吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民三终字第108号
上诉人（原审原告）：苏宁华，男，1952年2月22日出生，汉族，退休职工，住松原市。
被上诉人（原审被告）：王良，男，1976年4月19日出生，汉族，个体工商户，住梅河口市。
被上诉人（原审被告）：刘淑英，女，1965年8月21日出生，汉族，无职业，住磐石市。
上诉人苏宁华因申请人执行异议一案，不服梅河口市人民法院（2015）梅民初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月2日决定立案受理，并依法组成合议庭进行了审理。苏宁华与王良参加了审理。刘淑英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏宁华在一审法院起诉时称：2003年刘淑英为偿还债务，将3-016-49-0号房屋租给王良，并用该房屋作抵押从王良处借款8.1万元，刘淑英一直未能偿还借款，至今也未能办理产权过户。2014年9月15日，其申请法院对刘淑英的该房屋予以查封。刘淑英的房产建立在集体土地上，依法规定该土地不得出让。王良与刘淑英的房屋买卖行为违反法律强制性规定，该买卖协议无效。请求确认刘淑英对3-016-49-0号房屋具有所有权，继续其对该房屋的执行。
王良在一审法院时辩称，苏宁华与刘淑英之间的债权转移合同一案，法院执行局依苏宁华申请查封了刘淑英名下的位于梅河口市河南街3-016-49-0号房屋。其早在2003年9月就已购买了该房屋，并一直居住、占有、使用至今，故向执行局提出异议，后执行局驳回其的异议。其不服该裁定提起诉讼，要求解除对该争议房屋的查封，停止苏宁华对该房屋的执行，确认其与刘淑英之间的房屋买卖协议有效，该房屋归其所有。
刘淑英一审时辩称：房屋没有卖给王良，也没有办理过户，房屋坐落的土地是集体土地，其没权利卖房子。现在的房屋所有权人是其，不同意王良的诉讼请求。
一审法院审理查明，2003年9月29日，王良与刘淑英签订房屋买卖协议，双方约定：刘淑英将有产权证面积112平方米、待办产权证面积35平方米平房（位于梅河口市河南街兴业村幢号为3-016-49-0号）卖给王良，金额为8.1万元。刘淑英为王良出具房款收据、土地费收据。协议签订后，王良搬迁至该房屋居住至今。2014年4月14日，王良向本院起诉刘淑英要求确认上述房屋的所有权归其所有，同年6月18日，苏宁华就其与刘淑英债权转移合同纠纷申请法院查封上述房屋。后王良向法院提出执行异议，法院经听证后作出（2014）梅执异字第11号裁定书驳回王良的异议。2015年1月6日，王良向法院提起案外人执行异议之诉，要求解除对本案争议房屋的查封，终止苏宁华对该房屋的执行，确认其与刘淑英之间的房屋买卖协议有效，并要求确认该房屋归其所有。2015年1月20日，苏宁华向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求判令王良与刘淑英之间的房屋买卖协议无效，刘淑英具有该房屋所有权，要求继续执行对该房屋的查封。另查明，本案争议房屋所在的梅河口市河南街兴业村的土地性质为集体土地，该村于1993年被划归城区范围。
一审法院认为，王良与刘淑英签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应信守。现该房屋买卖协议已履行完毕，王良占有、使用房屋至今，具有所有权，该物权能够产生阻却强制执行中的查封措施的效力。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”、《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，遂判决：1、王良与刘淑英于2003年9月29日签订的房屋买卖协议有效；2、坐落于梅河口市河南街兴业村（所有权人为刘淑英、幢号3-016-49-0）、面积112平方米住宅房屋归王良所有；3、停止（2014）梅执字第372号执行案件对幢号为3-016-49-0的房屋的执行；4、驳回苏宁华的诉讼请求。案件受理费3700元，由刘淑英、苏宁华负担。
判决后，苏宁华不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、一审法院认定事实错误。刘淑英的房屋是建在兴业村村民王某承包的土地上，该房屋属于小产权房，自住可以，如出售就不具有合法性。如该出售行为有效就侵害了兴业村集体土地的所有权和王某的土地使用权，故一审法院认定该房屋买卖合同有效与事实不符。2、一审法院适用法律不当。该案争议的焦点是房屋买卖合同的效力，从而确定刘淑英房产的归属权问题，因该案是小产权房，该纠纷涉及到集体土地所有权人、集体土地的使用权人和房屋的所有权人等问题，一审法院应正确依据其国土地管理法和合同法为主要法律依据，但一审却引用物权法和民法通则的规定，法律依据不足。3、一审法院程序违法。一审法院审理了王良提出的执行异议案后，作出了（2014）梅执异字第11号执行裁定，驳回了王良的异议，该裁定送达后立即生效。但一审法院此后又用（2015）梅民初字第65号民事判决撤销了已生效的的（2014）梅执异字第11号执行裁定，撤销内容为：停止执行，解除查封。对已经生效的法律文书，只有上一级人民法院或者本院审判监督程序有权撤销或改判。一审法院用本院的一份判决撤销本院另一份生效的裁定书的行为不符合法定程序。故应撤销一审判决，确认王良与刘淑英房屋买卖协议无效，确认刘淑英对诉争房产具有所有权，依法保护其申请执行权的实现。
