浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终2018号
上诉人（原审被告、反诉原告）：象山时代商贸有限公司。住所地：象山县丹东街道丹峰路海鲜城西首。
法定代表人：林阿岳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吕运来，浙江之星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：象山县丹东街道南门村经济合作社。住所地：象山县丹东街道南航弄*号。
代表人：史久明，该合作社社长。
委托诉讼代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。
原审被告：林阿岳，男，1960年12月13日出生，汉族，公司员工，住象山县。
原审被告：史峥嵘，男，1959年3月22日出生，汉族，公司员工，住象山县。
上诉人象山时代商贸有限公司（以下简称时代商贸公司）因与被上诉人象山县丹东街道南门村经济合作社（以下简称南门村合作社）、原审被告林阿岳、史峥嵘房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2017年5月3日作出的（2016）浙0225民初5757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
时代商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判由上诉人支付被上诉人从2014年9月1日起至实际退租之日止的租金；2.撤销一审判决第五项，改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：1.按照合同相对性原理，合同只约束合同当事人，一审法院认定被上诉人与上海中林投资有限公司（以下简称上海中林公司）签订的合同，由上诉人实际履行并约束上诉人，没有事实与法律依据。（1）代为承担合同权利义务的仅仅是合同当事人的代理人或第三人，而非合同相对人，其本身不享受合同权利承担合同义务。（2）合同权利义务转让的，应当按照合同法的规定，未经法定程序转让无效。本案无证据证明涉案合同有依法转让至上诉人的情形。（3）上诉人与上海中林公司是两个独立的企业法人，两者之间不存在隶属或关联关系，仅仅是其中一个股东相同。一审法院认定涉案合同由上海中林公司名义订立，由上诉人实际承受，无事实和法律依据。2.上海中林公司歇业后，其之前与被上诉人订立的《投资、房屋租赁协议》依法终止，不存在仍然继续有效并由上诉人承受的问题。至于上诉人与被上诉人就涉案租赁物另行发生的事实上的租赁关系是另一回事，与被上诉人与上海中林公司签订的《投资、房屋租赁协议》没有关系。3.上海中林公司歇业后，上诉人与被上诉人协商，由上诉人代建涉案房屋并将该房屋租赁给上诉人，租费与上海中林公司相同，但双方没有订立合同，应视为建立了事实租赁关系。事实租赁关系、房屋代建关系与上海中林公司无关。4.上诉人与被上诉人没有书面的代建涉案房屋合同，但无法否认涉案房屋由上诉人所建的事实。上诉人一审中提供了相关投资凭证，证明投资事实。在双方对涉案房屋的租赁期限、代建费如何支付没有约定的情况下，被上诉人主张收回租赁房屋的同时应当给付房屋代建费，以体现公平公正。
南门村合作社答辩称：一审法院认定事实清楚，被上诉人虽对于判决结果不太满意，但也认可和接受，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
原审被告林阿岳、史峥嵘未陈述意见。
南门村合作社一审诉讼请求：1.解除南门村合作社与上海中林公司于2004年9月2日签订的《投资、房屋租赁协议》及南门村合作社与时代商贸公司于2007年3月28日签订的《投资、房屋租赁协议》，并判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司腾退房屋；2.判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司给付南门村合作社截止2016年8月31日的结欠租金400万元、利息211.3350万元，并支付自2016年9月1日起至实际腾退之日按每日0.547946万元计算的房屋使用费；3.判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司给付南门村合作社400万元结欠租金自2016年9月1日起至实际腾退之日，按月利率1.5%计算利息损失；4.本案诉讼费由林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司承担。
时代商贸公司反诉请求：欠付租金抵销后，南门村合作社给付时代商贸公司涉案房代建费用2724.256651万元（3124.256651万元－400万元）。
