吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1013号
上诉人（原审原告、反诉被告）：长春东北亚置业有限公司。住所：长春市二道区。
法定代表人：琚长征，董事长。
委托代理人：曲宏音。
委托代理人：任国松，北京尚公（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩雪松，男，1968年5月7日生，汉族，住长春市绿园区。
上诉人长春东北亚置业有限公司（以下简称东北亚公司）因与被上诉人韩雪松租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民重字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东北亚公司的委托代理人曲宏音、任国松，被上诉人韩雪松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
东北亚公司在原审时诉称：2009年7月19日与韩雪松签订了租赁商铺认租书，韩雪松承租东北亚公司的B7区17、19、21、23、25、26号商铺，总面积673.99平方米经营灯饰，租金为14元/月/㎡，租期12个月。到期后韩雪松既不将商铺倒出，也不支付租金，起诉至法院，要求韩雪松将商铺倒出，交还东北亚公司；支付拖欠的2010年5月1日至2011年7月15日租金136819.97元；支付2011年7月16日起按14元/月/㎡计算至交还商铺时止的使用费。
韩雪松在原审时答辩及反诉称：双方于2009年7月19日签订了《认租书》一份，又与东北亚公司签订了一份租赁合同，东北亚公司以租赁合同需要到总部盖章为由，将双方签订的租赁合同收回，致使韩雪松手中无双方签订的租赁合同，但双方在商铺租金方面是按认租书履行。东北亚公司成立金海马灯饰城以招租的方式将韩雪松招入市场，当时东北亚公司领导承诺金海马灯饰城开业后，三年租金不变，十年经营形式不变，所以韩雪松按东北亚公司的要求才进入到东北亚公司市场经营灯饰。进入市场后，向东北亚公司交纳了租金、装修保证金、经营保证金等费用，韩雪松对承租的商铺按东北亚公司的要求进行了装修。另外，东北亚公司的市场整体公用部分的阳光棚等设施未建完，整个市场停水、停电，没有暖气，一直未开业，致使韩雪松进入市场后一直没有经营，造成很大的损失。东北亚公司又中途改变了市场的经营形式，由原来的灯饰市场改变为家电市场，在此期间韩雪松已实际产生了装修损失，不同意东北亚公司的诉讼请求。并提出反诉，要求被反诉人退还经营保证金10000元及赔偿商铺装修费46.7万元。承担该案反诉费用。
东北亚公司在原审时针对韩雪松的反诉辩称：韩雪松如果倒出商铺可以退还经营保证金10000元。但韩雪松不交纳租金，东北亚公司解除了与韩雪松租赁合同，责任不在东北亚公司，不同意向韩雪松支付装修损失费。
原审法院经审理查明：2009年7月19日，东北亚公司与韩雪松签订《认租书》，《认租书》约定韩雪松租赁东北亚公司位于长春东北亚国际采购中心B7区17、19、21、23、25、26号铺位总面积673.99平方米经营灯饰，租期12个月，租金14元/月/㎡。第五条规定“认租人经营的产品应符合商场的整体产品规划要求。如认租人经营的产品不符合这一要求，双方可对经营产品进行调整协商，如协商不成，出租人有权收回商铺另行处理且不退还定金及承担任何责任”。第十条规定“认租人签订本《认租书》时已经仔细阅读了将要签订的《租赁合同》及《管理服务合同》，并对合同条款无异议，承诺将按此合同版本签约”，但双方庭审均未提供正式《租赁合同》。东北亚公司、韩雪松承认双方是按此《认租书》履行的。