福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0212民初2155号原告（反诉被告）：厦门厦诚物业经营管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区后埭溪路皇达大厦11楼M单元。法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：宋生阁、吴赟，系该公司职员。被告（反诉原告）：林炳辉，男，1974年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，现住福建省厦门市同安区。被告（反诉原告）：刘巧，女，1975年4月22日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，现住福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：林炳辉，男，1974年1月8日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区，现住福建省厦门市同安区，系刘巧的丈夫。原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司（以下简称厦诚物业公司）与被告（反诉原告）林炳辉、刘巧物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）厦诚物业公司之委托诉讼代理人宋生阁、吴赟、被告（反诉原告）林炳辉及被告（反诉原告）刘巧之委托诉讼代理人林炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）厦诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.林炳辉、刘巧立即支付物业服务费人民币（币种，下同）340.2元、公共维修金85.4元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、自用水费120.4元及物业服务费滞纳金67.4元（滞纳金按物业委托合同第六章第二十三条规定，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三计算）；2.林炳辉、刘巧承担本案诉讼费用。事实和理由：厦诚物业公司受托对厦门市同安区毅达城市广场实行物业服务、管理。林炳辉、刘巧是毅达城市广××业主，房屋面积121.5平方米。自2014年1月1日起至2014年7月31日止，林炳辉、刘巧共拖欠厦诚物业公司物业服务费340.2元、公共维修金85.4元，2013年9月至2014年6月公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、自用水费120.4元（水表吨数43吨，2.8元／吨）。物业服务费按0.4元／平方米／月收取，公维金按0.1元／平方米／月收取。上述物业服务费的滞纳金为67.4元。经厦诚物业公司多次催讨，林炳辉、刘巧仍置之不理。故厦诚物业公司起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）林炳辉、刘巧辩称，1.物业委托合同甲乙双方盖章不清晰，要求提供合同原件，提供物业主管部门证明该份合同在2014年仍有效且具有约束力。2.公共维修金归全体业主所共有。厦诚物业公司已不是小区的物业服务企业，不能代收公共维修金。3.物业合同中的收费标准为0.3元每平方米，厦诚物业公司主张0.4元每平方米违反合同约定。4.其并非无故不缴纳物业费，厦诚物业公司主张的滞纳金不合理。5.厦诚物业公司没有履行好维护绿化义务，导致绿化灭失，必须承担违约责任。6.民事诉讼的时效为二年，厦诚物业公司所要追缴的费用只能从2014年6月12日起算。7.厦诚物业公司在2012年7月31日小区业主委员会成立后仍在小区提供物业服务没有法律依据。8.厦诚物业公司未按物业合同约定公布物业费收支账目及公共维修金收支明细，其有权拒绝缴纳物业费。综上，请求驳回厦诚物业公司的诉讼请求。被告（反诉原告）林炳辉、刘巧向本院提交《反诉状》，提出如下反诉诉讼请求：1.厦诚物业公司退还2011年、2012年、2013年多收本户业主的费用437.4元（按0.1元／平方米／月标准计算，房屋面积为121.5平方米）；2.厦诚物业公司公布2005年7月1日至2014年7月31日所收取小区住宅专项公共维修金收支明细，并提供有效证据证明其支出的合法性；3.厦诚物业公司公布2012年7月小区业委会成立以来至2014年7月31日期间小区管理的收支明细，并退还小区业主停车费、场地出租他人买卖商品费用、电梯广告费、业主公共外墙户外广告费、临时停车费、消防通道改店面出租费、幼儿园、羽毛球场、游泳池、快件便利柜等场地出租费；4.本诉费、反诉费由厦诚物业公司负担。事实和理由：物业委托合同第二十三条规定多层住宅的物业服务费按0.3元／平方米／月收取，而厦诚物业公司主张按0.4元／平方米／月收取，多收取的部分应退还。厦诚物业公司未按物业委托合同第四章第二十一条规定公布物业费及小区住宅专项维修资金收支明细，侵犯了业主知情权。