江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第588号
原告常州钟旅房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市清凉路120号。
法定代表人秦建伟，该公司总经理。
委托代理人戴正才，江苏常发律师事务所律师。
委托代理人赵毅佳，江苏常发律师事务所律师。
被告特易购商业（江苏）有限公司，住所地江苏省南京市玄武699号行政服务中心2楼。
法定代表人PAULFRASERDALEYRITCHIE，该公司董事长。
委托代理人林凯，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
委托代理人王囝囝，北京市金杜律师事务所上海分所律师。
原告常州钟旅房地产开发有限公司（以下简称钟旅公司）诉被告特易购商业（江苏）有限公司（以下简称特易购公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告钟旅公司的委托代理人戴正才、赵毅佳、被告特易购公司的委托代理人林凯、王囝囝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟旅公司诉称，原告开发建设和平国际花苑商业街。2008年7月9日，上海康诚仓储有限公司（以下简称康诚公司）就承租和平国际商业街房屋中一幢地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营超市事宜与原告签订“合作协议书”。2008年11月17日，康诚公司将权利义务转让给被告。原告全面展开和平国际花园项目的建设工作。开发建设时无论是设计阶段还是施工阶段，都是根据被告的实际需求进行。建设过程中，双方通过会议纪要、工作联系函等方式沟通，被告也根据合作协议书的约定支付了部分预付租金。因被告多次提到要尽快使乐购（中吴店）开始营业，经双方协商后将二次装修改为一次装修，但被告仍想缩短时间，尽早开业，并提出欲在规划、竣工、工程验收前（即2011年12月2日）先行开始营业。2011年11月30日，被告就提前开业事宜向原告做出承诺，承诺中约定“租金计算日以2011年12月2日开业之日计算”。2011年12月2日，被告的乐购（中吴店）正式开业。截止2011年12月9日，被告共向原告支付了2011年12月2日至2012年12月1日的预付租金8164977元（因项目未竣工验收，暂按协议书约定的预估租金计算）。根据“合作协议书”的规定，租赁物业范围的实际面积为20913.42㎡（其中113.7㎡为被告变更扩大面积），租金应根据20538.37㎡（19452＊1.05＋113.7）的标准计算，另外被告因经营需要租赁原告地下室面积为617.71㎡的区域，两部分面积共计21156.08㎡；按照1.15元／㎡／天计算，故第一至第三租约年的租金为8880264.58元。按照合作协议书的约定，被告从第二个租约年起至租赁期限届满，应每三个月支付一次租金，故按照约定应在2012年12月12日前支付租金2220066.15元，但被告未按照约定付款。原告多次催款未果，故诉至法院，请求判令被告支付自2012年12月2日起至2012年3月1日止的租金2220066.145元，以及逾期支付的滞纳金324129.657元（按照每日万分之五的标准计算自2012年12月13日起至2013年9月30日止），上述款项共计2544195.8元。
被告特易购公司辩称，1、对于租赁物的面积持有异议，原告所认为的实测面积和预估面积不一致，况且实测面积并没有得到被告的认可，故对于原告自行计算的租金无法认可；2、合作协议书中明确约定若商铺的出租率无法达到70%，被告可以减半支付租金，直至出租率达到70%为止，目前原告所提供的证据无法证明租赁物业在租金起算日前已达到70%出租率的要求，故被告有权要求减半收取租金。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，常州市和平国际商业街6-1134号建筑面积18691.61㎡、6-1002号建筑面积3328.48㎡房屋均为钟旅公司所有。
