广东省广州市天河区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0106执异5号案外人：广东联华物业酒店管理有限公司（原名广东联华物业管理有限公司），住所地：广州市萝岗区（中新广州知识城）峻岚街16号（自编B3栋）102房。法定代表人：陈德润，职务：经理。委托代理人：黄远，系该司职员。申请执行人：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区中山一路金羊花园金羊一街15号三楼。负责人：盛齐美，职务：经理。委托代理人：柳在江、杜官新，均系广东绥爰律师事务所律师。被执行人：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地：广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼。法定代表人：林锋生，职务：董事长。本院在执行申请执行人深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）申请执行广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称鑫灏公司）物业服务合同纠纷一案中，案外人广东联华物业酒店管理有限公司（以下简称联华公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人联华公司称：（2017）粤0106执10513号执行通知书的执行依据存在问题，被执行人鑫灏公司在案涉标的已不存在主体资格。案涉区域实际为我司合法实施管理和服务，申请执行人所为明显侵害了我司的合法权益。请求法院中止撤销对（2017）粤0106执10513号执行通知书的执行。理由如下：一、根据《碧海湾开发项目股东会决议2008一号》要求：涉案的区域由广东省国防交通综合保障第三大队、鑫灏公司（海外注册公司）负责行使对碧海湾商业裙楼实施租赁运营（包括签订和履行出租合约）和经营管理的权利及相关义务。广东省国防交通综合保障第三大队负责对物业、设备等资产行使选择和委托物业管理的权利和协调落实兼容国防利益及善后工作的跟进。广东省国防交通综合保障第三大队于2017年5月1日将碧海湾商业物业管理区域的物业管理权委托由我方负责管理，鑫灏公司不存在对该管理区域的侵占、妨害的事实。（2015）穗天法民四初字1118号判决将我司的部分关于区域划分至住宅物业管理区域，严重影响了我方对委托人合同的履行，侵害了我方的合法权益。二、碧海湾社区历史以来就设置、形成了两个互为独立、互不干扰的商、住物业管理区域，我司受鸿色基因（广东）资产管理有限公司（以下简称“委托A方”）、广东交通战备综合保障开发基地（以下简称“委托B1方”）、广东省国防交通综合保障第三大队（以下简称“委托C方”）、珠海横琴淯铖兆征民用运力基地有限公司国防动员与专业保障队伍服务中心（以下简称“委托D方”）委托管理商业物业管理区域（首至三层商业裙楼14586平方米及地下负一负二层停车场17065平方米，首层商业店铺门前南及东西侧和地下车库北向进出口回旋岛场地的区域范围）。三、根据《碧海湾第二届委员会选举面积统计表》《碧海湾小区第二次业主大会将选举第一届业主委员会委员开箱点票的结果》、《关于碧海湾小区第二届业主委员会备案的通知》可明显证明，业委会的成立是基于住宅物业管理区域的面积上成立的，不包含商业物业管理区域，与商业物业管理区域是相对独立的，所以无权将商业物业管理区域委托盛孚公司进行管理，由此可以证明住宅物业管理区域业委会与盛孚公司签订《碧海湾物业服务合同》为无效合同。四、《关于（2015）穗天法民四初字第1118的复函》确认涉案物业的分摊部位以《共有建筑面积参加分摊说明》为准，从分摊说明可明显得知，涉案物业的分摊均分摊于商业物业管理区域，与住宅物业没有任何关系。五、从使用、服务功能上，（1）高压配电房、变压器房是商业物业管理区（一至三层商业裙楼）的专业电力设施用房，由供电局控制、管理及使用，商业物业用电采用高压计量，与住宅区域用电分别独立供电和收费。（2）排风机房是专属负一负二层地下停车场专用设备用房，用于负一负二层地下停车场排除汽车尾气、依据环保要求所配套。（3）弱电井房是专属地下停车场负一负二成停车场的配套设施设备用房，是为了负一负二层停车场的用电开关机电线归集所建，与住宅物业在使用上是独立的，没有任何关联。（4）电信机房是专属于负一负二层地下停车场专用设备用房，已经移交给中国电信公司，目前由电信公司进行控制、关联和使用。