广东省高州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0981民初2098号
原告苏业品，女，1969年7月17日出生，汉族，广西玉林市人，现住高州市。
委托代理人邓汉成，高州市法制局法律工作者。
被告李洁萍，女，1985年10月26日出生，汉族，高州市人，住高州市。
原告苏业品诉被告李洁萍所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日组织双方交换证据，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告苏业品的委托代理人邓汉成、被告李洁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏业品诉称，位于高州市碧桂园XXXX号楼的房屋登记为被告李洁萍个人名下的财产（证号为xxxx，产权人为李洁萍）。2016年5月3日，经原告与被告双方充分协商一致，被告同意将其位于高州市碧桂园XXXX号楼的房屋转卖给原告，并于当天签订了《房屋买卖合同》。合同约定别墅转让价为110万元，并约定被告在原告付清房款当天将房产交付给原告，并在10日内将房产变更登记到原告名下。合同签订当日，原告依约向被告支付了5万元购房定金。2016年5月13日，原告与被告双方一起到中国邮政银行高州市支行办理转贷手续，将转让别墅原由被告承担的95万元贷款转由原告承担还贷义务。2016年5月16日，原告依约付清房屋转买余款20万元给被告。被告于当日将转让别墅交付给原告使用，当原告正沉浸入住新居的喜悦之时，令人意想不到的事情发生了。2016年5月17日，原告与被告到高州市房产局办理转让别墅的产权变更登记手续时，却被告知被告前夫杨华龙因有案外债务纠纷而无法过户，经原告向被告多次交涉无法办理过户手续。原告眼见自己房款已全部付清，虽然房已经入住，但“一证难求”心中总不是滋味，以致原告食不香，夜不能眠！唯有望“证”兴叹！但我们双方签订的合同明确约定，被告必须有为原告办理变更登记的义务，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条第一款“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告已支付转让别墅的全部价款，并已实际占有，未能办理过户也并非原告的原因。因此，原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，转让别墅依法已属原告所有。请求法院依法判决：1、确认被告李洁萍与原告于2016年5月3日签订的有关座落在高州市碧桂园XXXX号楼的房屋买卖合同合法有效，转让别墅依法属原告所有；2、被告李洁萍立即履行将其转卖给原告的高州市碧桂园XXXX号楼的房屋变更登记过户为原告名下；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告李洁萍辩称，原告起诉是事实，本人的确是将本案争议的楼房转让给原告，转让价为110万元，因其前夫杨华龙在化州与他人有其他的债务纠纷，导致房屋被查封，无法办理过户手续给原告。
经审理查明，2016年5月3日，原告苏业品与被告李洁萍经过双方充分协商一致，被告李洁萍同意将其名下的位于高州市碧桂园XXXX号房一幢［证号：粤房地权证高字第xx**号，建筑面积171.79㎡］转让给原告苏业品，为此，被告李洁萍作为甲方，原告苏业品作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方自愿将座落在高州市碧桂园XXXX号楼的房地产出卖给乙方；2、上述房地产及附属建筑物总价款为1100000元；3、乙方在签订本合同时支付5万元订金，十天内支付首付款代甲方全额偿还其在中国邮政储蓄银行办理的按揭贷款，余下购房款必须在房产局进行交易前付清；4、甲方应在乙方付清房款当日将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等；5、甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法的使用权……9、本合同签订之日起十日内甲方必须协助乙方办理产权变更登记手续。否则，视为甲方违约等等。
为购买本案争议楼房，原告于2016年5月3日依约于当天即付了5万元订金，然后于5月13日通过邮政银行代被告李洁萍偿还了其为购买别墅的85万元贷款本息。至2016年5月16日，原告付清本案所涉楼房余下的购房款20万元；
2016年5月17日，原告苏业品作为所涉楼房买受人到高州市房产局办理房产权证转户手续，当日，高州市房地产测绘所对争议楼房进行了测绘，并依法缴纳了房地产契税。后来原告得知同日下午，本案争议所涉及的房地产被化州市人民法院作出（2016）粤0982民初28号之一《民事裁定书》进行查封保全，原告遂向化州市人民法院提出查封异议，未果。
