广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初14644号原告：李海源，男，1971年11月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：韩武，广东盛隽律师事务所律师。被告：朱妙红，女，1945年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：邹少霞，女，1966年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：邹锦开，男，1971年9月9日出生，汉族，住广东省佛山市。被告：叶燕婷，女，1970年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市。被告：邹颖仪，女，1993年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：邹展鹏，男，1995年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告李海源与被告朱妙红、邹�霞、邹锦开房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案后，根据原告的申请，本院依法追加叶燕婷、邹颖仪、邹展鹏作为共同被告参加诉讼，依法适用普通程序于2017年1月16日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人韩武，被告朱妙红、邹少霞到庭参加诉讼，被告邹锦开、叶燕婷、邹颖仪、邹展鹏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.六被告返还购房款336200元予原告；2.六被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年7月29日，原告与被告朱妙红、邹少霞、邹锦开及邹锦滔（起诉前已死亡）签订《房屋买卖协议书》，约定：原告向三被告及邹锦滔购买位于佛山市南海区狮山镇群岗村大元村民小组新区东一巷3号的房屋，房屋层数为二层半，土地自用面积96平方米，建筑面积为201.11平方米，成交价340000元；涉案房屋的权属人为邹世威（签订协议书前已死亡），被告朱妙红、邹少霞、邹锦开及邹锦滔为其法定继承人一致同意出售涉案房屋予原告，被告朱妙红、邹少霞、邹锦开收取购房款10日内委托邹锦滔作为新的权属人办理并继承涉案房屋的手续，代表全体出卖人的意愿；被告应于3个月内将办理涉案房屋继承手续后办理新的房产证和土地证并交付原告，原告收到新证后将余款40000元支付给被告。被告朱妙红、邹少霞、邹锦开签订《房屋买卖协议书》后，出具委托书委托邹昌志收取购房款340000元。2016年7月30日原告转账300000元至邹昌志的中国农业银行账户（62×××19），收到新证后，原告再通过现金方式支付36200元给各被告（邹锦滔代表四人确认收取，经过结算，在余款40000元中扣除办理权属证明的花费3800元），原告总共向被告支付了336200元。原告于2016年4月6日了解到南�法院正在委托拍卖机构拍卖涉案房屋，故提起执行异议[案号：（2016）粤0605执异90号]，被南海法院驳回。综上，因原告在客观上无法使用涉案房屋，请求被告朱妙红、邹少霞、邹锦开返还购房款。共同出售人邹锦滔已去世，被告叶燕婷、邹颖仪、邹展鹏作为其法定继承人，应当与被告朱妙红、邹少霞、邹锦开承担共同向原告返还购房款的责任。被告朱妙红、邹少霞辩称，两被告不同意原告诉讼请求，涉讼房屋属于邹世威所有，涉讼房屋出售给原告时，邹世威已去世，但没有办理相应手续。被告朱妙红、邹少霞、邹锦开均有继承权，涉讼房屋出卖，委托邹锦滔作为新的权属人办理房屋产权登记时，被告朱妙红、邹少霞、邹锦开均放弃继承，且没有收到过购房款，故不需要返还购房款。被告邹锦开、叶燕婷、邹颖仪、邹展鹏未出庭参加诉讼，也未�交书面答辩及质证意见，视为放弃答辩、质证及当庭举证的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的房屋买卖协议书、委托书原件各1份，被告邹少霞、朱妙红确认协议书和委托书上邹锦开、邹少霞、邹锦滔的签名均为本人所签，朱妙红的指模为其本人所盖，本院对其真实性予以确认。2.