广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民二初字第573号
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市南城区元美路华凯广场A座706-708单位，注册号：441900500060135。
负责人曹国超。
委托代理人张玲悦、罗文生，分别系广东广健律师事务所律师、律师助理。
被告东莞市田禾房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区高第街1号莞城区政府大楼北楼七楼1号之一，注册号：441900000018088。
法定代表人王晓梅。
委托代理人李燕、单丽欣，均系广东旗峰律师事务所律师。
原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司（以下简称“满堂红东莞分公司”）诉被告东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称“田禾公司”）居间合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭于2015年7月13日公开开庭进行审理，原告委托代理人张玲悦、被告委托代理人李燕、罗丽珍（后变更），到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告满堂红东莞公司诉称，原告是于2005年9月2日依法登记设立并具有房地产中介服务资质的企业法人分支机构。2013年12月30日被告与原告就委托代理出售东莞莞城运河路塞纳河畔裙楼商铺（推广名：田禾国际名酒城），签署了《东莞塞纳河畔商铺租售代理合同》。合同约定委托服务期限为2013年10月1日到2013年11月30日，代理费按照达标级别提取相应比例佣金。结算依据为被告项目未具备网签条件，客户交纳30%首期款并签订《商品房买卖合同》即可按9%结算代理服务费，同时如果原告在合同期内代理销售金额达到2000万元以上的，被告应按照11%结算代理费并采取全跳补差的形式向原告支付代理费共计2369061元。合同签订后，原告先后促成案外人詹木练、黄端端、何时华、梁艳萍、梁雪云等41批次客户与被告交易；总成交的销售金额达到2000万元以上；截止到2014年1月，被告已支付代理服务费1756845元；余下代理费612216元至今未给付。被告拖欠的上述代理费中也包括原告促成苏月琴、姚炜俊、陈志慧、蔡艳签署了《认购书》；其后没有签署《商品房买卖合同》，但依代理合同第三部分第一条第二款的约定被告应支付客户所交定金的25%作为居间代理费，上述挞定客户共应支付代理费6500元。另，按照原被告代理合同附件关于《阶段性销售激励政策》的约定，被告还应支付5S苹果手机以及现金奖励12000元。综上所述，原告认为被告未按约定履行支付居间代理费的行为严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告支付居间代理费612216元并自2014年12月1日起按万分之一每日支付违约金至付清之日止；2、被告兑付苹果5S手机5台以及现金奖12000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告田禾公司辩称，基于案涉租售代理合同而产生的居间代理费、现金奖和苹果手机，被告已支付完毕，原告的诉讼请求缺少事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明，2013年9月30日，田禾公司（甲方）与满堂红东莞分公司（乙方）签订一份《东莞塞纳河畔商铺租售代理合同》，约定：一、甲方委托乙方为[塞纳河畔]裙楼商铺（推广名：田禾国际名酒城）项目独家销售代理的受托单位，在代理期内乙方代表甲方销售该项目物业。二、代理服务期限：自2013年10月1日起至2013年11月30日止。三、签字执行原则：销售人员上岗都均需要甲方签字确认，乙方才能组织实施，若未经甲方确认而乙方自行实施，因此造成的一切责任由乙方承担。四、销售代理费：甲方按经由乙方成交的单位的销售额以代理费率为系数并采用全跳补差的形式向乙方支付代理费，当期代理费=累计实现的认购单位的总成交金额*实现销售任务对应的代理费率-
