福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）荔民初字第3241号
原告吴祖勇，男，1973年8月5日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托代理人范进泉，福建诚毅律师事务所律师。
委托代理人胡明立，福建诚毅律师事务所律师。
被告莆田南威信息工程有限公司（原莆田精彩生活网络科技有限公司），住所地福建省莆田市荔城区黄石镇七境村1#楼606室。
法定代表人陈华峰，总经理。
委托代理人范培水，福建凌龙律师事务所律师。
委托代理人姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。
第三人福建省申丰置业有限公司，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道荔华东大道530号领尚居1号楼16层。
法定代表人王华，总经理。
原告吴祖勇因与被告莆田南威信息工程有限公司（以下简称南威公司）、第三人福建省申丰置业有限公司（以下简称申丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，福建省莆田市城厢区人民法院于2014年5月22日立案受理，被告南威公司在答辩期限内向该院提出管辖权异议，2014年7月18日该院裁定本案移送本院处理。本院于2014年8月25日受理，依法由审判员黄元招适用简易程序于2014年10月10日公开开庭进行了第一次审理。原告吴祖勇的委托代理人范进泉、被告南威公司的委托代理人范培水、姚春兰到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年7月16日裁定转入普通程序审理，并于2015年9月15日公开开庭进行了第二次审理，原告吴祖勇的委托代理人胡明立，被告南威公司的委托代理人范培水到庭参加诉讼，第三人申丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴祖勇诉称，被告南威公司因经营需要，于2012年3月23日承租原告所有的位于莆田市宏基财富中心第16层01、02、03、05号办公楼，共计479.77平方米，租赁期限为120个月，月租金按每平方米29.67元，并由被告按月向原告补差价1726元，合计月租金为15931元。同时，双方就违约责任、房租支付等合同事项进行明确约定。合同签订后，原告依约向被告南威公司交付房屋，被告通过银行汇款向原告支付房租。近日，原告发现被告南威公司将租赁房屋转租给第三人申丰公司使用。而在此期间，被告南威公司均未向原告告知转租事宜。基于上述事实与理由，原告认为，被告南威公司未经同意擅自转租的行为已经严重违反双方租赁合同之约定及侵犯原告的合法权益。请求判令：1.解除原告与被告南威公司间签订的房屋租赁合同；2.被告南威公司向原告自2013年10月15日起至房屋租赁合同解除之日止，按被告总计违约期限的租金总额的30%赔付违约金；3.第三人申丰公司立即搬离租赁房屋。
被告南威公司辩称：1.原告主体不适格，应当驳回诉求。房屋所有权并非都是原告，只是其他业主允许原告代表出租，原告未得到实际业主的授权进行诉讼，故原告属于无权代理，无权主张要求解除合同，请求驳回或者追加实际房屋所有人参加诉讼。2.本案不存在解除合同的情形。签订合同时，租赁物是毛坯房，每平方米20元，约定租金按照递增方式计算，按照租赁10年进行平均计算得出租金每平方米人民币29元多，且合同是格式合同。出租时，原告就知道多家公司进驻租赁房屋。被告在签订合同时，原、被告及第三人的法定代表人都在场，为了方便，原告只有与南威签订合同。被告在签订合同后投入大量装修款，虽然约定不能转租，但是实际上多家公司进驻，原告也默认，双方已经以实际履行情况变更合同对该条款的约定，原告实际上同意多家公司进驻使用，故被告不存在未经原告同意擅自转租。被告是按时按约定支付租金，并没有造成原告的损失。本案合同的继续履行不会对原告造成任何经济损失，原告两年多前早就知道实际情况，在此期间都没有提出异议。若判决解除合同，原告应当赔偿被告大量投入的装修款，原告在租赁期未满的时候要求解除合同，原告应当赔偿被告巨额的装修款，这会造成连续诉讼，会造成各方面的影响。合同约定按照日百分之三计算违约金也是过高的，不应当支持。
第三人申丰公司无作书面陈述，也未在举证期限内向本院提供证据。
原告吴祖勇为证明自己的主张，向本院提供以下证据予以证实：
证据一、身份证复印件一份，欲证明原告主体适格。
证据二、房屋租赁合同一份、房屋所有权证二份，欲证明原告将其拥有处分权利的房屋即位于莆田市宏基财富中心第16层01、02、03、05号办公楼出租给被告使用；合同明确约定被告不得擅自将房屋转租、分租等，若被告违约原告可以解除合同；合同约定了违约的计算方法。
证据三、证据保全公证书一份，欲证明被告将租赁标的违法转租的事实。
证据四、房屋租赁合同复印件一份，欲证明被告擅自转租，从转租当中谋取不当利益的违法事实。第三人自2013年10月15日能够占有、使用、管理房屋是通过转租得来的。
对原告提供的证据，被告南威公司经质证对证据一真实性无异议，但原告不是本案适格主体。并不是产权所有人，讼争财产与原告没有实际法律关系。对证据二真实性无异议，但认为原告出租的第16层05号办公楼不是原告所有，原告无权出租。对证据三的真实性无异议，这与被告及第三人从租赁房屋之日起使用房屋并不矛盾，并不能证明被告存在转租的情况。对证据四的真实性、合法性、证明对象均有异议，主体也与本案无关。
