广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初34号
原告：李珍珠，女，1963年1月17日出生，香港特别行政区居民。
委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所实习人员。
被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地北海市北部湾中路58号凯旋国际商住大厦二楼。
法定代表人：王锡廷，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。
第三人：温丽华，女，1957年7月11日出生，汉族，住所地浙江省苍南县。
第三人：吴洁，女，1984年6月8日出生，汉族，住所地四川省乐山市市中区。
第三人：肖贵军，男，1972年10月28日出生，汉族，住所地黑龙江省缓滨县。
第三人：杨红，女，汉族，上海市虹口区。
第三人：邓聪，男，1986年2月18日出生，汉族，住所地福建省厦门市思明区。
第三人：刘明，男，1959年8月7日出生，汉族，住所地福建省三明市梅列区。
第三人：李天才，男，1962年2月23日出生，汉族，住所地福建省南安市。
第三人：黄正党，男，1966年9月6日出生，汉族，住所地广西壮族自治区北海市海城区西藏路**号三巷*号，现住北海市海城区。
第三人：黄邦宁，男，1990年3月23日出生，汉族，住所地福建省三明市梅列区。
原告李珍珠与被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称万国都物业公司）、第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李珍珠及其委托诉讼代理人卢波锋、郭伟燕，被告万国都物业公司的委托诉讼代理人蒋星住，第三人黄正党到庭参加诉讼,第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄邦宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李珍珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还认购款人民币437357.96元并支付利息给原告(利息以本金437357.96元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年5月21日起计至还清本息时止)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年9月至11月期间原告和第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁分别签订《北海凯旋国际银座公寓认购书》，向被告认购了位于北海市北部湾中路58号“凯旋国际银座公寓大厦”12套房并依约支付了首期订金共计300000元。后温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁均因故将各自《北海凯旋国际银座公寓认购书》项下权利义务一并转让给原告，上述转让行为均通知了被告并经得被告同意，因此原告成为涉案12套房屋唯一的认购方。其后，因被告原因无法订立正式的《商品房买卖合同》，被告接受了原告退房的要求，被告先于2014年5月20日向原告出具承诺书一份，确认尚欠原告购买凯旋银座大厦公寓共14套退房款共计人民币伍拾万柒仟肆佰元整(￥：507400元，含案外人张雯婷2套房退款共70042.04元，507400元-70042.04元=437357.96元)，后又于2015年5月21日向原告书面承诺在2015年1月31日前付清欠款。但虽经原告多次催讨，被告至今仍未支付上述欠款。特依据我国相关规定，向人民法院提起诉讼，望人民法院依法判如所请。
被告万国都物业公司辩称，1.原告要求被告返还购房款437357.96元并支付利息，没有事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉请，理由是被告与原告李珍珠退房订金已于2015年5月20日结清，不存在返还订金的事实。2.原告在起诉状称与温丽华等9名第三人达成购买意向，被告不予承认，原告将14套改为12套，在数额和房子的数量方面存在前后矛盾，原告的诉请没有事实根据，请求法院驳回原告的诉请。
第三人黄正党辩称，其在“凯旋国际银座公寓大厦”认购了一套房子，一直没有交房，要求万国都物业公司退订金也没有退，便找到代理人李珍珠，经协商已经把黄正党认购房子的权利义务转让给了李珍珠。
第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄邦宁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：证据1.《北海凯旋国际银座公寓认购书》、收据、转让书、身份证、收条、转让声明书、港澳居民往来内地通行证、香港永久性居民身份证、公证书、转让说明、授权委托书、委托书、收款说明、承诺书，证明温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、李珍珠、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁分别与被告签订《北海凯旋国际银座公寓认购书》，向被告认购了位于北海市北部湾中路58号“凯旋国际银座公寓大厦”12套房并依约支付了首期订金共计300000元，温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁均因故将各自《北海凯旋国际银座公寓认购书》项下权利义务一并转让给原告。证据2.