广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1219号
上诉人（原审原告）：林华青，男。
委托代理人：叶婵娇，广东仁之仁律师事务所律师。
委托代理人：谭茂枝，广东仁之仁律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市博脑汇实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇环市西路美登居广场7号。
法定代表人：黄育华，该公司总经理。
委托代理人：李清泉，广东宝城律师事务所律师。
委托代理人：程军委，公司职员。
上诉人林华青因与被上诉人东莞市博脑汇实业投资有限公司（以下简称博脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
林华青向原审法院起诉称：林华青与博脑汇公司于2013年5月9日签订《租赁合同书》，合同约定租赁标的物位于博脑汇公司一层A02铺，租赁期限为2013年6月9日至2015年6月8日，合同履约保证金为10000元，租金为5000元。合同签订后，博脑汇公司未经林华青同意，于2014年7月22日向林华青的铺位开一个消防通道。于2014年7月24日凌晨3点又将林华青铺位的一部分租给第三人使用，强行拆除林华青广告牌，导致林华青无法经营。林华青于2014年7月28日向博脑汇公司提出解除合同、赔偿损失，但遭到博脑汇公司拒绝。无奈之下，林华青于2014年8月26日委托律师向博脑汇公司发出《律师函》再次提出赔偿要求及确认合同解除，但博脑汇公司只愿意返还林华青履约保证金、剩余租金、及赔偿小部分装修费，双方无法达成赔偿协议。林华青认为，双方的《合同书》合法有效，博脑汇公司强行将林华青铺位开通消防通道、又将铺位部分面积租给第三人及拆除林华青广告牌已构成根本违约，应当赔偿林华青的全部损失，并请求原审法院判令：一、确认林华青与博脑汇公司签订的《租赁合同书》于2014年8月26日解除；二、博脑汇公司返还2014年7月24日至2014年8月8日的租金2666元；三、返还林华青履约保证金10000元；四、赔偿林华青装修费39584元；五、赔偿林华青在余下租赁期限10个月零6日可获得的利益，按违约前三个月的平均利润19718元计算，合计201123元。
博脑汇公司在原审中答辩称：1.博脑汇公司不存在违约行为。双方签订商铺租赁合同第八条约定，博脑汇公司有权对林华青所租赁商铺位置、结构及编号进行调整、变动，如林华青不同意，林华青可退租，博脑汇公司不承担赔偿责任。博脑汇公司出于商场消防布局考虑，根据租赁合同附件市场管理公约，向全体商场租户发出书面通知，开通商场消防通道。林华青接到通知后，拒绝配合消防通道改造，也不同意博脑汇公司给林华青优先选择铺位的条件，林华青的行为导致博脑汇公司消防改造工作无法进行，影响商场经营秩序与安全。在此前提下，博脑汇公司为了避免损失扩大，将阻碍消防通道改造的林华青的一块广告牌拆除，将林华青经营的商铺分成两块，在商铺内开出一条消防通道。2014年7月24日，林华青的配偶故意砸坏展位柜台、殴打保安人员而被行政处罚。2.至2014年7月15日，博脑汇公司一直为林华青保留了原来所租的铺位，林华青自8月9日开始一直拖欠租金。林华青的行为构成违约，博脑汇公司有权没收保证金。林华青收到博脑汇公司书面通知后，停止经营数十天，且不缴纳租金及物业管理费，根据租赁合同约定，博脑汇公司有权解除合同并且不退还保证金及剩余部分租金和管理费；3.林华青要求博脑汇公司支付装修款没有事实依据，租赁合同并没有约定装修费，林华青无正当理由延迟缴纳租金，达到单方解除合同的事由，林华青主张按照装修原状赔偿没有法律及事实依据；4.林华青违约在先，无权请求既得利益损失，根据合同法及相关理论，请求既得利益损失需满足三条件：一是合同合法有效；二是因履约阶段的违约行为引起；三是由后违约方的行为引起。林华青不按照博脑汇公司要求调整商铺，林华青无权要求赔偿既得利益损失；5.林华青打伤公司员工的医疗费至今没有支付，砸坏博脑汇公司的柜台损失至今没有赔偿，博脑汇公司有权要求林华青赔偿。
