江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4859号
上诉人（原审被告）：颜丽艳，女，1984年5月11日生，汉族，住无锡市崇安区。
委托诉讼代理人：张武，江苏普信律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏震远，男，1956年4月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。
上诉人（原审被告）：王凯翔，男，1985年4月26日生，汉族，住无锡市南长区。
委托诉讼代理人：姚卫共，上海市海欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王泳，男，1973年11月15日生，汉族，住无锡市南长区。
上诉人颜丽艳、夏震远、王凯翔因与被上诉人王泳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院（2016）苏0291民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
颜丽艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由王泳承担。事实和理由：一、一审法院对本案认定事实错误。1、颜丽艳与王泳之间的商品房买卖合同不成立。首先，虽然颜丽艳曾与王泳就涉案房产的买卖进行过协商，但双方最终未形成书面合同，颜丽艳迄今为止未收到王泳一分钱的房款，颜丽艳曾催促王泳办理涉案房产的买卖手续，但王泳未予理睬，在此情况下，颜丽艳完全有理由认为王泳没有能力购买涉案房产，其也无需遵守将涉案房产卖给王泳的承诺，其有权自由处分自己名下的房产，将该房产转卖给任何第三人；其次，王泳在一审中所提供的费用单据材料无法证明王泳已经购买了涉案房产，仅能证明王泳在使用涉案房产期间所产生的费用，如王泳系涉案房产的租赁者，该费用也会产生；第三，李臻的借条无法证明王泳已经向颜丽艳支付了涉案房产的购房款，仅能证明王泳与李臻之间存在借贷关系，从借条本身也无法看出与涉案房产的购房款存在关联性。同时，王泳作为购房者应清楚，购房款应交给颜丽艳而非李臻，一审法院仅凭李臻的笔录就认定该笔借款系王泳的购房款系错误的；第四，王泳提供的银行回单仅能证明王泳为颜丽艳归还银行贷款，王泳与颜丽艳之间存在债权债务关系，不能证明王泳向颜丽艳支付购房款的事实；第五，依据商品房买卖的相关法律规定，王泳提供的证据无法完成涉案房产的登记及产权过户，一审法院关于王泳与颜丽艳之间就涉案房产的口头买卖合同已成立并生效系错误的。2、颜丽艳与王凯翔之间的商品房买卖合同成立并履行。首先，依据《无锡存量房买卖合同》、付款证据、锡房权证字第××号房屋产权证等证据，完全可以证明颜丽艳与王凯翔之间的涉案房产买卖系符合法律规定，并经房屋产权登记部门审查认可；其次，依据一审判决，王凯翔应将涉案房产过户至王泳名下，可见一审法院也认可王凯翔取得涉案房产的登记行为是符合法律规定的。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用法律自相矛盾。首先，一审法院依据《民法通则》和《合同法》第十条第一款的规定，认定王泳与颜丽艳之间的口头买卖成立并生效，但一审法院同时又忽略了《物权法》第九条、第十四条和商品房登记的相关规定，依据上述规定，不动产的转让必须登记，不登记的不发生效力，王泳与颜丽艳之间的涉案房产转让未进行登记，依法不发生任何效力；其次，颜丽艳有权处置涉案房产并办理了过户登记，依据《物权法》第九条、第十四条的规定，王凯翔拥有涉案房产的所有权，一审法院关于颜丽艳将涉案房产转让后也不发生物权变动的认定系错误的；第三，一审法院关于颜丽艳已将涉案房产实际交付王泳，王泳占有的物权优先于王凯翔与颜丽艳之间让与担保的债权的认定，以及将让与担保与抵押权进行比较，进而认定让与担保仅为债权担保方式，不具备对抗第三人的效力的认定没有法律依据，同时，一审法院认定王泳已经合法占有涉案房产也与事实不符。2、一审法院判决自相矛盾。首先，一审法院关于颜丽艳与王泳、王凯翔的房屋买卖合同均有效的认定没有法律依据；其次，一审法院关于颜丽艳与王凯翔之间就涉案房产的物权变动行为无效的判令没有法律依据，如王泳的诉讼请求成立，一审法院应撤销涉案房产的登记行为，而不是判决王凯翔将涉案房产过户至王泳名下；第三，一审法院作出的判决与王泳的诉请不一致，对此，一审法院应驳回王泳的诉请或要求王泳进行变更诉请，因此一审法院对本案的审理不符合法律规定。三、一审法院在本案中程序违法。