文书内容广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2882号上诉人（原审原告）：廖春兰，女，汉族，现住连州市。被上诉人（原审被告）：周木妹，女，汉族，住连州市。上诉人廖春兰因与被上诉人周木妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖春兰上诉请求：撤销原审判决第二项，改判被上诉人赔偿2016年9月30日至2017年2月21日的房屋租金损失8400元。事实和理由：一、被上诉人迟延交房的事实已经查明。按照合同约定，被上诉人应当在2016年9月30日前将涉案房屋交付给上诉人，但被上诉人并未按时履行义务，而是在一审诉讼期间即2017年2月21日才向上诉人交付了涉案房屋，被上诉人的行为损害了上诉人的权益。二、原审判决没有支持上诉人要求的租金损失是错误的。被上诉人不仅未按照合同约定的时间将涉案房屋交付给上诉人使用，而且还将房屋出租给其他人收取租金，被上诉人的行为违反诚实信用原则，也导致上诉人无法按时使用涉案房屋，需要继续租房居住。上诉人的损失是客观存在的，原审判决没有支持上诉人要求赔偿租金的损失是错误的。三、上诉人通过努力仍无法获得“有关部门公布的同地段同类房屋租金标准”这一证据，一审法院应当依职权向有关部门调取。周木妹未作答辩。廖春兰向一审法院起诉请求：1、判令周木妹立刻搬离位于连州市连州镇××星河湾××号房屋，并将该房屋交付给廖春兰；2、判令周木妹赔偿律师费3600元、物业管理费、水电费879.51元及从2016年9月30日起至实际搬离之日止的租金损失，租金损失暂计至起诉之日止为5400元；3、诉讼费由周木妹负担。一审诉讼中，因周木妹履行交付房屋的义务，廖春兰要求撤销第一项诉讼请求，变更第二项为：要求周木妹赔偿2016年9月30日起至2017年2月21日止的租金损失8400元、律师费3600元，返还垫付的物业管理费603元、水电费528.65元。一审法院认定事实：2016年9月11日，廖春兰为买方、周木妹为卖方，在连州市家德乐房地产咨询服务中心居间下，双方协商签订《房产买卖合同》，该合同主要约定：第一条、买卖双方交易的房地产位于连州市连州镇××星河湾××室，建筑面积为100.54㎡，套内面积为82.38㎡（以房产证面积为准），用途为住宅房地产权证号码：粤房地权证连州字第××号。第二条、卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币为345000元。第三条、买方同意在本合同生效之日起当日内，向卖方支付定金人民币50000元。第四条、除定金外的房款人民币295000元由买卖双方自行交接，分期付款：第一期在买卖双方办理过户手续后当天支付人民币270000元，第二期在领取新《房地产权证》后当天支付人民币25000元。第七条、经买卖双方协商，交易过户税费由买方支付。第八条、卖方应当于2016年9月30日前将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙。第十条、居间方为买卖双方提供房地产交易咨询服务，专业的房地产买卖签约指导，并协助办理房地产交接等服务。由买方于本合同签订之日向居间方支付服务费人民币3000元。第十一条、如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将该物业转让予任何人；如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失，违约方还需支付给居间方的双方服务费。合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。上述合同签订当日，廖春兰通过支付宝方式支付周木妹指定收款人陈平新账户的购房定金50000元，由周木妹立下收据交廖春兰收执。次日，双方针对上述合同第四条中的分期付款金额协商更改，并为之签订《补充协议》，约定将原买卖双方办理过户手续后当天由买方支付人民币270000元给买方更改为支付人民币280000元整。廖春兰于协议当天也按指定从中国建设银行汇280000元到陈平新账户内，由周木妹立下收据交廖春兰收执。2016年9月30日，周木妹未能依约向廖春兰交付涉案房屋，且经廖春兰及居间工作人员通过电话等方式催促交房未果。2016年12月19日，廖春兰在居间方的协助办理下，取得涉案房屋的不动产权证书。尔后，廖春兰又通过居间工作人员电话联系周木妹，要求其配合交房，并收取尾款15000元等项。由于周木妹不与廖春兰交接涉案房屋，廖春兰便委托广东省北湖律师事务所于2016年12月28日向原审法院提起诉讼，为本诉花去代理费3600元。在诉讼过程中，周木妹与廖春兰于2017年2月21日交接涉案房屋，廖春兰于当日支付5000元予周木妹，尚欠10000元。交接涉案房屋次日，廖春兰为周木妹垫付了2016年9月至2017年2月间的物业管理费603元和从2016年8月1日起至2017年1月31日止的水电费528.65元。