北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第09872号
原告金述新（兼杨海峰委托代理人），男，1974年11月4日出生。
原告杨海峰（兼金述新委托代理人），女，1975年10月29日出生。
上述二原告委托代理人苗吉丰，山西启正律师事务所律师。
被告尹璐，女，1970年10月7日出生。
委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生。
委托代理人张尘，北京观峰律师事务所律师。
原告金述新、杨海峰诉被告尹璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月21日立案受理。2012年12月15日，本院作出一审判决。原、被告均不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2013年6月20日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金述新、杨海峰的委托代理人苗吉丰，被告尹璐及其委托代理人张尘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金述新、杨海峰诉称：二原告系夫妻关系。原告杨海峰之弟杨俊亮与被告尹璐系朋友关系。2009年，被告与二原告口头约定，将被告之母刘玉芳所有的本市东城区安化南里×楼×层×号二居室房屋以160万元的价格出售给二原告，首付款为40万元。由于刘玉芳当时尚未取得该房屋的所有权证，故双方约定待其取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户，并支付剩余房款。二原告准备使用贷款支付剩余房款。此后，二原告按约将购房首付款40万元交付被告，被告出具了收条。2010年10月22日，刘玉芳取得房屋所有权证，但因房屋价格上涨，被告不同意按双方商定的价格出售，要求二原告按当时的市场价支付房款。为此，二原告曾将刘玉芳诉至法院，要求其继续履行合同。经审理，法院判决驳回二原告的诉讼请求，同时释明二原告可依合法途径另行追究相关责任人的责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告诉至法院，要求被告返还二原告购房款40万元；赔偿房屋升值损失493720元；赔偿房屋装修损失41542元；诉讼费及评估费由被告负担。
被告尹璐辩称：二原告并未就其曾向被告支付购房款以及被告曾委托杨俊亮收取购房款提供证据。二原告所称买卖合同未能履行是因为二原告未按期支付购房款，故二原告无权要求被告赔偿损失。就装修损失问题，二原告曾在刘玉芳起诉其腾房的案件中向刘玉芳主张，不应在本案中再次主张。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：二原告系夫妻关系。坐落于本市东城区安化南里×楼×层×号房屋系被告尹璐之母刘玉芳所有之房产，该房屋建筑面积为88.52平方米。2010年10月11日，刘玉芳取得上述房屋所有权证。该房屋现由二原告居住。
2011年10月，金述新、杨海峰曾诉至本院，称杨海峰之弟杨俊亮与尹璐系朋友关系。刘玉芳于2009年将涉诉房屋以160万元的价格出售给二原告，首付款为40万元。因刘玉芳当时尚未取得房屋所有权证，故双方约定待刘玉芳取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户手续及交纳剩余房款事宜。后，二原告将购房首付款40万元交付刘玉芳，尹璐代为出具收条。因刘玉芳拒绝继续履行房屋买卖协议，故二原告起诉要求刘玉芳将涉诉房屋过户至二原告名下。该案审理中，刘玉芳辩称其曾委托尹璐将涉诉房屋中的1间出租给杨俊亮，但刘玉芳从未委托尹璐出售涉诉房屋，亦未与金述新、杨海峰口头约定出售房屋并收取首付款。经审理，本院认为虽尹璐与金述新、杨海峰达成口头协议，约定将涉诉房屋出售给二原告，但金述新、杨海峰并无证据证明尹璐的行为获得刘玉芳的授权；现刘玉芳否认授权尹璐代为出售涉诉房屋，对尹璐将涉诉房屋出售给金述新、杨海峰的行为不予认可，故金述新、杨海峰关于与刘玉芳达成口头房屋买卖合同的主张不能成立。对此，本院于2011年12月作出（2011）东民初字第12034号民事判决书，判决驳回金述新、杨海峰的诉讼请求。金述新、杨海峰不服判决，提起上诉。