江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇民初字第1390号
原告无锡市益多投资发展集团有限公司，住所地无锡市人民中路88号优族联盟17楼。
法定代表人谢菊宝，该公司董事长。
委托代理人沈炜（受无锡市益多投资发展集团有限公司的特别授权委托），该公司职员。
委托代理人吴建新（受无锡市益多投资发展集团有限公司的特别授权委托），江苏崇安律师事务所律师。
被告无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处，住所地无锡市上马墩路152号。
法定代表人王东，该处主任。
委托代理人王海度（受无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处的特别授权委托），该处职员。
委托代理人朱佳祥（受无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被告无锡市塔影物业管理有限公司，住所地无锡市春晖新村12-2号。
法定代表人季骞，该公司董事长。
委托代理人朱佳祥（受无锡市塔影物业管理有限公司的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
委托代理人王欣（受无锡市塔影物业管理有限公司的特别授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
原告无锡市益多投资发展集团有限公司（以下简称益多公司）诉被告无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处（以下简称上马墩街道办事处）、无锡市塔影物业管理有限公司（以下简称塔影物业公司）房屋交易合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日、2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告益多公司的委托代理人沈炜、吴建新、被告上马墩街道办事处和塔影物业公司的共同委托代理人朱佳祥、被告上马墩街道办事处的委托代理人王海度均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论作出决定，现已审理终结。
原告益多公司诉称：1998年10月30日，其与上马墩街道办事处签订《房屋交易合同书》，约定将上马墩街道所有的上马墩一村48号102室、春晖新村12号-1房屋与其所有的妙光苑47号705室房屋进行调换，并约定春晖新村12号-1（二楼）房屋（以下简称涉案房屋）的产权问题由上马墩街道负责提供所有手续。1998年12月31日，塔影物业公司取得了涉案房屋产权证，当日，其与上马墩街道办事处、塔影物业公司签订了《补充协议书》，约定如其安排住户入住涉案房屋后，住户如需办理涉案房屋产权，则上马墩街道办事处应负责办理好产权证的分割及个人的产权证。1999年3月17日，其与案外人金宝根签订房屋交易合同书，约定金宝根所有的二处房屋与其的涉案房屋进行调换。金宝根入住涉案房屋后多次向其及上马墩街道办事处提出要求办理涉案房屋产权证未果，金宝根遂于2012年1月11日向无锡高新技术产业开发区人民法院起诉要求益多公司将涉案房屋过户至其名下，后撤诉。2013年金宝根再次向无锡高新技术产业开发区人民法院起诉要求益多公司将涉案房屋过户至其名下，诉讼过程中，金宝根的委托代理人与益多公司代理人、上马墩街道办事处代理人王海度前往无锡市产权监理处咨询涉案房屋的过户事宜，得到的回复是涉案房屋无法办理产权过户，故金宝根撤诉后，于2013年11月11日再次向无锡高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求解除益多公司与金宝根的房屋交易合同并赔偿损失。无锡高新技术产业开发区人民法院于2014年7月17日作出（2013）新民初字第2192号民事判决书，判决解除其与金宝根的房屋交易合同；金宝根向其返还涉案房屋；其赔偿金宝根房价款880500元；其承担诉讼费12605元、评估费5000元，判决生效后其已履行完毕并承担了执行费11381元。其认为：上马墩街道办事处未按《房屋交易合同书》及《补充协议书》约定将涉案房屋的产权变更至其指定的金宝根名下，经多次交涉未果，上马墩街道办事处仍未完全履行房屋交付义务，已构成根本性违约，致其赔偿金宝根房价款880500元而产生损失，因合同目的无法实现，故其主张解除，现请求判令：1、解除其与上马墩街道办事处签订的《房屋交易合同书》、与上马墩街道办事处、塔影物业公司签订的《补充协议书》；2、上马墩街道办事处赔偿其损失909486元（其中房价款损失880500元、诉讼费损失12605元、评估费损失5000元、执行费损失11381元）；3、诉讼费由上马墩街道办事处、塔影物业公司负担。
