广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初1657号原告（反诉被告）朱月华。委托代理人李俊，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）谢平。委托代理人邝怀民，广东康顺律师事务所律师。上列当事人房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本案相关事实及裁判意见如下：一、案件的基本事实2014年7月26日，朱月华、谢平签订《樟坑房屋承包租赁合同》，载明“……朱月华将坐落于宝安区龙华新区民治樟坑一区17栋和117栋共两栋，86套和36共122套1849平方和1079平方共2928平方，自有物业承包给谢平代为管理。自负盈亏。一、谢平应向朱月华支付人民币贰拾万元整，作为履约保证金，合同期满后，确认房屋无损后，朱月华无条件保证金退还谢平。谢平必须在租赁期内无条件每月二十日向朱月华缴交承包租金柒万捌仟元。二、承包期限为拾年。从2015年6月11日到2025年6月10日。……”。2015年6月8日中国工商银行出具汇款凭证原件一份，载明“付款人名称”为谢平，“收款人名称”为朱月华，“金额”为200000元，“附言”为房屋履约保证金。2015年4月12日朱月华出具《解除合同通知书》，载明“谢平先生：你与朱月华于2014年7月26日签订的，合同将龙华新区民治樟坑一区17栋、117栋共两栋由你承包。但是，民治樟坑一区17栋的房屋所有权为朱喜秋，你与朱月华于2014年7月26日签订的朱喜秋没有签字，朱月华亦未获得朱喜秋的授权。根据、等相关法律规定，你与朱月华于2014年7月26日签订的尚未生效。现通知你，解除2014年7月26日签订的，不再履行。”2015年4月13日朱月华将《解除合同通知书》以邮政特快专递邮寄至深圳市宝安区龙华新区樟坑一区17栋305送达给谢平。邮政特快专递单显示该邮件的签收人为“陈红”。二、其他情况朱月华因本案纠纷向本院提起（2015）深宝法龙民初字第847号案，本院于2015年8月21日做出（2015）深宝法龙民初字第847号民事判决。此后，谢平不服判决，提起上诉。2015年11月9日深圳市中级人民法院做出（2015）深中法房终字第1751号生效民事裁定，“本院认为”中载明“本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案两栋房屋均未按《村镇住宅建筑许可证》的规定建设，存在违法加建的情形，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确。……在本案中，朱月华请求确认合同无效，而谢平主张合同有效。由于谢平是基于合同有效的认识而没有提起反诉，原审法院认定涉案合同无效，应当向谢平释明是否就返还租赁保证金及赔偿装修损失等损失提起反诉。但原审法院在未依法行使释明权的情况下，判决谢平返还涉案房屋，既不符合法律规定，也可能导致房屋返还后，房屋装修损失无法认定。为保障当事人的诉讼权利，本案应当发回原审法院重审，双方当事人可以根据本院对合同效力的认定，决定是否变更诉讼请求或者提出反诉请求，由原审法院重新进行审理。”谢平在本案中提起反诉。谢平于庭审中申请对深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋的装修损失进行评估。本院经摇珠确定深圳市鹏盛星辉资产评估事务所（普通合伙）为本案评估事项的评估机构。后本院委托深圳市鹏盛星辉资产评估事务所（普通合伙）对本案评估事项进行评估。2015年5月6日，深圳市鹏盛星辉资产评估事务所（普通合伙）向本院出具《情况说明》，载明“我司收到深圳市宝安区人民法院委托评估合同，委托号：深宝法司委评【2016】第175号，由于以下原因，我司无法进行评估：1、双方无法确定统一的评估范围。2、据谢平指定的评估范围包括线路维修、下水道维修等，我司无法对隐形工程进行鉴定评估。3、双方无法对建筑物装修时间达成统一意见。”庭审中，在回答“17、117栋何时交付给谢平？”这一问题时，朱月华称“2015年6月11日谢平取得了房屋，但是从林汉中手中取得的，不是我交给谢平的。”谢平称“2015年6月10日。”在回答“至2016年4月20日今日止谢平有否离开17、117栋？”这一问题时，朱月华称“没有离开。”谢平称“未离开。”三、双方的诉讼请求朱月华诉至本院，请求判令解除双方签订的《樟坑房屋承包租赁合同》，解除合同履行，返还保证金贰拾万元给谢平，谢平承担本案全部诉讼费用。2015年8月13日庭审中，朱月华将诉讼请求变更为确认双方签订的《樟坑房屋承包租赁合同》无效，谢平返还房屋。