江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终560号
上诉人（原审原告）刘通达，射阳县盘湾镇人民政府工作人员。
被上诉人（原审被告）朱云虎，居民。
委托代理人缪玉祥，居民。
上诉人刘通达因与被上诉人朱云虎农村房屋买卖合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2015）亭东商初字第00014号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘通达原审诉称，2011年3月17日，朱云虎购买了原告自建于黄尖镇子午路东侧的楼房，双方签订合同一份。嗣后，仅支付了部分购房款。现诉请法院依法判决：朱云虎支付刘通达房款36971.33元以及约定利息19498.63元（从2011年11月1日计算至2014年10月21日，之后的利息在本案中不主张）、违约金7200元。
朱云虎原审辩称，1、该房屋质量存在严重问题，是危房，不能作为商品房使用；2、该房屋至今没有办法接上居民用水、用电，原因是刘通达未能完成架设变压器等作为房屋建设者的义务；3、朱云虎要求解除合同，刘通达退还所有房款。综上，请求驳回刘通达的诉请。
原审法院经审理查明，刘通达与ＸＸ玉系夫妻关系。2008年，ＸＸ玉以出让方式取得位于盐城市××镇子午路东侧1574.4平方米国有土地使用权，并于2012年7月办理了国有土地使用权证书。取得上述国有土地使用权后，经相关部门批准，刘通达开始建设商住楼。2011年3月17日，刘通达（甲方）与朱云虎（乙方）签订合同书一份。约定：1、甲方将自建位于黄尖镇子午路东侧国有出让土地上的一幢十二间楼房中的由北向南第九间楼房转让给乙方，房价为218000元；2、甲方转让给乙方的楼房是毛坯房，灯具、开关、线路、楼梯扶手、水龙头、东立面阳台窗等室内装修及门、水、电开户费均由乙方自理，西立面卷闸门由甲方做；3、合同订立时交房款5万元，2011年3月25日再交房款58000元，余款按月息9‰于2011年3月26日计息，于2011年12月10日再交4万元，2012年10月20日再交房款4万元，于2013年10月20日前结清房款，在每次交款的同时结清利息，逾期付款利息按月息18‰由乙方承担；4、甲方帮助牵头办理过户手续，所需税费由甲方压缩在2500元以内由乙方承担，超过部分乙方不认可；5、如有一方违约，违约方承担违约金3万元。合同签订当日，朱云虎向刘通达交纳购房款5万元，之后，其又分别于2011年3月27日、5月3日、6月22日、7月13日、9月12日、10月30日交纳68000元、2万元、1万元、1万元、1万元（其中购房款7678元，利息2322元）、2万元（其中购房款15350.67元，利息3149.33元，阳台窗1500元），尚欠购房款36971.33元。对于上述房屋的交付时间，双方均未能提交证明交付手续的证据，但刘通达陈述：2011年5月房屋竣工后就交付给了朱云虎；朱云虎陈述：2011年10月8日，刘通达才交付。2014年8月，刘通达委托盐城市房屋安全鉴定中心对于上述房屋进行了鉴定。经鉴定，该中心于2014年8月12日作出盐房鉴字（2014）第62号鉴定书，鉴定结论：该住宅楼安全性等级综合评定为可安全使用级。同月，刘通达为上述房屋办理的房产证和土地使用权证，并应朱云虎的要求，将房屋的所有权人、土地使用权人登记为其儿子朱东林、儿媳马叶梅，但上述证书现在刘通达处保管。
另查明，庭审中，朱云虎还提交其他购买户孙云东、高富的购房合同，内容与案涉购房合同一致。刘通达对此陈述：“购房合同均是由我打印并提供的，但在签订前均提供给购房者看的，并讲给他们听的”。
还查明，上述房屋，至今未能接入居民用水、用电。刘通达认为接入居民用水、用电不是其合同义务，因为合同中约定“水、电开户费均由乙方自理”，朱云虎不同意该项意见。为此，原审法院依法向供电部门进行了了解，其工作人员指出：“该种情况应适用省公司（2008）1880号文件第二条第二款的规定，应由房屋的开发商负责架设变压器，费用约20万元也应由其负担”。江苏省电力公司苏电发展（2008）1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》第二条（农村居民客户供配电设施建设及收费标准）第二款（商品房性质的集中居住区）规定：“商品房性质的集中居住区是指符合城市总体规划，土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。其供配电设施建设标准按照《居住区供配电设施建设标准》执行，其接入工程根据2006年《省物价局关于供（配）电贴费中自建部分工程费用执行范围的批复》要求，与内部受电工程一并由居住区开发企业出资建设”。原审法院还向黄尖镇供水部门进行了了解，其负责人陈述：“居民个人和房屋的开发商均可以来开户接水，费用是一样的，大概在2000元”。此外，刘通达还陈述建房所需的各类配套费用共计10万元均已缴纳政府相关部门，并提交黄尖镇建设环保服务中心出具的证明以及转账凭证各一份。
