陕西省宝鸡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民再终字第00005号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）楼永山，男，1936年7月5日出生，汉族，宝鸡进口汽车修配厂退休职工，住宝鸡市渭滨区。
被申请人（一审被告、二审上诉人）宝鸡进口汽车修配厂。住所地宝鸡市西宝路。
法定代表人荣秀峰，任厂长。
委托代理人彭慧荣，陕西高理律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）高雅，女，1973年1月21日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区新建路。
再审申请人楼永山与被申请人宝鸡进口汽车修配厂、高雅确认合同无效纠纷一案，渭滨区人民法院作出（2012）宝渭法民初字第00388号民事判决，宝鸡进口汽车修配厂与高雅均不服，向本院提出上诉。本院以（2012）宝民一终字第00600号民事裁定发回重审。后渭滨区人民法院作出（2013）宝渭法民重字第00001号民事判决，宝鸡进口汽车修配厂、高雅仍不服，提出上诉。本院作出（2013）宝民一终字第00934号民事判决。判决发生�律效力后，楼永山不服向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于二0一五年三月十二日作出（2014）陕审民申字第00864号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间中止原判决的执行。本院依法组成合议庭对本案进行公开开庭审理，再审申请人楼永山、被申请人宝鸡进口汽车修配厂委托代理人彭慧荣、被申请人高雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审审理查明，被告宝鸡进口汽车修配厂原系挂靠渭滨区乡镇企业管理局下属的集体企业，1993年12月经有关部门批准后，其面向全厂职工出售公有住房，原告先后两次交纳了9982元取得了位于宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3号楼1单元3楼2号（房产部门登记为1单元8号）房屋的部分产权，并对该房屋占有、使用至今。1999年8月20日，宝渭房改办发（1999）17号文件决定公有住房部分产权向全部产权过渡，自1999年8月20日起组织实施，12月上旬结束。1999年12月4日，被告宝鸡进口汽车修配厂通知各住户交款办理全部产权过渡。同年，被告宝鸡进口汽车修配厂将十二套房产过渡为全产权，原告等四人之房未能参加产权过渡。2000年元月，经有关部门批准，被告宝鸡进口汽车修配厂脱离了与渭滨区乡镇企业管理局的挂靠关系，经有关部门确认，企业无国有资产，后变更为个人独资企业。2001年7月26日，被告宝鸡进口汽车修配厂向宝鸡市房管局产权处申请：“我厂有砖混结构家属住宅楼一栋，为三层二个单元十六户。本次全产权过渡了十二套，现有一单元二楼五号、三楼七、八号和二单元一楼三号及门卫室一间未进行全产权过渡，请贵处将以上房号全部办为我厂产权证书。”2001年8月3日，被告宝鸡进口汽车修配厂取得了渭滨区新建路西段南巷3号楼1单元8号房屋的所有权证书，产别为�体产。2010年11月25日，被告宝鸡进口汽车修配厂作为甲方，原告作为乙方，双方经协商就宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3号楼1单元8号房屋达成转让协议，该协议载明：“根据国家城市房屋转让办法有关规定，甲方同意将上述房屋有价转让给乙方，协议如下：1、甲方具有合法的房产证和国有土地使用证。2、乙方具有该房合法的半产权，有居住权。3、经甲乙双方协商房价为：人民币陆万元。4、各项手续及税金：由房产局评估后按规定办理交纳，费用由乙方承担。5、乙方向甲方交纳50%房价金额后，甲方将合法的房产证交给乙方办理有关过户手续。”协议签订后，由于原告认为房价过高，要求按国家房改政策交款，被告不同意，致使协议未实际履行。