福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初2173号原告福建省隆盛房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区惠南工业区，统一社会信用代码91350521791771919B。法定代表人郭修彬，董事长。委托代理人谢竞忠、黄惠婷，福建泉台律师事务所律师。被告李两有，女，1975年1月21日出生，汉族，住泉州台商投资区。被告中国银行股份有限公司惠安支行，住所地惠安县螺城镇石灵街1号。代表人陈文寅，行长。委托代理人黄建兵，男，1969年9月25日出生，汉族，该支行职员，住南安市。委托代理人王慕樱，女，1985年4月29日出生，汉族，该支行职员，住泉州市泉港区。原告福建省隆盛房地产开发有限公司（简称隆盛公司）与被告李两有、中国银行股份有限公司惠安支行（简称惠安中行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告隆盛公司的委托代理人谢竞忠、黄惠婷，被告惠安中行的委托代理人黄建兵、王慕樱到庭参加诉讼。被告李两有经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告隆盛公司诉称，原告隆盛公司原名称为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称。2012年6月24日，原告与被告李两有签订合同编号201206180023《商品房买卖合同》1份，约定被告李两有向原告购买位于泉州台商投资区百崎乡后海村福隆花园1#商住楼1201号商品房，建筑面积69.5平方米，总价款351448元。《商品房买卖合同》第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告李两有向原告支付首付款111448元，其余购房款240000元由被告李两有采用按揭贷款支付。《合同补充协议》第一条第六款约定，出卖人为买受人购房提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。2012年8月9日，被告李两有向被告惠安中行办理住房按揭贷款，并签订合同编号ZFC0410303《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，约定被告李两有向被告惠安中行贷款240000元用于购置住房，并由原告提供阶段性连带责任保证。以上合同签订后，因被告李两有连续五期未按贷款合同约定按期向被告惠安中行归还贷款本息，经被告惠安中行催收，原告于2016年3月10日代被告李两有偿还5个月贷款本息共计13153.86元。被告李两有的行为已构成根本违约。请求判决：一、解除原告与被告李两有于2012年6月24日签订的合同编号201206180023《商品房买卖合同》及附件（共六份）；二、解除原告与被告李两有、惠安中行签订的合同编号ZFC0410303《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，由原告从被告李两有已付购房款351448元中直接向被告惠安中行偿还被告李两有按贷款合同约定结欠被告惠安中行的按揭贷款本息；三、两被告配合原告向房屋管理行政机关办理房屋抵押登记注销手续、《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案手续以及预购商品房预告登记注销手续；四、被告李两有支付原告代为偿还的借款本息13153.86元及资金占用期间的利息损失（自2016年3月10日起至款项还清之日止，按年利率6%计算）；五、被告李两有支付原告代付贷款本息的违约金（自2016年3月10日起至款项付清之日止，按原告已代付贷款本息13153.86元的日万分之三计算）；六、被告李两有支付原告违约金35144.8元（按总房款351448元的10%计算）；七、被告李两有支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费8000元；八、原告从被告李两有已付购房款351448元中扣除上述第四至七项诉讼请求款项的余款返还给被告李两有。审理中，原告撤回诉讼请求第四项中关于资金占用期间的利息损失的请求；对诉讼请求第六项违约金的请求金额调减为21086.88元（按总房款351448元的6%计算）；对诉讼请求第三项具体明确为：“两被告在原告向被告惠安中行代偿被告李两有结欠的全部贷款本息后，配合原告向房屋登记行政管理机构办理预购商品房抵押权预告登记注销手续，被告李两有配合办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续”。被告李两有未作答辩。被告惠安中行辩称，原告、被告李两有于2012年8月2日与被告惠安中行签订住房贷款合同，向被告惠安中行贷款240000元，合同依法成立。商品房买卖合同与住房贷款合同系两个独立的合同，不存在主从关系。原告依据商品房买卖合同的约定请求解除买卖合同，这只是原告与被告李两有之间就房屋买卖产生的纠纷，不影响被告李两有与被告惠安中行签订的住房贷款合同的效力。作为住房贷款合同的主体，原告、被告李两有与被告惠安中行的权利义务得到确定并正在履行，并没有导致合同解除的情形出现，住房贷款合同对双方仍有约束力。原告与被告李两有之间的商品房买卖合同是否解除并不必然导致住房贷款合同的解除。贷款发放后，原告与被告李两有之间就该房产发生的纠纷，与被告惠安中行无关。住房贷款合同应正常履行，被告李两有应按照约定归还贷款本息，并由原告承担连带保证责任。如法院判决解除合同，则被告李两有应返还全部贷款本息，原告应承担连带清偿责任。在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照副本、内资企业登记基本情况表、企业公示信息，以此证明原告及被告惠安中行的工商注册登记情况。证据2即合同编号201206180023《商品房买卖合同》（含附件一至附件六）、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，以此证明原告与被告李两有签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。证据3即编号ZFC0410303《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（含附件一、附件二），以此证明被告李两有向被告惠安中行按揭贷款240000元，原告为被告李两有提供阶段性保证。证据4即预购商品房预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理预购商品房预告登记。证据5即预购商品房抵押权预告登记证明，以此证明涉讼商品房已办理预购商品房抵押权预告登记。证据6即履行保证责任通知书，以此证明被告李两有连续多期未偿还贷款本息，被告惠安中行通知原告代为清偿逾期贷款本息。证据7即贷款还款回单、贷款明细，以此证明因被告李两有未按期偿还贷款本息，原告连续5期代被告李两有偿还贷款本息共计13153.86元。证据8即委托代理合同、福建增值税普通发票，以此证明原告因提起本案诉讼支出律师服务费8000元。被告惠安中行质证称：对原告提供的上述证据均无异议。本院经审查认为，被告李两有未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，有相关当事人签名、捺印、盖章，具有真实性、合法性，被告惠安中行经质证亦无异议，本院予以采信。