江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8093号
上诉人(原审被告）：南京江雁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路88号33幢3楼。
法定代表人：汤建华，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：南京中鼎房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。
法定代表人：徐建，该公司总经理。
两上诉人共同委托诉讼代理人：李自强，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王宁，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宣群，女，1976年1月1月生，汉族，住所地南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张国民，江苏苏德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵俊华，江苏苏德律师事务所律师。
上诉人南京江雁物业管理有限公司（以下简称江雁公司）、南京中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）因与被上诉人宣群侵权责任纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江雁公司、中鼎公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法查明本案事实进行改判；2、由宣群承担本案上诉费用。事实和理由：一、一审判决没有查明本案产生的原因事实。1、关于17栋l单元101室排水管道倒灌及淹水原因，南京东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称鉴定机构）作出的“第SF201605063号”《鼓楼区幕府西路88号依山郡17栋l单元101室排水管道倒灌及淹水原因鉴定报告》（以下简称评估报告）给出了三个原因：第一、室外排水管道堵塞和排水不畅；第二、庭院地面高度被降低；第三、庭院与负一层之间的隔墙被拆除并改造为门。一审判决作出江雁公司和中鼎公司分别承担50%、20%和宣群承担30%的责任。江雁公司和中鼎公司认为以上责任分担的比例不合理且缺乏责任分担的事实根据，理由如下：①原住宅庭院与地下室之间是有隔墙的，此隔墙不仅是用来分隔庭院与地下室空间，而且更主要的是用来防水的。如果隔墙不被拆除，即使庭院进水，水也不会从庭院漫入地下室而造成地下房间淹水。所以江雁公司和中鼎公司认为17栋1单元101室排水管道倒灌及淹水原因的第三条即庭院与负一层之间的隔墙被拆除并改造为门是主要原因。②庭院地面高度被降低只是庭院淹水的原因之一，与地下室房间内的淹水无直接关联，因为庭院与地下室之间是有防水隔墙的，如果隔墙不被拆除，水只能倒灌进入被降低地面高度的庭院，而不会直接进入地下室房间。所以为了进行隔墙的防水维修，而开挖维修空间、降低庭院地面高度的责任方不应该承担地下室内淹水的责任。基于上述事实，依山郡17栋1单元101室地下室淹水相应的责任方宣群应承担全部责任，庭院淹水江雁公司和中鼎公司承担相应责任。2、关于宣群的财产损失问题，一审判决采信了南京信国资产评估有限公司（以下简称评估机构）作出的“宁信国评报字(2016)第040号”评估报告，该报告认定宣群的财产损失为175328.34元。江雁公司和中鼎公司认为南京信国资产评估有限公司作出的财产损失价值评估报告书不能作为本案定案依据，一审判决根本没有查明本案争议的事实，具体理由如下：1)报告书中没有注明受损设备、材料及物品的品牌、型号、材质等；2)有很多材料、物品未计算陈旧性贬值或功能性贬值，如地板、墙纸等；3)回复材料中说五金品牌为进口的凯斯宝马，但并未提供相关证明材料，且没有注明受损五金的名称、数量及单价，无法证明财产损失价值的真实性。3、宣群私自改变了17栋1单元101室地下储藏室的建筑功能，破坏了房屋结构，在地下室内违章增设卫生间、洗衣机和洗涤盆等排水设施，严重违反环保、规划及建筑法律法规。