浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第299号
上诉人（原审原告）：陆双月。
委托代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江立购网络科技有限公司。住所地：江山市双塔街道城北北关路****号。
法定代表人：陈琼云，职务经理。
委托代理人：陈立晨。
上诉人陆双月为与被上诉人浙江立购网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院于2014年6月19日作出的（2014）衢江民初字第666号民事判决，于2014年7月18日向本院提起上诉。本院于2014年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定：双方当事人签订了房屋租赁合同一份，该合同约定：租赁期限从2013年5月1日起至2014年4月30日止，年租金为99674.4元。租房押金10000元，合同期满，浙江立购网络科技有限公司退回租赁房屋且经陆双月确认房屋无损坏，按合同约定由浙江立购网络科技有限公司承担的相关费用全部交清后5天内陆双月退还全部押金。浙江立购网络科技有限公司如逾期支付租金，每逾期一日，按租金的2倍支付滞纳金。租赁期满，浙江立购网络科技有限公司应如期交还该房屋。浙江立购网络科技有限公司逾期归还，则每逾期一日应向陆双月支付原日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期归还给陆双月造成的损失。2013年9月3日，浙江立购网络科技有限公司出具承诺书一份，该承诺书载明：“在2013年9月30日前付清欠陆永峰、陆双月的房屋租金壹拾万元整。另外，承诺在2013年9月10日交清物业费11770元，再支付7000元利息，共计18770元人民币，（9月10日付贰万元），逾期按5分息计算。”浙江立购网络科技有限公司于2013年9月10日支付陆双月现金20000元，并分别于2013年11月6日、2013年12月31日、2014年1月19日通过中国农业银行汇款陆双月70000元、10000元、20000元。
陆双月向原审法院提起诉讼要求：1.浙江立购网络科技有限公司立即搬出原租赁场所，并保持房屋完好状态；2.支付逾期交纳房租的违约金9550元；3.浙江立购网络科技有限公司从2014年5月1日起至实际交房之日按每日273元的标准支付房屋租金，并按每日546元的标准支付逾期交房滞纳金。4.浙江立购网络科技有限公司赔偿律师费损失3000元；5.本案诉讼费用由浙江立购网络科技有限公司承担。本案在原审审理过程中，陆双月将第一项诉讼请求变更为要求浙江立购网络科技有限公司对租赁场地的墙面进行修补。
浙江立购网络科技有限公司在原审中辩称：对双方存在房屋租赁合同关系的事实无异议，但对其他事实有异议。浙江立购网络科技有限公司已按双方口头约定的时间，搬离了租赁场地，故无需承担陆双月的损失。陆双月违背口头承诺，使浙江立购网络科技有限公司仅租用了场地一年，期间浙江立购网络科技有限公司投入了大量的办公设施，亦造成了浙江立购网络科技有限公司重大损失。陆双月提供的“承诺书”系陈立晨个人所为，并不代表公司，而且违约金按5分息计算无法律依据，应按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。经计算，违约金数额为4434.48元。因浙江立购网络科技有限公司已支付陆双月10000元押金并多支付了陆双月租金8555.6元，故陆双月应退还浙江立购网络科技有限公司押金及多支付的款项合计14121元。
原审法院审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方当事人均应依照合同约定履行相应的义务。2013年9月3日，浙江立购网络科技有限公司向陆双月出具承诺书一份，陆双月表示认可，则可视为双方就房屋租赁合同中有关租金、付款期限、违约责任等内容进行了相应的变更，即浙江立购网络科技有限公司需在承诺期限内支付陆双月租金、物业费及利息合计118770元。庭审中，浙江立购网络科技有限公司辩称违约金过高，应按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准重新计算。原审法院认为，因浙江立购网络科技有限公司未提供证据证明其出具该份承诺书时存在欺诈、胁迫、重大误解等情形，根据浙江立购网络科技有限公司逾期支付陆双月的数额及时间，双方就违约金约定为利息7000元并未过高，且浙江立购网络科技有限公司现已实际履行，故对浙江立购网络科技有限公司要求重新计算违约金的请求不予支持。但双方约定若浙江立购网络科技有限公司逾期支付承诺书中约定的房屋租金等款项则需按5分息另行支付陆双月利息的标准过高，原审法院综合浙江立购网络科技有限公司实际履行情况、过错程度等因素，酌情确定浙江立购网络科技有限公司逾期支付承诺书中约定的房屋租金的违约金数额为2000元。关于浙江立购网络科技有限公司是否应当按每日273元的标准支付陆双月从2014年5月1日起至实际交房之日止的房屋租金及按每日546元的标准支付逾期交房滞纳金问题。原审法院认为，虽然陆双月表示应以5月27日收到房屋钥匙、门卡的时间确定为双方交接的时间，但在庭审中陆双月自认其丈夫于2014年5月19日收到浙江立购网络科技有限公司发送的短信，告知其租赁房屋已腾空，要求陆双月前去交接。在浙江立购网络科技有限公司实际腾空房屋并可实现交接时，陆双月应当及时接收房屋，因陆双月怠于接收房屋而产生的损失应由其自行承担，故原审法院认定本案房屋交接的时间为2014年5月19日，浙江立购网络科技有限公司应支付陆双月从2014年5月1日起至2014年5月19日止的房屋租金5187元（273元／日×19日）。关于浙江立购网络科技有限公司是否应当支付陆双月逾期交房的滞纳金并赔偿陆双月律师费损失问题，原审法院认为因双方签订的房屋租赁合同约定租赁期满，浙江立购网络科技有限公司应如期交还该房屋，故浙江立购网络科技有限公司应对逾期交房承担相应的民事责任。