上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第2915号
原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人高杰，该公司总经理。
委托代理人莫晓明，该公司员工。
被告（反诉原告）计奎，男，1969年11月27日出生，汉族，住上海市长宁区。
被告（反诉原告）李秀琴，女，1970年6月29日出生，汉族，住青海省乌兰县。
上列两被告的共同委托代理人孙金来，上海海德安达律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司诉被告（反诉原告）计奎、李秀琴居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴预独任审理，于2013年10月31日公开开庭进行了审理。后被告计奎、李秀琴向本院提起反诉，本院于2013年11月19日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司的委托代理人莫晓明、被告（反诉原告）计奎及其委托代理人孙金来（暨被告李秀琴的委托代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司诉称，2013年1月19日，经原告居间，被告与案外人叶坤玉就上海市杨浦区政悦路房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》，并最终签订《上海市房地产买卖合同》，系争房屋已过户至被告名下。上述协议约定佣金均由被告承担，但被告仅支付人民币20，000元佣金（本案所涉币种均为人民币），并拒绝支付剩余佣金。现原告诉请要求：被告向原告支付佣金76，000元。
被告（反诉原告）计奎、李秀琴辩称并反诉称，两被告系夫妻，且另有一套房屋。在购买系争房屋之初就与原告说明，如果无法申请到较大数额的贷款，被告现有的资金无力购买系争房屋。原告工作人员陈寿万向被告承诺，一定能够为被告办理不低于2，800，000元的银行贷款，否则将承担相应的违约责任，为此陈寿万还出具了《贷款协议》予以承诺，被告支付其10，000元所谓“好处费”。正因如此，被告才与上家签订房屋买卖合同，支付了首付款，并向原告先行支付了20，000元佣金。但此后原告却无法为被告办理出任何贷款，多次递交材料却没有任何结果，被告对上述协商内容进行了录音。因合同约定的付款时间临近，上家一直催促被告付款，否则将追究其违约责任。在此情况下，被告只得自行想办法，从工商银行贷款1，680，000元（其中1，480，000元为商业贷款，200，000元为公积金贷款），并另行向朋友借款并支付相应利息。即使计算商业贷款与个人借款之间的差额，被告为此已损失了227，787.5元，正是由于原告的行为造成了被告的损失。故被告反诉要求原告承担损失227，787.5元。
原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司针对反诉辩称，经原告与陈寿万核实，陈寿万只记得协助被告贷款2，800，000元，并不记得有违约责任的约定，相关内容系被告事后添加。原告居间行为的范围只限于协助被告贷款，并非办理贷款，即使要收取10，000元的费用，该费用也不包含在居间佣金范围内。此外，从被告提供的录音材料可以看出，原告曾为其提供另一方案即出售被告原有的房屋，以便更容易获得贷款，并告知被告有关购买第二套房屋的相关政策，但被告却未选择该方案，而选择了相对难度较高的贷款方式，且未支付10，000元费用。被告相应的损失缺乏法律依据，即使被告有损失，该损失也并非由原告的居间行为造成。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明，两被告系夫妻关系。2013年1月19日，出售方（甲方：案外人叶坤玉）、买受人（乙方：被告）、居间方（丙方：原告）签订《房屋买卖居间协议》，主要内容：甲方向乙方出售系争房屋，房屋总价为4，800，000元，乙方同意在签订本协议的同时支付意向金100，000元。同日，甲、乙双方签订《房屋买卖协议》，主要内容：房屋总价为4，800，000元，首期房款金额为600，000元，第二期房款为1，200，000元，并于2013年3月31日前支付，甲方同意乙方以贷款形式支付部分房款（若需），金额为3，000，000元；若甲、乙双方有一方未按照本协议约定履行的，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。
