审判长
合议庭
法官助理
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01836号
上诉人（原审被告）：魏翠林。
委托代理人：陶志松，湖北华平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：袁曼。
委托代理人：胡家美，湖北英达律师事务所律师。
上诉人魏翠林因与被上诉人袁曼房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年4月1日，袁曼向一审法院起诉，请求判令：1、解除魏翠林、袁曼于2014年8月24日签订的《存量房居间（租赁）合同》；2、魏翠林退还2015年2月至8月的租金35000元；3、魏翠林因违约双倍返还租赁押金30000元；4、魏翠林赔偿另行求租损失5000元；5、魏翠林赔偿居间费2500元；6、由魏翠林承担本案诉讼费用。
一审法院查明，2014年8月24日，魏翠林（甲方）与袁曼（乙方）通过中介方湖北深中联置业有限公司签订《存量房居间（租赁）合同》1份，合同约定甲方将位于棕榈泉2栋703房出租给乙方，该房屋建筑面积110平方米（以房产证为准）。租赁期从2014年9月1日起至2016年8月31日止，乙方不享有免租期。房屋租金为每月5000元，租金按年度支付，第一次租金支付时间为签订合同当日，以后各期租金支付时间为年度到期提前10日，支付方式为自行协商（现金支付或通过银行转账）支付，甲方收到租金后应出具收据。租赁押金：签订合同当日，乙方应向甲方支付租赁定金15000元。房屋租赁期间产生的物业管理费，水电、燃气费等相关费用由乙方承担。房屋正常使用时发生因建筑质量引起的故障维修义务由甲方负责，费用由甲方承担；如因乙方过错导致的，由承租人承担。如约定由甲方承担维修义务的，甲方应在接到乙方通知后7日内负责修缮好，否则影响乙方正常使用的，乙方有权拒付被影响使用相应期限的租金。租赁期间，应依据合同约定期限按时交租，乙方延期交付租金达30天，或欠交管理费、水电费等达2000元的，甲方有权解除合同，并有权按合同约定追究乙方违约责任。如甲方解除合同的，乙方在甲方通知解除合同后10日内搬离，否则甲方有权收回房屋，房屋内乙方的物品视为丢弃物，甲方有权自行处置。基于经纪方已为甲乙双方提供居间服务，促成该甲乙双方签订本租赁合同，甲方应向经纪方支付佣金2500元，乙方应向经纪方支付佣金2500元，双方佣金的支付时间为签订合同当日。交付佣金后，如甲乙双方因合同履行发生纠纷，导致租赁合同无法履行的，已经支付的佣金任何一方无权要求经纪方退还，守约方有权向过错方追偿已付佣金造成的损失，如没有支付佣金的，全部佣金由过错方承担。其他违约情形：如甲方违约或单方提出解除合同而违约的，应双倍返还乙方租赁押金，并赔偿乙方1个月租金作为另行求租损失；乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方1个月租金作为再次出租前的闲置损失。合同签订当日袁曼向魏翠林支付一年的租金60000元、租赁押金15000元，袁曼、魏翠林向中介方湖北深中联置业有限公司各支付佣金2500元。之后，魏翠林将棕榈泉2栋703房交付袁曼使用。2015年2月10日，棕榈泉2栋703房内水管破裂，造成房屋渗水，袁曼当即通知了魏翠林房屋渗水情况，魏翠林亦采取了一定的补救措施，但未能及时维修水管，造成袁曼不能正常居住使用，袁曼搬出房屋。
在租赁期间袁曼未按照合同约定交纳水电费，目前差欠魏翠林水电费3024.99元。审理中袁曼表示愿意支付魏翠林水电费3024.99元。
一审法院认为，魏翠林与袁曼签订的《存量房居间（租赁）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。2015年2月10日棕榈泉2栋703房内水管破裂，造成房屋渗水，袁曼不能正常居住使用房屋，袁曼要求解除合同，魏翠林亦表示同意解除，予以准许。由于袁曼已向魏翠林支付2015年2月11日至8月31日的房屋租金33330元（5000元×7个月－167元×10天），合同解除后，魏翠林应当退还袁曼房屋租金33330元。魏翠林提出因袁曼使用不当导致房屋渗水的辩称观点，没有充分证据证明，不予支持。因水管破裂后，魏翠林作为房主未能及时维修水管，造成袁曼不能正常居住使用；而袁曼在租赁房屋期间有差欠魏翠林水电费3024.99元的事实，双方均存在违约，按照合同约定，魏翠林应当退还袁曼租赁押金15000元。袁曼主张的另行求租损失5000元、赔偿居间费2500元，不符合合同约定，不予支持。