江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初7164号
原告（反诉被告）：宋小燕。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王俊。
被告（反诉原告）：潘岚。
委托诉讼代理人：钱家琦，代理上述二被告（反诉原告），江苏九胜律师事务所律师。
原告宋小燕与被告王俊、潘岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理，被告王俊、潘岚提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法由审判员李尧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋小燕、被告王俊、潘岚的共同委托诉讼代理人钱家琦两次到庭参加诉讼；被告王俊到庭参加第一次庭审、原告宋小燕的委托诉讼代理人郑铭、被告潘岚到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告宋小燕向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还定金5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月27日，原告通过中介公司与两被告签订房屋买卖合同，所购房屋坐落于苏州市某小区38幢603室，总价124万元，签约时原告明确告知系为表弟购房，因表弟在外地无法前来签字，故由原告代为办理。双方约定由原告付清全部购房款后两被告配合原告办理出售涉案房屋的委托公证手续，签约当天原告支付定金5万元。后因苏州市出台限购政策，原告表弟没有苏州户籍及社保记录，属于限购对象，无法办理过户手续，故原告在2016年10月多次与两被告协商，然两被告拒绝返还定金。现原告诉来法院，望判如所请。
被告王俊、潘岚辩称，涉案房屋买卖合同的买受人是原告，并非其所谓的表弟，至今原告也没有说清表弟的具体身份情况，是否具有苏州市的购房资格。鉴于苏州市限购政策在2016年10月初出台，而原、被告签订合同在限购政策之前，故不影响办理涉案房屋的过户手续。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王俊、潘岚向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付违约金24.8万元；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日反诉原、被告签订的购房合同中明确约定，反诉被告应于签约当天支付定金5万元、10月10日支付购房款22万元、10月24日支付购房款97万元，合同中还约定任一方解除合同或拒绝履行合同，违约方支付房屋总价20%的违约金。现反诉被告拒绝履行合同，故应按约承担违约责任。如没收定金与违约金的法律适用存在冲突，反诉原告在本案中选择主张违约金条款，至于已收取的定金5万元，同意在违约金中进行抵扣。
反诉被告宋小燕辩称，无论是我还是我表弟均不具备苏州市2016年10月出台的限购令中规定的购房资格，故我方没有违约行为，本案系因政策原因导致履行不能。如法院认定我方构成违约，反诉原告所主张的违约金也过高，反诉原告并无实际损失。本案中，反诉被告支付购房款，反诉原告协助办理出售房屋的委托公证本质上是履行房屋买卖合同行为，但在反诉被告凭委托公证手续将涉案房屋权属转移登记至案外人名下时客观上会造成国家税款的流失，故涉案房屋买卖合同是无效的，反诉原告应当返还购房款，如有损失则按双方的过错比例承担。
经审理查明：
坐落于苏州市某小区38幢603室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为王俊。
2016年9月27日，王俊、潘岚（甲方、出卖人）与宋小燕（乙方、买受人）及苏州市金房子房产中介服务有限公司（丙方、居间人，以下简称中介公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将涉案房屋（含装饰装修及家具电器）出售乙方，总价124万元，乙方于签约之日支付定金5万元，2016年10月10日之前支付22万元用于甲方还清涉案房屋的贷款，2016年10月24日再付97万元；合同第5条约定，任一方解除合同或拒绝履行合同，违约方支付守约方房屋总价20%的违约金；第8条约定，甲方必须配合乙方办理公证手续。
合同签约当天，宋小燕以银行转账及支付宝方式向王俊、潘岚支付定金合计5万元，王俊出具收条，载明“今收到宋小燕购湄长新村38幢603室定金人民币伍万元整”。
2016年10月19日，王俊、潘岚向宋小燕发函，要求其按约支付购房款，如接函三日内仍未履行合同，将追究其违约责任。
2016年10月26日，王俊、潘岚向宋小燕及中介公司发函，以宋小燕经催告后仍未支付购房款为由通知于当日解除合同。同日，宋小燕向中介公司送达通知一份，以政府出台限购政策导致无法继续履行合同为由，通知王俊、潘岚解除合同并要求退还定金。
另查明：宋小燕户籍所在地为江苏省沛县。
2016年10月3日，苏州市人民政府下发《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中明确：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（姑苏区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
