温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初02786号
原告：温州市城西物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区嘉会里巷8号一楼。
法定代表人：陈剑武，总经理。
委托代理人：张婷婷，北京德恒（温州）律师事务所律师。
被告：温州市华中房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨西路华中大厦三楼。
法定代表人：黄蓓蕾，董事长。
委托代理人：徐雷、邵婷婷，浙江强盾律师所律师。
原告温州市城西物业管理有限公司（以下简称城西物业公司）与被告温州市华中房地产开发有限公司（以下简称华中房开公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年3月14日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员孙晓琳适用简易程序于同年4月19公开开庭进行了审理。原告城西物业公司的委托代理人张婷婷，被告华中房开公司的委托代理人徐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城西物业公司诉称：原告城西物业公司系依法成立并具有收取物业管理服务费资格的物业管理企业，被告华中房开公司系华昌大厦的房开建设单位、××室业主以及地下车库30个车位的业主。2011年，原告与华昌大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告为华昌大厦住宅小区全体业主和使用人提供有偿的物业服务，业主和非业主使用人向原告交纳物业服务费，物业管理费按照高层住宅1.2元／月·平方米；多层住宅0.40元／月·平方米；非住宅2.50元／月·平方米收取，公共电梯费按50元／月收取，如未能按期缴纳物业费等的，按照每日万分之五计算违约金。后原告与华昌大厦业主委员会每年都有续签《物业服务合同》，2014年，原告与华昌大厦业主委员会达成一份《补充协议》，对小区内开办公司的业主，由于增加小区卫生环境和公共设施设备的工作量，公共水电费按每户150元／月收取，物业费按3.0元／月·平方米收取。由于华昌大厦地下室车库与华昌大厦属于统一建筑的不同部分，共同享受原告为华昌大厦提供的全部物业服务，自2011年10月起至今，原告的员工白连学管理着地下车库车辆的进出管理（工资由原告负责），小区的清洁工负责地下车库的卫生、电工负责地下车库的灯泡维修、线路安全，以及地下室的下水道等的维护，地下车库的电费也一直由原告方代为缴纳。被告作为车位的所有人及受益方一直享受这样的服务和管理，作为受益方的被告应当支付相应的物业管理费及地下车库的电费。综上所述，被告拒绝缴纳物业费、公共电梯费的行为已经严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判令：1.被告立即支付华昌大厦××室物业费48058元［其中2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业费（364.08平方米×2.5元／月·平方米×24个月）与2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业费（364.08平方米×3.0元／月·平方米×24个月）］、公共电梯费4800元（50元／月×24个月＋150元／月×24个月）、地下车库物业管理费297404元（其中3号车位已经出售给其他业主，面积为34.87平方米，2011年10月1日起至2013年12月31日止的物业费［（2146.16-34.87）平方米×2.5元／月·平方米×27个月＋60元／月×27个月］，2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业费［（2146.16-34.87）平方米×3.0元／月·平方米×24个月＋60元／月×24个月］、地下车库电费19278元（252度／月×1.5元／度×51个月）及违约金7530元（自2013年1月1日起至2016年2月止，按每日万分之五计算），共计377250元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告华中房开公司辩称：1.原告与华昌大厦业主委员会签订的《物业服务合同》违反相关法律法规的强制性规定，程序严重违法，故双方签订的《物业服务合同》对被告不具有约束力；2.原告没有提供证据证明其收取物业服务费、公共电梯费、违约金等存在合法依据，且从未通知被告缴纳上述费用，故原告的主张已经超过诉讼时效；3.被告也未享受到原告提供的物业服务（例如安装入户门禁等），原告提供的物业服务存在瑕疵；4.原告非法侵占被告所有的华昌大厦地下车库并委托其工作人员白连学出租牟利，经（2015）温鹿民初字第2183号民事判决，华中房开仅主张按5000元／月要求城西物业公司返还不当得利，未超过其实际收益，现城西物业公司要求我方承担物业费，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：华中房开公司系温州市鹿城区华昌大厦××室（建筑面积：364.08平方米）和地下车库（除3号车位外）的业主。