西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）未民初字第02723号
原告戴建福（反诉被告），男，1960年6月26日出生，汉族，浙江万利达集团西安分公司经理。
委托代理人高宝红，北京市康达（西安）律师事务所律师。
被告王凤玲（反诉原告），女，1948年5月3日出生，汉族，国棉五厂技工学校退休教师。
委托代理人唐军，男，陕西网博信息科技有限公司职员，系被告外甥。
原告戴建福（反诉被告）与被告王凤玲（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴建福的委托代理人高宝红、被告王凤玲的委托代理人唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴建福（反诉被告）诉称，2010年6月8日，其承租王凤玲位于未央区信托小区1号楼1单元16层103号房屋并支付保证金3000元，租期至2014年1月30日。2014年1月20日，在租期未满的情况下王凤玲要求腾房并私自更换了房锁，其迫于无奈搬出。后王凤玲一直拒绝退还保证金，故其诉至法院，要求王凤玲退还租房保证金3000元。
被告王凤玲（反诉原告）辩称，2014年6月18日其与戴建福签订了房屋租赁合同，合同到期后双方移交房屋时其发现戴建福在租用期间将厨房台面损坏、天然气欠费2228方未付款、2014年1月20天物业费未交，故其不应当返还保证金，请求法院驳回原告的本诉请求。
反诉原告王凤玲（被告）诉称，其与戴建福之间的房屋租赁合同到期前一个月双方协商于2014年1月20日交房。次日，戴建福与新房客进行了交接，但在交接过程中其发现戴建福在租用期间将厨房台面损坏、天然气欠费2228方未付款、2014年1月20天物业费未交，故请求法院判令戴建福：1、清欠2228方天然气费4411.44元；2、清欠2014年1月租房20天的物业费455元；3、赔偿厨房台面损失费4000元（2m×2000元／m=4000元）。
反诉被告戴建福（原告）辩称，王凤玲起诉的燃气费没有事实和法律依据；厨房台面在出租时已经破损，不是其承租期间损坏造成；王凤玲主张其未缴纳的物业费属实，但无计算依据，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
戴建福针对本诉和反诉向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同及合同附件各一份，证明双方存在租赁关系并约定的月租金及结算方式；2、3000元租房押金收条一份，证明王凤玲收到了该押金；3、天然气使用情况说明及购气记录一份，证明其租赁期间未欠费；4、2012年1月4日王凤玲出具的收条，证明其租赁前天然气表底数为4355方。王凤玲针对本诉和反诉向本院提交以下证据：1、2014年物业缴费清单，证明戴建福未缴纳1月份前20天的物业费；2、厨房台面照片一张，证明台面损坏的事实；3、证人证言两份，证明戴建福欠缴天然气费的事实；4、天然气购气记录，证明因戴建福欠缴天然气费，天然气公司一度只少量向其供气；5、房屋租赁合同，证明戴建福提交的合同上的天然气表记录系个人添加，与其持有的合同不同。
经庭审质证，王凤玲对戴建福的证据提出以下意见：证据1租赁合同真实性有异议，第二页“气底数4355立方＋我方付283立方×1.75=495元”系戴建福个人书写，租赁合同其他内容与合同附件真实性无异议；证据2与证据3无异议，但认为戴建福租赁前天然气底数为2228方。戴建福对王凤玲的证据提出以下意见：证据1真实性无异议，但认为其实际承租20天，故物业费只能承担20天的数额；证据2真实性无法确认，厨房台面在入住时已损坏；证据3证人未出庭，故证人证言不符合法定形式；证据4中2000年7月14日至2011年7月24日的购气记录不予认可，其余真实性无异议；证据5真实性无异议。
本院对上述证据做如下确认：戴建福提交的证据1与王凤玲提交的证据5内容基本一致，双方对真实性基本无异议，本院对双方合同能够相互印证的部分予以采信，唯戴建福本人在合同上添写的“气底数4355立方＋我方付283立方×1.75=495元”本院不予采信；王凤玲对戴建福提交的证据2、3真实性未持异议，本院予以采信，唯“天然气使用情况说明”系本人书写，与其他证据所体现的事实不能相互印证，本院不予采信。戴建福虽对王凤玲的证据1、2的真实性提出异议，但未提出实质性的反驳意见或提出反证，另戴建福对王凤玲证据4中2000年7月14日至2011年7月24日的购气记录提出异议，但该记录与其本人提交的证据3完全一致，故本院对王凤玲的证据1、2、4、5予以采信；王凤玲提交的证据3系证人证言，但证人均未出庭，亦未提供身份证明，故本院不予采信。
