吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）白山民二终字第171号
上诉人（原审被告）：桦甸市金轩房地产开发有限责任公司。住所：吉林省桦甸市人民路***号。
法定代表人：马敬国，总经理。
委托代理人：刘阳，吉林龙达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白山市江源区威美物业服务有限公司。住所：吉林省白山市江源区孙家堡子街道。
法定代表人：谭立霞，总经理。
委托代理人：闫寒冰，白山市江源区威美物业服务有限公司职员。
上诉人桦甸市金轩房地产开发有限责任公司（以下简称桦甸市金轩公司）因物业服务合同纠纷一案，不服白山市江源区人民法院（2015）江民二初字第122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
白山市江源区威美物业服务有限公司（以下简称江源威美物业公司）原审诉称：2013年6月26日，江源威美物业公司与桦甸市金轩公司签订前期物业服务合同一份。合同未约定未售出房屋物业费用的收取，但合同第六章第十二条、第十三条第九款约定了双方应履行国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的权利义务。根据国家发展与改革委员会和住建部2004年1月1日发布的《物业服务收费管理办法》第十六条开发建设单位已竣工的纳入物业服务管理范围的房屋出售前应全额缴纳物业服务费的规定，桦甸市金轩公司应缴纳未出售房屋的物业费162906元（其中住宅类10519.17㎡、非住宅类4842.75㎡）、已出售的房屋欠缴的物业费23957元。根据合同第七条约定，江源威美物业公司按建筑面积0.40元／㎡／月、非住宅房屋按建筑面积1.50元／㎡／月向业主和物业使用人收取物业服务费；物业费用按年度收取，每年10月底前收完下一年度的物业服务费用，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按每日0.3％交纳违约金，桦甸市金轩公司应给付2014年11月1日至2015年3月31日的违约金64386.45元。根据《吉林省物业管理办法》的规定，桦甸市金轩公司应提供120㎡的物业管理用房。综上，请求法院判令桦甸市金轩公司给付物业服务费186863元、违约金64386.45元、交付120㎡物业管理用房。
桦甸市金轩公司原审辩称：1.根据《吉林省物业管理办法》第三十二条规定，物业用房产权为全体业主共有，江源威美物业公司并非物业用房的所有人，因此主体不适格；2.双方签订的前期物业合同，没有进行公开招投标，也没有经过房地产主管部门的批准，不符合“白山市人民政府关于加强物业管理有关问题的通知”中第一条第三项的规定。因此，双方签订的前期物业合同无效；3.物业服务的等级及物业费的标准，没有经过房地产主管部门的审批，不符合“白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格”中第十条的规定，因此无效；4.江源威美物业公司没有物价局审批的“经营性收费许可证”，根据“白山市人民政府物业管理有关问题的通知”第七条第二项，未经批准任何单位不准收取任何费用，因此，江源威美物业公司不具有收费资格，也就不具备本案相应的民事权利能力；5.因江源威美物业公司无权向桦甸市金轩公司收取物业费，也就不存在违约金的问题。即使按照诉状中所称的违约金，也因过分高于其实际受到的损失而不合理；6.因双方签订的前期物业合同无效，所以双方形成的是无因管理关系，江源威美物业公司若主张对自己已经完成的工作获得补偿，应当另行提起无因管理之诉，法院应当驳回其诉讼请求。
原审法院审理查明：2013年6月26日，江源威美物业公司与桦甸市金轩公司签订前期物业服务合同一份。合同约定，桦甸市金轩公司以协议的方式选聘江源威美物业公司为其开发的怡佳小区三期工程项目提供前期物业服务。第七条约定，1.物业服务费用按业主的住宅建筑面积0.40元／㎡／月交纳；非住宅房屋按建筑面积1.50元／㎡／月交纳。物业费按年度收取，每年10月底之前收完下一年度的物业服务费，逾期按每日0.3％交纳违约金。第十二条约定，7.桦甸市金轩公司应按国家法律、法规、规章或《临时管理规约》享有权利、履行义务。第十三条约定，2.江源威美物业公司根据有关法律、法规、规章及合同约定提供物业服务，收取物业服务费用。2013年10月1日，江源威美物业公司开始为怡佳小区三期提供物业服务。至2015年3月末，桦甸市金轩公司尚有面积为9261.87平方米的住宅（119户）、面积为3460.96平方米的门市房（37户）、面积为1303.39平方米的车库（46户）未出售；尚有面积为1035.25平方米住宅（12户）、面积为104.85平方米的门市房（1户）、面积为263.57平方米的车库（10户）已售出但因买卖双方存在争议未办理入住交接手续。2013年10月末至2015年3月31日，桦甸市金轩公司售出并办理入住交接手续143户（包括住宅、门市房、车库）。
