广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初17995号
原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道荷坳桂坪路68号1栋一楼，组织机构代码734145567。
法定代表人张小幸，总经理。
委托代理人王明文，广东三铭律师事务所律师。
委托代理人吕婉丹，广东三铭律师事务所律师。
被告深圳市国道投资有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道107国道西乡黄田村段西部开发区D区，组织机构代码326525982。
法定代表人顾朦朦，总经理。
被告顾正江，男，汉族，1978年1月3日出生，身份证住址安徽省凤阳县，
两被告共同委托代理人阮华志，男，汉族，1950年12月8日出生，身份证住址安徽省长丰县，系深圳市国道投资有限公司的员工。
被告潘海明，男，汉族，1980年4月20日出生，身份证住址广东省紫金县，
委托代理人黄波，广东深南律师事务所律师。
上列原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司与被告深圳市国道投资有限公司（以下简称国道投资公司）、顾正江、潘海明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王明文、吕婉丹、被告国道投资公司、顾正江委托代理人阮华志、被告潘海明委托代理人黄波均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司诉称，2015年5月15日，被告国道投资公司与原告签署一份《场地租赁合同》，约定被告国道投资公司将深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地（即国道车城内）1号场地出租给原告用于经营汽车销售，租赁面积为2030平方米，实用面积为1594平方米，租赁期限自2015年5月15日至2025年5月14日止，租金为每平方米30元，租赁保证金为180,000元。合同签署后，原告向被告国道投资公司支付了租赁保证金180,000元，原告在该空置地块上兴建了建筑物一座用于经营汽车4S店，并对地面做了水泥硬化。后了解，2015年1月29日，被告顾正江与被告潘海明签署一份《土地使用权租赁合同》，约定被告顾正江承租被告潘海明位于深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地一块，租赁期限自2015年2月1日至2020年1月31日止。2016年5月15日，被告潘海明向包括原告在内的国道车城在驻商户发出《告知书》，该告知书载明：被告潘海明与被告顾正江2015年1月29日签署《土地使用权租赁合同》，被告顾正江自2015年9月份开始一直不按合同约定交租，告知截止2016年3月11日止，被告潘海明与被告顾正江的租赁合同已正式解除；要求原告等商户与被告潘海明重新签署租赁合同，否则将会收回租赁场地等。2016年6月3日，被告潘海明与原告无法就租赁期限等问题达成一致，被告潘海明要求原告2016年6月3日离场，原告于该日被迫离场。另查，被告顾正江从被告潘海明处承租上述地块后，用被告国道投资公司及被告顾正江的名义进行出租，被告国道投资公司系被告顾正江设立的公司。原告承租经营4S店后，每月盈利至少10,000元。三被告的行为致使原告无法继续经营，应赔偿合同剩余期限的经营损失。原告认为，合同签署后，原告已依约履行了合同义务。因三被告的违约行为，导致原告无法使用租赁标的，租赁目的以落空，且原告已被迫离场，被告国道投资公司、被告顾正江收取的原告租赁保证金应予以退还，并应支付利息；同时，原告承租后，兴建了店面，投入了大量资金用于4S店的经营，三被告的违约行为，给原告造成了巨大的损失，应予以赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告国道投资公司2015年5月15日签署的《场地租赁合同》于2016年6月3日解除；2、被告国道投资公司、顾正江退还原告租赁保证金180,000元并支付利息（以中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年6月4日开始计算至实际付清款项之日止）；3、三被告赔偿原告店面、地面硬化损失1,573,111元；4、三被告赔偿原告经营损失1,070,000元；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告深圳市国道投资有限公司答辩称，1、关于原告第1项诉讼请求，被告国道投资公司认为没有依据。