江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终934号
上诉人(原审被告、原审反诉原告）陆静。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告）徐州矿务集团有限公司。
上诉人陆静因与被上诉人徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第4034号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人陆静的委托代理人刘新伟，被上诉人徐矿集团的委托代理人王开化、梁克彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年8月10日，徐矿集团下属庞庄物业管理处作为甲方（出租方）与陆静（承租方）签订协议书，内容为出租方与承租方经过充分协商，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，就承租方租赁出租方房屋、设施事宜达成如下协议，以兹共同遵守。一、租赁物名称，甲方将坐落于徐州市泉山区庞庄工人村和园四小区内幼儿园房屋、房屋交付时的附属物出租给乙方，甲方对房屋及设施不再进行任何投入，经营所需设施设备等均由承租人投资并承担费用。徐矿集团庞庄物业公司幼儿园在没有拆除之前可供乙方过渡使用，过渡期最迟至2012年10月底，原幼儿园内物品乙方可使用但所有权归甲方，乙方非正常使用出现的损毁要按价赔偿（见交接清单）。甲方有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告；二、租赁物用途，1、该租赁物用途为幼儿教育。乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变租赁物用途。2、乙方应当按照租赁物的用途合法使用租赁物并用于合法目的，不得从事法律法规禁止的活动。第三条租赁期限、租金及支付方式，1、租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共叁年。2、租金：叁年租金共计人民币853320元（大写捌拾伍万叁仟叁佰贰拾元）。租金一年支付一次，由乙方在协议签订后五日内到甲方财务部门交纳第一年租金；第一年租赁期满后五日内交纳第二年的租金；第二年期满后五日内交纳第三年的租金。乙方在租赁期间所产生的水、电等相关经营及其他费用，由乙方承担并自行按实缴纳。3、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租物，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满30天之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同。若有第三人在同等条件下，乙方有优先租赁权。第四条，租赁保证金……，第五条，租赁政策，1、承租方在租赁期内需要优先安排原有教职工，从教职工工资由承租方支付，工资标准与徐州地区社会工资接轨，原教职工享受甲方相近岗位职工的工资福利待遇标准，甲方现行平均工资标准超过社会接轨工资的部分及应由用人单位缴纳的各种社会保险部分由甲方承担；承租方如果不安排原有教职工工作，需按徐矿司[2012]79号文件的规定由乙方支付上述人员的生活费。为保证教职工的切身利益，乙方应把职工接轨工资或生活费交甲方代发。2、租赁经营所需资质证件等均由承租方以其名义办理。甲方可协助其办理，但不承担任何责任和费用。3、承租方办学、收费等行为要符合徐矿集团公司和政府相关政策规定。第六条，租赁物的使用及维护，1、租赁期内，乙方不得擅自改造房屋主体结构，并不得拆卸、挪移、损坏交付时的设施、设备等。乙方如需对房屋进行改造或增扩设备等，应书面征得甲方书面同意后方可实施，相关费用由乙方自理。2、乙方应合理使用并爱护租赁物及其附属设施。因乙方使用不当或管理不善造成租赁物及附属设施发生损毁或灭失的，乙方应负责维修或承担全额损害赔偿责任。3、乙方不得在承租房屋之外进行私搭乱建。否则，应予以恢复原状，并承担由此产生的一切法律责任。4、承租期间，租赁物非乙方原因漏雨的维护、维修责任由甲方负责。第七条，安全责任，……。第八条，转租，未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借租赁物。第九条，租赁物交付及返还，……。第十条，协议解除，（一）、经甲、乙双方书面协商一致，可以解除本协议。（二）、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议并收回租赁物。