文书内容辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0111民初1128号原告（反诉被告）:辽宁瑞泰联行物业服务有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区新城路56-28甲号。法定代表人：仪雪东，系该公司总经理。委托诉讼代理人:姜雅红，女，汉族，1979年8月23日出生，系该公司职员，现住沈阳市大东区北海街84-1号1-5-2。委托诉讼代理人：冯竹，女，满族，1990年5月20日出生，系该公司职员，住辽宁省西丰县陶然镇太平村二组050号。被告（反诉原告）:张洪旭，男，汉族，1972年12月29日出生，现住沈阳市苏家屯区文竹街24号6门。第三人：沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市苏家屯区雪莲街111-40号。法定代表人：范戴明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：董国营，系辽宁威旺律师事务所律师，执业证号：12101200210300454。委托诉讼代理人：葛威，系辽宁威旺律师事务所律师，执业证号：12101200210433911。原告（反诉被告）辽宁瑞泰联行物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）张洪旭、第三人沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司（以下简称房产开发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人冯竹、姜雅红，被告张洪旭，第三人房产开发公司的委托诉讼代理人董国营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告缴纳2016年11月1日至2017年12月31日的物业服务费共计人民币2344元；2.请求判令被告支付逾期未缴物业费的违约金共计人民币2359元，判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告张洪旭系十里锦城c8号楼1-17-3室业主，原告为十里锦城的物业服务企业。被告于2014年10月30日入住十里锦城。原告已按物业管理公约约定提供了物业服务，被告却一直未缴纳2016年11月1日至2017年12月31日的物业服务费，原告多次催要，但被告至今仍未缴纳，截至2017年12月31日，被告拖欠物业服务费人民币2344元（75.14平米×2.2/月/平米×12个月+75.14平米×2.4/月/平米×2个月=2344元）。根据物业管理公约，被告没有按时缴纳物业服务费，应当承担违约金2359元，暂计至2017年12月31日，物业费合计人民币2344，共计4703元。被告张洪旭（反诉原告）辩称，物业服务水平与所主张的物业服务费不相符，如管理服务人员没有达到招投标文件中的人数标准、因第三人房产开发公司对公共部位的建设未完成，因此维修养护费用也没有，绿化、公共部位及设施的日常运行维护等服务不达标，现服务区域只占招投标的六分之一左右，因此其所用的费用远远低于其招投标时的中标价格，故不同意给付。物业服务违约金无约定，不同意给付。被告张洪旭（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求调整被告张洪旭与原告物业公司之间的物业费标准；2.请求第三人向物业公司支付物业费2344元，承担违约金2359元共计4703元，物业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：建设单位选聘前期物业服务企业存在违法、违约行为。物业公司与房产开发公司的招投标程序违反法律法规。房产开发公司虚构事实、恶意提高物业收费。建设单位未移交相应资料清单、无物业管理用房等，物业公司未向业主提供与物业聘用合同相对应的物业服务。房产开发公司将未达到交付条件的新建物业交付给买受人，应承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。综上，应认定招投标文件无效。房产开发公司与物业公司均存在违约行为，无物业用房，无相应的服务措施，未向业主提供符合合同约定标准的物业服务，所以，辽宁瑞泰联行物业服务有限公司所主张的物业费应有沈阳泰盈环达通苏西房产开发有限公司承担。原告物业公司（反诉被告）辩称，不同意反诉人的请求，反诉人提出的请求不成立。我司现收取物业费标准是按照政府公开招投标程序依法中标的价格，中标后我司依照物业管理条例，与开发商签订了前期物业服务合同，该价格也得到了业主在业主临时管理规约中签字确认，同时我司已按合同约定提供了物业服务，关于反诉人提出的管理面积仅为园区面积六分之一的情况不存在，我司服务范围与招标、中标文件一致。第三人房产开发公司辩称，反诉请求没有事实和法律依据，首先第三人严格按照沈阳市物业管理条例及沈阳市物业服务招标投标管理办法等规定，对前期物业服务企业本着公开、公平的原则，对外且通过沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司进行投标，物业管理条例及沈阳市物业管理条例第24条及第4条等规定均赋予了第三人可以以协议的方式选聘物业服务企业，在交房及选聘前期物业服务企业过程中不存在违约行为，更谈不上向物业公司支付物业费的问题，综上依法驳回反诉人对被反诉人、第三人开发公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月5日，经沈阳市房产局物业管理处确认，“十里锦城3.1A期、3.2期”项目的投标人少于3人，符合《沈阳市物业服务招投标管理办法》第十九条关于协议选聘的要求，可以采用协议方式选聘物业服务企业。