为了消除淹水隐患，避免再次发生淹水事件，江雁公司和中鼎公司在提出上诉的同时，希望得到二审法院的依法支持，请宣群依法对17栋1单元101室房屋纠正如下违法做法：①拆除违章增设的卫生间和其它用水设施及其相应的排水管道；②把庭院地面标高抬高至原设计标高即-1.50米，地面设排水沟和排水口；③恢复庭院和地下储藏间之间的隔墙和窗户，并做好墙面防水。上述事实情况，足以说明一审判决所判定的“事实”，缺乏事实根据，依法应当撤销。二、一审判决适用法律不当。根据一审判决书描述的本案事实，说明一审没有查清楚本案淹水的根本原因以及财产损失的客观价值，偏面采信鉴定人缺乏客观和事实根据的主观推导作出的结论。对鉴定报告中证据与结论存在矛盾的情况，以及鉴定人的当庭回答与鉴定结论的矛盾的说法，一审判决也没有依据法律从程序到实体等方面，对鉴定书的结论予以全面分析和认定。同时，对宣群损失结果所采取的责任分摊承担的结果，没有确实足以证明责任分摊根据，显然该责任分摊缺乏法律依据。一审法院在缺乏事实根据和法律依据的情况下，所作出的判决，显然属于适用法律不当，依法应当予以撤销。
宣群辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由：1、关于宣群房屋淹水的原因。根据一审的鉴定报告，主要原因是由于涉案小区室外管道塌陷导致管道堵塞，排水不畅。江雁公司作为小区的物业管理公司，未能及时疏通公共管道，未尽到物业管理公司的职责，因此导致宣群房屋淹水受损，江雁公司应该承担主要责任。2、宣群认为中鼎公司未解决宣群提到的隔墙渗水问题，将宣群家中庭院的挖低，导致宣群无法正常进入家中庭院，宣群才不得已将高窗改为推拉门，宣群认为中鼎公司对此应该承担相应的责任。中鼎公司在上诉状中陈述隔墙是用于防水与事实不符，因为挖低庭院就是因为墙体渗水，所以中鼎公司该观点与事实情况相矛盾。3、关于财产损失的问题，宣群认可一审的资产评估报告，宣群认为资产评估报告是比较客观的，在一审中鉴定机构也对此异议已经提出了相对的意见和回复，宣群认为一审法院采纳该鉴定报告没有问题。
宣群向一审法院起诉请求：一、江雁公司和中鼎公司对江雁小区所有管道进行疏通，消除宣群地下室再次遭受水淹的危害，立即采取补救措施消除危险、排除妨害；二、江雁公司赔偿宣群财产损失222328.34元；三、中鼎公司对江雁公司的上述债务承担连带责任；四、江雁公司和中鼎公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月26日，宣群与中鼎公司签订《商品房现售合同》，购买了位于南京市幕府西路××单元××室（××层）（以下简称101室房屋），2013年2月27日，该房登记所有权人为宣群。江雁公司为101室房屋所在小区的物业管理公司。101室房屋分一层和负一层，竣工图纸显示负一层的设计用途为储藏，储藏间地面标高设计为-2.9m，负一层南面为下沉庭院，地面标高设计为-1.5m。宣群自认收房后对负一层进行了装修改造，拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门。经一审法院现场勘验，负一层经装修改造现有卧室、书房、吧台、活动室、卫生间等功能区域；下沉庭院地面存在设计标高下挖情形，庭院地面比储藏间地面约高20余厘米；负一层室内用水排水均经由宣群自行安装的提升泵排入一层水管后再排出。对于下沉庭院的高度问题，宣群称在交房前验收时发现负一层靠近下沉庭院的墙体渗水，故中鼎公司安排人员将下沉庭院开挖至现状深度进行整改，并在没有回填的情况下进行了房屋交付；中鼎公司认可为修复墙体渗水问题安排人员对下沉庭院进行开挖，但表示开挖范围仅限沿房屋外墙部分，后因房屋交付后宣群阻拦，致无法对开挖部分进行回填。中鼎公司为此提交了一张照片，称系江雁公司于2013年8月23日张贴于101室房屋门前的整改通知单。该整改通知单的内容为：因你户违反了小区管理规定：请勿改变或损坏原有房屋的结构、请勿改动或损坏房屋的柱、梁、板及承重墙。请业主接到通知后一星期内将其搭建恢复原样。如不整改，引起的一切后果由业主自行承担。宣群对该整改通知单的真实性不予认可，并认为通知单上的整改内容与下沉庭院回填无关。
