云南省玉溪市江川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0421民初549号
原告：玉溪市江川区农村信用合作联社。住所：云南省玉溪市江川区大街街道兴江路**号。
法定代表人：王志刚，该联社理事长。
委托诉讼代理人：张铁城，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委�诉讼代理人：杨煜，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：汤立雄，男，1968年11月27日出生，瑶族，住湖南省洞口县。
被告：袁欢，男，1969年11月2日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
被告：刘梅，女，1974年4月3日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
原告玉溪市江川区农村信用合作联社与被告汤立雄、袁欢、刘梅金融借款及抵押合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告玉溪市江川区农村信用合作联社的委托诉讼代理人杨煜到庭参加诉讼，被告汤立雄、袁欢、刘梅经本院公告送达传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玉溪市江川区农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.判决汤立雄立即偿还借款本金210万元，并按月利率4.75‰计付自2015年12月8日起至2016年8月1日止的利息79278.5元、复利1010.08元，自2016年8月2日起的利息、复利则按月利率7.125‰计算并随本金清偿；2.判决汤立雄赔偿律师代理费损失15000元；3.判决其联社对抵押物经折价或者以拍卖、变卖后所得价款具有优先受偿权；4.判决汤立雄、袁欢、刘梅承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月3日，汤立雄因购买水泥需要资金周转，向其联社申请借款210万元，双方为此签订了合同编号为1407010617151203410000015的《个人循环借款合同》，约定借款期限为36个月，即自2015年12月3日起至2018年12月3日止，月利率为4.75‰，按季结算支付利息，汤立雄若不能按期还款，其联社则自逾期之日起按合同利率加收50%计收罚息，对未支付利息则按合同利率加收50%计收复利。2012年12月7日，其联社向汤立雄一次性发放了借款210万元，袁欢、刘梅用其二人的昆房权证官渡字第20XXX**号、第20XXX**号房产为汤立雄的该笔借款进行抵押担保，并与其联社签订《最高额抵押合同》，办理了房产的公证以及抵押登记手续。合同签订后，汤立雄从未向其联社支付利息，其联社于2016年3月30日向袁欢、刘梅进行了催收，但汤立雄仍未还款。根据《个人循环借款合同》和《最高额抵押合同》的约定，汤立雄、袁欢、刘梅的行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故其联社向法院提起诉讼。
汤立雄、袁欢、刘梅未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。
玉溪市江川区农村信用合作联社围绕诉讼请求依法提交了《营业执照》复印件、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件、《中华人民共和国�融许可证》复印件、法定代表人身份证明、《中华人民共和国居民身份证》复印件、结婚证复印件、《云南省农村信用社个人循环借款合同》《云南省农村信用合作社借款借据》《云南省农村信用社最高额抵押合同》《抵押物清单》《房屋所有权证》复印件、《房屋他项权证》复印件、《公证书》《江川县农村信用合作联社营业部贷款帐》《贷款利息逾期催收通知书》《云南滇玉律师事务所委托协议》《云南省增值税普通发票》《云南省律师服务收费标准》等证据，汤立雄、袁欢、刘梅未到庭参加诉讼，视为其三人放弃举证、质证的权利。玉溪市江川区农村信用合作联社提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。
综合玉溪市江川区农村信用合作联社提交的证据、庭审陈述及本院认证意见，本院认定本案事�如下：江川县农村信用合作联社系集体所有制企业，经营范围为吸收公众存款、发放短期、中期及长期贷款等，后因江川撤县设区于2016年10月21日更名为玉溪市江川区农村信用合作联社。2015年12月3日，汤立雄为借款人与江川县农村信用合作联社为贷款人签订了合同编号为1407010617151203410000015的《云南省农村信用社个人循环借款合同》，约定该合同项下循环借款额度为210万元，借款人使用该循环借款额度的期限为自2015年12月3日起至2018年12月3日止；该合同项下借款用途为购水泥；每笔贷款发放时的借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20%确定，具体执行利率、期限、用途等以借款凭证记载为准，借款凭证上所载明的利率为固定利率，合同期限内不调整；借款人未按合同约定日期偿还贷款本金的，自逾期之日起，按合同约定的罚息利率和实际逾期天数向贷款人支付罚息，直至借款人清偿贷款本息为止，对不能按时支付的利息（包括逾期罚息）则按罚息利率计收复利