上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4234号
上诉人（原审被告，反诉原告）：钟如长，男，1975年1月29日生，汉族，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：何建安，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇大叶公路6818号。
法定代表人：陈萍，董事长。
委托诉讼代理人：廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。
上诉人钟如长与被上诉人上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司（以下简称“同福易家丽公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初12462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人钟如长上诉请求：撤销一审判决主文第三、四、八项，改判上诉人只需支付2015年5月17日至2016年6月30日期间占有使用费的一半、无需支付2016年7月1日以后的占有使用费、支持上诉人在一审中的全部反诉请求。
事实和理由：上诉人钟如长与被上诉人同福易家丽公司之间不是单纯的房屋租赁关系，更主要的是市场开办者与入驻商户之间的关系，同福易家丽公司开办的石材市场多年来享有盛名，所以钟如长才会选择入驻该市场并与同福易家丽公司建立房屋租赁关系，进而投入巨资建设了基础设施、厂房、购置机械设备等，因此，基于诚信原则，同福易家丽公司有义务确保石材市场的持续运营、并在租约到期后与钟如长续签租赁合同；同福易家丽公司开办的石材市场因存在违法违规现象而被政府有关部门关停，同福易家丽公司借此将承租户扫地出门，给承租户造成重大损失，理应对承租户的巨额投资进行赔偿；双方签订的《租赁合同》中有关“在承租区域内加盖、添置的固定物及其附属物的所有权无偿归甲方（即同福易家丽公司）”的约定，属于格式条款，且排除了商户的权利，该条款应属无效，或者法院应作出对同福易家丽公司不利的解释；钟如长是为了保全证据而保持租赁现场的原状，不应支付2016年7月1日断水断电以后的占有使用费，至于此前的租金（使用费），在合同无效的情况下，租金不应参照合同约定的标准计算，钟如长只需承担一半，同福易家丽公司已收取的2014年5月17日至2015年5月16日的租金，亦应退还钟如长100,000元（相当于一半）。
被上诉人同福易家丽公司辩称，其与钟如长没有共同投资、共同经营的行为，双方之间只有房屋租赁合同关系；《租赁合同》的条款都是双方协商一致的结果，应属有效；虽然《租赁合同》无效，但钟如长实际使用了租赁标的，理应按约付租；所有地面建筑都是钟如长擅自搭建的，未经规划部门许可，钟如长应自行承担相应的后果；钟如长为了自身经营需要而进行的投资、搭建活动，均与同福易家丽公司无关，钟如长不应将自身的经营风险转嫁给同福易家丽公司；《租赁合同》到期后未续签，钟如长理应及时搬离，否则就应按租金标准支付占有使用费；综上，一审判决正确，二审应予维持。
同福易家丽公司向一审法院起诉，请求判令：1、钟如长将承租房屋腾退并归还；2、钟如长支付合同期内租金人民币195,976元（以下币种均为人民币）；3、钟如长支付2016年5月17日起至实际搬离日止占有使用费，按每年195,976元计算；4、钟如长支付自2014年12月起至2015年6月加价部分的电费5,262元；5、钟如长支付2015年7月至2015年11月水费、电费（包含加价部分电费）、垃圾处置费、电信费等各项费用7,833元；6、钟如长支付自2015年7月1日起至实际清偿之日止逾期缴纳合同期内租金费用的滞纳金，以欠合同期内租金195,976元为本金，按每日千分之五计算；7、钟如长支付自2016年5月17日起至实际清偿之日止逾期缴纳合同期内水电费等的滞纳金，以欠合同期内各项费用13,095元为本金，每日按千分之五计算。
钟如长提起反诉，请求判令：1、确认双方于2014年5月10日、2015年4月18日签订的《租赁合同》无效；2、同福易家丽公司退还租金100,000元；3、同福易家丽公司赔偿厂房、基础设施建设、机械设备投资等损失2,040,000元；4、同福易家丽公司赔偿石材搬迁运费80,000元。
