南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）东民初字第1714号
原告：毛小兰，男，汉族。
委托代理人：罗家英，南昌市西湖区法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：毛贞辉，女。
被告：李家福，男，汉族。
第三人：南昌市东湖区子固路房管所，住所地：南昌市东湖区子固路***号。
负责人：刘红国，所长。
第三人：南昌市东湖区商品房开发公司，住所地：南昌市东湖区建德观街25号。
法定代表人：蒋伟标。
原告毛小兰诉被告李家福、第三人南昌市东湖区子固路房管所、南昌市东湖区商品房开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛小兰及委托代理人罗家英、毛贞辉到庭参加了诉讼，被告李家福、第三人南昌市东湖区子固路房管所、南昌市东湖区商品房开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛小兰诉称：原、被告系亲戚关系。1988年5月，被告将其坐落于南昌市扁担巷房屋一套出卖给原告，并签订了一份房屋买卖协议，卖房款为8181元整，其中买房款5281元，购买房屋拆迁差价为2900元。原告按协议条款已履行完毕。1994年4月1日，原告在东湖区子固路街道办事处扁担巷居委会填写了南昌市城镇房屋所有权申请登记表。2004年2月，南昌市房屋产权交易管理处发放了南昌市城镇房屋所有权情况调查表一份给原告填写，双方已履行完毕了房屋买卖的有关手续，但就缺被告到南昌市房屋交易所办理相关的变更手续。事后，被告借故不到场，致使房屋买卖产权变更手续无法履行完毕。此后，原告多次找被告协商，因被告经常在外地儿子处生活，所以一拖再拖，导致双方无法办理房屋变更手续。为此，原告依法提起诉讼，1、请求判决确认原、被告房屋买卖合同有效；2、请求判决被告为原告办理房屋买卖过户手续。
被告李家福未答辩。
第三人南昌市东湖区子固路房管所、南昌市东湖区商品房开发公司未应诉。
经审理查明：原坐落于东湖区射步亭（原为射步亭）房屋一栋，建筑面积：260.84M2，该房屋原系金莲修所有的财产。金莲修于1959年病故。金莲修病故后，该房屋产权未继承分割。1987年元月，房管部门将东湖区射步亭房屋一栋列入拆迁范围，决定按建筑面积260.84M2给业主安置住房，由于原房屋所有权人金莲修已病故，其法定继承人对拆迁安置房屋的分配又无法协商解决而诉至法院。1987年6月9日，南昌市中级人民法院作出（1987）中民上字第64号民事判决书，判决金莲修遗留的房屋（建筑面积260.84M2）由其法定继承人金刘妹、彭慧芳、彭慧金、金慧云各继承65.21M2。该判决发生法律效力后，金刘妹、彭慧芳、彭慧金、金慧云因继承的房屋实际已拆除，致使其无法按照南昌市中级人民法院作出的（1987）中民上字第64号民事判决办理房屋权属转移登记手续，而第三人则根据南昌市中级人民法院作出的（1987）中民上字第64号民事判决所确定的继承份额，分别安置补偿金刘妹、彭慧芳、彭慧金、金慧云相应面积的房屋。其中：1、安置金刘妹坐落于扁担巷一室一厅房屋两套，每套面积为30.72M2；2、安置彭慧芳坐落于扁担巷（面积44.88M2）、（面积30.72M2）一室一厅房屋两套；3、安置彭慧金坐落于扁担巷（面积30.72M2）房屋一套与坐落于扁担巷二室一厅（面积52.00M2）房屋一套；4、安置金慧云坐落于扁担巷三室一厅（面积72.28M2）房屋一套。
1987年6月27日，金刘妹与被告李家福经清江县人民法院调解离婚。为此，清江县人民法院出具了（86）清法黄民字第59号民事调解书。其中，调解协议第三条规定坐落在南昌市射步亭的房产（65.21M2），其中45.21M2归李家福所有，20M2归金刘妹所有（此房产金刘妹自愿赠与其子女李菊秀、李梅根、李梅芽、李海明、李金明共有）。此时，因该房屋仍处于拆迁安置过程中，致使被告李家福仍无法按照离婚调解协议的内容办理房屋权属登记手续。
1988年5月11日，被告李家福（甲方）与原告毛小兰（乙方）签订《协议书》一份，协议约定，“甲方有坐落南昌市射步亭的房产45.21M2，此房房管部门正拆旧建新待分配（甲方为拆迁户），因甲方住房有余，愿将其中35.21M2卖给乙方，房价按150元／M2计算，共计币：5281元。”该协议经南昌市西湖区律师事务所律师罗健见证。次日，第三人南昌市东湖区子固路房管所（甲方）根据该房屋买卖协议即直接与原告毛小兰（乙方）签订《协议书》一份，协议约定，“1、射步亭房屋一套私房业主金莲修已故，根据南昌市中级人民法院判决由金刘妹继承，经清江县人民法院调解由其夫李家福享有，李家福经市西湖区律师事务所见证转卖给其妹夫毛小兰，面积为35.21M2，砖木结构，属拆迁范围，根据市政（85）7号文件，乙方要求在新房中保留其产权面积，甲方根据乙方要求，经商定在新建房中分配给乙方一室一厅一套，安排在3栋2楼5号房，建筑面积36.25M2，以80元／M2补差价，计币2900元，乙方一次性交清。2、甲方分配给乙方的新房一室一厅即为乙方所有，根据市房产管理之规定由乙方全权支配。”该协议签订后，原告向南昌市东湖区子固路房管所交纳拆迁补差款2900元。另原告向被告支付购房款5281元。1988年6月，第三人南昌市东湖区商品房开发公司将其开发的坐落于扁担巷拆迁安置房屋一套直接交付给原告使用，该房屋交付后一直由原告占有使用至今，但该房屋至今仍未办理权属登记手续。
