福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽民申1567号申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海中芸洲。法定代表人：ＸＸＸ，董事长。委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘清洁，福建刺桐律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：吴琼莲，女，1971年10月14日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区茂发路**号。现住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所律师。再审申请人福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）因与被申请人吴琼莲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终4441号民事判决，向我院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金爵公司申请再审称，一、金爵公司申请调取讼争装修工程的消防设计文件和装修工程的竣工消防验收文件，原判决未予调取，程序不合法。二、原判决认定事实错误。1、从租赁合同约定的租赁建筑面积可以证明金爵公司没有将讼争疏散通道出租给吴琼莲。2、从租赁合同约定的租金标准可以证明金爵公司没有将讼争疏散通道出租给吴琼莲。3、原判决未认定吴琼莲在讼争疏散通道上擅自砌墙、搭盖包厢堵塞疏散通道独占使用，反而认定金爵公司将讼争疏散通道出租给吴琼莲是错误的。4、原判决以金爵公司向部分商户发出《关于海商街前期进驻部分商户诉求的回复》（闽爵文）【2014】063号文为由，认定计算租金期间应从2013年8月份开始计算是错误的。吴琼莲未满足上述条件，其租赁起始日应依据合同约定为2012年5月1日，计算租金的第一个月份应为2012年12月份，故根据租赁合同的约定，截止2015年6月份，吴琼莲应支付金爵公司的租金为1230943元，原判决只认定吴琼莲向金爵公司支付截止2015年6月份前应支付的租金、房屋占有使用费共计620395元是错误的。三、原判决适用法律错误。1、假如说金爵公司有将疏散通道出租，金爵公司也只是将商铺公摊面积中包含的疏散通道部分一起出租给吴琼莲，没有将《商铺租赁合同》附件一商品平面图中阴影部分涉及的所有疏散通道一起出租，并不导致《商铺租赁合同》部分无效。2、对这部分公摊建筑面积中的疏散通道，吴琼莲只能与其他租户共同使用而不能独占使用，更不能阻塞，而本案的出租并没有违反法律规定，并没有导致合同部分无效，原判决认定租赁涉及疏散通道部分无效是错误的。3、只要吴琼莲不再实施违反消防安全的行为，或能采取符合消防安全的整改方案，其继续经营丰泽区名悦铁板烧餐厅不会受到影响。故在金爵公司未要求解除《商铺租赁合同》的情况下，该《商铺租赁合同》有效部分应该继续履行，不应解除，原判决解除《商铺租赁合同》没有依据。4、即使存在涉及的疏散通道租赁无效的情形，但《商铺租赁合同》有效部分应继续履行。5、即使存在《商铺租赁合同》应解除的情形，原判决认定金爵公司应对吴琼莲已形成附合的装饰装修物现值损失承担70%的责任并判决金爵公司赔偿吴琼莲已形成附合的装饰装修物现值损失2275682元没有任何依据。6、原判决将吴琼莲逾期支付租金应支付的违约金比例日千分之一调整为年利率24%是不当的。7、原判决认定金爵公司退还吴琼莲履约保证金196950元是错误的。综上，金爵公司申请再审理由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（五）项、第（六）项的规定，应再审本案。吴琼莲提交意见称，一、金爵公司将包含消防通道在内的公共区域部分出租给吴琼莲使用，原判决认定讼争合同内涉及上述范围的部分无效并无不当。原判决解除《商铺租赁合同》并无不当。二、原判决按照金爵公司出具的函，来判断租金的起算点是没有错误的。对于调查取证的问题，原判决不存在调查取证的问题。