北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终5165号
上诉人（原审第三人）北京市石景山区颐养年养老院，住所地北京市石景山区八大处路临**号。
法定代表人王蕴，院长。
委托代理人杨芮，北京市四方律师事务所律师。
委托代理人张玉岩，北京市四方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市八大处均胜投资管理公司，住所地北京市石景山区西黄村。
法定代表人彭志军，总经理。
委托代理人仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。
被上诉人（原审被告）北京大江南花园酒店有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处路58号北段路东。
法定代表人何宝宽，董事长。
委托代理人史德起，男，1946年7月3日出生。
上诉人北京市石景山区颐养年养老院（以下简称颐养年养老院）因与被上诉人北京市八大处均胜投资管理公司（原名北京市八大处农工商总公司，以下统一简称八大处公司）及北京大江南花园酒店有限责任公司（以下简称大江南公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山人民法院（2016）京0107民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
颐养年养老院上诉请求本院撤销原审判决或将本案发回重审。事实和理由:一、颐养年养老院与八大处公司没有“租赁合同”关系，原审法院将颐养年养老院列为第三人程序违法，我方不应作为当事人参加诉讼；二、颐养年养老院与大江南公司之间的承包合同符合法律规定，应予保护；三、八大处公司与大江南公司之间的租赁关系解除并不直接导致大江南公司与颐养年养老院之间的租赁关系解除；四、八大处公司是大江南公司与颐养年养老院之间租赁关系的实际保证人。
八大处公司及大江南公司辩称，同意原审法院的判决，不同意颐养年养老院的上诉请求和理由。
八大处公司在一审法院起诉称：2005年11月23日，八大处公司与大江南公司签订《租赁合同》，将位于石景山区八大处路58号租赁给大江南公司，期限为17年，自2005年8月10日至2022年8月9日。2011年，大江南公司未经八大处公司同意，与颐养年养老院签订承包合同，将承租范围内大江南公司酒店客房包括房屋及院内场地出租给颐养年养老院，期限为10年，自2011年4月1日至2021年3月31日。2015年6月6日，八大处公司与大江南公司签订协议书，确定双方租赁关系解除，大江南公司承租地块上房屋、建筑物、附属物、设备、设施等全部归八大处公司所有，故八大处公司有权与颐养年养老院签订协议或要求其腾退。为维护八大处公司合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令大江南公司于判决生效后7日内将北京市石景山区八大处路58号内一至六层楼房（原“北京希望饭店”、“大江南花园酒店客房”；含地下室）、一至六层楼房前厅、一至六层楼房东侧平房及所有房屋的附属设施设备清空、腾退，返还八大处公司，停止使用北京市石景山区八大处路58号院内场地（包括停车场及院内花园），将地上自有物品清空，场地及场地上附属设施设备返还八大处公司。2、判令颐养年养老院于判决生效后7日内将其占有使用的北京市石景山区八大处路58号内一至六层褛房（原“北京希望饭店”、“大江南花园酒店客房”；含地下室）客房157间（不含大江南公司自用一层东南角约30平米一间；5层11间，计四个套间：8526、8528、8536、8538,7个标准间:8525、8527、8529、8531、8533、8537、8539）、会议室4间房屋、一至六层楼房前厅、一至六层楼房东侧平房及所有房屋的附属设施设备清空、腾退，返还八大处公司，停止使用北京市石景山区八大处路58号院内场地（包括停车场及院内花园），将地上自有物品清空，场地及场地上附属设施设备返还八大处公司。
一审法院认定事实：2005年11月23日，出租方八大处公司与承租方大江南公司签订《租赁合同》，租赁房屋坐落于北京市石景山区八大处路58号，租赁期限17年，自2005年8月10日至2022年8月9日止。
2011年3月27日，甲方大江南公司与乙方颐养年养老院签订《承包合同》，约定大江南公司将八大处路58号部分房屋及院内场地租与颐养年养老院，场地为甲方及其他租赁方共用的停车场和院内花园，期限10年，自2011年4月1日至2021年3月31日。庭审中，颐养年养老院认可与大江南公司系租赁合同关系。
2015年6月6日，甲方八大处公司与乙方大江南公司签订《协议书》，约定：“……一、甲乙双方协商确认双方租赁关系于本协议生效之日解除。二、甲乙双方租赁关系解除后，乙方与北京市石景山区颐养年养老院签订的《承包合同》及乙方与北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订的《承包合同》一并解除。同时，甲方有权与北京市石景山区颐养年养老院、北京花丽都娱乐俱乐部有限公司签订协议，或要求其腾退，乙方予以全面配合。三、甲乙双方租赁关系解除后，乙方租赁标的地块上房屋、建筑物、附属物、设备、设施等全部归甲方所有。本协议生效后十日内，乙方向甲方腾退并交付全部租赁标的物（不包括乙方租赁给北京市石景山区颐养年养老院、北京花丽都娱乐俱乐部有限公司的租赁标的物)。乙方承租期间，新建、扩建、装修、添加的附属物及设备设施等甲方不予补偿。四、乙方承租期间与第三方产生的债权、债务，由乙方自行承担及解决……”。
