河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终4023号
上诉人（原审原告、反诉被告）：广东大地影院建设有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道车公庙天安创新科技广场B41-16。
法定代表人：刘荣，董事长。
委托诉讼代理人：文力男，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：河南君裕宏房地产开发有限公司。住所地：郑州市金水区林科路**号。
法定代表人：苏陆军，总经理。
委托诉讼代理人：宋亚飞，该公司员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张高杰，男，汉族，1978年8月10日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：焦红伟，河南康鼎律师事务所律师。
上诉人广东大地影院建设有限公司（以下简称大地公司）与被上诉人河南君裕宏房地产开发有限公司（以下简称君裕宏公司）、张高杰租赁合同纠纷一案，不服武陟县人民法院（2016）豫0823民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大地公司委托诉讼代理人文力男、被上诉人君裕宏公司委托诉讼代理人宋亚飞、被上诉人张高杰及委托诉讼代理人焦红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大地公司上诉请求：1、撤销原判;2、改判大地公司与君裕宏公司、张高杰应继续履行租赁合同,君裕宏公司、张高杰公司向广东大地影院建设有限公司提供明确的收款账户;3、改判责令君裕宏公司、张高杰排除妨害,恢复供电;4、确认上诉人无须支付2016年3月至9月租赁费192500元,且后续如上诉人所处商圈开业率仍不足60%,亦无须支付房屋租赁费;5、驳回张高杰的反诉请求;6、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、对于张高杰反诉请求法院判令大地公司交还租赁房屋,没有事实和法律依据,应予驳回。一审判决第二项判令上诉人将租赁房屋交还张高杰,是完全错误的。张高杰根本就不是该租赁合同的出租人,整个庭审过程,其始终也没有提供证据证明租赁合同中房屋的产权人。具体为:1、大地公司于2011年6月15日于君裕宏公司签订了《武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》,合同第1.2.2条,君裕宏公司为房屋唯一产权人。产权证明文件为合同附件2。2、张高杰,仅仅是声称自己为新的产权人,声称君裕宏公司转让给他的。而且从原一审庭审笔录中可以看到,张高杰和君裕宏公司均表示,仅仅是签订了商品房买卖合同,产权变更登记手续尚在办理中,还没有取得产权证。3、根据《中华人民共和国物权法》第9条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力。第17条,不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。《中华人民共和国城市管理法》第35条,房地产转让、抵押,当事人应当按照本法的规定办理权属登记。张高杰没有提供任何产权证明文件,从未提供过房屋产权证,无法证明其为房屋合法产权人。而如果说租赁合同出租方发生主体转让,那么必须合同各方达成一致意见,上诉人从未同意变更合同。因此,张高杰既不是产权人,也不是合同主体,其要求大地公司交还房屋没有任何法律依据。上诉人作为承租人,是依据租赁合同合理合法占有房屋,因此,张高杰要求交还房屋的反诉请求应予驳回。二、君裕宏公司和张高杰解除合同的行为没有法律和合同依据,而一审法院直接支持了君裕宏公司的解约行为。一审判决认为,本案在审理过程中,即2016年10月18日开庭结束后,君裕宏公司和张高杰以原告拖欠租金为由向原告发送解除合同通知,而原告未在法定期间内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力,因此该解除通知到达原告时即解除。上诉人作为原告,其起诉时诉讼请求第一项就是判令二被告继续履行合同。按照一审判决的逻辑,莫不是上诉人在开庭后收到君裕宏和张高杰的解除合同通知后,再去法院提起一个诉讼,再一次要求他们继续履行这份合同而且,君裕宏公司和张高杰解除合同,没有任何法律和合同依据。