广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第910号上诉人（原审被告）邓树新，男，1970年5月28日出生，汉族。上诉人（原审被告）谭瑞萍，女，1936年10月12日出生，汉族。委托代理人邓树新，本案上诉人之一，系谭瑞萍的儿子。被上诉人（原审原告）梁瑞蓉，女，1963年9月20日出生，香港居民，现居香港。被上诉人（原审原告）杨文汉，男，1956年2月21日出生，香港居民，现居香港。被上诉人（原审原告）杨蕙瑜，女，1992年4月4日出生，香港居民，现居香港。被上诉人（原审原告）杨漍瑜，男，1994年3月1日出生，香港居民，现居香港。上述四被上诉人共同委托代理人李丽明，广东正平天成律师事务所律师。原审第三人关凤云，女，1977年3月27日出生，汉族。上诉人邓树新、谭瑞萍因返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：梁得是原广州市海珠区小港路土主直街**之4的产权人。该房屋原是国家经租，已经批准由广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）拆迁。2009年2月17日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜梁瑞蓉等发出通知单，主要内容为：上述房屋已批准撤管，到市国土房管局海珠分局办理相关手续；该屋于2000年被富基公司征用拆除，未签补偿协议，按原册记面积发还。同年5月6日，广州市东晓物业管理有限公司也发出通知：上述房屋自2009年3月起发还业主自行管业；接通知后，携带房地产所有证及通知，会同住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系，不得借故逼迁；等。该通知附住户名单中记载：邓树新承租二楼南头房，月租42.3元；谭瑞萍承租二楼中北房，月租26.7元。2009年2月13日，广东省广州市南方公证处出具（2009）南公证内字第03422号公证书，主要内容为：申请人伍笑宽、梁瑞蓉及杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托人理人梁瑞蓉因继承被继承人梁得、区瑛的遗产，于2009年2月12日向该处申请办理继承权公证。经查，申请人伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉具有民事权利能力及行为能力。杨蕙瑜、杨漍瑜具有民事权利能力。委托代理人具有代理资格。……现查明如下事实：一、梁得、区瑛夫妇分别于1985年4月30日、1992年1月2日在台湾、香港死亡。二、梁得、区瑛生前遗有的合法财产：……广州市小港路土主直街24号之4房屋（以上房屋以梁得名义登记产权，依法属与妻子区瑛、伍笑宽的夫妻共同财产，各占三分之一产权份额）。三、申请人称梁得、区瑛生前无立遗嘱，亦无与他人签订遗赠抚养协议。四、梁得生前有两个妻子，与妻子区瑛生前无生育子女，与另一妻子伍笑宽共生育子女七人：梁瑞芳、梁应璋、梁斯闵、梁瑞芬、梁瑞荷、梁瑞萍、梁瑞蓉。梁得、区瑛的父母均早已死亡。其中梁瑞芳已于1979年8月10日在香港死亡，死者生前未婚，无子女。梁瑞芳已于2003年11月6日在香港死亡，死者生前与丈夫杨文汉共生育子女两人：杨蕙瑜、杨漍瑜。五、申请人伍笑宽、梁瑞蓉表示要求继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；申请人杨文汉，杨蕙瑜，杨漍瑜表示要求转继承被继承人梁得、区瑛的上述遗产；继承人梁斯闵、梁应璋、梁瑞荷、梁瑞萍表示自愿放弃对被继承人上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》的规定，被继承人梁得、区瑛上述的房屋遗产由伍笑宽、梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同继承。继承后，伍笑宽占有上述房屋的5／9产权份额；梁瑞蓉占有上述房屋的2／9产权份额；杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜共同占有上述房屋的2／9产权份额。鉴于杨蕙瑜、杨漍瑜未成年，其继承的上述遗产份额由其父亲杨文汉代管，直至其满十八周岁止。同日，伍笑宽在广东省广州市南方公证处办理公证赠与：将广州市小港路土主直街24号之4房屋5／9产权份额等全部赠与梁瑞蓉所有；等。富基公司曾于2002年6月26日与邓树新经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24号-4的房屋，并负责回迁安置邓树新；等。该协议注明：“按月缴交原址房租金42.3元／月”。同日，富基公司又与谭瑞萍经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路民主直街24号-4的房屋，并负责回迁安置谭瑞萍；等。该协议注明：“按月缴交原址房租金26.7元／月”。2013年1月8月，富基公司又与邓爱贞经公证签订《房屋拆迁安置协议》，约定：富基公司拆迁小港路草芳涌尾7号尾房，并负责回迁安置邓爱贞；等。该协议注明：“扣原租金91.20元”。后富基公司于2011年7月15日将涉案房屋交付给邓树新、谭瑞萍与邓爱贞。2012年7月26日，富基公司（甲方）与梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意富基公司拆除海珠区小港路土主直街24号之4；富基公司将自有的位于海珠区富基南二街33号第六、七、十四、十七、二十二、二十七层……第601、701、1404、1703、2204、2707号单元用作拆除梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜房屋后的产权调换（补偿）；富基公司应在2012年12月31日将自有房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜；等。