福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0602民初3157号
原告：漳州市新培源物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区。
法定代表人：曾燕飞，经理。
委托代理人：郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。
被告：李赫，男，1989年1月10日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告漳州市新培源物业服务有限公司与被告李赫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员江晓筠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州市新培源物业服务有限公司的委托代理人郑庆祥与被告李赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳州市新培源物业服务有限公司诉称：原告系新城佳园小区物业服务公司，被告系新城佳园某某室新业主，被告系向原业主卢跃远购买，原业主与原告签订的物业服务协议书约定，由原告提供小区物业服务，物业服务费每平米1元，办公•商用每平米1.5元，年交一次，水电费则按户分摊每月代缴代收，逾期缴交按日1％加收滞纳金（详见物业服务协议书条款）。被告在购买房子入住后并没有交纳物业费，从2013年1月份开始拖欠。原告为此多次向被告催款无果，但被告总以各种理由搪塞，至今还在拖欠。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付从2013年1月起至2014年12月30日止的物业费1602元、水电费575元及滞纳金500元（从起诉日起计至还款日按日1％收），合计2677元；2、被告立即支付从2015年1月起至2016年3月31日止的物业费1135元、水电费239元，合计1374元；3、诉讼费用由被告承担。
被告李赫辩称：一、自2013年1月起至今的物业费确实尚未交纳，但是因为原告的物业服务存在缺陷，并未履行主要义务，主要表现为：1、小区不是封闭式管理，影响小区业主的人身和财产安全；2、小区3幢绿化带被作为停车位使用；3、小区交通拥堵，影响出行；4、环境卫生脏乱差，没有及时做好保洁工作；5、设置营利性出租摊位、电梯广告；6、出入口堆放建筑材料，影响生命安全。被告不认同原业主卢跃远与原告签订的物业服务协议，其认为该协议中的物业费收费标准存在不合理性，与原告提供的服务不对等，不同意按照该标准交纳物业费。对于原告所主张的自2013年1月起至2014年12月30日止的物业费，被告认为该部分诉求已经超过诉讼时效，应予驳回。对原告所主张的自2013年1月起至2014年12月30日止的公摊水电费575元，其无法确认，并表示不同意支付滞纳金500元。二、对于原告所主张的自2015年1月起至2016年3月31日止的物业费1135元、水电费239元，因原告并未就该部分费用对被告进行书面催交，被告不予认同。
经审理查明：原告系芗城区新城佳园小区物业服务公司，被告系漳州市芗城区新城佳园某某室房屋的业主及居住使用人，该房系带电梯的高层住宅，建筑面积为66.78平方米。2008年7月20日，原业主卢跃远与原告签订一份《新城佳园物业服务协议书》，同意由原告提供物业服务，同时合同约定：物业服务费的收取标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1元；物业费按每年交纳一次。2012年7月，被告向原业主卢跃远购买芗城区新城佳园某某室房屋，并与原业主卢跃远一起至原告公司，由原业主卢跃远交清至2012年12月30日止的物业服务费。被告入住后，原告为被告所居住的芗城区新城佳园提供了物业服务。
审理期间，被告对原告提交的《新城佳园物业服务协议书》真实性没有异议，但认为该份协议系原告与原业主卢跃远签订的，原告并未与被告签订物业服务协议，且对原告所称其系由开发商指定提供前期物业服务的事实提出质疑，并表示若是开发商与物业公司签订的前期物业服务协议其愿意遵守。原告因此向本院提供《前期物业服务合同》，以此证明2011年5月24日，原告与新城房地产集团（福建）有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同中约定：新城房地产集团（福建）有限公司选聘原告对新城佳园小区提供前期物业服务；物业服务费由原告根据漳价（2007）费31号文件的规定收取，其中高层住宅的收费标准为1元／月／平方米；合同期限从2011年6月25日起至2014年6月24日止等条款。经质证，被告对该份证据的真实性没有异议，对于原告是由开发商指定提供物业服务的事实亦没有异议。另查明，自2013年1月至2016年3月的物业服务费，被告至今尚未交纳。原告曾于2015年6月4日到被告家中向被告出示《物业费缴费通知》，向被告催交自2013年1月至2014年12月30日的物业服务费及水电费，被告表示该通知书中的签名系其本人所签，但该通知书上只说明了所欠金额，并未说明相应的收费标准及费用明细，且其并不认识出具该通知书给其签的人，其签名后该通知书就被收走了。
