广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云中法民二终字第154号
上诉人（原审被告）：陈庆洪，男，1963年8月15日出生，汉族，住广宁县古水镇，现住云浮市云城区。
委托代理人：黄盛荣。
被上诉人（原审原告）：江树强，又名江志泉、江强，男，1959年7月28日出生，汉族，住云安县。
委托代理人：涂新德。
上诉人陈庆洪因与被上诉人江树强房屋租赁合同纠纷一案，不服云安县人民法院作出的（2014）云安法民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年6月30日，江树强与陈庆洪签订了《租铺合同》一份，双方约定：“江树强同意把罗坪村铺面约50平方租用给陈庆洪使用，租用期为三年，自2010年6月30日至2013年12月30日止。每月租金为600元。陈庆洪需于每月28日前把租金付给江树强，不得拖欠租金。江树强不负责陈庆洪所使用的电费、水费等。如租用期满，江树强想继续出租，陈庆洪想租用，在同等条件下江树强优先租给陈庆洪。陈庆洪先支付押金1800元给江树强，租期满后江树强把押金退回给陈庆洪。”合同签订当日，陈庆洪交付了1800元押金给江树强，江树强即将上述房屋交付陈庆洪使用。随后，陈庆洪将上述房屋交由郑仕斌使用、管理以经营陶瓷生意。郑仕斌于2010年9月27日向云安县工商行政管理局申请登记成立了“云安县前锋镇XXXX店”，经营场所为云安县前锋镇罗坪新街（即陈庆洪向江树强租赁的房屋）。
签订合同后，陈庆洪依约交付租金至2012年10月份，但从2012年11月开始拖欠租金。因拖欠租金，陈庆洪于2013年6月搬离上述租赁房屋，但并未交还房屋锁匙。2013年6月21日至今该房屋处于空置状态。
诉讼中，江树强提供的《水费收据》记录2010年至2013年12月30日，使用自来水989方，单价1元／方，金额989元。江树强提供的《电费发票》记录2013年4月4日至2013年6月4日，江勇锋（江树强的儿子）电表的计费电量为438度，金额306.6元。
以上事实，有江树强提供的身份证、《租铺合同》、国有土地使用证、水费收据、电费发票、云安县前锋镇社区居民委员会出具的证明，陈庆洪提供的个体户机读档案登记资料、云安县前锋镇罗坪村委会出具的证明，以及开庭笔录予以佐证。
原审法院经审理认为，江树强、陈庆洪签订的《租铺合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。
租赁房屋交付押金的目的就是督促承租方全面履行自己的义务，陈庆洪拖欠租金，构成违约，江树强收取陈庆洪的押金可不予退回。
陈庆洪作为房屋的承租人，其向出租方（江树强）缴纳租金，是约定和法定义务，陈庆洪不按合同约定向江树强支付房屋租金的行为，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。陈庆洪拖欠租金，江树强并未要求提前解除合同，且陈庆洪亦在继续使用该租赁房屋，应视为江树强陈庆洪同意继续履行合同。虽然江树强于2013年6月搬离租赁房屋，但并未与江树强协商提前解除合同亦没有交还房屋钥匙，合同仍应继续率履行，直至租赁合同期满。对于合同期内的租金，陈庆洪有义务按照合同的约定支付租金，即支付租金至2013年12月30日。陈庆洪拖欠租金自2012年10月至2013年12月共15个月，合计600元／月×15个月=9000元。江树强主张陈庆洪应支付水费989元、电费227.5元，但其提供的水费收据不足以证实该水费是陈庆洪租赁期间产生的，同时，其提供的电费发票亦未能证明陈庆洪所拖欠电费的具体数额，故对江树强要求支付水费、电费的主张不予支持。江树强主张因陈庆洪的违约行为造成江树强损失1800元，但其未举证证明因陈庆洪拖欠租金所产生的损失项目、数额，对其主张不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”陈庆洪辩称“在签订合同时江树强的房屋已经先行出租给他人，双方签订的是无效合同，且合同未实际履行，陈庆洪不应承担债务”，陈庆洪对此负有举证责任而举示的证据不能证明其抗辩主张，对其所抗辩主张的事实不予认定。综上，陈庆洪应支付江树强租金9000元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十二条二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，作出如下判决：一、陈庆洪应于判决发生法律效力10日内支付9000元给江树强。二、驳回江树强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。
