四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第145号
上诉人（原审原告）雷小兰。
委托代理人王俊良。
被上诉人（原审被告）四川冠宇房地产开发有限公司。
法定代表人杨荣华。
委托代理人冯志强。
委托代理人张荣辉。
原审第三人贾明贤。
上诉人雷小兰因与被上诉人四川冠宇房地产开发有限公司（以下简称冠宇公司）、原审第三人贾明贤商品房买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2009）顺庆民初字第2784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人雷小兰的委托代理人王俊良，被上诉人冠宇公司的委托代理人冯志强，原审第三人贾明贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月12日，冠宇公司将名洲家园1、2、3、4、5#楼承包给四川省南充圣灯建筑工程有限公司（以下简称圣灯建筑公司）修建，因拖欠大额工程款，2009年1月，圣灯建筑公司和实际施工人贾明贤向顺庆区人民法院提起诉讼，要求冠宇公司按约定支付工程款。经法院主持调解，冠宇公司向圣灯建筑公司及贾明贤支付了部分工程款，并约定贾明贤对所修建的房屋享有优先受偿权。2009年6月6日，雷小兰（乙方）与冠宇公司（甲方）签订《商品房屋买卖合同》，将名洲嘉园A幢B单元6层602商品房卖与雷小兰，合同第三条约定：“付款方式：乙方采取一次性方式付款，于本合同签订当日付清全部款项，甲方收到乙方付款后向乙方出具收款收据，并会同乙方向税务部门办理《销售不动产发票》。”合同第五条同时对逾期付款责任作了明确约定：“逾期超过30日后，甲方有权解除合同。”在合同第六条中约定交付房屋时间为2009年6月15日前。2009年6月8日，冠宇公司给雷小兰代开了纳税发票，但在发票收款方处未加盖该公司的印章，同日，雷小兰向税务部门交纳税费13，534.20元。2009年6月20日，冠宇公司与圣灯建筑公司在市政府会议研究议定后达成协议，约定以十套商品房抵偿下欠的工程款，冠宇公司必须在2009年6月30日前在市房管局签订合同备案给贾明贤或贾明贤指定的其他人名下。2009年9月9日，冠宇公司根据贾明贤提供的名单，与贾明贤签订合同，将抵偿给贾明贤的名洲嘉园A幢B单元6层601商品房卖与贾明贤，并办理了商品房预售合同网上登记。2009年12月6日，冠宇公司在《南充晚报》上发布公告，对该公司销售的房屋及抵押情况做了公示，本案诉争房屋名洲嘉园A幢B单元6层601商品房明确登记在贾明贤名下。2009年12月7日，雷小兰提起诉讼，请求确认冠宇公司与第三人贾明贤签订的合同无效，同日，顺庆区人民法院对诉争房屋进行了查封。顺庆区人民法院审判人员曾对税务局的税收人员进行过核实，税务局证实自己只负责代开税票，不会核实买受人是否交清房款，也没有义务审查买受人是否交清房款。讼争房屋现无人占有。
一审庭审中，雷小兰代理人陈述对雷小兰的交款方式记不清楚，法院要求在开庭后五日内将交款方式写清楚，提交法院。雷小兰及委托代理人一直未提交有关交款方式的证据。
2010年1月23日，冠宇公司在诉讼中向顺庆区人民法院提交了一份“异议书”，异议书明确：1、冠宇公司未收到雷小兰起诉的法律文书；2、冠宇公司同意用讼争房抵偿所欠贾明贤工程款，并同意网签、登记；3、雷小兰未向冠宇公司缴纳房款，只签订了内部订购协议书，冠宇公司不同意将房屋出售给雷小兰。
原审法院认为：一、雷小兰与冠宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，在合同中对房屋的位置、面积、单价、付款方式等做了具体约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认《商品房买卖合同》合法有效。
