浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第373号
上诉人（原审原告）义乌市广联投资管理有限公司。
法定代表人杨维星。
委托代理人（特别授权）叶智兴。
委托代理人（特别授权）陈强。
上诉人（原审被告）义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司。
法定代表人余许根。
委托代理人（特别授权）王英豪。
委托代理人（特别授权）王燕桦。
被上诉人（原审被告）浙江红友经贸有限公司。
法定代表人鲍友伦。
上诉人义乌市广联投资管理有限公司（以下简称广联投资公司）为与被上诉人义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司（以下简称后宅集体资产公司）、浙江红友经贸有限公司（以下简称红友经贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2012）金义民初字第3220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日公开开庭审理了本案，上诉人广联投资公司的委托代理人叶智兴、陈强，后宅集体资产公司的委托代理人王英豪到庭参加了诉讼，被上诉人红友经贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原判认定：2010年1月18日，经过招投标，被告后宅集体资产公司（甲方）与被告红友经贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所属的义乌新客站站前区商业服务用房整体（一层①轴至④轴除外）出租给乙方使用，占地面积2919平方米，建筑面积约13133.40平方米（一层①轴至④轴不计在内）；租赁期限八年，自2010年5月18日至2018年5月17日止；第一年、第二年租金按投标报价505万元等额交纳，第三年至第八年租金在投标报价基础上每年累增3%；租金每年支付一次，每年期满前十五天将款项汇入甲方指定帐户，第二年至第八年租金由义乌产权交易所有限公司代收，并由乙方交纳当年租金1%的手续费，第一年的租金乙方应于本合同签订之日后7个工作日内，即2010年1月27日前一次性付清；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳履约保证金100万元，履约保证金不计利息。合同还对租赁保证、租赁资产的交接、违约责任、合同的变更、解除、终止等其他权利义务进行了约定。
2010年1月19日，经被告后宅集体资产公司同意，被告红友经贸公司（甲方）与原告广联投资公司（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将向义乌市人民政府后宅街道办事处承租的商业服务用房自承租之日起即转租给乙方；原由甲方与义乌市人民政府后宅街道办事处签订的《房屋租赁合同》的全部权利与义务均由乙方享有和承担；本协议签订后，甲方对租赁房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务。同时，被告后宅集体资产公司在该协议书上盖章同意。期间，经被告后宅集体资产公司同意，原告将承租的涉案第四层房屋与义乌市国有资产经营有限责任公司置换使用，第一层房屋的1间25平方米转租给中国建设银行义乌分行使用。
2010年1月28日，原告广联投资公司将100万元履约保证金汇入义乌产权交易所有限公司的账号。2010年3月24日，原告以缴款人红友经贸公司的名义向义乌市人民政府后宅街道办事处交纳第一年租金505万元。后因涉案房屋消防验收问题导致原告装修期限延长，义乌市人民政府后宅街道办事处同意从2010年11月2日起计算租金。
2013年6月17日，原、被告三方达成《调解协议书》一份，约定：广联投资公司与后宅集体资产公司的房屋租赁合同于2013年6月18日终止，从2013年6月19日始至2013年7月18日止为房屋腾退期，该期间广联投资公司不支付房屋占有使用费；为按时腾退房屋，必须对装饰装修物作证据固定，因广联投资公司与后宅集体资产公司申请鉴定的范围不同，当鉴定机构到现场收集装饰装修物的质量、数量等数据时，双方应当派人到场签字确认或提出异议，对是否属申请鉴定的范围由鉴定机构作分析判断或说明，最终以法院认定为准；鉴定机构完成对装饰装修物的证据收集后，广联投资公司应当立即进行财物搬离，已形成附合的装饰装修物由后宅集体资产公司拆除处置，广联投资公司对拆除物放弃一切权利，也不承担拆除所产生的任何费用，广联投资公司如对房屋造成损毁的，应当恢复原状；广联投资公司将房屋腾退交还给后宅集体资产公司时，应当将承租时接收的财产按合同约定返还，应当付清房屋承租期间按照合同约定或依法应当由承租方支付的水、电等一切费用，合同终止后，关于租金的结算及广联投资公司诉讼请求和本协议未涉及的事项，按照合同的约定或法律规定另行处理。调解协议还对涉案第四层置换房屋及第一层转租部分房屋的腾退返还、租金结算内容及其他相关内容进行了约定。
案件审理过程中，经原告申请及本院委托，义乌市价格事务所于2013年11月11日出具义价事鉴（2013）84号价格评估书一份，鉴定结论：1、涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层的装潢装修投入总价值为人民币5571509元。2、涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层的可移动物品投入总价值为人民币968452元。原告交纳鉴定费50000元。
