天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0660号
上诉人（原审被告）天津龙湾置业投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街杨北公路北8号。
法定代表人兰春，董事长。
委托代理人苏忠健，天津宝砚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）庞宝英。
委托代理人唐丽丽，天津景松律师事务所律师。
上诉人天津龙湾置业投资有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津龙湾置业投资有限公司的委托代理人苏忠健、被上诉人庞宝英及其委托代理人唐丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年5月28日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的天津市武清区下朱庄街京津公路西侧龙如园22-1-101号房屋一套，建筑面积137.38平方米，房屋总价款1084752元，交房日期为2012年10月31日前；合同第五条约定，如被告未按合同约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；合同附件六补充合同第三条第1款约定：“乙方（原告）按甲方（被告）发出的《入住通知书》上注明的交付日期来办理房屋交接手续，以房屋交接单上注明的交接日期为该房屋的交接日期”；第2款约定：“如乙方未按甲方发出的《入住通知书》上注明的交付日期来办理交接手续的，自《入住通知书》上注明的交付日期届满之日起，即视为该房屋已交付，该房屋的风险责任转由乙方承担，此后有关该房屋所发生的使用、保管所发生的费用（包括物业管理费、采暖费等）由乙方承担。”第十三条约定：合同及补充合同履行过程中，所有通知、告知应以挂号信件或邮政特快专递方式发出。自信件交寄之日起第3日，视为到达之日。第十四条约定：本补充合同是商品房买卖合同不可分割的组成部分，商品房买卖合同与本补充合同不一致的，以本补充合同为准。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分两次向被告交付了全部房款1084752元。2012年6月18日涉案房屋所在22号楼取得了天津市武清区建设管理委员会颁发的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，证书编号：津建房许武清区12012-龙如园22号。后被告并未在合同约定的交房日期交付房屋，2014年7月，原告至被告处商谈有关交房及物业费的有关事宜，但被告称其此前已发出过《入住通知书》（但被2013年6月22日下午5点左右涉案小区商业一号楼发生火灾烧毁了有关通知材料），因此要原告按照2012年10月31日的日期签收《入住通知书》，原告表示并未收到过任何通知，不同意被告意见，要求按照实际日期签收。双方协商未果，2015年1月7日，原告起诉被告至一审法院，请求：依法判令被告支付原告至实际交房之日期间的逾期交房利息及违约金，暂计算至2015年1月22日数额为235815.4元，诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，受法律保护，双方均应按照合同约定履行义务、行使权利。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告至今未能向原告交付所购房屋，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告辩称其于2012年9月底原告交齐购房款后，已以邮政特快专递的方式向原告发出了《入住通知书》，但相关手续被大火烧毁，且原告交付巨额房款后不闻不问房屋交付情况也不符合常理。对于该抗辩理由，一审法院不予采纳。理由是，首先，对于火灾前被告是否实际发出《入住通知书》仍属于被告举证责任，对于该点，被告并无举证证明；其次，该次火灾并不属于合同免责事由；最后，被告也并无证据证明火灾过后其采取了任何的补救措施，也并无和原告确认此前发出过入住通知。关于本案时效问题，因为被告至今仍未交付原告房屋，逾期交房的违约行为一直处于持续状态，并不存在时效经过的问题。综上所述，本案被告应以原告已付的购房款1084752元为基数，按双方购房合同第五条约定计算迟延交房应赔付金额至实际交付房屋之日止。经计算，自2012年11月1日起至2015年1月22日止，被告应付原告利息147625.4元，违约金88190元，合计235815.4元。
本案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决为：一、被告向原告支付自2012年11月1日始至2015年1月22日止逾期交付商品房的利息（以1084752元为基数、按同期银行贷款利率计算）及违约金（以1084752元为基数、按日万分之一比率计算），合计235815.4元，此款于本判决生效之日起3日内付清；二、被告按前款计算方式支付原告自2015年1月23日始至实际交房之日止的逾期交房利息及违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2419元，由被告负担。
