福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民再终字第78号
上诉人（原审被告）：黄素华，女，汉族，1979年7月19日出生，住福建省罗源县。
委托代理人林健冰，福建融成律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：林祖影，男，汉族，1973年3月15日出生，住福建省罗源县。
被上诉人（原审原告）：郑秀灿，女，汉族，1962年4月9日出生，住福建省罗源县。
委托代理人陈立新，福建谨而信律师事务所律师。
委托代理人傅程，福建谨而信律师事务所律师。
原审第三人：余国珍，女，1977年9月16日出生，汉族，罗源县人，住福建省罗源县。
上诉人黄素华、林祖影因与被上诉人郑秀灿、原审第三人余国珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2014）罗民再初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄素华的委托代理人林健冰，上诉人林祖影，被上诉人郑秀灿的委托代理人陈立新、傅程，原审第三人余国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年6月27日，原审原告郑秀灿诉至罗源县人民法院，诉请判令林祖影、黄素华立即腾空凤山镇闽星佳园15#楼205单元及15#楼27号附属间并交付给郑秀灿，本案诉讼费由林祖影、黄素华负担。罗源县人民法院一审作出（2012）罗民初字第733号民事判决：林祖影、黄素华应于本判决生效之日起三十日内搬离罗源县凤山镇闽星佳园15#楼205单元及15#楼27号附属间，并把上述房屋及附属间交付给郑秀灿使用。本案诉讼受理费人民币100元，由林祖影、黄素华负担。黄素华不服，向本院提起上诉。本院二审作出（2012）榕民终字第3376号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币100元，由黄素华负担。该判决发生法律效力后，黄素华向本院申请再审。本院再审认为，原一审判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原一审人民法院重审。本院作出（2013）榕民再终字第115号民事裁定：一、撤销本院（2012）榕民终字第3376号民事判决及罗源县人民法院（2012）罗民初字第733号民事判决；二、发回罗源县人民法院重审。
罗源县人民法院重审中，依法追加余国珍为本案第三人参加诉讼。郑秀灿的诉讼请求与原一审的诉讼请求一致。
罗源县人民法院重审查明，林祖影与黄素华系夫妻关系，罗源县凤山镇闽星佳园15#楼205单元及15#楼27号附属间的房产原系林祖影与黄素华的夫妻共同财产。2011年4月25日，林祖影通过证人余石强向第三人余国珍借钱，并和一个女子在出具给余国珍的《借款协议书》和《收条》中签上林祖影和黄素华的名字，并捺了指印；同日林祖影携带户口簿、结婚证以及黄素华的身份证与该女子到罗源县公证处在《授权委托书》中委托人签名处签上林祖影和黄素华的名字。同年4月29日，罗源县公证处出具了（2011）罗公证字第202号《授权委托公证书》，余国珍获得了受托办理位于罗源县凤山镇闽星佳园15#楼205单元及15#楼27号附属间房产的出售、过户等相关手续的权利。2011年11月，郑秀灿经证人余石强介绍，在看过余石强提供的上述房屋照片后（至今未实地察看过本案讼争房屋）决定购买本案讼争房屋。2011年11月23日，余国珍持（2011）罗证民字第202号《授权委托公证书》，以委托代理人的身份与郑秀灿签订了将林祖影、黄素华所有的坐落于罗源县凤山镇闽星佳园15﹟楼205单元及15﹟楼27号附属间的《房地产买卖契约》，事后又签订了《补充协议》，《补充协议》约定该房屋价款为人民币630000元。余国珍分别于2011年11月23日、12月1日、12月10日、12月18日、12月29日向郑秀灿出具了收取现金人民币200000元、人民币100000元、人民币100000元、人民币110000元、人民币120000元的5张收条。上述购房款扣除林祖影结欠余国珍的借款本金人民币120000元、利息人民币17000元以及讼争房屋买卖交易的相关费用，余款人民币472000多元在余石强处。同年11月30日，郑秀灿取得了讼争房屋的房屋所有权证；12月13日，取得国有土地使用权证。2013年3月21日，经福建鼎力司法鉴定中心鉴定，林祖影出具给余国珍的《收条》、《借款协议书》中黄素华签名及该签名处的指印都不是黄素华本人所写、所留以及余国珍所持有的《公证书》中的《授权委托书》落款处的“签名”并非黄素华本人所为。
