江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中商初字第00110号
原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行，住所地南通市通州开发区银河路68号。
负责人刘明华，该行行长。
委托代理人王春华、樊建东，该行职员。
被告姚立。
被告沈芳瑶。
被告南通家纺城大酒店发展有限公司，住所地南通市通州区川姜镇家纺城金二路82号。
法定代表人毛伟建，该公司董事长。
原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行（以下简称工行通州支行）因与被告姚立、沈芳瑶、南通家纺城大酒店发展有限公司（以下简称家纺城大酒店）金融借款合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月16日公开开庭审理了本案。原告工行通州支行的委托代理人王春华、樊建东到庭参加了诉讼，被告姚立、沈芳瑶、家纺城大酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行通州支行诉称，2011年1月14日，工行通州支行与姚立、沈芳瑶、南通沪泰置业有限公司（以下简称沪泰公司）签订个人购房借款担保合同，约定姚立、沈芳瑶向工行通州支行借款647万元，期限为120个月，还款方式为按月等额本息还款法。合同还约定以姚立所购买的坐落于通州区川姜镇××大道×××号×××室房产抵押，该房产已办理了预抵押登记。沪泰公司提供连带担保责任。2011年3月4日，工行通州支行按约向姚立放款647万元，贷款到期日为2021年3月4日。之后，姚立按月正常还款，但从2014年6月开始经常违约，不按时还款，累计违约8期，连续违约4期，目前已无还款意愿。保证人沪泰公司也不能代还。2014年11月，工行通州支行向姚立、沈芳瑶、沪泰公司发出书面催款贷款通知，告知其如继续不按计划还款，将诉诸法律进行追偿，但其仍未还款。根据合同约定，工行通州支行有权主张全部贷款提前到期，提前收取所有贷款及积欠利息。沪泰公司后更名为家纺城大酒店。现诉请法院判令：1、姚立、沈芳瑶立即归还贷款本金4668296.15元及到2015年2月21日止已经产生的利息114173.73元，合计4782469.88元，并承担自2015年2月21日起至款项还清为止的利息、逾期利息及复利；2、工行通州支行有权就姚立提供的抵押房产价款优先受偿；3、家纺城大酒店对姚立、沈芳瑶的还款义务承担连带清偿责任；4、案件诉讼、执行及相关费用等均由被告承担。
原告工行通州支行为证明其主张，向本院提供以下几组证据：
1、工行通州支行与姚立、沈芳瑶、沪泰公司2011年1月14日签订的“幸福贷款”合同以及通州房预字第EK0001号房屋他项权利预告登记证书一份，证明工行通州支行与姚立、沈芳瑶之间存在借贷关系，姚立以其购买的商品房提供抵押担保，工行通州沪泰公司系连带责任担保人。
2、2011年3月4日的借款凭证及贷款发放凭证各一份，证明姚立借款和工行通州支行履行出借义务的事实。
3、姚立贷款账户历史明细一份，证明其借贷、还贷、付息、欠贷、欠息情况。
4、姚立与沈芳瑶的身份证、户口簿及结婚证各一份，证明姚立与沈芳瑶系夫妻关系，以及借款人的身份状况。沪泰公司与家纺城大酒店的营业执照、组织机构代码证及2011年5月公司准予变更登记通知书各一份，证明沪泰公司于2011年5月9日变更公司名称为家纺城大酒店。
5、2014年11月5日逾期贷款催收通知书及邮寄凭证各一份，证明姚立多次违约，工行通州支行向其邮寄通知书催收贷款。2014年11月11日逾期贷款催收通知书及回执各一份，证明工行要求家纺城大酒店按约承担担保责任，家纺城大酒店法定代表人在回执上签字。
被告姚立、沈芳瑶、家纺城大酒店未应诉答辩，亦未提供证据。
本院经审查，原告工行通州支行提供的证据内容真实，来源合法，与本案有关联性，可作为本案认定事实的依据，本院予以认可。
本院经审理查明，2011年1月14日，姚立作为借款人及抵押人、沈芳瑶作为共同借款人、沪泰公司作为保证人，与工行通州支行签订2010年版幸福贷款合同一份。合同约定：工行通州支行向姚立发放个人购置商用房贷款647万元，用于其购买通州区川姜镇××××中心××幢×××室建筑面积653.68平方米的房屋；贷款期限为120个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整的，贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）还款，工行通州支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息原告有权按罚息利率计收复利，罚息利率按贷款利率上浮50%计算；保证人沪泰公司承担阶段性连带保证责任，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人其他所有应付费用承担保证责任，但满足“本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件”条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；姚立以通州区川姜镇××××中心××幢×××室建筑面积653.68平方米房屋提供抵押；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行通州支行有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿款项及所产生的利息、罚息和其他费用；财产抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和借款人其他所有应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合理期限内办妥抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后应在合理时间内办理正式抵押登记手续。合同还对其他相关事项作出了约定。
