西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初1977号
原告（反诉被告）杜联，女。
委托代理人傅深钧，陕西赢弘律师事务所律师。
委托代理人冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。
被告（反诉原告）李美晓，女。
被告（反诉原告）吴晓华，男。
第三人西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地西安市高新区科技路50号金桥国际广场1号楼31207室。
法定代表人：张鹏飞，该公司经理。
委托代理人刘文博，该公司员工。
委托代理人井王林，该公司员工。
原告（反诉被告）杜联与被告（反诉原告）李美晓、吴晓华及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜联的委托代理人冯春华、被告（反诉原告）李美晓、吴晓华及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司委托代理人刘文博、井王林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杜联诉称，原告为使小孩取得上学名额（高新二小2017年9月份入学名额），通过多方寻找对比，在放弃另两套房的情况下，于2016年8月17日通过第三人，与被告签订《西安市存量房买卖合同》，同时与第三人签订《西安市房屋买卖居间合同》，后又于2016年8月19日，与被告签订网签备案《西安市二手房买卖合同》，由原告购买被告位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋，房屋总价款为648000元，面积为61.02平方米，付款方式为银行贷款支付。为保证房屋交易和资金安全，2016年8月19日原被告双方与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，双方同意将房款（首付款和贷款）转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管。以上合同签订后，原告分别于2016年8月17日向第三人支付佣金19440元，于2016年8月23日向第三人支付评估费1944元、按揭服务费4000元、登记费80元合计6024元；随后于2016年8月17日，向被告支付房屋定金20000元，并分别于2016年8月19日、10月27日将首付款248000元、贷款400000元转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管，履行了合同中全部义务。另被告于2016年9月15日已将房屋交付给原告使用，自房屋交付后该房屋一直由原告实际占有使用，并且原告已将该房屋对外进行出租，目前该房屋只剩过户手续未办理，经原告多次要求，被告均予以推诿，拒绝配合办理房屋过户手续，导致该房屋过户手续一直无法办理，被告的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，现诉至法院请求：1、依法判令原被告于2016年8月17日、8月19日签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房买卖合同》继续履行；2、依法判令两被告立即将位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋（房权证号：1050106001-10-18-12602-1）过户至原告名下；3、依法判令两被告向原告支付违约金10万元（暂计算至2017年1月11日，之后违约金以648000元为计算基数，按每日万分之五计算至实际过户之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告李美晓、吴晓华共同辩称，当时卖房是因急需用钱，说的是2个月拿到钱，因为没有在2个月拿到钱，按合同约定，合同应自动解除，房屋不再卖给原告。并同时提出反诉称，2016年8月因做生意资金周转困难，急需将位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋出售，在西安百年行房地产公司登记了房屋出售信息，因反诉人李美晓刚生完小孩出行不便，2016年8月17日百年行房地产公司业务员带被反诉人前往家里与反诉人商谈房屋出售事项，双方经过多方商定房屋出售价格是64.8万元，当场签订《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》，并于2016年8月19日签订了网签的《西安市二手房买卖合同》，在房地产交易大厅内双方在《西安市存量房买卖合同》的第七条其他中双方约定：“业主承诺本人小孩未在高新二小、一中上过学（高新二小、一中）；若贷款2个月没有审批通过（业主未拿到房款），本合同自动解除。自动解除时间以网签时间起算”，被反诉人应在2016年10月19日前将房款支付给反诉人，但时至2016年10月31日反诉人都没有收到被反诉人应付的房款，按照双方约定被反诉人已经构成严重违约，反诉人基于对被反诉人的信任，于8月17日当天即将房屋转交给被反诉人，由被反诉人于9月15日开始收取房租租金，现反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人违约金10万元；2、被反诉人返还房屋并返还6个月房租（约12000元）；3、被反诉人承担本案的诉讼费。
原告杜联对被告李美晓、吴晓华反诉辩称，与被告合同签订后，已按合同约定向被告付清全部房款，履行了合同中全部义务，根据《西安市存量房买卖合同》第三条（相关规定）3.1“甲、乙双方约定的办理产权转移登记日期按如下第贰种方式办理：贰：乙方贷款申请审核通过后叁个工作日”，本案贷款申请于2016年10月13日已审核通过，而两被告至今一直未按约定给原告办理房屋过户，已构成严重违约，故两被告提出反诉无任何事实与法律依据，应予以驳回。
第三人西安百年行房地产营销策划有限公司述称，被告提到合同中第七条第3、4项，为后来添加，原告及我公司所持有的合同没有该3、4项，但当时三方都在场。其中3、4项提到的2个月拿到房款，不是强制要求，仅起督促作用；另被告出售的房屋位于高新区，当时遇到高新税务升级等实际情况，虽原告贷款审核于2016年10月13日已通过，加上当时中秋和国庆放假，贷款才于2016年10月27日下来；后来11月3日系统才好，便约定2016年11月3日去办理过户手续，后被告于2016年11月2日晚上说房屋不买了，我公司也给被告说存在客观情况。后来一直在和双方协调，未果。
