广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第410号
原告（反诉被告）深圳天安物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人邹华。
委托代理人谢龙学，系公司员工。
被告（反诉原告）华紫宸，住址广东省惠州市惠城区。
上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理，于2015年8月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人谢龙学，被告华紫宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告为XXXXX的业主，2007年7月2日，原告与被告所在住宅业主委员会签订了《物业管理合同》，约定原告对被告所在小区进行物业管理，并依约收取管理费等费用。被告自2006年11月28日购买此单元，我司一直向被告提供物业服务。但被告于2012年12月开始无故拒绝缴纳物业管理费、本体维修基金及其他费用，截止原告起诉之日，被告共计拖欠物业管理费、本体维修基金及其他费用，截止原告起诉之日，被告共计拖欠物业管理费3747.87元、本体基金499.77元，共计4247.58元。原告曾多次采取如电话，短信告知，粘贴催费单，快递送达的方式向被告催收物业管理费及其他费用，但截止至今，被告仍然未履行合同约定的义务，向原告缴纳其拖欠的费用。原告认为，原告与业主委员会所签订的物业管理协议依法有效，对被告具有法律约束力，被告应严格依法履行合同义务。被告拖欠物业管理费、本体维修基金及其他费用的行为已构成违约，依法应承担相应法律责任。且在原告多次催收的情形下，无故长期拖欠物业管理费，本体维修基金及其他费用，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告立即支付拖欠原告2012年12月至2014年11月的物业管理费3747.87元、本体基金499.77及前述拖欠款项的违约金718.61元（按合同注明的计算标准计算，自2012年11月1日计算，暂计至起诉之日，实际应计至被告实际清偿之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告口头答辩称，我方确实没有交纳物业管理费、水电费等，但原告主张的数额不一定是准确的。我方没有交纳相应物业费用是因为原告违反了物业合同第二十六条的约定，没有履行涉案房屋的维修义务，涉案房屋存在漏水，被告向原告申报后至今仍未修复，造成涉案房屋无法正常使用，所以我方拒交相应的物业费用。
被告反诉称，被告于2006年11月底购买涉案房产，2007年，被告对涉案房产进行装修，在准备进行铺设瓷砖粉刷墙壁时，装修人员发现涉案房屋内墙面有严重的渗漏水问题，为外墙漏水渗漏到房间内所致，如果渗漏问题没有解决，涉案房屋无法装修正常使用。于是被告多次催促原告依法履行对涉案房屋的维修义务，彻底治理好墙体渗漏水问题，保障原告能够正常施工使用，但原告以各种借口推辞，拒绝履行维修义务。因涉案房屋渗漏水问题没有解决，导致涉案房屋至今无法装修、居住。已经严重侵害了原告的合法权益。这几年，被告多次以电话、公告形式要求原告及时维修涉案房屋的渗漏水问题，但原告一直未予理会。原告遂诉至法院，请求判令：1、原告立即维修被告的涉案房屋外墙渗漏水义务，保证房屋正常使用；2、原告支付被告经济损失383790元；3、原告承担诉讼费用。庭审时，被告明确经济损失包括2007年8月至2015年12月按房屋指导租金价计算的租金358981元、交通费3500元、误工费12000元、通讯费600元、装修押金1000元。
原告口头答辩称，根据涉案房屋的维修记录，被告于2007年对涉案房屋装修时曾向原告提出过涉案房屋漏水，原告已对涉案房屋的漏水问题进行过维修，之后没有再收到过被告的漏水通知。直到2015年4月、5月原告收到本案的诉讼材料后才知道被告向公司反映涉案房屋的漏水问题，并通知被告我们将上门维修，但原告上门准备维修时被告没有开门。
经审理查明，原告提供物业服务的大厦为位于深圳市福田区XXXXXX，不带电梯，被告为XXXXXXX的所有权人，该房产建筑面积为92.54平方米。
2013年6月13日，原告（乙方、受托方）与天安数码城业主委员会（甲方、委托方）签订《天安数码物业服务合同》，合同期限自2013年8月1日起至2018年7月31日；委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设备、共用设施的维修、养护和管理、物业共用部分、共用设施和设备的清洁卫生、垃圾的收集、清运、四害消杀工作；XXXXX的物业服务费的1.50元/平方米/月，专项维修基金为0.20元/平方米/月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之五交纳滞纳金逾期交纳水电费的，从逾期之日起按每天应交水电费的千分这一交纳滞纳金；房屋共用部分的小修、维护费用，从管理费中支出。大中型维修及更新改造费用，由专项维修资金中支出。
原告与天安数码城业主委员会签订了《深圳天安数码业主公约》，业主公约约定：每月的二十四日之前要求业主缴纳当月的物业管理费、当月的房屋本体维修基金，因业主自向原告未能在每月24日前缴纳上述各项费用的，物业公司将按照法律规定收取从当月24日起管理费按每日千分之三的滞纳金。业主公约未注明签订时间。
2014年10月31日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告在2014年11月15日前支付2012年9月至2014年10月水、管理服务费共计47593.91元。庭审时，原告称该通知书记载的欠费金额有笔误。
被告为主张其损失，向本院提交了涉案房产的照片、署名为工程队负责人莫清出具的《关于装修的情况说明》、被告于2007年8月至2015年做出的要求原告对涉案房产漏水进行维修的通知8份、被告于2015年4月14日与左敏、于2015年4月14日、5月17日、18日与王占辉的对涉案房产是被告是否就漏水报修及原告是否履行了维修义务进行了沟通、汽油发票及福田区2007至2015年度的房屋租赁指导租金。
