上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1333号
原告钱伟。
被告黄仁意。
原告钱伟与被告黄仁意间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱伟、被告黄仁意均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年7月9日签订《分租协议》，原告向被告承租嘉定区江桥镇华江公路XXX弄XXX号楼1层约20平米的房屋，用途是为开在二楼的速8酒店作宾馆大堂使用，租期自2014年7月10日到2023年5月9日止，租金为11，000／月，每三个月支付一次，先付后用。被告于2014年7月9日尚欠原告房租款2万元，按欠条约定应于2014年8月8日前还清，但被告至今尚未支付。按租赁协议的约定，被告应于2014年10月1日支付2014年10月10日至2015年1月9日的租金33，000元，经原告多次催讨，被告至今未付。原告于2014年10月25日短信告知被告，应于2014年11月1日前支付租赁费，否则追究违约责任。但被告至今无正当理由未付。原告诉请：1、要求解除双方在2014年7月9日签订的房屋分租协议；2、要求被告支付2014年7月10日至2014年10月9日所欠的租金2万元；3、要求被告支付2014年10月10日至实际搬离期间的房屋租金，按照366.67元／天标准计算；4、要求被告承担违约金80，000元；5、要求被告腾出坐落于嘉定区江桥镇华江路XXX弄XXX号楼1层约20平方米的房屋。
被告辩称，涉案房屋为原告从大房东上海晟为商业投资发展有限公司（以下简称晟为公司）处承租后转租给被告的，大房东现在正在和原告打官司要求解除合同、收回房屋，故被告希望本案诉讼能够中止，等待另案处理结果。被告承认拖欠租金，欠条是被告写的，原告催讨租金的短信被告也收到了，但被告要等官司结束才能支付，租金该支付给谁就支付给谁。
经审理查明，2014年7月9日，原、被告签订《分租协议》一份，约定原、被告经房东上海晟为商业投资发展有限公司同意分租，原告将其承租的嘉定区江桥镇华江公路XXX弄XXX号楼1层上海留红超市有限公司内面积约20平米的区域分租给被告作宾馆大堂使用，租期自2014年7月10日到2023年5月9日止，租金为11，000元／月，每三个月支付一次，先付后用，被告另支付租赁保证金11，000元，合同期满原告无息返还，被告另需一次性补贴原告8万元，被告逾期十五天未付房租的视为违约，原告有权追究被告违约责任。该协议约定，租赁期内双方不得违约，如原告违约，需支付被告违约金8万元，如被告违约，被告应支付违约金8万元给原告，租赁保证金原告不退，抵原告装修款。本合同租赁区域的装修及其它各项费用由被告负责，原告区域的装修由被告按原告要求装修，被告装修期间不得影响原告超市正常经营。合同签订后，原告收到了被告支付的2014年7月10日至2014年10月9日的部分租金，即13，000元。原告还收取了被告租赁保证金11，000元及一次性补贴80，000元。2014年7月9日，被告出具欠条一份，载明今欠钱伟房租款20，000元，于2014年8月8日前还清。2014年10月25日，原告向被告发送短信催讨租金，要求被告应于11月1日前支付7月9日拖欠的2万元房租及10月份至12月份的房租33，000元。因被告收到短信后仍未支付租金，原告诉至本院。
另查明，1、2014年6月，晟为公司曾向本院提起诉讼，要求解除与钱伟签订的关于嘉定区江桥镇华江公路XXX弄XXX号楼1层101—108室房屋的租赁合同，理由是钱伟未经晟为公司同意而将房屋转租他人，且迟延支付租金。2014年12月24日，本院作出（2014）嘉民三（民）初字第667号民事判决，认为晟为公司对钱伟的转租行为知道或应当知道，且未在六个月内提出异议，故对晟为公司以钱伟未经其同意转租为由解除合同不予采纳。该判决对于晟为公司要求解除租赁合同的诉请不予支持。2、上海江桥城市建设投资有限公司系位于嘉定区江桥镇华江路129弄1—10号房屋的产权人。2009年12月30日，上海江桥城市建设投资有限公司与嘉定区江桥镇江丰社区居民委员会签订房屋产权转让合同书，将位于嘉定区江桥镇华江路XXX弄XXX号房屋转让给嘉定区江桥镇江丰社区居民委员会。2012年3月16日，嘉定区江桥镇江丰社区居民委员会与晟为公司签订房屋租赁协议，将位于嘉定区江桥镇华江路XXX弄XXX号1—4层出租给晟为公司使用。2013年5月5日，晟为公司与钱伟签订房屋租赁合同，晟为公司将嘉定区江桥镇华江路XXX弄XXX号楼一层101-108室出租给原告钱伟，租赁期限为2013年5月10日至2023年5月9日。
以上事实有分租协议、欠条、短信记录、房屋租赁合同、房屋租赁协议书、房屋产权转让合同书、房地产权证、（2014）嘉民三（民）初字第667号判决书等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的分租协议系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。被告在合同签订后，向原告支付了13，000元租金，之后并未继续支付租金。因原告与晟为公司之间的房屋租赁合同纠纷于2014年7月至2014年12月期间处于诉讼之中，系争房屋是否被晟为公司收回、钱伟是否有权继续将系争房屋转租给被告尚不确定，被告以此为理由拒绝支付房租，有一定合理性。现本院已对原告与晟为公司之间的房屋租赁合同纠纷作出生效判决，且根据该判决结果晟为公司与钱伟的房屋租赁合同并未解除，被告拒付租金的理由已经不存在，被告理应将其拖欠的租金支付给原告。原告仅以被告未继续支付租金为由，要求解除与被告之间的分租协议，原告解除合同的理由不成立，本院对该项诉请不予支持。截止原告起诉之日2014年11月9日，被告累计拖欠原告租金31，000元。对于2014年11月10日至本判决生效之日的租金，被告应当按照11，000元／月的标准向原告支付。关于原告主张的违约金，因原、被告间的分租协议仅对解除合同的违约金进行了约定，而对未付租金的违约金约定不明，且被告未付租金有一定理由，故本院酌情判决被告向原告支付违约金8，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告黄仁意应于本判决生效之日起十日内支付原告钱伟2014年7月10日至2014年11月9日的租金31，000元；
二、被告黄仁意应于本判决生效之日起十日内支付原告钱伟房屋租金，以11，000元／月的标准，从2014年11月10日起至本判决生效之日止；
三、被告黄仁意应支付原告钱伟违约金8，000元；
四、驳回原告钱伟的其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2，300元，减半收取1，150元，由原告钱伟负担725元，被告黄仁意负担425元。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年三月二十日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。