贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民再终字第43号
上诉人（一审原告）刘恩德，女1955年3月14日生，汉族，贵州省遵义市人。
被上诉人（一审被告）桐梓县振州房地产开发有限公司（以下简称振州公司）。住所地：桐梓县娄山关镇冬青路。
法定代表人王振宇，系该公司董事长。
被上诉人（一审第三人）杨仕坤，男，1969年3月7日生，汉族，贵州省桐梓县人。
刘恩德与桐梓县振州房地产开发有限公司、第三人杨仕坤承租人优先购买权纠纷一案，桐梓县人民法院作出的（2011）桐民初字第77号民事判决经本院（2011）遵市法民三终字第403号民事判决维持原判生效后，刘恩德提出申诉，贵州省人民检察院于2013年2月6日作出黔检民抗字（2013）第12号民事抗诉书向贵州省高级人民法院提出抗诉，贵州省高级人民法院于2013年4月17日作出（2013）黔高民抗字第18号民事裁定，指令本院再审，本院于2013年9月23日作出（2013）遵市法民再字第19号民事裁定，撤销了本院作出的（2011）遵市法民三终字第403号民事判决和桐梓县人民法院作出的（2011）桐民初字第77号民事判决，将该案发回桐梓县人民法院重审。桐梓县人民法院于2014年8月28日作出（2014）桐法民初字第418号民事判决。刘恩德仍然不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
桐梓县人民法院经重审查明：2010年6月17日，原告刘恩德与被告振州公司签订了《房屋租赁合同》，约定将被告所建的位于娄山关镇西一区9栋1号尚未出售的商铺出租给原告，租期从2010年6月30日至2013年6月29日止，其中第七条约定“本合同有效期内，甲方（振州公司）有权出卖该房屋，为保障乙方（刘恩德）权益，甲方在出卖该房屋时应通知乙方，并有责任保障本合同继续履行。在同等条件下，乙方享有优先购买权，并在甲方出卖时，需将本合同转让于该商铺的买受人”。合同签订后，原告支付了约定的租金，并在该门面内进行经营活动。2010年9月上旬，被告振州公司搞“年庆八周年”活动，推出首付10万元即可购买房屋的承诺。第三人杨仕坤参加了此活动，于2010年9月19日交纳了购房定金20000元，后于9月27日交纳了房款65000元，双方签订了《商品房买卖合同》，被告将原告所承租的门面以288800元卖给第三人，第三人于9月30日交了最后一期房款203800元。原告向本院起诉，请求确认原告对承租被告的营业门面房一间具有优先购买权；被告按同等条件将原告已承租的营业门面一间出卖给原告；被告承担诉讼费用并赔偿原告的损失10000元。重审中，双方均没有提交新的证据，在庭审中已向原告予以释明：原告可以在8月5日前变更诉讼请求，或另案提起赔偿的诉讼，原告于2014年8月4日提交了“请求处理意见书”，经告知和调解，原告一直坚持其原审的诉讼请求。双方分歧较大，无法调解达成协议。
桐梓县人民法院重审认为：原告刘恩德与被告振州公司于2010年6月17日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院认定《房屋租赁合同》合法有效。该合同中约定了原告享有优先购买权，这项权利无需法院确认，应当尊重双方的约定，原告的第一项诉讼请求是确认优先购买权，不应成为法院的判项，原告本来就享有对所承租房屋的优先购买权。被告与第三人杨仕坤于2010年9月27日签订了《商品房买卖合同》，该合同是被告发出要约邀请，双方经过协商所签订的协议，原告主张第三人一次性交清房款是与被告恶意串通损害原告优先购买权的行为，本院对该主张不予支持，理由是合同当事人对于是一次性交款还是按揭交款，可根据自身实际情况有选择权，一次性交清房款并非必定是恶意串通，且本案第三人有证据证明其分三次交款。第三人从被告处购买涉案门面房并已交付，本案的焦点是：被告与第三人签订《商品房买卖合同》时是否按照《房屋租赁合同》履行告知义务；如果原告优先购买权受到侵害，原告能否主张以同等条件由原告购买涉案门面。被告坚持原审中提交的两个到庭证人的证言，证明其已履行了《房屋租赁合同》中的告知义务，没有损害原告的优先购买权，对被告的这一主张不予支持，理由是证人属被告单位职工，与被告有利害关系，且证人不知道原告姓名，负有举证责任的被告现有证据不足以证明其已履行了告知义务，被告将涉案门面出售给第三人侵害了原告的优先购买权；依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，应认定被告与第三人签订的《商品房买卖合同》有效，原告请求判决被告将涉案门面出售给原告的主张，应不予支持，因此，原告的“判决被告按同等条件将原告已承租的营业门面一间出卖给原告”的请求应予以驳回。被告出售涉案门面，客观上侵害了原告的优先购买权，原告只能变更诉讼请求，依法主张赔偿损失，庭审中对此已予以释明，原告坚持其原来的诉讼请求，不予变更，原告有权在本案判决生效后，依法另案提起赔偿损失的诉讼。原告的另一诉讼请求是被告赔偿包括诉讼费在内的损失10000元，对这一请求不予支持，理由是诉讼费由法院根据案件确定由当事人承担，原告的其他损失没有提交证据。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告刘恩德的诉讼请求。
宣判后，刘恩德不服，向本院提起上诉称：原判决认定事实错误。请求二审法院撤销原判决，支持其诉讼请求。
本院二审查明的事实与重审查明的事实一致。
本院认为，上诉人刘恩德与被上诉人振州公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。所以，按照法律规定，作为承租人的刘恩德理应享有优先购买权。本案的争执焦点是被上诉人振州公司与被上诉人杨仕坤签订《商品房买卖合同》时是否对承租人刘恩德履行了告知义务。
一、关于被上诉人振州公司在与被上诉人杨仕坤签订《商品房买卖合同》时是否对承租人刘恩德履行了告知义务的问题。本案中，振州公司对是否对承租人刘恩德履行了告知义务负有举证责任。振州公司用两位证人出庭作证来证明其已经履行了告知义务。因出庭作证的两位证人均系振州公司单位职工，与其有利害关系，且证人不知道承租人的姓名，又无其他证据予以佐证，所以，振州公司提供的证据不足以证明其已履行了告知义务，振州公司将涉案门面出售给杨仕坤侵害了刘恩德的优先购买权；
二、依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，振州公司与杨仕坤签订的《商品房买卖合同》已经生效，产权已经发生转移，承租人刘恩德只能要求出租人振州公司承担赔偿责任，所以，刘恩德要求被上诉人振州公司按同等条件将出租房出卖给自己的诉讼请求应予以驳回；
三、在审理中，法庭针对承租人刘恩德可以要求振州公司承担赔偿责任予以释明，上诉人刘恩德坚持其原来的诉讼请求，不予变更，本案就只能根据其诉讼请求予以审理，但上诉人刘恩德有权在本案判决生效后，依法另案提起赔偿损失的诉讼；
四、上诉人刘恩德要求被上诉人振州公司赔偿因丧失优先购买权以外的损失10000元于法无据，应不予支持。
综上所述，原重审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人刘恩德承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐永群
审 判 员 叶 涛
代理审判员 陈华川
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 张萍萍