广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0115民初5642号原告：广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社，住所地广东省广州市南沙区。负责人：陈志锋，职务：党委书记。委托代理人：朱文玮，广东恒博律师事务所律师。委托代理人：黄阳庆，广东恒博律师事务所律师。被告：广州番禺豪剑摩托车工业有限公司，住所地广东省广州市南沙区，统一社会信用代码914401157248379147。法定代表人：刘芳，职务：董事长。委托代理人：时英亚，广东舜华律师事务所律师。原告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社（以下简称大同联合社）诉被告广州番禺豪剑摩托车工业有限公司（以下简称豪剑公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大同联合社的委托代理人朱文玮、黄阳庆，被告豪剑公司的委托代理人时英亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大同联合社向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年7月2016年12月的租金120757.14元；2、判令被告向原告支付逾期缴交租金的违约金106266.27元（按照拖欠金额以0.5%的标准从2016年1月1日起暂计算至起诉之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2006年4月4日签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定：原告将位于太石13队滘仔涌的土地使用权出租给被告，面积约4531.4㎡；每年租金约81565.2元，每五年按上五年的单位租金递增5%，每年租金分上、下半年缴交；乙方须按时交纳租金给甲方，逾期不交则按实际拖欠款0.5%每天的标准向甲方支付违约金，如拖欠三个月以上未交租金的，甲方有权终止租赁等等。2012年9月10日双方签订《补充协议》，对租金标准进行调整，约定半年租金为40252.4元，折合年租金为80504.8元等等。被告无故拖欠2015年下半年及2016年的租金且经多次催告仍不缴纳。被告豪剑公司辩称：1、对案件的管辖权有异议，我司于2017年2月7日收到法院送达的本案诉讼文书，法院并未释明本案是适用简易还是普通程序审理。根据合同约定，本案应由番禺法院处理；2、对原告诉讼主体资格有异议，原告非本案的适格主体，因为原告方提交的资料与合同上所载明的不一致，原告也未提供证据证明合同载明的出租方为本案原告；3、双方约定的滞纳金没有法律依据，属于无效条款，原告的主张违约金计算标准过高，请求法院给予调整，按照中国人民银行利率计算。本院经审理认定事实如下：广州市南沙区东涌镇太石13队滘仔涌土地系集体土地，大同联合社（原广州市番禺区东涌镇大同村经济合作社，后文统称大同联合社）为该土地的所有权人。2006年4月4日，大同联合社（甲方）与豪剑公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定：甲方将位于太石13队滘仔涌的土地使用权出租给乙方，面积约为4531.4㎡；每年租金约81565.2元，每五年按上五年的单位租金递增5%，每年租金分上、下半年缴交；乙方须按时交纳租金给甲方，逾期不交则按实际拖欠款0.5%每天的标准向甲方支付滞纳金，如拖欠三个月以上交租金的，甲方有权终止租赁。2012年9月10日，双方签订《补充协议》，对租金标准进行调整，约定半年租金为40252.4元，每半年结算一次，在租期内不再变更，租金递增条款按原合同条款不变。2015年下半年开始，豪剑公司未向大同联合社交纳租金，其称因目前公司处于重组阶段，支付能力有限。大同联合社称除未收到2015年7月至2016年12月的租金外，无其他实际损失。本院认为：大同联合社与豪剑公司作为平等的民事主体，双方签订租赁合同应视为其真实意思的表示，依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应当诚信地履行。一方无合法理由未能按照约定履行义务时，应当依法承担相应的违约责任。关于本案的管辖问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”之规定，豪剑公司确认在2017年2月7日收到本案的起诉状及证据副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼材料，其应在2017年2月22日前向提出管辖异议。但其在开庭时才提出管辖异议并到庭应诉，故本院具有管辖权。此外，结合《集体建设用地使用权出租合同》签订时的实际情况来看，合同签订时本案土地范围在广州市番禺区辖区内，双方约定由番禺区人民法院管辖符合当时的实际情况。但是由于大同联合社就本案起诉前，该土地所属行政区域已经变更为广州市南沙区管辖，应由本院管辖更符合属地管辖原则及便利性原则。至于主体资格问题，大同联合社在签订《集体建设用地使用权出租合同》时使用的名称为“广州市番禺区东涌镇大同村经济合作社”，2012年4月1日变更为“广州市番禺区东涌镇大同村股份合作经济社”，在当年签订《补充协议》时存在新旧章共同使用的情形符合实际。大同联合社是本案适格原告。关于拖欠的租金及违约金问题。本案双方作为租赁合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，豪剑公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，其应当继续履行并承担相应的违约责任。大同联合社要求豪剑公司支付拖欠租金120757.14元合法有据，本院予以支持。双方虽无明确约定违约金，但在合同中明确了逾期不交则按实际拖欠款0.5%/天的标准计算滞纳金，大同联合社主张滞纳金应为违约金，本院予以确认。至于违约金数额，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，一方可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，双方有权约定违约金计算方法，豪剑公司当庭请求对违约金进行调整符合法律规定。综合本案来看，在大同联合社明确其未遭受实际损失的情况下，该计算方法对豪剑公司确有失公平。同时，豪剑公司经营困难虽然属实，但拖欠一年半的租金未能支付而主张按照中国人民银行同期贷款利率计算明显有失公允，本院结合本案实际酌情参照中国人民银行同期六个月的贷款基准利率的四倍计算违约金。双方未约定支付租金的具体时间，本院确定以每年的6月31日、12月31日为支付当年上、下半年租金的最后期限。至于本案的诉讼费负担，大同联合社对于豪剑公司违约进而引发本案诉讼并无任何过错，应当由豪剑公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第六十五条、第一百二十七条之规定，判决如下：1、被告广州番禺豪剑摩托车工业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社支付土地租金120757.14元。2、被告广州番禺豪剑摩托车工业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社支付违约金（违约金按照中国人民银行同期六个月贷款基准利率的四倍标准计算，其中以40252.38元为本金，从2016年1月1日起计算至偿清之日止；以40252.38元为本金，从2016年7月1日起计算至偿清之日止；以40252.38元为本金，从2017年1月1日起计算至偿清之日止，并且总额不超过106266.27元）。3、驳回原告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2353元，由被告广州番禺豪剑摩托车工业有限公司负担（直接支付给原告广东省广州市南沙区东涌镇大同股份合作经济联合社）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  胡秋玲二〇一七年三月十六日书记员  李羿盟