甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘09民终589号
上诉人（原审被告）：张正东，男，住甘肃省酒泉市。
被上诉人（原审原告）：李琳，女。
原审第三人：酒泉市安厦房地产开发有限责任公司,统一社会信用代码×××。
法定代表人：贾新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王华军，该公司经理。
上诉人张正东因与被上诉人李琳、原审第三人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人张正东、被上诉人李琳、原审第三人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王华军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张正东上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人张正东不承担房屋所有权证的办理费用；一、二审诉讼费由被上诉人李琳承担。事实及理由：1.一审判决认定双方签订了书面的房屋买卖协议，属事实认定错误。上诉人张正东与被上诉人李琳之间实际上没有签订书面的购房协议，只有口头协议，案涉房屋是第三人以10万元价格抵顶给上诉人的，上诉人与被上诉人关于房屋买卖只有口头约定，双方约定被上诉人应当在2001年5月前将首付款8万元支付给上诉人，在被上诉人将全部房款交清后，上诉人配合被上诉人办理产权登记手续。被上诉人向法院提交的购房协议是伪造的，上诉人要求对购房协议中上诉人签名的真实性进行鉴定。2.一审法院以伪造的购房协议为依据，判由上诉人承担房屋产权证和土地使用证的办理费用错误。根据房屋买卖的交易习惯，出卖方收到全部房款后再协助买受方办理产权登记手续，本案中被上诉人仅付款65000元后就拒绝支付剩余费用，被上诉人违约在先，上诉人拥有先履行抗辩权，即在被上诉人交清全部购房款之前，上诉人可拒绝协助为其办理产权登记手续。一审法院认定上诉人协助办理产权证和被上诉人支付房款属于同一履行顺序错误。因为当时的房屋登记手续费用远远低于现在的办理费用，正是由于被上诉人未及时履行房款支付义务，才导致房屋办理费用增加，增加的费用应该由被上诉人承担。对于房屋产权证的办理，上诉人只是协助义务，所以办理费用不应该由上诉人来承担。3.被上诉人在双方达成购房协议并占有使用房屋十余年后才付清房款，应当承担房款利息。
李琳辩称，2001年双方协议购房时的房屋市场价格是每平米500-600元。售房协议系上诉人与答辩人签订，内容真实。双方在签订售房协议时就约定好房产证名字为答辩人，且上诉人为答辩人办理房产证的费用全部由上诉人承担。答辩人在支付65000元购房款后，因上诉人拒绝给答辩人办证，所以剩余的房款15000元就一直没有支付。
第三人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司述称，协议是否为上诉人和被上诉人双方签订，第三人不清楚具体情况。但按常理，办理产权证的费用一般不应由出卖人负担。
李琳向一审法院起诉请求：1.判令位于酒泉市肃州区公园路20号541号房屋归原告所有；2.判令被告张正东及第三人将酒泉市肃州区公园路20号541号房屋登记在原告李琳名下，并办理房屋所有权证和土地使用证，办理费用由被告张正东承担；3.判令被告张正东承担违约金16000元；4.本案涉诉费用由被告张正东承担。
一审法院认定事实：2001年7月25日，原告李琳与被告张正东经协商后签订购房协议一份，约定甲方（被告张正东）将其在第三人安厦房地产公司的顶账房一套即酒泉市肃州区公园路20号541号房屋出售给乙方（原告李琳），房屋总价款为80000元。合同同时约定：1.该房屋总价款80000元包含购房款、水电增容费、暖气增容费、闭路电视增容费、地下室等费用，如发生其他费用由被告承担；2.原告于2001年7月25日支付被告购房款20000元，被告已收到此款并书写了收条，其余房款由原告分期向被告支付；3.被告在原告向其支付购房款期间负责将房产证办理至原告名下，并交给原告；4.双方各自履行自己的权利义务，如有违约，需向对方承担售房款总额20%的违约金。合同签订后，原告自2001年8月1日起，至2005年7月15日止，分4次共计向被告支付了购房款65000元，原告自2001年8月1日首次付款后入住该房屋居住至今。在此期间，原告多次要求被告办理房屋过户手续但被被告拒绝。2015年，原告以被告不履行合同为由将被告及第三人诉至法院，要求确认位于甘肃省酒泉市肃州区公园路20号541号的房屋归原告所有；由被告张正东及第三人共同为原告办理房屋所有权证、土地使用证，办证费用由被告承担；被告张正东向原告支付16000元的违约金。酒泉市肃州区人民法院经审理后于2016年1月19日作出（2015）酒肃巡初字第695号判决，认为按照合同约定，原告尚有15000元未付，在此情况下，根据交易习惯，被告拥有先履行抗辩权，即在原告未完成全部房款的支付行为时，被告可以拒绝为原告办理产权登记手续，且不应承担相应的违约责任，故驳回了原告的诉讼请求。原告上诉后，酒泉市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）甘09民终514号判决，维持了原判决，但在判决书中认定双方签订的售房协议合法有效，且原告支付房款及被告办理产权证属同一履行顺序义务。2016年9月23日，原告将剩余未支付的房款15000元提存至酒泉市诚信公证处。同日，原告通过快递公司向被告送达了领取提存款通知书，酒泉市诚信公证处对该送达过程进行了公证。
