杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初10260号
原告（案外人）：孔锦佳，女，1973年11月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：肖鹏，男，1972年2月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。系原告配偶。
被告（申请执行人）：浙商银行股份有限公司杭州分行，住所地杭州市下城区建国北路736号。
负责人：王卫华，行长。
委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
被告（被执行人）:杭州富新反光材料有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇南阳坝村。
法定代表人：连宁。
委托诉讼代理人：董坚谷，男，1943年11月28日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告（被执行人）：杭州福文科技有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢1106室。
法定代表人：朱芸。
被告（被执行人）：连宁，男，1970年3月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。现在服刑。
委托诉讼代理人：董坚谷，男，1943年11月28日出生，汉族，住杭州市下城区。
被告（被执行人）：陈杭，男，1972年6月19日出生，汉族，住杭州市上城区。现在服刑。
委托诉讼代理人：卢建，1958年5月13日出生，现住上城区。
原告孔锦佳诉被告浙商银行股份有限公司杭州分行（以下简称浙商杭州分行）、杭州富新反光材料有限公司（以下简称富新公司）、杭州福文科技有限公司（以下简称福文公司）、连宁、陈杭案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月11日立案受理，依法组成合议庭并于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告孔锦佳及其委托诉讼代理人肖鹏、被告浙商杭州分行委托诉讼代理人毛伟刚、被告富新公司及被告连宁委托诉讼代理人董坚谷、被告陈杭委托诉讼代理人卢建到庭参加诉讼。被告福文公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告孔锦佳诉称：2011年5月6日，孔锦佳与富新公司签订《房屋长期（预）租赁合同》一份，约定租赁标的为位于紫荆花北路188号紫荆城创意产业园内1幢12层房屋（以下称案涉房屋）。合同对具体的租赁期限、租金等亦有了明确的约定。因当时案涉房屋富新公司正在使用，其提出等项目结束再交付。经协商，约定孔锦佳按富新公司指令账户分期付清合同约定的全部租金800万元。嗣后，富新公司将案涉房屋交付原告占有使用至今。法院在执行其他案件中张贴公告要求原告腾退案涉房屋。因原告孔锦佳与富新公司订立的租赁合同先于案涉房屋的抵押，租赁合同合法有效。请求判令：1、确认孔锦佳对案涉房屋的二十年租赁权，期限至2031年5月5日；2、停止执行涉案房屋。被告浙商杭州分行承担诉讼费用。
原告为证明其主张的事实，向本院提交的证据有：
1.杭州市西湖区人民法院执行裁定书，证明提起诉讼的依据；
2.《房屋长期（预）租赁合同》，证明原告孔锦佳与被告富新公司签订的合同合法有效；
3.付款凭证，证明原告孔锦佳支付800万元的事实，合同义务已经全部履行完毕；
4.物业费、水电费发票，证明孔锦佳为法定代表人的杭州康林克信息技术有限公司和孔锦佳丈夫为法定代表人的杭州英伦信息技术有限公司一直在交纳物业及水电费用，两家公司均在正常经营；
5.杭州康林克信息技术有限公司营业执照副本，证明杭州康林克信息技术有限公司的法定代表人是孔锦佳；
6.杭州英伦信息技术有限公司营业执照副本，证明杭州英伦信息有限公司的法定代表人是肖鹏；
7.结婚证，证明孔锦佳与肖鹏系夫妻关系；
8.孔锦佳的身份证，证明原告的主体资格。
被告浙商杭州分行辩称，孔锦佳与富新公司签订的合同名为租赁，实际为借款担保。租金的计算和支付方式，承租四十年到期无偿取得房屋所有权等合同内容，均不符合一般意义上的房屋租赁合同的特点，反而更符合借款担保的形式。案涉《房屋长期（预）租赁合同》签订于2011年5月6日，提前支付租金不符合正常的交易习惯和租赁关系。孔锦佳的800万元款项均支付给陈杭，但合同主体是富新公司。按照孔锦佳提供的2013年5月23日的物业费发票，孔锦佳占有、使用时间也晚于房屋被查封的时间。浙商杭州分行就案涉房屋所在1幢房屋享有抵押权，孔锦佳主张的执行异议不得与之对抗，应驳回原告孔锦佳的诉讼请求。
被告浙商杭州分行向本院提交的证据有：
1．杭州市下城区人民法院民事判决书（35号），证明被告的抵押权已经法院判决认定的事实；
2．房屋他项权证信息查询记录，证明原告对富新公司存在800万元债权的事实，该金额与原告声称的租金一致。
被告富新公司和连宁庭审中答辩认为原告孔锦佳陈述的过程和事实是清楚的，同意原告的诉请与理由。
被告富新公司和连宁没有证据提交。
被告陈杭庭审中答辩称，连宁和陈杭有欠孔锦佳的债务，当时明确还的出就还钱，还不出就签租赁协议。以租金抵债。
被告陈杭没有证据提交。
被告福文公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩的权利。也未提交证据。
