黑龙江省五常市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0184民初52号
原告董秋野，现住五常市。
原告赵香兰，现住五常市。
原告李淑娟，现住五常市。
三原告共同委托代理人郭阿龙，黑龙江理智律师事务所律师。
被告刘国清，现住五常市。
委托代理人綦振东，黑龙江宇通律师事务所律师。
原告董秋野、赵香兰、李淑娟诉被告刘国清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理，依法由审判员马永富适用简易程序于2016年4月12日及5月16日两次公开开庭进行了审理。原告董秋野、李淑娟及三原告共同委托代理人郭阿龙，被告刘国清及其委托代理人綦振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月1日，三原告与被告签订一份房屋租赁合同，三原告将坐落于五常镇XX城X楼南侧自有部分300平方米商服房屋租赁给被告刘国清，租期三年，自从2013年7月1日起至2016年7月1日止，三年租金18万元。合同第二款约定：乙方在承租过程中，不准擅自对房屋、设施改拆或转租他人。可是被告违反合同约定，于2015年10月1日未经三原告同意，私自将原告房屋转租给他人经商。现因被告违约，三原告提起诉讼，请求法院判令解除原、被告间的房屋租赁合同，判令被告返还房屋。诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告主体不适格。原告对诉争房屋无产权及证书，无权对该房屋主张权利。二、本案缺少被告。原告诉请要求返还房屋，而该房屋现合法所有人为沈忠云，她有产权证书，如要将该房屋返还，侵犯了沈忠云的权利，故沈忠云应参加诉讼。三、本案诉讼程序违法。未给被告充分的举证期限，被告无法在短期内收集有力证据，不利于本案公正审理。四、原告诉称的租赁关系不合法，是无效的。诉争房屋的所有人不是三原告，原告无权对外出租，其出租行为无效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证实主张的事实，除当庭陈述外，还提交了如下证据：
一、2016年1月26日第174期鼎上广告报纸1张，拟证明：1.诉争房屋地点为五常XX楼X层商服房屋，一层为XX；2.该房屋明显不是被告经营，为哈尔滨XXX店，整个X层只有这一个商户。经质证，被告认为该证据与本案不具关联性，证明不了被告的待证问题。仅从报纸看，看不出哈尔滨XX店使用的房屋是由谁出租出去的，证明不了是被告出租出去的，也证明不了原告所说的哈尔滨XX店使用的房屋即本案诉争的房屋。本院对该证据的真实性予以采信。
二、照片1张，证明问题与证据一一致，且证明争议房屋由被告转租给XX店经营，整个X楼争议房屋现使用人为XX店，显示不出出租人是谁。本院对该证据的真实性予以采信。
三、五常市市场监督管理局出具的私营企业基本注册信息查询单1张，拟证明：1.诉争房屋位置为五常XX楼整个X层，显然，原、被告签订合同后，被告在租赁期内将房屋转租；2.哈尔滨XX店法定代表人为于某某。经质证，被告对该证据的形式要件无异议，但认为该证据与本案不具有关联性，证明不了该房屋是被告出租的。因该证据系国家机关出具，具有真实性，本院对该证据予以采信。
四、2013年7月1日三原告与被告签订的承租合同1份（复写件），拟证明双方已明确约定租期为三年，三年内不得转租，而被告转租了，违约了。经质证，被告对合同的真实性有异议，认为不能证明该合同是否当初签订的，原告的签名有涂改和后描的现象，需要回去与被告自己手里的那份核对。本院认为，庭后被告未向法院出示其自己保管的合同原件，未说明原告出示的合同不真实，故本院对原告出示的证据的真实性予以采信。
五、2002年12月23日所有权人为董秋野的房屋所有权证1册（产权证号码为五房权证东字第**号），拟证明董秋野对XX镇XX楼X楼商服享有100平方米的所有权。经质证，被告对该证据的合法性有异议，认为产权证上面无产籍图号，因产籍图号是锁定房屋位置的标志，即形式要件不完整不具合法性，不能明确董秋野这个房屋的具体位置。本院认为，该证据系房屋主管机关出具，具有真实性，本院予以采信。
