浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第599号
上诉人（原审被告）任晓红。
委托代理人（特别授权）朱胜平。
委托代理人（特别授权）叶小珍。
被上诉人（原审原告）义乌雪峰大酒店有限公司。
法定代表人何兰升。
委托代理人（特别授权）史娜。
原审第三人楼珵云。
上诉人任晓红为与被上诉人义乌雪峰大酒店有限公司（以下简称雪峰公司）、原审第三人楼珵云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雪峰公司在原审中诉称，2009年6月1日，原告与叶国良签订《房屋租赁合同》一份，双方对房屋租期、租金支付方式、租赁用途、房屋租赁税及各自承担的责任都有明确约定。2009年10月1日，叶国良在征得原告同意与被告协商，以被告名义签订《房屋租赁合同》，并承诺履行该协议中所有条款。原告依照合同约定履行了出租人的全部义务，但被告在实际支付租金过程中，屡屡违约延迟交付租金。按合同约定2009年10月1日至2010年9月30日止的租金共计561.6万元整，应于2010年1月30日前付清，但被告对原告的催款置若罔闻，一拖再拖。至2010年9月30日止，被告方仅支付421.6万元租金，尚欠租金140万元整，被告2010年7月份的电费29170.8元分文未付，按《房屋租赁合同》第五条约定：2010年10月1日至2011年9月30日的租金共计586.1744万元，应于2010年10月1日前一个月内付清，平均每天16059.57元，但被告至今分文未付，被告拖欠租金已超过二个月。双方还在合同中特别约定，由被告缴纳房租税，被告自租赁原告房屋以来，房屋租赁税至今也分文未交。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》第九条之规定，因乙方（承租方）责任终止合同的约定：拖欠租金或水电费累计2个月的，甲方（出租方）有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿，并且甲方对乙方在租房内的财物享有留置权。为此，原告诉请：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告自行腾退租房内所有物品；3、被告支付原告2009年度房租欠款140万元，并从2010年1月31日起按银行贷款利率的四倍支付违约金；4、被告支付原告2010年10月1日至房屋实际腾退之日止的房租款及违约金（租金按每日16059.57元计算，违约金以2010年10月1日起的房租款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付至实际履行之日止）；5、被告支付原告水电费29170.80元。庭审过程中，原告当庭申请撤回第二项要求被告自行腾退租房内所有物品的诉讼请求。
任晓红在原审中辩称，原告一直未将租赁标的物交付给被告，从签订合同之后原告一直承诺会将房屋腾空并交付房屋，但直至今日，被告也未收到交付的房屋，故原告与被告间的租赁合同未得到实际履行，原告无权向被告主张租金及其他相关延伸权利。
原审第三人楼珵云在原审中未作答辩。
原审法院查明，座落于义乌市稠城稠州北路1688号的房屋所有权人为原告。浙江雪峰香蜜湖文化娱乐有限公司（以下简称香蜜湖公司）于2008年1月23日登记成立，经营住所地为义乌市稠城稠州北路1688号雪峰大酒店一至五层，因其未参加2010年度企业年检，于2011年11月30日被吊销，但未注销。2009年6月29日，雪峰公司（甲方）与叶国良、任晓红（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁雪峰酒店第六层房屋；用于办公及员工宿舍；租赁期限为叁年，自2009年7月2日至2012年7月1日止；房屋年租金为含水电费80万元，房屋租赁税由乙方另行支付；合同履约保证金30000元，合同期满无异议全额退还（不计息）。