安徽省阜阳市颍州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）州民一初字第01173号
原告（反诉被告）：田兴梅，女，1972年12月8日出生，汉族，阜南县人，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：李先芝，安徽仲天律师事务所律师。
委托代理人：余家燕，安徽仲天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王连东，男，1971年8月16日出生，汉族，阜阳市人，住安徽省阜阳市颍州区。
委托代理人：龚琪山，安徽颍州律师事务所律师。
原告（反诉被告）田兴梅诉被告（反诉原告）王连东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，被告（反诉原告）王连东于2015年5月6日提出反诉，经本院审查，同意合并审理，依法组成合议庭分别于2015年6月30日、2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告原告（反诉被告）田兴梅及其托代理人余家燕、李先芝，被告（反诉原告）王连东的委托代理人龚琪山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告田兴梅诉称：2011年12月20日，被告与原告签订一份《租房协议》。协议约定原告将自己位于人民西路协庄对面的房屋租赁给被告，当时约定房租每年壹万肆仟元整，每年结算一次，结算日期为签订协议之日。租赁期间使用该房屋所用的水、电由被告承担。协议签订后，被告却未按照协议约定履行义务，同时因被告租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，根据相关规定双方于2011年12月20日签订的《租房协议》应为无效，为此特提起诉讼，请求法院依法确认原、被告于2011年12月20日签订的《租房协议》无效，依法判令被告支付房屋占用使用费26000元（暂计算至2014年12月20日，后期房屋占用使用费计算至被告实际返还租赁房屋为止），并承担本案的诉讼费用。
被告王连东答辩称：1、原告要求被告房屋占有使用费26000元没有事实依据，2014年的租金已经支付完毕，2015年的租金已支付6000元，被告不欠任何费用；2、原被告争议的房屋属于被告出资建房，房屋不论是合法还是非法，我们认为占有使用权应当属于被告所有，原告不享有占有使用权，因此原告收取的占有使用费应当依法退还给被告。
反诉原告王连东反诉称：2011年11月份，被反诉人谎称本案涉诉房产处的地皮及屋茬子属其所有，无力建房，请求反诉人出资建房，口头约定房屋建成后，反诉人享有永久的租赁使用权直至拆迁终止。为此，反诉人花费11万元组织施工建房，房屋建好后，反诉人与被反诉人即签订租房协议。其后，反诉人对房屋进行装修耗资9.8万元。因而，反诉人开设了阜阳金梦车缘汽车车饰门市部，为此花销了至少3万余元。合同签订后，反诉人如约履行合同，不但不欠反诉人的房屋占有使用费，反而还提前预支2015年的6000元房屋占有使用费。现被反诉人诉至法院终止合同，给反诉人造成24.079万元的损失，应当承担赔偿责任。被反诉人违反双方约定不愿履约，反诉人为其屋茬子添附的墙体及屋顶和增建的房屋均没有办理规划、准建等合法手续，系非法建筑应依法予以拆除、恢复原状。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令被反诉人赔偿因其擅自终止租房协议给反诉人造成的建房损失11万元、房屋装修损失9.8万元及店面经营、购置洗车设施、装饰器材损失共计24.079万元，依法确认本案涉诉房屋为违法建房，判定反诉人将涉案房屋恢复原状，即反诉人添附的墙体及屋顶和增建的房屋予以拆除，恢复到被反诉人签合同前的屋茬子状态。
反诉被告田兴梅答辩称：1、反诉人反诉的事实与客观事实不符。本案涉诉房屋是反诉答辩人于2010年自行出资建造，共建造五间，门窗装修完毕，基础装修完成，后于2011年12月20日将其中三间租赁给反诉人并签订书面房屋租赁协议；2、反诉人要求反诉答辩人赔偿各项损失无事实与法律依据，应依法驳回。本案租赁房屋系反诉答辩人出资建造，反诉人没有扩建行为，不存在建房损失，房屋租赁协议签订后，反诉人为了经营使用自行对租赁房屋进行装修，不是反诉答辩人要求的，也未征得反诉答辩人的同意，关于店面经营、购置洗车设施、装饰器材是反诉人为了经营必须购置的设备，与反诉答辩人无关；3、反诉答辩人租赁给反诉人的房屋已经建造完毕，反诉人无权要求将反诉答辩人所有的房屋墙体、屋顶予以拆除；4、反诉人与反诉答辩人签订的《租房协议》中约定的协议直到拆迁为终止有限，该租期约定不明确，应视为不定期的租房协议。
