贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0303民初1194号
原告遵义市龙鼎物业服务有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区西安路纳帕溪谷二层，组织机构代码：56094609-9。
法定代表人陈成，该公司总经理。
委托代理人王清风，该公司员工。
委托代理人雷洪波，贵州上善律师事务所律师。
被告林小红，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
原告遵义市龙鼎物业服务有限公司（以下简称龙鼎公司）与被告林小红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙鼎公司的委托代理人王清风、雷洪波，被告林小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙鼎公司诉�：原告受托对遵义市侨龙房地产开发有限公司开发的“纳帕溪谷”小区提供物业服务。被告居住该小区，从交房起开始接受原告的物业管理服务，被告现欠原告物业管理费6084.00元（从2012年12月31日计算至2015年12月31日）。经原告多次催收，被告拒不支付，遂诉至人民法院，请求法院判令：一、被告支付原告欠交的物管费6084.00元（从2012年12月31日计算至2015年12月31日）；二、诉讼费由被告承担。审理中，原告变更物管费的数额为6081.00元。
被告林小红辩称：1、原告与被告签订物业合同为无效合同。原告在承接纳帕溪谷小区物业期间从未履行物业承接查验手续，违反了《物业承接检验办法》的相关规定，属于违规承接未经查验的物业，因原告未做物业承接查验，所产生的后果应由原告承担，并赔偿被告的相关损失。2、原告在负责纳帕溪谷小区物业管理期间，小区电梯长期处于非正常隐患运行状态，原告没有尽到应有的维护保障义务。小区10台电梯长期处于故障状态，小区电梯从2013年5月后就再未进行过年检，长期处于脱修脱保状态。在此期间小区电梯经常发生滑梯、黑灯、关人等事故。原告更是于2015年11月5日因为电梯长期脱保，关停了小区电梯，造成了严重的社会影响，贵州电视台《百姓关注》，遵义电视台《遵义新闻联播》等都做了相关报道，遵义市汇川区政府专门成立了工作组，汇川区市场监管局也组织专业力量对小区电梯问题进行了现场勘察，制定了临时的维保解决方案。3、原告在物业管理期间，私自将小区业主共有的地域划归商铺承租人用以商业用途，乱停乱放，随意安置隔离物，侵占业主共同权益。4、根据《纳帕溪谷小区前期物业合同》第五条“甲方在不危及物业安全，美观的前提下可在楼顶、墙体、裙楼等合理位置依法设置广告位，广告牌的投入和收益由业主承担和享有，由物业公司用于小区文化建设和节日庆祝活动。”，原告在物业管理期间，将本该用于物业服务的物业用房进行出租获益,在小区公共通道划设停车带收取停车费获益,将小区楼层底部的人防通道划设停车位收取费用获益,以及原告私自将本该属于业主共有的公告栏、电梯内、户外等其他位置放置商业广告牌收取费用，并且没就小区、电梯等处广告收益以及物业开支进行公示，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。5、原告在物业管理期间，纳帕溪谷小区消防设施严重缺失，存在着重大的安全火灾隐患。6、由于原告没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，构成严重违约。物业公司应先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，由于原告对小区�管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，因此，业主在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据《合同法》第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。7、被告在接到起诉书之前从未收到过原告任何催收物管费的书面通知。另根据《民法通则》第一百三十五条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”，本案2014年3月3之前发生的物业服务费已经过了诉讼时效。8、原告将小区整体物业管理责任转让给第三方遵义贵遵物业服务有限公司，违反了合同约定。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告龙鼎公司是依法成立的物业服务公司，具有物业服务企业资质，资质等�为叁级。原企业名称为遵义市内当家物业服务有限公司，2013年6月27日更名为遵义市龙鼎资产管理有限公司，2013年8月1日再次更名为遵义市龙鼎物业服务有限公司。