一审法院认定事实：2015年4月18日，同福易家丽公司与钟如长签订《租赁合同（石材）》一份，约定：钟如长承租同福易家丽公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX城XX房XX号场地（以下简称“系争场地”）；租赁面积866平方米；租赁期限自2015年5月17日起至2016年5月16日止；租金为每年195,976元；于2015年5月、6月分两期付清全部租金；钟如长在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施；对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归同福易家丽公司所有。上述合同签订后，钟如长未向同福易家丽公司支付合同期内的全部租金。合同到期后，钟如长实际使用、占用系争场地至今。2016年7月1日起同福易家丽公司对系争场地实施了断水断电行为。钟如长尚欠同福易家丽公司自2015年5月17日起至2016年5月16日的租金195,976元、2014年12月至2015年6月的差别化电价5,262元、2015年7月至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费7,833元。
一审法院认为：双方签订的《租赁合同》，所租用的场地不在同福易家丽公司所有的房地产权证范围内，属于农村集体所有的耕地，现双方就该土地形成租赁关系用于商业生产经营，显然违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》无效。对于同福易家丽公司认为系争场地不是耕地，《租赁合同》有效的意见，法院认为，同福易家丽公司未能在法院规定的时间内向法院提交系争场地的土地性质方面的依据，且同福易家丽公司在庭审中认可系争场地属于集体土地，故法院对同福易家丽公司该意见不予采信。对钟如长要求确认双方《租赁合同》无效的诉讼请求，法院依法予以支持。但现双方约定的合同期限已届满，钟如长未能提供证据证明在合同履行期间存在影响其使用的情形，故同福易家丽公司参照《租赁合同》约定的租金标准收取钟如长占有使用系争场地的费用，于法无悖，故法院对同福易家丽公司要求钟如长支付自2015年5月17日起至2016年5月16日止的参照合同约定租金标准计算的占有使用费195,976元的诉讼请求，法院依法予以支持。对钟如长要求同福易家丽公司返还租金100,000元的反诉诉讼请求，不予支持。双方签订的《租赁合同》无效，钟如长应当返还系争场地，但钟如长占有系争场地至今未完全搬离，故对同福易家丽公司要求钟如长腾退并归还场地的诉讼请求，法院依法予以支持。钟如长未能归还系争场地，应承担相应的占有使用费，但同福易家丽公司于2016年7月1日起对系争场地实施停水停电措施，系争场地已无法用于生产经营，故自2016年5月17日起至2016年6月30日止，系争场地的占有使用费可按合同约定租金标准计算，另法院酌定2016年7月1日起至钟如长实际搬离日止，系争场地的占有使用费按每年40,000元标准计算。法院对同福易家丽公司要求钟如长支付自2016年5月17日起至2016年6月30日止，按每年195,976元计算；以及自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年40,000元计算的占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。钟如长未能支付占有使用系争场地期间的水费、电费、垃圾处置费、电信费，应承担相应的民事责任，故对同福易家丽公司要求钟如长支付2014年12月至2015年6月的差别化电价5,262元、2015年7月至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费7,833元的诉讼请求，法院亦依法予以支持。对于同福易家丽公司要求钟如长支付逾期缴纳租金及上述水费、电费、垃圾处置费、电信费的相应滞纳金的诉讼请求，法院认为，系争租赁合同为无效合同，双方对违约金的约定亦属无效，故同福易家丽公司主张上述滞纳金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。对于钟如长要求同福易家丽公司支付厂房及基础设施建设、机械设备投资等损失2,040,000元以及石材搬迁费80,000元的反诉诉讼请求，法院认为，双方的《租赁合同》虽无效，但根据双方《租赁合同》的约定，钟如长在承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，所有权无偿归同福易家丽公司所有，该条款为清算条款，应为有效，双方均应当遵从双方的上述约定，故钟如长的上述反诉诉讼请求于法无据，法院不予支持。