浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绍越袍民初字第512号
原告吕如意。
委托代理人（特别授权代理）胡莉莉、施萍。
被告戴达甫。
委托代理人（特别授权代理）李雄。
被告胡月梅。
被告戴涌涛。
上述两被告之委托代理人（特别授权代理）戴达钢。
原告吕如意与被告戴达甫、胡月梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理后，依法由代理审判员王翠适用简易程序独任审判，并依法追加戴涌涛为本案共同被告，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告吕如意及其委托代理人施萍，被告戴达甫之委托代理人李雄，被告胡月梅、戴涌涛之委托代理人戴达钢到庭参加诉讼。本案当事人申请庭外和解期限为两个月。本案现已审理终结。
原告吕如意诉称，2003年6月4日，原告与被告戴达甫、胡月梅签订《关于房屋买卖协议书》，约定由被告戴达甫、胡月梅将其享有权利的房屋转让给原告，购房款总计125000元；面积、楼层有出入的，根据中心价为标准予以照补。2003年6月4日，原告向被告支付购房款37500元，同年6月25日，原告又向被告支付购房款87500元，至此协议书约定的购房款全部支付完毕。2004年6月8日，原告向被告支付车棚及屋顶阁楼补款50759元。2004年8月，袍江美安居小区17幢503室交房，被告交付给原告，后该房屋具备过户登记条件，但被告却未配合原告办理过户登记手续。原告遂起诉至法院，请求确认原告与被告戴达甫、胡月梅签订的《关于房屋买卖协议书》有效，三被告应立即协助原告办理房屋过户登记手续；诉讼费由被告负担。
被告戴达甫辩称，该房屋是家庭共有房屋，被告戴达甫无权处分，该合同应为效力待定合同。被告戴达甫系在欠大量赌债的情况下签订的房屋买卖合同。另被告戴达甫对土地性质也存在重在误解，对合同应予以撤销。即使协议有效，房屋面积为166.1平方米，原告也应补差价。请求驳回原告诉请。
被告胡月梅、戴涌涛辩称，不清楚房屋买卖情况，被告胡月梅、戴涌涛一直住在上海；房屋买卖价格偏低。
原告吕如意为证明其主张，向本院提供：
房屋买卖协议书1份，收条2份，要求证明原告与被告间房屋买卖的事实及原告已支付全部房款的事实。被告戴达甫质证认为对合同真实性不予认可；第一份收条存在；第二份2004年6月8日的收条是被告戴达甫出具的，但钱是交给房产公司的，戴达甫仅作为经手人办理了此事，没有实际得到该款项，另外该款项是择楼层及配套附属设施（如车棚）的购置余款，不是面积补差款，合同中价款仅为100平方米，差额面积66.11平方米未实际结算。被告胡月梅质证认为其未在房屋买卖合同中签字，对合同真实性有异议；第一张收条认可；第二张2004年6月8日的收条与被告胡月梅无关，不知情。被告戴涌涛未发表质证意见。本院认为被告戴达甫对其出具的两份收条并无异议，该收条载明收到吕如意找补费50795元，被告戴达甫相应质证意见与常理不符，其又不能提供相应证据予以佐证，同时房屋总价款与房屋面积及双方约定价格大致相符，故对原告已支付被告戴达甫175795元房款予以确认。对房屋买卖合同的效力本院将结合其他证据综合予以认定。
入住验收单1份、房屋装修登记表1份、装修服务协议书1份，要求证明原告在被告交付房屋后居住的事实。被告戴达甫质证认为对真实性无异议。被告胡月梅、戴涌涛质证认为对真实性有异议，该房屋还是被告戴达甫的。本院对该组证据的真实性予以确认。
中广有线维修费1份、物业费发票1份、自来水缴费单2份、燃气单1份，要求证明该房屋从2004年起一直由原告居住的事实。三被告无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
契证1份，要求证明被告已将房屋契证交给原告及该手续是被告胡月梅经手的事实，被告胡月梅对于房屋买卖是没有异议的。被告戴达甫对真实性无异议。被告胡月梅、戴涌涛质证认为该契证是被告胡月梅遗失的。本院对契证的真实性予以确认。
被告戴达甫为证明其主张，向本院提供：
房屋拆迁调换合同1份，要求证明该安置房是三被告共有的事实。原告质证认为对真实性无异议，安置人口是使用权，不是产权。被告胡月梅、戴涌涛无异议。本院对该房屋安置人口为本案三被告的事实予以确认。
购房合同1份，要求证明该合同没有被告胡月梅签字的事实。原告质证认为对真实性无异议，但缺乏被告胡月梅签字系因为合同是被告戴达甫带回后让被告胡月梅签字的，原告的合同中有被告胡月梅签字。被告胡月梅、戴涌涛无异议。本院认为结合原告提供的证据1，原告持有的合同中卖方人员有被告戴达甫与胡月梅签字，且两人签字用笔颜色明显不同，被告持有的合同中仅有戴达甫签字，原告的解释为系被告戴达甫带回后让胡月梅签字的，以此本院确定签定买卖合同时被告胡月梅不在场，同时被告胡月梅称原告持有的合同中“胡月梅”签字并非其本人所签，故本院对原告与被告戴达甫签订房屋买卖合同的事实予以确认。