罗源县人民法院重审认为，根据《中华人民共和国物权法》的善意取得的构成要件，第一要件：受让人受让财产时是善意的。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定为善意。黄素华辩称本案不属于善意取得，郑秀灿不是真正的房屋买受人，并未发生真实交易，并提供罗源县人民检察院制作的《询问笔录》予以证明，郑秀灿在检察院笔录中所陈述的其购房系为儿子结婚用房，但自始至终未实地查看过该房屋，也未在其儿子结婚时提出收房等行为，虽有违背常理之嫌，但未表明没有购房与未付购房款，其行为和现有证据不足以认定为恶意，或是推定为恶意取得；第二要件：以合理的价格有偿转让。本案郑秀灿已实际支付购房款人民币630000元，该价格与市场评估价值基本相当；第三要件：转让财产依照法律规定应当登记的已经登记。《中华人民共和国物权法》规定，不动产转让以登记要件为准，一经登记，即发生物权效力，此时登记时间作为财产所有权转移的时间标志。综合三要件，故郑秀灿的购房行为系善意取得。林祖影辩称没把讼争房屋卖给郑秀灿，只是委托余石强的担保公司做房屋贷款，在房屋交易过程中，从未签过字，是担保公司把房子卖给郑秀灿。本案在庭审过程中林祖影承认《授权委托书》中委托人处林祖影的名字是其本人所签名，已表明《授权委托书》的内容是林祖影的真实意识表示，故其辩解理由不成立，不予采信。至于本案黄素华在《公证书》中的《授权委托书》落款处的“签名”不是其本人签名的问题。讼争房屋属于黄素华与林祖影的夫妻共同财产，《公证书》系林祖影本人签字所确认的，《授权委托书》中的有关售房事宜是其真实意思表示，黄素华在《公证书》中的《授权委托书》落款处的“签名”不是其本人所为，并不影响郑秀灿善意取得讼争房屋的事实。对于余国珍是否有权出售本案讼争房屋的问题，虽然《公证书》中《授权委托书》落款处的“签名”并非黄素华本人所为，但房屋属于夫妻共有财产，林祖影是本人作出公证出售房屋是其真实意思表示，该《授权委托书》形式上经过了公证，且郑秀灿基于公证书的公信力，有理由相信余国珍有出售该房屋代理权，而无论余国珍是否有权出售讼争房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，郑秀灿因系善意取得，依法取得了该不动产的所有权，而所有权人依法享有对自己的不动产或动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，郑秀灿要求黄素华、林祖影腾空讼争房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。罗源县人民法院作出（2014）罗民再初字第1号民事判决：林祖影、黄素华应于本判决生效之日起三十日内腾空罗源县凤山镇闽星佳园15#楼205单元及15#楼27号附属间，并把上述房屋及附属间交付给郑秀灿管理使用。本案案件受理费人民币100元，由林祖影、黄素华负担。
黄素华、林祖影不服，向本院提起上诉称，郑秀灿在受让讼争房屋时并非善意，而且并未支付相应的对价。讼争房屋买卖系虚假交易，存在恶意串通损害黄素华一方合法权益的情形。1、郑秀灿对讼争房屋交易细节的陈述前后不一致、漏洞百出，根据原审有效证据，足以认定郑秀灿并非善意的房屋买受人，并且与原审第三人余国珍、证人余石强存在恶意串通进行虚假交易损害上诉人合法权益的情形。一方面，郑秀灿的诸多行为与欲购儿子结婚用房的买受人特征相去甚远，足以认定郑秀灿并非善意的房屋买受人。郑秀灿在没有看房的情况下，仅凭5张房屋照片就决定购买讼争房屋，甚至未看房就借款、贷款支付大额房款，其行为明显异于通常购房者，何况郑秀灿系为儿子购买结婚用房，更是有违常理。另一方面，郑秀灿不具有购买讼争房屋的真实意思表示，并且存在与原审第三人余国珍、证人余石强恶意串通进行虚假交易损害黄素华合法权益的情形。