广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初9508号
原告：杨秀红，女，1966年9月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：严健渝，广东仲马律师事务所律师。
被告：吕义华，男，1975年2月16日出生，汉族，住江西省丰城市。
被告：李凤英，女，1975年3月23日出生，汉族，住江西省丰城市。
原告杨秀红诉被告吕义华、李凤英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法审判员伍执娟独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行审理。原告委托代理人严健渝到庭参加诉讼，被告吕义华、李凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年10月12日，原告作为出租方与作为承租方的二被告签订《房屋租赁合同书》，约定由二被告承租原告所有，位于中山市东凤镇××大道西××房产，合同期2013年10月15日至2023年8月30日；第一年租金每月20000元，第3年为21000元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。每逾期一天，被告须向原告支付违约金1000元，如被告逾期五天未交租金的，原告有权解除本合同并不退回保证金，逾期支付的违约金计至被告实际支付租金时止。被告违反合同约定，原告有权单方终止合同，并不退回保证金。被告提前终止本合同，不退还保证金，被告另要向原告支付半年租金作为违约金（终止时的实际租金计算）。双方履行合同过程中，被告从2016年5月开始每月拖欠租金5000元，且自7月开始就没有支付租金，故原告起诉至法院，要求判令：一、自起诉之日解除原、被告双方基于中山市东凤镇××大道西××房产的租赁合同关系；二、判令被告向原告支付所欠租金73000元（2016年5月和6月各5000元，2016年7、8、9月每月21000元，以后按此标准至付清为止），逾期付款违约金60000元（按每日1000元从2016年7月6日开始暂计至2016年9月5日共30日，以后按此标准至付清为止），提前终止合同违约金126000元（按6个月租金计算），二项合计259000元；三、被告自判决生效之日搬离租赁物，将租赁物完好归还原告；四、案件诉讼费由被告承担。
两被告没有出庭，亦没有提交书面答辩意见。
经审理查明：2013年9月10日，原告作为委托人与作为受委托人的案外人张健明签订《委托书》一份，《委托书》部分内容如下：“现委托张健明代为对下述房产进行出租和管理。张健明有权自行决定下述房产的租金及出租年限或租赁合同解除；有权代为签订租赁合同即收取租赁保证金（押金）、每月租金及违约金等；但出租年限不能超过10年。受委托人所签署的有关文件及出租或收取租金的一切行为委托人均予以承认。出租和管理房产：（6）中山市东凤镇××屋（房地产权证：粤房地证字第××；国有土地使用证：中府国用【2013】第××号）”。2013年10月12日，案外人张健明作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的两被告签订《房屋租赁合同》合同部分内容如下：“一、租用地点及面积：甲方将自有的位于中山市东凤镇××屋（房地产权证号：粤房地证字第××）的二至四层出租给乙方作出租房使用，计租面积约2200平方米。租赁年限及起止日期：租赁期限为九年零十个月，即从2013年10月15日起至2023年8月30日止。二、租金以及其他费用收费标准：（1）租金按以下方式支付：第一年每月租金为人民币20000元整。第三年每月租金比第一年增加5%，即每月租金为人民币21000元整；第五年每月租金比第三年增加5%，每月租金为人民币22050元整；第七年每月租金比第五年增加5%，月租金为人民币23152元整；第九年每月租金比第七年增加5%，即每月租金为人民币24310元整；上述期间租金为甲方的纯租金收入，均不包括租赁税，租赁税由乙方自行向税务机关缴纳……（5）本合同签订之后，乙方应马上支付12万元为租赁保证金及第一个月的租金2万元，保证金不能顶租金使用。从2013年11月1日起计租，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并存入甲方提供的银行账户。每逾期一天，乙方须向甲方支付违约金1000元，如乙方逾期五天未交租金的，甲方有权解除本合同并不退回保证金，乙方逾期支付的违约金计至乙方实际支付租金时止。三、履约租赁保证金及退还：本合同签订的同时，乙方必须支付甲方租赁保证金合计人民币12万元整（扣除原保证金13000元，实支付107000元）。租赁期内，如乙方提前退租的，甲方有权不退还乙方已支付的保证金；租赁期满后，乙方如无违约行为，在结清该月租金及水电费、税费、当时租户已交租赁保证金等费用后，甲方将上述保证金无息退还给乙方。甲方现租住户保证金甲方与乙方相议定为13000元，由甲方返还给乙方（在租赁保证金中扣除）。如现住房客要退房其已交保证金由乙方按其按金单支付给租户，多除少补，由乙方自行全部负责支付解决。四、乙方的经营性质和范围：出租房……六、违约责任：（2）乙方违反本合同约定的，甲方有权单方终止本合同，并不退回乙方已支付的保证金。（3）如乙方提前终止本合同，甲方不退还保证金，乙方并另要向甲方支付半年租金作为违约金（终止时的实际租金计算）。（4）合同到期或提前终止的，乙方应于到期或终止后一个月内将其经营的公司登记地址从承租的地址迁出或注销，否则，每逾期一天，甲方有权收取乙方违约金1000元至乙方工商登记变更登记办理完毕时止……”。
