安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2015)临民一初字第01818号原告：郭艳梅，女，1971年10月20日出生，汉族，市民，住安徽省临泉县。委托代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。被告：临泉县中鼎置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路38号，组织机构代码69573437-6。法定代表人：王国清，该公司董事长。委托代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。原告郭艳梅与被告临泉县中鼎置业有限公司（以下简称中鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法由审判员黄炳峰适用简易程序独任审判，于2015年5月21日和2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告郭艳梅及其委托代理人李伟、被告临泉县中鼎置业有限公司的委托代理人项杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭艳梅诉称：2011年8月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告购买了被告的姜子牙财富广场地下F112商铺，合同约定：“商铺价格每平方米16380元，建筑面积50.90㎡，套内建筑面积32.37㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.53㎡，被告给予3%的优惠，实际购房款808730元。2011年8月27日前支付购房款的60%即人民币478730元，余款330000元办理按揭贷款，商铺交付时间为2011年12月31日前，逾期交付超过90日，买受人有权解除合同，出卖人退还全部房款，并按照已累计支付购房款的10%支付违约金”。合同还约定：“出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人有权退房出卖人应当将买受人已经支付的房价款返还给买受人，并按照已付房价款的10%的比例赔偿买受人的损失。在房屋交付30日内，按照最终交付产权面积多退少补据实结算”。合同签订后，原告于2010年12月22日向被告付款200000元，2011年8月27日付款278730元，但被告并未按合同约定期限交付房屋，直到2012年9月28日才交付房屋，因该商铺的公共设施消防门帘和人防门所占用的面积较大，没有从套内面积32.37㎡中去除，导致交付的商铺面积与约定面积相差甚多，被告更未按照合同约定期限为原告办理房产证书。原告多次与被告协商，要求解决房屋面积差异问题，甚至要求退房退钱赔偿损失。在此期间，被告也曾答应解除合同，退还原告已付购房款，按照约定支付违约金，并按照月息一分的利息标准赔偿原告的损失，但被告迟迟不能兑现承诺，不解决问题。原告特具状起诉，请求判令依法解除原、被告之间的房屋买卖合同，由被告退还购房款478730元，向原告支付违约金95746元，并赔偿原告利息损失226641.20元，退还多收取原告的物业管理费等费用5580元，本案的一切费用由被告负担。原告为支持自己的上述主张，向本院提交的证据材料如下：一、原告郭艳梅的身份证1份，证明原告郭艳梅的自然状况及具有合法的诉讼主体资格。二、1、原、被告签订的《商品房买卖合同》1份；2、被告于2011年8月27日出具的收据1份；3、银行个人业务转款凭证4份。该组证据证明：2011年8月27日原、被告签订的合同内容和原告付款情况以及被告逾期交房、房屋面积误差较大、无法办证的事实。三、原告与被告公司王总134××××7666手机短信记录，证明：1、2014年11月24日至2015年1月17日期间原告与被告公司王总多次短信联系退房退款赔偿损失事宜；2、房屋按揭贷款事宜因被告原因一直没有办好，被告公司同意退房退款并按照月息一分的利息标准赔偿原告损失的事实。四、谢某与被告公司王总通话记录、录音及文字记录,证明原告丈夫谢某与被告公司王总在2015年3月15日通过电话交流房屋买卖合同事宜，希望被告公司能够尽快将双方已经达成的退房退款及赔偿一分利息损失的解决方案尽快落实兑现。