云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第1023号
上诉人（原审原告）张俊松，男，彝族，1951年7月13日生。
委托代理人陈永彬，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人穆云鹏，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明市官渡区矣六街道办事处塔密社区居民委员会（原名昆明市第二农场塔米办事处）。住所地：昆明市新螺蛳湾商贸城精品区**栋*楼***号。
法定代表人李绍荣，系该居民委员会主任。
委托代理人陈庭付、王非，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张俊松因与被上诉人昆明市官渡区矣六街道办事处塔密社区居民委员会（以下简称“塔密社区居委会”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）昆民一终字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月24日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：1996年1月8日，普洱县哈尼族彝族自治县木材公司昆明供销经理部与塔密社区居委会双方就合作一事达成协议，签订了《租赁协议书》。张俊松作为负责人参与了协议签署。协议约定由塔密社区居委会拆除塔密社区居委会位于跑马山昆洛公路西边的原办事处商店、饭馆等旧房屋，由张俊松投资在原址新建房屋，塔密社区居委会提供上述土地使用权，房屋建成后先由张俊松单独使用36年，期间张俊松以支付租金的形式向塔密社区居委会支付投资收益，从1996年至2003年，张俊松每年向塔密社区居委会支付7000元，从2004年到2007年共计支付120170元。期满后房屋归塔密社区居委会使用，还约定了在合作期间如遇国家征地拆迁的补偿分配办法。协议签订后，塔密社区居委会将系协议约定的场地交给张俊松经营。后张俊松拆除旧屋、翻建了新房用于旅舍等经营。双方正常履行至2010年4月，张俊松已向塔密社区居委会支付租金至2007年3月19日。昆明市官渡区塔密村城中村改造项目开始启动，张俊松租赁的场地在拆迁范围之内，2010年7月21日，张俊松与官渡区矣六街道城中村改造指挥部塔密分指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司、塔密社区居委会四方签订了《拆迁安置补偿协议》，根据该协议，张俊松获得总额为959542元的房屋拆迁补偿。张俊松认为拆迁不合理，经云南统战部门协调，提高了被拆房屋的补偿金额。张俊松与拆迁相关部门应得的补偿款已经汇入张俊松的账户。一审中，塔密社区居委会认为其已经按照协议将租赁物交付给张俊松，没能办理土地证并不是塔密社区居委会的过错且塔密社区居委会也没有能力为张俊松办理土地证。张俊松所建房屋被拆对于塔密社区居委会也是损失，导致塔密社区居委会租金无法收取，应得利益降低。但张俊松既不是本农村集体经济组织成员，也没有相关政府部门用地手续。张俊松认为没有获得足额赔偿应以拆迁部门起诉。对于未到期租金，可以退还张俊松。另外保留依据《租赁协议》应向张俊松主张未到年限、房屋被拆塔密社区居委会应得的分成所得。双方意见分歧较大，调解不能达成协议。一审还查明：普洱县哈尼族彝族自治县木材公司昆明供销经理部系1991年11月30日成立的国有分支机构（非法人），已经于2004年3月18日被昆明市官渡区工商管理局吊销。张俊松系经营部负责人，也是《租赁协议书》的实际承租人。其承继单位普洱哈尼彝族自治县林达木业有限公司也与2004年3月9日注销。现张俊松以塔密社区居委会未为其办理土地使用证，导致其被拆迁时不能按照具备土地权证的标准获得赔偿，导致其产生损失为由，诉至一审法院，请求：一、由塔密社区居委会支付张俊松赔偿金1682738.29元；二、由塔密社区居委会退还张俊松超付的租金51250元；三、本案诉讼费由塔密社区居委会承担。
一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。张俊松诉塔密社区居委会租赁合同纠纷一案中，双方签订《租赁协议书》，塔密社区居委会按照协议约定，将塔密社区居委会所有的老旧房屋商店、饭馆租赁给张俊松，张俊松将其翻建后经营使用。双方按照协议约定各自适当履行了自己的义务。协议中约定的“房屋完工后，甲方（塔密社区居委会）应办理房产使用手续给乙方（张俊松）”，是否就是现在张俊松要求赔偿所依据的塔密社区居委会违约、没有为其办理房产、土地证导致其没能获得按照具有土地使用权证的其他被拆迁户同样赔偿的原因呢？在履约过程中，张俊松按照协议约定向塔密社区居委会缴纳了租金，塔密社区居委会收取租金，并未干涉张俊松的经营。张俊松也未能办理其租赁塔密社区居委会土地后建盖房屋的土地、房产证。但在城中村改造过程中，租赁协议涉及的标的物被拆迁，张俊松获得了房屋拆迁补偿款，塔密社区居委会得到了土地征用款。张俊松认为：没有得到与同地段其他被拆迁户相同的赔偿是因为塔密社区居委会没有为其办理土地证，是塔密社区居委会违反协议约定造成的。那么，塔密社区居委会能够为其办理土地证吗？原、被告的该项约定有效吗？一审中查明，本案合同指向的土地系塔密社区居委会集体经济组织所有的土地，张俊松并不具备塔密社区居委会所在的农村集体经济组织成员身份。不具有集体组织成员身份，怎能享有必须是集体组织成员才能享有的宅基地使用权、土地承包权等相关权益。另外，其他获得土地使用权、办理土地使用权证的途径是项目开发获得发改委批准，得到土地管理部门办理相关手续并自行与土地所有权人协商，最终完成立项、审批、土地洽谈、签订协议、办理土地使用权手续、规划、报建等一系列手续才能完成。