重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00472号
上诉人(原审被告)重庆源畔商贸有限公司（原重庆晋愉林畔房地产有限公司）。
法定代表人柯敬陶，该公司董事长。
委托代理人秦建英，重庆中力律师事务所律师。
委托代理人莫新耀，重庆中力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吕晓红。
委托代理人苟志钢，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆源畔商贸有限公司（以下简称源畔公司）因与被上诉人吕晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民终字第02007号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，吕晓红与重庆晋愉林畔房地产有限公司签订《晋愉·碧怡林房屋认购书》（以下简称“《认购书》”），约定吕晓红认购其开发的25栋楼X号房，房屋建筑面积369.76㎡，套内面积200.13㎡，并约定以上面积指标（建筑面积和套内面积）以双方最终签订的《商品房买卖合同》为准。2010年9月18日，吕晓红（乙方）与重庆晋愉林畔房地产有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发预售的涉案房屋晋愉碧怡林畔25幢X，建筑面积260.70㎡（套内面积251.38㎡，公摊面积8.32㎡），建筑面积单价7105.06元/㎡，套内建筑面积单价7339.28元/㎡，总成交金额为1852288元。《商品房买卖合同》第六条约定：房屋交付时，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异处理方式；合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补；若误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房，若乙方不退房且产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。《商品房买卖合同》第七条约定：甲方应在2011年5月30日前将已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案房屋交付乙方使用。《商品房买卖合同》第十三条约定：在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办证申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金。《商品房买卖合同》第二十五条约定：本合同未尽事宜，可由双方签订合同补充协议（附件五）。《商品房买卖合同》第二十六条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》第二十八条约定：本合同自双方签订之日起生效。在《商品房买卖合同》附带的户型面积表中，注明：第25幢第负1楼层X（跃1）号房建筑面积58.26㎡，第25幢第1楼层2（跃2）号房建筑面积80.92㎡，第25幢第2楼层2（跃3）号房建筑面积69.18㎡，第25幢第3楼层2（跃4）号房建筑面积52.34㎡，合计建筑面积260.70㎡。
同日，双方签订的《合同补充协议》第五条约定：本合同第十三条约定的“在商品房交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》申请”中的60日修改为90日，该90日系指吕晓红按照约定全部履行以下义务后的90日内：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款等手续；（2）房屋已由乙方实际接收；（3）付清所有应付款项、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金；（4）提交办证所需的全部有效资料。甲方不得因乙方在接收房屋时未按照甲方的书面通知提交申办房地产权证的所有有效资料，承担导致未能按期向房屋所在地的房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》申请的违约责任。《合同补充协议》第十一条约定：甲方同意乙方对本套房屋负一层赠送面积具有使用和管理权（其中负一层中有产权的赠送面积具有所有权、使用权和管理权）；同时本套房屋的负一层赠送面积合同约定为128.06㎡，其中负一层产权赠送面积为58.26㎡，负一层非产权赠送面积为69.80㎡，因该部分面积为赠送部分，乙方准许甲方在交房时实际面积误差控制在±5%以内。《合同补充协议》第十四条约定：买卖合同及其附件自签订之日起生效。
吕晓红按约向重庆晋愉林畔房地产有限公司支付了全部房款1852288元。涉案房屋实际产权套内面积252.29㎡，与《商品房买卖合同》中约定的套内面积252.38㎡相差0.09㎡，且负一层只有建筑面积58.26㎡。重庆晋愉林畔房地产有限公司在《商品房买卖合同》约定的交房时间即2011年5月30日时，就知道客观上不能向吕晓红赠送《合同补充协议》中约定的负一层面积。
