山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）晋民申字第1067号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：太原星河湾房地产开发有限公司。住所地：太原市小店区平阳南路***号。
法定代表人：黄文仔，该公司董事长。
委托代理人：王建忠，男，汉族，太原星河湾房地产开发有限公司法务。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：关晋杰，男，汉族。
委托代理人：光昌化，山西同辉律师事务所律师。
再审申请人太原星河湾房地产开发有限公司因与被申请人关晋杰房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2015）并民终字第1020号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
太原星河湾房地产开发有限公司申请再审称：
（一）原判决适用法律确有错误。
二审法院判决书认定“本案所涉的《商品房买卖合同》均属于格式合同”，并根据《合同法》第39条规定认定《商品房买卖合同》所约定的再审申请人对装饰、设备标准不承担违约责任但承担合理期限内包修包换责任的约定不符合公平原则，从而作出再审申请人承担部分违约责任的错误判决，适用法律明显错误，应予撤销。
本案所涉《商品房买卖合同》是使用的是国家建设部和工商行政总局下发的示范文本，是经房地局备案的合同。该合同并非是作为再审申请人的开发商一方单独制定的格式合同，而恰恰相反，该合同正是国家相关部门下发的侧重保护买受人利益的示范文本。
本案所涉《商品房买卖合同》说明第3条明确规定，为体现合同双方自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。《商品房买卖合同》第13条关于装饰、设备标准的约定即属于买卖双方自行约定部分，且该条约定的内容并非二审判决认定的再审申请人不承担违约责任，而是明确约定了再审申请人对装饰、设备标准承担的违约责任是予以包修包换。
在《商品房买卖合同》附件四声明中，明确说明“《商品房买卖合同》及其附件和补充协议的所有条款都经双方自愿、平等、认真磋商后达成。上述条款买卖双方均已仔细阅读，双方对各自权利义务清楚明白，……买受人对合同及其附件和补充协议全部内容已全部知悉并理解。”该约定充分说明再审申请人对被申请人尽到了说明、解释的义务。
在《商品房买卖合同》第十六条明确约定：“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任并承担修复费用，除此之外，出卖人不需向买受人支付任何其他形式的赔偿，买受人不会以此为理由拒绝办理房屋交付手续。买受人应为出卖人的保修行为提供必要的便利条件及予以配合，如因买受人不及时协助出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任以及因此造成乙方或第三人损失扩大化的，由此产生的一切经济责任及法律责任由买受人自行承担。”且该条款以加注下划线的方式予以了特别提示。
本案中，被申请人也认可房屋存在的装修瑕疵再审申请人已在合理期限内全部处理完毕，二审法院依据《合同法》第39条的规定认定再审申请人承担15万元的违约金显然适用法律错误。
（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。
1、法院无任何证据支持的情况下认定再审申请人在交付房屋时，该房屋存在卫生间马桶不能用、壁纸破损、玻璃也有坏的，并认定影响被申请人使用。
被申请人在一、二审中从未向法庭提供任何证据证明“涉案房屋存在卫生间马桶不能用、壁纸破损、玻璃也有坏的”等事实。被申请人在一审庭审中陈述的房屋存在的问题是“壁纸损坏、主卧马桶损坏”，而在上诉状中诉称的问题是“没有抽水马桶、壁纸残破、玻璃也坏了”，被申请人对于涉案房屋存在的问题陈述并不一致，且被申请人没有任何证据证明涉案房屋存在其所述的问题，根据证据规则，被申请人应自行承担举证不能的后果。同时，被申请人未向法庭提供其他有效的合法的能证明涉案房屋存在主体结构、地基或其他质量存在问题的证据，被申请人主张涉案房屋存在质量问题并无事实根据和法律依据。应承担举证不能的后果。
而根据《商品房买卖合同》第十六条明确约定：“出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任并承担修复费用，除此之外，出卖人不需向买受人支付任何其他形式的赔偿，买受人不会以此为理由拒绝办理房屋交付手续。买受人应为出卖人的保修行为提供必要的便利条件及予以配合，如因买受人不及时协助出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任以及因此造成乙方或第三人损失扩大化的，由此产生的一切经济责任及法律责任由买受人自行承担。”及《商品房买卖合同补充协议》第四条第2款的约定，“如房屋出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应当按照《商品房买卖合同》有关保修范围和保修期限的规定予以维修，并承担修复费用，除此之外，出卖人不需向买受人支付任何其他形式的赔偿，买受人不会以此为理由拒绝办理房屋交付手续或追究出卖人的其他违约责任”。因此，即使被申请人提出的所谓“质量问题”即使存在，也均不属于地基和主体质量问题，不会影响合同目的的实现，被申请人不能以此作为拒收房屋的理由，也无权提出赔偿请求。
