广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5607号
上诉人（原审原告）：卢佑根，住广州市天河区。
委托代理人：郑晶，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐碧云，住广州市越秀区。
原审第三人：黄某东，住广州市从化区。
委托代理人：黄剑冲，住广州市从化区。
原审第三人：梁某，住广州市越秀区。
上诉人卢佑根因与被上诉人唐碧云、原审第三人黄某东、梁某合作建房纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2011）穗天法民四初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：卢佑根为广州市天河区冼村村民，领有广州市天河区人民政府于1993年2月8日颁发的位于广州市xx区xx镇x村范阳8巷58号《村镇宅基地使用证》，房屋为混合四层半结构，建筑面积为217.37平方米。唐碧云及黄某东、梁某均非为冼村村民。
1992年4月18日，卢佑根（甲方、分配为一、二楼业主）、唐碧云（分配为三楼业主）、案外人林某（乙方、分配为四楼业主）、何某（承建方）、罗某（分配为五楼业主）签订《合资建房协议书》，约定：卢佑根提供XX区X村XX大街八巷58号的宅基地（即范阳八巷58号，占地面积45.5平方米），由唐碧云、林某、罗某三人负责提供建房资金、支付批地费、报建费、室内外水电报装费，并补偿1.35万元给卢佑根，在原有一层混合楼的基础上续建至四层半的住宅楼；房屋建成后首层及二楼归卢佑根，三、四楼及五楼半层归唐碧云、林某、罗某三人，其中唐碧云分得三楼。该协议还约定合资楼建成后分给唐碧云等三人的楼房，其房产及一切所有权永远归唐碧云等三人所有，有权出租及转让，卢佑根需无条件负责办理合资楼的一切房产手续，如房产证不能转为唐碧云等人名下，则负责办理权益公证手续；如遇政府征收，有关政府补回的一切费用及其宅基地仍归双方使用。
1992年12月4日，卢佑根、唐碧云、林某、罗某签订了《补充协议》，承认《合资建房协议书》具有法律效力，并约定该房屋第四层以上包括天面空出部分的上盖发展权由四方共有，并共同向房屋主管部门申请办理产权登记手续。同日，原广州市白云律师事务所出具《见证书》，确认各人所持的协议文本文字内容一致，签名盖章属实。
1994年4月13日，唐碧云（甲方）、黄某东、梁某（乙方）签订《转让合资建房协议书》，约定：1992年12月4日，甲方与卢佑根、林某、罗某签订《合资建房协议书》，根据该协议书，甲方取得广州市XX区X村XX大街八巷58号三楼房屋，现甲方愿意将该房屋转让给乙方，达成协议：上述房屋面积45.5平方米，系甲方与卢佑根、林某、罗某共同合资兴建的；转让金额为17万元（其中包括家用电器、家具）；甲方办妥本协议的见证手续和家电清点齐，乙方即交付全部转让款，甲方收到乙方款即交付房和家电家具。同日，原广州市越秀律师事务所盖章出具《见证书》，证明唐碧云唐碧云与我们在《转让合资建房协议书》上的签名属实。
1994年4月13日，唐碧云、中介人李金某出具《收据》，承认收到黄某东支付的房屋转让款17万元及中介费1万元。同日，唐碧云将三楼交付黄某东、梁某使用。
2010年2月8日，广州市冼村实业有限公司公布了《冼村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（讼争宅基地房屋属本方案的适用范围），明确拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积按一平方米补回一平方米安置等。
2010年6月28日，原审法院立案审理黄某东、梁某因上述《合资建房协议书》、《转让合资建房协议书》房屋买卖合同纠纷起诉卢佑根、唐碧云【（2010）天法民四初字第1312号】案件，诉讼请求为：1、卢佑根、唐碧云共同返还黄某东、梁某购房款17万元，并支付自立案日起至判决确定的返还日止按同期银行逾期贷款利率计算利息；2、卢佑根、唐碧云共同赔偿黄某东、梁某中介费损失1万元以及经济损失35.875万元（51.25万元×70%）；3、卢佑根、唐碧云承担本案全部诉讼费用。审理期间，2010年10月11日，原审法院委托广州启诚房地产土地评估有限公司（下称启诚公司）对三楼房屋的市场价值（包括该楼独立价格及含土地使用权的价格）予以评估，启诚公司于2010年11月3日以穗启诚初评字（2010）-1733号《房地产初评答复函》，确定讼争宅基地三楼房屋的建筑物重置成新价为5.4892万元、市场价值（即含土地使用权价值）为28.3392万元，一审判决为：一、黄某东、梁某于本判决发生法律效力之日起15日内，将位于广州市沙河镇冼村范阳8巷58号三楼腾空交还给唐碧云；二、唐碧云在黄某东、梁某腾空交还位于广州市沙河镇冼村范阳8巷58号三楼后的5日内，返还黄某东、梁某已付购房款16.5万元及溢价款5.92万元与中介费0.5万元。三、驳回黄某东、梁某的其他诉讼请求。一审判决后，唐碧云不服判决上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2426号民事判决，终审判决为：一、维持广州市天河区人民法院（2010）天法民四初字第1312号民事判决第一、三项；二、变更广州市天河人民法院（2010）天法民四初字第1312号民事判决的第二项为：唐碧云在黄某东、梁某腾空交还位于广州市沙河镇冼村范阳8巷58号三楼后的5日内，返还黄某东、梁某已付购房款16.5万元与中介费5000元。
原审庭审时，卢佑根表示房屋目前其居住首、二层，三楼由第三人使用。关于第二项诉讼请求，卢佑根明确表示要求第三人交还三楼房屋，撤回对唐碧云的请求。
