广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22258号
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大星生实业有限公司。
法定代表人：许汉章。
委托诉讼代理人：齐小周。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市星睿奇光电有限公司。
法定代表人：王玉峰。
委托诉讼代理人：仝胜利。
上诉人深圳市大星生实业有限公司（以下简称大星生公司）因与被上诉人深圳市星睿奇光电有限公司（以下简称星睿奇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7771号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
大星生公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项，改判双方签订的《房地产买卖合同》于2016年3月11日解除；二、改判大星生公司无需向星睿奇公司返还定金；三、改判星睿奇公司承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实和理由：一、涉案合同系大星生公司依法行使法定解除权而解除，而非协商一致解除，解除的理由为星睿奇公司单方以行为表示不履行义务。一审法院对该事实并未查清，属于认定事实错误。1、星睿奇公司在一审中提出的诉求是撤销涉案合同，即星睿奇公司在2016年7月8日起诉时仍认为双方合同合法存续，而一审判决单方认定双方合同在2016年3月23日经协商一致解除合同，明显与事实不符。2、涉案合同系法定解除，通知到达对方时已解除，星睿奇公司未在期限内提出异议，合同解除已经发生效力。3、大星生公司在一审中共提交了十二份证据，但一审判决中仅载明五份，其余七份有利于大星生公司的证据全部未列，其缘由大星生公司不得而知。现有证据足以认定大星生公司对涉案房屋几年前曾发生死亡事件不知情，一审法院无视相关证据，相反以莫虚有的理由推定大星生公司对死亡事件知情，与客观事实不符。二、星睿奇公司在一审诉求中以存在欺诈为由诉请撤销合同并返还定金，一审法院未支持撤销合同的主张，而是以公平、诚实信用原则为由支持返还定金的主张无法律依据。本案应适用定金罚则，没收星睿奇公司的定金，一审法院以基本原则为由支持星睿奇公司的请求，属于适用法律错误。1、只有在法律没有规定及合同没有约定时，才可以根据基本原则确定双方的权利义务，一审法院在法律对双方权利义务有明确规定的情况下，直接适用基本原则，属于适用法律错误。2、一审判决认可涉案房屋发生死亡事件并未影响到房屋的实际使用价值，但又以影响购房者心理感受为由认定属于影响合同订立及履行的重大事项，显然自相矛盾，也与法律不符，一审法院以此为由免除星睿奇公司的违约责任违反了公平原则，与法相悖。3、涉案房屋在大星生公司持有期间存在上涨并非星睿奇公司不承担违约责任的理由，相反如果违约还无需承担任何违约责任才是对守约方的不公，与法相悖。
星睿奇公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、星睿奇公司不构成违约，大星生公司不享有本案房产买卖合同的法定解除权。星睿奇公司在告知大星生公司无法继续履行合同的同时，已经明确告知因星睿奇公司对涉案房屋存在重大误解，而大星生公司也明确表示同意解除合同，根据合同自由原则，应认定双方已经就解除合同达成了合意，涉案房屋买卖合同已经双方协商解除。2、根据法医学的死亡证明书，涉案房屋的死者死亡原因为猝死，一审就这个事实认定清楚。3、星睿奇公司停止履行合同系基于正当理由，且主观上并无恶意。涉案房屋中发生的意外死亡事件，是导致双方不能继续交易的原因所在。猝死事件中的死者，此前身体较为健康且正值壮年，年仅45岁，其突然死亡明显区别于一般的生老病死。死者死亡方式在民间被认为是不吉利的，在广东这种民俗犹甚，正常人更是难以接受。猝死事件一方面会导致买受方因忌讳、恐惧等不敢使用房屋，导致合同的目的无法实现。另一方面，也会造成房屋流通的受阻及价格贬损。大星生公司购买房屋后，一直自己不敢居住，用于出租。可见按照民俗及生活经验法则，发生猝死事件构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项，与买受人对于房屋实际价值的期待严重背离。二、一审法院适用法律正确，本案应适用合同法第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款的规定。
星睿奇公司向一审法院起诉请求：一、撤销双方于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》；二、大星生公司返还定金125万元；三、诉讼费由大星生公司承担。
大星生公司反诉请求：一、大星生公司与星睿奇公司于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》于2016年3月11日解除；二、大星生公司无需向星睿奇公司返还定金；三、星睿奇公司向大星生公司赔偿因未能出售房屋的差价损失；四、星睿奇公司承担本案的诉讼费、评估费。大星生公司当庭撤回第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：位于深圳市南山区华侨城白石州路、六号路东南侧xxx花园x栋x（以下简称涉案房屋）于2014年4月23日核准登记至大星生公司名下，建筑面积210.61平方米。庭审中，大星生公司表示涉案房屋现是出租状态。
