贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0330民初301号原告：重庆上嘉房地产营销策划有限公司。统一社会信用代码：91500105678978704A。地址：重庆市江北区。法定代表人：欧阳治中。委托代理人付涛，重庆丽达律师事务所律师。被告：习水县金洲置业有限公司。统一社会信用代码：915203300519024850。地址：习水县。法定代表人：方春容。委托代理人刘继梅，重庆渝津律师事务所律师。原告重庆上嘉房地产营销策划有限公司（以下简称“上嘉房地产营销公司”）与被告习水县金洲置业有限公司（以下简称“金洲置业公司”）合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2017年1月11日第一次公开开庭进行了审理。庭审中，被告向本院申请补充举证质证，本院于2017年1月17日进行了第二次公开开庭审理。原告上嘉房地产营销公司的委托代理人付涛、被告金洲置业公司的委托代理人刘继梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年3月13日签订《营销代理合同》，约定原告为被告提供销售代理服务。合同第八条第一款约定，若服务费用支付时间超过一个月，视甲方违约，乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违约责任，同时甲方应当一次性赔偿乙方伍拾万元整。合同签订后，原告按月履行了合同义务，被告向原告支付了截止到2014年8月的代理服务费用（佣金）。但2014年9月之后的代理服务费用（佣金）被告一直未按合同约定向原告支付，至今尚欠原告代理服务费用（佣金）284765元。原告依据我国相关法律规定，特起诉前来，请求：1、判令被告立即向原告支付代理服务费用（佣金）284765元及利息（利息以284765元为基数，从2014年10月4日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，利随本清）；2、判令被告立即向原告支付违约金500000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：1、原告起诉的金额完全不正确,应当予以驳回,理由是：（1）双方在营销代理合同中，约定被告按照相关的约定，已经不差原告的佣金，结算的方式是按照原告已完成部分来结算，由于结算时候，被告在之前的8月31日前，被告没有扣除10%的销售保证金，现在我们自行结算之后，被告已经不差欠原告的佣金。原告没有按照合同约定义务履行。（2）关于违约金问题，根据合同第八条约定，若服务费支付超过一个月，约定不清楚，如果生活服务费是以双方结算之后才存在违约责任，至今为止，仍未结算，且原告不来结算，被告方不违约。原告员工曾经通过邮件向被告提供了一份结算依据，费用为71951.68元，原告的起诉不真实。（3）被告保留合同第十二条向原告追偿50万违约金的权利。经审理查明：被告金洲置业公司在习水县寨坝镇开发名为“习水县寨坝镇金洲国际项目”的房地产开发工程，被告为促进所建设项目房地产的策划销售或租赁，委托原告对被告所建设的金洲国际项目进行独家销售代理服务。双方为此于2014年3月13日达成《营销代理合同》，合同约定：“……第一条，委托代理服务主要事项：项目策划、销售代理，或租赁招商服务……第三条，甲方权利与义务：……7、负责按时支付乙方代理服务费用（佣金）……9、甲方同意为促进快速销售而实行的老客户介绍新客户成交（简称“老带新”）以及渠道分销者实施奖励，其奖励金额暂约定为按成交价的1%执行（甲乙双方各自承担50%），但成交前需报备（姓名电话）给对方有关工作人员书面确认。……第四条，乙方权利与义务：……9、承担接待中心水、电、电话、网络、办公耗材品等费用。10、每年5月至10月销售人员数量每个接待点不少于4人，其余时间每个接待点不少于2人。……第六条，代理服务费用（佣金）：甲方按以下约定结算乙方代理服务费用：2014年、2015年，分别年度任务预计销售建筑面积为3万平方米，2016年度任务预计销售建筑面积为3.3万平方米。若完成年度任务低于80%，代理佣金=实际单价×销售面积×2.5%；……”原、被告双方均在《营销代理合同》上签字并加盖公司印章。合同签订后，2014年4月，原告方正式进驻被告方项目部并开展工作。2014年12月，原告以被告未按时支付佣金并聘请了其他代理公司加入、被告以原告方未按合同履行安排值班人数违反合约为由，双方解除合同。另查明：原、被告之间的代理服务费用（佣金）结算至2014年8月31日，被告合计支付代理服务费用（佣金）226384.00元，自2014年9月至2014年12月31日的代理服务费用（佣金）未进行结算。上述事实，有原、被告双方提交的身份信息、当庭陈述及营销代理合同、金洲国际已结佣金表、商品房定金协议、工商银行业务回单及发票、金洲国际成交表、商品房定金协议、金洲国际合同交接表、金洲国际老带新登记表、金洲国际售房人员就餐情况、收款收据、电费单据、电话和网络费用票据、办公用品票据、水费票据、退定金明细表、原被告双方邮件往返的佣金结算单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，结合本案实际，本案争议焦点为：一、原被告双方有无违约行为，原告主张的违约金500000.00元是否应当支持；二、原告的佣金应按照何种方式计算；三、被告主张的“老带新”费用、水电费、网络电话费用等是否应当扣除。