广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终17406号上诉人（原审被告）：邝建祺，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄瑶瑶，广东明盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方平，住广州市番禺区。上诉人邝建祺因与被上诉人方平房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邝建祺上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回方平的所有诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由方平承担。事实和理由：一、直至2015年8月份，方平的委托代理人广东金桥百信律师事务所（以下简称金桥百信律所）才通知邝建祺，表示已收齐方平交纳的相应税费，邝建祺在方平提供必要文件和配合后，已依约申请办理涉案商铺过户手续，现涉案商铺已过户到方平名下，邝建祺已完全履行合同义务和法定义务，涉案商铺迟延过户是由方平造成，邝建祺不存在任何违约行为。二、《商铺认购书》约定方平需向签约律师支付税费及相关费用是基于办理按揭情况，但方平是一次性付款，双方签订的《商铺买卖合同》已对办理过户手续进行重新约定，即方平提供必要文件及配合后，由邝建祺申请办理商铺过户，并没有指定律师代收代缴过户所需费用，邝建祺从未委托金桥百信律所收取涉案商铺过户所需费用，方平向其委托的金桥百信律所交纳了办理过户所需费用及材料，并不等于已履行完其合同义务，该律师所直至2015年8月才将方平已交齐款项事项通知邝建祺，其怠于履行合同义务的行为应由方平承担。一审判决认定方平向金桥百信律所交纳过户所需费用即等同于向邝建祺交纳错误。三、方平并未撤销其对金桥百信律所的委托，邝建祺也未收到方平寄送的《关于解除〈商铺买卖合同〉的函》，邝建祺同金桥百信律所办理交易过户手续是基于方平的意思表示，不存在恶意促使涉讼商铺交易过户手续完成的主观故意。四、邝建祺从未收取过方平的签约、办证公证费及税费，一审判决赔偿上述费用没有事实依据。五、方平委托金桥百信律所办理涉案商铺过户手续及签署相关文件，代收过户而需交纳的相关税费。从方平提供的证据显示，其确实向金桥百信律所交纳了相关过户费用，金桥百信律所作为方平的代理人，在涉案商铺交易及过户手续办理过程有重大的作用，与本案存在直接利害关系，本案遗漏重要诉讼当事人，为查明本案事实，请求二审法院依法追加金桥百信律所作为第三人参加诉讼。六、一审判决根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，认定广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺承担，故双方签订的认购书、买卖合同自方平提出解除合同的通知函自达邝建祺的委托代理人盈日公司时生效，因此，根据上述法律规定，金桥百信律所作为方平的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应由方平承担，即金桥百信律所要求邝建祺配合涉案商铺过户，并实际已进行过户的行为，即视为方平同意继续履行涉案合同。一审判决仅认定邝建祺委托盈日公司的代理行为符合法律规定，而否认同样法律事实和法律关系的方平委托金桥百信律所的合法代理行为，属于适用法律因人而异，采用双重标准，损害邝建祺的合法权益。方平二审答辩称：同意一审判决，不同意邝建祺的上诉请求。具体理由如下：一、涉案商铺过户到方平名下时，商铺买卖合同已经解除，邝建祺在合同解除后继续办理过户手续缺乏依据。二、认购书明确约定税费、签约费等费用由签约律所代缴，金桥百信律所是邝建祺指定的代收人，方平根据约定向该所缴纳办证所需要的手续费、税费以及资料是完全符合合同的约定。三、买卖合同已经解除，委托代理关系已经没有基础。方平在一审诉讼时以及在诉讼之前多次以自己的行为表示要解除买卖合同，并且本人解除合同的意思表示是在前，该代理人作出与本人相反意思表示，即陪同邝建祺办理过户手续在后。本案代理人与邝建祺明知方平本人的真实意思表示是要解除合同，双方却伙同起来损害方平的合法权益。依据民事代理制度规定，凡是侵害被代理人的权益都是不能构成代理的。因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。方平向一审法院起诉请求：1.解除方平与邝建祺签订的《【儿童新天地】商铺认购书》（编号：NO09353）及《商铺买卖合同》；2.邝建祺返还方平已付房价款人民币235000元并支付逾期办理交易过户手续的违约金23500元；3.邝建祺返还方平已付的签约及办证公证费1500元、按揭服务费1000元、税费8204元，并支付前述费用的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，暂计至2015年6月30日，共821天，为1288.10元）；上述费用合计270492.10元。