浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉善民初字第1788号
原告：马家佳。
原告：徐兰。
二原告共同委托代理人：周燕燕、宋慧，浙江东方正大律师事务所律师。
被告：嘉兴都汇置业有限公司。住所地：浙江省嘉善县惠民街道晋阳东路****号*楼。
法定代表人：周忠兰，总经理。
委托代理人：卢凤燕，系公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司嘉善支行。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道解放东路*号。
负责人：王士忠，行长。
委托代理人：屠洁扬，浙江思贤律师事务所律师。
原告马家佳、徐兰与被告嘉兴都汇置业有限公司（以下简称都汇置业公司）、第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行（以下简称工行嘉善支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理，依法由�理审判员张峰适用简易程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼，被告都汇置业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告、被告、第三人于2016年1月8日共同向本院申请继续适用简易程序审理本案，本院予以延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告马家佳、徐兰起诉称：2012年10月15日，原告与被告签订了编号为20121000359号的《商品房买卖合同》（以下简称合同）。该合同约定，原告向被告购买位于嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-1501号房屋一套，建筑面积为129.62㎡，房屋单价为6403.33元／㎡，总价830000元。原告向被告支付首付款400000元，其余430000元购房款采取向第三人贷款方式支付。合同第九条约定，被告应在2013年6月30日前将符合各项条件的商品房交付给买受人使用。合同第十六条规定，被�应在2015年5月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。并且合同还就违约责任等其他条款作了详细约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款400000元，办理了银行房贷手续，且430000元贷款已发放至被告银行帐户。现被告已收到全部房款，但迟迟未按合同约定交付符合国家标准及合同约定的房屋，也无法向原告交付土地、房屋权属证明。原告多次与被告协商退房事宜，并于2015年9月9日向被告发律师函书面提出退房申请，均被被告拒绝。而原告又需要每月归还涉案房屋的房贷，被告的违约行为，已经使原告蒙受了巨大的经济损失。现原告根据相关法律规定，特向贵院提出诉讼。请求判令：1、解除原、被告之间2012年10月15日签订的编号为20121000359号的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人之间签订的《个人购房借款担保合同》；3、被告返还原告购房首付款400000元，并支付相应利息暂计77653.33元（以400000元为基数，自2012年10月15日起至购房款实际归还日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、被告支付原告已实际归还的银行贷款本息计163316.05元；（自2012年10月30日起暂计至2015年9月30日止）5、被告替原告向第三人偿还自2015年10月1日起的银行贷款本息；6、被告支付原告违约金8300元以及预告登记费80元；7、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将第4项诉讼请求变更为：被告支付原告已实际归还的银行贷款本息计172562.13元（自2012年10月30日起暂计至2015年11月30日止）；将第5项诉讼请求变更为：被告替原告向第三人偿还自2015年12月1日起的银行贷款本息；将第6项诉讼请求变更为：被告支付原告预告登记费80元。
原告为自己的主张提供以下证据：1、原告身份证复印件二份、被告工商登记信息复印件一份、第三人企业信息复印件一份。证明：原、被告及第三人诉讼主体资格。2、商品房买卖合同原件一份。证明：原告与被告间的购房合同关系，及双方就权利义务作出约定。3、个人购房担保借款合同原件一份。证明：原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》的事实。4、购房款发票原件一份。证明：原告已支付首付款的事实。5、银行还贷记录原件一份。证明：自2012年10月30日起至庭审前，原告已支付第三人贷款本息172562.13元。6、快递单及律师催告函原件各一份。证明：原告已经书面告知被告要求退房的事实。7、收据原件一份。证明：原告办理预告登记所支出80元费用的事实。
被告都汇置业公司未答辩，也未向本院提供证据。
第三人工行嘉善支行答辩称：原告与第三人签订的借款合同与涉案商品房买卖合同是两个独立的合同，原�与第三人的合同还不符合解除的条件。如果法院判令解除原告与第三人的借款合同，第三人要求原、被告将尚欠的贷款余额及利息还清。在贷款本金利息尚未还清之前，第三人对涉案房屋享有优先受偿权。
