广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终600号
上诉人(原审被告)：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：阳江市。
法定代表人：张敏明，该公司总经理。
委托代理人：赵志娟，广东立复律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：范运国，男，1967年10月12日出生，汉族，住阳江市。
委托代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。
上诉人阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）因与范运国商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2018年2月6日作出的（2017）粤1702民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
同心房地产公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判同心房地产公司无须向范运国赔偿损失947026元；（二）本案一、二审诉讼费用、保全费、评估费全部由范运国承担。事实及理由：（一）原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原审认定双方签订的《甲小区认购书》为合法有效的商品房买卖合同是错误的。本案《认购书》属于预约合同，与正式买卖合同是两个不同法律性质的合同，不能混为一谈。2、同心房地产公司未签订《商品房买卖合同》的行为不构成违约。同心房地产公司收到阳江市中级人民法院作出的(2016)粤17民终956号终审判决书后，就严格按生效判决书的内容履行义务，积极与范运国沟通、磋商签订正式《商品房买卖合同》，并于2017年6月14日向范运国用EMS邮寄《告知函》、《商铺买卖合同书》，书面告知其“涉案商铺属于带租商铺，租户享有优先购买权。如租户不行使优先购买权，则与范运国签订正式的买卖合同”，并附上了《商铺买卖合同书》草稿供其参考、修改。范运国收到后，与同心房地产公司进行了更深入的磋商，但因对“涉案商铺是带租商铺，租期截至2022年1月31日止”的问题上双方谈判进入了僵局，范运国坚持要同心房地产公司与租户强行解除租赁合同，交吉后才同意购买涉案商铺，而租户已经花费巨额资金进行了装修，并已营业，同心房地产公司若是与租户解除租赁合同，则又会引发一系列的诉讼纠纷，这既会浪费社会资源，又会徒增更多经济纠纷，浪费司法资源。因同心房地产公司与范运国一直就此没能达成一致合意，同时该涉案商铺承租方关某某先生同意以同等价格购买此商铺，并愿意不通过银行按揭直接支付全款的付款方式购买。于是同心房地产公司于2017年6月20日与关某某签订了该商铺的《房地产买卖合同》，以同等价格将此商铺正式出售予关某某。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，同心房地产公司与范运国因协商不能达成一致合意的原因，未能签订正式的《商品房买卖合同》，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，则同心房地产公司应将定金返还范运国。事实上，同心房地产公司亦早于2015年11月13日将定金退还了范运国，之前的诉讼庭审及民事判决书亦确认了此事实。因此，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定作出此判决，属适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定来依法判决同心房地产公司不存在违约行为，无需承担赔偿责任。（二）原审判决同心房地产公司赔偿范运国947026元，属赔偿金额太过大，义务太过重，非常不合理且不合法。（三）退一万步来说，假使法院认定同心房地产公司违约，根据合同的意思自治原则，及《合同法》第一百一十五条的定金罚则规定，同心房地产公司亦只需承担双方签订的《认购书》约定的双倍返还定金的违约责任，且双倍返还定金已足以弥补范运国的实际损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，支持同心房地产公司的上诉请求。