一审法院认定事实：上海中林公司系由股东林阿岳、史峥嵘于2004年6月11日出资设立的有限责任公司，注册资金3000万元，其中林阿岳出资2400万元任公司法定代表人、史峥嵘出资600万元，2008年8月19日经核准登记注销。2008年8月10日签署的注销清算报告载明：公司因业务拓展不顺，经股东会决议解散，成立清算组，现已清算完毕，如有未了债务，由全体股东按出资比例承担。时代商贸公司系由股东林阿岳、张伟等四人于2006年3月16日出资设立的有限责任公司，其中林阿岳任执行董事、张伟任总经理。
2004年9月2日，就南门村合作社名下坐落在象山县××街道海鲜城西××村留土地商业开发租赁事宜，以出租方南门村合作社为甲方、承租方上海中林公司为乙方签订一份《投资、房屋租赁协议》，约定：第一条甲方将上涉土地出租给乙方用于开发建设商厦及停车场，租赁期限确定为20年，加上租赁前期建设期2年。租赁期满后甲方同意乙方续租5年，共计27年。27年之后在同等条件下乙方有优先承租权。第四条本合同签订后乙方支付定金200万元，如甲方反悔双倍返还定金，如乙方反悔定金不予返还，但因项目审批障碍，无法投资建设，不以反悔论处。第六条2006年9月1日起为房屋正式起租日，共20年（已扣除建设期2年），至2026年8月31日租赁到期，每年租金200万元。租金支付方式为在2005年9月1日前，乙方支付下一年度租金200万元，以后乙方应于每年9月1日前支付租金。第七条租赁期满后，甲方同意乙方续租5年（即自2026年9月1日－2031年8月31日），每年租金350万元，付款方式及日期同上。第十条乙方承担项目建设立项、勘察、设计、施工等全部费用和日后经营的一切税费（含停车场转商业用地税费），以及经营中的水电费、市场管理所需的其他费用。第十一条立项审批等均以甲方名义出现，乙方负责办理土地证、房屋产权证，办证费用由甲方承担，权证文件做在甲方名下。第十二条甲方不无故干涉乙方经营，乙方可以将房屋进行招商、招租，但租期最长不超过2026年8月31日。第十三条租赁期满（2031年8月31日）后，乙方应无偿、完整地将房屋移交给甲方。第二十一条乙方违反合同约定，延期支付租金，按月利率1%支付违约金；超过3个月未支付的，超过部分按月利率1.5%支付违约金；超过6个月仍未支付，甲方有权通知乙方终止合同，无偿收回一切财产和附属设施。
合同签订后，甲方即将约定土地移交给乙方，用于开发建设象山时代广场商厦工程。之后，该工程交由林阿岳等人组建设立的时代商贸公司进行开发建设。商厦工程竣工后，即由时代商贸公司出面对外招租，并事实支付上份合同项下的约定租金。其中2006年9月1日－2014年8月31日租赁年度的约定租金已经付清，2014年9月1日－2016年8月31日租赁年度的约定租金共计400万元以及截止2016年8月31日的累计应付利息211.335万元，经南门村合作社多次致函索偿，至今仍拖欠未清付。
2007年3月28日，林阿岳以时代商贸公司需办理执照和水电户头为由，以合同抬头甲方南门村合作社为出租方、乙方时代商贸公司为承租方签订一份《投资、房屋租赁协议》，协议内容与2004年9月2日协议完全一致，但尾部乙方落款栏则由上海中林公司盖章确认。
另查明：象山时代广场商厦所涉房屋，在《投资、房屋租赁协议》履约中，已由时代商贸公司出租给第三方象山家家福超市等单位或个人用于商业经营，现尚在履约期中。
一审法院归纳本案的争议焦点并分析认定如下：本案争点之一，系对2004年9月2日签署的《投资、房屋租赁协议》是否存续的界定。本案中，承租方上海中林公司于协议签订后，即由嗣后设立的时代商贸公司实际享有该合约项下承租方的合同权利（出资开发案涉合约项下商厦工程并对外招租等），同时履行承租方支付租金的合同义务。这就表明时代商贸公司以其实际履约的行为本身，对该合同权利义务作出了事实上的确认。因此，案涉协议不因名义承租人上海中林公司于2008年8月19日核准登记注销而当然终止，协议本身对实际承租人时代商贸公司的后续履约仍有拘束力。据上，林阿岳、史峥嵘及时代商贸公司以此为由，主张协议已事实终止，理由不能成立，不予采纳。
本案争点之二，系对2004年9月2日《投资、房屋租赁协议》可否解除的界定。本案中，依协议第二十一条约定：承租方违反合同约定超过6个月仍未支付租金的，出租方有权终止合同，并无偿收回一切财产和附属设施。而实际履约中，实际承租人时代商贸公司已逾期两年仍未支付约定租金，因此南门村合作社诉请解除协议，于约相合，予以支持。至于2007年3月28日所签《投资、房屋租赁协议》，依庭审查明，系用于办理执照和水电户头，性质上属虚构合同，不具履行效力，无解约必要。故南门村合作社诉请解除该协议，不予采纳。
