北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0119民初6189号
原告：王淑珍，女，1954年7月11日出生，住北京市延庆区。
被告：北京宏济创业房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路357号。
法定代表人：陈宝新，公司董事。
被告：北京金义行物业管理有限公司延庆分公司，住所地北京市延庆区延庆镇××小区6号楼111室。
法定代表人：柴丽娜，经理。
委托诉讼代理人：易建生，男，北京金义行物业管理有限公司延庆分公司职员。
二被告委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。
原告王淑珍与被告北京宏济创业房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、被告北京金义行物业管理有限公司延庆分公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑珍、被告物业公司的委托诉讼代理人易建生、被告开发公司的委托诉讼代理人冉德志（兼被告物业公司的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王淑珍向本院提出诉讼请求：要求二被告对北京市延庆区延庆镇××一期××号楼××号楼房（以下简称××号楼房）东侧阳台承重墙、后凉台下水管进行维修；封堵阴面卧室飘窗顶部漏雨点；承担多年漏水装修墙体、屋顶、吊顶损坏的维修责任，恢复原貌；赔偿财物损失费（地砖、地板、橱柜、家具、电器等）4000元、精神损失费2000元、交通费650元，共计6650元。判令开发公司解决阳台及飘窗玻璃进气问题。判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2008年7月，被告开发公司向原告交付了××号楼房。验房时，原告发现4处问题：1、空调孔由里向斜上方开着；2、内墙有明显的黑色雨水痕迹；3、前阳台下双层玻璃进气；4、小卧室飘窗顶部有漏水痕迹。被告开发公司曾派人对个别漏水地方维修过，但是漏水依然存在；窗子问题被告开发公司承诺更换，但至今未更换。原告于2008年入住。2009年7月发现阳台承重墙外侧和两个飘窗顶部里侧都有漏雨现象，开始问题不大，原告找到被告物业公司，说明房子有几个问题没有解决，要求尽快修理。物业公司派工人来修理，问题没有解决，并逐年加重。2010年7月，原告再次找到物业公司修理，物业公司推搪，让原告找开发公司。2011年原告交了2010年度物业费，问题仍未解决。2012年物业公司不负责维修，态度强硬，原告家的漏雨问题更加严重。2014年、2016年两次大暴雨，导致××号楼房墙体装修材料严重破坏，室内地板、家具家电、衣物、被子被雨水浸泡。近几年，原告听说有大雨，就从市里赶回来查看，找邻居帮忙排水。后凉台的下水管漏水，造成橱柜变形、吊顶倾斜下沉，每次下雨原告都要查看情况、排水，导致精神紧张，无法入睡。我找到物业公司反映情况，物业公司说已经登记了，修理需要找开发公司。2013年物业公司答复说飘窗漏雨属于自用部分，一直拖着，现在阳台主体外墙整体脱落，快露出钢筋水泥了。原告多次找到儒林街道物业办主任、××居委会主任、业主委员会主任，但问题始终没有解决。2008年至今，房屋漏水问题困扰了10年，期间二被告对漏水问题一直采取消极态度，相互推诿、拖延解决，给原告日常生活带来了严重困扰，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。
被告开发公司辩称，原告与开发公司是房屋买卖合同关系，××号楼房外墙防水的保修期为5年，窗户的保修期为2年。该房屋的漏雨情况已经接近10年，现在已超过保修期，故不同意原告的诉讼请求。