4.本案诉讼费用由邝建祺承担。一审庭审过程中，方平变更其第一项诉讼请求为：确认方平与邝建祺签订的《[儿童新天地]商铺认购书》（编号：NO09353）及《商铺买卖合同》已于2015年6月19日解除。一审法院经审理查明：2012年12月14日，邝建祺作为出售方，广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）作为邝建祺的委托代理人，方平作为认购方，签订编号为NO.09353的《【儿童新天地】商铺认购书》，约定：认购方自愿认购广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园【儿童新天地】3层139号铺（以下简称涉讼商铺），该商铺建筑面积为7.67平方米，套内建筑面积为4.28平方米；该商铺用途仅为商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无需另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；该铺总价412423元，认购方同意选择商业按揭付款方式认购该商铺，认购价为250000元；认购方应于2012年12月14日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》；于2013年1月17日前支付首期价款150000元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》；余款100000元即总价款的40%由认购方在2013年1月17日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；签署《商铺买卖合同》时，认购方还需支付如下费用：契税7500元、产权登记费550元、交易服务费24元、交易印花税125元、房产证印花税5元，税费及其他相关费用共计8204元，由签约律师所代收代缴，律师费1500元，由签约律师所收取；出售方已向认购方公示《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；认购方须于2013年1月17日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及购铺税费到【儿童新天地】销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知；选择商业按揭付款的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须在收到出售方或出售方指定的律师事务所电话或书面通知之日起7日内向广东金桥百信律师事务所提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件；在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。同日，盈日公司收取了方平购买涉讼商铺定金7000元，并出具编号为1647219的《收据》予以确认。2012年12月15日，盈日公司收取了方平购买涉讼商铺定金43000元，并出具编号为1647227的《收据》予以确认。2013年1月31日，盈日公司收取了方平支付的涉讼商铺首期款100000元，并出具编号为0535764的《收据》予以确认。同日，方平缴纳了涉讼商铺的签约办证服务费1500元，登记费550元，房产印花税5元，税费7500元，交易印花税125元，交易服务费24元，合计9704元给广东金桥百信律师事务所，广东金桥百信律师事务所出具编号为0005020的《收据》予以确认。2013年5月28日，广东金桥百信律师事务所另收取了方平购买涉讼商铺的按揭费3000元，并出具编号为0006808的《收据》予以确认。在该《收据》上方载明“已收收据原件壹份，按揭费退2000元，于10个工作天划款至提供账户，楼款到账后该收据作废。2014年4月14日。”2014年4月13日，盈日公司收取了方平支付的涉讼商铺尾款30000元，并出具编号为0507155的《收据》予以确认。2014年4月14日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，方平作为买受人，签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购涉讼商铺的建筑面积7.67平方米，套内面积4.