山东省济宁市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）济行终字第49号
上诉人（一审被告）：泗水县人民政府。
法定代表人：刘宜星，县长。
委托代理人：李峰，山东泗达律师事务所律师。
委托代理人：杨毓鹏，泗水县房产管理所工作人员。
被上诉人（一审原告）：步莲珍。
委托代表人：孟现祥，山东铭信律师事务所律师。
一审第三人：张兆新。
委托代理人：张勇，泗水泗源法律服务所法律工作者。
步莲珍诉泗水县人民政府及第三人张兆新房产行政登记一案，曲阜市人民法院于2014年12月4日作出（2014）曲行初字第150号行政判决，泗水县人民政府不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李峰、杨毓鹏，被上诉人步莲珍及其委托代理人孟现祥，一审第三人委托代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：原告步莲珍与第三人张兆新于1988年结婚。1991年，二人在泗水县考棚街申请宅基地一处，并办理了泗水集建（1991）字第0831XX125号集体土地建设用地使用证，土地使用证登记权利人为张兆新。1999年11月，办理了泗私字第00××67号房权证，房权证登记权利人为张兆新，土地性质为集体土地，房屋用途为住宅。2002年8月，二人办理了家庭财产分配协议公证书。2002年，步莲珍与张兆新成立了泗水县大发昆虫开发有限公司，二人均为公司股东（发起人），法定代表人为张兆新，后公司更名为山东大发昆虫开发有限公司。2005年7月，泗水县大发昆虫开发有限公司与第三人张兆新达成房屋转让协议，并签订房地产买卖契约。张兆新作为公司的法定代表人，向被告申请将泗私字第00××67号房屋转移登记至泗水县大发昆虫开发有限公司名下。转移登记申请材料包括企业法人营业执照、张兆新和步莲珍身份信息、张兆新和步莲珍结婚证、2005年7月10日转让协议、房地产估价报告书、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书、泗私字第00××67号房权证、泗水集建（1991）字第0831XX125号集体土地使用证、房屋转移外查表。经查，转让协议、房地产买卖契约、房地产买卖申请审批书中“步莲珍”签字和手印均不是原告本人签字和按印，系第三人伪造。2005年7月21日，经被告审核同意，批准该转移登记，并向泗水县大发昆虫开发有限公司颁发了泗公字第000713-××号房权证，转让后房屋的土地性质仍为集体住宅用地。2012年，被告依据泗水县人民法院（2012）泗执字第684号《协助执行通知书》，将该涉案房屋转移登记到刘安朋名下，泗公字第000713-××号房权证予以注销。原告不服该房屋转移登记行为，提起行政诉讼，于庭审时表示不再请求撤销泗公字第000713-××号房权证，仅请求确认被告2005年7月作出的房屋转移登记行为违法无效。
一审法院认为：一、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”根据行政诉讼证据规则，被告认为原告起诉超过法定期限的，应由被告承担举证责任。本案中，原告主张自2014年6月才知道本案争议房产转移登记至泗水县大发昆虫开发有限公司名下，被告没有证据推翻原告的主张，故起诉期限应从2014年6月起算。因被诉行政行为发生于2005年7月，且涉及不动产，不超过最长20年起诉期限的规定，故原告起诉未超过法定期限。二、涉案房屋系原告步莲珍与第三人张兆新婚后所建，共同居住，原告与该房屋具有法律上的利害关系，对该房屋权属转移有权主张权利，本案原告具有诉讼主体资格。三、涉案房屋系集体土地上的住宅，《中华人民共和国土地管理法》、1999年国务院办公厅《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规严格限制了宅基地及地上房屋的出让和转让行为：1、集体土地所有权及地上不动产不得出让、转让用于非农业建设；2、宅基地及地上房屋仅与本集体经济组织成员特定身份相联系，严禁向城市居民出售。据此，被告在审查转移登记申请时，第一应审查宅基地房屋的转让是否用于非农业建设，第二应审查受让人泗水县大发昆虫开发有限公司和法定代表人张兆新在2005年申请转移登记时是否属于村集体经济组织成员。由于2005年的登记档案中没有上述问题的证明材料，被告也没有证据证明对上述问题进行了审查，同时宅基地系农村村民建造住宅等生活设施而用，宅基地上房屋转让给公司法人，于法无据，故被告显然未尽审查职责。涉案房屋属于集体土地范围，房屋登记应参照2001年施行的《城市房屋权属登记管理办法》，该办法第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”申请人应当对申请登记材料的真实性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料。第三人张兆新作为泗水县大发昆虫开发有限公司法定代表人，向被告申请办理房屋转移登记时，提交虚假的申请材料，故意隐瞒原告步莲珍对该房屋享有权利的事实，在原告不知情的情况下，伪造了原告的签字及手印，应对其行为承担法律责任。