云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第188号
上诉人（原审被告）红河州华信房地产开发有限公司。
所地：开远市南正街159号。
法定代表人：熊学亮，该公司总经理。
委托代理人王国防，法砝码律师事务所律师。
委托代理人窦效伟，男，1962年12月30日生，汉族，住开远市。
被上诉人（原审原告）陶润平，女，1969年7月10日生，汉族，住开远市。
委托代理人查景文，云南法砝码律师事务所律师。
上诉人红河州华信房地产开发有限公司因与被上诉人陶润平房屋租赁合同纠纷一案，不服开远市人民法院（2014）开民二初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日受理后依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人王国防，被上诉人的委托代理人查景文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺系原告陶润平向被告华信公司购买的属于其个人所有，并于2013年取得了房屋产权证，即开房权证开房字第2013120**号。原告购买此房屋后，原、被告双方未办理过此铺面移交手续。2009年4月29日被告华信公司与承租人杨琼惠签订了“租赁合同”，该合同约定：“第一条1、甲方（被告方、出租方）同意出租且乙方（杨惠琼，格度男装经营者）同意承租位于华信金地财富中心c一1楼23#、25#商铺，面积140.11平方米。单价130元；2、乙方承诺在上述承租的场地内经营范围为格度男装，乙方不得进行超出此范围的活动，否则视为乙方违约；3、双方共同确认租赁期自2010年7月1日至2014年6月30日止，共计五年，租赁期结束，本合同即告终止；第二条l、每月租金人民币l8214元，租金支付方式：每半年支付一次。2、以上租金在上年租金的基础上每年递增5%，从2010年7月1日开始递增。第六条1、乙方应在本合同签订的同时，缴纳人民20000元作为履约质保金，若租户未能如期缴纳全额质保金，本合同不予生效，不得进行装修和经营。2、终止租赁后，三个月内无任何顾客投诉，质保金无息全额返还乙方……”该合同还就合同双方的其他权利义务进行了约定。2009年5月25日原告与被告签订了“托管协议”，该协议约定：第一条“甲（原告）、乙（被告）双方就华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺的管理自愿达成如下协议：乙方受甲方的全权委托对华信金地商业综合楼C幢1-25号进行管理。第二条房租按平面图套内建筑面积l51.58平方米）计算。第三条甲方委托乙方代管年限为：五年（2009年7月1日至2014年6月30日）。第四条乙方支付甲方房租按《五年房租计付表》计付，每半年支付一次。第五条红河州华信房地产开发有限公司及陶润平双方共同遵守并履行：红河州华信房地产开发有限公司与杨琼惠（格度男装）签订的“租赁合同”条款内容……。”截止2013年1月1日被告按托管协议约定共计支付原告租金301086.80元。2013年3月20日被告华信公司与承租人杨琼惠因租赁合同产生纠纷，并于2013年4月16日双方在法院主持下达成调解协议：“杨惠琼欠华信公司2012年2月1日至2013年4月30日的房屋租金156180元，杨琼惠于2013年5月10日前全部付清……。”2013年5月23日被告因杨琼惠末按调解书履行义务遂申请法院强制执行。因被告末按托管协议向原告支付剩余房租，并未将华信房地商业综合楼C幢1-25号商铺交还原告方使用。经原告多次催收未果，原告遂起诉至法院。另，按原、被告签订的“托管协议”对于租金的约定，从2013年1月1日至2013年6月30止，每月租金为8350.3元，共计为51181.8元：从2013年7月1日至2014年6月30日止，每月租金为8956.87元，共计为107482.44元，以上两项合计l58664.24元。
原审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告在原告向其购买房屋后，未将房屋交付原告，就将此房屋出租给第三人（杨琼惠），后与原告干2010年5月15日签订“托管协议”，此时在房屋的交付上，事实上房屋由被告方占有、使用，后因出租交付给第三人（杨琼惠）根据双方签订的“托管协议”内容，其实质上符合租赁合同的性质和特点，能够证实陶润平以托管的形式将其所有的坐落开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺出租给被告华信公司经营管理，对于这一主张予以采纳。被告主张该“托管协议”应是原告对被告出租其铺面的一种追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原、被告双方签订的“托管协议”中也有明确约定，能够证实被告与杨琼惠签订的“租赁合同”合法有效，故一审法院予以采纳；但被告主张该“托管协议”是原、被告双方共同出租华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺的协议，并以其与杨惠琼之间的合法租赁关系，因杨琼惠不履行租赁合同为由，作为拒付原告租金的抗辩理由，因共同出租必须是双方共享权利共担义务，这与双方签订的“托管协议”所约定内容不相符，不予采纳，且虽原告对被告出租行为进行了追认，而后“租赁合同”也未得到全面履行，但其以此为理由，拒付剩余租金的抗辩理由，缺乏法律依据．