江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04505号
上诉人（原审被告）贾连福。
上诉人（原审被告）张昌菊。
被上诉人（原审原告）苏州市尹山工贸有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区郭巷街道。
法定代表人施炳根，该公司董事长。
委托代理人张凯力，江苏久顺律师事务所律师。
委托代理人陆费红，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人贾连福、张昌菊因与苏州市尹山工贸有限公司（以下简称尹山工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴民初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：尹山工贸公司自2006年将其位于苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧一间半门面房租赁给贾连福、张昌菊使用，贾连福、张昌菊在上述租赁房屋设立并共同经营苏州市吴中区郭巷东北汽车修理部，该修理部工商登记的经营者为贾连福。上述房屋的租赁合同为每年一签。最近一期的租赁合同于2012年12月20日签订。该合同约定：涉案房屋的租赁期限为2013年1月1日至同年12月31日；年租金为34528元。合同还约定：承租方在租赁期内，不得违法经营、擅自装修或破坏性装修；合同期满后，承租方应无条件撤离。
2013年11月13日，尹山工贸公司以书面通知的形式，告知包括贾连福在内的承租方：双方签订的2013年房屋租赁合同自动解约期为2013年12月31日，由于尹山工贸公司经营场所已属苏州市吴中区拆迁范围，依据市、区政府拆迁规划精神要求，从2014年起所有店面房不再对外出租，请各原租户在2013年租赁合同到期后自动搬离，并在2014年1月10日前办理退租相关手续。2013年12月31日，尹山工贸公司又以书面通知的形式，告知贾连福、张昌菊：双方签订的2013年度房屋合同期限已截止，逾期不办理结清手续的，所造成的责任后果将由贾连福、张昌菊承担；贾连福、张昌菊在2014年1月10日对租铺停止供应水、电等其他服务性项目。2014年4月14日，尹山工贸公司再次以书面通知的形式，告知贾连福、张昌菊务必在2014年4月20日前搬离出租房屋，逾期其将采取相应措施，包括停水停电。
2014年5月21日，张昌菊与尹山工贸公司签订协议书，该协议书甲方为尹山工贸公司，乙方为“贾连福”，内容为：“甲、乙双方曾于2013年签订了为期一年的房屋租赁协议书，合同到期日为2013年12月31日。2014年度双方未签订续租协议。自2013年底起至今，甲方曾数次书面通知乙方搬出，乙方因各种因素，至今未搬。甲方考虑与乙方合作多年，经研究决定，对乙方退房作适当照顾补偿。经双方沟通，达成如下条款，双方共同遵守：一、乙方必须在2014年5月26日前搬出所有自有物资，并办理退房一切手续，乙方不得拆除、移动已作评估范围内的装饰与设施；二、为照顾乙方，甲方给予乙方适当补偿，综合补偿金额为12500元……此金额为综合打包价，不另拆分细项。甲方也不再向乙方收取其他（如水电费等）费用……”上述协议乙方签字处由张昌菊书写了贾连福、张昌菊名字。对此，贾连福、张昌菊在原审审理中称该协议是在尹山工贸公司隐瞒拆迁事实的情况下签署的，尹山工贸公司称12500元是对贾连福、张昌菊自建房的补偿而不是拆迁补偿，故不认可是拆迁补偿。
原审另查明，贾连福、张昌菊就涉案房屋向尹山工贸公司支付租金至2013年12月31日。另，贾连福、张昌菊有1500元押金在尹山工贸公司处未予退还。对此，尹山工贸公司称可以直接抵销相应的租金。
原审审理中，贾连福、张昌菊称双方系夫妻关系，为证明尹山工贸公司隐瞒拆迁的事实，提供“苏州市吴中区郭巷街道办事处郭办发（2012）54号东环高架南延（一期）非住宅类房屋拆迁实施细则（试行）”文件复印件。经质证，尹山工贸公司对上述证据真实性不予认可，称即使是真实的，也与本案无关。另，贾连福、张昌菊为证明涉案房屋装修的拆迁补偿价格，提供了补偿评估表复印件。经质证，尹山工贸公司对该证据不予认可。
上述事实，由协议书、通知、押金收据及原审庭审笔录等在卷佐证。
原审原告尹山工贸公司的诉讼请求为，请求判令：贾连福、张昌菊搬离苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧门面房，并按照每年34528元的标准赔偿自2014年1月1日计算至实际返还房屋之日给苏州市尹山工贸有限公司造成的损失（暂计算至2014年6月23日为16460元，扣除综合补偿金额12500元，还应支付3960元）。
