中华人民共和国
湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三初字第01645号
原告苏治光，男，1952年9月10日出生，香港居民，护照号k639466（3），住香港官塘丽港城7座3／FH栋。
原告苏宇，男，1982年8月14日出生，香港居民，护照号V068613（1），住香港官塘丽港城7座3／FH栋。
两原告委托代理人毛继林，湖南人和律师事务所律师。
被告长沙玫瑰园房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区星城镇星月小区。
法定代表人关建辉，该公司总经理。
委托代理人万炯熙，广东汇联律师事务所律师。
委托代理人唐三民，系该公司员工。
原告苏治光、苏宇与被告长沙玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年11月6日向本院起诉。本院受理后，依法由审判长周坤和审判员刘完玲、熊伟组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行了审理，原告苏治光、苏宇的委托代理人毛继林，被告玫瑰园公司的委托代理人万炯熙、唐三民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏治光、苏宇诉称：2007年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于长沙市望城区星城镇星月小区25幢3单元02号房。房屋面积136.06平方米，总价677899元。双方还约定了付款方式和交房时间及违约责任。合同签订后，原告依约一次性支付了全部房款，并在被告的误导下缴纳了部分物业管理费，然而时至今日，已经过去七年之久，被告仍然未履行交房义务，导致原告签订合同的目的不能实现。经原告多次催促，被告仍未履行其交房义务。诉请：1、判令被告交付原告所购房屋；2、判令被告支付原告购房款的银行同期利息31082元，逾期交房违约金16947元；3、判令被告返还已经缴纳的物业管理费21154.1元；4、判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中原告变更第三项诉求为：判令被告返还已经缴纳的物业管理费817元。
被告玫瑰园公司答辩称：一、原告的诉讼请求依据三个合同，应当属于三个不同的法律关系，不应当在同一诉讼程序中审理；二、涉案房屋于2007年就具备了交房条件，被告已经向原告交房，原告自己不收房，责任在于原告自己；三、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效。
原告苏治光、苏宇为支持其诉讼诉求，向本院提交了下列证据：
证据1、《商品房买卖合同》。
证据2、《装修合同》。
证据3、付款发票。
证据4、物业费收据。
证据1-4，拟证明原、被告双方买卖合同关系成立，原告已履行了付款义务并交纳了部分物管费。
被告玫瑰园公司为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据：
证据1、收楼通知书。
证据2、《业主毛坯房验房表》。
证据3、原告写的《要求》。
证据1-3，拟证明被告已于2007年履行了交房义务。
在本案审理过程中，本院组织各方当事人对所提交的证据进行质证。玫瑰园公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性均无异议；证据4无发票原件，对其不认可。
原告对玫瑰园公司提交的证据发表如下质证意见：证据1、2、3均为复印件，对其真实性无法确认。证据1没有原告的签字，是被告单方发的；证据2验收表不能说明被告已办好交房手续；证据3的内容说明直至2007年11月，被告仍未交房，原告要求继续整改。
证据作为定案的根据，应当内容真实，形式、来源合法，且与案件事实相关联。根据原、被告及第三人的举证、质证意见，并综合各证据之间的联系，本院对当事人提交的证据认定如下：对原告苏治光、苏宇提交的证据1、2、3，虽然是复印件，但被告对此予以认可，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据4因系复印件，复印件上收款人印章系佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司，被告对此不予认可，本院不予采信。对被告玫瑰园公司提交的证据1、2、3，因均系复印件，且原告不认可，无法确认其真实性，本院不予采信。
本院经审理查明：2007年7月9日，原告苏治光、苏宇与被告玫瑰园公司签订《商品房买卖合同》，原告苏治光与被告玫瑰园公司签订了《家居装饰工程协议》和《长沙物业管理协议》。原告购买被告开发的玫瑰园25幢3单元02号商品房一套，该房屋为已做好装修的样板房，《商品房买卖合同》约定：建筑面积为136.06平方米，单价为每平方米4181.46元，总金额677899元；付款方式及期限：一次性付款，于2007年7月15日前付清总房款677899元；第八条交付期限：出卖人应当在2007年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1，5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、买受人交清该商品房全部房款。出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《家居装饰工程协议》约定装修价人民币244759元，已纳入总房款，交付使用日期为2007年9月30日。合同签订后，原告于2007年7月13日付清了上述全部房款。随后，被告通知原告收房，但在验房过程中，原告对房屋质量状况提出了整改意见，被告进行整改后，原告对整改不满意并要求被告给予经济补偿，被告未予答复，原告亦未收房，双方至今未办理房屋交接手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《家居装饰工程协议》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点为：一、被告玫瑰园公司是否已经履行了交房义务；二、原告苏治光、苏宇的诉求是否已过诉讼时效。
一、关于被告玫瑰园公司是否已经履行交房义务的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于房屋交接的约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，并出示相关的证明文件。被告虽通知过原告收房，但是在原告提出整改要求，被告对房屋进行整改后未再书面通知原告收房并签署房屋交接单，办理交房手续，被告亦未提交证据证明其向原告出示过相关证明文件并提供《住房质量保证书》、《住宅使用证明书》等合同约定的义务，因此，被告提出已经交房的抗辩，本院不予采信。
二、原告苏治光、苏宇的诉求是否已过诉讼时效的问题。首先，对于原告请求被告交房的诉讼时效，应从被告发出书面收房通知书确定的收房期限届满之日的次日起开始计算诉讼时效期间，因被告没有提交证据证明其对房屋进行整改后向原告发出过书面收房通知，故原告的该项诉求未超过诉讼时效。其次，对于原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房的违约责任约定，被告应从涉案房屋最后交付期限第二天即2007年10月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之2.5的违约金。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”之规定，原告权益受损害的保护期限为2年，原告于2014年11月6日向本院起诉，2012年11月6日之前的违约金，已经超过诉讼时效，本院不予支持。故被告应以原告已付房款677899元向原告支付自2012年11月6日起至实际交付之日止的违约金，计算至起诉之日止的违约金已超过原告主张的违约金，超过部分本院不予支持。
原告另主张被告应支付购房款利息，因原、被告对此没有约定，亦于法无据，故本院对该项诉求不予支持。对于原告主张要求被告返还物业费817元，因物业费纠纷系原告与另一民事主体之间的法律关系，在本案中不宜处理。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条之规定，判决如下：
一、长沙玫瑰园房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向苏治光、苏宇交付房屋；
2、长沙玫瑰园房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向苏治光、苏宇支付逾期交房违约金16947元；
3、驳回苏治光、苏宇的其他诉讼请求；
本案案件受理费1530元，长沙玫瑰园房地产开发有限公司承担700元，苏治光、苏宇承担853元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月十七日
书记员 黄 佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。