北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第07952号
上诉人（原审原告、反诉被告）韩雪，女，1984年4月7日出生。
委托代理人李海成，北京市冠衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）才晶华，女，1969年10月27日出生。
委托代理人席东明，北京市仁杰律师事务所律师。
上诉人韩雪因与被上诉人才晶华租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩雪及委托代理人李海成、被上诉人才晶华委托代理人席东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年6月，韩雪起诉至原审法院称：2011年4月3日，我与才晶华签订《商铺租赁合同》，由才晶华将位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营餐饮街路东晶华美容美发店中的部分面积转租给我使用，我于当日交付定金2万元和押金2万元。到2014年4月，该合同履行完毕，我将房屋返还给才晶华，无任何违约行为。经我多次要求，才晶华无任何理由仍拒绝返还我房屋押金2万元。为维护本人合法权益，现诉至法院，请求判令才晶华按合同约定返还我出租房屋押金2万元。
才晶华在原审法院辩称并反诉称：2011年4月3日我与韩雪签订了租赁合同，租赁期限为三年，自2011年4月15日至2014年4月15日。房屋的租金为第一年65000元，第二年经协商为57500元，第三年为63250元，交付方式为年付，每年提前一个月付。第一年双方签订合同时商定好交纳5000元押金，如果双方合同履行过程中韩雪没有违约行为，不欠任何费用，到合同终止时将房屋完好无损交还我方时可退还押金。如果韩雪有违约行为或房屋不能原状交还于我，押金不予退还。韩雪另付转让费15000元以定金方式支付。合同签订后，定金即转让费归我所有。如果我未能按期交付房屋，则韩雪有权收回定金，如果我按期交付房屋，定金即转让费是归我方所有的。另外，韩雪有严重的违约行为，无权要求返还押金。一是其欠交租金，第二年的租金57500元没有按时交纳，其中7500元拖欠了4个多月；二是没有将房屋恢复原状，韩雪将房屋设施进行破坏，将门拆走，将墙损坏，占据我方房屋未支付使用费；三是未按时交纳电费。综上，我不同意韩雪的诉讼请求，并提出反诉，要求韩雪将房屋钥匙交还我方，并按每日173元的标准支付我自2014年5月1日至2014年7月24日期间的房屋使用费14700元，同时支付我电费645元。
韩雪在原审法院针对反诉辩称：钥匙已经丢了，现在没有办法返还，我同意支付电费，但不同意支付房屋使用费。
原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案件中，韩雪与才晶华签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。才晶华应提供适租的房屋，韩雪应按期交纳房屋租金、电费等。韩雪提交押金收条一份，才晶华虽不予认可，但其并未提出相反证据加以反驳，结合租赁合同，可以认定收条中韩序与韩雪为同一人，据此法院认定该收条的真实性。双方租赁合同中约定押金为5000元，后收条中显示韩雪向才晶华交纳押金20000元，后双方就此并无争议，可以认定双方对合同中押金条款进行了变更，才晶华虽辩称20000元定金中包含了押金5000元及转让费15000元，但就此其并未提供任何证据，法院难以采信。现合同已履行完毕，才晶华应按照合同约定予以退还。才晶华虽称韩雪逾期交纳租金属于违约行为，但就该问题双方已诉至法院并调解结案，韩雪交纳所欠租金，双方继续履行合同，现才晶华就此主张韩雪存在违约行为并拒退押金，于法无据，法院不予支持。
