安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第02031号
上诉人（原审被告、原告）：合肥浩泰健身有限公司，住所地安徽省合肥市新站区临泉路与拥军路交口香格里拉花园国际中心三楼，组织机构代码56341013-4。
法定代表人：杨义宏，总经理。
委托代理人：周海波，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：鲍兴旺。
被上诉人（原审原告、被告）：安徽胜华投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路490号，组织机构代码75098138-9。
法定代表人：顾鹏，董事长。
委托代理人：刘强，安徽协利律师事务所律师。
委托代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。
上诉人合肥浩泰健身有限公司（以下简称浩泰健身公司）因与被上诉人安徽胜华投资管理有限公司（以下简称胜华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第01355号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年12月，安徽胜华房地产开发有限公司（2013年5月2日变更为现名安徽胜华投资管理有限公司）向合肥大河商业管理有限公司（以下简称大河商管公司）出具一份授权委托书，委托该公司全权负责其名下的位于合肥市长江东路当涂路交口紫鑫大河公司广场商场的运营管理，委托权限包括但不限于：招商、出租房屋、签订合同、收取房租、相关服务费等。2011年7月1日，浩泰健身公司（承租方、乙方）与大河商管公司（出租方、甲方）签订一份《商铺租赁合同》，合同载明：出租方位于长江东路当涂路交叉口紫鑫大河广场负一层-1F-1号铺的合法产权人，商铺建筑面积2250.75平方米，双方确认该建筑面积为本合同项下的租金、物业管理费等款项费用计取基数；乙方承租该商铺用于经营健身会所、SP美容、健身器材、健身服，品牌为“浩泰”，非经甲方书面同意，乙方不得随意更改租赁用途、经营商品品牌；租期为2011年7月1日至2017年6月30日。甲方同意在2011年7月5日前按商铺现状移交乙方，届时双方签署交接确认书。自乙方进场装修日至2011年11月4日，为免租装修期，乙方不支付租金。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件，乙方在免租装修期内无需交纳物业管理费，但需承担商铺的能源费等相关费用，并在进场装修前向商铺所在商场的物业管理公司（大河商管公司）预付。免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业。乙方应在2011年11月5日前开业，逾期开业，乙方应按本合同承担违约责任；2011年7月1日至2013年6月30日，每年租金为837000元人民币。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，免除2011年11月4日至2012年1月4日贰个月的租金139500元人民币。自合同执行期第三年计租期开始，每年租金以上一年为基数递增5%。以上租金含物业管理费，不含制冷费、采暖费、能源费。每一个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15天支付下一计租期租金，其中第一个租期（自计租开始日至2012年2月3日）租金，乙方应当在开始装修的10日前或开业日30日前（以在先时间为准）支付。乙方可以现金或银行支票、银行汇款的方式支付租金，租金交到甲方书面指定的账户之日为实际付款日；乙方保证遵守，同时保证其员工、顾客、访客、业务单位遵守大河商管公司对商场及商铺的《统一经营管理守则》、《经营承诺书》、《消防安全责任书》及“租户手则”中的物业管理内容，上述文件均作为本合同的附件。从装修免租期届满之日，乙方应当向大河商管公司交纳商铺物业管理费，每月每平方米建筑面积5元人民币，即每月物业管理费11250元。物业管理费每一个月为一个计费期。首期物业管理费应与第一个计租期租金同时支付，并应支付至开业日后第一个月的月底。除首期物业管理费外，乙方应在每个计费期结束15日前向大河商管公司交纳下一个计费期的物业管理费。乙方应承担租赁期限内商铺发生的水、电等能源费用，每月5日前将上一个月的能源费用交大河商管公司代为缴纳，电费为1.23元每度，水费为4.08元每吨；为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳租金保证金、物业管理费保证金。乙方应当在本合同签订同时一次性交纳相当于2个月租金的保证金计139500元，在本合同签订之日向大河商管公司一次性交纳相当于2个月物业管理费的物业管理费保证金，计22500元；乙方延期开业，应尽快纠正，同时应按实际延期天数向甲方支付逾期违约金，标准为每延期一日，支付本合同约定租期内租金总额0.5%。