广西壮族自治区百色市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）桂10行终82号
上诉人（原审原告）文国忠，男，1962年6月7日出生，汉族，广西玉林市人，住玉林市玉州区。
委托代理人唐洪武，广西桂金剑律师事务所福绵分所律师。
被上诉人（原审被告）百色市房产管理局。地址：百色市右江区解放街**号。
法定代表人何延权，该局局长。
委托代理人黄家伟，广西右江律师事务所律师。
原审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司。住所地百色市火车站进站大道。
法定代表人岑俐佑，该公司董事长。
上诉人文国忠不服右江区人民法院（2014）右行初字第44号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文国忠经合法传唤未到庭参加诉讼，其委托代理人唐洪武到庭参加诉讼，被上诉人百色市房产管理局法定代表人何延权因公务未到庭参加诉讼，副局长黄峰玠及委托代理人黄家伟到庭参加诉讼，原审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司经合法传唤传唤未到庭参加诉讼。
原审法院审理查明，2013年1月24日，第三人向被告提交申请对位于百色市城东火车站站前大道“景盛大厦”商品房申请预售许可，并按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，提交了百国用（2009）第00488号国有土地使用证等相关证件及资料。被告经审查，于2013年1月31日作出了准予预售的行政许可书面决定，并向第三人颁发了百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》，被告在百色市房产局的门户网站上对准予商品房预售许可的具体行政行为进行了公示。另查明，2012年9月27日，原告与第三人、岑俐佑、岑保壮、针玉公司签订了《担保借款合同》，约定第三人、岑俐佑、岑保壮向原告借款人民币2000万元，借款期限三个月，合同还约定，第三人将其位于百色市城东火车站站前大道已封顶的“景盛大厦”的4123平方米的土地使用权（土地使用证号为百国用（2009）第00488号）和该土地上的建筑物抵押给原告，抵押金额为1300万元。针玉公司将其位于百色市中华街11号的土地使用权证号为百国用（2010）第00060号的1247.24平方米城镇混合住宅用地使用权及该土地上建筑物一并抵押给原告，抵押金额为人民币700万元。原告和第三人、针玉公司到百色市土地市场管理所办理了抵押登记，抵押登记他项权利证号分别为百国土资他项（2012）第168-2号和百国土资他项（2012）第168-1号。此外，第三人景盛公司还以“景盛大厦”及百国用（2009）第00488号国有土地使用证作为抵押，与原告之外的其他债权人办理了在建工程抵押和土地抵押他项权登记。再查明，2014年6月11日，南宁铁路运输中级人民法院执行蒋美仕与第三人借款合同纠纷一案【（2014）宁铁中民初字第1号】因要拍卖景盛大厦举行了听证会，原告也参加了该听证会，并知道第三人将景盛大厦商品房、商铺、车位出卖给他人并办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。《商品房买卖合同登记备案证明》中明确商品房预（销）售许可证号为“百房预字（2013）第1号”。
原审法院审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。本案原告在2013年6月11日参加南宁铁路运输中级人民法院的拍卖听证会的时候，已知悉景盛大厦的商品房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，而《商品房买卖合同登记备案证明》中首先注明了商品房预售许可证号为“百房预字（2013）第1号”，故原告在2014年6月11日就应当知道被告作出了允许景盛大厦进行商品房预售许可这一具体行政行为，原告至2014年10月28日才向人民法院提起诉讼，原告的起诉已超过三个月的起诉期限，且无正当理由。据此，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项之规定，故作出裁定，驳回原告文国忠的起诉。原告对原审裁定不服，在法定期限内向本院提出上诉。
