了诉讼时效的真正含义。涉案房屋虽然登记在梁梓强名下，但买卖双方没有进行数据核对及结算，并不能确定面积差异款的具体数额。在双方对房屋面积差异款没有达成一致意见的情况下，无法确定辰洋公司的权益是否受到侵害。因此，不能以涉案房屋登记在梁梓强名下之日开始计算诉讼时效。此外，辰洋公司于2016年1月27日书面通知梁梓强补交购房款差价，而梁梓强于2016年1月28日收到该通知函，但梁梓强直到现在也未与辰洋公司进行面积差价款的结算。故辰洋公司在本案中要求梁梓强补交购房款差价以及支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。二、根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定，当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费费用等正当要求予以支持。本案中，辰洋公司之所以有4000元律师费的支出，系因为梁梓强不履行合同约定与辰洋公司计算房屋面积差价款，也不向辰洋公司补交购房款差价。因此上述律师费作为梁梓强违约而给辰洋公司造成的损失，辰洋公司有权要求其赔偿。三、一审法院适用法律错误。如前所述，由于房屋面积差价款属于取得不动产物权的对价，具有物权属性，不应适用《中华人�共和国民法通则》第一百三十五条的规定。梁梓强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。辰洋公司向一审法院起诉请求：1.梁梓强向辰洋公司补交购房款差价26133元以及支付违约金（违约金以26133元作为基数，按每日万分之六的标准，从2011年11月5日起计算至梁梓强实际付清之日止，现暂计算至2016年3月15日，违约金为24977.92元）；2.梁梓强向辰洋公司支付律师费4000元。一审法院认定事实：2010年10月29日，双方当事人签订了一份《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1001046993），约定：“梁梓强向辰洋公司购买东升镇旭景花园T1幢1804房；该商品房约定建筑面积为218.84平方米，其中，套内建筑面积185.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.62平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平�米5021.06元，总金额为930000元；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准。实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生头式（含误差，下同），双方同意按以下原则处理。1、差异值±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%的，买卖双方可选择退回所购商品房或继续履行合同。买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同）。买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天�至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金；合同还对其他事项进行了相关约定。”同时双方还签订了《合同补充协议》作为上述合同附件，约定：“双方按上述商品房买卖合同第五条的约定处理买受人所购商品房面积的误差。买受人应当在接到出卖人处理该商品面积误差的书面通知书之日起15日内，按上述商品房买卖合同约定的房价款据实结算，并签订该结算书。买受人逾期不签该结算书或逾期支付应付款项的，每逾期一日按该商品房应被实款项的万分之三向出卖人支付违约金，同时办理《房地产权证》的时间相应顺延；出卖人逾期退款的，每逾期一日按该商品房应退款的万分之三向买受人支付违约金；协议还对其他事项进行了相关约定。”合同签订后，梁梓强按约支付了购房款，辰洋公司向房地产管理部门提交了相关�材料，中山市人民政府于2011年8月25日出具了商品房产权权属证明书证明涉案房产的建筑面积222.44平方米，土地分摊面积44.23平方米。辰洋公司向梁梓强交付了涉案房屋，并于2011年10月19日为梁梓强办理了涉案房产的权属证书，梁梓强于2011年11月5日收取了上述权属证书。涉案房产的房地产权证载明建筑面积223.44平方米，套内建筑面积190.42平方米。2016年1月27日，辰洋公司曾向梁梓强发出一份《关于补交房款的通知》，但梁梓强至今未缴交相关房款。辰洋公司于2016年4月5日诉至一审法院，提出前述的诉讼请求。一审庭审中，辰洋公司认为双方签订商品房买卖合同，梁梓强向辰洋公司支付购房款并获取房屋，该对价是有物权属性，不应适用诉讼时效的规定。一审法院认为，双方签订《中山市商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，双方之间形成商品房预售合同关系，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应予恪守。根据涉案《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的有关约定，梁梓强购买的房屋实际套内建筑面积超过了合同的约定，差异值约为2.81%【（190.42-185.22）×100%/185.22】，梁梓强本应按照合同约定向辰洋公司支付购房款差价。