山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民四终字第871号
上诉人（原审被告）：烟台城市房屋经营管理有限责任公司。
法定代表人：赵君良，该公司执行董事。
委托代理人：贺德志，男，1976年8月17日出生，汉族，该公司科长。
委托代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杜清莲，女，1937年12月7日出生，汉族，烟台毓璜顶医院退休职员。
委托代理人：孙承湖，烟台芝罘幸福法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：烟台市住房和城乡建设局（原烟台市房产管理局）。
法定代表人：邹长清，该局局长。
委托代理人：迟栋文，该局工作人员。
上诉人烟台城市房屋经营管理有限责任公司因与被上诉人杜清莲、烟台市住房和城乡建设局房屋产权兑换合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年4月16日，原告与被告房屋经营公司在签订的《房屋产权兑换协议》中约定：根据市政府关于加快滨海景区建设的指示精神，被告房屋经营公司同意用坐落于芝罘区胜利路262号、建筑面积70平方米的自管非住宅房，与原告坐落于芝罘区广仁路23号西户楼下一层、建筑面积63.26平方米的私有房进行产权兑换，原告于2004年4月16日将房屋腾空移交给被告房屋经营公司，被告房屋经营公司超出的6.74平方米，原告不补差价；被告房屋经营公司于原告交房屋之日起30日内为原告办理兑换后房屋的产权证书并交给原告，同时原告将自有房屋的产权证书交给被告房屋经营公司，办理产权证书的一切费用由被告房屋经营公司负责；双方在房屋兑换前，被告房屋经营公司已将胜利路262号非住宅房，以每平方米每月29元的标准对外出租，自原告交房之日起至2004年12月31日止8.5个月的租金17255元，由被告房屋经营公司在2004年12月31日前付给原告；自2005年1月1日起10日内，被告房屋经营公司负责将胜利路262号房屋腾空移交给原告；双方一方违约，违约方赔偿对方胜利路262号房屋租金的50%；本协议监督执行机关系烟台市房产管理局。被告烟台住建局内设的烟台市房产管理局拆迁管理科在该协议落款“监督执行人”处盖章确认。
上述协议签订后的2004年5月8日，原告取得了坐落于烟台市芝罘区胜利路262号房屋的所有权证书（烟权证芝字第H0000324号）。当日，被告烟台住建局的下属单位烟台市市府住宅小区管理服务处向胜利路262号房屋的承租使用人烟台华东车辆供应有限公司（以下简华东车辆公司）发出了《关于产权变更及清结占用费的通知》，告知该房屋产权变更，限该公司于2004年5月16日前腾空房屋、缴纳拖欠的房屋占用费2853.71元并办理清结手续。
2004年6月25日，原告与被告房屋经营公司在签订的《补充协议》中约定：根据2004年4月16日《房屋产权兑换协议》的规定，经双方协商，被告房屋经营公司提前于2004年6月30日将胜利路262号房屋移交给原告，并于2004年6月30日前付给原告2004年4月16日起至同年6月30日止共计2.5个月的租金5159.10元，被告房屋经营公司按照房屋设施及装修清单移给原告，他人无权干涉和拆损；胜利路262号房屋移交给原告后，如发生一切纠纷，均由被告房屋经营公司承担和处理，原告不负任何责任。被告烟台住建局内设的烟台市房产管理局拆迁管理科在该补充协议落款“监督执行人”处盖章确认。
该《补充协议》签订后的当日即2004年6月25日，被告房屋经营公司将坐落于烟台市芝罘区胜利路262号的房屋移交给了原告。同日，原告与被告房产经营公司在书面确认的《胜利路262号房屋设施清单》中载明：1、门外顶灯3个；2、落地玻璃自由门一个及外铁安全拉门一副；3、落地玻璃厨窗一个及外铁安全拉门一副；4、房屋内长、圆顶灯19个；5、壁橱一个；6、厨橱西门一扇；7、房屋内电表1只；8、瓷面盆一套；9、房屋内地面、顶面及墙的四面和房屋外装修保持原样，不得破损。被告烟台住建局内设的烟台市房产管理局拆迁管理科在该清单落款“监督执行人”处盖章确认。
2004年6月26日，原告与案外人张雪艳针对空置的涉案房屋签订了房屋租赁合同，约定张雪艳承租原告所有的胜利路262号房屋经营童装，租期自2004年7月1日至2005年12月31日，年租金71000元。租赁合同签订后，张雪艳正常经营至2004年7月30日，华东车辆公司强行将7辆摩托车搬进胜利路262号，并将该房屋套上门锁，张雪艳同时也在该房门上套锁。期间张雪艳与华车车辆公司已多次同时进入房屋，张雪艳拿出部分货物。
