广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗越法民三初字第2195号原告：郭容娟，香港特别行政区居民，现住香港。被告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：萧泽光。委托代理人：姜国梁，该公司职员，联系地址。被告：广州市越秀区北秀实业公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：叶宇骏。委托代理人：何炽劲，该公司职员，联系地址。原告郭容娟诉被告广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）、广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭容娟，被告粤海公司的委托代理人姜国梁，被告北秀公司的委托代理人何炽劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是原广州市越秀区北京南路太平沙环珠里2-2首层房屋的产权人。1995年4月19日，原告与被告北秀公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定双方以回迁方式进行房屋产权调换。此后，北秀公司由于资金不足未能按时安置原告回迁，为此双方于2002年8月12日签订《补充协议》，约定北秀公司同意原告搬回上述房屋居住，待北秀公司重新拆迁时，北秀公司会按原签订的协议执行（即回迁），原告亦应无条件搬出该屋。自此，原告便迁回上述房屋居住。此后，被告粤海公司于2012年5月向越秀区人民法院起诉原告，要求原告立即搬出上述房屋。越秀区法院经审理后判决支持了被告粤海公司的诉讼请求，原告不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院最终判决维持原判。被告粤海公司取得涉讼地块使用权是基于土地行政管理部门的出让，其所签订的《广州市国有土地使用权出让合同》已清楚订明，自2007年9月28日起，涉讼泰康路地块所有拆迁问题均由粤海公司负责。原告的上述房屋属以上公告记载的未拆迁范围内的房屋。被告粤海公司若要拆迁该房屋，必须承担拆迁安置义务。而被告粤海公司一直不让原告回迁，亦多次拒绝向原告支付合理的补偿款，其一直逃避解决拆迁遗留问题的责任和义务，不履行上述出让合同。原告有权要求被告粤海公司支付合理的拆迁安置补偿。原告的房屋未被北秀公司拆除，即属于被告粤海公司应承担的拆迁遗留问题范围。原告要求的补偿款，地面面积22.26平方米是以27000元每平方米计算，共601020元，阁楼面积8平方米是以2000元每平方米计算，共16000元，合计617020元。现诉请法院判令：两被告立即向原告支付拆迁房屋产权补偿款617020元。被告粤海公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在（2013）穗越法民三初字第103号及（2013）穗中法民五终字第2016号案中，向某公司主张过补偿款，故本案属于重复诉讼，应予以驳回。对于原告所陈述的事实需要补充说明，北秀公司没有破产的，原告可以得到解决的途径。原告的涉讼房屋所在的范围是属于拆迁补偿红线范围内，但由于原告与北秀公司签订了拆迁及补偿协议，没有安置回迁或支付补偿款是北秀公司的违约责任，该违约责任应当由北秀公司承担。原告不属于粤海公司的安置补偿对象，故本案责任不应由粤海公司承担。被告北秀公司辩称：涉讼地块已由粤海公司接手，相应的权利义务由粤海公司承接。经审理查明：原广州市越秀区北京南路太平沙环珠里2之2号首层房屋，总建筑面积22.26平方米，是原告所有的房产。被告北秀公司原是泰康路以南，回龙路以东，北京南路139号以西，海味街以北地段地块的拆迁人。1995年4月19日，原告（为被拆迁人、乙方）与被告北秀公司（为拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：市国土局以（91）征（拨）通字第1104号，市规划局以（92）城地批字第360号文决定，收回北京南海味街地段的土地，现市房地产管理局以（94）穗房拆许字（247）《城市房地产拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋；经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下；乙方同意甲方拆除座落在越秀区北京南路环珠里2-2号的房屋，建筑面积22.26平方米；甲方将自有的座落在越秀区北京南路海味街第十三层、位置G幢A座南向的自有房屋（建筑面积22.26平方米）用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在１９９９年８月３０日将自有房屋交付给乙方；今后甲乙双方房屋产权调换时，如果补偿房屋的建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的按建筑优惠价１３００元／平方米结算，超过十平方米的按４５００元／平方米结算等。