山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）日民一终字第1003号
上诉人（原审被告）：秦四岭，男。
上诉人（原审被告）：秦泗念，男。
上诉人（原审被告）：秦张氏，女。
委托代理人：韩念壮，山东舜铭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：崔为良，女。
委托代理人：赵世玉，山东律苑律师事务所律师。
原审被告：日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会，住所地日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会。
法定代表人：秦绪礼，村主任。
上诉人秦四岭、秦泗念、秦张氏因与被上诉人崔为良及原审被告日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会（以下简称东小洼村委会）所有权确认纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦四岭、秦泗念及其二人与秦张氏的委托代理人韩念壮，被上诉人崔为良及其委托代理人赵世玉到庭参加诉讼。原审被告东小洼村委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：秦张氏系东小洼村村民，秦四东、秦四岭、秦泗波、秦泗念均系其子。涉案房屋五间位于日照市东港区秦楼街道东小洼村，系秦张氏于1978年自建，当时秦张氏之夫已去世，秦张氏的长子秦四东已结婚另外居住，由秦张氏带领其他子女共同居住在该房屋内。该房屋1991年12月取得日契字第0085103号自建印契证，1995年10月9日取得日房字第00**号城市私房所有权证，2000年4月取得东集用（1991）字第1245-037号集体土地使用证，均登记于秦四岭（秦张氏次子）名下。
另查明：崔为良与秦张氏之子秦泗波于1995年1月5日登记结婚。婚前秦泗波与秦四岭及母亲秦张氏共同居住涉案房屋五间，婚后崔为良与秦泗波居住涉案房屋西三间，秦四岭及秦张氏居住东两间（秦四岭及秦张氏均耳聋）。后秦四岭与秦张氏搬到秦张氏的儿子家居住，此后东小洼村委会为秦张氏审批了三间老年房房场，由秦张氏长子秦四东将三间房屋建成，秦四岭与秦张氏即居住在该三间房屋中，涉案房屋五间由崔为良和秦泗波居住使用，秦泗波无其他宅基地。2000年9月25日，秦泗波因意外事故死亡。2002年11月17日，崔为良与秦泗念、秦四东（时任东小洼村支部委员、调解主任，已去世）签订协议书一份，约定：“经当事人双方协商，原崔为良居住房屋五间，其中二间应归秦四岭及其老祖所有。为了更好解决居住问题，由当事人崔为良拿出3000元钱后，其房屋两间归崔为良所有。房屋款并于11月26日付给秦四东。当事人崔为良现居住的5间房屋全部权属为崔为良所有。”在场证明人秦四堂（时任村书记）、许传宝（时任村主任）在该协议上签字，并加盖日照市东港区秦楼街道东小洼村民委员会印章。崔为良于2002年11月27日交给秦四东款项3000元，秦四东出具收到条载明：“收到崔为良房屋移交产权款叁仟元整，￥3000.00，收款人秦四东，2002年11月27日”。后该款项由秦泗念使用。2003年7月3日，东小洼村委会出具证明一份，具体内容为“房管局领导：兹由我村村民崔为良，现居住房屋五间，房产证户名为秦四岭。1994年崔为良与秦四岭之弟秦泗波登记结婚，后因秦泗波意外身亡，现双方经协商签订协议将房产证改为崔为良名下，特此证明。”涉案房屋的权属证书一直由秦四岭持有，未办理产权过户手续。
还查明：2011年3月18日，秦四岭与东小洼村委会针对涉案房屋签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定补偿秦四岭各项款项共计77800元，安置楼房180平方米。涉案五间房屋现已拆除。
