山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第708号
上诉人（原审被告）青州新创投资管理有限公司，住所地：青州市益都东路6088号。
法定代表人宋启柱，该公司董事长。
委托代理人门福志，山东春水律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）毕於娥，居民。
委托代理人刘延利，山东求是和信律师事务所律师。
上诉人青州新创投资管理有限公司（以下简称新创投资公司）因与被上诉人毕於娥房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2013）青法民初字第308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明，毕於娥自2008年始承租新创投资公司新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺，用于经营陶瓷及厨卫用品。2010年10月14日曾签订新创宜佳商贸城A、B座商铺认购协议书一份，该协议书约定：毕於娥自愿购买新创投资公司位于新创宜佳商贸城B区1层116号商铺，毕於娥签订协议书即视为明确预留铺位，定金20000元，毕於娥所交定金只为此商铺保留七日，七日内须到售楼处签订《商品房买卖合同》，否则视为自动放弃此商铺的预留权，定金不予退还，该商铺新创投资公司有权另行销售。2011年5月1日，双方签订新创宜佳商贸城商铺租赁合同，该合同编号为XCYJ-11-W-036号，合同约定：该商铺位于新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺，面积180平方米，租赁费标准为每天每平方米0.69元，租赁期限自2011年5月1日至2012年4月30日止。合同期满后，如毕於娥欲续租该商铺，需在合同期满前三个月向新创投资公司提出书面续租要约，同等条件下，毕於娥享有优先承租权，经双方协商另行签订租赁合同。在租赁期内，新创投资公司拥有对此商铺的自主销售权，在新创投资公司同等销售条件下，毕於娥享有优先购买权。若新创投资公司在租赁期限内须将该房屋出售给第三方，新创投资公司应在销售前十五日内口头告知毕於娥，如毕於娥十五日内未购此商铺，则新创投资公司有权出售并不再另行通知，但在租赁期内，由新创投资公司与毕於娥继续履行本合同条款约定。2012年5月1日，毕於娥、新创投资公司续签了新创宜佳商贸城商铺租赁合同，该合同编号为XCYJ-12-W-019号，合同约定：该商铺位于新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺，面积180平方米，租赁费标准为每天每平方米0.77元，租赁期限自2012年5月1日至2012年9月30日止，其他约定同以前的商铺租赁合同。
另查明，2011年5月16日，新创投资公司与案外人王瑞玲签订《商品房买卖合同》一份，新创投资公司将包括毕於娥租赁新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺在内的商业用房507.87平方米，以1084938元的价格卖予王瑞玲，青州市房地产管理局于2011年6月22日为王瑞玲办理了房屋所有权证，证号为青房权证黄楼字第××号。2013年1月4日，案外人王瑞玲以毕於娥为被告向法院提起民事诉讼，要求毕於娥将涉案房屋腾空，法院经审理判决支持了王瑞玲的诉讼请求。
后毕於娥提起本案诉讼，在诉讼过程中，毕於娥申请对涉案房屋的增值、装修及经营美林卫浴及利家居陶瓷产品的广告效应等损失进行评估。原审法院依法委托青州市中证价格评估有限公司对上述损失进行评估，该公司于2014年9月12日出具青证估字（2014）第0821号价格评估报告，评估结果为：1、毕於娥租赁的位于青州市新创宜家装饰城B座B1-2号商铺在评估基准日时的价值为990000元，2、租赁商铺在评估基准日时的装修价值为246900元，3、租赁商铺经营的美林卫浴及利家居陶瓷广告效应，无法进行评估。根据新创投资公司的申请，原审法院依法委托青州市中证价格评估有限公司对毕於娥租赁商铺在卖予案外人王瑞玲时的2012年5月16日价值进行评估，2014年12月31日，青州市中证价格评估有限公司出具青证估字（2014）第0821号补充评估，评估结果为：青州市新创宜家装饰城B座B1-2号商铺在评估基准日时的价值为972000元。毕於娥为此支付评估费13200元，新创投资公司支付评估费12000元。
上述事实，有创宜佳商贸城商铺租赁合同、收款收据、商铺认购协议书、新创宜佳商贸城B座平面图、商品房买卖合同、房屋所有权证及当事人陈述等证据在案为凭。
