甘肃省天水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘05民终440号
上诉人（原审被告）：天水联众房地产开发有限公司，住所地甘肃省秦安县西川镇。
法定代表人：康小强，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：斐文忠，男，生于1969年1月3日，汉族，天水市秦州区人，个体户。
原审被告：天水市奶粉厂，住所地天水市秦州区莲亭路**号。
原法定代表人：杨晚生，该厂厂长。
原审被告：康峰，男，生于1964年11月25日，汉族，天水市秦州区人，原秦安县建筑工程公司第四分公司经理。
天水联众房地产开发有限公司、康峰的共同委托诉讼代理人：罗保生，男，天水联众房地产开发有限公司办公室主任。
天水联众房地产开发有限公司、康峰的共同委托诉讼代理人：杨位位，男，天水联众房地产开发有限公司工作人员。
上诉人天水联众房地产开发有限公司（以下简称联众房地产公司）因与被上诉人斐文忠、原审被告天水市奶粉厂（以下简称奶粉厂）、原审被告康峰房屋买卖合同纠纷一案，不服天水市秦州区（2015）天秦民三初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人联众房地产公司与原审被告康峰的共同委托诉讼代理人罗保生、杨位位，被上诉人斐文忠到庭参加诉讼，原审被告奶粉厂经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
联众房地产公司的上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回裴文忠的起诉；2.本案一、二审诉讼费用由裴文忠承担。事实及理由：1.本案不属于人民法院受理范围。本案涉诉房屋性质属于职工全额集资建房，该宗土地属于建房单位奶粉厂以出让形式取得。依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案纠纷因集资单位破产而导致产权证无法办理属于“历史遗留问题”，而房屋性质属于“全额集资”。因此，本案不属于法院受理范围，应依法驳回起诉。2.程序严重违法。一审法院审理本案适用简易程序错误。本案中涉及一个原告，四个被告，主体混乱，诉讼请求纷杂，法律关系复杂，当事人对各自权利义务、责任以及诉讼标的具有原则性分歧，不属于简易程序审理范围。此外，本案立案时间为2015年11月5日，开庭时间为2015年12月11日，期间36天，已经超过简易程序审限时间。但奇怪的是起诉时间却为2015年11月23日，立案时间早于起诉时间18天，而送达时间为2015年11月2日，早于立案时间3天。由此确定，本案程序混乱，严重违法。3.判决联众房地产公司支付裴文忠违约金既无法律依据，也无事实依据。本案案由属于房屋买卖合同纠纷，因此，涉案全部权利义务关系，应以合同双方意思表示为依据。在双方签订的职工住房合同中，既没有约定办理产权证限制时间，也没有约定违约情形及违约责任的承担方式。因为斐文忠明知该部分商铺与其他住房不同，不在规划范围之内，办理产权证客观上存在难度，所以，全部商铺用户均没有约定办证时间、违约责任。这就是为什么上诉人给住户做出承诺，而对商铺用户从来没有任何承诺的原因。而一审判决在认定“争议房屋性质为全额集资房，裴文忠要求按照商品房计算损失证据不足”的情况下，却随意参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20％的赔偿金的承诺，由一审法院酌定赔偿裴文忠损失3万元。这一“参照”，违背了合同合意原则，没有任何法律依据，而这种“酌定”更没有任何事实依据。
裴文忠辩称，购买房屋已达十几年，房产证一直未予办理，希望尽快把房产证办下来。一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
康峰辩称意见和联众房地产公司的上诉理由一致。
奶粉厂未出庭陈述意见。
裴文忠向一审法院起诉请求：1.判令联众房地产公司、奶粉厂与康峰协助办理并交付位于天水市秦州区莲亭路64号1号楼1-101室铺面的房屋产权证；2.联众房地产公司、奶粉厂与康峰赔偿逾期办理房产证自2004年12月至履行完毕的违约金，截至2015年10月为121075元；3.联众房地产公司、奶粉厂与康峰承担因逾期办理房产证而导致办理费用增加部分；4.由联众房地产公司、奶粉厂与康峰返还多收的房款以房管部门测量登记面积为准；5.联众房地产公司、奶粉厂与康峰共同承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年4月22日，秦安县建筑工程有限公司第四分公司、奶粉厂与裴文忠签订天水市奶粉厂职工住房合同，双方约定由裴文忠购买天水市奶粉厂1号楼东向西第三间铺面，面积45.5m2，总房款175175元；同时约定“办证费用由裴文忠支付，秦安县建筑工程公司第四分公司办理房产证，如有违约赔偿一切损失；奶粉厂1号住宅楼由秦安县建筑工程公司第四分公司代售，合同签章为该公司视为有效。”合同签订后裴文忠于同年4月22日至9月21日分数次向秦安县建筑工程公司第四分公司交情房款，同年9月该公司将上述房屋交付裴文忠使用至今。另查明，2003年1月16日奶粉厂与康峰为代表的秦安县建筑工程公司第四分公司签订协议书，约定奶粉厂将厂区以西七亩三分地土地使用权及其附属物（厂房、设备等）以170万元一次性转让给秦安县建筑工程公司第四分公司。2006年5月22日奶粉厂与康峰签订补充协议书，约定1-4号集资楼物业管理由康峰负责，奶粉厂应积极配合1、3、4号集资楼建设工程的验收、产权办理手续，加注相关意见。