广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初3133号
原告：广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，住所地茂名市站前五路东茂花园1梯202。
负责人，郑力源，该公司经理。
被告：彭忠宝，男，1979年7月4日出生，汉族，住茂名市光华北路***号大院雍景东园*栋*梯****房，公民身份号码4409231979********。
委托代理人：陈小花，女，1980年6月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区光华北路***号大院*号****房，公民身份号码：4409231980********。
原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司（以下简称广州蓝悦茂名公司）与被告彭忠宝物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的负责人郑力源到庭参加诉讼，被告彭忠宝的委托代理人陈小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广州蓝悦茂名公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费1650元（2014年7月至2015年5月）；2、支付拖欠的公摊电费491.6元（其中路灯分摊3.3元、电损耗分摊101.3元、梯灯用电分摊24元、电梯分摊193.2元、生活泵电量分摊169.8元）；自用水费461.2元、水损耗分摊115.4元，污水附加费59元；电梯维保、年检费158.5元。生活泵维保费29.7元，生活拉圾费33元。上述二项合计：2945.3元3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原告与茂名油城建筑工程有限公司（以下简称油城建筑公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对油城建筑公司开发的位于茂名市光华北路336号雍景东园小区进行前期物业管。合同第七条第（一）款约定：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算。1、住宅物业服务费由乙方向业主按月收取，收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业费0.7元/平方米.月；（2）八楼以下（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米.月。2、业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的。物业服务费上业主按2元/平方米.月缴纳。3、单车房、杂物房物业服务费由业主按0.5元/平方米.月缴纳。4、首层商铺物业服务费一层0.5元/平方米.月，二层商铺0.2元/平方米.月缴纳。该条第（二）款约定：1、小区公共水费、电费的分摊根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊；2、小区地下车库的公用水电为业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1、摩托车车位分摊系数0.5；3、电梯日常运行电费由该梯业主按房屋建筑面积分摊，电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体业主按所拥有的房屋建筑面积分摊；4、住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用房按实际用水量分摊。第十条约定：车位使用人按汽车车位20元/个.月，摩托车车位10元/个.月的标准交纳停车管理服务费。合同签订后，原告依约对茂名市光华北路336号雍景东园小区提供前期物业管理服务。被告是茂名市光华北路336号雍景东园小区C栋6梯1401房的业主，建筑面积149.95平方米，按合同约定应向原告缴纳2014年7月－2015年5月各项费用合计2945.3元，但被告经多次催讨一直拒缴纳。合同签订后，原告依合同履行了合同义务，但被告未按合同履行缴费义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主公以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，请求法院依法作出判决，维护原告企业的合法权益。
