福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终4045号上诉人（原审被告）：福建省润柏房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区华大街道法花美社区324国道边。法定代表人：苏文钦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈欢欢，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：郑小玮，男，1990年12月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。被上诉人（原审原告）：郑小亮，男，1992年11月20日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林配金，福建泉顺律师事务所律师。上诉人福建省润柏房地产开发有限公司（下称“润柏公司”）因与被上诉人郑小玮、郑小亮商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初9121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润柏公司上诉请求：一、诉争商品房买卖合同合法有效，应当依约履行。双方当事人签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，双方当事人均应当严格遵守。二、违约方不享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除权，是赋予守约方的权利，违约一方无权行使。三、一审认定合同目的无法实现系认定事实不清。郑小玮、郑小亮并非不具备继续履行合同能力的情形，而是有履行能力拒不履行，一审仅以“因郑小玮的信用记录问题导致无法办理按揭贷款，郑小玮、郑小亮明确陈述无力支付剩余房款而认定合同目的无法实现属于认定事实错误。且郑小玮、郑小亮系国家机关工作人员，具有稳定收入。郑小玮、郑小亮答辩称，诉争商品房买卖合同签订后，其已支付首付款48万元，余款43万元双方约定以办理银行按揭方式支付，但在办理按揭过程中，润柏公司告诉郑小玮存在信用记录问题无法办理按揭贷款，兄弟俩无能力支付剩余房款，润柏公司也不交付房屋，双方签订的合同无法继续履行，故一审判决解除合同，返还购房款正确。要求驳回上诉，维持原判。郑小玮、郑小亮向一审法院起诉请求：1.判决解除双方当事人于2015年5月8日签订的合同编号为201505080031的《商品房买卖合同》；2.判令润柏公司向郑小玮、郑小亮返还购房款人民币58万元及按年利率6%的标准支付资金占用利息（其中51万元自2015年5月9日起至实际返还之日止，7万元自2015年11月1日起至实际返还之日止，暂计至起诉之日为53000元）；3.判令润柏公司向郑小玮、郑小亮返还收取的预告登记费人民币550元；4.本案受理费由润柏公司负担。庭审中，郑小玮、郑小亮放弃第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2015年5月8日，郑小玮、郑小亮作为买受人与润柏公司作为出卖人签订一份编号为201505080031的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定郑小玮、郑小亮向润柏公司购买址于丰泽区华大片区润柏•大都会2号楼1601号商品房，总价款为1010000元。合同第六条中约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：详见附件六。合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期的实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比例应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同第二十六条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理合同登记备案。郑小玮、郑小亮在合同上签字并捺印，润柏公司在合同上盖章，其法定代表人苏文钦在合同上用印。双方于签订《商品房买卖合同》的同时签订了合同附件。合同附件六“合同补充协议”第一条约定：1、根据出卖人和买受人于2015年5月8日签订《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），买受人已付清购房首付款人民币510000元，余款人民币50万元买受人办理银行按揭贷款。买受人办理银行按揭贷款所需的一切费用、手续和风险由买受人自行承担；2、买受人应在接到出卖人通知之日起10日内办妥按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条第一款约定的按揭款金额的，买受人应在接到贷款银行或出卖人通知之日起7日内以现金形式一次性向出卖人支付全部购房余款或购房余款与银行批准贷款金额的差额款；3、如买受人在提交了按揭材料或办理了相应的贷款手续后，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人应在贷款银行或出卖人通知的期限内补齐材料或重新办理按揭贷款手续；4、买受人未按上述第二款付款或未按第三款办妥手续的，则视为买受人逾期付款。