同日，原告与被告北秀公司还签订了《广州市房屋拆迁安置协议》。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》于1999年9月9日由房管部门办理了备案手续。2002年8月12日，原告（为乙方）与被告北秀公司（为甲方）签订《补充协议》，约定：乙方原住北京南路太平沙横巷1号房屋，有建筑面积22.26平方米，甲乙双方于1995年4月19日签订《房屋拆迁安置协议》，并乙方搬出；现由于甲方资金不足未能按时回迁，并按时支付临迁费给乙方；现甲方根据乙方要求，经双方协商，甲方同意从2002年8月8日起乙方搬回原房屋居住，乙方应将原双方签订的《安置协议》交还甲方存档，即月起甲方停止发放乙方临迁费用，待甲方重新拆迁时，乙方应无条件搬出该屋，甲方按原签订的协议执行。后被告北秀公司无力建设，导致上述拆迁地块烂尾。2007年8月30日、9月21日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》、《广州市国有土地使用权出让变更公告》，写明：地块位置为越秀区泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北，地块现状为用地范围内部分房屋未拆除，现场为临时停车场和临建商铺，拆迁遗留问题为未拆迁补偿安置房屋面积约16700平方米（其中住宅约15640平方米、非住宅约1060平方米）；出让的附带条件为根据广州市全面统筹解决在册烂尾地拆迁遗留问题的原则，竞得人负责出让烂尾地块的所有拆迁遗留问题等。2007年9月29日，广州市房地产交易登记中心与被告粤海公司签订穗拍出（2007）第42、43号《广州市国有土地使用权拍卖出让成交确认书》，确认被告粤海公司通过拍卖竞得涉讼的上述地块使用权。2007年11月2日，本院作出（2006）越法执字第3218-2号民事裁定书，裁定：广州市泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地段18994平方米的土地使用权归粤海公司。2009年1月21日，本院作出（2006）越法执字第3218号《公告》，其中载明：广州市泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地块的土地使用权，由粤海公司以3.6亿元竞得……属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续等。2012年1月11日，广州市城市房屋拆迁管理办公室就被告粤海公司提出的裁定申请作出《关于粤海公司申请泰康路以南地块部分房屋拆迁行政裁决问题的复函》，写明：泰康路以南地块内，被拆迁人胡卓标等12户均已与原拆迁人北秀公司签了《广州市城市房屋拆迁补偿协议》并办理了备案手续，因此，不符合申请裁决的条件。被告粤海公司表示，原告是包括在上述复函中的12户内的。因与原告之间的纠纷，被告粤海公司曾向本院起诉要求原告立即迁出涉讼房屋并交给被告粤海公司。本院经审理于2012年8月20日作出（2012）穗越法民三初字第1508号民事判决，判令原告将涉讼房屋交予被告粤海公司拆除等。原告不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）穗中法民五终字第3668号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告向本院起诉要求被告粤海公司支付被拆迁的上述房屋的弃产补偿款572500元。本院经审理于2013年4月8日作出（2013）穗越法民三初字第103号民事判决，认为：原告起诉要求被告粤海公司支付弃产补偿款，依据是原告将其自有的北京南路太平沙环珠里2-2首层房屋交给被告粤海公司拆除。现被告粤海公司并未与原告达成任何拆迁协议，即双方并不存在拆迁协议关系。而1995年4月19日原告与北秀公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定原告将上述房屋交由北秀公司拆除，并由北秀公司安排原告回迁，按照该协议约定，上述房屋的拆迁补偿方式应为回迁安置补偿。原告现要求被告粤海公司支付弃产补偿款，实际上是等于对原约定的拆迁补偿方式的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现原告仅选择起诉被告粤海公司而非协议相对方即北秀公司，属于起诉对象不当，且原告要求变更协议约定的拆迁补偿方式目前亦没有证据表明业经北秀公司同意，故原告仅向被告粤海公司提出本案诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。