北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终838号上诉人（原审被告）谢静，女，1984年7月6日出生。委托代理人黎学宁，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人（原审被告）郑然，男，1980年4月4日出生。被上诉人（原审原告）吴月云，女，1962年9月26日出生。委托代理人李顺利，男，1952年8月28日出生。委托代理人宋子杰，北京市国汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京涛顺房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平科技园区振兴路北侧居住及配套（A-7及A-6-1）A6-1地块1-6#住宅楼1层甲3。法定代表人侯红芋，经理。委托代理人黄爱平，女，1975年9月1日出生。上诉人谢静、郑然因与被上诉人吴月云、北京涛顺房地产经纪有限公司（以下简称涛顺公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初9438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢静上诉请求：一、撤销一审法院的判决，改判为驳回吴月云的全部诉讼请求。二、全部诉讼费用由吴月云承担。事实和理由:一、吴月云将房屋出租给了案外人，谢静认为该行为属违约行为，谢静已经通过发送律师函的形式解除了房屋买卖合同，在此情况下谢静有权将房屋另外售予他人；二、北京市高级人民法院对于一房多卖的情形有过指导意见，根据该指导意见，已经办理过转移登记手续的买房人的权利优先。原审法院的处理不符合该指导意见的规定。郑然上诉请求：一、撤销一审法院的判决，改判为驳回吴月云的全部诉讼请求。二、全部诉讼费用由吴月云及涛顺公司承担。事实和理由:原审法院以郑然买房时未看房为由认定郑然未尽到合理注意义务，进而认定郑然与谢静签订的房屋买卖合同无效，该认定无法律依据。一、郑然通过专业的中介机构购买房屋，有理由相信房屋可以交易；二、虽然郑然购房时未看到诉争房屋的权属证明，但事后郑然取得了房屋的权属证明，该情形可以佐证郑然尽到了注意义务；三、郑然购买房屋的价格符合房屋的市场价。吴月云同意原审法院的判决，不同意谢静、郑然的上诉请求和理由。涛顺公司同意谢静、郑然的上诉请求和理由。吴月云在原审法院诉称：2012年3月11日，通过北京千顷家园房地产经纪有限责任公司（以下简称千顷家园经纪公司）居间介绍，吴月云与谢静签订《北京市房屋买卖合同》，合同约定：吴月云购买谢静910号房屋一套，面积41.96平方米，购房总价款49万元。之后，吴月云按照合同约定分别于2012年3月13日、24日向谢静支付了购房款40万元和7万元（其中包括定金49000元）。余款2万元约定于谢静的房屋产权证下发后产权过户当日支付。由于签订合同时谢静的房屋所有权证尚未办理下来，约定在谢静的房屋所有权证办下来届时双方办理过户手续。2012年3月13日，在吴月云按照合同约定交付谢静第一笔40万元房款后，谢静将该房屋交付给吴月云，并协助吴月云与物业公司签订了物业服务协议，谢静将该房屋的《商品房预售合同》原件交给了吴月云。2012年3月24日，吴月云交付第二笔7万元房款后，谢静与吴月云办理了暖气费、自来水、歌华有线电视的交接。从谢静交付房屋之后，吴月云一直在该房屋居住。在2013年7月份，千顷家园经纪公司告知吴月云，谢静已于2013年6月份取得了该房屋的产权证。之后，吴月云及千顷家园经纪公司多次催促谢静办理房屋的产权过户手续，但是谢静却一直拖延，拒绝办理过户手续。在此情况下，吴月云于2013年8月23日向昌平区人民法院沙河法庭递交起诉状，起诉要求谢静立即与吴月云办理910号房屋的产权过户手续。在吴月云起诉的房屋买卖合同纠纷庭审中，谢静提交了已经将该房屋卖给郑然的《北京市存量房屋买卖合同》以及名字为郑然的房屋所有权证。经吴月云申请法院调取了相关证据，从法院调取的《存量房屋买卖合同》内容可以显示：郑然与谢静买卖该房屋的成交价格为51万元；该房屋未设定抵押；出卖人未将该房屋出租等。依据《合同法》第52条的规定，谢静与郑然所签订的《存量房屋买卖合同》应属于无效合同，依据《民法通则》第58条第4项的规定，郑然与谢静之间的转让行为也是无效的。理由如下：1.在谢静已经将该房屋卖给吴月云并交付给吴月云的情况下，谢静就不应再将该房屋转让给他人，因此可以认定谢静再转让该房屋的行为属于恶意的；2.谢静、郑然签订《存量房屋买卖合同》的时间为2013年7月4日，其51万元的价格远远低于市场实际成交价格，从这一点可以证明他们之间恶意串通，且不像是存在真正的交易；3.郑然就居住在与该房屋一条马路之隔的七区，自2012年3月13日谢静将该房屋出卖并交付给吴月云后，直到2013年8月22日这段时间，没有人来该房屋看过房子，也没有到该房屋评估过，在这种前提下，郑然花费51万元购买该房并向银行贷款，此种情况不正常；4.郑然是向谢静购买了该房屋，在谢静未向郑然交付房屋的情况下，按照常理，依据合同关系郑然应当找谢静要求交付房屋，可是郑然不找谢静而是找吴月云要求腾退房屋，从这一点可以看出谢静、郑然是事先串通的；5.