广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民一初字第140号
原告：宋科龙，男，1971年10月13日出生，汉族，住江门市蓬江区。
委托代理人：岑敏，女，1972年10月29日出生，汉族，住江门市江海区。
被告：广东周记食品有限公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：李秀丽。
委托代理人：马彬、唐蕾，广东唯杰律师事务所律师、实习律师。
第三人：江门市蓬江区品盛餐饮有限公司，住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：刘芳明。
委托代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：徐栋明，江门市蓬江区品盛餐饮有限公司股东。
原告宋科龙诉被告广东周记食品有限公司（以下简称为周记公司）、第三人江门市蓬江区品盛餐饮有限公司（以下简称为品盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后�被告在答辩期间于2014年4月25日提出管辖异议，本院于2014年5月4日裁定驳回管辖权异议申请，被告不服，向江门市中级人民法院提出上诉，江门市中级人民法院于2014年6月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2014年9月15日、17日公开开庭进行了审理，原告宋科龙及其委托代理人岑敏，被告周记公司的委托代理人马彬，第三人品盛公司的法定代表人刘芳明，委托代理人秦明禄、徐栋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋科龙诉称：2011年3月19日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁江门市蓬江区天河西路1座二楼整层房屋，面积1300平方米，期限从2011年6月1日至2019年5月31日止（2011年3月19日至2011年5月20日为装修期），租金按每平方米33元计算，租金在第三年开始递增8%，之后每年在当年的租金基础上递增8%，�堂分摊部分面积按50平方计算，即每月5000元，每月合计租金47900元（以上租金不含租赁税）。合同签订后被告即交四十天租金63860元。被告用电、用水的计算按原、被告双方另签订的供电、供水协议执行。如原告向供电、供水部门缴费，必须视使用情况收取保证金。签订合同后被告即付95800元履约保证金给原告，该保证金在租赁期满或合同终止，被告不违约及结清租金、水电费及有关费用后，原告不计利息退回给被告。租金从2011年6月1日到2019年5月31日计算，每月5日前交当月租金，租金交纳不能超过3天，逾期则按每天1%加收滞纳金，逾期超过30天，作自动终止合同并没收保证金。租赁期间内，被告更改租用性质或转租给他人，必须经原告同意，否则视作违约，原告有权终止合同，并没收保证金。租赁期间，属于被告责任造成原告物业房屋结构损坏的，被告应负责赔偿�被告在租赁范围内出资增加的固定、不可移动设施，在租赁期满后，一律无偿归原告所有。可移动的设施被告在十天内自行处理，逾期视同放弃，由原告自主处理。签约后，原告依约将上述房屋交付被告使用。但被告自2012年12月开始已逾期违约，部分欠租，并于2013年7月7日在不告知原告的情况下突然人去楼空，并且拆除及损坏了室内装修物。由于被告违约欠租数月，经多次催缴仍未支付，已达到解除合同的条件，故原告于2013年11月1日收回上述房屋。至此，双方签订的《租赁合同》已终止履行，双方租赁合同关系已实际解除。被告应向原告支付合同解除之前所欠的租金，计至2013年10月止，应付租金合计261600元。被告在租赁期间还拖欠水费2296.2元，并由于逾期缴交导致供水部门加收滞纳金909.3元，合计3337.50元，该款原告已垫付，故被告应返还给原告。由于被告已违约�应承担相应的违约责任，原、被告本在合同中约定逾期交租每天加收月租金1%的违约金，但根据相关法律规定，原告请求按同期同类贷款利率的四倍计算违约金。另外，由于被告违约逾期交租导致解约，故被告已交纳的履约保证金95800元不作退还。再有，由于被告搬迁时拆除和损坏了租赁房屋的室内装修物，造成原告经济损失，被告依约应折价赔偿给原告，原告暂估算损失为20000元（准确价值待相关鉴定机关作出评定后为准）。特提起诉讼，请求判令1、被告向原告清偿租金542228元（2012年12月至2013年10月）及违约金（按同期同类银行贷款利率四倍计算至清偿之日止，暂计至起诉之日为284333元）。2、被告向原告返还垫付的水费2750.10元及滞纳金248.70元，合计2998.80元。3、被告交纳的履约保证金95800元不作退还。4、被告应向原告赔偿损失20000元（先请求20000元，待相关鉴定机关作出评定后为准）。5、本案诉讼费用由被告承担。庭审后，原告撤回了第4项请求.
