广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终1206号
上诉人（原审被告）：张德萍，女，1962年10月27日出生，汉族，住湛江市霞山区。
委托代理人：庞土生，男，1964年6月20日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被上诉人（原审原告）：湛江恒硕投资有限公司。住所地：湛江市霞山区东新路**号。
法定代表人：吴宇荣，该公司总裁。
委托代理人：钟东，广东民赐律师事务所律师。
原审第三人：湛江市市场物业管理总站霞山站。住所地：湛江市霞山区岭南路*号*楼。
法定代表人：黄良，该站站长。
委托代理人：莫涵，广东国邦律师事务所律师。
委托代理人：陈志，广东国邦律师事务所实习律师。
上诉人张德萍因与被上诉人湛江恒硕投资有限公司（以下简称“恒硕公司”）、原审第三人湛江市市场物业管理总站霞山站（以下简称“市场物业站霞山站”）物权保护纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2016）粤0803民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人张德萍及其委托代理人庞土生，被上诉人恒硕公司的委托代理人钟东，原审第三人的委托代理人莫涵、陈志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：市场物业站霞山站于2007年3月27日依法竞得湛江市霞山区xxx号湛江市南站服装批发市场A座（以下简称“南站市场A座”）商铺的经营权。市场物业站霞山站取得上述物业经营权后，于2008年4月24日，与恒硕公司签订《南站服装批发市场合作经营合同》，恒硕公司依该合同取得南站市场A座的租赁经营权。庭审时，恒硕公司与市场物业站霞山站确认：恒硕公司对南站市场A座的租赁经营权延期至2019年4月30日止。
恒硕公司接管南站市场A座以来，张德萍一直租用南站市场A座第xxx、xxx号铺位，两个商铺面积均为8㎡，但双方并未签订书面租赁合同。2014年4月8日，张德萍付给恒硕公司2014年6月1日起至2015年5月31日两个商铺的租金分别为2100元、管理服务费4900元，治安费120元，卫生费180元，共计14600元。
2015年4月3日，恒硕公司张贴《关于收缴南站服装批发市场A座商铺租金及有关事项的公告》，告示2015年6月1日至2017年5月31日的南站A座各个商铺的租金等费用数额，要求一楼商铺租金（含管理服务费）为每间9600元/年（商铺面积8㎡以下，超过8㎡的每增加1㎡租金加收1150元/年），二楼商铺租金为每间7000元/年，另交保证金5000元（合同期满后退还），卫生及卫生处理费35元/月。张德萍与恒硕公司的租赁关系期满后，张德萍认为恒硕公司与市场物业站霞山站的租赁经营权已经于2015年5月31日终止，恒硕公司无权继续出租商铺，张德萍不同意签订租赁合同，但仍占用原商铺继续经营。从2015年6月1日起至今张德萍未向恒硕公司或市场物业站霞山站交付租金以及其他各项费用。
另查明，2010年12月31日，恒硕公司、市场物业站霞山站和湛江市霞山区东新街道办事处联合出示《告示》，该告示声明，恒硕公司经市政府批准经营管理南站A座从2007年6月1日起至2019年4月30日，其承诺在经营期内绝不改变经营项目及用途。
南站服装批发市场A座一楼有303个商铺，二楼339个商铺，三楼203个商铺，一共有845个商铺。目前有200个商铺空置，645个商铺在营业，在营业的商铺当中，其中53个商铺承租户按恒硕公司的《关于收缴南站服装批发市场A座商铺租金及有关事项的公告》的标准与恒硕公司签订新的租赁合同，正常交租，589个商铺承租户不续签合同，但仍占用商铺进行经营，不向恒硕公司交纳租金。
2016年4月21日，恒硕公司向原审法院提起民事诉讼，请求判决：1、张德萍立即撤出非法占用的经营场所；2、张德萍向恒硕公司补交南站A座xxx号商铺自2015年6月1日至2016年2月18日（共8个月18日），张德萍非法占用经营场所期间的租金（含管理服务费）损失6897元、租金（含管理服务费）损失的滞纳金18139元，卫生及卫生处理费302元、水费36元，电费分摊费438元，共计25812元。3、张德萍向恒硕公司补交南站A座xxx号商铺自2015年6月1日至2016年2月18日（共8个月18日），张德萍非法占用经营场所期间的租金（含管理服务费）损失6897元、租金（含管理服务费）损失的滞纳金18139元，卫生及卫生处理费302元、水费36元，电费385元、电费分摊费438元，共计26197元。4、本案全部诉讼费用由张德萍承担。