认租书订立后，韩雪松按双方签订的《认租书》给东北亚公司交付了2009年5月1日到2010年4月30日的租金50487元、装修保证金（东北亚公司已返还给韩雪松）、垃圾清运费674元、经营保证金10000元。韩雪松按照东北亚公司要求对所租商铺进行了装修，并装修到2009年12月。2010年5月1日合同期满后，东北亚公司与韩雪松未续签租赁合同，但是双方仍按原《认租书》履行。2011年到2012年东北亚公司将灯饰市场变为家电商场。东北亚公司认为灯饰市场变为家电商场是在双方的认租书期满后变更的，变更后商场由原来的商铺的租赁形式变更为出售店铺，如果租户想要购买店铺可以给予优惠。2011年7月15日东北亚公司向韩雪松发出催告通知函，要求韩雪松支付拖欠的租金，交还商铺，并解除《租赁合同》。现韩雪松从2010年5月1日后拖欠租金，韩雪松未按催告通知书上要求履行。东北亚公司诉讼来院，要求韩雪松倒出商铺，支付2010年5月1日到2011年7月15日间拖欠的租金136819.97元，并支付2011年7月16日至实际交还商铺的实际使用费。韩雪松不同意，认为是东北亚公司未按承诺履行，东北亚公司成立金海马灯饰城，以招租的方式将韩雪松招入市场，当时东北亚公司方领导承诺三年租金不变，十年经营形式不变，所以韩雪松按东北亚公司的要求才进入到东北亚公司市场经营灯饰。进入市场后，向东北亚公司交纳了租金、装修保证金等费用，韩雪松对承租的商铺按东北亚公司的要求进行了装修。另外，东北亚公司的市场没有装修完，整个市场停水、停电、没有暖气，一直未开业，所以韩雪松一直没有经营，东北亚公司中途又改变了市场的经营形式由原来的灯饰市场改变为家电市场，是因为东北亚公司的原因使韩雪松无法经营，造成韩雪松装修损失很大，不同意东北亚公司诉讼请求，并反诉东北亚公司退还经营保证金10000元及商铺装修费46.7万元。同时韩雪松向法庭提供了一份2009年3月13日从新文化网上下载的《金海马灯饰城成立运营管委会》的内容。内容是：“长春东北亚国际采购中心总经理殷宗斌向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷总郑重承诺：‘金海马家居灯饰开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传：10年内，灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境’”，用来证明东北亚公司对韩雪松进入市场是有优惠政策，有承诺的，如果是按《认租书》的约定内容租期是一年，韩雪松是不会对所承租的商铺进行装修投入的。在庭审中韩雪松提供证人证明韩雪松陈述的以上事实的存在。
原审法院另查明:第一、关于东北亚公司是否承诺金海马灯饰城统一开业的问题。在庭审中韩雪松向法庭提供了一份2009年3月13日从新文化网上下载的金海马灯饰城《成立运营管委会》的内容，内容是：长春东北亚国际采购中心总经理殷综斌向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷总郑重承诺：“金海马家居灯饰城开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传，10年内灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境”。从以上内容可以看出东北亚公司对金海马灯饰城开业以及开业后策略作了承诺和说明。东北亚公司租赁韩雪松商铺不是简单的租赁关系，而是特定的由东北亚公司主办进行整体规划、推广、宣传，把金海马灯饰城做大做强的整体行为，东北亚公司承诺商铺统一开业的事实是确实存在的。