《北海凯旋银座公寓明细表》，证明温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁向原告的转让行为均通知了被告并经得同意。证据3.《承诺书》，证明被告对于温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁向原告转让行为予以认可，被告确认尚欠原告及案外人张雯婷购买凯旋银座大厦公寓（共14套）退房款共计人民币伍拾万柒仟肆佰元整（¥：507400元），后又于2015年1月21日向原告书面承诺在2015年1月31日前付清欠款。证据4.承诺书、短信，证明原告一直催讨被告退款还涉案房款事宜。证据5.被告对原告的还款承诺书，说明被告主张2014年5月20日已结清12套房款，是另案12套房款，与本案无关。被告质证意见为：对证据1《北海凯旋国际银座公寓认购书》、收据、转让书以及证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，万国都物业公司原经理沈国汉已因涉及经济犯罪问题在刑事审查中，当时《北海凯旋国际银座公寓认购书》及收据是与他人串通，存在虚假，案发后沈国汉已被刑事拘留，被告对收据和《北海凯旋国际银座公寓认购书》书均不予认可，原告与本案第三人达成的协议，被告一概不知情；证据2的明细表没有原件予以核对；证据3不能证明原告的主张，该证据对本案没有关联性。证据5与本案无关，证明的目的不明确，不能证明被告与原告已经结清的事实。第三人黄正党对原告提交的证据无异议。被告万国都物业公司提交以下证据：证据1.《退房清单》及付款凭证，证明被告与顾建瑜及原告李珍珠已结清退房订金事宜，原告提交的12套房的退款证据没有公章和签名，当天不可能产生两次12套房子退款，明显前后矛盾，被告提交的这份是公司盖公章的，原告提交的12套房子退款的证据没有盖公章，是不真实、不合法的。证据2.《收据》、付款凭据，被告与黄正党已结清退房订金事宜，已退给黄正党41807.35多元，根据被告的《收据》证明，只认可有公司盖章的收据和财务出具的《收据》，所以原告的主张是不真实的。原告质证意见为：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性异议，本案主张房号分别为1001、1101、1309、1521、1606、1607、1709、1721、2105、2201、2221、1121这12套房子。证据2.被告提交的证据2121号房子与本案无关。第三人黄正党质证意见为：同意原告的质证意见，当时第三人买了两套房子，房号分别是2121和2221，《收据》日期都是同一天写的，而被告只退了2121号房的订金。第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄邦宁未向本院提交证据，亦未发表质证意见，视为放弃举证、质证的权利。
对各方当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、3及证据4的承诺书有原件予以核对，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信；原告提交的证据2与本案有关联性，亦可作为本案定案的依据；被告对原告提交的证据5的真实性未提出异议，本院亦予以采信；原告提交的证据4的短信不具有完整性且被告不予认可，不能证明原告的证明内容，本院不予采信。被告提交的证据均有原件予以核对，具有真实性和合法性，且证据2可以证明被告退还给第三人黄正党2121号房产的款项中包含订金和利息，故本院予以采信。
本院认定事实如下：2007年9月至11月期间，原告李珍珠与被告万国都物业公司签订《凯旋国际商铺认购书》，自愿认购万国都物业公司位于北海市北部湾中路58号凯旋国际银座大厦1121号和1101号共两套房产，并分别交付了订金2万元，第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁分别与被告万国都物业公司签订《凯旋国际商铺认购书》，自愿认购万国都物业公司位于北海市北部湾中路58号凯旋国际银座大厦1721号、1709号、1001号和1521号、2201号、1607号、2105号、1606号、2221号、1309号共十套房产，并交付了首期订金2万元、2万元、2万元和3万元、3万元、3万元、3万元、3万元、3万元、2万元，即万国都物业公司共收取李珍珠及温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁的首期订金30万元。此后，上述第三人分别收取了李珍珠2.5万元、4万元、7.5万元、3万元、3.2万元、3万元、3.5万元、3.5万元、2万并将各自《凯旋国际商铺认购书》项下的权利义务一并转让给原告李珍珠。2014年5月20日，原万国都物业公司经理沈国汉出具书面材料给该公司董事长王锡廷，载明内容为：“经公司财务核准，到今天（2014年5月20日）欠李珍珠等人购买凯旋银座大厦公寓（共14套）退房款共计人民币伍拾万柒仟肆佰元正（￥507400.00元），请公司王董安排支付房款时间。”2014年5月21日，沈国汉在该书面材料上注明：“如果保留以上14套房号，原合同有效，则不计算利息。”王锡廷亦在该书面材料上承诺：“在2015年1月31日前付清伍拾万零柒仟肆佰元正，如不退款，也可保留原来合同。”上述提到的14套房产及退房款中包括案外人张雯婷的2套房产及退房款。因万国都物业公司一直未向李珍珠支付上述欠款，涉案大厦亦未动工建设，故李珍珠诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明：《凯旋国际商铺认购书》第七条约定：“认购方在签订本认购协议书后，如需变更姓名或退订金，需在签订本认购协议后及大厦动工前向开发方书面提出，开发方同意变更或退还订金（退还订金不计算利率）。”
