宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第161号
原告：蔡品法，个体经营。
委托代理人：吕虹莹，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：姚成钢，浙江和义观达律师事务所律师。
被告：宁波龙欣染料化工有限公司。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道铜盆浦村。
法定代表人：黄青，该公司总经理。
委托代理人：杨培尔，浙江红邦律师事务所律师。
委托代理人：陈栋斌，浙江红邦律师事务所律师。
原告蔡品法为与被告宁波龙欣染料化工有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年1月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2015年7月13日转为普通程序组成合议庭审理。本案分别于2015年3月23日、8月13日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕虹莹、姚成刚，被告的委托代理人杨培尔、陈栋斌到庭参加诉讼。原、被告在审理期间自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。
原告蔡品法起诉称：原告系宁波市鄞州首南星达家私厂（以下简称星达家私厂）业主。2007年7月23日，原告以星达家私厂名义与被告签订《房产租赁合同》，约定：星达家私厂向被告承租位于宁波市鄞州区钟公庙铜盆浦的厂房用于生产家具办公用品，租期自2007年9月1日至2013年8月31日，如遇政府拆迁，星达家私厂在租赁期间新建造的砖混结构房屋享有政府拆迁赔偿款40%的所有权，对钢结构房屋拆迁赔偿未作约定。星达家私厂在租赁期间一直按约支付租金，并在被告同意下建造了生产用房（砖混结构及钢结构）3180.94平方米，还修建了水泥地坪、进行了装饰装修，投入费用共计二十余万元；因生产需要安装、购置了大量设备、设施等，价值一百五十余万元。2012年4月，被告通知厂房已经列入拆迁范围，要求原告腾退。被告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签订了拆迁补偿协议，获得拆迁补偿款共计五千三百万元，但被告对应由原告享有的拆迁补偿款一直拖延不付。为此，请求判令：1.被告返还原告租金26250元；2.被告返还原告水电押金10000元；3.被告支付原告拆迁补偿款4867404.46元。审理期间，原告变更第3项诉讼请求为：被告支付原告拆迁补偿款4354328.11元（砖混结构房屋征收补偿金69480.06元、钢结构房屋征收补偿金1935291.05元、内外装修及附属设施补偿金164741元、设备搬迁和停工停产损失补偿金477141元、如约搬迁奖励金1333200元、临时安置补偿金374475元）。
被告宁波龙欣染料化工有限公司答辩称：原、被告于2007年7月23日签订房屋租赁合同属实。2012年4月，因政府规划需要，涉案房屋和土地被列入拆迁范围，被告按约通知原告终止合同，并委托律师与原告方委托律师进行了多次沟通，至2012年7月，原告知道无法获得赔偿，此事就此了结。被告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室于2012年11月30日签订拆迁协议，涉案房屋被拆除。关于原告要求获得相应的拆迁赔偿的问题，根据合同约定，其对承租厂房进行改建的房屋产权均属被告所有，其建造的砖混结构房屋必须符合有关部门的要求，取得建设、规划许可，并经被告书面同意，但原告并未按约建造砖混结构房屋，其建造的钢结构建筑在合同中并未约定补偿事宜，故无权获得赔偿。此外，被告获得的拆迁补偿价款系“打包价”，并未对地上建筑进行具体评估，拆迁部门所做的建筑物价格结算表等评估资料系拆迁部门内部使用资料，不能作为原告主张权利的有效证据，更不能据此计算拆迁赔偿金。拆迁协议签订后，所有财产已经移交拆迁部门处置，即使原告存在拆迁利益，也应当向拆迁部门主张。关于原告主张返还租金及押金的问题，根据拆迁部门发布的腾退通知可以确认，原告在2012年12月24日前并未搬迁，相应的租金及水电费应付至其搬迁时止，故被告无须退还租金及押金。关于原告主张权利的诉讼时效问题，根据法律规定，拒付、延付租金的诉讼时效为一年，其他为两年，如原告在2012年7、8月份搬迁则应在2014年8月前主张权利；即使按照被告与拆迁部门签订拆迁协议的时间计算，原告最迟也应在2014年12月前主张权利，且原告于2014年12月9日发送的通知单也没有送达被告，不能认定诉讼时效中断，故原告所诉房屋租赁合同纠纷在其起诉时已经超出了诉讼时效期间，依法不应享有胜诉权。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