第二、关于金海马灯饰城是否开业的问题？庭审中韩雪松提出没有交纳2010年5月1日到2011年7月15日商铺租金，是因为东北亚公司未开业，并且正在修建阳光棚，无法营业。在这次重审期间原审法院用询问笔录的方式已明确告知要求东北亚公司作为金海马灯饰城的开办方，应对商场是否开业、是否形成规模以及是否达到经营标准，灯饰城变为家电城的时间承担举证责任，在举证期限内东北亚公司仅提供了一份东亚经贸新闻报关于香江家居开业的相关报道和图片，用以证明金海马灯饰城已开业的事实，韩雪松对此不认可，认为香江家居与金海马灯饰城是两个区域，两个商城，金海马灯饰城归东北亚公司管理，而香江家居则不是，金海马灯饰城至今未开业，并且对此问题在上次重审期间法院又调取了金海马灯饰城其他租户即金永利、张玉琢的证言材料，并且两位证人也出庭作证，明确证实金海马灯饰城至今未开业以及停水、停电、停气等情况。东北亚公司对金海马灯饰城是否形成规模，举证称有253个商铺已出租250个，因多数商铺已解除了租赁关系，仅提供10份商户的租赁合同。韩雪松认为根本没有形成规模。东北亚公司称灯饰城变为家电城时间为2013年6月，韩雪松称该时间为2012年，具体时间不清楚。双方对此均未提供证据，但均对灯饰城改变为家电城的事实认可。原审法院人员及双方一同到现场查看，韩雪松商铺目前处于无电、无水、无气，关门上锁，一直未经营状态。
上次重审时，韩雪松向原审法院提出对承租的商铺的装修损失进行鉴定。经吉林中欣资产评估有限公司作出吉中欣评报字[2013]第25号评估报告书，评估为：香江家居灯饰城（长春东北亚国际采购中心）商铺（韩雪松）原值641700元、净值为385000元。双方对此鉴定均没有提出重新鉴定。
原审法院认为：1.关于韩雪松是否应给付东北亚公司拖欠租金的问题。东北亚公司提供香江家居开业的报道及图片用以证明金海马灯饰城已开业情况存在疑点：（1）金海马灯饰城与香江家居名称不一致，东北亚公司也未提出金海马灯饰城与香江家居为同一商城的证据。（2）香江家居开业报道中经营项目有家具、陶瓷等项目，却根本没有灯饰一项。（3）金海马灯饰城作为专业灯饰城，东北亚公司也自认是在2013年6月后金海马灯饰城部分改为经营家电，金海马灯饰城作为专门经营灯饰的商城，如东北亚公司所说的于2009年9月26日开业，则不应该有家具、陶瓷等项目，二者自相矛盾。（4）东北亚公司在上次重审时自认允许商户对外销售，认为对外销售就是开业了，商场从2007年就在长春有经营行为。也可以说明金海马灯饰城未进行统一开业的事实。(5)从韩雪松装修时间看，香江家居开业时间是2009年9月26日，而韩雪松于2009年7月19日交租金并进行装修至当年12月，香江家居开业时韩雪松仍处于装修之中。综上所述，东北亚公司提出用香江家居开业报道及图片来证明金海马灯饰城开业的主张不符合客观事实，不能采信，且有证人证言证明金海马灯饰城未开业，所以金海马灯饰城已经开业的事实是不成立的。东北亚公司承诺开业而未开业，属违约，东北亚公司要求韩雪松给付租金的诉求，不应支持。2.韩雪松是否给付东北亚公司商铺使用费。韩雪松租赁东北亚公司商铺，按照东北亚公司的要求对商铺进行了装修，并交纳了装修保证金，东北亚公司要求解除合同，韩雪松要求对装修费用予以赔偿，但由于赔偿问题双方未达成一致，东北亚公司对装修赔偿始终未解决，与韩雪松产生纠纷诉至法院，由于东北亚公司未给付装修费用，韩雪松未将商铺倒出，不存在使用费问题，不应给付使用费，东北亚公司给付使用费的诉求，不予支持。3.东北亚公司是否应给付韩雪松装修损失费。因东北亚公司未开业，并且东北亚公司提出与韩雪松解除合同，合同已不能实际履行，给韩雪松造成装修损失，东北亚公司应给付韩雪松商铺装修费385000元，并退还韩雪松经营保证金10000元。同时韩雪松应将商铺倒出（保留原样）。综上所述，经原审法院2015年第28次审判委员会研究，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、韩雪松于判决生效后，立即将东北亚公司名下的位于B7区17、19、21、23、25、26号铺位倒出，交还给东北亚公司（韩雪松保留现有装修）；二、东北亚公司于判决生效后，立即返还韩雪松经营保证金10000元，同时给付韩雪松商铺的装修费385000元；三、驳回东北亚公司的其他诉讼请求。鉴定费10000元，由东北亚公司负担；案件受理费4900元，由东北亚公司负担；反诉费4160元，由东北亚公司负担3402元，由韩雪松负担758元。
