吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4745号
上诉人（原审原告）：周艳辉，女，1976年2月15日生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：于瑞，吉林正森律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春万科物业有限公司，住所地长春市二道区自由大路4369号。
法定代表人：郎雨春，经理。
委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。
上诉人周艳辉因与被上诉人长春万科物业有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周艳辉及委托诉讼代理人于瑞，被上诉人万科物业委托代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周艳辉在原审时诉请：1.万科物业返还周艳辉物业费25457.6元（自2013年5月1日起至2016年4月29日止）；2.万科物业返还周艳辉物业费3345.86元（自2016年4月29日起至2016年6月30日止）；3.万科物业返还周艳辉保姆电梯物业费1048元（自2013年5月1日起至2016年6月30日止）；4.案件受理费由万科物业承担。事实及理由：2011年12月周艳辉购买长春嘉湖房地产有限公司出售的位于长春市朝阳区万科柏翠园C-3栋2单元1103室住宅用房，面积363.68平方米，房屋价值792万元。周艳辉购买该房时嘉湖公司与万科物业已经签订了《前期物业服务合同》，并向万科物业提供了一些物业服务标准的宣传图片及物业服务所提供的品质型高端服务图册。《购房合同》补充协议写明，买卖双方之间的权利义务以合同及附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作出重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或不属于交付标准或交付条件的不构成合同内容，双方不受其约束。嘉湖公司对物业的宣传资料符合本合同附件要求同时具有法律效力，视为要约条款。合同约定，物业费用住宅每平米4.6元。该合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日止。周艳辉自2013年5月1日起开始向万科物业交纳物业费用，截至2016年6月30日共缴纳61898.34元。2016年4月29日，该小区成立业主委员会，后周艳辉得知，万科物业没有按约定的服务标准及收费面积提供服务，却按4.6元的服务标准收取物业费，应当将多收的物业费返还给周艳辉。《前期物业服务合同》承诺，物业服务包括四大配套设施（包括园区内的下沉庭院、全球连锁的亚历山大会所、3万平方米前广场公园、私人会所）及私人服务（高级幼儿园，睿管家服务），因此将物业费定价为4.6元/平方米，万科物业自收取物业费起，至今园区没有下沉庭院、会所泳池，万科物业没有对广场公园进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务，但其收取了该部分费用，应当退还多收取部分。（二）2011年周艳辉购房时，万科物业应按政府指导价收取物业费，其违反法律规定，应将多收部分返还。《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》规定：“我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点……住宅(不含别墅)物业服务费实行政府指导价。”故案涉房屋应当适用政府指导价，万科物业按4.6元收取物业费，违反法律规定，应当将多收部分返还。(三)业主委员会成立至今，周艳辉、万科物业之间未签订《物业服务合同》，万科物业的物业费标准没有法律依据，应当返还。合同终止时间是2014年12月31日，2016年4月29日业主委员会成立后，多次要求与万科物业重新签订《物业服务合同》，《前期物业服务合同》约定的权利义务已经终止，万科物业的收费标准没有事实及法律依据。(四)万科物业提供的物业服务不符合合同约定，万科物业不完全履行服务合同，未按服务质量标准尽到维修、养护、管理和维护义务，应当退还多收部分。(五)周艳辉购买房屋时，楼内设置了保姆电梯，自周艳辉2012年入住至2016年6月30日止，保姆电梯一直不能使用，故万科物业应当返还保姆电梯物业费1048.8O元。综上周艳辉认为万科物业收取费用过高，按长春市同等小区物业费收费标准，每平米2.6元收取。