2013年1月14日，原告物业公司通过招投标程序中标“十里锦城3.1A期、3.2期”前期物业服务项目，中标的物业服务费标准为住宅每月每平方米建筑面积2.40元。2013年2月1日，原告物业公司与第三人房产开发公司签订了《十里锦城3.1A、3.2前期物业服务合同》，合同约定高层住宅物业费标准为2.4元/月.平方米，合同期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。2014年10月30日，被告张洪旭办理了入住并与原告物业公司与签订《临时管理规约》，规约中约定：“依据中标通知书，物业服务费收取标准高层住宅为2.40（含电梯费）元/月.平方米，实际执行为：自业主与地产公司所签订购房约定的交房日期起的第一年按1.80（含电梯费）元/月.每平方米标准收取；第二年按2.00（含电梯费）元/月.每平方米标准收取；第三年按2.20（含电梯费）元/月.每平方米标准收取；第四年按2.40（含电梯费）元/月.每平方米标准收取。”2017年8月31日，第三人房产开发公司（甲方）与原告物业公司（乙方）签订了补充协议，协议约定：“合同续签期限自2017年9月1日起至园区成立业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。”被告张洪旭系沈阳市苏家屯区雪莲街109号8号楼1-17-3号房屋的业主，建筑面积为75.14平方米。被告张洪旭未缴纳2016年11月1日起至2017年12月31日的物业费，原告物业公司向被告张洪旭催要，被告拒不缴纳。上述事实，有原、被告、第三人陈述笔录，原告提供的《中标通知书》，《十里锦城3.1A、3.2期前期物业服务合同》，《十里锦城3.1A、3.2期前期物业服务合同》补充协议，《临时管理规约》，缴费通知；被告提供的沈阳市房产局物业管理处采取协议选聘招标的函在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案中，沈阳市房产局物业管理处已允许“十里锦城3.1A、3.2期”项目采用协议方式选聘物业服务企业，原告物业公司经由协议招投标的方式取得物业管理权。2013年2月1日，物业公司与第三人房产开发公司签订了《十里锦城3.1A、3.2前期物业服务合同》，该份合同中所确定的物业服务费标准，与中标通知书中所确定的物业服务费标准一致，故该份前期物业服务合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情形，故该份前期物业服务合同合法有效，具有法律拘束力，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该份前期物业服务合同对业主张洪旭同样具有拘束力。2014年10月30日，原告物业公司在与被告张洪旭签订的《临时管理规约》中对物业服务费的实际履行标准进行了变更，故物业公司应依照《临时管理规约》中的约定收取物业服务费用，被告张洪旭亦应依约定缴纳费用。关于被告张洪旭所提出的原告物业公司与第三人房产开发公司在招投标中有违法、违规行为的问题，依照《中华人民共和国招标投标法》第七条第二款及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第四条第二款的规定，上述事项属于行政管理范畴，故原告应当及时向有关行政监督机关进行反映，就上述问题本案不予审查。关于被告张洪旭要求调整其与原告物业公司之间物业费收费标准的反诉请求，依据《物业管理条例》第十一条的规定，该项事项应由小区业主共同决定，故本院对于被告张洪旭的该项诉讼请求不予支持。关于被告张洪旭所提出的，因第三人房产开发公司未按约定配置相应配套设施等问题，故其应承担替代支付物业费的请求，并无法律依据，本院不予支持。就园区公共配套设施、建筑的问题属于小区业主共同管理的事项，应另诉主张。就物业费承担的问题，结合上文所述，原告物业公司已提供了物业服务，被告张洪旭作为业主应当承担，但因小区周围存在在建工程，园区公共配套设施尚未到达既定标准，原告物业公司虽已在《临时管理规约中》对中标标准内的物业费进行了一定程度的减让，但因被告物业公司在服务管理上至今仍存在瑕疵，故本院酌定对被告张洪旭2016年11月1日至2017年12月31日的物业费予以一定程度减免，本院酌定被告张洪旭应给付的物业费为2314元。原告在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因该合同系格式条款，该约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国招标投标法》第七条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条、《物业管理条例》第十一条、第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张洪旭于本判决发生法律效力后五日内给付原告辽宁瑞泰联行物业服务有限公司2016年11月1日至2017年12月31日的物业费2314元。二、驳回原告（反诉被告）辽宁瑞泰联行物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张洪旭的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费25元，由被告张洪旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  谭照煦二〇一八年四月二十三日法官助理王菲书记员宋宁