河南省清丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清民初字第2179号
原告（反诉被告）：王世强，男，1968年11月15日出生，汉族。
委托代理人：夏振桥，男，1975年2月4日出生，系原告之亲属。
被告（反诉原告）：杨香玲，女，1968年5月18日出生，汉族。
委托代理人：李保国，河南众孚律师事务所律师。
原告（反诉被告）王世强与被告（反诉原告）杨香玲房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年12月18日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，依法适用简易程序，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王世强及其委托代理人夏振桥，被告（反诉原告）杨香玲的委托代理人李保国到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王世强诉称：2013年8月3日，被告把其在金桥商业街一门市房转租给原告使用，同时被告收取了原告40000元现金。其中30000元是原告自2013年8月3日至2014年8月2日交给被告一年的租金，剩余10000元，如果房东同意被告转房，是转让费，当时还约定，如果房东不同意被告转房，被告把提前收取的10000元退还给原告。然而，到2013年11月份，房东不让原告用房时，原告才知道房东根本不允许被告转房，随后，原告便找到被告要求退还剩余10000元和多收取的租金，被告总以多种理由推脱，拒不退还。综上所述，原告认为，既然房东不同意被告转房，那么自2013年11月份起，被告已没有收取原告租金的事实根据和法律依据。被告应退还原告提前收取的转让费10000元和多收取的租金22500元。请求法院查明事实，依法保护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。
反诉原告杨香玲反诉并辩称：反诉人租赁房东宋某某的房屋于2013年10月30日到期，在2013年6月份左右，被反诉人向反诉人交了1000元定金，让反诉人为其保留该房别让别人续租。在2013年8月3日，反诉人将该房的租赁权转让给被反诉人。因反诉人租赁期间花费了近40000元用于装修该房，并且反诉人从上家接手该房时向上家还支付过40000元房租及装修费用，所以，将该房租赁权转让给被反诉人时，房东口头同意反诉人转让。被反诉人同意向反诉人支付50000元，以取得该房的租赁权，除已支付的40000元（含1000元定金）外，到2013年11月份被反诉人同房东订合同时，被反诉人再向反诉人交10000元。如2013年11月份房东不让被反诉人租赁，反诉人从其已交的40000元中退10000元，现被反诉人使用该房已5个月，却称房东不让其使用，与事实不符，请求依法驳回其对反诉人的诉讼请求，并判决被反诉人支付下余的10000元给反诉人。
原告王世强为支持自己的主张，提供如下证据：
1、被告杨香玲书写的证明一份，证明被告杨香玲收到王世强现款40000元，其中房租是30000元，余10000元，如果转房，到2013年11月份交房租时再交10000元，如果不转，再退10000元。
2、视听资料及整理的书面材料各一份，证明被告杨香玲收取的30000元是一年的租金。
3、被告杨香玲与房东宋某某签订的租赁合同一份，证明被告租赁的房屋于2013年10月31日到期，原告王世强使用了3个月，原、被告之间的转租合同无效。
被告杨香玲对原告王世强提供证据的质证意见是：证据1是杨香玲写的不错，但是原告故意曲解了内容。被告把该房的租赁权转让给原告时，是把该房租期剩余的时间同被告的前期费用（被告支付给上家手里5个月的租金及装修费4万元与被告自己装修费4万元）一起以5万元的价格转让给了原告。对证据2的意见是，不存在说一年房费，也不是一年的房费。对证据3没有异议，该合同与原告无关。
反诉原告杨香玲为支持自己的主张，提供如下证据：
1、原告王世强书写的证明一份，证明原告向被告已经交了40000元，加上这张证明条上10000元，共50000元，是房屋租赁权转让费。
2、吕某某证明一份，证明被告是从房屋的上家吕某某接的房屋，向吕某某交了5个月的房租及装修费共40000元。
3、纪某某证明一份，证明被告接手后，被告在此房屋花装修费39206元。