经审理查明，2016年8月17日原告（乙方）与被告（甲方）及第三人签订《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》。其中《西安市存量房买卖合同》约定:由原告购买被告位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋，房屋总价款为648000元，面积为61.02平方米，付款方式为按揭购买；双方约定面签时将首期款200000元进行资金监管（包含定金），原告向银行申请25年448000元的银行按揭贷款。第三条（相关约定）3.1甲、乙双方约定的办理产权转移登记日期按如下第贰种方式办理，即乙方贷款申请审核通过后叁个工作日；第五条（违约责任）5.1条约定“本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金拾万元整（￥100000.00）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；5.2约定，本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或乙方未能按约向甲方支付房款，或甲、乙双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按逾期时间，分别以下方式处理：逾期三十日内，违约方应向守约方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房、付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。但本案中原、被告所提供的《西安市存量房买卖合同》第七条不一致，其中原告提供的《西安市存量房买卖合同》第七条(其他)约定：1、业主承诺本人及其亲戚没有使用过本房屋指标（如指标用过，甲方赔付违约金贰拾万于乙方）；2、本房屋所带租约，租客租金下季度为乙方收取（下季度为2016年9月15日起）；被告提供的《西安市存量房买卖合同》第七条(其他)除有上述1、2项外，还有3、4项，为：“3、业主承诺本人小孩未在高新二小、一中上过学（高新二小、一中）；4、若贷款2个月没有审批通过（业主拿到房款），本合同自动解除，时间以网签时间起；其余条款均相同。
后原告与被告又于2016年8月19日，签订了网签备案的《西安市二手房买卖合同》，于2016年8月19日原、被告又与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，双方同意将房款（首付款和贷款）转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管。
以上合同签订后，原告分别于2016年8月17日向第三人西安百年行房地产营销策划有限公司支付佣金19440元，于2016年8月23日向第三人支付评估费1944元、按揭服务费4000元、登记费80元合计6024元；原告于2016年8月17日，向被告支付房屋定金20000元，并分别于2016年8月19日、10月27日将首付款248000元、贷款400000元转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管。其中400000元贷款在陕西省住房资金管理中心审核通过的时间为2016年10月13日。另被告于2016年9月15日已将房屋交付给原告使用，原告于2016年11月28日开始向银行还按揭款，目前被告一直未将争议房屋过户给原告，故形成本案诉讼。
以上事实，有《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同》、《定金收据》、《佣金收据》、《代收款收据》、《二手房交易结算资金监管协议》、《西安市存量房交易结算资金监管入账凭证》、《陕西省住房资金管理中心贷款个人明细表》、《陕西省公积金管理中心贷款审核情况》等及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。原告与被告及第三人西安百年行房地产营销策划有限公司于2016年8月17日签订的《西安市存量房买卖合同》，以及原告与被告于2016年8月19日签订的网签备案的《西安市二手房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，系合法有效合同。对于原告要求继续履行2016年8月17日、8月19日签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，根据本案合同履行实际情况，原告分别于2016年8月19日、10月27日将首付款248000元、贷款400000元转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管。其中400000元贷款在陕西省住房资金管理中心审核通过的时间为2016年10月13日，银行放款时间为10月27日，故上述争议房屋的房款648000元，已全部转入西安市置诚资产管理有限公司名下“专用账户”进行监管，且房屋已实际交付给原告使用。对于被告辨称合同第七条其他约定中的贷款在两个月未审批通过则合同自动解除一节，陕西省住房资金管理中心的审批，需要一定的流程和时间，无法通过当事人的约定来进行控制，况且400000元贷款在陕西省住房资金管理中心审核通过的时间为2016年10月13日，亦在两个月之内，审批通过后和银行放款之间必然存在时间差，同样无法通过双方约定进行控制。本案原告合同义务已经履行，仅剩下双方过户手续未办理，合同不存在无法履行的情形，故原告要求继续履行2016年8月17日、8月19日签订的《西安市存量房买卖合同》、《西安市二手房买卖合同》并要求将争议房屋即位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋（房权证号：1050106001-10-18-12601-1）过户至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。故对于被告反诉要求原告向其赔偿违约金10万元及返还房屋并返还6个月房租（约12000元）的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告主张违约金的诉讼请求，根据《西安市存量房买卖合同》第三条约定甲、乙双方约定的办理产权转移登记日期为乙方贷款申请审核通过后叁个工作。以及合同第五条，本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或乙方未能按约向甲方支付房款，或甲、乙双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按逾期时间，分别以下方式处理：5.2.1逾期在三十日之内，违约方应向守约方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房、付款或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。本案原告贷款于2016年10月13日已审核通过，两被告至今未将争议房屋过户给原告，已构成违约，截至2017年1月11日，按每日万分之五应向原告支付违约金28188元。
综上，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）杜联与被告（反诉原告）李美晓、吴晓华于2016年8月17日签订的《西安市存量房买卖合同》以及原告（反诉被告）杜联与被告（反诉原告）李美晓、吴晓华于2016年8月19日签订的网签备案的《西安市二手房买卖合同》继续履行；
二、被告（反诉原告）李美晓、吴晓华于本判决生效后十五日内将位于西安市高新区科技路X号X幢X单元X号房屋过户至原告（反诉被告）杜联名下；
三、被告（反诉原告）李美晓、吴晓华于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杜联支付违约金28188元（暂计算至2017年1月11日，之后违约金以648000元为基数，按每日万分之五计算至实际过户之日止）。
四、驳回原告（反诉被告）杜联其余诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）李美晓、吴晓华的反诉请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费，本诉费用2300元，由原告承担1700元，由被告承担600元。反诉费用1270元，由被告承担。因双方均已预交，由被告将其承担的部分在履行判决义务时一并支付于原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 何 燕
二〇一七年一月二十四日
书记员 王小波