宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第988号
原告：宁波兴怡紧固件有限公司。住所地：宁波市镇海区蟹浦镇方针潘家山嘴。
法定代表人：孙利岳，该公司董事长。
委托代理人：徐萍，浙江铭生律师事务所律师。
被告：宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂。住所地：宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴。
代表人：嵇伟龙，该厂厂长。
被告暨被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂的委托代理人：嵇亚飞；系该厂员工）。
原告宁波兴怡紧固件有限公司（以下简称兴怡公司）与被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂（以下简称胜鑫厂）、嵇亚飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月5日、2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告于立案当天向本院申请保全被告胜鑫厂、嵇亚飞所有的价值人民币900000元的财产，本院依法予以准许，作出（2015）甬镇民初字第988-1号民事裁定，并采取保全措施。原告兴怡公司的委托代理人徐萍到庭参加两次庭审，被告胜鑫厂经本院合法传唤，无正当理由拒不参加第一次庭审，被告胜鑫厂的委托代理人嵇亚飞到庭参加第二次庭审，被告嵇亚飞到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。
原告兴怡公司起诉称：2013年9月23日，原告与被告胜鑫厂、被告嵇亚飞签订厂房租赁合同一份，厂房坐落于镇海区蟹浦镇方针潘家山嘴，建筑面积2538平方米，租赁期三年，自2013�9月17日至2016年12月31日，每年租金人民币365472元，租金每半年支付一次，每次在相应半年度开始前付清，水电费根据实际发生情况按月支付给原告，门卫保安人员工资费用由被告胜鑫厂据实分摊（其中被告胜鑫厂分摊每月500元费用），双方约定租赁期内如一方违约，守约方除有权决定是否继续履行本租赁合同外，还可要求违约方支付半年的租金金额作为违约金，如提交法院解决的，违约方应赔偿守约方相关维权费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。被告嵇亚飞承担连带保证责任。2014年4月23日，原告法定代表人孙利岳与被告胜鑫厂法定代表人嵇伟龙等各承租方共同签字确认《知息》一份，其中约定被告胜鑫厂分摊支付电工工资每月2000元，在每月底之前支付给原告。合同实际履行中，截止原告起诉日2015年7月6日，两被告已拖欠原告房租、水电费和门卫保安工资、电�工资等数十万元，且被告胜鑫厂的法定代表人嵇伟龙与被告嵇亚飞（嵇伟龙的妻子）目前均无法联系，被告方行为已经构成严重违约。原告为维护自身权益，诉至法院，诉讼请求：1.要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付原告2015年下半年度厂房租金182736元；2.要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付拖欠的由原告统一代为支付的门卫保安、电工工资分摊费用（其中门卫保安每月分摊500元，电工每月分摊2000元，截止2015年6月底）共计人民币5000元，并继续按月支付；3.要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付拖欠的由原告统一代为支付的水、电费（截止2015年7月6日）人民币438916.31元，并继续按月按实际发生水、电费用予以支付；4.要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付违约金182736元；5.要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付原告律师代理费人民币49500元，诉讼保全担保费人民币4295元；6.原告要求按照《租赁合同》取得并管理被告胜鑫厂留存的“网带炉（热处理设备）”等全部财产，依法行使留置权优先受偿。