上诉人文国忠上诉称，一、上诉人文国忠的起诉未超过法定的起诉期限。1、上诉人从知道被上诉人为原审第三人颁发百房预字（2013）第1号《广西壮族自治区百色市商品房预售许可证》到向法院提起诉讼才14天时间，并未超过法律规定的三个月起诉期限。2014年8月12日，上诉人向右江区人民法院递交行政起诉状，起诉要求被上诉人撤销其为在原审第三人景盛公司与袁兵等11人（公司）进行的商品房买卖合同备案共11个行政案件。2014年9月3日上诉人办理该11个行政案的立案手续。2014年9月26日，被上诉人向右江区人民法院提交该11个行政案的证据材料。2014年10月13日上诉人的代理人收到右江区人民法院行政庭寄来被上诉人提交的证据材料，此时，上诉人才知道被上诉人为原审第三人景盛公司颁发了商品房预售许可证。上诉人于2014年10月27日向右江区法院提起本案的诉讼，上诉人从知道被上诉人为第三人颁发商品房预售许可证到提起诉讼的时间才14天，上诉人的起诉并未超过法律规定的三个月起诉期限。2、上诉人并没有参加2014年6月11日在南宁铁路运输中级法院召开的听证会。一审法院认定上诉人参加2014年6月11日在南宁铁路运输中级法院召开的听证会是认定事实错误。3、上诉人的代理人2014年6月11日在参加南宁铁路运输中级法院召开的听证会上不可能知道被上诉人为原审第三人景盛公司颁发了商品房预售许可证。（1）听证会上没有任何人出示过商品房预售许可证原件或复印件。（2）上诉人的代理人并未对《商品房买卖合同登记备案证明》原件及其复印件质证。在听证会上，主持法官阐明，由于参加听证会的人数众多，陈世海等人提交的商品房买卖合同及其他资料也众多，但要证明的内容均是陈世海等人与原审第三人景盛公司签订了《商品房买卖合同》并进行备案登记，主张景盛大厦的商品房、商铺、车位等物权属于陈世海等人所有，因此主持法院宣读证据后，由原审第三人的另一债权人蒋美仕一方就陈世海等人的主张发表意见。作为上诉人的代理人仅就陈世海等人的主张进行发表意见，并没有见到过《商品房买卖合同登记备案证明》。此种情况和上诉人在诉被上诉人撤销备案一审庭审相似。在上诉人诉被上诉人撤销备案的一审庭审中，被上诉人开始时也没有拿商品房买卖合同和备案证明到法庭，只是对证据材料进行了陈述，后来是在上诉人要求质证的情况下，被上诉人才派人从单位拿了少量证据到法庭给上诉人质证。（3）听证会上并不讨论被上诉人为原审第三人景盛公司颁发商品房预售许可证的问题。听证会上讨论的内容是就陈世海等人以其与原审第三人景盛公司签订了《商品房买卖合同》并进行备案登记，主张景盛大厦的商品房、商铺、车位等物权属于陈世海等人所有为由，对南宁铁路运输中级法院执行蒋美仕一案提出了执行异议进行讨论，并不讨论被上诉人为原审第三人景盛公司颁发商品房预售许可证的问题。（4）从上诉人的代理人在听证会上的发言“至于如何能办理备案登记手续有待调查。”可知代理人只是知道被上诉人为原审第三人签订的《商品房买卖合同》进行登记备案，并不知道被上诉人为原审第三人颁发了商品房预售许可证。如果知道的话，也必定与立撤销备案时一并立本案。4、在2014年10月13日之前，从来没有任何单位或个人向上诉人或上诉人的代理人提供过或出示过《商品房买卖合同登记备案证明》或百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》，上诉人或上诉人的代理人也从来没有向任何单位或个人查阅、复印过《商品房买卖合同登记备案证明》或百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》。5、在2014年10月13日之前，上诉人的代理人从来没有向上诉人出示过《商品房买卖合同登记备案证明》或将被上诉人已经为原审第三人景盛公司颁发百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》的事实告知上诉人。事实上诉人的代理人只是在听证会上知道被上诉人为原审第三人进行登记备案，直到2014年8月7日上诉人的代理人从玉州区人民法院复印《商品房登记备案汇总表》才知道登记备案的具体内容，而对被上诉人已经为原审第三人景盛公司颁发百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》毫不知情。6、一审法院以上诉人知道《商品房买卖合同登记备案证明》中明确商品房预（销）售许可证为“百房预字（2013）第1号”作为本案起诉期限的起算点是认定事实和适用法律错误。（1）上诉人并没有参加听证会，没有见过并且也不知道《商品房买卖合同登记备案证明》。