广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初4799号原告：东莞市德实房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市桥头镇凯达华庭一期9座105号商铺。法定代表人：莫瑞河。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被告：梁咏琮，男，1980年12月7日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：朱雪连，广东旗轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：默淑恒，广东旗轩律师事务所律师。原告东莞市德实房地产中介有限公司（以下简称德实公司）诉被告梁咏琮居间合同纠纷一案，本院于2016年4月14日受理后,依法由审判员彭燕适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案依法转换为普通程序审理，并由审判员钟丽丽、人民陪审员彭永捷、人民陪审员殷立基组成合议庭，于2016年11月16日公开开庭进行了审理。后变更合议庭组成人员，由审判员钟丽丽、人民陪审员彭永捷、人民陪审员殷伟强组成合议庭，于2017年4月13日再次开庭进行了审理。原告德实公司的委托诉讼代理人卢丽婷、被告梁咏琮的委托诉讼代理人朱雪连到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告德实公司诉称，2014年5月21日，在原告的居间下，被告与卖方签订了《房地产买卖合同》，同意以人民币壹佰捌拾万元整(￥1800000元)的价格购买位于东莞市桥头镇正××Ｆ2-20之物业。《房地产买卖合同》约定，被告与卖方应在2014年6月15日前到东莞市房管局桥头镇房管所办理产权过户手续。同日，被告向原告出具了《付款承诺书》，被告基于原告向被告提供了居间服务，在承诺书中承诺于到东莞市房管局桥头镇房管所过户当日（即2014年6月15日前）向原告支付中介佣金叁万柒仟元整。现原告己促成了被告与卖方签订了关于涉案房屋的房屋买卖合同，原告已完成合同中所约定的义务，但被告至今未按照合同约定支付原告中介代理佣金，经原告多次催促，被告仍拒不履行支付义务。故原告诉至法院请求判令：1.被告立即向原告支付中介代理佣金人民币37000元及利息（自2014年6月16日起，每日按银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）;2.本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1．《房地产买卖合同》，拟证明被告在原告的居间下与卖方就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》；2．《付款承诺》，拟证明被告需要支付原告中介代理佣金；3．《房产证复印件》（复印件），拟证明卖方是涉案房屋的产权人的事实；4．《公证委托书》，拟证明卖方的代理人的委托权限。被告梁咏琮辩称，一、居间服务合同是双务、有偿、诺诚合同，2014年5月21日被告与王良忠签订的《房地产买卖合同》不是居间服务合同，该合同中既无经纪服务公司、也无房地产经纪人、更未约定经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准等法律规定的居间服务合同必备要件，故该份合同并非居间服务合同，原告亦未向被告提供居间服务。二、即使认定原告向被告提供了居间服务，但因其未尽审慎义务导致被告与王良忠签订的《房地产买卖合同》履行不能，存在重大过错，被告无须支付原告任何佣金。《房地产经纪管理办法》第十九条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”。原告作为应当具备专业知识、专业服务机构资质的企业，在被告购买房屋的过程中，应当尽到合理的审查义务，并向被告提供专业的居间服务，促使合同签订并达到合同预期目的后方可向被告索要佣金。然而，根据住建部与国家外汇局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房(以下统称境外个人限购政策)，被告作为台湾人，在该份合同签订时名下已有一套房，故被告在签署合同当时根本不具备在境内购买第二套房的条件。原告不仅未能让被告享受到专业居间服务，反而促使被告签署了一份将要面临巨大违约风险的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，原告若向被告提供居间服务的，应当审查订立之合同的合法性，而因原告的过错隐瞒或未告知被告重要事实，并最终致使了被告损失定金人民币10万元，被告依法无须支付原告任何费用。