吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民初245号
原告（执行案外人）：吉林市龙丰供热有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：崔琬琢，总经理。
委托诉讼代理人：高君，吉林江城律师事务所律师。
被告（申请执行人）：冯铁顺，男，1973年3月20日出生，汉族，住吉林市丰满区。
委托诉讼代理人：王向友，男，1965年4月5日出生，汉族，住吉林省。
被告(被执行人)：吉林华运房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市吉林高新技术产业区。
法定代表人：黄保国，董事长。
原告吉林市龙丰供热有限责任公司与被告冯铁顺、吉林华运房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市龙丰供热有限责任公司（以下简称龙丰公司）的委托诉讼代理人高君，被告冯铁顺及其委托诉讼代理人王向友到庭参加诉讼。被告吉林华运房地产开发有限公司（以下简称华运公司）经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
龙丰公司向本院提出诉讼请求：停止对坐落于吉林市龙潭区贻翔苑小区5号楼3、4号网点的强制执行并解除查封；诉讼费用由冯铁顺、华运公司承担。事实和理由：2014年9月15日，龙丰公司与华运公司签订了供热入网协议。协议约定由龙丰公司对华运公司开发建设的贻翔苑小区进行集中供热。协议签订后，龙丰公司履行了协议约定，对贻翔苑小区进行了集中供热。因华运公司无力向龙丰公司支付供热费，华运公司与龙丰公司签订了协议，华运公司将其开发建设的贻翔苑小区5号楼3、4号网点抵顶给龙丰公司作为供热费。此后龙丰公司对涉案房屋进行了装修并已实际占有涉案房屋。龙丰公司认为，龙丰公司在人民法院查封涉案房屋前已经支付了涉案房屋的全部价款，并已实际占有涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，人民法院应当停止对涉案房屋的执行并解除查封。
冯铁顺辩称，龙丰公司陈述的情况我方承认。但是，根据最高人民法院的相关司法解释，冯铁顺作为贻翔苑小区部分楼房的实际施工人，在华运公司欠付工程款的情况下，冯铁顺享有优先受偿权。希望人民法院能够支持冯铁顺享有的优先受偿权。
华运公司未提出陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
龙丰公司向本院提交了如下证据：证据一、（2017）吉02执121号之一执行裁定书及（2017）吉02执异327号执行裁定书各一份，证明涉案房屋于2017年5月22日被人民法院查封，龙丰公司在知晓涉案房屋被查封后，按照程序以案外人身份提出了异议，被驳回，龙丰公司提起本案诉讼符合法定程序；证据二、2014年9月15日，龙丰公司与华运公司签订的《供热入网协议》一份，证明龙丰公司依据该协议的约定对华运公司开发建设的贻翔苑小区进行集中供热；证据三、《吉林市城区供热管理条例》一份，证明华运公司应当向龙丰公司缴纳供热费；证据四、2015年10月10日，龙丰公司与华运公司签订的《顶账协议》一份，证明华运公司已将涉案房屋抵顶给龙丰公司，以冲抵华运公司欠龙丰公司的2014年度及2015年度供热费；证据五、2016年9月8日，龙丰公司与吉林市昌邑区满意装璜部签订的《装饰装潢施工合同》一份，证明龙丰公司已对涉案房屋进行了装修并已实际占有使用；证据六、缴纳水费的发票四份及水费明细清单一份，证明龙丰公司在涉案房屋被查封之前即已实际占有使用涉案房屋；证据七、照片九张，证明问题同上。
经质证，冯铁顺对龙丰公司提交的证据发表质证意见为：对除证据四以外的其他证据均无异议；对证据四有异议，该证据不能证明华运公司以涉案房屋抵顶了多少入网费及供热费，数额不明确。
冯铁顺向本院提交了如下证据：证据一、（2017）吉02执121号之一执行裁定书，证明人民法院已将诉争房屋查封；证据二、2013年6月13日，冯铁顺与华运公司签订的《补充协议书》一份，证明冯铁顺是华运公司开发建设的贻翔苑小区部分工程的实际施工人；证据三、工程结算单一份，证明华运公司欠冯铁顺工程款；证据四、（2017）吉02民初65号民事调解书一份，证明经法院调解，华运公司与冯铁顺达成调解协议，确认华运公司欠冯铁顺工程款等共计1800万元，同时证明冯铁顺是实际施工人及华运公司欠冯铁顺工程款的事实客观存在。
经质证，龙丰公司对冯铁顺提交的证据发表质证意见为：对上述证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，上述证据仅能证明冯铁顺与华运公司存在债权债务关系，不能对抗龙丰公司享有阻却执行的权利。
