福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1623号
上诉人（原审被告）：林辉，男，1977年5月12日出生，汉族，住福建省福清市。
委托诉讼代理人：刘超荣，福建望重律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福清市华城物业服务有限公司，住所地福建省福清市音西街道西环路北1号国际华城8＃211。
法定代表人：翁武龙，总经理。
委托诉讼代理人：吴小迪，福建汇德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈尔珠，福建汇德律师事务所律师。
上诉人林辉因与被上诉人福清市华城物业服务有限公司（以下简称“华城物业”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第5856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林辉上诉请求：撤销原审判决，改判驳回华城物业的所有诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由华城物业负担。事实和理由：1.华城物业与华城（福清）房地产有限公司（以下简称“华城地产”）2011年9月1日签订的《国际华城前期物业服务合同》、华城物业与福清市音西街道清华社区居民委员会（以下简称“清华社区”）2015年3月6日签订的《福建省物业服务合同》均为无效合同。2010年初国际华城小区已经交房，相关的物业产权已归业主所有，华城地产无权代表业主重新聘请新的物业公司。林辉与深圳市长城物业管理股份有限公司（以下简称“长城物业”）签订的《国际华城前期物业管理服务协议》依法具有法律效力，华城地产无权解除该协议。本案没有证据证明长城物业与华城地产签订的《国际华城前期物业管理服务合同》已经解除。华城地产采取违法手段、未经法定招标程序选聘关联的华城物业，签订的《国际华城前期物业服务合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，且损害社会公共利益。华城物业在与华城地产签订《国际华城前期物业服务合同》时，并没有取得物业管理资质。华城物业提交的福州市物业服务合同备案证明，不影响《国际华城前期物业服务合同》为无效合同的认定。清华社区不是业主，未经业主或业主大会授权，更没有法律上的授权，不具备签订合同的主体资格。《福建省物业服务合同》未经全体业主双过半通过，为无效合同。2.不管《国际华城前期物业服务合同》和《福建省物业服务合同》是否有效，因未得到林辉的追认，对林辉都不具有法律约束力。3.假设华城物业具有三级物业管理资质，同时结合华城物业未履行物业服务管理的主要义务，原审法院判决林辉按一级资质物业企业收费标准的9.5折支付物业费，也明显过高。4.每月物业费的诉讼时效分别从应缴之日起计算，华城物业的主张超过诉讼时效，原审判决适用法律错误。5.华城物业多年来未履行物业服务的主要职责，原审法院认定其履行了主要义务，是错误的。6.原审法院未审先判，对林辉的反诉请求及调查取证申请不予支持，程序违法，影响本案公正审理、判决。7.且不论原审判决是否正确，华城物业诉讼请求的标的大部分被驳回，原审法院却判决林辉承担大部分诉讼费，明显违法。
华城物业辩称：1.华城物业与华城地产签订的《国际华城前期物业服务合同》以及与清华社区签订的《福建省物业服务合同》未违反法律强制性规定，合法有效。长城物业在国际华城小区履行合同过程中，小区入住率低，并且大量业主拒绝缴纳物业费，导致长城物业无法收取物业费而长期处于亏损状态。长城物业因此于2011年7月7日单方面告知退出小区，并于2011年7月17日与华城地产签订《退出协议》。此后，长城物业不再为小区提供任何物业管理服务。当时小区尚未成立业主委员会，也未召开业主大会重新选聘新的物业公司，为了维护企业自身权益以及广大业主的权益，华城地产于2011年9月1日选聘华城物业作为物业服务企业、签订合同并进行公告。该合同为双方真实意思表示，也于2011年9月2日经福清市建设局备案登记。《物业管理条例》第二十四条第二款的规定并不属于效力性的强制性规定，华城物业与华城地产签订的合同合法有效，对林辉具有约束力。华城物业与林辉之间形成事实的物业服务关系。华城物业与华城地产签订的合同2014年9月期满后，鉴于小区尚未成立业委会也未召开业主大会，华城物业书面发函将该情况向福清市建设局、音西街道办事处、清华社区征求意见，社区及服务中心工作人员对此开展征询意见，经业主双过半投票同意由华城物业继续从事物业服务。福州市住房保障和房产管理局《关于做好物业服务项目合同期满后续工作的通知》（榕房（2015）4号文件）规定，在小区尚未成立业委会时，社区有权代为行使业委会职责，与原物业服务企业签订物业服务合同。因此，华城物业与清华社区签订的合同合法有效，林辉也应当受此约束。2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，林辉所谓华城物业所签订的两份合同未经过其追认均不具有法律约束力的主张，显然不能成立。3.华城物业按每平方米1.2元收取物业管理服务费，一方面根据物业服务合同的约定，另一方面严格参照物价局、发改委等部门的定价规定，并未超出规定的收费标准范围。目前相对于福清地区同资质的其他物业服务企业而言，每平方米1.2元的物业服务费用收费标准是偏低的。4.华城物业已经完全履行物业服务义务，不存在原审法院认定的诸多瑕疵与不完善之处。5.林辉拒缴物业费的行为是长期、持续性的，华城物业定期通过上门催讨、公告、发催告函等方式进行催讨，所诉请的物业管理服务费未超过诉讼时效。综上所述，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求依法驳回林辉的上诉请求。
