福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第2167号
原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司，住所地泉州市丰泽区普贤路霞美工业区6号。组织机构代码：77963394-3。
法定代表人李建明，该公司总经理。
委托代理人于那刚，刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。
被告泉州西海岸工贸职业技术学校，住所地泉州市丰泽区普贤路口。组织机构代码：69902603-5。
法定代表人谢金才，该校校长。
委托代理人吴南海，福建义全律师事务所律师。
第三人福建商贸学校，住所地福州市仓山区首山路33号。组织机构代码：48800437-0。
法定代表人郑才青，系该校校长。
第三人泉州市洋洋礼品有限责任公司，住所地泉州市丰泽区北峰工业区招贤路口。组织机构代码：75137170-X。
法定代表人吴青青，该公司执行董事。
原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司与被告泉州西海岸工贸职业技术学校、第三人福建商贸学校（以下简称：商贸学校）、泉州市洋洋礼品有限责任公司（以下简称：洋洋礼品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司的委托代理人于那刚，刘伟平，被告泉州西海岸工贸职业技术学校的委托代理人吴南海到庭参加诉讼。第三人商贸学校、第三人洋洋礼品公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2009年11月20日签订《协议书》一份，协议书对双方租赁关系的权利义务进行了详细约定。其中第三项约定：场地使用地点：被告名下“泉州经贸学院自考基地”教学楼部分场地。第三项第三款约定：每月场地使用费18220元。第五款约定：使用期限从2009年11月20日起至2016年5月20日止。第五条第一款约定：每三个月付一次；第二款约定：本合同签订之日，原告即支付第一季度的使用费及公共使用费，并另支付20000元给被告作为保证金。2010年7月28日，原、被告又签订《协议书》一份，对双方租赁关系的权利义务进行了详细约定。其中第三项约定：场地使用地点：被告名下“泉州经贸学院自考基地”，1、教学楼后面铁皮层及车棚；2、使用期限：从2010年5月1日起至2016年5月1日止。第五条第二款约定：本合同签订之日，原告即支付第一季度的使用费及公共使用费，并另支付5000元给被告作为保证金。协议书签订后原告依约向被告支付租金及保证金。2013年10月初，第三人即房东洋洋礼品公司告知原告：因被告拖欠租金、不辞而别等原因，第三人洋洋礼品公司与被告的租赁关系已解除，要求原告搬离或按照房东的要求交付租金。原告为了完成生产及寻找新厂房，不得不按第三人洋洋礼品公司的要求交纳了2013年10月15日起至2014年6月30日的房租395850元。原告认为，在租赁期内，因为被告的原因致使原告无法按约使用租赁物，被告应依法依约承担违约责任，被告所收取的保证金应当返还原告。由于被告的违约行为造成原告向第三人洋洋礼品公司多交房租（场地使用费），被告应当赔偿给原告，原告已预交给被告的房租费用（场地使用费）被告应当返还，同时，鉴于被告的违约行为，原告为了降低租金成本，不得不搬厂，搬厂所支出的搬迁费用，原告保留进一步索赔的权利。请求判令：1.解除原、被告于2009年11月20日签订的《协议书》、2010年7月28日签订的《协议书》；2.被告向原告返还保证金25000元；3.被告向原告赔偿原告多支出的房租（场地使用费）139515元；4.被告向原告返还房租（场地使用费）35183元。
被告辩称，1.被告与第三人洋洋礼品公司的房屋租赁合同已于2013年10月15日起正式解除。被告、福建商贸学校泉州分校与第三人洋洋礼品公司之间存在房屋租赁合同关系，租赁期间自2009年7月15日起至2016年5月15日止，每三个月交纳一次租金，被告支付租金到2013年10月15日。2013年10月初，也就是2013年10月15日之前，第三人洋洋礼品公司单方解除租赁合同，不让被告、福建商贸学校泉州分校继续使用租赁场所，并自2013年10月15日起强行不让被告、福建商贸学校泉州分校使用租赁场所。原告在诉状中称第三人洋洋礼品公司在2013年10月初告知原告“被告拖欠租金、不辞而别等原因”而解除房屋租赁合同，该主张与事实不符合，不能成立。2.原、被之间的房屋租赁关系同样在2013年10月15日起正式解除。原告在2013年10月15日之前已经明确知道第三人洋洋礼品有公司要解除与被告及福建商贸学校泉州分校之间的房屋租赁合同，原告在诉状中已经自认了该事实。原告自2013年10月15日开始正式与第三人洋洋礼品公司直接形成房屋租赁合同关系，并直接向其支付房屋租金，也就是说，原告明知本案租赁房屋的所有权人解除与被告的租赁合同，且原告自行与租赁房屋的所有权人直接形成租赁关系并直接向房屋所有权人交纳租金，因此，被告与原告之间的房屋租赁关系自2013年10月15日起正式解除。3.原告早在2013年10月15日就已经知道第三人洋洋礼品公司要解除与被告及福建商贸学校泉州分校之间的房屋租赁合同，也知道被告从2013年10月15日起无法提供租赁场所给原告使用。