内蒙古自治区武川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0125民初198号
原告：温智，男，1951年5月3日出生，汉族，退休，现住内蒙古自治区呼和浩特市武川县。
被告：呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇新区43公里处。
法定代表人：孙志恒,总经理。
被告：呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司武川县和泰家园第二项目部，住所地内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇和泰家园东区项目部。
负责人：岑泽，项目部经理。
本院于2016年3月16日立案受理了原告温智诉被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）、呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司武川县和泰家园第二项目部（以下简称第二项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，依法组成合议庭于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告温智到庭参加了诉讼，被告昌盛公司、被告第二项目部经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案经依法缺席审理，现已审理终结。
原告温智的诉讼请求：1.请求判令被告返还原告契税5103.47元、印花税203.41元、房屋交易费557.32元、房屋面积测绘费185.74元、权证附图费（分图费）30元、垃圾二次清运费400元；2.请求判令被告返还多收的采暖费1703.46元；3.请求判令被告返还装修保证金2000元；4.请求判令被告返还回迁安置面积补差价款11763.2元；5.以上四项合计21986.6元，应由被告返还，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：温智是昌盛公司开发的武川县可镇和泰家园东区的拆迁户。按照双方签订的《房屋改造拆迁合同书》约定，温智回迁两套住宅，分别为6号楼3单元3层东户和6号楼3单元4层西户。昌盛公司分别于2012年12月18日和2012年12月13日将两套住宅交付原告，但在交付房屋时，第二项目部向温智违法收取了契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、权证附图费（分图费）、垃圾二次清运费等费用。除此之外，第二项目部在交付房屋时向温智收取了两套房屋的全额采暖费，而当时供暖已经开始，应当减免部分采暖费；同时第二项目部收取了两套房屋的装修保证金，本应在温智入住后将该费用退还；另外，按照拆迁补偿方案，回迁面积超出拆迁面积时按成本价补差，温智回迁的房屋分别超出了12.4平方米和2.14平方米，第二项目部却要求按市场价补差，因此，温智多交付了11763.2元房款。
后温智多次找第二项目部退还以上费用，但第二项目部一拖再拖，经武川县住建局协调处理，2013年3月26日武川县住建局作出《关于和泰家园东区西区回迁户恳请县人民政府解决问题的协调结果》，但二被告没有履行该协调结果内容，至今没有返还原告各项费用。为此，特诉至武川县人民法院。
被告昌盛公司、第二项目部未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据明细如下：
证据（一）《武川县住建局关于和泰家园东西区回迁户恳请人民政府解决问题协调结果》一份，证明协议中双方已经就契税、房屋交易费、印花税达成一致，但是被告拒绝执行。
证据（二）《关于严禁房地产企业向业主收取房屋交易契税有关问题的通知》一份，证明被告向我收取了契税、印花税、房屋交易费共计5864.2元,违反政策规定。
证据（三）住户领取钥匙交接单三张以及交付票据三张、证明在领取钥匙是2012年12月13日，我已经交清明细上的钱数，我们一起支付25136元包含我个人购买的车库交接单中的2364元。应该退还取暖费1703.46元，现在我们已经装修完毕，要求被告退还装修保证金2000元，要求被告退还安置面积补差价11763.2元。多出的2.14平方米以2180元/平方米计算的，原来95平方米变更为102平方米，增加的7平方米以2100元/平方米计算的。
证据（四）“和泰家园”拆迁补偿安置方案，证明多出的平米数应按1300元/平方米计算房款，而不是2180元/平方米和2731元/平方米补房款。
证据（五）《拆迁房屋补偿安置协议书》一份、《房屋改造拆迁合同书》一份，证明我们用以前的拆迁房子换了两套房子以及实际面积。
证据（六）《呼和浩特市房产局关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》，通知证明测绘费和二次垃圾清运费不应该收取，要求退还我们的垃圾二次清理费400元，测绘费185.74元，分图费30元。
证据（七）书面证人证言两份、照片7张，证明我们在2013年4月份进行装修，2013年9月份入住，现在装修完成没有变动房屋主体结构，应该退还我们交的2000元的保证金。
本院认证意见