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付拖欠的由原告统一代为支付的门卫保安、电工工资分摊费用（其中门卫保安每月分摊500元，电工每月分摊2000元）2015年5月、2015年6月共计人民币5000元，并要求支付至判决生效之日；原告明确第三项诉讼请求为：要求依法判令被告胜鑫厂、嵇亚飞支付拖欠的由原告统一代为支付的水、电费（截止2015年7月6日）人民币338916.31元；原告明确第六项诉讼请求中“被告胜鑫厂留存的‘网带炉（热处理设备）’等全部财产”指的是本案中查封（扣押）财产清单中所列财产。审理中，原告最终变更诉讼请求为：1.要求被告胜鑫厂付清厂房租赁费54688.30元，并要求被告胜鑫厂支付自2015年12月19日起至清空厂房时止占用房屋期间的费用（按原租赁费用计算）；2.要求被告胜鑫厂付清由原告垫付的水电费338916.31元；3.要求被告胜鑫厂支付违约金人民币182736元，被告胜鑫厂原押金具有定金性质（《租赁合同》第三条第四款约定），原告依法不予返还；4.按约赔偿原告律师代理费49500元、诉讼保全担保费4500元。5.依照物权法第230条、231条和236条的规定，原告依照合同约定已经合法占有的被告胜鑫厂留存的网带炉等动产，依法行使留置权优先受偿。被告嵇亚飞对被告胜鑫厂上述债务承担连带保证责任。
被告胜鑫厂、嵇亚飞共同答辩称：被告胜鑫厂未欠原告兴怡公司厂房租赁费，被告胜鑫厂除了在原告公司存有10万元租赁押金外，并在2015年6月1日预付兴怡公司2015年下半年租金15万元（应兴怡公司要求，从嵇伟龙在民生银行账号为62×××79账户�入冯静玉在农行骆驼支行账号为62×××66账户），而兴怡公司至今尚未向被告胜鑫厂出具租赁发票。因此，兴怡公司诉请支付2015年下半年租赁费和违约金既与事实不符，又有违法律规定。原告兴怡公司需承担租赁合同中止的违约责任。被告胜鑫厂自被银行抽贷以来，资金周转发生困难，多次通过民间借贷解决（包括预付的15年下半年15万元租金），而原告不仅不予谅解，反而采用极端手段，多次强拉电闸逼迫被告胜鑫厂停产，2015年7月上旬，原告趁被告胜鑫厂负责人失联之机，强行锁闭被告胜鑫厂的租赁厂房，对被告胜鑫厂厂房进行停电停水，同时借口有人将哄抢被告胜鑫厂的财产，非法将被告胜鑫厂的材料、产品等从胜鑫厂租赁的厂房中转移，并申请保全财产查封被告胜鑫厂的租赁厂房（在大门上贴上封条），原告所为不但造成被告胜鑫厂已达成的网带炉转租行为被迫中止，而且直接导致工人工资至今无法兑付。因此，原告不但无权要求被告胜鑫厂支付2015年下半年房租费和违约金，而且需退还被告胜鑫厂自起诉日起已预付租赁费和全部押金，并承担被告胜鑫厂由此造成的损失（包括但不限于停工损失、设备减值损失、违约金等等）。根据原告提交的《胜鑫厂房租、水电、门卫情况》明细可知，截止2015年7月6日原告起诉日，被告胜鑫厂按约应预付给原告房租总额为729644.40元，其中按约应预付至2015年11月9日的房租为648364.80元，按约应预付三个月房租押金为81279.60元，而被告胜鑫厂实际已预付给原告的金额为729873元，实际预付金额比约定应付金额还多付228.60元，因此，根本不存在被告胜鑫厂拖欠原告房租的事实。关于水电费结算，被告胜鑫厂自租赁厂房以来，所消耗水电费按月结算，现因被告胜鑫厂查封后财务人员离职，所留资料残缺不全，加上部分资金游走账外，要求在扣除原告非法加价基础上予以确认支付。被告胜鑫厂每月应向原告支付电费等于电力公司向原告收取的该变电器电费总额减去原告从其它租赁户收取电费后的余额，被告胜鑫厂未收到过原告垫付电费的任何原始单据，原告开具给被告胜鑫厂的专用发票不是作为支付电费唯一依据。根据《中华人民共和国电力法》第四十四条和第六十六条规定，原告超越权限制定电价，违反电力法强制性规定，不仅无权要求被告胜鑫厂履行国家规定电价之外的费用，而且需依法返还已向被告胜鑫厂违法收取的费用。原告除已开给被告胜鑫厂第一轮租金发票15万元外，还拖欠胜鑫厂房租发票金额高达498364.80元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，开具发票是原告的法定义务，取得发票是被告胜鑫厂的法定权利，而原告在被告胜鑫厂已预付数期款项前提下未按规定开具发票给被告胜鑫厂，已违反税收管理规定，不仅损害被告胜鑫厂的法定权利，更损害国家利益，因此，在原告未补开前期发票给被告胜鑫厂申报扣税情况下，被告胜鑫厂拒绝继续预付款项依法不构成单方违约。原告公司无权行使留置权。行使留置权需满足两个条件，一是合法占有，即基于法律行为通过交付而占有和基于法律对事实占有的规定，而胜鑫厂的机器设备及原材料等并非胜鑫厂合法交付给兴怡公司，即便在胜鑫厂经营困难、负责人失联的情况下，法律也没有规定兴怡公司对出租厂房内的机器设备及原材料进行控制、管理的事实行为可作为合法占有。