范运国答辩称：（一）原审判决认定《甲小区认购书》性质为商品房买卖合同，同心房地产公司构成违约正确，但是酌定其按差价50%赔偿错误，应按差价100%赔偿。（二）同心房地产公司的上诉理由不能成立。1、《甲小区认购书》性质为商品房买卖合同，已经过司法确认。2、同心房地产公司陈述其积极与范运国沟通、磋商失实：同心房地产公司在继续履行合同的判决生效之后仍然将讼争商铺擅自出租，拒不履行判决。3、范运国请求赔偿损失理由充分：（1）从合同目的来看，范运国购买的是商铺，而不是一般住宅，市场溢价大，而现在因同心房地产公司违约致使该合同目的根本无法实现，范运国要求其赔偿差价的请求合理。（2）同心房地产公司恶意违约，存在严重过错：①签订《认购书》后同心房地产公司就单方违约，擅自将房产于2015年11月10日抵押给佛山市三水区农村信用合作联社，拒绝履行合同；②范运国起诉至法院，经两审法院司法确认，均认定上述《认购书》性质为商品房买卖合同，合法有效，但是同心房地产公司拒绝履行；③判决生效后，同心房地产公司仍无视法院的生效判决，经范运国多次口头、书面催告，仍置之不理，并于2017年6月20日将上述房产再次转卖给关某某，同心房地产公司存在极其严重的过错。（3）司法实践中，对于类似上诉人这样恶劣的违约行为，为了起到惩戒作用，也支持了全额赔偿差价。综上所述，请二审法院驳回上诉。
范运国向原审法院起诉请求：（一）判令同心房地产公司将坐落于阳江市XXXX幢XX铺产权变更登记到范运国名下；（二）判令同心房地产公司向范运国支付自2015年11月6日起至2017年6月6日止的违约金共285000元，从2017年6月7日起至变更登记之日止的违约金继续按15000元/月的标准计算；（三）本案所有诉讼费由同心房地产公司承担。在一审诉讼过程中，范运国变更诉讼请求为：（一）解除范运国与同心房地产公司于2015年11月6日签订的《甲小区认购书》；（二）判令同心房地产公司赔偿范运国损失1894052元；（三）判令同心房地产公司支付房地产评估费12177元；（四）本案所有诉讼费由同心房地产公司承担。
原审法院认定事实：同心房地产公司经营房地产开发，领有甲小区花苑商品房预售许可证。该证记载：发证日期为：2012年4月20日，编号为阳预许证字XXXX号，项目名称为：甲小区花苑，预售房屋面积为26253.26平方米，216套，其中住宅为22776.5平方米200套，商业用房为3476.76平方米16套。项目坐落在阳江市XXXX号，土地使用证号为阳府国用（20XX）第XXXX号，发证时3幢、4幢已建层数均为18层。
2015年11月6日，范运国（乙方）与同心房地产公司（甲方）签订《甲小区认购书》，主要约定：同心房地产公司出售阳江市XXXX号[甲小区]X幢XX铺（建筑面积297.74平方米，套内面积291.97平方米）给范运国，该商铺总价款为1976568元（特价）；定金20000元于签订认购书时付清，首期楼款为认购价的50%即988568元须于2015年11月25日前付清（含定金）；其余楼款50%即988000元，办理银行按揭或公积金按揭；乙方在签订认购书后七天内交纳首期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为乙方中途毁约，不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售，甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起叁拾天内将所收定金两倍退还给乙方；乙方已阅读甲方在售楼部所提供和公示的一切销售资料，如《甲小区购房须知》、《商品房买卖合同》及其附件等，并无提出任何异议，并同意遵照执行；本协议约定的购房款不包括专项维修基金，该基金由乙方另行支付；在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为正式合同，认购书与《商品房买卖合同》内容不一致的，以《商品房买卖合同》为准；办证费79063元，维修基金21884元。当日，范运国在同心房地产公司处刷卡20000元交付定金，同心房地产公司出具收款20000元的收据给范运国收执。2015年11月9日，范运国在同心房地产公司处刷卡180000元支付购房款，同心房地产公司出具收款180000元的收据给范运国收执。后同心房地产公司向中国工商银行提出书面申请要求退款给范运国，中国工商银行根据同心房地产公司的申请，于2015年11月19日将20000元、180000元各扣除手续费80元后退回范运国的银行账户。