原告为其起诉事实提供的证据有：1、原告身份证复印件及被告营业执照各一份。证明原、被告主体资格。2、缴交水费发票一份。证明原告于2013年8月3日至9月3日的水费2750.1元，违约金248.64元，合计2998.74元。3、租赁税费分摊表一份。证明被告需要承担的费用，按照房屋平方数的比例，被告应承担的税费。4、租金递增通知书一份。证明当时签订的合约在递增租金时，已另行通知被告。5、周德有身份证复印件一份，证明其代表被告签定租赁合同。6、公证书一份。证明被告搬离时没有通知原告，原告于2013年7月8日早上报案并叫公证处到场拍照。7、租赁合同一份。证明原告位于江门市天河西路1座（原国顺酒店二楼整层）租给被告并约定双方权利、义务。8、终止协议一份。证明原告与被�的租赁合同至今还是合法有效的。9、收据16份。证明原告收到广东周记食品有限公司（2011年3月至2012年10月）租金。10、银行流水单四份。证明被告和原告签定合同后由2011年7月到2013年6月都由刘芳明或徐栋明代被告缴交租金。11、水费收据一份。证明被告租赁的涉案房屋的水电费都是由国顺酒店独立向被告收取。12.被告的水表的用水情况表一份。证明被告2014年5月到7月用的水费。13、用水情况说明一份。证明被告一直是独立水表用水。14、发票一张。证原告明代被告交2014年5月到7月用的水费。15、国顺酒店三楼所使用的水费发票两张。证明原告办公室所用的水是独立水表，与被告二楼水表无关系。16、供水安装预算单一份、安装协议书一份、交纳水费合同一份。证明原告在国顺酒店三楼办公室安装的独立水表。17、被告拖欠费用明细表两张。证明被告一直拖欠的租金334828元、滞纳金475607.24元、利息365078.32元及被告应交纳的租赁税583253.3元。18、房产证及土地使用权证四份。证明涉案的房屋为原告及林英华共同所有。
被告周记公司辩称：不同意原告的诉讼请求，被告在2011年7月下旬将涉案的房屋转交给第三人，由第三人进行租赁经营，也是由第三人交纳租金，该事实原告是知情的，也得到了其同意，在2012年6月6日三方签订了终止协议，涉案租赁房屋的所有义务由第三人承担，第三人也向原告交纳租金和原告事实上履行了租赁关系，原告在本案中起诉被告缺乏事实与法律依据，请求驳回原告对被告的起诉。
被告为其答辩事实提供的证据有：1、收据一份。证明被告向原告缴纳履约保证金95800元涉及租赁房屋地址为江门市天河西路1座（原国顺酒店二楼整层）。2、终止协议一份。证明一、原、被告及品盛公司签订《终止协议》，原被告�间的租赁关系于2012年6月6日终止，由品盛公司承租涉案房屋。证明二、被告将履行保证金收据交付给品盛公司。3、营业执照复印件一份。证明品盛公司租赁原告涉案房屋进行经营餐厅。4、验证报告一份。证明徐栋明为品盛公司的股东。5、网银交易流水一份。证明品盛公司向原告交纳了涉案租赁房屋自2012年11月起至2013年6月的房屋租金。6、缴纳电费收据一份。证明原告收取了品盛公司所交纳的涉案租赁房屋的电费。7、网银交易流水一份。证明原告收到品盛公司法定代表人刘芳明于2012年9月10日、10月12日向其转帐支付的租金。
第三人品盛公司述称：原告、被告、第三人进行协商后于2011年7月下旬由第三人租赁涉案的房屋经营，第三人也履行了租赁义务，后因为涉案房屋路段修建隧道，第三人租赁房屋的周围围蔽施工，原告也同意将租金在原来的基础上每月减少一万�，但因为道路围蔽，消费者不方便进入涉案房屋消费，导致第三人生意难以为继。因为原告的原因，原告故意隐瞒涉案房屋路段将要施工的信息，欺诈第三人，也使第三人遭受重大损失，保留对原告追讨损失的权利。
第三人为其陈述的内容提供证据有：1、录音光盘二份证明租金从47900元减少到37900元，第三人是获得了原告的许可的。2、江门市排放污染物临时许可证、餐饮服务许可证、发票领购记录各一份。证明第三人品盛公司在涉案房屋租赁经营情况。
