广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第1259号
原告：韦建怀，男，壮族，1972年5月21日出生，广西柳州市人，住广西柳州市。
委托代理人：陈骞，广东百勤律师事务所律师。
委托代理人：刘丽霞，广东百勤律师事务所律师。
被告：孙志雄，男，汉族，1958年7月1日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
委托代理人：容伟现，广东汉章律师事务所律师。
原告韦建怀诉被告孙志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日受理后，依法由代理审判员陈波适用简易程序进行独任审判，于2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告韦建怀的委托代理人刘丽霞，被告孙志雄的委托代理人容伟现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韦建怀诉称：2009年9月10日，原告与被告签订了《铺位租赁合同》，合同约定，由被告将位于上沙村上源路旁房屋首层四个铺位出租给乙方经营模具厂，合同期限为2009年9月10日至2011年9月9日止，铺位每月租金为3600元，合同生效后原告向被告支付履约保证金7200元，水、电保证金10000元，租赁期满后，退还给原告。合同签订后，原告按约定向被告支付了履约保证金7200元，水、电保证金10000元，后在该合同到期后，双方续签了租赁合同，约定租赁期限延至2013年9月9日止，但该租赁期满后，被告并没有按照合同约定将上述保证金退还给原告，后原告多次向被告追讨，但被告找出种种理由拒不退还。原告认为，原被告签订的《铺位租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。原告已全面履行了合同义务，但被告在合同期满后未按约定返还保证金，违反了《合同法》第60条的规定，构成违约，因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.被告孙志雄向原告韦建怀返还履约保证金7200元，水电保证金10000元，同时向原告支付利息924.6元（按中国人民银行同期贷款利率从2013年9月10日暂计算至起诉之日，并延计至款项全部付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。
被告孙志雄辩称：被告确认收取了保证金17200元，但原告的诉请没有事实及法律依据，请法院依法予以驳回。原告在支付了2014年2月份的租金之后实际上没有搬走，直至2014年3月21日才过来与被告办理交接手续，但办理手续后，原告仍没有搬走，一直使用案涉铺位到2014年5月底，导致案涉铺位于2014年6月份才能再次出租，影响了被告2014年3月、4月和5月的租金收入。而且，在2014年3月21日原被告双方在办理交接手续时，被告已经将保证金退还给原告。同时，案涉铺位地板及墙壁遭到严重损坏，灯管和电器开关均被拆走，原告也没有承担维修义务。另外，被告于2012年曾为原告垫付更换卷闸门的费用4636元，原告亦没有返还给被告。
经审理查明：2009年9月10日，原告韦建怀作为合同乙方，与作为合同甲方的被告孙志雄签订了一份《铺位租赁合同》，约定由被告将坐落于上沙村上源路（小学段）旁房屋首层的四个铺位出租给原告经营模具厂，租赁期限自2009年9月10日至2011年9月9日，租金为3600元／月。双方还约定，“合同生效后，乙方向甲方支付履约保证金柒仟贰佰元整。水、电保证金壹万元，用水、电费每月不足壹万按壹万元收取，超出部分按实际发生额调整。租赁期满后，退还给乙方。……在租赁期内，门、窗、光管、电器设施、水管开关、有线电视等如有损坏，乙方负责维修。期满时一切完好交回，房屋内墙，要洁净完好”。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了履约保证金7200元和水、电押金10000元。
2011年9月11日，原被告双方又续签了一份《铺位租赁合同》，合同期限自2011年9月10日起至2013年9月9日止，其余条款内容与2009年9月10日签署的合同一致。续签的合同到期后，原告仍继续使用案涉铺位，并参照原合同标准支付租金直至搬离。对于搬离的时间，原告主张为2014年3月3日，且搬离前已付清相关费用。被告确认原告的租金已缴付至2014年2月，但反驳称原告实际使用案涉铺位至2014年5月底，因此2014年3月、4月和5月份的租金可以抵扣部分保证金。对于原告何时搬离的事实，双方均未提交任何证据。
