浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1696号
上诉人（原审被告）黄晓燕。
被上诉人（原审原告）章先进。
委托代理人（特别授权）张助宽，浙江三惟律师事务所律师。
上诉人黄晓燕因与被上诉人章先进房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋所有权人为原告，该房屋的房产证号为嵊房权证城字第××号。嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋所有权人为过小斌，该房屋的房产证号为嵊房权证城字第××号。两间房屋系店面房，毗邻相连。过小斌父亲为过德兴，母亲为周华飞。由于过小斌在外地工作，对嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋对外租赁等收益处分一直交由其父母即过德兴、周华飞夫妇办理。2007年4月27日，过德兴（甲方）与原告（乙方）签订租房协议书1份，协议书约定：1、甲方将医院路75号西边第一间店面即现房产证所登记的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋出租给乙方经营使用。2、租期为三年，自2007年6月1日起至2010年5月31日止；租金第一年为叁万捌仟元，于协议书签订之日一次性付清，第二年租金为肆万元，于2008年4月30日前一次性付清，第三年租金为肆万伍仟元，于2009年4月30日前一次性付清，乙方交纳的押金壹仟元，于协议书约定租期终止后由甲方归还乙方。3、在租赁期内，如乙方需转租，经甲方同意方可租给合适的第三者，第三者在接受转租之时起即应履行该协议书确定乙方享有的权利和承担的义务。4、协议书一经签字盖章即具法律效力，任何一方如单方面终止协议，违约方必须付给对方违约金壹仟元整。嗣后，原告依协议书约定按年履行其作为承租方的义务。租房协议书约定的租赁期届满后，原告与过德兴夫妇就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋未再签订书面租赁合同。但原告自2010年6月1日起至2015年5月31日止按年向过德兴夫妇支付嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租金，双方就该房屋的租赁关系一直得以延续，同时过德兴、周华飞夫妇也默许原告将该房屋对外进行转租。2015年6月1日之后，原告尚未向过德兴、周华飞夫妇支付嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租金，但过德兴夫妇仍同意将该房屋出租给原告，并允许原告继续对外转租。另查明，2010年5月2日，原告将涉案二间店面房租赁给谈剑使用，租赁期为二年，自2010年6月1日起至2012年5月31日止。租期行将届满前，原告（甲方）与被告及张祥兴（两人为乙方）于2012年5月9日签订房屋租赁合同1份，合同约定：1、甲方将坐落于嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间和医院路75号西边第一间即东起第四间共二间营业房出租给乙方使用。2、租赁期为二年，自2012年6月1日起至2014年5月31日止；二年租金共计贰拾壹万陆仟元整，第一年租金为壹拾万零捌仟元于本协议签订之日一次性付清，第二年租金为壹拾万零捌仟元于2013年4月31日前付清。3、房屋租赁期间未经甲方同意，乙方不得随意改变房屋的主体结构和设施，如因此而造成的损失由乙方赔偿。租赁期满后，装潢设施、器材（固定部分）无偿归甲方所有。4、租赁期满后，乙方如需续租，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权。双方还对合同其他权利义务作了约定。订约后，双方各自依约履行义务。该房屋租赁合同行将期满前，原告与被告及张祥兴于2014年4月29日又签订房屋租赁合同1份，合同约定：双方就讼争房屋在前份租赁合同约定的租赁期届满后再续租一年，即将合同租赁期延续至2015年5月31日，续租一年的租金为壹拾壹万元，其余权利义务与前份房屋租赁合同一致。续订的房屋租赁合同期满后，原告不同意被告继续租赁讼争房屋，并要求被告腾退讼争房屋未果。2015年6月9日，原告起诉来院要求判如所请。又查明，张祥兴系被告之婆，其在原告起诉前已经去世。
原审法院认为，原告对讼争房屋中嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋享有所有权，故其对该房屋享有出租收益权。另原告与过德兴、周华飞夫妇就讼争房屋中的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋自2007年开始就订有租房协议，租房协议约定的租赁期届满后，双方一直以原告按年向过德兴、周华飞夫妇交纳租金的形式延续租赁关系，过德兴、周华飞对嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的出租收益处分一直受该房屋所有权人过小斌交托代办。综合上述事实，该院认定原告与过德兴、周华飞在2007年始签订的租房协议书未违反法律规定，合法有效。该租房协议书约定的租赁期届满后，原告继续租用嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋，过德兴、周华飞一直未提出异议，故原告与过德兴、周华飞夫妇就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋的租赁关系沿续至今仍然有效，双方的租赁关系视为不定期租赁。本案中，原告租得嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋后，征得过德兴、周华飞夫妇同意将该房屋与其所有的嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间房屋合并向第三人出租，因此原告就嵊州市剡湖街道医院路75号东起第四间房屋向包括被告在内的次承租人进行转租的行为符合法律规定，应属有效。原告与被告及张祥兴先后订立的二份房屋租赁合同约定的租赁期已于2015年6月1日届满。