苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0506民初1583号
原告：苏州市甪直集团有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路21号。
法定代表人：赵水明，总经理。
委托诉讼代理人：张昊江，江苏坤象律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童可韵，江苏坤象律师事务所实习律师。
被告：苏州市吴中区甪直清风明月大酒店，住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路**号。
经营者：王尊芬，女，1963年6月7日生，汉族，住苏州市姑苏区。
原告苏州市甪直集团有限公司诉被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理，依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张昊江，被告的经营者王尊芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏州市甪直集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清空并返还苏州市吴中区甪直镇晓市路48号房屋；2、判令被告支付租金302189元及逾期付款违约金（以欠付租金为本金，按照每日万分之六，自逾期之日起计算至实际支付日止）；3、判令被告按照每年275055元的标准支付自2017年4月12日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：被告与原告签订《租赁合同》，向原告租用位于苏州市吴中区甪直镇晓市路48号的房屋，合同一年一签，租期分别为2014年11月1日至2015年10月31日以及2015年11月1日至2016年10月31日。合同约定年租金为275055元，先付后用，若被告逾期支付租金，应按每日万分之六结算逾期利息，若被告逾期付款超过30天，原告有权终止租赁合同。因被告长期拖欠原告租金，原告委托律师于2017年4月10日向被告发送律师函解除了租赁合同，被告于4月11日收到上述函件后仅支付了部分租金。
被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店辩称，现生意不好，无力支付租金，如果要继续租赁，希望原告能够降低租金。如要解除合同，原告应赔偿其装修、室内物品以及搭建房屋而支出的费用。后在审理中，被告又表示不愿意再继续租赁涉案房屋。
经审理查明，被告向原告租赁位于苏州市吴中区甪直镇晓市路48号房屋作为经营用房。双方最近2份租赁合同分别于2015年3月20日及2016年8月8日签订。前一份租赁合同载明的租期自2014年11月1日起至2015年10月30日止。后一份租赁合同载明的租期自2015年11月1日起至2016年10月31日止。两份合同均载明每年租金为275055元，先付款后使用；被告必须按时交纳租金，如逾期交纳按每日万分之六结算逾期利息。上述合同到期后，被告继续使用涉案房屋，但未能按上述合同约定支付房租。原告于2016年5月26日委托江苏XX律师事务所向被告寄送了律师催款函，要求被告支付租金。后又委托该律师事务所于2017年4月10日向被告寄送律师函，向被告明确解除合同并要求被告支付拖欠租金402356元。上述律师函被告均已收到，其中最后一份律师函被告于2017年4月11日签收。
另查明，涉案房屋登记在苏州市吴中区甪直镇XX公司名下，共计2幢房屋，其中1幢4层楼房，建筑面积1751平方米，另在楼房的东南面有1幢1层房屋，建筑面积24平方米。现上述房屋由原告进行管理。经现场勘查，涉案房屋所在土地范围内共有2幢独立建筑，包括1幢4层建筑及该4层建筑相连位于该建筑南侧的1处平房、位于4层建筑东南面的平房。上述房屋中除东南面的平房由被告转租给他人开设鸡排店及水果店外，其余房屋均由被告自用。另，被告在4层建筑西侧还搭建了部分房屋。对此，原告称就东南面的房屋因为被告已经转租给他人，故暂不要求次承租人迁出。被告称南侧的房屋系其自行建造，东南面的房屋原为售楼处，后由其使用。后被告又称东南面的房屋亦为其所造，上述房屋的建造均经过政府同意，但没有相应的房产证。转租给他人开设鸡排店和水果店所签的转租合同于2018年7、8月份到期。
以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证、情况说明、房产证、土地证，本院于现场拍摄的照片及庭审笔录等予以证实。
审理中，就原告主张的租金构成，原告称就2015年11月1日至2016年10月31日的租金，被告尚欠180110元，自2016年11月1日至合同解除之日即2017年4月11日的租金为122079元。关于违约金，原告主张最后一份合同期满后，双方继续履行合同，原合同条款继续适用，故违约金应以180110元为基数自2016年8月9日起，以122079元为基数自2016年11月1日起，均按照每日万分之六的标准计算至实际付款之日止。对此，被告不同意支付上述违约金。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，当事人应按约履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。双方签订的最后一份书面合同租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告并未提出异议，故应视为被告不定期租赁涉案房屋。相应的权利义务，应参照书面合同予以确认。现被告以经营困难为由拖欠原告租金，经原告催要后仍未能付清，原告于2017年4月11日以书面形式向被告送达律师函明确解除合同，据此，原告主张双方的租赁合同于2017年4月11日解除，有事实和法律依据，本院予以认定。该合同解除后，被告应腾空全部涉案房屋（包含被告自行搭建的部分），并将房屋返还给原告。因位于东南面的房屋已由被告转租给他人，对此，原告表示本案中暂不要求次承租人迁出上述房屋，故对于次承租人相关责任问题，本案中不予理涉。如有必要，原告可另行主张。关于租金部分，原告主张被告尚欠自2015年11月1日至2016年10月31日的租金180110元，被告未持异议，故本院予以认定。就合同解除前即自2016年11月1日至2017年4月11日的租金，应按照合同约定的租金标准核算，应为122079元。以上合计租金302189元。该款被告应支付给原告。关于违约金，合同约定为先付后用，逾期支付租金的应按拖欠金额的每日万分之六的标准计算违约金。对此，被告对该违约金提出异议，由于原告未能举证其实际损失，故本院认定上述违约金标准过高，酌情将违约金的计算标准调整为按照年利率10%计算。就截至2016年10月31日止的租金180110元，原告主张自合同签订之日的次日即2016年8月9日起算，合理有据，本院予以采纳。就截至合同解除前的租金122079元，应参照双方签订的最后一份合同的付款期限及违约责任予以计算，据此，原告主张该部分租金自2016年11月1日起算，符合合同约定，本院予以采纳。由此，就被告拖欠的租金，应分别以180110元为基数自2016年8月9日起，以122079元为基数自2016年11月1日起，按照年利率10%，均计算至被告实际支付之日止。合同解除后，由于被告仍实际占据涉案房屋，原告主张按照原合同约定的租金标准要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告答辩意见中提到的要求原告赔偿装修等费用的意见，因其并未提起反诉，故本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店于本判决生效之日起二十日内腾空坐落于苏州市吴中区甪直镇晓市路48号房屋，并将上述房屋返还给原告苏州市甪直集团有限公司。
二、被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市甪直集团有限公司租金人民币302189元及该款违约金，违约金分别以180110元为基数自2016年8月9日起，以122079元为基数自2016年11月1日起，均按照年利率10%计算至被告实际支付之日止。
三、被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店于本判决生效之日起二十日内支付原告按照年租金275055元的标准计算的自2017年4月12日起至实际返还上述房屋之日止的使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4950元，财产保全费3520元，合计人民币8470元，由被告苏州市吴中区甪直清风明月大酒店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76
审判员 鲁 超
二〇一八年四月二十五日
书记员 吴雅琴