华城物业向原审法院起诉请求：林辉向华城物业支付物业服务费7424.46元、水电公摊费1309.5元及滞纳金9563元（滞纳金按日千分之三计算，自2011年9月1日起计至被告实际还款之日止，暂计至2012年9月1日止为9563元），以上共计18296元。
原审法院认定事实：华城物业是经福州市住房保障和房地产管理局批准并依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为三级，其资质证书中准予从事物业管理时间从2012年8月6日起，有效期至2015年12月31日止。林辉于2009年4月28日与华城地产签订《购房合同》，并于2009年12月31日办理入住国际华城小区手续。系国际华城小区A区5＃603＋60A单元的业主，其住宅（系子母房）建筑面积为137.49平方米。国际华城小区为华城地产开发，并于2008年3月与长城物业签订了《“国际华城”前期物业管理服务合同》，约定由长城物业负责小区的共用部位共用设施设备，附属建筑物、构筑物，共用绿地、花木、建筑小品，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序等管理、维修和养护；约定业主交纳的住宅、商铺物业服务费（按面积计算）分别为1.2元/月每平方米、1.8元/月每平方米。交费时间为当月5日前。逾期交纳应从逾期之日起每天按应交费的万分之五交纳违约滞纳金。后因小区入住率低且大量物业服务费无法收取，导致长城物业亏损，长城物业于2011年7月17日与华城地产签订《国际华城物业管理退出协议》。3天后长城物业向华城地产交付了物业管理相关资料，并于2011年8月5日退出国际华城小区的物业管理。随之华城地产在国际华城小区张贴通告，告诉广大业主其于2011年7月20日选聘华城物业接管小区日常物业服务、管理等工作，延续长城物业在国际华城项目的收费标准进行收取。2011年9月1日，华城物业与华城地产签订《国际华城前期物业服务合同》，约定华城物业为国际华城小区提供前期物业服务，合同期限为三年，自2011年9月1日起至2014年9月1日止。合同签订后，华城物业随即入驻国际华城小区，为包括林辉在内的全体小区业主提供各项物业服务。2014年9月1日，《国际华城物业服务合同》期限届满后，鉴于国际华城小区尚未成立业主委员会，华城物业为此向小区所属清华社区、福清市音西街道办事处、福清市建设局发函征求是否主其续聘。为此小区所属清华社区组织相关工作人员及小区各栋楼楼长代表上门征询业主意见，并经多数业主投票表决后（注：2014年9月份小区项目总户数1232，入住总户数810；发征询表总数并收回均为615张；发出选票581张，同意票数412张，占71%，不同意票数108张，弃权票61张）。2015年3月6日清华社区与福清市音西街道社区规划与建设服务中心共同出具《物业服务合同备案双过半同意证明》，并由清华社区与华城物业签订《福建省物业服务合同》，约定由华城物业继续为林辉提供物业管理服务，合同期限为两年半（自2014年9月1日起至2017年2月1日止）。自从华城物业于2011年9月1日正式入驻小区参与物业管理后，林辉与一些业主认为华城物业的物业服务不到位，物业管理十分混乱，已危及小区业主的人身财产安全，拒绝向华城物业缴纳物业服务费、水电公摊等费用，华城物业在小区多次通过张贴公告，甚至发律师函不断催促部分业主依约交费。又查：林辉的住宅建筑面积为137.49平方米，每平方米物业费是1.2元，每月需交纳164.98元物业费。林辉从2011年9月1日起就未交纳，暂计至2015年9月止物业费为137.49㎡×1.2元/㎡×45个月＝7424.46元。华城物业主张小区的公摊水电费是根据实际用电用水情况计算，已经交纳的业主都是依此平均公摊。林辉拖欠相同时间的水电公摊费为29.10元/月×45个月＝1309.5元。林辉对于华城物业提供的欠费凭证质证时认为华城物业计算不合理且计算方法有误，但双方均未提供能证明水电公摊费完整的相关依据。在庭审中林辉提出反诉，绝大部分涉及到本案物业服务合同无直接关联一些问题，坚持要求原审法院予以一并处理，原审法院在庭审中已明确告知林辉因法律关系不同可另行主张。再查：国际华城小区分三期开发建设，总户数达1960多户，其中住宅达1690多户（含子母房462户），商业店面270多户，至2013年10月份已全部交房，目前业主入住900多户，入住率约为60%，入住业主中有200多户尚拖欠华城物业物业服务相关费用未交。根据林辉向原审法院提供相片、录像等视听资料，可以证明华城物业在国际华城小区提供的物业管理服务中确实存在诸多瑕疵。本案在审理期间，国际华城小区的一些业主因华城物业于2015年11月19日为维护消防管道喷油漆造成自来水有异味，认为其饮用水受污染而向福清市信访局投诉，要求有关部门责令华城物业解决用水、支持成立业主委员会、整改消防报警系统存在重大安全隐患、检测并修补多部电梯出现故障、呼救系统失灵等物业管理混乱问题。为此原审法院于2015年11月底派员与清华社区ＸＸＸ主任等干部召集双方及部分业主在清华社区针对信访反映等物业问题进行沟通协商仍无果。
