湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第00958号
原告姜柏成。
委托代理人欧光义，湖南方照律师事务所律师。
委托代理人邓凯波，男，1984年6月20日出生，汉族。
被告长沙西湖房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖路179号。
法定代表人刘红兰，该公司董事长。
委托代理人高占国，湖南弘一律师事务所律师。
委托代理人熊永炬，男，1990年8月5日出生，汉族。
原告姜柏成诉被告长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序于2014年3月27日公开开庭进行了审理。书记员邱元担任记录。原告及其委托代理人欧光义、邓凯波、被告西湖公司的委托代理人高占国、熊永炬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姜柏成诉称：原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告位于金星大道龙王港小区的房屋。合同约定了双方权利义务。原告依约履行了全部义务。但被告却违反合同第十五条之约定，逾期办理房屋产权证及土地使用权证。另合同第十七条第5项中关于架空层所有权约定的内容及合同附件四《合同补充协议》“关于其他问题的补充”第11条，根据相关法律法规，原告认为应为无效条款。由此，原告为维护自身权益，依法诉诸法院，请求依法判决：一、被告支付原告逾期办证违约金25444.1元（至2013年11月1日），从2013年11月2日起按购房款的日万分之一支付违约金至房产证登记之日止；二、被告立即向原告给付房产证、土地使用权证并从房产证登记之日起按购房款的日万分之一向原告支付违约金至土地使用权证登记之日止；三、请求确认合同第十七条第5项中关于架空层所有权约定的内容及合同附件四《合同补充协议》“关于其他问题的补充”第11条无效；四、被告承担本案全部诉讼费用。
被告西湖公司辩称：一、被告是一家负责任的企业。原告在被告处购买经济适用住房，并签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同签订后，被告一直积极履行自己的义务。为了保证房屋建设的质量以及周边设施的完善，被告没有在合同约定的时间内交房。被告深知，延期交房肯定给业主造成了损失，为了补偿业主的损失，被告曾积极与业主协商，最后以赔偿金抵充物业管理服务费的方式对业主进行了赔偿。同时，被告作为房地产开发商，不以牟利为目的，耗时耗力修建经济适用房，只为响应政府政策，解决目前中国“住房难”问题。涉案经济适用房建好后，定价为均价2850元每平方米；后为了解决经济适用房购买者的困难，被告自愿将价格调整到均价2693元每平方米。按照小区的综合规模，被告应缴纳给政府的学校配套费为400余万元，但被告实际上缴纳给政府的该项费用为1280万元。被告认为，上述三个事实可以充分体现被告是一家有公益心、负责任的企业。
二、原告向被告主张的逾期办证违约金无事实依据，法院应不予支持。1、原告的诉讼请求没有合同依据。原告要求被告支付逾期违约金的依据是基于《商品房买卖合同》第十五条第2项的约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。实际上，该合同的补充协议已对此条款作了进一步的约定。合同补充协议第十五条“关于产权登记的约定补充”第二款规定：出卖人未能在规定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。据此条款，在被告未如期办理好房地产权属证书之后的270日内，原告可以有两个选择：其一、可向被告提出解除合同，退出房屋，并要求返还已付房款；其二，也可不解除合同，继续居住房屋，但这也表示其愿意承担没有办理完房地产权属证书的风险，因而不得以此为由要求被告承担任何违约责任。原告起诉被告之时早已超出270日之期，但原告并未向被告提出解除合同的申请，也一直在使用房屋，表明原告已自动放弃了追究被告违约责任的权利。2、涉案合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理。根据该约定，被告承担违约责任的前提是因出卖人原因引起。本案中确实存在房产证及国土证延期办理的情形，但这并非被告的原因引起的，理由如下：被告通过行政划拨取得龙王港小区用地，用于建设经济适用房。土地建设过程中，政府对整个金星路两厢的建设提出了新的思路，建设酒店一条街。后龙王港小区8栋南侧部分被转为商业用地。2013年2月6日，被告所属的集团公司与长沙市国土资源交易中心签订了成交确认书，2013年9月17日，该块土地才从原龙王港用地中划分开来。因为该商业用地的划分，给小区的房产证、国土证的办理都造成了影响，但这个影响并非被告引起，而是政府思路变更下的必然结果，因此被告不需承担责任。
三、即使法院认为上述观点不成立，被告也因如下理由减轻或免除责任。第一，涉案房屋为经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》第二条之规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。由此可知，经济适用房不同于一般的商品房，它属于政策性住房。被告不以盈利为目的（相关政策规定，经济适用房开发商盈利不超过3%），积极响应国家政策修建经济适用房，是为了切实帮助政府解决城市低收入家庭的住房困难问题，其主要义务是提供房屋，原告的房屋就是在被告仅仅收取了项目成本费用的前提下所购买的。被告已经向原告交付了房屋，没有让原告遭受任何经济损失，而原告诉求主张的违约金却已大大超出了被告的盈利，这显然是滥用诉权，企图谋取不正当利益，严重违反了合同法规定的公平原则。倘若原告的诉求得以实现，这也势必会打消房地产开发商修建经济适用房的积极性，长此以往对社会的发展也极为不利。第二，即便逾期办证被告负有责任，但由于没有给原告造成任何损失，根据合同法的规定，被告的赔偿责任应该减轻或免除。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一项“严格经济适用住房上市交易管理”的规定：经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房的差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款……《经济适用房住房管理办法》第三十条也做了相同的规定。由此可知，因为经济适用房的特殊性质，短时间内原告根本无法利用房屋取得收益，那么其因延期办理房产证所遭受的损失就无从谈起。另涉案房屋的栋证已经于2013年5月22日办理完毕，虽然国土证目前正在办理中，但栋证办理完毕后，将不会影响涉案房屋购买满五年时的上市交易，因为涉案房屋在没有国土证的情况下也能进行交易。