2012年6月，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第06130号民事判决书，认为根据已查明的事实，刘玉芳的女儿尹璐曾以160万元的价格与金述新、杨海峰就刘玉芳所有的涉诉房屋达成买卖合同。双方出于亲友间的关系，并未签订正式的书面合同。因无证据显示尹璐出售房屋时曾获得刘玉芳的授权，售房后亦未得到刘玉芳的追认，故就涉争房屋的买卖合同虽然成立，但因尹璐无权处分刘玉芳的财产，故该合同对刘玉芳不发生法律效力。合同不成立、被确认无效或者撤销后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方当事人赔偿信赖利益损失，故金述新、杨海峰可依合法途径另行追究责任。据此，二中院判决驳回上诉，维持原判。
在原审庭审中，二原告称其于2009年11月将购房首付款40万元按尹璐的要求交付杨俊亮，并由杨俊亮转交给尹璐，尹璐出具了收条。此后，杨俊亮将尹璐书写的《收条》交回。《收条》内容如下：“今收到金速新购房款肆拾万圆整！尹璐10.1.2”。尹璐称，《收条》确实由尹璐出具，但当时杨俊亮要求尹璐先出具收条，由杨俊亮将收条交与二原告后，二原告再将40万元给付尹璐。尹璐按照杨俊亮的要求出具收条后，无法找到杨俊亮，杨俊亮亦未将40万元给付尹璐。且尹璐书写《收条》时没有填写日期，将“璐”字少写了“王”字旁。就此主张，尹璐出示与杨俊亮的谈话录音6段，对上述事实加以证明。在录音中，尹璐多次称其向杨俊亮出具了上述收条，但杨俊亮未将40万元给付尹璐，且杨俊亮对此表示认可。二原告认可该录音为尹璐与杨俊亮之间的谈话录音，但认为杨俊亮作为尹璐的代理人已收取二原告给付的40万元，杨俊亮与尹璐之间的经济纠纷与二原告无关。2011年2月，杨俊亮因交通事故死亡。
在原审中，二原告为证明其装修损失，出示相关的装修收据及票据，其中定做整体橱柜的订货单计3108元，床垫2250元，床7000元，抽油烟机2495元。
在本案庭审中，二原告主张上述40万元购房款中的20万元系通过银行存款及汇款方式进行支付，收款人均为杨俊亮。就此主张，二原告提供了汇款单及现金转存单（付款时间为2009年11月至12月期间），其中金述新之兄金述革现金转存10万元，金述新之兄金述彬现金转存5万元（分二次），金述新的朋友李斌汇款5万元。被告对单据的真实性不持异议，但表示不能证明上述款项系二原告向杨俊亮支付购房款。剩余20万元原告称均系以现金方式支付，二原告提供了相关的取款记录，取款时间为2009年9月至12月期间，金额不等。被告对此证据不予认可，认为该证据不能证明二原告曾向杨俊亮付款。
就房屋增值一节，二原告申请对涉诉房屋的价值进行评估，并表示对房屋进行价值评估时，可不考虑房屋装修情况。二原告首先提出的鉴定时点为2013年10月31日。本院依法委托北京华天通房地产评估有限公司进行鉴定。鉴定结论为涉诉房屋不考虑装修情况，在估计时点为2013年10月31日的楼面房地产价格为40385元／平方米。原、被告对上述鉴定结论不持异议。同时，二原告认为尹璐代刘玉芳与二原告订立的房屋买卖合同效力问题，已经人民法院生效判决予以处理，故撤回了原审中要求解除二原告与尹璐签订的房屋买卖合同的诉讼请求。
就装修一节，除原审提供的装修证据外，二原告还提供了装修单据为墙地砖工料费的收据，金额为3750元；材料搬运、灯具洁具人工费等费用的收据，金额为11500元；阳台整体门窗更新工料费与厨房卫生间改造材料费、人工费合计的收据，金额为13390元；防水腻子刮白工料费的收据，金额为9800元；购买洁具的收据，金额为1500元。被告对上述证据不予认可。经释明，二原告认为上述证据可证明其装修的相关支出，不申请对房屋装修价值进行评估。
另查，2012年12月，案外人刘玉芳在本院提起诉讼，要求金述新、杨海峰等人返还本案涉诉房屋。在该案审理过程中，本案二原告亦提出其在入住涉诉房屋后，对涉诉房屋进行了装修，并购置了房门、厨房用品、床等物品，并提供了收据、发票等证据，以证明其对涉诉房屋进行了装修。在该案中，刘玉芳同意对涉诉房屋内可利用部分进行利用，并同意按照装修现值进行补偿。故金述新、杨海峰等人申请以2010年5月为鉴定时点，对涉诉房屋的装修造价进行鉴定。本院依法委托中建精诚工程咨询有限公司进行装修造价评估。后因金述新、杨海峰拒绝交纳鉴定费，鉴定单位取消了鉴定工作。现该案已作出一审判决，判决金述新、杨海峰腾退上述房屋。因金述新、杨海峰等人未就装修损失一事提起反诉，故该案未对装修问题进行处理。上述判决作出后，金述新、杨海峰等人不服提起上诉。2014年8月，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回了金述新、杨海峰等人提起的上诉。