另，双方租赁合同于2014年4月30日到期后，韩雪继续使用该房屋，才晶华并未提出异议，故双方之原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。韩雪作为承租人可随时解除合同，但要履行最基本的通知义务，如其怠于履行该通知义务，则应承担相应的不利后果。韩雪虽称2014年5月26日搬走，但其并未提交任何证据证明其向才晶华进行了告知，双方亦未进行租赁物的交接手续，故对于韩雪要求交纳房屋租金至2014年5月26日的主张，法院不予支持。根据才晶华提交的证据，可知2014年7月24日才晶华进入涉案租赁物并对屋内的物品进行了清理，才晶华控制该租赁物，以此日作为才晶华明确知悉之日，并无不宜。故韩雪应支付自2014年5月1日至2014年7月23日期间的房屋租金，具体标准按双方皆认可的每日173元计算，共计14532元。关于尚未交纳的房屋租金，韩雪称2014年5月3日向才晶华支付了3270元房屋租金，就此其并未提交证据，法院不予采信。关于韩雪尚未交纳的电费，双方并无争议，法院不持异议。就才晶华要求韩雪返还房屋钥匙的反诉请求，因韩雪已丢失而无法返还，且房屋已清退，无实际意义，故法院不再支持其该项反诉请求。
据此，原审法院于2015年3月作出判决：一、才晶华于判决生效后七日内返还韩雪房屋押金两万元；二、韩雪于判决生效后七日内支付才晶华房屋租金一万四千五百三十二元；三、韩雪于判决生效后七日内支付才晶华电费六百四十五元；四、驳回才晶华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，韩雪不服上诉至本院，请求撤销原审判决第二项，依法改判驳回才晶华要求韩雪支付房屋使用费或租金的诉讼请求。其事实及理由为：才晶华的租赁权在2014年4月30日已经到期，无法再履行与韩雪的租赁合同；吕家营村村民委员会出具的《情况说明》不应被采信；才晶华在2014年5月26日将韩雪轰走并更换了门锁，涉案房屋6、7月产生的房屋使用费与韩雪无关。才晶华同意原审法院判决。
本院经审理查明：2011年4月3日，才晶华（出租方、甲方）与韩雪（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营餐饮街路东晶华美容美发门面租赁给乙方；租赁期自2011年4月15日至2014年4月15日止；合同有效年度租金共计为65000元，租金支付方式年付；电费按日常使用数（计量）收费，每月10日前交上月电费（甲方出示供电局收费发票）；合同期内，由于乙方原因，合同未满压金不退还，压金金额五千元；乙方在签订合同时付给甲方2万元为定金，在正式入住后5日内将第一年付的租金付给甲方；乙方从第二次付款开始，每次在每年付提前一个月交付；乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。在合同承租方处有“韩序和韩雪是同一个人”字样。
合同签订后，韩雪向才晶华按期交纳了第一年房屋租金65000元。合同履行第二年，经双方协商将第二年租金变更为57500元，韩雪交纳了50000元租金，后因欠才晶华7500元租金未支付，才晶华诉至法院，要求韩雪继续履行合同，并支付其租金7500元及违约金。后法院作出（2012）朝民初字第26553号民事调解书，双方协议2011年4月3日签订的房屋租赁合同继续履行，同时韩雪于调解书生效之日起三日内给付才晶华租金7500元，双方无其他争议。后韩雪于2012年8月27日向才晶华交纳了该7500元房屋租金，并于2013年3月19日向才晶华交纳了2013年4月15日至2014年4月15日期间的房屋租金63250元。
合同到期后，双方口头约定将合同延续至2014年4月30日，租金按每日173元支付，韩雪向才晶华支付了2014年4月16日至4月30日期间的租金2595元。2014年4月30日合同到期后，韩雪仍继续占用该房屋，才晶华并未提出异议。
庭审中，才晶华提交北京市朝阳区十八里店乡吕家营村村民委员会与北京明泉康体休闲中心签订的《厂房、场地及相关设施租赁合同》、北京明泉康体休闲中心与才晶华签订的《厂房、场地及相关设施租赁合同》、北京市朝阳区十八里店乡吕家营村经济合作社与才晶华签订的《农村集体资产租赁经营合同书》及情况说明各一份，用以证明才晶华有权对外出租涉案房屋，对此韩雪提出异议，认为才晶华自2014年5月1日起无权出租房屋。