原审法院经审理查明：2013年5月9日，博脑汇公司作为甲方、林华青作为乙方，双方签订《租赁合同书》约定：乙方租用甲方位于东莞市博脑汇实业投资有限公司一层A02铺，租期从2013年6月9日至2015年6月8日，月租金为5000元，合同履约保证金为10000元；甲方有权根据市场整体布局需要，对乙方所租赁商铺的位置、结构及编号进行调整改动，如乙方不能服从，可以退租，甲方退还剩余的租金和履约保证金，不作其他任何赔偿；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并且不予退还乙方已交的履约保证金（押金），并责令乙方赔偿对甲方造成的一切经济损失：…逾期交付租金及管理费达十天以上的；乙方在合同签订后在市场营业时间内，乙方每天营业时间不得低于8小时，如查实每月有七天经营时间低于8小时，则视为乙方违约；违约责任：任何乙方因违反约定或其他过错造成本合同不能履行或部分不能履行或延期履行或其他损失的，除按本合同所列各条处理外，应按实际损失向另一方赔偿，乙方违反本合同任何条款，则乙方所交履约保证金、租金和管理费，甲方不予退还。合同签订后，林华青向博脑汇公司交纳保证金。双方确认林华青交纳租金至2014年8月8日。
博脑汇公司在2014年6月27日、7月9日、7月22日多次下发通知，通知林华青，因电脑城部分格局升级改造，故需要对林华青租用的A02商铺的部分墙体、广告灯箱等拆除及铺位改造，在A02铺位开一个消防通道，占用实际面积为12.07平方米。双方确认博脑汇公司在2014年7月22日对A02商铺进行改造，开出一条消防通道，并拆除林华青的一块广告牌，将A02商铺分为A001-A002、A003-A005。博脑汇公司在原审庭审中确认在2014年7月24日将A001-A002转租第三人，后来又予以否认。林华青主张改造后，博脑汇公司要求加租，林华青不同意，博脑汇公司就将A001-A002转租他人，并在2014年7月23日晚将A001-A002转租他人。博脑汇公司对林华青陈述不予确认，主张同意将分开的两个铺位都给林华青使用并减租，但林华青不办理手续并且堵住消防门口。2014年7月24日，林华青、博脑汇公司双方发生纠纷，林华青的配偶发现A001-A002铺位摆了其他人的柜台，就砸烂柜台并与保安发生打架，被东莞市公安局处于行政拘留二十天，并处罚款一千五百元。博脑汇公司解释是为了迎接消防检查，博脑汇公司在2014年7月23日晚上将林华青的柜台移动，空出消防通道，但是由于铺位太空，就搬了商场的柜台放在A001-A002铺位，并不是将A001-A002铺位租给他人。此后林华青没有营业。2014年8月25日，博脑汇公司向林华青发出《解除﹤商铺租赁合同﹥声明》：“由于你在2014年8月9日起一直拖欠2014年8月9日至2014年10月8日的租金管理费，经多次电话、书面通知一直未办理交费手续，此行为符合合同约定的解除经营权的范围，故取消您的经营资格，公司有权将铺位另租他人”。2014年8月26日，林华青委托广东仁之仁律师事务所向博脑汇公司发出律师函，认为博脑汇公司于2014年7月24日将林华青承租的铺位分租给第三人，并拆除林华青广告牌，导致林华青无法经营，构成严重违约，林华青决定解除租赁合同，博脑汇公司应当退回租金、押金并赔偿可得利润损失，合计270500元。双方确认《租赁合同书》的解除时间为2014年8月26日。
林华青提供手机采购单据、手机配件采购单据、银联POS签购单、销售凭证、销售明细清单，证明2014年4月份毛利润是30829元、5月份毛利润是31210元、6月份毛利润是34316元；林华青提供装修明细及单据，证明花费装修费用39584元。博脑汇公司对以上证据不予确认，认为不能证明林华青的利润，也不能证明装修费用的实际产生，确认有一道卷闸门是林华青安装。