三、公摊是共同共有的部分，金爵公司对于公摊的部分进行了偷换概念，这些消防通道必须开放，但餐厅经营无法进行，因此原判决解除是正确的。四、对于墙体的面砖、天花板、地砖踢脚线等，都是金爵公司装修的，因此可以认定金爵公司将疏散通道出租给吴琼莲是积极配合的。五、违约金的部分，原判决认定因金爵公司的原因造成的损失由金爵公司来承担，没有错误。合同违约金，以月3%计不符合法律规定。本院经审查认为，吴琼莲与金爵公司于2011年12月31日签订《商铺租赁合同》，约定租赁物为位于泉州市江滨北路一号海景国际花园海商街A101、A102、A122、A201号商铺，租赁的实际建筑面积为1515平方米。该合同附件一商铺平面图中一层平面图将A101、A102、A122号商铺及与该三间商铺相邻的部分通道标示为阴影，并分别标注A101、A102、A122号商铺面积为454.35平方米、101.54平方米、145.53平方米；二层平面图将A201号商铺标示为阴影，阴影部位覆盖除消防楼梯外的整个区域，未对商铺之间及商铺与消防通道作出区分标志，并标注A201号商铺面积为941.25平方米。因讼争合同附件已将消防疏散通道标示在图纸的阴影部分，原判决认定金爵公司将包含消防疏散通道在内的租赁物整体租赁给吴琼莲，有事实依据。金爵公司虽主张合同附件一的商铺标注面积并非租赁面积，但金爵公司作为出租方且持有准确的测绘报告和讼争租赁物的实际建筑数据，在签订合同时未主动告知并依据测绘报告所示建筑面积计算租赁面积，而是另用图纸，原判决认定金爵公司应自行承担对其不利的后果，并无不当。金爵公司以租赁面积来主张讼争疏散通道不属于租赁区域的理由，本院不予支持。因金爵公司将包括消防通道在内的整体区域出租给吴琼莲使用，该涉及消防疏散通道的部分区域的出租行为已改变原有用途，原判决依据《中华人民共和国消防法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，认定讼争租赁合同涉及的消防疏散通道的部分无效，适用法律是正确的。原判决经现场勘验，认为因讼争租赁合同涉及消防疏散通道部分无效，该部分应予以返还以保持消防疏散通道畅通，这将在客观上致吴琼莲原本处于整体的经营场所被分割，实际已无法有效利用场所进行统一、有序经营，严重影响到吴琼莲的正常经营，故原判决认定合同目的已无法实现，合同无法继续履行，将讼争合同的有效部分一并予以解除，认定事实和适用法律并无不当。金爵公司作为产权人，在讼争合同中将商铺和消防疏散通道作为整体区域出租给吴琼莲使用，且在消防部门要求吴琼莲整改前，始终未对吴琼莲装修、使用消防通道作为经营场所提出过异议，原判决认定金爵公司对合同部分无效和部分解除存在明显的过错，应对讼争租赁物附合部分装修装饰物现值损失承担70%的责任，赔偿吴琼莲2275682元，适用法律并无不当。因讼争合同部分无效和部分解除，原判决认定金爵公司依据合同约定取得的履约保证金196950元应返还吴琼莲，适用法律是正确的。金爵公司于2014年9月15日向吴琼莲发出《关于海商街前期进驻部分商户诉求的回复》（闽爵文【2014】063号），将租赁起始日调整为2013年1月1日，免收吴琼莲2012年12月31日之前的租金。原判决据此计算吴琼莲应支付的租金和房屋占用使用费为620395元，依据充分。金爵公司主张租赁期限应从2012年5月1日起算，没有事实依据，原判决不予支持是正确的。讼争合同约定“未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，每逾期5天，乙方应按逾期未支付金额的5‰向甲方支付违约金”，吴琼莲主张违约金标准过高，原判决调整为按年利率24%标准计算违约金，适用法律并无不当。金爵公司的调查取证申请，与本案并无关联性，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条规定的情形，原判决对该申请不予采纳，程序并无不当。综上，金爵公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（五）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回福建省金爵房地产开发有限公司的再审申请。审 判 长  刘炳荣审 判 员  朱宏海代理审判员  蔡素洁二〇一七年十一月二十九日书 记 员  王 鸯