福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第626号
原告张丽卿，女，1953年2月18日出生。
原告张丽乡，女，1956年12月9日出生。
原告张占良，男，1960年2月12日出生。
原告张耀彰，男，1961年12月8日出生。
原告李美珠，女，1958年11月11日出生。
以上五原告共同委托代理人吕金朝、邱占文，福建旭丰律师事务所律师。
被告厦门市湖里区飞翔鸟网吧，系自然人王冬梅投资个人独资企业。
委托代理人杜立武，福建理则达律师事务所律师。
第三人许万成，男，1938年10月4日出生。
委托代理人汤海南，福建信海律师事务所律师。
第三人黄金英，女，1962年3月14日出生。
第三人张元谟，男，1926年12月25日出生。
委托代理人刘晓娥，福建旭丰律师事务所律师。
原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠与被告厦门市湖里区飞翔鸟网吧（下称飞翔鸟网吧），第三人许万成、黄金英、张元谟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员陈志强担任审判长，代理审判员陈进杰、人民陪审员黄赛兰参与审理的合议庭公开开庭进行审理。原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠的共同委托代理人吕金朝、邱占文，被告飞翔鸟网吧的委托代理人杜立武，第三人许万成委托代理人汤海南，第三人黄金英，以及第三人张元谟委托代理人刘晓娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠诉称，原告系位于厦门市湖里区海天路XX号XX单元房产（下称讼争房产）的共同所有权人，原告曾将该讼争房产委托给张元谟进行出租。被告自2004年4月20日起承租讼争房产，合同约定的租赁期限至2010年4月19日。但合同期限届满后，被告既未将讼争房产退还原告，也未按市场行情价向原告缴交房租。2012年初，被告通过黄金英、许万成要求与原告继续签订租赁合同，并向原告提交一份承租人为“杨亚兜”、月净收租金为23000元（人民币，下同）的租赁合同，因原告不同意该合同租金条件而未能达成协议。2012年7月，被告突然向原告出示一份由被告和黄金英签订的、落款时间为2011年12月19日的《租赁合同协议书》，声称黄金英代表原告已把讼争房产出租给了被告。该《租赁合同协议书》约定租赁期限为2011年12月20日至2016年12月20日，其中：2011年12月20日至2012年4月19日的月净收租金为20000元，2012年4月20日起至租赁期满的月净收租金为23000元。该租金价格明显低于市场正常价格，原告对此不予确认，且原告也从未授权黄金英签订上述《租赁合同协议书》，故该《租赁合同协议书》系无效合同。租赁合同无效，原告有权要求被告退还讼争房产并支付占用费。现原告诉至法院，请求判令：一、确认被告与黄金英签订的落款日期为2011年12月19日的《租赁合同协议书》无效；二、被告立即搬离讼争房产并将讼争房产交还给原告；三、被告向原告支付2010年4月20日起至实际搬离并返还讼争房产之日的占用费（占用费以毛租金为标准，根据评估报告，2010年、2011年、2013年占用费分别按45866.11元／月、47447.70元／月、49029.29元／月计算；2014年以后的占用费按50610.88元／月计算至返还讼争房产之日止），并向原告支付利息（利息以上一年度的占用费为基数，从次年的1月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还讼争房产之日止）。
