江西省信丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0722民初473号
原告（反诉被告）杨某某，女，汉族，江西省信丰县人，住信丰县嘉定镇。
委托代理人杨某甲，男，汉族，江西省信丰县人，住址同上，系杨某某父亲。
委托代理人廖某某，男，汉族，江西省信丰县人，住址同上，系杨某某丈夫。
被告（反诉原告）曾某某，女，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。
委托代理人钱某某，男，江西省信丰县人，住信丰县嘉定镇。
第三人王某某，女，江西省赣州市人，住赣州市章贡区。
上述原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）、第三人王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用普通程序，于2016年4月14日公开开庭审理。原告杨某某及委托代理人杨某甲、廖某某，被告曾某某及其委托代理人钱某某，第三人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，金盛花园幼儿园于2015年由案外人张慧虹以38万元的价格转给原告经营，并于5月28日签订了《金盛花园幼儿园股权转让协议》，同日，原告又与被告签订一份《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》，并付押金3万元及罚金1万元。至此，两份合同生效。原告为履行合同，7月11日开始筹备幼儿园工作。进入装修，聘用教师、添置教学设备等，做了大量工作，付出巨大精力。7月25日后，被告趁原告去北京出差之机。突然提出停止装修，并打入10万元停工保证金。原告于7月30日停止了装修。9月1日，被告强行要求原告搬走幼儿园的东西未果。当日下午被告指使十几个不明身份的人来到原告工作的场所捣乱、大吵大闹、威胁、恐吓，要原告搬走幼儿园东西。9月10日上午9时许，被告组织人马，开着汽车，强行把幼儿园财产、设备洗劫一空，至今下落不明。而后被告与第三人合谋撕毁原、被告已签订合同，另行签约并于10月中下旬毁坏幼儿园装修，遭到原告的反对，可被告和第三人一意孤行，至2016年3月，第三人已在该房开办了实验幼儿园金盛花园分园。综上所述，被告与第三人早有准备，合伙预谋，恶意串通，损害原告的权益。在原、被告的租房合同未解除，幼儿园转让费及原装修费用尚未解决之前，以一份并不生效的“解除合同通知书”为由。背着原告另行签约，并侵吞幼儿园的财产、设备。被告和第三人的所作所为严重的违反了法律规定，属于严重违约和侵权。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：
1、解除原、被告签订的《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》；
2、判处被告及第三人赔偿原告租房押金、罚金、转让费、装修费、筹建费等583429.8元及利息；
3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。
原告（反诉被告）为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
1、转让协议、租赁合同、押金票；
2、解约通知及送达回执（张慧虹）、解约通知、送达回执及送达现场（曾某某）、调查笔录（刘志伟）、调查笔录二份（王菊花）、补充协议、票据；
3、装修合同、装修证明及身份证（方俊明）、证明及身份证（赖昌春）、墙面工程量、装修图片、证明（黄芳珠）；
4、聘用教师合同、宣传广告、票据5张、收条1张；
5、原、被告通话记录二份、短信二份、对话记录、短信；
6、照片、视频；
7、报警登记、照片、视频；
8、调查笔录及身份证（陈东福）；
9、照片两份、声明书、原被告短信；
10、原被告短信；
11、通知书、广告。
被告（反诉原告）答辩称，被反诉人因与案外人张慧虹的原因，单方解除与反诉人签订的《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》，构成违约，并恶意占有房屋，造成反诉人的租金等损失，应当予以赔偿。另外，反诉人为了减少被反诉人单方解除合同所造成的损失，好心协助其寻找下家承租该幼儿园，为了表示协助诚心，预先向被反诉人打入10万元，要求被反诉人稳定幼儿园的师生，确保幼儿园的安宁，等其他承租者来接管幼儿园师生。被反诉人拿到钱后，不但不履行其保护幼儿园生源及声誉等附带条件之义务，反而在8月10日至12日解散了金盛花园幼儿园的全体师生，自毁了幼儿园转让的资本，至幼儿园没有一个老师和幼儿的状态，让其他承租者无老师和生源可接。被反诉人解散老师退还学生的举动，给幼儿园的声誉、经营和房子的出租带来了不利影响。反诉人的巨大损失是被反诉人违背诚信所造成，被反诉人不能无条件占有反诉人的10万元钱，反诉人有权要求被反诉人退还不当得利10万元。综上，为维护反诉人的合法权益，请法院判令被反诉人返还不当得利10万元、赔偿反诉人损失20128元并由被反诉人承担诉讼费。
被告（反诉原告）为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：
1、租赁合同、解除合同通知书；
2、微信记录、刘玉莲的证明及信息；
3、幼儿园外观及物品照片；
4、原被告聊天记录、物业管理费、电费票据、被告与第三人签订的租赁合同。
第三人答辩称，我与原告恕不相识，我是与被告签订的租赁合同、正常的经营幼儿园，我对本案不清楚。
