上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2537号
上诉人（原审被告）：高纹静，女，1966年9月1日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
法定代理人：王牧芳，女，1940年1月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李威杰，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张萱，女，1973年10月27日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辛颖，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人高纹静与被上诉人张萱因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人高纹静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。
事实和理由：在出售上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）期间，上诉人实际是与前夫裴某共同生活，且大部分时间是在湖北居住，并非与自己父母同住，因此上诉人的父母对于出售系争房屋一事并不知情，王牧芳在一审中是由于紧张和误解才做出了不实陈述；裴某在签约时曾劝被上诉人不要购买系争房屋，被上诉人未听取，裴某就未再多言；一审没有查明系争房屋买卖的真实过程，真正的买受人不是被上诉人，而是张某，房款也都是张某支付的，张某是做螃蟹生意的，资金充裕，都是以现金方式支付购房款的；系争房屋是原上海市黄浦区XX路XX号房屋动迁后的安置房，属于限制交易的房屋，动迁安置补偿协议是在2010年2月5日签订的，本案所涉及的房屋买卖协议签订时，系争房屋尚未满足交易条件，故买卖协议应属无效；裴某至今没有就系争房屋的权属和份额事项提起过诉讼。
被上诉人张萱辩称，在一审期间，上诉人的法定代理人王牧芳当庭陈述了上诉人的居住情况和售房过程，上诉人的前夫裴某也对售房过程做出了相关陈述，故一审对相关事实所作的认定无误；上诉人在售房过程中的精神状况是正常的，王牧芳和裴某都明知上诉人售房，但皆未阻止，而且裴某在签约时就在现场，也没有阻止；上诉人声称系争房屋的实际买受人另有其人，这是毫无事实根据的想象；讼争双方之间签订的房屋买卖协议合法有效，且系争房屋已经满足上市交易的条件，故上诉人应继续履行买卖协议；被上诉人在第一次起诉时，已将尾款人民币400,000元（以下币种均为人民币）交付到一审法院，待系争房屋过户后即可付款；综上，一审判决正确，二审应予维持。
张萱诉至一审法院，请求判令：1、高纹静继续履行房地产买卖协议，协助张萱办理系争房屋的过户手续；2、高纹静支付张萱违约金200,000元，律师费20,000元。一审中，张萱表示如判决支持房地产买卖协议继续履行，则其放弃违约金和律师费的请求。
一审法院认定事实：系争房屋为动迁安置房，2013年9月30日核准登记于高纹静名下。
2012年3月30日，高纹静（卖售方，签约甲方）在其前夫裴某（即高纹静在本案一审阶段的委托诉讼代理人）陪同下与张萱（买受方、签约乙方）签订《房地产买卖协议》一份，约定甲方出售系争房屋，房屋权利人为甲方高纹静，建筑面积85.25平方米，总房价款为1,100,000元。乙方应支付首期房价款450,000元，第二期房款250,000元于2012年12月18日前支付甲方，剩余房价款400,000元乙方于过户前支付。当日，双方及中介经办人陈某签订《XX路XX弄XX号XX室房屋买卖协议》一份，约定：1、甲方于该小区可办理房产证后30天内向闵行区房产交易中心办理房屋产权登记手续，手续费由甲方自行承担，并在一个月内以书面形式通知乙方及居间方，乙方在接到通知后30天内签订正式买卖合同；2、该物业成交价格为1,100,000元，交易双方税费全部由乙方依据法律法规承担；3、甲方承诺于乙方付齐定金450,000元后交付房屋给乙方，且乙方对该物业拥有使用权，第二笔房款250,000元于2012年12月18日前支付，余下房款甲乙双方可另行协商支付时间，但最晚不得晚于过户当日，若乙方需贷款购买此物业，则过户前需出具银行贷款合同；4、由于政府出台的各项限购以及房产税等政策，乙方有权为规避税款等原因而修改受让该房屋的产权人，但不得延误甲方的收款时间，以及不得损害甲方经济利益，甲方需积极配合；5、违约责任，现甲乙双方已经知晓该物业的具体情况，居间方已经告知双方交易具体信息和交易流程和交易中可能会产生的风险，若产生违约与居间方无关。