贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终156号
上诉人（原审被告）杨平……
委托代理人唐宏洲……
被上诉人（原审原告）项毓华……
委托代理人项秀鹏……
上诉人杨平因与被上诉人项毓华物权保护纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2015）凯民初字第2527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：原告与被告母亲项桂英系兄妹关系。1998年时，原告举家回凯里，因无房居住，暂与被告母亲一家居住。为解决原告一家人的住房问题，被告母亲经与原告商量后，将被告所在黔东南州木材公司的房改房，现位于凯里市文化北路10号501号房屋一套出售给原告。1998年6月12日，原告向被告母亲汇款1.6万元，7月2日又汇款2170元，所汇款项均被被告母亲付给被告单位黔东南州木材公司，用于购买该公司位于凯里市文化北路10号501号的房改房。1998年6月20日，被告按其母亲要求手写《协议书》一份，内容为：“凯里州木材公司杨平原有住房壹套（公司宿舍五楼）总面积79.55平方（三室一厅两厨厕所）原价18000元。兹因本人经济条件有限，自愿让给大舅项毓华出钱购买。房产权属项毓华所有，任何人不得侵占。特立此约互不反悔受法律约束。”被告书写该《协议书》后，便搬出凯里市文化北路10号501号房，原告亦于1998年年底入住该房屋至今。1999年7月13日，被告办理得凯里市文化北路10号501号房屋所有权证（证号为：凯房权证州房字第074**号），但该产权证原件一直由原告保管。2015年8月21日，被告以凯房权证州房字第074**号房屋所有权证“遗失”为由，补办得房屋所有权证（证号为：凯房权证州房字第2015043**号）。原告遂诉至法院。案经法院主持调解未果。
原审认为：民事主体从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案被告虽系按其母亲要求书写《协议书》和腾出房屋给原告，但其多年来未曾申请撤销协议，视为对卖房事宜的认可。原告支付1.8万元购房款后搬入该房居住十多年，并保管登记在被告名下的房产证，足以认定1998年6月20日所写的《协议书》系原、被告双方买卖房屋的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。对原告诉请确认《协议书》合法有效，将凯里市文化北路10号501号房屋判归原告所有，被告协助原告办理房屋产权过户登记手续，予以支持。被告庭审中要求原告支付其福利费，但未明确福利项目及金额，亦未提出反诉，暂不予处理。被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条之规定，判决一、被告杨平于1998年6月20日写给原告项毓华的房屋买卖《协议书》合法有效；二、位于凯里市文化北路10号501号房屋归原告项毓华所有，被告杨平协助原告项毓华向房屋管理部门办理房屋产权过户登记手续。
杨平不服一审判决，上诉称：一审认定事实错误，上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖合同关系。上诉人不否认按照母亲事先写好的《协议书》照抄一遍，但不能就此认定是房屋买卖，买卖双方必须自愿、公平、等价有偿、诚实信用，被上诉人“购买”房屋从没有与上诉人商量过，也没有向上诉人支付过一分钱的购房款，反而无偿居住上诉人的房屋十多年，被上诉人系上诉人亲舅，他与上诉人母亲之间书信往来作为晚辈并不知道，他们买卖上诉人的房屋，在上诉人母亲要求抄写协议之前，上诉人并不知情，上诉人母亲只是讲让把房子暂时借给被上诉人居住，上诉人并没有委托母亲出卖房产，该房屋的所有权属上诉人所有，《协议书》只有上诉人以“经手人”的名义签字，形式上也不满足“签字或盖章”的成立条件，合同并没有成立，何谈生效，被上诉人也并没有向上诉人支付过一分钱，也没有证据证明被上诉人向上诉人支付过房款，被上诉人与上诉人母亲之间的经济往来与上诉人没有任何关系，即便被上诉人汇给被上诉人母亲18000元的购房款，但79.55平方米房屋在那时的价格也是22900元，并非“等价有偿”，上诉人不否认当时经济条件有限，但不至于倒贴6000元出卖房屋，双方真实出卖房屋，就不会那么多年没有协助办理房产证，被上诉人购买州农校的房子也印证上诉人母亲所说的暂住；上诉人确实有“腾出房屋给被上诉人”，“腾出房屋”并非出卖房屋，被上诉人及家人无偿的居住了十多年房屋不愿意搬出，不是上诉人不撤销协议，而是“协议只有一份”，房产证也并非交由被上诉人保管，而是“被上诉人借口拿走”，不愿意交给上诉人，所以上诉人才不得已办理遗失。争议房屋是上诉人单位的福利房，至今没有向国家缴纳契税和土地收益金，房子至今不可上市交易，一审也没有判决契税和土地收益金该由谁缴纳，并将引起新的诉讼，故请求撤销一审判决，发回重审或改判。
