广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂08民终1427号
上诉人（原审被告）：陈宣柏，男，1982年5月28日出生，汉族，居民，住广西平南县。
委托诉讼代理人：陈龙飞，广西坤润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢德超，男，1984年12月5日出生，汉族，住广西平南县。
委托诉讼代理人：朱国强，广西贵诚律师事务所律师。
上诉人陈宣柏因与被上诉人卢德超租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2017）桂0821民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈宣柏的委托诉讼代理人陈龙飞、被上诉人卢德超及其委托诉讼代理人朱国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈宣柏上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的租赁合同不能继续履行是被上诉人违约造成的。涉案场地在签订合同前，被上诉人己交付上诉人试用，因试用期间场地无纠纷并基本符合上诉人使用目的，且在被上诉人再三保证与场地相连的码头有合法使用手续的前提下，上诉人才与被上诉人签订本《场地租赁合同书》，上诉人在签订合同时的真实意思是将该场地作为批发河沙使用。2016年3月，政府有关部门检查上诉人的码头使用证时，因被上诉人未能提供，致使上诉人被责令停止经营。在此情况下，上诉人与被上诉人口头约定：在被上诉人办理港航许可证（码头使用证）期间，场地不计算租金。直至2016年11月底，被上诉人仍未办得港航许可证（码头使用证），致使上诉人无法复工作业。码头不能使用，双方的合同目的就不能实现。为此，上诉人通过微信、电话通知被上诉人，从2016年12月1日起已解除合同。2、一审判决计算被上诉人的实际损失有误。一审判决既然确认上诉人与被上诉人在2016年12月29日的谈话为解除合同的行为，说明上诉人关于解除合同的通知已被卢德超认可，就应该确认解除合同的时间为2016年12月1日，租金就不应计算至2017年4月21日。扣除办证、停工不计算租金期间，上诉人应付被上诉人租金期间是2015年11月1日至2016年3月31日，租金合计为55000元，上诉人己付租金37125元、押金20000元，已超过应付租金。综上所述，一审判决认定事实不清，计算有误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人卢德超辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
卢德超向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2015年10月31日签订的《场地租赁合同书》；2.依法判令被告付清自2015年11月1日起至2017年3月31日止尚未付清的租金164382元（总租金187000元-已付租金22618元=164382元），并支付违约金10万元给原告。
一审法院认定事实：2015年7月3日，原告卢德超与长岐塘村长一队签订了一份《土地出租协议》，约定长岐塘村长一队经村民讨论同意，将东至容太公路水渠边、南至大木根担水大路边、西至长一队村民土地分界地基、北至长一队卢达允地基分界的3.38亩土地出租给原告作码头或沙场使用。2015年8月19日，原告与长岐塘村长三队签订了一份《土地出租协议》，约定长岐塘村长三队经村民讨论同意，将东至容太公路水渠边、南至大木根担水大路边、西至长一队村民土地分界地基、北至长一队卢达允地基分界的2.57亩土地出租给原告作码头或沙场使用。2015年10月31日，原告卢德超（甲方）与被告陈宣柏（乙方）签订了一份《场地租赁合同书》，约定甲方将位于平南县路边场地共约6亩租赁给乙方作为沙料场地以及堆放鹅卵石使用，租赁期限自2015年11月1日至2018年11月1日止；乙方每卖出一立方河沙需交付2元钱给甲方、每卖出一立方鹅卵石需交付1元钱给甲方，作为场地的租金；乙方每年卖出的河沙不足66000立方的（每二立方鹅卵石可当一立方河沙计算），按照66000立方计付租金，超过66000立方的，则按实际卖出立方数量计付租金，三年内销售总量超出198000立方沙之后乙方则不用再承诺每年销售量，超出部分仍按2元每立方沙支付；租金由乙方每月10日前由银行转账至甲方指定账户；乙方在签订本合同之日应向甲方交付2万元合同履约金，合同到期后履约金退回乙方；租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止本合同，收回场地，并可自行处理场地的河沙，乙方无权干涉：1、乙方逾期支付应付租金超过10日的；2、乙方在中途违约自行中止合同的。《场地租赁合同书》的第十一条还规定，甲、乙双方均不得无故终止本合同或违反合同的约定，否则要承担违约责任，赔偿对方10万元。合同签订后，被告开始将场地作为沙料场使用，一直到2016年11月停业，同年12月29日被告将场地内的所有物品搬走并告知原告其不再租用场地了，对于是否解除合同原告没有表态。原告卢德超于2017年4月21日开始自己使用本案讼争的场地。