原告称搬离后被告未能退还履约保证金7200元和水、电保证金10000元，对该主张原告提交了两张收据为证。其中，编号为“0015956”的收据记载的内容为“现收到韦建怀铺位押金二个月共柒仟贰佰元正”；编号为“0015957”的收据记载的内容为“收到韦建怀铺位电费押金，金额（大写）壹万”。两张收据的经手人处均署有“孙”字样。被告对上述收据的真实性不予确认，但不申请司法鉴定。被告称其已于2014年3月21日双方办理交接租赁物手续时将保证金退还给原告，因为疏忽而没有收回保证金收据。对于已退回保证金的事实，原告予以否认，被告亦没有提交相关证据。
再查明，被告主张原告未依照合同约定对案涉铺位的地板和墙壁进行维修，且还拆走灯管和电器开关，但被告未提交证据以佐证该主张。在庭审中，被告称案涉铺位已租给案外人，且案外人已对案涉铺位进行了重新装修，故不能还原损坏时的状态。
又查明，被告还主张因原告的原因导致卷闸门损坏，被告曾于2012年7月16日为原告垫付了更换卷闸门的费用4636元，并提交了由东莞市景新清洁服务有限公司开具的收款收据一张为证，该收据载有“今收到：上源路9号做无声卷闸门款计：4636元”的字样。被告称双方口头约定，在案涉铺位合同到期后，该笔卷闸门的费用用于抵扣保证金。原告对前述收款收据和口头约定的真实性均不予确认，并称收款收据不是正式发票，因此不能证明维修卷闸门费用的实际支出。
另，被告于庭审中承认案涉租赁房屋未经产权登记，亦没有办理建设工程规划许可证或经过其他报建审批手续。
以上事实，有2009年9月10日和2011年9月10日签署的两份《铺位租赁合同》、收据（编号：0015956）、收据（编号：0015957）、收款收据以及本院庭审笔录附卷为证。
本院认为：原、被告双方所签《铺位租赁合同》，因所涉建筑物既未办理权属登记，亦未办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属无效合同。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定做出处理。对于被告已收取原告履约保证金和水、电保证金合计17200元的事实双方均无争议，本院予以确认。综合双方的陈述意见，本案的争议焦点有二：一是被告是否已经退还保证金17200元给原告；二是如认定被告尚未退还保证金，则被告拒绝退还保证金的抗辩事由是否成立。
对于第一个争议焦点。原告提交了两张保证金收据证明保证金尚未退还的事实，虽被告对收据的真实性不予确认，但未能提出相反证据，也未提出鉴定要求，故本院对保证金收据的真实性予以确认。结合原告主动提起诉讼并持有保证金收据的事实，可以初步推定被告尚未退还保证金，现被告以因疏忽而未取回收据为由做出抗辩，则举证责任转移到被告一方，但被告举证不能。故，本院依法采信原告之主张，认定被告尚未退还履约保证金和水、电保证金合计17200元。
关于第二个争议焦点。被告拒绝退还保证金的抗辩事由包括房屋损坏、原告迟延搬离而产生使用费以及垫付更换卷闸门费用，上述抗辩是否成立，本院分析如下：其一，对于房屋损坏和原告迟延搬离的事实，被告未能提交任何证据加以佐证，而且由于目前原告已搬离，房屋已交由他人使用并进行了重新装修，不能还原至原告搬离时的状态，因此本院对被告主张的房屋损坏以及原告迟延搬离的事实均不予采信。其二，对于垫付更换卷闸门的费用。被告作为房东，对案涉商铺的卷闸门进行更换是正常维护行为，不能推定该笔费用必然由原告承担，被告主张双方曾口头约定由原告承担并用于抵扣保证金，则应承担相应的举证责任，但被告自始未能提交证据证明上述口头约定之存在及内容，故应承担举证不能的不利后果，对被告主张以该笔费用抵扣保证金的请求，本院不予支持。
另，关于逾期退还保证金的利息。因原被告双方对案涉《铺位租赁合同》无效的结果均缺乏预见，而被告以原告违反合同约定为由拒绝退还保证金，是双方对事实和约定的理解发生分歧，不能认定被告有拖延退还保证金之故意，因此对于原告要求被告支付利息的诉请，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告韦建怀与被告孙志雄签订的《铺位租赁合同》无效；
二、限被告孙志雄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韦建怀退还履约保证金7200元及水、电保证金10000元；
三、驳回原告韦建怀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费127元，由被告孙志雄负担。
如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
代理审判员 陈 波
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 叶冼婷