浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终3434号上诉人（原审被告）：瑞安市华城房地产开发有限公司，住所：瑞安市塘下镇建设路。统一社会信用代码：9133038178882352XH。法定代表人：舒运道，总经理。委托诉讼代理人：薛建东，浙江安阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方顺坤，浙江安阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池燕，女，1982年10月19日出生汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：王学美，浙江瑞大律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯中超，浙江瑞大律师事务所律师。上诉人瑞安市华城房地产开发有限公司（以下简称华城公司）因与被上诉人池燕商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月12日、9月30日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人薛建东，被上诉人的委托诉讼代理人王学美、冯中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华城公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人池燕的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与被上诉人间的《合同补充协议》合法有效，一审法院判决认定其不具有真实性且属格式条款，对其效力不予认定，既无事实依据也不符法律规定，应予以纠正。（一）该《合同补充协议》形式符合法律规定、章节排列有序、页码完整无误、文字无修改，被上诉人承认合同后页上的签字及手印均系其所为、也未向法院出具任何有关该补充协议有过不完整和后期修改方面的任何证据。补充协议签订后，被上诉人没有向法院提出请求撤销和变更的任何主张。（二）双方并无约定《合同补充协议》需每页签字或按骑缝印和骑缝盖章作为合同成立和生效的条件，法律上对多页合同也没有这样的要求；双方所签《商品房买卖合同》也是多页，并未在每页和骑缝上签字按印盖章。况且该补充协议一式二份，被上诉人也持有一份，可将其所持的出具给法院；如果被上诉人拒不出具，则应承担举证不能的责任。（三）双方所签《合同补充协议》并非格式条款。根据本案所查明的事实，没有任何证据可以证明上诉人与被上诉人所签订的《合同补充协议》是上诉人为了重复使用而预先拟定，也没有任何证据证明该合同的条款没有与被上诉人协商。（四）《合同补充协议》签订时双方已对合同条款充分协商，被上诉人对合同内容完全明白和同意并特别声明对“全部内容完全明白和同意”。（五）双方签订《合同补充协议》时，己考虑到《商品房买卖合同》中的相关内容与此可能出现的不同。故特别约定和说明“本《商品房买卖合同》和本《合同补充协议》，《关于并套申请书》是明确买卖双方权利义务的唯一依据……若有不一致的地方，以《合同补充协议》作为最终约定，双方在此之前有关房屋及相关设施的所有口头或书而的协议，同意、承诺、允许或说明均对双方无约束力。”（六）上诉人曾与部分业主签订保价补差协议，其中就有10名被上诉人，《合同补充协议》并非无中生有。一审法院以上诉人未尽告知和说明义务为由，认定《合同补充协议》无效，显然错误。第二，被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任不符合双方的约定，应依法予以驳回。由于《商品房买卖合同》部分条款不完整，双方签订了《合同补充协议》，此后被上诉人未根据约定，在规定的期限内通过银行贷款向上诉人支付房款，也未在双方约定的期限内以现金方式向上诉人支付房款。被上诉人己构成违约。虽被上诉人支付了房款且上诉人予以接受，但这并不表明被上诉人没有违约，或可不承担违约责任。一审认定被上诉人全面履行了支付购房款的义务，明显错误。被上诉人一直未在规定的期限内向上诉人支付专项维修资金、燃气初装、契税等费用，根据《合同补充协议》的约定，上诉人有权不交付房屋，并不承担逾期交房的违约责任。根据交易习惯也该是先付款后交房。《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条并未对一方当事人在约定的期限内未支付该项基金后应承担的责任和对相对方免除责任作了限制规定。一审法院对此的认定显然是对该管理办法的扩大解释，完全错误。被上诉人要求上诉人向其承担逾期交房的违约责任并不符合双方的约定，该请求应予以驳回。第三，一审法院无视上诉人已于2015年12月30日和2016年1月26日两次通知被上诉人前来办理交房手续的事实，判令上诉人在判决生效十日内向被上诉人交付房屋（含车库）和承担违约责任至判决确定的履行日止是完全错误的。一审庭审后上诉人向法院提供了己方通过短信的方式通知被上诉人前来上诉人处办理交房手续的证据和情况说明，一审法院对上述证据没有重新开庭组织质证，也未在判决中说明就径行判决，该做法完全错误。上诉人从来没有拒绝交房，一审判决后又分别于2016年7月21日、9月6日书面通知交房，上诉人不应该承担交房通知发出后的任何责任，该扩大的损失应由被上诉人承担。第四，被上诉人在一审中增加诉讼请求，要求判令上诉人向其交付房屋，但未就此缴纳受理费，一审法院对此请求予以支持，属程序违法。池燕辩称：第一，一审对《合同补充协议》不予认定，正确。