重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终289号上诉人（原审被告）：陶小兰。委托诉讼代理人：熊得见，重庆玖鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡光勇。委托诉讼代理人：罗洋，重庆广君律师事务律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，该行行长。委托诉讼代理人：李红缨，女，该公司员工。上诉人陶小兰因与被上诉人蔡光勇、原审第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称工行沙区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初9998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陶小兰及其委托诉讼代理人熊得见、被上诉人蔡光勇及其委托诉讼代理人罗洋、工行沙区支行的委托诉讼代理人李红缨到庭参加了询问。本案现已审理终结。陶小兰上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或并依法改判驳回蔡光勇的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由蔡光勇承担。主要事实和理由：一、一审诉讼程序违反法律规定。1、中介公司重庆诚渝房地产经纪有限公司与蔡光勇恶意串通，共同损害陶小兰及其丈夫的合法权益，一审法院应当追加重庆诚渝房地产经纪有限公司为被告而没有追加，违反法定程序。2、陶小兰的丈夫对涉案房屋享有共同所有权，与本案的处理结果有直接利害关系，一审法院应当追加陶小兰的丈夫为被告而未追加，亦违反法定程序。二、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋系陶小兰与其丈夫共有，一审判决否定陶小兰的丈夫对涉案房屋的共有权利错误。2、一审判决认定2017年2月12日，蔡光勇工行账户上有存款余额68万余元错误。3、涉案房屋的买卖合同实际是因为重庆诚渝房地产经纪有限公司中介而形成的三方合同。三、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，陶小兰出售涉案房屋时未取得共有权人即陶小兰的丈夫同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，陶小兰出售涉案房屋事后未取得共有权人即陶小兰的丈夫的追认。陶小兰出售涉案房屋并未与丈夫取得一致意见，违反了《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定。蔡光勇作为涉案房屋的买受人，也不符合《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款关于善意第三人的规定。综上，涉案房屋买卖合同应当认定为无效。蔡光勇辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉。主要事实及理由：1、涉案房屋登记在陶小兰个人名下，因此陶小兰系该房屋的唯一所有权人。2、签订涉案房屋买卖合同时，陶小兰的丈夫也在场，后因房价上涨，陶小兰便以蔡光勇违约为由拒绝履行合同，一审诉讼中，陶小兰认可合同成立并生效，未提出涉案房屋的出售未经共有权人同意而属于无权处分问题。现陶小兰二审中提出无权处分问题，违反了民事诉讼法及证据规则的禁止反言规则。工行沙区支行述称，一审判决正确。蔡光勇向一审法院起诉请求：1．请求确认蔡光勇有权代陶小兰向第三人偿还位于重庆市北部新区房屋在第三人处按揭的全部贷款余额（具体金额以第三人自行核定为准），第三人应当收取并在贷款清偿完毕后协助蔡光勇办理涉案房屋抵押权注销登记手续；2．陶小兰在房屋抵押权注销登记后30日内向蔡光勇交付位于重庆市北部新区房屋，并协助蔡光勇办理该房屋的产权过户登记手续；本案诉讼费、保全费由陶小兰承担。一审法院认定事实：位于重庆北部新区经开园金开大道1331号二幢一单元3-4号房屋系陶小兰所有。房屋建筑面积128.3平方米，套内建筑面积110.71平方米。