根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于被告逾期办证的行为并没有给原告造成任何实质性的损失，原告要求被告按照房价款的日万分之一支付违约金这显然过于苛刻，请求法院予以免除或减少。
同时，原告起诉的时间是2014年1月，这明显已经超过了诉讼时效，其诉讼请求不能获得法律保护。
原告提出的确认合同关于架空层所有权内容的约定无效的请求不应得到支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形。本案买卖合同和补充协议都是双方在平等自愿的条件下签订，不存在任何欺诈压迫的情形，也没有恶意串通、损害公共利益等情形，更未违反法律法规的强制性规定，合同当属有效。另外，关于架空层所有权约定的合同第十七条，在签订时已用下划线的方式提醒注意，被告已经履行了“提示说明”的义务，该条款也不属于格式条款，原告在知晓条款权利义务的情况下与被告签署了合同，当属于原告对架空层所有权归属于被告的真实意思表示。
综上，根据双方签订的合同补充协议第十五条的约定，原告的请求不应得到支持。当然，因延期办理权属证书，被告也感到愧疚，但希望法院及业主能够考虑经济适用房开发的公益性、盈利薄及政府规划变更、业主的实际损失为零等因素，理性地认识本案的问题，使本案得到公平的处理。
经审理查明：2008年7月14日，原告姜柏成作为买受人与被告西湖公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为200865011304）和《合同补充协议》，原告购买了被告开发的位于长沙市枫林路望麓桥龙王港小区第2幢13层1304号房（设计用途为住宅），房屋性质为经济适用房。合同第四条约定购房总金额为254516元（2009年6月2日原、被告签订补充协议将购房总价款变更为240810元）；合同第八条约定房屋的交付时间为2009年5月26日前；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金”。合同附件四《合同补充协议》中关于合同第十五条关于产权登记的约定补充为：“如买受人未委托出卖人指定的人员办理产权登记手续，则买受人在接到出卖人的办证通知后，须在七日内将办证所需的有关证明文件送交给出卖人，逾期视同出卖人完成办证义务，由此所造成的后果由买受人承担。出卖人未能在规定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。”合同第十七条第五项约定：“该经济适用房所在小区内未计入分摊面积的建筑物和构筑的使用及收益归属出卖人。地下车库、车位及所有架空层（除双方另有其他合同约定外），属出卖人所有”。《合同补充协议》关于其他问题补充第11条约定：“本组团所有架空层的使用、处分和收益的权利归出卖方所有。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2009年7月23日，被告向原告交付了原告所购买的商品房。2013年5月22日，被告为原告办妥了原告所购房屋所在栋的栋证。2013年11月1日，原告所购上述房屋登记至原告名下。原告所购房屋至今未办妥国有土地使用权证。原告于2014年1月21日诉至本院。
另查明，经长沙市房地产测绘队勘测（实测）结论表明，位于长沙市岳麓区金星中路168号龙王港小区GF组团2栋架空层仅梯间层高达到2.20米，计算建筑面积，其余层高未达到2.20米，不计算建筑面积。
另查明，龙王港小区所在的50648.75平方米划拨用地中有10890.14平方米（有效面积9381.25平方米）于2013年2月6日由长沙市国土资源交易中心通过挂牌的方式出让给长沙西湖房地产开发有限公司。2013年9月17日，长沙市人民政府向长沙西湖房地产开发有限公司颁发了国有土地使用权证，土地使用权类型为出让地，用途为商业用地，使用权面积为9381.25平方米。
上述事实有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、交房通知单、房屋栋证、勘测成果表、长国用（2012）第016130号国有土地使用权证、长国用（2013）第087054号国有土地使用权证等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为以下几个方面：
第一、对于被告逾期办理房屋权属证书的行为，被告主张并非出卖人的原因造成，而是政府对项目用地性质重新规划造成，对此，本院认为，政府对土地使用权类型的重新规划并不会对原告所购房屋产权证的办理造成影响，且被告所提交的证据并不足以证实被告逾期办理权属证书的行为非系出卖人的原因造成，故对被告的该主张本院不予采信。被告应当按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定履行其义务。现被告未在合同约定的时间内将商品房申请办理房屋权属证书，被告存在违约行为。本案中，原告的房屋产权证已经办妥，被告已经履行完办理房屋产权证的义务，原告诉请被告继续履行办理国有土地使用权证的义务，理由正当，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的能够履行的义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权机关入窗办理相关权属证书，而登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故本院确认被告应当在本判决生效之日起90日内将办理原告所购商品房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国土证。
