浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙绍民终字第428号上诉人（原审原告）上虞市家电塑料厂。法定代表人严明。委托代理人（特别授权）沈伟良。被上诉人（原审被告）黄伟君。委托代理人（特别授权）徐荐土、朱东明。上诉人上虞市家电塑料厂因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省上虞市人民法院（2012）绍虞越民初字第15号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月19日、6月6日公开开庭进行了审理。上诉人上虞市家电塑料厂的委托代理人沈伟良到庭参加两次庭审，被上诉人黄伟君的委托代理人徐荐土到庭参加第一次庭审，被上诉人黄伟君的委托代理人到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原判查明，原、被告之间曾长期存在房屋租赁关系，由原告将房屋出租给被告，协议一年一签，于每年租赁期限届满前签订下一年度的租房协议，协议签订后即支付协议期内的租金。2010年1月1日，原、被告签订《租房协议》一份，原告将其所有的位于上虞市小越镇工业园区的西幢楼（楼上六间、楼下四间1-4#）续租给被告用于金旺福大酒店营业。双方约定：租赁期限为一年，自2010年1月1日至2010年12月30日止，年租金为45590元（其中楼上六间为23790元，楼下四间为21800元），租前一次性付清。2010年4月1日，原、被告又签订了《租房协议》一份，原告将原出租给被告的西幢楼楼下4#房隔壁的5#房租给被告，租赁期限为九个月，自2010年4月1日至2010年12月30日止，总租费为3960元，租前一次性付清。两份协议还约定被告用水、用电自立表计，费用自付（电费1元／度，水费4元／度），水电费随主管部门变动而调整。两份协议均约定，租房到期，甲方（原告）收回租房，乙方（被告）如需续租，应提前与甲方联系，但必须服从甲方（原告）需要，签协生效。协议签订后，被告已付清协议约定租赁期间内的房屋租赁费用。2010年12月20日，被告因开设新金旺福与浙江智达电器有限公司就消防楼梯发生争议，经小越派出所和小越镇人民政府综治中心调解达成协议，并签订调解协议书一份。协议签订后，被告即将本案讼争房屋钥匙交至小越镇综治工作中心。2011年12月30日，原告收到由小越镇综治工作中心转交的老金旺福房屋钥匙，即本案讼争租赁房屋的钥匙。另查明，2010年租房协议期满后，原、被告未续签租房协议。原告在租赁期限届满后，未委托小越镇综治中心向被告收取房屋钥匙。被告在将房屋钥匙上交至小越镇综治中心后，未将该情况通知原告。原告于2011年6、7月份发函给被告，向其主张权利。还查明，按照原、被告签订的租房协议约定的租金为标准计算，2011年7月至2011年12月的房屋租金（包括西幢楼及5#房一间）为25435元。原判认为，本案的第一个争议焦点在于被告是否已履行或恰当履行了返还租赁物的义务。对此，首先在原、被告双方签订的租房协议中，对租赁期限届满后，被告应如何履行返还租赁物的义务未作约定。其次，在被告提供的调解协议书中协议条款也未涉及本案讼争的被告承租房屋如何返还的问题。再次，根据小越镇政府工作人员顾斌斌、杜永辉的陈述，在调解过程中，作为主持调解的人员，也未提议被告将房屋钥匙交至小越镇综治中心，在整个协调过程中，双方也未就租赁房屋钥匙如何返还的问题在调解协议之外另行有约定。原告在庭审过程中亦否认其同意或知晓被告将钥匙交至小越镇综治中心保管，并由小越镇综治中心随同调解协议书约定的款项一并转交原告。而从原告提供的收条能够看出，调解协议书的争议双方系浙江智达电器有限公司与本案被告，而非本案原告上虞市家电塑料厂。房屋钥匙作为租房合同中房屋交接的重要形式要件，在原、被告对房屋交接无其他书面手续的情况下，应作为房屋交付的依据。综上分析，被告将房屋钥匙交至小越镇综治中心并无合同依据，在原、被告对此亦无另行作出约定的情况下，被告应按照一般租房习惯，在租赁期限届满后，向作为出租方的原告本人履行返还租赁物的义务。故被告将承租的房屋钥匙交至小越镇综治中心系履行对象错误，其尚未履行返还租赁物的义务。退一步讲，即使如被告在庭审中陈述，其因相信小越镇综治中心就本案讼争租房问题已与原告协调好而交付钥匙，也应承担未及时返还租赁物的违约责任。理由是，根据原告提供的收条证实，原告直到2011年12月30日才收到老金旺福房屋钥匙，距租赁期限届满已近一年。被告因第三人的原因未及时将钥匙交付原告，构成迟延履行，对此被告仍应向原告承担相应的违约责任。