襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂樊城柿民初字第00494号
原告：崔翔（反诉被告），男，1981年5月24日出生，汉族，住襄阳市。
委托诉讼代理人施阳，襄阳市中原法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。
被告：丁梦月（反诉原告），女，回族，1980年7月19日出生，住襄阳市。
被告：江榆（反诉原告），女，汉族，1972年2月28日出生，住址同上。
被告：杨玲（反诉原告），女，汉族，1979年10月28日出生，住襄阳市。
三被告委托代理人谭柏翔，湖北长久律师事务所律师；代理权限：一般代理；
三被告委托代理人陈剑，湖北元领律师事务所律师；代理权限：一般代理；
原告崔翔与被告丁梦月、江榆、杨玲租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法适用普通程序审理，组成由审判员石小玲担任审判长，审判员马胜明、万蕊参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔翔及其委托代理人施阳，被告丁梦月、江榆、杨玲的委托代理人陈剑、谭柏翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔翔向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除与三被告签订的商铺租赁合同；2。判令三被告向原告支付违约金89755.2元，赔偿原告各项损失705000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月4日，原告与三被告签订商铺租赁合同，合同约定原告租赁三被告位于樊城区XX路XX公园X层，编号X-
XXX，建筑面积约为XX平方米，租期为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止。租金标准为2013年9月1日至2014年8月31日，月租金35671元；2014年9月1日至2015年8月31日租金为37398元，及2015年9月1日至2018年5月31日的分段租金。同时原告向三被告支付106851元作为该商铺的租赁保证金。如果一方不履行或不全面履行本合同，视为违约，需向守约方支付年租金20％作为违约金，同时给对方造成损失的，违约方需赔偿守约方。原告租赁该商铺后，对商铺进行了整体装修及中央空调、消防工程安装等投入。现三被告在合同期内，将房屋转租，致使原告不能继续承租该商铺，已构成严重违约。现诉至法院，请求判如所请。
被告丁梦月、江榆、杨玲辩称：1.原、被告双方之间的商铺租赁合同已经解除，不存在解除合同问题；2.本案被告逾期支付租金违约在先，应该向我方支付租金；3.对原告请求赔偿705000元，我们认为没有事实和法律依据。
被告丁梦月、江榆、杨玲向本院提出反诉请求：1.请求判令原告向被告支付租金286717元（2014年5月1日起至2015年9月30日止的租金35671×4﹢37398＝179866元；免租期自2013年6月1日起至2013年8月31日止租金35617×3＝106851元），并支付逾期租金的违约金3205.5元（35617×3×1‰×30）；2.原告向被告返还为其垫付的自2014年3月31日起至2015年3月31日止的物业费用10418.5元，水费2250元，水电费公摊3742.5元，合计16411元；3.原告支付违约金89755元（按年应缴纳租金的20％计算：37398×12×20％），赔偿损失511686元（自2014年10月1日起至2015年4月30日止，未收租金损失37398×7＝261786元；自2015年5月1日起至2018年5月31日止，租金差额损失249900元）；4.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2013年11月4日，被告与原告签订商铺租赁合同，合同约定被告将位于樊城区XX路XX公园X层，编号X-
