湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00404号
上诉人（原审原告、反诉被告）肖爱国。
委托代理人张良成，湖北相宜律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）襄阳腾发实业有限公司（以下简称腾发公司）。
法定代表人郑贤义，腾发公司董事长。
委托代理人黄鹏，湖北百龙律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人肖爱国因与被上诉人腾发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2014年7月10日作出的（2014）鄂樊城定民初字第00168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月12日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员苏轶、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于同年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人肖爱国及其委托代理人张良成，被上诉人腾发公司的委托代理人黄鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告、反诉被告肖爱国在一审诉、辩称：2012年9月1日腾发公司将位于襄阳市樊城区风华路约220㎡的房屋出租给我使用，经营项目是沐浴足疗，在腾发公司明知其马上要进行商业开发的前提下，故意隐瞒这一重要事实，属恶意欺诈，并强行采取每隔半年续签一次合同的方式，造成我投入巨额装修成本无法收回，并不予赔偿，显失公平，严重损害我的合法权益，我请求法院判令依法撤销我与腾发公司签订的房屋租赁协议，返还租房保证金10000元及利息，赔偿全部房屋装修款260820元的80%，即208656元。同时认为腾发公司的反诉请求不成立，依法应当驳回。
原审被告、反诉原告腾发公司在一审答辩并反诉称：肖爱国的诉讼请求不合法，依法应当驳回。同时请求确认双方于2013年8月12日签订的《房屋租赁协议》已于2014年2月28日解除，肖爱国应立即腾退租用的房屋，并同时支付从2014年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，使用费金额按月租金6050元计算。
原审判决认定：2012年，腾发公司欲将位于襄阳市樊城区风华路约220㎡的房屋对外出租，该房屋所有权证为：襄樊市房权证樊城区字第700181**号。2012年8月15日腾发公司与肖爱国经协商签订了一份《房屋租赁协议》，主要内容为：腾发公司（甲方）与肖爱国（乙方）在平等、自愿的基础上，经协商就甲方房屋租赁给乙方达成如下协议，甲方将位于风华路约220㎡的房屋租给乙方，房屋用途为沐浴足疗，租赁期限自2012年9月1日起至2013年2月28日止，房屋租金6050.00元／月，每6个月交一次计36300.00元，每次提前1个月交付房租，乙方在签订本协议之日起支付甲方押金10000元（不能抵房租，本协议履行完毕后退还）。乙方负责对租赁房屋进行维修或装修，维修或装修所发生的一切费用由乙方负担，装修或改造方案需经甲方书面同意（严禁改变房屋原有结构）。如遇国家建设需要以及遭遇不可抗力因素或本协议与国家法律法规相抵触而出现提前终止协议的情况，一般提前2个月通知对方，终止方不予补偿对方的经济损失，甲方应退还提前收取的剩余月份租金（退还剩余月份租金自乙方退房起1个月内支付），租赁期满后本协议即终止。甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在协议期满前清理其所有设备，逾期交还租赁房屋（交还房屋原则上保持现状），甲方有权对其进行清理，乙方如要求继续租赁，需在其房屋租赁协议期满前2个月向甲方提出书面意向（在同等条件下乙方享有优先租赁权），甲方在协议期满前1个月内正式书面答复，如同意继续租赁，续签租赁协议。协议签订后，腾发公司按约定将房屋交付给肖爱国使用，肖爱国一次性支付6个月租金36300元。2012年10月26日腾发公司又收取肖爱国租房押金10000元，并给肖爱国出具押金收据一份。肖爱国对租赁房屋进行装修后投入经营，并办理了名称为襄阳市樊城区会北沐足洗浴会所的个体工商户营业执照，但肖爱国在进行装修时并没有按合同约定以书面形式取得腾发公司的同意。合同到期后肖爱国提出续签合同，于是双方又于2013年2月28日签订第二份房屋租赁协议，协议内容除将租赁期限变更为从2013年3月1日起至2013年8月31日止外，其他内容与第一份租赁协议内容完全一致。2013年8月31日第二份协议到期，双方又提前于2013年8月12日签订第三份房屋租赁协议，协议内容仍然是除将租赁期限变更为从2013年9月1日起至2014年2月28日止外，其余内容与第一份和第二份协议内容完全一致。