福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0526民初5060号
原告（反诉被告）：何伯逢，男，1969年6月9日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：廖煌灯，福建瓷城律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐福来，男，1971年4月21日出生，汉族，福建省德化县人，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：阮至国，北京盈科（泉州）律师事务所律师。
原告何伯逢与被告徐福来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告徐福来提起反诉。原告何伯逢的委托诉讼代理人廖煌灯到庭参加诉讼，被告徐福来及其委托诉讼代理人阮至国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
何伯逢向本院提出诉讼请求：1.依法确认何伯逢与徐福来签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.要求徐福来支付购房款8万元及利息480元，并要求徐福来自起诉日起至还清购房款之日止，每月支付利息240元。事实与理由：2013年6月1日，何伯逢与徐福来签订了一份《房屋买卖协议书》，约定何伯逢将位于德化县浔中镇城东安置地D区2号楼5楼卖给徐福来，总房款403680元，交房时间为2013年12月。付款方式为分期付款，签订协议书支付15万元，房屋建至5层时付5万元，建至7层时再交5万元，交房时支付购房款3680元，并同意在交房时办理按揭购房款13万元，月利息0.8%计算，过户时再付2万元。协议约定后，何伯逢依约交付房屋，徐福来也已支付交房前应付款项，但没有办理按揭手续。2014年4月25日，双方达成徐福来不购买车库的协议，并确认徐福来总欠何伯逢购房款10万元。双方还约定，按揭款5万元不计算利息，3万元仍按月利率0.8%计算利息，协议订立后，徐福来未支付2016年11月至12月的利息480元，8万元购房款也未支付。
徐福来辩称，何伯逢请求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效无意见。何伯逢请求答辩人一次性支付8万元购房款没有合同依据，不应支持。根据协议约定，何伯逢承诺剩余购房款以按揭方式付款，虽然没有明确具体分期金额，但根据双方两年多的交易方式，即答辩人按约定每月支付利息给何伯逢，剩余购房款待可理办理房产过户之日付清。答辩人按时支付利息至2016年10月份，之前何伯逢对该按揭方式均没有异议。之后，因何伯逢拒收答辩人交付的利息且意图改变交易习惯，要求答辩人一次性付清，双方多次协商未果。何伯逢将诉争房屋交付给答辩人使用已经将近3年，但何伯逢仍未办理诉争房屋的产权登记，更没有协助答辩人办理权属过户登记。答辩人依法享有不安抗辩权，有权中止履约。答辩人尚欠2016年11月-12月的利息共480元属实。
徐福来提出反诉请求：1.判令何伯逢立即给徐福来装修楼梯（包括墙壁、路灯）；2.判令何伯逢返还徐福来先行代垫支出的楼梯装修费、水改费、红砖费、电改费计24458元及何伯逢强行收取的水电使用费、施工洞填上费用计1500元，总计25958元；3.判令何伯逢立即将徐福来购买的车库交付给徐福来；4.判令何伯逢赔偿徐福来因逾期交付车库造成的经济损失（以车库总转让价款17400元，自2014年1月1日起至实际交付之日止，按月利率0.8%计算）；5.判令何伯逢立即申请办理讼争房产的权属登记手续。事实与理由：根据何伯逢与徐福来于2013年6月1日、2014年4月25日签订的《房屋买卖协议书》约定，何伯逢负责外墙统一装饰，内墙砌砖、水沟、三化池、走廊等一切安装及费用。2013年12月前为交房时间；何伯逢应在同号楼取得房屋两证的两周内积极协助徐福来办理房屋过户手续。何伯逢负有对房屋楼梯间进行装修、室内隔墙，水、电“一户一表”安装到本层的义务。但何伯逢以资金缺乏为由，对楼梯间的装修、室内隔墙使用的红砖费用、水、电安装改造费用要求徐福来先行缴纳。徐福来即将上述所需费用（其中楼梯装修费用4000元、隔墙红砖费用3000元、水改费用2150元、电改费15308元）交付给何伯逢及其女儿。何伯逢在收取徐福来支付的电改费8000后，并没有支付给电力部门，造成徐福来再支付实际电改费用7308元。另外，何伯逢还强行向徐福来收取水电使用费500元。涉讼房屋竣工前留有施工洞，徐福来装修后将其填上，何伯逢又强行向徐福来收取1000元的费用，对该两笔费用，何伯逢应予以返还。另外，何伯逢至今仍未交付车库，基于公平原则，何伯逢应支付徐福来的违约金标准应按协议中约定的徐福来支付给何伯逢的利息标准计算。讼争房屋已经竣工三年多，何伯逢应及时向有关部门办理权属登记，以便办理过户给徐福来。
