四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终446号
上诉人（原审被告）：中国人民财产保险股�有限公司仪陇支公司，住所地：仪陇县金城镇西环路31号。
负责人：蒲利军，经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：夏宗永，副经理。
委托诉讼代理人：付小江，公司员工。
上诉人（原审被告）：人保投资控股有限公司，住所地：北京市西城区武定侯街6号。
法定代表人：傅助，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：沈重，公司员工。
委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴小桥，男，汉族，生于1981年11月11日，住四川省仪陇县。
上诉人中国人民财产保险股份有限公司仪陇支公司（以下简称人保财险仪陇支公司）、上诉人人保投资控股有限公司（以下简称人保投控公司）因与被上诉人吴小桥房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县�民法院（2016）川1324民初2748号民事判决，向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人人保财险仪陇支公司的委托诉讼代理人夏宗永、付小江，上诉人人保投控公司的委托诉讼代理人沈重、张魏，被上诉人吴小桥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
人保财险仪陇支公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴小桥的全部诉讼请求。事实和理由：1、按照与吴小桥签订的《房地产买卖补充协议》第三条的约定，吴小桥应自行办理过户相关手续，上诉人及人保投控公司没有启动办理变更登记的权利和义务，也没有催促吴小桥办理过户的义务。一审认定过户义务责任主体错误，错误认定上诉人是办理产权过户的责任主体。2、原判决认可并判决支持赔偿吴小桥经济损失30000元，无事实和法律依据。3、办理产权是吴小桥的义务�上诉人及人保投控公司从未对吴小桥的过户予以拒绝。4、当事人双方和法院已经认定房屋已经完成交付且吴小桥取得过交易房屋的收益，但是原审判决认定人保财险仪陇支公司一直占有、使用交易房屋与事实不符。5、原审适用《中华人民共和国合同法》第94条第一款第（四）项和第97条错误。6、原判程序违法。
人保投控公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴小桥的全部诉讼请求。事实和理由：1、按照与吴小桥签订的《房地产买卖补充协议》第三条的约定，吴小桥应自行办理过户相关手续，上诉人及人保财险仪陇支公司没有启动办理变更登记的权利和义务，也没有催促吴小桥办理过户的义务。一审认定过户义务责任主体错误，错误认定上诉人是办理产权过户的责任主体。2、原判决认可并判决支持赔偿吴小桥经济损失30000元，无事实和法律依�。3、办理产权是吴小桥的义务，上诉人及人保财险仪陇支公司从未对吴小桥的过户予以拒绝。4、当事人双方和法院已经认定房屋已经完成交付且吴小桥取得过交易房屋的收益，但是原审判决认定人保财险仪陇支公司一直占有、使用交易房屋与事实不符。5、原审适用《中华人民共和国合同法》第94条第一款第（四）项和第97条错误。6、原判程序违法。7、吴小桥无证据证明上诉人不办理过户，上诉人没有违约行为。8、按吴小桥的诉称上诉人不办理过户不符合日常生活法则。9、原审在80000元未支持吴小桥的情况下将诉讼费全部由上诉人承担，显示出判决不公平。
吴小桥针对人保财险仪陇支公司和人保投控公司的上诉答辩称，自己购买房屋是要取得房屋的所有权，但被上诉人并不是所卖房屋产权上的登记权利人，房管部门数次给上诉人解释和说明，因产权证�所有人名称与出卖主体名称不一致，需要变更主体后才能办理产权过户，这一点上诉人的律师是相当清楚的。由于上诉人的原因，致使被上诉人不能取得房屋的所有权，被上诉人不得不行使解除合同的权利。上诉人认为自己的主要义务是交房和盖章的说法是避实就虚，如果不解决上诉人不是登记权利人的问题，被上诉人就是跑断腿也拿不到房屋的产权，被上诉人在此次房产交易纠纷中所受的损失是客观存在的。