博脑汇公司补充提交《证明》、土地使用权证复印件、《租赁合同书》，证明案涉电脑城产权人为东莞市塘厦镇诸佛岭社区居民委员会，所占土地为集体土地，集体土地使用证号：东府集用（2005）第1900210607124号，承租人为东莞市华江实业投资有限公司，转租给东莞市正琦贸易有限公司，东莞市正琦贸易有限公司将案涉电脑城交由博脑汇公司经营管理；提交补充协议书、《商铺租赁合同书》，证明在2014年10月10日，博脑汇公司原租给案外人雷浒的位置A001、A002，变更为A001-A002。林华青对产权资料没有异议，但是对补充协议书不予确认，认为庭审中博脑汇公司确认、行政处罚书上注明了当时放在A001-A002的柜台是雷雨的，不是雷浒的，雷浒是博脑汇公司的租户，与博脑汇公司有利害关系。
根据原审法院调取的东莞市公安局塘厦派出所对于2014年7月24日关于行政处罚的卷宗材料，雷雨陈述：电脑城将林华青原来的A001-A002重新分配给了自己，林华青的配偶有意见，就砸烂自己的五个柜台。林华青的配偶谭何清陈述：因博脑汇公司将其原来的商铺A001-A002分配给了雷雨，自己内心不服就砸烂了雷雨的柜台，并与保安打架；雷浒（又称雷水）陈述：因为博脑汇公司将林华青原来的柜台分配给了我们两姐妹，林华青配偶谭何清有意见就将我们的柜台砸烂，并与保安队长打架。
原审法院认定以上事实有：《租赁合同书》、公证书、保证金收据、租金收据、通知书、律师函、《行政处罚决定书》、照片、产权资料以及原审庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为：林华青、博脑汇公司均确认双方就东莞市博脑汇实业投资有限公司一层A02铺签订了《租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性、禁止性规定。因此，该《租赁合同书》合法有效，原审法院予以确认。林华青、博脑汇公司应当全面履行《租赁合同书》约定的权利义务。双方确认在2014年8月26日解除《租赁合同书》，原审法院予以确认。本案的争议焦点为：一、林华青、博脑汇公司哪一方违约；二、博脑汇公司应否返还林华青交纳的租金及保证金；三、博脑汇公司应否支付林华青装修费及可得利益损失。
对于第一个争议焦点。根据《租赁合同书》的约定，博脑汇公司有权根据市场整体布局需要，对林华青所租赁商铺的位置、结构及编号进行调整改动，所以，在合理的期限内通知林华青后，博脑汇公司于2014年7月22日在林华青商铺开通消防通道并拆除部分广告的行为不构成违约，林华青应予配合。但是博脑汇公司在改造商铺时，应当尽量减少对林华青经营的影响，并应当扣减消防通道所占用面积的租金同时尽量保持林华青的使用面积，博脑汇公司在庭审中称同意林华青继续使用原商铺，但是根据雷雨、雷浒及林华青配偶谭何清在东莞市公安局的询问笔录，均陈述博脑汇公司在2014年7月24日将林华青原商铺的一半A001-A002重新分配给了雷雨和雷浒，博脑汇公司重新分配的行为没有经过林华青的同意，也未与林华青达成变更合同的意见。由于博脑汇公司将林华青的商铺的一半转租给他人，减少了《租赁合同书》约定的租赁面积，也必定对林华青的经营构成严重影响，应当认定为博脑汇公司根本违约，由此导致林华青、博脑汇公司双方《租赁合同书》的解除，博脑汇公司应当承担违约赔偿责任。由于博脑汇公司2014年7月24日的违约行为在先，导致双方产生纠纷，故林华青不交纳之后的租金和停止经营的理由充分，林华青行为不构成违约，博脑汇公司关于林华青延迟交租构成违约的主张不成立，原审法院不予采信。
对于第二个争议焦点。一、关于租金的问题。由于博脑汇公司2014年7月24日的违约行为，导致双方解除合同，故博脑汇公司应当退回林华青已经交纳的2014年7月24日至2014年8月8日的租金2666元（5000元／月÷31天×16天），并应当退回履约保证金10000元。