另外，在胜鑫厂负责人失联的情况下，兴怡公司申请法院采取保全措施时，胜鑫厂职工已与政府劳动部门等进行磋商工资及财产处置事务，职工同样也控制、管理着胜鑫�财产。因此，兴怡公司对胜鑫厂财产不构成合法占有。二是留置动产与债权属同一法律关系，而兴怡公司与胜鑫厂之间系房屋租赁合同关系，债权的基础是租金，合同所指向的标的物为房屋，并非胜鑫厂用于生产经营的机器设备及原材料，与留置构成要件中关于留置动产与债权属同一法律关系的规定不符。虽然《物权法》中关于商事留置规定了除外条款，但公司与个人企业之间房屋租赁关系不属于该条款中规定的商事行为。租赁合同内容涉及伪造。兴怡公司提交的租赁合同为活页式打印合同，除第八页外，无胜鑫厂、嵇亚飞的签名印章，连兴怡公司的印章也没有，其内容完全可以由兴怡公司事后随意伪造，且原告提交的租赁合同中的补充条款与两被告提交的租赁合同、从工商处调取的租赁合同均不符，明显涉及伪造。2015年12月14日，被告胜鑫厂（由沈伟明代为参加）、嵇亚飞与原告公司的法定代表人孙利岳共同对本案进行协商，对纠纷事宜及抵押设备处置达成初步意见。2016年1月12日，嵇亚飞被叫到蟹浦镇政府，原告拿出事先准备好的调解协议书让嵇亚飞签字，被告嵇亚飞因为没文化，对协议内容是否是当初三方达成的意思表示并不知情，而原告既未对协议内容向嵇亚飞进行释明，又阻止嵇亚飞通知沈伟明前来，同时逼着嵇亚飞代表被告胜鑫厂在协议上签名并盖章。因此，该调解协议书不但不是被告嵇亚飞的真实意思表示，而且是嵇亚飞受原告欺骗后被强迫所为，依据民法通则第五十八条规定，该民事行为无效。被告胜鑫厂与原告前后签订过两份租赁合同，虽打印的合同签订时间一致，但两份合同在租赁面积、表述等方面有较多改变，前一份合同是租赁前预签的，后一份是租赁后按实际租赁情况重签，因重签后原告未让嵇亚飞继续对被告胜鑫厂的债务进行担保，因此被告嵇亚飞无需承担担保责任。原告向法院提交的调解协议书，被告胜鑫厂未委托被告嵇亚飞作为委托代理人盖章，且经事后了解，协议书上胜鑫厂的章印是原告采取欺诈方式胁迫嵇亚飞所盖，且该协议约定严重损害第三人的利益（包括抵押权人与职工），根据合同法规定，该协议对被告胜鑫厂不发生效力。综上，兴怡公司在明知胜鑫厂财产已全部抵押情况下，为达到非法占有之目的，利用胜鑫厂负责人失联之机，趁火打劫，伪造证据，请求法院依法判决。
原告兴怡公司在本案中向本院提交了如下证据：
1.租赁合同一份，欲证明原告与被告胜鑫厂之间存在厂房租赁合同，被告胜鑫厂违反合同约定没有支付2015年下半年的房租等事实。被告胜鑫厂、嵇亚飞对该证据的真实性有异议，被告胜鑫厂主张该合同中的补充条款系原告事后添加，被告嵇亚飞表示签合同时其不在，后来让其补签，租赁合同的内容是别人填写，租赁合同的落款签名是其本人所签。本院认为，该租赁合同与被告方提供的租赁合同在内容上存在不一致之处，两被告对该合同有异议，故该合同需结合两被告提供的租赁合同予以认定。
2.租赁厂房示意图一份，欲证明租赁厂房面积情况。两被告表示2013年9月左右原告把厂房内的放网带炉的那一半厂房先交付给被告胜鑫厂，当时该厂房没有通电通水，实际不能使用，原告将厂房交付后，被告胜鑫厂就厂房今后开展生产做了些准备工作，等到2013年11月左右，通电通水工作完成房屋实际可以使用以后，开始计算租金，等到2014年年前，被告胜鑫厂才租了黑粗线ABCD面积（除阴影部分）中除了网带炉车间以外的厂房区域，同时在2014年年前，又租赁另一幢厂房�楼的房间四间作为办公室使用，如果把黑粗线ABCD面积（阴影面积除外）加上二楼四间办公室的话，总租赁面积有2000多平方米。本院认为，该证据系原告单方制作，故不能单独作为认定案件事实的依据。
3.知息传真件一份，欲证明被告胜鑫厂分摊电工李国祥工资每月2000元，每月底向原告支付。两被告表示对该证据的真实性无法确认，被告嵇亚飞表示只知道在支付保安、电工工资，但每月支付多少钱并不知晓。本院认为，该组证据系传真件，被告方对此有异议，故不能单独作为认定案件事实的依据。
4.租赁合同十份、劳动合同两份、退休人员聘用协议两份、2015年5月至2015年9月工资单五份，欲证明原告已向保安、电工发放工资情况，其中保安工资由所有承租户共同分担的事实。两被告表示对对该组证据的真实性无法确认，被告嵇亚飞表示不清楚有�事实。本院认为，被告方虽对该组证据的真实性有异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以认定。
