盘锦市兴隆台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第00013号
原告：盘锦鹏欣置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。
法定代表人：丁宏伟，该公司副总裁。
委托代理人阚世毅，辽宁盛达律师事务所律师。
被告：佟汉刚，男，1981年5月2日生，汉族，辽宁省北票市人，无业，住辽宁省北票市。
原告盘锦鹏欣置业有限公司诉被告佟汉刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人阚世毅、被告佟汉刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2012年10月28日签订了《盘锦鹏欣水游城租赁合同》，合同约定原告将铺位号xx，面积230.70平方米铺位租赁给被告使用，合同还约定铺位的交付日暂定2012年10月28日，合同期限为3年，即自2012年10月28日至2015年10月27日止，合同期自交付日始起计算，租金标准为7571.48元／月，物业管理费为3183.66元／月，并约定乙方应在合同签订之日起7日内交付21510.30元保证金，被告应于每月25日之前支付下两月租金，合同第十四条第11款约定，租金、管理费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过1个月以上仍未付时原告可以解除合同。合同第19条还约定了解约被告返还原告铺位，合同第26条约定了被告缴纳保证金，合同第27条约定了租金交纳，合同第28条约定物业管理费交纳，合同第32条约定迟延赔偿金。原告将铺位交付被告使用，被告2012年12月开始交付租金和物业费至2013年9月。但从2013年10月1日开始被告已拖欠原告租金和物业管理费，被告已拖欠租金数额为73232.83元，拖欠物业费30792.76元，拖欠取暖费7613.10元。
原告工作人员多次找被告催要以上费用，但被告以各种理由不予支付。原告于2014年7月19日向被告发出了《关于合同解除告知函》和《铺位返还告知函》，解除了原、被告之间的租赁合同。7月21日，被告将铺位内的物品拿走，原告收回铺位。原告诉至法院，请求判令：1、被告给付拖欠原告的租金73232.83元；2、被告给付拖欠原告的物业费30792.76元（从2013年10月1日至2014年7月21日）；3、被告补交免租期租金、物业管理费10654.71元；4、被告给付取暖费7613.10元；5、被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失61146.70元（租赁合同约定被告违约应支付迟延赔偿金、合同解约赔偿金和违约金，被告赔偿的经济损失按照被告欠款数额122293.40元的50%计算）。以上5项合计183440.10元。
被告未提供书面答辩，当庭辩称：我欠原告的租金日没有到2014年7月21日，我于2014年3月1日就已经从水游城里撤出了，这之后有顾客去玩时我才到店里，且我承租的房子自2013年5月就开始存在漏水的现象，原告一直没有给我解决。另外，原告经营存在很多不合理的地方，我和原告谈合同时，原告口头承诺只有我一家开碰碰车的，后来又有一家开同样的店，位置比我承租的位置好，面积也比我的店大，导致我经营困难。因我的店没有开取暖的电开关，没有取暖，原告收取取暖费不合理。原告还把消防通道出租出去，侵犯了业主的利益，影响了我的营业收入。原告要求的免租条件我已经做到，原告现又主张免租租金不应支持。
经审理查明，原、被告于2012年10月28日签订了《盘锦鹏欣水游城租赁合同》，合同约定原告将铺位号xx，面积230.70平方米铺位租赁给被告使用，合同还约定铺位的交付日暂定2012年10月28日，合同期限为3年，即自2012年10月28日至2015年10月27日止，合同期自交付日始起计算，租金标准为7571.48元／月，物业管理费为3183.66元／月，并约定乙方应在合同签订之日起7日内交付21510.30元保证金，被告应于每月25日之前支付下两月租金，合同14条第11款约定，租金、管理费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过1个月以上仍未付时原告可以解除合同。合同第19条还约定了解约被告返还原告铺位，合同第26条约定了被告缴纳保证金，合同第27条约定了租金交纳，合同第28条约定物业管理费交纳，合同第32条约定迟延赔偿金。原、被告约定的起租日为2012年11月28日，原告水游城于2012年12月27日正式开业，原告在正式开业后开始收取被告租金。被告从2012年12月27日开始交付租金和物业费至2013年9月。从2013年10月1日始被告拖欠原告租金和物业管理费，至2014年7月21日，被告已拖欠租金数额为72728.06元，拖欠物业费30580.06元。
