上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第30190号
原告王红根。
原告祁银龙。
法定代理人王红根。
上述两原告共同委托代理人祈银华。
被告王红民。
委托代理人丁隽，上海市光明律师事务所律师。
原告王红根、祁银龙与被告王红民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告王红根、祁银龙及其委托代理人祁银华，被告王红民及其委托代理人丁隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红根、祁银龙共同诉称，2000年原告家中动拆迁，欲在本市浦东新区沪东地区购买房屋一套，被告王红民系原告王红根的亲弟弟，且具有工作便利条件，故原告委托被告为其在该地区购买房屋。后被告表示其在相关路段有房屋一套可以出售给原告即上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），但表示房屋是租赁公房，口头承诺待产权证办理出来后再办理房屋过户，原告因被告为其亲属，关系也较好故信任了被告。双方协商房屋转让价款为人民币12万元（以下币种相同），2001年6月，原告以自己获得的动迁款一次性向被告支付，被告也于2001年3月将房屋交付原告居住使用至今。2011年原告得知被告已经办理出系争房屋的产权证，在此情况下，原告多次催促被告办理房屋产权过户手续，但被告一直予以回避。2014年4月被告以房屋的所有权登记在其名下，要求原告迁出系争房屋。原告认为，当时原告以合乎市场价的对价购买系争房屋，被告利用亲情和原告对房屋政策的不了解，隐瞒事实，欺骗原告，恶意侵占原告的合法财产，由此为维护原告的合法利益，原告起诉至法院要求：1、判令被告将系争房屋过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
被告王红民辩称，其不同意原告的诉请。系争房屋为被告家庭分配所得，2000年7月，被告王红民将系争房屋进行装修欲今后给女儿居住，但因两原告无处居住，念及亲情故将精装修的房屋交由两原告居住，谁知一住就十几年。被告从未将系争房屋转让给原告，2011年被告想住回系争房屋，但两原告却占着房屋不肯走。2001年，被告的弟弟王红年提出，姐姐王红根没有地方居住，让被告将系争房屋卖给王红根，被告当时没想卖房子，原告询问房价时，被告表示最少16万元，之后原告分三次共支付被告12万元，并承诺待家中祁银华结婚后两年内支付，然而就剩余的4万元房款，原告在长达十多年时间里没有支付，被告口头告知系争房屋不再卖与原告。就系争房屋在2010年前性质均为租赁公房，公房承租户名变更要经过国家同意，双方的买卖行为属于无效民事行为。而且原告居住系争房屋在内十年时间，既未变更承租户名，也未缴纳过房屋租金。之后，因被告的妹妹王当兰在外欠了高利贷，想通过系争房屋获得银行贷款，为办理系争房屋转为产权房手续，王当兰代为被告王红民清偿了房屋上从2000年至2010年6月期间的所有租金及相关费用，后以系争房屋办理了假买卖，2011年9月被告又通过买卖的形式将房屋赎回，目前房屋产权登记在被告名下。被告方当时收取原告12万元钱款的目的，是基于如果原告想要房屋也是可以将系争房屋出售给原告的，被告做好房屋产权后可以转让给原告，但双方未签署过合同。就12万元的收条也是2011年补的。被告认为，双方当年不管转让的是公房还是房屋的使用权，行为均为无效，即使转让行为为有效，因原告早已违约，未付清房款，故协议也口头解除了，故应驳回原告的诉请。
经审理查明，原告王红根与被告王红民为姐弟关系，原告祁银龙为原告王红根之子，原告王红根系祁银龙的法定监护人。系争房屋性质原为租赁公房。2001年，原告向被告支付12万元，付款前系争房屋交由原告居住使用。2011年，被告王红民出具收条一张，表示2000年6月份已收系争房屋购置房屋款（使用权）款项12万元。2010年王红民以15，266元从上海市市政工程动迁用房建设处购买了系争房屋的产权，办理产权的同时，案外人王当兰清结了房屋的租金。目前，系争房屋的产权登记至被告王红民名下。庭审中，就12万元的支付收取的用意，原告表示因系争房屋当时是租赁公房，买的是使用权，待被告产证办下来后过户给原告；被告表示原告想要房屋也是可以将系争房屋出售给原告，被告做好房屋产权后可以转让给原告，如果原告付清双方约定的16万元，被告肯定将产权转让给原告。同时，被告确认如就系争房屋买卖关系成立，就房屋的购买方为两原告，以两原告作为主体主张房屋过户不存在异议。
