上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1389号
原告（反诉被告）梁玲丽。
委托代理人赵晓琦，上海合亦和律师事务所律师。
委托代理人邵任晓，上海合亦和律师事务所律师。
被告（反诉原告）方晖。
被告（反诉原告）竺润菲。
法定代理人方晖。
以上两被告共同委托代理人顾煜东，广东唐盛律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）梁玲丽与被告（反诉原告，以下简称“被告”）方晖、竺润菲房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李泓独任审判。被告方晖于2014年6月19日提出反诉。本院于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告梁玲丽、委托代理人赵晓琦、邵任晓，被告方晖、竺润菲的委托代理人顾煜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁玲丽诉称，原、被告于2005年4月2日经居间方上海智恒加诚房地产经纪有限公司介绍签订《居间合同》（承购），原告向被告购买本市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”），约定房屋成交价格为人民币115万元并向被告支付定金人民币1万元（以下货币均为人民币）。4月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定涉讼房屋转让价款为125万元，多写的10万元系原告可以方便向银行申请购房贷款。同日，双方签订《补充协议》，约定涉讼房屋的付款方式为当日首付款34万元，定金1万元抵作房款，其余80万元由原告申请银行放贷后直接放入被告的帐户，被告户口应于交房前当日内迁出，如逾期未迁出则按房价的日万分之五支付违约金。同年5月，原告付清全部房款115万元后被告交付房屋，原告取得合法产权。因原告系外地户口，未曾想过将户口迁入所购房屋。2013年8月19日，原告梁玲丽通过网上合同将涉讼房屋卖给案外人徐某某，徐某某在办理手续过程中被告知房屋内有他人户口。原告查证后发现被告竺润菲的户口已迁至他处，方晖的户口仍然留在涉讼房屋，遂与被告方晖协商户口迁离事宜。被告口头答应，实际上以各种理由推诿。被告方晖的种种行为表明毫无履约诚意，其行为违反合同约定，导致原告无法实现合同目的，已构成违约。故起诉来院，请求被告支付原告违约金456，250元（实际金额以房价125万元的万分之五的日违约金自2012年4月11日起计算至户口迁出之日止）。开庭时，原告变更诉讼请求为：请求被告支付原告违约金419，750元（以房价115万元的万分之五的日违约金自2012年4月11日起至实际迁出户口之日止）。
被告方晖、竺润菲辩称及反诉诉称，原、被告就涉讼房屋签定的买卖价格为125万元，除合同签订之前已收取的购房定金1万元、合同签订之日交付的首付款34万元以及原告申领房屋贷款80万元以外，被告再未收到原告支付的任何款项，剩余10万元尾款至今仍未付清，其行为已构成严重违约，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求法院判令：1、解除原、被告双方于2005年4月8日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告承担违约金167，950元；3、原告支付被告赔偿金125，000元。
原告梁玲丽对被告的反诉辩称，原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》中第二条房屋的转让价款为125万元，系双方之间为了多贷款而故意做高房价，非双方的真实意思表示。实际履行合同中仅约定了115万元房款，未对被告所说的10万元房款作任何的付款约定，被告在长达九年的时间内从未予以追讨。甚至原告在2013年12月初通过短信方式催促被告迁出户口时，被告只是一再拖延，也未提及10万元房款未支付的事实。被告不予迁出户口的恶意行为已经影响到原告及其他相关人员的利益，故其应当承担相应的违约责任。不同意被告的反诉诉讼请求。
经审理查明，上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告方晖、竺润菲（系母女关系）所有。2005年4月2日，原告梁玲丽与上海智恒加诚房地产经纪有限公司签订居间合同，约定涉讼房屋成交价格为115万元并于当日支付意向金1万元。
