甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0725民初2073号
原告：邹玉英，女，汉族，1947年2月8日出生，山丹县清泉镇居民，现住山丹县。
委托诉讼代理人：张永刚，男，汉族，山丹县居民。
委托诉讼代理人：薛君山，甘肃瑞雪律师事务所律师。
被告：张兴泉，男，回族，山丹县居民。
被告：赵光华，男，汉族，山丹县居民。
委托诉讼代理人：高兴军，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。
被告：赵玉晖，男，汉族，山丹县居民，现住山丹县。
委托诉讼代理人：汪莉，女，汉族，山丹县居民。
原告邹玉英与被告张兴泉、赵光华、赵玉晖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告邹玉英的委托诉讼代理人张永刚、薛君山，被告张兴泉，被告赵光华的委托诉讼代理人高兴军，被告赵玉晖的委托诉讼代理人汪莉到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月31日再次开庭审理了本案。原告邹玉英的委托诉讼代理人薛君山、被告赵光华的委托诉讼代理人高兴军、被告赵玉晖的委托诉讼代理人汪莉到庭参加诉讼。被告张兴泉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹玉英向本院提出诉讼请求：1.要求被告张兴泉返还原告购房款18000元；2.要求被告张兴泉、赵光华、赵玉晖连带赔偿原告损失262000元。事实与理由：2001年12月31日，原告经人介绍以18000元的价格向被告张兴泉购买位于山丹县仓坊街的土木结构平房一院（该平房因被告赵光华、赵玉晖借款而抵押给被告张兴泉），原告女儿张春香与被告张兴泉于当日签订《房产买卖契约》一份。契约书签订后，原告向被告张兴泉交付了房款18000元，被告张兴泉将房屋交付给原告居住使用，并将产权证、房地产买卖契约、公证书、被告赵玉晖出具的借条、借款协议交付原告。之后，原告多次找被告张兴泉、赵光华、赵玉晖，要求提供身份证明办理房产过户手续，但被告赵光华、赵玉晖一直拖延不办，导致该房屋在2013年拆除前未办理过户手续。2010年12月，被告赵光华将原告及被告张兴泉、被告赵玉晖起诉至山丹县人民法院，请求确认原告购买的房屋是其财产，并要求原告及被告张兴泉、被告赵玉晖返还房屋。山丹县人民法院经过审理，于2011年12月16日作出（2011）山民初字第143号民事判决书，驳回了被告赵光华的诉讼请求。之后，被告赵光华不服一审判决，向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院作出（2012）张中民终字第243号民事裁定书，撤销山丹县人民法院（2011）山民初字第143号民事判决书并发回重审。经山丹县人民法院重新审理，于2013年3月5日作出（2012）山民重字第8号民事判决书，判决驳回被告赵光华的诉讼请求。被告赵光华不服判决，再次向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）张中民终字第324号民事判决书，撤销山丹县人民法院（2012）山民重字第8号民事判决书，判决诉争房屋在2013年5月9日拆除前，所有权属于被告赵光华和被告赵玉晖所有。期间，原告与甘肃昌泰房地产开发有限公司签订《房屋拆迁合同》一份，并由甘肃昌泰房地产开发有限公司支付原告房屋拆迁补偿款280000元。因张掖市中级人民法院（2013）张中民终字第324号民事判决书判决诉争房屋在2013年5月9日拆除前，所有权属于被告赵光华和被告赵玉晖所有，为此，甘肃昌泰房地产开发有限公司向山丹县人民法院提起诉讼，要求原告返还拆迁补偿款280000元。综上，原告2001年即以合理的价格在被告张兴泉处购买诉争房屋，该房屋虽然未办理过户手续，但一直由原告居住和使用。被告赵光华、赵玉晖明知诉争房屋系原告购买，但在2010年12月之前并未提出异议，应当视为是对被告张兴泉与原告签订房屋买卖契约的认可。现被告赵光华、赵玉晖主张诉争房屋系其所有，应当对原告因房屋拆迁造成的损失与被告张兴泉承担连带赔偿责任，故依法提起诉讼。
被告张兴泉辩称，当初被告赵玉晖以房屋抵押向本人借款14000元，后因被告赵玉晖未按期还款，故将其抵押房屋以18000元的价格出售给原告邹玉英。鉴于目前状况，被告也找他人计算了借款利息，按照约定的利率，被告赵玉晖应付给本人借款利息247254元，对此利息，本人不再向被告赵玉晖主张，可直接补偿给原告。
被告赵光华辩称，1.本案原告主张的是买卖合同关系，被告赵光华、赵玉晖既未向原告出售过房屋，也不是买卖合同相对人，故二被告作为本案被告不适格；2.本案民事责任应由无处分权人承担，而不应由被告赵光华、赵玉晖承担；3.原告要求三被告承担连带责任于法无据；4.原告明知涉案房屋系被告赵光华、赵玉晖共有而与案外人签订房屋买卖合同，该买卖合同不具法律效力，原告个人应承担相应责任；5.原告主张的损失不符合法律规定，且其两项诉请相互矛盾。综上，应依法驳回原告诉讼请求。
