上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）重字第5号
原告刘长根。
委托代理人沈春，上海政明律师事务所律师。
被告上海华怡宾馆有限公司。
法定代表人吴剑波。
委托代理人虞东恩。
原告刘长根与被告上海华怡宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2013年10月28日作出一审判决，原告提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年4月21日裁定发回重审。本院于同年6月17日重新立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈春、被告的委托代理人虞东恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长根诉称，2010年3月，原、被告签订租赁协议，约定被告将坐落于华怡宾馆（共江路XXX号）门面房约200多平方米（以下简称系争房屋）及系争房屋下方200平方米的地下室出租给被告，月租金人民币1，500元，租赁期限为7年，从2010年4月1日起至2017年3月31日止。被告于2010年4月1日前向原告交付了系争房屋及地下室。2010年4月，被告法定代表人虞素慷表示经济困难，要求向原告借款20万元，并由原告多付些租金。原告就向虞素慷借款20万元并支付房屋租金10万元，虞素慷当时表示几天后会给原告出具租金收据。但过了四五个月后，虞素慷还是没有出具收据，经原告催告后还是没有出具。2011年5、6月份，虞素慷将10万元租金返还给原告，并要求原告交给被告公司财务。此后，原告向被告支付了租金10万元，并由徐某某开具了收据。原告对系争房屋曾进行招租，但未成功，故房屋处于闲置状态。之后，因被告经营不景气，被告表示想把系争房屋所在整幢建筑出售，并要求原告不要招租，故原告未将系争房屋出租。2011年9月，被告法定代表人变更，原、被告曾协商将系争房屋所在建筑的一层及二层出售等，被告赔偿原告相应款项。2011年12月，被告将系争房屋上原告的门锁毁坏并加了新的门锁，致使原告无法使用。2012年3月5日，原告向被告发出律师函，要求被告交付租赁物。现原告起诉要求被告继续履行租赁协议，将系争房屋及地下室交付原告使用，自被告实际交付之日起由原告继续使用6年。如果系争房屋及地下室无法交付原告的，则被告应返还原告剩余租金73，000元，并承担违约金100万元。
被告上海华怡宾馆有限公司辩称，协议的乙方即原告是甲方即被告的副总，协议的内容都是对被告极其不利的，表现在租赁协议未约定租金支付及房屋交付时间，其约定的200多平方米的门面房及地下室月租金只有1，500元，租金标准过低，显失公平。违约金高达100万元，是7年租金的7倍多。违约责任约定过重，存在欺诈。租期是7年，但是对租金的递增没有约定，不符合一般的房屋租赁习惯。上述约定有损被告利益，而有益于原告。甲方签字人是张某某，张某某不是被告的法人代表，也不是被告的员工，也没有被告的授权书，没有权利代表被告签约。被告在协议上盖章的时间是2010年3月26日，但是此时被告的主体名称叫做上海华怡宾馆，直到2010年6月28上海华怡宾馆才变更为被告，此时被告的章才开始启用。一般协议双方主体是独立的两个平等主体，但是本协议乙方是甲方公司领导之一，作为副总身份的原告，完全有可能拿得到公章，与自己的公司签订协议，而且协议有损于被告利益，应当认定协议无效。系争房屋及地下室也从未交付原告，一直在被告的控制下。系争房屋上原就有被告的门锁，2011年9月，被告法定代表人变更为吴剑波。2011年9月底，被告又用链条锁将系争房屋锁住。综上，租赁协议无效，不同意原告的诉请。
经审理查明，2010年3月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁协议，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方以承租的房产用作开设商铺。租赁期限为7年，从2010年4月1日起至2017年3月31日止。乙方在租赁期间不得利用承租房进行非法活动，损害公共利益，不按时交纳房租。否则，甲方有权收回房屋，解除合同。租金为每月1，500元，自承租日开始计算，由甲方收款后出具收据为凭证。甲乙双方如须解除合同，应提前两个月通知对方，双方协商解决损失事宜。任何一方有违约行为的，守约方有权解除合同，收回或退还租赁物，并由违约方支付违约金（包括各项损失）100万元。本合同由甲乙双方签字后生效，未尽事宜另行协商。本合同一式贰份，双方各执一份。在上述合同内容下方，有以下手写部分：“八、备注：门面下的地下室”。在甲方落款处加盖有“上海华怡宾馆有限公司”公章并有“张某某”签名。在乙方落款处有原告签名。在上述协议抬头处，出租方后有手写部分：“上海华怡宾馆有限公司”，承租方后有手写部分：“刘长根”。原告原委托代理人卞直安表示，在张某某在场的情况下，卞直安看到协议抬头的出租方和承租方后面是空白的，故卞直安书写了上述手写部分。
