山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吕民一初字第40号
原告（反诉被告）余明龙。
委托代理人冯左左、李斌，山西航宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）张建平。
委托代理人王银光、杨强，山西仁睿成律师事务所律师。
原告（反诉被告）余明龙（以下简称原告余明龙）诉被告（反诉原告）张建平（以下简称被告张建平）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余明龙及其委托代理人冯左左、被告张建平及其委托代理人王银光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余明龙诉称，原、被告于2013年4月1日签订《选煤厂租赁协议》（以下简称《租赁协议》），协议约定被告张建平将位于山西省孝义市和平庄村茂盛选煤厂租赁给原告余明龙使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。租金为有产权部分含选煤设备年租金（47亩）1，200，000元人民币，无产权部分（55亩）年租金为300，000元人民币。同时特别约定原告在支付租金之前，被告应确保场地、设备的可正常运转，如有出现设备使用不良等情况，乙方有权暂停支付租金。在违约责任中又约定，被告所提供的选煤厂应符合生产经营目的，产权合法，无其他影响生产经营的事项，否则被告应承担违约责任。2013年4月13日，原告支付了被告600，000元租金。之后原告一边开始公司的前期运作一边筹备公司所需设备以及硬件设施的事实。期间原告搭建彩钢房花费1，076，201元，后又装修办公场所；铺设有限、宽带等公司所需其它硬件设施。6月初，一切就绪，正当原告准备公司的正常运作时，被告带人多次阻止原告公司的正常生产经营，致原告公司经营处于瘫痪状态，原告对之前所雇员工也因无合法解雇理由而一直支付工资。之后，原告多次找被告协调无果，为避免损失，于2013年6月下旬另行租赁别处场地重新开始公司运作。因被告无故终止合同致原告与客户所签订单全被退还，共损失2，000，000元，现原告提起诉讼，请求：1、被告返还原告600，000元租赁费；2、被告赔偿原告搭建彩钢房工程款1，076，201元；3、被告赔偿工人过渡期工资500，000元；4、被告支付原告另行租赁场地费400，000元；5、被告支付原告预期损失2，500，000元。
被告张建平提交书面答辩状辩称：1、本案中违约方为原告余明龙。《选煤厂租赁协议》约定原告每年应付租金1，500，000元，原告口头承诺签订合同即一次性付款。2013年4月1日双方签订协议后，原告仅于2013年4月13日支付600，000元，剩余900，000元至今尚未支付，构成违约；原告接管选煤厂并非从事洗煤生产，擅自搭建简易彩钢房从事物流，停放与洗煤无关的运输车辆，严重违反相关政府规定，构成违约；原告未依约支付留厂人员工资，加重被告的负担，构成违约。2、原告诉称事实与事实不符。选煤厂设备可正常使用，原告经验收签订协议后才接管该厂；被告希望洗煤厂能够正常生产，保证留厂工人工资发放，不存在带人阻止洗煤厂生产；原告于2013年6月份仅撤走了临建房材料，其物流人员至9月份仍留厂，至2013年10月原告方人员才全部撤走；被告多次找原告协商剩余租金支付问题，无果后被告为避免损失于2014年4月2日正式接管选煤厂。3、被告不应返还600，000元租赁费，原告应支付被告欠付租赁费900，000元。4、原告擅自搭建临建的行为不符合政策要求，且未经被告同意，其请求被告赔偿搭建彩钢房所支付工程款576，201元于法无据。5、原告请求被告赔偿该因修建主、副楼院内附属工程工程款512，167.25元无事实依据，该工程并不存在。6、过渡期留厂人员工资为被告替原告垫付的，原告应当返还被告垫付的工人工资，不存在被告赔偿原告工资款739，744元问题。7、原告要求被告另行支付租赁场地费400，000元与5月份车贷利息397，527.85元，双方并无约定，原告对外投资费用应自行承担。8、原告应管理不善造成预期损失2，000，000元应自行承担经营损失。
