海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼民终257号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2017）琼民终257号
上诉人（原审原告、执行案外人）：郑州海为电子科技有限公司。住所地：河南省郑州市二七区京广中路***号。
法定代表人：李智，该公司董事长。
委托诉讼代理人：屈万学，河南学新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁满满，河南学新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南星禾装饰工程有限公司。住所地：海南省海口市白龙路白龙大厦*座*****室。
法定代表人：周斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。
原审第三人：陵水骏高实业发展有限公司。住所地：海南省陵水黎族自治县椰林镇南干道旁。
法定代表人：耿春平，该公司总经理。
上诉人郑州海为电子科技有限公司（以下简称海为公司）因与被上诉人海南星禾装饰工程有限公司（以下简称星禾公司）及原审第三人陵水骏高实业发展有限公司（以下简称骏高公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼96民初9号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人海为公司的委托诉讼代理人屈万学、被上诉人星禾公司的委托诉讼代理人李双领到庭参加诉讼。原审第三人骏高公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
海为公司的上诉请求：1.撤销一审判决，并依法确认上诉人对位于陵水黎族自治县椰林镇南干道旁海南中州国际酒店B栋楼A1607、A1907、D1706号房屋（以下简称案涉房产）享有合法的物权期待权，停止对该案涉房产的执行；2.本案一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、关于本案的基本事实。1.一审判决认定：”2014年12月，星禾公司与骏高公司达成以涉案项目的37套房产抵付部分工程款的协议，涉案三套房产包含在上述37套房产中，并由骏高公司就该三套房产分别与星禾公司指定的受让人签订了《商品房买卖合同》”。而一审证据质证查明：2014年1月，星禾公司单方向骏高公司提出过以房抵债的申请书，该申请书也不包括案涉的D1706号房产，其双方之间根本没有达成以房抵债的任何协议。事实上，在2016年5月24日双方达成（2016）琼96民初5号《民事调解书》之前，星禾公司与骏高公司根本没有最终以案涉房产达成具有法律拘束力的合意。其一，星禾公司与骏高公司形成过以房抵债的事实与最终达成以房抵债的事实完全不同，而一审判决却以星禾公司与骏高公司形成以房抵债的事实掩盖其双方没有最终达成或者履行以房抵债的事实，明显偷换概念，故意曲解事实；其二，虽然星禾公司提交了2016年5月8日的《调解笔录》，但没有提交该笔录的原件，而且《调解笔录》随意改动之处很多，不能得出其双方达成以房抵债的真实意思的结论；其三，2016年5月8日的《调解笔录》与2016年5月28日的《民事调解书》根本不同，不但内容不一致，而且前者不具有法律强制执行力；2.一审判决一会儿认定星禾公司于2015年5月4日就与原审第三人骏高公司以案涉房产抵付工程款，一会儿又认定星禾公司于2016年5月8日就与骏高公司确定以案涉三套房产抵付工程款，这属于基本事实认定不清；3.本案一审期间，星禾公司以已经实际占有案涉房产对抗海为公司的物权期待权。该理由属于本末倒置、黑马白马的狡辩，依法不能成立。其一，占有是一种事实，并非所有权；其二，星禾公司的占有，属于非法侵占，应承担相应的法律责任；其三，星禾公司并没有提交事实占有案涉房产的任何合法有效的原始证据，依法应当承担不利的诉讼后果；其四，星禾公司对骏高公司享有工程款债权，若将案涉房产过户至他人名下，涉嫌逃避房地产交易税收，人民法院也应予制止；4.一审判决认定：”从登记手续上看，房屋网签备案并不具有物权登记效力，且原告海为公司的网签备案是在法院生效文书确定的骏高公司应为星禾公司办理备案手续的义务履行期间，由第三人骏高公司恶意违背合同义务所致，而原告海为公司并不能证明自己在这一行为过程中的绝对善意，故，其以该行为之效力对抗被告星禾公司，本院不予支持。”首先，本案并不存在确定骏高公司应为星禾公司办理案涉房产备案手续的生效的法律文书；其次，虽然骏高公司存在一房二卖的事实，但是，骏高公司与星禾公司以房抵债的《调解笔录》，骏高公司不予履行主合同义务并不属于本案的审理范围，也不具有法律意义上的强制执行的效力；第三，海为公司对骏高公司的债权真实、合法、有效，双方达成以房抵债并不违法，何来海为公司必须证明自己签订以房抵债的绝对善意？其四，网签备案虽然不能直接取得房屋所有权，但网签备案是取得房屋所有权的必经程序。