阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第977号
原告：冯玉珍，女，汉族，住所地：阳江市江城区，身份证号：×××0446。
原告：徐凤仙，女，汉族，住所地：阳江市江城区，身份证号：×××0421。
原告：徐文菊，女，汉族，住所地：阳江市江城区，身份证号：×××0725。
原告：徐文干，男，汉族，住所地：深圳市龙岗区平湖，现住阳江市江城区，身份证号：×××4217。
以上原告的委托代理人：曾庆波，广东星华律师事务所律师。
被告：伍锦光，男，汉族，住所地：阳江市阳东区，身份证号：×××1353。
委托代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：尹弘。
被告：陈杰梅，女，汉族，住所地：阳江市阳东区，身份证号：×××1325。
委托代理人：马实飞。
第三人：徐文焕，男，汉族，住所地：阳江市江城区，身份证号：×××0416。
原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干与被告伍锦光、陈杰梅及第三人徐文焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干的委托代理人曾庆波和被告伍锦光的委托代理人郭尤、尹弘，被告陈杰梅的委托代理人马实飞、第三人徐文焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干诉称：位于阳江市江城区房地产是原告冯玉珍与丈夫徐田（已故）的夫妻共同财产，原告冯玉珍与徐田共生育四名子女，分别是徐凤仙、徐文菊、徐文焕、徐文干。2010年12月3日，徐田与被告伍锦光签订了《房屋租赁合同》，将位于阳江市江城区房屋出租给伍锦光使用。合同约定：房屋租赁期限自2011年1月1日起至2014年12月31日止，共48个月；租金为每月4800元；租赁期满，甲方（徐田）有权收回出租的房屋，乙方（伍锦光）应如期交还，乙方若逾期交还房屋应向甲方支付日租金2倍的滞纳金，且还应承担赔偿因逾期交还房屋所造成甲方的损失。合同签订后，被告伍锦光没有告知原告的情况下，与他人恶意串通，伪造徐田的签名和指模，擅自将上述房屋转租给他人即被告陈杰梅使用。现租赁合同期限已届满，被告陈杰梅霸占房屋不肯归还原告，双方为此多次发生争执，原告多次报警处理，但均无果。被告陈杰梅至今仍不肯搬走其物品，致使原告无法将涉案房屋收回使用。现请求：1、判决确定原告与被告伍锦光的《房屋租赁合同》于2014年12月31日终止；2、判令被告伍锦光及陈杰梅立即将阳江市江城区房屋的中间铺位交还原告；3、判令被告伍锦光、陈杰梅共同支付逾期交还房屋的滞纳金38400元（按原日租金2倍即320元每天自2015年1月1日计算至2015年4月30日，2015年5月1日至实际交还日止按320元／天计算）；4、判令被告伍锦光、陈杰梅赔偿因逾期交还房屋造成原告的经济损失60000元（其中40000元是原告赔偿给现承租人的违约金损失，20000元为原告无法出租涉案房屋的租金损失）；5、诉讼费用由被告承担。
被告伍锦光辩称：一、被告伍锦光将涉案房屋转租并未违反合同约定。其于2010年12月3日、2012年1月6日分别与徐田、冯玉珍签订的房屋租赁合同，租赁期间为2011年1月1日至2014年12月31日和2012年1月1日至2014年12月31日，在租赁期间可以作为自己经营使用或者转租他人使用。原告对伍锦光将房屋转租的事实是很清楚的，他们也从未提出异议。二、租赁期限届满后，陈杰梅占用涉案房屋拒不归还原告属于侵权行为，陈杰梅应单独向原告承担侵权赔偿责任。伍锦光与原告冯玉珍的房屋租赁合同于2014年12月31日到期，伍锦光与陈杰梅对该房屋均无使用的权利，而陈杰梅占用涉案房屋拒不归还原告是侵权行为，伍锦光的对此没有任何过错，陈杰梅的侵权行为应由其自行承担侵权责任。三、原告主张被告伍锦光赔偿60000元的经济损失没有任何法律和事实依据，不同意赔偿其任何损失。
被告陈杰梅辩称：同意原告第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。理由：被告陈杰梅自2015年2月7日已经没有占有和使用原告的房屋。合同到期前，原告没有按照合同约定的条款履行告知到期要搬迁的义务，并且带人打砸陈杰梅的店铺，打伤陈杰梅的员工，原告存在违约，应当赔偿陈杰梅的损失。陈杰梅对该损失将另行提起诉讼。
第三人徐文焕述称：原告冯玉珍与徐文焕是母子关系，其他原告与徐文焕是兄弟姐妹关系。对于原告与被告之间的租赁合同关系，徐文焕从不知情，也不参与，但原告将徐文焕作为第三人是不对的，徐文焕应享有原告的权利。
