浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3576号
上诉人（原审被告）：多伦县兴阳矿业有限责任公司。
法定代表人：王志忠。
委托代理人：高维保、窦红涛，天津法都律师事务所。
被上诉人（原审原告）：孙谷逍凡。
委托代理人：李诗云、方怀宇，浙江浙经律师事务所。
上诉人多伦县兴阳矿业有限责任公司（以下简称兴阳矿业公司）因与被上诉人孙谷逍凡房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年2月19日，兴阳矿业公司员工张建伟作为乙方与孙谷逍凡作为甲方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：乙方向甲方承租坐落于滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心2幢1901室房屋（含2个车位）作为商务办公使用；租赁期为六年，自2014年2月20日起至2020年4月19日止，甲方向乙方提供两个月的免租期，房屋租金从2014年4月20日开始计算；第一年租金为300000元，其中第一期租金150000元在2014年2月20日前支付，第二期租金150000元在2014年9月20日前支付；第二年租金为315000元，其中第三期租金157500元在2015年3月20日前支付，第四期租金157500元在2015年9月20日前支付；如乙方逾期支付租金，除应支付逾期租金外，乙方每逾期一日，应按照一个月的月租金的5‰向甲方支付违约金；在房屋租赁期间，物业费、能耗费、水电费等由乙方自行承担，并按单如期缴纳等内容。合同第九条约定“租赁期限内，甲乙双方任何一方提出要终止本合同（需提前三个月书面通知对方），若甲方提出终止合同，则需要向乙方支付违约金如下方式解决：装修总费用为壹佰万元，按照陆年年限折旧赔偿，每年折旧拾陆万元为标准。在同等条件下乙方有优先购买权和优先续租权，若乙方提出终止合同，则乙方的完整的固定装修无条件留给甲方作为赔偿”。合同签订后，兴阳矿业公司于2014年2月24日支付款项155000元。因兴阳矿业公司未能按时支付第二期租金，兴阳矿业公司员工冯光于2014年10月30日向孙谷逍凡出具承诺书，承诺后半年房租于2014年11月15日之前付清，若未付清，房东有权无偿收回房屋并终止合同，屋内所有设施、设备均归出租人所有。之后，兴阳矿业公司于2014年11月17日支付了款项20000元，于2015年1月15日支付款项70000元。2015年1月6日，兴阳矿业公司员工岗位调整，张建伟不再负责杭州办事处工作，冯光任杭州办事处副经理，负责全面工作，不再担任杭州办事处办公室主任职。兴阳矿业公司于2015年4月2日出具证明，证明兴阳矿业公司员工张建伟为兴阳矿业公司在2014年承租下杭州信雅达国际房产（1301室、1901室、1902室），现因工作调动，移交给现任杭州办事处主任冯光负责，由其全权处理相关事宜。2015年4月8日，孙谷逍凡委托律师分别向兴阳矿业公司住所地、杭州办事处主任冯光及张建伟寄送了催缴租金的律师函，除寄送给张建伟的律师函由他人代收以外，其它律师函均未妥投。原审法院另查明，孙谷逍凡、兴阳矿业公司均未缴纳涉案房屋2015年1月1日至2015年5月31日期间的物业服务费和公共能耗费。涉案房屋仍在装修中。孙谷逍凡于2012年9月28日向小区物业垫付水电费5000元。孙谷逍凡于2015年6月9日起诉至原审法院，请求判决：1、解除孙谷逍凡、兴阳矿业公司于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》，兴阳矿业公司按现状交还租赁合同项下的房屋及车位；2、兴阳矿业公司向孙谷逍凡支付租金217500元及逾期违约金（逾期违约金按当月月租金的日5‰计算，自每期租金到期次日起至判决确定的履行日）；3、兴阳矿业公司向孙谷逍凡支付物业服务费9040.5元和公共能耗费3874元；4、本案诉讼费用由兴阳矿业公司承担。在审理过程中，孙谷逍凡同意按现状交还租赁合同项下的房屋及车位，放弃向兴阳矿业公司主张租金及逾期违约金。
原审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。兴阳矿业公司作为承租人，负有按时足额支付租金的义务，兴阳矿业公司未按约定履行支付租金，应承担违约责任。孙谷逍凡作为出租人，其与兴阳矿业公司签订租赁合同的目的即在于取得租金，现兴阳矿业公司迟延履行债务，且在一审庭审中表示目前仍然存在资金困难，故对孙谷逍凡要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。孙谷逍凡同意按现状交还租赁物，不再向兴阳矿业公司主张租金损失及违约金的请求，不违反法律规定，予以准许。合同约定租赁期间的物业费、能耗费、水电费等由兴阳矿业公司自行承担，兴阳矿业公司虽未缴纳到期物业服务费和公共能耗费，但以上费用的债权人是涉案房屋的物业服务公司，孙谷逍凡也未垫付以上费用，故对孙谷逍凡要求兴阳矿业公司支付物业服务费和公共能耗费的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2015年10月23日判决：一、孙谷逍凡与多伦县兴阳矿业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。孙谷逍凡于判决生效次日按现状收回坐落于杭州市滨江区江虹路1750号信雅达国际创意中心2幢1901室房屋及车位。二、驳回孙谷逍凡的其他诉讼请求。案件受理费5372元，由孙谷逍凡负担193元，由兴阳矿业公司负担5179元。
