大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初2911号
原告李长清，男。
委托代理人杨雪辉�系北京融商（大连）律师事务所律师。
被告孙连贵，男。
被告大连贝林自动化技术有限公司。
法定代表人陈阳。
委托代理人苏文秀，系辽宁慧之博律师事务所律师。
委托代理人胡晓宁，系辽宁慧之博律师事务所实习律师。
原告李长清与被告孙连贵、大连贝林自动化技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋笑彦独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨雪辉，被告孙连贵，被告大连贝林自动化技术有限公司委托代理人苏文秀、胡晓宁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告大连贝林自动化技术有限公司筹备设立期间，由发起人之�被告孙连贵于2014年8月8日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自己所有的位于大连市甘井子区湾家村红旗北街的房屋租赁给被告，租期自2014年8月23日起至2019年8月22日止，年租金为人民币300,000.00元，每半年提前一个月付清下半年租金，逾期出租方有权解除合同。如违约导致合同无法履行，违约方需按合同额的百分之五十支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告大连贝林自动化技术有限公司将该房屋设立为公司住所地，开展生产经营活动。但自2017年2月23日起，被告便不再支付房租，经原告多次催要，仍拒不偿还。根据《合同法》及相关法律规定，二被告已构成违约，原告有权解除合同，并要求二被告承担相应的违约责任。故请求法院判决：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令二被告连带支付拖欠原告的房屋租金，按每月人民币25,000.00元计算，自2017年2月23日起至房屋实际腾退之日止；3、判令二被告连带支付违约金人民币750,000.00元；4、由二被告承担本案诉讼费用。
被告孙连贵辩称，2016年12月之前我是企业法人，我与原告签订房屋租赁合同，2016年12月之后甘井子法院判决法人变更为陈阳（当时的起诉理由就是变更法人），且被告担任法人期间没有拖欠租金，缴至2017年2月末，所以被告主体不适格，不应承担责任。
被告大连贝林自动化技术有限公司辩称，不同意原告诉请，被告认可租赁合同有效，但因被告近期经营资金紧张，暂无法支付原告该笔租金，被告同意延缓支付该笔租金。被告不同意解除《房屋租赁合同》，本合同为长期房屋租赁合同，该合同所涉房屋一直为公司生产经营所使用。如解除合同将给公司带来无法弥补的损失�被告仅仅是迟延履行义务，但并没有拒绝履行合同义务，因此即便违约也只是部分违约，而非根本违约。合同虽约定违约金，但违约金明显不合理，根据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并相应作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失30%的，一般可以认为合同法第一百一十四条第2款规定的过分高于造成的损失，因此违约金应当以实际损失为基础确定，本案原告并没有实际损失，所以该合同所约定的违约金数额明显不合理。
经审理查明，被告大连贝林自动化技术有限公司筹备设立期间，由发起人之一被告孙连贵于2014年8月8日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将自己所有的位于大连市甘井�区湾家村红旗北街的房屋租赁给被告，租期自2014年8月23日起至2019年8月22日止，年租金为人民币300,000.00元（五年的总租金额为1,500,000.00元），每半年提前一个月付清下半年租金，逾期出租方有权解除合同。如违约导致合同无法履行，违约方需按合同额的百分之五十支付违约金。合同签订后，原告依约交付房屋，被告大连贝林自动化技术有限公司将该房屋设立为公司住所地，开展生产经营活动。但自2017年2月23日起，被告便不再支付房租，经原告多次催要，仍未偿还。另查明，被告孙连贵在2016年12月之前是大连贝林自动化技术有限公司的法定代表人，经大连市中级人民法院（2016）辽02民终5397号生效判决，2016年12月之后法定代表人变更为陈阳。
本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、国有土地使用证、原被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，大连贝林自动化技术有限公司筹备设立期间，由发起人之一被告孙连贵于2014年8月8日与原告签订《房屋租赁合同》，被告孙连贵担任公司法定代表人，公司实际享有《房屋租赁合同》约定的权利，使用租赁房屋从事生产经营。根据民法通则第三十八条、第四十三条规定，法定代表人是代表法人行使职权的负责人，企业法人对其法定代表人的经营活动承担民事责任。故，被告孙连贵是行使法定代表人的职权代表大连贝林自动化技术有限公司和原告签的房屋租赁合同，并不属于个人行为。原告要求被告孙连贵承担给付义务没有法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。就本案来讲，被告实际使用租赁房屋，但未按约定交付租金，故被告应承担给付租金的民事责任。对于原告要求被告大连贝林自动化技术有限公司支付拖欠原告的房屋租金，自2017年2月23日起至房屋实际腾退之日止（按每月人民币25,000.00元计算），本院予以支持。《房屋租赁合同》第四条约定：租金每半年一付，第一次租金于合同签字后一周内付清，以后每半年提前一个月付清下半年租金，逾期出租方有权解除合同。现被告已逾期支付租金，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》本院予以支持。关于违约金，由于房屋租赁合同中约定的违约金过高，本院予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，调整为按24%支付违约金。故被告大连贝林自动化技术有限公司需支付原告违约金360,000.00元（1,500,000.00*24%）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条之规定，判决如下：
1、解除原告李长清与被告大连贝林自动化技术有限公司签订的《房屋租赁合同》；
2、被告大连贝林自动化技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付拖欠原告李长清的房屋租金，自2017年2月23日起至房屋实际腾退之日止（按每月人民币25,000.00元计算）；
3、被告大连贝林自动化技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金人民币360,000.00元给原告李长清；
如果未按本判决指�的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,775.00元（已减半收取），由被告大连贝林自动化技术有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋笑彦
二〇一七年四月二十七日
书记员 林雨欣
附相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约�力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民法通则》
第三十八条依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。