关于秦安县建筑工程公司第四分公司、联众房地产公司与康峰之间的关系，裴文忠庭审中陈述2004年至2005年康峰以秦安县建筑工程公司第四分公司名义对外销售房屋并收取房款，2006年开始康峰作为联众房地产公司的股东以建筑公司名义对外销售房屋收取房款，2008年之后联众房地产公司成立，康峰及联众建筑公司均是联众房地产公司控股股东，2008年以后由联众房地产公司继承联众建筑公司、秦安县建筑工程公司第四分公司的权利义务，对外销售房屋收取房款管理物业。联众房地产公司与康峰的代理人对以上陈述表示认可。2006年11月28日裴文忠购买的房屋所在1号楼经审批为职工全额集资住宅楼。一审法院向天水市房地产交易管理中心咨询，交易中心书面答复：奶粉厂1号楼1-101室，建筑面积为43.03m2。该房屋已在该中心办理了初始登记，且目前均可正常办理相应的转移登记。再查明，奶粉厂系原天水市秦州区乡镇企业管理局下属的集体所有制企业，2002年按市委有关文件精神进行改制，对不愿意签订身份置换协议的6名职工，用企业暂未转让的厂房租金缴纳社保费用，同时确保13名退休职工退休费的正常发放。该厂2000年7月18日营业执照到期，2004年1月2日处于吊销状态，原法定代表人为杨晚生。
一审法院认为，秦安县建筑工程有限公司第四分公司、奶粉厂与裴文忠签订的职工住房合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应受法律保护，双方应严格按约履行。在合同的履行过程中，康峰以联众建筑公司名义收取了裴文忠的全部购房款，裴文忠履行了自己的合同义务，但奶粉厂、联众房地产公司至今没有为其办理上述房屋的权属证书，裴文忠要求办理并交付房屋产权证的诉请成立，予以支持。双方虽未约定裴文忠取得房屋产权证书的时间，但自2004年交付房屋后，裴文忠至今未取得房屋权属证书，联众房地产公司与奶粉厂应当承担相应的责任。因争议房屋性质为全额集资房，裴文忠要求按照商品房计算损失证据不足；参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20％的赔偿金的承诺，一审法院酌定赔偿裴文忠损失3万元。因2006年5月奶粉厂与康峰约定其积极配合1、3、4号集资楼建设工程的验收、产权办理手续，加注相关意见，2008年以后联众房地产公司继承了联众建筑公司的权利义务，故该赔偿责任由联众房地产公司承担。对裴文忠要求联众房地产公司、奶粉厂与康峰承担逾期办理房产证而导致办证费用增加部分的诉请，因该部分费用尚未实际发生，裴文忠的该项诉请也无具体数额，故对该项诉请不予支持；康峰的行为系职务行为，裴文忠要求其承担责任的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告天水市奶粉厂、天水联众房地产开发有限公司协助原告裴文忠办理位于秦州区莲亭路64号1号楼1-101号房屋的登记手续；二、被告天水联众房地产开发有限公司赔偿原告裴文忠损失3万元；三、驳回原告裴文忠的其他诉讼请求。以上判决一、二项在判决生效后10日内履行完毕。案件受理费1360.75元，由原告裴文忠、被告天水联众房地产开发有限公司各负担680.38元。
本院二审期间，裴文忠提供了新证据刘培义、杜小娟的职工住房合同及奶粉厂的委托合同各1份，以证明其职工住房合同中奶粉厂的公章是假的。本院认为，上述证据与裴文忠本人的职工住房合同无关联性，故对该主张不予采纳。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，秦安县建筑工程有限公司第四分公司、奶粉厂与裴文忠于2004年4月22日签订的职工住房合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。本案双方的争议焦点为：1.本案是否属于人民法院的受案范围？2.联众房地产公司是否应给裴文忠赔偿损失3万元？3.一审法院审判程序是否违反法律规定？
首先，本案房屋性质虽属于职工全额集资建房，但不属于历史遗留的落实政策性质的房屋，并且本案双方争议的也不是占房、腾房纠纷，而是要求办理房屋产权证并赔偿损失的纠纷，故不应适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，本案由人民法院立案受理并无不当。
其次，关于联众房地产公司上诉认为因裴文忠购买的是商铺，商铺与其它住房不同，不在规划范围之内，办理产权证客观上存在难度，故不应给裴文忠赔偿损失3万元的问题，本院认为，一、二审中法院到天水市房地产产权交易管理服务中心调查，该中心答复为涉案房屋均已办理了初始登记，目前均可以办理相应的房产转移手续。本案中裴文忠已按房产买卖合同的约定支付了全部购房款，履行了合同义务，联众房地产公司就应当按照继承秦安县建筑工程公司第四分公司的权利义务，履行合同约定办理房产证的义务，因联众房地产公司至今未给裴文忠办理涉案房屋的产权证，应承担相应的违约责任。但因双方的房屋买卖合同中对于违约金未做出明确约定，一审法院参照2012年10月10日联众房地产公司给奶粉厂3、4号楼住户逾期办理房产证承担购房款20%赔偿金的承诺，酌情确定损失为3万元合情合理，并无不当。
再次，关于一审法院审判程序是否违反法律规定的问题，裴文忠于2015年11月23日起诉，一审法院立案登记表中载明的立案时间为2015年11月25日，一审开庭的相关手续也于同年12月1日给裴文忠进行了送达，故本案一审的起诉、立案、送达时间以及适用简易程序均未违反法律规定，联众房地产公司的该项主张于法无据，不予支持。
综上所述，上诉人天水联众房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1360.75元，由上诉人天水联众房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 田 力
审判员 石 岚
审判员 周俊英
二〇一六年十月二十四日
书记员 高 敏