北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第10917号
上诉人（原审被告、反诉原告）马莉莉，女，1970年10月30日出生。
委托代理人：王文杰，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张胜燕，女，1976年12月13日出生。
委托代理人：刘俊峰，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人马莉莉因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
2014年8月，张胜燕起诉至原审法院称：我系1407号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。为改善居住条件，我决定出售涉诉房屋，以购买面积更大的房屋。2014年5月9日，经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间，我与马莉莉签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定，我将涉诉房屋售予马莉莉，成交价格为602万元，其中定金10万元；马莉莉于签约当日支付定金2万元，剩余8万元定金于2014年5月11日前补齐；马莉莉应于2014年5月30日前支付购房款40万元，于2014年6月30日前支付购房款550万元，于物业交接完毕当日支付2万元。双方应按约定履行义务，如逾期履约，自逾期之日起超过15个工作日仍未履行的，守约方有权单方解除合同；任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。合同签订后，马莉莉仅支付定金7万元，再未支付其他任何款项。经我多次催促，马莉莉仍未能付款。马莉莉恶意违约的行为，侵害了我的合法权益。故我诉至法院，请求判令解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，马莉莉给付违约金120.4万元（含马莉莉已经支付的定金7万元），并由马莉莉承担本案诉讼费。
马莉莉辩称：1、我自2011年离异后至今未婚，且名下在北京市已有一套住房，并不具备在北京市购买住房的资格。2、我并不了解北京市限制购买住房的相关政策规定，麦田公司亦未告知我此事，致使我在重大误解的情况下与张胜燕签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。后我在履约过程中才发现自身不具备在北京市购买住房的资格。我与张胜燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》因违反住房限购政策规定而应为无效。无效的合同不存在违约问题。3、我得知自身不具备购买住房资格后，已于2014年5月底及时通知了麦田公司及张胜燕，并未给张胜燕造成实际损失。4、张胜燕主张的违约金标准过高，违约金应当以实际损失、过错程度、合同履行情况等因素确定，故我申请法院降低违约金标准，按照中国人民银行同期银行存款利率标准确定违约金数额。因此，我不同意张胜燕的诉讼请求，并提出反诉，请求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，由张胜燕退还定金7万元，并承担本案反诉费。
针对马莉莉的反诉，张胜燕辩称：1、马莉莉于签订购房合同的同时签订了《承诺书》，表示知晓北京市限制购买住房的相关政策规定。2、马莉莉是否具备购买住房的资格并不影响购房合同的效力，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。3、马莉莉未按约定给付购房款，严重违约。因此，我不同意马莉莉的反诉请求。
原审法院经审理查明：张胜燕系1407号房屋的所有权人，该房屋性质为商品房，规划用途为公寓，建筑面积为106.42平方米。
2014年5月9日，经麦田公司居间，张胜燕与马莉莉签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，张胜燕将涉诉房屋售予马莉莉，房屋成交价格为602万元。同日，双方签订《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》（以下简称《补充协议》）。该协议约定，房屋成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。马莉莉应于签订协议当日支付定金2万元，剩余定金8万元于2014年5月11日前补齐。马莉莉以自行交接方式于2014年5月30日前支付张胜燕购房款40万元，于2014年6月30日前支付张胜燕购房款550万元，剩余2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付给张胜燕。双方应于2014年6月30日前办理税、费缴纳手续，双方在取得《契税完税凭证》后当日内办理房屋权属转移登记手续；张胜燕应于2014年7月30日前将房屋交付马莉莉。双方应按约定履行义务。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除合同。任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，马莉莉签署《购房承诺书》，表示已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8号）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定，并承诺遵守国家和本市住房限购政策规定。
2014年5月9日，马莉莉给付张胜燕定金2万元。2014年5月19日，马莉莉给付张胜燕定金5万元。
2014年7月7日，马莉莉出具《承诺书》，马莉莉承诺于2014年7月12日17时以前将支付购买涉诉房屋剩余购房款595万元，若未按上述约定时间付款，张胜燕有权单方解除合同。
2014年8月1日，张胜燕向马莉莉发出《解除通知函》，表示因马莉莉未支付剩余购房款，故要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求马莉莉按合同约定支付违约金。
另查，2014年4月15日，经麦田公司居间，张胜燕与案外人孙×签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，孙×将1309号房屋（建筑面积143.7平方米）售予张胜燕，成交价格为795万元。同日，双方签订多份协议。上述协议约定，张胜燕于2014年4月16日前支付孙×100万元（含定金70万元），剩余695万元于2014年8月15日前支付；房屋交易过程中产生的个人所得税由孙×承担，其余交易费用由张胜燕承担。同日，张胜燕与孙×签订《购房协议》。该协议约定，因张胜燕及其家庭成员名下共有2套居住类房屋，故张胜燕应自协议签订之日起120日内将其或其家庭成员名下1套居住类房屋权属转移给第三人，以保证张胜燕符合在北京市购买房屋的权属过户资质，否则双方的买卖关系解除，且张胜燕应支付孙×40万元赔偿金，除此之外双方不再追究任何法律责任。协议签订当日，张胜燕通过银行转账方式向孙×支付100万元。
2014年7月28日，张胜燕、孙×、麦田公司三方签订《解约协议书》，三方约定孙×扣除40万元作为违约金后，将剩余款项退还张胜燕，双方互不追究其他法律责任；麦田公司向张胜燕退还已收取的居间服务费15.9万元。同日，孙×通过银行转账方式退还张胜燕60万元。