2015年8月10日、9月4日，101室房屋下沉庭院发生排水管道倒灌致负一层淹水。本案审理过程中，江雁公司、中鼎公司申请对排水管道倒灌及淹水原因进行鉴定。经一审法院委托，鉴定机构作出鉴定报告。江雁公司、中鼎公司为此交纳鉴定费18000元。鉴定报告对现场与竣工图纸比较发现：1、拆除了朝南储藏室原高窗的窗下墙及部分窗边墙，改造为门；2、庭院地面与储藏室地面高差为320mm，即下沉庭院地面标高未达到图纸设计要求的-1.5m，经推算实际地面标高为-2.58m（以负一层储藏室地面标高为-2.9m计算）；3、庭院内无排水沟，地漏位置已更改；4、庭院地面内埋设的排水管道位置未改变。对于室内排水管道倒灌原因分析为：当大量雨水流入，当某个时段室内排水管道流进过多的雨水而出口遇到堵塞、排水不畅时，导致管网内的水在室内排水管道内倒流，并从最低处的出水口（地漏）倒灌涌出。对于淹水原因分析为：涉案房屋的下沉庭院地面高度被降低，与负一层房间地面高度相差约320mm，且房间南墙的高窗改造为门，造成房间与下沉庭院直接可以连通。因此下沉庭院排水管道的倒灌水，导致地面积水，当积水高度超过现有负一层房间门坎高度后，水从门坎处淹至房间内，最终导致庭院及负一层房间的室内装饰装修等受损。鉴定报告对倒灌及淹水原因给出鉴定意见为：1、1单元101室下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟无关。2、1单元101室下沉庭院地面高度降低，负一层房间高窗改造为门。当下沉庭院地面积水高度超过负一层房间现有门坎高度后，水漫入室内造成室内装饰装修受损。经一审法院通知，鉴定机构鉴定人郑捷到庭就鉴定报告的相关问题接受法庭调查及宣群、江雁公司和中鼎公司质询。
本案审理过程中，宣群申请对淹水造成的财产损失价值进行鉴定。经一审法院委托，评估机构作出“宁信国评报字（2016）第040号”《宣群与南京江雁物业管理有限公司及南京中鼎房地产开发有限公司财产损失赔偿纠纷案件项目宣群拥有的财产损失价值评估报告书》。宣群为此交纳评估费17000元。评估报告结论为截止评估基准日2015年9月8日，宣群财产损失的市场价值为175328.34元。本案庭审中，宣群明确其诉请主张的损失222328.34元范围为评估报告确定的损失175328.34元、衣服修复费用2000元及房屋自2015年9月至2016年6月共计10个月期间的闲置损失45000元。对于衣服修复费用2000元，宣群提交了水貂貂绒衣服照片及加盖桐乡市创辉皮草制品有限公司公章的维修费用2000元清单。对于房屋闲置损失45000元，宣群提交了365淘房网站（××）租房信息，证明该小区同一户型一楼毛坯住宅的出租价格为4500/月。江雁公司、中鼎公司对评估报告的评估根据、评估方法及提升泵、柜内五金的价值评估提出异议；对宣群提交的衣服修复、房屋闲置损失证据的真实性均不予认可。针对江雁公司、中鼎公司的异议，评估机构以书面形式逐项进行了回复。
一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，宣群主张其101室房屋负一层因下沉庭院管道倒灌淹水受损，系江雁公司、中鼎公司的责任。江雁公司、中鼎公司则辩称事故发生系宣群擅自开挖下沉庭院及改变负一层用途所致。为查明发生本案下沉庭院管道倒灌及负一层淹水的原因，经江雁公司和中鼎公司申请、一审法院委托，鉴定机构作出鉴定报告，并派鉴定人员到庭参加诉讼，接受当事人和法庭的质询，作出合理解答，故一审法院依法采信“第SF201605063号”《鼓楼区幕府西路88号依山郡花园17幢1单元101室排水管道倒灌及淹水原因司法鉴定报告》，并作为本案的定案证据。宣群、江雁公司、中鼎公司对鉴定报告所提出的异议，均已经鉴定人员到庭解答，且无相应证据予以支持，一审法院不予采纳。根据鉴定报告的意见，下沉庭院排水管道倒灌与室外排水管道堵塞、排水不畅有关，与下沉庭院改动地漏位置、改变排水沟无关，室外排水管道系小区公共管道，江雁公司作为小区物业管理公司对此管道的疏通维护负有合同义务，应对管道堵塞、排水不畅导致的101室下沉庭院排水管道倒灌负责。再根据鉴定报告的意见，下沉庭院排水管道倒灌后，导致地面积水，积水又因下沉庭院地面高度降低、负一层房间高窗改造为门的原因漫入室内。关于下沉庭院地面高度降低的原因，中鼎公司虽辩称现有高度与竣工图纸不同，但亦认可交房前组织施工人员开挖下沉庭院且未回填，对下沉庭院地面高度的降低应承担责任。中鼎公司辩称宣群阻挠回填且已张贴通知要求宣群整改，对此，一审法院认为，中鼎公司辩称宣群阻挠回填未见证据；而中鼎公司提供的整改通知书张贴照片，即使为真，该通知书中的整改内容为“请业主接到通知后一星期内将其搭建恢复原样”，并不涉及下沉庭院回填，同样无法证明中鼎公司的辩称，故一审法院对中鼎公司的该辩称不予采信。宣群为使用负一层之便利，将负一层房间高窗改造为门，改变了负一层房间的墙体结构，客观上使下沉庭院的积水更容易且大量漫入室内，对损害后果亦应承担相应的责任。综上，江雁公司、中鼎公司分别实施的侵权行为相结合导致了宣群的损害后果，江雁公司、中鼎公司应当根据各自的责任大小各自承担相应的责任，宣群对损害的发生也有过错，应在其过错程度内减轻江雁公司和中鼎公司的责任。综合分析江雁公司和中鼎公司的侵权行为和宣群、江雁公司和中鼎公司各自的过错程度，一审法院酌定江雁公司、中鼎公司对宣群的损害分别承担50%、20%的责任，宣群自行承担30%的责任。