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条的规定,于二〇一六年十二月三十日作出判决，判决如下：一、同福易家丽公司与钟如长于2014年5月10日、2015年4月18日签订的《租赁合同》无效；二、钟如长于判决生效之日起十五日内将系争场地腾空并归还同福易家丽公司；三、钟如长于判决生效之日起十日内支付同福易家丽公司自2015年5月17日起至2016年5月16日的占有使用费195,976元；四、钟如长于判决生效之日起十日内支付同福易家丽公司自2016年5月17日起至2016年6月30日止，按每年195,976元计算；以及自2016年7月1日起至实际搬离日止，按每年40,000元计算的占有使用费；五、钟如长于判决生效之日起十日内支付同福易家丽公司自2014年12月起至2015年6月的差别化电价5,262元；六、钟如长于判决生效之日起十日内支付同福易家丽公司自2015年7月起至2015年11月的水费、电费、垃圾处置费、电话费7,833元；七、对同福易家丽公司的其余诉讼请求不予支持；八、对钟如长的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,501元，减半收取计2,250.50元，由钟如长负担；反诉案件受理费12,280元，由钟如长负担。
二审中，双方当事人都没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，双方于2014年5月10日、2015年4月18日签订的两份《租赁合同》中，租赁费用均约定以每平方米单价（0.62元）乘以场地面积（866平方米）计算；关于钟如长的权利义务，均有如下约定：“在法律范畴内和合同约定范围内，有权处置在承租区域内自行添置的机械设备和可移动设施。对承租区域内加盖、添置的所有固定物及其附属物，有权在合同期内转让或变更使用人，但其所有权无偿归甲方（同福易家丽公司）所有。”（以下简称“系争条款”）以上事实有双方在一审中提供、并经一审庭审质证的两份《租赁合同》为证，应予认定。
本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案中，被上诉人同福易家丽公司将系争场地出租给上诉人钟如长使用并收取相应的租金，双方建立租赁关系。钟如长在同福易家丽公司开办的市场内从事经营活动，仅是一种客观存在的经营业态，并不影响对双方之间租赁关系的认定。同福易家丽公司提供了租赁标的，钟如长在合同期内亦正常使用了租赁标的，应当认为，同福易家丽公司已履行了出租方应尽的基本义务。查现有证据，双方的《租赁合同》中并无有关最低使用年限、续租次数等的约定，因此，同福易家丽公司有权在租约到期后自主决定是否与承租人续约。钟如长有关同福易家丽公司“有义务续约”之主张，有悖于合同当事人地位平等、意思自治之法律规定，本院无法采信。
根据《租赁合同》的约定，本案涉及的租金（使用费）系按场地面积计价，双方在合同期内亦未因钟如长的投资、搭建行为而对租金（使用费）的计费标准进行过调整，现钟如长只同意承担一半，依据显非充分，本院不能支持。
钟如长在合同期限届满后，仍继续占有系争场地，根据现行法律及司法解释的规定，同福易家丽公司可以比照约定的租金标准向钟如长计收占有使用费。一审考虑到系争场地已不能正常使用的客观现实，酌情将2016年7月1日以后的占有使用费计算标准调整为每年40,000元，在现有证据条件下具有相对合理性。钟如长以“保全证据、保持现场”作为继续占用系争标的之理由，显无说服力，本院无法采信。
涉案的两份《租赁合同》，每份约定的租赁期限均为1年，而在双方于2014年5月10日签订的《租赁合同》中已经载明了系争条款，且该条款被此后的合同所沿用。钟如长作为具有完全民事行为能力的民事主体，应当具备正常的辩识风险的能力，然钟如长自2014年起即签订了载有系争条款的《租赁合同》，此种行为应视为其认可并接受了系争条款的约定。现钟如长又对系争条款的效力及涵义提出质疑，进而要求同福易家丽公司承担赔偿责任，理由依法不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人钟如长的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,781元（上诉人钟如长预付人民币4,501元），由上诉人钟如长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年七月十三日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……