江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）崇民初字第0457号
原告徐鸿胜。
委托代理人徐斌（受徐鸿胜的特别授权委托）。
被告无锡可的便利店有限公司，住所地无锡市北塘区青石路410－412号。
法定代表人时玮康，该公司董事长。
委托代理人唐玉清（受无锡可的便利店有限公司的特别授权委托），女。
委托代理人侯贺伟（受无锡可的便利店有限公司的特别授权委托），男。
原告徐鸿胜与被告无锡可的便利店有限公司（以下简称可的公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月8日受理后，依法由代理审判员吴伟适用简易程序，于同年6月3日公开开庭进行了审理。原告徐鸿胜的委托代理人徐斌，被告可的公司的委托代理人唐玉清、侯贺伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐鸿胜诉称：2009年5月19日，其与可的公司签订租赁合同，约定其将位于无锡市瑞景苑30－16号房屋出租给可的公司，租期五年，租金每年10万元。合同履行中，可的公司提出提前解除租赁合同，双方遂于2012年8月7日签订终止协议，约定可的公司于同年8月30日前将租赁物返还。但可的公司未按约将装修好的房屋完好地归还。其起诉后，在法院主持下，双方于2013年2月22日交接房屋。故请求判令可的公司赔偿其2012年9月1日起计算至2013年2月22日止的租金损失48611元（共计175天，按年租金10万元计算）。
被告可的公司辩称：2012年8月30日，其按约将租赁房屋内所有物品搬离，其门店店长陈红当日电话联系徐鸿胜，要求办理房屋交接手续并归还钥匙，但徐鸿胜以本人在外地为由要求陈红保管钥匙。后陈红多次要求徐鸿胜取回房屋钥匙，徐鸿胜均以各种理由推脱。同年10月12日，陈红只得将房屋钥匙及电费卡寄给徐鸿胜。其已于2012年8月30日搬离房屋之日完成返还房屋义务，故请求驳回徐鸿胜的诉讼请求。其对徐鸿胜主张的租金损失计算标准没有异议，但即使法院认定其违约，其根据终止协议额外支付徐鸿胜的租金14166.67元、违约金1万元也应在赔偿总额中扣除。
经审理查明：无锡市瑞景苑30－16号房屋属徐鸿胜、唐朝霞共同所有。2009年5月19日，徐鸿胜与可的公司签订房屋租赁合同1份，载明：徐鸿胜将无锡市瑞景苑30－16号房屋（以下简称租赁房屋）出租给可的公司，租期自2009年6月20日至2014年6月19日；2012年6月20日至2013年6月19日期间的租金为每年10万元；在本合同有效期内，一方给另一方的通知须以书面形式通过信史、邮寄或传真送达，徐鸿胜的通讯地址为无锡市欣欣山庄78号。同年8月7日，双方签订终止协议1份，载明：双方就上述房屋租赁达成如下事宜；因商区变化，经双方友好协商，一致同意终止租赁房屋；合同租金支付至2012年10月19日；租金共计叁万叁仟叁佰叁拾元整；2012年8月30日至2012年10月19日租金作为赔偿；可的公司已支付违约金壹万元；违约金税收由可的公司承担；可的公司于8月30日前交付徐鸿胜房屋。次日，可的公司向徐鸿胜支付了租金及违约金43330元。2012年12月17日，徐鸿胜诉至本院。2013年2月22日，本院组织双方交接租赁房屋，徐鸿胜表示收到该房屋。
另查明：2012年10月12日，可的公司门店店长陈红将租赁房屋的钥匙及电卡通过EMS快递寄给徐鸿胜，邮寄地址为无锡市崇安区吉庆苑2号2001室，注明了徐鸿胜的电话，但未注明内件品名。同年10月14日，投递员联系徐鸿胜，徐鸿胜要求将快递退回，因寄件人地址无人接收该快递，该快递一直由无锡市邮政局北栅口支局保管。2013年5月3日，本院组织双方至该局，可的公司领取了该快递，并当场要求将钥匙和电卡退还给徐鸿胜，双方协商一致同意上述物品由本院保管。
