江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00258号
原告南通富世汇投资管理有限公司，住所地在南通市港闸区外环北路18号。
法定代表人冒云来，经理。
委托代理人严凤旺、孙鹏飞，北京炜衡（上海）律师事�所律师。
被告蒋金彬。
被告蒋钟洋。
原告南通富世汇投资管理有限公司（以下简称“富世汇公司”）诉被告蒋金彬、蒋钟洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告富世汇公司的委托代理人严凤旺，被告蒋金彬、蒋钟洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富世汇公司诉称，两被告系父子关系，2013年原、被告签订租赁合同，约定由被告承租位于南通市工农北路18号附8幢第一层106附1、106附2、105部分房屋作为经营餐饮之用。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告对房屋进行了装修并投入经营使用，但至今被告仅支付六个月的租金，对于剩余租金一直不肯支付。根据合同的约定，被告的行为已严重违反合同，现要求解除与被告签订的租赁合同，被告支付自2014年7月1日至2015年4月28日的房屋租金、物业费并支付违约金236903元。
被告蒋金彬辩称，其与被告蒋钟洋是父子关系，其只是代表被告蒋钟洋在合同上签字，实际承租涉案商铺并经营的是被告蒋钟洋，请求驳回对被告蒋金彬的诉讼请求。
被告蒋钟洋辩称，被告蒋金彬只是帮其代签了合同，实际承租人是蒋钟洋。被告蒋钟洋与原告签订租赁合同并承租房屋用于餐饮之用是事实，由于生意不好，店面于2014年7月后就不再经营了。2015年1月1日后，原告将其店面锁了起来，导致其无法再继续使用店面。其愿意支付直至2014年12月31日的租金、物业费，违约金条款其并不清楚，违约金金额太高其无法支付。
经审理查明，2013年4月16日，原告富世汇公司与被告蒋钟洋签订《金海岸.国际生活广场租赁合同》一份，约定由被告蒋钟洋承租南通市工农北路18号附8幢第一层106附1、106附2、105部分房屋，建筑面积�171.48平方米，租金单价2元／天／平米，租期第三期开始递增，年递增5%，租赁期限自2013年4月30日至2017年8月31日。第一期租金自2013年4月30日至2014年12月31日共计125180元（2013年4月30日至2013年12月31日为免租期），签约时付六个月租金62590元；第二期租金自2015年1月1日至2015年12月31日共计125180元。租金按六个月为一期支付，先付后用。物业管理服务费按4元／平米／月计算。合同第八章第8.4条约定：“租赁期间，承租方有下列行为的，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照本合同总租金的50%向出租方支付违约金；8.4.4：拖欠租金累计3个月以上的。”附表一约定的合同当事人承租方为被告蒋钟洋，被告蒋金彬在合同落款“承租方代表人”处签字。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告蒋钟洋按约支付了6个月租金62590元及2014年7月24日之前的物业费，并对涉案房屋进行了装修，开办了港闸区骏洋食府。此后，被告一直未按约缴纳租金及物业费。2014年6月底后，港闸区骏洋食府开始停业，店面空关。
另查明，在诉讼过程中，为减少损失，2015年4月28日，被告蒋钟洋与案外人缪建、张小凤签订饭店转让合同一份，将涉案店面房屋转让给案外人缪建、张小凤，原告富世汇公司予以认可。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、交房收费清单、装修申请表、装修审批表、装修人员表、收据、饭店转让合同、双方当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。
本案中，双方当事人争议的焦点是：一、租赁合同的承租人是被告蒋钟洋还是两被告；二、原告是否有权解除租赁合同、租赁合同于何时解除；三、被告是否应当支付违约金。
关于争议焦点一，本院认为，虽然签订租赁合同时是由被告蒋金彬签字，但租赁合同主文中的承租方载明为被告蒋钟洋，合同附表中一中合同当事人亦载明为被告蒋钟洋。同时根据交房收费清单、装修申请表、装修审批表、装修人员表、饭店转让合同等证据证明，签订租赁合同后，实际组织人员进行装修、开办港闸区骏洋食府并最终将房屋转让给他人的均是被告蒋钟洋，可以认定本案中承租人是被告蒋钟洋。因两被告是父子关系，被告蒋金彬代理其子签订合同符合情理，对原告富世汇公司主张是由两被告共同承租房屋的理由，本院不予采纳，故被告蒋金彬在签订合同时的身份只是被告蒋钟洋的代理人，法律后果应当由被代理人蒋钟洋承担，被告蒋金彬不应当承担民事法律责任。