另唐碧云就三楼的房屋买卖纠纷另案起诉卢佑根【（2012）穗天法民四初字第1014号】，诉讼请求为：1、卢佑根返还唐碧云出资建造广州市XX区XX八巷X号房款100000元；2、卢佑根赔偿唐碧云经济损失287892元。案件目前正在审理中。
关于上述（2012）穗中法民五终字第2426号生效判决的履行情况，当事人未履行各自义务，未申请执行程序处理。
卢佑根于2010年12月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认卢佑根与唐碧云签订的《合资建房协议书》及其《补充条款》无效；2、唐碧云、黄某东、梁某将广州市天河区XXXX大街八巷58号三楼交还给卢佑根；3、唐碧云、黄某东、梁某连带赔偿卢佑根所有的上述三楼的租金及利息损失（按广州市政府颁发的租金标准计算，自1992年2月18日计至2010年12月31日止；每年租金的利息损失以每年的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自次年的1月1日计至付清为止）；4、唐碧云承担本案诉讼费用。
唐碧云答辩称：不同意卢佑根的诉讼请求。我方与卢佑根等人于1992年签订《合资建房协议书》及《补充协议》，是在多方的真实意思表示前提下签订的，并由多方协商一致的前提下签订。房屋建成后，卢佑根按协议分成，我方取得第三层，卢佑根亦一直入住使用至今，有十八年之久。根据协议书，我方对房屋有使用、出租、转让等一切权利自有。1994年4月13日，我将合建协议及补充协议转让给黄某东、梁某一直使用至今，并没有出现问题，我方没有违反合同。直至2010年2月8日冼村统一拆迁安置，合建房屋属于拆迁地段，卢佑根想以拆迁而占有该层全部补偿与黄某东、梁某产生纠纷，并以合建协议无效为由起诉本人，严重违反合约及公平原则，故请驳回卢佑根的诉讼请求。
黄某东、梁某的共同意见为：请求驳回卢佑根的诉讼请求，卢佑根并非住房困难，而是资金困难，才与唐碧云等人合资建房。卢佑根在诉状中自认知道唐碧云转让合建房时告知了卢佑根，卢佑根是知情的，其陈述不属实。
原审法院认为：唐碧云非为冼村村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条有关农村宅基地属于农村集体所有，并由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的规定，农村集体所有土地如何使用应由农村集体经济组织或者村民委员会统筹安排，单一农村村民应无权对农民集体所有的土地进行处分，也不得以变相形式转让给他人。卢佑根与唐碧云签订的《合资建房协议书》及《补充协议》为无效合同。卢佑根的第一项请求具有法律依据，依法支持。
民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于卢佑根的第二项诉讼请求，黄某东、梁某继续使用房屋缺乏合法依据，应予返还。对于卢佑根的第三项诉讼请求，卢佑根基于唐碧云出资建房，房屋建成后得以使用首、二层，其转让宅基地使用权亦获得了相应收益，唐碧云出资获取使用权，并按协议转让房屋给黄某东、梁某使用，唐碧云或黄某东、梁某连续使用多年，各方均无异议，亦默认该交易方式，唐碧云、黄某东、梁某非因租赁关系与卢佑根产生债权债务关系，亦非非法占用三楼房屋致使卢佑根产生租金损失。对于合同无效，各方均需承担各自过错责任，卢佑根请求赔偿租金及利息损失缺乏法律依据，依法驳回。
为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项和第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年8月19日作出判决：一、确认原告卢佑根、被告唐碧云于1992年4月18日签订的《合资建房协议书》及于1992年12月4日签订的《合资建房协议书补充条款》无效。二、第三人黄某东、梁某于本判决发生法律效力之日起10日内，搬出广州市XX区XX范阳大街八巷58号三楼，交还房产给原告卢佑根。三、驳回原告卢佑根的其他诉讼请求。本案受理费2250元，由原告卢佑根负担2200元，被告唐碧云负担50元。
判后，上诉人卢佑根不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院混淆了各方所应承担的责任。唐碧云出资建房获取使用权的行为无效，我方负有返还或者赔偿责任，唐碧云亦提起了诉讼要求我方承担损失。那么同时唐碧云也有赔偿我方损失的责任。原审法院在支持了唐碧云的赔偿请求的同时，却驳回我方的诉讼请求，违背法律规定，也有违公平原则。综上，卢佑根请求本院：l、撤销（2011）天法民四初字第20号民事判决，依法改判。2、判令唐碧云承担本案的全部诉讼费用。
唐碧云经本院传票传唤未到庭，亦未提交答辩意见。
原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据卢佑根的上诉请求和理由，二审争议焦点在于唐碧云、黄某东、梁某应否赔偿卢佑根租金及利息损失。
卢佑根与唐碧云并非同一集体经济组织成员，故双方之间的《合资建房协议书》及《补充协议》违反法律强制性规定，应为无效。对于涉案《合资建房协议书》及《补充协议》无效，卢佑根亦存在过错，且其基于合资建房取得涉案房屋的一、二层使用权，已获得相应收益，故卢佑根请求唐碧云、黄某东、梁某赔偿租金及利息损失，缺乏理据，本院不予支持。
综上，卢佑根的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2100元，由上诉人卢佑根负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理陪审员 黄春成
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