本案的第二个争议焦点在于，原告诉请的租金损失如何承担的问题。对此，被告作为承租人，其在租赁期满后，若不续租，则有义务向原告返还承租的房屋。现租赁期满后，被告未提出续租要求，也未主动向原告返还承租房屋，且其在将承租房屋钥匙交至政府职能部门后，亦未将该事实通知原告，告知原告向相关政府职能部门领取房屋钥匙，以致原告迟迟未能接收房屋。而原告作为出租人来讲，在租赁期限届满后，其亦有权力和义务向被告收回出租的房屋。现2010年租赁期限届满后，根据双方之间一直以来的租房操作习惯，原告应及时通知被告续签协议、支付租金或者返还房屋。但原告直到2011年6、7月份才发函给被告，向被告主张权利。故对于因原告怠于行使权利而致租金损失扩大的部分，应由原告自行承担。原告上虞市家电塑料厂与被告黄伟君之间的房屋租赁合同系双方平等协商，自愿签订，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告作为承租人，在租赁期限届满后，应当及时返还租赁物。现被告在双方租房协议期间届满后，未及时返还租赁物，已构成违约，对此应承担相应的违约责任。原告未及时向被告主张权利，致使租金损失扩大，该部分租金损失，即2011年1月至2011年6月的租金由原告自行承担。原告要求被告支付房屋租金损失的诉讼请求，对其合理部分予以支持。原告要求被告支付水电费939元的诉讼请求，因原告未提供相应证据证明，对此应承担举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告黄伟君应于本判决生效之日起七天内支付原告上虞市家电塑料厂2011年7月至2011年12月的房屋租金25435元。二、驳回原告上虞市家电塑料厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1222元，由原告上虞市家电塑料厂负担786元，由被告黄伟君负担436元。上诉人上虞市家电塑料厂不服一审判决，提出上诉称：一、本案认定事实不清，裁判不公。首先，既然已确定双方签订的合同合法有效，租赁合同期限届满时，被上诉人未归还租赁物，就应承担违约责任。其次，上诉人根本没有扩大损失，仅要求被上诉人支付逾期交房的房屋租金，理由正当。二、一审查明事实部分遗漏对上诉人有利事实，加重上诉人的义务和责任，减轻了被上诉人的义务和责任。2010年12月底房屋租赁到期时，上诉人主张过权利，当时被上诉人为了处理老金旺福酒店的桌子、盘子等财物，要求延期一段时间，意思是临时性的，故双方未再签订书面的租赁合同，这不是上诉人的责任和义务。综上，请求二审法院依法撤销上虞市人民法院（2012）绍虞越民初字第15号民事判决书，直接改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人黄伟君答辩称：上诉人的上诉主张及理由不能成立。被上诉人在2010年12月底房屋租期届满之后，并没有继续租赁、继续占用，而是将房屋钥匙交到当地镇政府，通过镇政府将钱和钥匙转交给上诉人，双方当事人均默认通过镇政府交付钥匙这一履行义务的方式。因此被上诉人已履行了归还房屋的义务，不存在继续租赁及支付房租费用的事实。请求二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人上虞市家电塑料厂在二审中未提供新的证据。被上诉人黄伟君在二审中提供证人顾斌斌、金小军、陆三龙的证言各一份，并申请本院调取证人顾斌斌、金小军、陆三龙、杜永辉、徐云成的证言各一份。具体内容如下：1、证人顾斌斌陈述：“……当时协议（指就消防楼梯纠纷所达成的协议）让他看了5、6遍，修改完成后让他（严大生）签名，才提出归还房子，我说协议上没这条内容。当时我和金所长在我的办公室跟严大生说，让经建维把钥匙拿过来，等严大生履行完毕后再来拿钥匙……因为严大生长时间没有履行完协议，一直没来拿（钥匙）……”“……（关于小越法庭调查）当时叫我把金额和具体时间说清楚，我时间长了记不清具体时间和金额，所以说不是很清楚。开庭时，我和金所（指金小军）也一起到法庭去说明情况的，但不知为何法庭没有作出说明……”2、证人金小军陈述：“……2010年12月20日我们最终为他们双方作了调解协议，当时严大生担心不肯归还租赁房屋，然后我们做了工作，要求经建维把协议约定的款项和钥匙交到镇政府。经建维过了1、2天之后，就把钱和钥匙交到镇政府。这件事我们马上通知严大生，让他履行好调解协议然后来拿钱和钥匙。后来由于在履行过程中拆除临时建筑发生了一些难题，一直到2011年6、7月（大概时间）才把这个事实履行完毕，严大生也就在这时向镇政府要求拿钱和钥匙。