浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民再终字第1号
上诉人（一审被告）：诸聪。
委托代理人：关凌云，浙江金麟律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：蒋兴明。
委托代理人：徐文鹤。
上诉人诸聪因与被上诉人蒋兴明所有权确认纠纷一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民再字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2009年5月8日，蒋兴明诉至浙江省杭州市西湖区人民法院称：1998年7月6日，蒋兴明购买位于天目山路×号（现变更为天目山路×号）国际花园公寓楼×C期房（以下简称国际花园×C房屋），与杭州市庞帝房地产开发有限公司（以下简称庞帝房产公司）签订了《商品房预售合同》，蒋兴明支付首付款239297元，余款银行按揭支付。后蒋兴明出国，将商品房预售合同、贷款合同等以及履约问题一并交给诸聪代为办理。期间，收房及偿付贷款由诸聪代办，双方一直通过信函、汇款联系。2001年，蒋兴明委托诸聪代为出售国际花园×C房屋，按诸聪要求制作了公证委托书，委托诸聪办理该房屋的转让协议签订以及房产过户等手续。此后，蒋兴明多次催问结果，但诸聪总以各种理由推脱。2004年蒋兴明回国与诸聪联系，诸聪亦未如实告知有关房屋的情况。直至2009年，蒋兴明经查询发现诸聪早已于2002年3月18日将国际花园×C房屋变更在其自己名下，并领取了所有权证。诸聪作为蒋兴明的代理人，未按委托人的意志和授权权限，从事受托行为，肆意侵占委托人财产，故请求判令国际花园×C房屋归属于蒋兴明所有。
诸聪辩称：1、蒋兴明、诸聪于1998年7月共同购买了国际花园×C房屋，房价是690000元，共同支付首付款200000余元，并由诸聪签订按揭贷款合同，承担按揭义务。此后，蒋兴明由于经济危机返回巴拉圭，实际仅承担了53000元左右的按揭款，其余按揭款都是诸聪承担的。2000年，该房屋可以办产权证时，因诸聪无力独自承担按揭款，且蒋兴明提出转让其占房屋的份额用以偿还债务。2001年9月，蒋兴明出具委托书给诸聪，诸聪也同意将蒋兴明的房屋份额变现处理债务。在国际花园×C房屋实际交付后，蒋兴明、诸聪与蒋兴明的债权人达成了协议，按照每月4000元出租给蒋兴明的债权人。后双方另行约定以处理蒋兴明房屋份额的款项偿还蒋兴明所欠的债务，诸聪按约履行，以蒋兴明占房屋的份额转让并清偿了蒋兴明的300000余元债务。蒋兴明也确认房屋转让来偿还债务。此外，诸聪还代蒋兴明归还了借款。2、本案争议房屋的权属应归诸聪所有。蒋兴明、诸聪共同签订《商品房预售合同》并共同支付首付款。蒋兴明明知1999年年底房屋已经交付。2000年因蒋兴明拖欠支付按揭款，经济情况也不好，诸聪多次催告的情况下，蒋兴明授权诸聪出让其占房屋份额以偿还债务。2002年讼争房屋办理了确权手续，由共同共有转化为诸聪所有的事实清楚。蒋兴明即使有异议，也应提起侵权之诉，而不是所有权诉讼。3、蒋兴明起诉超过诉讼时效，丧失胜诉权。蒋兴明于1999年就已经知道房屋交付，2004年诸聪将蒋兴明的债务清偿完毕，蒋兴明应当知道房屋的权利已经丧失。但直到2009年5月蒋兴明才提起诉讼，已经丧失了胜诉权。综上，请求驳回蒋兴明的全部诉讼请求。
浙江省杭州市西湖区人民法院原审查明：1998年6月16日，庞帝房产公司（合同甲方）与蒋兴明、诸聪（合同乙方）签订商品房购销合同（编号：98-1501）一份，约定乙方向甲方购买国际花园×层C号商品房一套，面积138.63平方米，总价694536元，1998年6月16日前支付10000元，6月20日前支付198536元，余款486000在一周内办理十年银行按揭。1998年7月6日，庞帝房产公司出具收款收据一份，其上载明款项内容为房款（首期），付款人为蒋兴明、诸聪，金额为208536元。