吉林省龙井市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2405民初560号
原告：赵丽，女，1974年10月3日生，住吉林省延吉市。
委托代理人：孔涛，延吉市河南法律服务所法律工作者。
被告：延边恒宇房地产开发有限公司，地址：延吉市。
法定代表人：苗颖坤，总经理。
委托代理人：伏盛强，1967年5月12日生，公司职工，住吉林省延吉市。
委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
第三人：蔡满银，1966年3月3日生，现住延吉市。
第三人：王晓，男，1954年4月12日生，现住延吉市。
委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。
委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。
第三人：司信吉，男，1958年9月24日生，住延吉市。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
原告赵丽与被告延边恒宇房地产开发有限公司及第三人蔡满银、王晓、司信吉之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽的委托代理人孔涛、被告延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）的委托代理人伏盛强、麻百平及第三人蔡满银、第三人王晓的委托代理人麻百平、王德源，第三人司信吉的委托代理人扈玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵丽诉称：2010年11月29日，案外人靳超与恒宇公司、第三人蔡满银签订房屋转让协议，约定第三人蔡满银将恒宇公司抵账的延吉市光华路华府家园第三单元3层1号房屋以33万元的价格卖给我。2013年12月26日，我与案外人靳超、恒宇公司签订房屋买卖变更协议，将房屋购买人变更为我。2014年7月30日，我陆续交付该房屋的各项税费。2015年9月，我准备装修房屋时发现别人正在装修房屋，事后得知恒宇公司于2009年4月20日将该房屋抵押给第三人司信吉。我向恒宇公司和第三人司信吉主张权利未果。现诉至法院，请求法院依法确认我与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效，并确认房屋产权人为我，第三人司信吉返还其非法占用的诉争房屋，判令恒宇公司承担本案诉讼费。
恒宇公司辩称：本案诉争房屋一房二卖的效力应当举证后待定。第三人王晓靠挂我公司开发建设延吉市华府家园工程，并将该工程施工项目发包给延边威远实业开发有限公司（以下简称威远公司），合同约定施工完成期限为2008年10月，但该工程至今未能竣工验收，导致我公司极大的经济损失。我公司在施工过程中将盖有公司公章的商品房买卖合同书和收款收据交给了王晓，收款收据都由王晓管理，我公司没有收到本案诉争房屋的房款。虽然部分业主现已居住，但该工程还没有竣工验收，故我公司不应承担责任。
第三人蔡满银诉称：我从威远公司转包了恒宇公司开发的华府家园工程。工程结束后，恒宇公司用房屋以物抵债工程款，其中包括本案的诉争房屋，我把诉争房屋抵账给靳超，靳超与赵丽是夫妻关系。我以合法取得的房屋抵账靳超的工程款，所以本案与我无关。
第三人王晓诉称：我将华府家园工程承包给威远公司，威远公司将诉争房屋卖给赵丽。我施工之前用房屋以物抵债威远公司的工程款，包括本案诉争房屋。华府家园工程至今未验收交付，也未结算工程款，我不同意把诉争房屋交付赵丽，根据相关法律规定已登记备案为准。
第三人司信吉诉称：1、赵丽与恒宇公司之间房屋买卖合同无效，双方没有直接的买卖合同关系。恒宇公司将诉争房屋以物抵债给第三人蔡满银，蔡满银又抵账给靳超大理石款。顶账行为为实践性法律行为，在尚未办理物权转移手续之前，清偿行为尚不成立，事实上的权利人王晓也不认同用诉争房屋清偿债务，因此，赵丽与恒宇公司之间不存在直接买卖关系；2、第三人司信吉与恒宇公司之间房屋买卖合同合法有效，该合同并非抵押合同关系。2009年4月21日，我在房产局办理了商品房买卖合同登记备案，因当时房产局并未开展物权法上的预告登记，我办理了商品房买卖合同备案，登记备案具有对外公示效力。不动产物权变动以登记生效为原则，此类公示效力应具有对外排他性。赵丽主张的抵账时间也晚于合同备案登记时间，赵丽不是善意受让人，其权利不能对抗我的房屋所有权；3、我从恒宇公司合法购买诉争房屋，且王晓于2013年8月将诉争房屋钥匙交付给我，我装修占用、使用诉争房屋至今，我占有诉争房屋是合法的，赵丽要求我返还诉争房屋于法无据；4、无论赵丽与恒宇公司之间是否存在买卖合同关系，是否有效均是债权债务关系，赵丽只能主张债权请求权，不能主张物权请求权，因此，赵丽要求确认诉争房屋所有权归其所有的主张不成立。综上，请求法院依法驳回赵丽的诉讼请求。