2009年6月19日，雪峰公司（甲方）与叶国良（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第二、六条，乙方租赁甲方的雪峰大酒店二至五层房屋及一层的部分店面房，用于卡拉ok娱乐性经营；第三条，五楼租房的租期自2009年10月1日起至2011年9月30日止，其他租房的租期自2009年10月1日起至2012年9月30日止；第四条，雪峰大酒店一层部分店面年租金为人民币505947元，以后每年按5%递增；雪峰大酒店第二、三、四层年租金为人民币441万元，以后每年按5%递增；雪峰大酒店五层年租金为人民币55万元；房产税由乙方另行支付，否则甲方有权采取相关措施；第五条，租金交付方法：签订本协议时支付50万元，2009年9月30日前支付100万元，2009年10月30日前支付100万元，2009年11月30日前支付100万元，2009年12月30日前支付100万元，2010年1月30日前支付111.6万元，以后每年租金均在该年度期满前一个月内全额付清；第七条，租房恢复原状的费用为每年10万元，与当年租金一起交付；乙方须交甲方合同履行保证金5万元（不计息），租赁期满无异议后，由甲方退还给乙方；本年度应付租金总金额为561.6万元；乙方在租赁的房屋内所产生电费、水费均按表计算，其价格按供电部门、自来水公司向酒店收取价收取，每月付清；乙方需使用中央空调，甲方给予提供，费用由乙方支付，具体计费按320元／小时计算（计算标准可随柴油价格涨跌而调整）；甲方继续无偿提供负二楼乙方原使用过的仓库及员工电梯；第九条，乙方拖欠租金或水电费累计2个月的，甲方有权单方终止合同并收回房屋；合同还对其他违约责任等内容进行了约定。2009年10月1日，经原告、叶国良及任晓红三方商议，原告同意叶国良将上述合同权利、义务转让给被告，被告也同意接受并履行此合同各项条款。同日，原告、被告及叶国良三方均在此合同落款处签字捺印确认。2009年10月19日，原告方开具收款收据一份，载明收取香蜜公司水电费77409元，交款户名为任晓红。2009年10月27日，原告方开具收款收据一份，载明收取香蜜湖公司2009年10月1日至2010年9月30日部分房租100万元，交款户名为任晓红。任晓红在该院2012年10月19日的调查笔录中其中陈述：“2009年10月1日与对方签订了房屋租赁合同，租赁的房屋当时已经在经营，是香蜜湖娱乐会所有限公司在经营的。……叶国良是我朋友，叶国良说想叫我一起去做这个卡拉OK，订10月1日的合同之前，叶国良已经在做卡拉OK的生意一段时间了。2009年10月1日后是转给我做的，转给我做之前应该是在香蜜湖公司这里做的。叶国良与香蜜湖公司之间的关系我不是很清楚。”2010年12月，香蜜湖公司在涉案一至五层房屋内的财产被法院裁定查封。2011年3月，涉案房屋由原告收回。
原审法院认为，本案原告系涉案房产的合法所有权人，2009年6月19日其与叶国良签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。合同生效后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据2009年10月1日叶国良在上述合同上签署“本人同意将此合同转让给任晓红”及任晓红签署“本人同意接受并履行此合同各项条款”的文义及意思表示来看，双方之间形成租赁权让与的法律关系，且作为出租方的原告也在合同上签署同意其转让的意见，故叶国良与任晓红之间的租赁权让与合法有效。至此，承租人叶国良即退出租赁关系，受让人任晓红成为承租人。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案争议的焦点在于涉案合同有无实际履行，原告有无将租赁标的物交付给被告，被告有无履行支付租金等义务。从2009年6月19日原告与叶国良签订的《房屋租赁合同》第七条约定“甲方继续无偿提供负二楼乙方原使用过的仓库及员工电梯”来看，签订此合同前叶国良已经与原告存在房屋租赁关系；结合任晓红在该院2012年10月19日对其所作的调查笔录中陈述“2009年10月1日与对方签订了房屋租赁合同，租赁的房屋当时已经在经营，是香蜜湖娱乐会所有限公司在经营的。