吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2014）船民一初字第725号原告：王强，住吉林市，公民身份号码：。委托代理人：伊红杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：于小桐（曾用名于春阁），住吉林市，公民身份号码：。委托代理人：任晓池，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：于东阁，住吉林市，公民身份号码：。原告王强与被告于小桐、第三人于东阁排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王强及其委托代理人伊红杰，被告于小桐及其委托代理人任晓池，第三人于东阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强诉称：2001年9月12日，原告向吉林市银城房地产开发有限公司交付购房款40万元，购买位于吉林市船营区某号楼1号网点，后因第三人于东阁利用在银城地产公司开具的1号网点的销售不动产统一发票和商品房购销合同，到产权部门办理了房证，侵犯了原告的财产权，原告于2013年7月15日向法院提起行政附带民事诉讼，法院一审判决确认位于吉林市船营区某号楼1号网点归原告所有。于东阁提起上诉，吉林市中级人民法院做出终审判决，驳回于东阁上诉，维持原判，现判决已生效。该网点现被被告占用，原告多次找被告协商腾房事宜，未果。现原告依法提起诉讼。请求人民法院判令：1、被告立即从位于吉林市船营区某号楼1号网点中迁出；2、被告承担本案诉讼费用。被告于小桐辩称：2013年5月1日，被告与原房屋产权人于东阁签订了《房屋租赁合同》，租期为十年，至2023年5月1日期满，现在合同履行期间。虽法院确权本案诉争房屋所有权归原告，但被告依法享有本案诉争房屋的承租权。合同签订后，被告向于东阁交付了2013年5月1日至2018年5月1日期间的五年租金15万元，并对房屋进行了装修，办理了果品超市营业手续。依照合同法第二百二十九条之规定，请求人民法院依法驳回原告诉请。第三人于东阁陈述：房子是于东阁的，是王强用各种手段骗走的，他说告的是房产局和开发公司，告的不是于东阁，于东阁现在在省高院申诉。原告王强为证实其主张，向本院提供如下证据：1、被告户籍证明1份，证据来源于吉林市公安局，证明被告主体适格；2、被告常住人口查询信息表1份，证明问题同证据1；3、个体户机读档案登记资料1份，证明被告以其名义在本案诉争房屋开办果品超市的事实；4、原告身份证复印件1份，证明原告身份；5、第三人于东阁常住人口查询信息表1份，证明第三人身份；6、吉林市船营区人民法院（2013）船行初字第38号行政附带民事判决书1份；7、吉林市中级人民法院（2013）吉中行终字第99号行政附带民事判决书1份；8、执行法律文书生效证明1份；证据6、7、8证明原告通过诉讼程序获得本案诉争房屋的所有权；9、房屋产权证、土地证各1份，证明原告依6、7、8份证据在房产局获得腾迁房屋房证及土地证，原告应当对该房屋充分行使所有权的权能。被告于小桐对上述证据质证认为：对第1、2、4、5份证据没有异议；对第3份证据真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这正好是在第三人于东阁享有本案诉争房屋产权期间将房屋租赁给于小桐的，与本案原告没有关系；对第6、7、8份证据真实性没有异议，证明本案原告是在该争议房屋租赁给于小桐一年之后才取得本案诉争房屋的产权；对第9份证据，对房屋所有权证、土地使用证真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，在于小桐租赁合同一年后原告才取得的所有权。第三人于东阁对上述证据质证意见与被告相同。因被告、第三人对原告王强提举的证据1、2、4、5均无异议，本院予以采信；对上述证据3、6、7、8、9，虽被告、第三人有异议，但无相反证据予以反驳、否定，该些证据具有合法性、客观性，并与本案有关联性，本院予以采信。被告于小桐针对其主张，向本院提供了如下证据：1、于小桐与于东阁在2013年5月1日签订的房屋租赁合同1份，证明在于东阁享有房屋产权期间，于东阁将涉案房屋租给于小桐；2、收款收据4张，证明在房屋租赁合同签订后，本案被告于小桐为了履行房屋租赁合同的交费条款，分4次不等向本案第三人于东阁交纳了5年的房屋租金15万元，于小桐经济上不宽裕，还要装修，因为是姐妹关系分4次向于东阁交纳了房屋租金；3、个体工商户营业执照1份，证明被告于小桐在租赁了第三人于东阁房屋之后，以租赁合同为依据向吉林市船营区工商局申请了个体工商户营业执照，取得了在该租赁房屋的经营权，又办理了食品流通许可证、烟草专卖许可证、即于小桐在于东阁享有房屋所有权的期间已经依法取得了在本案诉争房屋经营权的所有手续，是在该房屋的合法经营者。