广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1046号
上诉人（原审被告）：惠州市利昌装饰工程有限公司。
法定代表人：刘小雄。
委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈伟强。
被上诉人（原审原告）：黄惠玲。
被上诉人共同委托代理人：刘志平，广东惠天好律师事务所律师。
原审被告：刘汉标。
原审被告：惠州市惠城区三栋镇莲塘村石盘头村民小组。
负责人：李新荣。
上诉人惠州市利昌装饰工程有限公司因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第2982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
陈伟强、黄惠玲向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与三被告之间就位于三栋镇泰豪路16号地块内93号土地的买卖合同；2、三被告向原告返还购地皮款549900元，并自2012年5月25日起以549900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息直至还本付息，暂定20000元，以上合计569900元；3、本案诉讼费由三被告承担。
主要事实和理由：被告一、被告二、被告三合作开发被告三名下位于三栋数码园内、惠大高速公路匝道旁一块土地（也称：三栋镇泰豪路16号地块），原告夫妇经他人介绍认识被告一后，并经被告一、被告二工作人员对出售土地介绍并带原告来到位于三栋镇莲塘村石盘头村该地块现场观看后，原告对此较为满意，经原告夫妇商量后决定购买三被告合作开发的位于三栋数码园内、惠大高速公路匝道旁、被告三名下标记为93号的一块面积为117平方的土地，经与被告一、被告二工作人员商定，最终转让价格为每平方米4700元，93号地块转让总价为549900元。原告应三被告要求将上述购地款汇入被告一账户，原告于2012年5月21日汇入被告一账户100000元（实际付款50000元，另50000元代陈伟光家支付），于2014年5月25日汇入被告一账户499900元，被告一收到上述款项后，由被告二向原告出据93地皮款已付清的单据，由被告三向原告出据93号用地登记证及用地证明。后三被告口头承诺上述93号地块相关证件于三个月内办至原告夫妇名下。然而，事与愿违，原告一等再等，迟迟等不到购买的该地皮相关证件，原告每每向被告询问，三被告每次均向原告回复证快了再等一下等重复话语。后原告夫妇看办证无望要求三被告退款，被告二向原告出据书面承诺，承诺于2014年7月15日前照原告支付的原价款即将549900元退还原告。但时至今日，被告也未按承诺退还原告支付的购地皮款549900元。
刘汉标、惠州市利昌装饰工程有限公司辩称，首先，与被答辩人发生土地转让关系的主体是答辩人二，答辩人一只是答辩人二委托的工作人员。2012年初，惠城区三栋镇莲塘村石盘头村民小组在三栋镇泰豪路16号地块有两块住宅小区宅基地委托答辩人二对外转让，被答辩人经联系同意购买第93号宅基地，面积117平方米，价格为4700元/平方米，总价款为549900元。双方谈妥相关条件后，被答辩人按照答辩人二的指定，将款项付到答辩人一的银行账户。该土地转让款项已付清，但答辩人一只是答辩人二委托的经办人，并不是土地转让的主体，在本案中依法不应当承担任何实体责任。其次，答辩人二已履行了办证责任，将有关购地登记手续和《证明》交付给了被答辩人，双方并未约定办妥《土地使用证》的具体时间。被答辩人付清购地款后，答辩人已于2012年5月25日将三栋镇莲塘村石盘头村民小组出具的购地《证明》及《惠城区三栋镇石盘头住宅小区用地登记表》交付给了被答辩人，并由该村民小组统一向国土部门申办《土地使用证》，该证件正在办理之中。何时办妥不在答辩人的掌控范围内。经咨询有关部门，预计近期即将办妥出证，被答辩人早就可以自由使用该土地。因此，在双方没有约定办证期限，被答辩人购地的权益并没有受到侵害的情况下，答辩人二并无任何违约或过错行为。虽然答辩人二于2014年3月15日曾承诺按原价退款给被答辩人，但事后被答辩人又委托答辩人转让该地块，找到买家后，于2014年7月14日收取答辩人二委托谭耀开转账的50000元。之后，由于土地升值，双方对退款或另行转让之事均暂时搁置。故被答辩人要求解除土地转让关系，退还转让款项及利息的请求缺乏依据。因此，为妥善解决双方的纠纷，更好地保护双方的合法权益，答辩人建议此案最好尽量协商调解解决。若转让关系继续履行，答辩人二可努力协调、催促有关部门尽快办妥《土地使用证》交付给被答辩人；若要解除转让关系，答辩人亦可按原价退还土地款给被答辩人。但由于答辩人二没有违约或过错，所谓利息不应当承担支付责任。但无论如何处理，答辩人一本案中不应当承担任何返还责任，同时被答辩人还应返还答辩人二50000元款项。
