广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）北民初字第575号 原告北流市新天地房地产有限公司，住所地北流市新天地商街一期4＃楼2201-2206。 法定代表人黄光生，该公司执行董事。 委托代理人肖敏，广西鼎峰律师事务所律师。 委托代理人李经强，广西鼎峰律师事务所律师。 被告李星宏，男，1984年8月10日出生，汉族，住所地北流市。 原告北流市新天地房地产有限公司（以下简称新天地公司）诉被告李星宏确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成由审判员杨东担任审判长，与人民陪审员杨荣珍、李玉玲参加评议的合议庭于2014年6月20日公开开庭进行了审理。书记员罗镇担任法庭记录。原告新天地公司的委托代理人肖敏、李经强到庭参加了诉讼。被告李星宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告新天地公司诉称，2009年9月30日，原告通过公开竞价的方式取得含被告房屋所占有土地使用权在内的整块松木岭小区二期旧城改造地块的土地使用权，依法缴交了相关的土地款、税费及竞买保证金。此后，原告依法与北流市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。 2009年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）双方自愿签订《房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议》）。《拆迁协议》第二条：被拆迁房屋现状房屋所在地点位于松木岭路0108号，建筑使用面积约1637.33平方米；第三条：甲方同意乙方选择以房屋产权调换拆迁补偿安置方式。房屋产权置换的面积，根据就近或就地的安置原则进行安置，在新建楼层的一至二层安置1200平方米商铺。同时无偿安置四套商品房（其中三套230-250平方米楼中楼，一套110-130平方米普通商品房）；同时在第五条、第六条、第七条、第十条约定甲方应给予乙方房屋装修补偿费31.6247万元，房屋拆迁搬家补助费2000元、铺租过渡安置补助费105万元、奖励5万元，共计146.8247万元。 按《拆迁协议》约定，被告房屋委托拆除后，原告即通知被告领取相关的拆迁补偿、补助费用，但被告一直不来领取。原告找其父亲李月林协商，其父亲声称直接转至其父亲个人账户即可，但无法提供被告的书面授权书。由于所涉金额巨大，原告只能多次通知被告领取，但被告均不理睬，也不告知原告其银行账号，该款项至今一直存放于由三方共同监管的专用账户中。2013年12月，原告再次通知被告领取补偿款，被告却在2013年12月16日向原告发出《解除〈房屋拆迁补偿安置协议书〉的通知》（以下简称《解除拆迁协议的通知》）。 原告认为，第一、原、被告双方自愿签订的《拆迁协议》合法有效，原告已按约定履行支付被告房屋拆迁补偿金义务，多次通知被告领取补偿金，由于被告消极对待不配合才导致房屋拆迁补偿安置费一直滞留在专用账户中，被告应自行对其不配合领取现金补偿行为承担责任。原告一直以实际行动履行约定的内容，不存在不支付房屋拆迁补偿款的违约行为。在履行《拆迁协议》的过程中不存在单方解除的情形，被告不享有法定解除权，被告单方擅自解除《拆迁协议》的行为无法律依据。 第二、原告合法取得被告房屋所占有的土地使用权，被告房屋所占有的土地使用权已收归国有，原告是该土地的合法使用权人。此后，原告委托北流市城市建设综合开发有限公司对被告房屋进行拆除（2011年3月8日全部拆除完毕），至此，被告原房屋物权及占有的土地使用权权属消灭。被告无权要求原告将其被拆房屋占地范围的土地归还其本人，无权请求恢复原状。 原告在该土地使用权范围内进行旧城改造项目开发，现如今房屋建成大半，也就是说，即便被告解除合同，也不可能恢复原状。 第三、根据《合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定。《拆迁协议》于2009年10月30日签订，但被告2013年12月16日才做出解除合同行为，被告解除合同的行为已经超过了法律规定的1年除斥期间，是无效的。 第四、北流市松木岭小区二期旧城改造工程项目是公共市政旧城改造项目，涉及100多户拆迁户，具有国家和社会公共利益性质，被告的解除合同行为已经违反《物权法》第七条之规定，实际上也对旧城改造工程施工进度造成不良影响，可谓是严重损害了其他拆迁户利益乃至北流市公共利益。