广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23746号上诉人（原审被告）：何润潮，男，1954年1月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：何文庭，男，1982年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，系何润潮的儿子。被上诉人（原审原告）：广州汇文房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区中景三街6号145房。法定代表人：陈卉，该公司经理。上诉人何润潮因与被上诉人广州汇文房地产中介有限公司（以下简称汇文公司）居间合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何润潮上诉请求:一、撤销一审判决，查清事实并驳回汇文公司要求何润潮支付的款项或者将本案发回重审；二、本案一、二审费用全部由汇文公司承担；三、汇文公司撤销未经何润潮同意就进行的房屋买卖网上签约备案，还原房屋原本属性。事实理由如下：一、《中介服务费确认书》是何润潮被汇文公司欺诈诱导的结果，依法应当予以撤销。2017年3月15日，涉案房屋当时按市场价只能卖1500000元，而汇文公司能为何润潮卖出1650000元的价格，何润潮答应汇文公司提出如果房屋成功卖出并收到房款后支付20000元作为奖励赠与给汇文公司。其后何润潮得知何润潮与叶秀聪签订的房屋交易耗时较久(3月份签合同，8月份才正式进行交易)，何润潮当时对是否进行该交易产生了犹豫。后因汇文公司建议高价卖出后可立刻在别的小区再买一套为由而签订了买卖合同。万万想不到两天后政府施行新政导致何润潮不能立刻买入第二套房屋，因此涉案房屋的交易也已经正式被停止而未成功出售。所幸何润潮当晚已就整个交易期内不可预测的交易风险在合同中对买卖双方的违约责任做了确认，也即在汇文公司的见证下明确了双方的违约责任和存在违约的可能性。签订房屋交易合同后，汇文公司私下单独要求何润潮签下《中介服务费确认书》作为日后收取中介服务奖励的凭证。而在签字前，何润潮因该笔房屋交易有可能被停止多次与汇文公司确认该笔费用是在成功交易后何润潮获得卖房款才需要支付的，何润潮这个意愿多次获得汇文公司肯定后，何润潮才在确认书上签了字。此外，何润潮在签确认书时还曾对确认书里签买卖合同开始算违约金一项向汇文公司进行确认，汇文公司当时明确表示是过户时另外再签一份《广州市存量房屋买卖合同》时才开始算违约金的，汇文公司同时还表示过户签订《广州市存量房买卖合同》当天可立刻收到首笔卖房款来支付中介服务费。汇文公司还多次向何润潮解释确认书中“成功售出”这四个字的意思就是房屋卖出过户才会收取中介服务费。试想何润潮与叶秀聪当初签订买卖合同当晚(即3月15日)，何润潮在中介公司现场，也收到了买方的定金的情况下如果得知须立刻支付中介费否则立刻产生违约金的情况下岂有不立刻支付而签下如此不合理中介服务费确认书之理?据此，这份《中介服务费确认书》就是一份诱导欺诈的约定，如果把它看成是一份协议的话，依法可以撤销。何润潮现就申请法庭予以撤销。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应向债权人承担违约责任”的规定，属适用法律不当，且严重损害了何润潮的合法权益。涉案《中介服务费确认书》仅是何润潮的单方承诺，并且属附条件、具有赠与性质的、对交易成功的奖励金的承诺。在条件不能成就时，何润潮当然可以随时撤销它，汇文公司也当然不可能要求享有该赠与。何润潮承诺在“成功出售该物业”的条件下需要向汇文公司支付的款项，现在整个交易都不成功，何润潮不支付这笔20000元的款项是符合《中华人民共和国民法通则》关于附条件的民事法律行为的相关规定的。何润潮的赠与行为不因何润潮是否在其他关联问题上违约而必须继续履行赠与协议。何润潮与叶秀聪的买卖合同纠纷是因为政府2017年3月17日出台新政而发生重大情势变更所致，并非故意违约所致。汇文公司不管交易成功与否，一概要收取巨额中介费的行为不应受法律保护。三、法院应端正审判立场，还何润潮公平的审判环境，不能将中介服务费确认书看待成债务欠条。