广东省南澳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0523民初61号
原告：陈昱，男，1989年7月30日出生，汉族，住汕头市龙湖区。
委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄永和,广东腾翔律师事务所律师。
被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司，住所地南澳县。
负责人：谢晓文，经理。
委托诉讼代理人：李腾，男，1968年4月8日出生，深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司员工，住汕头市龙湖区。
原告陈昱诉被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（以下简称迪海南澳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法由审判员翁燕雯适用简易程序进行审理，后因工作原因，转为适用普通程序并由代理审判员陈泽彬、人民陪审员唐四妹、林悦金组成合议庭，于2016年11月24日召集原、被告进行证据交换，同日公开开庭进行了审理。原告陈昱的委托代理人黄永和、徐兆深，被告迪海南澳分公司的委托代理人李腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月1日，原告与被告签订的《商品房定房协议书》约定：原告向被告预定位于南澳县迪海?蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房，建筑面积60.19平方米，定金20000元可抵房款，按揭贷款方式付款，首期款约定2014年11月9日之前交齐，以及其他条款。2014年11月8日，原告与被告正式签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售XX号）。合同约定：原告向被告购买位于南澳县迪海蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房建筑面积共60.19平方米；商品房单价为每平方米7035元，房价款总额423412.00元；付款方式及期限为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，于合同签定前付清首期房款173412.00元及代收费。交付期限为出卖人应当在2015年7月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。凡因本合同产生的或与本合同有关的一切争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南澳县房产交易中心申请登记备案。否则，出卖人应承担相应法律责任。以及其他条款。合同签订当日，即2014年11月8日，原告支付被告迪海蔚蓝海湾XX房首期款173412.00元。同日，原告支付被告迪海蔚蓝海湾XX房契税12702元、专项维修资金3310元、印花税212元、贴花5元，合计16229.00元。合同签订后，原告依约全面履行合同。但是，被告没有依约履行合同，没有向南澳县房产交易中心申请迪海蔚蓝海XX房登记备案，不能在2015年7月31日前将迪海蔚蓝海湾XX房交付买受人使用。经原、被告协商，双方于2015年8月19日签订了《补充协议》。协议约定：本项目交房时间改为2016年3月30日。因延误交房，产生的违约金按合同处理，从2015年8月1日起按每日万分之四计算（以本协议签署生效时所交房款金额为基数）至实际交房日为止，补偿方式或可选现金支付。但是，交房时间2016年3月30日期满，被告还是不能交房。尔后，原告多次到被告售楼处（汕头市XXX路XXX广场写字楼正门XX房）催促被告履行合同，但被告至今没有交房、没有办理迪海蔚蓝海湾XX房登记备案、产权登记和取得《房地产权证》手续，也没有支付逾期交房违约金。综上所述，本案被告至今没有履行合同约定的义务，依约依法应当继续履行合同，并应承担全部民事责任。因此，请求判令：一、被告继续履行2014年11月8日与原告签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售XX号）。二、被告立即将原告向其购买的位于南澳县迪海蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房建筑面积共60.19平方米的房屋交付原告使用。三、被告立即办理原告向其购买的位于南澳县迪海蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房建筑面积共60.19平方米的登记备案、产权登记和取得《房地产权证》手续。四、被告支付原告从2015年8月1日起按每日万分之四计算（以所交房款金额173412.00元为基数）至实际交房日为止的逾期交房违约金，暂计至2016年6月30日止为22890.38元。五、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告增加了一项诉讼请求，即判令原、被告签订的《汕头市商品房买卖合同》有效，同时表示被告能承担还款民事责任，不申请追加深圳市迪海投资发展有限公司作为被告参加诉讼。
原告为证明上述诉称的事实，在举证期限内提供如下证据：
一，陈昱身份证复印件一份，证明原告主体资格。
二，企业机读档案登记资料复印件一份，证明被告的主体资格。
三，《商品房定房协议书》（B栋）复印件一份，证明2014年11月1日，原、被告签订的《商品房定房协议书》约定：原告向被告预定位于南澳县迪海蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房建筑面积60.19平方米，定金20000元可抵房款，按揭贷款方式付款，首期款约定2014年11月9日之前交齐以及其他条款。
四，《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售XX号）复印件一份，证明2014年11月8日，原、被告签订的《汕头市商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于南澳县迪海蔚蓝海湾国际公馆一期XX号房建筑面积共60.19平方米；商品房单价为每平方米7035元，房价款总额423412.00元；付款方式及期限为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的40%，于合同签定前付清首期房款173412.00元及代收费。交付期限为出卖人应当在2015年7月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。自本合同生效之日起30天内，由出卖人向南澳县房产交易中心申请登记备案以及其他条款。
五、收款收据复印件二份，证明2014年11月8日，被告收到原告迪海·蔚蓝海湾XX房首期款173412元及代收的契税12702元、专项维修资金3310元、印花税212元、贴花5元。
六、《补充协议》复印件一份，证明2015年8月19日，原、被告签订的《补充协议》约定：本项目交房时间改为2016年3月30日。因延误交房，产生的违约金按合同处理，从2015年8月1日起按每日万分之四计算（以本协议签署生效时所交房款金额为基数）至实际交房日为止，补偿方式或可选现金支付。
