山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1328号
上诉人（原审原告）山东寿光慈伦大鸡有限公司，住所地：寿光市稻田镇大伦村西。
法定代表人伦九明，董事长。
委托代理人刘振波，山东中强律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）山东维多利现代农业发展有限公司，住所地：寿光市稻田镇潍高路收费站南侧。
法定代表人杨淑华，董事长。
委托代理人宋国栋，山东联邦律师事务所律师。
上诉人山东寿光慈伦大鸡有限公司（以下称慈伦公司）因与被上诉人山东维多利现代农业发展有限公司（以下称维多利公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2014）寿民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，涉案土地位于寿光市稻田镇北慈村村南，面积约358亩，现种植有经济苗木，该土地为原寿光市慈伦种鸡场使用的国有土地。2003年4月份，原寿光市慈伦种鸡场将上述土地租赁给维多利公司经营，年租金100257.94元。2003年至2006年，维多利公司每年向原寿光市慈伦种鸡场交纳土地租金。2006年，原寿光市慈伦种鸡场改制为山东寿光慈伦大鸡有限公司，并承继改制前原寿光市慈伦种鸡场的全部债权、债务及一切遗留问题，但涉案土地未纳入改制范围。寿光市发展和改革局下发的寿发改经合字（2006）第150号文件针对涉案土地的批复为：涉案土地由市国资局和市畜牧局联合委托改制后的企业（即慈伦公司）进行管理，继续承包经营，收入直接用于支付原慈伦种鸡场改制前的离、退休人员管理费用及改制后其他遗留问题的处理费用。自2007年，维多利公司开始向慈伦公司支付土地租金，至2010年3月份。其中，2009年7月份一次性支付2008年4月1日至2010年3月31日两年的租金。2010年4月至2013年10月，维多利公司未向慈伦公司支付租金。2013年10月23日，慈伦公司以特快专递的形式向维多利公司送达了解除合同通知书，以维多利公司拖欠多年租金未交构成根本违约为由，通知维多利公司解除涉案土地租赁合同，并要求维多利公司返还土地。2013年11月15日，维多利公司通过银行向慈伦公司支付土地租金501289.7元。2013年11月18日，慈伦公司又将上述款项通过银行退还给维多利公司。
上述事实，有当事人陈述、国有土地使用证、寿发改经合字（2006）第150号文件、租赁交纳凭证、解除合同通知书、快递单、银行交易明细及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，涉案土地虽系国有土地，但寿光市发展和改革局文件确定由寿光市国资局和寿光市畜牧局联合委托慈伦公司进行管理，慈伦公司作为实际管理经营者，享有合同解除权，但双方均不能提供土地租赁合同，亦未提供证据证实租金支付时间。在双方未约定一方解除合同的条件下，维多利公司连续三年未支付租金，慈伦公司应催告维多利公司在合理期限内履行支付义务，在维多利公司经催告不履行的情况下，再行使合同解除权，而慈伦公司未经催告即通知维多利公司解除土地租赁合同，不符合法律规定，从而不产生合同解除的效力。慈伦公司要求维多利公司赔偿其损失401031.76元，计算依据系自2010年2013年的租金，维多利公司同意支付该租金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、维多利公司支付给慈伦公司自2010年至2013年的租金401031.76元，于判决生效后十日内履行；二、驳回慈伦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7415元，由慈伦公司负担2415元，维多利公司负担5000元。
宣判后，慈伦公司不服原审判决，上诉称：一、双方所订立的土地租赁合同应视为不定期租赁，上诉人有权随时解除合同，无需催告。作为不定期租赁，法律并未设定合同解除条件，即当事人可以无条件随时解除，只需留出合理期限即可。如果被上诉人欠交租金，上诉人作为出租人，当然可以要求解除合同。二、被上诉人未在法定的异议期间内向人民法院起诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，依法应当认定涉案租赁合同自通知到达被上诉人时已解除。综上，原审适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人维多利公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审一致。
本院认为，双方当事人对涉案土地系国有土地，由上诉人进行实际管理经营，上诉人于2013年10月23日以拖欠租金为由向被上诉人送达解除合同通知书且被上诉人收到通知书等事实没有异议，本院直接予以确认。二审双方当事人争议的焦点问题是双方之间的土地租赁合同关系应否解除。对于该问题，应从以下三个方面予以分析：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人均未提供书面租赁合同，应视为不定期租赁，上诉人依法享有随时解除合同的权利，只需在合理期限之前通知被上诉人即可。二、上诉人尽到了在合理期限之前通知被上诉人的义务。根据查明的事实，上诉人于2013年10月23日以特快专递方式向被上诉人送达了解除合同通知书，被上诉人亦认可收到了上述通知书，自通知书送达被上诉人至本案起诉这一期间，可视为合理期限，应认定上诉人尽到了法律规定的通知义务。三、从查明的事实看，被上诉人存在长期拖欠租金的违约情形，上诉人亦以被上诉人拖欠租金为由要求解除合同，被上诉人在收到解除合同通知书后通过银行向上诉人交纳租金，可视为其对解除合同有异议，但上诉人又将租金予以退还，表明上诉人并未改变要求解除租赁合同的意思表示。在此情况下，被上诉人应根据法律规定在法定期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但其并未在法定期间内向人民法院或者仲裁机构提出请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，应认定双方之间的租赁合同关系自解除合同通知书到达被上诉人时解除。基于上述分析，应认定双方之间的土地租赁合同已于2013年10月23日解除，被上诉人应将涉案土地交还给上诉人。原审认定双方之间的租赁合同未解除不符合法律规定，本院予以纠正。至于原审认定的自2010年至2013年的租金401031.76元，因该期间一直由上诉人实际占有租赁涉案土地，即使合同解除，被上诉人亦应向上诉人支付上述租金。至于2013年以后被上诉人实际占有期间的租金及合同解除后地上附着物的处理，双方可另行解决。
综上，原审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十五条、第二百三十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山东省寿光市人民法院（2014）寿民初字第372号民事判决；
二、山东寿光慈伦大鸡有限公司与山东维多利现代农业发展有限公司之间的土地租赁合同关系于2013年10月23日解除；
三、山东维多利现代农业发展有限公司支付给山东寿光慈伦大鸡有限公司自2010年至2013年的租金401031.76元，于本判决生效后十日内履行完毕；
四、山东维多利现代农业发展有限公司将涉案358亩土地于本判决生效后三十日内交还给山东寿光慈伦大鸡有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7415元，由山东维多利现代农业发展有限公司负担。二审案件受理费7415元，由山东维多利现代农业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 尹 义
代理审判员 李丹华
代理审判员 王小维
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张瑞丰