2015年11月25日，范运国以同心房地产公司拒签正式的《商品房买卖合同》，而双方签订的《甲小区认购书》是双方意思真实表示，符合正式合同的条件为由，向原审法院提起诉讼，请求：（一）判决范运国与同心房地产公司签订的《甲小区认购书》有效；（二）判决同心房地产公司继续履行《甲小区认购书》，将坐落于阳江市XXXX号甲小区X幢XX铺转让给范运国。原审法院于2016年7月12日作出（2015）阳城法民一初字第1979号民事判决：确认范运国与同心房地产公司在2015年11月6日签订的《甲小区认购书》有效；范运国与同心房地产公司应按该认购书的约定履行合同。同心房地产公司不服判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月9日作出（2016）粤17民终956号民事判决，认定“……同心房地产公司已取得本案涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》，其与范运国签订的《甲小区认购书》，是双方的真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。同心房地产公司已出具收据收取了范运国的定金20000元及购房款180000元，应认定同心房地产公司已接受了范运国的部分履行，虽然同心房地产公司在后来自行通过银行转账退回该200000元给范运国，但该行为不是双方当事人的合意，不影响该事实的认定”，并驳回上诉，维持原判。
由于同心房地产公司没有按上述判决履行，范运国于2017年5月8日向同心房地产公司发出《催告函》，于5月12日委托广东智盟律师事务所发出《律师函》，要求同心房地产公司履行《甲小区认购书》,将阳江市XXXX号甲小区X幢XX号铺过户并交付范运国使用。2017年6月6日，同心房地产公司向范运国发出《告知函》，告知范运国如果租户不行使优先权将与范运国签订正式的买卖合同，根据买卖不破租赁原则，范运国购买了商铺后原租赁合同将继续履行，除非范运国能否与租户协商解除，另签订正式合同后，商铺移交的计划时间是2018年2月20日。经质证，范运国否认其收到该份《告知函》，认为该证据形成时间明显是在第一次开庭前，同心房地产公司在第一次庭审时没有提交，不具有真实性。
在一审庭审中，双方均确认签订认购书时涉案商铺没有出租。范运国称签订认购书时商铺是已经建好的现楼，同心房地产公司说给钱就可以交房并且办理手续，现涉案商铺的现状与签订认购书时一致，并认为上述认购书对违约责任没有约定；同心房地产公司认为认购书对交付的条件没有进行任何的协商，范运国只是与同心房地产公司的财务人员签订的一份认购书，并不是与销售或者公司领导交涉，该商铺于2017年1月份租给关某某，并于7月8日卖给租户关某某，但没有提供租赁合同，只提供一份《房地产买卖合同》。其中2017年6月20日同心房地产公司与关某某签订的《房地产买卖合同》，主要载明：该房地产于2015年11月10日抵押予佛山市XXX合作联社。该房地产目前整体租赁[承租人（买受人）为关某某，租期截止为2022年1月31日止，具体详见租赁合同]，甲、乙双方议定该房地产交易总金额为人民币1976568元，乙方的付款方式和付款期限为1、本合同签订当日乙方向甲方支付定金20万元整；2、乙方于本房地产解押之日向甲方支付第一笔房款20万元整；3、甲乙双方前往房管局办理商铺过户当日，乙方向甲方付清剩余价款1576568元；甲方应在合同生效后于2017年12月31日前将此商铺过户至乙方名下；该房地产现已由买受人承租中，因此办理完过户手续即视为完成该房地产交接手续等内容。经质证，范运国认为本案买卖关系在2015年建立，买卖在租赁之前，不可能存在所谓的住户优先购买权，同心房地产公司此前没有提供租赁合同，无法证实租赁关系，就算存在租赁关系，也是同心房地产公司与关某某恶意串通所制造的虚假合同，从商铺买卖合同的内容看也明显违反了认购书的约定。
另查明，2015年11月20日，同心房地产公司作为抵押人为涉案商铺办理了最高额抵押，抵押权人为佛山市XXXX合作联社，抵押期限为2015年11月10日至2018年11月9日，债权数额为984.73万元。佛山市XXXX合作社于2017年8月3日出具《抵押注销证明》，主要载明：“鉴于肇庆高要区科明达混凝土有限公司已提前归还了580万元，故我社同意办理上述位于阳江市XXXX号甲小区X幢XX号、X幢XX号、X幢XX号和X幢XX号铺的4个商铺的抵押注销登记手续，他项权证号为X房地他项权XX押字第XXXX号。”
