浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙民提字第77号
申请再审人�一审原告、二审上诉人）：叶甲。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：叶乙。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：叶丙。
上述三申请再审人的委托代理人叶戊。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦××。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：叶丁。
申请再审人叶甲、叶乙、叶丙（以下简称叶甲三人）因
与被申请人秦××、叶丁房屋转让协议、侵占财产纠纷一案，
不服宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第341号民事
判决，向本院申请再审。本院于2012年5月16日作出（2012）
浙民申字第296号民事裁定，裁定本案由本院提审。再审立案
后，本院依法组成合议庭，于2012年7月24日公开开庭审理了
本案。申请再审人叶甲、叶丙及叶甲�人的共同委托代理人叶
戊、叶跃群，被申请人秦××、叶丁均到庭参加诉讼。本案现
已审理终结。
慈溪市人民法院一审查明：叶甲三人的父亲叶庚（又名
叶某）于1961年4月13日去世，其在原镇海县龙山区施山乡叶
己前边（现为慈溪市龙山镇施公山村）有平房一间，产权登记
时间为1951年11月。因叶甲三人长期不居住该地，约1987年开
始，该房屋由秦××居住。1990年前后，叶丁曾多次与叶乙商量买卖该房屋事宜未果。1993年10月，因疏忽，该房屋的集体
土地使用权被登记在秦××名下。1999年8月20日，秦××将
该房屋以2000元价格卖给叶丁。同年10月，叶丁翻建了该房屋
，并于2000年12月办理了该房屋过户手续，将该房屋登记在自
己名下。2006年3月17日慈溪市人民政府撤�了秦××名下的
慈集建（1993）字第107845号集体土地使用权证。2007年6月8
日慈溪市人民政府撤销了叶丁名下三北镇字第21002355号慈房
权证。理由是：1999年8月20日，叶丁买入秦××房屋后，未
经批准在原地拆旧建新，该房产证确认的房屋非秦××1999年
卖给叶丁的房屋，而是叶丁拆除买入房屋后未经批准非法建设
的房屋。2000年12月，叶丁在申请房产登记时隐瞒了上述事实
，故颁发给叶丁的房产权证有误。叶丁于2007年10月11日向一
审法院提起行政诉讼，于同年11月16日申请撤回起诉，该院于
同日作出民事裁定，予以准许。另查明，根据叶甲三人提供的
照片，诉争的叶庚老屋坐西朝东，1988年时已非常破旧，不能
正常居住使用，经叶丁拆建后，与其他两间房某全框架结构连
建成一片。
叶甲三人于2007年3月6日向一审法院提起诉讼，请求：
一、确认秦××与叶丁转让祖某老屋的合同无效；二、恢复祖
某老屋原状并返还。案件审理过程中，又增加两个诉讼请求：
一、要求叶丁拆除建在叶甲三人祖屋地基上的房某；二、要求
秦××、叶丁赔偿叶甲三人因诉讼造成的损失5700元。
一审法院认为：秦××虽于1993年10月取得其居住的叶
庚房屋的集体土地使用权证，但应当知道该房屋实际属于他人所有，仍将该房屋擅自转让给叶丁，属于无处分权人处分他人
财产。叶丁知道该房屋先前属叶庚所有，秦××仅为居住使用
，且曾多次与叶乙协商买卖该房事宜，所以在秦××向叶丁出
具该房屋的集体土地使用权证以证明房屋属秦××所有，与秦
××进行交易时，应当与叶甲三人进行核实，但其未尽到该义
务。并且叶丁事后取得的该房屋所有权证已被撤销，故叶丁在
该房屋转让中不具有善意取得的情形，其不能取得讼争房屋的
所有权，其与秦××之间的房屋转让协议无效。叶甲三人要求
确认秦××与叶丁之间的房屋转让合同无效的诉请合理合法，
予以支持。关于叶甲三人要求拆除叶丁所建房屋，并恢复老屋
原状的诉请，根据实际情况，恢复老屋的原状已不具有可能性
，叶丁在叶庚老屋地基上所建房屋系未批先建，属非法建筑，
叶甲三人应向相某某政部门提出处理请求。故其要求拆除叶丁
所建房屋，恢复老屋原状的诉请，不予支持。叶甲三人因此造
成的损失可另行主张某某。关于叶甲三人要求秦××�叶丁赔
偿因诉讼造成的损失5700元的诉请，没有事实依据，不予支持
。叶丁关于其受让讼争房屋是善意取得的辩称不符合法律规定
，不予采信。据此，该院经审判委员会讨论决定，依照《中华
人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条第一款之规定，于2010年5月13日作出判决：一
、秦××与叶丁于1999年8月20日签订的房屋转让合同无效；
二、驳回叶甲三人的其它诉讼请求。案件诉讼费500元，由秦
××、叶丁共同负担。
叶甲三人不服，向宁波市中级人民法院上诉称：一、叶丁、秦××明知叶甲三人拥有讼争祖屋，采用非法手段恶意侵
占并损毁，应承担由此产生的民事责任。二、叶庚老屋在施公
山村不是唯一的，在叶家门头就有，�甲三人要求恢复原状，
并非要求一模一样，相近就可以，因此，要求恢复原状是可行
的。即使老屋基上的房屋属非法建筑，也应判令叶丁、秦××
拆除，并对造成的损失予以赔偿。三、一审法院认定老屋非常
破旧，不能正常使用，与秦××一直居住的实际情况相矛盾。
四、一审判决叶丁、秦××签订的房屋转让合同无效，叶甲三
人对其应有的物权依然不能行使支配权。请求：叶丁、秦××
归还叶甲三人的座落于三北镇施公山村叶家门头第四间，面积
32.55平方米老屋（高小屋）一间。
秦××辩称：叶甲三人诉称的老屋系破房屋，秦××已