1998年7月6日，诸聪与中国建设银行杭州市分行签订《个人住房商业性贷款借款合同》以及《个人住房商业性贷款抵押合同》，约定诸聪向中国建设银行杭州市分行借款486000元，借期十年，每月10日前还本付息5807.03元，并以国际花园×层C号房屋为借款设定抵押。此后，蒋兴明、诸聪通过传真联系支付按揭款、房屋超面积的房款以及办理房屋权属证书的费用等事宜。2001年9月17日，蒋兴明及其妻子蒋某签署《委托书》一份，委托诸聪办理国际花园×C房屋转让协议的签订及房屋过户手续，委托期限为自即日起至办理完上述有关手续止。同日，该委托书经我国驻圣保罗总领事馆公证。2001年12月30日，诸聪与庞帝房产公司另行签订《商品房买卖合同》一份，（合同编号2001销13996），约定诸聪购买国际花园公寓楼×C房屋，建筑面积144.77平方米，每平方米单价5010元；1998年7月6日支付239297元，余款480000元办理银行按揭。2002年3月，诸聪取得国际花园公寓楼×C房屋的所有权证。2004年3月27日，蒋兴明、诸聪（协议甲方）与钱某（协议乙方）签订《协议书》，双方约定因蒋兴明需要处理其他债务纠纷，要求出售国际花园×C房屋产权，使蒋兴明与钱某于2001年12月26日签订的协议书作相应变更，双方协商达成如下协议：一、甲方按每月4000元出租价补偿乙方共计55个月（自2004年4月30日至2008年12月30日），合计补偿220000元。二、由于甲方在1998年购房合同中的房产面积为138.63平方米，而2001年实际办理房产证时面积为144.77平方米，超面积6.14平方米，该部分房款即6.14平方米×5010元＝30761.40元，由乙方垫付。三、以上应付乙方款项合计250761.40元，由诸聪在出售房款中转付给乙方。如果甲方出售房屋，而未支付乙方资金，乙方有权继续享用该房屋的使用权，并起诉诸聪个人。四、在甲方出售之前，仍然按原协议履行，由乙方出租收益。五、为便于合同的履行，乙方在收到250000元后，在二个月内搬出。具体时间与总额计算按乙方实际搬出时间为准。该份协议由诸聪以及钱某签名确认，蒋兴明并签署意见“以上受于诸聪处理”。2005年1月23日，诸聪与钱某签订《协议书》，载明“根据双方于2004年3月27日签订的协议书，诸聪在2005年1月23日代蒋兴明支付钱某现金200000元，协议到此履行完毕，余款不再追诉。”
浙江省杭州市西湖区人民法院原审认为：因房屋权属发生争议的，应以不动产登记薄的记载为准。因不动产登记薄系物权归属的根据，除有证据证明不动产登记簿确有错误以外。本案双方就国际花园×C房屋的所有权发生争议，根据不动产登记资料记载国际花园×C房屋登记属诸聪所有。蒋兴明应当提供证据以推翻不动产登记资料，如未能证明的，则应当承担举证不能的不利后果。首先，蒋兴明主张讼争房屋是其个人出资购买，购买时诸聪仅是代理人。因房屋买卖合同中买方载明的买受人是蒋兴明、诸聪，且首付款收据中记载的付款人亦为蒋兴明、诸聪。故蒋兴明主张其个人购买讼争房屋的事实，本院不予认定。蒋兴明也未举证证明在购买房屋时，双方存在委托关系的事实。其次，蒋兴明诉称其出国后委托诸聪代办收房及偿付贷款，交给诸聪款项用以支付讼争房屋按揭款等事实。但蒋兴明亦未能举证证明该节事实。再者，蒋兴明、诸聪就国际花园×C房屋的转让曾有委托关系。该委托合同关系中，诸聪系受托人，其是否合理履行受托事务，是否合理办理国际花园×C房屋转让事宜的行为，系双方委托合同关系之争议，与本案讼争之房屋所有权争议缺乏关联。蒋兴明未能举证证明不动产登记资料中记载国际花园×C房屋属于诸聪确有错误，故其主张的诉讼请求，该院不予支持。据此，浙江省杭州市西湖区人民法院于2009年12月3日作出（2009）杭西民初字第1074号民事判决：驳回蒋兴明的诉讼请求。案件受理费13800元，由蒋兴明负担。
判决后，双方均未提出上诉。2012年5月16日，蒋兴明以其在广发银行杭州分行办理的外汇存折上存款被人提取向杭州市公安局下城区分局武林派出所报案，该所受理后，分别向诸聪、王某（原广发银行杭州分行工作人员）、杨某（系广发银行杭州分行员工）、吕某、钱某进行了调查并制作了询问笔录，同时向广发银行杭州分行调取了银行交易清单，后该所对此报案未予立案。2013年7月16日蒋兴明又向原审法院提起诸聪侵占房屋刑事附带民事自诉，因不符合刑事自诉案件起诉条件，该院未予立案。2014年4月23日，浙江省杭州市西湖区人民法院作出（2014）杭西民监字第2号民事裁定，由该院另行组成合议庭对本案进行再审。