1.《房产租赁合同》一份、收条一份、转账凭证两份，拟证明原告承租被告所有的房屋，原告已支付2007年9月1日至2012年8月31日的房租，并支付了水电押金10000元，双方在合同中约定了房屋拆迁赔偿事宜等事实。
2.《房屋腾退通知》、《致函》复印件、《通知》、《通知书》各一份，拟证明被告出租给原告使用的厂房已经被政府拆迁，原告于2012年12月26日左右收到拆迁部门的腾退通知，至原告于2014年12月9日再次通知被告主张拆迁赔偿权利，并未超出诉讼时效期间的事实。
3.《房屋征收补偿协议》、《货币安置结算清单》、《宁波龙欣染料化工有限公司建筑物价格结算表》、《房屋调整项目表》各一份，拟证明被告因厂房拆迁获得的补偿项目及相应补偿款，其中部分补偿款应由原告享有的事实。
4.宁波龙欣染料化工有限公司厂房总平面图、厂房平面图各一份，拟证明原告租赁厂房的面积为10亩左右，约6666平方米的事实。
5.厂房搭建协议书一份、收条两份，拟证明原告于2007年9月委托他人搭建钢结构厂房3100平方米左右，且支付了相应费用的事实。
6.员工宿舍搭建工程协议书、收条各一份，拟证明原告于2007年10月在厂区内搭建员工宿舍的事实。
7.厂房现浇水泥地坪协议书一份、收条两份，拟证明原告浇筑了水泥地坪的事实。
8.展厅装修协议书一份、收条两份，拟证明原告装修展厅的事实。
9.照片一组，系原告在搬迁当天（2013年1月7日）拍摄，拟证明原告搭建的厂房情况等事实。
10.鄞州区房（地）产价格评估单一组，拟证明原告搭建的建筑物列入拆迁赔偿范围的事实。
11.平面图两份，拟证明原告搭建的砖混结构、钢结构建筑情况及浇筑地坪的事实。
12.证明一份、图纸两份、情况说明一份，拟证明原告搭建的建筑包括评估单中编号为24的砖木结构59.85平方米、编号为20的砖木结构22.07平方米、编号为20的砖木结构73.46平方米、编号为21的砖木结构25.84平方米、编号为11下的砖混三等中的56平方米，以及钢结构2956.9平方米，上述建筑物均列入拆迁赔偿范围的事实。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：
1.被告公司注册登记及变更登记资料一组，拟证明被告公司的原法定代表人黄兆龙在2012年10月26日后不再担任公司法定代表人及不再是公司出资人的事实。
2.《房屋腾退通知》、快递单各两份，拟证明因涉案房屋拆迁，被告分别于2012年4月6日、4月20日发函通知原告涉案房屋被列入拆迁范围，要求原告在三个月内交还房屋等财产并腾退房屋的事实。
3.《关于厂房腾退问题》的函复印件一份，拟证明原告认可涉案房屋因不可抗力原因拆迁，合同无法继续履行的事实。
4.《房产租赁合同》复印件一份，拟证明合同约定了房屋拆迁时的赔偿问题，原告无权享有拆迁赔偿权益等事实。
5.《关于对化工区龙欣化工拆迁补偿事宜的专题会议纪要》、土地使用权证、平面图、《关于企业搬迁的情况报告》、《关于要求在望春工业园区给予宁波龙欣染料化工有限公司工业土地的请示》、《关于拆迁征收土地的通知》各一份，拟证明被告获得的拆迁补偿款5300万元系按每亩土地274.61万元折算的“打包价”及拆迁经过等事实。
6.情况说明一份、发票三份、付款凭证一份，拟证明原告欠付2012年6、7月水费6509.30元、电费10935.59元，且被告已代缴电费的事实。
