广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终961号
上诉人（一审被告）：曾宪才，男，1972年9月30日出生，汉族。住南宁市青秀区。
上诉人（一审被告）曾宪琼，女，1970年2月24日出生，汉族，住北流市。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：张亨佳，广西聪慧律师事务所律师。
梁上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晓霞，广西聪慧律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广西北流华容物业管理有限公司，住所地北流市富林路6-2号。
法定代表人：宋晓蓉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张婷，北流市法律事务中心法律工作者。
上诉人曾宪才、曾宪琼因与被上诉人广西北流华容物业管理有限公司（以下简称华容物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2017）桂0981民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
曾宪才、曾宪琼上诉请求：1、撤销北流市人民法院（2017）桂0981民初536号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、业主委员会无权代表业主与业主大会选聘物业企业，被上诉人与业主委员会签订的合同无效，对上诉人没有约束力；二、业主委员会与被上诉人签订的物业合同约定物业服务价格没有开过业主大会征求意见，价格不合理；三、被上诉人没有在2013年12月20日至2015年2月28日向上诉人提供服务，不应支付14个月的物业费，双方没有约定逾期支付利息，不应支付占用利息；四、被上诉人主张物业费按月缴交，诉讼时效应从每月结束日为计算起点，被上诉人的主张已超过两年诉讼时效。
被上诉人华容物业公司辩称：一、业主委员会与被上诉人签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》符合法律规定，成立、有效，对各业主有约束力；二、被上诉人已经按合同约定履行了物业服务，上诉人应按约定支付物业费，上诉人主张没有提供物业服务的理由不成立；三、上诉人没有按约定支付物业费，已构成违约，应支付占用物业费的利息损失；四、被上诉人提供物业管理是连续性的，应从提供物业服务最后日期的次日计算两年诉讼时效，被上诉人的请求没有违反法律规定的诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
华容物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令曾宪才、曾宪琼支付华容物业公司自2013年12月1日起至2015年2月28日止所拖欠的物业费2781.75元（商铺总面积：231.81㎡×0.8/月=185.45/月×15个月=2781.75元）及逾期利息。利息计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至清偿欠款日止；2、本案的诉讼费用由曾宪才、曾宪琼共同承担。
一审法院认定事实：2013年12月11日，北流金旺旺商贸城业主委员会代表北流市金旺旺商贸城小区的全体业主与华容物业公司签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，合同约定：由华容物业公司向北流市金旺旺商贸城小区的1-4区的业主提供物业管理服务；物业服务费收费标准为，住宅每平方米0.45元/月，商铺每平方米0.8元/月。期限为自2013年12月20日至2015年12月21日止。签订合同后，华容物业公司依约在2013年12月至2015年2月为北流市金旺旺商贸城小区1-4区的业主提供物业服务，2015年2月28日后华容物业公司退出了小区管理。曾宪才、曾宪琼所有的位于北流市金旺旺商贸城B3区7号楼2号商铺获得了华容物业公司提供的物业管理服务，却从未向华容物业公司交纳物业服务费，自2013年12月20日起至2015年2月28日共拖欠华容物业公司14个月的物业服务费2596.30元（231.81㎡×0.8/月=185.45/月×14个月=2596.30元）。经多次催收，曾宪才、曾宪琼仍无故拖欠至今。另查明，北流市金旺旺商贸城业主委员于2013年11月8日依法成立。华容物业公司是依法成立的独立企业法人，具有物业服务资质。曾宪才、曾宪琼是北流市金旺旺商贸城B3区7号楼2号商铺的业主，该商铺的面积为231.81m2。