宣判后，上诉人东北亚公司不服，向本院提起上诉。上诉理由是：一、一审法院认定“原告承诺开业而未开业，属于违约，原告要求被告给付租金的诉求不应支持。”是错误的。首先，上诉人与被上诉人之间形成的是有明确履行期限的租赁关系，早在双方签订认租书并由被上诉人向上诉人缴纳了租赁费用时就已明确记载了租赁期限。因此，在双方约定的租赁期限届满时，被上诉人应继续向上诉人缴纳租金。其次，灯饰城是否开业以及被上诉人主张的“三年租金不变，十年位置不变”并未明确书写在双方签订的认租书中，因此其非双方租赁合同的内容条款，一审法院不能仅凭被上诉人提交的2009年3月13日的报道即认定上诉人存在违约行为，该份报道属于商业广告性质，合同法明确规定商业广告为要约邀请，其内容如未订立在合同中，就不能成为合同条款，对合同双方无任何约束力。而所谓的“三年租金不变，十年位置不变”也并不表示被上诉人可以在不向上诉人缴纳租金的情况下，继续履行租赁合同。因此，在本起纠纷中真正违约的并非上诉人，而是被上诉人一直未缴纳租金。最后，一审法院在庭审过程中采信了上诉人存在同样纠纷的有利害关系的证人证言，而上述证人也未在庭审过程中出庭作证及接受质证。并且一审法院在没有其他证据予以反证的情况下，否决了上诉人提供的能客观反映案件事实的视听资料证据，这明显违反了证据的使用规则及一审庭审程序。二、一审法院在没有任何证据的情况下认定“原告提供的新闻报道及图片证明金海马灯饰城开业的主张不符合客观事实”、“金海马灯饰城已经开业的事实是不成立的”是错误的、属于证据不足。在一审庭审过程中，上诉人向法庭提交了两份东亚经贸新闻的报道及图片以证明涉案商铺所在灯饰城已开业，一审法院却认定存在多处疑点，上诉人认为疑点均不成立。1.一审法院认定“金海马灯饰城与香江家居名称不一致”是错误的。依据上诉人提供的新闻报道中的标题即明确标注了“长春金海马二期、香江家居”字样，且在报道所附图片中明确可以看见“B”区的字样，并且在被上诉人提交的对承租商铺装修损失的评估报告书中也明确注明了“香江家居灯饰城商铺”字样，一审法院既然认为上诉人提交的报道中金海马灯饰城与香江家居名称不一致，不应认定是涉案商铺所在灯饰城，那么也不应对被上诉人提交的该份评估报告书予以认定。这明显是前后自相矛盾的。2.一审法院认定上诉人提交的两份新闻报道中对于经营项目中未明确列明灯饰城字样，即认定灯饰城未在开业商场范围内是错误的。虽然报道中并未明确标有灯饰城字样，但却注明香江家居汇聚了十大家居主题城、一站式家居购物等字样，其中自然涵盖灯饰的经营项目，且一审法院也曾实地走访位于商城B7区的涉案商铺，正是报道照片中显示的“B”区的一部分。3.一审法院认定“金海马灯饰城作为专业灯饰城，不应该有家具、陶瓷等项目，二者自相矛盾”是错误的。一审法院在庭审过程中，即询问了上诉人整个商场的经营模式，上诉人也明确告知商场系为针对家居装修、装饰等项目为一体的综合性卖场，而本案涉诉商铺即为其中位于灯饰城的商铺。因此，其中存在家具、陶瓷等项目也是正常的，此点从被上诉人提交的2009年3月13日的报道中即能体现，该报道中也明确写明了“长春东北亚采购中心有八大主营专区”其中就包括了灯饰、家具、陶瓷等。4.一审法院认定上诉人自认商场从2007年就在长春有经营行为，由此说明“金海马灯饰城未进行统一开业”是错误的。