四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第2737号
原告安岳县柠都物业管理有限公司。
法定代表人陶世辉，总经理。
委托代理人王宗军，四川博鉴律师事务所律师。
被告自贡市家和超市有限责任公司。
法定代表人林盛，总经理。
委托代理人范明星，四川祟理律师事务所律师。
原告安岳县柠都物业管理有限公司与被告自贡市家和超市有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判员李高才适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安岳县柠都物业管理有限公司的法定代表人陶世辉及其委托代理人王宗军，被告自贡市家和超市有限责任公司法定代表人林盛的委托代理人范明星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安岳县柠都物业管理有限公司诉称，原、被告于2007年7月20日签订“房屋租赁合同”，约定：原告将安岳柠都广场商场共2层租赁给被告从事超市零售经营，租赁期限为9年，自2007年7月20日起至2016年7月19日止，租金自2012年6月20日至2016年7月19日，每年租金为1314530元，此款在每年6月20前以转账或汇款方式支付当年6月20日至次年6月19日的租金；若被告在本合同履行期间未按期和按约定金额向原告支付房租（30日），视为被告违约，原告有权终止合同；本合同履行期间，若单方面终止合同，须向对方支付租赁总期限内租金总额10％的违约金，并赔偿一切直接和间接经济损失。合同签订后，被告在2015年6月19日之前按约定全面履行了合同的权利和义务。依合同约定被告应在2015年6月20日付清2015年6月20日至2016年6月19日的租金，因被告未向原告支付，经原告多次催收，被告在2015年7月7日向原告支付一个季度的租金后，书面承诺在2015年8月10日前将全部租金支付完毕。被告的承诺逾期后，仍不支付拖欠租金。被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，现依据法律、法规的规定，特向法院起诉，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，将承租的房产交还原告；2、由被告支付原告违约金131453元；3、由被告承担本案受理费。
被告自贡市家和超市有限责任公司辩称，1、原告的主体资格不适格，无权代表业主解除合同。原告不是出租房屋的所有权人，仅是受托管理，以其名义与被告签订租赁合同是经过业主授权，在未经三百多户业主特别授权时，原告没有解除合同的权利；2、被告未按合同约定按时缴纳房屋租金，是行使了不安抗辩权。被告承租房屋以来，履行了义务，去年被告的资金链断了，没有及时交纳最后一年的租金。但至今租期未满。本案房屋租赁合同明确约定被告在合同期满后享有优先续租的权利，但在合同即将到期时，原告明确告知被告，因无三百多户业主的授权，不能给予被告续租权。为了避免合同到期后不能正常续租可能带来的巨大经济损失，被告提出了许多方案，要求原告及时召集业主大会，愿意重新按新标准履行，以取得被告的优先续租权，但原告对此予以拒绝。故被告行使不安抗辩权是符合法律规定的，且被告已将房租交至2015年9月20日，没有给业主造成实质损害。只要�主明确被告享有房屋优先续租权后，被告立即支付全部租金；3、本合同如果解除，对业主是不利的。解除合同应经过业主同意，且要对业主有利。请求法院审查原告是否被授权，并依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，安岳县柠都广场经营管理有限公司成立于2004年11月24日，于2006年3月20日更名为安岳县柠都物业管理有限公司。2006年初，安岳县柠都广场300余户业主分别与原告签订《商铺委托经营合同》，将业主所有的商铺委托安岳县柠都广场经营管理公司经营，委托期限为2006年7月1日至2016年6月30日。