从谢静提交的其与郑然及涛顺公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》也可以看出存在诸多问题，如合同不是规范文本、合同条款混乱、语义不通、多处重复、删改、合同的房屋成交价明显低于正常的市场价格、合同约定的居间服务费和过户服务费远远超过规定标准，而该合同补充条款约定的“乙方贷款多贷金额甲方无条件返还乙方，甲方所有房屋纠纷问题甲方自行处理，与乙方和丙方无关”也显示谢静、郑然以及涛顺公司存在骗贷行为，郑然及涛顺公司已经知道该房屋已经出售给吴月云的情况，因此郑然对于该房屋的再次买卖存在恶意，他们双方是恶意串通。综上，吴月云认为谢静、郑然签订的《存量房屋买卖合同》违反了《合同法》第52条的相关规定，属于恶意串通、严重损害了吴月云利益，该合同应认定为无效。故吴月云诉至法院，请求：1.确认谢静、郑然所签订的买卖910号的《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》（2013年1月10日签订的）及与该次房屋买卖相关的合同均无效；2.本案诉讼费用由谢静、郑然负担。一审法院认定事实：2012年3月11日，谢静（出售方，甲方）、吴月云（购买方，乙方）与千顷家园经纪公司（居间方，丙方）签订《居间服务合同》，合同约定：甲方将拥有所有权、转让权的所售房屋910号，建筑面积41.96平方米（以产权证上的实际面积为准）；甲、乙方协商一致，该房屋成交价格为49万元整；乙方向丙方支付信息服务费10780元；甲、乙双方委托丙方协助办理上述房产的权属过户手续，由乙方向丙方支付过户服务费500元；甲、乙双方应当于双方办理完毕房屋权属过户登记手续之日起当日将该房屋交付给乙方，该房屋交付时应当履行下列手续：1.丙方协助甲、乙双方完成房屋验收交割事宜，2.甲方在物业交割当天结清该房屋有关的水、电、煤、卫生费、供暖费、物业管理费等费用，并将上述房屋户口迁出，物业交割后所发生的费用由乙方承担，物业交割时，甲、乙双方签订物业交割单，在物业交割完成后，将房屋交付给乙方使用。三方在该合同中还约定了其他内容。2012年3月13日，吴月云给付千顷家园公司信息服务费11280元。2012年3月11日，谢静（出售方，甲方）与吴月云（买受方，乙方）签订了《北京市房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋910室，建筑面积41.96平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）；甲乙双方同意上述房产成交价格为49万元；经甲、乙双方协商，甲方的房屋产权在签订合同时，只有商品房预售合同，甲、乙双方均属于自愿，公平成交，如有一方违约，按合同的违约条款处理；甲方出售房款49万元整，乙方为全款支付房款，乙方于签订合同日之后的第二天支付40万元给甲方，再于签订合同日的当月月底之前支付7万元给甲方，余下2万元于甲方房屋产权下发后产权过户当日支付；乙方在签订合同日之后的第二天支付40万元给甲方时，进行房屋产权的公证，甲方给乙方进行物业交割；室内家具均由甲方所有，进行处置。双方在该合同中还约定了其他内容。2013年3月13日，谢静出具收条，称收到吴月云购买前述房屋的购房定金及房屋部分房款共计40万元。2013年3月24日，谢静出具收条，称收到吴月云购买前述房屋的部分房款7万元。吴月云称给钱当日谢静即将前述房屋钥匙交付给吴月云。谢静称其虽将房屋钥匙交付给吴月云，但并不代表其系交付房屋。2012年3月13日，吴月云（甲方，业主）与北京罗顿物业管理有限公司（乙方，以下简称罗顿物业公司）签订《北街家园物业管理服务协议》，约定物业名称为910室，入住日期为2012年3月13日。当日，吴月云向罗顿物业公司支付物业费1056元。2012年3月24日，吴月云（用热人，甲方）与北京华远意通供热科技发展有限公司（供热人，乙方）签订《北京市居民供热采暖合同》，约定供热设施地点为锅炉房，采暖地点为8-1-910，采暖计费面积为41.96平方米，采暖费以建筑面积为计费依据，标准为价格主管部门规定的30元/建筑平方米/采暖季。2013年1月10日，谢静（卖方，甲方）、郑然（买方，乙方）与涛顺公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋910室，该房屋建筑面积为41.96平方米，甲、乙双方协商的交易价格为70万元整；乙方于2013年1月10日先付给甲方定金5万元，于2013年1月15日付给甲方购房款首付45万元整，剩余房款25万元等该房屋开发商通知甲方办理该房屋的产权证5日内甲方必须办理该房屋产权证，甲、乙双方办理过户当日由乙方一次性将剩余房款支付给甲方；基于丙方成功的居间服务，甲、乙双方同意按照国家及行业相关规定向丙方支付相关费用，包括居间服务费25750元、协助办理产权证过户的权证服务费3000元以及审查代书费3500元，前述费用均由乙方负担。该协议还补充约定：乙方贷款多贷金额甲方无条件返还乙方；甲方房屋所有纠纷问题由甲方自行处理与乙方和丙方无关。