也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……。”故原告要求被告支付其租金的诉讼请求，予以支持。关于原、被告双方在“托管协议”所约定的期限届满后．被告主张己履行了交付租赁物的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”又根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因被告未能举证证实其已履行了交付义务，故对于被告已履行交付租赁物义务的主张，不予支持。被告至今未向原告交付房屋的事实，其与原告所签订的“托管协议”已于2014年6月30日期满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故原告起诉要求终止合同，交还租赁房屋，并支付租金至被告交还房屋为止的诉讼请求，予以支持。综上所述，本案事实清楚，证据充分，原告的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告陶润平与被告红河州华信房地产开发有限公司签订的“托管协议”，由被告红河州华信房地产开发有限公司于判决生效后十日内将坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1—25号商铺交还原告陶润平。二、被告红河州华信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶润平从2013年1月1日至2014年6月30日止的房屋租金158664.24元。三、被告红河州华信房地产开发有限公司支付原告陶润平从2014年7月1日起至被告交付坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺之日止的占用房屋使用费，按每月8956.87元计付。案件受理费3921元，减半收取1960.5元，由被告红河州华信房地产开发有限公司承担。
原审判决宣判后，红河州华信房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、将案件发回开远市人民法院重审，或改判驳回被上诉人的起诉；3、一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原判认定事实不清，是非曲直不明，说理混乱。一审认定的“坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1—25号商铺系原告陶润平向被告华信公司购买的属于其个人所有，并于2013年取得了房屋产权证，即开房权证开房字第2013120**号。原告购买此房屋后，原、被告双方未办理过铺面移交手续。”的事实错误。事实是，2008年11月22日，上诉人与被上诉人双方共同签订《商品房购销合同》，合同约定由上诉人将己经开发建好后的现房，即C幢1—25号商铺出让给被上诉人，计价方式与价款为按套计价，房屋总价款为人民币l214102元，付款方式为首付614102.40元，余款600000元向银行贷款，交房时间为2009年5月1日前将商品房交付，逾期交房则按每天50元支付违约金，合同继续履行。并在商品房交接之日起15日内提供产权登记所需的完整资料，由上诉人代为办理产权登记手续，办证所有税收和费用由被上诉人自行支付。根据《商品购销合同》的约定，上诉人与被上诉人双方都己经全部履行了各自的权利和义务，并且被上诉人已经取得了房屋产权证书，已经具备了该房的所有权（即占有、使用、处分、收益的权利）。而在一审判决中却又认定“原、被告双方未办理过此铺面的移交手续”错误。二、一审判决中已经认定：“上诉人与承租人杨琼惠签订了租赁合同”，说明租赁房屋的关系人或者使用人系杨琼惠。但审理中却未依法追加杨琼惠为本案被告或者第三人，在审理程序上违反了“必须共同诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”的规定，属于遗漏当事人的错误做法。由于程序的缺失错误，造成了本案承租人地位上的混乱认定，如一审判决第4页13条中将上诉人华信公司解释为出租方，“同意出租且乙方杨惠琼同意承租位于华信金地财富中心C—l楼23#、25#商铺。”那么，杨惠琼就是承租人。而一会又认定租赁期自2010年7月1日至2014年6月30日止（实为2009年7月1日起，可能是笔误），一会又认定2009年5月25日签订“托管协议”，而后，又认为是2010年5月15日签订“托管协议”等等，在时间和当事人地位上都出现了不应有的混淆。而在认定的事实中，即认定上诉人与被上诉人“双方共同遵守并履行与杨琼惠签订的租赁合同”的事实，而后又认为“此房出租给第三人杨琼惠后，此时房屋的交付上，事实上是由被告方占有、使用，后因出租交付给第三人杨琼惠”等词不达意，说理混乱的判决理由。三、一审判决认为“本案被告在原告向其购买房屋后，未将房屋交付原告”的理由无事实根据。