上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民四（民）初字第1863号
原告（反诉被告）上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区华池路58弄5号316室。
法定代表人夏继秋，职务董事长。
委托代理人戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海美恕文化传播有限公司，住上海市华池路58弄2号四层B、D区。
法定代表人杨贵仲，职务总经理。
委托代理人张立峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告上海新体育旅游有限公司与被告上海美恕文化传播有限公司及反诉原告上海美恕文化传播有限公司与反诉被告上海新体育旅游有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海新体育旅游有限公司的委托代理人戴元胜，被告（反诉原告）上海美恕文化传播有限公司的委托代理人张立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海新体育旅游有限公司诉称，原被告于2012年12月10日签订了《租赁合同》一份，原告将本市华池路58弄2号楼四层B区、D区房屋向被告出租，合同约定，如被告未按合同约定履行支付义务逾期30日的，原告有权解除合同。但截止至起诉之日被告已拖欠租金达855755.64元，且在租赁过程中有违法经营行为，此外，原告还为被告垫付了公用部位的电费。2013年12月3日，原告曾向被告发函催收租金，2014年7月30日，原告向被告发送了解除合同通知并要求清结权利义务，但双方协商未果。原告认为，从原告提供的物业、保安、保洁合同可证明己方已提供了相应的服务，而被告却拒绝履行租金支付义务，故诉至法院，请求依法判令：一、双方签订的《租赁合同》于2014年7月30日解除；二、被告迁出系争租赁房屋；三、被告支付2013年1月1日起至2014年7月30日止的租金（计算方法为：1、2013年1月1日至2013年2月28日止为约定的免租期，因被告违约，故其仍应按每平方米每日2.05元的标准支付租金197390.40元；2、2013年3月1日至2013年5月31日止，被告在租金支付方面本可享有半价优惠，仅需支付152643元，但因其违约，故应将剩余的152643元向原告支付；3、2013年6月1日至2013年12月31日，被告应按每平方米每日2.05元的标准支付租金；2014年1月1日至2014年7月30日，租金按约递增3.5%，被告应按每平方米每日2.12元的标准支付租金；四、被告支付房屋占用费（按每平方米每日2.12元计，自2014年7月31日起算至其实际迁出房屋之日止）；五、本案受理费由被告负担。
被告上海美恕文化传播有限公司辩称，一、关于合同的解除问题。因原告违约在先，其不享有法定的单方解约权，且被告亦未收到原告的解约通知，故至今双方的租赁合同仍在履行过程中；二、关于租金的支付问题。首先，己方拒绝支付租金的主要原因是原告未按租赁合同的约定使租赁场地达到一定的招租率并提供相应的服务，租赁期间，被告多次以口头或书面的形式向原告反映上述问题，但因原告的过错导致被告的损失持续并不断扩大，无奈之下只得以延迟支付租金相对抗；其次，原告作为租赁场地建设方，在场地经营环境不景气的情况下，有责任进行改善并对租金予以减免；最后，原告诉请中的部分租金已超出了法定的诉讼时效，其不再具有胜诉权；三、关于占用费及迁出房屋的问题。因租赁合同并未解除，被告有理由继续租用房屋，只要原告履行了相应义务，被告同意支付租金。此外，被告经营的游艺类项目需申办的许可证价值极高且不能变更经营地址，如果解除合同，将造成被告的经济损失，此类损失包括房屋装修，游艺机、空调、监控设备，向顾客出售的消费卡，员工遣散费等。综上所述，租赁合同应继续履行，对原告的诉请不能同意。