讼争房屋从介绍、购买到借款、还贷都是余石强在操作，而郑秀灿始终未出面要房，对具体细节的描述前后不一、漏洞百出，其丈夫、儿子、女儿更是至今不曾出面，这与郑秀灿所谓的全家举债为儿子购买结婚用房的事实明显相互矛盾。而与郑秀灿仅是买菜认识的余石强，却将自己人民币350000元的巨款无担保、无利息地一次性“借”给郑秀灿用于购房款，甚至至今一直在为主债务人是郑秀灿的房屋贷款还贷。上述事实无不印证讼争房屋的买卖纯属虚假交易。其次，郑秀灿并未支付相应的对价。本案中郑秀灿支付房款仅有余国珍出具的5张收条为据，收条容易编造且郑秀灿也未能提供银行存取款、转账凭证等相关证据佐证，明显不足以证明已经支付相应的对价，况且郑秀灿均以现金方式支付大额房款也不符合交易习惯。另一方面，原审认定“上述购房款扣除林祖影结欠余国珍的借款本金人民币120000元、利息人民币17000元以及讼争房屋买卖交易的相关费用，余款人民币472000多元在余石强处”的事实，就说明讼争房屋的房款始终处于郑秀灿与证人余石强的控制下，购房款所有权没有发生转移，故郑秀灿并未支付相应的对价，也证明5张收条的内容是虚构的。最后，购房款来源。在郑秀灿只有人民币60000元的积蓄且仅有5张借条证明其已支付相应的对价的情况下，原审法院未对其房款来源予以查明与认定，以致本案基本事实认定不清。综上所述，郑秀灿并不符合《中华人民共和国物权法》的善意取得的构成要件中“善意”和“已经支付相应的对价”这两个要件，不构成善意取得。为此，要求准予黄素华、林祖影上诉请求，依法改判。
被上诉人郑秀灿答辩称，1、原审作出郑秀灿的行为构成善意取得的认定是完全正确的。⑴郑秀灿购买讼争房屋时系善意的。郑秀灿基于对公证书的信任，在与授权委托人余国珍协商确定房屋价格、税费承担之后，才决定购买讼争房屋，并与余国珍签订《房地产买卖契约》，讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》也顺利地变更至郑秀灿名下，该行为足以证明余国珍有权对讼争房屋进行售卖。郑秀灿在购买讼争房屋之前，曾与余石强约好共同到讼争房屋查看。看房当天，由于到讼争房屋现场之后，余石强与黄素华丈夫林祖影电话联系，但林祖影声称其在乡下，暂时无法赶回而未看成。之后，多次联系均未果。在此情况下，余石强告知郑秀灿讼争房屋照片系其到房屋现场拍摄，让郑秀灿放心。郑秀灿在充分信任余石强的情况下才决定购买讼争房屋。郑秀灿在交房未果的情况下，即于2012年6月27日向法院提起本案诉讼，由于诉讼期限长，而儿媳已怀孕急着要结婚，郑秀灿的儿子才不得已于2012年8月先行办理了结婚仪式。该事实说明了郑秀灿的购房目的，也说明了郑秀灿系善意的买受人。⑵郑秀灿已按照合理的对价依约支付了全部购房款人民币630000元。郑秀灿因无力在短期内支付全额购房款，而向证人余石强借款共计人民币350000元。郑秀灿于2012年1月5日通过抵押讼争房屋与中国工商银行签订《贷款合同》，于2012年1月16日将获得的人民币350000元银行贷款用于归还证人余石强。郑秀灿与证人余石强之间不存存其他利益关系，且双方的债权债务关系已经归于消灭。黄素华的丈夫林祖影在开庭过程中均确认其向余国珍借款人民币120000元，向余石强夫妻借款人民币230000元、人民币150000元和人民币50000元，共计人民币550000元以及相应利息。余国珍代为收取人民币630000元购房款之后，用于扣减其本人人民币120000元借款本金和利息，因余石强将人民币430000元以及相应利息的债权转让给余国珍，余款用于归还借款以及利息之后，林祖影尚欠利息尾数未补足。林祖影的人民币550000元借款以及相应利息属于林祖影与黄素华的夫妻共同债务，讼争房屋的购房款直接用于支付该尚欠的债务，应视为林祖影与黄素华已收取到购房款。根本不存在黄素华所称的郑秀灿与余国珍、余石强恶意串通进行虚假交易损害黄素华民事权益的问题。⑶郑秀灿已依法办理了房产登记变更手续，取得讼争房屋的所有权。2、在本案中，黄素华与林祖影系夫妻关系，林祖影拖欠原审第三人余国珍以及余石强的借款属于黄素华与林祖影的夫妻共同债务。林祖影处分夫妻共同财产用于偿还夫妻共同债务，不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分“他人财产”的情形，也就无需取得黄素华的追认。余国珍依据授权委托书出卖讼争房的行为应为合法有效。为此，请求二审法院依法维持原判。