六、2002年12月23日所有权人为曹某某的房屋所有权证1册（产权证号码为五房权证东字第**号）及五常市公证处公证书1份，拟证明原告李淑娟对争议房屋享有100平方米的所有权；其与董秋野的房产证登记日期为同一天，也佐证了董秋野的房产证具有合法性。经质证，被告认为三年合同签了，但第三年时房屋有争议了；对该证据的质证意见与证据六一致，并认为我国的房产制度以登记为准，产权证上登记的是曹某某。本院认为，该组证据系房屋主管机关及公证机关出具，具有真实性，本院对该组证据的真实性予以采信。
七、2002年12月23日所有权人为晏某某的房屋所有权证1册（产权证号码为五房权证东字第**号）、户口簿1册、结婚证1册，拟证明原告赵香兰的丈夫有晏某某已死亡，赵香兰对争议房屋有100平方米的所有权。经质证，被告对产权证的质证意见与对董秋野产权证的质证意见一致，对晏某某的质证意见与对李淑娟的质证意见一致；晏某某还有其他继承人，在其他继承人未声明放弃继承权之前，赵香兰对该房屋不是合法的所有人，不应在本案中作为原告主张权利。本院认为，该组证据均系各国家机关出具，具有真实性，本院对真实性予以采信。
被告为证实辩解的事实，除当庭陈述外，还提交了如下证据：
一、2015年5月27日所有权人为沈某某的房屋所有权证1册（产权证号码为五房权证字第**号）1册，房屋位置为XX街XX楼X栋2层1XX，附有房地产平面图及具体位置；拟证明原告要求返还的房屋是沈某某的，不是原告的，沈某某有合法的产权证书，不存在交还给原告的情形。经质证，原告认为本案争议为合同争议，不是房屋所有权争议，该证据与本案无关，建议不予采纳。本院认为，该证据系房屋主管机关出具，具有真实性，本院予以采信。
二、三原告向哈尔滨市中级人民法院提起行政诉讼的起诉状（被告为五常市政府及五常市房产住宅局，第三人为沈某某）、应诉通知书、合议庭组成人员及书记员通知书，拟证明三原告清楚知道本案诉争的房屋现在所有人为沈某某，房产局已给沈某某颁发了产权证，三原告不服，提起行政诉讼，行政诉讼中的争议房屋与本案三原告主张返还的房屋是同一栋，再主张返还是错误的，且在行政诉讼没有结果之前本案不应继续审理，故原告不应向我要房屋。经质证，该组证据是权属争议的，本案是合同争议，证据与本案无关，建议不予采纳。本院认为，原告对向哈尔滨市中级人民法院提起行政诉讼的事实予以承认，本院对该组证据的真实性予以采信。
三、2015年6月2日被告与董秋野及其妻子的对话录音资料（附书面整理材料），拟证明涉案房屋出现产权问题，被告多次找董秋野，让他找另外两家，把房费退给被告。且出租时，与这三家说了，这个房子整体好租（指与被告的房子放在一起，统一对外好出租），快到两年时，产权的事就有了，牡丹江的人就来了，租户给被告打电话，被告就给董秋野打电话。证明被告不承租这个房子了，被告向回要房费，并往出租自己的房子。最后，被告将自己的房屋出租给了XX常店，牡丹江那面是牡丹江的人出租的。经质证，原告认为，2015年6月2日的录音是改动之后的，该录音不能证明被告想要证明的问题，因这里所说的大部分内容都是牡丹江的房照的问题，并未提及原、被告之间的租赁问题，根据民事诉讼证据规则第14、36、41、43、65、69条规定，建议对该录音不予采纳。本录音在开庭之前完全可以举证，不存在不能举证的客观原因，不是新证据。该录音是偷录，董秋野及其妻子当时不知道，来源不合法；内容与本案无关，都是单方对话，不能代表三名原告意见，不应采纳。
四、2015年12月9日9时56分被告与李淑娟电话通话录音（附书面整理材料），拟证明房屋产权有争议。经质证，1.原告对真实性有异议，认为内容断章取义了；2.对合法性有异议，认为是在原告不知情的情况下偷着录的，证据来源不合法；3.对关联性有异议，认为原告起诉是基于原、被告双方的租赁合同当中的条款，内容是如果被告擅自转租，原告可以解除合同，而被告播放的录音内容都与本案无关，涉及的内容都是被告租赁的房屋产权有争议，而且争议至今还未解决，并没有涉及转租问题；从通话中清楚的听出被告转租时三名原告并不知情，这一点按照双方的房屋租赁合同，应该解除租赁合同，其他内容均与本案无关。
对证据三、四，本院认为，该两段录音资料，二原告对真实性不否认，本院对房屋产权有争议的真实性予以采信。