本院经审查认为，龙丰公司提交的证据四客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且能够与其他证据形成完整闭合的证据链条，可以证明华运公司因欠付龙丰公司供热费，将涉案房屋抵顶给龙丰公司；冯铁顺对龙丰公司提交的其他证据均表示没有异议；故本院对龙丰公司提交的证据均予以采信。冯铁顺提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且能够形成完整闭合的证据链条，可以证明华运公司欠冯铁顺工程款的事实，故本院对冯铁顺提交的证据亦予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯铁顺与华运公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年5月4日作出（2017）吉02民初65号民事调解书。该调解书生效后，华运公司未予履行，冯铁顺向本院申请强制执行。本院于2017年5月22日作出（2017）吉02执121号之一执行裁定，查封了华运公司所有的位于吉林市龙潭区长青路贻翔苑小区5号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼共计23套房屋，其中包含本案争议房屋。查封期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。龙丰公司因（2017）吉02执121号之一执行裁定的查封标的包含本案争议房屋，向本院提出执行异议，本院于2017年7月12日作出（2017）吉02执异327号执行裁定，驳回了龙丰公司的异议请求。
另查明：2014年9月15日，龙丰公司与华运公司签订了《供热入网协议》。协议约定由龙丰公司对华运公司开发建设的贻翔苑小区进行集中供热。协议签订后，龙丰公司履行了协议约定，对贻翔苑小区进行了集中供热。因华运公司无力向龙丰公司支付供热费，2015年10月10日，龙丰公司与华运公司签订了《顶账协议》，华运公司将其开发建设的贻翔苑小区5号楼3、4号网点抵顶给龙丰公司以冲抵华运公司欠付龙丰公司的2014年度及2015年度供热费833072元。此后龙丰公司对涉案房屋进行了装修并已实际占有涉案房屋。涉案房屋由于华运公司的原因无法办理过户登记手续。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中,争议焦点应为龙丰公司主张的停止执行涉案网点的诉讼请求应否得到支持。龙丰公司该诉请应否得到支持取决于其对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，而龙丰公司是否享有相应民事权益取决于其与华运公司之间的以房抵债法律关系是否真实，并已实际履行。关于以房抵债法律关系是否真实及履行情况，结合前述司法解释的规定，应从以下方面考量：一、龙丰公司与华运公司之间成立以房抵债协议法律关系的基础法律关系是什么，有无证据证明；二、以房抵债协议何时签订，是签订于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；三、龙丰公司是否已实际占有该争议房屋，其实际占有时间发生于本院采取执行措施前或是采取执行措施后；四、争议房屋因何原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，龙丰公司应对以房抵债法律关系是否真实及履行情况承担举证证明责任，现其提供的《供热入网协议》《顶账协议》《装饰装潢施工合同》、水费发票及水费明细等证据，能够形成完整闭合的证据链，可以证明龙丰公司与华运公司之间以房抵债法律关系客观存在，华运公司已向龙丰公司实际交付争议房屋，该以房抵债事实发生于人民法院对争议房屋采取执行措施之前，争议房屋因华运公司的原因而客观上不具备办理过户登记条件，故龙丰公司享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行涉案网点的诉讼请求，应予支持。
综上所述，龙丰公司要求停止执行贻翔苑小区贻翔苑小区5号楼3、4号网点的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
不得执行吉林市龙潭区新吉林街长青路2号贻翔苑小区5号楼3、4号网点。
吉林市龙丰供热有限责任公司预交的案件受理费100元，由冯铁顺负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2017）吉02执异327号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年八月二十九日
代理书记员 常芳郁