乙方延期向甲方或大河商管公司交纳应付款项或费用，甲方或大河商管公司有权收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之一计算，从应付之日至实际全额付清之日；乙方应在装修前符合国家法定装修施工标准认证，获得使用约定的品牌、商号、商标的授权，装修时应获得诸如工商、卫生、环保、消防、公安等相关行政主管部门颁发的行政许可，并保证在租赁期间该授权、资质及许可合法有效；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内支付该违约金。因甲方违约导致合同解除的，租金按实际发生租期结算，物业管理费、能源费等据实结算，甲方赔偿相当于两个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内支付。乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款或费用超过15日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。该合同落款处载有浩泰健身公司与大河商管公司公章。同日，双方又签订一份《补充协议》，协议条款如下：1、甲方所出租房产的房产所有权属安徽胜华房地产开发有限公司，大河商管公司为受托代理方，代理租赁该商铺；2、《商铺租赁合同》中第三条和第四条中，每年租金和物业管理费，具体如：第1年租金每月租金每平方米18元，年总价486162元，政策扶持，免除租金139500元，物业管理费每月每平方米17.98元，年总价485838元；第2年与第1年同价；第3年租金每月每平方米18.9元，年总价510470.1元，物业管理费每月18.64元，年总价503379.9元（自第3年起，每年租金在上一年的基础上递增5%，每月支付下一月租金）；第4年每月每平方米19.85元，年总价536128.7元，物业管理费每月每平方米19.32元，年总价521663.8元，租金年递增5%，每月支付下一月租金；3、租赁期间，租赁发票由产权人开具，物业管理费由甲方开具发票。原合同约定租金支付方式不变。合同签订后，浩泰健身公司以浩泰健身品牌加盟商的名义将承租商铺交由北京市福洛佳装饰有限公司装修，同时购买了健身器材，后于2011年9月28日始试营业。
浩泰健身公司于2011年6月24日向大河商管公司交纳出入证押金200元、装修押金5000元，并于2012年3月12日向胜华公司交纳商铺押金160000元（其中20500元为物业费押金），2012年5月30日交租金30000元，2012年6月29日交租金30000元，2012年9月19日交租金60000元，2012年10月15日交租金30000元，2013年1月31日交租金90000元，2013年2月22日交租金30000元，2013年2月28日交租金30000元，2013年4月15日交租金30000元。
浩泰健身公司因经营不善，向胜华公司申请减免房租，经同意按每月30000元交纳至2012年12月，自2013年1月起未再交纳房租和物业费。
2013年9月，大河商管公司起诉至原审法院，要求浩泰健身公司支付房租和物业管理费，原审法院作出（2013）瑶民一初字第03468号民事裁定，以大河商管公司受胜华公司委托与浩泰健身公司签订合同，其非适格主体为由驳回起诉。大河商管公司不服前述裁定，上诉至合肥市中级人民法院，该院作出（2013）合民一终字第03628号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后胜华公司起诉至原审法院，请求判令：其与浩泰健身公司已解除于2011年7月1日签订的《商铺租赁合同》；浩泰健身公司向其返还租赁房屋，腾房，支付其房租927675元（自2011年11月4日暂计算至2014年1月2日，顺延至返还房屋日）、物业费292500元（自2011年11月4日暂计算至2014年1月2日，顺延至返还房屋日）；其不予退还浩泰健身公司支付的租金保证金139500元及物业管理费保证金22500元；浩泰健身公司支付其迟延履行违约金318465.67元（自2013年4月16日暂计算至2014年1月2日，按未付房租、物业费日千分之一计算，顺延至款清日）、违约金139500元（按两个月房租计算），以上合计1840140.6元；浩泰健身公司承担本案全部诉讼费用。浩泰健身公司于法定期限内提起反诉，请求判令：解除《商铺租赁合同》和《补充协议》；胜华公司退还其商铺押金、装修押金、出入证押金合计165200元，赔偿其违约经济损失2117500元，承担本案全部诉讼费用。
原审法院另查明：案涉商铺所在的坐落于长江东路490号博澳名苑TESCO大型卖场房地产权利人为安徽胜华房地产开发有限公司，房地产证于2012年3月30日由合肥市房地产管理局颁发，证号为合产字第10176330号。