关于争议焦点二，本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。原告将涉案房屋实际交�给被告进行经营使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，因此，被告蒋钟洋应当按约履行支付租金的义务。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，根据租赁合同的约定，如承租方拖欠房租累计3个月以上的的，出租方有权终止合同。被告蒋钟洋自承租房屋以来，仅签约后支付了6个月的租金，自2014年7月1日后就再未支付租金，结欠租金的时间已超过3个月，符合合同约定的解除条件，故原告有权要求解除租赁合同。但在原告向法院起诉之前，原告没有通知被告解除租赁合同。在诉讼过程中，原告富世汇公司、被告蒋钟洋为减少损失，与案外人缪建、张小凤于2015年4月28日签订了饭店转让合同，原告将涉案房屋出租给案外人，被告将涉案房屋内设施转让给案外人。因此，应当认定原、被告签订�租赁合同于2015年4月28日解除。
关于争议焦点三，本院认为，虽然原、被告签订的租赁合同中约定，租赁期间承租方拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按照本合同总租金的50%向出租方支付违约金。但是该合同文本是原告富世汇公司提供的，与租给其他商户的合同格式也是一致的，只会根据租赁的具体情形对内容做调整，因此该合同为原告事先单方拟定反复利用的合同，属于格式合同，违约金支付条款属于格式条款。根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在本案中，对于原告提供的合同，原告并不能举出证据证明其已经提请被告注意合同中的违约金条款，且�、被告之间约定的租金缴纳方式是以六个月为一期缴纳，而违约金条款约定的是按合同总租金的50%支付违约金，约定的金额过分高于实际损失，且对于尚未实际产生的租金亦计算进违约金基数中，显失公平，明显损害了被告的利益。因此，对于该违约金条款，应当认定为无效。但是，由于被告确实存在拖欠租金的违约行为，根据法律规定，原告可以请求被告支付一定数额的违约金，但不得过分高于其实际损失。虽然被告拖欠原告租金，但经原告同意被告已经将店面转让案外人，转让后的租金亦由案外人支付，转让之后原告已无损失，故被告拖欠租金的行为给原告造成的损失应为利息及实现债权的费用。综合考虑原、被告间租赁合同的履行情况，原、被告间的过错程度以及预期利益等因素，本院酌定被告按所欠租金的20%向原告支付违约金。
综上，原、被告之间签订�房屋租赁合同于2015年4月28日解除，被告蒋钟洋应当支付原告富世汇公司截至2015年4月27日所欠租金及物业费，并按所欠租金的20%支付违约金。被告蒋钟洋辩称自2015年1月1日后，原告将其承租房屋锁起来，令其无法使用，其不应当支付2015年1月1日后的各项费用。为证明其主张，被告蒋钟洋提供了录音资料，但该录音资料并不能证明是原告的工作人员在其店门上加锁。被告蒋钟洋提供的照片也是由他人拍摄后以通讯设备发送至被告的手机上，属于间接证明，无其他证据予以佐证，其真实性无法确认，不能证明其主张。况且根据被告的陈述，自2014年7月起，饭店已不在运营，一直处于闲置状态，而且已经拖欠租金，因此即便饭店确实是由原告锁起，也是为了确保其实现债权，并非恶意锁门。虽然饭店已经闭门歇业，但由此产生的租金损失属于经营风险，不能以没有经营为�拒付租金，合同解除之前的租金应由被告支付。对于被告的该辩称，本院不予采纳。因此，被告蒋钟洋应当支付原告富世汇公司2014年7月1日至2015年4月27日的租金103144.92元（62590＋62590÷2＋171.48×2×27），物业费6791.4元（686×9＋686÷30×27），违约金20628.98元（103144.92×20%）。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告南通富世汇投资管理有限公司与被告蒋钟洋签订的《金海岸.国际生活广场租赁合同》于2015年4月28日解除。
二、被告蒋钟洋于本判决生效后十日内一次性支付原告南通富世汇投资管理有限公司2014年7月1日至2015年4月27日的租金103144.92元、物业费6791.4元、违约金20628.98元，共计130565.3元。
三、驳回原告南�富世汇投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3430元（已减半收取），由原告南通富世汇投资管理有限公司负担2216元，被告蒋钟洋负担1214元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6860元（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一五年六月九日
书记员 顾 华
附：《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务�并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。