湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初2751号
原告：何明方，男，1968年10月22日出生，汉族，住所地湖州市吴兴区。
委托代理人：胡峰，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人：潘兆家，浙江银湖律师事务所律师。
被告：金根强，男，1972年2月15日出生，汉族，住所地湖州市南浔区。
被告：李尧峰，男，1973年3月12日出生，汉族，住所地湖州市南浔区。
委托代理人：叶欣，浙江广诚律师事务所律师。
原告何明方与被告金根强、李尧峰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年5月11日向本院提起诉讼，本院同日予以立案受理。本案依法由代理审判员陈甜甜适用简易程序公开审理。后因案情复杂，本案于2016年8月10日依法组成合议庭转为普通程序审理。因本案必须以另一案的审理结果为依据，本院于2016年8月10日裁定中止审理。后因人事调整，本案依法转由代理审判员李元光、孙利琴、人民陪审员韩亦组成合议庭进行审理。本案于2016年12月27日进行公开开庭审理，原告何明方的委托代理人胡峰、被告金根强及两被告的共同委托代理人叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何明方起诉称：2011年9月12日，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁原告位于湖州市加利广场的营业房屋（建筑面积约为2100平方米），双方对房屋租金的支付方式，违约金等作了约定。2014年12月15日，原告因被告未按约支付房屋租金等违约行为向法院提起诉讼。2015年1月19日，经法院主持达成调解。同时，原告与被告又签订房屋租赁补充协议一份，对剩余租期、房屋租金支付及违约责任进行了约定。但被告亦未按约支付房屋租金。截至2016年11月17日，被告尚欠原告房屋租金1140000元。故原告起诉至法院，请求依法判令：一、被告立即支付原告房屋租金440000元，逾期付款违约金16800元（房屋租金及违约金暂计至2016年4月30日，要求计算至判决确认的履行之日）；二、被告支付原告实现债权的律师费30000元；三、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告立即支付原告房屋租金1140000元，逾期付款违约金147000元（租金及违约金暂计至2016年11月，要求计算至判决确认的履行之日）；二、原、被告之间的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议于2016年11月17日解除，被告支付原告违约金590000元，且被告应在协议解除后立即按房屋租赁合同及房屋租赁补充协议的约定将所租赁的房屋全部腾退给原告，并按月租金标准支付自解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；三、被告支付原告律师费92000元；四、本案诉讼费用由被告承担。
两被告共同答辩称：被告于2016年7月7日交付房屋钥匙，房屋租赁关系当日解除，故房屋租金应计算至2016年7月7日止，被告尚欠房屋租金为663333元。因原告主张解除合同，故解除期限不受六个月的限制，原告无理由主张半年的违约金。另，租赁房屋系原告和朱加梅共同共有，原告并无朱加梅的委托手续，也未提供两人的身份关系，故原告只能主张一半的房屋租金。原告现有的证据无法证实其已支付律师费，故原告主张律师费不应得到支持。
原告何明方为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1.《房屋租赁合同》一份，证明原、被告于2011年9月12日签订房屋租赁合同，对租赁期限、房屋租金、房屋租金的支付和违约责任进行了约定的事实。
证据2.民事调解书一份，证明原告曾因被告拖欠租金事宜于2014年12月向法院提起诉讼，后经法院调解，双方达成协议的事实。
证据3.《房屋租赁补充协议》一份，证明原、被告经法院主持调解达成协议后就合同的履行另行签订补充协议，对房屋租金作了调整，并约定如原告因追讨房屋租金实现权利的，被告为此应承担律师费用的事实。
证据4.房屋所有权证、土地使用权证各一份，证明涉案房屋系原告和朱加梅（原告妻子）共同所有的事实。
证据5.《法律服务委托合同书》、发票及汇款凭证各一份，证明原告为实现本次诉讼已支付30000元的律师费用的事实。