1、对于君裕宏公司和张高杰“联名”解除合同的行为,上诉人认为,本合同只有一位出租方,不是君裕宏公司,就是张高杰,是非此即彼的关系。那么,到底是君裕宏公司解除合同?还是张高杰本人解除合同?谁到底是目前的合同主体,一审判决没有给出任何答案。2、无论是君裕宏公司,还是张高杰,以上诉人拖欠租金为由解除合同都没有任何法律和事实依据。上诉人在起诉状和庭审中多次强调,租金没有缴纳原因是,出租人君裕宏公司没有满足租金支付的两个条件,即:(1)合同第3.3条,甲方收取各期租金和物业费前,应当向乙方提供相应的合法发票(2)合同第2.4条,计租期内,甲方整体开业率不足60%的期间,甲方免收租赁费。也只有出租人公司履行了上述两项合同义务,才有权利要求上诉人大地公司支付租金。但事实上,这两项合同义务对方都没有履行。1、关于第(1)项,租金发票问题。提供租金发票是上诉人付款的前提条件,但事实上无论君裕宏公司和张高杰始终都没有提供2016年3月以后的房租发票。根据《中华人民共和国合同法》第67条,当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝相应的履行要求。上诉人未支付租金,是依法行使自身的合同权利。况且,君裕宏公司2016年4月13日向上诉人发送的通知,本身己经对上诉人履行合同,支付租金造成障碍。其函称:因房屋整体出售给张高杰,需将原房屋租赁合同出租方变更为张高杰个人,租赁合同的房屋期限、租金标准等所有条款仍按原合同执行不变。而根据国家税务总局关于“三流合一”要求,即资金流、票据流、业务流必须一一对应。如果君裕宏房屋整体出售给张高杰,张高杰作为出租人,应向上诉人提供其收款账户,上诉人向张高杰支付租金,由张高杰向上诉人开具租金发票。而不可能当出租人己经变成了张高杰,仍由君裕宏公司账户收款,仍由君裕宏开具发票。这显然是不合法的!因此,上诉人才将责令二被告继续履行合同,提供明确的租赁费收款账户,作为第一项诉讼请求。但张高杰从始至终都没有提供过其个人收款账户,也从来没有向上诉人开具过发票。关于第(2)项开业率:上诉人在2015年4月18日的函中,明确提到,商铺自2015年1月以来,贵司开业率一直不足60%。应按照租赁合同2.4条约定,免收租赁费。而君裕宏公司2015年4月26日的回函,认可上诉人指出的开业率不足60%的问题,只是归咎于市场原因。原话是:“在国家消费环境及电商冲击影响下,对此我公司也束手无策”。并承诺计划重新招商,待招商工作进展至50%左右逐渐恢复街区物业管理,预计在2016年底商家入住率达20%以上。以解贵公司担忧及顾虑等等。上诉人亦将该函作为证据提交给法庭。由此可见,君裕宏公司对于招商率不达标,是心知肚明的。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第20条,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。本案中,如果君裕宏公司想反驳上诉人诉请所依据的事实,就应当提供整体开业率达到了60%以上的证据。但在一审中,仅仅提交了6份商铺租赁合同的复印件,还都不是原件。根本无法证明其整体开业率达到了60%以上。而君裕宏公司2015年4月26日的函,是其当时真实意思表示。在没有充分证据证明出租率达到60%以上,应以君裕宏公司当时回函的说法为准。综上所述,君裕宏公司和张高杰解除合同,没有任何事实、法律和合同依据。而一审法院对于二被告在庭审期间发出的解约函,一审法院既未释明,也未中止本案审理。但判决却以解约函的法律效力为依据,是倒因为果,无视原告的诉讼请求。在事实认定和法律适用上存在诸多错误。
张高杰答辩称，第一，一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人理由不能成立，请驳回上诉，维持原判。第二，张高杰拥有诉争房屋产权，有权主张解除合同，收回房屋。上诉人主张免除2016年3月至9月房租的理由是开业率不足60%,其依据是上诉人自行统计，没有事实依据。
君裕宏公司答辩称，同张高杰的答辩意见。
大地公司向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》，并向原告提供明确的租赁费收款账户；2、确认原告无须支付2016年3月至2016年9月的房屋租赁费192500元，且后续若原告影院所处的商业圈开业率不足60%期间，原告无须支付房屋租赁费；3、判令二被告排除对原告影院正常营业的妨碍，恢复供电；4、二被告承担本案的诉讼费用。
