海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民一初字第241号
原告：莫志威，男。
委托代理人：杨虹、高婷，海南大兴天泰律师事务所律师。
被告：海南芙蓉实业发展有限公司。
原告莫志威与被告海南芙蓉实业发展有限公司（以下简称海南芙蓉公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告莫志威的委托代理人杨虹、高婷，被告海南芙蓉实业发展有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫志威诉称，2010年6月18日，原告购买了由被告海南芙蓉公司开发并公开对外销售的位于海口市灵山镇滨江芙蓉一期第二栋501号、603号及605号三套房屋，双方于该日就上述三套房屋分别签订了编号为2010003、2010004、2010005号的三份《集资建房合同》。合同签订后，原告于2010年6月20日按照被告的要求通过现场POS机向被告支付了三套房屋的首付款共计334000元，被告于当日向原告出具了90500元及243500元的两份收据。根据合同约定，被告应在交房后二年内为原告办理房产证，但后经原告核实，标的房屋所涉项目属于未经国家相关部门批准而私自占用农村集体土地的违法建设，是不可能办理合法的产权手续的。为此，原告多次与被告协商要求被告退回收取原告的334000元房款，但均未果。因原、被告之间的房屋买卖合同行为违反了我国关于土地管理法律、法规的强制性规定，双方因此签订的《集资建房合同》应属无效。根据《合同法》第58条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此受到的损失。被告明知涉案房屋属于违法建设却仍然公开对外销售并向原告承诺办理房产证，导致双方签订的合同无效，被告应当对此承担全部过错。被告除应返还原告已支付房款外，还应当自收到款项次日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿损失。故诉请法院：一、确认原、被告于2010年6月18日签订的三份编号为20100003、2010004、2010005号的《集资建房合同》无效；二、判令被告向原告返还已支付的购房款334000元，并自2010年6月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿损失，暂计至2015年1月20日为88176元，实际应计算至被告返还全部房款之日止；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告海南芙蓉公司辩称，涉案房屋用地是被告与合作投资方通过合法手段取得，并经过相关政府部门的批准，有合作方的征地手续及有关单据为据，不存在私自占用农村集体土地兴建违法建筑的情形。原告莫志威与被告签订的三份集资建房合同中，双方属合作投资关系，莫志威实际参与双方的合作事宜，在整个合作过程中，莫志威对该项目的情况一清二楚，被告无任何主观上的过错。原告所诉三份合同中首付款共计人民币464000元整，此款应在2010年6月25日前付清给被告，但原告只支付了334000元，尚欠130000元至今未付，已构成合同中付款违约，按约定，被告有权单方面处理违约事宜。因此，原、被告双方所签订的合同是合法有效的，对双方有约束力，原告未依约足额支付房款已构成违约，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告莫志威系海口迈普新会议服务有限公司的法定代表人。2010年6月，莫志威以公司名义与被告海南芙蓉公司签订《芙蓉苑商住楼销售代理合同》，代理海南芙蓉公司销售其开发兴建的位于海口市灵山镇芙蓉苑商住楼项目。同年6月18日，原告莫志威与被告海南芙蓉公司签订三份编号分别为2010003、2010004、2010005的《集资建房合同》，合同主要内容约定：“原告（乙方）预定购买被告（甲方）位于海口市灵山镇滨江芙蓉第一期第二栋501号房、603号房、605号房；合同签订7日内付完总房款的70%，房屋交付时支付10%，办理房产证时付完剩余房款；乙方须在接到被告书面或电话通知一周内支付约定的房款，如超出30天内，每日向甲方支付总房款的1%违约金，超过30天后，甲方有权收回房屋，并没收已支付房款的50%作为赔偿金；甲方在交房后二年内办出房产证，若逾期超过30天后，乙方有权解除合同，甲方将已收取的房款退还乙方，并按银行同期活期存款利率支付利息给乙方。”上述合同确定501号房的房款为271488元、603号房款为242190元、605号房款为149272元，总房款的70%为464065元。2010年6月20日，海南芙蓉公司在收到莫志威的款项后，分别向莫志威出具二张收据，写明收到莫志威集资房款90500元、243500元。2010年8月15日，海南芙蓉公司给海口迈普新会议服务有限公司出具一份《委托书》，内容载明海南芙蓉公司投资兴建的《滨江芙蓉》项目，由海口迈普新会议服务有限公司全权处理该项目的销售及相关事宜。嗣后，原告莫志威认为涉案房屋未经政府职能部门批建，要求被告退还已付购房款未果后，遂成讼。
