湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
宁法民二初字第48号
原告蒋国阳，男，1975年5月26日出生，汉族，湖南省宁远县人，公务员。
被告吕永红，男，1976年10月6日出生，汉族，广西壮族自治区全州县人。
原告蒋国阳诉被告吕永红房屋租赁合同纠纷一案，于2014年2月26日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员欧明辉担任审判长，与审判员张艳、人民陪审员骆晋辉组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理，代理书记员李思雨担任庭审记录。原告蒋国阳到庭参加诉讼。被告吕永红经传票合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告蒋国阳诉称：2012年5月份，被告吕永红与原告蒋国阳签订了门面租赁合同，合同约定从合同签订之日起，由被告吕永红每年给付原告租金116000元，合同中止时间为2014年8月9日。被告吕永红在合同履行期限内的每次交款日都未按期给付原告租金，需经原告多次催促才会履行给付义务，但2013年8月9日被告在应付租金日未付当年租金，后经原告多次催讨也只支付了48000元，后均以无钱给付为由拒绝履行义务。为维护原告的合法权益，特具状起诉要求法院依法判决被告给付原告房屋租金68000元。
原告蒋国阳为支持其诉请，向法院提供如下证据：
1、门面承包经营合同书及收款票据各一份，拟证实原告从湖南省永州汽车运输总公司宁远分公司处承租宁远县九嶷路38号门面房一间，面积为100平方米，租期为三年即2011年8月10日起至2014年8月9日止。
2、门面租赁合同一份，拟证实原告蒋国阳将位于宁远县九嶷路38号门面房一间出租给被告吕永红，租期为2012年5月8日起至2014年8月9日止，租金为每年116800元人民币。
3、照片六张，拟证实出租房尚未出租出去仍处于闲置状态。
被告吕永红没有向法院递交书面答辩状，亦没有向法院提供证据。
因被告吕永红未到庭，本院视为其放弃质证权利。本院依法进行审查后，认证如下：
对原告提供的1号、2号、3号证据，本院认为这些证据形式来源合法，内容客观真实，且与本案有关联性，本院予以采信。
根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院对事实认定如下：
原告蒋国阳因经营生意需要，于2011年8月10日从湖南省永州汽车运输总公司宁远分公司处承租到位于宁远县九嶷路38号门面房一间，面积为100平方米，租期为三年即从2011年8月10日起至2014年8月9日止。后因多种原因，原告蒋国阳将租得的宁远县九嶷路38号门面房一间转租给被告吕永红从事鞋类经营，并于2012年5月10日以原告蒋国阳为甲方与以被告吕永红为乙方签订了门面租赁合同，合同约定内容共有十三项，其中第一项甲方提供湘运车站（九嶷中路38号）双门面一间，约90平方米，乙方每年给付租金壹拾壹万陆仟捌佰元整（116800元）给甲方（乙方亏盈甲方概不负责）；第二项租赁时间从2012年5月8日至2014年8月9日；第八项乙方必须缴纳贰万元房屋保证金给甲方（2012年5月交壹万元，2013年5月交壹万元），合同到期后房屋保证金由甲方退给乙方；第十项在合同期间内，因单方终止合同给对方造成损失，一切损失由违约方负责。被告吕永红在给付2012年5月至2014年1月房屋租金194660元及保证金20000元后，经原告蒋国阳多次催收房屋租金，均被拒绝，原告遂于2014年2月26日向法院提起诉讼。另查明，被告吕永红于2014年3月下旬停止经营并清空承租房内的货物将承租房返还给原告，但双方并未就房屋租金及损失的赔偿达成协议。再查明，原告蒋国阳原出租的位于宁远县九嶷路38号门面房一间现处于闲置状态。另在诉讼中，原告因被告擅自提前返还承租房而要求将诉讼请求变更为“一、解除原告蒋国阳与被告吕永红签订的门面租赁合同；二、由被告吕永红给付原告2014年2-3月份房屋租金19466元及赔偿原告因合同解除所受损失50000元。”
本院认为，原告蒋国阳于2012年5月10日与被告吕永红签订的门面租赁合同是双方真实意思、协商一致的表现，且合同内容没有违反法律强制性规定，应属合法有效，原、被告双方应按合同的约定享有权利和履行义务。现原告蒋国阳已依约将出租房交付给被告吕永红使用22个月之久，被告吕永红则应依约支付原告使用承租房期间的租金，但应核减被告已支付租金194660元，因此，原告要求被告给付尚欠的2014年2月至3月房屋租金19466元的诉请，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”及第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告吕永红擅自在合同约定房屋租赁期限届满前将承租房返还给原告蒋国阳，致使原告不能实现签订租赁合同目的，因此原告要求解除与被告签订的门面租赁合同的诉请，本院予以支持。由于被告返还原告承租房日与租赁合同约定的期限届满日间距只有短短五个月，不符合本地的经营习惯及交易习惯在时间上的要求，致使原告的出租房在此期限内无法再次转租，只能处于闲置状态，原告则无法利用出租房取得租金利益，因此，被告理应赔偿原告出租房闲置期间的租金损失即116800元／年÷12个月×5个月（闲置期）＝48666元，但被告在本案中已支付原告20000元的履约保证金，虽原告可因被告的不履约而不退还该保证金给被告，然该保证金的支付已弥补了原告一定的经济损失，故应在被告赔偿给原告的租金损失中核减20000元，因此原告要求被告赔偿租赁合同解除后的损失的诉请，本院予以部分支持即48666元-20000元=28666元人民币。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋国阳于2012年5月10日与被告吕永红签订的门面租赁合同。
二、由被告吕永红支付原告蒋国阳2014年2月至3月份房屋租金19466元人民币并赔偿原告蒋国阳损失人民币28666元，合计48132元人民币，限本判决生效后十五日履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1500元，由被告吕永红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 欧明辉
审 判 员 张 艳
人民陪审员 骆晋辉
二〇一四年六月五日
代理书记员 李思雨
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。