《关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》、《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》以及《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》均明确规定了“先刑后民”的原则，本案中，王泳就同一事实，已向公安机关报案，称颜丽艳涉嫌诈骗，公安机关受理后进行了立案，目前该案仍在侦查阶段，颜丽艳仍为犯罪嫌疑人，故一审法院程序违法；其次，王泳与颜丽艳之间的房屋买卖合同，王泳作为原告，颜丽艳作为被告符合法律规定，但王凯翔、夏震远与王泳之间没有任何合同关系，王凯翔、夏震远并非本案的适格被告，应为有独立请求权第三人或无独立请求权第三人，一审法院在本案中审理了两份房屋买卖合同，没有法律依据。
针对颜丽艳的上诉请求，夏震远、王凯翔均无异议。
夏震远上诉请求依法改判。事实和理由：首先，颜丽艳向夏震远借款的事实王凯翔并不知情，所谓的抵押等事实王凯翔亦不知情，王凯翔早已委托夏震远购房并将购房款打入其账户，一审法院将颜丽艳与王凯翔订立的房屋买卖合同和颜丽艳与夏震远订立的协议混为一谈系错误的；其次，一审法院认定王泳已支付了全部房款是错误的，如认定王泳也支付了房款，等于颜丽艳一套房收取了两套房的房款，故其认为王泳与颜丽艳之间的房屋买卖合同不成立。
针对夏震远的上诉请求，颜丽艳、王凯翔均无异议。
王凯翔上诉请求依法改判。事实和理由;一、王凯翔拥有涉案房产的所有权。首先，其对涉案房产系善意取得；其次，涉案房产已经完成了过户手续，且其也交清了全部房款；第三，王泳与颜丽艳之间是否存在买卖关系，不足以对抗其对涉案房产的所有权。二、夏震远虽系王凯翔的父亲，但王凯翔系完全民事行为能力人，其委托夏震远购房，购房款早已支付给夏震远，至于夏震远采取何种方式购房，与其无关。三、书面合同的证明效力要优于口头合同，王泳虽陈述已交付购房款但所举证据不足以达到其证明目的。四、一审法院将买卖合同认定为让与担保合同没有法律依据。五、涉案房产已经进行了所有权转移登记，一审法院关于确定买房人序位的认定错误。
针对王凯翔的上诉请求，颜丽艳、夏震远均无异议。
针对颜丽艳、夏震远、王凯翔的上诉请求，王泳均辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
王泳向一审法院起诉请求：一、颜丽艳与王凯翔于2015年11月26日签订的无锡市存量房买卖合同及过户行为无效；二、王凯翔将位于无锡新区国际一花园22号2701室过户至王泳名下；三、诉讼费由颜丽艳、夏震远、王凯翔承担。
一审法院查明：
一、双方无争议的事实
1、2008年12月8日，颜丽艳与案外人无锡旺佳瑞有限公司（以下简称旺佳瑞公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定颜丽艳向旺佳瑞公司购买位于无锡市新区国际一花园（暂定名）6幢22单元23层2701号房屋，建筑面积130.50平方米，单价4425元/平方米，合计577463元，付款方式为：颜丽艳签订该房屋定金同时已经支付定金20000元，在签订本合同时直接转为房价款，于2008年12月8日前支付房价款157463元，按揭400000元。
2、2010年8月27日，无锡市国际一花园22-2701房屋经无锡市新区房产管理局登记为颜丽艳单独所有，并办理了锡房权证新区字第××号房屋所有权证。诉讼中，颜丽艳自认其将该产权证挂失补办后再与王凯翔办理了产权过户手续。
3、2015年11月26日，颜丽艳与王凯翔签订《无锡市存量房买卖合同》一份，约定颜丽艳将位于无锡市新区国际一花园22-2701房屋出卖给王凯翔，成交总价为780000元，款项支付方式为王凯翔于2015年11月26日前一次性支付颜丽艳780000元，颜丽艳于2015年11月26日前将房产交付给王凯翔。
4、2015年11月27日，颜丽艳与王凯翔办理产权过户手续，将位于无锡市国际一花园22-2701房屋过户到王凯翔名下，并办理了锡房权证字第××号房屋产权证。
5、2015年11月30日，夏震远与颜丽艳签订《借款协议》一份，约定颜丽艳向夏震远借款600000元，自2015年11月3日至2015年12月29日，落款处甲方有夏震远签字，乙方有颜丽艳签字并捺印；同日，赵春英向夏震远出具借条及收条各一份，借条中载明借到夏震远600000元，于2015年12月29日归还，借款人处有颜丽艳签字捺印，收条中载明收到夏震远600000元，收款人处有颜丽艳签字捺印。
上述事实有双方当事人的陈述及王泳提供的商品房买卖合同、借款协议、借条、收条、存量房买卖合同，房产证，夏震远提供的房屋产权证等证据在卷佐证