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.39平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为235000元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人以一次性付款方式支付房价款：于2013年1月17日前支付全部房价款的64%（包含定金）150000元，2014年4月13日前支付全部房价款的13%计30000元，2014年4月14日前支付全部房价款的23%计55000元；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权；本合同签订之日起120个工作日内，出卖人负责向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，买受人逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应的顺延，如买受人逾期付款时间超过了申办过户期限的，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人按揭手续逾期办理或延期办理的，则申办过户期限进行相应的顺延，如买受人逾期办理按揭手续的时间超过了申办过户期限，则出卖人在贷款银行出具同意贷款通知文件之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请或买受人不接受银行贷款额度、年限、利率等任一情形的或未能在约定期限内办妥按揭手续的，则申办过户期限进行相应顺延，如逾期时间超过了申办过户期限，出卖人在买受人支付完该商铺全部房款之日起30个工作日内向房管部门申办该商铺的交易过户手续；买受人未提供必要的文件及配合，导致在申办过户期限内出卖人无法申办过户手续的，申请过户期限顺延至买受人提供了必要的文件及配合之日起30个工作日内；如买受人未出现本合同约定的违约情形，出卖人未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期不超过30日的，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的万分之五向买受人计付违约金，本合同继续履行，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%计付违约金给买受人，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办过户期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付按的万分之五计付违约金给买受人；买受人同意本合同签订之日起的120个工作日内且在出卖人通知的期限内，按照交易过户手续的需要按时向出卖人交齐由出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等手续，如因买受人未按时交齐上述税费而导致延期办理交易过户手续，由此产生的责任由买受人承担。同日，盈日公司收取了方平支付的涉讼商铺尾款55000元，并出具编号为0507130的《收据》予以确认。2015年6月17日，方平委托广东格林律师事务所向李某乙以EMS特快专递方式邮寄《关于解除的函》（邮件号码：1030515349115），收件人公司为盈日公司，地址为广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街10号一巷1号之二，函件主要内容为，方平已付清全部购房款及相关税费，但邝建祺未依约办理涉讼商铺的交易过户手续，故方平通知邝建祺即日起解除双方签订的《商铺买卖合同》，并要求退还全部购房款、支付违约金并赔偿方平损失；方平撤销如下委托：即委托邝建祺办理方平所购商铺的“买方过户手续并签署相关文件及办理上述房屋的新房产证、领证、交费”等手续，委托办理购买房屋登记手续（包括调档、查册、递件交易、过户、缴税费、领证、更正、退税、变更）及代为签署房屋买卖合同，委托办理领取房屋交易通知书及领取新房产证；邝建祺应当从即日起终止上述代理活动，否则由此产生的一切法律责任由邝建祺承担。该邮件于2015年6月19日妥投。同日，方平委托广东格林律师事务所向邝建祺位于广州市越秀区站前路158号106房的地址以EMS特快专递方式邮寄《关于解除的函》（邮件号码：1030515350515）。2015年7月9日，方平向一审法院提起本案诉讼，要求解除《【儿童新天地】商铺认购书》及《商铺买卖合同》，并要求邝建祺向其退还购房款235000元、签约及办证服务费1500元、按揭费1000元、税费8204元及利息并支付违约金23500元。一审法院于2015年8月14日向邝建祺送达了本案的诉讼资料。2015年9月9日，广州市国土资源和房屋管理局向方平核发涉讼商铺的房地产权证，产权证号为粤房地权证穗字第××号。一审诉讼中，方平与邝建祺均确认：盈日公司作为邝建祺的代理人，代为出售涉讼商铺并收取相应款项，方平已全额支付购房款235000元；邝建祺向方平收取3000元按揭服务费后退还了2000元给方平，实收按揭服务费1000元。本案的争议焦点在于方平和邝建祺、盈日公司签订的《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》是否已经解除。