宣判后，兴阳矿业公司不服，向本院提起上诉称：一、《中华人民共和国合同法》对解除合同有规定的条件和程序，拖欠租金不是解除合同的条件，且解除合同应有明确的通知，本案尚不具备法定解除租赁合同的条件。按照双方租赁合同的约定，主张解除合同的一方应向对方承担违约责任，及室内装修的剩余租期的装修残值损失。实践中，约定胜于法定，此为合同双方自愿约定，该约定不损害国家利益、公共利益及他人利益，原审判决驳回了兴阳矿业公司的合同权利，是错误的。根据案涉租赁合同第9条的约定，一方提出解除合同时尚涉及装修费的残值问题，兴阳矿业公司的装修费为100万元，孙谷逍凡应该在折旧后给付承租方。但该部分孙谷逍凡起诉时并未对该装修残值部分的归属或补偿提出请求。既然孙谷逍凡没有提出请求，一审判决径行认定对兴阳矿业公司的装修残值损失不予支持，使得兴阳矿业公司无法主张权利，法院无权对该部分进行认定。二、一审判决超越了孙谷逍凡的请求范围。孙谷逍凡要求给付租金的请求已经撤回，而一审法院自然不诉不理，而判决中对此有相应的表述，不当。三、本案中孙谷逍凡变更诉讼请求后只是要求解除租赁合同，撤回请求给付租金等损失230414.5元，一审法院予以准许。预收诉讼费应按照起诉时的请求标的额缴纳，本案因孙谷逍凡变更请求，该变更部分诉讼费用应由孙谷逍凡承担，一审法院认定由兴阳矿业公司承担大部分诉讼费，是错误的。根据相关规定，本案仅涉及租赁合同的解除，应按照每件80元的标准收取。综上，请求二审法院撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第941号民事判决第一项及诉讼费用负担部分，改判案涉房屋租赁合同继续履行，一、二审诉讼费用依法负担。
被上诉人孙谷逍凡答辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定了兴阳矿业公司应当支付租金的数额及期限。但是兴阳矿业公司在承租仅半年时，便出现迟延履行支付租金的主要义务。兴阳矿业公司上诉请求继续履行房屋租赁合同，但截至上诉之日，其已逾期支付三期租金共计人民币375000元，并合计欠物管费、公共能耗费、水电费以及车位费达30235元。兴阳矿业公司长期拖欠租金及各项费用的行为导致合同根本目的已不能实现，依据《中华人民法共和国合同法》第九十四条的规定，孙谷逍凡享有法定解除权。且孙谷逍凡已尽全力履行通知义务，但是兴阳矿业公司的地址均未能成功送达解除合同的书面通知。孙谷逍凡亦考虑到该程序上的瑕疵，因此起诉至滨江法院请求解除合同。本案已满足法定解除合同的条件，孙谷逍凡起诉要求解除租赁合同合法有据。二、《房屋租赁合同》第九条之约定仅适用于合同一方无正当理由终止合同，属于违约责任条款。因兴阳矿业公司违约，孙谷逍凡依据法律规定行使法定解除权，不适用该条款。一方面，兴阳矿业公司主张解除合同方应当承担违约责任，其所依据的合同条款属于《房屋租赁合同》中的违约责任条款。违约责任条款应当是约定合同任意一方出现违约行为、应当承担相应责任的惩罚性条款。据此，孙谷逍凡认为本合同第九条实际上是对合同双方无正当理由提出终止合同而约定的违约责任。本案中，兴阳矿业公司才是违约的一方，孙谷逍凡不仅无任何违约行为，而且是依据法律规定行使法定解除权，孙谷逍凡主张解除合同的行为合法，不适用于该违约责任条款。且兴阳矿业公司诉称的“合同约定胜于法定”是有条件的，当合同约定不违反合同法的基本原则与法律法规的规定时才是合法有效的。而本案中，按照兴阳矿业公司的理解适用合同第九条约定已明显违反《合同法》最基本的公平原则。因该房屋租赁合同格式版本对违约责任条款的表达不严谨，且未将逾期支付租金作为终止合同的条件之一，但是因该条款的存在导致孙谷逍凡在长达一年之久一直收不到租金的情况下还不能解除合同维护自身合法权益，这对孙谷逍凡而言是不公平的。另一方面，本案中，兴阳矿业公司对案涉房屋的装修并未完工，且已装修的部分存在质量瑕疵。另外，因兴阳矿业公司欠中央空调销售方货款，导致销售方擅自砸墙取走中央空调，因此对案涉房屋造成严重损坏。综上，兴阳矿业公司的装修对孙谷逍凡不具有利用价值，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，孙谷逍凡依法不应当赔偿装饰装修残值损失。况且，兴阳矿业公司对此部分装饰装修残值损失应当在一审中提出反诉或另案主张。