2016年3月4日，星睿奇公司（买方）与大星生公司（卖方）签订《房地产买卖合同》（编号：xxxx）一份，约定卖方将涉案房屋以2500万元的价格转让给买方，买方同意在本合同生效之日起三日内（含当日）向卖方支付定金125万元，定金交由双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入指定监管账户即视为卖方已收讫定金；买方须于2016年5月1日前（含当日）将除定金之外的全部房款以银行监管为准监管机构指定的账号中；该物业处理抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起15个工作日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该物业现有租约正在履行中；以及其他条款。
2016年3月7日，星睿奇公司向大星生公司支付定金125万元。
2016年6月22日，深圳市东部物业管理有限公司xxx花园管理处出具了《情况说明》，内容为“我方系楼盘xxx花园的物业管理公司，自2004年起负责xxx花园的物业工作。2011年3月11日在xxx花园x栋x发现男性尸体一具。后经南山区沙河派出所查明，死亡人为法国人吕克，警方确认排除他杀，吕克为自然死亡。该物业在2006年12月31日由原文通先生和YUANEUGENIA女士共同购买，2014年4月15日转卖给大星生实业有限公司并完成过户，登记业主为张小忆女士。”
星睿奇公司提交了涉案小区及华侨城板块价格行情图和2015深圳统计年鉴数据的证据，以证明：1、涉案房屋所在小区同类型的房屋均价约为华侨城板块房屋均价的1.2-1.5倍左右。2、2014年4月份华侨城板块房屋均价为每平方米4万以上。3、根据以上数据可知，涉案房屋2014年1到4月份的市场价格约为每平方米4.8-6万左右。4、深圳统计年鉴显示2014年南山区商品房二级市场均价达41259元，涉案房屋作为华侨城板块高档小区，价格更高于此，印证第3点。对于该证据，大星生公司不予认可。
大星生公司提交了以下证据：1、宁波银行网上交易凭证，以证明2016年3月8日、3月9日，大星生公司通过第三人深圳市友信崧锋实业有限公司向大星生公司的涉案房屋抵押权人宁波银行深圳分行账号分别转入500万元，共计1000万元，准备开展赎楼事宜。2、最高额抵押合同附属条款、情况说明、贴现费用交易凭证，以证明大星生公司向宁波银行深圳分行申请提前还款，并承诺完成该行的一项低风险业务，承担了贴现费用172417.58元。3、录音，以证明2016年3月11日，星睿奇公司法定代表人王玉峰联系大星生公司代理人张小忆，称不再购买涉案房屋同时明确要求大星生公司不要继续赎楼。4、没收定金通知书、EMS邮寄详情单及短信记录，以证明大星生公司同意解除涉案房屋的买卖合同，但是定金125万元予以没收，不予退还，同时赎楼事宜停止进行。5、授权委托书、《二手房买卖合同》及转账凭证，以证明大星生公司曾委托张小忆代为办理大星生公司购买涉案房屋的相关事实，大星生公司于2014年4月2日从案外人处以1100万元的价格购得涉案房屋。星睿奇公司确认收到短信，对于其余证据均不予认可。
该院依法向公安机关调取了以下证据：1、《法医学死亡证明书》，该证明书记载一名法国人CAMPIONLUCRAYMONDROLAND（以下简称死者）于2011年3月11日在涉案房屋内死亡，死亡原因为符合猝死；2、相关人员的询问笔录，该些笔录记载死者于死亡前两、三天就已联系不上；3、死者的出入境证明，该证明记载死者于2011年3月9日20点54分从香港入境。
一审法院认为，星睿奇公司与大星生公司签订的《房地产买卖合同》（编号：xxxx）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，一名法国人于2011年3月9日20点54分从香港入境，于2011年3月11日在涉案房屋内死亡，死亡原因为符合猝死，从相关人员的询问笔录可知死者于死亡前两、三天就已联系不上。星睿奇公司的法定代表人在签订合同后几日内即2016年3月11便电话通知大星生公司的代理人张小忆，告知其因涉案房屋内曾发生过死亡事件，不愿意购买涉案房屋，事后大星生公司于2016年3月23日向星睿奇公司发出通知，表示同意解除合同，由此可见，双方对于合同的解除已达成合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定当事人协商一致可以解除合同，故该院依法确认双方就涉案房屋签订的买卖合同于2016年3月23日解除。合同解除后星睿奇公司起诉要求撤销合同，无事实和法律依据，该院不予支持。关于合同解除后的责任分担，双方未能协商一致，对此该院认为，首先，虽然房屋内发生死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，星睿奇公司系在签订合同后发现涉案房屋曾经发生过死亡事件，星睿奇公司得知此事后的真实意思表示与其在缔约时的意思表示明显不符，也违背了买受人对于房屋实际价值的期待，按照日常生活经验法则判断，涉案房屋曾经发生过死亡事件的情形构成房构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。