江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第200号
原告夏晓芳。
委托代理人张华，江苏沉浮律师事务所律师。
被告姚璎。
委托代理人高莹，江苏传承律师事务所律师。
原告夏晓芳与被告姚璎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月3日立案受理后，由代理审判员朱诚独任审判，于2014年2月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，�案转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年6月5日、12月26日公开开庭进行了审理。原告夏晓芳及委托代理人张华、被告姚璎委托代理人高莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏晓芳诉称：原告夏晓芳与被告姚璎于2010年9月6日签订房屋出租协议，约定原告夏晓芳将位于昆山市XX路XX号的店铺出租给被告姚璎，用于开设女子美容院。装修及设备情况：简单装修，玻璃门、卷帘门、灯具、楼梯扶手、地板以及窗扇和两个卫生间洁具齐全完好。租期3年（自2010年10月1日至2013年9月30日），租金每年60000元，先付后用，每年付一次，提前一个月支付当年度租金。押金5000元，退房时，结清水、电、气物业费等各项应缴费用以及房屋起初交付被告姚璎时的设施完好的情况下，交还钥匙后无息退还押金。合同期满时，未经原告夏晓芳同意，继续使用房屋按约定租金的5%，以天�计算违约金。合同签订后，原告夏晓芳依约交付该店铺，但在合同到期后，被告姚璎未按约定将恢复好的店铺归还原告夏晓芳，被告姚璎的行为已构成违约。诉请判令：1、被告姚璎立即将店铺恢复原状归还原告夏晓芳；2、被告姚璎支付店铺使用费及违约金（使用费暂从2013年10月1日算至2013年12月31日为15000元，违约金为23500元，要求算至实际归还之日）；3、承担本案诉讼费用。
被告姚璎辩称：第一，被告姚璎已经于合同到期时向原告夏晓芳交还了房屋，并且将房屋的钥匙以快递的方式交付给原告夏晓芳，而且在退房前已经按照合同的要求恢复了房屋的设施，退房时房屋的装修及设备情况完全符合合同所列明的情况，原告夏晓芳却拒不归还被告姚璎的押金5000元.第二，请求法庭驳回原告夏晓芳诉请。
经审理查明：2010年9月6日，原告夏晓芳与被告姚璎签订房屋出租协�，约定：第一条、原告夏晓芳将自有的坐落在昆山市XX路XX号的店铺房屋一套（1-3层），建筑面积142.25平方米，出租给被告姚璎作女子美容院使用。装修及设备情况：简单装修，玻璃门、卷帘门、灯具、楼梯扶手、地板以及窗扇和两个卫生间洁具齐全完好。第二条、租赁期限。租赁期共3年，原告夏晓芳从2010年10月1日起将出租房屋交付被告姚璎使用，至2013年9月30日收回。第三条租金、交纳期限和交纳方式。原告夏晓芳、被告姚璎议定年租金为60000元，交纳方式为年付款式。由被告姚璎在2010年9月6日交纳给原告夏晓芳。先付后用。以后每1年交付一次，应在首期房租到期前一个月支付下期房租。第四条租赁双方的变更。1、如原告夏晓芳按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、租赁期间，被告姚璎不得改变房屋结构，因正常原因装修房屋须征得原告夏晓芳同意。第五条被告姚璎须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、电视、电话、卫生及物管等费用。被告姚璎因经营期间相关费用和被告姚璎的民事纠纷均自行负责。电的底数是394度。第六条原告夏晓芳收被告姚璎押金5000元，被告姚璎退房时，结清水、电、气、物业费等各项应缴费用以及房屋起初交付被告姚璎时的设施完好的情况下，交还钥匙后，由原告夏晓芳无息退还被告姚璎押金。第七条违约责任。被告姚璎有下列情形之一的，原告夏晓芳可以终止合同，收回房屋，同时押金充当赔偿金，不予退还。1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金15天。合同期满后，如原告夏晓芳继续出租房屋的，被告姚�拥有优先承租权。被告姚璎逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向原告夏晓芳交付违约金。被告姚璎擅自将承租房屋转给他人使用，原告夏晓芳有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由被告姚璎向原告夏晓芳支付违约金。本合同期满时，被告姚璎未经原告夏晓芳同意，继续使用承租房屋，按约定租金的5%，以天数计算向原告夏晓芳支付违约金后，原告夏晓芳仍有终止合同的申诉权。第八条免责条款。1、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成被告姚璎损失的，原告夏晓芳、被告姚璎互不承担责任。2、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使原告夏晓芳、被告姚璎造成损失，互不承担责任。因此述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。……第十条其他约定事项。1、双方商定由原告夏晓芳代为收取物业费，物业费金额以原告夏晓芳当年交纳金额为准，如有变更原告夏晓芳应告知被告姚璎。2、被告姚璎所有水费由原告夏晓芳代收取为30元／月。……3、自签订协议之日起被告姚璎应交纳原告夏晓芳1年租金60000元，押金5000元，1年物业费1109.55元，1年水费360元。共计66469.55元。4、本店面水卡一张交被告姚璎管理，退被告姚璎已收水费350元。
