广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第25号
上诉人（一审被告、反诉原告）：郑志明。
委托代理人：刘柱柱。
委托代理人：陈龙。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：南宁国泰新城物业服务有限公司。
法定代表人：陈国光。
委托代理人：覃信发。
委托代理人：李鑫。
一审第三人：广西壮族自治区安全生产监督管理局。
法定代表人：黎志逘。
一审第三人：广西壮族自治区安全生产监督管理局机关服务中心。
法定代表人：苏凌。
上诉人郑志明因与被上诉人南宁国泰新城物业服务有限公司（以下简称“国泰新城物业公司”），一审第三人广西壮族自治区安全生产监督管理局（以下简称“区安监局”）、广西壮族自治区安全生产监督管理局机关服务中心（以下简称“区安监局机关服务中心”）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月11日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人郑志明及其委托代理人刘柱柱，被上诉人国泰新城物业公司的委托代理人李鑫到庭参加诉讼。一审第三人区安监局、区安监局机关服务中心经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：区安监局古城路26号住宅小区属于单位住宅小区，原物业服务由单位提供，业主无需支付物业管理费。后应后勤社会化的要求，区安监局不再为该小区业主提供免费的物业服务。2011年5月1日，国泰新城物业公司（乙方）与区安监局机关服务中心（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定由国泰新城物业公司为自治区安监局古城路26号住宅小区提供物业管理服务。合同第十五条约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式（一）物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅（有电梯：0.8元／月平方米）；高层附属杂物间车库物业0.4元／月平方米；2、多层住宅（无电梯）0.6元／月平方米；3、商业物业1.5元／月平方米；4、生活垃圾费：按市政府规定交费，住宅8元／月／户，商业20元／月／户；合同第九条约定：甲方应当按照物业有关规定督促业主及物业使用人按月、按季、半年或全年及时支付物业服务费。第十五条、本合同为临时合同，自2011年5月1日起至成立业主委员会，由业主委员会确认是否聘用乙方时止（业主委员会成立时间若超过2年，则本合同期限定为2年）。协议签订后，国泰新城物业公司从2011年5月15日起为区安监局古城路26号住宅小区提供物业服务，直至2013年5月15日。郑志明为区安监局古城路26号住宅小区×栋×单元×号房的业主，该房的建筑面积为187.15㎡。该房2011年5月15日至2012年5月31日按0.8元／月平方米、2012年6月1日至2013年5月15日按0.6元／月平方米的标准计算物业服务费。郑志明目前尚欠2011年7月15至2013年5月15日间的物业服务费未支付。直至2013年9月13日，郑志明拖欠的物业服务费滞纳金为181.90元。
一审法院另查明，国泰新城物业公司已取得物业管理资质，资质等级为三级，2013年5月16日起已经停止为区安监局古城路26号住宅小区提供物业服务。
一审法院又查明，区安监局机关服务中心是依法设立的事业单位法人，法定代表人为苏凌，主要负责区安监局后勤物业管理工作。
一审法院还查明，国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心于2011年5月1日签订《物业服务委托合同》时，区安监局古城路26号住宅小区尚未成立小区业主委员会。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，区安监局、区安监局机关服务中心经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。一、关于国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心签订的《物业服务委托合同》是否合法有效的问题。区安监局机关服务中心是依法设立的事业单位法人，具有对外签订合同的主体资格。