再查明，朱云虎与他人一起于2014年1月6日至盘湾镇政府找刘通达协调处理购房事宜，后双方发生矛盾，报警处理。同年11月，刘通达也曾向朱云虎邮寄挂号信，要求朱云虎结清房款、领取房产证、土地使用证。
原审法院认为，（一）关于案涉房屋买卖合同是否有效以及履行合同的主体问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，刘通达以其妻子ＸＸ玉的名义通过有偿出让方式取得了国有土地的使用权后，建设多套房屋对外公开出售，并为购房者办理了相关权属证书。这一行为虽非真正意义上的商品房开发，但从经营流程和实际效果来看，具有部分商品房开发的性质。而刘通达、朱云虎之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，并已办理了相关权属证书，应为有效合同。至于房屋买卖合同的履行双方，刘通达、朱云虎对此并无异议，相关房款也一直由朱云虎进行支付。房屋的权属证书虽应朱云虎的要求已办理给他人，但这是朱云虎对于自己权利的处分行为，而本案是因房屋买卖合同所引发的债务纠纷，与上述物权的登记行为也并非同一法律概念。故应依法认定履行合同的双方仍应为刘通达、朱云虎。
（二）关于案涉合同能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在合同中并未约定合同解除的条件，在本案审理过程中更未能达成解除合同的一致意见。朱云虎接受上述房屋已超出三年，如有相关问题其应当在合理的时间内提出解除合同的意思表示，且在本案审理过程中也未能举证证明存在解除合同的法定情形，亦未提起反诉，故对此不予采信。
（三）关于案涉房屋是否存在质量的问题。庭审中，刘通达提交相关鉴定部门出具的鉴定书一份，证实案涉房屋安全性等级综合评定为可安全使用。对此，朱云虎虽予以否认，但未能提交其它相反证据证明案涉房屋存在质量问题，故对于朱云虎的此项抗辩，不予采信。
（四）关于未能接入居民用电是否构成朱云虎不支付剩余房款抗辩理由的问题。1、在双方签订的房屋买卖合同中，对于用电接入工程由谁负责完成未明确约定。江苏省电力公司苏电发展（2008）1880号文件虽是电力部门的企业文件，但相关费用的负担已经行政主管部门的核准，结合法院调查了解的情况，可以认定案涉房屋的用电接入工程应当由房屋建设者刘通达出资建设。但至本案庭审辩论终结前，相关接入工程仍未开工建设。故对于此项义务，作为建设者的刘通达未能完成，购房者办理接电手续的前提条件仍不具备。2、刘通达虽向黄尖镇建设环保服务中心缴纳了10万元的相关配套费用，但其未能证明该笔费用与用电接入工程存在关联性，故不能作为其已经完成了上述义务的证明。3、案涉房屋买卖合同是由刘通达提供的格式合同。此合同中具有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，但双方对此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案审理过程中，刘通达未能提交相关证据证明其在合同签订时，已经尽到了上述法律规定的说明义务；其次，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，上述条款应作出不利于格式条款提供者、刘通达刘通达的解释；再次，朱云虎作为单个购房者在办理接电手续的前提条件不具备的情况下，即使愿意负担相关费用、自行办理，但仍然无法办理成功。故合同中虽有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，也不能免除刘通达作为案涉房屋建设者完成用电接入工程的义务。综上，刘通达作为案涉房屋的建设者和出售者，其在向购房者交付房屋时，就应当完成用电接入工程，具备购房者接入居民用电的前提条件。而根据合同中分批支付房款的约定，朱云虎朱云虎支付剩余房款的时间应在刘通达交付房屋之后。故刘通达完成用电接入前提条件的合同义务在先，朱云虎支付剩余房款的义务在后。因此，朱云虎应在刘通达完成居民用电接入前提条件后，支付剩余房款。