遂判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉。后在二审审理过程中，原告申请撤回上诉和撤回该案的起诉，广州市中级人民法院于2013年8月1日作出（2013）穗中法民五终字第2016号民事裁定，撤销（2013）穗越法民三初字第103号民事判决，准许原告撤回上诉和起诉。后原告再次提起本案诉讼。诉讼中，原告称：原告是依据粤海公司补偿给其他拆迁户的单价每平方米27000元来计算原告房屋的补偿款；原告房屋还有一阁楼8平方米，要求按每平方米16000元计算补偿。被告粤海公司称：住宅约15640平方米，商业约1060平方米，共16700平方米属于拆迁遗留问题由新的地块开发使用人负责，后来被告粤海公司竞拍得涉讼地块，故由粤海公司负责相关的历史遗留问题。但原告的房屋不属于该16700平方米的范围内，该16700平方米范围内的被拆迁户均是没有与北秀公司签订过拆迁补偿合同，已经签订拆迁补偿合同的不属于历史遗留问题。据被告现场核实，没有签订拆迁补偿合同的拆迁户的面积是多于16700平方米。原告的房屋不属于历史遗留范围内，本案责任不应由被告粤海公司承担。关于原告主张的补偿标准，两被告均表示：不同意原告主张的标准，即使要补偿，也应按照烂尾地政策由房管部门评定的烂尾地评估价作为标准。鉴于房管部门不再对烂尾地房屋补偿价格作评估，本院调取了由广州市房地产估价管理所于2007年11月5日作出的与涉讼房屋为同一拆迁地块的另案房屋的穗国房估函（2007）906号《关于北京南路原征用地段回迁大楼第22层东向房屋评估结果的复函》，其中内容为：关于原告苏某诉被告北秀公司等征用拆迁合同纠纷一案，我所受广州市越秀区人民法院委托，派估价人员对北京南路地段拟建回迁楼进行了实地勘查。由于估价对象为拟建房地产，尚无实物存在，故我所根据法院要求及拆迁地块的规划设计条件，根据《关于印发的通知》（穗中法发〔2005〕11号）第六条确定的原则对拟建房地产的市场价格进行了评估，结果如下：北京南路原征用地段回迁大楼第22层东向房屋，住宅，不交吉价3877元/平方米，全交吉价5538元/平方米。原、被告双方对该函的真实性无异议。被告北秀公司并称：据我公司了解，在烂尾地块补偿中，该5538元/平方米的单价已是最高的了。我公司多数补偿的价格不超过5200元/平方米。就该价格，我公司也愿意接受。本院认为：被告粤海公司是通过公开拍卖的方式取得涉讼地块的使用权，故其作为竞得人所应承担的具体责任应当是拍卖公告中所确定的出让附带条件。广州市国土资源和房屋管理局于2007年8月30日就涉讼地块发出的拍卖公告明确载明：拆迁遗留问题为未拆迁补偿安置房屋面积约16700平方米（其中住宅约15640平方米、非住宅约1060平方米），出让的附带条件为根据广州市全面统筹解决在册烂尾地拆迁遗留问题的原则，竞得人负责出让烂尾地块的所有拆迁遗留问题。因此，依据上述拍卖公告中所载明的出让附带条件，被告粤海公司所应当承接的所有拆迁遗留问题的范围具体是指：未拆迁补偿安置房屋（即拍卖公告中所述的约16700平方米部分）须继续实施拆迁，由被告继续负责完成拆迁安置。而原告已与被告北秀公司签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《广州市房屋拆迁安置协议》，不属于未拆迁补偿安置房屋的范围，亦即不属于被告粤海公司应承担的拆迁遗留问题范围，故原告要求被告粤海公司承担本案责任，本院不予支持。而被告北秀公司作为拆迁人，与原告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，有关合同的权利义务责任应由其承受。被告北秀公司无力开发建设涉讼拆迁地块，导致该地块烂尾，无法安置原告回迁，应按烂尾地相关政策，变更拆迁补偿方式为货币补偿方式，由其参照同一地块补偿给其他被拆迁人的同等价格即5538元/平方米计付货币补偿款给原告。因《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定回迁的房屋建筑面积为22.26平方米，故应按此面积计算货币补偿款。被告北秀公司应支付给原告的货币补偿款为：22.26平方米×5538元/平方米=123275.88元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区北秀实业公司向原告郭容娟支付拆迁广州市越秀区北京南路太平沙环珠里2之2号首层房屋的货币补偿款123275.88元。二、驳回原告郭容娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9970元，由被告广州市越秀区北秀实业公司负担。如不服本判决，原告郭容娟可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  任 红二〇一五年十一月二十日书 记 员  邓鸿明