苏州市相城区人民法院行 政 裁 定 书（2016）苏0507行初8号原告朱玲珍，女，1967年10月30日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告王永发，男，1969年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上述两原告共同委托诉讼代理人卞金燕、计月霏，江苏丁晓农律师事务所律师。被告苏州市国土资源局，住所地江苏省苏州市干将西路1018号。法定代表人吴维群，系该局局长。出庭应诉负责人焦红萱，系该局副局长。委托诉讼代理人夏卫，江苏力信律师事务所律师.委托诉讼代理人高广宇，系该局工作人员。第三人葛明，男，1963年3月4日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人许保兰，女，1981年12月10日生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颖东区。委托诉讼代理人卞盛华，江苏永德律师事务所律师。原告朱玲珍、王永发诉被告苏州市国土资源局（以下简称苏州市国土局）房屋行政登记一案，本院受理后，鉴于涉案被诉行政行为系因协助执行本院法律文书而做出，经本院审判委员会讨论决定本院对该案回避，并申请江苏省苏州市中级人民法院指定其他人民法院管辖本案。该院于2016年6月28日作出决定书，认为本院申请回避的理由不成立，决定本案继续由本院管辖并审理。审理中，本院通知葛明、许保兰作为本案第三人到庭参加诉讼。本案依法组成合议庭，于2016年9月29日、2017年2月20日两次公开开庭进行了审理。原告王永发及两原告的共同委托诉讼代理人卞金燕、计月霏，被告苏州市国土局负责人焦红萱（副局长）及委托诉讼代理人夏卫、高广宇、第三人葛明、第三人许宝兰的委托诉讼代理人卞盛华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玲珍、王永发共同诉称，两原告原所有的位于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢302室的房屋（不含车库）因（2009）相民一初字第1562号民事判决书生效而被依法执行拍卖，该房屋在第三次拍卖中由葛明拍得，成交价658888元。被告在办理所有权转移登记时，错误地将位于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢302室的房屋及所属车库11室一并转移登记给了葛明，其后葛明又将该房屋及车库产权转移登记给了许保兰，给两原告造成了经济损失。故原告现起诉，请求判令：1、撤销被告向葛明颁发的位于苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11的房屋所有权证；2、撤销被告向许保兰颁发的苏州市相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11的房屋所有权证；3、被告承担因错误过户给原告造成的损失；4、本案诉讼费用由被告承担。被告苏州市国土局辩称，一、登记机关将涉案房产中的车库登记在房屋所有权属证书中符合相关法规，根据2004年《苏州市城市房屋权属登记条例》第三十五条的规定，登记机构应当按照有关技术规范填写房屋权属证书，房屋建筑面应当以登记机构审核的房产测绘成果报告所记载的建筑面积为准，阁楼层高超过（含）2.2米的部位以及同幢内车库层高超过2.2米的，应当计算建筑面积，记入房屋权属证书；不超过2.2米的阁楼和车库，记入附记栏。本案中房屋与车库为同一幢内建筑，且车库层高超过2.2米，因此将房屋和车库分别计算建筑面积并登记在同一本房屋权属证书内符合相关法规。对此登记行为，原告并不持有异议。同时，涉案房屋的权属登记信息上标明该房产坐落于嘉元花园北区3幢302室，建筑面积为125.56平方米，并没有将房屋和车库的建筑面积分别标示，从而进一步标明涉案房产为一个统一的整体，为一项不动产物权，不能随意分割。二、登记机关对涉案房屋从王永发处转移登记至葛明名下的行为符合相关法规。根据《房屋登记办法》第12条、《苏州市城市房屋权属登记条例》第11条的规定，因人民法院、仲裁委的生效法律文书取得房屋权利可以由权利承受人单独申请。《房屋登记办法》第35条第二款规定，因人民法院或仲裁委生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。本案中，涉案房产的原产权人王永发因未能履行生效法律文书确定的义务，涉案房产被公开拍卖，后该房产被第三人葛明拍得。葛明作为该房产的权利承受人应当有权依照法律规定申请房屋转移登记，而作为登记机构在收到了人民法院的生效法律文书并审核无误后应当为其办理房屋权属转移登记手续。