经被告后宅集体资产公司申请及本院委托，义乌市价格事务所于2013年12月9日出具义价事鉴（2013）84-1号价格评估书一份，鉴定结论：根据房屋装饰装修的寿命年限及折旧年限确定涉案的义乌新客站站前区商业服务用房第一层（银行用房除外）、第二层、第三层形成附合的装饰装修物的现值为人民币4735782元。被告后宅集体资产公司交纳鉴定费30000元。
另，被告后宅集体资产公司至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。
原告广联投资公司于2012年11月8日向义乌市人民法院提起诉讼，请求：一、依法确认原告与两被告签订的“2010年1月19日房屋转租《协议书》”及两被告之间签订的“2010年1月18日《房屋租赁合同》”无效；二、判令被告后宅集体资产公司返还原告所交租金505万元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2010年3月24日起计算至实际清偿之日止）；三、判令被告后宅集体资产公司返还原告履约保证金100万元并赔偿利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2010年1月28日起计算至实际清偿之日止）；四、判令被告后宅集体资产公司赔偿原告装潢装修投入款720万元及利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2011年12月20日起计算至实际清偿之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。虽然被告后宅集体资产公司提供了义乌市政府的抄告单、规划红线图及设施专项规划等证据，但该证据并不具有已办理涉案房屋的建设用地审批手续的证明效力，而且被告后宅集体资产公司至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故其与被告红友经贸公司于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》应属无效。根据2010年1月19日原告与被告红友经贸公司签订的《协议书》内容来看，两被告间签订的《房屋租赁合同》的全部权利与义务均由原告享有和承担，被告红友经贸公司对租赁房屋不再享有任何权利，也不承担任何义务，而且被告后宅集体资产公司在协议上盖章认可，故原告与被告红友经贸公司形成租赁权让与的法律关系，被告红友经贸公司即退出租赁关系，原告成为涉案房屋的承租人。同样，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告红友经贸公司于2010年1月19日签订的《协议书》亦系无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2013年6月17日，根据原、被告三方达成的《调解协议书》，原告于2013年7月18日前已将涉案房屋腾退返还给被告后宅集体资产公司，故被告后宅集体资产公司应当将租金及履约保证金返还给原告，但根据原告实际占有使用涉案房屋的情形，原告理应支付相应的房屋占有使用费，由此为减少讼累，在双方尚未对房屋占有使用费结算的情形下，被告后宅集体资产公司返还原告已交纳的租金即无必要。故原告要求被告后宅集体资产公司返还租金505万元并赔偿利息损失的诉讼请求，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。2013年6月17日，原、被告三方达成的《调解协议书》中明确，在鉴定机构完成对装饰装修物的证据收集后，原告应当立即进行财物搬离，已形成附合的装饰装修物由被告后宅集体资产公司拆除处置，故被告后宅集体资产公司对未形成附合的与已形成附合的装饰装修物均明确表示不同意利用，故原告应当将未形成附合的装饰装修物自行搬离，已形成附合的装饰装修物按过错分担现值损失。由此，原告申请的义价事鉴（2013）84号价格评估书的鉴定结论与本案缺乏关联性，其证明力不予确认。被告后宅集体资产公司申请的义价事鉴（2013）84-1号价格评估书确定的已形成附合的装饰装修物的现值4735782元应当作为原告的损失予以认定。另，虽合同约定履约保证金不计利息，但在合同无效的前提下，原告的履约保证金100万元从交纳之日起计算的贷款利息应当作为损失予以认定。
被告后宅集体资产公司作为涉案房屋的权利人，办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设是其应尽的义务，其在明知未取得的情形下仍招标出租涉案房屋，其应承担本案的主要过错责任。涉案房屋是经招投标程序公开进行招租，相关资料相对公开，原告作为承租人，对自己所承租的房屋应尽审慎的查知义务，在未查知涉案房屋是否已取得建设工程规划许可证的情形下即与被告签订租赁合同，故原告对导致合同无效亦应承担相应的过错责任。综上，酌定由被告后宅集体资产公司对原告的损失承担85%的赔偿责任，其余15%由原告自负。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司与被告浙江红友经贸有限公司于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》及原告义乌市广联投资管理有限公司与被告浙江红友经贸有限公司于2010年1月19日签订的《协议书》无效。二、被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司于本判决生效后十日内返还原告义乌市广联投资管理有限公司履约保证金人民币100万元及赔偿利息损失的85%（利息损失从2010年1月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率算至本判决确定的履行之日止）。