反诉原告上海美恕文化传播有限公司诉称，反诉原告自2010年10月23日起与上海普星商城有限公司（以下称“普星公司”）签订了系争房屋的租赁合同，为此投入了大量物资与设备，后普星公司与作为房屋产权人的反诉被告发生纠纷，普星公司离场后，反诉被告希望反诉原告等商户继续经营，考虑到公司开业仅一年，如终止租赁则损失巨大，而与普星公司建立租赁关系期间，商场经营环境尚可，因此，虽然该租赁场地的小商户均已迁离，但出于对反诉被告经营实力的信任，仍与其于2012年12月10日在自愿平等的基础上签署了《租赁合同》，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日止。合同中对反诉被告应提供的租赁服务标准做了多项约定，因房屋的租赁状况不佳，应租户要求，反诉被告对房租的减免条件予以承诺，并明确将租赁场地的总体房屋出租率与需交纳的租金数额挂钩。但协议签订后，反诉被告未履行上述承诺，在招商方面，反诉原告所在商场人员寥寥、亏损加剧；在物业服务方面，反诉被告向物业管理方支付的费用畸低，导致服务有限，而保洁保安服务直至2014年方进场。在多次沟通无果的情况下，反诉原告只得在业务拓展、宣传、保洁、保安等方面自行付费，同时，反诉原告曾致函反诉被告要求尽快完成招商并希望对租金问题进行协商，但反诉被告却欲解除租赁合同。反诉原告认为，双方的租赁关系仍然存续，反诉被告单方解约缺乏法律与合同依据，其行为已属严重违约，故提起反诉，请求判令：一、反诉被告继续履行系争租赁合同；二、反诉被告承担因其租赁服务不达标、招商不利而导致反诉原告的各项损失共计50万元（此系估算价格，包括反诉原告自行出资进行业务拓展、宣传、保洁、保安等费用），并应严格按租赁合同约定的标准提供租赁服务；三、在房屋出租率低于30%的情形下，应免除反诉原告的租金支付义务；四、本案受理费由反诉被告承担。
反诉被告上海新体育旅游有限公司辩称，一、系争房屋原为反诉被告向普星公司出租，由普星公司向反诉原告等商户转租，后普星公司与反诉被告为租赁纠纷产生诉讼并解约离场，多数转租商户不愿与反诉被告继续租赁关系，但该诉讼中，法院认为如商户有继续承租意愿的，反诉被告应与其签订租赁合同。在此情形下，反诉被告与包括反诉原告在内的三家商户签订了租赁合同，反诉原告对该租赁场地的现状系明知，产生的经营与投资风险应由其自行承担；二、该租赁场地自普星公司承租起经营环境就较差，出租率较低，故反诉被告作出让步，以低廉的价格向反诉原告收取租金并设置了免租期，但自2013年1月至今，反诉原告仅支付了部分付租优惠期间的租金，且在其复函中自认拖欠租金，属于违约在先；三、关于反诉被告为租赁场地提供服务的问题。因租赁现场商户较少，故物业管理费的标准系反诉被告与物业管理方按实际情况制定，收费标准低并不代表降低了服务水准。2014年前，租赁场地的保安、保洁均由物业管理方负责，2014年后，反诉被告聘请了专业的保安、保洁提供服务，为此支出的物业、保安、保洁等费用年均在40万元左右，足以提供正常的服务；四、根据当事人的补充协议约定，即使租赁场地的房屋总体出租率未达到70%以上，反诉原告也必须按租金标准的50%支付，并未约定出租率低于30%的情形下可免去反诉原告的付租义务。因此，反诉原告不能以服务不到位为由拒付全部租金并要求索赔；五、反诉原告对其主张的损失未能提供证据，其自费聘请保安、保洁等系公司内部管理需要，与本案无关。综合上述事实，反诉被告认为，反诉原告未按约定支付租金却拒绝解除合同，其无继续履约之诚意而是将经营风险转嫁于反诉被告，如租赁关系持续则将扩大双方的损失，故对其反诉诉请不能同意。
经审理查明，一、2012年12月10日，原被告签订《租赁合同》一份，主要约定内容为：1、原告曾将本市华池路58弄“新体育广场”2号楼1-5层向普星公司出租，该公司经原告同意将第四层B、D区转租给被告，现因原告与普星公司的租赁合同经法院判决确认解除，而被告愿继续租赁房屋，故原被告重新订立租赁合同；2、租赁房屋座落地为上海市华池路58弄“新体育广场”2号第四层B区、D区，建筑面积以合同约定的1632平方米为准，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日止，由被告用作游艺机经营项目；3、房屋的租金标准