北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民初字第00576号
原告华尔国际（中国）有限公司，住所地北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座27层。
法定代表人王彦，该公司董事长。
委托代理人邢X超。
委托代理人马X。
被告北京成铭物业管理有限公司，住所地北京市密云县经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-289。
法定代表人王琦，该公司董事长。
被告北京成铭大厦有限公司，住所地北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦705室。
法定代表人樊思澄，该公司董事长。
委托代理人梁X。
原告华尔国际（中国）有限公司（以下简称华尔国际公司）诉被告北京成铭物业管理有限公司（以下简称成铭物业公司）、被告北京成铭大厦有限公司（以下简称成铭大厦公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，于2012年6月20日做出一审判决，原告华尔国际公司不服提起上诉。2012年11月19日北京市第一中级人民法院裁定撤销一审判决，发回本院重审。本案重审后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告华尔国际公司之委托代理人邢X超、马X，被告成铭物业公司之委托代理人法定代表人王琦，被告成铭大厦公司之委托代理人梁X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华尔国际公司诉称，2001年6月15日，我公司购买成铭大厦C座27层房屋，自入住以来，二被告不按照有关规定履行自己的职责，成铭大厦公司没有在房屋质量保修期内履行保修义务，成铭物业公司没有对公共设施进行定期的维护保养，几乎每年夏季都因屋顶漏水给我公司造成损失。直到2008年，我公司将物业公司告上法庭，他们才在其后的大厦楼顶修复中止住了漏雨水的毛病。2009年至2010年没有发生过漏雨，这也恰恰证明了是由于成铭大厦公司第28层塔顶楼与28层公共凉台形成的“蓄水池”疏导管道不畅而造成我们27层的房屋漏雨水。而这种“年年修”、“年年漏”的问题恰恰是物业公司服务质量不合格所致。2011年雨季到来之际，被告没有采取任何措施防止漏雨发生。6月15日、6月23日、7月26日、8月15日，又因二被告不履行自己的职责而造成漏雨，给我公司造成损失。现诉至法院，要求判令二被告共同赔偿原告因房屋漏水造成的损失20万元（估算）；判令二被告修补成铭大厦C座屋顶，防止漏雨再次发生；诉讼费由被告承担。
被告成铭物业公司辩称，1、原告的诉讼请求缺乏法律依据。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（2009年12月1日起实施）第三章第20条规定：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物﹤2009﹥836号）文件的规定，动用维修基金的渠道是通过业主委员会启动的。另外《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》通知（京房地修字（1999）第930号）的规定，原告所诉的房屋漏雨属于楼房大修的范围，应动用维修基金。根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意共同决定。《北京市住宅专项维修基金使用审核标准的通知（京建发﹤2010﹥272号）》23条规定的紧急情况中也表明，保修期满后，屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的，不需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。原告身为成铭大厦业主委员会的委员，应当积极推进大厦维修基金的启用程序，修补其漏水房屋。2、原告的诉讼请求缺乏事实依据。我公司作为成铭大厦的物业管理单位，在没有法定和约定义务的情况下对大厦进行过数次垫资修复，而且曾多次致函成铭大厦业主委员会，提醒并建议其尽快启动维修基金提取程序，以维护其房屋的使用。原告认为其房屋漏雨是我公司未履行合同义务造成，缺乏事实及法律依据。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。
被告成铭大厦公司辩称，1、2001年2月18日，原告与我公司签订《商品房买卖合同》，后双方又签订《补充协议》，约定被告自房屋交付使用之日起按照国家有关规定保修房屋质量。后因原告所购房屋漏雨，曾就赔偿事宜提出过诉讼，（2009）西民初字第4666号民事判决书已经就被告的赔偿责任进行了认定，并已在2010年执行完毕。原告称2011年其所购房屋漏雨是由于我公司未履行职责造成，缺乏事实依据。根据合同约定，目前该房屋已过保修期，我公司已没有保修责任，此时的维修义务在产权人。2、原告的请求缺乏法律依据。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（2009年12月1日起实施）第三章第20条规定：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。根据《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》通知（京房地修字（1999）第930号）的规定，原告所诉的房屋漏雨属于楼房大修的范围，应动用维修基金。根据《中华人民共和国物权法》第76条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意共同决定。《北京市住宅专项维修基金使用审核标准的通知（京建发﹤2010﹥272号）》23条规定的紧急情况中也表明，保修期满后，屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的，不需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修。