福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2011）仓民初字第1718号原告鲁志强，男，1980年1月8日出生，汉族，住福州市鼓楼区。原告林雪娥，女，1980年12月22日出生，汉族，住福州市鼓楼区。两原告委托代理人张宗良、林亨康，福建合立律师事务所律师。被告福州嘉欣房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人王萍，执行董事。委托代理人连雪飞、陈世光，福建天长律师事务所律师。原告鲁志强、林雪娥与被告福州嘉欣房地产开发有限公司（以下简称嘉欣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年6月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月31日原被告双方签订《商品房买卖合同》。约定：由被告向原告提供被告所开发的坐落于仓山区盖山镇高湖村高坂路76号的嘉欣庭苑房产，总价值686297元房产；被告应于2010年12月31日前按《合同》第八条所约定的条件将本案项下诉争房交付原告，且交付还应符合《合同》第十一条之约定；若逾期交房按《合同》第九条之约定承担相应的违约责任。被告于2010年12月26日向原告通知交房，但原告在准备接收房屋的过程中，发现被告所交付的房屋明显存在着不符合《合同》第八条、第十条、第十一条之约定情形。主要表现在：1、在向原告通知交付时却存在着小区西侧和北侧的围墙开裂、倾斜；小区内的道路积水；道路路面、绿化景观等未建设完成情况，该房屋的交付在基础设施的建设上存在着质量上的严重瑕疵，尚未完成合同约定的义务。2、被告所开发的“嘉欣庭苑”在基础设施、公共配套设备设施上，明显存在着交付时与广告宣传在内容上的变更情形：如广告宣传设计效果是小区路面上铺有块料面层的，且地下车库机动车出入口上方设计有景观木质花架，但交付时根本不存在，这些变更的情形被告从未书面通知过原告；依《合同》第十条之约定变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施的，应当经规划部门批准、设计单位同意，且出卖人还应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。3、原告去交接房屋时，被告却无法出示有关证明的原件，证明已完成《合同》第八条之约定义务。如该条款中的绿化要求，在小区的总体规划设计中是列入到主要经济技术指标范围内。故按照第十一条之约定被告在交付房屋时就应当出具规划核实情况的证明。由于被告在交付房屋时存在着上述不符合《合同》约定的交付条件有关证明文件，原告断然予以拒绝。现被告存在逾期交房之违约事实，应按《合同》第九条之约定承担违约责任。综上所述，被告逾期交房已构成合同违约，应向原告承担违约责任；同时继续履行和完善《合同》第八条第三款所约定的合同义务。原告提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金，从2011年1月1日起至2012年5月16日止计人民币172260.55元）；2、被告按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行，即应履行以下义务：（1）建设完成小区机动车车位数120个、公共机动车停泊车位数量应达总停车辆的50%，（2）地下车库机动车出入口上方应建木质景观花架，（3）小区内部道路应铺块料面层，（4）重新建设小区西侧围墙，（5）其他公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；3、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：一、原告诉请被告支付逾期交房违约金缺乏依据。1、被告不存在逾期交房事实。被告已于合同约定的交房期限前通知原告交房，且被告所交付的房屋符合合同第八条约定的交房条件。本案原告在收到被告的交房通知后拒绝收房，而非被告逾期交房。原告拒绝收房后，被告还多次通知原告交房，但原告仍拒收。2、被告所交付的房屋不存在违反合同第八条、第十条和第十一条之约定情形。原告拒绝交房的理由不能成立，因此，原告拒绝交房的行为已构成违约。3、即便被告通知交付的房屋存在部分不符合第八条约定的交付条件，根据合同第八条第二款的约定，原告也应当接收房屋，而不能拒绝交房。原告无权援引合同第九条约定向被告主张逾期交房违约金，而只能按合同第八条第二款的约定向被告主张合同总价万分之一的违约金。