南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民初字第2454号
原告周民山，男，1979年6月10日生，汉族，无业。
委托代理人裴春光、李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。
被告杨娟，女，1987年2月20日生，汉族，无业。
委托代理人杨明途，江苏圣典律师事务所律师。
被告吴怡，女，1990年12月6日生，汉族，南京港务局职工。
委托代理人吴雨进（吴怡父亲），男，1966年3月25日生，汉族。
委托代理人王海凤，女，1967年11月15日生，汉族。
第三人南京嘉年华房产经纪有限公司（以下简称嘉年华公司），住所地在本区柳州东路3号天润城第七街区52幢107室。
法定代表人刘智慧，总经理。
原告周民山与被告杨娟、吴怡、第三人嘉年华公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周民山的委托代理人李艳丽、被告杨娟的委托代理人杨明途、被告吴怡的委托代理人吴雨进、王海凤到庭参加诉讼。第三人嘉年华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告周民山诉称，原告与被告杨娟系夫妻关系。2012年11月，杨娟开始瞒骗原告，企图将双方共同财产浦口区江山路9号和天下家园006幢1单元602室房屋出售给被告吴怡。吴怡支付了首付款300000元。后杨娟于2013年1月向南京市建邺区人民法院起诉与原告离婚，原告及时申请财产保全，查封涉案房屋，导致房屋暂时未过户至吴怡名下。南京市建邺区人民法院判决不准离婚后，杨娟待房屋解封时，继续串通吴怡将房屋低价转让过户至吴怡名下。在长达大半年的交易过程中，被告吴怡及第三人嘉年华公司对于涉案房屋属于原告与被告杨娟共同财产且被告杨娟系无权处分的事实十分清楚。原告认为，被告杨娟未经原告同意，在离婚诉讼前后过程中，恶意转移夫妻共同财产，严重损害了原告合法财产权益。被告吴怡明知被告杨娟无权处分、恶意转移财产仍以低价购买，实非善意第三人，原告依法有权追回。现向法院起诉，请求判令被告杨娟与被告吴怡就浦口区江山路9号和天下家园006幢1单元602室房屋签订的《存量房买卖合同》无效，房屋产权恢复登记至被告杨娟名下，诉讼费用由两被告负担。
被告杨娟辩称，本案系因婚姻纠纷产生的房屋买卖纠纷，讼争房屋系夫妻共同财产，原告是同意将讼争房屋出卖的，原告曾于2012年9月亲自到第三人的店铺将房屋挂牌出售，2012年11月3日，原告曾带另一女子与一对老夫妻商谈房屋买卖的价格，老夫妻出价680000元，原告要价710000元，因价格差异未成交，这说明了原告与被告杨娟夫妻均同意出售讼争房屋。原告与被告杨娟夫妻出售房屋的原因是经济困难，贷款难以偿还，且双方还欠外债，并非原告所述的恶意低价转让。被告杨娟与吴怡买卖房屋的行为属于合法转让，被告吴怡已支付合理价款善意取得讼争房屋，目前已装修使用并合法占有房屋，房产管理部门也依法办理了产权变更手续，讼争房屋产权已登记在吴怡名下。第三人嘉年华公司是中介方，依法收取了佣金。综上，合同依法成立，合法有效，请求驳回原告的诉讼请求，依法保护交易秩序，维护各方的合法权益。
被告吴怡辩称，所购房屋是通过嘉年华公司购得，该公司系有资质的合法中介。现吴怡已依约支付了购房款，办理了过户手续，并已装修入住。
第三人嘉年华公司未答辩。
经审理查明，原告周民山与被告杨娟系夫妻关系，两人于2008年1月16日登记结婚。位于浦口区江山路9号和天下家园006幢1单元602室的房屋于2012年11月29日办理了房屋所有权登记，登记所有权人为杨娟。2013年1月22日，杨娟向本市建邺区人民法院起诉要求与周民山离婚。该案审理过程中，建邺区人民法院根据周民山的申请裁定查封了上述房屋。该案经该院审理，于2013年3月8日做出如下判决：不准杨娟与周民山离婚。同年6月25日，该院根据杨娟的申请解除了对上述房屋的查封。
