福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第2365号原告泉州南方物业管理有限公司，住所地鲤城区。法定代表人黄济志，该公司总经理。委托代理人吴丽琴，女，1965年2月21日出生，汉族，住鲤城区。委托代理人郑秀丽，女，1983年3月3日出生，汉族，住德化县。被告傅水源，男，1942年8月10日出生，汉族，住泉州市丰泽区。原告泉州南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）与被告傅水源物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由审判员王伟坤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南方物业公司委托代理人吴丽琴、郑秀丽到庭参加诉讼，被告傅水源经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告南方物业公司诉称，被告傅水源于1999年11月11日向泉州福发房地产开发有限公司购买位于湖心街东段倚湖楼209室房产。该套房产的建筑面积计118平方米。2003年6月1日，泉州丰泽区湖心街商住区业主管理委员会与原告南方物业公司签订《物业管理委托服务合同》及2013年1月1日泉州丰泽区湖心街商住区业主管理委员会与原告南方物业公司签订《物业服务合同》，委托原告对湖心街商住区进行物业管理，并约定了有关权利义务关系。原告认真履行物业管理的工作至今，然而被告从2008年6月开始至今一直无理拒缴他们所有及实际使用的前述房产的物业管理费用。原告诉请依法判决被告立即向原告支付所拖欠的物业管理费用人民币5107.1元，并以逾期付款额每日千分之三为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日逾期付款的滞纳金。被告傅水源未作答辩。经审理查明，被告傅水源于1999年11月11日向泉州福发房地产开发有限公司购买位于湖心街东段倚湖楼209室房产，该套房产的建筑面积计118平方米。原告南方物业公司系合法成立的具有物业管理机相关服务配套服务资质的企业。泉州丰泽区湖心街商住区业主管理委员会与原告南方物业公司分别于2003年6月1日、2008年5月12日和2013年1月1日分别签订《物业管理委托服务合同》、《补充协议》及《物业服务合同》，三份合同均约定坐落于泉州分个区湖心街中段、东段的湖心街福发商住楼委托原告南方物业公司进行物业管理服务，《物业管理委托服务合同》约定无电梯住宅0.55元／㎡（在2010年8月23日原告南方物业公司与业主管理委员会共同发布公示，确定自2010年9月1日起将普通住宅物业费提升至每月每平方米0.65元，在2012年12月8日原告南方物业公司与业主管理委员会共同发布公示，确定自2013年1月1日起将普通住宅物业费提升至每月每平方米0.85元）计付物业管理费。2003年5月30日《物业管理委托服务合同》第十六条约定业主逾期缴纳物业管理费，自逾期之日起按每日千分之三加收违约金。2013年1月1日《物业服务合同》约定普通住宅按每月每平方米0.85元计付物业管理费，业主逾期缴纳物业管理费，经物业公司书面催缴，未有按时足额支付物业费的，自逾期之日起按每日千分之二加收违约金。被告自2008年6月1日至今未缴交过物业管理费。原告南方物业公司于2013年11月21日有向傅晓东邮寄律师函催收物业管理费，被告仍未缴交。以上事实有原告出具的原告的营业执照及企业代码、商品房买卖合同、《物业管理委托服务合同》、《物业服务合同》、欠费清单、律师函及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，业主管理委员会与物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力，因此原告南方物业公司与被告傅水源之间的物业管理服务合同关系成立，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且原告已经按照合同约定履行了自己提供物业服务的义务，应当获得物业管理服务费。根据原告与讼争小区业主委员会签订的合同及共同发布的公示，原告主张被告应缴纳的物业管理费为2008年6月份起至2010年8月份止每月61.3元，2010年9月份起至2012年12月份止每月72.5元，2013年1月份起至2014年3月份止每月94.8元，合法合理，应予采纳。原告诉求被告支付自2008年6月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费为5107.1元，应予支持。被告无正当理由未及时向原告缴纳物业管理费，根据2003年5月30日《物业管理委托合同》及2008年5月12日《补充协议》约定，自逾期之日起按应交额每天加收千分之三，故被告逾期缴纳物业服务费，应支付违约金。另，2013年1月1日《物业服务合同》约定，业主逾期缴纳物业管理费的，经乙方书面催缴，仍未能按时足额缴纳的，应支付违约金，虽然原告向被告邮寄催收函，但催收函上载明向“傅晓东”催收，而傅晓东并不是诉争房屋的业主，原告未按合同约定履行向业主书面催缴义务，故对原告要求被告支付自2013年1月1日起至2014年3月31日止的违约金，不予支持。鉴于合同中约定违约金按照每日千分之三计算，明显过分高于物业管理费迟交后能够造成南方物业公司的损失，按照合同法的规定，应依法予以调低，本院酌情调整为参照中国人民银行规定同期贷款利率的标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告傅水源应于本判决生效之日起十日内偿还原告泉州南方物业管理有限公司自2008年6月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费5107.1元，并支付2008年6月至2012年12月期间自欠缴月份次月1日起至判决确定之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准计算支付该55个月的物业管理服务费违约金（共中，2008年6月份起至2010年8月止每月61.3元，2010年9月起至2012年12月止每月72.5元）；二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告傅水源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  王伟坤二〇一四年七月八日书记员  汪珊珊附：主要法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。