一审法院认为，本案的争议焦点如下：1、华容物业公司与曾宪才之间的物业服务合同是否成立有效？2、华容物业公司是否存在违约行为？曾宪才应否承担华容物业公司主张的物业费及利息？3、本案是否超过诉讼时效？4、本案的物业服务费是否由承租人承担？关于第一个争议焦点，曾宪才、曾宪琼认为根据《物业服务企业资质管理办法》，华容物业公司是三级资质的物业服务企业并不能承接金旺旺商住小区的物业服务。该管理办法属部门规章，应属管理性规范，并非违反法律、行政法规的强制性规定，且华容物业公司为独立的法人，北流市金旺旺商贸城业主委员会是依法成立的组织，其和华容物业公司签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》的内容是合同双方的真实意思表示，是合法有效的合同，应受法律保护。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此双方之间的物业服务合同关系依法成立、有效。关于第二个争议焦点，曾宪才、曾宪琼认为房屋和公共部分存在漏水的质量问题但华容物业公司作为物业服务公司没有处理并且在管理该小区期间未履行义务提供地面清洁、绿化维护和保安巡查服务，进而拒交物业费。开发商与被告之间存在商品房买卖合同关系，开发商作为卖方应对出卖的标的物房屋承担责任。而双方存在的是物业服务合同关系，华容物业公司应对曾宪才所居住的房屋和环境进行正常的管理和服务，还要物业公司提供证据证明已经协助业主对房屋存在的质量问题和开发商进行报告请求维修，亦提供了证据证明在进驻该小区期间向业主提供了物业服务，曾宪才、曾宪琼未能提供相反证据证明华容物业公司未能提供合格的物业服务，对曾宪才、曾宪琼主张华容物业公司存在违约行为不应支付物业管理费的抗辩意见不予支持。关于第三个争议焦点，《金旺旺商贸城物业管理合同》中并未约定明确的物业费交纳时间和期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案的诉讼时效应起诉之日起开始计算，华容物业公司要求曾宪才、曾宪琼支付物业管理费并未超过两年的诉讼时效期间。关于第四个争议焦点，曾宪才、曾宪琼虽称本案华容物业公司主张的物业管理费应由承租人缴纳，但未提供相关证据证明由承租人缴纳物业费的依据，华容物业公司对此抗辩意见不予认可，依法不予采纳。华容物业公司向业主提供了物业管理服务，业主应履行缴交物业服务费的义务。曾宪才、曾宪琼没有按照《金旺旺商贸城物业管理合同》以及商铺租赁合同的约定支付物业管理服务费，构成违约。华容物业公司要求曾宪才、曾宪琼支付自2013年12月20日起至2015年2月28日止拖欠的物业管理服务费2596.30元的诉讼请求，事实清楚、理由正当、证据确实，依法应予支持。《金旺旺商贸城物业管理合同》对逾期利息没有约定，视为不支付利息，因此，华容物业公司请求曾宪才按年利率24%计付逾期利息，无事实和法律依据，依法不予支持；华容物业公司多次追讨，曾宪才、曾宪琼至今未缴纳物业费，占用了资金，造成利息损失，曾宪才、曾宪琼应从华容物业公司主张权利之日（2017年1月22日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给华容物业公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、曾宪才、曾宪琼支付自2013年12月20日起至2015年2月28日止的物业服务费2596.30元给广西北流华容物业管理有限公司；二、曾宪才、曾宪琼支付资金占用期间的利息给广西北流华容物业管理有限公司（利息的计算：以2596.30元为基数，从2017年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。案件受理费50元，减半收取25元（华容物业公司已预交），由曾宪才、曾宪琼共同负担。
上诉人和被上诉人在二审期间均没有向本院提供新的证据。
经本院审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，北流市金旺旺商贸城业主委员会依法成立，华容物业公司是依法成立的企业法人，经营范围为物业管理。北流市金旺旺商贸城业主委员会与华容物业公司签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且已经履行，亦无异议，依法认定双方签订的物业管理合同成立、有效。上诉人主张北流市金旺旺商贸城业主委员无权与华容物业公司签订物业管理合同，物业管理合同无效的理由不成立，依法不予支持。一审判决认定物业管理合同对业主具有约束力，上诉人曾宪才与被上诉人华容物业公司发生物业服务合同关系成立、有效并无不当，依法应予支持。被上诉人已经提供了物业管理服务，上诉人应按合同的约定支付物业服务费用，上诉人没有支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。上诉人逾期支付物业费造成了的利息损失，双方没有约定，应从被上诉人主张之日起计算。物业服务是连续性的行为，被上诉人为上诉人提供的物业服务的最后日期是2015年2月28日，诉讼时效应从2015年3月1日起至2017年3月1日两年内，被上诉人在2017年1月22日向一审法院提起诉讼主张权利并没有违反法律规定的两年诉讼时效。上诉人主张没有得到华容物业公司的物业服务，请求支付物业服务费的价格及数额不合理，且已超法律规定的两年诉讼时效没有事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定上诉人应支付尚欠的物业服务费及占用资金期间的利息给华容物业公司是正确的，依法应予维持。综上所述，上诉人曾宪才上诉无理，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人曾宪才、曾宪琼已预交），由上诉人曾宪才、曾宪琼共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张万龙
审判员 甘伟强
审判员 吕海欢
二〇一七年八月十五日
书记员 何 环