再审中，原审原告蒋兴明及原审被告诸聪仍坚持原审诉辩意见。
浙江省杭州市西湖区人民法院再审认定事实与原审基本一致，另查明：（一）蒋兴明与诸聪系朋友关系，1998年7月2日，蒋兴明经诸聪介绍在广东发展银行杭州分行（以下简称广发银行杭州分行）营业部办理了个人外汇专户存折，同年年底蒋兴明在回巴拉圭前将该存折交广发银行杭州分行王某保管，2001年王某调离该行后将存折交于诸聪。截至2003年5月6日，蒋兴明共计汇入该存折帐户99182.78美元。其中于1998年7月2日提取24550美元并兑换成人民币208361元作为购房首付款转入庞帝房产公司帐上，该房地产公司于同月6日开具了收据一份。余款74632.78美元被人分35笔提取，截止2003年5月18日该存折帐户余额为280.82美元。从银行凭条来看，大部分无取款人签名，仅有2000年11月24日二笔取款为王某签名；2002年11月3日、2003年4月14日取款签名为诸聪。庭审中，诸聪对取款次数及金额表示已记不清楚，但其中5万多元人民币已在2000-2001年间用于房屋按揭款支付，其余款项均按照蒋兴明的要求用于支付业务费用及转交他人。另查明2004年1月8日，蒋兴明委托于连升汇入诸聪中国银行帐户人民币40000元。（二）2001年8月，蒋兴明与其债权人钱某经协商达成初步意向，蒋兴明将涉案房屋折价抵偿给钱某，充抵债务，并由钱某支付蒋兴明2万元美元。为此，2001年9月17日，蒋兴明及其妻子蒋某签署《委托书》一份，委托诸聪办理涉案房屋转让协议的签订及房屋过户手续，委托期限为自即日起至办理完上述有关手续止。同日，该委托书经我国驻圣保罗总领馆公证。后因故该此涉案房屋拆抵债务事宜未成。2001年12月26日，蒋兴明与钱某又另达成协议：主要内容是一、蒋兴明将其所有的杭州国际花园×楼C座公寓楼的使用权（从2002年元月到2008年12月30日止）抵押给钱某作货款。在此期间，钱某享有该公寓楼的出租收益权，蒋兴明拥有所有权，但不得收回其使用权。二、从2002年到2008年12月30日止的使用期间，蒋兴明负责按期缴纳按揭款，钱某负责其它费用，期满后即还给蒋兴明使用。三、钱某为蒋兴明支付在2002年以前所欠的所有按揭费本息37422元，罚息1567元。交清办理产权证所需的一切费用，计43372元，及国际花园2002年前的物业管理费，计3748.9元。以上合计86109.9元。四、本协议一式三份，原件由中间人诸聪保管，未尽事宜，双方商议解决。2001年12月30日，诸聪利用该委托书与庞帝房产公司另行签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2001销13996）。2002年3月，诸聪取得涉案房屋的所有权证。2004年3月27日，蒋兴明、诸聪（协议甲方）与钱某（协议乙方）签订《协议书》一份。协议载明：由于蒋兴明先生需要处理其它债务纠纷，要求出售杭州市天目山路国际花园×C的房屋产权，使原来于2001年12月26日，钱某先生与蒋兴明先生签订的协议书需要作相应变更（原协议书附后），为此，经双方协商达成如下协议。关于协议内容再审认定与原审一致。（三）1998年至2004年期间，蒋兴明与诸聪之间有大量传真往来。从双方已提交的传真件来看，除《协议书》外蒋兴明发给诸聪的传真件11份，其主要内容是告知诸聪已汇款情况，委托诸聪办理相关业务，转交他人钱款等。其中已汇款情况与蒋兴明外汇专户存折记载基本相符。诸聪发给蒋兴明传真件17份，其主要内容是告知按揭款的交纳及相关业务的办理情况等，其中2001年8月27日、9月21日传真涉及委托书及公证，房产过户等。双方对上述传真件均无异议。又查明，2001年下半年，蒋兴明与其债权人钱某有四份传真往来。主要内容是双方就涉案房屋抵偿债务事宜进行协商，后因故未果。2001年12月26日双方就涉案房屋使用权充抵债务达成协议。（四）截止2008年9月，涉案房屋名下的按揭款已全部付清。
