福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1411号
上诉人（原审被告、反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街南侧与迎宾路叉路口。
法定代表人林雅玲，董事长。
委托代理人蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。
委托代理人林景川，福建南州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）漳州市保障性住房管理中心，住所地福建省漳州市芗城区延安南路**号。
法定代表人叶国裕，主任。
委托代理人林ＸＸ，福建衡评律师事务所律师。
上诉人福建省聚善堂医药连锁有限公司（以下简称“聚善堂公司”）因与被上诉人漳州市保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院�2015）芗民初字第1376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聚善堂公司的委托代理人蔡颖瑜，被上诉人漳州市保障性住房管理中心的委托代理人林ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2013年1月25日，聚善堂公司作为本案讼争房屋的原承租人，参与由漳州市国有资产产权（物权）交易中心召开的××××街北8幢7间店面五年租赁权的招租竞价，并通过电子竞价的方式，以月租金116700元最高价竞租到××北8幢9、10号两间店面五年租赁权。2013年2月6日，漳州市保障性住房管理中心与聚善堂公司签订漳房租赁合同（2013）第70018100、70018200号《漳州市公有经营性用房租赁合同》，约定漳州市保障性住房管理中心将位于漳州市芗城区××北8幢9、10号房屋（店面建筑面积129.06m2）出租给聚善堂公司作商业用途使用。合�约定租赁期限五年，自2013年3月15日起至2018年3月14日止；该店面月租金为116700元／月。关于租金缴交方式及房屋押金：约定租金交纳方式为，合同签订之日，聚善堂公司须支付第一个半年度租金，即700200元整，之后每半年需提前一个月缴纳下一个半年度租金，即第二次缴租时间为2013年8月15日之前，依此类推；如有拖欠不缴交者，按欠款总金额30%加收取滞纳金；签订合同当日，聚善堂公司须一次性交付350100元作为承租履约保证金，如无其它违约情况，漳州市保障性住房管理中心将在腾空退房后的10日内，将承租履约保证金无息退还给聚善堂公司。关于双方权利义务：合同第四条第（一）款第3项约定，漳州市保障性住房管理中心同意无偿提供给聚善堂公司一个月的时间，作为所租赁房屋的装修时间，不计入租赁期限内。关于租赁合同的解除条件及违约责任：合同第五条约定，（一）聚善堂公司有下列行为之一的，漳州市保障性住房管理中心有权提前解除合同，收回房屋，因此而造成损失的，由聚善堂公司负责赔偿：1、将承租房屋擅自转让、转租、转借他人或擅自调换使用的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的；3、拖欠租金连续15天或累计15天以上的；4、利用承租房屋进行违法违规活动的；5、因聚善堂公司原因致使漳州市保障性住房管理中心需对租赁房屋有关事项承担连带责任的；（二）漳州市保障性住房管理中心因原承租户迟延交付出租房屋10天以上的，由原承租户承担法律责任，聚善堂公司有权终止合同；（三）其他解除条件：1、因不可抗力致使不能实现租赁合同的；2、因落实政策或其他原因漳州市保障性住房管理中心需将租赁房屋退还业主的；3、因国家征收租赁房屋，自政府征收部门发布征收公告�日起，租赁合同自动解除。第（四）款约定，任何一方未能履行合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，所造成的损失由责任一方承担。本案合同签订后，聚善堂公司依约支付了自2013年3月15日至9月14日止的第一个半年度租金，即700200元整。
原判另查明，合同签订后，聚善堂公司以其为本案租赁物的原承租人，在招投标过程中未享有优先承租权，竞价行为显失公平为由，向芗城区法院提起诉讼，请求撤销本案租赁合同，并返还押金101000元。芗城区法院于2013年12月16日作出（2013）××民初字第××号民事判决书，判决如下：“一、撤销原告与被告于2013年2月6日签订的漳房租赁合同（2013）第70018100、70018200号《漳州市公有经营性用房租赁合同》。二、被告漳州市直管公房经营管理处应于本判决生效后十日内返还原告福建省聚善堂医药连锁有限公司押金101000元。”漳州市保障性住房管理中心不服提起上诉，漳州市中级人民法院认为，聚善堂公司自愿在《竞租须知》和《产权交易两轮报价法竞价规则》等竞租文件上签名，同意以参加两轮报价法竞租会的方式行使优先承租权，并交纳竞价保证金以及在招标文件上盖章确认的行为可视为其同意以此方式行使优先承租权。竞价结束后，聚善堂公司亦确认竞价结果，因此双方签订的租赁合同是真实意思表示，其要求撤销双方租赁合同的理由不能成立。因此，漳州市中级人民法院于2014年5月20日作出（2014）××民终字第××号民事判决书，判决如下：“一、维持漳州市芗城区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决第二项；二、撤销漳州市芗城区人民法院（2013）××民初字第××号民事判决第一项；三、驳回福建省聚善堂医药连锁有限公司主张撤销双方房屋租赁合同的诉讼请求。”
