四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川07民终301号上诉人（原审被告）：绵阳高新区南北茶艺馆，住所地：四川省绵阳市高新区绵兴东路59号高新区国税局*楼。经营者：韩均，男，羌族，生于1974年5月25日，住四川省北川羌族自治县。上诉人（原告被告）：韩均，男，羌族，生于1974年5月25日，住四川省北川羌族自治县。委托代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张艳，女，汉族，生于1979年2月22日，住四川省北川羌族自治县。委托代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局，住所地：四川省绵阳市高新区绵兴东路59号。机构代码：00841052-2。法定代表人：朱玉强，党组书记、局长。委托代理人：王江，四川睿桥律师事务所律师。上诉人韩均、绵阳高新区南北茶艺馆（以下简称茶艺馆）、张艳因与被上诉人四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局（以下简称高新区国税局）租赁合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2016）川0792民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩均、茶艺馆、张艳三上诉人的共同委托代理人罗兆保，被上诉人高新区国税局的委托诉讼代理人王江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩均、茶艺馆、张艳上诉请求:1、请求改判上诉人不承担2016年9月20日以后至该判决确定的房屋返还之日的房屋占有使用费和物管费，合计11万元左右。2、判决上诉人承担财产保全费数额错误。根据人民法院收费标准规定财产保全费最高5000元，一审收费高于人民法院收费标准。理由：上诉人不该支付2016年9月20日之后的费用。因为被上诉人在9月20日以后就截断了上诉人的用电。在合同没有解除的情况下，被上诉人无权停电。被上诉人停电致使上诉人无法经营，上诉人不应再支付租赁费和物管费。请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人高新区国税局辩称：1、上诉人向被上诉人返还房屋之前,被上诉人有权依据租赁合同向上诉人收取租金、物业管理费、水电费等费用,上诉人陈述被上诉人未经同意,采取了断电措施,即使采取了断电措施,也是由于上诉人拖欠费用导致的;2、原审判决上诉人承担9020元,符合法律规定,被上诉人向一审法院申请对韩均等进行诉前财产保全,一审法院己经立案受理,并收取了被上诉人5000元保全费,随后,被上诉人向一审法院提出,申请追加张艳为一审被告,被上诉人于2016年申请追加张艳财产的保全措施,并再次收取了4020元保全费，该笔费用是上诉人为实现债权而支付的费用，符合法律规定；3、本案租赁纠纷发生在韩均与张艳婚姻关系存续期间，所以张艳也要承担债务；4、南北茶艺馆并不是本案的诉讼主体，它并没有作为一个单独的诉讼主体缴纳上诉费用，原审对南北茶艺馆的判决正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。高新区国税局向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告韩均于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》及原告与被告于2014年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2、被告韩均、南北茶艺馆、第三人交通银行四川分行立即向原告返还位于绵兴东路59号国税大楼第一、二层的租赁房屋；3、被告韩均、南北茶艺馆向原告支付从2015年4月1日起至解除租赁关系之日止的租金、物业管理费、水电费（租金、物业管理费暂计算至2016年8月31日，其中租金558333.33元、物业管理费212500元；水电费暂计算至2016年10月为80634.25元，前述费用共计851467.58元）；4、被告韩均、南北茶艺馆向原告支付从租赁关系解除之日起至返还租赁物之日止的房屋占有使用费、物业管理费、水电费（房屋占有使用费按每日1972.60元（72万元/365）计算，物业管理费按每日410.96元（15万元/365）计算，电费计算方式：实际抄表度数×倍率×单价1.10元，水费计算方式为：实际抄表度数×3.35元）；5、被告韩均按逾期租金的10%按日向原告支付违约金；6、被告张艳对第3、4、5项诉讼请求中韩均应承担的债务共同向原告承担清偿责任；7、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告韩均于2013年4月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于绵兴东路59号国税大楼第一、二层房屋（建筑面积2400平方米）出租给被告韩均使用，租赁期限为2013年5月1日至2018年4月31日，年租金为72万元，租金支付方式为：“乙方（即被告韩均）应于本合同生效15日内向甲方（即原告）支付第一年的上半年房租360000元和保证金2万元整。