贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0115民初3648号原告:贵阳众合物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭南路58号，统一社会信用代码91520115569202272K。法定代表人：ＸＸ，无职务任命。委托诉讼代理人：马莉，贵州涛闻律师事务所律师，执业证号15201201211446972。被告：刘铭，男，汉族，1982年5月4日生，住所地贵州省贵阳市南明区（水电部贵勘院）。原告贵阳众合物业管理有限公司（以下简称众合公司）诉被告刘铭物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月3日公开开庭进行了审理，原告众合公司委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼，被告刘铭经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众合公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠缴的物业管理服务费71,085.8元，并按每日千分之三支付滞纳金，从2015年4月1日计算至被告实际支付之日止（现暂计算至2016年10月30日）；2、判令被告预先支付半年的物业服务费22,447.8元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告受贵州国电房地产开发有限责任公司、国电金海域业主委员会委托对位于贵阳市观山湖区长岭南路58号的“国电·金海域”小区进行物业管理，管理期限自2011年5月5日起至2019年5月11日。被告系“国电·金海域”负13号物业及负28号商铺的业主，从2014年4月1日一直未缴纳物业服务费，经原告多次催收，至今未缴纳，鉴于被告拖欠时间较长，已影响原告的正常物业管理，现诉至法院。被告刘铭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告未到庭参加诉讼视为放弃诉权，对原告提交的证据，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月5日，原告与贵州国电房地产开发有限责任公司（以下简称国电公司）签订一份《“国电·金海域”一期前期物业管理服务合同》，约定由原告为国电公司开发的“国电·金海域”一期项目提供前期物业管理服务，服务期限2011年5月5日起至2015年12月31日止；在业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.5元/月/平方米、多层住宅1.8元/月/平方米、商业物业4.3元/月/平方米；交费方式采取先交纳后服务的方式，业主应当在办理房屋交接手续时一次性预交12个月的物业服务管理费，之后按每年或每半年交费，当期物业管理费于前次物业管理费时间届满前30日内交纳；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期1日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2014年11月6日，被告与国电公司签订了一份《“国电·金海域”物业买卖合同》，被告向国电公司购买“国电·金海域”项目负13号物业（建筑面积725平方米）及负28号商铺（建筑面积150.8平方米）。2015年4月16日，被告又与国电公司签订一份《“国电·金海域”项目三号地下室原物业买卖合同补充协议及新增物业购买合同》，约定被告向国电公司增加购买负28号商业门面后3米未利用无产权空间部分（附图1）共计面积20.3平方米；增加购买负28号商业门面后3米未利用无产权空间部分（附图2）共计面积323.3平方米；增加购买3#地下室负一层工具房（附图3）共计面积105.9平方米；增加购买3#地下室负一层工具房（附图4）共计面积11.6平方米。2015年4月1日，被告与原告签订一份《“国电·金海域”商业用房前期物业管理服务合同》，载明原告为被告所购物业提供前期物业服务，物业管理服务费用采取先交纳后服务的方式，被告应在办理商铺交接手续时一次性向乙方预交12个月的物业管理服务费用，之后按每年或每半年交费，当期物业管理服务费用于前次物业管理服务费用时间届满前30日内交纳；物业服务费用按照业主拥有物业的实用建筑面积交纳，标准为商业物业4.3元/月/平方米（19商铺面积493.58平方米，3#地下室转当商铺面积842.5平方米，计费面积共计1,336.18平方米；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期1日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金）。