5.增值税专用发票一组、现金缴款单、进账单、入账通知书、电子回单查询打印件一组、水表抄表度数传真件、电表抄表度数传真件各一组，欲证明被告胜鑫厂的水电费由原告代收代缴，胜鑫厂目前未足额支付的事实。两被告对增值税专用发票一组、现金缴款单、进账单、入账通知书、电子回单查询打印件一组的真实性均无异议，对水表抄表度数传真件、电表抄表度数传真件的真实性无法确认，表示经被告方核实水电费欠费29万元多。本院对增值税专用发票一组、现金缴款单、进账单、入账通知书、电子回单查询打印件一组的真实性予以认定，水表抄表度数、电表抄表度数等材料因系传真件，且为原告方单方制作，两被告对此提出异议，故本院认为上述证据不能单独作为认定案件事实的依据。
6.律师费发票、扣款通知书、担保费发票各一份，欲证明原告为本次诉讼及财产保全等所支出的费用。两被告表示对该组证据的真实性无法确认。本院认为，两被告虽对该组证据的真实性有异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以认定。
7.解除合同通知书一份，欲证明原、被告于2013年9月23日签订的租赁合同已解除，原告要求被告胜鑫厂于合同解除后搬离厂房内的机器设备，两被告均收到解除合同的通知书。两被告表示对该组证据的真实性予以认定，收到过解除合同通知书，但被告嵇亚飞看不懂，且钱已经多付了。本院对该组证据的真实性予以认定。
8.调解协议书一份，欲证明原告与两被告之间达成调解协议。两被告表示对该证据的真实性无异议，调解协议书中签名与盖章均为被告嵇亚飞所签盖，对协议书所载的律师费等有异议，厂房门被锁后的房租费被告胜鑫厂不愿意支付，房租费胜鑫厂已经支付好了，该付多少就付多少，本来说好押金10万元是可以抵扣水电费的。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告胜鑫厂、嵇亚飞在本案中向本院提交了如下证据：
1.租赁合同、租赁合同复印件（含房权证复印件）各一份，欲证明原告提供的租赁合同与被告方提供的租赁合同存在不同之处。原告对该组证据的真实性无异议，但表示对两被告提供该组证据欲证明的内容以原告公司法定代表人孙利岳在询问笔录中的意见为准。本院对该组证据的真实性予以认定，根据该组证据，本院认为，原告提供的租赁合同与两被告提供的租赁合同中区别在于有无补充条款，原告提供的租赁合同中有补充条款，被告方�供的租赁合同中无补充条款，两被告对原告提供的租赁合同中的补充条款提出异议，在目前被告胜鑫厂债务累累的情况下，如果双方对该补充条款进行过约定，则明显有利于原告债权的实现，但原告提供合同中的补充条款与该合同上其他条款在字体方面存在明显差别，原告对何时约定补充条款、为何只有原告一方提交的租赁合同中有补充条款等问题解释牵强，无法令人信服，原告对此应承担举证不利的后果，故综上本院对原告提供的租赁合同中的补充条款不予认定。
2.支付业务回单一份，欲证明被告方已于2015年6月1日支付15万元的款项。原告对该证据的真实性无异议，表示该笔款项是原告汇过来作为租金支付，且原告在结算款项时已扣除该数额。本院对该证据的真实性予以认定。
3.收款收据复印件一份，欲证明其已支付押金10万元。原告对该证据的真实性无异议，表示被告胜鑫厂付过押金，其在所提交的表格中已列明。本院对该证据的真实性予以认定。
4.调解协议书复印件一份，欲证明两被告对该协议书有异议。原告对该证据的真实性无异议，该协议系双方自愿达成的一致意见。本院对该证据的真实性予以认定。
为查清事实，本院依职权调取如下证据：1.本院于2015年10月26日到讼争租赁厂房现场拍摄照片一组；2.本院调取被告胜鑫厂的工商登记信息一组；3.从（2015）甬镇保字第26号案卷中调取财产保全申请书、民事裁定书、查封公告、查封（扣押）财产清单、笔录、协助冻结存款通知书（存根）、协助冻结存款通知书（回执）、保全清单各一份、照片一组；从（2015）甬镇商初字第981号案卷中调取民事判决书一份；从（2015）甬镇商初字第1176号案卷中调取民事判决书一份；从（2015）甬镇商�字第1154号案卷中调取民事判决书一份；从（2015）甬镇民初字第1017号案卷中调取民事调解书一份；从（2015）甬镇执民字第1805号案卷中调取申请执行书、仲裁裁决书、执行裁定书、从（2015）甬镇执民字第1302号案卷中调取申请执行书、民事调解书、执行裁定书各一份；4.本院于2015年10月24日对原告兴怡公司的法定代表人孙利岳及委托代理人徐萍进行询问，并做询问笔录一份；5.本院于2015年11月18日对原告兴怡公司的委托代理人徐萍、被告暨被告胜鑫厂的委托代理人嵇亚飞进行询问，并做询问笔录一份；6.本院于2015年11月25日对被告胜鑫厂、嵇亚飞进行询问，并做询问笔录一份；7.本院于2015年12月9日对原告兴怡公司的负责人杨兴龙进行询问，并做询问笔录一份；8.本院于2015年12月9日对原告兴怡公司的委托代理人徐萍进行询问，并做询问笔录一份；9.本院于2015年12月14日对原告兴怡公司的法定代表人孙利岳进行询问，并做询问笔录一份；10.本院于2015年12月10日对被告暨被告胜鑫厂的委托代理人嵇亚飞进行询问，并做询问笔录一份；11.本院于2016年1月22日对被告暨被告胜鑫厂的委托代理人嵇亚飞进行询问，并做询问笔录一份；12.本院于2015年7月10日查封位于涉案租赁厂房内的财产，并做查封（扣押）财产清单一份。
