江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02352号
上诉人（原审被告、反诉原告）淮安荣盛房地产有限公司，住所地淮安经济技术开发区青岛路38号罗马假日花苑1号商铺901室。
法定代表人薛尧荣，该公司董事长。
委托代理人纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。
委托代理人刘昀，江苏古楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）淮安市浦东物业服务有限公司，住所地淮安市清浦区解放东路58号。
法定代表人宋惠娟，该公司董事长。
委托代理人卢娴，江苏淮海潮律师事务所律师。
上诉人淮安荣盛房地产有限公司（以下简称荣盛房产）与被上诉人淮安市浦东物业服务有限公司（以下简称浦东物业）物业服务合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年8月18日作出（2015）淮开商初字第229号民事判决。上诉人荣盛房产不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人荣盛房产委托代理人纪凤军、刘昀，被上诉人浦东物业委托代理人卢娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：被告荣盛房产系罗马假日花苑小区开发商，2007年12月16日，原告浦东物业作为前期物业服务企业与被告签订《罗马假日花苑前期物业服务合同》一份，合同约定了服务内容与质量，服务费用、物业的使用与维护、违约责任等相关内容，合同期限自2008年12月16日起至2014年12月15日止。
2011年5月31日，原、被告签订《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》一份，约定：“罗马假日花苑2011年10月8日前建成并交付乙方的未售房的物业服务费用为88万元。此款结算付清后，2011年11月8日后以上未售房的物业服务费与甲方（本案被告）无关；在建及未建房共719户、商铺6770平方米，至2014年10月底，如售房率未达90%，则由甲方再付乙方（本案原告）12万元整作为未售房物业补偿，如达到90%以上，其未售房物业费与甲方无关”。后被告付款72万元给原告，并于2013年6月20日向原告出具《承诺书》，《承诺书》载明“根据2011年5月31日双方签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》，到2013年6月19日已付浦东物业费72万元，余16万元到2013年12月31日全部付清”。
前期物业服务合同到期后，原、被告未续签合同，后被告重新聘请新区物业公司进行物业管理，原、被告及新区物业公司三方在2015年3月11日共同出具会议纪要，会议纪要明确原告对三项事务负责，其余由新区物业公司和被告负责处理。后原告将相关资产向新区物业公司进行移交，新区物业公司向原告出具物资移交相关证明；原告对会议纪要要求的三项事务已处理完毕。后原、被双方当事人对物业服务费用给付产生分歧，原告向法院提起诉讼。
另查，至2014年10月底，被告售房率未达90%。
原审原告浦东物业诉称：罗马假日花苑小区系被告开发，原告作为前期物业服务企业与被告签订物业服务合同。由于被告开发的房屋未售房较多，原、被告于2011年5月31日就未售房物业服务费达成协议，由被告对2011年11月8日前建成未售房给付原告88万元物业服务费；对在建及未建房719户及商铺6770平方米至2014年10月底，如售房率未达90%，则再付12万元作为未售房物业补偿。协议签订后，被告仅支付未售房物业费72万元，尚欠28万元未付。原告多次协商无果，现提起诉讼请求判令被告支付物业服务费28万元。
为证明自己的主张，原告提供以下证据：
一、原、被告2007年12月16日签订的《前期物业服务合同》一份，证明：物业服务合同期间自2008年12月16日至2014年12月15日止。
二、原、被告2011年5月31日签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》一份，证明：2011年10月8日前被告已经建成的未售房一次性物业费88万元；在建及未建房、商铺2014年10月底前被告销售没有达到90%，应再补偿12万元。
三、2013年6月20日被告出具的《承诺书》一份，证明：物业费88万元中有16万元没有支付。
四、小区的物业服务满意调查度情况汇总表，证明：业主对原告服务满意，且东湖办事处也盖章证明这一点。
五、物业收费公示照片两张，证明：原告将物业费在小区公示。
六、原告撤出小区的函两份，证明：被告一直不与原告签订合同，所以原告撤出小区。
七、销售房屋的销售明细，证明：在2014年10月31日，房屋销售没有达到90%。