本院经审查认为：原告提供的证据一来源合法，内容客观真实，与待证的事实具有关联性，本院予以认定。证据二中房屋租赁合同中的05号办公楼实际上就是房屋所有权证的上1604室办公楼，故对该二份证据，本院予以认定。证据三可以证实第三人在讼争房屋内办公的事实。证据四被告对真实性有异议，原告也没有提供原件核对，且合同并不是被告所签，故本院不予认定。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据予以证实：
营业执照一份，欲证明被告公司名称及法定代表人变更情况。
对被告提供的证据，原告认为应由法院认定。
本院经审查认为，被告提供的来源合法，内容客观真实，与待证的事实具有关联性，本院予以认定。
经庭审举证、质证，对本案主要事实作如下认定：原告吴祖勇有坐落莆田市城厢区霞林街道荔华东大道530号领尚居1号楼1601室、1602、1603、1604室，即宏基财富中心第16层01、02、03、05号办公楼。2012年3月23日，原告吴祖勇与被告南威公司的前身莆田精彩生活网络科技有限公司签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定：原告将自有的坐落在莆田市宏基财富中心第16层01、02、03、05号办公楼出租给被告作办公使用。第二条约定：租赁期共120个月，原告从2012年6月15日起将出租房屋交被告使用，至2022年6月14日收回。若被告擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、改变用途入股或与他人调剂交换的，原告可以终止合同，收回房屋。第三条约定2012年6月15日至2022年6月14日止每月平方米租金按人民币29.67元，另经双方协商被告同意补差价每月人民币1726元给原告，由被告在每月25日前交纳下一个月租，先付后用。以上不含物业费用及水电费用等，租用期间所有的物业费用及水电费用等均由被告承担。第六条约定：被告擅自将承租房屋转给他人使用，原告有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的日30‰，以天数计算向原告支付违约金。合同签订后，原告把上述房屋交被告装修使用。2013年11月20日莆田精彩生活网络科技有限公司名称变更为莆田南威信息工程有限公司。后因原告发现第三人申丰公司在上述办公楼内办公，致讼争。案经审理，因原、被告各持己见，致本院调解无效。
本院认为，合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告吴祖勇与被告南威公司前身莆田精彩生活网络科技有限公司签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同的权利义务由变更后的被告南威公司承受，双方应当按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，被告南威公司不得转租讼争房屋，现第三人申丰公司在讼争房屋内办公，被告又无提供证据证实原告同意转租给第三人使用，故被告构成违约，原告可按合同约定终止继续履行合同，对原告请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，本院予以支持。被告自认第三人自租赁合同签订之日起就在讼争房屋内办公，原告自认第三人自2013年10月15日在讼争房屋内办公，且请求自该日起计算违约金，本院予以采纳。按照合同约定，被告应按约定租金的日利率3%计算违约金，现原告自愿调整为违约期间租金总金额的30%，是对自己权利的自由处分，本院予以采纳。被告抗辩原告因赔偿被告因装修投入的资金，因未提出反诉，本院不予审查。第三人申丰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃陈述权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告吴祖勇与被告莆田市南威信息工程有限公司（原莆田精彩生活网络科技有限公司）于2012年3月23日签订的房屋租赁合同；
二、被告莆田市南威信息工程有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告吴祖勇自2013年10月15日起至合同解除之日止按每月人民币15931元计算租金总额的30%作为违约金；
三、第三人福建省申丰置业有限公司应在本判决生效之日起十日内搬离莆田市城厢区霞林街道荔华东大道530号领尚居1号楼1601室、1602、1603、1604室，即宏基财富中心第16层01、02、03、05号办公楼。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币18564元，由被告莆田市南威信息工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄元招
代理审判员 潘 丽
人民陪审员 吴雅君
二〇一五年九月十七日
书 记 员 蔡晶晶
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。