原判又查明，漳州市直管公房经营管理处名称于2013年10月变更登记为“漳州市保障性住房管理中心”，机构类型为事业法人。
原判再查明，本案租赁物的实际使用人为福建省聚善堂医药连锁有限公司同益分店（以下简称“聚善堂同益分店”），机构类型为企业非法人，系聚善堂公司的分支机构。2015年6月26日厦门市景舜联合会计师事务所对聚善堂同益分店的财务报表进行了审计，审计意见为“在所有重大方面公允反映了聚善堂同益分店2015年4月30日的财务状况以及2013年1月-2015年4月的经营成果”，在财务报表附注中载明“2013年1月到2015年4月的利润为RMB-2100081.37元”，即自聚善堂公司与漳州市保障性住房管理中心签订本案租赁合同之日起至2015年4月，聚善堂公司的分支机构即租赁物实际使用人聚善堂同益分店经营成果为巨额亏损状态。在案件审理过程中，经芗城区法院向漳州市保障性住房管理中心释明，要求其明确若解除合同是否向聚善堂公司主张合同解除后的违约责任。漳州市保障性住房管理中心明确表示若合同解除，对于合同解除后的法律后果将另行处理。
原判认为，漳州市保障性住房管理中心与聚善堂公司于2013年1月25日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。聚善堂公司在合同签订后，依约支付了2013年3月15日至2013年9月14日的租金700200元。在履行过程中，聚善堂公司认为租金过高难以承受，自2013年1月以来，聚善堂公司所属的聚善堂同益分店已亏损200余万元，对于企业而言，面临巨额亏损的局面，其一方面积极提起了撤销租赁合同的诉讼，一方面积极与漳州市保障性住房管理中心进行协商要求降低租金标准或者解除合同，可知聚善堂公司已尽最大努力，仍然不能完全履行合同，并及时向漳州市保障性住房管理中心说明情况，以期尽量避免或者减少可能进一步造成的损失，在此情况下，若强制聚善堂公司继续履行合同，则势必造成其进一步亏损，亦不利于漳州市保障性住房管理中心实现租金收益，不利于实现双方租赁合同的目的和经济效益。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在合同履行期限届满前，聚善堂公司已明确表示其所属的聚善堂同益分店已无法继续经营，并以实际行为拒不支付租金，因此，漳州市保障性住房管理中心不能无动�衷，任凭损失的扩大，而当采取如解除合同、收回房屋、另行出租等积极措施，减少损失。案件在审理过程中，芗城区法院就讼涉合同解除的法律后果已向双当事人方进行释明，漳州市保障性住房管理中心表示若合同解除，则解除后的违约责任另行处理。因此，聚善堂公司要求解除讼涉租赁合同的诉讼请求依法有据，予以支持。关于合同解除前聚善堂公司所拖欠的租金问题，自2013年9月15日起，聚善堂公司未依约支付租金，已构成违约，故聚善堂公司应当按照每月租金116700元支至本案租赁物即芗城区××北8幢9、10号房屋返还给漳州市保障性住房管理中心执掌之日止。因此，漳州市保障性住房管理中心主张聚善堂公司按116700元／月支付自2013年9月15日起至实际交房之日止的租金，予以支持。至于聚善堂公司认为双方合同约定的租金价格过高，显失公平，要求调整租金标�，主张按照600元／平方米的租金价格计算本案租赁合同的租金，一方面，聚善堂公司提供的××（2013）××号《漳州市芗城区人民政府批转区物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》，仅是政府对于租金基础价格的指导性意见，根据《中华人民共和国合同法》第四条之规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”双方订立的房屋租赁合同约定的租金是经过公开招投标后确定的租金价格，并不违反法律规定，双方应当依照合同约定的租金价格进行履行；另一方面，聚善堂公司曾以竞价过程显失公平为由提起撤销本案租赁合同的诉讼，案经一审、二审判决，二审法院认定竞价结束后，聚善堂公司的法定代表人在《成交确认书》中签字确认竞价结果，双方于2013年2月6日签订的房屋租赁合同合法有效，聚善堂公司以漳州�保障性住房管理中心侵犯其优先承租权，要求撤销双方租赁合同的理由不能成立。因此，聚善堂公司认为租金过高的抗辩理由依法无据，不予采纳。另外，聚善堂公司主张根据合同约定有一个月装修期不计算租金应当予以扣除，根据合同法第三十二条及第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。因此，双方合同签订时间为2013年2月6日，双方租赁合同已成立并生效，而租赁期限自2013年3月15日起计算，漳州市保障性住房管理中心已无偿提供给聚善堂公司一月有余的时间，且不计入租赁期限。聚善堂公司主张扣除装修期的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零八�、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心与被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司于2013年2月6日签订的《漳州市公有经营性用房租赁合同》（漳房租赁合同（2013）第70018100、70018200号）；二、被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按116700元／月的标准支付自2013年9月15日至实际腾退本案租赁物交还原告（反诉被告）执掌之日止的租金；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告（反诉原告）福建省聚善堂医药连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁物即漳州市芗城区芗城区××北8幢9、10号房屋腾退并交付被告漳州市保障性住房管理中心执掌，原告（反诉被告）漳州市保障性住房管理中心应予以协助接收该房屋。案件受理费人民币9635元，由被告福建省聚善堂医药连锁有限公司负担；反诉费50元，由反诉被告漳州市保障性住房管理中心负担。