2、房屋在《商品房买卖合同》约定的交房日期之前已经具备了约定的交付条件，申请人已提前书面通知被申请人在约定的交房日办理交房手续，且关晋杰到场验房，应当按照约定收房。其拒不按约定收楼的行为，根据合同约定，应当视为被申请人已经按质按期履行了交楼义务。关晋杰所谓申请人逾期交楼的主张不能成立。
（1）《商品房买卖合同》第八条约定：申请人应当在2011年9月28日将“商品房经验收合格”后交付关晋杰。《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款明确约定：“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的情况下，视为被申请人具备该房屋的交付条件。再审申请人已提供了合同约定的以上证据材料，证明了在涉案房屋约定的交付日前，该房屋就具备了合同约定的交付条件。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，涉案房屋完全符合法律规定的交付条件，《商品房买卖合同》中约定的交付条件合法、有效，双方均应遵守。
（2）在涉案房屋具备交付条件后，申请人于2011年9月20日向关晋杰以特快专递的形式发出书面收楼通知，通知其在2011年9月28日至2011年10月28日期间，按照约定日期来申请人处办理房屋交付手续。关晋杰在庭审中也认可其于2011年9月28日来申请人处收楼。
（3）根据《商品房买卖合同》第十一条约定：房屋达到交付条件并书面通知买受人后，买受人不能按期收房，应承担违约责任，并视为出卖人已经按时按质交付房屋。同时，《商品房买卖合同补充协议》第三条第2款约定，在申请人具备合同第八条约定的条件并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》定的情况下，被申请人应签署房屋交接单并履行领受房屋义务。否则，按照由于买受人的原因造成房屋未能按期交付处理，出卖人不承担逾期交房的责任。
（三）关晋杰所谓违约责任的主张，因已经超过诉讼时效，不应得到法庭的支持。
双方合同约定交房的日期为2011年9月28日，被申请人在起诉状中也认可其在2011年9月28日收房并发现房屋有被申请人所说的质量问题，因此，被申请人主张我方承担违约责任的期限到2013年9月28日。经庭前阅卷，被申请人在2014年10月22日向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。再审申请人在一审中已提出该事由。
综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定，请求法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。
关晋杰提交答辩意见称：
（一）关于本案的合同涉诉标的房屋。
本案中买卖双方即关晋杰与星河湾公司之间的购房合同的标的系精装修的商品现房，而非其他性质的房屋。2010年8月14日关晋杰与星河湾公司签订了《商品房买卖合同》及其相关附件等系列购房合同文件，该系列购房文件均属于由星河湾公司事先准备的格式合同，至今星河湾公司仍在继续使用。关晋杰当时以16739.51元／平米的单价共花费人民币4974480元用于支付星河湾公司购房款。合同明确约定星河湾公司应当交付给关晋杰的是精装修后的商品房，也即交付后可以即时入住的房屋。合同明确约定星河湾公司应当于2011年9月28日之前向关晋杰交付标的房屋。但是，星河湾公司于合同约定的交房最后期限前通知关晋杰验收房屋时，关晋杰及其家人发现了星河湾公司所交付的房屋根本不能使用，原因是没有安装马桶，其他包括玻璃破碎，墙纸破损等问题。因此，购房人根本无法正常使用
----无法上厕所。在此情况下，星河湾公司为了安装马桶等工程项目，延迟到2012年6月1日才向关晋杰交付了房屋。
因此，星河湾公司的房屋不符合交付标准是导致延迟交付的唯一原因。
（二）关于星河湾公司商品房没有马桶属于维修责任的抗辩理由不能成立的原因。
第一，星河湾公司的格式合同和抗辩理由荒唐可笑。
星河湾公司提供的合同即本案中的购房合同及其附件均是免除其自身责任、加重购房人关晋杰责任的格式合同。根据星河湾公司的抗辩理由，一旦任何购房人与其签订了购房合同，只要房屋经过了公安消防、电梯、住建部门的强制性验收，就视为所交付的房屋符合了双方合同中约定的关于标的房屋的一切条件（包括精装修的商品房），无论双方合同的约定是任何条件。根据星河湾公司的逻辑，一旦该公司的房屋经过了消防、电梯、住建部门的验收就视为其所交付的房屋符合合同，那么就算其所提供的是一套毛坯房，也可以视为符合本案中约定的精装修的房屋。
