上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9462号
上诉人（原审被告）：上海美车饰汽车百货有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1786号1-2层。法定代表人：冯均侠，该公司董事长。委托代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。委托代理人：马峥楠，上海市福隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:上海九州汽车销售有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路1485号1楼。法定代表人:钱建民，该公司总经理。委托代理人:姚丹文，上海市四方律师事务所律师。委托代理人:王华男，上海市四方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海大菱电机有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1780号。法定代表人；陈冠宇，该公司董事长。委托代理人：张晓，上海环琦律师事务所律师。上诉人上海美车饰汽车百货有限公司因与被上诉人上海九州汽车销售有限公司、上海大菱电机有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年9月13日公开开庭进行了审理，上诉人上海美车饰汽车百货有限公司的委托代理人何昕亚，被上诉人上海九州汽车销售有限公司的委托代理人王华男到庭参加诉讼。被上诉人上海大菱电机有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上海美车饰汽车百货有限公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，撤销一审判决第二项，改判驳回上海九州汽车销售有限公司要求上海美车饰汽车百货有限公司支付违约金的诉讼请求。事实和理由：就租赁上海市闵行区XX路XX号东侧部分房屋（以下简称涉案房屋），上海美车饰汽车百货有限公司（以下简称美车饰公司）与上海九州汽车销售有限公司（以下简称九州公司）签订房屋租赁合同。合同履行过程中，作为承租方的九州公司于2013年8月30日向作为出租方的美车饰公司发出退租申请书，故导致租赁合同解除的责任系九州公司，而非美车饰公司。至于九州公司主张的美车饰公司供应商堵门问题，九州公司在起诉状也自述发生于2013年9月和11月，后于九州公司发出退租申请书，九州公司主张的因供应商堵门导致其发出退租申请的理由并不存在，故在九州公司申请退租时，美车饰公司并不存在违约行为，合同解除后，九州公司也无权要求美车饰公司支付违约金。被上诉人九州公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人上海大菱电机有限公司向本院递交答辩状称：不同意上诉人的上诉请求。一审中，九州公司已经撤回了对上海大菱电机有限公司（以下简称大菱公司）的起诉，美车饰公司在二审中也未对大菱公司提出上诉请求，故请二审法院依法裁判。九州公司向一审法院起诉请求判令：1、美车饰公司赔偿九州公司租金损失122,000元；2、美车饰公司赔偿九州公司汽车展厅装饰费用损失930,800元；3、美车饰公司赔偿九州公司广告费45,000元；4、大菱公司对上述租金、装修损失及广告费承担连带赔偿责任。一审审理中，九州公司增加诉请要求解除九州公司与美车饰公司签订的租赁合同，并要求美车饰公司承担违约金500,000元。一审法院认定事实：2000年6月12日案外人上海XX公司（甲方）与大菱公司（乙方）签订租赁协议书一份，协议约定：一、甲方提供5,300平方米的场地及2,000平方米厂房，供乙方使用；二、用途：建立大菱公司，生产销售各类冰水机及制冷热机设备及相关产品的安装工程；三、本协议从2001年1月1日起至2031年12月31日，有效期为三十年。2012年6月，由美车饰公司作为承租方（乙方）、大菱公司作为出租方（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区XX路XX号东侧部分厂房，该房屋实测建筑面积为2,040平方米；甲方作为该房屋的权利人，与乙方建立租赁关系。甲方应当保证乙方在本合同有效期内对该房屋的使用权；二、房屋租赁期为三年。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前二个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。三、解除本合同的条件：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约的一方，应向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、乙方迟延缴纳房屋租金达两个月的；……四、除本合同约定事项外，任何一方非依法律规定或者本合同约定要求提前解除本合同的，必须征得另一方的书面同意。提出提前解除本合同的一方须提前六个月书面通知另一方，同时提出方应承担本合同的违约责任并赔偿另一方因此而受到的损失；五、若因乙方违反上述合同条款或因其他乙方原因导致本合同须提前终止的，乙方须向甲方支付500,000元作为违约金。若因甲方原因导致本合同须提前终止的，甲方须向乙方支付500,000元作为违约金并且赔付乙方房屋改建费用。2012年4月1日九州公司（承租方、协议乙方）与美车饰公司（出租方、协议甲方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区XX路XX号东侧部分房屋，该房屋一楼实测建筑面积为610平方米，二楼实测面积为215平方米；二、甲方作为该房屋的权利人，与乙方建立租赁关系。