张高杰向一审法院起诉请求：1、依法判令大地公司交还大地影院租赁房屋。2、依法判令大地公司交付至2016年10月18日租金222985.07元。3、依法判令大地公司支付逾期违约金至交还房屋、租金结清，暂计至2017年5月10日为27860.24元。4、依法判令大地公司支付房屋占用费至房屋交还。2016年11月18日始，以租赁费为标准暂计至2017年5月10日为176066.30元。5、反诉费由大地公司承担。
一审法院认定事实：2011年6月15日，被告君裕宏公司（甲方）与原告大地公司（乙方）签订《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》，合同约定，1.1影院位于河南河南省武陟县××楼××层.1合同期限自本合同签订之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止；2.2免租期：自双方交接场地至影院开业满15天止。乙方承诺自接收场地次日起70天内完成装修施工，非因乙方原因所致工期延误，则装修期相应顺延。2.3计租期：自免租期满次日止起计15年；2.4免付租赁费：计租期内，甲方整体开业率不足60%的期间，甲方免收租赁费。3.2租金：含场地租金及税费，计租期前三年，每年租金为165000元，此后，租金每三年递增7%。如计租期第四-
第六年内的月租金=前三的月租金*107，以后以此类推；物业服务费：含相关杂费及税费，计租期前三年，每年物业费为165000元，此后，物业费每三年递增7%。如计租期第四-
第六年内的物业费=前三年的月租金*107%，以后以此类推；3.3支付时间与方式：乙方应于每半年的最后一个月10号之前将下半年的租金与物业费直接汇入甲方指定的如下银行账号。甲方收取各期租金与物业费前应向乙方提供相应的合法发票。开户行：焦作市商业银行武陟支行；户名：河南君裕宏房地产开发有限公司；账号：7272×××66.3甲方应保证影院正常营业所需水、电、营业通道及其他相关配套设施服务。被告君裕宏公司于2014年10月28日将上述租赁合同所涉房屋卖于被告张高杰，于2016年4月13日向原告发送通知函，“特通知贵公司需要将原房屋租金合同甲方（出租方）变更为张高杰个人名下，租赁合同中相关房屋租赁期限、租金标准等所有合同条款按原合同执行不变”。原告大地公司按合同约定将房屋租赁费（包括租金和物业费）交至2016年2月。2016年4月18日，原告向被告君裕宏公司发送《关于龙凤金街大地影院商铺开业率及物业问题联系函》，要求君裕宏公司对开业率达标时限作出承诺、改正物业不到位的问题。2016年4月26日，君裕宏公司向原告出具《关于武陟龙凤金街商业街经营情况说明》，“我公司将对大部分房屋（包括关门闭店者、惨淡经营者）进行收回再次重新招商。……预计在2016年底商家入住率达70%以上”。2016年5月20日，原告向君裕宏公司发送《关于龙凤金街大地影院免交租赁费的联系函》，“请贵司按照双方签订的《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》第2条2.4款履行贵司义务，在贵司商业体整体开业率不足60%期间，免收我司租赁费。……我司将停止向贵司支付自2016年3月1日起至贵司商业体开业率达到60%之日前的租赁费。……”。2016年8月9日，原告向君裕宏公司、张高杰发送《武陟龙凤金街大地影院沟通函》，“……因影院所处商圈整体开业率不足60%，且我司未收到发票，故依据《中华人民共和国合同法》之约定，我司对2016年3月至2016年8月期间房屋租金及物业服务费享有先履行抗辩权。但为体现我司合作诚意，我司可将2016年3月至2016年8月期间房屋租金及物业服务费支付给房屋产权方，请贵双方在收到函件后5日内向我司提供房屋产权证明、产权方收款账户信息及发票，以便我司付款……”。2016年8月17日，原告向张高杰发送《大地影院收款账户沟通函》，“武陟龙凤金街大地影院沟通函中我司已表明，我司可将2016年3月至2016年8月期间的租金支付给房屋产权人，并希望您在收到函件后5日内予以我司书面回复收款账户信息及发票，但截至我司发函日，我司尚未收到您提供的收款账户信息，致使我司无法向您支付前述期间的租金。望您收到本函后及时向我司提供收款账户信息，以便我司及时付款……”。原告于2016年9月18日将二被告诉至本院。2016年10月18日，二被告以原告拖欠租金形成根本违约为由向原告发送了解除合同通知。