2013年1月1日，陶小兰与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定陶小兰向第三人贷款300000元。2017年2月22日，以陶小兰为卖方，蔡光勇为买方，重庆诚渝房地产经纪有限公司为中介方，三方签订《房地产买卖合同》。合同约定：卖方将位于重庆市北部新区房屋出卖给买方，房产总价为664000元。2．买方在本合同生效当日向卖方支付定金20000元。3．买方须于2017年3月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方向申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首付款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。4．在买方按前述约定取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须共同向原地产所在地土地房屋登记机构申请办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年5月30日（含当日）。5．卖方应当于收到所有尾款将该物业交付予买方。6．本合同之外在谈判中声称、理解、承诺以及协议内容，如有与本合同不相符的以本合同为准。7．特别约定：买方支付300000元（含定金在内）给卖方解押，不做其他使用；买方贷款金额以银行实际审批为准；买方支付中介费及评估费、按揭费在内共计10000元。上述合同签订当日，蔡光勇向陶小兰交纳定金20000元，陶小兰向蔡光勇出具《收条》一张。2017年2月23日，陶小兰向第三人申请了提前还款。2017年3月14日，中介公司员工秦某与陶小兰丈夫的通话录音显示：1．秦某曾在2017年3月12日前发信息通知陶小兰丈夫3月13日办理手续，并告知其面签地点在碧津公园建设银行，陶小兰丈夫称对中介不放心，要当面说清楚。陶小兰丈夫认为约定的见面地点为碧津公园建设银行，买卖双方应到面签地点说清楚，并称其于2017年3月13日到了碧津公园建设银行，但中介没有来。秦某称其在之前就电话告知陶小兰丈夫要先到中介公司店里来，到店以后再由秦某带买卖双方到碧津公园建设银行面签，且秦某认为陶小兰丈夫既然说要说清楚，肯定是要到中介店里说清楚，但陶小兰丈夫在2017年3月13日未到店里来。2．秦某称2017年3月15日是规定的办理按揭的最后时间，故通知陶小兰丈夫在2017年3月15日办理面签手续，要求其于该日早上9点到鸳鸯诚渝地产店里。陶小兰丈夫称其2017年3月15日要上班去不了，并在通话中多次称房子不卖了，要么退还定金，要么中介起诉陶小兰。2017年3月15日，秦某打电话通知陶小兰丈夫到中介店里，陶小兰丈夫称前一天已经说清楚了，自己在上班。2017年3月29日，秦某打电话给陶小兰，陶小兰称一切事情都由其丈夫处理，不要找陶小兰。另查明，蔡光勇在起诉时向一审法院提交了《房地产买卖合同》的复印件，复印件最下方手写注明“卖方提出3月8日前付首付款，争议是先面签还是首付款”。该批注在蔡光勇与陶小兰及中介公司持有的合同原件上均未显示。蔡光勇称该批注是其委托诉讼代理人在接到蔡光勇关于本案诉讼的委托后在复印件上写的，之所以这样写是中介公司的员工在起诉前告诉蔡光勇称陶小兰要求在2017年3月8日前支付首付款。陶小兰称其在签订买卖合同前就提出蔡光勇应在2017年3月8日前支付首付款300000元，蔡光勇也同意了；案涉房屋的交易流程是蔡光勇先支付首付款用于提前还款及解押，取出房产证原件后再进行按揭贷款面签手续。庭审中，蔡光勇申请证人秦某出庭作证。秦某陈述：1．本案交易流程是买卖双方先提供申请办理按揭贷款的资料并办理面签手续，银行审核通过后电话告知中介方审核结果及贷款人的贷款额度，然后买方把首付款打给卖方，由卖方去办理解押手续，解押完成后办理过户。中介要保证卖方能够获得按揭贷款，才能去办理解押手续。2．秦某从来没有提出过要在2017年3月8日支付首付款，陶小兰也没有明确提出必须要在2017年3月8日前支付首付款，只是陶小兰在2017年3月8日之前及此后多次提出要先支付首付款再面签，陶小兰丈夫在2017年3月14日也在电话里提出此要求；3．秦某于2017年3月3日通知蔡光勇与陶小兰办理在2017年3月6日办理面签，但陶小兰丈夫称中介公司没有资质，要叫上蔡光勇再协商，双方最终将时间确定在2017年3月13日；4．