江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第0543号
上诉人（原审被告）邵建华，男，1957年7月18日生，汉族。
委托代理人朱威，江苏宁卿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）无锡联创物业管理服务有限公司，住所地无锡市益都苑29-1001。
法定代表人赵红珍，该公司董事长。
委托代理人林志明、袁征，江苏梁溪律师事务所律师。
上诉人邵建华因与被上诉人无锡联创物业管理服务有限公司（以下简称联创物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2013）锡滨太民初字第0074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2010年9月1日，联创物业公司与邵建华签订《新东国际广场商铺管理合同》两份，一份合同约定邵建华已租赁无锡市滨湖区周新中路188号新东国际广场C栋188-3-3039、188-3-3050、188-3-3051、188-3-3052、188-3-3053、188-3-3055、188-3-3056、188-3-3057、188-3-3058、188-3-3059、188-3-3060、188-3-3061、188-3-3062、188-3-3063号商铺（以下简称A合同），另一份合同约定邵建华已租赁无锡市滨湖区周新中路188号新东国际广场C栋188-2-2035、188-2-2036、188-2-2037号商铺（以下简称B合同），两份合同均约定联创物业公司管理新东国际广场公用供水、供电、照明、排水、排污等公共事务，邵建华应按租用面积缴纳物业管理费；物业管理费自2011年1月1日起计算；若邵建华拖欠物业管理费等各项费用中的任何一项或几项的，联创物业公司有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收滞纳金；邵建华拖欠各项费用中的任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴纳的，联创物业公司有权采取停电、停水或者采取其他必要措施中止邵建华经营或解除合同；合同双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于1个月物业管理费的违约金。A合同约定2020年7月前的物业管理费为2810元／月，半年物业管理费为16861元，合同期限为2011年1月1日至2020年9月30日；B合同约定2015年7月前的物业管理费为613元／月，半年物业管理费为3675元，合同期限为2011年1月1日至2015年9月30日。合同签订当天，邵建华按A、B两份合同向联创物业公司缴纳了2011年1月1日至同年6月30日的物业管理费16861元、3675元；联创物业公司向邵建华交付了所租商铺。邵建华进行装修后于2011年8月26日经工商部门核准开办了滨湖区东方丽都浴场。之后，联创物业公司认为邵建华未按约支付物业管理费，遂起诉要求解除其与邵建华于2010年9月1日签订的两份《新东国际广场商铺管理合同》，邵建华支付物业管理费37649.50元（自2011年5月1日计算至2012年9月30日）、违约金3423元，诉讼费用由邵建华负担。
联创物业公司于2010年9月出具给邵建华《承诺书》一份，内容为给予邵建华一个月的自行办证时间，该办证时间不计入租赁期内，同时减免该月的物业管理费。
本案所涉商铺系无锡宇达置业有限公司（以下简称宇达公司）所开发，该工程竣工备案时间为2012年8月27日。本案所涉商铺于2012年9月20日在无锡市房屋产权监理处进行了初始登记，并有部分业主已领取了房屋所有权证。
原审审理过程中，联创物业公司陈述虽然合同约定物业管理费的起算时间为2011年1月1日，但其在起诉时已主动给邵建华优惠，故自2011年5月1日起计算物业管理费，同时愿意按《承诺书》减免一个月的物业管理费。
上述事实，有双方当事人的陈述、《新东国际广场商铺管理合同》、收据、《承诺书》、工商档案材料、无锡市房屋初始登记证、房屋所有权证等证据在卷证实。
原审法院认为：联创物业公司与邵建华签订的《新东国际广场商铺管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。邵建华辩称房屋交付前的物业管理应由开发单位承担，但本案所涉商铺已于2010年9月1日实际交付邵建华且邵建华与联创物业公司已明确约定自2011年1月1日起由邵建华承担相应的物业管理费，联创物业公司亦按合同履行了相应的管理义务，故邵建华理应按照合同约定支付相应的物业管理费，法院对邵建华的辩称意见不予采纳。根据《新东国际广场商铺管理合同》约定，邵建华应自2011年1月1日起缴纳相应的物业管理费，联创物业公司自愿自2011年5月1日起计算物业管理费，未侵害他人的合法权益，法院予以准许。联创物业公司承诺因邵建华办证，减免一个月的物业管理费。故至2012年9月30日，邵建华应向联创物业公司缴纳16个月的物业管理费，共计54763元（取整数），扣除邵建华已缴纳的20536元，尚应支付34227元。《新东国际广场商铺管理合同》约定，邵建华拖欠各项费用中的任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴纳的，联创物业公司有权采取停电、停水或者采取其他必要措施中止邵建华经营或解除合同；合同双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于1个月物业管理费的违约金。现邵建华长期拖欠物业管理费，联创物业公司按照合同约定要求与邵建华解除合同、要求邵建华支付违约金3423元，法院予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条之规定，判决如下：一、联创物业公司与邵建华于2010年9月1日签订的两份《新东国际广场商铺管理合同》于判决生效后立即解除。二、邵建华于判决生效后立即支付联创物业公司物业管理费34227元。三、邵建华于判决生效后立即支付联创物业公司违约金3423元。如果邵建华未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元由联创物业公司负担70元，由邵建华负担760元。