经庭审认证，结合原告及被告惠安中行的陈述，对本案主要事实作如下认定：原告隆盛公司原名称为“惠安县隆盛房地产开发有限公司”，于2015年11月17日变更登记为现名称，经营范围为房地产开发、物业管理。2012年6月24日，原告与被告李两有签订合同编号201206180023《商品房买卖合同》1份（含附件一至附件六），约定被告李两有向原告购买其开发建设的位于泉州台商投资区百崎乡后海村福隆花园1#商住楼十二层1201号商品房，建筑面积69.5平方米，总价款351448元，交房日期为2013年7月9日前。《商品房买卖合同》第六条及附件六《合同补充协议》第一条约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款111448元，其余购房款240000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其他费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款10%的违约金并追偿全部代偿款项以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。本合同依法或依约解除的，双方应及时配合共同完成合同撤销等相关手续。该合同于2012年6月29日办理备案登记。合同签订后，被告李两有向原告支付了首付款111448元，其余购房款240000元由被告李两有向被告惠安中行申请按揭贷款支付。原、被告三方于2012年8月2日签订了编号ZFC0410303号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》1份，约定被告李两有向被告惠安中行借款240000元，用于支付涉讼商品房购房款，还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计120期，原告为该笔按揭贷款提供连带责任保证，被告李两有以所购涉讼商品房提供抵押担保。之后，被告惠安中行于2012年8月9日向被告李两有发放了贷款240000元，该款项转入原告账户，作为被告李两有支付给原告的购房款。涉讼商品房于2012年7月5日办理了预购商品房预告登记，2012年8月7日办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理交房。在按揭贷款合同履行过程中，因被告李两有未能按照约定按期归还贷款本息，被告惠安中行于2016年3月3日向原告发出履行保证责任通知书，告知原告自2015年11月10日起被告李两有已连续四期未按合同约定偿还贷款本息，截至2016年3月2日已拖欠贷款本息10504.39元，要求原告立即代为清偿逾期款项。原告收到通知书后，于2016年3月10日代被告李两有偿还了贷款本息共计13153.86元。原告因本案诉讼委托福建泉台律师事务所谢竞忠、黄惠婷律师作为诉讼代理人，支出律师服务费8000元。综上事实，本院认为，原告与被告李两有签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告李两有未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息超过三个月，根据《合同补充协议》约定，被告李两有构成根本性违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致涉讼商品房的担保贷款合同的目的无法实现，原告据此请求解除其与被告李两有、惠安中行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告李两有违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告李两有应向原告支付合同解除违约金，支付原告代偿的贷款本息及违约金，并承担因解除合同增加的费用。原告请求被告李两有按总房款351448元的6%支付合同解除违约金21086.88元，低于合同约定的违约金计算标准，予以支持。原告请求被告李两有支付代为偿还的借款本息13153.86元并按日万分之三计付自2016年3月10日起至款项付清之日止的违约金，以及支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费8000元，符合双方约定，予以采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从被告李两有已付购房款351448元中直接向被告惠安中行偿还被告李两有尚欠按揭贷款本息，并扣除被告李两有应支付给原告的相关款项后的余款返还给被告李两有，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合办理相关注销手续，符合规定，予以支持。被告李两有经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告李两有于2012年6月24日签订的合同编号201206180023《商品房买卖合同》及附件（共六份）。二、解除原告福建省隆盛房地产开发有限公司与被告李两有、中国银行股份有限公司惠安支行签订的合同编号ZFC0410303《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。三、被告李两有应向原告福建省隆盛房地产开发有限公司支付合同解除违约金21086.88元。四、被告李两有应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还的借款本息13153.86元，并按日万分之三计付自2016年3月10日起至款项付清之日止的违约金。五、被告李两有应支付原告福建省隆盛房地产开发有限公司为解除合同而增加支出的律师服务费8000元。六、上述第三、四、五项判决确定的款项，由原告福建省隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日直接从被告李两有已付的购房款351448元中扣除。七、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告李两有已付购房款351448元中直接向被告中国银行股份有限公司惠安支行偿还被告李两有尚欠的按揭贷款本息（具体数额以被告中国银行股份有限公司惠安支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。八、原告福建省隆盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将被告李两有已付购房款351448元扣除上述第六、七项判决确定的款项后的余款返还给被告李两有。九、被告李两有、中国银行股份有限公司惠安支行应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告李两有尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。十、被告李两有应在原告福建省隆盛房地产开发有限公司代为偿还被告李两有尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6571元，由被告李两有负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈成辉人民陪审员  庄炳忠人民陪审员  翁国祥二〇一六年八月十五日书 记 员  吴燕芬附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。