江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初5320号原告：闻高军，男，1978年6月18日生，汉族。被告：南京昆仑沃华置业有限公司，统一社会信用代码91320106694600237Y，住所地南京市鼓楼区新民路40-44号。法定代表人：董明，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞龙，北京市隆安（南京）律师事务所律师。原告闻高军诉被告南京昆仑沃华置业有限公司（以下简称昆仑沃华公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告闻高军，被告昆仑沃华公司的委托诉讼代理人庞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闻高军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年9月9日至实际交付房屋日（2015年12月18日）违约金150485.85元（以总房价为基数，按每日万分之六计算）；2.被告支付房屋交付后一年的物业费4170元。事实和理由：2014年2月20日，原告购买了被告开发建设的位于南京市鼓楼区中央金地1栋1410、1411、1412室房产。后由于房屋质量问题，被告未能按期交付房屋，并先后与原告签订了补充协议，对交付房屋的日期进行补充约定。但被告仍未履行补充协议，直至2015年12月18日才交付房屋。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告昆仑沃华公司辩称，对逾期交付房屋的事实不持异议，但原告主张的违约金计算方式及标准没有合同依据，且违约金主张过高，应当予以调整。物业费属于违约金的一部分，应当计算在整体违约金金额是否过高之内。本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，原告（乙方）与被告（甲方）共签订了三份《南京市商品房预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为本市鼓楼区建宁路61号中央金地广场1幢1410室、1411室、1412室房屋，建筑面积分别为45.99平方米、56.4平方米、36.61平方米；乙方预购上述商品房以建筑面积计价，单价分别为18350元/平方米、17850元/平方米、18650元/平方米，总价款分别为843916元、1006740元、682776元；甲方应于2015年1月8日前向乙方交付上述商品房，甲方迟延交付商品房的，应按照50元/天向乙方支付延迟交付违约金等等。上述三份合同签订后，双方办理了商品房预售合同登记备案，原告依约向被告支付了首付款及商业贷款合计2533432元。因被告未按照上述合同约定交付案涉房屋，2015年2月2日，原告（乙方）委托妻子昝琳琳与被告（甲方）签订了《延期交付补充协议》，约定由于乙方购买的本市鼓楼区中央金地办公用房未能在合同约定时间按时交付，现甲方承诺于2015年4月7日前将房屋交付乙方使用；2015年4月7日之前延期交付的违约金为总房价的万分之二每天并按月支付，登记时间于2015年1月15日开始，支付时间：业主登记之日起3个工作日内支付第一个月2015年1月8日至2月8日的违约金，于2015年2月9日之前支付2015年2月9日至3月8日的违约金，于2015年3月9日之前支付2015年3月9日至4月7日的违约金，若在上述规定时间内超过3个工作日未支付违约金，按原违约金双倍赔偿，并于3个工作日内全部付清；违约金的计算截至日期为甲方取得交付备案手续之日，甲方须在一周内通知乙方办理交房手续，违约金最终多退少补；2015年4月7日之后仍未交付房屋，业主有权履行合同条款，开发商承诺积极配合；2015年4月7日之后仍未交付房屋产生的违约金，违约金赔付标准再议，支付方式同上按月支付等等。2015年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《二次延期交付补充协议》，约定由于乙方购买的本市鼓楼区中央金地办公用房未能在合同约定在2015年4月7日如期交付，现甲、乙双方经充分协商后自愿达成补充补偿协议，2015年4月7日至2015年5月6日期间的违约金按总房价的万分之二点五每天计算，支付时间为自业主登记之日起三个工作日内支付完毕，并免费为乙方移窗和现浇补洞及外墙防水作为补偿；2015年5月7日至2015年6月30日期间的违约金按总房价的万分之三每天计算，甲方承诺分两次支付，于2015年5月7日之前支付乙方一次，于2015年6月7日之前支付乙方一次；甲方若未按上述规定时间内支付乙方，按上述违约金双倍赔偿，并于三个工作日内全部付清；违约金的计算截至日期为甲方取得交付备案手续之日，甲方须在一周内通知乙方办理交房手续，违约金最终多退少补；2015年6月30日之前仍未交付房屋，业主有权履行合同条款，甲方承诺积极配合；2015年6月30日之前仍未交付房屋产生的违约金，违约金赔付标准在上述基础上再议等等。上述两份协议签订后，被告直至2015年12月18日向原告交付上述三套房屋了。期间原、被告之间未再就违约金问题达成其他协议。原告接收房屋后缴纳了一年的物业费4170元。被告对此无异议，但认为应当视为违约金的一部分。2015年10月20日，本院作出的（2015）鼓民初字第5909号民事判决书判令被告向原告支付2015年4月至2015年9月9日期间的逾期交房违约金18万元。该判决现已生效。被告认为补充协议约定的违约金标准过高，超过原告实际损失，但被告对此未提交证据予以证明。本院认为，原、被告之间签订的南京市商品房预售合同及相关补充协议等均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故上述合同依法成立并有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金的问题。被告逾期交付涉案房屋，应当按照约定支付违约金。根据《二次延期交付补充协议》的约定，被告如未在2016年4月7日前交付房屋，所应承担的违约金标准分别为2015年4月7日至5月6日期间按总房价的万分之二点五以及2015年5月7日至6月30日期间按总房价的万分之三计算，并且对于未按期支付违约金另行约定了双倍支付违约金的条款。同时还约定了2015年6月30日之后的仍未交付房屋产生的违约金标准在上述基础上再行协商。现原、被告双方未就2015年6月30日之后仍未交付房屋应当支付何种标准违约金另行约定。故2015年6月30日之后的逾期交付房违约金应当参照二次延期交付补充协议的约定进行计算。该补充协议约定的违约金双倍赔偿仅是针对被告未按期支付违约金而进行的补充约定，并非是被告需要承担双倍的逾期交房违约责任，故2015年6月30日之后的逾期交房违约金应当仍按照每日总房价的万分之三进行计算。被告于2015年12月18日向原告交付房屋。因此被告仍需按照每日总房价的万分之三向原告支付2015年9月10日至2015年12月18日期间的逾期交房违约金76003元。被告认为该违约金标准过高，但其未提交证据证明该违约金已超过原告的实际损失，故本院对于被告申请调整违约金的意见不予采纳。关于物业费4170元的问题。被告在《二次延期交付补充协议》中承诺减免原告一年的物业费。该承诺并非是就违约金进行约定。现原告已实际发生该项费用，故原告要求被告支付物业费4170元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南京昆仑沃华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闻高军支付2015年9月10日至2015年12月18日期间的逾期交房违约金76003元；二、被告南京昆仑沃华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闻高军支付一年的物业费4170元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3393元，减半收取1696元，由原告闻高军负担794元，被告南京昆仑沃华置业有限公司负担902元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一六年十一月二十二日书记员  杨艳