广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终745号
上诉人（原审被告）：莫杨芳，男，汉族，广东省人，住广东省英德市。
委托代理人：张帮练，广东清豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：英德市北江防护体系建设管理局。
法定代表人：张红，系该局局长。
委托代理人：龙翔，广东浈阳律师事务所律师。
委托代理人：李小娴，广东浈阳律师事务所律师。
上诉人莫杨芳因与被上诉人英德市北江防护体系建设管理局（以下简称北防局）租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2016）粤1881民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
**投资开发有限公司的证据不足，认定事实错误。1、被上诉人在一审并未提交与**公司达成的协议，并不知晓协议约定的内容。2、涉案商铺属国有资产，被上诉人在未经公开招标程序无权将管理权转让给私营企业；即使是依法转让，但也剥夺了上诉人优先受让管理权的权利。3、被上诉人起诉称涉案商铺不再对外出租，但原审判决认定商铺的管理权由案外人**公司行使，显然相互矛盾。4、被上诉人将涉案商铺出租给**公司，剥夺了上诉人优先承租权，原审法院认定事实错误。二、原审法院认定上诉人应支付被上诉人的滞纳金从2016年9月6日计算，证据不足，认定事实错误。上诉人没有收到2016年8月30日的律师催告函，被上诉人也无证据证明上诉人收到了该函；且滞纳金按日千分之一计算，明显偏高。三、原审法院认定上诉人长期拖欠租金的严重违约行为，已丧失优先承租权的证据不足，认定事实错误。1、上诉人未交清部分租金事出有因。被上诉人于2012年6月28日在不存在法定和约定解除合同的情形下向各租户发出《关于收回防洪堤铺面的通知》，明确提出从2012年7月1日停止收取承租户的租金，直到2016年3月28日、4月26日才发出通知要求租户到防洪堤招商中心交租金，但并未明确交给谁。2、被上诉人并未行使违约解除合同的权利，现合同期满，不涉及违约解除合同的问题，原审法院认定上诉人长期拖欠租金的严重违约行为，丧失优先承租权的事实错误。四、原审法院认定被上诉人对防洪堤进行整治，属于合同约定的非被上诉人原因造成无法执行合同的情形，不支持上诉人向被上诉人主张防洪堤整治改造期间相当于一年的损失，属认定事实错误。防洪堤于2012年6月至2013年期间进行整治，影响了上诉人的经营。况且，被上诉人曾向上诉人发通知明确从2012年7月1日起停止收取租金。五、原审法院判决上诉人将涉案铺位返回给被上诉人是错误的，合同期满后上诉人有优先承租权。1、从被上诉人在合同期满前发出的《通知》、《最新通知》中可知，涉案铺位仍继续出租。2、合同中约定上诉人在同等条件下有优先续租权。3、涉案商铺及周边环境都是上诉人投资整治的，被上诉人于2012年6月28日发出的通知中也称，如原承租户经营的范围符合堤防规划要求，在同等条件下可优先承租。六、原审法判决遗漏当事人，程序违法。案外人**公司与本案有关，应追加其为本案第三人。综上所述，原判决认定事实不清，程序违法，判决错误，请求二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人的请求。
被上诉人北防局辩称，一、被上诉人有权收回涉案商铺的使用权。1、上诉人长期拖欠租金，已严重违反合同约定。2、上诉人称拖欠租金事出有因的理由不充分。被上诉人曾于2016年3月28日发出书面《通知》，告知上诉人到防洪堤招商中心支付拖欠的租金并于合同期满后搬离铺面，如需续约可以进行协商。被上诉人作为出租人委托第三方代收租金，但上诉人仍拒绝支付。3、上诉人在合同期限届满后拒绝协商续租事宜，并且恶意霸占涉案商铺进行经营。二、上诉人请求行使优先承租权于法无据。1、上诉人不符合行使优先承租权的条件，此外，上诉人长期拖欠租金，拒绝履行合同义务，严重违背诚实守信。2、目前涉案铺面没有出租给第三方。3、涉案铺面仍然由上诉人强行霸占使用，且被上诉人只是将铺面交给**公司管理，并非出租。4、涉案铺面是否移交给第三方管理与本案的审理没有关联性。本案是租赁合同纠纷，审理的是合同的履行问题。三、原审判决驳回上诉人的反诉是正确的。1、上诉人没有证据证明其存在损失的事实，且防洪堤整治属于政府行为，被上诉人对此不存在过错。2、上诉人要求被上诉人赔偿其损失违反合同约定。合同中约定，非被上诉人原因造成无法执行合同的，双方应无条件服从，互不补偿经济损失。3、被上诉人从没承诺过赔偿其因整治期间受到的任何损失。被上诉人同意免除上诉人2014年度上半年的租金，是基于人道主义而免除，其性质并非赔偿损失。4、上诉人所提反诉不符合法律规定。本诉的诉讼请求与上诉人的反诉既没有因果关系也非基于同一事实。