浙江省杭州市西湖区人民法院再审认为：根据诉辩双方观点，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案房产系蒋兴明个人购买还是蒋兴明与诸聪共同购买以及权属争议。二、蒋兴明与诸聪之间就涉案房屋委托代理关系是否存在、是否有效。三、本案纠纷有否超过诉讼时效。（一）关于权属问题。诸聪认为涉案房产是其与蒋兴明共同购买，其依据的主要事实和理由是1998年6月16日签订的《商品房购销合同》（合同编号：98-1501）中买方为其与蒋兴明，首付款208536元也是双方共同支付，其中10万元系蒋兴明应支付其的费用等。庞帝房产公司开具的首付款收据载明的缴款单位（人）也是其与蒋兴明。同期的《个人住房商业性贷款借款合同》、《个人住房商业性贷款抵押合同》及公证也是诸聪个人与中国建设银行杭州市中山路支行签订，且按揭款大部分是诸聪个人归还，蒋兴明仅在2000-2001年间支付了5万余元。而蒋兴明则认为涉案房产实际是其个人购买，因为自己长期居住国外，不能办理按揭借款，所以才在合同等中增加了诸聪作为购买人，便于按揭借款。首付款是从自己在广发银行杭州分行开户的外汇专户存折存款兑换成人民币转入庞帝房产公司，根本不存在需支付诸聪费用问题。截至2003年5月6日，蒋兴明共计汇入该外汇专户存折99182.78美元（含首付款24550美元），该款足以支付按揭款，诸聪支付的按揭款也来源于此。该院认为，首先，从首付款的支付来看，蒋兴明已提交证据证明首付款系从其广发银行杭州分行外汇专户存折中转入庞帝房产公司；诸聪称首付款系双方共同支付，蒋兴明转入开发商款项中的一半是蒋兴明应支付其的相关费用等，但未提供相应证据证明。其次，从双方大量的往来传真件内容看，均未谈及涉案房屋系双方共同购买，其中2001年6月18日诸聪给蒋兴明的传真件中却称“你的房子在没拿到产权证之前不能出租……”。如果涉案房产系双方共同购买，用“你的房子”来称呼显然不合常理。第三、2001年8月前后，蒋兴明与债权人钱某曾就涉案房产抵债事宜进行协商，达成初步意向，并出具委托书委托诸聪办理，蒋兴明与诸聪之间的往来传真件也证实了该事实。在此过程中，诸聪对涉案房产的所有权并未提出主张和异议，此事后因故未成。2001年12月26日，蒋兴明与钱某又达成了以涉案房产使用权抵债的协议，该协议已实际履行，对此，诸聪也是知晓的。在该协议的签订和履行过程中，诸聪始终未就涉案房产的所有权和使用权提出主张和异议。如果涉案房产按诸聪所称系共同购买，共同共有，诸聪作为共有人在共有财产所有权和使用权被其它共有人处置时，不提异议和主张，显然也不符合常理。第四、从2004年3月27日以诸聪、蒋兴明为甲方，钱某为乙方所签订的《协议书》内容看，处置的也是蒋兴明的房产，并未涉及涉案房产系蒋兴明与诸聪共同购买、共同共有。而且《协议书》明确由钱某垫付的超面积（合同约定面积138.63平方米，实际交付面积144.77平方米）款30761.4元，由蒋兴明返还钱某。如果涉案房产系双方共同共有，《协议书》中自然会对涉案房产状况进行确认，以避免矛盾发生。同时超面积款也不应由蒋兴明单方承担，故诸聪辩称涉案房产系共同共有不符合上述客观事实。此外，在该协议签订过程中，诸聪始终隐瞒涉案房产已过户自己名下这一事实，主观上存在恶意。第五、蒋兴明与钱某曾就涉案房产抵债事宜进行协商，为此钱某对涉案房产也作了相应调查了解。2001年8月27日，诸聪给蒋兴明的传真件中也讲到“总之，他（指钱某）各个方面都去了解过了，过户已定，只等你的手续”。所以，可以确认钱某对涉案房产情况是比较了解的。而钱某在公安询问笔录中，明确涉案房产是蒋兴明的。第六、从按揭款资金来源及还款能力来看，涉案房产总价694536元，按揭贷款486000元，每月归还按揭款5807.03元，这在当时确属一笔不小开支。现蒋兴明提交证据证明截止2003年5月6日已汇入其在广发银行杭州分行外汇专户存折99182.78美元，并认为该款足以支付按揭款。而诸聪当时正协交离岗，工作尚未稳定。