为每建筑平方米每日2.05元，2013年1月1日起至2013年12月31日为第一个租约年，自第二个租约年起，每个租约年租金比上一年递增3.5%；4、租金包括物业管理费，但水电、电梯、空调等能耗费用由被告与物业管理公司直接结算，欠付此类费用导致断水断电的，后果由被告承担；5、租金每2个自然月为一支付期，被告应于每个支付期到期前的7个工作日内全额支付下一支付期的租金；6、原告交付的房屋不符合约定，致使被告不能实现租赁目的；被告未按约定履行支付义务，逾期30日未能足额付款的，相对方可书面通知提前解除合同；7、被告应于合同期满或提前解除后的10日内交还房屋并结清费用，除原告违约导致合同提前解除外，被告搬离房屋不得要求原告偿付设备、装修、搬迁等费用；二、原被告于签订《租赁合同》当日又签订《补充协议》一份，主要内容为：1、租赁关系缔结前，被告已实际占有使用该房屋，现确认原告的交房日期为2012年12月31日；2、根据被告的实际经营状况，原告同意给予一定的租金优惠。原告给予被告两个月免租期，自2013年3月1日起至2013年6月30日止，租金按约定标准的50%计付；自2013年7月1日起至原告“新体育广场”2号楼1-5层出租率达70%止，租金按约定标准的60%计付。在2014年12月31日前，如被告违约致租赁合同解除的，被告应支付上述免租及优惠扣减部分的租金，即按约定标准支付租金。2013年12月3日，原告向被告发送“催款函”，指出截止至2013年12月2日止，被告欠付租金417224.20元，要求其于2013年12月15日付清，为此被告于2013年12月23日复函，对欠付租金的数额不持异议，但指出原告未按承诺推进招商进度及提供物业管理服务，导致被告遭受经济损失，对租金问题要求协商处理。2014年8月5日，原告诉至法院，请求判决如其诉请，2014年8月20日，被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。
另查明，一、在租赁合同履行过程中，被告共向原告支付了保证金101762元及2013年3月1日至2013年5月31日间的租金152643元；二、原告表示：1、如原告发送的解除合同通知未送达被告的，则以本案提起诉讼之日为合同解除日；2、如租赁合同得到解除，则诉称中提及的由原告垫付的公用部位电费不再要求被告支付，并同意将保证金返还被告；三、被告自认，其经营基本处于停滞状态；四、基于被告提出其对房屋进行了装潢及物品添置，本院对装潢及物品的价值评估问题作了释明，被告表示，被告的主要经济损失在于经营证照的价值而非装潢及物品，故仅对装潢及物品进行估价对被告而言并不公平，且被告坚持认为合同应当履行，故没有必要对装潢及物品的价值进行评估。
本案反诉查明事实同本诉。
庭审后，原告表示，考虑到案件客观情况，自愿将诉请中租期内的全部租金以及租期终止后的房屋使用费降低至每平方米每日1.00元。
本院认为，《租赁合同》及《补充协议》系出于当事人真实意思表示，形式内容均符合法律规定，故对当事人之间租赁关系的合法性予以确认，合同既然合法有效，则承租方与出租方均应按约履行各自义务，否则需承担法律责任。针对当事人的本反诉辩称，结合庭审查明事实与证据，本院作如下认定：一、当事人之间的租赁关系应当解除，理由为：1、承租方未在2013年3月1日至2013年6月30日之间按租金标准的50%足额付款，故在此时间段内承租方显然违反了合同约定；2013年7月起，当事人于合同中虽有将租金与招租率相结合的意思表示，但无论招租率为何，合同并未设置完全免除承租方租金支付义务的条款，即使招租率低于预期，但承租人租用房屋却完全拒付租金的行为显然不符合交易规则与法律规定，鉴于上述事实，出租方有权单方解除合同，对承租方要求继续履行合同及免收租金的主张不予支持；2、在承租方自认经营不善，出租方又长期无法收回租金，商场招租环境无明显改善的情形下，当事人的缔约目的已无法实现，租赁合同的继续只能导致各方的损失进一步扩大而无助于争议的彻底解决，故合同应当解除；二、关于解约的责任认定。