经质证，原告对本院调取的证据1、证据2、证据3、证据12的真实性均无异议，原告对证据4至证据11的真实性均无异议，对2015年11月18日询问笔录中谈到的诉讼请求变更及押金扣除事宜，以2016年2月4日庭审陈述为准，对2015年11月25日询问笔录中两被告关于场地1000多平方米的陈述有异议，原告已提交图纸，要求以2000多平方米为准，对证据4至证据11中其他询问笔录没有其他意见发表；两被告对本院调取的证据的真实性均无异议�表示对上述询问笔录中两被告的陈述予以认可。本院对上述本院调取的证据的真实性予以认定。
根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下：
原告兴怡公司（以下指甲方）与被告胜鑫厂（以下指乙方）于2013年9月23日签订租赁合同一份，约定原告将位于宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴建筑面积为2538平方米的厂房租赁给被告胜鑫厂，用途为工业生产，租赁期限自2013年9月17日起至2016年12月31日止，每年租金为人民币365472元，租金每半年支付一次，每次应在相应半年年度开始前付清。本合同签订后，且租赁物具备正常的供电条件之日起，乙方应开始向甲方支付租金，支付方式为在具备正常供电条件的当日一次性支付半年租金，先付后用，以后以此类推。本合同签订当日乙方应一次性支付三个月房租作为押金，如租赁过程中，乙方拖欠任何费用（包括房租、水电费、维修款等），且经甲方合理催告后乙方仍拒绝支付的，则甲方有权直接在上述押金中予以扣除，租赁合同第三条第四款约定为：“甲乙双方确认上述押金同时具有定金性质，如乙方在支付首期租金前违约，不再租赁租赁物的，则上述押金甲方不再返还。”合同第五条第2款约定：“水费按自来水厂标价上浮2%/吨计算，按月支付给甲方。”合同第五条第3款约定：“电费按供电局尖峰谷标价上浮2%/度核算，按月支付给甲方。”该合同第五条第4款约定：“由于方针潘家山嘴总厂配备有相关门卫及保安人员，故相关保安及门卫人员工资开销应由乙方据实分摊。”该合同第五条第5款第（3）项b约定：“甲乙双方确认，上述保安费用仅为基本的总厂区看管费用，乙方分摊保安门卫费用后并不免除其对自身财物（务）的看管义务，承租人应严格完善管理制度，如发生财产丢失等情况的，除非能够证明甲方存在重大过失或故意等情形的，否则与甲方及保安无涉。该合同第五条第6款约定：“本合同涉及相关所有费用（包括但不限于租赁费、水电费、保安门卫费用等）及计算标准均为不含税价，相关税费应由乙方另行承担，与甲方无涉。”该合同第七条约定：“租赁期内，如一方发生违约行为的，守约方除有权决定是否继续履行本租赁合同外，还可要求违约方支付半年的租金金额作为违约金，除非违约方能取得守约方的书面谅解。双方确认此等违约金是双方可预期且不可调整的，任何一方不得要求降低此等违约金的额度（但本合同相关条款有特殊约定的除外）。”该合同第十条约定：“担保方已经了解本合同项下乙方一切义务，并自愿为乙方在本合同项下履约过程中所可能发生的乙方一切债务【包括但不限于房屋租金、水电费用、保安门卫费用、因乙方原因所导致甲方所遭受的一切损失（诸如侵权责任、租赁物毁损、行政处罚等等）等等】承担连带保证责任，如乙方未能依照本合同的约定履行相关义务的，则甲方有权直接要求担保方承担相应连带保证偿还责任，对此担保方不得拒绝。担保期限为自本合同约定的租赁期限届满之日起两年。”该合同第十一条约定：“如提交法院解决的，违约方（如是乙方则还包括担保方）还需赔偿守约方相关维权费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。”被告嵇亚飞在合同落款的担保人处签字。原告兴怡公司自认被告胜鑫厂共向原告支付押金92304元。合同签订后，原告兴怡公司将租赁厂房交付给被告胜鑫厂使用，被告胜鑫厂则向原告交付租金。2015年6月底，被告胜鑫厂出现经济困难，被告胜鑫厂的法定代表人嵇伟龙下落不明，原告向本院提起诉讼，并于起诉当日申请保全被告胜鑫厂、嵇亚飞所有的价值人民币900000元的财产。
