济南市历城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）历城民初字第1367-2号
原告仇庆安，男，住济南市。
委托代理人刘岩、张琳，北京德和衡（济南）律师事务所律师。
被告中国重型汽车集团有限公司，住所地济南市。
法定代表人马纯济，董事长。
委托代理人黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。
委托代理人于贤亮，男，中国重型汽车集团有限公司员工，住济南市。
原告仇庆安与被告中国重型汽车集团有限公司（以下简称重汽集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告仇庆安于2015年5月5日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用简易程序，由审判员马悦静独任审判，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，当事人争议较大，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年9月10日第二次公开开庭进行了审理，原告仇庆安及其委托代理人刘岩、张琳，被告重汽集团公司的委托代理人黄梁林、于贤亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仇庆安诉称，1998年被告公司组织进行了“为了缓解本厂职工的住房紧张状况，改善职工住房条件”为目的的“无息集资建房”。原被告于1998年11月9日签订了《无息集资建房协议》，仇庆安依照约定缴纳了集资建房款5万元，并将本人所有的位于济南市历城区七里河路12号16号楼1-402室的房屋（建筑面积51.9㎡，房产证号：济房权证历城字第0621**号）的产权交回公司，仇庆安如约换购取得位于济南市1号楼1单元501室的房屋所有权（建筑面积89.45㎡，济房权证历城字第147**号）。但被告不仅不及时返还原告已经交回房屋的返售房款，还怠于为仇庆安办理房屋产权的换购手续，导致仇庆安因政策变动及换算之误多交房款15033.14元，被告还存在违反规定强收仇庆安“住房维修基金”9588.86元的违规行为。重汽集团公司存在违约，应当承担违约责任，因其无故拖延导致仇庆安无法享受优惠政策，多缴纳的房款应由其承担，其要求仇庆安缴纳住房维修基金也没有法律依据，应当返还。仇庆安依据协议退还房屋的返售价款37788.05元，重汽集团公司也应一并返还，并赔偿利息损失。请求法院判令重汽集团公司返还购房款14842.28元，维修资金9588.90元和按协议交回住房的返售价款28544.57元及利息损失；判令重汽集团公司续办《国有土地使用证》，依法确保“房产证”所有权人“物权”的完整性。
被告重汽集团公司辩称，本案为因单位内部建房、分房而引起的房产纠纷，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知，本案纠纷不属于人民法院的主管范围，应驳回原告的起诉。退一步讲，即使本案属于人民法院的主管范围，贵院也没有管辖权，应依法驳回原告的诉讼请求。根据原被告双方依法签署并在房屋管理部门备案的房产买卖契约之约定，本契约在履行过程中若发生争议双方协议解决，协商不成时可向济南市仲裁委员会申请仲裁。根据仲裁法第五条的规定，当事人达成仲裁协议一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。原告在未先向仲裁委员会仲裁的情况下直接向本院提起诉讼，应依法不予受理。综上，本案应依法裁定驳回原告的起诉。
经审理本院认定，1998年11月9日，重汽集团公司济南铸造厂作为甲方与仇庆安作为乙方签订一份《无息集资建房协议》，主要内容为：甲方新建职工宿舍楼，同意乙方购买二室一厅，经双方商定达成如下协议：1、乙方同意按甲方《建房无息集资实施办法》的规定，按时足额缴纳集资款。2、乙方须在获得新房一个月内将原住房交回甲方，并保证原住房屋设施的完好。其自行装修的吊顶、墙壁、地面及有关设施，不予作价处理。3、乙方须遵守甲方《购房权分配办法》的有关规定。1998年11月9日，重汽集团公司济南铸造厂向仇庆安出具重汽集团公司内部收据一张，金额35000元，交款单位为仇庆安，交款事由为：收建房集资款（其中：现金6476.2元），收款方式为空白。1999年6月23日，重汽集团公司济南铸造厂再次向仇庆安出具收据，金额为10000元，交款事由为：收集资建房款，收款方式为现金。1999年12月21日，重汽集团公司济南铸造厂又向仇庆安出具收据一张，金额为5000元，交款事由为：收建房集资款现金3914元，收款方式为空白。