根据范运国的申请，原审法院于2017年8月3日作出（2017）粤1702民初2096号民事裁定：查封阳江同心房地产开发有限公司名下的坐落于阳江市XXXX号甲小区花苑X幢XX号铺房产（产权证号：阳01000506**）。
2017年10月27日，原审法院根据范运国的申请委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司对位于阳江市XXXX号甲小区花苑X幢XX号铺价值进行评估，该公司于2017年10月31日作出《房地产估价报告》，鉴定估价对象广东省阳江市XXXX号甲小区花苑X幢XX号铺商业房地产，建筑面积297.74平方米，在价值时点评估价值为人民币3870620元。范运国支付评估费12177元。经质证，范运国对上述评估报告无异议；同心房地产公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认，认为与本案审理无任何关联性，且同心房地产公司也是从始至终拒绝范运国的评估申请，应不予采纳该评估报告。
原审法院认为，范运国、同心房地产公司签订了《甲小区认购书》，约定由同心房地产公司出售涉案商铺给范运国，后同心房地产公司又就涉案商铺与案外人关某某签订《房地产买卖合同》，致使范运国、同心房地产公司双方无法继续履行该认购书，从而引起本案纠纷，故本案是商品房销售合同纠纷。《甲小区认购书》对所购商品房的位置、房屋结构、建筑面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，且经法院两审判决确认为合法有效的商品房买卖合同，范运国、同心房地产公司应切实全面履行该认购书确定的权利义务，但同心房地产公司在未依法解除该认购书的情况下，将涉案商铺出卖给案外人，导致合同目的不能实现，范运国无法取得涉案商铺，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现范运国请求解除该认购书，同心房地产公司亦表示同意，原审法院应予支持。同心房地产公司主张双方签订的《甲小区认购书》属于预约合同，仅为磋商、谈判的义务，未能签订正式《商品房买卖合同》是“因不可归责于当事人双方的事由”，不构成违约的辩解，理据不足，原审法院不予采纳。
对范运国请求赔偿差价是否合理问题。原审法院认为，因同心房地产公司违约，导致范运国丧失本次购买商铺的机会，目前房地产市场基本只涨不跌，尤其商铺，涨幅更大，现时再以同等价值购买类似的商铺已是不可能，范运国的损失是显而易见的。根据范运国的申请，原审法院于2017年10月20日委托深圳市国潼联土地房地产评估有限公司对涉案商铺评估价值为3870620元，该公司是具备相应的评估资质机构，鉴定程序合法、结论公正，应予采信，而同心房地产公司提供其与关某某于2017年6月签订合同价仍然是2015年11月的认购价1976568元，明显不合理，作为房地产开发商，有恶意及规避责任之嫌，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本案虽然认购书约定定金20000元，但定金不足弥补范运国的损失，根据评估价对比认购价1976568元，差价1894052元，原审法院酌定按差价50%弥补范运国的损失为宜，因此，同心房地产公司应赔偿947026元（1894052元×50%）给范运国。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决如下：一、解除范运国与同心房地产公司于2015年11月6日签订的《甲小区认购书》；二、同心房地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失947026元给范运国；三、驳回范运国的其他诉讼请求。本案一审受理费24967元、保全费5000元、评估费12177元，合共42144元，由同心房地产公司负担。
二审中，范运国没有提交新证据。同心房地产公司向本院提供了如下证据：证据一，《最高额抵押担保合同》，该合同是同心房地产公司与佛山市三水区农村信用合作联社于2015年11月10日最终签署的，拟证明涉案的房产在2015年9月份同心房地产公司已经进行抵押，经过两个月的审批流程，银行最终于2015年11月10日盖章签订了抵押担保合同，只是因为在与范运国签订认购书时，同心房地产公司的销售部门与财务部门沟通阻碍，导致信息沟通不畅，所以销售部门当时不知道涉案房产已经在银行办理了抵押担保。在2015年11月6日签订认购书时，销售部门上报公司才知道，于是公司立即在2015年11月19日将定金2万元及部分首期款18万元全部退回给范运国。同心房地产公司认为自己并不是恶意违约，只是因为公司内部沟通不畅才导致在签订认购书时涉案房产已经向银行办理了抵押担保。证据二、同心房地产公司与关某某于2017年7月1日签订的《租赁合同》，拟证明其已将包括本商铺在内的20多间商铺连片承租给关某某的事实。证据三、同心房地产公司与关某某于2017年6月20日签订的《房产地买卖合同》（在一审时应该提供过）。经质证，范运国对上述证据的合法性、关联性均不予认可，并主张同心房地产公司明显存在拒不履行法院生效判决的情形。