甲方若违约须赔偿乙方三倍已收款项并在款项到账后无偿将该物业提供给乙方使用半年，若乙方已经将系争房屋装修，甲方还须赔偿装修费100,000元，乙方如若违约，甲方已收款项不予退还，并在一个月内归还甲方该物业。违约方还须向居间方赔偿居间服务费22,000元，期间若发生任何诉讼行为，违约方承担所有费用，包括所有诉讼费、律师费，以及期间发生的其他交通费、误工费等。该协议为签订正式合同之前的最终协议，若与之前签订的协议有冲突，以此协议为准，并经居间方确认。
上述协议签订当日，张萱向高纹静支付了450,000元首期房款。后陆续向高纹静支付其余购房款，至2013年1月11日止，张萱共计向高纹静支付购房款700,000元。另，2012年3月31日，高纹静通过居间方向张萱交付了系争房屋，张萱装修后入住至今。
一审法院另查明，2014年1月，高纹静向张萱提出解除双方签订的上述房屋买卖协议，双方经多次协商未果，张萱遂诉至法院。
一审中，裴某当庭表示，在签订涉案房屋买卖合同当时其也不知道高纹静患病；王牧芳补充陈述，高纹静因患精神病在2007年被送至苏州亲属家中治疗，2012年3月期间及之后均是和父母共同居住，对高纹静出售房屋其是清楚的，因为高纹静一直吵着要卖房。
一审法院认为：本案争议焦点为双方签订的房屋买卖协议是否属无效。高纹静称其长期患病，2012年出售系争房屋时正值发病期，不具有民事行为能力，而房屋买卖协议未经其监护人同意，且系争房屋应属高纹静与前夫裴某、女儿裴某共有，高纹静无权处分，故属无效，高纹静并提供精神卫生中心就诊记录、证及信访答复予以佐证。张萱则认为，高纹静出售系争房屋时精神正常，思维及语言表达清晰，具有民事行为能力，且其前夫裴某亦在签约现场，后因房价大涨，高纹静故而毁约，协议不存在无效情形。张萱并提供了电话录音、证人证言等证据证明。对于双方所立房屋买卖协议的效力，法院结合协议的内容、签约过程、合同履行情况、高纹静的病史诊断等因素，综合分析如下：首先，本案双方经房地产经纪公司居间签订的房屋买卖协议，就双方的权利义务约定明确，交易条件和流程符合转让动迁安置房的一般交易习惯，并不存在明显损害一方利益的情形，协议签订后，张萱向高纹静支付了购房款，高纹静亦交付了房屋，双方均按约履行了各自义务，从合同签订、履行情况来看，难以看出高纹静当时存在不具有民事行为能力的情形；其次，根据高纹静的就医记录可以看出，高纹静曾于2007年被送往精神卫生中心，但并未确诊患有精神疾患，其虽自2014年后有较为频繁的就诊记录，并被诊断为精神分裂症，然而并不能依该病情当然认定高纹静为无民事行为能力人，更不能据此推断出高纹静在2012年出售房屋时已无民事行为能力，况且高纹静的前夫裴某亦表示其在出售房屋的时候也不知道高纹静患病，因此，法院难以采信高纹静认为签订房屋买卖协议时其所患患正处发病期、属无民事行为能人的观点；最后，退一步讲，即使高纹静因疾患病发，在2012年出售房屋当时并不具备完全民事行为能力，但其监护人，即同住父母完全清楚其出售房屋，并未表示异议。因此，高纹静认为双方的房屋买卖合同因高纹静签约当时属无民事行为能力人故而无效的观点，不能成立。此外，关于高纹静是否存在无权处分的问题，基于不动产物权登记公示原则，高纹静是涉案房屋产权登记的唯一权利人，其当然享有处分收益的权利，不存在无权处分，且高纹静辩称其他权利人裴某当时也在协议签订现场陪同高纹静处理房屋出售事宜，因此，高纹静主张无权处分的抗辩意见，不能成立。
