江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终2488号
上诉人（原审原告）:季建辉，男，1974年12月17日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南通兴佳机械有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：陆小军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱延平，南通市通州区新坝法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：李林森，男，系该公司副总经理。
上诉人季建辉因与被上诉人南通�佳机械有限公司（以下简称兴佳公司）共有物分割纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
季建辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审并移送本市其他基层人民法院审理。2.一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案实质上是拍卖纠纷，一审法院是拍卖委托人，实质上是卖家，一审法院管辖不当，应撤销原判，将本案指定本市其他基层人民法院审理。2.被上诉人预收租金在时间上跨越了物权变动日，应当视为前后物权人的共有财产，前后物权人关于案涉租金的归属没有约定，应当按照交易习惯处理，即使不按照交易习惯也应当按照公平原则处理。3.一审判决混淆了取得租金所有权与取得租金占有、管理权的区别，一审判决将前物权人取得的法定孳息的占有和控制权视为所有权，是明显错误的，预收的跨越物权变动日的租金已经由单独所有转变为前后物权人的按份共有财产。4.拍卖公告关于部分租金已付的内容不构成法定孳息的取得约定。在拍卖公告中，表述为“少部分租金已付”，在竞买须知中，则表述为“大部分租金已付”，两者并不一致。关于前后物权人法定孳息的分割问题，不属于原执行案件的处理范围，应当另案解决，故“部分租金已付”的内容不能理解为标的物瑕疵的披露，上诉人有权取得被上诉人预收的物权变动日后的租金。5.一审判决对部分事实认定错误。被上诉人出具的已收租金明细表中，至少有4个租赁户实际上并未支付。罗马皇宫未支付租金，永兴染整厂与被上诉人法定代表人相同，有相同的投资人李�森，双方具有利害关系，应当提供银行支付凭证。被上诉人在一审法院审理的（2016）苏0611民初1220号不当得利纠纷的庭审中，明确陈述添康蜂业租金未付。被上诉人预收的南通市港闸区宝星蚊帐厂的房租应当退还。综上，一审判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审并指定本市其他基层法院审理。
兴佳公司辩称，1.上诉人诉称按份共有没有任何事实依据，在本案中，上诉人取得物权之前，被上诉人收取租金的行为依据合同而履行，并未侵害上诉人的权利。2.在本案中，兴佳公司与季建辉就争议的租金没有形成共有关系，双方不是厂房的共有权人，其租金也未约定共有，上诉人通过司法拍卖程序取得厂房的权属，在拍卖公告中已经明确载明被上诉人提前收取大部分租金，同时也提醒双方在拍卖前要仔细审查标的物是否存在瑕疵，认真查看所竞买标的物的实际情况，一旦做出购买行为，表示完全了解，并接受标的物的一切未知瑕疵。因此，上诉人的竞买行为表明其认可被上诉人提前收取租金并享有的事实。3.在南通市港闸区人民法院作出的（2016）苏0611民初1220号民事判决以及南通市中级人民法院作出的（2016）苏06民终3302号民事判决中均已认定，被上诉人提前收取租金的行为并无不当，也并未导致上诉人的财产权利受损，上诉人在取得所有权后要求分割租金显然没有法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
季建辉向一审法院起诉请求：判令对兴佳公司预收的属于双方按份共有的法定孳息进行分割，并由兴佳公司返还属于季建辉所有的部分租金711833.99元。
