湖南省常德市武陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民初字第00471号
原告（反诉被告）王大明，男，1968年2月19日出生，汉族。
委托代理人盛和勋，湖南协平律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）常德市华龙物业管理有限公司。
法定代理人双著桂，该公司总经理。
委托代理人周桂莲，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。
原告王大明与被告常德市华龙物业管理有限公司（以下简称华龙物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告王大明及其委托代理人盛和勋，被告华龙物业公司的法定代表人双著桂、委托代理人周桂莲到庭参加了诉讼。在开庭前，华龙物业公司于2014年3月29日向本院提出鉴定申请，要求对王大明封闭华龙商厦二至三楼通道修建的四间KTV包间是否存在安全隐患进行司法鉴定。受本院委托，常德市司法鉴定中心于2014年6月24日作出常司鉴（2014）建鉴字第4号《司法鉴定意见书》。庭审结束后，华龙物业公司于2014年8月14日向本院提交了鉴定申请，要求对王大明向本院提交的鑫麦克量贩KTV消防施工图上的印章的真伪和视频资料的创建时间、是否经过剪辑、编辑等进行司法鉴定。受本院委托，湖南大学司法鉴定中心于2014年10月27日作出湖大司鉴中心（2014）文鉴字第259号司法鉴定意见书。本案现已审理终结。
原告王大明诉称：2013年6月29日，原、被告签订《门面经营使用补偿合同》及《补充协议书》。双方约定，被告将华龙商贸市场三楼1号门面经营权转让给原告从事商业经营，“租赁该场地仅作KTV娱乐城经营使用”。补充协议第3条还约定“保持各个消防疏散楼梯的畅通，甲乙双方均不占用或堵塞疏散楼梯，否则，由堵塞方承担其引起的全部责任”。合同签订后，原告向被告交纳了约定租金，并投入大量资金完成改装修工程，但被告却将消防疏散楼梯一楼出口作门面出租，致使原告无法正常经营并受到消防部门处罚。《建筑设计防火规范》第5.3.13条规定，室内疏散楼梯首层的安全出口必须直通室外，这是法律的强制性规定，而且是无数生命总结出的血的教训，被告因一己之私利，置合同规定及公共安全于不顾的行为，应予纠正。特诉至法院，请求依法判令被告打通华龙商贸市场三楼消防通道，并赔偿原告经营的鑫麦克量贩KTV因消防通道未打开而造成的经济损失。
原告王大明对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列六组证据：
1、门面经营使用合同：①主合同、②补充协议，拟证明双方已约定，消防通道不得堵塞，否则由堵塞方承担责任。
2、消防支队审定的消防出口资料：①施工图、②常公消审字（2014）第0001号《建设工程消防设计审核意见》，拟证明鑫麦克量贩KTV消防出口经公安消防支队审核，不得擅自修改。
3、华龙商业大厦出口照片11张：①北2出口照片2张，拟证明从三楼封死，至二楼、一楼楼梯已拆；②南1出口照片5张，拟证明出口已被关上铁门，层层上锁；③南2照片2张，拟证明出口已做门面；④北1出口照片2张，拟证明出口已安装观光电梯和做金手指美甲店门面。
4、2014年5月14日常德消防支队查封决定书，拟证明因消防通道堵塞，鑫麦克量贩KTV门面已被消防支队查封。
5、鑫麦克量贩KTV营业收入资料：①2014年2月14日至2014年5月14日营业收入报表，②营业收入电脑小票，拟证明鑫麦克量贩KTV被查封前，每天平均营业收入额。
6、视频资料，拟证明①2013年6月27日，王大明、双著贵签订合同协商过程；②原告安装观光电梯已经过被告同意，且表示不加租金。
