福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终629号上诉人（原审被告）：翁信辉，男，1963年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下南路79号恒辉商务中心5层01单元。法定代表人：张辉东，总经理。委托诉讼代理人：胡茶凤，女，1992年1月2日出生，汉族，住福建省上杭县，系该公司员工。上诉人翁信辉因与被上诉人厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翁信辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回常春藤物业公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院的以产权登记时间认定交房时间严重与事实不符，更不适合于本案案情。2、由于常春藤物业公司及前任物业厦门白士德楼宇管理有限公司（以下简称白士德公司）的责任及恢复原状措施不到位构成严重侵权，致使翁信辉至今不能办理交接入住或出租，无法受益于《东海岸别墅小区前期物业管理服务合同》及《国建东海岸别墅小区物业服务委托合同》，一审法院按已交房2.00元/㎡计算翁信辉应支付的服务管理费及公摊费、公共水电费等错误。3、投标及移交物业管理档案时，整个楼盘的纠纷情况要有了解，才能进行整个楼盘的移交，常春藤物业公司应该承担前面遗留问题的连带责任部分。4、房屋门锁是后来常春藤物业公司加的。5、一审判决认定空置房50%标准收取费用是2004年订立的前期物业合同的约定而不予采纳是错误的，常春藤物业公司应承担前面遗留问题的连带责任部分。6、翁信辉至今没有支付物业服务费是由于常春藤物业公司存在严重的连续性管理侵权问题，一直未得到依法解决。7、翁信辉的房产至今还没有由常春藤物业公司移交给翁信辉。8、翁信辉的房产被常春藤物业公司扣置中。被上诉人常春藤物业公司辩称，一审认定事实正确，请求维持原判。常春藤物业公司向一审法院起诉请求判令：1、翁信辉立即向常春藤物业公司支付自2014年8月16日至2016年9月30日期间的物业管理费15440.3元、公共维修金2315.4元，2014年10月2日至2016年9月2日期间的公摊电费421.2元、公摊水费125.3元（当庭变更为公摊电费372.4元、公摊水费130.2元）；2、翁信辉按应交纳欠费总额的万分之五向常春藤物业公司支付日违约金（自每季度逾期之日起，分段计算，计至实际还款之日止）。一审法院查明事实：2014年8月19日，厦门市国建东海岸业主委员会与常春藤物业公司签订1份《国建东海岸别墅小区物业服务委托合同》，约定该业委会选聘常春藤物业公司作为国建东海岸项目的物业管理公司；物业公司负责向业主或物业使用人收取物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费等费用；独栋别墅、联排别墅物业管理服务费每月2.00元/平米，地下车库物业管理服务费每月60元/位，公共维修金均为每月0.3元/平米；物业服务费用（包含但不限于物业管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费）按季交纳，应于每季度第一个月内交纳当期物业服务费，每逾期一日应交纳欠费总额万分之五违约金；委托管理期限自2014年8月15日至2017年12月31日止；合同还约定了物业管理服务质量、违约责任等其他事项。合同签订后，常春藤物业公司对国建东海岸小区提供了物业管理服务。翁信辉系厦门市集美区集源南里8号独栋别墅业主,该房屋面积为302.77平米，其2014年8月16日至2016年9月30日的物业管理服务费、公维金，2014年10月2日至2016年9月2日公摊水电费未缴纳。翁信辉庭审中确认2016年5月份物业曾让其交物业费。从常春藤物业公司提交的照片及报警回执看，该小区的物业管理存在一定瑕疵。一审法院认为，常春藤物业公司与国建东海岸业主委员会签订的《物业服务合同》，依法成立并生效，对国建东海岸小区物业的业主或使用人具有约束力。翁信辉提交的照片能证明常春藤物业公司物业管理上存在一定瑕疵。但物业服务收费应当遵循收费标准与服务水平相适应的原则，国建东海岸小区独栋别墅的物业服务费收费标准为每月2.0元/平米，故翁信辉以上述管理瑕疵主张拒交或打折交物业费，依据不足，不予支持。即使物业管理服务过程中存在瑕疵，翁信辉等业主也可以根据《物业管理委托合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。就上述管理瑕疵，一审法院认为可酌减常春藤物业公司主张的违约金。翁信辉主张常春藤物业公司起诉已超诉讼时效，因其庭审中确认常春藤物业公司于2016年5月让其交物业费，故诉讼时效从2016年5月中断重新计算，常春藤物业公司主张2014年8月16日之后的费用，不超过诉讼时效。故常春藤物业公司主张翁信辉按照合同约定支付2014年8月16日至2016年9月30日的物业服务费15440.3元（低于302.77平米×2.0元/月×25.5月），于法有据，予以支持。常春藤物业公司主张翁信辉依约支付2014年8月16日至2016年9月30日的公共维修金2315.4元（低于302.77平米×0.3元/月×25.5月），于法有据，予以支持。常春藤物业公司主张翁信辉支付公摊电费372.4元、公摊水费130.2元，提交了相应缴费票据和计算方式，合理有据，予以支持。常春藤物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，对其主张之违约金予以酌减，对2016年9月30日之前部分不予支持，对2016年10月1日之后部分予以支持，可计算至实际缴纳之日止，按日万分之五计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、翁信辉应于本判决生效之日起十日内支付厦门常春藤物业管理有限公司物业服务费15440.3元、公共维修金2315.4元、公摊电费372.4元、公摊水费130.2元及相应违约金（以欠费总额为基数，从2016年10月1日起，计算至实际付款之日止，按日万分之五计算）；二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，翁信辉提交《房产验收确认书》及房产被常春藤物业公司加锁的照片，用于证明讼争房产还没有办理移交手续。常春藤物业公司质证认为，对《房产验收确认书》的真实性没有异议，但与本案没有关联。对照片的真实性没有异议，但无法证明拍摄时间，与本案没有关联，常春藤物业公司与前物业公司交接时就是这个现状。本院认证如下：因常春藤物业公司对翁信辉提交的证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。经查，除翁信辉认为厦门市国建东海岸业主委员会与常春藤物业公司签订服务委托合同并未告知业主、服务委托合同约定的收费标准与发改委的文件相违背、新旧物业公司交接时没有告知业主外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。本院认为，常春藤物业公司与国建东海岸业主委员会签订的《国建东海岸别墅小区物业服务委托合同》合法有效。常春藤物业公司向业主翁信辉提供物业服务，有权根据《国建东海岸别墅小区物业服务委托合同》的约定要求翁信辉支付物业服务费、公共维修金及公摊水电费，并支付相应违约金。鉴于常春藤物业公司在物业管理上存在一定瑕疵，一审法院据此对常春藤物业公司主张的违约金予以酌减，判决并无不当。翁信辉二审提交证据所证明的其与前任物业白士德公司之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，不属本案审理范围，且翁信辉要求常春藤物业公司对前任物业白士德公司承担连带责任的主张亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，翁信辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理258元，由上诉人翁信辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 仲审 判 员  陈 杰审 判 员  师 光二〇一七年四月十七日代书记员  陈玉梅附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。