被告飞翔鸟网吧辩称，一、被告信赖黄金英持有的授权委托书与黄金英签订的《租赁合同协议书》合法有效。原告在之前（2012）海民初字第2584号案的起诉状中已自认曾授权黄金英、许万成代为处理讼争房产的租赁事宜，原告出具的授权委托书中也未标明委托期限和权限，被告在签订租赁合同时已审查黄金英持有相关委托书，并无义务审查黄金英签订租赁合同时需再取得原告的明确指示，且讼争房产的租赁事宜也一直由黄金英进行管理、维护并收取租金，原告对此亦无提出异议，故被告有理由相信黄金英就讼争房屋的租赁事宜享有代理权限。原告也无证据证明被告与黄金英存在恶意串通行为，因此被告信赖黄金英持有的授权委托书与黄金英于2011年12月19日签订的《租赁合同协议书》合法有效，且该《租赁合同协议书》应当约束原告。二、对于落款日期为2012年2月11日承租人为案外人杨亚兜的《租赁合同协议书》，因2010年、2011年时网吧经营状况不好，被告与许万成、黄金英协商能否降低租金，并于2011年12月19日签订了《租赁合同协议书》。后因杨亚兜可能受让网吧，就由杨亚兜与黄金英协商租赁事宜，具体协商过程被告不清楚。2012年4月份，张元谟到被告处提及《租赁合同协议书》时，被告才知道2012年2月11日杨亚兜与黄金英有签订了租赁合同。但因杨亚兜未实际受让网吧，故被告继续经营网吧，双方也就继续履行2011年12月19日签订了《租赁合同协议书》。
第三人许万成述称，一、其支持被告的主张，原告确有委托张元谟处理讼争房产租赁事宜，张元谟也确有再委托黄金英、许万成代为处理讼争房产租赁事宜，相关委托有授权委托书为证，故即使本案确有争议，也是委托人与受委托人在租金事宜上存在争议，而与租赁合同是否有效无关。二、张元谟、许万成是多年故交，因此张元谟才会将包含在讼争房产在内的位于厦门的大量房产委托许万成负责管理，而黄金英与许万成二人关系亦很好，因此才会产生许万成授权委托黄金英处理讼争房产租赁的事实。三、若原告或张元谟认为许万成、黄金英已经无代理权，则应向其出具相应的解除授权委托的手续，并告知相关承租方，但原告或张元谟并未终止相应代理权，且其出具的授权委托书中也未规定代理期限，因此，原告主张《租赁合同协议书》无效没有事实和法律依据。
第三人黄金英述称，其同意许万成的上述答辩意见。此外，2004年4月签订的租赁合同于2010年4月19日到期后，许万成通知被告合同到期事项，被告当时表示因生意不好要求降低租金续租，因此未马上签订续租合同，合同到期后仍按25000元／月收取了两个月（2010年4月、5月）的租金，之后按20000元／月收取租金。当时因双方对租金数额未谈妥，张元谟又不做出处理，又没有明确指示其如何处理，其当然不可能签约。但对于2011年11月29日的租赁协议，是许万成打电话征询张元谟的意见，当时张元谟虽然表示月租金23000元稍为少了一些，但还是同意了。许万成告诉其张元谟的意见后，其就签订了2011年11月29日的租赁协议，故其代为签订2011年11月29日的《租赁合同协议书》系有得到授权许可的。后来被告告知其网吧可能转让给杨亚兜，故其又与杨亚兜于2012年2月11日签订了《租赁合同协议书》，落款日期其原本要写与被告签订的租赁合同相同日期即2011年12月19日，但刚在写完2011字样时，杨亚兜说需按当时的日期即2012年2月11日写，才会有落款日期改动的印迹。但杨亚兜最终没有受让网吧，故继续履行与被告之间的《租赁合同协议书》。
第三人张元谟述称，一、其从未授权黄金英代为签订讼争房产的租赁合同。原告于1999年11月3日授权其处理讼争房产租赁事宜。其于2001年7月16日和2004年6月30日授权许万成代为处理讼争房产出租事宜，并口头约定租赁条件需经过答辩人同意，许万成代为收取租金后需与其进行对账结算并向许万成支付一定中介费用。黄金英系许万成的朋友，为便于黄金英代管讼争房产租赁杂事之需，答辩人于2004年也向黄金英出具了授权委托书，但并未授权黄金英有权签订讼争房产租赁合同，故黄金英无权代原告签订租赁合同。二、被告自2010年4月租期届满后便一直以低价甚至未缴纳租金的方式占用讼争房产，其中2010年4月至2010年5月缴纳25000元，2010年5月起至2011年6月每月缴纳只缴纳20000元，之后就未再缴交租金。三、被告与黄金英签订的2012年12月19日的《租赁合同协议书》系2012年7月份才向原告出示的，与杨亚兜与黄金英签订的落款日期为2012年2月11日的《租赁合同协议书》的租赁条件几乎一致。2012年3月，许万成仍因讼争房产未续签任何租赁合同而与张元谟协商2012年2月11日的合同。可见，2012年12月19日的《租赁合同协议书》显然系子虚乌有的，系黄金英与被告为以明显低价继续占有讼争房屋而事后恶意补签的合同。
