昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第152号原告：高金白，女，1981年6月21日出生，汉族，安宁市人，个体工商户，住安宁市。委托代理人：刘建疆，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱江，男，1973年1月17日出生，汉族，昆明市人，自由职业者，住昆明市五华区。委托代理人：李茂祥，茂祥法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：朱长友，男，1948年6月16日出生，汉族，昆明市人，无业，住昆明市五华区。委托代理人：李茂祥，茂祥法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：盛桂香，女，1982年9月24日出生，汉族，昆明市人，无业，住昆明市高新区。原告高金白诉被告朱江、朱长友、盛桂香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，先由审判员吕刚适用简易程序于2014年5月15日公开开庭进行了审理，原告高金白及其委托代理人刘建疆、被告朱长友、朱江及其共同委托代理人李茂祥，被告盛桂香到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2014年7月31日公开开庭进行了审理。原告高金白及其委托代理人刘建疆，被告朱江、朱长友到庭参加了诉讼。被告盛桂香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告高金白诉称：被告朱江、朱长有、盛桂香系一家人，共同建盖了五华区黑林铺龙院村3组130号房屋并出租营利。2009年经被告家同意，原告从他人手中转让了该房屋接手经营旅馆，租房时，被告承诺该房长期租给原告，直至城中村改造拆迁，于是原告与被告签订了《房屋租赁协议》。原告租赁房屋后为配合旅馆经营对房屋进行修缮、装修。2013年5月，被告找到原告，说要将房屋进行加层建盖，向原告借款，并讲建好后新加盖的房屋也一并租给原告经营旅馆，并要求原告停业配合其加层，出于对被告的信任及对长期经营的找算，原告无息借款给被告加盖房屋并按被告要求停止营业，让被告加盖房屋，并为继续经营购买了一些新设备，安装了新的设施。但2014年1月房屋加盖完至今，因被告家庭内部争议导致原告一直无法经营，原告多次找几被告协商处理损失一事，被告不仅不理，反而起诉原告，原告认为，被告的违约行为已导致原告权益受损。特向法院起诉要求：1、请求法院判令三被告连带赔偿因违约给原告造成的损失人民币140000元；2、本案诉讼费由三被告承担。庭审中原告高金白向本院明确其损失人民币140000元包括装修损失人民币50900元、购买设备(电视、被子、拖鞋、大门锁、枕头、垫褥、垃圾桶）人民币21300元、保洁、安装相关附属设施人民币9900元、维护资质的费用人民币6820元、代被告交纳的水、电费人民币1359元、押金人民币3000元、转让费人民币10000元，其余为营业损失。被告朱江、朱长友答辩称：被告朱江、朱长友系父子关系，出租房屋系被告的家庭共有农村小产权的私有房屋，系合法财产。原告要租房开旅社从事经营。2009年8月1日，朱江与高金白签订了《房屋出租协议》，约定租期为三年，即自2009年8月1日至2012年8月1日止，租金为每年人民币26600元，租金一年一付，提前一个月支付。三年合同期满后原告高金白要求续租，为此双方又于2012年8月1日，续签了一年的《房屋出租协议》，即自2012年8月1日至2013年8月1日止，租金为人民币38800元。2013年5月22日，朱长友、朱江要加盖两层房屋时，朱长友先后两次向高金白借款人民币115000元，此借款已于2013年12月28日还了高金白人民币9万元，2014年1月14日还了25000元，还清借款本金。2013年8月18日，加盖的两层完工后，高金白仍要求续租，为租金事宜交涉未果，高金白在合同期届满后，既不腾房交钥匙归还房主，仍然经营盈利，亦不交房租。违约的系原告，而非被告，赔偿其损失人民币140000元无依据，故请求人民法院依法驳回原告高金白的全部诉讼请求。被告盛桂香答辩称：被告盛桂香与朱江于2012年4月10日离婚，2013年9月16日房屋判归被告盛桂香所有，而原告的房屋租赁合同于2013年8月到期，所以原告的诉求与被告盛桂香没有任何关系。原告借款于被告朱江、朱长友一事，用于加盖房屋，亦跟被告盛桂香没有任何关系。关于原告所说添加一些新设备和设施，没有任何真凭实据。合同于2013年8月到期而没有续签合同，何来损失。故请求人民法院驳回原告高金白的全部诉讼请求。原告高金白针对其主张向本院提交如下证据材料：1、协议。证明房屋共有人与原告就加盖房屋的起止时间，并愿意继续租给原告达成一致。2、腾房通知、起诉状、应诉通知。证明被告违约。3、收条。