XXX，建筑面积约为XX平方米，出租给原告经营特色餐饮，租期自2013年6月1日起至2018年5月31日止。租金采用现付后租方式，原告应在每季度最后一个月28日前支付下一个季度的租金。合同签订后，原告未能按照合同约定支付租金，在被告多次催要无果情况下，根据双方合同约定，书面通知原告解除了合同。至今原告未能向被告付清租金，且拖欠的物业费、水电费也均系被告垫付。现提出反诉，请求判如所请。
对被告的反诉，原告崔翔辩称：1.我方不拖欠被告租金及违约金，我们不存在违约情况；2.物业管理费是因为我们与物业有纠纷，所以我们才没有缴纳；3.我们租赁时候，被告房屋还是毛坯房，我们装修就花了70万元，被告不存在损失。
经审理查明，2013年11月4日，丁梦月、江榆、杨玲（甲方出租方）与崔翔（乙方承租方）签订商铺租赁合同，约定崔翔承租甲方位于樊城区XX路XX公园X层，编号X-
XXX，建筑面积约为XX平方米商铺；租赁期限为五年，自2013年6月1日起至2018年5月31日止，其中免租期为3个月，自2013年6月1日起至2013年8月31日止；非因甲方原因，乙方提前终止或解除合同的，不计算免租期，乙方租赁期限内，应按本合同第四条约定全额支付租金，并承担违约责任；租金标准为2013年9月1日至2014年8月31日，月租金35671元；2014年9月1日至2015年8月31日租金为37398元；2015年9月1日至2016年8月31日租金为39268元；2016年9月1日至2017年8月31日，租金为41231元；2017年9月1日至2018年5月31日，租金为43292元；租金按季度支付，除首季度租金于本合同签订时缴纳外，乙方应于每季度最后一个月28日前支付下一季度租金，每逾期一日，乙方需向甲方按应付租金的1％支付违约金，逾期30日（含）以上的，甲方有权单方解除合同。签订合同时，乙方需向甲方缴纳人民币213702元，其中106851元为首季度（2013年9月1日至2013年11月30日）租金，106851元为商铺租赁保证金。保证金作为乙方全面履行合同所涉及义务的保证，乙方未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等时，以及发生应由乙方赔偿甲方损失、违约金情形时，甲方有权自该保证金中扣除相应费用；发生扣除保证金情形时，乙方应在收到甲方通知后7日内补足本规定的保证金数额，否则甲方有权单方解除合同。如乙方有下列行为，甲方有权单方解除合同，要求乙方支付违约金，乙方应缴清所有费用，并赔偿提前解除合同给甲方造成的损失：1.拒绝支付租金、物业服务费或其他应缴费用，或逾期支付租金或其他费用30日（含）以上或累计3次以上的。一方违约，除本合同约定外，需向另一方支付年租金20％的违约金，给对方造成损失的，违约方需赔偿守约方。合同签订后，崔翔对承租房屋进行了装修并经营。之后，因崔翔逾期支付租金，丁梦月、江榆、杨玲于2014年8月4日向崔翔发出终止合同通知函，载明“…截止至本函发出之日，您已累计拖欠房租94天，未向我们支付，已构成违约，根据合同约定，我方有权单方解除合同。根据合同约定，解除合同时，我们有权自租赁保证金中直接扣除你逾期拖欠的房租及违约金、物业管理费、水电气等各项应缴费用。但由于拖欠房租时间较长，你的保证金已不足，你仍需支付不足抵扣部分，缴清各项费用和违约金，在3日之内搬出租赁商铺并清理干净”。并将该通知张贴于崔翔承租商铺的门上。承租房屋的租金，丁梦月、江榆、杨玲认可崔翔缴纳至2014年4月30日。崔翔认为其缴纳至2014年7月31日，其中2014年5月1日至7月31日三个月的房租已用保证金抵扣。
另查明，截止至2014年9月31日，崔翔拖欠湖北民发物业服务有限公司自2014年3月1日起至2014年9月31日止的物业费7478.8元，水费4197.2元，合计11676元。2015年3月25日，丁梦月、江榆、杨玲代崔翔向民发物业公司缴纳了自2014年3月1日起至2015年3月31日止的物业费10418.5元，水电公摊3742.5元，水费2250元，合计16411元。2015年3月21日，丁梦月、江榆、杨玲与林国荣签订房屋租赁合同，将诉争房屋出租给林国荣，并向其收取诉争房屋内安装的中央空调费用5万元。租金标准为2015年5月1日至2017年4月30日，月租金33295元；2017年5月1日至2018年4月30日租金为34960元；2018年5月1日至2019年4月30日租金为36708元。庭审后，经本院询问，丁梦月、江榆、杨玲认可其于2014年10月1日，实际收回诉争房屋。