被告彭忠宝辩称：一、物业服务合同是原告为达到其目的与开发商串通欺诈、垄断包办的合同，没按法律、法规程序制定出台：1、①按《茂名市区物业服务收费管理实施细则》第十七条规定：建设单位无物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收责标准，计费方式及计费起止时间等内容。涉及共同利益的约定所有物业买受人应当一致。《物业服务收费管理方法》中第十条同样相同的规定。②按《广东省物业管理条例》第四章第三十六条制定：前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；第五章第四十四条明确指出：物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同包物业舻在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。2、①按《前期物业管理内容》第一点明确指出：无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过授标竞争来接洽业务。②按《茂名市区物业服务收费管理实施细则》第四条第一段：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。二、物业服务收费是原告与开发商的包办价、垄断价：1、按《广东省物业管理条例》第四十一条：物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。2、按《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第四条：物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人，使用人的随能力相适应的原则。国家鼓励物业管理单位开民正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为；第六条第二款：实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会（业主管理委员）或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案；第七条：物价部门在核定收费标准：在充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所产生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定；第十一条:物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收贵不服务或多收费少服务。3、按《关于公布茂名市区住宅物业服务收旨政府指导价的通知》第二条：物业管理企业必须严格价格自得，与业主约定收旨标准要体现“按质论价、质价相符”的原则，并严格履行物业服务合同，严禁以虚高成本，降低服务质量等形式损害业主合法权益；第四条：物业管理企业与业主约定物业服务收费标准后30日内按当地价格主管部门备案。4、按《茂名市区物业服务收费管理实施细则》第四条：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争；第十条：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本，法定税费和物业管理企业的利润；第十七条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同；应当约定物业管理服务内容、服务标准，收费标准、计费方式设计费起止时间等内容。涉及共同利益的约定所有物业买受人应当一致。5、原告捏造收费事实与实际（真实）收费不符；在给业主分摊了用电的费用同时，又有多种不同的收费标准；高楼层收1.00元每平方，低楼层0.70元不一样的收费，欺骗业主；更令人发指的是：家庭用水、用电费用与物业费捆绑挂钩的霸王条款欺诈业主。三、资金收入与支出：原告只收费，从不向业主公布各项收入和支出明细帐目。原告没有按《茂名市住宅物业服务等级标准》，中第一点基本要求规定：7、接有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。没有按《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中第十条规定：物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。没有按《广东省物业管理条例》第五章四十六条规定：物业服务企业应当明码标价，将服务内容。服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。四、原告放任私人住宅改为商用公共场所；例如辅导学校就有两间：星艺美术和出色教育。违反了《广东省物业管理条例》第六章第五十五条物业管理区域内禁止下列行为（2）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房。五、原告放任商铺墙体乱钻孔，装抽风机、抽油烟机，空调安装：不但影响到房屋结构与房屋外观美，还影响业户人员身体健康。违反了《广东省物业管理条例》物业管理区域内禁止下列行为：(1)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;（4）破坏或者擅自改变房屋外观。终合以上所述，质言之，该物业服务合同原告不但没有按以上法定程序出台；而且收费标准也没有按以上法定程序定价形成；管理工作失职等多重违规；原告打着物管旗号，借合同作为工具，明卖猪乸肉。理所当然答辩人有权依法拒交不合法、不合理、串通欺诈、垄断包办的物业服务费用；换言之，原告按以上法定准则程序处理，答辩人如数上交所有费用一分不拖不欠。法律自在公道人心、以事实为依据，以法律为依归，为此，请求驳回原告诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。另外，被告彭忠宝还补充辩称：根据案情事实和理由与证据一、二、四、五、证明；原告是没有通过公开、公平的竞争原则与开发商订立合同，是原告与开发商黑箱作业指定的物业服务公司，该物业公司也是开发商自己旗下的公司。