浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第79号
上诉人（原审原告）：王江芬。
委托代理人：唐家燕。
被上诉人（原审被告）：何明生。
上诉人王江芬因与被上诉人何明生房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2014年12月11日作出的（2014）甬鄞民初字第1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2012年2月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室房屋出租给被告，租期为5年，自2012年3月1日至2017年2月29日；租金为每年25000元，每六个月付一次，先付后住，第一次租金被告应于原告交付房屋同时支付，第二次及以后租金应提前一个月付清，合同期内如果需要退房，原则上不退还押金；被告应于签约同时支付押金2000元，到期结算，多余归还；第五条第4款约定，房屋只限被告使用，被告不得私自转让，改变使用性质或供非法使用；租赁期限内，如果原告违约，应赔偿被告装修费用20000元，原、被告任何一方违约的，违约方向守约方支付违约金20000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿等。合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约支付押金2000元并付清2014年2月28日前的租金，2014年3月1日起的租金，被告仅支付10000元。2013年3月1日，被告自行书写了委托书一份，以原告的名义与案外人宁波华聪建筑节能科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给华聪公司，约定租赁期限为一年。2014年2月27日，被告以原告的名义又与华聪公司签订《租房合同》，将涉案房屋继续租赁给华聪公司，租期为一年。
另查明：2014年8月20日，原告将涉案房屋出卖给案外人沃燕红、李科伟，并办理了过户手续。同年8月26日，涉案房屋所有权人登记为沃燕红，李科伟为共有人。
原审原告王江芬于2014年9月23日诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告于2012年2月15日签订《房屋租赁合同》；2.原审被告向原审原告支付2014年上半年租金2500元，并支付自2014年9月1日起至实际腾退之日止的租金（按照每月租金2083元，暂算至2014年9月16日为1110元）；3.原审被告向原审原告支付违约金20000元；4.原审被告立即腾退宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室的房屋。
原审法院经审理认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。原告在租赁期间将涉案房屋转让给了案外人沃燕红、李科伟，根据合同法的相关规定，涉案《房屋租赁合同》对房屋受让人产生法律约束力，即自房屋权利变动之日起由沃燕红、李科伟代替原告成为房屋的出租人。原告起诉时已非涉案房屋所有权人，自然也不再是涉案《房屋租赁合同》的当事人，原告无权要求解除《房屋租赁合同》。原告主张房屋所有权人沃燕红、李科伟提出涉案房屋仍由原告持有，相关权利义务仍由原告处理，但根据法律规定不动产物权变动经依法登记发生效力，且据原告陈述，受让人沃燕红、李科伟在购买涉案房屋时知道被告承租的事实，涉案房屋由被告实际控制，不可能由原告直接交付给受让人，故原告的主张不成立，对原告要求解除《房屋租赁合同》、被告腾退涉案房屋并支付违约金20000元的诉讼请求，不予支持。对于租金，房屋所有权变动之前的租金被告应支付给原告，2014年3月1日至2014年8月25日期间租金12191.78元，扣除被告已支付的10000元，被告尚应支付原告租金2191.78元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条之规定，作出如下判决：一、被告何明生支付原告王江芬租金2191.78元，限于本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告王江芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费390元，减半收取195元，由原告王江芬负担170元，被告何明生负担25元。
宣判后，原审原告王江芬不服，上诉至本院，称：1.原判认定事实不清，混淆证据效力，对上诉人是否知晓转租房屋认定错误。被上诉人不得转租，符合合同约定和法律规定。《房屋租赁合同》第五条第4款约定，房屋只限于乙方（被上诉人）使用，禁止转租。合同法第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被上诉人自行提供了合同文本，亦无补充说明。被上诉人承租涉案房屋为了转租，却在合同中载明禁止转租。三位证人均与被上诉人有利害关系，且无证人证言能直接证明上诉人同意被上诉人将涉案房屋转租给案外人宁波华聪建筑节能科技有限公司。一审法院以该三位间接而有利害关系的证人证言，来证明上诉人知晓并同意被上诉人转租房屋，属错误的认定。2.一审法院认定法律关系错误，适用法律错误，将房屋购买人认定为房屋出租人。买卖不破租赁，不代表变更租赁合同关系的主体。一审法院无视新房屋所有权人出具的关于房屋租赁相关权益均仍由上诉人所有的《情况说明》，将新房屋所有权人直接认定为租赁合同当事人，突破了合同相对性原则，无视当事人的意思自治，无法律依据。房屋出租给被上诉人，不代表免除上诉人的房屋交付义务。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求，或发回重审。
被上诉人何明生答辩称：《房屋租赁合同》第五条第4款约定，房屋只限乙方使用，不得私自转让，是双方及第三方在场时表示的，当时上诉人表明房屋要进行装修，如果甲方不同意转租，为什么将转租改为转让。另外，上诉人提出房屋转让证明时，被上诉人当着中介的面给王江芬打电话。综上，原审认定事实清楚，判决公正。
双方在二审期间均未提供新的证据。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：2014年10月14日，沃燕红、李科伟出具《情况说明》一份，内容如下：“我方与王江芬于2014年8月7日签订了房屋买卖合同，购买了王江芬所有的位于宁波市鄞州区海棠路268弄5幢9号205室，已经办理了房屋产权证书，现登记房屋所有权人为我方，但房屋还没有进行交付，房屋现还由王江芬持有，故王江芬就该房屋与其他人的房屋租赁合同及相关权益应继续由王江芬处理和主张，与我方无关，特此说明。”
本院认为：本案争议的焦点为：1.原审法院认定事实是否清楚，上诉人是否知晓涉案房屋转租；2.原审适用法律是否正确，将房屋购买人认定为房屋出租人是否正确。被上诉人申请出庭作证的证人苏某、王某、周某与被上诉人无利害关系，证言真实、可信，原审法院根据证据规则，认定上诉人知晓涉案房屋转租，并无不当。退一步讲，即使上诉人不知晓房屋转租，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故原审法院未支持上诉人解除合同的诉讼请求，于法有据。根据买卖不破租赁原则，上诉人虽将房屋出卖给案外人沃燕红、李科伟，且办理了过户手续，但沃燕红、李科伟将涉案房屋的相关权益继续由上诉人处理和主张，故上诉人仍为《房屋租赁合同》一方的当事人。原判认定上诉人于2014年8月25日之后，不再是涉案《房屋租赁合同》当事人，将被上诉人应付上诉人租金的时间计算至2014年8月25日不当，根据上诉人诉请，租金应计算至2014年9月16日。但基于本案的《房屋租赁合同》并未解除，双方应继续履行该合同，被上诉人也应继续向上诉人支付相关租金，原审法院将租金计算至2014年8月25日，并未影响上诉人的实体权利，故本院对被上诉人支付租金的时间节点不作变更。原判认定事实基本清楚，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人王江芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
审 判 员 钟康树
代理审判员 张颖璐
二〇一五年三月三日
代书 记员 薛 楠