浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙温民终字第847号上诉人（原审原告）：徐显迪。委托代理人：陈廷澍。上诉人（原审被告）：中瑞温州房地产有限公司。法定代表人：郑胜涛。委托代理人：金辉。委托代理人：何旸。上诉人徐显迪、中瑞温州房地产有限公司（以下简称中瑞公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2269号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，2009年4月29日，徐显迪与中瑞公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定：徐显迪购买中瑞公司开发的位于温州市鹿城区江滨路原东方造船厂地块中瑞·曼哈屯24幢29层02号商品房，建筑面积232.53平方米，每平方米单价15400元，总价3580962元；房款支付方式为按揭贷款；中瑞公司应当在2011年3月30日前将经验收合格的商品房交付给徐显迪；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在规定期限内不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之五向买受人支付违约金等。合同签订后，房屋交付前徐显迪已向中瑞公司共支付全部购房款。后中瑞公司书面通知徐显迪2011年5月15日交房，经结算后，徐显迪实际共支付中瑞公司购房款3577728元。另有关单位对涉案工程进行竣工规划核实时，发现中瑞公司项目未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，规划许可证核定的地上建筑面积为88716.14平方米，实测地上建筑面积为90290.81平方米，超许可建筑面积1574.67平方米，12-14#、16-18#共六幢别墅建筑外立面及门廊发生形状改变，六幢别墅原许可建筑总面积合计4136.47平方米。温州市城市管理与行政执法局于2011年5月19日对中瑞公司的违法行为予以立案调查，于2011年12月19日对中瑞公司作出行政处罚决定。2011年5月10日涉案工程经五单位（建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位）验收合格，中瑞公司于2012年3月19日对涉案工程进行了竣工验收备案。中瑞公司于2012年6月5日向温州市房屋登记中心进行房产初始登记备案，于2012年6月26日向温州市房屋登记中心提交套房分割登记资料备案。原审另查明，2011年1月5日温州市人民政府将原由温州市规划局承担的城市规划行政处罚权划归温州市城市管理与行政执法局执行。原判认为，徐显迪与中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效。当事人应当按照合同约定履行各自合同义务。双方确认现中瑞公司向徐显迪交付涉案商品房的时间为2011年5月15日，该院对此时间予以确认。根据合同约定，中瑞公司应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。中瑞公司在2011年5月15日将涉案房屋交付给徐显迪之后，直至2012年6月5日将房产初始登记向温州市房屋登记中心备案，于2012年6月26日向温州市房屋登记中心提交套房分割登记资料备案，根据双方合同约定的内容可以推定中瑞公司履行备案义务的时间应为提交分割登记资料备案之日。从2011年5月16日至2012年6月26日，共计407日。根据《浙江省城乡规划条例》第六十五条，政府处理违反城乡规划行为的时间最长不能超过受理后九十日，本案中温州市城市管理与行政执法局于2011年5月19日对中瑞公司的违法行为予以立案调查，于2011年12月19日对中瑞公司作出行政处罚决定，共计214日，超过正常处理时间124日，该时间的延迟并不是中瑞公司原因导致，应予以扣除。另扣减去合同约定的90日办理期限，中瑞公司延期办理产权证时间共计193日（因徐显迪未主张土地使用权证及契证的办理延迟，故本案不予审理）。对于中瑞公司提出徐显迪的诉讼请求已经超过诉讼时效的意见，该院认为，诉讼时效的设立是为促使当事人及时主张权利，对于诉讼时效届满后，权利人行使请求权的，法院不再予以保护。本案中徐显迪诉请中瑞公司支付逾期办证违约金系基于双方合同产生的债权请求权，根据双方合同约定及我国法律规定，徐显迪应在知道或应当知道自己权利受到侵害之时开始产生违约金，即2011年8月16日。根据合同约定，违约金是按日计算，即每日均产生新的违约金，直至中瑞公司履行合同义务完毕之日，即2012年6月26日。徐显迪在2013年12月2日起诉要求中瑞公司支付逾期办证违约金，根据我国法律规定一般债权的诉讼时效为两年，故2011年8月16日至2011年12月1日计107天的违约金已经超过诉讼时效，扣除上述天数后，尚未超过诉讼时效的违约金，共计86天。根据双方合同约定，中瑞公司逾期办理产权证违约的，应按已付房价款的每日万分之五向买受人支付违约金。