根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物﹤2009﹥836号）文件的规定，动用维修基金的渠道是通过业主委员会启动的。原告身为成铭大厦业主委员会的委员，应当积极推进大厦维修基金的启用程序，修补其漏水房屋。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年2月18日，原告华尔国际公司与被告成铭大厦公司签订《商品房买卖合同》，原告购买成铭大厦C座27层作为办公用房，合同约定买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任。后双方又签订《补充协议》，约定成铭大厦公司自房屋交付使用之日起按照国家有关规定保修房屋质量。按国家规定保修房屋质量是3年。自1999年11月起，成铭大厦公司指定成铭物业公司对成铭大厦进行物业管理。2002年5月22日，成铭物业公司经审查具备物业管理资质，准予在本市范围内从事物业管理经营活动。自1999年11月起至今，成铭物业公司对成铭大厦进行物业管理，并依《成铭大厦房屋使用管理维修公约》向华尔国际公司收取物业费。《成铭大厦房屋使用管理维修公约》约定：公共设施指为该大厦的利益而安装的各种设备、装置，包括排水系统、大厦外墙、排水道、沟渠、管道之装置。管理费用指物业管理企业因管理及维修保养该大厦而须支付的所有费用。物业管理企业为有效管理和维护该大厦所须做的事情，其中包括：更换公共地方中破损的公共服务设施。保持该大厦所有公共下水道、水道或其他管道畅通。保持公共服务设施处于良好工作状态。维护并改进所有公共服务设施及其服务质量，使该大厦之各产权人及使用者更有效地使用该大厦。管理费的使用包括修理、保养、更换公共或公共服务设施的支出和费用。2008年5月，物业公司对成铭大厦外墙进行了维修。
2009年，华尔国际公司以其所购成铭大厦C座27层房屋出现漏雨为由，诉至我院，要求成铭大厦公司、成铭物业公司赔偿2003年至2008年因漏雨造成的损失3.22万元，评估费3000元。2009年12月18日，经本院判决认定：原告与被告成铭大厦公司签订的《商品房屋买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，合同内容有效并受法律保护，双方当事人均应按约定享有权利，并全面履行相应义务。原告入住诉争房屋就发生漏雨现象，由此认定该房屋存在质量问题，成铭大厦公司应在房屋质量保修期内，即约定的3年或其自述的5年内履行保修义务。因成铭大厦公司未履行该义务，致使房屋漏雨问题自原告入住至2008年5月，即物业公司给大厦外墙进行维修，年年发生，造成原告经济损失，故原告要求成铭大厦公司赔偿因此造成的经济损失3.22万元和评估费3000元，本院予以支持。原告要求成铭物业公司赔偿其损失，缺乏事实依据，本院不予支持。并判决成铭大厦公司赔偿华尔国际公司32200元，评估费300元，驳回了华尔国际公司其他诉讼请求。2010年5月10月，华尔国际公司曾就上述判决在北京市第一中级人民法院申请再审，2010年7月16日，经北京市第一中级人民法院再审裁定驳回华尔国际公司的再审申请。
在本案原一审诉讼过程中，成铭物业公司于2012年4月将成铭大厦C座的屋顶进行了修复。华尔国际公司称修理后房屋不再漏雨，并撤回了要求二被告修复房屋的诉讼请求。
华尔国际公司主张是由于成铭大厦公司第28层塔顶楼与28层公共凉台形成的“蓄水池”疏导管道不畅而造成27层的房屋漏雨，二被告不予认可，华尔国际公司未向本院提供有效证据证明，并表示对于涉诉房屋漏雨原因不提起鉴定程序。
华尔国际公司提供2011年8月份照片数份，用以证明房屋漏雨的事实。华尔国际公司提供北京特洛奇信息技术有限公司出具的76540元收据一张，该收据标明办公家具费，华尔国际公司称该费用系为修复漏雨房屋而支出，二被告对此不予认可。对于因漏雨所受到的损失，华尔国际公司未向本院提交有效证据证明，亦未向本院提起鉴定程序。
上述事实，有（2009）西民初字第4666号民事判决书、（2010）一中民申字第9929号民事裁定书、收据、照片及当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原告与被告成铭大厦公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方签订的《补充协议》明确约定，成铭大厦自房屋交付使用之日起按照国家有关规定保修房屋质量。按国家规定保修房屋质量是3年。在保修期内，原告所属的成铭大厦C座27层房屋出现漏雨，经法院判决成铭大厦公司对原告的合理损失予以赔偿。原告称所属房屋在2011年再次出现漏雨情况，已不在房屋的保修期内，原告要求成铭大厦公司承担赔偿及维修责任，缺乏法律依据。原告起诉二被告承担赔偿及维修责任，对于损害的后果及因果关系，即对于其主张二被告赔偿损失的数额，及主张房屋漏雨系被告成铭物业公司疏导管道不畅而造成，均应承担举证责任。根据现有证据无法证明因房屋漏雨造成原告经济损失20万元，亦无法证明房屋漏雨系成铭物业公司疏导管道不畅造成；且原告不要求启动司法鉴定程序由专业机关对此予以鉴定确认，故原告要求二被告赔偿损失、承担维修责任之诉讼请求，证据不足。另外，原告要求二被告维修房屋一节，因在原一审诉讼过程中，原告认可成铭物业公司于2012年4月将成铭大厦C座的屋顶修复后，房屋不再漏雨。本案诉讼过程中，原告未提供有效证据证明此后房屋漏雨至今，故原告该项诉讼请求，亦缺乏事实依据。故原告要求二被告赔偿损失20万元及修补成铭大厦C座屋顶之诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告华尔国际（中国）有限公司之诉讼请求。
案件受理费四千三百元，由原告华尔国际（中国）有限公司负担（已交纳二千一百五十元，余款二千一百五十元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审 判 长 魏新颜
人民陪审员 闫东敏
人民陪审员 张润竹
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 邓 斌