河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初1864号
原告驻马店市中小企业投资担保有限公司。住所地：驻马店市文明大道北段**号。
法定代表人崔毅，董事长。
委托代理人苗绍宇，男，1966年11月2日出生，汉族，驻马店市中小企业投资担保有限公司工作人员，住驻马店市驿城区。
被告曲保民，男，1960年2月10日出生，回族，住驻马店市。
被告蒋军霞，女，1961年1月8日出生，回族，住驻马店市。
原告驻马店市中小企业投资担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）与被告曲保民、蒋军霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中小企业担保公司的委托代理人苗绍宇到庭参加诉讼，被告曲保民、蒋军霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告中小企业担保公司诉称，2013年5月23日，原、被告签署附条件转让合同及房屋买卖合同，根据合同约定，被告为驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司向原告申请担保借款伍佰万元一事以下列方式向原告提供反担保。如驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司不按约定偿还原告伍佰万元的担保借款，被告自愿把位于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户（房产证号：驻房权证字第××号）房产作价贰拾贰万卖给原告，以实现反担保目的。合同签订当天，由原告担保，中国银行股份有限公司驻马店分行分两笔向驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司发放了伍佰万元流资借款，期限壹年。驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司2014年5月23日借款到期前只偿还中国银行股份有限公司驻马店分行2004231.63元，余款2995768.37未还。2014年6月4日原告代驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司偿还了中行驻马店分行3007092.37元贷款本金及利息等。由于驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司的违约，导致原、被告所签订的附条件转让合同及房屋买卖合同生效，原告多次通知被告按合同约定交房并办理过户手续，被告却不按合同约定履行自己的义务。被告严重违约，给原告造成很大损失。请求：1、判令被告履行原、被告双方签订的房屋买卖合同，将位于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户（房产证号：驻房权证字第××号）房产交给原告并把该房产证过户到原告名下。2、判令被告承担66000元的违约责任。
被告曲保民、蒋军霞未到庭也未答辩。
经审理查明，2013年5月18日，原告中小企业担保公司（甲方）与案外人驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司（乙方）签订《委托保证合同》一份，约定：乙方向中国银行股份有限公司驻马店分行借款伍佰万元，乙方申请甲方为该借款提供担保，甲方同意就借款向贷款人提供保证担保等条款。2013年5月23日，案外人驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司与案外人中国银行股份有限公司驻马店分行签订《流动资金借款合同》一份，合同编号为BZMD201301033,该合同约定：1、借款金额为5000000元；借款期限12个月；借款用途为购买原材料等正常的经营需求。2、本合同属于担保人中小企业担保公司与贷款人签订的编号为BZMD201301033A《保证合同》项下的主合同，由其提供保证担保等条款。同日，中小企业担保公司（保证人）与中国银行股份有限公司驻马店分行（债权人）签订《保证合同》一份，合同编号为BZMD201301033A，该合同约定：1、本合同之主合同为债权人与驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司之间签署的编号为ZMD201301033的《流动资金借款合同》及其修订或补充。2、保证方式为连带责任保证。3、保证期间为主债权清偿期届满之日起两年等条款。
2013年5月23日，原告中小企业担保公司(乙方)与被告曲保民、蒋军霞（甲方）签订《附条件转让合同》一份，写明：“甲乙双方经过充分协商，甲方就驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司与中国银行股份有限公司驻马店分行2013年5月23日签订的《人民币借款合同》及与乙方签订的《委托借款保证合同》向乙方提供反担保并承担连带保证责任。基于驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司目前的资产现状，无法提供符合要求和规范的物的担保或者权利的质押，也就是说驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司无法做出值得信赖的反担保。但出于对驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司商誉的信任和长期合作的考虑，乙方同意甲方以本合同之方式设定反担保措施，实现反担保目的。为此，在双方协商一致的情况下，达成如下条款：一、甲方同意将其所有的座落于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户的住宅(房产证号：驻房权证字第××号）附条件转让给乙方，关于转让资产的价格及其相关权利义务双方另行签订《房屋买卖合同》。二、《房屋买卖合同》签订后，基于甲方本应向乙方提供不低于伍佰万元的反担保资产权益，可是其资产不足，现双方商定上述资产作价贰拾贰万元，甲方同意将该权益直接转换为购买款，也就是说上述《房屋买卖合同》签订后即视为乙方已向甲方支付了购买款贰拾贰万元。为此，双方签订《房屋买卖合同》时甲方应向乙方出具收款收据。三、上述《房屋买卖合同》签订后，所涉及的资产乙方只实际控制，在驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司与中国银行股份有限公司驻马店市分行的《人民币借款合同》约定的借款期限届满前，乙方不得将该资产转让、拍卖或者变相抵押，并暂不得去房管等相关部门进行备案，如果乙方违反本约定，乙方的转让、拍卖或者变相抵押行为统属无效且《房屋买卖合同》及收款收据自动失效和作废。甲方在上述期限内对于上述资产亦不得转让、拍卖、抵押、或者办理非乙方名义之外其它任何名义的权属证明。双方均有义务维持本合同签订时房屋的结构状态和产权状态。四、如果驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司按照其与中国银行股份有限公司驻马店市分支行的《人民币借款合同》约定的借款期限偿还了全部借款本息。