其与国泰新城物业签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、关于国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心签订的《物业服务委托合同》能否约束郑志明的问题。因签订合同时，小区尚未成立业主委员会，故由区安监局机关服务中心代表全体业主与国泰新城物业公司签订合同具有一定的特殊性。从《物业服务委托合同》的性质来看，该合同系为第三方（业主）设定权利与义务的合同，具有前期物业服务合同的性质。合同虽然系安监局机关服务中心与国泰新城物业公司签订，但合同的主要权利与义务人系针对物业公司和广大业主，即物业服务公司提供物业管理服务，业主交费并遵守相关管理制度之义务。受托人国泰新城物业公司依照委托事项约定，实际为郑志明等业主提供了物业服务，而郑志明等业主对服务均予以领受，无阻却之行为，则视为其接受了物业服务合同的权利，则应承担支付合同对价的义务，即国泰新城物业公司有权向业主收取相应的物业管理费。三、关于郑志明拖欠的物业服务费的数额问题。参照《物业服务委托合同》的约定，国泰新城物业公司2011年5月15日至2012年5月31日按照0.8元／月平方米的标准、2012年6月1日至2013年5月15日按0.6元／月平方米的标准收取物业服务费，故郑志明2011年5月15日至2012年5月31日每月应交纳的物业服务费为149.70元（187.15㎡×0.80元／月·㎡=149.70元／月），2012年6月1日至2013年5月15日被告每月应交纳的物业服务费为112.30元（187.15㎡×0.60元／月·㎡=112.30元／月）。郑志明从2011年7月15月开始拖欠物业服务费，至2013年5月15日，郑志明应交纳的物业服务费为2863.30元（149.70元／月×10.5个月＋112.30元／月×11.5个月=2863.30元）。四、关于滞纳金的问题。虽然《物业服务委托合同》未约定郑志明有支付滞纳金的义务，但其未依约支付物业管理费，不但有违诚实信用，而且给国泰新城物业公司造成了损失，应向国泰新城物业公司支付相应的滞纳金，故国泰新城物业公司要求郑志明支付滞纳金181.9元的诉讼请求，予以支持。五、关于区安监局、区安监局机关服务中心是否应当对郑志明拖欠的物业管理费承担连带责任的问题。连带责任的承担需要由当事人的明确约定或者法律的明确规定。从本案的实际情况来看，未支付物业服务费的责任在于郑志明。区安监局、区安监局机关服务中心并非物业管理服务权利的享有者，依法不负支付物业管理费的义务，故国泰新城物业公司要求区安监局、区安监局机关服务中心为郑志明拖欠物业管理费承担连带责任无事实和法律依据。六、至于郑志明反诉要求国泰新城物业公司返还已缴纳的物业管理费及赔偿损失的问题。如前所述，国泰新城物业公司已经提供了物业服务，郑志明亦应负支付物业服务费的义务，故国泰新城物业公司无需返还已经收取的物业管理费。至于其他损失，因郑志明无法证明自己的实际损失，也无法证明其损失和国泰新城物业公司履行职责之间存在因果关系，故对于赔偿损失反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、郑志明应向南宁国泰新城物业服务有限公司支付2011年7月15日至2013年5月15日的物业服务费2863.30元及滞纳金181.90元；二、驳回南宁国泰新城物业服务有限公司对广西壮族自治区安全生产监督管理局、广西壮族自治区安全生产监督管理局机关服务中心的诉讼请求；三、驳回郑志明的全部反诉请求。案件受理费25元，由郑志明负担，郑志明应将此款随同上述款项一并支付给国泰新城物业公司。反诉案件受理费25元，由郑志明负担。
上诉人郑志明上诉称：一审认定事实不清，国泰新城物业公司为区安监局住宅小区提供物业管理服务过程中存在诸多违约行为，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回国泰新城物业公司的诉讼请求并支持郑志明的反诉请求。理由如下：一、国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心签订的《物业服务委托合同》不符合法律法规的相关规定，不具有前期物业服务合同的性质。1、区安监局机关服务中心不是小区的开发建设单位，亦不能代表全体业主履行业主委员会职责，故其与国泰新城物业公司签订的《物业服务委托合同》不具有前期物业服务合同的性质，不能约束小区业主。2、区安监局选聘国泰新城物业公司的程序不合法。