二、关于本案的法律适用。（一）本案属于案外人执行异议之诉，根源于一审法院（2016）琼96执异175、176、177号《执行裁定书》的执行及其执行行为，而一审法院的上述执行及执行行为并无法律依据，具体表现为：1.一审法院（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》没有法律依据。人民法院启动执行程序，必须是执行生效的法律文书，而且执行行为不能超出生效法律文书确定的裁决范畴。本案中，作为执行依据的生效的《民事调解书》并没有确定骏高公司必须以房产抵偿星禾公司债权的内容，特别是没有以案涉房产抵债的约定。因此，一审法院对案涉房产的执行行为没有任何生效的执行依据；2.一审法院（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》程序严重违法。其一，本案执行程序中，当事人没有达成以房抵债的执行和解，人民法院直接以被执行人的财产冲抵债权，不但于法无据，而且违反基本的执行程序；其二，在海为公司提起案外人执行异议期间，一审法院并未停止执行；其三，海为公司既对人民法院的执行行为提出异议，也对执行标的提出物权期待权，但一审法院仅对执行标的异议作出裁定，对执行行为的异议没有任何答复；（二）一审法院对上诉人提交的证据的真实性、合法性以及关联性均已认可，上诉人的证据足以证明上诉人对案涉房产具有合法的物权期待权，足以排除被上诉人申请执行的权利。具体表现为：1.海为公司对案涉房产具有利害关系，为合法的民事（合同关系）权利人。上诉人海为公司与骏高公司之间存在真实的以案涉房产抵债的协议，不违反国家法律、法规的强制性规定，因而合法有效；2.海为公司对案涉房产的权利真实、合法、有效。如上所述，海为公司取得对案涉房产的权利真实，自无疑义。执行异议期间，海为公司向人民法院提交了以房抵债协议、房款收据、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、房屋买卖协议网签证明、印花税凭证等证据材料，这些证据材料足以证明海为公司对案涉房产的合同权利真实、合法、有效；3.海为公司对案涉房产具有合法的物权期待权，足以排除星禾公司申请执行的权利。物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权期待权具有排除执行等物权效力。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，海为公司已经合法购买案涉房产、支付了所有房款、缴纳了前期物业管理费和占有案涉房产、并非因买受人的原因未办理过户登记，故海为公司对案涉房产享有物权期待权，足以排除强制执行。综上所述，一审判决违背以事实为依据、以法律为准绳的基本原则，裁决明显错误，依法应予撤销。
被上诉人星禾公司辩称，一、案涉房产的所有权属于星禾公司指定的受让人。案涉房产位于陵水黎族自治县椰林镇南干道旁的海南中州国际酒店，系星禾公司以工程款抵房款的形式购买所得，并指定受让人，从2014年1月至2015年2月期间以工程款抵房款的形式购买房屋合计38套。骏高公司已就案涉房产与星禾公司指定的受让人签订了《陵水县商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》，房屋已经交付给指定的受让人占有和使用，受让人收房同时交付了相关物业费、水电费等，一直实际使用至今。现在案涉房产已经通过一审法院强制执行程序备案至星禾公司指定的受让人名下。二、骏高公司拒不履行生效法律文书，恶意串通案外人转移财产，恶意停水停电，在当地造成极其恶劣的影响和后果，其行为已涉嫌犯罪。三、上诉人未实际占有使用案涉房产，属于非善意”购买”房屋，不享有排他性民事权益。1.交付房屋是房屋买卖合同的根本目的，上诉人未实际占有使用案涉房产表明这不是一起正常的商品房买卖交易，法院的现场勘验也进一步印证了上诉人没有收房和占有使用房屋的记录；2.上诉人非善意取得还有一个重要依据，上诉人属于施工方，彼此都认识，都知道相互抵押的房屋，平时也相互串门。骏高公司明知上述房屋已经交付星禾公司指定的受让人，还恶意转移财产，而上诉人在已经用工程款折抵有房屋的情况下，还配合骏高公司恶意转移财产，主观明显恶意；3.未实际支付房款，上诉人至今未向法庭出示其已经足额支付案涉房产价款和购房发票，且其付款时间与合同前后时间不一致，这显然不是正常的现象；4.骏高公司为了达到恶意转移财产的目的，对案涉房产进行了所谓的单方面网签备案登记，该备案登记只是一种形式要件，在未占用和实际使用案涉房产并支付相应价款的情况下，本案的上诉人不属于善意第三人；5.上诉人提起案外人执行异议之诉明显缺乏事实和法律依据，属于滥用诉权的行为。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人骏高公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。
