内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内08民终904号
上诉人（一审被告）：巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区西环办金川大道东侧。
法定代表人：习文军，董事长。
委托诉讼代理人：白晓红，女，总经理。
委托诉讼代理人：刘伟，男，职员。
被上诉人（一审原告）：孟玲海，男，1972年2月9日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
被上诉人（一审原告）：全丽君（孟玲海之妻），女，1972年7月15日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。
二被上诉人委托诉讼代理人：胡忠，内蒙古大法扬律师事务所律师。
一审被告王永华，女，1959年10月2日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖�市临河区。
上诉人巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司（以下简称河套农商行）因与被上诉人孟玲海、全丽君，一审被告王永华案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第6737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2015年7月28日开庭进行了审理。上诉人河套农商行的委托诉讼代理人白晓红、刘伟，被上诉人全丽君及其与孟玲海的委托诉讼代理人胡忠到庭参加了诉讼，一审被告王永华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
河套农商行上诉请求：请求撤销原判，恢复临河区人民法院（2014）临民保字第327号民事裁定执行。事实和理由：一、不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记薄上记载之后，取得不动产物权，本案即使王永华与孟玲海签订了房屋买卖协议，但没有按照物权法的规定将变动的事项记载于不动产登记薄，取得相应的权属证书。直至2014年11月6日河套农商行申请保全时产权人仍为王永华，一审法院在违反法律规定的情形下错误认为：“不动产登记薄在性质上仅是不动产物权的公示方式，不是不动产物权本身，其记载与实际权属存在并非完全一致的可能，因此，不能一律根据不动产登记薄来确认权属。”二、孟玲海、全丽君虽然已经与王永华签订了买卖合同，但是依据法庭查明的事实，其是由于税款较高，一时筹措不齐，才未办理产权变更登记。这是在临河区法院庭审过程中被上诉人自认的事实，一审法院错误地认定“只是由于孟玲海、全丽君在筹措齐备办理涉案房屋过户登记所需的税金后，因无法找到原产权人王永华导致未能及时办理房屋所有权转移登记，其二人对涉案房屋未办理过户登记不存在主观过错。”依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，孟玲海、全丽君虽然签订了房屋买卖合同，但因为税金高的主观过错才未办理产权登记的。孟玲海、全丽君与王永华之间名为售房，实为民间借贷。
被上诉人孟玲海、全丽君辩称，一、孟玲海、全丽君与王永华、石建平签订的《售房协议》合法有效，孟玲海、全丽君已取得涉诉房屋所有权。二、债权具有平等性，不能为了执行对王永华的债权而强制执行涉案房屋。三、法院在执行王永华借款案件中，并未穷尽执行措施。故应停止对涉诉房屋的执行。请求维持原判。
一审被告王永华未陈述。
孟玲海、全丽君向一审法院起诉请求：1、确认坐落于临河区城关镇继光十社巴运物流园区B段117号门点的所有权归孟玲海、全丽君所有；2、停止对坐落于临河区城关镇继光十社巴运物流园区B段117号门点的执行。
一审法院认定事实：孟玲海、全丽君于2011年8月22日与王永华签订《售房协议》，约定王永华将其所有并正在出租的坐落于巴彦淖尔市临河区城关镇继光十社巴运物流园区、房权证号为巴房F字第×××号、（地）号为×××段-×××号、面积为111.5平方米的商业用房以650000元的价格出售于孟玲海、全丽君。孟玲海、全丽君在签订售房协议后于2011年9月9日向王永华付清全部房款650000元，同日王永华将涉案房屋的产权证交付于孟玲海、全丽君。因涉案房屋在出售前即已由王永华出租于案外人张海军，出售时租赁期限未届满，故孟玲海、全丽君在购房后涉案房屋仍由案外人张海军承租。2012年12月24日，孟玲海、全丽君与案外人张海军重新签订该房屋的租赁合同并开始收�租金至今。另查明，河套农商行因与王永华及案外人石建平（系王永华丈夫）、石娜、祁伟、韩志莹、褚晓明借款合同发生纠纷，于2014年11月6日向临河区人民法院提出诉前财产保全申请，请求对涉案房屋予以查封。该院于同日作出（2014）临民保字第327号民事裁定，裁定对涉案房屋予以查封，查封期限二年，续行查封一年，查封期间允许使用，但不得隐藏、转移、变卖、毁损。2015年1月28日，该院作出（2014）临民初字第7368号民事判决，判决解除巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司与王永华、石建平之间的借款合同，并由王永华、石建平偿付借款本金500000元及利息，由石娜、祁伟、韩志莹、褚晓明承担连带清偿责任。该判决生效后，河套农商行向该院申请强制执行。在对涉案房屋执行过程中，孟玲海、全丽君于2015年8月3日对该执行标的向该院提出书面异议，该院�2015年9月28日作出临执异字第106号民事裁定驳回其异议。孟玲海、全丽君因不服该裁定，于2015年10月9日向该院提出案外人执行异议之诉。