江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初5529号原告：宜春市鹏晟投资发展有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区宜阳大道288号，统一社会信用代码：91360900674986910Y。法定代表人：陈星炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：武志坚，江西甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙有文，江西甘雨律师事务所实习律师。被告：江西省安康汽车销售服务有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山中路527号，统一社会信用代码：913609023328353543。法定代表人：钟平忠，男，1969年1月31日出生，汉族，宜春市袁州区人，该公司董事长，身份证地址：江西省宜春市袁州区，邮寄地址：江西省宜春市化成街道新建社区樟竹路6号，原告宜春市鹏晟投资发展有限公司（以下简称原告）与被告江西省安康汽车销售服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》，并判令被告返还租赁的商铺；2.判令被告支付截止2017年10月27日的租金232000元，以及自2017年10月28日起按每月16000元支付租金至商铺交还之日止；3.判令被告支付截止2017年10月27日的违约金83706.67元，以及承担前述欠付租金232000元自2017年10月28日起按每月2%计算至付清之日止的违约金；4.判令被告支付原告代为垫付的水电费4000元，上述第2、3、4项金额合计319706.67元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用以及实现债权的费用。开庭当日，原告要求变更诉讼请求，即要求新增确认原、被告双方于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》合法有效，放弃原告主张的水电费4000元。暂计至2017年10月27日止，原告诉讼标的总金额由319706.67元变更为315706.67元，实现债权的其他费用包括案件受理费、保全费、以后可能发生的执行费。其余诉讼请求不变。事实与理由：2015年10月28日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，将位于宜春市袁州区鹏晟农机综合大市场2栋2-104号商铺出租给被告，合同约定：租期自2015年10月28日至2016年10月27日止，年租金19200元，第一年租金160000元于合同签订时支付，违约金按租金总额每天千分之二收取，水电费由承租方承担等内容。合同签订后，被告分别于2015年11月30日、2016年5月10日、2016年12月30日支付了40000元，共计支付120000元。截止2017年10月27日，被告已拖欠租金232000元。现租赁期限早已届满，被告既不支付租金也不返还商铺，经原告多次催促，被告拒不履行其义务，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，被告欠原告的租金及金额是事实，但是被告不应向原告支付剩余租金，理由为原告原来的法定代表人陈汉民答应用被告的装修费抵销租金。故请�院依法驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综上，本院经审理查明事实如下：2015年10月28日，原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：原告将坐落于江西省袁州区鹏晟农机（汽车）综合大市场2栋2-104号的商铺（以下简称涉案商铺）一层出租给被告，租期自2015年10月28日起至2016年10月27日止，总承租面积为221.69㎡，年租金总额为19200元；签订合同时，被告应向原告缴纳一年的租金人民币160000元；如被告逾期未按合同约定缴纳租金，原告将按合同租金总额每天千分之二即384元收取违约金，同时有权无条件收回涉案商铺；水费、电费、物业费、电话费、有线电视费等相关费用均由被告自行承担；若合同租赁期满，被告需继续租用涉案商铺的，应于有效期届满之日前一个月向原告提出续租要求，原告需将涉案商铺继续出租的，在同等条件下，被告对于该商铺有优先承租权，应重新订立合同；合同终止时，被告应于终止前七日内迁离涉案商铺，商铺内被告可移动的现有设备、器材及办公用品在经原告物业认可后可以搬迁，现有装修地板、墙壁、天花板及其他装修设施不得破坏，归还原告所有，被告逾期不迁离或不返还涉案商铺的，原告除适用合同第五条外另有权采取强制措施。该合同最下方另行手写注明：该合同减除两个月为装修期间不计算租金，本合同租金实计壹拾陆万元整。落款处，原告在“出租方”处加盖原告公章，被告的法定代表人钟平忠在“承租方”处签名并加盖被告公章。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告分别于2015年11月30日、2016年5月10日、2016年12月30日向原告支付了40000元、40000元、40000元，共计实际支付租金120000元。因被告未按合同约定支付欠付的租金，亦未搬离涉案商铺，故原告诉至本院。另查明：原告单位于2008年6月24日成立。签订本案《商铺租赁合同》时，原告的法定代表人为陈汉民，后因陈汉民于2017年去世，故原告的法定代表人于2017年12月21日依法变更为陈星炜。本院认为，一、关于商铺租赁合同依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告于2015年10月28日在《商铺租赁合同》上签名、加盖各自公章，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同自双方当事人签名、加盖公章之日起生效，故原告主张原、被告签订的该《商铺租赁合同》合法有效，予以支持，其中，原告为出租人，被告为承租人，本�予以确认。