重庆市铜梁县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）铜法民初字第00323号
原告雷利东，男，1978年8月22日出生，汉族。
委托代理人徐可，重庆钜沃律师事务所律师。
被告李福强，男，1977年7月16日出生，汉族。
被告杨昌平，女，1975年3月10日出生，汉族。
原告雷利东与被告杨昌平、李福强房屋买卖合同纠纷一案，原告雷利东于2014年1月10日向本院提起诉讼，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由本院审判员谭小东担任审判长与审判员周大力，人民陪审员杨林组成合议庭，由书记员李宁担任法庭记录，于2014年6月22日公开开庭进行了审理。原告雷利东及其委托代理人徐可到庭参加了诉讼。被告李福强、杨昌平下落不明，本院于2014年2月22日在人民法院报公告期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告雷利东诉称，2013年11月29日原告与被告签订了《房屋买卖合同书》约定，被告将位于重庆市铜梁区xxx街道办事处（原铜梁县xx镇）xx路xx号xxx第XXX层住宅房屋一套转让给原告，房屋建筑面积322.54平方米，总价款60万元，被告应于2013年12月30日之前配合原告办理房屋过户手续，如果未按合同书约定履行义务，应向原告支付违约金50万元、支付双倍定金57万元，并根据实际违约天数按银行同期2年贷款利率计算利息。合同签订后，原告按约定支付被告前期购房款定金28.50万元，被告出具收条，现合同约定的过户期限届满，原告多次催告被告办理过户手续，但是被告至今仍未按照合同的约定完成过户手续。被告的行为已经根本违约，双方订立的合同目的已经无法实现。现要求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》；2、被告立即返还原告的购房款165000元，支付双倍定金计240000元；诉讼费由被告负担。
原告雷利东向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、2013年11月29日雷利东与李福强、杨昌签订的《房屋买卖合同书》。拟证明双方签订合同的事实及双方的权利义务；
2、2013年11月29日被告李福强、杨昌平收条，金额为28.50万元。拟证明雷利东按约支付了购房定金，履行了合同约定的义务；
3、李福强、杨昌平与重庆市铜梁县龙城小额贷款有限责任公司签订的房地产抵押合同，拟证明李福强、杨昌平用诉争房屋抵押在重庆市铜梁县龙城小额贷款有限责任公司抵押借款70万元，并在重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记；
4、重庆市铜梁县龙城小额贷款有限责任公司出具的证明，拟证明，李福强、杨昌平至今未偿还其借款，诉争房屋的抵押至今未解除。
被告李福强、杨昌平未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。
本院结合当事人举证和质证，认证如下：
对雷利东提交的证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。
根据当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
李福强、杨昌平系夫妻。2013年11月29日雷利东（乙方）与李福强、杨昌平（甲方）签订了《房屋买卖合同书》约定，甲方将其所有的位于重庆市铜梁区xxx街道办事处（原铜梁县xx镇）xx路xx号xxx第XXX层（房产证号为209房地证2010字第134**号）的住宅房屋一套转让给雷利东，房屋建筑面积322.54平方米，总价款60万元，签订本合同时乙方向甲方支付定金人民币285000元，在过户之日定金自动转为购房款。2013年12月30日前办理过户手续，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方向甲方付清余下的房款315000元。如一方违反本合同条款，则应承担全部责任，包括：1、应向对方支付500000元违约金；2、支付双倍定金570000元；3、违约天数要按银行同期2年期贷款利息计息，并一次性支付。合同签订后雷利东于2013年11月29日按约定向李福强、杨昌平支付购房款定金285000元，李福强、杨昌平出具收条，内容为：今收到雷利东房款定金大写贰拾捌万伍仟元，小写285000元。
另查明，2011年1月24日，李福强、杨昌平用其位于重庆市铜梁区xxx街道办事处（原铜梁县xx镇）xx路xx号xxx第XXX层住宅房屋一套作抵押在重庆市铜梁县龙城小额贷款有限责任公司（以下龙城小额贷款公司）借款70万元，借款期限从2011年1月24日至2011年12月23日，双方在重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。李福强、杨昌平至今未偿还龙城小额贷款公司该借款，因此，该房屋的抵押至今也未解除。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。杨昌平，李福强将其位于重庆市铜梁区xxx街道办事处xx路xx号xxx第XXX层住宅房屋一套卖与雷利东而签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。双方均应按照合同的约定行使自己的权利和履行义务。合同签订后，雷利东按照合同约定向杨昌平，李福强支付了购房定金28.5万元，李福强、杨昌平具有向雷利东交付房屋及协助办理所有权变更登记的义务。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于诉争房屋在龙城小额贷款公司设立了抵押，且至今没有解除抵押，不具备办理权属变更登记的条件，不能办理所有权转移登记，雷利东因此不能实现购房的合同目的。究其原因，完全是由于李福强、杨昌平不偿还龙城小额贷款公司借款，不协助办理诉争房屋的抵押权注销登记的行为所致，根据《合同法》第九十四条第四项关于“当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的规定，雷利东请求解除与李福强、杨昌平签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。
关于雷利东要求双倍返还购房定金24万元及返还购房款16.5万元的问题。如前所述，李福强、杨昌平不偿还龙城小额贷款公司借款，不协助办理诉争房屋的抵押权注销登记，是造成诉争房屋不能办理权属变更登记，不能实现雷利东购房的合同目的的根本原因，李福强、杨昌平的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，雷利东请求双方返还定金，本院予以支持。双方虽在合同中约定，雷利东向李福强、杨昌平支付定金人民币285000元，并约定，如一方违反本合同条款双倍返还定金570000元，但合同的总标的额为60万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，本案的定金约定不得超12万元。因此，雷利东按照12万元定金，请求李福强、杨昌平双倍返还24万元，本院予以支持。因雷利东向李福强、杨昌平交纳的购房定金285000元中，只对其中的12万元作为购房定金予以了认定，对其余的16.50万元应视为其支付的购房款，故雷利东请求李福强、杨昌平退还该款，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告雷利东与被告李福强、杨昌平签订的《房屋买卖合同书》；
二、被告李福强、杨昌平在判决生效之日起10日内退还原告雷利东购房款165000元；
三、被告李福强、杨昌平在判决生效之日起10日内双倍返还原告雷利东购房定金240000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7375元，由被告李福强、杨昌平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
同时，直接向该院预交上诉案件受理费7375元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 谭小东
审 判 员 周大力
人民陪审员 杨 林
二〇一四年七月十日
书 记 员 李 宁