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故原告要求被告腾退并返还讼争房屋的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。至于原告主张要求被告支付自2015年6月1日起至返还讼争房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，由于被告在租赁期满后未及时腾退讼争房屋，故原告该项诉请于法有据，该院予以支持。原告主张房屋使用费参照双方原房屋租赁合同约定租金计付标准进行计算，合理合法，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、黄晓燕于判决发生法律效力后三十日内腾退并返还章先进嵊州市剡湖街道医院路75号东起第三间、第四间营业房。二、黄晓燕于判决发生法律效力后三十日内支付章先进自2015年6月1日起至返还上述营业房之日止按每日301.37元计算的房屋使用费。三、驳回章先进的其余诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由黄晓燕负担，款限判决发生法律效力后三十日内向该院缴纳。
上诉人黄晓燕不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称，一、上诉人承租的涉案房屋是从谈剑处转租的，当时被上诉人与上诉人签订房屋租赁合同时，向上诉人隐瞒了东起第四间不是他自己的房屋的事实。同时，被上诉人在本次租赁期限届满前，也没有提前通知不再续租给上诉人，致上诉人误以为可以继续承租该房屋，造成上诉人无法及时处理店内货物，给上诉人造成了不必要的经济损失。二、上诉人曾向周华飞提过本次租赁期限届满后直接向其承租东起第四间营业房，当时周华飞也是答应的，但原审法院未询问核实这一情况，程序存在瑕疵。此外，东起第四间营业房产权人是过小斌，虽过小斌委托其母周华飞出租给被上诉人，并允许其转租。但到2015年5月31日到期后，被上诉人也没有续交此后的房租费，被上诉人无权以原告身份向上诉人主张要求返还房屋及房屋使用费。三、被上诉人将涉案房屋出租给上诉人时，已收取了押金2000元，被上诉人如要收回出租房屋应当将2000元押金退还给上诉人。四、本案承租人是张祥兴，上诉人是代张祥兴去签租房合同的，上诉人不是本案合格的被告。综上，请求撤销原判决，依法改判或发回重审。
被上诉人章先进辩称，虽然合同上面承租方那一栏没有写上诉人黄晓燕，但被上诉人提供的2012年5月9日的合同以及2014年合同都能证明上诉人作为承租人在合同上签了字。上诉人作为诉讼主体适格，原审程序合法。双方签订的租赁合同是合法有效的，合同期满后上诉人没有理由拒绝归还租赁房屋给被上诉人。被上诉人要求上诉人归还完全符合法律的规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
上诉人黄晓燕在二审期间向本院提供如下证据：证据1、收条两份、合同三份，用以证明上诉人是代理婆婆张祥兴去签合同的，上诉人不是本案适格的当事人。证据2、转让协议，用以证明涉案房屋是谈剑转让过来的，为此支付了转让费。现在被上诉人不让上诉人转让，房子也不租给上诉人，合同解除后会造成上诉人实际很多损失。被上诉人章先进对上述证据质证认为，2010年5月2日以及上诉人提供的转让协议与本案没有关系，即使按照上诉人所陈述的理由，考虑到她是租到2011年4月30日的，租赁已经结束，双方现在是从2012年建立新的租赁合同，前面已经都处理完毕了。上诉人是以合同一方当事人签字的而不是以代理的身份签字的，上述证据都不能达到上诉人的证明目的。本院对上述证据质证认为，三份房屋租赁合同均系原审中的证据，不属于二审中新的证据。两份收条及转让协议仅能证明在2010年11月至2012年5月的房屋租赁情况及租金收取情况，与本案被上诉人据以提出主张的2014年4月签订的租赁合同引发的纠纷无关联性，双方应当按照后来签订的合同确定权利义务。上诉人在二审中提供的证据不能证明其举证目的。
被上诉人章先进在二审期间未提供新的证据。
本院经二审审理查明的事实，除原审法院查明的“该房屋租赁合同行将期满前，原告与被告及张祥兴于2014年4月29日又签订房屋租赁合同1份，合同约定：双方就讼争房屋在前份租赁合同约定的租赁期届满后再续租一年，即将合同租赁期延续至2015年5月31日，续租一年的租金为壹拾壹万元，其余权利义务与前份房屋租赁合同一致。”一节外，与原判决认定的一致。另查明，2013年5月张祥兴去世。在2014年4月29日签署的房屋租赁合同中，出租方处载明章先进、承租方处载明张祥兴，在甲方处章先进签名，在乙方处黄晓燕签名并代签“张祥兴”字样。
本院认为，公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。本案中，根据上诉人在二审中自认的事实，张祥兴系在2013年5月去世，其民事主体资格至此消亡。与本案纠纷直接关联的房屋租赁合同系2014年4月29日所签订，虽承租方载明系张祥兴，但此时其已死亡，其依法不能成为合同的相对方。根据该合同实际得以履行的情况，该合同的相对方应当依照乙方处签名的情况确定为上诉人，故上诉人系本案适格原审被告，原审法院程序并无不当。被上诉人虽非涉案东起第四间房屋的所有权人，但其在取得所有权人过小斌及其父母的同意下，对房屋进行转租，转租行为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在合同期间届满后，被上诉人要求上诉人归还租赁物并支付相应费用，过小斌及其父母亦明确向本院表示同意被上诉人的主张，原审法院对此诉请予以支持，并无不当。至于上诉人提及的合同终止后的损失问题，未有证据予以证明。此外，根据房屋租赁合同第六、七条之规定，即使有损失产生也与被上诉人无关，上诉人有关此项的主张不能成立。至于押金问题，双方在租赁合同中明确约定“乙方应支付水电费押金人民币2000元，租赁期满结清水电费后退还”。鉴于双方尚未对水电费进行结算，本院在本案中不予处理，双方可按照房屋租赁合同的实际约定进行处理。综上，上诉人黄晓燕的上诉请求无事实及法律依据，依法不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄晓燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 艳
审判员 高伯军
审判员 楼晓东
二〇一五年十二月二日
书记员 俞小婷