第三人工行嘉善支行为其抗辩，向本院提供以下证据：1、结欠本金利息清单原件一份。证明：截止到2015年12月28日，原告尚欠第三人本金及利息的数额。2、预告登记证明原件1份。证明：第三人对涉案房屋享有抵押权的事实。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：被告、第三人对原告提供的证据1、2、3、4、7均没有异议，本院经审核对以上证据予以确认。被告对原告提供的证据5没有异议，第三人对原告提供的证据5真实性没有异议，本院经审核对该证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据6没有异议，第三人对原告提供的证据6中快递单的真实性没有异议，对被告是否收到该律师函真实性不确定。本院经审核对该证据予以确认。原告对第三人提供的证据1真实性无异议，被告对第三人提供的证据1没有异议，本院经审核对该证据的真实性予以确认。原、被告对第三人提供的证据2无异议，本院经审核对该证据予以确认。
本院根据原告及第三人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2012年10月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买浙江省嘉善县惠民街道嘉汇城市广场6幢1-1301室房屋一套，建筑面积129.62平方米，房屋总价830000元整；付款方式为买受人于本合同签署的同时支付首付款400000元，剩余购房款430000元买受人以按揭贷款方式予以支付；房屋交付期限为2013年6月30日前；出卖人须于2015年5月31日前交付权属证书，逾期超过90日，买受人有权退房，并自约定�期至实际退款日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。签订合同当日，原告向被告支付首付款400000元。后原、被告与第三人签订《个人购房借款担保合同》，约定原告向第三人借款430000元，该借款于2012年10月30日转入被告银行账户。2012年10月26日，因涉案房屋办理预告登记，原告支出预告登记费80元。2015年9月9日，原告委托浙江东方正大律师事务所向被告寄送律师催告函，要求解除与被告之间的商品房买卖合同，并办理退房手续。次日，被告收到以上律师催告函。
另查明，涉案房屋尚未实际交付。截止2015年11月30日，原告已实际支出按揭贷款本金108581.42元及利息63980.71元。
本院认为：合法有效的合同对双方当事人均有法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案查明的事实，原、被告合同约定，出卖人未按期交付房屋权属证书超过90日，买受人有权退房。原、被告合同约定被告于2015年5月31日前交付房屋权属证书。目前，被告仍未交付房屋权属证书已构成违约，达到了退房的条件。原告现诉请要求解除原、被告之间的商品房买卖合同符合上述约定，本院予以支持。本案中，原告于2015年9月9日向被告寄达解除商品房买卖合同催告函，被告于同年9月10日收悉，故涉案商品房买卖合同于2015年9月10日解除。由于被告违约致合同解除，原告要求被告返还已付首付款400000元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付其已支出的按揭贷款本息172562.13元，于法有据，本院予以支持。另原告因实际损失高于约定违约金，故要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付首付款400000元相应利息损失的诉请，于法有据，应予以支持。原告与第三人工行嘉善支行签订的《个人购房借款担保合同》合法有效，但因原、被告商品房买卖合同的解除，致使借款合同的合同目的无法实现，亦失去继续履行的基础和必要，故原告请求解除与第三人的借款合同，本院予以支持。考虑到第三人已将按揭贷款直接付给被告，且导致合同解除的责任在于被告等实际情况，本院认为尚欠第三人的贷款本金和利息应由被告偿还给第三人。因被告违约致合同解除，借款合同解除，尚欠第三人的贷款本息依法应由被告偿还给第三人，待第三人的债权受偿后，原、被告及第三人就嘉汇城市广场6幢1-1301室房屋办理抵押登记注销手续后，房屋归被告所有。又因原告所购房屋已办理抵押登记，故第三人工行嘉善支行主张就尚欠商业贷款对抵押房屋享有优先受偿权，合理有据，本院予以支持。此外，原告主张因办理涉案房屋预告登记而支出的费用80�，于法有据，本院予以支持。被告都汇置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告马家佳、徐兰与被告嘉兴都汇置业有限公司于2012年10月15日签订的《商品房买卖合同》（编号：20121000359）于2015年9月10日解除；
二、解除原告马家佳、徐兰、被告嘉兴都汇置业有限公司与第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行签订的《个人购房借款担保合同》；
三、被告嘉兴都汇置业有限公司返还原告马家佳、徐兰首付款400000元，并支付相应利息损失（以400000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年10月15日起算至被告实际还款之日止），于本判决生效之日起五日内付清；
四、被告嘉兴都汇置业有限公司代原告马家佳、徐兰向第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行偿还自2015年12月1日起尚欠的银行按揭贷款本息，于本判决生效之日起五日内付清，且第三人中国工商银行股份有限公司嘉善支行对嘉汇城市广场6幢1-1301室房屋享有优先受偿权；
五、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告马家佳、徐兰2015年11月30日前已还贷款本息172562.13元，于本判决生效之日起五日内付清；
六、被告嘉兴都汇置业有限公司支付原告马家佳、徐兰预告登记费80元，于本判决生效之日起五日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10293元，减半收取5147元，由被告嘉兴都汇置业有限公司负担4763元，由原告马家佳、徐兰负担384元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 张 峰
二〇一六年四月十三日
书 记 员 黄心嘉