浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第395号
上诉人（原审被告）浙江省义乌市天元置业有限公司。
法定代表人杨群民。
委托代理人（特别授权）吴光东。
被上诉人（原审原告）赵民。
委托代理人（特别授权）楼松海、骆红刚。
上诉人浙江省义乌市天元置业有限公司（以下简称天元公司）为与被上诉人赵民商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2011）金义民初字第2636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵民在原审中诉称，其向天元公司购买天元·滨江国际3单元2902号房屋，双方于2008年12月15日签订商品房买卖合同，合同编号为3-2902号。合同约定：建筑面积201.13平方米，房款590万元，2009年9月30日前交房等内容。合同签订时，其一次性付清了全部房款。2009年4月13日双方签订了车位使用权转让协议，同时付清车位款35万元，天元公司开具了590万元房款和35万元车位款两份收款收据。在合同约定的交房期限届满时，其催促交房，但天元公司一直借故拖延不交。根据天元·滨江国际项目众多问题传闻，近期经向房权登记部门查询，果然，其购买的房屋已由天元公司再卖给李彦照，并由李彦照备案登记。天元公司的行为不仅丧失作为房地产开发公司的基本诚信，已构成完全违约，同时也严重损害了原告的合法权益。鉴于本案合同的房屋权利现状，因天元公司原因已导致原告合同目的不能实现，其无法取得房屋。为此，其诉请：1、判决解除双方于2008年12月15日签订的合同编号3-2902的《商品房买卖合同》，以及于2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》；2、判决天元公司返还已付购房款和车位使用权转让费合计625万元以及偿付自2009年4月13日暂计算至起诉日的利息损失801678元（按1-3年期，5.4%年息计算），以后利息按年息5.4%计算至实际返还日止；3，判决天元公司承担已付款一倍即625万元的赔偿责任。
天元公司在原审中辩称，1，其同意赵民的第一项诉讼请求，同意解除商品房买卖合同与车位（辅助用房）使用权转让协议。2，赵民在本案中提出的商品房买卖合同所购买的房屋由时任金华市公安局消防支队副支队长陈建飞购买，陈建飞未交付购房款。2008年12月15日赵民与其签订购房合同，也是按陈建飞的意思来办理，但赵民也一直未向其交付购房款。虽然其在2009年4月13日向赵民开具了两张收款收据，但赵民并未交付过购房款及车位转让的款项。因此，双方签订的房屋买卖合同并未实际履行，赵民要求其返还购房款、支付利息及要求其承担一倍购房款的赔偿责任不能成立，请求驳回赵民的诉讼请求。
原审法院查明，天元公司的股东为杨群民与朱剑峰，杨群民占51%的股权，朱剑峰占49%的股权。陈建飞原系金华市公安局消防支队副支队长，现因犯受贿罪在监狱服刑。2007年，因天元公司资金周转困难，朱剑峰为公司向多个债权人进行融资，其中陈建飞以陈丹君（陈建飞外甥女）的名义数次出借给天元公司款项共计一千余万元。后因天元公司无法归还借款本息，与陈建飞达成以房抵债的合意，天元公司同意以其开发的天元·滨江国际3单元2902号房屋折合价款625万元予以抵偿借款。同时因陈建飞以陈丹君的名义尚欠浙江义乌银河房地产开发有限公司300万元借款本息未有归还，故陈建飞遂将上述抵偿的房屋以520万元的价款直接抵偿给浙江义乌银河房地产开发有限公司，并由浙江义乌银河房地产开发有限公司找补220万元给陈建飞，该款浙江义乌银河房地产开发有限公司于2009年4月24日汇入陈丹君的账户，陈建飞业已收取。2008年12月15日，浙江义乌银河房地产开发有限公司以本公司员工赵民即本案原告为买受人的名义与天元公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：赵民向天元公司购买天元·滨江国际3单元2902号房屋，建筑面积201.13平方米，总价款为人民币590万元；赵民于2008年12月15日前支付全部购房款，天元公司应当在2009年9月30日前将该商品房交付赵民使用；合同还对双方的违约责任等进行了约定。2009年4月13日，双方签订《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》一份，约定天元公司将滨江国际040号地下车位使用权转让给赵民，转让费为人民币35万元，在签署本合同时一次性付清，天元公司须在2009年12月30日前将该车位交给赵民使用。同日，天元公司出具收取赵民590万元及35万元的收款收据各一份给赵民。嗣后，天元公司未将涉案房产交付给赵民，却又将涉案房产出卖给案外人李彦照。为此，赵民诉至该院，天元公司于2011年10月20日收到本案的起诉状等诉讼材料。另查明，座落于天元·滨江国际3-2902号房屋（车位不备案）已于2011年6月1日备案至李彦照名下，预售总价为8278777元，未办理预告登记。