2001年6月18日，诸聪在给蒋兴明的传真件中，曾就儿子读高中一事欲向蒋兴明借款6-7万元，这些情况使人对诸聪的还款能力产生合理怀疑。诸聪辩称蒋兴明仅支付2000-2001年按揭款5万余元，其余均是自己交费，所以，诸聪有必要举证证明按揭款的来源，但至今诸聪仍未予举证证明。综上，上述证据及证明事实，已形成有机统一的事实和证据链，且相互印证，足以证明涉案房产的权属状况，足以使人确信涉案房产实际系蒋兴明个人购买，诸聪仅是名义上的购买人。至于蒋兴明与诸聪各支付了多少按揭款，并不影响本案权属的认定，双方之间因此而形成的债权债务关系，包括垫付款等，与本案系不同法律关系，双方可另行解决。（二）关于代理问题。该院认为：首先，2001年8月前后，蒋兴明与债权人钱某曾就涉案房产抵债事宜进行协商，达成初步意向，并出具委托书委托诸聪办理。虽然委托书未明确买受人为钱某，但以蒋兴明与诸聪、蒋兴明与钱某之间往来的传真件及诸聪在庭上的陈述来看，蒋兴明委托诸聪转让涉案房产的对象是明确的，即钱某。其次，在上述以房抵债未果后，诸聪利用该委托书于2001年12月30日与庞帝房产公司就涉案房产另行签订合同，并于2012年3月办理权属转移登记。事实上，从双方往来传真件看，此后诸聪仍在向蒋兴明催交按揭款，蒋兴明也仍在向外汇专户存折汇款。此外，从2004年3月27日，以蒋兴明、诸聪为甲方，钱某为乙方所签订的《协议书》内容来看，仍在以蒋兴明名义处置涉案房屋，所以，应认定蒋兴明对涉案房产转让给诸聪是不知情的。最后，诸聪明知涉案房产已过户至自己名下，却隐瞒真相，仍于2004年3月27日签订上述《协议书》，其主观上存在恶意。综上，该院认为，蒋兴明于2001年9月出具的委托书委托诸聪办理涉案房产转让，现有证据证明，该委托转让对象是明确的；即为钱某，对此，诸聪也予以认可。后因故未成，至此，双方之间的委托关系即自动解除。嗣后，诸聪未经蒋兴明的同意，利用该委托手续与开发商另行签订合同，并将涉案房产过户至自己名下，这是一种无权代理或超越代理权的行为。（三）关于时效问题。该院认为，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而原审原告蒋兴明提起的是确权之诉，并非行使债权请求权，故原审被告诸聪主张蒋兴明的诉讼请求权已超过两年诉讼时效，没有法律依据，应不予支持。综上所述，现有新的证据证明原判决确有错误，故应予改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十九条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销（2009）杭西民初字第1074号民事判决；二、座落于本市西湖区天目山路×号国际花园公寓楼×C座房屋归蒋兴明所有。原审案件受理费13800元，再审案件财产保全申请费5000元，合计18800元，由诸聪负担，于判决生效之日起七日内交纳至该院。
浙江省杭州市西湖区人民法院再审判决后，诸聪不服，向本院提出上诉称：一、再审判决认为案涉房屋系“蒋兴明个人购买，诸聪仅是名义上的购买人”，属认定事实与适用法律错误。1、根据《物权法》中的相关规定，案涉房屋因登记在诸聪名下，其权属应当归属于诸聪。再审判决未撤销产权登记事项，作出确权判决无法律依据，属于适用法律错误。诸聪认为案涉房屋因共同购房而系共同共有，后又因重新订立购房合同转为单独所有，且经过不动产登记。不动产登记簿作为对物权归属确认及物权变动状况的真实记录，是国家公权保护私权的具体体现，故不动产确权首先应遵从登记簿的法定效力。2、关于房屋首付款以及后续按揭款，诸聪均有直接证据证明已支付了相应款项。首先，购房合同和房产商开具的首付款收据均记载诸聪与蒋兴明为共同购买主体。其次，房屋按揭款也是从诸聪的建设银行账户支付的。3、由于诸聪与蒋兴明交往多年，双方之间经济往来很多，故双方之间有关来往传真、函件等涉及到经济贸易、房屋款、按揭款以及银行卡资金使用，双方解释各不相同，相互矛盾，也无从考证。因此，法院更应当根据直接证据得出结论，而非采用逻辑推理方式推断案涉房屋的产权人。二、关于代理问题的认定，再审判决作出的事实认定亦系错误，无法律依据。