原审法院审理认为：市场物业站霞山站取得南站市场A座经营权后，与恒硕公司签订《南站服装批发市场合作经营合同》，恒硕公司依该合同取得南站市场A座的租赁经营权，现恒硕公司与市场物业站霞山站确认恒硕公司对南站市场A座的租赁经营权延期至2019年4月30日止，因此，恒硕公司作为经营者，有权向南站市场A座的商铺等承租户收取租金。恒硕公司与张德萍虽未签订租赁合同，但张德萍租用恒硕公司的商铺进行经营并支付租金，形成事实租赁关系。在租期届满前恒硕公司要求双方按照新的标准签订租赁合同，张德萍不同意并继续占用南站市场A座xxx、xxx号铺位进行经营使用，而不向恒硕公司交纳占用商铺的使用费，明显侵害了恒硕公司对该商铺进行经营、管理，收益的权利，恒硕公司请求张德萍交回占用的商铺，原审法院予以支持。恒硕公司在双方的租赁关系届满前，已公示《关于收缴南站服装批发市场A座商铺租金及有关事项的公告》，告知租户2015年6月1日起按新的标准交纳租金，且续签租赁合同的其他南站市场A座的租户，也按新的标准续签合同并按时交纳租金，因此该标准具有合理性，张德萍在与恒硕公司的租赁关系结束后，不与恒硕公司续签租赁合同，恒硕公司也不同意张德萍继续以原来的标准经营商铺，经恒硕公司多次催告后，张德萍仍不肯交回商铺，仍然继续经营，因此，张德萍应按新的租金标准交纳占用商铺使用期间的使用费。张德萍使用的xxx号商铺在x楼，按一楼商铺租金（含管理服务费）为每间9600元/年（商铺面积8㎡以下，超过8㎡的每增加1㎡租金加收1150元/年）计算，张德萍占用的A1150号商铺面积是8㎡，一年租金为9600元，每月的租金分别为800元（9600元/年÷12个月），因此，张德萍2015年6月1日至2016年2月18日占用的xxx号商铺期间的使用费计算为6897元（800元/月×8个月+800元/月÷29天×18日），恒硕公司主张6897元，原审法院予以支持。关于卫生及卫生处理费，按恒硕公司公示的新标准每月35元，属于合理收费，原审法院予以支持，张德萍2015年6月1日至2016年2月18日应向恒硕公司交纳的xxx号商铺卫生及卫生处理费为302元（35元/月×8个月+35元/月÷29天×18日）。恒硕公司主张张德萍按照水表实际抄表的数额支付A1150号商铺水费36元、电费分摊438元，是实际抄表所得，张德萍虽有异议，但并未提供证据予以反驳，故原审法院予以支持。同理，张德萍使用的xxx号商铺也在x楼，2015年6月1日至2016年2月27日期间占用该商铺的使用费计算为6897元（800元/月×8个月+800元/月÷29天×18日），卫生及卫生处理费为302元（35元/月×8个月+35元/月÷29天×18日）。恒硕公司主张张德萍按照电表、水表实际抄表的数额支付xxx号商铺电费385元、水费36元、电费分摊438元，原审法院予以支持。恒硕公司主张张德萍按日计付其所欠缴总金额1%的滞纳金18139元，由于恒硕公司与张德萍没有合同约定，原审法院不予支持。张德萍抗辩称南站服装批发市场A座属于个体户有偿集资建设的民生工程，集资个体户有享受固定租金不变的权利，依据不足，原审法院不予采纳。案件经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条的规定，判决：一、张德萍应于判决发生法律效力之日起十五日内，将湛江市霞山区荣华路4号南站服装批发市场A座第xxx、xxx号铺位腾空交还湛江恒硕投资有限公司经营管理。二、张德萍应于判决发生法律效力之日起十五日内，付给湛江恒硕投资有限公司占用xxx号商铺的使用费6897元、卫生及卫生处理费302元、水费36元、电费分摊438元。三、张德萍应于判决发生法律效力之日起十五日内，付给湛江恒硕投资有限公司占用xxx号商铺的使用费6897元、卫生及卫生处理费302元、水费36元、电费385元、电费分摊438元。四、驳回湛江恒硕投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，湛江恒硕投资有限公司负担907元，张德萍负担193元。