因此，原告公司请求退回保证金、退还房租费用等的诉讼请求，应当在2013年10月15日起一年内主张。但原告直到2015年4月1日才提起起诉，已经超过诉讼时效，其诉讼请求应于驳回。4.原被告之间的协议书体现的是房屋租赁法律关系，而租赁关系已经在2013年10月15日起正式解除，原告未再向被告交纳租金，而是直接向第三人洋洋礼品公司直接交纳房屋租金，与第三人洋洋礼品公司形成新的房屋租赁合同关系。故原告要求解除合同不能被支持。5.租赁押金20000元及收款收据的5000元的交费主体都不是原告，与原告无关。6.原告与第三人洋洋礼品公司直接形成房屋租赁关系，并直接向第三人洋洋公司支付租金，这是正常且自愿的交易行为，不存在多支付租金的说法，无权要求被告赔偿其多支付的租金139515元。
第三人商贸学校未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称，1.商贸学校并非诉争房屋租赁关系的主体，对于租赁合同的履行没有任何权利义务，且对于本案纠纷并不知情。2.2009年6月3日的《房屋租赁合同》上方承租方虽写的是商贸学校名称，但实际签章的主体是福建商贸学校泉州分校，而商贸学校与福建商贸学校泉州分校系两个不同的独立主体。因此，商贸学校与本案没有利害关系，不应被追加为本案第三人。
第三人洋洋礼品公司未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状称，1.洋洋礼品公司因原告的起诉并经法院传票传唤而参加本案诉讼，而我国民事诉讼法并未直接赋予原告起诉第三人参加诉讼的权利，故洋洋礼品公司不应成为本案当事人。2.洋洋礼品公司与被告签订租赁协议并无过错，不应承担任何民事责任。洋洋礼品公司与原告没有任何纠纷，与案件审理结果没有任何利害关系。原、被告之间的关系属于无效的转租关系。洋洋礼品公司不是本案适格第三人，请求法院依法裁定撤销洋洋礼品公司的第三人身份。
经审理查明，原、被告于2009年11月20日签订协议书一份。协议书主要约定：一、被告（协议甲方）创办“泉州经贸学院自考基地”、“福建商贸学校泉州校区”、“泉州金龙数控职业技术学校”等相关专业学员部分实训学校，由原告（协议乙方）承担实训任务；三、场地使用费用：使用地点为被告名下“泉州经贸学院自考基地”教学楼部分场地：1.教学楼一楼及三楼活动室面积1521.57㎡，每平方米7元／月，合计10650.99元；2.教学楼后面铁皮屋及车棚，面积468㎡，每平方米5.5元／月，合计2574元；3.宿舍：每间按250元／月技术，共20间，合计5000元／月；5.使用期限：自2009年11月20日起至2016年5月20日止；五、使用费及其它费用交付方式：总合计每季度场地使用费58560元。1.付款方式：每三个月付一次，于第一个月5日前付款；2.合同签订之日，原告即支付第一季度的使用费及公共使用费，并另付2万元作为保证金，使用期满使用场所经被告验收合格后，被告退还保证金（不计利息）。该协议书签订后，原告依约向被告交纳保证金2万元。
2010年7月28日，原告的股东谢哲峰与被告签订协议书一份，使用场地增加教学楼后面铁皮层及车棚，面积700㎡，约定每平方米5.5元／月，每月租金合计3850元，使用年限自2010年5月1日起至2016年5月1日止。每季度场地使用费11550元，每三个月支付一次，于每三个月的第一个月5日前付款，合同签订之日，原告即支付第一季度的使用费，并另支付5000元作为保证金，使用期满场所经被告验收合格后退还保证金。
上述两份合同签订后，原告向被告交纳租金至2013年11月20日。
另查明：1.福建商贸学校泉州分校与第三人洋洋礼品公司于2009年6月3日签订《房屋租赁合同》一份。合同主要约定：一、厂房位置：第三人洋洋礼品公司（合同甲方、出租方）自愿将位于泉州市北峰潘山田厝山泉州市洋洋礼品有限责任公司所属厂房总占地面积14568㎡出租给福建商贸学校泉州分校（合同乙方、承租方）使用；二、租赁期限：自2009年7月15日起至2016年5月15日止；七、福建商贸学校泉州分校有下列行为之一的，洋洋礼品公司有权终止合同：1.将承租的房屋擅自转让他人使用或部分房屋转租他人的。该合同落款处的“乙方”后加盖了“福建商贸学校泉州分校”公章。原告向被告承租使用的场地是该《房屋租赁合同》项下的房屋的一部分。
2.2013年10月18日，第三人洋洋礼品公司委托律师向福建商贸学校发出《律师函》，《律师函》的主要内容为：经查，贵校在承租使用洋洋礼品公司厂房过程中，违反房屋租赁协议第七条的规定，为此，洋洋礼品公司于2013年10月11日通知贵校谢总进行协商，双方也就终止合同达成一致的协商意见。协议内容为：租赁合同终止，贵校押金不退还用于清理恢复厂房原状，贵校一星期搬离腾空厂房……
3.洋洋礼品公司出具《协议书》（没有落款时间），载明：经双方协商，泉州西海岸工贸职业技术学校（泉州商贸学校）租用泉州市洋洋礼品有限责任公司的厂房于2013年10月15日终止合同，学校租用时的押金不做退还用于清理恢复厂房原状。学校应于一星期内搬清物品过后公司将另作处理。
4.原告向第三人洋洋礼品公司支付了2013年10月15日至2014年6月30日期间的租金合计395850元。
以上事实，有协议书、房屋租赁合同、律师函、收款收据以及原告、被告在庭审中的陈述等证据加以证实，本院予以确认。