三、《付款承诺》中向原告付款条件未成就，被告依法无须向原告支付任何款项。2014年5月21日，被告与王良忠签订《房地产买卖合同》约定双方于2014年6月15日前到桥头镇房管所办理产权证过户转名手续。《付款承诺》中表述“我方承诺在该房地产到桥头房管所过户当天一次性支付给德实地产公司”，由此可知，该《付款承诺》为被告单方作出的，付款条件为原告促成被告与王良忠东莞市桥头镇正××房之物业的交付过户，但如前所述，正由于原告的过错导致该《房地产买卖合同》目的不能实现，被告也因此承担了违约责任，被告与王良忠亦未于2014年6月15日前办理过户手续，被告向原告支付佣金的条件未成就。此外，《付款承诺》为原告利用其优势地位要求被告出具的，为原告的格式文本，且根据一般人的认为，佣金为双方交易完成方需才支付，且在出具该承诺时原告也对被告进行口头释明“交易不成肯定不收取佣金的”，结合《付款承诺》的约定付款时间可以确认，必须为双方完成过户后才达到支付条件的，而实际上，2014年5月21日签订的《房地产买卖合同》已经终止，被告无须支付原告任何费用。四、即使被告最后购买了与东莞市桥头镇正丰豪苑F2—20房之物业，也并非由于原告的居间服务促成的，两份合同为两个不同的交易，存在两个法律关系。2014年5月21日《房地产买卖合同》签订后，因被告不符合在境内购买第二套房屋的条件，故该份合同已经终止，且被告向王良忠已经支付的定金人民币10万元已经不被退还。后因换房需要，被告为使自己符合买房的条件，将自己名下的房屋转让给他人后，并通过多种途径寻找适合房源时，偶然在互联某一网站上发现东莞市桥头镇正××Ｆ2-20的房地产仍未售出且附有出卖人联系方式，被告方才与出卖人联系并再次协商房屋购买事宜，并于2014年9月3日与王良忠（委托代理人莫灿权）签订合同编号为201409032FCE3E442777的《房地产买卖合同》，房产交易总金额为人民币160万元，且第二次交易原告从未参与，也未提供任何协助。虽然两次交易标的相同，但价格不同，不属于同一法律关系，且所有交易的相关事务均是被告自己处理的，未使用原告提供的任何信息或享受到原告提供的居间服务，故被告无需向原告支付佣金。被告为支持其抗辩，向本院提供了以下证据：1．《房地产买卖合同》（合同编号为201409032FCE3E442777）及《发票》，拟证明被告购买东莞市桥头镇正××Ｆ2-20的物业的依据，原告并未为被告提供居间服务；2．《房地产买卖合同》（合同编号为20140721E659BD436891）及《发票》，拟证明被告在签署案涉房地产买卖合同前已经拥有一套房产，不具备购房资格，且原告作为一家有资质的经济公司，并未尽审查义务，导致案涉房地产买卖合同履行不能而终止。经审理查明：2014年5月21日，案外人王良忠作为甲方，与被告作为乙方签订一份《房地产买卖合同》（以下统称《房地产买卖合同》Ⅰ）。该合同第一条约定：“甲方拟将位于东莞市桥头镇正××Ｆ2-20的房地产转让给乙方……”；该合同第二条约定：“1.甲乙双方议定该房地产交易，甲方实得总金额为（人民币）壹佰捌拾万元整(￥1800000元)……2.付款方式：分期付款；第一期：乙方应于合同签订后支付甲方定金为（人民币）壹拾万元整（100000元整）。甲方将所有与该房地产相关的收据、发票等文件转交给东莞市德实房地产中介有限公司暂为保管（凭收据）。第二期：甲、乙双方于2014年6月15日前到桥头镇房管所办理产权证过户转名手续。过户当天由乙方先支付甲方第二期房款为（人民币）壹佰陆拾万元整（￥1600000元整），后到桥头镇房管所办理产权证过户转名手续。第三期：……；该合同第六条约定：“违约责任乙方决定中途不买及逾期10天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本协议即告解除，乙方所支付的购房款甲方不退回”。该合同落款甲方（转让方）处有莫灿权代王忠良签名，甲方（委托代理人）处有莫灿权签名，乙方（受让方）处有被告签名，见证方处有加盖“东莞市德实房地产中介有限公司合同专用章”，签订日期为2014年5月21日。同日，被告向原告出具一份《付款承诺》，该《付款承诺》载明：本人梁咏琮经东莞市德实房地产中介有限公司以下简称(“德实地产”)介绍购买位于东莞市桥头镇正××房之物业，于2014年5月21日签约成交。“德实地产”应得佣金为人民币叁万柒仟元整（Y：37000元整），我方承诺在该房地产到桥头房管所过户当天一次性支付给“德实地产”公司。收款人必须出具加盖“德实地产”公章的收款收据，并同时交回本“付款承诺”。