浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终6198号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现营业地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，该公司员工，住金华市，系公司员工。被上诉人（原审被告）：王素仙，女，1962年11月21日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人王素仙物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初8422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒定物业公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由王素仙承担。事实和理由：一、原判认定事实不清，证据不足。1、原审认定上诉人起诉时间错误，不是2017年5月31日，而是2016年12月16日，该日上诉人就涉案房屋的物业费已经起诉过原户主徐珊（快递单号：1016098624322），一审法院2017年3月10日立案（案号（2017）浙0702民初2554号），后因不动产权查询结果显示涉案房屋产权有变更，所以撤回起诉。本案第一次起诉被上诉人，虽然姓名错误而撤诉，但在于被上诉人的产权变更，而上诉人的诉讼标的即物业费是因房产引起，即上诉人对该房产的产权人提起物业费的诉讼，是从第一次起诉就开始了，所以起诉时间应该按第一次起诉起算。2、原审认定上诉人未在业主中开展满意度测评不符合事实，首先该文件没有规定已参加过考核测评的单位，必须重新考核测评，该文件只是规定新定等级和提升等级需要考核测评，上诉人不属于这两类，其次，上诉人已参加过考核测评，并取得三级收费资格（金价管【2005】83号文件），该文件至今有效。第三，金华市物价局2016年10月7日给上诉人的复函明确了上诉人无需重新考核测评，第四，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误。诉讼时效制度，确定的是权利人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权的范围，本案作为合同纠纷，债权范围是由合同决定的，物业是持续滚动服务和收费的，实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权。原审背离了诉讼时效的基本概念。2、上诉人具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案涉案房屋为多层住宅。恒定物业公司每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，诉讼时效未过；且一审按日判决物业费有误。王素仙辩称，双方没有签订物业服务合同，上诉人没有主体资格。上诉人提高物业费没有经业主同意，没有法律和合同依据，属无效。上诉人没有提供证据证明其主张过物业费，因此本案不存在诉讼时效中断的情况。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求。恒定物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王素仙立即支付欠交物业服务费4064.9元（2011年1月1日至2015年6月30日）；2.判令王素仙支付物业服务费滞纳金3297元（2011年7月1日至2015年6月30日），逾期利息损失（从2015年7月1日起算至实际支付之日）；3.本案诉讼费由王素仙承担。一审法院认定事实：2003年金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业；2016年1月27日辛迪物业更名为金华市恒定物业管理有限公司，以下简称恒定物业）进驻位于金华市婺城区的柳湖花园小区从事前期物业服务。王素仙系该小区52幢3单元501室业主，该房户型为多层住宅，建筑面积为150.55平方米。自2010年王素仙购买该房产后，至今未入住。王素仙因对辛迪物业提供的物业服务不满，其自2011年起未缴纳物业服务费。2010年6月25日，金华市柳湖花园小区业主委员会成立（以下简称业委会），业委会未与辛迪物业签订物业服务合同，但小区的物业服务仍由辛迪物业提供。2015年6月23日，业委会以辛迪物业拒绝与业委会沟通、拒绝落实业委会提出的物业管理整改方案等为由向辛迪物业下达《关于要求辛迪物业限期撤离柳湖花园小区的通知》，要求于2015年6月30日前撤离。2015年7月1日，辛迪物业撤离该小区。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定辛迪物业在柳湖花园小区的收费等级为三级，并明确自2005年1月1日起的金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准，其中多层住宅的三级收费为0.30元/平方米·月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，明确规定通知自2010年8月1日起执行；确定了等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核与评价相结合，考核由考评组具体实施，新建住宅小区的初评以考核为主，复评考核按百分制计分，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，超过20%不到30%的限期整改后重新测评；确定了金华市区普通住宅小区前期物业服务收费标准，其中多层三级为0.50元/平方米·月。