湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初8880号原告何利明，男，1984年11月23日出生，汉族，住长沙市天心区，被告长沙橘城物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道杜鹃路76号（原府后路54号）枫林美景14栋101房法定代表人彭志强，总经理委托代理人邓筱，湖南云桥律师事务所律师原告何利明诉被告长沙橘城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法由审判员石志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈倩担任记录。原告何利明、被告长沙橘城物业管理有限公司的委托代理人邓筱均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告是枫林美景小区7栋1611号房的业主。在2015年6月签订房屋买卖合同并入住小区。小区物业服务由被告长沙橘城物业管理有限公司提供，原告按物业费标准（物业费标准为：电梯房1.10元/月·m*2，多层0.55元/月·m*2）如期缴纳费用至2016年6月，期间从未延交拖欠物业费用。但入住期间，原告发现被告严重违反法律法规的规定：一、非法侵占公共收益，长期不依法公布公共收益和物业费收支情况；（跟橘城物业沟通多次，也在物业建的微信群里多次提及，至今还是没有结果）；二、擅自动用房屋维修资金，在没有本人签字，甚至不告知的情况下擅自启用维修资金；三、服务质量和服务水平差，经投诉后并没有转变物业服务态度和理念，在小区物业管理过程中，没有依法履行维修、养护、管理和维修义务，小区设施长期处于瘫痪或半瘫痪状态而带病运行或无法使用，公共卫生长期处于脏、乱、差，绿化维护不到位，小区消防安全存在重大隐患，小区车辆进出、停放管理长期处于无序状态，车被划甚至被砸，业主财产安全无法得到有效保障，偷盗现象频频发生，等等。小区业主以口头、电话、书面等多种形式向被告反映，要求其改进服务工作、提高服务水平，但被告却对此置若罔闻，对此原告非常不满，遂决定采取暂时缓交物业费的方式进行维权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”此规定，原告特此提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。1、请求判令被告公示枫林美景小区2009年以来的物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况，并公示物业服务合同；2、请求判令被告降低物业费标准一半；3、本案诉讼费用由被告承担。被告长沙橘城物业管理有限公司辩称：一、本案原告主体不适格，应依法予以驳回起诉。本案所涉枫林美景小区7栋1611号房屋，2005年签订的《长沙市经济适用住房买卖合同》（合同编号：2005-4404（504）-0076）、《前期物业管理合同》的买受人为阳霞，并非原告何利明；原告向法庭提供了一份《房屋买卖合同》显示其购买了本案所涉房屋，但该合同显示的签订时间是2015年6月24日，且该合同显示的卖方为阳彦秀而并非原业主阳霞，该合同的真实性以及原告取得该房屋所有权的时间尚不能确定；被告认为，何利明向法庭提交的《房屋买卖合同》不足以证明其为本案适格的原告主体，即便原告2015年之后确实取得了本案所涉房屋的所有权，但原告向法院提起诉讼要求被告公示自2009年以来的物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况，并公示物业服务合同亦为主体不适格。同时，被告认为，物业服务合同管理服务范围针对的是枫林美景整个小区全体业主，针对的是整个小区的公共管理，并非原告独立的个人，原告因个人主观意愿提出要求降低物业费标准，亦为主体不适格。本案遗漏了必要的共同诉讼人。原告向法庭提交其取得本案所涉房屋所有权的证据为一份《房屋买卖合同》，然而该买卖合同显示的买受人为两人，即原告以及陈妙，被告认为，如果何利明提供的合同真实合法有效、其与陈妙取得了本案所涉房屋所有权，那么何利明以其个人名义向法庭提起本诉，系遗漏了本案必要的共同原告。被告对枫林美景小区的公共收益和维修资金使用情况均依法予以了公示，甚至对其公司的物业费收支情况也进行了公示。被告自2009年接手枫林美景小区的物业管理工作之后，对于依法应予以公示的内容每年都有在公示栏进行公示。甚至在2017年7月的时候还将该小区2009年至2016年的物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况进行了整体公示。实际上被告作为依法成立、自主经营的公司，而对枫林美景小区的物业管理是全承包型物业管理模式，即所有物业管理费的收取是包干使用、自负盈亏，被告公司应无需对物业费用的收支予以公示，但被告为满足原告业主的要求仍予以了公示。被告认为，被告对于公共收益、维修资金使用情况甚至物业费收支情况已经进行了公示，原告仍以此提起诉讼，无事实和法律依据。被告已经履行了物业服务合同约定的全部义务，原告要求降低物业费标准无事实和法律依据。