重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00848号
上诉人（原审被告）：重庆亚伸房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族�治县钟多镇和平街**号*幢***号。
法定代表人：周亚军，该公司经理。
委托代理人：王啟文，男，汉族。
委托代理人：冉灿，男，土家族。
被上诉人（原审原告）：王宁军，男，土家族。
委托代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴素辉，女，土家族。
委托代理人：袁向东，重庆汇润律师事务所律师。
上诉人重庆亚伸房地产开发有限公司（以下简称亚伸公司）与被上诉人王宁军、吴素辉诉房屋买卖合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2014年7月8日作出（2014）酉法民初字第01230号民事判决，亚伸公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月24日对本案公开开庭进行了审理。上诉人亚伸公司的委托代理人王啟文、冉灿，被上诉人王宁军、吴素辉共同的委托代理人袁向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：王宁军与吴素辉系夫妻关系。2012年7月21日，吴素辉（乙方）与亚伸公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定亚伸公司将其开发的酉阳县钟多镇桃花源大道北路亚伸·酉州丽都A-16-7商品房，建筑面积为85.43平方米，以总价款为264833元出售给吴素辉。吴素辉于2012年7月10日支付首付款54833元，余款210000元办理按揭，并由中国工商银行酉阳支行支付给亚伸公司。素辉与亚伸公司双方签订的商品房买卖合同第七条第一款约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第七条第二项约定“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日（与�条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一（该比率应不小于本条第1款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十三条第二项约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。2013年10月1日，王宁军、吴素辉在物管处拿到钥匙并对该房屋进行了装修，但到目前为止还未办理房屋产权证，二人现愿意继续履行合同。
王宁军、吴素辉一审中诉称：2012年7月21日，吴素辉与亚伸公司签订一份商品房买卖合同，但是亚伸公司未按合同约定条件交付房屋，没有取得房屋产权登记证，也未支付违约金。故诉至法院请求判令：1.亚伸公司支付违约金给王宁军和吴素辉，违约金计算至亚伸公司履行合同符合合同约定前一日止，起算时间自2012年12月31日起，每日按万分之二计算。2.由亚伸公司承担本案诉讼费用。
亚伸公司一审未出庭应诉，亦无书面答辩意见。
酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，亚伸公司经法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。王宁军、吴素辉提交的证据，来源合法，内容符合客观事实，证据真实有效，予以认定。吴素辉与亚伸公司签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对本案的争议，分别评述如下：一、亚伸公司是否违约。双方签订合同是在意思自治的基础上所签订，内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在签订合同时双方明确约定交房时间为2012年12月31日前，合同签订后，王宁军、吴素辉方已按合同约定履行了付款义务，但亚伸公司未能按照合同约定将符合交房条件的房屋于2012年12月31日前交付王宁军和吴素辉，2013年10月1日交付后60日内也未按约取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。即亚伸公司方未能完成合同约定的义务，故其行为已构成违约。二、对于违约金的计算问题。亚伸公司构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对王宁军、吴素辉要求亚伸公司支付违约金的请求，予以认可，但是王宁军、吴素辉计算的方式有误。对于逾期交房违约金，双方合同约定2012年12月31日前交付房屋，王宁军、吴素辉于2013年10月1日接收了房屋，应当认定房屋已交付，故该院支持以已交房款264833元为基数，按每日万分之一自2013年1月1日起计算至2013年10月1日止，共计7229.94元。对于逾期办证违约金，按合同约定，亚伸公司应当在2013年10月1日起60日内（即2013年11月29日前），取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但亚伸公司至今尚未取得，应当按照合同约定支付违约金，故支持以已交房款264833元为基数，按每日万分之一自2013年11月29日起计算至亚伸公司实际取得土地房屋登记机构出具的登�受理单之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、亚伸公司限于判决生效之日起3日内支付王宁军、吴素辉逾期交房违约金7229.94元；二、亚伸公司支付王宁军、吴素辉逾期办证违约金，以已交房款264833元为基数，按每日万分之一自2013年11月29日起计算至实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止。该款项限于亚伸公司实际取得登记受理单之日起30日内支付；三、驳回王宁军、吴素辉其它诉讼请求。案件受理费435元，减半收取217.5元，由亚伸公司负担。
亚伸公司不服酉阳土家族苗族自治县人民法院的前述判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，本案的上诉人费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.一审法院认定事实不当。根据双方签订的《重庆市商�房买卖合同》第七条第二项规定，上诉人如果遭遇不可抗力，可以在30日内书面告知被上诉人，上诉人可据实延期交房。上诉人在本商品房建设施工过程中因天气原因或上诉人能够控制的因素，导致延期交房，应属于不可抗力的免责事由。2.双方签订的合同中约定商品房交付是应当符合法律和行政法规的明确规定，未经验收合格或经验收不合格的建筑工程不得投入使用。这一规定属于是强制性规定，上诉人基于政策以及安全上的考虑，延迟交房，理由正当，因此，上诉人不应当承担本案延迟交房的违约责任。
被上诉人王宁军、吴素辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，明确了各自的合同义务，被上诉人已经按照合同的约定按期支付了购房款，上诉人应当也按照合同约定按期交付房屋和履行颁证义务。但是上诉人逾期交房，且至今未取得房屋管理登记部门的受理单，按照合同约定，上诉人应当承担违约责任，并且支付相应的违约金。一审法院据此判决上诉人承担相应的责任，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人向本院提交了酉阳土家族苗族自治县人民政府办公室于2013年8月16日的会议备忘录一份，用以证明酉阳县政府在2013年8月16日尚未完成征地拆迁工作，导致上诉人亚伸公司未能按期交房。被上诉人王宁军、吴素辉经质证后认为，该份证据系复印件，对其真实性不予认可。即使该份证据是真实的，也与本案不具有关联性，不应当予以采信。本院审查认为，上诉人所提交的该份会议备忘录与本案不具有关联性，不能达到上诉人所述的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。
本院�为，本案争议的焦点为：上诉人亚伸公司是否应当向被上诉人王宁军、吴素辉承担违约责任以及支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，上诉人亚伸公司与被上诉人吴素辉签订《重庆市商品房买卖合同》，约定于2012年12月31日前交付房屋，并且约定上诉人在实际交付房屋之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但上诉人实际交付房屋的时间为2013年10月1日，并且至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故此，上诉人亚伸公司延期交房�延期办证的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。对于上诉人主张在房屋建设过程中因天气原因、土地征用、拆迁以及施工方的原因导致延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观原因。上诉人所主张导致其违约的原因均不属于不可抗力，不能据此免除其违约责任。故此，上诉人主张逾期交房以及逾期办证的原因系不可抗力而免责的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人重庆亚伸房地产开发有限公司的上诉事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人重庆亚伸房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张泽端
代理审判员 郑 斌
代理审判员 段成一
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 侯 睿