再查明，孟玲海、全丽君与王永华、石建平于2014年1月14日共同向巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心申请办理涉案房屋所有权转移登记，孟玲海、全丽君认为税金过高，一时未能筹措齐备。待其筹措齐备税金后，又无法联系到王永华。2014年11月24日孟玲海、全丽君将相关税费交纳完毕，但因涉案房屋已被查封，故无法办理所有权转移登记手续。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案孟玲海、全丽君与王永华于2011年8月22日就涉案房屋签订的《售房协议》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，依法受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但不动产登记簿在性质上仅是不动产物权的公示方式，不是不动产物权本身，其记载与实际权属存在并非完全一致的可能，因此不能一律根据不动产登记簿来确认权属。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。就本案而言，孟玲海、全丽君在河套农商行对涉案房屋提出保全申请之前就与涉案房屋原产权人王永华签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并将购房款足额交清，对涉案房屋占有、管理、使用、收益至今。只是由于孟玲海、全丽君在筹措齐备办理涉案房屋过户登记所需的税金后，因无法联系原产权人王永华导致�能及时办理房屋所有权转移登记，其二人对涉案房屋未办理过户登记不存在主观过错。综上，本案涉诉房屋的权利外观与权利实际归属并不一致，原产权人王永华对涉案房屋已不享有实体权益，仅是形式上的产权人，而孟玲海、全丽君应为涉案房屋的实际所有权人，其二人对涉案房屋所享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。故孟玲海、全丽君要求确认涉案房屋为其二人所有并停止强制执行的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、确认坐落于巴�淖尔市临河区城关镇继光十社巴运物流园区、房权证号为巴房F字第×××号、（地）号为×××段-×××号、面积为111.5平方米的商业房屋归孟玲海、全丽君所有。二、停止对上述第一项中的商业房屋的执行。案件受理费100元，由巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司、王永华负担。
二审期间，各方当事人没有提交新证据。
二审认定的事实与原审认定一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1、孟玲海、全丽君未办理涉案房屋所有权转移登记是否存在过错。2、一审判决涉案房屋归孟玲海、全丽君所有并停止对该房屋的执行是否有事实及法律依据。围绕上述争议焦点，作如下分析：
一、关于孟玲海、全丽君未办理涉案房屋所有权转移登记是否存在过错的问题。首先，在河套农商行于2014年11月6日对涉案房屋提出保全申请之前，孟玲海、全丽君已于2011年8月22日即与王永华签订《售房协议》，支付全部价款并合法占有该房屋；双方又于2014年1月14日共同向巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心申请办理涉案房屋所有权转移登记。河套农商行主张名为售房、实为借贷，但缺乏事实依据。其次，孟玲海、全丽君在一审庭审中陈述签订《售房协议》后未办理涉案房屋所有权转移登记的原因，“主要是当时税金过高，在税金准备好时，却又找不到王永华了”，并非河套农商行上诉所称仅是出于税金的原因。一审判决认定孟玲海、全丽君对涉案房屋未办理过户登记不存在主观过错并无不当。
二、关于一审判决涉案房屋归孟玲海、全丽君所有并停止对该房屋的执行是否有事实及法律依据的问题。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孟玲海、全丽君对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本案应停止执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋的所有权人仍登记为王永华，物权变动并未完成，在此情况下，孟玲海、全丽君要求确认对涉案房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。综上所述，一审判决认定清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第6737号民事判决第二项；
二、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第6737号民事判决第一项；
三、驳回孟玲海、全丽君的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费200元，由巴彦淖尔河套农村商业银行股份有限公司负担100元，孟玲海、全丽君负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 魏春雨
审判员 张莉萍
审判员 杨琳娜
二〇一六年九月十四日
书记员 李佳明
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、�让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……