江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民初1046号
原告：中国工商银行股份有限公厦门江头支行，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路***号***楼。
负责人：杨红，该支行行长。
委托诉讼代理人：陈梦楠，女，1988年11月12日生，汉族，中国工商银行股份有限公司厦门分行员工，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：肖玮娜，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告：董淑武，女，1961年10月2日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：谢瑛，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告：南京三五〇三投资发展有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路279号。
法定代表人：邹爱华，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：金雪，江苏东恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏东，江苏东恒律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司厦门江头支行（以下简称工行江头支行）与被告董淑武、南京三五〇三投资发展有限公司（以下简称三五〇三投资公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告工行江头支行的委托诉讼代理人肖玮娜，被告董淑武的委托诉讼代理人谢瑛，被告三五〇三投资公司的委托诉讼代理人金雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行江头支行向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）苏01执异255号《执行裁定书》；2、立即执行南京市鼓楼区校门口1号19幢4单元0602室房产（以下简称涉案房产）；3、两被告承担原告律师费2962.96元人民币。事实和理由：本院（2014）宁商初字第353号民事判决书，判决被告三五〇三投资公司于判决生效之日起十日内向原告支付货款28746520元并赔偿利息损失。判决生效后，原告依法申请强制执行涉案房产，该申请依法有效，应予支持。董淑武执行异议缺乏事实和法理依据。具体陈述如下：一、两被告之间并不存在真实有效的买卖合同，董淑武与涉案房产的产权现状毫无关联，与三五〇三投资公司之间并不存在司法解释所规定的买受关系。从产权流转、登记的情况看，董淑武所称也并非事实，相关房产的产权确切归属于被申请执行人即被告三五〇三投资公司。首先，三五〇三投资公司成立于2010年12月，系新兴际华投资有限公司独资设立的有限责任公司。虽然其与南京际华三五〇三服装有限公司（以下简称三五〇三服装公司）存在关联关系，但属独立法人，亦并非由三五〇三服装公司分立设立而来，对三五〇三服装公司的相关权利义务不具有任何法定继承的义务。工商资料显示，三五〇三投资公司的经营范围包括项目投资及资产经营等，（2016）苏01执异255号裁定书认为其设立目的在于负责管理三五〇三服装公司重组改制上市的剥离资产，与工商登记注册体现的事实不符。其次，2013年，涉案房产登记到三五〇三投资公司名下。房产划转登记属物权的转移和确定，物权转移行为并不等同于债权的概括转让。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条的规定，董淑武没有举证证明其与三五〇三服装公司之间的债权债务关系已依法转让给三五〇三投资公司，三五〇三投资公司无需对异议人与三五〇三服装公司之间的买卖合同承担任何责任与义务。本院提供的查封清单显示，鼓楼区校门口1号的18、19、21幢多数房屋已依法办理过户登记。透过上述房屋的产权登记、流转情况来看，相关房产完全具备办理产权登记过户的条件。尽管董淑武提供了其与三五〇三服装公司之间签署的买卖合同或换购协议，但不能排除涉案房产在协议签订之后仍然发生再次流转、变更，法律上不能、事实上也不能对抗、阻却涉案房产的物权转移。再次，相关房产被划转登记至三五〇三投资公司而非登记给董淑武，这一事实本身即有力地证明了董淑武提交的买卖合同或换购协议并未实际履行、已解除或者变更。董淑武提交的购房协议只能证明其与三五〇三服装公司之间曾经建立过房屋买卖合同关系，与三五〇三服装公司之间存在相对债权关系，但不能证明该债权关系依然存续或有效、不能证明其与三五〇三投资公司也就案涉房产建立了买受关系，亦不能凭此即证明其对物权已经转移至三五〇三投资公司的涉案房产仍然拥有物的主张权，更不能以此对抗原告对物权人依法产生的强制执行权利。