一审法院认定事实：兴佳公司系南通市港闸区人民法院“（2015）港执字第00615号”案件的被执行人。因其未能履行执行义务，南通市港闸区人民法院决定拍卖其位于南通市港闸区××路××号的房产、土地及附属物等不动产。为此，南通市港闸区人民法院于2016年3月24日在司法淘宝拍卖网上发布了竞买公告、拍卖公告，同时附有竞买须知、拍卖须知及标的物介绍等提示性文件。上述文件中，详细介绍了拍卖标的物的数量、用途、价格等与拍卖相关的要素，并限定了竞买人的条件。在拍卖公告中所公示的拍卖标的调查情况表载明：“厂区内有16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且大部分租金已付。”该拍卖公告中特别提醒有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。在标的物介绍的文件中，拍品现状中租赁情况注明：“16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且大部分租金已付。”2016年4月12日，季建辉以17795120元竞得该不动产。南通市港闸区�民法院于2016年5月3日以“（2015）港执字第00615号”执行裁定书确认拍卖的不动产归季建辉所有。
另查明，早在2016年5月3日以前，兴佳公司与南通市港闸区金凤洗涤服务部等承租人签订了房屋租赁合同，将本案所涉的部分房产出租给案外承租人使用。其中最早的租赁合同成立于2007年，最长的租赁期限截止于2020年。兴佳公司提前收取了上述承租人2016年5月3日以后的租金及其他费用共计758833.99元(含保证金47000元)，其中有部分费用被南通市港闸区人民法院提存用于清偿兴佳公司结欠其债权人的债务。
2016年6月7日，为主张案涉租金，季建辉向南通市港闸区人民法院起诉兴佳公司，要求兴佳公司返还不当得利1013871.6元。南通市港闸区人民法院于2016年7月13日作出（2016）苏0611民初1220号民事判决，驳回了季建辉的诉讼请求。季建辉不服，提出上诉。南通市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）苏06民终3302号民事判决，撤销南通市港闸区人民法院（2016）苏0611民初1220号民事判决，判决兴佳公司给付季建辉租户保证金47000元，驳回季建辉的其他诉讼请求。
一审法院认为，共有是指某项财产有两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。形成共有关系应当具有法定的事实或者当事人之间的约定，在本案中，兴佳公司与季建辉就争议租金没有形成共有关系。理由如下：
首先，双方不是厂房的共有权人。租金属于房屋的法定孳息，房屋共有权人应当对租金享有共同所有权。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生法律效力。季建辉通过法院拍卖取得厂房的所有权，自法院裁定的2016年5月3日起即成为所有权人，同时兴佳公司丧失�该厂房的所有权，因此，双方之间形成了所有权承继关系，先后成为厂房的单独所有权人，没有对厂房形成共有关系，故无法基于共有人的身份对法定孳息形成共有关系。
其次，租金未约定为共有，按约定应当归兴佳公司所有。法定孳息一般以归属于原物的所有人、持有人或者原物的合法占有人为原则，但当事人有约定的，按照约定取得，没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。本案双方之间买卖与普通买卖形成方式存在重大差异，是通过法院强制拍卖程序形成，当事人之间并不直接签订买卖合同，买卖双方的权利义务是以法院在实施拍卖过程中所公示的司法拍卖公告、竞买须知、标的物文件为依据。本案中，拍卖公告等已明确载明兴佳公司提前收取了大部分租金，同时提醒竞拍人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，竞买人在提出竞买价格时也应当考虑到了提前收取的租金归兴佳公司所有的事实。故拍卖公告实际上已经对租金的归属作出了约定，季建辉在作出竞买决定时，知晓兴佳公司已经提前收取租金的事实而仍然决定购买，其以行为的方式对该约定作出了承诺。如其认为租金的归属应以所有权的转移为依据，则其购买时应当明确提出异议，或者放弃购买，或者降低竞买价格。季建辉的竞买行为表明其认可了兴佳公司提前收取的租金归兴佳公司享有的事实，故按照约定兴佳公司已经提前收取的租金应当归属于兴佳公司。
