贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2058号上诉人（原审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：凯里电厂新村商业综合楼后面华兴房地产负一楼。法定代表人：程涛，总经理。被上诉人（原审原告）：高嘉俊，男，1999年8月16日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住凯里市。委托诉讼代理人：赵帮凯，女，1971年3月22日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系原告高嘉俊之母。代理权限为特别授权。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司因与被上诉人高嘉俊商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2017）黔2601民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黔东南州华兴房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审法院（2017）黔2601民初3438号民事判决，改判驳回被上诉人的第二项诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人的第二项诉讼请求错误，一审法院超出诉请作出判决，违反不告不理原则。被上诉从的第二项诉讼请求是要求上诉人将房屋进行备案，但根据法律规定，（2015）13号《会议纪要》要求，还有合同补充协议，均不存在房屋备案，而是商品房买卖合同备案。因此，被上诉人的第二项诉讼请求错误。一审在被上诉人未变更诉讼请求的情况下，直接判决要求上诉人对双方签订的商品房买卖合同进行备案，超出了被上诉人的诉讼请求，违反不告不理原则。二、一审法院认定事实错误，导致判决错误。1、根据凯里市政府的（2015）13号会议纪要第三条要求，应先确定房屋开发成本，并支付全部房款后，上诉人才有义务对商品房买卖合同进行备案。由于被上诉人和政府不作为，导致房屋开发成本迟迟没有得到确定，进而上诉人才没有对合同进行备案，过错在被上诉人。2、一审法院没有对上诉人的答辩意见和证据作出说明和评价，也没有对上诉人提交的证据作任何认定，整个判决书都是围绕被上诉人一方在说理，无视上诉人的任何证据和抗辩理由，作出的判决自然不公平。高嘉俊辩称，一、答辩人的第二项诉讼请求是正确的，一审庭审中原告委托代理人赵帮凯明确表示诉讼请求备案的是《商品房买卖合同》。起诉状事实与理由中说明上诉人未进行《商品房买卖合同》备案，也未将合同交给原告，不适用不告不理原则。在政府协调下，双方签订了《补充协议》。议定“乙方先按1800元∕平方米预交房款及车位款后，甲方务必在20个工作日把风与乙方签订的《商品房买卖合同》关市房产局完成备案手续”。至今700多天，上诉人依然不给答辩人备案。在上诉状中歪曲事实，严重违约违法，其上诉理由不能成立。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、首先，本案起诉的原因是因上诉人不诚信行为而产生。（2015）13号《会议纪要》第一、二、三条明确要求同时抄送华兴公司。然而华兴公司毫不理会，根本没有按《会议纪要》要求对答辩人当面或书面解释。同时，还污蔑被上诉人违约，诽谤政府不作为。2、上诉人一审举证期限内未向法院提交任何有效证据材料，在上诉状中颠倒黑白，污蔑一审法院偏袒被上诉人。事实证明，上诉人没有任何依据可以拒绝备案，一审采纳答辩人证据、主张、理由，适用法律正确。请二审维持一审判决，驳回上诉人的请求。高嘉俊向一审法院起诉请求：1、确认与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效；2、由被告履行已销售凯里电力小区第A栋2单元12层3号房屋（建筑面积151.82㎡）的备案义务一审法院认定事实：被告华兴房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司。原告高嘉俊的外祖父（俗称：外公）赵建国系原凯里电厂职工。2007年至2008年期间，被告华兴房产公司曾先后两次向赵建国借款，共计10万元。双方在借款协议中约定：1、甲方华兴房产公司向乙方赵建国借款10万元，期限为18个月；2、按银行一年期存款利率计付利息，到期一次性还本付息；3、甲方华兴房产公司为感谢乙方赵建国支持，同意按成本价优惠出售正在开发的“电力小区”住宅一套给乙方赵建国；4、借款到期后，乙方赵建国可以选择还本付息，也可选择按优惠价购买甲方华兴房产公司开发的一套住宅。