不是答辩人（包括所有业主或产权人）选聘用的物业服务单位。答辩人与开发商签订的“商品房买卖合同”中也没有写明：服务项目、收费标准和收费日期。答辩人与原告签订的物业服务合同是原告自己订立的服务项目、收费标准的合同，也是强迫所签的合同（如果不签订就没有交房给使用包括装修），而且也没有给签订方保存一份（答辩人曾多次问及都不给），所签的合同也没有经有关部门备案。答辩人怀疑该合同有偷梁换柱或换页的可能，而且合同中没有明确收费项目，原告起诉的“违约金”和“其它用电分摊”这两项根本不存在，合同也没有收费的明确日期，更加没有明确的台同期限，合同中也没有家庭用水费用与物业服务费用相互捆绑挂钩收取的约定，原告在收费中强加一起交付，原告限制了答辩人自由消费、选择消费的权利。综合以上所述与该案答辩状中的事实和理由所述，原告非法霸占用我们（包括答辩人在内的所有产权人或住户）的公共财产、设施作非法交易，强行把我们（包括答辩人在内的所有产权人或住户）作为服务对象收取费用，如同土匪行径。根据物权法、消费者权益保护法等有关法律、法规，原告霸占他人财产，剥夺消费者的自由选择权，限制消费者自由消费的权利。，原告应当停止一切非法行为，并依法把收得的款项费用一一退还给受害者，并依法给受害者作一定的经济赔偿。莫名其妙的进场，莫名其妙的退场，这些我们都不知道，感觉给人家强买强卖一样，强盗行为。从来没有找我们任何人签过合同。也从来没有召开业主大会。为此，请求依法确认合同无效驳回原告近讼请求，以维护答辩人的合法权益。
原告广州蓝悦茂名公司围绕诉讼请求提交了证据：1.营业执照、机构代码证，法人代表证明书，法人代表人身份证复印件；2.前期物业服务合同；3.供电、供水合同、电水费发票复印件。被告彭忠宝对原告广州蓝悦茂名公司提供的证据进行质证，对证据营业执照有异议，原告的资质证明有效期是到2013年的，有效期是一年的，原告公司来到被告所在小区管理的时候是2014年，是已经没有管理资质的了；对其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
被告举证：1、物业服务到期通知，证明原告进场对被告所住小区进行管理并没有通知业主，不是合法的管理。2、12张广东省茂名市国家水务局通用机打发票，证明原告方撤出管理后，业主自行筹集了资金缴纳水电费。
原告质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，但被告所提供的证据与本案并无关联性，是我司撤场后被告方缴纳的，与我司无关。
本院经审理查明，茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）双方于2014年6月10日签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：“第一条、物业基本情况。物业名称：茂名市雍景东园。座落位置：茂名市光华北路东侧。物业管理区域：雍景东园小区。第七条、本物业管理区域物业服务收费实行包干制形式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费和分摊费用具体标准如下：（一）物业服务费：物业服务费的收费面积按房产证房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（没有办理房产证的，按茂名市房产局测量为准，以下相同）。1.住宅物业服务费由乙方向业主（或交费易夫人，以下相同）按月收取，其收费标准为：（1）七楼以下（含七楼）住宅物业服务费0.70元/平方米·月。（2）八楼以上（含八楼）住宅物业服务费1元/平方米·月。2.业主的住宅物业或单车房、车库改作办公用途或者商业用途的，物业服务费由业主按2元/平方米·月向乙方缴纳。3.单车房、杂物房物业服务费由业主按0.50元/平方米·月向乙方缴纳。4.首层商铺物业服务费一层0.50元/平方米·月，二层商铺0.20元/平方米·月。5.业主缴纳物业服务费的计费起始日期从统一交楼之日起。6.因业主原因未及时办理收楼手续的业主，其交纳物业服务费起计费时间与第七条第二款第5项相同。（二）其他约定和收费：统一交楼日之前的购房者，按统一交楼次月起分摊下列费用；统一交楼日之后的购房者，从签订《商品房买卖合同》次月起分摊下列费用。1.住宅小区公共、共用水费、电费：（1）小区公共水费、电费分摊（已明确的及地下车库的除外）根据全体业主所拥有房屋建筑面积分摊。公共水费包括但不限于小区内设备运转耗水、消防用耗水及其他公共区域发生的用水、耗水费用。公共用电包括但不限于小区内差额电量（公共部分的变损、线损、表损用电损耗），大堂、消防楼梯、楼道等照明用电，消防水泵用电及公共庭院照明、小区外立面照明、路灯等用电，消防系统、楼宇智能系统、保安系统及通风系统等设备设施用电及其他公共区域发生的用电、耗电费用。（2）小区地下车库的公用水电由业主按车位分摊，汽车位分摊系数为1，摩托车车位分摊系数0.5。（3）小区住宅电梯日常运行电费由该梯已住业主及开始装修的业主按所拥有房屋建筑面积分摊（装修的业主从办理好装修手续的次日开始计算）；小区住宅电梯的维保、维修、检验、检查费用由该梯全体的业主按所拥有房屋建筑面积分摊。（4）小区住宅水池清洗用水、清洗费用以及二次供水费用和损耗根据使用该水池和供水的受益最终用户按实际用水量分摊。2.公共、共用设备（已明确的除外）设施年检、检测等费用，根据受益业主所拥有房屋建筑面积分摊。3.共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。