2014年2月28日协议到期，腾发公司通知肖爱国将不再与其续签租赁合同，要求其腾退，肖爱国认为腾发公司在与其签订合同时，故意隐瞒租赁房屋将进行拆迁开发，导致其投入巨额装修，因经营时间太短而无法收回投资，腾发公司存在恶意欺诈为由拒不腾退。2014年5月29日，腾发公司在肖爱国经营场所的大门外张贴一份通知，内容为：“肖爱国根据房屋租赁协议规定，协议终止日期为2014年2月28日，已到期。现通知你务必于2014年5月31日清理完毕所有物品，办理交接手续，过期未移交，我公司将对房屋内物品进行处理，由此产生的一切后果由你全部承担。”事后，腾发公司拆除了除肖爱国经营的出租房周边的房屋，并在施工现场为施工安全需要建起了围墙。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实守信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，腾发公司与肖爱国签订的房屋租赁协议明确记载是在平等、自愿协商一致的情况下达成的，合同到期后，出租方收回房屋是用于自用或其他商业活动，属于合法的企业行为，不存在恶意隐瞒事实的情况。对房屋进行装修，肖爱国首先没有按合同约定书面取得腾发公司同意，即使事后腾发公司未阻止，在市场经济条件下，其投资商业活动的风险也应当由经营者自己负责，同时双方签订的合同中，在租赁期满一栏中也明确记载“租赁期满后本协议即终止。甲方（腾发公司）有权收回全部出租房屋，乙方（肖爱国）应在协议期满前清理其所有设备，逾期交还租赁房屋（交还房屋原则上保持现状），否则甲方（腾发公司）有权对其进行清理”。综上，肖爱国认为被告腾发公司故意隐瞒事实，存在欺诈的理由无事实依据，肖爱国该项诉称不合法，不予支持。腾发公司认为合同依法成立，真实有效的主张符合客观事实，予以采信。肖爱国又认为即使合同有效，因腾发公司强行采取每半年续签1次合同的方式，在肖爱国经营期限仅仅一年半，而投资装修高达26万余元，根本无法收回成本的情况下解除合同，不予赔偿任何经济损失显失公平。商业有风险，投资需谨慎，从双方签订合同内容看，关于租赁期限、租金支付方式、装修费负担均有明确约定，3份合同租金未涨一分钱，无显失公平的情况存在，故对肖爱国的该项主张仍不予支持。腾发公司请求确认双方合同已于2014年2月28日解除，符合合同约定及法律规定，予以支持。腾发公司要求肖爱国支付房屋使用费，考虑到截止2014年5月29日因腾发公司的拆迁和建围墙行为，使肖爱国实际已无法正常经营，使用费的期限本院酌定计算至2014年5月29日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条的规定，判决：一、肖爱国与襄阳腾发实业有限公司2013年8月12日签订的关于襄阳市樊城区风华路约220㎡房屋租赁合同已于2014年2月28日终止；二、肖爱国将租赁的位于襄阳市樊城区风华路220㎡房屋（房屋所有权证为：襄樊市房权证樊城区字第700181**号）腾退返还襄阳腾发实业有限公司；三、肖爱国支付襄阳腾发实业有限公司的房屋使用费，时间从2014年3月1日起至2014年5月29日止，使用费金额参照月租金6050元计算；四、襄阳腾发实业有限公司返还肖爱国房屋押金10000元；五、驳回肖爱国的其他诉讼请求。上列应履行行为，在本判决生效后十五日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费3630元，反诉案件受理费500元，合计4130元由肖爱国负担。
上诉人肖爱国不服原审法院作出的上述判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决将双方的诉讼请求合并审理，导致案件性质及权利义务和民事责任等主要内容所依据的事实完全改变，适用法律与案件性质明显不符，违反了法律适用规则，明显违背法律规定。（二）双方的房屋租赁合同无效。被上诉人提供的租赁物的房产证上载明的房屋总层数为一层，但是上诉人实际承租的房屋为两层，与房产证记载的不一致，出租房屋存在违法改建。违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效的合同。（三）被上诉人应当补偿上诉人的装修损失。双方的协议约定租期届满约定交换房屋原则上保持现场。被上诉人应当补偿符合装饰装修费用，上诉人经营的为沐浴足疗，不可能不进行相应的装修，通过多次的与被上诉人的续签合同，应当视为被上诉人认可并同意上诉人的装修行为。（四）一方面被上诉人存在故意或者重大过失造成上诉人财产损失，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚实信用原则的行为。另一方面存在欺诈、重大误解。要么撤销双方签订的房屋租赁协议，要么认定双方签订的房屋租赁协议无效，应赔偿上诉人的损失。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三、五项；维持第四项；改判确认双方的租赁合同无效，由被上诉人赔偿上诉人装修损失208656元。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人腾发公司针对上诉人肖爱国的上诉请求及理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人的上诉请求及理由系对事实及法律的错误理解，应当予以驳回。
