北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第09871号
上诉人（原审原告）陈廷贵，男，1936年11月11日出生。
上诉人（原审被告）周巍，男，1971年1月14日出生。
被上诉人（原审第三人）高兵，男，1982年7月9日出生，职业不详。
上诉人陈廷贵、上诉人周巍因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈廷贵、上诉人周巍到庭参加诉讼。被上诉人高兵经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
2014年4月，陈廷贵起诉至原审法院称：我和周巍在2013年3月30日签订租赁合同，约定我将北京市东城区×××4-103号房（以下简称涉案房屋）中的南北二居室租于周巍，租期自2013年4月1日至2016年4月1日，周巍支付了一个月押金6250元及一年租金73000元（2013年4月1日至2014年3月31日）。2014年4月7日，我和周巍签订解除合同协议书，但周巍拒不履行协议约定内容，且周巍有转租第三人的行为，故起诉至本院，请求判令：1、确认我与周巍之间的租赁合同于2014年4月1日解除，周巍及第三人将涉案房屋腾退；2、周巍依照每月6083元的标准向我支付2014年4月1日起至实际腾退之日的房屋使用费；3、周巍支付因转租产生的违约金6083元；4、周巍支付供暖费1000元及滞纳金1800元；5、周巍支付改变房屋结构的费用700元。
周巍辩称：陈廷贵与我协商的是2014年6月13日腾房，不认可合同已于2014年4月1日解除；不同意支付2014年4月1日起至实际腾退之日的房屋使用费，因该段期间涉案房屋在进行维修加固，对我经营有影响，故双方约定以我已付的押金折抵，我不再另付租金；我没有转租，故不同意支付违约金；我已经实际支付了1000元供暖费，但没有收条；我没有改变房屋结构，不同意赔偿700元。
高兵述称：涉案房屋中的北居室由我实际居住使用，我随时可以腾房。
原审法院经审理认为，陈廷贵、周巍签订的《房屋租赁合同》及《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，陈廷贵、周巍双方在2014年4月7日签署的《协议书》中虽有提前终止租赁合同的合意，但对于提前终止租赁合同的时间点没有明确具体约定，考虑到周巍及高兵系于2014年7月14日将涉案房屋全部腾退完毕，故法院依法确认陈廷贵、周巍之间的租赁合同于2014年7月14日解除。因周巍已付租金至2014年3月31日，故其应补缴2014年4月1日至2014年7月14日期间的租金，考虑到该段期间内周巍用于商业经营的南居室确因案外人的楼体维修加固施工受影响及案外人向陈廷贵进行了施工补偿等情形，陈廷贵应对周巍该段期间的租金予以一定的减免，具体的减免数额法院将依法予以酌定。关于陈廷贵主张因周巍转租第三人产生违约金6083元一节诉请，因陈廷贵于2014年2月即已知晓第三人高兵实际居住使用北居室，且其与周巍在2014年4月7日签署的《协议书》中亦明确约定双方无其他任何争议和任何纠纷，故其现再以周巍转租为由主张违约金无依据，法院不予支持。关于陈廷贵主张供暖费1000元及滞纳金1800元的诉请，周巍虽称已支付供暖费，但未举证，故法院不予采纳，周巍应补缴供暖费，滞纳金数额由法院酌定。关于陈廷贵主张周巍赔偿改变房屋结构费用700元的诉请，因陈廷贵未举证证实此项诉请所依据的事实，故其该项诉请，法院不予支持。据此，原审法院于2014年7月判决：一、确认陈廷贵和周巍之间的房屋租赁合同于二○一四年七月十四日解除；二、周巍于判决生效之日起十日内支付陈廷贵二○一四年四月一日至二○一四年七月十四日期间的租金一万三千元；三、周巍于判决生效之日起十日内支付陈廷贵供暖费一千元、滞纳金三百元；四、驳回陈廷贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈廷贵、周巍均不服，向本院提起上诉。陈廷贵的上诉请求是：撤销原判，依法改判支持我的原审诉讼请求。上诉理由是：周巍存在将涉案房屋部分转租给高兵的行为，且高兵对此予以认可；周巍擅自改变房屋结构，将房屋分割出租，给我造成损失700元；我与周巍签订解除租赁合同的协议书时，我只同意延续租赁合同一个月，因为我没戴眼镜没看清，所以对协议书中无其他任何争议和纠纷的约定不认可。周巍的上诉请求是：撤销原审，依法改判确认租赁合同无效，陈廷贵返还我6250元押金。上诉理由是：涉案房屋所有权人不是陈廷贵而是葛玉兰，陈廷贵把葛玉兰的营业执照借给我使用属于违法行为，因此合同应视为无效。高兵未按照法律规定提出上诉。
