江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9281号
上诉人（原审原告）：兰志国，男，1955年7月10日出生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审被告）：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地苏州工业园区枫情水岸花园49商幢103室。
法定代表人：邵国荣，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：苏州石全玉都玉器有限公司，住所地苏州市姑苏区十全街201号117室。
法定代表人：拜合迪牙尔·拜地，该公司执行董事。
上诉人兰志国因与被上诉人苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城维业公司）、苏州石全玉都玉器有限公司（以下简称石全玉都公司）物权保护纠纷一案，苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初4427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人兰志国上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判租金计算至实际返还房屋之日止，并按照司法鉴定的涉案商铺租金标准判决支付租金。事实和理由：1、2009年起，原上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩公司）不依约支付兰志国租金，经生效判决确定解除委托返租合同，并经生效判决确定按109.5元/天支付租金损失至返还兰志国房屋日止。2、《非诉调解协议》是2014年7月16日签订，该协议显示将约定提前到2013年7月，明显不合法规。玉城维业公司于2014年5月21日由22位自然人注册成立，其中13名自然人是房产业主，注册资金110万元，而英雄大厦一二层共有176户房产业主，该公司股东仅占总业主户数的7.4%。故玉城维业公司无权代表全体业主提前一年行使处分他人房产权利，即使有权利也只能是在2014年7月16日之后，故该协议属违法无效合同。两被上诉人在一审庭审中明确表示协议中不包括兰志国的铺面，故《非诉调解协议》对兰志国不应有约束力。3、兰志国购买涉案房屋二证齐全，可逐间分割独立，被上诉人为了利益最大化不按规划图示违法装修分割，恶意侵占公共空间将消防通道变为经营铺面，造成现存不可分割事实和安全隐患，法院应发司法建议给相关部门责令整改。4、（2013）姑苏民五初字第0236号判决生效后进行执行程序，在执行期间，无论何人侵占，均应按每日109.5元赔偿上诉人。该判决的执行程序虽终结但并未被法定程序撤销，被执行人与被上诉人至今未向兰志国履行返还房屋义务前，永远有效。
被上诉人玉城维业公司、石全玉都公司则未作答辩。
原审原告兰志国向一审法院起诉请求：1.判令玉城维业公司、石全玉都公司立即腾让十全街201号英雄大厦263室给兰志国；2.判令玉城维业公司、石全玉都公司按每日109.50元的标准向兰志国赔偿损失并互负连带责任（自2013年7月1日起计算至2016年4月30日为119902.50元，要求计算至判决生效之日）；3.本案诉讼费用由玉城维业公司、石全玉都公司负担。
一审法院认定事实：
1．本市十全街201号263室非居住房屋（建筑面积32.96平方米）系开放式无间隔商铺，于2005年5月登记至兰志国名下。2004年11月12日，兰志国与骐轩公司签订商铺委托经营合同，约定将上述房屋委托骐轩公司经营管理，委托经营期间10年。后因骐轩公司未按约给付委托经营租金，兰志国诉至原苏州市沧浪区人民法院。2011年12月6日，该院作出（2011）沧商初字第0145号民事判决书，判决解除兰志国与骐轩公司签订的商铺委托经营合同，骐轩公司按每日109.50元的标准向兰志国支付经营管理期间（截至判决生效之日）的商铺收益。该判决书于2012年3月12日生效。
2.2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王公司）签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩公司将本市英雄大厦一至二层商铺（包含十全街201号263室商铺在内）的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，相王公司可以自营业或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。2013年6月，兰志国提起诉讼，要求相王公司、骐轩公司返还十全街201号263室商铺、支付租金损失。2013年12月9日，一审法院作出（2013）姑苏民五初字第0236号判决书，判令相王公司、骐轩公司将十全街201号263室房屋返还给兰志国，并按每日109.5元的标准向兰志国支付自2012年3月13日起至实际交还房屋之日止房屋租金损失。在该判决的执行过程中，一审法院认为十全街201号263室的房屋返还暂不具备执行条件且未发现被执行人可供执行的财产，于2014年11月16日作出（2014）姑苏执字第0764号执行裁定书，裁定终结该判决的本次执行程序。
3.2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司（以下简称西部公司）签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司。西部公司委托费万钧筹备成立石全玉都公司，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。2014年7月16日，玉城维业公司（甲方）与石全玉都公司（乙方）就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订《非诉调解协议》，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金，按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方签订备忘录，一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。兰志国不在玉城维业公司所代表的授权业主之列，其所有的263室商铺属于石全玉都公司经营管理范围。2015年2月16日，兰志国收到石全玉都公司支付的租金4万元。2015年3月，兰志国再次向一审法院提起诉讼，请求判令石全玉都公司立即腾让苏州市十全街201号263室商铺并按每日131.40元标准赔偿自2013年4月8日起的房租损失。一审法院经审理，于2015年6月1日作出（2015）姑苏民五初字第00143号民事判决书，判令石全玉都公司按每日109.5元的标准赔偿自2013年4月18日起至2015年2月28日止的租金损失，驳回了兰志国要求腾让房屋的诉讼请求。石全玉都公司不服判决提出上诉，苏州市中级人民法院于2016年1月28日作出（2015）苏中民终字第04401号判决，改判石全玉都公司自2013年7月至2015年2月期间按《非诉调解协议》确定的时间段和计价标准支付租金损失，兰志国的购房价款按照石全玉都公司提供的436194元予以确定。判决生效后，石全玉都公司于2016年8月1日履行完毕。2016年8月9日，石全玉都公司（甲方）与苏州景溪玉林物业有限公司（以下简称景溪玉林公司）（乙方）签订协议1份，约定乙方受玉城维业公司与另一业主代表公司苏州玉之缘艺术品有限公司的委托，代表全体业主接收相王玉器城，甲方尚有业主未领取的2016年1月至6月的租金由乙方承担。协议签署后，石全玉都公司按约交付了大厦一楼，仍占用大厦二楼商铺，也未通知兰志国进行接收。