2016年4月12日，在“国电·金海域”项目业主委员会成立后，原告与该业主委员会签订了一份《“国电·金海域”商业用房物业管理服务合同》，约定由原告为“国电·金海域”项目提供物业服务，服务期限从2016年5月1日至2019年5月1日；物业服务费按业主拥有物业建筑面积交纳，商业物业4.3元/月/平方米；物业服务费采用先交费后服务方式，于物业服务费到期之日起15日内交纳，按半年或一年交纳；逾期缴纳物业服务费的，每逾期1日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2016年9月14日，被告与原告签订一份《“国电·金海域”商业用房前期物业管理服务合同》，约定原告为被告购买的“国电·金海域”负13号物业及负28号商铺（建筑面积1336.18平方米）提供物业服务，合同期限自2015年4月1日起生效，至业主委员会代表业主大会签订新物业管理企业，并结清所有费用时，本合同自动终止；物业管理服务费用采取先交纳后服务的方式，业主应在办理商铺交接手续时一次性向乙方预交12个月的物业管理服务费用，之后按每年或每半年交费，当期物业管理服务费用于前次物业管理服务费用时间届满前30日内交纳；物业管理服务费用由业主按期拥有物业的实用建筑面积交纳，标准为商业物业2.8元/月/平方米；逾期交纳物业管理服务费的，每逾期1日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。被告收取所购商铺后，于2015年4月1日签署了《装饰装修责任承诺书》、《装修防火责任书》等文件后填报《商铺装饰装修申请表》向原告申请装修，申请表中载明的使用单位为“金稻香酒家”（全称为贵州金稻香餐饮有限责任公司），该单位一直使用被告所购商铺至今。后因从2015年4月1日起原告一直未收到被告交纳的物业服务费，原告遂于2016年11月23日向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中原告通过与“国电·金海域”项目的开发商、业主委员会签订物业服务合同，为“国电·金海域”项目提供前期物业服务、物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告应当按照约定履行合同义务，同时，原告与被告先后签订两份《“国电·金海域”商业用房前期物业管理服务合同》确定了原告为被告所购建筑面积共计1,336.18平方米物业的物业服务合同关系，上述协议不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自身义务。原被告双方签订的物业服务合同均约定了被告应按照先交费后服务的方式缴纳物业服务费，在接收物业后预先交纳12个月的物业服务费且此后的物业服务费按照半年或一年的方式支付，但据庭审查实，被告至今未按照约定交纳相应费用，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，对原告要求被告支付欠缴物业服务费的诉请，本院予以支持。原告诉请的欠付物业服务费71,085.8元，系按照每月2.8元/平方米的标准从2015年4月1日起计算至2016年10月30日，其诉请中的“从2015年4月1日计算至被告实际支付之日止”的描述庭审中其陈述系指物业服务费，滞纳金由人民法院酌情支持；按其此种意见，截止2016年12月31日，被告欠付的物业服务费为2.8元/月/平方米×1,336.18平方米×21个月=78,567.4元，原告诉请的欠付物业服务费，本院以此予以支持。原告要求被告预交半年的物业服务费，此种主张符合双方合同约定，原告第二项诉请中的22,447.8元从2017年1月1日起计算6个月，计算结果无误，本院予以支持。原告诉请的滞纳金，庭审中其陈述由本院酌情支持，庭审后其诉讼代理人提交的代理词中表达的意见为约定的标准过高、可以酌情降低，建议按照月缴费额作为本金计算，按此种方式计算的滞纳金，为2.8元/月/平方米×1,336.18平方米×3‰×641天=7,194.5元，对滞纳金的约定标准被告未出庭参加诉讼未主张予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，该项诉请本院予以支持。需要说明的是，按原告庭审中的陈述，被告所购物业实际使用人现为贵州金稻香餐饮有限责任公司，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的情况下，业主与物业使用人应对物业服务费承担连带责任，但本案中被告未出庭参加诉讼，本院无法判断被告与物业使用人之间是否约定由物业使用人交纳物业服务费，同时被告系与原告签订的物业服务合同相对人，原告要求其支付物业服务费具有法律依据及事实基础，且即便被告与物业使用人存在由物业使用人交纳物业服务费的约定，在物业使用人未交纳物业服务费的情况下，被告亦应当对此费用承担连带支付责任，被告承担责任之后，可以按照其与物业使用人之间的约定向物业使用人追偿，本案中被告承担民事责任，不影响其依法行使权利。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：被告刘铭于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳众合物业管理有限公司截止2016年12月31日止的欠付物业服务费78,567.4元及滞纳金7,194.5元；被告刘铭于本判决生效之日起十日内向原告贵阳众合物业管理有限公司预交半年的物业服务费22,447.8元（2017年1月1日至2017年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,069元（已减半收取），由被告刘铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 员 张铮二〇一七年一月六日法官助理 郑丹书 记 员 谭艳