二、关于解除租赁合同承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在原告通知被告支付租金后，被告不支付租金，直至原告将被告诉至法院要求支付租金，被告仍拒付租金，作为出租人的原告按照法律规定有权解除与被告的租赁合同，故原告主张解除与被告于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》，于法有据，予以支持。三、关于被告应支付的款项当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在2015年10月28日与被告签订《房屋租赁合同》后，依照合同约定将涉案商铺交付给被告使用，而被告未按合同约定及时支付租金，构成违约，应承担违约责任。故原告主张由被告向原告支付租金及违约金，予以支持。（一）关于租金《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。经审查：1、被告仅向原告支付了租金120000元，剩余租金未再支付，而根据原、被告于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》约定，该商铺租赁期限为一年，一年租金总额为192000元，减除两个月装修期间不计算租金的金额后，该租�合同在2015年10月28日至2016年10月27日期间的租金实为160000元整。故原告主张被告应按该合同约定，向原告支付2015年10月28日至2016年10月27日期间欠付的剩余租金40000元，予以支持。2、被告在2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》期限届满后，未与原告续签租赁合同，至今已满六个月以上，且被告至原告起诉之日止仍在使用涉案商铺，视为自2016年10月28日起，被告已与原告存在不定期的租赁合同关系，被告应当按照被告实际租赁的时间向原告支付租金，直至被告将涉案商铺交还给原告之日止。关于不定期租赁期间的租金金额，因原、被告双方未对租赁期届满后的租金金额另行进行约定，故原告按照其在2015年10月28日与被告签订《商铺租赁合同》的约定，主张由被告按每月16000元的金额向原告支付自2017年10月28日起至涉案商铺交还之日止的租金，其中自2016年10月28�起至2017年10月27日止的租金为192000元，予以支持。综上，至2017年10月27日止，被告应向原告支付的租金为232000元；自2017年10月28日起按每月16000元计算租金直至被告实际向原告返还涉案商铺之日止。（二）关于违约金对于原告主张的违约金，因被告未按照合同约定及时支付租金而构成违约，应被告由承担违约责任，故原告主张违约金，予以支持；关于利率，原告主张按月息2分计算，未超出我国法律规定，予以支持；关于时间，因原、被告在2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》中约定，一年的租金应于签订合同时支付，而被告在2015年10月28日签订合同后，仅分别于2015年11月30日、2016年5月10日、2016年12月30日向原告支付了40000元、40000元、40000元，故原告主张至2017年10月27日止，被告因已付款但逾期支付的租金分别为40000元、40000元、40000元，逾期时间分别为33天、195天、429天，被告因欠付租金而发生的逾期租金分别为40000元、192000元，逾期时间分别为730天、365天，至2017年10月27日止的违约金总额主张为83706.67元，自2017年10月28日起至付清之日止的违约金以232000元为基数按每月2分计算利率，予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告虽然辩称原告已同意用被告的装修款抵减剩余欠付租金，其不应再向原告支付任何费用，但未提供任何证据材料予以证明，应由被告承担由此带来的不利法律后果，故对被告的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、�一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告宜春市鹏晟投资发展有限公司与被告江西省安康汽车销售服务有限公司于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》合法有效；二、解除原告宜春市鹏晟投资发展有限公司与被告江西省安康汽车销售服务有限公司于2015年10月28日签订的《商铺租赁合同》；三、限被告江西省安康汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起五日内将坐落于江西省宜春市袁州区鹏晟农机（汽车）综合大市场2栋2-104号的商铺返还给原告宜春市鹏晟投资发展有限公司；四、限被告江西省安康汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起五日内向原告宜春市鹏晟投资发展有限公司支付截止2017年10月27日上述商铺的租金人民币232000元，自2017年10月28日起上述商铺的租金按每月16000元支付，直至被告江西省安康汽车销售服务有限公司实际向原告宜春市鹏晟投资发展有限公司返还上述商铺之日止；五、限被告江西省安康汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起五日内向原告宜春市鹏晟投资发展有限公司支付违约金（截止2017年10月27日的违约金为83706.67元，自2017年10月28日起的违约金以232000元为基数按月息2分计算至被告实际偿清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6096元，减半收取计3048元，保全费2270元，合计5318元，由被告江西省安�汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  葛 涛二〇一八年一月二十二日代书记员  黄利红附：一、宜春市袁州区人民法院执行款账号：户名：宜春市袁州区人民法院，开户行：中国农业银行宜春市分行春城支行，账号：14×××56二、相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照�定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上�，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。