袁曼表示愿意支付差欠的水电费3024.99元，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除袁曼与魏翠林于2014年8月24日签订的《存量房居间（租赁）合同》；二、魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋租金33330元；三、魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋押金15000元；四、袁曼于本判决生效之日起五日内向魏翠林支付水电费3024.99元；五、驳回袁曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1613元、邮寄费20元，共计1633元由袁曼负担653元、魏翠林负担980元。因此款袁曼已全部预交，故魏翠林于本判决生效之日起五日内将980元支付给袁曼。
一审宣判后，魏翠林不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。理由：1、一审判决认定事实不清。租赁房屋渗水的原因是袁曼人为制造高温、高水压状态，再加上人为的重压，导致水管破裂，造成房屋渗水，袁曼不当使用房屋造成损害，存在违约行为，且袁曼至今仍占有房屋，应支付租金而未付，还欠水电费，并有违约分租的行为，构成违约。2、因袁曼存在违约行为，故押金应由魏翠林没收，不予退还。3、一审判决适用法律错误。合同解除时间应为袁曼实际搬离房屋之日。2015年5月12日一审开庭时魏翠林才同意解除合同，并未同意合同自2015年2月10日解除。
被上诉人袁曼辩称，魏翠林的房屋渗水严重，找魏翠林协商维修事宜，但魏翠林置之不理，造成袁曼无法正常居住使用房屋，袁曼已于2015年2月10日发生渗水的当日搬出房屋，并告知魏翠林要求退租。魏翠林上诉称房屋渗水系袁曼使用不当造成，没有证据且不符合事实。请求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
另查明，魏翠林现已经解决了房屋渗水问题。袁曼与魏翠林没有办理退房交接手续，袁曼在租赁房屋内仍留有部分物品。袁曼在二审中陈述：其搬走后钥匙留在房屋内，房屋内的物品现不要了。袁曼在一审庭审中曾陈述：2015年2月14日袁曼在房屋现场，2015年3月11日之后将保险柜搬出了房屋。
本院认为，魏翠林依据租赁合同将设施完善的房屋交付袁曼使用，袁曼使用5个月后房屋发生渗水，双方合同虽没有约定袁曼可据此解除合同，但袁曼起诉请求解除合同，诉讼中魏翠林亦同意解除合同，一审判决予以照准并无不当。
关于魏翠林提出合同解除时间应为袁曼实际搬离之日，而袁曼至今未搬离租赁房屋，应当计付租金，袁曼已付租金不应退还的问题。根据已查明事实，2015年2月10日租赁房屋发生渗水后，袁曼通知魏翠林维修，魏翠林未能及时解决渗水问题，袁曼未继续居住租赁房屋，故租金原则上应予退还，但考虑双方合同对渗水问题约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，袁曼可以要求魏翠林维修，亦可自行维修。袁曼在没有协商一致解除合同的情况下离开房屋，又没有及时办理房屋交接手续，对造成租赁房屋闲置损失有一定的责任，故对袁曼已付的2015年2月11日至8月31日的房屋租金33330元，应酌情予以返还，魏翠林的该上诉理由部分成立，本院酌定魏翠林返还租金28330元。关于魏翠林称因袁曼使用不当导致渗水，并造成其重大损失的主张，因魏翠林在本案中并未提出反诉，对此本院不予审理。
关于魏翠林称袁曼存在拖欠水电费及违约分租的违约行为，押金不应退还的上诉理由，因双方均存在违约行为，魏翠林的该主张不符合合同约定，故本院不予支持。
综上，上诉人魏翠林的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；
二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00602号民事判决第二项为：魏翠林于本判决生效之日起五日内向袁曼退还房屋租金28330元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1613元、邮寄费20元，共计1633元，由袁曼负担653元、魏翠林负担980元。
二审案件受理费1613元，由上诉人魏翠林负担1463元，由袁曼负担150元。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二〇一六年一月十四日
书记员饶诗敏