对于上述协议签订情况，原告表示，签约时被告法定代表人是虞素慷，其是原告的朋友，协议一式两份，签名时只有打印部分，原告签名后将两份租赁协议交给了虞素慷，此后，张某某将加盖有“上海华怡宾馆有限公司”公章并有“张某某”签名的一份租赁协议原件交给原告。因发现系争房屋有地下室，原告要求拥有地下室的使用权，虞素慷表示同意，张某某就手写了“八、备注：门面下的地下室”。因原告帮被告法定代表人虞素慷很多忙，故租金比较便宜，价格偏低。张某某是被告工程部经理，他曾代表被告签了很多份合同。被告表示，张某某无权代表被告签订，对该协议不予认可。
为了证明租赁协议的真实性，原告申请张某某出庭作证。证人张某某陈述，证人于1993年到上海市兴宇建筑安装工程有限公司（以下简称兴宇公司）工作至今。因兴宇公司购买了上海华怡宾馆，2009年6月，兴宇公司指派证人到上海华怡宾馆管理装修事宜，地址为宝山区爱晖路XXX号的三幢房屋，证人当时在兴宇公司担任装修的项目经理，并认识了原告，原告当时在上海华怡宾馆负责保安事宜，虞素慷是兴宇公司的董事长。2010年，虞素慷向证人出具授权委托书并口头对证人表示，要将系争房屋出租给原告，并要求证人去签订该租赁协议，故证人去兴宇公司办公室领取了打印好的一式两份的空白《租赁协议》，双方签订协议前，原告表示要求地下室一并出租，虞素慷对此表示同意，证人就在合同落款处签了证人名字，并在两份《租赁协议》上手写了“八、备注：门面下的地下室”，原告也在两份《租赁协议》上签名，合同落款日期不是证人写的，应当是原告书写的，但签订协议的日期是2010年3月26日。双方签订合同后三、四天，证人将两份租赁协议拿到公司盖章，由公司在一两天后加盖了“上海华怡宾馆有限公司”公章，并由证人将其中一份租赁协议交给原告，另外一份留公司保存。不清楚在上海华怡宾馆变更为被告前，被告的公章是否使用。原告表示，租赁协议落款处的签订日期是不是原告书写的，记不清楚了。对于证人陈述的签订后三四天拿到公司盖章，公司一两天盖好章的陈述，原告也记不清楚，不知道该陈述的真实性。认可证人的其他证言。被告表示，兴宇公司是上海兴宇集团有限公司的下属公司，证人是上海兴宇集团有限公司的员工，但是否为兴宇公司员工不清楚，证人应是上海兴宇集团有限公司派驻上海华怡宾馆管理装修的项目经理，但不是上海华怡宾馆或被告的员工。上海华怡宾馆或被告均没有授权证人签订本案的租赁协议，证人证言与本案无关。证人不知道被告公司公章的使用时间，不符常理，虞素慷从2009年开始担任上海华怡宾馆的法定代表人，被告成立后，法定代表人也由虞素慷担任，直到变更为吴剑波。对证人证言不予认可。
关于租金支付情况，原告表示已付租金10万元，并出示一份收据，载明交款单位为原告，收款方式为现金，金额为10万元，收款事由为门面房租金，入账日期为空白，经办人处有“徐某某”签名，收据上加盖有“上海华怡宾馆发票专用章”。原告还表示，因当时原告只向被告租了一个门面房，故收据上写的门面房就是系争房屋。被告表示，收据上经办人为徐某某，徐某某在2010年12月6日入职，租赁协议是在2010年3月签订的，因此收据是虚假的，收据金额和合同约定的不一致，10万元相当于一次性付足7年的租金，是不符常理的，收据上也没有收款时间，不予认可。因未保存上海华怡宾馆公章，找不到比对对象，故不申请鉴定。为证明徐某某的入职情况，被告出示一份上海市单位退工证明，载明，徐某某自2010年12月6日进入我单位工作，全日制，现于2011年9月25日合同解除，落款日期为2011年9月，落款处加盖有“上海华怡宾馆”公章。