经审理查明，2011年3月19日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁江门市蓬江区天河西路1座二楼整层房屋，面积1300平方米，期限从2011年6月1日至2019年5月31日止（2011年3月19日至2011年5月20日为装修期），租金按每平方米33元计算，租金在第三年开始递增8%，之后每年在当年的租金基础上递增8%�大堂分摊部分面积按50平方计算，即每月5000元，每月合计租金47900元（以上租金不含租赁税）。合同签订后被告即交四十天租金63860元。被告用电、用水的计算按原、被告双方另签订的供电、供水协议执行。如原告向供电、供水部门缴费，必须视使用情况收取保证金。签订合同后被告即付95800元履约保证金给原告，该保证金在租赁期满或合同终止，被告不违约及结清租金、水电费及有关费用后，原告不计利息退回给被告。租金从2011年6月1日到2019年5月31日计算，每月5日前交当月租金，租金交纳不能超过3天，逾期则按每天1%加收滞纳金，逾期超过30天，作自动终止合同并没收保证金。租赁期间内，被告更改租用性质或转租给他人，必须经原告同意，否则视作违约，原告有权终止合同，并没收保证金。租赁期间，属于被告责任造成原告物业房屋结构损坏的，被告应负责赔�。被告在租赁范围内出资增加的固定、不可移动设施，在租赁期满后，一律无偿归原告所有。可移动的设施被告在十天内自行处理，逾期视同放弃，由原告自主处理。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告接收该房屋并利用该房屋经营广东周记餐饮，向原告交付履约保证金95800元，并依合同约定支付2011年6月至2012年10月租金每月47900元，其中从2012年1月至2012年10月由刘芳明的农帐户行6228480614117474211转付原告宋科龙帐户6228480613415596311，从2012年11月开始，被告每月支付租金37900元，通过徐栋明帐户44-370300460114800转付到宋科龙帐户，支付到2013年6月，2013年7月起再没有支付租金，即从2012年11月至2013年6月，被告每月欠租10000元，共欠租80000元。2013年7月按合同约定租金在第三年开始递增8%，当月租金为51732元，即2013年7月起至原告起诉租金计算截止时的2013年10月共4个月每月租金51732元共206928元，加上被告欠交的2011年8月租金47900元、2012年11月至2013年6月租金80000元，被告合计共欠租金334828元。被告租赁期间的水电费，没有通过原告交纳，也没有向原告支付水电费保证金，电费是由被告直接向国顺酒店结算。水费按其水表用量以国顺酒店的户名与供水部门结算。
被告租赁期间，于2012年6月6日与原告及第三人签订一份《终止协议》，协议约定，原、被告之间的《租赁合同》自原告与第三人另行签订新的《租赁合同》时终止，原、被告不再履行原合同，原合同的内容由原告、第三人另行签订的新合同取代，被告不对原告与第三人之间的新合同承担任何义务；原合同终止后，原、被告双方应将合同终止前的义务履行完毕；原告原收取被告的履约保证金95800元转为第三人履约保证金，第三人将相应履约保证金支付给被告，被告将原履约保证金收据交第三人，第三人凭原履约保证金收据向原告换取新的履约保证金收据。协议签订后，第三人因租赁税的负担问题未能与原告协商一致，故双方未有签订新的《租赁合同》，原告没有收取原收据向第三人开具新的履约保证金收据。
2013年7月7日，被告停止经营，撤离租赁房屋，人去楼空，遗留废弃物品。2013年8月28日，原告向江门市蓬江公证处申请对被告遗留废弃物品进行保全证据公证。该公证处对位于江门市蓬江区天河西路1座二层J-A1-7轴出租房屋经查看、拍照和录像，并于2013年9月11日作出公证书。后被告一直未对遗弃物品进行处理，原告对房屋内被告物品进行清场，并于2014年11月1日收回涉案房屋。对被告租赁期间拖欠水费2750.10元及滞纳金248.64元共2998.74元，原告于2013年11月5日代向江门融浩水业股份有限公司补交。被告离场后，对拖欠原告租金一直没有支�，且原告一直联系不上被告，为此，原告提起本案诉讼。
本院认为，本案性质为房屋租赁合同纠纷。本案根据原告的起诉，被告的答辩及第三人陈述，结合庭审查明的事实，本案存在争议焦点有1、原被告签订的《租赁合同》的效力认定；2、原被告及第三人的《终止协议》的效力认定；3、原告与第三人之间是否存在租赁关系；4、被告拖欠租金及水费数额的认定；5、原告的诉讼请求应否予以支持。
1、关于原、被告签订的《租赁合同》的效力认定问题。庭审查明事实表明，被告为在江门经营餐饮，租赁原告房屋，并双方签订《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告具有约束力。
