四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第426号
上诉人（原审被告）吴隽。
委托代理人杨德君，四川致高守民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川澳龙物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区牛沙北路**号。
法定代表人陈良海，执行董事。
委托代理人刘廷廷。
委托代理人杨健民。
上诉人吴隽因与被上诉人四川澳龙物业管理有限公司（以下简称澳龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民小初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人吴隽的委托代理人杨德君，被上诉人澳龙公司的委托代理人刘廷廷、杨健民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2006年9月4日，澳龙名城小区的开发商四川龙旺投资有限公司（以下简称龙旺公司）与成都市自来水有限责任公司签订《城市供用自来水合同》。2009年5月25日，龙旺公司向澳龙公司出具《委托书》载明，龙旺公司于2006年与成都市自来水有限责任公司签订的城市供用自来水合同，由于户头无法变更，为方便管理，自2009年6月起，澳龙名城小区交房后的用水委托澳龙公司代收代缴。
吴隽与成都龙旺投资有限公司于2007年8月签订房屋买卖合同，购买了位于成都市锦江区牛沙北路171号澳龙名城11幢3单元21楼2104号房屋，该房屋面积为106.71平方米。双方签订《前期物业协议》约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理房屋合同》生效时止的物业管理。该协议并就双方权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理服务费用及违约责任等方面进行约定，其中关于物业管理服务费用的交纳方式约定为按季交纳，即每次交纳费用的时间为每年1月5日、4月5日、7月5日、10月5日之前。双方约定，受有关部门或单位委托，澳龙公司可提供水费、电费、生活垃圾处理费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。其违约责任中约定，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，自逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。吴隽入住其所购房屋后，按其房屋实际面积106.71平方米以每平方米每月1.28元标准向澳龙公司交纳物业管理服务费，按每月50元的标准向澳龙公司缴纳车位服务费，并由澳龙公司代收代缴水、电费和生活垃圾清运费。
原审另查明，澳龙名城小区业主委员会已成立，其于2013年2月与东晨物业公司签订《物业服务合同》，约定由东晨物业公司对澳龙名城小区进行物业管理。2013年6月，澳龙名城小区部分业主以业委会选聘新的物业管理公司的程序不合法为由向法院起诉，致东晨公司至今未入驻澳龙名城小区，仍由澳龙公司继续在该小区提供物业管理服务。2013年1月5日前，吴隽未向澳龙公司交纳2013年2月至6月的物业管理服务费682.94元、2013年4月至6月的车位服务费150元，以及2013年2月至6月的水、电费及2012年9月至2013年6月垃圾清运费。澳龙公司遂提起诉讼，请求判令吴隽缴纳2013年2月至6月的物业管理费683元、水费68.4元、电费249.7元，2012年9月至2013年6月的生活垃圾清运费80元，2013年4月至6月的车位服务费150元，滞纳金245.88元，共计1476.98元。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：营业执照，身份信息资料，《房屋买卖合同》，成都市商品房现售合同信息摘要，《澳龙名城前期物业管理服务协议》，缴费通知单，（2012）锦江民速初字第9号民事判决书，委托书，高压供用电合同，业委会与东晨公司签订的《物业服务合同》及双方当事人陈述等。
原审判决认为，吴隽在购买房屋时与澳龙公司签订《前期物业协议》，双方形成物业管理服务合同法律关系。吴隽作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理服务费的义务。关于吴隽辩称澳龙公司与龙旺公司签订的《前期物业合同》因龙旺公司注销而于2013年1月终止，但双方签订的《前期物业协议》系双方真实意思表示，其效力并未因第三人注销而终止。故吴隽的辩称理由不能成立。关于吴隽辩称澳龙名城小区业委会已与东晨公司签订《物业服务合同》并生效，案涉《前期物业协议》自然终止，因澳龙名城小区部分业主已就业委会选聘新的物业管理公司的程序不合法起诉，现东晨公司至今未进驻澳龙名城小区，也未为业主提供物业服务，故吴隽不能以此作为拒绝履行前期物业协议约定的合同义务之理由。