一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告签订购房协议，约定被告将其在第三人安厦房地产公司的顶账房一套即位于酒泉市肃州区公园路20号541号房屋出售给原告，安厦房地产公司在（2015）酒肃巡初字第695号案件中亦予以认可，现原告已经将剩余未支付的购房款进行了提存，应视为已支付了相应的价款，且其自2001年8月1日至今一直实际居住，故原告基于该买卖协议而取得该房屋的所有权，故对原告要求确认该房屋为其所有的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告张正东及第三人将酒泉市肃州区公园路20号541号房屋登记在其名下，并办理房屋所有权证和土地使用证，办理费用由被告张正东承担的诉讼请求。房屋买卖合同相对方为原、被告，根据合同相对性原则，合同效力并不能及与非合同当事人的第三人，故第三人并无协助办理房产证的义务。原、被告签订的合同约定”乙方（原告）在付款期间，甲方（被告）负责将房屋产权证签名为乙方李琳，交给乙方”，结合被告从第三人处抵顶房屋后并未办理房屋登记手续及房产证的事实，可认定该约定实质为被告代为办理房产证并承担相应的办理房屋产权证的费用，故对原告要求被告张正东协助办理房屋产权证并承担相应费用的诉讼请求予以支持。对于办理房屋产权证的具体费用，因并未实际发生，被告可在实际发生后按照发票金额予以支付。对于原告主张的土地证的协助办理及费用承担，因双方签订的合同并未约定，故对此诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金，因合同并未约定双方合同义务的履行时间，自2005年7月15日后原告未向被告支付剩余房款，被告亦未为原告办理房屋产权证，且已生效的（2016）甘09民终514号判决已认定原告支付房款及被告办理产权证属同一履行顺序义务，故双方应互不承担违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条规定，判决：一、位于甘肃省酒泉市肃州区公园路20号541号房屋归原告李琳所有；二、被告张正东协助原告办理上述房屋的房屋所有权证，办理费用待实际发生后按照发票金额由被告张正东承担；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、第三人酒泉市安厦房地产开发有限责任公司不承担责任。案件受理费1100元（已减半），由李琳负担负担200元，由张正东负担900元。
二审中，当事人均没有提交新证据。
经二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人张正东与被上诉人李琳签订有书面购房协议的事实，已经被生效的（2016）甘09民终514号民事判决所认定，故应当认定李琳向法院提交的购房协议内容真实。关于办理房屋所有权证和土地使用证相关费用的承担。经查，双方签订的购房协议约定有”房屋总价款80000元包含购房款、水电增容费、暖气增容费、闭路电视增容费、地下室等费用，如发生其他费用由张正东承担”以及”张正东在李琳向其支付购房款期间负责将房产证办理至李琳名下，并交给李琳”等内容，视为张正东和李琳对办理房屋所有权证和土地使用证所需费用的承担有特别约定，该约定并不违反法律的强制性规定，对张正东和李琳均具有约束力，故一审判决认定办理房屋所有权证和土地使用证所需费用由张正东承担并无不当。关于15000元房款的利息问题。因张正东享有房屋买卖合同的同时履行抗辩权，故在判决支持李琳关于办理房屋所有权证和土地使用证的诉讼主张时，李琳对合同义务的履行是否符合约定，也应当作为本案一并审查的内容。经查，自2001年8月1日至今，李琳一直实际占有使用案涉房屋，至2005年7月15日，李琳共向张正东支付房款65000元，张正东收取上述房款时并未提出明确异议，应视为其同意李琳在上述时间付款。后李琳要求张正东办理房屋过户手续被拒绝后，直到2016年9月23日才将剩余的15000元房款提存至酒泉市诚信公证处，在此期间，15000元房款实际上由李琳占有和收益。李琳的上述付款行为虽未构成违约，但房屋和15000元房款均由李琳占有和收益，考虑到货币贬值及办证费用增加等因素，基于公平原则，应当由李琳向张正东承担15000元房款的存款利息7384元（自2005年7月16日起至2016年9月23日止，按人民银行公布的五年期或三年期以上定期存款利率计算）。一审判决对此判处不当，应予纠正。另，一审判决的判项中没有明确当事人履行义务的期限，属表述不当，亦应予以纠正。
综上所述，一审判决查明的基本事实清楚，但判处不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初199号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初199号民事判决第三项；
三、被上诉人李琳给付上诉人张正东房款利息7384元。
四、驳回被上诉人李琳的其他诉讼请求。
上述履行义务，限于本判决生效后60日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1100元，二审案件受理费175元，合计1275元，由上诉人张正东负担975元，被上诉人李琳负担300元。
本判决为终审判决。
审判长王振生
审判员吴克东
审判员张小青
二〇一八年四月二十八日
书记员高阳