湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03159号
上诉人（原审被告）湖南湘天房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府中路189号奥林匹克花园15栋108房。
法定代表人段志旭，该公司董事长。
委托代理人袁伟平，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人王曙，湖南万和联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）许莉莎。
委托代理人吴有才，男，1963年9月27日出生，汉族，系许莉莎的丈夫。
上诉人湖南湘天房地产开发有限公司（以下简称湘天公司）因与被上诉人许莉莎商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2013）雨民初字第3814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）2009年1月9日，许莉莎与湘天公司签订了《长沙奥林匹克花园商铺认购书》两份。2009年3月28日，许莉莎与湘天公司又签订了《长沙奥林匹克花园商铺认购书》一份。上述三份认购书约定许莉莎认购湘天公司开发的湖南奥林匹克花园1期120号、121号、123号商铺，认购价格分别为728871元、864614元、709099元，定金分别是5万元、5万元、2万元。许莉莎于上述认购书签订当日依照认购书的约定支付了定金。2009年1月16日、3月2日、4月16日，许莉莎与湘天公司签订了《长沙市商品房买卖合同》三份。买卖合同约定：1、许莉莎购买湘天公司开发的湖南奥林匹克花园1期120号、121号、123号商铺，房屋价格分别为728871元、864614元、709099元。2、三套房屋的交付日期分别为2009年3月16日、4月2日、5月16日。3、交付条件为该商品房经验收合格（指勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格）并符合合同附件三所约定的装饰装修标准；4、商品房达到交付使用条件后，湘天公司应书面通知许莉莎办理交付手续，许莉莎应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与湘天公司办理交接手续，许莉莎应出示相关证明文件，并签署房屋交接单。5、因湘天公司的原因，如不能及时将房屋交付给许莉莎的，按下列方式进行处理：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，湘天公司按日向许莉莎支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，许莉莎有权解除合同。许莉莎解除合同的，湘天公司应当自许莉莎解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按许莉莎累计已付款的2%支付违约金。许莉莎要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，湘天公司按日向许莉莎支付已交付房款万分之二的违约金。上述违约责任不重复计算。6、合同还对双方其他权利义务进行了约定。（二）庭审过程中，许莉莎申请证人王某、何某到庭作证，二人系许莉莎丈夫吴有才的战友。王某、何某作证称，他们于2009年年底、2010年10月、2012年元旦前后，先后三次陪同许莉莎前往湘天公司处收房，但发现涉案房屋内堆放有他人物品，多次与湘天公司工作人员协商，并发生争吵，但均不能顺利收房。湘天公司申请证人沈某、易某、刘某到庭作证，沈某系曾在唯一中介公司工作的工作人员，易某系奥林匹克花园的业主，刘某系奥林匹克花园所聘请的物业公司湖南喜达屋物业服务有限公司的员工。沈某作证称，2012年，其在唯一中介公司工作时，曾在涉案房屋门上张贴过招租广告，并持有过涉案房屋的钥匙。易某作证称，2010年，其曾看到过涉案房屋张贴过广告，并介绍朋友与许莉莎洽谈房屋租赁事宜，但因双方基于各种原因最后未能达成合作。刘某作证称，其曾看到过涉案房屋张贴过广告，同时陈述称，许莉莎曾找到其交涉过几次，涉案房屋交付必须要到其工作的湖南喜达屋物业服务公司办理收房手续，在手续办理前涉案房屋的水电不会接通。（三）2013年8月31日，许莉莎到湖南喜达屋物业服务有限公司申请收房，经过该公司审批，许莉莎于2013年9月21日正式办理了收房手续。许莉莎在收房时聘请小李飞刀工程项目管理有限公司协助验房，该公司出具了验房报告载明涉案120号房屋三处渗水，121号房屋地面1处返水，顶棚有漏水，123号房屋墙根三处渗水。许莉莎将房屋渗水、漏水的情况向湖南喜达屋物业服务有限公司进行了反映。湖南喜达屋物业服务有限公司在其出具的业主信息受理表中注明业主反映情况属实，将督促开发商尽快完成整改修复。另，涉案房屋于2011年7月20日已进行了房屋所有权登记，许莉莎称其于2011年8月10日收到了房屋所有权证书。涉案房屋现尚未办理国有土地使用权证书。
原审法院认为，许莉莎与湘天公司签订的三份《长沙市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。《长沙市商品房买卖合同》对三套涉案房屋的交付时间进行了约定，并明确湘天公司应在房屋符合交付条件后通知许莉莎收房。许莉莎申请证人王某、何某所发表的证言，原审法院予以采信，该证据能够证明湘天公司存在迟延交房的事实。湘天公司申请证人沈某、易某、刘某所发表的证言，原审法院予以采信，但只能证明许莉莎曾向外发布过房屋出租广告，不能证明许莉莎已实际占有该房屋。且从证人刘某发表的证言可以得知，要实际占有、使用涉案房屋必须到湘天公司委托的物业公司办理收房手续，否则涉案房屋内的水电设施不能正常使用。因此，该院认为，湘天公司无正当理由不通知许莉莎办理收房手续，存在过错，应当承担违约责任，许莉莎要求湘天公司支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。