经审理查明，2015年5月28日，原告与案外人张慧虹签订了《金盛花园幼儿园股权转让协议》，张慧虹以38万元的价格将金盛花园幼儿园转给原告经营。同日，原告又与被告签订一份《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》，约定将坐落在信丰县阳明南路380号（金盛花园B7栋第一、二层）自2015年9月1日起交付房屋给原告办幼儿园使用（金盛幼儿园一直租用在此）。原告支付了押金3万元及罚金1万元。2015年7月3日，原告向张慧虹送达《解除合同通知书》要求解除双方签订的《金盛花园幼儿园股权转让协议》。同日原告向被告送达《解除合同通知书》：因张慧虹的原因致原告无法接管金盛花园幼儿园，所以通知被告解除双方租赁合同，从7月8日起，被告可与其他人联系租赁经营事宜。2015年7月8日，原告与张慧虹达成《金盛花园幼儿园股权转让补充协议》转让费34.5万元(已付清)。2015年7月11日，原告与鲁班装饰公司签订装修合同，7月14日进入装修。7月25日，被告提出停止装修，7月28至29日经双方电话及信息协商：被告提出要求原告必须稳定生源，保护幼儿园周边的环境设施和财物，确保幼儿园的安宁，会帮助原告追到38万元及装修费用；原告要求被告转给自己10万元停工保证金。7月29日，被告转给原告10万元，原告于7月30日停止了装修。8月7日信息显示原告找被告协商处理后续问题，8月9日信息显示被告认为原告已违反了租房协议，被告已没有义务替原告的损失买单，但只要原告明事理，被告愿意替原告拿回钱。8月10日通话记录显示被告因原告录音明确表示原告别想拿回钱了。8月12日信息显示被告认为事情是原告自己闹出来的，原告应当对自己的行为付出代价。8月14日左右，原告通知家长退回报名费，解散幼儿。9月1日，被告要求原告搬走幼儿园设施。9月10日上午，被告要求原告腾房，双方发生纠纷并报警，之后被告自行将幼儿园设施搬至金盛花园第6栋2楼201存放。
2015年10月10日被告与第三人王某某签订《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》，第三人经被告同意后，重新进行装修，现已在涉诉房屋开办了实验幼儿园金盛花园分园。
另查明，2015年9月1日至2015年10月10日原告没有交房租，原、被告签订《租赁金盛花园幼儿园房屋合同》，约定月租金8000元。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、答辩和提交的前列证据等证实。证据经庭审质证，可以认定。
本院认为，原告杨玉芬与被告曾某某的房屋租赁合同系双方自愿签订且不违反法律法规，合同合法有效，依法应予保护。
本案争议的焦点及重点：一、双方签订的房屋租赁合同是否解除；二、2015年7月28至29日双方协商后达成口头承诺及被告转给原告10万元的性质；三、原、被告及第三人过错认定问题；四、原告损失的认定问题。
双方签订的房屋租赁合同是否解除，原告向被告送达的《解除合同通知书》的内容中已明确告知被告解除双方租赁合同，从7月8日起，被告可与其他人联系租赁经营事宜。虽然被告没有书面同意解除合同，但被告此后联系他人租赁的行为表明被告同意解除合同，况且7月8日原告与张慧虹达成《金盛花园幼儿园股权转让补充协议》后，也没有书面告知被告要继续履行租赁合同，所以双方签订的租赁合同已经解除。
2015年7月28至29日双方协商达成口头承诺、被告转给原告10万元的性质及原、被告及第三人过错认定问题。双方协商达成口头承诺应当是双方就解除租赁合同及赔偿损失重新达成的一份合法有效的协议，对双方均有约束力，被告转给原告10万元是履行协议的保证金。因此，原告应当维护幼儿园的周边环境，确保幼儿园的安宁及稳定生源，被告应当按约定追回原告的转让费损失及装修损失，现双方都没有按约履行自己的义务引发纠纷，双方均有过错，况且原告在解除双方签订的《租赁合同》时，过于主观随意，为双方的纠纷埋下隐患，原告对此也应负有过错，故对本案纠纷原告负主要责任，被告负次要责任。第三人不是合同相对人，而且第三人与被告签订合同时明确表示不承担转让费等一切费用，装修房屋时也征得了被告的同意，所以第三人在本纠纷中无过错，无须承担责任。
原告损失的认定问题。原告幼儿园转让费34.5万元、押金3万元及罚金1万元可以确定。原告聘请教师及装修费用虽然确有发生，但聘请教师只有合同和部分收据，而且教师没有正式上课，装修费没有正式的票据，无法计算出损失。
综上分析，原、被告签订的租赁合同已经解除，口头协议具有法律效力。原、被告对本次纠纷的产生及损失原告负主要责任，被告负次要责任，第三人不负责任。因此，本院支持原告的部分诉讼请求，被告应承担原告的损失38.5万元（转让费、押金、罚金）的20%，原告自行承担80%；原告的其他损失因证据不足，无法确定具体金额，本院不予支持。被告在履行协议中确有过错，但本院已经认定了其应负的责任，故对其反诉要求原告返还10万元，本院予以支持，租金及搬家费用不予支持。驳回原告的对第三人的诉讼请求。据此，根据《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告杨某某与被告曾某某签订的房屋租赁合同；
二、被告曾某某应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨某某损失77000元（385000元*20%）；
三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求；
四、原告杨某某应于本判决生效之日起十五日内返还被告曾某某100000元；
五、驳回被告曾某某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费9120元、反诉案件受理费2700元，合计11820元，由原告承担9120元，被告承担2700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 张永红
代理审判员 龚嘉奎
代理审判员 梁小玲
二〇一六年五月二十五日
书 记 员 范香妹