广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第1号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈德兴，男，汉族，1948年7月6日出生，现住惠州市惠阳区，
委托代理人：洪树钦，广东惠泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾亚绵，男，汉族，1963年8月14日出生，原住揭西县，现住惠州市大亚湾区，
委托代理人：周庆国，广东广法律师事务所律师。
原审第三人：杨观运，男，汉族，1956年6月23日出生，住惠州市惠城区，
原审第三人：谭子荣，男，汉族，1972年6月20日出生，住惠州市惠城区，
上诉人陈德兴因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
被上诉人曾亚绵于2012年4月18日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告签订的房屋转让协议书无效，退回房款十三万元及利息（从1991年1月12日其按照人民银行同期贷款利率计至还清为止）；2、本案诉讼费用由被告承担。主要事实和理由：被告陈德兴于1991年底将霞涌南坑村51号一栋三层半的房屋以13万元的价格卖给了第三人杨观运，杨观运通过黄某分5期向陈德兴付款。陈德兴每次收到款项后都开具了收款收据给黄某，并在收到最后一笔款后将该房的土地使用证交给黄某转交杨观运。2OO8年初，由于第三人杨观运欠谭子荣15万元，杨观运遂将该房屋以11万元的价格折抵给谭子荣。由于当时杨观运找不到该房屋的土地使用证，谭子荣受让该房屋后，通过多方协调，于2009年要求陈德兴协助补办土地使用证。因此，谭子荣等人先到惠州日报社登报声明该房屋的土地使用证遗失，经朋友黄锦林帮助协调相关部门，最后于2009年底办好了土地使用证并由谭子荣保管，办证的一切费用都是谭子荣支付。2009年底，谭子荣欠曾少明13万元无法偿还，将该房屋以13万元转让给曾少明折抵欠款，该土地使用证也随之交由曾少明保管，曾少明则将此房屋转给了其妹夫曾亚绵。曾亚绵受让此房后，于201O年1月5日找到上述等人协助办理过户，在办理公证时知道此房不能过户，经过商量大家一致同意由陈德兴直接与曾亚绵签订房屋转让协议书。事后，陈德兴提出要求此房后面的地要对方多支付几万元，因没得到同意而反悔并单方面撕毁了协议书。从2011年初开始，陈德兴不断到区国土局告状称其房屋的土地使用证被他人冒领，责成国土部门要收回其土地使用证。201O年11月21日，原告曾亚绵将该房屋转让给了黄海燕，土地使用证也在黄海燕手中，国土部门通过做工作，从黄海燕手中收回土地使用证，陈德兴于2011年7月5日从霞涌国土所领回土地使用证。综上，被告陈德兴房屋的土地使用证是集体所有，依法不能过户，其所收取的购房款及其利息应退回原告。
上诉人陈德兴答辩称，一、答辩人与被答辩人曾亚绵之间没有形成房屋买卖合同关系的事实及依据。二、答辩人于1992年收取第三人杨观运的人民币13万元房屋使用费或者租金与被答辩人无关，而且答辩人与第三人杨观运于1992年8月16日对账确认后签订的一份双方签名的收据注明“兹收到杨观运交来三单款共拾叁万元整，自日起陈德兴同意将惠阳县霞涌镇南坑村51号房屋给杨观运使用，其他人不得争占”，可见，该房屋是给杨观运使用，并非给其所有，是属于租赁房屋的事实。该房屋的使用权答辩人于2010年1月5日收回。至此，第三人杨观运使用了该房屋共17年5个月，其所缴纳的13万元房屋使用费仍不够支付该房屋使用费。三、从被答辩人提交的五份收据、司法鉴定意见书等证据来看，无论从主体还是内容看，均与被答辩人无关，而且也不真实、不合法。至于大亚湾区公安分局的意见，更加不客观、不真实，不能采信。综上，答辩人曾亚绵与答辩人陈德兴签订的房屋买卖合同依法不成立，答辩人也没有收取任何款项，请求法院驳回其诉讼请求。
