上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3390号
原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司。
法定代表人李锁联。
委托代理人王巍，上海市国雄律师事务所律师。
委托代理人周洵，上海市国雄律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐坚。
委托代理人徐刚。
被告（反诉原告）张德慧。
两被告共同委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。
第三人潘鑫。
原告上海宏贯网络科技有限公司（以下简称宏贯公司）诉被告徐坚、张德慧及反诉原告徐坚、张德慧诉反诉被告宏贯公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宏贯公司的委托代理人王巍、被告（反诉原告）徐坚的委托代理人徐刚、被告（反诉原告）张德慧、被告（反诉原告）徐坚、张德慧的共同委托代理人顾伟康到庭参加了诉讼。后本院裁定转为适用普通程序，并根据案情需要，依法追加潘鑫为本案第三人共同参与诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宏贯公司的委托代理人王巍、被告（反诉原告）徐坚的委托代理人徐刚、被告（反诉原告）张德慧、被告（反诉原告）徐坚、张德慧的共同委托代理人顾伟康到庭参加了诉讼。第三人潘鑫下落不明，经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）宏贯公司诉称，两被告因急需用钱故委托第三人将其名下的上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）对外出售。原告偶然得知这一情况，经过磋商最终于2013年7月4日与两被告委托授权的第三人签订了《上海市房地产买卖合同》，当时双方口头约定在合同交房前支付房款人民币600，000元（以下货币单位均为人民币），余款在两被告户口迁出后支付。为此，原告的法定代表人李锁联于2013年7月10日向第三人转账支付了600，000元房款。事后，原告多次联系两被告要求交房、迁出户口，但两被告始终不予配合，避而不见，原告唯恐两被告违约，无奈只得与第三人协商提前办理了过户手续。此后，原告再次欲通过第三人联系两被告，但始终没有回音。现诉至法院，要求判令：1、两被告继续履行原、被告于2013年7月4日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，要求两被告将系争房屋交付给原告；2、两被告支付逾期交房违约金120，000元；3、两被告支付逾期迁出户口违约金400，000元。
被告（反诉原告）徐坚、张德慧辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。2012年12月23日，两被告因急事向案外人张兴国借款，并约定于2013年6月22日还款。付款当天，张兴国带两被告来到一处私人办公楼，提出若被告不能按时还款，就委托第三人出售系争房屋，故要求被告签署委托书，当时被告表示质疑，张兴国称手续都是这么做的，只要被告按时还钱就没问题，故两被告签订了委托书，当时，第三人潘鑫不在场。两被告未在系争房屋的买卖合同上签过名。三个月后被告就找张兴国还款，但找不到他了。2013年8月，被告去杨浦区房地产交易中心调取产权信息时，发现系争房屋的产权已变更为原告。另外，房屋买卖过程中，原告从未来查看和了解系争房屋，从未与被告联系和见面。系争房屋是被告唯一一套住房，和父母同住，根本不可能出售。被告认为，本案是一起以合法形式掩盖非法目的的侵害行为，设置圈套的坑人行为，更违背了被告的真实意思表示。故提起反诉，要求判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2013年7月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权恢复登记至反诉原告名下。
原告（反诉被告）宏贯公司反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。系争房屋的房地产买卖合同是双方的真实意思表示，反诉原告通过公证委托第三人作为代理人，并授予第三人参与系争房屋交易的权利。反诉被告是在看到公证授权委托书后，基于善意和合理信赖与第三人达成书面及口头的合意，签订了房地产买卖合同，不存在法定的无效情形。
第三人潘鑫未到庭应诉，未作答辩。
经审理查明，两被告系夫妻。系争房屋原系两被告共同共有。
2012年12月23日，两被告与案外人金某某签订《房地产借款抵押合同》，约定两被告向金某某借款本金350，000元，借款期限为2012年12月23日至2013年6月22日，以系争房屋作为抵押。
2012年12月25日，两被告作为委托人出具《委托书》，明确委托人因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，特委托受托人第三人为本委托人的代理人，就系争房屋代表本委托人办理下列所列事项：代为签订定金协议、买卖合同；代为办理房地产转移登记、过户手续；代为签署相关文件；代为领取房价款；代为办理抵押登记及抵押登记注销手续等。委托期限自2013年6月25日至2014年6月24日。
2012年12月27日，系争房屋上设立抵押，抵押权人为案外人金某某，债权金额为350，000元。
2013年1月5日，上海市黄浦公证处出具公证书，证明两被告于2012年12月25日在上述《委托书》上签名。
2013年7月4日，原告作为买受人（乙方）、两被告作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为1，030，000元，甲方于2013年7月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年10月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定甲乙双方约定，自交易之日起15日内甲方若未能迁出该房屋户口则按每个户口80，000元人民币赔偿给乙方；自产证拿到之日起三日内交房，如逾期则按房价每天千分之二赔偿给乙方，直至交房为止。第三人在该合同尾部甲方处签名。合同附件中的付款协议未作约定。
2013年7月5日，办理系争房屋的产权过户手续。
2013年7月9日，系争房屋上设立的案外人金某某的抵押权被注销。
