安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）博民一初字第00248号
原告：石象银，男，1966年9月23日出生，汉族，居民，住安徽省马鞍山市博望区。
委托代理人：孙应金，安徽姑城律师事务所律师。
被告：博望区博望社区居民委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。
法定代表人：邰圣龙，该居民委员会主任。
委托代理人：秦小慈，安徽长城律师事务所律师。
被告：马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
法定代表人：卢晓东，该公司董事长。
原告石象银与被告博望区博望社区居民委员会（以下简称博望社区）、马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告石象银的委托代理人孙应金，被告博望社区的委托代理人秦小慈，被告纵横置业法定代表人卢晓东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石象银诉称：2008年1月4日，原告与原当涂县博望镇街道居委会及纵横置业签订了一份《商品房预定协议书》，约定：乙方（原告）预定两被告合作开发的某园2区1栋8号，该房屋为两层商铺。房屋总价为56万元，该房屋为按套包干价出售。此后，原告支付两被告购房款55万元。后因原告订购的房屋被被告安置给其他的被拆迁户，导致无房交付。被告提出在随后开发的博望镇华联超市国税地块预定一套商铺给原告，原告无奈只得接受。为此，原、被告双方于2008年9月27日签订了一份《协议书》，约定：原告在“博望镇华联超市国税地块”施工图出来的第一时间对房屋享有优先购买权，该商业户型为一间两层，面积为105㎡。商铺价格可参照某园二区1号楼商铺价格，一次性支付价款56万元，实际面积按市场价格多退少补。原先交付的55万元购房款作为购房保证金。协议书还约定任何一方违约，必须承担原购房款项的20%作为违约金。但协议书约定的该开发地段，两被告一直未进行开发建设，致使商品房预定合同无法履行。两被告既不能交付房屋，又不返还购房款，严重损害了原告的合法权益。故请求法院依法判令：一、解除原、被告于2008年9月27日签订的《协议书》；二、两被告归还原告购房款55万元；三、两被告赔偿原告损失269287元（按照中国人民银行同期贷款基准年利率6.55%的1.3倍赔偿损失，计算期限自2008年9月27日起至2014年6月27日止）；四、两被告承担本案诉讼费。
博望社区辩称：一、原告提出解除协议，没有事实和法律依据。被告有继续履行合同的能力，没有违反法律规定。原告提出的所交纳55万元数额不正确，本被告只收到原告24万元。二、原告请求的要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据。纵横置业已经向原告交付一套某园5栋303室（95.35㎡）住房，原告以优惠价格9.8万元购买，原告没有再次提出违约责任的要求。博望社区负责地块征迁，纵横置业负责开发。
纵横置业辩称：一、本被告与原告已经约定在博望镇华联超市国税地块施工图出来的第一时间对房屋享有优先购买权，该优先购买权继续有效。二、本被告将本公司开发的房屋，原价16.8万元的某园5栋303室以优惠价9.8万元（优惠7万元）出售给原告，该项已经履行。国税地块开发正在进行中。协议第六条明确约定开发需要两年以上，原告已经实际收取了被告7万元的补偿款，该款项是对原告等待期两年以上的补偿。另外，原告向博望社区支付47万元时，本被告并未成立。本被告明确向原告表示，原告向本被告缴纳8万元，将交给博望社区的款项转给本被告。三、本被告没有违约，也没有损害原告的合法利益，不应承担赔偿损失的责任。原告不具备解除该协议的条件，不同意解除《协议书》，请求驳回原告诉讼请求。博望社区代表博望镇政府与本被告签协议，博望社区负责地块征迁，本被告负责开发。
石象银举证及博望社区、纵横置业质证意见：
1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格。博望社区、纵横置业对此无异议。
2、2008年元月4日《商品房预订协议书》复印件1份，证明两被告将开发的某园2区1栋8号商品房以56万元的价格出售于原告，证据原件在签订2008年9月27日《协议书》时已被纵横置业收回。博望社区、纵横置业认为该证据不是原件，无法查明该证据的真实性。
3、收据原件5份，证明原告自2006年9月12日至2007年4月9日4次向原博望居委会交纳购房款47万元；2008年3月14日向纵横置业有限公司交纳购房款8万元，合计55万元。博望社区认为对该证据真实性有异议，涉及居委会签章的金额为47万元，博望居委会和纵横置业的合作中，本被告只收到24万元。纵横置业认为该证据是原件，2008年3月14日的收据是本被告的，对此没有异议。
