南通市通州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）通执异字第0009号
案外人南通宏福仓储有限公司，住所地南通市通州区张芝山镇锡通园区大道8号。
法定代表人沈宏波，董事长。
委托代理人陈建昇，北京明税律师事务所律师。
申请执行人南通市通州区兴龙资产管理有限公司，住所地南通市通州区兴仁镇仁和家园商铺33-1号。
法定代表人陶允晖，董事长。
被执行人张美丹。
被执行人张元虎。
被执行人张浩。
被执行人南通大江物流有限公司，住所地南通市通州区张芝山工业园区。
法定代表人张元虎，执行董事。
被执行人江苏通洲博创建材科技有限公司，住所地南通市通州区石港镇工业园区。
法定代表人马锦柏，董事长。
被执行人南通大江货物配载有限公司，住所地南通市通州区张芝山镇工业集中区。
法定代表人张浩，执行董事。
本院在执行申请执行人南通市通州区兴龙资产管理有限公司（以下简称兴龙公司）与被执行人南通大江货物配载有限公司（以下简称大江配载公司）等民间借贷两案中，案外人南通宏福仓储有限公司（以下简称宏福仓储公司）以大江配载公司已将公司西侧五层楼房1幢（即案涉房屋）向其公司转让为由，对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人宏福仓储公司称，其与被执行人大江配载公司就案涉房屋反复协商，以支付大江配载公司1400万元对价，取得该房屋所有权，宏福仓储公司与大江配载公司于2014年9月16日正式签订书面购房协议，对购房事宜加以确认。之后，其公司按协议履行了付款义务，接收并使用案涉房屋，故请求法院解除对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。
被执行人大江配载公司称，尽管其公司与宏福仓储公司签订了用地转让协议和购房协议，但事出有因。而沈宏波将购房款项汇入张浩账户后，张浩即于当天将该款全部汇入沈宏波指定的他人账户，其公司事实上并没有得到任何购房款项。目前其公司由于经营不善，对外尚欠大量债务，而案涉房屋系其公司主要资产，为最大限度实现债权人的合法权益，请求法院查清沈宏波汇入张浩账户内款项的去向，以明确案涉房屋的权属。
被执行人张元虎、张美丹称，他们与沈宏波之间存在204万元的债权债务关系，购房协议是在沈宏波向他们追债时受胁迫所写，沈宏波以过桥形式从张浩账户走账，是欺诈行为，沈宏波未实际支付案涉房屋的购房款。
申请执行人兴龙公司同意被执行人大江配载公司、张元虎、张美丹抗辩意见。
其他被执行人未作辩解。
经审查查明，被执行人张元虎、张美丹系夫妻关系，被执行人张元虎、张浩系父子关系。2009年11月3日，大江配载公司与苏通大桥科技产业园管委会签订用地协议书一份，大江配载公司通过管委会租用土地55亩，建办货物配载、仓储项目。土地租赁后，被执行人大江配载公司在位于南通市通州区张芝山镇工业集中区建设了厂房四幢（厂区水泥场地南侧用作货物运输专线十跨二层楼各一幢，场地北侧东首钢结构房一幢，场地北侧西首用作货物运输专线八跨二层楼一幢）及场地西侧五层楼房一幢（即案涉房屋）。
2014年9月16日，宏福仓储公司与大江配载公司签订购房协议一份，协议载明：甲方（大江配载公司）因经营需要，欲出售现有办公大楼，乙方（宏福仓储公司）为租赁单位，亦有意购买，为此双方友好协商，达成如下协议：一、甲方将其所有的位于张芝山镇锡通园区锡通大道8号的五层办公大楼一幢出售给乙方（建筑面积10183.1平方米，占地面积及楼房周围场地共计8亩），双方议定价格为1400万元。二、乙方于本协议签订之日起一月内分数次付清购房款，同时甲方将上述办公大楼全部交付给乙方。三、……。双方还约定了其他事项。此外，宏福仓储公司与大江配载公司于2014年9月12日签订用地转让协议书一份，该协议书约定将大江配载公司租赁土地中的8亩出让给宏福仓储公司使用。
此外，案外人宏福仓储公司还提供张元虎向沈宏波出具借条复印件一份，该借条载明：今借到沈宏波人民币贰佰零肆万元整（￥2040000元），借款人张元虎。落款时间为2014年10月21日。并脚注：从沈宏波成为大江物流配载公司股东前两个月开始，至2014年10月21日期间公司向沈宏波借款数次，其中部分归还，后总计：贰佰零肆万元整，从未支付过任何利息。落款人是张元虎，落款时间2014年10月21日。
本院在执行兴龙公司与大江配载公司等民间借贷案件时，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院于2015年9月23日作出（2015）通执字第1811号、第1812号执行裁定书，查封被执行人大江配载公司位于南通市通州区张芝山镇工业集中区的厂房四幢（厂区水泥场地南侧用作货物运输专线十跨二层楼各一幢，场地北侧东首钢结构房一幢，场地北侧西首用作货物运输专线八跨二层楼一幢）及场地西侧楼房一幢（9868.58平方米，案涉房屋）。后案外人宏福仓储公司以其公司系案涉房屋的受让人，享有足以排除强制执行的权益为由，提出执行异议。
