浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙民再字第5号
抗诉机关：浙江省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：李志泉。
委托代理人：洪家训，宁波海运集团退休职工。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：田玉兰。
李志泉因与田玉兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市中级人民法院（2012）浙甬民二终字第577号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2014年5月20日作出浙检民监（2014）33000001044号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年8月18日作出（2014）浙民抗字第25号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。浙江省人民检察院指派代理检察员胡卫丽、柏慧出庭。申诉人李志泉及其委托代理人洪家训、被申诉人田玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月5日，田玉兰向宁波市镇海区人民法院起诉称：2001年1月，李志泉自愿将位于宁波市镇海区骆驼街道贵驷潜安弄1-3号最西边一间两层楼房卖给田玉兰。田玉兰在2002年春节前付清全部购房款后实际接管了房屋。2011年6月，李志泉向法院提起诉讼，请求确认其与田玉兰之间的房屋买卖合同无效，并判令田玉兰返还房屋。法院判决确认李志泉与田玉兰订立的房屋买卖合同无效，判令田玉兰将房屋返还给李志泉。李志泉已于2012年1月将房子收回。田玉兰认为李志泉应赔偿其经济损失，故诉至法院，请求判令：1．李志泉赔偿田玉兰十年前的买房款12000元、装修费6000元的本金、利息及物价上涨、通货膨胀的损失54000元（18000元×3）；2．赔偿田玉兰应李志泉之约为办理房屋过户及诉讼期间从湖南永顺往来宁波三次的路费2100元、住宿费300元、通讯费100元；3．赔偿十年的房屋买卖违约金20万元（2000元×10倍×10年）。后田玉兰将第3项诉讼请求变更为赔偿损失202200元。
李志泉答辩称：对返还购房款12000元没有异议，但田玉兰要求赔偿的损失没有法律依据。田玉兰主张的装修费6000元并未提供相应的依据，即使有装修，也应该计算折旧。因本案纠纷所产生的费用，并非田玉兰一方独有，李志泉也有费用支出，按照法律规定，本案纠纷双方均有过错，故双方应对各自所产生的费用承担责任。另外，讼争房屋如果用于出租，每月租金200元，十年下来，李志泉也有2万多元的损失。
经审理，宁波市镇海区人民法院一审认定：田玉兰与李志泉于2002年1月6日口头约定，李志泉将位于宁波市镇海区骆驼街道贵驷村潜安弄2幢1-37号［集体土地建设用地使用证号为镇集建（91）字第0200215号］楼房一间出卖给田玉兰，房屋售价为人民币12000元。2002年2月23日，田玉兰付清全部购房款并取得房屋。之后，田玉兰为房屋办理了供电、开通有线电视等手续，并将该房屋出租。2004年1月以及2011年5月，双方曾经去找相关部门办理房屋过户手续，但未能办理成功。2011年6月14日，李志泉起诉至该院，要求确认其与田玉兰之间的农村房屋买卖合同无效，并要求田玉兰将上述房屋返还。2011年11月28日，该院作出（2011）甬镇民初字第916号民事判决，确认李志泉与田玉兰之间的农村房屋买卖合同无效，田玉兰应于判决生效之日起三个月内将讼争房屋返还给李志泉。该案宣判后，双方均未提起上诉，上述判决已生效。李志泉于2012年1月中旬开始控制上述房屋并进行维修。2012年5月23日，李志泉申请补办了讼争房屋的土地证，证号为“甬集用（2012）第0600200号”。2012年8月17日，该院委托的评估机构作出评估结论，认为讼争房屋的现价值为190203元。评估费为1200元，该费用已由李志泉预付。
宁波市镇海区人民法院一审认为：关于田玉兰、李志泉之间农村房屋买卖合同的效力问题，该院在（2011）甬镇民初字第916号判决中已认定为无效合同，判决后双方均未上诉，该判决已生效，而且本案田玉兰的各项诉讼请求都是基于合同无效而提出。因此，本案田玉兰、李志泉的权利、义务关系应依照合同法关于无效合同的规定来确定。关于导致合同无效的过错问题，该院认为，双方作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋，房屋与土地不可分离，因此必然涉及到农村宅基地，依照土地管理法的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李志泉作为出卖方，其应当知道讼争房屋不能向非本集体经济组织成员（比如田玉兰）转让。另外，李志泉在双方的合同实际履行九年后，在目前房地产市场价格较九年前普遍上涨的情况下，又以合同违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效并收回房屋，其行为与民法所规定的诚实信用原则相悖。