六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）六民一终字第00541号
上诉人：宋志强，男，1979年12月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。
委托代理人：孙邦潮，安徽美林律师事务所律师。
被上诉人：舒城县水库移民管理局，住所地安徽省舒城县。
法定代表人：束舒涛，该局局长。
委托代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。
原审被告：钟军，女，1968年2月18日出生，汉族，住安徽省舒城县。
委托代理人：李舒华，安徽李舒华律师事务所律师。
上诉人宋志强因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2015）舒民二初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月20日公开开庭审理了本案。舒城县水库移民管理局委托代理人薛飞，钟军及其委托代理人李舒华，宋志强的委托代理人孙邦潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年11月29日，原告舒城县水库移民管理局将位于舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋出租给被告钟军经营酒店，双方签订了租房合同，期限为2010年11月1日至2014年10月31日止，租期4年，付款方式为合同签订后付清第一年房租、以后每年的11月1日前交清次年房租；租金每年为六万元整。双方对维修养护、装修、租赁期间的水电费用、因承租方责任终止合同、提前终止合同等进行了约定。其中，协议第七条约定：乙方（承租人）不得随意损坏房屋设施，因店内外装修需改变房屋内部结构先征得甲方（即出租方原告）同意后，方可施工，投资由乙方自理；合同到期后，乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第九条约定：租赁期满后，合同终止，乙方须将房屋退还甲方；如甲方继续出租，则乙方在同等条件下优先租赁。第十四条约定：本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。后被告依约占有租赁房屋经营龙腾大酒店。2012年7月13日，根据被告钟军的要求，原告同意被告钟军将其经营的酒店转让他人经营，同时答复：继续维持原租赁合同、合同内容不变、租金仍由被告钟军交付，合同到期日为2014年10月31日。被告钟军同意前述答复意见。2012年7月9日，两被告就酒店的转让达成了一份定金协议，当月17日，两被告正式签订了酒店转让协议，约定被告钟军酒店的所有资产、设施以228000元转让给被告宋志强，另被告钟军已付原告的房租（2012年7月1日至2012年10月31日的四个月房租）即20000元，由被告宋志强支付被告钟军；协议第二条约定：钟军将租赁房屋主楼五上五下及附属楼两下两上（共约400平方米）转租给宋志强，租赁期限自2012年7月1日起到2014年10月31日止。第四条约定：在签订协议时付清2012年10月31日前租金给钟军，以后房租每年6万元于当年10月31日前付钟军给原出租方或宋志强交给原出租方，否则因此造成的后果由宋志强负担。第六条违约责任：如宋志强在经营期间不按时缴纳租金，造成后果由宋志强承担，与钟军无关。此后，被告宋志强租赁前述房屋经营舒城县城关镇乡里乡亲百味馆（俗称乡里乡亲饭店），并依约交付租金。2014年10月31日租赁到期后，原告于2015年元月20日分别向两被告发出书面通知，告知两被告租赁合同期限早已过期，要求被告钟军督促乡里乡亲承包人尽快搬迁，要求被告宋志强尽快搬迁，于2015年春节前清空移交。两被告接到通知后，被告宋志强未在宽限期内搬离租赁房屋。
原审法院另查明：原告出租给两被告的房屋即舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋，登记所有权人为舒城县库区经济发展领导组办公室，该单位名称因移民管理工作的需要，经批准于2008年元月15日更名为舒城县水库移民工作办公室，于2009年12月16日更名为现原告的名称。原告于2014年3月份根据规定从舒城县城关镇桃溪路北283号原办公地点搬迁至城关镇三里河路人社局大楼办公，但原告的原办公楼未有办理产权转移登记。
原审法院审理认为：原告与被告钟军签订的租房合同并未有无效情形，对双方具有法律约束力。经原告许可，两被告之间签订的酒店转让协议，其中的房屋转租协议，符合法律规定，对两被告具有约束力。且转租后原告与被告钟军间的原租赁合同依法继续有效。原告在租赁合同到期后表示不再与两被告续租，并已采取书面方式通知两被告。而两被告在接到原告的书面通知后，未有向原告返还租赁的房屋，且被告宋志强仍占有租赁房屋经营酒店。依照原被告间的租赁合同及转租协议约定，两被告已违反了约定。鉴于现占有租赁房屋的是被告宋志强的事实，故原告要求被告钟军返还租赁房屋的意见不予采纳；但被告钟军对于租赁到期后转租人继续占有房屋对原告造成的租金损失应依法与被告宋志强承担连带赔偿责任，占有期间的租金以原租金60000元／年计算，至返还租赁房屋时止。对于原告要求被告宋志强搬离房屋的诉讼请求依法应予以支持。