广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东一法民一初字第4296号
原告：陈志某，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人：吴玲某，广东宝威律师事务所律师。
委托代理人：张庚某，广东宝威律师事务所实习律师。
被告：尹黎某，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，身份证号码：XXX。
委托代理人：杨洁某，广东莞信律师事务所律师。
委托代理人：邓沛某，广东莞信律师事务所实习律师。
原告陈志某诉被告尹黎某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告陈志某的委托代理人吴玲某、张庚某到庭参加诉讼，被告尹黎某的委托代理人杨洁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈志某诉称，2011年4月30日，陈志某与尹黎某签订《房屋租赁合同》，约定：1、尹黎某将位于东城区罗沙白沙塘一街10号2、3层、面积为452平方米的房屋出租给陈志某使用，租期为2011年4月30日起至2016年4月30日止；3、租金为13000元／月、年租金总额为156000元，合同总金额为780000元；4、租赁保证金为26000元；5、租赁期内，尹黎某应保证租赁房产处于安全和能够正常使用的状态，尹黎某因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付陈志某本合同租金总额的10%的违约金，尹黎某除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。合同签订后，陈志某向尹黎某交付了保证金及租金，并且按照合同约定用途进行了装修，但是在陈志某向东莞市公安局消防局申请消防安全许可证时，被东莞市公安消防局莞城大队以消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求为由拒绝发放消防安全许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。现因尹黎某的房屋设计不符合消防规范，导致陈志某无法办理消防安全许可证，直接导致了陈志某原有的租赁房屋用做网吧经营场所的目的无法达到。为维护自身合法权益，陈志某特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除陈志某与尹黎某签订的《房屋租赁合同》；2、尹黎某归还陈志某的保证金26000元，后变更为20000元；3、尹黎某赔偿陈志某违约金78000元；4、尹黎某赔偿陈志某的装修费用200702元；5、诉讼费用由尹黎某承担。诉讼过程中，陈志某变更其第一项诉讼请求为：确认陈志某与尹黎某签订的《房屋租赁合同》无效。
尹黎某辩称：一、陈志某《起诉状》所述的事实及理由不符合实际，尹黎某与陈志某早已在2012年6月10日解除了案涉的《房屋租赁合同》。二、案涉保证金26000元中的6000元已经按照双方2012年2月23日签订的《房屋租赁合同》补充协议的约定退回给了陈志某。另外，20000元按照双方2012年6月10日签订的解除《房屋租赁合同》协议书的约定，因为陈志某在合同期内单方提前解约而作为双方协商的损失赔偿金不予退回。三、尹黎某已经按照合同约定提供了案涉房屋给陈志某，在合同履行过程中不存在任何违约的情形，不应当承担任何的违约金。四、根据合同第五条第一款第二项约定，保障安全与正常使用在本条款就有解释，是指倒塌等，并不是陈志某所论述的办不了消防合格验收就不能安全使用。
经审理查明，2011年4月30日，陈志某和尹黎某签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定由陈志某向尹黎某承租位于东莞市东城区罗沙白沙塘一街10号2、3层面积452平方米的场所（以下简称案涉租赁场所），租赁期限自2011年4月30日起至2016年4月30日止，租金为13000元／月。案涉合同：1、第二条第2点约定，案涉租赁场所只能租给陈志某综合使用，不得做违法使用；2、第五条第一项第3点约定，尹黎某须提供土地证明、场地证明给陈志某办理相关证照且由陈志某自行自费办理，尹黎某需提供协助；3、第五条第一项第5点约定，尹黎某同意自本合同签订之日起将物业交付给陈志某使用，同时给予陈志某一个月的免租期，用于陈志某装修及修缮事宜；4、第九条约定由陈志某支付尹黎某保证金26000元。签订了案涉合同后，尹黎某于2011年5月1日将案涉租赁场所交付给陈志某使用，陈志某并签订《收房确认书》一份，该确认书载明案涉租赁场所为未装修空房。2011年5月4日，陈志某和东莞市锐艺装饰设计工程有限公司（以下简称锐艺公司）签订《装饰装修工程合同书》一份，约定由锐艺公司为位于东莞市莞城白沙塘一街10号的“莞城风情网吧”进行装修装饰工程的施工，工程造价为200702元，合同签定后陈志某付给锐艺公司工程款总造价的20%，工程进展一半时，陈志某即付给锐艺公司工程款总造价的50%，工程竣工验收合格后，陈志某即付给锐艺公司工程款总造价的25%，陈志某剩余工程款作为质保金5%在一个月内付清，工程开工日为2011年5月4日，竣工日为2011年6月10日。陈志某分别于2011年5月4日、2011年5月18日、2011年6月10日、2011年8月6日分四次共计支付锐艺公司工程款共200701元。