长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0191民初00644号
原告：胡志军，男，汉族，住长春市经济技术开发区。
委托代理人：黄志红，吉林一创律师事务所律师。
被告：王威，男，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：苏昊然，吉林金可律师事务所律师。
委托代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
第三人：于桂艳，女，汉族，住长春市南关区。
原告胡志军诉被告王威、第三人于桂艳案外人执行异议之诉一案，本院于2016年4月1日受理，2016年6月14日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡志军及其委托代理人黄志红，被告王威及其委托代理人苏昊然、陈晓慧，第三人于桂艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡志军诉称：原告与第三人借款合同纠纷案件执行过程中，被告提出案外人执行异议，经听证会审查，法院作出（2016）吉0191执异字第9号执行裁定书，裁定中止对第三人名下的信达东湾半岛B组16栋303号房屋的执行。原告认为该裁定认定事实错误，违反法律规定，损害原告的权益，理由如下：1、被告与第三人于桂艳以逃避向原告清偿债务为目的签订《商品房买卖合同》无效。2015年12月23日，原告开始向第三人于桂艳催款，其与被告签订房屋买卖合同，以房屋转让的方式逃避债务。原告认为该房屋买卖合同真实目的为了恶意串通，转移财产，损害了原告的合法债权，属于无效合同；2、被告在异议房屋被查封前未能履行全部付款义务，亦未将剩余房款交付法院。根据被告提供的付款记录可知，2015年12月29日房屋被法院依法查封时，被告尚有98.99万元的房款尚未支付，被告在明知该房屋被查封的情况下陆续于2016年1月1日、2日、3日分别向8人转款共计98.99万元。其行为恶意不符合法律规定；3、原告认为，被告与第三人的房屋买卖合同即使是真实的，被告享有的仅是债权而不是物权。标的房屋被依法查封后，被告有权向第三人解除合同返还已付房款，而无权主张房屋的物权，更不能对抗原告的财产保全和法院的执行行为；4、（2016）吉0191执异字第9号执行裁定书对被告支付房款时间的重要事实，故意不予论述，明显是明知法律规定而做出的错误裁定。综上，原告认为被告所提出的异议理由不成立，请求法院判令：1、撤销（2016）吉0191执异字第9号执行裁定书，驳回被告的案外人异议；2、对原告申请查封的信达东湾半岛B组团16栋303号房屋继续执行。
被告王威辩称：经开区人民法院2016吉01**执9号事实清楚，法律有效。1、被告与第三人的房屋买卖合同是真实意思表示，该合同是原告申请法院查封前签订的，2、被告在原告申请法院查封前已合法占有房屋，3、被告与签订合同当日已支付诉争房屋全部价款，4、被告在办理房屋产权过程中被法院查封，诉争房屋未更名过户，被告无任何过错，根据最高人民法院法事2015第10号文件第28条之规定，本案诉争房屋，在法院查封前已签订了房屋买卖合同并支付了全部价款，未更名过户，被告无任何过错，因此应驳回原告的诉讼请求。
第三人于桂艳述称：其曾向原告借钱，也向韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴9人借钱，原告向其索要，主张用长春市南关区永宁路以南、东莱南街以东滨河路以西，信达东湾半岛B组16幢2单元303号的房产抵帐，但此房屋于桂艳已经于2015年12月26日与王威签订了房屋买卖合同，由王威代替其向韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴9人偿还借款，该9人同时表示不再找其要钱，他们之间欠款给付与于桂艳再无其他关系。
经审理查明：2015年12月26日第三人于桂艳（出卖人）与被告王威（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：买受人购买出卖人所有的座落在长春市南关区永宁路以南、东莱南街以东滨河路以西，信达东湾半岛B组16幢2单元303号的房产（住宅），建筑面积133.14平方米，该房屋所有权证号：201205180017号；上述房产的交易总价为：160万元整，买受人一次性交付房款；房屋银行尾款由买受人付清，出卖人全程配合；买受人承担所有费用；出卖人应当在2015年12月26日前将该房屋交付给买受人。该合同尾部，出卖人为于桂艳、韩克成（系于桂艳丈夫）签名并按指印，买受人为王威签名并按指印。第三人于桂艳于当日将该房屋钥匙交予被告王威。王威于次日在物业办理了门禁卡登记，并将房屋交予其表哥于治森居住。
2016年12月26日，于桂艳（甲方）、王威（乙方）与韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴九人（丙方）签订协议一份，约定：王威购买于桂艳名下的信达东湾半岛B组团16幢2单元303号的房屋，房款160万元，其中39.3万元由王威付清于桂艳欠下的工商银行（南广场支行）房屋贷款，剩余120.7万元由王威支付给丙方，即韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴九人。该协议尾部，甲方于桂艳签名并按指印，乙方王威签名并按指印，丙方韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴签名并按指印。