上诉人陈德兴于2012年5月11日向原审法院提起反诉，请求判令：1、反诉被告曾亚绵立即停止侵害涉案房屋，并返还该房屋给反诉原告；2、反诉被告曾亚绵赔偿反诉原告陈德兴房屋使用费34100元；3、反诉被告曾亚绵承担本案全部诉讼费用、评估费。主要事实和理由：2011年6月21日，曾亚绵以非法手段强行侵占并撬开涉案房屋，当天原告拨打公安机关报警电话110报警，予以制止。但反诉被告曾亚绵至今非法占有反诉原告的房屋长达11个月，造成反诉原告房屋租金损失人民币34100元。2011年7月25日，反诉原告向大亚湾公安分局信访，要求对上述物权予以保护并要求公安机关依法查处，但至今仍未答复。为此，特向人民法院起诉。
被上诉人曾亚绵对上诉人陈德兴的反诉答辩称，陈德兴的起诉不属实，陈德兴的房子在1991年就卖给了杨观运等人，不是将该房屋租给杨观运等人使用。陈德兴认为杨观运等人同意其收回协议书不属实。
原审第三人杨观运、谭子荣述称，原曾亚绵所述属实。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，1991年底，被告陈德兴与第三人杨观运约定，被告将其位于大亚湾区霞涌南坑村51号一栋三层半的房屋以13万元的价格转让给第三人杨观运，杨观运委托案外人黄某分别于1991年12月1日、1991年12月24日、1992年1月22日、1992年3月29日、1992年5月2日向被告陈德兴付清此购房款。其中91年12月1日的收据内容为“兹收到黄某交来购房款定金壹万元正，收款人陈德兴”。1992年被告将涉案房屋交付第三人杨观运，同时将涉案房屋土地使用权证交给第三人杨观运持有。2008年初，杨观运因拖欠第三人谭子荣款项，遂将涉案房屋以11万元折抵给谭子荣。由于杨观运遗失土地使用权证，于是要求被告陈德兴协助谭子荣办理土地使用权证，被告于2009年3月4日登报公告遗失声明，该登报费用1100元由谭子荣支付。同年12月16日，该涉案房屋土地使用权证[证号：惠湾集用（2009）第1321020300013号]办好并由谭子荣持有。2009年底，第三人谭子荣欠曾少明13万元，遂将涉案房屋以13万元转让给曾少明并将土地使用权交由曾少明保管，曾少明将涉案房屋转与原告曾亚绵。
另查明，2010年1月5日，曾少明、曾亚绵找到陈德兴、杨观运、谭子荣等人要求协助办理过户时才知晓该房屋无法办理过户，当天原告曾亚绵与被告陈德兴签订一份《房屋转让协议书》，约定“陈德兴同意将霞涌镇南坑村51号共120平方米房屋转让给曾亚绵[土地证号为惠湾集用（2009）第13210203000**号]，曾亚绵有权使用和买卖，以后要是国家及任何单位征用，房屋补偿款由曾亚绵领取，陈德兴无权领取……”此后，被告要求原告对涉案房屋后空地再补3万元，原告不同意。2010年2月25日，被告借原、被告协商履行协议事宜之机，将原告持有的前述协议原件单方撕毁要求取消协议。原告认为协议是双方真实意思表示，被告单方撕毁协议不影响协议效力。同年11月21日，曾亚绵将涉案房屋转让给黄海燕并将土地使用权交证由黄海燕保管。被告认为协议已经解除，原告无权占有其房屋，同时也没有收到原告交来房款，遂多次向有关部门投诉信访。经区国土局做工作，原告同意将房款退回黄海燕，黄海燕已将土地使用权证交回区国土局。目前，被告持有该土地使用权。原告认为，其与被告签订的协议因涉案房屋无法办理过户无效，遂要求确认该协议无效，被告返还已付的购房款13元及利息（从1991年1月12日其按照人民银行同期贷款利率计至还清为止）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，被告陈德兴将其位于大亚湾区霞涌南坑村51号一栋三层半的房屋以13万元的价格转让给第三人杨观运的事实有杨观运委托案外人黄某向被告陈德兴付清此购房款的收据，（其中91年12月1日的收据内容为“兹收到黄某交来购房款定金壹万元正，收款人陈德兴”）。证人黄某的证言予以证实，本院予以认定。因此被告辩称其与第三人杨观运之间是租赁房屋的理由与事实不符，不予采信。被告陈德兴与第三人杨观运的房屋转让行为因违反法律强制性规定，是无效的民事行为，因此第三人杨观运与谭子荣、谭子荣与曾少明以房抵债的行为无效，各方因此取得的财产应相互返还；
