浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙民提字第77号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：叶国定。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：叶国相。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：叶国寅。
上述三申请再审人的委托代理人叶跃忠。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦龙江。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶世明。
申请再审人叶国定、叶国相、叶国寅（以下简称叶国定三人）因与被申请人秦龙江、叶世明房屋转让协议、侵占财产纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第341号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年5月16日作出（2012）浙民申字第296号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审立案后，本院依法组成合议庭，于2012年7月24日公开开庭审理了本案。申请再审人叶国定、叶国寅及叶国定三人的共同委托代理人叶跃忠、叶跃群，被申请人秦龙江、叶世明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
慈溪市人民法院一审查明：叶国定三人的父亲叶世华（又名叶毛）于1961年4月13日去世，其在原镇海县龙山区施山乡叶家堂前边（现为慈溪市龙山镇施公山村）有平房一间，产权登记时间为1951年11月。因叶国定三人长期不居住该地，约1987年开始，该房屋由秦龙江居住。1990年前后，叶世明曾多次与叶国相商量买卖该房屋事宜未果。1993年10月，因疏忽，该房屋的集体土地使用权被登记在秦龙江名下。1999年8月20日，秦龙江将该房屋以2000元价格卖给叶世明。同年10月，叶世明翻建了该房屋，并于2000年12月办理了该房屋过户手续，将该房屋登记在自己名下。2006年3月17日慈溪市人民政府撤销了秦龙江名下的慈集建（1993）字第107845号集体土地使用权证。2007年6月8日慈溪市人民政府撤销了叶世明名下三北镇字第21002355号慈房权证。理由是：1999年8月20日，叶世明买入秦龙江房屋后，未经批准在原地拆旧建新，该房产证确认的房屋非秦龙江1999年卖给叶世明的房屋，而是叶世明拆除买入房屋后未经批准非法建设的房屋。2000年12月，叶世明在申请房产登记时隐瞒了上述事实，故颁发给叶世明的房产权证有误。叶世明于2007年10月11日向一审法院提起行政诉讼，于同年11月16日申请撤回起诉，该院于同日作出民事裁定，予以准许。另查明，根据叶国定三人提供的照片，诉争的叶世华老屋坐西朝东，1988年时已非常破旧，不能正常居住使用，经叶世明拆建后，与其他两间房子全框架结构连建成一片。
叶国定三人于2007年3月6日向一审法院提起诉讼，请求：一、确认秦龙江与叶世明转让祖传老屋的合同无效；二、恢复祖传老屋原状并返还。案件审理过程中，又增加两个诉讼请求：一、要求叶世明拆除建在叶国定三人祖屋地基上的房子；二、要求秦龙江、叶世明赔偿叶国定三人因诉讼造成的损失5700元。
一审法院认为：秦龙江虽于1993年10月取得其居住的叶世华房屋的集体土地使用权证，但应当知道该房屋实际属于他人所有，仍将该房屋擅自转让给叶世明，属于无处分权人处分他人财产。叶世明知道该房屋先前属叶世华所有，秦龙江仅为居住使用，且曾多次与叶国相协商买卖该房事宜，所以在秦龙江向叶世明出具该房屋的集体土地使用权证以证明房屋属秦龙江所有，与秦龙江进行交易时，应当与叶国定三人进行核实，但其未尽到该义务。并且叶世明事后取得的该房屋所有权证已被撤销，故叶世明在该房屋转让中不具有善意取得的情形，其不能取得讼争房屋的所有权，其与秦龙江之间的房屋转让协议无效。叶国定三人要求确认秦龙江与叶世明之间的房屋转让合同无效的诉请合理合法，予以支持。关于叶国定三人要求拆除叶世明所建房屋，并恢复老屋原状的诉请，根据实际情况，恢复老屋的原状已不具有可能性，叶世明在叶世华老屋地基上所建房屋系未批先建，属非法建筑，叶国定三人应向相关行政部门提出处理请求。故其要求拆除叶世明所建房屋，恢复老屋原状的诉请，不予支持。叶国定三人因此造成的损失可另行主张权利。关于叶国定三人要求秦龙江、叶世明赔偿因诉讼造成的损失5700元的诉请，没有事实依据，不予支持。叶世明关于其受让讼争房屋是善意取得的辩称不符合法律规定，不予采信。据此，该院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，于2010年5月13日作出判决：一、秦龙江与叶世明于1999年8月20日签订的房屋转让合同无效；二、驳回叶国定三人的其它诉讼请求。案件诉讼费500元，由秦龙江、叶世明共同负担。
