广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终11483号上诉人(原审原告)：平安银行股份有限公司广州天河支行。住所地：广东省广州市。负责人：邓海锋。委托代理人：郑光争，广东强邦律师事务所律师。委托代理人：江海巨，广东强邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王关越，住广东省广州市白云区。被上诉人(原审被告)：张新，住广东省深圳市福田区。被上诉人(原审被告)：广州一德中兴房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：高卫平。上诉人平安银行股份有限公司广州天河支行（下称平安银行天河支行）因与被上诉人王关越、张新、广州一德中兴房地产开发有限公司（下称一德公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法金民初字第4187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市房地产交易登记中心出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》载明：房产地址：一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A13号、A14号铺（下称A13号、A14号铺），预售人：广州一德中兴房地产开发有限公司，预购人（单位）：张新，签约日期：1999-10-15，登记日期：1999-10-29，付款方式：按揭付款，交楼日期：1999-12-31，过户情况：未过户。2005年，平安银行天河支行以借款合同纠纷为由，起诉要求张新偿还贷款本息，一德公司承担连带担保及回购责任。2006年4月17日，广州市天河区人民法院作出（2005）天法民二初字第1027号、1028号民事判决，每案判决如下：一、张新于判决发生法律效力之日起10日内清偿平安银行天河支行借款本金1686809.43元及利息；二、一德公司对张新的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、一德公司承担保证责任后，有权向张新追偿。上述判决生效后，平安银行天河支行向原审法院申请执行，原审法院于2008年11月6日立案执行。2009年8月18日，原审法院以（2008）越法委执字第453、454号民事裁定书轮候查封了张新名下的A13号、A14号铺等房产，于2010年9月26日转为正式查封，后分别于2012年及2013年对上述房产进行续封，查封期限至2014年9月12日。在上述两案的执行过程中，2015年，王关越对该两案的执行标的提出书面异议，认为A42号铺是其于2005年向一德公司购买的，其已经支付了全部购房款，并且物业已经在2005年6月30日交付给其使用，相关的购买行为已经在房管局进行备案，上述商铺应属其所有，故请求法院解除对上述商铺的查封。2015年8月18日，原审法院作出（2008）穗越法委执外异字第453-4、454-4号执行裁定书，中止对广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A13号、A14号铺与广州市越秀区一德路一德市场大厦390号A1068铺（预售地址编号为A42铺）面积重叠部分的执行。另查，原审法院曾发函至广州市国土资源和房屋管理局查询越秀区一德路390号首层A1068号房产的情况，该局于2014年11月28日以穗国房协查[2014]551号复函称：“来函提供的地址为越秀区一德路390号首层A1068号房对应的预售地址为一德市场大厦首层A42号铺，已以王关越的名义办理预售合同备案（预售合同98101365号），暂无过户、查封、抵押信息。另查，一德市场大厦首层A13号、A14号铺已以张新名义办理预售合同备案，已被（2008）穗越法委执字第453、454号协助执行文书查封。经比对A42、A13、A14铺预售合同附图，A42铺所在位置与A13、A14铺部分重叠，存在重复备案。”以上事实，有（2008）穗越法委执外异字第453-4、454-4号执行裁定书、广州市预售房地产交易登记情况表、（2005）天法民二初字第1027号、1028号民事判决书以及当事人在原审的陈述在案佐证，原审法院予以确认。平安银行天河支行向原审法院提起诉讼时请求判令：1、撤销（2008）越法委执外异字第453-4、454-4号《执行裁定书》；2、对张新所有位于广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A13号、A14号铺继续执行；3、本案诉讼费用由王关越、张新、一德公司承担。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，王关越购买A42号铺后，已以其名义在房管部门办理了预售合同备案，据此，该预售合同备案具有准物权登记的效力，王关越对前述房产依法享有准物权。现平安银行天河支行主张其对A13号、A14号铺享有在先抵押权，请求继续执行A13号、A14号铺。原审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时设立。鉴于A13号、A14号铺至今未过户至张新名下，且平安银行天河支行至今未就A13号、A14号铺办理抵押权登记手续，故平安银行天河支行对A13号、A14号铺的抵押权至今未设立。其次，根据物权优于债权的一般原则，王关越对A42号铺与A13号、A14号铺重叠部分享有的准物权优于平安银行天河支行对此享有的债权。