原审法院认为，本案天元公司与陈建飞之间存在借贷关系，陈建飞与浙江义乌银河房地产开发有限公司之间存在借贷关系的事实清楚，有朱剑峰与陈建飞的陈述笔录为证，赵民对此事实亦无异议，该院予以确认。三方当事人商议采取以房抵债的方式处理债权债务不违反法律规定，作为债权人的浙江义乌银河房地产开发有限公司以赵民为受让人的名义签订本案的商品房买卖合同系其对自身权利的处分，也未违反法律规定，故双方于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》及2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》系双方的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。根据天元公司2009年4月13日出具收款收据的行为表明，天元公司已认可该以房抵债的方式视为收取赵民625万元的购房款，故应认定赵民已履行交付房款的义务，然天元公司未按合同约定期限交付房屋已构成违约，且天元公司嗣后又将涉案房屋另行出卖给案外人李彦照，并已于2011年6月1日备案至李彦照名下，故赵民已无法取得涉案房屋，导致赵民的商品房买卖合同目的不能实现，赵民依法享有解除合同、要求返还已付购房款及利息的权利，并可以请求天元公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。天元公司答辩认为对解除合同无异议，故该院确认涉案合同自天元公司收到本案起诉状之日即2011年10月20日已解除，合同解除后天元公司应当返还赵民购房款625万元及支付从交款之日起计算的利息，同时赵民要求天元公司承担已付款一倍即625万元的赔偿责任于法有据，该院予以支持。赵民主张利息按年息5.4%计算未超过银行同期同类贷款基准利率的规定，该院予以准许。综上，赵民的诉讼请求合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，判决：一、确认赵民与天元公司于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》以及于2009年4月13日签订的《滨江国际车位（辅助用房）使用权转让协议》已于2011年10月20日解除；二、天元公司于判决生效之日起十日内返还赵民已付购房款和车位使用权转让费合计人民币625万元并支付利息（利息按年息5.4%从2009年4月13日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、天元公司于判决生效之日起十日内赔偿赵民人民币625万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101610元，诉讼保全费5000元，由天元公司负担。
宣判后，天元公司不服，向本院提起上诉称，一、赵民并未实际支付购房款。涉案房屋原先系由原金华市公安局消防支队副支队长陈建飞购买，但没有支付房屋仅约定以房抵债。涉案合同也是按陈建飞的意思来办理的，虽其开具了两张收款收据，但赵民一直未交付购房款，收款方式一栏均为空白。二、赵民从陈建飞处转移过来的债权并不足以抵付购房款。按朱剑峰、陈建飞的供述，陈建飞的借款按银行四倍利息计算，扣除已支付的款项，仅剩约200万元，远不够625万元的购房款。而赵民可以享受的债权以陈建飞可以享受的为限。三、其与赵民之间并无以房抵付朱剑峰个人债务的约定。虽其开具了两张收款收据，但未收任何款项，其不应返还购房款。赵民可向陈建飞主张。四、原判认定其承担购房款的一倍赔偿既缺乏合法性又缺乏合理性。1、赵民未支付任何购房款；2、假设支付了200万元购房款，那么赵民物权取得房屋；3、假设赵民有权取得赔偿，按规定也是一倍以下，满额缺乏合理性，与之前的生效判决形成冲突；4、原判支持赔偿，等于支持了高利息的倍数。综上，请求二审法院依法改判。
赵民二审中答辩称，一、本案不存在购房款未支付的问题，而是购房款以什么方式支付的问题。涉案房产是以房抵债的方式代替了房款的支付，天元公司开具的两张收款收据足以证明。二、关于赵民从陈建飞处转移过来的债权问题，朱剑峰自认向陈建飞借款800万元，天元公司提出的利息及其他以房抵债问题，但并未提供依据。三、天元公司认为并未同意以房抵付朱剑峰的债务，与事实不符。陈建飞与朱剑峰在公安调查时的陈述都说明当初朱剑峰和天元公司都是同意以房抵债的。四、原判认定一倍的赔偿有充分的法律依据。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。
本院认为，一、关于涉案房产房款的支付问题。本案中赵民就涉案房产虽未直接支付购房款给天元公司，但根据陈建飞、朱剑峰在有关案件中的陈述可以认定，涉案房产系天元公司为归还陈建飞的债务，陈建飞为清偿浙江义乌银河房地产开发有限公司的债务，而由天元公司直接抵偿给浙江义乌银河房地产开发有限公司指定的受让人赵民。天元公司为此与赵民签订了商品房预售合同并开具给赵民购房款收据也足以佐证。天元公司认为陈建飞所享之债权并不足以支付涉案房产购房款，但其未提供证据予以证明。故原判认定赵民已履行了支付房款的义务并无不当。至于朱剑峰的行为是否能够代表天元公司行为的问题，因朱剑峰系天元公司的总经理，其借款就是为了涉案房产项目的开发，且商品房预售合同及收据也盖有天元公司合同专用章和发票专用章，故足以认定朱剑峰的行为系履行职务行为，法律后果应由天元公司承担。二、关于天元公司一房二卖的赔偿问题。天元公司与赵民签订商品房预售合同后，天元公司又将涉案房屋出卖给第三人并办理的合同备案，导致赵民无法取得涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，赵民可以请求天元公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原判据此认定由天元公司承担已付款一倍的赔偿责任并不违反法律的规定，本院予以支持。综上，天元公司提出上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101610元，由上诉人浙江省义乌市天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一三年五月二十二日
代书记员 周 莉