重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00526号
上诉人（原审原告）：吴忠勇，男，土家族，1963年7月10日出生，城镇居民，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：蔡胜道，重庆渝鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庹汉忠，男，苗族，1964年2月8日出生，城镇居民，住重庆市酉阳土家族苗族自治县
委托代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈秀英，女，土家族，1964年3月26日出生，城镇居民，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。
委托代理人：田兴亮，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人吴忠勇与被上诉人庹汉忠、陈秀英租赁合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2014年5月6日作出（2014）酉法民初字第00676号民事判决，吴忠勇对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人吴忠勇及其委托代理人蔡胜道，被上诉人庹汉忠、陈秀英及其共同委托代理人田兴亮到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：2006年9月25日，原告吴忠勇（乙方）与酉阳县国家税务局（甲方）签订了集资建房协议书，该协议约定原告吴忠勇购买的房屋为“酉阳县国税局职工宿舍楼”B幢1层2号房，建筑面积为161.35125㎡，集资房款为82510.35元（不包括办理防雷、消防、环保、国土等手续所需费用），产权归原告吴忠勇所有，同时合同第六条第一款中约定：乙方不得向酉阳县国税局职工之外的单位和个人转让集资房；第三款约定：乙方保证不对外出租所拥有的集资房。2008年9月15日，酉阳县国家税务局取得了该集资房的产权证后，原告吴忠勇填写了重庆市土地房屋权属登记申请书，请求将该房屋变更登记在其名下。2008年9月23日，原告吴忠勇取得315房地证2008字第00872号房屋产权证。在此期间，原告吴忠勇交纳了集资报名费500元，后又分四次交纳集资建房款103000元，结算时退回一万多元。酉阳土家族苗族自治县国家税务局证明因原告吴忠勇参与集资建房，住房货币化补贴67000元未发放。
另查明：2006年10月，原告吴忠勇将房门钥匙交给被告庹汉忠、陈秀英，被告对该房屋进行了装修。2007年1月31日，被告就该房屋按地方风俗办理了请客仪式，原告送了500元礼钱。后该房屋一直由被告在居住。
还查明：2013年11月11日，原告吴忠勇向被告庹汉忠、陈秀英送达了函件，要求收回该房屋。
吴忠勇一审请求：一、解除原告吴忠勇与被告庹汉忠、陈秀英之间的口头房屋租赁合同；二、被告庹汉忠、陈秀英返还原告吴忠勇位于酉阳县桃花源镇桃花源南路477号国税局职工宿舍B幢1楼2号房屋；三、被告庹汉忠、陈秀英付出的修缮费折抵租金约70000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告庹汉忠、陈秀英一审辩称：第一、购房的事实。2005年，经原告吴忠勇的堂妹夫陈某某介绍，原、被告达成口头协议，协议约定：1.房屋总价款85000元；2.房地产权证5年后过户给被告。第二、付款事实。达成协议后，被告四处筹款，除自己的存款外，还在同事、朋友（黄某军、凡某模、黄某明等人）处借款120000元。筹到房款后，被告分三次将该款交给原告：第一次是被告庹汉忠与陈某仕一起将60000元交给原告吴忠勇；第二次是2006年4月，二被告一起在原告家里，将15000元交给原告；第三次是2006年8月，二被告在原告家里，将10000元交给原告。交款后原告未给被告出具收据，原告说只要得到钥匙装修就行了，房产证5年后过户给你。三、拿钥匙装修的事实。2006年10月，原告吴忠勇将钥匙交给被告，被告于2007年1月28日完成装修。四、亲朋好友进新屋贺喜的事实。房屋装修完毕，配齐家具、电器后，按照当地的风俗，被告于2007年1月31日在静月山庄办酒席，请万安源记的账，陈永福收的礼，原告吴忠勇前来贺喜送了500元的礼钱。五、进新房后几年的情况。2007年11月，原告吴忠勇说单位要办房产证，需要交3000元钱，当时被告说能不能用被告的身份证办理，他说不行，需5年后才能过户，叫被告把钱交给他家属，被告在他家里把3000元交给他家属。2008年1月房产证办理完后，原告未将该证件交给被告。2013年11月8日，被告找原告吴忠勇要求办理过户，原告什么也没说，一周后，陈秀英在学校上班，突然收到原告吴忠勇要收回住房的来函。几天后，原告找被告协商，愿意出200000元，我没有同意。又过了两天，他说愿意出资320000元收回房屋，也遭到被告的拒绝，后来居然说成是被告租他的房子，70000元装修费抵这几年的租金。