湖北省郧西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂郧西民初字第00985号
原告李发根，男，生于1950年9月5日，汉族，湖北省郧西县人，居民。
被告十堰中宇房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市五堰街办东山苑小区**栋*单元***室。
法定代表人刘爱群，现任该公司总经理。
委托代理人谌甲军，系湖北正星律师事务所律师。代理权限：代为调查取证、出庭参加诉讼等一般代理。
原告李发根诉被告十堰中宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法由代理审判员江山适用简易程序于2014年9月3日公开开庭进行了审理。原告李发根、被告十堰中宇房地产开发有限公司的法定代表人刘爱群、委托代理人谌甲军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李发根诉称：2012年11月28日，我与被告十堰中宇房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定被告征用我位于本县城关北街西药公司后院的平房四间用于商业开发，被告向我补偿两套住房180㎡。合同另约定，若合同签订之日起一年内不能动工兴建，被告便无条件按2500元／㎡补偿我现金。现被告已将我的房屋拆迁了一年有余，却因为没有取得相关行政审批手续迟迟无法动工兴建约定补偿给我的房屋，被告偶尔私自违法施工，却均被建设主管部门发现后责令停建。鉴于上述情况，我要求被告依照合同约定以现金方式对我进行补偿，但被告拒不履行。现诉请判令被告十堰中宇房地产开发有限公司依照合同约定向我补偿85㎡房屋的价款212500元及违约金25000元。
原告李发根为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一、原告李发根的身份证复印件，拟证明其诉讼主体适格。
证据二、房屋拆迁补偿协议一份，拟证明原、被告曾于2012年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议，协议对双方之间的权利、义务内容进行了约定。
证据三、赡养老人协议复印件一份，拟证明拆迁房屋所有权人李明才（原告父亲）死亡之后，其四名子女之间达成一致意见，由原告李发根及原告弟媳邓开兰共同赡养原告母亲柯昌菊，并由其二人处理位于北街西药公司院内的老房产（本案中被拆迁的房屋），原告与邓开兰二人据此与被告了签订房屋拆迁补偿协议。
证据四、拍摄拆迁房屋工地现状所得的照片三张，拟证明原告已依照协议约定将房屋交由被告处置，现房屋已被拆除，被告却至今未能动工兴建约定补偿给原告的房屋，应当依照协议约定对原告进行现金补偿。
被告十堰中宇房地产开发有限公司辩称：原告起诉所依据的房屋拆迁补偿协议系无效协议。我公司征用原告41.2㎡的破旧房屋，却迫于无奈答应补偿给原告180㎡商品房，补偿比例竟高达1：4，协议内容显失公平。原告并非房屋所有权人，无权处置被拆迁的房屋，我公司不是市县人民政府指定的拆迁单位，也不能进行拆迁安置工作，协议双方均不具备相应的主体资格，原告依据无效协议主张权利，不应得到法律支持。而且我公司也一直在积极的履行协议，并已经完成了房屋开发的前期工程，不同意对原告进行现金补偿。
被告十堰中宇房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、被告单位营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明复印件各一份，拟证明被告单位的基本情况与经营范围，被告经行政许可的经营范围为房地产开发、销售，被告单位的合法经营范围不包括房屋拆迁安置，被告不具备签订拆迁补偿协议的主体资格。
证据二、房屋拆迁安置补偿协议一份，拟证明原、被告于2012年11月28日签订的房屋拆迁安置补偿协议显示公平，且协议双方均不具备相应的主体资格，该协议为无效协议；原告与相关权利人邓开兰在协议上另外进行的补充约定更与被告无关。
证据三、被拆迁房屋的所有权证书复印件，拟证明被拆迁房屋的所有权人系李明才、共有人系柯昌菊，原告无权处置被拆迁的房屋，不具备签订房屋拆迁补偿协议的主体资格。