逾期在10日内（含10日）的，买受人应以上述余款或差额款按日万分之三向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，视为买受人违约，出卖人有权解除购房合同，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续，并向出卖人支付房款总额15%的违约金；出卖人不解除合同的，买受人应以上述余款或差额款按日万分之五向出卖人支付违约金，直至办妥按揭手续或付清余款。2015年5月8日合同签订后，郑小玮、郑小亮缴纳首付款510000元、预告登记费550元；2015年10月31日，郑小玮、郑小亮另补交首付款70000元，润柏公司对上述三笔款项分别开具收款收据。2015年8月18日，“润柏•大都会（1#-3#、5#-7#楼）”工程经相关主管部门验收，并于2016年1月21日通过泉州市丰泽区住房和建设局备案。2015年12月22日，润柏公司于《泉州晚报》刊登交房通知，通知主要内容为：“尊敬的‘润柏•大都会’1号楼、2号楼业主：‘润柏•大都会’1号楼、2号楼定于2015年12月28日～31日开始交房。庭审时，双方当事人共同确认，在办理诉争房屋的购房按揭贷款过程中，系因郑小玮的信用记录问题导致无法办理按揭贷款；郑小玮、郑小亮明确陈述无力支付剩余房款。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、关于解除合同的诉讼请求是否应得到支持；二、关于资金占用利息的诉讼请求是否应得到支持；关于争议焦点一，本案中，郑小玮、郑小亮在缴纳510000首付款，并进一步补交70000元首付款后，仍因郑小玮的信用记录问题而无法办理按揭贷款，且郑小玮、郑小亮明确表示其已不具备继续履行合同的能力，拒绝继续履行合同约定的付款义务，因此，郑小玮、郑小亮的违约行为已致使合同目的无法实现，郑小玮、郑小亮诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，本院予以支持。而润柏公司要求继续履行合同的主张，因郑小玮、郑小亮不具备继续履行的能力，强制其履行合同亦无法实现合同目的，且违背合同法的意思自治原则，不予支持。本案中，需重点指出，郑小玮、郑小亮应为其违约行为承担相应的违约责任；但庭审中经法庭释明，润柏公司明确不提起反诉，故关于郑小玮、郑小亮的违约赔偿责任在本案中不作处理，润柏公司可就此另行主张。关于争议焦点二，本案系商品房预售合同纠纷案件，郑小玮、郑小亮支付的购房款系履行合同约定的义务，润柏公司收取购房款是基于合同约定，具有正当事由；根据诚实信用原则与公平原则，作为合同违约方的郑小玮、郑小亮不得因违约行为获益，作为守约方的润柏公司无需支付合同解除之前的资金占用利息。综上，郑小玮、郑小亮与润柏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。因郑小玮、郑小亮的违约行为已致使合同目的无法实现，润柏公司可另行主张违约赔偿责任，郑小玮、郑小亮诉请解除合同符合法律规定，予以支持。郑小玮、郑小关于资金占用利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除郑小玮、郑小亮与福建省润柏房地产开发有限公司签订的关于丰泽区华大片区润柏•大都会2号楼1601号商品房的合同编号为201505080031的《商品房买卖合同》；二、福建省润柏房地产开发有限公司应本判决生效之日起十日内返还郑小玮、郑小亮的购房款580000元；三、驳回郑小玮、郑小亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13890元，由郑小玮、郑小亮负担。二审中，郑小玮、郑小亮围绕上诉请求依法提交了收入证明、社区证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对一审查明事实表示认可，对一审查明事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据诉争的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条第2项“买受人应在接到出卖人通知之日起10日内办妥按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条第一款约定的按揭款金额的，买受人应在接到贷款银行或者出卖人通知之日起7日内以现金形式一次性向出卖人支付全部购房余款或购房余款与银行批准贷款金额的差额款”，因郑小玮的信用记录问题无法办理诉争房屋购房按揭贷款，郑小玮、郑小亮应按照合同约定现金一次性支付余款。郑小玮、郑小亮以自己的行为明确表示无法履行付款义务，且其二审提供的证据不足以证实非因其自身原因构成违约，润柏公司亦不同意解除合同，故郑小玮、郑小亮提出解除合同，缺乏合同和法律依据，应予驳回。一审判决认定郑小玮、郑小亮诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，适用法律错误，予以纠正。综上，润柏公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初9121号民事判决；二、驳回郑小玮、郑小亮原审的全部诉讼请求。一、二审案件受理费各13890元，由郑小玮、郑小亮负担。本判决为终审判决。审判长  李金凤审判员  黄有志审判员  郑玉蒜二〇一七年十二月二十九日书记员  王佳森速录员  苏水福附件：本案所适用的法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。