被告上马墩街道办事处辩称：1、其与益多公司签订的《房屋交易合同书》系房屋调换使用合同，而非产权调换，交易时涉案房屋性质为居委公建配套无法交易，合同应属无效。双方签订的《房屋交易合同书》、《补充协议书》应全部解除，益多公司应向其返还涉案房屋；2、益多公司于2005年擅自将妙光苑47号705室房屋出售给案外人吴福兴，所依据的纪委文件内容既不符合法律也无政策依据，应视为益多公司的单方处置行为；3、《补充协议书》约定的住户如需办理则由其负责办理好产权证的分割及个人产权证仅有合同效力，如住户不需要办理则不会形成金宝根与益多公司之间的纠纷，金宝根与益多公司之间解除合同并不当然构成其违约，其不应承担赔偿责任；4、益多公司与金宝根间的诉讼纠纷与其无关，新区法院生效判决对其不具有约束力。综上，同意解除双方合同，益多公司应立即向塔影物业公司返还涉案房屋，但应驳回益多公司要求赔偿损失的诉讼请求。
被告塔影物业公司辩称意见同上马墩街道办事处。
经审理查明：1998年10月30日，益多公司与上马墩街道办事处签订《房屋交易合同书》，约定上马墩街道办事处将所有的上马墩一村48号102室、涉案房屋，与益多公司所有的妙光苑47号705室进行调换，并约定涉案房屋的产权问题由上马墩街道办事处负责提供所有手续。1998年12月31日，塔影物业公司取得春晖新村12-1、12-2、12-3房屋（含涉案房屋）的产权。同日，益多公司与上马墩街道办事处、塔影物业公司签订《补充协议书》，就10月30日签订的《房屋交易合同书》补充约定：涉案房屋产权证已由上马墩街道办事处下属的塔影物业公司办妥，妙光苑47号705室房屋产权证原由潘建英办过并交给益多公司处理，现双方商定，二套房屋的产权证暂不办理过户或分割手续，而二套住房相互调换使用，在此期间，双方互补向对方收取房租金作为私房性质的处理；如益多公司安排住户进入涉案房屋居住后，住户如需办理该套房屋产权，则上马墩街道办事处应负责办理好产权证的分割及个人的产权证。益多公司的住户办妥产权后，上马墩街道办事处的住户如需办理妙光苑47号705室的产权，则由益多公司负责办好该户产权证的过户手续。
1999年3月17日，金宝根与益多公司签订房屋交易合同书，约定金宝根所有的江海新村61号302室房屋、永胜新村23号204室房屋分别作价45000元、50000元，与益多公司所有的涉案房屋作价195000元进行调换，金宝根需支付的差价100000元经协商益多公司同意减为60000元，并承诺为金宝根办理好产权，不再另收费。协议签订后，双方按约调换了房屋，金宝根于1999年3月25日支付了房款60000元。用于调换的江海新村房屋、永胜新村房屋则由益多公司另行处置给他人使用。协议签订后，益多公司、金宝根曾多次向上马墩街道办事处提出将涉案房屋产权过户到金宝根名下，但至今仍未完成过户。
金宝根于2012年1月向无锡高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求益多公司为其办理涉案房屋的产权过户，因益多公司要求给予宽限时间而撤诉。2013年，金宝根再次起诉要求益多公司为其办理涉案房屋的产权过户，诉讼中，金宝根代理人与益多公司代理人及上马墩街道办事处的王海度曾一起前往无锡市产权监理处咨询涉案房屋的产权过户事宜，得到的回复是无法办理产权过户。后金宝根于2013年11月11日再次向该院提起诉讼，要求解除其与益多公司的房屋交易合同并要求赔偿其损失。在该案审理中，根据金宝根的申请，该院委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋的房屋现值及装修价值进行评估，该评估公司出具了苏国衡（2014）房估字第0385号房地产估价报告及补充说明函，载明因根据现有资料无法评估估价对象在国有划拨住宅用地的房地产价值，故根据金宝根的申请按类似国有出让用地住宅进行评估，评估结果为房地产（毛坯）总价值818900元，室内装修61600元，合计880500元。该院于2014年7月17日作出（2013）新民初字第2192号民事判决书，认定涉案房屋系由益多公司与上马墩街道办事处调换而来，根据合同相对性，益多公司应就无法完成房屋过户手续对金宝根承担相应的责任，金宝根虽然依据交易合同享有涉案房屋所有权多年但一直未能取得有效的登记物权，益多公司延迟履行的行为致使金宝根的合同目的无法实现，金宝根据此要求解除其与益多公司房屋买卖合同的请求成立；因双方互易的房屋中金宝根调换给益多公司的房屋已由益多公司处置给他人，不具备返还条件，故对该两处房屋仍维持现状，涉案房屋由金宝根向益多公司返还，益多公司应向金宝根返还相应价值的房价款，装修部分现值亦属于损失范围，赔偿数额以同等地段的二手房价值及装修现值为宜。综上，判决解除金宝根与益多公司之间的房屋交易合同，金宝根向益多公司返还涉案房屋，益多公司赔偿金宝根房价款880500元，益多公司承担案件受理费12605元、评估费5000元。该判决生效后经法院强制执行已履行完毕，益多公司另行承担了执行费11381元。
另查明，涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，房屋产别为其他产，现房屋产权登记权利人为塔影物业公司，建筑物类别为居委会办公用房及车库，房屋实际用途为住宅。