2008年7月9日，钟旅公司（作为合同的甲方）与上海康诚仓储有限公司（以下简称康诚公司、作为合同的乙方）签订《合作协议书》，约定：乙方承租甲方上述房屋中地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营大型超市；预估面积19452㎡，其中地上一层3582㎡，地上二层7936㎡，地上三层7934㎡；租赁期限20年；租赁期限自免租期结束日后下一日开始计算，如乙方在免租期结束日前开始营业，则以乙方正式对外营业之日起开始计算租赁期限；第一个租约年内每平方米面积每天1.15元，从第一个租约年开始的前3个租约年的租金保持不变，从第4个租约年开始，每1个租约年的租金在前一个租约年基础上递增2％；乙方于2008年3月31日付定金680415元，协议签订10日内付2个月租金1360830元，租赁物交付后10日内支付6个月租金4082489元，乙方正式营业后10日内支付3个月租金2041243元；租金起算日后，乙方上述支付的四笔款项抵作第一个租约年的租金，第二年起，乙方每三个月支付一次租金，实行先付后用，乙方应于每三个月之首月10日内向甲方支付该次租金；甲方于租金起算日前向乙方提供租赁物业所在建筑物地上一层中已出租并正常对外营业商户的营业面积与全部营业面积之比（简称出租率）已达到70%的相关资料，如一层出租率未达到70%（甲方未按时提供上述相关资料的视为出租率未达到70%），乙方自租金起算日起可在上述约定租金基础上减半支付租金，直至建筑物地上一层出租率达到70%止；租赁面积最终以房产测绘报告上标明的面积为准（简称实际面积），如测绘报告记载不明或双方有争议，应共同聘请专业机构实测；实际面积增加部分在预估面积5%以上的，对5%以内增加部分按约定标准计算，其他增加部分有权使用并不付租金等；如乙方拖欠租金，每拖欠一日应按拖欠金额的万分之五向甲方支付滞纳金，合同还对其他事宜做了约定。
2008年11月17日，康诚公司向钟旅公司发函，将合作协议书项下的权利义务一并转让给特易购公司。钟旅公司表示同意，之后三方共同签订了《转让协议》。
2011年3月5日，钟旅公司与特易购公司签订备忘录明确，目前甲方工程施工进展顺利，为了提高效率，达成乐购（中吴店）及早开业的目标，经双方协商达成一致意见：将原合同约定的租赁物业毛坯房的交付标准改为符合乙方营运要求的装修成品房；装修成品房的具体要求，由乙方出提资图，甲方负责进行设计、审图、施工及办理相关手续，直至符合政府规定的交房条件；成品房装修产生的费用，以工程结算为依据，经双方确认后全部由乙方承担；双方应抓紧工作，积极配合，确保2011年四季度开业。2011年7月1日，原告向被告交付租赁物业。交接清单后注明：目前本项目甲方工程未达到合约约定的交接条件，但为配合11月份整体开业目标，甲方承诺未完成事项按清单中列明时间完成。甲方承诺时间若未按计划完成，影响到乙方11月开业计划，甲方自行承担责任并赔偿因此造成的乙方损失。2011年11月15日，钟旅公司向常州市城乡建设局发出“关于请求协调乐购商场提前开业的报告”，请求在消防验收合格后同意乐购商场试营业。
2011年11月29日，常州市房产测绘中心对和平国际商业街4-8幢、车1号进行了实地丈量测算，并出具常房测（2011）第0185号勘测报告，房屋总建筑面积为55590.18㎡；6幢建筑面积为32049.83㎡，其中6-1002号（一层）建筑面积为3328.48㎡，6-1034号（一至三层）建筑面积为18691.61㎡；6-1001号、6-1003号、6-1004号……6-1132号、6-1133号、6-1135号（均为一层）建筑面积总计为5043.97㎡。6-1002号、6-1034号由特易购公司租赁使用。
2011年11月30日，特易购公司出具承诺书，内容载明：因我司要求于2011年12月2日开业，考虑到规划验收、竣工验收、安全防护架搭设尚未完成，如开业后政府相关部门以此要求停业，损失由我司承担。2011年12月2日，特易购公司开始起租，截止至同年12月9日该公司已先后支付租金8164977元。