2015年12月28日，王威与于桂艳到长春市房产档案馆查询信达东湾半岛B组16幢2单元303号房屋状态为抵押状态、未查封，王威于当日委托王树梅代为偿还银行抵押贷款392495.58元。次日，王威与于桂艳办理房屋产权更名过户手续，向长春市物业维修资金管理中心交纳物业维修资金24650元，并向长春市地方税务局直属税务局交纳契税29580.06元。在办理更名登记时，因该房屋被我院查封无法办理。12月30日，王威向我院递交异议书。12月31日，被告王威到吉林银行办理了交纳水电费变更登记。
另查明：签订《房屋买卖合同》及《协议》后，被告王威分别于2015年12月26日向王树梅还款21.71万元，2015年12月28日替于桂艳偿还工商银行房屋贷款392495.58元，2016年1月1日向张荣春偿还款3.2万元、向莫星立还款3.2万元，2016年1月2日向丁学桂还款6.03万元、向王淑芹还款4.22万元、向韩复霞还款60.64万元，2016年1月3日向张凤仙还款6.03万元、向韩复学还款12.05万元、向刘沛然还款3.62万元。
再查明：（2016）吉0191民初37号胡志军与于桂艳、吉秀丽借款合同纠纷一案中，我院根据胡志军申请依法查封了本案诉争房屋，我院于2016年2月3日作出民事调解书，内容为“一、于桂艳、吉秀丽于2016年2月23日前一次性支付胡志军借款本金300万元；二、胡志军放弃借款利息的诉讼请求”。调解书生效后胡志军向本院申请强制执行，执行过程中，王威提出执行异议，我院于2016年3月28日作出（2016）吉0191执异字第9号执行裁定书，裁定：中止对于桂艳名下位于长春市南关区永宁路以南、东莱南街以东、滨河路以西信达东湾半岛B组团16栋303号房屋的执行。胡志军对此裁定不服，遂以王威为被告、于桂艳为第三人向我院提起案外人执行异议之诉。
以上事实有原告提供的异议书、收条，被告提供的房屋买卖合同、协议、收条、银行取款凭证、房屋权属登记信息查询结果证明、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、水电费使用卡及原、被告当庭陈述等证据在卷为凭，并经当事人充分质证，足资认定属实。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条规定对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应确定案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理焦点，即被告王威对我院查封的诉争房屋所享有的权益，是否可以排除强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在本案中:1、被告王威与第三人于桂艳于2015年12月26日签订了《房屋买卖合同》，且于12月28日在长春市产权交易中心查询了房屋权属登记状态为有抵押贷款，未查封状态。协议签订发生于查封行为之前；2、房屋买卖合同签订当日，王威即取得房屋钥匙并使用至今，有水电费存折登记、物业门禁卡为凭；3、王威、于桂艳与韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴九人签订的协议应视为债务承接协议，协议签订当日，于桂艳对于韩复霞、韩复学、刘沛然、王树梅、莫星玉、张荣春、张凤仙、于学桂、王淑琴九人的债务120.7万元随即消灭，由被告王威负责偿还，因此应视为买受人王威自签订该协议时即向出卖人支付了全部购房款，王威的支付房款义务已履行完毕；4、王威在12月26日签订房屋买卖合同后，于12月28日查询房屋权属登记状态系未查封后向银行还清房屋贷款，于12月29日交纳了房屋维修基金及契税等费用后办理更名时发现房屋被查封的状态，其于2015年12月30日向我院递交异议书，根据以上事实足以认定王威已积极行使权利，未能办理过户登记系因房屋被查封而非自身原因。综上，王威买卖房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因而原告主张的对于长春市南关区永宁路以南、东莱南街以东、滨河路以西信达东湾半岛B组16幢2单元303号房屋继续执行的诉讼请求，缺乏事实上和法律上的依据，本院不予支持。
关于原告提出的撤销（2016）吉0191执异字第9号执行裁定书，驳回被告的案外人异议的诉讼请求，不是执行异议案件审理范围，故对于该项诉讼请求不予审理。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十二条、第二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院2016年第十八次审判委员会集体讨论决定，判决如下：
驳回原告胡志军的诉讼请求。
案件受理费13660元，由原告胡志军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 万 菲
代理审判员 徐佳丽
代理审判员 孙 烨
二〇一六年七月七日
书 记 员 陶海红