一审宣判后，上诉人陈庆洪不服，向本院上诉称：请二审法院依法撤销云安县人民法院作出的（2014）云安法民二初字第155号民事判决书的第一项判决；本案所有诉讼费由被上诉人负担。
事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。虽然上诉人与被上诉人于2010年6月30日书面签订了一份《租铺合同》，但该合同并没有履行，原因是被上诉人在2010年6月12日已经将该铺租赁给了姓名为郑仕斌的人使用；被上诉人还于2010年9月26日与姓名为郑仕斌的人签订了一份《租赁合约》，在该合约约定，“出租方江志全将自己所属的一间铺位约50平方米租给承租方合法使用，租赁期限：2010年6月12日起至2013年12月30号止，租金为每月600元。”同年9月27日郑仕斌持该份《租赁合约》、上诉人所在的罗坪村委会证明、土地使用者为江志全的国有土地使用证向云安县工商行政管理局申领了个体户名称为“云安县前锋镇XXXX店”。此后该铺一直由姓名为郑仕斌的人使用，此事实有上诉人向原审法院提交的由云安县工商行政管理局信息中心提供的工商登记资料等证据予以证实。上诉人与姓名为郑仕斌的人并不相识，也没有任何亲属关系，更不存在上诉人将本案涉案的铺交给郑仕斌使用、管理或转让这一事实，反而是被上诉人自己将该商铺租赁给了姓名为郑仕斌的人使用、经营陶瓷生意，庭审时被上诉人自己也认可该铺的钥匙至今还在郑仕斌手里，而且每月的租金亦由郑仕斌交到被上诉人手里直到2012年10月份郑仕斌搬离该铺时止。因此，原审判决认定上诉人收了被上诉人的铺而后交给郑仕斌使用并经营陶瓷生意实属认定事实不清，证据不足。
二、上诉人在原审提交的证据证明效力依法大于被上诉人的证据及陈述。原审庭审前上诉人在举证期限内向法庭提交了两组证据，其中第二组证据为伍页，是郑仁斌向云安县工商行政管理局相关部门申请个体工商营业执照时提交的相关材料，依次是第一、个体工商户设立登记申请书；第二，土地使用者为“江志全”的土地使用证。上诉人提交的这一组证据完全可以证实2010年6月12日被上诉人就已经将本案所涉房屋租赁给了郑仕斌使用并开办经营陶瓷生意，而且这些证据与被上诉人在庭审时自认的该房屋“由郑仕斌在经营”、“房屋钥匙至今还在郑仕斌手里”、“租金由郑仕斌……交到江树强手里”的这些事实陈述形成一条证据链，证实该房屋自2010年6月12日起至2012年10月时止一直由郑仕斌使用并经营陶瓷生意的事实。
迄今为止，被上诉人只有自己的陈述及一份上诉人与被上诉人于2010年6月30日签订的无法且并没有实际履行的《租赁合同》，拟证实其将房屋交给上诉人而后上诉人将铺交给郑仕斌使用管理，除此之外其没有任何书面证据证实其与上诉人在2010年7月1日后有任何交往或经济往来；更加荒谬的是被上诉人陈述：2010年6月30日上诉人交押金时被上诉人没有出具收据、郑仕斌交租时被上诉人居然也不开收据，这些明显是与客观事实不符而且违背交易习惯的陈述。既然被上诉人说一直由郑仕斌使用，致使上诉人与被上诉人于2010年6月30日签订的《租赁合同》无法履行，这份合同应是一份无效合同；而且该房屋一直由郑仕斌使用并经营陶瓷，被上诉人只有陈述并没有其他证据可以证实上诉人将房屋交给郑仕斌使用，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、第七十七条的规定，上诉人在原审提交的证据证明效力依法大于被上诉人的证据及陈述，原审判决认定事实不清，证据不足，为此恳求二审法院依据现有的客观事实和证据依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人陈庆洪为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。
