北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12962号
上诉人（原审原告）赵耀荣，男，1957年6月9日出生。
委托代理人杨伟华，北京市安通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程杰，男，1982年2月10日出生。
委托代理人饶云峰，北京京闽律师事务所律师。
上诉人赵耀荣因与被上诉人程杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赵耀荣于2014年6月诉至原审法院称：我与程杰于2013年5月8日签订《房屋出租协议》，约定我将位于北京市通州区×1村艺术园东区、面积为2000多平方米的房屋出租给程杰，租期为5年，自2013年5月31日至2018年5月30日止，年租金为45万元，租金于每年的6月1日前付清，并由程杰支付保证金5万元。协议签订后，我如约向程杰交付了出租房屋，程杰如约交付了5万元保证金及41万元2013-2014年度房屋租金，但仍拖欠2013-2014年度租金4万元。经我催收，程杰以种种理由推脱未付，并表示在2014-2015年度支付租金时一并支付。然在2014-2015年度租金支付期限届满前即2014年6月1日前，经我多次催促，程杰明确表示不支付2014-2015年度房屋租金，遂造成纠纷。我认为双方签订的协议系真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，理应受到法律的保护，合同双方应当全面履行合同规定的权利义务。程杰在拖欠我2013-2014年度房屋租金的情况下，拒不支付2014-2015年度房屋租金，已构成根本违约，应当承担协议约定的违约责任。现要求解除我与程杰于2013年5月8日签订的《房屋出租协议》；判令程杰支付2013年度租金人民币4万元；判令程杰承担违约金90万元；由程杰承担本案的诉讼费用。
程杰辩称：我同意解除合同。赵耀荣在向我租房时告诉我房子是他的，我曾向他反复确认，他告诉我没有问题。2014年5月份左右，房主让我搬走，并让我看了他们之间的协议，说不同意赵耀荣将房屋转租给我。现房主已经将门锁了，我无法使用房屋。诉讼请求第二条说我欠租金属实，租金和押金共50万元，其中押金5万元、租金45万元，我以转账的方式共给付赵耀荣46万元。由于房东与赵耀荣之间存在纠纷，很可能导致赵耀荣的承租权被取消，且房东已在5月份明确告知我，让我暂缓交付相关费用。6月5日，房东起诉赵耀荣即证明这一点，因此我准备好租金而没有交付是行使不安抗辩权。故不同意支付违约金。
原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵耀荣与程杰签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，双方均应严格遵守履行。现赵耀荣要求解除合同，程杰表示同意，法院不持异议。程杰支付了2013年5月至2014年5月的保证金5万元和租金41万元，尚欠租金4万元，现赵耀荣要求程杰支付租金4万元，理由正当，法院予以支持。关于2013年5月至2014年5月期间的租金，程杰怠于支付，属于违约行为。赵耀荣要求程杰支付违约金，理由正当，但是，合同约定的违约金标准明显过高，有违民法的公平原则，亦严重超出当事人的实际损失，故法院予以酌情支持。关于程杰尚未支付2014年5月至2015年5月的租金一事，由于房东赵×1、冯×1已经在2014年6月初起诉赵耀荣，而赵耀荣亦在2014年6月初起诉程杰，且程杰在2014年6月初因房东锁门暂时无法使用房屋，故程杰的行为不构成根本违约。据此，原审法院于2014年8月18日判决如下：一、解除赵耀荣与程杰于二○一三年五月八日签订的《房屋出租协议》；二、程杰给付赵耀荣租金四万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、程杰给付赵耀荣违约金二万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回赵耀荣的其他诉讼请求。
宣判后，赵耀荣不服原审判决，上诉至本院称：经我多次催促，程杰仍未交纳租金，已经构成根本违约；关于双方签订的出租协议中第五条有关违约金的约定，不是针对损失的约定，而是针对不履行协议构成根本违约的惩罚性约定。故请求撤销原判第三项、第四项，依法改判。程杰同意原审判决。