该房租租金每半年结算一次，下半年的房租在半年后的3日内交清”，合同同时约定了租赁合同的解除条件：“……乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2、承租人所欠各项费用达贰仟元以上……；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的。”合同签订后，原告已按约将租赁物交付被告韩均使用。2014年3月25日，原告与被告韩均、南北茶艺馆签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定被告按年向原告支付物业管理费、绿化养护费、电梯使用费、清洁费、设备维护费等费用150000元，与房屋租赁费同期缴纳。被告从2015年4月1日起，拖欠原告租金、物业管理费、水电费共计851467.58元（租金、物业管理费暂计算至2016年8月31日，水电费暂计算至2016年10月）至今未付，原告多次向被告催收，均未果。另，原告在起诉前得知，被告在未征得原告书面同意的情况下已将上述租赁房屋中的部分转租给第三人交通银行四川分行。原告认为，被告拖欠租金和擅自转租的行为，严重违背诚实信用原则和合同约定，损害原告的合法权益，原告有权解除与被告之间的房屋租赁关系。被告张艳是韩均之妻，租赁期间欠付的租金、物业管理费、水电费均发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应当由韩均、张艳共同承担清偿责任。一审法院审理查明:2013年4月23日，原告绵阳高新区国税局（甲方）与被告韩均（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告绵阳高新区国税局将产权属于自己所有的位于绵阳高新区绵兴东路59号国税大楼第一、二层房屋租赁给被告韩均用于经营茶楼、汽车租赁，租赁房屋建筑面积为2400平方米，租赁期限为5年，自2013年5月1日起交付使用至2018年4月31日止，租金每年720000元，租金每两年按3%递增；租金的支付方式为：乙方应于本合同生效15日内向甲方支付第一年的上半年房租360000元和保证金20000元整，该房屋租金每半年结算一次，下半年的房租在半年后的3日内交清；第四条解除合同的条件中约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上；2、承租人所欠各项费用达贰仟元以上；……6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；……”，第六条约定：“乙方经营期间，自办证照，所需缴纳的各种税费、物管费用、水费、电费、气费、电话费、垃圾清运费、电视收视费、消防设施维修费、水电设施维修费等及其与乙方经营有关的费用由乙方承担。甲方有权利指定物业管理公司代收或由甲方向乙方收取本条第一款所列的部分费用，乙方应自接到甲方的缴款通知后十五日内缴清上列有关费用，否则甲方有权采取适当措施暂停乙方使用水、电、气等有权设施和设备。”第十五条违约责任约定，乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，还应按日计算向甲方支付逾期租金10%的违约金。第十七条争议的解决方式约定，双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，由绵阳高新区人民法院管辖。合同签订后，原告绵阳高新区国税局按照合同的约定向被告韩均交付了租赁房屋。2014年3月25日，原告绵阳高新区国税局（甲方）与被告韩均（乙方）签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方按年支付甲方物业管理费、绿化养护费、电梯使用费、清洁费、设备维护费等费用150000元，与房屋租赁费同期缴纳；乙方应自接到甲方的缴款通知后十五日内缴清上列有关费用，否则甲方有权采取适当措施暂停乙方使用水、电、气等有关设施和设备。被告韩均在该补充协议尾部乙方处签字并加盖了“绵阳高新区南北茶艺馆”的印章。庭审中，原、被告均认可韩均已向原告绵阳高新区国税局缴清了2013年5月1日至2015年4月31日期间的房屋租金、物业管理费、水电费，韩均从2015年4月1日起开始拖欠原告房屋租金、物业管理费和水电费。同时，原、被告均认可双方于2014年3月25日签订《房屋租赁合同补充协议》后协商变更房屋租金为500000元/年，物业管理费为150000元/年，两项费用合计650000元/年。