福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2663号上诉人（原审被告）：漳州汇众房地产开发有限公司，住所地福建省漳州开发区涵碧楼花园B区5幢2-1号。统一社会信用代码913506815692871301。法定代表人：乐声平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张健超，福建枫桦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄山明，福建枫桦律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：李金木，女，1991年2月5日出生，汉族，住福建省安溪县，委托诉讼代理人:王泽民，福建明嘉律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:林奕增，福建明嘉律师事务所执业律师。上诉人漳州汇众房地产开发有限公司（以下简称汇众公司）因与被上诉人李金木商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇众公司的委托诉讼代理人张健超、黄山明、被上诉人李金木的委托诉讼代理人王泽民、林奕增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇众公司上诉请求：撤销原判，查明事实后依法改判。事实和理由：1.汇众公司一审提供的气象报告足以证明讼争商品房施工期间出现暴雨、台风等恶劣天气的天数，暴雨、台风等恶劣天气属于不可抗力因素，其导致无法施工是众所周知的事实，依法无须举证证明，应当根据约定顺延工期。一审认为上述证据不能证明实际影响到工程施工，有悖法律规定；2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十九条规定，约定违约金不超过损失的百分之三十，一审法院调整为日万分之三，仍远远超过这个标准。逾期交房造成买受人的实际损失就是房租损失，买受人并无证据证明尚有其他损失。根据汇众公司提供的58同城租房信息，漳州港的房租为每平方米20元/月，按该标准的1.3倍调整逾期交房违约金，应为日万分之一点七五。汇众公司一审已对讼争楼盘周边租金标准申请鉴定，一审不予评判违反法定程序。李金木辩称，1.汇众公司提供的气象资料不能说明天气情况是否实际影响工地施工，且暴雨、台风在东南沿海区域属可预见的自然现象，不属不可抗力，即便属于不可抗力，汇众公司未按约定履行告知义务，也不能免除责任；2.《商品房买卖合同》合法有效，应全面履行。汇众公司逾期交房造成的损失不仅仅是租金损失，还包括其他损失。答辩人已自行调整违约金为按日万分之三计付，汇众公司要求调至日万分之一点七五没有法律依据。李金木向一审法院起诉请求：汇众公司按已付购房款533165元的日万分之三支付至合法交房之日止逾期交房违约金，暂计至2017年6月30日为145882元。一审法院认定事实：2013年9月3日，李金木、汇众公司双方签订了一份编号为35068208010900181的《商品房买卖合同》。该合同约定：李金木向汇众公司购买位于漳州开发区商品房，面积76.97平方米，单价为6927.31元，房屋总价款为533195元。付款方式约定为：合同签订之日支付163195元；余款370000元由李金木及时向银行办理按揭或公积金贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。即按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之陆的违约金。合同签订后，李金木按照约定支付汇众公司购房款合计533195元。2016年5月20日，汇众公司向李金木发出延期交房通知书。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.关于是否存在据实延期交房情形的问题。汇众公司提交了龙海市气象局气象资料报告及监理日志以此证明：因受自然灾害的影响，导致无法施工的天数达55天，应合理的从李金木主张的逾期交房天数中扣除；汇众公司提交了有关中高考期间禁噪令文件以此证明：因受禁噪令的影响，导致自2013年至2016年期间，每年都有6天禁止施工，此天数应合理地从李金木主张的逾期交房天数中扣除。李金木质证认为，对龙海市气象局气象资料报告及监理日志的真实性、关联性有异议。气象资料报告中第二页提到，气象报告内容仅限于静海湾项目使用，不得用于其他用途，没有明确说明是用于汇众公司与李金木之间纠纷的证据使用。《商品房买卖合同》未规定遇台风、暴雨可以作为汇众公司延期交房的理由。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，发生不可抗力，出卖人应在30日内书面告知买受人。李金木没有收到汇众公司发出的因不可抗力需要延期交房的通知。气象资料报告也无法证明恶劣天气会影响到工程施工。监理单位与汇众公司之间存在利害关系。对有关中高考期间禁噪令文件的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。高考每年都会遇到，汇众公司应当预见到。《商品房买卖合同》未规定高考可以作为汇众公司延期交房的正当理由。