此后，辛迪物业在对柳湖花园小区提供物业服务期间未进行业主满意度测评。庭审中，恒定物业称其诉请的物业服务费的收费均系按照上述金价管［2005］83号文件、金价价管［2010］65号通知的收费标准、按王素仙住房建筑面积150.55平方米收取。恒定物业公司认可涉案房产系空置房，物业费按即标准的70%收取。另查明，王素仙被告对本案的诉讼时效等，以及恒定物业公司的主体资格和恒定物业公司提供的物业服务质量提出了抗辩。再查明，恒定物业公司于2016年12月16日向一审法院邮寄起诉状，要求法院判令徐珊承担上述房产的物业费等费用，一审法院受理后所立案号为[2017]浙07**民初2554号，后恒定物业公司以该案被告名字错误为由向法院撤诉。之后，至2017年5月30日期间，恒定物业公司未就涉案房地产的物业费起诉过王素仙。一审法院认为，辛迪物业与王素仙之间存在物业服务合同关系以及自2011年起王素仙未支付物业服务费的事实清楚，一审法院依法予以认定。辛迪物业已依法更名为恒定物业，故恒定物业的诉讼主体资格适格，其有权向王素仙主张权利。双方争议的主要焦点为如下三个方面：一是诉讼时效。王素仙辩称未收到恒定物业公司催缴通知；恒定物业公司也未提供向王素仙催要物业服务费的证据，对此，恒定物业公司应承担举证不能的法律后果。依据现已查明的事实，一审法院依法认定恒定物业公司向一审法院邮寄起诉状的时间2017年5月31日系其主张权利的时间，故物业服务费应从2015年6月1日起算。二是收费标准。辛迪物业提供物业服务的柳湖花园小区的业委会已于2010年6月25日成立，但双方并未签订物业服务合同；金价价管［2010］65号通知虽已于2010年8月1日起执行，但辛迪物业并未依照该通知的精神执行相关程序，也未与业委会协商确定收费标准由原先的0.30元/平方米·月提高至0.50元/平方米·月，故其要求自2010年8月1日起改按0.50元/平方米·月收取物业服务费的请求不妥，宜按照其原收费标准0.30元/平方米·月收费。三是滞纳金及利息。结合几乎整个柳湖花园小区业主均卷入物业服务费诉讼以及庭审查明的辛迪物业实际提供的物业服务水平及质量，基于辛迪物业自身亦存在不足之处的客观实际，一审法院依法对其主张的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决：一、王素仙于判决生效之日起5日内，支付金华市恒定物业管理有限公司2015年6月1日至2015年6月30日期间的物业服务费31.62元（按空置房以标准收费的70%计算）及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年5月31日开始计算至实际履行之日止）。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如王素仙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，（已减半收取，恒定物业公司已预交），由王素仙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、诉讼时效问题。王素仙一审中明确提出恒定物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，并辩称没有收到恒定物业公司发送的催收物业管理费的短信、书面通知、电话通知等，而恒定物业公司所提供的证据不足以证明催收物业费通知已送达王素仙该特定债务人，故恒定物业公司应承担举证不足的法律后果。另恒定物业公司上诉称应以服务结束时起算诉讼时效亦缺乏法律依据。故原审法院驳回超出诉讼时效期间部分的物业费并无不当。二、起算时间问题。恒定物业公司于2016年12月16日向一审法院邮寄起诉状，要求法院判令徐珊承担上述房产的物业费等费用，一审法院受理后所立案号为[2017]浙07**民初2554号，后恒定物业公司以该案被告名字错误为由向法院撤诉。故根据该事实，应当认定2016年12月16日系恒定物业公司主张权利的时间，原审物业服务费计算有误，应予纠正。三、收费标准问题。金价价管〔2010〕65号文件规定的收费标准系政府指导价（2010年8月1日起执行），而柳湖花园于2010年6月25日即已成立业主委员会，物业服务收费按规定实行市场调节价管理，恒定物业公司未经过协商、结果公示等程序，直接要求自2010年1月1日后按金价价管〔2010〕65号指导价收取服务费缺乏依据。结合物业公司实际提供的物业服务水平，原审法院按原前期物业收费标准计算物业费并无不妥。综上所述，恒定物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初8422号民事判决；二、王素仙于本判决生效之日起五日内支付金华市恒定物业管理有限公司物业管理费569元（按空置房以标准收费的70%计算）及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年5月31日开始计算至实际履行之日止）；三、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人王素仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐肖闻审 判 员 楼淑馨审 判 员 张燕燕二〇一七年十二月二十五日代书记员 张 毅