湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终205号
上诉人（原审被告）仵卫东，男，1974年1月30日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
委托诉讼代理人刘贵明，湖南鉴庭律师事务所律师。代理权限为特别授权即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，签署法律文书。
被上诉人（原审原告）肖莉，女，1979年6月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人胡军，湖南犀城律师事务所律师。代理权限：特别授权即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，签署法律文书。
上诉人仵卫东因与被上诉人肖莉房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市天元区人民法院（2017）向0203民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人仵卫东的委托代理人刘贵明，被上诉人肖莉的委托代理人胡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人仵卫东请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判。2、判令本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审程序违法、认定事实错误，酌情认定违约损失没有任何依据。
被上诉人肖莉口头答辩称，原审判决事实认定清楚、程序合法、适用法律正确，请求维持原判。
肖莉向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间于2011年7月10日签订的《门面租赁合同》；2、被告向原告赔偿经济损失36505元（114865元/年÷365天×116天）；3、被告向原告支付违约金10000元；4、被告向原告支付水费301.5元和物业管理费902.5元，共计1204元；5、被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年7月10日，原告肖莉与被告仵卫东签订一份《门面租赁合同》，约定原告将株洲市芦淞区七一路湘安村6××号门面、建筑面积为120.34㎡的门面租赁给被告用于经营象牙塔网吧，租赁期限为陆年，自2011年7月12日起至2017年7月12日止。合同期满后，如被告需继续租赁该门面，则应在合同期限届满前三个月向原告提出书面续租申请。合同签订时，被告必须一次性交纳门面押金10000元。自2011年7月12日至2012年7月12日的年租金标准为90000元整，实行按季度交纳给原告，每季度第一个月12日一次性交清租金和有关费用。从第二年开始到第六年，年租金标准按5%递增。被告方如遇特殊情况不能按时交纳租金，需征得原告同意，如原告方同意延期交纳的期限届满仍未交纳，则被告方按应交金额日千分之三的标准向原告方支付滞纳金。合同签订后，被告于每年按时交纳租金。2016年7月12日，被告未按约将租金支付给原告，原告于2016年7月18日向被告发出书面催缴租金的通知。被告在收到该通知后，于2016年7月19日回函，载明“因经济不景气，加之经营管理方面原因，我承租你房屋已无法继续经营，不得不歇业，无法履行该合同期限的最后一年，现我已清空该承租门面，将房屋交还与你，解除双方签订的租赁合同，望你收到此函后即速收回该房屋”，并将该回函粘贴在门面上。原告于2016年7月22日回函不同意解除租赁合同。被告后一直未交纳租金，原告于2016年8月4日向本院提起诉讼。2016年9月29日，原告在株洲晚报上刊登门面出租的信息。2016年11月8日，原告将涉案房屋重新对外出租，并向湘安物业管理有限责任公司交清2016年7月份水费301.5元及2016年7月至11月物业管理费902.5元。以上事实有原告提交的房产证、门面租赁合同、快递单、回函、收据以及被告提交的快递单、照片等证据予以证实。
对双方有争议的事实和证据分析如下：一、原、被告双方对交纳的押金是15000元还是10000元存有争议，经审查，双方在《门面租赁合同》中约定的押金为10000元，被告未提供其交纳15000元押金的相关证据，故本院对被告主张交纳15000元的事实不予认定。
二、原、被告双方对何时将门面交还给原告的事实存有争议，原告认为其于2016年11月7日才收到被告交付的门面，被告认为其于2016年7月19日即将门面交付给了原告，有湘安物业管理有限责任公司出具的证明为证。经审查，原告未提供证据证明其主张，被告虽然提供了物业公司的证明，但物业公司并没有接收房屋的职权，亦没有原告的授权委托，该证据不足以证明被告于2016年7月19日将门面交付给了原告。根据原告提供的2016年9月29日在株洲晚报上刊登的招租公告，可视为此时原告已同意解除租赁合同，并已接收了房屋，故本院认为双方的租赁合同于2016年9月29日解除。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原、被告之间签订的《门面租赁合同》于何时解除；被告应向原告支付多少违约金。
原、被告之间签订的合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，双方均应依约履行合同。在合同期限未届满的情况下，被告方向原告发函要求解除合同，构成违约。原告于2016年9月29日对外发出招租公告，可视为原告此时同意解除合同，故双方的《门面租赁合同》于2016年9月29日解除。对于违约损失，合同中虽并未明确约定，但参照“如乙方需继续租赁该门面，则应在本合同期限届满前三个月向甲方提出书面的续租申请”，本院酌情认定违约损失为三个月的租金，按9570元/月计算为28710元。另外，被告交付的押金10000元，合同中明确约定“如乙方违约，则乙方所交押金作违约金处理，不予退还”，现由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，该押金亦应作为违约金处理。故被告共应支付违约金38710元，因10000元押金已交，故被告还需支付违约金28710元。对于原告主张的水费及物业费，因原告采取了积极措施防止损失的扩大，其于2016年11月才将房屋重新出租，故本院认为该诉请尚为合理，被告应将水费及物业费1204元支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2011年7月10日签订的《门面租赁合同》已于2016年9月29日解除；二、被告仵卫东于本判决生效之日起十日内向原告肖莉支付违约金28710元；三、被告仵卫东于本判决生效之日起十日内向原告肖莉支付水费及物业管理费1204元；四、驳回原告肖莉的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3424元，由原告肖莉承担2650元，被告仵卫东承担774元。
本院二审期间，上诉人提交2005年4月12日第一次押金收条，拟证明当时租赁该门面的时候押金为15000元。
被上诉人的质证意见：对证据三性均有异议：1、这不是仵卫东交给湘安物业公司的，而是交给株洲市中旺置业有限公司的。2、该收款凭证不能证明上诉人缴纳了本案诉争门面押金。3、门面押金须有银行转账流水予以相互印证。4、收据与本案没有关联性。5、被上诉人并没有收到上诉人或中旺置业公司的门面押金。
本院认为该证据符合证据的三性，但该证据仅能证明上诉人向原出租人交纳了1.5万元的押金，还不能证明该押金已经转至被上诉人肖莉的名下。本院将结合其他证据综合认定。另本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原审的酌情认定三个月违约损失是否合法？2、押金1.5万元是否转至肖莉名下？现分析如下：
首先、上诉人与被上诉人2011年7月10日的《门面租赁合同》约定的租赁期限是2011年7月12日至2017年7月12日止。现上诉人要求提前解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损”的规定，原审法院根据合同约定、租赁市场的现状酌情认定违约损失为三个月的租金是符合法律规定的，本院也予以确认。上诉人认为原审认定三个月的损失没有法律依据的抗辩理由不能成立。其次、上诉人2005年7月12日第一次承租涉案门面时，向当时的出租方株洲市中旺置业有限公司交纳了1.5万元的押金，尔后涉案门面由被上诉人肖莉购买，上诉人认为该1.5万元押金已经折抵肖莉的购房款，并转至肖莉名下，但其未能提供充分的证据证明，且与2011年7月10日双方签订《门面租赁合同》约定交押金1万元的事实不符，故本院对上诉人的该上诉理由也不能支持。上诉人可另行向株洲市中旺置业有限公司主张。
综上所述，上诉人仵卫东的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费518元，由上诉人仵卫东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一七年三月二十日
书 记 员 郭佳妮