辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第3014号
上诉人（原审被告）：曾宪辉，男，1965年10月10日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。
被上诉人（原审原告）：沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会，住所地沈阳市沈河区文萃路204-4号。
负责人：丁春元，该委员会主任。
委托代理人：周百顺，辽宁万嘉律师事务所律师。
原审第三人：沈阳房实万郦物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路61-3号。
法定代表人：李少楠，该公司经理。
上诉人曾宪辉因与被上诉人沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会（以下简称“长青业委会”）、原审第三人沈阳房实万郦物业服务有限公司（以下简称“房实万郦公司”）所有权确认纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00157号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
长青业委会一审诉称：本案涉及的自行车车库是在本小区建成时，由开发单位沈阳长青实业公司交与沈阳房产实业有限公司进行前期管理（同时涉及自行车车库三处、门市房一处、收发室两处），沈阳房产实业公司又将该车库等房产交与其子公司沈阳房实物业管理有限责任公司进行管理和使用，但管理了一段时间后，沈阳房实物业管理有限责任公司于2009年5月19日对本小区进行了弃管。2011年5月11日，本小区全体业主共同向沈阳房实物业管理有限责任公司做出了解聘决定，发出了公告。从原物业弃管之日起，本小区物业管理用房和其他公用房屋、设施就都应该由长青业委会来进行收回、管理，但沈阳房实物业管理有限公司拒不配合。长青业委会遂于2012年2月21日起诉沈阳房实物业管理有限公司，要求其交还前述房产。沈河区人民法院于2013年4月10日作出（2012）沈河民二初字第328号民事判决书，判决沈阳房产实业有限公司、沈阳房实物业管理有限责任公司将该房产腾出并交付给长青业委会。沈阳房实物业管理有限责任公司上诉后，沈阳市中级人民法院于2013年9月17日作出终审判决，驳回其上诉，维持原判决。前述判决生效后，房实物业管理有限责任公司仍没有主动履行，而长青业委会在配合法院执行该判决、收回相关房产时发现，曾宪辉在没有任何理由和根据的情况下，非法占有位于本小区七号楼边的车库，并且将其中一部分面积拆改成仓库用于出租。如此情况导致法院的判决因被执行主体问题无法执行，无奈之下，长青业委会只得再次提起诉讼，请人民法院责令直接占有该车库的本案曾宪辉腾出车库，还给长青业委会；并要求其将该车库恢复为原来的功能和结构。另外，曾宪辉应承担非法占用期间的应交使用费。长青业委会此举是为了维护广大业主的合法权益不受侵害，也有利于本小区的物业管理能够正常有序地开展下去，还小区业主一个稳定、安全、和谐的家园，请人民法院依法判决：1、曾宪辉将占用的位于本小区7号楼边的自行车车库一处恢复原状；2、曾宪辉支付占用期间使用费，以每月5400元计算，付至实际交还房屋之日（从2011年1月1日起至起诉日为27，000元）；3、曾宪辉腾出该车库，交还长青业委会使用和管理；4、本案诉讼费由曾宪辉承担。
曾宪辉一审辩称：物业公司和我有合同，我是从2004年10月左右的时候开始使用这个车库的，是沈阳房产实业有限公司找我们看这个车库，我们之间有协议，我本人和他们公司签订的协议，然后一直看车库到现在，我给小区外面除雪，看管车库等事务。房产实业公司原来是小区的物业公司，我就是每年给房产实业公司看车库，每年我向房产实业公司交纳6000多元，我们的合同约定是我看管车库到2017年。从我2004年接手车库的时候，7号楼边上的这个车库就是这个状态，其中有一部分是仓库，长青业委会说我私自拆改不是事实，该车库大概是300至400平方米，其中有不到100平方米是仓库，我可以把车库恢复原状，因为我没动过外形，我接手以后什么也没动过，就是原样。关于让我给付房屋使用费的问题，我不能交付，我和房产实业公司的合同在我心中还没有解除。关于长青业委会让我腾房，我肯定不会腾房。
房实万郦公司一审未到庭，未提供书面答辩意见。
原审法院审理查明：2012年2月，长青业委会作为原告，以沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司为被告、沈阳长青实业公司为第三人向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，请求判令沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司腾退物业管理用房（自行车车库三处、收发室二处、门市房三间）。2013年4月，沈阳市沈河区人民法院作出（2012）沈河民二初字第328号民事判决书，认为沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司与沈阳长青实业公司之间的前期物业服务关系已经终止，物业服务关系终止后，物业服务企业应向业委会交还物业管理用房，判决沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司于判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区文萃路202-1号西平房11号、12号、13号的自行车车库三处、收发室二处、门市房三间腾出交还长青业委会长青业委会。后沈阳市房实物业管理有限责任公司不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。2013年9月17日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1540号民事判决书，认为争议的房产、车库属于物业服务用房，物业服务关系终止后，物业物业服务企业应向业委会交还物业服务用房，故判决驳回上诉，维持原判。
现长青业委会以曾宪辉占用上述自行车库中的一处为由起诉至一审法院，要求曾宪辉恢复原状、予以腾空并给付占用费。