本案的争议焦点为崔为良与秦四东、秦泗念在村委主持下签订的协议书是否有效。崔为良认为该份协议是双方当事人的真实意思表示，双方当事人既包括在协议上签字的当事人，也包括本案秦四岭及秦张氏，秦泗念、秦四东与秦四岭、秦张氏是代理人与被代理人关系。该协议是在崔为良的丈夫秦泗波去世之后签订，既是对此前涉案房屋中的三间归崔为良所有的进一步确认，也是对剩余两间房屋的处分。协议订立人均明知该房产的登记人为秦四岭，登记在其名下并非该房屋归其所有，而是根据当地的习俗，在其父亲已经去世的情形下，没有结婚成家的儿子谁最大就登记在谁的名下。协议当事人秦四东、秦泗念与秦四岭是兄弟关系，与秦张氏是母子关系，秦四东当时担任村调解主任职务，由村书记、主任在场见证并加盖村委印章，崔为良有充分的理由相信该协议已经经过了秦四岭和秦张氏事前的认同。故请求确认协议有效，并享有该五间房屋所有的权利。秦四岭辩称其从未与崔为良签订过房屋买卖协议，也从未委托他人签订过房屋买卖协议，涉案房屋的所有权人和土地使用权人均是秦四岭，秦四岭拥有该房屋的全部产权，与崔为良签订协议的是秦泗念和秦四东，而秦泗念、秦四东均不是该房屋的产权人，他们无权处分秦泗岭所有的房屋，故上述协议书无效。秦泗念辩称其当初签订该协议书未得到秦四岭的同意，是当时糊涂签订的，该协议书应无效。秦张氏主张上述协议书签订时其并不知情，后来其大儿秦四东告知其上述协议书后，其找到秦四东及秦泗念表示不同意出卖该房屋，因其二儿秦四岭还没有房子。东小洼村委会主张上述协议书是在村委的主持下达成的，但涉案房屋系登记在秦四岭名下，现秦四岭不认可该协议书。
本案在审理过程中，经原审法院调查，东小洼村委会原支部书记秦四堂及原村主任许传宝称：2002年11月17日，崔为良与秦四东、秦泗念签订的协议是真实的，当初签订该协议是为了解决他们之间因住房引起的矛盾，因为秦四岭及其母亲耳聋，就没有直接征求其意见，但按照村里有父从父、无父从兄的风俗习惯，秦四岭的父亲已经去世，秦四东作为其家中长子出面协商处理，应该是代表了秦四岭及其母亲的意见。村委为秦四岭及其母亲秦张氏均另外划分宅基地。当初房屋登记在秦四岭名下也是按照村里的惯例进行的登记，村里的惯例是房屋应登记在男老祖名下，若男老祖不在了，房屋登记在住在一起的兄弟的最大的名下。
原审认定上述事实的证据有当事人陈述、结婚证、协议书、收款条、证明、房屋印契、土地使用证、调查笔录等证据在案佐证。
原审认为：涉案房屋由秦张氏自建于1978年，当时秦张氏之夫已去世，由秦张氏带领除秦四东以外的其他子女共同居住，后该房屋产权证书登记于秦四岭名下。崔为良与秦张氏之子秦泗波登记结婚后居住涉案房屋西三间，秦四岭及秦张氏居住东两间，后秦四岭与秦张氏搬离涉案房屋，涉案房屋五间由崔为良与秦泗波居住。秦泗波于2000年意外身亡后，2002年11月17日崔为良与秦四东、秦泗念在时任支部书记秦四堂、村委主任许传宝见证下签订协议书一份，2003年东小洼村委会出具双方经协商签订协议将房产证改为崔为良名下的证明一份。东小洼村委会为秦四岭及其母亲秦张氏均另外划分宅基地。2011年秦四岭与东小洼村委签订房屋拆迁安置补偿协议，涉案房屋五间现已拆除。上述事实清楚，证据充分，予以确认。
本案的争议焦点为崔为良与秦四东、被告秦泗念签订的协议书是否有效。原审认为：崔为良之夫秦泗波结婚前与秦四岭及母亲秦张氏共同居住在涉案房屋中，并无其他宅基地，该房虽登记在秦四岭名下，但并非其个人财产，而属于秦四岭、秦泗波、秦张氏的家庭共有财产。秦泗波死亡后，崔为良与秦四东、秦泗念在时任村委支部书记秦四堂、主任许传宝见证下于2002年11月17日签订的协议书是当事人的真实意思表示，是解决当事人房屋居住问题的一个意见。该协议虽无秦四岭、秦张氏签字，但根据该村的风俗习惯，在秦四岭、秦张氏耳聋及秦张氏之夫已去世等情况下，秦四东作为家中长子，并且时任该村支部委员和调解主任，其出面协调处理涉案房产，能够代表秦四岭及秦张氏的意见，况且作为秦张氏之子、秦四岭之弟的秦泗念与村委主任、支部书记等亦在协议上签字认可。对于崔为良而言，秦四东、秦泗念的身份及行为足以让其相信该二人系代表秦四岭、秦张氏处分家庭财产，双方在村委干部见证下订立的协议能够反映当时的真实情况，合法有效，予以确认。该协议确认崔为良支付房款3000元后，原属于秦四岭及秦张氏的二间房屋归崔为良所有，崔为良居住的五间房屋全部权属均归崔为良所有。上述协议是各方经协商对家庭财产的处分，并且崔为良已按照协议支付了3000元价款，履行了自己的合同义务。故涉案五间房屋的所有权归崔为良所有。2011年3月18日秦四岭持涉案房屋的产权证与东小洼村委会签订了拆迁安置补偿协议，侵害了崔为良的合法财产权益，但对于拆迁补偿方案及标准，崔为良予以认可，故涉案房屋五间经拆迁后的所有权利包括180平方米的安置楼房以及拆迁补偿款77800元应归崔为良所有。
