江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10857号
上诉人（原审被告）：南京金桥实业有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化镇水田村1号。
法定代表人：黄玉敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵迎军，男，1971年10月14日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：顾专功，男，1973年2月1日出生，汉族，住江苏省市邳州市。
被上诉人（原审原告）：赵美荣，女，1958年7月22日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：冯梅，女，1976年3月27日出生，汉族，住江苏省睢宁县。
被上诉人（原审原告）：李伟，男，1980年3月27日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：刘尚金，男，1977年5月17日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：李全刚，男，1964年7月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。
被上诉人（原审原告）：赵成柱，男，1977年11月8日出生，汉族，住江苏省邳州市。
以上被上诉人共同诉讼代理人：赵迎军，男，住江苏省邳州市。
上诉人南京金桥实业有限公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人赵迎军、顾专功、赵美荣、冯梅、李伟、刘尚金、李全刚、赵成柱（以下简称赵迎军等8人）租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初4689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金桥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院混淆了导致租赁合同解除的原因，以致作出错误认定，并错误地适用法律。由于被上诉人拒不交纳租金导致租赁合同解除，被上诉人应承担由此产生的一切责任和损失。二、一审法院以房屋及水电改造的利益由上诉人享有使用为由判决上诉人补偿被上诉人56万余元没有事实和法律依据。被上诉人实施的房屋及水电改造未经上诉人书面许可，且对房屋的维修应由其自行负责，所以一审法院判决上诉人补偿被上诉人56万余元不符合合同的约定。三、一审法院委托评估机构对相关资产的评估程序违法，评估方法错误。一审法院在没有任何客观证据的情况下，仅凭被上诉人自行书写的材料交评估机构作为评估依据，评估机构竟然不对现场施工情况进行任何核对仅凭这些被上诉人自行书写的所谓证据即出具评估报告，且评估机构确定的经济使用年限九年没有任何依据。
赵迎军等8人辩称，因为前案的不公正影响了本案的判决，本案判决上诉人赔偿我方改造房屋的钱，是符合合同约定的。
赵迎军等8人向一审法院起诉请求：金桥公司赔偿赵迎军等8人投资损失480万元以及相应的利息；金桥公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：赵迎军与金桥公司之间的租赁合同纠纷，南京市栖霞区人民法院于2015年3月27日作出（2014）栖龙民初字第366号民事判决，该判决查明的事实如下：2013年3月15日，赵迎军（甲方）与金桥公司（乙方）签订租用合同，租用金桥公司106仓库1-13号库房、6件生活用房和部分场地。合同期3年。