方平主张其已根据《商铺买卖合同》的约定全额支付了涉讼商铺的购房款项及交纳了相应的税费，邝建祺理应按照约定于《商铺买卖合同》签订后的120个工作日内即2014年10月8日前为其向广州市房地产交易中心申请办理该商铺的交易过户手续。由于邝建祺并未在合同约定的时间内履行上述义务，逾期已超过30日，故其于2015年6月17日向邝建祺及其委托代理人盈日公司寄送《关于解除的函》，要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，并要求邝建祺退还购房款235000元、支付违约金并赔偿损失。其中，寄送给盈日公司的邮件号码为1030515349115的函件已于2015年6月19日妥投。因此，方平主张认为《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》已于2015年6月19日解除，之后邝建祺在明知上述合同已经解除的情况下仍继续办理涉讼商铺的交易过户手续已经没有合同基础。邝建祺和盈日公司则抗辩认为，其并未收到过方平寄送的上述《关于解除的函》，涉讼商铺已经登记在方平名下，《商铺买卖合同》所约定的事项已经基本履行完毕。此外，邝建祺抗辩认为其之所以逾期向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续是因为方平未按时向其缴纳相应的税费。方平在与邝建祺签订《商铺买卖合同》并交齐购房款后委托广东金桥百信律师事务所作为其代理人代为办理商铺买卖的相关事宜，但是方平及其代理人均未按时配合向邝建祺办理过户手续，也未提供必要的文件和缴纳相关税费，邝建祺已经完全履行了约定及法定义务，因此，涉讼商铺逾期办证的责任在于方平，《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》均已履行完毕，不应解除。为证明其上述主张，邝建祺提交了广州市番禺区地方税务局城区税务分局于2015年8月24日出具的《广东省地方税收通用发票（电子）》，付款方为方平，收款方为邝建祺，金额为235000元。一审法院认为，盈日公司、邝建祺和方平分别于2012年12月14日和2014年4月14日签订的《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。围绕本案双方争议的焦点问题，首先需解决的是关于邝建祺是否逾期向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续的问题。方平主张其于2013年1月31日向金桥百信律所支付签约、办证、公证费1500元、税费8204元；于2013年5月28日向金桥百信律所支付按揭费1000元，但邝建祺却抗辩认为上述费用并非其收取的。首先，《【儿童新天地】商铺认购书》明确约定，签署《商铺买卖合同》时，方平需支付契税7500元、产权登记费550元、交易服务费24元、交易印花税125元、房产证印花税5元，税费及其他相关费用共计8204元，而上述费用是由签约律师所代收代缴；即邝建祺要求方平在签订《商铺买卖合同》时向签约律师所支付办理交易过户手续时所应缴纳的税费，由签约律所代收代缴，并非向其或盈日公司直接缴纳。其次，在签订该认购书时，方平是选择按揭付款方式支付购房款的（其后才变更为一次性付款），而认购书约定选择按揭付款方式的认购方在签署《商铺买卖合同》后，须向金桥百信律所提交贷款申请所需资料并签订贷款合同等相关文件；即除了金桥百信律所，认购书并未提及其他律所且邝建祺亦未举证证明其委托签约律所并非金桥百信律所。最后，《商铺买卖合同》明确约定：“买受人同意本合同签订之日起的120个工作日内且在出卖人通知的期限内，按照交易过户手续的需要按时向出卖人交齐由出卖人代收的该商铺的契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等手续”，即邝建祺负有通知方平缴纳契税、交易印花税、交易服务费、《房地产权证》印花税、登记费等办理涉讼商铺交易过户手续所需税费的义务。邝建祺陈述方平与金桥百信律所均未按时配合向其办理过户手续，也未提供必要的文件和缴纳相关税费，但是并未提交相应的证据予以证实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”综合邝建祺和方平双方的举证情况及庭审中的陈述，对于邝建祺提出其并未委托金桥百信律所代为收取涉讼商铺过户所需税费，方平逾期提供必要文件及支付税费导致其逾期申请办理该商铺的交易过户手续抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采信。因此，一审法院认定方平已根据《商铺买卖合同》的约定，向邝建祺支付了全部的购房款及税费，邝建祺应当于该合同签订之日起120个工作日内（即2014年10月8日前）申请办理涉讼商铺的交易过户手续，其未在该期限内履行上述合同义务的行为，已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《商铺买卖合同》约定邝建祺逾期向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续超过30日的，方平有权单方提出和决定解除本合同。