，罚息利率以合同约定的利率为基础加收50%确定；借款人授权贷款人将贷款一次或分次划入汤立雄账号为62×××43的账户；单笔贷款期限在一年（含）以内的按到期一次性还本付息的方式偿还本息，单笔贷款期限在一年（不含）以上的按不定期还款并按季结息的方式偿还本息；借款人违约，贷款人有权宣布该合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项提前到期，立即收回未偿还款项；借款到期（含被宣布提前到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权限期清偿，有权对借款人任何账户扣收资金抵偿该合同项下债务，同时对逾期借款自逾期之日起按合同利率加收50%的利率计收罚息，对未支付的利息则按合同利�加收50%的利率计收复利；由于借款人、担保人和共同还款人没有按照合同约定履行各自义务，应当承担贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等）以及其他应付的费用。同日，袁欢为抵押人与江川县农村信用合作联社为抵押权人签订了合同编号为1407010617151203210000002的《云南省农村信用社最高额抵押合同》，约定袁欢在该合同项下抵押担保的债权范围包括债权本金、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费）以及其他应付的费用；其中，债权本金为自2015年12月3日至2018年12月3日期间（包括该期间的开始日和届�日）江川县农村信用合作联社与汤立雄签订的借款合同、银行承兑合同∕协议、信用证开证合同、开立担保协议以及其他融资协议∕文件而享有的债权，且不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，债权本金余额最高限额为210万元；《抵押物清单》作为该合同附件，与合同具有同等法律效力；债权本金到期（包括按约定被宣布提前到期）或应付利息未付，汤立雄未予清偿的，江川县农村信用合作联社有权实现或提前实现抵押权。刘梅作为抵押物共有人对上述《云南省农村信用社最高额抵押合同》进行了签字确认，该合同所附《抵押物清单》载明，抵押物所在地为云南省昆明市X花园X幢X号，抵押物权属证明为昆房权证官渡字第20XXX**号、第20XXX**号房屋所有权证。同日，云南省昆明市东骏公证处作出（2015）云昆东骏证字第15520号《公证书》，对上述《云南省农村信用社个人循环借款合同》《云南省农村信用社最高额抵押合同》以及袁欢、刘梅于2015年12月2日出具的《委托书》进行了公证。同日，江川县农村信用合作联社取得了昆房他证（官渡）字第20XXX**号《房屋他项权证》，该证载明“该项贷款系最高额抵押登记”，债权数额为210万元。2015年12月7日，江川县农村信用合作联社向汤立雄账号为62×××43的账户发放贷款210万元，《云南省农村信用合作社借款借据》载明，该笔贷款用途为购水泥，贷款利率为年利率5.7%，还款方式为不定期还款，计息方式为按季结息。后汤立雄并未按季结息，江川县农村信用合作联社于2016年3月30日向袁欢送达《贷款利息逾期催收通知书》，进行贷款利息催收。2016年8月1日，江川县农村信用合作联社与云南滇玉律师事务所签订《云南滇玉律师事务所委托协议》，约定云南滇玉律师事务所指派律师在�案中担任江川县农村信用合作联社的诉讼代理人，委托费为15000元。同日，江川县农村信用合作联社向云南滇玉律师事务所支付委托费15000元，云南滇玉律师事务所向江川县农村信用合作联社交付了《云南省增值税普通发票》。另查明，袁欢与刘梅于1995年8月11日登记结婚。此外，经庭审询问，玉溪市江川区农村信用合作联社明确其诉讼请求第一项所述“自2016年8月2日起的利息”系罚息。
本院认为，汤立雄与江川县农村信用合作联社签订的合同编号为1407010617151203410000015的《云南省农村信用社个人循环借款合同》、袁欢及刘梅与江川县农村信用合作联社签订的合同编号为1407010617151203210000002的《云南省农村信用社最高额抵押合同》系当事人的真实意思表示，而且合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案中，汤立雄与江川县农村信用合作联社签订的合同编号为1407010617151203410000015的《云南省农村信用社个人循环借款合同》约定，汤立雄可在210万元的循环借款额度内向江川县农村信用合作联社借款，并按照合同约定的方式还本付息，汤立雄若违约，江川县农村信用合作联社则有权提前收回借款，同时对借款按合同利率加收50%的利率计收罚息和对未支付的利息按合同利率加收50%的利率计收复利，合同签订后，江川县农村信用合作联社按合同约定将借款210万元支付至汤立雄账户，其合同义务已履行完毕，汤立雄应按合同的约定履行还本付息的义务，即按季向江川县农村信用合作联社支付借款利息和不定期向江川县农村信用合作联社偿还借款，但汤立雄借款后却从未向江川县农村信用合作联社支付利息，已构成违约，故江川县农村信用合作联社有权提前收回借款，汤立雄则应按照合同的约定和上述法律的规定，对其欠江川县农村信用合作联的借款本金及借期利息、罚息、复利等承担偿还责任，即汤立雄应当向江川县农村信用合作联社偿还借款本金210万元，并按月利率4.75‰计付自2015年12月8日起至2016年8月1日止的利息79278.5元、复利1010.08元，按月利率7.125‰计付自2016年8月2日起至借款本息清偿之日止的罚息、复利。此外，汤立雄与江川县农村信用合作联社签订的合同编号为1407010617151203410000015的《云南省农村信用社个人循环借款合同》约定，借款人若不按照合同约定履行义务，则应承担贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、鉴定费、拍卖费、差旅费、通讯费、律师代理费等）以及其他应付的费用，江川县农村信用合作联社因本案诉讼而开支的律师代理费属于上述合同约定的实现债权而发生的费用，而且江川县农村信用合作联社通过诉讼实现债权系因汤立雄未按照合同约定还本付息所导致，故江川县农村信用合作联社为实现债权而产生的律师代理费15000元应由汤立雄承担。
