广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0226民初604号原告：荣某，女，汉族，1944年3月11日出生，住三江侗族自治县，委托诉讼代理人:贾某，广西求衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙某，三江侗族自治县法律服务所法律工作者。被告：杨某，男，汉族，1968年10月6日出生，无业，住三江侗族自治县，原告荣某与被告杨某共有纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法由审判员李春晓独任审理，于2017年9月15日公开开庭进行了审理，书记员吴佳雪担任法庭记录，原告荣某及其委托诉讼代理人贾某、龙某，被告杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告荣某诉称：原告荣某与被告杨某系母子关系，双方共同共有一栋六层楼的砖房，该房位于三江县，国有土地使用证号为三国用(2015)第0709号，登记使用面积80.6㎡，不动产权证书号为桂(2016)三江侗族自治县不动产权第0000233号，建筑面积538.7㎡。被告未经原告同意，从2014年7月开始，以经营旅社（即老纳客栈）形式，擅自将共有房屋第3-6层共4层10间房对外出租，其中大房6间（面积22㎡／间）、小房4间（面积15㎡/间），经营期间所得收益全部占为已有。2017年6月1日，被告又擅自将该房屋第1-2层出租给蓝方做门面，合同期为2年，月租金4500元，年租金54000元，被告在订立合同当日已收取了第一年门面租金54000元并占为已有。被告上述行为已严重损害了共有人荣某的共有权，明显违反我国《民法通则》第78条第一款“共同共有人对共同共有财产享有权利、承担义务”，我国《物权法》第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有或者全体共同共有人同意”，《城市房屋租赁管理办法》第6条“有下列情形之一的房屋不得出租……（三）共有房屋未取得共有人同意的。……”等法律有关规定。由于被告上述的处分行为，造成原告巨大经济损失，具体损失为：①房租利益损失64800元（指第3-6层房间，从2014年7月10日至2017年7月10日止，3年）。根据同一片区（河西）3年来市场租房价格，大房每间每月租金至少400元，6个大房月租金合计2400元．三年租金合计86400元，小房每间每月租金至少300元，4个小房月租金合计1200元，三年租金合计43200元，两项合计总租金为129600元，原告应当享有50%收益权利，应获得租金利益64800元。②门面租金利益损失27000元（指第1-2层门面，第一年租金）。被告已实际收取租金54000元，原告应当获得一半收益，即27000元，经济损失合计91800元（64800元+27000元）。根据我国《物权法》第37条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条规定“……在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”因此，原告以上财产权益的损失应由被告承担民事赔偿责任。为此，诉至法院，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告经济损失91800元；2、被告负担本案诉讼费用。原告荣某提供的证据有：1、国有土地使用证、不动产权证书，证明诉争房屋是原、被告共同共有的；2、电脑咨询单，证明被告从2014年7月份起擅自处置诉争房屋3-6层10间房，对外招租；3、租房协议书及收条，证明被告擅自出租诉争房屋1-2层给他人并收取第一年租金54000元；4、房屋照片、客房照片，证明诉争房屋现状以及客房大小状况。被告杨某辩称：我家房子是1999年建的，先由我妈经营管理了十年，但是她都没有分过收益给我，2009年我开始管理该房，现在已经八年了，原先房子只是三层毛坯，没有装修，2013年我在原先三层上再建三层并全部装修。在管理该幢房初期我每月都给我妈1000元生活费，而且家里所有的人情来往及水电都是由我开支。2016年开始每月我给我妈1200元，从2017年6月份起给1500元。我认为，我妈经营管理房子十年都没有分过收益给我，在我管理期间每个月都给付她生活费，她现在来请求分房租是不合理的，并且4-6层是我起的，我妈没有出钱，4—6层所产生的收益应该归我个人所有。被告杨某对其主张未提供证据。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-3无异议；对证据4的真实性无异议，但认为房子的4—6层是被告出资兴建，原告没有出钱。本院认为，原告提供的证据1—3符合证据的真实性、合法性，与本案有关联性，且被告质证无异议，本院予以采信；证据4，仅证明诉争房屋的状况。根据本院确认的上述证据，以及原、被告在法庭审理过程中的陈述，本院确认本案的法律事实如下：原告荣某与被告杨某系母子关系，1999年将三江县屋改建，先建了一幢三层混砖楼房，2012年再扩建4—6层。2015年1月19日取得《国有土地使用证》，土地使用权人栏处写明杨某和荣某二人的名字。2016年5月18日取得《不动产权证书》，权利人栏处亦写明杨某和荣某二人的名字。在权利其他状况栏处注明：房屋总层数6，持证方式：共同持证，持证人：杨某、荣某。