本院认为，原告崔翔与三被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。原告承租房屋，应按合同约定向被告缴纳租金。双方合同中约定“拒绝支付租金、物业服务费或其他应缴费用，或逾期支付租金或其他费用30日（含）以上或累计3次以上的。”出租方有权单方解除合同，现原告拒付租金，被告有权按照双方合同约定单方解除合同。另外，合同中保证金条款约定“…发生扣除保证金情形时，乙方应在收到甲方通知后7日内补足保证金数额，否则甲方有权单方解除合同。”自2014年5月1日原告拒付租金发生扣除保证金情形至2014年8月4日，原告并没有补足保证金，亦未在接到终止合同通知书后法定三个月内对解除合同的效力提出异议，故应认定被告将终止合同通知书送达被告即2014年8月4日，合同始告解除。在合同既已解除的情况下，原告诉请解除与被告之间的租赁合同的请求不能成立，对此本院不予支持。被告在解除合同通知生效后即2015年3月21日将房屋对外出租的行为合法，原告关于被告在租赁合同期内将房屋对外转租，已构成违约的诉称与事实不符。因此，对原告要求被告支付违约金89755.2元的请求，本院不予支持。
关于原告崔翔要求三被告赔偿损失70.5万元问题，庭审中经本院查明，该部分包含原告崔翔对诉争房屋的装修50万元，安装中央空调15万元及消防设施5.5万元，合计70.5万元。本院认为，依据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值内予以适当补偿。本案系由原告崔翔违约导致租赁合同关系解除，原告承租房屋系经营餐饮，三被告收回房屋再行出租后，新的承租人系经营美容，前后承租人经营范围并不相同，并无证据证明三被告收回房屋后对出租房屋内的装修进行了利用。综上，对原告要求三被告赔偿装修费用的请求，本院不予支持；但考虑到三被告在向新的承租人出租诉争房屋时，收取了中央空调费用5万元。空调系原告崔翔安装，该部分费用应由三被告向原告崔翔给予补偿；消防设施系房屋正常使用的安全保证，该部分系原告崔翔安装，被告应向原告崔翔补偿3万元。
关于承租房屋在原、被告之间的交接问题，原告认为其于2014年7月25日已委托证人张民龙将承租房屋的钥匙交还给了被告，已经将承租房屋返还给了被告。但是，第一，证人张民龙认可其并未亲手将钥匙交还给被告；第二，原告在起诉状中请求解除与被告之间的租赁合同，这说明原告认为其与被告之间的租赁合同并未解除，既然合同并未解除，何来返还房屋问题；第三，通过庭审中被告举证照片可以确认，被告于2014年8月4日向被告送达终止合同通知书时，承租房屋门上贴有“暂停营业”字样，店内仍有人员。综上，原告诉称其于2014年7月25日已将承租房屋返还给被告并无事实依据，对此本院不予认可。被告作为出租人认可于2014年10月1日收回房屋，且亦未要求原告支付2014年10月1日之后的房屋占用费。对此，本院可以确认诉争房屋于2014年10月1日已被出租人收回。
关于三被告反诉要求原告支付免租期租金及至2014年10月1日收回房屋前拖欠的租金问题，按照租赁合同约定，由于承租人原因导致合同提前终止，不计算免租期。则原告崔翔应向三被告支付合同免租期的租金。但关于免租期内的租金，双方并无具体约定，被告参照租赁合同中约定的标准请求并无事实依据，对此本院不予支持。原、被告双方之间的合同于2014年8月4日解除，合同解除前，原告应向被告支付拖欠的房屋租金。合同解除后，原告继续占用承租房屋至2014年9月30日，应向被告支付房屋占用费，房屋占用费可参照原租赁合同标准执行。原告崔翔共拖欠三被告租金及房屋占用费179866元（自2015年5月1日起至2015年9月30日止），原、被告双方在签订合同时，原告向被告缴纳有保证金106851元，抵扣应缴纳租金及占用费用，尚欠73015元。