现方平于2015年6月17日向邝建祺的委托代理人盈日公司寄送的《关于解除的函》已于2015年6月19日妥投。根据《中华人民共和国民法通则》关于“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的，承担”的规定，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，其代理行为产生的法律后果应当由邝建祺来承担，故《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》自方平提出解除合同的通知函自达邝建祺的委托代理人盈日公司时已生效，对于方平提出上述合同已于2015年6月19日解除的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。至于邝建祺提出涉讼商铺已过户至方平名下，《商铺买卖合同》双方的权利义务已经基本履行完毕，故不同意解除《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》的抗辩意见。首先，如前所述，方平通过EMS邮政快递方式分别向邝建祺及其委托代理人盈日公司寄送了《关于解除的函》，双方签订的《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》已于2015年6月19日解除，邝建祺在上述合同解除后继续办理涉讼商铺的过户手续已缺乏合同依据；其次，方平于2015年7月9日向一审法院提起本案诉讼，一审法院亦已于2015年8月14日向邝建祺送达了本案的诉讼资料；再次，2015年8月24日，邝建祺在已收到本案的诉讼资料后，明知道方平已起诉至一审法院要求解除合同退还购房款项，其仍前往税务部门缴纳了涉讼商铺办理过户所需的税费；最后，在本案一审审理过程中，广州市国土资源和房屋管理局于2015年9月9日核发了涉讼商铺的《房地产权证》。邝建祺逾期办理涉讼商铺的交易过户手续，其在收到方平向其寄送的《关于解除的函》后既未即时地终止履行合同，按照合同约定向其返还全部购房款项，亦未提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；更甚者，邝建祺在已经收到本案的诉讼资料的情况下，仍于2015年8月24日继续前往税务部门缴纳办理涉讼商铺过户手续的税费。即在诉讼过程中，邝建祺在明知方平要求解除双方签订的《商铺买卖合同》的情况下，仍然故意隐瞒，继续缴纳税费并办理过户手续，存在恶意促使涉讼商铺交易过户手续完成的主观故意。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，合同当事人行使权利、履行义务亦应当遵循诚实信用原则，邝建祺的上述行为明显有违诚信原则，故对其提出《商铺买卖合同》已经履行完毕，不应解除的抗辩意见，一审法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺买卖合同》解除后，邝建祺应将其已收取的购房款235000元返还给方平。至于方平要求邝建祺支付逾期办理过户手续违约金23500元的主张。根据《商铺买卖合同》的约定，邝建祺逾期办理过户手续超过30日的，如方平决定解除本合同的，邝建祺应当按已付房价款10%计付违约金给方平。现邝建祺未在2014年10月8日前履行向国土房管部门递件申办涉讼商铺的交易过户手续的义务，方平明确要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，因此对于方平主张邝建祺应按照已付购房款的10%向其计付违约金23500元的诉请，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。至于方平已经支付的签约、办证公证费1500元、按揭费1000元、税费8204元，鉴于《商铺买卖合同》是由于邝建祺的违约行为而致解除，而税费亦是由于邝建祺恶意促成涉讼商铺交易过户手续完成所致的扩大损失，理应由邝建祺自行承担。至于方平要求邝建祺向其支付上述款项的利息的问题，鉴于《商铺买卖合同》对此并无明确约定，且其要求邝建祺向其支付23500元的违约金的诉请已经得到全部的支持，其并未提交相应的证据证明其损失已超出了上述违约金的范围，故对于其该项诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，于2016年6月30日作出如下判决：一、确认方平与邝建祺、广州市盈日市场管理有限公司就位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园3层139号铺所签订的《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2015年6月19日解除；二、邝建祺于判决发生法律效力之日起十日内向方平返还购房款235000元；三、邝建祺于判决发生法律效力之日起十日内向方平支付违约金23500元；四、邝建祺于判决发生法律效力之日起十日内向方平赔偿签约、办证公证费、按揭费及税费等10704元；五、驳回方平的其余全部诉讼请求。