双方签订的补充协议并非真实意思表示，系格式条款，属无效协议；上诉人所提交者系伪造，部分落款时间早于商品房买卖合同签订时间，部分签名明显伪造，如8栋8013室的签字与买卖合同的签字完全不一致。以上足以说明上诉人提交的补充协议不具备真实性。第二，补充协议的行文及条款，不具备形式真实性。据日常经验，一般均有约定甲乙双方、及出卖人等字眼，但是上诉人所提交者并不符合格式；内容上，被上诉人所购房屋的单元号、价款等均未注明；格式上第十二页中第十三条与十四条中存在两行空白，与常理不符。第三，双方签订的房屋买卖合同，上诉人均加盖公章，但补充协议中并无盖骑缝章，与上诉人的习惯不符，存在《合同补充协议》第一至第十二页修改的可能。由于购房款变更原因，上诉人与部分被上诉人如张晨光等签订降低房款的补充协议仅2页，仍然加盖了公章。被上诉人当时去上诉人处购买房屋，有很多文件需签字，被上诉人的法律意识不高。第四，保价补差协议从第二条看，上诉人需要被上诉人签字，若协助上诉人办理了商品房买卖合同更改及按揭的更改等，被上诉人即已履行自己的义务。上述所有协议均是上诉人单方起草，并没有被上诉人协商的余地。第五，关于未在规定期限内贷款及支付房款的问题，其前提是合同补充协议有效，但是一审已经认定该协议无效。被上诉人已履行自己的义务，协助上诉人进行办理，至于款项何时打入，是银行与上诉人之间的交接问题。被上诉人不存在违约。第六，关于交房问题。上诉人在一审中主张前两次通知交房，但房屋未竣工，交房并不符合条件。现上诉期间，被上诉人确实收到了交房通知并去上诉人公司要求交房，但被拒绝，上诉人并无交房诚意。一审判决正确，上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。池燕向一审法院起诉请求：1.判令华城公司向其支付自2015年7月1日起以已付款716518元的万分之三按日计算至实际交付房屋之日止的违约金；2.本案诉讼费由华城公司承担。审理过程中，池燕自愿变更第1项诉讼请求为：华城公司向其支付自2015年7月1日起以已交付购房款万分之三按日计算至判决确定之日止的违约金；同时增加诉讼请求：华城公司立即向其交付华诚蓝庭第4幢1902室商品房。一审法院认定事实：2013年1月28日，原告池燕、被告华城公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市商品房，总价款为716518元。《合同》第七条约定，买受人在合同签订之日一次性付款。《合同》第九条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施；3、施工中遇到重大技术问题而致开发建设期延长的情况，需瑞安市建设主管部门的书面证明为依据。《合同》第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率不应小于第①项中的比率）的违约金。《合同》第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原告于2013年2月4日向被告支付购房款716518元。被告至今未向原告交付涉案商品房。瑞安市住房和城乡规划建设局在2016年3月22日出具说明一份，内容为：涉案商品房项目于2015年12月14日举行竣工验收会议，由建设方（业主）组织五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。瑞安市住房和城乡规划建设局尚未收到该项目的竣工验收备案申请。瑞安市公安消防局于2015年5月21日出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收合格。原告在庭审中表示涉案商品房已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，并承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋，但保留追究该项违约责任的相关权利。一审法院认为：原、被告对《合同》的效力均无异议，且经审查，不具有我国合同法规定的无效情形，应受法律保护。纵观本案，原、被告双方就买卖的商品房在客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，商品房至今未取得建设工程竣工验收备案证明，以及被告至今未向原告交付房屋等事实均无争议。双方争议焦点为：原告是否按照《合同》约定全面履行了支付价款的义务，是否存在逾期支付购房款或专项维修资金等行为，以及被告是否有权据此拒绝向原告交付房屋。对于原、被告双方无争议的部分，一审法院认为仍然有必要对工程质量和消防验收等方面作实质性审查。涉案商品房项目已于2015年10月15日由被告组织建设、勘察、设计、施工、监理单位五方责任主体进行验收并一致同意该建设工程质量合格、通过竣工验收，瑞安市质监站也认为此次验收会议组织形式和程序合法有效。因此，可以认定该建设工程的质量和验收程序符合《建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第三条，以及《房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收规定》第四条和第六条的相关规定，符合法律规定的交付条件。另外，涉案商品房项目也取得了规划、公安消防和环保等部门出具的认可文件，还具备用水、水电、用气、道路等正常使用的基本条件，符合双方当事人约定的交付条件。关于备案证明。