对于第三个争议焦点。首先对于装修损失问题。林华青提供的装修票据均为收据，不是合法有效的票据，故合法性原审法院不予确认，对于未形成附合的部分林华青可以自行拆除，所以，根据一般电脑城商铺的装修情况和林华青的面积，装修费酌情认定为20000元，合同期限为二年，尚余10个月左右，故装修损失折算为8333元（20000元÷24个月×10个月）。其次对于可得利益损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所以，博脑汇公司应当赔偿林华青因其违约造成林华青的直接损失。林华青提供的手机采购单据、手机配件采购单据、银联POS签购单、销售凭证、销售明细清单可以证明林华青在2014年4月、5月、6月的经营情况，但是不足以证明剩余租赁期限内的经营状况，并且经营状况受市场的影响大，博脑汇公司在签订合同的时候无法预见其违反合同可能造成的林华青的经营损失，故林华青请求博脑汇公司赔偿可获得利益201123元，原审法院不予支持。由于博脑汇公司违约导致双方合同解除，根据合同约定的违约条款：“任何乙方因违反约定或其他过错造成本合同不能履行或部分不能履行或延期履行或其他损失的，除按本合同所列各条处理外，应按实际损失向另一方赔偿。乙方违反本合同任何条款，则乙方所交履约保证金、租金和管理费，甲方不予退还”，该条款没有明确约定违约金或违约损失的计算方法，但是约定了林华青违约时博脑汇公司不予退还保证金，根据合同对等原则，本院酌情认定博脑汇公司违约时，博脑汇公司也应当承担相应的违约责任，也就是按照履约保证金的数额赔偿林华青损失10000元。林华青超过以上标准的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决：一、确认林华青与博脑汇公司于2013年5月9日签订的《租赁合同书》于2014年8月26日解除；二、博脑汇公司于判决发生法律效力之日起五日返还林华青20**年2014年7月24日至2014年8月8日的租金2666元；三、博脑汇公司于判决发生法律效力之日起五日返还林华青租赁保证金10000元；四、博脑汇公司于判决发生法律效力之日起五日赔偿林华青违约损失10000元；五、博脑汇公司于判决发生法律效力之日起五日赔偿林华青装修损失8333元；六、驳回林华青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2550元，由林华青负担2266元，博脑汇公司负担284元。
上诉人林华青不服原审判决，向本院提起上诉请求：撤销原审判决第四判项、第五判项，判令博脑汇公司向林华青赔偿违约损失费用人民币201123元，赔偿装修损失费用39584元，案件诉讼费用全部由博脑汇公司承担。主要理由为：一、关于违约损失问题。原审认定博脑汇公司的行为属于违约行为，博脑汇公司就应当承担违约责任，赔偿损失。按照双方的租赁合同，只约定了林华青违约后应承担的违约责任，并没有约定博脑汇公司违约后该如何承担违约责任。既然双方没有约定博脑汇公司违约该如何承担责任，就应当按照《合同法》第一百一十三条的规定处理，博脑汇公司应赔偿林华青的实际损失和可得利益损失。原审法院根据对等原则，以合同违约条款为依据，认为博脑汇公司违约只按履约保证金的数额赔偿，没有事实和法律依据。二、关于装修费损失问题。案涉商铺的原装修情况有公证录像、相关照片作为参考，装修价格也有相关的凭证作为依据，一审法院酌情认定装修费为20000元不合理。原审认为对于未形成附合部分的装修由林华青自行拆除也不合理，装修材料一经拆除使没有使用价值。