吴小桥向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2011年6月21日签订的存量房买卖合同；2、被告退还已支付的购房款并相关手续费、税费共计356560.88元；3、被告对吴小桥所付356560.88元按银行同期利息支付资金利息并赔偿经济损失房屋差价110000元。
一审法院认定事实，仪陇县金城镇西环路31号房产共六层，建筑面积566.89平方米，房屋登记所有权�为中国人民保险公司仪陇县支公司，产权证号为00009527号。2003年，中国人民保险集团公司内部改制。同年6月30日，经中国保险监督管理委员会批准，同意中国人民保险公司分支机构的名称由“中国人民保险公司XX分支公司”变更为“中国人民财产保险股份有限公司XX分支公司”。2003年8月11日，“中国人民保险公司仪陇县支公司”申请更名为“人保财险仪陇支公司”。仪陇县工商局审核后颁发了营业执照，但未对中国人民保险公司仪陇县支公司名下的位于仪陇县金城镇西环路31号房产作产权变动登记。
2008年，经财政部审批，中国人民保险集团公司改制后的相关存续资产被划转至中国人民保险集团公司的全资子公司--
人保投控公司（2007年7月18日经保监会批准设立），其中包括有登记在“中国人民保险公司仪陇县支公司”名下坐落于仪陇县金城镇西环路31号的房屋一幢，但也未对房产作产权变动登记。2002年，该处房产分别登记在两个所有人名下，一为中国人民保险公司仪陇县支公司，房产证号仪房权证金城（2002）字第XX**号，砖混结构，共计6层。后吴小桥受让的房屋包括在此房产证内；另一个房产证号为“仪房权证金城（2002）字第XX**号”，所有人为夏宗永。
2011年5月19日，人保投控四川资产管理部将四川内包括仪陇县金城镇西环路31号住宅1、3、5、6全层（建筑面积约377.92㎡）等14处房产在重庆联合产权交易所挂牌出让。2011年6月21日，吴小桥对仪陇县金城镇西环路31号住宅1、3、5、6全层房屋取得受让权，成交值34万元。同日，吴小桥与人保财险仪陇支公司签订《存量房买卖合同》，合同首页“特别提示”，第3项内容：买卖双方签订房屋买卖合同后，按约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登�的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第4项：合同生成不等于产权过户，合同生成到产权过户，有一个时间过程。期间可能会产生产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。否则，由此产生的一切责任将自行承担，而与产权登记部门无关。首页尾部有双方签名、盖章。合同第二条对于房屋现状的描述：买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是以现状出售，该房屋产权现状为：1、该房屋已办理房屋所有权证，没有法律、法规规定限制交易的情形，卖方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理。……2011年6月21日，双方再次签订了《房地产买卖补充协议》，第一条是关于税费的缴纳，第二条为：房屋实际的建筑面积及土地面积以最终过户办证为准，且不因本合同相关面积差异而影响本合同总价金额�房屋装修属于原使用人的个人投资，不在本合同买卖范围内……第三条为：甲方（吴小桥）已了解房屋及土地的瑕疵（包括但不限于多次过户、无房产证、国土证、房屋与土地权人不一致、可能无法办证过户及其他相关瑕疵）及有关政策规定，并同意自行承担瑕疵带来的一切风险。甲方自行办理过户相关手续，乙方（人保财险仪陇支公司）提供盖章的协助。重庆联合产权交易所对本次交易出具了国有产权交易鉴证书，鉴证书载明出让方单位为人保投资控股有限公司四川资产管理部（人保财险仪陇支公司），受让人吴小桥，标的仪陇县金城镇西环路31号住宅1、3、5、6全层，转让行为批准文号为“人保投资蓉专复（2010）32号”，转让方式为挂牌协议，评估备案或核准值33.25696万元，成交值34万元。庭审中，当事人称人保投资控股有限公司四川资产管理部实际就是人保投�公司。