原告为了证明租金支付情况，还申请徐某某出庭作证。证人徐某某陈述，证人于2010年11月底在被告处工作，2010年12月6日正式入职，2011年9月双方解除劳动合同。入职后，证人在被告处做出纳，江玲是财务经理，是证人的领导。收据是证人出具的，证人在交款单位处手写了刘长根名字，在收款方式处手写了现金，在人民币处手写了壹拾万元，在收款事由处手写了门面房租金，在经办人处手写了证人名字，并加盖了上海华怡宾馆发票专用章。出具时间为2011年5月份，当时江玲领了一个自称是原告手下员工的男性来到证人办公室，该人表示要交10万元门面房的租金。证人不清楚是交的哪个门面房租金。江玲对证人表示，把钱收下并开张收据给她。证人按照江玲的要求收取了10万元现金，并出具10万元的收据。钱收好后，证人将钱款放到了保险箱中。因被告财务紧张，把10万元支出了。10万元的做账是由江玲负责的，10万元的入账在被告财务账本有记录。因江玲没有让证人在收据上书写入账日期，证人就没有写。出具收据时，被告同时使用被告公章及上海华怡宾馆公章，但证人保管的只有上海华怡宾馆发票专用章，江玲要求证人盖上海华怡宾馆发票专用章，证人就盖了该章。系争房屋是主楼的一部分，门牌号为共江路XXX号，自从证人入职开始，系争房屋就锁着门，从未经营过，一直到证人离职，不清楚10万元租金交的是哪个门面房租金。证人没有保管过上海华怡宾馆的发票，也没有出具过，入账由江玲负责。证人不清楚原告在被告处做什么事。原告表示，对证人证言予以认可。被告表示，证人是知道原告在被告处任职的，收据上加盖有上海华怡宾馆发票专用章，就应该有发票，证人表示没有开具过发票，表明没有入账。对证人陈述的不清楚收取的哪个门面房租金予以认可，对其他证人证言不予认可。
另查明，2010年8月19日，本市宝山区爱辉路XXX号房地产权利人经登记为被告。系争房屋是其中幢号为201号1幢一层南面的一部分门面房，在共江路上标的门牌号为共江路XXX号，在系争房屋中间有一楼梯通向整幢建筑地下室，地下室是相互连通的。原告表示，系争房屋建筑面积约为200平方米，被告将其中一间锁门的建筑面积约70平方米至80平方米的地下室，以及一间开着门的地下室中约120平方米交给原告使用，故原告有使用权的地下室建筑面积为200平方米，该有使用权的地下室也是租赁标的一部分。被告表示，系争房屋建筑面积在250平方米至300平方米，整幢建筑的地下室是被告的仓库、机房等功能部位，其中原告所述锁门的地下室房屋是被告的仓库，原告所述未锁门的地下室房屋是被告的机房，全部地下室与原告无关，且合同中只写明是地下室，没有写明建筑面积及地理位置，约定不明。
还查明，1998年4月9日，上海华怡宾馆登记成立。2010年6月29日，上海市工商行政管理局宝山分局核准上海华怡宾馆企业名称变更为被告。2011年3月3日，被告和吴剑波签订文件保管书，约定，代保管文件明细为被告营业执照原件、被告房产证原件及被告公章，以上文件原件于2011年（空格）月（空格）日，正式转交吴剑波代为保管，在代保管期间如要使用上述文件原件，须经被告股东会同意，该材料上加盖有“上海华怡宾馆有限公司”公章，在被告法定代表人落款处有“虞素慷”签名，在文件收件人处有“吴剑波”签名。被告表示，2011年3月3日，被告法定代表人虞素慷将被告公章移交给吴剑波代为保管。2011年9月25日，被告出具公司变更登记申请书，申请将法定代表人虞素慷变更为吴剑波，该申请书上有“上海华怡宾馆有限公司”公章及“虞素慷”签名。同日，被告出具证明，委托时召芝办理被告企业名称变更手续等，该材料上有“上海华怡宾馆有限公司”公章及“虞素慷”签名。2011年10月22日，被告在文汇报发布遗失声明，载明被告遗失公章、法人章（虞素慷）、财务专用章、合同专用章、上海华怡宾馆装饰工程项目管理专用章各一枚，声明作废。
关于鉴定问题，被告要求以文件保管书上被告公章与租赁协议上被告公章作为比照对象进行鉴定。原告表示，公章是否注销不清楚，文件保管书上被告公章是注销前的还是注销后的也不清楚，对文件保管书上被告公章不予认可，不同意以其作为对照对象进行鉴定。被告还要求以工商变更登记申请书及证明上被告公章作为比照对象进行鉴定，原告表示，对其真实性无异议，但不同意以其为比照对象进行鉴定。审理中，为证明被告对外一直在使用上海华怡宾馆有限公司公章，原告出示一份房屋租赁合同，载明出租方被告（甲方），承租方上海汇亦工贸发展有限公司（乙方），合同主要约定，甲方出租给乙方的商业房位于本市共江路XXX号副楼三至六层，建筑面积为3，400平方米，用于KTV娱乐行业，租期为8年，自合同签订生效之日起计算，年租金991，200元，签约时间为2009年12月24日。在合同出租方落款处加盖有“上海华怡宾馆有限公司”合同专用章，在合同承租方落款处加盖有“上海汇亦工贸发展有限公司”公章。被告表示，合同上公章不是被告的，对该证据不予认可。
