河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终3151号
上诉人（原审原告）：王志刚，男，1961年4月6日生，汉族，现住大名县。
委托诉讼代理人：王志军，河北缔业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成振安，男，1966年3月7日生，汉族，住大名县。
委托诉讼代理人：陈宪考，河北宏扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田巧民，女，1969年5月26日生，汉族，住大名县。系被告妻子。
第三人（原审第三人）：王素芹，女，1959年12月18日生，汉族，住大名县。
第三人（原审第三人）：李贵生，男，1957年8月25日生，汉族，住大名县。
共同委托诉讼代理人：何晓刚，河北天雄律师事务所律师。
上诉人王志刚因与被上诉人成振安、第三人王素芹、李贵生案外人执行异议之诉一案，不服河北省大名县人民法院（2018）冀0425民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
王志刚上诉请求：撤销原判，依法改判停止执行上诉人所有的证号为大政集用（2010）第9607-14310090号土地证上的房产或发还重审；一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是不论第三人和王志刚之间的款项是何种款项，均不影响王志刚依法享有债权，而第三人用其房产抵顶也不违反法律规定，且已出租给他人使用。二是王素芹申报了财产不能说明其对该房产拥有合法所有权，只能说明系在写在其名下；三是房产未办理过户系王志刚自身原因也不真实客观，虽然上诉人的户口未在马厂街，但根据当时的规划，争议房产属于城镇规划范围，能进行过户，因房管局的理解错误导致一直未能过户。综上，该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
成振安辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所谓的权利不能排除执行。一是王志刚是城镇居民不能购买集体土地上的房屋；二是上诉状载明债权人为李英泽，债务人为新星公司，而不是王素芹。
王素芹、李贵生述称，认可王志刚的主张，以房抵债真实有效。
王志刚向一审法院起诉请求：一、判决停止对原告所有的证号为大政集用（2010）第9607-14310090号土地证上的房产的执行。二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：王志刚与王素芹系姐弟关系，王素芹、李贵生系夫妻关系。2010年6月2日，王素芹、王志刚签订房屋转让协议，约定因王素芹无力偿还王志刚2006年7月以来在王素芹处的投资款6笔，共计120万元，王素芹愿以其名下的大政集用（2007）字第96-14310090号的土地使用权（162.38平方米）和房权证字第××号房产（480.12平方米），共同转让给王志刚所有。办理过户手续一切费用由王素芹支付，协议自签订之日起生效。2010年6月13日，王志刚、王素芹在大名县地方税务局代开了转让土地使用权的发票，转让金额为36536元，双方各自交纳了相应税款，并办理了转让手续。大名县人民政府2010年6月13日颁发大集用（2010）第96-07-14510090号土地使用权证书，土地使用权人为王志刚，使用权面积162.38平方米。2010年6月，王素芹申请办理房产过户手续，建管办、房产证管理部门、局长均在审批表上签字同意办理，但房产至今未过户，仍登记在王素芹名下。2013年1月1日，李英泽将房屋出租给志峰五金门市和田民玻璃店，租期5年。
2016年3月9日，经成振安申请，我院作出（2016）冀0425财保129号民事裁定书，裁定对王素芹名下位于大名××东房产一套予以查封。执行过程中，王素芹、李贵生向本院报告财产：位于大名县××房产、李贵生工资收入3900元/月、王素芹工资收入3800元/月，均被查封、冻结。2017年3月15日，因王素芹拒不履行（2016）冀04民终4559号民事判决书确定的义务，我院发出（2017）冀0425执182号公告，拟评估拍卖王素芹名下位于大名××东的房产（房产证号：大名县房权证字第××号）。同日，王素芹向本院作出情况说明“因做生意周转资金，借王志刚的钱不能偿还，2010年6月份，大名镇城西北路的房产已作价出卖给王志刚所有，由于王志刚不是马厂街的户口，房产证过户手续未能办理，仍登记在我名下”。
2017年9月6日，王志刚向本院提出执行异议申请，要求解除对其名下土地［大集用（2010）第96-07-14510090号］上房产的查封。我院于2017年9月30日作出（2017）冀0425执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人王志刚的执行异议申请。2017年11月1日，王志刚向本院提起执行异议之诉，要求撤销（2016）冀0425财保129号裁定书，解除对其名下土地上房产的查封并立即停止执行。2017年12月25日，王志刚向本院提出撤诉申请，本院予以准许。
一审法院认为，王素芹与王志刚于2010年6月签订房屋转让协议，因王志刚不符合过户条件，大名××东的房产仍登记在王素芹名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。王素芹、王志刚的房屋转让协议在查封前就已签订，其转让行为系以房抵债。王素芹称借120万系借款，王志刚、王素芹签订的房屋转让协议写明，120万元系王志刚2006年7月以来在王素芹处的投资款，不能确定该笔款项是投资还是借款。王志刚、王素芹无证据证明该笔款项的存在，不能确定王志刚已向王素芹支付房屋转让价款。王志刚虽占有该房产，但因其不是马厂街户籍，不符合过户条件，房产仍登记在王素芹名下，且王素芹在执行过程中申报的财产中包括该房产，王素芹对该房产享有合法所有权。房产未办理过户系王志刚自身原因，王志刚对该房屋享有的仍是债权，成振安对王素芹享有的也是债权，成振安申请查封该房屋在先，其债权有优先权，王志刚的权利不能排除执行。（2016）冀0425财保129号民事裁定书，裁定查封王素芹名下位于大名××东的房产并无不妥。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告王志刚的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王志刚负担。
二审期间，王志刚提交了农行业务回单、收据、营业执照、供销合同等证据，证明借款真实存在和借款用途。成振安质证认为，前述证据与本案无关。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，王志刚执行异议时称，因办理房产过户手续要支付一定的费用，为此，没有办理过户手续。在一审起诉时称，因其为城镇居民不属于该房屋所在地集体成员，根据法律规定无法过户。再查明，争议房屋建筑面积480.12平方米，但2013年1月1日李英泽与田民玻璃店和志峰五金门市分别签订了建筑面积480.12平方米的租赁合同。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，王志刚承担举证证明责任。王志刚主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除执行，但根据查明的事实和其陈述，未办理过户的原因根据法律规定无法过户，故其不能取得该房产的所有权，也就不享有不动产物权期待权。另外，因其不属于房屋所在地集体组织成员，故该转让协议不属于合法有效的书面买卖合同。综上，其不符合前述规定的全部条件，故对其主张不予支持。
对其所提不论第三人和王志刚之间的款项是何种款项，均不影响王志刚依法享有债权，而第三人用其房产抵顶也不违反法律规定，且已出租给他人使用的理由，如前所述，其无法取得所有权。另根据查明的事实，因同时存在两份租赁合同，且是否支付租金、占有等事实不清，故对该理由不予支持；对所提王素芹申报了财产不能说明其对该房产拥有合法所有权，只能说明系在写在其名下的理由，因王素芹在申报财产时并未特别说明，是王素芹将房产视为自有的意思表示，故对该理由不予支持；对所提房产未办理过户系王志刚自身原因也不真实客观，虽然上诉人的户口未在马厂街，但根据当时的规划，争议房产属于城镇规划范围，能进行过户，因房管局的理解错误导致一直未能过户的理由，虽因法律规定不能过户，但根本原因是其不符合相应条件，故对该理由不予支持。
综上所述，王志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由王志刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 王跃安
审判员 张艳芬
审判员 张树刚
二〇一八年六月二十八日
书记员 郝龙菲