三、孙谷逍凡并未撤回诉讼请求，而是向一审法院提交一种附条件的调解方案。首先，孙谷逍凡是在一审庭审结束后向一审法院提交的书面说明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定规定》第三十四条，孙谷逍凡在一审庭审结束后已无法变更诉讼请求。其次，孙谷逍凡在书面说明中已声明兴阳矿业公司所作的装修不具有利用价值，孙谷逍凡不同意利用。同时孙谷逍凡明确，仅在兴阳矿业公司同意不主张装修赔偿损失的情况下，孙谷逍凡愿意以不主张租金、违约金的方式尽快解决纠纷。孙谷逍凡并未直接放弃该部分诉讼请求，仅是出于尽快解决纠纷，有效控制损失的目的提供了该附条件的调解方案。再次，一审法院判决驳回孙谷逍凡的第二项、第三项诉讼请求。若按照兴阳矿业公司的理解，孙谷逍凡撤回第二、第三项诉讼请求，则一审法院的判决应当为仅有第一项解除合同的判决内容。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，兴阳矿业公司未向本院提交新的证据。孙谷逍凡向本院提交下列证据：1、信雅达国际创意中心相关费用催款单，以证明兴阳矿业公司虽然请求继续履行房屋租赁合同，但自2015年1月1日起至2015年11月30日止兴阳矿业公司合计欠物管费、能耗费、水电费以及车位费达30235元；2、照片，以证明兴阳矿业公司对涉案房屋所作的装修并未完工，且存在多处质量瑕疵，兴阳矿业公司所作的装修对孙谷逍凡不存在任何利用价值。兴阳矿业公司认为，该两份证据不属于新证据，在保留该意见的前提下，认为该证据反映的是相对隐蔽的地方，不能反映案涉房屋装修的全部情况，案涉房屋的装修主体工程只是缺墙壁的刷白，因此双方才对装修价值定了100万元，故不认可孙谷逍凡所陈述的该房屋没有任何利用价值；对催款单，其认为与本案无关，亦不属于新证据，不予质证。
在本院指定的举证期限届满之后，兴阳矿业公司向本院提交（2015）杭滨民初字第943号民事判决书一份，以证明与原审法院在相类似案件中对相同情况作出不同处理，本案中对兴阳矿业公司要求装修残值抵扣的判决是错误的，并导致兴阳矿业公司无法另案主张。孙谷逍凡对该判决的真实性无异议，关联性有异议，兴阳矿业公司完全混淆了两案，但（2015）杭滨民初字第943号案件中装修已经基本完工案件，原审法院是考虑到该装修有利用价值，而关于本案装修孙谷逍凡已经提交证据照片，不具有利用价值，两案的事实完全不同。
本院认为，对于孙谷逍凡提交的催款单经与原件核对，本院对其真实性予以确认；兴阳矿业公司对照片的真实性无异议，本院亦予以确认，能否达到孙谷逍凡的证明目的，本院将于后文予以阐述。兴阳矿业公司提交的（2015）杭滨民初字第943号民事判决书，因孙谷逍凡对其真实性无异议，本院予以确认，但与本案无关，孙谷逍凡的部分异议成立，该证据不能达到兴阳矿业公司的证明目的。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院另查明，孙谷逍凡于2015年10月19日向原审法院出具《说明》一份，其中言明：孙谷逍凡为尽快解决纠纷，特此说明，不再向兴阳矿业公司主张所签的租金、违约金。同时，兴阳矿业公司也不得向孙谷逍凡主张任何装修损失等费用。孙谷逍凡同意，自原审法院判决租赁合同解除后，双方之间债权债务即行终止。
本院认为：根据双方签订的房屋租赁合同的约定，兴阳矿业公司应于2014年9月20日前支付第二期租金15万元，应于2015年3月20日前、9月20日前支付第三、四期租金各157500元。虽然兴阳矿业公司一审抗辩及二审上诉均主张继续履行合同，但根据本案查明的事实，前述第二至四期租金均未足额支付，而支付租金为承租人的主要的合同义务。尤其是在孙谷逍凡以兴阳矿业公司未支付租金为由请求判决解除案涉房屋租赁合同的情况下，兴阳矿业公司无合理理由仍未支付租金，必然导致合同目的的无法实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原审法院判决解除案涉房屋租赁合同，并认定兴阳矿业公司应返还案涉房屋，并无不当。关于本案涉及的其他纠纷，孙谷逍凡起诉要求兴阳矿业公司支付租金及逾期支付租金的违约金，原审法院根据孙谷逍凡的《说明》径行认定系其撤回起诉不当，但鉴于孙谷逍凡并未就此提起上诉，对其答辩中提出的异议，不属于本案的二审审理范围，但孙谷逍凡对此可另行主张。而兴阳矿业公司并未就装修残值损失提起反诉，亦不属于本案的处理范围，故对孙谷逍凡二审中提交的与此有关的证据，本院不予确认。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当，但诉讼费认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费203元，由孙谷逍凡负担123元，由多伦县兴阳矿业有限责任公司负担80元；二审案件受理费80元，由多伦县兴阳矿业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 姚丽萍