湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终519号
上诉人（原审原告）：李相明。
委托代理人：程时松，湖北文光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜孝国。
被上诉人（原审被告）：柯华。
被上诉人（原审第三人）：柯昌啟（系柯华之父）。
以上三被上诉人的共同委托代理人：程正国，湖北富川律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：高志航。
上诉人李相明与被上诉人柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航因确认合同无效纠纷一案，不服阳新县人民法院（2015）鄂阳新民二初字第00276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李相明不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判：1、确认2012年1月21日双方签订的《协议书》无效；2、柯华和姜孝国共同返还李相明保证金200万元；3、柯华和姜孝国赔偿李相明利息损失的50%，即26.175万元；4、柯华和姜孝国赔偿李相明履行合同发生损失的50%，即27082.5元；5、柯昌啟、高志航对前述债务承担连带清偿责任。事实和理由：1、2012年9月10日阳新县土地储备中心与高志航签订《土地收储合同》，涉案土地收归国有，高志航丧失了处分权，高志航或高志航代理人均无权转让涉案土地使用权；2、在阳新县人民政府至今没有书面允许将涉案工业用地改为商业用地的前提下，高志航直接将工业用地作为商住地转让给其，明显违反土地用途管制制度，且高志航违法直接以签订《协议书》的形式将涉案土地作为商住地处置给其，就排除了他人通过合法“招拍挂”的竞买程序购得土地，进而有可能无法使国家利益最大化，损害了他人和国家利益，故高志航或高志航代理人与其于2012年1月21日签订的《协议书》属于无效合同；3、高志航虽然取得了涉案土地的使用权，但在高志航没有向法院提交已全额交纳土地出让金证据的情形下，高志航是不能将涉案土地的使用权转让给其；4、在高志航未依国有土地使用权出让合同的规定的期限和条件开发、利用土地的情形下，高志航不得转让涉案土地使用权，故双方之间签订的《协议书》无效；5、高志航或高志航代理人与其通过签订《协议书》的形式转让涉案土地使用权，违反了房地产开发用地应当以出让方式取得的规定；6、房地产开发只能由房地产开发企业进行，其作为自然人无资格从事房地产开发，故双方之间签订的《协议书》因其无权利主体资格同样无效。
柯华、姜孝国、柯昌啟辩称，1、本案是高志航委托其处理涉案土地使用权转让相关事宜，其是代表高志航与李相明签订《协议书》，该协议书的内容是国有土地使用权转让，而并非和李相明合作开发房地产；2、高志航取得该涉案土地使用权时已依法缴纳了土地出让金，否则不可能取得涉案土地使用权证书；3、涉案土地原系阳新县酱制品厂使用，土地上建有厂房等建筑物和构筑物，高志航取得涉案土地使用权时同时取得了地上建筑物的所有权，并经营花边厂，并非新开发土地，故李相明认为高志航未按规定的条件开发、利用土地不是事实；4、2011年7月14日，阳新县人民政府规划委员会对涉案土地作出书面决定，将该宗土地性质由工业用地调整为居住用地，李相明诉称阳新县人民政府至今没有书面允许将该宗土地改为商业用地不是事实；5、李相明取得涉案土地使用权后如果要进行房地产开发经营，需要改变土地用途另行交纳土地出让金，但此时房地产市场行情不景气，李相明见无利可图，故未办理有关房地产开发的有关手续，导致所谓的协议无法履行。综上，双方签订的土地使用权《协议书》合法有效，李相明要求返还保证金的理由不能成立，其全部诉讼请求应予以驳回。故请求二审法院依法维持原判。
高志航辩称，其足额缴纳了涉案土地出让金，并取得涉案土地国有土地使用证，其有权委托柯华、姜孝国将涉案土地使用权在使用年限内转让给他人，其委托柯华、姜孝国与李相明签订的《协议书》为土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规禁止性规定，该《协议书》应合法有效。故请求二审法院依法维持原判。
李相明向一审法院起诉请求：1、确认2012年1月21日双方签订的《协议书》无效；2、柯华和姜孝国共同返还李相明保证金200万元；3、柯华和姜孝国赔偿李相明利息损失的50%，即26.175万元；4、柯华和姜孝国赔偿李相明履行合同发生损失的50%，即27082.5元；5、柯昌啟、高志航对前述债务承担连带清偿责任。
