福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第10601号原告厦门万银投资发展有限公司，住所地厦门市禾祥西路4号鸿升大厦5楼。法定代表人詹锐，执行董事。委托代理人陈莹、周晓娟，福建联合信实律师事务所律师。被告杨震，男，1976年8月12日出生，汉族，住河南省新乡市延津县。原告厦门万银投资发展有限公司（以下简称万银公司）与被告杨震房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕云平担任审判长，与审判员蔡跃堂、人民陪审员林维组成合议庭于2014年10月24日公开开庭进行了审理。原告万银公司的委托代理人陈莹、周晓娟，被告杨震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万银公司诉称，原、被告于2011年7月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于仙阁里小区97号二层的房产出租给被告使用，租赁期限3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日止；第一年租金为每月4614元，第二年租金为每月4969元，第三年租金为每月5324元；租金每三个月为一期结算一次，首期租金13842元应于签约之日起5日内支付，之后每期租金被告须于每期的最初五日内付清；合同签订之日起5日内，被告应向原告交纳租赁期间押金5000元作为履约担保；被告应承担租赁期间该房产的物业管理费、公共维修基金、水费、电费、卫生费等其他规定的费用；若被告逾期缴交租金超过1个月，则被告除补交租金外，还需每逾期一日按所欠租金的千分之五向原告支付违约金，同时原告有权提前解除合同收回该房产，对被告装修的费用不予补偿，且有权没收被告所缴纳的押金作为违约金。合同签订后，原告将讼争房产交付被告使用，但被告自2013年7月15日起未能支付租金，且租赁期间的物业管理费、公共维修基金、电费968元等亦未支付。2014年5月13日，原告向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金并承担逾期付款违约金。2014年6月25日，原告又向被告发出通知要求解除原、被告之间的房产租赁关系。至今，被告仍未依约履行。故请求判令：1.确认原、被告之间的房屋租赁关系于2014年6月26日解除；2.被告立即向原告支付租金60395元（自2013年7月15日起按照每月5324元的标准计至2014年6月26日）及逾期付款违约金（以2013年7月起未付租金为基数，按日千分之五的标准，自每月21日起计算至被告实际付款之日止）；3.被告立即向原告支付代垫电费968元；4.被告立即结清承租期间的物业管理费、公共维修基金、水电费、卫生费等相关费用；5.原告有权没收被告缴纳的押金5000元。被告杨震辩称，被告系代理讼争房产的实际承租人汪某与原告签订该合同，并非讼争房产的实际承租人；实际承租人汪某不按时缴纳租金的原因在于讼争房产存在漏水现象，给汪某造成了经济损失，如原告未先赔偿汪某的损失，汪某不同意补交租金及相关费用；双方的房产租赁合同于2014年4月14日租期届满，合同应于2014年4月14日解除。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告所有的仙阁里小区97号二层的房产，租赁期限为3年，自2011年4月15日起至2014年4月14日止；第一年租金为每月4614元，第二年租金为每月4969元，第三年租金为每月5324元；除首期租金13842元应于签约之日起5日内支付以外，之后每期租金被告须于每期的最初5日内付清；合同签订之日起5日内，被告应向原告交纳租赁期间押金5000元作为履约担保；被告应承担租赁期间该房产的物业管理费、公共维修基金、水费、电费、卫生费等其他规定的费用；若被告超过租金缴交规定时间1个月未缴交租金，则视为被告违约，被告除补交租金外，还需每逾期一日按所欠租金的千分之五向原告支付违约金，同时原告有权提前解除合同收回该房产，装修不予任何补偿，且有权没收被告所缴纳的押金作为违约金。合同签订后，原告将讼争房产交付被告使用，被告亦向原告交纳押金5000元，但自2013年7月15日起，被告未向原告支付租金并由被告代垫房屋租赁期间产生的电费共968元。2014年5月13日，原告向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的租金并承担逾期付款违约金。2014年6月25日，原告向被告发出律师函，要求被告5日内支付拖欠租金，否则将解除双方的房产租赁合同关系。2014年7月6日，原告收回讼争房产。另查明，厦门市仙阁里小区97号二层房产系厦门住宅建设集团有限公司名下的房产。2007年1月1日，该公司将上述房产委托厦门建设工程有限公司对外租赁经营管理。2009年4月7日，厦门建设工程有限公司经工商登记变更为万银公司。以上事实有厦门市土地房屋权证、授权委托书、工商登记变更材料、房产租赁合同［合同编号为：厦万银租（2011）仙字8号］、公证书、律师函及邮寄凭证、押金、电费发票以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，原、被告所签合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。讼争合同期限届满后，双方未再签约且均同意由被告使用讼争房屋，原合同转化为不定期租赁合同仍继续有效，双方当事人均应依诚实信用之原则予以履行。原告分别两次发函要求被告支付拖欠租金及解除双方的合同，被告仍未付租金已构成违约，应对此承担相应的法律责任。故原告要求确认双方的合同于2014年6月26日解除，被告应支付拖欠的租金及逾期付款违约金，被告所付押金由原告予以没收，均具有事实与法律根据，本院予以支持。但逾期付款违约金的约定标准较高，可调整为按日万分之四的标准予以计算；依约，被告应承担租赁期间房产的物业管理费、公共维修基金、水费、电费、卫生费等。原告仅提供其代垫房屋租赁期间的电费发票，却未能举证上述其他费用的发生及其金额。故原告要求被告支付电费，本院予以支持，原告要求上述其他费用由被告予以结清，本院则不予支持。合同的签约主体为原、被告双方，被告未能举证其与汪某之间的委托代理关系，仍应承担合同项下的法律责任；被告若认为讼争房屋存在漏水现象，可向原告另行主张权利，而不应以此为由拒不支付租金及相关费用。因此，被告的辨解意见，缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告厦门万银投资发展有限公司与被告杨震之间的房产租赁合同于2014年6月26日解除；二、被告杨震于本判决生效之日起十日内向原告厦门万银投资发展有限公司支付租金60395元及逾期付款违约金（以2013年7月起未付租金为基数，按日万分之四的标准，自每月21日起计算至被告杨震实际付款之日止）；三、被告杨震于本判决生效之日起十日内向原告厦门万银投资发展有限公司支付代垫电费968元；四、原告厦门万银投资发展有限公司有权没收被告杨震缴纳的押金5000元；五、驳回原告厦门万银投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3039元，由原告厦门万银投资发展有限公司负担100元，被告杨震负担2939元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长吕云平审判员蔡跃堂人民陪审员林维二〇一四年十二月二十八日书记员林蕾附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。