……订10月1日的合同之前，叶国良已经在做卡拉OK的生意一段时间了。2009年10月1日后是转给我做的，转给我做之前应该是在香蜜湖娱乐会所有限公司这里做的……”进行分析，叶国良在2009年10月1日前，已经在香蜜湖公司经营着卡拉OK生意，涉案合同应系原告与叶国良之前房屋租赁关系的延续；同时从2009年6月29日，原告与叶国良、任晓红签订租赁雪峰大酒店第六层房屋的《房屋租赁协议》内容来看，叶国良与任晓红当时即存在合作经营的意向和行为；而且原告提供的2009年10月19日、2009年10月27日的两份收款收据，应属双方未发生本案争议时的真实记载和反映，根据其记载内容，可以认定不管任晓红当时有无实际经营香蜜湖公司的娱乐项目和业务，都已实际履行交付房屋租金及支付水电费的义务。故从以上情形综合判定，任晓红于2009年10月1日从叶国良处受让了涉案房屋的租赁权后，延续承担了叶国良作为承租人的义务，在合同对租赁物的交付方式、交付时间未作特别约定及原承租人已经在使用的情况下，作为出租方的原告无需重新履行交付租赁标的物的义务，且被告也支付了部分房屋租金及水电费，故涉案合同已实际履行。被告关于合同未履行的抗辩与事实不符，该院不予采信。关于本案的《房屋租赁合同》是否解除及被告欠付租金的数额问题。根据合同第五条约定的租金交付方法，第一年度的租金总额561.6万元被告应在2010年1月30日前付清，但结合该合同第四条、第七条约定的内容，原告主张的租金总额561.6万元实际还包含了当年租房恢复原状的费用10万元及合同履约保证金5万元，而原告对租房恢复原状的费用及合同履约保证金并未作为诉请项目提出，该两项费用应不属本案的审理范围，故该院认定被告欠原告2009年10月1日至2010年9月30日的租金为561.6万元-10万元-5万元-421.6万元（原告自认）=125万元，该费用被告未按约支付，至原告起诉时已累计拖欠近11个月，故根据合同约定原告享有解除合同的权利。因原告于2010年12月27日诉至该院后，该院于2011年2月21日向任晓红公告送达起诉状副本等诉讼材料，故2011年4月22日即视为已向被告送达，由此该院确认2011年4月22日原、被告双方于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》已解除。根据合同第四条租金的约定，2010年10月1日至2011年9月30日的年租金总额应为505947元×105%＋441万元×105%＋55万元=5161799.35元，日租金则为5161799.35元÷365天=14141.92元。根据该院查明，香蜜湖公司的财产于2010年12月被法院裁定查封，从原告主张拖欠的系2010年7月份水电费来看，香蜜湖公司此后基本未经营，但被告据此并未行使解除房屋租赁合同的权利，故被告仍应按照约定支付租金至合同解除之日止。因原告庭审中自认2011年3月（该院确认的合同解除前）其已收回涉案房屋，故该院认定被告应支付第二年度的租金为2010年10月1日至2011年2月28日的租金14141.92元／天×151天=2135429.92元。然双方在合同中未约定迟延交付租金的违约承担方式，故被告第一年度拖欠租金的利息损失赔偿应按银行同期同类贷款基准利率从合同约定的逾期之日即2010年1月31日起计算。根据合同第五条约定“以后每年租金均在该年度期满前一个月内全额付清”，故被告第二年度的租金应在2011年8月30日前付清，然该期限届满前原告已依约行使合同解除权，故被告应在合同解除后的合理期限内支付已履行部分的租金，并承担逾期利息损失的赔偿责任。考虑被告应支付该部分租金的数额，该院酌定该合理期限为一个月，故被告第二年度拖欠租金的利息损失赔偿应按银行同期同类贷款基准利率从2011年5月23日起计算。原告要求按银行贷款利率四倍计息无事实和法律依据，该院不予支持。关于原告主张的2010年7月份的水电费29170.80元，原告已提供相应的核算凭据，被告未提供证据证明已支付，故被告应对该合同约定款项承担支付义务。