浙江省缙云县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽缙民初字第712号
原告（反诉被告）：周利勇，农民。
被告（反诉原告）：飞云房地产投资集团有限公司。
法定代表人：曹云飞。
委托代理人：杨华志，居民。
委托代理人：杨小峰，浙江民晖律师事务所律师。
原告（反诉被告）周利勇与被告（反诉原告）飞云房地产投资集团有限公司（以下简称飞云集团）商品房销售合同纠纷两案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员胡伟革、人民陪审员郑苏成、丁丽纲组成合议庭，由胡伟革担任审判长，后因工作原因，丁丽纲变更为人民陪审员胡章印，后胡章印又变更为人民陪审员田文婉，于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告周利勇，被告委托代理人杨华志、杨小峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周利勇起诉称：2013年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买商品房一套、储藏室一个，总价款为人民币726910.6元。合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城附属用房5号，总价款为66125元”。现原告发现，缙云县建设局于2013年1月18日颁发的“售许字（2013）第01号”商品房预售证中，仅有商业用房、商铺经许可销售，未有附属用房许可销售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，该附属用房的销售合同属于无效合同。现原告还发现，该储藏室的层高严重不足，其有效层高仅1.6米，已经完全失去了房屋的使用功能，严重损害了原告的合法权益。综上，根据《合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，被告应将收取的附属用房购房款返还给原告。现请求判令：一、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件三中关于买卖5号附属用房（储藏室）的条款无效；二、被告返还原告购买附属用房的款项66125元，并按人民银行同期贷款利率计算利息至附属用房的房款返还为止；三、诉讼费用由被告承担。
为证明上述诉称事实，原告提供了以下证据材料：
1、销售合同一份，待证原告储藏室购房款66125元的事实；
2、企业信息一份，待证被告主体资格；
3、代码证一份，待证被告单位代码证情况；
4、预售共示一份，待证附属用房未在预售许可范围的事实；
5、规划公示一份的，待证附属用房未在规划条件许可范围的事实；
6、原告身份证复印件一份，待证原告身份情况；
7、照片两张，待证附属房层高情况；
被告飞云集团答辩称：一、“阳光城”及地下室建筑均依法获得规划审批，答辩人将设计方案报请缙云县人民政府同意，并报建设规划部门核准，被答辩人指责答辩人未按规划设计条件建设地下附属用房完全不符事实，其说法不能成立。二、关于“阳光城”的预售证。由于案涉附属用房在地下室，不单独办理产权，不计算商品房面积，故预售证中不将附属用房进行标示是惯常做法，因此，答辩人与被答辩人之间的附属用房销售未违反法律，完全有效。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
为此，被告提供了以下证据材料：
1、缙云县人民政府专题会议纪要一份，待证缙云县人民政府批准同意《缙云县阳光城规划建筑方案设计》；
2、建设工程规划许可证、建设工程规划审批表、施工图，待证阳光城项目包括涉案的附属用房建设取得合法规划审批的事实；
3、建筑工程施工许可证，待证阳光城项目依法取得施工许可的事实；
4、浙江省建设工程核实确认书及附件，待证阳光城依法规划审批建设并经规划核实确认的事实；
5、竣工验收备案表，待证阳光城项目于2014年12月26日竣工验收的事实；
6、商品房预售证，待证阳光城项目依法取得销售许可的事实；
7、认购协议书、交款单、《商品房买卖合同》，待证阳光城案涉房屋、附属用房买卖协议系双方自愿签订、合同有效的事实。
