北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）房民初字第17860号
原告（反诉被告）黄钞，女，1978年2月23日出生。
委托代理人温大公，北京市博维律师事务所律师。
被告（反诉原告）幺金平，女，1973年5月15日出生。
委托代理人贺瑞峰，男，1969年9月12日出生。
委托代理人王俊峰，北京市邦道律师事务所律师。
第三人北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。
法定代表人向云，董事长。
委托代理人邢必果，男，1986年10月18日出生，公司职员。
委托代理人肖立晔，男，1987年7月2日出生，公司职员。
原告（反诉被告）黄钞与被告（反诉原告）幺金平、第三人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曾慧担任审判长，与人民陪审员隗合群、高庆斌组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄钞及其委托代理人温大公，被告（反诉原告）幺金平的委托代理人贺瑞峰、王俊峰，第三人万科物业公司的委托代理人邢必果、肖立晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄钞诉称，我方与幺金平经北京万科物业服务有限公司租售中心居间服务，于2014年12月3日签订房屋买卖合同（原告于当日支付中介服务费2.4万元）。合同约定：由我方购买幺金平位于房山区××号院××号楼××单元××号房屋；房屋总价235万元；我方于2014年12月13日前向幺金平支付房款110万元；幺金平于2015年3月16日前将房屋交付我方。合同签订后，我方按照合同的约定支付定金5万元，并按照合同约定的时间分三次向幺金平支付房款110万元。但幺金平未在合同约定的时间将房屋交付给我方，虽经多次协商至今幺金平依然拒绝交付房屋。综上，双方签订的房屋买卖合同依法有效，我方按照合同的约定履行了约定的付款义务，幺金平却拒绝履行合同中交付房屋的义务，幺金平的行为导致合同目的无法实现，其行为侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，要求1、解除双方于2014年12月3日签订的房屋买卖合同；2、返还我方已付购房款1100000元；3、返还我方定金100000元；4、给付我方违约金330000元；5、赔偿我方居间服务费2.4万元；6、诉讼费由幺金平负担。庭审过程中，黄钞于2016年2月20日申请撤销起诉书第1至5项诉讼请求，并申请变更诉讼请求，请求幺金平1、要求按照2014年12月3日签订的房屋买卖合同中交付房屋的约定交付房屋；2、要求按已付购房款的日万分之三给付我方自2015年3月16日起至实际交付房屋之日止的违约金（2015年3月16日至2016年2月22日计118680元）；3、要求协助办理房屋产权变更登记手续；4、承担保全费5000元。
被告（反诉原告）幺金平辩称并反诉称，不同意黄钞的诉讼请求。第一，双方签订的房屋买卖合同已经解除，现黄钞要求继续履行合同没有任何法律依据，第一次庭审过程中，黄钞宣读起诉书，要求解除双方签订的房屋买卖合同，我方当庭答辩意见是同意解除，至此，双方就签订的房屋买卖合同解除事宜已经达成一致意见，黄钞表达了解除合同的意思表示，该意思表示于我方签收起诉书后发生法律效力，该买卖合同已经解除；第二，我方没有违约行为，双方在签订合同时，双方已经约定我方依然在涉案房屋居住，自2015年3月16日起按照当时的市场价格，我方按每月2800元给付租金，到了2015年3月16日我方已经交房，双方形成租赁关系，现黄钞认为我方违约没有事实和法律依据；第三，黄钞构成根本违约，应承担违约责任，我方在房产证下来后，2015年4月15日将房产证送至中介公司，中介公司立即通知黄钞提供购房资料进行核验，但黄钞迟迟不提交个人相关情况，后又要求变更购房人、纳税主体、并要求避税等拖延办理权属转移登记行为。现因黄钞怠于履行买卖合同的义务，导致我方已经订购的另一套商品房退订，同时我方在收到黄钞要求解除合同的起诉书之后，我方与案外人签订了关于涉案房屋的买卖合同，因黄钞申请法院查封，导致我方无法履行另一合同的给付义务，并承担违约责任。因此我方提出反诉，要求黄钞赔偿我方经济损失75万元（违约金36万以及经济损失39万）。2016年3月30日，幺金平申请变更诉讼请求，要求确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2016年1月18日解除。
原告（反诉被告）我方针对幺金平的反诉请求辩称，我方不同意幺金平的反诉请求。我方没有怠于履行合同，我方已经按照约定支付全部首付款，而幺金平却没有按照约定交付房屋，所以幺金平的反诉请求没有事实和法律依据。另，黄钞的起诉并不是通知，所以幺金平要求确认合同解除的理由不成立。
第三人万科物业公司述称，我方同意继续履行房屋买卖合同，当时双方在签订合同之时，确实口头约定了2015年3月16日起未交付房屋时，卖房人以租赁方式交付房屋，卖房人每月支付2800元租金。卖房人于2015年4月拿到房产证后交付给我方用于核验，我方便通知黄钞提交其购房核验资料，但黄钞要求变更购房人予以拒绝。后双方发生争议以致合同至今未履行。