修理多次；当时村里做房产证时秦××不在，房产证就被做好
了；后其将房屋以2000元价格卖给叶丁。至于买卖合同是否有
效由法院判决。请求：驳回上诉，维持原判。
叶丁辩称：在诉争房屋的买卖过程中，其不存在任何过
错，已尽到了审查义务，并且订立了买卖合同，经房管部门审
核、同意，并且批准了房屋过户手续。现房管部门以拆迁房屋
未经审批，撤销了房产证，但并不是针对房屋买卖行为，而是
针对其房屋拆建行为，所以其是善意取得，房产证的撤销并不
影响买卖合同的效力。叶甲三人要求赔偿5700元与本案无关。
二审法院对一审判决认定的事实予以确认。
二审法院认为：关于本案房屋买卖合同被确认无效后如
何某某问题。经释明后，叶甲三人在诉讼中坚持主张拆除房某某以恢复原状的诉请。虽然叶丁在叶庚原老屋地基上未批先建
系非法建筑，但根据房屋特性和本案实�情况，恢复原状已不
具可能性、可行性。对此，叶甲三人可以向相某某政部门提出
处理请求。因此，叶甲三人要求拆除叶丁所建房屋，恢复原状
的诉请，难以支持。叶甲三人提出的其他损失无相应证据证明
。一审法院对本案主要事实认定清楚，适用法律正确，判决并
无不当。对叶甲三人的上诉理由不足，不予支持。根据《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、
第一百五十八条之规定，于2010年10月26日作出判决：驳回上
诉，维持原判。二审案件受理费500元，由叶甲、叶乙、叶丙
共同负担。
叶甲三人仍不服，向本院申请再审称：一、根据《中华
人民共和国物权法》第三十六条：“造成不动产或者动产毁损
的，权利人可�请求修理、重作、更换或者恢复原状”。《中
华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集
体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，
应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应
当恢复原状或者折价赔偿”规定。秦××、叶丁应恢复原状、
返还老屋。原审判决确有错误，应当再审。二、平房和高小屋
不同。一、二审法院在未认真审核的情况下任意改动，与事实
不符，有老照片为证。三、秦××、叶丁明知叶甲三人拥有老
屋，却采用非法手段恶意侵占并损毁，应承担侵权责任。四、
老屋虽旧，是任何新屋不能替代的，既然一、二审法院认为不
可恢复原样，秦××、叶丁应按原地基建隔墙分割后归还，或赔偿损失10000�，由叶甲三人在原地基上自建。五、一、二
审判决仅判令叶丁与秦××签订的房屋转让合同无效，但叶甲
三人拥有的物权依然不能行使支配权。请求：一、鉴于老屋难
以恢复，叶丁应把建在叶甲三人老屋地基上的部分用隔墙分割
归还；或由秦××、叶丁拆除建在叶甲三人老屋地基上的房屋
，由叶甲三人自行建造，并赔偿其损失10000元。二、慈溪市
田央公社施山大队第二十生产队（叶家门头第四间高小屋）为
叶甲三人所有，一、二审判决认定老屋为“平房”有出入，应
予更正。三、叶丁与秦××非法买卖叶甲三人老屋，应承担侵
权责任。
秦××辩称：其父去世后，其母亲没房某住，叶甲三人
的老屋当时很破旧且没人住，就住进去了，叶甲三人一直都未
来看过。后慈溪市政府实行土地使用权登记，给我办了集体土
地使用权证。其化费了4、5千元将房某作了修缮。叶甲三人知
道后，回来要求我归还。
叶丁辩称：其知道涉案房屋是叶甲三人的，曾写信给他
们询问是否卖房，其不肯卖。过了十几年，秦××母亲搬走，
其另外买了两间与该老屋相邻的平房，秦××知道后问其该房
屋要不要买，叶丁知道房屋是叶甲三人的，但叶甲三人一直都
没来，就买了，也重新造了房某，房产证也办好。过了好多年
，叶甲三人知道，回来要求归还房某。
再审中，各方当事人均未提交新证据。
本院再审查明的事实与一、二审判决认定的事实一致。
本院再审认为：本案再审中各方当事人的争议焦点为叶丁是否可以将现居住的房�拆除、并将其中属叶甲三人父亲叶
庚老屋部分恢复原状予以返还。从本案事实看，叶庚过世后，
其老屋实际被秦××居住使用。1993年10月，该房屋的土地使
用权被有关土地登记机关错误地登记在秦××名下。1999年8
月20日，秦××将该房屋以2000元价格卖给叶丁，叶丁将该房
屋与其居住的其他房屋一起拆旧建新，并办理了房屋所有权证
和集体土地使用证。由于叶丁新建的房屋未经批准，属非法建
筑，且叶丁在申请房产登记时隐瞒了老屋非法转让的事实，慈
溪市人民政府先后撤销了秦××名下的集体土地使用权证和房
屋所有权证。因此，秦××与叶丁侵占叶庚老屋的事实清楚。
但根据老屋的现实状况，叶丁将该老屋已与其居住的其他房屋
一起于1999年拆旧建新，�该老屋地基原址又夹在叶丁新建房
屋中间，现要将叶丁的新屋拆除，恢复叶庚老屋原状予以返还
已不现实。根据法律规定在当事人不能返还的情况下可以折价
赔偿，一、二审法院为此向叶庚的继承人叶甲三人进行释明，
可以变更部分诉讼请求，但叶甲三人仍坚持主张拆除讼争房屋
并恢复老屋原状的诉请，二审法院未予支持，并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得
当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第
一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持宁波市中级人民法院（2010）浙甬民二终字第341号
民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 奕
审 判 员 王红根
代理审判员 王富新
二〇一二年十二月十八日
书 记 员 杨韧竹