成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初2216号原告：张海燕，女，1971年1月2日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。被告：成都新和物业管理有限公司。住所地：成都市建设北路一段**号新晨商厦*楼*座。法定代表人：党志刚，经理。委托诉讼代理人：石焓，四川精济律师事务所律师。被告：成都屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：四川省成都市青羊区小福建营巷*号浦江国际大厦第*层。法定代表人：倪文玲。委托诉讼代理人：刘馨遥，四川新开元律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭焱，四川新开元律师事务所律师。原告张海燕与成都新和物业管理有限公司(简称新和公司)、成都屈臣氏个人用品商店有限公司(简称屈臣氏公司)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张海燕的委托诉讼代理人吴明富、被告新和公司的委托诉讼代理人石焓、被告屈臣氏公司的委托诉讼代理人刘馨遥到庭参加诉讼。各方当事人愿意进行庭外和解，和解期间未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张海燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新和公司的《委托租赁经营管理协议》；2、判令被告屈臣氏公司立即腾退租赁房屋并交还原告所有；3、判令被告新和公司给付所欠原告房屋租金16528.95元[（300891×8.24%÷12月）×8个月]，被告屈臣氏公司承担连带给付责任；4、判令被告新和公司承担自2016年7月1日起至实际付清之日止期间，应付租金每日万分之三违约金，截止2017年3月1日，违约总金额为1190.08元[16528.95×0.0003×240天],被告屈臣氏公司承担连带给付责任;5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2004年6月13日，原告与被告新和公司签署《委托租赁经营管理协议》（以下简称“一期协议”）。协议约定，原告将其个人所有的位于成都市锦江区上东大街“新和·春禧时代”一楼123号铺位（建筑面积为6.14平方米），授权委托被告新和公司以原告名义转委托给第三人租赁经营；期限至2016年6月30日止，协议后，原告即将案涉租赁物交由被告新和公司租赁经营管理，委托租赁经营管理期间，被告新和公司将案涉租赁物交由被告屈臣氏公司实际承租使用。一期协议期满后，原告与被告新和公司于2016年12月30日续签《委托租赁经营管理协议》（以下简称“二期协议”）。二期协议约定，将委托租赁经营管理期限续展为2016年7月1日起至2021年12月14日止；租金每半年支付一次，每次支付年租金的50%，首次支付时间为签订本合同的十天内，其后在每个半年的第一个月的十天内支付；延迟给付租金，每迟延一天，按应付租金每日万分之三向原告支付违约金；甲乙双方任何一方违反本协议其他条款即构成违约，均应承担违约责任，违约方应向守约方支付购房总价的30%违约金，并赔偿由此给守约方造成的一切经济损失。同时，该协议还对其他相关问题也做了相应约定。但二期协议签署后，自2016年7月1日以来至今，被告并未按二期协议约定支付二期租金。而被告屈臣氏公司却一直在持续地实际承租使用案涉租赁物，经询证被告屈臣氏公司，其称已将2016年6月30日之后租金给付了被告新和公司。原告认为，案涉《委托租赁经营管理协议》系出各方真实意思表示合法有效，由于被告新和公司未按协议支付租金，且被告屈臣氏公司系案涉租赁物实际承租使用人，被告新和公司、屈臣氏公司理应立即给付租金。且一期协议于2016年6月30日期满后，被告新和公司既不跟原告签署新的委托租赁经营管理合同，又不支付原告租金，致使原告等业主集结到涉案物业维权，引起重大事件和社会的不稳定。鉴于被告新和公司长期怠于履行合同约定的租金给付义务，已构成根本性违约，二期协议理应依法予以解除。被告严重迟延给付租金长达八个月之久，理应按照协议第十六条约定承担购房款总价的30%违约金，原告暂时保留该项诉权。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告新和公司辩称，1、解除合同没有法律规定的事实依据，原告与新和公司签订的《委托租赁经营管理协议》的时间为2017年1月1日前后，租期是2016年7月1日起计，按协议约定第一笔租金支付时间是签订合同之后的十日内，第二笔租金支付时间是签订合同之后半年后的十日内。协议签订后，随即进入春节，新和公司员工进入放假期间，由于财务的疏忽，没有按时支付租金。新和公司接到起诉通知，于2017年4月6日将2017年全年的租金支付完毕，对第二笔租金已经提前付清；2、解除合同不符合法律规定的条件，原告并未说明其提出解除合同的法律条文，解除合同的依据不符合法律规定；3、违约金不符合合同约定和法律规定，新和公司因春节延迟支付第一期租金，并非主观故意或者恶意，且提前支付第二期租金，第一期租金迟延支付的时间不超过三个月且原告也没有举证证明因迟延支付租金的损失，原告主张违约金标准过高，请求法院按约定标准5%酌情判处；4、租赁物系不可分割的按份共有的物权，原告不能要求部分解除合同。