造成甲方损失的，应由乙方负责赔偿。1、拖欠租金或水、电等其它费用、以及超过规定时间不交纳租赁保证金等的；2、擅自改变租赁物用途的；3、擅自将承租物转租、转借他人使用的；4、利用承租物进行违法活动的，或进行非法经营活动的；5、经营过程中违反上级相关部门规定而又未整改或整改达不到要求的。（三）、甲方未按约定期限交付租赁物超过15日的，乙方有权解除本协议。第十一条，违约责任：1、甲、乙任何一方违反本协议约定，导致协议无法履行或者不能完全履行，应由违约方承担违约责任，赔偿守约方由此造成的一切损失。2、乙方应按期交纳租金等费用，每逾期30天按年租金额的5%向甲方支付违约金。第十二条，免责条件，1、因不可抗力原因致使本协议不能继续履行或造成租赁物毁损、灭失或其他损失的，甲、乙双方互不承担违约责任。2、租赁房屋因城市建设等需要而被纳入市政规划拆迁的，或因徐矿集团有限公司建设（上述原因拆迁有赔偿的，属于一方投入的部分赔偿款归一方所有）以及其他非出租方原因导致出租物无法正常使用的，出租方有权提前终止协议并不承担任何责任。第十三条，协议争议解决办法：本协议履行中发生争议，由双方当事人协商解决。协商不成的，任何一方均可向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。第十四条，协议生效：1、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。2、本协议一式四份，甲方三份，乙方一份。3、本协议生效后，双方对协议的变更或补充应采取书面形式，作为本协议的附件。附件与本协议具有同等法律效力。当日，双方在协议书上签字盖章。
协议签订后，陆静按照合同约定于2012年8月13日向徐矿集团下属庞庄物业管理处交纳了第一年度租金284440元。
2012年11月6日，陆静委托江苏开承律师事务所向徐矿集团下属庞庄物业管理处发出律师函，要求在接函后15日内将房屋和设施维修好，并提供房屋验收合格证、消防验收报告。之后，陆静又委托江苏世纪青松律师事务所，该所于2013年7月向徐矿集团下属庞庄物业管理处发出律师函，要求提供房屋验收合格证、消防验收报告，并对漏水部分进行维修等。
2014年8月8月，徐矿集团下属庞庄物业管理处通过EMS向陆静发出通知，要求陆静于2014年8月12日前向其交纳第二年度的租金，并将通知张贴在幼儿园内。陆静认可收到信件，但因徐矿集团没有向其交付相关证件致经营亏损，故没有交纳租金。
根据徐矿集团的申请，原审法院向案外人于小焦、唐娅核实和园小区幼儿园的开办情况，两人陈述2014年7月从陆静手中接手的该幼儿园，双方签有协议，已经向陆静支付了租金五十余万元，曾认为陆静是该幼儿园房屋的房主，自接手后，陆静并不参与实际的经营。陆静亦认可与于小焦、唐娅签订有书面合同，费用总额为七十余万元，自己参与两人的经营。
在本案审理过程中，陆静申请对和园小区幼儿园投入资金金额及正常经营的净利润进行评估，经原审法院释明该投入资金金额及净利润属其提供证据证明的案件事实，无法通过评估确定，故陆静撤回了评估申请。
陆静陈述所请求的预期利益损失依据和园幼儿园占地1996.50平方米，共计6间教室，按照徐州市区住宅小区配套幼儿园规划建设及管理使用办法的规定，每班招收30名学生，同时根据规定需配备园长等共计22人，收费收入及政府补贴共计3086550元，包含人员工资、水电及承包费等支出为2156667元，故净利润计算为929883元。
另查明，陆静在协议签订后，并未对徐矿集团下属庞庄物业管理处原幼儿园教职工进行安排工作，亦未支付有关费用。因园长万玲与幼儿家长发生纠纷，徐州市泉山区文化教育体育局接到投诉后，于2013年12月2日对和园中心幼儿园下达立即停止办园通知书，因该幼儿园未达到办园标准，属于无证办园，责令立即停止办园，该通知书的签收人为万玲。
徐矿集团在原审中的诉讼请求为：一、解除双方签订的房屋租赁协议；二、陆静支付租金284440元、利息17066.40元（计算至2014年9月6日）及违约金14222元，合计315728.40元，并承担本案的诉讼费。
陆静在原审中的反诉请求为：一、徐矿集团交付房屋验收合格证、消防验收合格证、房屋产权证、土地证等开办幼儿园所需证件；二、徐矿集团赔偿截至2014年年底的预期利息损失929883元及误工工资损失78633元，合计1008516元，并承担本案的反诉费用。
原审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，徐矿集团下属庞庄物业管理处与陆静签订合同，因徐矿集团下属单位无法人资格，且系徐矿集团下属组织，其所签订的合同权利义务应由徐矿集团承受，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，各方应当严格履行合同约定的义务。