海为公司向一审法院起诉请求：1.确认海为公司对案涉房产享有合法的物权期待权，并停止对该案涉房产的执行；2.一审案件受理费由星禾公司负担。
一审法院认定事实：2013年9月20日，星禾公司与骏高公司签订了《珍珠大厦B座A、B单元装修工程合同》、《珍珠大厦B座D、E单元装修工程合同》，约定由星禾公司承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦B座A、B、D、E四个单元的装修工程。此后，双方还就珍珠大厦A座、B座的其他装修事项作了实际履行。2014年12月，双方达成以涉案项目的37套房产抵付部分工程款的协议，案涉三套房产包括在上述37套房产中，并由骏高公司就该三套房产分别与星禾公司指定的受让人签订了《商品房买卖合同》。后因工程款结算问题发生争议，2015年12月，星禾公司向一审法院提起诉讼，要求骏高公司支付工程款5306万元及逾期付款违约金，并解除双方于2014年12月签订的37份以房抵债、冲抵部分工程款的合同。一审法院于2016年1月4日受理该案，并于诉前根据星禾公司的申请，查封了骏高公司名下珍珠大厦价值6274万元的房产。该案审理过程中，星禾公司与骏高公司经协商，于2016年5月8日达成调解协议，并签订了《协议书》，确认双方工程款结算总额及以房抵债具体条款、违约条款，该《协议书》所附三个附件明确罗列了以房抵债的具体房号清单及房屋价款，其中包括案涉房产。随后，双方当事人根据上述调解意向在承办法官主持下签署了《调解笔录》，《调解笔录》与《协议书》内容基本一致，只是未附抵债房源清单。一审法院于2016年5月24日制作了（2016）琼96民初5号《民事调解书》，对当事人的调解事项作了确认。其中包括：一、确认双方工程款结算总额为79877315.87元；二、骏高公司已以货币支付4270.3万元，剩余37174315.87元用海南中州国际酒店（原珍珠大厦）的合法商品房抵付，骏高公司通过销售形式将抵偿工程款的房屋出让给星禾公司或星禾公司指定的受让人，骏高公司于约定的履约日期前为受让人办理网签备案登记，交付房屋并按房号分别开具全部商品房的销售发票，即视为骏高公司完成全部工程款的支付义务，双方互不追究各方的违约责任；三、履行期限：本调解协议约定的履行期限为法院解除查封次日顺延30日（节假日顺延）；四、违约责任：骏高公司未履行本协议约定的义务，在履约期限届满后一个月内骏高公司应无条件以货币支付所欠星禾公司工程款33733080.17元，并向星禾公司支付违约金100万元，星禾公司在取得上述款项后退回价值相对等的房屋给骏高公司；......七、星禾公司同意以生效的民事调解书向一审法院申请解除查封骏高公司的房产（以法院最终裁定查封的房产为准）。该调解书生效后，一审法院根据星禾公司的申请，裁定解除了对骏高公司海南中州国际酒店（原珍珠大厦）房产的查封。此后，骏高公司并未按照调解书第二项履行与星禾公司签订合同、办理备案的确定义务，而是于2016年7月7日签订《商品房买卖合同》，将案涉房产以出售方式抵债给了海为公司。
另查明，海为公司分别于2012年7月19日、2013年8月14日与骏高公司签订了《珍珠大厦A座智能化工程合同》、《珍珠大厦B座、广场智能化工程合同》，承接骏高公司的房地产开发项目珍珠大厦A座、B座的智能化装修工程。工程完工后，双方于2016年1月5日签订《房款抵工程款协议》，骏高公司确定以海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B座的D2508、D2509弧、A1708、C1605、C2705号房共5套房产抵付部分工程款。同日，双方又通过《房款抵工程款扣除总包配合费及房源变更补充协议》将抵债房产变更为海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B座的D2508、D2509弧、A1708、B1009共计4套房产。2016年7月4日，海为公司与骏高公司时任法定代表人耿春平通过签订《海南中州国际酒店换房审批表》，将上述4套抵债房产中的D2508、D2509弧、A1708号房分别更换为案涉房产。骏高公司于当日开具案涉房产的房款《收据》，双方于2016年7月7日签订该三套房产的《商品房买卖合同》，骏高公司于2016年7月10日在海南省房产管理系统上办理上述合同的网上备案提交手续。
星禾公司因骏高公司不履行已生效（2016）琼96民初5号《民事调解书》确定的义务，向一审法院申请强制执行。在该执行案件中，一审法院于2016年10月12日作出（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》，责令被执行人骏高公司协助星禾公司办理案涉房产的网签备案登记手续。陵水黎族自治县房产管理局（以下简称陵水县房管局）亦根据上述法律文书，于2016年10月24日向骏高公司发出陵房[2016]15号《关于协助执行海南省第一中级人民法院<执行裁定书>、<协助执行通知书>的通知》，要求骏高公司协助星禾公司将案涉房产重新签订合同至星禾公司指定受让人名下。海为公司不服，遂于2016年11月3日向一审法院提出案外人书面异议。其异议被裁定驳回后，依法向一审法院提起案涉房产的案外人执行异议之诉。