如乙方赵建国选择按优惠价购房，可用借款本息冲抵购房款，多退少补。事后，赵建国向被告华兴房产公司明确表示购买其开发的“电力小区”一套商品房住宅，并将所购商品房住宅转让给外孙即本案原告高嘉俊，2013年11月4日被告的法定代表人程涛在华兴电力小区内部认购更名申请表签字表示同意。2015年9月9日，在凯里市人民政府相关部门的协调下，原、被告就交纳购房款和登记备案事宜达成一份《会议备忘录13号关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要》，主要约定：电厂业主自华兴房产公司发出交款通知之日起15日内交付房款，先按1800元／平方米交付，并签订相关购房合同等。2015年10月3日，原、被告就商品房买卖事宜分别签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》各一份。买卖合同主要约定高嘉俊购买华兴房产公司开发的凯里电力小区第A栋2单元12层3号商品房，总价款273276元，高嘉俊采取一次性付款的方式支付购房款。补充协议主要内容为“甲方：黔东南州华兴房地产开发有限公司、乙方：高嘉俊“根据“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”相关精神（〔2015〕13号），现甲乙双方就房屋（车位）价格相关事宜达成如下补充协议，供双方共同遵守。一、乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积1800元/平方米预交房款及车位款，甲方务必在20个工作日内到市房产局完成备案手续。二、待政府工作组最终单位建筑面积成本价（含税）确定后，双方按多退少补的原则，在15个工作日内执行所确定的价格进行补交补退。对逾期未补交补退的，按未补交补退金额和同期银行贷款基准利率2倍计算交纳违约金。上述补交补退期限超过3个月以上的，按未补交补退金额和同期银行贷款基准利率4倍计算交纳违约金。……。”合同及补充协议签订后，原告高嘉俊当即向被告华兴房产公司交纳购房款273276元。因被告华兴房产公司未能按约将所售商品房的买卖合同报送房产部门进行备案登记，原告在多次催促未果的情况下于2017年9月1日向本院提起诉讼。庭审中，原告的诉讼代理人明确表示诉讼请求备案的是商品买卖合同。因被告的诉讼代理人不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。另查明：截至本案庭审结束时，被告既未将涉案的商品房买卖合同报送房产部门进行备案登记，也没有将双方签订的一份商品房买卖合同交由原告保管。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示。虽然原告在本案中未能提供商品房买卖合同，但被告认可双方已签订有商品房买卖合同，且对原告诉请确认商品房买卖合同有效未持异议，故本院对原、被告就凯里电力小区第A栋2单元12层3号商品房买卖和备案事宜签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的真实性、合法性和合法性予以确认。原告已按房屋建筑面积1800元/平方米的价格支付购房款是事实，被告未能按照协议约定在20个工作日内将商品房买卖合同报送房产部门进行备案登记，其行为不仅违反了双方在补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，故原告的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、原告高嘉俊与被告黔东南州华兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》有效。二、被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内将销售给原告高嘉俊位于凯里电力小区第A栋2单元12层3号商品房的买卖合同报送房产部门进行登记备案。案件受理费60元，减半收取30元，由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、被上诉人的第二项诉讼请求是否错误；2、一审判决上诉人履行将被上诉人购买的房屋报送房产部门备案义务是否错误；3、上诉人对本案商品房买卖合同的备案是否应先确定房屋开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务；4、未能备案的责任是谁；5、一审判决没有对上诉人提出的答辩意见作出评价，对提交的证据不作认定是否存在偏袒被上诉人。1、关于被上诉人的第二项诉讼请求是否错误的问题。