本案中，一审法院适用法律严重错误，简单地为星河湾公司无法律效力的单方免责格式条款进行背书。据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、关于对格式条款的定义、适用、理解发生争议如何解释等项目的规定可以看出，格式条款的提供方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
本案中，星河湾公司抗辩理由的依据正是被上诉人提供的《商品房买卖合同补充协议》所谓的：经过消防、安全、工程验收、备案登记等法定验收即“视为”符合交房条件的格式条款。该格式合同和条款由被上诉人单方提供，签订时并未向相对人进行提示和说明。该格式条款不合理地免除了星河湾公司一方的责任，加重了购房人关晋杰的责任，属于无效的条款，结合本案马桶、壁纸、玻璃等损害事实，该单方免除其责任的条款也有违法之嫌。
第二、关于商品房的装修标准是否包含马桶存在国家标准规范。
根据二○○二年七月十八日由建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，“精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。据此，可以确认，精装修商品房是存在国家标准的，并且该标准对于卫生间坐便器（即本案中的马桶）配置完备的要求是非常明确的，属于最基本的配置和要求。
根据该上述《商品住宅装修一次到位实施导则》，精装修的房屋必须具备抽水马桶，否则不符合交付条件，因此，没有抽水马桶的情形属于房屋设施不健全无法使用的情形，而非属于事后维修的情形。
（三）标的物缺失主要功能设施不属于、不存在维修的可能。
本案中，星河湾公司的房屋缺失抽水马桶致使购房人无法实现其签订本合同的基本目的：交付房屋后随时舒适地入住使用的基本属性，因此，该行为是星河湾公司的自身原因造成延迟交付，该延迟交付符合双方在购居合同中星河湾公司延迟交付房屋支付延迟交付违约金的条件。
如果法院采纳星河湾公司的抗辩逻辑，那么，无异于为星河湾公司诡辩的理由背书：在星河湾公司的购房合同中，只存在购房人违约的情形，任何情形下星河湾公司都不存在延迟的违约责任，法律和合同成为其玩物。
（四）关于诉讼时效。
关晋杰在接受房屋后一直持续地与星河湾公司主张、要求赔偿违约金，但一直被星河湾公司拖延未予解决，无奈之下才诉诸法院，没有超过法定诉讼时效。本在一审、二审中从未就诉讼时效向法院提出异议及抗辩。再审中已经不能再就诉讼时效进行抗辩。
综上所述。请求贵院依法驳回星河湾公司的申诉请求。
小店区人民法院一审审理查明，2010年8月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人购买出卖人开发的太原星河西路8号星河湾—二#园第l幢1单元0801号房屋，建筑面积297.17平方米，单价16739.51元，总金额497448元。房屋的交付期限为2011年9月28日。交付条件为：该商品房验收合格。逾期交房的违约责任：逾期超过90日的、买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行出卖人向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2010年8月10日，原告分两次向被告交付购房款1494480元，剩余房款以银行贷款方式支付。2011年9月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，并在太原市住房和城乡建设委员会取得了建设工程竣工验收备案登记，2011年5月11日取得了太原市公安局消防处和太原市公安消防支队盖章核发的编号为并公消验（2011）第0128号太原市公安消防支队建设工程消防竣工验收备案抽查合格审批书，并已取得电梯安全检验合格证。2011年9月20日，被告向原告发出收楼通知，书面通知原告办理房屋交付手续。2012年6月1日原告在接收楼房的验收中发现了以下问题：座便器因故调换不能用，壁纸有破损，玻璃也有坏的，在发现上述问题后，原告向被告提出要求处理，并拒绝接收房屋。2014年10月29日，原告以被告逾期交房为由向本院起诉，要求被告承担逾期交房的违约金。
一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，原、被告双方均应恪守。因被告已于2011年9月20日将经相关部门验收合格的房屋向原告发出书面收楼通知，通知原告办理收楼手续，原告虽然对房屋存在的一些问题提出处理要求，但这些问题属双方合同约定中的维修保修的范围。现原告不能提供证据证明这些问题属于房屋主体结构质量问题而无法入住，原告因此拒绝接收房屋的行为不能认定为被告违约逾期交房。现原告向被告主张赔偿逾期交房的违约金，其理由和证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：驳回原告关晋杰的诉讼请求。
关晋杰不服提起上诉。
