江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终391号
上诉人（原审原告）：新余水务置业有限责任公司，住所地：新余市体育中心西侧水务一水天城14号31层。
法定代表人：钱金梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邹强平。
被上诉人（原审被告）：肖红艳。
第三人：中国建设银行股份有限公司新余市分行，住所地：新余市北湖路180号。
负责人：叶延安，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘艳军。
上诉人新余水务置业有限责任公司（以下简称水务置业公司）因与被上诉人邹强平、肖红艳及第三人中国建设银行股份有限公司新余市分行（以下简称建行新余分行）商品房预售合同、追偿权纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人水务置业公司的委托诉讼代理人钱磊、被上诉人邹强平、第三人建行新余分行的委托诉讼代理人刘艳军到庭参加诉讼。肖红艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
水务置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判邹强平、肖红艳共同赔偿水务置业公司经济损失60000元（含律师费4000元及2015年11月2日9000元按月利率2%，2015年12月17日385236.4元按月利率2%暂算至2016年7月1日的利息），以及应计算至解除《商品房买卖合同》后，本案所涉房产出售给第三方且房款到水务置业公司银行账户时止的利息损失。事实和理由：一、一审错误将建行新余分行因邹强平、肖红艳逾期还款而加收的利息4236.4元直接认定为水务置业公司的损失，不仅没有事实和法律依据，更显失公平。1、邹强平、肖红艳在建行新余分行处贷款了390000元，但其违背诚信及《贷款合同》的约定，自2015年8月11日后未再向建行新余分行归还按揭贷款，这才导致建行新余分行依据《贷款合同》之约定，要求水务置业公司承担担保责任，水务置业公司先后两次向建行新余分行支付了共计394236.4元。扣除390000元本金后及邹强平、肖红艳已还款项外，邹强平、肖红艳实际产生了4236.4元的利息损失，这完全是邹强平、肖红艳自身原因导致的，与水务置业公司没有任何关系，一审却直接将该4236.4元的损失认定为水务置业公司的损失，显然是错误的。2、本案既是追偿权纠纷，又是商品房买卖合同纠纷，水务置业公司的经济损失主要是以下两项：1、水务置业公司为追回已支出的394236.4元所发生的合理费用。2、水务置业公司以自有资金394236.4元为邹强平、肖红艳承担担保责任，支付给了建行新余分行，该款从支出到重新收回期间水务置业公司所支出款项的利息损失。关于利息标准的问题，水务置业公司认为应当按照月利率2%的标准进行赔偿，水务置业公司承担保证责任而垫付款项，从性质上说相当于出借款项给邹强平、肖红艳，在利率上可以比照民间借贷纠纷最高不超过月利率2%的标准执行。如邹强平、肖红艳未违约，水务置业公司无需垫付款项，本身也可以产生一定的收益，这也应当算作水务置业公司的损失。关于赔偿损失的截止时间问题，在邹强平、肖红艳违约前，水务置业公司的房子售出、房款收回。而因为邹强平、肖红艳的原因，导致房子售出、房款未收回，水务置业公司只有等到出售给邹强平、肖红艳的房产收回，重新出售并得到房款后，其损失才不再发生。
邹强平辩称，计息时间算至涉案房产出售时止不合理，应该算至合同终止时止。一审判决合理，应予维持。
肖红艳未答辩。
建行新余分行述称，其不是商品房买卖合同的当事人，是否解除合同由法院判决，邹强平的贷款逾期后，贷款确实是水务置业公司垫付的。
水务置业公司向一审法院起诉请求：1、解除水务置业公司与邹强平、肖红艳于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》；2、邹强平、肖红艳共同赔偿水务置业公司经济损失60000元（2015年11月2日9000元按月利率2%，2015年12月17日385236.4元按月利率2%暂算至2016年7月1日，应计算至解除《商品房买卖合同》及本案所涉房产出售给第三方且房款到水务置业公司银行账户时止，另支付律师费4000元）。