已收取代理费。销售代理费达标级别提取比例：1、销售额1500万元以下，代理费率9%；2、销售额1500万元至2000万元（含1500万元），代理费率10%；3、销售额2000万元至2500万元（含2000万元），代理费率11%；4、销售额2500万元以上（含2500万元），代理费率12%。若遇到乙方所成交的客户签署认购书之后悔约（非乙方责任造成的），则所交定金由甲乙双方按甲方75%，乙方25%的比例分成。代理费结算依据：甲方项目未具备网签条件，客户交纳30%首期款并签订《商品房买卖合同》即可结算；甲方项目具备网签条件后，以书面发函通知乙方，之后成交客户，结算需客户交纳50%首期款并签订《商品房买卖合同》。五、违约责任：甲方未能按本合同约定期限支付乙方代理费用，无正当理由逾期30天未付，视为甲方违约，乙方有权终止本合同，甲方除全额支付应付代理费外，每日按拖欠金额的万分之一向甲方收取滞纳金。逾期超过三十天的则视为甲方违约，乙方有权单方解除合同。六、代理费支付方式：乙方的销售代理费请款要求经甲方审核同意后，一次性支付给乙方。
2013年9月30日，田禾公司向满堂红东莞分公司发布《阶段性销售激励政策（2013年10月1日至2013年11月30日）》，其中涉及如下内容：一、现金奖奖励方案：商铺成交并且交足定金（100万元以内足定为5万元、100万元以上足定为10万元），即可奖励现金奖5000元/套；二、刺激奖励内容：1、奖励对象：经纪。前20名的经纪，每人奖励Iphone5S（16G）手机一台（以签订认购书时间为先后）。2、奖励对象：店长。所在团队累计销售2套商铺的，奖励2000元；所在团队累计销售3-4套商铺的，奖励Iphone5S（16G）手机一台；所在团队累计销售5套商铺的，奖励10000元。
2013年10月至11月期间，原告促成被告与41名客户发生交易，被告先后于2013年11月29日支付代理费56352.40元，于2014年1月31日支付代理费654639.30元，于2014年1月31日支付代理费1039205.70元，于2014年5月31日支付代理费63000元，共计1813197.4元。另，双方确认被告已向原告支付完毕销售经纪的奖励手机和现金奖。
一、关于代理费的结算问题。
原告主张：促成交易的41客户达到结算条件的成交金额超过了2000万元，因此被告应按11%的代理费率结算代理费，扣除被告已支付的代理费，被告尚欠原告代理费612216元未付，故被告提起本案诉讼要求原告支付拖欠代理费。
被告对原告主张提出如下意见：1、被告确认14个客户[黎满钦、郭兰荣、关朝珍、王华勤、周玉凯、林传松和许贤凤（一户）、张文倩、蒋慧芳和朱秋敏和马艳红（一户）、王映梅、罗灿钦、李红、成浩鹏、梁雪云、何时华]的交易达到结算代理费条件。原被告均认可该14个客户结算代理费所依据的成交价数额为7172848元。2、被告确认16个客户[郭川、周武、陈传义、张昌勇、杨云花、叶智钊、古显岳、郭桂莲、蔡正发、朱林怀、邓双容、庾健萍、周瑞琼、夏青梅（最后以张红艳名义签合同）、詹木练、梁艳萍]的交易达成结算代理费条件，但被告认为原告主张上述客户应按认购价结算代理费没有依据，因为在签约阶段被告对该些客户的购房价格给予了不同程度的优惠，因此双方最终签约的合同价款比认购价要低，原告就该些客户须支付的代理费应以商品房买卖合同中约定的最终成交价为结算依据，另，因古显岳和邓双容在签订商品房买卖合同后又因各种原因减免了部分房款，因此该两个客户的最终成交价应以双方最后协商确定的价格为准。对此，原告提供了其中14个客户[郭川、周武、陈传义、张昌勇、叶智钊、古显岳、蔡正发、朱林怀、邓双容、庾健萍、周瑞琼、夏青梅（最后以张红艳名义签合同）、詹木练、梁艳萍]的网签商品房买卖合同予以证明，根据合同显示上述14个客户的合同价款总额为11095909元，对于杨云花和郭桂莲两个客户，被告称商品房买卖合同在税务部门办理备案手续故无法提交，但经双方核对原告确认该两个客户已网签商品房买卖合同，合同约定杨云花的成交价格为253200元，郭桂莲的成交价格为180015元。3、被告主张有6个客户[文徐笑、林美姿、黄端端、李润如和陈燕萍（一户）、陈谨、雷文中]的交易尚未达到结算代理费条件，理由是该6个客户没有与被告办理网签商品房买卖合同的手续，且大部分客户的缴款比例也未达到50%。原告确认该6个客户没有网签商品房买卖合同，但认为双方之前结算部分代理费时对应的客户也是并未网签商品房买卖合同的，由此可见双方的交易习惯是不需要网签即可以结算，而且被告具备网签条件后从未按合同约定书面通知原告，因此应按客户缴款达到30%以上就可以结算，故该6个客户中有部分是达到代理费结算条件的。4、对于另外5个客户（苏月琴、姚炜俊、陈志慧、蔡艳、龚遇元），原被告确认该5个客户属于“挞定”情形，被告须向原告支付相当于没收“挞定”定金总额（126000元）25%的代理费31500元。
二、关于原告诉请的逾期付款违约金。
原告主张：根据认购书上的约定，客户都应当在2013年12月1日前完成首期楼款的支付，但在客户出现怠于履行合同付款义务的情况下，被告没有进行过任何的催告，原告给予了被告与客户一年期限去履行，但被告依然没有与客户按约定进行签约和付款，所以原告要求从2014年12月1日起开始计付逾期付款违约金，根据代理合同第三条的第二款第3项规定违约金按每日万分之一计算至代理费实际清偿之日止。
