江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第00576号
原告如东县掘港镇人民政府，住所地如东县掘港镇日晖东路3号。
法定代表人沈宝泉，镇长。
委托代理人金志学，江苏联嘉律师事务所律师。
被告管继来。
原告如东县掘港镇人民政府与被告管继来返还原物纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法由审判员蒋小云适用简易程序于2015年4月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告如东县掘港镇人民政府的委托代理人金志学、被告管继来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告如东县掘港镇人民政府诉称，被告管继来原系如东县纺织品公司职工，2003年11月19日如东县纺织品公司被吊销营业执照，被告管继来与如东县纺织品公司劳动关系已终止。2007年9月18日，如东县纺织品公司位于掘港镇人民南路199号三幢房产及相应的土地使用权被如东县人民法院执行给原告，但被告管继来占用测绘图中4号房底层南边两间66.4平方米房屋自住，占用3号楼东侧附近南边一小间2.34平方米房屋进行经营，另外还占用测绘图中1号楼二层绝大部分房屋391.54平方米；3号楼二、三层的房屋1289.5平方米。原告多次要求被告腾空房屋，被告至今拒不腾空房屋。故原告起诉，要求被告腾空房屋并迁出。庭审中，原告明确其诉讼请求，要求被告腾空、迁出位于如东县掘港镇人民南路199号（原掘港镇人民南路69号）院内的：4号楼底层南侧两间房屋；1号楼二层、三层的房屋；3-2号楼二层房屋；1号楼底层外侧搭建的朝东面积为2.34平方米的一间房屋。
被告管继来辩称，1、原告未能按照（2007）东执字第1650号民事裁定书第二条的要求，在30日内办理产权过户的法定义务，故原告不是讼争房屋的合法所有人。2、原告讼争房屋中4号楼底层南边两间房屋及1号楼底层外侧搭建的朝东面积约为2.34平方米的一间房屋均属于无证房，不在房产证之列。3、其为如东县纺织品公司在职职工，该公司至今没有破产。1990年其所居住的如东县纺织品公司的宿舍及其在宿舍附近新建的80平方米住房，因如东县纺织品公司的债务问题被银行执行，而该公司未向其进行补偿，故将4号楼底层南侧两间房屋给其居住，其已在内居住十余年；2.34平方米的一间房屋原为如东县纺织品公司传达室，系2002年左右公司经理刘也烈口头安排给其自谋生活；其于2000年左右向如东县纺织品公司承租1号楼二层、三层以及3-2号楼二层的房屋，合同期限至2005年底，合同到期后上述房屋也一直由其管理使用。4、因如东县纺织品公司还欠其工资、维修房产的费用、应交纳的保险费用等，故其为该公司的合法债权人，有权管理并使用上述房屋。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告管继来原系如东县纺织品公司职工。如东县纺织品公司于2003年11月19日被南通市如东工商行政管理局吊销营业执照。
如东县纺织品公司位于如东县掘港镇人民南路69号（现为人民南路199号）。1995年7月，如东县土地管理局向如东县纺织品公司颁发了国有土地使用证，证号为东国用（95）字第102395号，其中记载土地坐落于掘港镇人民南路69号，土地用途为商业用地。1999年7月10日，如东县城镇房地产产权监理所向如东县纺织品公司颁发了房屋所有权证书，证号为房权证东掘全字第××号，房产证中记载房屋坐落于掘港镇人民南路69号，产别国有房产，房屋状况为：房号1（砖混、总层数4层、建筑面积1600平方米），房号2（砖混、总层数1层、建筑面积97.5平方米），房号3（砖混、1-2、建筑面积1146.35平方米），上述房产面积合计2843.85平方米。其中，3号楼由相邻两座楼组成，分别为3-1号楼、3-2号楼。
2006年7月，南通文德投资管理有限公司以如东县纺织品公司为被告向南通市中级人民法院提起诉讼，请求判决如东县纺织品公司偿还借款本金665万元。2006年8月31日，南通市中级人民法院以（2006）通中民二初字第113号民事判决书判决：如东县纺织品公司于判决生效后十日内归还南通文德投资管理有限公司借款本金665万元。案件受理费43260元，财产保险费33770元，其他诉讼费35750元，邮寄费200元，合计112980元，由如东县纺织品公司负担。
2006年10月19日，债权人南通文德投资管理有限公司向南通市中级人民法院申请执行，执行标的为人民币6762980元。在执行过程中，南通市中级人民法院委托南通公平房地产价格司法鉴定所对如东县纺织品公司所有的位于如东县掘港镇人民南路199号（原掘港镇人民南路69号）的三幢房产及相应分摊的土地使用权进行价格评估。在评估报告中，载明估价对象为位于如东县掘港镇人民南路199号（原掘港镇人民南路69号）内的三幢房产及相应分摊的土地使用权，另有一幢三层楼房屋、7间平房及彩钢大蓬无产权手续。其中三层住宅楼为①号房、7间平房为②号房、彩钢大蓬为③号房。该鉴定所于2007年4月30日作出通平鉴（2007）字第001号房地产价格评估报告，评估结果为：1、房产建筑面积2843.85平方米，评估价格2033704.89元；2、土地使用权面积1629.61平方米，评估价格2933298.00元；由于该土地使用权为国有划拨土地，在转让前必须补办出让手续，补缴土地出让金1173319.2元之后方可转让。土地价格=2933298.00-1173319.20=1759978.80元。土地使用权出让金补缴额可以由房地产承受方直接支付给政府。3、无证房①至③号，合计建筑面积867.78平方米，总评估价格81865.50元。以上1至3项合计人民币3875549.19元（大写叁佰捌拾柒万伍仟伍佰肆拾玖元壹角玖分）。
