陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕04民终55号
上诉人（原审原告）西安市恒昕物资有限公司，住所地西安市雁塔区西八里村33号。
法定代表人张超，该公司总经理。
委托代理人刘海泉，陕西希友律师事务所律师。
委托代理人丁李，该公司员工。
上诉人（原审被告）西安秦岭化工厂，住所地西安市未央区北二环中段8号。
法定代表人王璐，该厂厂长。
委托代理人尚国智，该厂法律顾问。
委托代理人张鼎龙。
原审第三人陕西安大建设工程有限公司，住所地西安市碑林区咸宁西路28号。
法定代表人呼永平，该公司董事长兼总经理。
委托代理人冯天云，该公司合同管理员。
委托代理人乌治信，该公司项目经理。
上诉人西安恒昕物资有限公司（以下简称恒昕公司）与上诉人西安秦岭化工厂（以下简称秦岭化工厂）、原审第三人陕西安大建设工程有限公司（以下简称安大公司）买卖合同纠纷一案，不服杨陵区人民法院（2015）杨民初字第00698号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒昕公司的委托代理人刘海泉、丁李、上诉人西安秦岭化工厂的委托代理人尚国智、张鼎龙、原审第三人安大公司的委托代理人冯天云、乌治信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，被告秦岭化工厂向原告恒昕公司出具授权委托书，委托书内容为：我单位委托王汉智到贵单位办理西安中菲投资发展集团有限公司代我单位签订购买合同事宜，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关事宜，我单位均予以认可，并承担相应法律责任。王汉智系西安中菲投资发展集团有限公司法定代表人，其与被告秦岭化工厂的法定代表人王璐系父女关系。2014年12月12日，原告恒昕公司（乙方）与西安中菲投资发展集团有限公司（甲方）签订《购买合同》，该合同约定甲乙双方协商就甲方出让G-2011-12号土地达成协议，第一条约定：乙方付甲方1300万元人民币，甲方将坐落于南纬三路以南、滨河路以北、皓天公司以东G-2011-12号土地39.073亩、12层框架主体楼及所有建筑物等，含基础设施：水、电、路所有权及秦岭化工厂化学灭菌剂系列产品项目及手续和现有的设备出让给乙方。第二条约定土地证：因甲方须交原单位500万元后方可取出（此500万元由乙方交付甲方），办理土地出让手续故需乙方谅解，（由甲方法人给乙方法人出具承诺书：乙方交付500万元之日起，30日内办清全部出让手续，含土地等部门手续。否则乙方按农村合作信用社加倍贷款利息收取。）手续齐全后，乙方5个工作日付清甲方剩余出让费800万元人民币。款给甲方结清后，乙方因甲方引起各种因素不能进入现场，甲方愿每日2万元给予乙方赔偿。第三条约定：乙方借给甲方500万元（以借款手续为凭），此款由甲方按农村合作信用社贷款利息标准支付乙方，借款期限八个月。付清购土地款，甲方抵押手续齐全后，延续20个工作日内借于甲方。合同第四、五条约定借款抵押及还款的相关内容。合同后有甲乙双方的公章，亦有王汉智的签字。合同签订后，原告恒昕公司于2014年12月19日将3张承兑汇票共计金额500万元交给王汉智，被告秦岭化工厂向原告出具了土地转让款500万元的收款收据。2015年5月20日，本案所涉G-2011-12号土地在土地部门办理了过户手续，土地使用权登记在原告恒昕公司名下。
原告恒昕公司因在办理土地过户向陕西大洋资产评估公司交纳评估费共计61000元，于2015年1月向工商管理部门交纳咨询服务费100元，于2015年1月26日向陕西省疾病预防控制中心交纳卫生防疫服务费13500元，于2015年1月30日向杨凌示范区地税局交纳2014年12月1日至2014年12月31日期间的营业税、城市维护建设税、土地增值税等相关税款共计477709.35元，于2015年1月30日向杨凌示范区地税局交纳2012年11月1日至2015年1月30日期间的城镇土地使用税534570.20元，以上交费票据的交款人名称均显示为秦岭化工厂，以上共计金额1086879.55元。2014年12月29日，西安中菲公司工作人员边春雨出具借条，有原告公司张树海借款150000元从第二笔地款中扣除，后有王汉智的签名认可。
