浙江省青田县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1121民初1916号
原告：青田县住房保障中心，统一社会信用代码12332522472340273J，住所地青田县鹤城街道塔山路101号。
法定代表人：陈建军，系主任。
委托诉讼代理人：张朝伟，青田县住房保障中心副主任。
委托诉讼代理人：张洪武，浙江五洲律师事务所律师。
被告：青田县拉斐西餐厅（个人独资企业），统一社会信用代码91331121695278171X（1/1），住所地青田县鹤城街道圣旨街安居12幢2-101室。
投资人：朱微微。
委托诉讼代理人：王益勇，青田县。
原告青田县住房保障中心与被告青田县拉斐西餐厅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张洪武、被告的委托代理人王益勇到庭参加诉讼。庭审后，针对双方争议的消防设施问题，本院组织了双方进行现场核实。本案现已审理终结。
青田县住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年12月22日起至2017年12月21日止的租金81.18万元，并按约定支付违约金（自2016年11月6日起至租金付清之日止按未付租金每日万分之七计算）；2.实现债权费用律师代理费25900元按约定由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告通过竞价于2014年12月19日与原告签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的青田县鹤城街道圣旨街55号房屋，租期为5年，自2014年12月22日起至2019年12月21日止。租金合计431.0658万元，第一年至第三年租金为81.18万元，第四年租金为89.298万元，第五年租金为98.2278万元，支付方式为按年度先付租金后使用房屋。双方还约定承租人未按约定支付租金的，应自逾期之日起支付未付租金的每日万分之七的违约金，因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。被告已支付了第一年度和第二年度的租金，第三年（2016年12月22日至2017年12月21日）的租金按约应于2016年11月6日前支付，但被告至今未支付。故原告诉至法院。
青田县拉斐西餐厅辩称：租赁房屋经消防检查才发现消防栓没水，消防设施存在缺陷，消防部门分别在2015年、2016年向被告发放了整改通知书。被告根据通知及周边房屋业主的走访，发现整栋楼房交房之日开始消防栓一直没水，被告要求原告进行整改，均未得到回复，至今未修缮。因多次沟通无果，被告向消防大队、水务局、房地产管理局、住房与城乡规划建设局以书面形式寄送了报告，报告房屋存在消防缺陷，如发生火灾，消防设施的缺陷导致巨大损失，所以被告在与原告协商过程中暂停了房屋租金的支付。
在举证期限内，原告向本院提供下列证据材料以证明其诉讼主张：
一、事业单位法人证书复印件、法定代表人身份证明书各一份。用以证明原告的身份主体。
二、组织机构代码证复印件、个人独资企业营业执照复印件、身份证复印件各一份。用以证明被告的身份主体。
三、房产证复印件一份。用以证明被告承租的房屋属原告所有。
四、拍卖成交确认书复印件一份。用以证明被告竞价取得房屋使用权。
五、房屋租赁协议复印件一份。用以证明原、被告签订房屋租赁协议，约定了房屋维修、租金、违约责任等事实。
六、委托代理协议复印件、发票复印件各一份。用以证明原告为实现债权委托律师代理及代理费用。
七、青编［2016］20号文件复印件一份。用以证明本案原告主体。
原告提交的证据，经被告质证均无异议。
在举证期限内，被告向本院提供下列证据材料以证明其诉讼主张：
一、被告于2016年12月5日发送的报告四份。用以证明被告向青田县消防大队、水务局、房地产管理局、住房与城乡规划建设局以书面形式寄送了报告，报告房屋存在消防缺陷，要求以上单位及时修缮案涉房屋的消防设施。
二、申请调取（2016）浙1121民初371号案件中被告提供的消防大队立即改正通知书、2015年12月16日被告向原告的前身青田县房地产管理局发送的报告各一份。用以证明消防管道存在隐患及缺陷，消防队责令要求整改，被告曾要求原告修复消防设施。
对被告提交的证据，原告质证认为：证据一，原告有无收到没有跟代理人讲过，代理人不清楚，以上其他单位的报告与本案没有关联性；证据二的真实性无异议，关于消防栓的问题当时房地产管理局的工作人员查看过，案涉房屋内的其他消防栓没有问题，只有被告二楼有一个消防栓没有水，可能是装修过程中拆改管道造成的，按照合同约定维修人应该是承租方。
原告在庭审中陈述：案涉房屋于2003年10月30日经过消防验收合格。原告在接到被告发送的报告后，多次查看过，只有一个消防栓没有水，说明管道供水是有的。该栋房屋中原告所有的55号是商业部分，其他部分是安置房。被告认为整栋房屋消防栓没有水，原告目前无法确认。如果整栋楼的消防栓都没有水，这也不是原告方的责任，不能以此免除被告的违约责任和违约金、律师费的支付。
