青海省西宁市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）青0103民初803号
原告：青海伊美物业有限公司。
法定代表人：高洁，该公司总经理。
委托代理人：王俊峰，青海夏都律师事务所律师。
委托代理人：刘江勇，该公司主任。
被告：负一层KTV。
经营人：刘清。
原告青海伊美物业有限公司与被告负一层KTV物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员顾锡宏适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告青海伊美物业有限公司的委托代理人王俊峰、刘江勇，被告负一层KTV的经营人刘清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告青海伊美物业有限公司诉称：2014年被告与西宁皓宁房地产公司签订了一份《商铺租赁合同》，双方约定物业费及取暖费由被告交纳。2014年丽景苑小区业委会与原告签订了《物业服务合同》,原告据此提供物业服务，在原告物业服务没有缺陷的情况下,被告无理由拖欠原告2013年1月1日至2015年12月31日时间里的物业费及电梯电费30960元,后经原告多次催款也未能促使被告履行缴纳物业费、电费的义务，故原告依法提起诉讼,请求依法判令：一、被告支付原告2013年1月1日至2015年12月31日物业费30960元；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告负一层KTV经营人刘清辩称：一、原告诉被告2013年1月至2014年3月拖欠物业费、电梯电费答辩。1、被告（乙方）2012年11月24日与大中原饭店（甲方妥毅，以下简称甲方）签订房屋租赁合同，当时约定物业费、暖气费、水电费、宽带费由被告承担，但交费要交给甲方，由甲方一起交付。2、由于被告当时要装修改造房屋设施，经过与甲方商量于2012年12月4日将此租赁房屋的经营权和里面的装修及其他设备转让过来，重新签订了转让合同。因为此房屋是地下室，只有一个电梯门，没有其他入口，被告当时要求改成楼梯，不要电梯，后甲方多次组织人员查看现场和图纸，说无法改动，就电梯费用一事，和甲方商量好，以后的电梯维修费及电梯电费都由甲方承担，被告不承担电梯的任何费用。甲方与皓宁房地产公司在2014年年初发生房屋产权问题，皓宁房地产公司也曾派人来查看，被告同样提出电梯改为楼梯一事，皓宁房地产公司在没有办法解决的情况下，承诺从被告房费中扣除一部分钱，交电梯电费给物业，故原告就电梯、电费一项，没有任何理由向被告提起诉讼。3、2013年1月1日至2014年3月30日，被告拖欠物业费的问题，2012年12月4日，被告与甲方（妥毅、刘博）签订转让合同时，合同中写明被告一次性交付转让费壹拾伍万元整，年房屋租金为100000元整，第一年一次性缴付120000整，其中包括了物业费、暖气费等费用，甲方不得向被告以任何理由索要任何其他费用，所以，2013年1月至2014年3月之间的物业费应由甲方交付。二、关于2014年4月至2015年12月被告拖欠原告物业费的问题。1、该物业费由于原甲方与皓宁房地产公司发生产权纠纷后，原甲方和皓宁公司及物业从未通知被告，后因皓宁公司将楼上房屋出租，楼上装修将被告店内设施因漏水全部淹了，皓宁公司和原告及楼上的两位老板才下来到被告店内解决漏水问题时，被告才知道原甲方已将大中原饭店抵押给了皓宁房地产公司，期间，皓宁房地产公司只是通知被告拿原来的合同到他们处备案，被告经营人的丈夫就将被告与甲方签订的第一份租赁合同拿给了皓宁房地产公司，其实被告应提供转让合同。至今被告与皓宁房地产公司没有签订任何其他的合同，更不知原告与皓宁房地产公司签订过什么合同。原告在2014年4月至2015年6月间，从未向被告提过物业费一事，2015年7月份至今，水电费、物业费原告也没有通知过被告，更没有向被告提供过任何的服务和义务责任，水电费还是被告找原告主动交的。2、2014年至2015年被告楼上多次发生漏水，被告多次被淹；消防通道被告从未打扫过，消防门也从来没有维修过，被告曾多次找原告无果。综上所述，原告没有履行职责，没有尽过物业的义务和责任，被告该交费用不会拖欠，希望法院公正判决。