另查明：位于中山市东凤镇××大道西××号的房产所有权人及土地的使用权人为原告。
庭审中，原告称两被告支付原告租金至2016年4月，2016年5月至6月各欠租金5000元，2016年7月至今一直未有支付租金。原告确认已收到两被告缴纳的保证金107000元。
诉讼中，原告提交报案书及手机短信拟证明被告拖欠租金拒不支付且曾威胁原告称用煤气把原告房屋炸掉，其中2月23日短信载明：“吕生新年好！今天收到了你二月份的租金共一万六仟元，如果按照合同你每月应交纳二万一仟元及超期违约金。但考虑到近期你提出的困难，将你的每月租金暂减到每月一万六仟元为期叁个月，即从今年二月至四月止，今年五月份的租金将按照合同执行。请知照！谢谢！”，
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。2013年9月10日《委托书》经原告与案外人张健明签名确认，故本院认可案外人张健明代原告签订房屋租赁合同的权利。2013年10月12日《房屋租赁合同》经案外人张健明与两被告签名确认，现两被告未提供证据推翻或反驳上述合同，应承担举证不能的责任，故本院依法认定原告与两被告存在合法有效的房屋租赁合同关系。现原告称两被告尚欠原告2016年5月至6月租金各5000元，及2016年6月之后的租金均未支付，两被告并未提供证据证明已向原告杨秀红支付了上述租金，应承担举证不能的不利后果，两被告已违反2013年10月12日《房屋租赁合同》的约定，故原告要求被告于起诉之日即2016年8月12日解除2013年10月12日《房屋租赁合同》，并要求两被告于本判决生效之日立即返回租赁物给原告，本院予以支持。
关于两被告拖欠原告租金的问题。因两被告并未向本院提交其足额缴纳租金的证据，其应承担举证不能的责任。又因原、被告已于2016年8月12日解除2013年10月12日的《房屋租赁合同》，即两被告理应支付租金至2016年8月12日，即截至2016年8月12日，两被告拖欠租金为39129元【2016年5月5000元、2016年6月5000元，2016年7月21000元，2016年8月1日至2016年8月12日8129元（21000元÷31日×12日）】，2016年8月13日起如两被告未返还租赁房屋，应按每月21000元的标准向原告支付房屋占用费至两被告实际归还房屋之日止。
关于违约金的问题。虽2013年10月12日《房屋租赁合同》约定如两被告逾期未支付租金构成违约，原告有权收取两被告交付的保证金120000元，并每逾期一天，原告有权收取两被告违约金1000元至两被告工商变更登记办理完毕时止。但因违约金计付方法超出法律法规所允许的范畴，应调整为按每日万分之八点四计付为宜。合同已约定租金缴付期限为当月5日前，故逾期付款违约金应自每月6日开始计付。综上，逾期付款违约金应以所欠金额为基数自逾期之日起按每日万分之八点四计付至付清之日为止。至于原告要求两被告支付提前终止合同违约金126000元，虽本案中两被告没有按约定支付租金，存在违约，但两被告并未向原告要求提前终止履行合同，现原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，解除合同方在于原告，并不在于两被告，故原告要求两被告支付提前终止合同违约金126000元，理据不足，本院不予支持。
两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，并不影响本院依法判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告杨秀红与被告吕义华、李凤英于2016年8月12日解除2013年10月12日签订的《房屋租赁合同》，被告吕义华、李凤英于本判决生效之日立即归还位于中山市东凤镇同安大道西101号的房产给原告杨秀红；
二、被告吕义华、李凤英于本判决生效之日立即支付2016年5月至2016年8月12日租金39129元及迟延付款违约金（从2016年5月6日起以实际欠款金额为基数按每日万分之八点四计算至两被告清偿之日止）；
三、被告吕义华、李凤英从2016年8月13日起至两被告实际归还房屋之日止，按每月21000元的标准于每月5号前计算房屋占用费及迟延付款利息损失（从2016年9月6日起以实际欠款金额为基数按每日万分之八点四计算至两被告清偿之日止）给原告杨秀红；
四、驳回原告杨秀红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5186元，减半收取为2593元，由原告杨秀红负担1862元（原告已交纳），由被告吕义华、李凤英负担731元（该款原告已预交，两被告应于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 伍执娟
审判员 伍执娟
二〇一六年十一月十一日
书记员 周