对于在房屋买卖合同标的所有权转移的时间问题，合同法第133条明确规定，即“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。在上诉人与被上诉人的房屋买卖合同履行中，标的物的所有权转移或交付，在合同中约定的交付时间是2009年5月1前，而且商品房交接之日起l5日内已由上诉人代为其办理了产权登记手续，从付款方式上说，又是被上诉人是用所购买的房屋抵押向银行贷款600000元来支付剩余房款的。“房屋未交付给原告”的理由若能成立，被上诉人何以能用他人的房产权获得抵押贷款，又何以能够取得房屋产权证书，有了房产证还能说房屋未交付吗如果还说是所有权未转移或房屋未移交，房屋是不是仍然属于上诉人所有，那么本案租赁关系中出租给杨琼惠的租金收益（这么多年的租金）就应当全部依法判决归上诉人获得。一审判决中的如此理由可见极其错误。四、一审判决认为“双方签订的托管协议内容，其实质上符合租赁合同的性质和特点”，从而认定上诉人与被上人是承租人与出租人关系是错误的。本案中的托管协议内容，最本质的条款是第五条中的“华信公司与陶润平双方共同遵守并履行红河州华信房地产开发有限公司与杨琼惠（格度男装）签订的租赁合同条款内容”。这一特别条款约定，具有排除上诉人是承租人、或者由上诉人承租房屋后又转租给他人的可能性；其唯一性就是被上诉人追认或同意后，共同将上诉人与被上诉人双方相邻的两间商铺一起出租给了第三人（实际承租人）杨琼惠用于经营格度男装。上诉人与被上诉人双方都属于或处于出租人的法律地位，而都是享有出租人的权利人。如果没有被上诉人的追认和同意，上诉人自己还有几千平方米相邻的商铺等待出租，而上诉人不出租自己的商铺而去帮他人出租不合常理，一审判决将上诉人列为承租人，并判决由上诉人承担责任是错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，审判程序违法，错列上诉人为本案被告，而遗漏本案适格的被告杨琼惠；判决书适用法律错误。故上诉请求二审法院改判，或发回重审，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人陶润平答辩称，2008年11月22日，答辩人与被答辩人签订了《商品房购销合同》，约定答辩人向被答辩人购买开远市人民中路55号C幢1-25号商铺。答辩人按照合同约定支付了全部购房款并于2013年8月领取了该商铺的房屋所有权证，取得了该商铺的所有权。2009年4月29日，被答辩人在未将商铺交付答辩人的情况下将该商铺出租给杨琼惠经营使用并签订了《租赁合同》，同年5月24日被答辩人与答辩人签订了《托管协议》，答辩人追认了被答辩人与杨琼惠签订的租赁合同，但是被答辩人应按照“五年房租计付表”向答辩人支付租金。但是被答辩人从2013年1月1日起就没有向答辩人支付租金与不交还答辩人的商铺，严重损害了答辩人的合法权益。二、本案不存在遗漏和错列当事人的问题。1、根据《托管协议》第四条的约定以及被答辩人向答辩人支付租金的行为，答辩人与被答辩人就争议的商铺名为托管实了租赁，在被答辩人不履行合同的情况下，答辩人有权向其主张租金及商铺，被答辩人是本案的适格被告。2、《托管协议》第五条的内容仅只表明答辩人对被答辩人与杨琼惠所签订租赁合同效力的追认，答辩人没有出租商铺给杨琼惠，杨琼惠与没有向答辩人支付过房租，答辩人与杨琼惠之间无合同权利义务关系，没理由将杨琼惠列为本案的当事人。三、关于法律适用。1、被答辩人将答辩人的商铺出租给杨琼惠后征得了商铺产权人的同意和追认，三方之间属于出租和转租的关系。被答辩人负有按合同约定按时向答辩人支付租金的义务，被答辩人不得以杨琼惠未向其支付租金为由对答辩人进行抗辩。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，判决公正，请求二审予以维持。
二审中，经本院征询双方当事人对原审认定事实的意见，除上诉人提出原审认定商铺没有办理移交手续错误外，对其他事实无异议。被上诉人对原审认定事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，上诉人提交了三份证据：1、商品房购销合同；2、陶润平的电话录音；3、杨丽租赁合同。证据1、商品房购销合同欲证明铺面已经实际交付；证据2、电话录音欲证明其已通知被上诉人来领取铺面钥匙，并洽谈铺面出租事宜；证据3杨丽租赁合同欲证明相同地段铺面租金是65元每平方米。被上诉人质证认为，对证据1商品房购销的合同真实性、合法性没有异议，但认为没有拿到房屋的钥匙，不能证明铺面已交付。对证据2电话录音的真实性，没有意见，对合法性及关联性有异议，认为电话录音是一审庭审后才提交的，打电话时是在一审诉讼过程中。对证据3杨丽租赁合同真实性、合法性、关联性不认可，认为不同的铺面租金不相同。本院经审查认为，对上诉人所提交的商品房购销合同，被上诉人对其真实性，合法性没有异议，故对其真实性、合法性予以采信。另一审庭审中，上诉人当庭认可商铺交付是在托管协议签订之前，故商铺已交付，原审认定商铺未交付错误，上诉人所提异议成立。对上诉人提交的电话录音，被上诉人对真实性无异议，虽然是在一审诉讼过程中才录音，但该录音能证实上诉人在一审诉讼过程中通知过被上诉人领取钥匙这一事实，本院予以采信。对上诉人提交的杨丽的租赁合同，虽然被上诉人对证据的三性不予认可，但并无相反证据证实，本院予以采信。该证据能证实相同地段房租为每月65元／平方米。