其次，大星生公司购买涉案房屋达两年之久，就现有证据来看，不能排除其对涉案房屋有人死亡情形不知情，而大星生公司在两年前以1100万元的价格购买涉案房屋，现涉案房屋售价却高达2500万元，如果大星生公司没收星睿奇公司已交纳的定金125万元，对星睿奇公司明显不公平。最后，星睿奇公司在签订合同后较短时间内便通知大星生公司不再购买涉案房屋，要求大星生公司停止赎楼，且原租户仍租住涉案房屋，没有给大星生公司造成实际损失，而大星生公司提交的转账凭证、最高额抵押合同附属条款，该些证据也不能证明因双方解除合同给大星生公司造成了损失。综上，该院根据公平、诚实信用原则支持星睿奇公司要求大星生公司返还定金125万元的诉讼请求，驳回大星生公司无需返还星睿奇公司定金的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、确认星睿奇公司与大星生公司于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》（编号：xxxx）于2016年3月23日解除；二、大星生公司应于该判决生效之日起十日内向星睿奇公司返还定金125万元；三、驳回星睿奇公司的其他诉讼请求；四、驳回大星生公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8025元，保全费5000元，共计13025元，由大星生公司负担；反诉案件受理费4013元，由大星生公司负担。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：大星生公司和星睿奇公司于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》应当如何认定和处理。
首先，关于本案能否认定双方协商一致解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”当事人协商一致解除合同，系以双方达成的新的合同取代之前签订的合同，应当符合要约和承诺的规定。本案中，星睿奇公司于2016年3月11日向大星生公司表示不再购买涉案房屋，要求大星生公司不要办理赎楼手续。大星生公司于2016年3月21日回复称：“我司对贵司解除合同的意思表示没有异议，但贵司支付的定金125万元，我司予以没收，不予退还。”该回复表明，大星生公司除了表示同意解除合同外，还要求没收定金125万元，应视为对星睿奇公司发出的要约作了实质性变更，该承诺不能发生法律效力。故本案不应认定双方已经协商一致解除合同。
其次，关于星睿奇公司能否请求撤销本案《房地产买卖合同》的问题。本案合同签订前，大星生公司未告知星睿奇公司涉案房屋内发生过死亡事件。从本案证据来看，不能认定大星生公司在合同签订前已经知道涉案房屋内发生过死亡事件并对星睿奇公司故意隐瞒，因此不能认定大星生公司有欺诈行为。但房屋内发生死亡事件会令人产生恐惧、忌讳等心理，并对自住、出租和转让等有潜在的负面效应，从而对买方决定是否购买房屋产生重大影响。星睿奇公司在合同签订后知晓涉案房屋内发生过死亡事件即要求解除买卖合同，表明死亡事件的存在影响了其意思表示，其之前的签约行为并非真实意思表示，星睿奇公司有权要求撤销该合同。星睿奇公司在合同签订后一年内向法院起诉请求撤销该合同，符合合同法的规定，本院对该主张予以支持。大星生公司上诉称星睿奇公司以行为表示不履行合同，其有权单方解除合同的主张缺乏依据，本院对此不予支持。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，大星生公司收取的125万元定金，应当退还星睿奇公司。
综上，大星生公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定双方签订的合同系协商一致解除不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十五条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7771号民事判决第三项；
二、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7771号民事判决第二、四项；
三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初7771号民事判决第一项为：撤销深圳市大星生实业有限公司与深圳市星睿奇光电有限公司于2016年3月4日签订的《房地产买卖合同》。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费8025元，反诉案件受理费4013元，保全费5000元，二审案件受理费24075元，均由深圳市大星生实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年三月十五日
书 记 员 谢文琦（兼）
《中华人民共和国合同法》
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。