（五）关于接入居民用水的问题。根据法院依法向黄尖镇供水部门调查了解的情况，可知接入居民用水相在人员均可至该供水部门办理手续，并无相关前置程序。故接入居民用不问题不应成为朱云虎不支付剩余房款的抗辩理由。
（六）关于刘通达主张的利息以及违约金如何处理的问题。案涉合同中，双方约定了余款需计付利息以及逾期利息，该项约定系双方真实意思的表示，并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。刘通达现主张的是2011年11月1日至2014年10月21日期间的利息和逾期利息。但此时，其已经向朱云虎交付了房屋，并未完成接入居民用电的前提条件，相关合同义务并未完成，朱云虎未支付剩余房款事出有因。如此段时间再行计算利息或逾期利息，则有失去公平，故对于刘通达的此项主张，不予支持。对于之后的利息或逾期利息，刘通达在本案中并未主张，故对此不予理涉。至于违约金，与合同中约定的利息以及逾期利息存在一定的重复，且朱云虎并不存在违约行为，该项诉请本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第六十七条、第一百三十条之规定，原审判决：一、朱云虎应于刘通达完成相关居民用电接入手续（或是相应条件具备）后十五日内向其支付房款36971.33元。二、驳回刘通达的其它诉讼请求。案件受理费1370元，由朱云虎负担。
刘通达不服上述判决，向本院提起上诉称：1.本案所涉房屋是自建房并非商品房，不应当适用电力公司的相关文件规定，即“应由房屋的开发商负责架设变压器”。朱云虎已经与供电部门签订了供用电合同，刘通达也通知了朱云虎交费接电，只是朱云虎没有支付费用，故案涉房屋不能通电的责任不在刘通达。2.刘通达与朱云虎签订的合同是经过双方充分协商的，双方已经达成了共识，无论案涉合同是否是格式合同，都不影响双方权利义务的履行。朱云虎可以随时交费开户接水，但其并未交费，说明其主观上根本不想接电、接水。综上，请求二审查明事实，依法支持刘通达的诉讼请求。
朱云虎辩称：根据相关文件的规定，达到一定平方的房屋就要安装变压器，本案所涉的房屋需要安装变压器才可接电，而安装变压器的责任在于刘通达，如朱云虎自行安装则属于私拉乱接。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，原审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：刘通达是否已经按照其与朱云虎签订的协议，将符合合同约定条件的房屋交付给了朱云虎，朱云虎是否应当向刘通达支付剩余房款并承担相应利息。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘通达和朱云虎签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方交易的是住宅房，出卖人刘通达应当交付有供电配电条件的房屋。
根据苏电发展（2008）1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》规定，农村居民客户分为农村零星居民客户、商品房性质的集中居住区和新农村集中居住区等三类，农村零星居民客户属于自建自住、单门独户，申请用电的房屋拥有乡镇房屋所有权证、集体土地使用证。新农村集中居住区是以非商品房形式建设，土地为集体土地性质的农民集中居住区。商品房性质的集中居住区是指土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。刘通达投资建设的案涉房屋，显然不属于农村零星居民、新农村集中居住区的情况。刘通达虽不是“房地产开发企业”，但其取得相关土地使用权的程序，土地使用权的性质，开发房地产的形式以及建设案涉房屋的目的的盈利性，均具备了“商品房性质的集中居住区”的特征，故其应当按照相关规定，出资建设居住区的供电配电设施。
根据查明的事实，案涉房屋通电的程序为，首先架设必要的供电配电设施，如变压器等，后进行用电开户。根据刘通达和朱云虎签订合同的约定，水、电开户费均由乙方（朱云虎）自理，但朱云虎进行水、电开户的前提是刘通达已经履行了出资建设居住区的供电配电设施的义务。现刘通达并未履行该义务，即要求朱云虎自行办理开户，没有事实依据，不应采信。
综上，刘通达的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1370元，由上诉人刘通达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 许其娟