二审中，上诉人肖爱国向本院提交了二组证据，第一组证据为租赁房屋现状照片三张；襄阳市规划局规划许可网上公示网页；腾发公司规划许可证。以证明租赁房屋为两层房屋而非房产证登记的一层房屋，同时被上诉人腾发公司2014年5月9日才取得规划许可证，故其出租房屋系违法建筑物，双方的租赁合同应为无效。第二组证据为上诉人与另一出租户李丹于2014年3月21日签订的房屋租赁合同及收款收据、水电费收据。用以证实上诉人在2014年3月21日已重新租赁了房屋，而非一审判决认定的占用争议房屋至2014年5月31日。
被上诉人腾发公司对上诉人肖爱国提交的二组证据质证认为：首先不属于新证据，其次提供的规划许可证等为复印件，不能证实其合法来源。对与第三方签订的租赁合同与本案无关，不能证实其返还了租赁物给被上诉人。
对上诉人肖爱国二审提交的证据，经审查认为，其提交的证据形成时间均为一审审理前或审理过程中，但其未在一审中向人民法院提交，亦不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据的情形，故不属二审新证据，本院不予采纳认定。
经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人腾发公司自2012年8月15日与上诉人肖爱国签订房屋租赁合同，将其公司所有的位于襄阳市樊城区风华路约220㎡房屋出租给上诉人肖爱国经营沐浴足疗，租期6个月，期满后，双方又分别签订了二份租期分别为6个月的房屋租赁合同，最后一份合同的截止时间为2014年2月28日。双方的合同系双方当事人真实意思的表示、且不违反国家法律法规强制性规定，属有效的房屋租赁合同。2014年2月28日双方的租赁合同到期后，未再签订租赁合同，被上诉人腾发公司通知上诉人肖爱国终止租赁合同关系，腾退房屋。为此上诉人肖爱国向一审法院提起诉讼，认为终止合同将导致其装修损失而主张被上诉人腾发公司赔偿装修损失，被上诉人腾发公司在应诉中提出反诉要求终止合同，返还房屋并支付合同期满后占用房屋的使用费。双方的诉讼请求均系因房屋租赁合同关系而产生的诉争，系可以合并审理的诉，故一审法院将本诉及反诉一并审理并不违反法律规定，本院予以确认。被上诉人腾发公司在租赁合同到期后，有权终止合同并要求承租人返还租赁房屋。上诉人肖爱国现主张承租的房屋为违章建筑，双方的租赁合同无效。本院认为，被上诉人腾发公司出租房屋的房产证登记确实为一层房屋，但为原厂房建筑，被上诉人腾发公司认可将该厂房内部隔离为两层结构房屋分别出租。上诉人肖爱国所承租的为第一层约220㎡的部分房屋。上诉人肖爱国主张出租房屋系违章建筑，应当提供证据予以印证。但其一、二审提交的证据均不能证实被上诉人腾发公司对厂房内部的改造属违章建筑，故对其主张租赁合同无效的主张因缺乏证据证实，本院不予支持。上诉人肖爱国还请求被上诉人腾发公司赔偿其装修损失208656元，理由为被上诉人腾发公司隐瞒房屋拆迁事实，导致其投入过大。本院认为，双方自2012年8月15日起至2014年2月28日近两年时间里签订了三份租赁合同，租期均为6个月，从签订的期限及方式应当可以判断双方的租赁关系不能持续及稳定的延续，在此情形下，作为承租人在投资经营上应当控制风险，谨慎投入。上诉人肖爱国现在合同期满后主张投入装修过大，尚未收回成本显然不能归责于出租人，更不能作为拒绝终止合同的理由。同时，双方的租赁合同中对合同终止后承租人的装修投入并无特别的约定。故上诉人肖爱国请求被上诉人腾发公司赔偿装修损失无事实及法律依据，本院亦不予支持。另外，上诉人肖爱国还提出一审判决对其占用房屋的时间确定为2014年5月29日错误，其于同年3月21日已与他人签订了房屋租赁合同。本院认为，上诉人肖爱国与他人于2014年3月21日签订的租赁合同属实与否系另一法律关系，该事实的成立并不能证实其未占有使用本案的争议房屋。且在二审中上诉人肖爱国也陈述双方发生争议后，其即将争议房屋上锁，至二审诉讼中，并未向被上诉人腾发公司交付房屋、且争议房屋也尚未被拆除。故此，一审法院按照查明的事实，将2014年5月29日腾发公司开始拆迁并修建围墙时确定上诉人肖爱国对房屋的占用截止时间并无不当，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4521元，由上诉人肖爱国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张耀明
审 判 员 苏 轶
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 王文翔