原审被告荣盛房产辩解并反诉称：2011年5月31日签订的未收房物业服务费协议约定被告支付88万元是对所有空置房服务费的打包处理，被告已经支付了72万元，现由于原告方不愿提供物业服务离开该小区，新的物业公司仍然要收取空置房费用，所以16万元不应当再支付。协议约定的12万元费用并未形成，因为在建及未建房并未竣工，所以12万元不应当支付，请求驳回原告的诉讼请求。因原告没有依据《罗马假日花苑前期物业服务合同》约定的义务，对相关实施缺乏保养，多处损坏，交接时物品短少，且擅自将地下车库出租给某汽车公司停放，现提起反诉，要求原告赔偿服务期间造成的损失365873.16元、要求移交擅自租赁车库的租金、公示服务期间的财务收支情况、赔偿违约金10万元。
为证明自己的主张，被告提供下列证据：
一、《前期物业服务合同》一份，证明：双方的物业合同关系。
二、空置房列表、阁楼空关房工程物业检查表各一份，证明：在原告服务期间，因管理不善造成空置房有38户电线缺失，每户恢复电线需要3112元。
三、自动报警消防联运控制系统报价清单一份，证明：因原告服务管理维护不善导致消防控制系统损坏无法运行，仅主机部分就形成维修费用31090元。
四、现场签证单一份、围墙照片一组，证明：原告服务期间因管理不善，导致围墙铁栏杆被多处破坏，维修费用17505元。
五、现场签证单，业主联系单五份，照片一组，证明：原告服务期间因管理不善导致有5户门被损坏。
六、信箱照片一组，证明：原告服务期间因管理不善造成信箱损坏，损失为11900元。
七、车库电器损坏结算单一份，证明：原告服务期间因管理不善导致车库中的电器设备无法运行，如修复需要费用96000元。
八、物资移交表一份，证明：原告在移交物资时，所欠物资清单及价格。
九、缺少了近90副阳台晾衣架，每副250元，共计22500元。
十、小区智能化系统情况汇报一份、报价表一份，证明：原告服务期间把监控和LED屏损坏，所需要的维修费用为41867.16元。
十一、通知及照片一组，证明：原告服务期间擅自将地下车库出租给外人用于停放100辆车辆。
原审原告浦东物业对反诉辩称：原告与新物业在物资接收时双方有明确的交接手续，没有被告所述的损失存在；原告没有出租场地停放汽车的事实，物业财务收支每年都进行公示，原告没有违反合同约定事由，也不存在违约金的问题，请求驳回被告反诉请求。
原告针对被告反诉提供以下证据：
一、2012年3月12日被告出具的承诺书、《关于印发物业承接查验办法的通知》各一份，证明：被告方为急于交房，请求原告配合被告出具“淮安市经济开发区新建房产开发项目物业承接和查验证明”，双方没有办理验收交接手续，被告承诺造成的一切损失由被告公司承担。
二、原、被告及新物业公司三方在2015年3月11日会议纪要，证明：原告需要负责的三个问题已经解决，不存在被告所述的损失存在。
三、新区物业负责人在2015年4月2日、4月22日、5月22日出具的证明，证明：原告已经履行了物资交接手续，不存在被告所述的损失。
四、淮安市建工设备安装有限公司在2015年2月27日出具的证明一份，证明：原告将消防设备发包给该公司维修，该公司已经全部维修完毕。
经庭审质证，被告对原告提供的本诉证据一、二、三、六、七真实性没有异议，对证据四、五真实性提出异议，认为原告服务并不满意，证据内容有虚假的成份，也没有将收支情况进行公示。原告对被告反诉证据一、二、八没有异议，对证据三、四、五、七、九、十的关联性不认可，认为不在原告负责范围，对证据六真实性无异议，但认为属于合理损耗，对证据十一真实性不认可。被告对原告提供的关于反诉证据一、二、三不表异议，对证据四真实性称无法确认，也与本案无关联性。
原审法院认为，原、被告之间签订的《罗马假日花苑前期物业服务合同》、《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。本案中，合同签订后，原、被告均应依据合同约定履行权利义务，否则应当承担违约责任；原、被告在《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》中约定了物业服务费的标准及给付期限，被告应当按照约定给付物业服务费用28万元；被告辩解协议约定被告支付88万元是对所有空置房服务费的打包处理，没有事实依据，法院不予采纳。被告反诉要求原告赔偿服务期间造成的损失365873.16元，在2012年3月12日被告出具承诺书明确双方没有办理验收交接手续，并承诺造成的一切损失由被告公司承担，该承诺对其有约束力，且原告与新区物业之间有明确的物资交接手续，该反诉请求法院不予支持；被告要求原告移交擅自租赁车库的租金的请求，因没有提供充分证据证明原告与他人有租赁关系的存在，也未提供租金的计算依据及数额，该请求缺乏事实及证据证明，法院不予支持，其可在补充证据后另行主张；对于被告要求原告公示服务期间的财务收支情况的诉讼请求，原告提供了照片证明已经进行了公示，被告仅表示“应该没有张贴公示”，其主张缺乏事实依据，法院不予支持。被告要求原告赔偿违约金10万元反诉请求，鉴于被告没有提供证据证明原告违约事实，法院也不予支持。综上，原告起诉要求被告给付物业服务费的诉讼请求，有事实与法律依据，法院予以支持；被告反诉请求，缺乏事实与法律依据，法院予以驳回，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告荣盛房产于判决生效之日起十日内给付原告浦东物业物业服务费28万元。二、驳回被告荣盛房产反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，反诉费8288元，减半收取4144元，合计6894元，由被告负担。
