浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台天商初字第112号
原告：陈某甲。
委托代理人：陈某乙。
被告：周某某。
委托代理人：陆如莹。
被告：姜某某。
原告陈某甲与被告周某某、姜某某民间借贷纠纷一案，原告于2014年1月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告陈某甲的委托代理人陈某乙、被告周某某的委托代理人陆如莹到庭参加诉讼，被告姜某某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告陈某甲诉称：原告于2012年12月6日与被告周某某、姜某某签订了《房地产抵押借款合同》。合同约定：被告周某某、姜某某向陈某甲借款人民币伍佰万元整；借款期限为一年，自2012年12月7日至2013年12月6日止；借款利率为年利率24%（即月息2分），按月支付；被告周某某、姜某某将位于天台县赤城街道劳动路＊＊号的房产及相应占用的土地使用权抵押给陈某甲，作为被告按期归还所借款项和支付利息、抵押物的处置费、过户费、保管维修费及违约金、损害赔偿金等实现债权和抵押权的全部费用的担保；被告应在每月的7号前支付利息，被告如果连续一个月未按期付息，则视为被告违约，原告有权解除协议，依法处置抵押物，从中收取抵押物担保范围内全部款项。原告于2012年12月7日根据合同约定向被告交付伍佰万元借款本金，以银行转账凭证为凭。被告不定期支付利息105万元。现起诉要求：1、判令被告周某某、姜某某立即归还原告借款本金人民币500万元整及利息（从2013年10月22日起开始按照年利率24%的标准计算到被告还清本金之日止，暂算至起诉之日为20万元）；2、判令原告对被告所有的天台县赤城街道劳动路＊＊号房地产拍卖、变卖的款项享有优先受偿的权利；3、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告周某某辩称：借款500万元属实，但原、被告之间约定的利息是月息2分，被告周某某已经归还142万元，这142万元除了支付利息外，还归还部分本金，尚欠本金只有400多万元。
被告姜某某未答辩，亦未向本院提交证据。
为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1、房地产抵押借款合同、公证书原件各一份，证明两被告向原告借款500万元及两被告将坐落在天台县赤城街道劳动路＊＊号的房屋抵押给原告且已经过公证的事实；2、中国工商银行个人业务凭证原件两份，证明原告将212万元汇入被告指定的周某某6222081207000＊＊＊＊＊的工商银行账户，将288万元汇入被告指定的陈达梁62220812070006＊＊＊＊＊工商银行账户的事实；3、房屋他项权证原件一份，证明原、被告之间的抵押经登记已生效的事实；4、工商银行历史交易明细一份，证明被告每月归还15万元利息的事实。
对原告提交的证据，被告周某某的质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，只能证明曾经发生过借款，不能证明利息约定及归还款项情况；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，因为该账单无法反应交易对手情况，不能证明原告欲证事实。
为证明主张的事实，被告周某某向本院提交了如下证据：1、工商银行明细清单复印件一份（共11页），证明被告周某某支付给原告陈某甲的款项总额为142万元的事实；2、民事裁定书一份，证明该142万元除了归还利息外还归还了部分本金的事实。
对被告周某某提交的证据，原告陈某甲的质证意见为：对证据1、2的三性均无异议，对归还的数额也没有异议，但是从被告提供的银行账单可以看出，归还的利息是每月15万元，按三分利息。
被告姜某某经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。
对原告陈某甲提供的证据，本院分析认证如下：证据1、2、3，被告周某某对真实性、合法性无异议，结合原、被告的陈述，能证明两被告以坐落在天台县赤城街道劳动路＊＊号的房屋为抵押向原告借款500万元并办理抵押登记及原告按合同约定履行了500万元款项交付义务的事实，对其证明效力予以确认；证据4，被告周某某对真实性、合法性无异议，但认为缺乏关联性，本院经审查认为，结合原告提交的证据1及原、被告的陈述，能证明被告陆续支付给原告部分款项的事实。
对被告周某某提供的证据，本院分析认证如下：证据1，原告对证据三性均无异议，结合原告提供的证据4及原、被告陈述，能证明被告周某某支付给原告陈某甲共计142万元的事实；证据2，原告无异议，对其真实性予以确认，但从该裁定书查明内容看，只能证明双方对主债权及已归还本息数额均有争议。
结合上述采信的证据及原、被告的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年12月6日，原告陈某甲与被告周某某、姜某某签订了《房地产抵押借款合同》一份并经天台县公证处公证。该合同约定被告周某某、姜某某向陈某甲借款人民币500万元，借款期限自2012年12月7日至2013年12月6日止，借款月利率20‰，按月支付。合同第5条约定，被告周某某、姜某某将位于天台县赤城街道劳动路＊＊号的房屋（房屋所有权证：天房权证天台字第××号、土地使用权证：天台国用（2009）第＊＊号）作为抵押物，抵押担保范围为借款本金、利息、抵押物的处置费、过户费、保管维修费及违约金、损害赔偿金等抵押权人实现债权和抵押权的全部费用。2012年12月7日，双方办理了抵押房屋他项权证，原告陈某甲为房屋他项权利人，登记的债权数额为500万元。同日，原告陈某甲按照合同约定，将212万元款项汇入被告周某某账户，将288万元款项存入两被告指定的陈达梁账户。借款后，被告周某某分别于2013年1月7日支付11万元、2013年2月9日支付4万元、2013年3月20日支付25万元、2013年4月8日支付37万元、2013年5月8日支付15万元、2013年6月3日支付25万元、2013年8月20日支付25万元，共计人民币142万元。其余本息未还。
本院认为，原、被告签订的《房地产抵押借款合同》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已履行了500万元借款交付义务，现借款期限届满，两被告应履行还款义务。根据最高人民法院《关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同期贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度，超出部分的利息不予保护。本案借款合同中约定月利率20‰，结合本地实际偏高，但未超过中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍，且原、被告均认可按照借款本金500万元，月利率20‰计算，故对已经支付的款项，按本金500万元、月利率20‰计算利息，多余部分抵扣本金。按上述原则计算，结合被告方还款情况，至2013年8月20日，应付利息为811496.29元，被告周某某归还的142万元款项中811496.29元视为支付利息，其余608503.71应抵扣本金，故被告周某某、姜某某尚欠原告借款本金4391496.29元及2013年8月21日起的利息，应予以归还。对于未付利息，结合本地实际，本院调整为按月利率12‰从2013年10月22日起计算。原、被告已就抵押物办理了相关抵押登记手续，抵押关系依法成立，抵押权已有效设立，故原告对坐落于天台县赤城街道劳动路＊＊号的房地产在两被告未付之借款本息范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《最高人民法院〈关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见﹥》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告周某某、姜某某在本判决生效之日起十日内归还原告陈某甲借款人民币4391496.29元及利息（利息按月利率12‰从2013年10月22日起计算至本判决确定的履行之日止）。
二、原告陈某甲对被告周某某、姜某某所有的坐落于天台县赤城街道劳动路＊＊号房地产的折价款或者拍卖、变卖后所得款项在上述第一项款项范围内享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币48200元，保全费5000元，合计人民币53200元，由原告陈某甲负担7500元，由被告周某某、姜某某负担45700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于台州市中级人民法院。［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费48200元（具体金额由台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号“19-900001040000225089001。逾期按自动撤回上诉处理］。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权在履行期届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 金碧霞
人民陪审员 徐金银
人民陪审员 何文相
二〇一四年六月四日
代书 记员 王晓娇