被告潘海明与被告顾正江签订《土地租赁合同》在深圳仲裁委员会仲裁已经开过一次庭，至今没有判决。该土地租赁合同是否有效应当由仲裁庭最后加以确认。如果确认合同无效，2015年5月15日原告与被告国道投资公司签订的合同自然也是无效。因为主合同无效，后来签订的合同当然无效。假设土地租赁合同有效，本案合同解除也存在很多法律障碍。原告与被告国道投资公司签订合同的期限是10年，合同在履行期间仍然可以继续使用，无须解除，从原告诉状可以看出是因为和被告潘海明重新签订租赁合同的期限无法达成一致才主张解除。请求法院驳回原告的第1项诉讼请求。2、关于第2项诉讼请求，退回租赁保证金及利息的问题。被告国道投资公司认为没有事实和法律依据。因为交纳了保证金、签订了合同，被告国道投资公司已经把场地租给原告使用了，不存在违约，不具备退还保证金的法律要件。被告顾正江与本案没有任何关联性，因为本案是租赁合同纠纷，被告顾正江没有和原告签订合同，原告要求被告顾正江承担退还保证金以及承担利息没有任何事实和法律依据。3、关于原告的第3项诉讼请求赔偿地面损失更加没有依据。2016年7月28日，仲裁开庭之前。被告顾正江已经向深圳仲裁委员会申请要求对整个投资财产进行评估，该财产评估其中也包含原告所请求的财产。因此，原告的该项诉求也不能成立。4、关于原告要求赔偿经济损失没有事实和法律依据，经营损失尚未发生。
被告顾正江答辩称，1、被告顾正江不是本案适格被告。2、被告顾正江与本案被告潘海明签订的租赁合同与原告无关。原告认为案外人对其造成损失应另案起诉，不属于本案审理的范围。3、原告主张的权利和损失也不涉及被告顾正江。因为被告顾正江没有拿原告的钱，也没有和原告签订合同，其不负义务也不承担责任。综上，请求法院驳回原告对被告顾正江的诉讼请求。
被告潘海明答辩称，1、对原告前两项诉讼请求不涉及到被告潘海明，对此不做答辩。对于原告主张的第3项诉讼请求，被告潘海明认为没有事实依据。从原告提供的证据来看，没有正规的发票和相关的财务数据，也没有整体统一的计算方式个计算结果用以支撑其诉状中所显示的数字。2、原告没有证据证明其在搬离涉案场所之后经营损失产生的原因、数字、结果，以及该损失是否因解除租赁合同存在因果关系。3、被告潘海明在本案租赁合同纠纷中，应当视为案外人，即便参与诉讼，也不应当以被告的名义参与，应当以案外人或第三人的名义参与。原告如果有证据证明被告潘海明与原告的损失存在因果关系，应当另行以其他案由、合法的依据向被告潘海明起诉，而非本案租赁合同，被告潘海明并非涉案租赁合同的当事人之一。4、被告潘海明将涉案场所租赁给被告顾正江，双方合同中有明确约定，其中约定一：如被告顾正江在经营场所过程中产生的任何纠纷及债务由其本人负责，约定二：被告顾正江如将涉案房屋进行转租或分租，必须经过被告潘海明书面同意。被告潘海明在收到的证据当中没有看到原告以及被告国道投资公司、被告顾正江就该两条约定有任何的举证或者反驳。综上，被告潘海明并非本案的当事人，不应当对涉案租赁合同所产生的法律后果承担对应的责任。
经审理查明，原告和被告国道投资公司于2015年5月15日签订《场地租赁合同》，约定被告国道投资公司将位于深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地（即国道车城内）1号场地出租给原告用于汽车经营，租赁面积为2030平方米，实际面积为1594平方米，租赁期限自2015年5月15日起至2025年5月14日止，共计10年，租金为30元/平方米/月，第一年租金为60,900元/月，从第二年起递增5%/年，依次类推。合同签订后，原告向被告国道投资公司交纳履约保证金180,000元，原告在涉案租赁场地上兴建了一座昌河铃木4S店。2016年5月15日，被告潘海明向原告发出《告知书》，该告知书载明：被告潘海明于2015年1月29日与被告顾正江签订《土地使用权租赁合同》，因顾正江自2015年9月开始不按合同约定交租，故告知商户截至2016年3月11日止，潘海明与顾正江的租赁合同正式解除；各商户应与之重新签订租赁合同，否则将被视为非法占用商铺。因原告与被告潘海明无法就合同期限达成一致，故原告和被告潘海明于2016年6月3日签订《关于国道昌河铃木汽车销售店交接清单及说明》，双方确认原告于2016年6月5日离场，离场时在原有空地建有昌河铃木销售店一座，面积约1029.06平方米，离场时在有租地上全部做地面硬化，并全部做好水泥地面的事实。根据原告的申请，本院依法委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案场地内昌河铃木汽车销售4S店的房屋建筑物、构筑物及二次装修资产进行评估，评估结论为上述资产评估值总计1,573,111元。