原审法院认为：大河商管公司受胜华公司委托与浩泰健身公司签订《商铺租赁合同》，合同权利义务应由胜华公司与浩泰健身公司享受与承担，该事实经胜华公司、浩泰健身公司认可，有（2013）瑶民一初字第03468号民事裁定、（2013）合民一终字第03628号民事裁定证实，予以认定。
双方争议焦点为在先违约问题。浩泰健身公司称其在试营业时要求胜华公司提供房产证以办理营业执照、许可证、卫生许可证、安全消防证明等，胜华公司未能提供，导致各种证照无法办理，被有关部门罚款，无法经营，且地下负一层房屋不能经营健身会所，胜华公司违约在先，该称不能成立，理由如下：一、合同约定装修免租期至2012年1月4日，后应浩泰健身公司要求，胜华公司同意将2012年12月之前的房租减至每月30000元，可见胜华公司积极配合尽早营业，该行为亦给自身带来效益，不可能不予配合；二、案涉商铺所在卖场的房地产权证于2012年3月30日颁发，浩泰健身公司有实际可能要求胜华公司给予房产证去办理各种证照；三、胜华公司称合同约定由浩泰健身公司自行办理各种证照，胜华公司仅需要提供房产证，履行配合义务，浩泰健身公司无证据证实无法办理证照的责任在胜华公司；四、浩泰健身公司在承租房屋时理应实际考察，知晓房屋处地下负一层，否则不可能签订承租协议，现称承租房屋不符合要求，与事实不符。综上，胜华公司未构成违约，浩泰健身公司未按时交纳房租构成违约。
关于胜华公司要求解除《商铺租赁合同》，返还房屋，浩泰健身公司亦请求解除，并称反诉状提交时间2014年4月1日为解除合同时间，因胜华公司请求在先，故解除合同达成一致时间为2014年4月1日，该合意不违反法律规定，应予准许。依据合同法的相关规定，合同解除后，浩泰健身公司应返还承租房屋。
关于胜华公司的给付房租请求，应按实际计算。原审庭审中，胜华公司认可浩泰健身公司已按减免后的每月30000元租金标准交到2012年底，故浩泰健身公司自2013年1月起违约。依据《补充协议》，自第二周年起，每年房租按5%递增，2012年的房租既已付清，被拖欠的第二周年6个月即2013年1月1日至2013年的6月30日租金，该年房租为486162元，月平均租金为40513.5元；第三周年自2013年7月1日起，年租金510470.1元，月平均租金为42539.2元，应作为解除合同日2014年的4月1日至返还房屋之日的计算标准。综上，第二年度6个月房租，第三年度9个月房租计算为625933.8元（486162／12×6＋510470.1／12×9），2014年4月1日到返还房屋之日租金计算标准应同解除合同时的月租金42539.2元。
对胜华公司的物业费请求，不予支持。物业费收费主体是大河商管公司，该公司具备法人资格，合同约定浩泰健身公司有向大河商管公司交纳物业费的义务，胜华公司主张物业费，无事实和法律依据。
对胜华公司请求不予退还租金和物业管理费保证金，不予支持，其不能证明有权不予返还，且合同有违约金条款，其重复要求浩泰健身公司承担违约责任，无事实和法律依据。
对胜华公司要求的违约金，予以部分支持。双方约定违约金标准为日千分之一，该约定超出法律规定，应予核减，按日万分之六的标准分段计算为宜。
对胜华公司诉请两个月房租的违约金，不予支持。合同中既已约定日千分之一标准的违约金，胜华公司又要求该两个月房租的违约责任，有违公平。
对浩泰健身公司要求胜华公司退还租金、装修保证金，予以支持。胜华公司收取该费用，无事实和法律依据，鉴于浩泰健身公司只向胜华公司交纳了160000元租金、物业费保证金，其余款项交纳予大河商管公司，故胜华公司只应返还160000元，该款冲抵2013年1至3月份和4月份的部分房租，2013年4月份拖欠房租尚有2054元（40513.5×4-160000）。
对浩泰健身公司要求胜华公司赔偿装潢费、健身设备闲置费、折旧费、消防罚款，不予支持。浩泰健身公司违约在先，其损失要求胜华公司承担，无事实和法律依据。
据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、安徽胜华投资管理有限公司与合肥浩泰健身有限公司于2011年7月1日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》自2014年4月1日解除；二、合肥浩泰健身有限公司于判决生效后十日内将承租房屋腾空交付安徽胜华投资管理有限公司，并支付2013年1月至2014年3月30日的房租625933.8元和2014年4月1日起至返还房屋止的房租和违约金；三、安徽胜华投资管理有限公司返还合肥浩泰健身有限公司的租金保证金、物业费保证金160000元；上述二、三项相抵后，合肥浩泰健身有限公司支付安徽胜华投资管理有限公司租金465933.8元和违约损失（其中2013年4月以2054元为基数，自2013年5月1日起至2013年6月30日止，每月以基数为40513.5元，自2013年7月1日至房屋返还之日，每月以42539.2元为基数，均按日万分之六标准计算）；四、驳回安徽胜华投资管理有限公司和合肥浩泰健身有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费21440元，由安徽胜华投资管理有限公司负担10720元，合肥浩泰健身有限公司负担10720元；反诉案件受理费26900元，由合肥浩泰健身有限公司负担18800元，安徽胜华投资管理有限公司负担8100元。