再者，根据广州市国土资源和房屋管理局的复函，A42号铺所在位置与A13号、A14号铺部分重叠，存在重复备案，原审法院据此作出的是裁定中止对A13号、A14号铺与A42号铺面积重叠部分的执行，并无中止对二者非重叠部分的执行，故平安银行天河支行对非重叠部分提起诉讼缺乏事实依据。综上，原审法院认为，王关越执行异议的主张有事实依据，原审法院作出（2008）穗越法委执外异字第453-4、454-4号《执行裁定书》裁定中止对A13号、A14号铺与A42号铺面积重叠部分的执行并无不当。原审法院请求撤销（2008）越法委执外异字第453-4、454-4号《执行裁定书》，并对张新所有A13号、A14号铺继续执行的主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回平安银行股份有限公司广州天河支行的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由平安银行股份有限公司广州天河支行负担。原审判决后，上诉人平安银行天河支行不服，向本院提起上诉称：一、A13号、A14号商铺依法登记在张新名下，法院依法查封、拍卖该商铺是符合法律规定的。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”。根据《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，房产地址：一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A13号(简称A13号商铺)，建筑面积：48．76平方米，预购人(单位)：张新，签约日期1999-10-15，登记日期1999年10月29日。另根据《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，房产地址：一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦首层A14号(简称A14号商铺)，建筑面积：46.93平方米，预购人(单位)：张新，签约日期1999-10-15，登记日期1999年10月29日。因此，法院依法查封、拍卖上述房产是符合法律规定的。二、A13号、A14号商铺已于1999年10月29日向一德公司购买并向登记机构申请预告登记；而王关越是在2005年向一德公司购买并向登记机构申请预告登记，可见，张新的预告登记在先。根据《物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。现一德公司未经预告登记权利人张新同意处分张新所有的A13号、A14号铺与王关越A42号铺面积重叠部分的买卖行为无效，即王关越对重叠部分不享有准物权。三、王关越存在过错，其应自行承担过错所造成的损失。当王关越2005年向一德公司购买位于广州市越秀区一德路一德市场大厦390号A1068铺(预售地址编号为A42号铺)时，其完全有能力并且应当向房管部门查询欲购买。A42号铺的产权查封情况及抵押登记备案情况，但王关越于2005年在与一德公司签订相关购房合同时理应对该房屋的抵押状况进行了解，但其并未尽了解的义务，自身存在重大过错。综上所述，王关越与一德公司关于A42号铺与A13号、A14号铺重叠部分的买卖行为无效，王关越的合法权益只能另行途径追究开发商的违约及欺诈法律责任。平安银行天河支行申请执行张新名下房产合理合法，广州市越秀区人民法院作出的(2015)穗越法金民初字第4187号《民事判决书》适用法律错误。故上诉请求本院判令：1、撤销原审判决；2、平安银行天河支行对张新所有位于广州市越秀区一德路390—426号、海珠路87—113号一德市场大厦首层A13号、A14号铺继续执行；3、一审、二审诉讼费用由王关越、张新、一德公司承担。被上诉人王关越答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回平安银行天河支行的上诉请求，维持原判。王关越购买涉案房产的时候办理的手续都是完整有效的，王关越购买房产时同时办理抵押贷款，贷款也是在深圳发展银行办理的。如果本案产权有问题，银行不可能放贷。被上诉人张新、一德公司均未到庭亦未作答辩。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点在于平安银行天河支行是否有权要求继续执行A13号、A14号铺。对此，根据本院查明的事实，首先，平安银行天河支行对张新享有债权，A13号、A14号铺虽然已以张新名义办理预售合同备案，但并未登记过户，平安银行天河支行亦未就A13号、A14号铺办理抵押权登记手续，抵押权并未设立，平安银行天河支行要求对A13号、A14号铺行使抵押权缺乏事实和法律依据；其次，广州市国土资源和房屋管理局的复函明确A13号、A14号铺与王关越已办理预售登记的A42号铺所在位置部分重叠，存在重复备案，此为客观存在的现实状态，张新、王关越申请预告登记的时间先后、预售合同是否有效、王关越是否有过错，现均不能对抗不动产登记机关确定的A13号、A14号铺、A42号铺的现有状态，根据物权优于债权的原则，王关越对A42号铺与A13号、A14号铺重叠部分享有的准物权优于平安银行天河支行对此享有的债权。综合以上分析，本院认为，平安银行天河支行主张对张新所有的A13号、A14号铺享有抵押权并未经登记而设立，其要求执行的财产范围已明确与王关越的准物权范围存在部分重叠，故其上诉请求对张新所有A13号、A14号铺继续执行，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人平安银行股份有限公司广州天河支行负担。本判决为终审判决。审判长 林 萍审判员 庄晓峰审判员 王泳涌二〇一七年三月三十日书记员 徐施阮