2007年8月24日，原告如东县掘港镇人民政府与南通文德投资管理有限公司达成协议，内容为：南通文德投资管理有限公司与如东县纺织品公司的借款合同纠纷已进入法院执行阶段，为妥善处理如东县纺织品公司贷款债务和职工劳动债务的关系，双方经平等协商，达成如下协议：1、原告以人民币400万元一次性收购南通文德投资管理有限公司对于如东县纺织品公司的全部债权（含贷款本金、利息、诉讼、执行、评估、拍卖等全部费用）。2、原告于2007年8月28日支付人民币400万元收购款，南通文德投资管理有限公司同时申请解除财产保全，放弃对如东县纺织品公司的所有权利。……此后，原告依约履行给付义务。2007年8月29日，南通市中级人民法院以双方约定的400万元已得到履行，申请执行人申请撤销对案件的执行为由，作出（2006）通中执字第0241号民事裁定书，裁定“江苏省南通市中级人民法院（2006）通中民二初字第113号民事判决终结执行”。
2007年8月31日，原告如东县掘港镇人民政府（甲方）与如东县纺织品公司（乙方）就原告代为清偿上述债务的有关事项，达成还款协议：“一、乙方在2007年9月9日前将人民币4000000元偿还给甲方。二、乙方未按照约定的期限还款的，应当按照国家有关规定支付逾期利息。三、本协议自如东县公证处公证之日起生效。乙方不履行义务或不完全履行义务时，愿意接受依法强制执行。”上述协议在如东县公证处进行公证，如东县公证处于当日作出（2007）如东证经内字第613号“具有强制执行效力的债权文书公证书”。
2007年9月12日，因如东县纺织品有限公司未能按约还款，原告向本院申请执行。本院于2007年9月18日作出（2007）东执字第1650号民事裁定书，裁定：“一、原属被执行人如东县纺织品公司、位于如东县掘港镇人民路199号（原掘港镇人民南路69号）的三幢房产及相应分摊的土地使用权（房产建筑面积分别为2843.85平方米、867.78平方米，土地使用权面积1629.61平方米）归申请执行人如东县掘港镇人民政府所有。二、申请执行人如东县掘港镇人民政府凭本裁定书30日内到相关管理部门办理产权过户、登记手续，费用自理。三、（2007）如东经证经内字第613号具有强制执行效力的债权文书公证书尚未执行到位的部分终结执行。”该裁定书经送达后即发生法律效力。当日，原告与如东县纺织品公司在本院签署了款物交接清单，但并未到现场进行清点和接收，如东县纺织品公司亦未将执行房屋清空后交付原告。此后，原告批准成立掘港镇清理原如东县纺织品公司工作小组。2010年至2012年期间其工作人员数次在如东县纺织品公司内张贴告知书，要求在内居住的住户搬离纺织品公司。现如东县掘港镇人民南路199号周边地块面临拆迁，而被告实际控制1号楼二层及三层的房屋、3-2号楼二层的房屋，并居住在4号楼底层南侧两间房屋，占用1号楼底层外侧搭建的坐西朝东、南侧第一间房屋（面积约2.34平方米）用于对外经营，故原告于2015年3月18日诉至本院，要求判如所请。
另查明，现讼争房屋均在被告管理、控制下。原告要求被告腾空并迁出的面积为2.34平方米的房屋，系1号楼底层外侧坐西朝东、南侧第一间房屋，属于无证房；原告要求被告腾空并迁出的4号楼南侧底层两间房屋属无证房。根据通平鉴（2007）字第001号房地产价格评估报告及所附房屋平面图显示，上述房屋均包含在评估报告无证房总的建筑面积867.78平方米范围内，亦在本院（2007）东执字第1650号民事裁定书第二项中867.78平方米之列。此外，原告至今未到相关管理部门办理产权过户、登记手续。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的公证书、还款协议、南通市中级人民法院（2006）通中民二初字第0113号民事判决书、如东县私有房屋所有权审批表、通平鉴（2007）字第001号房地产价格评估报告、（2006）通中执字第241号民事裁定书、本院（2007）东执字第1650号民事裁定书、房屋所有权证、国有土地使用证、告知书、通知、如东县纺织品公司工商登记资料查询表、原告申请到庭作证的证人任某、刘某的证言，被告管继来提供的原告与南通文德投资管理有限公司的协议、房屋租赁合同、本院现场勘验拍摄的照片、房屋方位图等证据予以证实，且经庭审审核、质证，足可认定。
