四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终1号
上诉人（原审被告）四川众和房地产开发有限公司，住所地眉山市东坡区文定街。
法定代表人李仲安，总经理。
委托代理人江发平，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。
被上诉人（原审原告）杨烨，男，汉族，1988年7月21日出生，住四川省眉山市东坡区白虎滩街。
委托代理人王超，男，汉族，1971年1月5日出生，住四川省眉山市东坡区旭光小区。
被上诉人（原审被告）蹇贵全，男，汉族，1971年6月20日出生，住四川省眉山市东坡区松江镇眉青村。
上诉人四川众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）为与被上诉人杨烨、蹇贵全房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2014）眉东民初字第2471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蹇贵全系金荷嘉园项目的实际开发人，因房地产开发人需系具备资质的房地产开发公司，蹇贵全先是挂靠眉山市江山房地产开发有限公司进行开发，因金荷嘉园项目需要资金，需向银行按揭贷款，而眉山市江山房地产开发有限公司不能与银行建立按揭关系，蹇贵全于2013年10月10日将挂靠单位变更为众和公司，并与该公司签订《联合开发协议》，约定：金荷嘉园商住小区由蹇贵全用土地证[证号:眉市国用（2013）第127号]投资，与众和公司联合开发，所需的土地、建筑、民工工资等一切开发成本、资金和费用全部由蹇贵全承担。该项目的营业税、土地使用税、建安税等所有税费由蹇贵全自行向税务等部门申报缴纳，众和公司不承担任何法律经济责任及投资开发的费用，由蹇贵全给付众和公司管理费10000元，众和公司向蹇贵全提供完整合法的房地产开发资质、企业法人营业执照等相关证件办理相关手续。众和公司负责办理项目报建、施工、交验、办证等手续，并负责房屋建设中的施工管理。该项目开发经营过程中的一切债权债务、安全、经济责任全部由蹇贵全承担，与众和公司无关。
2014年5月25日，杨烨与众和公司金荷嘉园项目部签订了《金荷嘉园房产认购协议》，约定：杨烨向众和公司金荷嘉园项目部认购位于松江镇政府对面金荷嘉园项目中的房产共计25套，具体位置见附件，共计面积2825.28平方米，价款与付款方式：均价为1010.6元／平方米，总房价款为人民币285.5万元，其中255.5万元系2013年以来，蹇贵全（在挂靠眉山市江山房地产开发有限公司期间）多次向杨烨借款的总金额为255.5万元抵扣，作为这次的购房款，余款30万元杨烨在合同签订之日起3日内支付。协议还约定：2014年9月1日前，出卖人（众和公司金荷嘉园项目部）在支付了总房款金额30﹪的违约金后，可以解除本协议；2014年6？月1日前，如果出卖人既不能同杨烨签订房管局认可的正式《商品房买卖合同》并依法在眉山市房管局备案，又不能同杨烨协商解除合同，则出卖人应当承担违约责任，即从2014年5月25日起，按日向杨烨支付罚金，日罚金数额为杨烨已付房款的百分之零点一七（0.17﹪）。
合同签订的当天，杨烨给付30万元购房款，蹇贵全出具收条载明：今收到杨烨人民币300000.00元，其中120000元转入蹇贵全指定的东坡区税务局账户，代其交税，另现金180000.00元由蹇贵全本人收到，收款人蹇贵全，时间为2014年5月25日。为此，杨烨共计支付购房款285.5万元。蹇贵全、朱小刚作为杨烨与众和公司金荷嘉园项目部签订《金荷嘉园房产认购协议》的担保人。此后，双方未能签订正式《商品房买卖合同》，杨烨以众和公司不按双方签订的《金荷嘉园房产认购协议》履行义务诉至原审法院，请求判令：解除其于2014年5月25日与众和公司金荷嘉园项目部签订的《金荷嘉园房产认购协议》，由众和公司、蹇贵全退还购房款人民币285.5万元，并从2014年5月25日起，每日按已付房款的0.17﹪支付违约金，计算至付清之日止。
原审另查明，众和公司销售给杨烨的25套房屋，已有19套房屋在眉山市房管局进行了网签，登记在杨烨及其亲戚名下。
原审法院经审理认为，本案所涉《金荷嘉园房产认购协议》虽只有蹇贵全签字和金荷嘉园项目部印章，而众和公司否认项目部印章是其授权刻制，但该房屋认购在房管局进行了网签，可认定众和公司对蹇贵全的行为进行了授权或追认。故《金荷嘉园房产认购协议》合法有效，对众和公司有约束力。蹇贵全开发金荷嘉园小区，为了取得开发资质，先挂靠眉山市江山房地产开发有限公司进行开发。后因金荷嘉园项目需要资金投入，需向银行按揭贷款，而眉山市江山房地产开发有限公司不能与银行建立按揭关系，蹇贵全于2013年10月10日与众和公司签订《联合开发协议》，约定众和公司向蹇贵全提供完整合法的房地产开发资质、企业法人营业执照等相关证件办理相关手续，蹇贵全给付众和公司管理费10000元，负责管理相关事项。开发区的土地、资金、修建等全部由蹇贵全负责，众和公司负责办理项目报建、施工、交验、办证等手续，并负责房屋建设中的施工管理。该项目开发经营过程中的一切债权债务、安全、经济责任全部由蹇贵全承担，与众和公司无关。