案件受理费5357元，由邝建祺负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审诉讼过程中，邝建祺认为方平未提供必要文件材料具体是指未缴纳税费及办证资料。方平陈述其事后才知道其有公证委托金桥百信律所的事情。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邝建祺的上诉请求和理由以及方平的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.逾期办理涉讼商铺交易过户手续的责任认定；2.涉案《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》应否解除。现评析如下：关于逾期办理涉讼商铺交易过户手续的责任认定问题。方平与邝建祺于2014年4月14日签订的《商铺买卖合同》约定，邝建祺应于合同签订之日起120个工作日内向广州市房地产交易中心申请办理商铺的交易过户手续，方平逾期支付房价款的，则申办过户期限进行相应顺延。方平已依约向邝建祺支付了全部的购房款，故邝建祺应于2014年10月8日前为方平办理交易过户手续，但至方平于2015年7月9日提出本案诉请前，邝建祺仍未履行上述合同义务，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。邝建祺上诉认为方平直至2015年8月才向其提供办理过户的税费等，延迟过户是由方平造成。但从本案查明的事实可知，方平在签订《商铺买卖合同》前已依照《【儿童新天地】商铺认购书》的约定向签约律所即金桥百信律支付了相关过户税费，邝建祺认为其未委托金桥百信律所收取过户所需费用，但并未就认购书约定的签约律所不是金桥百信律所提供证据予以证实，且上述认购书中除了金桥百信律所外，并无涉及其他律所，故依据认购书的约定以及结合方平的履行行为，邝建祺以《商铺买卖合同》未指定有关律所代收代缴过户所需费用，否认委托金桥百信律所向方平收取税费，本院不予采信。此外，邝建祺也无举证证明曾通知方平提供办理过户材料等而方平拒绝予以配合，即本案没有证据证明是方平的原因导致逾期办理交易过户手续，因此，邝建祺抗辩不存在逾期办证违约行为，本院亦不予采信。关于涉案《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》应否解除的问题。承上所述，邝建祺逾期办证已远远超过30天，故根据《商铺买卖合同》有关邝建祺逾期向广州市房地产交易中心申请办理涉讼商铺的交易过户手续超过30日的，方平有权单方提出和决定解除本合同的约定。方平于2015年6月向邝建祺及其委托代理人盈日公司寄送的《关于解除〈商铺买卖合同〉的函》时，已具备合同约定解除的条件，现方平已举证证明邝建祺的委托代理人盈日公司于2015年6月19日签收了上述解除合同函件，之后，方平提出本案诉讼，一审法院也依法向邝建祺送达了本案诉讼资料，邝建祺在明知方平已依法向法院主张解除合同的情况下，不但没有就合同解除的效力向法院提出异议，也未与方平本人确认上述事实，反而直接于2015年8月24日前往办理涉讼商铺过户手续，故一审法院认定在诉讼过程中，邝建祺明知方平要求解除双方签订的《商铺买卖合同》的情况下，仍然故意隐瞒，继续缴纳税费并办理过户手续，存在恶意促使涉讼商铺交易过户手续完成的主观故意，据此，判决双方签订《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2015年6月19日解除以及邝建祺向方平返还购房款和支付违约金，并无不当，本院予以维持。由于本院确认邝建祺存在恶意促成涉讼商铺登记到方平名下的行为，故邝建祺抗辩办理涉讼商铺过户手续是方平的真实意思表示，以及要求确认由方平承担其委托代理人协同办证的法律后果，本院均不予采纳。同理，鉴于邝建祺存在违约行为导致双方合同解除，并恶意促成涉讼商铺交易过户手续的完成，造成方平损失的扩大，因此，一审法院认定由邝建祺承担方平已支付的签约、办证公证费、按揭费及税费，亦无不妥，本院予以确认。邝建祺仅以其不是上述费用收取人为由，主张撤销该判项，缺乏充分理据，本院不予支持。关于邝建祺申请向房管部门调取方平与金桥百信律所签订的公证授权委托书的问题，鉴于方平已确认其有委托的事实，本院对该请求不予采纳。至于邝建祺申请追加金桥百信律所作为本案第三人的问题，因方平并未否认涉及该所的有关事实，且该所对于本案的审理没有直接影响，因此，邝建祺认为一审审理遗漏重要诉讼当事人，主张申请追加金桥百信律所作为本案第三人参加诉讼，本院不予采纳。综上所述，上诉人邝建祺的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5338元，由上诉人邝建祺负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 李 静审判员 余 盾二〇一七年二月二十日书记员 甄雪皓游瑞娜