经审理查明，2014年12月3日，幺金平（出卖人）与黄钞（买受人）签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人所出售房屋坐落为房山区××号院××号楼××单元××号，建筑面积为100.23平方米，房屋已经设定抵押，出卖人应于2015年2月28日前办理抵押注销手续。关于房屋价格，合同中约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为二百三十五万元整，买受人可以在签订合同时支付定金5万元，定金在买卖双方办理产权过户手续时自动转为购房款；买受人采取自行交割方式付款，买受人于2014年12月8日前支付部分首付款八十万元整，于2014年12月13日前支付房屋首付款叁拾万元整，剩下房款由买受人向商业银行申请贷款，待批贷后由商业银行将尾款直接汇入出卖人指定账户内，资金监管金额由买受人承担。合同第六条约定出卖人应当在2015年3月16日前将该房屋交付给买受人。关于违约责任，合同中约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并将该房屋实际交付之日起七日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。关于权属转移登记，合同约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。关于税、费，双方在合同附件二中予以约定，在合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相应于总房价款10%的违约金；买受人承担的税费为所得税、营业税、契税以及评估费，在合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。
在合同签订当天，黄钞与幺金平达成口头约定，如2015年3月16日因房屋产权证未办理完毕，幺金平自3月17日承租涉案房屋，每月租金2800元，以租赁方式交付涉案房屋。
黄钞分别于2014年12月3日向幺金平支付定金5万元及首付款15万元；于2014年12月6日向幺金平支付首付款65万元；于2014年12月12日向幺金平支付首付款30万元。2015年2月，幺金平解除房屋抵押。
2015年4月，幺金平拿到房屋产权证并将此证交付给第三人中介公司用于房源核验。第三人中介公司在收到房屋产权证后立即通知黄钞要求其提交购房资格核验等材料，黄钞要求变更购房人为由拒绝提交。2015年5月14日，黄钞将购房核验材料递交给了第三人中介公司。后黄钞与幺金平因房屋交付以及户口迁移发生争执，导致合同未能继续履行。
2015年12月3日，黄钞起诉幺金平要求解除双方签订的购房合同，2016年1月18日本院主持第一次庭审过程中，幺金平表示同意。
上述事实，有当事人陈述，原告提交的北京市存量房屋买卖及居间服务合同、收据等证据在案证实。
本院认为，原、被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为有效，对双方产生约束力。双方当事人应当依约履行合同约定的权利和义务。双方当事人可以协商一致，变更合同内容。本案中，原被告签订买卖合同之时口头协商一致，自2015年3月16日被告以租赁方式交付房屋，现原告主张被告未交付房屋构成违约没有合同和事实依据，因此原告要求被告给付违约金的请求，本院不予支持。依据合同约定，双方当事人应当自合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原告理应在办理房屋权属转移登记手续之前向中介公司提交相应的购房资格核验材料，然原告超过150日才将购房资格核验材料递交给中介公司，原告构成违约，现被告反诉称原告因此违约而请求原告给付违约金及经济损失于法有据；就原告应给付经济损失数额，本院依据诚信原则、过错大小、房屋市场价酌情确定被告的经济损失为35万元。
就被告反诉要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经于2016年1月18日解除问题。本院认为，根据查明的事实不存在法定或约定解除合同的情形；同时在诉讼过程中一方先行要求解除合同后变更诉讼请求要求继续履行的情形，另一方表示同意解除的情况不能认定为双方协商一致解除合同，因此被告要求确认合同已于2016年1月18日解除的请求没有法律和合同依据，故本院对此请求不予支持；据此原告要求被告交付房屋、协助办理房屋产权变更登记手续的请求，本院予以支持。
就原告要求被告承担保全费5000元，本院认为原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）幺金平于本判决生效之日起二十日内协助原告（反诉被告）黄钞办理位于房山区××号院××号楼××单元××号房屋的过户手续，将上述房屋过户至原告（反诉被告）黄钞名下；上述房屋产权变更过程中产生的税费由原告（反诉被告）黄钞负担；原告（反诉被告）黄钞于过户当日给付被告（反诉原告）幺金平房屋购房尾款一百二十万元。
二、被告（反诉原告）幺金平于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）黄钞交付位于房山区××号院××号楼××单元××号房屋。
三、原告（反诉被告）黄钞于本判决生效之日起二十日内给付被告（反诉原告）幺金平经济损失三十五万元。
四、驳回原告（反诉被告）黄钞的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）幺金平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二万五千六百元，由原告（反诉被告）黄钞负担二万五千五百五十元（已交纳），由被告（反诉原告）幺金平负担五十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费一万一千三百元，由原告（反诉被告）黄钞负担九千三百元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告（反诉原告）幺金平负担二千元（已交纳）。
保全费五千元，由原告（反诉被告）黄钞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 曾 慧
人民陪审员 隗合群
人民陪审员 高庆斌
二〇一六年六月三日
书 记 员 刘欣然