吴隽未交纳2013年2月至6月期间的物业管理服务费682.94元，澳龙公司要求吴隽交纳具有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于澳龙公司要求吴隽支付2013年4月至6月的车位服务费，因澳龙公司为吴隽提供车位服务，吴隽此前一直按照每月50元的标准交纳该费用，可见双方对车位服务及相应报酬达成一致，吴隽应按照双方的约定履行支付车位服务费的义务。现澳龙公司要求吴隽支付2013年4月至6月的车位服务费150元于法有据，与事实相符，原审法院予以支持。关于澳龙公司要求吴隽支付其代缴的水费、电费和垃圾清运费，因澳龙公司未提交代缴上述费用的相应凭证，故其诉讼请求原审法院不予支持。对于澳龙公司依据《前期物业协议》中的约定要求吴隽支付违约金，原审法院综合考虑吴隽未支付物业服务费而给澳龙公司可能造成的损失等相关因素，酌情确定违约金金额为100元。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决吴隽于判决生效之日起十日内向澳龙公司支付2013年2月至2013年6月期间的物业管理服务费682.94元、车位服务费150元并支付违约金100元；驳回澳龙公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元由吴隽负担。
宣判后，原审被告吴隽不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人澳龙公司的全部诉讼请求。其主要上诉理由是：双方之间从未签订过《前期物业协议》，吴隽只与龙旺公司于2007年4月1日签订过《前期物业服务合同》，吴隽与澳龙公司签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》属于无效合同；澳龙公司与龙旺公司签订的《前期物业服务合同》因龙旺公司注销而于2013年1月终止；澳龙名城小区业委会已与东晨公司签订了物业服务合同并要求澳龙公司退出；澳龙公司无证据证明在起诉前曾向吴隽催收；原审计算物业管理费及违约金错误等。
被上诉人澳龙公司答辩称，吴隽应交纳的物管费及滞纳金在商品房买卖合同中都有约定，催费单据每个月都要张贴。请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉主张，吴隽在二审中向本院提交了如下证据：澳龙小区的物业信息，意图证明澳龙公司超资质提供物业服务；开庭传票、起诉书、前期物业管理合同的物业登记表等，意图证明澳龙公司为澳龙名城小区提供物业服务所依据的合同已到期等。澳龙公司质证称，对吴隽提供证据的真实性无异议，但认为澳龙公司不存在超资质提供服务的情况，其与吴隽之间构成了事实上的物业服务合同关系。
为支持其答辩意见，澳龙公司在二审中提交了两份前期物业管理合同备案表，以及资质证书，意图证明澳龙公司在资质范围内提供了物业服务。吴隽质证认称，对澳龙公司提交证据的真实性无异议，但认为不足以证明澳龙公司的主张。
本院认为，双方当事人在二审中提交的证据均不具有与本案的关联性，本院均不予采信。
双方当事人对原审已经查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，吴隽与澳龙公司签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，且合同签订后澳龙公司未澳龙名城小区内包括吴隽在内的业主提供了物业服务，故澳龙公司与吴隽之间形成了物业服务合同法律关系，龙旺公司的注销对于澳龙公司与吴隽之间的物业服务合同法律关系并无影响，故吴隽提出的其与澳龙公司签订的《澳龙名城前期物业管理服务协议》无效，以及双方之间物业服务合同法律关系因龙旺公司注销而终止的上诉理由不能成立。澳龙公司是否超资质提供物业服务属于相关行政主管部门管理的范围，该事实对于澳龙公司与吴隽之间的物业服务合同法律关系并无影响；《澳龙名城前期物业管理服务协议》约定澳龙公司提供的物业服务至业委会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，由于澳龙名城业委会选聘东晨公司的行为效力尚在诉讼之中，双方之间的物业服务合同效力处于待定状态，澳龙公司因此继续为澳龙名城小区提供物业服务不属于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条中关于物业服务企业在物业服务合同的权利义务终止后经业主委员会要求后仍拒绝退出、移交的情形，吴隽据此主张澳龙公司无权收取物业费的上诉理由不能成立。吴隽提出依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，澳龙公司未经催收程序即起诉主张相关费用不应得到支持，但该条款中并未规定物业服务企业未经催收程序向人民法院请求业主支付物业费的均不予支持，故吴隽的该上诉理由不能成立。原审确认物业费缴纳时间及拖欠费用的计算方式正确，酌情判定吴隽承担100元迟延缴费的违约金亦无不当。综上，吴隽的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元由上诉人吴隽负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年三月十三日
书 记 员 谈光丽