万科物业在原审时辩称：一、《前期物业服务合同》合法有效，合同约定物业费为4.6元/月/平方米，现周艳辉要求返还已交物业费无法律依据，要求调整未交部分的收费标准为2.6元/月/平方米亦缺乏事实及法律依据。首先，《前期物业服务合同》具有特殊性，合同双方虽为地产公司与物业公司，但在买受人购买房屋并办理入住手续后，地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。案涉合同合法有效，不存在违反法律效力性强制性规范的情形，对双方有约束力。（2016）吉0104民初2301、2303号生效民事判决载明：根据《前期物业服务合同》第五条约定“1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”该前期物业服务合同继续有效。因此，根据合同约定及生效判决，双方仍受该合同约束，万科物业收取物业费有合同依据。其次，周艳辉主张按2.6元/月/平方米计算，无事实及法律依据，不应支持。在现有《前期物业服务合同》合法有效的前提下，不能以其他标准为收费依据。物业合同是依双方意思自治而订立，司法权不能破坏合同领域的意思自治原则，干预了市场机制的调节。合同第十一条约定，物业服务收费实行包干制，即盈余或亏损由物业公司享有或承担。因此周艳辉认为物业收费高于其成本，进而要求减免是不符合包干制内涵的。二、物业服务具有持续性特点，周艳辉在已经交付了物业费后无权要求返还，且《前期物业服务合同》的物业服务内容并不包括诉状中四大配套设施及私人服务，物业费的构成亦不包含该费用，周艳辉要求以此为由退还物业费缺乏事实依据。首先，周艳辉自办理入住之日起即明知万科物业提供的服务内容与质量，并已缴纳物业费，双方的物业合同已阶段性履行完毕。物业服务是持续不断提供的，无法准确计量，现周艳辉反悔，要求在履行完毕后返还物业费缺乏事实与法律依据，客观上亦无法确定返还数额，缺乏操作性。其次，即使按周艳辉所述，地产公司对四大配套设施和私人服务作出承诺，可以作为《商品房买卖合同》的组成部分，该承诺非万科物业做出，不能视为《前期物业服务合同》的组成部分，合同第二条、附件三、四约定了物业公司的服务内容及标准，并不包括周艳辉所述四大配套设施及服务，故不能以此为由要求减少物业费。最后，物业公司的服务范围是公共区域，会所等室内区域不包含在物业公司服务内容中，其对物业费的构成不产生任何影响。合同附件物业费构成也表明，会所费用不包含在物业费构成中。退一步讲，根据合同第二十四条，即使万科物业服务未达服务质量，周艳辉的救济途径也只能是要求限期整改，而非减免物业费。现会所、下沉庭院、前广场公园经开发商建成均已投入使用，周艳辉请求已失去事实基础。三、柏翠园小区为高档住宅区，适用市场调节价而非政府指导价，物业服务费可完全由当事人自行约定。首先，双方物业服务合同合法有效，是双方主张权利、履行义务的基础，不能再以其他标准破坏双方商定的行为规则。其次，《长春市人民政府办公厅转发市房地局等部门关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展实施意见的通知》（长府办法[2008]74号）、《长春市人民政府关于印发长春市2009年民生行动计划的通知》（长府发[2009]3号）均规定“普通住房面积标准上限调至144平方米，在界定普通住房时，阁楼和地下室面积不计入住房面积”，柏翠园项目的房屋面积均在160平方米以上，非普通住房。且该项目房屋销售价格也高于同地段其他楼盘，显然属于高档住宅区。而关于印发《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》的通知（吉发改收管联字[2004]982号）中附件二《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条第一项规定了普通住宅的物业收费标准，第二项则规定“高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定”，因此本案应由双方协商确定物业费价格。再次，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第七条“凡通过招投标或选聘方式实施物业管理的物业管理企业，其服务收费标准可由物业管理企业与业主委员会或招标单位、根据物业管理服务政府指导价格协商确定，报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案”，第八条第三款“物业服务具体价格由业主委员会与物业管理企业参考当地物业服务指导价格在物业服务收费合同中约定”，政府指导价只是参考标准，并无强制力，该细则与170号文件亦非可据以确认合同效力的法律或行政法规，故本案约定的物业费收取标准合法有效。本案《前期物业服务合同》已于2009年在长春市住房保障和房地产管理局备案，也证明该价格约定经行政部门审核符合要求。最后，《吉林省物业服务收费管理实施细则》第八条第四款规定“物业服务指导价格要根据社会经济发展水平等因素适时调整公布”，现省、市政府部门均未“适时调整”，没有公布最新指导价，该170号文件出台前公布的指导价（2004）至今已有12年之久，期间社会物价水平、管理成本等已有较大变化，如仍按该规定确定物业费的收取标准则忽视了社会客观的发展变化，显失公平。且即使是170号文件出台的当时，长春市各大物业公司也都是按照远超政府指导价的标准签订合同并提供服务，这也是物业服务行业的惯例。四、万科物业提供的对共用部位及设施的维修、养护与管理、清洁卫生、绿化、安全防范等物业服务完全符合合同标准，无违约行为，且物业服务具有持续性特点，一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量，不能以此认定构成违约。另外，周艳辉在本案中提出的所有事实均在前述已生效的判决中提出过，且均未得到法院支持。综上，请求驳回周艳辉的请求。根据双方签订的前期物业服务合同，计算物业费构成时并不包含保姆电梯的费用，因此无论其是否具备使用条件，对物业费构成没有影响。