被告秦岭化工厂工商登记为集体企业，2008年3月25日，西安市莲湖区工业总公司向秦岭化工厂发出关于同意西安秦岭化工厂由陕西广升实业发展有限公司实施兼并的批复文件（文件号为莲工司发（2008）3号），内容为：”你厂《关于报送西安秦岭化工厂企业并购方案的报告》及《并购实施方案》等资料收悉。经研究决定，同意你厂由陕西广升实业发展有限公司承担全部债权债务，安置全部在册职工，接收全部退休职工实行整体兼并。希你厂接文后，应按有关规定尽快到相关部门办理变更登记手续，并将办理结果及时报告我公司。”现被告秦岭化工厂的工商登记仍为集体企业。本案所涉G-2011-12号土地原登记在被告秦岭化工厂名下，系出让土地。2013年3月28日，原告秦岭化工厂与第三人安大建筑公司签订建设工程施工合同，将该土地上的厂区建设（框架剪力墙结构12层、五层宿舍楼、两座钢构厂房及辅助工程）承包给第三人安大建筑公司施工，第三人于2013年6月进厂施工，因被告秦岭化工厂未付工程款于2013年12月底停工至今，现工地由第三人实际占有，第三人已向本院提出起诉要求被告秦岭化工厂给付工程款，现该案正在审理中。
原判认为，民事活动应遵循诚实信用原则。被告秦岭化工厂出具委托书，委托王汉智办理西安中菲公司与原告公司签订购买合同，该合同签订后，原告按约定将500万元的承兑汇票交给王汉智，被告秦岭化工厂亦认可收到该500万元并出具收款收据，故该购买合同系双方真实意思的表示。被告认为该合同违反了法律的强制性规定应为无效，根据《合同法》第五十二条及《合同法》解释二第十四条的规定，违反法律法规的强制性规定是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城镇集体企业管理条例》中并未规定集体企业转让其土地及设备的行为系无效的强制性规定，故对于被告的辩称意见不予采纳。根据合同约定，原告向被告支付500万元之日起30日内办清全部出让手续，手续齐全后，原告应付清被告剩余出让费800万元，款结清后若原告不能进入现场被告应予赔偿。但从双方实际履行情况看，在原告支付了500万元后，被告并未在约定期限办清全部出让手续，现仅办理了土地转让手续，现原告要求被告交付合同约定的土地及附着物、化工生产设备并办理相关出让手续，本院予以支持。根据双方合同约定款结清后原告不能进场才承担违约责任赔偿原告损失，但对于剩余出让费原告并未支付，故对于原告要求被告承担逾期履行协议造成的损失本院不予支持。在被告向原告交付合同约定的土地及附着物、化工生产设备并办理相关出让手续后，原告应向被告支付剩余出让费，对于原告已交纳的相关费用共计1086879.55元，因双方合同中约定原告向被告支付500万元之日起30日内办清全部出让手续，且原告所交纳的相关费用的交款单位均系被告秦岭化工厂，故该款应在出让费中扣减，对于借款15万元王汉智认可从第二笔转让款中扣减，因王汉智系被告秦岭化工厂委托人，故该15万元也应予扣减。综上，合同约定的出让款为1300万元，扣减原告已支付的转让款500万元，已支付的相关费用1086879.55元及借款15万元，剩余款项为6763120.45元。在被告办清全部出让手续后，原告应支付被告出让款6763120.45元。因第三人与原告并无合同关系，故原告要求第三人承担责任不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、被告西安秦岭化工厂于本判决生效后十日内向原告西安市恒昕物资有限公司交付坐落于杨陵区南纬三路以南、滨河路以北、皓天公司以东G-2011-12号土地及附着物、化工生产设备，并办理出让相关手续。二、原告西安市恒昕物资有限公司在被告西安秦岭化工厂履行上述第一条后十日内支付出让款6763120.45元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10300元（原告已预交），由被告承担。
宣判后，上诉人恒昕公司提出，恒昕公司依合同向秦岭公司支付相关费用，但秦岭公司未依合同在30日内办理完相关手续，应按照合同约定承担预期履行给恒昕公司造成的损失。
上诉人秦岭公司提出，1、一审判决认定合同有效后，判决出现漏判情况，对附加借款500万元的合同条款没有判决处理。2、该土地出让合同，因不符合土地转让在建工程应达总资产的25%的强制性要求，故应认定合同无效。
