湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01336号
上诉人（原审原告）：武汉富华大酒店有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道479号。
法定代表人：傅庆华，该公司董事长。
委托代理人：熊潮廷，湖北百思得律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉红旗胶木有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道259号。
法定代表人：毛吉川，该公司总经理。
委托代理人：熊秋芳，该公司员工。
委托代理人：张继蓉，湖北海纳川律师事务所律师。
上诉人武汉富华大酒店有限公司（以下简称富华酒店）因与被上诉人武汉红旗胶木有限公司（以下简称红旗胶木公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2014）鄂硚口民三重字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年8月6日，富华酒店诉至一审法院，请求判令：1、确认富华酒店与红旗胶木公司签订的《房地产买卖合同》合法有效；2、红旗胶木公司接受富华酒店购房款200万元，并履行将房屋所有权及国有土地使用权过户至富华酒店名下的义务；3、红旗胶木公司承担本案诉讼费用。一审法院于2014年5月20日以（2013）鄂硚口民三初字第00338号民事判决书判决：驳回富华酒店全部诉讼请求。富华酒店不服，上诉至本院，本院于2014年8月11日以（2014）鄂武汉中民终字第00678号民事裁定书裁定：撤销一审判决，发回一审法院重审。
一审法院重审后查明，武汉市硚口区解放大道259号混合结构八层房屋（建筑面积4590.02平方米）于1995年登记在武汉市国营红旗胶木制品厂（后更名为红旗胶木公司）名下，该房屋的《房屋所有权证》载明：“第八层暂不承认产权”。2002年10月31日，红旗胶木公司（甲方）与富华酒店（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：“甲方愿将位于武汉市硚口区解放大道479号红旗胶木厂综合楼中间一段（原宾馆房）一至八楼转让给乙方，乙方自愿购买，双方就有关事宜达成协议如下：一、房屋层次、部位、面积：第一层M轴-
H轴145.26平方米、第二层M轴-9轴423.64平方米、三至五层M轴-8轴（每层316.2平方米）×3=948.6平方米、六至七层M轴-8轴（每层316.2平方米）×2=632.4平方米、第八层M轴-8轴316.2平方米，面积合计2466.1平方米。二、房屋面积以房地产局过户办证面积为准，现合同面积为暂定面积，以产权证面积为结算依据，以各层楼的面积乘以各层楼的单价进行决算。三、购房价格：一层面积145.26平方米，单价3000元／平方米，计435780元；二-五层面积1372.24平方米，单价1300元／平方米，计1783912元；六-八层948.6平方米；购房款合计2219692元，双方最后确定购房总价为人民币200万元。四、付款方法：购房款的200万元分三次付清，六、七、八层为甲方原欠乙方的债务，冲抵100万元，作为乙方首次付款；2003年10月18日付70万元、2004年10月18日付70万元、2005年10月18日付60万元；最后一次付款待甲方将产权过户给乙方时乙方将尾款付清给甲方。房产过户双方交纳自己的过户税费。”
因诉争房屋上有银行抵押权，双方未继续履行买卖合同。红旗胶木公司（甲方）与富华酒店（乙方）又签订《房屋租赁合同书》，约定：“乙方向甲方承租武汉市硚口区解放大道479号（使用面积1410平方米）用于宾馆服务业，租赁期限为10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止，租赁期满乙方在同等条件下有优先租赁权。租金按月支付，先付后用，使用面积1410平方米，每平方米单价10元，每月租金14100元，每月5日前支付。”另约定：“房屋租赁期间，未经乙方同意，甲方不得将房屋租给第三方。乙方因经营需要，经甲方书面同意，方可将房屋转租第三人承租使用。在租赁期间，若甲方欲出卖该大楼，乙方也有意购买，则在同等条件下，乙方享有优先购买权，但乙方不能将购买该楼前实际支付的租金抵扣房款。房屋租赁期间，甲方将房屋出卖或出租给第三方，导致乙方不能正常经营的，视为违约，则甲方承担违约金。租赁期满20天不续约，不归还房屋，除补交当月租金外，偿付违约金1万元。合同到期后，乙方退场时应无条件保留其不动产装修物及装修附着物，包括照明灯具、管通、线路及固定门窗、柜等，可动产归乙方所有。”房屋租赁期间，富华酒店一直使用诉争房屋，并按照合同约定标准支付了2012年12月31日前的房屋租金。
富华酒店于2002年11月28日成立。富华酒店法定代表人傅庆华原系新八建公司项目经理，曾多次以新八建公司的名义承接红旗胶木公司工程项目。武汉市国营红旗胶木制品厂于2001年进行改制，改制时制作的《资产评估报告书》仍列诉争房屋为该单位资产，应付款项明细中并无对富华酒店、新八建公司及傅庆华的应付款项。双方买卖和租赁涉及的房屋为：武汉市硚口区解放大道259号1层3号商业服务用房（建筑面积142.07平方米），于2011年8月17日登记在红旗胶木公司名下；武汉市硚口区解放大道479号（原259号）2层2号办公用房（建筑面积533.52平方米），于2007年9月28日登记在红旗胶木公司名下；武汉市硚口区解放大道259号3-7层商业服务用房（建筑面积2156.94平方米），于2011年8月17日登记在红旗胶木公司名下。
2011年5月3日，富华酒店与白癜风医院签订《房屋租赁合同》，约定“富华酒店将自有房产武汉市硚口区解放大道479号，产权证面积4000平方米房屋（第九楼无偿赠送给乙方即白癜风医院使用）一至八层出租给乙方使用；租赁期为10年，自2011年7月1日起至2021年6月30日止；每年租金150万元整。”后红旗胶木公司又与白癜风医院签订租赁合同。
