重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03207号
上诉人（原审被告）梁丰明。
委托代理人李长城。
被上诉人（原审原告）重庆西城物业管理有限公司。
法定代表人陈凤年。
委托代理人秦大东。
委托代理人周飞。
上诉人梁丰明与被上诉人重庆西城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2014年4月21日作出（2014）九法民初字第01150号民事判决。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，梁丰明于2009年2月26日与重庆某公司签订商品房买卖合同，购买了位于重庆市某路5号1号楼1单元9-14#房屋，房屋建筑面积为61.9平方米。重庆西城物业管理有限公司系三级资质物业服务企业。重庆某公司于2008年10月10日与重庆西城物业管理有限公司签订了前期物业服务合同并进行了备案，约定由重庆西城物业管理有限公司对位于重庆市某路5号西城尚景小区实施前期物业管理服务。重庆市九龙坡区发展和改革委员会于2010年12月23日下发九龙坡发改发（2010）159号文件，确定了西城尚景物业服务收费标准，其中高层住宅物业服务费0.37元／平方米、月，公共设备设施日常维修养护费0.20元／平方米、月。高层住宅电梯费收取方式：……。2011年1月1日，梁丰明与重庆西城物业管理有限公司签订了业主临时管理规约、物业管理服务协议、房屋装修管理协议等协议，约定住宅的物业管理服务费按建筑面积每月1.2元／平方米计算；业主或使用人于每月20日向物管企业缴纳下月的物管费，逾期将按每天3‰缴纳滞纳金；岗亭24小时值守，2小时巡逻1次……。上述合同及协议签订后，重庆西城物业管理有限公司对该小区实施了物业服务，梁丰明认为重庆西城物业管理有限公司的服务未达到约定标准，故自2011年12月起未缴纳物业管理服务费。重庆西城物业管理有限公司遂起诉来院。审理中，双方确定该小区无业主委员会；梁丰明每月应缴物业管理服务费为74.28元，该费用已包含电梯费，不包括公摊水电费；梁丰明未缴纳物业管理服务费的期间为2011年12月至2013年12月（均含本数），2014年1月1日之后的费用由重庆西城物业管理有限公司另行处理。
一审审理中，重庆西城物业管理有限公司认为自己已尽到物业管理义务，举示了2013年1月至2014年1月期间西城尚景1、2号楼保安巡楼每日签到表、2013年来访来客登记表、整改通知书、照片等证据相佐证。梁丰明对巡楼每日签到表的真实性有异议，认为系重庆西城物业管理有限公司自己制作的，且从未在小区张贴过，并认为即使该证据系真实的，显示保安24小时内签到5次，但物业服务协议约定，每2小时巡逻1次，故应当24小时内巡逻12次；对来访来客登记表的真实性有异议，不予认可；对整改通知书、照片无异议，予以认可。
梁丰明认为重庆西城物业管理有限公司没有完全按照约定履行物业管理义务，小区存在外人随便进出小区、门禁系统从未启用或无门禁系统、保安未按要求巡逻、擅自将绿化用地改为停车位、消防栓长期无水带、消防通道被堵、占用绿化用地修建收费亭、车库的消防通道被占用、未对小区及环境卫生进行维护、小区内广告随处可见、业主对原告服务评价为差或中等问题，即使梁丰明应当缴纳，因重庆西城物业管理有限公司服务未达到合同标准，应当减半收取物业服务费，并举示了重庆西城物业管理有限公司方出具的收据、发改发（2010）159号文件、照片、倡议书、民意调查表相佐证。重庆西城物业管理有限公司对梁丰明举示的收据、文件无异议，对倡议书、民意调查表的真实性不予认可，对部分照片有异议，不能确定是在本小区拍摄，认为梁丰明举示的证据不能达到其证明目的。
一审法院认为，重庆西城物业管理有限公司作为物业服务企业，与重庆某公司签订前期物业管理服务合同，后又与梁丰明签订了业主临时管理规约、物业管理服务协议、房屋装修管理协议等协议，合同和协议签订后，重庆西城物业管理有限公司为梁丰明所在小区提供物业服务，梁丰明作为业主享受了服务，应支付相关的物业服务费用。因重庆西城物业管理有限公司和梁丰明确定梁丰明未缴纳物业服务费的期间为2011年12月至2013年12月，梁丰明每月应缴物业服务费为74.28元，该费用已包含电梯费，故一审法院予以尊重并确认梁丰明应缴纳2011年12月至2013年12月期间的物业服务费（含电梯费）为1857元。