整个商场共分两期，其中的金海马一期也就是A区是早在2007年时就已经有经营活动，而涉案商铺所处的是金海马二期，正是上诉人提供的新闻报道中于2009年9月开业的商场，二者不能混为一谈。5.一审法院在被上诉人未提交任何证据的情况下即认定被上诉人对商铺自2009年9月进行装修至当年12月是错误的，而一审法院更据此认定“香江家居开业时被告仍处于装修之中”商场开业是不成立的明显错误。三、一审法院认定被上诉人按上诉人要求对商铺进行了装修错误。被上诉人未提供任何证据证明被上诉人是按上诉人要求进行装修的，且在以前的庭审过程中，被上诉人自述上诉人要求业主统一进行装修，装修需要达到一定等级，而其在随后的庭审中又称其所租赁商铺的装修费用远远高于同期租赁商铺的其他业主很多，被上诉人所述事实明显前后矛盾。四、一审法院认定“因原告未开业，并且原告提出与被告解除合同，合同已不能实际履行，给被告造成装修损失”是错误的。上诉人已向一审法院提交证据证明商场已开业，而上诉人提出与被上诉人解除合同的原因系被上诉人欠缴商铺租金，且在上诉人向其送达催收文件后仍拒不向上诉人缴纳租金所致。因此，真正的违约方应是被上诉人，而因租赁关系解除而产生的损失也应由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。五、一审法院认定“由于原告未给付装修费用，被告未将商铺倒出，不存在使用费问题，不应给付使用费”，系适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人解除租赁合同，双方之间租赁关系也不复存在，被上诉人应立即将租赁商铺返还给上诉人。而被上诉人认为上诉人有违约行为，应对其予以赔偿则属于另一法律关系，被上诉人强行占有租赁商铺的行为并无任何法律依据，并且违反了是否签订的认租书，是违约行为，应当对上诉人按照认租书约定的租金标准给付使用费。六、一审法院庭审程序违法。本案系发回重审案件，庭审应当全部按照一审程序进行重新举证、质证，但一审法院在庭审过程中，并未按一审程序对全部证据进行出示并质证，以及要求被上诉人的证人出庭作证并接受询问、质证。一审法院在此种情况下即对被上诉人提供的证据予以采信，该庭审程序违法。请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。
韩雪松答辩认为：因2009年7月19日双方签订了认租书，意向约定租赁期限为12个月，以及租赁建筑面积的计算。初步约定了认租书的基本要求，当韩雪松进入到市场实际装修的时候，在装修期间灯饰城曾召开过业主大会，曾有人向当时的市场管理负责人殷总提出过什么时候开始计算租金的问题，殷总说市场完全装修完毕并举行开业仪式，次日起计算租金，由于市场整体始终没有完工，又没有举行开业仪式，故双方签订的认租书姑且作为合同使用并未启动。在认租书签订前韩雪松已向市场缴纳了一整年的租金，上诉人说租赁期限届满被上诉人不向上诉人缴纳租金的事实不存在，理由是市场从未开业，无从计算租金起算时间。在市场不能履行认租书中的基本义务时，给韩雪松造成了一定的经济损失，所以韩雪松要求上诉人应承担违约责任，赔偿韩雪松经济损失。
二审中，上诉人提供如下证据：2009年12月19日消防部门出具的金海马二期建设工程消防验收意见书，证明具备开业条件。
被上诉人发表质证意见认为：对于证据的真实性没有异议。对方在承建房屋的时候没有房屋租赁许可证。招商不到位，进场没有达到80%。没有阳光棚，设施也不到位。
本院经审理查明：