本案中，张俊松并没有完成这一系列的行为，其所经营的饭店旅舍也没有相关部门的批文，故其在塔密社区居委会集体所有的土地上建盖的房屋不具备办理房产证的条件。双方约定由塔密社区居委会办理相关证件显然超出了塔密社区居委会的权限、能力范围，且该约定不符合我国相关法律法规的要求，故该项约定是无效的。该约定无效塔密社区居委会是否应当承担责任呢？显然，该项约定加大了塔密社区居委会的责任和义务，且张俊松也应当知道塔密社区居委会不可能完成该项约定。那么，该约定无效是否给张俊松租赁土地造成损失呢？具体案件中，张俊松未办理规划承建等手续，建盖了饭店、旅舍用于经营并获得利益。塔密社区居委会按照协议收取租金。双方均正常按约定履行了合同。现因城市建设、城中村改造，原、被告租赁协议指向的标的物已被拆迁，双方的协议已无法履行，客观上该合同已经终止。现张俊松主张退还张俊松已经支付、实际没有履行租期的租金51250元，事实清楚，塔密社区居委会同意退还，故该项请求一审法院予以支持；张俊松请求塔密社区居委会违约，给张俊松造成损失的主张，经一审审理查明，塔密社区居委会适当履行了交付场地给张俊松的义务。而双方约定由塔密社区居委会为张俊松办理土地使用权证的内容超越了该《租赁协议书》能够约定的内容。即双方均不能为的行为且无法实现。但该条款的无效并没有实质影响双方的合同目的。张俊松所建房屋被拆，实际也给塔密社区居委会造成损失。现张俊松主张的赔偿，并非塔密社区居委会的行为所造成。故张俊松的该项请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:“一、被告昆明市官渡区矣六街道办事处塔密社区居民委员会于本判决生效后一个月内退还原告张俊松租金51250元；二、驳回原告张俊松的其他诉讼请求。”案件受理费20406元，由张俊松承担20000元，塔密社区居委会承担406元。
一审判决宣判后，张俊松不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付赔偿金1682738.29元。其上诉的事实与理由为：一审判决认定事实不清及对事实部分有遗漏。首先，一审认定上诉人要求被上诉人将涉案房屋土地使用权证、房屋所有权证办理至上诉人名下错误。根据本案双方签订的《租赁协议书》，上诉人与被上诉人系存在租赁合同关系，因涉案房屋的土地使用权由被上诉人享有，房屋所有权也应有上诉人所有，上诉人从未要求被上诉人将涉案房屋的产权登记与上诉人名下。在1996年签订《租赁协议书》时，上诉人所租赁的房屋均系合法建筑，但因较为陈旧，上诉人对原所租房屋拆旧建新，考虑到新建房屋是否合法等问题，在签订租赁协议之前，上诉人就办理新建房屋产权证等问题多次与被上诉人协商，被上诉人均表示新建房屋手续齐全，办理新建房屋产权登记等手续不会有任何问题，被上诉人也表示其将会把新建房屋的产权办理到其名下，故双方才在《租赁协议书》中约定了被上诉人办理房产使用手续给上诉人。后被上诉人并未按约定办理涉案房屋的产权登记手续，已违反了《租赁协议书》的约定。其次，一审对上诉人因被上诉人违约所造成的损失这一关键事实未予以认定。上诉人在进行大量资金投入对原租赁房屋拆旧翻新后，因被上诉人未办理新建房屋的产权登记手续，导致被上诉人在租赁期间因涉案房屋被征用的补偿标准与具有产权登记的房屋补偿标准不一致，给上诉人造成了巨大的损失。综上，请求二审法院在查明本案事实后改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人塔密社区居委会针对上诉人张俊松的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
对于一审判决认定的事实，上诉人补充以下事实:《租赁协议书》中约定了被上诉人有义务办理涉案房屋建房、用房及产权登记手续，但被上诉人未履行该约定。被上诉人补充以下事实:按《租赁协议书》的约定，在租期内，若涉案房屋遇国家征用所产生的补偿费，被上诉人应按实际使用年限分成给上诉人。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方无异议的事实，本院予以确认。
针对上诉人补充的事实，因《租赁协议书》仅约定被上诉人应办理房产使用手续给上诉人，并未具体约定如何办理房产证等内容进行约定，并且上诉人也正常使用涉案房屋，故本院对上诉人补充的事实不予确认；因被上诉人所补充的事实与本案无关，故本院不予确认。
综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为:被上诉人是否应向上诉人支付赔偿金？
本院认为:首先，上诉人认为被上诉人应办理涉案房屋的产权手续，但根据《租赁协议书》第十条约定:“……。甲方（被上诉人）应办理房产使用手续给乙方（上诉人）。”该条约定并未明确要求涉案房屋的产权应登记于被上诉人的名下，上诉人按协议约定向被上诉人缴纳租金且正常使用涉案房屋及土地，其并未就被上诉人应办理房屋产权登记手续向被上诉人提出异议;其次，根据上诉人提交的罚款收据，其建盖的房屋经行政部门认定为无修缮许可证并予以行政处罚，故上诉人建盖涉案房屋属违法行为，该房屋并不具备办理产权登记的条件，上诉人对此具有相应的过错;再次，根据上诉人与被上诉人及拆迁公司所签订的拆迁安置补偿协议，涉案房屋在拆迁时，上诉人与被上诉人就涉案房屋的补偿标准及价款达成协议，上诉人也领取了相应补偿款，现其以被上诉人未办理房屋产权登记手续并要求被上诉人承担相应赔偿责任无事实依据，故本院对于上诉人所提上诉请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人所提上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20406元，由上诉人张俊松承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 郑会利
代理审判员 符圆圆
代理审判员 邓林春
二〇一六年四月二十日
书 记 员 吴 帅