原、被告提交的上述证据均经庭审质证。被告对原告提交的证据的质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告对真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定，并根据合同约定确认原告承租的厂房范围包括仓库、食堂、办公楼、门卫室（以办公楼和原厂房车间南北水泥路为中界线，中界线以东）。原告的证据2，被告对《房屋腾退通知》的真实性无异议，对《致函》、《通知》、《通知书》均有异议，认为被告没有收到过原告发送的该份函件，2012年12月24日的通知是拆迁部门给原告的，且证据提交超出了举证期限，故不予质证，即使真实，拆迁部门发给原告的通知时间不能作为原告主张权利时的诉讼时效中断依据；至于2014年12月9日的《通知书》并未收到过，且黄兆龙此时不再是被告公司法定代表人，故不予认可。本院对《房屋腾退通知》的真实性予以认定，据此认定被告发函通知原告因拆迁原因终止履行合同，并要求原告在三个月内腾退的事实；原告提交的2012年7月26日的《致函》复印件、2014年12月9日的《通知书》均无有效证据证明送达给被告，故对该两份证据的证明目的不予采信；至于拆迁部门在2012年12月24日发给原告的《通知》，系通知原告搬迁腾退，原告对拆迁腾退事宜早已知情，且拆迁与本案所涉的基础法律关系房屋租赁合同关系不属于同一法律关系，故该份通知不能作为原告主张诉讼时效的依据。原告的证据3，被告对真实性无异议，对关联性不予认可，认为被告获得的拆迁补偿系“打包价”，补偿价格构成与实际补偿不具有关联性，且拆迁补偿系被告与拆迁部门发生，与原、被告之间的租赁合同关系不属于同一法律关系，不具有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定，至于被告获得的拆迁补偿中是否有原告应得部分在说理部分结合其他证据及事实阐述。原告的证据4，被告对总平面图的真实性无异议，对厂房平面图的真实性无法确认，且认为从平面图无法区分原告使用的部分。本院对总平面图的真实性予以认定，对于厂房平面图因系复印件，且图纸模糊无法分辨，故对该图纸的真实性不予认定。原告的证据5-9，被告对真实性均有异议。本院认为，相关搭建协议及收条等证据的形式并不规范，且形成时间过长，现场建筑也已被拆除无法核实，照片无法确认是否系在涉案厂房内拍摄形成，故对该组证据的证明目的不予采信。原告的证据10，被告对关联性不予认可。本院认为，该组证据来源于拆迁部门，经核实属实，故对该组证据的真实性予以认定，至于关联性涉及原告主张的自行搭建建筑物的认定，在说理部分结合其他证据阐述。原告的证据11，被告对真实性不予认可。本院认为，该图纸的形成及来源均无法确认，故对其真实性不予认定。原告的证据12，被告对真实性有异议，认为相关证据涉及伪造，其中情况说明经被告查阅过拆迁部门的档案资料是没有的，且该说明的落款时间是2008年10月17日，依据的评估文件是2010年的文件，明显不真实；至于原告提交的证明显然是为了印证原告建造房屋的一一对应性出具，但是无法证明图纸和评估单的对应性，更不能证明原告搭建的建筑物情况。本院认为，该组文件来源于涉案房屋拆迁时的评估部门，经核实对真实性予以认定，但原告是否在涉案厂房进行相应的搭建以及搭建的建筑物面积需要结合其他证据及事实在说理部分阐述。
原告对被告提交的证据的质证意见及本院认证意见如下：被告的证据1，原告对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定，对黄兆龙在租赁合同关系存续期间担任被告公司法定代表人的事实予以认定。被告的证据2，原告对被告于2012年4月20日发送的通知无异议，4月6日的通知没有收到。本院认为，快递详情单显示的两份通知的签收人系同一人，应认定两份通知均已由原告收取的事实，故对该组证据的真实性予以认定，并认定被告两次发函通知原告拆迁事宜，要求终止履行合同并要求原告三个月内腾退房屋的事实。被告的证据3，原告对真实性无异议，对关联性不予认可。本院对该证据的真实性予以认定，对原告于2012年4月22日发函给被告要求解决赔偿问题的事实予以认定。被告的证据4，原告对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。被告的证据5，原告对真实性不予认定，且认为被告所述其获得的拆迁补偿系“打包价”不符合相关拆迁的法律法规规定，其内容涉嫌违法，并证明了原告新建厂房及钢结构建筑的事实。本院经向拆迁部门核实该组证据属实，故对该组证据的真实性予以认定，至于被告获得的拆迁补偿款是否合法不属于本案审查范围，故不予评判。被告的证据6，原告确认未交纳此期间水、电费。本院对该组证据的真实性予以认定，据此认定原告尚未付清至2012年7月止的水电费的事实。