另查明，2012年11月19日，被告杨娟经第三人嘉年华公司居间服务，与被告吴怡及吴雨进签订房地产买卖中介合同一份，约定：杨娟将浦口区江山路9号和天下家园006幢1单元602室房屋出售给吴怡、吴雨进，房屋售价为708888元；杨娟委托嘉年华公司代办产权转移和房屋交付，吴怡、吴雨进委托嘉年华公司代办产权证、房屋交付、抵押登记和土地使用证；杨娟应在收到贷款三天内腾空房屋；嘉年华公司完成委托事项，吴怡、吴雨进应向嘉年华公司支付佣金和代办费17013元；买卖双方在签约时，吴怡、吴雨进支付杨娟定金20000元，杨娟于2012年12月31日前办理房屋一手产权证及土地证；吴怡、吴雨进借给杨娟300000元，用于2013年1月25日前办理解押手续，解押后二个工作日内办理产权过户手续，过户后转为房款，如解押后因不可抗力致使该合同不能履行，杨娟应在十天内将人民币320000元还给吴怡、吴雨进；双方于2013年2月8日前办理产权送件手续，吴怡、吴雨进于产权送件当日支付杨娟首付款120000元；双方约定吴怡、吴雨进办理商业贷款260000元，由银行直接下款于杨娟账户；杨娟承诺于收到全部房款三天将房屋内的所有户口清空，双方约定于收到全部房款三天内办理房屋交接手续，吴怡、吴雨进于房屋交付当日支付剩余房款8888元；房屋交易的实际成交价以本合同为准，房屋申报价以房产局最终审核为准，交易过程中实际所产生的税费由吴怡、吴雨进负担；吴怡、吴雨进承诺购买此房为首套房，在中国人民银行内无住房按揭记录，无信用不良记录，且具备南京市新购房资格；杨娟承诺此房为家庭唯一住宅；如遇开发商通知办证时间迟延，其他时间相应延迟；在办理一手产权证期间，该房屋产权面积可能有误差，多退少补均由吴怡、吴雨进承担。合同签订当日，吴怡、吴雨进支付杨娟购房定金20000元，2013年1月11日，吴雨进支付杨娟300000元（通过银行卡转账），同年8月6日，吴怡支付杨娟购房款40000元，同年8月19日，吴怡支付杨娟购房款68000元（其中64000元通过银行卡转账），另吴怡以银行贷款方式支付杨娟购房款280000元。
再查明，2013年2月4日，杨娟与吴怡签订南京市存量房买卖合同，约定：杨娟将上述房屋出售给吴怡，售价为550000元。2013年8月15日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，将上述房屋所有权过户至吴怡名下；同年8月19日，双方办理了房屋占用范围内的国有土地使用权转移登记手续，将房屋占用范围内的国有土地使用权过户至吴怡名下。
庭审中，原告周民山陈述：被告杨娟曾向法院起诉要求与原告离婚，杨娟在诉讼离婚前后恶意转移夫妻共同财产，被告杨娟、吴怡在2013年2月4日签订存量房买卖合同之后长达半年的时间，直至2013年7月28日才申请办理产权过户手续，两被告与第三人恶意串通，等待法院将房屋解封后，未经原告同意，立即办理了房屋产权过户手续，将房屋产权过户至吴怡名下，吴怡明知房屋属于夫妻共同财产却仍低价购买，不属于善意第三人，其与杨娟构成共同侵权；对于房地产买卖中介合同的真实性不予认可，因杨娟无权处分夫妻共有的财产，且未经原告追认，故要求确认南京市存量房买卖合同无效。本案审理过程中，本院就合同效力向原告释明，原告仍坚持要求确认南京市存量房买卖合同无效，后又表示如法院不判决合同无效，则要求确认两被告擅自进行的房屋过户登记行为无效，被告吴怡依法返还讼争房屋，并将讼争房屋恢复登记至被告杨娟名下。庭审中，原告提交了2013年8月其与吴雨进的电话录音，录音中吴雨进陈述“今年大概4月份的时候就知道了”。原告据此认为，上述证据证明被告吴怡、第三人嘉年华公司均明知讼争房屋是夫妻共同财产，且原告与被告杨娟正在打官司，讼争房屋被保全的事实，也说明被告吴怡、第三人嘉年华公司明知原告不同意卖房，不属于善意第三人，不能善意取得讼争房屋。