4.住宅小区公共、共用水电费，公共、共用设备设施维护、维修、检验、检查费等费用住宅物业的分摊系数为1，办公物业的分摊系数为2。5.乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方指定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。第九条、物业服务费用和分摊费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5号前，履行交纳当月物业服务费用义务。第十条、车位使用人应汽车车位20元/个·月、摩托车车位10元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。第三十一条、本合同期限自2014年6月13日起至2017年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十四条、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”茂名油城建筑工程有限公司（甲方）与原告广州蓝悦茂名公司（乙方）分别在合同盖印公章及双方的法定代表人在合同上签名确认。
上述合同签订后，原告广州蓝悦茂名公司进场对雍景东园小区提供物业管理。被告彭忠宝为茂名市光华北路336号大院雍景东园C栋6梯1401房。但被告彭忠宝没有按时交纳物业管理费，原告主张截止至2015年5月，被告彭忠宝共拖欠物业管理费1650元（2014年7月至2015年5月）；公摊电费491.6元（其中路灯分摊3.3元、电损耗分摊101.3元、梯灯用电分摊24元、电梯分摊193.2元、生活泵电量分摊169.8元）；自用水费461.2元、水损耗分摊115.4元，污水附加费59元；电梯维保、年检费158.5元。生活泵维保费29.7元，生活拉圾费33元。原告广州蓝悦茂名公司多次追讨无果，于2016年11月10日诉至本院，双方致成纠纷。
原告广州蓝悦茂名公司庭审中只出示了2014年7月至2015年4月的中国南方电网及茂名市水务投资集团有限公司出具的发票。
另查明，茂名油城建筑工程有限公司为茂名市光华北路336号大院雍景东园的建设单位。
以上事实，有原告广州蓝悦茂名公司提供的证据、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，被告彭忠宝辩称原告广州蓝悦茂名公司不具备相应的物业管理资质，虽然《物业管理条例》规定了从事物业服务的企业需要具备物业管理资质，但该规定不属于法律法规强制性规定，原告广州蓝悦茂名公司具备资质与否不影响其与茂名油城建筑工程有限公司签订物业服务合同的效力，因此，原告广州蓝悦茂名公司与茂名油城建筑工程有限公司签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对于被告彭忠宝的辩称意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但原告广州蓝悦茂名公司与被告彭忠宝所在雍景东园小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，并已进入到雍景东园小区进行物业管理，原告广州蓝悦茂名公司事实上已向被告彭忠宝提供了物业服务，被告彭忠宝应当支付相应的物业服务费1650元，符合法律规定，本院予以支持。原告广州蓝悦茂名公司诉请被告彭忠宝支付生活垃圾费33元，污水附加费59元，未提供证据证明，故本院不予支持。现原告广州蓝悦茂名公司请求被告彭忠宝支付其代收代付2014年7月至2015年4月公摊电费491.6元（其中路灯分摊3.3元、电损耗分摊101.3元、梯灯用电分摊24元、电梯分摊193.2元、生活泵电量分摊169.8元）；自用水费461.2元、水损耗分摊115.4元，已提供中国南方电网及茂名市水务投资集团有限公司出具的发票予以证明，本院予以支持。原告广州蓝悦茂名公司请求被告彭忠宝支付电梯维保、年检费158.5元。生活泵维保费29.7元，因未能提供相应的证据予以证明，本院不予采纳。因此，被告彭忠宝除应支付物业服务费1650元，还应支付由原告广州蓝悦茂名公司代收代付的公摊电费491.6元，自用水费461.2元，水损耗分摊费115.4元，上述费用共计2718.2元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告彭忠宝于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费和分摊费共计2718.2元给原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司。
二、驳回原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司已预交），由原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司负担10元，被告彭忠宝负担40元。被告彭忠宝应负担之金额在履行本判决付款义务时一并迳付原告广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 梁国锋
人民陪审员 林 司
人民陪审员 廖玉章
二〇一七年六月十五日
书 记 员 徐思晓
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。