2012年2月23日，尹黎某和陈志某签订《﹤房租租赁合同﹥补充协议书》（以下简称补充协议）一份，约定陈志某应于2012年2月25日前将租赁物的第三层交还给尹黎某，陈志某归还租赁物的第三层给尹黎某后，尹黎某同意退还陈志某6000元押金，在归还租赁物的第三层给尹黎某后，陈志某只需向尹黎某支付租赁物第二层租金7200元／月。签署补充协议后，尹黎某退还了6000元押金给陈志某。当天，东莞市公安消防局莞城大队（以下简称莞城消防大队）向“东莞市莞城风情网吧”（以下简称风情网吧）发出《建设工程消防设计审核意见书》一份，莞城消防大队认为风情网吧所报送的建设工程消防设计不符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，不同意该工程消防设计，上述设计主要存在以下问题：一、该建筑物（即案涉租赁场所所在大楼）补办消防审批的图纸与现场不符；二、图纸上存在未标明疏散门的尺寸等问题。2012年6月10日，尹黎某和陈志某签订了《解除﹤房屋租赁合同﹥协议书》（以下简称解除协议）一份，约定陈志某因故在合同期内不再租租赁物，故违反了双方之前所签订的租赁合同，故尹黎某有权不再退还尹黎某所交保证金20000元，陈志某定于2012年6月11日撤出租赁物。签订上述解除协议后，陈志某已将案涉租赁场所交还尹黎某。
庭审中，尹黎某确认案涉租赁场所没有办理建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，尹黎某并述称房产证正在办理当中。尹黎某并提供《集体土地建设用地使用证》一份，该证由东莞市国土局于1994年8月2日出具，载明土地地址为城区罗沙白沙塘，土地使用者为尹黎某，土地类别为宅基地，用途为住宅。
以上事实，有商铺租赁合同、装修装饰工程合同书、工程报价定额表、收据、建设工程消防设计审核意见书、收房确认书、解除《房屋租赁合同》协议书、《集体土地建设用地使用证》以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案的争议焦点是：其一，案涉租赁合同的法律效力问题；其二，尹黎某是否造成陈志某损失以及损失的具体数额应如何确定。
对于第一个焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉租赁场所所在的建筑物并未办理建设工程规划许可证，虽尹黎某陈述其正在办理房产证，但至本案法庭辩论终结之前尹黎某仍未提供有关的证件，因此本院认定案涉租赁合同无效。至于如何看待双方所签署的补充协议和解除协议的问题，由于案涉租赁合同无效，且是自始无效以及法定无效，故双方对终止案涉租赁合同的合意不影响对合同法律效力的认定。同时，补充协议和解除协议均为案涉租赁合同的从合同，因主合同无效，则有关的从合同均无效，因此双方所签署的解除协议也无效。
对于第二个问题，案涉租赁合同、补充协议和解除协议无效，而陈志某为履行合同进行商业经营，对案涉租赁场所进行了装修，现因合同无效，合同无法履行，确实造成了陈志某相应的装修损失。而本案双方在签订上述合同和协议时，均未能尽到谨慎注意义务，尹黎某未能如实披露租赁物的产权状况和使用用途情况，而陈志某也未能仔细核实租赁物的有关情况，双方在缔约过程中均存在一定的过错。综合本案的情况，本院酌情确定尹黎某和陈志某各承担50%的责任。根据陈志某所提供的装修装饰工程合同书、工程报价定额表、收据，本院认定陈志某因装修案涉租赁场所支付的装修费用共计200701元。从陈志某和锐艺公司所签订的装修装饰工程合同书有关付款时间和收据载明的付款时间和数额来看，陈志某的实际付款时间与装修装饰工程合同书约定相符。从案涉租赁场所装修工程的竣工之日即2011年6月10日至案涉租赁合同约定的租赁期限终止之日即2016年4月30日，该期间共1786天；从案涉租赁场所装修工程的竣工之日即2011年6月10日至本案双方签订解除协议之日即2012年6月10日，该期间为366天，故案涉租赁场所装修工程的折旧价值为：200701元×（1786天-366天）÷1786天=159571.90元，该数额即为陈志某的装修损失。根据本院确定的责任比例，陈志某和尹黎某应各承担该损失50%的责任，即尹黎某应赔偿陈志某损失159571.90元×50%=79785.95元。另，由于案涉租赁合同无效，尹黎某还应将剩余的押金20000元返还给陈志某。至于陈志某提出的要求尹黎某赔偿其违约金的诉求，因案涉租赁合同无效，故该诉求没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告陈志某和被告尹黎某于2011年4月30日所签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告尹黎某应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告陈志某装修费用79785.95元；
三、被告尹黎某应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告陈志某保证金20000元；
四、驳回原告陈志某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5870元，由原告陈志某负担3948元，由被告尹黎某负担1922元。
如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 谢 磊
代理审判员 周敬棠
人民陪审员 袁影霞
本件与原本核对无误二〇一三年十一月十一日
书 记 员 吴敏珊
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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