上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第999号
原告朱荷珍（反诉被告），女，1949年12月15日出生，汉族，住上海市。
委托代理人孙静芳（系原告朱荷珍之女），住上海市。
委托代理人杨东杰，上海市汇业律师事务所律师。
被告袁明超（反诉原告），男，1950年4月22日出生，汉族，住上海市。
委托代理人吴勇虎，上海圆誉律师事务所律师。
委托代理人徐嘉妮，上海圆誉律师事务所律师。
第三人上海昊辰房地产经纪事务所，住所地上海市虹口区。
投资人马月。
原告朱荷珍与被告袁明超房屋买卖合同纠纷，被告袁明超反诉原告朱荷珍房屋买卖合同纠纷，本院受理后，依法通知上海昊辰房地产经纪事务所作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）朱荷珍的委托代理孙静芳、杨东杰，被告（反诉原告）袁明超及其委托代理人吴勇虎到庭参加诉讼。第三人上海昊辰房地产经纪事务所，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告朱荷珍诉称，原告委托女儿孙静芳向被告购买上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称车站北路房屋），原告已根据《房地产买卖协议》如期支付了全部房款，并于2014年6月3日完成房产过户。根据约定，被告应于2014年6月10日前将房屋交付原告。被告以第三人上海昊辰房地产经纪事务所在原告支付的房款中克扣了中介费用为由，至今拒绝向原告交付房屋。故现原告起诉要求被告迁出车站北路房屋；被告支付逾期交付房屋的违约金（按照每月3，000元计算，从2014年6月11日计算至被告实际迁出之日止）。
被告袁明超辩称，不同意原告的全部诉请。1、2014年3月18日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）中对交房条件有约定，是对双方签订的《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议）中交房条件的变更，应当按照买卖合同中的条款履行，原告至今未向被告支付8万元尾款，且没有向被告提出要求交房，而被告在过去的一年内一直向原告提出要求尽快履行合同。2、原告主张的违约金，无事实及合同依据。根据付款协议第三条，在原告要求被告交房同时应当支付8万元，双方应同时履行义务，原告未支付8万元尾款，故不存在逾期交房违约金。3、原告提出交房时间应当是2014年6月10日，但实际被告在2014年7月25日正式收到银行贷款，7月30日左右是正常的交房期限，原告在此期间没有要求被告交房也没有支付尾款。对于原告诉状中提出的第三人克扣了原告向被告支付的尾款，对此被告不认可，因为双方约定中介费是下家承担的，被告不应承担中介费，且房款应由原告直接付款给被告，跟中介无关。
第三人上海昊辰房地产经纪事务所述称，2014年3月17日，原、被告双方经第三人居间就车站北路房屋签订居间协议及买卖协议，又于2014年3月18日网签了买卖合同。合同签订后，买卖双方依约办理了审税、审限购、贷款等手续，并办理了交易过户手续。原告取得房屋产权后，银行将贷款部分房款放款给被告，但被告未能依约交付房屋。依据买卖合同附件三付款协议第3条约定，被告应当向原告交房，同时原告支付尾款8万元，但原告综合考虑后，决定在未接收房屋的情况下通过第三人将尾款转付给被告，第三人在收到8万元尾款当日，扣除了18000元佣金后，将其余尾款62000元转付给了被告，但被告一直以在外地等理由，拖延交房。依据买卖协议约定，原告支付的尾款可自行支付被告亦可通过第三人转付给被告，依据居间协议约定，被告应当按照总房价款的1%支付佣金，且第三人可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。
被告袁明超反诉诉称，2014年3月17日，原被告签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）约定原告向被告购买车站北路房屋，总价183万元。双方于2014年3月18日签订买卖合同，明确约定了付款方式、付款期限及违约条款等事项。根据合同附件三的约定，原告应于签订买卖合同当天支付被告首付款55万元（含定金2万元），但原告实际上到2014年4月3日才向被告支付了首付款53万元。根据合同约定，原告以银行贷款的形式支付给被告房款120万元，原告的借款合同中显示的贷款银行系工商银行，原告的女儿孙静芳系中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行的副行长，因被告迟迟未收到贷款，多次向银行了解才得知120万元的贷款实际上已于2014年3月26日获得批准，未放款系因原告的女儿不批准放贷，故被告有理由相信是原告的女儿故意迟延放贷导致被告直至2014年7月25日才收到120万元房款。由于原告违约未按时支付房款，被告有理由要求原告付清房款后再交房，同时原告应承担迟延付款的违约责任。故提起反诉要求原告支付房屋购房余款8万元；原告赔偿逾期付款违约金暂计22，240元（分别以53万元房款为基数，自2014年3月18日至2014年4月3日计16天，按每日逾期未付款万分之五计算，违约金为4，240元；以120万元贷款为基数，自2014年6月26日计算到7月25日计30天，按每日逾期未付款万分之五计算，违约金为18，000元）。