被告（反诉原告）华龙物业公司辩称并反诉称：反诉人与被反诉人于2013年6月29日签订《门面经营权使用补偿合同》及《补充协议书》，合同及协议约定：双方不得占用或者堵塞疏散楼梯，但经营过程中，反诉被告将三楼中间疏散楼梯及东侧电梯旁的人行疏散通道占用改做它用，形成安全隐患。为了华龙商场各经营户及顾客的人身、财产安全，反诉原告根据消防安全需要通过公安机关协调，将位于华龙商城20、21号门面收回，拟作通向市场外的消防通道进行改造使用，但王大明将收回的门面与22、23号门面的承租人调换，将准备用作大厦东侧消防通道的20号门面、东侧消防通道门面的21号门面换给他人经营，而将22、23号门面作为鑫麦克量贩KTV观光电梯及门厅经营，致使消防主管部门验收不合格。此外，王大明在大厦消防通道出口安装四根钢管，占用约1米宽通道，对消防疏散通道形成阻碍。根据合同及协议约定，华龙商贸市场房屋、外墙及外墙面应“有偿使用”，未经甲方（华龙公司）文字同意批准，其他方不得无偿使用其墙体墙面。但是王大明擅自在华龙商场悬挂广告牌，该广告牌未经有资质单位设计、制作、安装，又危害反诉人供电进户线路安全极易造成火灾安全隐患，同时影响二、三楼采光，并给他人攀爬造成便利，对华龙商城安全造成威胁。且合同及协议约定，承租人在承租期间，必须先交钱后使用，拖欠房屋租金30天以内，应按每天5%的标准向甲方（华龙公司）支付滞纳金。于2013年11月29日起计算支付租金的期限，鑫麦克量贩KTV于2014年1月1日开始营业，但至今未向出租人支付租金。王大明的上述行为，不仅违反了双方合同及协议的约定，而且违反有关法律、法规的强制性规定，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、王大明将位于华龙商城三楼的人行疏散消防通道及侵占的人行疏散消防通道打开，恢复通道原状；2、王大明将华龙物业公司交给其位于华龙商城一楼西侧的20号、21号门面收回，并作为消防通道使用；并责令王大明将擅自安装在人行消防疏散通道的4根钢管拆除，恢复原状；3、王大明将其安装观光电梯所侵占的22号、23号门面返还给华龙物业公司，并支付2014年5月29日到返还之日的租金损失（以4万元／年／间计算）；4、王大明支付华龙物业公司外墙广告使用费21175元（暂从2013年11月28日起至现在计算），并采取安全防护措施保证反诉人电力进户线安全；5、王大明支付华龙物业公司租金71万元，并按每天5%的标准支付滞纳金；6、王大明承担所有的诉讼费用。
被告（反诉原告）华龙物业公司对其辩称及反诉诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列九组证据：
1、原、被告主体资格资料：①华龙物业管理有限公司营业执照、②组织机构代码证、③法定代表人身份证明、④法定代表人身份证复印件，⑤王大明身份证复印件，拟证明原、被告身份情况及双方的诉讼主体资格适格。
2、房屋租赁的资料：①《门面经营权使用补偿合同》、②《补充协议书》、③唐文华证人证言，拟证明：租赁合同的相关约定。
3、华龙公司履行合同义务以及王大明将门面挪作它用的资料：①-②华龙公司与承租人刘丽琼、李秒刚的《合同》、《函告》、《通知》，照片各一组，③城南派出所《报警案件登记表》、《证明》、《调解协议书》、《结算表》、刘丽琼、李秒刚的领条一组，④照片一组及证人双雪刚、李泽群证言，⑤、罗兴龙租赁合同，⑥、华龙公司2013年9月5日《函告》、⑦、王文武《租赁合同》、《通知》、照片、《调解协议书》、收条，⑧、陈国文、柯新春的调查笔录、合同各二份，拟证明华龙公司已按合同约定将用于消防改造的门面收回并交付给王大明，但王大明将门面挪做他用。
4、鑫麦克量贩KTV装修照片（22）张，拟证明王大明将华龙公司交付的租赁房屋内设施拆除及装修情况。
5、王大明违反合同约定对华龙公司造成损害资料一组：①、照片（17）张及现场示意图，②、照片（11）张及现场示意图，③、照片（8）张及现场示意图，④、照片（6）张及现场示意图，⑤、照片（5）张及现场示意图，⑥、专家证人证言及附件（《疾病诊断书》），⑦、司法鉴定意见书及鉴定费发票，⑧、《通知》及快件跟踪结果查询表，⑨、刘平、童中发的租赁合同，拟证明王大明租赁华龙公司门面后对华龙公司造成损害的事实。
6、鑫麦克量贩KTV装饰工程消防设计审核资料：①、市消防支队建设工程消防设计审核意见书2份，拟证明鑫麦克量贩KTV消防设计审批合格的时间为2014年1月2日；②、杨德富证言、宏胜装饰公司的《证明》、《特此申明》、《合同》及印章样本，拟证明王大明经营的鑫麦克量贩KTV使用虚假资料骗取消防审批。
