甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘07民终168号
上诉人（原审被告）：山丹县房地产开发公司。
法定代表人：周全，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭世禄，该公司项目负责人。
委托诉讼代理人：陈天明，甘肃瑞雪律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：尚多武，男，汉族。
委托诉讼代理人：杜文花（系尚多武妻子），女，汉族。
被上诉人（原审原告）：赵经邦，男，汉族。
委托诉讼代理人：马新胜，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：赵本剑，男，汉族。
上诉人山丹县房地产开发公司（以下简称山丹房产公司）、尚多武因与被上诉人赵经邦、赵本剑房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院（2016）甘0725民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山丹房产公司委托诉讼代理人彭世禄、陈天明，上诉人尚多武委托诉讼代理人杜文花，被上诉人赵经邦及其委托诉讼代理人马新胜，被上诉人赵本剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山丹房产公司、尚多武上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。在二审庭审中，当庭变更上诉请求为撤销一审判决第一、二项，并判决驳回赵经邦、赵本剑的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定上诉人承担违约责任的事实不清，上诉人不存在违约行为。上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿协议书》后，严格按照该协议履行合同义务，2015年1月向被上诉人交付住宅一套。后因被上诉人进行阻挠，耽误了工期，导致补偿房屋不能按照协议约定交付。2015年10月29日，上诉人与被上诉人赵本剑达成《协议书》一份，对商铺补偿重新进行了约定，上诉人将商铺交付给了被上诉人，被上诉人对商铺有关设施进行了改造。2015年12月底，上诉人又向被上诉人交付了住宅两套，车库被上诉人一直未领受。后因被上诉人一直未领取商铺钥匙和办理交接手续，同时也未交纳商铺超出面积差价100000元，所以商铺现在由上诉人锁闭。2.一审法院判决上诉人承担违约责任属认定不当。上诉人已经向被上诉人交付三套住宅，导致商铺及车库未完全交付的原因，一方面是由于被上诉人阻挠施工，耽误工期，另一方面是被上诉人未交纳商铺超出面积差价100000元，未履行合同义务所致，被上诉人具有明显过错。3.一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金154600元无事实依据，结果明显错误。一是上诉人未违约，不承担所谓的违约责任。二是被上诉人计算的租金系自己估算的市场价格，并不是实际租金，在计算时间和基数上都毫无根据，数额明显错误。
赵经邦、赵本剑辩称，上诉人没有按约定向被上诉人交付商铺及车库，已构成违约。2015年10月29日双方签订的协议书只是对差价款进行了约定，并未对原协议进行变更，没有对交房时间重新约定。上诉人至今没有向被上诉人交付商铺及车库，应当承担违约责任，一审法院按照实际损失确定违约金是适当的。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
赵经邦、赵本剑向一审法院起诉请求：1.要求二被告根据《房屋拆迁安置补偿书》约定交付一、二层商铺、车库一间（价值1000000元）；2.要求二被告承担违约金450000元；3.要求二被告给原告赔偿实际经济损失154600元；4.要求被告承担本案涉诉费用。