何伯逢辩称，一、徐福来要求立即为其装修楼梯，其请求不能成立，应依法驳回。答辩人将房屋交付徐福来使用后，经双方协商，原楼梯的普通装修改为阶梯墙壁贴砖、阶梯地板铺设石板材、阶梯扶手不锈钢高档装修，每户应承担高档装修款8500元，至2016年7月2日，徐福来还欠装修款4500元，在徐福来在未缴清装修款的情况下，要求答辩人立即装修楼梯没有事实依据，不应予以支持。二、徐福来要求返还的各项费用不能成立，也应依法驳回。1.楼梯装修费4000元徐福来无权要求返还。2.要求返还红砖补贴款3000元的问题。根据双方订立合同约定，套内隔墙由答辩人负责，作为答辩人是只需要使用空心砖隔墙，徐福来为了使墙壁牢固，经双方协商，由空心砖改为实心红砖，每户补贴答辩人3000元，答辩人也采用红砖隔墙，且交付徐福来使用，现要求返还3000元，缺乏依据。3.电改费8000元的问题。因电改需要，答辩人在交付房屋后，徐福来委托答辩人代为办理电改并向答辩人交电改费用8000元，但在徐福来没有解除委托的情况下，自行办理电改，并未告知答辩人，该行为属于另外的法律关系，不属房屋买卖合同关系，不应合并审理。如法庭认为属同种法律关系，因徐福来尚欠答辩人房款，其要求返还不能成立，应予以驳回。4.施工洞填上费用1500元问题，没有事实根据，依法应予驳回。三、关于徐福来要求交付车库给其使用的诉讼请求。答辩人交付房屋后，徐福来至今尚欠购房款未支付，作为答辩人有权拒绝交付车库。四、关于徐福来要求赔偿车库逾期交付经济损失5011.2元的诉讼请求。徐福来至今尚欠答辩人购房款8万元，在不支付利息也不办理按揭的情况下，作为答辩人完全有权拒绝交付车库，其要求赔偿经济损失缺乏依据。5.答辩人已向不动产登记机关申请办理产权证，但不动产登记机关至今未办理涉讼房屋产权证，故无法办理过户手续。
本院经审理认定事实如下：2013年6月1日，何伯逢（作为甲方）与徐福来（作为乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方将位于德化县浔中镇城东安置地D区2号楼5楼转让给乙方，房屋建筑面积含公摊约106平方米，车库约10平方米，总面积约116平方米，以实际板面面积为准增减互补。二、甲方负责外墙统一装饰，内墙砌砖、水沟、三化池、走廊、下水主管道、排污主管道、道路硬化、绿化等一切安装及费用。三、房屋及车库转让价格为每平方米3480元，总房款403680元。四、付款方法及时间：1.本协议书签订之日内乙方支付甲方15万元；2.房屋建筑至5层板完成时乙方支付甲方5万元；2.房屋建筑至7层板完成时乙方支付甲方5万元；4.交房时乙方应付给甲方3680元，甲方同意乙方按揭130000元，乙方应付给甲方0.8%的月利息（利息交房后开始付）。2013年12月前为交房时间，余下20000元待两证过户给乙方时，乙方一次性付清。五、甲方应在同号楼取得两证的二周内积极协助乙方办理一切过户手续，过户所需费用由乙方负责。协议签订后，何伯逢按约定将五楼房屋交付给徐福来，但未将车库交付给徐福来。徐福来也按约定支付房款。2014年4月25日，双方又签订一份《房屋买卖协议书》，约定涉诉房屋板面面积115.4625平方米，车库10平方米，总面积125.4625平方米。徐福来原购买车库5平方米，现不买车库5平方米。同时，双方再签订一份《总收款2013年6月1日至2014年4月25日》，确定何伯逢总收取徐福来购房款319000元（注明：其中按揭80000元，50000元免利息），徐福来所购房款与过户总欠何伯逢100000元整。2015年5月11日、2016年7月2日徐福来分两次支付给何伯逢楼梯整修4000元，2016年7月7日，徐福来支付给何伯逢电改费8000元，期间，又支付给何伯逢红砖补贴3000元。双方当事人共同确认涉讼房屋目前尚未办理房屋所有权证。徐福来尚欠何伯逢2016年11月至12月的利息共480元。
诉讼中，徐福来向本院申请现场勘验，经本院到现场勘验，涉讼房屋1至3层楼梯墙壁有贴墙壁砖，从第4层起楼梯墙壁未贴墙砖，房屋1层开始地板铺设有石板材、扶手系用不锈钢安装、楼梯间窗户已安装铝合金框，但未安装玻璃、楼梯的照明未安装。
