安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镜民二初字第01677号
原告：交通银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：王大坤，行长。
委托代理人：李明，安徽正伦律师事务所律师。
被告：司剑锋，男，1984年7月3日出生。
被告：芜湖云龙房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市。
法定代表人：王莘伟，总经理。
原告交通银行股份有限公司芜湖分行（以下简称“交行芜湖分行”）诉被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理，依法组成合议庭,于2016年2月14日公开开庭进行了审理。原告交行芜湖分行委托代理人李明到庭参加诉讼，被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交行芜湖分行诉称:2007年9月25日，原、被告三方签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，合同约定借款人司剑锋向原告贷款300000元；期限为30年；贷款月利率5.54625‰；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权按罚息利率收取罚息，要求被告立即承担实现债权费用；同时，被告自愿以其所购房产为上述借款向原告提供抵押担保，并办理了预告抵押登记证明。另被告芜湖云龙房地产开发有限公司自愿对上述贷款提供连带担保。合同签订后，原告依约向被告司剑锋发放了贷款，但被告未能按时足额履行还款义务。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、被告司剑锋偿还原告贷款本金89471.7元、利息10897.23元（按合同约定贷款利率计算）、罚息492.72元（按合同约定罚息利率计算）及至实际付清之日的罚息（按罚息利率计算）；2、被告司剑锋支付原告实现债权费用8000元并承担本案诉讼费用；3、原告对抵押物即云龙阳光地带小区房屋折价或拍卖、变卖所得款项在第一、二项诉讼请求范围内享有优先受偿权；4、被告芜湖云龙房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带担保责任。
被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司未答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2007年9月25日，因购房需要，被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司与原告交行芜湖分行签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：被告司剑锋向原告贷款300000元；贷款期限为30年；贷款月利率按基准利率下浮15%即月利率5.54625‰，贷款发放后，如遇人民银行基准利率调整的，自次年的1月1日为合同利率调整日；还款方式为等额本息还款法；如借款人未按时足额偿还借款本息的，原告有权收取罚息及复利，罚息利率按合同约定利率上浮50%；如被告违反合同约定，原告有权宣布贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，由此产生的实现债权费用亦由借款人承担；被告司剑锋以其所购房屋向原告提供抵押担保，并于2007年10月24日办理了《芜湖市住房抵押（按揭）备案登记证明》，担保范围为本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权费用等。被告芜湖云龙房地产开发有限公司自愿对被告司剑锋上述贷款提供阶段性连带责任担保并在合同上盖章。合同签订后，原告依约于2010年12月28日向被告司剑锋发放贷款300000元。但被告司剑锋未能按约归还借款本息，截至2016年1月10日，被告司剑锋尚欠原告借款本金89471.7元、利息12676.13元、罚息710.29元、复利1128.65元；罚息复利39.94元。
另查明:原告为实现债权支付律师代理费8000元。
上述事实，有原被告签订的《个人房产抵押贷款合同》、预告抵押登记证明、司剑锋贷款详细信息、付款凭证、预期明细表、律师代理服务合同及代理费发票、庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原告交行芜湖分行与被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系三方当事人真实意思表示，属有效合同，对合同三方均具有约束力。原告依约向被告司剑锋发放了贷款，被告司剑锋未按约还款，其行为已构成违约，依法应承担偿还贷款和逾期还款的违约责任。故原告依据合同约定要求被告司剑锋偿还尚欠借款本金、利息、逾期罚息、复利及实现债权费用的请求，本院依法予以支持；原告主张的罚息复利39.94元没有法律依据，不予支持；原告实现债权费用偏高，结合本案情况和本地生活水平及相关收费标准，本院调整为5000元。被告司剑锋以其所购房产为本案债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记证明。原被告之间设立的预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记系为保障原告对该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，而非现实的抵押权。且依《芜湖市住房抵押（按揭）备案登记证明》的要求，抵押人应在房屋竣工交付使用后三个月内及时申领《房屋所有权证》，抵押人、抵押权人凭此证明及时办理房地产他项权利登记手续。故对原告的该项请求，本院依法不予支持。被告芜湖云龙房地产开发有限公司自愿对被告司剑锋上述贷款提供连带责任担保，依法应承担连带清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告交通银行股份有限公司芜湖分行贷款本金89471.7元、利息12676.13元、罚息710.29元、复利1128.65元及2016年1月11日起至本判决确定的给付之日止的罚息和复利（按合同约定罚息利率计算）；
二、被告司剑锋于本判决生效后十日内支付原告交通银行股份有限公司芜湖分行实现债权的费用5000元；
三、被告芜湖云龙房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司芜湖分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2678元，保全费1020元，合计3698元，公告费560元,由被告司剑锋、芜湖云龙房地产开发有限公司负担（因原告已预付，二被告在给付上述款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 宁攸文
人民陪审员 杨晓云
人民陪审员 许云峰
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 桂亚运
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。