湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4335号
上诉人（原审被告）：武汉宏宇实业集团有限责任公司，住所地武汉市东湖新技术开发区庙山小区管委会二楼。
法定代表人：王道友，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔繁荣，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：邹勇，上海邦信中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉市东方帝园小区业主大会业主委员。
负责人：王鼎星，该业委会主任。
委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原审被告：武汉格林物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道北侧碧海花园。
法定代表人：郑乃平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：白柯沙，该公司工作人员。
原审被告：武汉鄂汉房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区澳门路199号。
法定代表人：赵子英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程松亮，湖北天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦珍珍，湖北天明律师事务所律师。
原审被告：武汉玉龙置业有限责任公司，住所地武汉市东西湖区闷家湖。
法定代表人：汤建设，该�司董事长。
委托诉讼代理人：王俊，该公司工作人员。
原审第三人：方亮明。
上诉人武汉宏宇实业集团有限责任公司（以下简称宏宇公司）因与被上诉人武汉市东方帝园小区业主大会业主委员（以下简称东方业委会）、原审被告武汉格林物业管理有限公司（以下简称格林物业）、武汉鄂汉房地产开发有限公司（以下简称鄂汉公司）、武汉玉龙置业有限责任公司（以下简称玉龙置业）、原审第三人方亮明建筑物区分所有权纠纷一案，不服武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民一初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，现已审理终结。
宏宇公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回东方业委会的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由东方业委会承担。事实和理由：一审判决认定“相关行政管理部门也明确认定其保留使用的诉争房屋的所有权性质为物业用房”，并根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定认定诉争房屋应当属于业主共有，系认定事实不清，适用法律错误。武汉市国土资源和规划执法监察支队《关于东方帝园项目有关情况的回函》仅表明“1栋2屋建筑经处罚后实际用途为物业管理用房”，这仅是对诉争房屋使用现状的描述，而并非对使用权性质的界定。8号楼南面l栋1-2层房屋，共计面积：378.3平方米。通过2004年6月7日武汉市勘测设计研究院第“2004竣114”号竣工图及武汉市房地局测绘队与2003年7月出具的土地测量表均可证明此处并未纳入公摊面积，不属于全体业主共有。一审判决根据《中华人民共和国物权法》认定8号楼南面l栋第2层房屋属业主共有，系适用法律错误。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，根据庭审查明的事实，2003年上诉人将帝园小区的前期物业委托格林公司进行管理，也将诉争房屋交由实行格林公司管理。即诉争房屋的交付发生在2003年。其交付标准应按当时实施的湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准《武汉市住宅区物业管理条例》。该《条例》第三十七条规定：“分别按照住宅区总建筑面积2‰、3‰的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。”东方帝园小区建筑面积为63000余平方米，据此规定，上诉人仅需提供126余平方米的物业管理办公用房。规划中作为物业管理用房的8号楼南面l栋第l层房屋面积为187.56平方米，已满足无偿提供的物业管理办公用房的交付标准。8号楼南面l栋第2层经处罚后保留使用，应属于物业管理经营用房，而根据上述《条例》规定，开发建设单位对物业管理经营用房可按综合成本价计收成本。一审判决简单适用《物权法》，而未适用诉争房屋交付时的具体依据《武汉市住宅区物业管理条例》，系适用法律错误。
被上诉人东方业委会答辩称，关于1、2栋房屋性质，已经过有关行政机关界定。诉争房屋在宏宇公司与业主签订的商品房买卖合同附件二中已注明。一审适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告格林物业述称，没有意见。
原审被告鄂汉公司述称，诉争房屋有关责任与鄂汉公司无关，应由宏宇公司承担，本案与鄂汉公司无关。
原审被告玉龙公司述称，玉龙公司与本案无关。
原审第三人方亮明未参加本案诉讼。
2014年12月26日，东方业委会诉至一审法院，请求判令：宏宇公司、格林公司立即将东方帝园小区8号楼南面1栋2层的物业管理用房的管理权、使用权交还给东方业委会。
