山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）聊东民初字第3828号
原告山东聊城星光房地产开发有限公司，住所地：聊城市利民路运河东水韵花都3号楼。
法定代表人张广跃，董事长。
委托代理人闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。
委托代理人郭倩倩，山东鲁衡律师事务所律师。
被告岳俊彦，女，汉族，城镇居民。
原告山东聊城星光房地产开发有限公司（以下简称星光房产公司）与被告岳俊彦商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫光涛、郭倩倩，到庭参加了诉讼。被告岳俊彦经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月15日，原、被告双方签订了一份商品房预售合同，由被告购买原告开发的位于聊城开发区“星光城市广场*荣富中心”2201、2202、2203、2204号房，合同约定总房款为11535739元；被告于2014年7月16日交首付款6535739元，其余5500000元应办理10年期银行按揭贷款。但被告自签订合同之日起拒不提供按揭贷款材料、拒不办理银行按揭贷款，一直未能支付5500000元房屋价款。根据双方签订的商品房预售合同第八条逾期付款的违约责任及补充协议中“买受人不按期提供银行贷款材料或不能到银行签订借款合同，超期30日不能办理，出卖人有权解除合同并扣买受人总房款10%的违约金”的约定，被告的行为已经达到约定的合同解除条件。2015年2月13日，原告根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，向被告发出解除商品房预售合同并由其承担违约金1153574元，办理相关手续的通知。2015年2月17日，被告收到通知后虽与原告多次沟通，但拒不办理商品房买卖合同备案及预告登记的解除注销等相关手续。原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求依法确认原告向被告作出的“解除《商品房预售合同》通知”有效；依法判令被告配合办理《商品房预售合同》备案及预告登记的解除注销手续；依法判令被告承担违约金1153574元；案件受理费由被告承担。
被告岳俊彦未答辩。
经审理查明：2014年7月16日，原、被告双方签订了一份商品房预售合同，合同编号：YS0000078441，由被告购买原告开发的位于聊城开发区“星光城市广场*荣富中心”2201、2202、2203、2204号商业用房，按建筑面积每平方米5538.04元计算，总房款为11535739元。被告应于2014年7月16日交首付款6035739元，其余5500000元办理10年期银行按揭贷款，出卖人视买受人为一次付清，给买受人优惠后的总房款为11535739元；商品房交付使用后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积据实结算；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：买受人应于2014年12月31日到售楼处领取入住通知书，出卖人不再另行通知；如买受人不能亲自办理交接手续，可委托代理人办理交接手续。如逾期不领取入住通知单不办接房手续，则自2015年1月1日起本商品房的全部风险责任转移给买受人，自该日起买受人按规定交纳物业管理费及相关费用；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；补充协议约定：买受人应于本合同签订7日内按银行规定提供按揭贷款材料，并按银行规定按时还款及承担相关费用；如因买受人原因，不能按期提供银行按揭贷款材料或不能按时到银行签订借款合同，从签订合同之日起到按揭贷款材料齐全，或按揭贷款办理完毕，结清房款之日止，买受人以贷款额为基数按银行同期贷款利率的双倍向出卖人支付利息。如超期30日不能办理，出卖人有权解除合同，并扣买受人总房款10%的违约金，买受人并承担房管部门注销合同收取的费用。若因买受人个人信用不良不符合贷款条件的，买受人应在征信查询确认后七日内补足全部房款。若因贷款政策变化导致买受人不符合贷款条件，银行未全部或部分批准买受人贷款申请的，买受人应在银行审批后的七日内补足全部房款。如逾期不能补足，买受人按银行同期贷款年利率的双倍支付利息；如超期30日不能付清，本合同自行解除，买受人应承担房管部门注销合同收取的费用，注销后已交房款（扣除定金）无息退还；在买受人未办理完成银行按揭贷款前若因个人原因导致所购房屋（或购房价款）被法院等执法部门查封、冻结的，如买受人在三十日内不能付清全款或申请执法部门解除查封、冻结的，本合同自行解除，买受人所交定金不退，并承担房管部门注销合同收取的费用，注销后已交房款（扣除定金）由执法部门依法处理或无息退还买受人。
