江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02963号
上诉人（原审原告）张顺龙，居民。
委托代理人刘永军，居民。
委托代理人蔡卫民，江苏法理情律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）响水县红云白鸽置业有限公司，住所地响水县经济开发区响陈路北侧。
法定代表人戴广云，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）戴广云，居民。
上诉人张顺龙因与被上诉人响水县红云白鸽置业有限公司（以下简称红云公司）、戴广云商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2014）响民初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张顺龙一审诉称，2012年5月8日，我与两被告签订了房屋买卖协议，被告将红云佳园A幢4号房屋（现为红云家园27幢101室）出售给张顺龙，张顺龙支付了全部的购房款，被告向张顺龙出具了购房款收据，并将房屋交付给张顺龙，但被告不配合张顺龙办理房屋产权证及土地使用证过户手续。现请求法院依法判令被告协助张顺龙办理房屋产权证以及土地使用证过户手续。
红云公司、戴广云一审辩称，张顺龙提供的协议是虚假的，协议内容也不是我写的，该协议是被张顺龙的舅舅刘永军偷去的，我根本不认识张顺龙。原来是我向刘永军借款，收条也是刘永军的名字，后来转到张顺龙名下，后又转到李珊珊的名下。原来总借款还剩100万元本金未归还，加上40万元的利息，合计140万元未归还。我曾经说过将房屋抵给刘永军，刘永军不要房子。后刘永军发动其亲属强占我公司房屋，本案房屋也是被强占的，并不是我交付给张顺龙的。该房屋已经出售给刘学动、曹海花。我公司不同意将房屋过户给张顺龙。
原审法院经审理查明：戴广云系红云公司的法定代表人。2012年5月8日，红云公司（甲方）与张顺龙（乙方）签订售楼协议一份，协议约定甲方将其开发的位于响水县经济开发区红云佳园A幢4号（现为红云佳园27幢101室）房屋以及车库出售给张顺龙（乙方），房屋建筑面积约232平方米（面积以实测为准），价格为46.4万元，车库1000元／平方米，价格为2万元，合计48.4万元，甲方协助乙方提供办理两证或按揭的全部资料。甲方违约的，必须退给乙方所交房款，另外还需补偿乙方违约金，甲方收回房屋。乙方违约，甲方退给乙方所交购房款，并扣除补偿给甲方10万元违约金，甲方收回房屋，乙方无条件搬出。该协议第五条约定：本协议为预售协议，待办理两证时凭此协议换签商品房销售合同，刘永军作为见证人在该协议第二页签名。2013年9月15日，被告向张顺龙出具了45.4万元的购房款收据。原告陈述被告于2012年5月7日向其交付房屋（张顺龙第一次庭审陈述是2013年3月15日向其交付房屋），红云公司认为房屋是在2013年4月份被刘永军等人强占。
2014年6月24日，红云公司与刘学动、曹海花签订商品房买卖合同一份，合同约定红云公司将红云家园27幢101室出售给刘学动、曹海花。2014年6月25日，刘学动、曹海花就该房屋办理了商品房预告登记，预告登记证明号为HJ0031。
庭审过程中，张顺龙陈述购房款的支付时间和方式为：2012年5月7日通过梁秀霞尾号为5090账户转入戴广云尾号为1316账户内15万元、当日张顺龙在该账户提取现金5万元，现金6.8万元交付给被告戴广云，合计21.8万元；2012年5月8通过梁秀霞尾号为5090的账户转入戴广云尾号为1316账户11万元，同日，通过刘永军尾号为0386账户向戴广云尾号为1316账户转入9万元，并给付现金1.8万元，合计21.8万元。2013年9月15日，张顺龙给付被告现金4.8万元，并由被告出具48.4万元购房款收据。被告认为张顺龙陈述转入戴广云账户的均为被告向刘永军的借款。
原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。张顺龙主张其与红云公司之间形成是商品房销售合同关系，并提交了双方签订的红云佳园售楼协议、转账凭证、购房款收据予以证实，现红云公司、戴广云对该售楼协议的真实性不予认可。首先，张顺龙陈述的购房款支付的时间跨度等细节明显不符合商品房买卖的交易习惯。其次，售楼协议第五条明确约定“本协议为预售协议，待办理两证时凭此协议换签《商品房销售合同》”，故该协议从性质上属于预约合同，不具有本约履行意义上的效果。同时，红云公司已经将该房屋出售给刘学动、曹海花，并就该房屋办理了商品房预告登记。综上，张顺龙要求红云公司、戴广云协助张顺龙办理位于响水县经济开发区红云佳园27幢101房屋所有权证和土地使用证过户手续的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告张顺龙的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2620元，合计2700元，由原告张顺龙负担。