被告抗辩称：代理合同约定，被告促成签订认购书的，被告有义务向客户催收房款并协助客户与被告签订相关合同等事宜。代理合同还约定，原告的销售代理费请款要求经被告审核同意后，一次性支付给原告。在合同履行过程中，虽然原告成功促成被告与部分客户签订了认购书，但原告后来没有履行催收房款和协助被告与客户办理网签手续的义务，大部分的商品房买卖合同都是被告与客户自行签订的，催款也是被告自行催告的。另外，双方对代理费的支付存在争议后，原告也没有将剩余部分代理费的请款请求提交被告审核。因此，被告认为不存在拖欠代理费的情况，被告无须向原告支付逾期付款违约金。
二、关于原告诉请的奖励手机和现金奖。
原告主张被告确实已给付原告部分奖励手机和现金奖，但该些奖励都是给予销售经纪的，而双方约定销售店长应得的奖励手机和现金奖被告则一直不予给付，故原告起诉要求解决。对此，原告举证了由其自行制作的《名酒城应结未结奖励明细》、《满堂红东莞分公司2013年10月架构表》和《满堂红东莞分公司2013年10月架构表》予以证明。被告对上述证据的真实性不予确认，被告抗辩称：代理合同约定销售人员上岗都均需要被告签字确认，原告才能组织实施，由于双方并没有签字确认原告在案涉销售项目上岗的人员架构和名单，因此被告无法区分销售经纪和店长，故被告对原告主张店长也有奖励不予确认。原告确认双方没有对原告在案涉销售项目上岗的人员架构和名单签字确认，但主张这是由于被告拒绝确认而导致的。
以上事实，本院审查认定的如下证据：原告提交的《东莞塞纳河畔商铺租售代理合同》及附件《阶段性销售激励政策》、《名酒城客户联动确认单》及《商铺认购书》、蔡艳和陈志慧的《选房确认单》和《收款收据》、龚遇元《收款收据》、《塞纳名酒城10月对数表》、《塞纳名酒城11月对数表》《满堂红10-11月成交名酒城铺位明细表》、《名酒城应结未结奖励明细》、《满堂红东莞分公司2013年10月架构表》、《满堂红东莞分公司2013年11月架构表》、广东省地方税收简并发票查询及发票申请表，被告提供的支付明细付款申请单、存款账户回单，满堂红成交明细、田禾支付明细、购铺款收款收据、商品房买卖合同、商铺认购书、签约确认表、商铺总平面图及房管局打印件，以及本院的庭审笔录、问话笔录等在卷证实。
本院认为，原被告双方签订《东莞塞纳河畔商铺租售代理合同》，约定被告委托原告代理销售田禾国际名酒城项目的商铺并由被告向原告支付代理费，双方依法成立居间合同关系。
关于原告诉请的代理费。一、代理费结算条件。根据被告举证的网签商品房买卖合同可知，田禾国际名酒城项目的商铺已经具备网签条件，因此根据合同约定有两种情形符合代理费结算条件：一是客户交纳50%首期款并签订《商品房买卖合同》的，则按合同约定代理费率支付代理费；二是客户签署认购书后悔约造成没收“挞定”定金的，被告按没收定金的25%向原告支付代理费。虽然原告主张前期结算的部分代理费并未以签订商品房买卖合同为前提，然而双方并未明确约定变更合同约定的结算条件，因此代理费结算仍应按合同约定履行。二、适用代理费率的代理费结算依据。根据合同约定，被告按经由原告成交的单位的销售额以代理费率为系数并采用全跳补差的形式向原告支付代理费，代理费=累计实现的认购单位的总成交金额*实现销售任务对应的代理费率。原被告对该条款中约定的“累计实现的认购单位的总成交金额”的理解有争议。原告认为总成交金额应按客户认购单位时的认购价格计算，并且原告称根据原告举证的《塞纳名酒城10月对数表》和《塞纳名酒城11月对数表》反映，双方前期结算的部分代理费也是按照原告主张的成交金额计算标准来计算的。被告对此不认可，被告认为总成交金额应按最终签订商品房买卖合同时确定的成交价格计算，被告主张其当时之所以按照原告制作的对数表进行结算是因为被告财务人员核算有误，后来被告发现原告主张的成交金额与实际成交金额不符且被告存在多付了代理费的情况，所以双方就此产生争议。对于原被告各自的意见，本院认为：虽然被告前期支付的部分代理费是按原告提供的对数表进行结算，但被告并未在对数表中盖章或加盖意见认可原告主张的成交金额计算标准，且双方并未作最终结算，因此代理费的计算依据和方式仍应以合同约定为准。合同约定：代理费的计算基数是“累计实现的认购单位的总成交金额”，此处所指的“总成交金额”本院认为应当是商铺买卖交易的最终成交金额而非客户签订认购书时确定的认购金额，因为客户签订认购书仅表明双方达成交易意向，而认购书中确定的认购价格也只是交易的拟定价，而交易的最终成交价应当以商品房买卖合同中最后确定的交易价格为准。因此，对于“累计实现的认购单位的总成交金额”的理解，被告的主张更符合合同约定本意和交易习惯，本院认定代理费计算基数应以商品房买卖合同中最后确定的交易价格计算。