综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，本院确认本案如下事实：
2007年7月23日，原告以“鄞州钟公庙星达家私厂”名义与被告签订《房产租赁合同》一份，约定：被告将座落在宁波市鄞州区钟公庙铜盆浦的公司仓库、食堂、办公楼及门卫室（以办公楼和原厂房车间南北水泥路为中界线，中界线以西的所有车间不在租赁范围）出租给原告使用，租赁用途为生产家具办公用品；租赁期限六年，自2007年9月1日至2013年8月31日；租赁前三年为每年18万元，后三年为每年21万元，每年一次性付清；租赁期内被告为原告提供用电，自合同成立后的用电、水费等由原告支付，被告暂收水电押金1万元，当租赁期满原告与水电供应方结清水电费后，押金归还。原告不得对所承租的房产进行影响使用安全的改造，在不影响使用安全的前提下，确实需要改造、装修的，必须符合有关部门要求，并征得被告书面同意，费用由原告自理，权属归被告所有；原告在租赁期内新建造的砖混结构的房子（除被告老房子的基础上改造不算外），当政府拆迁赔偿时，被告享受60%，原告享受40%；如果2013年双方再续订租赁合同时，原告无权享受其自建的40%的政府赔偿金，全部归被告所有。因不可抗拒力原因（地震造成房产损坏严重，市政规划行为等）造成合同无法继续履行的，被告不承担责任；原告应当自收到被告通告之日起三个月内将所有承租的房产及按本合同约定权属归被告所有的全部财产完好无损交予被告，被告按原告实际使用时间计收租金，无息退还租赁金额；双方互不赔偿对方损失。双方另行约定了其他相关事项。合同签订后，原告按约使用承租房屋，并向被告支付了2012年8月31日前的房租。2012年4月，被告发函告知原告，因规划需要，原告承租使用的房屋、土地已被列入拆迁范围，租赁合同无法继续履行；根据合同第十条约定，通知原告在收到通知之日起三个月内腾退房屋，将承租房屋及合同约定权属归被告的全部财产完好交还，并按实际使用时间计收租金。同年4月22日，原告回函给被告，认为符合合同约定的情形下应当腾退，但在腾退之前应解决原告新建房屋的赔偿问题，并协商解决厂房搬迁费用补贴。2012年12月24日，宁波市鄞州区房屋拆迁办公室发函通知原告，被告公司的厂房及附属设施已被征收且即将拆除，因发现星达家私厂尚有部分物品放置在租赁厂房及厂区内，要求在接到通知书的七日内自行搬迁腾空。原告实际于2013年初腾退完毕，腾退前尚有2012年6、7月的水电费未付清，其中电费10935.59元已由被告支付。
2012年11月30日，被告与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签订《房屋征收补偿协议》，约定：被告被征收的土地面积为12865.7平方米，房屋建筑面积10402.08平方米，棚房为345.44平方米；按照货币安置补偿政策，被告可得到的补偿款包括，土地征收补偿价29740895元，房屋征收补偿价7600760元，内外业装修及附属设施补偿金665388元，对被告的搪玻璃反应锅、冷凝器、蒸馏塔、锅炉等重大设备、基础及钢结构支撑、污水处理等重要设施按评估机构出具的评估值的40%给予补偿计10110555元，房屋征收给被告带来的设备搬迁、停工、停产等损失按合法建筑面积给予150元／平方米的一次性经济补偿1560312元，如约搬迁完毕按有证土地面积200元／平方米给予奖励金2573140元，按相关政策给予6个月的临时安置补偿费748950元，上述补偿款总计伍仟叁佰万圆整；被告在签订协议后交付土地、房产证原件；关于被告与承租方的关系，被告在接到征收通知后，按法律规定与承租方已办理相关齐全手续，且承租方已于2012年7月17日停止生产，被告已将其与承租方的合同文本和书面通知函交给拆迁办，自协议签订之日起，被征收土地上的所有建筑物、附属物以及室内物品及所有杂物的处置权归拆迁办，拆迁办有权做任何处理。被告已领取上述拆迁补偿款。
另查明：星达家私厂于2007年10月17日注册登记成立，于2013年8月23日因歇业注销。
