上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3718号
上诉人(原审原告)刘学丰，男，1969年8月2日出生，汉族，住山东省即墨市。委托代理人蒋霞，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海毅家房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。投资人查世伟。上诉人刘学丰因居间合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年1月，刘学丰(乙方)与案外人黄某某(甲方)及上海毅家房地产经纪事务所(丙方，以下简称“毅家事务所”)签订《房地产买卖居间协议》(编号：XXXXXXX)，约定：刘学丰经毅家事务所居间，购买案外人黄某某所有的上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)；总价款人民币(以下币种均为人民币)1,640,000元；刘学丰不得解除对毅家事务所的委托，否则应支付总房价款2%的违约金；《房地产买卖协议》(附件一)成立即表明买卖合同成立，毅家事务所居间成功，刘学丰应按总价款的1%支付毅家事务所佣金；若刘学丰与案外人正常履行买卖合同，毅家事务所承诺将无偿提供房屋交易过户、物业交割等协助服务。刘学丰与案外人黄某某同时签订了作为附件的《房地产买卖协议》。2015年1月27日，毅家事务所工作人员冀慎存与刘学丰签订承诺书：“丙方(居间方)承诺房地产买卖居间协议(XXXXXXX)中介费15,000元乙方承担(包括贷款可能产生的费用)。”同日，刘学丰向毅家事务所支付购买上海市虹口区场中路XXX弄XXX号XXX室房屋服务费5,000元。同日，刘学丰、孙雪梅与案外人黄某某签订了《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)。2015年3月31日，刘学丰为佣金问题向上海市工商行政管理局宝山分局高境工商所(以下简称“高境工商所”)投诉毅家事务所，高境工商所调解未果。2015年4月23日，刘学丰向原审法院提起本案诉讼。刘学丰在原审诉称，2015年1月19日，刘学丰与毅家事务所签订《房地产买卖居间协议》。根据双方约定，刘学丰应向毅家事务所支付佣金15,000元，毅家事务所向刘学丰提供房屋交易过户、物业交割、贷款手续等。因毅家事务所未履行上述义务，导致刘学丰无法正常、顺利完成涉案房屋的买卖。刘学丰多次要求毅家事务所履行其合同义务，但毅家事务所始终未予理睬。故请求法院判令：(1)解除刘学丰与毅家事务所订立的《房地产买卖居间协议》；(2)毅家事务所返还刘学丰已支付佣金5,000元；(3)毅家事务所支付刘学丰自2015年3月16日至判决生效之日止预期损失(截止至2015年4月16日，上述费用暂定为17,670元)。毅家事务所在原审辩称，刘学丰已经与上家签订买卖合同，应当视为毅家事务所居间已经成功。后面是附属流程，毅家事务所没有主观违约的行为，故不同意刘学丰诉讼请求。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。刘学丰与毅家事务所签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议中已约定毅家事务所居间成功刘学丰应支付佣金。现刘学丰经毅家事务所居间介绍与案外人黄某某签署的《房地产买卖协议》中对于涉案房屋的总价款、付款方式和时间、交付使用的条件和日期已经做出了明确约定，该协议已经具备了房屋买卖的主要内容，买卖关系即告成立，故毅家事务所履行了居间义务。刘学丰以毅家事务所未向其提供房屋交易过户、物业交割、贷款手续等，导致刘学丰无法正常、顺利完成涉案房屋的买卖，要求解除居间协议，毅家事务所返还其已支付佣金5,000元理由不当，原审法院不予支持。现毅家事务所表示继续履行合同，走完交易流程。如毅家事务所不协助刘学丰完成交易后续工作，产生纠纷，可另行解决，原审法院不予处理。据此，原审法院作出如下判决：一、刘学丰要求解除其与上海毅家房地产经纪事务所签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求不予支持；二、刘学丰要求上海毅家房地产经纪事务所返还其已支付的佣金5,000元及自2015年3月16日至判决生效之日止预期损失的诉讼请求不予支持。原审判决后，刘学丰不服，向本院提起上诉称：1、原审中，原审法院曾到高境工商所调取了工商所主持调解的相关材料，其中载明毅家事务所业务员曾承诺由刘学丰支付中介佣金15,000元，但此后毅家事务所认为该业务员的承诺不是公司的承诺，坚持要求刘学丰支付佣金29,000元，导致双方最后调解不成。2、刘学丰未支付后续佣金是因为毅家事务所未经刘学丰同意，擅自提高佣金支付标准，并以拒绝提供房屋交易过户、物业交割、贷款手续等后续服务为要挟，导致双方居间合同的目的不能达成。此后，刘学丰曾以短信、工商投诉、法院起诉等方式维权，多次要求毅家事务所按照合同约定提供协助过户等合同附随义务，但均遭到毅家公司的拒绝。3、2015年4月21日，直至刘学丰决定提起本案诉讼后，毅家事务所才发短消息给刘学丰，称同意佣金降为15,000元，可以为刘学丰提供协助贷款等服务，要求刘学丰提交相关证件手续等。