一审法院认定事实：2014年7月15日，二原告与被告山丹县房地产开发公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》一份，协议约定（其中被告系甲方，原告系乙方）：乙方将其坐落在山丹县东环路东泉村118号由赵经邦所有的砖混结构房屋及院落进行拆迁；根据乙方拆迁面积，置换给乙方新建住宅三套，每套建筑面积96.5平方米；商铺一层，建筑面积为290平方米左右，二层建筑面积为193平方米左右，正负2-3平方米（乙方的商铺面积包括楼梯间）；车库一间，建筑面积为20平方米左右；以上置换房屋及补偿与乙方原有住宅及宅基地价值相互抵顶，再不算账；甲方所置换给乙方的住宅若超出和不足协议面积，甲乙双方按市场价补差价；甲方向乙方约定于2015年8月交房；若有违约，违约方承担本协议拆迁补偿安置费用总金额15%的违约金。签订该合同时，由被告尚多武作为被告山丹县房地产开发公司的代表在合同上签名确认。合同签订后，原告即按约将自有住宅拆迁后交由被告进行开发建设。被告建设施工过程中，原告认为被告施工不符合双方约定，曾对被告施工人员进行过阻挠。被告建设工程完工后，于2015年1月向原告交付住宅一套，2015年12月底交付了住宅两套。2015年10月29日，双方经协商，由被告所属东泉嘉园南区项目部与原告赵本剑达成《协议书》一份，约定：拆迁户赵经邦商铺按拆迁协议位于7#住宅楼与C段商铺内，原拆迁补偿协议为一层290平方米，现实际面积为300平方米，已超出补偿面积10平方米，经过双方协商，多出10平方米由拆迁户赵经邦以每平方米10000元的价格，以现金方式回交到东泉嘉园南区售房部。其后，在交付商铺过程中，被告认为原告在协议签订后阻挠施工，延误了被告施工进度，影响了被告的交付时间，原告始终未交付超出面积的100000元差价款。经双方协商解决未果，故原告起诉提出上述诉讼请求。原告其中第二项要求被告承担违约金450000元的诉讼请求，是以被告应交付的三套住宅总价格868500元（按照96.5平方米×3000元/平方米×3套计算），商铺一楼总价格2900000元（按照290平方米×10000元/平方米计算）是，二楼商铺总价格1158000元（按照193平方米×6000元/平方米计算），车库价格计算为100000元，合计拆迁总金额为5026500元。原告要求按照3000000元计算，被告违约应承担15%的违约金，违约金为450000元；原告的第三项要求被告赔偿经济损失154600元的诉讼请求，是以被告未能于2015年8月30日按期交付商铺，造成一楼商铺租金损失116000元（按照一楼商铺290平米×400元/平方米/年，从2015年9月1日至今计算一年），二楼商铺租金损失38600元（按照二楼商铺193平米×200元/平方米/年，从2015年9月1日至今计算一年），两项合计为154600元。
庭审中，被告辩解原告在施工期间进行阻挠，要求按照其意见进行施工，时间长达一个多月，导致被告无法按时交工。被告同时主张2015年7月约定补偿给原告的商铺已经修建完毕，原告当时也已将商铺内的用水管网进行了改造，2015年10月29日双方达成原告补交面积差价款100000元的协议后，被告即将该商铺全部交付给了原告。被告并提交原告家庭成员进行阻挠的现场照片及申请证人牟军、潘峰、李东出庭作证证实。经质证，原告认为当时因被告擅自修改商铺纵深，与其协商时对方置之不理，原告无奈阻挡了两、三次。2015年10月双方当时说好先以10平方米面积签定处理协议，后续待实际测量以实际面积为准。商铺实际是2015年12月20日左右才完工，被告至今没有向原告提出过交付商铺的事情，双方争议商铺现在仍然由被告锁闭，根本就没有交付，并且两层楼之间没有架设楼梯通道。经一审法院再次征询，被告承认该商铺现在仍由其锁闭，因为原告不到被告处领取钥匙和办理交接手续，也不交付100000元差价款，所以没有交付；辩解原告已将商铺进行了改造，楼梯的修建双方曾到建设局进行协商调解，约定楼梯由原告自己修建；车库是7号楼最西头第一间，位置也是确定的。