一审法院认为，兰志国系十全街201号263室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利。但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。因此，兰志国作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。石全玉都公司与该玉器城的其他授权业主代表玉城维业公司于2014年7月16日签订《非诉调解协议》，是业主与新的商铺经营权受让人之间签订的协议，约束包括兰志国在内的全体业主，理应获得尊重。现该协议虽已到期，但商铺整体使用的性质和状况并未发生变化，商铺并不具有单独返还业主的可操作性。通过石全玉都公司与景溪玉林公司的协议可以看出，多数业主仍然决定维持大厦一、二楼的整体经营状态，在此情况下，兰志国要求单独收回大厦263室商铺的诉讼请求，一审法院不予支持。兰志国系大厦263室商铺的所有权人，其对该商铺享有收益的权利，关于兰志国主张的租金收益（2013年7月1日起至判决生效之日），一审法院结合双方的诉辩意见，分段确定如下：
第一段自2013年7月1日起至2015年2月28日止。兰志国在（2015）姑苏民五初字第00143号案件中即已主张过该期间的租金，苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第04401号判决也已就此作出生效判决，石全玉都公司已经按生效判决履行完毕，兰志国在本案中重复提出主张，一审法院不予支持。
第二段自2015年3月1日起至2016年4月30日止。石全玉都公司虽与兰志国无合同关系，但其使用该商铺用于经营，应当向兰志国支付相应的租金收益。该期间，处于石全玉都公司与玉城维业公司《非诉调解协议》履行期间，一审法院根据前述生效判决，确定该期间263室商铺租金收益标准按照上述协议确定的时间段和计价标准计算，购房价款按436194元计算。据此，2015年3月至6月期间的租金收益应为4725.44元（436194元×3.25%÷12×4）；2015年7月至2016年4月期间的租金收益应为12722.33元（436194元×3.5%÷12×10），两项合计17447.77元，即为该期间石全玉都公司应向兰志国支付的租金收益。
第三段自2016年5月1日起至本判决生效之日止。《非诉调解协议》于2016年4月30日到期终止，但石全玉都公司并未按期向包括兰志国在内的业主返还房屋，至今仍继续占用兰志国的房屋未返还，应当继续承担兰志国的租金收益。石全玉都公司虽已与景溪玉林公司达成房屋交付和租金支付的协议，但兰志国的房屋并不属于协议约定的范围，其以此为由拒绝向兰志国支付租金的观点，一审法院不予采纳。至于该期间的租金收益支付标准，一审法院审查后认为兰志国所主张的每日109.50元，系根据其与骐轩公司的委托经营管理合同确定，与本案并无直接关联，也不能反映当前的市场租金水平。在兰志国未对市场租金行情进行举证的情况下，一审法院参考《非诉调解协议》确定的租金水平和逐年涨幅，确定该期间石全玉都公司应按购房款的年3.75%向兰志国支付租金收益，即每日45.44元（436194元×3.75%÷12÷30）。
综上所述，石全玉都公司应向兰志国支付截至2016年4月30日的租金收益17447.77元，并按每日45.44元的标准继续支付自2016年5月1日起至本判决生效之日止的租金收益，兰志国超出此范围的诉请，一审法院不予支持。玉城维业代表其授权业主与石全玉都公司签署协议，代业主收取授权范围内商铺的租金，其并非商铺的使用人，也并未从石全玉都公司处获得兰志国应得的租金收益，故兰志国要求玉城维业公司共同承担赔偿租金损失责任的诉讼请求，一审法院不予支持。兰志国要求单独收回其十全街201号263室商铺的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、苏州石全玉都玉器有限公司于判决生效之日起十日内一次性向兰志国支付租金收益17447.77元（暂计算至2016年4月30日，自2016年5月1日起至判决生效之日止，按每日45.44元继续支付）；二、驳回兰志国的其他诉讼请求。案件受理费2698元，减半收取1349元，由兰志国负担1153元，苏州石全玉都玉器有限公司负担196元。
二审中各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，兰志国所有的涉案商铺仅在空间上具有面积，与其他商铺没有物理上的切割，属于典型的产权式商铺，兰志国在行使权利时应当受到其他业主权利的限制。石全玉都公司与玉城维业公司于2014年7月16日签订《非诉调解协议》虽已到期，但商铺整体使用的性质和状况并未发生变化，兰志国所有的商铺不具有单独返还的操作性。石全玉都公司与景溪玉林公司签订的协议以及协议实际履行情况可以看出，产权式商铺的多数业主仍决定维持大厦一楼、二楼的整体经营状况，兰志国诉请要求收回其商铺的诉请因受大多数业主意志的限制，故一审判决驳回兰志国要求返还商铺的诉请，并无不当。兰志国上诉认为应按每日109.5元标准计算租金，该标准系兰志国与骐轩公司签订的委托经营管理合同所确定，与本案并无直接关联性，不能反映目前市场租金标准，一审法院参考《非诉调解协议》确定的租金水平和逐年涨幅，确定按购房款的3.75%/年计算租金收益，基本符合目前市场行情，亦与其他业主收益水平吻合，故本院对兰志国该项上诉主张不予采信。兰志国上诉认为租金应计算至房屋迁让返还之日止，因兰志国一审庭审中明确要求计算至判决生效之日止，故本院对兰志国该项上诉主张，亦不予采信。
综上，兰志国上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1349元，由上诉人兰志国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
审 判 员 杨兵
代理审判员 赵俊
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 孟桢