被告物业公司辩称，原告和物业公司是合同关系，物业公司按照法律规定及双方的物业合同履行了义务，不应承担责任。原告房屋飘窗属于自用部位，飘窗漏水应由原告自行承担。原告的楼上漏水和洗衣机的部分是楼上的责任，不应该起诉物业公司。外墙漏水，属于公共部分，外墙的维修应使用维修基金进行维修，全楼的用户同意后可以使用公共维修基金承担维修责任。对于自用部分由原告自行承担维修责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告提供了下列证据：
1、××业主手册8张，××住宅质量保证书8张，被告开发公司认为与其无关。被告物业公司对真实性认可，证明目的不认可。本院对此予以认定。
2、房屋结构图1张、照片18张、手机视频（光盘）1份。被告开发公司认为与其无关。被告物业公司不认可。本院经过现场勘查，予以认定。
3、××号房屋所有权证3张，二被告均认可。本院予以认定。
本院经审理认定事实如下：1、2008年7月原告从开发公司处购买××号楼房。2008年入住后原告发现房屋墙面渗水，遂向被告物业公司进行反映。但原告房屋漏雨问题仍未解决，双方因为维修方案存在分歧，未能进一步处理。2、经本院现场勘查，××号楼房位于××号楼最东侧，漏雨问题共有5处：（1）南侧卧室阳台，东侧北面的承重墙漏雨，现已从北面向东侧渗水，有渗水痕迹；（2）南侧卧室空调的墙洞，破裂后向屋里渗水，有渗水痕迹；（3）北侧卧室的飘窗，西侧墙有渗水痕迹和翘皮现象，顶部有翘皮现象；（4）厨房北侧阳台，楼上向下的雨漏管处漏水现象；（5）西北方向的小卧室飘窗，里侧墙有渗水痕迹。进气的玻璃有5块：南侧卧室阳台下方东数第二、三块；北侧卧室飘窗上面的一块；西北方向的小卧室飘窗下面东数第一块；客厅飘窗下侧的一块。厨房北侧的阳台墙上的橱柜隔板变形。阳台吊顶脱落、电吹风机损坏、南侧卧室阳台地砖部分破损或崩裂。南侧卧室南侧地板有色差。3.本院现场勘查，××号楼房的楼上邻居已将下水管废弃，该处也另作他用，故××号楼房下水管漏水，非楼上用水引起。
诉讼中，物业公司提出室外修复方案：外墙漏水，属于公共部分，外墙的维修应使用维修基金进行维修，经全楼的用户同意后可以使用公共维修基金。对于自用部分由原告自行承担维修责任；或由物业公司进行修理，由原告承担修理支出的费用。原告不同意上述维修方案，认为自己没有动过任何设施，不同意承担修理费用。
本院认为，原告房屋漏水问题对原告的居住造成严重影响，根据现场勘查情况，漏水的原因是墙体质量问题所致，被告开发公司对此应当负有责任；另外，原告房屋漏水多年，期间虽经物业公司维修，漏水问题未能得到彻底解决，被告物业公司也应对此承担部分责任。关于修复方案选择与否，涉及到专业性问题，应当按照最有利于业主的方案进行，以免再次出现漏水。关于飘窗漏水问题和漏雨所导致的屋顶、吊顶等建材的损坏，考虑到该问题涉及到墙体与飘窗、室内装修的整体因素，且修复技术专业性较强，物业公司亦负有协助维修义务。关于财产损失费（地砖、地板、橱柜、家具、电器等）问题，本院现场勘察时，虽发现上述情况，但原告均未举证证明上述损失与本案中提到的漏雨现象有关，故本院不予支持。关于精神损失费问题，于法无据，本院不予支持。关于交通费问题，原告未举证证明，本院不予支持。关于玻璃进气问题，虽然被告物业公司承认进气问题早期已经存在，但未说明进气时间及成因，原告亦未能举证证明，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、被告北京宏济创业房地产开发有限公司将原告王淑珍位于北京市延庆区××一期××号楼××号楼房的漏水部位予以修复（修至不漏水为止），屋顶、吊顶损坏位置予以修复，被告北京金义行物业管理有限公司延庆分公司负有协助义务，于本判决生效后一个月内履行；
二、驳回原告王淑珍的其他诉讼请求。
案件受理费二十五元，由被告北京宏济创业房地产开发有限公司负担（原告王淑珍已交纳），于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 贾月友
二〇一七年九月二十五日
书记员 王雅霏