审理中，宋小燕申请中介公司工作人员赵某出庭作证，证人赵某陈述称：2016年9月27日宋小燕、王俊、潘岚与其一起商谈并签署了合同，签约前宋小燕曾表示系给弟弟购房，但弟弟不在苏州，故与王俊、潘岚约定在宋小燕支付全部购房款后配合办理公证委托手续，由王俊、潘岚将涉案房屋出售的权利委托公证给宋小燕，再由其自行负责过户给弟弟。签约当天，宋小燕没有告知弟弟的具体身份情况。10月初苏州市出台限购政策后，宋小燕表示因政策原因要求解除合同，后中介公司也组织双方进行协商，但没有谈成，此后双方将解除合同通知都发到了中介公司。
审理中，宋小燕陈述称其系给表弟王长城购房，王长城也是徐州人，苏州出台限购政策后不具备购房资格。因王长城在签订合同时不在苏州，故由其代签，定金也是其本人支付的。
审理中，王俊、潘岚陈述称，宋小燕在签约时并未告知所谓弟弟的身份情况，其二人作为出卖人，认可宋小燕是涉案房屋的买受人，只要求宋小燕付清购房款即可，对于宋小燕取得委托公证手续后过户给谁并无意见。因双方签约时间在10月苏州限购政策出台之前，且宋小燕也支付了定金，故按房产交易部门的具体细则，宋小燕本人并不存在限购问题。现因宋小燕拒绝履行合同，导致其二人将苏州房屋出售后搬家至常州的目的无法实现，且王俊已经辞职，存在收入损失；此外，其二人后在常州另行购房过程中亦因宋小燕购房款未到位而导致违约，其二人向常州的出卖人承担了定金2万元的损失；故按约向宋小燕主张24.8万元的违约金。
以上事实，有宋小燕提供的购房合同、定金收条、解除合同通知、王俊和潘岚提供的催告通知、解除合同通知、中介公司工作人员证言及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，宋小燕与王俊、潘岚签订的购房合同系双方真实意思表示，因涉案合同中既未明确宋小燕系代替亲属签订合同，亦未约定拟登记为涉案房屋权属主体的具体身份情况及其与宋小燕之间的身份关系，鉴于宋小燕系作为买受人签约，后续定金亦由其支付，宋小燕以实际行为部分履行了支付购房款的合同义务，可以认定宋小燕系本案房屋买卖合同中买受人。由于涉案购房合同约定在宋小燕付清全部购房款的情况下由王俊、潘岚配合办理出售房屋的委托公证手续，即将出售涉案房屋及收取购房款的权利转让宋小燕，该方式实质上仍系履行房屋买卖合同的行为，但与正常房屋买卖中的买卖双方至房产交易管理部门办理网签备案、资金托管、权属变更登记的交易流程有别。因王俊、潘岚将涉案房屋的转让权利经公证手续委托给宋小燕的行为并不违反法律强制性规定，如宋小燕取得委托公证手续后将涉案房屋的权属变更登记至案外人名下，亦应由税务行政机关就涉案房屋权属变更的具体情况进行审查后决定应纳税的项目及金额；宋小燕如在后续交易环节隐瞒其取得公证委托手续系基于买卖关系则应另行承担相应法律责任；然在本案合同中并未出现双方当事人对后续交易中隐瞒相关事实进行恶意串通的情形，故涉案房屋买卖合同应认定为合法有效。
关于宋小燕提出的解约理由。宋小燕虽以苏州市于2016年10月3日出台限购政策致使其将涉案房屋过户给相关亲属的目的无法实现提出解除合同，然因宋小燕在取得王俊、潘岚协助办理的委托公证手续后再行将房屋权属转移登记给案外人系另一法律关系，再次办理权属转移登记是否受到限购政策影响系宋小燕以办理委托公证手续方式买受涉案房屋所应自行承担的政策风险；对于当事人约定以委托公证方式买卖房屋的做法，本不值得提倡。鉴于涉案购房合同签订在先，本市限购政策出台在后，且涉案购房合同约定的交易方式为王俊、潘岚协助宋小燕办理委托公证手续，该交易方式并未受到相关限购政策影响，故宋小燕以前述理由解除涉案房屋买卖合同不能成立。
关于违约责任的认定。因宋小燕未按合同约定于2016年10月10日支付后续购房款，经王俊、潘岚催告后仍未履行，故王俊、潘岚于2016年10月26日通知宋小燕解除合同的行为，于法有据。鉴于宋小燕亦无意继续履行合同，故本院对涉案房屋买卖合同已解除的事实予以确认。鉴于宋小燕未按约支付购房款构成违约，导致合同解除，故王俊、潘岚有权向其主张违约金。关于违约金金额，虽合同约定按房屋总价的20%计算，然因王俊、潘岚并未就相应的实际损失成功举证，其二人所提供的王俊离职的证据材料与本案关联性不足，本院不予采纳；虑及宋小燕在签订合同前确曾向王俊、潘岚披露欲将涉案房屋以委托公证的形式过户给其亲属，宋小燕购房意愿的变化与后续限购政策的出台存在较大关联性，故在违约金的判定上应予考虑，本院酌情调整违约金，判定宋小燕应承担违约金为5万元；王俊、潘岚主张违约金的超出部分，本院不予支持。
此外，根据合同法的相关规定，在一方当事人违约时，对方当事人可以选择适用违约金或定金条款。本案中，王俊、潘岚在审理中明确表示选择适用违约金条款，故其二人无权没收宋小燕已付定金5万元，应予返还。对宋小燕主张要求王俊、潘岚返还定金的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：
一、王俊、潘岚于本判决生效之日起十日内返还宋小燕定金5万元。
二、宋小燕于本判决生效之日起十日内支付王俊、潘岚违约金5万元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由王俊、潘岚负担，于本判决生效之日起十日内直接向宋小燕履行。
反诉案件受理费2510元，由王俊、潘岚负担2004元，宋小燕负担506元。宋小燕负担部分于本判决生效之日起十日内直接向王俊、潘岚履行。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审判员 李尧
二〇一七年一月二十三日
书记员 陈辰