还查明，2011年1月至5月，扣除税金后，原告在被告处每月分别领取实际工资8，775元。原告表示，其在2011年成为被告的副总，任期八个月。2012年3月5日，原告向被告发出律师函，载明，就被告与原告关于共江路XXX号门面房租赁事宜，租赁协议签订后，原告向被告支付租金10万元，由于被告内部原因，租赁物被被告锁门控制，至今无法使用，被告的行为属严重违约，要求交付租赁物。该函由被告保安彭海签收。系争房屋房门上现有被告的门锁，系争房屋及地下室由被告控制，处于空置状态。
另查明，本案系争房屋已于2011年10月起被司法查封，正在变卖中。
本案审理中，针对被告提供的2009年1月、3月、8月、12月的发票，原告称当初是虞素慷让原告为被告招募安保人员，原告购买空调安装在安保人员的岗亭上，购买饮用水给安保人员喝，购买墨水是安保人员的办公用品。是原告先去买，再拿着发票去被告处报销。
被告称这几张发票说明这段时间原告已经在华怡宾馆作为高级管理人员了。
本案审理中被告提供收条一张，系张某某于2011年6月1日出具，证明收到被告财务10万元。被告称在原告于2011年6月1日向被告支付所谓租金10万元后，张某某于当天即借走了该笔钱，至今未还，说明原告与张某某串通损害被告利益。原告称这是张某某与被告间的内部关系，与原告无关。
审理中，原告称被告交付房屋是2010年3月底，2011年9月30日被告在房屋上加锁，原告实际租用时间为18个月，故减去租金27，000元，要求被告退还租金73，000元。
以上事实，有租赁协议、收据、律师函，文件保管书、准予变更登记通知书、公司变更登记申请书、证明、上海市单位职工证明、房地产权证、工资表、发票及双方当事人陈述等证据为证，经庭审质证，可以认定。
本院认为，根据查明的事实，原被告于2010年3月26日签订了租赁协议，原告于2011年6月1日向被告支付租金10万元的事实属实。但该协议存在诸多不符合生活常理及交易惯例处：1、双方的协议书中约定的门面房面积为约200平方米，原告称地下室面积也应为200平方米，但上述房屋约400平方米的租金每月仅为1，500元，与原告另行租赁的被告副楼租金差异极大，明显不符合市场价格。2、协议书中约定地下室一并出租给原告，根据原告的指认，原告称其承租的系地下室一间为单独锁门的房屋约80平方米，另一间为门开着的，其中的约120平方米为原告承租部位。事实上地下室不是系争房屋的附属地下室，而是整幢建筑的附属地下室，地下室还是相互连通的。在双方未明确约定地下室面积，也未进行实地隔断的情况下，该约定客观上难以操作，与一般租赁习惯不符。3、原告于2009年即开始到被告处报销费用，2011年到被告处领取工资，成为被告副总，说明原告与被告存在聘用关系，其与被告签订协议时的身份存疑，并非一般民事主体间签订协议。4、一般正常租赁中，租金按月、按季或按年支付。本案中协议书约定租期为七年，共计租金126，000元，原告一次性支付租金10万元，既不是全部付清，也不是按一定的期限支付，该支付方法明显与交易习惯不符。综上，本院认为原被告签订租赁协议时，原告的身份应为被告的聘用人员，所签订的协议指向的租赁标的物不明确，租金标准显失公平，双方系恶意串通，损害了其他与被告间存在债权关系人的利益，应属无效。关于原告支付的租金，原告提供的收据暨被告的员工徐某某出庭作证，可以认定原告向被告支付系争房屋租金10万元。合同无效后，被告应将收取的租金10万元返还原告。至于张某某从被告财务借走的10万元，属另一法律关系，应由被告另行主张。关于系争房屋是否实际交付给原告的问题，原告主张被告于2010年4月1日前向原告交付了系争房屋，2011年12月被告实际控制了系争房屋。鉴于原告在2011年6月才支付系争房屋租金10万元，原告陈述的被告于2010年4月1日前就向原告交付系争房屋的主张显然不符常理，本院难以采信。原告也未提供其他证据证明系争房屋实际交付过，被告也否认向原告交付过系争房屋，且系争房屋现由被告实际控制，故根据现有证据，无法认定系争房屋曾实际交付给原告使用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘长根与被告上海华怡宾馆有限公司签订的租赁协议无效；
二、被告上海华怡宾馆有限公司于判决书生效后十日内返还原告刘长根租金10万元；
三、原告刘长根其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13，880元，由原告刘长根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 戴筱岚
代理审判员 叶印洲
人民陪审员 冯柏年
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。