原被告租赁合同虽约定返还租赁房屋时应恢复原状或支付相关恢复的费用，但原告未有提供证明租赁房屋的原状态及恢复原状所需费用为多少的依据，因此，依照法律规定，被告交还的房屋以应当符合租赁房屋的性质使用后的状态为准。关于被告钟军辩称原租赁合同已解除和被告宋志强辩称原告不是适格诉讼主体等意见，与事实不符及未提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告宋志强于本判决生效后二日内搬出原告舒城县水库移民管理局所有的位于舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋，并返还原告，返还的房屋以应当符合租赁房屋的性质使用后的状态为准；二、被告宋志强于本判决生效后二日内向原告舒城县水库移民管理局支付租赁到期后占用第一项租赁房屋期间的租金，即自2014年11月1日至返还租赁房屋之日的期间，以原房租60000元／年计算租金；三、被告钟军对第二项租金清偿负连带责任。案件受理费630元，减半收取为315元，由被告钟军、宋志强负担。
上诉人宋志强的上诉理由是1、一审程序违法，上诉人已就同一事实作为原告向舒城县法院起诉，要求判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效并赔偿损失，一审法院没有依上诉人的申请中止本案的审理，违反法定程序；2、被上诉人不是本案适格的原告，本案诉争的房屋已于2014年5月4日被舒城县人民政府征收，移交给舒城县国有资产管理局，被上诉人对本案诉争的房屋没有所有权，不是本案适格的原告；3、被上诉人所出租的房屋，没有合法的房屋、土地产权证明，房屋租赁合同无效，此外，被上诉人擅自改变办公用地为商业酒店的土地用途，租赁合同也无效。
各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点有三，1、一审程序是否违法；2、舒城县水库移民管理局是否是适格原告；3、房屋租赁合同是否有效。
关于一审程序是否违法。上诉人上诉称“其已就同一事实作为原告向舒城县法院起诉，要求判决上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效并赔偿损失，两案之间有关联，根据民诉法一百五十条第一款第（五）项之规定，应当中止审理，一审法院没有依上诉人的申请中止本案的审理，违反法定程序。”民诉法一百五十条第一款第（五）项规定，诉讼中止的情形之一是，本案必须以另一案审理结果为依据，而另一案没有结案的。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，合同是否有效是审理的重点之一，无需等待另一案的审理结果，不属于民诉法一百五十条第一款第（五）项规定情形，一审法院没有中止本案的审理正确，程序没有违法。
关于舒城县水库移民管理局是否是适格原告。上诉人诉称本案诉争的房屋已于2014年5月4日被舒城县人民政府征收，移交给舒城县国有资产管理局，被上诉人对本案诉争的房屋没有所有权，不是本案适格的原告。经查，2014年2月8日，舒城县委县政府印发了《舒城县党政机关办公用房清理整改工作意见》，对舒城县党政机关党委办公用房进行调整，舒城县移民管理局迁至县人社局，要求迁入单位将原办公用房移交给县国有资产管理部门；2015年1月8日，舒城县委县政府发布《关于进一步做好办公用房清理整改工作的通知》，通知要求，党政机关出租的办公用房，租赁合同到期但未收回的，由县机关事务管理局负责协调督促有关党政机关及时收回。由上述两个文件可以看出，对租赁合同到期没有收回的办公用房，收回的主体仍是原出租的机关单位，舒城县水库移民管理局对其出租的没有收回的办公用房有权利有义务负责收回，舒城县水库移民管理局是适格的原告。
关于房屋租赁合同效力，上诉人诉称，被上诉人所出租的房屋，没有合法的房屋、土地产权证明，房屋租赁合同无效，此外，被上诉人擅自改变办公用地为商业酒店的土地用途，租赁合同也无效。经查，舒城县水库移民管理局出租给两被告的房屋即舒城县城关镇桃溪路北283号其原办公楼东边一楼5间及二楼5间和附属楼一层操作间及二楼一间半房屋，登记所有权人为舒城县库区经济发展领导组办公室，该单位名称因移民管理工作的需要，经舒城县机构编制委员会批准，于2008年元月15日更名为舒城县水库移民工作办公室，于2009年12月16日更名为舒城县水库移民管理局。移民管理局于2014年3月份根据规定从舒城县城关镇桃溪路北283号原办公地点搬迁至城关镇三里河路人社局大楼办公，但原办公楼未有办理产权转移登记，根据县委县政府文件规定，应当由原出租单位负责收回，舒城县水库移民管理局是诉争出租房屋的权利人。此外也没有法律法规规定，党政机关的办公用房不能出租，舒城县水库移民管理局是出租房屋的权利人，本案房屋租赁合同合法有效。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人宋志强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 桂云峰
审 判 员 何 武
代理审判员 魏晶晶
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 马 龙
附：本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；