本院查明：徐田�于2011年12月28日已故）与冯玉珍是夫妻关系，徐凤仙、徐文菊、徐文焕、徐文干均是徐田与冯玉珍的儿女。位于阳江市江城区是徐田于1993年自建，该房屋基底面积80.4平方米，建筑面积282.80平方米。2010年12月3日，徐田与伍锦光签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：徐田（甲方）将位于阳江市江城区莲花十巷1号房屋租赁给伍锦光（乙方），用途为除了发廊、设有厨房油烟成份的餐饮店与不合法买卖的经营活动外，乙方可按自己的需求使用或转租给他人使用；房屋使用范围为除了二楼留给房东自己使用外，其它楼层归承租人使用，三、四楼的露天台与外墙全部归乙方发布户外广告使用（不合法的广告除外）；房屋内外地板、墙体、天花板与楼顶部分的使用权归乙方，在不影响房屋柱体结构的情况下，乙方可以根据自己的需要进行合理改造来使用或者分租给他人经营使用；租赁期限为自2011年1月1日起至2014年12月31日止，共48个月；租金为每月4800元，按月缴交……；租赁期满后，乙方如需续租房屋应当在租赁期满前一个月书面通知甲方，原租户有在同等条件下有优先承租权；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原告日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；……。2012年1月6日，原告冯玉珍与被告伍锦光另签订了一份《房屋租赁合同》，将上述房屋尚未出租的二楼约100平方米出租给被告伍锦光使用，租赁期限为自2012年1月1日至2014年12月31日，共36个月；租金为每月1500元，按月支付。合同签订后，被告伍锦光（甲方）对房屋进行了装修，并将房屋一楼分隔为三个商铺，且分租给柯杰文、曾庆绪、陈绮康等三人。其中伍锦光于2010年12月30日与陈绮康签订了一份《商铺租赁合同》，将房屋一楼商铺中间地铺12平方米的商铺（使用面积为9平方米）租赁给陈绮康（乙方）经营使用；租赁期限为2011年1月1日至2014年12月30日共48个月，租金第一、二年每月1300元，第三、四年每月比前二年每月增加10%（即1430元）；租赁期满后，乙方如需续租房屋应当在租赁期满前一个月书面通知甲方，原租户有在同等条件下有优先承租权；租赁期满合同自然终止。陈绮康在经营过程中，于2012年6月10日将其与伍锦光签订的《商铺租赁合同》中，属于其权利义务转让给陈杰梅，伍锦光（甲方）与陈绮康（乙方）和陈杰梅（丙方）三方在伍锦光与陈绮康原租赁合同的尾页后部写上“甲方同意乙方转租或转让给第三方承租此铺使用，经三方协商一致，特此证明”。之后，陈杰梅于2012年6月18日起在陈绮康原承租的商铺经营小食店，并按伍锦光与陈绮康所签订的《商铺租赁合同》向伍锦光履行义务，直至合同期限届满前。2015年1月1日，徐田、冯玉珍分别与伍锦光签订的合同期限届满，原告要求伍锦光以及陈杰梅搬迁，陈杰梅认为其有优先承租权而拒绝搬迁。2015年1月11日，伍锦光、冯玉珍在该商铺门上张贴了一份《严正声明》，其内容为：位于阳江市江城区屋中间地铺经伍锦光转租给陈杰梅做生意，现租期已届满，限陈杰梅在2015年1月12日搬迁。直至2015年2月7日，陈杰梅仍没有搬迁，原被告双方为此发生矛盾，并有肢体冲突和打砸物品的行为。被告陈杰梅亦自2015年2月7日停止营业，但仍有餐车、餐台、太阳伞、陶瓷碗、冰箱、电磁炉等物品在店铺里面尚未搬迁。原告认为两被告占用其房屋造成了无法按时交屋给新的承租人，造成了其少收租金以及赔偿损失给他的损失，为此，原告提供了其与冯玉珍（甲方）与曾庆绪（乙方）于2014年12月25日签订的《商铺租赁协议》以及2015年4月30日签订的《商铺租赁补充协议》证实其主张。其中《商铺租赁协议》约定：冯玉珍将其位于阳江市江城区地铺和二三四楼租赁给曾庆绪经营使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；第一年的月租金共为13500元（其中中间地铺租金为5500元，二三四楼租金为8500元），次年起每年递增10%；甲方应在2015年1月1日将上述出租的房屋全部交付给乙方使用，若逾期没有全部交付房屋给乙方使用（包括部份房屋未交付的情形），甲方除退还所收取乙方的租金外，还应赔偿乙方营业经济损失每月人民币10000元作为违约金给乙方直至交付房屋给乙方使用时止……。而《商铺租赁补充协议书》约定：于2015年1月1日将房屋全部交付给乙方使用，但由于中间地铺的原租户拒绝搬迁，甲方未能如期将该商铺交给乙方使用，按原协议约�，甲方不能收取乙方的租金，还应赔偿给乙方每月10000元违约金作为营业损失，现双方一致确定自2015年1月1日起计至2015年4月30日止共欠乙方4个月违约金共40000元，甲方应于2015年5月10日前付清给乙方，乙方收到该款后，双方同意暂停继续支付违约金的约定，甲方暂无权再向乙方收取协议中约定的租金，由甲方向占用人请求赔偿损失，待甲方理妥上述房屋原租赁关系后，再将房屋交付乙方使用时恢复履行协议。2015年5月9日，冯玉珍向曾庆绪账户转账了40000元。原告因被告陈杰梅拒绝腾迁致使其无法按约定时间将涉案商铺交给新承租人曾庆绪使用，遂于2015年5月18日诉至本院，请求如诉称。