本院认为，李金木、汇众公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均未明确将台风、暴雨及中高考期间的禁噪令约定为汇众公司可以据实延期交房的情形。漳州市历年来都是台风、暴雨高发的地区，且本案讼争的商品房位于漳州市沿海区域，汇众公司应当能够预见台风、暴雨每年都会经常出现，故汇众公司在与李金木约定交房时间时应当充分考虑到天气因素。本案中台风、暴雨天气不能作为汇众公司延期交房的免责理由。同样，中高考期间的禁噪令已经实施多年，也是汇众公司所能够预见的，不能将其作为汇众公司延期交房的免责理由。汇众公司所提交的上述证据均与本案不具有关联性。对汇众公司所提出的将含有暴雨、台风天气以及禁噪令的天数从逾期交房天数中扣除的辩解意见，不予采纳。2.关于逾期交房违约金计算标准的问题。汇众公司认为，李金木所主张的违约金过高，应调整为已付款的日万分之一点七五。因逾期交房给李金木造成的损失是租金上的损失。根据58同城租房信息可以证明漳州港的房租每平方米每月20元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本案的违约金不能超过楼盘周边租金的130%。根据换算，每平方米每月26元的租金标准已经低于已付款的日万分之一点七五，故本案的违约金不能超过已付款的日万分之一点七五。审理过程中，为了证明李金木的租金损失，汇众公司申请委托司法鉴定机构对讼争楼盘周边的租金进行鉴定。李金木认为，本案《商品房买卖合同》的范本是由汇众公司所提供的，合同中约定违约金按照日万分之六计算是双方当事人达成的真实意思表示，未违反法律规定，双方应当按照约定履行。汇众公司逾期交房给原告造成的损失是多方面的，汇众公司要求违约金按照日万分之一点七五计算的理由不能成立。该院认为，因李金木未举证证明逾期交房给其造成的实际损失，故其要求按照合同约定的日万分之六计付违约金偏高。调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。汇众公司将李金木的损失仅归结为租金的损失，过于狭隘。对其要求对讼争楼盘周边的租金进行司法鉴定的申请，不予准许。因本案李金木已经按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，且违约的原因是由汇众公司所造成的，汇众公司要求按照日万分之一点七五计付违约金偏低。酌情确定按李金木已付购房款的日万分之三计付违约金。综上所述，该院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》，内容未违反法律、行政法规的规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。李金木已按合同约定履行付款义务，但汇众公司未能按照合同约定的时间交房，存在逾期交房的违约行为，应依法承担违约责任。李金木请求汇众公司支付自逾期之日起至2017年6月30日的逾期交房违约金，合法有据，予以支持。但合同就逾期交房的违约金计算标准的约定偏高，酌定为日万分之三，即汇众公司应向李金木支付逾期交房违约金72941.07元（533195元0.03%456天）。因目前实际交房日尚不能确定，故对于2017年7月1日至实际交房日的违约金，李金木可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李金木逾期交房违约金72941.07元；二、驳回李金木其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3217.64元，减半收取计1608.82元，由漳州汇众房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇众公司二审提供静海湾69—72幢2012年12月30日至2016年9月15日期间因天气原因停工的监理日志40天，上述监理日记均加盖“厦门高诚信建设监理有限公司项目监理部技术专用章”，欲证明汇众公司因天气原因无法施工55天，因禁噪令无法施工24天的事实。二审庭审中，汇众公司明确其主张无法施工的天气因素仅有暴雨和台风两种情形。因本案合同签订于2013年9月3日，之前的天气因素在签订合同时已经发生，不应顺延工期，故之前监理日志天数与本案无关，不予审查。根据汇众公司一审提供的降水论证报告，2013年9月4日至2017年6月30日期间出现的暴雨天气共21天，2013年9月4日之后的监理日记共有10天，能够佐证因暴雨天气停工的只有10天；汇众公司一审提供的台风论证报告记载2013年9月4日至2017年6月30日期间出现的台风天气为28天，其中3天与暴雨天气重叠。汇众公司提供的40天监理日志系由第三方监理公司制作形成，其来源较为中立、客观，虽部分日期不能对应星期，存在制作上的瑕疵，但该瑕疵不足以否定其真实性，本院结合气象报告予以认定。上述证据属汇众公司无正当理由逾期提交的证据，因涉及案件基本事实，本院予以训诫后采纳。综上，讼争楼幢2013年9月3日至2017年6月30日期间因暴雨天气停工10天，因台风天气停工28天，扣除暴雨、台风重叠的3天，实际停工35天的事实可以认定。