王良答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。苏宁华既不是争议房屋的所有人，也不是房屋土地的所有人，更不是争议房屋土地的利害关系人，纯属是自己杜撰出来的一切事实的上诉理由。故应维持原判，驳回苏宁华的上诉请求。
刘淑英二审未到庭，亦未提出答辩意见。
本院审理中，苏宁华与王良对是否应阻止苏宁华对诉争房屋的执行有争议，本院综合评判如下：
苏宁华主张，诉争的房屋是小产权房，王良与刘淑英人买卖协议无效，且刘淑英并未将该房屋出卖给王良，只是抵押给了王良。其不办过户手续，房子可以执行给其。提供的证据有：1、（2011）梅民初字第594号民事调解书一份，拟证明刘淑英在2002年4月向高成君借款16万元，将诉争的房屋抵债给高成君，不存在刘淑英将该房屋卖给王良的事实。2、（2014）梅执异字第11号执行裁定书一份，拟证明刘淑英的房产是建在王某的宅基地上，该土地是集体土地，房屋所有权和土地使用权权利主体不一致，2011年5月刘淑英将与张启永共有的房产变为刘淑英独有，又将新房产证交给王良继续作为借款抵押。3、梅河口市光明街道兴业村民委员会出具的证明、集体土地建设用地使用证各一份，拟证明刘淑英的房屋是建在兴业村的集体土地上。
王良对上述证据的质证意见是：对上述证据的真实性无异议，但证据1、2与其无关。刘淑英是将诉争的房屋卖给其而非抵押给其。
刘淑英一审时对上述证据的真实性无异议
王良主张，其购买刘淑英的房屋不是小产权房，房屋产权证标明是光明街，现该住所于1993年11月就被调整为梅河口市城区行政区。其在办理房照过户的问题上也无过错，因房屋买卖协议中待办产权证的有35平方米由刘淑英办理，刘淑英以种种理由推脱，至今也未履行协议，过错在刘淑英。其在2003年9月就购买了诉争房屋，并一直占有、使用、管理至今。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，应当终止被告苏宁华的执行。提供的证据有：1、房屋所有权证二份、集体土地建设用地使用证、房屋买卖协议书各一份、收条二份、用地协议书一份，拟证明其与刘淑英是房屋买卖关系，不是借贷抵押关系；2、吉林省民政厅吉民行（1993）11号文件，拟证明诉争房屋所在区域已经划为城区，可以自由买卖房屋；3、证人高某某、孙某某、蔡某某当庭证言各一份，证明王良购买房屋及与刘淑英沟通过户的事实。
苏宁华对上述证据的质证意见是：对房屋产权证和土地使用权证的真实性无异议，但是对证明的内容有异议，上述证据是被告刘淑英借款的抵押物；民政厅文件是名称的改变和改变名称的范围，和土地性质各方面没有关系；对买卖协议有异议，它不是原来的协议，是后做的；对收条其不清楚；对用地协议没有异议。高某某、孙某某证言虚假，蔡某某证明效力不合法。
刘淑英对上述证据的质证意见是：对房照和土地使用权证真实性无异议；对房屋买卖协议有异议，当时协议书不是这么写的，字不是其的；收条上的字是其写的，但是三个证据三个日期，都不是一天产生的；对吉林省文件认为是兴业
村没有划归为城区；对用地协议没有异议。对高某某的证言有异议，房屋买卖协议不是该人书写，孙某某及蔡某某证言不真实。
刘淑英主张，诉争的房屋是其的，其与王良之间是借贷关系，不同意王良的请求。
二审查明的事实与一审相同，
本院认为，苏宁华提供的证据，王良、刘淑英对其真实性无异议，故本院予以采信。王良提供的房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、收条、用地协议书、吉林省民政厅吉民行（1993）11号文件，苏宁华及刘淑英对其真实性无异议，故对上述证据的真实性本院予以采信。王良提供的房屋买卖协议书，刘淑英虽对协议的内容有异议，但认可卖房处的签字是自己所写，故对该协议的真实性本院予以采信；刘淑英及苏宁华虽对证人高某某、孙某某、蔡某某当庭证言有异议，但该三人证实的内容与王良提供的买卖协议的内容吻合，故对该三人证言本院予以采信。苏宁华主张，刘淑英早已将诉争的房屋抵债给高某，不可能再出售给王良；同时苏宁华亦认可，刘淑英欠高某的款，已由自己代偿，房屋没被高某收走，故对苏宁华该主张本院不予支持。苏宁华要求执行诉争房屋的理由为诉争房屋为小产权房，不允许买卖。首先，苏宁华未提供证据证明诉争的房屋为小产权房，禁止买卖，其次，如按苏宁华主张的理由，既然不允许买卖，同样也不能因刘淑英欠其款而强制执行给苏宁华。另外，即使苏宁华主张的无效情形存在，因王良购买诉争的房屋后居住十余年，依据其国合同法第五十八条规定，没有必要返还的，应当折价补偿，王良支付购房款可视对刘淑英的补偿。苏宁华、刘淑英主张刘淑英只是将诉争房屋抵押给王良，而非出售给王良，无任何证据支持，对这一主张本院不予支持。王良的主张能够阻止苏宁华对该房屋的执行。关于苏宁华主张一审法院程序违法、一审法院用本院的一份判决撤销本院另一份生效的裁定书的行为不符合法定程序的问题，因梅河口市人民法院（2014）梅执异字第11号裁定书已赋予了相应当事人在一定期限内起诉的权利，且王良在限定的期限内已提起诉讼，符合其国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，苏宁华该主张不成立。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人苏宁华的上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由上诉人苏宁华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：崔红霞
代理审判员 ：黄吉国
代理审判员 ：张学鑫
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 ：赵婉岑