石家庄市裕华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）裕民二初字第00221号
原告王红京。
委托代理人樊忠民，男，1938年10月15日出生，汉族。
被告石家庄德鸿房地产开发有限公司，住石家庄市中山东路265号汇景国际5#-318号。
法定代表人王辉，职务经理。
委托代理人范世国。
委托代理人张增超。
原告王红京与被告石家庄德鸿房地产开发有限公司（以下简称德鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王红京委托代理人樊忠民，被告委托代理人范世国、张增超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2006年11月30日签订商品房买卖协议，协议约定原告购买由被告开发的位于石家庄市裕华区槐北路196号的迎宾苑小区1-1-1504号房产，协议约定原告所购房屋建筑面积共计92平方米，单价每平米3560元，被告应当于2009年10月31日前将房产交付原告。协议签订之后原告按照合同约定分两次向被告共交付了98500元购房首付款。但是，截止到本案提起诉讼为止，被告没有任何正当理由，拒不交付房产。原告认为，双方签订的协议为真实意思表示，该协议具有法律效力。被告于2011年取得迎宾苑小区商品房预售许可证，现已全部竣工并开始对外销售，在法律和事实上已具备履行合同义务的条件。《商品房预售许可证》中的“中悦华府”，就是《协议书》中的标的物“迎宾苑”。获批的有效行政许可证上清楚的标有合同标的物“迎宾苑”。“迎宾苑”项目与“中悦华府”项目是同一宗地。规划、设计方案的变更，不能否定“迎宾苑”的客观存在，也不能否定双方订立的合同的法律效力。2011年，迎宾苑项目已基本建成，各种必要证件也早已办妥。综上，现已建成并开始对外销售的“中悦华府”，就是双方自愿订立的《协议书》中的标的物“迎宾苑”，两者具有关联性。为此原告依法向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、双方订立的商品房预售协议书依法有效；2、认定被告建成的《商品房预售许可证》中的“中悦华府”同《协议书》标的物“迎宾苑”具有关联性；3、确定《协议书》标的物的替换物（具体的房屋），并确定原被告没有约定不明但必须确定的权利和义务（如原告应付房款的具体金额，被告交付房屋的时限等）；4、被告限期履行合同和依法确定的义务，并承担违约责任；5、被告承担本案全部的诉讼费用。
被告辩称，1、原被告双方签订的协议书无效。原告就购买迎宾苑房屋与被告签订协议书时，迎宾苑项目不具备包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《商品房预销售许可证》在内的任何建设手续。并且该宗土地的总建筑面积、容积率等建设工程规划内容，不符合现行的城市建设规划要求，石家庄市政府根据城市规划要求已经变更规划内容，所以现在建设的“中央悦城”项目，已经不是原来的“迎宾苑”项目。也就是说迎宾苑已经不能取得商品房预售许可证，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的协议无效。2、原告要求继续履行协议书的诉讼请求在事实上和法律上都不能成立。现已建成的“中央悦城”项目与原被告协议中约定的迎宾苑项目在总建筑面积、容积率等规划要求方面已发生了根本性的变化，原被告约定房屋的单户建筑面积、户型等均已发生重大变化。该买卖合同中的房屋属于特定物，具有不可替代性，原被告约定的特定房屋并未开工建设，双方签订的协议事实上已经不具有可履行性。同时原告的诉讼请求因违反《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定而不能成立，在法律上不具有可履行性。3、原告对协议书无效的后果应当承担过错责任。原被告签订协议书时，案件涉及的建设项目尚没有开工建设，原告对此事实是明知的。在此情况下，原告仍与被告签订购房协议书，其对该购房行为的风险应当是明知的，原告应当对协议书无效的后果承担相应的过错责任。4、被告自接管原“迎宾苑”项目后，就一直积极与原告等协商解决该纠纷。本案所涉及的购房纠纷均出现在2008年之前，而石家庄德鸿房地产开发有限公司的实际控制人在2008年11月20日发生了变更。现实际控制人接管公司时，即发现原“迎宾苑”销售合同的违法性，同时，原合同更不符合政府规划部门的规划设计条件，按照新的规划意见，原“迎宾苑”的售房合同客观上已经不能实际履行。所以，自2008年11月21日开始，公司大力筹措资金，积极与原告等购房人积极协商，以退还购房款、支付违约金、另外安排房源等各种方案已解决了大部分纠纷。综上，双方签订的协议书因违反法律的强制性规定而不具有法律效力，不具有继续履行的法律及事实基础。