按照《物业管理条例》（国务院令第504号）第二十四条、《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）第三十五条第一款、第二款的规定，区安监局住宅小区应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。实际上，区安监局机关服务中心并未通过招投标方式，而是随意淘汰收费0.5元／月／平方米的上一任物业公司，选聘了收费0.8元／月／平方米的国泰新城物业公司，双方存在恶意串通行为。3、区安监局机关服务中心、国泰新城物业公司始终未将《物业服务委托合同》内容张贴公示。根据《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）第三十三条第一款的规定，前期物业服务合同应向业主明示并予以说明。但区安监局机关服务中心及国泰新城物业公司未按上述规定公示或告知合同内容，致使业主不知晓双方的权利和义务，无法正常行使合法权益。4、《物业服务委托合同》第十二条关于露天场地汽车收费的规定，严重损害了广大业主的公共利益，违反了《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）第三十八条的规定。二、国泰新城物业公司存在严重违约行为。1、国泰新城物业公司2011年5月进驻区安监局住宅小区，直至2013年1月才将服务等级和收费标准向相关部门备案。根据《南宁市物业管理办法》（南宁市人民政府令第8号）第四十五的规定，国泰新城物业公司未将服务等级和收费标准备案的，政府有关部门有权对违规的物业公司按服务合同签订的服务等级及收费标准降低一级检查，那么小区业主也应按降低一级的标准交纳物业服务费。2、国泰新城物业公司为小区提供物业服务过程中，存在财务管理混乱、不公示服务质量、公共照明长期故障、小区偷盗高发、水电工脱岗、小区环境脏乱差等现象，故国泰新城物业公司提供的服务质量不达标，不能按原定标准收取服务费。三、国泰新城物业公司不管理停车秩序，致使郑志明的私人车位成为停车场，长期停放有电单车、摩托车，郑志明既无法使用车位亦无法将车位出租给他人获取收益，国泰新城物业公司未完全履行合同义务，不但不能收取物业费，还应赔偿相应损失。对此，郑志明一审已经提交了车位租金损失的证明材料，已尽举证责任，一审法院认定郑志明的损失与国泰新城物业公司履行职责不存在因果关系是错误的。
被上诉人国泰新城物业公司答辩称：国泰新城物业公司进驻到区安监局住宅小区提供物业服务，选聘过程有小区业主代表、街道办的参与，且经过会议和公示，手续完备，程序合法。国泰新城物业公司收费系经过合同和相关收费标准确定，合法有据。郑志明无故拒不交纳物业服务费已构成违约，请求二审法院驳回郑志明的上诉请求，维持原判。
一审第三人区安监局、区安监局机关服务中心未向本院提交答辩意见。
当事人二审的争议焦点为：国泰新城物业公司与区安监局机关服务中心签订的《物业服务委托合同》的效力如何？国泰新城物业公司要求郑志明支付物业服务费及滞纳金是否合法有据？郑志明要求国泰新城物业公司返还已交纳的物业服务费及赔偿损失是否合法有据？
二审中，郑志明提交以下证据：1、黄某某、史某某、蔡某某的证人证言；2、新闻报道2份，证据1、2均证明国泰新城物业公司提供的服务不符合合同的约定；3、南宁国用（2007）第G00000514号《国有土地使用证》，证明区安监局住宅小区所在土地的情况；4、《市场运作方式建设住房认购合同》；5、契税纳税申报表；6、税收完税证，证据4至6均证明本案未交纳物业服务费的×栋×座×号房系郑志明向区安监局购买取得的事实；7、《停车位竞买成交确认书》；8、车位契税纳税申报表；9、车位税收完税证，证据7至9均证明本案涉案车位是郑志明向区安监局购买取得的事实。国泰新城物业公司提交照片10份，证明涉案的区安监局住宅小区的车位划分、标识情况。
经质证，国泰新城物业公司对郑志明提交的证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为证言未附有证人的身份证明，该证据形式不合法，且三位证人均未出庭作证，该证据与本案无关；对证据2的关联性有异议，新闻的内容没有明确事发地点与事发原因，无法确定与本案是否有关；对证据3至6的真实性无异议；对证据7至9的真实性无法确定，对关联性有异议。郑志明对国泰新城物业公司提交的证据的真实性有异议，认为国泰新城物业公司为区安监局住宅小区提供服务时并没有设置车位标识，标识是国泰新城物业公司撤离小区后才设置的，该证据不能反映当时的真实情况。经本院传票传唤，区安监局、区安监局机关服务中心无正当理由，拒不到庭对上述证据发表质证意见，视为其已放弃质证权利。