二、双方有争议的部分
（一）为了证明与颜丽艳存在买卖合同关系，王泳提供了如下证据：
1、犯罪嫌疑人诉讼权利告知书、颜丽艳讯问笔录两份，双方对于证据真实性均无异议。
王泳认为从颜丽艳的讯问笔录中，就可以看出双方就房屋买卖的对象、价款等内容作出了明确约定，具体体现在：2016年2月25日颜丽艳讯问笔录中“李臻找到我跟我说他有一个朋友王泳要购买无锡市新区坊前第一国际22-2701室的房子，我当时也同意的……当时王泳说他要购买无锡市新区坊前第一国际22-2701室的房子，并且问我多少钱可以出手，我就说5500元的价钱，后来我们谈了谈决定以5000元的价格卖给王泳，我和李臻当时都同意的，并且当时我们双方都没有签订纸质协议，都是口头承诺的，一共是六十五万元”。
颜丽艳认为告知书是公安的程序，不能证明王泳与其存在买卖合同关系，该笔录内容仅能说明其与王泳有买卖房屋的过程，王泳确实与其男友李臻就房屋买卖进行了商量，也确实就房屋买卖进行谈了，但没有形成任何的房屋买卖书面手续，王泳依据笔录用断章取义的方式拼凑了合同要件，且王泳也没有向其支付任何房款，故其有权对房屋进行处分。
夏震远、王凯翔对于颜丽艳的笔录认为，其在买卖房屋的时候是案外人谢继安、王堂清介绍颜丽艳到其震远房产有限公司来谈的，当时颜丽艳将房屋作价600000元卖给其，但需要给予两个月回购期，如果两个月内颜丽艳给其600000元就可以将房屋回购回去，且王泳与颜丽艳之间并未存在任何书面资料，故对于王泳与颜丽艳之间存在房屋买卖关系不予认可。
2、微信聊天记录、短信记录若干。
王泳认为微信及短信聊天记录可以看出其与颜丽艳存在买卖关系，具体体现在“老板，新区的房子你赶紧过户一下，这样会增加我负债的……我要买房贷款什么的都会影响的”，“王总房子过户变更了没，有点事情和你商量”。颜丽艳认为微信是其所发，催王泳过户是为了让王泳履行房屋买卖，担心影响其以后买房。夏震远、王凯翔对此不予认可。
3、土地证、房产证。双方对于证据真实性均无异议。
王泳认为颜丽艳承认房屋是出卖给其的，让其自行拿材料收房，并指定让其去领取了房产证及土地证。具体体现在：2016年2月25日颜丽艳讯问笔录“王泳当时就提议说他去取无锡市新区坊前第一国际22-2701室的房子的房产证和收房，并且自2010年6月左右开始支付房子每个月的贷款，我当时就说让王泳一个人去收房就可以了，之后我就没有再和王泳联系了，王泳也没有联系我了，之前我已经把房子的购房合同和还贷信用卡全部给王泳了，也算是把房子正式卖给王泳了”。
颜丽艳认为上述证据并不能证明其已经将涉案房屋卖给了王泳。
夏震远、王凯翔对王泳的证明目的不予认可。
（二）为了证明房屋已经交付并实际占有使用的现状，王泳提供了如下证据：
1、城市燃气民用供气合同、2011年2月至2015年12月期间华润燃气有限公司通用机打发票、意外伤害保险单及发票、2011年4月2日江苏有限无锡分公司产品业务申领登记表、2011年4月2日至2014年1月27日期间的江苏广电有线信息网络服务有限公司无锡分公司通用机打发票、2011年1月至2016年1月期间的电费发票、2011年10月至2016年1月期间的水费发票、2010年11月至2015年6月期间的停车费发票、物业费发票、办证服务费收据、清运费收据、住房房屋登记费及房屋他项权登记费收据。
王泳认为上述证据均可以证明出其实际占有并使用涉案房屋的事实，其中：燃气、有线电视的相关证据均是以其名义交纳的；水电费、停车费、物业费虽是以颜丽艳的名义交纳，但票据原件均在其处，故可以证明该些费用均由其交纳；办证服务费、清运费、住房房屋登记费及房屋他项权登记费收据原件亦均在其处，可以证明上述费用也是由其交纳的。
颜丽艳对于上述证据真实性均无异议，但认为只能证明王泳作为房屋实际使用者所办理的相关交费手续，王泳作为租赁房屋的人员应当予以承担上述费用，不能证明王泳已经支付了购房款并取得了诉争房屋所有权。
夏震远、王凯翔对于上述证据表示无法确认。
（三）为了证明已经履行了相关付款行为，王泳提供了如下证据：
案外人李臻的借条两份、中信银行卡（卡号62×××70），中信银行存款回单若干。
王泳认为其于2009年通过朋友沈毅介绍认识了李臻、颜丽艳，当时李臻、颜丽艳说房子要卖，就谈好以5000元/平方米的价格购买，由于房屋是期房，故其于2010年1月15日付给李臻236000元用于支付之前的首付和部分贷款，又于2010年1月18日付给李臻40000元，故李臻向其出具了上述两张借条，并将用于还贷开户名为颜丽艳的中信银行卡（尾号为6570）及购房合同交给其，其2009年1月起每月就通过该张银行卡进行还贷，直至2015年12月底就因卡被注销就付不进了。
