江苏省丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0321民初6883号
原告：江苏丰县农村商业银行股份有限公司，住所地丰县人民中路9号。
法定代表人：宋良然，该公司董事长。
委托诉讼代理人：季坤，该公司职工。
委托诉讼代理人：李磊，该公司职工。
被告：刘艳梅，女，1969年4月10日生，汉族，个体工商户，住丰县。
被告：武星，男，1967年4月2日生，汉族，个体工商户，住丰县。
以上二被告共同委托诉讼代理人：张胜利，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。
原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司（以下简称丰县农村商业银行）诉被告刘艳梅、武星金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰县农村商业银行的委托诉讼代理人季坤、李磊、被告刘艳梅、武星的委托代理人张胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丰县农村商业银行向本院提出诉讼请求：1、要求被告刘艳敏偿还借款本金300万元及利息、罚息、复息；2、确认原告与被告签订的《最高额个人担保借款合同》、《最高额抵押合同》、《丰县房地产抵押合同》有效，原告对抵押物享有优先受偿权；3、被告武星对上述债务的清偿承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年8月26日，被告刘艳梅与原告签订300万元借款合同，用于购买板材、五金，借款期限为三年，并用其所有的位于丰县名仕花园商城2-5号的房产进行抵押担保。2015年被告刘艳梅陆续用信三次，共借款300万元，年利率为6.67650%。贷款到期后，经原告多次催收未果，至今尚欠借款本金300万元及2016年6月20日之后利息、罚息、复息。
被告刘艳梅、武星辩称：1、欠款是事实，但根据法律规定，原告主张的复息不应得到支持。2、被告现在没有能力偿还欠款，愿意用抵押财产偿还原告借款本息。
经审理查明：2013年8月26日，原告丰县农村商业银行行作为贷款人和抵押权人、被告刘艳梅作为借款人、债务人和抵押人、被告武星作为抵押人，双方签订《最高额个人担保借款合同》和《最高额抵押合同》各一份。《最高额个人担保借款合同》约定：借款人向贷款人申请借款，贷款人根据借款人的用款申请及贷款人的可能分次向借款人发放借款。担保人自愿为借款人自2013年8月26日起至2016年8月20日止，在贷款人处办理的最高本金余额不超过人民币300万元的借款提供担保。借款人每次提供款的借款期限自借款人实际提款日起至约定还款日止，以借据的记载为准，但任何一笔提款的还款日不得迟于本条所确定的借款额度使用期限的终止日。在此期间和最高额本金余额内，借款人可循环使用借款额度，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的金额、期限、还款方式、借款用途等以借款凭证为准。借款凭证为本合同组成部分，与本合具有同等法律效力；借款利率以借据实际记载利率为准，即6.67650%;还款方式为按季结息，到期还本；担保方式为最高额抵押担保；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。《最高额抵押合同》约定：抵押人自愿为债务人自2013年8月26日起至2016年8月20日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币300万元提供担保，上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、抵押物保管费和处置费、过户费、律师费、差旅费）和其他应付的费用；抵押人同意以下列财产：丰房权证私字第××号和丰国用（2009）第1330号所属房地产作为抵押物；上述抵押物暂作价人民币504.6万元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。同日，被告刘艳梅、武星与原告签订《丰县房地产抵押合同》一份并办理了抵押登记[他项权证编号为：丰土他项（2013）第00210号]，合同约定：将位于江苏省徐州市丰县名仕花园商城2-5号的房产价值的60%设定抵押，权利价值为300万元，约定期限从2013年8月26日起至2016年8月20日止。合同签订后，原告分三次于2015年8月18日、2015年9月14日和2015年9月25日共向被告刘艳梅发放贷款300万元，年利率为6.67650%，借款到期日分别为2016年8月17日和2016年8月20日。贷款发放后，被告刘艳梅未按合同约定及时偿还借款本息。截至法庭辩论终结前，被告刘艳梅仅支付利息至2016年6月20日，尚欠原告借款本金300万元及下余利息、罚息、复息。
以上事实，有原告提供的最高额个人担保借款合同、最高额抵押合同、借款借据、丰县房地产抵押合同及附随他项权证、夫妻双方承诺书、自然人客户地址确认书，以及当事人的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。
本案争议焦点为：被告应当如何偿还原告借款本金及利息。
本院认为：原告与被告刘艳梅、武星签订的《最高额个人担保借款合同》和《最高额抵押合同》，均系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，合同各方当事人均应依约全面实际履行。合同签订后，原告分三次共向被告刘艳梅发放贷款300万元，被告刘艳梅未按合同的约定及时足额偿还贷款本息，显属违约，应承担相应的违约责任。根据合同和借款借据的约定，在被告刘艳梅不按期还本付息时，从逾期之日起按借款年利率6.67650%加收30%的罚息，对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利。故，对于原告要求被告刘艳梅偿还借款本金300万元及支付自2016年6月20日起至借款实际清偿完毕之日止按借款合同约定计算利息、罚息、复息的诉讼请求，本院予以支持。被告武星在夫妻承诺书上签字承诺用夫妻共同财产（丰县名仕花园商城2-5号）为被告刘艳梅的贷款提供抵押担保，并自愿承担无限连带清偿责任。故，该笔借款应视为夫妻共同债务，被告武星应对上述债务承担共同还款责任。被告刘艳梅、武星以其所有的位于江苏省徐州市丰县名仕花园商铺2-5号的房产为该笔贷款向原告提供抵押作为履行债务的担保，并办理了抵押登记，抵押权依法设立，在被告刘艳梅、武星不履行债务时，原告有权在约定的抵押担保范围内对该财产享有优先受偿权。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第十二条之规定，判决如下：
一、被告刘艳梅、武星于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司借款本金300万元，并按双方合同的约定支付自2016年6月20日起至借款实际清偿完毕之日止的利息、罚息、复息。
二、被告刘艳梅、武星不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定的抵押担保范围内以被告刘艳梅、武星抵押的财产（其所有的位于徐州市丰县名仕花园商城2-5号的房产，以双方签订的《丰县房地产抵押合同》和他项权证书记载为准）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
三、驳回原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半后收取15400元（原告已预交），由被告刘艳梅、武星共同负担（随案款一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院开户行：建行徐州市永安支行；账号：32×××02）。
审判员 丁国栋
二〇一七年三月十日
书记员 丁 娜