汇文公司作为中介方，在诱导了何润潮签下中介服务费确认书后却享受债权人待遇对何润潮是非常不公平的。一审法院不能以当天签合同当天就是交易成功的标准来判定本案的争议焦点并回避了中介费为什么双重收费的问题。涉案《存量房屋买卖合同》才是正式的中介费支付的约定，承诺书是有条件的赠与费，两者不同。法院应当尊重事实和何润潮当时的真实意愿做出判决。综上所述，何润潮上诉请求二审法院改判支持其上诉请求。被上诉人汇文公司经本院二审合法传唤没有到庭，也未提交书面意见。汇文公司于2017年8月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.何润潮支付中介服务费25000元给汇文公司；2.何润潮支付违约金1500元（以25000元为本金，从2017年3月15日起计至2017年8月22日止，按每日万分之五的标准计算）给汇文公司。一审法院经审理查明：何润潮是广州市南沙区天幕二街2号1104房[不动产权证号为:粤（2016）广州市不动产权第11000107号，建筑面积97.52平方米]的所有权人。2017年3月15日，汇文公司、何润潮签订了《存量房买卖合同》。合同甲方（卖方）为何润潮，乙方（买方）为叶秀聪、熊勇，丙方为汇文公司。该合同为何润潮将位于广州市南沙区天幕二街2号1104房以1650000元的价格出售给叶秀聪、熊勇的买卖合同。其中，第七条为中介服务费的给付，约定：“1.丙方促成甲乙双方当事人签订本合同后，甲方应向丙方支付中介服务费，乙方应向丙方支付中介服务费5000.00元。2.中介服务费支付时间为本合同生效当日支付50%，办理产权转移手续当天支付50%。3.甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介费的0.5%的标准丙方支付违约金。4.基于甲乙任何一方当事人违约行为导致本合同被解除的，违约方应当代守约方向丙方支付中介服务费。守约方己支付的，丙方不予以退还，由违约方直接赔偿守约方。”同日，何润潮签署《中介服务费确认书》，承诺若汇文公司成功出售该物业则支付人民币20000元作为中介服务费，支付时间为签订上述物业房屋买卖合同当天，逾期支付的每日按该金额万分之五支付滞纳金至支付全部款项时止。此后，何润潮因房屋买卖问题与叶秀聪、熊勇产生纠纷，表示要解除房屋买卖合同，没有向汇文公司支付中介费。一审法院认为，汇文公司为何润潮提供订立房屋买卖合同的机会，提供订立房屋买卖合同的媒介服务，约定由何润潮支付中介服务费。双方成立居间合同关系，双方对此的约定是其真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应按合同约定全面履行自己的义务。何润潮在《中介服务费确认书》确认应支付中介服务费的金额和支付时间，应按此履行义务。汇文公司促成何润潮和叶秀聪、熊勇签订《存量房买卖合同》已经履行其义务，何润潮应在合同签订当天，即2017年3月15日支付中介服务费20000元。未支付的，应根据约定按每日万分之五的标准支付违约金。汇文公司主张支付违约金1500元并未超过其诉请的数额，一审法院予以支持。上述确认书并非赠与合同，一审法院对何润潮相应的抗辩意见不予采纳。对于合同约定由买方支付的中介服务费5000元，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应向债权人承担违约责任。”汇文公司认为何润潮未代买方支付的，向何润潮主张权利缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，一审法院于2017年10月31日作出判决如下：一、被告何润潮应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付中介服务费20000元和违约金1500元给原告广州汇文房地产中介有限公司；二、驳回原告广州汇文房地产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费231.3元，由原告广州汇文房地产中介有限公司负担62.55元，被告何润潮负担168.75元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另外，一、何润潮二审陈述称：（一）何润潮出具《中介服务费确认书》与当时双方真实约定意思不一致，当时双方口头约定的是签订网签合同办理递件手续当天何润潮才支付该笔中介费，所以一审计算滞纳金的时间也是错误的；何润潮并没有与买方签订网签合同，但买方另案【（2017）粤0115民初2724号案尚在审理中】起诉何润潮所提供的证据一即《存量房买卖合同》于2017年3月25日办理备案登记手续，但该买卖合同并没有买卖双方及中介公司的签名，也未经何润潮同意。