陶小兰丈夫在2017年3月3日就第一次说不卖房子了，因为不信任中介公司，之后每次通话都说不卖房子。陶小兰申请证人沈某、戴某出庭作证。沈某陈述：沈某与陶小兰系表兄妹关系，签订买卖合同时沈某也在场；蔡光勇与陶小兰协商在2017年3月8日前先支付首付款300000元，协商好后才签订的买卖合同，双方没有说为什么合同中没有写明首付款支付时间。证人戴某陈述：戴某系陶小兰的姐夫，签订买卖合同时戴某也在场；签订合同后，陶小兰要求蔡光勇于2017年3月8日前支付首付款，蔡光勇也同意了，戴某不清楚买卖合同的具体内容。蔡光勇举示借记卡账户历史明细清单一份，载明2017年2月12日，蔡光勇的中国工商银行账户上有存款余额680163.77元。蔡光勇称其愿意一次性向陶小兰支付剩余购房款。陶小兰称不同意接受蔡光勇一次性支付的购房款，也不同意继续履行《房地产买卖合同》，因为蔡光勇没有按约定支付首付款，也没有在约定的办理面签的时间即2017年3月13日到现场办理面签手续，已构成根本违约。一审法院认为，《房地产买卖合同》系蔡光勇与陶小兰双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现陶小兰认为蔡光勇没有按约定支付首付款，也没有在约定的时间（2017年3月13日）到现场办理按揭贷款面签手续，已构成根本违约，并据此拒绝继续履行《房地产买卖合同》。但一方面，《房地产买卖合同》未约定首付款300000元（含定金）的支付时间，中介公司工作人员秦某亦当庭陈述蔡光勇与陶小兰双方未约定过2017年3月8日前支付首付款，并称本案买卖流程是先办理完毕蔡光勇购买房屋的按揭贷款面签手续后，再办理提前还款解押手续。陶小兰申请的两位证人虽陈述蔡光勇与陶小兰曾约定蔡光勇应在2017年3月8日前支付首付款，但两位证人均与陶小兰存在亲属关系，且证人关于前述约定与蔡光勇与陶小兰签订《房地产买卖合同》的先后顺序的陈述互相矛盾，一审法院对该两位证人的陈述不予采信。蔡光勇庭前举示的《房地产买卖合同》复印件上虽然有“卖方提出3月8日前付首付款”的批注，但该批注后的内容为“争议是先面签还是首付款”，由此可以看出蔡光勇关于该批注是蔡光勇代理人为了诉讼而书写的陈述具有合理性，且该批注仅注明是卖方提出支付首付款的时间，不能证明蔡光勇对此表示同意。因此，一审法院对陶小兰关于蔡光勇未按期支付首付款已构成根本违约的主张不予支持。另一方面，由陶小兰丈夫与秦某在2017年3月14日的通话录音的内容可知，双方对于2017年3月13日约定的见面地点存在争议，蔡光勇与陶小兰在该日未能办理面签手续的行为均不构成根本违约。《房地产买卖合同》约定的办理银行面签手续的截止时间为2017年3月15日，陶小兰丈夫在2017年3月14日秦某通知其于次日办理面签手续时即明确表示不同意办理且其不再出卖房屋。陶小兰丈夫虽然不是实际产权人及出卖方，但其与陶小兰系夫妻关系，陶小兰在与秦某的通话录音中亦明确表示房屋的出卖由其丈夫处理，故陶小兰丈夫的行为应视为代表陶小兰，陶小兰拒绝办理面签及出卖房屋的行为已构成违约。综上，陶小兰关于蔡光勇构成根本违约的主张不能成立，陶小兰拒绝履行《房地产买卖合同》缺乏事实及法律依据，应当按照合同约定继续履行义务。由于涉案房屋在第三人处设有抵押，蔡光勇要求陶小兰协助履行房屋过户等手续，必须在抵押消灭后才能实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，蔡光勇可以代陶小兰向第三人清偿全部债务，使抵押权消灭。第三人虽然当庭表示其不同意蔡光勇代陶小兰清偿债务，但此种清偿方式对第三人的利益并没有损害，一审法院对第三人的主张不予支持。因此，蔡光勇要求代陶小兰清偿剩余银行按揭贷款的请求合法有据，第三人对于蔡光勇提前还贷的款项应当收取，并在贷款清偿完毕后协助蔡光勇办理抵押注销登记手续，陶小兰应在抵押注销后协助蔡光勇办理房屋的过户手续。此外，根据《房地产买卖合同》的约定，蔡光勇应支付300000元（含定金在内）用于解押，且剩余房款如果未通过银行按揭贷款审批，应及时补足，因此，蔡光勇应将280000元首付款（扣除定金20000元）中的一部分用于归还陶小兰在第三人处的剩余按揭贷款，其余部分直接支付给陶小兰，并且应在过户前将剩余的364000元（664000元-300000元）支付给陶小兰。陶小兰还应按照合同约定，在蔡光勇支付完毕房款后将房屋交付给蔡光勇。