广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2327号上诉人（原审被告）：清远市凤迪房地产开发有限公司。法定代表人：潘镜棠。委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫卫坚，女，汉族，住阳山县。委托代理人：林世雄，广东经国律师事务所律师。上诉人清远市凤迪房地产开发有限公司（以下简称“凤迪房地产公司”）因与被上诉人莫卫坚房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。莫卫坚答辩称，首先，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回凤迪房地产公司的上诉请求，维持原判。根据我方一审提交的证据及凤迪房地产公司的上诉状，可以证明涉案房产无法经相关部门竣工验收备案的原因是涉案小区的容积率超过规划的容积率，根本不属于规划标准变更导致无法验收，同时也不是商品房买卖合同附件四第9条约定的事由。其次，凤迪房地产公司逾期交房应当承担违约责任，因合同约定的违约金过低，根据合同法第114条第二款之规定，经莫卫坚申请，可以增加违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回凤迪房地产公司的诉讼请求。莫卫坚向一审法院起诉请求：1、判令凤迪房地产公司向莫卫坚赔偿利息损失90020.81元（以已支付的购房款人民币523197元为基数，按贷款利率4.90%计算自2014年6月30日至2017年3月12日的损失为人民币69246.78元，并加计上述期间贷款利率30%的逾期贷款利息为人民币20774.03元共计人民币90020.81元；此后的利息损失计算至凤迪房地产公司实际交付房屋之日止）；2、判令凤迪房地产公司向莫卫坚赔偿租房损失30750元（自2014年7月份至2017年3月份，此后按人民币1000元/月为标准计算至凤迪房地产公司实际交付房屋之日止）；3、判令凤迪房地产公司向莫卫坚赔偿律师费10000元；4、案件诉讼费用由凤迪房地产公司承担（本项包括但不限于案件受理费、保全申请费、公告费、鉴定费等）。一审法院查明：2013年6月13日，莫卫坚与凤迪房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定莫卫坚向凤迪房地产公司购买位于清远市新城××小区××号房屋，套内建筑面积为97.26平方米，房屋总价款为523197元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的零点壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房�款万分之零点壹的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同签订后，莫卫坚已付清购房价款523197元。约定的交楼期限届满后，因涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，莫卫坚拒绝收楼。2016年6月28日，莫卫坚向凤迪房地产公司的法定代表人潘镜棠邮寄了一份违约告知函，主要内容为催告凤迪房地产公司尽快履行房屋交付义务并支付违约金、赔偿相关损失。至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未经过�工验收备案。另查明，一审法院在2016年受理的凤迪豪庭商住小区业主起诉凤迪房地产公司房屋买卖合同纠纷的9件案件中，案号为（2016）粤1802民初3311号、3328号、3329号、3330号、3331号、3332号、3333号、3394号、3395号，合同约定的逾期交房违约金为按日以已交付房价款的万分之零点一计算。一审法院经过审理，依法作出民事判决，在支持了逾期交房违约金的案件中均将违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院作出的（2016）粤1802民初3311号、3330号、3331号、3332号民事判决书已生效，其余5件案件经广东省清远市中级人民法院二审，作出终审民事判决，均维持了一审法院对于逾期交房违约金调整为以总购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的认定。莫卫坚为证明凤迪房地产公司逾期未交付房屋造成的损失，其提供了房屋租赁合约一份及收款收据若干张，房屋租赁合约由莫卫坚（承租方）与李文先（出租方）及清远市清新区太和镇安信房屋中介服务部（经纪方）于2013年9月29日签订，约定由李文先出租位于清远市清新区太和镇清和大道178号B栋202房，租期自2013年10月1日至2014年9月30日，每月租金为850元。合约的备注中手写注明：“此合同租约期满，经双方协商，可自动延长租期，按照每年50元增幅收取房租，即2014年10月1日至2015年9月30日每月租金为900元，2015年10月1日至2016年9月30日租金为950元，以此类推。”收款收据显示莫卫坚向李文先支付了自2014年7月至2017年3月的租金，租金收据的编号存在连号现象。为证明其支出的律师费，莫卫坚提供了一张律师费发票以及一张收款收据。律师费发票显示莫卫坚于2017年2月28日向广东经国律师事务所支付了该案5000元律师费；收款收据显示莫卫坚于2017年5月4日向广东经国律师事务所支付了该案5000元律师费。一审法院认为：本案的争议焦点主要为：逾期交房违约金应如何计算，凤迪房地产公司逾期交房造成莫卫坚的损失应如何确定。莫卫坚与凤迪房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。莫卫坚已支付全部购房款，凤迪房地产公司按约定应在2014年6月30日前将获得清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的商品房交付莫卫坚使用，但是涉案商品房至今仍未符合合同约定的交付条件且凤迪房地产公司也没有向莫卫坚实际交付涉案商品房。