烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）福商初字第235号
原告：烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行。
负责人：杨严为，该行行长。
委托代理人：郭林，山东鲁信律师事务所律师。
被告：烟台成宇进出口有限公司。
法定代表人：金华，系该公司经理。
被告：金华，女，朝鲜族。
原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行与被告烟台成宇进出口有限公司、金华金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭林到庭参加诉讼，被告烟台成宇进出口有限公司、金华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行诉称：2010年6月9日，原烟台市福山区农村信用合作联社（以下简称福山信用社）与被告金华签订最高额抵押合同一份，约定被告金华以其所有的位于芝罘区青年南路268号、烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为361.27平方米的房产以及烟国用（2010）第100321号土地使用权证项下、使用面积为45.67平方米的土地使用权为烟台成宇进出口有限公司自2010年6月9日至2013年6月8日在福山信用社处办理约定的各类业务，实际形成的债权的最高余额折合人民币374万元提供抵押担保。上述抵押财产均已到相关部门办理了抵押登记。2012年5月15日，福山信用社依据与被告烟台成宇进出口有限公司签订的借款合同及与被告金华签订的上述最高额抵押合同，举借给了被告烟台成宇进出口有限公司借款本金人民币370万元。然而被告烟台成宇进出口有限公司至借期届满和逾期后又至今，违约拖欠借款本息，被告金华亦未将抵押物交付原告实现抵押权。2012年12月，烟台农村商业银行股份有限公司开业，烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。烟台农村商业银行股份有限公司又将原烟台市福山区农村信用合作联社的债权、债务划归原告所有。原告为此诉至法院，请求依法判令：一、判令被告烟台成宇进出口有限公司立即偿还原告借款本金3，370，020.76元及相应利息、复利、罚息（按照合同约定计算至判决确定给付之日止）；二、判令原告对被告金华抵押的位于芝罘区青年南路268号、烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为361.27平方米的房产以及烟国用（2010）第100321号土地使用权证项下、使用面积为45.67平方米的土地使用权经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；三、本案诉讼费由被告承担。
被告烟台成宇进出口有限公司、金华未出庭亦未答辩。
经审理查明，2010年6月9日，福山信用社（抵押权人）与被告烟台成宇进出口有限公司（债务人）、被告金华（抵押人）签订最高额抵押合同，被告金华自愿为债务人烟台成宇进出口有限公司自2010年6月9日至2013年6月8日与福山信用社办理约定的各类业务所形成的债权的最高余额折合人民币374万元提供担保，上述各类业务具体包括但不限于人民币贷款等。抵押担保的范围包括债务人依主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。债务人和抵押人违反主合同和本合同项下义务，抵押权人有权宣布本合同所担保债务全部提前到期并依法行使抵押权。2010年6月9日、10日，被告金华分别将其所有的位于芝罘区青年南路268号附25号、烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为361.27平方米的房产以及烟国用（2010）第100321号土地使用权证项下、使用面积为45.67平方米的土地使用权分别在烟台市住房和城乡建设局、烟台市国土资源局芝罘分局办理了抵押登记，他项权证号分别为烟房他证芝字第0535**号、烟芝他项（2010）第1180号，债权数额为374万元。2012年5月15日，福山信用社与被告烟台成宇进出口有限公司签订流动资金借款合同，合同编号为（高新区分社）流借字（2012）年第130026号，被告烟台成宇进出口有限公司向原告借款370万元用于购板材，借款期限自2012年5月15日至2013年5月13日。借款利率为年利率8.856%，在合同有效期内利率不变。借款人自实际提款日按日计息，按月结息，结息日为每月20日，借款人应按合同约定按期足额支付利息，于2013年5月13日借款期限届满之日一次性还本。合同同时约定借款人未按合同约定的还款期限偿还到期应付的借款本金，自逾期之日起，在合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按合同约定的罚息利率计收复利。借款人未按约定用途使用借款的，其本金和利息自违约之日起，按本合同约定的利率加收100%作为罚息利率，计收罚息和复利。同时约定借款的担保方式为最高额抵押担保，最高额抵押合同编号为（福山）农信高抵字（2010）第90118号。同日，福山信用社将借款本金370万元发放给借款人烟台成宇进出口有限公司。被告烟台成宇进出口有限公司取得370万元借款后，仅偿还了本金329，979.24元，违约拖欠借款本金3，370，020.76元及自2013年8月21日至今的利息、复利等未偿还。
另查明，银监鲁准（2012）915号批复中明确了烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。同时在烟农商银（2013）50号关于明确烟台农商银行债权债务的通知中明确了原烟台市福山区农村信用合作联社及其分支机构的债权、债务划归福山区支行所有。
上述事实，有原告提供的最高额抵押合同、借款合同、借款凭证、房屋所有权证及房屋他项权证、土地使用权证及土地使用权他项权证及原告庭审陈述等在案佐证，足以认定。
本院认为，烟台市福山区农村信用合作联社与借款人烟台成宇进出口有限公司签订的借款合同、与抵押人金华签订的最高额抵押合同，均系当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据银监鲁准（2012）915号批复，烟台市福山区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由烟台农村商业银行股份有限公司承担。同时在烟农商银（2013）50号关于明确烟台农商银行债权债务的通知中明确了原烟台市福山区农村信用合作联社及其分支机构的债权、债务划归福山区支行所有，烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行作为原告起诉主体适格。烟台市福山区农村信用合作联社依约发放贷款后，借款人烟台成宇进出口有限公司理应按合同约定的期限和数额偿还贷款本金及利息，其逾期不还，应承担违约责任。同时被告金华作为抵押人自愿为其自2010年6月9日至2013年6月8日与烟台市福山区农村信用合作联社办理约定的各类业务所形成的债权的最高余额折合人民币374万元提供担保，同意以其所有的位于芝罘区青年南路268号、烟房权证芝字第××号房屋所有权证项下、建筑面积为361.27平方米的房产以及烟国用（2010）第100321号土地使用权证项下、使用面积为45.67平方米的土地使用权作为抵押物，并分别在烟台市住房和城乡建设局和烟台市国土资源局芝罘分局办理了抵押登记。被告烟台成宇进出口有限公司取得借款后违约拖欠借款本金3，370，020.76元及自2013年8月21日至今的利息、复利等。被告烟台成宇进出口有限公司、金华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法承担对其不利法律后果。原告的主张证据充分，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第五十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行对被告金华所有的位于芝罘区青年南路268号附25号、烟房权证芝字第2548**号房屋所有权证项下、建筑面积为361.27平方米的房产以及烟国用（2010）第100321号土地使用权证项下、使用面积为45.67平方米的土地使用权在374万元的范围内经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。
二、被告烟台成宇进出口有限公司于本判决生效后十日内给付原告烟台农村商业银行股份有限公司福山区支行借款本金3，370，020.76元及相应利息、复利、罚息（自2013年8月21日起按借款合同约定利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33，760元，诉讼保全费5，000元，公告费800元，共计39，560元，由二被告负担。因原告已向本院全额预交，故限二被告于本判决生效后十日内给付原告39，560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 李 强
人民陪审员 姜守强
人民陪审员 辛明勇
二〇一四年四月四日
书 记 员 栾晓丽