上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第723号
上诉人（原审被告）上海旭博置业有限公司。
法定代表人朱瑜。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨华。
委托代理人王立锋。
上诉人上海旭博置业有限公司（以下简称“旭博公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第2119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人旭博公司的委托代理人谢锟，被上诉人杨华的委托代理人王立锋到庭参加诉讼。本案现
原审法院经审理查明，2012年9月29日，杨华与旭博公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：杨华向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋，据旭博公司暂测该房屋建筑面积为184.86平方米；根据旭博公司暂测的房屋建筑面积，杨华购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2，949，000元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证；旭博公司对该房屋设定的抵押已注销；旭博公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定旭博公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给杨华，除不可抗力外。合同第十二条约定旭博公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付杨华，应当向杨华支付违约金，违约金按杨华已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，旭博公司应在交付之日前7天书面通知杨华办理交付该房屋的手续，杨华应在收到该通知之日起7天内，会同旭博公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为旭博公司将房屋钥匙交给杨华。合同第十四条约定在旭博公司办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款一第18条约定：若因政府部门或杨华原因未能办理杨华名下的房屋产权证书（小产证）的，旭博公司不承担任何责任。若由于旭博公司原因致使杨华名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，旭博公司应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
合同约定的交房期限前，旭博公司通知杨华办理交房手续。2013年1月10日双方办理系争房屋的交接手续；当日双方确认房屋总价为2，934，483元。
原审另查明，2012年12月14日，旭博公司取得了包括杨华所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得高层房屋的《上海市房地产权证》。旭博公司至今未能取得复式房屋的《上海市房地产权证》。
原审还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，文件内容为所附的照片中显示，具体为告知各位业主，玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
原审又查明，杨华同小区业主陈俊、夏琴等人于2012年9月26日向原审法院提起诉讼，认为本案旭博公司在宣传时承诺该楼盘配套学校为“青浦瀚文小学、青浦实验中学”，但实际并非如约定，故要求旭博公司承担违约责任。原审法院于2012年12月对其中业主为陈俊、夏琴的案件作出（2012）青民三（民）初字第4169号判决，判决旭博公司上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿杨华陈俊、夏琴3，000元。该判决书中查明事实为旭博公司在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。旭辉集团股份有限公司的网站网页上显示了旭辉玫瑰苑项目概述、区域交通、周边配套、户型介绍、图片欣赏等，其中周边配套中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学。判决书中认为该案双方签订的预售合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。根据历史形成、公众认同，本案所指的两学校的知名度，杨华所购的房屋所属小区不是约定所称的“学区房”。该案中杨华主张的旭博公司宣传资料中所称的两学校均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排，对杨华所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，旭博公司没有权利决定。旭博公司在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，明显不妥，之后旭博公司也未将相关情况予以详细解释确有可能使杨华对此产生误解，从而与旭博公司因对配套学校的理解而发生争议。但现有证据不能证明旭博公司因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使杨华所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处。根据杨华的陈述，其是将配套学校作为其购房的重要因素，则杨华在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对旭博公司宣传内容进行核对的义务。考虑到杨华基于一般理解而产生的对于子女可能对应入学的期待，虽非影响合同订立时的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成这种期待无法实现与旭博公司未进一步详细解释不无关系，故根据双方在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、旭博公司销售宣传内容、杨华实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于杨华主张的损失予以酌情考虑，由旭博公司赔偿杨华3，000元。
杨华诉于原审法院，要求：1、判令旭博公司向杨华支付逾期办理小产证违约金人民币508，839.35元；2、判令旭博公司向杨华支付赔偿款5，000元；3、本案诉讼费由旭博公司承担。审理中，杨华明确本案中主张的违约金计算期限为2013年7月3日起至2014年12月9日止。对之后逾期办证的违约期限杨华保留诉权，另行起诉。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据预售合同补充条款一第18条约定，若由于旭博公司原因致使杨华名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，旭博公司应承担违约责任。现复式房屋业主至今未能办理小产证，此结果与旭博公司擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，旭博公司对此存在过错。旭博公司在整改过程中，部分业主的意见和行为致旭博公司整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于旭博公司应承担的违约金，依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、旭博公司过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。杨华在本案中要求逾期办证违约金计算时间计算至2014年12月9日，之后期限的旭博公司违约责任杨华将另行起诉，予以准许，本案中旭博公司逾期办证违约责任计算至2014年12月9日。旭博公司提出其向杨华交房的时间早于合同约定的交房时间，故在适用补充条款一第18条违约金计算时应按照合同约定的交房时间计算，不应按杨华收房时间计算。原审法院认为开发商在作出补充条款一第18条中的违约责任承诺时是根据其能预见的合同履行情况，不能因为旭博公司提前履行交房义务而加重其责任，故对于旭博公司的意见，予以采纳。对于学区房的赔偿，已经生效判决对旭博公司应承担的责任进行充分阐述，旭博公司也未提供证据证明本案杨华的情况不适用原生效判决内容。对于杨华主张的虚假广告赔偿，在双方签订预售合同之前，工商部门已对旭博公司的行为作出行政处罚，且宣传资料并非是合同内容，杨华就损失也未提供相应证据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付杨华逾期办证违约金人民币166，600元；二、上海旭博置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿杨华人民币3，000元；三、杨华的其他诉讼请求不予支持。
上诉人旭博公司不服原审判决，向本院提起上诉称，土地规划部门要求整改，旭博公司根据要求积极组织施工整改，由于业主的阻挠导致整改无法如期完成，进而导致延期办理产证。原审判决将旭博公司的违约责任期间计算至2014年12月9日，法院准许业主另行起诉之后期限的违约责任。原审法院将违约责任放大，因业主原因导致损失扩大的责任不应由旭博公司承担。小区业主的阻挠不是单一、个别业主的行为，而是小区业主整体意志的表现，是小区业主的整体行为。原审判决的违约金金额过高，应予以调整。旭博公司请求撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人杨华辩称，其没有参加阻挠，旭博公司延期办理产权证，理应承担相应的违约责任，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，旭博公司擅自改变规划，规划部门要求其整改，导致业主办理产权证超过约定期限，原审法院判决旭博公司承担违约责任，并无不当。旭博公司在整改施工过程中确实受到部分业主的阻挠，也是导致旭博公司办理产证迟延的客观因素之一。原审法院综合考量业主的实际损失、整改期限、旭博公司的过错程度、旭博公司的整改态度、小区整体情况等因素酌情确定违约金金额，尚属合理，本院予以维持。旭博公司认为原审判决的违约金过高，依据不足，本院难以支持。因旭博公司逾期办证违约行为的延续性，故原审法院准许业主另行起诉2014年12月9日之后的违约金，并无不妥，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3，632元，由上诉人上海旭博置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 顾继红
审判员 虞恒龄
审判员 张 松
二〇一五年三月二十五日
书记员 王 磊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。