本案争点之三，系对解约后涉诉房可否腾退的界定。涉诉房可否腾退，取决于现占有人有无合法占有权。本案中，因涉诉房现由次承租人象山家家福超市等实际占有，而非由原实际承租人时代商贸公司支配，协议依法解除的后果（腾房），不当然及于现占有人。依协议第十二条约定，时代商贸公司作为该合约项下的实际承租人对涉诉房享有转租权，这就表明现占有人对涉诉房的次承租权，对出租人南门村合作社有拘束力。故南门村合作社诉请时代商贸公司解约后腾房，因与该房本身现不由其实际支配的事实不合，且次承租人现占有该房又属有权占有，故对此诉请不予支持。对此，南门村合作社可凭本判决，商请现占有人依其与时代商贸公司之前签订的合约精神，重新签订合约或商请解约退房。
本案争点之四，系对原上海中林公司股东要否承担涉案债务股东责任的界定。本案中，南门村合作社诉请的欠付租金、累欠利息，性质上系原上海中林公司核准登记注销后，由实际承租人时代商贸公司承继履约积欠的债务。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定，上海中林公司自核准登记注销后即丧失民事主体资格和行为能力，其与南门村合作社之前签订的协议，自此之后对其即丧失履行力。此表明名义承租人上海中林公司的合约责任仅限于承续期间。因此，南门村合作社诉请上海中林公司股东就上涉债务，依照注销清算报告列示承诺承担民事责任，于法不合，不予支持。
本案争点之五，系对实际承租人时代商贸公司要否承担逾期付款约定利息的界定。本案中，时代商贸公司虽非案涉协议名义签约方（承租方），但基于对争点一的认定，因其以嗣后的实际履约行为本身，对合同权利义务作了事实上的整体确认，故时代商贸公司仅以其未与南门村合作社签订书面合同为由，主张己方无需对此担责，与上涉事实不合，不予采纳。因此南门村合作社诉请时代商贸公司承担逾期付款利息，于约有据，予以支持。
本案争点之六，系对涉诉房代建关系是否成立的界定。本案中，时代商贸公司主张的该一待证事实，因南门村合作社已对此作出否认，而其又无其他证据可予印证，且与协议约定租赁房由承租方自行出资建造相左，因此对该待证事实不予认定。故时代商贸公司反诉要求南门村合作社承担涉诉房代建费，因欠缺代建关系，不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告象山县丹东街道南门村经济合作社与原上海中林投资有限公司于2004年9月2日签订并由被告象山时代商贸有限公司实际履行的《投资、房屋租赁协议》；二、被告象山时代商贸有限公司给付原告象山县丹东街道南门村经济合作社2014.9.1－2016.8.31的约定租金共计400万元，之后租金按年租200万元为标准自2016年9月1日起据实计算至合同解除之日；三、被告象山时代商贸有限公司支付原告象山县丹东街道南门村经济合作社截止2016年8月31日累计应付利息211.335万元，之后利息以400万元为基数，按月利1.5%自2016年9月1日起算至合同解除之日止；上述二、三项欠付款，定于判决生效后十日内付清。四、驳回原告象山县丹东街道南门村经济合作社其他诉讼请求；五、驳回被告象山时代商贸有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费54593元、保全费5000元、反诉受理费89006元，合计148599元，均由被告象山时代商贸有限公司负担。
二审期间，当事人未提供证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实，上海中林公司的大股东暨法定代表人为原审被告林阿岳，上诉人四位股东中的一位暨执行董事亦系原审被告林阿岳，故上海中林公司与上诉人系关联公司；2004年9月2日，上海中林公司与被上诉人就被上诉人名下，坐落在象山县××街道海鲜城西××村留土地商业开发租赁事宜，签订一份《投资、房屋租赁协议》；后上海中林公司于2008年8月19日经核准登记注销，而《投资、房屋租赁协议》项下的象山时代广场商厦工程由上诉人进行开发建设，且该商厦工程竣工后，即由上诉人出面对外招租，并付清了《投资、房屋租赁协议》约定的自2006年9月1日起至2014年8月31日止的租金；因此考量上述因素，一审法院认定上诉人以其实际履约的行为，对《投资、房屋租赁协议》的权利义务作出确认、《投资、房屋租赁协议》对上诉人具有拘束力，理由成立，并无不当。上诉人认为其只是代理上海中林公司建造房屋、被上诉人与上海中林公司签订的《投资、房屋租赁协议》不应拘束上诉人的主张，理由不足，本院难以采信。《投资、房屋租赁协议》对上诉人具有拘束力，该协议并未约定被上诉人需要支付项目代建费，故上诉人主张被上诉人支付代建费于法无据，一审法院未予支持也无不当。
综上所述，上诉人时代商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112712元，由上诉人象山时代商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年九月四日
书记员 桂红艳