原告青海伊美物业有限公司为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、前期物业合同以及物业合同。证明原告按照合同的约定向被告收取物业费的标准和依据；证据二、2013年到2015年的物业公司的财务统计表。证明被告拖欠2013年1月1日至2015年12月31日物业费30960元的事实；证据三，房屋转让合同。证明本案的被告应该承担原告的物业费的事实。
经质证，被告对证据一，这两个合同与被告没有关系，不认可。对证据二，真实性认可，无异议，2014年4月1日到2015年年底的物业费被告愿意交。对证据三，真实性认可，无异议。
本院认为，被告对原告证据二、三，真实性认可，无异议，予以采信。原告证据一，被告虽不认可，但该证据签字一方的主体为被告业主委员会，其能够代表全体业主行使权力，该证据具有客观性，且与本案有关联性，本院予以采信。
被告负一层KTV经营人刘清向本院提供证据：证据一，《租赁合同》一份。证明一切费用包括物业费、水、电、宽带费是由大中原收取后，统一缴纳给原告；证据二，《转让合同》一份。证明合同年限是三年，双方当时约定的是十年，房屋租金是一年交一次；证据三，发票复印件。证明2012年12月至2013年12月租金是120000元；转让费是150000元，证明被告是转让过来的；证据四，收据复印件。证明被告向皓宁公司交付了租金，其中扣除了电梯的费用；证据五，收据复印件。证明被告的房费是100000元；证据六，照片11张。证明被告的房屋从楼上漏水及原告不作为的事实；证据七，装修工人结算单。证明被告为了修复漏水所花费的费用；证据八，收条一份。证明被告垫付了电梯的修理费用3700元。
经质证，原告对被告证据一、二，真实性认可，但是根据这个合同的约定被告应当承担缴纳物业费的义务。证据三、四、五与原告没有关联性，2013年12月23日有电梯维修的费用，这个原告不清楚、不知道。证据六、七，与原告没有关系、没有关联性。证据八，不认可，没有发票。
本院认为，原告对被告证据一、二真实性认可，且依据本院查明的事实，依这两个合同的约定被告应当承担缴纳物业费的义务，故本院予以采信；被告证据三、四、五，原告认为与其没有关联性，但该能够证明被告两份合同的内容、交付相应款项的时间，其具有客观性，且与本案具有关联性，本院予以采信；被告证据六、七,原告认为与其没用关联性。被告的该证据以及被告的陈述不能证明该责任主体为原告或应由其承担民事责任，故本院不予采信；证据八，原告以没有发票不予认可。另，该证据不涉及原告的诉求，其与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明，被告系本市城中区昆仑中路79号3号负一层KTV，业主刘清。2012年11月24日，被告（乙方）与妥毅（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁妥毅上述负一层房屋，建筑面积480平方米，期限自2012年12月1日至2015年12月1日，租金120000元/年，按一年结算，2012年11月25日被告给付妥毅、刘博租赁费120000元，其中，合同第九条1、2项约定房屋租赁期间水、电、暖、有限电视费、物业费、其他物业对住户收取的费用等由被告支付。2012年12月4日，被告与妥毅、刘博签订《房屋转让合同》，约定由被告将上述房屋转让，转让费150000元，其中第二条约定，乙方和甲方已签订了租赁合同，租期到2015年12月1日止，第一年年租金为120000元，后两年为100000元，第三条约定，房屋转让后，乙方履行原有租赁合同中所规定的条款。2012年12月4日被告给付妥毅、刘博转让费150000元，后因故后两年租赁费各100000元由被告交付西宁皓宁房地产开发有限公司，其中，2013年12月26日原告向其交款953000元（扣除电梯维修费4700元）；2014年12月9日原告向其交款100000元。