本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原告李珍珠系香港特别行政区永久性居民，香港特别行政区与我国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案《凯旋国际商铺认购书》的订立及款项的交付均在我国内地，因此，被告万国都物业公司的住所地法律即中华人民共和国内地法律最能体现该合同的履行特征，且双方当事人并没有协议选择案件处理应当适用的法律，故本案的实体处理应当适用中华人民共和国内地法律。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.涉案《凯旋国际商铺认购书》是否合法有效？2.原告李珍珠的诉讼请求是否有事实和法律依据？
本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了订金等。本案中，原告李珍珠、第三人均与被告万国都物业公司签订了认购书并约定了订金，其目的是为了签署正式的商品房买卖合同，第三人将认购书项下的权利义务转给李珍珠后，李珍珠依法取得了第三人在认购书中认购方的地位，故本案系李珍珠与万国都物业公司在履行涉案认购书的过程中产生的纠纷，应属商品房预约合同纠纷。
关于涉案《凯旋国际商铺认购书》是否合法有效的问题。本院认为，原告李珍珠持有涉案《凯旋国际商铺认购书》的原件，认购书上有原万国都物业公司经理沈国汉、李珍珠及本案第三人的签名并加盖有万国都物业公司的公章，被告万国都物业公司以涉案大厦不具备对外销售的合法证件为由主张《凯旋国际商铺认购书》无效，万国都物业公司作为开发方和销售方，应当承担涉案大厦是否具备合法销售证件的举证责任，但其未能提交相应证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。涉案认购书是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应依约履行合同义务。
关于原告李珍珠的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。本院认为，第一，根据《凯旋国际商铺认购书》第七条约定，认购方需变更姓名或退订金，需在大厦动工前向开发方书面提出。涉案大厦至今未开工建设，黄正党等9名第三人可以将各自《凯旋国际商铺认购书》的权利义务一并转让给原告李珍珠，本案虽无证据证明第三人已将房产转让一事以书面通知的方式通知了被告万国都物业公司，但万国都物业公司在2014年5月20日及2014年5月21日提交给公司董事长王锡廷的报告中确认了公司截至2014年5月20日尚欠李珍珠14套房产的退房款507400元，并经王锡廷签字再次确认。因此，万国都物业公司虽不认可沈国汉和王锡廷书写的内容，但未提交反驳证据予以推翻上述事实。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，万国都物业公司应承担举证不能的不利后果。第二，万国都物业公司还抗辩认为，其与李珍珠之间的退房款在2014年已结清，但其提交的证据《退房清单》及付款凭据与涉案12套房产的房号不一致，不能证明与涉案房产有关。故对于万国都物业公司抗辩李珍珠与第三人之间的权利义务转让行为无效以及涉案房款已退的意见，本院不予采纳。双方2014年5月20日确认的退款内容系双方达成新的约定，是对之前约定内容的变更，万国都物业公司应当按照双方2014年5月20日确认的退款内容履行退款义务。第三，关于退款数额的问题，李珍珠主张退房款507400元中有35万元是订金，其余部分是利息，该主张与万国都物业公司提交的第二组证据相印证，现李珍珠在本案中主张退回其中12套房产的认购款437357.96元及相应利息不违反法律、行政法规的规定，李珍珠作为民事主体可以自主决定自己的行为，应当尊重其意思自治行为。但鉴于王锡廷承诺2015年1月31日前付清所欠款项，李珍珠亦未对此承诺提出异议，2015年1月31日以后万国都物业公司未依约返还李珍珠认购款437357.96元构成违约，应按中国人民银行同期同类贷款利率支付相应的资金占用费，故李珍珠请求从2014年5月21日起计付利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原告李珍珠请求被告万国都物业公司支付双方确认的认购款具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第二百六十九条的规定，判决如下：
被告北海市万国都物业管理有限责任公司返还购房订金437357.96元及利息（利息计算：以437357.96元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年2月1日计至还清款项之日止）给原告李珍珠。
案件受理费8874元，由被告北海市万国都物业管理有限责任公司负担。
上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，原告李珍珠可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告北海市万国都物业管理有限责任公司和第三人温丽华、吴洁、肖贵军、杨红、邓聪、刘明、李天才、黄正党、黄邦宁可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8874元，（收款单位户名：广西壮族自治区高级人民法院，开户行：农行南宁市万象支行，帐号：20×××77）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 文 全
审 判 员 杨雪云
审 判 员 陈邕凌
二〇一七年八月十四日
法官助理 沈晓璐
书 记 员 卫 韦