广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贵民二终字第338号
上诉人（一审被告）杨美英。
上诉人（一审被告）卢天赐。
两上诉人的共同委托代理人韦文星。
被上诉人（一审原告）杨国湛。
委托代理人陈志宏。
一审被告桂平市兴达房产开发公司，住所地广西桂平市。
法定代表人叶志新。
委托代理人莫子桐。
上诉人杨美英、卢天赐因与被上诉人杨国湛，一审被告桂平市兴达房产开发公司（以下简称兴达公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄与代理审判员黄缓健参加的合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案。书记员谭文明担任法庭记录。上诉人杨美英、卢天赐及其共同委托代理人韦文星，被上诉人杨国湛及其委托代理人陈志宏，一审被告兴达公司的委托代理人莫子桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年12月2日，兴达公司（合同甲方）与杨美英（合同乙方）签订了一份《购地协议书》，约定如下：“1、甲方有地一幅位于西山镇××队细汶垌，屋地南北对向前12米路，后面3.5米。2、屋地规格：7米×9米=63平方米，附图纸一张，按图纸所定数2号。3、该地一次性定价人民币壹拾柒万伍仟元正（￥175000元）。4、乙方先付玖万元正作购地定金，乙方在甲方整好基础后十天内付陆万元正给甲方，余下贰万伍仟元，乙方在接到甲方通知办好国有土地证、购房证后一个月内交付给甲方；甲方同时将二证交给乙方，如乙方逾期不交款，按违约处理，甲方有权处理该幅土地并扣除乙方所交款的30%违约金给甲方。5、甲方办理好该地二证：国有土地使用证、购房证，费用由甲方负责。6、准建手续办理四层半准建手续。甲方负责一层配套费，二层以上配套费用、施工图费用由乙方负责。7、甲方搞好四周基础，水沟、道路硬化、水电总管，费用由甲方负责。8、该地在2007年6月30日交付使用，如甲方超期不交付使用，按乙方所交款的30%赔偿给乙方，并退回所交定金……”。签订协议书后，杨美英已交付购地款90000元给兴达公司，尚欠85000元未交。兴达公司未能在2007年6月30日办好国有土地使用证、购房证、准建证交给杨美英，也没有将土地交付杨美英使用。杨国湛与杨美英于2012年7月31日口头达成土地转让协议，约定杨美英将其从兴达公司购买的位于桂平市西山镇xx队细汶垌的2号屋地转让给杨国湛，转让价格为458000元；杨国湛于当日按约定向杨美英支付转让款373000元，杨美英尚欠兴达公司的85000元由杨国湛负责支付给兴达公司，杨美英出具收到购地款的《收条》给杨国湛收执。同时将杨美英与兴达公司签订的《购地协议书》中乙方变更为杨国湛，杨美英已交付给兴达公司的购地款9万元收据上变更为杨国湛名字。杨国湛与杨美英亦到兴达公司办理有关屋地户名变更手续。
一审法院认为，关于杨国湛与杨美英口头达成的土地转让协议是否合法有效，杨国湛与兴达公司的《购地协议书》是否合法有效的问题。因兴达公司与杨美英签订的《购地协议书》所约定转让土地使用权的涉案土地是未获批准为建设用地的集体土地，本案起诉前兴达公司亦未取得涉案土地的土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，应认定《购地协议书》属于无效合同。同样，杨美英将未取得土地使用权的涉案土地又转让给杨国湛，与杨国湛达成了土地转让协议，该份口头土地转让协议也属于无效合同，从而导致杨国湛与兴达公司签订的《购地协议书》也属于无效合同。
关于杨美英、卢天赐、兴达公司是否应连带返还土地转让款及赔偿经济损失给杨国湛的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因杨国湛与杨美英达成的土地转让协议无效，杨美英是该协议的相对人，杨美英因协议取得了购地款373000元应返还给杨国湛，并赔偿杨国湛因合同无效而造成的损失。兴达公司不是该协议的当事人，也没有收取杨国湛的购地款，所以杨国湛主张兴达公司承担连带清偿责任，不予支持。
杨国湛与杨美英达成的土地转让协议是承受了杨美英与兴达公司所签订的《购地协议书》的权利义务，但杨美英将没有取得土地使用证的土地转让给杨国湛导致双方所订立的合同无效，杨美英有过错；而杨国湛未查明杨美英是否已合法取得土地使用权，就与杨美英达成转让协议也有过错。杨国湛达成协议后，已依约支付土地转让款373000元并被杨美英长期占用，而杨国湛支付大部分土地转让款后却未取得土地使用权，即杨国湛的款项被杨美英长期占用，造成杨国湛的损失，对此杨美英应予以赔偿。杨美英应以373000元为基数，从2012年7月31日起至还清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算赔偿杨国湛的经济损失。杨国湛主张杨美英按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息损失给杨国湛，没有事实和法律依据，不予支持。杨美英与卢天赐系合法夫妻关系，涉案土地转让合同的签订发生在夫妻关系存续期间，卢天赐对上述清偿义务有共同清偿义务，故杨国湛提出由卢天赐对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持。杨美英、卢天赐提出的抗辩，理由不充分，依法不予支持。至于杨美英与兴达公司之间关于土地转让款的返还问题，不属同一法律关系，本案不作处理。
