上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终114号
上诉人（原审原告）：黄卿，男，1985年4月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审原告）：黄莹，女，1985年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：丁家明，上海文勋律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄俊华，男，1975年3月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：沈伟华，女，1978年9月12日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：徐慷，上海市南星律师事务所律师。
上诉人黄卿、黄莹因与上诉人黄俊华、沈伟华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初20566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人黄卿、黄莹及其共同委托诉讼代理人姚钰铭，上诉人黄俊华、沈伟华及其共同委托诉讼代理人徐慷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄卿、黄莹共同向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二项，撤销一审判决第三、第四项，改判支持黄卿、黄莹一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2016年1月16日，黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华经上海A有限公司（以下简称A公司）居间，就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）。但黄俊华、沈伟华不愿继续履行协议，导致交易未能继续，黄俊华、沈伟华违约行为明显，给黄卿、黄莹造成了巨大损失，黄卿、黄莹为购买系争房屋出售了原有的住房，依照原有的价格，黄卿、黄莹已无法购买系争房屋，相应的差价损失，黄俊华、沈伟华应全部予以赔偿。就买卖系争房屋，黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华签订的合同名称虽为居间协议，但具备了买卖合同成立的主要条款，应认定黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华成立买卖合同本约关系，黄俊华、沈伟华应赔偿黄卿、黄莹的房屋差价损失。
针对黄卿、黄莹的上诉请求，黄俊华、沈伟华共同辩称：不同意黄卿、黄莹的上诉请求，并向本院提起上诉，请求判令：维持一审判决第一、第二、第四项，撤销一审判决第三项，改判黄俊华、沈伟华赔偿黄卿、黄莹损失10万元。事实和理由：黄俊华、沈伟华与黄卿、黄莹签订的居间协议，缺失买卖合同成立所必需的主要条款，双方仅成立预约合同关系，预约合同的违约责任不同于本约合同的违约责任，本约未能成立，黄卿、黄莹的损失仅为缔约费用及购房定金的法定孳息损失，且在3月5日前，黄俊华、沈伟华已反复催告黄卿、黄莹，但因黄卿、黄莹出售名下房屋的时间过长，将导致黄俊华、沈伟华与案外人的房屋买卖合同无法履行，黄俊华、沈伟华无法按期支付案外人购房款。即便按照居间协议约定的违约金条款计算，一审法院认定的数额也过高，应当予以调整，根据居间协议约定的定金条款，足以弥补黄卿、黄莹的损失。
针对黄俊华、沈伟华的上诉请求，黄卿、黄莹辩称：不同意黄俊华、沈伟华的上诉请求，坚持己方的上诉请求。
黄卿、黄莹向一审法院提出诉讼，请求判令：1、黄俊华、沈伟华赔偿黄卿、黄莹实际经济损失85万元（含违约金）；2、案件受理费由黄俊华、沈伟华负担。一审庭审中，黄卿、黄莹变更诉请，请求判令：1、黄俊华、沈伟华赔偿黄卿、黄莹实际损失101万元（含违约金）；2、黄俊华、沈伟华退还黄卿、黄莹定金10万元；3、黄俊华、沈伟华承担黄卿、黄莹自2016年6月1日起至判决生效之日止的房屋租金（每月3,800元）及租房中介费1,140元；4、案件受理费由黄俊华、沈伟华承担。
