上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初9152号
原告：上海国投置业有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：吴昊，职务执行董事。
委托诉讼代理人：潘梦芝。
委托诉讼代理人：丁琪彬。
被告：上海闸北区尊银金融教育进修学校，住所地上海市静安区。
法定代表人：张亮，职务校董。
委托诉讼代理人：唐逸敏，上海市益昌律师事务所律师。
原告上海国投置业有限公司与被告上海闸北区尊银金融教育进修学校房屋租赁合同纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2016年5月25日立案。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘梦芝、被告法定代表人张亮及其委托诉讼代理人唐逸敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海国投置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的租金369,702元(按每月41,078元计算，自2015年4月1日计算至2015年12月31日，以下币种均为人民币)；2、被告支付从2015年4月10日至2016年3月31日之间的逾期违约金109,131元，按照合同第4.2条约定，每季度一付，计算方式为2.7元/平方米/天*507.14平方米*(357天+266天+174天)*10%；3、被告支付违反合同违约金82,156元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告法定代表人张亮曾就上海市天目中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订过四份租赁合同。被告设立后，原告与被告签订过两份租赁合同，一份租期是2014年10月1日至2014年12月31日，一份是租期为2015年1月1日至2015年12月31日的《办公楼租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告。被告将2015年第一季度租金支付后，2015年4月至12月的租金至今未付，原告多次洽谈催缴未果，故诉至法院。
被告上海闸北区尊银金融教育进修学校辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述六份合同属实。被告是2011年9月入住系争房屋，前三年按约支付了148万余元，但是原告一直没有办出天目中路XXX号整栋大楼的消防许可证，被告找了消防工程公司做了整层楼面的消防，装了喷淋等设施，但消防处说整栋大楼的消防许可证办不出来，导致被告执照办不出来，办学校也拖延了，被告三年不能营业。被告因为考虑到审批，一直没有更换地址，并每三月续签合同等待原告办出消防许可证，原告2014年才办出消防许可证，2014年10月14日，被告才获得审批设立了学校。原告一直承诺会尽快办出消防许可证，并承诺会给被告减免9个月租金，故被告不同意支付369,702元租金。原告要求的违约金已经超出了法律规定，超过了租金的50%，即便被告违约，原告主张的违约金也过高，要求法院依法处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：
被告上海闸北区尊银金融教育进修学校提供调查笔录和证人证言，证明系争房屋在2013年还未通过消防验收，2013年上半年，证人和张亮一起找了一个消防工程队来做消防，工程队一位姓潘的人看过房以后表示大消防证没有出来所以不好做，证人和张亮一起找原告谈判，原告一位戴眼镜的主管曾口头表示会补偿被告的损失。原告表示不认可证人证言和调查笔录，证人与被告法定代表人张亮系朋友关系，证言有倾向性，证人也说不清楚原告主管是何人。被告上海闸北区尊银金融教育进修学校表示，被告在搬离系争房屋时原告让被告结清水电费，并让被告补缴9个月租金，被告称原告领导承诺过给被告减掉9个月租金，但是原告称原告领导已经更换，不予认可。本院认为，鉴于该证人自己表示其没有到系争房屋实地查看，仅是听他人所述，且证人没有明确原告如何补偿被告损失，又无法指出原告主管是何人，另原告对证人身份亦表示异议，故本院对被告所述原告曾承诺减掉被告9个月租金的说法不予采纳。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理查明以下事实：上海市静安区天目中路XXX号房屋产权人为原告上海国投置业有限公司，原告与被告法定代表人张亮曾就系争房屋签订四份租赁合同，2011年9月27日，原告上海国投置业有限公司(产权方、甲方)与张亮(暨被告法定代表人、承租方、乙方)签订第一份《办公楼租赁合同》，约定合同期限自2011年9月25日至2013年10月31日，月租金38,036元。2013年11月8日，原告上海国投置业有限公司(产权方、甲方)与张亮(暨被告法定代表人、承租方、乙方)签订第二份《办公楼租赁合同》，约定合同期限自2013年11月1日至2014年1月31日，月租金38,036元。第三份合同期限自2014年2月1日至2014年4月30日，月租金38,036元。第四份合同期限自2014年5月1日至2014年9月30日，月租金41,078元。