本案在审理过程中，本院向南昌市住房保障和房产管理局发函调查坐落东湖区扁担巷房屋一套是否符合办理房屋所有权登记的条件以及办理该房屋所有权登记须提供哪些相关有效的文件资料。2014年3月24日，南昌市房屋产权交易管理处复函称，办理坐落东湖区扁担巷房屋一套权属登记手续，需先将上述拆迁安置房屋的所有权办理至李家福名下后，再由李家福通过房屋买卖交易将房屋所有权转移登记至毛小兰名下。具体步骤如下：一、办理所有权继承转移登记业务。根据南昌市中级人民法院（1987）中民上字第64号民事判决书，需李家福和金刘妹办理继承金莲修的遗产房屋东湖区射步亭中65.21M2的房屋所有权登记业务。二、办理所有权离婚转移登记业务。根据清江县人民法院（86）清法黄民字第59号民事调解书，需李家福和金刘妹按照离婚调解，办理东湖区射步亭41号房屋中65.21M2的房屋所有权转移登记业务。三、办理拆迁安置房所有权转移登记业务，将坐落于扁担巷（现为扁担巷）房屋一套的拆迁安置房登记李家福名下。四、依据买卖合同等相关材料办理房屋所有权转移登记业务，将坐落于扁担巷（现为扁担巷）房屋一套所有权由李家福转移给毛小兰。
另查明：1993年6月，被告李家福及其子女根据南昌市中级人民法院（1987）中民上字第64号民事判决书和清江县人民法院（86）清法黄民字第59号民事调解书将第三人安置给金刘妹的坐落于扁担巷（即扁担巷）房屋一套房屋所有权登记在李家福及其子女名下。
上述事实，有房屋买卖协议、收款收据、南昌市中级人民法院（1987）中民上字第64号民事判决书、清江县人民法院（86）清法黄民字第59号民事调解书、房屋权属登记信息以及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：原坐落于东湖区射步亭房屋一套，系金莲修所有的财产，金莲修死亡后，该房屋经南昌市中级人民法院判决由其继承人金刘妹、彭慧芳、彭慧金、金慧云各继承65.21M2。由于金刘妹与被告李家福系夫妻关系，且该继承发生在金刘妹与李家福夫妻关系存续期间，故金刘妹所继承的财产属李家福与金刘妹夫妻共同财产。此后，被告李家福与金刘妹经法院调解离婚，被告李家福分得45.21M2。剩余20M2，金刘妹已赠与其子女李菊秀、李梅根、李梅芽、李海明、李金明。当被告李家福与金刘妹离婚调解书生效后，金刘妹所继承的65.21M2房屋依法应属被告李家福与其子女李菊秀、李梅根、李梅芽、李海明、李金明的共有财产（按份共有）。此后，被告李家福与原告毛小兰签订买卖协议，被告李家福将其离婚所分得的45.21M2中的35.21M2出卖给原告毛小兰，第三人南昌市东湖区子固路房管所则根据双方的买卖协议即直接与原告毛小兰签订拆迁安置补偿协议并直接将扁担巷22号202室交付给原告使用，现原告已实际合法占有使用该房屋二十余年，在原告占有使用该房屋期间，被告既未提出异议，也不协助原告办理该房屋所有权转移登记手续，因被告与其子女间属按份共有关系，所以，被告处分其名下享有的份额符合《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，故原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，原告请求确认其与被告之间签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告所取得的房屋份额系通过其配偶继承后再由被告与配偶离婚所取得的财产，从被告配偶继承取得房屋份额起至该房屋拆迁还建后至今一直未办理所有权登记手续，且被告的剩余份额已赠与给其子女并办理了房屋权属转移登记手续，故本案可参照南昌市住房保障和房产管理局于2014年3月24日应依次办理房屋权属登记手续的复函意见，对原告请求被告协助办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求，予以支持。鉴于原告在本案审理中，其表示自愿同意承担办理该房屋权属转移登记手续的有关税费，故本院对此予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十二条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告毛小兰与被告李家福于1988年5月11日签订的《协议》有效；
二、被告李家福在本判决生效之日起十日内协助原告毛小兰将坐落于东湖区扁担巷（原为扁担巷、建筑面积36.25M2）房屋依次（即自金刘妹至李家福再至毛小兰）办理房屋权属转移登记手续至原告毛小兰名下。
原告毛小兰预交案件受理费3130元，由被告李家福承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 徐荣根
人民陪审员 许裕俊
人民陪审员 李 路
二〇一四年八月四日
书 记 员 吴春霞
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。