该合同盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。同日，双方就上述协议书又签订《补充协议》，约定：一、甲方安排乙方回迁的房屋为海珠区富基南二街33号601、701、1404、1703、2204、2707房共6套，总建筑面积为229.39平方米。在签订本协议的当天，甲方向乙方交付其中的601、701、1404、1703、2707房，因该5套房屋存在租赁关系，故该租赁关系在房屋交付后由乙方承继。二、由于甲方安排乙方回迁的上述6套房屋总的建筑面积与乙方原房屋产权191.1平方米的建筑面积相比大了38.29平方米，该部分增大建筑面积其中的5平方米按1700元／平方米，其余的33.29平方米按15000元／平方米的标准由乙方向甲方购买，两项合计人民币507850元。该款项由乙方分三期付清，具体2012年7月26日前支付150000元；2012年10月31日前支付100000元，其余的款项于2012年12月31日前付清。在乙方付清507850元房款的同时，甲方向乙方交付海珠区富基南二街33号2204房屋；甲方向乙方返还从2009年3月起至2011年6月止代收租金共6190.70元；等。邓树新、谭瑞萍户籍登记在广州市海珠区富基南二街****，邓树新是该户户主，该户籍中还户籍中还登记有邓爱珍（邓树新的姐姐）与关凤云为夫妻关系。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜于2013年5月2日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、邓树新、谭瑞萍及其同住人员迁出广州市海珠区富基南二街33号2707房；2、邓树新、谭瑞萍支付从2011年7月1日起至邓树新、谭瑞萍迁出广州市海珠区富基南二街33号2707房日止的房屋使用金（每平方米32元，每月1788.48元）；3、邓树新、谭瑞萍承担本案诉讼费。一审诉讼中，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜表示要求邓树新、谭瑞萍支付房屋使用金的标准是：根据广州市政府公布的房屋参考价每平方米32元，每月1788.48元。邓树新、谭瑞萍及关凤云确认广州市海珠区富基南二街33号2707房由邓树新、谭瑞萍、邓爱贞及关凤云居住。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍确认：涉案房屋建筑面积为55.89平方米。富基公司表示其已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜，也已将邓树新、谭瑞萍安置，该案是梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍之间的关系，与其无关，不参加诉讼；产权调换协议约定2012年12月之前交付涉案房屋，富基公司已将涉案房屋交付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜为证明其与邓树新、谭瑞萍协商，还提交了《律师函》及邮政部门出具的发票、国内挂号信收据。其中《律师函》记载：李丽明律师受涉案房屋产权人梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的委托，通知邓树新、谭瑞萍户：交纳2011年7月1日至2013年4月的房屋使用费；在2013年4月20日前迁出涉案房屋，交还房屋使用权给房屋产权人；等。邓树新、谭瑞萍及关凤云表示没有收到过律师函。邓树新、谭瑞萍为证明其主张，还提交了以下证据：1、富基公司（甲方）与邓树新、谭瑞萍、邓爱贞（乙方）于2008年11月28日签订的《补充协议书》，约定：经乙方确认，乙方的回迁房确定为富基广场自编A9号楼27层F（07）单元。该协议盖有广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章。2、富基公司出具的“A9-2707”的2011年7月-10月公房租金364.8元的收据；2012年1-2月、5-6月、9-10月及2013年1-2月、3-4月、5-6月的公房租金各182.4元的收据。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜表示上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。原审法院认为，根据广州市南方公证处的公证书，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜依法继承、受赠取得梁得对广州市海珠区小港路土主直街24号之4的产权。上述房屋已经发还梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜管理，此后梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定以产权调换的形式将调换为富基南二街33号第601、701、1404、1703、2204、2707号。上述合同已经房管部门备案，且梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜、富基公司也确认了对涉案房屋的交接，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利。