辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02680号
上诉人（原审被告）：张桂英，女，1968年2月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。
委托代理人：杨晓东，系辽宁同泽律师事务所律师。
委托代理人：杨丽丽，系辽宁同泽律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。
法定代表人：李晓东，系该公司总经理。
委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：张硕文，系辽宁青联律师事务所律师。
上诉人张桂英与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出的（2014）沈和民二初字第00335号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年10月23日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案，上诉人张桂英的委托代理人杨晓东、杨丽丽，被上诉人轻工公司的委托代理人李怡琼、张硕文到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审轻工公司诉称，1、请求法院判决确认以轻工公司为“出卖人”，张桂英为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢2-22-1号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决张桂英协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决张桂英承担本案诉讼费用。
原审张桂英辩称：本案不符合法定无效的任何一种情形，因此本案所涉及的商品房买卖合同不是无效合同。同时在案外人于强的刑事案件中，结合案件事实，答辩人与被答辩人先签订商品房买卖合同，后被答辩人给答辩开具发票，最后答辩人把钱交给被答辩人一方。于强仅是在最后的收款时将被答辩人的房款非法据为己有，侵犯的应是被答辩人的财产权，因此应认定被答辩人为于强合同诈骗罪的受害人。因此就该财产损失被答辩人应当向于强进行追赃。综上，被答辩人主张确认答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同无效，无事实依据，且不符合法律确认合同无效的情形，故答辩人请求法院对该商品房买卖合同成立有效予以确认，驳回被答辩人的诉讼请求。
原审法院审理查明：根据本案争议的商品房买卖合同记载，涉案房屋地址为沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-1号，建筑面积为201.73平方米，合同签订时间为2006年11月19日，每平方米单价2，500元，总价款为504，325元，付款方式为签合同时一次性付清。其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均空白。该合同已办理备案登记。同时，张桂英持有涉案房屋进驻通知单收据、物业费收据，没有轻工公司收取张桂英购房款的收据。另查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、ＸＸＸ、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：4、证人闻春海证实，通过吕波从于强手购买5套云顶大厦的房子，付270万元房款给郝广治的事实。证人吕波亦证实介绍闻春海购买于强的云顶大厦5套房产，通过郝广治给于270万元现金的事实。10、证人郝广治证实，……替于强收闻春海房款270万元……公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：……吕波找的闻春海；问：闻春海有几套房产，答：五、六套吧；问：你拿这些房产手续做抵押，都在什么地方进行的，答：在云顶大厦售楼处进行的；问：都多少钱一平方米抵押出去的，答：有2000元的、有2500元每平米的。问：在轻工房产开发有限公司在云顶大厦售楼处开进住单、交物业费是怎么回事，答：借钱的人要求的。
公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月29日问：你共从沈阳轻工房屋开发有限责任公司拿走多少套房产手续，答：分几次共拿走了30多套；问：你拿走这些房产手续都同些人交易了，答：……吕波联系了5、6套给我不到200万、170万……；问：你同这些人怎么谈的，答：借钱，用房产作抵押，每年平方米也就2，000元左右；问：在哪办的，答：在云顶大厦售楼处；问：你怎么办的，答：我欺骗售楼处的姜主任说同李晓东说好了，你就给办手续就行了。公安部门于2007年10月16日对吕波的讯问笔录记录，吕波陈述闻春海二次购房，第一次二套，现金120万元、第二次三套，现金150万元均交给郝广治了。公安部门于2008年1月15日对闻春海的讯问笔录记录，闻春海陈述购房五套，以己名购房二套，房款120万，以配偶名及哥哥名购房三套，现金150万元、现金270万元均交给了郝广治。本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的5套房屋之一，因轻工公司主张商品房买卖合同无效，故起诉至原审法院。
原审法院认为：本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与张桂英签订该房屋买卖合同的意思表示，于强在公安机关的供述签订商品房买卖合同是作为向张桂英借款的抵押，并无出卖房屋的表示，轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管张桂英及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物。2、依据张桂英提供的本案诉争房屋的相关证明，张桂英购买诉争房屋每平方米价格为2，500元，价格明显过低，同时合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，张桂英交付购房款，并未要求轻工公司开具收据或发票，轻工公司、张桂英上述行为明显有悖房地产的交易习惯。综上，轻工公司、张桂英之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而系张桂英与案外人于强以轻工公司、张桂英之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的张桂英与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定轻工公司与张桂英签订的商品房买卖合同无效，即张桂英取得诉争房屋无事实及法律依据，张桂英应当协助轻工公司撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，原审判决：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告张桂英之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-1号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告张桂英协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号2-22-1号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，由张桂英负担。
宣判后，上诉人张桂英不服，向本院提起上诉称，请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回轻工公司的诉讼请求，诉讼费用由轻工公司承担。理由是：一审判决认定事实错误，适用法律不当。本案中双方的商品房买卖合同是有效的，不符合法定无效的任何一种情形。原审判决引用刑事判决书时断章取义，存在部分引用的情况。
被上诉人轻工公司辩称，同意原审判决，请求维持原判。张桂英对于诉争房屋并没有购买的意思表示，其与于强之间是借款抵押关系，本案房屋是针对该笔借款的抵押物。轻工公司也没有向张桂英出售该房屋的意思表示。相关细节情况在刑事判决书中也详细阐述。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、（2014）沈中民二终字第868号民事判决书以及当事人陈述等证据在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：张桂英与轻工公司之间是否为商品房买卖合同关系。依据《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是法律关于民事法律行为一般生效要件的规定，法律行为只有具备上述条件才能具有法律效力。张桂英称其与轻工公司存在房屋买卖合同关系，轻工公司予以否认，本院认为，一方面，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司也否认与张桂英签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的控诉签订商品房买卖合同是作为向张桂英借款的抵押，在无出卖房屋的表示，轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实意思的表示。另一方面，1、尽管张桂英及案外人吕波在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的五套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向第三人借款作为抵押物。2、依据张桂英提供的本案诉争房屋的相关证明，张桂英购买诉争房屋每平方米价格为2，500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订《房屋买卖合同》，明显有悖于房地产市场交易情形。3、依据轻工公司提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖交易习惯。综上，不能认定张桂英具有购买诉争房屋的真实意思表示，本院对张桂英的上诉请求不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人张桂英负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十二月四日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。