该协议名为联合开发，实为挂靠关系，金荷嘉园小区的实际开发人为蹇贵全，其责任主体也应为蹇贵全，对外应承担相应的民事责任。众和公司在履行《联合开发协议》的过程中对蹇贵全在金荷嘉园小区开发方面的管理工作不到位，从而导致杨烨与众和公司金荷嘉园项目部签订的《金荷嘉园房产认购协议》未履行，违约方为蹇贵全，蹇贵全应承担违约责任。众和公司对蹇贵全的违约行为承担连带清偿责任。为此，杨烨请求解除《金荷嘉园房产认购协议》，返还购房款人民币285.5万元的诉讼请求理由成立，应予支持；其请求蹇贵全、众和公司承担违约金符合法律规定，但双方约定的违约金过高，蹇贵全请求降低符合法律规定，原审法院酌定从2014年5月25日起按中国人民银行规定的银行同期贷款利率的四倍计算利息。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除杨烨与众和公司金荷嘉园项目部于2014年5月25日签订的《金荷嘉园房产认购协议》；二、蹇贵全在判决生效之日起十日内，返还杨烨购房款人民币285.5万元及违约金（违约金的计算方式：以本金285.5万元为基数，从2014年5月25日起计算至判决确定给付之日，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率的四倍计算；若未按判决确定之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日）；三、众和公司对以上款项承担连带清偿责任。案件受理费31970元，保全费5000元，共计36970元，由蹇贵全和众和公司负担。
众和公司上诉称，1.上诉人从未设立过金荷嘉园项目部，也未刻制和授权刻制相关项目部印章，本案所涉《金荷嘉园房产认购协议》与上诉人无关；2.杨烨所称285.5万元系蹇贵全对杨烨的借款而非购房款，不存在退还购房款问题；3.原审判决上诉人对蹇贵全的债务承担连带责任缺乏法律依据；4.原审法院遗漏了本案的必要共同诉讼参与人，存在程序上的瑕疵。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人杨烨答辩称，1.蹇贵全就金荷嘉园房产的开发与众和公司之间存在挂靠关系，众和公司成立金荷嘉园项目部是客观事实；2.蹇贵全对杨烨的借款已通过房产认购协议转化为购房款，且蹇贵全当初所借款项用于了所涉房产项目的开发；3.众和公司应基于其与蹇贵全之间的挂靠关系对外承担连带责任；4.本案不存在遗漏必要共同诉讼当事人的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人蹇贵全未作答辩。
本案二审审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致，本院予以确认。
本院认为，鉴于蹇贵全在法定期限内并未向本院提起上诉，故原审法院对有关责任归属及责任性质的认定，应视为其不持异议，现结合众和公司与杨烨在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点主要在于：1.众和公司是否应当对蹇贵全的债务承担连带责任；2.原审是否存在遗漏必要共同诉讼当事人的情形。
根据现已查明的案件事实，案涉金荷嘉园房产项目的开发系蹇贵全挂靠众和公司进行修建，双方所签《联合开发协议》能够反映，开发所需土地、建筑、民工工资等一切开发成本、资金和费用均由蹇贵全个人承担，众和公司仅向蹇贵全收取一定的管理费用。现蹇贵全以众和公司金荷嘉园项目部名义与杨烨签订的房产认购协议，尚无直接证据表明蹇贵全与之订立合同的行为得到了众和公司的授权，而众和公司在诉讼中亦否认金荷嘉园项目部的存在，故该房产认购协议的签订，应认定系蹇贵全个人行为。但是，基于众和公司与蹇贵全就金荷嘉园房产项目的开发存在挂靠关系，且其对外出售的房屋均以众和公司名义在房管部门办理了网签手续这一基础事实，众和公司在与蹇贵全订立《联合开发协议》之时就应当认识到，纵然蹇贵全事实上系该项目实际权利义务的承受者，但双方在内部协议中有关权利义务关系的约定不能对抗外部第三人。众和公司应就本案合同解除产生的法律后果，基于挂靠的客观事实，就蹇贵全所负债务向杨烨承担连带责任。据此，众和公司的上诉理由不能成立。
至于众和公司上诉称原审遗漏了眉山市江山房地产开发有限公司等必要共同诉讼当事人，本院经审查后认为，本案所涉《金荷嘉园房产认购协议》在签订前，蹇贵全已与眉山市江山房地产开发有限公司解除了挂靠关系，并且杨烨及其亲属名下根据认购协议已进行网签的19套房屋是否应当解除网签登记，属于合同解除后有关恢复原状的认定问题，在本案各方均未提出该主张的情况下，本院不宜直接对此进行审查，各方当事人均可另行主张。故众和公司就原审遗漏必要共同诉讼当事人的理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的情形，对其该上诉主张本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费29640元，由上诉人四川众和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李迪
审判员 唐部
审判员 余鹏
二〇一六年三月二十一日
书记员 杨可