7、华龙商厦合法性的相关资料：①华龙大厦报建、审批资料、华龙商厦产权证，②房屋分层分户平面图、房屋位置平面图；③三楼建筑施施工平面图及建筑设计说明、给排水设计说明、消防安全检查合格证报告；④、武陵区法院协助执行通知书、民事判决书、玉环宫茶楼工商注册登记资料、承诺书；⑤、华龙商贸城消防安全检查合格证；⑥、凯旋门舞蹈中心竣工检测报告、意见书2份，营业执照、税务登记证；⑦、照片（7）张及王新远证明；⑧、与双飞公司联合申报、改造消防设施的《协议》、《报告》及消防审批图；⑨、安监局的宏图文件；拟证明华龙商厦在修建时符合消防安全条件。
8、鑫麦克量贩KTV开业时间及经营的资料：①照片（12）张、《电梯安装合同》；②试唱卡、电信话费缴费单；③鑫麦克量贩KTV消防账单及会员充值卡、照片、发票；④证人孙庆军、杨光英、邱必凡证言；⑤供电设备交接手续及用电明细；⑥催款通知；拟证明鑫麦克量贩KTV开业时间及经营的事实；
9、常德市武陵区安全生产委员会办公室武安办交函（2014）6-1号、6-2号交办函，拟证明原告开办的鑫麦克量贩KTV存在安全隐患，责令进行整改。
反诉被告王大明辩称：1、反诉原告所谓的消防通道是自己猜测的，未经消防机关审核，与本案无关。2、擅自使用不存在，门面被告还在收取租金。3、安装的观光电梯经被告同意安装，且承诺入口不收租金。4、外墙使用未按合同，使用不明。5、租金问题根据合同法67条规定，反诉原告没有先履行合同约定义务，我们就有权拒绝履行继续缴纳租金的义务。
反诉被告对其辩称的事实于2014年10月27日向本院提交了下列证据：
7-8、常德市武陵区安全生产委员会武安委（2014）1号文件［《关于华龙商贸城安全隐患整治协调会议纪要》（证据7）］、常德市安全生产委员会常安办函（2014）65号交办函（证据8），拟证明武陵区政府已着手对华龙商贸城安全隐患进行整治；
9、华龙公司法定代表人双著桂收条一份，拟证明其已按约定向华龙公司交纳消防水池修建费24000元。
2014年3月29日，华龙物业公司向本院提出鉴定申请，要求对王大明封闭华龙商厦二至三楼通道修建的四间KTV包间是否存在安全隐患进行司法鉴定。受本院委托，常德市司法鉴定中心于2014年6月24日作出常司鉴（2014）建鉴字第4号《关于华龙商贸城三楼改建后质量安全隐患的技术鉴定意见书》，其结论为该改建行为不符合消防法，建筑法等法律规范，建议拆除该改建部分，恢复正常疏散通道，消除隐患。2014年8月14日，华龙物业公司向本院再次提交了鉴定申请，要求对王大明向本院提交的鑫麦克量贩KTV消防施工图上的印章（原告证据2）的真伪和视频资料的创建时间、是否经过剪辑、编辑等进行司法鉴定。受本院委托，湖南大学司法鉴定中心于2014年10月9日来常德收集检材，于2014年10月27日作出湖大司鉴中心（2014）文鉴字第259号《司法鉴定意见书》。其结论为：送检印章样本与常德市宏胜装饰公司桃源分公司的印鉴不具备同一性。因王大明不能提交视频资料的原始检材，湖南大学司法鉴定中心未对该委托事项进行鉴定。
经庭审质证和庭后本院组织听证，各方当事人的质证意见如下：
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）所举证据1的真实性无异议，但认为消防通道是原告自己堵塞的，不能达到原告的证明目的；对证据2的真实性有异议，认为证据来源是原告用欺骗手段得到的，这个图纸的设计审批、制图人没有签字，业主也没有签字。关于审核意见书，我们可以在网上下载两份，审批意见书的审核意见的时间可以证明原告已经开始营业了；对证据3的真实性、关联性、合法性都有异议，认为照片不能知道何时何地拍摄的，照片上是否是被告的经营地址，是否是那个经营通道也没有什么依据；对证据4的合法性有异议，认为原告出具的复印件，也没有印章，其来源也不明，该证据只能证明通道是原告堵塞的，原告方想用此证据证明原告方的证明目的没有事实依据；对证据5证明原告已经营业的事实的真实性无异议，认为此证据说明了原告方在没有验收的情况下营业，而且原告弄虚作假，有些证据没提供，不能证明原告的具体营业收入；对证据6的合法性有异议，认为该视频资料拍摄时间、地点、人物都没有依据，播放的影片不是原件，有可能被剪切，此证据不足以为据，不能采信；此证据也可以证明里面的人是被误导的，我方需要对此证据进行进一步司法鉴定。