山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第480号
原告（反诉被告）李传营，男，1971年11月30日出生，汉族，居民，住滕州市。
委托代理人张俊海、渠成杰，山东滕国律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司，地址：滕州市。
法定代理人李雷，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1985年11月12日出生，汉族，该公司职员，住枣庄市市中区。
委托代理人燕磊，山东法扬律师事务所律师。
原告李传营与被告山东善国房地产开发有限公司（以下简称善国公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，善国公司提起反诉，经审查，符合法律规定，本院依法组成合议庭，公开开庭�并进行了审理。原告（反诉被告）李传营及其委托代理人渠成杰、张俊海、被告（反诉原告）善国公司的委托代理人ＸＸ、燕磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李传营诉称，原、被告于2011年11月26日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告商品房一套，价值510410元，被告应于2012年4月30日交付房屋，合同还约定了被告每逾期一日交房，应按照原告已付房款的万分之一支付违约金，合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。但被告却于2012年9月21日才将房屋交付原告使用。被告逾期交房，构成违约，原告诉请法院判令被告支付违约金7349元，并由被告承担诉讼费用。针对反诉部分，反诉被告辩称，自己不存在违约情形，不应承担违约责任。
被告（反诉原告）善国公司辩称，原、被告之间商品房买卖合同真实存在，但被告不存在违约情形，�应当向原告支付违约金。反诉部分，反诉原告诉称，依据双方之间的合同，反诉被告应于合同签订后7日内支付剩余房款，而反诉被告逾期付款8天，构成违约，应向反诉原告按未支付房款的日万分之一支付违约金。故提起反诉，诉请反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金240元，并由反诉被告承担反诉费用。
经审理查明，2011年11月26日，原告（反诉被告）李传营与被告（反诉原告）善国公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的府东农贸市场（名仕豪庭）一期商品房一套及储藏室一间，总价款为510410元，同时约定出卖人应于2012年4月30日前交付房产。合同第十一条约定，逾期交房超过60日的，如买受人选择继续履行合同，“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。合同第十三条（三）2约定买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、燃气初装费、有线电视初装费等相关费用，并于接收商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同补充协议约定买受人以公积金方式付款，应于2011年11月26日前交纳首付房款210410元，余款应于出卖人提供专用首付款收据后60日内交齐，如因公积金管理部门原因不能按时付款的，买受人需出示公积金管理部门的证明，如于7日内仍未提交完备的证明资料的，则视为买受人逾期履行付款义务。逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。
合同签订后，原告（反诉被告）于2011年11月26日支付210410元，被告（反诉原告）为其出具210410元房款收据一张。2012年3月27日，善国公司为李传营出具首付款210410元的正规收据用于申请公积金贷款，2012年6月3日，李传营支付房款300000元，被告（反诉原告）为其出具300000元购房收据一张。买受人从银行获取的贷款与其申请的贷款支付的数额相一致。原告（反诉被告）为证明被告（反诉原告）逾期交付房屋，提供其向物业公司交纳物业费的收据，其上日期记载为2012年9月21日。经原告（反诉被告）申请，本院向名仕豪庭小区的物业公司、滕州市翔宇物业管理有限公司调取原告（反诉被告）领取房间钥匙的原始记录，该单位未予提供，仅提供了对原告（反诉被告）所购房产开始计收物业费的时间为2012年9月21日。被告（反诉原告）辩称善国公司是按照合同约定的期限交付的房屋，但未提供相应证据予以证明，亦未提交其他证据证�原告（反诉被告）逾期付款或逾期提供按揭贷款手续。
另查明，被告（反诉原告）善国公司是一家房地产开发有限公司，对于涉案商品房办理了土地权属凭证并获得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可等。其中关于名仕豪庭一期工程竣工日期的记载为2013年6月。
上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、房款收据、物业费收据、土地使用权属证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、首期物业费收取时间证明、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告（反诉原告）之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、不违反法律、行政法规的禁止性规定，且被告（反诉原告）作为房地产开发单位获得了相应的开发、销售许可，具有相应资质，该合同合法、有效。原告（反诉被告）提供其向物业公司交纳物业费的收据，其上日期记载为2012年9月21日，该日期与原告（反诉被告）主张的被告（反诉原告）实际交房的日期相一致，与滕州市翔宇物业管理有限公司出具的收取原告（反诉被告）所购房产物业费的起始时间亦相一致。原告（反诉被告）于商品房出卖人向买受人交付商品房、买受人办理上房时，同时缴纳物业费，符合合同中关于交房时买受人需同时交纳相关税费的约定，且被告（反诉原告）未提供证据证明其实际交房时间并未逾期，亦未提交证据证明有其他不可抗力或特殊原因的免责事由，且其提供的证据上记载的竣工日期与其主张亦相冲突，故本院认定被告（反诉原告）交房日期为2012年9月21日。而依据合同约定，被告（反诉原告）应于2012年4月30日前交付房产，故被告（反诉原告�逾期交房，构成违约。违约金计算方式应当按照双方合同约定的“自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”。被告（反诉原告）实际违约144天，原告（反诉被告）主张违约时间为144天。其中对应2012年5月1日至2012年2012年6月2日时间段的违约金应以210410元为基数计算33天，即694.35元；对应2012年6月3日至2012年9月21日时间段的违约金应以510410为基数计算111天，即5665.55元。上述违约金合计6359.9元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张违约金7349元，对超出部分不予支持。
双方《商品房买卖合同》约定买受人通过公积金贷款的方式支付房款，买受人于合同约定的期限内足额支付了首付款，出卖人于2012年3月27日出具正规发票，依据合同约定，买受人应于60日内，即2012年5月26日前支付余款300000元。买受人于2012年6月3日才向出卖人支付第二笔付款，且未提交有其他不可抗力或免责事由的证据，构成违约，违约8天，反诉原告诉请判令反诉被告应向其支付违约金240元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）李传营逾期交房违约金6359.9元；
二、原告（反诉被告）李传营支付被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司逾期付款违约金240元；
三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。
上述一、二项于本判决生效后十日内履行完�。
如果原告（反诉被告）或被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元由被告（反诉原告）山东善国房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）李传营负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本7份，上诉于山东省枣庄市中级
人民法院。
审 判 长 刘 莉
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李 寒
二〇一四年六月二十日
书 记 员 陈 琛