云南省嵩明县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嵩民初字第395号
原告：嵩明县某某物业管理有限公司。
法定代表人：董某某，系公司总经理。
地址：嵩明县。
委托代理人：李某某，男，汉族，1972年5月24日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。（特别授权代理）。
委托代理人：王俊辉，男，汉族，1988年6月20日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。（特别授权代理）。
被告：马某某，男，回族，1963年11月3日生，教师，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。
原告嵩明县某某物业管理有限公司与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月1日受理后，依法由代理审判员朱柱敏独任审判，于2014年5月7日公开开庭进行了审理，原告的代理人李某某、王某某及被告马某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告嵩明县某某物业管理有限公司诉称：被告马某某购买了坐落在嵩明县嵩阳镇某小区建筑面积为116.69m2的13幢1单元602号住宅及面积为23.3m2的19幢6号车库。2012年4月2日，原被告双方签订了某小区小区物业管理服务协议，签订协议后我方依法依约对被告居住的小区实施了物业管理，但被告从未积极履行相关义务，无故拖欠物业管理费用。直至2014年3月1日止拖欠的物业管理费用共计人民币2520元（3年）。我方曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其都拒绝缴纳物业管理费。根据双方签订协议的第七条：产权人、物业使用人未按照协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等一切费用的，我方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费用总额每天千分之三交纳违约金，直到2014年3月1日物业管理费的违约金2760元。上述事实，有物业管理协议等证据可以证实，为保护我公司合法权益，现根据双方签订的物业管理协议第七条第四项之规定及《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向法院起诉，请求：1、判令被告支付嵩阳镇某小区二区13幢1单元602号住宅的物业管理费2520元（3年）；2、判令被告支付嵩阳镇某小区二区13幢1单元602号住宅自2011年7月1日—2014年3月1日物业管理费的违约金2760元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告马某某辩称：1、2010年4月20日我与原告签订的协议是在被迫的情况下签订的，因当时若不交一年的物管费和不签《某小区二期前期物业管理服务协议》原告就不给我钥匙，开发商法定代表人同原告法定代表人是夫妻违反了物业管理条例第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”的规定，请求法院撤销《某小区二期前期物业管理服务协议》；2、物管公司违反协议规定，乱收费、高收费，协议中明确规定每平方米每月交纳0.4元，但从2010年7月1日开始，而物管公司强行收我一年的物管费后，自行把物管费提高到每平方米每月缴纳0.6元，还有所收垃圾清运费1000元太高，他们要求我们买轿车“小区车辆出入证”收费太高；3、管理太差，物管人员该做的事拖着时间不去做，物管对小区内园林绿地不管理，路灯烂了不修复，有车停在通道上影响其他轿车行驶不处理。我的车库通电问题跑了十多次才解决，后阳台漏水找物管无人管，大卫生间不通电物管不修，单元门可视电话坏了找物管六次到现在还没有修复，综上所述：《某小区二期前期物业管理服务协议》违反我的意愿和物业管理条例的规定而签订的，物管只收钱不做事，乱收费、高收费危害了我们业主的利益，请法院给予公正判决。
本院综合原、被告双方的陈述，举证、质证意见确认以下法律事实：原告嵩明某某物业管理有限公司受开发商委托，于2010年4月2日与被告马某某签订了一份《某小区二期前期物业管理服务协议》，约定由嵩明某某物业管理有限公司对某小区二期提供物业管理服务，服务期限自房屋出售之日至业主大会选出的业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理费按单元房0.4元／月／建筑平方米；车库按0.4元／月／建筑平方米的标准收取，物管费自2010年7月1日起计收，以后按年度收费，在每年的6月份预交当年的全部物业管理费。协议还约定：物业管理服务包括对共用部位、共用设施设备的维护和管理，对园林绿地的管理养护和环境卫生的管理服务等，物业管理企业要确保雨水、污水管道畅通，定期清淘雨水井，确保相关设施无破损，要保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施设备的正常使用，在房屋装修期间要督促装修人清运装修垃圾等；产权人／物业使用人有按规定和约定交纳物业管理费、房屋公共维修基金及水电等费用的义务，产权人／物业使用人未按照协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费、水电费等一切应缴费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交费用总额每天千分之三交纳违约金。
被告马某某系嵩明县嵩阳镇某小区13幢1单元602号住宅、19幢6号车库的业主，该住宅房屋面积为116.69平方米，车库面积为23.03平方米。被告马某某已交纳2010年7月1日至2011年6月30日的物管费，被告马某某因管理服务质量问题至今未向原告方交纳自2011年7月1日起至今的物业管理费。
以上事实，有原、被告双方的陈述、《某小区二期前期物业管理服务协议》及交费发票等证据在卷予以证实。
本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告嵩明某某物业管理有限公司与被告马某某签订的《某小区二期前期物业管理服务协议》系依法成立的有效合同，对原、被告双方具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行合同义务、行使合同权利。对原告嵩明县某某物业管理有限公司诉请由被告马某某向其支付自2011年7月1日—2014年3月1日的物业管理费2520元的诉讼请求，因其未提供充分证据证实其已完全履行合同义务，根据本案合同的实际履行情况，对原告诉请2520元的物业管理费本院酌情予以扣减，且本案的物业管理费总额应为1787元，即单元房物管费为1493元（116.69平方米×0.4元／月／平方米×32月）；车库物管费为295元（23.03平方米×0.4元／月／平方米×32月），共计1787元。综上所述：由被告马某某向原告嵩明县某某物业管理有限公司支付物业管理费1429.6元（1787×80%）。对原告嵩明县某某物业管理有限公司诉请由被告马某某向其支付自2011年7月1日—2014年3月1日的物业管理费的违约金2760元的诉讼请求，因原告方未完全履行合同义务，其也有违约行为，对该项请求本院依法不予支持。对被告马某某答辩原告方未履行合同义务的意见，本院已予以采纳，其认为协议是被迫签订等答辩意见，与本案已查明的案件事实不符，本院不予采纳。综上：本院为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《物业管理条例》第七条、第三十六条之规定，判决如下：
一、由被告马某某在本判决生效后15日内支付原告嵩明县某某物业管理有限公司物业管理费合计1429.6元。
二、驳回原告嵩明县某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告承担17元，被告马某某承担8元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
本判决生效后，申请执行的期间为二年。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
代理审判员 朱柱敏
二〇一四年五月九日
书 记 员 李竹兰