关于三被告代原告缴纳物业费及水费问题，原告崔翔拖欠民发物业公司物业费及水费的期间为自2014年3月1日起至2014年9月30日止。三被告代崔翔缴纳的物业费及水费期间为2014年3月1日起至2015年3月31日止。由于诉争房屋于2014年10月1日已被三被告收回，则自2014年10月1日起至2015年3月31日止的物业费及水费，原告崔翔不应再承担。自2014年3月1日起至2014年9月30日止期间的物业费及水费11676元，系三被告代原告崔翔缴纳，原告崔翔应向三被告返还。
关于三被告反诉请求原告违约金及赔偿损失问题，三被告反诉认为，与原告签订的合同至2018年5月31日。由于原告违约，导致三被告自2014年10月1日起收回房屋至2015年4月30日止，无房租可收。在2015年5月1日将房屋再次出租后，租金也低于原租赁合同约定的租金。这部分应当由原告崔翔予以赔偿。且被告违约，按照合同约定，违约方应支付租金违约金3205.5元及违约金89755元。对此，本院认为，由于原告违约导致双方之间的租赁合同解除，自应按照合同约定向非违约方即被告支付违约金。但合同中关于违约金约定有两项，一项为按年租金20％计算，另一项为以应付但未付租金额的1‰按日计算，这两项约定应属重复约定，对此本院仅在年租金20％即89755元范围内支持。
按照相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。现因原告违约，给被告造成了租金的逾期收益损失，该部分损失是原、被告双方在签订合同是，都应当预见到的。故对原告请求被告赔偿损失的请求，本院予以支持。但被告于2015年3月21日将房屋出租，2015年3月21日至2015年4月30日属合同约定的免租期，此期间不能认定为被告未收租金的损失。因此，被告未收租金的损失应为213168.6元（自2014年10月1日起至2015年3月21日止，37398元／月×5个月＝186990元，37398元／月÷30天×21天＝26178.6元）。被告现已收房租至2016年9月1日，自2015年5月1日至2016年9月1日之间的租金差额原告应向被告支付合计16412元。对2016年9月1日之后的差额部分，由于被告与新的承租人之间尚未实际履行，对此部分，本院不予支持。由于违约金及损失赔偿金均是以补偿性为基本功能，由此决定二者不能同时并用。本案中，考虑到原、被告双方之间约定的违约金标准不足以弥补原告因违约而被告造成的实际损失，对此本院在被告实际损失范围内予以适当增加123413.6元。故原告应向原告支付违约金89755元，支付损害赔偿金123413.6元，合计213168.6元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民发院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、驳回原告崔翔的诉讼请求；
二、被告丁梦月、江榆、杨玲向原告崔翔支付中央空调补偿款5万元，消防设施补偿款3万元，合计8万元；
三、原告崔翔向被告丁梦月、江榆、杨玲支付租金及房屋占用费73015元；
四、原告崔翔向被告丁梦月、江榆、杨玲支付违约金89755元，损害赔偿金123413.6元，合计213168.6元；
五、原告崔翔向被告丁梦月、江榆、杨玲支付代其向湖北民发物业服务有限公司支付的物业费、水费等合计11676元；
六、驳回本诉被告丁梦月、江榆、杨玲的其他反诉请求。
上述应付款项应于本判决生效之日起十日内履行，否则，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本诉案件受理费11747元，反诉费6400元，合计18147元，由本诉原告崔翔负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民发院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民发院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民发院，账号：17451701040003656。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 石小玲
审 判 员 马胜明
人民陪审员 段占琴
二〇一六年八月十五日
书 记 员 焦 阳