甘肃省永昌县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0321民初3067号
原告(反诉被告)：李永杰，男，1975年4月28日出生，汉族，甘肃省永昌县人。
被告（反诉原告）：毛秀芳，女，1977年5月10日出生，汉族，甘肃省永昌县人。
委托诉讼代理人：陈炷昌，甘肃清锋律师事务所律师。
原告（反诉被告）李永杰与被告（反诉原告）毛秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李永杰、被告（反诉原告）毛秀芳及其委托诉讼代理人陈炷昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李永杰向本院提出诉讼请求：依法判令1、解除李永杰与毛秀芳签订的房屋租赁合同并不予返还毛秀芳押金2000元；2、毛秀芳给付李永杰房屋租赁费60000元（自2016年9月1日至2017年8月31日止）。事实和理由：2015年8月11日，李永杰将其租赁的位于XXXXXX门面房1间转租给毛秀芳，双方签订租赁合同1份，约定：租赁期限三年（自2015年9月1日起至2018年8月31日止），毛秀芳交纳房屋押金2000元，租金支付方式为每年度提前一个月支付，租赁期间，毛秀芳不得将该房屋向第三者出租转让，不得非法经营，否则，李永杰有权终止租赁合同。双方在履行合同过程中，经李永杰催要，毛秀芳拒不支付第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）的房屋租金，现双方的租赁合同已无法继续履行。
毛秀芳辩称，李永杰所述双方租赁房屋的事实属实。但李永杰在向毛秀芳转让房屋时隐瞒了该房屋的权属情况，并谎称该房屋是代为朋友管理，并未告知其也是承租人，且与出租人陈新约定该房屋不得转租、转让的事实。2016年8月，毛秀芳得知该房屋系案外人陈新所有，陈新将房屋出租给李永杰，李永杰又将该房屋转让给毛秀芳，并且陈新与李永杰约定，该房屋不得转租。后陈新要求毛秀芳返还房屋，但毛秀芳已将房屋用于经营服装生意，故毛秀芳将第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）房屋租赁费支付给陈新。综上，李永杰与毛秀芳签订的房屋租赁合同是无效的合同，因此，该合同不存在解除的问题，即使该合同有效，毛秀芳已将第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）房屋租赁费支付给陈新，故不同意支付李永杰第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）房屋租赁费。
毛秀芳向本院提出反诉请求：请求依法判令李永杰返还房屋押金2000元并退还转让费90000元。事实与理由：2015年8月，因毛秀芳需租赁一间门面房用于经营服装店，经李永杰介绍，其朋友有一间门面房由其代为管理，后李永杰与毛秀芳签订租赁合同，双方约定：租赁期限三年（自2015年9月1日起至2018年8月31日止），毛秀芳交纳房屋押金2000元，租金支付方式为每年度提前一个月支付，租赁期间，毛秀芳不得将该房屋向第三者出租转让，不得非法经营，否则，李永杰有权终止租赁合同。2016年8月，李永杰告知毛秀芳出租人要提高房屋租赁费，经毛秀芳打听，发现该房屋系陈新所有，李永杰租赁该房屋后又转租给毛秀芳，且陈新与李永杰约定该房屋不得转租，后陈新要求毛秀芳交付房屋，因此，第二年度房屋租赁费毛秀芳已支付给陈新。
李永杰对毛秀芳的反诉辩称，双方租赁房屋的事实属实，但房屋租赁合同是李永杰与毛秀芳签订的，毛秀芳应将第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）房屋租赁费支付给李永杰；因李永杰将该房屋转让给毛秀芳，且毛秀芳已支付转让费90000元，双方的转让合同已履行完毕，因此，李永杰不同意返还毛秀芳转让费90000元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李永杰为支持其诉讼请求，向本院提交租赁合同1份，证明李永杰将房屋转租给毛秀芳的事实。
上述证据经质证，毛秀芳无异议，本院予以采信。