颜丽艳认为李臻的借条可以证明李臻与王泳之间是民间借贷关系，上述款项与本案的购房款没有任何关系；对于信用卡及银行回单无异议，认为王泳在租住涉案房屋前是其自行归还的贷款，在王泳租住涉案房屋后确实是王泳归还了贷款。
夏震远、王凯翔对于王泳的主张不予认可。
（四）为了证明颜丽艳与王凯翔之间并非房屋买卖关系，王泳提供了夏震远询问笔录两份。
王泳认为笔录可以证明夏震远对颜丽艳的借款行为发生在2015年12月后，颜丽艳将房屋过户给王凯翔再发生借款行为，说明借款行为与房产过户行为并无关联，过户是赠与而非买卖，且夏震远知道其与颜丽艳买卖房屋的事情，具体体现在：2016年2月20日夏震远笔录中“2015年11月30日的时候我和颜丽艳在我的公司无锡震远房产签下协议，协议内容就是我借给颜丽艳六十万元，她把无锡市第一国际22号2701室的房屋过户给我，如果两个月她把钱还给我，就我就再把房子过户给她，相当于这套房租就是抵押给我，如果她两个月换不了这个钱，这个房子就是我的了，我可以随便处置，之后我在2015年12月的时候我先给了颜丽艳三十几万元让她去还贷，后来她把贷款还了之后，在2015年12月16日我和颜丽艳一起到无锡市新区房管局把房子过户给了我儿子王凯翔，我再把剩下的二十几万通过打卡和现金的方式给颜丽艳的”，“当时颜丽艳跟我说这套第一国际22号2701室现在暂时是给她一个朋友租住的，过两个月就会走的，如果我知道这个房子颜丽艳已经卖给了其他人，这套房子我也不会去买的”，2016年2月25日颜丽艳讯问笔录中“我当时把我和王泳之间房子的问题跟夏震远讲过，夏震远说没问题的，但是要拿到钱必须把房子过户给他，我和夏震远说好我向他借款六十万元整，我把房子无锡市新区坊前第一国际22-2701室过户给他儿子王凯翔”。
颜丽艳认为对于夏震远的笔录中与其笔录不一致的部分，应当以其笔录为准，且其与夏震远联系的时候亦是将事情告知。
夏震远、王凯翔对于其所做笔录无异议，但认为当时颜丽艳也未向其说明与王泳的事情，只是说房屋是借给朋友住的，故其购买涉案房屋不存在恶意。
（五）为了证明颜丽艳之间的借款及房屋买卖合同关系，夏震远提供了如下证据：
银行本票复印件、农业银行汇款凭证、农业银行银行卡交易明细清单、工商银行借记卡账户历史明细清单、自助终端凭条、建设银行银行卡客户交易查询、银联交付单，住房房屋登记费收据、交易手续费收据、土地证工本费收据、房屋转让所得收据。
夏震远、王凯翔认为其总共给了颜丽艳570000元，之所以是570000元是因为将600000元预先扣除第一个月利息30000元，其中银行本票及农业银行汇款凭证可以证明已经向颜丽艳交付320000元，该笔款项为案外人谢继安先垫资归还涉案房屋房贷，其再将款项归还谢继安，农业银行银行卡交易明细清单、工商银行借记卡账户历史明细清单、自助终端凭条、建设银行银行卡客户交易查询、银联交付单可以证明另外支付给颜丽艳205000元，205000元当中的170000元为银行汇款至颜丽艳账户，35000元为现金交付给颜丽艳，另外45000元用于归还颜丽艳对其他人的借款。
王泳认为本票的收款人是谢继安，农业银行汇款凭证也不能看出汇款给何人，上述其余证据均与本案无关。
颜丽艳对于银行本票复印件、农业银行汇款凭证无异议，对于农业银行银行卡交易明细清单、工商银行借记卡账户历史明细清单、自助终端凭条、建设银行银行卡客户交易查询、银联交付单所列明的205000元其只收到了173200元，其余所谓的办证费用按照双方存量房买卖合同约定，应当由王凯翔承担。
（六）为了证明本案应当先刑后民，颜丽艳提供了刑事案件详细信息表两份。
颜丽艳认为王泳于2016年2月20日就本案同一事实向无锡市公安局新区分局坊前派出所报案，且派出所于同日受理并立案侦查，目前案件并未有明确说法，现王泳基于同一事实在一审法院起诉并立案受理，违反了先刑后民的法律规定，故请求一审法院应当中止本案审理或等刑事案件定案后才能民事立案。
王泳对于信息表真实性无异议，认为本案受理不违反先刑后民的原则。
夏震远、王凯翔对于信息表无异议。
（七）为了查明案件事实，一审法院调取了案外人李臻的询问笔录两份、个人账户明细查询及清单，2016年2月20日笔录中载明“2004年左右的时候我认识了颜丽艳，后我们渐渐发展成了情侣关系，2008年快年底的时候我们当时商量着要买房，后来通过关系我们买了第一国际22号2701室，这套房子是第一国际开发商抵扣给我朋友ＸＸ的工程款抵扣房，后我付了首付十几万元，2008年12月8日我和颜丽艳、开发商签合同，当时为了讨好她，合同上名字签的是颜丽艳的名字，但首付和之后的贷款都是我出钱的，颜丽艳没有出过一分钱，2010年的时候我外面的生意情况不是很好，我和颜丽艳商量要把第一国际这边的房子卖掉，又正好我朋友王泳要买房，后来我们和王泳商量着就把这套房子卖给王泳，2010年1月15日前后几天，王泳就把我之前付的首付和贷款给我，大概是二十七万左右，我和他还签了两张借条，后这套房子就算卖给王泳了，我们当时还把房子按揭的银行卡和合同什么的全部给了王泳，因为王泳没有办法一次付清贷款，所以房子当时没有过户”。