2011年9月22日，城西物业公司（作为乙方）与华昌大厦业主委员会（作为甲方）签订《物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方为华昌大厦提供物业管理服务。乙方收取的物业服务费标准为：高层住宅1.2元／月·平方米；多层住宅0.40元／月·平方米；非住宅2.50元／月·平方米。公共电梯费每户50元／月，公共通道等公共区域的水电费由所有住户平均分摊。物业服务费向业主按（年／半年／季）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。委托管理期限为一年零三个月，自2011年10月1日起至2012年12月30日止。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。合同签订后，原告城西物业公司即进驻该小区提供物业服务，后每年续签一次合同。2013年12月29日，经华昌大厦业主委员会盖章确认，非住宅经营用房物业服务费调整为5元／月·平方米，二层、三层非住宅3.0元／月·平方米。双方于2014年后每年均签订《补充协议》作为《物业服务合同》的附件，载明“在小区住宅内开办公司等有经营性质的承租户，考虑到其增加小区卫生环境和电梯等公共设施设备的工作量，公共水电费和物业服务费按照非住宅的标准收费，公共水电费（电梯费）以每户150元／月收取，物业服务费以3元／月·平方米收取”。因物业费等费用缴纳问题，双方产生争议，故原告诉至本院。
另查明：原、被告曾因华昌大厦地下车库占有使用收益产生纠纷，经（2015）温鹿民初字第2183号民事判决确认，城西物业公司主张双方曾于2011年10月达成口头协议，约定由城西物业公司对地下车库进行管理收益，并同意免除华中房开公司10个车位及包括涉案房屋在内的3套小区内住宅物业服务费，但华中房开公司对此不予确认。后经判决认定，即使城西物业公司委托白连学按150元／月／车位收取46个车位的停车费，扣除相应管理成本等支出，华中房开公司主张按5000元／月作为赔偿标准要求城西物业公司、白连学返还华昌大厦地下车库占有期间的不当得利，未超出城西物业公司、白连学实际取得的占有收益，故依法予以支持。
以上事实有原告提供的营业执照、身份证、房屋权属登记信息查询证明、《物业管理合同》及《补充协议》若干份、业主大会决议、电费发票、缴费通知单、（2015）温鹿民初字第2183号《民事判决书》以及双方当事人的庭审陈述等予以证实。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据合同约定，物业管理费按房屋建筑面积计算，公共电梯费每户50元／月，后经补充协议约定，在小区住宅内开办公司等有经营性质的承租户，公共水电费和物业服务费按照非住宅的标准收费，公共水电费以每户150元／户收取，物业服务费以3元／月·平方米收取。关于物业服务费的计算期限问题，由于物业公司提供的物业服务具有持续性和稳定性，故被告关于时效的抗辩不能成立，本院不予采信。现原告主张被告所有的××室自2012年1月1日起至2015年12月31日止的物业费48058元［其中2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业费（364.08平方米×2.5元／月·平方米×24个月），2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业费（364.08平方米×3.0元／月·平方米×24个月）］、公共电梯费4800元（50元／月×24个月＋150元／月×24个月），有事实与法律依据，本院依法予以支持。至于逾期违约金，考虑到城西物业公司在（2015）温鹿民初字第2183号一案中曾陈述双方就免除包括涉案房屋在内的物业服务费达成口头约定（虽该口头约定未经华中房开公司确认），且原告亦无证据证明其向被告发出书面催讨的通知缴纳时间，故原告主张自2013年1月1日起计算至2016年2月止的逾期违约金，依据不足，本院不予支持。至于地下车库管理费及电费，（2015）温鹿民初字第2183号民事判决确认华中房开公司要求按5000元／月返还地下室不当得利时已经扣除了相应管理成本等支出，故原告主张地下车库的物业费、电费等，理由不成立，本院不予支持。另，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告温州市华中房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告温州市城西物业管理有限公司坐落于温州市鹿城区华昌大厦××室房屋自2012年1月1日起至2015年12月31日止产生的物业服务费48058元、公共电梯费4800元；
二、驳回原告温州市城西物业管理有限公司的其他诉讼请求。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6959元，减半收取3479.5元，由原告温州市城西物业管理有限公司负担2918.5元，被告华中房开公司负担561元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 孙晓琳
二〇一六年五月三日
书记员 周泱鸯
附本判决引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。