另查明：2015年12月18日，原告兴怡公司向被告胜鑫厂、嵇亚飞发送解除合同通知书，被告暨被告胜鑫厂的委托代理人嵇亚飞于当日收到上述通知书。2016年1月12日，原告兴怡公司与被告胜鑫厂、嵇亚飞签订调解协议书，该协议第一条约定：“被告胜鑫厂支付原告厂房租赁费54688.30元（计算至双方已于2015年12月18日房屋租赁合同解除日），及自2015年12月19日起至被告清空厂房时止占用房屋期间的费用（根据《租赁合同》第五条每月每平方米12元按实结算）”，该协议第二条第1款约定：“支付原告垫付的水电费338961.31元”，该协议第二条第2款约定：“支付原告违约金182736元”，该协议第二条第3款约定：“支付原告约定的维权费用：律师代理费49500元，诉讼保全担保费4500元，合计54000元”，该协议第四条约定：“被告嵇亚飞同意按照约定为被告胜鑫厂就上述应付款项，向原告兴怡公司承担连带保证责任”。
再查明：被告胜鑫厂于2015年6月2日办理甬镇工商抵登字[2015]第42号动产抵押登记，被担保债权种类为借贷合同，数额为50万元，抵押物范围为冲床、万能试验机、网带炉生产线一套（苏州丰成公司生产）等机器设备及圆钢等产品，抵押权人为案外人沈伟明。被告胜鑫厂于2015年6月17日办理甬镇工商抵登字[2015]第58号动产抵押登记，被担保债权种类为买卖合同，数额为12万元，抵押物范围为滚丝机、万能试验机、网带炉RANCA-1000*10000*100MM等机器设备，抵押权人为案外人熊波。被告胜鑫厂于2015年7月2日办理甬镇工商抵登字[2015]第69号动产抵押登记，被担保债权种类为借贷合同，数额为100万元，抵押物范围为冲床、网带炉、下料机等机器设备及螺栓等产品，抵押权人为案外人薛飞庆。申请人余应中等18人与被申请人胜鑫厂劳动争议，于2015年7月8日向宁波市镇海区劳动人事争议仲裁委员会提起仲裁，并于2015年7月9日向本院申请要求保全被申请人胜鑫厂所有的价值人民币301202.02元的财产，当日我院作出（2015）甬镇保字第26号民事裁定，裁定保全被申请人胜鑫厂所有的价值人民币301202.02元的财产，并对被告胜鑫厂在涉案租赁厂房内的机器设备等动产、被告胜鑫厂的银行账户一并采取保全措施。案外人奉化市奉通钢管厂与被告胜鑫厂买卖合同纠纷一案，于2015年7月2日向本院起诉，本院于2015年11月30日作出（2015）甬镇商初字第981号民事判决，判决被告胜鑫厂支付奉化市奉通钢管厂货款156010元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。案外人宁波市镇海绿源化工有限公司与被告胜鑫厂买卖合同纠纷一案，于2015年7月24日向本院起诉，本院于2015年11月18日作出（2015）甬镇商初字第1176号民事判决，判决被告胜鑫厂支付宁波市镇海绿源化工有限公司货款267365元，并赔偿原告自2015年5月28日起至实际履行之日止，以267365元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息损失，上述款项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。案外人薛飞庆与被告胜鑫厂民间借贷纠纷一案，于2015年7月23日向本院起诉，本院于2015年11月18日作出（2015）甬镇商初字第1154号民事判决，判决如下:一、被告胜鑫厂返还薛飞庆借款本金1000000元，并并支付利息3000元，以及自2015年7月9日起至实际履行日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的四倍计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、若被告胜鑫厂不履行上述第一条之付款义务，原告薛飞庆有权以被告胜鑫厂抵押的网带炉1台、冲床6台、下料机1台、缩杆机2台、滚丝机1台、万能试验机1台、起重机2台、铲车1辆、数控仪表车2台、结合钢10吨、螺栓20吨折价或以拍卖、变卖上述财产所得价款优先受偿。本院于2015年11月2日作出（2015）甬镇民初字第1017号民事调解书，案外人王昌六与被告胜鑫厂经本院主持调解，自愿达成协议：被告胜鑫厂支付王昌六拖欠工资共计11600.95元，该款项于2015年12月31日前一次性付清。案外人苏志新与胜鑫厂劳动争议案，宁波市镇海区劳动人事争议仲裁委员会于2015年8月12日作出镇劳人仲案字[2015]第241号仲裁裁决，裁决如下：一、由被申请人胜鑫厂支付申请人苏志新20**年1月至2月工资的不足部分4714元；二、由被申请人胜鑫厂支付申请人苏志新二倍工资24000元。以上金额共计28714元，应于本裁决书生效之日起三日内支付完毕。三、由被申请人胜鑫厂为申请人苏志新补缴2014年11月至2015年2月期间的宁波市外来务工人员社会保险（补缴的基数及各自应承担的比例按社会保险经办机构的规定办理）。