但上述行为是为了应付诉讼的需要，不应视为其具有履行合同义务的诚意。4、因毅家公司拒绝履行居间合同义务，导致刘学丰与案外人黄某某之间的房地产买卖合同无法履行。刘学丰在万般无奈之下，已与黄某某达成和解协议，解除了双方之间的房地产买卖合同，刘学丰承担了违约金150,000元，相关损失应当由毅家公司进行赔偿。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，将本案发回重审，或改判支持刘学丰的原审诉讼请求。被上诉人毅家事务所辩称：1、双方签订《房地产买卖居间协议》当日，毅家事务所业务员冀慎存曾与刘学丰商定，佣金打折后为26,000元，该价格在居间协议签订前得到了毅家事务所批准。但到买卖双方按约签订《房地产买卖合同》之日(即2015年2月27日)，刘学丰却单方面要求毅家事务所将佣金降至15,000元整，否则就不签订买卖合同。业务员冀慎存在被迫且未经毅家事务所同意的情况下答应了刘学丰的上述要求，并写下了书面承诺书。但上述要求并未得到毅家事务所批准，毅家事务所要求冀慎存与刘学丰自行沟通解决。2、根据付款协议，刘学丰应于2015年3月25日前支付黄某某第二期房款。付款当日，冀慎存向刘学丰索要佣金，并告知了毅家事务所未同意佣金减为15,000元的结果，刘学丰不愿意支付。2015年4月初，冀慎存通知刘学丰办理贷款，但刘学丰不予配合，并要求解除合同，退回已经支付的佣金5,000元。当时，毅家事务所的意见是，居间已经成功，不予解除合同和退还佣金，除非刘学丰支付余下佣金并且买卖双方解除协议后方可解除。3、经高境工商所主持调解，毅家事务所最后同意了佣金减为15,000元的要求，但刘学丰仍然不同意。此后，毅家事务所多次通知其办理流程，刘学丰均不予理睬。一审中，毅家事务所也要求刘学丰继续履行合同，但刘学丰仍然予以拒绝。4、刘学丰与黄某某之间的和解协议是在本案一审后签订，毅家事务所毫不知情。因此，房地产交易无法正常履行的结果纯属刘学丰个人主观意愿导致，毅家事务所和刘学丰在交易前期存在佣金数额异议，后经协商达成一致，不是导致交易不成功的原因。5、根据合同法相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。毅家事务所已经完成基础的居间服务，居间已经成功，刘学丰私下解除合同，拒绝支付剩余佣金，已经损害了毅家公司的利益，属于违约行为，应当承担相应的法律责任。综上，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年1月19日，刘学丰、黄某某及毅家事务所签订的《房地产买卖居间协议》对所涉佣金作如下约定：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金。同日，刘学丰与黄某某签订的《房地产买卖协议》(作为上述《房地产买卖居间协议》的附件)则约定，双方一致认同本房款价格为甲方净到手价格；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由乙方承担。本院又查明，2015年7月15日，原审庭审中，毅家事务所表示，三方签订涉案居间协议后，刘学丰要求对佣金进行优惠，毅家事务所与其进行了协商，从32,000元多优惠到29,000元。当时，毅家事务所提醒刘学丰，由于本身条件和房屋情况，在办理贷款过程中可能产生“包装费用”。在签订买卖合同前，刘学丰又以各种理由要求将佣金便宜到15,000元，否则就不签买卖合同。业务员冀慎存被迫无奈，就写了同意佣金便宜至15,000元的承诺书。本院再查明，关于贷款事宜，刘学丰与黄某某在2015年1月19日签订的《房地产买卖协议》中约定，刘学丰通过银行贷款支付第二期房价款计1,120,000元，刘学丰应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后50日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议。2015年1月27日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》则约定，刘学丰应于签订买卖合同并申请办理公证手续(若需)后30日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证(若需)及其他一切相关手续；若申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在送件时将相应部分房价款支付房屋出卖人。该合同同时约定，双方应在2015年5月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年4月21日，毅家事务所业务员冀慎存向刘学丰发送短信，称“购买场中路XXX弄XXX号XXX室房屋，过户时间是2015年5月31日之前，如果在五天之内不提供审税、办贷款之所需材料(夫妻两人身份证、结婚证、户口本、成年或未成年子女出生证明、公积金账号以及流水或者账单)给毅家不动产冀慎存处，方便办贷款时所用，如果没有及时配合提供贷款所需材料，因此所造成的一切后果由购买方刘学丰全部承担。”刘学丰回复称，因毅家事务所单方面将佣金提高到29,000元，并以扣押甲方房产证及买卖合同为要挟，拒不履行居间责任至今日，要求毅家事务所解除居间合同，退还已付的5,000元佣金，否则将追究毅家事务所的违约责任。