山东省乳山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乳滨商初字第16号
原告王巧枝。
委托代理人钟惊龙，北京大成（武汉）律师事务所。
委托代理人王昱谊，山东卓世律师事务所律师。
被告日照丽城建设发展有限公司。住所地：山东省日照市东港区港务局第一生活区***幢**单元***号。
法定代表人ＸＸ田，经理。
被告日照丽�建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：山东省乳山市海阳所镇海林小区。
负责人ＸＸ田，经理。
二被告委托代理人徐鹏强，乳山义帆法律服务所工作人员。
二被告委托代理人宋振，乳山义帆法律服务所工作人员。
原告王巧枝诉被告日照丽城建设发展有限公司（以下简称“日照丽城公司”）、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称“日照丽城山译分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王巧枝委托代理人钟惊龙、二被告委托代理人宋振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王巧枝诉称，2014年10月2日，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司签订《香港平远国际城商品房认购书》，认购“香港平远国际城”49栋6层07号房屋，房屋总价为300024元，并交付10万元定金。后被告日照丽城山译分公司与原告王巧枝协商同意将认购房屋变更为49栋9层07号，并同意将已经收取的10万元定金转为49栋9层07号房屋的定金5万元及购房款5万元，并于2014年11月15日出具收据两份。被告日照丽城山译分公司与原告王巧枝就更换认购房屋收取定金及预付购房款后，双方就房屋总价及其他合同条款无法达成一致意见，未能签订《商品房买卖合同》，被告日照丽城山译分公司理应返还收取原告王巧枝的全部购房款项（含定金）。原告王巧枝就此多次与被告日照丽城山译分公司协商退款事宜，被告日照丽城山译分公司拒绝返还。被告日照丽城山译分公司的行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，要求二被告连带返还原告王巧枝购房款人民币10万元（含定金50000元），并承担本案的诉讼费用。
被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司辩称，2014年10月2日，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司签订了香港平远国际城小区49号607室商品房买卖合同，合同中约定的定金为10万元，合同签订后作为订约定金交付的10万元，已具有相应的法律效力。而后，原告王巧枝提出两项要求，一是将认购的49号607室更换为49号907室，二是将之前交付的10万元定金更换为5万元定金及5万元购房款作为认购49号楼907室房屋签订合同时的已付款项，但在被告日照丽城山译分公司将收据更换后，原告王巧枝无理要求将49号907室以49号607室的价格出卖，我公司不同意，导致无法继续履行双方协商的条款，所以虽然收款收据已完全变更，但原、被告并未就907室的认购签署商品房买卖合同，所以该笔10万元款项仍应按双方签订的607室商品房买卖合同中的定金10万元发生法律效力。原告王巧枝称双方已经协商解除49号607室的商品房买卖合同，但双方并未达成任何书面协议，如果原告王巧枝签署49号907室房屋认购书后被告日照丽城山译分公司同意之前签订的607室商品房买卖合同作废，最后原告王巧枝也未就49号907室的认购与被告日照丽城山译分公司达成一致或签署其他协议，所以49号607室的商品房买卖合同仍然有效，我方保留要求其继续缴纳剩余房款及催促原告尽快接房的权利。
经审理查明，2014年10月2日，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司签订编号为N0.0003576的香港平远国际城商品房认购书一份，约定原告王巧枝认购被告日照丽城山译分公司开发的香港平远国际城49号楼6层07号房屋，面积约计45.13平方米，成交单价为6648元／㎡，总房款为人民币300024元。当日，原告王巧枝向被告日照丽城山译分公司缴纳定金人民币10万元。被告日照丽城山译分公司向原告王巧枝出具加盖财务专用章、�号为N0.3488495的收据一份，收款事由载明“香港平远国际城定金，定金不退，于一周内签订合同，否则甲方有权出售”。
商品房认购书签订当日，原告王巧枝又与被告日照丽城山译分公司签订编号为（乳）W1403486的商品房买卖合同一份，约定原告王巧枝购买被告日照丽城山译分公司开发的香港平远国际城49幢607号房屋，建筑面积为45.13㎡，单价为6648元／㎡，总金额为人民币300024元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人按下列第2种方式按期付款：。2.分期付款。签订本合同时付定金壹拾万元，余款50000元于2014年12月30日前付清，其余房款150024元于2015年10月30日前一次性付清。”。原告王巧枝在合同买受人处签名捺印，被告日照丽城山译分公司负责人ＸＸ田在合同出卖人处签名并加盖公司合同专用章。但是，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司未就上述商�房买卖合同到房产管理部门办理备案登记。
商品房买卖合同签订后，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司协商将其购买的香港平远国际城49幢607号房屋换购为49幢907号房屋。2014年11月15日，被告日照丽城山译分公司将出具的编号为N0.3488495的定金10万元收据更换为编号为N0.3495099的定金5万元收据及编号为N0.3495148的购房款5万元收据。因原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司就香港平远国际城49幢907号房屋的价格未达成一致意见，双方未再签订认购书或商品房买卖合同。
