浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙08民终87号
上诉人（原审原告、反诉被告）：龙游县体育发展有限公司。住所地：浙江省龙游县龙洲街道兴龙南路*号。
法定代表人：姜云标，经理。
委托诉讼代理人：叶波，浙江护龙律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吕益军，男，1963年6月2日出生，汉族，住浙江省龙游县。
委托诉讼代理人：苏志标，浙江嘉志律师事务所律师。
上诉人龙游县体育发展有限公司因与上诉人吕益军房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省龙游县人民法院（2016）浙0825民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2015年1月1日，龙游县粮食批发交易市场与被告吕益军签订（老市场）租赁合同，双方约定租期半年（自2015年1月1日起至2015年6月30日止），将坐落于龙游县××××号（老粮食市场）租赁给被告用于经营使用，租金为17500元，合同租赁期限届满后每逾期一天支付200元违约金及违约方须向遵守方支付年使用费的50%违约金等事项。2014年4月25日，龙游县人民政府会议纪要[2014]34号文中同意将原县粮食储运仓库改建为县全民健身中心及游泳池的选址并要求依法督促承租户在2个月内腾空仓库交付给龙游县国有资产监督管理委员会（以下简称县国资委）。2015年3月17日，龙游县人民政府会议纪要[2015]1号文中明确要求按照[2014]34号《关于县全民健身活动中心选址建设的协调会议纪要》精神，由县国资委将龙游县粮食局移交的资产委托给龙游县体育局管理。经查，原告龙游县体育发展有限公司是由龙游县体育局出资成立的法人独资企业，并由原告龙游县体育发展有限公司管理县体育局的资产。嗣后，原告龙游县体育发展有限公司接管了该资产。原、被告双方经口头协商，自2015年7月1日起将原17500元（半年）的租金提高至23640元，即月租金为3940元。被告于2015年、2016年4月1日各向原告交纳了房屋租赁费11820元（2015年7月1日至2015年9月30日）、30000元（2015年10月1日至2016年5月15日）及保证金10000元。并于2016年6月5日向原告出具《承诺书》一份，载明：“因新粮食市场延迟交付，请求延长本人承租的龙游县龙洲街道兴龙南路3号（龙游县全民健身活动中心）内的仓库租期到2016年7月31日。本人愿意交纳保证金：贰万元整，租金：玖仟肆佰元整。并承诺于2016年7月31日前搬离，未能及时搬离，龙游县体育发展有限公司有权没收保证金。”被告吕益军在《承诺书》上签名与捺指印。承诺书签订后，被告吕益军未按约履行其《承诺书》上的义务，未向原告交纳保证金2万元与租金9400元,亦未在2016年7月31日前返还租赁物。为此，原告于2016年6月向法院起诉，要求1、判令被告立即腾空坐落于龙游县××××号（老粮食市场）仓库，立即返还上述租赁物；2、判令被告支付占用租赁期间的租金损失（2015年1月1日签订的租赁合同，按年租金35000元计算，以实际占用天数暂计至2016年6月5日逾期340天，共计32603元，从2016年6月6日始仍按年租金35000元计算租金损失，以实际占用天数计至返还租赁物时止）；3、判令被告支付违约金7000元（年租金35000元，按年租金的20%计付违约金：35000元×20%=7000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。后因租赁期间未到期，原告于同年6月28日撤回起诉。然承诺书所约定的搬离期限届满后，被告仍未按约返还租赁物。为此，原告再次向法院起诉，要求：1、判令被告立即腾空坐落于龙游县××××县全民健身活动中心）仓库，立即返还上述租赁物；2、判令被告支付占用租赁期间的租金损失（截至2016年7月31日止尚欠租金9400元，从2016年8月1日起按月租金3940元计算租金损失，以实际占用天数计算至返还租赁物止）；3、判令被告支付违约金7000元。（年租金为35000元，按年租金的20%计付违约金：35000元×20%=7000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。而被告则认为其已于2016年7月31日腾空租赁物，但因租赁物系不动产，不存在返还的问题，被告不存在违约的事实。是原告违约，请求依法驳回本诉原告的诉讼请求。并提出反诉请求求：1、判令原告立即退还多收房屋租金、保证金共计33903元及逾期退还的利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计付）。2、判令原告赔偿因违约行为造成被告经济损失6000元。3、反诉费由原告承担。另查明，本案在审理中，被告于2016年10月12日已腾空坐落于龙游县××××县全民健身活动中心）仓库，并在法院的主持下，原、被告双方已办理了移交手续。