4、2008年9月27日《协议书》原件1份，证明原告原订购的商铺已由两被告收回，原告对两被告的“华联超市国税地块”的商铺进行了认购，原先支付的55万元用于订购该房屋，两被告没有履行2008年元月4日签订的协议，被告以优惠价格9.8万元出售给原告一套某园5栋303室（95.35㎡）商品房。博望社区认为公章是当涂县博望镇博望街道社区居委会，双方在该协议中明确约定违约责任，原告已经收取两被告向其交付的作为补偿的房屋，双方约定购房款是不收利息的，双方约定所开发的房屋需要两年以上的时间，并没有违约，被告仍有履行的能力。相反，原告如违约，原告应向被告退还7万元。纵横置业对该证据没有异议。
博望社区未向本院提供证据。
纵横置业举证及原告、博望社区质证意见：
1、2008年9月27日《协议书》复印件1份，证明纵横置业出售给原告某园5栋303室房屋已经履行。原告认为该协议约定的某园5栋303室房屋已经履行完毕，对该证据无异议。博望社区对该证据真实性无异议。
2、2008年10月15日《某园认购书》复印件1份，证明纵横置业已经按照2008年9月27日《协议书》第四条规定履行，原告已将9.8万元购房款交与纵横置业，与原告交的55万元无关。原告认为只能证明被告不能按照协议书将房屋交与原告。博望社区对该证据真实性无异议。
3、2007年12月26日《博望镇桥东路旧城项目改造（2期）建设协议书》复印件1份、当国用（2009）第1184号使用权证书复印件1份、马鞍山市博望区政府文件处理标签复印件1份、2013年3月13日当涂县国家税务局博望税务分局土地出让金返还的报告复印件1份、2010年11月30日博望镇人民政府会议纪要（第5次）复印件1份、2012年4月28日马鞍山市博望新区管理委员会规划建设局《原当涂县国家税务所地块规划设计条件》复印件1份，证明“华联超市国税地块”项目由博望社区和博望政府负责拆迁工作，纵横置业支付费用，并享有开发建设的权利，该地块仍在开发建设中。原告认为从该组证据中可以看出纵横置业通过拍卖方式获得了房屋的所有权，但没有开发建设的权利。根据2012年4月规划设计条件以及2013年3月国税局出具给博望区政府的报告来看，该土地只具备挂牌出让条件。纵横置业至今没有提供证据证明两被告通过挂牌方式取得该土地开发建设权，包括国有土地使用权出让合同、土地证。博望社区认为纵横置业提供的证据证明两被告具备履行的能力。
本院认证意见：一、原告提供的证据1，两被告无异议，予以认定。证据2系复印件，本院结合其他证据对证据2作出认证。证据3，来源合法、内容真实、与本案具有关联性，予以认定。证据4是原件，两被告对其真实性无异议，予以认定。证据4与证据2相关联，能够印证证据2，故对证据2予以认定。二、纵横置业提供的证据1、2，原告及博望社区无异议，予以认定。证据3，本院结合其他证据予以综合认定。
经审理查明：2007年12月26日，原当涂县博望镇街道社区居民委员会（甲方）与纵横置业（乙方）签订《博望镇桥东路旧城项目改造（2期）建设协议书》，约定东至中润超市东边路、西至华联超市东界、南至农贸市场、北至314省道，由甲方负责征迁工作，乙方负责开发。2006年12月18日及2007年10月17日，石象银与原当涂县博望镇街道社区居民委员会、纵横置业签订协议。石象银4次向原当涂县博望镇街道社区居民委员会交纳购房款47万元，开具收据情况：2006年9月12日为19万元、2007年1月23日为21万元、2月10日为4万元、4月9日为3万元。2008年1月4日，石象银（乙方）与原当涂县博望镇街道社区居民委员会（甲方）、纵横置业（甲方）签订《商品房预订协议书》，约定的主要内容：甲方开发小区某园；乙方预订某园2区1栋8号两层商铺；房屋总价56万元；双方原2006年12月18日及2007年10月17日所签协议同时作废。2008年3月14日，原告向纵横置业交纳购房款8万元，合计55万元。后因约定的房屋不能交付，2008年9月27日，石象银（乙方）与原当涂县博望镇街道社区居民委员会（甲方）、纵横置业（甲方）签订《协议书》，约定的主要内容：一、确保乙方对“博望镇华联超市国税地块”施工图出来第一时间通知并在同等条件下享有优先认购权，及时签订协议。二、所购商业户型为一间两层，面积约为105㎡（以产权测绘为准），具体户型参照某园二区1#楼户型。三、所购商业户型基本相等的情况下，石象银户可选择以下付款方式：商铺价格可参照某园二区1#楼商铺价格，一次性付款价56万。若乙方选购商铺面积大于或小于补偿面积，则差额部分面积按照市场价格计算补差。