2014年7月21日，被告作为甲方与案外人梁煇崇作为乙方签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：20140721E659BD436891，以下统称《房地产买卖合同》Ⅱ）。该合同第一条约定：“甲方拟将位于东莞市桥头镇正丰豪苑叠翠居3栋101号的房地产转让全部份额给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产已作了解，愿意购买该房地产”。该合同载明：合同签订于东莞市房管局桥头房管所；甲乙双方于2014年7月21日同意办理产权转让手续，房产所有权按双方签订合同条款履行。2014年9月3日，案外人王良忠作为甲方与被告作为乙方再次签订一份《房地产买卖合同》（合同编号为201409032FCE3E442777，以下统称《房地产买卖合同》Ⅲ）。该合同约定，被告以人民币壹佰陆拾万圆整购买位于东莞市桥头镇正××Ｆ2-20的房地产。该合同载明：合同签订于东莞市房管局桥头房管所；甲乙双方于2014年9月3日同意办理产权转让手续。同日，被告在东莞市房管局桥头房管所签署《承诺书》一份，承诺已认真阅读并且透彻的了解了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（东房通[2010]69号）文件的有关境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房的规定，清楚了解违规行为的严重后果。庭审时，原、被告双方确认，双方未曾按照《房地产买卖合同》Ⅰ中约定时间（即2014年6月15日前）到桥头镇房管所办理案涉房产的产权过户手续。关于其原因:原告主张，在被告与案外人王良忠签订《房地产买卖合同》Ⅰ前，原告审核身份材料时知晓了被告系台湾地区居民，并已告知其关于境外个人限购政策，被告称可自行处理自有房屋，但后来被告反悔对原告称不想卖掉自有房产。对于该主张，原告未提交证据予以证明。被告则主张，其在《房地产买卖合同》Ⅰ签订后，约定的过户时间前才知晓关于境外个人限购的政策，并主张原告作为专业的中介机构，未进到合理的审查义务并进行告知，导致其签署了一份将面临巨大违约风险的合同,且导致《房地产买卖合同》Ⅰ无法履行。再查，2010年11月4日，住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，该通知第一条规定：“境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。……”；该通知第二条规定：“各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：……2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺”。经本院依职权向东莞市房管局桥头房管所调查查明：1.被告转让给案外人梁煇崇的东莞市桥头镇正丰豪苑叠翠居3栋101号房产，系被告在2009年购买；2.截止2014年4月6日时，涉及被告在东莞市房管局桥头分局的房产交易资料中，有且仅有其在2014年9月3日签署的《承诺书》，承诺了解《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。以上事实有原、被告提供的证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告系台湾地区居民，本案为涉台居间合同纠纷。关于准据法，由于当事人没有选择处理合同争议所适用的准据法，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，综合本案案情，原告住所地及案涉房产在广东省，且原被告双方在一审法庭辩论终结前一致同意适用中华人民共和国内地法律，中华人民共和国内地为与本合同有最密切联系地，故应确定中华人民共和国内地法律作为本案的准据法。根据双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是否存在居间合同关系；二、被告是否应向原告支付费用。一、原、被告之间是否存在居间合同关系。结合以下两点事实：第一，被告与案外人王良忠签订的《房地产买卖合同》Ⅰ第二条：“甲方将所有与该房地产相关的收据、发票等文件转交给东莞市德实房地产中介有限公司暂为保管（凭收据）”，该合同落款处见证方有加盖“东莞市德实房地产中介有限公司合同专用章”；第二，合同签订当日，被告向原告出具《付款承诺》，承诺载明：“本人梁咏琮经东莞市德实房地产中介有限公司以下简称(“德实地产”)介绍购买位于东莞市桥头镇正××房之物业，于2014年5月21日签约成交……”，本院认定，原、被告之间存在居间合同关系事实清楚。