甲方应当保证乙方在本合同有效期内对该房屋的使用权；为满足乙方对该房屋的使用需求，甲乙双方约定，后期的房屋改建工程由乙方自行提供改建图纸、负责改建工程、承担改建费用及其他相关手续费用；三、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋主要从事汽车销售、汽车租赁业务；四、交付日期和租赁期限：租赁期限从2012年4月1日至2015年5月30日。收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。同等条件下，乙方享受优先承租权；五、租金、支付方式和期限：1、甲、乙双方约定，一楼每日每平方米面积租金为4.82元，二楼每日每平方米面积租金为3.75元，房屋年租金根据双方认可的房屋实测面积按365天计算。自第二年起，房屋年租金在前一年的基础上递增7%；2、本合同生效后，乙方向甲方支付第一期房屋租金，以后每期租金在上期租金到期前5日内支付；3、乙方支付租金的方式如下：原则为先付后用，每3个月为一个支付期。租金以现金或转账方式支付，甲方在收到乙方租金后，开具税务机关认可的正规发票给乙方；六、房屋使用要求和维修责任：1、租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋及该房屋以外的物业进行检查、养护，应提前三日通知乙方。紧急情况下（包括但不限于火灾、水灾等），可不受提前3日通知之限。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；2、甲方须配合协助为乙方办理上述房屋、经营场地因开展修理业务所需的行业消防、环保等项目的申请相关手续及办理许可证证明，但由此产生的费用由乙方承担。七、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约的一方，应当向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方迟延交付房屋三个月以上；2、租赁物业因质量问题损坏，甲方不履行修缮义务致使乙方无法继续经营的；3、因甲方未向乙方提供本合同约定条款内的服务，导致乙方经营受严重影响的；4、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏或影响房屋主体结构安全的；5、乙方迟延缴纳房屋租金达两个月的；6、一方因违反中国法律规定而导致自身不能履行其在本合同项下义务能力的。八、若因乙方违反本合同上述约定条款或因其他乙方原因导致本合同提前终止的，乙方须向甲方支付500,000元作为违约金。若因甲方原因导致本合同须提前终止的，甲方须向乙方支付500,000元作为违约金并且赔付乙方房屋改建费用。2013年8月30日九州公司向美车饰公司发出退租申请书，申请书中载明：九州公司申请自2013年12月31日起不再租用美车饰公司的房屋。退租原因如下：1、近期美车饰公司与供应商的纠纷大幅度增加，供应商封堵大门现象时有发生，纠纷争吵场面严重影响九州公司正常经营，由于时有发生车辆无法正常进出大门，影响九州公司不能按时交车，直接造成九州公司的经济损失，更为严重的是客观上美车饰公司与供应商的纠纷在日益大范围增加，一家甚至几家供应商同时堵门的风险陡增，而且一旦封住大门长时间不撤离，甚至出现打砸破坏现象，将造成九州公司的损失无法估量；2、美车饰公司消防存在重大隐患（所有室内消防管道中没有水），九州公司价值30,000,000余元的新车停放在展厅中，造成九州公司长期处于高风险和高压力中；3、市工商行政管理局闵行分局责令整改通知书于2013年1月14日下发九州公司，要求九州公司在美车饰公司的经营地址注册分公司，经过九州公司再三努力，也因消防原因无法办理注册分公司，实际造成九州公司至今违规经营，随时面临工商部门的查封和罚款。为此，希望美车饰公司理解与谅解九州公司的担忧和困境，允许九州公司在12月底前撤离，就目前实际情况，九州公司将按月支付实际房租。尽管自去年起九州公司至今经营损失严重，但今年九州公司为了制止颓势，仍投入近500,000元资金进行装修展厅，但随着近期美车饰公司大范围的经济纠纷以及工商责令整改书下达，九州公司无奈做出此决定，希望美车饰公司理解九州公司的难处给予支持。2013年9月25日九州公司转账支付给美车饰公司租金243,926.46元。依据上述租赁合同的约定，自2013年5月开始，九州公司每月所需支付的租金为（4.82元X610平方米＋3.75元X215平方米）X365/12X107%=121,931.34元。一审庭审中，九州公司称其于2013年11月中旬搬离了涉案房屋，美车饰公司则认为九州公司于2013年12月初正式搬离，在九州公司搬离涉案房屋之前，其曾多次电话报警处理大门被美车饰公司的经销商堵门之事。大菱公司就系争场地于2014年6月重新对外出租。一审法院认为，九州公司与美车饰公司所签订的上海市房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。九州公司与美车饰公司均应按照合同约定全面善意的履行各自的合同义务。美车饰公司作为涉案房屋的出租人，其负有瑕疵担保义务，即作为出租人的美车饰公司应当保证其享有出租租赁物的权利，以及租赁物的质量能够满足合同约定的租赁目的。九州公司承租涉案场所的租赁目的是进行汽车的展示、销售，所以在租赁期间内作为出租人应当保证租赁场所能够符合约定的用途，使得承租人九州公司能够正常地使用，即九州公司可以正常在租赁场所开展汽车的销售经营活动。但是从九州公司所提供的证据可以得知，美车饰公司因为其与供应商之间的纠纷日益恶化，供应商多次采取过激的行为向美车饰公司催讨相应的债权。