证据四、原告李发根出具的借条、原、被告签订的工程承包协议书复印件各一份，拟证明在当时不公平的情势下，原告不仅以过于苛刻的条件逼迫被告签订房屋拆迁补偿协议，还借拆迁之机向被告借款70000元，并预先签订协议承包了拆迁场地上房屋开发项目的部分装修工程。
证据五、被告与同一拆迁工程中另一拆迁户康安全签订的房屋拆迁安置补偿协议复印件一份，拟证明该协议中约定的补偿标准远远低于原、被告签订的拆迁补偿协议约定的补偿标准，原、被告之间的协议对被告来说显失公平。
证据六、十堰市城市建设监理有限公司出具的证明一份、被告公司就拆迁场地上的房屋开发工程进行人工挖孔桩、基坑支护等施工活动的施工日志及相关工程质量检测报告资料，拟证明被告已经开始对拟开发的房屋进行施工，原告以被告在签订协议一年内未动工兴建为由要求现金补偿没有事实依据。
在本案审理过程中，本院依法调取了以下证据：
证据一、对原告李发根母亲柯昌菊的调查笔录一份，柯昌菊在调查中陈述李发根与邓开兰在签订拆迁安置补偿协议之前已经得到其授权同意。
证据二、对原告李发根弟媳邓开兰的调查笔录一份，邓开兰在调查中陈述其与李发根共同和被告签订拆迁补偿协议，之后二人之间又进行补充约定，拆迁补偿协议中约定被告应补偿的180㎡房屋被告李发根分得85㎡，其本人分得95㎡。邓开兰表示其暂不就协议向被告主张权利，不参与此次诉讼程序。
经庭审质证，被告对原告提交的四份证据真实性均无异议，但辩称证据二违反法律规定，原告不能依据该无效协议主张权利；证据三不能证明原告具备签订协议的资格；证据四显示拆迁现场的建房基坑已经挖好，恰恰证明被告已经开始动工建设，被告的起诉没有事实依据。原告对被告提交的证据一辩称被告有无拆迁资格与本案无关；对证据二辩称协议真实合法有效，备注与被告无关，但备注是真实合法的，原告依据备注主张85㎡房屋的价款也应得到法律支持；对证据三辩称房产证上登记的房屋所有权人李明才系原告父亲现已过世、共有权人柯昌菊系原告母亲年迈体弱且文化程度不高，原告及其他三名同胞姐弟（妹）已经达成协议并经柯昌菊同意，因原告弟弟李怀银现已去世，由原告及弟媳邓开兰共同赡养母亲柯昌菊，并由二人共同享有本案拆迁房屋的所有权，拆迁补偿协议合法有效；对证据四、五辩称与本案无关；对证据六辩称被告没有取得行政审批手续，相关资料不能证明被告已经动工兴建拟补偿给原告的房屋。对本院依法调取的两份证据，原告无异议，被告认为相关证据也不能证明原告具备签订协议的主体资格。
对以上双方当事人对真实性无异议的证据，除被告十堰中宇房地产开发有限公司提交的证据四、五与本案缺乏关联性不予采信之外，本院对其他证据均予以采信，至于相关证据所能达到的证明目的，尚需结合全部案情予以综合认定。
经审理查明：原告李发根的父亲李明才（已殁）、母亲柯昌菊共生育有四名子女：长子李发根、次子李怀银（已殁）、长女李华英、次女李建华。为妥善处理母亲柯昌菊的赡养事宜，经柯昌菊同意，李发根、李华英、李建华及李怀银妻子邓开兰四人于2011年5月8日签订了赡养协议，协议约定由原告李发根及弟媳邓开兰共同负责赡养母亲柯昌菊，相应的作为补偿，李明才、柯昌菊所有的位于郧西县城关北街西药公司后院的老宅由原告李发根及邓开兰共同所有，因签订协议时各方已经预见到老宅有可能被拆迁，便在赡养协议第5条约定“与房屋开发商签订协议时，甲（李发根）、乙（邓开兰）双方共同签字方可有效”。2012年11月28日，原告李发根及弟媳邓开兰与被告十堰中宇房地产开发有限公司签订了房屋拆迁补偿协议，协议约定被告征用上述旧宅院（四间平房及附带的院子）用于商业开发，被告因此向原告李发根及原告弟媳邓开兰补偿两套住房面积共计180㎡。协议另约定：“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案被告）无条件按2500元／平米计算现金支付给乙方（180平米＊2500元）；合同签订后任何一方违约，支付守约方违约金五万元整。”后原告李发根及弟媳邓开兰另行约定，被告拟补偿的住房180㎡，原告分得85㎡，邓开兰分得95㎡。合同签订后，被告十堰中宇房地产开发有限公司便拆除了房屋，并于2013年10月完成了房屋开发项目的基坑挖掘等前期工程，但之后施工活动便处于停滞状态。原告李发根现诉诸本院，要求被告十堰中宇房地产开发有限公司依照合同约定向其补偿85㎡房屋的价款212500元并按合同约定支付违约金25000元。