邵建华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、房屋交付前，物业管理费不应由上诉人承担。上诉人承租的商铺系购房业主所有，上诉人所需支付的物业管理费原应由业主承担。上诉人在承担物业管理费义务的同时，理应获得业主的相应权利，包括物业管理费的抗辩权。而根据《无锡市物业管理办法》、《无锡市物业服务收费管理办法》规定，房屋交付前的物业管理费应由开发商而非业主承担。二、房屋交付前，租赁合同及商铺管理合同未实际履行，上诉人无需支付物业管理费。被上诉人既是商铺出租方，又是物业管理方，被上诉人基于身份上的便利提前让上诉人进场装修，领取营业执照，而涉案商铺未经竣工验收前不具备交房条件，无法交付业主，因此租赁合同及商铺管理合同无法履行；上诉人实际使用房屋并不代表租赁合同及商铺管理合同的履行，不能证明被上诉人履行了物业服务义务。三、被上诉人物业管理费诉请至2012年9月30日，涉案商铺系2012年8月后竣工验收并交付，其至多承担1个月的物业管理费，且其已支付了6个月的物业管理费，被上诉人的诉请应予驳回。四、被上诉人2012年10月1日起不再提供物业服务，构成违约，上诉人不应支付物业管理费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人联创物业公司答辩称：一、其向上诉人收取物业管理费一是基于双方签订的《新东国际广场商铺管理合同》，二是基于上诉人对商铺的实际使用行为。《无锡市物业管理办法》、《无锡市物业服务收费管理办法》调整的是房屋开发建设单位与业主、物业管理公司之间的物业管理收费行为，而本案系基于合同约定，因上诉人实际承租、使用商铺所产生的物业管理费，上述《办法》不适用于本案；且该两《办法》仅为地方政府规章，并非法律、行政法规的强制性规定，上诉人无权据此对抗合同约定。上诉人使用了商铺，应依据合同约定缴纳物业管理费。二、房屋竣工备案时间、初始登记时间、租赁合同等与本案不属同一法律关系。其有权将涉案商铺出租给上诉人使用并签订了商铺管理合同，其也已经履行了物业管理服务义务，上诉人实际使用了商铺，应当依据合同约定支付物业管理费。三、上诉人一审中确认，涉案商铺已于2010年9月1日实际交付其使用、装修，故从其使用商铺之日起就应计算相应的物业管理费。但根据双方商铺管理合同约定，物业管理费自2011年1月1日起算，考虑到新东国际广场的开街时间是2011年5月，同时从友情操作角度给予上诉人合理的办证时间，被上诉人主动承诺减免一个月的物业管理费，上诉人应向其支付2011年6月1日至2012年9月30日的物业管理费，扣除已支付的6个月费用，上诉人仍需向其支付剩余10个月的物业管理费。四、其并未要求上诉人支付2012年9月30日之后的物业管理费。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院二审对原审查明的事实予以确认。
二审中，被上诉人提供宇达公司出具的“情况说明”、被上诉人保安执勤交接班记录表、消防部门至被上诉人物管监控室及新东国际广场消防设施检查的照片、2012年设备检查报单、2011年公装照明整改单等证据，证明其对新东国际广场的商户提供了相应的物业管理服务，也进行了有效的管理，宇达公司从未向其支付过物业管理费。
以上事实，由“情况说明”、照片等在卷佐证。
本院认为：
一、《无锡市物业管理办法》、《无锡市物业服务收费管理办法》中关于房屋交付前物业管理费由开发商承担的规定，调整的是开发商与房屋买受人之间的关系，而本案涉及的是房屋实际使用人与物业服务企业之间因物业服务合同而产生的权利义务关系，上述有关规定在本案并不适用。本案双方之间的权利义务关系应根据双方合同确定，邵建华应按照合同约定履行支付物业管理费的义务。
二、房屋是否竣工验收，是否具备交付使用条件，是邵建华与房屋出租人在房屋租赁合同中需要解决的问题，与本案物业服务合同的履行无关。只要邵建华实际使用了房屋，联创物业公司提供了物业服务，邵建华即应支付物业管理费。邵建华确认涉案商铺在2010年9月1日即实际交付其使用，其进行装修后亦领取了营业执照经营浴室，物业公司也提供证据证明其履行了物业服务义务，因此，邵建华应依据合同约定支付物业管理费。
三、依据商铺管理合同约定，邵建华应自2011年1月1日起支付物业管理费，但联创物业公司在合同基础上自愿从2011年5月1日起计算并承诺因邵建华办证减免一个月的物业管理费，因此，本案物业管理费应从2011年6月1日起计算，扣除邵建华已支付的6个月费用，邵建华仍应支付2011年12月1日至2012年9月30日期间的物业管理费。
四、邵建华认为联创物业公司2012年10月1日之后不再提供物业服务，构成违约，其不应支付物业管理费。因联创物业公司仅诉请要求邵建华支付2012年9月30日之前的物业管理费，故本院对该意见不予采纳。邵建华如认为联创物业公司的行为构成违约而要求联创物业公司承担违约责任，可以另行主张。
综上，邵建华的上诉理由均不能成立，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费741元，由上诉人邵建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
代理审判员 景 鑫
代理审判员 王 倩
二〇一四年五月四日
书 记 员 顾梦雨