太原市中级人民法院二审审理查明，被上诉人太原星河湾公司于2011年9月20日书面通知上诉人关晋杰收楼，在2011年9月28日双方交接过程中，关晋杰发现卫生间马桶未安装、壁纸有破损、玻璃也有坏的等情况，发现上述问题后关晋杰拒绝接收房屋，而非原审查明的2012年6月1日。其它事实与原审查明的基本一致，本院予以认定。
二审法院院认为，上诉人关晋杰与被上诉人太原星河湾公司在本案中，争议的焦点是普通商品房与精装修商品房交付的标准是否一致，太原星河湾公司交付的房屋是否存在问题，可否承担赔偿责任。根据本案查明的事实，双方签订的房屋买卖合同，是当事人之间真实的意思表示，应为有效合同。但本案所涉的《商品房买卖合同》均属于格式合同，该合同中对交付期限约定在2011年9月28日交付，其标准是：该商品房经验收合格。该合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任中约定，出卖人以同档次装饰、设备予以替换。替换上述装饰设备施工期间不视为逾期交楼，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房或要求任何赔偿。”从上述合同约定可以看出，双方约定的交付房屋的标准是普通商品房的交付标准，而对装饰、设备标准来说，出卖人不承担违约责任。本案中，关晋杰以每平米16739.51元的价格，总价款4974480元购得297.17平方米的住房，在2011年9月28日接收房屋时，关晋杰发观卫生间马桶未安装、壁纸有破损、玻璃也有坏的等情况拒绝接收房屋。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”故合同约定的内容有悖法律规定，依据法律规定的公平原则和生活交易习惯，太原星河湾公司交付房屋时，该房屋存在卫生间马桶不能用、壁纸有破损、玻璃也有坏的等影响业主使用的问题，确实应当承担部分违约责任。虽然该问题非房屋主体结构质量问题。但也属于合同附件约定的相关范围，据此，关晋杰按合同约定要求太原星河湾公司赔偿其逾期交房违约金452180.20元，证据不足，明显过高。但太原星河湾公司在交付房屋时，该房屋确实存在一定的问题，应酌情调整太原星河湾公司支付关晋杰延期交付房屋的违约金15万元。上诉人关晋杰的上诉请求合理合法部分，本院予以支持。原审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2493号民事判决；二、被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付上诉人关晋杰违约金15万元；三、驳回上诉人关晋杰的其他诉讼请求。
本院审查认为：二审法院对于本案双方争议焦点问题为普通商品房与精装修商品房交付的标准是否一致，太原星河湾公司交付的房屋是否存在问题，是否应当承担赔偿责任的总结准确，再审申请人对此亦无异议。
再审申请人太原星河湾公司认为其与关晋杰之间签订的《商品房买卖合同》是国家建设部和工商行政总局下发的示范文本，是经房地局备案的合同。该合同并非是作为再审申请人的开发商一方单独制定的格式合同，故该合同是侧重保护买受人利益的示范文本。审查认为，这并不能改变该《商品房买卖合同》属于格式合同的本质。二审法院查明合同标的物是精装修商品房，但合同约定的房屋交付标准是普通商品房的交付标准，且对装饰、设备标准来说，出卖人不承担违约责任。在查明上述事实的基础之上，依照《中华人民共和国合同法》有关格式合同的相关法律规定，依照公平原则对双方当事人之间的权利义务做出调整并依法作出裁判，适用法律正确。
一审法院查明，关晋杰在接收楼房的验收中发现了以下问题：座便器因故调换不能用，壁纸有破损，玻璃也有坏的，在发现上述问题后，关晋杰向太原星河湾公司提出要求处理，并拒绝接收房屋。对此查明事实，太原星河湾公司并未提出异议。作为再审申请人，太原星河湾公司又提出法院是在无任何证据支持的情况下认定再审申请人在交付太原星河湾公司房屋时，该房屋存在卫生间马桶不能用、壁纸破损、玻璃也有坏的，并认定影响被申请人使用。其观点显然前后矛盾。且星河湾公司在再审申请书中称“被申请人也认可房屋存在的装修瑕疵再审申请人已在合理期限内全部处理完毕”，这也说明申请人认可“装修瑕疵”的存在。基于太原星河湾公司交付的房屋确实存在卫生间马桶不能用、壁纸有破损、玻璃也有坏的，虽非房屋主体结构质量问题，但确实影响业主的如期正常使用，二审法院依据公平原则和生活交易习惯酌情调整太原星河湾公司支付关晋杰延期交付房屋的违约金15万元是在查明事实的基础之上做出的。
再审申请人认为关晋杰认可其在2011年9月28日收房并发现房屋有质量问题，其承担违约责任的期限到2013年9月28日。关晋杰在2014年10月22日向法院提起诉讼，显然已超过诉讼时效。审查认为，太原星河湾公司显然忽略了关晋杰就房屋质量问题多次找其协商处理导致的诉讼时效中断的法律后果。
综上，太原星河湾房地产开发有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回太原星河湾房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 闫成先
审 判 员 彭志祥
代理审判员 郭丽娟
二〇一六年一月十九日
书 记 员 温有军