厦诚物业公司在2012年7月31日小区业主委员会成立后仍在小区提供物业服务没有法律依据，应退还2012年7月至2014年7月31日期间属于全体业主的收益。庭审中，本院承办人员释明与本诉相关的诉求只有第二项诉求，答辩意见有提及收费标准问题，而第三项诉求属于小区全体业主或业委会与物业公司之间协商处理的事项，只受理第二项反诉诉求，被告（反诉原告）林炳辉、刘巧明确其反诉诉求为：要求厦诚物业公司公布小区2015年至2014年7月31日的公共维修金收支明细。原告（反诉被告）厦诚物业公司辩称，其有在建设局网站半年公示一次公共维修金，在小区的宣传栏也有公示。本院经审理认定事实如下：2003年7月20日，案外人厦门毅达房地产开发有限公司与原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：厦门毅达房地产开发有限公司将“毅达城市广场”委托厦门厦诚物业经营管理有限公司实行前期物业管理；物业类型为商品房，座落位置为同集北路西侧、城南工业区旁，总面积53952.53平方米，建筑面积约12万平方米。第三条约定，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。人工湖、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持小区公共秩序。负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、公共维修金、停车费、公摊水电费、其他费用。管理房屋公共维修金、公共设施专用基金。第十九条约定，委托管理期限自委托之日起至业主委员会成立后另行委托其他物业管理公司之时止。第二十一条第8款规定，乙方应每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。第五章“物业管理服务质量”第二十二条规定，乙方须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：整齐、美观；2、设备运行：技术性能处于良好状态，保证安全运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护的安全性和正确性。4、公共环境：整洁、有序。5、绿化：确保花草树木的繁茂、造型优美。6、人工湖：湖水清澈、无臭味、干净。7、交通秩序：小区道路通畅、无违章停放。8、保安：监视和巡察管辖区、防止不安全事件发生。9、急修：2小时之内、小修：12小时内。10、业主和物业使用人对乙方的满意率达到百分之八十五。第二十三条物业管理服务费约定：1、本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。2、在乙方管理期间，乙方按如下标准收取物业管理服务费：（1）多层住宅：0.30元／㎡·月；（2）带电梯小高层：1层按0.30元／㎡·月，2-4层按0.35元／㎡·月，5层及以上按0.39元／㎡·月。电梯运行费（含公摊用电、日常维保费用）不向使用人另行收取，但日常维保费用之外的费用乙方可据实收费。（4）房屋公共维修金、公共设施专用基金等的收取和使用按政府规定执行。（5）该项目的会所、幼儿园、游泳池、羽毛球场等设施在前期物业管理期间由甲方委托乙方经营，收入用于补贴乙方按上述标准收费产生的物业管理费用差额。4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，乙方并有权诉诸法律途径解决。第二十六约定：其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、据实计收公摊水电费（不含电梯运行电费）；2、按规定收取租赁费；3、其他属于公摊性质的费用。第二十七条约定：房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、房屋共用部位的修理、养护及更新费用，由房屋公共维修金承担。2、房屋共用设施、设备的修理、养护及更新费用由公共设施专用基金承担。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的修理、更新及养护费用由市政相关部门承担。4、公共绿地的养护费用由房屋公共维修金承担，改造、更新费用由公共设施专用基金承担。5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用由房屋公共维修金承担，大中修及更新费用由公共设施专用基金承担。《物业管理委托合同》还对双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。2005年8月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于核定“毅达城市广场”物业服务收费项目和标准的通知》（同发价（2005）32号），对物业服务收费标准核定如下：一、物业管理服务费（一）综合服务费标准：住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅（三层以上）：按建筑面积每月每平方米0.60元，本标准为“毅达城市广场”物业收费的基准价格，允许上下浮动10%；二、房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元。