四川省盐源县人民法院民 事 判 决 书（2017）川3423民初552号原告：黄守顺,男，1982年1月出生,汉族，四川省达州市开江县人，住盐源县盐井镇。原告：李生炼,女，1985年1月出生,汉族，四川省达州市开江县人，住址同上，系原告黄守顺之妻。被告：沈小权，男，1974年3月出生，彝族，四川省盐源县人，村民，住盐源县白乌镇。被告：马呷呷，女，1973年10月出生，彝族，四川省盐源县人，村民，住址同上，系被告沈小权之妻。委托诉讼代理人：沈小权，男，1974年3月出生，彝族，村民，系被告马呷呷之夫，代理权限一般代理。原告黄守顺、李生炼与被告沈小权、马呷呷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法由审判员林琼担任审判长，与审判员袁苏、人民陪审员杨天明组成合议庭于2017年6月13日公开开庭进行了审理。原告黄守顺、李生炼，被告沈小权(同时作为被告马呷呷的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉讼请求：1.判令二被告继续履行合同，及时将《房产证》和《土地使用证》在一个月内过户给二原告;2.按协议约定，判令二被告支付违约金100,000.00元；3.二被告承担本案恢复住房；;;;;;;;3.3.二被告承担二诉讼费。事实和理由：我们和二被告均系夫妻，2010年经中间人沙正安和孙阿呷介绍，二被告将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道的一套拆迁安置房转让给我们，双方于2010年8月17日签订《转让协议》，我们当日支付房屋转让费45,000.00元给二被告。我们于2011年4月22日支付房款50,000.00元，于2011年6月28日支付房款30,000.00元给二被告，每次付款均由被告沈小权出具了收条给原告。2013年年底二被告将房屋钥匙交付，我们于2014年6月7日入住该房。《转让协议》签订后，我们积极履行了自己的义务，但二被告未按约定将房屋的《房产证》和《土地使用证》过户给我们。二被告隐瞒事实，将房屋抵押给银行贷款，导致至今无法办理过户手续。二被告的行为已属违约，应向二原告支付违约金100,000.00元，并继续履行合同，将房屋过户给二原告。请求法院依据《合同法》第107条、114条及相关法律规定支持二原告的诉讼请求，以维护二原告的合法权益。被告沈小权、马呷呷未提交书面答辩状，庭审时沈小权口头辨称：我们于2010年8月17日与二原告签订的《泸沽湖大道安置房转让协议》属实，但是二原告没有按协议办事，是他们违约，未全额支付房款，应按协议支付房款赔偿损失。他们现在诬告我们，侵犯我们名誉权，应赔偿我们的名誉损失费。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。（无争议证据1、2010年8月17日原告黄守顺、李生炼与被告沈小权、马呷呷签订的“泸沽湖大道安置房转让协议”复印件；2、2013年7月23日盐源县城乡规划建设和住房保障局通知被告沈小权需交安置房总购房款214,640.00元的通知单复印件；3、2010年8月17日被告沈小权收到原告黄守顺房屋转让费45,000.00元的《收条》原件；4、2011年4月22日被告沈小权收到原告黄守顺转让房款50,000.00元的《收条》原件；5、2011年6月28日被告沈小权收到原告黄守顺转让房款30,000.00元的《收据》原件）以上证据由二原告提供。本案有争议的证据如下：1、原告黄守顺、李生炼提供的2017年4月6日沙正安书写的《欠款情况说明》复印件及2017年4月12日沙正安书写的《情况说明》复印件：二份证据均证明二原告经沙正安和沈阿甲介绍购买属二被告所有的泸沽湖大道一套安置房的经过及二原告给付房款的情况，以及二被告在未征得二原告同意的情况下将该房抵押给凉山农村商业银行股份有限公司盐源支行贷款，导致该房屋不能过户的事实。被告沈小权、马呷呷的质证意见：有异议，不是事实，不认可。被告沈小权、马呷呷未向法庭提供证据。经原告黄守顺、李生炼的申请，本院依法调取的证据：1、凉山农村商业银行股份有限公司盐源县支行（以下简称盐源县农商银行）凉盐信个借（2013）076号个人借款合同书一份、凉盐信（2013）年抵借字第076号抵押合同一份、盐源县人民法院（2016）川3423民初1104号民事调解书一份、贷款支付委托书一份。证明被告沈小权2013年4月16日向盐源县农商银行申请贷款120,000.00元用于购房，同年4月18日，沈小权将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号二套房屋用于抵押担保在盐源县农商银行借款120,000.00元，同日沈小权委托盐源县国有资产投资经营管理有限公司为收款人将120,000.00元贷款用于支付所欠安置房的房款120,000.00元的事实。