2011年9月27日吴小桥缴纳印花税、契税合计6970元。在《销售不动产统一发票（代开）办证联》上，收款方名称为“中国人民财产保险股份有限公司仪陇分公司”。同日，人保财险仪陇支公司作为纳税人缴纳了土地增值税、印花税、置业税等税费合计29070元。另吴小桥还向重庆联合产权交易所交纳了手续费4830.88元。
吴小桥为支持其错过购买房屋价格上涨的损失，提交了二手房地产计税土地等级及计税价格参考表1份，参考表载明仪陇县金城镇城镇规划区内住房2010年最低参考价为700元/平方米，2011年住房最低参考价为1000元/平方米。吴小桥称此表来源于仪陇县地税局，但参考表无相关单位盖章或经办人签字确认。
一审法院认为，原中国人民保险公司仪陇县支公司系国有企业，其名下位于仪陇县金城镇西环路31号住宅1、3、5、6层房屋系�有资产。此处房产虽登记所有人为中国人民保险公司仪陇县支公司，但因中国人民保险公司仪陇县支公司更名为人保财险仪陇支公司，又因中国人民保险集团公司进行体制改革将案涉房屋划拨到人保投控公司，此处房产挂牌出售时，实际权利人应为人保控股公司。根据重庆联合产权交易所出具的《国有产权交易鉴证书》，可以认定本次房产交易的出售人为人保财险仪陇支公司与人保投控公司。人保投控公司经批准和评估，对仪陇县金城镇西环路31号住宅1、3、5、6层房屋进行挂牌协议出售符合法律规定。故吴小桥与人保投控公司、人保财险仪陇支公司建立了合法有效的买卖合同关系。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。转移所有权是出卖人的基本合同义务。吴小桥已按约支付房款，双方交易的房屋产权清晰，并无其他权利负担。�因企业改制原因，致使房屋登记权利人和实际权利人不一致，但非无法消除的障碍。人保财险仪陇支公司与人保投控公司亦未举证证明此房产存在无法变更过户的情形。现交易已逾五年，二公司仍拒绝履行房屋产权变更过户义务，吴小桥依法有权解除合同。人保投控公司主张吴小桥知道案涉房屋可能无法办证过户，自愿接受认可交易风险，故不符合法定解除条件的意见，一审法院不予采纳。且吴小桥购买房屋之目的是为了取得房屋所有权，合同约定的“交易风险”应理解为不能依据合同取得房屋所有权，不能以此限制吴小桥在出让人违约的情形下解除合同的权利。交易房屋一直为人保财险仪陇支公司占用、使用，房产登记的权利人亦为人保财险仪陇支公司，吴小桥有理由相信人保财险仪陇支公司是此处房屋的权利人，有处分权。为此，一审法院对吴小桥要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，人保财险仪陇支公司对收取的房款340000元应予返还。吴小桥作为守约方可要求出卖方赔偿相关损失。吴小桥缴纳印花税、契税合计6970元，及向重庆联合产权交易所交纳的手续费4830.88元属于直接损失，应由人保财险仪陇支公司、人保投控公司赔偿。吴小桥主张房款利息，因人保财险仪陇支公司向吴小桥交付了房屋，吴小桥使用了房屋，并自认对房屋存在出租获利情形。其利息损失已完全能填补。故一审法院对此项诉讼请求不予支持。吴小桥主张错过购买房屋机会损失110000元，但其提供的“二手房地产计税土地等级及计税价格参考表”反应的是仪陇县金城镇城镇房屋2010年和2011年的价格变化情况，与吴小桥的待证目的缺乏关联性，且该份证据真实性无法确认，一审法院不予采信。但2011年以来，仪陇县城乡房价确实存在大幅上涨，�小桥此项损失客观存在，仪陇县金城镇各地段、各类型房屋价格差距较大，双方当事人交易的房屋的价格难以认定。