1、根据蒋兴明2001年9月17日签署的委托书记载内容，蒋兴明全权委托诸聪办理座落于杭州市天目山路×号国际花园×层C号房公寓转让协议的签署及房屋过户手续，委托期限为即日起至办理完上述有关手续止。再审判决认定蒋兴明委托诸聪转让涉案房产的对象是明确的，即钱某，无事实依据。2、从本案事实情况来看，由于诸聪在国内有很多欠款，急于卖出其享有的案涉房屋份额归还债务，诸聪作为受托人，帮助联系包括钱某在内的买家进行磋商，后因未找到合适买家，最终由诸聪买下，并将诸聪享有份额的房屋款用来处理钱某的欠款，符合蒋兴明出卖房屋的本意和目的。在委托买卖中，法律并未禁止自我买卖。2005年，诸聪出售位于朝晖的房产，以现金20万元以及数年案涉房产使用权，为蒋兴明抵偿钱某的全部债务，该处理符合2004年3月27日三方签订《协议书》约定和蒋兴明的本意。3、由于双方合作长达数年，期间诸聪为蒋兴明工作了几﻿年，双方之间来往账目较多，诸聪买下蒋兴明的房屋份额后清偿了钱某的债务，房屋按揭款亦由诸聪支付。原审庭审中，蒋兴明表示在2003年以后就未继续支付按揭款。签订《协议书》后，蒋兴明也从未支付钱某的欠款。因此，再审判决认定蒋兴明对涉案房产转让给诸聪不知情错误。三、再审判决对诸聪在再审中提出的观点未作出认定。1、根据购房合同以及庞帝房产公司出具的首付款收据，蒋兴明实际上确认诸聪为共同购买人，诸聪与建行签订的借款抵押合同及相关公证文件，均证明双方于1998年6月共同购买案涉房产，为共同共有关系。2、2001年9月，蒋兴明公证委托诸聪处理案涉房产的转让事宜，意思表示真实合法。2001年12月，诸聪在蒋兴明授权下与庞帝房产公司另行签订售房合同，并由此获取该房产相应权属证明，合法有效。3、2004年3月27日，诸聪、蒋兴明与钱某签订《协议书》约定，蒋兴明的欠款由诸聪在出售房款中转付给钱某。至2005年，诸聪代蒋兴明支付欠款，协议履行完毕。4、上述事实表明，蒋兴明授权诸聪转让涉案房产的意思表示真实有效，知道诸聪将案涉房产过户在自己名下，且通过2004年协议进行了确认。诸聪在委托关系中将蒋兴明的房产过户至自己名下的行为并不违反法律的相关规定，且帮助蒋兴明归还了欠款，双方委托合同已履行完毕。综上所述，再审判决认定事实错误，适用法律错误，现上诉请求：1、依法撤销杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民再字第4号民事判决。2、维持杭州市西湖区人民法院（2009）杭西民初字第1074号民事判决。3、由蒋兴明承担本案所有诉讼费用。
被上诉人蒋兴明答辩称：一、诸聪在购房款及按揭款用途上虚构事实，隐瞒骗取案涉房产的真相，其始终未支付过分文购房款。1、购房首付款是蒋兴明通过广发银行杭州分行外汇专户存折中取出24570美元换成人民币208536元转账支付给庞帝房产公司，转账支付证据确凿。2、诸聪在收取蒋兴明40000元人民币问题上隐瞒事实真相。蒋兴明让于连升汇给诸聪40000元人民币用作支付按揭款，经公安查实该款已入诸聪银行账户卡内。然而，诸聪欺骗法院称未收到过40000元，后又欺骗公安称该款是蒋兴明第二年回南美向他借去的路费，但经公安调查蒋兴明第二年没有入境。3、从按揭款资金来源及还款能力来看，均是蒋兴明支付的按揭款。涉案房产合同总价694536元，按揭款486000元，每月归﻿还按揭5807.03元，这在当时是一笔不小开支。蒋兴明提交的证据证明，截止2003年5月6日共汇入其在广发银行杭州分行外汇99182.78美元，汇入诸聪银行卡40000元人民币，根据2001年12月26日蒋兴明与钱某的租房协议，钱某替蒋兴明支付2002年前所欠按揭款本金、罚息38989元，上述款项合计减去首付款，余款696559.31元人民币足以支付486000元按揭款。而诸聪当时正协交离岗，工作尚未稳定。2001年6月18日，诸聪在给蒋兴明的传真件中，曾就儿子读高中一事欲向蒋兴明借款6-7万元，这些情况使人对诸聪的还款能力产生合理怀疑。诸聪辩称蒋兴明仅支付2000-2001年按揭款5万余元，其余均是自己交费，但至今未能举证证明。