原审法院认为：由于国际华城小区目前仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，故华城物业与华城地产签订的《国际华城前期物业服务合同》、与清华社区签订《福建省物业服务合同》，符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，对业主和物业服务企业均具有约束力。华城物业是国际华城合同约定前期物业管理服务的公司，林辉是国际华城物业管理服务小区的业主，双方均应当按照合同约定诚信全面履行自己的义务。华城物业已经对林辉的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。华城物业作为物业管理服务的企业，应当依约履行物业服务义务，通过不断提高服务质量，得到广大业主对工作的理解和支持。本案华城物业物业服务管理中，虽然已对住宅物业提供服务，保障小区的正常运行、维护，履行主要义务，但物业服务管理过程存在的诸多瑕疵与不完善之处没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改，并认真依约履行相应的维修、养护、管理和维护的义务，与业主共同维护好小区的公共生活秩序。林辉自2011年9月1日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，已超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约，林辉至今仍拖欠华城物业的45个月物业服务费7424.46元和公摊水电费未交。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素，原审法院对华城物业要求林辉支付逾期付款滞纳金的诉请依法不予支持，并酌情将林辉应支付的物业服务费调整为7053元。由于华城物业未提供林辉拖欠公摊水电费完整依据，且林辉对公摊水电费的总额及分摊计算方式有异议，故对华城物业该主张原审法院暂不予支持。公摊水电费虽由华城物业代收代付，但小区业主负有最终的支付义务，双方应尽量协商或另行解决。即便存在华城物业物业管理不到位原因，林辉亦应当通过法律赋予的权利来保障自身权益，而非拒付全部物业服务费用，无形中对小区的其他按约缴费的业主造成不公。华城物业诉请的物业管理费是逐月产生累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定，故林辉主张超过诉讼时效，原审法院不予支持。至于林辉向原审法院“反诉”主张追究本案的其他相关单位及其责任人，华城物业有否违规收费，调查选聘续签华城物业有否存在舞弊，调查华城物业阻碍业主委员会长期未成立的原因，责令华城物业拆除小区相关违法广告，修补好建筑外墙渗水，华城物业占用小区维修基金，赋予小区全体业主行使自治或通过招投标选聘物业的权利，责令华城物业归还属于业主的公共配套建筑及非法获利，请求法院追责华城物业的律师违背职业操守并公开道歉等，原审法院认为本案系物业服务合同关系，林辉上述诸项诉请有的与本案不属于同一法律关系，有的不属于法院受理范围，在本案中均不予处理，林辉可向相关部门反映或另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、被告林辉应于本判决生效之日起十日内支付给原告福清市华城物业服务有限公司2011年9月至2015年9月的物业服务费7053元；二、驳回原告福清市华城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，林辉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：林辉主张华城地产与长城物业签订的《国际华城前期物业管理服务合同》至今未解除仍然有效。但长城物业于2011年7月17日就与华城地产签订《国际华城物业管理退出协议》，并于2011年8月5日退出国际华城小区的物业管理。林辉的该项主张没有事实依据，应不予采纳。
本院认为，物业服务企业基于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，国际华城小区未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，华城物业是经福州市住房保障和房地产管理局批准并依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，与华城地产签订的《国际华城前期物业服务合同》、与清华社区签订的《福建省物业服务合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力。长城物业退出国际华城小区的物业管理后，华城物业作为前期物业管理服务的公司，对林辉的住宅物业事实上提供了服务，并也为保障小区的正常运行、维护，履行了主要义务。但物业服务管理过程存在诸多瑕疵与不完善之处，没有积极与业主进行沟通和协调，应进行切实可行的整改。林辉自2011年9月1日起就拒交全部的物业服务费和公摊水电费，超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为构成违约。原审综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间等因素，对华城物业要求林辉支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不予支持，并酌情将林辉应支付的物业服务费予以调整，处理得当，应予支持。华城物业多次通过在小区张贴公告，发律师函等方式不断催促业主依约交费，故林辉提出的诉讼时效抗辩，不予支持。林辉主张原审诉讼程序违法，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。
综上所述，林辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费257元，由上诉人林辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
审 判 员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一六年九月十九日
书 记 员 丘宝珍