2013年1月10日，谢静出具收条，称收到郑然支付的购房定金5万元。2013年1月13日，案外人张×通过其账号为6227000011110041126的建设银行卡号向谢静账号为4367420011440592556的银行卡汇入40万元。2013年1月13日，谢静出具收条，称收到郑然支付的购房首付款45万元。2013年4月22日，谢静取得910号房屋的房屋所有权证书。2013年7月4日，谢静（出卖人）与郑然（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为910，建筑面积共41.64平方米；该房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押、出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为510000元；双方采取的付款方式为自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》；买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为35万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。签订该合同当日，谢静与郑然办理了房屋所有权转移登记手续，郑然于2013年7月4日取得910号房屋产权证书。2013年7月5日，郑然（抵押人，甲方）与中国建设银行股份有限公司北京昌平支行（抵押权人，乙方，以下简称建行昌平支行）签订《房屋抵押贷款合同（抵押登记专用）》，约定：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商，订立本合同；贷款种类为个人抵押贷款；贷款用途为购房；贷款金额为350000元；债权履行期限为240个月。2013年7月8日，郑然（借款人）与建行昌平支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途，售房人为谢静，该房屋系借款人使用贷款所购买的第一套房产，房屋910，房屋建筑面积41.64平方米，成交价为51万元，评估值为758139元，购房合同名称及编号为《存量房屋买卖合同》；借款人借款本金为35万元；贷款人将款项一次性划入下列帐户，帐户名称谢静，账号4367420011440592556，开户银行中国建设银行股份有限公司北京市分行；借款人采取委托扣款方式还款，帐户名称为郑然，账号6227000012880989296，开户银行为中国建设银行股份有限公司北京分行，借款人的还款方法为等额本息还款法；本合同项下的抵押财产为房屋，权属证书及编号为房屋所有权证，抵押物处所为910，抵押物的评估价值为75.8139万元，建筑面积41.64平方米。该合同还约定了其他内容。2013年7月16日，中国建设银行个人贷款支付凭证显示，收款人谢静建行账户4367420011440592556收到35万元。另查明：2012年3月18日，李×（出租人，甲方）与案外人裴×（承租人，乙方）及北京天通伟业房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋910，租金标准为1300元/月，租期一年。李×系吴月云之丈夫。案外人裴×租赁该房屋后实际居住至2013年6月19日，自2013年6月19日至今，该房屋一直由吴月云实际控制。经询问，吴月云将房屋租赁给裴×后，大约一个月去一次房屋，自2013年6月19日至今，其每天都在该房内，但一般白天不在。经询问，郑然与谢静均称购房前互不相识，郑然在签订购房合同前并未进入本案涉案房屋看房，仅看过同一户型房屋。谢静、郑然约定的实际购房款为70万元，《存量房屋买卖合同》中约定的51万元是为了避税。庭审中，吴月云称千顷家园公司曾于2013年8月14日向谢静出具提醒函，提醒其在接到该函十个工作日内继续履行合同义务配合买受人及该公司办理缴税过户等手续。谢静称其未收到该函。2013年8月23日，北京市中伦文德律师事务所向吴月云出具律师函，该函中称：吴月云在未获得谢静书面许可的情况，擅自将910号房屋改造出租并私自收取房屋租金，已经违反《物权法》及《居间服务合同》，故通过该函告知如下事宜，1.因吴月云已经构成违约，谢静解除与吴月云签订的《居间服务合同》，并请吴月云于收到本函后3个工作日内履行腾房义务并将房屋恢复原状、返还自2012年3月12日至2013年8月23日期间收取的租金并按《居间服务合同》约定向谢静支付违约金；2.如不及时支付上述义务，该所将依照客户指示采取进一步法律行动。再查明:吴月云认为谢静、郑然与房屋中介机构、银行贷款评估机构工作人员相互勾结，通过一房二卖的行为合伙骗取原告的购房款47万元，涉嫌刑事犯罪，并申请法院将该案移送至公安机关侦查处理。法院将该案移送北京市公安局昌平分局，经审查，公安机关认为不构成犯罪，将该案退回法院。2015年6月，吴月云曾起诉谢静、郑然确认合同无效纠纷案，要求确认谢静、郑然之间就910签订的房屋买卖合同无效。经一审审理，作出（2015）昌民初字第10398号判决书。吴月云不服该判决，提出上诉。