但双方约定逾期交房的滞纳金数额过高，该滞纳金的性质实质为违约金，原审法院综合浙江立购网络科技有限公司实际履行情况、过错程度等因素，酌情确定浙江立购网络科技有限公司逾期交房的滞纳金数额为300元。对于陆双月要求浙江立购网络科技有限公司赔偿其律师费损失3000元的诉讼请求，无相应依据，原审法院不予支持。关于陆双月要求浙江立购网络科技有限公司修补租赁场地墙面的诉讼请求，因其未提供相应证据予以证明，原审法院亦不予支持。浙江立购网络科技有限公司提出其已支付了陆双月120000元，扣除浙江立购网络科技有限公司应当支付陆双月的费用后，要求陆双月予以退还。陆双月诉称双方已就物业费由原来的11770元变更为20000元，故不同意退还，但未提供充分证据予以证明，故原审法院确认陆双月应退还浙江立购网络科技有限公司的数额为1230元（120000元–118770元）。现双方合同履行期限已届满，浙江立购网络科技有限公司已将房屋退还给陆双月，且陆双月无证据证明房屋租赁期间存在破损，故浙江立购网络科技有限公司要求陆双月退还其租赁押金10000元的请求，于法有据，原审法院予以支持。综上，对陆双月合理的诉讼请求，原审法院予以支持，对浙江立购网络科技有限公司合理的辩称，原审法院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、浙江立购网络科技有限公司支付陆双月逾期缴纳房屋租金的违约金2000元。二、浙江立购网络科技有限公司支付陆双月从2014年5月1日起至2014年5月19日止的房屋租金5187元，逾期交房的滞纳金300元。三、陆双月退还浙江立购网络科技有限公司租赁押金10000元及多支付的款项1230元。四、驳回陆双月的其他诉讼请求。上述一、二、三项相抵后，陆双月应退还浙江立购网络科技有限公司3743元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元（已减半收取），由浙江立购网络科技有限公司负担。
判决后，陆双月不服，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，将案件发回重审或直接改判。理由：一、关于逾期付款违约金，双方是有约定的，按5分利息计算，应支付逾期付款违约金9550元，一审法院只按一分利息计算与双方约定不符。即使按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算也应该有3820元。二、2014年5月19日，浙江立购网络科技有限公司的负责人是发过短信，但该天公司的空调仍在租赁房屋中，既然东西没有搬完，钥匙也未交付，租赁期限也应当延续。陆双月拿到钥匙也是在2014年5月27日之后，一审法院忽略了空调还在出租房屋内的事实，少算了8天的租金。三、一审判决的逾期交房滞纳金过少，显失公平，应当按照双方约定的每天546元计算。四、律师费损失3000元，也属当事人约定。五、浙江立购网络科技有限公司未就租赁押金提起反诉，一审法院不应一并处理。
浙江立购网络科技有限公司答辩称：一、浙江立购网络科技有限公司从5月10日开始腾房，至5月19日搬空，并发信息告知陆双月，因陆双月在外地，所以5月27日将钥匙交至一审法院。二、关于空调拆迁的问题，需要把十二楼房子装潢全部拆开，当时与陆双月协商折价给她，但她不同意。后来公司与十二楼业主商量，将十二楼装潢拆开，赔偿十二楼业主损失后才将空调拆掉。三、双方约定5月1日至5月10日是腾房的合理期限，这段时间不应计算租金和逾期交房滞纳金。
二审中，浙江立购网络科技有限公司未提供新的证据。陆双月向本院提供衢州市名门物业管理有限公司财富中心管理处出具的《拆除空调证明》复印件一份，用以证明拆除空调时间为2014年5月21日，一审法院认定房屋交接时间为2014年5月19日错误，应以收到钥匙的5月27日为房屋交接时间。经质证，浙江立购网络科技有限公司认为该份材料不能证明房子交接时间，只能证明拆除空调是陆双月同意的。本院认为该份证据材料不能证明其拟证事实，浙江立购网络科技有限公司质证意见成立，故对该份证据材料不予采信。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：双方订立的房屋租赁合同期满后，浙江立购网络科技有限公司于2014年5月19日告知陆双月已腾还房屋，要求陆双月及时交接，陆双月在一审庭审中也自认其丈夫收到浙江立购网络科技有限公司发送的短信，故因陆双月自身原因怠于接收房屋而产生的损失由其自行负担，原审法院根据房屋实际腾还情况认定双方交接时间为2014年5月19日并无不当。陆双月主张2014年5月19日浙江立购网络科技有限公司尚有空调未拆除不能作为交接时间的上诉理由不能成立。浙江立购网络科技有限公司出具承诺书中约定的逾期付款违约金按5分息计付，该计算标准与实际损失相比过高，原审法院根据浙江立购网络科技有限公司请求，适当减少违约金，酌定为2000元亦在合理范围。关于双方逾期交房的滞纳金问题，陆双月主张以每日546元计付明显高于实际损失，原审法院综合浙江立购网络科技有限公司实际腾还情况、过错程度等因素，酌定为300元并无不当。关于陆双月主张的律师费损失3000元，无请求基础，本院不予支持。原审法院判决陆双月退还浙江立购网络科技有限公司租赁押金及多支付的款项，因陆双月在原审中并未提起该项诉讼请求，浙江立购网络科技有限公司在原审中也未提起反诉，原审法院该项判决违反了不告不理原则，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省江山市人民法院（2014）衢江民初字第666号民事判决第三项；
二、维持浙江省江山市人民法院（2014）衢江民初字第666号民事判决第一、二、四项。
一审案件受理费57元（已减半收取），由被上诉人浙江立购网络科技有限公司负担。二审案件受理费395元，由上诉人陆双月负担209元，由被上诉人浙江立购网络科技有限公司负担186元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 方 帅
二〇一四年十月二十日
书 记 员 姚月红