本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告于2012年11月28日签订了房屋拆迁补偿协议，被告认为协议无效并提出了三点抗辩意见：一、被告辩称原告不是房屋所有权人，不具备签订协议的主体资格，因原告李发根及第三人邓开兰处置被拆迁房屋的行为经过了所有房屋共有权人的认可，本院对被告的该抗辩主张不予支持。二、被告辩称其自身没有取得相关行政许可、不具备签订拆迁补偿协议的资格，因被告系依法成立的房地产开发企业，经行政许可后经营房地产开发、销售业务，具备签订拆迁补偿协议的主体资格，被告辩称组织房屋征收与补偿工作的单位必须由市、县级人民政府指定，但本案中的拆迁补偿行为系商业性质的房地产开发活动，显然不是国家征收行为，被告将商业开发与国家征收混为一谈并据此主张协议无效，本院不予支持。且关于房屋拆迁许可的相关规定是行政管理部门对房屋拆迁人资格问题上所作出的行政管理性质的规定，不是对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定，如被告的拆迁行为确实违反了相关规定，可能带来的法律后果仅仅是其自身将受到相关行政处罚，并不能影响其与他人签订的拆迁补偿协议的效力。三、被告辩称原告乘人之危、协议内容显示公平，却未提交足够的证据予以证明，也没有在法定期限内行使撤销权，本院不予支持。综上，双方之间签订的房屋拆迁补偿协议是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规与政策的强制性规定，合法有效，且原告已经依照合同将房屋交由被告，被告在依据协议拆除了房屋之后便应当严格按照合同履行义务。原告李发根与第三人邓开兰的补充约定不违反法律规定，也没有损害合同相对人（即本案被告）的利益，本院予以确认。协议约定“若本合同签订之日起一年内不能动工兴建，甲方（本案被告）无条件按2500元／平米计算现金支付给乙方（180平米＊2500元）”，该条款实则是原告为了避免因被告延误施工期限致使其在较长时间内无法获得实物（房屋）补偿而作的保底约定，系附生效条件的约定条款。被告辩称合同文本表述的“动工”而非“依法动工”，现其已经尝试进行施工并完成了部分工程，没有继续正常施工是由于相关行政部门不予审批导致，但被告作为依法成立的经营房地产开发销售的企业法人，应当具备相应的经验及能力，在签订协议之初便应当预见到商品房开发需办理相关行政审批手续，故被告不能以行政职能部门干预施工为由免责，也不能将未经行政许可的违法施工行为作为“动工兴建”的成就要件。庭审中被告也陈述其不知何时能够取得行政审批手续、继续正常施工活动，可见其行为确实导致原告获得房屋补偿的合同目的在合理期限内无法实现，双方约定的现金补偿的条件已经成就，故对原告李发根要求被告按合同进行现金补偿的诉讼请求予以支持。因双方约定了被告不正常施工便进行现金补偿，被告在“合同签订之日起一年内不能动工兴建”实质是双方约定的被告对原告进行现金补偿的生效条件，而不是违约行为，原告主张违约责任没有依据，故本院对原告要求被告支付违约金25000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款、第五条、第二十五条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、被告十堰中宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告支付房屋拆迁补偿款212500.00元（2500元／㎡×85㎡）。
二、驳回原告李发根的其他诉讼请求。
案件受理费4863元，由被告十堰中宇房地产开发有限公司负担。
上述履行事项，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐户：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
代理审判员 江 山
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 谭亚丽