上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初13788号
原告张群，女，1968年5月10日生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人张健，上海仁良律师事务所律师。
被告孙应军，男，1974年2月26日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。
被告王小丽，女，1971年4月6日生，汉族，户籍地同上。
被告孙欣，男，1997年11月15日生，汉族，户籍地同上。
被告孙琦琪，女，2004年8月10日生，汉族，户籍地同上。
法定代理人孙应军。
第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，住所地上海市宝山区。
负责人黄雷。
委托代理人周洁。
委托代理人茅福兴。
第三人中银消费金融有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城中路XXX号XXX楼XXX-XXX室，经营地黄浦区滇池路XXX号XXX楼。
法定代表人许罗德。
第三人张向阳，男，1981年3月17日生，汉族，户籍地河南省，现住上海市。
原告张群与被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，追加第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行、中银消费金融有限公司、张向阳参加诉讼。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张群及其委托代理人张健、被告王小丽、孙欣、第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行的委托代理人周洁、第三人张向阳到庭参加诉讼。被告孙应军、孙琦琪、第三人中银消费金融有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张群向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行上海市房地产买卖合同并办理过户手续；2、判令被告承担逾期履行的违约金,按照80万元的日万分之五计算，自2015年7月1日起算至实际过户日止。事实和理由，2015年3月13日，原被告签订了一份房地产买卖合同，约定，被告将其所有的位于宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告，总价为265万元。根据合同约定，被告应在收到原告支付的80万元首付款后立即用于归还银行欠款、注销抵押。原告支付了上述款项后，被告未履行还款义务，导致房屋至今未能完成过户手续。2015年9月，被告将房屋交付给原告，由原告一家居住至今。房款的支付情况为，总房价是２65万元，已付174万元，具体组成是2015年6月30日付80万元，截止到2016年6月20日之前陆续支付了55万元。2016年7月2日支付了2万元。因被告长宁法院的诉讼，原告在2016年10月29日替被告偿还了33万元，该案原告撤诉，该款视为房款。2016年10月14日支付了现金4万元，以上一共174万元，故剩余房款91万元。
被告王小丽辩称，过户是可以的，但是目前房价涨了这么多，双方应该按照市场价500多万元进行交易，要求原告把差价补偿给被告。对于抵押权，王小丽不清楚。具体买卖的过程都是孙应军处理的。被告一家没有其他住房，为了小孩子上学方便，所以都是租在共康那边，至今也住在那边。因为孙应军在做生意，资金有短缺，所以把房子出售。收取的172万元房款，王小丽有的清楚，有的不清楚，都是孙应军交接的。长宁法院的33万元王小丽是知道的。孙应军拿到房款后，怎么处理王小丽并不清楚。
被告孙欣辩称，不同意原告诉请，要求确认该合同无效。在签订合同的时候，孙欣不知道交易情况，也没有在合同上签字。3月份签订合同的时候，孙欣已经满了16周岁了。签字是孙欣父亲代签的，但是并没有和孙欣说过。
被告孙应军、孙琦琪未作答辩。
第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行述称，要求保护抵押权人的合法权益。目前被告逾期了16期，到昨天为止欠款本息是668,990.22元。第三人也同意由原告替被告偿还，还清后第三人负责注销抵押登记。
第三人张向阳述称，要求保护抵押权人的合法权益。被告向第三人借款的本金是408,000元，还过7期的利息和本金。截止到现在32个月没有还，目前本金及利息共计是45万元(已偿还本金73,333.31元，剩余本金是320,667.49元，利息和违约金一共是年24%)。被告已经32个月没有还了，原告若代被告偿还的话，第三人也同意配合注销抵押。
第三人中银消费金融有限公司未作述称。
本院经审理认定事实如下：2015年1月2日，原被告及中介公司签订了房地产买卖居间协议及房屋买卖合同，约定，被告向原告出售其所有的位于宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为265万元。2015年3月13日，原、被告签订了一份房地产买卖合同，合同中约定的总价为200万元。2015年6月30日前双方至房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，若被告未按照约定将房屋交付包括过户给原告，则应支付逾期过户违约金，按照原告已付款的日万分之五计算，至实际交付之日止。附件三为付款协议。合同落款处甲方由被告孙应军、王小丽并代其余两被告签字。合同签订后，被告于2015年9月将房屋交付给原告，由原告一家居住至今。截止诉讼前，原告共计向被告支付房款174万元。
另查明，系争房屋上设定有三处抵押权登记，分别是第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行，核准日期2009年8月11日，债权数额为72万元；第三人中银消费金融有限公司，核准日期为2013年11月7日，债权数额为44万元；第三人张向阳，核准日期为2013年12月13日，债权数额为40,8000元。
审理中，原告表示，当时中介公司带看房子时，被告孙欣也在房屋内的，因此他对房屋买卖是明知的。孙欣表示，当时的确看到原告，但不知道她是来看房的。原告还表示，为了实现房屋过户的目的，对于房屋上设定的抵押权，原告自愿先行代替被告向各第三人偿还拖欠的本息，各第三人收取款项后，办理抵押注销手续。
本院认为，原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，双方已经据实完成了房屋交接手续，由原告一家入住至今，同时，结合原告陈述，签约至今先后已经支付了房款174万元，均有相应收款收据及银行转账凭证，被告也不持异议，对此本院予以确认。被告孙欣以房屋的出售未经其同意为由要求确认合同无效，该抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告要求继续履行买卖合同的主张，合法有据，本院予以支持。鉴于目前系争房屋上设定有三个抵押权的登记，原告自愿替被告先行偿还各抵押权人的借款本息，该主张于法不悖，本院可予准许。第三人在收取借款本息后，应及时负责抵押权的登记注销手续。在上述抵押权涤除之后，系争房屋的房地产权利方可转让至原告名下。鉴于原告用于偿还借款本息的数额已经高于其应付的房屋尾款，故高出部分，原告可另行追偿。根据合同约定，原告有权主张逾期过户违约金，本院一并予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告张群与被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪就宝山区蕰川路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同，继续履行；
二、原告张群于本判决生效之日起十日内，分别向第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行、第三人张向阳及第三人中银消费金融有限公司先行偿还被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪的借款本息；
三、第三人中国农业银行股份有限公司上海宝山支行、第三人张向阳及第三人中银消费金融有限公司，于收到上述借款本息后的三日内，负责办理设定在系争房屋上的抵押权注销申请手续；
四、被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪于设定在系争房屋上的抵押权全部注销之日起五日内，协助原告张群办理过户手续，将该房屋的房地产权利变更登记为原告张群所有；
五、被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪于本判决生效之日起十日内，向原告支付逾期过户违约金,按照80万元的日万分之五计算，自2015年7月1日起算至实际过户日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13,968元，保全费5,000元，由被告孙应军、王小丽、孙欣、孙琦琪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 芳
人民陪审员 郭宝英
人民陪审员 时金兰
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 茅海灵
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。