自2013年3月15日起至2016年3月14日止；合同期内，第二、三年租金根据市场行情双方分别另行协商确定；如在2014年2月28日前协商不成，则本合同解除；甲方一经使用乙方库房，乙方不退还收取的租金；付款方式为3个月一付，先付费后使用；在签订本合同时，甲方应付清首期租金100000元（大写：壹拾万元人民币），下期租金100000元（大写：壹拾万元人民币）须于2013年5月31日付清，余下的租金，分别于2013年8月31日和11月30日前付清；第二年和第三年的租金支付方式双方另行协商确定；逾期须交纳千分之三/元/天滞纳金；合同期内，任何一方如需提前解除合同，必须提前三个月书面通知对方，否则违约方必须向对方支付（3个月租金）违约金；甲方应按约定的期限交纳费用，到期不付费用，乙方有权留置并采取拍卖、变卖的方式处理甲方的物品，并有权解除合同；合同解除或终止后，甲方如未能按约定的期限返还房屋，则应按解除合同或终止合同前的租金标准的2倍向乙方支付逾期占用期间的使用费；在合同期间，如遇政府规划或乙方转型发展需要提前解除本合同的，乙方应在解除之日前三个月书面通知甲方，甲方必须无条件服从。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务。2013年12月13日，南京市栖霞区人民政府办公室下发了宁栖政办字【2013】56号文件，即区政府办公室关于转发区农业局、区城管局关于进一步做好全区畜禽养殖场所综合治理工作实施方案的通知，该通知明确规定了栖霞区西岗街道孟北村村民委员会旁106仓库所在地区属于限制性养殖区域。2014年2月28日，金桥公司（甲方）与赵迎军（乙方）就第二年租金签订了补充协议，协议主要内容约定：2014年3月15日至2015年3月14日仓库租金为34万，付款方式为3个月一付，先付费后使用；首先租金8.5万元（捌万伍仟元）乙方须在2014年3月15日前付清，下期租金付款时间为2014年5月31日前，逾期乙方须交纳0.3%/天滞纳金；甲方使用的6号库内300平方小仓库不包含在乙方租赁仓库范围内；如遇106库外道路交通不畅通时，甲方配合协助乙方解决。因赵迎军未按补充协议的约定给付租金，金桥公司于2014年7月8日通过邮政特快专递向赵迎军发送催款函一份，要求其在2014年7月15日前支付到期租金170000元，逾期将解除租赁合同及补充协议。2014年7月16日，金桥公司再次通过邮政特快专递向赵迎军发送解除合同通知书1份，要求解除双方于2013年3月15日签订的租赁合同及2014年2月28日签订的补充协议。此后，赵迎军到相关部门上访。2014年7月29日，西岗街道相关人员就赵迎军上访事宜和赵迎军、金桥公司之间的纠纷对双方进行协调，但无结果。2014年8月8日，金桥公司诉至法院要求处理。审理中，金桥公司坚持其诉讼请求，赵迎军则请求法院驳回金桥公司的诉讼请求，并要求金桥公司赔偿其投资款损失300-400万元，但其没有提出反诉，也没有提供充分的证据予以证实。2015年3月10日，南京市栖霞区人民法院组织双方进行调解，金桥公司表示要求解除合同，租赁费用可以协商；而赵迎军则认为双方矛盾激化，其无法继续履行合同，要求金桥公司赔偿其投资款约500万元，并考虑到情势变更的因素，要求降低相关费用。另查明，针对宁栖政办字【2013】56号文件实施情况，南京市栖霞区人民法院于2014年12月15日到南京市××××街道进行了调查，根据西岗街道农副业科相关人员证实，他们已向金桥公司传达该文件，并说明了养殖鸡的数量不得超过3000只，如果有形成规模性的养殖，必须符合条件。此后，对于赵迎军投资款项及损失，南京市栖霞区人民法院要求赵迎军提供证据予以证实，但赵迎军仅提供了合伙协议、投资款项说明及相关照片予以证明。南京市栖霞区人民法院认为，金桥公司与赵迎军所签订的租用合同、补充协议是双方的真实意思表示，合同及协议的内容没有违反法律规定，故该租用合同及补充协议均合法有效，双方均应按照合同及协议的约定全面履行。由于租用合同履行过程中，客观条件发生了变化，加之赵迎军未能按照补充协议的规定向金桥公司交纳租金，双方产生纠纷。现金桥公司要求解除合同，而赵迎军表示双方矛盾激化，其无法履行租赁合同，因此，双方签订的租赁合同应予以解除，赵迎军应将租赁的房屋、场地腾空交付给金桥公司。关于金桥公司主张的要求赵迎军给付租金118055元（计算至2014年7月31日）及违约金41239元（以每日0.3%计算至2014年7月31日，并继续计算至付清止）；给付占用使用费20493元（以每日1863元自2014年7月21日计算至2014年7月31日，并计算至腾空迁出之日止）的请求，考虑到金桥公司与赵迎军签订的租用合同履行时，客观条件发生变化，致使双方不能按照原租用合同履行，而导致租赁合同不能履行的原因不能归咎于金桥公司与赵迎军双方的行为，所以，南京市栖霞区人民法院根据双方签订的补充协议约定的第二年租赁费为340000元的事实，酌情认定由赵迎军自2014年3月15日起按年租金340000元的60%比例支付金桥公司租赁费204000元至租用合同解除之日止，对于金桥公司主张的使用费应按照年租金340000元以赵迎军实际占用租赁房屋时间计算；对于其主张的违约金不予支持。