一审法院查明，坐落于武汉市江汉区金家墩特一号的东方帝园项目，系鄂汉公司向土地规划部门申报开发、建设的房地产开发项目。2001年8月8日，鄂汉公司与玉龙公司签订《联合开发合同书》一份，约定土地和项目的权属继续保留在鄂汉公司名下，双方以鄂汉公司为开发商，玉龙公司为投资商的名义，按照分段负责、分别核算、各负亏盈的原则，对东方帝园项目进行联合开发。其中，1、鄂汉公司负责该项目的施工现场至场地平整，规划手续办到《规划建设许可证》止之前期工作和相应费用，鄂汉公司完成上述所投入的资金费用，折合4，250万元，由玉龙公司向鄂汉公司支付，此外鄂汉公司不再承担本项目的其他任何费用，也不再享有其他利润。2、玉龙公司负责项目《规划许可证》以后一切开发建设工作�资金投入，实行独立核算和各负亏盈。还约定，所有销售均由玉龙公司负责，因房产销售而产生一切后果由玉龙公司承担；该项目房屋销售合同中的“出卖方”以鄂汉公司名义实施，鄂汉公司提供合同专用章和法定代表人专用章。合同中还约定了其他的权利义务。双方在实际履行上述《联合开发合同书》过程中，鄂汉公司于2003年11月取得了上述项目的《建设工程许可证》，完成了合同约定的前期义务，但对该项止的后续投资建设、销售等房地产开发活动，实际由玉龙公司上级控股公司宏宇公司完成。宏宇公司于2005年4月29日以法人股东的身份控制玉龙公司98%的股权份额，2011年7月宏宇公司将其享有玉龙公司股权中的95%转让给湖北恒泰天纵控股集团有限公司，并向该公司出具承诺函，承诺宏宇公司在经营玉龙公司时，包括开发的“东方帝园”等项目资产权益归�宇公司，在该项目的后期开发建设、销售、资产处置及物业管理过程中产生的所有债务、纠纷、税务、行政处罚等全部由宏宇公司自行处理并承担相关责任。
宏宇公司在完成东方帝园建设项目后，将建成的商品房陆续销售给东方帝园的业主，其房屋销售过程中，以鄂汉公司的名义与东方帝园业主签订相关《武汉市商品房买卖合同》，在与部分业主签订的合同中，宏宇公司出具《承诺书》一份，载明“宏宇公司作为东方帝园的投资商，特承诺：此合同中约定的由甲方（即鄂汉公司）承担的全部责任、义务等均由我司承担”。
宏宇公司在建设帝园小区项目的过程中，未按《建设工程规划许可证》的规定，擅自多处进行违规建设，违法总建筑面积9860.1平方米，其中包括将帝园小区8号楼南面物业管理用房加层改造成一栋2层物业管理用房（以下简称诉争房屋）。2004年11月2日，武汉市城市规划管理局对鄂汉公司作出武规执罚字（2004）1034号《违法建设案件行政处罚决定书》，对违法新建、扩建、改建的9860.1平方米住宅楼及其配套设施按20元／平方米的标准处以197，202元罚款，保留使用。2003年宏宇公司将帝园小区的前期物业委托格林公司进行管理，也将诉争房屋交由格林公司管理。2011年7月，格林公司与方亮明签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋租赁给方亮明开办的江汉区曾帝缘沐足中心使用，租期从2012年1月至2016年12月31日止。2013年8月，经房地产管理部门备案后成立东方业委会。宏宇公司将相关物业管理用房移交东主业委会时，双方对诉争房屋的所有权性质及使用用途发生争议。此后，东方业委会及宏宇公司以玉龙公司名义均向相关房地产管理部门提出诉争房屋所有权性质的质询报告。2014年8月11日，武汉市国土资�和规划执法监察支队向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局作出了《关于东方帝园项目有关情况的回函》，在回函中，明确诉争房屋经处罚后实际用途为物业管理用房，但双方仍就诉争房屋的所有权性质发生争执，不能达成一致意见，引起了本案的诉讼。
一审法院另查明，2014年4月，东方业委会未与格林公司继续签订物业服务合同，格林公司退出了东方帝园小区的物业管理。方亮明向格林物业公司交纳诉争房屋的租金至2014年3月止，后因东方业委会与宏宇公司及格林公司对于诉争房屋所有权纠纷，故一直未交纳租金使用至今。东方业委会曾起诉要求宏宇公司及格林公司赔偿从2008年9月至2014年9月期间占有诉争房的损失，在案件审理过程中，撤回了该项诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属�业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”诉争房虽原为宏宇公司违反原规划设计兴建的违章建筑，但经过相关行政管理部门处罚后，保留使用，而且相关行政管理部门也明确认定其保留使用的上述诉争房的所有权性质为物业用房，根据上述的法律规定，物业服务用房应当属于业主共有。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故对于东方主业委会要求行使诉争房管理权、使用权的诉讼请求，予以支持。审理中东方业委会明确只要求宏宇公司及格林公司承担返还义务。一审法院认为宏宇公司系帝园小区项目的实际开发建设单位，格林公司将诉争房出租给方亮明也是基于宏宇公司前期物业管理的授权行为所致，现格林公司已退出帝园小区的物业管理，不再实际管理诉争房，故应由宏宇公司承担诉争房屋的交付义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、宏宇公司于本判决生效之日起五日内将东方帝园小区8号楼南面1栋2层楼房屋的管理权、使用权交付给东方业委会；二、驳回东方业委会其他诉讼请求。案件受理费6，743元，邮寄费80元，共计6，823元，由宏宇公司负担。
二审中当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，诉争房屋由宏宇公司未经审批新建，经武汉市城市规划管理局予以行政处罚后保留使用，武汉市国土资源和规�执法监察支队在《关于东方帝园项目有关情况的回函》中称已查实诉争房屋经处罚后的实际用途为物业管理用房。根据《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”和第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”的规定，诉争房屋的实际用途经有关行政职能部门核准为物业管理用房，且该房屋曾由宏宇公司交由格林物业作为物业管理用房使用，格林物业退出后，宏宇公司应将诉争房屋交由东方业委会管理、使用。
关于宏宇公司上诉称诉争房屋的第一层已满足物业管理用房面积，第二层�由开发建设单位对物业管理经营用房按综合成本价计收成本的上诉理由。因诉争房屋目前尚未办理权属登记，是否超过移交面积，目前无法确定，故宏宇公司的此项上诉理由不成立。
综上，上诉人宏宇公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，743元由武汉宏宇实业集团有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年八月二十九日
书记员 胡婧琳