原告朱荷珍针对反诉辩称，3月17日签订居间协议的时候原告向被告支付了2万元意向金，并提出3月底才能支付首付款，双方并未约定3月18日付53万元，买卖协议是约定签订示范文本5天内支付首付款。即使计算违约金，53万元的违约金应当按照同期贷款利息计算，要求法院依法调整。120万元贷款是银行放贷的，不受原告控制，故对贷款的违约金不予�可。
第三人上海昊辰房地产经纪事务所未针对反诉进行陈述。
经审理查明，2014年3月10日，原告出具委托书委托其女孙静芳全权代理购买车站北路房屋。2014年3月17日，被告作为出卖方（甲方），孙静芳作为买受方（乙方），第三人上海昊辰房地产经纪事务所作为居间方（丙方）就车站北路房屋买卖及居间事宜签订居间协议一份，约定总房价款为183万元；甲乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的房价总款的1%各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。同日，孙静芳、被告签订买卖协议一份，约定总房价183万元，首期房价款55万元（含已支付的全部定金）应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内直接或通过丙方转付甲方；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后七日内向银行申请贷款；第二期房价款120万元应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准；若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件同时将相应部分房价款支付甲方；双方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后七日内，对该房地产进行验看、清点、确认无误后由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款8万元；若该房地产上有户口，则甲方应于本协议签订后办理交易过户前将原有户口迁出。嗣后，原告向被告支付了定金2万元。
2014年3月18日，被告作为卖售人（甲方），原告作为买受人（乙方），签订买卖合同一份，约定双方通过第三人居间乙方受让甲方所有的车站北路房屋，房地产转让价款183万元；双方确认于2014年5月31日前办理转让过户�续；乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金每日按乙方逾期未付款万分之五计算，自应付款期限之第二日计算至实际付款之日止；甲方未按合同约定的期限将房屋交付（包括房地产交接和房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金每日按乙方已付款万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款约定，甲方应于办理交易过户手续之前将该房屋内所有户口迁出；该房地产在交易过程中产生的所有税费均由乙方承担。该合同附件三付款协议约定，乙方于签订合同当天支付给甲方首付款55万元（含定金2万元）；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款120万元（他项权利证明办出后3个工作日内，乙方将他证交到银行，该款项由银行直接划入甲方账户），乙方于交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料；若乙方申请的银行贷款未获得批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前以现金形式补足该不足部分；上述银行贷款划入甲方账户后5日内，甲方向乙方交房，乙方同时支付甲方尾款8万元。嗣后，原告作为主借款人以车站北路房屋为抵押物向中国工商银行申请购房贷款120万元。
