河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5263号
上诉人（原审被告）：河南广鸿实业有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：赵新士，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈建成，男，汉族，1971年8月15日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：闻刚，河南中涵律师事务所律师。
上诉人河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）因与被上诉人陈建成买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广鸿公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审判决漏列当事人，违反法定程序。本案的案由应当是租赁合同纠纷，委托经营协议书可以证实租赁关系的合同相对人是河南正大世纪城市广场管理有限公司（以下简称正大公司），无论如何划分责任，正大公司都属于必须参加诉讼的当事人。广鸿公司已经申请法庭追加，原审判决未予置评。二、本案中存在两个法律关系，广鸿公司作为商铺出售人已经履行了商品房买卖合同的全部义务，包含牵头促成商铺委托经营协议。关于广鸿公司（原河南广元置业有限公司，以下简称广元公司）发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系，并非针对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明或允诺。商品房买卖合同签订后，被上诉人与案外人正大公司签订了委托经营协议，而且原审查明，正大公司作为受托人已经向被上诉人支付了部分租金。对于被上诉人主张的租金，应当依据委托经营协议向河南正大世纪城市广场管理有限公司主张。原判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定将广告认为要约，不仅不符合法律规定，而且该规定与本案案件性质明显不符。三、被上诉人主张的权利已经超出诉讼时效，原审判决支持其诉请违反法律规定。委托经营协议书约定的租金支付期限是按月支付，委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月被上诉人提起诉讼，期间被上诉人未向广鸿公司主张权利，也没有发生时效中止、中断事由。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
陈建成辩称：一、本案是房屋买卖合同纠纷，合同的相对人应是被上诉人与上诉人。上诉人在郑州晚报刊登的宣传广告，及上诉人向买受人发放的宣传手册，彩页等均证明上诉人销售模式是带10年包租，每年销售商回报商户总商铺款8%的租金。被上诉人是基于该宣传的回报率前往广元公司售楼部与广元公司签订了购买合同，部分被上诉人按广元公司要求同时签订了委托经营协议和业主临时公约。合同的签订完全符合合同法规定的合同成立并合法有效的规定。买卖合同中关于回报给买受人租金的义务，开始就是由上诉人履行的，上诉人称原判漏列当事人，违反法定程序是没有事实法律依据的。二、原审判决适用法律正确。委托经营协议是部分业主在与上诉人签订买卖合同时应上诉人的要求签订的一份房屋买卖合同的附属协议，相对人应是本案上诉人，正大公司是受广元公司的委托与业主签订的管理协议，正大公司是代理广元公司履行买卖合同中约定的支付租金的义务，业主与正大公司签订协议不是业主与正大公司达成合意，是与广元公司达成合意，合同相对人应是上诉人。该协议是广元公司与正大公司恶意串通签订的，且有损第三人即广大业主的利益，属于无效合同，故该协议不能作为证明上诉人不承担违约责任的证据适用。三、本案不超过诉讼时效。起诉前，业主们一直在维权，故本案的诉讼时效一致在延续，本案不存在超过时效问题。故请求驳回上诉，维持原判。
陈建成向一审法院起诉请求：1、判决广鸿公司返还原告租金10000元；2、本案诉讼费用由广鸿公司承担。
一审法院认定事实：2004年，广元公司发布内容相似的售房广告和宣传资料。2004年7月，广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，月租大于月供，以租抵供，买铺只需首付，无需供铺，月月有盈余。广告明确注明“发展商河南广元置业有限公司”。
2005年5月3日，陈建成与正大公司签订了委托经营协议书一份，2005年5月9日，陈建成与广元公司签订商品房买卖合同一份。委托经营协议书内容与广元公司的宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8%计算）。陈建成得到三年零八个月的租金后未再获偿后续租金。经查询，本案系陈建成第三次就同一被告、同一事由、同一诉求在该院起诉，该院对前两案均判决广鸿公司给付陈建成租金10000元，且该两份判决均已发生法律效力。
陈建成提供的（2011）中执字第464-1号执行裁定书显示：河南广元置业有限公司名称变更为河南广鸿实业有限公司。广鸿公司对此无异议。
一审法院认为，广元公司与陈建成签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，双方均应按合同约定履行相应义务。要约是希望和他人订立合同的意思表示，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，陈建成虽与正大公司签订委托经营协议，但广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，对陈建成与广元公司签订商品房买卖合同以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，作为商品房买卖合同内容的一部分。陈建成获取三年零八个月租金后后续租金未有得到支付，广元公司应当承担相应的法律责任。广元公司变更为广鸿公司，其债权债务均应由广鸿公司承担。陈建成要求广鸿公司支付租金10000元，未超出陈建成应得租金扣除此前该院判决支持陈建成部分，故该院对陈建成的诉讼请求予以支持。关于广鸿公司辩称陈建成起诉已过诉讼时效问题，该院认为，该院于2017年已对陈建成的诉求作出过处理，且已有生效法律文书，故该院对广鸿公司该项抗辩不予支持。广鸿公司申请追加正大公司为本案被告依据不足，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：河南广鸿实业有限公司于判决生效后十日内给付陈建成租金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由河南广鸿实业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的案件事实同一审。
本院认为，本案二审过程中，广鸿公司虽主张相关广告并非该公司发布，但在相关已生效的民事判决书中对相关广告系广鸿公司发布的事实已经予以认定，广鸿公司也未通过合法程序对该生效判决中认定的上述事实予以否定，故广鸿公司的该项主张不能成立。本案中，广鸿公司于2004年在其发放的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告中均对其出售的房屋的收益做出了明确承诺，该承诺并不违反法律、法规的禁止性规定，且该承诺对陈建成签订涉案商品房买卖合同以及涉案商品房价格的确定存在重大影响，因此，该承诺对于广鸿公司具有约束力，陈建成据此主张广鸿公司支付相关租金具有事实和法律依据，广鸿公司主张漏列当事人的上诉理由不能成立。因已生效的民事判决已经认定广鸿公司应向陈建成承担支付租金的义务，且河南广鸿实业有限公司在本案中并未提供充分证据证明陈建成已经得到了其于本案诉讼请求中所主张的租金，故一审法院判令广鸿公司向陈建成支付租金并无不当。陈建成通过业主代表、向相关部门反映等途径主张过权利，且在本案之前亦通过诉讼的方式向广鸿公司主张过相应权利，故广鸿公司主张本案超过诉讼时效，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，河南广鸿实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由河南广鸿实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔海霞
审判员 周 金
审判员 扈孝勇
审判员 谢宏勋
审判员 黄跃敏
二〇一八年六月十五日
书记员 任 静