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）所举证据1、2、4的三性无异议；对证据3-①、②、③无异议，但认为证据3-④不能证明被告的证明目的；3-⑤只能证明是谁租赁的事实，不能证明是王大明改造门面；3-⑥不能证明被告送达了函告；3-⑦租赁关系的变更与本案无关，认为改造消防通道是被告的责任；3-⑧证人没有到庭，程序不合法，不能作为定案依据；对证据5-①、③无异议，但表示中间楼梯的问题责任不在原告，认为原告租赁的房屋房子地面是平的，没有通道口，原告不知道有安全隐患存在，原告方有照片证明；5-②与本案无关；5-④是安装的消防管道；5-⑤认为不是安全隐患，被告如果不满意完全可以协调。5-⑥系证人证言，需要当庭作证，责任划分要尊重消防主管部门的意见；5-⑦的关联性有异议，认为封闭主体不是鑫麦克，应该是其他人，与原告无关联性；5-⑧的真实性有异议，表示原告没有收到过；5-⑨与本案无关联；对证据6-①无异议，但认为证据6-②系证人证言，证人杨德福必须当庭质证，否则不能作为证据提交；合同有可能是假的，即使是假的也与我方无关；对证据7的①-
⑧予以认可，但认为证据7-⑨没有在举证期限内提供证据，表示不予质证；对证据8-①、②无异议，认为证据8-③的发票虽然是真实的，但由于天气和环境原因一些音响器材需要开机保养，开机就要用电，所以不能证实鑫麦克量贩KTV在正常营业；对证据8-④、⑤、⑥的关联性有异议，认为不能证明鑫麦克量贩KTV在营业；对证据9的真实性无异议，但其认为三楼中间疏散通道在其租赁前就被他人封堵。
合议庭经评议，对当事人双方所举证据是否符合证据有效的条件认定如下：
1、原告（反诉被告）所举证据1-5、7-9符合证据有效条件，可以作为本案的定案依据；但原告证据2所涉“常德市宏胜装饰公司桃源分公司”的印章，因已被湖南大学司法鉴定中心所作司法鉴定否认其真实性，不能达到原告的证明目的；原告证据5所涉日营业额未经相关职能机构鉴定，不能证明其日平均收入的具体额度，不能达到其证明目的。
2、原告证据6不符合证据有效的条件，不能作为本案的定案依据。
3、被告（反诉原告）所举证据1、2、3-①-③，4、5-①、③，6-①，7-①-⑧，8-①、②，9符合证据有效条件，可以作为本案的定案依据。
4、被告（反诉原告）所举证据3-④-⑧经本院复核属实，能够证明其证明目的，可以作为本案的定案依据。
5、被告（反诉原告）所举证据5-②、④-⑨，经本院庭审调查及庭后复核基本属实，但封闭华龙商厦2-3楼中间通道的行为人不是王大明，而是原来的承租人，故该证据只能证明其部分证明目的。
6、被告（反诉原告）所举证据8的证明目的是证明原告已开始经营，该证据与原告证据5能够相互映证，可以作为本案的定案依据。
7、被告（反诉原告）所举证据7的证明目的是证明华龙商厦在修建时具备消防合格条件，因其与消防职能部门的相关决定相矛盾，不能达到其证明目的。
根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：
1、2013年6月29日，原告（反诉被告）王大明（乙方）与被告（反诉原告）华龙物业公司（甲方）签订《门面经营使用补偿合同》一份，合同约定：甲方将其所有的华龙商贸城三楼1号门面的经营权以70万元／年的价款，租赁给乙方从事商业经营，经营期限预定为一年，即2013年6月29日起至2014年6月28日。并约定：经营所需证、照（工商、环保、公安、消防、文化等）及费用由乙方（承租人）办理；承租人装修门面，必须由乙方（承租人）经城管、规划等执行部门同意，并办理一切手续；因政府行为造成关闭停业，损失由乙方自负；外墙为有偿使用。同日，甲乙双方经反复协商，针对前述合同签订了《补充协议书》一份，其主要约定为：一、出租房屋情况：1、甲方可依法出租给乙方的房屋座落在步行街华龙商贸市场三楼，产权证号为常德市武字第00104810（见房屋产权证复印件），该三楼面积见现状（不含华龙配电室）；2、甲方提供给乙方的基础设施为：华龙前二台合用观光电梯和消防步行街，消防步行梯出入口向沅安路；满足经营用电负荷的电源和经营用的水源；独立计量的水电表，按表计费交付每月经营所产生的水电费；3、保持各个消防疏散楼梯的畅通，甲、乙双方均不占用或堵塞疏散楼梯，否则由堵塞方承担其引起的全部责任；4、乙方向甲方承诺，租赁该场地仅作KTV娱乐经营使用。