河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀10民终3252号
上诉人（原审被告）：陶震钢，男，1976年8月31日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：柴正红，河北燕祥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹佳楠，河北燕祥律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王欢，女，1993年3月15日出生，汉族，住所地河北省石家庄市正定县。
委托诉讼代理人：张丽娟，三河市天源法律服务所法律工作者。
原审被告：吕淑梅，女，1966年3月31日出生，汉族，住所地河北省三河市燕郊开发区。
委托诉讼代理人：孙胜杰（系吕淑梅女婿），男，1974年9月25日出生，汉族，住所地河北省三河市燕郊开发区。
上诉人陶震钢因与被上诉人王欢及原审被告吕淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶震钢上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，发回重审或依法改判解除上诉人与被上诉人之间签订的合同、驳回被上诉人要求上诉人返还39万元房款及利息的诉讼请求并支持上诉人要求被上诉人支付33万元违约金的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。陶震钢同吕淑梅签订的房屋买卖合同与陶震钢以吕淑梅名义同王欢的房屋买卖合同分属于两笔交易，均是基于真实意思的体现，且在两份合同签订时三方并无同谋和恶意串通的行为，应当认定两份房屋买卖合同均为有效。被上诉人王欢要求解除与上诉人陶震钢之间买卖合同的真实原因系房产限购出台引起房价下跌，为了逃避正常市场价格波动带采的损失而采取的不正当手段。
王欢答辩称，一审法院认定事实清楚，认可一审判决。在原审过程中被上诉人已经陈述清楚，在2017年2月19日被上诉人与吕淑梅签订购房合同，当时是真实意思表示。在履行合同过程中时遇国家出台政策，导致被上诉人不具有购买资格。而在原被告交涉过程中，上诉人又与第三人张颖签订了房屋买卖合同，现在此房已经过户到张颖名下，而且张颖在三河法院起诉又撤诉，撤诉的基础是上诉人以39万元被上诉人所交的房款作为担保，上诉人与被上诉人根本没有继续履行合同的条件。从与张颖的案件中可以看出，上诉人与吕淑梅之间房屋买卖并没有过户，而是直接过户到了张颖名下，陶震钢从中获得了一定的利益。
原审被告吕淑梅述称，同一审意见一致，吕淑梅的房子已经卖给陶震钢，陶震钢与王欢之间的纠纷与吕淑梅无关。
王欢向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告购房首付款39万元及延期支付同期银行利息；3.诉讼费用由被告承担。
陶震钢向一审法院提起反诉，请求：1、依法解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、反诉被告王欢支付反诉原告违约金33万元；3、律师费及案件受理费应由反诉被告负担。
一审法院认定事实：2017年2月19日，在三河市兴达置业房产经纪有限公司居间下，原告（买受人）王欢委托郑秀芳与被告（出售人）吕淑梅委托的陶震钢签订《存量房屋买卖合同》。该合同约定：卖方所出售房屋位于雷捷时代广场1-2-706室房屋；经双方协商一致，房屋成交总价为128万元，买受人在签订本合同同时支付购房定金5万元。同日，被告吕淑梅（甲方、出卖方）、原告王欢（乙方、买受方）与丙方（居间方）另行签署《补充协议》，该协议第二条约定：乙方于2017年2月19日向甲方支付定金人民币伍万元整，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款一部分；乙方于2017年3月15日将首付款人民币39元（包含定金5万元）自行直接支付甲方；甲、乙双方应于2017年3月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。上述协议签订后，由“买方”郑秀芳于2017年2月18日出具收条，写明：客户郑秀芳购买业主吕淑梅房产，房屋公证人为陶震钢，定金暂由居间方保管。原告并于2017年3月18日向陶震钢转账39万元。被告陶震钢在庭审中表示：经双方协商，于2017年3月18日共同办理贷款批准手续，银行同意放贷，但最后贷款没有批下来，银行说30%首付比例不够，应当增加到50%。为证明符合解除合同条件，原告提交其社保卡及户口页，证实原告现不符合购买条件。被告表示：对证据的真实性无法核实，上述证据不能证明原告在三河市是否有三年社保证明；由于原告未按照合同履行，才导致最后政策出台。庭审中，被告陶震钢提交如下证据：一、与郑秀芳的录音及微信截屏；二、与郑秀芳的短信记录。证实：原告违反合同约定未办理贷款义务，属于原告违约；在合同履行过程中，原告又想将涉案房屋转卖给他人，不愿意继续履行涉案房屋付款及贷款义务；原告为了取房本，到中介自己书写了解约协议。原告对上述证据的真实性无异议，但表示上述证据与本案无关联性，原告因为政策原因需要解除合同，直至2017年7月份，郑秀芳告知原告不能办理贷款手续。被告吕淑梅在庭审中提交与被告陶震钢的《存量房屋买卖合同》，证实：被告吕淑梅于2016年9月25日以123.70万元的价格将涉案房屋出卖给被告陶震钢，被告陶震钢支付全部款项，接收涉案房屋。一审法院另查明，被告吕淑梅与被告陶震钢于2016年9月29日签订委托书，写明：委托人吕淑梅名下拥有雷捷时代广场1-2-706室房屋，现拟出售，因委托人工作繁忙，委托陶震钢作为合法代理人，全权办理如下事项：1、代为签署该房产与之有关的一切合同文本……4、代办上市申请、产权过户、税务登记等一切手续……。关于被告陶震钢在上述委托书上签名，由被告吕淑梅申请，北京市方正公证处出具公证书予以公证。
