广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2351号
上诉人（原审原告）：职铁梁。
被上诉人（原审被告）：沈生华。
上诉人职铁梁因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第439号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：职铁梁、沈生华于2008年8月18日签订了一份《房屋租赁合同》，约定职铁梁将位于深圳市宝安区龙华街道油松居委瓦窑排新村X、XX的房屋出租给沈生华使用，租赁期限从2008年8月18日至2011年8月17日，租金每月4,800元。上述《房屋租赁合同》签订后，职铁梁依约向沈生华交付了租赁房屋。此后在该合同履行过程中，职铁梁又将瓦窑排新村XXX的房屋也出租给沈生华使用，租金起初为每月650元，后调整为每月850元。
在双方租赁合同履行过程中，沈生华并未按《房屋租赁合同》约定标准向职铁梁支付租金。根据职铁梁提供的2010年以来的部分租金及水电费、管理费的收据，显示职铁梁均按3,850元(其中X房租金2,200元，XX房租金1,650元)标准向沈生华收取租金。职铁梁、沈生华签订的《房屋租赁合同》约定的合同期限届满后，双方未再续签租赁合同，但租赁房屋仍由沈生华使用，职铁梁继续收取租金等费用。2014年12月3日，职铁梁以邮政特快专递方式向沈生华发送一份《租赁合同期满搬迁通知函》，告知沈生华双方的租赁合同关系至2014年12月31日终止，要求沈生华在2015年1月1日前搬离。沈生华收到该函件后，并未向职铁梁返还租赁房屋。
职铁梁主张沈生华已交付了计至2014年12月的租金，而沈生华则主张已支付了计至2015年5月的租金。沈生华在本案中提供了其银行账户的交易记录，显示在2015年1月至3月期间，沈生华已按每月4,700元的标准向职铁梁转账支付了租金。另沈生华提供的深圳农村商业银行的《支付结算业务委托凭条》及汇款凭条，显示沈生华在2015年4月20日向职铁梁分别支付了1,650元、2,200元和860元。
另查明，职铁梁主张沈生华在承租房屋期间，已实际占用使用了瓦窑排新村XXXX号的房屋，并在本案中提供了房屋图片。沈生华否认其占有该房屋的事实，同时表示XXXX号房屋内并没有沈生华的物品。
职铁梁诉讼请求：1、确认职铁梁、沈生华之间租赁关系自2015年1月1日解除；2、沈生华向职铁梁返还位于宝安区龙华街道油松居委瓦窑排新村X房、XX房、XXX房和XXXX房；3、沈生华向职铁梁支付拖欠的2008年9月至2015年1月1日的租金72,200元；4、沈生华对房屋恢复原状，并赔偿职铁梁损失211,000元；5、沈生华向职铁梁支付宝安区龙华街道油松居委瓦窑排新村X房、XX房、XXX房自2015年1月1日计算的房屋使用费和XXXX房自2014年12月15日起的房屋使用费。
原审法院认为：职铁梁、沈生华对双方之间存在的房屋租赁合同关系均无异议，且有相应的《房屋租赁合同书》、房屋产权证等证据予以证实，对该事实原审法院应予确认。在职铁梁、沈生华签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁期限届满后，沈生华继续使用租赁房屋并支付租金，而职铁梁并未提出异议，则原租赁合同继续有效，双方租赁期限应认定为不定期租赁。在不定期租赁情况下，职铁梁可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知沈生华。本案中，职铁梁在2014年12月3日已书面通知沈生华至2014年12月31日解除租赁合同，已履行了在合理期限之前的通知义务，因此职铁梁要求确认双方的租赁合同自2015年1月1日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于租金的标准，在职铁梁、沈生华签订的租赁合同中虽约定X、XX两间房的租金共计为每月4,800元，但根据双方合同实际履行情况，职铁梁自2010年起已按每月3,850元(其中X房租金2,200元，201房租金1,650元)收取租金，至提起本案诉讼止并未提出过异议，因此可视为双方对租金标准已进行了变更，X、XX房屋的租金标准应当认定为每月3,850元。职铁梁现要求沈生华以每月4,800元计付上述两房屋自2008年9月以来租金的诉讼请求，原审法院不予支持。
租赁合同解除的，沈生华作为承租人应当向职铁梁返还承租房屋。其中双方对沈生华承租了瓦窑排新村X、XX、XXX房屋的事实均予以认可，关于沈生华是否占有使用了瓦窑排新村XXXX号房屋的问题，职铁梁在本案中仅提供该房屋照片，且沈生华表示该房屋内并无沈生华物品，因此现有证据并不能证明沈生华实际占有使用了XXXX号房屋的事实。职铁梁要求沈生华返还X、XX和XXX房屋的诉讼请求，原审法院予以支持，但其要求沈生华返还XXXX号房屋的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。