虽然九州公司多次电话报警寻求解决的措施，但是由于美车饰公司未能妥善解决其与供应商之间的经济纠纷，导致九州公司无法开展正常的经营活动，给九州公司的汽车销售经营行为造成了损害。虽然九州公司向美车饰公司提出过退租的申请，但是在整个租赁期间，九州公司作为承租人均是按约履行支付租金的义务，且对租赁场所进行妥善的保管与合理使用，美车饰公司亦未提供证据证明九州公司存在违反租赁合同约定的违约行为。九州公司提出书面退租，一方面也是基于对商业风险的考虑，另一方面也是对美车饰公司与供应商之间经济纠纷进一步恶化，但纠纷始终未能得到妥善解决的顾虑，故提出退租也是九州公司的无奈之举，毕竟九州公司在租赁期间进行了相应的商业投入。故一审法院认为美车饰公司未能尽到上述瑕疵担保的合同义务，直接造成了九州公司的经济损失，构成违约，理应依据合同约定承担相应的违约责任。九州公司据此主张要求美车饰公司承担500,000元的违约金。然美车饰公司认为其并不存在上述违约行为，不同意九州公司的所有诉请。也即表明其对九州公司主张的违约金，若其确实需承担违约责任，其也是认为过高的。对此一审法院认为美车饰公司确实存在一定的违约行为，但结合美车饰的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给九州公司所造成的实际损失，兼顾到美车饰公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为九州公司目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以300,000元计。一审庭审中，九州公司与美车饰公司对于九州公司实际搬离涉案房屋的时间节点略有分歧，故结合双方所提供的证据，结合九州公司实际搬离这一事实，一审法院确定九州公司与美车饰公司之间的租赁合同关系于2013年12月1日予以解除。另九州公司还主张了返还租金的诉请。结合庭审查明的事实，九州公司所支付的租金系针对2013年10月、11月两个月的租金，九州公司实际支付租金截至2013年11月底，并非2013年12月底，并结合法院确定的九州公司实际搬离时间，九州公司无权主张要求美车饰公司返还租金。另对于九州公司主张的汽车展厅装饰费用及广告费损失。首先上述装修费用及广告费的支付主体并非九州公司，支付主体系自然人，而该自然人与九州公司之间的关系，九州公司并未进行相应的补充举证。更何况这些装修费用中有部分是针对之前一份已经履行完毕的租赁合同。诚如九州公司在退租申请中所述，九州公司投入装修的目的也是为了自身公司的经营需要，任何商业行为都会伴有一定的商业风险，故一审法院认为在缺乏足够证据的基础上，九州公司主张装饰费用及广告费的损失缺乏事实依据，故对此诉请不予支持。一审诉讼中，九州公司撤回对大菱公司的起诉，系其自行处分诉讼权利及民事权利的行为，于法不悖，予以准许。一审法院审理后，于2016年7月20日作出判决：一、确认上海九州汽车销售有限公司与上海美车饰汽车百货有限公司于2012年4月1日所签订的《上海市房屋租赁合同》于2013年12月1日予以解除；二、上海美车饰汽车百货有限公司于判决生效之日起十日内支付给上海九州汽车销售有限公司违约金以300,000元计；三、驳回上海九州汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,340.10元，由九州公司负担1,340.10元，由美车饰公司负担6,000元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，九州公司与美车饰公司就涉案房屋成立租赁合同关系，双方均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。2013年8月30日，九州公司向美车饰公司发出退租申请，提出因美车饰公司供应商堵门、消防隐患、无法注册分公司等原因，要求解除租赁合同，并于2013年12月底前搬离。该退租申请书，已送达美车饰公司。美车饰公司表示已收到该通知，其同意解除合同，但美车饰公司并未提交证据证明对该通知予以回复，九州公司也否认收到过美车饰公司的回复。对此，本院认为，九州公司虽然没有直接的证据证明此前发生美车饰公司供应商堵门事件，但对于九州公司发函提出的问题，美车饰公司并未予以否认，也未与九州公司就退租通知书的内容进行协商，美车饰公司也承认8月30日之后确实发生了其与供应商之间的纠纷。结合退租申请书的内容及当事人对争议事实的陈述，一审法院认定美车饰公司未能提供适租租赁物致租赁合同解除，具有相应的事实基础，本院予以认同。退一步讲，即便2013年8月30日前不存在美车饰公司违约的情形，则九州公司发出的退租申请书不产生单方解除租赁合同的法律效果。对于该申请书，美车饰公司没有证据证明其予以回复，故该申请书不产生双方合意解除租赁合同的法律效果。而此后，美车饰公司与其供应商发生纠纷，妨碍了九州公司对涉案房屋的正常使用，九州公司依约有权解除合同。九州公司实际搬离涉案房屋的行为表明了其解除合同的意思表示。综上所述，美车饰公司主张的系九州公司违约致租赁合同解除的上诉意见，与事实相悖，本院不予采纳。根据已查明的事实，因美车饰公司违约，致其与九州公司间的租赁合同解除，故九州公司依约有权要求美车饰公司承担违约责任。至于违约金的具体数额，考虑到九州公司的实际损失、租赁合同的约定、当事人的过错程度、合同的履行状况，一审法院将美车饰公司承担的违约金酌定为30万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，美车饰公司上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,800元，由上海美车饰汽车百货有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……