2013年7月10日，原告法定代表人李锁联向第三人转账支付600，000元，后第三人于当日向案外人金某某网转450，000元。
2013年7月22日，系争房屋的产权登记至原告名下。
2013年8月，徐坚、张德慧诉潘鑫、宏贯公司房屋买卖合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求确认潘鑫代徐坚、张德慧签订的关于系争房屋的房地产买卖合同无效及要求将系争房屋恢复至徐坚、张德慧名下。2013年10月17日，徐坚、张德慧向本院申请撤诉。2013年10月18日，本院作出（2013）杨民四（民）初字第2626号民事裁定书，裁定准许徐坚、张德慧撤回起诉。
2013年11月，原告具状来院，作如上诉请。
另查，系争房屋由两被告及被告徐坚的父母共同居住至今。系争房屋内现有被告徐坚及其父、母、哥、侄子共计5人的户籍。
审理中，原告出示了一份落款日期为2013年6月25日，由两被告签署的《委托授权书》，内容为：“今徐坚、张德慧授权潘鑫将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室以人民币壹佰零叁万元出售给上海宏贯网络科技有限公司指定人员。所得房款还银行及金某某借款。所有税费由本人承担。”两被告认可该授权书上被告的签名系其本人所签，但并非于2013年6月25日所签，而是在2012年年底所签，且签名时授权书上的内容系空白。被告于2013年12月向本院申请对该授权书上两被告的签名及所填内容的形成时间进行鉴定。2014年1月23日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《情况说明》，明确由于受现有条件限制，无法明确判断署期为“2013、6、25”的《授权委托书》上的“徐坚、张德慧”签名及内容填写字迹形成时间。
以上事实，由原告提供的公证书、上海市房地产买卖合同、转账凭证、购房发票、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、授权委托书、李锁联的银行交易明细；被告提供的上海市房地产登记簿、户口簿、律师函、快递凭证、起诉状、租房协议、房产税认定申报表、居委会证明及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告虽与作为两被告代理人的第三人于2013年7月4日就系争房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同对于付款未作约定，且原告与第三人在原告尚未支付房款且系争房屋上尚设有案外人金某某抵押权的时候即办理了系争房屋的产权过户手续；其次，原告未提供其于2013年7月22日取得系争房屋产权后曾要求两被告交付系争房屋、迁出户口主张的证据；第三，原告至今未付清房地产买卖合同中约定的房价款，至今仅提供了其法定代表人向第三人转账支付600，000元的转账凭据，而无相关被告或第三人出具的收据，原告、第三人的上述行为显然有违房屋买卖的交易惯例。故本院认为，原、被告于2013年7月4日签订的上海市房地产买卖合同并非双方真实意思的表示，该合同为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告应配合两被告将系争房屋产权恢复登记至两被告名下。同时，基于原告公司的法定代表人李锁联曾于2013年7月10日向第三人转账支付了房款600，000元，因两被告曾签订委托书，委托第三人领取房价款，且根据目前查明的事实，第三人在收到该笔款项后向系争房屋的抵押权人金某某转账450，000元，故买卖合同无效后，应由两被告向原告返还该600，000元。由于上述房地产买卖合同系无效合同，故原告主张继续履行该合同及按该合同的约定主张两被告支付逾期交房违约金及逾期迁户违约金的请求，均不予支持。第三人潘鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司与被告（反诉原告）徐坚、张德慧于2013年7月4日就上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）徐坚、张德慧将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至被告（反诉原告）徐坚、张德慧名下；
三、被告（反诉原告）徐坚、张德慧应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司房款人民币600，000元；
四、驳回原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司要求被告（反诉原告）徐坚、张德慧继续履行原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司与被告（反诉原告）徐坚、张德慧于2013年7月4日就上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告（反诉原告）徐坚、张德慧将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司及要求被告（反诉原告）徐坚、张德慧支付逾期交房违约金人民币120，000元、逾期迁出户口违约金人民币400，000元的诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币9，000元，由原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司负担人民币5，000元，由被告（反诉原告）徐坚、张德慧负担人民币4，000元；反诉案件受理费人民币40元，由原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司负担；公告费人民币560元，由原告（反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司负担人民币280元，由被告（反诉原告）徐坚、张德慧负担人民币280元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王芩菲
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年八月十三日
书 记 员 张占平
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。