2014年10月14日，被告上海闸北区尊银金融教育进修学校在工商注册成立。原告上海国投置业有限公司(产权方、甲方)与被告上海闸北区尊银金融教育进修学校(承租方、乙方)就系争房屋签订《办公楼租赁合同》，合同约定，约定租期自2014年10月1日至2014年12月31日，月租金41,078元。
2015年原告上海国投置业有限公司(产权方、甲方)与被告上海闸北区尊银金融教育进修学校(承租方、乙方)就系争房屋签订最后一份《办公楼租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，系争房屋建筑面积507.14平方米，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租赁价格为2.7元/平方米/天(月租金41,078元)，乙方支付租金的方式为先付后用，按每三个月支付一次，乙方在每三个月的首月10日前一次性向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金。合同第9-2条约定了解除合同的条件，即甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过2月的；6、乙方使用该房屋从事非法经营活动。合同第11-1条约定，乙方承诺租赁上述房屋之后，若无法办理营业执照，或相邻物业其他业主影响而无法经营，造成的损失，由乙方自行承担，与甲方无关。乙方必须与该房屋所在地的物业管理公司签订物业管理协议。乙方办理工商登记注册，需注册于北方集团所属资产，其税收统计归属于北方集团。甲方协助乙方办理注册税务登记统计归属等手续。相关费用由乙方承担。乙方经营租赁场地应符合国家有关部门规定，及时办理相关证照，合理合法经营，因乙方违反国家有关部门相关规定导致的相关责任由乙方承担。原、被告就系争房屋一并签署了《房屋租赁安全协议书》。
另查明，原告上海国投置业有限公司收到被告法定代表人张亮于2011年支付的押金38,036元。
上述事实，有原、被告提供的《办公楼租赁合同》、上海市房地产权证等及原、被告庭审时的陈述予以佐证。
审理中，原告、被告及被告法定代表人张亮均表示同意押金抵扣租金。原告上海国投置业有限公司并表示，原告已经于2016年1月初收回系争房屋，原告曾就被告所欠租金通过电话和短信进行催讨。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告作为系争房屋产权人，有权与被告签订办公楼租赁合同，原被告签订租赁合同之后，应当按照合同约定履行，被告自2015年4月起未按约支付租金，已构成违约，故原告要求被告支付2015年4月1日至2015年12月31日拖欠的房租369,702元及逾期违约金于法有据，本院予以支持，但原被告合同约定每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金，该约定明显过高，本院将根据合同履行情况、本案实际情况酌情予以调整。被告陈述原告领导承诺过给被告减掉9个月租金等观点因缺乏依据，本院不予采纳。其次，原、被告就系争房屋签订的《办公楼租赁合同》已于2015年12月31日到期，原告已经于2016年1月收回系争房屋，原告、被告及被告法定代表人均同意将被告法定代表人张亮支付的押金38,036元抵扣租金，并无不当，本院予以准许。再次，原告要求被告按照合同第9-2条支付违反合同违约金82,156元，但该条款是双方对解除合同之约定，故本院对该笔违约金诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告上海闸北区尊银金融教育进修学校于本判决生效之日起十五日内支付原告上海国投置业有限公司拖欠的租金369,702元(扣除原告收取的押金38,036元后，被告仍需支付原告331,666元)；
二、被告上海闸北区尊银金融教育进修学校于本判决生效之日起十五日内支付原告上海国投置业有限公司逾期付款违约金50,000元；
三、驳回原告上海国投置业有限公司的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,409.9元(原告已预缴),由原告上海国投置业有限公司负担2,409.9元，被告上海闸北区尊银金融教育进修学校负担7,000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
人民陪审员 周建萍
人民陪审员 高贵荣
二〇一七年四月十日
书 记 员 鲍舒婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。