二、原告诉请被告按合同第八条第一款第三项之约定内容继续履行，不能成立。1、原告无权单独诉请被告按合同第八条第一款第三项约定内容继续履行，诉讼主体不适格。2、被告向法庭提供的证据证明了原告所主张的合同第八条第一款第三项约定的内容，被告已全部按规划设计建设完成，原告的诉请缺乏依据。三、《合同》第八条第二款不是格式条款，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。四、《城乡规划法》第45条的规定不是设定交房条件的条款，更不是效力性强制性规定，不能作为认定合同第八条第二款无效的依据。五、即便被告嘉欣公司存在逾期交房行为，逾期交房期限只能计算至2011年8月15日第三次书面通知原告交房止。六、即便被告嘉欣公司违约且合同第八条第二款无效，原告要求被告按日万分之五承担逾期交房违约金亦过高，请求法院依法予以调整。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求依法判决。原告向本院提交下列证据：A1.《商品房买卖合同》，证明原被告双方的商品房买卖合同关系；A2.《销售不动产统一发票》，证明原告已依约定履行付款义务；A3.2010年12月26日《嘉欣庭苑入伙通知书》，证明被告构成了事实上的逾期交房；A4.《拒绝收房的函告》，证明诉争房不符合合同约定的交付条件，原告拒绝收房；A5.嘉欣庭苑小区业主向福州市便民呼叫中心12345诉求受理情况的《反馈单》，证明截止被告通知原告收房时，嘉欣庭苑小区存在着围墙开裂倾斜、小区内道路积水以及小区道路、花架等景观建设没有按销售楼房时广告宣传的内容来完成之事实，且至今为止，尚有部分的基础设施和公共配套设施如：小区道路面层、排水系统、花架、围墙等未完成；A6.2011年1月20日被告向福州市工商行政管理局做出的《说明》以及该《说明》粘贴在嘉欣庭苑大门入口处的照片，证明截止被告通知原告收房时，小区内的景观和大门口的部分设施仍处于建设之中，且被告对其在售楼时向原告提供的宣传广告材料予以认可，并承诺会按照广告宣传的内容来完成嘉欣庭苑小区的景观和相关基础设施的建设；A7.嘉欣庭苑销售宣传广告图册和相片，证明截止被告通知原告收房时，小区的景观等基础设施和公共配套建筑与售楼时提供的广告宣传材料明显不符，且至今为止仍有部分景观建设尚未完成；A8.福州市城乡规划局5575号总评审批意见，证明该规划设计图纸中所列明的绿地面积、停车位数量已列入到主要经济技术指标范围，因此被告有义务在向原告交付房屋时提供规划核实证明；A9.照片5张，证明2011年1月29日小区的公共配套设备在建设中；A10-A27.洪晖、鲁志强、林雪娥、陈文忠、游志云、瞿华珍、林奇、柳瑞贵、张国旗、郑祥容、鲁志强、林善增、李小松、吴丽琼、郑秀萍、陈东平、ＸＸＸ、林有伟、兰如桥的《商品房买卖合同》，证明《合同》第八条第二款约定的内容明显排除了包括原告在内的所有业主要求被告交付符合法律规定和《合同》约定的主要权利，是霸王条款；A28.福州市便民呼叫中心12345反馈意见（复印件），证明截止被告通知原告收房时，嘉欣庭苑小区内部道路至今仍为水泥路面，没有铺设块料面层，西侧围墙存在开裂、倾斜等状况，地下车库机动车出入口上方未建木质景观花架，即被告未完全按照其在宣传效果图册中允诺完成道路、绿化建设，且在公共配套建筑和基础设施上未按照规划设计的要求来完成；A29.被告向福州市工商行政管理局作出的《说明》（复印件）、A30.《说明》粘贴在嘉欣庭苑车库入口处的照片（复印件），证明被告对其提供给原告的广告宣传内容予以认可并承诺按广告宣传内容建设景观工程和大门口部分设施的建设；A31.销售宣传广告图册、A32.照片（复印件），证明截止被告通知原告收房时，小区的景观等公共配套建筑和基础设施与售楼时提供的广告宣传不符；A33.福州市城乡规划局5575号总评审批意见通过的《规划设计总平面》（复印件），证明根据设计图的“综合技术经济指标表”，被告在通知交房时未按照规划主管部门的规划设计要求建设完成小区机动车车位数、公共机动车停车泊车位数及非机动车停车位数量；A34.《建设项目规划核实情况意见书》（复印件），证明2011年5月18日被告所开发的嘉欣庭苑在公共配套建筑和基础设施上仍未按照规划设计的要求来完成，导致被福州市规划局将3#-5#底层商店及连接体商店产权予以滞留并督促其继续建设完成；A35.《关于解除嘉欣庭苑3#-5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》（复印件），证明被告于2011年6月29日才将小区东侧非机动车停车位建设完成；A36.