庭审中，长青业委会与曾宪辉均认可曾宪辉占用的自行车库所在地址为沈阳市沈河区文萃路20111号楼下，即长青实业小区7号楼边。曾宪辉提供了一份其与房实万郦公司于2013年1月1日签订的《自有房屋租赁合同书》（租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日止，年租金为人民币8400元），并陈述其交纳了2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金，自2014年1月1日起因无人来收租金而未交纳租金。曾宪辉主张其是自2004年开始从房实物业公司手中租赁诉争自行车库。长青业委会主张：由于房实万郦公司和曾宪辉有合同关系，共同侵权，应当承担连带责任。
在案件审理过程中，长青业委会表示虽然不同意曾宪辉和房实万郦公司之间的合同关系合法有效，但认可其租金标准，并请求人民法院按该标准判决曾宪辉承担自2011年1月1日至判决确定之日的占用费。
原审法院认为，根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，对诉争车库，未经业主大会同意，物业公司无权出租。虽然曾宪辉提供了一份于2013年1月1日签订的《自有房屋租赁合同书》，并陈述其已经交纳了2013年1月1日至12月31日期间的租金，但该份合同书的甲方系房实万郦公司，并非长青业委会。由于法院于2013年作出的生效判决已判决沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司将包括诉争自行车库在内的物业用房返还给长青业委会长青业委会，故诉争车库的权益应由长青业委会享有。在长青业委会否认其授权房实万郦公司对外出租诉争车库、曾宪辉未能提供证据房实万郦公司有权对外租赁诉争车库的情况下，曾宪辉应当腾空诉争车库，将其返还长青业委会。长青业委会的诉讼请求存在依据，原审法院予以支持。由于曾宪辉实际占用了诉争车库，其应当向长青业委会支付占有使用费。鉴于法院的生效民事判决载明2011年5月11日沈河区长青实业小区业主大会作出《关于沈阳市沈河区长青实业小区业主大会作出解聘沈阳房产实业有限公司、沈阳房实物业管理有限公司的决定》，且曾宪辉未提供证据证明其已交纳过使用诉争车库的租金或占用费，故长青业委会主张曾宪辉从2014年1月1日起给付长青业委会占有使用费，原审法院予以支持。鉴于长青业委会认可按照曾宪辉提供的曾宪辉与房实万郦物业公司签订的租赁协议约定的标准主张占有使用费，不违反法律规定，故原审法院对长青业委会的诉求主张予以支持。
关于长青业委会主张的恢复原状的诉讼请求问题。由于曾宪辉主张其开始使用诉争自行车库时车库的状况与现状一致，其对车库未进行过任何拆改，现长青业委会未提供证据证明诉争自行车库的原有状况，亦未提供证据证明曾宪辉对诉争自行车库进行了拆改，故因缺乏证据，原审法院对长青业委会的该项诉讼请求不予支持。
关于长青业委会主张要求房实万郦公司承担连带责任的诉讼请求问题。因诉争自行车库的占用人为本案曾宪辉，并非房实万郦公司，故腾房及给付占用费的责任主体应为本案曾宪辉。长青业委会要求房实万郦公司承担连带责任，缺乏法律依据，故原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，国务院《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：一、被告曾宪辉于本判决发生法律效力后10日内从位于沈阳市沈河区文萃路202-1号楼下即长青实业小区7号楼边的自行车库腾出并返还原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会；二、被告曾宪辉于本判决发生法律效力后10日内给付原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会自2014年1月1日至本判决确定的腾房之日止的车库使用费，按每年人民币8400元元标准计算；三、驳回原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会的其他诉讼请求。如被告曾宪辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1475元，由被告曾宪辉负担；公告费人民币800元，由第三人沈阳房实万郦物业服务有限公司负担。
宣判后，曾宪辉不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人与房实万郦公司签订的《自有房屋租赁合同书》有效，并继续履行至合同期满为止或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审未查清房实万郦公司管理案涉小区的时间及其与上诉人签订租赁合同、续签租赁合同的事实；上诉人不是占用自行车库而是租赁自行车库，上诉人租赁的自行车库地址不是沈阳市沈河区文萃路20111号楼下，而是沈阳市沈河区文萃路202-2号楼下。物业公司对诉争车库有管理权，其中包括出租权，物业管理条例中规定物业公司不得改变物业管理用房的用途，本案中上诉人只是租赁，没有改变诉争车库用途。上诉人与房实万郦公司签订租赁合同日期是2013年1月1日，已交纳当年租金8400元，法院相关判决作出时间晚于该时间对上诉人和房实万郦公司没有约束力；被上诉人起诉状未加盖公章。
被上诉人长青业委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人房实万郦公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。
原审法院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、（2012）沈河民二初字第328号民事判决书、（2013）沈中民二终字第1540号民事判决书、自有房屋租赁合同书等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，沈阳市沈河区人民法院作出的（2012）沈河民二初字第328号民事判决书现已生效，具有既判力，长青业委会要求返还包括诉争自行车库在内的物业管理用房诉请已经该判决支持，故原审判令曾宪辉腾退诉争自行车库并支付车库使用费并无不当，本院予以维持。
关于上诉人提出的其与房实万郦公司签订车库租赁合同并交纳了2013年租金的问题，因生效判决已确定诉争自行车库的权利人为长青业委会，长青业委会已明确表示不同意上诉人与房实万郦公司之间的合同关系合法有效，且上诉人亦未提供证据证明其已支付2014年至今的车库租金，故其以上述理由占有使用诉争自行车库缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1475元，由上诉人曾宪辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。