上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1996号
上诉人（原审被告）金慧敏，男，1962年8月6日生，汉族，住上海市。
委托代理人武黎明，上海市大众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金建福，男，1962年3月24日生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审原告）金宝英，女，1963年3月21日生，汉族，住上海市。
委托代理人ＸＸ烽，上海东方剑桥律师事务所律师。
委托代理人孙靖，上海东方剑桥律师事务所律师。
原审被告陆惠芳，女，1962年2月14日生，汉族，住上海市。
上诉人金慧敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，金建福（甲方）与金慧敏、陆惠芳（乙方）于2012年2月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方使用；乙方承租房屋仅限用于家庭居住；租赁期限1年，自2012年2月29日至2013年2月28日；甲方应于2012年2月28日前将房屋交付乙方使用；每月租金人民币一万元（以下币种均为人民币），租金的支付实现先付后用的原则，每月支付一次，乙方须在本合同签订后3日内向甲方支付第一个月的租金，其他月份的租金须在使用该物业前25日支付；为保证本合同切实履行，乙方须于本合同签订后3日内向甲方支付1万元作为履约保证金；甲方应于本合同终止、乙方按约撤离且其所有责任及对甲方应付的款项均已履行完毕后二十天内将剩余的履约保证金无息退还给乙方；乙方须在本合同签订后3日内到该房屋办理交接手续，交接完毕乙方即可进驻该房屋；房屋租赁期届满合同自然终止；本合同终止时，乙方须于终止日起3日内撤出其所有人员、物品和财产，并办妥移交手续；乙方未按期撤离、交接，则每延期一日须向甲方支付相当于租赁期内平均日租金两倍的房屋使用费。合同14-4条其他约定写明“如利息没有支付用公司资产设备及应收款作为归还保障”。2013年5月19日，金慧敏、陆惠芳出具《还款保证书》一份，写明：“由金慧敏向金建福借房自2012年2月16日至今未付共计15个月，金额共计：壹拾伍万元整，经协商决定在2013年5月底之前支付金建福，如到期不能支付本人愿意主动搬出所借的房屋，并按原租房协议继续执行，且承担由此发生的一切费用”。2014年2月20日，金慧敏、陆惠芳向金建福支付1万元。2014年9月9日，金建福、金宝英向金慧敏、陆惠芳寄送律师函，要求两人在2014年9月底前搬离嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋并支付拖欠的租金、使用费29万元。
2014年10月，金建福、金宝英向原审法院起诉：请求判令：1、双方之间就嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁协议终止，金慧敏、陆惠芳返还房屋并搬离；2、金慧敏、陆惠芳支付拖欠的房屋租金11万元（2012年3月30日至2013年2月28日，按每月1万元计算）及2013年3月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每月1万元计算）。
原审另查明，系争房屋原系金慧敏所有。2009年8月5日，金建福在系争房屋设立抵押债权40万元，债务履行期限从2009年7月30日至2009年10月30日。因金慧敏欠款未能归还，金建福与金慧敏于2012年2月16日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：金慧敏将系争的嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积104.31平方米）以893，730元的总房价出售给金建福；双方在2012年5月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同中对于付款方式、房屋交付时间、违约责任等均未约定。合同签订后，金建福向金慧敏支付房款40余万元。2012年3月22日，系争房屋核准登记至金建福名下。2013年5月29日，金建福基于夫妻关系，申请将系争房屋变更为金宝英所有；系争房屋于2013年6月17日核准登记至金宝英名下。系争房屋一直由金慧敏、陆惠芳居住使用至今。
