上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1439号
原告上海宝房（集团）有限公司。
法定代表人史学林。
委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。
委托代理人陈蔚，上海市龚红春律师事务所律师。
被告刘文忠。
被告夏正玲。
上列两被告共同委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
上列两被告共同委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。
第三人国庆军。
第三人张亚玲。
第三人国志佳。
原告上海宝房（集团）有限公司（以下简称宝房公司）与被告刘文忠、夏正玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知国庆军、张亚玲、国志佳作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告宝房公司的委托代理人龚红春，被告刘文忠、夏正玲的共同委托代理人范仲兴、杨颖琦到庭参加诉讼。第三人国庆军、张亚玲、国志佳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告宝房公司诉称，宝房公司是上海市宝山区桃园新村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的经营管理人、出租人和该处房屋的旧住房成套改造的建设单位，刘文忠、夏正玲是系争房屋的承租人和同住人，刘文忠、夏正玲将系争房屋出租给国庆军、张亚玲、国志佳使用。桃园新村房屋始建于上世纪五、六十年代，房屋结构陈旧，厨房、卫生间几家合用，管道锈蚀，居住环境较差，该小区五幢楼的居民要求改造的呼声非常强烈。本着提高居民居住质量，改善居住环境，完善房屋使用功能，构建和谐社区的指导思想，根据市区有关部门的安排，由宝房公司对该处房屋进行改建，改建的方式为扩建及内部平面调整。调整后，不减少每套原有房屋居住面积并厨卫独用成套。该房屋改建项目已于2008年7月8日经上海市房屋土地资源管理局沪房地资修（2008）415号文批准立项。2008年7月16日，上海市宝山区房屋土地管理局宝房地物（2008）14号文授权宝房公司作为建设单位全权负责改建工程实施。宝房公司自2011年3月1日起在桃园新村就旧住房综合改造相关政策向广大居民进行宣传，并与居委会共同向改建房屋内居住的每户承租人发放了旧房改造意见征询表及桃园新村旧住房成套改造告居民书，张贴了桃园新村成套改造公示图。旧房改建项目得到了绝大多数居民的赞同并签订了《旧住房综合改造协议书》。根据签约进度，原计划2013年12月对15-16号房屋先行开工，所有相关施工手续均在2013年10月办妥（施工许可证已二次变更延期开工），但由于刘文忠、夏正玲对房屋改某某案提出各种无理要求，致使改建工程不能如期施工。所属居委会、街道及宝房公司多次派人上门做工作、作解释，要求刘文忠、夏正玲配合均遭拒绝。鉴于刘文忠、夏正玲的行为严重损害了旧房改造区域内绝大部分居民的合法权益，阻碍了宝房公司改建工作的进程，故宝房公司起诉要求刘文忠、夏正玲及国庆军、张亚玲、国志佳迁出系争房屋，将该房屋交由宝房公司改建，刘文忠、夏正玲迁入宝房公司提供的上海市宝山区马泾桥三村XXX号XXX乙室临时居住至旧住房成套改造完毕。
被告刘文忠、夏正玲辩称，宝房公司提起的是租赁合同之诉，应当以合同约定为准，合同并没有约定刘文忠、夏正玲有本案中的搬离义务。宝房公司的主张在合同法意义上无法判断是合同的终止、解除或者暂时不履行。刘文忠、夏正玲已取得租赁权利，不得终止合同。宝房公司主张的权利不是其作为出租方的权利，而是作为案外人改某某的权利，且主张的事实是改建或者不改建的法律关系，不是租赁合同关系。《上海市旧住房综合改造管理暂行办法》规定旧住房综合改造应当遵循承租人自愿原则，刘文忠、夏正玲现不同意宝房公司对房屋进行改造，刘文忠、夏正玲未签订改造协议书，改造协议书的签约率未达到100%的情况下，旧房改造存在程序障碍。综上，不同意宝房公司的诉讼请求。
第三人国庆军、张亚玲、国志佳未作陈述。
经审理查明，系争房屋为公有住房，刘文忠为承租人，妻夏正玲为同住人。上海市住房保障和房屋管理局以1995年5月28日为时点，将包括系争房屋在内的宝山区范围内建筑面积2，468，757.94平方米的直属公房授权给宝房公司经营。
2008年7月8日，上海市房屋土地资源管理局作出《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》，原则同意宝山区房地局对包括桃园新村XXX-
XXX号在内的三处旧住房进行综合改造，项目原建筑面积26，182.23平方米，改建后建筑面积29，985.57平方米，预算投资人民币4，685.26万元，改造资金由实施单位自筹。2008年7月16日，上海市宝山区房屋土地管理局作出《关于宝山区直属公房成套改造项目委托实施的通知》，通知宝房公司，经市房地资源局或区发改委批准的直属公房成套改造计划项目，均委托宝房公司具体实施。2010年3月30日，上海市宝山区发展和改革委员会作出《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》，同意宝山区住房保障房屋管理局对包括桃园新村XXX-