业主收房入住确认书，证明原告于2012年5月16日才收房入住；A37.福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第64号民事判决书，证明被告未按照规划设计要求建设完成房屋，不符合合同约定的交房条件，应承担逾期交房的违约责任；A38.照片，证明被告未按规划设计要求在小区地上室外建设15个机动车位；A39.福州市城乡建设委员会通过福州市便民呼叫中心12345的回复，证明小区道路、大门、绿化、围墙等公共配套基础设施在被告通知交房时未达到要求；A40.福州市工商局通过福州市便民呼叫中心12345对嘉欣庭苑业主诉求的回复及嘉欣房地产开发有限公司于2011年1月24日向福州市工商局出具的《证明》，证明被告对其提供给原告的广告宣传的内容予以认可并承诺按广告宣传的内容建设景观工程和大门口的部分设施的建设；A41.《建设项目规划核实情况意见书》、福州市城乡规划局出具的《关于解除嘉欣庭苑楼底层商店及连接体商店产权限制的函》，证明根据规划核实意见书备注内容及函中记载内容“因小区东侧非机动车停车未建设，我局在规划竣工审核时将3#-5#底层商店及连接体商店产权予以滞留。现根据建设单位申请，经现场核实，小区东侧非机动车停车已建设，经研究，同意解除3#-5#底层商店及连接体商店的产权限制”，证实被告通知原告交房时小区东侧非机动车停车位并未建设，直至2011年6月29日才建设完成，公共机动车停车位至今未达到总停车位的50%以上；A42.《建设工程规划许可证》（附件），证明（1）从附件记载中可以看出“建筑红线图”是《建设工程规划许可证》的附件。（2）附件的“说明”栏中明确规定“建设工程竣工后六个月内应向本局报送有关竣工资料，未经规划条件核实，不得组织竣工验收”。（3）被告提供的《施工总平面图》和《竣工图》所确定的非机动车位数599辆与《建设工程规划许可证（附件）》规定的非机动车位数601辆不符。（4）《建设工程规划许可证（附件）》记载的关于机动车位数101辆不具有真实性；A43.福州市城乡规划局建筑红线图，证明根据建筑红线图备注内容，嘉欣庭苑建设规划设计应按“我局审定的总平第5575号”执行，证实《规划设计总平图》的“综合技术经济指标表”中规定的机动车车位数并没有变更，嘉欣庭苑规划的机动车车位数仍应为120辆，其中地下机动车车位数为105辆、地上室外机动车位数为15辆；A44.福州市城乡建设委员会通过福州市便民呼叫中心12345的回复，证明被告通知交房时并未按照规划设计要求建设完成包括小区道路、绿化、大门等公共配套建筑和基础设施，未完全按照其在宣传效果图册中允诺完成围墙和景观建设；A45.福州市工商局通过福州市便民呼叫中心12345对嘉欣庭苑业主诉求的回复，A46.嘉欣房地产开发有限公司于2011年1月24日向福州市工商局出具的《说明》，证明被告在《说明》中回复“有关景观建设当中的‘花信童心广场’、雕塑以及大门口的部分设施，我司于2010年9月份与福建省兰竹生态景观工程有限公司签订的《景观施工承包合同》中已包含这些分项工程的建设，目前在正在施工建设当中，由于2011年春节马上来临、施工进度有所拖延，我司将在春节后约两个月按照广告宣传内容施工完成”，说明被告虽未在《商品房买卖合同》中具体载明其在该广告宣传中承诺的道路、绿化景观设计内容，但在其发布的广告宣传效果图中承诺，被告在交房时小区道路应铺有块料面层、地下车库机动车出入口上方应建设木质景观花架、西侧围墙应是通透铁艺围墙，可见其承诺具体确定，且在其施工过程中通过与福建省兰竹生态景观工程有限公司签订《景观施工承包合同》的行为，也表明其正在实际履行在广告宣传效果图中的允诺，并在给福州市工商局的《说明》中再次承诺会按照广告宣传的效果图来完成嘉欣庭苑的景观和相关基础设施的建设，因此，被告在其向原告发布的广告宣传效果图中所承诺的道路、绿化景观设计内容，完全符合《商品房买卖合同司法解释》第三条规定，应视为要约；A47.照片二张，证明被告并未在小区地上室外建设15辆机动车位，被告提供的嘉欣庭苑竣工图中体现小区地上室外建设15辆机动车位的位置均作他用。