云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终6051号
上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。
法定代表人：李云波，总经理。
委托诉讼代理人：罗琦琴、徐黄平，昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：梁玉珍，女，汉族，1955年5月18日生，住址：云南省昆明市盘龙区。
原审被告：周珂，男，汉族，1983年10月2日生，住云南省昆明市五华区。
委托诉讼代理人：周志祥，系周珂父亲，特别授权代理。
原审被告：尹奎，男，汉族，1974年11月15日生，住云南省昆明市西山区。
上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）因与被上诉人梁玉珍，原审被告周珂、尹奎居间合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初7610号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年9月25日立案后依法组成合议庭于2018年1月15日公开开庭审理，上诉人尊园地产委托诉讼代理人罗琦琴，原审被告周珂委托诉讼代理人周志祥，原审被告尹奎到庭参加了诉讼，被上诉人梁玉珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
尊园地产上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付6000元及违约金，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一、一审法院已经查明被上诉人梁玉珍违约导致涉案合同未顺利履行，被上诉人应向上诉人支付居间报酬；二、一审判决主观扩张了上诉人的居间义务，“酌情”扣减了上诉人的居间报酬没有事实和法律依据，《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”被上诉人作为违约方应向上诉人支付全部佣金6000元；三、一审判决未支持原告的利息损失主张没有法律依据，涉案合同第十五条约定：“佣金支付时间为过户当日，逾期支付的按日加付千分之一的违约金。”故被上诉人构成违约应当在上述约定日期前向上诉人支付佣金6000元，逾期支付的应按照日千分之一的标准向上诉人支付违约金。
梁玉珍未到庭发表答辩意见。
原审被告周珂、尹奎答辩：对一审判决没有意见。
尊园地产向一审法院起诉请求：1、三被告立即向原告支付6000元；2、三被告立即向原告支付违约金（以6000元为基数，从2016年10月10日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为50元）；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院确认的本案事实为：被告梁玉珍系豆腐营小区永昌路161号2单元102号房屋的所有权人[房屋所有权证号：昆明市房权证字第××号]。2016年7月9日，原告作为经纪方（丙方）、梁玉珍作为出售方（甲方）（代理人：周珂）、被告尹奎作为购买方（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市豆腐营小区永昌路161号2单元102号房屋（房产权证号：昆明市房权证字第××号），建筑面积为74.39平方米，成交价格为88万元，该物业以签约时现状售予乙方；甲乙双方约定于2016年10月10日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；签订本合同时，乙方支付购房定金20000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，甲方交由丙方托管20000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方，前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲、乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲乙双方不得因此要求丙方承担相关责任；扣除定金之后的房款的付款方式为自筹资金付款，于收到房屋权属转移登记部门开具的《收件收据》时支付86万元；甲方应于办理过户当日向丙方支付交房保证金2000元，该款由丙方代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还甲方；2016年10月13日前，交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。此外，甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）；基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金6000元，佣金支付时间为过户当日；若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙双方按上列佣金标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失；甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿；逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金。2016年8月19日，周珂向原告出具一份《声明》，其上载明：现本人决定不再出售上述房产，不再履行上述买卖合同，要求尊园地产将上述房产相应的产证资料（原件）（房产证）退还本人。同一天，尹奎也向原告出具一份《声明》，其上载明：现上述买卖合同因房东违约原因未能顺利履行，本人要求尊园地产将托管定金（交房保证金）20000元实际退还本人，并承诺与上述房屋有关的买卖合同纠纷（含定金）与尊园地产无关，该公司不承担任何责任。另查明，上述合同签订之前，被告梁玉珍、周珂、尹奎与原告进行过三方协商，梁玉珍对委托周珂代为办理售房事宜表示认可，尹奎也表示无异议。周珂确未取得梁玉珍的书面售房委托，合同中“梁玉珍”的签名系由周珂代签。
一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”以及第六十五条第一款规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”本案中，虽然被告周珂没有取得被告梁玉珍的书面委托，但从梁玉珍参与三方协商的过程可以看出，原告及被告尹奎对梁玉珍授权周珂办理涉案房屋交易的情况是确认的，且原告及尹奎对此并未提出质疑并与周珂签订了《房屋买卖暨居间合同》。故一审法院认为，周珂代理梁玉珍办理涉案房屋交易的事宜可以认定为有权代理，其以被代理人梁玉珍的名义实施代理行为的法律后果应由梁玉珍承担。对于原告与被告签订的《房屋买卖暨居间合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自的义务。前述合同中对标的物、交易价格、交易方式、居间报酬等内容作出了明确约定，该合同同时具有买卖合同和居间合同的法律特征，原告作为居间人向梁玉珍、尹奎报告了订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，原告有权获取相应的居间报酬。根据庭审查明的事实，被告梁玉珍的代理人周珂在签订上述合同后向原告表示不再出售涉案房屋，被告尹奎也向原告表示因卖方原因致使合同未能履行并要求退还定金，由此说明系被告梁玉珍的违约行为导致合同不能履行，故其应当向原告承担违约责任。但是，原告作为居间人提供的居间服务从性质上来看应包含促成交易、公证、过户等一系列内容，故一审法院根据被告梁玉珍的违约事实，酌情确定由其向原告支付居间报酬的60%，即3600元。至于原告主张的违约金，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。被告梁玉珍、周珂经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告梁玉珍于判决生效之日起五日内一次性支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬3600元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告周珂、尹奎的诉讼请求；三、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告梁玉珍负担（此款原告已预交，被告梁玉珍于执行前款时一并支付）。
一审判决宣判后，尊园地产不服，向本院提出上诉。二审中各方均未提交新证据。经审理，本院确认的案件事实与一审一致。
本案的争议焦点为：梁玉珍是否应当向尊园地产支付佣金及违约金。
本院认为：虽然双方《房屋买卖暨居间服务合同》第十五条约定，尊园地产的居间服务仅为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现尊园地产已促成双方签署本合同，则其有权收取居间报酬。但根据案涉居间合同的其他约定，尊园地产还应提供收取并保管诉争房屋有关的证明文件资料；代为收取保管定金、保证金；通知、安排双方完成交易物权转移登记手续（包括买卖合同公证、产权登记办理）等居间服务，这些义务是合同正常履行的重要环节，亦为居间方获取报酬的主要组成部分。故本院认为，由于《房屋买卖暨居间服务合同》系尊园地产拟定，当前述第十五条之约定与合同其他条款约定尊园地产的服务内容相冲突时，应当采信对其不利的解释，即尊园地产的服务内容不仅包含报告机会、提供订立合同的平台，还包含了其他服务内容。尊园地产在全部完成居间义务的情况下，方应获得全部居间报酬。现梁玉珍在签订居间合同后因不能及时偿还全部贷款从而继续履行该份合同，尊园地产提供的居间服务仅促成签订了三方居间合同，完成了部分居间服务，在此情况下，一审法院根据合同约定的居间方义务及实际履行情况，酌定梁玉珍向尊园地产支付居间合同约定报酬的60%于法有据，本院予以维持。对于违约金，因双方合同中约定，如逾期支付佣金，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金，而双方对于付款时间约定为过户当日，而该日期并未实际发生。同时考虑到梁玉珍的过错行为实际对尊园地产所造成的损失，在已判决由梁玉珍向尊园地产支付部分报酬的情况下，对尊园地产的该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由昆明尊园房地产经纪有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 庄
审 判 员 古维贤
审 判 员 杨 茜
二〇一八年二月五日
法官助理 何永伦
书 记 员 罗 冉