原告对遵义市侨龙房地产开发有限公司开发的遵义市“纳帕溪谷”小区提供前期物业服务。被告林小红系“纳帕溪谷”小区4-12-2号房屋业主（房屋实测面积140.76平方米）。原告（甲方）与被告（乙方）签订有《纳帕溪谷小区（前期）物业服务合同》，日期不详，该合同甲方处印章为“遵义市内当家物业服务有限公司”。该合同约定，被告林小红购买纳帕溪谷小区4-12-2号房，建筑面积141.49平方米。前期物业服务自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。另该合同第一条第一款第5项约定“物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业小�的整体管理责任转让给第三方。”、第二条第三款约定物业服务企业“保证小区公共配套设施完好，不得随意改变用途”、“随时检查维护设施设备，出现问题和故障及时排除解决，使设备运行正常，不影响业主生活（特殊情况除外）。”、第三条第一款约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收费（该收费标准经遵义市物价局核准）、第二款约定物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取服务费、第五条约定“甲方在不危及物业安全，美观的前提下可在楼顶，墙体，裙楼等合理位置依法设置广告位，广告牌的投入和收益由业主承担和享有，由物业公司用于小区文化建设和节日庆祝活动。”。第九条约定甲方按遵义市侨龙房地产开发有限公司通知的移交房屋之日起计收物业服务费。合同还约定了其他内容。
另查明，2011年3月28日，《遵义�报》刊登了遵义市侨龙房地产开发有限公司的《交房公告》，通知“纳帕溪谷”小区业主从即日起前来该公司办理接房手续。原告在2014年6月3日、2015年6月3日通过在小区张贴公告的方式向被告催交物业服务费，被告自2012年12月31日至2015年12月31日止未向原告交纳物业服务费，拖欠的物业服务费总计为6081.00元（36月×1.20元×140.76平方米）。2015年12月1日，遵义贵遵物业服务有限公司开始为“纳帕溪谷”小区进行物业服务，并与原告约定2015年12月31日前的物业服务费由原告收取。
再查明，“纳帕溪谷”小区4号楼的消防通道现已由原告改变了用途；小区的部分花台没有绿化；小区楼顶公共区域被部分业主私自占用；小区部分消防设施和公共设施损坏；原告未对小区、电梯等处广告收益、其他收益以及物业开支进行公示；2015年11月5日下午，因为小区电梯出现故障全部关停，遵义电视台《直播遵义》做了相关报道，遵义市人民政府网站市质量技术监督局就“纳帕溪谷”小区电梯安全隐患进行了投诉回复并制定了临时的维保解决方案。另遵义市特种设备检验所向汇川区市场监督管理局发出关于汇川区纳帕溪谷小区10台电梯控制系统质量不稳定存在严重安全风险及事故隐患的情况报告显示：造成故障及问题的原因主要由电梯制造产品的电器主控系统质量不稳定所致，经该所多次派员检验，未能得到有效解决，签约维保公司目前也未能在技术手段上对此问题进行有效整改。针对汇川区市场监督管理局以〈汇川〉市监特令[2015]第09号《特种设备安全监察指令书》向在原告发出的“责令立即停止使用”指令，原告于2015年11月1日向“纳帕溪谷”小区业主发出紧急公告，确定于2015年11月5日15：00准时关闭电梯。
审理中，法庭当庭出�的2号楼4号电梯从2014年8月9日至2014年12月25日期间的部分电梯维保记录显示，备注为变频器坏、停机、待修，维保情况则全部符合标准或正常。
以上事实有原、被告的陈述、书证、视听资料等在卷佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为：原告与被告签订的《纳帕溪谷小区（前期）物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和限制性规定，为有效合同。合同签订日期不详，但根据该合同原告处印章为“遵义市内当家物业服务有限公司”、而遵义市内当家物业服务有限公司于2013年6月27日更名为遵义市龙鼎资产管理有限公司的情况，该合同应签订于2013年6月27前。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、�助、保密等义务。”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同的约定履行各自的义务。合同约定，物业服务企业应“保证小区公共配套设施完好，不得随意改变用途”、“随时检查维护设施设备，出现问题和故障及时排除解决，使设备运行正常，不影响业主生活（特殊情况除外）。”