安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一初字第00137号
原告：袁民，男，1973年9月16日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。
委托代理人：许波，安徽舜耕山律师事务所律师。
被告：北京腾跃诚源房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区。
法定代表人：王廷婷，该公司经理。
被告：淮南市鑫诚房地产开发有限公司，住所地淮南市田家庵区。
法定代表人：李军，该公司董事长。
委托代理人：潘龙敏，该公司法律顾问。
被告：中融业担保有限公司，住所地合肥市包河区。
法定代表人：王巨婷，该公司经理。
委托代理人：潘龙敏，该公司法律顾问。
本院受理原告袁民与被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司（以下简称腾跃公司）、淮南市鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）、中融业担保有限公司（中融业公司）合同纠纷一案，原告袁民于2014年7月17日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告袁民及其委托代理人许波，被告鑫诚公司及中融业公司委托代理人潘龙敏到庭参加了诉讼。被告腾跃公司法定代表人王廷婷，被告中融业公司法定代表人王巨婷经公告送达传票传唤，被告鑫诚公司法定代表人李军经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁民诉称：2009年12月24日，原告与鑫诚公司签订了商品房买卖合同，该合同签订后，原告按照合同的约定向被告鑫诚公司支付了购房款2419827元。2010年1月18日被告腾跃公司（甲方）与原告（乙方）签订了商铺委托经营合同，该合同约定将原告从鑫诚公司购买的鑫诚花园4-6号楼106号商铺（建筑面积140.07平方米）委托给腾跃公司统一招租经营，委托经营期限为10年，即自2010年5月31日至2020年5月30日止。原告根据腾跃公司提供的合同条件选择了第一种回报模式：“按揭偿还起始日起计算，第肆年至第拾年商铺按揭部分由甲方代为偿还；并且，甲方每年给予乙方本商铺租赁收益的15%。结算时间为每年最后5个工作日”。同时该合同第四条违约责任约定：“甲方若超过本合同第三条约定的期限支付乙方返租金，每逾期一日，则应向乙方支付乙方合法拥有的商铺净房款万分之三的违约金；甲方若在签订本合同后擅自中止合同，除全额支付乙方委托经营应返租金外，还应向乙方支付合法拥有的商铺净房款3%的违约金”。按照该合同约定，每年5月的最后5个工作日为结算时间，而在2014年5月30日之前被告腾跃公司不仅没有支付15%的房租，银行按揭贷款也没有偿还，故根据该合同第四条约定，被告腾跃公司应当支付2014年5月31日至7月16日原告购房款的万分之三的日违约金，同时，由于被告擅自中止了合同的履行，导致原告在银行存在不良记录，故被告还应承担全额支付乙方委托经营应返租金及应向乙方支付合法拥有的商铺净房款3%的违约金。在签订本合同时，被告鑫诚公司、中融业公司为被告腾跃终审提供了担保，为此，该两被告应在被告腾跃公司承担的全部未支付按揭贷款、租金、违约金责任范围内承担连带担保责任。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判令被告支付原告67个月的商铺按揭贷款926640.82元，租金369792元，违约金72594.81元（2419827元×3%），逾期违约金34845元，合计1403872.63元；本案诉讼费由被告承担。
被告鑫诚公司、中融业公司共同答辩称：本案是由于责任人经营不善导致的，第一责任人是腾跃公司。原告要求的违约金过高，要求予以降低。由于涉案的商铺没有出租出去，没有收益，原告的租金损失要求按照15%计算，没有事实存在。
被告腾跃公司未进行答辩，亦未在举证期内提交证据。
原告袁民针对其诉讼请求、事实和理由，提交以下证据：
证据一，原告身份证复印件。证明原告主体身份。
证据二，被告腾跃公司注册信息。证明被告的主体资格。
证据三，《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》。证明商铺的总价款，原被告之间签订了委托经营合同的事实。委托经营合同里约定了承担违约责任的方式和权利义务关系，是双方意思表示，合法有效。
证据四，按揭贷款的还款凭证。证明原告每月偿还涉案商铺按揭贷款的数额。
鑫诚公司、中融业公司质证认为：对原告所举证据的真实性、合法性、关联性无异议。但对商铺委托经营合同的证明观点有异议，根据商铺委托经营合同，腾跃公司只是代为偿还，最终责任人还是原告。收益的15%，计算不准确，因为房屋本身没有租出去，实际没有收益。