一审法院认定事实如下：2016年1月16日，黄俊华、沈伟华作为出售方（甲方）、黄卿、黄莹作为买受方（乙方）、A公司作为居间方（丙方），三方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，合同约定系争房屋转让价款为207万元，并约定定金为10万元。协议第3.3条约定：“甲、乙双方同意在本协议签订后2016年3月10日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。”协议还约定了房款的支付方式、户口迁出时间等；协议第3.7条交易过户时间一栏为空白，未作约定；协议第3.8条“交房及尾款”约定为甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后七日内；协议第五条约定为“居间报酬支付”，内容为：“甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立。在签订《上海市房地产买卖合同》示范文本等类似效力的文本当日，甲乙双方同意分别按照本协议约定的总房价款的百分之一向丙方支付居间报酬。”协议第七条约定了“违约责任”，内容为：“本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应依照本协议约定的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。”协议另约定了甲乙双方与丙方居间关系的权利义务。当日，黄卿、黄莹一方向黄俊华、沈伟华一方支付定金10万元。
2016年2月4日，黄俊华、沈伟华一方向黄卿、黄莹一方发送短信，内容为要求黄卿、黄莹务必和其下家年前签完合同，并在本周六审税等，时间非常紧，要求黄卿、黄莹加紧时间。
2016年2月5日，黄卿将其与他人共有的坐落于上海市浦东新区XX镇XX街XX弄XX号XX室房屋出售给案外人严某。
2016年2月14日，黄俊华、沈伟华一方再次向黄卿、黄莹一方发送短信询问黄卿、黄莹与下家的交易情况。
2016年2月26日，黄卿、黄莹一方向黄俊华、沈伟华一方发送短信，内容为原本约在本月28日签约，询问是否黄俊华、沈伟华一方临时出差（而无法该日签约）。黄俊华、沈伟华一方回复是的，并表示约到下周签约。之后，黄俊华、沈伟华一方短信询问黄卿、黄莹一方房屋交易进度，并表示黄卿、黄莹一方的付款进度时间过长。
2016年2月28日，A公司向黄俊华、沈伟华一方发送短信，通知黄俊华、沈伟华一方于2016年3月5日进行买卖签约。
2016年3月1日，买卖双方至A公司处面谈，黄俊华、沈伟华一方提出涨价，黄卿、黄莹一方不予同意。
2016年3月2日，黄卿、黄莹一方向黄俊华、沈伟华一方发送短信，内容为因昨日黄俊华、沈伟华一方即表示将违约，询问黄俊华、沈伟华一方3月10日前是否无法签订房屋买卖合同。
2016年3月5日，黄俊华、沈伟华一方向黄卿、黄莹一方发出《解除房地产买卖居间协议通知函》，内容为：由于黄俊华、沈伟华一方家庭原因无法继续履约，要求解除房地产买卖居间协议，并同意双倍返还定金20万元。黄卿、黄莹认可其于2016年3月7日收到该书面通知函。
本案一审庭审中，黄卿、黄莹向法庭陈述，其系基于合同解除而按照实际损失向黄俊华、沈伟华主张赔偿；黄俊华、沈伟华则同意合同解除，但其表示系因房价上涨而解除合同。
本案一审庭审中，黄卿、黄莹申请证人吴某出庭作证，吴某陈述：其居间了双方的房屋买卖，到接近签约时间，房东有点推辞，其约了双方3月初面谈，房东要求加价40万元，客户不同意。
本案一审庭审中，黄卿、黄莹申请对系争房屋2016年3月7日的市场价值进行评估，上海B有限公司受委托后于2016年5月19日出具《房地产估价报告》，认定系争房屋价值时点为2016年3月7日的市场价值为308万元，折合建筑面积单价为44,031元/平方米。黄卿、黄莹对该估价报告并无异议，黄俊华、沈伟华则认为评估价格与实际市场价格差距较大，当时市场成交金额大概为200万元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点为双方签订的居间协议系买卖合同本约或预约关系。一审法院认为，居间协议为中介拟定的三方协议，该协议中不仅约定了买卖双方之间的权利义务，亦约定了买卖双方与中介方的居间合同权利义务。协议中“甲、乙双方认可本协议生效即视为双方对买卖该房地产的交易条件达成共识、双方买卖关系成立”的表述系约定于“居间报酬”条款，对于买卖合同关系是否成立应根据居间协议的整体进行认定，而不能简单依据居间报酬条款的字面表述予以认定。居间协议明确约定在居间协议签订后双方仍需签订《上海市房地产买卖合同》，并就当事人拒绝签订买卖合同导致居间协议无法履行的后果作了约定，因此该居间协议应当认定为买卖合同的预约合同，双方在居间协议中约定的买卖交易条件并不当然成为买卖合同本身。根据合同自愿原则，在出卖人明确拒绝与买受人签订买卖合同的情况下，买受人可要求出卖人承担预约的违约责任或者是本约未能缔结的缔约过失责任。