宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终764号
上诉人（原审被告）：宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银川德胜工业园区汽车大世界9-2号。
法定代表人李振兴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银川德胜工业园区。
法定代表人王举财，系该公司总经理。
委托代理人谢文东，宁夏泽芸律师事务所律师。
上诉人宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司因与被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2015）贺民初字第2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司（以下简称振兴公司)上诉请求：1、依法撤销贺兰县人民法院（2015）贺民初字第2774号民事判决第一项，改判驳回被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司（以下简称胜大公司）要求上诉人支付房屋占有使用费的诉讼请求；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：宁夏正业通房地产估价事务所作出的正业通司鉴（2016)第41号《司法鉴定意见书》鉴定涉案房屋租金标准为18元/平方米/月不具有客观真实性和合法性，上诉人认为该鉴定是在被上诉人故意隐瞒其与公司区域范围内其他十几位承租户签订的近20000平方米租赁合同中约定租金标准的情况下申请的司法鉴定，属恶意制造的鉴定条件，事实上在一审中上诉人提交的被上诉人给案外人出租的与涉案房屋相邻的1338平方米的房屋租金仅为10元/平方米/月，且鉴定报告所依据的租金标准均采集自被上诉人公司区域以外的地段，有违客观真实性的要求，上诉人在一审中提出重新鉴定的申请，一审法院也未给予答复。同时，将涉案房屋面积定位1778平方米的认定也缺乏事实依据，关于具体面积只有双方在购房合同中进行了约定，没有房产证证实，也未进行实地测量。
被上诉人胜大公司辩称，鉴定机构的鉴定报告在没有法定情形存在的情况下是不能被推翻的，一审法院依据法律规定及鉴定报告依法判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
胜大公司向一审法院起诉请求：1.被告对原告位于银川市××县自北向南1-4跨建筑面积为1788平米的营业房按原设计图纸恢复房屋主体结构原状；2.被告赔偿擅自改造房屋主体结构经济损失81万元；3.被告从2010年9月16日起支付原告房屋使用费至实际归还原告止,先行支付1931040元（2010年9月16日计算到2015年9月30日止，共计60个月，每平米每月18元，1788×18元×60个月=1931040元），合计2741040元；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年5月5日，原告与宁夏黄河农村商业银行股份有限公司签订借款协议，以包括涉案房屋在内的房产抵押贷款700万元，并办理抵押登记。2010年7月26日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定将涉案贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房（双方认可面积1788平方米）的所有权出售给被告，售价为变更商业用地后每平米3600元。合同签订后，原告向被告交付房屋、被告向原告支付部分房款2118000元。贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议，研究并同意原告申请将涉案房屋所在的土地变更用途，该宗地由工业用地变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店，补交土地出让金后，办理土地变更手续。2010年10月1日，原告向被告交付涉案房屋，被告对房屋进行了改造装修，用于经营汽车销售4S店。涉案房屋因抵押一直无法过户至被告名下，被告于2012年诉至银川市中级人民法院，要求与原告解除合同，并由原告返还房款、赔偿损失。银川市中级人民法院经审理后，委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋的改造装修进行评估鉴定，涉案房屋装修改造价值1886894.55元。2014年3月12日，银川市中级人民法院作出（2012）银民初字第248号民事判决书，判决：”一、解除原、被告的房屋买卖合同；二、原告10日内向被告返还房款2118000元，同时被告向原告返还涉案房屋；三、原告向被告给付装修改造费1886894.55元”。被告不服该判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，宁夏回族自治区高级人民法院审理后，判决驳回上诉，维持原判，并于2014年9月18日向银川中院发出退卷函。被告在判决生效后未向原告返还涉案房屋并继续占有使用至今。原告认为被告的改造行为违反相关行政法规、被告占有房屋应当向原告支付使用费。现原告诉至该院，要求判如所请。
一审法院另查明，（2012）银民初字第248号民事判决书中载明”结合本案事实，双方当事人在合同履行中均存在过错，故对被告的利息损失及原告抗辩的房屋占用使用费均不予支持......原告提出被告购买涉案房屋未经其同意擅自改造装修，改造装修亦未通过相关部门审批，对装修改造费用不予认可的抗辩理由，因原告出具的政府常务会议纪要将涉案土地变更性质用于建设汽车4S店，且该费用已实际发生，合同解除后被告不能继续使用涉案房屋，故原告应向被告给付装修改造费”。