一、关于双方所签合同的性质认定问题。从双方在协议书中约定的租赁物名称、租赁物用途、租赁期限、转租、租赁物的使用及维修、租赁物的返还等内容，足以认定双方所签协议为房屋租赁合同的性质，虽然双方在协议中约定由陆静优先安排原幼儿园教职工，但陆静并未进行安排，且协议亦约定租赁经营所需证件均由陆静以自己的名义办理，故陆静辩称该协议为承包合同，缺乏事实依据，不予采纳。
二、合同履行过程中的违约行为、违约责任的认定及徐矿集团是否享有单方解除权问题。陆静在协议约定交纳第二年租赁费的期限届满后经徐矿集团催要仍迟延履行交付租金的义务，根据房屋租赁合同的性质，一方迟延履行交付租金的义务属迟延履行主要义务，此情形既符合双方协议约定第十条有关协议解除的情形，同时亦符合法律规定的一方享有单方解除合同权利的情形，但在本案诉讼期间，因双方在协议中约定的租赁期限已经届满，故合同已终止，不再需要通过解除来终止双方的权利义务关系。
三、徐矿集团要求陆静支付租金、利息和违约金是否有事实和法律依据的问题。因双方在协议中对于租金的数额和支付期间进行了明确的约定，陆静因徐矿集团没有履行维修和提供证件的义务而拒付租金，没有事实和法律依据。首先根据合同法关于租赁合同的规定，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担，承租人可要求减少租金或延长租赁期限，故陆静基于徐矿集团没有履行维修义务而拒付租金，缺乏法律依据，且陆静所称的房屋漏水问题等除律师函外，并无其他证据与之佐证；其次，双方的合同性质为房屋租赁合同，交付证件并非徐矿集团的附随义务，且陆静亦未举证证明因提供该证件问题与徐矿集团进行过协商，并要求协助，故陆静拒付租金的理由不能成立。
因陆静超过约定的期间未履行该给付义务，现徐矿集团要求陆静支付拖欠的租金284440元有合同依据，且双方在违约责任中约定按照年租金额的5%确定违约责任，据此违约金计算为14222元，因双方约定陆静交纳第二年租金的期限届满日期为2013年9月5日，陆静超过该期限未向徐矿集团交纳租金，应支付利息，利息按照中国人民银行同期同类年贷款基准利息6%计算，故以租金284440元为基数，自2013年9月5日至2014年9月6日，利息计款为17066.40元。
四、陆静要求徐矿集团交付相关证件、赔偿预期利益损失及误工费是否有事实和法律依据。关于交付相关证件问题。因双方所签合同的性质为租赁合同，出租人将租赁物交付给承租人使用，双方在合同中约定出租人有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告，故交付各种相关证件并非徐矿集团的法定义务或根据合同性质确定的附随义务，陆静确因办园需要可与徐矿集团进行协商，以获得徐矿集团的帮助，故陆静要求徐矿集团交付相关证件，缺乏法律和事实依据，不予支持。关于陆静要求徐矿集团赔偿预期利益损失问题。因陆静依据有关法律规定确定幼儿园招生的人数，并不符合客观情况，且陆静亦未提供其在实际经营幼儿园期间实际招生的人数及有关人员的费用支出和其他费用支出等，仅以推算作为计算预期损失的依据明显缺乏事实依据。《江苏省学前教育机构登记注册办法》对于举办者登记注册学前教育机构规定了申报的各项条件，其中包含办园的资产及经费来源及卫生保健合格证明等，且采取注册登记制，即举办者按照登记程序向有权机构提出申请，由有权机关审查批准，陆静并未提交足够的证据证明除反诉被告持有的证件外均已具备登记注册的办学条件，故其按照政府财政补贴的有关规定计算收入情况，亦没有依据。通过法庭查明案外人于小焦、唐娅已经向陆静支付了费用五十余万元，综上，陆静有关预期利益的损失计算没有事实依据，不予支持。对于陆静主张自己的工资损失，陆静亦在2013年通过仲裁的方式要求徐矿集团支付拖欠的工资，经仲裁裁决，驳回了陆静的请求。陆静作为承租人，其对于租赁期间的经营应自负盈亏，故陆静要求徐矿集团承担该笔费用，没有事实及法律依据，不予支持。
原审法院遂判决：一、陆静于判决发生法律效力之日起十五日内向徐矿集团支付租金284440元、利息17066.40元及违约金14222元；二、驳回陆静的反诉请求。