原告黄守顺、李生炼的质证意见：无异议。被告沈小权、马呷呷的质证意见：无异议。2.盐源县房地产管理所2017年6月7日证明一份、房屋抵押登记申请表一套。证明房屋所有人沈小权将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号的二套房屋办理了房屋抵押登记，沈小权已经付清该两套安置房的房款的事实。原告黄守顺、李生炼的质证意见：无异议。被告沈小权、马呷呷的质证意见：无异议。结合原告的诉称,被告的辨称，原、被告举证质证，本院认为原告黄守顺、李生炼所提交的《欠款情况说明》和《情况说明》二份证据系证人沙正安的证言，该两份证据为复印件，证人沙正安也未出庭质证，且二被告对此不予认可，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，因该份证据所涉证人未出庭予以质证，本院对该份证据不予采信；本院依二原告申请调取的盐源县农商银行的凉盐信个借（2013）076号个人借款合同书一份、凉盐信（2013）年抵借字第076号抵押合同一份、盐源县人民法院（2016）川3423民初1104号民事调解书一份、贷款支付委托书一份；盐源县房地产管理所2017年6月7日证明一份、房屋抵押登记申请表一套，以上证据来源合法真实，与本案相关联且原、被告均无异议，本院予以采信。结合原、被告的举证、质证意见及本院采信的证据，本院认定事实如下：原告黄守顺、李生炼，被告沈小权、马呷呷均系夫妻关系。被告沈小权、马呷呷系盐源县盐井镇泸沽湖大道的拆迁安置户，拥有盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号的二套安置房。2010年，经案外人沙正安和孙阿呷介绍，被告沈小权、马呷呷将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号的拆迁安置房一套转让给原告黄守顺、李生炼。双方于2010年8月17日签订《泸沽湖大道安置房转让协议》，协议约定：一、“甲方（沈小权、马呷呷）将气象路安置房一套100㎡转让给乙方（黄守顺、李生炼），根据《盐源县泸沽湖大道及其临街建设区建设征占地拆迁补偿安置协议》按每平方米1,000元转让，此项费用由乙方支付给政府，另加转让费45,000.00元，由乙方一次性付清；二、甲方将《房产证》、《土地使用证》按政府法规办理给乙方，甲方必须协助办理，办理费由乙方承担；三、付款方式：按政府出台合同付款，若有政府提供贷款给甲方，甲方必须帮乙方贷款；····六、本协议自签订之日起生效，若甲、乙双方有一方违约，赔偿违约金100,000元给另一方。”协议签订后，原告黄守顺、李生炼当日支付房屋转让费45,000.00元给被告沈小权、马呷呷，于2011年4月22日支付购房款50,000.00元给被告沈小权、马呷呷，2011年6月28日支付购房款30,000.00元给被告沈小权、马呷呷，每次付款均由被告沈小权出具了收条给二原告。2012年12月19日，盐源县房地产管理局以被告沈小权为房屋所有权人为盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号两套房屋分别办理了XXXXXXX、XXXXXXX号《房产证》。2013年4月1日，盐源县人民政府以被告沈小权为土地使用权人办理盐国用（2013）第XXXX-XX号、第XXXX-XX号《土地使用证》。因被告沈小权夫妻二人未按时足额向盐源县房地产管理局缴纳房屋拆迁安置补偿款，经催收，被告沈小权2013年4月16日向盐源县农商银行申请贷款120,000.00元用于支付房屋拆迁安置补偿款。2013年4月18日，沈小权将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号二套房屋用于抵押担保在盐源县农商银行借款120,000.00元，同日委托盐源县国有资产投资经营管理有限公司为收款人将120,000.00元贷款用于支付所欠拆迁安置房的房款120,000.00元，届时，被告沈小权全额付清房屋拆迁安置补偿款。2013年年底被告沈小权、马呷呷将盐井镇气象路口泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号房屋钥匙交付原告黄守顺、李生炼，二原告于2014年6月7日入住该房至今。因盐井镇气象路口泸沽湖大道中段安置房3号6幢1-5-2号房屋的《房产证》、《土地使用证》用作贷款抵押，被告沈小权、马呷呷一直未将房屋的《房产证》和《土地使用证》过户给二原告，二原告亦未将房屋余款支付二被告。二原告多次催促二被告办理房屋产权的过户手续未果，遂起诉来院要求二被告履行协议将该房屋过户并承担违约金。