综上所述，双方签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。现系争房屋已符合动迁安置房转让过户的政策性条件，张萱要求继续履行合同，将房屋过户登记至张萱名下的诉请，法院予以支持。根据双方的协议约定，交易产生的相关税费应由张萱负担，并应在过户登记同时将剩余的购房款400,000元支付给高纹静。另，鉴于张萱表示在合同继续履行的情况下，放弃追究高纹静的违约责任和损失赔偿，故对张萱诉请的违约金和律师费，不予处理。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于二〇一六年十二月十六日作出判决：一、张萱与高纹静于2012年3月30日签订的《房地产买卖协议》、《XX路XX弄XX号XX室房屋买卖协议》继续履行；二、高纹静于判决生效之日起五日内配合张萱办理系争房屋的过户登记手续，交易产生的相关税费由张萱负担；三、张萱于办理系争房屋产权过户登记手续当日向高纹静支付购房款400,000元。一审案件受理费9,200元，财产保全费5,000元，由高纹静负担（于判决生效之日起五日内直接向张萱支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人提供了以下材料：一、有若干案外人签名的《证明》二份，欲证明上诉人从2013年7月至今与裴某共同居住在上海市XX路XX弄XX号XX室；二、上海市公安局浦东分局曹行派出所于2015年9月22日对案外人汪某所作《询问笔录》一份，记载汪辉陈述：“2012年7月，到了还款日期，……我就到上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室问高纹静要钱，……”上诉人欲以此证明其在2012年7月居住在绿莲路的房屋内；三、（2013）闵民一（民）初字第10751号民事判决书一份，欲证明上诉人自2010年开始到湖北做生意；四、内容为“回电！张某.谢谢！”的短消息一条、提蟹券一张，欲证明张某是实际购房人及出资人。被上诉人认为，上述材料均非新证据，且都与本案无关，显然不能被采信。被上诉人在二审中没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上诉人所持《残疾人证》由中国残疾人联合会于2016年1月签发，载明上诉人的监护人为王牧芳。一审庭审中，一审法院询问裴某在是否还同高纹静一起居住，裴某当庭回答：“不是共同居住的。2012年的时候，高纹静跟我讲要卖房子，我说不能卖，她坚持要卖，我也没办法。”以上事实有上诉人的《残疾人证》及一审法院2016年11月3日的庭审笔录为证，本院予以认定。
本院认为，讼争双方于2012年3月签订的房屋买卖协议，内容符合一般的交易习惯及当时的市场环境，并无损害上诉人利益的情形，现有证据也无法证明上诉人在签约时无民事行为能力或民事行为能力受限；被上诉人在签约后按约支付了相应的购房款，上诉人则出具收据并向被上诉人交付了系争房屋，后又将系争房屋登记为上诉人一人所有；在此情况下，被上诉人作为合同的善意相对方，有理由要求上诉人继续履约、完成交易。一审判令讼争双方继续履行房屋买卖协议，并无不妥，本院予以维持。
房屋管理部门制订的规范性文件，其性质并非国家法律或者行政法规、地方法规。房屋管理部门目前虽对动迁安置房的交易条件加以一定限制，但并未禁止动迁安置房的交易和转让；从涉案协议的内容来看，讼争双方就房屋买卖、过户等事项达成的合意，亦未违反相关部门的规定，况且系争房屋现已符合上市交易的条件。故涉案的房屋买卖协议并不违反法律、法规的禁止性规定，其履行亦不会对社会公共利益造成损害。现上诉人以签约时系争房屋尚未满足交易条件为由，主张买卖协议无效，该项主张无法律依据，本院不予支持。
上诉人在二审中否认王牧芳知晓售房事宜，并否认王牧芳与其同住，然该些主张与上诉人在一审中的当庭自认明显不一致，上诉人仅以“紧张和误解”作为解释，依据显非充分，故本院不予采信。
综上所述，上诉人高纹静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9,200元，由上诉人高纹静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年五月十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百四十二条
当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。
当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。