倘若被告解除《拆迁协议》的行为被认定为有效，会危害到国家及社会公共利益，不利于构建和谐社会。综上理由，请求法院判令：确认被告李星宏作出《解除拆迁协议的通知》的行为无效。 原告为证实其主张向本院提供如下证据： 1、证明，证明松木岭路0108号地上建筑物已于2011年3月8日全部拆除。2、北流市发（换）房屋所有权证审批表，证明北流镇字03535号房屋为李星宏所有且该房屋界址及产权无争议。3、异议书、4、关于松木岭旧城改造二期项目李星宏就拆迁补偿安置协议提出异议等相关事项的回复函、5、2012年6月13日邮件签收回执、6、新天地公司致李星宏先生的复函、7、2012年7月3日邮件签收回执，共同证明原、被告就拆迁补偿的支付问题多次协商的过程。8、情况说明，证明原告已将拆迁补偿款110.495268万元存放在拆迁补偿安置资金专用账户，不存在违约行为。9、《拆迁协议》，证明原、被告双方签订合法有效的协议书。10、《解除拆迁协议的通知》的通知及《授权委托书》及快递单，证明原告于2013年12月16日收到《解除拆迁协议的通知》。11、《北流市人民政府关于同意收回松木岭小区旧城改造二期工程用地范围内13宗国有建设用地使用权的批复》北政函【2009】153号文，12、《北流市国土资源局关于收回松木岭小区二期旧城改造范围内国有建设用地使用权的公告》北国土资告字【2009】39号，共同证明被告所拥有的松木岭0108号土地使用权已在2009年8月19日经政府批准回收，北流市国土资源局决定收回进行旧城改造，并予以公告。13、《关于核准北流市旧城改造工程项目的通知》北发改核字【2009】08号，证明原告进行旧城改造工程经过主管部门批准，是合法建设项目。14、《松木岭二期工程项目拆迁补偿安置资金使用监管协议书》，证明原告所承担的拆迁补偿安置资金是实行专款专用，由政府监管使用，原告无法挪作他用。15、《房屋拆迁许可证》，证明原告具有拆迁资格。16、拆迁委托书，证明原告将拆迁工作委托北流市城市建设综合开发有限公司。17、《协议书》及授权委托书及银行转款凭证、《证明》、照片，证明原告已按协议将被告的房屋委托拆迁完毕，并将相关装修款项等补偿给原被告的承租户。18、《国有建设用地使用权出让合同》，证明原告已合法取得松木岭小区二期旧城改造地块的使用权。19、国有土地使用权有偿使用收入专用收据，证明原告已按约履行了土地出让合同义务。20、《关于领取房屋拆迁补偿安置费的函》（以下简称《通知一》）、《公证书》﹝附《关于领取拆迁补偿安置款的通知书》（以下简称《通知二》）﹞，证明原告多次通知被告领取补偿款，原告不存在违约行为。 被告李星宏没有提出答辩意见亦没有向本院提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人享有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李星宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定并作为认定本案案件法律事实的依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件的法律事实如下： 为解决北流市松木岭小区二期旧城改造工程项目（以下简称旧城改造工程）的用地问题，2009年8月19日，北流市人民政府作出批复，由国土资源局收回13宗国有建设用地使用权，由市土地储备中心储备入库，其中包括登记在被告李星宏之父李月林名下位于松木岭路0108号约1020平方米（以拆房时实际测量面积为准）的国有土地建设用地使用权；此后，经过北流市发展和改革局进行审批，核准旧城改造工程由原告投资建设，建设资金总投资约1.2亿元由原告自筹解决。2009年10月，北流市建设局、新天地公司、旧城改造工程领导小组办公室三方共同签订了《松木岭二期工程项目拆迁补偿安置资金使用监管协议书》，明确约定：安置资金存入北流市拆迁办公室在中国银行北流支行开设的专用账户（户名：北流市拆迁办公室，账号：88×××01）；实行专款专用（专用于该小区被拆迁户的补偿及安置费）；支付给各拆迁户的拆迁补偿安置费须经三方同意方可支付，任何一方没有权利支付。2009年11月16日，新天地公司委托北流市城市建设综合开发有限公司负责旧城改造工程建设用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁；此后，北流市建设局向新天地公司颁发了《房屋拆迁许可证》。