庭审中，被告杨娟陈述：出售房屋的事情是与原告协商好的，因为将房屋挂牌就是原告去的，由于原告和被告杨娟的文化素质都不高，出售房屋是全部委托中介的，而且产权证上写的是杨娟一个人的名字，原告对于房屋的处分是知晓、同意并认可的；房屋实际交易价格为708000元，另有888元放弃了，因为办理一手产权证和二手产权证的费用都是吴怡支付的，目前出售房屋的款项均在杨娟处；存量房买卖合同与房地产中介合同价格不一致是为了避税。至于录音资料，被告杨娟认为：该证据系原告当庭提交，已超过举证期限，属于证据失权，且证据形式亦不合法，系未经被录音人同意而采取偷录形式，录音既无时间，也无地点，吴怡的父亲吴雨进也并非购房人；杨娟与周民山离婚的情况，杨娟是在吴怡仅剩280000元银行贷款未付的情况下告知吴怡的，杨娟属于善意转让，吴怡属于善意取得。
庭审中，被告吴怡陈述：吴怡委托吴雨进购买房屋，房屋的实际购买者是吴怡，在购房时并不知道杨娟的婚姻状况，在2013年4月份才听中介讲，后来中介通知我们过户，我们就办过户手续了，至于杨娟与周民山之间的官司如何处理我们不清楚；实际共支付杨娟708000元，包括2012年11月19日以现金支付购房定金20000元，2013年1月11日通过银行转账支付杨娟300000元，2013年8月6日以现金支付杨娟购房款40000元，2013年8月19日支付杨娟购房款68000元，其中64000元通过银行转账支付，另有4000元是以现金支付，此外，还有280000元是以银行贷款支付；目前房屋已经交付，并且已经装修。
上述事实，有房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、收条、银行转账回单、存量房贷款资金监管协议、（2013）建民初字第436号民事裁定书、民事判决书、房屋权属登记资料、房屋所有权证、国有土地使用证以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告杨娟、吴怡之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告周民山认为被告杨娟无权处分涉案房屋，故两被告之间关于涉案房屋的买卖合同无效，对此，本院认为，无论原告周民山是否涉案房屋的共有人、被告杨娟对于涉案房屋是否具备完全的处分权，两被告之间关于涉案房屋的买卖合同均不因此而无效，即作为房屋所有权变动的原因行为的房屋买卖合同不因出卖人对于房屋不具备处分权而无效，故原告周民山以此为由，诉请判令房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。
原告周民山认为两被告擅自进行房屋过户登记行为无效，并要求被告吴怡返还讼争房屋，将讼争房屋恢复登记至被告杨娟名下。对此，本院认为，根据《物权法》第一百零六条的规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，如符合上述规定，被告吴怡能依法取得讼争房屋的所有权；反之，被告吴怡则不能取得讼争房屋的所有权。本案两被告之间的房屋交易行为已经完成，被告吴怡已支付了相应价款，双方已办理了房屋产权过户手续，因此，本案中，应重点考察上述第一项条件，即“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。此处所谓善意系指受让人受让不动产时无重大过失的不知不动产登记记载的权利状况与真实的权利状况不一致，并信赖了此不动产登记，进而与无权处分人进行交易。本案讼争房屋登记在被告杨娟一人名下，被告吴怡与杨娟签订房屋买卖合同时对于杨娟的婚姻状况并不知情，且对此并无重大过失，应认定其受让讼争房屋时系善意。原告周民山虽认为两被告恶意串通，但是仅提供了一份电话录音，该电话录音并无准确的录音时间、地点和场合，亦无其他证据予以佐证，故原告上述主张证据不足，本院不予采信。综上，被告吴怡符合上述物权法所规定善意取得制度的相关规定，依法取得讼争房屋的所有权，原告周民山的上述诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告周民山的全部诉讼请求。
案件受理费9300元，由原告周民山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 姜桂兰
二〇一四年四月十五日
书 记 员 王琦芳