湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0407民初285号
原告：中国农业发展银行衡南县支行。
负责人：张向阳，该行副行长。
委托诉讼代理人：陈科文、谭燕辉，湖南金州律师事务所律师。
被告：衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司。
法定代表人：夏军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖某某，系该公司职员。
原告中国农业发展银行衡南县支行（以下简称农发行衡南县支行）与被告衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司（以下简称福泰餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农发行衡南县支行的委托诉讼代理人陈科文、谭燕辉、被告福泰餐饮公司的委托诉讼代理人肖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农发行衡南县支行诉称：2010年12月29日，原、被告签订1份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告经司法裁定取得的位于衡阳市石鼓区人民路102号房产，承租面积为4625平方米，租赁期自2011年1月1日至2024年8月31日止。同时双方对租金及租金支付方式进行了约定。合同签订后，原、被告均依约履行了合同义务。2014年，由于被告经营困难开始拖欠原告租金，截至2015年8月31日，被告尚欠原告租金181.125万元，原告多次催收未果，遂委托律师于2015年9月7日向被告送达《律师函》，明确表示解除合同，要求被告支付拖欠租金并腾空房屋，但被告至今未履行，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已经解除；判令被告向原告支付截至2015年8月31日欠付租金共计181.125万元、违约金90562.5元；判令被告将租赁衡阳市石鼓区人民路102号房屋腾空交付原告，本案诉讼费由被告负担。
为支持其诉讼请求，原告提供了如下证据：
1、营业执照、衡农发银发[2017]12号文件、企业信用信息公示报告各1份，以证明原、被告的主体资格。
2、（2012）衡中法执字第222-2号执行裁定书、衡房权证石鼓区字第08201515号房产证，以证明原告对本案诉争租赁物有合法产权。
3、房屋租赁合同，以证明原、被告之间租赁关系。
4、2015年9月7日《律师函》及EMS回执单，以证明被告拖欠原告租金，原告依据合同约定向被告发出解除合同通知函，要求被告支付拖欠租金及违约金并履行腾房义务。
对于原告提供的4份证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3的“三性”均无异议，对证据4有异议，其主要理由是：律师函被告收到，没有提出异议，但被告在2015年9月份就向原告递交了1份报告，双方协商解除合同。
被告福泰餐饮公司辩称：1、被告与原告之间的租赁关系早已在事实上协议提前终止。2010年12月29日原、被告签订租赁合同，租期为13年8个月，被告在租赁期间，因经营困难谋求整体转租，且与意向承租人谈妥全部条款，并确定转让费210万元。如转让成功，被告可以弥补部分投资亏损，但因原告不同意而作罢。2014年11月3日，被告向原告出具书面报告，请求提前终止租赁合同，原告收到该报告。同年12月1日，被告正式歇业，同时将租赁房产主楼的钥匙移交给原告，原告接收了钥匙后，曾向其上级报告对租赁房产进行拍卖处置，因其上级行没有批复，没有拍卖处置成功。直至2015年9月份，原告的上级行在检查中发现租赁房产1楼门面尚未收回，督促原告采取措施，收回1楼门面。被告认为，原告已接收了被告钥匙，签收了报告，原告没有提出异议，在近10个月时间里也没有向被告催收租金，且事后对房产实施了处置行为，原告已事实上对租赁房屋占有使用，原、被告租赁关系已提前终止。2、被告所欠租金已经以物抵债偿还，租金已经结清。被告在请求提前终止租赁关系，移交钥匙的同时就所欠租金与原告进行了结算。根据原告当时发出的催租文件，被告所欠租金总额为603750元。就所欠租金问题，被告提出以存放在租赁房产内的原值130万元的中央空调和电梯抵偿，并且将抵债物移交给原告占有和控制，原告没有反对。且事后较长时间未再向被告主张租金权利，应视原、被告对以物抵债事实的认可，被告所欠租金已全部结清。3、被告租赁原告的房产主楼早在2014年12月初就已经腾空移交给原告，不存在再次腾空移交问题，至于一楼4空门面的转租问题，是基于当时被告投资亏损巨大，原告不同意被告整体转租，抵债物价值明显高于所欠租金的实际情况，被告提出以转租一楼门面收取租金予以适当弥补，原告当时未提出异议和采取反对措施。事实上，因经济不景气，一楼门面承租人早已停止向被告交租金，被告愿意协助原告立即收回租赁房产一楼门面。综上，被告与原告租赁关系已经双方协议提前终止，房产已经移交，租金已结清，被告不存在违约，无需承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。
