南通市通州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）通执异字第0008号
案外人陈超。
案外人黄兴怡。
案外人王素红，南通市开发区竹行镇大安村11组35号。
案外人盛华东。
案外人黄新斌。
案外人王素菊。
案外人陈德寿。
案外人张世欣。
上述八位案外人的委托代理人熊军，江苏维业律师事务所律师。
申请执行人姜吉华。
被执行人艾佩芝（南通）纺织科技有限公司，住所地南通市通州区川姜镇志浩工业园。
法定代表人顾吕泓。
本院在执行申请执行人姜吉华与被执行人艾佩芝（南通）纺织科技有限公司（以下简称艾佩芝公司）民间借贷、保证合同纠纷三案中，案外人陈超、黄兴怡等八人以产权证号为通州房权证川姜字第××号房屋（以下简称案涉房屋）已经转让，他们是上述被法院查封房屋的实际所有权人为由，对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人陈超、黄兴怡等八人称：2014年7月26日，他们与被执行人艾佩芝公司签订房屋所有权转让合同，艾佩芝公司将案涉房屋分别转让给他们，其中部分人通过抵债，部分人通过现金支付了全部购房款，该公司已经将案涉房屋交付给他们实际占有、使用。故请求法院解除对案涉房屋的查封，中止对案涉房屋的执行。
申请执行人姜吉华称，案涉房屋登记在艾佩芝公司名下，其是案涉房屋的合法抵押权人。案外人提供的房屋所有权转让等合同是虚假的，况且案外人也没有向艾佩芝公司支付对价，案外人与艾佩芝公司之间的房屋所有权转让等合同是无效的，不能产生物权变动的效力。因而，法院对艾佩芝公司名下的房地产采取的执行措施是合法的。
被执行人艾佩芝公司未有辩称意见。
经审查查明，艾佩芝公司以出让方式取得位于南通市通州区川姜镇三合口村6、7组的01-012-（100）-198号地的土地使用权。2012年8月，艾佩芝公司领取土地使用权证书，证号通州国用（2012）第01205号，地类（用途）为工业（221），类型为出让。2013年4月17日，江苏华诚远大建设工程有限公司（以下简称华诚远大公司）与艾佩芝公司签订建设工程施工合同，华诚远大公司承建艾佩芝公司一期工程1号厂房、宿舍楼（因艾佩芝公司结欠华诚远大公司建设工程款，华诚远大公司亦向本院提起诉讼，本院已于2015年8月17日就该案作出一审判决）。2014年6月26日，艾佩芝公司领取房屋所有权证书，产权证号分别是通州房权证川姜字第××号、14××20号（案涉房屋，暂定名“蔷薇公寓”），房屋性质均为非居住用房。2014年7月25日，南通市通州区房屋产权监理所受理了姜吉华与艾佩芝公司之间就通州房权证川姜字第××号、14××20号房屋的抵押登记申请，并于2014年8月29日注销抵押登记。后于当日姜吉华与艾佩芝公司就上述房屋又办理了抵押登记，并于2014年11月27日又注销抵押登记。2014年12月1日，姜吉华与艾佩芝公司再次就上述房屋办理了抵押登记，约定的抵押期间为2014年11月27日至2015年11月27日。
在执行姜吉华与艾佩芝公司民间借贷、保证合同纠纷三案过程中，因艾佩芝公司未履行生效法律文书确定的义务，本院依法作出（2015）通执字第02130、02131、02132号民事裁定书，于2015年9月7日查封了登记在被执行人艾佩芝公司名下的产权证号为通州房权证川姜字第××号的房屋。南通市崇川区人民法院于2015年2月13日对上述房屋亦进行查封，本院本次查封为轮候查封。
后案外人陈超、黄兴怡等八人认为已分别通过转让取得房屋使用权或因购买取得房屋所有权，并已实际居住，人民法院应停止对案涉房屋执行为由，向本院提出执行异议。为此，案外人陈超提供了落款时间为2013年4月8日，艾佩芝公司与其签订的房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书复印件各一份；案外人黄兴怡等七人提供了落款时间为2014年7月26日，艾佩芝公司与他们签订的房屋所有权转让合同复印件七份。其中案外人陈超提供房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书复印件中载明：1、乙方（陈超）自愿受让甲方（艾佩芝公司）位于南通市通州区川姜镇石江工业园区1号公寓楼A单元601室公寓使用权……8、双方确认房屋使用转让总金额为29.5万元。案外人陈超还提供了艾佩芝公司收款收据复印件一份，拟证明同日已付房款277565元。案外人黄兴怡提供房屋所有权转让合同复印件中载明：……二、该宗土地总面积为18040平方米，规划用途为：厂房、宿舍，土地使用年限至2062年8月21日止……第三条，甲方（艾佩芝公司）转让给乙方（黄兴怡）房屋所有权，其房号及位置见附图。公寓楼A单元401、402室。401室建筑面积约77.8平方米，402室建筑面积为40.8平方米，合计建筑面积118.6平方米。第四条，401室转让价21万元，402室转让价为11万元，合计总价款为33万元。第五条，付款方式，一次性付清，本合同签订日起三日内，即2014年7月30日前付款。合同还约定了其他事项。案外人黄兴怡还提供了转账说明一份，载明：截止2014年9月20日，江苏金艾莎家用纺织品有限公司（以下简称金艾莎公司）应付伊特曼货款为人民币351120元，现公寓楼A单元401、402室房款总计金额330000元，房屋公共维修基金及第一年物业费用8000元，合计总价款338000元。房款从金艾莎公司应付货款中抵……案外人王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣等人向本院提供的与艾佩芝公司签订的房屋所有权转让合同、转帐说明均与案外人黄兴怡向本院提供的合同、说明相类同，付款方式均为从金艾莎公司应付货款中抵扣全部或大部分购房款。