房屋土地证1份，要求证明被告戴达甫对房屋的土地性质存在误解，不知道土地性质为出让，导致土地价格上存在误解的事实。原告质证认为对真实性无异议，但上面只显示有被告戴达甫名字。被告胡月梅、戴涌涛无异议。本院对该证据真实性予以确认。
被告胡月梅为证明其主张，向本院提供：
8.户口本1份，要求证明被告戴达甫及胡月梅虽然离婚，但3人户口仍在一起的事实。原告质证认为真实性无异议，但关联性有异议，被告戴达甫与胡月梅已离婚是事实，不能说明相关问题。本院对该证据真实性予以确认。
被告胡月梅、戴涌涛共同向本院提供：
宏大美安居安置小区物业管理委员会出具的证明1份，要求证明当时安置房市场价格在1800元／平方米的事实。原告质证认为美安居小区物管会没有价格认定资格，其就房屋价格所作证明不具有证据效力，且房屋价格系原、被告双方在自愿基础上协商一致的结果，不必然受市场价约束。另该证据中左下角“1200元每平方不含地皮费”系被告代理人书写，不具有证据效力。被告戴达甫无异议。本院认为原、被告房屋买卖价格系双方一致协商结果，对该证据证明力本院不予采信。
本院调取证据：
9．被告戴达甫、胡月梅离婚协议1份，该协议对讼争房产未进行处理。原告无异议。三被告对该证据证明目的有异议，主张该房屋是夫妻共有财产，被告戴达甫侵害了胡月梅、戴涌涛利益。该证据系本院在绍兴市档案馆调取，对其真实性本院予以确认。
结合上述确认有效的证据及当事人庭审陈述，本院对案件事实作如下认定：2003年6月4日，原告与被告戴达甫签订房屋买卖协议书，约定原告持被告戴达甫提供的择房证选房，房价1250元／平方米。协议书中约定按100平方米计算，面积上有出入的，按价格原告照补给被告。2004年8月被告将位于美安居小区（原名世纪花园）17幢503室房屋交付原告，原告装修并入住。据房屋入住验收单显示，该房屋面积99.81平方米，阁楼66.3平方米。截至2004年6月8日，原告共付房款175795元。
另查明，讼争房产系拆迁安置房，安置人口3人，分别为本案三被告。被告戴达甫与被告胡月梅原系夫妻关系，育有一子被告戴涌涛，双方于2010年2月26日协议离婚，其中第三条对夫妻双方财产分割为：1、位于绍兴市越城区马山镇宏大美安居31幢402室124.2平方米房屋归儿子戴涌涛所有；2、其它家用归戴涌涛、胡月梅所有。未涉及到对讼争房产的分割。
本院认为，本案讼争房屋安置人口为本案三被告，基于三被告的家庭关系，应为该房屋共同共有人，对其处分应经全体共有人同意。对于三被告均称被告胡月梅、戴涌涛对房屋已卖予原告事宜不知情、该合同应无效、房子价款偏低的抗辩，本院分别分析论证如下：第一，本案中原告有理由相信三被告对讼争房屋买卖已达成一致意见。原告与被告戴达甫签订房屋买卖协议后，原告即在具备交房条件后装修入住，至今已近十年，被告胡月梅、戴涌涛有充分时间及机会了解到该房屋已卖予他人，若不同意该房屋买卖，应第一时间向原告提出异议，但两被告并未有此行为，同时被告戴达甫与原告签订合同时也未提及其他共有人不同意出售房屋，故原告完全有理由相信三被告将房屋卖予原告已达成一致意见。第二，被告胡月梅、戴涌涛对讼争房屋已卖予原告应当已知情。本案被告戴达甫持有的合同中虽无另外两被告签字，另外两被告也称对房屋买卖不知情，但从原告签订购房合同后一直由原告居住，另外两被告均未提出异议的实际看，其称一直不知情与常理不符；且从被告戴达甫、胡月梅离婚协议看，夫妻关系存续期间的另一共有房产归被告戴涌涛所有，双方对该讼争房产未进行处理，以此亦可印证被告胡月梅、戴涌涛对讼争房屋已卖予原告应已知情并同意，故被告胡月梅、戴涌涛不得以其不知情为由主张该房屋买卖协议无效。第三，原告已支付该房屋合理对价。被告胡月梅、戴涌涛现主张被告戴达甫与原告签订合同时，系对该房屋土地性质存在误解，导致卖房价格偏低。本院认为，该房屋价格系双方在协商一致的情况下确定的，不存在被告所称只卖房子不卖地的情形，对被告该项抗辩本院不予采信。第四，房屋买卖协议应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三被告未能证明原告与被告戴达甫签订房屋买卖协议时存在上述情形，该房屋买卖协议应为合法有效。同时被告胡月梅、戴涌涛对该房屋买卖协议已知情并达成一致意见，该协议对其亦具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自已的义务，现原告已支付对价，三被告应配合原告办理房屋过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决如下：
一、原告吕如意与被告戴达甫签订的房屋买卖协议书有效。
二、被告戴达甫、胡月梅、戴涌涛应在本判决生效之日起三十日内协助原告吕如意办理位于袍江美安居小区17幢二单元503室房屋的过户登记手续。
本案案件受理费减半收取计1400元，由被告戴达甫、胡月梅、戴涌涛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王 翠
二０一三年十二月二十四日
书 记 员 柴海峰
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。