山东省青岛市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）青民一终字第730号
上诉人（原审原告）臧某某。
委托代理人毕崇进，山东中青律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱某某。
委托代理人袁正，山东德祥律师事务所律师。
委托代理人杨菲，山东德祥律师事务所律师。
上诉人臧某某因与被上诉人朱某某所有权确认纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第587号民事判决，于2014年4月11日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员谢雄心担任审判长、代理审判员李深担任本案主审、代理审判员杨丽参加评议的合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年4月22日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人臧某某的委托代理人毕崇进，被上诉人朱某某及其委托代理人袁正，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
臧某某在一审中诉称：臧某某与王某某于1995年协议离婚，分得崂山区西姜村×号房产。臧某某将该房屋使用权出租给朱某某。由于涉及拆迁安置补偿，产生纠纷，朱某某于2012年9月左右擅自签订了搬迁补偿协议书，对本案房屋进行了拆除，侵犯了臧某某的权利。为此，请求确认青岛市崂山区西姜哥庄村×号房产（地号I3-36-365）拆迁补偿权益归臧某某所有；诉讼费由朱某某承担。
朱某某在一审中辩称：1、臧某某与王某某于1995年在青岛市民政局协议离婚，臧某某分得涉案楼房及其他财产。离婚后，臧某某生活困难，遂有出售房屋的想法。经村民王某甲、村主任王某乙介绍并见证，臧某某将×号房屋出售给朱某某。购买前，朱某某还特别征得臧某某女儿王某丙、王某丁的书面同意。购买时，经过沙子口镇西姜村村民委员会的批准，并办理了集体土地建设用地使用证的过户手续，买卖行为合法有效，臧某某所称出租纯属歪曲事实。现朱某某及全家户籍及党组织关系均在西姜村。2、该房屋因公路拓宽已经拆迁，拆迁单位根据朱某某持有的《集体土地建设用地使用证》，已经与朱某某办理了拆迁安置手续，应认定朱某某对该房屋具有合法的权利。且本案系村庄改造引起的纠纷，不属于法院管辖范围。3、自从涉案房屋于1997年11月24日由朱某某购买后，朱某某全家一直居住在该房屋并对外开办海岛渔村酒店，直至该房屋被拆除。本案已超过两年诉讼时效。综上，请求驳回臧某某的诉讼请求。
原审法院查明和认定的基本事实是：臧某某与王某某于1995年在青岛市民政局协议离婚。离婚证财产处理一栏载明现有楼房归臧某某所有。
原审中，朱某某提供两份房屋买卖契约，一份契约加盖有崂山区沙子口镇西姜哥庄村民委员会公章（以下简称有公章契约），一份未加盖公章（以下简称无公章契约）。两份契约均载明：经西姜村王某甲介绍，卖方（甲方）臧某某与买方朱某某（乙方）特立买卖契约。甲方现有楼房四间（两层）自愿卖给乙方所有，甲方协助乙方办理过户手续。介绍人为王某甲、王某戊（建勋）。有公章契约另载明：以8万元人民币卖给乙方。付款办法为1997年11月底付清。落款时间为一九九七年十一月。村委会加盖公章并书写同意的时间为1997年11月24日。该契约原件现存于青岛中宇置业有限公司。无公章契约另载明：以19.8万元人民币卖给乙方。第一次付款：1997年11月24日付款8万元；第二次付款：1998年元月13日付款118000元。乙方付清甲方款项后七日内甲方搬出现房。本契约自订立之日盖章后生效。落款时间为1997年11月24日。契约介绍人处有“王某甲”、“王某乙”手写签名字样。附则载明：买方因现款不足，先办理房屋过户手续，故双方另立契约所买房屋款少于实际房屋款，此契约只为办理手续之用，不做买卖契约正式文本。特此证明。正式文本以双方见证人签字后为准。
朱某某称：两份买卖契约都是当时的介绍人、村主任王某戊所写。因朱某某当时没有全款，臧某某急需用钱同意先支付给她8万元，然后到有关政府部门办理过户手续，所以付款8万元后村委会就盖章了。19.8万元的契约是双方付款的约定，后来朱某某又将余款付给了臧某某。两份契约均是当天形成，在19.8万元的契约上对付款的时间和目的都做了说明。8万元的契约是为了过户的文本，19.8万元的契约是正式文本。
朱某某提供1998年2月12日收款条一张，内容为：今收到朱某某房款四万七千元整。臧某某在收条上签名。朱某某用以证明臧某某收到朱某某最后一批购房款4.7万元。臧某某质证称：这实际是出租房屋的房款。当时有出卖房屋的想法，但朱某某房款没有到位，双方没有达成买卖协议，实际形成了租赁关系。
朱某某提供1997年11月1日臧某某之女王某丙书写的声明，内容为：本人系山东工程学院电气系97级学生，籍贯是山东省青岛市崂山区沙子口镇西姜村。是臧某某女士的大女儿，父母离婚时，房子所有权给母亲臧某某，我同意现住房以合适的价钱卖出。朱某某提供1997年11月14日臧某某之女王某丁书写的声明，本人系青岛高科园一中高中部96级2班学生，籍贯是山东省青岛市崂山区沙子口镇西姜村。是臧某某女士的次女。父母离婚时，我作为见证人，证明房子所有权归臧某某女士所有。我同意现住房以合适价钱出卖。上述2份声明原件现存于青岛中宇置业有限公司。朱某某用以证明在购买涉案房屋前，特别征得臧某某两个女儿的同意，更证明了涉案房屋系卖给了朱某某，不是租给了朱某某。臧某某质证称：该证据只是证明有出售涉案房屋的意愿，只是写明房屋在合适的价格可以出卖，并不能证明该房屋实际买卖。
