广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22010号
上诉人（原审被告）：梁冬连
委托诉讼代理人：王振华
委托诉讼代理人：陈妍禧
被上诉人（原审原告）：王作为
委托诉讼代理人：郭松岩
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳中心区支行
负责人：吴义升，行长。
委托诉讼代理人：刘有华，该司员工。
委托诉讼代理人：康巍燕，该司员工。
上诉人梁冬连与被上诉人王作为、原审第三人交通银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称：交行深圳中心区支行）共有纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
梁冬连的上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项，并依法改判；2、改判由王作为向梁冬连支付50%的折价补偿款240万（按涉案房屋价值为480万计算）；3、请求法院重新委托鉴定机构对涉案房屋的价值进行评估；4、本案诉讼费用由王作为承担。二审调查阶段，梁冬连将第2项上诉请求变更为：改判由王作为向梁冬连支付50%的折价补偿款1857139元（按涉案房屋价值480万元计算，扣除1085721元未归还本金）。
上诉事实和理由：一、一审法院判决认定王作为向梁冬连支付折价补偿款比例为40%，缺乏任何事实和法律依据，违反物权法定原则，存在错误。根据我国物权法规定，不动产以登记作为公示方法。梁冬连与王作为在其所签订的房地产买卖合同及深圳市房地产权登记中心出具的不动产权属证书上已明确记载梁冬连与王作为各自占有50%的份额。因此，无论是基于双方明确的房地产买卖合同约定，还是基于物权法中物权法定原则，王作为都应按50%的房产份额向梁冬连支付50%的折价补偿款。一审判决认定王作为向梁冬连支付40%的折价补偿款明显违反物权法定原则。二、梁冬连在与王作为同居期间，也为供房付出较多义务。1、2012年6月14日，由梁冬连支付部分购房首付款为14.3万。2、梁冬连在2011年6月到2013年10月双方同居供房期间，就担负起每月近万元的双方日常生活开支，从而分摊了双方在还房贷款的压力。梁冬连累计为双方同居期间的日常开销支付款项多达28万。3、梁冬连也不定时通过王作为的账户支付每月银行房贷款。之所以通过王作为的账户支付银行房贷款，是因为双方在2012年8月从交通银行贷款时，王作为是交通银行的员工，在交通银行办理房贷可以享受员工住房补贴。因此，梁冬连将自己的银行存款和股票账户的款项取出，直接转入王作为的账户，以便梁冬连能及时支付每月银行房贷款。所以，一审法院判决确认王作为承担较多义务，而梁冬连的付出较少，从而把梁冬连的折价补偿款调整为40%的做法是明显不符合实际情况的。三、梁冬连与王作为双方各自还房贷的比例属于另外的债权债务关系，而共有房屋的分割属于物权关系，一审法院混淆了法律关系。因梁冬连与王作为曾经存在恋爱和同居的关系，导致双方一定程度上的财产混同，分不清双方在房屋的首期款支付、月供款及日常生活开销等方面的支付情况。再说上述款项属于债权债务纠纷，不属于共有物纠纷的范围，应另案处理。况且梁冬连和王作为也未曾对该债权债务纠纷向一审法院提出诉讼请求。一审法院将本该另案处理的债权债务关系混淆到本案的物权关系中，并以此为依据，将王作为支付给梁冬连的房屋折价补偿款比例调整为40%，混淆了法律关系，其调整行为也没有法律依据，存在严重错误。四、本案估价报告对涉案房产的评估价格远远低于市场价，不宜作为定案依据。梁冬连经查询房价网(xxxx)、安居客(xxxx)等各大网站及房屋中介公司，综合评估了涉案房屋的装修程度、楼层及地段等因素，得出该房屋附近7月份的均价为62000元／平米左右。而评估机构作出的《估价报告》对涉案房屋的估价仅为53435元／平方米，远远低于市场均价。一审法院依据该《估计报告》作为定案依据，损害了梁冬连的合法权益。
被上诉人王作为辩称：一、一审法院认定事实正确。虽然梁冬连支付了首期款14.3万元，但一审法院同时查明了王作为于2013年8月27日向梁冬连返还了148755元，实际上梁冬连对涉案房产并未出资，根据物权法第一百零四条的规定，按份共有人对不动产享有的份额没有约定或约定不明确的，按出资额约定，该条是规定主要是针对按份共有人之间的内部关系和份额确定，本案中双方之间没有对涉案房产份额有具体约定，即使根据一审法院认定的出资情况，也应以出资额确定双方对涉案房产的实际份额。再次，根据深圳中院关于婚姻家庭案件裁判指引，双方恋爱期间出资买房，产权登记在一方或双方名下的，双方恋爱关系终止后要求分割上述房产时，考虑有关房屋的产权登记情况，以及双方实际出资情况妥善分割。