至于本案是否超过诉讼时效问题。因为杨国湛与杨美英达成的土地转让口头协议是无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，不应适用诉讼时效的规定，兴达公司的辩解于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告杨国湛与被告杨美英于2012年7月31日口头达成的土地转让协议无效；二、原告杨国湛与被告桂平市兴达房产开发公司签订的《购地协议书》无效；三、被告杨美英、卢天赐应返还土地转让款373000元给原告杨国湛；四、被告杨美英、卢天赐应赔偿经济损失（以373000元为基数，从2012年7月31日起至还清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给原告杨国湛；五、驳回原告杨国湛的其他诉讼请求。本案受理费3447元（杨国湛已预交），由被告杨美英、卢天赐共同负担。
上诉人杨美英、卢天赐不服一审判决，上诉称，一、一审案由错误，杨美英已将其与兴达公司签订的《购地协议书》中其享有的权利及付款义务转让给了杨国湛，本案应为债权债务概括转移合同纠纷，而不是土地使用权转让合同纠纷。二、一审认定事实错误、证据不足。兴达公司已取得涉案土地的使用权和开发权，并为大部分客户办理了土地使用权证和相关建设手续，杨国湛与兴达公司的土地使用权转让合同关系已确立。三、杨国湛明知原《购地协议书》中可期的土地使用权没有实现，还与兴达公司签订《购地协议书》，因此，杨美英与杨国湛就《购地协议书》中的权利、义务转让行为是有效的。四、一审法院认定杨国湛也存在过错，利息应按照同期存款利率计算。五、一审判决适用法律错误，本案应当适用合同法的规定，而不是土地管理法的规定。因此，请求二审法院撤销一审判决，驳回杨国湛的诉讼请求；一审、二审案件受理费由杨国湛负担。
被上诉人杨国湛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
一审被告兴达公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，杨国湛与杨美英达成口头协议，由杨美英将其受让兴达公司开发的西山镇xx队细汶垌图纸所定的2号地转让给杨国湛，转让价为458000元，已付373000元，尚欠85000元由杨国湛支付给兴达公司。因此，杨国湛与杨美英间存在土地使用权转让合同关系。后杨国湛、杨美英、兴达公司达成三方协议：将杨美英与兴达公司签订的《购地协议书》中的杨美英的名字改为杨国湛，土地使用权由兴达公司直接办理到杨国湛名下，杨国湛尚欠杨美英转让款85000元，杨美英尚欠兴达公司的转让款85000元，因此由杨国湛直接支付该85000元给兴达公司。该三方协议是为了履行方便而达成的，属于代为履行的行为。因此，杨国湛与兴达公司间不存在土地使用权转让合同关系。杨美英主张该三方协议属于债权债务的概括转移理由不成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，杨美英至今未取得出让土地的使用权或经有批准权的人民政府同意转让，因此，杨美英与杨国湛间的土地使用权转让合同无效。合同无效就不存在合同的履行，因此，三方为了方便履行而改名的杨国湛与兴达公司签订的《购地协议书》也无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，杨美英、卢天赐应当返还373000元给杨国湛。因合同无效给杨国湛造成了损失，杨国湛主张以已付款373000元为基数，按照银行贷款利率计算损失并没有过高，应当支持。杨美英、卢天赐主张按银行存款利率计算损失没有法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理恰当，应当维持；上诉人杨美英、卢天赐的上诉理由不成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6894元（上诉人已预交），由上诉人杨美英、卢天赐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 黄缓健
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 谭文明