呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0103民初248号原告都兰，女，蒙古族，1987年2月26日出生，住内蒙古乌兰察布市集宁区。被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区。法定代表人王树旗，该公司总经理。委托代理人王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托代理人刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告都兰诉被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理，依法由审判员姜薇适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理，原告都兰、被告泰禾房地产公司委托代理人刘璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告都兰诉称，2013年1月初，原告都兰经由同事王建华介绍，称其丈夫的哥哥白向阳是内蒙古泰禾房地产有限公司的股东，手里有三套股东房，可以将其中一套买房资格给原告，遂原告于2013年2月6日随王建华前往该公司，原告与被告签订《四季花辰商品房认购协议书》。该协议书载明，原告都兰认购由被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司开发的坐落于呼和浩特市回民区光明路糖厂四季花辰项目的5号楼一单元10层1003号房，建筑面积约87.51平方米，房屋单价为每平方米3500元，总房价306285元，定于2014年12月前交付房屋。合同签订同时，原告按约定交付被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司房款共计306285元。但截至被告承诺的交房之日，该项目尚未动工，被告泰禾房地产公司无法按时履行合同，所以原告要求被告同意解除合同，并将原告所交购房款退还原告，经多次协商后被告同意原告提出的要求，原告依约于2015年3月16日在被告办公所在地填写了由被告提供的退房申请表，但被告至今未退还原告房款。四季花辰项目尚未取得国有建设用地使用权以外的其他任何开发建设手续，未取得预售许可证，也未开工建设。故原告诉至法院，请求：1、判令原被告签订的《四季花辰商品房认购协议书》无效；2、判令被告退还原告所交房款306285元，并承担购房款一倍的赔偿责任；3、本案因诉讼产生的全部费用由被告承担。为证明自己的主张，原告向法庭出示了如下证据：一、原告身份证；二、纳税人住房信息查询证明、租房合同、租房费收据；三、商品房购房协议书、收据；四、人民法院诉讼费收据、出租车发票。被告对原告出示证据的质证意见如下：对第一组证据，认可。对第二组证据，交款人不明，不能证明是原告支付的房租。对第三组证据，认可。对第四组证据，打车票不认可。被告泰禾房地产公司辩称，2013年被告公司为了照顾内部员工及亲属，向员工及亲属开展售房，首先双方签订购房协议，当时的购房款远远低于市场的购房价格，但是当时因为种种原因没有办下来相关证件手续，现在可以办理相关手续，被告同意原告退房，但是原告要求被告承担购房款一倍的赔偿损失请求没有法律依据。对于原告的第一项诉讼请求及退还购房款的请求认可。最高院审理商品房买卖合同若干问题的解释第九条第一项所规定的是故意隐瞒的情况。被告不存在故意隐瞒原告的情况。为了证明自己的主张，被告泰禾房地产公司向法庭出示了如下证据：商品房购房协议书。原告对被告出示证据的质证意见如下：真实性认可，证明问题不认可。经审理查明，原告都兰（买受人）与被告泰禾房地产公司（出卖人）于2013年2月6日签订了《商品房购房协议书》，该协议约定买受人购买房屋为内蒙古泰禾房地产开发有限公司开发的四季花辰小区第5号楼一单元10层1003号房，建筑面积约87.51平方米。房屋单价为人民币3500元/平方米，总金额306285元。协议约定买受人于签订本协议时一次性付清房款306285元，出卖人于2014年12月经验收合格后交付买受人使用。原告于签订协议当日向被告支付购房款306285元，并由被告公司向原告出具了加盖该公司财务专用章的收据。原告支付保全费2270元。本案涉案房屋所在的四季花辰项目未取得商品房预售许可证。上述事实有《商品房购房协议书》、收据、诉讼费收据及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点：1、原被告之间签订的《商品房购房协议》的效力如何认定；2、原告的诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由于原、被告签订的《商品房购房协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，因此应认定该《商品房购房协议》为商品房买卖合同，而根据《最高人民法院》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于被告所开发的该项目至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房购房协议》根据法律规定应确认为无效。针对第二个争议焦点，关于原告诉请的返还购房款306285元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于原告要求被告返还306285元购房款的请求依法予以支持。关于原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，根据《最高人民法院》第九条第一款第一项之规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，对此本院认为，原告未向法庭出示相关证据证明被告存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证的情形，故对该请求依法不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，经本院依法询问原告其表示第三项诉讼请求赔偿项目包含保全费、诉讼费及交通费，其中保全费系原告因诉讼支出的相关费用，因被告未取得商品房预售许可证而应向原告承担退还购房款的义务，故原告就此产生的保全费应由被告承担。关于交通费，原告未向法庭出示相关证据证明该费用与本案具有关联性，故依法不予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告都兰与被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司签订的《商品房购房协议》无效。二、被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告都兰购房款人民币306285元。三、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项如逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4960元，由被告内蒙古泰禾房地产开发有限公司承担2489元，原告承担2471元，保全费2270元由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 姜 薇二〇一六年六月三日书记员 宋俊杰附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。