浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第676号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁世忠。
委托代理人：朱家安，浙江天杭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯天源。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯锋。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯侠。
三被上诉人的共同委托代�人：胡亚飞，浙江慈甬律师事务所律师。
三被上诉人的共同委托代理人：陈文莹，浙江慈甬律师事务所律师。
上诉人袁世忠因与被上诉人冯天源、冯锋、冯侠房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2015年9月11日作出的（2015）甬慈民初字第820号民事判决，向本院提起上诉。2015年10月9日本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：袁世忠系慈溪市长河月佳洁具厂（以下简称月佳厂）及慈溪市周巷娃娃乐塑料制品厂（以下简称娃娃乐厂）的业主。冯天源系原慈溪市精制实业有限公司（以下简称精制公司）及宁波云龙工艺毯有限公司（以下简称云龙公司）的法定代表人。精制公司股东为冯天源、冯锋、冯侠，云龙公司股东为精制公司及冯锋。2××3年4月22日，袁世忠及冯天源经人介绍�就精制公司及云龙公司名下房地产买卖事宜签订资产买卖合同一份，约定“甲方（冯天源）享有坐落于周巷镇劳家埭村义四路87号、房产证号为周字第××号，土地证号1为（）2为慈国用2005第0310**号，面积为8423.3平方米的房屋所有权；乙方（袁世忠）自愿以壹仟肆佰贰拾万元整的价款购买甲方上述房地产。其中乙方于2××3年4月22日预付定金壹佰万元整。到2××3年5月5日付柒佰万元整。余款陆佰贰拾万元整有甲方土地证和房产证转好后交与乙方时全部付清；在办理产权证及过户手续的过程中，所支付的所有税费及所需的一切费用都由甲方承担；甲方从2××3年5月6日开始办理过户手续，限时为90天办好上述房地产的过户手续，需乙方配合的，乙方应予以配合；上述定金适用定金罚则，若乙方反悔，则定金不得退还，若甲方不能按期过户房地产到乙方名下或存在其他违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金。如甲方延期付违约金，应付利息（月利息按8厘算）。”合同另对其他事项进行了约定。袁世忠、冯天源及见证人姚某、潘某在合同上签字。签订合同当日，袁世忠支付云龙公司定金100万元。同年5月5日、5月6日，袁世忠通过银行转账方式共计支付冯天源房地产转让款700万元。后冯天源、冯锋、冯侠委托潘某全权办理涉案房地产过户事宜。同年6月21日，潘某与袁世忠共同至慈溪市房地产管理中心申请办理涉案房屋的房屋所有权转移登记。同年7月25日，娃娃乐厂向税务部门交纳房屋买卖契税等税费合计175375元。同年7月29日，娃娃乐厂完成涉案房屋的所有权登记。同年8月7日、8月8日，慈溪市国土资源局分别受理了云龙公司将其名下土地使用权变更登记至月佳厂、精制公司将其名下土地使用权变更登记至娃娃乐厂的两项申请。同年8月14日，原登记在云龙公司名下的土地使用权变更登记至月佳厂名下，原登记在精制公司名下的土地使用权变更登记至娃娃乐厂名下。同年12月24日，冯天源委托律师王艳通过EMS方式向袁世忠寄送涉案房地产的房屋所有权证、土地使用权证及契证，并对邮寄送达文书内容及过程进行了公证，袁世忠在EMS快件底单“收件人”处签了“袁世忠”的名字。作为《资产买卖合同》的见证人，姚某及潘某均陈述：签订《资产买卖合同》时，冯天源曾将涉案房地产的土地证、房产证复印件交付给袁世忠。同年11月20日，云龙公司经股东会决议解散注销，同年11月26日，精制公司经股东会决议解散注销。2014年10月29日，袁世忠分两案向原审法院起诉冯天源、冯锋、冯侠，案号分别为（2014）甬慈民初字第1456号、第1457号，（2014）甬慈民初字第1456号案诉讼请求为：1.冯天源、冯锋、冯侠立即向袁世忠�付慈溪周巷镇劳家埭村地号为82-003-234-0375号、土地使用权证号为慈国用2××3第030080号土地，并向袁世忠赔偿自2××3年8月15日起计算至交付日，以2000元／亩／月计的非法占有的损失（暂计算至2014年4月30日为6.2万元）；2.冯天源、冯锋、冯侠立即向袁世忠退还多付的房地产买卖款120万元及从2××3年8月1日起计至退回日，每天按万分之二计算的利息损失（暂计至2014年4月30日为6.48万元）；3.