一审法院认定事实：2013年6月26日，邹强平、肖红艳与水务置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：邹强平、肖红艳购买水务置业公司开发的水务*一水天城二期7栋2301号商品房，建筑面积为125.59平方米，单价4446.42元每平方米，总价558426元。付款方式为贷款按揭，邹强平、肖红艳于签订本合同当日首付人民币168426元，同时提交商业贷款所需各项手续，贷款金额人民币390000元。双方在该合同附件四合同补充协议中约定：采取按揭贷款方式或者公积金贷款方式支付购房款的，如果出卖人承担保证责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应赔偿出卖人的全部经济损失。2014年11月11日，邹强平作为借款人，邹强平、肖红艳作为抵押人，建行新余分行作为贷款人，水务置业公司作为保证人，签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：邹强平向建行新余分行贷款390000元，水务置业公司为该贷款提供保证担保，保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年11月，建行新余分行正式向邹强平发放贷款，并按约定将390000元贷款转入水务置业公司的账户。邹强平从2014年11月至2015年8月11日向建行新余分行按时归还了每月的按揭贷款，自2015年8月11日之后未再向建行新余分行按时归还每月的按揭贷款。建行新余分行遂要求水务置业公司承担保证担保责任，水务置业公司于2015年11月2日向建行新余分行支付了9000元，于2015年12月17日向建行新余分行支付了385236.4元，共计394236.4元。该房现未办理房屋所有权证，也未办理抵押登记。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。邹强平、肖红艳与水务置业公司签订《商品房买卖合同》，水务置业公司与邹强平、肖红艳及建行新余分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，该两份合同系合同各方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应恪守合同义务。在建行新余分行发放贷款之后，建行新余分行按约定将390000元贷款转入水务置业公司的账户，在邹强平未按约定归还按揭贷款之后，建行新余分行要求水务置业公司承担了保证担保责任，为此水务置业公司向建行新余分行支付了394236.4元，与之前建行新余分行转账给水务置业公司的390000元，水务置业公司为该贷款承担了4236.4元的损失。关于水务置业公司要求邹强平、肖红艳支付4000元律师代理费损失的诉请，因水务置业公司与邹强平、肖红艳之间未有该项费用承担的明确约定，且水务置业公司是否委托律师代理本案诉讼，非法律、法规的强制性规定，系水务置业公司自愿行为，故，对水务置业公司该诉请，一审法院不予支持。现邹强平已连续超过三个月未归还按揭贷款，且肖红艳非系《个人住房（商业用房）借款合同》中的借款人，结合《商品房买卖合同》中：“如果出卖人承担保证责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应赔偿出卖人的全部经济损失。”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款之规定，对水务置业公司要求解除水务置业公司与邹强平、肖红艳于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》的诉请，一审法院予以支持。对水务置业公司要求邹强平、肖红艳共同赔偿水务置业公司经济损失60000元（2015年11月2日9000元按月利率2%，2015年12月17日385236.4元按月利率2%暂算至2016年7月1日，应计算至水务置业公司与邹强平、肖红艳解除《商品房买卖合同》及本案所涉房产出售给第三方且房款到水务置业公司银行账户时止，另支付律师费4000元）的诉请，一审法院支持邹强平应向水务置业公司赔偿损失4236.4元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除水务置业公司与邹强平、肖红艳于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》；
二、邹强平应于本判决生效之日起十日内向水务置业公司赔偿损失4236.4元；三、驳回水务置业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由水务置业公司承担1208元，邹强平承担6842元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定证据无误，当事人对一审认定的事实没有争议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，邹强平与肖红艳于2013年6月14日登记结婚，于2014年9月12日协议离婚。