本院认证意见：由于被告鑫诚公司、中融业公司对原告所举证据的三性无异议，且《商铺委托经营合同》中对双方的收益方式、违约责任有明确约定，原告所举证据能够证明其证明观点，因此，本院对原告所举证据一、二、三、四的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证据效力予以认定。
被告腾跃公司、鑫诚公司、中融业公司均未在举证期内提交证据。
经审理查明：2009年12月24日袁民与鑫诚公司签订《商品房买卖合同》，袁民以2419827元购买鑫诚公司位于田家庵区新城花园4-6幢106号商铺，付款方式为：袁民于2014年12月24日付首付款壹佰贰拾壹万肆仟捌佰贰拾柒元（1214827元），余下壹佰贰拾万零伍仟（1205000元）办理商业贷款。交房日期为2010年5月31日前。2010年1月18日，腾跃公司（甲方）与袁民（乙方）签订《商铺委托经营合同》，约定：第一条、乙方将自己合法拥有产权（经营权）的4-6#楼106号商铺（建筑面积为140.07平方米）委托给甲方统一招租经营。第二条第3款、乙方委托经营期限内的收益由甲方给予固定回报。第三条、商铺委托经营期限：乙方委托甲方经营商铺期限为10年。即自2010年5月31日至2020年5月30日止。乙方获取收益模式：按揭偿还起始日起计算，第肆年至第拾年商铺按揭部分由甲方代为偿还；并且甲方每年给予乙方本商铺租赁收益的15%。结算时间为每年最后5个工作日。第四条、甲方若超过本合同第三条约定额期限支付乙方返租金，每逾期一日，则应向乙方支付乙方合法拥有的商铺净房款万分之三的日违约金。甲方若在签订本合同后擅自中止合同，除全额支付乙方委托经营应返租金外，还应向乙方支付合法拥有的商铺净房款3%的违约金。附件：本商铺当前租金状况（委托经营前3年内每年租金递增20%）：铺位号4-6-106#，建筑面积140.07，当前租金5136元／月。鑫诚公司、中融业公司作为担保方签章。2010年1月13日，袁民向徽商银行个人商用房贷款1205000元，贷款实际发放日为2010年1月14日，贷款期限为120个月，银行指定还款日为每月15日，贷款到期日为2020年1月14日，首笔贷款偿还日期为2010年2月15日。袁民支付徽商银行2014年6月至2014年12月个人商用房贷款98744.26元。腾跃公司已经向袁民支付2010年、2011年、2012年度的房屋租金收益，未向袁民支付2013年、2014年房屋租金收益。
本案争议焦点：双方签订的《商铺委托经营合同》是否合法有效。原告要求被告支付67个月的商铺按揭贷款926640.82元，租金369792元，违约金72594.81元（2419827元×3%），逾期违约金34845元，合计1403872.63元是否有依据。
针对争议焦点，本院评述如下：
关于双方签订的《商铺委托经营合同》是否合法有效的问题。本院认为：本案中，鑫诚公司对《商铺委托经营合同》的真实性无异议，腾跃公司、中融业公司经传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，因此，能够认定《商铺委托经营合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效合同。
对于原告要求被告支付67个月的商铺按揭贷款926640.82元，租金369792元，违约金72594.81元（2419827元×3%），逾期违约金34845元，合计1403872.63元是否有依据的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，双方签订《商铺委托经营合同》是合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方在《商铺委托经营合同》合同中对袁民获取收益模式和违约责任作出了明确的约定，约定“按揭偿还起始日起计算，第肆年至第拾年商铺按揭部分由甲方代为偿还；并且甲方每年给予乙方本商铺租赁收益的15%。结算时间为每年最后5个工作日”。腾跃公司已按照合同约定从2013年2月起代替袁民偿还商铺银行按揭贷款，现腾跃公司从2014年6月中断代替袁民偿还商铺按揭贷款，袁民要求腾跃公司继续履行合同，支付67个月（2014年6月-2020年1月）的商铺按揭贷款926640.82元，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于腾跃公司代替袁民偿还商铺按揭贷款不仅仅是替代偿还贷款行为，还是袁民按照双方约定应获取的收益，袁民已自己偿还2014年6月至2014年12月商铺按揭贷款98744.26元，腾跃公司应当将袁民偿还的该部分商铺按揭贷款付给袁民，对于剩余60个月商铺按揭贷款，应当按照合同约定继续履行合同，代替袁民偿还剩余60个月的商铺按揭贷款。