原审宣判后，聚善堂公司不服，向本院提起上诉。
聚善堂公司上诉称：一、原审判令我方按照116700元／月的标准支付租金错误。首先，我方在原审中主张租金过高，要求调整租金标准，并且提供了芗城区人民政府作出的××（2013）××号文件：《漳州市芗城区人民政府批转区物价局关于芗城区市区商业店铺租金基础价格意见的通知》作为证据，则原审应就是否需要申请价格评估、鉴定向我方进行释明，原审未进行释明而径行判决，侵害了我方的合法权益；其次，上述××（2013）××号文件系政府物价部门经过调研下发的文件，对房产经营有一定的指导作用，漳州市保障性住房管理中心出租公有营业性用房，应当遵循政府指导价，原判没有查明合同约定价相对市场价畸高的事实，判令我方按照合同约定价格支付租金，应当予以撤销；再次，原审判令解除本案租赁合同，根据合同法的规定，合同解除的效力溯及既往，关于合同价款的约定不能约束我方，原判应以市场价给付费用。且我方腾退房屋所需的时间不用计付租金。二、原判对于计付租金的时间认定错误，依法应当扣除一个月的装修期限。根据本案租赁合同约定，租赁期限自2013年3月15日开始计算，且漳州市保障性住房管理中心同意无偿提供给我方一个月时间作为装修时间，不计入租赁期限内，因此原判认定的计付租金时间应扣除一个月的装修期间。综上，请求撤销原判，依法改判。
漳州市保障性住房管理中心答辩称：1.本案讼涉房屋是以公开招投标的方式出租的，双方所签订的租赁合同合法有效，聚善堂公司应依约履行自己的义务；2.政府部门不应干涉正常的市场经济活动，政府部门的指导价格不应作为本案支付租金的依据；3.本案合同经法院判决解除，解除时间应以文书生效为准，一审判令聚善堂公司按照原合同约定的租金标准交纳租金是正确的；4.本案合同是2013年2月6日签订的，而从2013年3月15日才正式开始履行并计算租金，已经给予聚善堂公司一个月的装修期间，并且聚善堂公司系本案讼涉房屋的原承租人，并不存在装修的问题。综上，请求驳回聚善堂公司的上诉请求。
本院查明，除聚善堂公司主张其所支付的第一个半年度租金的起算点应为2013年4月外，双方当事人对原判查明认定的事实无争议，本院对无争议的事实予以�认。
本院认为，关于原判认定的租金标准是否应予调整的问题。租金，系合同的对价，属于当事人意思自治的范畴。本案中聚善堂公司通过招投标竞价取得了讼涉房屋的承租权，并与漳州市保障性住房管理中心签订《漳州市公有经营性用房租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的效力性强制性规定，系属合法有效。故合同中所约定的租金标准116700元／月对双方均有约束力，聚善堂公司应依约履行支付租金的义务。聚善堂公司所提供的前述××（2013）××号文件属于政府物价部门为规范涉税财物的价格认定工作而出台的指导性意见，文件备注中亦明确了所列的基础价格只作为税务部门核定商业店铺租金计税依据，不作其他用途。故该文件不具有约束经济活动主体意思自治的效力，聚善堂公司据此主张应以600元／平米的标准�算本案租金的理由不能成立，不予采纳。同理，由于支付租金的标准系当事人的意思自治范畴，由双方当事人自愿进行约定，不属于法院依法行使释明权的范围，故聚善堂公司关于原判未就是否需要申请价格评估、鉴定向其进行释明，程序不当的上诉主张没有法律依据，不予采纳。根据合同法及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中关于合同解除的相关规定，原审判令聚善堂公司以原合同约定的租金标准支付讼涉房屋的占用费并无不当，聚善堂公司关于合同解除后，应以市场价计付相应费用的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。
关于本案计付租金的时间是否需要另行扣除一个月装修期间的问题。本案租赁合同中已经明确租赁期限自2013年3月15日开始，且一个月的无偿装修时间不计入租赁期限内，结合�案租赁合同于2013年2月6日就已签订完成，可以认定从2013年3月15日租赁期限开始计算时就已经扣除了一个月的装修时间。聚善堂公司主张应从2013年3月15日起另行扣除一个月的装修期间，却未能提供相应的证据以证明该主张，本院不予采纳。
综上，本案租赁合同解除后，聚善堂公司支付的应为讼涉租赁物的占有使用费，原判认定为租金不当，但实体结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9635元，由上诉人福建省聚善堂医药连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 花 絮
审 判 员 翁艺晖
代理审判员 黄 兴
二〇一五年十月十九日
书 记 员 卢 杰
附：有关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。