惠州市惠城区三栋镇莲塘村石盘头村民小组未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，第一被告刘汉标系第二被告惠州市利昌装饰工程有限公司的法定代表人。原告及第一、二被告均陈述第三被告委托第二被告出售涉案土地。两原告经人介绍并现场查看涉案土地后到第二被告处购买涉案土地，没有签订书面合同，双方约定购地款为549900元。2012年5月21日，原告黄惠玲转账向第一被告支付了100000元；2012年5月25日，原告黄惠玲向第一被告转账支付了49900元，以上款项合计599900元。（2014）惠城法民一初字第2983号案件的原告陈伟光、巫秋娴，购买了位于惠州市三栋镇泰豪路16号92号土地，购地款为549900元。本案原告称转账给第一被告100000元，其中50000元为其支付的购地款，剩余50000元为代（2014）惠城法民一初字2982号原告支付的购地款。庭审中，原告陈述其在购买涉案土地的过程中系与第一被告的弟弟刘汉忠协商，刘汉忠向其出示了第二被告的营业执照告知其第一被告系第二被告的法定代表人，要求其将购地款支付给第一被告。第一、二被告认可原告已全额支付了涉案土地的购地款。
第三被告出具了《惠城区三栋镇石盘头住宅小区用地登记表》，载明：涉案土地位于惠州市三栋镇泰豪路16号93号，用地面积117平方米，户主为原告陈伟强、黄惠玲，备注：户主一次性付清用地款，户主负责办理国土使用证费，户主建房报建应符合小区规划设计要求，此用地登记表与用地证明同时使用。2012年5月25日，第三被告出具了《惠州市惠城区三栋镇石盘头住宅小区证明》，载明：惠州市惠城区三栋镇石盘头住宅小区第93号经规划建设部门统一规划，由惠州市惠城区三栋镇莲塘村石盘头村民小组核查登记，请有关部门给予陈伟强、黄惠玲办理有关手续。2014年3月15日，第二被告出具《承诺书》，约定：承诺92号93号两块地，92号陈伟光，93号陈伟强，在2014年7月15日前照原价退款。原告诉称付款时被告承诺3个月可以办证，但至今未办理国土证，三栋镇镇政府回复因涉案土地为第三被告的回拨地，需补交土地出让金才可以办理国有土地使用权证，被告称可以退款。为此，原告于2014年10月21日诉至本院，请求判如所请。第一、二被告辩称原、被告双方事实上构成转让关系，应由第三被告向国土部门申报，其已将材料申报给国土部门，在今年6月份即可以办理好国有土地使用权证，要求继续履行合同。
另查，2014年7月14日，案外人谭耀开转账50000元给原告陈伟光。谭耀开系第二被告的工作人员。第一、二被告辩称第三被告已将涉案土地登记在原告名下，原告委托其转卖涉案土地，谭耀开支付了代转让土地款50000元。对此，原告陈述第二被告的工作人员称上述50000元是退还购地款本金，剩余款项在2014年7月15日前全部退还，逾期没有退还，该50000元当作利息。
再查，第一、二被告提交了一份第三被告与惠州市国土资源局签订的《土地征收补偿协议书》，约定：根据惠州市和惠城区土地利用总体规划，为实施城镇规划建设，市政府决定依法征收惠城区三栋莲塘村委石盘头村民小组的集体土地，作为三栋镇坝山口村委会留用地，按程序上报审批。本协议生效后，第三被告不得将已征土地与她人签订任何转让、出租、抵押和承包及临时性用地等协议或合同（合约）。
惠州市建设用地领导小组颁发惠建用字[2013]3号会议纪要，载明：二十九、关于三栋镇坝山村口村委会申请土地置换问题。同意三栋镇坝山口村委会提出的调整置换留用地的申请，将该村原位于三栋镇坝山口村十八井村小组29637平方米的工商留用地，按等值置换的原则调整置换至三栋镇坝山口村相应的莲塘村地段国有建设用地范围内。
原审判决理由和结果
原审法院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷案件。本案中，原告与第二被告之间形成了建设用地使用权出让合同关系，原告向第二被告支付了全部购地款549900元，随后原告与第二被告经协商一致后第二被告于2014年3月15日出具了《承诺书》，该承诺书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照承诺书的约定严格履行各自的义务。《承诺书》约定第二被告向原告退还全部购地款，即原告与第二被告一致同意解除双方之间的建设用地使用权出让合同关系，故原告要求解除其第二被告之间关于涉案土地的建设用地使用权出让合同关系，本院予以确认。第二被告至今未向原告退还全部购地款，已违反了《承诺书》的约定，应承担相应的民事责任。第二被告的工作人员谭耀强已向原告支付了50000元，扣除该款项，第二被告还应向原告退还购地款499900元（549900元-50000元）及相应利息（利息计算方法：以499900元为本金，自2014年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计至债务清偿之日止）。原告诉称第二被告的工作人员承诺如在2014年7月15日前全部退还购地款，则谭耀开转账给其的50000元抵作购地款，如逾期未全部退还，则该款项50000元抵作利息，但原告未能提交相应证据予以证明，故对原告的上述主张，本院不予采纳。原告以购地款转账给第一被告为由，要求第一被告承担连带还款责任，第二被告已告知原告第一被告系其法定代表人，且第二被告已承诺向原告退还全部购地款，故原告的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原告以第一、二、三被告合作开发涉案土地为由要求第三被告承担连带退还购地款责任，无事实和依据，证据缺乏，本院不予支持。第二被告辩称涉案土地符合办理国有土地使用权证的条件，要求继续履行双方之间的土地转让关系。第二被告未能提交有关证据证明涉案土地符合办理国有土地使用权证的条件及其已向国土部门申报办理涉案土地国有土地使用权证，且第二被告已向原告出具《承诺书》退还购地款并已向原告退还了50000元，即第二被告同意解除其与原告之间的建设用地使用权出让合同关系，故对第二被告的上述辩称，无事实和法律依据，证据缺乏，本院不予采信。第三被告本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依照《民法通则》第八十四条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：