另查明，原告赵经邦、赵本剑系父子关系。原告已被拆迁的房屋原来登记在原告赵经邦的名下，二原告父子共同生活。庭审中，二被告认可该住宅小区实际由被告尚多武开发建设，与被告山丹县房地产开发公司系挂靠关系。原、被告对此均无异议。审理中，经一审法院多次主持调解，双方当事人意见分歧较大，调解无果。
一审法院认为：二原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效。被告山丹县房地产开发公司对被告尚多武代表该公司签订协议的行为完全认可，认可该住宅小区实际由被告尚多武开发建设，与该公司系挂靠关系。故原、被告双方均应按约全面履行协议内容，二被告应承担连带责任。现该协议内容已部分履行，双方当事人在本案中争议的主要问题是协议约定由被告向原告置换交付的一、二层商铺、车库是否交付，被告是否构成违约以及如何承担违约责任的问题。庭审中，被告虽提出因原告阻挠施工延误了工期，原告更改了商铺内用水管网以及原告未支付100000元面积差价款的抗辩主张，但被告亦当庭承认该一、二层商铺仍由被告锁闭并控制，原告至今并未实际占有或使用。经审查，原、被告签订的拆迁补偿协议中约定的置换房屋交付时间为2015年8月，并未约定交付时有额外的附加条件，即便原告更改用水管网及2015年10月29日双方另行达成面积差价处理协议时，双方也并没有另行协商变更过原协议中商铺和车库的交付期限，更没有约定100000元差价款交付的时间或以交付100000元面积差价款和有关费用为商铺交付前置条件，故被告至今未将应置换给原告的商铺和车库交由原告占有使用，已构成违约。被告应据实承担向原告交付置换的一、二层商铺和车库及违约责任的法律义务。被告虽提交证据证明原告在施工过程中确有阻挠施工的行为，导致延误了工期，但对其造成的后果等具体情况未能充分证实，而被告同时又自证于2015年7月已将商铺交付给原告，由原告更改了用水管网。由此说明，即便原告施工期间曾阻挠施工，发生违约情形给被告造成了损失，被告也不能因此以各种理由拒绝按期向原告交付置换商铺。依照相关法律规定，在双方均有违约的情况下，应当各自承担相应的责任，对于原告违约阻挠施工造成的损失，被告可补充相关证据后另行协商或诉讼处理。
对于双方签订的拆迁补偿协议中关于违约方承担拆迁补偿安置费用总金额15%的违约金的约定，经本院审查，双方约定的违约金计算标准明显过高，加之双方已履行部分合同义务，以拆迁安置补偿费用总金额计算部分违约的违约金有违常理，显属不当，应当依法调整至合理范围。依照法律规定，违约金本身即具有填补守约方损失和惩罚违约方的性质和功能，原告在本案中同时主张违约金和实际损失的主张与法律规定相悖，依法不予支持。应参照因被告违约行为给原告造成的实际损失，即商铺交付后预期产生的租金实际收益为标准确定违约金数额。双方约定于2015年8月底按期交付商铺及车库，原告主张一楼商铺290平方米按照年租金400元/平方米计算，至今年租金损失为116000元；二楼商铺193平方米按照年租金200元平方米计算，至今年租金损失为38600元，合计为154600元的诉讼请求，符合本地商铺租金市场行情和本案客观实际情况，依法予以支持。
原、被告于2015年10月29日达成的协议系原拆迁补偿协议的补充，亦属合法有效。双方明确约定商铺面积超出10平方米由原告向售房部直接交纳100000元差价款，协议中并未约定需要再次测量确定，说明双方当时对超出面积经协商已达成合意。当时双方未约定交款时间，被告现在向原告交付商铺，原告应当同时履行。
综上所述，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、被告山丹县房地产开发公司、尚多武向原告赵经邦、赵本剑交付位于山丹县东泉嘉园南区的一层（300平方米）、二层（193平方米）商铺、车库一间，限于本判决生效后10日内履行完毕；二、被告山丹县房地产开发公司、尚多武向原告赵经邦、赵本剑支付违约金154600元，与原告应向被告交纳的100000元面积差价款相抵顶后，被告应再向原告支付54600元，限于本判决生效后10日内付清；三、驳回原告赵经邦、赵本剑的其他诉讼请求。如果被告山丹县房地产开发公司、尚多武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9621元，由原告赵经邦、赵本剑负担3298元（已交纳），被告山丹县房地地产开发有限公司、尚多武负担6323元，限于本判决生效后七日内交纳。