一审宣判后，荣盛房产不服，向本院提出上诉称：一、本诉部分，被上诉人诉讼请求均不应得到支持。（一）、关于物业费16万元，因被上诉人物业服务未达到合同约定的要求，而且严重违约，且拒不纠正给上诉人造成了重大损失，被上诉人无权要求上诉人支付物业费16万元。（二）、上诉人开发的在建和未建的房屋719户以及商铺6770平方米，直至2015年6月才竣工验收，只能算是个建筑物，不属于物业管理范围，双方当事人关于支付12万元物业费的约定属于无效约定。（三）、一审对本诉部分被上诉人提供的证据认定存在以下错误之处：1、2011年5月31日协议部分内容不合法，不应作为定案依据；2、2013年6月20日承诺书因被上诉人违约，16万元不应支付；3、小区物业服务满意度调查情况汇总表不真实、不合法；4、物业收费公示照片不具备证据三性，不能证明被上诉人每年都公布收支情况；5、撤出小区的函本身就足以证明被上诉人违约事实以及违反开发区相关规定的事实；6、销售房屋的销售明细，内容不实，也不是当时在建和未建的房屋719户、商铺6770平方米。不具备证据的三性，不应作为定案依据。二、反诉部分。（一）被上诉人在提供物业服务期间，未对公用设施尽到运行、维修和管理义务；围墙铁栏杆多出毁损，门、电线损坏，标识牌、信报箱已达到被损坏的程度；未能每年向业主公布物业服务资金的收支情况；擅自把地下车库出租给小区以外的他人使用以获利；撤出小区未履行提前告知义务。被上诉人上述违约行为一审法院视而不见，作出了错误的判决。（二）一审对反诉部分的证据认定错误：1、上诉人于2012年3月12日出具的《承诺书》不真实、不合法，也与本案无关联性。2、被上诉人提供的2015年3月11日会议纪要只涉及物业管理的部分内容，而且会议纪要也证实了被上诉人的违约情形存在；3、新区物业出具的说明并不包括设备和固定设施等其他所有及相关的损失情况；4、2015年2月27日淮安市建工设备安装有限公司出具的证明一份，恰恰证明被上诉人将消防设备损坏的事实。综上所述，一审法院判决不公，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人浦东物业答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审查，除对原审法院查明的“原告对会议纪要要求的三项事务已处理完毕”事实不予认可外，其余事实予以确认。
本院认为，一、关于本诉部分。在被上诉人退出涉案小区之后，上诉人与被上诉人及新区物业公司于2015年3月11日共同形成会议纪要，该会议纪要就被上诉人前期物业服务中存在的相关问题及解决措施进行了明确分工。会议纪要明确被上诉人承担三项维修任务，目前被上诉人未能提供已经完成会议纪要要求其完成三项任务的证据。根据上诉人2013年6月20日出具的欠到被上诉人物业费16万元的承诺书，结合被上诉人在物业管理中存在的瑕疵，本院酌定上诉人支付被上诉人前期物业费120000元。双方签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》中约定：上诉人在建及未建房共719户、商铺6770平方米，至2014年10月底，如售房率未达90%，则由上诉人再付被上诉人12万元整作为未售房物业补偿，如达到90%以上，其未售房物业费与上诉人无关。因上诉人至2014年10月底售房率未达到90%，一审法院依据上述协议中的约定，判决上诉人给付被上诉人物业费12万元，并无不当。
二、关于反诉部分。上诉人提供的11份证据，不能证明上诉人已支付365873.16元，也不能证明财物损坏需要365873.16元修复，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失365873.16元，无事实依据；上诉人也未能提供被上诉人将车库出租给他人的证据，故一审法院对该2项反诉请求不予支持，并无不当。被上诉人提供了照片证明服务期间的财务收支已经进行了公示，上诉人要求被上诉人公示服务期间的财务收支情况，本院不予支持。上诉人并未提供被上诉人存在严重违约的证据，即使被上诉人在提供物业服务中存在财物损坏的情形，也属于从事物业管理中存在的瑕疵及合理损耗，不构成严重违约，且本院对被上诉人应收取的前期物业费16万元也予以了扣减，上诉人要求被上诉人支付违约金10万元，无事实依据。一审法院对被上诉人在物业管理服务中存在的瑕疵未进行认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开商初字第229号民事判决第二项；
二、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2015）淮开商初字第229号民事判决第一项；
三、上诉人荣盛房产于本判决生效之日起十日内给付被上诉人浦东物业物业服务费240000元。
一审案件受理费5500元，减半收取2750元，由上诉人荣盛房产负担2150元，由被上诉人浦东物业负担600元；反诉案件费8288元，减半收取4144元，由上诉人荣盛房产负担。二审案件受理费6844元，由上诉人荣盛房产负担6800元，由被上诉人浦东物业负担44元。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一五年十二月九日
书记员 鲍婷婷