根据原、被告在庭审过程中的陈述及被告提供的照片以及市区物业管理住宅小区市容环境卫生考评情况的通报等证据，原告新培源物业公司提供的物业服务存在缺陷，未完全符合合同约定。
本院认为：房屋的所有权人为业主，被告向原业主购买址于新城佳园某某室房屋，系新城佳园某某室的业主及居住使用人。根据查明的事实，被告与原业主卢跃远曾一起至原告公司，由原业主卢跃远交清至2012年12月30日止的物业服务费，该事实表明被告在购房时对于其所居住小区的物业服务系由原告提供这一情况是明知的，且在被告入住后，原告亦继续为被告所居住的新城佳园小区提供了物业服务，原、被告之间存在物业服务关系。被告辩称其不认同原业主与原告签订的《新城佳园物业服务协议》，不同意按照该协议中约定的物业费标准交纳物业费，但表示愿意遵守原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，并对原告提供的《前期物业服务合同》真实性及原告是由开发商指定提供物业服务的事实没有异议。综上，原、被告之间存在物业服务关系，原告与新城房地产集团（福建）有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告应当依照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务，故根据合同约定，被告每月应缴的物业服务费为66.78元（66.78平方米×1元／平方米）。
关于物业服务费的处理，其中对于原告所主张的自2013年1月起至2014年12月30日止的物业费1602元，被告辩称该诉讼请求超过诉讼时效，由于至原告起诉时被告仍未交纳物业费，故对原告向被告发出的《物业费缴费通知》前两年即自2013年6月至2014年12月30日止的物业费本院予以支持。对于原告所主张的自2015年1月起至2016年3月31日止的物业费1135元，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交是业主承担欠费责任的前提，物业服务企业必须经书面催交才可起诉欠费的业主。在本案中，原告向被告书面催交的期间系自2013年1月至2014年12月30日，故对原告诉讼请求中自2015年1月起至2016年3月31日止的物业服务费，因原告未履行书面催交的先行义务，对该部分诉求本院不予受理。根据现已查明的事实，原告提供的物业服务存在缺陷，本院依据公平原则对被告李赫应承担的物业服务费酌情予以减少，故被告应向原告补缴自2013年6月起至2014年12月30日止的物业服务费为1015元。
关于公摊水电费的处理，其中对于原告所主张的自2013年1月起至2014年12月30日止的公摊水电费575元，因原告提供的福建省电力有限公司漳州供电公司通用机打发票只能证明其缴纳小区电费的事实，并不能证明被告具体应分摊的电费，原告提供的公摊水费电费明细表、公摊水电费欠费明细亦不足以证明其垫付了该水电费的事实，故对于原告的该部分主张，本院不予支持。对于原告所主张的自2015年1月起至2016年3月31日止的水电费239元，因未能提供其垫付了该水电费的相关证据，本院亦不予支持。对于原告所主张的滞纳金，因原告提供物业服务确实存在缺陷，双方就物业服务费用的具体缴纳情况存在争议，且原告至2015年6月4日才向被告发出书面催交，故对于原告所主张的滞纳金，本院不予支持。对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，原告应充分重视，有则改之，无则加勉，应当严格依照合同的约定和相关法律、法规规定及行业标准向业主提供服务，不断提高物业管理服务质量，积极与业主沟通，共同营造和谐的小区氛围。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告李赫应于本判决生效之日起十日内支付原告漳州市新培源物业服务有限公司自2013年6月起至2014年12月30日止的物业服务费1015元。
二、驳回原告漳州市新培源物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告李赫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
代理审判员 江晓筠
二〇一六年七月十八日
书 记 员 曾雅静
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。