一审法院认为，被告吕淑梅在庭审中提交与被告陶震钢的《存量房屋买卖合同》证实被告吕淑梅已将涉案房屋出售被告陶震钢，被告陶震钢并支付房款，接收涉案房屋。被告陶震钢系涉案房屋的合法占有人，可以以自己的名义出卖涉案房屋。但被告陶震钢采取与被告吕淑梅办理委托出售，并办理公证的方式，继续以被告吕淑梅的名义出卖涉案房屋，挣取差价。被告陶震钢另以被告吕淑梅的名义与原告签订《存量房买卖合同》显系为了规避对其应收取的税费。另根据原告的诉状所述，原告对二被告的上述行为知情。综上，三方恶意串通，签订的上述《存量房买卖合同》损害国家利益，系无效合同。因无效合同取得的财产，各方应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王欢与被告吕淑梅签订《存量房买卖合同》无效；二、被告陶震钢于本判决生效后三日内返还原告王欢首付款人民币390000元；三、驳回原告王欢其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陶震钢的反诉请求。
二审期间，上诉人陶震钢提交三组证据，第一组证据系三河法院（2017）冀民初5312号民事裁定书，拟证实2017年2月19日签订合同时，被上诉人对涉案房屋系陶震钢已经出资购买的情况不知情，双方没有串通。第二组证据系王欢购房代理人郑秀芳与陶震钢的微信聊天记录，拟证实2017年4月22日郑秀芳要求陶震钢交房；2017年4月24日，上诉人将房屋交付给了郑秀芳，郑秀芳在收房后未办理批贷网签手续，而是对涉案房屋进行转售；2017年5月20日，郑秀芳承诺赔偿上诉人损失；2017年6月12日郑秀芳承认因自己原因导致合同未能履行完毕；2017年7月12日郑秀芳承诺凑钱全款买房。被上诉人王欢的违约行为造成在限购政策出台前双方的买卖合同没有履行完毕。第三组证据系陶震钢代表吕淑梅于2017年7月22日与张颖签订的房屋买卖合同，合同价款为95万元，拟证实上诉人方损失33万元的事实。被上诉人王欢发表质证意见称，对证据一的真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的,对于证据一，被上诉人方不知情，但在该合同中上诉人确实利用了相应的权利逃避了其过户费用。对于第二组证据的真实性无异议，质证意见同一审质证意见。对于第三组证据的真实性不予认可，所有的房屋买卖在房屋过户部门的评估价，不是实际买卖价，而且在上诉人与被上诉人合同未解除的情况下就与第三方签订合同，过错不在被上诉方。原审被告吕淑梅发表质证意见称，无意见发表。本院认为，上诉人提交的第一组证据能够证实王欢对涉案房屋吕淑梅已出售给陶震钢的事实并不知情，对该证据予以采信；证据二、证据三不能达到上诉人的举证目的，不予采信。
二审经审理查明的事实与一审相同，应予以确认。
本院认为，《存量房买卖合同》虽然是陶震钢以吕淑梅名义与被上诉人王欢签订，但因吕淑梅已将涉案房屋出售给上诉人陶震钢，陶震钢与王欢形成了房屋买卖合同关系。被上诉人王欢在与上诉人陶震钢签订《存量房买卖合同》时，对吕淑梅已将涉案房屋出售给陶震钢的事实并不知情，本案并不存在三方恶意患通损害国家利益的情形，该合同合法有效，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项认定合同无效错误，应予纠正。本案因政府限购政策贷款首付比例提高，被上诉人王欢无法办理按揭贷款，其请求解除合同，上诉人陶震钢反诉请求亦同意解除合同，该《存量房买卖合同》应予解除。因解除的原因非归责于双方事由，被上诉人王欢请求返还购房款39万元应予支持，上诉人陶震钢关于违约金的诉请不予支持，但是本案在被上诉人王欢无法办理按揭贷款时未在合理期限内及时提出解除合同，有悖诚实信用原则，应给予上诉人适当补偿，本院依据合同签订时间、兼顾合同履行情况，酌定被上诉人给付上诉人补偿款3万元；上诉人应扣除上述补偿款后向被上诉人返还购房款36万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初865号民事判决第一项、第二项；
二、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初865号民事判决第三项、第四项；
三、解除陶震钢以吕淑梅名义与王欢签订的《存量房买卖合同》；
四、陶震钢于本判决生效后七日内返还王欢购房款36万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7150元，减半收取3575元；反诉案件受理费6700元，减半收取3350元，保全费2470元，合计9395元，均由陶震钢负担；二审案件受理费7150元，由陶震钢负担7000元，王欢负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王章水
审 判 员 王荣秋
审 判 员 李慧茁
二〇一八年六月二十九日
法官助理 齐向欣
书 记 员 冯 箫