2013年9月26日，原告姚璎委托江苏传承律师事务所袁团卫律师向被告夏晓芳致律师函，主要内容为：合同期限即将届满，姚璎多次提出办理房屋交接手续，但你（即夏晓芳，下同）无故不肯退还姚璎押金。……望你在接本函后3日内与姚璎或本律师联系，商讨解决该事宜。否则姚璎将向人民法院提起诉讼，追究你的法律责任。届时，你不仅要承担退还押金的责任，还将承担由此而产生的违约金、诉讼费用等。
2013�9月30日，原告夏晓芳委托江苏沉浮律师事务所张华律师向被告姚璎致律师函，主要内容为：你（即姚璎，下同）委托江苏传承律师事务所袁团卫律师发的律师函夏晓芳已收到，现对该函中提及的相关事宜作出回复如下：关于退还押金事宜，根据你与夏晓芳签订的房屋租赁合同约定，合同到期退房时，你应结清水、电、气、物业费等各项应缴费用以及房屋起初交付你方时的设施完好的情况下，交还钥匙后，由夏晓芳无息退还押金，你在合同中确定所承租的房屋装修及设备情况为：简单装修、玻璃门、卷帘门、灯具、楼梯扶手、地板以及窗扇和两个卫生间洁具齐全完好，而你至今未将承租房屋恢复原状，就要求退还押金，违反了合同约定。为此夏晓芳委托本律师发函于你，声明如下：1、请你接此函后立即将所承租房屋恢复原状并返还夏晓芳；2、如逾期，夏晓芳将通过法律途径追究你一切责任。该函于2013年10月1日由被告姚璎签收。
2013年9月30日，被告姚璎向原告夏晓芳通过韵达快递寄出信件一封，寄件地址为昆山市玉山镇假日山庄5号307室，寄件时在信封上写明客户申报内装物品名称为钥匙。该信件经快递于2013年10月1日送达，由崔洪签收。
另查明：2014年7月1日，在本院主持下，原告夏晓芳将位于昆山市XX路XX号店铺打开，接收了涉案店铺。2014年7月2日，原告夏晓芳、被告姚璎在昆山市XX路XX号店铺内拍摄照片，并将照片提交法院。2014年11月11日，原告向法院出具无锡市德品装饰工程有限公司提供的XX路XX号店面装修拆除报价表，证明涉案房屋恢复原状需10862元。
上述事实，有房屋出租协议、律师函、签收单、快递查询单、寄送联、房屋现状照片、原告夏晓芳、被告姚璎当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告夏晓芳与被告姚璎签订的房屋出租协议依法成立，合法有效，对双方有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。原告夏晓芳将符合约定的房屋交付被告姚璎后，被告姚璎按照约定租赁房屋，并支付房租。租赁期间届满时，被告姚璎以律师函的方式通知原告夏晓芳办理房屋交接手续并支付押金，原告夏晓芳以律师函的方式要求被告姚璎恢复原状。结合原告夏晓芳、被告姚璎所拍摄照片和原告夏晓芳所提供的无锡市德品装饰工程有限公司提供的拆除报价，本院确认被告姚璎在房屋到期时未将房屋恢复原状，故应由被告姚璎承担恢复原状的费用10862元，扣除被告姚璎押金5000元，余款5862元需支付。根据房屋出租协议第二条的约定，原告夏晓芳应在租赁期限到期后于2013年9月30日将房屋收回，因被告姚璎未在房屋租赁到期日将房屋恢复原状，引发本案的纠纷过错在于被告姚璎，故对于原告夏�芳要求被告姚璎支付使用房屋使用费用的诉讼请求，本院予以支持。在本院主持下，原告夏晓芳于2014年7月1日将涉案房屋房门打开，双方对涉案房屋现状进行了确认，因此2014年7月1日之前的房屋使用费应由被告姚璎承担。鉴于涉案房屋在2014年7月1日尚未恢复原状，本院酌情确认由原告夏晓芳在一个月内对房屋的原状进行恢复，故对2014年8月1日前的房屋使用费参照租赁期间租金标准计算为50000元，其后的租金损失系原告夏晓芳怠于行使权利而扩大的损失，应由原告夏晓芳自己承担。关于违约金，原告夏晓芳主张明显过高，考虑到其重新出租的合理过渡期，本院酌定按一个月租金计算违约金即5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告姚璎支付原告夏晓芳房�使用费50000元、恢复原状费用10862元、违约金5000元，扣除被告预付的押金5000元，余款60862元于判决生效后十日内支付原告夏晓芳。
二、驳回原告夏晓芳其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1447元，由被告姚璎负担。该款原告夏晓芳已预交，本院不再退还，由被告姚璎于判决生效后十日内支付给原告夏晓芳。
如不服本判决，原告夏晓芳可在判决书送达之日起三十日内，被告姚璎在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏�工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 朱 诚
人民陪审员 毛红娟
人民陪审员 杨正道
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 张 磊
附页：《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应�根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。