辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第01288号
上诉人（原审被告）：大连新世界大厦有限公司，住所地大连市中山区人民路41号。
法定代表人：郑家纯，该公司董事长。
委托代理人：范荣，辽宁住邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海口泓答投资有限公司，住所地海南省海口市海垦路118号绿谷康都2栋2单元603号。
委托代理人：杨超、徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。
原审原告海口泓答投资有限公司（以下简称海口泓答公司）与原审被告大连新世界大厦有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年7月7日作出（2013）中民初字第414号民事判决，新世界公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人新世界公司的委托代理人范荣，被上诉人海口泓答公司的委托代理人杨超、徐伟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海口泓答公司一审诉称：2012年6月1日，原、被告双方签订了《大连大世界大厦商城租赁合同》，并支付了履约保证金90，405.6元，并于2012年7月27日开始共花费用214，000元对承租的店铺进行装修。同年12月10日，因被告及其委托的人员违规施工，维修检查，致使原告的商铺的烟感器受渗水损坏，商品区天花板渗水出现裂痕，上方楼板与楼上公共区域出现相通的大洞，威胁我商铺人员及货物的安全。我公司在交涉无果的情况下，于2012年12月14日将商铺中的货物撤出，并于次日口头通知被告停止经营，因被告不同意而未进行商铺交接手续。现起诉要求解除合同，被告返还履约保证金90，405.6元，预付租金50，040元，并赔偿装修损失135，399元（其中含消防改造费用14，000元）。
被告新世界公司一审辩称：原告所述签约及其交付履约保证金和预付租金的情况属实。合同履行过程中，因原告承租商铺楼上的发廊无排水装置，即与原告商量在其商铺室内铺设排水管道，原告不同意，无奈之下，只好在原告吊顶的石膏板与上方的楼板之间铺设排水管道，施工过程中，虽使商铺上方的烟感器受到损坏，但已及时进行了更换，为此而进行的施工并不影响原告的经营。原告为转嫁经营风险，而以此作为理由停止经营，为减少损失，我公司同意解除合同，但因原告虽然撤场，未办理交接手续，仍实际占有，控制商铺，故不同意其返还履约保证金和预约租金的请求；因我公司并未违约，故不同意其赔偿装修损失的请求。
一审法院审理查明：2012年6月8日，被告大连新世界大厦有限公司与原告海口泓答投资有限公司及物业管理公司、大连侨乐物业服务有限公司签订一份《大连新世界大厦商场租赁合同》。约定原告租赁被告商场二层206-207号商铺，面积约为83.40平方米；租期自2012年8月1日始计为三十六个月，租金为租赁期内首十八个月，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之十六计算；第十九个月至二十四个月，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之十七计算，承租人保证该六个月期内之保底营业毛额及保底租金额分别为每月人民币162，166.67元／每月人民币25，020元；租赁期内第二十五至三十六个月，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之十八计算，承租人保证该十二个月期内之保底营业毛额及保底租金额分别为每月人民币162，166.67元／每月人民币29，190元。合同签订同时，原告须按最初两个月的保底租金交付预付租金，并按约定交付履约保证金。合同还约定了所租商铺含开放式天花，水泥墙身及地台，中央消防系统包括温感或烟感警报器及洒水喷铃；承租人须按照商场的装修指南对商铺进行装修，并不得改变获批准的装修方案。合同签订后，被告如约将商铺交付原告，原告对所租赁206-207号商铺进行装修，其中，于2012年7月29日为消防改造施工支付工程款14，000元。2012年10月12日，原告按约交付给被告履约保证金90，405.60元，同月15日，又交付给被告预付租金50，040元。同年12月，为解决原告所租赁店铺楼上发廊的排水问题，被告未经原告同意，遂将原告所租赁店铺上方楼板打穿，在楼板与原告装修的吊顶之间安装了楼上发廊的排水管道，施工期间，损坏了消防用烟感器。原告因此于12月13日向物业公司投诉，并于次日报警，在协商无果的情况下，原告撤走商铺中货物并停止经营，但未与被告办理商铺交接手续。