一审法院认为：二被告于2016年10月18日以原告拖欠租金形成根本违约为由向原告发送了解除合同通知，原告收到解除通知后未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此，该通知到达原告时《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》解除。故原告要求二被告继续履行《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》，排除对原告影院正常经营的妨害、恢复供电的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应将大地影院租赁房屋（位于河南河南省武陟县××楼××）被告，故被告张高杰反诉要求原告交还大地影院租赁房屋，本院予以支持。原告将房屋租赁费（包括租金和物业费）交至2016年2月，2016年3月至2016年10月18日期间的房屋租赁费，原告未再交付。根据《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》约定，2016年3月至2016年10月18日期间，房屋租赁费（包括租金和物业费）为353100元/年，共231天，该期间房屋租赁费共计223469元。故被告张高杰反诉要求原告支付2016年3月至2016年10月18日期间的房屋租赁费222985.07元，本院予以支持。2016年10月18日租赁合同解除后，原告未按照解除合同通知在30日内交还租赁房屋，至今仍占有租赁房屋未交还，应当支付2016年11月18日之后的房屋占用费，具体标准参照房屋租赁费。2016年11月18日至2017年5月10日期间，房屋租赁费（包括租金和物业费）为353100元/年，共173天，该期间房屋占用费共计167360元。被告张高杰反诉要求原告支付2016年11月18日至2017年5月10日期间房屋占用费176066.30元，本院依法支持167360元。被告君裕宏公司将租赁房屋卖与被告张高杰后发函通知原告，“租赁合同中相关房屋租赁期限、租金标准等所有合同条款按原合同执行不变”，且二被告在答辩及庭审中均认可租赁合同约定的支付账号仍为有效账户，故二被告无需再向原告提供收款账户，原告仍可向该账户缴纳房屋租赁费。原告要求确认其无须支付2016年3月至9月期间房屋租赁费，但原告提供的证据不足以证明2016年3月至9月期间甲方的开业率不足60%。君裕宏公司虽在《关于武陟龙凤金街商业街经营情况说明》中表示将进行重新招商，预计2016年底商家入住率达70%以上，但其并未明确表示当时原告所处商业圈开业率不足60%；对如何计算开业率是否达到60%，合同中并未明确约定，原告仅以其自己统计的数字主张甲方的开业率不足60%，依据不足，本院不予支持。《大地武陟龙凤金街电影院房屋租赁合同》第3.3条约定，甲方收取各期租金与物业费前应向乙方提供相应的合法发票。原告未交付2016年3月之后的房屋租赁费构成违约，二被告也未向原告提供发票；原告在2016年8月份要求二被告提供发票和收款账户，交纳2016年3月-8月的房屋租赁费，二被告也未予提供。因此，被告张高杰反诉要求原告支付逾期违约金，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告广东大地影院建设有限公司的诉讼请求。二、原告广东大地影院建设有限公司于本判决生效后十五日将其所租赁的位于河南河南省武陟县××楼××层屋交还被告张高杰。三、原告广东大地影院建设有限公司于本判决生效后十五日内向被告张高杰支付房屋租赁费222985.07元。四、原告广东大地影院建设有限公司于本判决生效后十五日内向被告张高杰支付房屋占用费167360元。五、驳回被告张高杰的其他反诉请求。案件受理费本诉4150元，由原告负担。反诉费3856元，由被告张高杰负担278元，原告负担3578元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人均应按照约定履行合同义务。大地公司应当支付合同解除前后欠缴的房屋租赁费及房屋占用费，大地公司主张继续履行合同及减免部分房屋租赁费的理由不能成立，原审不予支持正确。综上所述，大地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7712元，由大地公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 军
审判员 席东彦
审判员 刘成功
二〇一七年十二月二十七日
书记员 崔新新