被上诉人北防局向一审法院起诉请求：1、限令莫杨芳从租赁铺位搬走，把铺位交还给北防局；2、莫杨芳支付从2014年11月起的租金59136元、占用费20160元、滞纳金25216.8元，共计104512.8元。
上诉人莫杨芳向一审法院提出反诉请求：一、反诉人对租赁商铺享有优先承租权，在相同条件下继续承租租赁商铺；二、由被反诉人承担反诉人一年的租金损失。
一审法院认定事实：2011年4月1日起，经双方协商，由莫杨芳租赁北防局管理的城防西岸段防洪堤背江侧交通闸门往南8至19卡一层及二层共12卡铺位，每月租金3360元，第四、五年加20%，租期5年，从2011年7月1日起至2016年6月30日止，莫杨芳需于每月1至5日前支付北防局租金，逾期按日千分之一支付滞纳金，同时约定合同期满后，莫杨芳所建的固定建筑物无条件移交北防局，莫杨芳不得破坏，在同等条件下，莫杨芳享有优先承租权。因市政府及市政规划建设需要拆迁改建防洪堤，非北防局原因造成无法执行合同，双方应无条件服从，互不补偿经济损失。莫杨芳承租后，租金交至2014年10月。目前，莫杨芳仍实际占用租赁商铺。2012年6月28日，根据英德市人民政府办公室的堤防规划整治通知，北防局向莫杨芳发出通知，要求莫杨芳等承租户前往协商解除商铺租赁事宜，并在2012年9月30日前搬离防洪堤铺位。事后，北防局对防洪堤进行了改建。2012年12月7日，北防局与英德市**投资开发有限公司达成协议，由英德市**投资开发有限公司对北防局管理的防洪堤的商铺取得独家经营权，对防洪堤的商铺进行管理。该协议保留了原承租户的优先承租权。北防局于2016年3月28日、4月26日、8月30日向莫杨芳发出了通知及律师函，要求莫杨芳及时向防洪堤招商中心缴纳拖欠的租金。
一审法院认为，本案系商铺租赁过程中引起的纠纷，属于租赁合同纠纷。北防局代表政府对涉案防洪堤商铺进行管理，依法取得管理权，双方商铺租赁合同系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。莫杨芳承租商铺后，应依约缴纳租金，2014年5月洪水后，莫杨芳申请减免租金，并未获得北防局同意，且洪水为自然灾害，非北防局过错，莫杨芳并无拒交租金的正当理由，同时，根据法律规定，北防局有权指定莫杨芳根据合同约定的租金数额向第三人履行合同义务。因此，莫杨芳抗辩的是由于北防局原因造成不能缴纳租金的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，莫杨芳应承担继续履行缴纳租金、商铺占用费及承担违约金的义务。因此，对北防局诉请的莫杨芳从2014年11月至2016年6月30日的租金59136元及2016年7月后的占用费20160元，依法予以支持。北防局于2016年3月28日、4月26日、8月30日向莫杨芳发出的通知及律师函，只要求莫杨芳缴纳拖欠租金，并未要求莫杨芳承担滞纳金，因此，应视为北防局对之前的滞纳金予以了放弃，对其主张的滞纳金，支持从北防局于2016年8月30日发出的律师函要求的五日后开始按双方合同约定的日千分之一计算，即从2016年9月6日起计算。北防局于2012年12月7日与英德市**投资开发有限公司达成协议，由该公司以独家经营权方式对防洪堤的商铺进行管理行为，只是将商铺的管理权转让给案外人英德市**投资开发有限公司，并无证据证实北防局将涉案商铺另行出租给案外人使用，实际上莫杨芳一直占用涉案商铺使用至今，该协议并未对莫杨芳的租赁权造成影响，且该协议保留了莫杨芳同等条件下的优先承租权，只是发包的管理权由案外人行使，因此，莫杨芳声称的北防局与英德市**投资开发有限公司达成的协议剥夺其优先承租权的主张，不予采纳。莫杨芳的租金从2014年11月开始拖欠，属于严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形，尽管原双方之间的合同约定期已满，莫杨芳事实占有了北防局的租赁物，但是，因莫杨芳无正当理由长期拖欠租金的严重违约行为，其已丧失了优先承租权，因此，请其返还租赁商铺的主张，依法予以支持。对莫杨芳反诉的要求对涉案商铺享有优先承租权及继续承租商铺的主张，依法予以驳回。2012年6月份，北防局依据英德市人民政府办公室的堤防规划整治通知对防洪堤进行整治改建，属于双方合同约定“因市政府及市政规划建设需要拆迁改建防洪堤，非北防局方原因造成无法执行合同，双方应无无条件服从，互不补偿经济损失”的情形，因此，莫杨芳主张由北防局承担该段期间相当于一年租金的损失赔偿的要求，因理据不足，依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月14日作出（2016）粤1881民初3747号民事判决：(一)限莫杨芳在本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于英德市英城城防西岸段防洪堤背江侧交通闸门往南8至19卡一层及二层共12卡铺位返还给英德市北江防护体系建设管理局；(二)限莫杨芳本判决发生法律效力之日起三日内支付英德市北江防护体系建设管理局租金及占用费79296元及滞纳金(滞纳金按日千分之一从2016年9月6日起计算)；(三)驳回英德市北江防护体系建设管理局的其他诉讼请求；(四)驳回莫杨芳的诉讼请求。