反诉原告张建平反诉称：1、2013年3月初，反诉被告余明龙委托其小舅子卫轩明到孝义市茂盛选煤厂与厂长秦某甲协商租赁选煤厂事宜。双方谈妥后，2013年4月1日张建平与余明龙签订了《选煤厂租赁协议》。设备调试良好，余明龙接管选煤厂后，于2013年4月13日支付张建平600，000元租赁费，剩余900，000元至今拖欠。2、反诉被告余明龙未经反诉原告张建平同意在租赁厂区内搭建建筑，并建简易彩钢房从事物流，停放与洗煤无关的运输车辆。后该彩钢房因违建被政府指令拆除。反诉被告曾组织工人拆除，后因欠付施工工人工钱停工，由反诉原告垫付资金，完成拆除工作，反诉原告垫付拆除费38，000元至今未支付反诉原告。3、根据协议约定，反诉被告应承担待岗人员的工资，但反诉被告并未支付，反诉原告替反诉被告支付了待岗人员工资，其中支付厂长秦某甲12个月的工资36，000元，支付洗煤司机秦某乙3个月的工资10，500元，支付机修工秦某丙3个月的工资7，500元，合计54，000元。4、协议约定年租金1，500，000元一次性付清，但反诉被告延期支付，应根据人民银行贷款利率的4倍计息计算违约金，从2013年4月1日至2013年4月13日，拖延12天，违约金计算为16，800元；从2013年4月1日起至2014年4月1日止，一直拖延租金900，000元，该部分违约金为302，400元，合计319，200元。现请求人民法院依法判令解除双方签订的《选煤厂租赁协议》，同时反诉被告余明龙支付反诉原告张建平：1、拖欠的租赁费900，000元；3、垫付拆除临建费用38，000元；4、垫付的工人工资款54，000元；5、支付因逾期支付租金违约产生的利息损失319，200元。
反诉被告余明龙未提交书面答辩状，庭审中口头辩称：1、本案反诉原告违约在先，反诉被告未违约；2、反诉原告请求反诉被告支付拖欠的租赁费、垫付的拆除零件费、垫付的工资款、以及违约金逾期支付租赁形成的利息损失均无事实和法律依据；3、反诉被告全面履行了合同义务，故反诉被告对反诉原告的反诉请求不予认可，请求人民法院驳回其反诉请求。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）余明龙提供以下证据：
《洗煤厂租赁协议》，拟证明协议签订主体为原告余明龙与被告张建平，合同签订的时间、年租金、租赁期限，支付租金的条件为被告保证场地、设备可正常运行；
租金收据，拟证明原告余明龙在设备没有维修好就支付被告600，000元租金的事实；
3、《盛达活动房合同书》，拟证明原告余明龙因搭建彩钢房而支付的费用为576，201元，且该项费用是原告的合理损失；
4、《工程承包协议书》，拟证明原告余明龙在租赁期限因修建附属工程而支付工程费512，167.25元，且该项费用为原告的合理损失；
5、员工工资表，拟证明因被告张建平无故终止合同导致原告余明龙支付工人过渡期工资共739，744元；
6、车贷支出凭证，拟证明原告余明龙在租赁期限的合理损失397，527.85元；
7、陈强、王钦兴、余敏、薛行敏、郭强等证人证言，拟证明2013年4月份至同年6月份被告张建平一直未将设备维修好的事实；
8、吕志栋、黄强、孙振雄、游水明等证人证言，拟证明合同签订后被告张建平同意原告余明龙搭建彩钢房的事实；
9、孝义市龙腾耐火材料公司与骋辉物流公司的租赁合同，拟证明原告余明龙在原洗煤厂生产经营受阻后另行租赁别处场地进行公司的运作；
10、租赁合同及收据，拟证明因被告张建平的无故终止合同给原告余明龙造成的直接损失400，000元；
11、工厂拆迁损失估算表，拟证明因被告张建平的无故终止合同给原告余明龙造成的预期损失2，000，000元多。
针对原告（反诉被告）余明龙的举证，被告（反诉原告）张建平质证认为：1、对证据1予以认可，合同第6条约定被告张建平方安排留守人员配合原告余明龙进行洗煤生产，工资由原告余明龙承担，同时该协议中没有体现允许原告私自建房；2、对证据2中600，000元予以认可，原告余明龙主张提前支付，被告张建平主张设备验收之后合格才付款；3、证据3与原、被告张建平争议的租赁合同没有关联性，且彩钢房的采购价非直接损失，彩钢房被拆除后由原告余明龙拉走；4、证据4也不能证明原告余明龙的损失；5、证据5与洗煤行业无关且不真实，原告余明龙提供的工资表与本案没有关联性；6、证据6、证据7与本案没有关联性；7、证据8的证人证言无法确定是否为证人本人书写，且内容一致，有抄写嫌疑，不具有真实性；8、证据9所提供证据为复印件，且证明内容为虚假的，不予认可；9、证据9、证据10主体不符，与本案无关；10、证据10为原告单方制作，且为复印件，与本案无关联性，不予认可。
为支持其诉讼请求，被告（反诉原告）张建平提供以下证据：
