成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温江民初字第788号
原告成都某某物业管理有限公司温江分公司，。
法定代表人：泰某兵，经理。
委托代理人夏扬，泰和泰律师事务所律师，特别授权。
委托代理人张某该公司员工，一般代理。
被告刘某学。
被告刘某苹。
原告成都某某物业管理有限公司温江分公司（以下简称某某物业公司）与被告刘某学、刘某苹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员薛晓娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张弘、被告刘某学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某物业公司诉称，2010年3月9日，被告与成都市某某置业有限公司（以下简称某某公司）签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买某某公司开发的某某＊幢＊层＊号房屋。同日，被告还与原告签订了《前期物业管理服务协议业主临时规约》，约定由原告为被告购买的房屋提供物业管理服务，且被告应从《商品房买卖合同》约定交房之日起开始向原告交纳物业管理费，如逾期交纳的，每逾期一天，应按当期应交费用总额的3‰支付违约金。2011年5月15日，某某公司向被告交付了房屋，但被告却长期拖欠物业管理费，且经原告多次催收，仍然拒不交纳。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、二被告支付原告物业服务费45969.84元（从2011年5月15日至2014年11月14日）；2、二被告向原告支付逾期交纳物业管理费违约金19857.65元（按照逾期交纳的金额为基数，按每日万分之六点五的标准，从逾期之次日暂算至2014年11月14日，实际计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由二被告承担。
被告刘某学、刘某苹辩称，被告至今未拿到钥匙，被告没有享受物业服务，房产证、土地证也未办理，被告购买的是高端住宅，但原告却在被告的花园门口放置了垃圾箱，跟原告交涉也置之不理。交房那天被告去了，因为花园的问题一直没处理，被告就拒绝收房。对物业公司收费是否合理有异议。催费通知从未收到过，近期去看房时发现外墙已经在掉漆，别墅区规划时有水景，交房时却没有。违约金过高，要求调减，不承担违约金。
审理查明，2010年3月9日，二被告与成都市某某置业有限公司（以下简称某某公司）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告购买某某公司开发的某某＊幢＊层＊号房屋（建筑面积：364.84平方米）。合同约定出卖人应当在2011年5月15日前向买受人交付该商品房。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。补充协议关于房屋交付的特别约定：即使出卖人的通知在客观上未能送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日前往某某销售现场办理房屋交付手续，逾期未办理，则以合同约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务管理费用等自该交付日起由买受人承担。买受人在接受房屋时，除房屋主体结构存在质量问题外，不得以房屋建筑、装饰、装修存在问题为由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人已经按《商品房买卖合同》交付房屋，该商品房的风险责任转移至买受人，并应该全额缴纳物业管理费。
某某公司于2009年12月14日与原告某某物业公司签署《前期物业服务合同》，约定原告从2010年1月1日起为位于成都市温江区金马镇金泉社区某某小区提供物业管理服务。2010年3月9日，原告（甲方）与被告刘某学、刘某苹（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告刘某学、刘某苹所购买的位于温江区金马镇金泉社区（某某）8幢1层1号房屋提供物业服务。该合同就物管费收取方法、双方的权利义务等进行了约定。根据合同约定，二被告居住的别墅收取物业管理服务的标准为每月每平方米3元。按季交纳物业费，乙方应分别在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前和10月5日前交纳当季度的物业管理服务费。乙方不按约定收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天以当期应交费用总额的3‰交纳违约金。同日，被告刘某学、刘某苹签订《承诺书》确认已阅读某某公司制定的《某某业主临时规约》并同意遵守临时规约。上述合同签订后，原告进驻小区对某某物业进行管理服务。2011年4月15日原告通过快递向被告刘某学、刘某苹发出《某某房屋交付通知书》通知被告办理房屋交付手续。从2011年5月15日起，被告刘某学、刘某苹未向原告交纳物业管理服务费，截至2014年11月14日，被告刘某学、刘某苹共计拖欠物业管理服务费45969.84元（3元／月／平方米×364.84平方米×42个月=45969.84元）。原告曾多次向被告催收物业服务费未果，遂诉至本院要求判如所请。
另查明，原告成都某某物业管理有限公司温江分公司的曾用名为成都中铁某某物业管理有限公司温江分公司。
上述事实有原、被告当庭陈述、被告身份信息、原告企业营业执照及组织机构代码、法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约承诺书》、《某某交房流程表》、房屋平面图、物管费催收通知及律师函、快递寄件单等证据收集在案予以佐证。
本院认为，二被告与某某公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、原告与某某公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与二被告签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。原告称其在交房当天因花园问题拒绝收房，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，房屋应视为已交付二被告，由于原、被告双方已形成物业服务合同关系，原告依照合同约定进驻某某小区并实际提供了物业服务，二被告作为业主应当按照《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定交纳相应的物业服务费用，故本院对原告要求被告刘某学、刘某苹支付从2011年5月15日起至2014年11月14日的物业服务费45969.84元的诉讼请求予以支持。关于二被告辩称原告的服务质量存在瑕疵的问题，对此二被告未提供相应证据予以证明，故对此项意见本院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。合同期间原告为小区提供了物业服务，小区业主事实上也接受了物业服务，应承担支付物业服务费的义务，故二被告拒交物业服务费无法律依据。二被告未按《前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》的约定履行支付物业服务费的义务，已构成违约，应承担违约责任。因原告未举证证明其因二被告违约受到损失的大小，且合同中当事人约定的违约金明显偏高，本院本着公平原则和诚实信用原则酌情裁决二被告应向原告缴纳违约金为3000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘某学、刘某苹于本判决生效之日起十日内支付原告成都某某物业管理有限公司温江分公司物业费45969.84元和违约金3000元，共计48969.84元。
二、驳回原告成都某某物业管理有限公司温江分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取723元，由原告原告成都某某物业管理有限公司温江分公司负担185元，被告刘某学、刘某苹负担538元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 薛晓娟
二〇一五年四月九日
书 记 员 胡 静