基于2011年3月原告已收回涉案房屋的事实，原告庭审中申请撤回第二项要求被告自行腾退租房内所有物品的诉讼请求，该院予以准许。综上，原告合理的诉讼请求，该院予以支持。第三人楼珵云经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认义乌雪峰大酒店有限公司与任晓红于2009年10月1日签订的《房屋租赁合同》已于2011年4月22日解除；二、任晓红于判决生效之日起十日内支付义乌雪峰大酒店有限公司2009年10月1日至2010年9月30日拖欠的房屋租金1250000元并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2010年1月31日起计付至本判决确定的履行之日止）；三、任晓红于判决生效之日起十日内支付义乌雪峰大酒店有限公司2010年10月1日至2011年2月28日的房屋租金2135429.92元并赔偿利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从2011年5月23日起计付至本判决确定的履行之日止）；四、任晓红于判决生效之日起十日内支付义乌雪峰大酒店有限公司水电费29170.80元；五、驳回义乌雪峰大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17662元，诉讼保全费5000元，由义乌雪峰大酒店有限公司负担2379元，由任晓红负担20283元。
宣判后，任晓红不服，向本院提起上诉称，一、原判认定雪峰公司交付租赁物给其的事实错误。双方自签订合同至今，标的物一直由香蜜湖公司在使用，而雪峰公司一直承诺会将房屋腾空，但至今其也未收到房屋，故涉案合同未得到履行，雪峰公司无权主张租金。二、即使雪峰公司交付了标的物，租金计算也错误。2010年12月，香蜜湖公司在涉案房屋内的财产被法院查封，并且双方均签字确认过，故其已没有实际租用房屋的可能，可视为解除双方的租赁合同。综上，请求二审法院依法改判。
雪峰公司二审中答辩称，任晓红的上诉不能成立，事实上任晓红确实和我们签订了合同，也履行了合同，存在欠房租的事实。
本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。
本院认为，一、关于涉案标的物是否已经交付的问题。2009年12月23日任晓红向本院执行局提交的紧急报告，就义乌法院查封香蜜湖公司的财产的措施提出异议，其中提到：“雪峰公司已将涉案房屋租给其使用，其也想雪峰公司交付了房租，由于义乌法院查封的行为导致了其不能正常营业…”，结合2009年6月19日叶国良承租涉案房屋并注资经营香蜜湖公司的事实及其于2009年10月1日从叶国良处受让合同权利义务后与叶国良就香蜜湖公司投资合作事宜签订了投资合作协议等事实，可以认定任晓红从签订涉案合同起即已从叶国良出接手香蜜湖公司的经营，香蜜湖公司的经营场所就是涉案合同的标的物，故雪峰公司已经交付了租赁合同的标的物。二、关于涉案合同何时解除的问题。本案从合同内容上看虽仅是单纯的房屋租赁关系，但实质上任晓红及上一手承租人叶国良均是以承租房屋来实际经营香蜜湖公司。香蜜湖公司因涉及债务纠纷被有关债权人申请法院强制执行，后王宏尔与叶国良、香蜜湖公司与叶国良、叶国良与任晓红之间的存在投资合作协议，使香蜜湖公司得以继续对外营业而不被法院查封，故可以认定任晓红对接手前香蜜湖公司的经营状况及涉案房屋租赁的使用风险有足够的认识。后因香蜜湖经营管理的不善，以致香蜜湖公司所涉债权不能得到顺利的执行，香蜜湖公司被法院查封，属香蜜湖公司投资和管理人正常的经营风险，不因归责于出租人雪峰公司。香蜜湖公司被查封后，任晓红实际不能使用租赁，但其也未向出租人提出解除合同，直至涉案房屋被出租人收回，期间的房租理应由承租人任晓红负担。综上，任晓红提出上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17662元，由上诉人任晓红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一三年六月二十一日
代书记员 周 莉