据此，该院认为李志泉存在主要过错，而田玉兰作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据以上规定，李志泉因无效的农村房屋买卖合同而取得的购房款12000元应予以返还，故对于田玉兰第1项诉讼请求中所提到的12000元购房款予以支持。关于合同无效所造成的损失，该院认为，该损失是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失。本案讼争房屋的现价值经评估为190203元，扣除12000元购房款后为178203元。因田玉兰对合同无效存在次要过错，该院酌情决定其亦应承担30%的责任，故对田玉兰所主张因合同无效所造成的损失酌情支持124742元［（190203元－12000元）×70%］。关于田玉兰主张的装修费6000元、购买房屋本金的利息损失、物价上涨损失、办理房屋过户手续的旅差费损失，该院认为，装修等费用支出是田玉兰为充分发挥房屋的使用价值而进行的投入，李志泉并未得到该部分财产，田玉兰的一些投入一方面已通过收取租金的方式得到弥补，另一方面其利息、旅差费等损失已融合在房屋的最后的评估价值中得到支持，故对田玉兰该方面费用及损失的请求不再重复予以支持。田玉兰所主张的因为诉讼而产生的旅差费、通讯费损失，该院认为，诉讼双方均有诉讼方面的费用支出，田玉兰要求李志泉赔偿该部分损失，并无相应的法律依据，故不予支持。至于案件受理费及评估费用，该院按照胜败诉比例依法予以决定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十一条之规定，宁波市镇海区人民法院于2012年10月8日作出（2012）甬镇民初字第423号民事判决：一、李志泉返还田玉兰购房款12000元，并赔偿田玉兰的损失124742元，合计人民币136742元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回田玉兰的其他诉讼请求。案件受理费人民币5181元，由田玉兰负担2442元，由李志泉负担2739元。评估费1200元，由田玉兰负担566元，由李志泉负担634元。
宣判后，李志泉不服，向宁波市中级人民法院提起上诉称：1．一审法院采纳的评估报告参照《镇海区征收集体土地房屋拆迁有关价格和费用标准》进行评估错误。讼争房屋所在的集体土地未被征用，以后也无征用可能。2．讼争房屋系百年破旧的木结构房屋，龙骨砖砌墙，评估报告把它评估成建于1990年，只有22年房龄，耐用期40年的房屋，明显造假。3．李志泉不存在与“诚实信用原则相悖”的行为。4．李志泉与田玉兰之间的合同无效，过错对等，一审法院判决李志泉承担合同无效导致损失的70%错误。请求撤销一审判决，依法改判。田玉兰未作答辩。
宁波市中级人民法院对一审认定的事实予以确认。另查明，宁波市镇海永正房地产估价有限公司出具的“镇永估字（2012）第E449号”《房地产估价报告》载明：“由于估价对象为集体土地上的自建房屋，目前法律规定不能自由流通，存在重置成本价值，重置成本又无法完全体现估价对象的价值；唯一能体现的只能通过现行集体土地房屋拆迁政策进行货币收购来体现其现价值。故本报告价值定义为估价对象房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2012年8月7日按照《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》的规定所测算出的农村集体土地房屋的现价值。”
宁波市中级人民法院二审认为：一审法院作出的已经发生法律效力的（2011）甬镇民初字第916号民事判决，确认李志泉与田玉兰之间的房屋买卖合同无效，故双方应当依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定各自承担相应的责任。李志泉在明知讼争房屋所在的土地系集体土地，不得向本集体经济组织以外的主体转让房屋的情况下，与田玉兰签订房屋买卖合同，一审法院认定李志泉对房屋买卖合同的无效存在主要过错，田玉兰存在次要过错，并无不当。进而，一审法院确定李志泉和田玉兰各自对合同无效导致的损失承担70%和30%的责任，也无不当。李志泉认为其与田玉兰对合同无效的过错对等，其不应该对合同无效的损失承担70%的主张，理由不足，难以采信。一审中，一审法院委托宁波市镇海永正房地产估价有限公司对讼争房屋的当前价值进行评估。该公司出具的估价报告中的价值定义系其基于专业而独立作出，李志泉虽然对此有异议，但未能提供足以推翻该报告的证据和理由，故一审法院对该报告予以采信，符合法律规定。李志泉认为估价报告明显作假，于法无据，不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决适当。李志泉的上诉理由难以成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，宁波市中级人民法院于2013年1月10日作出（2012）浙甬民二终字第577号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2739元，由李志泉负担。