XXX号、25-28号房屋在内的十个项目进行旧住房成套改造，总建筑面积5.9万平方米，项目总投资7，500万元，当年度安排区级投资5，953万元（含历年已安排1，953万元）。2013年1月31日，宝房公司取得桃园新村旧住房成套改造建设项目的建设工程规划许可证，建设位置为桃园新村XXX-
XXX号、28号，建筑规模16，206.3平方米。
2014年8月6日，系争房屋所在街道负责人、居委会干部就搬迁事宜等上门听取刘文忠意见，嗣后双方仍未能签订旧住房综合改造协议书。
审理中，宝房公司提供桃园新村XXX号楼其他住户与宝房公司签订的旧住房综合改造协议书，证明该幢楼共有40室房屋，现除了系争房屋之外，其余39室房屋的承租人均已签订了综合改造协议书。系争房屋的改造具有公益性，由政府出资，改造中无须刘文忠、夏正玲出资，改造后系争房屋面积增加，且整幢楼没有增加房屋套数。刘文忠、夏正玲表示，对于15号楼其他住户的综合改造协议书的真实性无异议，但与本案无关。系争房屋的综合改造的确具有公益性和合理性，但刘文忠、夏正玲不同意改造是其应有的权利。此外，国庆军、张亚玲、国志佳是其亲戚、朋友，刘文忠、夏正玲现将系争房屋借给国庆军、张亚玲、国志佳临时居住使用，双方未签订租赁合同，也未收取租金。
以上事实，有原告宝房公司提供的《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》、《关于宝山区直属公房成套改造项目委托实施的通知》、《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》、面上直管公房经营授权书、谈话记录、公房租赁信息、建设工程规划许可证等，及各方当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有权要求被告配合系争房屋的综合改造项目，及被告是否有权予以拒绝。
民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。原告出于改善居住环境、完善房屋使用功能等公益目的对包括系争房屋在内的宝山区桃园新村XXX号楼进行改造，系争房屋经改造后，厨卫将独用成套，房屋面积将得到增加，居住环境将得到改善，且被告在改造过程中无须出资，由此可见，综合改造既符合公共利益，也有利于被告更好地居住、使用系争房屋。根据物权法的相关规定，对不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。原告作为系争房屋授权的权利人及授权的旧房成套改造实施人，现已取得改造项目的建设工程规划许可证，并根据《关于宝山区吴淞地区旧住房综合改造项目立项的批复》、《关于宝山区直属公房成套改造项目委托实施的通知》、《关于2010年度宝山区旧住房综合改造项目计划立项的批复》，有权对包括系争房屋在内的上海市宝山区桃园新村XXX号楼进行综合改造。现原告已与桃园新村XXX号楼中除了被告之外的其余39室房屋的承租人签订了综合改造协议书，综合改造方案已获得了三分之二以上承租人的同意，综合改造符合绝大多数承租人的意愿，充分体现了旧住房综合改造应当遵循的自愿原则。
被告系系争房屋的承租人和同住人，对于系争房屋享有居住、使用的权利，但权利的行使应有边界，自由意志的体现也应受到一定的限制。被告所享有的居住、使用的权利不能超越原告对系争房屋享有的所有权，且被告应在符合社会公共利益的前提下合理行使权利。根据合同法的相关规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，综合改造与房屋租赁合同的目的并不相悖，原告对系争房屋进行的综合改造并不构成对于被告利益的损害，且原告也向被告提供了过渡房，被告作为公房租赁合同中的承租人和同住人，理应根据合同法履行合同协助义务，配合综合改造项目的实施。被告拒绝临时搬离租赁房的主张，于情不符，于理不合，于法无据，本院难以准许。原告要求两被告配合旧住房综合改造，合情、合理、合法，符合民事活动的基本原则，合法有据，应予准许。第三人作为系争房屋的实际居住人，理应予以配合，搬离系争房屋。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、被告刘文忠、夏正玲及第三人国庆军、张亚玲、国志佳于本判决生效之日起十日内，迁出上海市宝山区桃园新村XXX号XXX室房屋，将该房屋交由原告上海宝房（集团）有限公司改建；
二、被告刘文忠、夏正玲迁出上述房屋后，可迁入上海市宝山区马泾桥三村XXX号XXX乙室房屋临时居住至旧住房成套改造完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取40元，由被告刘文忠、夏正玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 刘劭阳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。
二《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
四《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。