一审法院认为，富华酒店与红旗胶木公司签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。因诉争房屋上有银行抵押权，无法进行过户交易，双方又签订《房屋租赁合同书》，并一直履行租赁合同。双方在《房屋租赁合同书》中仅约定富华酒店在租赁期满时有优先租赁权，在租赁期间享有优先购买权，合同期满后应返还房屋，并未约定租赁期间或租赁期满后房屋能够交易时继续履行《房地产买卖合同》。《房屋租赁合同书》的签订表明双方均无继续履行《房地产买卖合同》的意愿，双方已就解除《房地产买卖合同》达成合意，《房地产买卖合同》已经双方合意解除，无需继续履行。富华酒店主张双方约定待房屋具备过户条件时再继续履行买卖合同，无任何证据证实，且房屋价值从2002年至今已发生巨大变化，继续按原合同标准履行合同对红旗胶木公司也明显不公，故对于富华酒店要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，不予支持。《房地产买卖合同》虽然约定六、七、八层为红旗胶木公司欠富华酒店的债务，冲抵为100万元，但富华酒店在签订《房地产买卖合同》时并未成立，亦无充分证据证明双方在签订《房地产买卖合同》时存在债权债务关系。双方是在诉争房屋有银行抵押，房屋有可能被银行行使抵押权的情况下才将买卖合同变更为租赁合同，如果该100万元债务存在，按常理富华酒店应当及时主张房屋过户或者要求返还该100万元，而不是十年来不采取任何措施主张权利。且红旗胶木公司在改制期间进行审计时仍将诉争房屋作为公司资产，并无欠富华酒店任何债务的申报。综合上述事实认定该100万元债务并不存在，富华酒店并未以红旗胶木公司所欠的100万元债务冲抵六至八层房屋的购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认富华酒店与红旗胶木公司于2002年10月31日签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回富华酒店的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由富华酒店负担。
富华大酒店不服上述判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判红旗胶木公司接受富华酒店的购房款，并履行房产与土地使用权的过户义务；三、本案一、二审案件受理费由红旗胶木公司承担。理由：1、一审判决认定红旗胶木公司与富华酒店所签《房地产买卖合同》合法有效，却判决驳回富华酒店的请求，前后矛盾。2、《房地产买卖合同》约定房屋为一至八层，《房屋租赁合同书》约定的租赁物为一至五层，第六至八层已实际履行。一审认为双方签订《房屋租赁合同书》是对《房地产买卖合同》合意解除，缺乏依据。3、红旗胶木公司于2011年4月将诉争房屋第二层2号533.2平方米的房屋出租给武汉环亚中医白癜风医院有限公司（以下简称环亚医院），2011年5月，环亚医院又与富华酒店签订《房屋租赁合同》，约定富华酒店将诉争房屋一至八层出租给环亚医院。该合同一直在履行中，红旗公司以自己的行为认可诉争房屋一至八层已出卖给富华酒店，一审推定双方的房屋买卖合同已合意解除错误。4、一审以推定方式认定房屋买卖合同中约定抵偿房屋价款的100万元债务不存在，明显不当。
被上诉人红旗胶木公司答辩称，一审判决确认房地产买卖合同有效与驳回富华酒店要求履行该合同的诉讼请求并无矛盾。双方签订房地产买卖合同之后，因房屋上设立了银行抵押权，无法实际履行，双方才另行签订房屋租赁合同，故一审判决认定房地产买卖合同经双方合意解除正确。红旗胶木公司主张富华酒店欠其100万元债务，该债务事实上并不存在。租赁合同约定的租赁范围应为一至八层，合同约定的租赁面积并非实际租赁面积，而是计租面积。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，武汉市硚口区解放大道479号（原259号）的房屋共八层，一至七层的产权登记在红旗胶木公司名下，第八层未设立产权，红旗胶木公司为出卖上述房屋与富华酒店于2002年10月31日签订《房地产买卖合同》，约定富华酒店以200万元购买上述一至八层房屋，其中六至八层为红旗胶木公司原欠富华酒店的债务冲抵100万元作为首付款。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，合法有效，富华酒店起诉请求确认《房地产买卖合同》有效，一审判决予以确认，符合法律规定。因红旗胶木公司所出卖的房屋设立了抵押，双方又签订一份《房屋租赁合同书》，约定由富华酒店租赁诉争房屋（使用面积1410平方米），租期10年，每月租金14100元。租赁合同签订后，双方均按租赁合同履行。红旗胶木公司与富华酒店就同一标的物先后签订买卖和租赁两份协议，无论从时间顺序还是实际履行情况看，双方事实上并未履行买卖协议。
关于富华酒店称《房屋租赁合同书》中约定租赁物为一至五层房屋，而《房地产买卖合同》约定标的物为第一至八层房屋，其中第六至八层房屋已实际履行，一审推断《房地产买卖合同》因双方签订《房屋租赁合同书》而合意解除错误的上诉理由。因双方所签《房地产买卖合同》中虽约定第六至八层房屋以红旗胶木公司原欠富华酒店的100万元债务冲抵购房款，但通过一审审理，双方均无证据证实该100万元债务客观存在。双方签订《房屋租赁合同书》后，既未变更《房地产买卖合同》中诉争房屋第六至八层房屋已履行的事实，也未重新签订第六至八层房屋的买卖协议。加之，富华酒店在十年内从未向红旗胶木公司要求履行《房地产买卖合同》中关于所有权变更登记的合同义务，故一审认定双方所签《房地产买卖合同》已合意解除正确。
综上，上诉人富华酒店的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元由富华酒店负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一五年十一月十六日
书记员 胡婧琳