重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终8313号上诉人（原审原告）：重庆众安实业有限公司,住所地重庆市渝中区民权路27-6号，组织机构代码30512179-4。法定代表人：樊能洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭燕，女，1980年2月24日出生，汉族，系该公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李珲，男，1981年8月13出生，汉族，系该公司职工，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：文超，男，1967年3月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢春玲，女，1985年3月7日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梨，重庆嘉陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李金六，男，1971年4月3日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梨，重庆嘉陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐小莉，女，1985年6月11日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪梨，重庆嘉陵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾晶，男，1982年12月18日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人重庆众安实业有限公司因与被上诉人文超、卢春玲、李金六、徐小莉、曾晶房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第09346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人重庆众安实业有限公司的委托诉讼代理人谭燕、李珲，被上诉人文超的委托诉讼代理人ＸＸ友，被上诉人卢春玲、李金六、徐小莉的共同委托诉讼代理人明小飞到庭参加诉讼，被上诉人曾晶经通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆众安实业有限公司上诉请求：1、判令文超支付拖欠的租金294950元及滞纳金37894元（期限为2015年5月25日至2015年11月24日）；2、判令解除双方之间的《商铺租赁合同》；3、判令李金六、徐小莉、曾晶、卢春玲立即搬离涉讼房屋，并付清搬离前的物管费和水电费，拆除其在商铺内安装的设备设施，并恢复原状；4、上诉费用由文超、卢春玲、李金六、徐小莉、曾晶承担。主要事实及理由：1、《商铺租赁补充协议》系在该商铺设定抵押权后签订，原抵押权人并不知情，该协议严重侵犯了第三人的利益，该补充协议系无效协议；2、我司通知次承租人只是告知其产权变更的事实及完善新的合同手续，对于租金向谁支付并未作出指示；3、文超不按月缴纳租金已经达到合同解除的条件，应解除双方之间的合同；4、次承租人无权占用涉讼房屋应予返还。文超辩称：同意解除租赁协议，但解除时间应为2015年5月25日，其后的租金重庆众安实业有限公司可自行向次承租人收取。卢春玲、李金六、徐小莉共同辩称：一审认定事实清楚、适用法律准确，依法应予维持。重庆众安实业有限公司向一审法院起诉请求：判令解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》；请求判令文超支付租金及滞纳金；请求判令文超、李金六、徐小莉、曾晶、卢春玲立即自行搬离位于重庆市×××区××较××坝××字××街××底层××号的商铺，并付清搬离前的物管费和水电费，拆除其在商铺内安装的设备、设施后恢复该商铺的原貌；本案诉讼费用由文超、李金六、徐小莉、曾晶、卢春玲承担。一审法院认定事实:2012年3月8日，重庆驰华实业有限公司(甲方〉与文超〈乙方〉签订了《商铺租赁合同》，合同第一条第1项约定:”甲方出租的营业房坐落地址于:合川区合阳办较场坝华字1街1号1幢1-12号，2幢1号、6号，建筑面积共3324.33平方米(最终租赁面积以房屋产权证面积为准)”，合同第一条第1项约定:“营业房出租单价，经以方确定出租税后单价如下:从2012年8月25日起至2014年8月24日止每月租金为30.00元/㎡;从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡;从2015年8月25日起至2016年8月24日止每月租金为34.35元/㎡;从2016年8月25日起至2017年8月24日止每天租金为36.75元/㎡；从2017年8月25日起至2018年8月24日止每月租金为39.32元/㎡;从2018年8月25日起至2019年8月24日止每月租金为42.08元/㎡;从2019年8月25日起至2020年8月24日止每月租金为45.02元/㎡;从2020年8月25日起至2021年8月24日止每月租金为48.17元/㎡;从2021年8月25日起至2022年8月24日止每月租金为51.55元/㎡”;合同第二条约定:”租赁期限共10年，自2012年8月25日起至2022年8月24日止(因甲方原因逾期交房的租期相应顺延)。