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、2007年3月19日裕华国用（2007）第124号《土地使用权证》及宗地图；2、2007年3月19日裕华国用（2007）第123号《土地使用权证》及宗地图；3、2009年12月23日《建设工程规划许可证》及宗地图及发改委备案证件；4、2010年6月11日《建筑工程施工许可证》两件；5、石家庄市住房保障和房产管理局于2011年3月31日作出的《关于协调解决石家庄德宏房地产开发有限公司“迎宾苑”项目信访问题的答复意见》；6、河北慧德工程项目管理公司《迎宾苑项目建设成本测算说明》；7、石家庄市发展和改革委员会2013年8月8日出具的《石家庄德鸿房地产开发有限公司迎宾苑项目申请信息公开答复意见》；8、石家庄市住房保障和房产管理局于2014年1月14日作出的《关于刘翠文申请信息公开的答复意见》；9、石家庄市区划地名办公室于2010年8月6日颁发的标准地名为“中悦华府”的《标注地名证书》；10、石家庄市区划地名办公室出具的“证明”；11、2011年《商品房预售许可证》两件；12、商品房买卖协议书及收据。以上证据证明原被告双方之间存在商品房买卖合同关系并在合同约定的期限内交付了房款。现在已经建成并开始销售的房屋就是我们所购买的“迎宾苑”项目。同时，我方的证据虽不能证明签署协议时我方购买的房屋可以销售，但是依据最高院的司法解释，在起诉之前取得了商品房预售许可证的，应当认定为有效。
被告质证认为：对《协议书》、收据的真实性、关联性无异议。但原告提交的证据不能证明双反签订协议时的“迎宾苑”与“中悦华府”是一个项目，原告所说的“迎宾苑”与“中悦华府”没有任何关系，“迎宾苑”只是一个名称；关于“迎宾苑”与“中悦华府”不属于同一建设项目，我方提交的证据1可以证明。我方提交的证据2、3明确的表明，当时原告购买的“迎宾苑”与“中悦华府”不具有同一性，根据协议书所确定的房间号，楼层，建筑面积，可以证明与我方提交的03年的总平面图是一致的，原告依据的是03年的平面图所购买的，该总建筑面积远远大于现在所建设的“中悦华府”，所以是在同一地块上建设的两个项目，也就是“迎宾苑”根本没有建设，就不存在之后取得预售许可的情况。因此协议书不具有任何效力；地名办的证明，地名办公室不具有确定两个项目相同的资格，事实上也不是同一项目，“迎宾苑”是3栋住宅楼，也都是33层，与现在的“中悦华府”不是同一项目，因此该证据没有证明效力，也不具有真实性；关于房管局的答复意见，可以证明两个项目的关系，“迎宾苑”只是当时想要使用的一个名称，实际使用的是经批准的“中悦华府”；关于信访意见，证明被告对此事件的重视程度，我们按照市政府的要求，参加会议，也拿出了各种调解方案，其中有绝大多数购房者与被告达成了解决意见，该证据不能证明两个项目的同一性；关于建设成本测算说明，只是第三方的一个说法，当时预计建设的是“迎宾苑”，但不能证明两个项目的同一性。
被告德鸿公司为反驳原告的主张向法庭提交如下证据：1、2003年4月2日《建设用地规划许可证》；2、2003年3月26日总平面图；3、2008年11月20日德鸿公司工商登记变更资料；4、2009年2月12日石家庄市城乡规划局《关于河北宾馆及地邻地块的规划设计条件》；5、2009年12月1日总平面图；6、2011年5月11日德鸿公司在《燕赵都市报》的公告；7、石家庄市裕华区人民法院（2012）裕民二初字第00162号生效民事判决书和石家庄市中级人民法院（2013）石民六终字第00354号终审民事判决书。以上证据证明原告购买的“迎宾苑”与“中悦华府”不是同一项目。比如刘翠文和许延鹏购买的房屋的单元号及楼栋号与现在的“中悦华府”是不一致的，因此两个项目是不同的；规划设计条件规定的容积率与03年的规划设计的容积率是不一致的，当时原告预计购买的“迎宾苑”与现在的“中悦华府”是不一致的，按照现在的规划条件是不可能建成原来的“迎宾苑”的。
经审理查明，2003年3月26日，石家庄市规划局在德鸿公司将要实施的“德雅馨苑”项目总平面图上签署研究意见：“原则同意该规划方案，南端住宅楼实施前需落实南邻地界问题，据此办理单体审批手续。”该总平面图显示：项目位于槐北路南，文学馆东；“总建筑面积：217170㎡；容积率：6.05；建筑密度29%；总户数795户。”我院在石家庄市规划局查询时，石家庄市规划局仅能提供该总平面图，不能提供其它相关档案。2003年4月3日，石家庄市规划局向原告核发了石规管征字（2003）第043号建设用地规划许可证，“用地项目名称：国际商务区；用地位置：槐北路南，文学馆东；用地面积：总面积31118.70㎡；有效期六个月。”2004年4月28日，德鸿公司与石家庄市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，出让宗地位置为“槐北路南，文学馆东，土地面积22299.44㎡。”在涉案的建设项目既未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》也未开工建设的情况下，自2006年11月22日始至2007年12月28日止，包括原告在内的791户购房人针对尚未构建的房屋与德鸿公司签订了商品房买卖协议书，协议明确的房屋位置坐落于迎宾苑项目，并对房号、建筑用途（住宅）、建筑面积、单价、付款方式（分期和银行按揭）、房屋交付时间（2009年10月31日）、违约责任等内容进行了约定。订立协议当日，购房人向德鸿公司交纳了数额不等的“住房投资款”。双方签定的商品房买卖协议和总平面图显示，被交易的建筑物单栋层高33层、5个单元、一梯5户，涉案宗地上共建设住宅楼3栋、办公楼1栋。
