上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12057号
上诉人（原审被告）：上海卡普里咖啡休闲有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区东昌路567号。
法定代表人：朱婷伟，总经理。
上诉人（原审被告）：上海江源餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区浦雪路269号102-104,202-204。
法定代表人：朱婷伟，总经理。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：余子晨，上海汉商律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王嵘，上海汉商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海市联运有限公司，住所地上海市黄浦区南苏州路381号二、三楼。
法定代表人：吴勇国，总经理。
委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
上诉人上海卡普里咖啡休闲有限公司（以下简称卡普里公司）、上海江源餐饮管理有限公司（以下简称江源公司）与被上诉人上海市联运有限公司（以下简称联运公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初51718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭于2017年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人卡普里公司与江源公司之共同委托代理人余子晨、被上诉人联运公司之委托代理人魏佳璐到庭参加了诉讼，现已审理终结。
上诉人卡普里公司、江源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。
事实和理由：1、卡普里公司已履行主要义务，而联运公司表示接受，故双方的续租合同已成立；2、双方最终未能签订书面合同的原因在于联运公司；3、联运公司假借答应出租四年，之后却对此进行否认，导致卡普里公司花费人民币（下同）130多万装修款，其行为系属于缔约过失中的“假借订立合同，恶意磋商”，应当进行赔偿。据此，根据我国合同法第36条的规定，续租合同已成立。原审判决认定事实、适用法律错误，应予改判纠正。
被上诉人联运公司辩称，卡普里公司与被上诉人在原租赁合同期限届满后未达成新的租赁合意，缔约磋商未果，卡普里公司理应向被上诉人返还房屋并按合同支付占有使用费。被上诉人已积极主动与卡普里公司协商续约事宜，但因卡普里公司迟迟无法同意续约条件，故无法续约系由卡普里公司造成。一审法院判决正确，要求维持原判。
被上诉人联运公司向一审法院起诉请求判令：1、卡普里公司迁出上海市浦东新区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋），并将房屋归还给联运公司；2、卡普里公司按照每月4万元的标准，支付联运公司自2017年3月1日起计算至实际迁出日止的房屋使用费；3、江源公司对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：系争房屋产权登记在上海市XX总公司名下。2008年6月16日，上海市XX总公司更名为联运公司。2015年1月30日。联运公司（甲方）与卡普里公司（乙方）、江源公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2015年3月1日起至2017年2月28日止，月租金2万元，年租金24万元。乙方向甲方支付使用房屋设备及租房的押金2万元。合同期满或者提前解除，乙方未能按约如期退还租赁房屋，乙方应承担超期部分的双倍租金。丙方愿意为乙方的到期债务和承租经营责任进行担保，对乙方不能偿付的债务以及乙方违约造成甲方的损失承担连带清偿责任。合同期满，乙方在租赁期间对租赁房屋进行装修的连体部分不得拆除，应完好、无偿留给甲方。甲方根据本合同之规定行使合同解除权，提前解除本合同的，有关乙方对租赁房屋的装修甲方不予赔偿，连体装修部分按照前款执行。合同期满或提前解除之日起10天内，乙方应迁出租赁房屋，并将租赁房屋（包括甲方交付乙方的设施、设备）完好地归还甲方。合同期满，乙方意欲续租，年租金再增2万元的基础上，乙方有优先承租权。租赁合同另行签署。