第二、原、被告双方在《合同补充协议》中关于合同第十五条关于产权登记的约定补充为：“出卖人未能在约定办证时间内办理好买受人的产权证时，如逾期在270天之内，则买受人有权提出退房，出卖人不计利息退还其已付房款但不承担其他违约责任，买受人要求继续履行本合同的，则双方继续履行本合同，但买受人不得以此要求出卖人承担任何违约责任。”原告主张该条款为无效条款，被告主张据此原告不能请求被告承担违约责任。对此，本院认为，上述条款并非属于合同法规定的提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故该条款应当认定为有效。但根据文本语意，双方就该条款约定的权利义务仅限于逾期后270天之内，故被告逾期办证超过原约定期限270天后，仍应当承担相应的违约责任。
二、关于如何计算逾期办证违约时间以及原告的诉讼请求是否超过了诉讼时效的问题。
第一、根据原、被告双方在合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。关于违约时间的计算问题，首先，该条约定中“商品房交付使用”应当理解为商品房实际交付使用的时间，故违约责任的起算时间应当为商品房实际交付后365个工作日后，又如前所述，还应再经过270天的免责期开始计算，故被告应自2011年10月4日起承担逾期办证违约责任。其次，权属证书的办理包括房屋产权证的办理和国有土地使用权的办理。根据双方在合同第十五条的约定，同时根据我国房产证和国土证先后分别办理的政策，应理解为被告在商品房交付使用后365个工作日内，不仅要将办理原告房屋产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而且要将办理国土证需由出卖人提供的资料报登记机关入窗办理国土证，现被告已经完成了房屋产权证的办理，应认定为被告至今已部分履行完毕该条款约定的义务。
第二、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告请求开发商办理权属证书，属于物权请求权的范畴，因此，并不受时效的限制。但原告请求被告承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，对于起诉之日起两年前的违约金已经超过了诉讼时效，本院不予支持。本案受理日期为2014年1月21日，对于2012年1月21日前已经产生的逾期办证违约金，因已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张其曾向被告主张过相关权利，但并没有相关证据足以证实其在起诉之前向被告主张过逾期办证的违约金，故对原告的此观点，本院不予采纳。
三、关于被告逾期办证违约金约定是否过高和举证责任分配的问题。
第一、原告要求被告支付按原告已付购房款日万分之一的标准向原告支付违约金，被告提出该违约金过高，请求予以减少或者免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于约定的违约金是否过高及因被告的违约行为给原告造成的损失情况，原告主张该证明责任在被告。对此，本院认为，原告作为在本案中主张权利的一方当事人，且实际损失系对原告的经济利益所造成的实际损害，根据举证的难易程度或者双方当事人与证据的远近距离，应当由原告就被告的违约行为所给其造成实际损失的事实承担客观意义上的证明责任。本案中，原告没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理权属登记行为所造成的损失情况，故本院综合考虑本案合同履行情况，被告在履行合同过程中的违约程度，以及原告所购房屋的性质，认定原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，过分高于原告因此而遭受的损失，现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告给付原告逾期办理龙王港小区第2幢13层1304号房房屋产权证和国土证的违约金合计为2400元。
四、关于合同第十七条第5项中关于架空层所有权的约定以及《合同补充协议》“关于其他问题的补充”第11条的约定是否有效的问题。本院认为，涉案房屋所在栋的架空层中至少包含有计入各业主所购商品房分摊面积的梯间层面积，而该条款约定该栋所有架空层属于出卖人，损害了小区业主的公共利益，应属无效。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、限被告长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起90日内将办理原告姜柏成所购龙王港小区第2幢13层1304号房的国有土地使用权证需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；
二、限被告长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告姜柏成支付违约金2400元；
三、确认原告姜柏成与被告长沙西湖房地产开发有限公司于2008年7月14日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号200865011304）第十七条第5项中关于“所有架空层（除双方另有其他合同约定外），属出卖人所有”的约定以及合同附件四《合同补充协议》中“关于其他问题的补充”第11条的约定无效；
四、驳回原告姜柏成的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被告长沙西湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如被告长沙西湖房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行上述判决第（一）项的义务，应当在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按原告已付房款万分之零点五的标准向原告支付迟延履行金。
本案案件受理费减半收取218元，由被告长沙西湖房地产开发有限公司负担，此款原告姜柏成已垫付，由被告长沙西湖房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告姜柏成。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖必芳
二〇一四年四月十八日
书记员 邱 元