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主观部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条对此也作了相同的规定，第九条还规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”。上述规定仅明确了未取得备案证明的行政责任，未明确规定工程不得交付使用。因此，上述规定均属于管理性强制性规定。被告未取得项目备案证明，不影响工程的交付使用。虽然原、被告双方在合同中约定取得备案证明是交付房屋的条件之一，但是原告现已于诉讼过程中同意在未取得备案证明的情况下由被告先行交付房屋，应视为原告自愿放弃要求被告履行该项合同约定义务，且未损害公共利益或者他人利益，并无不当。综上，涉案商品房项目客观上已经达到了法律规定的房屋交付条件，而且已经具备商品房正常使用的水、电、气、道路等基本条件，且原告承诺同意在涉案商品房项目未取得工程竣工验收备案证明的情况下由被告先行交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求并无法律障碍，且于法有据，依法予以支持。对于原、被告双方争议的焦点，一审法院详细分析论述如下：《合同》的第七条明确约定买受人一次性付款，事实上原告也已经履行了全部支付义务，故不存在逾期支付购房款的情形。关于物业维修基金。浙江省人民政府颁发的《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条规定，新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。本案中，双方在两份《合同》的第五条均已经明确约定统一代交，在物业交付时向买受人收取。因此，被告履行交付房屋义务与原告缴纳物业维修基金义务应当同时履行。现被告以原告未缴纳物业维修基金为由拒绝向原告交付房屋的抗辩缺乏法律依据，应不予采信。综上，原告已经按照《合同》约定全部履行了支付价款的义务，不存在逾期支付购房款或专项维修资金等行为，被告不得据此拒绝向原告交付房屋。按照《合同》第十条的约定，被告逾期交房，原告有权要求被告继续履行合同，并可要求被告以已交付房价款为基数按日万分之三支付自2015年7月1日起至判决确定履行之日止的违约金。故被告应即向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。故被告应立即向原告交付房屋并按上述标准向原告支付违约金。原告的诉讼请求于法有据，应依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条之规定，一审法院于2016年5月12日判决：一、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告池燕交付位于瑞安市房屋；二、被告瑞安市华城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告池燕支付逾期交房违约金（以已付款716518元为基数，自2015年7月1日起按日万分之三计算至判决确定履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费767元，减半收取384元，由被告瑞安市华城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了下列证据：1.保价补差的补偿协议，欲证明对首批业主32户都作了补偿，确认合同补充协议的存在。2.交房通知的短信截图，欲证明上诉人于2015年12月30日及2016年1月26日两次通知业主收房。3.交房通知，欲证明两次书面通知业主收房。4.整改要求，欲证明业主从2015年4月开始向有关部门投诉控告，导致验收延误，造成6月30日逾期交房。5.网站截图，欲证明业主为了维权而延误了收房。6.清单，欲证明被上诉人逾期付款的具体时间。7.情况说明，欲证明本案真实情况。8.申请己方的实际投资人、现任总经理池某出庭作证，欲证明《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的签订、履行情况及逾期付款、逾期交房的原因等情况。此外，上诉人补充提交了2014年9月18日律师函、《华城蓝庭业主领取记录表》、2016年7月和9月邮政快递收件单共三组的复制件，以及2016年9月18日汀田办事处的说明等，欲分别证明己方已及时催告对方履行付款义务、被上诉人已领取《商品房买卖合同》及其补充协议等材料、交房通知已送达给被上诉人，以及系施工单位的原因造成逾期交房。被上诉人对此质证称：上述证据不属于新证据，不应作为证据予以认定。短信在一审上诉人已提到但未提供，被上诉人表示没收到，其发送人并非上诉人，真实性无法确定；保价补差协议一审中已提交，双方对此并无意见，该协议明确为针对房价变动的补充协议，被上诉人认为继续履行的是双方商品房买卖合同，并非该协议；交房通知被上诉人没收到，且属上诉人单方制作；从一审法院调取的证据看，上诉人未去办理竣工验收备案的申请，并不符合交房条件，即便发出通知也属于违规交房，一审中已对该问题质证；整改要求仅仅是因上诉人存在问题，被上诉人通过合理途径反映事实，并不存在攻击行为；第五份证据网站截图，是因上诉人的诸多问题，被上诉人向有关部门反映，并不属于攻击，不存在因被上诉人反映情况导致延期交付的事实，两者并无关联；清单，一审中已提供并经质证；至于按揭，购房者仅仅是按照上诉人的通知提交资料、签字；至于放款等行为均是上诉人与银行之间确定的，与被上诉人无关，逾期放款并不属于被上诉人违约；情况说明，仅属上诉人的说法，不真实，不能作为证据使用，不能反映本案上诉人违约交房的事实。综上，该七组证据不属于新证据，不应采纳。