苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00153号
原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市南门路669号领秀江南花苑5幢313室。
负责人季颖，总经理。
委托代理人王美，该公司职员。
被告汪华。
被告孙少扬。
原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司（以下简称“易帕珂公司”与被告汪华、孙少扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月10日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审判。因被告汪华、孙少扬下落不明，本院于2015年5月14日依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。原告易帕珂公司的委托代理人王美到庭参加诉讼，被告汪华、孙少扬经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告易帕珂公司诉称：2013年8月2日，我公司与杨英签订商铺租赁合同，将领秀江南商业街××幢102室2楼230平方米、103室1楼30平方米及2楼340平方米商铺租赁给杨英开设舞蹈培训经营，租期自2013年8月6日起至2017年8月5日止。双方于当日签订补充协议，增加了15平方米的租赁面积。2014年5月27日，我公司与杨英及汪华、孙少扬签订补充协议，约定我公司与杨英签订的上述租赁合同项下的全部权利义务由汪华、孙少扬承继。汪华和孙少扬接手该房屋后继续承租用作舞蹈培训经营。自2014年1月5日起，对方拖欠租金累计达227075元，我公司多次发函催告，其始终不予回应。在多次催讨无果的情况下，我公司于2014年10月10日发函告知对方解除租赁合同，要求其撤场并返还房屋。2014年11月17日，汪华、孙少扬自行撤场搬离，后于2014年12月29日向我公司提出退租申请。根据商铺租赁合同的约定，因承租人原因导致租赁合同解除的，其应补缴免租期（4个月）的租金，逾期应付款项应按每日万分之五的标准支付逾期利息，并支付相当于6个月租金、物业管理费之和金额的违约金。自2014年1月5日起至12月29日止，汪华、孙少扬共拖欠租金227075元、物业费16420.50元，水电费1265元。请求法院判令被告汪华、孙少扬：1、支付租金227075元；2、支付逾期付款利息26635元（暂计算至2014年12月29日，自2014年12月30日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）；3、支付违约金150570元；4、补交免租期租金93000元；5、支付物业费16420.50元，水电费1265元；6、承担本案诉讼费用。
被告汪华、孙少扬未作答辩。
经审理查明：苏州市领秀江南花苑××幢102室、103室房屋的规划用途为非居住用房，所有权人系苏州市苏房集团有限公司（以下简称“苏房集团”）。2012年6月18日，苏房集团与原告易帕珂公司签订资产委托经营管理合同1份，约定委托原告易帕珂公司对包含上述房屋在内的自有资产进行经营管理，期限自合同签署之日起至资产全部售出之日止。2013年8月2日，原告易帕珂公司（甲方）与杨英（乙方）签订商铺租赁合同1份，约定甲方将领秀江南花苑35幢102室的2楼（面积230平方米）、103室的1楼部分（面积30平方米）和2楼（面积340平方米）出租给乙方用作舞蹈培训经营，租赁期限自2013年8月6日起至2017年8月5日止，装修免租期为4个月；2013年8月6日至2014年8月5日期间租金扣除免租期后为177600元，2014年8月6日至2016年8月5日期间租金为每年266400元；此外，乙方应支付履约保证金44400元。合同同时约定，乙方逾期不支付租金及其他费用累计达一个月以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方承担的违约责任包括：按合同租金标准支付已使用免租期期间免收的租金；按每日万分之五的标准支付逾期应付款项的逾期利息；承担不超过相当于6个月租金、服务费和物业管理费金额之和的违约金等。上述合同以租金及其它费用的支付明细和房屋平面图作为附件。附件一“租金及其它费用”中明确乙方应当在合同签订当日支付租金666000元及保证金44400元，之后，自2014年1月5日起，每三个月支付一次租金，先付后用，每期均提前一个月支付；物业管理费的支付标准为每月3元／平方米，乙方还需承担租赁期内所发生的水、电等公用事业费。上述合同签订当日，原告易帕珂公司（甲方）与杨英（乙方）签订补充协议1份，约定因租赁房屋的走廊通道变更，增加租赁面积15平方米，增加面积的租金为1050元／月，支付的周期与租赁合同的租金一致。上述合同签订后，原告易帕珂公司按约将房屋交付给杨英经营使用。经营期间，承租方共支付114150元（履约保证金44400元与第一期租金69750元之和）及部分物业管理费。
2014年5月27日，原告易帕珂公司（甲方）、杨英（乙方）与被告孙少扬、汪华（丙方）签订补充协议1份，约定因乙方退出租赁房屋内的舞蹈培训经营，商铺租赁合同中涉及乙方的权利义务由丙方予以承继，原合同除承租主体变更外，其余条款和内容继续履行。之后，被告汪华和孙少扬继续承租经营该房屋，但其未再支付任何租金和其他费用。2014年10月17日，原告易帕珂公司向被告汪华发出通知函，提出因对方拖欠租金构成违约，通知解除双方租赁合同，并要求对方在接函后3日内搬离房屋、支付租金及违约金，被告汪华于次日签收该通知。2014年12月29日，被告汪华向原告易帕珂公司提交“退租申请”，称“因经营不善，故申请退房”。当日，被告汪华经租赁房屋交还原告易帕珂公司，双方签署了验房单予以确认。被告汪华、孙少扬交还房屋后，并未将拖欠的租金及其他费用结清，除租金和物业管理费外，尚结欠电费1045元、水费315元。