另查明，重庆晋愉林畔房地产有限公司与吕晓红于2010年9月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》第三条“乙方（吕晓红）所购商品房的基本情况”载明：（一）本商品房座落为重庆市大渡口区春晖路街道双山路166号晋愉碧怡林畔25幢X。（四）本商品房建筑面积260.70㎡，其中套内建筑面积252.38㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.32㎡。（五）本商品房户型为四室二厅。本商品房户型图见本合同附件一。本商品房共用部位及设施见附件二。2、合同附件一“户型图”加盖了“重庆市土地勘测规划院房产测量室”专用章，户型图中黑线圈注面积与主合同所描述的房屋建筑面积260.70㎡完全一致。合同附件二“商品房共用位及设施”中对晋愉碧怡林畔25幢X号房屋的建筑面积、套内面积及分摊面积和分摊系数进行了详细描述，其内容与主合同所描述的房屋基本情况亦一致。
再查明，2011年8月1日，重庆晋愉林畔房地产公司将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案房屋交付吕晓红使用。2012年9月7日，吕晓红向重庆晋愉林畔房地产有限公司出具授权委托书，委托重庆晋愉林畔房地产有限公司代为办理位于大渡口区春晖路街道双山路166号25-1-2号土地房屋权属登记事宜。2012年11月2日，重庆晋愉林畔房地产有限公司向大渡口区土地房屋权属登记中心提交了涉案房屋权属登记申请，该中心出具了《业务受理通知书》。重庆晋愉林畔房地产有限公司于2013年12月19日经重庆市工商行政管理机关准予变更名称为重庆源畔商贸有限公司。
吕晓红一审诉称，双方于2010年9月18日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定吕晓红购买重庆晋愉林畔房地产有限公司开发的晋愉碧怡林畔25幢X号期房，房屋的总价款1852288元。吕晓红于签订合同当日已按合同约定履行了义务。合同约定交房日为2011年5月30日，但该商品房2011年7月31日才竣工；按约定重庆晋愉林畔房地产有限公司应于交房后90日内办理好房屋产权证，但产权证直到2012年11月2日才办好；合同约定该套房屋负一层全部为赠送面积，其中产权赠送面积58.26㎡，重庆晋愉林畔房地产有限公司按照260.70㎡向吕晓红收取房款，应赠送的58.26㎡在重庆晋愉林畔房地产有限公司所销售房屋面积之内，即重庆晋愉林畔房地产有限公司多收了58.26㎡的购房款。现吕晓红起诉并请求判令：1、重庆晋愉林畔房地产有限公司支付吕晓红逾期交房违约金11100元；2、重庆晋愉林畔房地产有限公司支付吕晓红逾期办证违约金67978元；3、重庆晋愉林畔房地产有限公司退还多收购房款413940元；4、重庆晋愉林畔房地产有限公司支付因多收房款的资金占用利息（从2011年9月19日起至付清时止，按每日万分之2.1计付）；5、本案受理费由重庆晋愉林畔房地产有限公司负担。
源畔公司在庭审中辩称，对于吕晓红的第一项诉讼请求予以认可。对第二项诉讼请求，因源畔公司没有逾期办证的违约行为，故不应支付逾期办证违约金。同时，由于吕晓红要求退还多收的购房款证据不足，买卖房屋面积有完整的约定和相关附图，已办理的产权证上的附图与买卖合同上附图完全一致，已实现了双方在主合同中的缔约意愿，源畔公司已经履行了买卖合同所约定的购买面积的交付义务，赠与部分面积的优惠也已算入了主合同中，故源畔公司并未多收房款，也不存在支付利息。另外，源畔公司对补充协议中的赠送产权面积提出了撤销赠送的反诉请求。在庭审中，源畔公司当庭撤回了反诉请求，辩称源畔公司已按照合同约定履行了交房义务，并实现了对合同约定赠送部分的产权面积；补充协议中所约定的赠送产权面积已在主合同中以价格优惠的形式实现了赠送，即补充协议中约定的赠送不是在主合同之外另行发生的赠送，故源畔公司已全面履行了合同义务，请求驳回吕晓红的诉讼请求。
一审认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，源畔公司对于吕晓红要求的逾期交房违约金予以认可，符合双方的合同约定，予以确认。同时，根据双方合同约定，源畔公司应于吕晓红接房后的90日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，且吕晓红应按源畔公司的书面通知提交办证所需的全部有效资料。本案中，因源畔公司未举示证据证明在接房时向吕晓红书面通知了需提交办理房地产权证的全部有效资料，应由源畔公司承担举证不能的不利后果，即致使吕晓红未在合同期限内提交授权委托书，造成逾期办证的违约责任应归于源畔公司，且吕晓红要求源畔公司承担从2011年10月31日至2012年11月2日的逾期办证违约金67978元未超出合同约定，予以支持。