2009年1月14日，案外人张雪艳将原告诉至原审法院，以原告将存有瑕疵的房屋对外出租为由，要求原告赔偿税费损失1400元、被锁房屋内的服装47800元，以及房屋墙面粉刷、门头铁丝装修和铁货架费用10000元，共计59200元。为支持其诉讼请求，张雪艳提供了以下证据：1、张雪艳名下的存折一本，证明自2004年7月31日至2005年3月10日间，交纳税费1400元。原审法院限期其提供纳税凭据，未能提供；2、两名工作人员由彩虹、盛晓丽出具的证明两份，以证明支付工人工资而发生的损失4000元。但证人无法通知出庭。至于房屋装修损失和服装损失，张雪艳未能提供书面证据，表示服装和装修情况均在承租房屋内锁着，因是个体经营进货，不能提供服装进货的发票及付费单据，只是按最低进货价估算了服装价值为47800元，也无法提供装修费用发票等证据。原审法院经审理后认为，张雪艳与华东车辆公司对胜利路262号房同时上锁，且曾多次共同进入该房并拿出一些服装，足以证明张雪艳可以将服装全部搬出，而张雪艳没有采取适当的措施将剩余的服装搬出，致使损失扩大，故张雪艳要求赔偿服装损失47800元，不予支持；张雪艳的其他诉讼请求，因在原审法院限定的期限内没有提供提证据，故不予支持。2009年8月28日，原审法院作出了（2009）芝民社一初字第374号民事判决书，判决驳回了张雪艳的诉讼请求。张雪艳不服，提起上诉，后又申请撤回上诉；山东省烟台市中级人民法院于2010年5月4日以（2010）烟民一终字第528号民事裁定书予以允准。
鉴于烟台市芝罘区胜利路262号房屋的实际情况，被告房屋经营公司重新为原告调换了坐落于烟台市芝罘区解放路43号、建筑面积82.66平方米的房屋。2009年1月19日，原告取得了上述房屋的所有权证书（房产证号：烟房权证芝字第M001**号）。
2012年8月28日，张雪艳再次将本案原告诉至原审法院，请求原告赔偿年租金20%的违约金21300元、装修损失29600元、服装损失58030元及评估费2000元并返还租金29584元，共计140514元。原审法院立（2012）芝民社一初字第980号案。在该案的审理过程中，张雪艳提供了以下证据：1、与本案原告签订的房屋租赁协议。以证明合同约定违约金按年租金106500元的20%计算为21300元；2、载明日期2004年7月6日的发票一张，以证明其装修涉案房屋店面、门头的费用为29600元。本案原告对真实性予以认可，但表示对张雪艳装修的项目不清楚；3、（2011）芝执字第808-2号执行裁定书一份，载明在原告与烟台华东车辆供应有限公司关于涉案房屋使用权纠纷一案的执行过程中，原审法院于2012年5月11日强行将涉案房屋腾退给了原告，并于2012年5月22日作出了上述执行裁定书，终结执行。张雪艳以此证明在2012年6月30日，原告曾通知张雪艳去涉案房屋内清点物品，张雪艳以要求原告赔偿损失为由没有到场；执行法官、公证人员与原告一起到涉案房屋内将物品搬出，另找仓库放置；事后，张雪艳去放置物品的仓库查看并进行评估。对张雪艳所述的上述情况，本案原告予以认可；4、山东通元资产评估事务所有限公司于2012年8月20日出具的资产评估报告书一份，载明该所接受张雪艳的委托，对1449件服装及84双童鞋积压、污损的价值进行评估，确定以2004年7月30日为基准日，上述服装及童鞋的总价值为58030元，张雪艳为此支付了评估费用2000元。本案原告以该报告未载明残值，且系张雪艳单方委托为由提出异议；5、2004年6月26日的租金收据一份，以证明本案原告收取其半年的租金35500元，扣除一个月的租金5916元，应返还29584元。本案原告对真实性没有异议，同意退还。2012年10月24日，原审法院以（2012）芝民社一初字第980号民事调解书确认：原告于2012年12月20日前赔偿张雪艳违约金21300元、装修损失29600元、服装损失40000元及评估费1000元，共计91900元，如原告逾期支付，则按140514元赔偿给张雪艳；案件受理费减半收取为1555元，张雪艳负担555元，本案原告负担1000元。该民事调解书生效后，本案原告未按期自动履行赔偿义务。
2013年3月26日，张雪艳依据原审法院（2012）芝民社一初字第980号民事调解书向原审法院申请强制执行，原审法院立（2013）芝执字第854号案。该案执行过程中的2013年4月19日，本案原告与张雪艳达成和解协议，协议内容如下：一、本案本金140514元、案件受理费1000元、迟延履行金6500元、执行费2223元，共150237元；二、为维护张雪艳权益，原告已在芝罘区法院向案外人（原烟台市房产经营中心、烟台市住房建设管理局）提起诉讼，目前，芝罘区人民法院已受理此案；三、本协议签订之日，原告向张雪艳支付50000元整，考虑到原告的经济承受能力及历史缘故，余款待原告对案外人的诉讼判决生效，根据案外人的赔付金额再支付；四、原告在对案外人诉讼期间，在判决生效之前，张雪艳不再追究原告任何责任；五、张雪艳应认同原告对案外人诉讼判决结果。案件受理费、执行费等费用双方各承担一半，和解协议签订后至今，原告共向张雪艳支付了（2013）芝执字第854号案的案款50000元。