合同签订后，2011年3月4日，工行通州支行向姚立发放贷款647万元，借据载明基准利率年息6.6%，上浮10%，合同利率7.26%，起息日为2011年3月4日，借款到期日为2021年3月4日。2011年1月18日，姚立与工行通州支行办理了抵押预告登记。工行通州支行领取了通州房预字第EK0××××2号房屋他项权利预告登记证书，证书载明预告登记权利人为工行通州支行，预告登记义务人为姚立，房屋坐落于川姜镇××大道×××号×××室，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告，登记时间为2011年1月18日。本案庭审中，工行通州支行陈述到目前为止预告抵押登记的房产尚未办理抵押他项权登记。
2011年4月4日起，姚立每月4日根据合同约定还款，但从2014年6月起开始发生不足额还款、延期还款以及不还款的情形，至2014年11月已符合连续三个月不还款及累计六次不还款的情形。工行通州支行于2014年11月5日以邮寄的方式向姚立发出逾期贷款催收通知书，要求其于收函之日起五日内清偿全部欠款，否则将通过实现担保物权、依法提起诉讼等方式追偿欠款。该行于同年11月11日向家纺城大酒店发出逾期贷款催收通知书，家纺城大酒店法定代表人毛伟建同日在该通知书回执上签字。其后，姚立、沈芳瑶仍未还款，家纺城大酒店亦未代其清偿借款。截至2015年2月21日，姚立、沈芳瑶共归还合同项下贷款本金1801703.85元及利息1493727.09元，共结欠贷款本金4668296.15元及利息、逾期利息与复利合计114173.73元。工行通州支行遂诉至本院，请求判如所请。
本院另查明，2011年5月，沪泰公司在南通市通州工商行政管理局变更登记，由南通沪泰置业有限公司变更名称为南通家纺城大酒店发展有限公司。
本院认为，工行通州支行与姚立、沈芳瑶、沪泰公司签订的借款及担保合同是各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当确认合法有效。合同签订后工行通州支行依约发放贷款647万元，姚立、沈芳瑶应当按月依约还本付息，其自2014年6月起发生不足额还款、延期还款、不还款的违约行为，且已达到连续三次、累计六次的严重程度，工行通州支行有权根据合同的约定宣布案涉贷款提前到期，并要求姚立、沈芳瑶立即归还全部借款本金及利息，并承担相应的违约责任。案涉合同约定由沪泰公司为姚立与沈芳瑶的借款承担阶段性连带保证责任，在合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且工行通州支行收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件的情况下，沪泰公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，合同约定的由姚立提供的房产已于2011年1月18日即已办理抵押预告登记，权利人为工行通州支行，其已取得上述抵押权预告登记信息的证明文件，故沪泰公司对其取得抵押预告登记证明书之后到期的姚立的债务应当免除连带保证责任。工行通州支行现要求家纺城大酒店即原沪泰公司承担姚立未还借款本息的连带保证责任，不符合合同约定，本院不予支持。
关于工行通州支行能否对姚立提供的房产享有抵押权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。以及该法第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。故以建筑物或者在建建筑物抵押的，预告登记仅是约定将来实现物权，并不实际产生物权变动的效力，抵押权应自正式登记后才设立。本案中，对于合同约定由姚立提供抵押的房屋，目前尚未办理正式的抵押权登记，已办理的抵押权预告登记不能产生设定房屋所有权抵押的效力，即工行通州支行尚未取得该房屋的抵押权，其要求以该房屋折价或拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿的主张于法无据，本院不予支持。工行通州支行应与姚立继续按照合同约定办理房屋正式抵押登记手续后，方可依法取得抵押权。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告姚立、沈芳瑶于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行借款本金4668296.15元、计算至2015年2月21日的利息114173.73元，以及自2015年2月22日起至实际给付之日止按合同约定标准计算的利息、罚息和复利。
二、驳回原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45060元，保全费5000元，由被告姚立、沈芳瑶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时预交上诉案件受理费45060元（江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：10×××75）。
审 判 长 韩兴娟
代理审判员 刘丽云
代理审判员 李晓晴
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 张 燕
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并自付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的明，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。