黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二民初字第1233号
原告丁惠娟，女，1953年11月24日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人孙榕，黑龙江学院律师事务所律师。
被告哈尔滨工业大学，住所地哈尔滨市南岗区西大直街**号。
法定代表人周玉，男，职务校长。
委托代理人曲维明，男，1962年9月13日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵振文，男，1973年4月1日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
原告丁惠娟与被告哈尔滨工业大学合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁惠娟及其委托代理人孙榕、被告哈尔滨工业大学委托代理人曲维明、赵振文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年9月29日，原告与被告下设的哈工大护军街住宅置换办公室签订《房屋置换协议书》，协议约定：“1、乙方被置换住宅：哈尔滨市南岗区护军街某室，产权证号：xxxxxxxx，建筑面积51.24㎡。2、置换方式选择：原地等面积产权置换，置换后房屋用途住宅，因设计原因超出面积按学校规定价格购买。6、乙方移交给甲方的相关材料：房屋所有权证原件。在该协议签订前，原告已经实际迁出被置换房屋，并将房屋所有权证原件交给被告。2013年1月，被告通知原告可以办理进户手续。2013年1月9日，原告办理进户手续后，多次要求被告办理房屋所有权和土地使用权登记手续，但被告一直以各种理由推拖。故原告诉至法院，请求：1、被告协助原告办理位于哈尔滨市南岗区护军街某甲房屋所有权和土地使用权登记手续，并提供必要的证明文件（要求查看被告的建设用地规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，国有土地使用证、商品房销售（预售）许可证）；2、被告返还置换房屋的楼层差价费27060.24元（根据合同约定每层每米差价为30元计算）；3、被告赔偿原告的损失（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），截至起诉之日止为68634.28元。
被告辩称，一、本案所涉及的项目不是房地产开发项目；二、原告与被告所签协议不是商品房买卖合同；三、该项目现在不能办理产权登记非被告原因。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告质证意见如下：
证据一、《护军街住宅置换方案》及《房屋置换协议书》各一份。意在证明原、被告，签订了《房屋置换协议书》，原告将其所有的位于哈市南岗区护军街某室，建筑面积为51.24平方米的房屋与被告进行置换，并将该房屋的房屋所有权证原件交于被告。鉴于原告原有的房屋具有房屋所有权证，那么置换后的房屋亦应当具有房屋所有权证。
经质证，被告对证据一无异议。
证据二、票据五份。意在证明原告置换后房屋建筑面积为63.59平方米。原告按照约定支付了44887.77元的购房款。2013年1月9日原告入住该房，并按照房屋建筑面积缴纳了物业费、电梯费等费用。
经质证，被告对证据二真实性无异议，对证明内容有异议。认为该证据无法证明原告主张，且该组证据恰恰证明原、被告履行了房屋置换协议书。
证据三、房屋交费单。意在证明原告按照被告的要求，交纳了27060.24元的楼层差价费。
经质证，被告对证据三真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该费用包含在44887.77元的购房款中。
证据四、案外人龚泓冰与被告签订的《协议书》及结算票据各一份。意在证明案外人所置换购买的房屋并没有缴纳楼层加价费。
经质证，被告认为证据四与本案无关，且不清楚此事。
被告为证明其抗辩主张成立，向本院提供证据及原告质证意见如下：
证据一、《哈尔滨市单位自建职工住房任务书》一份。意在证明：1.建设单位为哈尔滨工业大学，哈工大是国家的事业单位，不是房地产开发企业；2.单位自建职工住房不属于商品房的性质，不适用《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
经质证，原告对证据一真实性无异议，对证明的问题有异议。认为该任务书已失效。且原告不是工大的职工，不应按职工标准计算。
证据二、《房屋置换协议书》一份。意在证：明1.该置换协议书不是商品房买卖合同；2.该协议书明确规定楼层差价款由原告负担。
经质证，原告对证据二真实性无异议，对证明的问题有异议。认为协议虽约定楼层差价由原告支付，但原告所在小区的其他业主没有交纳楼层差价，所以原告认为也不应当交纳。
证据三、哈尔滨市城乡规划局南岗分局批准的项目规划图及《建设用地批准书》各一份。意在证明该项目的建设用地不包含为政府提供的1410平方米绿地，被告无权对该地面上的建筑物进行拆迁。
经质证，原告对证据三真实性无异议，对证明的问题有异议。认为D栋不在批准书范围内。
证据四、《关于对哈工大贵新街住宅小区周边环境综合治理的函》、《哈尔滨工业大学关于对贵新街教师住宅小区周边私建违法建筑进行综合整治的函》各一份。意在被告积极解决该项目绿地问题，但非法建筑物仍未拆除，导致项目无法验收。
经质证，原告对证据四真实性无异议，但认为与本案无关，不予质证。且认为未验收的房产不可以入户，但原告现在已经入户。
证据五、《会议纪要》、《关于哈工大贵新街教师住宅C、D栋附属垃圾转运间工程的情况说明》、优盘一个（垃圾转运间现状照片8张）。意在证明该小区居民上访，反对建垃圾转运间，学校也采取了相应解决措施，现垃圾转运间未建成。
经质证，原告认为证据五与本案无关，不予质证。
原告提供的证据一至三及被告提供的证据一至三客观真实，能够证明相应的案件事实，本院予以采信。原告提供的证据四与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提供的证据四、五无法证明被告预证明问题，本院不予采信。
分析原、被告的诉辩主张及提供的证据，本院确认如下事实：涉案房产系被告哈尔滨工业大学自建的职工住房。被告原有位于哈尔滨市南岗区护军街某室的房产在被告自建职工住房规划范围内。2008年9月29日，原告丁惠娟与被告哈尔滨工业大学签订《房屋置换协议书》一份，约定原告同意将其被告置换住宅的所有权及其土地使用权一并转给被告，被告负责在原地学校自建房中为原告等使用面积置换私产房屋一处（超面积款、楼层差价款、进户费、装修费、产权登记费等均由原告负担）。原告被置换住宅：哈尔滨市南岗区护军街某室，产权证号xxxxxxxx，建筑面积51.24㎡，使用面积35.25㎡，因设计原因超出面积按学校规定价格购买。协议书签订后，原告将其被置换的房屋所有权及土地使用权证交给被告，被告为原告置换了位于南岗区护军街某甲房屋，建筑面积63.59㎡，使用面积38.93㎡。原告补交房款44887.77元，并于2013年1月入住了置换后房产。经查明，因哈尔滨工业大学贵新街职工住宅项目未经总体验收，故在房地产登记部门没有登记备案。位于南岗区护军街某甲房产在房地产部门亦没有登记备案。现因涉案房产未办理房屋所有权证，原告诉至法院，形成诉讼。
本院认为，原告、被告签订《房屋置换协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告负有协助原告办理房屋所有权证及土地证的义务。现位于南岗区护军街某甲房产在房地产登记部门没有登记备案，不符合办理房屋所有权证及土地证的条件，需待条件符合后，被告才能协助原告办理。依据《房屋置换协议书》约定，楼层差价款应由被告承担，故原告请求被告返还楼层差价款的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋系自建的职工住房，不属于商品房，故因涉案房产发生的争议不适用商品房买卖的相关法律。原告的其他诉讼请求，因无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告丁惠娟的诉讼请求。
案件受理费2192元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 赵 欣
人民陪审员 李金鸽
人民陪审员 赵 晶
二〇一五年十月九日
书 记 员 李 敏