合同期满后，如甲方仍继续出租乙方所租用的房屋，在同等条件下乙方享有优先续租权;若乙方放弃续租的，期满将用房返还甲方，返还状态以现状为准”;合同第三条第3项约定:”经双方协商，甲方同意乙方租金每年按季度支付一次，付款时间每季度前5日”，第三条第4项约定:”乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金，但最多不得超过10个工作日”，第三条第6项约定:”本合同约定的房屋租金为税后租金，乙方所缴纳的房屋租金，甲方不出具税务发票，只出具一般收据”;合同第四条第1项约定:”物业管理费:乙方按相关规定向物业管理公司交纳”，合同第四条第2项约定:“水电费:由乙方自行缴纳”，合同第四条第3项约定:”使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备及国税、地税等各项经营税收的费用)”；合同第六条第2项约定:”租赁期内，甲方有权将该商业用房抵押、转让，乙方拥有该商业用房的优先购买权，若乙方放弃后，甲方抵押、转让该商业用房时不再另行通知乙方;如甲方将该商业用房部分或者全部产权转让给第三方的，对于已转让的商业用房乙方同意由受让后的第二方作为出租人按照本协议约定的权利义务继续履行(具体开始履行时间以甲方通知为准)，并由受让后的第三方就甲方出售部分与乙方重新签订《商业用房租赁合同>)(续签租赁合同的内容除业主提前终止租赁合同违约金按剩余租期的租金计算外，其他条款不变，仅变更出租方的主体)，甲、乙双方签订《商业用房租赁合同补充协议》相应调整租赁面积”;合同第七条第2项约定:”乙方在租赁期间，若发现经营业态有问题的，在该商业用房的使用性质、功能符合的前提下乙方可对经营的范围和业态进行调整，甲方不得以任何理由干涉;若因乙方经营不善或经营无起色时，乙方为减少投资损失可将该商业用房合伙经营、转租、分租、转借他人，转租、分租、转借对象的经营业态必须符合该商业用房的使用功能，转租事项需至甲方处报备，其经营期间，乙万继续承担约定的权利义务。甲方对此表示理解予以支持。”2012年10月12日，文超与卢春玲签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了卢春玲。2012年12月10日，文超与李金六签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了李金六。2013年1月18日，文超与徐小莉签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了徐小莉。2014年8月20日，重庆驰华实业有限公司与文超签订了《商铺租赁补充协议》，该协议第一条主要内容为:“在原合同的基础上‘从2014年8月25日起至2015年8月24日止每月租金为32.10元/㎡’现调整为:从2014年8月25日起至2015年8月24日第一年每五租金为25.00元/㎡;人民币83108元。从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金为26.75元/㎡；每月租金88926元。从2016年8月25日起至2017年8月24日每月租金为28.62元/㎡；每月租金95142元。从2017年8月25日起至2018年8月24日每月租金为30.62元/㎡；每月租金101791元。从2018年8月25日起至2019年8月24日每月租金为32.76元/㎡；每月租金108905元。从2019年8月25日起至2020年8月24日每月租金为35.05元/㎡；每月租金116518元。从2020年8月25日起至2021年8月24日每月租金为37.50元//㎡。每月租金124662元”，该协议第二条主要内容为:”以上条款仅限于对租金的调整，原合同除租金遵照本协议执行外，其他条款仍遵照原主合同执行”。2015年2月28日，文超与曾晶签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了曾晶。2015年3月，重庆众安实业有限公司从重庆驰华实业有限公司处购得了位于合川××××处较××坝××街××底层××号(产权证号:204房地证2015字第05625号，建筑面积1479.56㎡)的房产，该房产包含了徐小莉、卢春玲、曾晶所租赁的商铺及李金六租赁的一部分商铺。因原重庆驰华实业有限公司所有的被文超承租的商铺产权变更为了重庆众安实业有限公司，后三方就租金缴纳进行了协商，但未达成共识2015年4月30日，重庆众安实业有限公司向承租人及次承租人发出了书面的产权变更告知书，其主要内容记载为:“你方承租的位于合川市合阳办较场坝华宇1街1号2幢底层l号〈原产权证号为:204房地证2005字第14325号〉房产已于2015年3月6日已过户登记到我司名下，产权证号:204房地证2015字第05625号，即该房所有权人于2015年3月6日变更为我司。从2015年3月6日起，我司依法对该房产享有主有、使用、收益和处分的权利。因你方为该房产的承租人，为保障我司与你方的各项权利和义务，现告知你方并请配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同。特此告知。重庆众安实业有限公司。2015年4月30日”，后重庆众安实业有限公司公司代理人李艳林又电话告知部分次承租人暂不要将房租交于文超，鉴于以上情况，后徐小莉、卢春玲、李金六和曾晶未向文超缴纳租金，2015年5月25日起，文超未向重庆驰华实业有限公司或重庆众安实业有限公司缴纳租金。2015年11月5日和11月6日，文超分别向重庆众安实业有限公司和重庆驰华实业有限公司邮寄送达了”文超提示重庆驰华实业有限公司、重庆众安实业有限公司履行《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》的函”，2015年11月12日，重庆众安实业有限公司向文超邮寄送达了“关于‘合川市合阳办较场坝华字1街1号2幢底层1号’房产的提示函”。后重庆众安实业有限公司与文超并未签订新的房屋租赁合同。庭审中，重庆众安实业有限公司陈述已于2015年3月份向文超送达了《商铺租金催收函》，文超予以否认，重庆众安实业有限公司也未向法庭提供证据证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2012年3月8日重庆驰华实业有限公司与文超自愿签订了《商铺租赁合同》，2014年8月20日双方又自愿签订了《商铺租赁补充协议》。