经审理查明，一、原告系讼争房产的共同共有人，张元谟系原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰的父亲。讼争房产建筑面积合计1581.59平方米。1999年11月3日，原告出具《授权书》，委托张元谟“全权办理”讼争房产的出租事项。2001年7月16日，张元谟出具《委托书》，就讼争房产租赁事宜，委托许万成“在厦门接洽房屋租赁事宜”，并载明：租赁条件需经委托人同意后，由受托人办理租赁签约事宜，且受托人有转委托权。2004年6月30日，张元谟出具《委托书》，就讼争房产租赁事宜，委托许万成“全权代为处理签署不动产有关租赁之签约与帐务收受和退租（到期）之一切相关手续办理事宜，”且许万成有权再转委托。以上三份委托书均未载明委托期限。张元谟曾向黄金英出具《委托书》，委托黄金英代为处理讼争房产有关出租之相关事宜；该《委托书》同样未明确委托期限，也无落款时间。
三、被告自2004年11月20日承租讼争房产，租期至2010年11月19日，月净收租金为25000元。在签订的该份租赁合同时，出租方系由黄金英代为签署；履行该份租赁合同时，被告向许万成或黄金英缴交租金。
四、落款时间为2011年11月19日的《租赁合同协议书》约定，被告自2011年12月20日承租讼争房产，租期至2013年4月20日，2011年12月20日至2012年4月19日租金为27000元／月，业主净收租金为20000元／月；2012年4月20日起租金为30000元／月，业主净收租金为23000元／月；该协议落款处出租方（业主）一栏由黄金英代签。落款时间为2012年2月11日的《租赁合同协议书》约定，案外人杨亚兜自2012年4月20日承租讼争房产，业主净收租金为23000元／月；该协议落款处出租方（业主）一栏由黄金英代签。
五、2012年8月，原告将被告、许万成、黄金英等诉至本院【（2012）海民初字第2584号】，请求被告立即搬离讼争房产等，在该诉状的事实和理由部分，原告陈述：被告于2004年4月20日开始租赁讼争房产，许万成、黄金英声称每月仅收取25000元租金，原告虽然对此有异议，但基于对许万成、黄金英的信任，未予以深究；2010年5月至2011年6月，被告只向原告支付20000元／月的租金，原告对此表示强烈反对，要求许万成、黄金英按市场行情价出租讼争房产并收取租金。2012年12月，原告撤回该案起诉，本院依法裁定予以准许。
六、2012年3月26日，许万成与张元谟就租赁讼争房屋等有关事项进行对账并制作《2012年3月份的收支报告表》，该报告表与讼争房产有关的有三栏，其中：“2011年2月20日-6月19日租金”一栏，张元谟划了个圈且未予打钩确认；对于“二楼代2010年2月20日-2011年6月19日”费用2000元一栏，张元谟未提异议；对于“二楼续租中介”费用11500元一栏，张元谟予以划掉并标注“以后再算”。
七、许万成已于2012年4月18日向被告收取了2012年4月20日至8月19日的讼争房产租金92000元。
八、本院根据原告的申请，依法委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司（下称巨臣公司）就讼争房产2010年至2013年的月净租金价格进行评估。2014年2月14日，巨臣公司出具厦巨司（2013）037号《房地产估价结果报告》，载明的2010年至2013年的月净租金价格估价结果分别为19元／平方米·月、20元／平方米·月、21元／平方米·月、22元／平方米·月。对应的评估月净收租金分别为：30502.21元／月、31631.8元／月、33213.39元／月、34794.98元／月。