、“物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收费（该收费标准经遵义市物价局核准）、按半年度预收，每半年度首月的前10天收取服务费”、“甲方在不危及物业安全，美观的前提下可在楼顶，墙体，裙楼等合理位置依法设置广告位，广告牌的投入和收益由业主承担和享有，由物业公司用于小区文化建设和节日庆祝活动。”，被告抗辩原告提供的服务有严重瑕疵，不符合合同约定，构成严重违约，不应交纳物业服务费。经查，原告在提供物业服务期间，确实存在如下违约及�务存在瑕疵的情况：“纳帕溪谷”小区4号楼的消防通道现已由原告改变了用途；小区的部分花台没有绿化；小区楼顶公共区域被部分业主私自占用；小区部分消防设施和公共设施损坏；原告未对小区、电梯等处广告收益、其他收益以及物业开支进行公示。但是这些情况是否严重影响被告的正常生活，被告未提供证据，而且《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定说明按照合同约定交纳物业服务费是业主的主要义务，只有在业主交纳物业服务费的前提下，物业公司才能提供优质的服务，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主�求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定说明即使物业公司未按约定标准服务，存在违约行为，业主拒交物业服务费缺乏法律依据，因此，对本案原告的违约责任，业主可另行主张权利。被告拒交物业服务费的抗辩，本院不予采信。
关于被告辩称原告在承接纳帕溪谷小区物业期间从未履行物业承接查验手续，属于违规承接未经查验的物业，故双方签订的合同为无效合同，根据《物业承接检验办法》第三十九条“物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。”之规定，被告如因物业共用部位、共用设施设备缺陷造成损害，可据此另行主张权利，被告辩称无法律依据，本院不予采信。
关于被告�称原告将小区整体物业管理责任转让给第三方遵义贵遵物业服务有限公司问题，原告对此表示认可，合同第一条约定“物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业小区的整体管理责任转让给第三方。”，如果原告由此而产生违约责任，被告可另行主张权利。
关于小区电梯长期处于非正常隐患运行状态问题，合同第二条约定物业服务企业“随时检查维护设施设备，出现问题和故障及时排除解决，使设备运行正常，不影响业主生活（特殊情况除外）。”，经查，原告服务期间，从2011年至2015年原告确有进行电梯维修保养记录的事实，但部分维保记录明显不合常理，并不能真正体现原告完全履行了维修保养义务。但遵义市特种设备检验所向汇川区市场监督管理局发出关于汇川区纳帕溪谷小区10台电梯控制系统质量不稳定存在严重安全风险及事故隐患的情况报告说明：造成故障及问题的原因主要由电梯制造产品的电器主控系统质量不稳定所致。因此，虽然原告在电梯维修保养义务上有瑕疵，但小区电梯长期处于非正常隐患运行状态，主要系电梯质量问题，如果因此对被告造成了损害，被告可另行主张权利。
关于被告辩解在接到起诉书之前从未收到过原告任何催收物管费的书面通知，本案2014年3月3之前发生的物业服务费已经过了诉讼时效。经查，双方约定按遵义市侨龙房地产开发有限公司通知的移交房屋之日起计收物业服务费，遵义市侨龙房地产开发有限公司于2011年3月28日在《遵义晚报》刊登了《交房公告》，通知“纳帕溪谷”小区业主从即日起前来该公司办理接房手续，故认定2011年3月28日为计收物业服务费时间。原告在2014年6月3日、2015年6月3日通过在小区张贴公告的方式向被告催交物业服务费，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告系在合理期限内履行了催告义务，故被告的辩解，不予采信。被告理应支付物业服务费，被告未按合同约定向原告缴纳物业服务费，构成违约，故本院对原告要求判令被告支付欠交的物业服务费6081.00元（2012年12月31日至2015年12月31日止），本院予以支持。
综上，本院对于被告的其余抗辩不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业承接检验办法》第三十九条之规定，判决如下：
被告林小红于本判决生效之日起十日内向原告遵义市龙鼎物业服务有限公司支付2012年12月31日至2015年12月31日物业服务费6081.00元。
案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告林小红承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院�者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 李晓倩
二〇一六年五月十三日
书记员 韩光凤