为支持其辩解意见，被告提供了如下证据：
1、报告2份，以证明原、被告的租赁合同于2014年12月份已经解除。
2、关于人民路102号房产租赁情况说明，以证明双方租赁合同于2014年12月份已解除，被告并未拖欠原告租金181.125万元的事实。
3、证人董航程到庭陈述的证言，以证明原告收到被告的报告，原、被告的租赁合同已于2014年12月份解除，原告已收到被告移交的房屋钥匙。
对于被告提供的3份证据，经庭审质证，原告对被告提供证据3证人董航程出庭陈述的证词无异议，证人陈述的证词可以作为本案定案依据；证据1、2原告均有异议，其主要理由是：证据1报告是被告单方面的意思表示，原告并没有确认；证据2恰恰证明被告将1楼4空门面至今未交付原告，也未向原告交付租金，原告对该部分租金保留对被告权利的主张。
对于原告提供的4份证据，综合全案的证据和事实，本院认为：被告对原告提供的证据1、2、3的“三性”无异议，该3份证据来源合法，证明的事实存在，可以作为本案定案的依据；证据4《律师函》，被告认可收到该函，没有提出异议，该证据可以作为本案书面通知解除租赁合同定案的依据。
对于被告提供的3份证据，综合全案的证据和事实，本院认为：原告对被告提供的证据3证人证词无异议，证人董航程到庭陈述的证词证明的事实存在，可以作为本案定案依据；证据1报告，原告认可收到该报告，但没有回复，该证据可以作为被告要求解除租赁事实的定案的依据；证据2情况说明，原告有异议，该证据是被告方的单方面行为，不能作为本案定案依据。
经审理查明：2010年10月26日，原告根据（2010）衡中法执字第222-2号执行裁定书取得位于衡阳市石鼓区人民路102号房产。2010年12月29日，原、被告签订1份《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于衡阳市石鼓区人民路102号，共6层，建筑面积4625平方米，原告以房屋现状交付被告承租使用，如被告需重新装修，在装修前应将装修方案及图纸交原告审核，经原告书面同意被告才能装修，原告租给被告的房屋现有装修，中央空调主机、电梯、电器设备等设施归被告所有，但房屋改建、屋面修复、500干伏安用电增容产权归原告所有。2、租赁用途：被告根据市场情况，可以随时对经营项目进行合法调整，但未经原告同意被告不能擅自转租、转让、转借他人或调换使用，否则有权解除合同。3、租赁期限即自2011年1月1日起至2024年8月31日止。4、租金及租金支付方式和期限，房屋租金以本合同确定为准，即自2011年1月1日起至2012年8月31日期间计租标准为115万元/年（含税），2012年9月1日起至2015年8月31日期间计租标准为120.75万元/年（含税），2015年9月1日起至2018年8月31日期间计租标准为126.78万元（含税）。租金支付方式按季度支付一次。租金支付期限：被告应在每季度第二个月25日前，向原告支付清当季度租金，如迟延履行，该月30日被告仍未足额支付，原告有权解除合同并收取5%的违约金，如合同提前解除，被告预付的未实际租赁期间的租金在抵扣应由被告支付的违约金和赔偿金后，剩余部分由原告返还被告。5、保证金和其他费用：被告自签约之日起分2次向原告支付房屋租赁保证金，第一次为签约之日起10日内向原告支付10万元，第二次为2011年5月25日前向原告支付10万元，保证金相当于2个月租金，即人民币20万元，租赁关系终止时，原告收取保证金除用以抵充合同约定，由被告承担的费用以及被告按合同约定承担的违约外剩余部分无息归还被告。原、被告还就双方的权利义务进行了约定。该租赁合同原、被告签订后，原告依约将其房屋交付被告租赁使用，被告依约向原告支付房屋租赁保证金20万元。2014年4月9日之前的租金被告与原告已结清。之后，被告租赁原告房屋由于经营不善，出现经济困难，被告从2014年4月9日后一直拖欠原告租金未支付。2014年11月3日，被告向原告书面提交“房屋退租有关事项的报告”（内容详见该报告）。原告收到该报告后未书面给予被告回复，但也未提出异议。2014年12月1日，被告将租赁原告的房屋除1楼4空门面（400多平方米）外，其余2至6楼共计4200多平方米的房屋腾空，房屋钥匙交付给原告。2015年9月7日，原告向被告发送“律师函”，要求被告支付拖欠租金181.125万元（截止2015年8月31日），支付违约金，解除双方租赁合同（内容详见律师函）。被告收到函后于2015年9月15日书面向原告送达报告1份（内容详见报告），原告收到报告后未与被告协商，酿成纠纷，原告诉至本院，请求判准如诉之请求。