2007年7月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条租赁房屋面积：乙方（自贡家和超市有限责任公司）租赁商场共4层，建筑面积按现状不低于7226.06平方米。第二条租赁期限：租赁期限为9年，自2007年7月20日到2016年7月19日�。第三条租赁价格：乙方租赁甲方（四川安岳县柠都广场经营管理公司）柠都广场商场的租赁价格采取按月计算、按年支付的方式，租金价格如下：自2007年7月20日到2008年3月19日止租金为864959元；自2008年3月20日到2008年6月19日止租金为433563元；自2008年6月20日到2009年6月19日止，全年租金为1734254元；自2009年6月20日到2010年6月19日止，每年租金为1907679元；自2010年6月20日到2011年6月19日止，每年租金为2081105元；自2012年6月20日到2016年7月19日止，每年租金为2254530元。第四条，租金的支付方式：……乙方于每年6月20日前，以转账或汇款方式向甲方支付当年6月20日至次年6月19日租金。……第九条乙方的权利、义务：应支付对租赁房屋及设施、设备的使用而产生的水费、电话费、电视收视费、光纤使用费等费用，其中所用电费甲方负责将增值税票由供电局提供给乙方，其余向甲方�取的费用乙方只提供收据。第十条物业管理及费用：租赁期间，乙方物业与大楼物业各自分管，商场内保安、保洁及设备的使用和维护及所产生的费用由乙方负担，乙方每月支付2000元／月公共部分物业管理费，该费用由甲方收取后交物业管理公司。第十二条违约责任：甲乙双方应自觉遵守本合同的条款，不得违约。如有违约，按如下条款执行：1、若甲方未按期和合同约定标准全部交房及配套设施、设备、场地给乙方，则甲方构成违约。甲方应按租赁总期限内租金总额的1%计付违约金给乙方。乙方有权终止合同。如乙方要求继续履行合同，合同继续履行，甲方除应按本条款约定给付违约金外，逾期30天以上交付的还应按房租总额的2%支付滞纳金至实际交付日止；2、本合同履行期间，若单方面终止合同，须向对方支付租赁总期限内租金总额的10%违约金并赔偿一切直接和间接经济损失。3、若乙方在本合同履行期间未按期和按约定金额向甲方支付房租（30日），视为乙方违约，甲方有权终止合同。
房屋租赁合同签订后，被告实际租用该房屋时间是从2008年3月20日起租用至今，在2009年6月19日之前被告实际租用商场3层。2009年7月23日安岳县柠都广场经营管理公司（以下简称甲方）与被告（以下简称乙方）及房屋所有权人付志强（以下简称丙方）达成补充协议，该协议主要约定：丙方所有的房屋自2009年6月20日至2016年7月19日的房租由乙方按每年94万元直接支付给丙方，其租赁所产生的税费由乙丙方协商承担。此后，付志强将其一楼B区房屋直接出租给被告，被告按每年94万元租金支付给付志强，该费用在被告应付原告的房屋租金中扣减。
合同履行过程中，在2015年6月19日之前原、被告双方均按合同约定全面履行了各自的权利和义务。依照合同约定被告应在2015年6月20日前付清2015年6月20日至2016年6月19日的商场租金，因被告未履行其给付租金的义务，经原告多次催收，被告在2015年7月7日向原告支付了3个月的租金，并于2015年7月21日向原告出具《家和超市致柠都物业承诺书》，承诺书载明的主要内容，“由于家和超市资金困难，我超市应付柠都物业2015年7月至2016年6月的房租，目前只支付了第一个季度的租金，剩余租金，我超市承诺在2015年8月10日之前支付完毕。如果届时未支付到位，柠都物业有权以其他途径解决拖欠未付租金事宜。望理解支持，并请柠都物业告知各摊位业主。”后因被告仍未按其书面承诺时间给付下欠的租金，致形成本案诉讼。
另查明，被告租赁原告房屋经营家和超市的过程中，累计应向原告支付租金10675826元，其中2008年3月20日-2008年6月19日433563元，2008年6月20日-2009年6月19日1734254元，2009年6月20日-2010年6月19日967679元，2010年6月20日-2011年6月19日1141105元，2011年6月20日-2012年6月19日1141105元，2012年6月20日-2015年6月20日每年1314530元，2016年6月20日-2016年6月19日应付租金为1314530元。
本案在审理过程中，原告增加以下诉讼请求：要求被告给付合同约定的2015年8月的物业管理费2000元，截止2016年8月10日止的水费9445元，电费65364元，以上合计76809元。为了减少诉累，被告同意将原告在庭审中追加的上述诉讼请求在本案中一并处理。
