辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽09民终191号
上诉人（原审原告）：吴丁顺，男，1962年10月4日出生，蒙古族，公务员。
委托代理人：赵玉天，辽宁阜诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨淼，女，1990年7月30日出生，汉族，无业。
委托代理人：李淑芹，女，1969年1月29日出生，汉族，无业，系被上诉人杨淼母亲。
上诉人吴丁顺因与被上诉人杨淼房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市新邱区人民法院（2016）辽0903民初495号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月17日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴丁顺及其委托代理人赵玉天、被上诉人杨淼的委托代理人李淑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴丁顺上诉请求：请求撤销原判，依法改判被上诉人偿还上诉人房租费18000元及利息1200元，一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.其与被上诉人并未达成口头或者书面解除原房屋租赁合同的协议，亦未就此进行协商。2.被上诉人的母亲曾于2016年3月与其电话沟通，称因被上诉人已经生育，要求其张贴广告将房屋转租，其在十多天后出于减少被上诉人损失的目的而在出租房屋处张贴广告，该行为不应视为合同解除的依据。3.其仅向被上诉人索取一把钥匙备用，被上诉人至少仍留存一把钥匙，且至本案一审诉讼前被上诉人仍使用该房屋。4.其与被上诉人在租赁合同中约定租赁费用每年预缴一次，被上诉人应于2015年11月1日交足次年房屋租赁费用，但被上诉人至今尚拖欠18000元未付。即使双方协商解除合同，也应以2016年3月至10月转租期间的租金抵顶被上诉人拖欠的18000元，不足部分由被上诉人补足为条件。5.原审适用法律错误。在双方不存在协商解除合同的事实基础上，不应适用《合同法》第93条。
被上诉人杨淼辩称：上诉人在2016年3月份要回钥匙并自行张贴房屋出租广告的行为，应当视为收回出租房，双方权利义务已经终止，房屋未能出租的损失不应由我方承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
吴丁顺向一审法院起诉请求：要求被告给付所欠的房租18000元及利息1200元。事实和理由：原被告于2014年11月1日签订网点出租合同，合同约定，原告将位于新邱区长新小区42-2#楼42-2-5号网点出租给被告，租期为三年，年租金为28000元，租金每年一缴。现第二年2015年11月1日至2016年11月1日的房租，被告在2015年11月1日只缴纳了10000元，被告称当时手头紧，余下的房租在2016年3月1日缴纳。虽然2016年3月之后被告没再用网点，但这是被告自己的原因，而非原告的原因。从2016年3月至现在原告和被告都努力将网点对外出租，以减少被告房租费用，但一直没有出租出去。因合同约定是以年为单位出租，所以被告还应给付房租18000元及利息1200元。
一审法院认定事实：2014年11月1日原告与被告签订了网点出租合同一份，双方约定原告将位于长新小区42-2号楼42-2-5号网点出租给被告使用，租赁期为3年，每年租金为28000元，至2016年2月底，被告共给付原告租金38000元。2016年3月初，原被告双方解除了出租合同，原告将出租房屋的钥匙从被告处收回，并在该房屋处张贴出租广告。
一审法院认为：原被告双方签订的网点出租合同真实、合法、有效，依法予以确认。至2016年2月底，被告杨淼按合同约定已向原告吴丁顺足额交纳了房租，双方对此段合同履行情况均无异议。本案焦点是自2016年3月起，双方是否已解除合同，被告应否给付原告租金及利息。一审认为，原被告双方的房屋租赁合同已解除，理由如下：1.从原告吴丁顺在庭审中的陈述可以看出，被告杨淼在2016年3月初提出不再承租房屋后，吴丁顺并未提出异议。在发现杨淼没有替其张贴另行出租房屋广告后，其自行张贴了房屋出租广告，并留下了自己的电话。吴丁顺的上述行为表明其已不再将房屋出租给杨淼，而欲另租他人，并非同意杨淼可将房屋转租他人。2.吴丁顺在诉状中也自认，2016年3月之后杨淼未再使用所租房屋，且吴丁顺将房屋钥匙收回。据此可知，2016年3月后杨淼对该房屋已无使用权。综合以上二点，可以看出，原被告双方在出租合同未到期的情况，经过协商，解除了该合同。依据相关法律规定，合同解除后，对未履行的部分不再履行，故对原告诉称要求被告给付2016年3月份后的租金及利息的诉请不予支持。据此判决：驳回原告吴丁顺的诉讼请求。
吴丁顺为支持其上诉请求，向本院提交了下列证据：1.证人包晓林、荆海鹏的证言。二人当庭作证称于2016年9月份到出租房看到室内摆设有幼儿用家具及沙袋等物品；2.挂有被上诉人牌匾的出租房照片，证实被上诉人仍在使用该处房屋。
杨淼的代理人针对上述证据提出如下质证意见：对证人包晓林、荆海鹏所作证言的真实性不予认可，认为与事实不符；对出租房挂有其牌匾的事实予以认可，但辩称因其不再使用房屋，故该牌匾已无实际用途，其已放弃对该块牌匾的所有权和管理权。
杨淼在二审期间未向法庭提交新的证据。
