广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初7206号
原告（反诉被告）：广州市越秀区第三房屋管理所（原广州市越秀区第三土地房屋管理所），住所地广州市越秀区。
法定代表人：梁青，该所所长。
委托代理人：贾娟娟，�所职员，联系地址。
委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：简仲禹，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人：邓见平，广东诺臣律师事务所律师。
原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告简仲禹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人贾娟娟、方晖，被告简仲禹及其委托代理人邓见平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：广州市越秀区中山三路38号805房是原告管理的直管房。原告与被告签订的合同租期自2012年7月1日至2014年6月30日止，之后双方无签订新的书面合同，属于不定期合同。经查被告及其配偶名下共有6套自有产权房屋。原告于2016年4月28日向被告发出《关于收回房屋的通知》，明�告知2016年4月30日起终止租赁关系，收回房屋。但被告不予配合，一直占用上述房屋，不来办理退回房屋手续。故诉请法院判令：一、确认原、被告的租赁关系已于2016年4月30日解除；二、被告户及同住人员迁出广州市越秀区中山三路38号805房，将房屋腾空交还原告；三、被告向原告支付从2016年5月1日起计至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计算）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告不存在房屋租赁关系，现在被告所居住的房屋是被告原单位广州市天河区五金交电化工公司分配给被告的职工住房，与原告无关，原告并不具有涉讼房屋的租赁主体身份。故不同意搬出涉讼房屋，不同意向原告支付房屋使用费。
被告反诉称：涉讼房屋是被告原单位广州市天河区五金交电化工�司的主管单位广州市郊区商业局分配给被告的职工住房。被告每月由单位在工资中扣缴租金。至1996年9月3日涉讼房屋被拆迁时，广州新都房地产发展有限公司（以下简称新都公司）与被告签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定“该房屋产权人下落不明，如落实房屋政策等，被告应与原房屋产权人保持原关系。被告与原单位形成房屋租赁关系，与原告不存在租赁关系。被告回迁入住后，原告在其不具备合法的出租方主体资格的情况下，强行要求被告签订租赁合同，无事实和法律依据，故反诉请求法院判令：原告向被告返还2006年11月起计至2014年6月30日止共89个月（按84.90元/月计）的房屋租金共计7556.10元。
原告对被告的反诉答辩称：1996年，新都公司对中山三路48号之一进行征拆。因该屋属无主产，故该公司依照法律申请房地产行政部门进行无主拆迁代管。1999年1月22日，原东山区房管局根据市房管局的要求，接管了该房屋。同年6月，与新都公司签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定回迁补偿。因拆迁时，被拆迁房屋由被告承租使用，故回迁后，经被告申请，房管站与被告签订合同建立租赁关系。原告是基于拆迁无主代管取得了涉讼房屋的管理权，有关对房屋进行出租管理。双方建立租赁关系是符合法律规定的。被告与拆迁单位签订安置协议，与原告代管房屋并向被告收租并不矛盾。被告提出的反诉无事实和法律依据，依法应予驳回。
经审理查明：原广州市东山区中山三路48-1号、东兴里6号全间房屋，于1999年1月22日由广州市国土局房管局批准接管，并交由原东山区国土房管局接管，产业来源无主代，接管面积148.1356平方米。
1999年3月3日，被告向原告提交《申请承租房屋表》，内容为�申请人为被告，原居住地点中山三路48-1地下，每月租金102.70元，起租日期1999年2月1日等。
因拆迁，广州市东山区房地产管理局与新都公司于1999年6月23日签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，同意该公司拆除上述经管房屋，约定新都公司于2001年7月31日移交拆迁补偿房屋。协议书附件《补偿给房管部门房屋情况表》中还列明“3、简仲禹，八楼南向建积23.57平方米”。
2006年11月1日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局作出《直管房接管通知书》，将广州市越秀区中山三路38号805房交由原告接管，接管面积30.6663平方米，使用性质住宅。
2012年7月，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区中山三路38号805部位的房地产出租给乙方，作住宅用途使�，使用面积20.04平方米，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额为84.90元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方；……第十六条、甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；第二十条第2项，乙方同意并确认已认真阅读或听取宣读并理解本合同全部内容，自愿签订本合同，并保证遵守、履行；第3项，本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条第2项，租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；第3项，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。合同签订后，双方依约履行。
据查册时间2016年4月28日的《广州市不动产登记查册表》记载：被告名下有海珠区江南大道南路翠怡一街13号402房（住宅，建筑面积38.7149平方米）、天河区黄埔大道中路215号106铺（商铺，建筑面积26.2026平方米），其妻子庞惠兰名下有荔湾区光复北路金华直街36号605房（住宅，建筑面积58.78平方米）、与他人共有越秀区站前路160号406房�506房等房屋。