另查明，被告国道投资公司的法定代表人顾朦朦系被告顾正江之女。两被告顾正江、潘海明于2015年1月29日签订《土地使用权租赁合同》，约定被告潘海明将位于深圳市宝安区西乡街道黄田村广深公路东侧西部开发区内空置土地壹块、占地面积40000平方米出租给被告顾正江，租赁期限从2015年2月1日至2020年1月31日止。每月租金800,000元，被告顾正江应交纳租赁保证金3,500,000元。被告潘海明于2016年5月26日向深圳仲裁委员会提起仲裁，请求解除与被告顾正江签订的租赁合同等，案号为（2016）深仲裁字第998号。因本案审理应以该案裁决结果为依据，故本院于2016年10月13日载定中止本案诉讼。后深圳仲裁委作出（2016）深仲裁字第998号裁决书，裁决：1、确认潘海明与顾正江于2015年订立之争议合同无效；2、潘海明返还顾正江土地租赁保证金3,500,000元；3、顾正江支付土地占用费8,680,000元；4、顾正江将租赁场地返还给潘海明。故本案恢复审理。
再查明，涉案场地未取得合法的土地使用权证。
以上事实，有原告提交的《国道车城场地租赁合同》、保证金、首期租金的缴付票据、告知书、关于国道昌河铃木汽车销售店交接清单及说明、交接时的状况照片、《土地使用权租赁合同》、《国道车城昌河铃木汽车销售店施工合同》、《汽车销售合同》25份，被告顾正江提交的被告顾正江的身份证复印件、仲裁申请书、反仲裁申请书、财产评估申请书、仲裁庭组成通知、开庭通知等证据并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案租赁场地并未取得合法的土地使用权证，故原告和被告国道投资公司签订的《场地租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告国道投资公司返还租赁保证金180,000元并按中国人民银行同期银行贷款利率支付自起诉之时即2016年6月4日起的利息有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告国道投资公司将未取得合法使用权证的场地出租给原告，且与原告签订了租期十年的《场地租赁合同》，远远超过被告顾正江与潘海明签订的租期仅为五年的《土地使用权租赁合同》，这也是导致原告与被告潘海明无法重新签订租赁合同的主要原因，被告国道投资公司应就此过错赔偿原告的损失。根据原、被告认可的深圳市银通联资产评估有限公司的评估报告，涉案场地内昌河铃木汽车销售4S店的房屋建筑物、构筑物及二次装修资的评估总值为1,573,111元，原告请求被告国道投资公司赔偿店面、地面硬化损失共计1,573,111元有事实和法律依据，本院予以支持。关于两被告顾正江、潘海明是否应承担赔偿责任的争议。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，和原告签订《场地租赁合同》的主体为被告国道投资公司，故两被告顾正江、潘海明并非本案适格的主体，原告请求两被告顾正江、潘海明承担共同支付责任于法无据，本院不予支持。原告主张其经营的4S店每月至少盈利10,000元，并提交了汽车销售合同予以证明。本院认为，经营损失并非实际发生的损失，与被告的过错并无关联性，故原告请求被告赔偿合同剩余期限的经营损失1,070,000元依据不足，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告深圳市国道投资有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司租赁保证金180,000元并支付利息（按中国人民银行同期银行贷款利率自2016年6月4日起计付至款项还清之日止）；
二、被告深圳市国道投资有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司损失1,573,111元；
三、驳回原告深圳市顺顺达汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29,385元，评估费30,000元，合计59,385元，由原告承担11,137元，被告深圳市国道投资有限公司承担48,248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 晓 屏
人民陪审员 梁 木 英
人民陪审员 陈 荣
二〇一七年十月十七日
书 记 员 庄秋玲（兼）
书 记 员 李 娜
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。