关于赵迎军要求金桥公司赔偿其投资及损失，由于赵迎军一直没有提供充分的证据证实其实际投资和损失，且在本案中也没有针对金桥公司的请求提出反诉，故南京市栖霞区人民法院对该主张不予采纳。赵迎军若认为其确实存在损失，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、金桥公司与赵迎军所签订的租用合同及补充协议于判决生效之日解除；二、赵迎军于判决生效后三十日内按照年租金204000元支付给金桥公司自2014年3月15日起至租赁合同及补充协议解除之日止的租金；三、赵迎军于判决生效后三十日内将租赁的位于南京市××××街道孟北村村委会旁106库的房屋、场地腾空交付给金桥公司；四、如赵迎军逾期未将所租赁的位于南京市××××街道孟北村村委会旁106库房屋、场地付给金桥公司，则从判决生效次日起按照年租金340000元向金桥公司支付实际占用费直至腾空交付时止；五、驳回金桥公司的其他诉讼请求。案件受理费3976元，由金桥公司与赵迎军各承担1988元。该案判决后，赵迎军不服提起上诉。南京市中级人民法院经审理后认为，赵迎军提出其在履行租用合同过程中因金桥公司的过错存在损失，因该主张系独立的诉讼请求，赵迎军在原审并未对此提出反诉，现在二审中要求发回重审，或者在原判决基础上对其损失进行加判，均不符合法律规定，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，赵迎军的上诉理由不能成立，遂于2015年6月18日作出（2015）宁民终字第3005号民事判决，驳回上诉，维持原判。此案已经进入执行阶段，尚在执行中。之后，赵迎军一直不服，到处投诉信访，并称已经去过北京上访。2016年1月6日，赵迎军等8人向一审法院提起诉讼，要求金桥公司赔偿其380万元损失，并申请缓交诉讼费用。后提出评估鉴定，因不交鉴定费用，开庭时不出庭，合议庭评议后作出裁定，按撤诉处理。赵迎军等8人遂于2016年8月19日又向一审法院提起诉讼，要求金桥公司赔偿其损失480万元，该损失组成部分一是8人合伙投资250万元购买设备、砌房屋、维修库房等。二是原计划养殖20万元鸡，只养了5万只鸡，预期利润损失。赵迎军等8人再次申请对其投入的设备等进行评估。在评估过程中，赵迎军等8人多次增加评估项目、而且因缺少相关资料，致使评估工作屡次延期。2017年8月28日，该公司对赵迎军等8人投资的设备、设施、存货等出具资产评估报告书，具体如下：1、存货57666元；2、房屋及水电改造809447元；3、机器设备186730元；4、车辆9000元；5、电子设备及在用低值易耗品28456元，合计1091299元。庭审中，赵迎军等8人提出异议，认为双方租赁合同只履行了一年多，评估基准日应当以2014年为准，不应当以2015年10月为准。又提出人员工资支出、还有其他设备遗漏等，但也未提出书面证据。
一审法院认为，赵迎军等8人合伙租赁金桥公司的场地及相关设备，并以赵迎军名义与金桥公司签订租赁合同，现租赁合同已被南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第366号民事判决以及南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3005号民事判决予以解除，该判决已经生效。解除的理由系在履行过程中因客观条件发生变化，加之赵迎军未按补充协议交纳租金，致使双方不能按照原租用合同履行。而导致租赁合同不能履行的原因不能归咎于金桥公司与赵迎军双方的行为，金桥公司要求解除合同，而赵迎军表示双方矛盾激化，其无法履行租赁合同，故双方签订的租赁合同应予以解除。从解除的理由看主要是因当时客观条件引起。现双方租赁合同已经解除，结合本案实际情况以及赵迎军等8人的实际投入，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，一审法院本着公平原则，对赵迎军等8人提出的损失进行客观的认定。