广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民一初字第1343号
原告杨忠雅，男，1958年1月1日出生，壮族，广西凌云县人，个体诊所医生，住广西百色市右江区。
被告李灿贤，女，1955年6月23日出生，汉族，广西百色市人，个体工商户，住广西百色市右江区。
被告方宝，男，1979年9月6日出生，壮族，广西武鸣县人，个体工商户，住广西南宁市武鸣县。
委托代理人林有锦，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人张卿，广西金桂北斗律师事务所实习律师。
第三人广西百色甘化股份有限公司，住所地广西百色市右江区。
法定代表人林宁，该公司董事长。
委托代理人梁长勋，男，1967年8月23日出生，壮族，系广西百色甘化股份有限公司法律干事，住广西百色市右江区。
原告杨忠雅与被告李灿贤、方宝及第三人广西百色甘化股份有限公司（以下简称甘化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理，依法组成由审判员李瑞兴担任审判长，审判员罗婷巍，人民陪审员黄凤飞参加的合议庭，于2014年9月26日公开开庭进行了审理。书记员王绍庄担任法庭记录。原告杨忠雅，被告李灿贤，被告方宝的委托代理人林有锦、张卿，第三人甘化公司的委托代理人梁长勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年11月间，第三人甘化公司与李灿贤签订《楼房租赁合同》，由甘化公司将其所有的位于百色市城东二路32号前第1栋5层楼房，建筑面积1644.30平方米，房屋34间出租给李灿贤承租，租赁期限自2002年11月20日至2015年11月20日止共13年。之后，李灿贤将其承租的楼房用于开办“贤丽饭店”，并于2005年10月8日与甘化公司签订《租赁合同补充协议》，约定租赁期限延长4年，即从2002年11月20日至2019年11月20日止，租赁延长期限的租金为81500元／年。2013年7月12日，李灿贤与方宝签订《房屋租赁合同书》，由李灿贤将其承租经营的5层楼房转租给方宝，并约定租赁期限从2013年8月12日至2019年11月20日止，每年租金为136000元，每月租金为11333元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋。2014年6月10日，方宝找原告协商转租事宜，约定交押金2万元，转租费27万元，并要求原告与李灿贤签订租赁合同。同年6月12日，原告与李灿贤签订了《房屋租赁合同书》，约定李灿贤将其所承租的5层楼房转租给原告，租赁用途为经营诊所，租赁期限从2013年11月20日至2019年11月20日止，每年租金为12万元，每月租金为1万元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋。合同签订后，原告按两被告的要求交纳1万元现金给方宝，并转账26万元到方宝个人账户。随后原告对所承租的房屋进行装修，2014年7月间，甘化公司责令原告停止装修施工，并称楼房只许开办酒店、宾馆，不准开办诊所。当日，原告要求方宝退款，但其辩称已理顺好，而拒绝退款。同年7月28日，原告要求李灿贤退还所交的租金及赔偿装修费用，但其只退还2万元押金。原告认为，两被告为转租盈利而隐瞒事实，以欺诈手段诱骗原告与其签订合同，违反了法律的规定，导致原告遭受巨大的经济损失。为此，请求法院判决确认原告与被告李灿贤签订的房屋租赁合同无效，并由两被告返还原告交纳的转让费27万元，赔偿原告装修费5.6万元，承担违约金8.7万元，共计41.3万元。
原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、楼房租赁合同、租赁合同补充协议，证明第三人将讼争房屋出租给李灿贤开饭店使用及租赁期限；2、房屋租赁合同书，证明李灿贤将其承租的房屋转租给方宝开饭店使用及租赁期限；3、房屋租赁合同书，证明原告与李灿贤签订房屋租赁合同是从方宝承租的房屋转租；4、收条两份，证明原告交纳方宝的转让费、租金及押金共计29万元；5、收据、银行转账业务凭证，证明原告交纳方宝转让费和租金的凭证；6、装修费用清单，证明原告装修支出的各项费用共计5.6万元；7、电话录音，证明方宝、李灿贤明知第三人不准开办诊所，而隐瞒事实，诱骗原告与其签订合同的事实；8、证人韦金凤证言，证明其给原告承租的房屋搞清洁卫生，原告支付其报酬9600元的事实。
被告李灿贤辩称，其与原告签订的《房屋租赁合同书》是原告多次要求后才签订的，合同签订后原告并没有履行合同约定的义务，即李灿贤并没有收到原告交纳的任何款项，原告要求李灿贤返还的转让费、房屋租金及赔偿装修费用无事实依据。合同约定自双方签字，原告向李灿贤支付第一年租金及保证金共14万元后合同生效，而事实上双方签订合同后，原告并没有向李灿贤支付任何款项，应视为合同未生效，更谈不上合同无效，李灿贤在本案没有任何过错行为，原告对李灿贤的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告对李灿贤的诉讼请求。
被告李灿贤为其辩解在举证期限内向本院提交房屋租赁合同书，证明原告没有履行合同约定的向李灿贤支付14万元款项的义务，双方签订的合同没有发生法律效力。