2、关于原、被告及第三人的《终止协议》的效力认定问题。被告在租赁期间，于2012年6月6日与原告及第三人签订一�《终止协议》，协议约定自原告与第三人另行签订新的《租赁合同》时，被告与原告签订的《租赁合同》才终止。另还要办理履约保证金转交手续，即第三人向被告交纳保证金95800元，原告收回被告的保证金收据，向第三人开具收据。但协议签订后，第三人与原告并没有签订新的租赁合同，原、被告、第三人也没有办理履约保证金转交手续。因此，合同生效的条件未有成就，即三方签订《终止协议》未有生效。对原、被告，第三人不具有约束力。
3、关于原告与第三人之间是否存在租赁关系的问题。如上所论，原告没有与第三人签订新的租赁合同，原、被告之间的租赁合同尚未终止，原合同须继续履行，原告与第三人尚未建立租赁关系。若被告将餐饮转让第三人经营，也是被告自身转让行为，不能算作经原告同意或原告与第三人存在租赁关系。对原告而言，被告是合同的租赁人，原告只能继续向被告收取租金。
4、关于被告拖欠租金及水费数额的认定问题。原、被告签订的《租赁合同》约定，租期从2011年6月1日至2019年5月31日。而被告租赁后于2013年7月7日未经原告同意擅自离场，撤离后至今未有与原告办理退租的相关手续。原告于2013年11月1日收回房屋，是租赁合同约定的出租人的权利。因此，原告主张计算租金至2013年10月，理由充分，应予支持。合同约定，被告从2011年6月至2013年6月每月交的租金是47900元，2012年11月至2013年6月，被告每月欠租10000元，共欠租80000元。2013年7月按合同约定租金在第三年开始递增8%，当月租金为51732元，即2013年7月起至原告起诉租金计算截止时的2013年10月共4个月每月租金51732元共206928元，加上被告欠交的2011年8月的租金47900元、2012年11月至2013年6月租金80000元，被告合计共欠租金334828元。第三人在庭审�认为原告同意从2012年11月起租金减免10000元，并提供录音光盘佐证，经质证，原告认为该录音是偷录的，未经原告同意，原告没有同意减免租金，且原告一直认为是被告交的租金。而被告及第三人没有充分证据证实原告同意减租。因此，第三人该陈述意见证据不足，不予采信。对于被告拖欠的水费，原告能提供代交国顺酒店2013年5月—7月的供水部门开具水费的发票原件，被告租赁期间是以国顺酒店的户名交纳水、电费，而被告在庭审中未能提供这期间已交纳的水费单据。因此，确认被告离场后原告根据供水部门通知为被告代交拖欠的水费及滞纳金等共2998.74元。
5、关于原告的诉讼请求应否予以支持的问题。原告在本案诉讼中提出诉讼请求第一项是要求被告偿付拖欠租金542228元及违约金。审理查明事实表明，原、被告存在租赁关系，其在租赁期间拖欠原告租金334828�，不是542228元，多出部分不予认定。对于违约金，因被告拖欠租金超过合同约定交付租金时间，构成违约，按合同约定，被告应从约定交租日的第四日起支付每天1%的违约金，原告现请求被告偿付拖欠租金334828元及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算违约金，没有违反法律规定，应予支持。至于违约金的计算起始时间，应视每月租金交付情况分段计算，具体详见附表。对于原告请求被告返还代支付水费及滞纳金2998.74元的第二项请求。因该水费及违约金是被告租赁期间拖欠，原告收回房屋为获取自来水使用而必须向供水部门交纳被告拖欠水费及违约金等费用，被告应这将该项费用返还给原告。原告请求被告返还代支付水费及滞纳金等2998.74元，理由充分，应予支持。由于被告违约及在合同租赁期间擅自离场，按照原、被告签订的租赁合同约定，原告有�对收取被告的履约保证金95800元不予退还。原告的该第三项请求，理据充分，应予支持。
综上所述，原告与被告存在租赁关系，未有与第三人存在租赁关系，租赁期间拖欠租金及水费等应由被告偿付。被告以2011年8月以后再没有与原告存在租赁关系为抗辩，证据不足，不予采信。第三人述称从2011年8月以后至撤场是其租赁原告房屋，但其没有充分的证据佐证，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广东周记食品有限公司应于本判决发生法律效力的次日起十日内向原告宋科龙偿还拖欠租金人民币334828元及违约金（违约金按每月租金交付情况分段计算，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算至本判决确定偿付日止�详见列表）。
