湖北省嘉鱼县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1221民初468号
原告嘉鱼新天地商业管理有限公司。
住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇沿湖大道。
法定代表人杨志斌，系该公司总经理。
委托代理人施敏，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人马家强，湖北谦顺律师事务所律师。
被告胡雅莉，女，1989年9月15日出生。
原告嘉鱼新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告胡雅莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法由审判员汪平红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马家强、被告胡雅莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新天地公司诉称，2014年11月8日，原告受田孝忠的委托，与被告签订了《商用物业租赁合同》，原告将嘉鱼新天地8A栋一层113号，建筑面积约为37.09平方米物业出租给被告经营使用。双方就租赁用途、租赁期限、租金标准、缴纳时间、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，被告于2015年1月14日入驻8A113号店铺并经营使用，但一直未按照合同约定交纳房屋租金，原告多次向被告书面递交催租、催缴通知书，但被告均不予理会。鉴于被告拖欠租金长达一年，严重违反合同约定，损害业主利益，2016年4月21日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告即日起解除租赁合同，并限其三日内腾退房屋、支付拖欠的租金及违约金。2016年4月25日，原告依据合同已收回出租房屋。请求判令：1、确认原告与被告于2014年11月8日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》已于2016年4月21日解除；2、判令被告立即腾退嘉鱼新天地8A栋一层113号商铺；3、判令被告支付房屋租金12367元（从2015年3月15日算至2016年4月21日）及逾期支付违约金13920元（从2015年3月15日算至2016年4月21日），以后的违约金按合同约定的日千分之五算至租金付清之日止；4、诉讼费由被告负担。
被告胡雅莉辩称，依《商用物业租赁合同》约定签约定金1万元应自动转为租金，故被告已支付了10个月的房租，不存在拖欠房租一年之久之说。《商用物业租赁合同》中关于由被告承担违约责任的条款属于加重被告责任的条款，应认定为无效条款。2016年4月21日深夜，原告未经被告同意，强行将店铺内的货物、电脑设备盗走，给被告造成直接经济损失5万余元，被告保留请求赔偿的权利。
经审理查明，2014年11月8日，原告新天地公司（出租方）受嘉鱼高地房地产开发有限公司委托，与被告胡雅莉（承租方）签订了《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》一份，约定：“出租方将嘉鱼县嘉鱼新天地项目商业部分8A栋一层113号物业租赁给承租方经营，建筑面积约为37.09平方米。租赁期限为5年，计租起始日2015年3月15日，出租方应在2014年11月20日前配合承租方进场装修；签约租金为每平方米每月54元，第一年租金为人民币每平方米每月27元，月租金合计约为人民币1001.43元，年度租金合计约为人民币12017.16元，即免租6月；租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止；本合同签订之日起三个工作日内，承租方需支付签约定金10000元，此前缴纳的意向合同定金转为合同定金，多退少补，该定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分；如发生下列情形，出租方有权书面通知承租方解除本合同：......承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金、物业管理费，水费、电费等费用超过十五日的”。2015年5月20日，原告收取了被告胡雅莉交纳的定金1万元。同年4月23日，嘉鱼高地房地产开发有限公司与田孝忠签订了《商品房买卖合同》一份，约定该公司将新天地项目商业部分房屋8A113号商铺出售给田孝忠。同年7月15日，田孝忠（甲方）与原告（乙方）签订了《嘉鱼新天地授权委托经营管理协议》一份，约定：“甲方把位于嘉鱼新天地8A栋1层113号的铺位委托给乙方租赁经营管理；甲方委托给乙方经营管理期限，乙方委托经营管理期限自签约之日起开始，至2020年5月1日终止；甲方同意将自己购买的上述商铺的经营权托管给乙方招商及营运管理，并自甲方与开发商签署《商品房买卖合同》之日起，以乙方的名义为该商铺寻找承租人，与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，按照乙方的方案进行业态规划、商户调整等工作，并负责向商户收取定金、押金、租金等款项，并将属于甲方所有的部分款项按时向甲方支付（甲方自行收取租金的除外）；乙方向签约商户收取的租金，按照租赁合同约定的金额、缴款时间进行收取”。原告新天地公司按照合同约定向被告交付了出租房屋，但被告一直未向原告交付租金。2016年1月26日，原告向被告发出《催租通知函》一份，载明：“胡雅莉，请您于2016年1月28前到嘉鱼新天地商业管理公司缴纳租金，否则，我司将据租赁合同第十条之约定，解除租赁合同，收回您所租赁的商铺，没收保证金，且您装修投入我司不予赔偿”。