2014年4月3日，原告向被告支付了首期房款53万元。2014年5月16日原告向第三人交付房屋尾款8万元，被告当场要求原告不要向第三人支付该款未果。2014年5月18日，原、被告双方办理了车站北路房屋的房地产权过户手续，该房屋产权于2014年6月3日登记至原告名下。2014年5月20日，孙静芳向被告出具承诺书，载明乙方承诺买房贷款所发生的一切债务债权和甲方无关，甲方只是卖出房屋以收到房款为主（总共还有欠款一百二十八万元整），另乙方贷款出来的款项只能用来还甲方的房款一百二十八万元整，打到甲方银行卡号：中国工商银行卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX为准，如有违约要承担经济和法律责任。2014年6月21日，第三人通过银行转账向被告转付房屋尾款62，000元。2014年7月25日，中国工商银行向被告发放原告申请的购房贷款120万元。嗣后，被告以未收到房屋尾款为由拒绝向原告交付房屋，双方协商未果，故诉至法院要求判如所请。
审理中，原告表示支付8万元尾款给第三人时，被告说不要把尾款交给中介，让原告把尾款收好，原告因担心被告不肯继续履行合同，中介不继续办手续，故提前支付了尾款。被告表示其银行账户确实有笔金额为62，000元的转账，但没有人通知被告，也不知道是谁转账的。当时约定被告不承担中介费、税费，净到手价183万元，因庭审中才得知第三人认可转账62，000�系第三人向被告转付的房屋尾款，故变更第一条反诉请求为要求原告支付房屋尾款18，000元。原告付清尾款，被告愿意向原告交付房屋。
上述事实，有原告提供的委托书、居间协议、买卖协议、中介费收款收据、首期房款收款收据、个人购房借款担保合同、房屋尾款收款收据、发票、房地产权证、周边房屋租赁价格网上查询信息，被告提供的买卖合同、承诺书、工行卡历史明细清单、房地产登记信息、房地产抵押状况信息，第三人提供的工商银行电子银行回单，以及双方当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，双方签订的买卖协议及买卖合同依法成立有效，双方均需依约履行。买卖协议虽约定尾款的支付方式为原告自行或通过第三人支付，但嗣后，双方签订的买卖合同则约定银行贷款划入被告账户后5日内，被告向原告交房，原告同时支付被告尾�8万元。故原告向第三人支付房屋尾款不符合买卖合同的约定，且付款当日被告即明确表示不认可原告向第三人支付尾款的行为，嗣后原告于2014年5月20日向被告出具的承诺书亦载明欠款为128万元，故原告向第三人支付尾款的行为，不能视为原告已履行对被告的尾款支付义务。现第三人向被告转付尾款62，000元，被告亦表示认可，尚余18，000元尾款未支付，被告以此为抗辩未交付房屋，符合合同和法律规定，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。被告反诉要求原告支付剩余尾款18，000元，本院依法予以支持。关于原告要求被告迁出房屋的诉讼请求，鉴于被告已就原告支付剩余房款提出反诉主张，并表示原告付清房款后可向原告交付房屋，故对于原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告自愿向原告交付房屋，本院予以照准。原告未能按照合同约定期限支付首期房款53万元，亦未能提出延期付款的正当理由，被告要求原告支付逾期付款违约金，本院予以支持，合同约定的违约金标准显然过高，本院酌情调整该期间的违约金为2，500元。根据合同约定，银行贷款支付时间以贷款银行的放贷时间为准，被告主张原告恶意要求银行迟延放贷，依据不足，被告主张的银行贷款迟延支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、被告袁明超应于本判决生效之日起7日内迁出上海市车站北路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向原告朱荷珍交付该房屋；
二、原告朱荷珍的其余�讼请求不予支持；
三、原告朱荷珍应于本判决生效之日起7日内向被告袁明超支付剩余房款18，000元；
四、原告朱荷珍应于本判决生效之日起7日内向被告袁明超支付逾期付款违约金2，500元；
五、被告袁明超的其余反诉请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费550元，由原告朱荷珍负担；反诉受理费1，172元，由原告朱荷珍负担524元，由被告袁明超负担648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
代理审判员 赖维娜
人�陪审员濮汝平
二〇一六年二月三日
书 记 员 戴 燚
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《最高�民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。