但是由于租赁房屋前的违章建筑经建维没有清除掉，双方又有了一些争议，所以一直到大概2011年年底的时候才解决完所有事实，严大生才把钱和钥匙拿走……”3、证人陆三龙陈述：“……2010年12月20日的调解我是参与的。……关于钥匙问题，当时严大生提起归还房屋，到期要如期腾退，考虑到让双方放心，我们让经建维把钥匙交到镇政府。这个情况严大生是清楚的……”4、证人杜永辉陈述：“……2010年12月20日的调解我上半场参加的，主要是消防通道的问题。后来我有事走了，钥匙的事情不知道。过了几天之后，顾主任（指顾斌斌）把钥匙交到我手上，后来顾主任和金所（指金小军）把钥匙拿回去了……”5、证人徐云成陈述：“……2010年12月20日的调解我是参与的。当时严大生是讲过将房子收回和钥匙的事实。当时镇政府口头上提出将钥匙交到镇政府，让严大生履行完调解协议后来拿，但是之后怎样我就不清楚了……”上诉人上虞市家电塑料厂对上述证人证言质证认为不属于新的证据，且内容与一审制作的证人证言笔录有矛盾，事实上是双方当事人在协议消防楼梯事宜未提及钥匙的问题，也从未告知过严大生钥匙已在镇政府。被上诉人黄伟君认可本院调取的证人证言。本院认证认为，被上诉人黄伟君在二审中提交新收集的证人证言并申请法院取证，符合证据规则之规定，本院予以准许并依法调取相关证人证言。经审查，证人金小军、陆三龙、徐云成之间的证词能相互印证，可予认定小越镇综治中心及派出所参与调解人员曾口头提出钥匙交到镇政府的解决方案、被上诉人也已实际履行交付钥匙的行为及上诉人对此亦系明知的事实；证人顾斌斌一、二审陈述有不一致之处，但因其已对一审期间的证人证言作出辩解，而二审期间所作证言与其他证人证言相印证，故对其二审期间的证人证言予以认定；证人杜永辉未参与本案所涉租赁房屋钥匙一事的协商，故仅对其收到钥匙一事予以认定。本院二审经审理查明，上诉人与被上诉人之间曾长期存在房屋租赁关系、双方签订租房协议及租房协议届满后的租金损失计算等情况与一审查明的事实一致。另查明，2010年12月20日，被上诉人之夫经建维、上诉人的法定代表人严明之父严大生因消防楼梯发生争议，经小越派出所和小越镇人民政府综治中心调解达成协议，并签订调解协议书一份。签约当时，严大生曾提出本案所涉租赁房屋返还事宜，小越镇综治中心、小越派出所参与调解人员口头提出钥匙交至镇政府，待消防楼梯争议协议履行完毕后一并领取协议约定款项及租赁房屋的钥匙。双方当事人对该租赁房屋返还事宜未签订书面协议。后经建维将房屋钥匙上交至小越镇综治中心，该中心立即将此情况通知严大生。上诉人于2011年6、7月份发函给被上诉人，向其主张权利。2011年12月30日，严大生领取小越镇综治中心转交的本案所涉租赁房屋钥匙。本院围绕上诉请求和理由审查认为，本案的争议焦点主要在于被上诉人黄伟君将房屋钥匙上交至小越镇综治中心的行为如何定性以及上诉人上虞市家电塑料厂有无过错、应否承担相应责任的问题。本案中，上诉人上虞市家电塑料厂与被上诉人黄伟君签订的租房协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。租赁期间届满，被上诉人黄伟君应当返还租赁房屋，虽小越镇综治中心口头提出将钥匙交给其，但本案双方当事人并未就此事达成协议，因此被诉人黄伟君的上述行为不能认定为已履行返还租赁房屋的义务，故应承担违约责任。同时，上诉人上虞市家电塑料厂明知小越镇综治中心参与调解人员提出的解决方案以及被上诉人黄伟君已交出钥匙并不再经营使用租赁房屋的事实，却未作出明示拒绝的表态，仍未及时主张收回租赁房屋的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，上诉人上虞市家电塑料厂亦应对自身行为承担相应的民事责任。对于上诉人提出被上诉人要求延期使用租赁房屋的上诉理由，与客观事实不符，上诉人也未能提供证据加以证实，故本院对该上诉理由不予采纳。综合评判双方当事人各自过错，本院确定由上诉人、被上诉人各自承担50%的租金损失。考虑到上诉人于2011年6、7月期间向被上诉人发函主张权利，原判据此判令被上诉人承担2011年7月至12月期间的租金损失即承担50%的租金损失并无不当，本院予以照准。上诉人另主张被上诉人支付水电费，因缺乏相关有效证据难以成立。综上，上诉人提出的上诉主张，于法无据，本院均不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费587元，由上诉人上虞市家电塑料厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  王安洁审 判 员  楼晓东代理审判员  兰祥燕二〇一三年七月三日书 记 员  刘莎莎