被告赵玉晖答辩意见与被告赵光华一致，同时辩称，二被告与原告之间不存在买卖关系，应作为第三人参加诉讼。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年6月8日，被告赵玉晖向被告张兴泉借款11000元（含借期三个月的利息1000元），将被告赵光华、赵玉晖共有的位于山丹县仓房街的土木结构房屋两间（建筑面积61.34平方米），伙房两间（建筑面积约16平方米）抵押给被告张兴泉。双方对房屋抵押情况一直未向有关部门登记。后因被告赵玉晖长期不能偿还借款，就逾期后产生的利息又向被告张兴泉出具了金额为3000元的借条并重新约定了还款时间。到期后，由于被告赵玉晖仍未按时还款，被告张兴泉于2001年12月31日以18000元的价格将上述房屋出售给原告邹玉英，当时，原告将购房款交与案外人金国。2002年1月13日，因原告邹玉英与被告张兴泉及案外人金国为购房款发生争议，金国退还原告购房款8000元，并声明以后因房屋买卖发生的一切纠纷与其无关，同时，由被告张兴泉向原告邹玉英女儿张春香分别出具了数额为6000元和10000元的收条两张。庭审中，原告当庭申请变更诉讼请求，要求被告张兴泉返还原告购房款16000元并与被告赵光华、赵玉晖连带赔偿原告损失264000元。
2010年12月20日，被告赵光华以财产权属纠纷向本院提起诉讼，要求确认第三人即本案原告邹玉英居住的房屋系其合法财产，并由被告张兴泉、赵玉晖及第三人邹玉英返还诉争房屋。案经一审、二审、重审，均予驳回诉讼请求。被告赵光华不服本院重审判决，再次提起上诉。张掖市中级人民法院于2013年10月10日作出（2013）张中民终字第324号民事判决书，该判决撤销了本院（2012）山民重字第8号民事判决书，依法改判上述房屋在2013年5月9日拆除前，所有权属于赵光华，共有人为赵玉晖。案件审理过程中，诉争房屋于2013年5月9日由甘肃昌泰房地产开发有限公司拆除征收并给付原告邹玉英补偿款280000元。此后，被告赵光华、赵玉晖以财产损害为由，起诉甘肃昌泰房地产开发有限公司，要求赔偿房屋损失300000元，本院判决甘肃昌泰房地产开发有限公司赔偿被告赵光华、赵玉晖房屋损失280000元。宣判后，甘肃昌泰房地产开发有限公司提起上诉，经张掖市中级人民法院审理，判决驳回上诉，维持原判。2016年7月11日，甘肃昌泰房地产开发有限公司又以不当得利为由提起诉讼，要求原告邹玉英及其子张永刚退还房屋补偿款280000元，承担利息50000元。案经审理，判决邹玉英、张永刚返还甘肃昌泰房地产开发有限公司房屋补偿款280000元。
另查明，被告张兴泉原名张添荣，在与原告邹玉英办理房屋买卖期间，被告张兴泉一直使用张添荣之名。2016年11月3日，在甘肃昌泰房地产开发有限公司向被告赵光华、赵玉晖履行付款赔偿义务的同时，原告邹玉英申请诉讼保全，本院遂裁定对甘肃昌泰房地产开发有限公司交纳的由被告赵光华、赵玉晖领取的案件款280000元予以冻结。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，本法第四十二条第二项规定：以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。该法明确规定以城市房地产设定财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效。本案中，被告赵玉晖因向被告张兴泉借款，将被告赵光华所有，被告赵玉晖共有的房产设定为抵押物，但未按法律规定进行登记，应当认定抵押合同未生效，抵押权并未能依法设立，被告张兴泉既非房屋所有权人，也不享有房屋抵押权，故无权对房屋所有权进行处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告张兴泉将涉案房屋以自己的名义出售给原告邹玉英，事后并未取得房屋所有权人及其共有人即被告赵光华、赵玉晖追认，且其自己也未取得处分权，故原告邹玉英与被告张兴泉就房屋买卖达成的协议，对房屋所有权人不产生法律效力，也不会产生房屋所有权转移的法律后果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告张兴泉作为无处分权人处分他人合法财产，取得不当利益，应依法予以返还并承担赔偿责任。庭审中，原告以房屋拆迁补偿标准主张其损失，但未能提交相关证据证实其损失与各被告之间存在直接因果关系，并客观上造成一定损失的相关事实，且在买卖过程中，原告邹玉英已知诉争房屋所有权人是赵光华，而非与之交易的张兴泉，其本身存有过错。同时，在双方达成买卖协议至拆除之前，诉争房屋由原告一直占有使用，被告张兴泉应自拆迁协议签订之日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率承担原告所付房款的利息。被告张兴泉提出以借款利息偿付原告损失的抗辩理由，因该笔借款系被告张兴泉与被告赵玉晖之间的个人借款，与本案不属同一法律关系，本院不予支持，其主张可自行协商或另行诉讼解决。被告赵光华、赵玉晖作为诉争房屋共有人，并未对其所有权进行处分而与原告邹玉英产生房屋买卖合同关系，原告要求上述二被告承担退还购房款并赔偿损失的诉请缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张兴泉返还原告邹玉英购房款16000元，限于本判决生效后10日内付清，同时，自2013年5月9日起按中国人民银行公布的同期贷款利率承担利息，直至付清之日止；
一、驳回原告邹玉英在本案中的其他诉讼请求；
三、被告赵光华、赵玉晖在本案中不承担责任。
案件受理费5500元，由原告邹玉英负担3143元，被告张兴泉负担2357元，限于本判决生效后7日内交纳。保全费1920元，由原告邹玉英负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 卢殿宏
审 判 员 陈永新
人民陪审员 肖世泽
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 陈 斐