证明上述事实的证据有原、被告营业执照，组织机构代码证，税务登记证，被告基本信息，企业名称变更核准通知书；商铺委托经营合同，房屋租赁合同，补充协议；家和超市致柠都物业承诺书；税收完税证明3份，柠都物业收取家和超市租金明细及收取租金收据24份；2015年8月水费、电�、物业管理费缴费收据和原、被告的当庭陈述在卷并经庭审质证予以证实。上列证据来源合法，证明的内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。自贡家和超市有限责任公司提供的紧急情况反映、自贡市家和超市有限责任公司关于家和安岳店有关情况的报告、关于家和超市安岳柠都广场房屋续租后的实施方案，因上述证据与本案无关联，本院不予采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，依法应受法律保护，原、被告均应按照《中华人民共和国合同法》和租赁合同的约定全面履行各方的义务。依照《房屋租赁合同》的约定，被告应在2015年6月20日前交付2015年6月20日至2016年6月19日一年的租金，因被告未能及时给付，经原告催收，被告仅支付3个月的租金，并承诺在2015年8月10日支付下欠租金。到期后，被告仍未履行给付租金的义务。被告的行为已违反合同的约定，构成违约。根据《中华人民共国合同法》第九十四条第三项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”。因被告的行为已构成根本性违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金131453元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人一方明确表示或者以自已的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条违约责任中约定，“甲方（安岳县柠都物业管理有限公司）构成违约，应按租赁总期限内租金总额的1%计付违约金给乙方”，但违约责任中未对被告违约时违约金如何支付进行约定。合同双方的权利义务是对等的，根据合同的相对性及公平性原则，被告违约时亦应适用该条规定。被告租赁原告房屋期间的租金总额是10675826元，其应承担的违约金应为106758.26元。原告主张的违约金按131453元支付是依照《房屋租赁合同》第十二条第2项，该项是针对“单方终止合同时，须向对方支付租赁总期限内租金总额的10%的违约金并赔偿一切直接和间接经济损失”，该项在本案中并不适用。原告在庭审中增加要求被告支付2015年8月物业管理费、水费、电费76809元的诉讼请求，为了减少诉累，被告同意该请求在本案中一并处理，故本院对原告该增加的诉讼请求予以支持。被告提出原告主体资格不适格，无权代表业主解除合同，本院认为，原告与业主签订了《商铺委托经营合同》，已取得该房屋商铺对外出租的权利，并以原告之名义与被告签订了《房屋租赁合�》，根据合同主体相对性原则，在被告违约的前提下，原告要求解除合同，其主体并无不当。被告提出未按合同约定缴纳房租，是因原告明确表示合同期满后不再将该商铺租赁给被告的前提下行使的不安抗辩权的答辩意见，因不安抗辩权是指当事人互负债务，先履行债务的一方有确切依据证明另一方丧失履行债务的能力时，在对方没有恢复能力或者提供担保前，有权中止合同的履行。被告作为应支付房屋租金的一方，以得不到商铺续租权就拒绝缴纳房屋租金为由提出不安抗辩权，其主张并不符合法律规定。故本院对被告上述两项答辩意见均不予采纳。据此，依照《中华人民共国合同法》第九十四条第三项、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告安岳县柠都物业管理有限公司与被告自贡市家和超市有限责任公司于2007年7月20日签订的《房屋租赁合同》；
二、限被告自贡市家和超市有限责任公司在本判决生效后十日内腾空租赁原告位于安岳县柠都广场的两层商铺，并将该租赁商铺返还原告安岳县柠都物业管理有限公司；
三、限被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告安岳县柠都物业管理有限公司支付违约金106758元；
四、限被告自贡市家和超市有限责任公司于本判决生效后十日内向原告安岳县柠都物业管理有限公司支付代为交纳的2015年8月的物管费、水费、电费76809元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1460元，由被告自贡市家和超市有限责任公司负担。
如不服本判决�可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 李高才
二〇一五年九月十七日
书记员 杨 慧