上述事实，有何伯逢提供的建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、《房屋买卖协议书》两份、确认书一份、照片一组，徐福来提供的收据两张、户籍关系证明，本院提起的现场照片及到庭当事人在法庭上陈述为据，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.徐福来是否应支付何伯逢购房款80000元及利息。2.何伯逢是否应立即装修涉讼房屋的楼梯；何伯逢是否应返还徐福来楼梯装修费、水改费、红砖费、电改费、水电使用费、施工洞填上费用共计25958元；何伯逢是否应将车库交付给徐福来并赔偿相应的经济损失。3.何伯逢是否应办理涉讼房屋的权属登记手续。
何伯逢认为，1.何伯逢已交付房屋，徐福来理应支付80000元购房款及按约定的利息。2.经双方协商，何伯逢将楼梯的普通装修改为高档装修，每户应承担装修款8500元，徐福来尚欠装修款4500元，无权要求立即装修楼梯。根据约定，涉讼房屋隔墙使用空心砖，后经双方协商改用实心红砖隔墙，每户支付何伯逢3000元，何伯逢也已实际履行，且交付徐福来使用，徐福来无权要求返还3000元。何伯逢确有收取徐福来电改费8000元，因徐福来尚欠购房款未支付，该款项应从中抵扣。徐福来施工洞填上费用1500元无依据。徐福来至今尚欠购房款未支付，在不支付利息也不支付按揭款的情况下，要求交付车库及赔偿经济损失理由不能成立。3.何伯逢已向不动产登记机关申请办理产权证，但不动产登记机关因故无法办理。
徐福来认为，1.合同约定的给付购房款条件未成就。合同并未对按揭还款方式进一步约定，按揭的通常理解为分期偿还方式，期限至少5年以上，根据双方形成的交易习惯即徐福来每月支付利息给何伯逢。涉讼房屋至今尚未办理权属登记，徐福来享有不安履行抗辩权，有权拒绝支付剩余购房款。2.按照合同约定，何伯逢负责楼梯的普通装修，何伯逢应在房屋交付给徐福来使用之前就完成，但根据法庭现场勘查，何伯逢并未完成上述合同义务，因此，徐福来请求立即对涉讼房屋的楼梯进行装修，理应予以支持。何伯逢收取电改费用8000元并未用于电改，理应退还。何伯逢使用石板材及不锈钢装修楼梯属于普通装修，而装修楼梯属于何伯逢的合同义务范围，故何伯逢理应退还向徐福来收取的楼梯装修4000元或抵扣购房款。对房屋室内进行隔墙属于何伯逢的合同义务范围，何伯逢向徐福来收取的红砖补贴3000元无合同依据，故何伯逢理应退还该项款或抵扣购房款。何伯逢确有收取施工洞填上费用1500元及水改费用2150元，该两笔款项也应予以退还。电改费7308元应由何伯逢承担，根据《住宅设计规范》的规定，水电应一户一表，何伯逢出售的房屋为城镇房屋，并负责水、电至本层，涉讼房屋的设计标准依法也应按《住宅设计规范》确定。何伯逢未履行该义务，导致徐福来支付电改费7308元，何伯逢应予以返还。按约定交付房屋及车库的时间为2013年12月，何伯逢至今未交付车库，双方虽未对逾期交付车库如何承担违约责任进行约定，基于公平原则，何伯逢按收取徐福来的利息计算损失较为合理、公平。徐福来提供现金缴款单及发票各一份，证实徐福来与徐新平共同支付电改费用14616元，其分摊7308元。何伯逢质证认为，合同并未约定该笔费用。
本院认为，何伯逢与徐福来签订的《房屋买卖协议书》，约定何伯逢将本案涉讼房屋及车库转让给徐福来，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法律的效力性强制性规定，依法认定为成立有效。合同签订后，何伯逢交付了房屋，履行了合同约定的主要义务，徐福来亦按照约定支付了相应的购房款，因该合同中并未约定按揭款80000元的按揭期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现何伯逢诉讼要求徐福来支付购房款80000元并以30000元为基数按双方约定的月利率0.8%计算的（即每月240元）利息，符合上述法律规定，应予准许，但原合同约定的付款方式为按揭即每月仅需支付利息，现何伯逢要求一次性付清，应当给徐福来必要的准备时间，本院酌情确定按九十日为限。何伯逢另请求徐福来支付尚欠2016年11月至12月的利息共480元，徐福来不持异议，本院予以支持。关于何伯逢是否应当装修楼梯及返还徐福来楼梯装修款4000元的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。装修涉讼房屋楼梯属于何伯逢应履行的合同义务，经本院现场勘察，何伯逢尚未完成对楼梯的装修，故何伯逢应当完成对楼梯装修。何伯逢主张经双方同意，其将楼梯的普通装修改为高档装修，每户应承担装修款8500元，但徐福来予以否认，因何伯逢未能举证证明双方确实达成合意，徐福来需再支付何伯逢楼梯装修款8500元的事实，故何伯逢的该项辩解意见，本院不予采纳，徐福来的该项反诉请求，本院予以支持。