经庭审质证，被告对A1、A36真实性无异议；A2真实性、证明对象无异议；A3入伙通知书真实性无异议，证明对象部分有异议，不构成逾期交房；A4被告未收到上述函件，但被告确认原告确实在收到交房通知书后到现场办理交房手续时或之后表示拒绝收房；A5没有相关部门的盖章确认，不能作为有效证据使用；A6说明及照片只有复印件，不能为证，对其证明对象有异议；A7、A9对宣传广告图册的真实性无异议，对相片及比对打印的材料（1-6页）有异议，无法证明其真实性；A8规划总平图真实性无异议，证明对象有异议；A10-A27《合同》真实性无异议，证明对象有异议，不能证明该条款为霸王条款；A28与A5、A29和A30与A6、A31和A32与A7、A33与A8系同一证据，质证意见相同；A34、A35真实性无异议，证明对象有异议；A37真实性无异议，证明对象有异议，该份判决属一审未生效判决，不能作为本案认定事实的依据；A38真实性和证明对象均有异议，不能证明被告未按规划设计要求在小区地上室外建设15个机动车位；A39、A40形式真实性无异议，证明对象有异议，与上述原告提供的A5、A6的内容基本一样，质证意见相同；A41-47的真实性无异议，证明对象有异议。被告向本院提供下列证据：B1.《商品房买卖合同》，证明合同约定买卖双方的权利义务关系；B2.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明嘉欣庭苑于2010年12月24日通过竣工验收；B3.《建设工程竣工验收消防备案单》，B4.《住宅质量保证书》，B5.《住宅使用说明书》，证明嘉欣庭苑于2010年12月7日消防竣工验收备案，交房前具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合交房条件；B6.施工总平图及图集，B7.竣工图，证明嘉欣庭苑已按规划设计的施工总平图竣工建成，符合交房条件；B8.《入伙通知书》，B9.《交房通知（再次）》，B10.大宗邮件交寄清单，证明被告向原告邮寄了交房通知，履行了通知交房的义务，并多次通知原告收房；B11.商品房预告登记申请表，证明诉争商品房买卖合同已通过房地产交易中心备案并申请预告登记；B12.电力竣工验收证书，B13.燃气管道工程竣工验收证明书，B14.联通公司证明函，B15.《有线电视管道工程承包合同》，B16.《福州市有线电视安装协议书》，B17.有线电视协议，B18.进账单、发票，B19.管道图（一）、（二），证明嘉欣庭苑用电、管道燃气、电信、有线电视等已于2010年12月31日交房前通过竣工验收；B20.绿化施工总平面图，B21.绿化总平面竣工图，B22.铺装平面竣工图，B23.绿化地平面竣工图，B24.绿化乔灌木平面竣工图，B25.景观照明平面竣工图，B26.景观公司营业执照，证明嘉欣庭苑绿化、室外景观照明已于2010年12月31日交房前按设计要求建设完成；B27.《嘉欣庭苑前期物业服务合同》，B28.《公共配套设施、设备移交清单》，B29.《物业管理资料和设备资料移交清单》，B30.《合同移交清单》，证明被告与嘉欣庭苑前期物业管理公司福州市土地开发物业管理公司于2010年12月31日交房前办理了物业移交手续，将已竣工的嘉欣庭苑和相关的公共（基础）设施、设备、公共配套建筑和资料、图纸、合同等全部移交给物业公司管理，符合交房条件；B31.规划核实情况意见书，证明嘉欣庭苑已于2011年5月18日通过规划条件核实；B32.竣工验收备案表，证明嘉欣庭苑已于2011年6月24日办理了竣工验收备案；B33.《交房通知书（第三次）》，B34.邮件详情单，证明被告于2011年8月15日第三次向原告邮寄了交房通知；B35.查询邮件回单，证明被告于2011年2月11日邮寄的《交房通知（再次）》已送达给原告；B36.建设部、国家工商行政管理局监制的2000年《商品房买卖合同》示范文本，证明《商品房买卖合同》示范文本中第十一条所称的“证明文件”仅指第八条第一项交付条件的证明文件；B37.房地产交易登记中心受理承诺单（复印件），B38.初始登记通知书，证明2011年8月1日被告向福州市房地产交易登记中心申请房屋初始登记；2011年8月10日被告完成嘉欣庭苑1#-5#楼及地下室房屋产权初始登记（总登）；B39.地下室平面图，证明2008年5月经福州市城乡规划局和福州市建设工程施工图审查中心审核，嘉欣苑庭实际配置机动车地下车位为86辆；B40.福州市建设工程规划竣工测量报告（2011年2月），证明合同第八条第一款第3项约定的内容小区绿化、机动车位等公共配套建筑、基础设施在2010年12月底通知交房时均已按规划设计要求建设完成；B41.小区5#楼南侧地面4个机动车位照片，证明诉争小区5#楼南侧原设计的4个停车位均已建设完成，交房后被改变使用用途，与被告无关。经庭审质证，原告对B1真实性、合法性、关联性没有异议；对B2真实性和关联性没有异议，但对合法性及证明对象有异议，2010年12月24日被告组织竣工验收时，项目未经福州市城乡规划局核实；对B3的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明对象有异议，消防验收合格只是房屋交付条件之一；对B4、B5形式真实性、合法性和关联性无异议，但内容的真实性及证明对象有异议；对B6、B7真实性、合法性及证明对象有异议，该《施工总平面图》和《竣工图》未经福州市城乡规划局盖章确认，不具有真实性。