还查明，骏高公司曾于2016年7月18日以星禾公司2014年指定的案涉房产的受让人为被告提起诉讼，要求解除与三名指定受让人签订的案涉房产的《商品房买卖合同》，并要求该三名指定受让人支付2014年底至2016年7月实际占用案涉房产的使用费。海为公司与骏高公司于2016年7月签订买卖合同后，未曾实际控制、使用案涉房产。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点为海为公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
海为公司主张其与骏高公司签订了《商品房买卖合同》，并通过以房抵债方式支付了全部房款，占有了房屋并办理了网签备案登记，对案涉房产具有物权期待权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权益足以排除强制执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明事实，海为公司未曾占有使用案涉房产，该案涉房产一直处于星禾公司指定受让人的控制之下，故，海为公司依据上述规定提出排除执行之主张，事实依据不足，一审法院不予支持。其次，星禾公司于2016年5月4日就与骏高公司确定以案涉房产抵付工程款，该协议的主要抵债条款还于2016年5月24日得到法院民事调解书的确认；海为公司则是2016年7月4日才通过变更曾经之抵债房产的方式将案涉房产确定为抵债房产，故，从对案涉房产设定权益主张之时间上看，星禾公司在先。从债权性质上看，双方都是以房抵付工程款，原始债权性质平等、一致，债权实现方式均是以他物替代清偿，海为公司并不享有优先权利。从合同签订上看，就案涉房产，骏高公司在2014年、2015年就与星禾公司指定的三名受让人签订了《商品房买卖合同》，虽然其后星禾公司曾起诉要求解除2014年的以房抵债协议，骏高公司也曾起诉要求与该三名指定受让人解除《商品房买卖合同》，但二者之诉请均因案件调解或撤诉而未发生实际效力，且最终的调解方案中仍然确定案涉房产包括在以房抵债房源清单中，故，骏高公司与星禾公司指定受让人所签订的《商品房买卖合同》仍然有效；骏高公司与海为公司于2016年7月7日就案涉房产签订《商品房买卖合同》，系在前述《商品房买卖合同》尚未解除之情形下进行的一房二卖之行为，其合同签订在星禾公司之后。从占有使用上看，骏高公司对星禾公司指定受让人的起诉行为，表明其认可曾将案涉房产交由指定受让人实际占有、使用，而海为公司当庭自认其未曾接收过案涉房产的钥匙、未曾使用过案涉房产，二者相较，星禾公司的主张更占优势。从登记手续上看，房屋网签备案并不具有物权登记效力，且海为公司的网签备案是在法院生效文书确定的骏高公司应为星禾公司办理网签备案手续的履行期间，由骏高公司恶意违背合同义务所致，而海为公司并不能证明自己在这一行为过程中的绝对善意，故其以该行为之效力对抗星禾公司，一审法院不予支持。综上，一审法院认为，海为公司就案涉房产所主张的权益不足以排除法院之强制执行。至于海为公司因为执行程序之依据问题，对法院执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，一审法院依法不予处理。综上所述，海为公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回海为公司的诉讼请求。案件受理费29309.2元，由海为公司负担。
本院二审期间，上诉人海为公司向本院提交两份书面证据：1.骏高公司向陵水县房管局出具的《陵房（2016）15号通知的回复》复印件；2.海为公司因陵水县房管局协助法院办理备案为由向陵水黎族自治县人民法院提起行政诉讼的《行政起诉书》。上述两份书面证据拟证明陵水县房管局将案涉房产备案至星禾公司指定的受让人名下的行政行为是违法的。针对上述两份书面证据，被上诉人星禾公司质证认为：针对第一份书面证据，因上诉人未提交原件，故对其真实性、合法性以及关联性均不予以认可；针对第二份书面证据，对其真实性与合法性无异议，但对其关联性不予认可。原审第三人骏高公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。
针对上诉人海为公司提交的证据，结合被上诉人星禾公司的质证意见,本院认定如下：针对上诉人提交的第一份证据，经核查，该证据有原件核对，故对该证据的真实性予以确认，对第二份证据的真实性亦予以确认。考虑到本案属于执行异议之诉，主要审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，而行政机关办理备案登记的行政行为是否正确，不属于本案的审查范围，故上诉人提交的上述两份证据与本案没有关联性，本院不予采信。