浩泰健身公司上诉称：胜华公司将不具备出租条件的地下车库当做商铺租赁给上诉人，导致上诉人无法正常经营，合同目的无法实现，且其拒绝向上诉人交付房产证原件，不予配合办理相关手续，也未依约提供户外广告牌，并在合同期内擅自对上诉人经营场所断水、电，封门，胜华公司违约事实清楚，上诉人有正当理由拒付房租。胜华公司考虑到自身过错，向上诉人承诺协助办理经营相关手续，还答应暂时以每月3万元标准收取房租。原审臆断上诉人恶意不去办理相关手续，偏袒胜华公司。上诉人在签订租赁合同时尽了合理审查义务，但胜华公司恶意隐瞒事实，出租地下车库，上诉人基于信任及虚假承诺签订租赁合同。
胜华公司应退还165200元保证金，其中5200元虽系大河商管公司收取，但该公司是租赁合同签订主体，受胜华公司委托，两公司系关联企业，该公司代胜华公司收取了前述费用。上诉人为履行合同产生的费用，指加盟费、装潢费、健身器械费，均系胜华公司违约造成的损失，理应得到赔偿。上诉人因消防未能验收缴纳了罚款，该款项亦应由胜华公司赔偿。原判认定事实错误，请求二审法院查明事实，发回重审或者改判驳回胜华公司的诉请，支持上诉人的诉请，并由胜华公司承担本案全部诉讼费用。
胜华公司二审答辩称：浩泰健身公司拒付房租，违约在先，其称因答辩人原因无法正常经营，无事实依据。商铺的位置由该公司自行选定，后双方才签订租赁合同，答辩人未隐瞒情况，该公司在签订合同后的两年时间正常经营，招揽顾客入会，出售会员卡，产生盈利。依据合同约定，浩泰健身公司负责办理经营证照，答辩人予以配合，但答辩人一直未收到要求配合的通知，且经调查，该公司系有证经营，后停业系自身经营亏损，与答辩人无关，答辩人还予以免租的帮助。
浩泰健身公司称答辩人应退还165200元保证金，其中5200元系大河商管公司收取，该款项与本案无关，浩泰健身公司应另行起诉，其主张的各项损失与答辩人无关联，消防处罚亦系其自身责任。综上，浩泰健身公司上诉无理，请求二审法院予以驳回，维持原判。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：大河商管公司（出租方、甲方）受胜华公司委托，与浩泰健身公司（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，胜华公司将案涉商铺租赁予浩泰健身公司使用，双方就租赁事由的各项约定不违反法律、法规强制性规定，合同及协议均应被全面、诚信得履行。浩泰健身公司上诉称胜华公司隐瞒事实，出租不具备合同目的实现条件的地下车库，因租赁合同详细载明了商铺的位置层数、用途等，合同签订方理应对合同内容尽合理审查义务，故该称无事实依据；称胜华公司未依约配合其办理经营证照，导致无法正常经营，却未提供相关证据，不予采信；又称胜华公司未依约提供户外广告牌，租赁合同虽载明“甲方提供乙方两块户外广告牌两年免费使用权，具体位置、面积等事项由双方协商确定，报建、审批、制作安装相关事项由乙方负责”，但浩泰健身公司未提供双方就户外广告牌事宜的具体协商结果及胜华公司就此承担违约责任的依据；再称胜华公司在租赁期间擅自断水、电，封门，一则其未提供相关证据，二则依据查明的案件事实，浩泰健身公司未缴纳房租费，违约在先，胜华公司有自助自济权，浩泰健身公司如因此遭受了不合理损失，可另行主张。综上，浩泰健身公司的各项诉称，不能作为其免除履行主合同义务即缴纳房租费的合法理由，本院均不予采纳。原审依据租赁合同、补充协议的条款，结合胜华公司给予减租期限的事实，计算出浩泰健身公司拖欠的房租费数额，以及调整约定过高的违约金标准，判令浩泰健身公司应承担的违约责任，本院均予认同。
浩泰健身公司上诉请求除原审判令的160000元外，胜华公司还应返还5200元保证金，因该款系由大河商管公司收取的出入证及装修押金，原审判令浩泰健身公司向大河商管公司另行主张，并无不妥，本院予以认可；诉请的装潢费、健身设备闲置费、折旧费、消防罚款等，无事实关联与法律依据，原判不予支持，本院予以认同。对双方无异议的其他原判内容，本院予以确认。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费48340元，由上诉人合肥浩泰健身有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一五年六月十日
书 记 员 胡梦云
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。