原审法院审理认为：涉案的争议焦点在以下几个方面：一、被告是否应赔偿占用租赁期间的租金损失与支付违约金的问题。法院认为，1.关于被告是否应赔偿占用租赁期间的租金损失的问题。根据龙游县粮食批发交易市场与被告吕益军签订（老市场）租赁合同，双方约定租期半年（自2015年1月1日起至2015年6月30日止），将坐落于龙游县××××号（老粮食市场）租赁被告用于经营使用，租金为17500元，合同租赁期限届满后每逾期一天支付200元违约金及违约方须向遵守方支付年使用费的50%违约金等事项。被告应承担赔偿占用租赁期间的租金损失，基于被告于2016年10月12日已腾空租赁物，即从2016年8月1日起按月租金3940元计算租金损失至2016年10月11日止)，即3940元×（2+11天÷30天）=9338元；2.关于被告是否应支付违约金的问题。根据龙游县粮食批发交易市场与被告吕益军签订（老市场）租赁合同上约定的违约责任，被告应承担支付按年租金的50%违约金的责任。现原告请求被告支付违约金7000元（年租金为35000元，按年租金的20%计付违约金：35000元×20%=7000元）；未高于合同上约定的计算标准，故原告的该项请求予以支持。二、被告反诉请求是否全部成立。法院认为，被告反诉请求：1.判令原告立即退还多收房屋租金、保证金共计33903元及逾期退还的利息损失（利息损失从起诉之日起按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计付）。2.判令原告赔偿因违约行为造成被告经济损失6000元之诉讼请求。涉案房屋租赁合同因履行期限届满而终止，根据合同约定，被告已向原告交纳了保证金10000元，该保证金在合同终止后应退还被告，故被告反诉要求退还保证金10000元，法院予以支持。关于被告要求判令原告退还多收房屋租金、保证金共计23903元及逾期退还的利息损失之主张。由于被告要求退还多收房屋租金与保证金共计23903元及赔偿损失部分的反诉请求，该损失计算均系其单方以主观方式确定，原告亦未多收被告的房屋租金。另根据被告提供的保证金单为打印件，且该保证金单上只注明“保证金、吕益军2万元”，并未注明是收条或收据与收到保证金、具收人等字样，加上原告不认可。现被告吕益军主张已向原告交纳保证金2万元，显然与事实不符，故对被告吕益军的主张不予采信；被告的该部分反诉请求均不能成立。原、被告双方虽未签订过书面的房屋租赁合同，但双方在原××粮食批发交易市场与被告吕益军签订（老市场）租赁合同到期后的基础上，对房屋继续租赁达成新的口头协议，按照合同法的相关规定，双方的房屋租赁自动转入继续租赁关系，仍然存在合法有效的房屋租赁关系，并对租赁费作了调整，且被告已按调整后的标准向原告交纳了房屋租赁费共计41820元。该口头协议形式内容合法，为有效合同，原、被告应根据合同的约定履行各自的义务。合同履行过程中，被告于2016年6月5日向原告出具《承诺书》一份，要求延长承租仓库租期到2016年7月31日，愿意交纳保证金20000元，租金9400元。并承诺于2016年7月31日前搬离等事项。承诺书出具后，被告吕益军未按约履行其《承诺书》上的义务，即未向原告交纳保证金2万元与租金9400元；亦未在2016年7月31日前返还租赁物。原告主张被告支付占用租赁期间的租金损失（截至2016年7月31日止尚欠租金9400元，从2016年8月1日起按月租金3940元计算租金损失，以实际占用天数计算至返还租赁物止）及支付违约金。被告则认为其已于2016年7月31日腾空租赁物，但因租赁物系不动产，不存在返还的问题，被告不存在违约的事实，是原告违约，要求驳回原告的诉讼请求的意见，与本案事实不符，法院不予采纳。现被告仍尚欠原告租赁费未付，原告诉请被告支付租赁费及支付占用租赁期间的租金损失、违约金，理由正当，予以支持。要求被告腾空仓库，返还上述租赁物；基于本案在审理中，被告于2016年10月12日已腾空房屋，并在法院的主持下，原、被告双方已办理了移交手续，故该请求法院不作处理。被告反诉要求原告退还保证金10000元，法院予以支持；要求退还多收房屋租金、保证金共计23903元及逾期退还的利息损失，赔偿因违约行为造成的经济损失6000元之诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，该反诉部分理由均不能成立，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）吕益军支付原告（反诉被告）龙游县体育发展有限公司房屋租金9400元及支付占用租赁期间的租金损失9338元、违约金7000元，共计25738元；二、原告（反诉被告）龙游县体育发展有限公司退还被告（反诉原告）吕益军保证金10000元；上述第一、二项的款项相抵后，被告（反诉原告）吕益军实际应支付原告（反诉被告）龙游县体育发展有限公司房屋租金等款项计15738元，限于判决发生法律效力后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）吕益军的其他反诉请求。案件受理费210元，减半收取105元，反诉案件受理费399元，合计504元，由原告（反诉被告）龙游县体育发展有限公司负担50元，被告（反诉原告）吕益军负担454元，于判决生效后七日内交纳。
