江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第00641号
原告杨云起，个体户。
被告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司，组织机构代码66763896-9，住所地盱眙县穆店乡龙泉湖风景区假日龙湾售楼处。
法定代表人肖梅，该公司董事长。
委托代理人李全龙，江苏马健律师事务所律师。
委托代理人柴静青。
原告杨云起与被告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司（以下简称为龙泉湖公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2015年4月27日公开开庭进行了审理，原告杨云起、被告龙泉湖公司的委托代理人李全龙、柴静青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨云起诉称，2012年8月21日原被告签订商品房销售合同一份，约定原告购买被告开发的龙泉湖假日龙湾A-51幢01号商品房，价格为2061125元，2012年12月30前交房，逾期30日后买受人有权解除合同，解除合同的，出卖人应当自通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照已付款的3%向买受人支付违约金，继续履行的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日万分之三支付违约金。原告按照合同约定支付了2061125元购房款，但被告没有按照合同约定交付房屋。2013年2月5日原告按照合同约定通知被告解除商品房买卖合同，被告应当在2013年3月5日前退还购房款和支付3%的违约金。被告至今没有履行退还购房款和支付违约金的义务，应当按照双方约定的日万分之三支付迟延给付期间的违约金。请求判令解除原被告签订的商品房买卖合同，被告向原告返还购房款2061125元并支付违约金515693.47元。
被告龙泉湖公司辩称，原被告签订商品房买卖合同及内容属实，案涉房屋目前尚不具备交付使用条件，同意解除合同并返还原告实际购房款106万元。对于首付款1001125元系案外人盱眙瑞通建材有限公司所承做的被告方工程款予以预先冲抵，并且该公司就工程款的使用明确约定用于购买被告方相应的房产，不应返还给原告。原告杨云起主张的违约金计算没有依据，不予认可。请求依法处理。
经审理查明，被告龙泉湖公司系经营商品房开发、销售及现代农业及旅游度假资源开发与经营等业务的有限公司。2012年8月21日原被告签订商品房买卖合同一份（合同编号为1033320000180），约定由原告购买被告开发销售的龙泉湖假日龙湾A-51幢-1号房，该商品房建筑面积374075平方米，房款总金额2061125元。买受人应于2012年8月21日前支付首付款100225元，剩余的106万元以银行贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合合同约定并取得批准文件的商品房交付买受人使用。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起到实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同签订后的2012年8月21日被告龙泉湖公司向原告出具收据一份，注明交款单位为杨云起，人民币1001125元，收款事由为假日龙湾A51首付款，该条据加盖了被告公司财务专用章。同年10月10日被告龙泉湖公司向原告出具销售不动产统一发票一张，注明预收购房款1001125元，该发票交付原告时收回了上述同等金额的财务收据，该日原告杨云起缴纳契税61833元。2013年1月1日原告杨云起自工商银行以按揭贷款方式交付尾款106万元，同年3月26日被告龙泉湖公司向原告出具购房款2061125元发票一张。后因逾期交房，原告杨云起于2013年2月25日向被告龙泉湖公司递交解除合同通知一份，要求解除双方签订的商品房买卖合同、退还购房款并按全部已付款的3%支付违约金，被告方工作人员收到该通知。本案庭审期间，被告龙泉湖公司认诺案涉房屋尚未取得开发项目交付使用备案证明，未实际交付。
另查明，被告龙泉湖公司签订合同时企业名称为盱眙商茂龙泉湖旅游开发有限公司，2013年5月20日经工商行政管理部门核准企业名称变更为现名。原告杨云起当庭陈述认为，因案外人徐秀欠其债权，徐又以被告公司欠其工程款债权转让给原告杨云起冲抵房屋首付款1001125元。被告龙泉湖公司陈述认为，原告杨云起未实际支付购房款1001125元，如解除合同，该部分不应向原告返还。被告龙泉湖公司同时提供2012年8月21日委托书一份，内容为被告公司与盱眙瑞通建材有限公司（以下简称为瑞通公司）签订的龙泉湖钢塑栏杆工程合同，瑞通公司授权徐秀女士全权办理该工程合同所对应的别墅房源购房相关手续，并同意龙泉湖公司将应付工程款票据出具给徐秀女士以办理购房相关手续，如工程款不足以支付房款，徐秀女士承诺以在龙泉湖公司承接的其他工程应付款支付差额。经徐秀女士同意并委托，由杨云起办理其中A51幢别墅一切购房手续，相关票据出具给杨云起先生，该部分房价款为龙泉湖公司支付的工程款。该委托书由瑞通公司盖章并徐秀签字。被告龙泉湖公司又提供一份与瑞通公司于2012年9月13日签订的采购合同一份，该合同约定乙方（瑞通公司）所有的货款的95%冲抵购买盱眙龙泉湖度假区房款。还提供2013年3月26日瑞通公司承诺书一份，内容为委托龙泉湖公司向原告杨云起开具购房发票，金额1001125元，该款在栏杆工程合同中扣除。该采购合同及承诺书均由瑞通公司盖章并徐秀签名。被告龙泉湖公司当庭认诺案涉房屋首付款系由瑞通公司工程款冲抵。原告杨云起对被告提供的三份证据材料质证认为关于首付款三方关系实际是债权转让，原被告签订了合同，被告方出具了收据和发票就认可了购房和付款行为，是有效的。原告杨云起在本案中关于违约金的诉讼请求明确为从约定交房日的第二天起至实际给付之日止按已付房款的日万分之三计算。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票、现金完税证、解除合同通知书、采购合同、委托书、承诺书等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照法律规定或者根据合同约定全面履行义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原被告双方同意解除合同，并无不当，依法照准。被告龙泉湖公司同意以第三人等额工程款冲抵原告杨云起购房首付款，经接洽、商谈和确认后相继以公司名义出具收据和发票，原告杨云起依约办理银行按揭贷款支付购房款106万元后，被告龙泉湖公司出具了正式的房款全额的税务发票，应当认定以收到现金或其他方式受领了原告杨云起的购房款2061125元。导致案涉合同解除的原因是逾期交房，与合同约定的交房期限相比较，被告龙泉湖公司目前尚未取得批准文件，逾期交房近二十八个月，构成根本违约，且不能归责于原告杨云起，因而应当承担返还购房款2061125元的民事责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告杨云起主张的违约金计算方法错误，应按约定的已付房款2061125元的百分之三计算，应为61833.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨云起与被告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司于2012年8月21日签订的编号为1033320000180的商品房买卖合同，终止该合同的履行；
二、被告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司于判决生效后10日内返还原告杨云起购房款2061125元并给付违约金61833.75元，合计2122958.75元；
三、驳回原告杨云起其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27415元，减半收取13707.5元，财产保全费5000元，合计18707.5元，由原告杨云起负担2707.5元，被告盱眙商茂龙泉湖旅游度假发展有限公司负担16000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。（收款单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一五年四月二十八日
书记员 赵容达
附本案援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。