未依法向福州市规划局申请变更地下停车位数，违反规定，不具有合法性；对B8、B9、B10、B33、B34、B35真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，鉴于被告通知交房时未按规划设计要求建设完成小区内部分公共配套建筑和基础设施，也未完成部分景观工程，故被告通知交房是违约的，也违反了法律规定；对B11真实性、合法性、关联性无异议。对B12-B26真实性、合法性无异议，但是对证明对象有异议，上述证据只能代表部分项目竣工验收合格，并不能证明被告开发的商品房符合合同约定的其他房屋交付条件；对B27-B30真实性、合法性无异议，但该证据与本案不具有关联性，且对证明对象有异议，不能以此证明商品房已符合交房条件；对B31真实性无异议，但是对其合法性及证明对象均有异议。根据福州市城乡规划局《规划核实意见书》的备注内容“公共机动车停车辆应达到总停车辆的50%以上”，可见，被告并未按照规划主管部门的规划设计要求建设完成公共机动车停车泊车位数量，但福州市城乡规划局明知被告未完成上述建设仍出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，属程序违法，故无法证实欣庭苑项目于2011年5月28日通过规划条件核实；对B32真实性、合法性和关联性无异议，但无法证实欣庭苑项目符合合同约定的交房条件；对B36真实性、合法性无异议，但对关联性和证明对象有异议。鉴于被告与原告签订合同时已将建设部、国家工商行政管理局《商品房买卖合同》范本中第八条约定的“交付条件”作了变更，故该范本无法证明第十一条约定的“证明文件”系指第八条第一项交付条件的证明文件，该合同范本与本案不具有关联性。同时提请法庭注意的是，该证据证实被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定的内容在合同范本中并无约定，系被告单方制作的霸王、格式条款；对B37、B38真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议，无法证明被告所建设的诉争商品房符合合同约定的交房条件；对B39真实性、合法性、关联性无异议，但对证明对象有异议，虽有加盖福州市城乡规划局的图纸审核专用章，但该平面图既未规定“综合技术经济指标表”，也未规定地下室机动车只有86辆，而且被告也未提供规划部门的批文以印证地下室机动车位的变更情况，故该平面图无法证明规划设计的地下机动车车位数105辆已变更为86辆的事实；B40真实性无异议，证明对象有异议，该报告中的地面停车数15个与事实不符，与现场勘查不一致；B41真实性无异议，证明对象有异议，照片上只有3个车位，而且有1个车位还放“手”的塑像，只有2个车数可使用，被告称4个车位与事实不符。经本院于2013年6月25日到嘉欣庭苑小区对小区地上室外机动车位数是否达到规划设计要求的15个进行勘查，并制作了《现场勘查笔录》，现场状况为：（1）嘉欣庭苑小区现有可以用于停车的地上室外机动车停车位只有三个。（2）5#楼西北侧原设计的8个停车位虽已建成，但却被用于安放两套石桌、石凳，无法停车［见原告提供的A47照片（一）］；5#楼南侧原设计4个停车位，现只建3个，且被告在该3个停车位上安放了“手”造型的石雕塑，无法停车［见原告提供的A47照片（二）］。另外一个停车位未建成。原告对《现场勘查笔录》无异议；被告对《现场勘查笔录》形式真实性没有异议，但认为与事实不符合，5#楼南侧现场有四个车位，并非3个车位。本院经审查，对原、被告提供的证据作如下分析与认定∶对本院现场勘查制作的《现场勘查笔录》，因原、被告对其真实性均无异议，故予以采纳。该证据可证明至2013年6月25日止被告未按福州市城乡规划局的规划设计要求建设用于停泊机动车的地上室外机动车位数（15辆）；对A2、A36、B11、B32，因双方当事人均无异议，本院予以采纳；对于A1、A3、A4、A7-A27、A31－A35、A39－A47、B1-B5、B8-B10、B12-B41，因对方当事人对证据真实性无异议，本院予以确认。因A5与A28和A39，A6、A29和A30与A40，系同一份证据，故本院亦予以确认。对于A38，其内容与本院《现场勘查笔录》可以相互印证，本院亦予以确认。对于A37，系一审民事判决书，并非终审判决，且未发生法律效力，故本院不予采纳。