2011年4月26日，被告宝鸡进口汽车修配厂与被告高雅达成房产买卖协议，被告宝鸡进口汽车修配厂将宝鸡市渭滨区新建�西段南巷3号楼1单元8号房屋以11万元的价格卖给被告高雅，并于当日在房管部门申请办理了房屋所有权转移登记手续，后被告高雅取得了该房屋的所有权证书。2011年12月23日，被告宝鸡进口汽车修配厂向原告发出书面通知，要求解除双方所签订的房屋转让协议，并告知原告其已将房屋卖给了被告高雅，该通知于2011年12月28日邮寄送达到原告。后原告提起诉讼，请求：1.依法确认二被告签订的《房产买卖协议》无效；2.要求第一被告按照协议书将房产过户给原告；3.诉讼费由被告承担。另查，被告高雅和原告原均系宝鸡进口汽车修配厂职工，被告高雅担任被告宝鸡进口汽车修配厂会计。被告高雅与被告宝鸡进口汽车修配厂厂长荣秀峰原系翁媳关系。
一审法院认为，合法财产权受法律保护。首先，关于涉案房屋的权属问题，通过查明事实，被告宝鸡进口汽车修配�在2001年取得了涉案房屋即宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3号楼1单元8号房屋的所有权证书，产别登记为集体产，但是原告自1994年已通过相应的程序和价款取得了该房屋的部分产权。对此双方均无争议，应认定争议房屋实际系原告与被告宝鸡进口汽车修配厂共同所有，双方各拥有该房屋一半即50%的产权。其次，2010年12月，原告与被告宝鸡进口汽车修配厂就涉案房屋签订转让协议后，被告宝鸡进口汽车修配厂在未与原告解除该协议，且未取得原告授权的情况下，私自将涉案房屋售与被告高雅，属于擅自处分共有财产，为无权处分行为。该行为，原告在事后也未予追认，故该行为无效。被告高雅在被告宝鸡进口汽车修配厂从事会计工作，与被告宝鸡进口汽车修配厂厂长荣秀峰存在翁媳关系，且该房屋一直由原告占有使用，被告高雅应该知道原告对争议房屋拥有部分产�，但仍与被告宝鸡进口汽车修配厂就涉案房屋进行交易，应属恶意购买，明显损害了原告的合法利益，故对于二被告签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。现在原告作为对争议房屋享有一半产权的所有人且实际占有使用房屋的利害关系人，有权对二被告损害自己财产权益的行为要求确认无效。被告宝鸡进口汽车修配厂辩称原告无权主张二被告之间的协议无效，不具备主体资格的理由没有事实及法律依据，不予采纳。被告高雅辩称其为善意取得与本案事实不符，亦不予采纳。综上，原告要求确认二被告签订的《房产买卖协议》无效的诉讼请求成立，予以支持。由于原告与被告宝鸡进口汽车修配厂的房产转让协议明确约定，原告须交纳50%的房价款后，才能办理过户手续。后原告提出数额过高而未履行付款义务，导致协议未能履行，责任在于原告。现在原告虽然愿意履行付款义务，要求被告宝鸡进口汽车修配厂按照双方协议办理涉案房屋过户手续，但因双方对协议存在争议，且本案为原告确认二被告买卖房屋合同效力之诉，其该项诉讼请求属于另一法律关系，双方应另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决：一、被告宝鸡进口汽车修配厂与被告高雅于2011年4月26日签订的关于宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3号楼1单元8号房屋的买卖协议无效。二、驳回原告楼永山的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宝鸡进口汽车修配厂与被告高雅各承担50元。
宣判后，宝鸡进口汽车修配厂、高雅不服提出上诉称：1.一审认定争议房子为共有房屋错误，应为汽配厂单独所有。2.认定二上诉人为翁媳关系错�，二人早在十几年前就不存在翁媳关系了。高雅有理由基于公示公信原则相信汽配厂有处分权。3.认定高雅与楼永山为同事关系错误，高雅进厂时楼永山已退休，二人没有共过事。而且高雅在单位任会计职务也不能说明高雅有义务知道房屋的产权状况。4.认定楼永山购房时支付九千余元错误，其实际支付房款七千余元。5.适用法律错误，因为争议房屋并不属于共有房屋，因此适用合同法第51条不妥，认定恶意串通证据理由均不能成立。