本院对郑志明提交的上述证据审理后认为，郑志明提交的证据1是证人证言，因证人黄某某、史某某、蔡某某均未出庭作证，故本院对该证据不予确认；证据2无法证明郑志明所要证明的事实，故本院对该证据不予采信；证据3至6因国泰新城物业公司对真实性均无异议，本院予以确认；证据7至9国泰新城物业公司虽对真实性不予认可，但未提交证据反驳，故本院对证据7至9予以确认。本院对于国泰新城物业公司提交的证据审理后认为，该证据无法反映照片拍摄的时间，不能达到国泰新城物业公司的证明目的，故本院不予采信。
二审中，南宁市物价局于2014年6月19日作出《关于自治区安监局住宅小区物业服务收费有关问题的复函》。经质证，郑志明对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为即便未经收费备案国泰新城物业公司也可以收取物业服务费，但因其提供的服务不符合合同约定，物业服务费应减少或免除。国泰新城物业公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
对于一审查明事实“郑志明为区安监局古城路26号住宅小区×栋×单元×号房的业主”，根据郑志明二审提出的证据和其在庭审中的陈述，郑志明系涉案住宅小区×栋×单元×号房及×栋×座×号房的业主，本案国泰新城物业公司诉请交纳物业服务费的是×栋×座×号房。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
二审另查明：2008年1月28日，国泰新城物业公司取得营业执照。2012年12月28日，国泰新城物业公司向南宁市物价局申请物业服务收费标准备案，南宁市物价局于2013年1月8日同意备案，备案意见为：同意三级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为无电梯0.6元／平方米，有电梯0.8元／平方米。备案有效期限至2013年5月1日。
2014年5月28日，本院致函南宁市物价局，请该局协助调查国泰新城物业公司在2011年5月1日至2012年12月27日期间是否办理物业服务费收费备案。南宁市物价局于2014年6月19日作出《关于自治区安监局住宅小区物业服务收费有关问题的复函》，内容为：国泰新城物业公司2011年5月1日至2012年12月27日期间未办理区安监局住宅小区的物业服务收费备案，但只要该公司办理《企业法人营业执照》，具备开展物业服务活动的资格，取得了《物业服务企业资质证书》，且严格按照与单位签订的物业服务合同中约定的服务内容、服务质量、收费标准为小区住户提供物业服务并收取物业服务费，其收费行为是合法的。
二审中，郑志明陈述国泰新城物业公司进驻涉案小区提供物业服务后，×栋×座×号房的物业服务费其只交纳了两个月，而×栋×单元×号房的物业服务费其均已按时交纳完毕。
本院认为：一、关于区安监局机关服务中心与国泰新城物业公司签订的《物业服务委托合同》的效力问题。依据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。根据本案查明的事实，区安监局机关服务中心是依法设立的事业法人，区安监局授权其管理区安监局资产及物业工作。2011年5月1日，在郑志明居住的区安监局住宅小区未召开业主大会亦未成立业主委员会的情况下，区安监局机关服务中心代表区安监局与国泰新城物业公司签订了《物业服务委托合同》，该合同的主要权利与义务人系针对物业公司和小区业主，内容系对建筑物的维护、环境及居住条件的保障等为业主的日常生活提供相关服务，故该合同具有前期物业服务合同的性质。且国泰新城物业公司已实际为郑志明等业主提供了相应的物业服务，郑志明亦接受了服务并按时支付了×栋×单元×号房的物业服务费和×栋×座×号房部分物业服务费，郑志明已用实际履行行为认可了国泰新城物业公司为涉案小区提供物业服务。故一审认定《物业服务委托合同》合法有效、对郑志明产生约束力正确，本院予以认同。对于郑志明要求确认合同无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于物业服务费应否交纳的问题。根据南宁市物价局出具的复函，国泰新城物业公司虽未将收费标准办理备案，但其已取得营业执照及物业服务资质，只要国泰新城物业公司严格按照合同约定的服务内容和服务质量提供物业服务便有权收取相应的物业服务费。