浙江省人民检察院抗诉认为，原审法院依据评估报告对讼争房屋现有价值所作的认定存在错误，理由：首先，评估机构完全按照拆迁补偿价格来评估讼争房屋的现有价值存在不当，因为讼争房屋在诉讼发生时并未列入拆迁范围，今后是否会拆迁，何时会拆迁目前均不得而知，因此用未来可能拆迁而获得的货币补偿金额来确定房屋的现有价值不合理。即使评估时需要考量讼争房屋拆迁后可以获得的补偿金额，该拆迁补偿金额也只能作为评估的参考，而不能完全按照该补偿金额来确定最后的价值。其次，评估报告本身存在瑕疵。房屋建造时间对房屋成新率的确定和评估结果有重要影响。讼争房屋系李志泉于1986年从他人处购买，该房屋并非建于1990年，评估报告以房屋所有权证记载的登记日期“1990年12月”作为房屋的始建年份不当，评估报告确定的房屋成新率和评估结果存在瑕疵，导致原审判决对房屋现有价值的认定存在错误。
李志泉的申诉理由与抗诉意见相同。
田玉兰答辩认为，评估系由法院委托，评估机构的评估也是有依据的，应当予以认定。
再审庭审中，李志泉提供了以下证据材料：1．以李志泉为申请人、落款时间为1990年8月2日的《宁波市城镇私有房屋所有权申请书》一份。在该申请书“房屋状况”当中的“建筑年份”一栏，填写的内容为“49年前”。证明讼争房屋建造于解放前，房龄并非22年。2．宁波市镇海区骆驼街道贵驷村村民委员会2013年5月2日出具的《证明》一份。《证明》称讼争房屋系“老房”。经质证，田玉兰对上述证据材料本身的真实性均无异议，但认为即便讼争房屋系1949年前建造，也不能证明讼争房屋的现状与1949年前建造时是相同的。村民委员会仅仅证明讼争房屋系老房，不能证明房屋的具体建造年份。
再审期间，宁波市镇海永正房地产估价有限责任公司向本院出具《关于对镇永估字（2012）第E449号评估报告建造年代、成新率及估价结论的说明函》一份，称：“经房管部门核实，房屋具体建造年代未经记载，只有申请人在1990年做产权证时填写的房屋建造年代为1949年解放前，因此当事人觉得估价对象成新确定有误。实则不然，按估价对象使用年限确定估价对象成新是一种常用的确定成新的方法，但该方法中的使用年限为有效使用年限，而非实际使用年限。如，同样的建筑物，后期的维护保养不同，其价值自然不同。而本次估价对象在现场查勘时维护使用状况基本完好，显然不能按实际使用年限判定其成新率。成新率具体确定情况如下：此次估价对象房屋成新率的确定按现场查勘和年限法综合考虑来确定，更为客观、公正，以现场查勘为主，年限法为辅。现场查勘成新确定以镇价（2007）33号文件《房屋成新标准表》为依据，从结构和楼地面、装修、设备三大部分进行综合分析评分。从现场查勘来看房屋年代久远，但维护保养状况基本完好，房屋正常使用，结合《房屋成新标准表》确定房屋成新属于二类标准，二类标准的成新标准为60％－70％，考虑到估价对象年代确实较长，我们取下限60％作为房屋成新率。估价结论维持原来的评估价值。”经质证，李志泉对上述说明函的真实性无异议，但对内容有异议，认为评估机构确定房屋为六成新错误，所采用标准不当，因为房屋为百年老房，最多只有三、四成新。田玉兰对上述说明函未提出异议。
本院认为，李志泉提供的二份证据材料以及评估机构出具的说明函件本身的真实性可以认定，内容均与本案争议事实存在关联，故均可以作为认定本案事实的证据。由于李志泉提供的证据1当中的相关内容为申请人李志泉填写，未经相关部门核实确认，也无其他证据材料相印证，证据2也仅仅说明讼争房屋为“老房”，而“老房”的含义过于宽泛，不能证明讼争房屋的具体建造年份，因此，依据上述二份证据，并结合评估机构上述说明函所述现场查勘情况，仅能认定讼争房屋建成距今已较长时间，实际建造年份并非评估报告所载的1990年，而无法确定其具体的建造年份。虽然李志泉对评估机构出具的说明函的证明力提出异议，但并未提供否定的证据，因此上述说明函的证明力应予认定。
本案再审争议焦点在于原判对讼争房屋价值的认定是否存在不当，具体涉及评估机构的评估报告能否作为认定讼争房屋现有价值的依据。
本院认为，讼争房屋系集体土地上自建的房屋，具有特殊性。评估机构出具的评估报告明确，对此类性质房屋的价值，只能通过现行集体土地房屋拆迁政策进行货币收购来体现。讼争房屋虽然至今未列入拆迁范围，但也不排除今后拆迁的可能性。宁波市镇海永正房地产估价有限公司具有房屋价值评估资质，系专业的房屋价值评估机构。在李志泉未举证证明有其他更为合理、可行的价值评估标准的情况下，原审法院依据该公司采用集体土地房屋拆迁标准作出的评估报告，确定讼争房屋的价值，不仅兼顾了双方当事人利益，也符合本案客观实际。从目前查证情况看，评估报告将房屋建造年份确定为1990年有所不妥，但是，根据评估机构再审期间出具的说明函，讼争房屋的成新率是依据房屋的有效使用年限来确定，房屋实际建造年份的瑕疵并不影响评估报告的结论。李志泉虽对评估报告的结论持有异议，但并未提供充分的证据予以推翻。实际上，李志泉在原审中不仅对评估报告的真实性、合法性未提出异议，而且还认可评估结论反映了讼争房屋的价值。其再审中推翻原审质证意见，亦未提出合理理由。据此，抗诉机关的抗诉意见与李志泉的申诉理由均不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持宁波市中级人民法院（2012）浙甬民二终字第577号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆苏英
代理审判员 肖建光
代理审判员 赵恩勰
二〇一五年四月三日
书 记 员 许亚芬