（5）电机房是专属负一负二层地下停车场专用设备用房，由供电局控制、管理及使用。（6）工具房是专属负一负二层地下停车场专用设备用房，由商业物业管理区域负责管理。（7）备用机房、控制室是专属商业物业管理区域（一至三层商业裙楼）的专用设施用房。（8）滤毒室、集气室是贯彻国防要求的所建设施，由商业物业管理区域负责管理，涉及住宅物业业主日常生活所必须的水泵房，由商业物业管理区域的物业公司管理。（9）水处理机房不是水泵房，由商业物业管理区域负责管理，涉及住宅物业业主日常生活所必需的水泵房已移交住宅物业管理区域的物业公司管理。（10）北侧保安值班室及负一层值班室2个是为商业物业管理区域为管理地下停车场而设施的，目的是为了车辆进出秩序的维护和收费管理，是专属负一负二地下停车场及1-3层商业裙楼经营必要的配套设施。六、根据广州市规划局于2011年10月27日作出《关于碧海湾小区信访问题的函》（穗规信[2011]309号）第三条、2012年5月29日作出的《关于碧海湾小区新房问题的函》（穗规信[2012]109号）第四条，均以明确碧海湾小区在规划上没有要求配件游泳池、绿化带等强制性的公共配套设施，实际上小区首层南侧空地是商业物业管理区域和该项目兼容的平战结合的场地。土地权属者还可依据集约型用地政策，尚拥有申请有关许可的权利的不确定因素。且该用地目前是商业裙楼、商铺使用人、消费者进出场所，通道及配套设施和军民融合的战备用地，并非住宅区的公共绿地，理应归属商业物业管理区域物业公司进行管理。七、涉案项目依法立项为平战结合，军民融合兼容国防要求的国防交通准军事保密工程，国交院[2015]38号特别说明涉案所称北侧两个保安亭、地下负一二层及讼争设备等用房、南侧绿地，是保障该国防交通军事保密工程军民融合的战备效能和国防勤务保障的组成体系及应予以特别保护和平衡及维持，由商业物业管理区域物业公司管控维护运营。综上，（2017）粤01民终10713号、（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决，认定事实错误，将商业物业管理区域划归住宅物业管理区域进行管理，明显侵害了商业物业管理区域物业公司的合法权益，严重影响我司对商业物业管理区域的正常管理，依法应予纠正。申请执行人盛孚公司称：案外人纯属抗拒法院判决执行的行为，根本不符合执行异议的成立条件。根据有关法律规定，提出执行异必须与异议标的存在关联性，案外人在执行阶段出现突然冒出的目的在于对抗法院执行。据此，请求法院依法审查，裁定驳回案外人的异议，追究有关责任人的责任，如触犯刑事责任，应追究其刑责。本院查明，盛孚公司申请执行鑫灏公司物业服务合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终10713号民事判决已发生法律效力。根据上述判决，一、鑫灏公司于判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭(即门卫)的行为并排除鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。二、鑫灏公司于判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)的行为并排除鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。三、鑫灏公司于判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房(在竣工图中的标示为“D”)4个、负弱电井房(在竣工图中的标示为“D”)4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。因鑫灏公司没有履行上述判决确定的义务，根据申请执行人的申请，本院于2017年9月1日立案执行。同年9月11日向鑫灏公司发出《执行通知书》。案外人认为原审判决认定事实错误，将商业物业管理区域划归住宅物业管理区域进行管理，明显侵害了其司作为商业物业管理区域物业公司的合法权益，要求予以纠正。本院认为：案外人提出异议所指向的内容是认为原审判决的事实认定错误，导致执行行为不当，这不属于执行异议调整的范围，应该通过审判监督程序处理，故案外人的异议理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回案外人广东联华物业酒店管理有限公司的异议。本裁定送达后立即生效。（本页无正文）审 判 长  谢静音人民陪审员  廖凤如人民陪审员  叶曼玲二〇一八年一月二十五日书 记 员  林如冰