上诉人陆静不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、被上诉人未提供涉案房屋的验收合格证明和消防验收合格证明及权属证明。没有消防验收合格的房屋不具备对外出租的条件，对此类房屋签订的房屋租赁合同应为无效。2、双方租赁合同中明确约定，上诉人使用涉案房屋仅能用于幼儿园教育。被上诉人未能提供涉案房屋的验收合格证明、消防合格证明以及房屋权属证明是上诉人无法申办办园资格的根本原因，致使合同目的无法实现。3、上诉人拒付租金系履行不安抗辩权。双方签订协议后，上诉人交付了第一年租金，被上诉人却没有按照法定和约定义务提供房屋验收合格和消防合格证明，致使办园手续不能顺利进行，经上诉人两次催告后，被上诉人仍不提供。上诉人收取案外人的款项系转让资产的对等价值，并非租金。4、被上诉人的诉讼请求已超过一年的诉讼时效。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人徐矿集团答辩称，1、上诉人占有被上诉人的房产从事经营，后又擅自将该房屋转租并获得收益，上诉人应按合同约定支付房屋租金。2、被上诉人仅将涉案房产出租给上诉人使用，根据双方合同的约定，上诉人应以其自己名义办理办理经营资质，并承担相关费用。3、上诉人未支付租金的行为属根本性违约行为，不存在不安抗辩权。4、被上诉人的主张支付租金并未超过时效，其上诉人在一审中对此也并未主张。5、双方签订的合同在2015年8月期限已经届满，客观上已不存在解除合同的情形。6、因上诉人根本性违约，并且将涉案房产进行转租，已获取50余万元租赁费用，其负有按合同约定承担违约金的义务。同时，未按时支付租金，应承担逾付租金的利息。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、双方所签租赁合同的效力如何认定；2、上诉人应否向被上诉人支付欠付的租金及利息和违约金；3、上诉人主张的损失应否支持。
二审期间，被上诉人向本院提交徐矿集团华美和园四期棚户区改造工程一标1-10#、22-24#工程竣工验收备案表一份。上诉人质证认为，对竣工验收备案表的真实性及关联性均有异议。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，关于双方所签租赁合同的效力如何认定的问题。双方于2012年8月10日签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。上诉人以涉案房屋未取得消防验收合格证明为由主张合同无效没有事实依据，上诉人以涉案房屋未进行竣工验收、未取得产权证书为由主张合同无效没有法律依据。
关于上诉人应否向被上诉人支付欠付的租金及利息和违约金的问题。关于租金，上诉人交纳第一年租金后，未按合同约定的“第一年租赁期满后五日内交纳第二年的租金”向被上诉人交纳租金。上诉人主张，因被上诉人没有按照法定和约定义务提供房屋验收合格和消防合格证明，其拒付租金系行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方由下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。本案中，双方合同约定“甲方有权提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告”，“租赁经营所需资质证件等均由承租方以其名义办理。甲方可协助其办理，但不承担任何责任和费用”。在双方明知涉案房屋的租赁用途为“幼儿教育”的情况下，仍作出上述约定，而陆静又在合同履行过程中以徐矿集团未向其提供“房屋合格验收报告及消防合格验收报告”为由履行不安抗辩权不符合上述第六十八条规定的情形，且徐矿集团在庭审中提供了涉案房屋的消防验收合格的意见书及竣工验收备案表。同时，在上诉人已实际使用涉案房屋用于幼儿教育并已交付一年租金，现又以被上诉人未向其提供房屋合格验收报告及消防合格验收报告为由而拒付租金，对该上诉意见本院不予采纳。关于利息和违约金，被上诉人按照双方合同约定主张了14222元的违约金，同时又主张了未付租金的利息17066.4元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从上述法律规定的目的来看，违约金的功能在于填补守约方的损失。本案中，上诉人未按约定支付租金，被上诉人主张了利息及违约金两项，其主张的利息计算至2014年9月6日，而截至本案审理至今，上述两项的数额不高于被上诉人遭受的利息损失数额，故原审法院同时支持违约金和利息两项并无不当。关于上诉人主张的损失应否支持的问题。因上诉人未就在原审中反诉的损失问题缴纳上诉费用，亦未提供证据证明其损失，故不予支持。
综上，上诉人陆静的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费12330元，一审反诉案件受理费7590元，二审案件受理费12330元，共计32250元，由徐州矿务集团有限公司负担1000元，陆静负担31250元。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 叶
审 判 员 史善军
代理审判员 李 琳
二〇一六年六月二十日
书 记 员 周 密