原告为主张已对涉案房产的漏水进行维修，向本院提交了涉案房产于2007年7月3日申请装修的申请表（申请表注明收取了押金1000元）、2007年11月27日开具的原告向广东省五华县深兴防潮补漏工程有限公司（下称深兴公司）支付修缮工程款3680元的发票、原告与深兴公司于2008年3月28日对涉案房产的外墙渗漏工程验收表、2008年3月31日原告申请向深兴公司支付工程余款的付款申请书及涉案房产的外墙照片。
另查，因被告欠缴物业管理费等费用，原告于2012年8月31日以物业服务合同纠纷为由，将被告诉至本院，本院经审理后作出了（2012）深福法民三初字第2057号民事判决书，判决被告向原告支付2010年1月至2012年8月期间的物业管理费4441.92元、专用维修资金592.32元及其滞纳金和违约金等费用。判决生效后被告未履行判决确定的义务，原告已申请强制执行。庭审时，被告称已就该案申请再审，但未提交相应的受理再审的材料。
再查，福田区2007、2008年度的房屋租赁指导租金记载涉案房产片区住宅的指导租金为35元/平方米/月。
另，鉴于被告反映的涉案房产存在漏水的情况，本院于2015年8月27日组织原、被告双方到涉案房产进行了现场勘查，经现场勘查，涉案房产处于装修停止状态，卧室墙角处有渗水迹象，经攀登人字梯触摸，原渗水墙面已经干透，目前渗水现象已经消除，并不影响涉案房屋的使用。双方对现场勘查情况无异议，本院亦告知被告如在入住和使用过程中发现渗水问题后可向管理处反映，物业公司亦应当及时解决问题。
本院认为，原告与天安数码城业主委员会签订的《天安数码物业服务合同》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。被告作为涉案XXXX业主，应按合同的约定履行相应的义务。
关于本诉请求。被告作为涉案小区的业主，在接受原告提供的物业服务后，根据权利义务对等原则，应当向原告交纳物业管理费、专项维修资金。涉案房产的面积为92.54平方米，每月应付的管理费应为138.81元（92.54×1.5）、专项维修资金为18.51元（92.45×0.2），在被告确认未向原告缴纳相关物业管理费用的情况下，被告应向原告支付2012年12月至2014年11月的管理费3331.44元（138.81×24）及专项维修资金444.24元（18.51×24）。对原告主张费用超出的部分，本院不予支持。关于违约金，原告主张的违约金实际为滞纳金。根据合同约定，逾期缴纳管理费、专项维修资金等费用的，从逾期之日起按日收取万分之五的滞纳金，业主公约虽约定了缴纳相关费用的时间为每月24日支付当月费用，但该公约的签订时间不明，而物业服务合同并未明确具体的付款时间，应视为未约定付款时间。依据惯例，当月费用当月支付，被告应自次月1日构成付款迟延。原告请求被告支付有关费用的相应滞纳金，具有合同依据，本院予以支持。但滞纳金应以当月所欠物业管理费、专项维修资金的金额为基数从次月1日起按日万分之五的标准计至被告实际清偿之日止。
关于反诉请求。根据原告提交的工程验收表、发票及付款申请书、被告申请装修的申请表及本院现场勘查的情况，本院认定被告于2007年7月3日申请装修时发现漏水后向原告报修，原告于2008年3月补漏完毕并验收。根据现场勘查的情况，本院认定涉案房产的漏水问题已修复，对被告的维修的请求，本院不予支持。关于损失，涉案房产处于装修停工状态，即该房产为空置，鉴于涉案房产存在渗水，原告作为涉案房产的物业服务单位，对房屋建筑共用部分负有维修、养护义务。涉案房产渗水导致了装修停工，原告应负有相应的责任。被告作为业主，在原告修复后本可继续装修以使用，但被告却放任涉案房产空置至今，对于空置期长达数年之久的扩大损失，应由被告自行承担。考虑到双方均有过错，且涉案房产空置较长，扣除合理的装修期限后，本院酌定原告按福田区房屋租赁指导租金价向被告支付涉案房产因修复外墙渗水而导致装修停工3个月的租金损失9716.7元（92.54×35×3）。至于1000元的装修押金，按常理该押金应在涉案房产装修完毕并经验收合格后退还，涉案房产处于装修停工状态，被告请求返还无依据，本院不予支持。被告主张交通费、误工费、通讯费等没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告华紫宸应于本判决生效之日起十日内向原告深圳天安物业管理有限公司支付2012年12月至2014年11月期间的物业管理费3331.44元、专项维修资金444.24元及违约金（违约金以每月应付的物业管理费及专项维修资金的金额即分别为138.81元、18.51元为基数，按日万分之五的标准自对应付月份的次月1日起按日计至实际清偿之日止，即2012年12月的违约金，自2013年1月1日起计算，2013年1月的违约金自2013年2月1日起计算，以此类推）；
二、原告深圳天安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告华紫宸赔偿租金损失9716.7元；
三、驳回原告深圳天安物业管理有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告华紫宸的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元（已由原告预交），由原告负担10元，被告负担40元；反诉受理费3528.50元（已由被告预交），由原告负担89元，被告负担3439.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 韩光明
人民陪审员 韦开丽
二〇一五年九月十八日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文：
一、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按照交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
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