上海市松江区�民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初11495号
原告：冯凯，男，1990年2月20日生，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：焦春伟，上海远业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蓝宇曦，上海远业律师事务所律师。
被告：上海欣家房地产经纪事务所，住所地上海市松江区。
投资人：严志衡，经理。
委托诉讼代理人：李刚，男，上海欣家房地产经纪事务所工作人员。
被告：严志衡，男，1974年3月29日生，汉族，住湖南省。
原告冯凯与被告上海欣家房地产经纪事务所、严志衡居间合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后依法适用简易程序于2016年8月12日公开开庭进行了审理，原告冯凯及其委托诉讼代理人焦春伟、被告上海欣家房地产经纪事务所的投资人严志衡(暨本案被�)及其委托诉讼代理人李刚到庭参加了庭审。审理中，本案简易程序审限届满后，原、被告同意继续适用简易程序审理，本案经院长批准，延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告冯凯向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告已经支付的佣金人民币(以下币种同)30,000元;2、二被告赔偿原告损失20,000元。事实与理由：2016年3月17日，原告经被告居间介绍与案外人杨某某签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定案外人杨某某向原告出售上海市松江区泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，被告支付居间佣金3万元。合同签订后，原告按约支付了房款及佣金，但最终因房屋是拆迁安置房，无法在合同约定的时间内完成过户交易，原告迫于无奈与出售方签署解约协议并赔偿2万元。被告上海欣家房地产经纪事务所(以下简称“欣家事务所”)作为专业的房地产居间服务机构，对于房屋交易相关政策应该非常清楚，现因被告原因导致房屋买卖合同无法履行并最终导致原告支付赔偿金，被告欣家事务所理应退还收取的佣金并赔偿原告相应损失。被告严志衡作为欣家事务所的投资人，按照《个人独资企业法》第二条的规定，对于该公司的债务承担连带责任。故原告提出如上诉请。
被告上海欣家房地产经纪事务所辩称：不同意原告的诉讼请求。原告购买房屋时，被告已经明确告知该房屋暂时不能过户至原告名下，故买卖合同第5条约定了产权过户的时间，满足条件时就可以配合过户，但没有约定必须在2016年7月1日前。原告与出售方协议解除购房合同并未征得被告同意，被告一直在促成房屋买卖合同的履行，并愿意在满足条件时共同去交易中心办理过户手续。原告和出售方于2016年3月20日签订房屋买卖�同，2016年3月24日本市出台新的政策，但原告不符合新政策中关于社保连续缴纳5年以上的要求，不能继续交易不是被告导致的。根据中华人民共和国合同法第426条规定，中介促成合同成立，收取佣金合理。另外，被告不同意赔偿2万元的损失，该损失不是被告的原因造成，在原告与出售方的解约协议中也载明系因政策原因双方愿意解除合同。
被告严志衡辩称：同意被告欣家事务所的意见，原告与出售方的房屋买卖交易不能继续履行系政策原因导致，非被告的原因，故不同意承担连带责任。
经审理查明：2013年6月28日，案外人上海新凯房地产开发有限公司被核准登记为上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号全幢房屋的权利人。
2015年11月13日，案外人胡爱月被核准登记为涉案房屋的权利人，建筑面积72.86平方米，备注中载明：动迁安置房，三年�不得转让、抵押。
2016年3月17日，案外人胡爱月委托案外人杨某某作为出售方(甲方)与原告冯凯作为购买方(乙方)在被告上海欣家事务所(丙方)的居间介绍下签订《房屋买卖居间协议》一份，约定甲乙双方在丙方居间下，就乙方购买甲方涉案房屋事宜达成一致并签订本协议，房屋总价1,550,000元，甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付该房屋成交价1%的佣金。协议另对其他事宜进行了约定。协议签订当日，原告向出售方支付定金100,000元。
2016年3月21日，案外人胡爱月作为出售方(甲方)、原告冯凯作为购买方(乙方)及被告上海欣家事务所作为居间方(丙方)签订房屋买卖合同(适用于限制交易期内的上海市动迁安置房转让)一份，约定甲方将其拆迁补偿安置获配的涉案房屋出售给乙方，转让总价款为1,550,000元,乙方应于2016年3月17日支付甲方定金100,000元，于2016年3月21日前支付第一笔购房款550,000元，于可办理产权过户手续15个工作日内通过银行贷款形式支付1,000,000元。合同第五条第1款约定，以开发商大产证满三年即2016年7月1日前或产证登记日满三年，或此期间国家出台其它相关交易过户或房产税费政策期限为准；第二十四条约定，由于本房屋签订动迁协议日期是在2014年12月5日，甲、乙双方委托丙方负责办理提前过户更名手续，并且由乙方支付丙方过户劳务费用50,000元，如由于非甲乙双方原因导致过户更名无法顺利完成，由丙方退还乙方的首付款、过户劳务费用和中介服务费，并且甲方不得追究乙方的违约责任……合同另对其他事宜进行了约定。合同签订当日，原告支付出售人首付款550,000元，支付被告欣家事务所购房佣金30,000元。