原审法院经审理查明：2009年12月29日，万科物业与长春嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“嘉湖公司”）签订《长春万科柏翠园前期物业服务合同》，合同期限自2009年12月29日起至2014年12月31日，同时约定,如合同到期，未出现“合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方（即万科物业）或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止”之情形，“则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方（即万科物业）同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。”住宅（含电梯费）物业费标准为4.6元/月/平方米，甲方（即嘉湖公司）违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。该合同于2009年12月30日在长春市住房保障和房地产管理局物业管理处备案。2011年，周艳辉与嘉湖公司签订《商品房买卖合同》，购买“万科柏翠园小区”A5幢102号房屋，建筑面积208.78平方米。周艳辉自2013年5月1日起至2016年6月30日止按4.6元/月/平方米缴纳物业费。2016年5月，长春万科柏翠园小区业主委员会成立。2016年5月至8月，业主委员会与万科物业就续签《物业服务合同》事宜进行沟通，但双方未能签订新的合同。2016年8月24日，长春万科柏翠园业主委员会向小区业主发出《告知书》，写明，嘉湖公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》按合同约定已经失效，万科物业无权按该合同继续收费。业主委员会成立后，一直积极与万科物业磋商《物业服务合同》签订事宜，由于双方关于物业费的价格、服务标准存在争议，特别是万科物业不同意按土地使用证范围提供物业服务，因此一直未能签署，请各位业主暂时缓交物业费，待签订新合同后，统一缴纳物业费。另查明，周艳辉与案外人两户共用一部保姆电梯，该电梯自房屋交付之日起即未能投入使用，至2016年6月开始运行。
原审法院认为：一、嘉湖公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，周艳辉系万科柏翠园小区业主，上述《前期物业服务合同》对其具有约束力。根据周艳辉与嘉湖公司于2011年12月8日所签《商品房买卖合同》附件的约定，《前期业服务合同》期限至万科柏翠园业主委员会成立为止，系对《前期物业服务合同》作出的部分变更，故本合同应于2016年5月到期。合同到期后，万科物业一直继续为该小区提供物业服务，周艳辉持续缴纳物业费至2016年6月30日，双方在事实上继续履行了《前期物服务合同》。根据《前期物业服务合同》约定，合同到期，同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方(即万科物业)同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。故合同到期后，万科物业仍持续为小区提供物业服务，周艳辉亦接受了万科物业的物业服务并向其缴纳物业费的行为应当视为双方对继续履行《前期物业服务合同》的认可，同时，“依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主”亦未就解聘万科物业作出决议并签订新的物业服务合同，故《前期物业服务合同》继续有效，周艳辉应当依约向万科物业缴纳物业服务费用。二、关于周艳辉主张小区物业费标准应当定为2.6元/月/平方米，并诉请万科物业返还多收取部分费用一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，周艳辉要求返还物业费的主张，于法无据。同时，物业服务的收费标准应当由全体业主与物业服务公司共同协商决定，而非法院调整范围，现周艳辉参照其他小区收费标准，以个人名义要求将物业公司的服务评价为2.6元/月/平方米，亦无相应依据，故不予支持。三、关于周艳辉要求万科物业返还保姆电梯物业费的主张，其虽主张因使用保姆电梯而必然增加公摊面积并依此多缴纳了该增加部分面积的物业费，但其庭审中所举证据不足以证明所增加公摊面积的具体大小，故其要求万科物业按照6平方米估算面积返还物业费的主张，证据不足，不予支持。四、关于周艳辉主张万科物业因小区本应存在的“四大配套设施及私人服务”而提高了物业收费标准，现因未提供相应服务故应退还多收的物业费一节，因其未能提供证据证明万科物业因上诉承诺提高收费标准及具体提高多少的事实，故对周艳辉该项主张，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回周艳辉的诉讼请求。案件受理费539.00元，由周艳辉负担。