本院二审期间，山丹房产公司提交2015年12月14日于赵本剑、赵经邦签订的《房屋安置协议书》一份，该协议书约定安置房交付使用时，赵本剑、赵经邦必须缴纳应承担的手续及费用，否则承担不能按期入住的一切责任，欲证明2015年10月29日双方签的补充协议中约定的10万元如果不缴纳，赵本剑、赵经邦将承担不能按期入住的责任，是赵本剑、赵经邦违约而非山丹房产公司和尚多武违约。赵本剑、赵经邦质证认为，该《房屋安置协议书》是2015年12月交付两套住宅时签订的，是针对两套住宅的约定，与本案涉及的铺面和车库没有关系。经审查，该协议书是针对两套住宅的约定，与案涉铺面及车库没有关联性，本院不予采信。
尚多武申请证人尚玉琴、唐玉龙出庭作证，欲证明铺面已经按约定时间交付，并在交付后赵本剑、赵经邦进行了改造，增加了烟道和窗户。赵本剑、赵经邦质证认为，证人证言并不能证明尚多武欲证明的问题，在修建时曾向尚多武提出过增加烟道和窗户的要求，商铺一直没有交付。本院认为，首先，尚玉琴系尚多武的姐姐，目前在山丹县物业公司工作，主要负责案涉房屋及铺面的物业管理费用收取工作，并不能证明山丹房产公司和尚多武是否按约交付铺面的事实；其次，唐玉龙是在尚多武开发修建过程从尚多武处承揽的案涉铺面的钢挂石工程，并非尚多武将铺面交付于赵本剑、赵经邦后，赵本剑、赵经邦请唐玉龙进行了改造；再次，山丹房产公司和尚多武在一审庭审及上诉状中均认可铺面仍由其锁闭。因此，尚玉琴、唐玉龙证人证言并不能证明山丹房产公司和尚多武按约交付铺面的事实，本院不予采信。
赵本剑、赵经邦提交房屋租赁协议复印件一份，欲证明同地段一楼铺面租金为每平米每年500元左右，一审认定的违约金数额适当。山丹房产公司和尚多武质证认为，对该协议的真实性、合法性和关联性均有异议，该协议涉及的铺面与案涉铺面并不在同一地段，没有可比性。因该协议系复印件，无法与原件核实，本院不予采信。
本案双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院在庭审后，对与案涉铺面同地段的一楼商铺租金进行了调查，租金与一审法院认定的数额相当。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人签订的《房屋拆迁补偿协议书》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。按协议约定，置换房屋的交付时间明确约定为2015年8月，但山丹房产公司和尚多武并未按该约定交付房屋。虽然双方在2015年10月29日就铺面面积差价另行签订协议书一份，但该协议仅是就多出的面积及价款进行了约定，并没有对《房屋拆迁补偿协议书》约定交付房屋的时间进行变更。山丹房产公司和尚多武未能按原协议约定交付房屋，已构成违约，应当按照协议约定交付房屋并承担相应的违约责任。关于违约责任，双方签订的拆迁补偿协议中明确约定违约方承担拆迁补偿安置费用总金额15%的违约金，但该约定的违约金计算标准明显过高。我国合同法中的违约金作为一种违约责任形式，其法律性质以补偿性为主，惩罚性为辅。当事人在合同中事先约定违约金，是合同自由原则的体现，法律充分尊重、保障当事人的意思自治，但约定的违约金应当合理，必须符合民法中公平和诚实信用的原则，兼顾自由与正义的价值取向。在确定违约金时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，赵本剑、赵经邦同时主张违约金和实际损失，显属不当，应予以调整。一审法院参照商铺交付后预期产生的租金收益为标准确定违约金数额，并无不当。
综上所述，山丹房产公司和尚多武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19242元，由山丹县房地产开发公司和尚多武负担。
本判决为终审判决。
审判长 张宏志
审判员 李 军
审判员 刘曙光
二〇一七年六月十三日
书记员 王 茹