4、通过公安调查和广发银行的《美元专户交易清单》、《蒋兴明折卡没有绑定的证明》等证据证实，蒋兴明美元存折上99182.78美元，除了第一笔24570美元蒋兴明换成人民币208536元转账支付首付款外，其余74612美元诸聪分35笔全部取光。5、诸聪大量骗取房产按揭款的事实证明所谓“用所占房产份额还蒋兴明债务”亦系虚构。诸聪在隐瞒已骗取房产前提下称替蒋兴明归还钱某欠款20万元人民币，与事实不符，实际上是诸聪买断钱某房产租赁权，自己去住。二、诸聪通过隐瞒事实真相，完成不动产登记骗取房产。1、从双方大量的往来传真件内容看，均未谈及涉案房屋系双方共同购买。其中2001年6月18日诸聪给蒋兴明的传真件中却称“你的房子在没拿到产权证之前不能出租……”。因此诸聪所谓双方共同购房不真实。2、2001年8月前后，钱某曾就购买涉案房产与蒋兴明进行协商，达成初步意向，蒋兴明出具委托书委托诸聪办理，蒋兴明与诸聪之间的往来传真件也证实了该事实。在此过程中，诸聪对涉案房产的所有权并未提出主张和异议，此事后因故未成。2001年12月26日，蒋兴明与钱某又达成了以房产使用权抵债的协议，该协议已实际履行。对此，诸聪也是知晓的，在协议签订及履行过程中，诸聪也始终未就涉案房产的所有权和使用权提出主张和异议。3、根据2004年3月27日《协议书》内容，处置的是蒋兴明的房产，并未涉及涉案房产系蒋兴明与诸聪共同购买、共同共有，而且《协议书》明确由钱某垫付超面积款30761.4元，由蒋兴明返还钱某。此外，在该协议签订过程中，诸聪始终隐瞒涉案房产已在二年前过户自己名下的事实，主观恶意明显。4、钱某与蒋兴明先协商买房抵债，后演变为以房产使用权抵债，时间长达4年，对涉案房屋产权充分了解，诸聪也十分清楚。2001年8月27日，诸聪给蒋兴明的传真件中就讲到“总之，他（指钱某）各个方面都去了解过了，过户已定，只等你的手续”。而钱某在公安询问笔录中，明确涉案房产是蒋兴明的。5、2001年12月30日，诸聪与庞帝房产公司签订购房合同未经授权非法变更，内容造假。诸聪在无权代理前提下，利用蒋兴明在巴拉圭不知情，超越代理权把涉案房产骗走。综上，现有证据证明蒋兴明2001年出具委托书委托诸聪办理涉案房产转让对象是明确的，即为钱某，后因故未成，至此双方之间委托关系即自动解除，然而，诸聪未经蒋兴明同意，利用该委托手续与开发商另行签订合同，并将涉案房产过户到自己名下，这明显是在无权代理前提下，利用蒋兴明在巴拉圭不知情，超越代理权把涉案房产骗走。三、诸聪虚构两人购房，与实际情况不符。1、根据1998年6月16日《商品房购销合同》，合同首页上购房人为蒋兴明、诸聪，而合同末页上购房人为蒋兴明，诸聪是代理人，此符合蒋兴明常住巴拉圭，不能按揭购房的事实。2、从首付款支付与付款收据来看，蒋兴明已提交证据证明首付款从其广东发展银行杭州分行外汇专户存折中转入庞帝房产公司。诸聪在原审中称其第二年向蒋兴明付了一半首付款，但第二年蒋兴明未入境；在再审中称首付款系双方共同支付，蒋兴明付给开发商的首付款中的一半是蒋兴明应向其支付的相关费用，但也没有证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，诸聪未提交新的证据。蒋兴明向本院提交2001年12月10日蒋兴明传给钱某的传真件复印件一份，拟证明蒋兴明向钱某催问办理过户手续，2001年9月17日《委托书》中的案涉房屋受让人为钱某。以上证据经质证，诸聪认为，该证据是复印件，且不属于二审新证据范畴；即使该证据是真实的，也仅系蒋兴明与钱某之间的表述，与诸聪无关。本院认为，该份证据系复印件，不符合证据的形式要件，故不予确认。
经审理，二审查明的事实与一审认定事实一致。