三、登记机构将涉案房屋转移登记至许保兰名下的程序也符合相关规定。根据《房屋登记办法》第32条、第33条，《苏州市城市房屋权属登记条例》第13条等规定，登记机关均严格按照规定要求申请人提交了材料，并对提交材料进行了审核，最后根据审核结论依法发放了房屋权属证书。四、登记机关的转移登记行为合法，故无需向原告承担赔偿责任。综上，原告的诉请求无事实和法律依据，之所以此诉讼，纯属片面理解，请求贵院依法驳回其诉讼请求。第三人葛明辩称，我通过司法拍卖购买了涉案房屋，拍卖时房屋及车库都包括在一起的，因为拍卖时没有特别说明没有包括车库，所以拍卖后直接给我办证了。我购买后，把该房屋出租给他人两年。后来卖给了许保兰，卖给许保兰时是不包括车库的，因为拍卖之后车库我也一直没拿到，是原告家的老人一直在住。第三人许保兰辩称，我方通过签订《存量房买卖合同》从葛明处取得房屋所有权并到相关部门登记，完全合法，属于善意取得，存量房买卖合同明确约定权属面积为125.56平方米，包含车库在内，不应该撤销许保兰所有的房屋所有权证。经审理查明，2004年，原告王永发等因拆迁而购置了两套拆迁安置房，分别坐落于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢301室（75.31㎡）及车库6（9.26㎡）和3幢302室（111.45㎡）及车库11（14.11㎡）。该两套房屋均办理了产权登记手续，每套房屋及车库均登记在同一张房屋所有权证上，登记所有权人均为王永发和朱玲珍。其后，在案外人孙佩云起诉王永发、朱林珍民间借贷一案审理后，本院于2009年12月18日作出了（2009）相民一初字第1562号民事判决，判决王永发向孙佩云偿还借款50万元并支付利息等。因王永发未按该生效法律文书确定的义务履行，孙佩云向本院申请执行，执行标的额为515870元。执行中，本院委托评估机构对王永发位于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室房屋及其室内装潢进行了评估。根据司法鉴定移送表、房地产估价报告显示，委托事项中均明确标明“（不含车库）”，最终评估价值为769000元。其后，由于被告拒不履行生效法律文书确定的义务，故本院依法对该房屋进行拍卖，在拍卖公告及委托拍卖结案函等材料中也均明确标明“（不含车库）”。该房屋经三次拍卖，于2010年11月4日由买受人葛明以658888元拍卖成交。本院于2010年11月18日作出（2010）相执字第0471-2号民事裁定书，其中载明：“本院于2010年8月9日依法委托苏州物华拍卖有限公司对被执行人王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室（房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号）进行公开拍卖，经三次拍卖，2010年11月4日由买受人葛明以人民币658888元拍卖成交”。据此，本院裁定如下：“一、解除对王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋的查封。二、位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋产权归买受人葛明所有。三、由买受人葛明自行办理相关产权过户手续并承担相应费用。本裁定书送达后立即生效”。并随之作出协助执行通知书，其上载明：“一、解除对王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋的查封。二、将位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋产权过户至买受人葛明名下。三、协助买受人葛明办理苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋的相关产权证”。当时的产权登记部门即苏州市相城区住房和城乡建设局于2011年7月29日向葛明及其配偶葛金妹颁发了房屋所有权证，载明：“房屋座落于元和镇嘉元花园北区3幢302室，房屋状况111.45㎡和14.11㎡”，另外办理了国有土地使用权证，其中对位于相城区元和街道嘉元花园北区3幢车库11室单独办理了国有土地使用权证，登记土地使用权人为葛明、葛金妹。2014年3月16日，葛明（甲方）与许保兰（乙方）在房产中介机构的居间下，签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于相城区嘉元花园北区3-302室房屋，共计建筑面积111.45平方米出售给乙方，不含过户税、房价费为978000元。双方在第二条出让房屋之装修及附属物中约定：“保持乙方所看到的原状、管道，车库含在房价之中”。