关于违约金标准的认定问题。《长沙市商品房买卖合同》约定的违约金标准为日万分之二，考虑许莉莎确实存在租金损失，该院认为该约定不属于明显过高。关于迟延交房时间的认定问题。湘天公司应当在涉案房屋符合交付条件后依合同约定及时通知许莉莎收房，因此迟延交房的起算时间应认定为合同约定的交房时间。许莉莎于2011年8月10日已收到了房屋产权证书，许莉莎在此时应当知道其已系涉案房屋的所有权人，但仍未积极前往办理收房手续，之后的损失应认定为扩大损失，理应由许莉莎自行承担，故原审法院认定迟延交房的截止时间为2011年8月10日。涉案120号、121号、123号房屋的迟延交付时间分别为887天、860天、816天，违约金分别为129302元、148734元、115725元，共计393761元。涉案房屋存在渗水、漏水等问题属实，湘天公司亦同意进行维修，因此，对许莉莎要求湘天公司修复涉案房屋漏水、渗水等质量问题的诉讼请求，该院予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、湘天公司于本判决生效后十日内支付许莉莎违约金393761元；二、湘天公司于本判决生效后十日内将许莉莎所有的位于湖南奥林匹克花园一期120、121、123号商铺内的渗水、漏水等问题予以修复；三、驳回许莉莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11366元，由湘天公司负担。
上诉人湘天公司不服原审判决上诉称，一、许莉莎购买本案涉诉房屋时，房屋已是现房，且属于开放式门面，湘天公司交付合同、发票给许莉莎后，许莉莎即可以实际占有、使用该房屋，事实上，湘天公司有证据证明其已经于2009年7月5日前书面通知了许莉莎收房，故一审认定湘天公司无正当理由不通知上诉人办理收房手续，并据此认定涉案120、121、123号门面迟延交付时间分别为887天、860天、816天属于认定事实错误。二、根据合同约定，三个门面的交付时间分别是2009年3月、4月、5月，此时房屋周边配套设施尚不完备，难以出租，即使能够租出去，租金也很低，许莉莎没有提供实际租金损失的充分证据，故实际损失只能按已付款项的银行同期贷款利率作为实际损失的标准，而合同约定的违约金标准远远高于许莉莎已付款项的贷款利息。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并判令许莉莎承担本案诉讼费用。
被上诉人许莉莎答辩称，一、虽然涉案房屋在签合同时是现房，但合同中明确约定了要办理交房手续，而湘天公司一直拒绝办理交房手续，直到2013年才向我方交房，因此湘天公司应当承担违约责任；二、违约金是双方在合同中约定的，且违约金标准也严重低于我方的租金损失，但我方没有在规定期限内上诉，所以我方表示服从一审判决，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，上诉人湘天公司向本院提交了121门面和123门面的两张收楼手续办理确认单，拟证明许莉莎在2009年7月5日来收房，且在这之前，许莉莎已经收到了湘天公司发出的收楼通知书，并核对了交费的单据。
被上诉人许莉莎认可两张收楼手续办理确认单上“许莉莎”的签名是真实的，但是确认单上的时间是湘天公司自己填的。
本院对该份证据审查认为，两份收楼手续办理确认单上的时间并非许莉莎本人书写，不能达到湘天公司的证明目的，本院对该份证据不予认定。
本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，许莉莎与湘天公司签订的三份《长沙市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效。双方在三份合同的第十条和第十一条中明确约定了具体的交房时间以及湘天公司在涉诉房屋达到交付使用条件后应书面通知买受人办理交付手续，然湘天公司并未按照合同约定通知许莉莎办理收房手续，致使许莉莎不能按照合同在约定时间内取得本案涉诉房屋，故湘天公司应当承担违约责任。许莉莎在一审中表示其于2011年8月10日收到了房屋产权证书，本院认为许莉莎在此时即应前往湘天公司办理收房手续，但许莉莎怠于行使自己的权利，直至2013年9月21日才到湘天公司正式办理收房手续，故一审认定迟延交房的截止时间为2011年8月10日正确，本院予以维持。但许莉莎与湘天公司约定120门面的交房时间为2009年3月16日，截至2011年8月10日，120门面的迟延交付时间为877天。关于违约金的问题，许莉莎与湘天公司在双方签订的三份《长沙市商品房买卖合同》的第十一条中均明确约定了房屋交接的违约责任，该标准为日万分之二，考虑到迟延交房确实会导致许莉莎存在租金损失，本院对湘天公司主张违约金标准过高应予以调整的上诉请求不予支持。综上，涉案120号、121号、123号房屋的迟延交付时间分别为877天、860天、816天，违约金分别为127844元、148714元、115725元，共计392283元。
据此，原审判决事实认定基本清楚，但判决不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2013）雨民初字第3814号民事判决第二项、第三项；
二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2013）雨民初字第3814号民事判决第一项为：湖南湘天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付许莉莎违约金392283元
本案二审案件受理费11366元，由上诉人湖南湘天房地产开发有限公司负担11323元，由许莉莎负担43元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年八月五日
书 记 员 周葛子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。