合同签订后，系争房屋由卡普里公司使用。卡普里公司支付联运公司租赁押金2万元。合同临到期，双方就续租事宜进行磋商未果。2017年1月12日，联运公司发送律师函称，合同期满后，不再续租，要求卡普里公司于2017年2月28日之前做好迁出准备，逾期迁出将依据合同约定双倍支付房屋使用费。2017年3月，联运公司的工作人员刘某向卡普里公司提供了草拟的续租合同版本一份，该版本写明年租金26万，租赁期限自2017年3月1日起至2018年2月28日止，现因乙方（卡普里公司）请求续租，甲方（本案联运公司）充分考虑到乙方在原租赁期间的装饰、水电等投资，若在乙方续租期间保证不再做任何投资等情况下，同意继续延长租赁期限一年，签订本合同。由于双方对租赁期限等条款不能达成一致，卡普里公司未予签署。2017年4月20日，联运公司再次发送律师函称，联运公司已于2017年1月发律师函给卡普里公司，但未见任何书面回复，是否续租，但至今也未迁出。该合同已经期满，要求卡普里公司收函后3日内迁出，并支付双倍房屋使用费。
经双方一致确认，2017年3月13日、3月15日、4月5日，卡普里公司分别向联运公司支付了三笔各5万元，2017年4月21日，卡普里公司向联运公司支付了2万元，共计支付了17万元。
租赁合同到期以后，双方是否形成续租合同关系，双方对此持有争议。卡普里公司、江源公司向法院提交了联运公司的工作人员杜某与卡普里公司、江源公司法定代表人朱婷伟的微信记录与名为“东昌路续租说明”的邮件。卡普里公司、江源公司称该封邮件系朱婷伟写完后，由杜某修改完发给朱婷伟的。邮件附件中的“东昌路续租说明”中载明，2015年2月联运公司口头答应二年后继续与卡普里公司续签。设备、厨具、餐具更新，以上项目合计投入资金130多万元。邮件内容是致联运公司领导。卡普里公司、江源公司认为，该证据证明联运公司认可其曾口头答应续签，并认可装修投入达130多万元。经庭审质证，联运公司表示真实性无法确认，即便证据真实，也不认可关联性，该证据不能证明联运公司答应过卡普里公司续租两年，邮件表述的其实是“二年后继续续签”。此后，联运公司也确实从未拒绝续签合同，而是双方不能对续签合同达成一致，导致合同没有签订，该证据无法证明联运公司确认过邮件的内容。卡普里公司、江源公司另向法院递交了联运公司的工作人员朱某的证人证言，证明虹口房屋装修补偿之所以少补偿，前提就是今后系争房屋将继续给予合作。经庭审质证，联运公司表示证人应出庭作证。即便证词系朱某所签，其陈述的也仅仅是虹口房屋的租赁情况，而且联运公司已经给过卡普里公司、江源公司续租的机会。针对上述两份证据，联运公司庭后递交情况说明称，杜某、朱某系联运公司员工，但从未向卡普里公司、江源公司承诺同意续租两年，同时员工无权代表公司做出承诺，应当以公司最后确认为准。卡普里公司、江源公司还向法院递交了朱婷伟与联运公司工作人员刘某的微信聊天记录，称2017年3月12日，刘某向朱婷伟面交了续签合同版本，并微信提供了联运公司的银行账号，要求支付续租的租金和押金。卡普里公司、江源公司按照联运公司要求支付了2018年半年的租金13万元，2018年的押金2万元，2019年的押金2万元，联运公司收取后从未返还给卡普里公司、江源公司，卡普里公司、江源公司据此认为其已履行了支付租金的主要义务，且联运公司予以接受。前述微信记录同时显示，2017年3月中旬，联运公司工作人员催促卡普里公司、江源公司法定代表人二日内必须前来签署合同。4月初，再次催问卡普里公司、江源公司何时可以签署合同。此后双方仍对续租合同的内容未达成一致意见，未能续签合同。经庭审质证，联运公司表示，联运公司给银行账号和合同是同时的，若卡普里公司、江源公司同意该合同，就应按照此方式支付租金。但之后卡普里公司、江源公司未同意续签合同的内容，却自行向联运公司账户支付款项，联运公司之所以未返还钱款给卡普里公司，是因为其一直占有使用房屋，应抵扣房屋使用费。对于涉案租赁合同的押金2万元，联运公司同意返还，于本案中一并处理。
一审法院认为：联运公司与卡普里公司的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2017年2月28日已到期，但双方对是否形成续租合同关系存有争议。卡普里公司、江源公司提交的杜某与卡普里公司、江源公司法定代表人朱婷伟的来往邮件、朱某的证人证言均不能直接证明联运公司已与卡普里公司、江源公司建立了续租合同关系。其次，根据朱婷伟与联运公司工作人员刘某的微信记录以及联运公司的当庭陈述反映，联运公司也的确表明了愿意续签的态度，就续签合同与卡普里公司进行协商，并向卡普里公司、江源公司提供过续租合同的版本。由于卡普里公司、江源公司不同意联运公司的续租期限等内容，双方未能就续租达成一致意见。且联运公司于2017年3月中旬多次催促卡普里公司、江源公司签订续租合同未果，此后其不愿意与卡普里公司、江源公司继续磋商，要求卡普里公司、江源公司搬离系争房屋，故双方间的续租合同并未成立。联运公司基于双方续签合同的可能性，在提交草拟的租赁合同版本同时提供银行账号，并无不当。在双方续租合同尚未签订的情况下，卡普里公司、江源公司自行向联运公司的银行账户支付款项的行为，不能视作续租合同已经成立。综上，联运公司基于租赁合同已到期，诉请要求卡普里公司、江源公司搬离的请求，法院予以支持。