证据6.结婚证一份，证明原告与案外人朱加梅系合法夫妻的事实。
证据7.商品房买卖合同一份，证明原告购买涉案房屋具体时间的事实。
证据8.汇款凭证一份，证明原告共支付律师服务费60000元的事实。
两被告为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.告知函一份，证明物业公司应原告的要求于2016年4月5日向被告所经营的宝乐迪KTV发了告知函，以未及时支付房屋租金为由暂停供电的事实。
证据2.收条一份，证明由于物业公司停水停电致被告无法经营，故被告于2016年7月7日向物业公司交付了房屋钥匙，房屋租赁合同于当天解除的事实。
本院经审理，认定事实如下：2011年9月12日，原告何明方与被告金根强、李尧峰签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将坐落于湖州市加利广场C座南街850-2号营业用房出租给两被告经营使用，房屋租赁期限为七年，自2011年9月18日至2018年9月18日。房屋租金为每年1280000元，以后每年的房屋租金在上一年租金的基础上递增7%。若两被告未能按约支付房屋租金的，每延期一日按租金的1‰支付原告违约金，超过3个月仍未支付的，原告有权单方解除合同，并从解除之日起支付原告6个月的房屋租金作为违约金。合同签订后，原告向两被告交付租赁房屋，两被告以租赁房屋为场地经营宝乐迪KTV歌厅。事后，被告未能按约支付原告房屋租金，原告曾于2014年12月15日向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：两被告共同支付原告自2013年12月18日至2014年12月17日尚结欠的租金300000元及预付2014年12月18日之后的租金200000元，合计500000元，分三期支付：第一期定于2015年1月底前支付200000元，第二期定于2015年2月底前支付150000元，第三期定于2015年3月底前支付150000元。若两被告未能按上述第一条款约定的期限履行给付义务，则应加付原告违约金20000元，原告可就违约金，已到期未履行及未到期部分款项一并申请强制执行。原、被告双方无其他争执。此外，原、被告再次签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：房屋剩余租赁期限自2014年12月18日起至2017年12月17日止，如两被告提前解除合同应提前6个月书面通知原告，否则仍应承担违约解除的责任。房屋租金每年为1180000元，自2015年4月至11月每月支付110000元，12月支付100000元，2016年度及2017年度的1月至11月每月支付100000元，12月支付80000元。若两被告逾期支付房屋租金，除继续执行《房屋租赁合同》的约定外，原告自两被告逾期支付之日起有权切断租赁房屋的水、电，因逾期支付房屋租金致使原告以诉讼途径实现权利的，由此产生的费用包括受理费、保全费、律师费等均由两被告承担。嗣后，两被告再次拖欠原告房屋租金。2016年4月5日，涉案租赁房屋物业管理公司向两被告发出《告知函》一份，告知两被告及时与原告商量房屋租金支付情况，否则，物业管理公司将按原告的诉求，暂停供电。2016年7月7日，两被告将宝乐迪门钥匙一把交至物业管理公司。但两被告经营所需设备、设施仍放置于涉案案租赁房屋，未能腾空。原、被告因房屋租金事宜未能协商一致，故纠纷成讼。
另查明：原告何明方与案外人朱加梅系夫妻关系。2011年9月29日，案外人朱加梅与湖州德加利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了涉案租赁房屋。2011年11月30日，涉案租赁房屋办理产权登记手续，由原告与案外人朱加梅共同共有。原告何明方为本次诉讼支付律师服务费60000元。
上述事实由原告提交的《房屋租赁合同》、民事调解书、《房屋租赁补充协议》、房屋所有权证、土地使用权证、《法律服务委托合同书》、发票、汇款凭证、告知函、收条、结婚证、《商品房买卖合同》及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原告何明方与被告金根强、李尧峰签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应合法有效。当事人应按约全面履行合同义务。案外人朱加梅系原告之妻，虽未参与上述合同签订事宜，但其明确表示对此是知情并认可的。故被告提出原告并无朱加梅的委托手续，也未提供两人的身份关系，故原告只能主张一半的房屋租金的抗辩意见，本院不予采信。