五、姜子牙购物中心结算单数张（证据来源于租房户杨某提供），证明被告公司一直按照每月每平方米15元的标准收取原告物业管理费用，对于超出实际面积部分多收取的6975元费用应当依法退还。六、证人谢某、曹某、刘某、杨某等出庭证言，证明被告逾期交房、面积误差、多收物业费以及原告与被告协商退房的事实。七、来源于政府网站的《关于篮球姜子牙文化广场地下工程竣工规划核实的公示》1份，证明被告交付房屋的时间。八、来源于政府网站的《姜子牙文化广场地下工程和住宅综合楼预售中标结果》、《临泉县姜子牙文化广场正式开园》报道，证明涉案房屋预售时间、竣工验收的时间为2013年11月1日。被告临泉县中鼎置业有限公司辩称：1、被告不存在延期交付情况，已经竣工验收完毕并备案登记，之后交付使用；2、被告不存在延期办证情况，已办理相关的证件，原告没有办理分证，与被告无关；3、合同第五条约定了合同约定面积和实际交付面积有差异，以实际交付面积为准，原告一直在使用该商品房，原告如果测量具体面积，费用有原告承担；4、被告没有向原告收取过物业管理费，物业费系物业管理部门收取的，与被告无关。被告临泉县中鼎置业有限公司为支持其上述主张，向本院提供证据材料如下：一、被告营业执照、法定代表人身份证明书、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。二、房产总证、土地使用总证，证明：地下二层属于人防工程，且已颁发土地证；被告也办理了房产总证。三、临泉县姜子牙广场地下人防工程验收证，证明涉案工程于2011年12月20日已经竣工备案。四、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订合同的事实及合同签订时间2012年12月31日。五、临泉县房地产产权监理处出具的证明1份，证明被告已将办理产权证的相关手续向房管部门备案。六、房屋分户明细表1份，证明被告出售给原告的商铺面积经有关部门测绘，该商铺面积建筑面积为53.30㎡，套内面积33.735㎡、公摊面积19.562㎡，大于合同约定面积，被告没有违反合同约定。本案经当庭举证、质证，本院对双方当事人所举证据作如下归纳认定：对原告提供的第一、二组证据，被告提供的第一、二、三组证据，对方当事人均无异议，本院予以认定。对于原告提供的第三、四组证据，即手机短信记录和通话录音和通话记录，被告以短信内容系手机截屏复印件、不能证明短信内容系被告法定代表人所发、通话录音无法核实通话人身份为由提出异议，本院认为被告的异议成立，本院对上述证据不予认定。对于原告提供的第五组证据，被告以该证据没有相关单位印章，且与被告无关为由提出异议，本院认为，该证据证明内容与本案无关联性，对该组证据不予认定。原告提供的第六组证据即证人谢某、曹某、刘某、杨某证言，被告以证人杨某系原告的租赁户，证人谢某系原告丈夫、证人曹某、刘某与原告有利害关系，且证明内容均系传来证据，证言不属实为由提出异议，本院认为被告异议成立，本院对上述证据不予认定。原告提供的第七、八组证据，被告以该证据来自网络的打印件，姜子牙文化广场开园与商铺交付不是一回事为由提出异议，本院认为该证据不能证明涉案房屋交付时间，本院对该组证据不予认定。对于被告提供的第四组证据，即房屋买卖合同，原告对合同条款内容没有异议，对合同上签署的日期有异议，该证据与原告提供的房屋买卖合同条款内容一致，本院对该合同的条款内容予以认定。被告提供的第五、六组证据，原告以该组证据与本案没有关联性、证据不具有合法性为由提出异议，本院认为，该证据证明了被告将办理商铺产权证的相关资料提交房屋产权登记部门，本院对该证据予以认定。经审理查明：被告临泉县中鼎置业有限公司以出让方式取得了位于临泉县城光明路和前进路交叉口东北角（原知春园）地块的土地使用权，该地块面积16921.59㎡，经有关部门批准，被告在该地块上开发建设了临泉县姜子牙广场地下人防工程，其中地下一层平时为商场，命名为姜子牙财富广场，地下二层平时为车库。该工程于2010年10月28日开工，2011年12月20日竣工，并经人防部门备案。2010年12月22日，原告向被告预付购房款200000元，后又分三次付款278730元，被告于2011年8月27日向原告出具了478730元的首付款收据。后原、被告签订了房屋买卖合同，约定：原告购买被告开发的姜子牙财富广场F112号商铺，建筑面积50.90㎡，其中套内面积32.37㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.53㎡。