案涉的物业位于春禧时代大厦一楼，该层系营业用房，无法分割使用，使用现状为新和公司接受各所有权人统一委托、统一对外出租，原告占有的面积不足总共对外出租面积的1%。合同约定“在协议期限内必须实行统一规划、统一管理，并由乙方行驶独立的、整体的统一租赁经营管理权”符合《物权法》关于按份共有权处分的规定，原告无权请求部分解除合同。被告屈臣氏公司辩称，被告屈臣氏公司没有与被告新和公司签订任何的租赁协议，从2004年11月至今，被告屈臣氏公司承租该场地至今均是与案外人成都千舫港澳购物城有限公司签署的租赁合同，而成都千舫港澳购物城有限公司的租赁权来自于该场地的物权人成都新和房地产开发有限公司，被告屈臣氏公司已实际向成都千舫港澳购物城有限公司支付该场地租金及相关费用至2017年4月。根据合同相对性原则，原告请求非合同相对方的被告屈臣氏公司承担违约责任于法无据，更无权依据与被告新和公司之间的租赁合同关系请求被告屈臣氏公司对被告新和公司的违约行为承担连带赔偿责任。原告主张租金的场地是否是由被告屈臣氏公司实际承租尚需原告提供证据证明，原告不能证明其所有的场地由被告屈臣氏公司实际承租，理应承担举证不能的不利后果。经审理查明，张海燕于2005年5月25日取得了涉案商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区上东大街X号；规划用途：商业；建筑面积6.14平方米”。2017年1月3日，张海燕(甲方)与新和公司(乙方)签订了《委托租赁经营管理协议》，协议约定：甲方拥有在“新和.春禧时代”所购买的商业房产（第1楼，第123号铺位，以下简称铺位）的所有权。甲方同意将该铺位授权委托乙方，并以乙方名义租赁经营。为保证双方的整体共同利益，双方一致同意在协议期限内必须实行统一规划、统一管理，并由乙方行驶独立的、整体的统一租赁经营管理权力。同时，乙方可将甲方委托乙方统一租赁经营管理的铺位转委托给第三人经营。本协议期限自2016年7月1日起，至2021年12月14日止。乙方按甲方购买的本协议第一条指明的铺位购房总款300891的8.24%（税后）支付给甲方，作为甲方铺位每年的折旧费及租金收益。甲方租金收益计算的起始时间以2016年7月1日的日期为准，开始计算。租金：乙方每半年向甲方支付一次，每次支付年租金的50%，首次支付时间为签订本合同后的10天内支付，其后在每个半年的第一个月的10天内支付。协议期内，甲方不参与任何经营活动，并遵守乙方有关市场的统一管理细则之规定。本协议一经签订，中途不得任意变更、终止或解除。乙方迟延给付甲方固定租金，每延迟一天，乙方按该受托铺位的应付租金每日万分之三向甲方支付违约金。除本协议第十二、十三条已有明确约定外，甲乙双方任何一方违反本协议其他条款既构成违约，均应承担违约责任。违约方应向守约方支付违约金，违约金为购房总价的30%，并赔偿由此给守约方造成的一切经济损失。新和公司于2017年4月6日通过银行转账支付张海燕2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金24793元。2016年6月28日，成都市公安局青羊区分局太升路派出所就原告等多名业主与虹鑫投资有限公司产生的租赁物业纠纷处警，对双方进行协商。原告等多名业主因租赁物业与被告新和公司发生纠纷，原告等多名业主聚集到“新和.春禧时代”物业处。庭审中，原告表示，原告等多名业主聚集到“新和.春禧时代”物业处的时间为2016年9月、10月。2004年11月30日，成都千舫港澳购物城有限公司（出租人、甲方）与成都屈臣经济发展有限公司（承租人、乙方）签订《成都千舫港澳购物城商铺租赁合同》，甲乙双方经协商一致就下述场地租赁事项达成如下协议：甲方拥有位于成都市锦江区X成都千舫港澳购物城首层商铺的合法使用权，并同意将其房产出租给乙方作为商业零售用途。乙方所租房产（具体位置见附图）的建筑面积为570平方米，实用面积为384平方米，附房产平面图，乙方同意承租。租赁期限为十年由2004年12月15日至2014年12月14日。2010年11月16日，成都千舫港澳购物城有限公司（甲方）与成都屈臣经济发展有限公司（乙方）、屈臣氏公司（丙方）签订《三方协议》，约定乙方将甲乙双方于2004年11月30日签订的场地租赁合同中承租方的全部权利义务以及位于租赁场地的屈臣氏商店一并转让给丙方。成都千舫港澳购物城有限公司（出租人、甲方）与屈臣氏公司（承租人、乙方）就上述租赁场地签订《房屋租赁合同》，租赁期限为7年，即2014年12月15日至2021年12月14日。成都新和房地产开发有限公司于2004年11月9日取得锦江区上东大街X号房屋产权（权1019715，产别：股份产）。2004年9月15日，成都新和房地产开发有限公司（出租方、甲方）与成都千舫港澳购物城有限公司（承租方、乙方）签订《新和.春禧时代房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市锦江区上X号，新和春禧时代的首层、二层，建筑面积约3815.48平方米（详见附图并以产权处认定面积为准）的商业用房整体出租给乙方开办成都千舫港澳购物城，出租房屋交付及计租时间为2004年12月1日，租赁期共12年，自房屋交付之日起至2016年6月30日止。成都新和房地产开发有限公司作为委托人出具授权委托书，授权受托人成都千舫港澳购物城有限公司全权代理锦江区东大街上东大街段269号(门牌号变更前为上东大街36号)成都港澳购物城进行出租、经营和管理。