据此，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，原审判决：一、崔为良与秦四东、秦泗念在东小洼村委会主持下于2002年11月17日签订的协议书有效；二、2011年3月18日秦四岭与东小洼村委会签订的房屋拆迁安置补偿协议中涉案五间房屋拆迁后的权利包括180平方米的安置楼房以及拆迁补偿款77800元归崔为良所有。案件受理费100元，由秦四岭、秦泗念、东小洼村委会、秦张氏负担。
上诉人秦四岭、秦泗念、秦张氏不服原审判决上诉称：一、根据房屋权属证书，涉案房屋所有权人应为上诉人秦四岭，根据合法建造取得所有权的法律规定，涉案房屋所有权人应为秦张氏和当时所有共同居住的成年子女，故秦泗念、秦四东对该房屋均没有处分权；二、涉案五间房屋为秦张氏和当时所有共同居住的成年子女的共有财产，秦泗波在上述房屋中的财产份额应当由崔为良及秦张氏继承。崔为良与秦泗念、秦四东在签订房屋处分协议时虽然有东小洼村委时任书记秦四堂、村委主任许传宝在场并在协议上签字，亦加盖了东小洼村委会的印章，但崔为良没有证据证明秦四岭、秦张氏等人的授权，亦没有提交证据证明该协议签订后取得了秦四岭、秦张氏等人的认可，相反，秦四岭一直持有房屋权属证书而非崔为良持有房屋权属证书，足以证明秦四岭对房屋处分协议是不认可的。另外，秦泗念、秦四东签订房屋处分协议的行为显然不符合表见代理的法律规定，可见，该房屋处分协议将房屋处分给崔为良，侵害了权利人秦四岭、秦张氏等人的财产权利，故该房屋处分协议是无效的。三、根据法律规定，涉案房屋的所有权并没转移给崔为良，仍然为登记在秦四岭名下的家庭财产，原审引用“财产所有权从财产交付时起转移”的规定混淆了动产和不动产所有权转移的不同实属错误。既然涉案房屋的所有权并没有转移给崔为良，按照《东小洼村旧村改造拆迁计划及补充安置方案》被拆迁人为“房屋合法所有人”的规定，涉案房屋拆迁后的权利归属房屋所有人，不可能归崔为良，原审判决涉案无间房屋拆迁后的权利归崔为良所有是错误的。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，判决显失客观公平，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，并由其承担一审、二审诉讼费用。
被上诉人崔为良答辩称：原审认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告东小洼村委会未到庭应诉、答辩。
二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：本案争议焦点为崔为良与秦泗念、秦四东于2002年11月17日签订的房屋买卖协议的效力问题。崔为良原系秦张氏之子秦泗波的妻子，涉案房屋先由崔为良夫妻与秦张氏、秦四岭共同居住，后由崔为良夫妻居住，秦泗波于2000年意外身亡后，崔为良与秦张氏的另外两个儿子秦泗念、秦四东签订的上述协议，签订协议之时，秦四东系秦张氏之长子且时任该村支部委员和调解主任，并有时任该村支部书记秦四堂、主任许传宝的见证，加之秦张氏年龄偏大，秦四岭患有听力和语言表达障碍，故秦泗念、秦四东以及秦四堂、许传宝的身份及其在协议上的签字行为足以让崔为良相信协议中的买卖行为系秦张氏、秦四岭、秦泗念、秦四东的真实意思表示，并且该协议并不存在《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定的行为无效的情形，故该协议应系合法有效，上诉人上诉主张秦泗念、秦四东因对涉案房屋无处分权致使该协议无效，亦不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”规定之精神，故其上诉主张不能成立，原审认定涉案协议合法有效，相应的拆迁利益归崔为良所有，符合当地的民俗习惯和法律规定之精神，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百七十六条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人秦四岭、秦泗念、秦张氏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卜雪雁
代理审判员 王林林
代理审判员 李 云
二〇一四年一月二十日
书 记 员 赵小璐