2012年10月12日，文超与卢春玲签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了卢春玲。2012年12月10日，文超与李金六签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了李金六。2013年1月18日，文超与徐小莉签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了徐小莉。2015年2月28日，文超与曾晶签订《商铺租赁合同》，文超将其承租重庆驰华实业有限公司的商铺中的一部分转租给了曾晶。上述合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。对于重庆众安实业有限公司陈述其从重庆驰华实业有限公司购买房屋前并不知道2014年8月20日文超与重庆驰华实业有限公司所签《商铺租赁补充协议》的存在及重庆驰华实业有限公司抵押权人重庆市渝中区中色小额贷款有限公司不知情而不认可该份协议效力的问题，法院认为，当事人享有自愿订立合同的权利，第三人不知情并不影响合同的成立，如重庆众安实业有限公司及重庆市渝中区中色小额贷款有限公司认为重庆驰华实业有限公司所签的协议损害了其利益，可另案进行处理，法院对重庆众安实业有限公司在本案中的此主张不予支持。后重庆众安实业有限公司虽从重庆驰华实业有限公司处购买了文超所租赁的部分房屋，并于2015年3月6日取得了产权，但买卖不破租赁，原租赁合同继续有效，重庆众安实业有限公司作为产权人可按合同的约定继续向承租人即文超主张权利，收取房屋租金，因此法院对重庆众安实业有限公司请求支付2015年5月25日至2015年11月24日房屋租金的请求予以支持，合同约定”从2014年8月25日起至2015年8月24日每月租金为25.00元/㎡;从2015年8月25日起至2016年8月24日每月租金为26.75元/㎡，房屋建筑面积1479.56㎡，即2015年5月25日至2015年8月24日的租金为1479.56㎡×25.00元/㎡/月×3月为110967元，2015年8月25日至2015年11月24日的租金为1479.56㎡×26.75元/㎡/月×3月年为118734.69元，共计229701.69元。合同同时也具有相对性，重庆众安实业有限公司也只能向合同相对方即承租人文超主张权利，但重庆众安实业有限公司在2015年4月30日却以书面形式通知次承租人“配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同”，致使次承租人后未能向文超缴纳租金，而法院认为，重庆众安实业有限公司应直接向合同的相对方即文超主张权利，重庆众安实业有限公司置与文超的合同关系于不顾，而直接通知次承租人“配合办理完善新的租赁手续以及重新签订租赁合同”的行为是不合理的，文超以重庆众安实业有限公司采用非正常手段致使其收不到租金而未向重庆众安实业有限公司缴纳租金的抗辩理由是合理的，因此，对重庆众安实业有限公司主张的解除重庆驰华实业有限公司与文超于2012年3月8日签订的《商铺租赁合同》、要求文超支付滞纳金及要求文超、李金六、卢春玲、徐小莉、曾晶搬离房屋的诉讼请求不予支持。关于本案承租人及次承租人提出重庆驰华实业有限公司将房屋卖于重庆众安实业有限公司的行为侵犯其优先权的问题，可另案进行诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、限被告文超于本判决生效后15日内向原告重庆众安实业有限公司支付2015年5月25日至2015年11月24日的房屋租金229701.69元；二、驳回原告重庆众安实业有限公司的其他诉讼请求。二审中，文超向法院举示了《关于同意解除及的通知》,同意于2015年5月25日起解除与重庆驰华实业有限公司之间的租赁协议，重庆众安实业有限公司质证认为合同解除时间应为法院判决生效之日。一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除的问题，因重庆众安实业有限公司向次承租人发函要求次承租人与其重新完善租赁手续，导致次承租人据此不向文超交纳租金，对文超与次承租人履行转租协议造成了干扰和影响，对此重庆众安实业有限公司存在过错，故其不能作为守约方行使合同的法定解除权。另，重庆众安实业有限公司认为文超发出的《关于同意解除及的通知》即表明双方已协商解除该租赁协议，本院认为虽然重庆众安实业有限公司和文超均有解除合同的意思表示，但由于双方对于合同解除的时间不能达成一致，不符合约定解除的法律要件，故重庆众安实业有限公司认为其与文超已协商解除合同的理由也不能成立。综上，重庆众安实业有限公司欲解除与文超之间的《商铺租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，本院不予支持。关于租金计算标准的问题。本院认为，《商铺租赁补充协议》虽系涉案商铺抵押之后签订，但该协议仅对租金标准进行了下调，对租赁期间及其他主要条款均未作更改，故该补充协议不是重新订立的租赁协议，仍应为原《商铺租赁合同》的补充协议。依据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，因此重庆众安实业有限公司作为买受人仍应受《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》的拘束。故重庆众安实业有限公司要求按照原合同标准主张租金的上诉理由不成立，本院不予支持。因本案所涉租赁合同尚在履行过程中，故本院对重庆众安实业有限公司请求次承租人搬迁的上诉请求不予支持。综上所述，重庆众安实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6292元，由重庆众安实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷审 判 员  王 兵代理审判员  刘 希二〇一七年二月八日书 记 员  程 容