之后，冀慎存回复刘学丰,“该通知的已经通知到你。办不办是你自己的事，佣金请尽快支付，不然每天万分之五的滞纳金要支付的”，以及“上面领导已经同意你这个价格，你如果还提这些无理要求，那不好意思，不是你起诉了，我们得起诉你了。如果你继续以不支付佣金为由不办理流程，将违约责任转嫁到本公司的身上，对于你的这一恶意要求本公司无法满足”等。原审中，原审法院至高境工商所，调查了解高境工商所调解刘学丰与毅家事务所之间矛盾争议的相关情况。高境工商所工作人员表示，刘学丰在调解中称毅家事务所有违背书面承诺的行为，毅家事务所则认为相关业务员已离职，其所作承诺也并非毅家事务所对刘学丰的承诺。双方至工商部门协商时，刘学丰与房东同意再各加5,000元，但没有协商成功。中介坚持要29,000元。2015年4月9日，刘学丰提出终止调解的请求。之后，刘学丰提起诉讼。2015年7月15日，原审庭审中，审判员询问毅家事务所，双方之间“为何不能交易”。毅家事务所称，现在就纠结在佣金上，刘学丰说对毅家事务所也不信任，表示不在毅家这里所做了。最后毅家事务所同意15,000元给他做了，结果他还是不同意。2015年11月19日，原审庭审中，刘学丰称其与案外人黄某某已签订网签备案合同，但因涉案房屋产权证被毅家事务所扣留，导致买卖双方无法办理过户手续。毅家事务所称，房地产权证确实已被其扣留，但强调其之所以要扣留涉案房屋产权证，是因为刘学丰支付定金后拉着房东去别的中介公司。因别的中介公司比较便宜，故刘学丰称如果毅家事务所不降低佣金，他就要“跳中介”。以上事实，有双方当事人提供的《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、刘学丰与冀慎存的短信记录、原审法院庭审笔录、调查笔录等证据证实，本院予以确认。二审中，刘学丰称因毅家事务所拒绝履行居间合同义务，导致刘学丰与案外人黄某某之间的房地产买卖合同已无法实际履行。为此，刘学丰与黄某某达成和解协议，解除了房地产买卖合同，刘学丰承担了违约金150,000元。就相关损失的赔偿事宜，刘学丰已向原审法院另案起诉，原审法院已立案受理。本院认为，虽然毅家事务所与刘学丰在《房地产买卖居间协议》中约定，《房地产买卖协议》成立即表明居间成功，刘学丰应支付相应佣金，但从涉案合同实际履行过程及双方当事人的陈述来看，在签订涉案居间协议时，双方均认同毅家事务所除需提供订约机会和相关媒介服务外，还负有协助买卖双方办理银行贷款、房屋交易过户、物业交割等手续的义务；在协商确定佣金金额时，双方均特别强调已考虑了协助办理银行贷款可能增加的工作量及费用等因素。因此，在买卖双方签订房地产买卖合同后，毅家事务所理应积极协助买卖双方办妥后续手续，确保房地产交易顺利完成。但根据全案证据分析，毅家事务所在收取刘学丰支付的5,000元佣金后，除协助买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》外，并未实际履行其应当承担的协助办理贷款等义务。双方之间的交易未能继续进行，主要是因为双方就佣金金额及支付时间发生分歧。关于佣金金额及支付时间，双方在《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》中已作了相关约定。但在合同签订后，双方又作了另行协商。经反复交涉，毅家事务所业务员冀慎存于2015年1月27日向刘学丰出具书面承诺书，明确承诺佣金调整为15,000元(包括贷款可能产生的费用)。结合相关事实和情节分析，冀慎存所作书面承诺是其代表毅家事务所作出的职务行为，其效力应当及于毅家事务所。此后，毅家事务所又以冀慎存所作承诺未经公司同意为由，要求刘学丰仍需支付佣金29,000元,并在长达近3个月的时间里未履行协助办理贷款等义务，不仅显失诚信，而且使刘学丰陷入居间合同目的不能实现的现实困境。因此，对刘学丰要求解除涉案居间协议的诉讼请求，依法可予以准许。关于合同解除的时间，鉴于刘学丰在诉前未向毅家事务所发出具体明确的通知，本院认定涉案居间协议自刘学丰一审起诉之日起解除。涉案协议系因毅家事务所拒不履行合同义务而解除，故对刘学丰要求毅家事务所返还已支付的佣金5,000元的诉讼请求，依法可予以支持。关于刘学丰要求毅家事务所赔偿预期损失的诉讼请求，原审法院未予处理，二审期间，刘学丰就此已另案起诉并经原审法院立案受理，故该事项可另案解决，本院二审亦不作处理。综上，对刘学丰的上诉请求，依法应予支持。原审法院判决不当，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第1336号民事判决；二、刘学丰与上海毅家房地产经纪事务所于2015年1月19日签订的《房地产买卖居间协议》自2015年4月23日起解除；三、上海毅家房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还刘学丰已支付的佣金人民币5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币366.75元，二审案件受理费人民币366.75元，均由被上诉人上海毅家房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年八月一日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……