一审判决认定：涉案土地使用权系2003年8月16日高志航以出让方式取得，用途为工业用地，土地使用权终止日期为2018年8月15日（使用权期限15年）。2011年8月，阳新县城市规划委员会作出阳规委（2011）2号文件，其中内容之一为同意原县酱品厂地块（涉案土地）的用地性质按程序调整为居住用地。2012年1月21日，柯昌啟以其子柯华的名义和姜孝国共同（甲方）与李相明（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：1、甲方将坐落在阳新县兴国镇兴国大道右侧城南客运站对面第二排、登记在高志航名下的国有土地使用权证号为阳国用（2003）字第A10013063的加阳花边厂（原县酱制品厂）、面积为2363.1平方米、用途为工业用地的国有土地使用权转让给乙方进行房地产开发；2、乙方将竣工后建筑面积2100平方米的房屋给付甲方作为该土地使用权的转让对价；3、甲方保证该土地使用权无权利瑕疵，未设定抵押担保，未被法院查封，如有纠纷所造成的损失由甲方负责；4、乙方交付甲方200万元保证金作为履行合同的担保，该保证金在乙方办理国有土地使用权过户登记时，甲方将其中的100万元返还乙方作为乙方交纳土地出让金及办证费用，另外的100万元每完工一层返还10万元（暂定8层），剩余20万元待工程全部竣工验收合格并交付甲方使用后予以返还，该200万元保证金不计利息；5、甲方保证按照办理手续要求协助乙方办理国有土地使用权过户登记、土地用途变更登记及规划许可、建筑许可等与该土地和房地产开发有关的签字、盖章等手续，但甲方不承担任何费用，一切费用均由乙方承担；6、乙方在协议签订后八个月内办好该宗土地房地产开发的一切手续以及基础工程，十六个月内保证房屋竣工验收，该宗土地办理土地使用权证的土地出让金和该栋楼房房产证由乙方负责办理，费用由乙方承担，与甲方无关，但甲方承担乙方返还的2100平方米房屋的税费；7、工程建设中出现的人身和其他安全事故，包括工程施工中以及竣工后对相邻房屋造成损害，由乙方承担一切责任和费用损失，甲方不承担任何责任和费用；8、如一方违约，向守约方支付违约金20万元，如甲方违约，还需立即返还乙方保证金，并自收到保证金之日起剩余的保证金按月利率2.5%向乙方支付利息，如施工过程中甲方违约，另行赔偿乙方损失等等；9、本协议经甲乙双方签字或盖章后生效。上述协议签订后，李相明按约定交付姜孝国保证金150万元，另外的50万元保证金由李相明委托案外人费学斌向姜孝国出具借据。李相明受领涉案土地及相应的国有土地使用权证。李相明邀约案外人费学斌等进行合伙开发，并进行前期准备工作。直至案件一审法庭辩论终结前，双方并未办理该国有土地使用权过户登记及改变土地用途登记，亦未办理相关房地产开发的规划、建设许可等手续。李相明并未在涉案土地上进行房地产开发。柯昌啟以其子柯华名义和姜孝国共同与李相明签订《协议书》，得到高志航授权认可，事后李相明在送达的《解除合同通知书》中亦认可该委托代理关系。合同履行过程中，双方发生纠纷，李相明诉至法院。
一审判决认为，案件主要焦点是：一、柯华和姜孝国以及柯昌啟是否系接受高志航的委托处理涉案土地使用权相关事务，其应否承担相应的法律责任？二、双方于2012年1月21日签订的《协议书》是否违反法律禁止性规定或其他情形而无效？三、李相明要求柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航返还合同保证金（包括保证金数额争议）并要求承担违约责任，是否成立？
一、柯华和姜孝国以及柯昌啟是否系接受高志航的委托处理涉案土地使用权相关事务，其应否承担相应的法律责任的问题。柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航均认可柯华和姜孝国以及柯昌啟系接受高志航的委托处理涉案土地使用权相关事务，高志航亦出具了授权委托书。涉案国有土地使用权登记在高志航名下，对此李相明在签订合同时应该清楚。合同履行过程中，李相明在送达的《解除合同通知书》中也认可了该委托代理关系。李相明称该国有土地使用权先由高志航转让给柯华、姜孝国的主张，因未提供任何证据证实，法院不予采信。故柯华和姜孝国以及柯昌啟系接受高志航的委托处理涉案土地使用权相关事务，其在处理受托事务过程中产生的法律后果应由委托人高志航承担，故对李相明要求柯华和姜孝国以及柯昌啟承担法律责任的诉讼请求，法院不予支持。二、双方于2012年1月21日签订的《协议书》是否违反法律禁止性规定或其他情形而无效的问题。从双方签订的《协议书》内容看，系将涉案国有土地使用权转让给李相明进行房地产开发，出让一方不参与房地产开发事宜，亦不承担任何风险，其只收取固定的2100平方米房屋作为转让对价，且双方对土地使用权转让之性质不持异议，合同签订后，李相明邀约案外人合伙开发，而非与柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航联合开发，故双方签订的上述合同应认定为国有土地使用权转让合同。该合同系当事人的真实意思表示，作为国有土地使用权人将其土地使用权进行转让并不违反国家法律、法规禁止性规定，故双方签订的《协议书》应属有效。李相明称柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航恶意串通损害国家利益，但并未提供证据证实，法院不予采信。