二、涉案房产具备过户登记的条件，董淑武未能证明自己及时向登记部门递交登记材料、申办产权登记，即使买受关系存在，也系因自身原因导致未及时办理过户登记，存在明显过错，不符合司法解释规定可以阻却执行的条件。《南京市出售公有住房实施细则》第二十一条规定，“职工购买公有住房后，须到市房产管理局和市土地管理局申办房屋所有权证和土地使用权证”。《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条规定，“房屋核准登记后，因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使权属发生转移的，应当自房屋交付之日起三十日内，由当事人申请房屋所有权转移登记”。目前，鼓楼区校门口1号18、19、21幢房屋其他多数业主已成功办理产权过户手续，董淑武的主张不具有真实性、普遍性，其并未提供证据证明自己递交登记材料并办理过户登记。涉案房产历时多年都未申请办理过户登记，本身就说明董淑武与三五〇三投资公司之间并不存在买受关系；即使存在买受关系，董淑武自身也存在明显过错，不能以此为由对抗本案的执行。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权变动经登记发生法律效力。尚未办理物权登记的，买受人享有的仍然只是债权，而非物权。债权不属于可以阻却强制执行的权利，且董淑武举证证明的债权关系受制于合同相对性，只存在于其与三五〇三服装公司之间，无论如何都未延伸至涉案房产现有物权。虽然最高人民法院给予建立合法买受关系并已经支付全部价款、实际占有房屋、在办理过户手续上没有过错的买受人可以对抗、阻却执行的权利，但该权利显然是针对本应获得登记但非因自身原因导致未能及时登记的权利人所做的特殊保护，基于该保护的特殊性即应对其条件严格审查，本案被告董淑武远远不符合法定保护条件，不能对抗执行。
董淑武辩称：一、涉案三期集资房系南京三五〇三服装总厂立项并集资建造，2009年在尚未办理初始登记的情况下而基于企业改制上市需要将其作为剥离资产通过关联企业间的划转行为（三五〇三服装公司->新兴际华投资有限公司->三五〇三投资公司）划转至三五〇三投资公司。涉案《南京市公有住房买卖契约》虽系三五〇三服装公司与董淑武签署，但该合同合法有效。三五〇三投资公司承受划拨的房产，根据企业法人财产原则，其当然也受制于该合同法律拘束力而应承受合同的权利义务，涉案房产登记在三五〇三投资公司名下并非因债的意定概括承受，原告所述与本案事实不符。
二、三五〇三投资公司系因上述改制划拨行为而作为申请人办理了房屋权属初始登记，而非转移登记，故原告认为涉案房产因登记到三五〇三投资公司名下而发生物权转移行为是错误的。不动产登记是房屋权属变动的生效要件，涉案房产至今并未发生本案房屋买卖协议以外引起物权变动的行为，422套三期集资房房产除109套办理了房屋权属转移登记变更至购房人名下，其余313套房产仍处于初始登记状态，不动产未发生任何转移。原告所述房屋买卖协议签订后，涉案房产已经流转、变更等没有事实依据。
三、三五〇三投资公司设立的目的即为管理三五〇三服装公司的剥离资产，故其办理初始登记是为购房人办理房屋权属转移登记必不可少的环节，涉案房屋权利状态虽然表现为登记于三五〇三投资公司名下，但这是其承受三五〇三服装公司剥离资产的结果，其也必然承受原房屋买卖协议的合同权利义务，履行涉案房屋权属转移的合同义务。三五〇三投资公司自2013年12月初始登记后一直在陆续进行为购房人办证的工作，涉案房屋在内的313套房屋之办证工作因法院于2015年3月的查封而不得不中断办理，原告所述的现涉案房屋买卖合同义务实际尚未履行，就表示该合同已经解除或者变更没有事实依据。本案中，董淑武与三五〇三服装公司签署的《南京市公有住房买卖契约》合法有效，合同并未履行完毕，其合同效力也就一直持续，至于原告认为其效力已不存在，应当承担相应的举证责任及举证不能的法律后果。
四、涉案房产并不存在原告所述历经多年都未申请办理过户登记，董淑武存在过错的情况。《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十条的规定并不适用于本案。涉案房屋虽然于2010年竣工交付，但因三五〇三服装公司于2009年企业改制，涉案房屋并未办理房屋权属初始登记，买房人自然也无法申请权属登记。2013年12月，三五〇三投资公司才通过企业改制划转行为办理了涉案房屋初始登记，自2014年起三五〇三投资公司开始陆续为三期集资购房人办理权属转移登记，已经办理109套，后因法院于2015年3月查封保全而不得不中断办理，因办证手续由三五〇三投资公司统一办理，董淑武于2014年前后即已经将相关的购房协议、出资证明、住房通知单、身份证等办证资料交付三五〇三投资公司，其自身在办理过户手续上并无过错。综上所述，董淑武足以排除原告的请求执行行为，请求本院驳回原告的诉讼请求，依法解除涉案房产的查封。此外，原告主张的律师费没有事实与法律依据，请求本院一并予以驳回。
三五〇三投资公司辩称：一、其与三五〇三服装公司系关联公司，其设立目的是为了处理三五〇三服装公司的剥离资产，在承继三五〇三服装公司名下的房产后，其理应承继三五〇三服装公司与职工签订的房屋买卖协议，为职工办证。二、根据房产管理部门的要求，涉案三期集资房应由其集体分批办证。至2013年12月30日，其分为三期共计为422套房屋办理完毕初始登记后，目前已有109户办证完毕。其余房产也正在办证过程中，后因原告向法院提出查封申请而导致相关进程中断，故职工作为买受人没有任何过错。三、原告要求其承担律师费没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，解除对涉案房产的查封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对事实和证据认定如下：
