河南省鄢陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄢民二初字第108号
原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司许昌分行.
住所地许昌市七一路**号。
负责人雷晓峰，该行行长。
委托代理人袁建坡，男。
委托代理人魏安生，男。
被告（反诉原告）马登川，男。
委托代理人徐凤珍，河南刘鹏律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司许昌分行（以下简称工行许昌分行）与被告马登川租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月11日受理后，依法组成由审判员曹惠玲担任审判长，代理审判员郑耀强、人民陪审员柴三参加的合议庭审理本案。本院于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告工行许昌分行人负责人雷晓峰的委托代理人袁建坡、魏安生，被告马登川的委托代理人徐凤珍到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告工行许昌分行起诉称：2012年10月1日，我行与被告马登川签订房屋租赁合同，已于2012年12月31日到期，2012年我行书面通知被告马登川，让其于2013年1月26日前向我行交付所租房产，被告马登川本人在通知书上签名，但被告马登川至今未将所租我行房产交付我行，为此现要求被告马登川立即将所租我行房产交付我行，并�付房屋使用费120000元。
原告工行许昌分行向本院提交以下证据予以证明：1、房屋租赁合同1份；2、书面通知1份。以此证明原、被告之间的房屋租赁合同已到期，原告已书面通知被告交付房屋，被告至今未将所租原告房屋交付原告的事实。
被告马登川向本院提交书面答辩意见，但其委托代理人在本院庭审中口头答辩称：双方签订的合同中的一部分房屋（南楼）原告工行许昌分行一直未交付给被告，故被告对该部分房屋无返还义务，虽然该部分房屋原告未交付给被告，但被告支付的是全部房屋的租金，故该部分房屋的租金原告应返还给被告，被告同意将所租用的北楼返还给原告；2012年之后的租金被告不应支付，因为双方发生纠纷过程中被告所租用的原告的房屋一直处于停用状态；2013年原告已将本案诉争的房屋整体拍卖，所有权人已不是原告，故原告无权要求被告�还房屋。同时，被告马登川反诉称：反诉原告租赁反诉被告的房屋已多年，用于饭店经营，反诉原告承租该房屋后，经反诉被告同意对临街北楼进行了扩建和装修，反诉原告为此支付数十万元。多年来，反诉被告不仅没有任何异议，而且多次与反诉原告续签租赁合同，对反诉原告的扩建行为也表示认可。反诉被告作为出租方，对出租的房屋负有修缮的义务，因该房屋年久失修，屋顶经常漏雨，致使房屋无法正常使用，为此，反诉原告多次要求反诉被告维修，但反诉被告迟迟不予修缮，为避免损失扩大保证房屋能够使用，反诉原告对承租的房屋进行了防水处理，并对南楼加装了屋顶，为此反诉原告支付修缮费用40000多元。签订合同时，反诉被告承诺房屋水通、电通，反诉原告在租赁房屋后，发现所租赁房屋无水、无电，不具备使用的条件，反诉原告为保障经营自己打井、安装变压器，为此花费打井费用3000元，安装变压器费用数万元，反诉被告一直未将相关费用支付给反诉原告。另外，反诉原告在租赁期间，在院中种植了几十颗绿化树木。2013年5月，反诉被告对租赁房屋、土地使用权及其他附属物进行拍卖，并明确对扩建部分由买受人与反诉原告协商解决，但买受人违背承诺拒不与反诉原告协商，为此反诉原告遭受了巨大损失。为此，反诉原告现要求反诉被告给付房屋维修费用40000元，打井费用3000元并赔偿反诉原告苗木损失10000元。
被告（反诉原告）马登川向本院提交以下证据予以证明：1、照片2张，证明租赁合同中的南楼部分是由河南安正公司使用；2、潘胜利的证明1份，证明反诉原告修缮租赁房屋所花费的费用。
原告工行许昌分行针对被告马登川的反诉，答辩称：反诉原告对租赁房屋进行修缮，未经反诉被告的同意；反诉被告交付房屋时水电齐全，反诉原告所述与事实不符；租赁房屋中的南楼是反诉原告私自转租的，故要求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告工行许昌分行对被告马登川的反诉，未提供相应证据。
经庭审质证，各方当事人对原告提交的第1项证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
被告对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
原告提交的第2项证据，证明原告曾书面通知被告返还房屋。被告认为，该项证据不能证明通知人是谁，且通知上面的被告的名字非被告本人所签。本院认为，被告对其上述异议并未提供相关证据予以佐证，故对被告的该项异议本院不予采信，对原告提供的该项证据本院予以采纳。