另查明：被告李洁萍与杨华龙于2010年12月登记结婚，于2015年12月协议离婚。
原告苏业品认为，双方已经签订了合法有效的书面买卖合同，其已支付本案争议楼房的全部价款，并实际占有使用该楼房，故本案所涉的房地产已属原告所有，遂于2016年6月30日诉至本院，请求支持其上述诉讼请求。
本院认为，原告苏业品与被告李洁萍双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定享有权利和履行义务。该协议第九条明确约定“本合同签订之日起十日内被告李洁萍必须协助原告办理产权变更登记手续”。协议签订后，原告苏业品依约定缴交了全部楼房价款，并且实际占有了该楼房并进行使用至今，根据协议约定和法律规定，原告苏业品应享有该楼房的所有权，对原告苏业品的该项请求予以支持。
不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力，对外效力是基于物权公示公信原则，保护善意第三人出于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为；对内效力则根据当事人的真实意思表示来确定真正权利人。本案争议的房地产虽然登记在被告李洁萍名下，但双方对诉争房地产的归属约定明确，实际并无争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，原告苏业品有权主张登记在被告李洁萍名下的诉争房地产所有权，被告亦应依照合同约定协助原告办理该楼房的变更产权登记手续。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告苏业品与被告李洁萍于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、确认登记在被告李洁萍名下的位于高州市碧桂园XXXX号房一幢［证号：粤房地权证高字第xx**号，三层楼房，建筑面积171.79㎡］属原告苏业品所有。
三、被告李洁萍于本判决生效后三十日内将其名下的位于高州市碧桂园XXXX号房一幢［证号：粤房地权证高字第xx**号，三层楼房，建筑面积171.79㎡］协助过户到原告苏业品名下。
案件受理费14700元，由被告李洁萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审 判 长 巫晓霜
人民陪审员 欧 强
人民陪审员 李进文
二〇一六年九月五日
书 记 员 黄剑锋
速 录 员 张荣娣
广东省高州市人民法院
民事判决书
（2016）粤0981民初2098号
原告苏业品，女，1969年7月17日出生，汉族，广西玉林市人，初中文化，务农，现住高州市。
委托代理人邓汉成，高州市法制局法律工作者。
被告李洁萍，女，1985年10月26日出生，汉族，高州市人，大学文化，教师，住高州市。
原告苏业品诉被告李洁萍所有权确认纠纷一案，本院于2016年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月12日组织双方交换证据，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告苏业品的委托代理人邓汉成、被告李洁萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏业品诉称，位于高州市碧桂园月畔湾别墅十街一号楼的房屋登记为被告李洁萍个人名下的财产（证号为0200048248，产权人为李洁萍）。2016年5月3日，经原告与被告双方充分协商一致，被告同意将其位于高州市碧桂园月畔湾别墅十街一号楼的房屋转卖给原告，并于当天签订了《房屋买卖合同》。合同约定别墅转让价为110万元，并约定被告在原告付清房款当天将房产交付给原告，并在10日内将房产变更登记到原告名下。合同签订当日，原告依约向被告支付了5万元购房定金。2016年5月13日，原告与被告双方一起到中国邮政银行高州市支行办理转贷手续，将转让别墅原由被告承担的95万元贷款转由原告承担还贷义务。2016年5月16日，原告依约付清房屋转买余款20万元给被告。被告于当日将转让别墅交付给原告使用，当原告正沉浸入住新居的喜悦之时，令人意想不到的事情发生了。2016年5月17日，原告与被告到高州市房产局办理转让别墅的产权变更登记手续时，却被告知被告前夫杨华龙因有案外债务纠纷而无法过户，经原告向被告多次交涉无法办理过户手续。原告眼见自己房款已全部付清，虽然房已经入住，但“一证难求”心中总不是滋味，以致原告食不香，夜不能眠！唯有望“证”兴叹！但我们双方签订的合同明确约定，被告必须有为原告办理变更登记的义务，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第六条第一款“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告已支付转让别墅的全部价款，并已实际占有，未能办理过户也并非原告的原因。