被告已经按照合同的约定全面履行了义务，原告主张无事实和法律依据。被告为依法成立的三级物业资质的物业公司，于2009年接手枫林美景小区的物业管理工作，承继了长沙居物业管理有限公司（原长沙平旺物业管理有限公司）与该小区业主签订的《前期物业服务合同》中所约定的权利义务。被告接手该小区的物业管理后，对该小区的进行了全面的安保巡视、卫生清洁，设备维修维护等工作，力争为业主提供一个安全整洁的居住环境，全部履行了自己的义务。被告想在此陈述的一个事实是，枫林美景小区物业费的收费标准是：电梯房1.1元/月/平米，多层0.55元/月/平米，上述标准自2006年至今，客观上讲该费用标准已经远远低于同等物业公司提供物业服务的收费标准，且还存在部分业主延迟缴纳物业费的情形。被告一直努力给业主提供良好服务但也确实存在很多实际困难，比如原告提及的车辆停放、管理问题，随着这几年业主们生活水平的提高，小区的车辆越来越多，停车问题日渐突出。对于部分业主把车停在消防通道边上的问题，被告在消防通道处竖立了“消防通道、禁止停车”的告示牌，对停放该处的车辆粘贴了“温馨提示”要求业主不能在此停放车辆，并一再与业主沟通劝阻，但这些是需要业主共同维护的。综上，被告认为，原告提起本诉存在主体不适格，且其主张无事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回，以维护被告的合法权益。经审理查明：2005年12月24日，案外人阳霞（身份证号码：）与湖南橘城置业有限公司签订《长沙市经济适用住房买卖合同》，约定由阳霞购买湖南橘城置业有限公司开发建设的枫林美景7栋1611房。2006年12月2日阳霞与长沙平旺物业管理有限公司签订《前期物业管理合同》。该合同第一条关于物业公司的义务约定为：1、按照物业管理合同的约定，提供物业有偿服务；对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；负责编制物业管理计划，资金使用计划及决算报告；定期向业主公布管理费用收支账目；负责编制房屋设施、设备及附属建筑的年度维修养护计划和大中修方案，双方议定后组织实施等。2009年，枫林美景小区的前期物业服务公司因故变更为本案被告，双方没有另行签订新的前期物业管理合同。双方的权利和义务按照原《前期物业管理合同》执行。被告至今一直在为枫林美景小区提供物业服务。2015年6月24日，何利明、陈妙与阳彦岑（身份证号码：）签订房屋买卖合同，阳彦岑将其所有的枫林美景7栋1611号房屋出售给何利明、陈妙。另查，被告已经在枫林美景小区出入口等地方公示了物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况。庭审中，原告称，陈妙与原告系夫妻关系。原告对被告物业维修资金的使用公示无异议，认为物业费收支、公共收益收支没有在醒目位置、公示纸张太小。再查，枫林美景小区至今未成立业主委员会。上述事实有原告、被告当庭陈述，原告提交并经庭审举证质证本院审查后认定的物业管理发票、房屋买卖合同。被告提交并经庭审举证质证本院审查后认定的经济适用住房买卖合同、前期物业管理合同、经营情况公示照片、物业维修资金公示照片、联合公告等证据证明，本院予以确认。本院认为，2009年，被告中途接手枫林美景小区物业管理，按照原《前期物业管理合同》履行义务，原告事实上已接受被告的物业服务，并曾支付了物业服务费。原、被告之间事实上已经形成了以原《前期物业管理合同》为依据的合法有效的物业服务合同关系。双方均应严格履行各自义务。本案中被告已经履行公示物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况。原告庭审中也认可维修资金的公示情况，对物业费收支情况、公共收益情况只是认为公示纸张太小、没有在醒目位置公示。但《前期物业管理合同》并未对公示的具体要求作出约定，被告在小区出入口等地方进行公示并无不当。故原告诉请被告公示物业费收支情况、公共收益情况和维修资金使用情况，本院不予支持。关于原告诉请被告公示物业服务合同问题。被告系中途接手枫林美景小区物业管理服务，并未签订新的物业服务合同，双方事实上按原《前期物业管理合同》履行义务。而原《前期物业管理合同》是双方签订的，签约双方均有合同文本，被告无义务也无必要公布物业服务合同。关于原告诉请被告降低物业费标准一半的问题。枫林美景小区至今未成立业主委员会，被告公司提供的是前期物业服务，收费标准是依法依规定确立。原告个人无权请求降低物业费收费标准。原告何利明当庭称与陈妙系夫妻关系，何利明独自起诉属于家事代理范畴，如追加陈妙为原告，对案件实体处理并无实质影响，但会增加当事人诉累和司法成本。故被告抗辩遗漏主体，本院不予采信。阳霞与阳彦岑的身份证号码相同，故二者应为同一人，原告取得房屋合法，具有起诉资格。综上，原告的诉请无事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告何利明的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告何利明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇一八年一月十日书记员  陈 倩