安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终2742号
上诉人（原审被告）：娄春勇，1967年2月25日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：吕旭辉，江苏当代国安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡旭，江苏当代国安律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：马俊强，男，1965年1月8日出生，汉族，职工，住江苏省南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：王要有，女，1980年11月11日出生，汉族，职工，住江苏省南京市鼓楼区,系马俊强妻子。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：叶华平，江苏金坤律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周钧，江苏金坤律师事务所律师。
原审第三人：南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾分公司，住所地江苏省南京市浦口区。
负责人：孔尧林，该分公司经理。
委托诉讼代理人：王欣，江苏丰亚律师事务所律师。
上诉人娄春勇因与被上诉人马俊强、王要有、原审第三人南京利众置业投资顾问有限公司第壹佰贰拾分公司（以下简称南京利众分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2016）皖1122民初1713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人娄春勇及其委托诉讼代理人吕旭辉、胡旭，被上诉人马俊强、王要有共同的委托诉讼代理人叶华平，原审第三人南京利众分公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
娄春勇上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回马俊强、王要有的诉讼请求或发回重审；2、马俊强、王要有承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、其提供的证据能够证明其与马俊强已达成了一次性付清房款的合意，变更了双方所签订房屋买卖合同的付款方式，后因马俊强反悔未能履行。由此，马俊强系违约方，无权要求其赔偿损失。马俊强、王要有未提供证据证明所受损失的数额，一审判决对马俊强、王要有的损失认定存在主观臆断；2、涉案房产系其与顾张华夫妻共同财产，其处分未征得顾张华的同意，事后也未得到追认，其出售房产的行为属无权处分行为。马俊强、王要有对此是明知的，双方签订的房屋买卖合同应属无效，一审判决对此未作出认定，显属不妥；3、案外人顾张华作为涉案房屋的所有权人之一，其是否参加诉讼将直接影响案件的处理结果，一审判决违反法定程序未予追加，显属错误。
马俊强、王要有辩称，1、其与娄春勇并未就变更付款方式事宜达成一致意见。娄春勇在合同未解除前将涉案房产转卖给他人明显违约；2、一审判决认定的违约金数额合理；3、顾张华不是本案必要诉讼参与人。综上，娄春勇的上诉请求不能成立，请求依法予以驳回。
南京利众分公司述称，对一审判决无异议。
马俊强、王要有向一审法院起诉请求：判令解除双方于2016年5月25日签订的《房屋买卖居间协议》，娄春勇返还定金50000元并支付违约金224000元。
一审法院认定事实：2016年5月25日，娄春勇为甲方，马俊强、王要有为乙方，南京利众分公司为丙方，三方签订《房屋买卖居间协议》，约定：甲方将位于来安县汊河新城区南京湾锦绣香江B1-28栋03号房出售给乙方，双方协商后的实际成交价格为1120000元；由乙方支付丙方中介服务费26000元，乙方于2016年5月25日向甲方支付房屋定金50000元，过户当天乙方支付甲方首付550000元，乙方向银行贷款500000元到甲方指定账户，剩余房款20000元交房当天支付；丙方协助甲乙双方办理产权过户手续；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于房屋实际成交价的20%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等；甲方承诺在2016年8月30日前办理好一手证，甲方一手证办好后提前15天通知乙方办理过户手续。当日，马俊强支付娄春勇购房定金50000元。合同签订后，娄春勇向南京利众分公司表示要求买方全额付款，但双方未能达成一致意见。2016年7月27日，娄春勇告知南京利众分公司房产证已办下来可以过户，但因娄春勇要求过户时全额付款，后虽经南京利众分公司多次从中协调，双方仍未能就全额付款达成一致意见。2016年8月1日，娄春勇与邬玲玲签订《房屋买卖合同》，约定由娄春勇将上述房屋卖给邬玲玲，并已将相关的过户手续提交到不动产交易中心。一审法院认为，马俊强、王要有与娄春勇于2015年8月7日签订的《房屋买卖居间协议》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。依据合同约定，娄春勇应于2016年8月30日前办理好一手证并通知马俊强、王要有办理过户手续，马俊强、王要有分三期支付房款。然在实际履行中娄春勇要求过户时全额付款，但双方一直未能就此达成明确的一致意见，应视为合同没有变更，故仍应按原合同的约定履行各自的义务。在本案合同履行期间，娄春勇又于2016年8月1日将涉案房屋卖给他人，并已将相关的过户手续提交到不动产交易中心，并在本案审理过程中明确表示不同意再履行本案合同，娄春勇的拒绝履行行为已构成违约。娄春勇辩称已通过南京利众分公司告知马俊强、王要有于2016年7月28日办理过户手续，马俊强、王要有未在约定时间办理房屋过户手续并支付首付款，已构成违约。一审法院核实时，南京利众分公司的工作人员刘东表示：娄春勇没有明确提出过具体的过户时间，就娄春勇要求的全额付款双方一直未能达成一致意见；而根据合同约定马俊强、王要有应于过户当天支付首付款550000元，属于同时履行，在娄春勇没有明确过户时间以及是否按原合同履行还是达成新的付款方式的情况下，马俊强、王要有没有去办理房屋过户手续并支付首付款的义务，故对娄春勇的辩解不予采信。根据合同约定，娄春勇拒绝履行合同应当承担总房款20%的违约金即224000元（1120000元×20%）。娄春勇辩称违约金过高，经查，双方约定的违约金与当地的房地产市场涨幅相比不存在过高的情形，故对其辩解不予采信。