再查明，上马墩一村48号102室房屋于1999年8月11日由崇安区房产管理局通过房改登记到华惠芬名下。崇安区人民政府于1997年7月17日审批同意原上马墩街道办事处主任吴福兴以小桃园158号201室调换房屋的申请，无锡市崇安区廉政办于2005年9月12日出具《关于吴福兴住房问题的处理意见》，明确妙光苑47号705室房屋由吴福兴继续承租使用，吴福兴在办理购买该套公有住房产权时，上马墩街道办事处应给予提供所需的相关手续。后吴福兴从上马墩街道办事处取得了《房屋交易合同书》、《补充协议书》原件，益多公司依据吴福兴提供的无锡市崇安区廉政办《关于吴福兴住房问题的处理意见》、《房屋交易合同书》、《补充协议书》原件等材料，于2005年12月27日协助将妙光苑47号705室房屋由潘建英名下过户到吴福兴名下。
诉讼中，本院向无锡市房屋产权监理处发函询问涉案房屋需要何种手续才能办理产权过户，该处复函：根据《无锡市房屋登记条例》以及相关规定，涉案房屋转让在取得合法房屋产权外，还需提交合法、有效的土地使用证明等材料。益多公司于2016年3月3日当庭向上马墩街道办事处、塔影物业公司主张解除《房屋交易合同书》、《补充协议书》。
以上事实，有《房屋交易合同书》、《补充协议书》、房屋登记簿证明、吴福兴证言、区管领导干部购、分房备案表、处理意见、评估报告、无锡高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第2192号民事判决书、执行通知书、农业银行转账凭证、无锡市房屋产权监理处复函以及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：益多公司与上马墩街道办事处签订的《房屋交易合同书》、益多公司与上马墩街道办事处、塔影物业公司签订的《补充协议书》均未违反国家禁止性规定，本院确认上述合同合法有效，双方应按约履行自己的义务。益多公司在安排住户金宝根入住涉案房屋后，金宝根已通过诉讼方式要求办理涉案房屋的产权证，根据《补充协议书》约定，应由上马墩街道办事处负责办理涉案房屋的产权证，但至今仍未办理，故上马墩街道办事处应当就无法完成房屋过户手续对益多公司承担违约责任。上马墩街道办事处、塔影物业公司主张上述合同不具有产权调换性质应属无效的抗辩意见，与《房屋交易合同书》、《补充协议书》中关于由上马墩街道办事处负责办理涉案房屋产权证的事实不符，本院不予采信。因上马墩街道办事处的违约行为致使益多公司房屋产权交换的合同目的无法实现，现益多公司据此要求解除《房屋交易合同书》、《补充协议书》的请求成立，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中关于合同解除的后果，因双方互易的房屋中上马墩一村48号102室、妙光苑47号705室均由案外人合法持有，不具备返还的条件，故对该两处房屋仍维持现状，上马墩街道办事处、塔影物业公司主张涉案房屋由益多公司向塔影物业公司返还并不违反法律规定，本院予以支持，上马墩街道办事处应向益多公司返还相应价值的房价款。现系上马墩街道办事处的违约行为导致房屋交易合同无法完全履行而予以解除，且上马墩街道办事处依据房屋交易合同调换到的房屋无法返还，故对益多公司解除合同并返还房屋而产生的损失，应当由上马墩街道办事处予以赔偿。上马墩街道办事处未按约将涉案房屋产权过户至益多公司指定的金宝根名下，与（2013）新民初字第2192号案件中益多公司赔偿给付金宝根房价款880500元并承担案件受理费12605元、评估费5000元的损失之间，具有直接关联关系，上马墩街道办事处应当赔偿给付益多公司的损失为898105元。因益多公司未自觉履行生效判决产生的执行费损失11381元，与上马墩街道办事处的违约行为并无关联，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，第一百十三条第一款之规定，判决如下：
一、确认益多公司与上马墩街道办事处于1998年10月30日就无锡市春晖新村12号-1（二楼）房屋签订的房屋交易合同书、益多公司与上马墩街道办事处、塔影物业公司于1998年12月31日就无锡市春晖新村12号-1（二楼）房屋签订的补充协议书于2016年3月3日解除；
二、益多公司于本判决发生法律效力之日起十日内向塔影物业公司返还位于无锡市春晖新村12号-1（二楼）的房屋；
三、上马墩街道办事处于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿益多公司损失898105元；
四、驳回益多公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费12895元，由益多公司承担162元，上马墩街道办事处承担12733元。该款已由益多公司垫付，上马墩街道办事处于本判决发生法律效力之日起十日内将应承担部分直接给付益多公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 吴鸿达
代理审判员 肖俊杰
人民陪审员 陈晓春
二〇一六年三月二十四日
书 记 员 江 来
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。