本院受理的工行江头支行与三五〇三投资公司债权转让合同纠纷一案，本院于2015年3月6日保全了三五〇三投资公司名下的位于南京市××校门××房产。2015年5月5日，本院作出（2014）宁商初字第353号民事判决书，判决：三五〇三投资公司于判决生效之日起十日内向工行江头支行支付货款28746520元并赔偿利息损失。该判决生效后，工行江头支行于2015年11月向本院申请强制执行。在执行中，董淑武向本院提出执行异议。经审理，本院作出（2016）苏01执异255号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。
2005年，南京三五〇三服装总厂（2009年改制后更名为三五〇三服装公司）获得建设工程规划许可证，获准在南京市××××号建设经济实用住房01、02、03、05、06幢（房屋坐落号后变更为校门口1号17幢、18幢、19幢、21幢、22幢）。董淑武系三五〇三服装公司职工。2010年9月1日，董淑武与三五〇三服装公司签订了《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》、《南京市公有住房买卖契约》，以其已购买并领取房屋所有权证的位于南京市××牌楼大街××室房产置换涉案房产，并补交相关购房款。2010年9月1日，三五〇三服装公司向董淑武出具了收据和住房通知单。后董淑武接收并入住涉案房屋。
2009年，南京三五〇三服装总厂改制并更名为三五〇三服装公司。三五〇三投资公司于2010年12月13日设立，设立目的是负责管理三五〇三服装公司重组改制上市的剥离资产。三五〇三服装公司三期集资房项目（即南京三五〇三服装总厂于2005年获准建设的经济实用住房项目）于2013年6月24日划转至三五〇三投资公司管理。2013年12月31日，包括涉案房屋在内的422套三期集资建房初始登记至三五〇三投资公司名下。目前，422套房屋中已经有109套办理了房屋权属转移登记手续，登记至购房人名下。
本案审理期间，被告三五〇三投资公司提交《房改房登记收件单》、《南京市房产测绘受理单》，证明在南京市××校门××房产被查封前，三五〇三投资公司已经陆续为三期集资房购房人集体办理房产转移登记手续。原告认为，《房改房登记收件单》仅注明“校门口1号21幢1单元1601室等”148件，并没有具体交件的详单，且收件单收件日期为2015年2月6日，此时原告已经将保全申请递交法院，三五〇三投资公司此时递交材料办理过户是为了转移财产。《南京市房产局测绘受理单》未签字或加盖公章，对真实性无法确认，且测绘是办理过户之前的手续，不能证明三五〇三投资公司已经为购房人办理房产转移登记手续。本院认为，三五〇三投资公司提交的《房改房登记收件单》虽然没有表明其交件的148户房屋的详单，但能够证明在涉案房产被查封之前，其确实就部分三期集资房权属转移登记事项向房产登记部门递交材料。
以上事实，有《南京市公有住房买卖契约》、《南京市公有住房售后换（退）购房买卖协议》、收据、中国银行现金解款单、三期集资建房交款清算单、住房通知单、建设工程规划许可证、工商登记资料、房产登记簿、房屋权属证书、《房改房登记收件单》、（2016）苏01执异255号执行裁定书等证据加以证实。
本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告董淑武在涉案房产被查封之前已经和三五〇三服装公司签订了书面的《公有住房买卖契约》，支付全部价款并已实际占有涉案房屋。关于原告认为涉案房屋现登记在三五〇三投资公司名下，董淑武系与三五〇三服装公司签订《公有住房买卖契约》，董淑武和三五〇三投资公司不存在房屋买卖关系，三五〇三投资公司无需对董淑武与三五〇三服装公司之间的买卖合同承担任何责任与义务的主张，本院认为，三五〇三投资公司获得三期集资房系基于三五〇三服装公司改制过程中关联企业之间的资产划拨，三五〇三投资公司应承继三五〇三服装公司在《公有住房买卖契约》中的义务，协助购房人办理房屋产权过户手续。原告上述观点，无事实和法律依据，本院不予支持。被告三五〇三投资公司提供的证据表明涉案房屋的过户登记手续系由三五〇三投资公司集中办理，三五〇三投资公司在南京市××校门××房产被查封前已经为部分购房人办理了房产转移登记手续，且已有109套房屋办理完毕。涉案房屋产权变更手续尚未办理，即被法院查封，故董淑武并非因其自身原因未办理过户登记。
综上所述，董淑武享有排除对涉案房屋执行的权利，原告工行江头支行要求执行涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。原告工行江头支行还主张两被告支付律师费2962.96元，于法无据，本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条、第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，判决如下：
驳回原告中国工商银行股份有限公司厦门江头支行的诉讼请求。
案件受理费3751元，由原告中国工商银行股份有限公司厦门江头支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，同时预交上诉案件受理费3751元，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
人民陪审员 王 湧
人民陪审员 李 倩
人民陪审员 王晓琳
二〇一七年一月十一日
书 记 员 郭旭冬