另查，原告于2014年7月19日向被告发出了《关于合同解除告知函》，解除了原、被告之间的租赁合同。
本案的争议焦点是：1、原、被告签订的房屋租赁合同是否合法有效；2、该租赁合同是否具备了解除条件；3、原告主张的租金、物业费损失、取暖费及违约金等有无事实和法律依据；4、被告主张原告将公摊面积出租侵犯了业主的利益，影响了被告的营业收入的请求有无事实依据，应否予以支持。5、原告出租的房屋是否符合约定，是否漏水。
原告为支持其主张，庭审中提供了如下证据：
第一组证据：租赁合同原件一份，证明原告将铺位号xx，面积230.70平方米铺位租赁给被告使用，合同还约定铺位的交付日暂定2012年10月28日，合同期限为3年，即自2012年10月28日至2015年10月27日止，合同期自交付日始起计算，租金标准为7571.48元／月，物业管理费为3183.66元／月，并约定乙方应在合同签订之日起7日内交付21510.30元保证金，被告应于每月25日之前支付下两月租金，合同14条第11款约定，租金、管理费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过1个月以上仍未付时原告可以解除合同。合同第19条还约定了解约被告返还原告铺位，合同第26条约定了被告缴纳保证金，合同第27条约定了租金交纳，合同第28条约定物业管理费交纳，合同第32条约定迟延赔偿金，第33条约定合同解约被告给付原告3个月租金及相当于保证金数额的违约金，第47条约定了通知送达方式。
第二组证据：2014年7月19日合同解除告知函原件一份，快递查询单一份，证明原告于2014年7月19日书面告知被告解除合同，且是被告本人签收的该合同告知函。
第三组证据：原告给被告的铺位返还告知函原件一份。
被告对以上证据质证认为租金延付一个月时原告就可以解除合同，但原告拖延时间太长才解除合同不合理。2014年7月21日原告邮寄的铺位返还告知函没有收到。
被告为支持其主张，向本院提供了照片4张，证明承租的房屋地面上有水迹，说明房屋漏水。原告质证认为照片不能显示时间和地点，地面上的水迹证怎么来的不清楚。
本院认证：对原告提供证据的真实性予以确认，但不能证明2014年7月21日向被告送达了铺位返还告知函。被告提供的照片不能证明租赁的房屋漏水。
本院认为：原、被告之间所签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应认定租赁合同合法有效。被告应按租赁合同约定履行给付租金及交纳物业等相关费用的义务。由于被告未按合同约定期限向原告交纳房屋租金及物业费，应承担违约责任，但租赁合同中约定的违约金标准超过了合同损失的30%，应予调整，因在原告不能证明该违约金不足以弥补合同损失的情况下，超出30%的主张本院不予支持。因被告连续拖欠原告租金及物业费，原告于2014年7月19日向被告发送了合同解除告知函，被告在收到解除告知函后没有回复，应视为双方租赁关系已依据合同约定自行解除。因原告没有提供被告取暖的证据，对原告主张取暖费的请求不予支持。被告提出原告将公摊面积出租及口头承诺只允许被告一家经营碰碰车，影响了其营业收入，没有事实依据，不予支持。被告主张房屋漏水，虽提供了照片，但不能确认地面水迹是漏水形成及漏水足以影响其经营收入，对被告的该项主张亦不予支持。被告当庭提出原告要求被告给付免租一个月租金不合理，因被告不交纳租金及相关费用，违反合同义务，按照合同第33条第3项的约定，被告应将已使用的免租期所免除的租金补交给原告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告佟汉刚向原告支付2013年10月1日至2014年7月19日的租金72728.06元。
二、被告佟汉刚向原告支付2013年10月1日至2014年7月19日所拖欠的物业管理费30580.06元。
三、被告佟汉刚向原告支付免交租期租金、物业管理费10654.71元。
四、被告佟汉刚向原告支付迟延交纳房屋租金及物业费的违约金30992.57元。
以上款项合计144955.40元，于本判决生效后10内一次付清。
五、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3969.00元减半收取1984.50元，由被告佟汉刚承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。
审判员 王 冰
二〇一五年三月十三日
书记员 刘亚楠