2016年2月25日笔录中载明“我是在2005年左右的时候认识了颜丽艳，后我们渐渐发展成了情侣关系，2008年快年底的时候我们当时商量着要买房，后通过关系我们买了第一国际22号2701室，这套房子是第一国际开发商抵扣给我们朋友ＸＸ的工程款抵扣房，当时付钱的时候全是我朋友ＸＸ用工程款抵扣的，我和颜丽艳当时其实一分前也没付，房子的首付款我们也没付，2008年12月8日我和颜丽艳和开发商签合同，当时为了讨好她，合同上名字签的是颜丽艳的名字，当时有没有付定金我已经记不清了，之后我就负责还每个月房子的贷款，差不多每个月2600元左右，我当时都是现金还的贷款，颜丽艳一分钱都没出……2010年1月15日前后几天，王泳就说要付钱给我，王泳在2010年1月15日给了我二十三万六千元（当时我签了借条给他），其中十一万六千元是给我的现金，其他的我让王泳开了一张十二万元的汇票给了ＸＸ，算是他之间用工程款帮我抵扣的首付钱，我当时也叫ＸＸ签了张收条。后过了几天，王泳又给了我四万元，我也签了借条给王泳。也就是说王泳一共给了我二十七万六千元的钱，帮我付房子之前的首付和贷款，后这套房子就算卖给了王泳了，我们当时还把房子按揭的银行卡和合同什么的全部给了王泳，因为王泳没办法一次付清贷款，所以房子当时没有过户”。个人账户明细载明，帐号为62×××88，帐户名为颜丽艳的帐号，于2015年11月25日分两笔分别转入3000元及300000元，后又于2015年11月25日还贷扣款301106.35元，后又于2015年12月16日现金存入2500元，之后再无还贷扣款记录。
王泳对于上述证据均无异议，且认为其于2015年12月16日又向上述账户存入2500元用于还贷，但因贷款实际已经清偿故被他人取出。
颜丽艳对于李臻的笔录真实性无异议，涉案房屋房款其并没有拿到，就诉争房屋其也出了钱，对于李臻认为已经把涉案房屋卖给王泳并已经履行结束的说法不认可，李臻笔录中陈述拿270000元是以借条的方式支付房款，并非王泳和李臻之间真实意思表示。对于个人账户明细及清单无异议，自开卡之日起至2009年12月份期间一直是由其在进行还贷，2016年1月5日其因需要销户而取出了4200元。
夏震远、王凯翔认为李臻的询问笔录与其无关，对于个人账户明细查询及清单无异议，其当时出借给颜丽艳320000元用于归还诉争房屋剩余贷款，并通过案外人谢继安进行转手，实际归还的贷款确实为301106.35元。
（八）其他需要说明的内容
1、在2016年2月24日颜丽艳讯问笔录中载明“当时王泳他要购买无锡市新区坊前第一国际22-2701室的房子，并且问我多少钱可以出手，我就说5500元的价钱，后来我们谈了谈决定以5000元的价格卖给王泳，我和李臻当时都同意的，并且当时我们双方都没有签订纸质协议，都是口头承诺的”，“大概是2011年7、8月份左右的时候，我打电话给王泳，当时我在电话里边说我将房子卖给了他，但是到现在也没有收到王泳的房款，当时王泳就告诉我说他已经给了李臻一笔房款了，当时我就很火，于是就打电话给李臻质问他为什么收了王泳的钱也不告诉我，李臻也不解释并且说这个钱已经有了，并且告诉我说这个钱算是欠我的，以后会还给我的，我当时只好默认了”。
2、在2016年2月25日颜丽艳讯问笔录中载明“我当时其实就付了部分定金和部分贷款，总共加起来两万元左右”。
3、在庭审过程中，一审法院就夏震远作为让与担保权利人是否对颜丽艳的借款进行起诉并履行清算义务征求夏震远意见，夏震远明确表示不予起诉。
4、诉讼中王泳为了表示其愿意承担根据双方买卖合同中约定的银行贷款，通过向一审法院提存的方式交纳了320000元。
一审法院认为：本案的争议焦点为：（一）本案案件的受理是否违反先刑后民的原则；（二）王泳与颜丽艳之间是否存在房屋买卖合同及效力；（三）夏震远、王凯翔与颜丽艳之间的房屋买卖合同的效力及法律后果；（四）王泳与颜丽艳之间的法律关系同夏震远、王凯翔与颜丽艳之间的法律关系孰优先。（五）若王泳与颜丽艳之间的法律关系优于夏震远、王凯翔与颜丽艳之间法律关系的情况下，王泳是否有权要求王凯翔履行房屋过户手续。