本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。范运国与同心房地产公司于2015年11月6日签订《甲小区认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且同心房地产公司作为出卖人已经按照约定收受购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的情形，且该《甲小区认购书》构成商品房买卖合同并应继续履行已经法院生效的裁判所确认，故同心房地产公司上诉主张其与范运国签订的《甲小区认购书》不构成商品房买卖合同理据不足，本院不予支持。因同心房地产公司于2015年11月6日与范运国签订《甲小区认购书》并收取部分款项后，又于2017年7月8日将涉案房屋卖给第三人，其行为属于“一房二卖”，对范运国构成了违约，理应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，范运国于2015年11月6日与同心房地产公司签订《甲小区认购书》，约定该商铺总价款为1976568元，并于当日在同心房地产公司处刷卡20000元交付定金，同心房地产公司出具收款20000元的收据给范运国收执。2015年11月9日，范运国在同心房地产公司处刷卡180000元支付购房款，同心房地产公司出具收款180000元的收据给范运国收执。事后，同心房地产公司已经明确表示不履行该认购书，并于2015年11月19日将已收取的20000元、180000元通过银行退回范运国的银行账户。同心房地产公司的上述行为虽然并不直接导致合同被解除，但体现了其不再履行合同的意思表示，故原审以2017年10月27日为评估价值时点的深圳市国潼联土地房地产评估有限公司所作的估价3870620元的结论，再对比认购价1976568元，得出涉案房已升值1894052元，并以此来衡量范运国的损失，因该评估价值时点的确定缺乏足够的理据支撑而有失公允，本院予以纠正。纵观本案当事人签订认购书以及付款、退款的事实和经过，范运国在签订认购书后仅支付了小部分购房款，而同心房地产公司在收取该部分房款后已即时表示拒绝接受范运国的履行，并将已收的款项退还给范运国，没有长时间占有范运国的资金，鉴此，本案应酌定由同心房地产公司承担范运国已付购房款200000元同等金额的赔偿责任为宜。
综上所述，原审认定基本事实清楚，认定同心房地产公司构成违约正确，但判决同心房地产公司承担947026元的赔偿责任欠妥，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，本院酌定由同心房地产公司承担惩罚性赔偿范运国已付购房款200000元同等金额的责任。同心房地产公司的上诉部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2096号民事判决的第一、三项；
二、变更阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初2096号民事判决的第二项为：阳江同心房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失200000元给范运国。
本案一审受理费24967元，由范运国负担22193元，阳江同心房地产开发有限公司负担2774元；财产保全费5000元，由阳江同心房地产开发有限公司负担；评估费12177元，由范运国负担6088.5元，阳江同心房地产开发有限公司负担6088.5元。二审案件受理费13270元，由范运国负担2802元，阳江同心房地产开发有限公司负担10468元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
审 判 员 姜玉华
二〇一八年七月三日
法官助理 李凤霞
书 记 员 冯梅瑰
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。