根据与富基公司签订的《房屋拆迁安置协议》，邓树新、谭瑞萍、邓爱贞是分别基于小港路民主直街24号之4号、小港路草芳涌尾7号尾房拆迁而回迁安置。但邓树新、谭瑞萍与邓爱贞之间为家庭成员关系，且上述人员共同与富基公司签订《补充协议书》，约定共同回迁至涉案房屋，故邓树新、谭瑞萍实际是以家庭为单位承租涉案房屋。因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍及其同户籍人员户籍人员邓爱贞之间存在事实上的租赁关系。v>邓树新、谭瑞萍因拆迁而在梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订协议前已承租涉案房屋。根据梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订的《补充协议》，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜接收涉案房屋时已知晓房屋存在租赁关系，而梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并未提交证据证明富基公司将梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜取得涉案房屋相关权利的情况告知邓树新、谭瑞萍，因此，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜未能收取租金，不能归责于邓树新、谭瑞萍。故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜以邓树新、谭瑞萍没有缴交房屋租金为由要求邓树新、谭瑞萍及其同住人员等搬出涉案房屋，缺乏依据，原审法院不予支持。富基公司在《补充协议》中约定交还给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜代收涉案房屋2011年6月前的租金，且富基公司在本案中表示该案是梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍之间的关系，与其无关，因此富基公司已无权收取涉案房屋2011年7月之后的租金。故邓树新、谭瑞萍关于已向富基公司交纳租金的抗辩，不足以免除其向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜交纳租金的义务。邓树新、谭瑞萍在2011年7月15日之后一直使用涉案房屋，故应支付梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜相应的租金。鉴于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍并未约定涉案房屋的租金的金额，故以有资质的评估公司评定的涉案房屋（根据梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与邓树新、谭瑞萍的确认，面积为55.89平方米）的私房住宅参考价租金标准计算为宜，并以梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜主张的每月1788.48元为限。鉴于邓树新、谭瑞萍在本案诉讼后是否交纳租金尚不确定，故租金应计至本判决生效之日止为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年12月12日作出如下判决：一、邓树新、谭瑞萍在本判决生效之日起十日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街33号2707房（55.89平方米）的私房住宅参考价租金标准（每月以1788.48元为限）向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付自2011年7月1日至本判决生效之日止的租金。二、驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的其他诉讼请求。本案一审受理费884元，由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜负担50元，邓树新、谭瑞萍负担834元。上述费用已由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜预交，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜同意邓树新、谭瑞萍在履行判决时将其应负担的部分直接支付给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜。判后，邓树新、谭瑞萍不服原审判决，向本院提起上诉共同称：我方所居住的房屋部分是由民主街直街24号之4房屋拆迁安置，部分由案外人邓爱贞其他房屋拆迁安置以及另外1.6平方米所构成，系富基公司单独安置，房屋的租金应交给富基公司。由于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并未取得涉案房屋的房地产证，不拥有产权，无权收取租金。邓树新、谭瑞萍上诉请求：撤销原审判决，改判驳回梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜的全部诉讼请求。梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜二审答辩称：不同意邓树新、谭瑞萍的上诉请求和理由，请求驳回其上诉请求。1、我方主体适格。