根据2012年6月27日填写的《济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表》的记载，仇庆安享受65平方米的住房标准，申请根据房改政策购买位于济南市1号楼1-501室的住房一套，经过工龄折扣计算后，需要实付价款为47944.5元。被告重汽集团公司主张该表格进行了变造，与在房管登记部门备案的不符，但未提交证据证实。
仇庆安提交济南汽车制造总厂铸兴劳动服务公司《购房交款通知单》一份，时间为1995年10月19日，内容为：仇庆安根据总厂及我厂出售公有住房实施细则，和我厂九三年分房细则，经研究决定同意你购新2号楼402室。……。仇庆安主张此通知单系其之前购买的本厂福利房购房过程中形成。1997年5月10日，重汽集团公司与仇庆安就七里河路12号16号楼1-402室房屋形成房产买卖契约。重汽集团公司提交原被告就济南市1号楼1-501房产形成的《房产买卖契约》，该契约载明仇庆安以成本价50171.7元的价格购买该房屋。仇庆安不认可名字系自己所签，对价款、仲裁条款及付款期限存疑，其他内容认可。
仇庆安提交中国重汽集团济南动力有限公司铸锻中心房改办公室出具的收据一张，交款单位为仇庆安，金额为10326.4元，收款事由为：补交房款，维修基金。时间为12月13日，年份不详。同时提交四期房改补交房款及维修基金名单表一份，其中列明仇庆安房价款为50171.70元，已交房款50000元，补交房款271.7元，维修基金10054.34元，应交合计为10326.04元。重汽集团公司对此数额无异议。
仇庆安主张，《无息集资建房协议》是原被告就501室形成的房屋买卖合同，《房产买卖契约》是对该合同的补充和完善，其中的价款因未按照政策计算而有误，应当重新计算。自己在1995依照当时的房改政策，购买了原402室的房屋，在1999年底到2000年初的这段时间，参加重汽集团公司的集资建房，将402室返售给公司依照集资建房的政策购买了现在的501室的房屋，重汽集团公司按照二期房改政策给仇庆安计算返售房款，按照四期房改政策计算集资建房的购房款，适用政策不正确。仇庆安主张根据自己的工龄和应当享受的房改政策，其应当以33102.22元的价格购买501室，而《济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表》中记载的价格为47944.5元，故应当退还多收取的购房款14842.28元。且其将原有的402室房屋返售重汽集团公司后，依照当时的政策，重汽集团公司应当支付仇庆安返售房款28544.57元。并应当按照前述计算维修基金，退还仇庆安多交纳的9588.9元维修基金。
重汽集团公司主张，双方就501室形成的房产买卖契约，列明房屋价款为50171.7元，双方应当按此执行，仇庆安认为房改计算房款数额及维修基金数额错误，不属于人民法院民事案件的受案范围，其原来的402室住房并非返售，而是依照政策的腾退，仇庆安要求支付返售款没有事实和法律依据，且也不属于人民法院民事案件的受案范围。
本院认为，购买房改出售的住房的人只能是符合房改政策规定条件的职工，故参加房改形成的房屋买卖并非平等民事主体之间就房屋买卖形成的合同关系，应当适用房改政策调整。仇庆安认为其在参加房改购房过程中，售房单位对其工龄折扣等计算错误，导致其多交纳了购房款，并因此多交纳了维修基金，且认为自己交回的住房属于返售，单位应当支付返售房款，并因此要求重汽集团公司支付相关款项，均属于是否应该适用房改政策，应当适用何种房改政策，以及应当如何适用房改政策的问题，不属于人民法院民事案件的受案范围，故本院对原告要求重汽集团公司返还购房款、维修基金、房屋返售款的请求不予受理。关于仇庆安要求重汽集团公司续办国有土地使用证的请求，因土地是否符合办证的要求、及应当如何办证，是土地管理部门的职责，也非人民法院民事案件的受案范围，故对其本项请求，本院亦不予受理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：
驳回原告仇庆安的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 马悦静
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 刘庆宝
二〇一五年九月十一日
书 记 员 吕桂文