被上诉人江树强答辩称：一、原审判决认定事实清楚、证据、依据充分，适用法律正确。上诉人与被上诉人自愿签订本案的铺位租赁合同，该合同是从2010年6月30日起至2013年12月30日止，期限为三年，该合同清楚写明双方在平等同意的情况下达成本合同。二、上诉人所提交的其他上诉请求和事实是无法律依据依据事证明其合同是存在生效的法律依据和理由。上诉人违背合同法规定的诚信原则，故请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人江树强为其答辩意见在二审期间没有提交新证据。
本院查明：2010年6月30日，江树强与陈庆洪签订了一份《租铺合同》，该合同约定：“江树强同意把罗平村铺面约50平方租用给陈庆洪使用，租用期为三年自2010年6月30日至2013年12月30日止。每月租金600元。陈庆洪需于每月28日前把租金付给江树强，不得拖欠租金。江树强不负责陈庆洪所使用的电费、水费等。如租用期满，江树强想继续出租，陈庆洪想租用，在同等条件下江树强优先租给陈庆洪。陈庆洪先支付押金1800元给江树强，租期满后江树强把押金退回给陈庆洪。”江树强述称陈庆洪在签订合同当日交付了押金1800元，且其也将租铺交付给了陈庆洪。江树强于2014年5月16日向原审法院提起诉讼，要求法院判令：1.陈庆洪支付因租赁江树强房屋拖欠的租金、水费、电费、违约金合共12015.5元给江树强；2.本案诉讼费用由陈庆洪负担。其起诉的事实与理由为“陈庆洪于2010年6月30日与江树强签订了《租铺合同》一份，租用江树强位于云安县前锋镇罗坪村市场侧的约50平方米的铺位，双方约定租用时间为2010年6月30日至2013年12月30日，每月租金为600元，水电费由租用方交纳。陈庆洪在与江树强签订合同后将铺位交给其亲属经营管理，且拖欠2012年10月至2013年5月共15个月的租金共600元／月×15月=9000元、水费989元、电费227.5元及损失费1800元。”
陈庆洪在一审庭审中提出江树强在签订本案的《租铺合同》前已于2010年6月12日将涉案的房屋出租给了名叫郑仕斌的人使用，陈庆洪没有实际使用过涉案房屋的抗辩。对此，江树强表示与郑仕斌认识，但很少来往，并述称郑仕斌是陈庆洪的女婿，郑仕斌是代陈庆洪办理工商登记并经营陶瓷店，同时认为陈庆洪是没有经得江树强的同意将铺面转让给郑仕斌且由郑仕斌经营。此外，江树强还述称涉案房屋的租金平时是由郑仕斌代陈庆洪交的，并称直到郑仕斌搬走时用了205度电的电费没有交清，以及称现在房屋的钥匙还在郑仕斌手里。
还查明，江树强在一审提交的证据有：江树强的身份证、《租铺合同》、国有土地使用证复印件、水费收据、电费发票、云安县前锋镇居委会出具的《证明》。江树强提供的《水费收据》记录2010年至2013年12月30日，使用自来水989方，单价1元／方，金额989元；提供的《电费发票》记录2013年4月4日至2013年6月4日，江勇锋（江树强的儿子）电表的计费电量为438度，金额306.6元；提供云安县前锋镇社区居民委员会出具的两份《证明》分别拟证明江树强与《租铺合同》中的江强为同一人，和拟证明江树强曾用名为江志泉，及本案国有土地使用证的权利人江志全与江树强为同一人。
陈庆洪在一审提交以下证据：个体户机读档案登记资料、个体工商户设立登记申请书、住所（经营场所）登记表、《租赁合约》、云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》、涉案房屋国有土地使用证复印件、云安县工商行政管理局信息中心出具的《证明》。陈庆洪提交上述证据拟证明江树强曾与郑仕斌签订《租赁合约》，并已于2010年6月12日将涉案房屋出租给郑仕斌使用，且郑仕斌已以涉案房屋为经营场所进行了工商登记和经营。
郑仕斌于2010年9月27日向云安县工商行政管理局申请登记成立了“云安县前锋镇XXXX店”，经营场所为云安县前锋镇罗坪新街，与本案双方当事人签订的《租铺合同》中约定的租赁物的位置相同。