经审理查明：2013年3月30日，陈廷贵、周巍签订《房屋租赁合同》，约定“陈廷贵将涉案房屋内的南北二居室租于周巍，租期为2013年4月1日至2016年4月1日，第一、二年租金73000元，押金6250元，周巍于每年11月1日付陈廷贵供暖费1000元，未按期交纳的，每逾期一日需向陈廷贵支付应缴费用总额的百分之三十作为滞纳金”。合同签订后，周巍支付了押金6250元及截止2014年3月31日的租金73000元。周巍承租涉案房屋的南北居室后，将临街的南居室用于经营服装，北居室由高兵实际居住使用，陈廷贵称其于2014年2月知道高兵实际居住使用北居室。周巍称高兵在此居住是暂时居住，并未将房屋出租给高兵，亦未收取高兵租金，高兵对此表示没有与周巍签订过租赁合同亦未交纳过租金，是其老板让其在此居住的。
2014年4月7日，陈廷贵作为甲方与周巍作为乙方签署《协议书》，约定“甲乙双方于2013年4月1日签订位于东城区×××103室的房屋租赁合同，合同约定期3年至2016年4月1日至，现双方友好协商自愿提前终止合同，从2014年4月2日起至2014年6月10日止，乙方将在合同终止三日内清空居室，无其他任何争议和任何纠纷。甲方6月10日收回房屋钥匙。甲方签字陈廷贵，乙方签字周巍，见证人沈世强、马春平”。
2014年4月8日，案外人大唐首邑新中西里抗震加固项目部在涉案房屋南居室外搭建施工手架，并于4月26号左右对涉案房屋所在楼体进行维修加固施工，考虑到施工期间对涉案房屋居住使用及商业经营产生影响，故案外人补偿了陈廷贵约5万元、周巍2000元，截止原审法庭辩论终结，搭建于南居室外的施工手架仍未拆除。本院审理中，经询问，双方均认可上述施工手架已拆除。
2014年6月11日，周巍通知原审法院称其已将涉案房屋腾空，陈廷贵可前往收房。原审法院于6月12日通知陈廷贵前去收房，因周巍尚有部分物品、货架遗留在南居室内，且高兵未腾退北居室，故陈廷贵未能收房。后经原审法院释明并指定腾房期限，周巍于2014年7月4日将南居室彻底腾空，高兵于7月14日将北居室腾退。
高兵经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。
上述事实，有租赁合同、协议书、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，陈廷贵与周巍签订的房屋租赁合同和协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方签订的协议书的约定，双方租赁合同应于2014年6月10日终止。因周巍及高兵未于协议书约定的时间腾空并返还涉案房屋，经原审法院释明并指定腾房期限后，周巍及高兵于2014年7月14日腾空并返还涉案房屋，故本院确认陈廷贵与周巍签订的房屋租赁合同于2014年7月14日解除。合同解除后，周巍尚有2014年4月1日至2014年7月14日期间的租金未交纳，周巍应予交纳。原审法院考虑到涉案房屋南居室的经营因案外人的楼体维修加固而受到影响，并对周巍应交纳的租金的数额酌情予以减免，符合法律规定，应予维持。除租金外，周巍尚有供暖费1000元未交纳，周巍亦应予交纳。但双方租赁合同约定的供暖费的滞纳金过高，原审法院对此酌情调整正确，本院予以维持。
陈廷贵上诉主张周巍存在将涉案房屋部分转租给高兵的行为，且高兵对此予以认可，周巍对此则主张其不存在转租行为，高兵只是在此暂时居住。高兵在原审法院庭审中明确表示，其未与周巍签订租赁合同亦未向周巍交纳租金，现陈廷贵主张周巍将涉案房屋部分转租给高兵，但未就此向法院提供证据予以证明，故本院对陈廷贵的该项上诉意见不予采信。陈廷贵上诉主张周巍擅自改变房屋结构，将房屋分割出租，给其造成损失700元，亦未就此向法院提供证据予以证明，故本院对陈廷贵的该项上诉意见不予采信。陈廷贵主张其与周巍签订解除租赁合同的协议书时，其只同意延续租赁合同一个月，因为没戴眼镜没看清，所以其对协议书中无其他任何争议和纠纷的约定不认可的上诉意见，没有事实依据，本院亦不予采信。
周巍要求判令确认租赁合同无效，陈廷贵返还其押金的上诉请求，因周巍在原审法院审理期间并未就此提出反诉，周巍可另行主张，本院对此不予处理。
综上，原审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由周巍负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由陈廷贵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 龙
代理审判员 王 广
代理审判员 刘永民
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 刘梓晨