2009年3月13日，新文化报官方网站发布新闻，标题为《金海马灯饰城成立运营管委会》，内容为：“……。长春东北亚国际采购中心总经理殷宗斌向全体业户着重公布了金海马家居灯饰城的扶持策略。殷总郑重承诺：‘金海马家居灯饰开业后，3年内，金海马集团将坚持低租金策略，并由香江集团出资对灯饰城做整体推广宣传：10年内，灯饰城的位置不变。成立市场经营管理委员会，让商户参与市场管理，结合行业特性和市场变化，共同把握行业发展方向。香江集团将扶持金海马家居灯饰城做大、做强、做旺，持续维护和提升经营环境”。2009年3月11日《东亚经贸新闻》、2009年3月12日《城市晚报》D06版等新闻报道中，均存在上述内容。
2008年9月23日，东北亚公司与韩雪松签订《认租书》，约定韩雪松租赁东北亚公司位于长春东北亚国际采购中心B7区17、19、21、23、25、26号铺位总面积673.99平方米经营灯饰，租期12个月，租金14元/月/㎡。同日，韩雪松向东北亚公司交纳2009年5月1日到2010年4月30日的租金75487元（含已交订金25000元）、装修保证金（东北亚置业已返还给韩雪松）、垃圾清运费674元、经营保证金10000元。后韩雪松对租赁商铺进行装修。
2009年9月25日，吉林日报报业集团主办的多媒体数字报网页发布新闻报道，题目为《长春金海马二期香江家居Mall9月26日盛大开业》。
2011年7月16日，东北亚公司以在韩雪松商铺外张贴通知的方式，向韩雪松发出催告通知函，要求韩雪松支付拖欠的租金，交还商铺，并解除《租赁合同》。根据送达照片显示，被上诉人店铺开着门。二审庭审中，韩雪松解释其在B区商场里也有店铺，会从B7区这个店铺里取货到商场。
2011年12月起，曹凤敏承租的B4区27、28号商铺不再产生电量。
2012年起，金海马灯饰城变更经营项目，开办家电城。区域内商铺由东北亚公司陆续对外出售。
2013年12月11日，经原审法院委托，吉林中欣资产评估有限公司对韩雪松承租商铺的装修价值作出吉中欣评报字[2013]第25号评估报告书，评估意见为：香江家居灯饰城（长春东北亚国际采购中心）商铺（韩雪松）原值641700元、净值为385000元。
2016年3月30日，本院开庭审理过程中，被上诉人明确认可承租商铺实际使用，同意按照5元/平方米/月给付使用费。
本院认为：
一、关于被上诉人是否应当支付上诉人租金的问题。根据上诉人提交的2011年照取的被上诉人商铺照片显示，被上诉人的商铺显示状态为开着门，韩雪松解释开门的原因系其在B区商场里也有店铺，会从B7区这个店铺里取货到商场，因此应当认定被上诉人已经实际接收并使用租赁物。并且被上诉人未能提交证据证明，双方之间存在合同约定，以是否实际开业等作为起算租金的条件。且根据收费票据记载，上诉人与被上诉人均认可租金已经缴纳至2010年4月30日。2010年4月30日后，虽双方未再签订书面租赁合同，但结合被上诉人在报纸、网络等媒体中作出的“10年内，灯饰城位置不变”的承诺，被上诉人有理由信赖租赁关系将长期存续，上诉人仍应履行租赁合同出租方的义务，不应随意终止、解除与被上诉人之间的租赁关系，并且当时上诉人与被上诉人就市场是否实际形成规模化经营、是否满足支付租金的条件存在巨大争议，综合本案事实，本院认为上诉人径行于2011年7月16日向被上诉人发出通知，并未发生解除租赁关系的法律后果。被上诉人称自2011年11月，上诉人就实际给被上诉人的商铺停水停电。依据原审法院对二道区供电局抄收员王广峰的询问笔录，被上诉人承租的商铺供电由上诉人控制，上诉人在原审庭审中明确表示被上诉人的水、电、气都停了，在此情形下，上诉人应举证证明停电的具体时间，而上诉人就具体时间未予说明，原审要求其负责管电的人员出庭，上诉人的相关人员也未予到庭。结合上诉人主张2011年7月16日即向被上诉人发出解除合同通知函及二道区供电局王广峰证实被上诉人同期的另一名商户曹凤敏的电表显示2011年12月无用电量的事实，应认定上诉人在2011年12月份对被上诉人的商铺已经停止供电。结合2012年灯饰城变更市场经营项目及被上诉人销售灯饰的事实，本院认定上诉人提供符合经营条件的商铺至2011年11月末。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故上诉人有权要求被上诉人按照14元/月/㎡的标准支付自2011年11月的租金。扣除被上诉人已经交付的75487元，被上诉人需支付租金179281.34元。