反诉原告飞云集团反诉称：2013年2月3日，反诉原、被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告向反诉原告购买反诉原告在缙云县城新区大河西地块“阳光城”7-502商品房和7幢地上5号附属用房，总房价793446.4元。合同约定交房期限为2014年12月30日前，并约定如因买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，自届满日次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。反诉原告依法建设的“阳光城”楼盘于2014年12月竣工，于12月30日向反诉被告送达了交房通知书，通知交房时间为2014年12月30日至2015年1月29日和其他事项。但反诉被告至今未接收房屋。现反诉请求判令：反诉被告支付违约金11981.04元（此违约金算至2015年6月30日止，此后违约金计算至反诉被告收房日止）。
为此，反诉原告提供了以下证据材料：
1、建设工程规划许可证、施工图、建筑工程施工许可证、商品房预售证、竣工验收备案表复印件各一份，待证阳光城项目建设、预售合法的事实；
2、商品房买卖合同复印件一份，待证反诉被告购买阳光城房屋及储藏室相关约定内容的事实；
3、交房通知、快递单复印件各一份，待证反诉原告送达交房通知，反诉被告未依约接收房屋的事实。
三组证据证明反诉被告收到通知后没有依法接收房屋，违反了商品房买卖合同的约定。
反诉被告周利勇反诉答辩称：反诉原告要求反诉被告收房为止，反诉被告一直跟反诉原告沟通，跟反诉原告交涉无果的情况下，阳光城业主到县政府和建设局维权，在没有结果的情况下反诉被告才起诉法院，不是反诉被告不接收房屋，是房屋的质量等跟买房时不符，反诉原告要求反诉被告支付违约金，反诉被告还要反诉原告支付违约金，因为反诉原告没有给反诉被告提供合格的房子。
反诉被告周利勇对反诉部分未提供证据。
对原告周利勇提供的证据，被告飞云集团质证认为：原告提供的证据1、2、3、6，没有异议；对证据4、5的真实性没有异议，但对其待证事实有异议，阳光城整个楼盘均符合规划许可；对证据7系原告单方拍摄，应以现场核实为准，附属用房的层高按照规划许可及施工图建设。
对被告飞云集团提交的证据，原告周利勇质证认为：对证据本身没有异议，但不能证明架空层可以建设附属用房，也没有证明附属用房的销售许可。
对反诉原告飞云集团提供的证据，反诉被告周利勇质证认为：对证据的真实性没有异议，但房屋质量不符合要求。
对本院调取的缙云县城乡和住房建设局的回复、信访答复，原、被告均无异议。
上述证据经举证，综合各方的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、6，被告方没有异议，可以证明原、被告双方的身份情况及签订合同的事实，本院予以认定；对原告周利勇提供的证据4、5，被告对证据本身真实性没有异议，但认为不能待证原告要待证的事实，并不当然证明附属用房不在规划设计条件许可范围内，本院认为原告周利勇提供的证据4、5，可以证明本案事实，本院予以认定；对原告周利勇提供的证据7系原告单方拍摄，被告提出异议，该事实可通过现场勘查予以证实，故本院不予认定。对被告提供的证据，原告周利勇没有异议，但认为被告没有尽到告知义务，本院认为被告提供的证据可以证明涉案工程的规划设计建设项目的审批销售许可及双方签订买卖合同的事实，本院予以认定。对反诉原告飞云公司提供的证据1、2、3，反诉被告没有异议，本院予以认定。
对本院调取的缙云县住房和城乡建设局的回复、信访答复，原、被告均无异议，予以认定，证明涉案阳光城项目的架空层储藏室和地下室储藏室、地上停车位经规划设计许可、建成后符合审批要求的事实。
综合原、被告及反诉原、被告的当庭陈述及本院认定的证据，本院认定本案法律事实如下：
2010年9月17日，缙云县建设局发布《缙云县大河西地块规划设计条件（公示稿）》，9月30日缙云县建设局发布缙规条（2010）02号《缙云县大河西地块规划设计条件》，就该地块的用地面积、容积率、适建建筑类型、架空层设置、地下空间利用、人防要求等作出说明，其中11架空层设置：本地块沿街商住楼住宅底层可设层高小于2.2米的架空层，仅作技术设备空间或储藏室……。此后，被告飞云房地产投资集团有限公司取得该地块的经营权，工程项目名称为缙云县阳光城。2011年11月8日，缙云县人民防空办公室审核同意被告的地下室人防设计工程，核定防空地下室5426.48平方米，普通地下室7753.55平方米。2011年11月10日，缙云县建设局向被告颁发了《建设工程规划许可证》，该许可证载明有附图及附件名称，附图加盖了缙云县建设局公章，附图中有案涉储藏室的工程规划。2011年12月30日，被告取得缙云县建设局颁发的《建设工程施工许可证》。2013年1月18日，被告取得缙云县住房和城乡建设局颁发的售许字（2013）第1号《商品房预售证》，载明阳光城商品房屋，经审查具备公开预售条件，予以批准。