原审第三人余国珍述称，其本人是在房地产交易管理所那里将林祖影的房屋卖给郑秀灿的，因林祖影向其借款是事实，系林祖影无力还款才把房屋拿去卖的。
各方当事人在原一审、二审、再审、重审中向法院提交的证据均已随一审、二审、再审、重审案卷移送至本院。
本院确认原审法院重审查明的事实清楚。
本院认为，本案讼争房屋产权属于林祖影与黄素华夫妻共同财产。林祖影因借款需要，公证委托余国珍处分讼争房，而郑秀灿从余国珍处受让该房产并经登记取得了房屋所有权证与土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”在本案中，郑秀灿的购房行为符合《中华人民共和国物权法》规定的善意有偿取得第三方的构成要件。1、郑秀灿受让讼争房是善意。郑秀灿经余石强介绍，在余国珍本人出示经罗源县公证处公证的《授权委托书》及讼争房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、5张房屋情况照片的情况下，出于对公证书效力的认可，郑秀灿购房时完全有理由相信余国珍系受到林祖影与黄素华夫妇的委托代为出售讼争房，才与授权委托人余国珍签订《房地产买卖契约》，并办理产权登记变更过户手续。从本案现有证据链来看，并无证据可以证实郑秀灿在购房时应当知道罗源县公证处出具的《授权委托书》上黄素华的签名并非其本人所为，或知道委托授权人余国珍对讼争房不具有处分权的情况下而进行买卖交易，因此，黄素华再审中提供郑秀灿在罗源县人民检察院民事行政检察科所作的《询问笔录》，认为家庭经济并不富裕的郑秀灿购房系为儿子结婚用房，且郑秀灿从未实地看过房屋，在办理两证之后也未上门讨要过房屋，证明受让人郑秀灿购买房屋的过程不符合常理，更不符合购房的交易习惯，以此推定郑秀灿购房行为具有恶意的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。2、郑秀灿受让讼争房是以合理的价格有偿转让。原一审法院曾委托福建兴闽诚信资产评估有限责任公司对讼争房进行评估，讼争房价值估价为人民币646400元。郑秀灿分5次向余国珍支付购房款人民币630000元，余国珍在收到上述购房款后即先后出具了5张与房款金额相对应的收条给郑秀灿。由此可看出，郑秀灿支付的购房款并没有明显低于当时的市场价格，且已经实际交付购房款项。综合本案事实，林祖影在庭审中自认与余石强存在借款关系，余国珍述称其系出借款项给余石强的债权人，郑秀灿在取得讼争房产权证后也曾向银行抵押贷款用于抵偿向证人余石强所借款项，目前尚无证据可以证明郑秀灿与余国珍、证人余石强之间存在恶意串通进行虚假交易损害夫妻关系另一方黄素华合法权益的情形。关于黄素华提出郑秀灿、余国珍及证人余石强均未能提供证据证明将购房款交付给黄素华或林祖影，购房款所有权没有发生转移，郑秀灿未实际支付相应的对价，缺乏依据，本院不予采纳。3、善意取得要求转让的房产应当依照法律规定办理登记手续，郑秀灿在本案中已经取得讼争房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。鉴于办理公证委托给余国珍处分林祖影与黄素华夫妻共有房产的事宜属于林祖影本人真实意思表示，即使黄素华并未在罗源县公证处出具的《授权委托书》落款处签名，在没有其他事实证据可以互相印证处分人余国珍确实存在损害夫妻关系另一方黄素华的恶意的情形，只要第三方郑秀灿的购房行为符合善意取得的全部构成要件，均不影响郑秀灿依法享有对本案讼争房的占用、使用、收益和处分的权利。
综上，黄素华、林祖影的上诉理由不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费人民币100元，由上诉人黄素华、林祖影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 平
代理审判员 林 蕤
代理审判员 林星星
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 张 伟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。