原告王强对上述证据质证认为，对第1份证据租赁合同有异议，该合同内容不真实，第一，根据正常的交易习惯，房屋租赁期为10年，显系不是事实；第二，根据原告2013年7月15日的诉讼，于小桐明知该房屋有产权争议，在2013年7月15日的诉讼中王强已向法庭提交了其在2012年至2013年间到该房屋主张权利及由船营区公安分局介入该纠纷的有关证据，2013年5月1日前于小桐知道该房屋有产权争议；第三，该租赁合同为无效合同，租赁是基于房屋的产权和物权产生而来，而该房屋的产权经人民法院确认系违法的，并给予了撤销，第三人于东阁对该房屋的所有权自始是不具有的，于东阁就不能行使对物权的全部权能，因此其违法对该房屋做出的租赁行为也属无效行为；最后，该租赁合同只有在被告与第三人之间产生相关的权利义务，对本案原告不发生继承或者继续承租的法律关系，且根据船营区人民法院、吉林市中级人民法院判决，第三人对该房屋不具有所有权，因此，基于该房屋产生的利益的收取也系违法；对第二份证据，系被告与第三人相互之间出具的4份收据，真实性有异议，鉴于自述是姐妹关系，根据证据规则规定，该书证应当有其他证据佐证，否则证明力不应得到法庭采信；对第3份证据，为行政许可，其不能证明本案房屋的产权问题和今天庭审的焦点问题，与本案无关。第三人于东阁对上述证据质证认为无异议。对被告于小桐提供的上述证据，对证据1，被告对其真实性有异议，且本案涉案房屋产权已被生效判决确认于原告，该房屋并非为原告通过买卖而取得，是基于房屋确权而产生。在本案诉讼中，原告已经取得了该房屋所有权，此间，该租赁合同随着房屋产权变更而失去法律效力，该房屋租赁合同与本案已无关联性，本院不予采信；对证据2，被告与本案第三人系姐妹关系，系被告出具，无其他证据佐证，本院对其真实性无法查清，故不予确认；对证据3，其为工商管理部门颁发，虽原告有异议，但无相反证据反驳，对其真实性本院予以确认。第三人于东阁未向本院提供证据。通过原、被告陈述、举证及本院对证据的认定，本院对以下事实予以确认：2013年5月1日，于小桐与于东阁签订了《房屋租赁合同》，合同约定，于东阁将某1号网点建筑面积120.9平方米房屋出租给于小桐，房屋租期为十年，至2023年5月1日期满。合同签订后，于小桐在该房屋中开办了果品超市，并办理了营业手续。2013年7月15日，王强向本院提起一审行政附带民事诉讼，经判决，确认位于吉林市船营区某号楼1号网点归王强所有。于东阁不服该判决，向吉林市中级人民法院提起上诉，后被驳回上诉，维持原判，现原审判决已发生法律效力。位于吉林市船营区某号楼1号网点现被于小桐占用，王强多次找于小桐协商腾迁上述房屋事宜，未果，现王强依法提起诉讼。本院认为，王强现系于小桐租赁房屋的所有权人，是本案适格的诉讼主体。经一、二审诉讼、裁判，王强与于东阁关于本案涉案房屋权属纠纷已审理终结，王强已依法取得涉案房屋的所有权，于东阁所持有的房产权属证书亦被撤销，被告于小桐据以享有的租赁权的基础已不存在，对涉案房屋属无权占有，且根据行政判决书表明，于小桐与于东阁签订租赁合同当日，王强即因涉案房屋产权问题与于东阁发生纠纷，并导致公安机关介入调查，之后，王强因此向法院起诉，进行房屋确权。而被告于小桐作为第三人于东阁的妹妹，明知讼争房产存在争议仍继续其租赁行为，应视为非善意占有，故原告作为房屋所有权人，依法享有返还原物请求权，于小桐无合法事由继续占有使用租赁房屋，其行为侵害了王强合法权益，应依法从该租赁房屋中迁出，王强诉请本院予以支持。关于被告于小桐依据合同法第二百二十九条提出的抗辩，虽不影响涉案房屋租赁合同的效力，但不能对抗物权效力，被告于小桐可向租赁合同相对方主张权利，故其抗辩主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十四、第三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告于小桐于本判决生效之日起十五日内自原告王强所有的位于吉林市船营区某号楼1号网点房屋中迁出。案件受理费7300元（原告王强已预交）由被告于小桐负担。于本判决生效之日起三日内径向原告王强给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  鞠洪彬人民陪审员  王秀英人民陪审员  王伟红二〇一四年八月二十九日代理书记员  闫俊辰