重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初120号原告:重庆深国贸物业管理有限公司。住所地:重庆市九龙坡区渝州路**号12-3-1。统一社会信用代码：91500107202853028E。法定代表人：陈国连，该公司经理。委托诉讼代理人：刘莎（公司职工），女，1984年10月19日出生，居民，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：郭勇（公司职工），男，1958年8月24日出生，居民，住重庆市九龙坡区。被告：重庆创盛房地产开发有限公司。住所地：重庆市彭水县绍庆街道河堡街**号3-1。统一社会信用代码：915002433051761545。法定代表人：吴京，该公司经理。委托诉讼代理人：闫文海（公司职工），男，1982年12月16日出生，居民，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：杜鹏冲，重庆比君律师事务所律师。原告重庆深国贸物业管理有限公司（下简称深国贸物业公司）诉被告重庆创盛房地产开发有限公司（下简称创盛公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法由审判员谢再守适用简易程序于2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告深国贸物业公司委托诉讼代理人刘莎、郭勇，被告创盛公司委托诉讼代理人闫文海到庭参加了诉讼，后因案情需要，依法由审判员谢再守适用简易程序于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告深国贸物业公司委托诉讼代理人刘莎、郭勇，被告创盛公司委托诉讼代理人杜鹏冲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告深国贸物业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《彭水公园世界城示范区物业服务协议》于2017年12月4日正式解除；二、支付2017年5月1日至2017年12月4日所欠的物业管理费505613.3元。三、支付2017年5月支援接房活动产生的加班费6280元。四、支付违约金225168.4元。五、以511893.3元为基数，从2017年12月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至全部款项付清之日为止。六、本案的诉讼费和保全费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年1月5日签订了《彭水公园世界城示范区物业服务协议》，由被告创盛公司委托原告方提供物业服务。每月为70000元。合同签订以后，原告方于2017年1月15日开始为被告方提供物业服务，至2017年4月，被告方皆按约定支付。但自2017年5月起，被告方便拖延支付物业服务费，经多次催讨仍不支付。原告方于2017年12月4日向被告方送达了解除合同的通知，被告方仍然拒绝支付。被告创盛公司答辩如下：一、被告方认可所拖欠的物业管理费及加班费，但加班费计算重复，同时8-12月的物业管理费缺乏对应月份的工人数、考核评分表及10月、11月、12月的发票，未达到支付条件。二、被告方不认可原、被告方所签订的《彭水公园世界城示范区物业服务协议》已经解除，同时不同意解除前述合同。三、由于前述合同并未解除，故不存在违约金事宜。四、违约金与迟延支付利息皆为违约惩罚，不能并处，金额明显过高，要求调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原告深国贸物业公司与被告创盛公司于2017年1月5日签订了《彭水公园世界城示范区物业服务协议》，原、被告以70000元/月的物业服务费达成物业服务合同，项目自2017年1月15日起开始提供物业服务直至原告方退出管理服务之日止。前述协议第八条第3条约定：一方无任何理由不履行协议或不完全履行协议由此给对方造成损失的，必须偿还损失方三个月协议总额作为违约金。原告深国贸物业公司按前述约定进场开展物业服务。被告创盛公司按照约定支付了1月、2月、3月、4月的物业服务费，但从2017年5月起即再未向原告深国贸物业公司支付物业服务费。原告深国贸物业公司多次书面催讨，被告创盛公司因资金问题无力支付。原告深国贸物业公司于2017年12月2日向被告创盛公司邮寄了《关于解除彭水公园世界城示范区物业服务协议的通知》，告知2017年12月4日解除物业服务合同并停止物业服务，并于2017年12月5日交接。原告深国贸物业公司实际于2017年12月5日撤场并将钥匙交付给被告创盛公司。被告创盛公司当庭陈述未书面对是否愿意解除合同正面答复，同时由于公司暂停运行，故暂不同意解除合同。经原、被告当庭核实尚欠的物业服务费及加班费（5月19日至6月25日花展活动加班费）总额为505613.3元。虽然被告创盛公司自身经营不善导致从6月份起运营开始出现问题，但是8-12月原告深国贸物业公司仍正常地提供物业服务并提供了8-12月的物业管理费对应月份的工人数、考核评分表进行佐证。上述事实，有原、被告当庭陈述，有《彭水公园世界城示范区物业服务协议》、有《关于解除彭水公园世界城示范区物业服务协议的通知》，有清单等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案焦点如下：一、所欠物业服务费及加班费如何认定？二、原、被告之间的物业服务合同是否达到解除的要件？三、违约金是否应当支持？如何计算？一、所欠物业服务费及加班费支付方式如何认定？本案中经原、被告当庭核实5-12月物业服务费及加班费（5月19日至6月25日花展活动加班费）总额为505613.3元，虽然被告创盛公司辩称8-12月的物业管理费未达到支付条件，然而原告方在8-12月仍正常的提供物业服务同时也提供了8-12月的物业管理费对应月份的工人数、考核评分表，足以认定8-12月的物业服务费应当按正常计算，故尚欠的物业服务费及加班费（5月19日至6月25日花展活动加班费）总额为505613.3元。按照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告深国贸物业公司实际履行了自身的义务，被告方应当进行支付相应的报酬。二、原、被告之间的物业服务合同是否达到解除的要件？违约金是否应当支持？如何计算？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除。本案中原、被告未对合同解除达成一致，故应当审查是否达成法定解除的要件。本案中原告方多次催告要求被告方履行支付义务，被告方置之不理，加之原告方于2017年12月2日向被告创盛公司邮寄了《关于解除彭水公园世界城示范区物业服务协议的通知》，被告方仍置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。故本院认定原告方解除合同的行为合法有效，原、被告于2017年1月5日签订的《彭水公园世界城示范区物业服务协议》已经解除。三、违约金是否应当支持？如何计算？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告方未履行合同义务，应当履行违约损失。原、被告约定的协议第八条第3条约定：一方无任何理由不履行协议或不完全履行协议由此给对方造成损失的，必须偿还损失方三个月协议总额作为违约金。被告方认为违约金明显过高应当进行调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因原告并未举证证实损失的大小，且被告认为违约金过高要求本院予以调整，本案的未支付物业服务费及加班费总额为505613.3元，而原、被告约定的3个月物业服务费的违约金为210000元，明显过高，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条的规定，年利率不宜超过24%，本院依照前述法律法规酌情认定违约金为70000元。至于原告方起诉的迟延履行利息由于双方并无约定，违约金的适用已经充分了保护了违约相对方的权益，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第124条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆深国贸物业管理有限公司与被告重庆创盛房地产开发有限公司于2017年1月5日签订的《彭水公园世界城示范区物业服务协议》已于2017年12月4日解除；二、被告重庆创盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日之内一次性支付原告重庆深国贸物业管理有限公司所拖欠的物业管理费及加班费合计505613.3元及违约金70000元，共计575613.3元；三、驳回原告重庆深国贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11170元，减半收取5585元(原告深国贸物业公司已预交5585元)，由被告重庆创盛房地产开发有限公司负担5585元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  谢再守二〇一八年四月二日书记员  高建容