福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初352号原告：张全灶，男，1973年10月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司。法定代表人：曾丽水，董事长。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。原告张全灶与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张全灶的委托诉讼代理人施素芳、被告众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张全灶向本院提出诉讼请求：1.众祥公司立即向张全灶支付逾期办理商品房权属登记违约金7100元；2.本案诉讼费由众祥公司负担。事实和理由：张全灶与众祥公司于2012年3月2日签订《商品房买卖合同》，约定：张全灶向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村3xx幢9xx号商品房，建筑面积96.68平方米，单价为每平方米7028元，总金额为679467元，以按揭付款方式支付；于2012年3月2日前支付首期款409467元，余款270000元七日内由众祥公司协助张全灶向银行申请按揭贷款。众祥公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给张全灶使用，并应当在交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付张全灶。如因众祥公司原因，张全灶不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，张全灶不退房，众祥公司自逾期之日起每日按张全灶已付房款的0.005%向张全灶支付违约金。合同订立后，张全灶依约支付了全部房款。众祥公司依约通知张全灶交房，张全灶于2015年2月14日办理了交房手续，但众祥公司直至2015年11月10日才办理初始预登记，逾期209天，构成违约，应当向张全灶支付违约金7100元(679467元×0.005%/天×209天)。故诉至法院请求依法判决。众祥公司辩称，1.逾期办证系因第三方责任而非其的过错所致。根据其与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》约定来看，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地。而实际上，因原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围，政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地，导致众祥公司将项目分期开发，供地方式也分为B03一期、二期两次供地。在一期供地4年后，直至2012年9月“帝豪”建筑物拆除，众祥公司才获得二期用地，进而导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后、大底盘地下室迟迟不能闭合，整个项目规划面积测量及共有产权分摊面积无法及时确定，才直接导致项目产权证的办理被暂缓。故不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，属于不可抗力的免责事由，众祥公司不应对此承担责任；2.商品房买卖合同第十四条明确约定众祥公司承担违约责任前提是因众祥公司的责任导致逾期办证。但从导致本案逾期办证的因素看，非众祥公司的过错所导致，且发生上述客观事由后，众祥公司多次行文上报三明市人民政府、三明市徐碧新城开发建设工作小组办公室等单位，力促及时供地。同时为了一期能够按时交房，主动采取变更施工方案，交叉班组作业，追加支护投资等办法来缩短工期，仅为提早打通消防通道，加快二期地下室施工就多投入支护工程资金300多万元。因此，众祥公司在整个合同履行过程中诚实守信，不存在过错，不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金；3.众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。众祥公司已按要求向房地产管理部门提交登记申请书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、测绘成果审核意见及测绘报告等13项房屋所有权初始登记的完备证明文件，但若不是因为2013年10月29日，三明市房屋权属登记中心要求办理一期地下室实测数据审核时将二期按现状实测并入计算，众祥公司早已按合同约定取得房屋权属证书，所以逾期办证是出于第三人的原因，众祥公司可以免责；4.即使认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。第一，逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。根据《合同法》解释（二）第二十六条规定的“情势变更”条款，张全灶与众祥公司订立合同时，众祥公司无法预见“帝豪”建筑物拆除的延期，合同成立后，由于无法预见和避免的客观情况而继续按照商品房买卖合同之约定要求众祥公司承担违约责任，明显不公平。第二，在本次逾期办证事件中，众祥公司并无过错。根据《合同法》解释（二）第二十九条之规定，违约金应以实际损失为基数，综合考虑当事人过错程度及预期利益等综合因素，本案中逾期办证对张全灶并未造成任何损失，众祥公司也无过错。综上，请求法院驳回张全灶的诉讼请求或酌情减轻众祥公司的责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据张全灶及众祥公司的陈述及提供的有效证据，本院经审理认为,案涉《商品房买卖合同》的签订时间、案涉房产坐落地点、房屋面积、房屋价款、房屋交付时间、房屋初始预登记以及张全灶实际支付的款项等内容双方没有争议，上述无争议事实本院予以认定。本案的争议焦点在于：众祥公司是否应承担违约责任即众祥公司迟延办证是否存在过错。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：张全灶主张，众祥公司于2015年2月14日交付了商品房，但直至2015年11月10日才办理房屋初始预登记手续，逾期209天，构成违约，虽然众祥公司提出众祥公司逾期办证属于不能避免、不能克服的客观情况，但其提供的证据不足以说明其要证明的事实，应承担违约责任。众祥公司认为，在答辩意见中已详细阐明，众祥公司对逾期办证没有过错，为证实其主张向法庭提供挂牌成交确认书、国有土地出让合同、红线图、蓝图公司证明、房屋面积测绘成果审核过程记录、三明市政府专题会议纪要、申请报告、房屋建筑面积测量计算报告书来证实众祥公司已提供了办理房屋所有权登记手续所必须的相关材料，协助义务已完成，在整个合同履行过程中诚实守信，并无过错，延期办证属众祥公司不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致，为免责事由；2.对张全灶计算违约金的时间有异议，认为截止时间只能计算至2015年11月9日，因为梅列区乾龙新村3xx幢商品房于2015年11月10日办理了初始预登记，张全灶可于当日办理权属登记手续。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：1.不可预见性。我国法律要求构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。按照众祥公司与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，B03地块应交付给众祥公司的时间为2008年8月25日前，而张全灶与众祥公司签订《商品房买卖合同》是在2012年3月2日，也就是说，张全灶、众祥公司订立合同时，B03地块已逾期交付近4年时间，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故对B03地块的逾期交付不存在不可预见的问题；2.不可避免性。B03地块的逾期交付并非是张全灶与众祥公司订立合同后的突发事件，在张全灶与众祥公司订立合同后，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免的，故不存在不可避免的问题；3.不可克服性。B03地块的逾期交付在张全灶与众祥公司订立合同前就已存在，并非是张全灶与众祥公司订立合同后的突发事件，其可能造成的后果并非不可克服，可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题；4.履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在张全灶与众祥公司订立合同前就已存在，不是张全灶与众祥公司订立合同后的突发事件；5.众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知张全灶，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。张全灶与众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制规定，属合法有效合同，依法受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。张全灶未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失情况，可以认为张全灶的损失数额难以确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定张全灶主张的逾期办证违约金按张全灶与众祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定计算。众祥公司于2015年2月14日将案涉商品房交付张全灶使用，于2015年11月10日为梅列区乾龙新村370幢商品房办理商品房初始预登记。根据合同约定，众祥公司应当在房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，故逾期时间应从2015年4月15日起计至2015年11月9日止，逾期天数为209天，逾期办证违约金按合同约定的每天0.005%计算，故违约金应认定为679467元×0.005%/天×209天＝7100元。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。合同订立后，张全灶按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付张全灶使用，但未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给张全灶逾期办理商品房权属登记违约金7100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收费25元，由三明众祥房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  陈奕光二〇一七年三月二十三日书记员  陆 彤附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。