同时，本案另一争议焦点为对《合同补充协议》第十一条第1项约定内容的理解。《合同补充协议》第十一条第1项约定，甲方同意乙方对本套房屋负一层赠送面积具有使用、管理和所有权，本套房屋的负一层赠送产权面积合同约定为58.26㎡，因该部分面积为赠送部分，吕晓红准许源畔公司在交房时实际面积误差控制在±5%以内。吕晓红认为，该条对58.26㎡产权面积使用了赠送字样，而主合同中58.26㎡产权面积并非赠送，而是计入了房屋购买单价的。因此，属双方当事人约定的额外面积。故因负一层面积已履行赠送义务，则在主合同中源畔公司交付的产权面积不足，缺失了58.26㎡。但根据查明的事实，在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》附件一《本商品房户型图》和附件二《本商品房共用部位及设施》中明确注明交易房屋共计四层，包括负1层、第1层、第2层、第3层，其中负1层套内建筑面积58.26㎡，第1层建筑面积80.92㎡，第2层建筑面积69.18㎡，第3层建筑面积52.34㎡。此处的负1层产权面积58.26㎡与《合同补充协议》第十一条所称的“负一层赠送产权面积58.26㎡”无论位置还是面积，均完全吻合。且根据房屋买卖的交易习惯，房屋的产权面积必然会记载于之后办理房屋产权证所必需的《房屋面积测绘图》上，即主合同《重庆市商品房买卖合同》附件一中。现主合同中负1层除该58.26㎡产权面积之外，并无其他任何可上证的产权面积。因此，源畔公司亦清楚在主合同《重庆市商品房买卖合同》中双方所交易的房屋产权面积只有负一层的58.26㎡和第一层的80.92㎡，第二层的69.18㎡，第三层的52.34㎡，负一层中并不存在额外的58.26㎡产权面积。即负一层产权面积系包含在双方主合同中，并非是源畔公司履行的赠送义务。而主合同《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》构成双方房屋交易行为的完整合同，《合同补充协议》亦正是对主合同《重庆市商品房买卖合同》的补充约定，其内容与主合同的内容具有一定的关联性及一致性，且均对合同当事人产生法律约束力，在此情形下，《合同补充协议》中所称的负一层赠送产权面积58.26㎡亦应指《重庆市商品房买卖合同》附图中所标注的负1层58.26㎡，而并非如吕晓红所认为在主合同附图记载的负1层产权面积之外再赠送58.26㎡产权面积。
源畔公司按双方合同约定履行了交付全部房屋的义务，而吕晓红基于《合同补充协议》的约定，认为源畔公司按主合同约定向其少交付了负一层产权面积58.26㎡而提出退还多收的房价款及其资金占用利息，系其对合同条款的错误理解，其请求缺乏依据，应予驳回。但是，在源畔公司实际交付的房屋套内建筑面积比双方在合同中约定的套内面积少0.09㎡，因该误差比未超过3%，即源畔公司应根据缺少的面积据实结算，退还吕晓红多付的该部分房款660.54元（0.09㎡×7339.28元/㎡）。同时，争议的《合同补充协议》系源畔公司提供，因其措辞不严谨导致作为购房者的吕晓红产生歧义而致本案诉讼，源畔公司应承担全部诉讼费用。一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、重庆源畔商贸有限公司于本判决生效后五日内支付吕晓红逾期交房违约金11100元；二、重庆源畔商贸有限公司于本判决生效后五日内支付吕晓红逾期办证违约金67978元；三、重庆源畔商贸有限公司于本判决生效后五日内退还吕晓红房款660.54元；四、驳回吕晓红的其他诉讼请求。如果重庆源畔商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费4820元，由重庆源畔商贸有限公司承担（此款吕晓红已预缴，重庆源畔商贸有限公司于本判决生效后五日内将该款径付吕晓红），一审案件反诉费4820元，由重庆源畔商贸有限公司承担。
源畔公司不服一审判决，向本院提起上诉称：合同并未约定需要上诉人书面通知被上诉人提交办证资料，而被上诉人未在合同约定的期限内提交办证委托书，导致办证迟延，上诉人不应该为此承担迟延办证违约金。请求二审法院撤销原判，依法改判。
吕晓红二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，关于上诉人提出被上诉人未在合同约定的期限内提交办证委托书，导致办证迟延，上诉人不应为此承担迟延办证违约金的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第五条第一款中约定：“甲方不得因以下情形导致未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单向乙方承担责任：（1）乙方在接受房屋时未按照甲方的书面通知提交申办房地产权证的所有有效资料，并亲自填写权属登记申请书”。上诉人系房地产开发商，作为对房地产权证的办理更具备经验的一方，当然比作为购房者的一方应承担更多的注意义务，其中书面通知购房者提交办证资料，应属于上诉人的应尽义务。而本案中上诉人并未举示证据证实其书面通知了被上诉人应该提交申办房地产权证的所有有效资料，应由上诉人承担举证不能的不利后果，即使被上诉人未在合同期限内提交授权委托书，造成逾期办证的违约责任亦应归于上诉人源畔公司。上诉人的上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人重庆源畔商贸有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费1500元，由上诉人重庆源畔商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋科
代理审判员 于利
代理审判员 黎明
二〇一五年四月八日
书 记 员 李婷