关于房屋押金，韩雪表示2011年4月3日向才晶华交付了房屋押金及定金各20000元，其中定金20000元在第一年房租中进行了扣除，而多付15000元押金是因为才晶华担心美容设施丢失故要求韩雪支付，但合同中的押金条款未作更改。为此韩雪提交收条一份，内容为”今收到韩序房屋压金2万元正，才晶华，2011年4月3日。”才晶华对收条不予认可，表示不确定是否为自己所写，其称定金20000元包含合同约定的押金5000元及双方口头约定的涉案房屋三年使用权的转让费15000元，并口头约定合同到期后该笔转让费不再退还。才晶华对此未提交相关的证据。
关于欠缴租金情况，才晶华提出韩雪一直占用租赁房屋，直至2014年7月24日村里对涉案房屋进行统一清理，才晶华将韩雪在房屋内的剩余物品进行了清理，故其主张房屋使用费至2014年7月24日，同时韩雪破坏了房屋及用电设施，是严重的违约行为。为证明其主张，才晶华提交照片一组、视频资料一份及情况说明一份。韩雪认可照片、视频资料的真实性但否认其证明目的，称房屋设施并非自己毁坏，对情况说明不予认可。韩雪称其于2014年5月26日将房屋腾空，且5月3日曾向才晶华支付3270元房屋租金，故其尚欠才晶华房屋租金1295元。二审期间，韩雪向本院提交其与才晶华2014年5月28日的手机短信作为证据，手机短信的内容为，韩雪：”我给了你3270元，我还给你多少钱，还有电费，我是5月25号搬出来的，你算一下钱吧，算好了和卡号一起发过来。”才晶华：”你是26天，还欠我1295元，加645电费1940元，你这还有5000押金，我在给你3060，咱俩就两清了，你折腾什么啊把卡号发过来。我给你打过去。不行你就起诉吧。”韩雪：”电费怎么那么多，你查的是现在是多少字”。对该份证据，才晶华不认可真实性，但该短信证据中显示的手机号码与才晶华在法院送达地址确认书中填写的手机号码一致。
关于欠缴电费情况，才晶华提交计算电费数额的照片三张及购电收据两张，欲证明韩雪欠缴电费645元。韩雪认可欠缴电费数额。
上述事实，有《商铺租赁合同》、收条、收据、（2012）朝民初字第26553号民事调解书、两份《厂房、场地及相关设施租赁合同》、《农村集体资产租赁经营合同书》、吕家营村经济合作社情况说明、短信记录、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据案件查明的事实及双方的诉辩主张，本案二审期间的争议焦点在于韩雪应支付才晶华房屋使用费的期间及数额。
双方口头约定将租期延至2014年4月30日，5月1日之后韩雪继续占有使用涉案房屋，才晶华未提出异议，双方之间的关系转为不定期租赁。从韩雪提交的手机短信可以看出，5月1日之后韩雪向才晶华支付了3270元的租金，后韩雪于5月26日搬离涉案房屋并通知了才晶华，才晶华对韩雪占有使用房屋的天数、欠缴租金的数额进行了确认，韩雪对此表示认可，即双方对《商铺租赁合同》于5月26日解除及韩雪欠交租金问题达成了一致意见，故韩雪应按双方约定支付才晶华房屋租金1295元。才晶华表示不清楚韩雪于5月26日搬离房屋的情节，明显与事实不符，才晶华主张5月26日之后的房屋使用费，无事实及法律依据，应予驳回。
韩雪认为才晶华自2014年5月1日之后无权出租涉案房屋，无事实依据，本院不予采信。
综上，原判有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34417号民事判决第一、三项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第34417号民事判决第二、四项；
三、韩雪于本判决生效之日起七日内支付才晶华房屋使用费一千二百九十五元；
四、驳回才晶华的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费150元，由才晶华负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费92元，由韩雪负担25元（于本判决生效之日起7日内交纳），由才晶华负担67元（已交纳）；二审案件受理费180元，由韩雪负担50元（已交纳），由才晶华负担130元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
代理审判员 赵 霞
代理审判员 闫 慧
二〇一五年八月十一日
书 记 员 王 艳