原审再查明，金建福（甲方）与金慧敏（乙方）于2012年2月16日签订《借款合同》一份，约定：乙方因经营所需向甲方借款83.40万元，其中40万元以转账方式交付，另外43.40万元以现金方式交付，借款期限自2012年2月29日至2013年2月28日，共12个月，期限最后一天为还款日；借款利率为中国人民银行同期三年期贷款利率的四倍，乙方应于还款日一次性归还本金，利息每月支付一次；借款期限届满，如乙方未按时归还借款，除应向甲方归还本金及利息，还应向甲方偿还惩罚性违约金，违约金数额为本金的10%；在乙方不履行或不完全履行本合同项下的还款义务时，甲方为实现债权而发生的全部费用由借款人承担。双方口头约定金慧敏可在一年期限内按83.40万元的金额回购系争房屋。
2014年12月29日，金慧敏向原审法院提起诉讼，以双方的房屋买卖合同实为借款抵押为由要求确认其与金建福之间就系争房屋签订的房屋买卖合同无效，并将该房产权过户至其名下。因金慧敏未按期缴纳案件受理费，原审法院于2015年3月12日依法裁定该案按撤诉处理。
原审法院认为，双方的争议焦点在于金建福、金宝英和金慧敏、陆惠芳之间法律关系的性质和效力。金建福、金宝英主张双方之间是房屋租赁关系；金慧敏、陆惠芳主张双方之间是民间借贷关系，金建福、金宝英系基于借款抵押暂时取得房屋物权，双方之间不存在真实的房屋租赁关系。根据双方的陈述，金慧敏系无力偿还金建福欠款又急需资金，与金建福签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给金建福，同时约定金慧敏、陆惠芳在一年内继续使用房屋，并可按83.40万元的金额回购房屋，为此双方又同时签订了《房屋租赁合同》和《借款合同》，现金慧敏、陆惠芳未能在约定的期限内回购房屋，金建福、金宝英业已取得系争房屋的所有权，故原审法院认为双方之间的房屋租赁关系合法有效，金建福、金宝英在约定的租赁期限已届满的情况下基于房屋所有权要求金慧敏、陆惠芳搬离系争房屋并无不当，原审法院予以支持。关于金建福、金宝英主张的每月1万元的租金及房屋使用费标准，鉴于租赁合同中有关于利息的约定，且双方约定金慧敏、陆惠芳在一年内回购房屋并签订了借款合同，而1万元的月租金远高于市场价，故金慧敏、陆惠芳关于1万元系以租金的方式支付利息费用的抗辩意见有一定的合理性，现金慧敏、陆惠芳未能按约回购房屋，金建福、金宝英主张按1万元／月的标准计算租金及房屋使用费明显有失公平，原审法院酌情调整为3，000元／月。据此，原审法院判决如下：一、金慧敏、陆惠芳应于判决生效之日起十日内搬离嘉定工业区富蕴路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还金建福、金宝英；二、金慧敏、陆惠芳应于判决生效之日起十日内给付金建福、金宝英2012年3月30日至2013年2月28日的房屋租金33，000元；三、金慧敏、陆惠芳应于判决生效之日起十日内给付金建福、金宝英自2013年3月1日至实际搬离之日的房屋使用费（按每月3，000元计算）。
判决后，金慧敏不服，提起上诉称：己方与金建福签订的房屋买卖协议、房屋租赁协议目的并非出售、租赁房屋，而是通过房屋买卖进行借款。房屋过户只是一种形式，其真实意思是抵押借款。原审法院认定房屋租赁关系成立，并判令己方搬离系争房屋，给付房屋租金，缺乏事实依据。请求撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人金建福、金宝英表示对于原审查明的事实无异议并尊重原审判决，请求予以维持。
原审被告陆惠芳未作述称。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，金慧敏怠于行使诉讼权利，其与金建福就有关系争房屋买卖合同效力问题的诉讼已按撤诉处理，可以视为金慧敏未就系争房屋买卖合同效力问题主张权利。金慧敏、陆惠芳在本案诉讼中未能提供据以否定双方《房屋租赁合同》效力的证据。因此，原审法院认定房屋租赁关系合法有效，并无不当。金慧敏、陆惠芳占有使用系争房屋，应按约向权利人金建福、金宝英支付相应期间的房屋使用费用，亦应在租期届满后搬离系争房屋。金慧敏、陆惠芳不具备无期限、无对价使用系争房屋的事实及法律基础。上诉人金慧敏、陆惠芳的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，500元，由上诉人金慧敏负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十一月十八日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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