关于重庆西城物业管理有限公司是否按照合同和协议约定履行物业服务义务，一审法院认为，物业服务是一项长期的、持续的工作，不能仅依照某一时间点或较短时间段的表象而否定物业企业的服务质量。梁丰明虽举示照片反映小区物业服务存在一定不足，但仅依据该证据尚不能认定重庆西城物业管理有限公司的物业服务未达到合同和协议的约定。梁丰明提出的门禁系统、占用公共区域及消防通道作它用、消防设施不完备、公共区域设立广告等问题，因涉及全体业主的共同利益，业主应当以合法的方式维护自身的合法权益，不应以此拒交物业服务费。梁丰明提出物业收费从未提供发票，业主有权拒付的问题，因未举示确凿的证据相佐证，一审法院不予采纳，梁丰明可另行向税务部门举报。梁丰明提出的可行使先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费用的抗辩意见，不符合相关法律该规定，一审法院亦不予采纳。综上，一审法院认为，梁丰明辩称重庆西城物业管理有限公司不应当收取物业服务费或应当减半收取的该抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信，重庆西城物业管理有限公司诉请要求梁丰明给付2011年12月至2013年12月期间的物业服务费1857元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。因重庆西城物业管理有限公司在实施物业服务时存在一定的不足，导致业主拒交物业服务费，重庆西城物业管理有限公司对此亦有一定责任，故重庆西城物业管理有限公司要求主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。另重庆西城物业管理有限公司作为物业服务企业，有义务为业主提供完善的物业服务，对业主就物业服务提出的各项问题，应当本着有则改之，无则加勉的原则，积极改正或作好解答工作，维护与业主良好相处的关系，避免矛盾的产生，共同创建和谐的社区。
梁丰明不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回重庆西城物业管理有限公司的诉讼请求。一审、二审案件受理费由重庆西城物业管理有限公司负担。主要事实和理由：1、根据国务院《物业管理条例》第六十七条规定，只有在业委会督促欠费业主限期缴纳物业服务费，而欠费业主逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以起诉。重庆西城物业管理有限公司并未提供业委会督促梁丰明限期交费的证据。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司负有法定的通知缴费的义务。而重庆西城物业管理有限公司也未提供相关证据证明其履行了通知义务。3、重庆西城物业管理有限公司未履行相关维修、养护、管理、维护义务，梁丰明拒缴物业服务费理由正当。
重庆西城物业管理有限公司答辩称，我公司在一审起诉前和一审诉讼过程中，通过张贴通知、电话联系、上门催收等方式向上诉人催缴物业服务费。目前没有任何法律规定物管公司通知业主缴费是起诉的前提条件。我公司严格按照物业合同的约定履行义务，履行过程可能有瑕疵，但这不是上诉人拒缴物管费的理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为，梁丰明与重庆西城物业管理有限公司之间签订了物业服务合同，重庆西城物业管理有限公司按照合同约定为梁丰明所在小区提供物业服务，梁丰明作为业主享受了服务，应当支付相关的物业服务费用。且物业服务是一项长期的、持续的工作，不能仅依照某一时间点或较短时间段的表象而否定物业企业的服务质量。即使重庆西城物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，业主也应当以合法的方式维护自身的合法权益，不应以此拒交物业服务费。梁丰明提出重庆西城物业管理有限公司未履行通知其缴纳物管费的义务，因此其不应当缴纳物管费。本院认为，法律并未规定通知业主缴纳物管费是物管公司应当履行的义务，对梁丰明的上诉理由本院不予采信。综上所述，梁丰明的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁丰明负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一四年八月十一日
书 记 员 宋 扬