2016年4月29日，原告通过邮政快递向被告发出《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》（原告于同日将该通知张贴于涉讼房屋门口），称：你承租的中山三路38号805房是我所管理的直管房，租赁合同于2014年6月30日到期，租赁到期后，双方形成不定期租赁关系；经核查，你名下拥有自有产权房屋，已不符合承租直管房的条件，现我所决定自2016年4月30日起与你终止租赁关系，同时收回房屋；请于2016年5月10日前来我所办理退租手续，逾期未办理的，我所将通过法律途径收回房屋，同时自2016年5月1日起至该房屋实际腾空交回我所之日止，你需按同期房管部门公布的同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准，向我所缴交上址房屋使用费。该邮件因多次投递不成功而被退回。
另查明，被告原由其单位安排租住在中山三路48号之一（原50号）房屋。1996年9月3日，被告与新都公司签订《房屋拆迁安置协议》，约定：被告迁出原址房屋，将房屋交由该公司拆除，该公司于1999年7月30日前安置被告回迁。其中还订明：该屋由于产权人下落不明，如落实房屋政策等，被告应与原房屋产权人保持原关系。
2005年1月5日，被告收到回迁通知，回迁入住涉讼房屋中山三路38号805房。拆迁单位于2006年12月26日收取了被告2001年1月至2006年10月期间的租金7189元。从2006年11月起，被告按84.90元/月标准向房管部门缴交涉讼房屋的租金。
因本案纠纷，原告于2016年5月25日提起诉讼。
诉讼中，原告称：双方前后签订了四份租赁合同，最后一份租赁期限是2012年7月1日至2014年6月30日，被告交租至2016年4月30日。涉讼房屋面积是30.6663平方米，原告主张的房屋使用费是按照使用面积20.04平方米来计算。如不确认租�合同已解除，原告的诉讼请求中也包含有要求解除合同的意思。
被告称：中山三路50号是没有产权人的。1978年国家安排中山三路50号宿舍给我居住。当时我在广州市天河区五金交电化工公司任职，租金在我工资里扣。新都房产公司于1996年拆迁中山三路50号，并与我签订了安置协议，后回迁至涉讼房屋，回迁房是毛坯房屋，我自行出资装修。回迁后新都公司不愿意收取我租金，说有产权人出现就与产权人协商。新都公司将我的关系转到房管部门我不清楚，为了居住，我不知情就与房管部门签订了租赁合同，向房管部门交租。现涉讼房屋由我一个人居住，我和女儿两人的户籍登记在涉讼房屋，户主是我。我妻子的户籍不在涉讼房屋。我没有收到原告的解除通知书。
本院认为：原广州市东山区中山三路48-1号、东兴里6号全间房屋，因无主由房管部门代�。房管部门接管后，该房屋的相关权利，由房管部门行使。原告据此与原广州市东山区中山三路48-1号（拆迁补偿后现为涉讼房屋广州市越秀区中山三路38号805房）的承租人即被告，签订租赁合同建立公房租赁关系，合法有效。被告抗辩主张原告不具有出租人的权利、双方不存在租赁合同关系，理据不足，本院不予采纳。被告反诉要求原告返还已付的租金，本院不予支持。
因公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，被告及其妻子有海珠区江南大道南路翠怡一街13号402房、荔湾区光复北路金华直街36号605房等房屋可供居住，已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房腾空交还原告，以便分配给其他更需要承租公房的住户。而且，原、被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租期已于2014年6月30日届满，双方没有续签租赁合同，被告继续使用承租房屋并缴纳租金给原告，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。
原告于2016年4月29日通过邮政快递向被告发出的《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》，因该邮件未投递成功而被退回，不能视为送达。但原告于同日在涉讼租赁房屋门口张贴了上述通知，根据双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》第十六条的约定，该通知自张贴之日起满30天即2016年5月29日，视为送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“……合同自通知到达对方时解除”，可确定双方之间的租赁合同关系已于2016年5月29日解除。
基于租赁合同关系解除，原告要求收回房屋，合法合理，本院予以支持。被告户及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回原告。租赁合同关系解除后至房屋交回原告之前，被告仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋使用费给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告简仲禹之间关于广州市越秀区中山三路38号805房（使用面积20.04平方米）的租赁合同关系于2016年5月29日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告简仲禹户及同住人员将广州市越秀区中山三路38号805房（使用面积20.04平方米）腾空交还原告广州市越秀区第三房屋管理所。
三、自本判�发生法律效力之日起十日内，被告简仲禹向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付2016年5月1日至5月29日的租金（按84.90元/月计）和自2016年5月29日起至本判决发生效力之日止的房屋使用费（以面积为20.04平方米，按同期房管部门公布的同地段同类住宅房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告简仲禹按上述标准逐月计付给原告广州市越秀区第三房屋管理所。
四、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。
五、驳回被告简仲禹的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元、反诉费25元，由被告简仲禹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 邓小斌
二〇一六年十一月十七日
书记员 邓鸿明