经审理认为，双方根据“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”（〔2015〕13）相关精神，双方签订了《补充协议》，该协议明确约定“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积１８００元∕平方米预交房款及车位款，甲方（黔东南州华兴房地产开发有限公司）务必在２０个工作日内到市房产局完成备案手续”，双方的意思表示就是完成对房屋的备案手续，而要完成房屋的备案手续只能是对双方签订的《商品房买卖合同》进行备案，而不是用房屋去备案，这是众所周知的事实。而双方约定甲方“到房产局完成备案手续”与被上诉人的第二项诉讼请求“判令被告履行销售给原告的……号房屋的备案义务”的意思表示一致并不矛盾。文字表述上也没有是用“房屋备案”的内容。因此，被上诉人的第二项诉讼请求符合《补充协议》约定内容的意思表示。上诉人提出被上诉人是要求对“房屋进行备案”的理由既是对诉讼请求的断章取义，也不符合众所周知的事实和日常生活经验法则。不能成立，本院不予支持。２、关于一审判决上诉人履行将被上诉人购买的房屋报送房产部门备案义务是否错误的问题。经审理认为，如前所述，双方签订的《补充协议》明确约定的意思表示是办理“房屋备案手续”，文字表述上也不是用“房屋备案”。而一审判决主文明确上诉人履行的是对房屋报送房产部门的“备案义务”，而履行将“房屋报送房产部门备案义务”众所周知是将双方签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，并不是判决用房屋去备案。这不仅符合双方约定的意思表示，也符合《中华人民共和国城市房地产开发经营条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”和《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”的规定。上诉人提出“一审判决要求上诉人对房屋进行备案没有任何事实和法律依据，明显错误”的理由，是对判决主文意思的歪曲。不能成立，本院不予支持。3、关于上诉人对本案商品房买卖合同的备案是否应先确定房屋开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务的问题。经审理认为，双方根据“关于华兴电力小区信访工作协调会会议纪要”（〔2015〕13）相关精神，双方签订的《补充协议》明确约定“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积１８００元∕平方米预交房款及车位款，甲方（黔东南州华兴房地产开发有限公司）务必在２０个工作日内到市房产局完成备案手续”。显然，上述《补充协议》的内容，并没有约定先确定开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务。而“会议纪要”也没有这一确定内容。因此，上诉人提出先确定开发成本，并支付全部购房款之后才应履行备案义务的上诉理由不仅与约定事实不符，也没有法律依据。不能成立，本院不予支持。4、关于未能备案的责任是谁的问题。经审理认为，上诉人提出没有备案是被上诉人违约和政府不作为。但上诉人并没有提供证明被上诉人违反《补充协议》第一条“乙方在签订《商品房买卖合同》时先按房屋建筑面积1800元∕平方米预交房款及车位款”约定，迟延交付购房款的证据。到房管局备案是上诉人的约定和法定义务，不是政府应尽的行政行为。因此，上诉人提出是被上诉人违约和政府不作为的上诉理由，与事实不符，也没有法律依据，不能成立，本院不予支持。5、关于一审判决没有对上诉人提出的答辩意见作出评价，对提交的证据不作认定是否存在偏袒被上诉人的问题。经审理认为，上诉人口头答辩认为没有备案，是因为双方房屋的成本价没有核实。因为根据2015年9月9日印发的《会议备忘录（2015）13号关于华兴电力小区信访工作协调会会议记录》第三条明确要求，在3个工作日之内，确定成本价，由于原告及政府的原因迟迟未确定成本价，所以被告没有备案。而一审判决书理由部分已经明确认定“被告未按照协议约定在20个工作日内报送房产部门进行备案登记，其行为不仅违约了双方在补充协议中的约定，而且有悖于民事活动中诚实信用原则”就是对没有备案违约责任的认定。而一审庭审时上诉人的委托诉讼代理人陈述是“审：现由被告举证，原告进行质证。被代：没有了”。显然不是不作认定，而是上诉人根本没有提交证据。因此，不存在偏袒被上诉人的事实。该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，黔东南州华兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60.00元，由黔东南州华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十二月六日书记员 赵艳萍