关于争议焦点一，一审法院认为本案案件受理并无不当，理由为本案的法律事实为王泳与颜丽艳之间的买卖合同关系是否成立、王凯翔与颜丽艳的买卖合同关系是否成立以及上述关系所产生的法律后果，公安机关受理的诈骗案所基于的法律事实为颜丽艳对王泳是否存在诈骗的犯罪事实，上述事实并不存在必然的重合，仅是案件事实在表象上具有刑民交叉的形式，但本质上各方的行为性质并未超出民法调整的领域，而刑法在一个国家的法律体系中，属于一种强制性、制裁性的法律规范，始终处于一种国家保障法的地位，是社会为了自己的生存条件而采取的最后的社会防卫手段，是对其他法律规制的违法行为或者侵权行为在其他法律无法独立完成制裁和处置的情况下而通过适用刑罚进行介入的一种强制性干预手段，从某种意义上来说，民法更趋向于刑法的前置法，现既然本案仍旧可以通过民法的相关规定对各方的法律行为进行评判，自然无需进入到刑法领域进行评价，故对于颜丽艳认为本案应当中止或者先刑后民的主张，该院不予支持。
关于争议焦点二，一审法院认为王泳与颜丽艳存在房屋买卖合同且合同有效，理由为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式，在没有特别规定的前提下，民法中并没有对合同订立提出严格的书面形式要求，应当说对于合同形式采取的是不要式原则，一般不作特殊要求。从本案的现有证据来看，颜丽艳作为涉案房屋的出卖方，对于涉案房屋的买卖与王泳在口头上达成了一致意见，双方虽然没有签订书面合同，但双方在口头合同中对于买卖标的物、价款等均达成了合意，并已实际履行，具体履行的方式为王泳支付了相应的房屋价款，颜丽艳将涉案房屋交付给王泳并由王泳实际居住使用，故可以确认王泳与颜丽艳以真实意思表示达成买卖合同的事实，对于王泳主张其与颜丽艳就涉案房屋所订立的口头合同成立并生效，该院予以支持。
关于争议焦点三，一审法院认为王凯翔与颜丽艳订立的买卖合同有效，但不发生物权变动效力。理由如下：夏震远已经表明当时是要向颜丽艳出借600000元，而颜丽艳需要将涉案房屋过户给其儿子王凯翔，相当于将房屋作为借款的抵押担保，如果颜丽艳两个月内归还了款项，其将房屋过户还给颜丽艳，如果归还不了借款，那么房屋就是其的，对此颜丽艳亦予以了认可，结合颜丽艳与王凯翔先订立买卖合同并完成过户，夏震远出借款项并由颜丽艳出具借条的实际情况以及颜丽艳的讯问笔录来看，双方确实也是按照夏震远陈述的上述情况去履行的，即颜丽艳将涉案房屋作为借款的担保物，担保方式为以签订存量房买卖合同的方式过户给夏震远的儿子王凯翔并完成了相应的过户手续，上述担保形式符合非典型担保中的让与担保的法律特征。故本案中颜丽艳与王凯翔签订的存量房买卖合同表面为房屋买卖合同实际为让与担保合同，一般担保合同在双方当事人签字后合同即成立，但根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记始发生效力，故颜丽艳于2015年11月27日将诉争房产过户给王凯翔时，该让与担保合同始成立并生效，故对于王泳要求确认颜丽艳与王凯翔签订的房屋买卖合同无效的主张，该院不予支持。但让与担保不同于抵押权，抵押权中的债务人不需要转移抵押财产的所有权，而让与担保则需要转移标的物的所有权，此种做法极容易导致担保权人利用自身的有利地位牟取暴利并具有损害设立人或第三人利益之虞，当颜丽艳不履行债务时，夏震远借用王凯翔的名义可径行取得涉案房屋所有权的做法是不合理的，故颜丽艳与王凯翔于2015年11月27日进行发生的物权变动无效，涉案房屋所有权仍属于颜丽艳所有，对于王泳要求确认颜丽艳与王凯翔签订的过户行为无效的主张，该院予以支持。
关于争议焦点四，一审法院认为王泳与颜丽艳之间为房屋实际交付并占有的物权优先于王凯翔与颜丽艳之间为让与担保的债权。理由如下：本案为颜丽艳就同一房屋分别签订了数份买卖合同即王泳的买卖合同以及王凯翔的买卖合同，经一审法院前述认证两份买卖合同有效，现王泳、王凯翔均要求继续履行合同的，原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。颜丽艳与王凯翔的房屋所有权转移登记已经一审法院确认不发生物权变动效力，故本案中应当以谁已经实际合法占有房屋为准，现结合颜丽艳的讯问笔录以及王泳提供的交纳物业费、水电费、天然气费用等证据的证据来看，2009年王泳与颜丽艳就诉争房屋达成买卖合同的口头合同后，2009年至2010年期间颜丽艳就将涉案房屋交付给了王泳使用，并由王泳承担居住使用房屋所产生的各项费用，故对于王泳主张其已经接受颜丽艳的交付并占有使用诉争房屋的事实，该院予以采信。让与担保与抵押权并不相同，不动产抵押权的设立当办理抵押物登记，而抵押权当然具有对抗第三人的效力，但让与担保仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的效力，故王泳要求颜丽艳作为涉案房屋的所有权人继续履行房屋买卖合同的意见，该院予以采纳。同时，该院在争议焦点三中已经分析并确认颜丽艳与王凯翔之间为让与担保关系，让与担保合同的法律后果为诉争房屋作为担保物并未发生物权变动效力，但夏震远仍可以就其与颜丽艳的借贷关系另案起诉。
