福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终1718号
上诉人（原审原告）福州益安物业管理服务有限公司，住所地福州市台江区广达路438号双丰大厦401室。
法定代表人曾建忠，总经理。
委托代理人党萍（公司员工），女，1958年9月3日出生，汉族，住福州市晋安区。
被上诉人（原审被告）谢祥银，男，1952年7月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
上诉人福州益安物业管理服务有限公司因与被上诉人谢祥银物业服务合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2008年9月28日，开发商福建仁文建设有限公司（下称仁文公司）与原告签定《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告承担福州市大儒世家梁厝住宅小区1#-2#楼的物业管理服务，服务期限自2008年10月1日至2009年4月1日止。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用及违约责任进行了约定。其中物业管理服务费：1.住宅物业管理费（多层住宅）：0.4/平方米/月；2.住宅物业管理费（高层住宅）：0.7/平方米/月；3、商铺物业管理服务费：1.5元/平方米/月。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，如业主或物业使用人逾期未足额交纳的，应按0.1%的标准交纳滞纳金。”合同签订后，原告进驻为福州市大儒世家梁厝住宅小区提供物业服务。2015年7月8日，福州市鼓楼区洪山镇国光社区居民委员会出具在管证明证实国光社区梁厝商住楼（依山苑小区）未成立业主委员会，未续签物业服务合同，原告仍为其提供物业服务。被告谢祥银系梁厝商住楼1#楼106单元业主，建筑面积为106.87平方米，每月应缴纳的物业费为0.7元/平方米×106.87平方米=74.2元。被告自2012年1月份至2015年10月份计46个月，共欠物业费74.2元×46个月=3413.2元。
原审法院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于物业费的诉讼请求，原审法院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，仁文公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即仁文公司与原告签订的物业服务合同，对作为业主的被告具有拘束力。其三，根据福州市鼓楼区洪山镇国光社区居民委员会于2015年7月14日出具的“证明”，可以证明原告至今仍为涉讼小区提供物业管理服务。鉴于此，虽然前期物业服务合同服务期限已届满，但原告与涉讼小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告作为涉讼小区的业主在享受原告提供的物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约，故原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的诉讼请求。原审法院根据庭审情况，结合原审法院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告诉请物业费从2012年1月份起至2015年10月份，其中起诉之日前两年，即2013年11月23日之前的物业费已超过二年的诉讼时效。2013年12月份至2015年10月份的物业费原审法院予以支持。即被告应支付物业费自2013年12月份至2015年10月份计23个月，74.2元×23个月=1706.6元。另被告辩称电动自行车被窃的事实，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，应另行主张解决。原审法院建议涉讼小区全体业主召开业主大会并成立业主委员会，参与物业管理监督或者选聘新的物业服务单位，以维护全体业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、被告谢祥银于本判决生效之日起十日内向原告福州益安物业管理服务有限公司支付从2013年12月至2015年10月的物业管理费1706.6元；二、驳回原告福州益安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费25元（原告预交50元），其中原告承担15元，被告承担10元。
宣判后，原审原告福州益安物业管理服务有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福州益安物业管理服务有限公司上诉称：一、前期物业服务合同到期后，因未及时成立业主委员会致上诉人无法签订物业服务合同，但上诉人一直为被上诉人提供物业服务至今。双方物业服务关系一直处在存续、有效期间，上诉人可自由主张物业费等权利。本案并非法律关系中止或结束后超过二年主张权利，一审认定上诉人超过诉讼时效，无事实与法律依据，因予以纠正。二、原审法院仅依据被上诉人提交的几张照片认定上诉人物业服务存在瑕疵，过于草率。上诉人尽职尽责为业主提供服务，发现问题、隐患后主动及时予以整治、解决，不存在不履行、不完全履行或怠于履行物业服务义务的情形，应支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉求。综上，请求：撤销原审判决；改判支持上诉人的全部诉讼请求，即判令被上诉人支付拖欠的物业费3426.08元、滞纳金1650.51元并承担本案诉讼费用。
被上诉人谢祥银答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
经审理查明，根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证以及二审的审理情况，本院确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，关于诉讼时效的问题，虽然双方当事人之间持续存在物业服务关系，但双方有约定物业服务费用的具体履行期限（每月5日前），被上诉人谢祥银所拖欠的物业服务费用应从各个月份费用相应的履行期限届满之日起计算二年诉讼时效。上诉人福州益安物业管理服务有限公司直至2015年11月23日才提起诉讼，并没有证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，因此上诉人关于被上诉人拖欠的2013年11月份以前（含2013年11月份）物业服务费的请求已超过诉讼时效，原审法院未予支持，符合法律规定。根据同一小区其他业主在原审法院审理的与上诉人之间物业服务纠纷案件中提交的照片等证据，可以证明上诉人在小区物业服务方面存在一定瑕疵。原审法院不支持其有关被上诉人支付违约金的请求，公平合理。
综上，上诉人福州益安物业管理服务有限公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人福州益安物业管理服务有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人福州益安物业管理服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓如
代理审判员 李文颖
代理审判员 庄彩虹
二〇一六年七月十五日
书 记 员 丘宝珍