针对焦点一，原告称被告不为其结算佣金导致工作无法开展，被告称原告自2014年9月起安排的值班人数不符合合同约定。按照双方签订的《营销代理合同》及实际情况，本案中原告自2014年9月起安排值班的人数达不到合同中“每年5月至10月销售人员数量每个接待点不少于4人，其余时间每个接待点不少于2人”的约定，而被告自2014年8月以后便没有与原告结算佣金。据此本院认为原、被告双方均有违约行为，故对原告主张的违约金500000.00元及违约利息，本院不予支持。焦点二，原、被告之间2014年8月31日之前的佣金是按照被告与客户签订合同并缴纳的购房款乘以2.5%计算，即合同第六条：“甲方按以下约定结算乙方代理服务费用：2014年、2015年，分别年度任务预计销售建筑面积为3万平方米，2016年度任务预计销售建筑面积3.3万平方米。若完成年度任务低于80%，代理佣金＝实际单价×销售面积×2.5%；”故2014年9月至12月的佣金也应按照此标准进行计算，但应当扣除原、被告《营销代理合同》第七条约定定金不足两万元及退房的情形。由此可得：原告提交的《金洲国际成交表》上载明的认购姓名为宋红、宋小淮、张利/杨若澜、邹从明、周镜、李培英、宋国秀、王淑英、张邦发、周建、徐伟、刘怡君、吴盛宽、杨际国、张维萍、唐代玲、李文莉、李禄平、王迪、刘宗柱、袁冬梅、谢泽军、何连梅、贾仕伟、高樱瑛、徐顺芬、刘正生、张渝、李楠、邹安学、陈天中、彭联、刘珈、吴畅、唐秀琴、童红军、何应琼/邹开梅、何应琼、何应琼、钱丽颖/任海琴、刘怡、杨长荣/祝X英、薄玲等43人，依照被告提交的《退定金明细》、《金洲国际客户退房申请表》及收条，本院予以确认该43人为退房，对应的佣金应予以剔除。客户信息为袁绫的原告计算的佣金为0元，客户姓名为卢苹、袁琴、张涛、高照、杨杰、罗攀、章晓霜、支红、李刚、赵洪、杨奇瑞、谭崇智/杨瀚文、朱建川、漆联鑫、杨晓阳、赖月云、张龄、樊亚琴按照原告主张的佣金计算为74057.00元。已成交信息中，张树兰、高莹莹、袁昌玉因原告所收定金不足20000.00元，折算原告的佣金本院不予支持。粟兰洁/卢全英、李代兴、杨慧/李盈盈、肖文娇/蒲剑、黄隐、谭崇智等6人系原告自认退房人员，该部分费用应予以扣减。综上，原告已成交客户中，能计算的佣金合计为74057.00元。焦点三，原、被告双方在《营销代理合同》中约定了关于奖励“老带新”的奖金构成（奖励金额暂约定为按成交价的1%执行，甲乙双方各自承担50%）及原告作为乙方应“承担接待中心水、电、电话、网络、办公消耗品等费用”的义务，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务、不得擅自变更或者解除合同”之规定，被告主张的“老带新”费用原告应承担一半。另外，“金洲国际老带新登记表”上有原告方工作人员的签字确认，且原告也未举证证明该款项已实际支付，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，关于原告对老带新登记表不予认可的辩称本院不予采纳，被告核算的“老带新”奖励费用合计34000.00元，则应由原告承担的“老带新”奖励费用为34000元×50%＝17000.00元。关于接待中心的水、电、电话、网络、办公耗材等费用，根据被告提供的发票及收款收据、收条等证据，缴费单位均为“习水县金洲置业有限公司”，并未举证证明专门接待中心的属于原告方应承担的费用具体为多少，本院认为该费用系整个习水县金洲置业有限公司的整体支出，被告要求举出的费用全部由原告承担，与事实不符，被告主张水、电、电话、网络、办公耗材费用合计43939.11元，本院酌定原告承担15000.00元。被告称购房者苏承志、何洁、张建华三人所收取的定金没有交给被告，应在佣金中扣减的主张，被告只是举出三本收款收据，并不能证明被告未收到该款项，因此本院不予采信。被告主张要求原告支付售房人员的生活费用，该费用双方并未在营销代理合同中有相关约定，本院不予支持。综上，原告最后应得的代理服务费（佣金）为：原告实际应得佣金减应由原告承担的费用，计算为42057.00元。为督促当事人诚实守信、自觉履行合同义务，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告习水县金洲置业有限公司支付原告重庆上嘉房地产营销策划有限公司代理服务费用（佣金）42057.00元，限于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费减半收取5823.00元（原告已预交），由原告承担2911.50元，被告承担2911.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在本判决生效后两年内向本院申请执行。审判员 吕 利二〇一七年二月二十三日书记员 梅显康