原、被告双方当庭对账确认：2015年4月至2016年8月期间应付的房屋租金为708333.33元，被告南北茶艺馆分别于2015年10月12日、2016年6月8日支付租金50000元、100000元，合计150000元，尚欠租金558333.33元未付；2015年4月至2016年8月期间应付物业管理费212500元，至今未付；2015年4月至2016年10月期间应付水电费301313.65元，被告南北茶艺馆分别于2016年1月19日、3月8日、9月1日支付水电费50000元、120000元、50000元，合计220000元，品迭2015年4月前多付的水电费679.40元，尚欠水电费80634.25元未付。另查明：1、被告韩均与被告张艳于2006年6月20日办理结婚登记。2、2013年6月9日，被告韩均（甲方）与第三人交通银行四川分行（乙方）签订了一份《交通银行四川省分行网点租赁合同》，合同约定韩均将绵阳高新区绵兴东路59号1层铺面建筑面积690平方米的房屋出租给乙方作为营业用房，租赁期自2013年6月1日起至2018年3月31日止，每月租金为每平方米81元（含税），全年租金670680元，其中甲方实得496800元，第三年起租金逐年递增3%；租金支付的方式为：凭甲方提供正规、有效租赁发票按半年支付；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费由乙方承担。合同签订后，韩均将案涉房屋第一层建筑面积为690平方米的房屋交付给交通银行四川分行作为营业网点使用，交通银行四川分行亦按照合同约定向韩均交付了房屋租金、物业管理费和水电费。庭审中，被告韩均和第三人交通银行四川分行均提出，韩均曾于2013年5月20日向原告绵阳高新区国税局申请，将案涉房屋第一层部分房屋转租给交通银行四川分行作为办公用房使用，租赁及相关费用仍由韩均承担，绵阳高新区国税局原副局长高伟在申请上签署了“经研究，同意转租”的批示，并加盖了绵阳高新区国税局的公章，原告绵阳高新区国税局表示办理租赁合同的相关工作人员已退休或调离本单位，无法核实申请的真实性。第三人交通银行四川分行遂申请，对该转租申请中加盖的“绵阳高新技术产业开发区国家税务局”的印章与原告使用的公章是否具有一致性，以及对转租申请中“高伟”的字样与高伟本人笔迹是否具有一致性进行鉴定。经本院另行给予举证时间，第三人交通银行四川分行仍然无法提供转租申请的原件，最终导致鉴定程序无法启动。审理中，原告绵阳高新区国税局申请撤回对第三人交通银行四川分行的起诉。一审法院审理认为：原告绵阳高新区国税局与被告韩均签订的《房屋租赁合同》，以及绵阳高新区国税局与韩均、南北茶艺馆签订的《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人在平等协商、意思自治的基础上形成的，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同补充协议》是《房屋租赁合同》的补充约定，综合分析两份合同的履行情况及支付租金、物业管理费、水电费的主体诸因素可以确定，绵阳高新区国税局与韩均、南北茶艺馆之间形成了房屋租赁关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”之规定，原告应依约向被告交付租赁物，被告亦应依约向原告支付租金及合同约定的其他费用。本案中，被告韩均认可其所经营的南北茶艺馆自2015年4月起就拖欠原告租金、物业管理费和水电费，因此，被告南北茶艺馆和韩均已违反合同约定，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告韩均、南北茶艺馆应当继续履行支付拖欠租金、物业管理费、水电费的义务。庭审中，经原、被告双方对账确认，被告尚欠原告租金558333.33元（计算至2016年8月31日）、物业管理费212500元（计算至2016年8月31日）、水电费80634.25元（计算至2016年10月）未付，被告南北茶艺馆、韩均应向原告绵阳高新区国税局支付上述欠款。现原告绵阳高新区国税局与被告韩均均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，同时原告亦自愿撤回对第三人交通银行四川分行的起诉，上述主张皆系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告南北茶艺馆、韩均应当将其现在使用的租赁房屋返还给原告绵阳高新区国税局，在返还房屋之前产生的房屋占有使用费、物业管理费、水电费参照原合同约定的标准进行计算，即房屋占有使用费按每日1370元（500000元/365日）计算，物业管理费按每日410.96元（150000元/365日）计算，水费按实际抄表度数×3.35元计算，电费按实际抄表度数×倍率×1.10元计算。关于原告主张的违约金问题。