被告关于《房地产买卖合同》Ⅰ不是居间服务合同，原、被告双方不存在居间合同关系的抗辩，本院不予采纳。二、被告是否应向原告支付费用。原告为被告提供了居间服务，并促成被告与案外人王良忠签订了《房地产买卖合同》Ⅰ。但，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，关于原告是否有和被告“如实报告”境外个人限购政策及该信息是否属于“与订立合同有关的重要事实”，本院分析如下：首先，本案中，原告主张其在《房地产买卖合同》Ⅰ签订前已告知被告境外个人限购政策,被告对此不予确认,原告未提交任何证据予以证明,应承担举证不能的不利后果。其次，被告主张其在签订《房地产买卖合同》Ⅰ时不知晓境外个人限购政策。本院认为，无论被告在签订《房地产买卖合同》Ⅰ时是否知晓，原告作为专业的房产中介机构均不能免除其应尽的审查及告知义务。另外，本院结合以下几点情况推断采信被告的主张：第一，被告在2009年购买位于东莞市桥头镇正丰豪苑叠翠居3栋101号的房产时《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》尚未发布，根据本院依职向东莞市房管局桥头房管所调查显示，此后被告在仅在2014年9月3日将前述房产转给案外人梁煇崇时签署过《承诺书》，承诺了解《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》。根据梁咏琮自身在2009年的购房经历来看，整个过程中未曾提及有境外个人限购政策；第二，《房地产买卖合同》Ⅰ中约定的过户时限与合同签订时间仅间隔二十余天。结合二手房交易流程一般所需时间来看，假设被告知晓境外个人限购政策，则一般不会预留这么短的时间处理自有房屋，否则将面临极大的违约风险。最后，根据上述两点分析，在原告未向被告“如实报告”境个人限购政策的情况下，该信息显然足以直接影响被告是否订立合同以及订立合同能否履行，即原告未如实报告的事项属于《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的“与订立合同有关的重要事实”。即使推定被告应当知晓境外个人限购政策，原告作为专业的居间机构，其对涉案争议合同无法履行的责任亦应当明显大于被告。综上，本院认为，原告作为专业的中介服务机构，未能尽到合理的审查义务并及时、准确、全面的为房产交易双方提供影响房产交易相关的重要信息，原告不得要求被告按照《付款承诺》支付报酬。但是，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，举轻以明重，本案中原告促成了《房地产买卖合同》Ⅰ的签订，在此过程中其工作人员也已付出相应的劳动，也产生一定费用。同时，根据公平原则，考虑到被告在订立《房地产买卖合同》Ⅰ过程中客观上知晓了案涉房源信息，且被告与案外人王良忠于2014年9月3日又再次签订了《房地产买卖合同》Ⅲ购买了案涉房产，被告虽辩称，其“偶然在互联网上发现涉案房产未售出且附有出卖人联系方式，才与出卖人联系并再次协商房屋购卖事宜”，但在没有证据支持情况下，该辩称不足采信。综上，本院酌情确定被告向原告支付居间服务的必要费用5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁咏琮于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市德实房地产中介有限公司支付居间服务的必要费用5000元；二、驳回原告东莞市德实房地产中介有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币726元，由原告东莞市德实房地产中介有限公司负担626元，被告梁咏琮负担100元。如不服本判决，原告东莞市德实房地产中介有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告梁咏琮可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟丽丽人民陪审员  彭永捷人民陪审员  殷伟强二〇一七年四月二十日书 记 员  莫石基附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。3.《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。7.《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。8.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。