双方合同约定，卡普里公司逾期搬离的，应承担超期部分的双倍租金。租期合同给予了承租人10天的搬离期限，卡普里公司逾期搬离，应承担超期部分的房屋使用费。故房屋使用费的计算，自2017年3月11日起计算。卡普里公司、江源公司提出合同约定的房屋使用费标准过高，请求调整。鉴于双方在合同到期前后就续租进行过磋商等情况，以及合同约定的逾期交还房屋使用费稍显过高，法院酌情调整至卡普里公司、江源公司按合同租金标准的1.5倍支付逾期交还房屋的房屋使用费。卡普里公司、江源公司已经向联运公司支付的17万元，该笔款项在应付款中予以扣除。卡普里公司就系争合同所交付的租赁押金2万元，联运公司同意退还给卡普里公司，法院一并处理。由于涉案租赁合同系租赁届满，卡普里公司要求联运公司赔偿其装修损失等请求，无相应法律依据，法院不予支持。根据合同约定，江源公司应对卡普里公司的相应债务承担连带责任。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，于二〇一七年八月十六日作出判决：一、上海卡普里咖啡休闲有限公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋，并将该房屋返还给上海市联运有限公司；二、上海卡普里咖啡休闲有限公司于判决生效之日起三十日内按照每月3万元的标准，支付上海市联运有限公司自2017年3月11日起至实际搬离上海市浦东新区XX路XX号房屋之日止的房屋使用费（上海卡普里咖啡休闲有限公司已支付的17万元，在应付款中抵扣）；三、上海江源餐饮管理有限公司对上述判决第二项中上海卡普里咖啡休闲有限公司应承担的债务承担连带责任；四、上海市联运有限公司于判决生效之日起三十日内退还上海卡普里咖啡休闲有限公司押金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取计900元，由上海卡普里咖啡休闲有限公司、上海江源餐饮管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点在于双方关于原《房屋租赁合同》到期后的续租合同是否已经成立？现两上诉人上诉理由中所依据的，一是被上诉人联运公司工作人员曾口头承诺表示同意合同到期后续租；二是被上诉人联运公司在合同期满后收到了上诉人卡普里公司后续支付的租金17万元。但从本案查明的事实来看，上述两点尚不能支持上诉人关于续租合同已经成立的主张。
首先，被上诉人工作人员杜某所发电子邮件，内容系对上诉人卡普里公司向被上诉人领导致函的修改，陈述角度均是由卡普里公司向联运公司表达，而非联运公司向卡普里公司提出；尤其在该份《关于XX路XX号续租房屋事宜》的邮件中，仅提到“贵公司口头答应二年后继续与我司续签”，并非如上诉人所认为的“合同到期后续签二年”；而在被上诉人另一工作人员朱某签字的《关于浦东陆家嘴XX路XX号房屋租赁情况》中，亦只是表述“今后的租赁给予继续合作”，也未提及具体续租合同内容。因此，对于续租问题，被上诉人工作人员的意思表示仍限于同意继续合作、续签合同的意向，双方并未曾就新的租赁合同对租期、租金标准等必备条款达成一致，更未签订书面的租赁合同。事实上，当联运公司此后正式向卡普里公司提交所草拟的续租合同时，双方即因其中的租赁期限问题始终无法磋商一致，最终涉讼。
其次，被上诉人联运公司虽然收到上诉人卡普里公司自2017年3月13日起陆续转账支付的4笔共17万元，但从被上诉人方工作人员刘某与卡普里公司法定代表人朱婷伟的微信记录反映，卡普里公司在付款时被上诉人已经提出己方新的一年续租合同并提交对方，要求卡普里公司尽快按此签约。由此，上诉人主张被上诉人收款系接受其履行租期为两年的续租合同主要义务的主张，缺乏事实依据。而且，卡普里公司的转账付款系单方主动行为，而当时其仍在占有使用系争房屋，故上诉人认为被上诉人没有通过拒绝接收租金等行为默示其拒绝续约的观点，本院难以认同。
结合以上事实证据，本院认为，被上诉人联运公司与上诉人卡普里公司间就续租问题未能达成一致意见，双方的续租合同并未成立，原审对此认定正确。在磋商续租期间，对于联运公司提供的新的合同及多次签约催促，卡普里公司一直未作及时回应，由此，在双方最终续约不成的情况下，被上诉人主张上诉人搬离，并按约定承担逾期占有使用费，有其合同依据。原审对此予以支持，并无不当。考虑到本案的实际情况，原审酌情对双倍费用予以调整，亦属合理，本院予以维持。
综上所述，两上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,800元，由上诉人上海卡普里咖啡休闲有限公司、上海江源餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一七年十月三十日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……