但甲方原则上不干涉由乙方自行选定的符合政府法律允许的经营项目，乙方自行选定自行负责；5、租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满的前三个月书面申请给甲方，并续签租赁合同，方能有效；同等条件下乙方有优先续租权；6、本合同租赁期应按其乙方向甲方缴纳税后租金额同步顺延约定税后租赁期自2013年6月29日至2014年6月28日止，但因乙方的再三请求附条件适当延长税后租赁期为二个伍年，共玖年，从2014年6月29日至2023年6月28日终止。共壹拾年……。为守约诚信，乙方特承诺，如有违约，乙方自愿接受处罚，甲方无偿没收乙方10万元协议合同履约保证金：乙方并无偿立即交出已装修好的整层整体华龙三楼的经营场所归还给甲方。由甲方无偿收回华龙大厦第三楼经营场地对外进行招商招租。乙方绝不以任何借口、罗列任何理由进行干预阻拦甲方的招租招商，否则乙方愿接受任何法律制裁。二、租金及支付方式：1、该房屋税后年租金为柒拾壹万元；由于乙方开设KTV娱乐须投入大量资金进行装修，甲方根据实际情况给予适当的免租期，免租期为5个月，自2013年6月29日至2013年11月28日止。2、乙方承租期间，原则上规定租赁经营场所须先交钱后使用的合同约定，但本协议经乙方请求甲方照顾其经济上的困难，甲方同意乙方可分每年一次交清其税后租金。如税后租金租赁期延长时，从使用期第三年起，税后且金在上年的基础上按当年基数每年递增5%，使用第五年后再按本条上述方式每年递增3%以此计算乙方租用甲方华龙商厦三楼场地租赁的税后租金。合同签订后，甲方将约定的三楼营业场地交付给乙方，但乙方接收该场地时，华龙商厦二楼至三楼的中间楼梯处于封闭状态，乙方也按照约定向甲方交纳了约定保证金20万元（2013年6月18日交纳），并投入大量资金对该场地进行装修。同时，甲方还按照约定并通过武陵公安分局城西派出所出面协调，收回了连接华龙商厦西南面消防通道的20号、21号门面，将其交付给乙方使用。
2、乙方接收承租的场地后，聘请了“常德市宏胜装饰公司桃源分公司”的业务人员私自为其进行装修、消防设计，并按照消防主管部门核准的设计图由该公司项目经理柯新春承揽装修。但乙方在装修前，未将装修方案报华龙物业公司备案；在装修时还将华龙物业公司收回的20号、21号门面与租赁22号、23号门面经营户进行交换，以及将22号、23号门面作为鑫麦克量贩KTV的门厅兼观光电梯间使用；并且封闭了华龙商厦东南面的三楼楼梯旁改建了一间卫生间，封堵了该楼梯；还利用该门面原承租人（玉环宫茶楼）封闭商厦二楼至三楼的中间疏散楼梯的位置，修建了四间KTV包间，致使甲方不能利用20、21号门面作消防通道。
3、2014年1月1日，乙方装修经营鑫麦克量贩KTV开始试营业。但次日，常德市公安消防支队才作出常公消审字（2014）第0001号《建设工程消防设计审核意见书》，其审核意见为：武陵区鑫麦克量贩KTV室内装修工程消防设计审核合格，……并明确该工程竣工后应向消防支队申请消防验收，未经消防验收或者验收不合格，工程不得投入使用等。此后，常德市公安消防支队经验收，认为王大明经营的鑫麦克量贩KTV的消防疏散通道不符合其申报的设计要求，不具备合格的条件，未予通过验收并责令进行整改，而王大明认为鑫麦克量贩KTV消防验收不合格的原因系华龙公司将消防疏散楼梯一楼出口作门面出租，致使原告无法正常经营，以及打通华龙商厦一楼消防通道的责任主体是业主华龙物业公司，双方经与协调未果，王大明遂于2014年2月27日诉至本院，提出前列本诉诉讼请求。
4、华龙物业公司在答辩期间认为：甲、乙方双方于2013年6月29日签订《门面经营权使用补偿合同》及《补充协议书》，约定双方不得占用或者堵塞疏散楼梯。签订合同后，华龙物业公司根据消防安全需要，已通过公安机关协调将位于华龙商城20、21号门面收回，拟作通向市场外的消防通道进行改造；而王大明将20号、21门面换给22号、23号门面的承租人经营；占用准备作为人行疏散通道的20号、21号门面，将三楼中间疏散楼梯及改作四间包房；将22、23号门面安装观光电梯及用作门厅经营，致使鑫麦克量贩KTV消防验收不合格。并且，王大明还在用于消防通道出口安装四根钢管，擅自在华龙商场悬挂广告牌，该广告牌未经有资质单位设计、制作、安装，极易造成火灾安全隐患，同时影响二、三楼采光，并给他人攀爬造成便利，对华龙商城安全造成威胁。且王大明拖欠房屋租金，应按每天5%的标准支付滞纳金。王大明的上述行为，不仅违反了双方合同及协议的约定，而且违反关法律、法规的强制性规定，遂提出前列反诉请求。