以上事实有《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、《商铺租赁协议》、《商铺租赁补充协议书》、报警回执、现场照片、陈杰梅的住院病历、诊断证明书、出院记录、医疗�票据、双方陈述等证据为凭。
本院认为：徐田生前与被告伍锦光于2010年12月3日签订的《房屋租赁合同》以及原告冯玉珍与被告伍锦光于2012年1月6日签订的《房屋租赁合同》，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。原告及第三人均是徐田的法定继承人，徐田去世后，其权利义务应由原告及第三人继承。被告伍锦光租赁徐田位于阳江市江城区房屋后，对该房屋进行了装修，并将该房屋一楼分隔成三间商铺，分租给柯杰文、曾庆绪、陈绮康等三人，并分别与该三人签订了《商铺租赁合同》，后来，陈绮康又于2012年6月10日将其所承租的商铺承租权转让给陈杰梅经营使用，陈杰梅替代陈绮康向伍锦光履行义务。伍锦光承租原告房屋后，根据合同约定其有权转租，故次承租人在伍锦光与原告合同期限内也属合法占有。但是，转租是以承租人租赁权的�在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭。原告与伍锦光租赁合同的履行期限届满，双方没有达成延期协议，故应认定原告与伍锦光合同终止。合同终止后，伍锦光应按合同条款的约定，将租赁的房屋返还给出租人，其未依约返还，应承担违约责任。故原告请求伍锦光返还租赁房屋以及支付违约金，本院予以支持。但由于合同已终止，次承租人陈杰梅仍然占用原告的房屋，属侵权行为，应履行腾迁和交还房屋的责任。对于违约金数额确定问题，双方当事人在合同中约定合同期满，逾期交回房屋，每逾期一日，按日租金的2倍计算，伍锦光没有抗辩，本院予以采纳。伍锦光与徐田签订的一、三、四层房屋租赁合同中，约定月租金为4800元，现伍锦光已返还了除一楼中间铺以外的其它房屋给原告，而该铺一直为独立使用，故考虑�平合理原则，应以尚未交还房屋的租金为准，参照伍锦光将该店铺租给陈绮康的租金为每月1430元，故确定原告尚未收回该店铺的损失为每月租金1430元，2倍即为每月2860元。原告请求按整幢房屋的2倍租金计算，本院不予采纳。对于原告另外请求赔偿损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，双方在签订合同时可预见的损失，也即是如果伍锦光逾期交还房屋可能会造成原告直接减少租金收入的损失。原告在其与伍锦光租赁合同期限届满前将房屋租赁给他人，并承诺逾期交房屋每月赔偿10000元巨�损失，这是承租人始料不及的，因此，对原告主张该损失，本院不予支持。伍锦光辩解其违约是由于陈杰梅拒不搬迁造成，其不应承担责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原告造成违约的，亦要向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷另行解决，故伍锦光的辩解不成立。至于原告请求了伍锦光承担合同的责任，又请求陈杰梅承担支付租金及违约金，由于陈杰梅与原告并没有合同关系，故其请求本院不予支持。至于陈杰梅认为其已租用该房屋，享有优先承租权，也只能向其合同相对人主张，在此不能对抗原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、限被告陈杰梅在本判决发生法律效力之日起十日内将其所租用的阳江市江城区中间商铺（建筑面积约12平方米，使用面积约9平方米）内属于其的物品搬迁，并将该商铺交还原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干及第三人徐文焕处理；
二、限被告伍锦光在本判决发生法律效力之日起十日内按每月2860元自2015年1月1日起至本判决确定的履行期限届满日止计算违约金支付给原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干及第三人徐文焕；
三、驳回原告冯玉珍、徐凤仙、徐文菊、徐文干及第三人徐文焕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案受理费2260元，由原告负担1130元，被告伍锦光、陈杰梅负担1130元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 凌远文
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 林天成
二〇一五年十月十二日
书 记 员 魏青梅