但因辰洋公司理应在涉案商品房办理权属证明书（即2011年8月25日）或为梁梓强办理涉案房产的房地产权证（2011年10月19日）时即知道其权利已受到侵害，而辰洋公司一直未向梁梓强主张购房款差价，也未按《合同补充协议》的约定与梁梓强进行结算，其于2016年1月27日才向梁梓强发出通知，要求缴交房款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，辰洋公司的主张已超过了诉讼时效，为此梁梓强的辩解有理，一审法院予以采纳，并对辰洋�司的主张不予支持。对于辰洋公司有关本案不应适用诉讼时效的辩解，一审法院认为本案属于商品房预售合同纠纷，辰洋公司主张梁梓强应按合同中有关面积差异的约定向其支付购房款差价，请求给付金额债务，属债权请求权，应适用一般的诉讼时效。综上，一审法院对辰洋公司的诉讼请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：驳回辰洋公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取589元，由辰洋公司负担(辰洋公司已预交)。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院另查明：二审期间，辰洋公司主张其在知晓涉案商品房的实际面积与合同约定面积存在差异后已通过电话通知等方式及时向买受人主张房屋面积差价款，但辰洋公司未就此提供相应的证据。一审判决审理查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”辰洋公司上诉认为，其在本案中的诉讼请求不应适用法律关于诉讼时效的规定，其提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效期间。因此，本案二审争议焦点有二：一是本案是否适用法律关于诉讼时效的规定；二是若本案适用诉讼时效的规定，辰洋公司提起本案诉讼是否经过两年的诉讼时效期间。关于争议焦点一，即本案是否适用法律关于诉讼时效的规定。辰洋公司主张，其在本案中的诉讼请求具有物权属性，不应适用法律关于诉讼时效的规定。但在本案中，辰洋公司系根据其与买受人签订的商品房预售合同请求买受人向其支付房屋面积差价款。即辰洋公司在本案中的请求权系基于其与梁梓强之间合同关系而产生，其要求买受人履行的系合同之债，其在本案中的请求权系属债权请求权。辰洋公司关于涉案房屋面积差价款属于买受人取得涉案商品房的对价，具有物权属性的说法，不仅违背了我国物权法规定的物权法定的原则，同时也混淆了物权与债权的内涵与边界，本院不予支持。债权请求权与以排除妨害以及回复物权的圆满状态为目的的物权请求权不仅在内涵上不一致，二者在是否适用诉讼时效抗辩的问题上也不相�。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，债权请求权一般应适用诉讼时效的规定。而物权请求权因系基于物权而发生，故不适用法律关于诉讼时效的规定。现因辰洋公司在本案中的诉讼请求系属债权请求权，依法应适用法律关于诉讼时效的规定。故辰洋公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，即辰洋公司提起本案诉讼是否经过两年的诉讼时效期间的问题。辰洋公司主张，即使本案应适用诉讼时效的相关规定，因双方合同约定结算房屋面积差价款的时间不明确，故辰洋公司有权在任何时间书面发函给买受人要求其计算面积差价款，诉讼时效应从双方结算完面积差价款后起算。虽然双方当事人在合同中没有明确约定辰洋公司向买受人追偿房屋面积差价款的时间以及买受人应向辰洋公司支付房屋面积差价款的时间。但涉案的相关合同均为辰洋公司为反复使用而预先拟制的格式合同。辰洋公司作为格式合同的提供方以及专业的房地产开发企业，其应注意到其未在合同中约定明确具体的合同差价款支付时间所存在的法律风险。因此，双方当事人未在合同中对房屋面积差价款的支付时间作出明确的约定，辰洋公司本身具有较大的过错。现辰洋公司以此为由主张其可以随时要求买受人支付面积差价款，实际上系将其过错导致的不利法律后果变相转移到买受人一方，对买受人显然不公。同时，为维护市场交易的安全及社会生活的稳定性，督促权利人及时行使权利，我国民法通则第一百三十五条、第一百三十七条规定，除法律另有规定外，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中�涉案商品房的房产证已于2011年10月19日办妥，辰洋公司也已于2011年11月5日将该房产证交付买受人。因房产证上已明确载明涉案商品房实际的套内建筑面积，故辰洋公司自收到上述房产证时即应知晓其向买受人交付的商品房的实际套内建筑面积比双方合同约定的套内建筑面积大，即辰洋公司此时即应知晓其权益受损的事实，其自此时起即可根据双方合同约定向买受人主张支付面积差价款。而即使辰洋公司向买受人主张权利的诉讼时效期间系从2011年11月5日起算，辰洋公司亦应于2013年11月5日前向买受人主张权利。因此，辰洋公司在2016年1月27日向买受人书面主张权利的行为已经过两年的诉讼时效期间。此外，虽然辰洋公司主张，其在知晓涉案商品房存在面积差异后已及时通过电话等方式向买受人主张权利，但辰洋公司并未提供相应的证据佐证，买受人对此亦不予确认。�本院对辰洋公司的该说法不予采信，辰洋公司应承担举证不能的不利法律后果。所以，一审法院认定辰洋公司提起本案诉讼已经过两年的诉讼时效期间，并无不当，本院予以维持。此外，因本院已认定辰洋公司提起本案诉讼已经过诉讼时效期间，其诉请买受人支付房屋差价款的诉求应予驳回。而辰洋公司在本案中主张的律师费系因本案诉讼而产生，与本案具有牵连性，故本院对其该上诉主张亦不予支持。综上所述，上诉人辰洋公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1178元（中山市辰洋房地产开发有限公司已预交），由中山市辰洋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一七年三月一日书 记 员 高 丽