5、华龙商贸城修建于90年代末期，华龙公司是该大厦房产的所有人，按照当时的要求，该大厦取得了消防主管部门颁发的消防安全许可证。但2014年初，王大明经营的鑫麦克量贩KTV申请消防验收时，常德市公安消防支队认为其不具备验收合格的基本条件未通过消防验收。2014年5月5日，常德市武陵区安全生产委员会就华龙商贸大厦存在的消防安全问题，分别向常德市武陵区消防大队、城南街道办事处下发了《关于华龙商贸城安全隐患整治的交办（函）》，明确指出：“经区消防安全督查发现华龙商贸城火灾疏散楼梯在三楼被封堵，造成4、5楼营业场所缺少应急出口；疏散楼梯未按要求设置封闭楼梯、未直通室外；擅自改变疏散楼梯间用途；自动喷水灭火系统未设置喷淋泵房、水池、湿式报警阀组，形成安全隐患。……华龙管理公司对该场所安全隐患整治负不可推卸责任”，并要求华龙公司限期整改到位。因整改不到位，2014年5月4日，常德市公安消防支队作出查封决定书，决定对鑫麦克量贩KTV进行查封。2014年4月22日，武陵区政府领导牵头进行消防安全督查，发现华龙商厦疏散楼梯在三楼中间的出口被封堵，造成四、五楼营业场所缺少应急出口；疏散楼梯未按要求设置封闭楼梯间、未直通室外等，形成安全隐患……。按照区政府领导的批示，常德市武陵区安全生产委员会办公室于2014年5月5分别向常德市武陵区公安消防大队、城南街道办事处下发了武安办交函（2014）6-1号、6-2号交办函，明确整改主体为华龙物业公司，责令其进行整改。2014年9月26日，武陵区安委会在华龙商厦召开现场调度会，责令鑫麦克量贩KTV等经营主体进行停业整顿。王大明与华龙公司就打通疏散通道的方案，分别向区安监部门承诺：商厦三楼的疏散通道由王大明负责打通，商厦一、二楼的疏散通道由华龙公司负责打通，以及双方均应与2014年11月24日前完成整改。但双方均未在承诺期限内完成整改。2015年1月4日，常德市公安局局长胡丘陵发布了《公安局局长督办令》、责令常德市公安消防支队依法对鑫麦克量贩KTV等六家未经消防验收合格就公开开业的公共聚集场所进行查封，常德市公安消防支队按照该督办令查封了鑫麦克量贩KTV。
6、2014年9月2日，本院对华龙商厦相关出入楼梯口进行了现场勘查并对武陵区金手指美甲店业主罗兴龙进行了调查复核。查明：华龙商厦的消防疏散楼梯分布情况为：①位于东北角的楼梯能从楼上直通一楼，但直通室外的出口被租赁给他人，不能直通室外；②位于西北角的楼梯不能从楼上直通一楼，更不能直通室外；③位于东南角的楼梯不能从楼上直通一楼，但华龙商厦在三楼修建了一座天桥，通过天桥可以直通相邻的双飞公司二楼平台，并通过该建筑对楼梯直通室外；④位于西北角的楼梯能从楼上直通一楼，但直通室外的出口被租赁给他人，不能直通室外；⑤按照原始设计图，华龙商厦中间连接二楼至三楼的楼梯为消防通道，在王大明租赁三楼场地前，该通道处于封闭状态，故王大明利用该空间装修了四间KTV包间。
7、2014年3月29日，华龙物业公司向本院提出鉴定申请，要求对王大明封闭华龙商厦二至三楼通道修建的四间KTV包间是否存在安全隐患进行司法鉴定。受本院委托，常德市司法鉴定中心于2014年6月24日作出常司鉴（2014）建鉴字第4号《关于华龙商贸城三楼改建后质量安全隐患的技术鉴定意见书》，其结论为该改建行为不符合消防法，建筑法等法律规范，建议拆除该改建部分，恢复正常疏散通道，消除隐患。2014年8月14日，华龙物业公司再次向本院提出鉴定申请，要求对王大明向常德市公安消防支队报送的鑫麦克量贩KTV装修、消防设计图上所盖常德市宏胜装饰公司桃源分公司的印鉴的真伪以及王大明向本院提交的影像资料有无剪辑等进行司法鉴定。湖南大学司法鉴定中心接受本院委托后，因王大明不能向该鉴定中心提交影像资料的原始载体，华龙物业公司撤回了对影像资料进行鉴定的申请；2014年10月27日，湖南大学司法鉴定中心就常德市宏胜装饰公司桃源分公司印鉴的真伪，作出湖大司鉴中心（2014）文鉴字第259号《司法鉴定意见书》，其结论为：送检印章样本与常德市宏胜装饰公司桃源分公司的印鉴不具备同一性。
此外，鑫麦克量贩KTV至今未取得工商部门颁发的营业执照。