原告与被告于2006年11月30日签订商品房买卖协议，协议约定原告购买由被告开发的位于石家庄市裕华区槐北路196号的迎宾苑小区1-1-1504号房产，协议约定原告所购房屋建筑面积共计92平方米，单价每平米3560元，被告应当于2009年10月31日前将房产交付原告。协议签订之后原告按照合同约定分两次向被告共交付了98500元购房首付款。被告应当于2009年10月31日前将房产交付原告，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款的规定承担违约责任，并按实际已付款（已收款）的10%赔偿对方损失。原被告订立该协议时，协议购买的商品房无《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
2008年11月20日，德鸿公司两名自然人股东将各自名下的股份全部转让给了现任两名自然人股东并办理了工商变更登记。德鸿公司新经营人于2008年11月21日始，针对德鸿公司原经营人与原告等791人订立的商品房买卖协议，与购房人协商善后事宜的解决方案，通过诉讼内外的多方调解，截止原告向法院起诉之日止，已有628名购房人或以返还“住房投资款”方式、或在返还之外加收10%违约金的方式、或通过异地安置方式等，解除原协议，或与德鸿公司重新订立商品房买卖协议，使双方的纠纷妥善解决。
2007年3月19日，德鸿公司取得涉案地块《国有土地使用权证》，土地使用权面积22293.587㎡。2009年2月12日，石家庄市城乡规划局作出《关于河北宾馆及西邻地块的规划设计条件》书。2009年12月1日，石家庄市城乡规划局审核同意了由德鸿公司新经营人重新实施的“中央悦城项目”规划方案，该项目由两块地块构成，其中B地块即涉案宗地，该地块许可的“总建筑面积：144271㎡，容积率：3.50（参考08年公示方案确定），建筑密度21.06%；总户数664户。”石家庄市城乡规划局同时要求德鸿公司新经营人根据新规划方案办理单体审批手续。2009年12月23日，德鸿公司取得了建管130100200900330号《建设工程规划许可证》及附件，涉案宗地被许可建设的住宅楼为7栋（2、3、4、7号楼30层、1、5号楼22层、6号楼16层，1、2、7号楼每栋2个单元，3、4、5、6号楼每栋1个单元）。2010年6月11日，石家庄市建设局向德鸿公司核发了编号分别为1301018091420101、1301018091420201的《建筑工程施工许可证》。
2011年5月11日，德鸿公司在《燕赵都市报》刊登公告，内容为：“原购买石家庄德鸿房地产开发有限公司开发的迎宾苑项目的业主，凡原历史遗留问题尚未得到妥善解决的请于2011年5月11日至2011年6月30日前带上业主本人身份证、购房协议及收据等原件到我公司前来办理相关手续，逾期未办理的法律后果由业主自行承担。”
2010年8月6日，石家庄市区划地名办公室为被告颁发了《标准地名证书》，槐北路196号的标准地名为“中悦华府”。2011年8月30日，石家庄市住房保障和房产管理局基于2009年的《建设工程规划许可证》和2010年的《建筑工程施工许可证》向德鸿公司核发了两个项目地址位于槐北路196号、项目名称为“中悦华府”的《商品房预售许可证》（编号分别为2011076和2011030）。该《商品房预售许可证》对应的预售房产中，无原告协议约定的房号。
本院认为，原告在2007年和德鸿公司协议购买的商品房的建设用地与德鸿公司在2009年开发的“中央悦城”项目的建设用地虽然为同一宗地，但原告购买的房屋既不符合规划要求也没有开工建设；而按照石家庄市城乡规划局的规划设计书、石家庄市控制性详细规划和修建性详细规划要求建设完成的“中悦华府”项目商品房，其规划设计要点、主要技术指标、数据、标准与原告购买的“迎宾苑”（或“德雅馨苑”）项目商品房的主要技术指标、数据、标准相对比，有着本质的区别，不具有对应性和同一性，两个项目的商品房无混同的前提。原告证据不足以支持其主张的事实。因此，原告所购买的商品房与石家庄市住房保障和房产管理局2011年8月30日为“中悦华府”项目所出售的商品房核发的《商品房预售许可证》没有关联性。原告如对该《商品房预售许可证》有异议，可通过行政或行政诉讼的方式解决。综上，原被告于2007年2月10日订立的商品房买卖协议虽系双方真实意思表示，但双方的交易行为违反了法律法规的强制性规定，为无效协议。因协议涉及的商品房建设项目未实施，约定交易的商品房未建成，在法律上、事实上已不能履行，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法不予支持。当事人可就协议无效的法律后果，为维护自己的合法权益，依法选择救济途径，另行主张自己的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国城市规划法》第十条、第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（二）、（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告王红京承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。
审 判 长 卢拥军
审审员高双志
人民陪审员 李永华
二〇一四年五月二十日
书 记 员 胥少杰