本院认为，本案属商品房预售合同、追偿权纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争执焦点为：水务置业公司要求邹强平、肖红艳赔偿律师代理费4000元及以基数9000元、385236.4元分别从2015年11月2日、2015年12月17日起至涉案房屋出售给第三方且房款到水务置业公司账户时止按月利率2%计算的利息，是否有事实和法律依据？就上述争执焦点，本院评述如下：
一、关于律师代理费4000元的问题。水务置业公司是否委托律师代理本案诉讼，非法律、法规的强制性规定，委托律师代理本案诉讼是水务置业公司的自愿行为，因此，水务置业公司为维护其权利而委托律师代理本案诉讼所支付的4000元律师代理费，并非是必然发生的合理费用。故，水务置业公司所提律师代理费4000元是必然会发生的合理费用的上诉理由，依法不能成立。
二、关于利息损失的问题。邹强平因未按约定归还按揭贷款，致使水务置业公司承担了保证责任，水务置业公司于2015年11月2日、同年12月17日分别支付9000元、385236.4元共计394236.4元给了建行新余分行。虽然水务置业公司在承担保证责任之前收到了邹强平的按揭贷款390000元，但该款是水务置业公司出售其商品房给邹强平、肖红艳，依双方签订的《商品房买卖合同》的约定而收取的部分房款，在上述合同未解除之前，属合法取得的财产，应受法律保护。现上述合同一审法院于2016年7月13日判决解除，对该项判决，双方当事人均未提出上诉，应认定该合同于2016年7月13日解除，因该合同解除是由于邹强平、肖红艳的违约所导致的，因此，造成水务置业公司可合法占有390000元款项期间（该款支出之日起至合同解除之日止）的利息损失，邹强平依法应当承担赔偿责任。水务置业公司为履行保证义务而支付给建行新余分行4236.4元（超出水务置业公司收取的按揭房款390000元的部分，即394236.4元－390000元）的款项以及该款的利息损失，有权向邹强平追偿。水务置业公司在本案中仅主张4236.4元款项的利息损失，且在二审庭审中明确表示其支付的4236.4元款项在返还首付款给邹强平、肖红艳时予以扣除，由于返还首付款的时间为《商品房买卖合同》解除之日即2016年7月13日。因此，造成水务置业公司支出4236.4元款项之日起至合同解除之日止的利息损失，邹强平依法应当赔偿给水务置业公司。至于利率的问题，本院酌定为中国人民银行发布的同期同类贷款利率。综上，邹强平应赔偿给水务置业公司的利息损失为9914.97元[以下两项之和：1、9000元×4.35%×255天（2015年11月2日起至2016年7月13日止）÷365天；2、385236.4元×4.35%×210天（2015年12月17日起至2016年7月13日止）÷365天]。邹强平的上述债务是其与肖红艳夫妻存续期间所负的债务,依法应当由肖红艳、邹强平共同偿还。因此，水务置业公司所提邹强平、肖红艳共同赔偿水务置业公司2015年11月2日9000元按月利率2%，2015年12月17日385236.4元按月利率2%暂算至2016年7月1日，以及应计算至解除《商品房买卖合同》后，本案所涉房产出售给第三方且房款到水务置业公司银行账户时止的利息损失的上诉理由部分成立。
综上所述，水务置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国担保法》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉司法解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初261号民事判决第一项；
二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初261号民事判决第三项；
三、变更江西省新余市渝水区人民法院（2016）赣0502民初261号民事判决第二项为被上诉人邹强平、肖红艳在本判决生效之日起十日内共同赔偿上诉人新余水务置业有限责任公司损失9914.97元；
四、驳回上诉人新余水务置业有限责任公司在一审中的其他诉讼请求。
一审案件受理费8050元，由上诉人新余水务置业有限责任公司承担998元，被上诉人邹强平、肖红艳共同承担7052元。二审案件受理费1300元，由上诉人新余水务置业有限责任公司承担1178元，被上诉人邹强平、肖红艳共同承担122元。
本判决为终审判决。
审 判 长 艾力钊
审 判 员 熊 剑
代理审判员 袁 文
二〇一六年十一月八日
书 记 员 杨 玲