至于兴佳公司提出的季建辉重复起诉的问题，虽然季建辉就同一事实已经提起诉讼，法院也已作出裁判，但季建辉第一次起诉的理由是兴佳公司取得租金构成不当得利，而提起本次诉讼的理由要求分割共有物，两次诉讼是基于不同的法律关系和不同的理由，本次诉讼构成了一个新的诉，不属于重复诉讼。
综上，季建辉与兴佳公司既不是厂房的共同所有权人，就兴佳公司提前收取的租金没有形成共有关系，而按照约定租金亦应归兴佳公司所有，季建辉以分割共有物为由要求兴佳公司支付租金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款规定，判决：驳回季建辉的诉讼请求。案件受理费10918元，减半收取计5459元，保全费4079元，由季建辉负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于一审法院的管辖问题。本案案由为共有物�割纠纷，一审法院作为司法拍卖的委托拍卖人，系基于法院生效裁判文书，根据兴佳公司债权人的申请，通过公开网络平台拍卖案涉兴佳公司的厂房，拍卖厂房所得款项用于清偿生效裁判文书确定的兴佳公司的债务，一审法院并非出卖人。本案系季建辉与兴佳公司之间关于预付租金的归属争议引发的纠纷，一审法院具有管辖权。季建辉主张一审法院作为拍卖人，与本案有利害关系，应当指定其他法院审理，并无法律和事实依据，本院依法不予支持。
关于季建辉与兴佳公司之间是否存在共有关系的问题。季建辉通过司法拍卖程序取得案涉厂房，成为厂房的所有权人。在一审法院裁定案涉厂房归季建辉所有之前，其并未与兴佳公司共有案涉厂房，其主张基于共有关系分割租金，于法无据，本院不予支持。
关于案涉预付租金是否应当由兴佳公司享有�问题。由于一审法院在2016年3月24日的《拍卖公告》中明确“另外厂区内有16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且有少数租金已付”、“特别提醒：有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”该特别提醒内容加粗加黑。后在淘宝网拍卖须知及标的物介绍等提示性文件中载明“另外厂区内有16家租赁户，租赁期最长到2020年，而且大部分租金已付。”本案厂房最终被季建辉以17795120元竞拍成功。季建辉作为完全民事行为能力人，参与竞拍的厂房价值较高，其应当尽到合理谨慎的高度注意义务，认真阅读并完全理解法院的《拍卖公告》和拍卖须知等提示性文件的内容，即便拍卖须知中表述“大部分租金已付”与此前《拍卖公告》中表述的“少部分租金已付”不一致，但季建辉在参与网络竞拍时，也应当以司法拍卖平台中的拍卖须�为准，其明知厂房中部分租赁户的租金已提前支付到2020年的事实，且一审法院亦提醒有意购买者亲自实地看样。
一审法院在该拍卖程序中，对厂房的实际状况及需要注意的事项尽到了最大限度的提醒告知义务，对于厂房的现状描述具体真实并予以披露。由于《拍卖公告》及拍卖须知中明确了部分租赁户承租厂房且大部分租金已付至2020年，该信息披露公开透明，所有参与竞买人员均可查阅，并可向一审法院咨询或前往实地查看。该租赁信息的瑕疵披露，必然影响厂房的竞拍价格，实际上，任何一名理性的竞拍人都应当意识到兴佳公司已经提前收取或可能取得部分租赁户的租金，基于该事实，竞拍人在出价过程中，必然对该风险有所考量并降低预期，不会以过高的价格参与案涉厂房的竞拍。即案涉厂房的部分承租人将租金预付至2020年的信息披露有利于季建�以相对较低的价格取得厂房的所有权，如在其取得厂房的所有权后，又可以以不当得利或共有物分割纠纷为由向兴佳公司主张已经提前收取或可能预先收取的租金，必然会双重获益。且季建辉明知兴佳公司存在提前预收租金的事实，依然参与竞拍并未提出异议，说明其接受案涉厂房的该瑕疵负担。故对于季建辉提出的分割租金的主张，本院不予支持。
综上所述，季建辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10918元，由上诉人季建辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴勇军
审判员 曹 璐
审判员 陆海滨
二〇�七年九月十九日
书记员 瞿秀梅