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是出卖人汇众公司与买受人李金木在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、法规效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、关于逾期交房违约金的调整问题商品房解释第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，按同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金的适用前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案明确约定违约金的情形，亦不应作为考量逾期交房违约金过高或过低的唯一标准。逾期交房造成的损失并不仅指租金损失，还包括出卖人逾期交房期间无偿占有买受人已付购房款的利息损失等，故汇众公司主张以讼争楼盘周边房租标准的1.3倍调整违约金与事实、与法不符，不予采纳，其二审申请对租金标准进行鉴定并无必要，本院不予准许。一审对该申请是否准许未予评判确有不当，但不构成程序违法。合同法解释二第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审将约定违约金从日万分之六调整为日万分之三，建立在买受人实际损失的基础上，并无不妥。二、关于认定逾期交房的天数问题《商品房买卖合同》第八条第三款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。”因二审庭审中，汇众公司仅主张暴雨和台风两种天气因素导致停工的情形，对此，本院仅对暴雨、台风是否符合上述合同的约定予以分析、认定。第一，关于暴雨天气。汇众公司提供的《气象报告》，可以证明双方签订合同时起至起诉时止的暴雨天气情况。暴雨发生的时间、持续的天数等均是双方签订合同时不可预知，属于非出卖人所能控制的客观原因，符合上述合同约定的事由。因此而造成的停工，出卖人二审补充提供了监理方的《监理日志》予以佐证，买受人虽对《监理日志》的真实性提出异议，但其未能提供相反的证据予以反驳，不予采纳。故对于暴雨因素造成停工，结合《气象报告》及《监理日志》，可据实予以顺延交房日期。第二，关于台风天气。台风天气属于法定的不可抗力，其导致的停工非汇众公司所能控制，且根据有关规定应当停工，其天数可直接予以扣除。第三，《商品房买卖合同》虽然约定如果遭遇不可抗力或其他特殊原因，出卖人应在发生之日起30日内履行书面告知义务，但《商品房买卖合同》同时还约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，综合上述条款，从双方订立合同的目的理解，上述义务履行与否仅影响“双方协商同意解除合同或变更合同”。而该条中的解除或变更均以协商为前提，并非是一种单方的权利。由此可见，履行上述义务的实质仅在于满足合同相对方的知情权，故上述义务履行与否不是认定可否延期交房的依据。综上分析，讼争楼幢2013年9月4日至2017年6月30日期间因出现暴雨天气、台风天气实际停工，应依法依约予以相应顺延交房日期35天。一审认定截至2017年6月30日逾期交房456天错误，应认定为421天。至于中高考期间执行“禁噪令”导致停工的问题，由于每年的中高考的时间是固定的，汇众公司签订合同时即可预见，不属于《商品房买卖合同》约定可以顺延工期的事由，汇众公司二审也未对此提出上诉，不予支持。三、关于逾期交房违约金计付期间的问题根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》规定，商品房工程竣工验收合格并通过消防验收或消防备案，才符合法定交付条件。符合法定交付条件后，出卖人还必须履行通知交房义务，才能免除逾期交房的责任。因此，本案的合法交房日尚须届时根据实际情况进行审查判断，目前无法明确，为避免日后对合法交房日产生争议，一审将逾期交房违约金暂计至起诉日正确，买受人主张逾期交房违约金计至合法交房之日止的依据不足，本案中不予支持，但买受人可另行起诉。综上所述，本案的逾期交房违约金应按李金木已付购房款533195元的日万分之三计算421天，计为67343元。汇众公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。一审判决适用法律正确，审判程序合法，但因汇众公司二审提交新证据的原因导致本院改变了一审部分事实认定，故对一审相关判决结果，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、变更福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初4036号民事判决为：漳州汇众房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李金木逾期交房违约金67343元；二、驳回李金木其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3217.64元，由李金木负担100元，漳州汇众房地产开发有限公司负担3117.64元。本判决为终审判决。审 判 长 叶小铭审 判 员 陈春生审 判 员 陈育生二〇一七年十一月十二日法官助理 徐明水书 记 员 马晓斌