重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秀法民初字第02705号
原告杨雪，女，汉族，1986年4月22日出生，重庆市涪陵区人。
被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所，组织机构代码：62073686-0。
法定代表人张森，该公司总经理。
委托代理人杨娅，女，土家族，1981年9月20日出生，重庆市秀山自治县人。
原告杨雪诉被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷23案，本院于2015年7月1日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员胡兆武于2015年8月5日公开开庭合并审理。原告杨雪、被告的委托代理人杨娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨雪诉称，2011年8月11日，原告与被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，双方约定将被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道凤栖居委会荣新领秀边城26栋××号商品房出售给原告，合同约定房屋总价款为268023元，交房时间为2012年12月31日前，同时合同对双方权利义务作出了约定，签订合同之时，原告即与被告签署了委托被告为原告代为办理相关土地、房屋权属证书及房屋抵押登记等事项的收取委托书并提交了相应材料。同时双方还在《商品房买卖合同补充协议》第四条第四项明确约定：出卖人在买受人交清全部有效资料、税费并办理完毕商品房买家补差手续、商品房验收交付手续后540日内为买受人办理房屋所有权证，如因出卖人的责任未在上述期限内取得房屋所有权证的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。在履行合同中，原告已交清房款、税费、大修基金、购房保险费等费用，被告也于2012年12月31日向原告交付了所购商品房，但截止起诉之日被告仍未为原告取得房屋所有权证书，为维护原告合法权益，故诉至法院.要求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金10184.87元（违约金计算方式：以268023元为基数，按每日万分之一，从2014年6月25日起计算至起诉之日，违约天数为380日，从原告起诉之日直至原告取得房屋所有权证书期间被告应当承担的违约金待原告实际取得房屋所有权证书后另行起诉）。2、被告继续为原告履行办证义务。
被告荣新公司辩称，一、办理产权证的事实。原告与公司签订合同及补充协议，并提交了相关证据材料，证明与公司存在商品房买卖合同关系，确认我公司有义务配合协助为原告办理房屋产权证明。对上述情况，公司表示对于协助原告办理产权证无异议，认可相关事实和协助义务，同时公司也在积极协助或者接受原告方部分业主的书面委托办理产权证。二、授权委托书的事实情况。根据合同及补充协议的约定，补充协议第四条第二款、第五款可知，原告要求我方办理产权证的前提是必须出具授权委托书和支付办理产权证的费用，且必须是在交付商品房之时办理，逾期之后我方将不承担相关商品房权属转移登记所带来的责任。上述条款表明相关条件必须同时具备后，我方才正式享有接收委托办理产权证的权利，而事实上，原告方至今都没有出具任何书面的授权委托书，也未向法院提交相关资料证明原告方存在委托行为，因此我方并不存在所谓的违约行为，更不需要承担相关的违约责任，支付违约金。三、关于违约金计算日期的问题。原告方所提出来的违约金的计算方法：出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。对此我公司表示尊重该约定内容，但是关于违约期限，即该违约金的计算起止日期由于没有详细约定，因此我公司对此表示不接受原告方所提出的计算期限。假设我方存在违约行为，其计算日期也应当按照合同约定：出卖人在买受人缴清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的360内，为买受人办理房屋所有权证。那么起算日期也就应该在上述手续办理完毕的360日后开始计算：将买受人在物业部门签订房屋交接清单视为完成商品房验收交付手续，该签收日加360日后的第二日作为起算日期；终止日期我们认为以我公司具备办理分户产权证条件之日，即所谓的大产权证书上所注明的日期为违约金计算的截止日期，此为合理期限。对于其他事情，我公司均表示无异议，愿意接收法院的对于原告方所提出的其他诉讼请求进行，故恳请法院依据事实和法律，支持我方之请求，以示法律之严明。
原告为支撑其所主张的事实，向本院举示了如下证据材料：
证据一、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，用以证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系；2、被告未在合同约定的期限给原告办理房屋产权证，构成违约的事实。
证据二、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》各一份，用以证明原告向银行借款用以支付购房款，并以所购房屋作抵押向银行贷款的事实。
证据三、《财务专用收据》四份，《中国工商银行借款凭证》、《销售不动产统一发票》各一份，用以证明原告已向被告付清房款及相关税费的事实。
对原告举示的证据，被告质证没有异议。
被告为支撑其所抗辩的事实，向本院举示了如下证据材料：
《接房时间表》一份、《大证》三份、《房地产权证》十三份、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》一份，用以证明：1、具备办理分户产权证的资格；2、违约金计算的起算日期和截止日期；3、接房的具体时间；4、领秀边城·领域26号、27号、28号已取得竣工验收备案登记证。
对被告举示的证据，原告的质证意见：对杨雪的接房时间、大证、备案登记证无异议。
对于原告提交的证据，被告质证无异议，本院予以确认。对被告举示的证据，原告对杨雪的接房时间、大证、备案登记证无异议，本院予以确认。
综合原告的起诉，被告的抗辩，庭审中原、被告的陈述、举证、质证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：
原告杨雪（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款268023元，乙方于2011年8月11日前支付购房款81023元，于2012年12月11日前通过银行按揭支付187000元。合同第七条约定：属于预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第3项约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。5、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日每日向出卖人支付总房款的万分之一违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。第十三条约定本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经买受人签字或盖章、出卖人盖章生效。凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。2013年1月1日，被告荣新公司将商品房交付给原告使用。2015年7月29日，原告杨雪所购商品房已办理了房地产权证。
另查明，原告已经支付了购房款268023元、大修基金5384元、契税5360元。
本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。
原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，并明确了关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更，关于权属办理的问题应当适用该补充协议第四条，而非原《重庆市商品房买卖合同》第十三条。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告应在原告交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补偿手续、商品房验收交付手续后的540日内，为原告办理房屋所有权证。如因被告的责任，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书，原告不退房的，被告需按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。本案中，原告已经按照约定支付了全部购房款268023元、大修基金5384元、契税5360元等，被告也于2013年1月1日将房屋交付给了原告。双方在《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，如果原告未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，被告有权拒绝办理房屋交付手续且被告在庭审中自认原告已将合同《商品房买卖合同补充协议》第四条第四款约定的全部有效资料交给被告。被告辩称，未能按时办理房屋产权证是因为政府行为的原因，但并未提供相应证据予以证明。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能按照约定办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。因原告杨雪所购商品房已于2015年7月29日办理了房地产权证。被告已经履行了办证义务。因此，对于原告要求被告办理房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，由于被告违约导致房地产权证未能按时办理，其理当按照《商品房买卖合同补充协议》第四条的约定向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。故违约金的起始时间，应在2013年1月1日后扣除540日，即从2014年6月25日开始起算。原告所购商品房的房地产权证已于2015年7月29日办理，违约金计算的截止时间为2015年7月29日。原告仅要求计算至起诉之日（2015年7月9日）止的诉讼请求，本院予以支持。故违约金的具体计算方式为从2014年6月25日起计算至2015年7月9日止，以268023元为基数，按照每日万分之一计算。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨雪逾期办理房地产权证的违约金（计算方式为：从2014年6月25日起至2015年7月9日止，以总房款268023元为基数，按每日万分之一计算）。
二、驳回原告杨雪的其他诉讼请求。
案件受理费54元，减半收取27元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。
如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 胡兆武
二〇一五年九月二十五日
书记员 李文雯