根据申请执行人兴龙公司的申请，本院调取了2014年9月16日、9月28日相关人员银行账户款项汇转记录。经查：2014年9月16日，徐杰农行卡（账号：62×××75）汇入沈宏波农行卡（账号：62×××19）180万元，沈宏波农行卡（账号：62×××19）汇入张浩农行卡（账号：62×××73）180万元，张浩农行卡（账号：62×××73）随即汇入王建成农行卡（账号：62×××76）180万元，王建成农行卡（账号：62×××76）随即汇入陈江农行卡（账号：95×××15）150万元和徐杰上述农行卡（账号：62×××75）30万元。陈江农行卡（账号：95×××15）随即又汇入沈宏波农行卡（账号：62×××19）150万元，沈宏波农行卡（账号：62×××19）随即又将150万元再次汇入张浩农行卡（账号：62×××73），张浩农行卡（账号：62×××73）再次将该150万元汇入徐杰上述农行卡（账号：62×××75）内。同日，高健农商行卡（账号：62×××33）汇入沈宏波农商行卡（账号：）100万元，沈宏波农商行卡（账号：62×××62）汇入张浩农商行卡（账号：62×××82）100万元，张浩农商行卡（账号：62×××82）随即又汇入高健上述农商行卡（账号：62×××33）100万元。
2014年9月28日，顾震农行卡（账号：62×××79）汇入沈宏波农行卡（账号：62×××19）350万元，沈宏波农行卡（账号：62×××19）随即汇入张浩农行卡（账号：62×××73）350万元，张浩农行卡（账号：62×××73）随即又将350万元全部汇入顾震上述农行卡（账号：62×××79）内；同日，顾震又从上述农行卡（账号：62×××79）上汇入沈宏波农行卡（账号：62×××19）300万元，沈宏波从该农行卡（账号：62×××19）又汇入张浩农行卡（账号：62×××73）300万元，张浩随即又从该农行卡（账号：62×××73）将300万元又汇入顾震上述农行卡（账号：62×××79）内。同日，姜燕通过中国银行卡（账号：51×××63）网银汇入沈宏波中国银行卡（账号：52×××17）100万元，沈宏波中国银行卡（账号：52×××17）汇入张浩中国银行卡（账号：50×××03）100万元，张浩中国银行卡（账号：50×××03）随即汇入高健中国银行卡（账号：54×××71）100万元，高健中国银行卡（账号：54×××71）于2014年9月29日分两笔各50万元汇入姜燕上述中国银行卡（账号：51×××63）内。
以上事实，有购房协议、用地转让协议、本院调取的银行账户明细清单及本院与张元虎、沈宏波等人的谈话笔录等证据在卷佐证。
本院认为，案外人宏福仓储公司请求法院中止对案涉房屋执行的主张不能成立，本院难以支持。理由如下：
一、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，案涉房屋系大江配载公司建造，相应的用地亦是该公司向苏通大桥科技产业园管委会租用，因而，案涉房屋的相关权益乃至因拆迁而产生的折迁权益应归大江配载公司。从相关部门组织拆迁过程中委托评估机构针对案涉房屋出具的房屋拆迁估价报告，亦可证明案涉房屋的相关权益归属。
二、案外人宏福仓储公司并不是案涉房屋的权利人，因而案外人宏福仓储公司据此请求法院中止对案涉房屋执行的主张不能支持。案外人宏福仓储公司主张其系案涉房屋的权利人，依据的是购房协议，在合同的双方之间仅存在债权债务关系。而房屋是典型的不动产，只有通过登记才能使权利变动的事实向社会公开，登记是物权变动的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因而，产权过户登记是房屋所有权转移的必备要件，买受人（或受让人）不能依据合同的约定直接取得房屋所有权。在房屋买卖合同履行过程中，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人（或受让人）不能实际取得房屋所有权的情况发生。所以，案外人宏福仓储公司依据购房协议即认为他们系案涉房屋的权利人，显然缺乏法律依据。案外人宏福仓储公司据此提出的主张自然不能得到支持。况且，案涉房屋系无证房屋，若案涉房屋至今未履行或未补办履行用地及工程报建报批手续，如申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等手续，则案外人宏福仓储公司与被执行人大江配载公司就案涉房屋自行签订的购房协议本不受法律保护，作为买受人的宏福仓储公司当然也就不能取得案涉房屋的相应权益。
三、案外人宏福仓储公司缺乏按购房协议向大江配载公司支付购房款项的依据。首先，宏福仓储公司主张按购房协议的要求向大江配载公司已付1180万元，但根据2014年9月16日、9月28日相关人员银行账户款项汇转记录反映，宏福仓储公司法定代表人沈宏波通过银行转账形式向大江配载公司的法定代表人张浩的银行账户所汇的多笔合计1180万元的汇款，均在转账的同一天通过数人周转，又转回到了原来的出账处，形成了一个个独立完整的汇款回环。大江配载公司认为其公司并没有实际收到宏福仓储公司按购房协议的要求支付的任何购房款，这与本院查明的上述一个个独立完整的汇款回环情况比较吻合，而宏福仓储公司对此既不能作出合理的解释，又不能提供相应证据证明连环汇款的缘由依据，在此情形下，宏福仓储公司主张已向大江配载公司支付1180万元，依据不足，本院不予采信。其次，宏福仓储公司也未能就购房协议上约定的其余220万的款项支付向本院提交证据，故难以认定宏福仓储公司已按购房协议约定付清案涉房屋的价款。在此情形下，宏福仓储公司根据购房协议，对案涉房屋主张相关权益，自然也不能得到支持。
此外，宏福仓储公司或沈宏波或顾震等人与大江配载公司或张元虎等人之间若存在民间借贷等债权债务关系，权利人仍应依据与有关相对人间形成的基础法律关系，另寻法律等正当合法的途径来维护自身权益。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人南通宏福仓储有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 顾慧华
审判员 柯晓庆
审判员 谢 菲
二〇一五年十二月七日
书记员 周晓泉