反诉被告王世强对反诉原告杨香玲提供证据的质证意见是：
证据1是原告书写的，这是附条件的民事行为，只有到条件成就时，才有效，故该条无效。对证据2、3有异议，吕某某、纪某某之间的付款与本案无关，不能作为认定本案事实的依据。
被告（反诉原告）杨香玲申请，法庭调查了房东宋某某，宋某某不同意被告杨香玲将房屋租赁权转让，并称被告杨香玲应严格按照合同履行条款。
经审理查明：被告杨香玲与房东宋某某于2012年10月1日签订房屋租赁合同，租赁期限从2012年11月1日起至2013年10月30日止，一年房屋租金24000元，租赁期内承租人不得将所承租的房屋进行转租或分租给第三者。在合同期限内，被告杨香玲于2013年8月3日将房屋转让给原告王世强使用，收取原告王世强房屋租金30000元，收取转让费10000元，由被告杨香玲出具证明，并约定2013年11月份交房租时，如果房东同意转房，原告王世强再向被告杨香玲交10000元，如果房东不同意转房，被告杨香玲退还给原告王世强10000元。
另查明：房东宋某某不同意被告杨香玲转租。
以上事实，有原、被告陈述，有原告王世强提供的被告杨香玲出具的证明，视听资料及整理的材料，被告杨香玲与房东签订的租赁合同，有原告杨香玲提供的被告王世强出具的证明，法院调查房东笔录等证据予以证实。
本院认为：根据合同法第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，被告杨香玲2013年8月3日所书写的“收到王世强现款四万元整房租是叁万元余壹万元如果转房到13年11月份交房租时在交壹万元如不转在退壹万元”、“金桥二期路西收房租叁万元整（30000元）”的证明，其性质属于转租、转让合同，综合本案具体情况，其意思应解释为收到房屋租赁费30000元、房屋转让费10000元较为符合合同的目的、交易习惯，也符合诚实信用原则。且原告王世强提供证据证明30000元为一年的房屋租赁费。
被告杨香玲与原告王世强所书写的证明，实际为双方订立的附条件的合同，根据合同法第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，因房东不同意被告杨香玲转让房屋租赁权，所附条件没有成就，所以，原、被告所签订的房屋租赁权转让合同无效。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告杨香玲收取的原告王世强的10000元转让费应当予以返还。
被告杨香玲与房东签订房屋租赁合同，本应按照合同约定履行义务，但被告王香玲将所租房屋转租给原告王世强，收取租金，根据合同法第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，被告杨香玲转租前未经房东同意，事后房东对于超出租赁期限的转租行为也不予追认，因此，被告杨香玲对该房屋在租赁到期后没有取得处分权，其与原告王世强之间的租赁合同也未被房东追认，因此，被告杨香玲与原告王世强签订转租合同无效，所收取的30000元租赁费，扣除原告王世强同意支付的三个月租赁费7500元（2013年8月至2013年10月的租金：30000元/12个月=2500元X3个月=7500元）后，多收取的22500元租赁费，应予以返还。
综上，原告王世强请求被告杨香玲返还租金和转让费的诉讼请求予以支持。被告杨香玲提供的证据不能证明其有权收取所租赁房屋到期后的租赁费和转让费，也不能证明房东对其与原告王世强签订的转、租合同予以追认，更不能证明其对该房屋有处分权，故，被告杨香玲的抗辩理由不予采信。当事人对自己的主张有责任提供证据，反诉原告杨香玲对自己的主张也未提供有效证据证明，故，其反诉理由不能成立，反诉请求不予支持。根据诚实信用原则，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨香玲于本判决生效后五日内返还原告王世强32500元人民币。
二、驳回反诉原告杨香玲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费613元，减半收取306.50元，由被告杨香玲负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告杨香玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。
审判员 ＸＸ甫
二〇一四年三月十二日
书记员 裴利敏