综上，本院认定如下事实：2002年12月23日，董秋野、曹某某、晏某某取得XX镇XXX街XX楼X层商服楼300平方米（每人100平方米）的所有权，并由五常市房地产管理处为三人分别颁发了产权证号码为五房权证东字第**号、第XX号、第**号的房屋所有权证。2013年7月1日，由董秋野、曹某某妻子李淑娟、晏某某妻子赵香兰与被告刘国清签订了承租合同1份。约定甲方三原告将XX城2楼南侧自有部分300平方米承租给乙方刘国清，承租期为三年，自2013年7月1日至2016年7月1日止，承租金现金形式在签订合同时一次交清18万元；乙方在承租过程中，不准擅自对房屋、设施改拆或转租他人。
合同签订后，被告将三年租金支付给了三原告，三原告将约定的房屋交付给了被告。
2015年6月2日及12月9日，被告分别与董秋野及李淑娟谈到原告的房屋产权产生争议了，争议的对方已经找到被告索要房租费，被告要求原告退回剩余租赁期限房租费，二原告表示租赁期限未到期，未同意退回剩余租赁期间房租费。2015年10月，被告未将租赁房屋退回三原告，又未使用租赁房屋。
2015年11月，因对五常市房产住宅局颁发给牡丹江市阳明住宅建设开发公司及沈忠云的涉案房屋产权证书有异议，三原告以五常市政府及五常市房产住宅局为被告，沈忠云为第三人向哈尔滨市中级人民法院提起行政诉讼。
本院认为，三原告与被告签订的承租合同约定明确具体，该合同有效，双方的房屋租赁关系成立。在合同履行期间，被告虽向原告提出退回剩余租赁期限的房屋租金，但未得到原告同意，双方未达成合意，故租赁合同并未解除，且继续有效，原、被告均应继续履行合同义务。原告主张被告违反合同约定的不准转租他人的义务，未经三原告同意，私自将涉案房屋转租给他人使用构成违约，原告未提供充分证据予以证实，本院不予确认。被告虽不承认在租赁期间转租房屋，但被告承认租赁房屋自2015年10月以后其未租赁使用，而未在其要求退还剩余期限租金的情况下将租赁的房屋交还给出租人，被告亦构成实质性的违约，故原告要求解除原、被告间承租合同及要求被告返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告虽辩解其不应返还房屋，但作为承租方有对租赁物使用及退还的义务；就剩余期限的租赁费，因被告违约及未提出该项诉求，不予确认。
对被告提出的原告主体不适格，本案缺少被告，该房屋现合法所有人为沈忠云，沈忠云应参加诉讼的主张，本院认为，本案争议内容为房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，只有合同的双方才具有作为诉讼当事人的主体资格，合同双方以外的任何人不能成为租赁合同争议的主体，原告的主体资格适格，本案不缺少被告，故被告的主张无法律依据，本院不予支持。
对被告提出的本案诉讼程序违法，未给被告充分的举证期限，被告无法在短期内收集有力证据，不利于本案公正审理的主张，本院认为，本院将起诉状副本、举证通知书及开庭传票送达给被告的时间为2016年3月27日，确定的举证届满时间为2016年4月11日，举证期限为15日。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日”的规定，本案适用的诉讼程序为简易程序，确定本案举证期限为15日符合法律规定，不存在诉讼程序违法问题，故对被告的该项主张不予支持。
对被告提出的原告诉称的租赁关系不合法，诉争房屋的所有人不是三原告，原告无权对外出租，其出租行为无效的主张，本院认为，三原告或为房屋所有权证列明的所有权人本人，或为房屋所有权证列明的所有权人的妻子，或为房屋所有权证列明的所有权人的继承人，均对涉案房屋具有所有权，作为所有权人将自己的房屋出租给他人合法使用，不构成违法及无效情形，故被告的该项主张不成立，本院不予支持。本案系租赁合同的解除，与原告提起的行政确权案件并不冲突，本案的审理并不影响确权案件的审理。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告董秋野、赵香兰、李淑娟与被告刘国清于2013年7月1日签订的承租合同。
二、被告刘国清在本判决书生效之日起5日内将承租的坐落于五常镇东方红街糖酒楼2层南侧300平方米商服楼返还给原告董秋野、赵香兰、李淑娟。
案件受理费100元减半收取50元，由被告刘国清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判员 马永富
二〇一六年五月二十四日
书记员 王忠良