广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法民三初字第802号
原告张红苑。
委托代理人龚双雁，广东维强律师事务所律师。
被告孙明。
委托代理人陈炼华，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市都市家园地产代理有限公司。
法定代表人黄晓凡。
原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员陈平任审判长，与人民陪审员朱纯禄、陈远霞组成合议庭，并依职权追加深圳市都市家园地产代理有限公司为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚双雁、被告委托代理人陈炼华均到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参见诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月27日，被告将位于深圳市宝安区招商华侨城曦城J2栋X房屋转让给原告，双方于2014年5月27日签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，房屋转让总价款为1，500万元，定金为50万元，合同约定如若一方违约，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让总额20％的违约金。原告向被告支付了50万元定金，被告向原告出具了50万元定金的收据。2014年6月23日，原告在做房屋首期款资金监管时发现该交易房屋已经被宝安区人民法院查封，此后，原告就房屋被查封事宜要求被告给个说法，被告才告知原告，被告名下的该交易房屋在与原告签订买卖合同之前就已存在纠纷，且与被告有纠纷的一方已经向宝安区人民法院起诉被告并申请财产保全，故导致交易房产被法院查封，因房屋买卖合同已经不能继续履行，被告要求原告停止办理购买该房屋的一切手续。此后，原告多次催促被告履行合同，均未果。现被告行为已经构成违约，原告有权解除合同并要求被告支付转让总价款20％的违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金50万元；3、被告向原告支付违约金300万元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。
被告答辩称，一、原、被告签订《深圳市二手房预约买卖合同》后，被告严格依照合同的约定履行合同义务，涉案房屋被第三方申请法院查封，完全是被告意料之外的客观事由。涉案房屋查封后，被告积极查找原因，联系法院，发现涉案房屋查封、保全完全是第三方的恶意所为和无理取闹，被告不涉及违约。二、被告正在竭尽全力采取法律措施排除导致合同履行障碍的客观事由，被告相信法律会还原事实真相。涉案房屋实际上没有任何纠纷，涉案房屋的查封并不会实质上影响原被告双方履行合同的义务，原告无权单方解除合同。三、原告诉请要求被告返还定金、支付违约金、诉讼费、保全费没有任何事实和法律依据。请求驳回原告的所有诉求。
第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2014年5月27日，原告作为买方与作为卖方的被告签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，约定被告将位于深圳市宝安区新安街道广深高速公路东侧招商华侨城曦城J2栋X号房产出售给原告，涉案房产建筑面积为304.66平方米，用途为住宅，性质为市场商品房，房地产证号码为50××07号。合同约定转让价为1，500万元，买方于签订合同时向卖方支付定金50万元，双方同意将上述定金交由第三方账户监管，买方在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫；卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。剩余购房款1，450万元，买方向银行抵押贷款支付，买方须于2014年7与2日之前支付除定金之外的首期款（以银行贷款为准）至买卖双方约定的银行监管账户；卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；买卖双方同意在合同签订后买方支付定金时从交易总价款中预留2万元作为交房保证金交由第三方托管。交易房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，同时给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续，买方应予协助。如任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价总额20％的违约金或承担定金罚则。
2014年5月27日，被告出具一份《收据》，载明被告收到原告支付的购买涉案房产定金50万元。
2014年6月24日，被告向原告送达了一份《告知函》，被告在该函中称“由于本人名下房产招商华侨城曦城J2栋JX房已被法院查封，请暂停办理购买该房产的一切手续，包括银行按揭、资金监管等相关手续”。
2014年7月26日，被告收到本院送达的起诉状。
庭审中，原告称其从第三人处得知被告出售涉案房产的房源信息，并通过银行转账的方式向第三人支付了托管定金50万元；原告在办理首期款资金监管时发现涉案房产被告查封。被告称其从第三人处收到定金48万元，涉案房产确实被查封，现仍处于被查封状态。
上述事实，有当事人当庭陈述及原告提供的深圳市二手房预约买卖合同、房地产证、收据、告知函等证据，在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》均系合同各方主体的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。涉案合同所涉交易标的物被查封，致使原告签订涉案合同的目的落空，被告已构成违约；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）关于合同法定解除的规定，原告有权解除合同，并有权向被告主张返还定金、支付违约金。被告于2014年7月26日收到含有原告解除合同意思表示的起诉状，原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》已于2014年7月26日解除。关于定金，涉案合同已解除，被告收取原告定金50万元没有合同依据，应予以返还。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少；综合考虑违约金惩罚与补偿的双重功能，本院将违约金酌定为150万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张红苑与被告孙明签订的《深圳市二手房预约买卖合同》已于2014年7月26日解除；
二、被告孙明应于本判决生效之日起三日内返还原告张红苑定金50万元；
三、被告孙明应于本判决生效之日起三日内支付原告张红苑违约金150万元；
四、驳回原告张红苑的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34，800元、保全费5，000元，由原告负担14，800元，被告负担25，000元，受理费、保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈 平
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 朱纯禄
二〇一四年九月十五日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 李燕妮
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。