再查，根据麦田公司、张胜燕、马莉莉签订的《房屋买卖合同经纪服务书面告知》约定，涉诉房屋市场参考价为每平方米5.65万元。根据麦田公司、张胜燕、孙×签订的《房屋买卖合同经纪服务书面告知》约定，张胜燕与孙×所交易的房屋的市场参考价为每平方米5.53万元。
庭审中，关于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》未能履行给张胜燕造成的实际损失问题，张胜燕称因马莉莉未给付购房款，致使张胜燕无法履行其与孙×签订的房屋买卖合同，为此，张胜燕已经给付孙×违约赔偿金40万元；因张胜燕给付孙×购房款及定金共100万元，该笔款项三个月的同期银行贷款利息约为2万元；张胜燕向孙×购买的房屋单价低于张胜燕出售涉诉房屋的单价，该差价约17万元；张胜燕和孙×约定，房屋交易过程中产生的个人所得税由孙×承担，该费用约50万元。对此，马莉莉不予认可，并称张胜燕与孙×之间的房屋买卖合同是否履行，与马莉莉无关；马莉莉在2014年5月底已经告知张胜燕，马莉莉并不具备在北京市购买住房的资格，张胜燕未尽到应当积极避免损失的义务，所产生的损失应由张胜燕自行承担。就此，张胜燕否认2014年5月底马莉莉曾告知其不具备购买住房资格一事，并称马莉莉于2014年7月出具《承诺书》时仍表示可以履行房屋买卖合同。
上述事实，有房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《解约协议书》，《账户历史交易明细表》及当事人当庭陈述等证据在案为证。
原审法院经审理认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。
本案中，张胜燕与马莉莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。马莉莉虽称其自签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时就不具备在北京市购买住房的资格，但是否具备购买住房资格并非影响房屋买卖合同效力的因素。因此，马莉莉以其不具备购买住房资格为由请求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，缺乏依据，法院不予支持。另，马莉莉以合同无效为由，要求张胜燕返还定金7万元，缺乏依据，法院亦不予支持。
根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，马莉莉应于2014年5月11日前给付完毕定金10万元，于2014年5月30日前给付购房款40万元，于2014年6月30日前给付购房款550万元；如逾期履行义务超过15个工作日的，守约方有权单方解除买卖合同。现马莉莉未按约定时间给付完毕购房定金，亦未支付任何购房款，且逾期付款时间超过了15个工作日。因此，张胜燕请求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，有合同依据，法院予以支持。合同解除后，双方当事人尚未履行的部分，终止履行。
关于违约金一节，根据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定，任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按成交价格的20%向违约方索赔。因马莉莉未依约支付购房定金及购房款，致使合同无法继续履行，属马莉莉根本违约，依法应当承担违约责任。故张胜燕要求马莉莉按照合同约定承担违约金责任，有合同依据，法院予以支持。
关于马莉莉提出合同约定的违约金标准过高并申请法院予以调整一节，诚实信用不仅是民事法律的一项基本原则，更是社会经济体系存在和发展的基础与根本。当事人在行使权利、履行义务过程中应当诚实、守信和善意。本案中，马莉莉称其在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时并不知晓北京市限制购买住房的相关政策规定，但根据马莉莉于2014年5月9日签署的《购房承诺书》，马莉莉应当知道北京市限制购买住房的相关政策规定。另，马莉莉称其于2014年5月底已知其本身不具备在北京市购买住房的资格，但其仍于2014年7月向张胜燕出具《承诺书》，承诺支付购房款，继续履行合同。但在承诺的期限内，马莉莉仍未履行付款义务，主观恶意明显。民事诉讼应当依法保护诚信当事人的合法权利，惩戒失信当事人，彰显社会诚信。因此，违约金数额由法院依据马莉莉的违约行为给张胜燕造成的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素酌定。
综上，原审法院于2014年9月判决：一、张胜燕与马莉莉之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日解除；二、马莉莉于判决生效后七日内给付张胜燕违约金人民币五十七万元（含已支付的定金七万元）；三、驳回张胜燕的其他诉讼请求；四、驳回马莉莉的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，马莉莉不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：我所签的《购房承诺书》相对方是居间人麦田公司，我并不知悉承诺书记载的各项文件内容，工作人员只说是限购政策，我便草率签了，《购房承诺书》是格式合同，应依法认定为无效；张胜燕与案外人孙×的买卖合同及违约损失与本案没有关联性，张胜燕以旧换新支付孙×房款有多种途径，且我5月底已通知张胜燕我不具备购房资格，张胜燕应当对扩大的损失承担责任；我是误以为自己有购房资格才签订了购房合同，违反了北京房屋限购政策，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定买卖合同无效。张胜燕同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。马莉莉主张其误以为自己有购房资格才签订了购房合同，违反了北京市房屋限购政策，但限购政策并非法律、行政法规的强制性规定，张胜燕与马莉莉签署的购房合同不属于上述法律规定的无效情形，马莉莉的上诉意见无法律依据，本院不予支持。马莉莉作为完全民事行为能力人，其在《购房承诺书》上签字即表明《购房承诺书》系购房人对自己已详细阅读并清楚知晓购房政策及具有购房资格作出承诺，购房人知晓相关政策的事实与《购房承诺书》的相对方是谁无关。马莉莉表示自己不知晓《购房承诺书》中各项文件的内容，且《购房承诺书》属于格式合同应属无效的上诉意见，无事实与法律依据，本院难以支持。马莉莉作为购房人，支付购房款是最基本的义务。根据现已查明的事实，马莉莉未在合同约定的期限内支付购房款，已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任，原审依据马莉莉的违约行为给张胜燕造成的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素酌定违约金数额，处理正确，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
维持原判，驳回上诉。
一审案件本诉案件受理费7818元，由马莉莉负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费775元，由马莉莉负担（已交纳）。二审案件受理费16411元，由马莉莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 王继玉
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 马博文