原、被告双方签订商品房预售合同及补充协议后，于2014年07月16日从622208﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡﹡2959卡号刷卡给付原告6035819.00元，原告出具了收据二份，主要内容为：“收款事由星光*荣某中心0单元2201、2202、2203、2204首付款，收款金额6035739.00元”；“收款事由代收荣某中心2201、2202、2203、2204号备案费，收款金额80元”。2014年8月15日在房管部门办理了合同备案登记手续。此后，被告未办理银行按揭贷款手续，也未交纳剩余的购房款。原告分别于2015年2月13日、3月15日通过EMS特快专递向被告岳俊彦邮寄了书面通知，分别由岳俊彦之夫刘某、岳俊彦之母韩红霞签收，书面通知的主要内容为：“岳俊彦：2014年7月15日，你和我公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0000078441），你购买我公司开发的星光荣某中心2201、2202、2203、2204号房，总房款为11535739元。合同约定办理550万元10年期银行按揭贷款。但自签约之日起至今一直拒不提供按揭贷款材料，一直无法办理按揭贷款。根据你与我公司签订的《商品房预售合同》及补充协议中的约定：买受人不按时提供贷款材料超期30天的，出卖人有权解除合同并扣买受人总房款10%的违约金。你拒不提供按揭贷款材料的行为已构成严重违约，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，现我公司解除《商品房预售合同》（合同编号：YS0000078441）并要求你承担违约金1153574元，特向你通知。请接通知后三日内到我公司办理相关手续。逾期不办，我公司依法采取相应措施。2015年2月11日”。
在开庭审理后，本院对岳俊彦进行询问并制作了询问笔录，岳俊彦称《商品房预售合同》及补充协议上名字是其本人签署，但是刘某让其去签的名字，首付款是刘某交纳的，其本人不知情。对于原告要求的违约金认为数额过高，不应承担违约金。
审理中，原告因为涉案商品房没有办理预告登记，因此，撤回了要求被告协助办理撤销预告登记手续的诉讼请求。
以上事实有商品房预售合同、岳俊彦身份证复印件、书面通知、EMS特快专递回单、收据、银联商务交易明细、查封材料及当事人陈述等在卷佐证，上述证据真实、合法，与本案具有关联，其证明效力予以确认。
本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，属于有效合同，应受到法律的保护。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经履行了合同约定的义务，但被告依照合同约定交纳首付款后，既未办理银行按揭贷款手续，也未交纳剩余的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议明确约定了解约条款，原告依照合同的约定向被告发出了解除合同的书面通知，该通知由被告之夫刘某于2015年2月17日签收，被告未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原、被告双方签订的商品房预售合同已经解除，原告无需请求确认“解除《商品房预售合同》通知”有效。
关于诉求被告协助办理注销合同备案登记手续的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告依照合同的约定向被告发出了解除合同的书面通知，双方签订的合同已经解除，由于双方签订的商品房预售合同已经备案登记，故合同解除后，原、被告双方应相互配合及时办理相关商品房预售合同的备案注销登记手续。现原告要求被告协助其办理商品房预售合同的备案注销登记手续的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。
关于原告诉求的违约金1153574元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，我国立法实行的是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅的原则。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方当事人在合同中约定了总房款10%的违约金计款1153574元，属于明显过高，且原告的具体损失就是中国人民银行同期同类贷款利息，故结合本案合同履行情况及当事人的预期利益，本着公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金1153574元，不予支持，由被告以欠款部分为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金为宜。依照原、被告双方在合同中约定的交纳剩余房款或者办理银行按揭贷款手续的时间，违约金应从2014年8月24日开始计算。
关于案由的确定问题，本院认为，案由应根据当事人诉争的法律关系的性质予以确定，本案虽立案案由确定为确认合同有效纠纷，但在审理过程中，根据该诉争的法律关系的性质应确定为商品房买卖合同纠纷。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告岳俊彦于本判决生效后十日内协助原告山东聊城星光房地产开发有限公司办理注销商品房预售合同备案登记手续。
二、限被告岳俊彦于本判决生效后十日内支付原告山东聊城星光房地产开发有限公司违约金（以5500000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年8月24日起计算至本判决确定的付款之日止）。
三、驳回原告山东聊城星光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费13382元，由被告岳俊彦承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 席守田
人民陪审员 王风兰
人民陪审员 蒋月利
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 田 振