上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第2131号
原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所，注册地上海市。
法定代表人高文珠，经理。
委托代理人陶义，男，该公司员工。
委托代理人束巍，男，该公司员工。
被告（反诉原告）严连发，男，住上海市。
委托代理人孙九可，上海市大公律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）上海龙林房地产经纪事务所诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）严连发居间合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判。被告严连发于2014年11月17日提出反诉。本案于2014年9月15日、11月17日公开开庭进行了审理。原告上海龙林房地产经纪事务所的委托代理人陶义、束巍，被告严连发的委托代理人孙九可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海龙林房地产经纪事务所诉称，2013年7月12日，原、被告签订居间协议一份，被告位于上海市长宁区淮海西路房屋（现地址变更为上海市长宁区安顺路）因历史原因，该房地产原登记物业类型为办公楼，但根据相关政策规定，该房屋的物业类型可变更为住宅，又因被告将该房向上海银行虹桥支行贷款人民币（下同）490，000元，实际贷款剩余金额为210，000元，故原、被告双方约定，被告委托原告办理该房的房屋类型变更手续，委托费用为300，000元，且被告剩余贷款由原告先行代为清偿。2013年9月11日，原告按约代被告办理完毕该房物业类型的变更手续，且代被告清偿了贷款。同年9月16日，被告经原告居间就该房签订了买卖合同，但因被告原因导致该买卖合同被终止履行，且被告拒绝按约向原告支付委托费用及利息，又因被告原因导致买卖合同未能履行致使原告未能收取居间服务费，故原、被告于2013年9月23日就系争房屋的服务事宜签订了协议书，对双方居间服务事务进行了补充约定，但被告拒绝履行，双方交涉未果，故原告诉讼来院请求法院判令：一、被告向原告支付委托费用300，000元；二、被告向原告支付居间服务费34，500元；三、被告向原告支付利息损失暂计92，000元（其中以110，000元为本金，自2013年9月13日起至2014年6月30日止，协议约定为每天300元，现调低以每天150元计为39，000元；另外以300，000元为本金，协议约定每天500元，现调低以每天250元计暂为53，000元，自2014年1月1日起至实际履行日止）。
被告严连发辩称及反诉诉称，原、被告之间签订的居间协议对双方的权利义务进行了约定，按照法律规定，居间不成，原告无权主张居间服务费，且原告擅自办理网上备案手续，属于违规操作，应当承担交易不成的全部责任；原、被告与案外人潘艺约定系争房屋的成交价为3，450，000元，原、被告之间约定出让价为2，880，000元，差价为570，000元归原告，但原告还应承担贷款210，000元、由办公用房变更为住宅用房的变性手续及相关费用、承担345万元房屋交易价的营业税约160，000元。被告与案外人潘艺之间房屋买卖不成，居间费不存在，以3，450，000元房屋交易价为基础的营业税约160，000元也不存在；原告诉请300，000元委托费用缺乏依据，原告没有出资、垫资的证据，且被告也归还了原告用于还贷的210，000元，利息损失也无从谈起，且约定过高。系争房屋由办公用房变更为住宅用房，是有关政策适用于系争房屋，而不是针对原告的特殊身份或地位，原告不能以系争房屋变性后的价值提升为由主张分享该利益，考虑原告办理变性手续的付出，被告愿意支付原告20，000元，但不同意原告其余诉讼请求，且利息的约定过高。被告并提出反诉，请求法院判令：一、原告返还被告房地产权证；二、原告撤销上海市长宁区安顺路房屋合同信息网上备案。基于原告当庭返还被告系争房屋的地产权证，被告撤回第一项反诉诉请。
原告上海龙林房地产经纪事务所对被告的反诉辩称，系争房屋确实经网上备案，但逾期应自动撤销，如相关信息上仍显示未撤销的话，同意被告的反诉请求，愿意撤销系争房屋的合同信息网上备案。
经审理查明，上海市长宁区淮海西路房屋为被告名下产权房，建筑面积149.92平方米，权属性质国有，用途为综合（办），类型为办公楼。
2013年7月12日，原告（居间方、丙方）、被告（出售方、甲方）与案外人潘艺（购买方、乙方）签订房地产买卖居间协议，约定乙方购买甲方位于上海市长宁区淮海西路房屋，建筑面积149.92平方米，总价款3，450，000元；抵押情况为上海银行虹桥支行210，000元；乙方支付100，000元作为购买意向金；甲乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付成交总价1%的佣金，签订买卖合同支付50%佣金，交房当日支付50%佣金；该房屋现为办公产权，待甲方在2013年9月31日前把该房屋的居住产权办出时签订该房屋买卖合同，如甲方在办理产权性质变更时遇到不可抗拒因素时，无法办出居住产权，该协议不作违约处理，定金无息返还乙方；经甲、乙、丙三方协商一致，1、定于2013年7月17日下午三点之前确认变更事项能否操作，如无法操作三方不作违约处理，定金无息即日返还乙方。2、2013年7月17日下午三点前确认变更可操作，即打入甲方贷款帐号210，000元。