本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。人民法院法律文书导致的物权变动，自法律文书生效时即发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，原告要求被告腾空并迁出的1号楼二层、三层的房屋，3-2号楼二层的房屋，已经本院生效民事裁定书裁定归原告所有，因此，原告对上述房屋享有相应的物权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。至于4号楼底层南侧两间房屋和1号楼底层外侧搭建的坐西朝东、南侧第一间房屋，均系无证房，在本院生效民事裁定书中也已经将上述地上构筑物一并裁定给原告。
关于被告抗辩认为原告未履行办理产权过户登记的法定义务，故不是讼争房屋合法所有人；其居住的4号楼底层南侧两间房间及1号楼底层外侧搭建的坐西朝东，南侧第一间房屋均为无证房；4号楼的住房系如东县纺织品公司对其进行的补偿，1号楼外侧的一间房屋系公司经理安排给其自谋生活。1号楼二层、三层的房屋以及3-2号楼的房屋系其向如东县纺织品公司租赁使用；其为如东县纺织品公司在职职工，该公司至今没有破产，该公司欠其工资、维修房产费用，故其为公司的合法债权人，有权管理使用讼争房屋的意见。本院认为，第一，物权变动从发生的原因来看，大致可以分为两大类，一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院判决、公用征收等法律行为以外的原因引起的物权变动。对第一类，基于法律行为引起的物权变动，依据《中华人民共和国物权法》第九条和第二十三条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。动产物权的设立和转让，自交付时发生法律效力。也就是说，未经登记或交付，不发生物权变动的效力。对第二类物权变动，根据《物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。也即不经登记或交付，可以直接生效。此类物权变动系依据公法进行的变动，因为有公权力的介入，物权变动的状态往往比较明确，物权变动本身已经具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付而直接生效。在人民法院作出的法律文书生效后，虽未进行不动产登记，仍应认定所有权已经发生转移。故本案中，讼争房屋的所有权已发生转移有，并不因为原告未能按照裁定书要求的在30日办理产权过户、登记手续而导致物权不发生变动的法律后果。第二，被告认为其有权管理使用讼争房屋，主要是基于其与如东县纺织品公司之间的租赁关系、公司补偿、公司安排，或其为如东县纺织品公司的合法债权人等理由，对此，原告均不予认可，而被告未能举证证明其现在占用讼争房屋具有有合法依据。被告还抗辩其为如东县纺织品公司在职职工，根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十四条的规定，用人单位被吊销营业执照的，劳动合同终止。根据该条规定，被告与如东县纺织品公司的劳动合同显然已经终止，至于被告作为劳动者应享受的合法权益，被告可依法另行主张。第三，讼争房屋4号楼底层南侧两间房间及1号楼底层外侧搭建的坐西朝东、南侧第一间房屋确属于未办理初始登记的房屋，在本院（2007）东执字第1650号案件执行程序中，处置包括上述无证房在内的、未办理初始登记的房屋时进行了现状处置，一并将867.78平方米的地上构筑物裁定给原告所有，而原告亦清楚无证房屋不具备初始登记条件的现状，原告按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项亦由其自行负责。但是无证房的存在现状并不意味着被告具有占有或使用的权利。故本院对被告的抗辩理由均不予采信。原告要求被告腾空并迁出上述房屋以及相关地上构筑物的诉讼请求于法有据，本院予以支持。考虑到被告原系如东县纺织品公司职工，其在物权发生变动之前就已经在4号楼居住生活，直至现在。该现状具有一定的历史原因，原告作为批准成立掘港镇清理原如东县纺织品公司工作小组的主管机关，在此次房屋迁出纠纷中，应妥善处理相关历史遗留事宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条之规定，判决如下：
一、被告管继来腾空迁出位于如东县掘港镇人民南路199号（原掘港镇人民南路69号）1号楼二层、三层的房屋及3-2号楼二层房屋。
二、被告管继来腾空迁出位于如东县掘港镇人民南路199号（原掘港镇人民南路69号）4号楼底层南侧两间地上构筑物及1号楼底层外侧坐西朝东、南侧第一间地上构筑物。
以上第一、二项于本判决生效后三十日内履行。
案件受理费人民币9800元，由被告管继来负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9800元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82，户名：南通市财政局）。
审 判 长 顾 宇
审 判 员 蒋小云
人民陪审员 赵月峰
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 王亚燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。