北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初字第1438号
原告郭俊英（反诉被告），女，1963年9月9日出生，汉族，北京市电车客运分公司退休职工，住北京市西城区。
委托代理人蒋凯旋，北京市齐致律师事务所律师。
被告孙玉方（反诉原告），男，1967年7月13日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托代理人李赞祥，北京欣国律师事务所律师。
原告郭俊英诉被告孙玉方合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭俊英及其委托代理人蒋凯旋、被告孙玉方委托代理人李赞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告原是xxx号号南侧房屋（20平方米）的所有人，被告曾租用该房屋。2013年，西城区宇宙红地区面临拆迁，被告遂找到原告，要求购买上述房屋，以便获得相关补偿。2013年12月，原被告签订了《转让协议》，约定上述房屋转让款共计50000元，被告先向原告支付房屋转让款24000元及此前拖欠的2000元租金，共计26000元，拆迁后再一次性给付剩余的26000元。《转让协议》签订后，原告将该上述房屋交付给了被告，2014年1月5日，上述房屋被拆迁，被告因此也获得了房屋的拆迁补偿款，原告依约向被告索要剩余的转让款，但被告却一直拖延，只给付了4000元，现诉至法院，一、请求判令被告支付原告人民币22000元；二、诉讼费由被告负担。
被告辩称，原告所说签订转让协议的情况属实，付款情况也属实。涉案房屋租给被告后，双方签订转让协议，约定转让款50000元。2013年12月30日涉案房屋拆迁，政府说涉案房屋是自建房，不给安置，不给补偿，2014年4月涉案房屋被西城区政府征收办公室强制拆除，被告没有获得任何补偿。原告自建房屋，未经规划部门批准属违法建筑，特别是2013年10月政府公告进行拆迁，明确规定公告以后，不得转让房屋，就是合法房屋也不得转让，原告明知是违法建筑，且在政府拆迁公告后，仍转让违法建筑的房屋给被告，被告没有获得任何补偿，依据合同法第52条规定涉案的《转让协议》无效，52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定无效”。原告起诉要求被告支付22000元没有法律依据，依据合同法第58条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”，原告请求被告支付22000元，没有依据，应予驳回。
反诉原告诉称，基于本诉的答辩理由，提起反诉，一、请求法院确认反诉人与被反诉人于2013年12月签订的《转让协议》无效；二、请求法院判令被反诉人返还反诉人购房款28000元。
反诉被告辩称，1、转让协议合法有效，本案争议是如何支付欠款的问题，被告先租赁了房屋，在拆迁时是被告自行找到了原告称要购买涉案房屋，以便获得经营利益及拆迁补偿利益，被告对获得拆迁利益是有预先判断的，双方对转让涉案房屋的意思表示是真实的，在拆迁中房屋的性质问题，不是本案的争议焦点；2、涉案房屋在2014年4月份被政府强制拆除，在2014年1月份原告已经签完拆迁协议，已经离开了涉案房屋，当时是被告与拆迁方协商安置问题，不能因为没有得到补偿就得出转让协议无效的结论，在此次开庭之前，被告从未跟原告提出过合同无效及要求原告返还购房款的问题，被告在房屋拆迁后又支付了4000元，可以看出被告对转让协议的效力一直都表示认可。所以不同意反诉人的反诉请求。
经审理查明，原告郭俊英之子商思远在北京市西城区百万庄宇宙红5号承租正式房屋2间，被告孙玉方在该地址6号承租正式房屋4间。被告另租赁原告位于宇宙红5号平房南侧的一间面积约为20平方米的自建房屋作为餐厅的后厨和库房。2013年11月，北京市西城区人民政府对百万庄北里地区的棚户区进行征收改造和环境整治，上述房屋即在征收范围内。原、被告得知政府征收改造政策后，签订《转让协议》，双方约定：郭俊英、商思远和孙玉方就xxx号号平房南侧20平方米（即孙玉方餐厅所用后厨及库房）达成转让协议，孙玉方给付转让款五万元整人民币（包括食品店的费用），今后也没有纠纷，先期给付两万陆千元，拆迁后再一次性付清。（欠两万陆千元）上述合同签订时，被告向原告支付转让款24000元。
2014年1月1日，被告与西城区人民政府征收办公室就其在宇宙红平房x1号（3）号4间正式房屋达成安置协议。
2014年1月5日，原告之子商思远与西城区人民政府征收办公室就百万庄宇宙红平房-05号正式房屋2间和1间自建房达成安置协议。
2014年4月，争议的自建房屋被拆除，当时该房屋由被告管控。
2014年5月30日，被告向原告支付转让款2000元，2014年6月6日支付转让款1000元，2014年7月6日支付转让款1000元。
现原告诉至本院，要求被告支付剩余转让款22000元。被告不同意原告的诉讼，被告认为双方签订的转让协议违反法律强制性规定，且原告在政府公告进行拆迁后，不得转让房屋，被告据此提出反诉，要求确认涉案转让协议无效，并要求原告返还已付转让款28000元。
本案审理中，经本院释明后，原告主张在涉案合同无效，争议房屋已经灭失无法返还的情况下，其将诉讼请求变更为要求被告赔偿实际损失50000元，扣减实际支付的28000元后支付22000元。被告则主张其租赁争议房屋期间，对涉案房屋进行了翻盖，争议房屋的建筑材料不属于原告，且争议房屋是由政府强制拆除的，其并未得到相应补偿，不同意赔偿原告经济损失。原告认可被告在租赁争议房屋期间曾进行过维修，但不认可被告主张翻盖争议房屋的事实。
本案审理中，本院向西城区百万庄北里居民住房改善项目指挥部了解，被告购买的争议自建房，不符合相关规定，没有给予自建房补助。
上述事实，有双方当事人陈述、转让协议、房屋征收安置协议、房屋征收安置补充协议、公有住宅租赁合同、银行明细单、西城区百万庄北里居民住房改善项目指挥部函、百万庄北里居民住房改善旧城改建房屋征收补偿方案等证据在案佐证。
本院认为，涉案自建房屋在建造时未经有关土地及规划许可部门的审批，且在原、被告签订买卖合同至该房屋被拆除时，仍未获得相关部门的审批，该房屋属于非法的违章建筑，原、被告就转让该房屋订立的协议，违反法律、法规的强制性规定，应属无效；现被告要求确认与原告的转让协议无效的请求，理由正当，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案中，原、被告在政府对涉案房屋所在地区进行征收改造时，明知涉案房屋系违章建筑的情况下进行买卖，目的均是为了获取经济利益，但由于被告购买的涉案自建房屋不符合政策规定的给与补偿的条件而未能获得预期的经济利益，而涉案房屋被拆除亦使原告遭受了经济损失，双方在此过程中均存在过错，根据合同无效的法律后果，本院判令原告将收取被告的购房款予以返还，但被告应当对原告遭受的经济损失进行赔偿，考虑到涉案房屋的违章建筑性质且标的物已经灭失的实际情况，本院根据本市建筑市场材料及人工价格结合双方当事人的过错程度酌情确定被告赔偿原告经济损失4万元，对原告此项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告郭俊英与被告孙玉方于二О一三年十二月签订的《转让协议》无效。
二、自本判决生效之日起七日内，原告郭俊英返还被告孙玉方购房款二万八千元。
三、自本判决生效之日起七日内，被告孙玉芳赔偿原告郭俊英经济损失四万元。
四、驳回原告郭俊英其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百二十五元、反诉费二百五十元，由原告负担三百七十五元（已交纳一百七十五元），由被告孙玉方负担四百元（已交纳二百五十元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年五月十日
书记员 王志伟