重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书

（2014）沙法民初字第04806号
原告重庆骐鸣健身有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街1号，组织机构代码68391621-X。
法定代表人王志江，重庆骐鸣健身有限公司总经理。
委托代理人唐光洪，北京大成（重庆）律师事务�律师。
被告重庆树道教育信息咨询有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街001号1层。
法定代表人叶世桦，重庆树道教育信息咨询有限公司大区校长。
委托代理人徐忠，重庆迪正律师事务所律师。
委托代理人张燕，重庆迪正律师事务所律师。
原告重庆骐鸣健身有限公司与被告重庆树道教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法由审判员刘涛独任审判，适用简易程序于2014年6月4日、6月25日、7月23日公开开庭进行了审理。原告重庆骐鸣健身有限公司的委托代理人唐光洪、被告重庆树道教育信息咨询有限公司的委托代理人徐忠、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆骐鸣健身有限公司诉称，原告与被告于2011年12月24日签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市沙坪坝区某街1号1层建筑面积378平方米商铺及�库、卫生间约40平方米，双方对租赁期限、租金等进行了约定。合同签订后，原告向被告移交了约定的租赁房屋，被告向原告支付了履约保证金36000元和房屋租金。2013年年中，被告开始拖欠租金。被告擅自搬出租赁房屋时，被原告员工发现并阻止。原告多次向被告催收租金，被告均以各种理由拒绝支付。现原告向法院起诉，要求确认双方签订的《租赁合同》于2013年11月26日解除；判令被告立即支付原告2013年7月26日至2013年11月25日欠付的租金124658.00元、2013年10月11日至2013年11月26日的水电费、物管费、垃圾处理费2796.8元，以及延期支付房屋租金的违约金36000元；判令被告立即撤除沙坪坝区沙南街1号1层房屋内属于被告的设施设备，将房屋交付给原告。
被告重庆树道教育信息咨询有限公司辩称，原被告双方的《租赁合同》于2013年11月20日予以解除。被告欠原告水电费、物�费、垃圾处理费2796.80元属实，被告同意支付该款。被告未向原告交纳2013年7月26日至2013年10月25日租金79773元及2013年10月26日至2013年11月20日租金30900元，共计110673元。被告承租的房屋从2012年11月初开始漏水，被告认为应从此时开始减免租金，所以被告不欠原告房屋租金。2013年7月26日应交3个月的租金111240元，经与原告口头协商，原告考虑到以前的漏水情况，同意被告只交纳31467元。原告不履行维修房屋的义务，被告不应承担违约金。被告同意随时搬出房屋。
经审理查明，2011年12月14日，原告重庆骐鸣健身有限公司（出租方）与被告重庆树道教育信息咨询有限公司（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于重庆市沙坪坝区某街1号1层商铺及设施、中央空调旁仓库和卫生间一并出租给承租方经营使用。商铺套内面积378平方米，仓库和卫生间约40平方米。租赁经营期限三年，从2011年12月15日起至2014年12月15日止。合同第5条约定：2011年12月15日至2012年12月15日期间月租金为36000元，2012年12月15日至2013年12月15日期间月租金为37080元，2013年12月15日至2014年12月15日期间月租金为37800元。租金叁个月为一期，须于每季度10日之前支付。合同第10条约定：物业管理费自商铺交付之日起按建筑面积每月每平方米2元计算，每月物业管理费756元。合同第11条约定：承租方于本合同签署3日内一次性向出租方缴清履约保证金36000元。合同第18.3条约定，若承租方拖欠租金超过30天时，出租方除向承租方追缴应交租金、其他费用和滞纳金外，有权单方终止合同，承租方已交的履约保证金作为违约金不再退还，并向承租方追偿由此造成的其他损失。同时出租方有权停止商铺能源供应，封闭商铺并留置处理承租方商铺内商品、道具等。第18.9条约定，租赁期内，因承租方违约而导致出租方有权单方提前终止合同，或者非出租方原因承租方提前终止合同的，出租方有权不退还承租方已交纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，同时出租方有权留置、处置承租方在租赁物内的物品，并向出租方追究因承租方违约给出租方造成的损失。18.15条约定，有下列情况之一，视为出租方违约，乙方有权提前终止协议，出租方应赔偿因违约给承租方造成的包括直接损失：1、出租方非因正当理由，妨碍承租方正常经营的；2、出租方与第三方因租赁等纠纷致使承租方无法正常经营的；3、因出租方原因发生其他违反合同约定的行为，致使承租方无法继续经营的，承租方可提前终止合同，且出租方无权要求承租方赔偿；4、出租方因基础设施影响承租方正常经营的。
合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金36000元及相应租金。2013年7月16日前，被�应支付原告从2013年7月26日起三个月租金11140元，但被告未按时支付。2013年11月7日，被告向原告发送《情况说明函》，表明房屋从2012年11月开始漏水，经被告多次反映，原告均未派人维修。2013年11月11日，原告向被告回函，表明其在之前并没有获得房屋漏水的信息，请被告自查漏水原因。2013年11月13日，被告向原告再次致函，再次要求原告派人维修房屋。2013年11月19日，被告向原告寄送解除及终止《租赁合同》通知书，以承租的房屋漏水，原告不予维修为由，要求解除及终止租赁合同。2013年11月20日，被告在搬离承租房屋内的物品时被原告发现，原告以被告未结清房屋租金为由，将房门锁住。2013年12月13日，原告向被告发送律师函，要求被告于2013年12月20日前交清2013年7月26日至2013年11月30日的租金124658元及水电费2796.80元。被告收到律师函后，未予支付。现原告起诉来院�要求判如所请。审理中，被告认为合同于2013年11月20日予以解除，原告予以认可。被告于2014年6月27日将房屋交还给了原告。原告遂将诉讼请求变更为：要求确认双方签订的《租赁合同》于2013年11月20解除；判令被告立即支付原告2013年7月26日至2013年11月25日欠付的房屋租金124658元、2013年10月11日至2013年11月20的水电费、物管费、垃圾处理费2796.80元以及延期支付房屋租金的违约金36000元。