上诉人张德萍不服原审判决，向本院上诉称：1、原审法院对本案案由定性是“物权保护”，为了保护恒硕公司的所谓“物权”，判决张德萍腾空档口交还恒硕公司，侵犯了张德萍的所有权。1993年、1994年间，霞山区政府、霞山区工商局因拆迁安置霞山区东堤服装市场解决民生工程问题，组织霞山区个体户、下岗职工、无业人员、退伍军人、残疾人员等1000多人，每人投资21000元，由政府划拨土地，群众集资建设南站服装批发市场A座。国家工商行政管理局《关于“城乡集贸市场”范围等问题的答复》（工商市字[1993]166号）第二条规定：“……由于加快市场建设需要多方投资和多家兴办，其市场设施租赁费可按‘谁投资、谁收益’的原则执行。”《中华人民共和国物权法》第64条、第65条规定，私人的投资纳入所有权范围，因此，个体户作为市场建设的投资人，具有“股东”的法律属性，现金的投资已转化为市场档口，故个体户应获得市场档口的所有权。恒硕公司只是获得市场档口用益物权，其只能在一定范围内行使使用、收益的权利。本案中，张德萍拥有的“长期租赁”、“固定租金”是所有权派生出来的权利，是对恒硕公司用益物权的使用权、收益权的限制，恒硕公司必须满足张德萍“长期租赁”、“固定租金”的前提下，方能获得用益物权。恒硕公司只是南站市场A座的用益物权人，对南站市场档口没有处分权，原审法院混淆了所有权与用益物权的关系，判令张德萍腾空档口交还恒硕公司，是非法侵占了张德萍的所有权。2、霞山区工商局给投资个体户制订的固定租金标准，已执行20年不变，是行政机关给个体户的投资回报。原审法院无视这一铁的事实，居然否定张德萍“固定租金”不变的诉求，干涉政府机关在集资时的承诺和定价。1995年开业至2015年5月31日止，A座一楼每个档口年租金7000元，A座二楼每个档口年租金5000元。尽管市场经营主体多次更替，但租金标准已连续20年不变，至今没有证据证明工商局或物业站返还个体户投资款，终止有偿集资关系；没有证据证明以投资款抵偿租金的事实；没有证据证明个体户分得股东红利；没有生效法律文书否定原来政府机关的定价。显然，唯一可回报的是固定租金不变，这是投资个体户唯一的收益，否则，有偿集资变为无偿集资，因此，恒硕公司加倍提高租金没有任何依据，侵犯了张德萍的合法权益。3、张德萍与恒硕公司签订的租赁合同履行期至2015年5月31日止。而且恒硕公司与市场物业站签订的合作经营合同期限届满，恒硕公司所获得的用益物权也已终止。由于恒硕公司与市场物业站在合同届满后没有续签合作经营合同，故恒硕公司无权与张德萍签订合同，更无资格收取从2015年6月1日至2016年5月31日的租金。恒硕公司、市场物业站霞山站、湛江市霞山区东新街道办事处联合出示的《告示》不能作为证明恒硕公司有权经营市场至2019年4月30日。《告示》不具有法律效力，不能作为证据使用。4、退一步讲，即使恒硕公司有权经营至2019年4月30日，但张德萍在2015年5月31日租赁届满后，仍继续在档口经营，应视张德萍依法对原租赁关系的续约。根据《中华人民共和国合同法》第236条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，张德萍应按旧的租赁合同执行，按原来的固定租金缴纳，而不能按新的租金缴纳。综上，请求二审法院：撤销原判，驳回恒硕公司的诉讼请求。
被上诉人恒硕公司口头答辩称：恒硕公司与市场物业站霞山站联名签署告示，声明恒硕公司依合同取得的南站市场A座的经营权延期至2019年4月30日，且市场物业站霞山站在一审庭审时对此亦予以确认。恒硕公司与张德萍的租赁关系结束后，恒硕公司有权要求按照新的租金标准，签订新的合同。张德萍没有签订新的合同，亦没有交纳租金，但继续占有涉案商铺经营，侵害了恒硕公司的合法权益。至于南站市场A座的所有权、股权及长期租赁属于另外的法律关系，不属于本案审理范围。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回张德萍的上诉，维持原审判决。
本案二审期间，恒硕公司向本院提交广东省茂名市茂港区人民法院（2003）茂港法指执字第1-14号《民事裁定书》，拟证明已有生效法律文书认定“集资款”实为预交租金，不存在对市场拥有股权，实质上是一种优先承租权。
原审第三人市场物业站霞山站口头述称：恒硕公司与市场物业站霞山站签订的租赁合同已延期至2019年，恒硕公司对南站市场A座享有经营权。市场物业站霞山站与张德萍之间没有合同关系，故恒硕公司与张德萍之间的纠纷与市场物业站霞山站无关。