对于B6、B7即《施工总平面图》和《竣工图》，其中的《综合技术经济指标表》11（1）记载：“地上室外机动车位15辆”，与本院现场勘查到的现状不符。另，《综合技术经济指标表》11（2）记载：“非机动车位数599辆，其中地下非机车位数508辆、地上室外非机车位数93辆”，因508辆加上93辆应当等于601辆，而不是599辆，故11（2）记载不真实，因此，B6、B7不具有真实性，本院不予采纳。另：（1）A34、A41与B31系同一份证据，该证据中备注“公共机动车停车辆应达到总停车辆的50%以上”，是用于提醒福州市房地产交易登记中心，办理嘉欣庭苑小区机动车停车位独立产权的数量应少于总停车位的50%，应留50%以上的机动车位作为公共机动车停车位，不能以上述备注认定被告未按规划设计要求建设完成公共机动车停车泊车位数量。（2）因A43福州市城乡规划局建筑红线图中记载的“机动车车位数120辆”，与之后由福州市城乡规划局出具的A42《建设工程规划许可证》（附件）中记载的“机动车101位”不一致，应当以规划许可时间在后的《建设工程规划许可证》记载内容为准。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实∶2009年10月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：“买受人购买的商品房为出卖人建设的位于仓山区盖山镇高湖村高坂路76号嘉欣庭苑第房产，商品房用途为住宅，总价686297元。”第八条对商品房的交付条件与期限作了约定，其中第一款约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。”第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因市政配套而导致延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；配合政府的法规、规章、命令或市政建设以及政府举办的重大活动而引起的延误；供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施；导致施工暂停的气象原因（如暴雨、台风等）工期相应顺延。”第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，其内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款。2010年12月24日嘉欣庭苑工程通过竣工验收。2010年12月7日被告对嘉欣庭苑的建筑工程进行消防备案。2010年12月31日前，嘉欣庭苑的排水、用电、管道燃气、电信及有线电视通过了竣工验收。2010年12月24日，被告与福州市土地开发物业管理公司签订《嘉欣庭苑前期物业服务合同》，并将已建成的公共基础设施、设备、公共配套建筑和资料、图纸、合同等移交给物业公司管理。2011年5月18日福州市城乡规划局对嘉欣庭苑项目进行审核，同意通过规划条件核实，并向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，该意见书的最后一段备注：“3#－5#楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。另，公共机动车停车辆应达总停车辆的50%以上。”同年6月29日，福州市城乡规划局向福州市房地产交易中心出具《关于解除嘉欣庭苑楼底层商店及连接体商店产权限制的函》，主要内容为：“因小区东侧非机动车停车未建设，我局在规划竣工审核时将楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。现根据建设单位申请，经现场核实，小区东侧非机动车停车已建设，经研究同意解除楼底层商店及连接体商店的产权限制。”2011年6月24日被告办理了竣工验收备案。2011年8月10日被告完成了嘉欣苑1#-5#楼及地下室房屋产权初始登记（总登）。2010年12月26日被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2011年1月3日办理诉争房交接手续。原告以被告未能提供本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，不具备交房条件为由拒绝收房。之后，被告又多次书面通知原告交房。原告于2012年5月16日收房入住。嘉欣庭苑业主曾于2011年1月12日、15日、4月24向福州市信访局投诉嘉欣庭苑不具备交房条件，要求相关部门督促整改。