由于被告陈德兴将房屋售予第三人杨观运并收取购房款现金13万元后，已将涉案房屋交由第三人杨观运使用，第三人杨观运、谭子荣通过以房抵债形式将涉案房屋以13万元转给曾少明再转给原告曾亚绵，在经过第三人杨观运、谭子荣、被告陈德兴三方的商议后由被告与原告签订《房屋转让协议书》，因此，被告陈德兴应当将第三人杨观运支付的13万元购房款返还给原告曾亚绵，同时原告应将房屋交还被告使用。
由于曾少明将房屋转给原告曾亚绵使用，原告为此与被告陈德兴签订的《房屋转让协议书》，因内容违反法律强制性规定，是无效合同。被告陈德兴以《房屋转让协议书》已撕毁为由主张不存在合同关系，与事实不符，本院不予采信。原、被告在签订该协议书时对涉案房屋无法办理过户的情况是清楚明知的，对该《房屋转让协议书》无效的法律后果双方均有过错，应各自承担相应的责任。因此原告请求从1991年开始计算利息的主张，本院不予支持。综上，依据《合同法》第五十二条、第五十六条、《土地管理法》第六十三条之规定，判决：
一、原告曾亚绵与被告陈德兴于2010年1月5日签订的《房屋转让协议书》无效。二、被告陈德兴应在本判决生效之日起10天内向原告曾亚绵返还购房款13万元。三、反诉被告曾亚绵在本判决生效之日起10天内应向反诉原告陈德兴返还位于大亚湾区霞涌××号的房屋[土地证号为惠湾集用（2009）第13210203000**号]。四、驳回原告曾亚绵的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告陈德兴的其他诉讼请求。案件受理费1776元，由原告曾亚绵与被告陈德兴各负担888元。原告曾亚绵已向本院预交诉讼费1450元，被告陈德兴已向本院预交诉讼费326元，被告陈德兴应在本判决生效之日起径付原告曾亚绵562元。
当事人二审意见
上诉人陈德兴不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实不清，违反合同相对性原则，导致裁判严重错误。
原审判决认为，上诉人将其位于大亚湾区霞涌南坑村51号一栋三层半的房屋以13万元的价格转让给第三人杨观运，杨观运、谭子荣通过以房抵债形式将涉案房屋以13万元转给曾少明再转给被上诉人曾亚绵，在经过第三人杨观运、谭子荣、上诉人陈德兴三方的商议后由上诉人与被上诉人签订《房屋转让协议书》，因此，上诉人陈德兴应当将第三人杨观运支付的13万元购房款返还给被上诉人曾亚绵。原判上述认定明显错误，且混淆事实，完全偏听偏信所致。而且原审法院认定涉案房屋多次转让，仅凭被上诉人、第三人杨观运、谭子荣等人的片面陈述，没有确实的书面凭证、收据予以证明。这是认定事实的错误。相反，被上诉人侵占上诉人房屋事实清楚，应赔偿上诉人房屋使用费。其理由如下：
(一)上诉人陈德兴与被上诉人曾亚绵之间没有依法形成房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人于2010年1月5日签订《房屋转让协议书》己于2010年2月25日撕毁并撤销。
1、2010年1月5日上诉人带被上诉人、谭子荣等人在霞涌南坑村看上诉人的房屋并在一间酒楼喝酒，本人在醉酒的情况下被迫在被上诉人事先准备好的一份房屋转让协议书上签名。事后我发觉受骗，要求取回并销毁该房屋转让协议书全部原件，否则控告被上诉人。在此情形下，被上诉人同意并于2010年2月25日将该房屋转让协议书原件送到惠阳区良井老二饭店交回给上诉人，上诉人取回后当场将房屋转让协议书两份原件撕毁，取消协议。该事实有证人杨某1、杨某2等证人证言证明，证人杨某2出庭予以作证证实。但被上诉人以该房屋转让协议书的复印件让大亚湾区霞涌办事处霞涌村委会南坑村村民小组长刘锐廉签名并盖章，其证明行为无论在事实上还是在程序上均是不合法的。该村民小组及刘锐廉在没有原件存档和印证的情况下，在该房屋转让协议复印件上盖章签名，其行为是无效的。