同日，原、被告签订协议书，由被告委托原告办理系争房屋产权性质变更手续，约定：1、合同价3，450，000元，实际到手价2，880，000元，剩余570，000元由被告收到购买方第一笔首付款当时支付给原告，由原告办理产权性质变更（现为办公产权要变更住宅产权）及房东的本次交易过户税费。2、系争房屋在产权性质变更时，其中所产生的费用全部都是原告垫资的，被告知晓并同意，后续房屋买卖交易过户中所产生的费用由原告代为缴纳。3、系争房屋现有抵押贷款，因被告现资金短缺无法还贷，且和原告协商由原告借款给被告210，000元用于银行抵押贷款还款，被告知晓并同意在收到第一笔首付款时还给原告。如交易未成功，被告应在借款当日起60天内全款无息返还给原告，如逾期尚未归还该款，则按每日300元承担违约责任。4、被告在时限内无条件全程配合原告办理产权性质变更及在交易过户中配合承诺唯一一套。
2013年7月16日，被告出具借据，言明向高文珠（即原告投资人）借款110，000元，向潘艺（即购买方）借款100，000元，共计210，000元用于系争房屋抵押贷款还款。同日，高文珠支付被告金额210，000元的本票一张。
2013年7月23日，被告（甲方）与高文珠（乙方）签订协议书，就系争房屋在办理产权变更需提前解除租赁关系约定，乙方同意在为被告办理产权变更时，补贴甲方房屋空关期11，200元。在产权变更完毕后，被告与购买方签订买卖合同当日支付。
2013年8月22日，上海市公安局长宁分局出具门弄号变更通知单，将系争房屋地址变更为上海市长宁区安顺路8。
2013年8月28日，原、被告向上海市长宁区房地产交易中心提交系争房屋产权变更相关资料，其中有上海市房地产登记申请书原件正本、当事人身份证明正本复印件、房地产权证原件正本、上海市房地产测绘资料查阅单原件正本、门弄号变更通知单原件正本、申请书原件正本、情况说明原件正本、证明原件正本。同年9月11日，系争房屋核发新产证，土地状况中权属性质为国有建设用地使用权、用途为综合（住）；房屋状况中建筑类型为公寓、用途为居住。
2013年9月16日，原、被告签订协议书，约定被告就系争房屋支付原告570，000元用于办理变更产权及房屋过户手续，原告承诺顺利交易过户并保证被告拿到全额房价款2，890，000元。当天，原告将系争房屋给予网上备案，合同签订时间为20时15分33秒，约定总价款为3，460，000元。
2013年9月23日，原、被告签订协议书，约定：1、系争房屋在变更房屋用途类型前有银行抵押贷款，因被告资金短缺由原告借款给被告210，000元用于银行还款；2、双方约定在系争房屋变更房屋用途类型时，由原告再次垫资300，000元，该笔费用用于房屋变更用途类型中所产生的费用其中包括垫资所产生的费用及咨询服务费；3、以上费用被告均知晓并承诺在出售总价为3，450，000元内成交，收到购买方的第一笔首付款时支付原告570，000元，该笔款项包括被告以3，450，000元成交为基础所缴纳的营业税及居间服务费（不包括贷款还款的款项）；4、现因被告重新挂牌出售系争房屋，因在此之前原告有所资金垫资，所以原被告协商延期一事，原告同意被告延期三个月返还所垫资金，时间为2013年9月22日至2013年12月31日；5、如在2013年12月31日前系争房屋卖掉，被告同意在之前约定的570，000元的基础上再支付原告60，000元，以每月20，000元计算作为原告垫资补贴；6、如在2013年12月31日前系争房屋还没有卖掉，且在2013年12月31日被告必须把协议上述1、2、3项的全款570，000元返还原告，其中扣除以3，450，000元为基础的营业税160，000元，逾期未还并按照每天500元作为违约金支付给原告；7、被告同意系争房屋产权证暂由原告保管至系争房屋出售为止；8、若被告在2013年11月15日前仍未有意向客户，被告委托原告办理系争房屋的贷款事项，被告承诺在办理系争房屋的贷款过程中提供银行所需的一切相关资料，无条件配合原告。
2013年10月10日，被告向高文珠银行帐户汇入100，000元。2013年10月24日，案外人潘艺在退还协商上签字，表示与被告签署的买卖居间协议因各方面原因无法继续履行，被告无条件退还潘艺100，000元，该款由被告交付原告，委托原告转交给潘艺，双方均放弃追究之前签署的房地产买卖居间协议的权利，双方免责。
2014年6月25日，被告向高文珠银行帐户汇入110，000元。嗣后，系争房屋逾期未出售，原告要求被告支付300，000元委托费遭拒，故原告诉讼来院。
审理中，原告表示，系争房屋按照办公楼出售，应缴纳差额营业税、土地增值税、个人所得税等交易税费约900，000元，而系争房屋产权性质变更后仅需要缴纳交易税费最高约200，000元，如果是唯一一套住房只缴纳2%税费，原告为被告提供产权性质变更的服务给被告带来较大好处，该服务有些费用是隐性的，因此双方多次签署协议，均明确该费用为300，000元，被告也是确认并知晓的。被告则认为产权性质变更是政策允许，原告不应享有该价值提升的利益，原告的垫资应有依据，必须举证该费用已经发生，在原告无法提供300，000元垫资依据的情况下，被告考虑到原告的付出，愿意补偿原告20，000元。