尽管阳新县规划委员会同意将涉案土地调整为居住用地，但改变该国有土地的工业用地性质并进行房地产开发，必然仍需办理相应的行政审批等相关手续，并补交相应的土地出让金，其实双方在签订合同时均明知高志航取得的国有土地使用权为工业用地，亦明确约定土地出让金由李相明承担，亦由李相明办理相关规划、许可等手续并承担一切费用，柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航只是履行其协助过户等义务。涉案土地使用权转让合同签订后，李相明是否履行以及能否履行合同进行房地产开发，属于合同履行问题，其履行合同与否不影响该合同效力，不能因李相明未履行合同、未办理土地使用权用途变更登记、亦未办理相关房地产开发的手续而认定合同无效。故李相明主张涉案合同无效的理由不能成立，法院不予支持。三、李相明要求柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航返还合同保证金（包括保证金数额争议）并要求承担违约责任，是否成立问题。李相明实际交付的保证金系150万元，剩余的50万元并未实际交付，而是通过借款形式出具借据，该50万元不应认定为交付的保证金，故李相明交付的保证金应认定为150万元。由于合同合法有效，根据双方合同约定，在李相明办理土地使用权过户登记时间，柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航才将其中的100万元保证金返还给李相明用于交纳土地出让金及办证费用，其余部分在工程建设过程中逐步返还。但由于李相明并未办理土地使用权过户登记，亦未实质性进行房地产开发建设房屋，其不具备合同约定的返还保证金的条件，故对李相明要求返还保证金的诉讼请求，法院不予支持。李相明主张的要求柯华、姜孝国、柯昌啟、高志航承担其他的违约赔偿责任的诉讼请求，亦无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回李相明的各项诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，高志航通过出让方式，合法取得了阳新县人民政府颁发涉案土地国有土地使用证，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条之规定，高志航对涉案土地使用权在使用年限内有权进行转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。故李相明认为高志航没有足额交纳土地出让金，无权对诉争土地进行处分的上诉理由不能成立，本院不予支持。即便高志航与阳新县土地储备中心于2012年9月10日签订《土地收储合同》，涉案土地收归国有，也不能否认在涉案××被阳新县土地储备中心重新收储之前，高志航有权委托柯华、姜孝国与李相明于2012年1月21日签订《协议书》转让涉案土地的使用权，故李相明提出高志航或高志航代理人无权转让涉案土地使用权的上诉理由不能成立，本院不予支持。从高志航委托柯华、姜孝国与李相明签订的《协议书》内容上看，高志航只是转让涉案工业用地使用权，没有参与李相明经营房地产开发事宜，也没有承担李相明经营房地产开发的任何风险，只收取2100平方米建设房屋的固定利益作为涉案土地使用权转让的对价，只需履行协助李相明办理涉案工业用地使用权过户等义务，则双方之间签订的《协议书》应认定为土地使用权转让合同，而非合作开发房地产合同。至于李相明在取得诉争土地使用权后，其如何利用土地与高志航无关。故本案不存在违反房地产开发用地使用权应当以出让方式取得和无资格从事房地产开发的自然人开发房地产的情形，也不存在高志航违反土地用途管理制度，通过协议的方式将工业用地作为房地产开发用地转让给李相明直接开发的情形，故李相明提出的该三项上诉理由不能不成，本院不予支持。李相明在取得涉案工业土地使用权后，如果要利用涉案土地进行房地产开发，需要办理相应的行政审批等相关手续，先通过阳新县土地储备中心将涉案土地收储，再通过“招拍挂”的竞买程序，按照市场行情补交土地出让金，重新购得涉案土地房地产开发使用权，并成立房地产开发公司进行房地产开发，故也不存在李相明提出的高志航违法转让行为会损害国家、他人利益的情形，李相明提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案的土地不是净地，地上还附有建筑物，高志航取得涉案土地工业使用权同时取得了地上建筑物的所有权，高志航不是在涉案土地上重新建设厂房进行经营，而利用涉案土地上建筑物（原县酱品厂）开办花边厂进行生产经营。即便高志航没有在按照出让合同规定对涉案土地进行开发、利用，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定，此类情形属于转让标的物具有权利瑕疵，该情形理应由政府土地管理部门进行监管，而不需要认定转让合同无效来保障当事人的利益和市场秩序。故李相明提出的该项上诉理由不能不成，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25111元，由李相明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年八月八日
书 记 员 黄显珠