经审理查明，2010年6月18日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其位于未央区信托小区1号楼1单元16层103号房屋出租给原告使用，租赁期限自2010年8月1日至2013年8月1日，租金每月2900元，保证金3000元，租赁期满后如设施无损坏、各项费用无拖欠、按时腾房，则保证金全部退还。双方所持的合同均载明：中央空调、壁挂锅炉各一套，厨房油烟机、煤气灶、橱柜、窗帘齐在。合同签订当日，原告支付被告租房保证金3000元。2012年1月4日，原告向被告支付2012年上半年房租1.74万元及剩余283方天然气的折价款495元，共计17895元。2013年7月19日双方再次签订《合同附件》，约定租赁合同续签至2014年1月30日，房租调整为每月3000元，合同期间内如中止履行应提前两个月通知对方，并按实际租期结算租金。2014年1月20日，原告搬出，未缴纳当月物业费，双方进行了验房、移交手续，被告未向原告退还保证金。2014年1月本案所涉房屋的物业费共计682.5元。庭审中被告称原告在租赁期间将厨房台面损坏，并提供照片予以佐证；原告则称其租赁时台面已损坏，但未提交证据证明。
另查，本案所涉房屋系被告从2000年起入住，2005年初搬出，2010年底出租给原告。其中被告自住时（2000年7月14日至2005年1月6日）天然气购气量为2410方，原告租房时（2010年10月12日至2013年12月25日）购气量为4042方，共计购气6452方，原告向被告交房时天然气表底数为8680方，剩余12方未用，故实际使用量与购气量相差2228方。根据目前我市天然气的计量计费形式，IC卡式燃气表分为IC卡控制部分和基表部分，其中IC卡控制部分根据基表部分的数据进行控制，其功能只是作为天然气公司与客户之间的一种收费手段，故存在IC卡显示数据与基表数据不一致的情形，即实际使用量与购气量不一致。原告称其承租时天然气表内数为4638方，被告称表数为2410方，双方均未提交证据予以证明，但双方均认可此时尚余283方天然气未使用，故原告向被告折价495元。2012年7月，天然气公司曾以欠费问题暂停向原告大量出售天然气，每次仅能购买不超过10方天然气，在原告与物业公司、被告等协商后恢复正常。
本院认为，承租人应当妥善使用租赁物，因使用不善造成租赁物毁损的，应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点在于王凤玲的反诉请求是否存在事实依据。戴建福称其承租时厨房橱柜台面已损坏，但未提供证据证明，且该陈述与其租赁合同上手写载明的“厨房油烟机、煤气灶、橱柜、窗帘齐在”不符，故对其主张本院不予采信。戴建福应当对台面的损坏予以赔偿，本院酌情将其损失计算为2m×500元／m=1000元。戴建福称其天然气实际用气量为4042方，按照此陈述则不应出现2012年7月天然气公司因欠费而停止供气的情况，故戴建福的陈述与事实不符。本案所涉房屋在使用过程中出现实际使用量超出购气量的情况，但王凤玲未在法庭规定的举证期限内提交补缴天然气费的具体票据，故其要求戴建福按照天然气现在的售价清欠4411.44元的反诉请求证据不足，本院不予支持，其如有证据可另行起诉。戴建福对其2014年1月20天租赁期间未缴纳物业费的事实予以认可，故王凤玲要求其支付455元物业费（该月份物业费总金额的2／3）的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告王凤玲（反诉原告）于本判决生效之日起三日内退还原告戴建福（反诉被告）保证金3000元。
二、反诉被告戴建福（原告）于本判决生效之日起三日内赔偿反诉原告王凤玲（被告）1000元并支付物业费455元。
三、驳回反诉原告王凤玲（被告）的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告戴建福已预交），反诉费75元（被告王凤玲已预交），由原告戴建福承担62.5元、被告王凤玲承担62.5元，被告王凤玲于支付上述款项时一并支付原告戴建福。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 杨 宁
人民陪审员 周银凤
人民陪审员 杨丽娟
二〇一四年十月八日
书 记 员 任瑞鑫