上述事实，有房地产买卖居间协议、房地产权证、房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息、土地状况信息、借据、本票、收件收据、收据、门弄号变更通知单、2013年7月12日协议书、2013年7月23日协议书、2013年9月16日协议书、2013年9月23协议书、退款协议、汇款凭证、合同备案信息查询结果等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。原告提供的上海市房地产买卖合同，被告否认在该合同上签字并表示案外人潘艺的签名与房地产买卖居间协议上的签字明显不同，鉴于该合同上被告否认其签字，原告也表示无法联系到案外人进行核实，且在原告提供的2013年10月24日的退款协议中，表述“出售方严连发与购买方潘艺在我司签署的关于淮海西路房屋的买卖居间协议”等内容均未涉及买卖合同，故本院对该份证据的真实性不予认定。
因双方当事人各执己见，故本案调解未成。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案被告委托原告居间出售系争房屋，原告还需要为被告解决两个问题。一是办理产权性质的变更，二是系争房屋内贷款的偿还。双方确认系争房屋产权性质变更后房屋总价款以及被告实际到手价，明确剩余570，000元由被告收到购买方第一笔首付款当时支付给原告，作为原告办理产权性质变更费用及房屋出售交易过户税费。双方在协议中强调原告在办理系争房屋产权性质变更时，其中所产生的费用全部都是原告垫资的，被告知晓并同意，确认原告再次垫资300，000元，该笔费用用于房屋变更用途类型中所产生的费用其中包括垫资所产生的费用及咨询服务费。在被告与案外人潘艺之间买卖未成后，原、被告又签署协议，约定被告重新挂牌出售系争房屋，原告所有垫资同意被告延期三个月返还，如在2013年12月31日前系争房屋还没有售出，则被告在该日必须把570，000元返还给原告，其中扣除以3，450，000元为基础的营业税160，000元，逾期未还并按照每天500元作为违约金支付给原告；被告因资金短缺无法偿还系争房屋内的抵押贷款，经协商由原告借款210，000元给被告用于银行抵押贷款还款，该费用由两笔组成，一是原告垫资110，000元，二是案外人潘艺支付的定金100，000元，原、被告约定如系争房屋交易未成功，被告应在借款当日起60天内全款无息返还给原告，如逾期尚未归还，则按每日300元承担违约责任。嗣后，被告通过原告向案外人潘艺返还100，000元，余款原告同意被告延期三个月返还，时间为2013年9月22日至2013年12月31日，直至2014年6月25日，被告向原告返还110，000元。鉴于被告明确并知晓原告在办理系争房屋变更房屋用途、类型时产生的垫资费用及咨询服务费300，000元，原告要求被告履行协议，向原告支付上述费用的诉讼请求，本院应当予以支持。考虑到原告就系争房屋买卖合同的居间服务未成功，故原告要求被告支付上述费用的利息及居间服务费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付110，000的利息，双方在协议中约定是违约金，该约定过高，而原告在诉请中自愿下调的计算方式被告亦认为过高，要求按照中国人民银行存款利率调整。本院认为，双方约定的违约金过高，本院综合案件实际情况，酌情调整违约金数额，以7，000元为宜。系争房屋在上海市房地产交易中心的网上合同备案信息至今未撤销，被告要求原告予以撤销，本院应当予以支持。被告以原告不能举证垫资依据的抗辩意见，违反协议约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）严连发应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所委托费用共计人民币300，000元；
二、被告（反诉原告）严连发应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所以人民币110，000元为本金计算的违约金合计人民币7，000元；
三、驳回原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所的其余诉讼请求；
四、原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内撤销上海市长宁区安顺路房屋合同信息网上备案。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币7，697.50元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币3，848.75元，由原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所负担人民币895.95元，被告（反诉原告）严连发负担人民币2，952.80元。
反诉案件受理费人民币40元，由原告（反诉被告）上海龙林房地产经纪事务所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一四年十二月十九日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同