一审法院酌情认定吴小桥此项损失为30000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，判决：一、解除吴小桥与中国人民财产保险股份有限公司仪陇支公司于2011年6月21日签订的《存量房买卖合同》，解除吴小桥与人保投资控股有限公司之间的房屋买卖合同关系；二、由中国人民财产保险股份有限公司仪陇支公司在本判决生效后十日内向吴小桥返还购房款340000元；三、由中国人民财产保险股份有限公司仪陇支公司、人保投资控股有限公司在本判决生效后十日内赔偿吴小桥因履行合同支付的税款6970元、手续费4830.88元、错过购买房屋机会损失30000元；四、驳回吴小桥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3324元由中国人民财产保险股份有限公司仪陇支公司、人保投资控股有限公司负担。
二审审理查明，诉争房屋在2011年由吴小桥购买后就已经完成了交付。
另查明，仪陇县金城镇西环路31号房产共六层，建筑面积566.89平方米，房屋登记所有权人为中国人民保险公司仪陇县支公司，产权证号为XXX7号。后在改制过程中，夏宗永等人购买了其中部分房产，其余部分房产仍属公司所有。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案诉争房屋的产权登记在中国人民保险公司仪陇县支公司名下，由于中国人民保险公司仪陇县支公司在更名为人保财险仪陇支公司后，人保财险仪陇支公司未将诉争房屋进行产权变更登记，后又因中国人民保险集团公司进行体制改革将案涉房屋划拨到人保投控公司，人保投控公司也未对诉争房产进行产权变更登记，故本案诉争的房屋出现了登记权利人和实际权利人不一致的情况。购买不动产系老百姓日常生活中的重大事项，按照日常生活经验，购买人不会不对房屋的位置、价格、现状及权属进行充分的了解和注意，在吴小桥与人保财险仪陇支公司就诉争房屋签订的《房地产买卖补充协议中》亦明确载明了“甲方（吴小桥）已了解房屋及土地的瑕疵（包括但不限于多次过户、无房产证、国土证、房屋与土地权人不一致、可能无法过户及其他相关瑕疵）”由于吴小桥并无证据证实出让人一方在出卖案涉房屋时故意隐瞒了房屋登记权利人和实际权利人不一致的这一瑕疵，故应认定吴小桥在知晓房屋存在登记权利人和实际�利人不一致的情形下仍自愿购买诉争房屋。虽然与吴小桥就诉争房屋签订《存量房买卖合同》及《房地产买卖补充协议》的相对方名义上是人保财险仪陇支公司，但《国有产权交易鉴证书》上出让方一栏载明的“单位名称”为人保投资控股有限公司四川资产管理部（人保财险仪陇支公司），而人保投控公司又认可人保投资控股有限公司四川资产管理部是其设立的一个管理资产的部门，对外享有法人资格的仍然是人保投控公司，并结合前述理由中已经说明的房屋登记权利人和实际权利人不一致的情况，可以认定吴小桥与人保财险仪陇支公司、人保投控公司建立了合法有效的房屋买卖关系。本案中，二上诉人作为诉争房屋的出让方，在合同签订后已经向吴小桥履行了交付房屋的义务，说明案涉房屋虽存在登记权利人和实际权利人不一致的瑕疵，但该瑕疵并未影响吴小�对房屋的占有、使用，在此情形下，吴小桥未向法院提供证据证实诉争房屋目前尚未办理产权手续系出让方即本案的二上诉人拒绝履行必要的协助义务所致，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对此应由吴小桥承担举证不能的不利后果，吴小桥主张解除案涉合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审判决解除案涉《存量房买卖合同》及吴小桥与人保投控公司的房屋买卖合同关系不当，本院予以纠正。由于吴小桥要求解除合同的请求不成立，其要求退还房款、相关手续费、赔偿损失等请求也就无法得到支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销四川省仪陇县人民法院（2016）川1324民初2748号民事判决；
驳回吴小桥的全部诉讼请求。
一审案件受理费3324元，二审案件受理费6648元，共计9972元，由吴小桥负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 田 娟
审判员 吴 彪
二〇一七年三月二十二日
书记员 凌鸿雁