北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终3850号
上诉人（原审被告）：北京万福家园搬家服务有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路36号348室。
法定代表人：张永亮，经理。
委托诉讼代理人：张立二，男，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：张国琴，女，1985年6月11日出生，汉族，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：张同顺（张国琴之舅），住天津市西青区。
原审被告：张永亮，男，1976年1月15日出生，汉族，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：张立二，男，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律服务工作者。
上诉人北京万福家园搬家服务有限公司（以下简称万福家园公司）因与被上诉人张国琴、原审被告张永亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初8265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万福家园公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判裁定驳回张国琴的起诉。事实与理由：本案属于小产权房的买卖关系，法院不应受理。一审法院将房屋使用租期错误的认定为20年，实际应为40年，基于此不应适用北京市高级人民法院的相关规定。
张国琴辩称，同意一审法院判决，不同意万福家园公司的上诉请求及理由。涉案房屋系违建，现已被昌平区百善镇列入项目拆迁，张国琴租赁时对此事不知情。关于房屋使用租期，只有续交费用才能再延长20年。
张永亮述称，同意万福家园公司的上诉请求及理由。
张国琴向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的万福公寓房屋租赁合同无效；2.判令万福家园公司、张永亮返还一次性收取的20年租金的剩余部分费用107574元；3.判令万福家园公司、张永亮返还剩余房屋未使用期的物业费和收视费384元；4.判令万福家园公司、张永亮赔偿此房屋的装修损失费17660元。
一审法院认定事实：2016年1月10日，万福家园公司（出租方）与张国琴（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方与承租方双方在平等，自愿，公平，协商一致的基础上，就万福公寓房屋事宜达成如下协议：承租人对所租房屋享有二十年的租用权，即从2016年1月10日到2036年1月9日，合同约定日期届满，由出租方负责土地续租事宜，承租人只需交纳本合同房屋租金的10%作为土地费用，本租赁合同再延长二十年，承租人继续使用无需再次支付房屋租金；按整套整租一次性支付租金，总金额为115000元整；承租人所承租房屋为5105室，合同约定建筑面积为30平方米，属砖混结构；房屋达到交付使用条件，出租方在2016年1月10日前将房屋交付承租人，承租人应到出租方处办理房屋入住相关手续（交纳物业费、取暖费等相关费用）；入住时签订物业管理协议，自承租人办理完入住之日起计算物业费，物业费暂定为1.3元/平米/月；附件一：交房标准1外墙：水泥抹面，粉刷高级防水外墙涂料喷涂；2内墙：水泥抹面，两遍耐水腻子；3地面：釉面地板砖；4门窗：防盗门，塑钢窗，双层中空玻璃；5卫生间：做防水，坐便器，洗手盆；6厨房设备：橱柜，墙面砖到顶；7供暖：集中式采暖，立式暖气片；8小区设有门禁监控系统，封闭式管理。双方在该合同中还约定了其他内容。2016年1月10日，张国琴向万福家园公司支付租金115000元，万福家园公司当天将房屋交付给张国琴。2016年11月9日，张国琴向万福家园公司支付2017年1月10日至2018年1月10日物业费468元、有线费110元，共计578元。
张国琴自述其对涉案房屋进行了装修，装修造价为17660元，包含不锈钢窗护栏（含安装费）2900元、LED顶灯（含安装费）1260元、厨房与卫生间铝合金托架6件660元、木地板（含施工费）3600元、包墙漆含墙面涂刷工时费2200元、铝材玻璃门断门对开（含安装费）2280元、换锁费1380元、热水器加五金管件安装1260元、油烟机及厨房热宝水龙头1540元、手机信号放大器580元。
经现场勘验查明，5号楼入门处标示“拆”字，5105室为一居室，张国琴装修及物品含：卧室铺设木地板；卧室与过道之间玻璃隔断门一个、卧室内置物架一个、信号放大器一个、顶灯一个、窗外护栏一套；卫生间夏新热水器一个、挂架5个、水龙头一个；过道处燃气灶一个，抽油烟机一台、挂架2个，净水器一个、热水宝水龙头一套。双方同意自行交接，交接日期为2017年12月14日。
2017年7月6日，张永亮向北京市昌平区人民法院提出管辖异议，要求将该案移送山东省莘县人民法院管辖，北京市昌平区人民法院作出（2017）京0114民初8265号民事裁定书，驳回张永亮对本案管辖权提出的异议。张永亮不服提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民辖终712号民事裁定书，裁定准许张永亮撤回上诉。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故张国琴与万福家园公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张国琴应当将其所承租的房屋返还给万福家园公司，万福家园公司应当将收取的租金返还给张国琴。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故张国琴要求万福家园公司、张永亮扣除其占有涉案房屋期间的房屋使用费后返还其交纳的租金，于法有据，法院予以支持。双方均同意交接日期为2017年12月14日，故张国琴应支付的房屋使用费计算至2017年12月14日。关于张国琴所交纳的物业费、有线费根据张国琴使用房屋的时间，法院酌情确定数额。
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。张国琴承租涉案房屋后，对房屋进行了部分装修，安装了地板、隔断门、护栏、置物架、顶灯，配备了热水器、抽油烟机、净水器、热水宝、水龙头等设备。鉴于前述装饰装修已与房屋形成附合，拆除将造成较大损失。鉴于本案双方当事人均同意由法院酌定装饰装修价值，故法院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值，并由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
关于张国琴要求万福家园公司及张永亮承担连带责任一节，法院认为，万福家园公司系自然人独资的有限责任公司，张国琴将房屋租金转到张永亮个人账户中，张永亮亦不能证明万福家园公司财产独立于其自己的财产，故张国琴主张万福家园公司与张永亮承担连带赔偿责任，于法有据，法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京万福家园搬家服务有限公司与张国琴于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京万福家园搬家服务有限公司、张永亮于本判决生效后十日内在扣除房屋占有使用费后退还张国琴已收房屋租金103899.8元；三、北京万福家园搬家服务有限公司、张永亮于本判决生效后十日内退还张国琴物业费34.56元及收视费8.1元，以上共计42.66元；四、北京万福家园搬家服务有限公司、张永亮于本判决生效后十日内补偿张国琴房屋装修及附属物价款7000元；五、驳回张国琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，万福家园公司与张国琴于2016年1月10日签订的《房屋租赁合同》，其中约定了租赁面积、租赁期限等条款，转让了涉案房屋在一定期限内的使用权，在双方之间建立起房屋租赁合同关系。对于万福家园公司提出本案属于小产权房的买卖关系且法院不应受理的主张，并未就此提供证据予以证明，本院对此不予采信。对于万福家园公司提出租赁期限为40年的主张，因双方《房屋租赁合同》明确约定租赁期限从2016年1月10日到2036年1月9日，为20年。之后再延长20年，需以交纳其他费用作为条件，而非直接约定租赁期限为40年。故本院对于万福家园公司的该项上诉理由，不予采信。
由于双方均未能提供证据证明涉诉房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故张国琴与万福家园公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。一审法院对于合同效力的认定正确，对于合同无效后权利义务的处理亦无不当，本院予以维持。
综上所述，万福家园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2812元，由北京万福家园搬家服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国俊
审 判 员 徐 冰
审 判 员 范 磊
二〇一八年五月二十八日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