另查明，被告共支付了场地租金37125元给原告，此外还向原告支付有合同押金20000元、铲车租金6600元、铺路费10000元、建地磅费10000元、修建办公室费15110元。被告租赁场地后没有卖过鹅卵石，卖出河沙每年不足66000立方米。
一审法院认为，原告卢德超与被告陈宣柏签订的租赁合同是双方真实意思表示，涉案沙场所占土地为非耕地，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。依据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为出租方，原告卢德超已按照合同约定履行了自己的义务，将沙场交给承租人陈宣柏使用，而被告陈宣柏未按合同约定按期支付租金，并且在合同履行期限届满前单方要求解除合同，已构成违约，依法应承担违约责任。双方在2016年12月29日终止合同的谈话可视为解除合同的行为，应予确认。原告请求10万元违约金过高，应以实际损失计算，即从双方解除合同至原告开始使用场地期间的沙场租赁费用。因此，被告应支付原告的租金及违约金为2015年11月1日至2017年4月21日的租金194040元（66000立方×2元/立方×1.47年），扣除已经支付的合同押金20000元、场地租金37125元，被告还应支付136915元给原告。至于被告支出的铲车租金、铺路费、建地磅费、修建办公室费等，与本案无关。关于被告认为原告租赁土地给被告没有经原发包方同意，转包也没有经原承包人同意，主张合同无效的问题，因被告租赁场地后经营了一年多时间，期间并没有人向其提出土地权属异议，可视为土地的相关权利人同意原告转租。综上所述，被告应支付租金、违约金合计136915元给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告陈宣柏支付租金、违约金合计136915元给原告卢德超；二、驳回原告卢德超的其他诉讼请求。案件受理费5260元，减半收取2630元（原告卢德超已预交），由原告卢德超负担1268元，由被告陈宣柏负担1362元。
本案二审期间，上诉人申请梁志新到庭作证，梁志新的证言内容是：上诉人经营的河沙都是由运沙船直接输送到租赁的场地堆放；从2016年3月开始，整个河道不能运送河沙。对于梁志新的证言，本院在论述时再作评判。
本案二审查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人陈宣柏与被上诉人卢德超签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。由于在合同履行期限届满前上诉人要求解除合同，上诉人是在2016年12月29日将场地内的所有物品搬走并告知被上诉人其不再租用场地了，据此一审法院认定双方在2016年12月29日终止合同的谈话可视为解除合同的行为，符合客观事实，本院予以确认，故上诉人应计付租金至2016年12月29日给被上诉人。上诉人称其通过微信、电话等已通知被上诉人解除合同，解除合同的时间应是2016年12月1日，因上诉人未能提交相关依据，本院不予采信；上诉人称应扣除被上诉人未能办证致使其停工期间的租金，由于被上诉人予以否认，且根据梁志新到庭作证，从2016年3月开始，整个河道不能运送河沙，因此上诉人无法正常经营的责任不在于被上诉人，上诉人请求扣除其停工期间的租金，依据不足，本院依法不予支持。由于上诉人提前解除合同已构成违约，依法应承担相应的违约责任，一审法院认为被上诉人请求10万元违约金过高，应以实际损失计算，损失即为从2016年12月29日双方解除合同至被上诉人2017年4月21日使用场地期间的租赁费用，实际上是减轻了上诉人在合同中约定的违约责任。因此，对上诉人认为一审判决计算错误的主张，本院依法不予采信。一审法院认定上诉人应支付给被上诉人的租金及违约金194040元，扣除已经支付的合同押金20000元、场地租金37125元，上诉人还应支付136915元给被上诉人是正确的，本院依法应予维持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3038元（上诉人已预交5260元），由上诉人陈宣柏负担，上诉人多预交部分，由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审判长 李志廉
审判员 刘 丽
审判员 黄钰雄
二〇一七年十二月五日
书记员 雷春扬