本院认为，1.原告的股东谢哲峰与被告签订的协议书项下的房屋实际由原告使用，且原告亦确认谢哲峰系代表其与被告签订该协议，故协议书虽未加盖原告公章，但应认定协议书的一方当事人是原告。两份协议书虽载明“合作”、原告“承担实训任务”等字眼，但协议书的实质内容均围绕着使用场所、地点、使用期限、租金、支付方式、违约责任等进行约定，原告缴款的内容亦名为“租金”，故应认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系成立并生效。2.该房屋系福建商贸学校向洋洋礼品公司承租并由被告实际使用。被告在实际使用租赁房屋过程中，洋洋礼品公司认为福建商贸学校在履行房屋租赁合同过程中，违反合同第七条的规定，而于2013年10月11日与福建商贸学校协商终止合同，并通知了被告，同时要求被告在一周内搬清物品，被告因此丧失租赁权，其与原告之间的租赁合同因赖以存在的基础不复存在而归于终止，故原告请求解除房屋租赁合同关系可予支持。3.关于保证金的问题。两份协议关于保证金的相关约定有：使用期满使用场所经验收合格后保证金全额退还；原告有约定的违约行为的，被告不再返还保证金。现合同已经解除，合同履行过程中，原告未违反合同的约定，故被告收取的保证金应当退还给原告。原告主张支付的保证金为25000元，被告确认了其中的20000元，另5000元，被告亦确认已经收取，但认为缴款人并非原告，而是另外的承租人杨义培，故不同意退还。对此，本院认为，从被告收取5000元的时间在第二份协议签订之前、原告持有该收据原件，结合原告陈述的缴款人杨义培是第二份协议项下房屋的前手承租人的陈述以及被告确认的杨义培也是承租人的事实，本院认定该5000元保证金已因承租人的变更而实际转由原告交纳，故被告应当退还给原告保证金25000元。4.关于原告多支付的租金问题。原告提供的收款日期为2013年8月20日的收款收据可以证明原告向被告交纳租金至2013年11月20日的租金（2013年8月21日至2013年11月20日的租金为90471元），而双方的租赁关系实际于2013年10月15日终止，故原告多交纳了2013年10月15日至2013年11月20日的租金35183元（90471元／季度÷3个月÷30天×35天，应为37天，原告按35天主张可予准许）。被告认为原告主张保证金及多支付的租金已经超过法律规定的一年诉讼时效期间，对此本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定的适用一年诉讼时效期间的情形是“延付或拒付租金的”，而原告所主张的退还保证金及多支付的租金并不是这样的情形，本案应适用二年的诉讼时效期间，故原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对被告该主张不予采纳。5.关于被告是否应赔偿多支出的房租费用问题。被告主张合同解除后原告已经和洋洋礼品公司另行达成不定期的租赁合同关系，故不同意赔偿相应的房租，但被告未能提供相应的证据予以证实，本院对被告该辩解意见不予采信。合同解除后应当给予原告另寻租赁场所的期限，但该期限应当在合理范围内，本院酌定为六个月，即自2013年10月15日起至2014年4月14日止，对原告主张的超出该期限的部分不予支持。根据原告提供的证据，该段期间的租金为254475元。而该期限内按照合同约定，原告应支付给被告的租金为256335元，已经超过本院认定的合理期限内的租金金额，故对原告要求被告返还多支付的租金的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第（二）项的规定，判决如下：
一、解除原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司与被告泉州西海岸工贸职业技术学校于2009年11月20日、2010年7月28日签订的《协议书》；
二、被告泉州西海岸工贸职业技术学校应于本判决生效之日起十日内向原告泉州西海岸工贸职业技术学校退还保证金25000元、租金35183元；
三、驳回原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4394元，由原告泉州丰泽恒昇精密机械有限公司负担3039元，被告泉州西海岸工贸职业技术学校负担1355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 卢玉婷
代理审判员 郭锡锋
人民陪审员 王少红
二〇一五年九月七日
书 记 员 吕俊高
附页：本案引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》：
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（三）延付或者拒付租金的；
2.《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》：
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
（二）租赁房屋权属有争议的；
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。