此补缴手续应于本裁决书生效之日起三日内办理完毕。2015年11月7日，本院作出（2015）甬镇执民字第1805-2号民事裁定，裁决书载明：本院在执行过程中，查明被执行人胜鑫厂、嵇伟龙暂无财产可供执行，申请执行人苏志新亦未举证证明被执行人有可供执行的财产。裁定如下：（2015）甬镇执民字第1805号案的本次执行程序终结。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定请求继续执行。本院于2015年1月15日作出（2014）甬镇商初字第1410号民事调解书，案外人昆山长宏油脂有限公司与被告胜鑫厂经本院主持调解，达成一致意见，调解书载明：被告胜鑫厂支付昆山长宏油脂有限公司货款255070元�此款于2015年1月23日前支付55070元，于同年3月20日前支付60000元，于同年4月20日前支付70000元，余款70000元于同年5月20日前付清。本院于2015年7月23日作出（2015）甬镇执民字第1302-2号执行裁定，裁定书载明：本院在执行过程中，查明被执行人胜鑫厂、嵇伟龙暂无财产可供执行，申请执行人昆山长宏油脂有限公司亦未举证证明被执行人有可供执行的财产。裁定如下：（2015）甬镇执民字第1302号案的本次执行程序终结。申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条的规定请求继续执行。
本院认为：原告兴怡公司与被告胜鑫厂于2013年9月23日签订的租赁合同，被告嵇亚飞作为担保人在该合同上签字，系三方真实意思表示，且内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，三方均应按约履行。出租人将租赁房屋交付给承租人使用后，承租人应当按期支付租金。原告兴怡公司与被告胜鑫厂、嵇亚飞于2016年1月12日在庭外自行签订和解协议，就租金、占用使用费、水电费、违约金、律师代理费、诉讼保全担保费的支付问题达成一致意见，两被告虽提出签订涉及上述内容的条款系被告嵇亚飞受到原告公司欺骗胁迫后签订，但未提供充分证据予以证实，且被告嵇亚飞作为一名完全民事行为能力人，理应对自己行为可能导致的后果及风险有一定的预估能力，故两被告对此应承担举证不利的法律后果，对两被告提出的上述辩解本院不予采纳。
关于租金、占用使用费的支付问题，在三方已对租金及占有使用费的支付问题达成一致意见的情况下，两被告又反悔提出不愿支付租赁厂房中动产被查封后的租金及占有使用费，本院认为，两被告未提供证据证明相关条�并非三方真实意思表示，且被告胜鑫厂的机器设备等动产尚存于租赁厂房，给原告造成一定房屋使用损失，故被告胜鑫厂承担相应的占有使用费也属合理，故两被告该主张无事实与法律依据，本院不予采信。对于三方2016年1月12日调解协议书中达成的有关租金、占有使用费支付的协议条款，本院予以确认。
关于水电费的支付问题，本院认为，三方已于2016年1月12日自行达成一致意见，原告对被告胜鑫厂未支付水电费的金额进行了一定举证，被告方在第一次庭审中亦自认未支付水电费金额约30万元，针对原告主张的金额，被告方未提供任何证据予以反驳，两被告提出原告违反《中华人民共和国共和国电力法》规定擅自提高电价等辩解，本院认为，被告胜鑫厂与原告公司就租赁厂房期间使用水电的价格在租赁合同中进行了约定，并无证据证明该约定并非双方真�意思表示，且原告公司并非专门的供电、供水企业，被告胜鑫厂租用原告公司厂房期间因使用水电而向原告支付水电费，原告收取的水电费价格即使高于专门供电、供水企业的价格，亦不因此无效，故对被告方的该辩解本院不予采信。综上，原告诉请水电费338916.31元，本院予以支持。
关于违约金的支付问题，三方已于2016年1月12日自行达成一致意见，三方自行达成的违约金金额与2013年9月23日租赁合同中约定一方违约情况下需支付的违约金数额一致，两被告也未能提供充分证据证明其无任何违约行为，故对于三方2016年1月12日调解协议书中达成的有关违约金支付的协议条款，本院予以确认。
关于2016年1月12日中调解协议书中有关押金不予返还的约定，本院认为，租赁合同第三条第四款约定“甲乙（甲方指原告，乙方指被告胜鑫厂）双方确认上述押金�时具有定金性质，如乙方在支付首期租金前违约，不再租赁租赁物的，则上述押金甲方不再返还”，本案中，被告胜鑫厂在合同签订后支付了前期的租金，原告兴怡公司当时未对胜鑫厂的支付情况提出异议，且三方在租赁合同中已约定被告胜鑫厂拖欠房租、水电费等费用可在押金中扣除，显然三方于2016年1月12日另行约定的押金不予返还的条款与租赁合同中约定的情形相去甚远，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，三方2016年1月12日调解协议书中已约定了违约金，原告公司的违约损失已得到足够补偿，现被告胜鑫厂债务累累，资不抵债，三方均明知该情况又达成该条款，该协议条款明显侵害了其他债权人的合法权益，本院不予确认，两被告在第二次庭审中又提出要求在应付款项中扣除押金，故本院予以准许。