2013年1月26日，卖售人（甲方：叶坤玉）、买受人（乙方：被告）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容：甲、乙双方同意上述房地产转让款4，800，000元，并于2013年4月26日前共同至房地产交易中心办理过户手续，甲方于2013年5月25日前腾出房屋并通知乙方验收交接；后双方签订《补充条款》，主要内容：甲乙双方约定于2013年5月25日前共同至交易中心办理过户手续，如果甲乙双方有一方未能按照本合同所约定的条款和补充条款来履行本合同，违约方将支付给守约方相当于上述房价20%金额的违约金。
2013年5月16日，被告与中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行、上海市住房置业担保有限公司签订《个人购房借款／担保合同（组合）》，主要内容：被告以系争房屋为抵押物，银行向被告发放贷款共计1，680，000元（其中商业贷款1，480，000元，公积金贷款20，000元）。后系争房屋变更登记至被告名下。
审理中，被告提供《贷款协议》一份，该协议由被告计奎执笔，计奎、原告员工陈寿万签字确认，主要内容：今陈寿万承诺，政悦路房屋买家计奎在审税之后，承诺共贷出人民币共计贰佰捌拾万元，费用共计壹万元左右，由计奎承担。如若陈寿万贷不出或不足额，引起买家计奎因贷款不到位违约，由陈寿万承担相应违约责任。原告对该协议真实性不予认可，认为承担违约责任的条款系计奎事后添加。
审理中，被告提供录音材料一份，对话的另一方为陈寿万、叶坤玉，主要内容：陈寿万多次向被告保证，在不用出售另一套房屋的情况下，可以保证贷款2，800，000元，但必须支付所谓的10，000元“黄牛费”；如果出售另一套房屋，则贷款难度降低，且只需支付3000元；此外，陈寿万在该录音中承认共有两份《贷款协议》，所以不存在计奎在协议中另行添加的事项。原告对此录音真实性无异议，但认为中介公司的职责仅限于帮助客户获得贷款的途径，不包含办理贷款的内容，因计奎另有一套房屋，再次购买房屋获得贷款原本就有难度，计奎也并未将所谓的10，000元“黄牛费”交给原告。
审理中，计奎提供了向案外人李保玉、刘园、常殿会、顾琪芬出具的《借条》的复印件及相关的转款凭证，证明因原告无法按约为被告办理贷款，被告不得已向朋友以高于银行利率的标准借款。原告对上述《借条》的真实性及关联性均不予认可。
以上事实，由系争房屋《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖居间协议》及《房屋买卖协议》、《贷款协议》、《个人购房借款／担保合同（组合）》、录音光盘、录音整理书面材料及当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，本案中，被告通过原告的居间服务，与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续，被告应按《房屋买卖居间协议》确认的金额支付相应的佣金。原告作为中介机构，其居间义务包括促成买卖双方签订合同、协助双方办理过户、交房、付款手续等，并不包含办理贷款。陈寿万作为原告的工作人员，擅自承诺被告可以从银行获取高额贷款，有违诚信，在一定程度上影响了买卖双方的交易。房屋买受人能否从银行获得贷款并非取决于中介机构，而是受到借款人资信及国家相关政策的影响。被告作为房屋买受人，在明知自己已有一套房屋的情况下，欲购买第二套房屋，但却未清楚了解国家相关贷款政策，轻信陈寿万所谓的承诺，对相应的后果亦负有责任。因被告最终未因付款迟延而向上家承担违约责任，且《贷款协议》明确约定：如陈寿万贷不出或不足额，引起计奎因贷款不到位违约，由陈寿万承担相应违约责任，故被告反诉要求原告承担相应损失的诉请，缺乏法律及事实依据，本院难以支持。根据庭审查明的事实，虽然原告已促成双方完成房屋交易，但在居间过程中存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减原告应得的佣金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）计奎、李秀琴应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司佣金人民币5000元；
二、被告（反诉原告）计奎、李秀琴的反诉请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费人民币1700元，减半收取计人民币850元，由原告（反诉被告）上海仁丰房地产经纪有限公司负担，反诉案件受理费人民币2358元，由被告（反诉原告）计奎、李秀琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 吴 预
二〇一三年十一月二十八日
书 记 员 钟显庭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。