另查，原告为二级资质物业企业，2007年10月6日，西宁皓宁房地产开发有限公司就其开发的丽锦苑住宅小区，其与原告签订《前期物业服务合同》；2014年4月25日丽景苑小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，原告依此进驻该小区提供物业管理服务，其物业费、其他费用的收取标准及物业服务费的开支等权利义务关系，在其《物业服务合同》中作出了明确的约定，但未与被告签订书面的物业服务合同。被告拖欠原告2013年1月1日至2015年12月31日物业费30960元未向原告支付。对此欠款金额被告认可，但被告抗辩1、2013年1月1日至2014年3月30日，被告拖欠物业费的问题，2012年12月4日，被告与妥毅、刘博签订转让合同时，合同中写明被告一次性交付转让费壹拾伍万元整，年房屋租金为100000元整，第一年一次性缴付120000整，其中包括了物业费、暖气费等费用，故2013年1月至2014年3月之间的物业费应由甲方交付。2、2014年4月1日到2015年年底的物业费被告愿意交，但2014年至2015年被告楼上多次发生漏水，被告房屋多次被淹；消防通道被告从未打扫过，消防门也从来没有维修过，被告曾多次找原告无果，故原告没有履行职责，没有尽过物业的义务和责任，被告该交的费用不会拖欠。被告对其房屋漏水问题陈述是楼上的装修引起的，但原告是否责任主体被告未向本院提供证据。
再查，2012年11月25日被告给付妥毅、刘博的120000元，是双方于2012年11月24日签订租赁合同时，被告交纳的是2012年12月1日至2013年12月1日的房屋租金，合同约定年租金为120000元，且约定房屋租赁期间水、电、暖、有限电视费、物业费、其他物业对住户收取的费用等由被告支付，该笔款项并非转让时被告交纳的。后双方签订《房屋转让合同》时，约定后两年租金为每年100000元（因故原告交给了西宁皓宁房地产开发有限公司）。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条1、2项的约定，房屋租赁期间水、电、暖、有限电视费、物业费、其他物业对住户收取的费用等由被告支付，以及双方签订的《房屋转让合同》第三条约定，房屋转让后，被告履行原有租赁合同中所规定的条款的约定，被告抗辩理由1中，给原告交纳物业费的主体依合同约定应为被告而并非甲方（妥毅、刘博）。另，原告诉状中的水、电、电梯费系其笔误，原告的诉求只有物业费，被告对所欠原告物业费的金额认可。
本院认为，2007年10月6日，西宁皓宁房地产开发有限公司就其开发的丽锦苑住宅小区，其与原告签订《前期物业服务合同》；2014年4月25日丽景苑小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，原告依此进驻被告住所地居住的小区提供物业服务。原、被告虽没有签订书面的物业服务合同，但原告对该小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，享受了原告提供的服务，即有义务交纳相应的物业管理费等费用。原告主张由被告支付物业费的诉讼请求成立，本院予以支持。被告所持不交纳部分物业费的抗辩理由1，本院已查明，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持，该部分物业费依合同约定，应当由被告承担。剩余部分的物业费被告认可，但提出抗辩理由2，因其楼上漏水，造成其房屋被淹；原告没有提供相应的物业服务，故被告只承担由其该交的费用，对此抗辩被告没有提供相应的证据，以证明造成被告财产损失的责任主体为原告，且应由原告提供物业服务予以修复或承担相应的民事责任的事实依据，故被告的抗辩理由2也不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告西宁市城中区昆仑中路79号3号楼负一层KTV（经营人刘清）于本判决发生法律效力后十五日内给付原告青海伊美物业有限公司2013年1月1日至2015年12月31日物业费30960元。
案件受理费574元，减半收取287元，由被告承担（该款原告已预交，由被告随物业管理费一并支付给原告）。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。
审判员 顾锡宏
二〇一六年六月二十七日
书记员 米佳怡
附：《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条：如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。