1、从承租方角度而言，《补充协议》中租赁关系建立时，当事人显然对租赁房屋的现状有所了解，尤其对房屋所在商场招租率不足这一客观事实有充分的认知——否则无必要在租金方面给予承租方大幅度的优惠，承租方作为将在商场内开展经营活动的租户，既对商场的招租环境系明知，则理应在缔结租赁协议时持谨慎态度并对可能产生的风险自负其责；其次，租赁房屋周边自然环境或商业环境的优劣以及对租户经营的影响程度缺乏客观的评判标准，某种程度上亦非当事人主观意愿所能改变，如房屋租赁过程中承租方认为周边环境已完全不能满足经营需要，双方又不能就继续租赁关系达成一致的，承租方应按合同约定或法律规定终止租赁关系并就权利义务进行清算，现承租方自2013年6月起仍使用房屋却以出租方招商、服务不利拒付全部租金的行为既违反了合同约定，更不符合诚实信用、等价有偿的民事活动原则；最后，从出租方提供的相关管理服务合同可知，租赁房屋所在的商场管理服务措施基本具备，承租方认为出租方未按约提供服务的观点证据不足，其仅以自行估算来主张经济损失显然缺乏依据，本院难以采信，综上所述，合同解除的责任在于承租方；2、从出租方角度而言，合同中并未明确约定其有提升招租率的义务，亦无充分证据表明其有怠于履行其他合同义务的行为，但在商场招租率问题上体现出其经营能力的不足，现其自愿将全部租期内的租金及租期终止后的使用费降低至约定租金标准的50%以下，本院予以准许；三、合同解除后的清算问题。鉴于出租方单方解除合同于法有据，故系争《租赁协议》及《补充协议》应当解除，解除日期以出租方起诉之日为准。合同解除后，承租方应迁出房屋，并承担清结租金的义务，按合同约定，承租方违约的，其在付租方面不应再享有减免的优惠，而是应将原先减免的部分补足，现出租方已适度降低了租金的收取标准，则应以出租方降低后的标准结算。同时，出租方已适时发函催收租金，故对承租方关于租金时效的抗辩不予采信。出租方同意解约后退还保证金，本院予以一并判明；其次，如合同解除后承租方仍不交还房屋的，则占用期间应按出租方自愿降低的标准支付房屋占用费，因承租方拒绝对租赁场地内的装潢及物品进行价值评估，故对此节本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告上海新体育旅游有限公司与被告上海美恕文化传播有限公司签订的关于上海市华池路58弄2号楼第四层B区、D区房屋的《租赁合同》与《补充协议》于2014年8月5日解除；
二、被告上海美恕文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市华池路58弄2号楼第四层B区、D区房屋；
三、被告上海美恕文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的租金（总建筑面积为1632平方米，按每平方米每日人民币1.00元计，自2013年1月1日起算至2014年8月5日止，被告已支付的租金人民币152643元可用于抵扣）；
四、被告上海美恕文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新体育旅游有限公司支付上述房屋的使用费（总建筑面积为1632平方米，按每平方米每日人民币1.00元计，自2014年8月6日起算至被告实际履行本判决第二项之日止）；
五、原告上海新体育旅游有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海美恕文化传播有限公司保证金人民币101762元；
六、对反诉原告上海美恕文化传播有限公司的反诉诉请不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币26614元，由原告上海新体育旅游有限公司负担人民币6614元，由被告上海美恕文化传播有限公司负担人民币20000元。
本案反诉受理费人民币8800元，减半收取，计人民币4400元，由反诉原告上海美恕文化传播有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 张凤珠
二〇一五年四月二日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。