2014年11月26日，原告王巧枝委托其代理人向被告日照丽城山译分公司出具律师函，主张因双方未就房屋总价及其他合同条款达成一致意见，要求被告日照丽城山译分公司返还已收取的10万元购房款项（含定金5万元）。2014年12月5日，被告日照丽城山译分公司针对原告王巧枝出具的律师函�出书面回复，主张其已向原告王巧枝出具销售价格表并告知49幢907号房屋实际购房单价为6928元／㎡，且已获得原告王巧枝认可，但在2014年11月15日向原告王巧枝变更收据并要求其签署认购单时，因原告王巧枝要求以49幢607室房屋的价格购买907室，故双方未就房屋价款达成一致意见。其工作人员告知原告王巧枝49幢907号房屋预留7天，如原告王巧枝仍想购买，需7日内按照49幢907号房屋的价格进行换房变更手续、签约并补款，逾期未变更，视为原告王巧枝自动放弃换房，继续购买49幢607室并按照双方签订的商品房买卖合同进行付款。原告王巧枝否认被告日照丽城山译分公司已向其出示过销售价格表，另否认被告日照丽城山译分公司已告知其49幢907号房屋预留7天，逾期未办理换房变更手续、签约并补款，视为自动放弃换房，继续购买49幢607室并按照双方签订的商品房买卖合同�行付款。被告日照丽城山译分公司除提交其单方制作的香港平远国际城49号楼价格面积表及房源价格信息表外，未能提供其他相关证据证实其主张。
另查，被告日照丽城山译分公司系被告日照丽城公司依法设立并领取营业执照的分支机构。2013年9月13日，乳山市住房保障和房产管理局向被告日照丽城山译公司颁发银滩香港平远国际城小区1至3、47至49、76至79、100项目的商品房预售许可证，有效期为2013年9月13日至长期。
本案经调解无效。
上述事实有原、被告双方的陈述、商品房认购书、收据、律师函、回复、商品房买卖合同、预售许可证、价格面积表、房源价格信息表等在案为证。
本院认为，本案争议的焦点问题，一是原告王巧枝向被告日照丽城山译分公司缴纳的人民币10万元是否应认定为香港平远国际城49幢907号房屋的购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元；二是被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司是否应连带返还原告王巧枝人民币10万元。
关于焦点问题一，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司于2014年10月2日就购买香港平远国际城49幢607号房屋所签订的商品房买卖合同系合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同双方当事人应严格按合同约定履行义务。虽然原告王巧枝已按合同约定于签订合同时向被告日照丽城山译分公司缴纳定金人民币10万元，但是在合同约定的付清剩余购房款之日前，原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司协商将其购买的香港平远国际城49幢607号房屋变更为49幢907号房屋，被告日照丽城山译分公司向原告王巧枝出具两份加盖财务专用章的收据将其收到的购房定金人民�10万元更换为香港平远国际城49幢907号房屋的购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元。综上，原告王巧枝向被告日照丽城山译分公司缴纳的人民币10万元应认定为香港平远国际城49幢907号房屋的购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元。被告日照丽城山译分公司仅以双方未签订香港平远国际城49幢907号房屋的商品房买卖合同为由要求将原告王巧枝缴纳的人民币10万元认定为香港平远国际城49幢607号房屋购房定金的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。
关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，被告日照丽城山译分公司将原告王巧枝为购买香港平远国际城49幢907号房屋所缴纳的购房定金人民币10万元更换为香港平远国际城49幢907号房屋的购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元后，应视为双方不再继续履行就购买香港平远国际城49幢607号房屋而签订的商品房买卖合同。虽然原告王巧枝与被告日照丽城山译分公司未就购买香港平远国际城49幢907号房屋再签订认购书或商品房买卖合同，但是双方在公平、诚信原则下对购买香港平远国际城49幢907号房屋进行了磋商，只是基于各自利益考虑而无法就49幢907号房屋的价款达成一致的意思表示，由于磋商未成是导致双方未订立新的商品房买卖合同的真正原因，属于不可归责于双方当事人的原因，并不存在违约情形，且双方无可履行的基础法律关系，故被告日照丽城山译分公司应将收取的香港平远国际城49幢907号房屋的购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元予以返还。
因被告日照丽城山译分公司系被告日照丽城公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告日照丽城公司应对被告日照丽城山译分公司的债务承担连带清偿责任，原告王巧枝要求被告日照丽城公司、日照丽城山译分公司连带返还购房定金人民币5万元及购房款人民币5万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二被告辩称已告知原告王巧枝49幢907号房屋预留7天，逾期未办理换房变更手续、签约并补款，视为自动放弃换房，继续购买49幢607室并按照双方签订的商品房买卖合同进行付款。但原告王巧枝对此予以否认，被告日照丽城山译分公司除提交其单方制作的香港平远国际城49号楼价格面积表及房源价格信息�外，未能提供其他相关证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩主张，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
被告日照建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内连带返还原告王巧枝购房定金人民币50000元及购房款人民币50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 侯 现 章
审 判 员 孙 文 星
人民陪审员 张 胜 夕
二〇一五年九月十六日
书 记 员 宋玉静存在