证明被告为建盖房屋，并承诺建成后一并租给原告，原告借款给被告。4、转让协议、合同、营业执照、许可证、收条、购物票据。证明因被告违约，造成原告损失。5、收条、装修清单、购物票据、安装附属物票据。证明被告违约给原告造成的损失。经质证，被告朱江、朱长友对原告高金白提交的证据1、2、3、证据4中营业执照及许可证的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可。被告盛桂香对原告高金白提交的证据1、2、证据4中的营业执照及许可证的真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。被告朱江、朱长友针对其主张向本院提交如下证据材料：1、朱江、高金白于2009年8月1日、2012年8月1日两次签订的《房屋出租协议》，起诉状、开庭传票。证明2009年8月1日，朱江与高金白签的《房屋出租协议》为出租房坐落于本市五华区，房屋一幢三层，10个标间，7个普通间，铺面1间，面积320平方米，整幢租给高金白经营旅社。年租金为每年26600元，租期为三年，即自2009年8月1日起至2012年8月1日止。付租金的方式为一年一付，先付后使用。三年合同期届满后，2012年8月1日又续签了一年的租赁协议，即自2012年8月1日至2013年8月1日止，年租金为人民币38800元。期间被告于2013年5月22日，在原三层基础上又加盖了二层，共为五层。至2013年8月18日完工投入使用。在加盖二层房屋期间，被告朱长友分两次向原告高金白借款人民币115000元，用于加盖房屋。一年的租期届满后，为房屋续租的租金价格商谈无果，高金白既不腾房归主，亦未交逾期使用的租金，据此，被告朱江诉至法院判令高金白腾房归主，并支付逾期占用至腾房之日的租金，此案已于2014年3月27日经法庭审理中调解不能达成协议，待判。2、收条二份，招租广告，收据。证明2013年5月，被告朱江、朱长友在三层出租房屋的基础上加盖了两层，资金不足向原告高金白借款人民币115000元，用于加建房，同年8月18日加盖房屋竣工后，先后于同年12月28日还高金白90000元，2014年1月14日又还人民币25000元，还清高金白的借款。原、被告双方2012年8月1日，原出租三年的合同期届满后，又续签了一年的出租协议，即自2012年8月1日至2013年8月1日，一年合同期届满后，原告拒不腾房物归原主，亦不交租金，公然还打出房屋出租广告，落款电话号码为高金白。据此，朱江于2014年2月25日向法院起诉要求腾房，并支付租金。事实证明原告一再违约，亦应依法驳回原告诉求。经质证，原告高金白对被告朱江、朱长友提交的证据1、证据2中二份收条真实性予以认可，对其余证据的真实性不予认可。被告盛桂香对被告朱江提交的全部证据均表示不清楚。被告盛桂香针对其主张向本院提交如下证据材料：1、身份证复印件。证明盛桂香主体资格。2、离婚民事判决书。证明盛桂香与朱江离婚。3、房屋析产民事判决书。证明盛桂香所得房屋的判决。4、房屋水电明细表。证明盛桂香与高金白交接房屋的水电、房屋钥匙明细、时间、水电明细、当事人签字。经质证，原告高金白对被告盛桂香提交的全部证据的真实性予以认可，同时认为被告加盖房屋时原告没有使用，加盖完后应顺延3个月。被告朱江、朱长友对被告盛桂香提交的全部证据的真实性均予认可。本案在审理过程中，经原告高金白申请，本院向昆明市公安局五华分局海源派出所调取了两份《申请》，经质证，原告高金白对该两份《申请》的真实性、合法性、关联性均予以认可，被告朱江、朱长友对该两份《申请》的真实性不予认可。本院认为，该两份《申请》调取自海源派出所档案中，被告朱江、朱长友对该两份《申请》的真实性不予认可，但未能向本院提交确实充分的证据予以反驳，故本院对于该两份《申请》予以采纳。本院认为，原告高金白提交的证据1、2及证据4中的营业执照、许可证的真实性被告朱江、朱长友、盛桂香均予认可，本院依法予以采纳。关于原告高金白出具的证据3，本院认为，该收条均系朱长友出具，且朱长友对该收据的真实性予以认可，故本院对该份证据予以采纳。关于原告高金白提交的证据4中的转让协议、合同，经审查本院认为，该份证据所载内容与本案争议的事实无关，故本院对于该份证据不予采纳。关于原告高金白提交的证据4、5中的收条及证据5中的装修清单，本院认为，该几份证据均系手写而成，缺乏其他的证据相佐证，故本院对于该几份证据不予采纳。关于原告高金白提交的证据4、5中的购物票据，本院认为，该组票据中有十三张载明系付款方为吉福源招待所，其余票据上所载均为高金白，本院无法确定其购买用途。故本院对该十三张票据予以采纳，对其余票据不予采纳。被告朱江、朱长友提交的证据1及证据2中的二份收条，原告高金白均予认可，本院依法予以采纳。关于被告朱江、朱长友提交的证据2中的招租广告，本院无法核实其拍摄时间及地点，故本院对该份证据不予采纳。关于被告朱江、朱长友提交的证据2中的收据，本院认为，该三份收据未载有明确的地址，故本院对该三份收据不予采纳。