二、从雷小兰提交的证据来看，在与冠宇公司签订的《商品房买卖合同》中双方约定了付款金额、方式、时间以及办理《销售不动产发票》的内容，而雷小兰在案件审理过程中既未提供交款后冠宇公司出具的收据，在诉状上和庭审中也从未明确是好久交的房款，故意回避交款时间和金额。虽然其提供了税务发票，但税务发票和房款收据是两种迥然不同的凭证，税务发票只是向税务部门支付税款的凭证，既不能证实支付了多少房款，没有交房款并不影响交税款。房款收据是认定向售房部门交付房款的重要证据，未加盖收款单位公章的税务发票不能替代或等同房款收据。同时，在雷小兰提交的税票在有关A、款项性质：1、预售定金；2、预收购房款；3、售房款；4、其他（请注明）的内容中，均未标明其交了什么款项。B、售房款：其他（累计已缴金额），其他（本次开票金额），这两种情况也未注明。C、税票上收款方签章处没有收款单位盖章，只有开票人名字和税务部门的盖章，如果交了房款，A、B两种情况要标明，C种情况，收款单位必须要加盖公章。以上三处也能证明冠宇公司没有收到雷小兰的购房款。南充开发区地税局的税票登记表只写了雷小兰本次“开票的金额数”而在“已累计开预售房款金额’’栏中是空白，没有写交了或开了多少预售房款数额，这也同样证明雷小兰未交付房屋价款。雷小兰与冠宇公司在双方签订的合同第五条对逾期付款做了明确的约定：“（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。……”《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”雷小兰与冠宇公司关于逾期付款应承担解除合同的约定不违背法律的规定，在雷小兰逾期不交付购房款的情况下，冠宇公司表示按照合同约定不将该房卖与雷小兰符合合同约定及法律规定，雷小兰已丧失了请求冠宇公司继续履行、交付登记案涉房屋的权利。冠宇公司与第三人贾明贤签订的《商品房买卖合同》合法有效，且具有优先履行性，在一套房屋被出售给两个购房人的情况下，不具有优先履行性的合同或者不具有实际履行性的合同则丧失要求冠宇公司继续履行、交付案涉房屋的权利。依据上述几点理由，雷小兰已丧失请求冠宇公司继续履行、登记案涉房屋权利。
三、顺庆区人民法院生效的（2009）顺民初字第49号民事调解书，确认冠宇公司欠贾明贤工程款396.25万元，贾明贤对其修建的房屋享有优先受偿权。2009年6月20日的《协议书》，证明贾明贤与冠宇公司按照市政府、房管局的决定，约定用其修建的十套住房抵偿工程款或材料款，并可以用贾明贤或贾明贤指定的其他人的名字签订房屋销售合同或办理房屋权属证书，冠宇公司按照与贾明贤的约定与其签订的《商品房买卖合同》，是双方以房抵款的真实意思表示，且事实清楚，理由正当。同时，2010年1月23日，冠宇公司向法院递交的异议书，也明确证实了该公司因欠贾明贤的工程款，同意将诉争房屋抵偿给贾明贤并按照约定在网上登记备案给贾明贤或其指定的人。综上，第三人贾明贤与冠宇公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，签订合同程序合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认该《商品房买卖合同》合法有效。
四、基于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的法律规定以及当事人的约定，贾明贤已经实际取得案涉房屋的优先购买权，即房屋实际购买权利人为贾明贤。对于“一房数卖”，在合同均为有效的前提下，买受人均要求履行合同的，由于均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素，第三人贾明贤已经足额支付了房屋价款且办理了合同网签，而雷小兰既未缴纳房屋价款，也未办理合同网签。贾明贤当然取得案涉房屋的优先购买权。应当确定贾明贤为实际履行的买受人。故对雷小兰要求冠宇公司履行登记义务的诉讼请求应当予以驳回。
综上，经顺庆区人民法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告雷小兰与被告四川冠宇房地产开发有限公司于2009年6月6日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告雷小兰的其它诉讼请求。本案诉讼费200元，保全费1，000元，由原告雷小兰负担。
宣判后，雷小兰不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决第二项“驳回原告雷小兰的其它诉讼请求”，改判确认被上诉人冠宇公司与原审第三人贾明贤签订的《商品房买卖合同》无效，并判令冠宇公司及时为上诉人办理诉争房屋的权属转移登记手续，同时由冠宇公司承担本案诉讼费。主要理由：1、上诉人于2008年7月23日订购了案涉房屋，已一次性交清了购房款，被上诉人冠宇公司出具了《收款收据》，一审判决认定上诉人未交房款没有事实依据。2、2009年6月6日，上诉人与被上诉人正式签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，2009年6月8日双方共同申请南充市开发区地方税务局代开了《销售不动产统一发票》，该发票载明冠宇公司已收到“售房款”，至于冠宇公司是否在该发票上盖章，不影响其证明力。3、2009年6月15日被上诉人依约向自己交付了房屋。4、优先受偿权只能针对冠宇公司未出售的房屋，上诉人合理合法的购买了案涉房屋，贾明贤享有的优先受偿中涉及了上诉人购买的诉争房屋，是对上诉人财产权的侵犯。
