杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余瓶民初字第40号
原告：文＊＊。
委托代理人：黄益峰，刘朝军。
被告：杭州元瑞置业有限公司。
法定代表人：叶光群。
委托代理人：徐骏。
原告文＊＊（下称原告）诉被告杭州元瑞置业有限公司（下称元瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法由审判员杨春海独任审判，于2015年3月13日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托代理人黄益峰及被告元瑞公司的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年3月11日，原告与元瑞公司签署编号为2011预97＊＊87《浙江省商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议书》各一份，主要约定原告向元瑞公司购买位于杭州市余杭区闲林镇蒙卡岸公寓＊幢＊单元＊＊＊室的商品房，该商品房建筑面积129.32平方米，其中套内面积108.14平方米，且“电梯厅”的面积属公摊面积，据此可以计算出合同约定的商品房的得房率为83.62％（套内面积108.14平方米／建筑面积129.32平方米≈83.62％）。另，元瑞公司在其楼书中也明确承诺“一般小高层的得房率约在83％，90平方米户型的实际使用面积在75平方米上下”；且元瑞公司通过浙江经视频道《经视看地产》等栏目对原告购买的商品房实际使用率及得房率也做了公开说明。事后，在元瑞公司实际交付房屋后，原告经测绘机构测绘，涉案商品房套内面积实际为102.55平方米，与合同所约定的套内面积为108.14平方米短少5.59平方米；因此，原告实际商品房得房率为79.81％，也与元瑞公司公开承诺的得房率相差甚大。原告认为，元瑞公司的上述违约行为严重侵害了其合法权益。为此，起诉请求判令：元瑞公司向原告赔偿损失64189.59元；本案诉讼费由元瑞公司承担。
为证明以上主张，原告向本院提供如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》及附件、补充协议各一份，证明：原告向元瑞公司购买位于杭州市余杭区闲林镇蒙卡岸公寓＊幢＊单元＊＊＊室商品房事宜的合同约定，其中该商品房建筑面积129.32平方米，套内面积108.14平方米，应分摊的共有建筑面积21.18平方米的事实。
2、杭州市余杭临平同创房地产测绘有限公司出具的《房产分层分户平面图》，证明：元瑞公司实际向二原告交付的案涉商品房，其中建筑面积为128.50平方米，套内面积102.55平方米，公摊面积25.95平方米，套内建筑面积减少5.59平方米的事实。
3、商品房宣传推广《公证书》（附光盘）及楼书一份，证明元瑞公司公开承诺案涉商品房一般小高层的得房率约在83％，90平方米户型的实际使用面积在75平方米上下，实际空间使用率为100%的事实。
元瑞公司答辩称：本案原告提起的关于面积差异所产生的赔偿损失的诉讼，没有合同和法律依据。一、原告的起诉没有合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同及相应的补充协议，已对该商品房发生面积差异如何处理进行了明确的约定，元瑞公司无须按合同约定承担任何的赔偿责任，理由：1、商品房买卖合同第六条有明确约定，以建筑面积作为计算的标准，双方当事人订立合同时已明确了面积的计算规则。2、补充协议中进一步明确对商品房建筑面积进行差异处理的，就不存在对套内面积或公摊面积进行处理问题，即补差的唯一标准就是建筑面积。在本案中，合同约定的建筑面积，交付的建筑面积，面积误差率在合同约定的3%范围内。二、原告起诉没有法律依据，1、根据最高院的相关司法解释及住建部的管理条例，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积不符合合同的，有约定的按合同约定处理，法律赋予了双方当事人对面积差异进行约定的权利，本案商品房买卖合同中对面积差异处理进行自由的约定是有效的。三、双方对该房屋面积差异处理的事宜已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，商品房买卖合同已经履行完毕。2014年1月7日双方办理了商品房交接手续时，对商品房的总建筑面积及总房价款均进行了确认，由此可以看出，双方对于商品房买卖合同已经履行完毕，对于面积差异处理一事也已经处理完毕，没有争议。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，元瑞公司向本院提供如下证据：
1、补充协议书一份，证明原、被告进一步明确约定双方选择对商品房建筑面积进行补差，不在对套内面积、公摊面积单项进行处理的事实。
2、商品房交接书一份，证明2014年1月7日原告与元瑞公司对案涉房屋的实测面积、房价款进行了确认，双方对本案争议事项已处理完毕的事实。
对于原告、元瑞公司双方提供的上述证据，经庭审质证，对原告提交的1-3项证据，元瑞公司对真实性、合法性均没有异议，仅对其中部分证据的证明对象有异议；原告对元瑞公司提交的证据真实性、合法性也无异议，但对其关联性及所待证事实有异议。经本院审查认为，原告与元瑞公司提供的全部证据均符合有效证据要件，本院根据证据载明内容作相应的事实认定。
根据以上有效证据以及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：
2011年3月22日，原告与元瑞公司签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定原告向元瑞公司购买位于杭州市余杭区闲林镇蒙卡岸公寓＊幢＊单元＊＊＊室的商品房一套，建筑面积共129.32平方米，其中套内建筑面积108.14平方米，应分摊的共有建筑面积21.18平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13088.35元，房屋总价款为1692585元；该合同第六条面积确认和面积差异处理中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》对合同第六条的补充中规定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”。《补充协议书》关于广告、楼书等宣传资料的约定中规定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。
案涉商品房竣工后，经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘，实际测得的建筑面积为128.50平方米，套内面积为102.55平方米，分摊面积为25.95平方米。2014年1月7日，原告、元瑞公司办理房屋交接手续，并签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积.平方米及房屋总价款原告支付完毕予以确认。另查，元瑞公司在商品房开发过程中，在相关媒体宣传推广时曾有一般小高层的得房率约在83％，90平方米户型的实际使用面积在75平方米上下的表述。
本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共129.32平方米，其中套内面积108.14平方米，应分摊的共有建筑面积21.18平方米。”虽然该合同中双方没有对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比列，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在合同第六条及《补充协议书》第五条中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积由差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。…。”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，元瑞公司最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但是该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿；这一点从元瑞公司在销售中得房率高作为该楼盘的其中一项优势进行宣传也得到印证。现由于元瑞公司向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故元瑞公司已构成违约，本院对原告要求元瑞公司赔偿相应损失的请求予以支持。但对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及元瑞公司的过错程度等因素，并以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，本院酌情确定元瑞公司赔偿原告的损失为23412元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州元瑞置业有限公司赔偿原告文＊＊损失23412元，限于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告文＊＊的其他诉讼请求。
如果被告杭州元瑞置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1405元，减半收取702.50元，由原告文＊＊负担446元，被告杭州元瑞置业有限公司负担256.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1405元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨春海
二〇一五年三月十三日
书记员 缪剑娣