本案审理过程中，谢平提起反诉，请求判令朱月华返还履约保证金200000元并赔偿利息损失6950元（利息按银行同期同类贷款利率从朱月华收到履约保证金之日即2015年6月8日起暂算至2016年3月8日止）；朱月华赔偿房屋装饰装修费用损失（装饰装修损失暂定为140000元整，实际数额待评估后确认），朱月华承担本案诉讼费用。四、本院裁判意见本院认为，（一）关于本诉诉讼请求中的确认《樟坑房屋承包租赁合同》无效。2015年11月9日深圳市中级人民法院（2015）深中法房终字第1751号生效民事裁定的“本院认为”中，已明确认定涉案房屋租赁合同无效。故，朱月华要求确认2014年7月26日双方所签《樟坑房屋承包租赁合同》无效的诉讼请求合理合法，本院予以支持。（二）关于本诉诉讼请求中的返还房屋。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。谢平于庭审中自认深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋于2015年6月10日已交付给其，至今其尚未搬离。朱月华要求谢平返还其因《樟坑房屋承包租赁合同》这一无效合同所取得的深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋这一诉讼请求合理合法，本院予以支持。（三）关于反诉诉讼请求中的返还履约保证金200000元。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。同样，谢平要求朱月华返还其因《樟坑房屋承包租赁合同》这一无效合同所取得的履约保证金200000元这一诉讼请求合理合法，本院予以支持。（四）关于反诉诉讼请求中的赔偿履约保证金利息损失6950元。2014年7月26日双方所签《樟坑房屋承包租赁合同》在本案中方才确认无效，返还履约保证金之义务在本判决生效后方才需履行，谢平要求朱月华从2015年6月8日起支付利息损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对谢平此项诉讼请求不予支持。（五）关于反诉诉讼请求中的赔偿房屋装饰装修费用损失140000元。谢平于庭审中申请对深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋的装修损失进行评估。本院摇珠确定的评估机构深圳市鹏盛星辉资产评估事务所（普通合伙）于2015年5月6日向本院出具《情况说明》，载明“由于以下原因，我司无法进行评估：1、双方无法确定统一的评估范围。2、据谢平指定的评估范围包括线路维修、下水道维修等，我司无法对隐形工程进行鉴定评估。3、双方无法对建筑物装修时间达成统一意见。”鉴于谢平未能提交充分证据证实装修评估的范围、建筑物装修时间等基本评估要素，导致评估结论无法做出；且谢平未能提交其他证据足以证实装修之确实存在及装修费用的实际金额，谢平要求赔偿房屋装饰装修费用损失之诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对谢平此项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）朱月华与被告（反诉原告）谢平于2014年7月26日签订的《樟坑房屋承包租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）谢平于本判决生效之日起三日内将深圳市龙华新区民治街道樟坑一区17栋、117栋房屋返还给原告（反诉被告）朱月华；三、原告（反诉被告）朱月华于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）谢平履约保证金200000元；四、驳回被告（反诉原告）谢平其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2150元，已由原告（反诉被告）朱月华预交，此款由被告（反诉原告）谢平负担。本案反诉案件受理费3252元，已由被告（反诉原告）谢平预交，此款由原告（反诉被告）朱月华负担1875元，余款由被告（反诉原告）谢平自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘   媛人民陪审员 陈 初 瑛人民陪审员 王 嘉 义二〇一六年七月十九日书 记 员 刘依（兼）书 记 员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。第6页共8页