本案在审理期间，经原告申请，大连市中级人民法院委托大连光华工程造价咨询事务所有限公司对原告租赁206-207商铺整个房间内装修价值进行了鉴定，结论为：位于大连市中山区人民路43号新世界大厦商场206-207整个房间内现存的房屋装修价值为121，399元，不含消防分包工程造价。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当履行约定的义务。合同履行过程中，如遇到合同条款无约定的争议，双方应本着互谅互让的原则，结合合同的整体内容协商解决，未经对方同意，单方采取有损对方权利的行为，属违约行为。本案被告出租给原告的标的为206-207所属的建筑空间，原告按被告批准的装修方案装修后，被告未经原告同意，私自将原告所租赁店铺上方的楼板打穿，并在楼板与原告装修的吊顶之间安装楼上发廊的排水管道，侵犯了原告的合同权利，其行为属违约，应承担违约责任，赔偿因此而造成的装修损失。原告要求解除租赁合同，被告同意，该租赁合同应予解除；原告如约履行合同，提前解除合同并无过错，故其要求返还履约保证金及预交租金的诉讼请求，予以支持；关于消防工程损失，原告提供该工程施工合同及付款收条，被告虽以无收款发票为由而抗辩，但其并不否认该工程的存在，也未提供相反的证据，故原告要求被告赔偿该项损失的诉讼请求，也予支持。原告将货物撤出商铺后，虽未实际经营，但也未与被告办理商铺交接手续，本应向被告缴纳占有期间的商铺租金，但因双方约定租赁期内首十八个月，每月租金按承租人每月营业毛额提成百分之十六计算，现尚无证据证实原告经营期间的营业毛额，故原告该部分应缴纳租金，本案不予处理。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、解除原告海口泓答投资有限公司与被告大连新世界大厦有限公司签订的租赁合同；二、被告大连新世界大厦有限公司返还给原告海口泓答投资有限公司交付的履约保证金90，405.60元，预交租金50，040元；三、被告大连新世界大厦有限公司赔偿给原告海口泓答投资有限公司装修损失135399元（含消防工程损失）。上述二、三项被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内给付，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10，620元（含鉴定费4000元），由被告负担。
新世界公司的上诉理由及上诉请求是：上诉人进行施工，是在被上诉人吊顶的石膏板与上方的楼板之间进行的，并没有占用被上诉人的经营空间，且上诉人为被上诉人及时更换了损坏的烟感器，不曾影响被上诉人的经营，也未给被上诉人造成安全隐患，因此上诉人没有违反合同，不应承担违约责任；没有证据显示被上诉人的损失是由上诉人造成的。被上诉人的店铺少有人光顾，一直惨淡经营。被上诉人借烟感器损坏为由撤走店铺中货物并停止经营，是因其经营不善欲转嫁经营风险的行为。被上诉人虽然将货物撤出，但并未将所租赁的店铺交还给上诉人，一直占有使用，在法院确认解除合同之前，被上诉人理应向上诉人交纳租金，被上诉人一直欠交。明显违约。故一审判决上诉人返还履约保证金和预交租金，没有依据，显失公平。综上，上诉人请求二审法院改判驳回被上诉人要求返还履约保证金、预交租金及装修损失的诉讼请求。
海口泓答公司二审答辩认为：一审判决正确，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：被上诉人要求解除租赁合同，上诉人表示同意，一审判决解除合同，并无不当，二审予以确认。在合同履行期间，由于未经被上诉人同意，上诉人将被上诉人所租赁店铺上方的楼板打穿，并在楼板与原告装修的吊顶之间安装楼上发廊的排水管道，导致被上诉人的烟感器损坏，影响了被上诉人的正常经营，侵犯了被上诉人的合同权利，一审法院据此认定上诉人违约，并无不当。
导致租赁合同解除，是由于上诉人的过错，被上诉人并无过错，因此，被上诉人有权请求解除合同。上诉人应当返还被上诉人履约保证金和预交的租金并赔偿装修损失。但被上诉人撤离后未及时将所租店铺交给上诉人，故亦应承担对其未实际经营期间的租金。由于双方约定的租金标准是采取营业额提成的方式，现无证据证明具体营业额，所以无法计算租金，故一审法院未予处理，并无不当。上诉人有证据后可另行主张权利。关于装修损失，被上诉人是依据合同约定进行装修，对装修的现值，已经委托鉴定机构进行鉴定，现合同解除，一审法院据此认定装修损失，并无不当。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5440元（上诉人大连新世界大厦有限公司预交），由上诉人大连新世界大厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 石玉宏
代理审判员 季 烨
二〇一四年十二月六日
书 记 员 耿 艳