原审第三人安大公司提出，无论本案土地如何转让，应当首先支付拖欠安大公司的在建工程款。
二审中，上诉人恒昕公司未向法庭提交新证据。
上诉人秦岭化工厂向法庭提交以下新证据：
1、商品房买卖合同一份，证明上诉人秦岭化工厂已经履行了500万借款的抵押手续。
2、函告一份，证明中菲公司向杨凌示范区国土资源局发出函告，要求撤回发给恒昕公司的土地使用证。
3、证人周某甲的证言，证明恒昕公司的负责人张树海在2015年4月22日和他以及中菲集团的人吃饭时表示，恒昕公司当天拿到了土地使用证，一周之内就把剩余的钱支付了。
4、证人周某乙的证言，证明秦岭化工厂和恒昕公司签订的买卖合同，周某乙是中间人，当时将秦岭化工厂以1300万的低价转让给恒昕公司的前提是，中菲集团资金链出现问题急需流动资金，需要向恒昕公司借款500万。恒昕公司拿到土地证后就不再履行剩下的欠款和500万借款。
5、杨凌示范区国土资源局杨管国土资发（2014）13号文件一份以及秦岭化工厂地上附着物的照片，证明该案土地及地上附着物以1300万的价格转让，价格畸低。
上诉人恒昕公司质证，对证据1的形式要件没有异议，对证明目的不予认可，秦岭公司没有履行合法抵押手续。对证据2的形式要件不予认可，对证明目的不予认可。对证据3周某甲的证人证言真实性不予认可，因为周某甲是秦岭化工厂的债权人，与秦岭化工厂有利害关系。对证据4周某乙的证人证言不予认可，因为周某乙是中菲集团的职工。对证据5的真实性予以认可，但国土局的文件不是一个强制性的文件，应当以双方当事人的合同约定价款执行。
原审第三人安大公司质证认为以上证据和他并无关联。
根据二上诉人和原审第三人的举证、质证，合议庭对证据评议如下：对证据1买卖合同，该买卖合同缺乏必要的买受人和出让金等条款，且该买卖合同不是抵押合同，不能证明上诉人秦岭化工厂已经履行了500万借款的抵押手续。对证据2，是中菲公司单方面解除买卖合同的函告，没有法律效力，对其证明目的不予认可。对证据3、4的证人证言，因缺乏相应的证据证明，且与书面买卖合同不一致，故不予认可。对证据5的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。
本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。庭审后，秦岭化工厂申请中止本案的审理，经合议，该申请事项与本案无关，予以驳回。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。上诉人秦岭化工厂提出，该土地出让合同，因不符合土地转让在建工程应达总资产的25%的强制性要求，应认定合同无效一节，经查，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于25%的强制性规定是针对房地产投资开发转让的，而本案中的土地及地上附着物是工业用地，其转让不违反国家强制性规定，故对上诉人秦岭化工厂的此节上诉理由，不予支持。上诉人秦岭化工厂提出，对附加借款500万元的合同条款没有判决处理的上诉意见，经查，该借款条款约定了在付清土地款，甲方抵押手续齐全后，延续20个工作日内借于甲方，现上诉人秦岭化工厂无法办理抵押手续，导致上诉人恒昕公司不履行借款合同，上诉人恒昕公司并无过错，且该借款500万元并不是该买卖合同的前提条件，并不影响买卖合同的成立，故对上诉人秦岭化工厂的此节上诉理由，不予支持。上诉人恒昕公司提出，恒昕公司依合同向秦岭化工厂支付相关费用，但秦岭化工厂未依合同在30日内办理完相关手续，应按照合同约定承担逾期履行给恒昕公司造成的损失一节，经查，在该合同实际履行中，双方当事人同意由恒昕公司办理相关出让手续，办理出让手续的费用在后续800万款项中减去，且恒昕公司并未结清剩余出让费，故对上诉人恒昕公司的此上诉理由，不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计69520元，由西安恒昕物资有限公司承担10400元，由西安秦岭化工厂承担59120元。
本判决为终审判决。
审判长 张丽丽
审判员 张 雯
审判员 路晓娟
二〇一六年三月二十二日
书记员 张 军
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。…