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：蔡光勇在本判决生效后十日内代陶小兰向第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行偿还位于重庆北部新区经开园金开大道1331号二幢一单元3-4号房屋在第三人处的全部按揭贷款余额（具体金额以第三人核定为准），第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助蔡光勇办理涉案房屋抵押注销登记手续；蔡光勇在本判决生效后十日内将280000元扣除其应向第三人偿还的按揭贷款余额后的款项支付给陶小兰；陶小兰在房屋抵押注销登记后三十日日内向蔡光勇交付位于重庆北部新区经开园金开大道1331号二幢一单元3-4号房屋，并协助蔡光勇办理该房屋的产权过户登记手续；四、蔡光勇在房屋抵押注销登记后十日内、房屋交付及过户前支付陶小兰剩余购房款364000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，保全费3840元，由陶小兰负担。二审中，陶小兰举示了以下证据，1、结婚证，2、户口页,3、陶小兰老公游李建的保安证，4、小区证明；5、涉案房屋的租赁合同，拟证明陶小兰与游李建的结婚时间、家庭成员情况、游李建的职业收入低、家人居住情况、涉案房屋于2016年10月21日起出租一年的情况。蔡光勇质证认为证据1、2真实性没有异议，但与本案无关联性。证据3无原件。证据4真实性无异议，但涉案房屋出手时是空置。证据5没有原件。工行沙区支行质证认为，证据1、2、4真实性没有异议，对证据3、5的真实性不认可，因为系复印件。本院质证认为，对证据1的真实性及证明目的予以采信，对证据2、4的真实性予以确认，但本案没有关联性，本院不予采纳。证据3、5没有提供原件，即使真实，也与本案没有关联性，本院不予采纳。本院二审查明，陶小兰与游李建于1996年5月8日登记结婚。蔡光勇举示其工行账户显示：2017年5月26日定期存款20万元。2017年10月12日活期存款480163.77元。二审诉讼中，陶小兰陈述，涉案房屋现自住。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，《房地产买卖合同》系蔡光勇与陶小兰双方真实意思表示。本案争议焦点，1、一审法院审理程序是否违法。2、《房地产买卖合同》是否有效。3、蔡光勇的诉讼请求是否成立。针对以上争议焦点，本院分别评判如下：一、一审法院审理程序是否违法。涉案房屋的登记产权人仅有陶小兰一人，陶小兰丈夫游李建不是产权登记人，因此，一审法院未予追加游李建不违反法定程序。中介公司虽在《房屋买卖合同》中签章予以确认，但《房屋买卖合同》仅约定卖方及买方两方当事人，中介公司对于双方之间的房屋买卖纠纷案件而言，并非必要共同诉讼当事人。因此，一审法院未予追加中介公司为被告并无不妥。陶小兰关于一审诉讼程序违反法律规定，请求将案件发回重审的上诉理由，无事实依据及法律依据，本院依法不予采纳。二、《房地产买卖合同》是否有效。陶小兰与游李建虽系夫妻关系，但涉案房屋的登记产权人仅有陶小兰一人，陶小兰出售涉案房屋时并未披露涉案房屋的实际产权人状况，因此，陶小兰上诉提出其出售房屋未经其丈夫游李建同意或追认而无效，没有事实依据及法律依据。陶小兰上诉认为中介公司与蔡光勇恶意串通导致合同无效的上诉理由，因陶小兰未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。三、蔡光勇的诉讼请求是否成立。本案陶小兰主张蔡光勇未按约定支付首付款导致根本违约，由于合同并未约定首付款的支付时间，陶小兰亦未举示充分的证据证明首付款的支付时间，因此，陶小兰主张蔡光勇根本违约、陶小兰有权拒绝履行合同的上诉理由不成立。因此，一审法院关于合同应当继续履行并对蔡光勇的诉讼请求进行相应处理正确，本院予以确认。一审判决认定蔡光勇于2017年2月12日在工行账户有存款68万余元虽存在错误，但不影响本案的实体处理，陶小兰以此为由，请求驳回蔡光勇的诉讼请求的上诉理由不成立，本院依法不予采纳。综上所述，陶小兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陶小兰负担。本判决为终审判决。审判长  方剑磊审判员  刘家秀审判员  康 炜二〇一八年三月十六日书记员  喻 瑜