本案二审期间，市场物业站霞山站向本院提交《湛江市市场办脱钩交接书》、《湛江市霞山区市场办管脱钩交接补充协议书》、本院（2007）湛中法执字第31号恢1（2008）之二《民事裁定书》、《关于对南站服装批发市场A座2015年起5.5年经营权租赁价格评估项目予以核准的函》（湛财工函[2010]4号）、《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号），拟证明南站服装批发市场的物权属于市场物业站霞山站及市场物业站霞山站已将涉案商铺出租给恒硕公司，并已经相关部门的批准。
经质证，张德萍对恒硕公司二审期间提交的（2003）茂港法指执字第1-14号民事裁定有异议，认为在执行阶段，不能进行实体处理，（2003）茂港法指执字第1-14号确认集资个体户没有市场股权，程序违法；裁定认定集资款是预交租金没有事实依据；集资个体户在南站市场经营20年，租金条件一直不变，故不存在优先承租权的问题。而且，上述证据不能证明南站市场A座是属于恒硕公司的。市场物业站霞山站对恒硕公司提交的上述证据没有意见。
张德萍对市场物业站霞山站提交的上述证据有异议，认为：1、《关于对南站服装批发市场A座2015年起5.5年经营权租赁价格评估项目予以核准的函》（湛财工函[2010]4号）、《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号）已超过举证期限，不予质证。2、（2007）湛中法执字第31号恢1（2008）之二《民事裁定书》只能证明市场物业站霞山站通过竞买获得南站市场经营权，但不能证明市场物业站转让南站市场经营权给恒硕公司合法。3、在《湛江市市场办脱钩交接书》、《湛江市霞山区市场办管脱钩交接补充协议书》中有列明建设市场集资款事项，证明南站市场是物业站和集资个体户共同共有，但双方产权不清，处于未界定状态，故市场物业站霞山站与恒硕公司签订的《合作经营合同》无效。恒硕公司对市场物业站霞山站提交的上述证据没有意见。
对恒硕公司在二审期间提交的（2003）茂港法指执字第1-14号民事裁定，本院经审查认为：生效的（2003）茂港法指执字第1-14号民事裁定认定的事实，与本案具有关联性，张德萍虽然对该裁定确认的事实有异议，但没有提交充分的证据予以推翻，故本院对该裁定予以采纳。
对市场物业站霞山站在二审期间提交的上述证据，本院经审查认为：《湛江市市场办脱钩交接书》、《湛江市霞山区市场办管脱钩交接补充协议书》、本院（2007）湛中法执字第31号恢1（2008）之二《民事裁定书》、《关于对南站服装批发市场A座2015年起5.5年经营权租赁价格评估项目予以核准的函》（湛财工函[2010]4号）、《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号）对本案基本事实的认定有重要影响，不审理该证据会导致裁判不公，故本院予以采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：湛江市人民政府于2009年12月29日作出的《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号），内容为：“对市场物业管理总站提出给予延长湛江市恒硕投资有限公司经营南站服装批发市场（A座）4年11个月作为法律诉讼、消防整改和经营费用事项的补偿问题，其计算依据是根据湛江粤华信资产评估有限公司2007年4月出具的评估报告，该评估报告已过有效期。由市场物业管理总站委托有资质的中介机构对南站服装批发市场（A座）经营纯收益情况再次进行评估，其评估结果须报市财政局核准；若评估结果高于4年11个月即按4年11个月的经营权给予补偿，若评估结果低于4年11个月即按评估结果核准后执行。”
湛江市财政局于2010年1月7日作出的《关于对南站服装批发市场A座2015年起5.5年经营权租赁价格评估项目予以核准的函》（湛财工函[2010]4号），内容为：“……。五、根据湛江市人民政府《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号），若评估结果高于4年11个月即按4年11个月的经营权给予补偿租赁期。”