一、解除原告陈伟强、黄惠玲与被告惠州市利昌装饰工程有限公司之间关于位于惠州市三栋镇泰豪路16号93号土地的建设用地使用权出让合同关系。
二、被告惠州市利昌装饰工程有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈伟强、黄惠玲返还购地款499900元及相应利息（利息计算方法：以499900元为本金，自2014年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利息计至债务清偿之日止）。
三、驳回原告陈伟强、黄惠玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9600元（原告已预交4800元），由原告陈伟强、黄惠玲负担1180元，被告惠州市利昌装饰工程有限公司负担8420元。
当事人二审意见
上诉人惠州市利昌装饰工程有限公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实清楚,但实体处理欠妥,为更好地维护各方当事人的合法权益,应判决继续履行转让合同为宜,理由详述如下：
本案所转让的土地,原属惠城区三栋镇莲塘村委石盘头村民小组,由于三栋镇坝山口村委18井村民小组的土地被征用后,有29637平方米回拨的工商留用地指标,为了便于土地的开发使用,该村提出置换申请,经惠州市建设用地领导小组讨论决定【见惠建用字(2013)3号会议纪要】,按等值置换原则,调整置换到三栋镇莲塘村委石盘头村民小组地段。据此,惠州市国土局与三栋镇莲塘村委石盘头村民小组签订《土地征收补偿协议书》,征地面积34.5亩。2014年7月24日,坝山口村委办妥了《建设用地规划许可证》【地字441302(2014)10109号】,用地面积21143平方米,本案所转让的土地,就在此地范围内。由于一些客观原因和人为因素,该地的土地使用证,办理得较为迟缓,导致本案纠纷。
上诉人认为,上诉人受惠城区三栋镇莲塘村委石盘头村民小组委托转让本案的宅基地,己经履行了自己的办证义务,将有关材料报送给了国土部门,但何时办妥?由于双方当时未签书面合同,上诉人并未对被上诉人作出承诺。而且决定权不在上诉人,而在于相关政府职能部门。其办事效率的后果由上诉人承担,确实有失公平。而在本案是诉讼过程中,上述所转让土地的土地使用证正在按正常程序办理,并不存在不能出证的情况。
因此,从公平合理,更有效维护当事人合法权益的角度考虑,本案应判决继续履行土地转让合同,而不宜作解除合同处理。以上上诉意见,请二审法院查明相关事实,依法予以采纳。
被上诉人陈伟强、黄惠玲辩称，请求法院驳回上诉人的上诉请求，被上诉人要求解除合同并退款，上诉人书面同意退款，上诉人说继续履行合同不符合被上诉人的要求，对于这种地是不符合规定是不能用于房地产开发的，这个地是不能承建房子的。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查,二审中,上诉人提交了一份广东省国土资源厅于2015年8月10日下发的《广东省国土资源厅关于同意惠州市葸城区2014年度第八批次城镇建设用地的批复》,证明涉案土地已取得广东省国土资源厅同意由农用地转为城镇建设用地的批复。被上诉人对该证据的质证意见是：该批复不能证明涉案的土地包含在内。
本院认为，因上诉人在收到被上诉人的土地出让款后,一直未将约定出让的土地国土使用证办至被上诉人名下，上诉人于2014年3月15日向被上诉人出具《承诺书》,承诺将收到的土地出让款在2014年7月15日前退回给被上诉人。由此可以推定，双方已协商一致不再履行土地出让合同，双方间的土地出让合同关系实际亦因此而解除。上诉人认为涉案土地实际已取得广东省国土资源厅同意由农用地转为城镇建设用地的批复,为此提交了一份《广东省国土资源厅关于同意惠州市惠城区2014年度第八批次城镇建设用地的批复》。但该批复并不足以证明被上诉人一定能取得涉案土地的国有土地使用权证,且上诉人并未提交证据证明涉案土地是否包含在广东省国土资源厅批复的土地范围内。另外，被上诉人已表示不再履行双方口头达成的土地出让合同。
因上诉人未按《承诺书》的承诺,将被上诉人已支付的购买土地款项返还给被上诉人,故被上诉人请求解除与上诉人土地出让合同关系,并判令上诉人返还仍未返还499900元购买土地款,理由成立,本院予以支持。
综上所述,上诉人上诉缺乏事实和法律依据,原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
本案受理费9600元,由上诉人惠州市利昌装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 彭科梅
附相关法律条文
1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:”第(四)项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；