对原告出示的证据（一）与本案有关联性，能够证明原告与第二项目部在武川县住建局的主持下，于2013年3月26日双方初步达成处理意见的事实，本院予以采信。对证据（二）内容真实客观，能够证明地税机关是契税征收的唯一合法主体，房地产企业向业主收取契税属违法行为，本院予以采信。对证据（三）形式合法，内容真实，能够证明原告于2012年12月13日和12月18日交付第二项目部领取钥匙交接费合计25136元的事实，费用包括两套房屋和一套车库，其中包含契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、产权登记费、装修保证金等各项费用，其中6号楼3单元3层东户多占面积交付26000元，本院予以采信。对证据（四）安置方案第三条中明确规定“回迁安置面积超出拆迁面积的，按成本优惠价1300元/平方米补差”，该条约定得到昌盛公司盖章确认，对其具有法律约束力，本院予以采信。对证据（五）证明原告回迁了两套房屋，且昌盛公司加盖公章予以确认，本院予以采信。对证据（六）证明昌盛公司向原告收取房屋测绘费、分图费以及垃圾二次清运费是违法的，本院予以采信。对证据（七）因证人未出庭作证，其书面证人证言不具有证明效力，本院不予采信；对照片客观反映原告家的内饰和结构情况真实，本院予以采信。
根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：昌盛公司是和泰家园项目的开发公司，也是房屋拆迁回迁安置的主体。第二项目部是昌盛公司设立的项目部，不具有法人资格，不能独立承担法律责任。
温智与李改先系夫妻关系，其夫妻二人分别与昌盛公司及第二项目部签订的回迁安置合同均有效，且回迁房屋为夫妻共同财产。温智与第二项目部于2010年10月9日签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，回迁房屋两套面积为95平方米和82平方米。在2010年10月10日李改先与昌盛公司签订《房屋改造拆迁合同书》，李改先自愿回迁安置住房两套，即和泰家园6号楼3单元3层东户，面积由95平方米增加到102平方米，后实测面积为104.14平方米；另一套6号楼3单元4层西户，面积为82平方米，实测面积为81.64平方米。后温智向第二项目部另行购买了一套车库。温智在2012年12月13日办理入住手续时，向第二项目部补交房屋面积差价4665.2元，在2012年12月18日补交6号楼3单元3层东户多占面积补偿款26000元，同时第二项目部向温智收取了两套房屋的契税5103.47元、印花税203.41元、房屋交易费557.32元、房屋面积测绘费185.74元、权证附图费30元，装修垃圾清运费400元、装修保证金2000元等费用。
北方地区均以每年10月15日——来年4月15日为一个采暖期，温智于2012年12月13日办理入住手续时正值采暖期，第二项目部收取温智采暖费时，每套房屋少收取一个月的费用，温智共向第二项目部交纳采暖费合计4068.56元。
本院认为，综合原告的诉讼请求和提交的证据，本案的核心问题是昌盛公司和第二项目部是否有权收取契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、权证附图费、装修垃圾清运费、装修保证金以及多收取的采暖费和房屋面积差应否退还。
一、昌盛公司和第二项目部是否有权收取契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、权证附图费、装修垃圾清运费、装修保证金。
首先，本案中，原告与被告订立《房屋改造拆迁合同书》是双方真实意思的表示，该合同对双方均具有约束力，合同双方应严格按照该合同的约定来履行义务。《房屋改造拆迁合同书》中未明确约定回迁人支付契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、权证附图费、装修垃圾清运费、装修保证金的义务应当先于或与昌盛公司的交付义务同时履行的，昌盛公司或第二项目部无权收取上述费用，也无权未经回迁人同意单方强制制订收房条件和流程，该单方强制制订的收房条件和流程违反了意思自治的契约自由原则，也违反了诚实信用原则。因此，第二项目部收取上述费用没有合同依据。
装修垃圾清运费和装修保证金本是物业服务合同中涉及的两类费用，本应由业主与物业公司协商确定收费的具体内容，由物业公司决定是否退还装修保证金，不能把物业服务合同的内容作为商品房买卖法律关系中出卖人交付房屋的条件，这种行为违反合同自愿原则。本案中，昌盛公司和第二项目部交付房屋时，却把装修垃圾清运费和装修保证金作为了交付条件，第二项目部却代替物业公司收取了费用并不予退还实属违法。
其次，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》的规定，只有地税征收机关是契税征收的唯一合法主体，地税部门不能与房地产开发企业以及其他部门签订契税委托代征协议，房地产企业无权向买受人收取契税。本案中，第二项目部向原告不仅收取了契税，还收取了印花税和房屋交易费，按照房屋产权办理相关规定，契税、印花税、房屋交易费三项费用是回迁人在办理房屋产权登记时交付地税部门和房屋管理行政部门，而不应在昌盛公司交付房屋时交付。因此，第二项目部向原告收取契税、印花税、房屋交易费缺乏法律依据。
按规定，房屋交付和产权交易中，应当由购房者承担的费用，应予公示。未经公示的，一律不得向购房者收取。一套商品房只能有一个价格，而且包含所有费用，合同成交价格之外不得收取任何其他费用。与商品住房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、安全监控系统等以及其他属于买受人所有的公共设施、公共设备的配套建设费用，均计入开发建设成本中。开发商不得在销售价格之外收取任何费用或委托物业企业在交房时收取与工程建设相关的价外费用。本案中，第二项目部向原告收取的房屋面积测绘费和权证附图费应包含在回迁房的价格中，不应另外收取。