2016年5月4日，原告冯凯与出售方签订解约协议一份，载明因政策限购原因，导致原告无法购房，双方自愿解除涉案房屋的买卖交易合同，原告愿意补偿胡爱月20,000元由杨某某代理收取并退还剩余首付款530,000元。被告欣家事务所员工作为见证方在上述协议落款处签字确认。
以上事实，由房屋买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、解约协议、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告欣家事务所签订的房屋买卖居间协议、房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。
其一，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据本市动迁安置房上市交易的相关规定，房�产开发企业取得房地产权证(大产证)且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议均满3年的，或者被动迁居民家庭取得房地产权证(小产证)满3年的，则该动迁安置房可以转让、出租。本案中，涉案房屋系动迁安置房，其大产证核准日期为2013年6月28日，买卖合同载明的签订动迁协议日期为2014年12月5日，小产证核准日期为2015年11月13日，故该房屋自2017年12月5日起方可交易过户，然而由被告欣家事务所居间促成的涉案《房屋买卖合同》中约定的最早可以过户的时间为2016年7月1日前，并由被告欣家事务所负责办理提前过户更名手续并收取所谓劳务费，该约定因不符合上述规定而自始无法实现，被告欣家事务所作为居间方对此未尽到如实告知的义务，存在瑕疵。
其二，房屋买卖合同履行期间，因本市限购政策调整了非本市户籍居民家庭购房缴纳社保的年限，原告成为�购对象，故房屋无法在符合上市交易条件之际完成过户，该政策变更属于当事人在订立合同时无法预见的非商业风险因素。
根据房屋买卖合同约定，由于非买卖双方原因导致过户更名无法顺利完成，由被告欣家房产事务所退还原告首付款、过户劳务费用和中介服务费。故原告主张被告欣家事务所返还已经支付的佣金30,000元，符合合同约定，本院予以支持。另个人独资企业的投资人应对企业债务承担连带责任，故原告要求被告严志衡对被告欣家事务所应返还的佣金承担连带责任的诉请，本院予以支持。
关于原告要求两被告赔偿损失的问题。依据合同法的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。就本案而言，首先，根据在案证据，虽然被告在提供居间服�中对过户时间的约定存在瑕疵，但在房屋买卖合同签订时，无论是出售方或是买受方，对于涉案房屋系动迁安置房的情况均是知晓的，对于动迁安置房的交易条件，作为交易双方亦具有审慎审查的义务；其次，关于房屋买卖合同未能履行的原因，本院认为，根据本案查明的事实，除了限售政策对于提前过户构成的客观障碍外，本市于2016年3月24日出台的限购新政是合同最终未能履行的重要因素；再者，在买卖双方对于涉案房屋属于限售对象均是明知的情况下，若将双方规避限售政策的风险完全加于被告欣家事务所，显然有悖于权利义务对等的原则。本案中，根据合同约定，由于非买卖双方原因导致过户更名无法顺利完成，出售方不得追究买方的违约责任，现因原告缴纳社保的年限不符合限购新政的要求，在协商解除合同的过程中原告自愿补偿出售方20,000元，系原告�其自身权利义务的处分，被告欣家事务所因为居间过错已经丧失了居间报酬请求权，若还要求其承担原告的该部分损失，显然太过严苛。故对于原告的上述诉讼请求，本院难以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百二十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海欣家房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内返还原告冯凯佣金30,000元；
二、被告严志衡对被告上海欣家房地产经纪事务所的上述第一项付款义务承担连带责任；
三、驳回原告冯凯的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,050元�减半收取525元，由原告冯凯负担250元，由被告上海欣家房地产经纪事务所、严志衡负担275元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年一月九日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间�故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
二、《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。