对于被告应当返还的租金收益的问题。本院认为，《商铺委托经营合同》约定，“乙方委托经营期限内的收益由甲方给予固定回报。按揭偿还起始日起计算，甲方每年给予乙方本商铺租赁收益的15%，结算时间为每年的最后5个工作日”。2010年至2012年3年的房屋租金收益，腾跃公司已经按照合同约定返还给袁民，到本案2014年12月8日开庭之日，三被告未将2013年、2014年的房屋租赁收益的15%返还给袁民。鑫诚公司辩称，商铺没有出租出去，没有收益，应当返还租赁收益。本院认为，双方约定的是租赁期限内返还固定回报，双方在合同附件中约定了合同签订时房屋租金为5136元／月，且约定了回报的租金收益比例为15%，合同中并未约定房屋未租赁出去不返还租金收益，因此袁民要求按照每月5136元的租金标准计算15%比例的返还租金收益，具有事实和法律依据，本院予以支持。鑫诚公司的辩解理由不能成立，本院不予采信。由于到本案判决之日，按照合同约定的每年最后5个工作日为结算时间，从2013年2月到2015年1月已经满2个结算年（2013年、2014年），因此，三被告应当返还袁民商铺租金收益为18498.3元（5136元／月×24个月×15%）。对于袁民请求三被告返还租金369792元，超过18498.3元的部分，由于未到返还租金的结算时间，本院不予支持。
对于违约金72594.81元的问题。本院认为，《商铺委托经营合同》约定，“甲方若在签订本合同后擅自中止合同，除全额支付乙方委托经营应返租金外，还应向乙方支付合法拥有的商铺净房款3%的违约金”。由于腾跃公司未按照合同约定代替袁民偿还商铺按揭贷款，也未按期返还商铺租金收益，且未通知袁民，应认定其擅自中止履行合同，应当按照合同约定承担违约责任。袁民购买商铺的净房款为2419827元。现袁民向被告主张违约金72594.81元（2419827元×3%），具有事实和法律依据，且不超过腾跃公司应当替代袁民偿还67个月商铺按揭贷款926640.82元损失的30%，本院予以准许。
对于逾期违约金34845元的问题。本院认为，合同约定：甲方若超过本合同第三条约定额期限支付乙方返租金，每逾期一日，则应向乙方支付乙方合法拥有的商铺净房款万分之三的日违约金。根据合同约定，腾跃公司应当在2013年最后5个工作日结算并返还第肆年的租赁收益，但腾跃公司到本案判决之日已经逾期一年未返还，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。腾跃公司应当返还的第肆年的租赁收益为9249.15元（5136元／月×12个月×15%），该租赁收益一年期银行同期贷款利息为554.95元（9249.15元×6%），因此，腾跃公司逾期返还租赁收益给袁民造成的实际损失为9804.1元（9249.15元＋554.95元）。双方约定的逾期日违约金为72594.81元（2419827元×3%），超过袁民实际损失的30%，现鑫诚公司辩称双方约定违约金过高，应当予以减少的辩解理由成立，本院予以采信。因此，对于袁民主张的逾期违约金34845元，超过实际损失9804.1元的部分，本院不予支持。由于《商铺委托经营合同》未对担保人承担担保责任的方式作出约定，鑫诚公司和中融业公司作为担保人，应当按照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，对腾跃公司应承担的上述款项承担连带担保责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司按照2010年1月18日与原告袁民签订的《商铺委托经营合同》约定继续履行合同，并于本判决生效之日起十五日内支付原告袁民已偿还商铺按揭贷款98744.26元（2014年6月至11月），应返还租赁收益18498.3元（5136元／月×24个月×15%），违约金72594.81元（2419827元×3%），逾期违约金9804.1元（9249.15元＋554.95元），合计199641.47元；
二、被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司、被告中融业担保有限公司对被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司上述款项承担连带清偿责任；
三、驳回原告袁民其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17435元，由原告袁民承担4674元，被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司承担12761元。公告费600元，由被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司承担。被告淮南市鑫诚房地产开发有限公司、被告中融业担保有限公司对被告北京腾跃诚源房地产经纪有限公司应负担的费用承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 时素君
代理审判员 张树引
人民陪审员 陈 超
二〇一五年一月八日
书 记 员 齐 瑶
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条第依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债权承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。