原审法院认为：房屋租赁合同终止后，承租方应当将租赁房屋返还给出租方，并结算相应的房屋租金及使用费。本案中，尹山工贸公司与贾连福签订的租赁协议于2013年12月31日到期，在该协议到期前，尹山工贸公司已经书面通知贾连福、张昌菊不再续租，并要求贾连福、张昌菊搬离，据此，应认定尹山工贸公司与贾连福签订的租赁协议已于2013年12月31日到期后终止。因贾连福、张昌菊实际使用租赁房屋共同经营汽车维修部，并确认双方为夫妻关系，故贾连福、张昌菊应从租赁房屋中搬离并将租赁房屋返还给尹山工贸公司，并赔偿租赁协议终止后继续使用租赁房屋给尹山工贸公司造成的损失。现尹山工贸公司主张按照原协议中约定的租金标准即年租金34528元计算自原协议终止后至实际返还房屋之日止的损失的意见，原审法院予以采纳。关于贾连福、张昌菊所称其对涉案房屋进行了装修和搭建等情况，原租赁协议对于协议终止后如何处理装修等问题并未约定，故理应由贾连福、张昌菊自行拆除，现尹山工贸公司根据2014年5月21日与张昌菊签订的协议书自愿补偿贾连福、张昌菊12500元，原审法院尊其自愿。关于贾连福、张昌菊在尹山工贸公司处的押金1500元，尹山工贸公司在租赁协议终止后应退还贾连福、张昌菊，对此，考虑到支付便利性，原审法院酌定从贾连福、张昌菊付款义务中直接扣除。另，关于贾连福、张昌菊认为尹山工贸公司隐瞒拆迁事实的情况，其提供的“苏州市吴中区郭巷街道办事处郭办发（2012）54号东环高架南延（一期）非住宅类房屋拆迁实施细则（试行）”文件复印件，无法证明尹山工贸公司故意隐瞒拆迁事实，故原审法院不予采信。关于贾连福、张昌菊所持尹山工贸公司未支付其拆迁补偿，故不予搬离的答辩意见，因双方的租赁关系已于2013年12月31日终止，故此后要求尹山工贸公司支付相应拆迁补偿，于法无据，原审法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：贾连福、张昌菊于判决生效之日起二十日搬离苏州市吴中区郭巷街道姜庄村东环路西侧（苏州市吴中区郭巷东环南路769号）房屋，并将上述房屋返还给苏州市尹山工贸有限公司，且按照年租金34528元的标准在扣除14000元后向苏州市尹山工贸有限公司支付自2014年1月1日至返还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费减半收取为人民币65元，由贾连福、张昌菊负担。
上诉人贾连福、张昌菊不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋2012年已经划为拆迁范围，尹山工贸公司隐瞒涉案房屋即将拆迁的事实，尹山工贸公司不应该再收取上诉人的房租。根据国家政策拆迁应该给承租商户补偿，但上诉人没有拿到补偿款，所以拒绝搬离。原审法院对于上诉人提供的郭巷街道办事处（2012）54号文复印件未予采信，上诉人持有异议。不同意一审判决，请求二审法院依法改判并驳回被上诉人的诉请。
被上诉人尹山工贸公司辩称：房屋租赁期满，出租人有权不再出租。被上诉人对于郭巷街道办事处（2012）54号拆迁文件的真实性没有异议，但被上诉人没有隐瞒拆迁事实。被上诉人与政府签订的拆迁协议是2014年5月份，拆迁协议中也约定我方应在2014年5月拆迁。被上诉人是涉案房屋的所有权人，租赁期满上诉人应当立即搬离房屋。上诉人强占涉案房屋违约又违法。一审判决事实清楚，证据充分，请求维持原判、驳回上诉。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，双方当事人对于涉案房屋租赁协议的真实性、租金支付数额、租赁期限等事实均无异议，本院予以确认。本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的租赁协议已于2013年12月31日到期后终止，协议到期后双方并未续租，且被上诉人在租赁协议到期前书面通知上诉人不再续租，并要求搬离涉案房屋。上诉人在租赁协议终止后继续占有使用涉案房屋已无法律依据，理应及时搬离。上诉人认为涉案房屋2012年已经划为拆迁范围尹山工贸公司隐瞒拆迁事实，不应该再收取上诉人房租的上诉主张，缺乏法律依据，本院难以采信。至于上诉人主张的拆迁补偿款，不属于本案审理范围，原审法院对于拆迁补偿款的相关认定超出本案诉请范围，本院予以纠正。上诉人提及的郭巷街道办事处（2012）54号拆迁文件也与本案无关，本院不予置评。综上所述，上诉人贾连福、张昌菊的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人贾连福、张昌菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年二月十一日
书 记 员 黄源榕