根据《物权法》第十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据。”我方已提交了由广州市房地产档案馆出具涉案房屋的房地产登记薄查册表，该查册表在注记上已载明梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订了涉案房屋的拆迁补偿协议，根据该房屋拆迁补偿协议，涉案房屋的产权归梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜所有，而且，我方取得涉案房屋产权源于广州市落实华侨房屋的政策，根据该政策，我方已从2009年3月1日起已取回广州市海珠区小港路民主直街（民主街）24号之4房屋产权，该房屋拆迁后补偿地址为广州市海珠区富基南二街2707房等6套房屋，因此我方有权行使涉案房屋产权人的权利，邓树新、谭瑞萍认为我方主体不适格不成立。2、关于房屋租金的支付时间问题。涉案房屋租金支付是从2009年3月1日开始的，由于2009年3月1日至2011年6月30日，邓树新、谭瑞萍已向富基公司缴交了涉案房屋租金，而对此期间的租金计算和支付问题，我方与富基公司达成了调解协议，此期间的租金问题已解决，因此2011年7月1日起涉案房屋的租金就由邓树新、谭瑞萍承担。我方根据广州市人民政府颁布的2011年广州市住宅租金参考价确定邓树新、谭瑞萍应支付的房屋租金标准合法，而且我方没有根据2012年、2013年广州市人民政府颁布的广州市住宅租金参考价进行租金标准调整，在租金上已充分优惠给邓树新、谭瑞萍。3、一审法院没有支持我方提出的要求邓树新、谭瑞萍迁出涉案房屋的诉讼请求，已给其很大的回旋空间，使他们有充分的时间寻找租金便宜的房屋，为搬出涉案房屋做准备。因此，邓树新、谭瑞萍如果不能接受涉案房屋所在地段的高租金房屋，就应积极寻找自己能接受租金标准的房屋，而不是利用民事诉讼程序拖延向我方缴交租金、拖延向我方交还涉案房屋。关凤云二审述称：同意邓树新、谭瑞萍的上诉意见。双方对一审查明的事实均无异议，且未能提供新证据，本院二审予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜要求邓树新、谭瑞萍支付涉案房屋租金的主张是否合法有据的问题。根据本案查明的事实，首先，邓树新、谭瑞萍原承租的小港路民主直街24号之4房屋，邓树新的姐姐邓爱贞原承租的小港路草芳涌尾7号房屋，上述房屋被富基公司拆迁而共同安置至涉案房屋，按照双方《房屋拆迁安置协议》、《补充协议书》的约定，邓树新、谭瑞萍、邓爱贞应向富基公司缴纳租金，双方之间形成房屋租赁关系。邓树新、谭瑞萍、邓爱贞也依合同向富基公司缴纳租金。其次，2009年2月13日，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜因继承、受赠经公证取得涉案小港路民主直街24号之4房屋的产权，2009年2月17日，房管部门发出通知，上述房屋于2009年3月发还业主自行管业，并要求业主与住户到海珠区房管局租赁管理所申请按私房租金调租，并订立租赁关系。由于小港路民主直街24号之4房屋在此之前已由富基公司拆除，故梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜与富基公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，产权调换至包括涉案房屋在内的六套房屋，该协议已经房管部门备案。同时，双方又签订《补充协议》约定涉案房屋存在租赁关系，故租赁关系在房屋交付后由乙方继承，富基公司向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜返还从2009年3月起至2011年6月止代收的租金。一审中，富基公司也表示已将涉案房屋产权调换给梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜并实际交付，本案与其无关。综上，在涉案房屋原权利人富基公司认可的情况下，原审法院依据上述事实认定梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已取得涉案房屋的相关权利，并与邓树新、谭瑞萍及其同户籍人员户籍人员邓爱贞之间存在事实上的租赁关系，，本院予以维持。邓树新、谭瑞萍从2011年7月至今还使用涉案房屋，因此，应向梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜支付涉案房屋的租金。由于涉案房屋相关权利已由梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜取得，故原审判处邓树新、谭瑞萍以有资质的评估公司评定的私房住宅参考价租金标准支付租金，亦无不当，本院予以维持。邓树新、谭瑞萍上诉认为梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜无权收取租金的意见，与事实不符，本院不予采纳。至于梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜经产权调换的六套房屋的总建筑面积比其原房屋的产权面积大38.29平方米的问题，梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜已按约定向富基公司支付了相应对价，富基公司也认可其对六套房屋的全部权利，而且，邓树新、谭瑞萍实际使用了涉案房屋，应按照房屋的全部面积支付租金，故上述事实并不影响梁瑞蓉、杨文汉、杨蕙瑜、杨漍瑜收取涉案房屋租金的权利。综上所述，邓树新、谭瑞萍的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案