三、公共场所使用的水和电的费用，依实际发生额，依照有关规定按比例分摊收取，并按季度向业主公布。之后，厦门市同安区发展与改革局分别于2006年10月12日、2009年3月6日下发同发价（2006）24号文、同发价（2009）5号文件，同意对原核定的居住小区前期物业收费的批文期限延长至2009年9月30日止。2009年10月9日，厦门市同安区发展与改革局发出《关于“毅达城市广场”物业服务收费的批复》（同发价（2009）22号），对物业服务收费标准批复如下：物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.40元；带电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.60元，本标准为“毅达城市广场”物业收费的最高价格，不许上浮允许下浮；房屋公共维修金：住宅按建筑面积每月每平方米0.10元，带电梯住宅每平方米0.3元。2011年9月30日，厦门市同安区发展和改革局发出《厦门市同安区发展和改革局关于同安毅达城市广场物业服务收费标准执行期的批复》（同发价（2011）19号），同意“毅达城市广场”前期物业服务收费标准继续执行同发价（2009）22号核定的标准，执行时间截止至2013年10月。2012年3月26日，厦门市市政园林局、厦门市财政局发布的《关于部分征收对象的城市生活垃圾处理费委托供水单位代收的通告》第五条规定：对于非供水单位直接抄表到户的物业管理小区（即由物业管理公司代收水费的用户小区），由属地物业公司向用户代收城市生活垃圾处理费，并由属地物业公司在收取物业管理费使用的票据上增加“代收垃圾处理费”项目，作为代收城市生活垃圾处理费凭证。各物业公司应及时到供水单位营业厅缴交代收的城市生活垃圾处理费款项。厦门市市政园林局、厦门市财政局、厦门市建设与管理局发面厦市政园林（2012）260号文件，明确：二次供水用户的城市生活垃圾处理费征收方式，按谁抄表、谁代收的原则实施代征。2013年9月29日，同安区毅达城市广场业主委员会向厦诚物业公司出具《毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明》，载明：“厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场，物业服务费标准一直延续同发价（2011）19文件标准收费，该文件执行时间至二零一三年九月三十日。因毅达城市广场业主委员会要重新选聘物业公司，在没有选聘新物业公司之前，要求厦门厦诚物业经营管理有限公司管理的毅达城市广场维持原物价局批文（2005）32号、（2006）24号、（2008）21号、（2009）5号、（2009）22号、（2011）19号到新的物业公司接管为止！”《毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明》落款处加盖同安区毅达城市广场业主委员会公章。另查明，2013年5月25日，厦门市同安区建设局发出《同安区建设局关于进一步加强银城明珠小区物业管理的通知》，要求厦诚物业公司做好如下问题整改：1、公布收费标准、依据，定期在物业管理区域内显著位置公示专项维修资金使用明细、共用部位与共用设施设备经营收入和支出及水电费公摊明细。2、搞好文明创建工作，清理小区内堆杂，清除卫生死角，加大卫生保洁，安防巡查力度，依法依规做好有关投诉问题的整改工作。2013年6月28日，厦门市同安区祥晖社区居民委员会出具的书面材料中载明：“2013年5月25日至今，厦门厦诚物业经营有限公司没按区建设局下发的整改通知书中的整改项目进行任何整改。”2013年12月13日，厦门市同安区祥平街道办事处在答复凌来喜等银城明珠业主的《信访事项处理答复意见书》中载明：“同安区毅达城市广场业主委员会于2011年11月按相关程序向街道提交关于成立毅达城市广场小区业委会的申请报告，并于2012年2月选举产生第一届业委会成员，街道于2012年7月给予备案。目前小区物业公司仍延用开发商聘请的物业公司（厦门厦诚物业经营管理有限公司）。该小区业委会自2012年7月成立以来，能认真听取业主对小区建设的意见和建议，并积极为小区业主服务。目前，小区业主主要反映：小区停车位乱停放、适当提高物业管理费、增建小区公共厕所等问题，业委会正在协调之中。”2014年6月30日，厦门市同安区毅达城市广场业主委员会与厦门阳光清境物业服务有限公司就毅达城市广场小区物业服务事宜签订《物业服务委托合同》，此后厦诚物业公司退出厦门市同安区毅达城市广场，改由案外人厦门阳光清境物业服务有限公司提供小区物业服务。之后，厦诚物业公司被有关主管部门取消物业服务经营资质。又查明，林炳辉、刘巧是毅达城市广场45梯302室业主，商品房建筑面积为121.5平方米，属于多层住宅。因林炳辉、刘巧未向厦诚物业公司交纳自2014年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费291.6元、公共维修金72.9元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、2013年9月至2014年6月自用水费120.4元，厦诚物业公司催讨未果，遂于2016年6月6日向本院提起本次诉讼。