现黄俊华、沈伟华明确拒绝履约，黄卿、黄莹主张居间协议解除，于法有据，予以支持。居间协议约定了定金条款及违约责任，但黄卿、黄莹认为定金条款及违约责任均低于其实际损失，而要求返还定金及赔偿实际损失。对此，一审法院认为，根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄卿、黄莹主张返还定金及赔偿损失，符合法律规定；同时，黄卿、黄莹主张的损失赔偿系基于缔约过失责任而产生，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但不应超过合同成立或合同有效时的履行利益。本案居间协议解除虽系黄俊华、沈伟华违约造成，但鉴于预约合同的性质区别于买卖合同，而评估报告所确定的房屋差价系买卖合同实际履行后所获得的履行利益，基于认定的居间协议性质，并不能直接作为黄卿、黄莹损失的依据，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌定赔偿数额为50万元。至于黄卿、黄莹主张的租房损失及租房中介费等，基于酌定的赔偿数额已综合考虑黄卿、黄莹的相关损失，故不再另行支持。
一审法院审理后于2016年8月31日作出判决：一、解除黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华于2016年1月16日签订的《房地产买卖居间协议》确立的双方合同权利义务关系；二、黄俊华、沈伟华应于判决生效之日起十日内返还黄卿、黄莹定金10万元；三、黄俊华、沈伟华应于判决生效之日起十日内赔偿黄卿、黄莹损失50万元；四、驳回黄卿、黄莹的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,790元，减半收取计7,395元，财产保全费5,000元，评估费10,000元，共计22,395元，由黄卿、黄莹负担5,695元，黄俊华、沈伟华负担16,700元。
二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，关于黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华就买卖系争房屋成立预约合同关系还是本约合同关系的争议。居间协议虽然约定了当事人、房屋坐落、购买价格等买卖合同关系本约成立的部分主要条款，但并未明确具体的办理产权过户的时间，交房时间也有赖于产权证取得的时间，表明双方对该买卖合同成立的其他主要条款需要进一步协商，并在将来的一定时间内确定，结合一审法院对居间协议约定条款内容的分析，可以认定黄卿、黄莹与黄俊华、沈伟华就买卖系争房屋成立预约合同关系，而非本约，黄卿、黄莹关于双方成立本约合同关系的上诉意见，本院不予采纳。
现因黄俊华、沈伟华不愿继续出售系争房屋，导致双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，黄俊华、沈伟华应承担相应的违约责任，根据居间协议的内容，对于一方违约导致《上海市房地产买卖合同》未能签订的责任承担，既约定有定金条款，也约定有违约金条款，当事人可以选择适用。黄卿、黄莹认为无论是适用定金条款还是选择违约金条款，均不足以弥补其损失，其要求黄俊华、沈伟华赔偿房屋差价损失，系其认为居间协议约定的违约金数额过低，要求黄俊华、沈伟华按照其实际损失承担违约责任。依据相关法律规定，当事人认为合同约定的违约金不足以弥补其损失的，可以要求对违约金进行调整，故黄卿、黄莹有权要求对居间协议约定的违约金进行调整，而按照其实际损失进行计算。同理，黄俊华、沈伟华亦有权要求对居间协议约定的违约金数额进行调低。至于黄俊华、沈伟华应承担的违约金的具体数额之争议，综合考量双方仅成立预约合同关系的事实、居间协议的履行情况、黄俊华、沈伟华的过错程度、居间协议对违约责任的约定、系争房屋市场价值上涨的幅度，黄卿与黄莹的实际损失等因素，一审法院判令黄俊华、沈伟华承担50万元的违约赔偿金，尚属合理，本院予以维持。黄卿、黄莹关于违约金数额过低及黄俊华、沈伟华关于违约金数额过高的上诉意见，本院均予以驳回。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人黄卿、黄莹的上诉请求及上诉人黄俊华、沈伟华的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院均予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,350元，由黄卿、黄莹共同负担5,050元，由黄俊华、沈伟华共同负担7,300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……