关于宣群的损失认定问题。针对南京信国资产评估有限公司作出的“宁信国评报字（2016）第040号”评估报告，江雁公司、中鼎公司虽提出部分异议，但评估机构已逐项予以书面回复，江雁公司和中鼎公司的异议未见依据，一审法院依法采信该评估报告作为定案依据，对于评估报告作出的宣群财产损失价值175328.34元予以采纳并认定。宣群主张的衣服修复费用2000元，因未在评估时进行申报并提交证据，且为证明该损失发生的证据没有记载出具时间，亦无费用发生凭证，故对该项损失的主张，一审法院不予支持。宣群主张的房屋闲置损失，因淹水发生在负一层，而负一层的设计用途为储藏间，宣群自行装修、变更负一层的用途，对负一层淹水后增加的使用影响应自行承担，且负一层淹水并不影响其对一层空间的使用，故对宣群该项损失的主张，一审法院亦不予支持。
结合上述分析认定的江雁公司和中鼎公司责任比例，对于宣群的损失175328.34元，江雁公司应承担50%即87664.17元，中鼎公司应承担20%即35065.67元。至于宣群主张的江雁公司和中鼎公司对涉案房屋所在小区所有管道进行疏通、消除危险、排除妨害，一审法院认为，101室房屋淹水后江雁公司已对管道进行疏通，且自淹水事故发生至今已有一年，101室下沉庭院未再发生管道倒灌现象可知妨害已排除，故对宣群的该诉请，一审法院不予支持。但考虑到公共管道易于发生堵塞，江雁公司应定期对管道进行疏通，防止此类事件再次发生。判决：一、南京江雁物业管理有限公司于判决生效之日起五日内给付宣群87664.17元；二、南京中鼎房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内给付宣群35065.67元；三、驳回宣群的其他诉讼请求。一审案件受理费7999元，鉴定费18000元，评估费17000元，合计42999元，由宣群负担12899.7元，江雁物业管理有限公司负担21499.5元，南京中鼎房地产开发有限公司负担8599.8元。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：一、两上诉人对于案涉房屋负一层室内淹水应当承担的赔偿责任；二、一审法院对于被上诉人损失认定是否正确。
关于争议焦点一，本院经审查认为，一审法院依法对于涉案房屋排水管道倒灌及淹水原因进行鉴定，鉴定程序合法，依据充分。上诉人江雁公司作为小区的物业管理公司，没有对小区公共的室外排水管道尽到疏通维护的合同义务，应对管道堵塞、排水不畅致案涉房屋下沉庭院排水管道倒灌承担责任。上诉人中鼎公司作为开发公司，交房前组织施工人员开挖下沉庭院且未回填，致使下沉庭院地面高度降低，并放任该状态持续，客观上为被上诉人拆除墙体、改窗为门创造便利条件，应当对损害后果承担相应责任。被上诉人为使用负一层的便利，改变负一层墙体结构，改窗为门，客观上使下沉庭院的积水更容易且大量漫入室内，亦应承担相应责任。一审考虑被上诉人在负一层设有提升泵，对淹水客观上有削弱作用，因此适当降低被上诉人的责任。一审法院综合考虑各方过错大小，酌定上诉人江雁公司对被上诉人的损失承担50%的责任、上诉人中鼎公司对被上诉人的损失承担20%的责任、被上诉人自行承担30%的责任，系依法行使裁量权，并无不当。
关于争议焦点二，对于案涉的财产损失，一审法院委托评估机构进行了评估，两上诉人对于评估报告有异议。本院经审查认为，案涉评估报告在评估的财产范围上基本正确，对于财产的价值，存在无品牌、记载不详细等暇疵问题，但是目前绝大部分损失财产均已灭失，无法再进行评估。二审中，本院对于现场进行勘查，被上诉人现在重新装饰装修的品牌和价格，与评估报告的评估价格基本处于相同水平。综合考虑以上情况，在无法重新评估的情况下，对案涉评估机构做出的评估价格予以认定。
综上所述，上诉人江雁公司和中鼎公司的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7999元，由上诉人江雁公司和中鼎公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年六月九日
书 记 员 汪海燕