一审法院还查明，该院经银川中院委托宁夏正业通房地产估价事务所作出正业通司鉴报【2016】第41号司法鉴定意见书的鉴定意见为”确定于鉴定时点（2016年3月31日）鉴定对象的市场租金价值为18元/平方米/月”。原告预付鉴定费4300元。2015年8月5日，银川市中级人民法院向原告各承租户发布通知，载明”从即日起停止与原告续签房屋租赁合同、交付房屋租赁费，同时不得将该公司房屋转租他人，否则所产生的法律后果自行承担”。
一审法院认为，原、被告签订的涉案房屋买卖合同已经解除，本案存在以下争议焦点：一、被告是否应当恢复房屋原状、赔偿改造损失的问题。该院认为，从私权利角度，原告通过签订书面房屋买卖合同的方式将涉案房屋出售给被告，在原告向被告交付房屋后，原、被告已经开始履行房屋买卖合同，而被告即开始完全享有房屋的所有权，可以对涉案房屋行使占有、使用、处分、收益的所有权能。在合同存续期间，原告改造房屋的行为系善意的行使所有权，应当获得保护。从公权利角度，涉案房屋所在的土地已经贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议研究进行土地性质变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店。原、被告均认可被告购买房屋是用于建设汽车销售4S店，原告向被告交付房屋后，被告即按照汽车销售4S店的规模和要求对涉案房屋进行改造装修，原告的改造行为并不违反原、被告的约定及法律规定。被告对房屋的改造使房屋的价值进行了提升，对提升的认定及费用数额已有生效法律文书予以确定。故原告要求被告按原设计图纸恢复房屋主体结构原状、赔偿擅自改造房屋主体结构经济损失81万元的诉讼请求，该院不予支持。二、被告是否应当向原告支付房屋占有使用费的问题。原、被告之间签订的关于涉案房屋的买卖合同已经银川市中级人民法院（2012）银民初字第248号民事判决书及宁夏高级人民法院（2014）宁民终字第133号民事判决书予以解除，解除合同的原因在于原告对涉案房屋进行抵押担保，且签订房屋买卖合同后未清偿涉案房屋的抵押贷款和涂消抵押登记，致使被告无法取得涉案房屋及土地的产权，此行为致使合同目的不能实现，构成根本违约。而被告的逾期支付房款仅为一般违约行为，不导致合同的解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的理论基础，合同因根本违约行为解除的，则违约的一方当事人应当承担赔偿合同不履行给非违约方所造成的损失，非违约方不承担赔偿责任，则被告不应承担合同解除的损失，即存续期间房屋占用使用费的赔偿责任。故原告要求被告支付合同存续期间，即判决生效之日之前的占用使用费的诉讼请求，该院不予支持。生效判决书中的判项载明”原告10日内向被告返还房款2118000元，同时被告向原告返还涉案房屋”，被告未履行生效法律文书的义务如期向原告返还房屋，并且占有、使用涉案房屋至今的行为无法定或约定的依据。参照司法鉴定意见书中确定的市场租金价值为18元/平方米/月的标准，该院酌情确定被告向原告支付自生效法律文书确定的履行之日（2014年9月28日）至原告主张的截止之日（2015年9月30日）期间的房屋占用使用费393718元（18元/平方米/月÷30天×1788平方米×367天），故对原告要求被告支付房屋占用使用费1931040元诉讼请求中的合理部分393718元，该院予以支持。被告辩称原告主体不适格的问题，因原告名下的涉案房屋虽经执行程序进行拍卖，但物权变动之前，原告依然系物权所有人，享有占有、使用、收益的权利，原告的该项辩称该院不予采纳。因原告在庭审中未说明房屋使用费标准且不同意进行鉴定，故本案发生的鉴定费用应由被告全额承担。银川市中级人民法院向原告各承租户发布通知属于执行范畴，不影响审判阶段债权债务关系的认定，被告仍可依据法院文书履行相应的协助义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、被告宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司向原告宁夏胜大汽车服务有限公司赔偿2014年9月28日至2015年9月30日房屋使用费393718元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏胜大汽车服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人为证明其主张向法庭提交了一组证据，宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初2849号民事判决书、（2016）宁0122民初944号民事判决书、（2015）贺民初字第1790号民事判决书各一份，欲证明被上诉人与案外人签订的租赁协议中对2014年至2016年期间租金的约定为10元/平方米/月到14元/平方米/月之间，没有达到18元/平方米/月的标准。经被上诉人质证，其对该组证据中第一份判决书的真实性认可，但对关联性和证明目的不予认可，认为与本案无关，对第二份和第三份判决书的真实性、合法性和关联性均不予认可。经审查，上诉人提交的证据真实有效，但与本案无关，本院不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，宁夏正业通房地产估价事务所做出的正业通司鉴（2016）第41号《司法鉴定意见书》程序及内容符合法律规定，上诉人主张该鉴定意见书不具有客观真实性和合法性，但未能提出相应的证据予以证实，不能证明上述鉴定意见书存在重新鉴定的情形。对涉案房屋面积确定的问题，因相关房产部门对涉案房屋的面积没有单独分割测绘，双方当事人在本院审理（2012）银民初字第248号案件中，均认可实际交付面积为1788平方米，一审法院以双方认可的面积予以计算房屋占用使用费并无不妥，上诉人的上诉事实和理由本院不予支持。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4126元，由上诉人宁夏振兴三菱汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 邢雪梅
代理审判员 杨 玫
二〇一七年六月七日
书 记 员 马银辉