被上诉人博脑汇公司向本院口头答辩称：一、林华青要求博脑汇公司赔偿可得利益损失，证据不足。第一，林华青提供的证据不足以证明其主张，应承担不利后果。第二，林华青提交的采购单据等不足以证明其采购的产品是在博脑汇公司承租的店里出售，单据也不足以证明是产品的销售收入。第三，林华青请求的数额超过了博脑汇公司可预见的范围。博脑汇公司作为商场的管理者对商户产品的销售没有决策权，且销售的经营额及收益由产品的定位等多层因素综合决定，博脑汇公司在订立合同时不可能预见。另外林华青销售的产品没有地域及时间的限制，其解除租约也不影响产品的销售，因此其主张解约后的全部营业损失超出了范围，不应支持。第四，林华青对损失的发生存在过错，应当对自己的过错行为承担责任。在商铺租赁合同中约定，博脑汇公司有权根据市场整体布局需要对商铺位置等进行调整。博脑汇公司在7月5日对该商铺进行消防通道改造，后又送达书面通知要求林华青配合商场管理进行重新选位，但林华青拒绝签收和配合，导致消防改造工作无法按期进行，也给博脑汇公司造成了巨大损失。林华青的上述违约行为是导致双方合同解除的根源，林华青对合同的解除存在明确过错，其应对自己的过错承担责任。二、林华青要求博脑汇公司支付装修费39584元没有事实和法律依据。第一，林华青提供的商铺装修费用支出收据是手写和自行打印的明细，无法证明其真实支出情况。第二，林华青对租赁商铺进行的装修均为消耗品，有使用年限。林华青无权要求博脑汇公司支付全额装修损失。综上，博脑汇公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。
二审期间，本案双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审查明事实清楚，二审予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。博脑汇公司与林华青签订的《租赁合同书》系其双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。博脑汇公司在合同期内将原租赁给林华青的商铺的一半转租给他人，减少了《租赁合同书》约定的租赁面积，其行为已构成根本违约。原审认定博脑汇公司应当承担违约赔偿责任正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，围绕上诉人林华青的上诉请求和理由，现二审的主要焦点为：博脑汇公司因违约应向林华青赔偿的损失该如何计算。
关于装修费损失。虽然林华青提交了装修费用清单及部分因装修支出的收据，但因清单为林华青单方制作，而且有关支出的收据亦非有效的票据，对此，原审法院不予确认并无不当。在此基础上，原审法院结合案涉商铺的面积、装修情况及折损来计算林华青的装修费损失合理，本院予以支持。
关于林华青主张的可得利益损失。现林华青认为博脑汇公司应向其赔偿余下租期的可得经营利润。对此，本院认为：首先，本案的基础关系为商铺租赁合同关系。签订合同时，博脑汇公司依合同可获得的利益主要为收取租金，林华青可获得的利益主要应为取得对商铺的使用权。林华青的该部分请求，已超出了博脑汇公司与林华青订立合同时的预见范围。再者，商铺的经营利润受市场影响较大，能否获利不是必然。而且，林华青用以证明其主张的单据亦不足以说明合同解除后必然存在其主张的盈利损失。故此，原审结合双方在合同中没有明确约定违约金或违约损失的计算方法，但约定了林华青违约时博脑汇公司不予退还保证金的情况，酌情认定博脑汇公司应赔偿林华青100**元的损失，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上诉人林华青的上诉理由均不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及前述援引的法律条文的规定判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4910元，由林华青负担（已预交）。
本院判决为终审判决。
审判长 李丽莉
审判员 郭婧儿
审判员 何 飞
二〇一五年八月六日
书记员 卢淑霞
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。