七，声明及快递交寄邮件收据复印件各一份，证明原告于2016年5月19日向被告邮寄声明，再次要求被告交房、办理交易登记，履行合同义务。
八、《民事裁定书》及《协助执行通知书》复印件一份，证明涉案房产已被深圳市福田区人民法院查封。
被告迪海南澳分公司在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时辩称，原告所说属实，被告同意继续履行合同。由于公司资金不足，目前项目停工，无法交房。现公司也在努力筹集资金，早日复工。违约金按合同约定，没有异议。
被告迪海南澳分公司对其辩称的事实，在举证期限内提供如下证据：
一、《营业执照》复印件一份，证明被告的诉讼主体；
二、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》复印件各一份，证明被告具备开发销售房地产的资格。
经开庭质证，原、被告对对方提供的证据均无异议。
本院对原、被告提交的证据认证如下：
原、被告提供的证据，对方均无异议，本院依法予以采信。
根据原、被告举证和本院认证，本院查明案件事实如下：
2014年11月8日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售XX号），合同约定：原告向被告购买位于南澳县××××镇牛郎崛迪海蔚蓝海湾国际公馆一期项目XX号房，建筑面积60.19平方米，每平方米7035元，房价款总额423412元。原告采用分期付款方式，须于合同签定前付清购房总价款的40%房款即173412.00元及代收费用。被告应于2015年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。如被告不能按期交房，逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应在解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向原告支付违约金，合同还对其他事项作了约定。同日，原告向被告支付购房款173412元，代收契税12702元、印花税212元、专项维修资金3310元、贴花5元。被告共出具二份《收款收据》交原告存执。2015年8月19日，原、被告签订《补充协议》，约定交房时间改为2016年3月30日；因延误交房，产生的违约金按合同处理，从2015年8月1日起日按万分之四计至实际交房之日止。此后，被告不能依约按时交房，原告遂向本院提起诉讼，请求判准上述诉请。
另查，被告持有的《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期自2014年1月22日至2015年4月18日。
再查，2015年5月29日，深圳市福田区人民法院查封南澳县××××镇牛郎崛迪海﹒蔚蓝海湾国际公馆一期包括涉案房产在内575套房。
上述事实，有原告提供的《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》、被告提供的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《广东省南澳县商品房预售许可证》及庭审笔录在卷，足资认定。
本院认为，本案系被告将正在建设的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是：一、本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效；二、原告所购买的房屋能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》；三、被告是否需支付违约金。
一、关于本案《汕头市商品房买卖合同》是否有效的问题。
原、被告于2014年11月8日签订的《汕头市商品房买卖合同》，是在被告取得《广东省南澳县商品房预售许可证》有效期内签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，可认定原、被告签订的商品房预售合同有效。因此，原告请求确认《汕头市商品房买卖合同》有效，理由成立，本院予以支持。
二、关于原告所购买的房屋能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》的问题。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，被告虽于2014年1月22日取得《广东省南澳县商品房预售许可证》，但迪海﹒蔚蓝海湾国际公馆一期项目工程未竣工验收，被告将房屋交付给原告使用的条件尚未成就。因此，原告请求被告将房屋交付使用，本院不予支持。此外，被告持有的《广东省南澳县商品房预售许可证》已失效且预售的商品房被查封，导致目前已销售的商品房不能办理房产登记，购房业主不能取得商品房产权。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案商品房不能办理产权登记的情况即属于“法律上或者事实上不能履行的合同”情形，因此本案合同不适用继续履行，当事人可选择违约赔偿的诉讼来填补合同不能履行给其造成的损失。基于上述情况，本院依法向原告行使释明权，告知原告变更其基于继续履行合同提出的办理房产交易登记手续的诉讼请求，但原告明确表示不予变更，故本院依法不能支持其基于合同继续履行所提出的办理所认购商品房房产交易登记手续的诉讼请求。原告可另寻途径解决，要求违约方承担不能履行合同的违约赔偿责任，或待符合办理房产登记条件后再行要求违约方继续履行合同。
三、关于被告是否需支付违约金的问题。
原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》、《补充协议》时，原告已向被告支付约定的购房款，履行合同义务。被告应按合同约定于2016年3月30日前将商品房交付给原告使用，但被告没能依约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告按合同约定自2015年8月1日起至被告实际交付房屋之日止，按原告已交房价款日万分之四支付违约金，依据充分，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告陈昱与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售XX号）有效。
二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈昱支付逾期交房违约金22890.38元（自2015年8月1日起暂计至2016年6月30日止，此后违约金按原告已付购房款173412元以日万分之四计算至被告实际交付房屋之日止）。
三、驳回原告陈昱的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7994元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司负担。该款于本判决发生法律效力之日起30日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。
审 判 长 陈泽彬
人民陪审员 唐四妹
人民陪审员 林悦金
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 柯素娃
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。