被告在审查登记时，虽无义务鉴别申请材料的真伪，但应对显而易见的问题尽职审查。本案申请材料中有张兆新与步莲珍的结婚证，多个材料记载有“步莲珍”签字和手印，转让协议中“步莲珍”又作为“证人”，显然不能排除步莲珍对该房屋主张权利的可能性，房屋权属明显存疑；转让协议中“乙方法人”没有泗水县大发昆虫开发有限公司的签章，材料明显存有瑕疵。被告在未调查询问步莲珍本人，未对房屋产权来源及权属核实清楚的情况下，核准转移登记，颁发房权证书，没有尽到合理审慎的审查职责。被告作出的房产转移登记行为违法，泗公字第000713-××号房权证应被撤销。由于该房产又被转移登记至他人，且房权证已由被告注销，不具有可撤销内容，故依据有关法律规定判决确认被告于2005年7月21日作出的房产转移登记行政行为违法。案件受理费50元由被告承担。
泗水县人民政府不服一审法院判决，上诉称：一审法院认定上诉人作出的房产转移登记行政行为违法是错误的。上诉人在为一审第三人张兆新办理房产转移登记时对张兆新的房产转移登记申请材料履行了审核程序，材料齐全，符合办理房屋权属登记的条件，房管部门受理申请，对相关材料只是进行形式审查，而非实质审查，申请人提供虚假材料，房管部门没有职责和能力鉴别其真伪；涉案房产并未转移集体经济组织成员以外，一审引用的1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》与本案在适用范围上无关联；按照被上诉人所述的家庭财产分配协议书，被上诉人应及时申请办理房产共有权的登记，上诉人并不知其已做家庭财产分配公证，张兆新具有完全的房屋处置权，在办理转移登记时房管所仍要求申请人提交步莲珍同意的证明即是为了慎重，说明房管部门已经尽到了审慎的审查义务。请求撤销一审法院判决，依法改判。
被上诉人步莲珍答辩称：上诉人在办理房产转移登记时未尽到合理审慎的审查义务，房管部门作为审查机关应当对当事人提交的材料真实性进行核查，尤其是存在转让协议中一方为法人却没有加盖法人公章，步莲珍作为证人出现这些明显缺陷的情况下，更应对相关材料中步莲珍签名的真实性进行核实；一审法院适用法律正确，集体土地及地上附着物只能在集体组织个体成员之间转让，在本案中是集体组织的个体成员和法人之间发生的交易，这明显违反国务院和国土资源部的规定；从一审第三人提交的申请材料中可以看出涉案房产及土地使用权属于夫妻共同财产，一审第三人没有完全的处置权。请求驳回上诉，维持原判。
一审第三人张兆新述称：当时办理转移登记时，被上诉人并未在泗水，相关申请材料中的签名是找他人代签的。请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，各方当事人围绕上诉人所办理的涉案房产转移登记是否合法，一审判决确认转移登记违法是否得当进行了质证、辩论。
各方当事人在一审中提交的证据和依据已随案卷移送本院。上述证据在一审庭审中已经质证。经审理，本院同意一审法院判决对证据的认证意见及据此确认的案件事实。
本院认为：涉案房屋系集体土地上的住宅，根据《中华人民共和国土地管理法》及国务院、国土资源部有关土地管理的法规、规章的规定，集体土地上的房屋应在集体组织成员内部流转，涉案房屋在进行房屋转移登记时，登记部门应当就受让人是否是集体组织成员进行审查，从上诉人所提交的登记资料看，没有就这方面进行审查的证据，上诉人所抗辩的泗水镇考棚社区居委会在主管部门加盖公章即表示已经就此进行过审查理由欠妥，本院不予支持。2001年施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，该办法第二十七条规定，登记机关应当对权利人的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的予以核准登记并颁发房屋权属证书。根据上述规定，申请人应当提交真实有效的材料申请登记，房屋登记机关应当对申请人所提交的资料进行审查，在办理转移登记时尽到合理审慎的审查义务，虽然其无义务鉴别申请材料的真伪，但是对于明显存疑的材料不应仅限于形式审查。本案中，从申请人所提交的申请转移登记的资料看，涉案房产系一审第三人与被上诉人的共有财产，对该财产的处分应当是被上诉人与一审第三人共同的真实意思表示，房管部门在办理转移登记时要求一审第三人提供被上诉人同意处分房屋的相关证明材料，亦是出于同样的考虑，但在被上诉人未到场确认的情况下，房管部门仅依据一审第三人所提交的有被上诉人签字的相关材料即进行房产登记，一审法院认定其未尽到合理审慎的审查义务并无不当。一审第三人提供虚假材料骗取房屋转移登记，应对此承担主要责任，因一审第三人的行为导致涉案房屋转移登记缺乏主要证据，应当予以撤销，因涉案房产已经再次转移登记至他人名下，一审法院依据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，确认被诉房产转移登记行为违法并无不当。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人上诉理由欠妥，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人泗水县人民政府承担。
本判决为终审判决。
审判长 张 鹏
审判员 张 玲
审判员 王建春
二〇一五年四月一日
书记员 汪孟菊