2012年2月24日，新天地公司与北流市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，新天地公司依合同约定交纳了土地使用权的出让金，取得了旧城改造工程地块的土地使用权。 在旧城改造工程的拆迁过程中，就松木岭路0108号房屋的拆迁事宜，经过协商达成协议，由新天地公司与被告李星宏于2009年10月30日签订《拆迁协议》一份。《拆迁协议》约定：1、被拆迁的房屋所在地点为松木岭路0108号，建筑使用面积1637.33平方米。2、安置方式及面积：①新天地公司同意李星宏选择房屋产权调换拆迁补偿安置方式，拆旧房换新房，房屋产权置换，新天地公司以土地面积877.13平方米及房屋建筑面积1637.33平方米进行房屋产权置换；②房屋属性为商铺，根据就近或就地的安置原则进行安置，在新建楼层的一至二层进行安置1200平方米（其中一层600平方米，二层600平方米，含公摊）；同时无偿安置四套商品房，其中三套楼中楼，每套面积230平方米--250平方米（含公摊），李月林、李奇羿、李星宏各一套，位置由李星宏在松木岭二期工程项目开发小区内的商品房中优先选定，一套普通商品房，面积110--130平方米（含公摊），归李月权所有，位置由李星宏在松木岭二期工程项目开发小区的商品房中优先选定。3、拆迁方式为委托拆除。李星宏必须在规定的期限内将被拆迁房屋内的自有财物全部搬离拆迁现场，逾期不搬，新天地公司将申请市人民政府实施强制拆除，所需费用由李星宏负责，该费用在拆迁补偿中扣除或以料抵偿。4、房屋装修等各项补偿费：新天地公司给予李星宏房屋装修等各项补偿费合计为31.6247万元；违法建筑物和到期临时建筑由李星宏自行拆除，不作补偿和安置依据。5、房屋拆迁搬家补助费：新天地公司给予李星宏一次性支付拆迁搬家补助费为2000元。6、住房过渡安置：新天地公司给予李星宏一次性支付三年铺租过渡安置补助费105万元（即每年铺租补偿35万元计算）；过渡安置补助费自新天地公司搬迁房屋验收合格之日，计算至新房安置之月止。7、拆迁奖励政策：被拆迁人（李星宏）按规定时间签订拆迁协议，在规定拆迁期限内自行搬迁及委托拆除完毕的，经验收合格后，给予一次性奖励5万元给李星宏。8、上述4、5、6、7项的补偿费用合计141.8247万元。李星宏按规定时间签订拆迁协议的，首期预付拆迁安置补偿费80﹪，在协议生效后30天内一次付给；剩余20﹪待李星宏被拆除房屋拆除完毕，经拆迁工作人员验收合格后10天内一次付清。9、新天地公司逾期付款的，应从逾期之日起，按所逾期付款金额的每月百分之二向李星宏支付违约金；李星宏逾期搬迁的，应从逾期之日起，按补偿金额的每月百分之二向新天地公司支付违约金。10、李星宏保证对被拆迁房屋拥有合法产权，不存在任何产权纠纷。被拆迁房屋无任何抵押。李星宏应在本协议签字时，向新天地公司移交有效的房屋、土地证件，由新天地公司统一办理注销登记手续。11、本协议在新天地公司、李星宏双方签订后，自旧城改造工程用地土地出让成交之日起生效。签订《拆迁协议》后，新天地公司委托北流市城市建设综合开发有限公司对松木岭路0108号土地上的建筑物进行拆除，2011年3月8日全部拆除完毕。旧城改造工程正在全面施工，至今尚未竣工交付。 2012年5月4日，新天地公司作出《通知一》，写明：根据《拆迁协议》的约定，房屋装修等各项补偿费合计31.6247万元，为了不影响整体拆迁进度，此款项新天地公司根据拆迁领导小组办公室的会议决定和通知，已于2010年8月6日为你方（李星宏）代支付北流市绿草堂餐厅原租者陈居伟装修补偿费30万元，又为你方代支付荷香饭店搬迁补偿10694.32元，幼儿园搬迁补偿2000元，肖锦萍粉店搬迁补偿600元，共计31.329432万元，此款项余下2952.68元；房屋拆迁搬家补助费2000元；住房过渡安置补助费，一次性支付三年铺租过渡安置补助费105万元；拆迁奖励给予一次性奖励5万元，合计110.495268万元；你方（李星宏）在2012年5月10日前来办理领款。 因李星宏没有领取款项，2013年12月3日，新天地公司再次作出《通知二》，写明：根据《拆迁协议》约定我公司（新天地公司）应支付货币补偿，在协议签订后已支付部分款项，现余下110.495268万元拆迁货币补偿款你（李星宏）一直不领取，也不告知我公司你的相关银行账号，导致我公司无法支付该笔款项。现我公司再次通知你请在收到本通知书之日起三个工作日内来我公司领取该笔货币补偿款并办理手续，逾期由此产生的损失由你自行承担。