经审理查明：2007年7月8日，王晓以恒宇公司项目经理的名义与威远公司签订联合建房协议书，由威远公司全部垫资施工华府家园综合楼的土建工程，约定所有工程款均用房屋抵债。第三人蔡满银从威远公司转包华府家园综合楼的工程。王晓以恒宇公司的名义将涉案房屋抵债工程款给威远公司，威远公司又将涉案房屋抵债工程款给蔡满银。2010年5月24日，蔡满银与恒宇公司签订“内部申购协议”的形式将126.54平方米的涉案房屋（华府家园3单元3层1号）以301165元的价格抵债工程款。2010年11月29日，蔡满银与案外人靳超在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为靳超”内容将涉案房屋抵债大理石工程款给靳超。案外人靳超与赵丽离婚后，双方于2013年12月26日在“内部申购协议”上添加“此合同同意变更为赵丽”内容将涉案房屋购房人变更为赵丽。2014年7月30日，赵丽向延吉市房产局缴纳房屋维修资金7569元，同年8月1日，向负责华府家园物业的延边三环物业管理有限公司缴纳多项物业费用，领取涉案房屋的钥匙。2009年4月20日，第三人司信吉与恒宇公司签订商品房买卖合同，第三人司信吉以342549元的价格购买涉案房屋，并于2014年4月21日在延吉市房产局办理了商品房买卖合同登记备案。2015年9月，赵丽准备装修房屋时发现第三人司信吉正在装修房屋，赵丽和司信吉以涉案房屋为自己所有为由发生纠纷。
另查明，2008年4月17日，恒宇公司与王晓签订合同，约定由王晓挂靠恒宇公司开发建设延吉市华府家园综合楼项目，开发项目的全部投资均由王晓负责并承担，开发的全部产权均归王晓所有，销售和工程往来支付均由王晓负责，由此发生的一切产权及销售纠纷均由王晓自行负责并承担，因此发生的一切债权、债务均由王晓承担。恒宇公司对工程验收与决算监督管理。王晓向恒宇公司支付开发总产值2%的管理费。延吉市华府家园综合楼至今没有竣工验收。
认定以上事实的证据有：赵丽提供的“内部申购协议书”吉林省住宅专项维修资金专用票据、延边三环物业管理有限公司收据三张、恒宇公司收据4张、姜某证言、协议书，恒宇公司提供的营业执照及组织机构代码证，第三人蔡满银提供的“联合建房协议书”，第三人司信吉提供的“商品房买卖合同”、延吉市房产局的情况说明，本院调取的延吉市人民法院（2015）延民初字第6504号民事判决书等证据。
本院认为，赵丽系基于债权转让取得对涉案房屋的债权，即恒宇公司将涉案房屋以物抵债第三人蔡满银的工程款，第三人蔡满银又将涉案房屋以物抵债案外人靳超的大理石工程款，案外人靳超离婚时将涉案房屋的债权转让给赵丽。赵丽与恒宇公司之间没有达成房屋买卖的意思表示，双方之间不存在商品房买卖合同关系，故赵丽要求确认其与恒宇公司签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。第三人司信吉与恒宇公司签订商品房买卖合同后，取得涉案房屋的债权。赵丽和第三人司信吉都享有涉案房屋的债权，根据债权平等性的原则，双方的债权是平等的，债权的实现非取决于其合同以及合同债权成立的先后。本案中，第三人司信吉于2014年4月21日在延吉市房产局办理了商品房买卖合同登记备案，在《中华人民共和国物权法》尚未实施、不存在预告登记制度的情况下，应当认为，当时的商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力具有物权登记的公示效力。在华府家园综合楼至今没有竣工验收的情况下，第三人司信吉对涉案房屋具有债权优先权。赵丽对涉案房屋只享有债权，其也未能完成物权变动取得涉案房屋的所有权，故赵丽要求确认其为涉案房屋的产权人，并要求第三人司信吉返还非法占用的涉案房屋，排除妨害的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵丽的诉讼请求。
本案受理费5625元，由原告赵丽负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 金明文
审判员 李红莲
审判员 金银实
二〇一六年十二月三十日
书记员 许靖婕