本院认为：本案的性质属租赁合同纠纷，原告（反诉被告）王大明与被告（反诉原告）华龙物业公司对合同的效力均无异议，双方均认为产生纠纷的原因系鑫麦克量贩KTV因存在消防安全隐患，不能取得消防验收合格证，导致鑫麦克量贩KTV不能正常经营（本诉）以及出租人不能收取房屋租金（反诉）；而且双方均认为消除安全隐患的责任在对方，并要求本院判决对方承担消除消防安全隐患的责任以及赔偿自己由此产生的一系列经济损失。因此，本案的争议焦点为：一、如何确认本案消防安全的责任主体？二、如何处理双方的经济损失？
关于争议焦点一：（一）王大明认为：华龙物业公司提交的租赁场所不符合消防安全要求，其作为房屋出租人应当承担打通消防通道的责任。（二）华龙物业公司认为：本公司在修建时即已取得消防主管部门颁发的消防验收合格证；与王大明签订房屋租赁合同后，按照合同约定将出租的门面交付给承租人使用，还通过派出所协调收回了一楼的两间出租门面交给王大明作为消防通道，履行了出租人的义务。但王大明将华龙物业公司收回的两个门面私自与他人交换后，作为鑫麦克量贩KTV的观光电梯及门厅使用；向消防主管部门提交的《鑫麦克量贩KTV消防施工设计图》上的印章系伪造，而且骗取消防主管部门的许可后，《消防、装饰设计方案》未按合同约定取得房屋出租人的同意，而且擅自在二楼与三楼的疏散通道上修建四个大包房，并且封闭三楼疏散通道，应当由王大明承担打通消防通道的责任。（三）本院认为：1、按照公安部关于《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部令61号）第八条关于：“实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责”的规定，原告（反诉被告）王大明与被告（反诉原告）华龙物业公司均为消防安全的责任主体。2、本院受理本案后，相关消防安全监督职能部门已按照其行政职能，分别作出具体行政行为，对华龙商贸城的消防安全问题进行行政监管：（1）常德市武陵区安全生产委员会于2014年5月5日，分别向常德市武陵区公安消防大队、城南街道办事处下发了武安办交函（2014）6-1号、6-2号交办函，指出：“经区消防安全督查发现华龙商贸城……形成安全隐患”，要求华龙公司限期整改到位。（2）2014年5月4日，常德市公安消防支队作出查封决定书，决定对鑫麦克量贩KTV进行查封。（3）2014年9月26日，武陵区安委会在华龙商厦召开现场调度会，责令鑫麦克量贩KTV等经营主体进行停业整顿。王大明与华龙公司分别向区安监部门承诺：商厦三楼的疏散通道由王大明负责打通，商厦一、二楼的疏散通道由华龙公司负责打通。（4）2015年1月4日，常德市公安局局长胡丘陵发布了《公安局局长督办令》、责令常德市公安消防支队依法对鑫麦克量贩KTV等六家未经消防验收合格就公开开业的公共聚集场所进行查封，消防支队已按该督办令查封了鑫麦克量贩KTV。（5）本案中，原告王大明的第一项诉讼请求、反诉原告华龙物业公司的第一项反诉请求及其他项反诉请求中涉及打通消防通道的请求均为要求对方承担打通消防通道的责任，而审理查明当事人双方诉争的事项，已由消防安全职能部门通过实施具体的行政行为进行处理，双方各自应当承担何种责任以及具体整改方案是否符合要求，应当由作出该行政行为的职能部门决定，而不能通过民事审判来决定。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三条关于：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼……”的规定，原告（反诉被告）王大明、被告（反诉原告）华龙物业公司的第一项本诉请求和第一项反诉请求以及其他项反诉请求中涉及打通消防通道的请求，均不属民事审判的范围，不属本院主管。