证人秦某甲《调查笔录》一份，拟证明原告余明龙委托其小舅子卫明轩宇被告张建平聘用的厂长秦某甲达成租赁洗煤厂协议，租赁五年，年租金1，500，000，签订协议后一次性付清当年的租金；协议形成过程中，明确约定不允许承租人在厂地内搞临时建筑；签订协议前，洗煤生产设备调试运行良好，协议签订后再次调试正常；证人秦某甲多次与张建平向原告余明龙索要拖欠租赁费900，000元；
证人刘某、李某证人证言一份，拟证明协议签订时原告余明龙承诺合同签订后即一次性支付租金；
收据三支，拟证明被告张建平垫付工人工资54，000元；
证人秦某乙、秦某丙出具的证明，拟证明2013年3月份，茂盛选煤厂设备调试良好，2013年4月份，茂盛选煤厂设备能正常使用；
孝义市昌泰煤业有限公司与孝义市茂盛选煤厂2014年4月3日签订的《电煤购销合同》和2014年4月5日、6日的《过磅单》，拟证明张建平于2014年4月3日接管洗煤厂投入生产，从2013年4月1日至2014年4月1日一直由余明龙经营该选煤厂；
照片8张，拟证明余明龙的违章建筑至今未拆除。
针对被告（反诉原告）张建平的举证，原告（反诉被告）余明龙质证认为：1、证据1对于调查笔录没有异议，对证人陈述内容真实性有异议，证人与张建平是多年朋友关系，证明内容不具有真实性；2、针对证据2刘某的证人证言没有身份证件，刘某、李某的证明材料均属于传来证据，不具有真实性；3、证据3不具有真实性；4、证据4对合同的真实性没有异议；5、秦某甲对彩钢房修建时间和划线时间的陈述矛盾，不予认可，秦某乙、秦某丙与被告有事实上的利害关系，对其作证不予认可。
本院经审理查明，原告（反诉被告）余明龙与被告（反诉原告）张建平于2013年4月1日签订《选煤厂租赁协议》，协议约定被告张建平将位于山西省孝义市和平庄村茂盛选煤厂租赁给原告余明龙使用，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。租金为有产权部分含选煤设备年租金（47亩）1，200，000元人民币，无产权部分（55亩）年租金为300，000元人民币。2013年三、四月份，茂盛选煤厂厂长秦某甲安排工人对设备进行调试，设备运转良好，并经原告方验收通过。合同签订后，原告余明龙支付被告张建平租金600，000元，原告余明龙与被告张建平正式交接选煤厂。原告余明龙为公司生产经营，搭建彩钢房、装修办公场所，后其临时搭建的彩钢房因既定铁路南迁项目被政府责令拆除，原告余明龙组织人员拆除部分，后被告张建平组织人员拆除。2013年6月，原告余明龙与被告张建平因洗煤厂管理使用及支付租金问题发生纠纷，原告方雇员开始撤走，至同年10月撤完。
本院另查明，山西骋辉物流有限公司（负责人为余明龙）与孝义龙腾耐火材料有限公司签订《租赁合同》，约定租赁期限从2013年7月1日起，至2018年6月30日止。
证明本案事实的证据有原、被告双方提交的证据。
本院认为，本案的主要争议焦点为：1、双方签订的《选煤厂租赁协议》应否解除；2、租赁协议履行过程中是否存在违约及违约责任的承担问题；3、彩钢房的搭建和拆除是否符合约定和法定，原告余明龙搭建费576，201元及反诉原告张建平拆除费38，000元承担责任的主体；4、原告余明龙另租赁场地的具体费用及承担责任主体；5、原告余明龙的预期损失数额及承担责任主体；6、原告余明龙及反诉原告张建平双方互相请求垫付工资款的责任承担主体。
（一）原告余明龙与被告张建平自愿签订的《选煤厂租赁协议》未违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。本案双方当事人未依约完全履行以上租赁协议，但诉讼中一致同意解除《选煤厂租赁协议》，对当事人双方合法处分其实体权利的行为，本院予以尊重。故反诉原告张建平主张解除协议之诉请，本院予以支持。
（二）关于《选煤厂租赁协议》履行过程中是否存在违约及违约责任的承担问题。本案反诉被告余明龙未经出租人同意擅自搭建彩钢房的行为，属改变租赁房屋建筑结构；未经营选煤而从事物流运输，属对租赁选煤厂改变用途，间接造成原选煤厂职工潜在的失业可能；预付租金到期后未履行继续给付租金义务，均构成违约。原告余明龙因他人阻止正常使用选煤厂产生纠纷，被告张建平未尽配合义务排除妨碍，属违反出租人保持租赁物适租状态之义务，亦构成违约。故本案原告余明龙违约在先，反诉原告张建平违约在后，双方行为均构成违约。