另查明，江源威美物业公司对非住宅房屋按建筑面积1.00元／㎡／月的标准收取物业服务费。
庭审中，江源威美物业公司撤回要求桦甸市金轩公司交付120㎡物业管理用房的请求。
原审法院认为：江源威美物业公司与桦甸市金轩公司签订的前期物业服务合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。桦甸市金轩公司关于前期物业服务合同不符合《白山市人民政府关于加强物业管理有关问题的通知》中第一条第三项的规定合同无效的主张，不符合法律关于合同无效的规定情形。所以对桦甸市金轩公司关于前期物业服务合同无效的观点不予采纳。江源威美物业公司是否办理收费许可不属本案审理范围。根据合同第十二条、第十三条的约定，江源威美物业公司提供物业服务后有权依照法律、法规、规章收取物业服务费；桦甸市金轩公司应依照法律、法规、规章交纳物业服务费。依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，桦甸市金轩公司应交纳未售出房屋和因买卖双方有争议而未办理入住手续的已售出房屋及已售出房屋的2013年10月1日至办理入住手续前的物业服务费。物业服务费的收费标准应为合同约定的住宅类0.40元／㎡／月和物价部门批准的非住宅类1.00元／㎡／月。经核算，桦甸市金轩公司应交纳未售出房屋物业服务费152443.76元、因买卖双方有争议而未办理入住手续的已售出房屋物业服务费14085.36元、已售出房屋的2013年10月1日至办理入住手续前的物业服务费17286.52元。合计183815.64元。因桦甸市金轩公司未交纳物业费，所以其应承担违约责任。由于合同约定的违约金过分高于造成的损失。桦甸市金轩公司可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担违约责任。江源威美物业公司主张从2014年11月1日计收至2015年3月31日未办理入住交接手续房屋物业费的违约金，不违反合同约定和法律规定，予以支持。江源威美物业公司撤回要求桦甸市金轩公司交付120平方米物业用房的请求，不违反法律规定，予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，原审法院判决：“一、被告桦甸市金轩房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告白山市江源区威美物业服务有限公司物业服务费183815.64元；二、被告桦甸市金轩房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内按中国人民银行发布的同期同类贷款利率给付2014年11月1日至2015年3月31日原告白山市江源区威美物业服务有限公司物业服务费的违约金（计算违约金的物业服务费本金为166529.12元）。诉前保全申请费1750元（原告已交纳），由被告桦甸市金轩房地产开发有限责任公司承担。案件受理费5068元，减半收取2534元（原告已交纳），由被告桦甸市金轩房地产开发有限责任公司承担。”
桦甸市金轩公司上诉认为：一、根据中华人民共和国建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知第三条的规定，江源威美物业公司并不是通过招投标的方式选聘，亦未通过政府批准方式选用，属于《中华人民共和国合同法》规定的违反法律、行政法规强制性规定的无效行为，本案所涉的前期物业合同无效。原审法院认定桦甸市金轩公司关于前期物业合同不符合《白山市人民政府加强物业管理有关问题的通知》规定，应认定合同无效的主张，不符合法律关于合同无效的规定情形，而认定合同有效，系适用法律错误。二、民事主体应具有相应的民事权利能力和民事行为能力。江源威美物业公司未获得行政机关颁发的收费许可，不具有形成物业管理关系的民事行为能力和民事权利能力。因而也不具有相应的诉权。原审法院未对江源威美物业公司的主体资格进行审理，系认定事实不清。三。出售后的住宅物业服务费应由新的业主承担，已出售的住宅和非住宅共159套户的物业服务费23957元，由桦甸市金轩公司承担无法律依据。四、因合同无效，桦甸市金轩公司与江源威美物业公司之间不构成物业管理关系。请求二审法院依法改判，驳回江源威美物业公司的诉讼请求。