经审理查明：2011年12月20日田兴梅与王连东签订租房协议一份，协议约定，田兴梅将其位于人民西路协庄对面（即人民西路南侧，城泉路西侧）三间房屋租赁给王连东到拆迁终止有效，租金为每年14000元，每年结算一次，结算日期为签订协议之日。王连东装饰房屋外围以及路面，房顶如漏水，有修补、排水和邻居之事有田兴梅负责解决。协议签订后，王连东对租赁房屋进行了装修，于2011年12月29日办理个体工商户营业执照，从事汽车美容、汽车装饰服务。王连东于2012年支付当年租金14000元，2013年支付当年租金14000元（包括王连东加盖的活动板房2600元），2014年12月28日支付租金20000元。王连东在使用租赁房屋期间，在其屋内增建了加固、隔间、吊顶，铺设了地板砖、水电管线，在租赁房屋东南角增建了一间活动板房价值2600元，由田兴梅在2013年的租金中扣除。后双方于2013年4月因房屋租金发生纠纷。王连东现认为田兴梅擅自终止租房协议，造成其建房损失110000元，装修房屋损失98000元以及店面经营、购置洗车设施、装饰器材等损失240790元，提供其与任远想、ＸＸ宇签订的装饰承包协议一份、与丁成军、徐艳梅、孙付华签订的造房承包协议一份、上海神龙企业（集团）有限公司阜阳特约经营部购货清单三份，以证明其店面经营、购置洗车设施、装饰器材等损失240790元，对以上证据，田兴梅不予认可。
另查明，王连东于2015年7月16日提出对其装修及停业经营损失鉴定的申请，经安徽百友司法鉴定中心鉴定该房屋装修价值为52111元（其中木地板价值6240元），对于王连东提出停业经营损失鉴定的申请因其提供的证据不能满足鉴定条件，无法进行鉴定。王连东在其提出鉴定申请后将其中的一间房屋的地面铺设了强化木地板。
上述事实由田兴梅提供的身份证、租房协议、证人证言和王连东提供的身份证、收条、证人证言、个体工商户营业执照、税务登记证、鉴定意见书及当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为：将未取得建设工程规划许可证建设的房屋进行出租，签订的房屋租赁合同无效。田兴梅将未取得建设工程规划许可证房屋出租，其与王连东于2011年11月20日签订的房屋租赁合同无效。但王连东应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，由于王连东在2014年12月28日已支付当年该房屋租金是20000元，应视为对原协议租金的变更，即房屋租金每年20000元，每月1667元（20000元÷12个月），故田兴梅要求房屋占有使用费计算至被告实际返还租赁房屋时止的诉讼请求予以支持；王连东占有使用期间装饰装修物已形成附合的部分，因田兴梅不同意利用，且双方对该房屋租赁协议无效均有过错，故应由双方按照导致合同无效的过错分担残值损失，王连东在诉讼期间铺设价值6240元的木地板，系扩大损失的行为，应由其自行承担，经本院委托评估王连东装饰装修物的残值为45871元，由双方各自承担50%；田兴梅要求王连东按照每年26000元支付房屋占有使用费及王连东要求田兴梅赔偿其建房损失110000元、房屋装修损失98000元及店面经营、购置洗车设施、装饰器材损失共计240790元的主张，均未就各自的主张提供证据予以证明，本院不予采信；对于王连东要求确认涉案房屋为违法建房，不属于法院处理范围，其应向有关行政主管部门反映。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）田兴梅与被告（反诉原告）王连东于2011年12月20日签订的租赁协议无效；
二、被告（反诉原告）王连东按每月1667元标准支付原告（反诉被告）田兴梅从2015年1月1日起至被告（反诉原告）王连东返还所租赁房屋时的房屋占有使用费；
三、被告（反诉原告）王连东所承租房屋内的装饰装修物附合部分的残值为45871元，由原告（反诉被告）田兴梅支付（反诉原告）王连东22935.5元，其余由被告（反诉原告）王连东承担；
四、驳回（反诉原告）王连东、（反诉被告）田兴梅的其他诉讼请求。
本诉案件受理费450元，由田兴梅负担220元，王连东负担230元；反诉案件受理费2456元，由王连东负担2210元，田兴梅负担246元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
二审审理中，本判决尚未生效。
审 判 长 季云玲
审 判 员 张 锋
人民陪审员 江 珍
二〇一六年四月二十日
书 记 员 杨超群
附相关法律规定
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。