二审查明1999年11月16日楼永山手书“进口汽车修配厂：我住厂的半产权房子，若我房子装修好退回厂。”其余案件事实与一审认定一致。
本院二审认为，合法的财产权利受法律保护。本案焦点是二上诉人的房产买卖协议是否有效，其行为是否侵犯被上诉人的财产权利。本案当事人诉争的宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3�楼1单元8号房屋在1993年产权过渡中，被上诉人曾交纳了部分房款，99年11月16日被上诉人楼永山曾书写：我住厂的半产权房子，若我房子装修好退回厂。故该房在部分产权向全部产权过渡中，宝渭房改办发（2000）51号文件未批准涉案房屋过渡为全产权。2001年涉案房屋产权办在宝鸡进口汽车修配厂名下。综上，涉案房屋原为国家房改房屋，在产权过渡过程中，楼永山曾交纳了部分房款，但因故未过渡为“全产权”。其最终未取得该房的所有权。2001年涉案房屋产权办在宝鸡进口汽车修配厂名下。2010年宝鸡进口汽车修配厂与楼永山曾签订协议约定将涉案房屋转让给楼永山，但该协议因被上诉人原因未能履行，一审庭审中被上诉人表示愿意继续履行协议，但因协议内容双方产生争议，且上诉人宝鸡进口汽车修配厂以实际行为表明其不愿将房屋卖与被上诉人。故上诉人宝鸡进口汽车修配厂与被上诉人楼永山的“协议”已不能实际履行。2011年上诉人将涉案房屋卖给上诉人高雅。对此，虽然被上诉人楼永山在产权过渡中支付过相应的房款，但其最终未取得涉案房屋的所有权。涉案房屋宝鸡进口汽车修配厂已转让给高雅，且已办理了产权变更登记手续，宝鸡进口汽车修配厂有权处分其财产权利。关于被上诉人楼永山所交房款问题，上诉人宝鸡进口汽车修配厂在该争议未解决前将房屋转让给高雅致纠纷产生，二审中表示愿意退还被上诉人款项并给予适当补偿，二审法院耐心工作未促成当事人和解，对此，当事人应友好协商妥善解决，也可另案主张。为了维护交易秩序，根据该案的实际情况，应当维持二上诉人房屋买卖的行为。一审法院认定宝鸡进口汽车修配厂侵犯了共有权人的权利，高雅明知被上诉人对争议房屋拥有部分产权，仍进行交易属恶意购买认定事实不清，处理欠妥，被上诉人楼永山的一审诉请不能成立。综上，上诉人上诉理由成立，予以支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决：一、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民重字第00001号民事判决。二、驳回楼永山的诉讼请求。一、二审诉讼费各100元均由楼永山承担。
二审判决发生法律效力后，楼永山不服，向陕西省高级人民法院申请再审，请求依法撤销二审判决，支持申请人原一审诉讼请求：1.申请人1994年初购买了争议房产，取得了该房部分（50%）产权。高雅与申请人系同事，同时基于和宝鸡进口汽车修配厂法定代表人荣秀峰的特殊关系，对单位集资建房和出售部分产权一直非常清楚，却在申请人毫不知情情况下与宝鸡进口汽车修配厂签订房屋买卖合同，将申请人之房屋过户到自己名下，主观上明显存在重大过错，二被申请人严重侵害了申请人合法权益。2.二审以申请人1999年11月16日书写的承诺而认定申请人最终未取得该房所有权错误，事实上双方并未实际履行，双方于2010年11月25日签订的协议、宝鸡市房管部门的备案以及申请人一直占有使用该房，都足以认定申请人享有部分产权，而无全产权。3.二审适用法律错误，二被申请人显属恶意购买，所签合同应属无效合同。
被申请人宝鸡进口汽车修配厂答辩称：1.申请人1993年12月取得了争议房屋的半产权，1999年11月16日申请人为妻子能符合分配新房条件书写承诺退回该房，至此申请人解除共有关系，放弃了房屋的半产权。2.宝鸡进口汽车修配厂于2010年11月25日与申请人签订了房屋买卖协议，但申请人不愿意按照协议履行，宝鸡进口汽车修配厂无奈才将房屋卖给了厂里另一�职工高雅，并于2011年12月28日给申请人发出了解除房屋买卖协议的书面通知，申请人在三个月内未提出异议，所以合同依法已解除，宝鸡进口汽车修配厂有权将争议房屋卖给高雅。3.高雅与宝鸡进口汽车修配厂厂长荣秀峰只是曾经是翁媳关系，与申请人也没有共过事，申请人退休后高雅才进厂，高雅06年离厂，不可能知道申请人与宝鸡进口汽车修配厂2010年签订合同的事情，故二被申请人没有恶意串通故意4.退一步讲，即使申请人与宝鸡进口汽车修配厂的合同没有解除，高雅作为善意第三人也应当取得房屋所有权。