本案诉讼费由冯天源、冯锋、冯侠承担。（2014）甬慈民初字第1457号按诉讼请求为：1.冯天源、冯锋、冯侠立即向袁世忠交付慈溪周巷镇劳家埭村广场71号土地和房产（土地使用权证号为：慈国用2××3第030084号，房屋所有权证号为：慈房权证2013字第××号、01××18号、01××19号、01××21号、01××22号），并向袁世忠赔偿自2××3年8月15日计算至交付日，以2000元／亩／月计的非法占有的损失（暂�算至2014年4月30日为14.37万元）；2.冯天源、冯锋、冯侠立即向袁世忠退还多付的房地产买卖款230万元及从2××3年8月1日起计至退回日，每天按万分之二计算的利息损失（暂计至2014年4月30日为12.42万元）；3.本案诉讼费由冯天源、冯锋、冯侠承担。原审法院于2015年2月2日作出（2014）甬慈民初字第1456、1457号民事判决书，1456号案判决驳回袁世忠诉讼请求，1457号案判决：一、冯天源、冯锋、冯侠于判决生效之日起十日内将慈溪市志华蜂具塑料厂承租的慈房权证2××3第01××19号房产证项下的房屋及慈房权证2××3第01××22号房产证项下的部分房屋交付给袁世忠，并就上述房屋支付袁世忠自2014年1月31日起至交付日止、按每月5000元计算的租金损失；二、冯天源、冯锋、冯侠于判决生效之日起十日内将慈房权证2××3第01××21号房产证项下的房屋、赵国芳承租的慈房权证2××3第01××22号房产证项下的部分房屋及慈溪市雅亿电器厂承租的房屋交付给袁世忠，并就上述房屋支付袁世忠自2014年1月1日起至交付日止、按每月8708元计算的租金损失；三、驳回袁世忠其余诉讼请求。后袁世忠不服一审判决向宁波市中级人民法院上诉，2015年5月7日，宁波市中级人民法院作出（2015）浙甬民二终字第199、201号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
三原审原告冯天源、冯锋、冯侠于2015年5月27日诉至法院，请求判令：1.原审被告袁世忠即时支付三原审原告房地产转让款420万元，并按月利息8厘赔偿三原审原告自2××3年12月28日起至实际清偿日止的利息损失；2.本案诉讼费由原审被告承担。庭审中三原审原告变更第1项诉讼请求为原审被告袁世忠即时支付三原告房地产转让款420万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿三原审原告自2××3年12月28日起至实际清偿日止的利息损失。
原审被告袁世忠在一审中提出反诉，请求判令：1.三原审原告立即向原审被告交付6803.8平方米的房产（《资产买卖合同》约定的8423.3平方米房产减去1619.5平方米）；2.三原审原告立即向原审被告双倍返还定金200万元人民币，并支付自反诉日起按月息0.8%计算至实际付款日止的利息；3.三原审原告立即向原审被告支付办证税费175375元；4.三原审原告承担全部诉讼费。
原审法院经审理认为：本案争议焦点为：一、涉案房产的面积为1619.5平方米还是8423.3平方米？二、三原告是否存在延期办证及其他违约行为，是否应当双倍返还定金？三、175375元费用由谁负担。
针对争议焦点一，三原告认为涉案房产的面积应为1619.5平方米，被告认为涉案房产的面积应为8423.3平方米。原审法院认为，《资产买卖合同》第一条虽约定“甲方（�天源）享有……面积为8423.3平方米的房屋所有权”，但原登记在精制公司及云龙公司名下的土地使用权证号仅有慈国用2005第031039号与慈国用2000字第230029号，且该两份权证所涉土地面积分别为2436.3平方米、5987平方米，合计8423.3平方米，该面积与《资产买卖合同》所示的总面积并无出入，故8423.3平方米应为涉案房地产的土地面积而非房屋面积。且作为《资产买卖合同》的见证人，案外人姚某与潘某均陈述，在合同签订当日，原告冯天源曾将涉案房地产的土地使用权证与房屋所有权证复印件交付被告袁世忠，被告袁世忠应知晓涉案房地产的实际面积。故涉案房产的面积应为1619.5平方米，而《资产买卖合同》载明的8423.3平方米为土地面积。