一审宣判后，上诉人张顺龙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人购房款支付时间跨度等细节不符合商品房买卖交易习惯系错误的。红云公司开发的红云佳园项目在2009年已建设完成，在建时，红云公司已经对外销售。2012年5月8日前，上诉人就与被上诉人红云公司商谈买房事宜，后在2013年9月15日，红云公司向上诉人出具了购房款收条，所以上诉人付款交易符合日常交易习惯；2、上诉人与红云公司之间签订的协议书与商品房买卖合同，而且案涉房屋已经交付给使用，原审判决认定售楼协议属于预约合同错误。3、红云公司与案外人刘学功、曹海花针对案涉房屋办理的商品房预告登记是恶意的，上诉人已经起诉要求确认红云公司与案外人刘学功、曹海花签订的案涉房屋买卖协议是无效的。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人红云公司、戴广云共同答辩称：张顺龙的陈述及售楼协议都是虚假的，售楼协议是被刘永军偷去的。案涉房屋都是戴广云在2013年2月请张友万装潢的。案涉房屋是被刘永军强行占有的。我借的高利贷本金是20万元，利息是1.8万元，我已经全部还给张顺龙了，请求二审法院驳回上诉人的上诉。
二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。
二审审理过程中，上诉人张顺龙向本院提交了响水法院2015年4月14日的审理笔录一份，证明张顺龙已向江苏省响水县人民法院起诉要求确认就红云公司与刘学动、曹海花就案涉房屋签订的买卖合同无效；同时在响水法院审理过程中，被上诉人对法庭和原告提出的问题不予回答。
被上诉人响水县红云白鸽置业有限公司、戴广云对上诉人张顺龙提交的证据真实性均不予认可，该笔录中没有戴广云的签字。
被上诉人红云公司、戴广云向本院提交了以下证据：证据一、2010年1月28日张虎（张顺龙的父亲）的收条一份，证明张顺龙已收到戴广云的利息176000元，该份收条是由刘永军写的；证据二、戴广云自己制作的张顺龙借款还款明细表。证明张顺龙是借钱给戴广云，而不是购买房屋；证据三、戴广云手写的流水账，记载从2012年5月7日至2012年8月7日共向张顺龙借款20万元，利息1.8万元。
上诉人张顺龙对被上诉人提交的证据质证意见为：关于证据一、我不认识张虎，不知道该张条据是怎么回事，该条据的字也不是刘永军所写；证据二和证据三均是被上诉人自己手写，真实性不予认可。
二审另查明案涉房屋所有权于2012年12月18日登记于红云公司名下。
本院认为：1.根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，且当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。张顺龙主张双方系房屋买卖关系，并提交了买卖协议原件予以证实，但该协议第一页中无当事人签名、盖章或加盖骑缝章，在证据形式上存在缺陷，且对该协议的性质双方说法截然相反。因此案涉买卖协议不能单独作为证据使用，张顺龙应该对该瑕疵证据提交其他证据予以补强。虽然张顺龙提交了红云公司于2013年9月15日出具的房款收据，但该收据出具的时间是在售楼协议签订1年半之后出具。另外，案涉房屋的产权于2012年12月18日登记在红云公司名下后的近三年时间内双方亦一直未办理房产过户手续。此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故双方签订的售楼协议并不是双方真实意思表示的以房屋买卖为目的的交易行为，而是以房屋买卖合法的形式掩盖双方真实的借贷、还贷行为，是一种虚假行为。一审法院在庭审中向张顺龙释明，告知其按民间借贷主张相关权利，张顺龙拒绝变更其诉讼请求。综上，鉴于张顺龙与红云公司之间名为房屋买卖而实际为民间借贷关系，张顺龙主张要求红云公司履行售楼协议办理房产过户手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.张顺龙起诉要求确认红云公司与刘学功、曹海花就案涉房屋签订的买卖合同无效，但上述案件的判决结果并不影响本案的判决。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张顺龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 谢超亮
代理审判员 胡廷霞
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 周 洋