经庭审质证，被告浙商杭州分行对原告的证据质证认为：证据1，没有异议；证据2，三性均有异议。1.合同里很多细节均说明双方并非租赁的意思表示，应为买卖或者是抵债的意思表示，且是长期预租合同；2.关于租期，一下子约定40年，到期后无偿续租，相当于没有期限的租赁合同；3.租赁合同第五条的租金及计算方式，违背了正常的租赁规则；证据3，真实性没有异议，关联性有异议。收款主体陈杭并非本案中租赁的一方当事人；支付时间与合同约定的时间不相吻合，其中的100万元早于租赁合同签订就已经支付；证据4，三性有异议。即使按照物业费、水电费上的时间来看，是2013年，晚于抵押权设立时间以及查封时间的；证据5、6、7，真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。
被告富新公司、被告连宁、被告陈杭对原告证据没有异议。
被告浙商杭州分行提交的证据，原告质证认为证据1没有异议；证据2，真实性没有异议，关联系有异议。与本案无关。
被告富新公司、被告连宁、被告陈杭对被告浙商杭州分行提交的证据没有异议。
被告福文公司未到庭，视为放弃对原告及被告浙商杭州分行提交的证据进行质证。
本院根据证据的特征及法定的证据认定规则，证据之间的联系及当事人对证据的意见，对证据作如下认定：
原告孔锦佳证据1，是法律文书，无需认证；证据2，本院认定该证据形式要件真实，与本案有关联；证据3，各被告对真实性均没有异议，本院予以认定；证据4，被告富新公司、被告连宁、被告陈杭均没有异议，被告浙商杭州分行虽有异议，但未提供证据佐证，本院认定该证据真实有效；证据5、6、7、8，各被告均无异议，本院予以认定。
被告浙商杭州分行提交的证据1，是法律文书，无需认证；证据2，原告及各被告对真实性均无异议，为有效证据。
根据上述认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2011年8月24日，杭州市西湖区紫荆花北路188号1幢房屋因富新公司所涉金融借款办理最高额抵押登记，抵押权人为浙商杭州分行。2012年12月25日，杭州市下城区人民法院受理原告浙商杭州分行诉被告富新公司、福文公司、连宁、陈杭金融借款合同纠纷系列案件，同年12月28日查封了位于杭州市西湖区房屋。该系列案经杭州市下城区人民法院审理后依法判决。2014年4月2日，杭州市下城区人民法院将系列案件移交本院执行。本院立案执行后，于2016年3月23日张贴公告，责令被执行人富新公司以及房屋、土地的实际占有使用人于2016年4月30日前自行迁出杭州市西湖区房屋及相应土地。占有使用紫荆花北路188号1幢第12层房屋的案外人孔锦佳向法院提出执行异议，认为自己承租而占有使用的房屋是早于浙商杭州分行的抵押权取得的租赁权。自己租赁权应受法律保护。本院以涉案租赁缺乏依据，而裁定驳回了异议。孔锦佳提起案外人执行异议之诉。
另查明，2011年4月19日原告孔锦佳支付被告富新公司股东之一陈杭100万元人民币。同年5月6日，孔锦佳与富新公司法定代表人连宁签订《房屋长期（预）租赁合同》一份，约定孔锦佳租赁产权人为富新公司的杭州市西湖区紫荆花北路188号紫荆城创意产业园内C区12层970.78平方米房屋（1幢第十二层）。租赁期限分二个阶段，自2011年5月6日至2031年5月5日，期限20年；租赁期满后，如孔锦佳受让房屋所有权，则自房屋所有权转移到孔锦佳名下，本租赁合同自动终止；如孔锦佳未受让房屋所有权，租赁合同自动延长（续订）20年，自2031年5月6日至2051年5月5日；上述第一、二阶段中，若孔锦佳受让房屋所有权的，则租金自动转为购房款，相关税费由孔锦佳负担；房屋交付日期为2011年5月6日；二个阶段租金按每平方米8240元计算，合计为800万元，自订立本合同之日起五日内一次性付清，全部租金中50％为第一段租赁期限的租金，50％为第二段租赁期限的预付款，租金支付至富新公司指定帐号。嗣后，原告孔锦佳在2011年5月6日支付至陈杭银行账户300万元，2011年6月10日又支付至陈杭银行账户400万元。2011年12月1日，原告孔锦佳将自己的杭州康林克信息技术有限公司住所地变更为涉案房屋所在地。自2013年5月5日起，杭州康林克信息技术有限公司和原告丈夫肖鹏为法定代表人的杭州英伦信息技术有限公司相继缴纳案涉房屋自2013年3月起以后的物业费、电费。
再查明，杭州市西湖区紫荆花北路188号2幢房屋在2012年9月13日，原告孔锦佳作为第三顺位抵押权人亦办理了抵押权登记，债权数额为800万元。
本院认为，本案争议焦点在于原告主张的租赁权是否真实、是否可以对抗法院执行？
首先，原告孔锦佳与富新公司双方之间是否存在真实的房屋租赁合同关系？原告孔锦佳虽提供双方签订的《房屋长期（预）租赁合同》，但根据该合同约定，租赁期分二个阶段，每阶段二十年，共计800万元租金一次性支付，支付至富新公司指定的帐号。该约定内容与日常租赁房屋之交易习惯以及社会生活常理不符。富新公司及其法定代表人虽对原告孔锦佳诉请的事实和理由无异议，但其是相对的利害关系人，在没有其他证据印证的情形下，现有证据尚不足以证明涉案租赁关系的真实存在，而被告陈杭庭审中亦表示：因债务，还不出钱就签租赁协议，以租金抵债。原告孔锦佳对富新公司名下第2幢房屋享有第三顺位抵押权，其对富新公司享有800万元债权。故本院不予认定原告孔锦佳所主张的房屋租赁合同关系的真实以及合同业已实际履行。
其次，原告孔锦佳提交的物业、电费凭证明确其实际占有使用案涉房屋时间晚于本案抵押权设定，也晚于案涉房屋被法院依法查封的时间。故原告主张的执行异议，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。第三人福文公司经本院合法传唤未到庭，不影响本案审理。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
驳回原告孔锦佳的诉讼请求。
案件受理费30000元由原告孔锦佳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 张钟林
审 判 员 唐庆芳
人民陪审员 王琴君
二〇一七年四月十七日
书 记 员 吴晓林