对证人池某所述内容的真实性、合法性、关联性均有异议，证人与上诉人存在利害关系，是上诉人公司的实际控制人，证言也不能对抗上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定。补充证据中的邮寄清单只证实有协商交房的事宜但未完成交付；对律师函与本案关联性有异议；领取记录表无法客观反映与本案有关联性，反而印证了补充协议系伪造的主张；街道说明等与本案无关。二审中，被上诉人向本院提交了补充证据：陈锡照的合同，欲证明合同补充协议属于上诉人单方伪造，商品房买卖合同的时间迟于补充协议签订时间；报警单，欲证明己方一直要求交付房屋；补充协议，欲证明上诉人对于协议均有加盖公章。上诉人质证称：出警单，证明这两次书面通知，被上诉人都已收到；补充协议书属实，与保价补差协议相一致的；至于时间问题，仅仅是数字无法反映什么时间，上诉人也没有伪造必要。对以上证据，本院认为，本案诉讼中双方对于保价补差的补偿协议、一审判决后向购房者寄送交房通知的事实并无异议，因此上诉人的二审证据1和3及其补充的邮政快递收件单，应予采纳。上诉人的二审证据2交房通知的短信截图，并不能证明已经送达给被上诉人；证据4和5，不能证明系被上诉人的行为导致延期交房；证据6、7、8，系其单方制作的清单、说明和其实际投资人的陈述，补充提交的证据与以上证据，均无法证明其主张的事实，本院对上述证据不予采纳。被上诉人所交补强证据中的报警单不能证明延期交房的过错责任，陈锡照的合同和补充协议亦不能证明本案的补充协议均系伪造，本院均不予采纳。经本院二审审理，除对一审法院查明的事实予以确认外，还查明：为了妥善处理房价下降等事宜，上诉人与部分购房者签署了《关于“华诚蓝庭”购房业主保价补差的补偿协议》，该协议第二条最后的内容为“……履行所签定的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》”。上诉人在提起上诉后，分别于2016年7月下旬和9月上旬向被上诉人发送了交房通知书。2016年9月12日二审庭审中，双方同意确定2016年9月18日为交房日期，但届期未能完成交付；被上诉人还陈述，一审中己方增加的关于交房的诉讼请求仅指转移占有。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。购买商品房并非日常的小额消费，购房者理应保持谨慎，相关管理部门也要求该类合同文本应予公开展示以供阅读并提示当事人可向有关部门咨询相应的法律政策，因此，在签订商品房预售合同过程中，购房者本应仔细阅读、磋商相关条款并作出选择后再签署，若需解释或说明，亦可向出卖人提出。通常情况下，从开发商发布商品房预售信息，到购房者确定购买意向、签订《商品房买卖合同》均需经历一段时间，结合购房者在《商品房买卖合同》及补充协议上签名确认等事实，应认定即使存在格式条款，也未必全部符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定的无效情形。本案中，双方对《商品房买卖合同》及《合同补充协议》上的签名真实性并无异议，在商品房销售过程中部分购房者与上诉人达成了《关于“华诚蓝庭”购房业主保价补差的补偿协议》等事实清楚，且该协议的内容明确反映双方之间存在《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》，现被上诉人并无相反证据足以证明本案《合同补充协议》存在伪造、变造等情形，因此一审法院以《合同补充协议》仅第13页有签名而其他内页上无签名或骑缝印、章，“原告又表示对其中的内容均不知情”等为由，在证据认定部分否定该《合同补充协议》的真实性，依据不足，本院予以纠正。上诉人关于该问题的上诉成立，本院予以支持。但《合同补充协议》的真实性并不足以支持上诉人关于应驳回被上诉人一审诉讼请求的上诉请求。本案双方的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》对按揭贷款须于何时支付到上诉人处并无明确约定，现并无足够证据证明被上诉人在履行约定的付款义务期间存在故意违约行为，也无足够证据证明上诉人在接受对方付款期间对其履行行为的适当性主张过权利；而上诉人逾期交房（含车库）的事实清楚，在本案一审判决以前，上诉人不仅没有按照合同约定的方式采用书面方式通知购房者收房，还在一审中以购房者没有缴纳物业专项维修资金、燃气初装费、契税等为由主张己方有权拒绝交房，因此一审法院判决上诉人承担逾期交房的违约责任，合同与法律依据均充分、对《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条的适用正确。上诉人现主张己方无需承担逾期交房的违约责任，与诚信原则相悖，本院不予支持。二审中，上诉人明确陈述同意向被上诉人交付房屋，故原判关于交付房屋的判项应予维持。至于上诉中提出的物业专项维修资金及燃气初装费、契税等，可由其另行主张。因被上诉人亦明确陈述一审中增加的交付房屋之诉讼请求仅指转移占有，双方对交付房屋已无争议，故对上诉人关于一审程序违法的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人华城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费767元，由上诉人瑞安市华城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹启东审 判 员  张 毅审 判 员  刘伟达审 判 员  蔡蓓蓓代理审判员  曾 慧二〇一六年九月三十日代书 记员  李博武代书 记员  姜岳良·??-22-?··??-23-?·