二、昌盛公司和第二项目部多收取的采暖费和房屋面积差价应否退还。
首先，北方地区通常自每年10月15日开始计算采暖费，一般采暖期为6个月，业主需要交纳6个月的采暖费才能享受供热服务。本案原告对第二项目部收取采暖费的行为没有异议，因昌盛公司和第二项目部交付回迁房的时间是2012年12月13日，晚于采暖期开始日（10月15日）58天，第二项目部虽向温智分别少收一个月的采暖费，但仍多收取28天的采暖费。第二项目部计算采暖费应自回迁房交付之日或回迁人领取钥匙之日起计算采暖费，据实结算，不能把未交付房屋之前的采暖费一并计算在内。因此，第二项目部多收取28天的采暖费没有合理性，应予退还。
其次，温智回迁的6号楼3单元3层东户发生面积变大的情形，最初在《拆迁房屋补偿安置协议书》中约定回迁房的面积是95平方米，后该房屋面积变为102平方米，增加的7平方米以2100元/平方米计算的面积差价为14700元，有26000元收据和《房屋改造拆迁合同书》可以佐证。后因该房实测面积为104.14平方米，比102平方米又增加了2.14平方米，该2.14平方米以2180元/平方米计算的面积差价为4665.2元，有7303元收据可以证明。根据《和泰家园拆迁补偿安置方案》第三条规定，回迁安置面积超出拆迁面积的按成本优惠价1300元/平方米补差，再加上楼层差价。本案温智应补交房屋面积差价为13344.4元［（1300元/平方米+160元/平方米/层）×9.14平方米］，第二项目部却按2100元/平方米和2180元/平方米分别收取了14700元和4665.2元的面积差价，应退还6020.8元（14700元+4665.2元-13344.4元）。
综上所述，对原告温智提出的诉讼请求，本院予以支持。被告昌盛公司和第二项目部未参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据，应当依法承担举证不能的不利法律后果。因第二项目部是昌盛公司下设的分支机构，不具有法人资格，不能独立承担法律责任，根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第58条规定，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。又根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十三条规定，法人非依法设立的分支机构，以设立分支机构的法人为当事人。因此，昌盛公司应当承担本案的民事责任，第二项目部不承担本案的民事责任。
关于原告的各项费用的认定：
1.契税：5103.47元。2.印花税：203.41元。因原告与被告在住建局的协调下，双方针对印花税达成一致意见，原、被告双方各交纳一半，故本院对此一半费用予以支持。3.房屋交易费：557.32元。4.房屋面积测绘费：185.74元。5.权证附图费：30元。6.垃圾二次清运费：400元。7.装修保证金：2000元。8.采暖费：759.46元。因被告交付房屋时间是2012年12月13日，晚于采暖期开始日58天，但第二项目部分别少收取一个月的采暖费，故28天的采暖费为被告多收取的，应予退还；两套房屋28天的采暖费759.46元，本院对此予以支持。9.房屋面积差价：6020.8元。以上1-9九项费用合计15260.2元，应由被告昌盛公司予以退还。
依据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第58条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十三条、第九十条之规定，判决如下：
一、被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内退还原告温智契税、印花税、房屋交易费、房屋面积测绘费、权证附图费、装修垃圾清运费、装修保证金、采暖费、房屋面积差价合计15260.2元；
二、被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司武川县和泰家园第二项目部不承担本案的民事责任；
三、驳回原告温智的其他诉讼请求。
如果被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费349元，由被告呼和浩特市昌盛房地产开发有限公司承担242元，由原告温智承担107元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。
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审 判 长 王志刚
审 判 员 牛 涛
人民陪审员 赵春梅
二〇一六年八月十日
书 记 员 陈 静
相关法律：
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第58条：企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十三条：法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立分支机构的法人为当事人。
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证明加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。