本案中根据王作为提交的证据和一审法院认定的事实，足以证明王作为支付了全部首期款、税款、物管费、归还银行贷款本金和利息，在此基础上，一审法院王作为向梁冬连支付折价补偿款比例为40%，足以证明一审法院充分照顾了梁冬连的利益。二、梁冬连称按50%份额支付折价补偿款没有事实和法律依据，我国物权法第九十八条、一百零二条规定了按份共有人在对外关系上，包括管理费、其他负担以及不动产产权产生的债权债务，依照公示份额承担，而本案是按份共有人之间的纠纷，在内部关系上，按份共有人应使用物权法第一百零四条的规定，以出资额为准确认按份共有人之间的份额。三、梁冬连称在与王作为同居期间，也为供房付出较多义务与事实不符，除梁冬连向王作为在购房期间支付的14.3万元以外，其提交的银行流水、消费单据与本案没有关联性，梁冬连没有举证证明其向王作为转帐支付过款项用于购买涉案房屋和按揭还款，梁冬连应承担举证不能的法律责任。相反，王作为提交的证据均证明了购房款和按揭房款来源于王作为的工资卡、信用卡。综上，一审法院认定事实清楚，请求依法驳回梁冬连的上诉请求，维持原判。
原审第三人交行深圳中心区支行未到庭，未作陈述。
王作为向一审法院起诉请求：1、对王作为、梁冬连双方共有的宝安区星河盛世花园（x期）x栋x座x单元x层x号房屋（房屋登记价人民币1,649,575.00元）按双方实际出资比例进行分割；2、诉讼费用由梁冬连承担。王作为当庭明确诉讼请求第1项为，因王作为对涉案房屋的管理费和归还银行贷款出资额达100%，梁冬连实际出资额比例为0，按此比例进行分割，要求房屋产权100%登记为王作为名下。
一审法院认定事实：王作为与梁冬连原为恋爱、同居关系。2012年6月14日，王作为、梁冬连作为买受人，深圳市星河房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定王作为、梁冬连共同购买位于深圳市宝安区星河盛世花园（x期）x栋x座x单元x层x号房屋，建筑面积76.23平方米，购房总价款为人民币1649575元，王作为、梁冬连应于签订合同之日起7日内支付购房总价款30%的首期款499575元，剩余价款115万元采取按揭方式支付。
2012年8月1日，王作为、梁冬连作为共同借款人和抵押人，交通银行股份有限公司深圳新洲支行作为贷款人和抵押权人，深圳市星河房地产开发有限公司作为保证人，签订《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额人民币115万元，贷款期限360个月。该银行名称于2012年10月9日变更为交通银行股份有限公司深圳中心区支行。
2012年11月16日，在王作为、梁冬连缴清房款后，深圳市星河房地产开发有限公司向王作为、梁冬连开具金额1649575元的发票。
2014年10月9日，深圳市房地产权登记中心颁发了深房地字第xx**号房地产证，权利人为王作为、梁冬连，份额各为50%，抵押权人为交通银行深圳中心区支行。
上述买卖合同和抵押合同签订后，各合同当事人均依约履行了合同义务。梁冬连支付首期款约14.3万元，王作为支付剩余首期款。2013年8月27日，王作为向梁冬连转账支付148755元。王作为每月向银行偿还按揭贷款，没有逾期或不足额还款的情况。截至2016年2月14日，王作为、梁冬连共向第三人偿还本金57255.01元，已还利息209246.05元。
2016年4月18日，梁冬连明确表示，主张涉案房产的折价补偿，不主张房产。根据双方各自的主张，又因双方对涉案房产的现值无法达成一致意见，一审法院通过摇珠方式选定深圳市龙房地土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估时间点为评估机构接受委托之日。2016年7月12日，该公司出具估价报告称，涉案房产在2016年6月22日满足估价报告假设和限制条件下的市场价值为人民币4073884元。
一审法院认为，王作为与梁冬连是涉案房产的按份共有人，对共有房产按照各自50%的份额享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。本案中，王作为与梁冬连并没有约定不得分割共有房产，王作为可以随时请求分割。王作为主张分割共有物，一审法院予以支持，梁冬连相关答辩意见，不予采纳。
关于分割方式。《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在客观上不可能对涉案房屋进行实物分割的情况下，王作为主张房产，梁冬连主张折价补偿，双方对此均无争议，一审法院予以支持。