（2）如果法院最终认定上诉人的代理人在听证会上看过《商品房买卖合同登记备案证明》，并且认定上诉人的代理人看过即视为上诉人本人看过，本案的起诉期限起算点也应当是从2014年10月13日算起，理由是：《商品房买卖合同登记备案证明》只标有商品房预（销）售许可证的证号为百房预字（2013）第1号，并没有标明发证机关名称、项目名称、被许可单位、房屋用途性质、预售范围、预售总建筑面积、各分项预售面积、发证日期（许可日期）等具体内容，又由于原审第三人景盛公司抵押给上诉人的只是景盛大厦的土地使用权、地下车位、一至四层房屋，对于其他楼层的商品房并不在抵押范围内。因此，单凭一个预售许可证号也无法确定被上诉人为原审第三人景盛公司颁发的预售许可范围就一定是在抵押范围内。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。也即本案的起诉期限的起算点也应当从上诉人的代理人2014年10月13日收到右江区人民法院寄来的商品房预售许可证复印件之日算起。7、被上诉人提供的2014年11月13日打印的网页信息并不能证明2013年1月31日被上诉人已经对预售许可进行了公告，也不能证明上诉人的起诉已经超过了法定期限。（1）被上诉人提供的2014年11月13日打印网页信息只能证明2014年11月13日在上诉人的官方网站上显示有其对原审第三人景盛公司的预售许可及发证日期，并不能证明其在2013年1月31日在网站公告该预售许可。（2）被告没有提供其何时录入电脑信息并公告的证据。从被上诉人提供证据材料看，其办理预售许可是通过对纸质材料进行审查，审批也均是用笔书写或盖印，其实行的并不是无纸化的电子办公，也不是电子签名，其发证之日如果不录入电脑公示的话，是不能进行在网上公示的。因此，在没有证据证明被上诉人是何时将百房预字（2013）第1号预售许可在其官方网站上公告的话，就只能以其提供的证据中能够显示出最早公告的时间作为其公告的时间。（3）即使被上诉人是在2013年1月31日在网上进行了预售许可公告，也不能以2013年1月31日作为上诉人起诉期限的起算点。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。从被上诉人提供的网页预售许可公告的内容看，被上诉人并没有在公告的同时告知公民诉权或起诉期限，也即上诉人可以在二年内从知道或应当知道诉权或起诉期限后提起诉讼，因此，即使被上诉人是在2013年1月31日在网页上公示的，上诉人的起诉也没有超过法律规定的起诉期限。综合以上几点理由，上诉人的起诉并没有超过法律规定的起诉期限，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人百色市房产管理局答辩称，一、被上诉人向原审第三人颁发百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》（以下简称1号《预售许可证》）的具体行政行为认定事实清楚，证据充分、适用法律法规正确，程序合法。《城市商品房预售管理办法》第七条规定：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”第八条规定：“商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”2013年1月24日，原审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司向被上诉人提交商品房预售许可申请，并按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，提交了相关证件（复印件）及资料。被上诉人经审查，认为原审第三人的申请符合法定条件，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并向原审第三人颁发、送达了1号《预售许可证》。2013年1月31日，被上诉人在百色市房产局的门户网站上对准予商品房预售许可的决定进行了公示。由此可见，被上诉人颁发第1号《预售许可证》的具体行政行为认定事实清楚，证据充分、适用法律法规正确，程序合法。二、被上诉人颁发《预售许可证》只需对材料是否符合法定条件进行形式审核，不对其进行实质审核。《城市商品房预售管理办法》第八条已明确规定，房地产管理部门只对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核，开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。