2015年2月11日，原告易帕珂公司委托律师向被告汪华发出律师函，要求其支付租金227075元、逾期利息26635元、解除合同违约金150750元、免租期租金93000元、物业费16420.50元、水电费1265元。被告汪华接函后，并未向原告易帕珂公司结清上述费用。2015年8月20日，领秀江南物业服务中心向原告易帕珂公司发出工作联系单，截至2014年12月29日租赁房屋所结欠的物业管理费总额为16534.50元。目前租赁房屋仍处于空置状态。
以上事实，由原告易帕珂公司的当庭陈述及原告易帕珂公司提供的房屋所有权证、资产委托经营管理合同、商铺租赁合同、补充协议、收款收据、催款函、通知函、律师函及邮寄凭证、退租申请、验房单、工作联系单、欠费暂停供水通知、电费发票等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告易帕珂公司与杨英签订的商铺租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效。被告汪华、孙少扬自与原告易帕珂公司、杨英签订三方协议后，即代替杨英成为原商铺租赁合同和补充协议中的承租人，享有并履行合同中承租人的权利和义务。支付租金是承租人的基本义务，除杨英在签订租赁合同时支付的首期租金外，被告汪华、孙少扬在承租房屋后未再按约支付租金，逾期超过了一个月以上，原告易帕珂公司有权按照合同的约定行使解除权。原告易帕珂公司发出的解除合同通知于2014年10月18日到达承租人，双方的租赁合同关系自该日期起解除。两被告除应将房屋腾清后交还外，还应当结清租金等费用并承担违约责任，现本院就原告易帕珂公司主张的各项费用分别确定如下：
1、租金及房屋使用费。根据商铺租赁合同和补充协议的约定，租金标准为23250元／月（266400元／12月＋1050／月），自租赁期开始的2013年8月6日起至租赁合同解除后两被告返还房屋的2014年12月29日，扣除4个月免租期后为12个月零25天，其仅支付第一期三个月租金69750元，原告易帕珂公司主张还拖欠227075元，符合合同约定的标准，本院予以确认。扣除已经支付的保证金44400元后，两被告还需支付182675元，原告易帕珂公司无需再向两被告返还保证金。
2、逾期利息。租赁合同中明确约定逾期支付租金的逾期利息为每日万分之五，按照合同约定并结合双方解除合同及房屋交还的日期，两被告应当在2014年1月5日、4月5日、7月5日和10月5日各支付租金69750元、46500元、69750元、41075元，故其应当承担的逾期利息应为各笔金额自应付之日起，按每日万分之五的标准，计算至实际支付之日止。原告易帕珂公司按该标准主张暂计算至2014年12月29日的金额为26635元，本院予以确认。自2014年12月30日起，两被告仍应以扣除保证金后的总额182675元为基数，按每日万分之五的标准继续支付至实际付清全部租金和房屋使用费为止。
3、物业管理费。双方合同中约定的物业费标准为3元／平方米，两被告承租的房屋面积总和为615平方米，每月物业管理费的金额应为1845元。物业公司出具的工作联系单证明承租方在租赁期内拖欠的物业费总额为16534.50元，原告易帕珂公司主张16420.50元，未超过该标准，本院予以确认。
4、水电费。两被告应当结清租赁期内应交的水电费用。现原告易帕珂公司主张其支付水电费1265元，未超出其提供单据所显示的金额，本院予以确认。
5、解除合同违约金。合同约定因承租人违反合同约定而导致合同解除的，承租人应当承担不超过6个月租金、服务费和物业管理费总和的违约金。原告易帕珂公司按此标准主张两被告应支付的解除合同违约金为6个月租金（23250元／月＊6月）与6个月物业管理费之和（1845元／月＊6月）即150570元，本院审查后认为，合同关于该项违约金标准的约定未超出法定的范围，且租赁房屋自两被告搬离后空置至今已超过6个月给原告方造成实际损失，原告易帕珂公司主张的该项违约金金额，本院予以确认。
6、免租期租金。原告易帕珂公司按照合同的租赁年限给予承租方4个月免租期，并约定如因承租方拖欠租金导致合同解除则需补交该部分租金。本案中，承租方已经实际享受了4个月的免租期，原告易帕珂公司在主张租金计算时也已扣除了该4个月租金，现因两被告拖欠租金导致合同解除，其应当按照规定补足该4个月租金93000元（23250元／月＊4月）。
综上，被告汪华、孙少扬应向原告易帕珂公司结清租金及房屋使用费182675元并承担相应的逾期利息，还需支付物业管理费16420.50元、水电费1265元，承担违约金150570元，补足免租期租金93000元。原告易帕珂公司无需再向被告汪华、孙少扬返还保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告汪华、孙少扬于本判决生效后十日内向原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司支付租金及房屋使用费182675元、逾期利息26635元（计算至2014年12月29日，自2014年12月30日起至其付清租金及房屋使用费之日止，以182675元为本金，按每日万分之五的标准计算）；
二、被告汪华、孙少扬于本判决生效后十日内向原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司支付物业管理费16420.50元、水电费1265元；
三、被告汪华、孙少扬于本判决生效后十日内向原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司支付违约金150570元；
三、被告汪华、孙少扬于本判决生效后十日内向原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司支付免租期租金93000元。
以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8950元，公告费600元，合计9550元，由被告汪华、孙少扬负担，于本判决生效后十日内直接向原告上海易帕珂资产管理有限公司苏州分公司支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行园区支行；帐号：55×××99。
审 判 长 潘宇容
代理审判员 李 尧
人民陪审员 虞君瑜
二〇一五年九月八日
书 记 员 邓 琴