再审查明，宝鸡市渭滨区新建路西段南巷3号楼承建于1987年，高雅2011年购买争议房屋时知道该房正对外出租，购房前未验房，对房屋租期未做了解。其余事实同二审查明事实相一致。
以上事实，有申请再审人楼永山提交的军宝进修厂字（1993）19号文件、渭滨区出售公有住房登记表、收据、协议、房屋所有权转移登记申请书、房地产权属登记受理通知单、宝鸡市房产买卖协议书、渭滨区房改办宝渭房改办发（2000）51号文件、（2012）宝渭法民初字第01671号民事判决书，被申请人宝鸡进口汽车修配厂提交的协议、通知、特快专递邮件详情单、个人独资企业营业执照、宝渭国发函（2000）01号文件、宝渭计经发（2000）01号文件、宝鸡市房权证渭滨区字第1067**号房屋所有权证书，被申请人高雅提交的宝鸡市房产买卖协议书、宝鸡市房权证渭滨区字第000315**号房屋所有权证书，当事人陈述及庭审笔录等相关证据在卷佐证。
本院认为，公民合法的财产权益受法律保护。1993年12月被申请人宝鸡进口汽车修配厂面向全厂职工出售公有住房，申请再审人楼永山在支付相应价款后取得了本案争议房屋的部分产权，因此楼永山与宝鸡进口汽车修配厂共同对该争议房屋享有所有权。1999年11月16日楼永山为了让其配偶顺利分房而给宝鸡进口汽车修配厂手书了“若房子装修好退回住厂的半产权房子”的承诺，但该承诺未实际履行，楼永山一直占有、使用该房屋至今，宝鸡进口汽车修配厂无证据证明曾要求楼永山退房并就房屋半产权转让作出对价处理，故共有关系并未解除，楼永山仍然拥有争议房屋的部分产权。2010年11月25日楼永山与宝鸡进口汽车修配厂签订的房屋买卖协议也表明宝鸡进口汽车修配厂对楼永山仍享有争议房屋半产权的事实予以了自认。双方房产转让协议签订后，2011年4月26日宝鸡进口汽车修配厂在尚未与楼永山解除买卖协议，也未取得其授权的情况下，擅自将房屋出售给高雅，违反了物权法的规定，侵害了共有人楼永山的合法权益，系无权处分行为。虽然二被申请人�称买受人高雅并不知情属善意取得，但根据再审查明事实来看，高雅明知购买的争议房产已有20多年房龄，且对外出租，却未去验房查看房屋使用多年有无损坏，并对该房出租用途及租期何时期满等一律未作了解，明显与常理不符，高雅受让争议房产时未尽到普通、善良买受人应尽的注意、谨慎义务，加之高雅在汽修厂工作多年并担任会计职务，又与汽修厂法定代表人荣秀峰曾经是翁媳关系，故高雅与宝鸡进口汽车修配厂进行房屋交易应属恶意购买，签订的房屋买卖合同应认定为无效合同。申请再审人楼永山要求确认二被申请人签订的《房产买卖协议》无效的诉讼请求成立，予以支持。由于本案为确认二被申请人买卖房屋合同效力之诉，故申请再审人楼永山要求宝鸡进口汽车修配厂按照双方协议办理涉案房屋过户手续的诉讼请求属于另一法律关系，本案不作处理。�二审判决认为楼永山所购半产权房未过渡为全产权，楼永山最终未取得该房所有权，宝鸡进口汽车修配厂有权处分其财产权利的依据不足。综上，为了保护当事人合法权益，维护正常的社会秩序，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）宝民一终字第00934号民事判决；
二、维持宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民重字第00001号民事判决第一项；
三、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2013）宝渭法民重字第00001号民事判决第二项。
一、二审诉讼费各100元，由宝鸡进口汽车修配厂各承担50元，高雅各承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王养季
审 判 员 刘勇东
代理审判员 李婧雯
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 巨 静