针对争议焦点二，被告认为《资产买卖合同》中约定原告冯天源从2××3年5月6日开始办理过户手续，限时90天办好房地产的过户手续，涉案房地产的土地使用权变更登记手续于2××3年8月14日办妥，已经延期10天，原告应当按约双倍返还定金。三原告认为90天应理解为90个工作日，应自双方共同向房管部门申请办证之日即2××3年6月21日起算，被告存在怠于配合办证的行为，不应双倍返还定金。原审法院认为，首先，在双方未明确约定90天的性质为工作日的情况下，90天应理解为自然天数，也即日历天数；其次，对于90天的起算时间，原审法院认为，虽无证据表明被告存在怠于配合的行为，但产权变更登记系双方行为，需双方协同配合才能完成，合同也约定了被告的配合办证义务，结合本案房屋所有权证先于土地使用权证办理的事实，90天的办证期限宜自双方共同向房管部门申请办证之日即2××3年6月21日起算，并于同年9月19日前办妥变更登记手续。涉案房地产的土地使用权变更登记手续最终于2××3年8月14日办妥，并未超出90天的期限，原告的办证行为并未违反双方的合同约定；此外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，迟延履行或者其他违约行为，达到致使合同目的不能实现的程度，方可适用定金罚则。本案中，即便三原告存在迟延办证10天的情形，但迟延办证10天的行为并未达到导致被告合同目的不能实现的程度。综上，被告反诉要求双倍返还定金的诉请，无事实和法律依据。
针对争议焦点三，三原告认为175375元属于房产登记税，并非过户税费，应由被告承担，被告认为175375元应根据《资产买卖合同》约定由三原告承担。原审法院认为，被告主张的175375元为契税、印花税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定，土地、房屋权属的承受人应缴纳契税，产权转移书据的领受人应缴纳印花税。从上述规定看，本案被告为土地、房屋权属承受人，也是产权转移书据的领受人，理应缴纳契税和印花税，但上述行政法规的规定属于管理性规范，目的在于保护国家税收利益。原、被告在合同中约定产权过户过程中所有税费及一切费用都由原告承担，即由房地产出卖方承担，虽与上述行政法规的规定相左，但该约定并不损害国家的税收利益，且上述规定属于管理性规范，而非效力性规范，因此，双方对过户税费的约定有效，双方应遵照履行。现在房地产过户过程中，被告支付了175375元税费，根据合同约定，该部分费用应由三原告负担。
原审法院认为，原告冯天源与被告袁世忠就云龙公司及精制公司名下房地产买卖事宜签订的《资产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规�制性规定，成立并生效，双方均应按约履行义务。《资产买卖合同》约定被告应在三原告向被告交付房产证、土地证之后付清余款，现云龙公司及精制公司名下房地产已过户至被告名下，原告也已向被告交付房屋所有权证及土地使用权证，被告仅支付房地产转让款1000万元，对剩余420万元款项拒不支付，构成违约，原审法院对三原告要求被告支付420万元房地产转让款的诉请，予以支持。三原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率要求被告承担利息损失，于法有据，原审法院予以支持。被告反诉要求三原告交付6803.8平方米的房产、双倍返还定金200万元并赔偿利息损失，无事实和法律依据，原审法院不予支持。被告反诉要求三原告支付被告办证税费175375元，于法有据，原审法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）袁世忠于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）冯天源、冯锋、冯侠房地产转让款420万元及以420万元为本金、自2××3年12月28日起至款项实际清偿日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、原告（反诉被告）冯天源、冯锋、冯侠于判决生效之日起十日内支付被告袁世忠（反诉原告）175375元；三、驳回被告袁世忠（反诉原告）其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金�债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费44”701元，由被告袁世忠负担，反诉案件受理费24203元，由原告冯天源、冯锋、冯侠负担1951元，由被告袁世忠负担22252元。
宣判后，原审被告、反诉原告袁世忠不服，向本院提起上诉称：一审法院事实认定严重错误。一、原审法院认定《资产买卖合同》第一条约定的8423.3平方米房屋所有权面积为土地面积毫无事实依据，纯属主观臆断。二、关于被上诉人是否按《资产买卖合同》约定将涉案房产办理好过户手续的问题，一审法院以2××3年6月21日双方共同申请日作为对原合同约定90天办证期限的起算时间，明显违背了双方合同的约定。即使合同继续履行，也不能免除违约方的违约责任。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的反诉请求。