经二审审理，作出（2015）一中民终字第09144号裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。本案双方当事人均认可前述“910号房屋”与“910”系同一套房屋。一审法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于吴月云主张谢静与郑然恶意串通一节，所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。根据房屋买卖的交易习惯以及本案的具体案情，对于谢静称其虽将房屋钥匙交付给吴月云，但并不代表其系交付房屋的主张，不予采信。结合本案现有证据，综合考虑谢静与郑然签订房屋买卖合同的时间以及谢静向吴月云出具律师函的时间等因素，谢静明知已将房屋出售并交付给吴月云，负有向吴月云转移房屋所有权的合同义务，却向郑然再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害吴月云的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。关于郑然购买涉案房屋时是否善意问题，则要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。通常根据交易行为时客观情形，买受人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出售人提供虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。郑然与谢静签订《房屋买卖合同》时间为2013年1月10日，谢静取得诉争房屋产权证时间为2013年4月22日，郑然在未看到诉争房屋产权证的情况下，亦未进入诉争房屋看房的情况下，便与谢静签订《房屋买卖合同》，其行为过于草率，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定郑然未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于吴月云的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，谢静与郑然签订的房屋买卖合同因侵害了吴月云的合法权益应属无效。涛顺公司作为从事房地产经纪业务的专业机构，在为客户买卖房屋提供居间服务的过程中，其职员未带领买房人进入涉案房屋进行看房，亦存在不当之处。综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条之规定，判决：确认谢静、郑然及北京涛顺房地产经纪有限公司于二○一三年一月十日签订的《房屋买卖合同》及谢静、郑然于二○一三年七月四日签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：恶意串通，损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，应指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。谢静在诉争房屋售出之后，有向吴月云进行转移登记的义务，但其不履行其合同义务，却将房屋另行出售给他人，谢静存有明显的损害吴月云利益之故意。由此，本案的争议焦点在于郑然是否有损害第三人利益之故意。基于如下理由，本院认定郑然具有损害第三人利益之故意：一、谢静、郑然签订合同之初，谢静并未取得诉争房屋的产权证明。郑然系普通公民，该房屋的购买资金对于郑然亦属重要资产，对于该类房屋，郑然为保证交易安全应当去实地看房，通过房屋的占有情况，从一个方面推断房屋的权利归属。郑然并未实地看房，其行为与常理不符。二、购买房屋之后的线索，也可以推定房屋购买之时各方的心理状态。郑然在购买房屋之后的较长时间里，一直未去实地看房，而了解房屋的占有情况对于买受人获得使用权至关重要。谢静、郑然均有损害第三人利益之故意，本院认定谢静、郑然有恶意串通损害第三人利益之故意。谢静、郑然及北京涛顺房地产经纪有限公司于二○一三年一月十日签订的《房屋买卖合同》及谢静、郑然于二○一三年七月四日签订的合同的《存量房屋买卖合同》应为无效。谢静认为吴月云将房屋出租给了案外人，谢静有权解除房屋买卖关系。谢静该主张于法无据，本院不予采信。北京市高级人民法院对于一房多卖的情形有过指导意见，已经办理过转移登记手续的买房人的权利优先。该指导意见适用的前提是办理过转移登记手续的买房人所签订的房屋买卖合同为有效合同。谢静、郑然之间的房屋买卖合同已被认定为无效，郑然当然不享有优先权。涛顺公司作为从事房地产经纪业务的专业机构，在为客户买卖房屋提供居间服务的过程中，其职员未带领买房人进入涉案房屋进行看房，亦存在不当之处。原审法院对此认定正确，本院予以确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由谢静、郑然负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张磊审 判 员  范磊代理审判员    朱文君二〇一七年一月二十三日书 记 员  明玥