原审还查明，朱某某现户籍在崂山区西姜哥庄村。朱某某提供的个体工商户营业执照载明朱某某从1998年6月11日起就在涉案房屋经营酒店。
原审中，朱某某提供2011年3月31日崂山区西姜哥庄社区党总支通知朱某某及其妻子张玉英参加党组织会议的通知，用以证明朱某某购买臧某某的房屋后不仅作为村民履行了村民的义务，而且党组织的关系也落在本村，履行了党员的权利义务。臧某某质证称：对会议通知的真实性没有异议，这仅是基层党组织活动的会议通知，参加活动的人不能证明就是该社区的成员。
朱某某提供其及妻子张玉英与臧某某之间的谈话录音及书面谈话内容，用以证明涉案房屋已经出售给朱某某，且双方已经签订合同。该录音形成于2007年8月2日。臧某某质证称：该录音资料证明卖给朱某某的不是房屋所有权而是使用权，录音证明房产中落的户口为臧某某及其女儿的户口，臧某某已经离婚的丈夫主张要回该房屋的一半，并说牵扯到拆迁我可得要房子。如果该房屋已经买卖交易，朱某某夫妻就没有必要在2007年让臧某某写条了，臧某某之所以不给朱某某写条实际上就是对涉案房屋所有权的保留。该录音内容涉及朱某某非法调取臧某某的离婚协议，并公开向臧某某展示其离婚协议，朱某某的行为侵犯了臧某某的隐私权。录音的内容侵犯臧某某的隐私权，没有效力。经查，臧某某在录音中认可已将涉案房屋出卖于朱某某的事实。
原审另查明，2012年8月6日，朱某某与青岛中宇置业有限公司签订搬迁补偿协议书，将涉案房屋交由该公司拆除。涉案房屋集体土地建设用地使用证原件由朱某某交给该公司。
原审法院认为，根据朱某某所提供的证据，应认定臧某某已经将涉案房屋出卖于朱某某，理由如下：1、臧某某在2007年8月2日的录音中已认可将涉案房屋出卖于朱某某的事实。2、朱某某提供的1998年2月12日收款条明确载明：今收到朱某某房款四万七千元整。臧某某在收条上签名。该收款条可以认定朱某某支付臧某某涉案房屋购房款的事实。臧某某虽辩称这是出租房屋的房款，但房款与房租款显然是两个概念，数额一般也会有很大差别，且臧某某未能提供租赁合同印证。因此，臧某某所称将房屋租赁给朱某某不能成立。3、涉案房屋的集体土地建设用地使用证原件已由朱某某交给拆迁单位，朱某某提供的个体工商户营业执照又载明朱某某从1998年6月11日起就在涉案房屋经营酒店。以上证据足以证明臧某某已经将涉案房屋实际交付朱某某。4、朱某某提供的两份房屋买卖契约虽无臧某某本人签字，但是臧某某并未否定该契约系落款所载时间形成，亦未否认契约上所加盖的崂山区沙子口镇西姜哥庄村民委员会公章的真实性，结合上述1、2、3的认定分析，可以认定该两份契约均系所载时间形成，系臧某某将涉案房屋出售于朱某某的真实意思表示，且双方的买卖行为得到了西姜哥庄村民委员会同意，无公章契约所载价款系实际出售价款，有公章契约系为办理过户之用。
综上，臧某某在离婚时已经取得涉案房屋所有权，其有权出卖房屋，其与朱某某的房屋买卖行为已得到西姜哥庄村民委员会同意，朱某某的户籍现亦在西姜哥庄，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。另外，臧某某已将涉案房屋实际交付朱某某所有，未能依法办理过户手续是因为崂山区此时已不办理集体土地使用证过户手续，故涉案房屋的所有权实际应归朱某某所有，朱某某就涉案房屋所应取得的拆迁补偿权益亦应归朱某某所有。臧某某要求确认涉案房屋拆迁补偿权益归其所有无事实和法律依据，应予驳回。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回臧某某的诉讼请求。案件受理费18300元，由臧某某负担。
宣判后，臧某某不服，上诉至本院。
上诉人臧某某上诉称：原审判决认定双方房屋买卖合同合法有效，没有事实及法律依据。1、房屋买卖契约双方均未签字，故该房屋买卖未成立也没有效力。即使是口头买卖协议，原审查明朱某某付款4.7万元也仅仅是总房款的0.23%，故口头协议亦无效。3、朱某某在2003年以前并不具有青岛市户籍，其购买涉案房屋的行为也是违法和无效的。综上，本案争议房产的所有权并未发生转移，仍归臧某某所有。请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认拆迁权益归臧某某所有。
被上诉人朱某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
本院经审理认为，上诉人臧某某要求确认青岛市崂山区西姜哥庄村×号房产（地号I3-36-365）拆迁补偿权益归其所有，因本案涉及房屋拆迁主体的确认及拆迁利益的分配，故不属于人民法院受理民事诉讼的范围，人民法院不应予以审理。原审法院适用法律错误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销青岛市崂山区人民法院（2013）崂民一初字第587号民事判决；
二、驳回上诉人臧某某的起诉。
一、二审案件受理费共计36600元，退还上诉人臧某某。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 李 深
代理审判员 杨 丽
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 孔 怡