被上诉�冯天源、冯锋、冯侠在二审中共同答辩称：一、原审法院认定《资产买卖合同》第一条约定的8423.3平方米房屋所有权面积为土地面积是有事实根据的，上诉人所称其主观认为8423.3平方米为房屋面积的理由毫无依据。二、涉案房地产的办证期限未超出90天的约定。三、合同中明确约定第一期款项200万元为定金，且本案的定金性质应当属于成约定金，因本案合同已经实际履行，故不得适用定金罚则。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人袁世忠向本院提交如下证据：1.房屋所有权证，拟证明《资产买卖合同》约定的房屋所有权证产权人是冯天源，该房产证有10幢房屋，总面积为2507.44平方米，而《资产买卖合同》实际履行过程中上诉人所得到的房产仅有1619.5平方米，房产转让面积严重不足。2.情况说明，拟证明道路红线范围内300平方米不得转让，涉案资产买卖合同的土地面积中有300多平方米是不得转让的。在《资产买卖合同》的履行过程中，该土地面积也没有过户，但是没有扣减。3.2××3年7月24日和8月1日的两份房屋买卖协议，拟证明合同标的物是房屋的交易，而不是土地的买卖，而且这两份协议也是履行《资产买卖合同》中的房产交易。被上诉人经质证认为，这三份证据不属于二审中的新证据，上诉人已经在另案向法院提交，被上诉人已经发表过质证意见。因此，被上诉人不同意质证。
本院经审查认为，上诉人提供的上述证据，均不属于二审中的新证据，本院均不予认定。
被上诉人冯天源、冯锋、冯侠在二审中均未向本院提交新证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：关于涉案房产的面积是否为8423.3平方米的问题，双方签订的《资�买卖合同》第一条约定：“甲方（冯天源）享有坐落于周巷镇劳家埭村义四路87号、房产证号为周字第××号，土地证号1为（）2为慈国用2005第0310**号，面积为8423.3平方米的房屋所有权”。虽然上诉人主张其理解的8423.3平方米面积应为房产面积，而非土地面积，但首先，原登记在精制公司及云龙公司名下的土地使用权证号仅有慈国用2005第031039号与慈国用2000字第230029号，且该两份权证所涉土地面积分别为2436.3平方米、5987平方米，合计8423.3平方米，该面积与《资产买卖合同》所约定的总面积一致，故8423.3平方米应为涉案房地产的土地面积而非房屋面积。其次，上诉人并没有提供证据证明合同签订时被上诉人具有8423.3平方米的房产，或涉案土地上存在8423.3平方米的房产。最后，作为《资产买卖合同》的见证人，案外人姚某与潘某均在一审中均陈述，在合同签订当日，冯�源曾将涉案房地产的土地使用权证与房屋所有权证复印件交付袁世忠，袁世忠应知晓涉案房地产的实际面积。故原审法院认定《资产买卖合同》载明的8423.3平方米应为土地面积并无不当。上诉人主张8423.3平方米面积应为房产面积的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。
关于被上诉人是否存在延期办证及其他违约行为，是否应当双倍返还定金的问题。首先，在双方未明确约定90天的性质为工作日的情况下，原审将90天理解为自然天数，也即日历天数，并无不当。其次，对于90天的起算时间，根据《资产买卖合同》的约定，甲方从2××3年5月6日开始办理过户手续，限时为90天办好上述房地产的过户手续，需乙方配合的，乙方应予以配合。鉴于产权变更登记系双方行为，需双方协同配合才能完成，合同也约定了被告的配合办证义务，结合本案房屋所有权证先于土地使用权证办理的事实，90天的办证期限宜自双方共同向房管部门申请办证之日即2××3年6月21日起算，而涉案房地产的土地使用权变更登记手续最终于2××3年8月14日办妥，由此可见实际的产权变更登记手续的办理期限并未超出双方约定的90天期限。原审认定被上诉人的办证行为并未违反双方的合同约定，并无不当。最后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。本案中，即使被上诉人存在迟延办证10天的情形，该情形也并未达到导致上诉人合同目的不能实现的程度。因此，上诉人反诉要求被上诉人双倍返还定金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，审判�序合法，判决得当。上诉人之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68904元，由上诉人袁世忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一五年十一月十八日
代书 记员 李春燕