关于争议焦点五，一审法院认为王凯翔应当向王泳履行房屋过户手续。理由为：根据颜丽艳与案外人李臻各自在公安机关的陈述，且在庭审中颜丽艳亦无法提供就购买诉争房屋的相关付款凭证，可以确认颜丽艳、李臻在购买诉争房屋之时为男女朋友关系，且房款的大部分金额并非由颜丽艳出资，现王泳提供了李臻的借条、汇款凭证及还贷短信等证据，该院可以认定王泳确实已经向李臻支付了276000元以及用颜丽艳的银行卡对涉案房屋进行还贷的事实，且颜丽艳对于李臻代其对王泳支付房款接受的行为亦予以了默认，如颜丽艳认为并未收到王泳通过李臻支付的购房款，可以另案主张。因夏震远陈述其答应向颜丽艳出借的600000元中320000元已经用于归还诉争房屋所剩贷款，现结合王泳的最后的汇款记录为2015年12月16日的2500元及个人账户明细来看，看以确认夏震远向颜丽艳出借的款项中，实际用于归还诉争房屋贷款的数额为301106.35元，该金额亦为王泳应当按照与颜丽艳房屋买卖合同约定支付的房款金额，而王泳亦用提存的方式表明其愿意承担该部分款项的意愿。现在王泳举证证明已经支付房屋款项且颜丽艳已经实际交付诉争房屋并由王泳合法占有使用的情况下，王泳基于不动产交付方式为转移登记的要式条件为由要求颜丽艳在已经实际交付的情况下继续完成转移登记义务，符合法律规定。结合本案现存的实际情况来看，颜丽艳之前与王泳不能办理产权过户行为的桎梏为当时诉争房屋为期房，且存在银行贷款并办理了他项权证，因此在银行贷款未进行清偿的情况下是无法进行产权变动的，现在诉争房屋已经实际存在且银行贷款已经得到实际清偿，不能过户的状况已经消除，颜丽艳就诉争房屋继续向王泳履行产权过户手续已经具备可能性，但诉争房屋现已经登记在王凯翔名下，而该院在争议焦点三中已经阐明颜丽艳与王凯翔的物权变动行为无效，即诉争房屋的产权人仍归属于颜丽艳，基于颜丽艳有前述向王泳履行过户手续的义务，王泳有权要求王凯翔直接向其履行产权过户手续，故对于王泳要求王凯翔将诉争房屋过户到其名下的主张，该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条之规定，判决：一、颜丽艳与王凯翔就无锡新区国际一花园22号2701室于2015年11月27日发生的物权变动行为无效；二、王凯翔应于该判决发生法律效力之日起三日内将无锡新区国际一花园22号2701室房屋过户至王泳名下；三、驳回王泳的其他诉讼请求。案件受理费11600元，由颜丽艳负担3866元，由夏震远负担3867元，由王凯翔负担3867元。
颜丽艳、夏震远、王凯翔、王泳对一审法院查明的事实无异议。
王凯翔在二审中提交证据如下：借记卡账户历史明细清单，用于证明王凯翔为购房，于2013-2015年期间陆续向夏震远支付购房款77万元。
颜丽艳、夏震远、王泳对上述证据的真实性均无异议。
本院认证如下：对王凯翔所提交证据的真实性予以确认，因借记卡账户历史明细清单无法体现王凯翔所汇款项系其向夏震远支付的购房款，故对该证据的证明目的不予确认。
二审查明事实与一审已查明事实一致。
本院认为：本案的争议焦点为：一、本案审理是否应当适用“先刑后民”；二、王泳与颜丽艳之间是否存在有效的房屋买卖合同；三、王凯翔与颜丽艳签订的相关合同所反映的法律关系为房屋买卖合同关系还是房屋让与担保关系；四、王凯翔、夏震远是否为本案适格被告。
对于争议焦点一，本院认为，本案审理不应适用“先刑后民”，而应“刑民并行”理由如下：
《关于及时查处在经济纠纷案件中发现的经济犯罪的通知》、《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》的规定已经失效，在现行有效的法律法规中及《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的规定中，亦未对“先刑后民”作出明确规定，故“先刑后民”并非法定原则，只是审理民刑交叉案件的一种处理方式；其次，《民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。本案中，对颜丽艳与王泳之间是否存在房屋买卖合同及该合同效力进行判断和认定，属于民商事审判的范围，判断和认定的标准也应当是民事法律规范。公安部门立案侦查颜丽艳涉嫌诈骗的行为并不影响法院审理本案当事人间的民事合同纠纷，故本案无需以公安部门的处理结果为依据，可以“刑民并行”。颜丽艳关于本案应适用“先刑后民”原则的主张，本院不予支持。
对于争议焦点二，本院认为，王泳与颜丽艳之间存在有效的房屋买卖合同，理由如下：