因此，原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，转让别墅依法已属原告所有。请求法院依法判决：1、确认被告李洁萍与原告于2016年5月3日签订的有关座落在高州市碧桂园月畔湾别墅十街一号楼的房屋买卖合同合法有效，转让别墅依法属原告所有；2、被告李洁萍立即履行将其转卖给原告的高州市碧桂园月畔湾别墅十街一号楼的房屋变更登记过户为原告名下；3、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告李洁萍辩称，原告起诉是事实，本人的确是将本案争议的楼房转让给原告，转让价为110万元，因其前夫杨华龙在化州与他人有其他的债务纠纷，导致房屋被查封，无法办理过户手续给原告。
经审理查明，2016年5月3日，原告苏业品与被告李洁萍经过双方充分协商一致，被告李洁萍同意将其名下的位于高州市碧桂园凤凰城月畔湾十街1号楼房一幢［证号：粤房地权证高字第××号，建筑面积171.79㎡］转让给原告苏业品，为此，被告李洁萍作为甲方，原告苏业品作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方自愿将座落在高州市碧桂园月畔湾别墅十街一号楼的房地产出卖给乙方；2、上述房地产及附属建筑物总价款为1100000元；3、乙方在签订本合同时支付5万元订金，十天内支付首付款代甲方全额偿还其在中国邮政储蓄银行办理的按揭贷款，余下购房款必须在房产局进行交易前付清；4、甲方应在乙方付清房款当日将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等；5、甲方保证该房产合法、权属清楚，有合法的使用权……9、本合同签订之日起十日内甲方必须协助乙方办理产权变更登记手续。否则，视为甲方违约等等。
为购买本案争议楼房，原告于2016年5月3日依约于当天即付了5万元订金，然后于5月13日通过邮政银行代被告李洁萍偿还了其为购买别墅的85万元贷款本息。至2016年5月16日，原告付清本案所涉楼房余下的购房款20万元；
2016年5月17日，原告苏业品作为所涉楼房买受人到高州市房产局办理房产权证转户手续，当日，高州市房地产测绘所对争议楼房进行了测绘，并依法缴纳了房地产契税。后来原告得知同日下午，本案争议所涉及的房地产被化州市人民法院作出（2016）粤0982民初28号之一《民事裁定书》进行查封保全，原告遂向化州市人民法院提出查封异议，未果。
另查明：被告李洁萍与杨华龙于2010年12月登记结婚，于2015年12月协议离婚。
原告苏业品认为，双方已经签订了合法有效的书面买卖合同，其已支付本案争议楼房的全部价款，并实际占有使用该楼房，故本案所涉的房地产已属原告所有，遂于2016年6月30日诉至本院，请求支持其上述诉讼请求。
本院认为，原告苏业品与被告李洁萍双方于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定享有权利和履行义务。该协议第九条明确约定“本合同签订之日起十日内被告李洁萍必须协助原告办理产权变更登记手续”。协议签订后，原告苏业品依约定缴交了全部楼房价款，并且实际占有了该楼房并进行使用至今，根据协议约定和法律规定，原告苏业品应享有该楼房的所有权，对原告苏业品的该项请求予以支持。
不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力，对外效力是基于物权公示公信原则，保护善意第三人出于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为；对内效力则根据当事人的真实意思表示来确定真正权利人。本案争议的房地产虽然登记在被告李洁萍名下，但双方对诉争房地产的归属约定明确，实际并无争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，原告苏业品有权主张登记在被告李洁萍名下的诉争房地产所有权，被告亦应依照合同约定协助原告办理该楼房的变更产权登记手续。
依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告苏业品与被告李洁萍于2016年5月3日签订的《房屋买卖合同》合法有效。
二、确认登记在被告李洁萍名下的位于高州市碧桂园凤凰城月畔湾十街1号楼房一幢［证号：粤房地权证高字第××号，三层楼房，建筑面积171.79㎡］属原告苏业品所有。
三、被告李洁萍于本判决生效后三十日内将其名下的位于高州市碧桂园凤凰城月畔湾十街1号楼房一幢［证号：粤房地权证高字第××号，三层楼房，建筑面积171.79㎡］协助过户到原告苏业品名下。
案件受理费14700元，由被告李洁萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。
审判长巫晓霜
人民陪审员欧强
人民陪审员李进文
二○一六年九月五日
书记员黄剑锋