综上所述，被告与原告吴忠勇之间是买卖关系，并非租赁关系，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，本案的争议焦点为：原告吴忠勇与被告庹汉忠、陈秀英之间是否存在租赁关系以及原告的诉请能否得到支持。原告诉称其与被告之间是租赁关系，双方约定租金折抵装修款。合同是平等主体之间对双方权利义务的协议，合同关系要成立必须满足一定的条件，即合同当事人具有相应的民事行为能力；双方当事人意思表示真实；内容不违反法律和社会公共利益。租赁合同要成立也应具备以上要件，其合同内容应包括租赁物的名称、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等。庭审中，从原告的陈述来看，双方的约定有诸多不确定性，装修款折抵租金，究竟装修款是多少，每年的租金是多少，装修款要抵多少年的租金等问题均未作约定，原告也未提供相关证据佐证。同时，原告吴忠勇于2013年11月11日向被告庹汉忠、陈秀英送达的函件中称租期为2008年1月1日至2013年12月31日，但从庭审查明的事实来看，被告庹汉忠、陈秀英于2006年10月拿到房门钥匙，并于2007年1月31日入住，与原告吴忠勇提供的该函件中的租赁时间不符，且在庭审过程中，原告称双方未约定租期，其陈述前后不一致。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原告吴忠勇没有充分证据证明其与被告庹汉忠、陈秀英之间存在租赁关系，应承担举证不能的责任，对其基于租赁关系请求解除租赁合同、返还房屋及修缮费折抵租金的诉请不予支持。被告庹汉忠、陈秀英辩称其与原告吴忠勇之间系买卖关系，因被告的辩称系另一法律关系，可另行依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告吴忠勇的诉讼请求。案件受理费1630元，因适用简易程序审理减半收取815元，由原告吴忠勇承担，退回原告吴忠勇诉讼费815元。
吴忠勇不服该判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判支持上诉人要求被上诉人庹汉忠、陈秀英搬出酉阳县桃花源镇桃花源南路477号国税局职工宿舍住房B幢1楼2号房屋、返还房屋的诉讼请求。主要事实和理由：一、一审对房屋的产权认定清楚。一审认定的事实足以证明酉阳县国税局职工宿舍住房B幢1楼2号房屋属上诉人所有。二、原判对物权保护不力。原判既然认定上诉人取得315房地证2008字第00872号房地产权证，证明上诉人对诉争房屋享有完全的物权，则应支持上诉人的请求，但一审却对上诉人的请求予以驳回错误。
被上诉人庹汉忠、陈秀英答辩称：1.本案争议的为债权纠纷，并非物权纠纷。2.房屋登记在上诉人的名下，对该事实被上诉人无异议。3.上诉人与被上诉人之间的争议实际为房屋买卖合同纠纷，应当另案提起诉讼。一审中，上诉人提起的是租赁合同纠纷，又没有相应的证据证明，上诉人主张的基础法律关系不成立，其请求亦不成立，故其请求无法律依据和事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明：二审庭审过程中，上诉人吴忠勇认可被上诉人庹汉忠、陈秀英装修房屋价值约5万元余元，当时当地商品房屋价格约780元／㎡。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：上诉人吴忠勇与被上诉人庹汉忠、陈秀英之间对讼争房屋是否形成租赁关系，被上诉人应否搬出该房屋并返还给上诉人。
根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限及地点和方式、违约责任、解决争议的方法。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，上诉人吴忠勇主张讼争房屋系其租赁给被上诉人庹汉忠、陈秀英居住，双方属租赁合同关系，应当依照法律的规定承担合同成立的举证责任。但上诉人吴忠勇没有提供存在租赁合同关系的证据，虽然讼争房屋登记于上诉人吴忠勇的名下，吴忠勇享有讼争房屋的产权，但被上诉人于一审中举示的出庭证人陈某某、杨某辉、陈某仕等证言，结合被上诉人对房屋进行实际装修、进新屋时上诉人到现场祝贺和当时商品房的价格来看，上诉人主张存在租赁关系与此不符。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故上诉人主张与被上诉人之间存在租赁合同关系缺乏证据证明，原判未支持其解除租赁合同及由被上诉人搬出讼争房屋并将讼争房屋予以返还的请求并无不当。
综上，原判认定的主要事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人吴忠勇的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1630元，由上诉人吴忠勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 段成一
代理审判员 王 宏
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 侯 睿