被告方宝辩称，其并非本案的适格诉讼主体。原告与李灿贤签订的房屋租赁合同符合法律、法规的规定，并没有损害第三人的利益，应为合法有效合同。方宝收取原告的转让费、租金系双方真实意思表示，方宝在本案并没有欺诈行为，不存在过错，不应承担任何赔偿责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告方宝为其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同，证明方宝取得讼争房屋的租赁经营权；2、装修公司营业执照及资质证书，证明方宝聘请合法公司对灵马鲶鱼饭店进行装修；3、广西美饰美家装饰工程有限公司价目表、收据原件，证明装修公司装修租赁房屋情况及付出费用188630元；4、个体工商户营业执照，证明右江区华尔金顿玻璃建材经营部系合法的工商经营户；5、价目表及收据原件，证明右江区华尔金顿玻璃建材经营部对方宝的饭店装修情况及支付费用24154元；6、收据原件，证明方宝请人清理水沟、化粪池、下水道费用4800元；7、收据原件，证明方宝请人承建火灶、鱼池的费用8100元；8、收据原件，方宝请人修理、清理25台空调的费用6360元；9、原告出租转让房屋的广告原件，证明原告出租转让讼争的房屋系其另有发展需要；10、汇款明细，证明方宝支付给李灿贤的押金、租金为156000元，方宝租赁房屋后进行装修，退出来后收取的装修费用及已支付的租金；11、视频资料，证明2014年6月原告多次到讼争房屋现场查看，原告对该房屋的用途十分清楚，方宝没有过错；12、证人林荣乐的证言，证明2013年7月间其到甘化公司帮方宝清理水沟、化粪池、下水道，收取方宝费用4800元的事实；13、证人班元湘的证言，证明2013年7月间其到甘化公司帮方宝清洗、修理空调，收取方宝费用6360元的事实。
第三人甘化公司陈述称，双方讼争的房屋与第三人的办公楼连在一起，不适合用于开办诊所，且原告与方宝的转租关系并没有经第三人同意。由此产生的相关事宜及赔偿问题应由双方自行解决，与第三人无关。
第三人甘化公司对陈述在举证期限内向本院提交楼房租赁合同、租赁合同补充协议，证明出租的楼房只能用于餐饮、客房经营，且未经第三人同意，承租人不得擅自转租。
经过开庭质证，被告李灿贤对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据7、证据8的真实性均无异议；被告方宝对原告提交的证据1-证据5的真实性均无异议；原告、被告方宝及第三人对被告李灿贤提交的证据的真实性均无异议；原告、被告李灿贤对被告方宝提交的证据1、证据9-证据11的真实性均无异议；原告、被告李灿贤、方宝对第三人提交的证据的真实性均无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。
被告李灿贤及第三人对原告提交的证据4、证据5有异议，认为与其无关。本院认为，原告提交的证据4、证据5符合证据的三性，对其证明力予以确认。被告李灿贤及第三人对原告提交的证据6有异议，认为双方签订的合同没有生效，原告擅自装修房屋的费用与其无关。本院认为，原告提交的证据6符合证据的三性，对其证明力予以确认。
被告方宝对原告提交的证据6-证据8均有异议，认为无法确认其真实性。本院认为，原告提交的证据6-证据8符合证据的三性，对其证明力予以确认。
原告对被告方宝提交的证据2-证据8，证据12，证据13的真实性均有异议，认为原告承租时租赁房屋并没有装修，对方宝主张的装修费用不予认可。本院认为，被告方宝提交的证据2-证据8，证据12，证据13的真实性因原告不予认可，对其证明力不予确认。
被告李灿贤对被告方宝提交的证据2-证据8，证据12，证据13均有异议，认为与其无关。本院认为，被告方宝提交的证据2-证据8，证据12，证据13的真实性因原告不予认可，对其证明力不予确认。
第三人对原告提交的证据1无异议外，对其他证据认为与其无关，不予质证。
第三人对被告方宝提交的13组证据认为与其无关，不予质证。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2002年9月11日，甘化公司与李灿贤签订《楼房租赁合同》，约定由甘化公司将其所有的位于百色市城东二路32号前第1栋5层楼房，建筑面积1644.30平方米，34间房屋、一个大厅出租给李灿贤承租；租赁用途为从事餐饮、客房经营；未经第三人同意擅自将房屋转租的，第三人终止合同，收回房屋；租赁期限自2002年11月20日至2015年11月20日止共13年；租金交纳：2002年11月20日至2007年11月20日，每年租金7万元；2007年11月20日至2010年11月20日，每年租金7.7万元；2010年11月20日至2013年11月20日，每年租金8.47万元；2013年11月20日至2015年11月20日，每年租金9.3170万元等条款。合同签订之后，李灿贤将其承租的楼房投资装修开办“贤丽饭店”，并于2005年10月8日与甘化公司签订《租赁合同补充协议》，约定租赁期限延长4年，即从2002年11月20日至2019年11月20日止，租赁延长4年的租金为每年81500元。