本案本诉费1195.13元，反诉受理费300元，合计1495.13元，由莫杨芳负担1200元，其余由英德市北江防护体系建设管理局负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人应否向被上诉人返还涉案商铺。2、上诉人拖欠被上诉人租金的滞纳金应如何计算。3、被上诉人是否应赔偿给上诉人相当于一年租金损失。4、被上诉人是否侵犯了上诉人对涉案商铺的优先承租权。
关于上诉人应否向被上诉人返还涉案商铺的问题。依据双方于2011年4月1日签订的《防洪堤铺位租用合同》的约定，上诉人向被上诉人租用涉案商铺的租期是5年，即从2011年7月1日起至2016年6月30日止。被上诉人向一审法院起诉时，双方的合同期已届满，虽然上诉人至今还未退出涉案商铺，在双方未签订新的租赁合同的情况下，被上诉人可随时要求上诉人返还租赁的涉案商铺,故对一审判决上诉人向被上诉人返还涉案商铺，本院依法予以维持。
关于上诉人是否应向被上诉人支付所欠租金的滞纳金问题。上诉人与被上诉人签订的《防洪堤铺位租用合同》约定“乙方（上诉人）逾期交付租金，除应及时如数补交外，应按日息千分之一支付滞纳金”。双方关于滞纳金的约定，实质上是对上诉人拖欠租金所应承担违约责任的约定。依据上述约定，上诉人应当承担逾期向被上诉人支付租金的违约责任。本案中，上诉人对一审判决确认其所欠被上诉人租金及占用费共79296元没有异议，本院予以确认。关于滞纳金计算的起始日期，在上诉人拖欠被上诉人租金后，被上诉人曾多次向被上诉人发出通知及律师函,只要求上诉人缴纳拖欠的租金并未要求上诉人承担滞纳金，其要求支付滞纳金的主张，是在向一审法院起诉时提出的，故滞纳金应从被上诉人向一审法院起诉之日即2016年11月15日起计算，另外，一审判决依双方的约定按日千分之一计算滞纳金明显过高，考虑到上诉人拖欠租金属逾期付款的性质，其所应承担的违约责任按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算为宜。
关于被上诉人是否应赔偿给上诉人相当于一年租金损失的问题。经查，上诉人要求被上诉人赔偿相当于一年的租金损失，理由是2012年6月至2013年期间防洪堤进行整治，影响其经营。根据双方在合同中“如市政府及市政规划建设需要拆迁改建防洪堤，非甲方原因造成无法执行合同，双方应无条件服从，互不补偿经济损失”约定，被上诉人于2012年6月依据英德市人民政府办公室的堤防规划整治通知，对防洪堤进行整治改建符合上述约定的情形，一审法院对上诉人这一请求不予支持并无不当。
关于被上诉人是否侵犯了上诉人对涉案商铺的优先承租权的问题。上诉人与被上诉人在《防洪堤铺位租用合同》第五条中约定：合同期满后，在相同条件下，上诉人对涉案的商铺具有优先承租权。该约定应为合法有效。根据该条约定，在合同期限届满后，如果被上诉人继续向外出租涉案商铺，上诉人在同等的条件下可优先租赁。但本案中，无证据证明被上诉人已将涉案商铺出租给了第三方的事实，且上诉人至今还没有搬离涉案商铺，故上诉人行使优先承租权的条件尚未成就。一审判决驳回上诉人这一诉讼请求亦无不当。
综上所述，上诉人莫杨芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省英德市人民法院(2016)粤1881民初3747号民事判决第一、三、四项；
二、限上诉人莫杨芳于本案判决生效之日起十日内向被上诉人英德市北江防护体系建设管理局支付所欠租金及占用费79296元及滞纳金(滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2016年11月15日起计算至付清欠款之日止)。
本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费2692.32元，由上诉人莫杨芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年六月六日
书记员 周 莹
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
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