（二）买卖双方及中介方2017年3月15日当天晚上签订买卖合同，由于买方的付款能力，双方约定8月15日才办理交易并且由对方支付首期款，后单独与中介出去协商，由于涉案房屋当时的市场价低于1650000元，何润潮认为如果能够高卖再低买可以给中介奖励20000元；因为何润潮是离婚状态，后来2017年3月份出台新政之后只能购买一套房屋，所以涉案房屋没有办法出售，何润潮无法达到高卖低买的合同目的；由于新政出台涉案房屋没有成功出售，所以中介服务费确认书上的20000元中介费支付条件尚未成就。（三）在签约当天，何润潮仅收到20000元定金，而且对于合同履行存在不确定因素的情况下，如果按照书面中介服务费确认书上的支付时间和违约金的起算点就相当于何润潮是写一张欠条给对方，这显然不符合事实，正是因为中介口头承诺交易完成之后才需要支付这20000元奖励金，何润潮才出具该中介服务费确认书；何润潮明确知道中介收取买方5000元中介服务费，却收取何润潮20000元，高收益必然承担高风险，所以从这个角度而言，中介服务费的收取也应当是交易成功完成后才有权收取该20000元。二、何润潮第三项上诉请求要求汇文公司撤销网签备案，但何润潮在一审中并未提起该反诉请求。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对何润潮的上诉请求，认定如下：一、因何润潮第三项上诉请求要求汇文公司撤销网签合同备案手续，因何润潮在一审中并未提起该反诉请求，该备案合同是属于买卖双方之间的法律关系，且中介也未到庭参加诉讼。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故对何润潮的该项诉请，本院不作审查。二、何润潮上诉主张其是在汇文公司欺诈的情况下出具《中介服务费确认书》，该《中介服务费确认书》应予撤销的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案中，何润潮并未提供充分证据证明汇文公司存在欺诈、胁迫的事实，并且何润潮也确认涉案房屋当时售价是超出自己预期的价格，表示其同意在汇文公司成功出售涉案房屋的情况下向汇文公司支付20000元，而其出具《中介服务费确认书》的内容与前述意思表示并不冲突。何润潮在一审中亦未提出该《中介服务费确认书》并非其真实意思表示，以及存在重大误解及显失公平的事由。因此，何润潮要求撤销该《中介服务费确认书》，于法不符，本院不予采纳。三、何润潮上诉主张《中介服务费确认书》属其单方承诺、具有赠与的意思表示，付款条件未成就，其随时可以撤销的问题。因《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”。汇文公司为何润潮提供订立房屋买卖合同的机会，提供订立房屋买卖合同的媒介服务，何润潮在《中介服务费确认书》确认应支付中介服务费的金额和支付时间，故何润潮、汇文公司形成居间合同关系。汇文公司依约促成何润潮与案外人签订了《存量房买卖合同》，已经履行其居间合同义务。何润潮单方提出解除与案外人之间的买卖合同关系，涉案房屋出售交易手续未最终完成，与汇文公司无关；何润潮亦无证据证明汇文公司在提供居间合同服务过程中存在过错。何润潮抗辩不应向汇文公司支付居间服务费，依据不足。因此，何润潮未依约支付中介居间费，理应予以清偿并承担违约责任。另外，何润潮主张《中介服务费确认书》为单方赠与承诺，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人何润潮的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人何润潮负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年二月二十六日本书记员  莫善友