四、甲方承诺将一套某园二区三号楼303室住宅，面积约为95.35㎡（以产权测绘为准）以优惠价格9.8万元售给乙方（原价中优惠款有纵横置业承担5万元，居委会承担余下2万元）。五、乙方承诺某园二区三号楼303室住宅付款方式为：签订认购协议时支付5万元，主体结构封顶时支付4.8万元。如逾期不能支付，则按1%计算违约金。六、乙方已交房款55万元，自本协议生效起不收甲方利息，但因甲方所建某园尚需两年以上，因本次协议已包含对乙方各项补偿，若乙方违约需退还各项补偿（即购某园二区三号楼住宅优惠款约7万元）。七、乙方将原购的某园二区8号商铺返还甲方，配合完成退房相关手续，原购房协议及合同作废，已交房款55万元视为履行保证金。八、本合同所有条款，作为双方一切责任和权益的最终依据，任何一方擅自违背或变相违背，都必须承担原购房款项的20%作为违约金。
另查明：原当涂县博望镇街道社区居民委员会已更名为博望区博望社区居民委员会。纵横置业于2006年10月9日成立。
本院认为：石象银与原当涂县博望镇街道社区居民委员会、纵横置业于2008年9月27日签订的《协议书》，系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。根据《协议书》约定的内容，对石象银购买房屋的座落、总价款、付款方式及付款时间进行约定，但对房屋交付时间约定不明，故该协议书应当认定为商品房预约合同。原当涂县博望镇街道社区居民委员会由于区划调整，现更名为博望区博望社区居民委员会，其应依法承受原当涂县博望镇街道社区居民委员会的权利和义务。纵横置业于2006年10月9日成立，2008年9月27日签订《协议书》时其已具有主体资格，已对以前石象银交纳的购房款予以认可，因此，对纵横置业抗辩石象银向博望社区支付47万元时其并未成立的意见，不予采信。
本案的争议焦点是：双方签订《协议书》是否解除；导致合同不能履行的违约责任的确定；两被告是否承担民事责任及如何承担民事责任。
一、关于各方签订的《协议书》是否解除问题。《协议书》约定“所建某园尚需两年以上”，对房屋交付时间约定不明。自该协议书签订之日至今已长达六年，且至法庭辩论终结时，纵横置业尚未取得“博望镇华联超市国税地块”的开发权，不能实现石象银订立该协议的目的，致使石象银的权利无法得到实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案符合合同解除的法定条件，故石象银诉请解除2008年9月27日签订的《协议书》，予以支持。对于博望社区、纵横置业抗辩有继续履行合同的能力、不同意解除《协议书》的理由，缺乏事实和法律依据，不予采信。二、违约责任的问题。“所建某园尚需两年以上”，至今博望社区、纵横置业不能实现合同目的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关意见，该合同履行不能的责任应归责于博望社区、纵横置业。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于石象银主张返还购房款55万元的请求，本院予以支持。三、损失赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方约定“原购房款项的20%作为违约金”，已明确约定违约金的计算方式，因此，博望社区、纵横置业应支付石象银违约金11万元（55万元×20%）。对于石象银超过该违约金数额的请求，本院不予支持。博望社区、纵横置业共同与石象银签订协议，作为合同共同的一方当事人，在协议中没有约定各自的权利义务，应共同对外承担民事责任，共同返还石象银购房保证金55万元。两被告抗辩称各自退还收取的款项，不予采信。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告石象银与被告博望区博望社区居民委员会、被告马鞍山纵横置业有限公司于2008年9月27日签订的《协议书》；
二、被告博望区博望社区居民委员会、被告马鞍山纵横置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石象银购房保证金55万元，并支付违约金11万元，合计66万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11992元，由被告博望区博望社区居民委员会、被告马鞍山纵横置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 王培松
审 判 员 刘肇玄
人民陪审员 夏 勇
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 袁 丽
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。