安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01851号
原告：徐忠爱，女，1969年7月15日出生，汉族，农民，住合肥市包河区，现住。
原告：徐文忠，男，1938年11月6日出生，汉族，农民，住合肥市包河区。
原告：陈志芬，女，1945年10月8日出生，汉族，农民，住合肥市包河区。
原告：聂正凯，男，1993年2月25日出生，汉族，在校学生，住合肥市包河区。
上述四位原告共同的委托代理人：陈效，安徽伟易律师事务所律师。
被告：洪观林，男，1945年8月15日出生，汉族，退休干部，住合肥市包河区。
委托代理人：史道聪，安徽皖正律师事务所律师。
委托代理人：唐磊，安徽皖正律师事务所律师。
被告：聂中华，男，1967年8月16日出生，汉族，无业，住合肥市包河区，现租住滨湖康园34栋1801室。
原告徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯诉被告洪观林、聂中华确认合同无效纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，依法由审判员魏斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯共同的委托代理人陈效，被告洪观林及其委托代理人史道聪、唐磊，被告聂中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯共同诉称：2003年，合肥市葛大店望湖城区块征地拆迁，原告（包括聂中华在内）家庭也在征地拆迁范围。2003年10月11日，与拆迁单位签订拆迁安置协议书，因原告家庭有征地转户人口五人，原告家庭共获得包括两套安置房在内的征地拆迁补偿，具体事宜均由聂中华和拆迁单位办理。
2006年，安置房建成交房，原告家庭其中一套90平方米的安置房就分配在望湖东苑16幢203室。收房后不久聂中华就告知原告90平方米的安置房已出租，原告等就未过问。现因被告洪观林的起诉，聂中华才告知原告望湖东苑16幢203室90平方米的安置房已被其私下于2007年出售给被告洪观林，而原告对此却一无所知，也未获得任何售房款。望湖东苑16幢203室是四原告包括聂中华在内家庭户因征地拆迁，在册征地转户人口五人分得的安置房，是包括四原告和聂中华的共有财产，聂中华在未获得原告的同意下，无权处分，其与被告洪观林所签订的售购房协议依法无效。
现因两被告就望湖东苑16幢203室的私下买卖行为，严重侵害了四原告的合法权益，为此，请求人民法院依法确认：两被告就合肥市望湖东苑16幢203室于2007年7月23日签订的售购房协议（包括补充协议）无效。
被告洪观林辩称：1、当时本人到售楼部去买房子，售楼部的人带我去看了房子，但是当时没有订，走到望湖东苑北门的时候，原告徐忠爱主动找到我，说她有房子卖，我说要她老公的签字，她说她老公是包工头，正需要钱，房子肯定要卖。第二天到售楼部的时候，徐忠爱和聂中华也在那里。经过商量，本人与聂中华签订了《售购房协议》，签订协议时我和我妻子叶秋景，徐忠爱、聂中华以及租房人余晓斌都在场，签字时我要徐忠爱也签字，徐忠爱说家里大事小事都由聂中华做主，按规矩由双方老公签字就可以了，所以当时徐忠爱以及我妻子均未签字。2、原告徐文忠、陈志芬、聂正凯不是本案的适格的诉讼主体，三原告对诉争的房屋没有所有权。依据合肥市房产局登记信息，望湖东苑16幢203室是聂中华单独所有，原告徐文忠、陈志芬、聂正凯不是本案诉争的房屋共有权人；徐文忠、陈志芬并不是与徐忠爱、聂中华在一个家庭户。徐文忠户是河东组20号，徐忠爱户是河东组41号，但210平方米安置房房产证所有权人全是聂中华个人所有，不属于家庭共有。原告主张合同无效的诉请不能成立，不符合《合同法》第五十二条的规定。原告徐忠爱与被告聂中华原系夫妻关系，是2012年12月16日离婚，有法律上的利害关系，可能存在恶意串通，企图通过诉讼方式侵害本人的利益。3、原告徐忠爱诉称其一直不知道房屋出售之事严重不符合事实。徐忠爱与聂中华在夫妻关系存续期间，在2007年7月23日由聂中华将房屋出售交付给本人，至起诉时已经7年之久，原告诉称不知不符合常理。根据《售购房协议》约定，聂中华在签订合同后将《拆迁安置补偿协议》的原件质押给本人，以确保协助本人顺利办理好房产证过户手续的实施，徐忠爱作为聂中华的妻子，其称直至卖房后的七年才知道卖房之事也不符合常理。4、2012年12月16日，徐忠爱和聂中华离婚，在《离婚协议书》中，双方就共同财产进行分割时写明：其中望湖东苑6栋2层1-201室归小孩聂中凯所有，并未涉及本案诉争的望湖东苑16栋203室，说明徐忠爱早已知道房屋被卖事实，换句话说，知道该诉争的房屋不属于夫妻共同财产。经走访孙秀珍也证实知道徐忠爱将房子卖了，同时原告方对于合同的撤销权已经消灭。徐忠爱对本人与聂中华签订的《售购房协议》是否知情并不影响合同的效力，也不存在合同无效的情形等。