《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定：“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（�）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人�偿。”第二百零三条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”本案中，袁欢及刘梅与江川县农村信用合作联社签订的合同编号为1407010617151203210000002的《云南省农村信用社最高额抵押合同》约定，袁欢以位于云南省昆明市X花园X幢X号、房屋所有权证号为昆房权证官渡字第20XXX**号、第20XXX**号的商铺，为汤立雄于2015年12月3日至2018年12月3日期间向江川县农村信用合作联社所借贷款提供抵押担保，并于2016年12月3日办理了房屋抵押登记，取得了昆房他证（昆明市）字第20XXX**号《房屋他项权证》，故江川县农村信用合作联社自抵押登记之日已依法取得上述商铺的抵押权，虽然双方未办�土地抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，该房屋占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押。因双方在合同中约定债权本金到期（包括按约定被宣布提前到期）或应付利息未付，汤立雄未予清偿的，江川县农村信用合作联社有权实现或提前实现抵押权，而汤立雄于上述期间内向江川县农村信用合作联社借款210万元后未按合同约定支付利息，江川县农村信用合作联社根据其与汤立雄签订的《云南省农村信用社个人循环借款合同》的约定宣布贷款提前到期，要求汤立雄提前还款，因此，江川县农村信用合作联社实现担保物权的条件已经成就，江川县农村信用合作联社就该房屋及该房屋占用范围内的建设用地使用权有权优先受偿。对于受偿的金额范围，因双方在合同中约定担保的最高债权本金金额为人民币210万元，担保范围包括但不限于主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等，故原告有权在借款本金210万元及相应利息、逾期利息、复利及律师费、诉讼费等范围内享有优先受偿权。此外，根据《中华人民共和国担保法》第五十七条规定：“为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿”，袁欢、刘梅承担抵押担保责任后，有权向汤立雄追偿。
另外，江川县农村信用合作联社与玉溪市江川区农村信用合作联社之间的变更仅限于名称的变更，江川县农村信用合作联社债权债务的承担不因其名称的改变而改变，故江川县农村信用合作联社的债权债务仍应由变更名称后的玉溪市江川区农村信用合作联社承担。
综上所述，玉溪市江川区农村信用合作联社向本院提出的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予�支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款、第一百九十八条、第二百零三条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第二十条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、汤立雄于本判决生效之日起30日内向玉溪市江川区农村信用合作联社偿还借款本金210万元，并按月利率4.75‰计付自2015年12月8日起至2016年8月1日止的利息79278.5元、复利1010.08元，按月利率7.125‰计付自2016年8月2日起至借款本息清偿之日止的罚息、复利；
二、汤立雄于本判决生效之日起30日内赔偿玉溪市江川区农村信用合作联社为实现债权而支付的律师代理费15000元；
三、玉溪市江川区农村信用合作联社对袁欢、刘梅所有的位于位于云南省昆明市X花园X幢X号、房屋所有权证号为昆房权证官渡字第20XXX**号、第20XXX**号的商铺及该商铺占用范围内的建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款就上述款项在借款本金210万元及相应利息、罚息、复利及律师代理费范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24362元（玉溪市江川区农�信用合作联社已预交），由汤立雄负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审 判 长 张秋红
人民陪审员 付德兴
人民陪审员 张树润
二〇一七年三月三十日
书 记 员 李思蓉