上述事实，有原告台湾地区身份证信息、厦地房证第00012739号《厦门市土地房屋权证》、《授权书》一份、《委托书》两份、《租赁合同协议书》两份、（2012）海民初字第2584号民事起诉状及裁定书、《2012年3月份的收支报告表》、厦巨司（2013）037号《房地产估价结果报告》以及当事人庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，原告系台湾地区居民，本案为涉台案件，应参照涉外案件处理。讼争房产所在地和被告住所地均为福建省厦门市，且被告及第三人对原告在本院的起诉予以应诉并答辩，故本院对本案有管辖权。本案中，各方当事人对法律适用没有约定，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国法律。
本案中，原告委托张元谟全权办理讼争房屋租赁事宜，该委托虽然未明确张元谟是否具有转委托权利，但是被告自2004年即承租讼争房产，当时签订首份的租赁合同书系由黄金英代签，首份租赁合同项下租金也一直由许万成代为收取，原告一直未提出异议。此外，原告和张元谟出具的委托书均没有明确委托期限，且原告在（2012）海民初字第2584号起诉时陈述“要求许万成、黄金英按市场行情价出租讼争房产并收取租金”，可见直至2012年时，原告仍确认许万成、黄金英仍有权代理讼争房屋出租的权利。故可以认定原告认可了张元谟将办理讼争房租租赁事项的相关权利转委托给了许万成、黄金英，并确认了在被告承租讼争房产于2010年4月19日期满后，许万成、黄金英仍有代理讼争房屋出租的权利。原告主张许万成、黄金英仅有讼争房屋的管理权而无出租权，且其并未授权许万成、黄金英代为处理被告续租讼争房产事项，本院认为，该主张没有事实和法律依据，不予支持。因此，就讼争房产的出租事项，在许万成、黄金英持有并出示相关委托书的情况下，被告有理由相信许万成、黄金英享有代理权。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任。本案原告出具给张元谟和张元谟出具给许万成、黄金英的委托书，并未明确授权范围及授权期限，故相应的法律后果最终应由原告负担。至于代理人许万成、黄金英在签订续租合同时是否事先征得委托人原告或张元谟的同意，系委托人与代理人之间内部权责问题，与被告信赖许万成、黄金英有续租讼争房产的代理权进而与其签订续租合同无关。因此，被告信赖许万成、黄金英持有的《委托书》及根据之前租赁合同履行经验，就讼争房产的续租事项，与黄金英于2011年11月19日签订的《租赁合同协议书》应受法律保护。原告所举证据不足以证明被告在与黄金英签订2011年11月19日的《租赁合同协议书》时系恶意的，更不足以证明《租赁合同协议书》系被告与许万成、黄金英恶意串通所签订的，应承担举证不能的法律后果。故其主张2011年11月19日的《租赁合同协议书》系被告与许万成、黄金英恶意串通所签订，并据此诉请确认该《租赁合同协议书》无效，缺乏事实依据，本院不予支持。因2011年11月19日的《租赁合同协议书》内容亦不违反法律强制性规定，故本院确认，该《租赁合同协议书》合法有效，因租赁合同有效，租赁期限未届满，原告诉请被告返还讼争房产并支付占用费和利息，没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠全部诉讼请求。
本案案件受理费12214元，由原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠负担。
如不服本判决，原告张丽卿、张丽乡、张占良、张耀彰、李美珠可在判决书送达之日起三十日内，被告厦门市湖里区飞翔鸟网吧可在判决书送达之日十五日起内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 长 陈志强
代理审判员 陈进杰
人民陪审员 黄赛兰
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 陈淑芳
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。
书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。