原告对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、被告提交的第1项证据，证明被告在租赁原告的房屋中的南楼，原告并未交付给被告，而是由�南安正公司使用。原告认为，该项证据与本案不具有关联性。本院认为，被告提交的该项证据，不足以证明该房屋原告未实际交付给被告，故对原告的该项异议，本院予以采信，对被告提交的该项证据，本院不予采纳。
二、被告提交的第2项证据，证明被告为修缮所租赁房屋支付的费用。被告认为，因证人未出庭，该项证据的真实性无法确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”被告仅提供证人证言，其真实性无法确认，故对原告的该项异议，本院予以采信，对被告提交的该项证据，本院不予采纳。
本院根据上述认证查明，原告工行许昌分行与被告马登川签订房屋租赁合同，合同约定：原告出租位于鄢陵县建新街路南（原鄢陵工行办公楼），承租方为被告马登川，该房屋南楼建筑面积820.07平方米，北楼建筑面积1587.60平方米，共计2407.67平方米；租赁期限共3个月，自2012年9月30日起至2012年12月31日止；该房屋每季租金为人民币20000元，承租方在签订合同后一次向出租方交齐；在租赁期间，出租方保证出租屋的使用安全，承租方向出租方提出维修请求后，出租方认为确需维修时应及时提供维修服务，对承租方的装修部分出租方不负有修缮义务；承租方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方；由于出租方怠于履行维修义务或情况紧急，承租方组织维修的，出租方应支付承租方费用或折抵租金，但出租方应提供合法有效票据凭证；租赁期满，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金2倍的滞纳金。2012年12月25日，原告书面通知被告，该房屋不再对外出租，要求被告于2013年1月26�前归还房屋，但至今被告未将所租赁原告的房屋归还原告，为此，现原告诉至本院要求被告马登川立即归还所租赁房屋，并给付原告房屋使用费120000元。被告马登川在本案诉讼过程中提起反诉，要求原告工行许昌分行给付被告房屋维修费40000元，打井费用3000元，苗木损失10000元。
上述事实，有各方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：原告工行许昌分行与被告马登川签订房屋租赁协议，是双方的真实意思表示，自双方在该协议上签名或盖章后，该协议合法有效。双方均应按协议约定全面履行自己的权利及义务，现租赁期限已逾期，且原告已书面通知被告于2013年1月26日前归还所租赁房屋，故原告要求被告立即归还所租赁房屋，于法有据，本院予以支持，但应给被告一定的准备期限，根据本案的实际情况，该期限应以30日为宜；原、被告在�赁合同中约定，租赁期满，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金2倍的滞纳金，原告要求被告给付房屋使用费120000元，未超出上述约定的标准，对此本院予以支持。被告马登川辩称，租赁合同中的部分房屋（南楼），原告工行许昌分行没有交付给被告，但被告马登川所提供的证据，不足以证明其主张，对此本院不予采信；被告马登川辩称2012年之后的租金被告不应支付，因为双方发生纠纷过程中被告所租用的原告的房屋一直处于停用状态，没有法律依据，对此本院不予采信。本案反诉原告马登川，反诉要求反诉被告工行许昌分行给付房屋修缮费40000元，但其提供的事实证据不足，且不符合双方合同的约定，故对此本院不予支持；反诉原告马登川要求反诉被告工行许昌分行给付打井费用3000元及苗木损失10000元，但反诉原告�登川对此未提供相关事实证据予以佐证，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告马登川于本判决生效之日起30日内归还原告中国工商银行股份有限公司许昌分行位于鄢陵县建新街路南（原鄢陵工行办公楼），南楼建筑面积820.07平方米，北楼建筑面积1587.60平方米，共计2407.67平方米；
二、被告马登川于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司许昌分行房屋使用费120000元；
三、驳回反诉原告马登川的诉讼请求。
如果被告马登川未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费2800元，由被告马登川负担（先由原告垫付，待执行时一并执行付原告），反诉费562元由反诉原告马登川负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 曹惠玲
代理审判员 郑耀强
人民陪审员 柴 三
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 靳欢欢