鉴于此，廖春兰在庭审中主张撤回诉状所列第一项请求，变更第二项为第一项请求为周木妹赔偿廖春兰从2016年9月30日起计至2017年2月21日止的房屋租金损失8400元、律师代理服务费3600元，返还为之垫付的物业管理费603元、水电费528.65元，以上合计13131.65元。变更第三项为第二项。另查，廖春兰向原审法院提交1份陈平新与何某某于2015年5月27日签订的租赁合同复印件，显示陈平新出租涉案房屋予何某某，约定月租金1800元，租赁期限从2016年5月27日起至同年11月27日收回，共6个月等内容。但缺乏相关证据证明。一审法院认为：廖春兰与周木妹经居间签订的《房产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护。双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。在履行合同中，周木妹未能按照《房产买卖合同》第八条约定的期限于2016年9月30日前向廖春兰履行交付涉案房屋等项义务，而是拖至引起本诉期间的2017年2月21日才交接涉案房屋，其延期交房行为属违约，应当承担违约责任。根据《房产买卖合同》第十一条约定“……合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等。”据此，廖春兰主张周木妹赔偿律师代理服务费3600元，返还为之垫付的物业管理费603元、水电费528.65元及承担本案受理费的请求，合法有据，原审法院予以支持。关于廖春兰变更主张周木妹赔偿逾期交房的房屋租金损失8400元的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而廖春兰在本案中，并未依上述规定取证，仅凭1份案外人陈平新与何某某所签订的租赁合同复印件作为房屋租金标准，且缺乏相关证据支持，原审法院不予采信。因此，廖春兰该项房屋租金损失主张，由于举证不能被原审法院驳回的不利后果归廖春兰承担。廖春兰至今尚欠周木妹购房余额10000元，对此，周木妹并未在本案中主张权利，原审法院不予审查处理。周木妹没有书面答辩、在诉讼期间没有举证、且经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃抗辩之权利，不利后果自负。判决：一、周木妹于判决书生效后五日内向廖春兰赔偿律师代理服务费3600元，返还为之垫付的物业管理费603元、水电费528.65元，三项合计4731.65元；二、驳回廖春兰的其他诉讼请求。案件受理费125元，由周木妹负担。本院二审期间，廖春兰提交了租金收据四张，拟证明因周木妹逾期交房，导致其租房居住产生每月1000元的租金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人廖春兰的上诉请求是要求周木妹赔偿租金损失，其主张租金损失的主要理由是周木妹逾期交房，故廖春兰的该项主张实质上是对逾期交房违约损失的主张。结合上诉人的请求，本案的主要争议焦点可归纳为：周木妹应否向廖春兰赔偿逾期交房损失及损失数额如何确定。廖春兰与周木妹因买卖涉案房屋签订了《房产买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是一份合法有效的合同。按照合同约定，周木妹应当在2016年9月30日前将涉案房屋交付给廖春兰，周木妹未在该期限内交付房屋，已构成违约，客观上也给廖春兰造成了损失，周木妹应当承担赔偿责任。对于赔偿数额，因《房产买卖合同》未作明确约定，廖春兰亦未提交有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准的证据，故只能结合廖春兰提交的其他证据进行判断。周木妹逾期交房，导致廖春兰无法按时入住，廖春兰二审中提交了其另行租住其他房屋的证据，由此产生的的租金损失，可以作为认定逾期交房损失的参考。结合周木妹违约的期间（4个月21天）及廖春兰租房产生的租金数额（1000元/月），廖春兰的损失数额为1000元/月×4月+（1000元/月÷30天）×21天=4700元。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初1288号民事判决第二项。二、变更广东省连州市人民法院（2016）粤1882民初1288号民事判决第一项为：周木妹于本判决生效之日起五日内向廖春兰赔偿律师代理服务费3600元、逾期交房损失4700元，返还垫付的物业管理费603元、水电费528.65元，四项合计9431.65元。三、驳回廖春兰的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费50元，由周木妹负担25元，廖春兰负担25元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一七年十二月二十日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。