该院认为，双方约定的违约金过分高于徐显迪的实际损失，该院考虑实际情况酌情将违约金的标准调整为按合同房价款的每日万分之二计算，即中瑞公司应承担的逾期办证违约金为3577728元×86天×0.02%=61537元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《浙江省城乡规划条例》第六十五条的规定，判决：一、中瑞公司于本判决生效之日支付徐显迪逾期办理产权证违约金61537元；二、驳回徐显迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3062元，减半收取1531元，由中瑞公司负担682元，徐显迪负担849元。徐显迪上诉称：中瑞公司逾期办证的违约行为从2011年8月14日开始，该违约行为和违约状态一直处于连续、持续状态，直至2012年6月26日才终止。虽然双方约定违约金按日计算，中瑞公司违约后每天均不断产生违约金，但直至违约行为终止后，违约期限和违约金的具体数额方能最终确定，徐显迪才具备提出明确请求的条件，才能明确地主张权利，故本案的诉讼时效的起算点应认定为2012年6月27日，徐显迪于2013年10月16日起诉，根本不存在部分违约金超过两年诉讼时效的情形，原判认定107天的违约金超过诉讼时效错误。退一步讲，即便违约金应以起诉之日起前推两年，也应从徐显迪于2013年10月16日向原审法院递交起诉材料之日起计算，而不应从2013年12月2日法院立案之日起计算。综上，请求撤销原判，改判中瑞公司支付逾期办理房屋所有权证登记违约金138100元。中瑞公司上诉并答辩称：中瑞公司于2011年5月15日将商品房交付给徐显迪使用，根据双方约定的商品房买卖合同，出卖人应当在商品房交付使用后90日内即2011年8月14日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，徐显迪从当日起应当已经知道其权利被侵害，诉讼时效应当从2011年8月14日起计算，徐显迪于2013年12月2日起诉已经超过法定的诉讼时效。综上，请求撤销原判，改判驳回徐显迪的诉讼请求。徐显迪答辩称：现实中当事人行使违约金的请求权时一般请求一次性支付，所以本案的诉讼时效应该自违约行为终止的次日即2012年6月27日起计算，而不能自违约行为发生之日起算。二审期间，中瑞公司没有提供新的证据材料。徐显迪提供了温州市鹿城区人民法院诉前登记材料接收确认单、当事人送达地址及银行帐户确认书、档案袋封面、立案情况表格各一份，用以证明徐显迪向原审法院递交民事起诉状及证据材料的时间为2013年10月16日。中瑞公司对徐显迪提供的上述证据均无异议，本院予以采信。经审理，本院对原判认定的事实予以确认。另查明，中瑞公司向温州市规划局申请建设工程竣工规划核实，该局发现该建设项目涉嫌违法建设，于2014年4月7日向温州市城市管理与行政执法局发函查处。本院认为，徐显迪与中瑞公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合同有效。根据合同约定，中瑞公司于2011年5月15日将涉案房屋交付给徐显迪之后，应当于商品房交付后90日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。中瑞公司未在2011年8月14日前履行上述合同义务，其行为已构成违约，并一直处于持续状态，直至中瑞公司于2012年6月26日向温州市房屋登记中心提交套房分割登记备案的资料后，该违约行为才终止，本案诉讼时效应自2012年6月27日起计算。徐显迪于2013年10月16日向原审法院递交起诉材料，未超过两年的诉讼时效。中瑞公司的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。自徐显迪起诉之日前超过两年即2011年10月16日前的违约金已超过诉讼时效，不予保护。温州市城市管理与行政执法局于2011年5月19日对中瑞公司的违法行为予以立案调查，2011年12月19日作出行政处罚决定，其中2011年8月18日至12月19日系超期处罚的时间，不是中瑞公司原因导致，应予免责。此外，中瑞公司因违法建设行为被行政机关于2011年4月7日发现并准备予以查处，客观上已不能履行办理房屋所有权登记的义务。直至温州市城市管理与行政执法局于2011年12月19日对其作出行政处罚决定后，中瑞公司才具备履行上述义务的条件，合同约定的90日办证期限应自次日起开始计算。故中瑞公司另应承担2012年3月9日起至2012年6月26日止计110日的违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2269号民事判决第二项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2269号民事判决诉讼费负担部分；三、变更温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第2269号民事判决第一项为：中瑞温州房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐显迪逾期办理产权证违约金78710元（按购房款3577728元的每日万分之二计算110日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3062元，减半收取1531元，二审案件受理费人民币3062元，共计4593元，由徐显迪负担1975元，中瑞温州房地产有限公司负担2618元。本判决为终审判决。审 判 长  张苗苗审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧二〇一四年九月十七日书 记 员  陈黛锦