被告印制张贴了阳光城价格表，该表载明房号、建筑面积、住宅单价、住宅总价、附属房号、储藏室总价、合计总价等内容，供各购房人挑选。2013年1月25日，原、被告签订了《认购协议书》。2013年3月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告周利勇购买阳光城住宅一套，合同第三条约定：“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。合同附件三约定：“阳光城储藏室7幢地上5号，总价款为66125元”。合同第七条约定：总房款（包括住宅、储藏室）为人民币726910.60元，买受人于2013年5月5日前付清。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，……。第十条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理，1、逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人未按出卖人通知要求的期限前往办理交接手续的，期限届满即视为出卖人已履行交接义务，买受人从此丧失是否符合交付条件的异议权；2、买受人自通知的时间届满次日起30日内仍不接收房屋，应自届满次日起按总房价的日万分之一向出卖人支付违约金。合同签订后，原告即按合同约定支付了房屋总价款726910.60元。2014年12月16日，缙云县住房和城乡建设局向被告颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认阳光城项目具备竣工规划确认条件，确认阳光城建设规模为地上42992.38平方米，地下13180.03平方米。2014年12月26日，该工程通过竣工验收。12月30日，缙云县建设局办理了工程竣工验收备案，出具了竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄了交房通知书。原告在办理交接手续时认为被告交付的储藏室没有达到预期效果，故拒绝办理交房手续。此后，部分业主进行信访，缙云县建设局就信访问题作出了信访答复，明确阳光城项目的地下室、绿化、架空层、入户花园、地上停车位、公共楼梯等符合审批要求，整体工程质量已通过验收，如个别质量缺陷可直接向被告反映问题。阳光城部分业主到缙云县建设工程质量监督站投诉，反映阳光城存在渗水现象，2015年3月5日，缙云县建设工程质量监督站出具书面意见书，认定阳光城项目存在质量问题，应就部分工程渗水现象进行限期整改。
本院认为：被告飞云集团通过张贴价格表的方式将阳光城住宅用房与附属用房等以搭配销售的方式公之于众，被告明确不予分割销售，原告如果充分履行自己的审慎义务，可以从规划许可附图审查附属用房的基本面积，原告选定商品房后，如对搭配销售的附属用房不同意购买，完全可以自主决定拒绝签订房屋买卖合同，原告未能提供证据证明被告采取胁迫、欺诈等手段迫使原告在违背真实意思的情形下签订合同，无法证明自己在签订合同过程中的意思表示不真实。且原告不能证明双方所签订的合同有损害社会公共利益和国家、集体或者第三人利益的情形。缙云县住房和城乡建设局颁发的《商品房预售证》未详细说明预售范围，本院致函主管部门征求案涉储藏室销售是否合法的意见，该部门答复称，按丽水市建设局做法，对不计入容积率指标的地上储藏室不发放预售许可，故本院认定该销售行为并未违反主管部门的相关规定。综上，本院认为，原、被告双方基于市场行情，在意思表示真实的情形下签订的商品房买卖合同，不具备合同无效的法定情形，应认定有效，故原告要求确认买卖5号附属用房条款无效之诉，缺乏法律依据，本院不予支持。
针对反诉原告的诉讼请求，本院认为：在房屋交接过程中，反诉被告就房屋渗水现象提出质量异议，但反诉原告未能与反诉被告进行沟通协调，就渗水现象给反诉被告合理的解决方案，致使反诉被告拒绝收房，反诉原告应承担相应的责任，故对反诉原告的请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告周利勇的诉讼请求；
二、驳回反诉原告飞云房地产投资集团有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费1453元，由原告周利勇负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告飞云房地产投资集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 胡伟革
人民陪审员 郑苏成
人民陪审员 田文婉
二〇一五年十月二十日
代书 记员 陈 聪