二审另查明，一审开庭时间是2014年10月22日，一审庭审后，上诉人通知过被上诉人领取铺面钥匙。被上诉人的铺面面积为51.78平方米。被上诉人铺面相邻地段铺面房租为每月65元／平方米。被上诉人铺面自2014年5月杨琼惠的“格度”男装搬走之后一直空置。一审认定杨琼惠与上诉人签订租赁合同的时间是2009年4月29日系笔误，应为2009年4月27日；认定租赁期限自2010年7月1日起系笔误，应为自2009年7月1日起。
针对双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：上诉人是否应单独支付被上诉人租金及托管协议期满后的租金及占用费？
本院认为，2009年5月25日上诉人与被上诉人签订了“托管协议”，该协议约定：上诉人受被上诉人的全权委托对华信金地商业综合楼C幢1-25号进行管理，代管年限为：五年（2009年7月1日至2014年6月30日），上诉人支付被上诉人房租按《五年房租计付表》计付，每半年支付一次。协议签订后，双方开始按协议约定履行，上诉人按约支付租金至2013年1月1日，尚欠2013年1月1日至2014年6月30日的租金未付。双方签订的托管协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，对双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行。上诉人未按约支付2013年1月1日至2014年6月30日的租金已构成违约，应承担相应责任。现因双方托管协议约定的期限已届满，协议已自然终止，一审判决解除协议不当，应予撤销。被上诉人主张的2014年7月1日后的占用费，因托管协议约定的托管期限已经届满，合同已自然终止，期限届满后，双方应积极协商处理铺面交还、出租等相关事宜。但双方怠于行使自己的权利，放任损失的扩大，故对铺面空置的损失，双方均应承担相应责任。本案一审诉讼过程中，即2014年11月1日前，上诉人打电话通知被上诉人领取钥匙，被上诉人一直未领取，故对通知被上诉人之前即2014年7月1日至2014年11月1日的损失，双方均有责任，应对铺面空置的损失各担50%的责任。被上诉人铺面51.58平方米×65元／平方米×4月=13410元，各担50%为6705元，故应由上诉支付被上诉人托管协议期满后的占用费6705元。对于2014年11月以后的占用费，因铺面空置，且上诉人已通知被上诉人领取钥匙，被上诉人未及时领取，系其怠于行使自己的权利，所造成的损失由其自行承担。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决解除托管协议，支持被上诉人要求上诉人继续按托管协议约定的租金支付占用费不当，本院予以纠正。上诉人认为应追加杨琼惠为被告的上诉理由与本案查明的事实不符，不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持开远市人民法院（2014）开民二初字第00304号民事判决第二项，即“二、被告红河州华信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶润平从2013年1月1日至2014年6月30日止的房屋租金158664.24元”。
二、撤销开远市人民法院（2014）开民二初字第00304号民事判决第一项、第三项，即：“一、解除原告陶润平与被告红河州华信房地产开发有限公司签订的“托管协议”，由被告红河州华信房地产开发有限公司于判决生效后十日内将坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1—25号商铺交还原告陶润平。三、被告红河州华信房地产开发有限公司支付原告陶润平从2014年7月1日起至被告交付坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1-25号商铺之日止的占用房屋使用费，按每月8956.87元计付。”
三、由红河州华信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陶润平因超期过错的商铺占用费6705元。
四、由上诉人红河州华信房地产开发有限公司于判决生效后十日内将坐落于开远市人民中路55号华信金地商业综合楼C幢1—25号商铺交给被上诉人陶润平。
五、驳回被上诉人陶润平的其他诉讼请求。
一审案件受理费1960.5元，由上诉人红河州华信房地产开发有限公司承担1000元，由被上诉人陶润平承担960.5元。
二审案件受理费3921元，由上诉人红河州华信房地产开发有限公司承担2000元，由被上诉人陶润平承担1921元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自行履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。
审 判 长 李彦斌
审 判 员 李 涌
代理审判员 李秀丽
二〇一五年六月三日
书 记 员 马妮纳