2014年7月起杨某将房屋的3-6层经营客栈，并领取营业执照，登记为：三江县老纳客栈。客栈共10间房，双人间6间，单人间4间，庭审中双方予以认可。2017年6月1日，杨某与案外人蓝方签订《租房协议书》，将房屋1楼门面及2楼后面的一间房屋出租给蓝方，协议约定租期2年，每月租金4500元，每年共54000元，2017年6月3日蓝方将第一年租金付给了杨某。荣某认为诉争房屋是自己与杨某共同共有，自己依法享有对房屋一半的收益，杨某将房屋对外经营侵犯了自己的权益，故诉至法院，提出如上诉请。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十三条“不动产或动产由两个以上单位、个人共有，包括按份共有和共同共有。”第九十四条“按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。”第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”以及第一百零三条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有的，或者共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中，在不动产权证书权利人一栏上登记的是杨某、荣某二人的名字，其二人对房产的所有权亦没有特别约定，并且该二人是母子关系，故该房产应由其二人共同共有。庭审中，被告陈述房屋原只建三层，2012年9月至2014年7月自己再建三层，故第4-6层房屋归自己个人所有，本院认为，不动产权证书于2016年5月18日取得，在该产权证书上明确记载房屋共有情况属共同共有，故本院对被告的观点不予采纳。关于诉争房屋的收益如何处理的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第九十八条的规定“对共有物的管理以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”鉴于诉争房屋属于原、被告共同共有，双方对收益亦没有特别约定，故房屋的收益在扣减管理及其他费用后，再作分配。庭审中，被告提出房屋3—6层做旅社，自己也投入管理，每月毛收入7000元，请一名服务员每月工资1600元，2014年—2015年每月电费大概900元—1000元，2016年每月电费大概1200元，2014年—2017年每月水费在250元左右。每年闭路电视维护费2100元、本地网费600元，公安管理费500元、公安网费1080元。旅社用品损耗每年大概3000元—4000元，原告亦予以认可。对于被告陈述的具体数字，原告认可，本院予以确认；对于2014年—2015年每月电费，本院酌情确认每月950元；对于旅社用品损耗，本院酌情确认每年支出3500元。鉴于被告自己参与旅社管理，如雇请员工亦会产生相应开支，参照被告雇请服务员的每月支出，本院酌情确认被告的管理费为每月2000元。经核算，2014年7月10日至2017年7月10日3年间，诉争房屋3—6层的毛收入为252000元（7000元/月×12个月×3年）。2014年7月10日至2017年7月10日3年间，诉争房屋3—6层的管理及其他费用为199140元〔（1600+2000）元/月×12个月×3年+950元/月×12个月×2年+1200元/月×12个月+250元/月×12个月×3年+（2100+600+500+1080+3500）元/年×3年〕，故2014年7月10日至2017年7月10日3年间，诉争房屋3—6层共有52860元（252000元-199140元）收益可供分配。鉴于第一层门面和第二层一个房间的收益，原告仅主张2017年6月至2018年6月租金，在2017年6月份被告出租给案外人蓝方，每月租金4500元，被告已预收一年租金共54000元。故诉争房屋共有106860元（52860元+54000元）收益可供分配。庭审中，被告陈述从2009年6月至2016年7月每月给付原告1000元，2016年8月至2017年5月每月给付原告1200元，2017年6月起每月给付原告1500元，原告予以认可。经核算，2014年7月10日至2017年7月10日3年间，被告已分配给原告收益共38500元（1000元/月×25个月+1200元/月×10个月+1500元），故尚有68360元（106860元-38500元）收益可供分配。因诉争房屋属于原、被告共同共有，双方对收益没有特别约定，故该收益应由原、被告平均分配，被告应向原告分配收益34180元（68360元÷2）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十八条、一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨某应分配给原告荣某位于三江县产的收益34180元；二、驳回原告荣某的其他诉讼请求。案件受理费2095元，减半收取1047.5元，由原告荣某负担660元，由被告杨某负担387.5元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状或直接到柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审判员  李春晓二〇一七年九月二十七日书记员  吴佳雪