2016年4月21日，原告向被告发出了《解除合同通知书》一份，载明：“鉴于你差欠租金已达数月之久，根据合同，我司有权解除合同、收回商铺。因此，现我司特通知你如下：于即日解除你与我司于2014年11月8日签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书送达之日起3日内，停止一切经营活动，清理、腾退你在商铺内的经营商品、物品，将商铺交还我司，并支付我司违约金及差欠的租金等”。原告将《解除合同通知书》张贴于被告租赁的房屋窗户上，并通过快递方式向被告予以送达。四日后，原告自行将被告存放于租赁房屋内的物品搬迁至他处。同年5月16日，原告书面通知被告领取已搬迁至他处的物品，但被告没有领取。2016年5月5日，原告以胡雅莉为被告，以田孝忠为第三人诉至本院，本院认为，田孝忠作为本案争议租赁标的物的所有权人，在本案中属有独立请求权的第三人，田孝忠有权申请参加诉讼，但原告无权申请追加田孝忠为本案第三人，故对原告追加田孝忠为本案第三人的申请本院不予准许。本案经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。
上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》、《收据》、《商品房买卖合同》、《嘉鱼新天地授权委托经营管理协议》、《催租通知函》、《解除合同通知书》、《领取物品通知》等证据予以证明并经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告新天地公司受嘉鱼高地房地产开发有限公司及田孝忠委托以自己的名义与被告胡雅莉签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，依法具有法律效力。原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁房屋，被告也应按照约定履行给付租金的义务。原告请求被告交付租金，依法应予支持。合同中约定“定金自起租日始自动转为首月租金，余款自动转为次月租金的一部分”，按双方约定的每月租金1001.43元计算，自2015年3月15日至原告向被告发出《解除合同通知书》之日即2016年4月21日止，被告应付租金为13218.88元（12017.16＋1001.43×1.2），被告交付的定金1万元抵付租金后，被告尚欠租金3218.88元。被告交付的1万元定金可抵10个月租金，即自2016年1月15日起被告应另行交付租金。从2016年1月15日起至3月14日止，被告应付二个月租金为2002.86元。双方约定“租金采用先付后用的原则支付，租金按3个月为一期结算，承租方应于每期15日前一次性支付下期租金给出租方，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金时止”，根据该约定，被告应于2015年11月30日前一次性交付三个月租金3004.29元（从2015年12月15日起至2016年3月14日止），被告没有按时交付，应承担违约责任，但日千分之五逾期付款违约金超出了国家限制借款利率的规定，本院酌定按年利率24%计算。被告从2015年12月1日起一直没有另行交付一年中最后二个月租金2002.86元，根据双方的约定“承租方未按合同约定如期支付租金，拖欠租金......等费用超过十五日的，出租方有权书面通知解除本合同”，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”。原告于2016年4月21日向被告发出了《解除合同通知书》符合双方合同约定及法律规定，原告请求确认双方签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》已于2016年4月21日解除，依法应予支持，被告有义务将嘉鱼新天地8A栋一层113号商铺腾退给原告。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告嘉鱼新天地商业管理有限公司与被告胡雅莉签订的《嘉鱼新天地商用物业租赁合同》于2016年4月21日已经解除；
二、被告胡雅莉于本判决生效之日起五日内将嘉鱼新天地8A栋一层113号商铺腾退给原告；
三、限被告胡雅莉自本判决生效之日起五日内向原告嘉鱼新天地商业管理有限公司支付房屋租金3218.88元，并支付违约金（以2002.86元为基数计算，从2015年12月1日算至下欠租金3218.88元清偿之日止，按年利率24%计算）；
四、驳回原告嘉鱼新天地商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，由原告嘉鱼新天地商业管理有限公司负担100元，被告胡雅莉负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，上诉人在递交上诉状时，根据不服判决的请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17680601040004550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 汪平红
二〇一六年七月七日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。....
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。......
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。....
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。