被上诉人星禾公司向本院提交了案涉房产中A1607号房缴纳2017年水电费以及燃气费的收据，拟证明星禾公司指定的受让人一直占有案涉房产。针对该组证据，海为公司质证认为：上述证据的真实性由法院核实，但该份证据不能证明星禾公司指定的受让人合法占有案涉房产。原审第三人骏高公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。
针对被上诉人星禾公司提交的证据，结合上诉人海为公司的质证意见，本院认定如下：因案外人执行异议之诉主要审查案外人是否在查封之前已占有案涉房产，故星禾公司提交的法院查封之后其指定的受让人占有案涉房产的证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院二审查明：陵水县房管局于2016年11月4日根据一审法院出具的（2016）琼96执107号之三《执行裁定书》和（2016）琼96执107号之十《协助执行通知书》的要求，已将案涉房产备案至星禾公司指定的受让人名下，其中A1607号房备案至周斌名下，A1907号房备案至苏玉钦名下，D1706房备案至丁伟祥名下，案涉三套房产的备案时间均为2016年7月10日。
经本院现场勘查，案涉三套房产均由星禾公司指定的受让人实际控制，海为公司未占有案涉房产。
本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为,本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，对该类案件，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人海为公司主张其对案涉房产享有合法的物权期待权，足以排除对案涉房产的强制执行，故本案的争议焦点为：上诉人海为公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。
物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了规定。依据前述规定，案外人对被执行的财产享有的物权期待权如欲产生排除强制执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件同时具备，缺一不可。根据物权期待权的保护要件可知，物权期待权作为一种被物权化的债权，其被物权化的具体表现为案外人与被执行人签订买卖合同的首要目的是获得特定标的物的所有权，并且为获得所有权积极履行自己的合同义务，如积极支付全部价款，并通过占有的方式对外公示，之所以没有变更登记，不是自己的原因造成的。
具体到本案，上诉人海为公司虽然于2016年7月7日与原审第三人骏高公司就案涉房产分别签订了三份《商品房买卖合同》，但实际上该三份《商品房买卖合同》是对双方签订的以房抵债协议的具体履行，双方之间存在的是以房抵债的民事法律关系。本院认为，海为公司与骏高公司签订的以房抵债协议及《商品房买卖合同》首先以消灭金钱债务为目的，其首要目的并非是获得案涉房产的所有权。此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的基于买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别。并且本案中，案涉房产最初是于2014年12月由骏高公司用于抵偿星禾公司的工程款，并由骏高公司就该案涉房产分别与星禾公司指定的受让人签订了《商品房买卖合同》，后双方因工程款纠纷于2016年5月24日在一审法院的主持下达成调解协议，约定由骏高公司以合法商品房抵偿星禾公司的债务，并为星禾公司指定的受让人办理备案手续，开具购房发票，一审法院也出具了民事调解书。在该民事调解书履行期间及骏高公司与星禾公司指定的受让人签订的有关案涉房产的《商品房买卖合同》未被解除的情况下，2016年7月4日，骏高公司私自将案涉房产再次抵债给海为公司，造成一房两次抵债的局面。因此，根据上述事实可知，在海为公司未就案涉房产办理不动产登记之前，其对案涉房产享有的权益仍为普通债权，与星禾公司享有的债权相比不具有优先性。不仅如此，无论是通过本院的现场勘查还是现有证据都不足以证明海为公司在法院查封前已占有案涉房产，不能产生对外公示物权的效力。因此，上诉人海为公司对案涉房产不具备能够排除强制执行的物权期待权的四个要件，故其不享有物权期待权。
此外，针对上诉人海为公司在上诉状中提出的本案执行行为严重违法的问题，因对法院执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院对此不予理涉。
综上所述，海为公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的物权期待权，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29309.2元，由上诉人郑州海为电子科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏伟伟
审判员 汪忠学
审判员 林秋婷
二〇一七年八月二十四日
书记员 徐欣瑞