庭审中，厦诚物业公司提供照片二张，欲证明2013年其有在小区公告栏半年公示一次公共维修金收支。被告（反诉原告）林炳辉、刘巧质证认为未看到公示。上述事实，有原告（反诉被告）厦诚物业公司举示的物业管理委托合同、同发价（2006）24号文件、同发价（2009）5号文件、同发价（2009）22号文件、同发价（2011）19号文件、通告、厦市政园林（2012）260号文件、毅达城市广场物业服务费维持原收费标准说明、交房通知单、楼宇接收确认书、商品房买卖合同、缴费通知单、照片，被告（反诉原告）林炳辉、刘巧举示的物业服务合同备案证明、同安区建设局关于进一步加强银城明珠小区物业管理的通知、信访事项处理答复意见书、祥晖社区居委会书面说明等证据以及庭审笔录为证，并经庭审当庭举证、质证，可以予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告林炳辉、刘巧是厦门市同安区毅达城市广场小区的业主，原告厦诚物业公司依据《物业管理委托合同》为该小区提供了物业服务，依法有权收取物业服务费等相关费用。关于物业服务费的收费标准问题。虽然《物业管理委托合同》第二十三条第2款约定多层住宅为0.3元／㎡／月，但该合同第二十三条第1款又约定“本物业住宅非住宅房屋的物业管理服务费，由乙方依据市物价局批准的标准向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按市物价局调整的标准执行。”《福建省物业管理条例》第四十条规定，前期物业服务收费实行政府指导价。厦门市同安区发展与改革局相关批文批准该小区多层住宅物业服务费为0.4元／㎡／月。故依照上述合同条款约定及地方性法规规定，应当以政府主管部门核准的0.4元／㎡／月计收。林炳辉、刘巧拖欠厦诚物业公司物业服务费291.6元、公摊水费20元、公摊电费30.5元、生活垃圾处理费30元、自用水费120.4元，合计492.5元，该款依法应当支付。厦诚物业公司诉求超出部分，本院不予支持。关于厦诚物业公司诉求林炳辉、刘巧支付房屋公共维修金。房屋公共维修金即住宅专项维修资金。依照《住宅专项维修资金管理办法》第二条及第九条规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。厦诚物业公司已经退出本案所涉物业小区，不再负责管理小区物业，故厦诚物业公司已不能代为履行小区住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的职责，也无法再行履行代管住宅专项维修资金职责，故其诉求业主交纳住宅专项维修资金的诉求本院不予支持。关于厦诚物业公司诉求林炳辉、刘巧支付物业服务费滞纳金问题。林炳辉、刘巧未及时支付物业服务费是因厦诚物业公司存在物业服务质量瑕疵等问题导致双方对物业服务费交纳产生争议，故厦诚物业公司诉求支付滞纳金本院不予以支持。关于本案反诉部分。关于林炳辉、刘巧诉求厦诚物业公司公布2005年至2014年7月31日所收取“银城明珠·毅达城市广场”全体业主的房屋公共维修金收支明细。小区业主依法有权知晓房屋公共维修金即住宅专项维修资金的收支情况，物业服务公司亦应主动公布。厦诚物业公司只举示证据证明其已经依法公布2013年全年的小区住宅专项维修资金收支明细，未举示证据证明其已经依法公布2005年1月1日至2012年12月31日以及2014年1月1日至前期物业服务合同期限届满之日期间小区住宅专项维修资金收支明细，故林炳辉、刘巧的该项诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林炳辉、刘巧于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司支付物业服务费人民币291.6元、公摊水费人民币20元、公摊电费人民币30.5元、自用水费人民币120.4元及城市生活垃圾处理费人民币30元，以上各项合计人民币492.5元；二、原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）林炳辉、刘巧公布2005年至前期物业服务合同期限届满之日期间小区住宅专项维修资金收支明细；三、驳回原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林炳辉、刘巧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币50元，适用简易程序减半收取人民币25元，由原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司负担人民币10元，由被告（反诉原告）林炳辉、刘巧负担人民币15元；反诉案件受理费人民币100元，因反诉减半收取人民币50元，由原告（反诉被告）厦门厦诚物业经营管理有限公司负担；款均限于本判决生效之日起五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  甘艳君二〇一六年九月五日书 记 员  廖颖疌附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。