另查明，陈建杰与艾佩芝公司亦签订过房屋使用权转让合同。后陈建杰提出诉讼主张，经法院处理，双方解除了房屋使用权转让合同，并由艾佩芝公司返还款项并承担附条件的违约金，现该法律文书已发生法律效力。
以上事实，有房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书、房屋所有权转让合同、转账说明、土地使用权证、房屋所有权证、与被执行人的谈话笔录以及本院的民事调解书、民事判决书等证据在卷佐证。
本院认为：案外人陈超、黄兴怡等八人请求法院中止对案涉房屋执行的主张不能成立，本院难以支持。理由如下：
一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中的案涉房屋仍登记在被执行人艾佩芝公司名下。因而，可以判断被执行人艾佩芝公司是案涉房屋的权利人。
二、案外人陈超、黄兴怡等八人并不是案涉房屋的所有权人，因而案外人陈超、黄兴怡等八人据此请求法院中止对案涉房屋执行的主张不能支持。案外人陈超、黄兴怡等八人主张其系案涉房屋的所有权人，依据的是《房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书》或者《房屋所有权转让合同》。但上述合同若真实合法也仅是债权合同，在合同的双方之间仅存在债权债务关系。而房屋是典型的不动产，只有通过登记才能使权利变动的事实向社会公开，登记是物权变动的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因而，产权过户登记是房屋所有权转移的必备要件，买受人（或受让人）不能依据合同的约定直接取得房屋所有权。在房屋买卖合同履行过程中，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人（或受让人）不能实际取得房屋所有权的情况发生。所以，案外人陈超、黄兴怡等八人依据《房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书》或者《房屋所有权转让合同》即认为他们系案涉房屋的所有权人，显然缺乏法律依据。案外人陈超、黄兴怡等八人据此提出的主张自然不能得到支持。
三、案外人陈超、黄兴怡等八人请求法院应中止对案涉房屋执行的理由亦不符合买受人（或受让人）物权期待权的保护条件。具体理由分述如下：
1、本院难以判断案外人陈超、黄兴怡等八人分别向本院提供的落款时间为2013年4月8日《房屋使用权转让合同及公寓使用权转让意向书》和2014年7月26日《房屋所有权转让合同》的真实性。案外人陈超、黄兴怡等八人为证明其系案涉房屋的买受人（受让人），尽管提供了上述合同的复印件，但上述合同真实与否既未得到被执行人的证实，案外人陈超、黄兴怡等八人又未能提供其他相关足够证据予以佐证，故本院难以判断上述合同的真实性。
2、退一步讲，即使案外人陈超、黄兴怡等八人提供的上述合同是真实的，本院难以认定案外人陈超、黄兴怡等八人已按合同约定付清案涉房屋的价款。首先，除案外人陈超外，其余黄兴怡等七名案外人并未能提供任何证据证明已按合同约定付清案涉房屋的价款。黄兴怡等七名案外人提供的七份转账说明均为复印件，并无其他证据予以佐证，难以认定其真实性。即便该转账说明均为真实，从转账说明的内容反映，黄兴怡等七名案外人与金艾莎公司之间存在债权债务关系，而与艾佩芝公司并不存在任何债权债务关系。黄兴怡等七名案外人并没有按合同约定向艾佩芝公司付清案涉房屋的价款。其次，案外人陈超也未能提供足够证据证明已按合同约定付清案涉房屋的价款，其提供的收款收据仅为复印件，并无其他如刷卡支付记录等证据予以佐证，难以认定其真实性。
3、在不能认定上述合同真实性及案外人陈超、黄兴怡等八人已按合同约定付清案涉房屋价款的前提下，本院对案外人陈超、黄兴怡等八人是否已经合法占有案涉房屋不再进行阐述。
4、艾佩芝公司名下房屋的土地性质是国有出让土地，地类（用途）为工业（221），所建房屋性质为非居住用房。而我国对工业用地上房屋的买卖是有所限制的，未经有权批准机关批准改变土地使用权性质之前，该类房屋是不能作为具有独立物权的单套商品房分割出售的，案外人陈超、黄兴怡等八人欲通过受让上述房屋使之成为普通住宅用房，但却未能提供有权批准机关改变土地使用权性质的批准文件，因而就案外人陈超、黄兴怡等八人而言，就艾佩芝公司名下的房屋并不符合房屋产权变更登记的办理条件。因此，案外人陈超、黄兴怡等八人就艾佩芝公司名下的房屋与艾佩芝公司签订的相关合同违反法律强制性规定，也是无效的。
四、申请执行人姜吉华取得的抵押权应予保护。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。即便以2014年12月1日的抵押登记为准，申请执行人姜吉华属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条所称之善意取得担保物权，抵押权人姜吉华可就该抵押物主张优先受偿权，案外人陈超、黄兴怡等八人不得以其对案涉房屋享有使用权或所有权而妨碍抵押权人姜吉华行使相应的抵押权利。
此外，人民法院在办理申请执行人姜吉华等人与艾佩芝公司之间的执行案件中，因处置案涉房屋而如果导致案外人陈超、黄兴怡等八人自身权益受损，案外人陈超、黄兴怡等八人可与陈建杰一样，分别依据与有关相对人间形成的基础法律关系，另寻法律等正当合法途径解决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人陈超、黄兴怡、王素红、盛华东、黄新斌、王素菊、陈德寿、张世欣的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 顾慧华
审判员 柯晓庆
审判员 谢 菲
二〇一五年十一月十二日
书记员 周晓泉