判决后，龙游县体育发展有限公司、吕益军均不服，向本院提起上诉。
龙游县体育发展有限公司上诉称：一审法院判决龙游县体育发展有限公司退还吕益军保证金1万元不符合法律规定。双方自2015年7月1日成立不定期租赁合同，因吕益军租赁的仓库改建为全民健身中心，龙游县体育发展有限公司多次要求吕益军搬离。2016年6月5日吕益军出具承诺书一份，承诺于2016年7月31日前搬离并腾空，未及时搬离则龙游县体育发展有限公司有权没收保证金。吕益军于2015年7月1日缴纳的1万元保证金是租赁合同履行的保证，符合定金性质，吕益军未履行合同义务无权要求返还保证金。请求二审法院改判驳回吕益军要求龙游县体育发展有限公司退还保证金1万元的反诉请求。
吕益军答辩称：1万元保证金是2015年签订租赁合同时缴纳的保证金，后双方已重新达成租赁合同并重新约定保证金事项。本案合同违约方是龙游县体育发展有限公司，不是吕益军。
吕益军上诉称：一、违约方认定错误。龙游县体育发展有限公司为达到尽快让吕益军搬离的目的，多次使用非法手段。吕益军于2016年7月30日前已经搬离腾空，但龙游县体育发展有限公司接到吕益军要求交接的电话不派人交接，知晓吕益军搬离的事实，却称吕益军未交付。二、2万元保证金已缴纳，一审法院未予认定错误。三、2015年7月1日后租金应为租金35000元/年，一审法院按3940元/月计算错误。四、龙游县体育发展有限公司应返还多收租金及返还保证金合计33903元及逾期退还的利息损失，应得到法院支持。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
龙游县体育发展有限公司答辩称：一、双方对于吕益军承诺于2016年7月31日腾空房屋都没有异议。吕益军主张2016年7月29日已经腾空房屋，没有相应的证据证明。答辩人没有收到书面或口头交接房屋的通知。吕益军没有履行承诺，腾退房屋，而是继续占有或使用房屋，答辩人要求其支付占用期间租金有法律依据。二、20000元保证金的交纳没有事实依据。答辩人为促使承租户按照自己承诺的时间腾空房屋，要求承租户交纳保证金，但吕益军并未提供相应票据证明。三、关于年租金，合同约定是每月3940元。这个数字可根据吕益军写给答辩人承诺书的金额推断出来。
二审中，吕益军向本院提交中国移动通信通话详单一份，证明2016年8月5日吕益军向龙游县体育发展有限公司告知已搬离的事实。龙游县体育发展有限公司质证认为该证据无法证明吕益军已办理交接手续。本院审查认为，龙游县体育发展有限公司的质证意见成立，可予采纳。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：关于1万元保证金是否退还的问题，吕益军缴纳该笔保证金在《承诺书》出具之前，并非《承诺书》中吕益军承诺缴纳的2万元保证金，双方并未约定吕益军未在2016年7月31日前返还租赁物即没收吕益军之前缴纳的1万元保证金，故一审判决龙游县体育发展有限公司退还1万元保证金，并无不当。吕益军并未举证证明其于承诺的2016年7月31日前搬离房屋，双方交接房屋系在原审法院的主持下于2016年10月12日完成，故吕益军未按其承诺的期限搬离房屋，应承担相应的违约责任。吕益军称龙游县体育发展有限公司存在违约行为，但未举证证明，本院不予支持。关于《承诺书》中2万元保证金是否缴纳的问题，吕益军仅出具一张纸条，上写“保证金吕益军：20000元”，盖有龙游县体育局公章及财务专用章，该纸条的内容，无法反映吕益军已缴纳2万元保证金，在二审询问中，吕益军对2万元保证金的情况语焉不详，多次以记不清楚为由回避法庭提问；而且，吕益军称2万元保证金于2016年7月份缴纳，但龙游县体育发展有限公司曾于2016年6月向原审法院起诉，吕益军于同月抗辩认为其不欠付租金，而是龙游县体育发展有限公司应返还其相应款项，在此情况下，吕益军仍于2016年7月向龙游县体育发展有限公司缴纳2万元保证金，实与常理相悖。关于月租金标准的问题，双方2015年7月以后的租赁关系并未形成书面合同，但从龙游县体育发展有限公司提供的租金收据、吕益军出具的《承诺书》，可以计算出月租金标准为3940元。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，龙游县体育发展有限公司上诉部分50元，吕益军上诉部分1008元，由双方当事人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 刘小伟
代理审判员 郑一珺
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 胡芬芬