关于补偿款的金额。不动产权属证书登记的双方各占50%的权利份额，就是双方对各自享有份额的约定，也是计算补偿款的主要依据。在没有相反证据证明房产证记载错误的情况下，不能完全以双方对房产的出资比例、还贷情况作为划分权利份额的依据。但是，对于补偿款的数额，还应考虑以下两个方面的因素。一是双方对涉案房产费用的承担情况。首先，从双方提交的银行账户明细来看，王作为向梁冬连的转账金额远大于梁冬连向王作为的转账数目。其次，梁冬连向王作为转账时并没有备注是供房款，金额也与月供不相吻合，不能证明是供房的专门用途。再次，梁冬连称从自己的银行存款和股票收入中提取现金存入王作为账户，无从体现。因此，一审法院认定，双方作为房屋共有权人，王作为在首期款支付、税费缴纳、月供偿还等方面承担了很大部分义务，而梁冬连的付出较少，从公平合理角度出发，有必要对50%的折价补偿比例酌情调整，适当降低。二是双方曾经恋爱、同居的关系。这种特殊关系不可避免地导致双方一定程度的财产混同，因此，在调整补偿款时，不宜过分调低。综上，对于王作为应向梁冬连支付的折价补偿款的比例，一审法院酌情调整为40%。涉案房产于时点2016年6月22日的评估价为4073884元，截至2016年2月14日，王作为、梁冬连共向第三人偿还本金57255元，未还本金1092745元（贷款115万元-57255元）。以每月偿还本金约1756元计算，至2016年6月，王作为未还本金约1085721元。因此，王作为应向梁冬连补偿1195265元[(4073884元-1085721元)×40%]。
需要指出的是，关于估价报告的问题。王作为认为，从深圳市不动产登记中心网站的房产评估价格查询，涉案房产的评估价仅为2748147元，而且，评估机构没有考虑涉案房产是毛坯房、有抵押权限制的情况，估价过高。而梁冬连认为，通过对互联网大数据查询，涉案楼盘二手房屋估价大部分在6万元/平方米以上，评估报告的估价过低。一审法院认为，王作为查询到的深圳市不动产登记中心网站的房产评估价格具有滞后性，评估报告对毛坯房、抵押权设置等情形，已有体现和考虑。梁冬连主张的单价6万元，没有证据证实。评估机构具有评估资质，机构的选定程序合法，估价合理，没有畸高或偏低，一审法院对评估报告予以采信，对双方的异议，均不予采纳。
王作为取得涉案房产的100%所有权，自然应承担向抵押权人偿还按揭贷款的义务。在涉案房产的银行贷款已还清，具备注销抵押登记及过户条件时，王作为有权要求将登记在梁冬连名下的50%份额变更登记至自己名下，梁冬连应予配合，协助办理过户手续。
依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决：一、位于深圳市宝安区民治街道的星河盛世花园（x期）x栋x座x单元x房产所有权100%归属王作为；二、王作为于判决发生法律效力之日起六十日内向梁冬连支付上述房产的折价补偿人民币1195265元；三、当王作为向交行深圳中心区支行清偿完毕债务，上述房产符合注销抵押登记条件时，梁冬连应当配合王作为注销抵押登记，将登记在梁冬连名下的50%份额变更登记至王作为名下。本案案件受理费19646元，评估费13500元，王作为、梁冬连各自负担一半。
本院经审理查明，一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为共有物分割纠纷。王作为与梁冬连是涉案房产的按份共有人，现双方对于以王作为向梁冬连支付补偿款的方式分割涉案房产并无争议，对于涉案房屋应扣除的贷款本金数额亦均认可，二审争议的焦点在于：一、涉案房屋的价格；二、梁冬连获取补偿款的分割比例。
关于房屋的价格。一审法院所采信的房屋价格，系依法选定的具有评估资质的专业结构所作出的评估结论，并无证据证明该评估报告的作出存在法定的违法事由，梁冬连以评估价低于互联网数据为由要求重新评估，于法无据，本院不予采纳。而梁冬连以互联网查询到的涉案楼盘二手房屋估价大部分在6万元/平方米以上为由，主张涉案房屋的市场价为480万元，亦事实依据不足，本院不予采信。一审法院采信评估报告结论，认定涉案房屋价格在2016年6月22日为4073884元并无不当，本院予以确认。
关于梁冬连应得补偿款的分割比例。涉案房产系双方恋爱期间共同出资购买，现双方恋爱关系终止要求分割，应综合考虑房屋的产权登记情况及双方实际出资情况。根据查明的事实，梁冬连所支付的首期款部分，王作为已通过转账返还。而涉案房屋的按揭贷款，系由王作为名下账户支付。从双方提交的银行账户明细来看，王作为向梁冬连的转账金额远大于梁冬连向王作为的转账数目，且梁冬连向王作为转账时并没有备注是供房款，金额也与月供不相吻合，不能证明是供房的专门用途。梁冬连称从自己的银行存款和股票收入中提取现金存入王作为账户，无从体现。由上述有证据证明的事实看，王作为在首期款支付、税费缴纳、月供偿还等方面明显负担较多。一审法院仅将梁冬连分割比例调整为40%，实际上已充分考虑到双方曾经恋爱、同居的关系，及由此导致的财产混同情况。梁冬连未能举证证明双方出资相当，其主张按50%比例获得补偿款，理据不足，本院予以驳回。
综上所述，梁冬连的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26000元，由梁冬连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月七日
书 记 员 谢文琦（兼）