综上，故请求人民法院驳回原告方的诉讼请求。
被告聂中华在庭审中辩称：望湖东苑16栋203室是包括原告和我在内共5人的拆迁安置所得房屋，卖给洪观林前，房屋一直出租，租金都用到小孩的抚养费和上学的费用。卖房时我是同意的，房子是我卖给洪观林的，当时徐忠爱不在场，我告知洪观林我能做主卖房子，当时按市场价每平方米2700元收取了洪观林24万元，在卖房期间内，徐忠爱、徐文忠、陈志芬应该都没有去过该房。后来我和徐忠爱因感情不和离婚，当时离婚时，我岳父岳母说这套房子不能动，离婚的事他们不管，所以离婚协议书没有提到16栋203室房屋。签订《售购房协议》时把拆迁协议原件交给了洪观林。若合同确认无效，愿意退钱，但是我现在没有能力归还这房款了。
经审理查明：原告徐忠爱与被告聂中华原系夫妻，原告聂正凯系徐忠爱与聂中华之子，徐忠爱系原告徐文忠与原告陈志芬之女。2003年度，合肥市包河区望湖城所在区域进行拆迁安置，徐忠爱、聂中华、聂正凯、徐文忠、陈志芬共计5口人属于共同拆迁、安置对象。2003年10月11日，徐忠爱作为被拆迁人与拆迁人合肥城建投资控股有限公司以及被委托人合肥市城市建设重点工程指挥部包河区办公室共同签订了《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》，聂中华代表被拆迁人徐忠爱在协议书上签字。根据安置协议，徐忠爱、聂中华、聂正凯、徐文忠、陈志芬取得了包河区望湖城祁门路302号望湖东苑16栋2层203室（91.76平方米）以及6栋201室安置的房屋。
2007年7月份，被告洪观林拟在望湖东苑处购房，被告聂中华拟将安置房对外出售，双方进行接洽于2007年7月23日分别以甲方（聂中华、徐忠爱）、乙方（叶秋景、洪观林）名义，签订了一份《售购房协议》。协议主要约定甲方愿意将合肥城建投资控股有限公司《按拆迁安置补充协议》A-004号中议定调换安置的“望湖东苑”16幢203室出售给乙方，约定价格为25万元；付款和交房方式为甲方将乙方带到葛大店社居委承办将聂中华、徐忠爱所属的此房户主直接更换为户主名洪观林，并将A-004号《拆迁安置补充协议》书原件押给乙方，紧随向乙方一次性交清该房钥匙。乙方必须当即付给现金24万元，该房正式交付乙方，待洪观林正式领到房产证后，立即付清余下的1万元。当日洪观林向聂中华支付了24万元，聂中华将《拆迁安置补充协议》原件交付给洪观林，并将望湖东苑16栋2层203室交付给洪观林居住至今。
2010年10月23日，聂中华与洪观林再次签订《售购房补充协议》，确认继续遵守《售购房协议》并对下一步办理房产证的税费等作出了约定。此后在办理房产证中因需要《拆迁安置补充协议》原件，经通知洪观林到场，由聂中华签字，2013年10月9日房产部门为望湖东苑16栋2层203室办理了房产登记，房权证号为合包字第81500222**。此后因聂中华未为洪观林办理过户手续，2014年6月11日洪观林向本院对聂中华、徐忠爱提起（2014）
包民一初字第02092号房屋买卖合同纠纷一案，为此双方发生纠纷，遂原告方也向本院提起诉讼。
另查明，2012年10月16日，聂中华与徐忠爱在合肥市包河区民政局办理了离婚手续，其中《离婚协议书》第三条对财产的处理约定为“位于合肥市包河区葛大店望湖东苑6幢201室的住房一套，归小孩（聂正凯）所有。（目前此房出租，租金由男方代收，作为小孩生活费）。葛大店西边郢的三间民房归男方所有（此房暂有女方居住）。葛大店贾小郢的门面房，归女方所有。”
上述事实有：《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》、《拆迁房屋分户登记表》、《房屋登记簿》，《售购房协议》、《售购房补充协议》，《离婚协议书》，以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依据自愿、合法等原则对双方的权利、义务进行协商并达成合意，对双方具有约束力。本案中，各方诉争的望湖东苑16栋2层203室系聂中华代表被拆迁人徐忠爱与拆迁人合肥城建投资控股有限公司等签订拆迁安置协议后所合法取得的拆迁安置房屋，且在2013年10月9日房地产管理部门以所有权人聂中华单独所有名义办理了房产登记（房权证号为合包字第81500222**），对此有《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》、《房屋登记簿》在卷佐证，该事实各方均无异议，本院予以认定。