首先，《合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。故当事人订立合同时，可以采用口头形式；其次，《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，依据一审法院查明的事实，颜丽艳曾于2016年2月24日在公安机关的讯问笔录中明确陈述，王泳想购房，颜丽艳最终决定以5000元每平方米的价格将涉案房产卖给王泳，双方口头进行了约定。上述口头合同的内容不违反法律法规的强制性规定，故此时颜丽艳与王泳之间的房屋买卖合同就已成立并生效。王泳是否支付购房款并不影响合同的效力，况且颜丽艳在上述询问笔录中亦明确表述，王泳已将购房款交付与李臻，其亦对此认可；第三，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依据上述法律条款，涉案房产是否进行过户登记，并不影响房屋买卖合同的效力，故颜丽艳关于其与王泳之间的商品房买卖合同不成立的主张，本院不予支持。
对于争议焦点三，本院认为，王凯翔与颜丽艳签订的相关合同所反映的法律关系是房屋让与担保关系，并非房屋买卖合同关系，理由如下：
1、让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而担保权人于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。本案中，夏震远于2016年2月20日在公安机关的询问笔录中明确表明，其系其向颜丽艳出借60万元，颜丽艳将涉案房屋过户给其儿子王凯翔，作为借款的抵押担保，如果颜丽艳两个月内还款，则其将房屋过户还给颜丽艳，如果颜丽艳到期未能还款，则房屋就是其的。对此颜丽艳亦予以了认可，同时结合一审法院查明的事实，双方也确实是按照夏震远陈述的上述情况去履行。通过上述一系列的事实可以看出，颜丽艳与夏震远之间就涉案房产作出的安排是为了确保颜丽艳按时还款而将涉案房产过户至王凯翔名下，符合让与担保的法律特征，王凯翔与颜丽艳之间并不存在房屋买卖的意思表示，即王凯翔并非真正想购买涉案房产。因此，王凯翔与颜丽艳之间并非房屋买卖法律关系，而是让与担保法律关系。
2、我国并未确立让与担保的法律制度，此举突破了物权法定原则，同时，以房担保本来就有抵押权可以实现此种权能，在此情况下，如本案再认可让与担保合同的有效性，不仅会破坏法律体系的完整性，亦会因此种担保没有公示制度，易侵害案外真实买房人的权利，故王凯翔与颜丽艳之间的让与担保合同应为无效合同，王凯翔基于让与担保合同而取得的商品房所有权亦应无效。一审法院关于让与担保合同成立并生效的认定有误，本院在此予以纠正。同时，因本案中仅存在王泳和颜丽艳之间的购房合同，故无需按顺序确定履行买房合同的买受人，一审法院支持王泳要求颜丽艳继续履行涉案房屋买卖合同的主张并无不当。
3、对王凯翔关于其系善意取得涉案房产的主张，本院认为，不动产善意第三人的构成要件包含：1、受让人受让该不动产是善意的；2、以合理价格有偿转让；3、完成登记。本案中，为证明已向夏震远交付了购房款，王凯翔提供了借记卡账户历史明细清单予以佐证，但该单据上仅有交易记录，未显示交易的原因，故该证据无法证明王凯翔向夏震远的汇款系交付的购房款，虽然夏震远认可上述款项系王凯翔支付的购房款，但由于其与王凯翔系父子关系，且与本案具有利害关系，在未有其他证据予以佐证的情况下，本院不能认定上述款项系王凯翔向夏震远支付的购房款。退一步讲，即便上述款项系王凯翔向夏震远支付的购房款，依据夏震远与颜丽艳签订的《借款协议》，夏震远向颜丽艳支付的也是借款而非购房款，故在未有证据显示王凯翔已就涉案房产支付了合理对价的情况下，其的上述主张，本院不予支持。
对于争议焦点四，本院认为，王凯翔、夏震远为本案适格被告，理由如下：
民事诉讼中的被告是指在具体的某一诉讼中可以作为被告应诉，并受本案生效裁判拘束的人。《民事诉讼法》要求原告必须适格，而对于被告，只要求有明确的被告即为适格。本案中，根据查明的事实，夏震远向颜丽艳出借60万元，为确保借款能及时还清，颜丽艳将涉案房产让与担保给夏震远之子王凯翔，故颜丽艳关于夏震远、王凯翔不是本案适格被告的主张，没有法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决中有关让与担保合同效力的认定有误，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费人民币11600元，由颜丽艳、夏震远、王凯翔各负担3867元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 骏
审 判 员 苏 强
代理审判员 单甜甜
二○二○一七年二月十日
书 记 员 周一心