1、赵迎军等8人提出8人合伙共投资250万元，但没有基本的相关财务凭证证明这250万元已经实际投入，且提交的证据鉴定评估时也未反映，故不应认定系其真实损失。2、赵迎军等8人提出当时计划养殖20万只种鸡，后只养了5万只，预期利润没有了。对此一审法院认为，不能凭此预期就认为存在利润损失，没有基本的证据支持其请求，故不予采纳。3、赵迎军等8人的存货、机器设备、车辆属于可移动财产，可自行取回处理，不应由对方为此承担损失。4、房屋及水电改造809447元，该改造利益现由金桥公司继续享有使用，故金桥公司应当予以适当补偿566612.9元（809447元×70%）；5、赵迎军等8人又提出工人工资、尚有设备未进行评估，对此一审法院认为，即使存在工人工资，也是其自己经营时应当支出的费用，不应认为是投入损失。是否有遗漏设备未进行评估，一审法院认为，赵迎军等8人多次申请增加评估，评估时亦不能提供相关原始资料印证，现评估意见出具后又提出，且没有证据支撑，故一审法院不予支持。至于赵迎军等8人提出评估基准日问题，一审法院认为，应当以终审判决时间为准，而不应以一方认为双方产生纠纷时为准，故以赵迎军等8人提起诉讼之日即2015年10月27日适宜。综上，根据举证规则，相关当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金桥公司于判决生效之日起10日内补偿赵迎军、顾专功、赵美荣、冯梅、李伟、刘尚金、李全刚、赵成柱经济损失566612.9元；二、驳回赵迎军、顾专功、赵美荣、冯梅、李伟、刘尚金、李全刚、赵成柱其他诉讼请求。一审案件受理费45200元，减半收取22600元，由金桥公司与赵迎军、顾专功、赵美荣、冯梅、李伟、刘尚金、李全刚、赵成柱双方各负担一半。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，南京长城土地房地产资产评估咨询有限公司出具的《资产评估工作开展情况》载明：“我公司收到贵院转来的当事人提供的房屋改造及水电改造的相关资料，并于2017年4月6日向法院提交现场勘查函。2017年4月10日，我公司评估工作小组、当事人、法官一起进入现场，进行第三次勘查……”
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案中，赵迎军等8人合伙租赁金桥公司的场地及相关设备，并以赵迎军名义与金桥公司签订租赁合同，该租赁合同已被南京市栖霞区人民法院（2014）栖龙民初字第366号民事判决以及南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3005号民事判决予以解除。上述生效判决认定，导致租赁合同不能履行的原因系在履行过程中因客观条件发生变化，不能归咎于金桥公司与赵迎军双方的行为。因此，一审法院结合本案实际情况以及赵迎军等8人的实际投入，根据公平原则，对赵迎军等8人提出的损失进行客观的认定，判决赵迎军等8人投入的房屋及水电改造809447元，由金桥公司按照70%的比例补偿566612.9元，并无不当。金桥公司关于赵迎军等8人的行为导致租赁合同解除，应承担由此产生的一切责任和损失的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于金桥公司上诉主张的一审法院委托评估机构对相关资产的评估错误的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。虽然金桥公司上诉称，评估机构未对现场施工情况进行核对仅凭赵迎军等8人自行书写的所谓证据即出具评估报告。但根据评估机构出具的《资产评估工作开展情况》记载，该评估机构收到一审法院转来的当事人提供的房屋改造及水电改造的相关资料后，于2017年4月6日向一审法院提交现场勘查函，并于2017年4月10日与一审法院法官及当事人一起进入现场，进行第三次勘查。因此，金桥公司没有足以反驳评估机构出具的《资产评估报告》的相反证据。本院对金桥公司该项上诉主张，不予采信。
综上所述，金桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45200元，由上诉人南京金桥实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一七年二月五日
书记员 朱亚芳