关于争议焦点二：（一）原告（本诉被告）王大明认为：鑫麦克量贩KTV因不能取得消防验收合格证明被消防职能部门查封，是华龙物业公司封闭消防通道的行为造成的，对由此产生的经营损失，应当由华龙物业公司承担赔偿。（二）被告（反诉原告）华龙物业公司认为：签订合同后，华龙物业公司已按合同约定履行了房屋出租人的义务。而王大明违反合同约定，致使其经营的鑫麦克量贩KTV消防验收不合格；应当自行承担其停业整顿期间的经营损失。同时，王大明违反合同约定、违反关法律、法规的强制性规定的一系列行为，不但对华龙商城的安全造成威胁而且对其造成巨大的经济损失，要求反诉被告王大明承担按照合同约定支付房屋租金并承担相应的法律责任。（三）本院认为：1、在本诉中：原告王大明所举证据，即不能证明其经营的鑫麦克量贩KTV停业的起始日期、终止日期和停业的具体天数，又不能证明其在停业期间经济损失的具体额度；而且，其在举证期限内未向本院提出要求委托相关鉴定机构进行评估的申请，按照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，其对被告华龙物业公司的第二项诉讼请求没有事实依据，在本案中应当承担不利后果。对被告华龙物业公司要求驳回其第二项诉讼请求的抗辩意见，本院予以采信。2、在反诉中：反诉被告王大明拒绝向反诉原告华龙物业公司交纳房屋租金和其他相关费用的原因，系其认为华龙物业公司提供的租赁房屋不符合消防安全要求以及华龙物业公司封堵消防通道的行为，是导致鑫麦克量贩KTV被消防主管部门查封的原因，对由此造成鑫麦克量贩KTV产生停业损失，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，应当由华龙公司承担赔偿责任。而根据本院查明的前述案件事实，导致鑫麦克量贩KTV被消防主管部门查封的原因，一是鑫麦克量贩KTV未取得消防验收合格证明；二是华龙商厦整体不符合新的消防安全要求。由于王大明和华龙物业公司所提整改方案，还未达到消防安全主管部门的要求，该部门尚未对王大明和华龙物业公司违反消防法的行为进行责任划分和进行最终行政处理。并且按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”以及该法第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，对反诉原告华龙物业公司的第二至第五项反诉请求中要求反诉被告支付拖欠的租金和赔偿经济损失的请求，尚不具备处理的条件，其所举证据不能达到其证明目的。对反诉原告华龙物业公司的第二至第五项反诉请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第三条、第四条，《公安部〈机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定〉》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告王大明的本诉诉讼请求；
二、驳回反诉原告常德市华龙物业管理有限公司的反诉诉讼请求。
本案诉讼费10900元，由原告（反诉被告）王大明、负担5450元，被告（反诉原告）常德市华龙物业管理有限公司负担5450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 宋卫民
审 判 员 孔源源
人民陪审员 陈祥谋
二〇一五年四月二十七日
代理书记员 吴宁辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国消防法》
第三条国务院领导全国的消防工作。地方各级人民政府负责本行政区域内的消防工作。
各级人民政府应当将消防工作纳入国民经济和社会发展计划，保障消防工作与经济社会发展相适应。
第四条国务院公安部门对全国的消防工作实施监督管理。县级以上地方人民政府公安机关对本行政区域内的消防工作实施监督管理，并由本级人民政府公安机关消防机构负责实施。军事设施的消防工作，由其主管单位监督管理，公安机关消防机构协助；矿井地下部分、核电厂、海上石油天然气设施的消防工作，由其主管单位监督管理。
县级以上人民政府其他有关部门在各自的职责范围内，依照本法和其他相关法律、法规的规定做好消防工作。
法律、行政法规对森林、草原的消防工作另有规定的，从其规定。
《公安部〈机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定〉》
第八条实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。
承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。