双方另在第八条其他特约事项中约定：“一、乙方所购买的房屋含自行车库在内，因车库有原房东存放的物品，需由甲方收回交付给乙方，为此，甲方存放在乙方贰万元作为交接车库的保证金，如由于其他原因造成车库不能移交，乙方则扣除保证金贰万元，不作违约。二、办理该房的资金托管手续是于2014年3月31日之前”。2014年3月24日，葛明、葛金妹与许保兰签订《存量房买卖合同》（即网签合同）一份，载明葛明、葛金妹将位于相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室（产权登记建筑面积125.56㎡）卖给许保兰，成交价为958000元。其后，苏州市相城区住房和城乡建设局为其办理了过户登记手续，涉案车库的权属现已登记在许保兰名下，且许保兰以该套房屋（包括车库）办理了银行贷款抵押登记。2015年8月5日，许保兰以王永发及其母亲为被告起诉至本院，要求其从实际占有的3幢车库11中迁让。该案尚在审理之中。后两原告就本案提起诉讼。由于自2016年起施行不动产统一登记制度，原苏州市相城区住房和城乡建设局的房屋产权登记职权转由苏州市国土资源局行使，故苏州市国土资源局作为该案被告参加诉讼。以上事实有当事人举证的拆迁安置房购销合同；从王永发至葛明的房地产转移登记材料、房产登记申请书、房产证（编号30016933）、房产共有证（编号30014915）；（2009）相执字第0471-2号民事裁定书及协助执行通知书；从葛明转移给许保兰的房地产转移登记材料（依买卖合同转移）、房屋所有权证存根、他项权证存根；房地产平面图；测绘登记报告；房产登记申请书（转移登记和抵押登记）、登记委托书；存量房买卖合同、估价协议书；房产证（编号30108102）、房产共有证（编号30108103）；司法鉴定移送表、司法鉴定委托书、苏州相城法院委托拍卖结案函、估价报告、拍卖公告、房屋买卖合同书以及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年版本）第二百二十七条规定，在执行中，需要办理有关财产产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一条的规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。另根据该通知第三条的规定，国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。据此，协助执行的行政机关对司法裁判只有依法协助履行的义务。行政机关履行法院协助执行通知产生的特定行为，协助事项和内容基于人民法院的法律文书，协助执行的行政机关并没有独立的意志，其行为完全依附于法院的行为，是司法行为在行政机关的继续和延伸。另外根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。本案中，本院在对发生法律效力的（2009）相民一初字第1562号民事判决执行过程中，依法对原告王永发所有的位于苏州市相城区元和镇嘉元花园北区3幢302室房屋（不含车库）及其室内装修进行评估、拍卖，并由第三人葛明竞拍获得。据此，本院本院作出（2010）相执字第0471-2号民事裁定书及协助执行通知书，其中在正文中明确载明“依法委托苏州物华拍卖有限公司对被执行人王永发所有的位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室（房屋所有权证号为苏房权证相城字第××号）进行公开拍卖”并在裁定主文和协助执行通知书的主文中均载明“将位于苏州市相城区嘉元花园北区3幢302室房屋产权过户至买受人葛明名下”。由于苏房权证相城字第××号房屋所有权证项下包括了302室房屋和车库，且裁定主文中也未如拍卖公告时一样将车库排除在外，在此情况下，被告苏州市国土资源局在协助本院执行时将涉案房屋及车库一并转移登记至葛明名下，并不存在未尽到形式上审查义务的情形，应当认为其登记行为与本院文书的内容是一致的。如此，被诉的被告苏州市国土资源局为第三人葛明办理房屋登记行为系在协助执行法院的生效文书，原告要求撤销被告苏州市国土资源局向第三人葛明颁发房屋所有权证以及向第三人许宝兰颁发房屋所有权证的起诉，不属人民法院行政诉讼受案范围，不符合受理条件，依法应裁定驳回起诉。原告王永发、朱玲珍因此导致的损失赔偿可向相关主体另行主张。综上，本案经本院审委会讨论后决定，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告朱玲珍、王永发的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  乔宁宁审 判 员  卢秋明人民陪审员  邱玉芳二〇一七年六月三十日书 记 员  李 益