被告盛桂香提交的全部证据的真实性原告高金白、被告朱江、朱长友均予认可，本院依法予以采纳。另外，本案在审理过程中，被告朱江、朱长友以本案的审理须以（2014）五法民二初字第115号案件的审理结果为依据为由，申请本案中止审理，经审查本院认为，本案并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》关于中止诉讼的规定情形，故本案不予中止审理。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2009年8月1日，朱江与高金白签订了一份《房屋出租协议》，约定朱江将龙院村三组130号楼下一层，楼上二层出租给高金白使用，租期自2009年8月1日至2012年8月1日止。2012年8月1日，朱江与高金白续签了一份《房屋出租协议》，租期自2012年8月1日至2013年8月1日，每年租金人民币38800元，租金一年一付，提前一个月支付，押金3000元。2013年5月22日，高金白将租赁房屋交还给朱长友，后被告对租赁房屋加层。2013年8月18日，被告将4、5层的钥匙交付给原告（1-3层的钥匙一直由原告保管）。庭审中原告高金白向本院陈述称2013年5月22日收房当时，其与被告口头约定房屋建好后，继续履行租赁合同，再续三年，被告朱江、朱长友则对此予以否认，其陈述称当时仅承诺占几个月就补几个月。另外，2013年12月7日，朱长友、盛桂香、高金白签订一份《协议》，约定高金白于2009年8月承租昆明市五华区黑林铺街道办事处海源社区龙院三组6号房屋用于开旅社，并从2009年8月对房屋的软硬件设施做了一定的投资，朱长友承诺由高金白长期管理并经营；自2013年5月起朱长友加盖房屋，导致高金白不能正常经营至今，且于11月朱长友与盛桂香因家庭纠纷，双方意见得不到共识，因此盛桂香收回一楼房屋，高金白退还盛桂香租金1950元。同日盛桂香收回其所有的一楼房屋。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院于2014年9月28日对诉争房屋进行现场勘察，原告高金白陈述称自己装修的包括液晶电视10台、四五楼卫生间中的面盆、毛巾架，闭录线分支器、太阳能的安装费人民币2000元、二三楼改了7个卫生间。朱长友、朱江认可诉争房屋四、五楼的面盆、毛巾架系高金白安装，闭录线的分支器系高金白安装，二、三楼的卫生间整体改动了三个，有四个只换了地砖和蹲坑。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中原告高金白主张在加层时与被告存在再续三年的口头约定。但并未向本院提交确实充分的证据予以证明，且被告朱江、朱长友对此予以否认，对此应由原告高金白承担举证不能的证明责任，本院对于原告高金白的该项主张不予采纳。涉案的《房屋出租协议》约定的租期届满之日为2013年8月1日，扣除被告加盖房屋的期间（自2013年5月22日至2013年8月18日），租期届满之日顺延至2013年11月15日。关于原告高金白主张的装修损失。本院认为，电视、被子、拖鞋、大门锁、枕头、垫褥、垃圾桶、闭录线分支器等均属于未形成附合的装饰物，原告高金白而自行搬走，故对于原告主张的购买设备人民币21300元，本院不予支持。卫生间中的装修已与房屋本身形成附合，依庭审查明的事实，被告朱长友曾承诺由原告高金白长期管理并经营诉争房屋，原告高金白基于对此承诺的合理信任而装修诉争房屋。另一方面，原告高金白在未续签租赁合同的情况下，就对诉争房屋进行装修，双方对于损失的产生均有责任。故本院综合考量双方当事人的过错、现场勘察的具体情况及本案实际，酌定由原告高金白保持现在全部房屋内卫生间的现状，由被告向原告支付补偿款人民币30000元。至于原告高金白要求被告赔偿保洁、安装相关附属设施9900元、维护资质的费用人民币6820元、代被告交纳的水、电费人民币1359元、押金人民币3000元、转让费10000元及营业损失，于法无据，本院不予支持。关于本案的责任承担主体，本院认为，被告盛桂香已于2013年12月7日与原告高金白达成协议，且原告高金白已将被告盛桂香所有的一楼房屋归还给被告盛桂香，故本院确定本案的责任承担主体为朱江、朱长友，与被告盛桂香无关。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告高金白保持现在全部房屋内卫生间的现状，由被告朱江、朱长友向原告高金白支付补偿款人民币30000元。二、驳回原告高金白的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3100元，由原告高金白承担人民币2790地，由被告朱江、朱长友承担人民币310元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  孙敏霞审 判 员  吕 刚人民陪审员  韦晓丽二〇一四年十月二十四日书 记 员  王 珏