被告在庭审中陈述：案涉租赁房屋内有两个消防栓，现在均没有水。在（2016）浙1121民初371号案件开庭后，房地产管理局的工作人员查看过，认为只有被告二楼的一个消防栓没有水。租赁房屋是安居3栋房屋的一部分，被告走访了整栋房屋的业主，自交房以来，整栋房屋的消防栓都没有水。被告聘请了杭州具有消防资质的单位及本地水电安装工进行两次摸查，针对业主认为的可能是装修造成损坏而对管道路径进行追寻摸查灌水，灌水管道是通的，管道也是完整的，但就是没有水，所以认为是房屋消防设施的缺陷。被告拖欠原告的租金数额是正确的。被告要求原告修缮消防设施，避免被告巨大损失，被告愿意及时支付租金。如原告不修缮，被告也是会支付租金，但会通过法律路径要求原告修缮。被告不是故意拖欠租金，如果只有被告二楼一个消防栓存在问题，被告愿意承担相应承担违约金、律师费。如果是整栋房屋的消防栓都没有正常供水，请法院不支持原告违约金、律师费的诉请。
在庭审中，双方当事人一致同意本院庭后针对消防设施组织实地勘验，经双方在现场确认勘验真实的，无需再以开庭形式组织质证。
为核实当事人有关消防栓问题陈述的真实性，本院于2017年5月27日组织双方进行现场核勘：案涉租赁房所在建筑呈“T”形，“一”字形部分为裙楼即租赁房所在，“I”形部分系高层住房。经核查，“一”字形建筑即租赁房内有两个消防栓，均不出水，“I”建筑即高层住房的消防栓亦不出水。
对当事人提交的证据，本院综合案情认证如下：被告对原告提交的证据均无异议，本院予以采信。被告提交的证据一，附有挂号信函收据，原告也未提出相反的事实或证据予以反驳，故本院对被告曾向原告等单位反映消防设施问题的事实予以采信。被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信，并综合当事人陈述及核实情况确认案涉租赁房所在建筑的消防栓体系目前整体无水。
本院经审理认定事实如下：原告的前身为青田县房地产管理局，系青田县鹤城街道圣旨街55号房屋所有权人。2014年12月19日，青田县房地产管理局与被告签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租青田县房地产管理局所有的青田县鹤城街道圣旨街55号房屋，租期为5年，自2014年12月22日起至2019年12月21日止。租金合计431.0658万元，第一年至第三年租金为每年81.18万元，第四年租金为89.298万元，第五年租金为98.2278万元，支付方式为按年度先付租金后使用房屋。并约定承租人未按约定支付租金的，应自逾期之日起支付未付租金每日万分之七的违约金，因违约行为引起诉讼的，违约方应当承担对方实现债权而支付的律师代理费、诉讼费和其他必要费用。合同还约定了在租赁期间，承租人负责租赁房屋的保管及维修等等内容。签订合同后，青田县房地产管理局交付了房屋，被告使用租赁房以经营西餐厅。2016年1月25日，青田县公安消防大队向被告发放责令立即改正通知书，具体问题是“该单位室内消防栓无水”。被告要求青田县房地产管理局维修未果而延付租金。2016年，青田县房地产管理局诉至本院，要求被告支付租金，被告提出反诉要求维修消防设施，本院经审理认为合同已约定了由承租人维修租赁房屋，故作出（2016）浙1121民初371号判决书，驳回了被告的反诉。同年，青田县房地产管理局被撤销而独立设置了青田县住房保障中心。现被告已支付了租赁房第一年度和第二年度的租金，第三年的租金约定支付期限已超过，被告尚未支付，故原告诉至本院，被告则抗辩包含租赁房在内的整幢建筑存在消防缺陷，原告应予维修，故延迟支付租金。经现场核实，青田县鹤城街道圣旨街55号房屋所在建筑整个消防栓体系存在不出水问题。
本院认为，本案的主要争议焦点为被告延迟支付租金的抗辩是否成立。关于消防设施维修问题，在（2016）浙1121民初371号案件中当事人争议在于租赁房内是否部分消防栓无水及其原因，而未主张是公用设备问题，故本院根据合同约定的“承租人负责租赁房屋的保管及维修”驳回了被告的反诉。现已核实消防栓问题不在于租赁房内而存在于整幢建筑的消防栓网络，已超出了“租赁房屋”的字面范围，同时考虑到公共设备维修涉及业主的公共管理权行使，故应当认定案涉公共消防栓设备不属于本案合同约定的承租人维修义务范围为宜，根据法律规定，当事人未另有约定的，租赁物的维修义务由出租人承担。鉴于消防检查不合格可能导致被告停业整顾，致使合同目的不能实现，被告以此作为抗辩理由正当。原告的维修义务和被告的支付租金义务没有先后履行顺序，应当同时履行，被告有权在原告履行维修义务前拒绝其租金支付要求，故本院认为被告的抗辩成立，其延迟支付租金不构成违约。现被告自愿表示如果原告不修缮，被告也支付租金，系当事人自行处分权利，本院予以采纳，被告不同意承担违约责任，其抗辩成立，故原告要求被告承担违约责任的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十条、《中华人民共和国物权法》第七十二条之规定，判决如下：
一、被告青田县拉斐西餐厅于本判决生效后十五日内支付原告青田县住房保障中心关于青田县鹤城街道圣旨街55号房屋2016年12月22日至2017年12月21日的租金81.18万元；
二、驳回原告青田县住房保障中心的其他诉讼请求。
案件受理费12178元，减半收取6089元，由原告青田县住房保障中心负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 叶灵群
二Ｏ一七年六月十六无
代书记员 陈莉莉