另查，2014年王红民作为原告提起诉讼，要求王红根、祁银龙迁出系争房屋。在该案2014年4月28日的庭审中，王红根及王红民的弟弟王红年作为证人表示房屋转让款为12万元，当时王红民说为使用权房，等买下产权后才能过户；就王红民收到12万元未出具收条的原因，王红民表示因钱款没有收齐，所以就没写收条；就为何在2011年不愿意出售系争房屋下还补写收条而非退还12万元款项的原因，王红民解释为王红根、祁银龙不肯要钱，一定要房子；就卖房手续的办理，王红根表示等房子产权买下来后再过户；对为何补写收条，王红根、祁银龙表示王红民当时已经取得房屋产权，其与他人签订虚假买卖合同将房屋抵押给银行，银行的人上门讨债，故让其补写收条。同时2014年，祁银龙一人曾以原告名义提起诉讼，要求王红民配合办理系争房屋产权过户手续。于2014年8月14日的庭审中，王红民就房款16万元及尚余4万元未予支付，申请王红根及王红民的妹妹王当兰出庭作证，王当兰表示双方买卖的行为是在系争房屋做产证之前从王红根处得知的，是装修的4万元，算在房子里面，所以是16万元，就装修4万元是2012年通过王红民给其打电话时说的；王红民表示弟弟王红年说反正被告已经有房子了，叫被告把房子卖给王红根。
以上事实，由经庭审质证的收条、《上海市公有住房出售合同》、个人购房交款凭证、上海市房地产权证、（2014）浦民一（民）初字第11518号案件2014年4月28日庭审笔录，（2014）浦民一（民）初字第24618号案件2014年8月14日的庭审笔录等及本案庭审笔录在案佐证。
本院认为，就本案，原、被告虽未签署书面的合同，但根据当事人双方庭审中的陈述，就系争房屋原、被告建立了合同关系，就合同关系建立的相关主体双方均无异议，原告为此向被告支付12万元款项，同时系争房屋从双方建立合同关系一直由原告实际居住使用至今。原、被告间就系争房屋建立的何种合同关系以及该合同关系是否合法有效是双方争议的焦点，对此本院认为，出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同为买卖合同，系争房屋虽在双方达成意向并履行时尚为租赁公房，但双方均表示在原告支付对价后，房屋买下产权后将房屋过户给原告是双方缔结合同的最终目的，由此认定就系争房屋买卖是原、被告共同的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现房屋性质已经变更为产权房，且登记在被告王红民名下，双方具有继续履行的条件，被告以双方约定房价款为16万元，原告只支付了12万元，合同已行解除作为不办理过户的抗辩，对此本院认为，根据原、被告建立合同的形式采取口头形式订立，就主张合同成立的当事人应当对口头承诺的事实承担举证责任。原告认为双方约定的房款为12万元，实际履行也确实支付了12万元，在该情况下被告还出具了收条，并有原告王红根及被告王红民的弟弟王红年作为证人以此作证。被告认为双方口头约定房款为16万元，并对收取12万元及收条作出了相关解释，同时也请王当兰进行作证。本院分析认为，原告于2001年支付12万元至双方产生争议已长达十余年，在此期间没有任何证据显示被告对于其认为的未付清房款行使过催讨；即使依照被告陈述已行口头催讨并给出最后付款期限即2006年5月前，原告仍未支付，其因原告的违约行为解除双方的买卖，那在其陈述的解除后，被告并未归还12万元房款，也未及时主张房屋的返还，在合同已行解除下应当要求处理解除后的相关事宜，却还在2011年补出房款收条的行为，有悖常理；另外，王红年与王当兰均为原、被告的亲属；双方确认王红年为原、被告双方系争房屋买卖间的斡旋人，结合实际履行及收条情况，证人的证言具有证明力，本院予以采信；就王当兰的陈述，其表示在2012年才知道双方就房屋的关系，相关的款项证言也均为传来证言，来源也为被告处，其证言本院难以采纳。综上，本院在结合案件的相关情况，认为原告提出的证据就证明其陈述的事实具有高度盖然性，认定双方协议12万元房款更符合客观事实。现原告要求被告将系争房屋过户至原告名下，于法有据，本院可予支持。对于被告将系争房屋办理转为产权房所花费的15，266元，原告自愿表示予以承担，并无不可，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
被告王红民应在本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区博兴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告王红根、祁银龙名下的手续，与此同时，原告王红根、祁银龙向被告王红民支付15，266元。
案件受理费2，700元，减半收取计1，350元，由被告王红民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 盈
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。