（三）本案所涉租金的负担问题。双方约定租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止，年租金共计1，500，000元人民币。原告余明龙实际占用选煤厂的期间为2013年4月1日签订协议交接之日起至2013年10月全部雇员撤离之日止共计6个月，应付租金750，000元，实际预付被告张建平租金600，000元，实际欠付被告张建平租金150，000元，故原告余明龙请求被告张建平返还租金600，000元之请求，无事实与法律依据，本院不予支持。又反诉原告张建平未尽协调义务系间接导致反诉被告余明龙占用租赁物期间对选煤厂的实际利用率受到影响，故对反诉被告余明龙超出预付租金占用选煤厂而产生的租赁费150，000元本院酌情其不予继续支付。反诉原告张建平同时主张其余租赁费750，000元，因2013年10月后其已实际占有使用租赁物，故此部分诉请因无事实依据，本院亦不予支持。
（四）关于彩钢房的搭建和拆除的费用问题。原告余明龙主张因被告张建平的违约致其撤出承租厂房，彩钢房之建造费用为其未能按约定期限合理使用租赁物之直接损失，请求被告张建平承担彩钢房搭建费用，因彩钢房之搭建费用属原告余明龙未经承租人张建平同意擅自扩建产生，比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”之规定，应由承租人余明龙自行承担。且彩钢房被政府行政行为强令拆除亦系原告余明龙不能合理利用彩钢房之根本原因，故原告此项请求，本院不予支持。基于“物的所有人承担物上损失”之民法基本原则，原告余明龙同时应对违法建造的彩钢房负有拆除义务或承担拆除费用。双方当事人对反诉被告余明龙部分拆除彩钢房均无异议，本案反诉原告张建平以剩余部分彩钢房由其代为拆除为由，请求反诉被告余明龙支付已垫付拆除费38，000元，但未提供相应证据证明剩余部分彩钢房的拆除系反诉原告张建平所为，亦未提供证据证明38，000元费用与此项拆除行为具有因果关系，故反诉原告张建平此项反诉请求，本院亦不予支持。
（五）原告余明龙另租赁场地费用的责任承担问题。原告余明龙以其另租场地系被告张建平违约致其不能合理使用租赁厂房产生的直接损失，请求被告张建平承担另租场地一年租金400，000元，为证明以上损失，原告余明龙提供负责人余明龙代表山西骋辉物流有限公司与孝义龙腾耐火材料有限公司签订的《租赁合同》一份，因此份证据并不能直接证明《租赁合同》是否履行或履行与否与《选煤厂租赁协议》有直接因果关系，且《租赁合同》约定租赁期限自2013年7月1日起，本案原告余明龙据《选煤厂租赁协议》占用使用茂盛选煤厂的期间至2013年10月，故原告余明龙给付被告张建平租赁费用期间与其占用使用茂盛选煤厂并产生收益期间并未产生额外租赁费用，其此项诉讼请求，因无事实与法律依据，本院亦不予支持。
（六）关于原告余明龙预期损失的责任承担问题。原告余明龙以被告张建平违约致其与客户所欠订单全部退还，主张被告张建平赔偿预期损失2，500，000元，为证明其损失，原告余明龙提供山西骋辉物流有限公司出具的《工厂拆迁损失估算》单，因此份证据为山西骋辉物流有限公司单方所作出，原告又未提供其他证据佐证此间接损失系其必然产生的可得利益，故原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。
（七）关于垫付工资款问题。原告余明龙以被告未尽配合义务致原告公司经营停滞，因未能解雇员工而一直支付工资款，请求被告赔偿其过渡期所支付工人工资500，000元，并向本院提交5月、6月所支付员工工资表，本院认为，原告余明龙在实际占有选煤厂期间本应支付员工工资，故该工资款项支出应其自行承担，对其该项请求本院不予支持。反诉原告张建平请求反诉被告余明龙支付垫付工资54，000元，因反诉原告张建平未提供工资收据，且未能证明其所支付工资款为代反诉被告余明龙所垫付，故反诉原告张建平此项诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
解除反诉原告张建平与反诉被告余明龙签订的《选煤
厂租赁协议》；
二、驳回原告余明龙的诉讼请求；
二、驳回反诉原告张建平的其他诉讼请求。
案件受理费48，379元，由原告余明龙负担；反诉案件受理费8，300元，由反诉原告张建平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。
审 判 长 王 理
审 判 员 郭一璠
代理审判员 杨 瑞
二〇一五年七月三十日
书 记 员 袁 飞