另查明，涉案滨江芙蓉的用地原为旅游项目用地，由海南琼台建设公司征用，会同海南琼瑶房地产开发公司联合兴建芙蓉山庄未果致闲置，其后被告海南芙蓉公司接手开发，因土地使用性质变更手续无法办理，进行分割处置后，由案外人梁少和、孙小宏、陈海虹领取私宅用地土地使用权证，并于2010年由海南芙蓉公司投资兴建滨江芙蓉一期商住楼，至起诉之日已竣工使用。
庭审中，海南芙蓉公司以梁少和、孙小宏、陈海虹持有的《灵山镇私房用地规划审批表》、《灵山镇村镇建设工程开工申请审批表》用于证明涉案房屋已获政府职能部门批准，且梁少和、孙小宏、陈海虹同系滨江芙蓉的开发合伙人，主张涉案房屋不属于违法建筑，以《芙蓉苑商住楼销售代理合同》主张原告莫志威实际参与双方的合作，海南芙蓉公司没有主观过错，双方签订的《集资建房合同》有效。莫志威则认为梁少和、孙小宏、陈海虹与本案合同无法律关系，规划及开工审批表只有海口市灵山镇村镇建设管理所的相关人员签署的意见，并没有获得镇政府的批准，海南芙蓉公司在没有取得任何房产开发手续以及商品房预售许可证的情况下即违法对外预售房屋，双方的合同属无效合同。
本院确认的上述事实，有《集资建房合同》、付款凭证、《芙蓉苑商住楼销售代理合同》、委托书以及双方当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，一、关于原、被告签订的《集资建房合同》的合同定性问题。房屋买卖合同是指当事人双方约定，一方交付房屋并转移房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同；集资建房是指多方提供资金以及技术、劳务等，合作建设房屋，按事先的约定分配新建房屋所签订的协议，本案中，双方签订的《集资建房合同》内容载明原告购买被告开发的涉案501号房、603号房、605号房，并就购房款的交付、产权证的办理作了明确的约定，该合同名为集资建房，实为房屋买卖合同，因此，被告提出双方之间的合同关系为合作建房关系的抗辩理由，本院不予采纳。二、关于合同的效力确认问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案中，涉案房屋的建设用地为案外人梁少和、孙小宏、陈海虹的私宅建房用地，只能用于建造住宅及其附属设施，海南芙蓉公司系不具有房地产开发经营资格的企业，与案外人合作建设滨江芙蓉商住楼，案外人没有取得合法的规划、建设许可手续，双方也没有依法办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，形成的合作建房法律关系违法；海南芙蓉公司作为预售滨江芙蓉房屋的预售方，未取得商品房预售许可证明，将涉案房屋预售给原告莫志威，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。因此，原告诉求确认《集资建房合同》无效，本院予以支持。海南芙蓉公司以莫志威作为代理销售房产的企业法定代表人，参与双方的合作关系，涉案房屋用地合法取得，且经相关政府部门的批准为合法建筑的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，且不能对抗房屋买卖合同为无效合同的事实，本院不予采纳。三、无效合同的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，海南芙蓉公司作为房屋的预售方没有将房屋的违建、没有预售许可证的真实情况告诉莫志威，对合同的无效负有过错责任，莫志威作为善意的购房人不存在过错，因此，双方签订的合同无效后，海南芙蓉公司应将收取的购房款344000元退还给莫志威，并应当赔偿莫志威因此所受到的购房款利息损失。莫志威诉求按中国人民银行同期贷款利率标准计付该款自2010年6月21日起至实际还款之日止的利息损失，其利息计付标准未违反法律规定，本院予以支持。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告莫志威与被告海南芙蓉实业发展有限公司于2010年6月18日签订的三份编号为20100003、2010004、2010005号的《集资建房合同》无效。
二、被告海南芙蓉实业发展有限公司须于判决生效之日起七日内返还原告莫志威购房款344000元并支付利息（利息以本金人民币344000元为基数，自2010年6月21日起至判决确定的还款之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准计付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10218.14元，由被告负担（原告已预缴）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 梁其恩
人民陪审员 吴宗华
人民陪审员 林诗柏
二〇一五年六月九日
书 记 员 林小燕
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
…。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。