马俊强、王要有要求娄春勇返还购房定金50000元，娄春勇辩称返还定金的前提条件要解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。释明后，马俊强、王要有在审理中增加诉讼请求要求解除合同并返还定金。娄春勇拒绝履行原合同违约在先，致使合同目的无法实现，马俊强、王要有作为守约方依法享有合同解除权，并有权要求娄春勇返还购房定金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决：一、解除原告马俊强、王要有与被告娄春勇之间于2016年5月25日签订的《房屋买卖居间协议》；二、被告娄春勇于本判决生效后十日内返还原告马俊强、王要有购房定金50000元并支付违约金224000元。案件受理费5410元，减半收取计2705元，由被告娄春勇负担。财产保全费5000元，由原告马俊强、王要有负担3777元，被告娄春勇负担1223元。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审已查明的事实，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、本案是否应当追加顾张华参加诉讼及涉案合同的效力如何确定；2、涉案房屋买卖合同中谁存在违约行为；3、马俊强、王要有要求娄春勇返还定金及支付违约金的诉讼请求能否成立。
关于争议焦点一。娄春勇上诉称涉案房产系其与顾张华的夫妻共同财产，其处分未征得顾张华的同意，事后也未得到追认，其出售房产的行为属无权处分行为，其与马俊强、王要有签订的房屋买卖合同应属无效，一审法院应当追加顾张华为本案当事人。根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此，即便娄春勇的妻子顾张华对于娄春勇出卖涉案房屋的行为不知情，也不影响该房屋买卖合同的效力。且双方签订的合同对房屋价款及支付方式等内容约定均较为合理，并不存在恶意串通等致使合同无效的情形。加之，从一审法院对南京市利众分公司工作人员所作的调查笔录可以看出，娄春勇后期将其卖房行为已告知妻子顾张华并征得同意。故娄春勇此节上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定涉案合同合法有效正确，本院予以维持。
根据法律规定，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案纠纷系马俊强、王要有在无法取得涉案房产后要求娄春勇按约退还购房定金并承担相应违约责任。涉案房屋买卖合同的签订方系马俊强、王要有与娄春勇，依据合同相对性原则，马俊强、王要有、娄春勇系本案适格的诉讼当事人。本案并非合同效力纠纷案件，案件的处理与顾张华无法律上的必然联系，故顾张华不属于必须共同进行诉讼的当事人。一审判决未将顾张华列为本案诉讼当事人正确，程序并不存在违法的情形，原审据此判处并无不当，本院予以维持。娄春勇的此项上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。二审庭审中，南京利众分公司陈述了马俊强、王要有与娄春勇就有关付款方式进行磋商的过程，主要内容为，2016年7月底经双方协商，同意过户当日由马俊强、王要有一次付清购房款项。之后双方就资金安全问题（如何保障马俊强将提前筹措给娄春勇的资金再用贷款的方式弥补回来）没有达成一致意见并导致本案的诉讼。从上述内容可以看出，双方对房款的支付方式未作变更。娄春勇上诉称双方对购房款的支付方式经口头协商已作变更，系马俊强反悔导致合同未能履行，该项上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。至此，娄春勇仍应按约履行有关涉案房产过户、交付等义务。经查，2016年8月1日娄春勇和顾张华径行将涉案房产出售并过户与他人，该行为系在涉案合同未予解除的情形下实施，马俊强、王要有对此并不知情，娄春勇上述行为显属违约并侵犯了马俊强、王要有的合法权益。娄春勇上诉称其不存在违约，该主张与事实和法律相悖，本院亦不予支持。由此，涉案合同未能实际履行系娄春勇的违约行为所致，与马俊强、王要有无关。一审判决对此认定正确，本院予以维持。
关于争议焦点三。马俊强、王要有与娄春勇签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反相关法律法规的强制性规定，该合同应为合法有效。马俊强、王要有与娄春勇理应按照合同的约定履行各自的权利与义务。双方签订的房屋买卖合同约定，如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于房屋实际成交价的20%数额的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等。本案中，因娄春勇的违约行为给马俊强、王要有造成了一定的损失，娄春勇应当予以赔偿。现娄春勇以违约金约定标准过高为由请求予以调整。违约金具有赔偿性和惩罚性的双重性质。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对比当地房地产市场的涨幅比例，双方约定的违约金数额并未超出合理范畴。且娄春勇未能提供证据证明双方约定的违约金标准明显过高。故娄春勇要求调整违约金数额的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决对此认定正确，本院予以维持。
综上，娄春勇的上诉请求，均无事实和法律依据，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5410元，由上诉人娄春勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
代理审判员 王 敏
代理审判员 张 倩
二〇一七年一月九日
书 记 员 吴 敬
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。