被告屈臣氏公司按合同约定向成都千舫港澳购物城有限公司支付租金。原告张海燕于2017年3月14日向本院提起诉讼，本院于2017年4月5日向被告新和公司送达本案起诉状。以上事实有当事人陈述一致的事实及原告提交的产权证、成都千舫港澳购物城有限公司委托租赁经营管理协议、照片、接（报）处警登记表、分层平面图复印件，被告新和公司提交的《中国建设银行单位客户专用回单》，被告屈臣氏公司提交的《成都千舫港澳购物城商铺租赁合同》、2010年11月16日《三方协议》及说明、2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》、2004年9月15日《新和.纯禧时代房屋租赁合同》、房产证（成房监证字第11137**号）、授权委托书、门牌号变更说明、租金的付款回单（2016年7月至2017年3月被告屈臣氏公司向千舫购物城公司支付租金、招商银行网银转账截图、增值税专用发票。原告提交的四方会议纪要（一）复印件，被告新和公司不予认可，该会议纪要无任何签字盖章且涉及多方案外主体，故本院不将其作为本案证据使用。本院认为，原告张海燕与被告新和公司签订《委托租赁经营管理协议》是双方真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按协议的约定履行其义务。涉案商铺系开敞式商铺，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体。按协议约定，被告新和公司每年应向原告支付租金24793元（购房总款300891元的8.24%）。2016年7月1日至2017年6月30日的租金，被告新和公司应于2017年1月10日前支付原告张海燕半年租金12396.5元，于2017年7月10日前支付原告张海燕半年租金12396.5元。根据《合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”虽然被告新和公司无正当理由未按协议约定于2017年1月13日前支付租金，构成违约，但原告张海燕解除合同前应先行使催告权，要求被告新和公司在合理的期限内支付欠付租金，如果被告新和公司仍逾期支付，原告张海燕才可以解除合同。张海燕于2017年3月14日向本院提起诉讼，被告新和公司于2017年4月5日领取本案起诉状，于2017年4月6日通过银行转账支付张海燕租金24793元。被告新和公司应于收到原告催告通知后第一日支付应于2017年1月10日前支付的半年租金并提前支付应于2017年7月10日前支付的半年租金，故原告张海燕要求解除与被告新和公司签订的《委托租赁经营管理协议》的诉讼请求，本院不予支持。原告张海燕、被告新和公司应按《委托租赁经营管理协议》约定继续履行义务，故原告张海燕要求腾退租赁房屋并交还的诉讼请求，本院不予支持。被告新和公司已支付所欠原告房屋租金，故原告张海燕要求被告新和公司给付所欠房屋租金的诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告屈臣氏公司承担连带给付租金责任的诉讼请求，本院亦不予支持。关于原告提出的其与被告新和公司签订的第一期协议于2016年6月30日期满后，被告新和公司既不跟原告签署新的委托租赁经营管理合同，又不支付原告租金，致使原告等业主集结到涉案物业维权，被告新和公司延迟支付租金的行为系根本违约行为的意见，本院认为成都市公安局青羊区分局太升路派出所就原告等多名业主与虹鑫投资有限公司产生的租赁物业纠纷处警时间为2016年6月28日，庭审中原告表示原告等多名业主聚集到“新和.春禧时代”物业处的时间为2016年9月、10月，上述纠纷发生时间均系原告与被告新和公司签订《委托租赁经营管理协议》前，原告与被告新和公司于2016年12月30日签订《委托租赁经营管理协议》达成双方合意，故原告与被告新和公司应按《委托租赁经营管理协议》约定为准履行权利义务，故对原告的上述意见本院不予采纳。关于违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，按照协议约定，被告新和公司迟延给付原告张海燕固定租金，每延迟一天，被告新和公司按该受托铺位的应付租金每日万分之三向甲方支付违约金，故原告据此主张被告按照0.03%的标准支付延迟支付租金的违约金，符合双方的约定，也不违反法律的规定，本院予以支持。被告新和公司应于2017年1月10日前支付的租金12396.5元迟延于2017年4月6日支付，故被告新和公司应支付原告违约金320元（12396.5元×0.03%×86天）。原告张海燕与被告新和公司签订的协议对被告屈臣氏公司无约束力，故原告要求被告屈臣氏公司对被告新和公司支付的违约金承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告成都新和物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张海燕支付违约金320元；二、驳回原告张海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由被告成都新和物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李玉佳二〇一七年十二月十四日书记员  韩 霞