三、被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告义乌市广联投资管理有限公司已形成附合的装饰装修现值损失4735782元的85%计人民币4025414.70元。四、驳回原告义乌市广联投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111643元，由原告义乌市广联投资管理有限公司负担72822元，由被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司负担38821元。鉴定费用80000元，由原告义乌市广联投资管理有限公司负担54500元，由被告义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司负担25500元。
宣判后，广联投资公司、后宅集体资产公司均不服，向本院提出上诉。
其中广联投资公司上诉称，一、一审既然认定涉案房屋租赁合同无效，依合同取得的财产就依法应当予以返还，但原判对广联投资公司交给后宅集体资产公司的涉案租金未返还，也未折价补偿，系适用法律错误。事实上支持租金的财产返还并不妨碍房屋占有使用费的结算，同样也可以减少讼累。二、在当事人双方未依法提起房屋占有使用费结算的情形下，原判以房屋占有使用费未经结算为由而不予支持租金的返还违反了不告不理的原则。三、原判未支持广联投资公司的装修装饰可移动物品的损失有失公平。依《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，后宅集体资产公司应根据过错责任赔偿。请求：一、依法撤销原判第四项，改判由后宅集体资产公司返还租金505万元并赔偿利息损失的诉讼请求；二、改判后宅集体资产公司赔偿装饰装修可移动物品损失发回重审。
后宅集体资产公司上诉称，一、一审确认《房屋租赁合同》及《协议书》无效错误。涉案房屋系经义乌市人民政府批准建设，并经义乌市建设局批准规划红线图及设施专项规划，系合法建筑。订立合同系各方真实意思表示，并不损害国家、集体及第三人的利益，也不违反国家法律规定，应认定有效。二、退一步，即使合同无效，判决由后宅集体资产公司承担赔偿损失的85％不公平。涉案房屋经公开招投标进行出租，广联投资公司对出租房屋的状况也是了解的，对于装修已占有使用近四年，仅承担15％的损失显然太少。综上，请求撤销一审判决，驳回广联投资公司的全部诉讼请求。同时针对广联投资公司的上诉答辩称，一、租金问题：一审法院主要考虑到即使租赁合同无效，出租方仍依法可依合同约定的金额要求承租方支付占有使用费，为减少讼累，判决不支持租金正确。二、可移动物品为未形成附合的装饰装修物，依照《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，在我方不同意利用的情况下，应由广联投资公司自行拆除，而不应由我方赔偿。请求驳回后宅集体资产公司的上诉。
广联投资公司针后宅集体资产公司的上诉答辩称，原判认定《房屋租赁合同》及《协议书》无效适用法律正确；原判综合考虑双方的过错责任，对利息、已形成附合的装饰装修损失进行分担符合法律和公平原则。请求驳回后宅集体资产公司的上诉。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，争议一，关于《房屋租赁合同》及《协议书》的效力问题。后宅集体资产公司未取得建设工程规划许可证建设讼争房屋，为出租该房屋而签订《房屋租赁合同》及《协议书》，直至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，也未经有批准权的行政机关批准准予其建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《房屋租赁合同》及《协议书》应确认无效。后宅集体资产公司提供的政府抄告单、规划红线图及设施专项规划并不足以证明其建设前或本案一审法庭辩论终结前已获合法审批，故后宅集体资产公司就此所提的上诉理由不能成立。
争议二，在合同被认定无效后，广联投资公司的合理损失由后宅集体资产公司承担85％的赔偿责任是否恰当。后宅集体资产公司明知未取得建设工程规划许可证即建设讼争出租的房屋并出租给广联投资公司，且后宅集体资产公司对嗣后能否补办审批手续具有更强的预判能力，相比广联投资公司对承租房屋审查上的疏忽，后宅集体资产公司的过错更大，原审判决确认由后宅集体资产公司承担85％的赔偿责任恰当。至于已形成附合的装饰装修，原审委托鉴定时已考虑广联投资公司使用的年限按残值进行评估，确定该部分合理损失后再按双方的过错程度确定赔偿数额符合法律规定。
争议三，本案中一审法院对广联投资公司所交的租金未予返还，对未形成附合的装饰装修没有列入合理损失是否恰当。对于租金问题，鉴于一审中双方当事人对合同效力存有争议，后宅集体资产公司因此未提起要求广联投资公司支付占有使用费的反诉请求，考虑可能产生债的抵销问题，一审将返还租金与支付占有使用费一并另行处理并不损害广联投资公司的实体权利。对于未形成附合的装饰装修，因出租人后宅集体资产公司不同意利用，广联投资公司可自行拆除，广联投资公司要求赔偿该部分损失于法无据。综上，广联投资公司所提的上诉理由亦不能成立。
上诉人的上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费111643元，由上诉人义乌市广联投资管理有限公司、义乌市后宅街道办事处集体资产经营有限公司各负担55821.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一四年五月二十二日
代书 记员 何晓慧