因此，上诉人认为被上诉人应对申请材料的实质内容进行核实的说法是错误的。此外，原审第三人在申请预售许可时向上诉人提交了《土地使用权证》的复印件，并提交了原件以供核对。上诉人认为原审第三人申请商品房预售许可时未提交土地使用权证原件进行核对的说法没有任何依据。三、上诉人提起的行政诉讼已超过法定期限，不应受理。根据《行政诉讼法》第三十九条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外”的规定，上诉人应当在知道被上诉人颁发1号《预售许可证》之日起三个月内提起行政诉讼。由于2013年1月31日被上诉人已在百色市房产局的门户网站上对本案准予商品房预售许可的决定进行了公示，从公开公示之日起就应当视为上诉人已经知晓景盛大厦取得预售许可证的事实，而上诉人直到2014年10月27日才提起行政诉讼，显然已经超过了三个月的法定期限。综上所述，被上诉人向原审第三人颁发第1号《预售许可证》的具体行政行为认定事实清楚，证据充分、适用法律法规正确，程序合法。上诉人的诉讼请求无事实依据及法律依据，且起诉已超过法定期限。恳请人民法院维持一审裁定，依法驳回上诉人的上诉。原审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司未答辩。
经审查，2013年1月24日，原审第三人向被上诉人提交申请对位于百色市城东火车站站前大道“景盛大厦”商品房申请预售许可，并按《城市商品房预售管理办法》第七条的规定，提交了百国用（2009）第00488号国有土地使用证等相关证件及资料。原审被告于2013年1月31日作出了准予预售的行政许可书面决定，并向原审第三人颁发了百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》，原审被告在百色市房产局的门户网站上对准予商品房预售许可的具体行政行为进行了公示，但何时发出公示被上诉人未能取证。另查明，2012年9月27日，上诉人与原审第三人、岑俐佑、岑保壮、针玉公司签订了《担保借款合同》，约定原审第三人、岑俐佑、岑保壮向原告借款人民币2000万元，借款期限三个月，合同还约定，原审第三人将其位于百色市城东火车站站前大道已封顶的“景盛大厦”的4123平方米的土地使用权（土地使用证号为百国用（2009）第00488号）和该土地上的建筑物抵押给上诉人，抵押金额为1300万元。针玉公司将其位于百色市中华街11号的土地使用权证号为百国用（2010）第00060号的1247.24平方米城镇混合住宅用地使用权及该土地上建筑物一并抵押给上诉人，抵押金额为人民币700万元。上诉人和原审第三人、针玉公司到百色市土地市场管理所办理了抵押登记，抵押登记他项权利证号分别为百国土资他项（2012）第168-2号和百国土资他项（2012）第168-1号。2014年6月11日，南宁铁路运输中级人民法院执行蒋美仕与原审第三人借款合同纠纷一案【（2014）宁铁中民初字第1号】因要拍卖景盛大厦举行了听证会，上诉人本人未参加该听证会，而是由其代理人唐洪武出席听证会。
本院认为，本案的争议焦点是，上诉人的起诉是否超过法定的起诉期限。本案中，上诉人的代理人于2013年6月11日参加南宁铁路运输中级人民法院执行蒋美仕与原审第三人借款合同纠纷一案【（2014）宁铁中民初字第1号】因要拍卖景盛大厦举行了听证会，已知悉景盛大厦的商品房办理了《商品房买卖合同登记备案证明》，而《商品房买卖合同登记备案证明》中首先注明了商品房预售许可证号为“百房预字（2013）第1号”，可视为上诉人的代理人已经知道被上诉人为原审第三人颁发了百房预字（2013）第1号《商品房预售许可证》，但是该《商品房预售许可证》并未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，上诉人的起诉期限应从2013年6月11日起算，上诉人于2014年10月28日向原审法院起诉，并未超过法定的2年起诉期限，原审法院以三个月的起诉期限计算有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销右江区人民法院（2014）右行初字第44号行政裁定；
二、本案由右江区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 罗 敏
审 判 员 何振峰
代理审判员 昌绍友
二〇一六年十一月十日
书 记 员 李瑞茝