上述事实，有双方当事人的陈述，《收条》，民事判决书，收据，汇款单，装修票据，鉴定结论证据材料等在案佐证。
本院认为：根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案争议焦点分别为尹璐是否收到了二原告给付的购房款40万元以及就尹璐代刘玉芳与二原告订立的买卖合同被认定无效无法继续履行后，二原告及尹璐各自应承担何种法律责任问题。根据已查明的事实，尹璐代表刘玉芳将刘玉芳所有的房屋出售给二原告。因刘玉芳对该出售行为未追认，该买卖行为对刘玉芳不发生法律效力，对此有人民法院生效的民事判决书为据。现原告要求被告返还已付购房款，并赔偿损失。被告否认收取二原告交付的购房款。现尹璐认可其将书写的收条交给杨俊亮，并由杨俊亮代其领款的事实。在此情况下，尹璐与杨俊亮之间就收取购房首付款事宜，已形成事实上的委托代理关系。故杨俊亮收取二原告交纳购房款的行为，对尹璐具有约束力。对于杨俊亮收取购房款的具体数额问题，虽然二原告出示了尹璐书写的收取首付款40万元的收条，但该收条系在二原告付款之前所出具，故该收条不应作为确认尹璐收到首付款金额的依据。结合二原告的举证，应认定二原告通过汇款及现金转存的方式向杨俊亮支付的购房款为20万元。根据相关银行票据显示，收款人均为杨俊亮。虽然被告认为上述款项并非二原告向杨俊亮支付的购房款，但因被告并未就上述款项的实际用途提供反证，故上述金额应被认定为二原告向尹璐支付的购房款。至于二原告主张以现金方式向杨俊亮支付的购房款部分，二原告仅能提供取款记录，并未提供二原告向杨俊亮支付上述款项的证据，故该部分金额不应被认定为二原告向杨俊亮支付的购房款。本院认定二原告已向被告支付购房款20万元。根据已生效裁判文书确认的相关事实，尹璐代刘玉芳与二原告订立房屋买卖合同虽已成立，但因尹璐出售房屋时未获得刘玉芳的授权，售房后亦未得到刘玉芳的追认，故该合同对刘玉芳不发生法律效力，应由尹璐承担相应的法律责任。涉诉房屋买卖合同无法继续履行，系尹璐无代理权所致，故应认定尹璐对此结果存在过错。同时，二原告未充分审查尹璐是否享有出售房屋权利的情况下，即与尹璐签订合同，二原告亦存在明显过错，应承担相应责任。故本院认定原、被告对此应各自承担50％的责任。关于赔偿损失的具体项目及金额问题，二原告要求被告赔偿诉争房屋升值损失，二原告基于鉴定结论及二原告所支付的购房款数额计算损失的方法并无不当。但因二原告对于合同无法继续履行亦应承担一定责任，故本院将对损失数额予以调整。关于二原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因二原告并未在房屋腾退案件中主张赔偿装修损失，故本案中应当对该损失予以处理。被告提出本案不应处理该项请求的答辩意见，无相关依据，本院不应采纳。关于装修损失的具体金额问题，经释明二原告并未在本案中申请对装修造价进行评估，而在他案中申请的装修造价评估也因未交纳鉴定费而被鉴定机构取消。结合二原告提供的相关证据，以及原、被告对于合同无法履行的过错程度，本院对装修损失予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：
一、被告尹璐于本判决生效后十五日内，返还原告金述新、杨海峰所交购房款人民币二十万元；
二、被告尹璐于本判决生效后十五日内，赔偿原告金述新、杨海峰房屋增值损失人民币二十四万六千八百六十元；
三、被告尹璐于本判决生效后十五日内赔偿原告金述新、杨海峰装修损失人民币二万元；
四、驳回原告金述新、杨海峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11310元，由原、被告各负担5565元（二原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费32000元，由二原告负担24000元，被告负担8000元（二原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 刘钧强
人民陪审员 王东旭
二〇一四年九月十九日
书 记 员 郑文思