2013年4月12日，原告具状请求烟台市房产经营与物业服务中心赔偿经济损失140514元，并承担由此扩大的损失（案件受理费1000元、自2013年1月10日起以90514元为基数按中国人民银行同期贷款利率双倍计算的利息损失和申请执行费2000元）；同时由被告烟台住建局对上述欠款承担连带责任。诉讼中，原告撤回了对烟台市房产经营与物业服务中心的告诉，并根据原告的申请依法追加房屋经营公司为本案被告，原审法院口头裁定予以允准。原告遂变更请求被告房屋经营公司赔偿经济损失140514元，并由被告烟台住建局承担连带责任。
庭审中，针对《房屋产权兑换协议》中载明的“监督执行人”身份的理解。原告认为监督执行人就是合同担保人，应承担赔偿责任。被告烟台住建局则认为，监督执行人的义务仅为监督双方兑换产权，即监督双方将房屋兑换产权办理出来就视为监督义务终止。
原审法院认为，（一）本案原告与两被告在2004年4月16日签订的《房屋产权兑换协议》及2004年6月25日的《补充协议》，均是各方当事人的真实意思表示，均应依约履行。被告房屋经营公司负有向原告交付符合合同约定的房屋义务，而被告烟台住建局作为上述协议的监督执行人，并不承担任何实体权利和义务的事实清楚。原告依据上述协议主张被告住建局向其承担连带责任，证据不足，原审法院不予支持。
（二）履约中，被告房屋经营公司因其与华东车辆公司之间的纠纷，其向原告交付的、坐落于烟台市芝罘区胜利路262号房屋存在使用权瑕疵，导致原告在正常对外出租给案外人张雪艳经营使用的过程中，发生华东车辆公司强占房屋，原告无法使用房屋且另向案外人张雪艳赔偿经济损失的事实清楚。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，被告房屋经营公司理应承担因其违约给原告造成的损失赔偿责任。
（三）本案双方当事人争执的焦点在于，原告受到的损失具体数额应如何确定。首先，生效的（2012）芝民社一初字第980号民事调解书确定本案原告应在2012年12月20日前赔偿张雪艳91900元（违约金21300元＋装修损失29600元＋服装损失40000元＋评估费1000元），逾期，则赔偿140514元。而本案原告未按期履行，导致赔偿数额由91900元增至140514元。由此扩大的损失部分，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告无权向被告房屋经营公司主张。其次，生效的（2009）芝民社一初字第374号民事判决书已明确认定案外人张雪艳主张的服装损失属于扩大的损失部分，责任在于张雪艳，张雪艳无权向本案原告主张该部分损失。故原告在（2012）芝民社一初字第980号民事调解书中自愿赔偿张雪艳的服装损失40000元及服装价值评估费1000元，亦无权向被告房屋经营公司追偿。
综上，原告请求被告房屋经营公司赔偿经济损失140514元（违约金21300元＋装修损失29600元＋服装损失58030元＋评估费2000元＋租金29584元），并由被告烟台住建局承担责任的主张，原审法院依法仅能支持其中的50900元（违约金21300元＋装修损失29600元），超出部分不予支持，不支持原告要求被告烟台住建局承担连带责任的请求。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条之规定，原审法院判决：一、限被告烟台城市房屋经营管理有限责任公司于判决生效之日起10日内赔偿原告杜清莲经济损失50900元。二、驳回原告杜清莲对被告烟台市住房和城乡建设局的诉讼请求。三、驳回原告杜清莲的其他诉讼请求。案件受理费3110元，由原告负担2037元，被告烟台城市房屋经营管理有限责任公司负担1073元。
一审宣判后，上诉人烟台城市房屋经营管理有限责任公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人与张雪艳于2004年6月26日签订的房屋租赁协议第二条规定涉案房屋的年租金为71000元，违约金按照20%计算为14200元，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人违约金21300元缺乏法律依据。2、张雪艳诉被上诉人的（2009）芝民社一初字第374号案件中，张雪艳要求赔偿装修损失10000元，而本案一审中仅有张雪艳提供的一张29600元的装修发票，再无其他装修清单或决算等证据，故一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失29600元缺乏事实依据。3、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经济损失50900元，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、二十九条之规定。上诉人既要赔偿被上诉人违约金，还要赔偿装修损失，而对被上诉人提出的上述请求，一审法院没有质证，仅凭被上诉人与张雪艳的民事调解书就对本案作出判决，剥夺了上诉人的诉讼权利。综上，一审判决缺乏基本的事实和法律依据，且张雪艳的起诉已经超过法律规定的诉讼时效，依法不应受到法律保护。请求二审法院查明事实，依法判决。