宣判后，周艳辉不服，向本院提起上诉。上诉理由是:一、《前期物业服务合同》违法无效。1.周艳辉于2011年购买长春嘉湖房地产有限公司的房屋，房屋是住宅用途，根据《长春市物业管理条例》第四十二条及《长春市发展和改革委员会长春市房地产管理和住房保障局长发改经营联【2008】170号》的规定，周艳辉与万科物业之间物业服务费用应当适用政府指导价。万科物业违反上述法律规定，没有按照政府指导价收取物业费，按市场调解价每平方米4.6元收费，万科物业应当返还多收的物业费。2.长春嘉湖房地产有限公司取得土地的时间是2009年12月15日，而《前期物业服务合同》备案时间是2009年12月30日，《前期物业服务合同》在长春嘉湖房地产有限公司没有建设规划图、开工计划等资料的情况下，就已经存在，这显然不符合逻辑。《前期物业服务合同》违反法律规定制订，《前期物业服务合同》违法无效，长春嘉湖房地产有限公司收取每平米4.6元的物业费没有任何依据，应当返还。二、周艳辉提供的证据足以证明，万科物业未对“四大配套设施”提供服务，原审法院认定事实错误。万科物业在整个一审庭审中一直在混淆周艳辉的表述，其目的是把矛盾推给开发商。周艳辉并不是让万科物业提供“四大配套”建筑设施，而是因为在制定物业服务标准时，万科物业将含有四大配套设施及其私人服务上述的配套服务计入物业服务费内，因此小区物业费定价为每平米4.6元，收取了该部分费用，万科物业原审庭审中自认，自收取了周艳辉物业费开始至今，园区内就没有设置下沉庭院、没有会所泳池、万科物业没有对“3万平方米前广场公园”进行管理、没有幼儿园、私人会所及提供与之匹配的物业服务，既然没有提供服务，万科物业就应该将多收取的物业费退还。三、《前期物业服务合同》明确将位置靠近繁荣路“3万平方米前广场公园”的面积包括在《前期物业服务合同》内，将此面积包含在物业服务范围之内，原审万科物业自认没有对“3万平方米前广场公园”进行管理，原审周艳辉举证的《南花园管理条例（试行）》及万科物业提供的《物业服务合同》草稿，均可以证实万科物业没有对“3万平方米前广场公园”进行管理提供服务，周艳辉的证据足以认定上述事实，而原审法院认为周艳辉没有证据证明上述事实属于认定事实错误。四、“长春万科柏翠园业主委员会”成立之后，万科物业应当与“长春万科柏翠园业主委员会”重新签订《物业服务合同》，万科物业自2016年4月30日开始，在没有约定及法律规定的情况下，按每平米4.6元收取周艳辉物业费，属于滥收费，没有法律依据，应当返还多收部分。五、周艳辉在一审时举证《前期物业服务合同》的附件四《前期物业服务质量标准》、证明、情况说明、照片、证人及调取证据申请书及业主委员会与万科物业的沟通函。以上证据足以证明，万科物业没有按照约定、法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。万科物业应当将多收取的物业费退还。六、周艳辉购买的位于长春市朝阳区万科柏翠园C-3栋2单元1103室房屋一套，建筑面积363.68平方米，其中套内建筑面积319.67平方米，公共部位与公用房屋分摊面积44.01平方米。万科物业向法庭举证《前提物业服务合同》第十一条住宅（含电梯费）：4.6元/月/平方米。购房合同后附户型图，该图上可以显示，保姆电梯的面积。周艳辉自入住开始万科物业就是按363.68平方米×4.6元收取的周艳辉物业费（见物业费收费票据），万科物业收取的物业费包含了电梯费，是整体收取的。万科物业没有对保姆电梯提供服务，应当将该部分费用退还周艳辉。综上，请求：1.撤销原审判决；2.万科物业返还周艳辉物业费25457.6元（自2013年5月1日起至2016年4月29日止）；3.万科物业返还周艳辉物业费3345.86元（自2016年4月29日起至2016年6月30日止）；4.万科物业返还周艳辉保姆电梯物业费1048.8元（自2013年5月1日起至2016年6月30日止）；5.案件受理费由万科物业承担。
万科物业辩称：一、本案中《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，在签订前周艳辉完全知晓合同内容，且该合同没有违反法律法规强制性规定等认定合同无效的情形，应当认定合同有效。周艳辉各项主张均无事实及法律依据。首先，《前期物业服务合同》具有特殊性，合同双方虽为地产公司与物业公司，但在买受人购买房屋并办理入住手续后，地产公司在前期物业服务合同中的权利义务即概括转移给业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。已生效的（2016）吉0104民初2301、2303号民事判决，明确认定了该前期物业服务合同继续有效。因此，根据合同约定及生效判决，万科物业收取物业费有合同依据。其次，《前期物业服务合同》第十一条约定，物业服务收费实行包干制，也即盈余或亏损由物业公司享有或承担。因此，周艳辉认为物业收费高于其成本，进而要求减免是不符合包干制内涵的。同样，物业公司若因亏损而要求提高物业费，业主也不可能主动多交物业费以弥补亏损。二、《前期物业服务合同》的物业服务内容并不包括诉状中四大配套设施及私人服务，物业费的构成也不包含该费用，周艳辉要求以此为由退还物业费缺乏事实依据。物业公司的服务范围是公共区域，会所等室内区域不包含在物业公司服务内容中，其对物业费的构成不产生任何影响。《前期物业服务合同》附件物业费构成也表明，会所费用不包含在物业费构成中。而且，退一步讲，根据《前期物业服务合同》第二十四条，即使万科物业的服务未达服务质量，周艳辉的救济途径也只能是要求限期整改，而非减免物业费。三、依据《前期物业服务合同》第五条的约定，在目前情况下，合同仍然有效。四、万科物业提供的对公用部位及设施的维修、养护与管理、清洁卫生、绿化、安全防范等物业服务完全符合合同标准，无违约行为，且物业服务具有持续性特点，一个或几个时间点的个别证据不能否定整体服务质量，不能以此认定构成违约。五、万科物业未单独收取过保姆电梯费，因此不存在返还的事实基础。周艳辉主张的电梯是否投入使用，是周艳辉与地产之间的纠纷，虽然保姆电梯在一定时间内没有投入使用，但万科物业仍需对周艳辉持有物业—包含保姆电梯进行维护，不应当予以返还。六、柏翠园小区为高档住宅区，适用市场调节价，不适用政府指导价，物业服务费可由当事人自由约定。