原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。根据物权法定原则，承租人优先购买权作为一种债权，不具有对抗第三人的效力。本案中，毕於娥、新创投资公司签订《新创宜佳商贸城商铺租赁合同》书二份，约定毕於娥租赁新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺期限为2011年5月1日至2012年9月30日止，合同同时约定，在租赁期内，新创投资公司拥有对此商铺的自主销售权，在同等销售条件下，毕於娥享有优先购买权。现新创投资公司于2011年5月16日在未征得毕於娥同意或已履行告知毕於娥义务的情况下，将包括毕於娥租赁新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺在内的B-54号商业用房卖予案外人王瑞玲，并于2011年6月22日到青州市房地产管理局办理了产权登记手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。毕於娥、新创投资公司于2011年5月1日签订《新创宜佳商贸城商铺租赁合同》，新创投资公司与案外人王瑞玲签订的《商品房买卖合同》侵害了毕於娥、新创投资公司签订的《新创宜佳商贸城商铺租赁合同》中约定的毕於娥优先购买权情形，现毕於娥要求新创投资公司赔偿租赁商铺增值价值18000元（990000元-972000元）及装修费用246900元合计264900元的损失，有事实和法律依据，予以支持，超出部分不予支持。毕於娥主张租赁商铺经营的美林卫浴及利家居陶瓷产品的广告效应损失，未能提供证据证实，故在不予支持。毕於娥、新创投资公司支付的评估费用可以平均负担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、青州新创投资管理有限公司赔偿毕於娥因侵害租赁商铺优先购买权损失264900元，于本判决生效之日起五日内付清；二、青州新创投资管理有限公司支付毕於娥垫付的评估费差价600元，与上述款项一并付清；三、驳回毕於娥的其他诉讼请求。案件受理费5270元，诉讼保全费670元，均由青州新创投资管理有限公司负担。
宣判后，新创投资公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人已经丧失新创宜佳装饰城B座B1-2号租赁商铺的优先购买权。法院已查明被上诉人自2008年开始承租涉案房屋，2010年10月14日与上诉人签订商铺认购协议一份，认购书约定上诉人为被上诉人保留7日，逾期视为自动放弃预留权，上诉人有权另行出售，该认购协议明确证实上诉人履行了通知义务，被上诉人未按约定签订商品房买卖合同，其优先购买权已经放弃；另上诉人在出售涉案房屋时也多次口头通知被上诉人是否购买，被上诉人明确表示放弃。二、原审判决上诉人赔偿装修费用无事实及法律依据。双方签订的租赁合同第六条第9款约定：乙方自行装修房屋，租期届满，不得向上诉人要求赔偿装修费用。该约定合法有效，原审庭审中上诉人也多次提及该条款综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院：撤销原审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人毕於娥答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个：1、被上诉人有没有对争议租赁商铺的优先购买权；2、上诉人是否应赔偿被上诉人装修费用。
关于争议的第一个焦点问题，合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。……”。可见，出租人负有通知义务，如违反该义务则承担相应的民事责任。本案中，毕於娥、新创投资公司于2011年5月1日签订《新创宜佳商贸城商铺租赁合同》，期限为2011年5月1日至2012年9月30日止。新创投资公司于2011年5月16日将包括毕於娥租赁新创宜佳装饰城B座B1-2号商铺在内的B-54号商业用房卖予案外人王瑞玲，在上诉人不能证明其已履行告知义务的情况下，原审认定上诉人的行为侵害了毕於娥的优先购买权并无不当。上诉人主张“在出售涉案房屋时也多次口头通知被上诉人是否购买，被上诉人明确表示放弃”。被上诉人对此不予认可，且上诉人亦未能提供充分有效的证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人关于其在主张出售前履行了通知义务的上诉主张，证据不足，本院不予采信。
关于争议的第二个焦点问题，上诉人主张“双方签订的租赁合同第六条第9款约定：乙方自行装修房屋，租期届满，不得向上诉人要求赔偿装修费用。”但根据查明的事实，上诉人2011年5月16日将包括毕於娥租赁商铺在内的B-54号商业用房卖予案外人王瑞玲，并于2011年6月22日办理产权登记手续，此时，其与毕於娥租赁的商铺租期并未届满，被上诉人在合同期内也没有中途退租、违约终止解除合同等情形。该条款约定的“不得向上诉人要求赔偿装修费用”的前提条件并未实现，且上诉人私自出卖房屋的行为侵害了被上诉法定的优先购买权，使被上诉人丧失了交易机会，给被上诉人造成了损失，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，支持被上诉人的装修费用损失是正确的。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5270元，由上诉人青州新创投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋允厚
审判员 李金桦
审判员 汪本峰
二〇一五年七月二十六日
书记员 于 涛