苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江商初字第1591号
原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇市场路南侧鹰翔城市广场190室、295室、398室、476室。
负责人居振敏，行长。
委托代理人李佳，江苏百年英豪律师事务所律师。
委托代理人朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。
被告桂景全。
被告程小梅。
原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行（以下简称建行吴江盛泽支行）诉被告桂景全、程小梅金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员徐娟适用简易程序，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告建行吴江盛泽支行的委托代理人李佳到庭参加诉讼。被告桂景全、程小梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行吴江盛泽支行诉称：2006年6月16日，原告与被告桂景全、程小梅签订一份《个人购房借款合同》，约定被告桂景全向原告借款30万元，借款期限自2006年6月16日至2016年6月16日，贷款利率为基准利率下浮10%，罚息利率为上述利率上浮50%，每月还本付息。两被告以其所有的房屋提供抵押，担保的范围为借款本金、利、罚息、实现债权的费用等。合同签订后，原告依约履行了放款义务，而两被告多次逾期还款，故原告根据合同约定，要求两被告提前归还全部借款本息及实现债权的费用，并实现抵押权。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告桂景全立即归还本金80031.66元和利息932.1元（暂计算至2014年7月31日，以后逾期利息按合同约定逾期利率计算至实际付款之日止），合计80963.76元；2、被告桂景全归还律师费7467元；3、原告有权以被告桂景全、程小梅抵押的房屋（房产权证号02××33）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、由两被告承担本案诉讼费。
被告桂景全、程小梅未作答辩。
经审理查明：2006年6月16日，桂景全作为借款人，建行吴江盛泽支行作为贷款人，桂景全、程小梅作为抵押人，双方签订《个人住房借款合同》一份，合同约定：建行吴江盛泽支行同意向桂景全发放个人住房贷款30万元用于购买的房屋，借款期限为120个月，即从2006年6月16日至2016年6月16日；贷款利率为基准利率水平上下调10%，在借款期限内，如遇基准利率调整，借款期限在一年以内的，贷款利率不作调整，借款期限在一年以上的，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率；还款方式为等额本息还款法，每月归还3293.23元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为借款利率水平上上浮50%计收；借款人未按约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收利息和复利，并要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失。桂景全、程小梅同意以其购买的房屋作为偿还上述借款的担保，并办理抵押登记手续（他项权证号：吴房他字第××号），登记的债权数额为30万元；抵押担保的范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等）。后建行吴江盛泽支行依约向桂景全发放了贷款30万元，而桂景全仅按约归还本息至2014年5月。截至2014年7月31日，被告尚结欠原告借款本金80031.66元，欠息（含利息、复利、罚息）932.1元。
另查明：原告于2014年8月13日委托江苏百年英豪律师事务所代理本案诉讼，并于2014年9月19日支付律师费7467元。
以上事实，由原告提供的《个人住房借款合同》、借款借据、他项权证、中国建设银行个人贷款对账单、委托代理协议、中国建设银行单位客户专用回单以及原告委托代理人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，中国银行吴江支行与被告桂景全、程小梅签订的《个人住房借款合同》依法成立并有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。在建行吴江盛泽支行依约向被告桂景全发放贷款后，被告理应按期归还借款本息，其连续多期未按约定还款，已构成违约，原告有权要求被告桂景全提前归还全部贷款本金，并按合同约定支付相应欠息（含利息、复利、罚息）。关于原告主张的律师费损失，因在借款合同中对原告的损失有明确约定并已实际发生，且计算标准不违反法律规定，故本院予以支持。本案中，原、被告双方已就抵押物办理了抵押登记，故原告依法对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。被告桂景全、程小梅未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告桂景全应于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行借款本金80031.66元，偿付欠息932.1元（计算至2014年7月31日），及自2014年8月1日起至本判决确定给付之日止的欠息（按照《个人住房借款合同》的约定计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
二、被告桂景全应于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司吴江盛泽支行律师费损失7467元。
三、若被告桂景全未按期履行上述第一、二项债务，则原告有权就被告桂景全、程小梅抵押的房屋（他项权证号：吴房他字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在30万元内优先受偿。如有不足，不足部分由被告继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取977元、保全费1070元，合计2047元，由两被告负担，于本判决生效后十日内直接给付原告。若被告至期未履行该给付义务，原告有权自处分抵押物所得价款中优先受偿。原告预交的诉讼费用本院不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号：10×××99）。
审判员 徐 娟
二〇一四年十一月十一日
书记员 钱林平
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。