叶国定三人不服，向宁波市中级人民法院上诉称：一、叶世明、秦龙江明知叶国定三人拥有讼争祖屋，采用非法手段恶意侵占并损毁，应承担由此产生的民事责任。二、叶世华老屋在施公山村不是唯一的，在叶家门头就有，叶国定三人要求恢复原状，并非要求一模一样，相近就可以，因此，要求恢复原状是可行的。即使老屋基上的房屋属非法建筑，也应判令叶世明、秦龙江拆除，并对造成的损失予以赔偿。三、一审法院认定老屋非常破旧，不能正常使用，与秦龙江一直居住的实际情况相矛盾。四、一审判决叶世明、秦龙江签订的房屋转让合同无效，叶国定三人对其应有的物权依然不能行使支配权。请求：叶世明、秦龙江归还叶国定三人的座落于三北镇施公山村叶家门头第四间，面积32.55平方米老屋（高小屋）一间。
秦龙江辩称：叶国定三人诉称的老屋系破房屋，秦龙江已修理多次；当时村里做房产证时秦龙江不在，房产证就被做好了；后其将房屋以2000元价格卖给叶世明。至于买卖合同是否有效由法院判决。请求：驳回上诉，维持原判。
叶世明辩称：在诉争房屋的买卖过程中，其不存在任何过错，已尽到了审查义务，并且订立了买卖合同，经房管部门审核、同意，并且批准了房屋过户手续。现房管部门以拆迁房屋未经审批，撤销了房产证，但并不是针对房屋买卖行为，而是针对其房屋拆建行为，所以其是善意取得，房产证的撤销并不影响买卖合同的效力。叶国定三人要求赔偿5700元与本案无关。
二审法院对一审判决认定的事实予以确认。
二审法院认为：关于本案房屋买卖合同被确认无效后如何处理问题。经释明后，叶国定三人在诉讼中坚持主张拆除房屋予以恢复原状的诉请。虽然叶世明在叶世华原老屋地基上未批先建系非法建筑，但根据房屋特性和本案实际情况，恢复原状已不具可能性、可行性。对此，叶国定三人可以向相关行政部门提出处理请求。因此，叶国定三人要求拆除叶世明所建房屋，恢复原状的诉请，难以支持。叶国定三人提出的其他损失无相应证据证明。一审法院对本案主要事实认定清楚，适用法律正确，判决并无不当。对叶国定三人的上诉理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，于2010年10月26日作出判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由叶国定、叶国相、叶国寅共同负担。
叶国定三人仍不服，向本院申请再审称：一、根据《中华人民共和国物权法》第三十六条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”规定。秦龙江、叶世明应恢复原状、返还老屋。原审判决确有错误，应当再审。二、平房和高小屋不同。一、二审法院在未认真审核的情况下任意改动，与事实不符，有老照片为证。三、秦龙江、叶世明明知叶国定三人拥有老屋，却采用非法手段恶意侵占并损毁，应承担侵权责任。四、老屋虽旧，是任何新屋不能替代的，既然一、二审法院认为不可恢复原样，秦龙江、叶世明应按原地基建隔墙分割后归还，或赔偿损失10000元，由叶国定三人在原地基上自建。五、一、二审判决仅判令叶世明与秦龙江签订的房屋转让合同无效，但叶国定三人拥有的物权依然不能行使支配权。请求：一、鉴于老屋难以恢复，叶世明应把建在叶国定三人老屋地基上的部分用隔墙分割归还；或由秦龙江、叶世明拆除建在叶国定三人老屋地基上的房屋，由叶国定三人自行建造，并赔偿其损失10000元。二、慈溪市田央公社施山大队第二十生产队（叶家门头第四间高小屋）为叶国定三人所有，一、二审判决认定老屋为“平房”有出入，应予更正。三、叶世明与秦龙江非法买卖叶国定三人老屋，应承担侵权责任。
秦龙江辩称：其父去世后，其母亲没房子住，叶国定三人的老屋当时很破旧且没人住，就住进去了，叶国定三人一直都未来看过。后慈溪市政府实行土地使用权登记，给我办了集体土地使用权证。其化费了4、5千元将房子作了修缮。叶国定三人知道后，回来要求我归还。
叶世明辩称：其知道涉案房屋是叶国定三人的，曾写信给他们询问是否卖房，其不肯卖。过了十几年，秦龙江母亲搬走，其另外买了两间与该老屋相邻的平房，秦龙江知道后问其该房屋要不要买，叶世明知道房屋是叶国定三人的，但叶国定三人一直都没来，就买了，也重新造了房子，房产证也办好。过了好多年，叶国定三人知道，回来要求归还房子。
再审中，各方当事人均未提交新证据。
本院再审查明的事实与一、二审判决认定的事实一致。
本院再审认为：本案再审中各方当事人的争议焦点为叶世明是否可以将现居住的房屋拆除、并将其中属叶国定三人父亲叶世华老屋部分恢复原状予以返还。从本案事实看，叶世华过世后，其老屋实际被秦龙江居住使用。1993年10月，该房屋的土地使用权被有关土地登记机关错误地登记在秦龙江名下。1999年8月20日，秦龙江将该房屋以2000元价格卖给叶世明，叶世明将该房屋与其居住的其他房屋一起拆旧建新，并办理了房屋所有权证和集体土地使用证。由于叶世明新建的房屋未经批准，属非法建筑，且叶世明在申请房产登记时隐瞒了老屋非法转让的事实，慈溪市人民政府先后撤销了秦龙江名下的集体土地使用权证和房屋所有权证。因此，秦龙江与叶世明侵占叶世华老屋的事实清楚。但根据老屋的现实状况，叶世明将该老屋已与其居住的其他房屋一起于1999年拆旧建新，且该老屋地基原址又夹在叶世明新建房屋中间，现要将叶世明的新屋拆除，恢复叶世华老屋原状予以返还已不现实。根据法律规定在当事人不能返还的情况下可以折价赔偿，一、二审法院为此向叶世华的继承人叶国定三人进行释明，可以变更部分诉讼请求，但叶国定三人仍坚持主张拆除讼争房屋并恢复老屋原状的诉请，二审法院未予支持，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第341号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 王红根
代理审判员 王富新
二〇一二年十二月十八日
书 记 员 杨韧竹