本院认为：原、被告签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思，合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行期间，因涉案的房屋、土地被征收拆迁，合同约定的解除条件已成就，故涉案合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还租金26250元、返还水电押金10000元的问题，从审理查明的情况看，原告支付的2012年度的租金至2012年8月31日止该年度租期届满，原、被告的往来函件证明被告于2012年4月通知原告在三个月内完成搬迁工作，但从原告提交的宁波市鄞州区房屋拆迁办公室通知其腾退的函件证明，原告在2012年12月24日前尚未完全腾退搬迁，合同约定应按实际使用时间计收租金，故原告认为其在2012年7月15日前搬迁腾退并要求返还此后租金的主张不能成立，本院不予支持；关于水、电押金10000元，按约应在结清费用后返还，因原告在腾退前并未付清水、电费用，其中2012年7月的电费10935.59元已由被告代付，故原告要求被告返还水、电押金的主张不符合合同约定，本院对此不予支持。
关于原告要求被告支付拆迁补偿金的主张是否成立，应按合同约定及法律规定认定。原告认为，在其承租涉案房屋、土地期间，其搭建了砖混结构房屋237.75平方米、钢结构2956.90平方米，就该两部分可得补偿金分别为69480.06元、1935291.05元；原告还应获得内外装修及附属设施补偿金（钢结构）164741元，设备搬迁、停工、停产等损失可得补偿金477141元，如约搬迁奖励金1333200元，临时安置补偿费374475元，总计可得补偿金4354328.11元。根据合同约定，原告在不影响使用安全的前提下经征得被告书面同意，可以进行改造、装修；租赁期内新建造的砖混结构房屋（在老房子的基础上改造不算）当政府拆迁赔偿时，原告有权享受40%的赔偿金；原告主张其搭建的砖混结构建筑、钢结构建筑并未按约与被告进行书面确认，更无法确认是新建建筑还是在原有建筑物基础上进行的改造，至原告主张权利时，厂区内建筑均已被拆除，无法对原告自行搭建的建筑物和进行的装饰装修进行确认，原告提交的搭建建筑物的证据与拆迁评估部门的评估单之间的关联性无法认定。故本院认为，原告主张取得其自行搭建的砖混结构房屋、钢结构建筑以及内外装修、附属设施补偿金的证据不足，本院不予支持。关于原告主张的设备搬迁、停工、停产损失，从原告提交的《房屋征收补偿协议》看，该项补偿金系针对被告公司专有的重大设备、设施的专项补偿，与原告承租期间内自行使用的设备、设施无关，且原告对其停工、停产损失并未举证，不能直接依据拆迁协议主张租赁合同解除后的各项损失，故原告的该项主张不能成立，本院不予支持。关于原告主张的如约搬迁奖励金、临时安置补偿费，从征收补偿协议来看，均为被告与拆迁部门经协商一致后达成的针对被告的专项补偿，原告不能以该协议为依据主张取得补偿金；且原告并未在收到被告的腾退通知时如约搬迁，合同亦约定因市政规划行为造成合同无法继续履行的，双方互不赔偿对方损失，故原告要求取得上述补偿金的主张没有依据，本院亦不予支持。
关于被告认为原告的主张超过诉讼时效期间、丧失胜诉权的问题，本院认为，本案所涉租赁合同的权利系债权请求权，应适用诉讼时效期间为二年的规定，原告在2012年4月6日、20日两次收到被告通知，已知道涉案房屋将被征收并拆迁事宜，其在同年4月22日的回函中明确提出了要求协商解决新建房屋赔偿及厂房搬迁费用，且原告因此迟迟未予完全腾退，上述事实证明原告已知晓因涉案房屋被拆迁致租赁合同提前终止，因此可能导致原告的利益受损。根据法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，故本案所涉诉讼时效最迟应当自2012年4月22日起开始计算至2014年4月21日届满，此期间没有证据证明原告向被告主张过权利，诉讼时效中断的事由不存在，故原告的主张已超过诉讼时效受保护期间，丧失了胜诉权；即使原告认为其诉讼时效应自拆迁部门于2012年12月24日向其告知时起算，原告提交的2014年12月9日的函件也无有效证据证明送达给被告；综上，本院认为被告关于诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告蔡品法的诉讼请求。
本案受理费41635元，由原告蔡品法负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 薛海蓉
人民陪审员 姚亚玉
人民陪审员 闻文波
二〇一六年一月二十五日
代书 记员 杨 洁