本院认为：本案争议焦点为案涉房屋的权属争议。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外。根据《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，不动产物权应以不动产登记薄为准，但有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。又根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。根据以上法律规定，对于案涉房屋权属争议，人民法院有权依据查明事实，判决确认房屋所有权归属，故诸聪称案涉房屋权属应根据房产登记簿，以及一审法院在未撤销房产登记的前提下，作出确权判决无法律依据的上诉理由，本院不予采信。根据本案查明事实，1998年7月2日，蒋兴明经诸聪介绍在广发银行杭州分行营业部办理了个人外汇专户存折，截至2003年5月6日，蒋兴明共计汇入该存折帐户99182.78美元。1998年7月2日，蒋兴明提取24550美元兑换成人民币208361元作为购房首付款转入庞帝房产公司帐户。1998年底，蒋兴明在回巴拉圭前将该存折交广发银行杭州分行银行客户经理王某保管，2001年王某调离该行后将存折交于诸聪。该存折中的余款74632.78美元分35笔被提取，截止2003年5月18日余额为280.82美元，而根据公安询问笔录，王某称其曾从该存折帐户取款交给诸聪，诸聪亦认可银行客户经理取款交给其后用于支付房屋按揭款等费用的事实，另根据广发银行出具的证明，蒋兴明的该存折帐户并无配套卡。又从双方已提交的传真件来看，蒋兴明发给诸聪的11份传真件的主要内容是告知诸聪已汇款情况，委托诸聪办理相关业务，诸聪发给蒋兴明17份传真件的主要内容是告知按揭款的交纳及相关业务的办理情况等，均未提及涉案房屋系双方共同购买，且诸聪在2001年6月18日给蒋兴明的传真件中称“你的房子在没拿到产权证之前不能出租……”。另外，蒋兴明与钱某曾就涉案房产抵债事宜进行协商，2001年8月27日诸聪给蒋兴明的传真件中也讲到“总之，他（指钱某）各个方面都去了解过了，过户已定，只等你的手续”，而钱某在公安询问笔录中也明确涉案房产是蒋兴明的。最后，2001年12月26日蒋兴明与钱某又达成了以涉案房产使用权抵债的协议，2004年3月27日诸聪、蒋兴明与钱某签订的《协议书》亦系处置蒋兴明的房产，约定由钱某垫付的超面积款项30761.4元，由蒋兴明返还钱某，并未涉及涉案房产系蒋兴明与诸聪共同购买、共同共有，在以上协议的签订和履行过程中，诸聪始终未就涉案房产的所有权和使用权提出主张和异议。根据以上事实，本院认为，虽然从《商品房购销合同》（编号：98-1501）、首付款收据的形式上看，蒋兴明与诸聪是案涉房屋的共同购买人，但实际上蒋兴明系真正购房人，故蒋兴明关于涉案房产是其个人购买，因其长期居住国外不能办理按揭借款，为按揭借款之需才在购房合同中增加诸聪作为购买人的辩解理由，符合本案实际情况。关于诸聪上诉称其依据蒋兴明2001年9月17日签署的《委托书》与庞帝房产公司另行签订《商品房买卖合同》（编号：2001销13996），在替蒋兴明向钱某偿还20万元债务后就取得案涉房屋所有权一节，本院认为，诸聪的该上诉理由亦不能成立，理由如下：首先，从2001年9月17日《委托书》内容来看，蒋兴明系委托诸聪办理案涉房屋转让协议的签订及过户手续，而非承诺放弃购房权利，由诸聪作为购房人与庞帝房产公司重新签订购房合同；其次，本案亦无证据证明蒋兴明同意将案涉房产转让给诸聪，并以售房款抵偿所欠钱某25万余元债务，且在诸聪于2002年3月取得案涉房屋所有权证后，2004年3月27日蒋兴明、诸聪与钱某签订《协议书》却约定蒋兴明以案涉房屋每月4000元租金抵偿钱某债务亦不合常理；最后，如果诸聪确系依据该《委托书》取得案涉房屋所有权，那么从双方往来传真来看，在诸聪取得房屋所有权证后直至2003年，诸聪还在向蒋兴明催收按揭款，蒋兴明也仍在向案涉存折帐户汇美元，对此诸聪无法作出合理解释。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诸聪的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由诸聪负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱 晴
审判员 朱 梅
审判员 夏明贵
二〇一五年四月十六日
书记员 俞 戈