庭审中，大江南公司、颐养年养老院认可实际使用八大处公司所主张房屋及场地。八大处公司陈述：因大江南公司长期拖欠我方费用，我方具有合同解除权，故与大江南公司解除租赁合同，现我方已经与部分实际使用人签订了租赁合同，不存在恶意串通行为。大江南公司表示：现无法经营，租金收不上来，无法向八大处公司支付相关费用。颐养年养老院表示：认可大江南公司拖欠八大处公司约800万余元，现我已向大江南公司租金交至2018年，八大处公司肯定已放弃大江南公司拖欠款项，现在目的就是要我方腾房。
一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，大江南公司与颐养年养老院均认可大江南公司拖欠八大处公司大额款项，八大处公司在大江南公司拖欠费用的情况下，有权与大江南公司解除合同并签订解除协议。现颐养年养老院主张八大处公司与大江南公司签订解除协议属恶意串通行为，对此未提供证据证明，法院无法采信。在解除协议有效的情况下，八大处公司有权要求腾退房屋，大江南公司、颐养年养老院应将所承租占用房屋腾退交还八大处公司。颐养年养老院已承租使用涉案房屋五年，对此八大处公司应予以知晓，现八大处公司对转租未在法定期限内提出异议，应视为同意，法院对八大处公司所述转租未经同意的意见不予采纳。颐养年养老院、大江南公司均主张对方拖欠大额款项，此系颐养年养老院与大江南公司之间债权债务纠纷，与八大处公司无关。而承担连带责任需具有法律明确规定，现颐养年养老院主张八大处公司对大江南公司欠款承担连带责任，无法律依据，法院不予采纳。针对颐养年养老院与大江南公司之间债权债务纠纷，双方应另行通过法律途径解决。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定,判决:一、北京大江南花园酒店有限责任公司于判决生效后七日内将所承租使用的北京市石景山区八大处路58号内一至六层楼房（原“北京希望饭店”、“大江南花园酒店客房”；含地下室）、一至六层楼房前厅、一至六层楼房东侧平房、院内场地（包括停车场及院内花园）及所有附属设施设备腾退并交付北京市八大处均胜投资管理公司；二、北京市石景山区颐养年养老院于判决生效后七日内将所承租使用的北京市石景山区八大处路58号内一至六层褛房（原“北京希望饭店”、“大江南花园酒店客房”；含地下室）、客房一百五十七间（不含北京大江南花园酒店有限责任公司自用一层东南角约30平米一间；5层11间，计四个套间：8526、8528、8536、8538，7个标准间:8525、8527、8529、8531、8533、8537、8539）、会议室四间房屋、一至六层楼房前厅、一至六层楼房东侧平房、院内场地（包括停车场及院内花园）及所有附属设施设备腾退并交付北京市八大处均胜投资管理公司。案件受理费七十元，由北京大江南花园酒店有限责任公司、北京市石景山区颐养年养老院负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本院经审理查明，一审庭审中，八大处公司以《建设用地规划许可证》为依据主张涉诉租赁房屋的管理权归属于八大处公司，颐养年养老院及大江南公司对此予以认可。2016年7月12日，北京市工商管理局石景山分局作出《名称变更通知》，北京市八大处农工商总公司更名为北京市八大处均胜投资管理公司。原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：八大处公司与大江南公司签订《租赁合同》基于双方的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。本案中，大江南公司及颐养年养老院均认可大江南公司拖欠八大处公司大额款项。大江南公司拖欠八大处公司大额款项的行为致使八大处公司合同目的无法实现，八大处公司有权解除《租赁合同》。颐养年养老院虽认为八大处公司、大江南公司为解除租赁合同而签订的《协议书》系恶意串通，但颐养年养老院未提供证据证明其主张，本院对颐养年养老院的该项主张不予采信。《租赁合同》被解除之后，颐养年养老院占有使用涉诉房屋的权利基础已经丧失，且基于合同的相对性，颐养年养老院基于《承包合同》享有的使用权亦不能对抗房屋的管理权人八大处公司。八大处公司作为涉诉房屋的管理权人有权要求颐养年养老院腾退诉争房屋。原审法院对此处理正确，本院予以支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。本案中，颐养年养老院系次承租人，原审法院通知其作为第三人参加诉讼程序合法，本院予以确认。
承担连带责任需具有法律明确规定，颐养年养老院主张八大处公司对大江南公司欠款承担连带责任，无法律依据，应不予采纳。颐养年养老院与大江南公司之间债权债务纠纷，双方可另行解决。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京市石景山区颐养年养老院负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
审 判 员 范 磊
代理审判员 朱文君
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 明 玥