原告提供的集体土地使用证、房地产权证、账号62×××17网银交易流水及收据、佛山市南海区人民法院（2016）粤0605执异90号执行裁定书原件各1份，因原告提供的均为原件，被告虽对其有异议，但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年7月29日，原告（买受方）李海源与出卖方邹锦滔、朱妙红、邹少霞、邹锦开签订《房屋买卖协议书》（以下简称涉讼协议），约定：出卖方将位于佛山市南海区狮山镇官窑群岗村大元村民小组新区东一巷3号的房屋（以下简称涉讼房屋）出售给买受方，土地自用面积96平方米，房屋层数为二层半，建筑面积210.11平方米，房屋用途为住宅，房地产权证号为55××14，土地地号为07031761，土地使用权证号为南集建（95）012117，涉讼房屋及土地产权证权属人为邹世威（身份证号码：，现已离世，出卖方为其全部财产的合法继承人；双方约定，涉讼房屋按现状成交，成交总价款为340000元，双方签署本协议并经出卖方所在村委会签章同意后，买受方向出卖方支付300000元，出卖方收取上述房款10日内，委托邹锦滔（身份证号码：）作为新的权属人办理并承继涉讼房屋的合法继承手续，代表了出卖方全体人员意愿及对涉讼房屋的权益，出卖方应于三个月内将办理涉讼房屋继承手续后新办理的房产证和土地证换证完毕后交付给买受人，买受人收到新证后，将余款40000元支付给出卖方，出卖方应于2013年8月31日前将涉讼房屋交付给买受方。后邹锦滔、被告邹少霞、朱妙红、邹锦开出具委托书，委托原告将购房款340000元转让支付给邹昌志，账号：62×××19。2013年7月30日，原告向户名为邹昌志，账号为62×××19的账户转款300000元。2013年10月29日，邹锦滔出具收据，确认收到原告购房款36200元。本院（2016）粤0605执异90号执行裁定书查明，本院于2015年10月8日查封了登记在邹锦滔名下的涉讼房屋及其附着土地使用权，2015年10月27日，本院作出（2015）佛南法狮执字第1307-3号执行裁定，裁定强制拍卖涉讼房屋及附着土地使用权，原告李海源不服提起异�[案号：（2016）粤0605执异90号]，本院裁定驳回原告李海源的异议。另查明，涉讼房屋的登记权属人及土地使用权人均为邹锦滔，房产证号为粤房地权证佛字第××号，对应的集体土地使用证号为佛府南集用（2014）第0600087号，原登记权属人为邹世威（原契证号为55××14），原对应的集体土地使用证号为集用（1995）012117号，邹锦滔签订涉讼协议后依法继承取得涉讼房屋。再查明，原告于2016年9月7日提起诉讼，原告诉称邹锦滔已去世，被告朱妙红、邹少霞确认邹锦滔于2016年8月去世。被告叶燕婷、邹展鹏、邹颖仪分别是邹锦滔的妻子、儿子、女儿。原告李海源不属于涉讼房屋所在集体经济组织的成员。本院认为，涉讼协议抬头出卖方（甲方）和出卖方落款签名处均为朱妙红、邹少霞、邹锦滔、邹锦开，委托书亦是由朱妙红、邹少霞、邹锦滔、邹锦开共同出具，被告朱妙红、邹少霞、邹锦滔、邹锦开参与了涉讼协议的签订及履行，且被告朱妙红、邹少霞、邹锦开未提供证据证明其在涉讼协议签订前已明确表示放弃继承涉讼房屋并告知原告，故涉讼协议的合同相对方应为朱妙红、邹少霞、邹锦滔、邹锦开，对被告朱妙红、邹少霞认为其并非合同相对方的抗辩，本院不予采纳。涉讼房屋的性质是农村宅基地房屋，而根据《土地管理法》、《物权法》及相关法律法规、政策的规定，农村宅基地的房屋及附着土地使用权应在同一集体经济组织成员之间流转，原告并非涉讼房屋所在集体经济组织成员，原告与邹锦滔、被告朱妙红、邹少霞、邹锦开于2013年7月29日签订的涉讼协议无效。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，本院对原告请求被告朱妙红、邹少霞、邹锦开返还购房款336200元的主张，予以支持。被告朱妙红、邹少霞辩称未收到涉讼房屋的购房款，但其在委托书明确指示原告将涉讼房屋购房款支付给案外人邹昌志，原告依被告指示将购房款转入案外人邹昌志的账户，故对被告朱妙红、邹少霞主张未收到涉讼房屋的购房款的抗辩，本院不予采纳。被告朱妙红、邹少霞、邹锦开与案外人邹昌志就购房款问题产生争议的，可另行提起诉讼。邹锦滔作为涉讼协议的出卖方和涉讼房屋的所有权人亦负有向原告返还购房款的义务，现邹锦滔已去世，被告叶燕婷作为其配偶，其未能举证证实本案债务为非婚姻关系期间发生或存在法律规定属于邹锦滔个人债务的情况，故对原告请求被告叶燕婷与被告朱妙红、邹少霞、邹锦开共同承担返还购房款336200元的主张，本院予以支持。被告邹展鹏、邹颖仪作为邹锦滔第一顺序继�人，应在继承邹锦滔遗产实际价值范围内对返还购房款336200元的义务承担清偿责任。被告邹锦开、叶燕婷、邹颖仪、邹展鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱妙红、邹少霞、邹锦开、叶燕婷应于本判决发生法律效力之日起十日内返还336200元予原告李海源；二、被告邹颖仪、邹展鹏在�承邹锦滔遗产实际价值范围内与被告朱妙红、邹少霞、邹锦开、叶燕婷共同返还336200元予原告李海源。三、驳回原告李海源的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费6343元（原告已预交），由被告朱妙红、邹少霞、邹锦开、叶燕婷负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  方 菲审 判 员  赵 燕人民陪审员  邓佩仪二〇一七年二月七日书 记 员  邓洁婷书 记 员  谭国敏