诉讼中，可的公司为证明其已于2012年8月30日搬离租赁房屋，提供了该房屋电费清单1份，并申请本院向江苏省电力公司无锡供电公司调取了该房屋2012年7月至9月的电费和核查票3份。上述证据显示供电公司抄表日为每月12日，2012年6至9月度的电量分别为5235、6416、7261、3055，2012年10月至2013年2月度未发生电量。经质证，徐鸿胜对上述证据的真实性无异议，但认为不足以证明可的公司系于2012年8月30日搬离涉诉房屋，因为9月仍发生了电费，且即使承租房屋不产生电费，也不能证明可的公司履行了返还承租房屋的义务。徐鸿胜另陈述称：可的公司系于2012年8月底9月初开始拆除租赁房屋内的装潢，其于同年9月知道可的公司已从租赁房屋内搬走。
可的公司为证明陈红在2012年9月1日至2012年10月12日期间多次联系徐鸿胜要求收回租赁房屋钥匙，徐鸿胜均以各种理由拒绝，提供了电话通话某1份，显示陈红于2012年9月1日、9月4日、9月20日、9月22日、9月27日、10月10日、10月12日主动联系徐鸿胜，徐鸿胜于同年9月7日、9月13日主动联系陈红。可的公司同时申请陈红出庭作证。陈红作证称：其系承租房屋内可的便利店的店长，2012年8月30日，该店已搬出租赁房屋，其遂与徐鸿胜电话联系，要求交还承租房屋的钥匙及电费卡，徐鸿胜回复其不在无锡，要求先将钥匙放在其处；同年9月中旬，徐鸿胜打电话称有人要租房，要求其去承租房屋开门，租房人走后，其提出将钥匙和电费卡交还，徐鸿胜仍要求其继续保管；后其多次打电话给徐鸿胜要求交还钥匙和电费卡，徐鸿胜一直让其继续保管；同年10月，其便将钥匙和电费卡邮寄给了徐鸿胜。经质证，徐鸿胜对通话某的真实性无异议，认可系其与陈红的通话，但认为该证据不能证明双方的通话内容。对陈红的证言，徐鸿胜认为陈红系可的公司的门店店长，与可的公司有利害关系，故对其证言的真实性不予认可。
本院审查上述证据后认为：1、承租房屋2012年8月12日至9月12日的电量约为上几个月度电量的一半，之后便无电量发生，故该月度内，可的公司仅使用承租房屋约半个月的可能较大，结合陈红于2012年9月1日便主动与徐鸿胜联系的事实，以及徐鸿胜关于可的公司系于2012年8月底9月初拆除承租房屋内装潢的陈述，本院对可的公司主张其于2012年8月30日搬离承租房屋的事实予以认定。2、电话清单虽然不能证明陈红与徐鸿胜通话的内容，但鉴于：可的公司按约搬离租赁房屋后，无故不将该房屋返还给徐鸿胜不符常理；陈红作为可的公司的便利店店长，在2012年9月1日即电话联系徐鸿胜，其依约协商返还租赁房屋的可能性较大；陈红以邮寄方式将承租房屋钥匙、电费卡寄给徐鸿胜可以证明双方之间返还房屋的渠道不畅通。故对可的公司关于其店长陈红多次要求徐鸿胜接收承租房屋，徐鸿胜均拒绝接收房屋的主张本院予以采信。
以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、终止协议、照片、电费清单、证人证言、电费核查票、通话某、EMS快递信封、钥匙、电费卡、现场勘察暨交接笔录、调查笔录、勘察笔某
本院认为：徐鸿胜与可的公司签订的房屋租赁合同及终止协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。根据终止协议约定，可的公司有义务于2012年8月30日前交付房屋，徐鸿胜亦有义务接收房屋。可的公司在上述期限内搬离承租房屋后，多次联系徐鸿胜要求其接收承租房屋，但徐鸿胜无正当理由未予接收，徐鸿胜因此产生的损失应自行承担，故对徐鸿胜的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
驳回徐鸿胜的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费507元由徐鸿胜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 吴 伟
二〇一三年七月四日
书 记 员 王辰智
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。