被上诉人项毓华答辩称：1、根据1994年国务院出台的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及一审庭审提交的证据显示，答辩人提交的凯房证州字第07401号《房屋所有权证书》完全证明原产权单位属于州木材公司，但杨平产权比例为100%，性质为私产，被答辩人也明确陈述杨平在向单位缴纳一定的费用后，被答辩人杨平取得100%产权，杨平作为房屋所有权人，依法可以对处分房屋进行交易；2、根据项桂英的证言及《信函》证明，被答辩人杨平家里困难，无力支付房改款项，在项桂英的撮合之下，答辩人购买该房屋，被答辩人并未提出任何异议；3、被答辩人于1998年6月20日出具《协议书》约定房屋成交价款为18000元，根据项桂英出具的两份《信函》被答辩人向单位缴纳的款项为17873.2元，被答辩人在房屋交易过程中，并未出现欺诈、胁迫等情形，18000元价格是双方合意的结果，房屋交易完成后，被答辩人至今并未提出任何异议；4、项桂英作为被答辩人母亲，撮合答辩人向被答辩人购房，收取购房款等事实，被答辩人至今并未提出任何异议，产生的法律后果应当由被答辩人承担，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，答辩人、被答辩人的合同依法成立；5、被答辩人在进行房屋交易时，尚未取得产权，但被答辩人在收到答辩人购房款之后，向单位出资购买房屋，已经构成事实上的房主，在行政机关办理产权的过程不影响答辩人取得完全所有权的权利，被答辩人处分房屋给答辩人符合法律规定，《协议书》并非违反法律法规强制性，协议书合法有效；6、上市交易的房改房须办理《房屋有权证》和《房地产交易市场准入许可证》两证齐全后才能上市交易规的规定是管理性规定，虽然没有《房地产交易市场准入许可证》只是暂不能办理产权变更登记，不影响双方合同效力；7、根据认定的事实，涉案房屋应属于答辩人所有，被答辩人应协助办理过户，至于被答辩人提到的福利并非本案的审理范围。故此，一审认定事实清楚、证据充分，请求维持。
二审期间，上诉人杨平与被上诉人项毓华均未提交证据。
二审经审理查明，被上诉人在无房居住的情况下，上诉人母亲经与上诉人商量后，同意将上诉人所在黔东南州木材公司的房改房，即现位于凯里市文化北路10号501号房屋的购房名额让与给被上诉人。其余事实与一审查明一致。
本院认为：合法民事行为受法律保护。本案中，上诉人以与被上诉人双方之间的协议只有单方签字没有效力、上诉人也并未收到被上诉人购房款、上诉人并没有授权母亲办理卖房事宜、双方当事人之间并非买卖房屋的合意、争议房屋未缴纳契税和土地收益金提出上诉。首先，涉案房屋为杨平单位房改房，在98年单位集资的时候，杨平通过其母亲已把买房名额让予给了舅舅项毓华，项毓华也缴纳了相应购房款，争议房屋的实际出资人应为项毓华。项毓华提交有汇款凭证、《信函》以及《协议书》等佐证，本院予以采信。虽然《信函》是杨平母亲书写，整个让与过程也是杨平母亲操办，但杨平亲笔书写的《协议书》与其母亲在信函中载明的“我叫杨平和你私下写了一份协议，房屋产权以后归你所有，任何人不能侵占，以防日后扯皮”等内容相互印证，说明杨平同意母亲把其买房名额让与给舅舅项毓华的系列行为，且从1998年到现在，项毓华家一直住在争议房屋里，杨平从未提出任何异议，房屋产权相关凭证也一直由项毓华保管。加之，杨平在一审答辩状与2015年11月2日《调解笔录》中也都认可项毓华购买了应属于杨平的房子。故此，虽然双方并非房屋买卖，但杨平把买房名额让与项毓华的行为成立，项毓华已支付了相应集资款，实际出资人应为项毓华，争议房屋应为项毓华所有；其次，关于《协议书》形式问题，虽然是杨平单方面出具，但该份协议是杨平对母亲让与买房名额行为的承诺与追认，是对双方达成合意的补充，本院予以认可；再者，关于房屋的性质问题，虽然争议房屋属于杨平单位的房改房，不管其有没有缴纳契税和土地收益金，但在1998年的时候，杨平已经让与给了项毓华购买，项毓华为真正的实际出资人，杨平待房屋可上市交易时即应按协议协助项毓华办理过户手续。
综上所述，原审法院认定事实上存在瑕疵，定立案由错误，但并未影响审理结果，本院直接将案由更改为物权保护纠纷。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人杨平负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 欧阳平
审判员 王 珺
二〇一六年四月二十日
书记员 赵艳萍