被上诉人冠宇公司答辩称，本案的事实方面坚持一审的答辩意见，适用法律方面请求二审法院依法裁判。
第三人贾明贤答辩称，以一审答辩意见为准。请求驳回上诉人雷小兰的上诉。
本院二审审理查明：2008年1月13日，唐光政（冠宇公司原法定代表人）向雷小平出具借到现金人民币壹佰伍拾万元整（1，500，000.00）的借条，2008年1月14日，雷小平通过建设银行向唐光政转账100万元。
本案诉争的房屋冠宇公司曾和曹涵签订了《商品房买卖合同》并办理了备案登记，而后在2009年8月3日，双方共同向南充市房地产交易权属管理中心申请注销《商品房买卖合同》，唐光政，曹涵均在该申请书签名，同日，南充市房地产交易权属管理中心在该申请书上记载“同意注销登记备案”。
本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，上诉人雷小兰称，自己于2008年7月23日订购了案涉房屋，已一次性交清了购房款，被上诉人冠宇公司出具了《收款收据》，但其提供的收据金额，与诉争房屋在买卖合同中约定的价格并不一致。《销售不动产统一发票》能够直接证实的是缴纳税款的事实，并不能直接证明买受人支付了购房款。同时，冠宇公司在向法院提交的“异议书”中又否认收了上诉人雷小兰的购房款。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，为购买诉争房屋支付了对价一事，上诉人雷小兰应当对未能提供确实充分的证据，自行承担举证不能的不利后果。
从查明的事实可以看出，由于冠宇公司欠付贾明贤的工程款，经法院主持调解，在冠宇公司支付部分工程款后，贾明贤对其修建的房屋享有优先受偿权，这一事实有顺庆区人民法院生效的（2009）顺民初字第49号民事调解书予以确认。同时，2009年6月20日的《协议书》，证明贾明贤与冠宇公司按照市政府、房管局的决定，约定用其修建的十套住房（包括本案诉争房屋）抵偿冠宇公司欠的工程款或材料款，并可以用贾明贤或贾明贤指定的其他人的名字签订房屋销售合同或办理房屋权属证书。由此，贾明贤基于建设工程欠款的受偿权实际取得案涉房屋的优先购买权，冠宇公司依据与贾明贤的约定而与其签订合同，系双方当事人真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，一审法院认定该合同合法有效并无不当，上诉人雷小兰认为冠宇公司与第三人贾明贤签订的《商品房买卖合同》无效的上诉理由不成立。
本案中，冠宇公司就案涉房屋签订了二份《商品房买卖合同》，现买受人均要求履行合同，办理房屋所有权转移登记并交付房屋。虽然雷小兰与冠宇公司签订合同在先，但雷小兰无证据证明已向冠宇公司支付购房款，而贾明贤通过“工程款抵房”的形式实际已向冠宇公司支付购房款，且与冠宇公司签订的《商品房买卖合同》已办理网签，综合考虑以上因素，应当确定贾明贤与冠宇公司间《商品房买卖合同》的履行优先于雷小兰与冠宇公司间《商品房买卖合同》的履行。二审庭审中，雷小兰对其签订合同的过程陈述为，唐光政向雷小平借款150万元，后无力偿还该借款，便拿出4套房子用以抵债；自己是雷小平的妹妹，需要一套房子，经双方同意就以自己名义与冠宇公司签订了诉争房屋的《商品房买卖合同》，自己把买房子的钱给了雷小平。首先，雷小兰未能举证证明自己向雷小平付款的情况，故对这一说法，本院不予采信。其次，就算依照雷小兰的说法，也是因唐光政与雷小平之间的债权债务关系，雷小兰才取得了与冠宇公司签订诉争房屋的《商品房买卖合同》的资格，即雷小兰与冠宇公司的合同形成基础，是该公司与他人的一般债权债务关系，这种基于一般债权债务关系形成的商品房买卖合同关系，不能对抗第三人贾明贤基于建设工程价款的优先受偿权而形成的商品房买卖合同关系。冠宇公司与第三人贾明贤签订的《商品房买卖合同》具有优先履行性。因此，上诉人雷小兰要求判令被上诉人冠宇公司为自己办理诉争房屋的权属转移登记手续的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人雷小兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨辉
代理审判员 郭锐
代理审判员 田娟
二〇一四年三月二十日
书 记 员 郑宇