显然，凤迪房地产公司逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，莫卫坚有权要求凤迪房地产公司按照合同约定承担给付违约金的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第九条约定的违约金为按日计算已交付房价款万分之零点壹。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，莫卫坚认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，凤迪房地产公司迟延交楼的违约行为导致莫卫坚不能预期搬入涉案房屋居住使用，从而失去利用涉案房屋派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，且由于凤迪房地产公司的违约行为处于继续状态，该损失必然不断扩大。按照合同约定的违约金计算方法，凤迪房地产公司逾期一年交房产生的违约金为1910元（523197元×0.1÷10000×365），莫卫坚因凤迪房地产公司逾期交楼而产生的损失主要表现为不能预期入住房屋的租金损失，此外也包含其他一些损失。显然，合同约定的违约金数额显然并不能弥补莫卫坚因凤迪房地产公司逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金属过低。此外，为保持同类案件裁判标准的一致性，对于本案逾期交房违约金一审法院确定按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准予以调整。对于违约金的计算起止时间，应按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从约定的�楼期限届满的次日起即从2014年7月1日起计至被告向原告实际交付房屋之日止。对于莫卫坚主张的其他损失，一审法院已经调整了约定的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，莫卫坚再要求凤迪房地产公司赔偿其他损失的法律依据不足，一审法院不予支持。判决：一、限清远市凤迪房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向莫卫坚支付逾期交房的违约金（该违约金从2014年7月1日起以总购房款523197元为基数按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算至清远市凤迪房地产开发有限公司向莫卫坚交付位于清远市新城××小区××号的商品房之日止）。二、驳回莫卫坚的其他诉讼请求。案件受理费2916元，减半收取计1458元，由莫卫坚负担658元、清远市凤迪房地产开发有限公司负担800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点是：一、凤迪房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任。二、逾期交房违约金的计算标准应如何确定。关于凤迪房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任的问题。根据凤迪房地产公司与莫卫坚签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定，凤迪房地产公司应于2014年6月30日前将经清远市住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案的涉案房屋交付给莫卫坚使用。但涉案房屋至今仍未符合合同约定的交付条件，亦未交付给莫卫坚使用。凤迪房地产公司主张逾期交楼是因规划验收标准改变所导致，符合《商品房买卖合同》补充协议第九条延期交楼免责条款的约定，应当免除其违约责任。对此本院认为，首先凤迪房地产公司于2015年3月28日向业主作出的有关问题回复显示，其开发楼盘的测绘资料、分户验收资料、消防验收资料、竣工验收资料等均未向政府相关部门递交验收。由此可见，凤迪房地产公司未按合同约定的时间交楼是由其自身原因造成。其次，凤迪房地产公司未提交任何证据证明其逾期交房符合双方在补充协议第九条中约定的免责事由，应承担举证不能的不利后果。综上，凤迪房地�公司认为应当免除其逾期交楼违约责任的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。凤迪房地产公司至今未交付涉案房屋给莫卫坚，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准应如何确定的问题。违约金具有填补守约方损失和促使当事人积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。本案中，莫卫坚为证明其损失情况，提供了租赁合同和租金收据。根据莫卫坚提供的证据显示，其租赁的房屋位于清新区，租金损失亦明显高于合同约定的违约金。凤迪房地产公司违约时间较长，合同约定的每日万分之零点一的标准根本不足以填补莫卫坚的损失，也达不到督促凤迪房地产公司积极履行合同义务的功能。故原审判决将违约金标准�整为同期贷款利率并无不妥，本院予以采纳。综上所述，凤迪房地产公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2916元，由清远市凤迪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一七年十月二十五日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付�定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。