同年4月8日，原（乙方）、被告（甲方）签署《上海市房地产买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价为125万元；甲、乙双方同意，甲方于交易后三十天内款清交房，乙方应在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过三十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲、乙双方同意还应按第二项处理，即甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之起三日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过三十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付三十日的违约金外，甲、乙双方同意还应按第二项处理，即乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%。甲方应在接到书面通知之起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金等。
同日，原、被告另行签订《补充协议》一份，协议约定甲、乙双方确认该房屋尚有部分贷款，银行抵押尚未解除。甲方同意本合同签订后到银行办理还款手续，乙方同意本合同签订当日内支付首付款叁拾肆万元整。甲方保证收到该房款后2005年4月8日内到银行办理还贷手续并注销抵押，任何一方违反上述约定的，守约方有权单方解除合同并要求对方支付违约金房价10%，合同解除后违约方赔偿中介方的中介服务损失人民币壹万元整。乙方之首付款用于甲方还贷的，该首付款由中介方监管，并于还贷时付入银行，双方另有约定的除外；甲方户口于交房前当日内迁出，如逾期未迁出则按房价的日万分之五向乙方支付违约金，买卖双方另有约定的，按约定处理。甲方未迁出户口超过三十天，甲方同意乙方向相关部门强制迁出甲方的户口；乙方的付款方式：乙方于2005年4月2日支付人民币壹万元整，作为定金，交房时抵作房款。乙方于2005年4月8日前支付人民币叁拾肆万元整。乙方于放贷后当日内支付人民币捌拾万元整。备注：乙方的贷款直接放到甲方的帐户里；其他：乙方贷款不足部分用现金补足（交易当天）等。
当日，原告向被告支付35万元（含定金1万元），由被告方晖出具二手房房款收据。同年5月8日，中国银行上海市分行与原告签订个人住房（二手房）抵押借款合同，批准其商业性贷款金额为75万元。5月9日、5月11日，原告分别向被告支付2万元、3万元，合计5万元。5月12日，由上海市地方税务局长宁区分局出具上海市个人房屋出售发票，发票金额为125万元。
嗣后，被告交房，原告取得房屋产权。2013年8月19日原告与案外人徐某某于网上签订《上海市房地产买卖合同》，将涉讼房屋卖给徐某某。同年12月，原告得知被告方晖的户口仍留在涉讼房屋内，遂通过电话及短信方式与被告联系，被告迟迟未办理户口迁移手续，双方多次沟通未果后，故原告诉讼来院。
审理中，被告方晖认为其户口留在涉讼房屋中有各种原因，当时亦征得原告同意。原告明知其户口在而将房屋卖给他人，对于所欠10万元房款不做任何说明的行为让其无法接受。
原告主动提出调整违约金为251，850元（以本金115万元自2012年4月11日起至被告户口实际迁出之日止），按每日万分之三计算。
上述事实，有《居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、中国银行上海市分行个人住房（二手房）抵押借款合同、意向金付款单、二手房房款收据、房款收条、上海市个人房屋出售发票、情况说明等证据以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。被告对于自己的主张未提供证据。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方争议焦点在于涉讼房屋的买卖价格究竟是125万元还是115万元。根据目前提供的证据，虽然合同约定房价为125万元，但双方是按照115万元的价格来履行合同的，在完成过户交房长达九年多的时间里，被告从未提出原告尚欠10万元房款未结清，本院有理由相信双方实际约定的房屋买卖价格是115万元。被告反诉称原告拖欠10万元房屋尾款缺乏足够的证据，本院不予采信。按照合同约定，被告户口于交房前当日内迁出，但被告方晖的户口仍然留在涉讼房屋内，被告理应对合同约定承担违约责任。鉴于原、被告对房屋买卖合同的绝大部分内容已履行完毕，原告为达到多向银行申请房屋贷款的目的在合同上多写了10万元，亦负有一定的责任。现原告主动提出酌情调整违约金的要求并无不当，本院予以支持。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）方晖应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）梁玲丽违约金（以房价115万元为本金，自2012年4月11日起至户口实际迁出之日止，按每日万分之三计算）；
二、驳回被告（反诉原告）方晖的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币5，077.80元，因适用简易程序，减半收取计人民币2，538.90元，由被告（反诉原告）方晖、竺润菲负担。
反诉案件受理费人民币2，847.15元，由被告（反诉原告）方晖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李 泓
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。