上诉人天津龙湾置业投资有限公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，并在查清本案事实的基础上依法改判驳回被上诉人一审诉请，或如法院认定上诉人存在违约情况，依据实际给付期间对逾期交付时间重新认定，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、上诉人提供了竣工验收备案书及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》可以证明上诉人在约定交房日前已具备交房条件，是2013年6月23日火灾致使上诉人无法提供直接证据。2、500多户购房者均清楚房屋具备交付条件，已办理房屋交接手续，仅有被上诉人庞宝英与案外人方志忠（即被上诉人亲属）两户声称未收到入住通知书。3、如被上诉人已经办理产权登记，应视为上诉人已交付房屋。被上诉人未办理交接房屋办理手续是因其个人原因。4、被上诉人2015年1月6日主张逾期交房利息及违约金，其诉讼请求已过诉讼时效。如二审法院认为上诉人违约，应从2015年1月6日往前推两年，作为违约金的起算点。如被上诉人已办理产权登记，则应以办理产权登记日为交付日来计算逾期交房利息，违约金数额应结合利息损失予以酌减。
被上诉人庞宝英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审判决计算利息及违约金是正确的。被上诉人办理产权登记不能证明上诉人履行了交房义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，房屋交付以转移占有为准。
经审理查明，双方均认可被上诉人于2014年3月到上诉人处领取了发票办证联，被上诉人已办理了房屋产权转移登记。被上诉人在二审庭审中自述，在2012年9月曾经验看房屋，发现房屋质量问题，并在物业进行登记，但上诉人并未通知其已维修完毕。本院查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致。案经调解未果。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。双方约定了房屋交付日期为2012年10月31日。上诉人在2012年10月31日负有交房义务，而被上诉人同样应积极配合上诉人，履行收房行为。
关于上诉人是否发出《入住通知书》是否是认定其履行交房义务唯一标准的问题。首先，双方未约定上诉人必须向被上诉人发出《入住通知书》方视为上诉人履行了交房义务。其次，双方在合同中已明确约定交房日期，合同附件六补充合同第三条是在实际认定交房日期与合同约定交房日期不一致的情形下，对视为房屋交付以及相应的交付日期的约定，而非对上诉人如何履行交房义务的程序性约定。因此，上诉人是否发出《入住通知书》不是认定其是否履行交房义务的唯一标准。
关于上诉人是否存在逾期交付的违约行为。第一，在2012年6月18日，即双方约定房屋交付日期之前，上诉人已取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。依常理，上诉人不仅不会因拒绝或逾期交付房屋而获取利益，反而会承担相应法律责任，故上诉人不存在拒绝或逾期交付房屋的主观意图。第二，被上诉人未举证证明是因上诉人原因导致房屋未交付。且被上诉人在二审庭审中亦自述，2012年9月验看房屋并对房屋质量提出异议。可见，被上诉人应知晓房屋已经具备交付条件，房屋仅是存在质量瑕疵问题。第三、双方已明确约定交房日期，被上诉人亦有在合同约定的交房日期到上诉人处收房的义务。被上诉人亦未举证证明在合同约定交房日，上诉人拒绝或无法交房。第四，被上诉人称在办理入住过程中，因双方在确定交房日期时发生争议，上诉人要求按照合同约定交房日期签收《入住通知书》，而被上诉人要求按照实际日期办理入住手续。该理由不能成为认定上诉人存在拒绝或逾期交房的违约行为。第五，2013年6月被上诉人存放档案的办公楼发生火灾，故被上诉人无法提供已发出《入住通知书》的相关证据，是客观原因导致举证不能，被上诉人不应再承担未举证的不利后果。第六，被上诉人办理了房屋转移登记手续，对诉争房屋已享有所有权，即对诉争房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。被上诉人在享有房屋所有权的前提下主张房屋未交付，与法相悖。且被上诉人的一审诉讼请求仅为要求上诉人承担直至实际交房日的逾期利息及违约金，而未要求上诉人履行交房义务，被上诉人可以在双方无法就交房日期达成一致的情形下持续性获得利息及违约金的补偿，有违公平原则。被上诉人认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋交付以转移占有为准。对此，本院认为，不动产交付与动产交付表现不同，动产交付表现为现实给予、占有，而不动产最终交付体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的唯一表现形式。而上述规定的前提是在占有与所有权转移登记不一致的情形下，将房屋的转移占有视为房屋的交付，从而以此确定房屋风险转移问题，而不能理解为房屋交付使用的表现形式仅为房屋实物的转移占有。故被上诉人认为办理产权转移登记不能证明上诉人履行交房义务的理由，无法律依据，本院不予支持。故，上诉人不存在逾期交付的违约行为，不应承担逾期交付的利息及违约金责任。上诉人的上诉请求，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市武清区人民法院（2015）武民二初字第616号民事判决；
二、驳回被上诉人庞宝英全部诉讼请求。
一审案件受理费2419元，二审案件受理费4837元，共计7256元，由被上诉人庞宝英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱菊玲
代理审判员 尹 来
代理审判员 刘 艳
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘洪雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……