该商铺单价每平方米16380元，总价款833742元，出卖人给予买受人3%的优惠，折扣后实际应付房价款为808730元。合同面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准，在交房后30天按最终产权面积多退少补据实结算。付款方式为：买受人应于2011年8月27日前支付实际房价款的60%即478730元，余款买受人应到银行办理按揭贷款。如银行不能提供贷款的，买受人应自银行作出此决定之日起10日内自行向出卖人付清房款。出卖人应当在2011年12月31日前将该商品房交付买受人使用。如出卖人未按合同约定的期限交付房屋，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人按已付房价款的10%支付违约金。另查明：该商铺为开放式商铺，毛坯交付。因双方在交付房屋时，没有交接单，对交付时间有分歧。原告主张是在2011年8月27日签订合同，2012年9月28日交付，被告主张是在2012年12月31日签订合同，2011年12月31日交付。原告提供的购房合同上无签订日期，被告提供的购房合同上签订日期为2012年12月31日。截止到2015年5月21日，被告中鼎公司已向房屋产权登记机关办结房屋转移登记业务198件，原告购买的F112号商铺，经阜阳金正房地产测绘有限公司临泉房产测绘分公司测绘，面积为：套内面积33.735㎡、公摊面积19.562㎡、建筑总面积53.30㎡。原告购房后，经过装修，将该商铺租赁给他人经营，所购房屋剩余价款原告至今尚未付清。被告于2013年12月17日办理了房产总证。原告因未付清购房款，并未到房屋产权登记部门办理产权登记。本案的争议焦点为：被告是否存在交房违约、办证违约、面积误差等违约行为。本院认为：原被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原、被告双方对合同签订时间存在争议，原告提供的购房合同上无签订日期，被告提供的购房合同上签订日期为2012年12月31日，而购房合同上约定的交房日期为2011年12月31日，签订时间和交房时间存在矛盾之处，原告予以否认，认为被告提供的购房合同上的签订时间是被告添加的，签订时间应该是被告开具收款收据的时间。对交房时间，双方也存在争议，因该商铺系开放式、毛坯房交付，交房时没有交接单，双方均不能提供证据加以证明。原告主张在2012年11月口头提出退房，但却在2012年11月投入使用，并未向被告发出解除合同通知，仅提供了电话录音和短信截屏，无法证实被告同意退房的事实。原、被告对交房日期存在分歧，又均不能提供证据加以证明。因该房屋系交付现房，且原告已经实际使用对外租赁，原告提供的证据不足以证明被告同意原告退房的事实，又不能提供被告逾期交房的证据，也没有书面通知被告，要求解除合同。原告提供的电话通话录音，无法确认系被告中鼎公司法定代表人的答复意见。现原告提起诉讼，要求解除合同，已超过解除权的合理期间，解除权已消失。根据有关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故此，对于原告提出的被告违约交房的主张，本院不予采信。关于房屋面积。对于原告提出的因该商铺的公共设施和消防门帘人防门所占用的商铺面积过大、没有从套内面积中去除、导致交付的商铺面积与约定面积相差甚多的主张，本院认为，合同中已对公摊面积有明确约定，被告提供的商铺测绘面积证明并未违反合同约定，本院认为根据合同约定，房屋面积以房产证面积为准，因原告尚未付清购房款，可待办理产权登记后据实结算。关于办证违约。被告在房屋交付后，已按约将办理商铺产权登记的有关资料向房屋产权登记机关提供。原告并未提供出因出卖人的原因无法办理商铺产权登记的证据加以证明，故对原告关于无法办证的主张，本院不予采信。原告主张被告返还物业费，因该费用并非本案被告收取，故对该项请求，本院亦不予支持。综上，原告要求解除房屋买卖合同、返还购房款、支付违约金、赔偿损失等请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：驳回原告郭艳梅的诉讼请求。案件受理费11866元，减半收取为5933元，由原告郭艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  黄炳峰二〇一五年七月二日书记员  范 振附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。