由于沈生华在双方的租赁合同解除之后并未向职铁梁返还承租房屋，则职铁梁要求沈生华按约定租金标准支付合同解除后沈生华实际占有房屋期间使用费的主张，原审法院应予采纳。沈生华辩称X、XX号房屋是因没有找到场地搬迁的理由，并不能否定其因自身原因未能向职铁梁返还房屋的事实，不能作为免除其支付租金义务的法定理由。另沈生华辩称XXX房已退租，但亦未提供相应的证据，原审法院不予采纳。根据沈生华提供的支付凭证，能够证实沈生华已向职铁梁实际支付了计至2015年4月的租金。因此，沈生华仍需向职铁梁支付自2015年5月起上述三处承租房屋的租金。依据相应的租金标准，至本案法庭辩论终结止，沈生华需向职铁梁支付2015年5月至8月期间的使用费18,800元(4,700元/月×4个月)。
关于职铁梁要求沈生华恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，因职铁梁、沈生华双方在成立房屋租赁合同关系时，对当时房屋的现状并未进行过确认，现有证据并不能确定其要求恢复原状的标准。另职铁梁在本案中提供的图片，亦不能证实沈生华在租赁合同履行过程中未正当使用租赁房屋，从而对房屋造成损坏的事实，因此职铁梁要求沈生华恢复原状，赔偿损失211,000元的诉讼请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、确认职铁梁与沈生华于2008年8月18日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月1日起解除；二、沈生华于判决生效之日起三十日内向职铁梁返还位于深圳市宝安区龙华街道油松居委瓦窑排新村X、XX号和XXX号房屋；三、沈生华于判决生效之日十日内向职铁梁支付2015年5月至8月期间的房屋使用费18,800元；四、驳回职铁梁其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,840元，由沈生华负担233元，职铁梁负担2,607元。
职铁梁不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、驳回沈生华的全部诉讼请求；3、沈生华承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认沈生华只需支付5-8月份的费用，这与事实完全不符。1、时间与事实不符。直到12月14号我方收到判决书时，沈生华仍然侵占案件所指的X、XX、XXXX、XXX房。2、金额不对。沈生华占用4间房屋，一审判决仅判定三间。如果一审认为我方提供的照片不够详细，我方愿意提供沈生华向XXXX房搬入东西的视频。关于X和XX房判定的金额，与实际双方租赁合同的金额不符。合同约定金额4800元，而法院判定只付3850元。在2014年6月前，由于我方人在外地，没在深圳，对方在帮我方带管房屋收取租金，我方承诺付对方950元／月的辛苦费用，每月对方把收到全部款项存入我方银行。因为对方代管效果不好，房屋损坏严重，加上租客和社区经常投诉，我方从2014年6月收回沈生华的代管房屋权利，要求对方搬离，并要求对方提供房租收取明细，核查账目。2014年12月在对方上交的账册中，发现对方实际在代收取他人租金时，已经将950元扣除，又在自己的房租数额上减去950元，也就是重复性扣费。我方要求对方按合同数额补齐所欠款项，对方推诿。沈生华虽然在1-4月向我方账户存过少量的费用，但无法说明，这笔费用是以往所欠费用。而且对方侵占XXXX房，也未付任何侵占费用。二、关于XXXX房被侵占事实，沈生华明显抵赖。沈生华自2014年12月15日起，侵占XXXX房，至今仍未搬离。我方提供有房间所放沈生华货物的照片，完全符合事实。而且我方还可以提供对方堆放货物时的视频。三、关于沈生华欠款（少交的950元／月）。按照国家法律规定，应当有1-3年的合法追诉期。由于对方是连续性行为，我方有理由按照自欠款之日起，到对方搬离。更没有自2015年1月起我方提起诉讼后，对方仍然少交和不交的道理。四、关于房屋损坏的事实。在我方提供事实照片的情况下，一审既便不方便认定金额，也应判定恢复原貌。如今房屋损坏严重，对方拒不修复。
二审审理过程中，职铁梁补充上诉理由如下：一、沈生华一直不承认侵占XXXX房，我方现在有当时沈生华侵占XXXX房的视频，XXXX房现在仍被沈生华占有。二、在2015年12月26日，在上诉期经过以后，沈生华才把一审判决的金额支付了一部分，实际搬离的时间是12月26日，但是现在只支付了几个月的金额。三、关于4850元差了950元，如我的上诉状所陈述的内容，因为沈生华之前代管房屋，我承诺给沈生华950元，但是在沈生华缴纳的账册明细中，950元已经扣减。在追950元的过程中，我方已经提出上诉，不存在双方默认的问题。沈生华认为我承认降房租，要提供相关的证据，既然有合同，当然要按照合同去履行。
