广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1671号
上诉人（原审被告）：李国强，住广州市越秀区。
上诉人（原审被告）：戚琰琳，住广州市越秀区。
上列二上诉人共同委托代理人：杨春雁，北京市盈科（广州）律师事务所律师
上列二上诉人共同委托代理人：张帅，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：庄义英，住广州市越秀区。
委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。
上诉人李国强、戚琰琳因与被上诉人庄义英物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：庄义英原为广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房（建筑面积73.82平方米，套内建筑面积65.4平方米）的房屋所有权人。广州市国土资源和房屋管理局于2012年10月11日将该房屋的所有权登记在庄义英名下。后案外人广州海月置业有限公司（以下简称海月公司）向庄义英购入301房，广州市国土资源和房屋管理局于2013年3月25日将该房屋的所有权登记在海月公司名下。
1992年8月3日，广某公司（甲方）与李国强（乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，约定：甲方经批准拆除文德南路黄家三巷3号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积8.52平方米，有常住户口的实际居住人口3人；乙方同意于1992年12月30日前迁出原址房屋；甲方应于1996年12月30日前，在文德南路黄家大巷地段A3幢新建回迁楼第八层产权属于甲方所有的房屋内东向安排1房1厅，居住面积22平方米的套间给乙方回迁居住。同日，广某公司（为甲方）与案外人李某乙（为乙方，已故）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，约定：甲方经批准拆除文德南路黄家三巷3号的房屋，乙方是该屋的住户，承租面积33.9平方米，有常住户口的实际居住人口八人；乙方同意于1992年12月30日前迁出原址房屋；甲方应于1996年12月30日前，在文德南路黄家巷地段A3幢新建回迁楼第四层产权属于徐洁莲所有的房屋内东向安排3房1厅，居住面积50平方米的套间给乙方回迁居住。上述两协议书于1993年1月16日经广州市公证处公证。
2002年4月24日，广某公司（甲方）与李某乙、李国强（乙方）签订《回迁确认书》，内容为甲方安排乙方回迁珠光路C4区大楼第四梯三层431套间；乙方同意回迁到以上的回迁房，若现安排的回迁房与《房屋拆迁安置协议书》中有关条款不符时，以现安排的回迁房为准；乙方的实际回迁时间以甲方的书面通知为准。2003年1月20日，广某公司向李国强、戚琰琳户发出《回迁通知书》1份。
另查明，据《居民户口簿》记载：李立新户住址为广州市越秀区荣利新街47号301房，于2003年5月28日由广州市越秀区黄家三巷3号地下迁来本址。广州市越秀区公安分局珠光派出所于2001年12月6日出具说明：原门牌地址荣利新街43-67号、144-192号、196-224号、234-242号、长兴直街1-9号、2号、4号、20号、侨商街10-14号、粤西后街19号，2001年5月经批准，变更为：荣利新街43、45、47、49、51、53号。2014年3月20日，广协公司出具《证明》：拆迁户李立新在2003年1月20日回迁至越秀区珠光路荣利新街自编C4区47号431房，现经属地派出所对该楼按实际编排门牌后，李某乙真正回迁居住的房屋号实为45号301房。
另，庄义英于2013年12月23日向原审法院提起本次诉讼，最初将李某乙列为共同被告，要求李某乙对庄义英的诉讼请求承担连带责任，后庄义英于2014年4月24日申请撤回对李某乙的起诉及诉讼请求，已获原审法院准许。
庄义英向原审法院提起本案诉讼，请求判令：李国强、戚琰琳立即向庄义英支付广州市越秀区珠光路荣利新街45号301房的房屋使用费（从2012年10月11日起至2013年3月24日止，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计算）。
诉讼中，庄义英陈述：其曾于2013年1月要求李国强、戚琰琳方支付租金，后于同年7月向李国强、戚琰琳方发出律师函，但没有提供证据予以证明；其取得涉案房屋产权时知道有人居住，至今未与李国强、戚琰琳签订租赁合同，亦未收取租金。
诉讼中，李国强、戚琰琳陈述：庄义英关于曾向其主张房屋使用费的陈述不属实，庄义英曾于2014年1月上门，但仅要求李国强、戚琰琳方提供居住人身份资料，李国强、戚琰琳方亦没有收到律师函；李国强、戚琰琳户从未与广某公司或庄义英就涉讼的301房建立租赁关系，亦未曾缴纳租金；回迁后，涉案301房分为三户，其中第一户户主为李某乙，户员为余带娣、李某丙、麦健莲、张某；第二户户主为戚琰琳，户员为李某丁、李奕燊；第三户户主为李国强，户员为黄某、李某戊；上述三户人自回迁之日起居住使用301房至今；该房屋内部可随意自由走动，三户之间没有门口分隔或用墙体分割成独立套间，仅用柜子间隔使用。