2013年7月12日，李灿贤与方宝签订《房屋租赁合同书》，约定李灿贤将其承租经营的5层楼房的34间房屋、一个大厅出租给方宝经营使用，租赁用途为住宿、餐饮，租赁期限从2013年8月12日至2019年11月20日止，每年租金为136000元，每月租金为11333元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋，方宝必须在签订合同2日内支付李灿贤2万元保证金等条款。该合同签订后，方宝向李灿贤支付了保证金及租金共计156000元，并接收了李灿贤转租的房屋经营其“灵马鲶鱼饭店”。
2014年6月10日，方宝在知晓甘化公司禁止承租的房屋开办诊所的情况下，仍与原告达成口头转租协议，将其承租李灿贤转租的第三人房屋再转租原告承租开办诊所，并收取原告租房押金2万元。同年6月12日，李灿贤也知道甘化公司禁止承租的房屋开办诊所，仍与原告签订一份《房屋租赁合同书》，并约定李灿贤将其所承租的5层楼房转租给原告经营使用，租赁用途为经营诊所，租赁期限从2013年11月20日至2019年11月20日止，每年租金为12万元，每月租金为1万元，每年付一次租金，实行先交租金后使用房屋，并约定合同自双方签字，原告向李灿贤支付第一年租金及保证金共14万元后合同生效等条款。合同签订当日，方宝将其收取原告2万元租房押金交给李灿贤，由李灿贤向原告出具收到原告2万元租房押金的收据，同时原告向方宝支付1万元现金。同年6月13日，原告向方宝转账支付26万元，当日方宝向原告出具收条，其内容为“今收到杨忠雅交来转让费、房屋租金、房租保证金29万元。”随后，原告对所承租的房屋进行装修。2014年7月间，甘化公司通知原告，不准许其将承租的房屋开办诊所，并责令原告停止装修施工。当日，原告要求方宝全额退款，遭到方宝拒绝。同年7月28日，原告要求李灿贤全额退款，李灿贤以其未收取原告款项为由拒绝原告的要求，只退还原告2万元押金。
2014年10月20日，经双方当事人的同意，本院委托祥浩工程造价咨询有限责任公司对讼争的房屋属于杨忠雅装修部分进行价值评估，结论为：双方当事人对鉴定标的无争议的金额为46906.81元，有争议的金额为7510.17元。经质证，原告杨忠雅、被告李灿贤及第三人甘化公司对鉴定结论均无异议，被告方宝对鉴定结论有异议，不予认可。本院认为，该鉴定机构作出的鉴定结论程序合法，鉴定依据客观科学，应作为本案定案依据。
本院认为，被告方宝明知第三人甘化公司禁止承租的房屋开办诊所的情况下，故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示与其达成口头转租协议，导致原告未能实现合同目的，被告方宝的行为已构成欺诈。《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的，合同无效。据此，原告与被告方宝达成口头转租协议应认定为无效合同。该法律还规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本案被告方宝因该无效合同取得原告的转让费、房屋租金、房租保证金共计29万元应予以返还原告，鉴于被告李灿贤已返还原告押金2万元，被告方宝仍应返还原告27万元，并赔偿原告装修损失费46906.81元。被告方宝辩称其收取原告的转让费、租金系双方真实意思表示，其在本案并没有欺诈行为的抗辩理由与事实不相符，本院不予采纳。
关于原告与被告李灿贤签订的《房屋租赁合同书》是否无效问题，《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案原告与被告李灿贤在签订该合同时约定，合同自双方签字，原告向李灿贤支付第一年租金及保证金共计14万元后合同生效的附加条件。而事实上被告李灿贤并未收取原告上述款项，其设立的附条件未成就，双方签订的《房屋租赁合同书》并未生效，更谈不上合同无效问题，故对原告请求确认其与李灿贤签订的《房屋租赁合同书》无效的诉讼请求应予以驳回。该房屋租赁合同对被告李灿贤不发生法律效力，故被告李灿贤不应承担本案返还责任。
关于原告诉请两被告承担违约金8.7万元问题，因被告李灿贤与原告签订的《房屋租赁合同书》并未生效，对被告李灿贤不发生法律效力，故对原告请求被告李灿贤承担违约金的诉讼请求，本院不予支持；因原告与被告方宝达成的口头转租协议为无效合同，不存在违约问题，故对原告请求被告方宝承担违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条第一款、第五十六条第一款、第五十八条之规定，判决如下：
一、由被告方宝返还原告杨忠雅转让费、房屋租金27万元，并赔偿原告杨忠雅房屋装修损失费46906.81元；
二、驳回原告杨忠雅其他诉讼请求。
案件受理费元7495元，鉴定费9000元，共计16495元。由原告杨忠雅负担3959元，被告方宝负担12536元。
上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李瑞兴
审 判 员 罗婷巍
人民陪审员 黄凤飞
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 王绍庄
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…。”
《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”