福州市信访局要求福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会予以回复。福州市工商行政管理局回复：“经了解，嘉欣庭苑项目的景观建设部分，由于春节来临，施工进度有所拖延，嘉欣公司陈述预计将在春节后两个月按照售楼时广告宣传的内容完成。”福州市城乡建设委员会回复：“嘉欣庭苑小区的景观配套设施整改问题，目前还剩滑滑梯未安装；小区路面的排水井设置、数量问题已在整改；小区东面的市政规划路，目前未建设；绿化已督促开发商按合同约定整改。”2013年6月25日，本院到嘉欣庭苑小区进行现场勘查，被告并未按福州市城乡规划局的规划设计要求，建设完成用于停车泊车使用的地上室外机动车位数15辆。本案争议焦点为：1、截止至2010年12月31日诉争房是否符合合同第八条第一款约定的交付条件？2、本案诉争房不具备交付条件，是否适用合同第八条第二款约定承担违约责任？本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，嘉欣庭苑小区建设工程，包括内部道路、绿化和管理等公共配套建筑、基础设施等在内的建设项目应当在2010年12月31日前按规划设计要求建设完成。但从福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会针对嘉欣庭苑业主的投诉件进行回复的内容可以证实截止至2011年1月嘉欣庭苑小区的绿化未按规划设计要求建设完成；从福州市城乡规划局出具的《建设项目规划核实情况意见书》及《关于解除嘉欣庭苑楼底层商店及连接体商店产权限制的函》的内容可以证实，截止2011年5月18日小区东侧非机动车停车位尚未按规划设计要求建设完成；且至2013年6月25日本院到嘉欣庭苑小区进行现场勘查时，小区地上室外机动车位数还未按规划设计要求建设完成用于停车泊车使用的车位数15辆。因此，应当认定至2010年12月31日诉争房不符合合同第八条第一款约定的交付条件。对原告提出的嘉欣公司违反约定逾期交房的主张应当予以支持。对逾期交房违约金的标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金”，原告主张该约定明显低于嘉欣公司因违约造成买受人的实际损失，要求按合同约定逾期交房违约金日万分之五计算逾期交房违约金。被告则认为原告诉请的日万分之五逾期交房违约金，明显高于因被告违约所造成的损失。本院认为，违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，因此原告的损失可以参考当地同类房屋的同期租金收入，并参照现在逾期交房违约金的一般计算标准与上述情况相比，原告与嘉欣公司在合同中约定的违约金较之明显要低，但如按已付款日万分之五计算，则又明显比原告合理损失要高，故违约金宜调整为原告已付款的日万分之一，即被告应赔偿原告违约金34383.5元（686297元501天1／10000）。本案合同第八条第一款第三项约定：“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”而现被告又未能举证证明嘉欣庭苑小区的绿化及地上室外机动车位数已按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成，故原告诉请被告按合同第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同，理由正当，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告福州嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁志强、林雪娥逾期交房违约金34383.5元；二、被告福州嘉欣房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同；三、驳回原告鲁志强、林雪娥的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，财产保全费226元，合计1326元，由被告福州嘉欣房地产开发有限公司负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 珲代理审判员  陈家挺代理审判员  严丽仙二〇一四年十月二十八日书 记 员  杨 敏附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”