关于红砖补贴款3000元的问题，何伯逢认为按照原设计房屋隔墙用空心砖砌墙，后双方协商改用实心砖砌墙，每户支付何伯逢3000元作为补贴，徐福来亦承认支付给何伯逢的3000元确实用作实心砖砌墙补贴，故应认定该款项系徐福来自愿支付给何伯逢作为补贴款，徐福来无权要求返还，对徐福来的该项反诉请求，本院不予支持。徐福来请求何伯逢返还水改费2150元及施工洞填上费用1500元，因何伯逢否认有收取上述两笔款项，徐福来又未能提供相关证据予以证实，故对徐福来的两项请求，本院不予支持。关于何伯逢是否应当返还徐福来电改费7308元的问题，合同约定，何伯逢负责水、电、主副排水管到本层，本院认为对合同条款的理解应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思；该条款并未明确何伯逢必须给徐福来安装供电系统的电能表，故徐福来自行支付的电改费应由自已承担，对徐福来的该项反诉请求，本院不予支持。徐福来基于双方签订的房屋买卖合同交给何伯逢电改费用8000元，但何伯逢并未用于电改，因此何伯逢应当返还该笔费用。按约定，何伯逢交付车库的时间为2013年12月，但双方又于2014年4月25日重新签订协议，车库面积变更为5平方米，何伯逢至今未交付车库已构成违约，徐福来要求何伯逢交付车库，请求合理，何伯逢应当交付。合同未对逾期交付车库如何承担违约责任进行约定，因徐福来尚欠何伯逢购房款80000元，其中30000元应按月利率0.8%支付利息，基于公平原则，何伯逢亦应按此约定支付徐福来造成的损失，自2014年4月25日至实际交付车库日止按车库价格17400元计算。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，何伯逢应按约定及时向政府有关部门办理涉讼房屋的权属登记。
综上所述，何伯逢与徐福来签订的《房屋买卖协议书》合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定履行义务。因何伯逢履行了合同主要义务，交付了涉讼房屋，徐福来应当支付尚欠购房款80000元及按30000元为基数以双方约定月利率0.8%计算（即每月240元）的利息。同理，何伯逢亦应按约定装修涉讼房屋的楼梯。因何伯逢应当返还徐福来楼梯装修费4000元及电改费8000元，合计12000元，两者可相互抵扣，故徐福来尚应支付68000元。何伯逢未能按约定交付5平方米车库，已构成违约，应赔偿徐福来造成的经济损失（自2014年4月25日起至实际交付车库日止，按17400元以月利率0.8%计算），何伯逢的诉讼请求，本院予以支持。徐福来提出的反诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十二条第（四）款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、何伯逢与徐福来于2013年6月1日、2014年4月25日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
二、徐福来应支付何伯逢2016年11月至12月的利息480元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、徐福来应支付何伯逢购房款68000元，并以30000元为基数支付自2016年12月28日起至还款日止按月利率0.8%计算的利息，限于本判决生效之日起九十日内履行完毕；
四、何伯逢应对位于德化县浔中镇城东安置地D区2号楼5楼楼梯按合同约定的要求进行装修，限于本判决生效之日起六十日内履行完毕；
五、何伯逢应交付给徐福来车库一间（5平方米，以实际面积为准按每平方米3480元计算互补），限于本判决生效之日起六十日内履行完毕；
六、何伯逢应赔偿徐福来逾期交付车库造成的损失，自2014年4月25日起至实际交付车库日止，按17400元为基数以月利率0.8%计算；
七、驳回何伯逢的其他诉讼请求；
八、驳回徐福来的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1812元，由徐福来负担，反诉受理费906元，徐福来负担471元，何伯逢负担435元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾凯旋
人民陪审员 徐志刚
人民陪审员 徐婉嬿
二〇一七年六月二日
书 记 员 尤珮灿
附：
一、主要法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条第（四）款履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。