由于《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》中明确安置人口为5人，因对具体5人并未在协议中列明，故根据原告方的申请，本院依法向包河区住房建设局调取了《拆迁房屋分户登记表》，该表明确了安置人口为5人即为徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯、聂中华，因该表为本院依法调取，属于拆迁安置协议的原始档案，客观上具有真实性、合法性，能够证明徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯、聂中华系望湖东苑16栋2层203室的共有人，所以该表的证明效力本院予以确认。
本案争议的焦点主要在于：对聂中华与洪观林之间签订的《售购房协议》、《售购房补充协议》的效力问题，也即聂中华是否有权处分共有财产。
对此本院认为：首先，本案中聂中华与洪观林双方对协议是经过协商所达成的一致意见没有异议，因此没有存在恶意串通或以欺诈、胁迫等方式使得对方在违背真实意思的情况下所为的情形，所以该两份协议均能体现着聂中华与洪观林之间真实的意思表示。其次，本案中，在2007年7月23日签订《售购房协议》以及此后签订的《售购房补充协议》时，聂正凯为限制民事行为能力人，因此聂中华作为监护人可以代理其民事活动，且此时聂中华与徐忠爱系夫妻关系，作为夫妻，其对共同所有的财产，依法享有平等的处理权利。从《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》来看，明确的被拆迁人为徐忠爱，在被拆迁人代表处签字是聂中华，虽然没有证据证明聂中华的行为得到了徐忠爱、徐文忠、陈志芬的明确授权，但因聂中华、徐忠爱、聂正凯与徐文忠、陈志芬之间的亲属关系，且5人至今均对《房屋拆迁安置协议书》、《拆迁安置补充协议》未提出过异议，所以据此可以证明聂中华当初的行为有理由相信已经得到了徐忠爱以及包括徐文忠、陈志芬在内的授权及认可。而本案中，徐文忠、陈志芬包括徐忠爱、聂正凯虽然也是房屋的共有人，按理在涉及处分共有人之间的财产权利时，共有人之间应当有书面约定或得到其他共有人的明确书面授权以确定相互之间的权利义务关系等，由于实践和现实生活中基于共有人之间的亲属等关系，往往共有人之间的协商过程并不能通常以书面约定等形式来固定，所以聂中华单方签字处分房屋并不能排除当初已经得到了原告方家庭的授权且同意，其代表签字对此也应当符合逻辑和常理；同时聂中华处分房屋的时间为2007年7月23日，据原告方诉称知悉的时间近7年，而在聂中华将房屋交付洪观林入住的7年时间内，徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯均未提出过任何异议，也未到涉案的房屋处进行查看，显然也与常理不符；此外在2012年10月16日，聂中华与徐忠爱离婚时，此时徐忠爱若不知悉望湖东苑16栋2层203室已经被聂中华单方出售，在离婚时已经对其他财产进行处理的情况下，却单独对望湖东苑16栋2层203室的房产不予处理，显然也不符合常理。因此结合前述理由以及徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯、聂中华之间客观上存在一定的利害关系，故本院认定洪观林有理由相信徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯对聂中华处分房屋的行为知悉且同意。再次，从协议的履行来看，聂中华与洪观林在《售购房协议》、《售购房补充协议》签订后，洪观林在支付24万元房款后，聂中华履行了实际交付房屋义务，其支付的对价符合当时的房屋市场价格，其取得的房屋应当属于善意取得。
综上，洪观林与聂中华之间签订的《售购房协议》、《售购房补充协议》是双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性的规定，该两份协议符合法律规定，合法有效，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯的全部诉讼请求。
案件受理费100元减半收取为50元，由原告徐忠爱、徐文忠、陈志芬、聂正凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 魏斌
二〇一四年十月十四日
书记员 陈姗
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。