本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：一、关于案涉《前期物业服务合同》的效力问题。《前期物业服务合同》系嘉湖公司与万科物业所签订的合同，周艳辉对此真实性予以认可，对于合同行为的效力应当按照部门法的规定予以考量。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，周艳辉指出，按照法律规定，住宅的物业费实行政府指导价，不是市场调节价。我国法律和行政法规涉及物业服务合同的有《中华人民共和国物权法》第六章和国务院颁布实施的《物业管理条例》，但其中均无对于物业收费的相关规定，周艳辉所依据的该项规定应当为国家发展改革委和建设部于2003年11月13日下发的《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号），其中第六条规定物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，并将物业服务收费的定价形式交由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门确定。我省发展和改革委员会会同省建设厅在2004年12月20日根据该《物业服务收费管理办法》制定了《吉林省物业服务收费管理实施细则》，并同时公布了普通住宅的一级物业服务政府指导价格为每平方米1.00-1.5元。虽然周艳辉与万科物业之间对于案涉小区是否为普通住宅存在争议，但《物业服务收费管理办法》、《吉林省物业服务收费管理实施细则》均非行政法规，周艳辉所提及的《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》（长发改经营联[2008]170号）的制定主体为长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局，以及《长春市物业管理条例》，均为地方性法规，并不符合《中华人民共和国合同》第五十二条（五）项的违反“法律、行政法规”的强制性规定的法规要件。同时，周艳辉指出《前期物业服务合同》的备案时间与嘉湖公司取得土地时间非常接近。本院认为，对于物业服务合同的备案管理系前述所提及的各地方性法规的规定，其目的是便于行政机关对各小区的物业服务进行监督和管理，万科物业在一审已经提供了长春市住房保障和房地产管理局物业管理处的备案函，说明《前期物业服务合同》已经履行了备案手续，且该手续与合同效力并无直接关联。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业服务合同》应当对周艳辉发生效力。关于《前期物业服务合同》的失效时间问题，周艳辉的诉请为退还2013年至2016年6月30日的部分物业服务费用。虽然前期物业服务合同约定的合同期限至业主委员会成立时，且业主委员会成立于2016年5月，但在前期物业服务合同到期后，万科物业仍然在小区内提供服务，说明周艳辉与万科物业之间仍存在物业服务合同关系。
二、关于《前期物业服务合同》的定价标准问题。周艳辉在购买房屋时，对于《前期物业服务合同》的内容，尤其是物业服务的收费标准是明知且无异议的，而且根据周艳辉的陈述，其对于每平方米4.6元的收费标准在订立房屋买卖合同时是接受的，周艳辉在一审起诉状中陈述要求万科物业返还物业费是基于：“综上，由于各种原因，原告认为，万科物业按照每平方米4.6元收取物业费，收取费用过高，按长春市同等小区物业费收费标准，每平米应当按2.6元收取”，系单方要求变更合同价款。如前所述，《前期物业服务合同》系合法有效的民事法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，周艳辉单方要求变更合同所约定的价款没有法律依据。周艳辉提出的万科物业对于下沉庭院、会所泳池、保姆电梯、3万平方米前广场公园和会所没有提供服务，以及万科物业在2013年至2015年的物业服务质量存在瑕疵，系万科物业在履行物业服务合同中存在违约行为，周艳辉如要求对方承担违约责任，可另案主张减价权。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人代建强的上诉请求不成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费546元，由上诉人周艳辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立娟
审 判 员 陶 铮
审 判 员 李雨萍
审 判 员 谷 娟
代理审判员 白业春
代理审判员 于小依
代理审判员 胡月皓
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 邹 悦