《房屋租赁合同》约定被告逾期支付租金的，应按日计算向原告支付逾期租金10%的违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号）的规定，违约金是否适当，是以是否明显超过造成的实际损失，是否超过合同订立时的预期利益为衡量标准，综合考量合同约定的违约金、本案的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、当事人的履行能力诸因素，本案原告要求被告按逾期租金10%按日支付违约金过分高于实际造成的损失，一审法院认为被告南北茶艺馆、韩均应付的违约金即迟延支付租金、物业管理费、水电费造成的损失，应以被告每月拖欠的租金、物业管理费、水电费为基数，参照中国人民银行公布的人民币同期贷款逾期罚息利率（在同期贷款基准利率基础上浮50%）计算为宜。本案诉争欠款是产生于被告韩均、张艳婚姻关系存续期间，虽然被告韩均租赁房屋没有直接用于其与被告张艳的家庭日常生活，但其租赁房屋是用于其所从事的经营活动，从中获取的收益用于家庭生活开支，且被告张艳也未向法院提供证据证明绵阳高新区国税局与韩均之间明确约定此笔借款为韩均个人债务，同时亦未提供证据证明其与韩均之间约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，债务各自承担且债权人对此约定是知情的，故原告主张欠款为夫妻共同债务，理由成立，予以支持。因此，被告韩均、张艳应对此欠款承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：1、解除原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局与被告韩均于2013年4月23日签订的《房屋租赁合同》；2、解除原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局与被告韩均、绵阳高新区南北茶艺馆于2014年3月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》；3、被告绵阳高新区南北茶艺馆、韩均应于本判决生效之日起十日内向原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局返还位于绵阳高新区绵兴东路59号国税大楼第一、二层房屋（建筑面积约为1710平方米，产权证编号为：绵房权证高字第001**号）；4、被告绵阳高新区南北茶艺馆、韩均、张艳应于本判决生效之日起十日内共同向原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局支付租金558333.33元、物业管理费212500元、水电费80634.25元及后期房屋占有使用费、物业管理费、水电费；5、被告韩均、张艳应于本判决生效之日起十日内共同向原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局支付违约金；6、驳回原告四川省绵阳高新技术产业开发区国家税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为6400元，诉讼保全费9020元，由被告绵阳高新区南北茶艺馆、韩均、张艳共同承担。二审中当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实本院予以认定。本案争议的焦点：1、上诉人是否应当承担2016年9月20日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业费。2、一审案件保全费是否超过人民法院规定的承担标准。本院认为，上诉人韩均与被上诉人高新区国税局签订的《房屋租赁合同》，以及此后韩均、南北茶艺馆与高新区国税局签订的《房屋租赁合同补充协议》均是双方当事人在平等协商、意思自治的基础上形成的，不违反法律法规强制性规定，合法有效。依照合同约定，上诉人韩均在收到缴费通知十五日内未交清物管等费用，高新区国税局有权暂停上诉方使用电、气等有关设施和设备。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，上诉人南北茶艺馆、韩均应当将其使用的租赁房屋返还给被上诉人高新区国税局，并支付返还房屋之前产生的房屋占有使用费、物业管理费、水电费。因此，上诉人上诉称不承担2016年9月20日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业费的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于一审法院是否未按规定收取保全费。经查,被上诉人在一审法院审理之前对上诉人韩均进行诉前财产保全,收取了被上诉人5000元保全费,随后,被上诉人向一审法院提出,申请追加张艳为一审被告,被上诉人于2016年申请追加张艳财产的保全措施,并再次收取了4020元保全费，该笔费用是上诉人为实现债权而支付的费用，符合法律规定。综上所述，上诉人茶艺馆、韩均、张艳的上诉理由无事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由上诉人绵阳高新区南北茶艺馆、韩均、张艳共同承担。本判决为终审判决。审判长 谭 红审判员 刘立冬审判员 马翰霖二〇一七年二月二十三日书记员 肖忠源