2、从该房屋转让协议书复印件的内容来看，该协议书连买卖合同基本主要条款和价款都没有约定，合同自然不能成立。
3、从被上诉人举证的全部证据来看，被上诉人没有提供证据证明上诉人收取其房屋转让款，更没有提供其支付购房款的任何收据或凭证。
(二)上诉人于1992年收取第三人杨观运的13万元房屋使用费或租金与被上诉人无关。而且上诉人与第三人杨观运于1992年8月16日对账确认后签订一份双方签名的收据，注明“兹收到杨观运交来三单款共壹拾叁万元整，自日起陈德兴同意将惠阳县霞涌镇南坑村51号房屋给杨观运使用，其他人不得争占。”很明显该房屋是给杨观运使用，而并非所有，是属于租赁房屋的事实。上诉人收取的上述款项是使用费或房屋租金，并非转让款。该房屋的使用权上诉人已于2010年1月5日收回。至此，第三人杨观运使用了该房屋共17年5个月，其所交纳的13万元房屋使用费仍不够支付17年5个月的建筑面积为310平方米的房屋使用费。
(三)从被上诉人提交的五份收据、司法鉴定意见书等证据来看，无论从主体还是从内容来看，均与被上诉人无关。被上诉人持有本案20年前他人的五份收据，不能证明其己向上诉人支付款项。而且被上诉人提交的五份收据不真实。西南政法大学的司法鉴定意见书鉴定程序违法。在鉴定过程中，西南政法大学的司法鉴定人员没有当面提取上诉人的笔迹样本。上诉人在大亚湾区公安分局提取笔迹样本被调包。大亚湾区公安分局信访答复意见书的签名“陈德兴”，并非上诉人的签名，是他人假冒上诉人签下的名字。至于大亚湾区公安分局的意见，更是不客观、不真实，而且是不顾事实的真实情况和事实的全部而作出的不公正意见，是不能予以采信的。
(四)从合同相对性原则来看，上诉人陈德兴与被上诉人曾亚绵之间没有依法形成房屋买卖合同关系。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”由此可见，只有依法成立的合同，才能受到法律保护。合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。故，被-上诉人曾亚绵无权向上诉人陈德兴提出返还所谓购房款的请求。原审法院违反了违反合同相对性原则法律规定，应予以纠正。
(五)被上诉人侵占上诉人房屋事实清楚，应赔偿上诉人房屋使用费的损失。
2011年6月21日被上诉人以非法手段强行侵占并撬开上诉人上述房屋，当天上诉人拨打公安机关报警电话110报案，予以制止，但被上诉人借口其与上诉人有纠纷，至今仍非法占有上诉人具有所有权的上述房屋。其行为侵害了上诉人上述房屋所有权，而且非法占有使用上述房屋至本案原审提起诉讼之日起长达11个月，造成上诉人房屋租金损失人民币34100元，该损失按该房屋所在地租金价格每月每平方10元计算每月房租损失3100元，共计34100元。依法被上诉人应当赔偿上诉人的上述损失。上诉人房屋被侵占的损失至今仍在持续。但原审判决对上诉人的赔偿要求不予支持，是十分错误的。
二、原审判决适用法律错误。
基于本案原审查明事实和上述理由，原审判决适用《合同法》第五十二条、第五十六条、《土地管理法》第六十三条之规定作出判决，明显适用法律错误。本案应当适用《法通则法》第一百零六条、第一百一十七条、《物权法》第三十四条、第三十七条等法律规定。
三、原审判决程序严重违法。
原审判决所依据并采纳的证人黄某证言的证据，属本案关键证据，但在一审庭审中没有依法出示并由各方当事人质证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”第五十五条也规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”但该证人黄某没有依法出庭作证。该证人证言属非法证据，应当予以排除。可见，原审法院审理程序严重违法。