对吴丁顺提交的证据，本院认定如下：对证人包晓林、荆海鹏所作的证言，因其内容与吴丁顺于一审期间当庭所作租赁房屋“从2016年3月份之后一直没人使用”的陈述相矛盾，故对真实性不予采信；对出租房悬挂被上诉人牌匾的照片证据，因被上诉人不再使用该处房屋，故对该证据的关联性不予采信。
根据当事人向法庭提交的证据并结合当庭陈述，本院依法确认下列事实：上诉人吴丁顺与被上诉人杨淼于2014年11月1日签订了网点出租合同一份，约定吴丁顺将位于本市新邱区长新小区42-2号楼42-2-5号网点出租给杨淼使用，租期3年，年租金28000元，每年一缴，且先缴足房租费。2015年11月1日，双方又约定本年度租金分二期缴纳，杨淼先行缴纳租金10000元，剩余18000元于2016年3月1日补缴。2016年3月初，杨淼的母亲称杨淼已经生育，不再使用所租房屋，要求吴丁顺将房屋另行出租，后吴丁顺在该房屋处张贴留有自己手机号码的出租广告，并索取出租房屋钥匙一把。
本院认为，依双方当事人所提诉讼请求及辩论意见，本案的焦点问题是双方签订的租赁合同是否已经解除，吴丁顺所提租金给付请求应否支持。关于案涉房屋租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”本案中，被上诉人杨淼主张其与吴丁顺签订的房屋租赁合同已于2016年3月协商解除，故其应对该主张举证证实。杨淼的代理人提出吴丁顺在出租广告上写有自己手机号码，另行出租房屋并收回钥匙的行为，构成以默示方式解除合同的事实依据。对此本院认为，当事人双方协商一致解除原合同，实以新的合意代替原有合意，该合意是否成立，是否有效，亦应受到《合同法》的规范调整。本法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”具体到本案，上诉人吴丁顺于租赁合同履行期间，接到承租人不再使用房屋，要求其另行出租的通知后，向承租人索取钥匙并张贴留有自己手机号码的出租广告的行为，符合出租人解除原租赁合同、另行招租的行业惯例，亦符合《合同法》中当事人之间以实际行为达成合意的规范，故其虽未与承租人协商解除租赁合同，但上述行为足以认定其已同意承租人不再使用承租房屋，解除合同的意向。被上诉人所提此项意见确有事实及法律依据，双方所签租赁合同应视为已经解除。吴丁顺虽提出其另行出租房屋是为减少承租人损失的意见，但鉴于其并未与承租人就房屋另行出租后原租金是否免除、转租后租金标准及如何分配等问题进行协商，且在广告上留有自己手机号码，故该意见缺乏事实依据，本院不予支持。一审据此作出2016年3月后承租人对该房屋已无使用权的认定正确，予以维持。
关于被上诉人应否给付租金的问题。该问题应从双方约定的租金缴付方式和缴付期限等方面进行分析。双方所签订《网点出租合同》第二条约定：“出租费每年贰万捌仟元整，每年一缴，且先缴足房租费。……”据此可知，承租方应于每承租年度开始时向出租方预付全年租金。另依双方当事人陈述可知，经双方协商，出租人同意承租人将2015至2016年度的租金分二次支付，即在2015年11月1日承租方先行支付租金10000元，剩余部分的租金于2016年3月1日补缴。该约定可视为双方对本租赁年度租金给付方式的变更，承租方并依此约定先行支付10000元租金，对上述事实双方并无争议。针对上诉人所提要求给付剩余租金的诉讼请求，被上诉人认为，其已支付的10000元租金系2015年11月1日至2016年3月1日期间承租房屋的对价，因合同已于2016年3月1日解除，其不应再支付剩余租金。本院认为，案涉房屋租赁合同是否解除的问题已如前述，不再重复。被上诉人所提此项主张能否成立，还应以其是否与上诉人达成免付剩余部分租金的合意为事实依据。依现有证据并结合双方当事人陈述，仅能认定双方达成2015至2016年度分期缴纳租金的合意，出租人虽承诺承租人可以延缓缴付剩余18000元租金，但并未明确承诺免除该笔租金，双方亦未达成承租人以放弃2016年3月起至11月止对承租房屋使用权为条件免付剩余租金的合意，且上诉人对被上诉人所提此项主张不予认可，故被上诉人此项主张缺乏事实依据，不予支持。关于上诉人所提要求被上诉人赔偿利息损失1200元的诉讼请求，因该费用未在合同中约定，故其此项诉请无事实依据，不予支持。原判所作“合同解除后，对未履行的部分不再履行”的认定与本案双方当事人约定内容不符，依法应予纠正。
综上，上诉人吴丁顺所提合同未解除的意见不能成立，但所提要求被上诉人支付租金的上诉请求有事实及法律依据，应予支持。被上诉人因未能证实已与上诉人达成免付18000元房屋租金的合意，故仍应承担该笔租金的给付责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销阜新市新邱区人民法院（2016）辽0903民初495号民事判决；
二、上诉人吴丁顺与被上诉人杨淼所签房屋租赁合同解除；
三、被上诉人杨淼于本判决生效之日起十日内给付上诉人吴丁顺房屋租金人民币18000元；
四、驳回上诉人吴丁顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，二审案件受理费275元，合计550元，由被上诉人杨淼负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冮明映
审 判 员 朱士杰
代理审判员 李长江
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 于 跃