毛秀芳为支持其诉称，向本院提交了李永杰与陈新签订的租赁合同复印件1份、陈新的民事起诉状1份、房租收据1份、收条1份，证明李永杰与陈新约定该房屋不得转租，毛秀芳将第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）的房屋租赁费已支付给陈新，且李永杰收到毛秀芳转让费90000元及房屋押金2000元的事实。
上述证据经质证，李永杰无异议，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，案外人陈新将其使用的位于XXXXXX门面房1套出租给李永杰使用，双方约定，年租金60000元，在每一年度前一个月支付房租，租赁期限七年(自2015年7月1日至2022年6月30日止)，李永杰向陈新支付房屋押金2000元，在租赁期间，李永杰不得将该房屋向第三者出租转让，不得非法经营。否则，陈新终止租赁合同。2015年8月11日，李永杰又将该房屋转租给毛秀芳，双方签订租赁合同1份，约定：租赁期限三年（自2015年9月1日起至2018年8月31日止），毛秀芳交纳房屋押金2000元，年租赁费为60000元，租金支付方式为每年度提前一个月支付当年房租，租赁期间，毛秀芳不得将该房屋向第三者出租转让，不得非法经营，否则，李永杰有权终止租赁合同。同日，毛秀芳向李永杰支付房屋租赁费（2015年9月1日至2016年8月31日止）60000元、转让费90000元及房屋押金2000元，共计152000元。后双方在履行合同过程中，毛秀芳将第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）的房屋租赁费60000元支付给陈新。
本院认为，李永杰与毛秀芳签订的租赁合同不违反相关法律法规，且是双方当事人真实的意思表示，故双方当事人签订的租赁合同合法有效。毛秀芳辩称，李永杰欺骗自己签订的租赁合同，因此，该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，双方当事人均否认双方存在恶意串通，损害案外人陈新的利益，故对毛秀芳主张该合同属无效合同的辩称，本院不予采信；李永杰要求解除与毛秀芳签订的租赁合同，毛秀芳予以认可，故对李永杰要求解除与毛秀芳签订的租赁合同的请求，本院予以支持；对李永杰要求毛秀芳支付第二年度（2016年9月1日至2017年8月31日止）的房屋租赁费60000元的请求，因毛秀芳已将该年度房屋租赁费支付给陈新，庭审中，李永杰表示不再向毛秀芳索要该年度的房屋租赁费，是其行使自己的处分权，不违反相关法律法规，本院予以确认；对毛秀芳要求李永杰返还房屋押金2000元的请求，因李永杰在庭审中同意返还毛秀芳房屋押金2000元，故对毛秀芳要求李永杰返还房屋押金2000元的请求，本院予以支持；对毛秀芳要求李永杰返还转让费90000元的请求，因双方签订租赁合同，完成转让行为，是其真实意思的表示，且双方当事人作为完全民事行为能力人，应对自己的行为承担民事责任。虽毛秀芳认为李永杰没有合法根据，取得了转让费90000元属不当得利，给毛秀芳造成了损失，但转让行为系市场经济一个正常的经济现象，亦是该领域或行业的习惯做法，截止庭审时，毛秀芳仍继续使用该房屋用于经营服装店，且该行为也未给毛秀芳造成经济损失，故对毛秀芳认为转让行为系不当得利的主张，本院不予支持；双方签订的租赁合同约定租赁期限三年，虽双方在庭审时自愿解除合同，但毛秀芳实际租赁房屋两年，因此，李永杰应当按受益年限比例返还毛秀芳转让费30000元。
综上所述，对李永杰要求解除双方签订的租赁合同、毛秀芳要求李永杰返还支付的房屋押金2000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、准予李永杰与毛秀芳解除房屋租赁合同；
二、李永杰返还毛秀芳房屋押金2000元；
三、李永杰返还毛秀芳房屋转让费30000元；
四、驳回李永杰的其它诉讼请求；
五、驳回毛秀芳的其它诉讼请求。
以上二、三两项，限于判决生效后15日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，减半收取计650元，由李永杰负担；反诉案件受理费1050元，减半收取计525元，由李永杰负担170元，由毛秀芳负担355元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。
代理审判员王国仰
二〇一七年十一月三日
书记员刘巧