再查明，江树强在二审诉讼中述称涉案房屋的的承租人为陈庆洪，并称陈庆洪从2010年6月30日后使用涉案房屋至2013年6月且没有交还钥匙，同时又称平时租金是由陈庆洪或其女儿交的，也称没有见过郑仕斌这个人，但在后来的询问中又表示见过郑仕斌出现在涉案房屋。此外，对于陈庆洪一审提供的由云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》是何人所写的问题，江树强述称其不知道是何人所写，但其又称据其了解是郑仕斌去村委会写的。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合上诉人陈庆洪的上诉请求与被上诉人江树强的答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人陈庆洪应否向被上诉人江树强支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元。
关于上诉人陈庆洪应否向被上诉人江树强支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元的问题。江树强起诉主张陈庆洪支付拖欠的租金、水费、电费、违约金合共12015.5元，其依据为双方于2010年6月30日签订了《租铺合同》，且认为陈庆洪从2012年10月开始拖欠每月600元的租金至2013年6月30日，还有拖欠水费227.5元、电费989元及损失1800元。对此，陈庆洪一审庭审中提出江树强在签订本案的《租铺合同》前已于2010年6月12日将涉案的房屋出租给了名叫郑仕斌的人使用，以及陈庆洪没有实际使用过涉案房屋的抗辩。根据陈庆洪一审提供的个体户机读档案登记资料、个体工商户设立登记申请书、住所（经营场所）登记表、《租赁合约》、云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》、涉案房屋国有土地使用证复印件和云安县工商行政管理局信息中心出具的《证明》反映，江树强曾与郑仕斌签订《租赁合约》，并已于2010年6月12日将涉案房屋出租给郑仕斌使用，且郑仕斌已以涉案房屋为经营场所进行了工商登记和经营。对此，江树强表示其并没有与郑仕斌签订过《租赁合约》，但未能提供证据推翻该《租赁合约》。虽然江树强认为郑仕斌是陈庆洪的女婿，郑仕斌是代陈庆洪办理工商登记并经营陶瓷店，及认为陈庆洪是没有经得江树强的同意将铺面转让给郑仕斌且由郑仕斌经营，但其并没有提供证据证实其该讲法，且陈庆洪亦不予认可，故对其该主张，本院不予采信。同时，江树强称其不知道陈庆洪一审提供的由云安县前锋镇罗坪村民委员会出具的《证明》是何人所写，但其又称据其了解是郑仕斌去村委会写的，这表明江树强对于郑仕斌去村委会出证明并用作办理工商登记一事是知悉的。此外，从江树强陈述的涉案房屋的租金平时是由郑仕斌交的，并称直到郑仕斌搬走时用了205度电的电费没有交清，以及称现在房屋的钥匙还在郑仕斌手里的内容可知，江树强与陈庆洪签订了《租铺合同》后并没有将涉案房屋交付给陈庆洪，而是将涉案房屋交付给了郑仕斌使用。据此，虽然江树强与陈庆洪签订了《租铺合同》，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，在本案中作为出租人的江树强应当按照约定将涉案房屋交付给承租人陈庆洪使用，但江树强并没有提供证据证实其已将房屋交付给陈庆洪，故此，其要求陈庆洪支付租金、水费、电费、违约金合共12015.5元缺乏理据，本院不予支持。原审法院判令陈庆洪支付租金9000元有误，本院依法予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误，本院依法予以纠正。上诉人陈庆洪的上诉请求理据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云安县人民法院（2014）云安法民二初字第155号民事判决。
二、驳回被上诉人江树强的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由江树强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
代理审判员 尹燕红
代理审判员 陈洁涛
二〇一四年十二月三日
书 记 员 冯家玲