沈生华答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回职铁梁的全部上诉请求。二、一审判决后，沈生华于2006年2月17日将一审判决能确定的金额19000元（房屋使用费18800元，诉讼费233元）支付给职铁梁的账户，履行了房屋租赁的支付房租义务。1、关于XXXX房的问题，证据的真实性、合法性、关联性不予确认。XXXX房不属沈生华租赁或占有的房间，职铁梁在起诉前后从未向沈生华主张XXXX的房租。且一审中职铁梁也从未提供足够的证据证明沈生华占用或租赁XXXX房间。2、关于金额的问题，职铁梁与沈生华签订租赁合同时的租金为4800元/月，后因2008年金融危机，经双方协商自2009年开始沈生华的房租变为3850元/月，多年来沈生华一直依3850元/月履行协议，职铁梁也未就房租金额提出异议，因此应该认为双方租金为3850元/月。3、职铁梁认为沈生华重复扣款没有依据，认为沈生华每月减少的950元为沈生华的辛苦费也不符合事实。因为职铁梁自己接手管理楼层时也仅向沈生华收取3850元/月的房租。因此，职铁梁的上诉内容不属实，职铁梁与沈生华之间的租赁金额为3850元/月。4、关于房屋损坏。职铁梁自始至终并未提供足够的证据证明房屋被损坏的事实，职铁梁也未提供租赁合同签订时的房屋现状，因此不能证明房屋当时情况及恢复原状标准，其该主张缺乏事实依据。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回职铁梁的全部上诉请求。
二审查明：沈生华代管涉案楼宇至2014年6月，从2014年7月开始，由职铁梁自行管理涉案楼宇。职铁梁确认沈生华从2014年7月开始按照3850元/月的标准支付X和XX房的租金，但职铁梁认为沈生华有少支付租金的行为。
职铁梁二审提供了沈生华作为出租方与XXXX房租户“骆日方”签订的租赁合同。职铁梁另提供“骆日方”签名的收条一份，内容为“今收到房东退给我2013年4月22日至今租房押金700元整，水电、房租已清，合同（租房）作废。收款人骆日方，2014.12.15”。职铁梁另提供了光盘视频一份，在职铁梁二审提供的光盘视频中，沈生华及其亲属在2014年12月14日进入过涉案XXXX房。沈生华对职铁梁提供的光盘视频的内容不予确认。沈生华认为，光盘视频的内容有剪接情况，不能完整反应当时的情况，沈生华作为时任的管理人，有时候会帮租户搬运物品，并且，在12月14日还是承租人骆日方使用涉案房产，沈生华不可能在12月14日使用涉案XXXX房。
职铁梁确认沈生华从2014年12月14日后没有进入过XXXX房。沈生华明确XXXX房中没有沈生华的物品。
职铁梁承认收到了19000元，但不确定是否是沈生华支付。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据职铁梁的上诉内容，本案的争议焦点为：1、沈生华是否在2014年12月15日之后使用了XXXX房，是否应支付使用费；2、X和XX房的租金标准是多少；3、职铁梁主张的房屋损坏有无证据支持。
关于第一个争议焦点，本院认为，《民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，职铁梁主张沈生华使用了XXXX房的证据是光盘视频，从该视频中显示的时间看，沈生华在2014年12月14日进入过XXXX房。从职铁梁提供的XXXX租户“骆日方”出具的收据内容看，“骆日方”是在2014年12月15日与职铁梁结清XXXX房的各项费用，解除了与职铁梁之间就XXXX房的租赁合同。由于职铁梁提供的视频资料不是原件，只是拷贝的复制件，且该视频资料显示的内容与其提供的XXXX租户“骆日方”出具的收据显示的内容不一致，加之沈生华在之后也没有再进入过XXXX房，沈生华也否认XXXX房内物品为其所有，因此，职铁梁提供的现有证据不能证明沈生华在2014年12月15日后使用了XXXX房，职铁梁主张沈生华应支付XXXX房使用费没有事实依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，从职铁梁和沈生华履约的情况看，沈生华在2010年开始就按照3850元/月的标准支付X和201房的租金，直到职铁梁在2014年7月接手涉案楼宇的管理权后，沈生华也一直按照此标准支付租金，因此，原审认定的双方已经达成租金数额变更的合意正确，本院对此予以维持。
关于第三个争议焦点，本院认为，双方在签订租赁合同时，并没有就租赁物当时的现状进行过确认，依照本案现有证据也不能确定恢复原状的标准，因此，原审驳回职铁梁的该项诉请理由正确，本院对此予以维持。
由于沈生华支付19000元的内容职铁梁不确认，本院对此不做确认，沈生华可在本案执行阶段依据有关证据予以抵扣。
综上，职铁梁的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由职铁梁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一六年六月七日
书 记 员 陈艳华(兼)
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。