则本合同及双方签订的《房屋买卖合同》、收款收据自动失效、不再履行并由甲方收回。五、如果驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司未能按照其与中国银行股份有限公司驻马店市分行的《人民币借款合同》约定的借款期限全部偿还借款本息，依据本合同双方签订的《房屋买卖合同》将继续有效并开始启动各条款的履行，乙方将全面获得并启动购买者所享有的全部权利（乙方可以随时到房管等部门进行备案），上述第三条对于乙方的限制将自动取消，甲方必须按《房屋买卖合同》约定给乙方交付资产并办理房产证。……八、该合同甲乙双方签订的《房屋买卖合同》是本合同的附件，与本合同具有同样的法律效力。”该合同后附原告中小企业担保公司(乙方)与被告曲保民、蒋军霞（甲方）于2013年5月23日签订的《资产买卖合同》及被告向原告出具的委托书各一份，合同约定：一、甲方把其所有的座落于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户的住宅(房产证号：驻房权证字第××号）以贰拾贰万元（人民币）价格卖给乙方。二、乙方一次性向甲方支付贰拾贰万后，甲方把该房产的一切手续转给乙方。三、本合同有效期暂定一年，自2013年5月23日至2014年5月23日，合同期内,甲方可以回购该资产，回购价为贰拾贰万元，如甲方合同期满不回购，就视为放弃回购，乙方可以随意处置该资产。四、甲、乙双方共同遵守本合同，如有违约，违约方应按购资产款的30%向对方支付违约金等条款。委托书写明：“关于委托人所有的坐落于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户的住宅（房产证号：驻房权证字第××号）房产及其土地使用权转让给驻马店市中小企业投资担保有限公司事宜，驻马店市中小企业投资担保有限公司已经支付了全部的转让对价款同时拥有了该处房产的所有权，所以根据相关法律规定，现委托人特委托被委托人驻马店市中小企业投资担保有限公司全权办理该上述地产的拍卖、转让、过户等一切与之有关的事务，受托方在上述活动中签署的一切文件，委托人均予承认并承担责任”。上述协议签订后，驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司收到中国银行股份有限公司驻马店分行发放的贷款并于2013年5月25日向中国银行股份有限公司驻马店分行出具借据一份，写明借款金额为5000000元等内容。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，一、原告提交2014年6月4日中国银行股份有限公司驻马店市分行向原告发出的《代偿通知书》复印件一份，写明：根据我行与驻马店市兴顺新型墙材有限公司（借款人全称）签订的借款合同（主合同）ZMD201301033(合同编号）和贵公司与我行签订的保证合同BZMD201301033A(合同编号），我行已于2013年05月23日正式向驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司发放贷款。但是驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司截止至2014年05月23日未能按照合同约定，将贷款本息归还于我行。因此我行将按照贵公司与我行签订的保证合同BZMD201301033A(合同编号），要求贵公司履行代为偿还义务，其中本金2995768.37元、利息11324元，本息共计3007092.37元。诉讼中，原告同时提交2014年6月4日特种转账凭证复印件两份，显示原告为驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司代偿借款共计3007092.37元。二、原告提交2015年4月18日向原告曲保民、蒋军霞发送的通知一份，写明：2013年5月23日你与我公司签订了附条件买卖合同及资产买卖合同，合同约定，我公司为驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司向中国银行股份有限公司驻马店分行担保借款伍佰万元提供担保，你以自有房屋向我公司提供反担保，如驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司借款到期不还，你位于驻马店市××路西段市农行楼北楼东单元五层东户住宅(房产证号：房权证字第××号）转让给我公司。2014年5月23日借款到期驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司只偿还中国银行股份有限公司驻马店分行2004231.63元，余款2995768.37驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司没有还款。2014年6月4日我公司代驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司偿还了中行驻马店分行3007092.37元贷款本金及利息，驻马店市兴顺新型墙体材料有限公司至今未偿还我公司代为偿还的款项。为此特根据我们双方签订的合同约定，限你一周内把上述房产交付给我公司，否则我公司将依法收回该房产。原告另提交2015年4月20日快递单一份，显示曲保民于2015年4月21日签收，证明原告已履行了通知义务。三、原告称，在承担担保责任后，原告向驻马店市中级人民法院起诉驻马店市兴顺新型墙材有限公司主张其追偿权利。驻马店市中级人民法院已作出判决，判令驻马店市兴顺新型墙材有限公司支付我方代偿的借款。该案正在驻马店市中级人民法院执行中。四、原告称，原、被告之间未为诉争房屋办理办理抵押登记手续。
上述事实，有原告提交的委托保证合同、借款合同、附条件转让合同等证据及原告陈述在卷为据。
本院认为，原告中小企业担保公司与被告曲保民、蒋军霞签订的《附条件转让合同》及其附属《资产买卖合同》，约定原、被告双方以签订房屋买卖合同的形式由被告为原告提供反担保，反担保的标的物即为本案诉争房屋，但双方未为诉争房屋办理抵押登记。上述合同同时约定有原告承担保证责任后，在无需实际支付购房款的情况下，被告必须按买卖合同约定给原告交付诉争房屋并办理房产证。上述约定系关于债务人不履行到期债务时，抵押物所有权直接转移给债权人所有的约定，该约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”的规定，应为无效。因上述已认定《附条件转让合同》中关于抵押物所有权由债务人直接转移给债权人的约定因违反法律规定为无效内容，故依据《附条件转让合同》所签订的《资产买卖合同》及出具的委托书亦属无效。综上，原告依据无效约定请求被告履行房屋买卖合同、交付房屋、办理房产证以及支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告驻马店市中小企业投资担保有限公司的诉讼请求。
案件受理费5590元，由原告驻马店市中小企业投资担保有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 张伟光
人民陪审员 江琳琳
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 戈 伟