2013年10月16日，钟旅公司以特易购公司未足额支付租金为由向本院提起诉讼，要求特易购公司支付2011年12月2日至2012年12月1日期间的租金不足部分715287.58元。2015年1月16日，本院做出（2013）天民初字第2164号民事判决，判令特易购公司支付尚欠的租金715256元。该判决已经发生法律效力。该判决书载明：1、对于出租面积的确定。租赁合同约定，特易购公司承租钟旅公司房屋中地上四层、地下一层的建筑物用于开设经营大型超市；预估面积19452㎡，其中地上一层3582㎡，地上二层7936㎡，地上三层7934㎡。合同对地下一层面积未有预估。钟旅公司提供的电子邮件附件中明确了实际面积为20913.42㎡（其中112.8㎡为乐购变更扩大面积），并按（19452＊1.05＋113.7）㎡支付租金；地下室面积617.705㎡，且电子邮件上确认的计租面积与常州市房产测绘中心出具的面积测绘报告也相符，因此，本院确认实际计租面积为19452＋19452×5%＋113.7＋617.705=21156.005㎡。
2、对于特易购公司是否有权减半收取租金的问题。钟旅公司提供了2011年11月至2012年1月间的一层商铺的租赁合同82份及与租赁合同相对应的商管费收据、电费收据，并附有各商铺公安编号、面积（出租商铺总营业面积为3716.85㎡）及联系电话的明细表；特易购公司逾期未提供充分反驳证据，故本院对租赁建筑物一层中已出租商户营业面积为3716.85㎡予以认定。根据常州市房产测绘中心的勘测报告，6-1002号（一层）建筑面积为3328.48㎡，6-1034号（一至三层）建筑面积为18691.61㎡；6-1001号、6-1003号、6-1004号……6-1132号、6-1133号、6-1135号（均为一层）建筑面积总计为5043.97㎡。其中6-1002号、6-1034号由特易购公司租赁使用，其余6-1001号至6-1135号为一层全部营业面积（不包括出租给特易购公司的一层营业面积）总计为5043.97㎡，因此，租赁建筑物地上一层中已出租商户的营业面积与全部营业面积之比（即出租率）为3716.85÷5043.97×100%=73.69%，已超过70%，特易购公司应当向钟旅公司全额支付租金。
上述事实有原、被告的当庭陈述、合作协议书、转让协议、电子邮件、邮件、备忘录、公函、关于请求协调乐购商场提前开业的报告、承诺书、回复函、工作联系函、签约商铺明细清单、租赁合同、水电费发票、租金支付凭证、本院（2013）天民初字第2164号民事判决书等证据证实。
本院认为，钟旅公司与康城公司签订的《合作协议书》以及钟旅公司、特易购公司与康城公司签订的《转让协议》，均系当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。钟旅公司将其所有房屋中的地上四层、地下一层的建筑物出租给特易购公司，用于开设经营大型超市，特易购公司应当按照合同约定按时支付租金。对于钟旅公司、特易购公司所争议的租赁物面积以及商铺出租率等问题，本院审结的（2013）天民初字第2164号案件中已经作出认定，该判决已经发生法律效力，且特易购公司亦未能提供相反的证据推翻该判决所确认的事实，故钟旅公司要求特易购公司支付自2012年12月2日起至2013年3月1日止的租金及滞纳金的请求，符合合同约定，本院予以支持；钟旅公司计算违约金的标准并不违反法律规定，本院亦予以确认。经计算该期间的租金为21156.005㎡×1.15元／㎡／天×88天=2140987.71元，违约金为2140987.71元×万分之五×292天＝312584.21元，合计2453571.92元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
特易购商业（江苏）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向常州钟旅房地产开发有限公司支付租金2140987.71元及违约金312584.21元，合计2453571.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27154元，由特易购商业（江苏）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 杨庆艳
人民陪审员 邱小路
人民陪审员 叶晓丽
二〇一五年三月十七日
见习书记员 徐 漪