三、应付代理费数额。1、适用代理费率的代理费。首先，双方确认黎满钦等14个客户的交易符合结算代理费条件，且双方认可成交价总额为7172848元，本院对此予以认定。第二，郭川等14个客户中，被告主张其中古显岳和邓双容在签订商品房买卖合同后又减免了部分房款，但被告只提供了单方制作的签约确认表予以证明，不足以对抗网签商品房买卖合同的公示效力，因此本院对被告主张不予采纳，认定该两个客户应按商品房买卖合同确定的成交金额结算代理费。据此，根据该14个客户的网签商品房买卖合同显示，合同价款总额为11095909元，因此该14个客户的代理费应按此成交金额进行结算。第三，对于杨云花和郭桂莲两个客户，虽然被告未能提供商品房买卖合同，但双方确认该两个客户已网签商品房买卖合同且合同约定杨云花的成交价格为253200元，郭桂莲的成交价格为180015元，故该两个客户的代理费应按合同约定成交价总额433215元（253200元+180015元）进行结算。第四，对于文徐笑等6个客户，因本案并无证据证明该6个客户已与被告签订商品房买卖合同，故无论客户缴款比例如何，根据合同约定该6个客户尚不符合代理费结算条件，因此该6个客户的销售金额不能计入代理费结算基数。综上，符合代理费结算条件的商铺总成交金额为7172848元+11095909元+433215元=18701972元。根据合同约定，销售额在1500万元至2000万元之间的代理费率为10%，因此被告须就该部分成交金额向原告支付代理费1870197.2元。2、因没收“挞定”定金而产生的代理费。对于苏月琴等5个客户，原被告确认该5个客户属于“挞定”情形，并确认被告须向原告支付相当于没收“挞定”定金总额（126000元）25%的代理费31500元，本院对此予以认定。综合上述分析和认定，被告须向原告支付代理费共计1901697.2元（1870197.2元+31500元），扣除被告已支付的代理费1813197.4元，被告还须向原告支付代理费88499.8元。对原告超出部分的代理费请求，本院不予支持。
关于原告诉请的违约金。
原告主张是因为被告怠于催告客户支付房款和网签商品房买卖合同而导致代理费结算条件迟迟未能成就，但原告对此并未提供证据予以证明，且也有违生活常理，故本院不予采纳，认定原告要求被告从2014年12月1日起开始支付逾期支付代理费的违约金依据不足，本院不予支持。代理合同约定原告向被告提出销售代理费请款要求并经被告审核同意后，被告一次性支付给原告。本案中，原告并未举证证明在起诉前曾向被告主张代理费，鉴于被告是在2015年6月10日签收本案应诉材料并得知原告的代理费主张，因此被告应从2015年6月11日按合同约定每日万分之一的标准向原告计付逾期付款违约金直至代理费实际清偿之日止。对于原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。
关于原告诉请的奖励手机和现金奖。
本案并无证据证明双方曾签字确认原告在案涉项目的销售人员名单和组织架构，且原告举证的《名酒城客户联动确认单》和《选房确认单》等证据也无法反映出原告主张派驻在案涉项目的各名店长的身份，因此本案证据不足以证明原告所称的店长实际存在且有权获得奖励手机和现金奖，因此本院对原告该项诉讼请求不予支持。
又，因本案中双方确认被告多付了原告销售经纪现金奖共计10000元，且被告要求原告予以返还，故该笔应返还的款项应在被告须支付的代理费中予以扣减，据此，被告应向原告支付的居间代理费数额为78499.8元，被告应向原告计付的逾期付款违约金亦按此数额为本金计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市田禾房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司支付居间服务费78499.8元。
二、限被告东莞市田禾房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司支付上述第一判项所确定款项的逾期付款违约金（以78499.8元本金，按每日万分之一的标准，自2015年6月11起计付至款项实际清偿之日止）。
三、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10340.11元，由原告承担9014.28元，由被告承担1325.83元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周敬棠
审 判 员 周汝丽
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。