本院认为：本案是物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对张德萍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人张德萍的上诉理由和被上诉人恒硕公司的答辩意见以及原审第三人市场物业站霞山站的意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下：
关于张德萍应否返还涉案2间商铺给恒硕公司的问题。市场物业站霞山站于2007年取得南站市场A座经营权后,又于2008年与恒硕公司签订《南站服装批发市场合作经营合同》。恒硕公司依该合同取得南站市场A座的经营权后,张德萍向恒硕公司支付涉案2间商铺经营至2015年5月31日的租金及相关费用。2015年5月31日后，张德萍以恒硕公司通过与市场物业站霞山站合作经营而取得的南站市场A座的经营权的期限已届满，恒硕公司无权再经营南站市场A座为由，拒绝与恒硕公司签订租赁合同，亦拒绝返还涉案2间商铺给恒硕公司。因此，恒硕公司是否取得南站市场A座2015年6月1日之后的经营权是张德萍应否返还涉案2间商铺给恒硕公司的关键。庭审时，市场物业站霞山站、恒硕公司均述称恒硕公司通过与市场物业站霞山站合作经营而取得的南站市场A座经营权的期限延期至2019年4月30日止。虽然市场物业站霞山站、恒硕公司均没有提供合同予以证实，但市场物业站霞山站提供证据证明，其处置市场南站A座2015年6月1日至2019年4月30日的经营权，已得到湛江市人民政府、湛江市财政局的批准。而且，从张德萍向恒硕公司支付涉案商铺的租金及相关费用的行为来看，张德萍对恒硕公司能够通过与市场物业站霞山站合作经营而取得南站市场A座经营权是认可的。租赁期届满后，张德萍对恒硕公司经营南站市场A座有异议，但没有提供充分证据证明。因此，在市场物业站霞山站、恒硕公司均认可双方合作经营的期限延期至2019年4月30日，并提交证据证明已经过湛江市人民政府、湛江市财政局批准的情况下，张德萍在租赁期限届满后，没有签订租赁合同，仍然占用涉案2间商铺，侵犯了恒硕公司的合法权益。恒硕公司关于张德萍返还涉案2间商铺的主张，本院予以支持。张德萍主张其因投资建设南站市场，而享有南站市场商铺的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，张德萍主张其拥有南站市场商铺的所有权，但没有提供权属登记证明，本院不予支持。
关于张德萍应否支付参照新的租金标准计算的占用费给恒硕公司的问题。2015年4月3日，恒硕公司张贴公告，告知租户自2015年6月1日起按新的标准[即一楼商铺租金为每间9600元/年（商铺面积8㎡以下，超过8㎡的每增加1㎡租金加收1150元/年）]交纳租金。而且，续签租赁合同的其他南站市场A座的租户，也按照新的租金标准签订租赁合同。涉案2间商铺均在一楼。因此，原审判决按照每间商铺租金为9600元/年（商铺面积8㎡以下，超过8㎡的每增加1㎡租金加收1150元/年）的标准，计算张德萍于2015年6月1日至2016年2月18日占用涉案2间商铺的费用并无不当，应予维持。张德萍主张其承租涉案2间商铺的租金固定不变，但没有提供证据证明，本院不予支持。恒硕公司在租赁期限届满前，已张贴公告，告知租户按照新的租金标准续签合同，因此，张德萍主张按照原租赁合同继续履行的理由不成立，本院不予支持。
张德萍关于调取《关于对南站服装批发市场A座2015年起5.5年经营权租赁价格评估项目予以核准的函》（湛财工函[2010]4号）及《关于以南站服装批发市场（A座）经营权补偿湛江市恒硕投资有限公司问题的批复》（湛府函[2009]397号）全部资料的申请，因湛江市人民政府、湛江市财政局作出的批复及函件所依据的事实，不属于本案审理范围，故对张德萍调查取证的申请，本院不予准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费193元，由张德萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐文飞
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一六年十月三十一日
书记员 陈禹豪
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。