审理中，被告认为租赁物从2012年11月开始渗水、漏水，并举示了情况说明函及原告的回函、再次情况说明函、重庆派力美容美发有限公司（以下简称派力公司）与原告的《美发合作协议》、重庆派力发艺连锁管理中心（以下简称派力管理中心）的证明、重庆市沙坪坝公证处（2013）渝沙证字第14330号公证书予以证明，并申请了其单位员工谢＊＊、王＊＊出庭作证。重庆市沙坪坝公证处工作人员于2013年11月15日主要对“四对一教室”、“四对二教室”两间房屋的天花板、玻璃墙、地板相关现场进行了拍照，刻录了光盘。重庆市沙坪坝公证处于2013年11月18日作出（2013）渝沙证字第＊＊＊号公证书，对证据进行了保全。派力公司属重庆市沙坪坝区沙南街1号骐鸣健身汇二楼美发室的承租人。派力管理中心于2014年6月23日出具证明，载明：兹证明我公司于2010年12月27日与重庆骐鸣健身有限公司签订《租赁合同》一份，租赁房屋位于重庆市沙坪坝区某街1号2楼。因重庆骐鸣健身有限公司修建的恒温游泳馆以及房屋本身质量结构等等的缘故，导致我公司所租赁的房屋从2011年4月开始不断向2楼渗漏、漏水并导致1楼受到2楼影响也开始渗漏、漏水，使得租赁房屋大面积不能使用。且漏水问题重庆骐鸣健身有限公司一直没有解决，因此，我公司于2012年4月28日从该租赁房屋�出。另，直到我公司搬出为止，该房屋漏水问题仍然没有解决。证人谢＊＊、王＊＊证明教室有漏水的情况。
原告对情况说明函、回函、再次情况说明函及公证书的真实性予以认可，但认为被告反映的漏水情况并不属实，从照片上看不出漏水的情况，即使有漏水，也只是2013年11月18日公证这一天。原告对派力管理中心的证明不予认可。原告认为证人证言存在矛盾之处，且二位证人系被告单位员工，与被告有利害关系，其证人证言不能作为证据采用。
此外，被告认为原告同意减免租金，其已交纳了2013年7月26日至2013年11月25日租金31467元，其对房屋维修产生维修费3000元，但未举证证明。
另查明，直至2013年11月20日，被告均在租赁物内从事教育培训活动。
上述事实，有租赁合同、解除及终止《租赁合同》通知书、情况说明函、回函、再次情况说明函、（2013）渝沙证�第＊＊＊号公证书、律师函等证据以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，涉案房屋是否存在漏水问题，举证责任在被告。从被告提交的证据看，两位证人系被告单位员工，与被告有利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。照片的真实性本院予以采信，但从公证书的照片上看不出房屋正在漏水的事实，只有部分墙面、天花板有脱落、污损的现象。且照片只能反映拍摄当时的状态，而不能反映一段时间内的持续状态。骐鸣健身汇二楼美发室承租人为派力公司，派力管理中心以承租人身份作证，其真实性不予采信。情况说明函、再次情况说明函均是被告单方意思表示，其不具有证明力。被告举示的证据不能充分证明房屋从2012年11月即开始漏水，被告的�辩理由不能成立。被告未按合同约定支付租金，属违约方，不享有合同解除权。但双方在审理中对合同的解除时间形成合意，本院予以支持。
被告抗辩原告同意减免租金，且其已交纳了2013年7月26日至2013年11月25日租金31467元，因其未举证证明，本院对其抗辩理由不予支持。但原告自认被告交纳了此期间租金23662元，本院予以采信。
综上所述，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告未按合同约定交纳租金，原告要求被告支付欠交的租金，本院予以支持。但租金应计算至2013年11月20日合同解除之日为止。根据公平原则，不满1月的，租金按日计算。由此计算，2013年7月26日至2013年11月20日期间的租金为142339元，扣除被告已交纳的23662元，�告实欠118677元。租赁合同于2013年11月20日已解除，原告要求租金计算至2013年11月26日，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，被告未按期交纳租金，其交纳的履约保证金36000元即作为违约金由原告收取，现原告再要求被告支付违约金36000元，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告重庆骐鸣健身有限公司与被告重庆树道教育信息咨询有限公司签订的《租赁合同》于2013年11月20予以解除。
二、被告重庆树道教育信息咨询有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆骐鸣健身有限公司2013年7月26日至2013年11月20日欠付的租金118677元及2013年10月11日至2013年11月20的水电费、物管费、垃圾处理费2796.80，共计121473.80元。
三、驳回原告重庆骐鸣健身有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3570元，减半交纳1785元（原告已预交），由原告重庆骐鸣健身有限公司负担158元，被告重庆树道教育信息咨询有限公司负担1627元，此款限被告重庆树道教育信息咨询有限公司于本判决生效后立即给付原告重庆骐鸣健身有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤�的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 刘 涛
二〇一四年七月三十一日
书记员 彭超群