原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，根据《房地产权证》记载，庄义英在2012年10月11日至2013年3月24日期间作为301房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而李国强、戚琰琳户在上述期间亦在涉案301房居住，因此，根据等价有偿的法律原则，李国强、戚琰琳应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向庄义英计付房屋使用金。李国强、戚琰琳主张应按公房标准计算房屋使用金的抗辩意见，无事实和法律依据，原审法院不予支持。至于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，庄义英于2013年12月23日向原审法院提起本次诉讼，故其提起本案诉讼并没有超过法律规定的两年诉讼时效。因此，李国强、戚琰琳认为庄义英就2012年10月至2012年12月提起的诉请已超过诉讼时效的抗辩，没有法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第十七条之规定，作出如下判决：李国强、戚琰琳应在本判决发生法律效力之日起15日内参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向庄义英支付自2012年10月11日至2013年3月24日止的房屋使用金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费52元，公告费1000元，由李国强、戚琰琳共同负担。
判后，上诉人李国强、戚琰琳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉方同意支付租金。但是租金的给付标准应参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段同性质的公房租金参考价标准计算。上诉方是回迁户，而且，上诉人戚琰琳持有《广州市城镇居民最低生活保障金领取证》，领取救济金过生活的。再者，被上诉人核定面积有误，租金计算应以套内建筑面积65．40平方米计算。实践中，房屋涉及房屋拆迁安置及回迁的，租金都是基于人道主义，为回迁户的经济困难着想，收取的租金都低于市场租金标准，甚至低于公房租金标准的。二、上诉人应扣除相关滞迁费用后再向被上诉人支付租金。广州市花都区人民法院相关文书已认定原告取得涉案房屋产权的方式是以房抵债，涉案房屋为回迁安置房，被上诉人明知涉案房屋是不交吉的，故被上诉人应继续履行原拆迁公司即广州市广协房地产有限公司（以下简称广某公司）的义务。广某公司尚欠上诉人滞迁费，已有生效裁判文书确定被上诉人应当承担广某公司的相关债权债务，故上诉人应扣除相关滞迁费用后再向被上诉人支付租金。三、被上诉人就2012年1O月11日至2012年12月22日提出的诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。四、涉案房屋共分为一房三户，两个上诉人分别独立为一户，故被上诉人认为上诉方应承担连带责任缺乏法律依据。另，原审适用物权法是不正确的，因为上诉人回迁时，物权法还没有实施，所以请求二审法院适用1996年的拆迁条例。综上，请求判令：一、请求撤销原判，改判上诉人参照同时期同地段同性质的公房标准向被上诉人支付自2012年12月23日至2013年3月24日的房屋使用费；二、请求判决被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。
被上诉人庄义英答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，被上诉人在2012年10月11日至2013年3月24日期间作为301房的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。上诉人在此期间占有使用了案涉房屋，原审法院判决上诉人应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价向被上诉人计付房屋使用金并无不当。案涉房屋在上述期间以属于被上诉人私人所有，上诉人上诉以其是回迁户为由主张应按公房标准计算房屋使用金，理据不充分，本院不予支持。至于案涉房屋的面积，应以房地产权证登记的面积为准。上诉人上诉扣除滞迁费用再向被上诉人支付使用费，没有法律依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人之间没有形成租赁关系，被上诉人在本案中主张的房屋使用费适用二年的诉讼时效。上诉人主张被上诉人诉请的2012年10月11日至2012年12月22日的使用费超过诉讼时效不能成立，本院不予支持。被上诉人取得案涉房屋的所有权的日期及在本案中主张的使用费日期均在《物权法》实施之后，上诉人以其回迁时《物权法》没有实施为由主张本案不适用《物权法》不能成立，本院不予采信。虽然案涉房屋内有三户人共同使用，但三户人之间是亲属关系，也没有各自分割独立使用，故被上诉人有权要求使用人共同承担房屋的使用费。被上诉人自愿撤回对李某乙的起诉及诉请，是其对自身权利的处分。至于两上诉人与李某乙之间就房屋使用费如何分担，两上诉人可另循法律途径加以解决。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李国强、戚琰琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 涛
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一五年八月七日
书 记 员 宋德光