2013年12月5日，在北流市公证处公证下，新天地公司将《通知二》通过国内特快专递邮寄的方式，邮寄给被告李星宏。 另查明，李星宏认为拆迁补偿费用不合理，与新天地公司多次协商未果后，被告李星宏于2013年12月16日作出了《解除拆迁协议的通知》并寄送新天地公司。《解除拆迁协议的通知》写明：根据《拆迁协议》约定，乙方（李星宏）按规定时间签订拆迁协议的，首期预付拆迁安置补偿费80﹪，首期预付款时间，在协议生效后30天内一次付给；剩余20﹪待乙方被拆除房屋拆除完毕，经拆迁工作人员验收合格后10天内一次付清。贵公司（新天地公司）不按时付款给本人（李星宏）且严重逾期。现因贵公司不履行合同的主要义务，且贵公司亦书面同意本人收回被拆迁房屋原址的土地使用权，根据《合同法》第93条、第94条规定，特函告如下：1、自本通知出具之日起正式解除《拆迁协议》；2、请贵公司于收到本通知之日起10天内将本人被拆除房屋占地范围的土地归还给本人，并赔偿因拆迁对本人所造成的一切经济损失。 再查明，新天地公司为依法登记成立的从事房地产开发、销售的公司法人。签订《拆迁协议》后，为使旧城改造工程及时施工，新天地公司对松木岭路0108号房屋的原承租户进行了补偿并代被告支付了该笔费用，其中，北流市绿草堂餐厅原租者陈居伟装修补偿费30万元，荷香饭店搬迁补偿10694.32元，幼儿园搬迁补偿2000元，肖锦萍粉店搬迁补偿600元。新天地公司应支付给被告李星宏的拆迁货币补偿费用110.495268万元，现已经存于北流市拆迁办公室在中国银行北流支行开设的专用账户。 本院认为，原告新天地公司为从事房地产开发、销售，已经领取《房屋拆迁许可证》的公司法人，李月林为松木岭路0108号房屋的所有人，新天地公司、李月林为《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人；经过协商，李月林同意以被告李星宏名义与原告签订了本案的《拆迁协议》。《拆迁协议》为双方的真实意思表示，所约定的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定，没有违反有关法律的禁止性规定，《拆迁协议》自约定的旧城改造工程用地土地出让成交之日（2012年2月24日）起发生法律效力，原、被告均应按照约定履行相应的义务。 本案《拆迁协议》是否具有单方解除的法定情形。被告李星宏提出原告没有按照《拆迁协议》的约定期间支付货币补偿，严重逾期，应该解除《拆迁协议》；由被告收回被拆迁房屋原址的土地使用权，因此，作出了《解除拆迁协议的通知》，本院认为，《拆迁协议》已经明确约定了货币补偿的金额、期限及逾期支付的违约责任，因被告不满意《拆迁协议》中的货币补偿金额，导致原告没有能够履行支付的义务，现应付给被告的货币补偿费已经存放于专用的账户中进行了提存，应视为原告现在已经履行了支付货币补偿的义务；即使原告超过《拆迁协议》约定的支付期限履行支付货币补偿的义务，存在违约行为，亦只是承担相应的违约责任，但该违约行为并非根本性违约，被告可以通过主张原告承担支付违约金的法律途径来实现救济，并不影响其实现合同的主要目的，因此，即使原告存在逾期支付货币补偿的违约情形，但因为该情形不符合法定的单方解除合同的情形，被告单方解除《拆迁协议》不符合法律规定，故被告作出的《解除拆迁协议的通知》，因违反法律规定而无效。 另外，自原、被告签订《拆迁协议》并对该协议的房屋进行依法拆除后，根据政府部门的批复，《拆迁协议》中的土地使用权已经收归国有，在原告与政府部门签订土地使用权出让合同并依法缴交出让金后，该协议的土地使用权由原告依法取得，被告不再合法拥有该协议中的土地使用权，因此，被告欲凭解除《拆迁协议》后主张原告返还土地使用权，并无法律依据，故被告的该意见，依法不予采纳。综上理由，原告主张被告作出《解除拆迁协议的通知》的行为无效的诉讼请求，于法有据，理由成立，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下： 被告李星宏于2013年12月16日作出的《解除〈房屋拆迁补偿安置协议书〉的通知》无效。 本案案件受理费100元（原告已预交），由被告李星宏负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（受理费户名：玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 人民陪审员  杨荣珍 人民陪审员  李玉玲 二〇一四年七月三十一日 书 记 员  罗 镇