原告按约交付租赁房屋后，被告却未能按约支付房屋租金，显属违约，应承担相应民事责任。故原告请求两被告支付房屋租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。庭审中原、被告对租赁合同解除的时间存在分歧。因两被告虽于2016年7月7日向涉案租赁房屋物业管理公司交付房屋钥匙，但原告在庭审中陈述自己未能收到房屋钥匙，且两被告的经营设备、设施等仍保留在涉案租赁房屋内，并未履行腾空义务，故两被告交付钥匙的行为尚不足以认定双方租赁合同解除。故两被告提出双方于2016年7月7日解除租赁合同的抗辩意见，本院不予采信。原告主张双方于2016年11月17日解除的诉请，本院予以支持。两被告应支付原告2015年12月剩余房屋租金40000元，2016年1月1日至2016年11月17日期间房屋租金1056666元（100000元×10个月+100000元÷30天×17天），合计房屋租金1096666元。原告请求两被告支付逾期付款违约金的诉请，符合双方的约定，本院予以支持，但双方约定每延迟一日按租金的千分之一标准支付违约金，显属偏高，本院予以适当减少，认定违约金按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。故两被告应按租金以中国人民银行同期贷款利率为标准支付原告自逾期之日起至判决确定履行之日止的逾期付款违约金。租赁关系解除后，两被告依法应返还租赁房屋，故原告请求两被告按约立即腾退租赁房屋并返还原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持。现两被告仍将经营设备、设施放置于涉案租赁房屋的行为，属无权占有租赁房屋，侵害了原告的合法权益，故原告请求两被告按月租金的标准支付租赁合同解除之日至判决确定的履行之日止的房屋占有使用费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。两被告应按每月房屋租金98333元（1180000元÷12个月）的标准支付自2016年11月18日至判决确定的履行之日止的房屋占有使用费（暂计算至2017年2月28日为331054元）。两被告拖欠原告房屋租金已超过3个月，原告行使解除权符合双方合同的约定，两被告应按约承担相应违约责任。故两被告提出原告主张解除合同，解除期限不受六个月的限制，原告无理由主张半年违约金的诉请，因不符合双方约定，故该抗辩意见，本院不予采信。但双方约定以六个月房屋租金作为违约金，显属偏高，本院予以适当减少，认定由两被告向原告支付三个月的房屋租金即295000元作为解除合同违约金为宜。原告请求两被告支付律师服务费的诉请，符合双方的约定，本院予以支持。但原告现有的证据仅能证明其支付律师服务费为60000元，故对其余律师服务费32000元，本院不予支持。两被告应支付原告律师费60000元。两被告请求追加案外人李丽铭为本案被告，因李丽铭并非涉案房屋租赁合同相对人，故本院不予准许。两被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：
一、被告金根强、李尧峰应共同支付原告何明方2015年12月剩余房屋租金及2016年1月1日至2016年11月17日期间房屋租金共计1096666元，解除合同违约金295000元，律师服务费60000元，自2016年11月18日起至判决确定的履行之日止的按月租金98333元标准计算的房屋占有使用费（暂计算至2017年2月28日为331054元）及按租金以中国人民银行同期贷款利率为标准支付原告自逾期之日起至判决确定履行之日止的逾期付款违约金，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、确认原告何明方与被告金根强、李尧峰签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2016年11月17日解除。被告金根强、李尧峰应自本判决生效之日起三十日内腾空湖州市加利广场C座南街850-2号营业用房并返还原告何明方；
三、驳回原告其他诉讼请求。
本案受理费20844元，由原告何明方负担5844元，被告金根强、李尧峰共同负担15000元。
如被告金根强、李尧峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 孙利琴
代理审判员 李元光
人民陪审员 韩 亦
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 赵 婕