被上诉人杜清莲答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
本院二审期间，被上诉人杜清莲明确表示放弃原主张的半年违约金7100元。本院经审理查明的其他案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人在2004年4月16日签订的《房屋产权兑换协议》及2004年6月25日的《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人应依据双方之间的合同约定履行合同义务。上诉人因其与他人之间的纠纷未能履行合同约定的义务，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，上诉人应向被上诉人承担违约责任。因此，被上诉人诉请上诉人赔偿因其违约行为给被上诉人造成的损失，依法应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，合同当事人承担违约责任的方式包括按照合同约定支付违约金和赔偿因违约行为造成的损失，守约一方可以向违约方同时主张支付违约金与赔偿损失。被上诉人在履行与案外人张雪艳的租赁合同过程中因可归责于上诉人的原因对张雪艳构成违约，张雪艳有权要求被上诉人按照租赁合同的约定支付违约金并赔偿因被上诉人的违约行为给张雪艳造成的其他损失，而被上诉人与张雪艳也实际就违约责任的承担达成了调解协议，被上诉人已经实际支付了部分赔偿款项。上述被上诉人与张雪艳达成的调解协议中的赔偿款项中被上诉人依法应当承担的部分，即被上诉人应向张雪艳支付的违约金损失和装修损失，属于因上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失，被上诉人有权要求上诉人赔偿。上诉人主张案外人张雪艳对被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，但该诉讼时效抗辩权专属于被上诉人所享有，而被上诉人并未援引诉讼时效抗辩且实际已经与案外人张雪艳就赔偿事宜达成调解协议，上诉人关于诉讼时效的抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。本案并不存在当事人要求增加违约金或因违约金过高要求减少的情况，无适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之余地。
根据被上诉人与案外人张雪艳之间的租赁合同，被上诉人因违约行为需承担的违约金为年租金的20%，数额应为14200元，被上诉人诉请上诉人赔偿该损失，于法有据，应予支持。被上诉人在本院二审期间放弃其余违约金的诉讼请求，属于对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。故上诉人应赔偿被上诉人的违约金损失数额为14200元。
案外人张雪艳提供了装修发票证实其装修损失为29600元，被上诉人予以认可并由生效的民事调解书所确认，上诉人虽然不予认可，但并未提供充分的反驳证据，一审法院判令上诉人赔偿装修损失29600元，证据充分。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第284号民事判决第二项；
二、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第284号民事判决第一项、第三项；
三、上诉人烟台城市房屋经营管理有限责任公司于本判决生效之日起10日内赔偿被上诉人杜清莲经济损失43800元；
四、驳回被上诉人杜清莲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3110元，由被上诉人杜清莲负担2141元，由上诉人烟台城市房屋经营管理有限责任公司负担969元；二审案件受理费3110元，由被上诉人杜清莲负担2141元，由上诉人烟台城市房屋经营管理有限责任公司负担969元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘光锐
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一四年六月十六日
书 记 员 林斐斐