二、关于被上诉人是否应当支付上诉人使用费的问题。2011年12月起，商铺不再满足经营需要，结合上述上诉人做出承诺内容，上诉人并无权随意终止灯饰城的经营，故上诉人存在违约行为，并且商铺不再满足被上诉人经营需要，故自2011年12月起上诉人无权要求被上诉人按照14元/月/㎡标准支付租金。但现灯饰城已经转项，本案租赁合同关系已经处于事实上无法继续履行的情况，故合同关系应当予以终止。但上诉人自认实际使用了租赁物，没有进行经营，而是存储物品，且被上诉人同意按照5元/平方米/月支付费用。故自2011年12月起至被上诉人实际归还商铺之日，被上诉人应当按照5元/平方米/月的标准向上诉人支付使用费。
三、关于上诉人是否应当赔偿被上诉人装修损失的问题。如前所述，应上诉人曾经做出的灯饰城10年位置不变的承诺，致使被上诉人信赖其承诺，在承租后对商铺进行了装修。但上诉人在2011年12月起，即未能提供符合经营条件的商铺，并且变更了经营项目，上诉人违反了双方之间的约定，并给被上诉人造成了装修损失，故上诉人应当赔偿被上诉人装修损失。经鉴定，被上诉人的装修价值净值为385000元，就该损失上诉人应当予以赔偿。且被上诉人在原审提出反诉及本院二审审理期间，均以上诉人承担违约责任为由，要求上诉人赔偿装修损失，并非依据对租赁物添附而要求上诉人支付费用。
综上，原审认定事实存在错误，应予纠正。本院依据《中华人民共和国共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项之规定：
一、撤销长春市二道区人民法院（2015）二民重字第12号民事判决；
二、被上诉人韩雪松于本判决生效之日将上诉人长春东北亚置业有限公司名下的位于B7区17、19、21、23、25、26号铺位倒出，交还给上诉人长春东北亚置业有限公司；
三、被上诉人韩雪松于本判决生效之日给付上诉人长春东北亚置业有限公司租金179281.34元；
四、被上诉人韩雪松于本判决生效之日给付上诉人长春东北亚置业有限公司使用费（自2012年12月1日至实际交还商铺之日，按照5元/平方米/月计算）；
五、上诉人长春东北亚置业有限公司于本判决生效之日返还被上诉人韩雪松经营保证金10000元；
六、上诉人长春东北亚置业有限公司于本判决生效之日赔偿被上诉人韩雪松商铺装修费385000元；
七、驳回上诉人长春东北亚置业有限公司其他诉讼请求。
八、驳回被上诉人韩雪松的其他反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9060元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担4627元，由被上诉人韩雪松负担4433元，鉴定费10000元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担；二审案件受理费7500元，由上诉人长春东北亚置业有限公司负担3614元，由被上诉人韩雪松负担3886元。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 冬
代理审判员 谷 娟
代理审判员 张兴冬
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 邹 悦