关于律师代理费、诉讼保全担保费的问题，三方在租赁合同第十一条已对违约方需赔偿的相关维权费用进行约定，三方于2016年1月12日就维权费用达成的协议与原合同约定一致，故对于三方于2016年1月12日调解协议书中达成的有关维权费用的协议条款，本院予以确认。
关于留置权的问题，本院认为，依据物权法的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权是法定担保物权，非意设性权利。留置权的法定前提之一，是债权人合法占有债务人的动产。租赁合同是出租人将租赁物的占有使用权转移给承租人，在租赁关系存续期间，出租人对出租房屋及房屋内的机器设备等动产均不享有占有使用权利。本案中，原告在起诉时双方租赁合同尚未到期，�双方并未解除租赁合同，故起诉时原告并不享有对租赁房屋内的动产占有的权利。在原告起诉的同时，本院基于原告及被告胜鑫厂职工的申请，对被告胜鑫厂的机器设备等动产采取保全措施，既对相关动产贴了封条，又在胜鑫厂的大门贴了封条，且因被告胜鑫厂的债权人众多，待本院工作人员在审理中到租赁厂房勘查现场时，厂房大门又被其他债权人加了许多把锁，由此可见起诉后原告兴怡公司实际并未控制租赁厂房内的动产，原告实际只有在他人无故哄抢动产时有报告法院的义务。虽然2015年12月18日租赁合同解除，但被告胜鑫厂按协议仍需支付原告腾退前的占有使用费，且当时租赁厂房内的动产已被法院采取保全措施，基于房屋内动产的实际控制情况，作为出租人的原告并未构成对房屋内属承租人的动产的合法占有，故双方于2016年1月12日达成的关于原告可以在�告胜鑫厂违约的情况下对胜鑫厂的物品行使留置权的约定，不符合物权法关于留置权的规定，不发生使出租人享有留置权的法律效力，故本院对三方2016年1月12日调解协议书中关于留置权的条款，不予确认。
被告嵇亚飞在租赁合同中作为担保人签字，租赁合同第十条对担保人的担保范围及担保责任承担方式等进行约定，故被告嵇亚飞需对被告胜鑫厂的债务承担连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十条、第四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂应向原告宁波兴怡紧固件有限公司支付截至2015年12月18日止的租金共计人民币54688.30元、水电费338916.31元、违约金182736元、律师代理费49500元、诉讼保全担保费4500元，上述款项共计人民币630340.61元，扣除被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂已付押金92304元，被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂尚应向原告支付538036.61元，该款项于本判决生效之日起十五内履行完毕；
二、被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂应向原告宁波兴怡紧固件有限公司支付占用使用费（自2015年12月19日起按每年365472元的标准计至实际腾退房屋之日），该款项于被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂实际腾退房屋时一并付清；
三、被告嵇亚飞对上述被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂应履行之义务承担连带清偿责任；被告嵇亚飞承担保证责任后，有权向债务人追偿；
四、驳回原告宁波兴怡紧固件有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费人民币11940.13元，诉讼保全申请费5000元，共计人民币16940.13元，其中3841.81元由原告宁波兴怡紧固件有限公司负担（已预付案件受理费12432元、诉�保全申请费5000元），其中13098.32元由被告宁波市镇海胜鑫高强度紧固件厂、嵇亚飞共同负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张晓圆
人民陪审员 孙霓蕉
人民陪审员 石伟标
二〇一六年三月十八日
代书 记员 徐燕波