庭审同时查明：盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号、2-5-2号拆迁安置房，房产证号分别为XXXXX**号，XXXXXXX号，建筑面积均为105.4㎡，套内建筑面积93.53㎡，原告黄守顺、李生炼与被告沈小权、马呷呷签订的《泸沽湖大道安置房转让协议》，第（一）条中约定该转让房一套是100㎡，每平方米按1,000元转让，但该房实际建筑面积为105.4㎡面积，二原告及二被告在庭审中均认可超出面积5.4㎡部分按1,800元/㎡计算，房屋房款共计109,720.00元，二原告向二被告支付房屋转让费45,000.00元，房款80,000.00元。因被告沈小权未按时向盐源县农商银行归还贷款120,000.00元，盐源县农商银行于2016年12月9日向本院起诉要求被告沈小权归还贷款120，000.00元，2016年12月13日本院作出（2016）川3423民初1104号《民事调解书》，被告沈小权在该调解书约定的期限内未按时履行还款义务，盐源县农商银行向本院申请强制执行，现该案已进入执行程序。本案争议的焦点:1、原、被告是否应继续履行《泸沽湖大道安置房转让协议》；2、本案中，原、被告是否存在违约行为？是否应向对方支付违约金100,000.00元？本院认为：对该案争议的焦点1、原、被告是否应继续履行《泸沽湖大道安置房转让协议》，本案中原、被告所签订的《泸沽湖大道安置房转让协议》是双方真实意思的表示，从内容和形式上来看不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，该合同自签订之日起即受法律的保护，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行各自的义务，因该协议无法定解除的情形存在，故对原告黄守顺、李生炼要求被告沈小权、马呷呷继续履行合同第二条的约定即协助二原告办理房屋产权的过户手续的诉讼请求予以支持；对二被告辨称要求二原告按照协议内容支付购房款尾款的辨称也符合约定，本院予以支持；2、对争议焦点原、被告是否存在违约行为？是否应向对方支付违约金100,000.00元？在该协议的履行过程中，原告黄守顺、李生炼已经按照该协议的约定支付了房屋转让费45,000.00元，并先后支付了总购房款109,720.00元中的80,000.00元，下欠29,720.00元尾款未付，二被告沈小权、马呷呷也在拿到安置房的钥匙后按协议内容将房屋交付二原告居住使用，双方均按照协议履行了主要义务，由于被告沈小权将转让给二原告的盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号房屋的《房产证》和《土地使用证》抵押在盐源县农商银行贷款120,000.00元后未按时还款，导致在协议的后续履行中出现了障碍，被告沈小权、马呷呷的行为确实违反了协议的约定，应承担相应的违约责任；因原、被告双方在《泸沽湖大道安置房转让协议》中未约定由二被告办理完房屋产权证照的过户手续后才交付房屋尾款，现二原告虽然履行了大部分的支付义务，但仍余29,720.00元房屋尾款并未支付给二被告，所以二原告的行为也违反了协议的约定，也应承担相应的违约责任；鉴于此，在协议的履行中，原、被告双方均在不同程度上有违约的行为存在，经品叠，本院认为双方违约行为所造成的违约责任互相折抵，对原、被告要求对方给付违约金的请求及辨称，本院均不予支持；综上，本案中原、被告在协议的履行中均有不同程度的违约行为的存在，违约责任互相折抵后，对未履行的协议内容，双方应继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定判决如下：一、在本判决生效后一月内，被告沈小权、马呷呷将位于盐源县盐井镇泸沽湖大道中段3号6幢1-5-2号的房屋（房产证号：[盐源县房权证盐井镇字第XXXXX**号]、土地使用证号[盐国用（2013）第XXXX-XX号]）的《房产证》及《土地使用证》过户给原告黄守顺、李生炼，同时原告黄守顺、李生炼将购买该套房屋的尾款29,720.00元支付给被告沈小权、马呷呷；二、驳回原告黄守顺、李生炼的其他诉讼请求。如果未按法律文书指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,150.00元,由原告黄守顺、李生炼负担575.00元，被告沈小权、马呷呷负担575.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长 ： 林 琼审 判 员 ： 袁 苏人民陪审员 ：杨天明二〇一七年九月二十八日书 记 员 ：李世华附：本判决引用相关法条如下《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条、当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。