二、被告广东周记食品有限公司应于本判决发生法律效力的次日起十日内向原告宋科龙返还水费及滞纳金2998.74元。
三、原告宋科龙收取被告广东周记食品有限公司的履约保证金95800元不予退还。
四、驳回原告宋科龙的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币17332元，由原告负担4300元，被告负担13032元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 叶健勇
审 判 员 李常明
人民陪审员 蓝志想
二〇一四年十一月三日
书 记 员 伍嘉欣
违约金计算表租金应交租日期交租日期违约起止日逾期天数实际缴交（元）欠租金（元）按人民银行利率4倍违约金（元）2011年7月2011.7.52011.7.147月9日至7月14日5479000.06%143.72011年8月2011.8.5未交-0479000.06%2011年9月2011.9.52011.9.159月9日至9月15日6479000.06%172.42011年10月2011.10.52011.10.8479000.06%02011年11月2011.11.52011.11.1811月9日至11月18日9479000.06%258.72011年12月2011.12.52011.12.1512月9日至12月15日6479000.06%172.42012年1月2012.1.52012.1.50479000.06%02012年2月2012.2.52012.2.152月9日至2月15日6479000.06%172.42012年3月2012.3.52012.3.123月9日至3月12日3479000.06%86.222012年4月2012.4.52012.4.104月9日至4月10日1479000.06%28.742012年5月2012.5.52012.5.115月9日至5月11日2479000.06%57.482012年6月2012.6.52012.6.136月9日至6月13日4479000.06%1152012年7月2012.7.52012.7.117月9日至7月11日2479000.06%57.482012年8月2012.8.52012.8.108月9日至8月10日1479000.06%28.742012年9月2012.9.52012.9.109月9日至9月10日1479000.06%28.742012年10月2012.10.52012.10.1210月9日至10月12日3479000.06%86.222012年11月2012.11.52012.11.1911月9日至11月19日10379000.06%227.4未交11月9日至清偿日100000.06%2012年12月2012.12.52012.12.1712月9日至12月17日8379000.06%181.9未交12月9日至清偿日100000.06%2013年1月2013.1.52013.1.141月9日至1月14日5379000.06%113.72013年1月2013.1.5未交1月9日至清偿日100000.06%2013年2月2013.2.52013.2.202月9日至2月20日11379000.06%250.1未交2月9日至清偿日100000.06%02013年3月2013.3.52013.3.123月9日至3月12日3379000.06%68.22未交3月9日至清偿日100000.06%2013年4月2013.4.52013.4.104月9日至4月10日1379000.06%22.74未交4月9日至清偿日100000.06%2013年5月2013.5.52013.5.105月9日至5月10日1379000.06%22.74未交5月9日至清偿日100000.06%2013年6月2013.6.52013.6.106月9日至6月10日1379000.06%22.74未交6月9日至清偿日100000.06%2013年7月2013.7.5未交7月9日至清偿日517320.06%2013年8月2013.8.5未交8月9日至清偿日517320.06%2013年9月2013.9.5未交9月9日至清偿日517320.06%2013年10月2013.10.5未交10月9日至清偿日517320.06%合计334828-2318备注：违约金计算为：【中国人民银行现半年期贷款年利率5.6%÷365天／年×4倍】×欠租金额×逾期缴租天数