经审理查明：2012年3月19日，赵×1、冯×1（甲方）与赵耀荣（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定：甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇×1村艺术园东区的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给赵耀荣使用。租赁期限40年，自2012年7月1日至2052年6月30日止。免租期从2012年3月20日至2012年6月30日。每年租金39万元，为上交款，一年一付清。下年租金在每年6月1日前付清。如果哪一方违约，就由哪一方赔付对方2年房租。如果甲方违约除赔付2年房租外另外赔偿乙方的装修费用。租赁期间，乙方可以自行转租或由子女继续经营，转租时要和甲方说清楚，需征得甲方同意。无论转租和继承还按本协议执行。协议还约定了其他条款。协议签订后，赵×1、冯×1将房屋交付给赵耀荣。
2013年5月8日，赵耀荣（甲方）与程杰（乙方）签订《房屋出租协议》，约定：赵耀荣将其承租的涉案房屋出租给程杰。租赁期限5年，从2013年5月30日至2018年5月30日。每年租金45万元，一年一次付清。下年租金在每年6月1日前付清。乙方应付保证金5万元，此保证金在租赁合同到期乙方交清各种费用后，甲方退还给乙方。租赁期间，房屋的维修及费用由乙方承担。如果屋面漏雨、塌陷等，由甲方负责维修、承担费用。如果一方违约，就由违约方赔付对方2年房租。协议还约定了其他条款。协议签订后，程杰支付了2013年5月至2014年5月的保证金5万元和租金41万元，尚欠租金4万元。程杰在承租期间，进行了安装空调、将车库改建为食堂等添附行为。程杰称2014年6月初，赵×1、冯×1将房屋锁上，致使其无法使用房屋。
赵耀荣称转租一事取得了房东的口头同意。程杰解释称，2014年5月，房东发现了赵耀荣的转租行为，房东要求在解决完房东与赵耀荣的纠纷后再交房租，所以不敢将钱交给赵耀荣。程杰称没有给赵耀荣租金尾款4万元是因为2013年村里进行天然气、暖气等管道施工，赵耀荣作为出租方一直未尽其义务。
原审庭审中，程杰举证其2014年5月28日的农业银行对账单，余额为8.9万余元，其工商银行账号在2014年6月3日的余额为20万余元，以证明其具备缴纳租金的实力，但因转租一事未明确，故行使不安抗辩权，不敢继续交纳租金。
经原审法院释明，赵耀荣表示如果程杰不腾退房屋，其再另行起诉解决。
经原审法院现场勘查，涉案房屋主体结构为三层楼格局，有一个大门、两个小门。大门上方的墙体上有“×街8号画室”字样。大门及小门被锁住。从涉案房屋的南侧可以看到，南墙上有15台空调室外机，房顶上有2台空调室外机。程杰称一层还有一台空调。
上述事实，有《房屋出租协议书》、《房屋出租协议》、勘查笔录、现场照片及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审审理的争议焦点即程杰应向赵耀荣支付的违约金数额。
我国合同法相关法律法规已经确定违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能。对数额过高的违约金条款，法院可根据当事人的请求依法进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，防止造成实质不公平结果。本案中，从租赁合同履行的整体情况来看，程杰已经支付了2013年5月至2014年5月的保证金5万元及租金41万元，其当年支付租金的义务几近履行完毕，虽然尚欠4万元租金未予支付，但并无证据显示其存在恶意违约之情节，因此，在对违约金性质的衡量上不应凸显其惩罚性功能，而应以赵耀荣的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度等综合因素，对违约金数额作出调整，原审法院据此认定双方约定的违约金标准严重超出了赵耀荣的实际损失，并酌情予以调整，处理正确，本院予以维持。
综上，赵耀荣作为上诉人，对其主张未能提供充分有效证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6600元，由赵耀荣负担5950元（已交纳），由程杰负担650元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费12800元，由赵耀荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 夏
代理审判员 林存义
代理审判员 王 黎
二〇一四年十一月十三日
书 记 员 王海宁