郑志明虽不认可南宁市物价局的上述答复，但未提出足以反驳的证据，故对于郑志明提出国泰新城物业公司未将收费标准向相关部门备案而无权收取物业服务费的主张，本院不予支持。国泰新城物业公司已实际为涉案住宅小区提供了物业服务，郑志明应当及时向国泰新城物业公司交纳物业服务费。一审判决确认2011年7月15日至2013年5月15日郑志明未支付的物业服务费数额为2863.3元，郑志明未持异议，本院予以确认。郑志明辩称国泰新城物业公司服务不到位导致小区偷盗频发、环境脏乱差、公共照明长期故障、他人车辆占用其私人车位等，物业服务费应予以免交或减少。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，郑志明以物业公司服务不到位为由要求免交全部物业服务费，无法律依据。郑志明亦未举出充分证据证明涉案小区存在偷盗频发、环境脏乱差、公共照明长期故障、水电工不到岗的情形，故其以此为由要求减少物业服务费，证据不足，理由不充分。对于郑志明主张其他业主的电动车、自行车长期占用其购买的16号车位，国泰新城物业公司认可该车位被他人车辆占用的事实，但辩称郑志明从未申报该车位系其私人车位和交纳车位物业服务费。本院认为，首先，郑志明二审提交的停车位竞买成交确认书、车位契税纳税申报表、税收完税证可证明其是16号车位的买受人。本案《物业服务委托合同》并未约定业主有向物业公司申报购买有私人车位后物业公司才提供服务的义务，国泰新城物业公司亦未举证证明涉案小区业主需申报车位后其才提供服务。且根据生活经验，物业公司进驻小区，开发商或建设单位会将小区内的住宅、车位分布图、面积、买受人等物业服务所必须的相关资料移交给物业公司，故对于国泰新城物业公司关于郑志明未向其申报车位的辩解，本院不予采信。其次，郑志明为证明其多次向国泰新城物业公司反映车位被占用但无果的事实，在一审时提交了照片和《关于拖欠部分物业管理费情况的说明》为证。该说明上有区安监局机关服务中心法定代表人苏凌的签字确认，再结合国泰新城物业公司认可16号车位被他人车辆占用停放，故可以认定郑志明的车位被占用的事实。物业公司对住宅小区提供的服务是公共性、整体性的服务，服务内容亦包含对整个住宅小区车辆进出、停放秩序的管理，物业公司不能因未收取个别业主的车位物业服务费而免除其应履行的对车辆停放秩序的管理义务。现国泰新城物业公司未能举证证明其已对车辆停放尽到相应的管理义务，应由其承担举证不能的不利后果，故对于郑志明主张国泰新城物业公司对车辆停放管理不到位要求减少物业服务费的诉请，本院予以支持。本院酌情扣减尚未支付的物业服务费2863.3元的10%，故郑志明应支付的物业服务费为2577元。一审判决未考虑国泰新城物业公司在车辆停放秩序管理方面存在不足欠妥，本院予以纠正。因《物业服务委托合同》中未约定逾期交纳物业费的违约责任，且国泰新城物业公司的物业服务确实存在一定瑕疵，故一审判决郑志明向国泰新城物业公司支付滞纳金181.90元不当，本院予以纠正。
三、关于郑志明要求国泰新城物业公司返还已交纳物业费及赔偿损失是否合法有据的问题。前文已述，国泰新城物业公司已提供了物业服务，郑志明已享受物业服务，故对于郑志明要求退还已交纳的物业服务费的主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，郑志明未提出充分证据证明其车位被他人占用所造成的损失，故对于郑志明要求国泰新城物业公司赔偿损失的诉请，本院不予支持。一审判决驳回郑志明要求国泰新城物业公司返还已交纳的物业服务费及赔偿损失合计3200元的诉请，并无不当，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1053号民事判决主文第三项；
二、撤销南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第1053号民事判决主文第一项、第二项；
三、上诉人郑志明应向被上诉人南宁国泰新城物业服务有限公司支付物业服务费2577元；
四、驳回被上诉人南宁国泰新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费75元（郑志明已预交），由上诉人郑志明负担60元，被上诉人南宁国泰新城物业服务有限公司负担15元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 黄 琴
代理审判员 陈 杨
二〇一四年九月一日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。