江源威美物业公司答辩认为：一、江源威美物业公司与桦甸市金轩公司签订的前期物业服务合同是双方在没有任何干扰下自愿签订的，并且已向政府主管部门进行备案，江源威美物业公司亦提供了物业服务，合同是有效的。二、根据财政部和各省的规定，2015年1月1日起，将不再颁发服务业的收费许可，并在2016年1月1日起取消服务业的收费许可制度，江源威美物业公司收取物业服务费符合国家规定。三、江源威美物业公司主张已出售的住宅和非住宅的159户物业费23957元，是该房屋在售出前所产生的应由桦甸市金轩公司承担的费用。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，桦甸市金轩公司主张房屋出售后的物业费应当由购房人承担，从物业公司入驻期间到出售之前的物业费由桦甸市金轩公司承担无争议，但不应全额承担，依照《白山市城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》的规定，桦甸市金轩公司应承担物业费的50%。
二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，桦甸市金轩公司与江源威美物业公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。桦甸市金轩公司上诉主张其与江源威美物业公司签订的前期物业服务合同未按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定进行招标和投标，系《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效的情形。因《前期物业管理招标投标管理暂行办法》系由中华人民共和国建设部于2003年6月26日印发的行业管理规定，依照《中华人民共和国立法法》第六十五条第一款“国务院根据宪法和法律，制定行政法规。”的规定，不属于行政法规。桦甸市金轩公司的此项上诉主张没有法律依据，本院不予支持。江源威美物业公司是依法进行工商登记的有限责任公司，具备民事主体资格，是否取得行政部门颁发的收费许可，是行政管理的范围，不影响其民事主体的身份。桦甸市金轩公司上诉主张江源威美物业公司未取得收费许可而不具有民事权利能力和民事行为能力，没有诉权的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。白山市人民政府1999年4月19日发布的《白山市城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》是根据《吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》（吉省价房涉字（1997）14号）的规定制定。吉林省发展和改革委员会、吉林省建设厅2004年12月20日印发的《吉林省物业服务收费管理实施细则》第二十六条第二款“本实施细则自2005年1月1日起执行，原吉林省物价局、吉林省建设厅的《城市住宅小区物业管理服务收费实施细则》（吉省价房涉字（1997）14号）、《关于﹤对吉林省城市住宅小区物业管理服务收费实施细则﹥中个别条款订正的通知》（吉省价房涉字（1997）25号）、《关于物业管理收取房屋维修金及有关问题的通知（吉省价房涉字（2000）12号）同时废止。”已将《白山市城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》的制定依据予以废止，该暂行规定亦不具有效力。故桦甸市金轩公司主张其应按《白山市城市住宅小区物业管理服务收费暂行规定》承担物业公司入驻住宅小区后到房屋出售之前的物业费的50%，没有依据，本院不予支持。江源威美物业公司主张桦甸市金轩公司应给付的物业费23957元，是江源威美物业公司入驻白山市江源区棚户区改造项目怡佳小区三期工程之后，桦甸市金轩公司已出售本案涉及的159户住宅和非住宅之前，该159户房屋产生的物业费，桦甸市金轩公司主张该部分费用应由购买房屋业主承担没有依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5068元，由上诉人桦甸市金轩房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 毕克强
代理审判员 杨鸿宇
二〇一五年九月三十日
书 记 员 李 勇