本案争议的焦点是：原告的诉讼请求理由是否成立。
本院认为：本案诉争系房屋租赁合同纠纷，原告农发行衡南县支行与被告福泰餐饮公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。原告在签订《房屋租赁合同》后，依约将坐落在衡阳市石鼓区人民路102号房屋交付被告租赁使用，被告在租赁合同履行过程中，由于经营不善，经济困难无法向原告支付租金。2014年11月3日，被告向原告书面提出“房屋退租有关事项的报告”，原告收到该报告后未书面回复被告，但也未提出异议，应视为原告同意解除双方租赁合同。2014年12月1日，被告将租赁原告2至6楼4200多平方米的房屋腾空，房屋钥匙交付给原告，原、被告租赁合同大部分可以认定为已解除。被告将其租赁原告1楼4空门面转租给案外人至今未交付原告，该部分租赁关系应视为未解除。因此原告主张确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2015年9月7日解除，符合事实和法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠租金181.125万元，本院认为，被告从2014年4月9日以后拖欠原告租金，2014年12月1日被告租赁原告房屋2至6楼已腾空交付原告，租金具体计算为：1、租金从2014年4月9日计算至2014年12月1日；该部分租金为760888.3元（3308.21元×230天=760888.3元），2、被告租赁原告1楼4空门面未交付原告，其租金计算从2014年12月2日计算至2015年9月7日止，租金为78100元（400平方米×0.715/天×275天=78100元），被告共计拖欠原告租金838988.3元，减去被告200000元保证金抵扣租金，被告应支付原告租金为638988.3元，本院予以确认。原告请求被告支付违约金90562.5元，本院认为：被告拖欠原告部分租金是实，但被告在公司经营不善时于2014年11月3日已向原告书面提出房屋退租有关事项的报告，主张以物抵扣所欠原告租金，原告收到该报告后虽然未书面回复，但也未提出异议，而是采取消极态度。故本案纠纷酿成，原、被告均有责任，因此，原告请求被告支付违约金90562.5元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告立即腾空衡阳市石鼓区人民路102号房屋交付原告，因被告在2014年12月1日已将其租赁2至6楼房屋腾空交付原告，该大部分房屋不存在再腾空交付问题。现只有被告租赁房屋1楼4空门面未腾空交付原告，原告该部分请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告中国农业发展银行衡南县支行与被告衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》于2015年9月16日解除。
二、被告衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司于本判决生效后二十日内将其租赁衡阳市石鼓区人民路102号1楼4空门面房屋腾空交付原告中国农业发展银行衡南县支行。
三、被告衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司本判决生效后，十日内给付原告中国农业发展银行衡南县支行房屋租金638988.3元。
四、驳回原告中国农业发展银行衡南县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费22316元，由原告中国农业发展银行衡南县支行负担12120元，被告衡阳市福泰餐饮娱乐有限公司负担10196元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 肖红生
人民陪审员 欧祖流
人民陪审员 周冬云
二〇一七年七月四日
书 记 员 贺白平
校对责任人：肖红生打印责任人：贺白平
附本判决所适用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。