河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）管民二初字第110号
原告张冬梅，女，1963年4月1日出生，汉族。
委托代理人刘志扬，河南佳鑫律师事务所律师。
被告河南天达实业发展有限公司。住所地：郑州市东太康路**号。组织机构代码：70678412—6。
法定代表人刘柱，总经理。
委托代理人ＸＸ，男，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人曹峰，男，回族，该公司法律顾问。
原告张冬梅诉被告河南天达实业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志扬、被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年1月，原、被告签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》，合同主要约定：被告将光彩市场负一层北区2排7号铺位租赁给原告从事经营使用，租赁期限为十年七个月，租金341000元，水电和公共设施保证金5000元。原告按约定交纳了租金和保证金。但被告经营的光彩市场因配套设施不全，以及多次停业装修和管理不善等原因一直未正式营业。2011年3月18日，原、被告签订《托管协议书》，内容为：原告将铺位交由被告托管，托管期为2011年3月1日至2013年2月28日，托管期间的收益由被告收取并用于天达光彩市场的宣传和改造。同日，原、被告签订《补充协议书》，双方约定被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；2011年3月1日至2013年2月28日为市场培育期；租期重新计算至2021年9月30日止等。被告在托管期间未通知原告将原告铺位所在的负一楼北区全部拆除，租赁给了三福百货公司。托管到期后，被告称原有合同已经无法履行，拒绝将铺位交还原告，对于原告提出的退款要求，被告一直回避和拖延。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同及相关协议；2、被告退还原告租金341000元、保证金5000元，并赔偿违约金3410元和违约损失（截至2013年11月26日为58121.5元）；3、被告承担本案的诉讼费用。
被告河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。1、答辩人管理的光彩市场运营正常，市场内商户正常营业，不存在被答辩人诉称的市场长期处于规划改造状态，未正式营业的情况。2、因被答辩人不按市场规定开门营业，经答辩人多次催促后仍置若罔闻，在被答辩人先行违约的情况下，答辩人为了商场整体经营及保障绝大多数商户权益无奈于2012年11月10日将被答辩人所处位置商铺租赁给保障能按照商场规定开门营业的商家。归根结底答辩人作出另行出租的原因是，被答辩人不按规定开门营业的行为影响了商场的整体经营环境，违反了双方订立合同的初衷。迫于被答辩人先行违约的客观情况下，无奈之下将商铺另租他人，答辩人的该行为事出有因。
经审理查明，原、被告签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同主要约定：被告将其光彩市场负一层北区2排7号营业房或商铺使用权转让给原告从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限自2008年1月15日起至2018年8月14日止（含装修期）；使用权转让费341000元；合同签订时，原告向被告交付水电和公共设施安全保证金0.5万元；合同期满时，原告如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠被告水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，被告在扣除有关费用后，余额退还原告；被告保证原告的正常经营秩序，为原告提供良好的经营环境；被告负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务，被告负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由原告负责。原告享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理。违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订前，原告向被告交付租金共计341000元，水电押金5000元。被告将上述商铺进行简单装修后交与原告。
2011年3月18日，原、被告双方签订《补充协议书》一份，主要约定被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；原告必须自行经营在被告处租赁的商铺，在2011年3月1日至2013年2月28日的市场培育期内，不允许私自转租和转让；租期由原合同期限顺延计算至2021年9月30日止等。
又查明，2011年3月18日，原、被告又签订《托管协议书》一份，约定：原告将位于光彩市场负一层北区1排10号商铺委托给被告管理，原告积极配合被告做好托管交接工作。托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间原告未经被告同意，不得参与商铺的经营与管理。商铺在托管期间，原告不需交纳任何管理费用，托管期间被告所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由被告统一支配。两年托管期内，任何商户不得私自转让商铺。本托管协议为商户自愿行为，商户不与公司产生任何由本协议引起的任何形式的经济纠纷。
另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。
还查明，2012年10月13日，被告河南天达实业发展有限公司与案外人合肥市三福百货有限责任公司签订场地租赁合同一份，约定：被告将原告受让在内的负一楼面积970平方米出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，该公司用作经营服装百货业；租赁期为自2012年11月10日至2017年12月24日止。
本院审理过程中，经法庭释明，原告明确其诉讼请求第一项中的相关协议为原、被告双方签订的《托管协议书》及《补充协议书》。
上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。原告依据合同履行了支付商铺使用权转让费341000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为原告等商户提供良好的经营环境，也不能保证原告等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，且被告在2012年10月13日又将原告受让在内的负一楼整体出租给案外人合肥市三福百货有限责任公司，导致原告所签订合同目的根本不能实现，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》及《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除。由于原告已向被告支付了2008年1月15日起至2018年8月14日止期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年1月15日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费127002元（341000元／年÷127个月×47.3个月）。
在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于原告等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，原告等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至原告起诉之日即2014年1月8日期间的使用权转让费的60%即39470元（341000元／年÷127个月×24.5月×60%）。
由于原告从起诉之日主张解除合同，所以被告应全额返还此期间即从原告起诉之日即2014年1月8日至商铺使用权转让的终止日即2018年8月14日期间的使用权转让费即148214元（341000元／年÷127个月×55.2月）。
综上，被告共计返还原告商铺使用权转让费314686元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告要求被告支付违约金和违约损失的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张冬梅与被告河南天达实业发展有限公司于2009年1月签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2011年3月18日签订的《托管协议书》及《补充协议书》。
二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张冬梅租金314686元。
三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张冬梅押金5000元。
四、驳回原告张冬梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7513元，由原告张冬梅负担513元，由被告河南天达实业发展有限公司负担7000元。
如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 张延恒
人民陪审员 谷玉仁
人民陪审员 韩百令
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 王国栋