原审判决所依据并采信鉴定程序违法、样本被调包所作出的《西南政法大学司法鉴定意见书》，属程序不当。为此，上诉人要求重新鉴定。
综上，原审判决认定事实不清且明显错误，适用法律错误，程序严重违法。请二审法院判令：1、撤销原审判决第一、二、五判项，改判支持上诉人原审反诉请求。2、本案一、二审受理费、评估费、鉴定费由被上诉人负担。
被上诉人曾亚绵答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
原审第三人杨观运述称，服从一审判决。
原审第三人谭子荣述称，不服一审判决。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，从上诉人于1991年12月1日出具的写明“兹收到黄某交来购房款定金壹万元正，收款人陈德兴”的收据内容，结合原审第三人杨观运通过黄某向上诉人在约四个月的时间内向上诉人共支付13万元的事实，本院认定，上诉人已于1992年将上述土地及地上建筑物转让给原审第三人杨观运，而非出租给原审第三人杨观运。如果双方是租赁关系，在没有合同约定的情况下，原审第三人杨观运是不可能在短时间内支付13万元租金的，此有悖常理。上诉人认为其与原审第三人杨观运为租赁关系，理由不成立，本院不予采信。因上诉人与原审第三人杨观运的房地产转让行为因违反法律强制性规定，故该转让行为无效。又因本案所涉房地产转让至被上诉人时，涉及了由原审第三人杨观运至原审第三人谭子荣，再由原审第三人谭子荣至曾少明，又由曾少明至被上诉人的转让过程，如上所述，因上诉人与原审第三人杨观运的转让行为无效，杨观运与原审第三人谭子荣、谭子荣与曾少明、曾少明与被上诉人涉及的房地产转让行为亦无效。根据合同相对性原则，各方因此取得的转让款本应相互各自返还，但因杨观运及谭子荣、曾少明在之后的转让过程中获得了等值利益，而被上诉人是上述系列转让行为中的最后受让方（付款人），且考虑到上诉人实际是知道并同意涉案房地产转让给被上诉人的，因此，原审判决判令上诉人将从原审第三人杨观运收取的13万元转让款直接返还给被上诉人，并无不当，且有助于减少诉累，原审第三人杨观运、谭子荣对此亦无异议，本院对此予以支持。另外，本院认为，即便上诉人与被上诉人不存在合同关系，根据本案的实际，原审判令上诉人直接返还其从原审第三人杨观运收取的13万元转让款给被上诉人，同时判令被上诉人将涉案房地产返还给上诉人，并不失公平合理。综上，上诉人认为被上诉人并非转让合同当事人，被上诉人无权向上诉人主张返还转让款，理由不成立，本院不予支持。被上诉人在收到上诉人返还的13万元后，应将涉案房地产交还上诉人使用。
此外，对上诉人主张的因转让行为无效，被上诉人应支付从2011年6月起至被上诉人提起本案诉讼日止的11月房屋占用费（租金）的问题，因上诉人与原审第三人杨观运以及其后的转让行为均无效，而导致转让行为无效，包括上诉人和被上诉人在内的各方均有过错，由此产生的法律后果应各自承担。据此，原审判决驳回被上诉人要求上诉人支付从1991年始至款项返还清日止的利息和上诉人请求被上诉人支付共计11月的房屋占用费（租金）的主张恰当，本院予以支持。上诉人请求判令被上诉人应支付从2011年6月起的共11月房屋占用费（租金），理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1776元，由上诉人陈德兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓文
审判员 沈 巍
审判员 邓耀辉
二〇一三年三月二十七日
书记员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：”之第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”
第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”