内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赤民一终字第218号
上诉人（原审被告）董广权（曾用名董广泉、董广全），男，1964年9月21日出生，蒙古族，教师，住赤峰市。
委托代理人房全，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李艳平（曾用名李艳苹），女，1973年6月25日出生，汉族，农民，住赤峰市。
委托代理人刘建明，赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。
原审第三人董文龙，男，1973年9月8日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。
原审第三人赤峰诚誉拍卖有限责任公司。
住所地：赤峰市松山区桥西大街中段内蒙古纺织学校对过*楼。
法定代表人高杰红，总经理。
上诉人董广权因与被上诉人李艳平、原审第三人董文龙所有权确认纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第2605号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告李艳平诉称：2011年原告在办理离婚过程中，发现自己名下的坐落于松山区穆家营子镇官仓沟村2组的房屋的产权证不见了，便到松山区城建局补办，建设局以房产已不在原告名下，而在被告名下为由拒绝补办，并告知此房系经过拍卖办在被告名下的。原告曾于2006年4月份在前夫董文龙与范振林的民间借贷过程中，用此房为债权人范振林提供房产抵押担保，但是此案以董文龙最终还款结案（董文龙从被告处借款1.3万元还给范振林）。在办理优先购买手续过程中，董文龙有事委托董广权到拍卖行代为签字，但董广权却在成交确认书上签上了自己的名字。此房是穆家营子镇官仓沟村委会因原告系残疾人而给其母子的安居之所，现被告却通过拍卖手续上的失误将此房登记在自己名下，于法无据。要求确认赤峰诚誉拍卖公司在2006年11月29日与董广权误签的拍卖成交确认书无效；确认现登记在被告董广权（又名董广泉）名下的坐落于松山区穆家营子镇官仓沟村2组原房产证号为蒙村房证字第DC
---14AF0**号、现房产证号为蒙村房证字第DC-01G25**号的房屋为原告所有。
原审被告董广权辩称：李艳平与董文龙原系夫妻关系。2006年4月，董文龙借范振林现款11000元，李艳平以其名下的夫妻共有财产即位于松山区穆家营子镇官仓沟村2组的房产为范振林的借款提供抵押。后董文龙无力偿还范振林借款，范振林申请松山区人民法院执行，松山区人民法院委托赤峰诚誉拍卖有限责任公司对李艳平和董文龙夫妻共有的为范振林借款提供抵押担保的房产进行拍卖。经过赤峰诚誉拍卖有限责任公司同意，董广权将董文龙与李艳平夫妻共有的房屋买下，并在赤峰诚誉拍卖有限责任公司办理了手续。2006年11月30日，董文龙为董广权出具收到购房款13000元的收据一枚。2008年2月26日，董广权依据拍卖成交确认书将位于松山区穆家营子镇官仓沟村2组李艳平名下的房屋变更到自己的名下。董广权在办理房产过户时将房产证原件已交给住房与城乡建设局。董广权通过拍卖公司购买董文龙与李艳平离婚前共有的房屋，手续齐全，买卖合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。
原审第三人董文龙述称：我与李艳平原系夫妻关系，2006年在夫妻关系存续期间，我向范振林借款，以位于赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟2组李艳平名下的房屋抵押担保，范振林起诉，松山区法院在诉讼中查封了该房屋。2006年6月26日，松山区法院作出（2006）松民初字第1964号民事判决，判决范振林对抵押的房屋享有优先受偿权。后我向被告董广权借款13000元偿还了范振林借款12000元，法院解除了对房屋的查封。我向董广权所借的偿还范振林的13000元已经包含在2008年5月8日法院调解的我欠董广权的730000元借款之中。2011年3月10日，我与李艳平离婚，房屋归李艳平。原告和我与被告之间并没有买卖房屋的真实意思表示，房屋的拍卖程序也违法，被告依拍卖取得的房屋是无效的。第三人董文龙在重审过程中，未提交证据。
原审第三人赤峰诚誉拍卖有限责任公司未出庭亦未提交书面答辩意见，未提交证据。
原审判决认定，李艳平与董文龙原系夫妻关系，在其二人婚姻存续期间借范振林人民币11000元，李艳平将其名下的夫妻共同财产即位于赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟村二组的房产一处为范振林的借款提供抵押。李艳平与董文龙借款后无力偿还，范振林诉讼后申请执行，在执行过程中，本院委托赤峰诚誉拍卖有限责任公司对该抵押房屋进行拍卖。为了赎回该房屋，董文龙找到董广权，双方口头约定由董广权将房产以买受人的身份赎回，欠款由董文龙偿还董广权。2006年11月29日，赤峰诚誉拍卖有限责任公司作为拍卖人、董广权作为买受人签订拍卖成交确认书，董广权以竞价方式买得争议房屋，成交价款为12760元。拍卖前董广权未预交保证金，拍卖时只有董广权一人参加竞买。签订成交确认书后，董广权未向赤峰诚誉拍卖有限责任公司交付成交价款及约定的佣金，赤峰诚誉拍卖有限责任公司亦未向委托单位即本院交付拍卖标的价款。2006年11月29日，李艳平、董文龙与董广权签订买房协议书，协议内容为“2006年11月29日在赤峰诚誉拍卖有限责任公司举行的第23期拍卖会上，董广权通过竞价买得董文龙、李艳平夫妻共有的位于松山区五三镇官仓沟村二组的一处房产，房产转户手续后办，房产过户生效时间以拍卖确认书时间和被拍卖房产证持有人董文龙、李艳平夫妻签字时间为准。”2006年11月30日，董文龙为董广权出具收到购房款13000元的收据一枚。同日，董文龙与范振林达成执行和解协议，董文龙给付范振林12000元后执行终结。2008年2月26日，董广权依据拍卖成交确认书将位于赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟村二组原李艳平名下的房屋变更至董广权名下。2008年4月14日，董广权向本院起诉要求董文龙偿还其借款730000元，2008年5月8日，经本院主持调解，双方达成民事调解。2010年12月2日，董广权与董文龙签订协议书，协议内容为“董文龙欠董广权的730000元中包含董文龙在董广权手中拿的13000元，用途为帮董文龙赎回松山区法院执行局在2006年保全中的房产证，户名是李艳平。现董文龙已经偿还520000元，还尚欠董广权210000元，待董文龙全部还清董广权欠款后，返还给李艳平房产证产权，房产证依然归李艳平所有。地址：赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟村二组的砖混结构门房116平方米。”
另查明，李艳平与董文龙于2011年3月10日双方协议登记离婚，离婚协议约定，位于赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟村二组原李艳平名下的房屋归李艳平所有。
原审法院认为，本院在执行范振林与董文龙、李艳平民间借贷欠款纠纷一案中，委托赤峰诚誉拍卖有限责任公司对李艳平所有的位于赤峰市松山区穆家营子镇官仓沟村二组的房屋进行拍卖。该拍卖程序因董广权一人参加竞买，且竞买未预交保证金，违反了《中华人民共和国拍卖法》关于公开竞买的原则。拍卖成交确认书签订后，董广权未向拍卖公司支付拍卖标的价款，拍卖公司亦未向委托单位即本院交付拍卖标的价款。范振林与董文龙、李艳平民间借贷欠款纠纷执行案件系董文龙以现金偿还范振林借款结案，赤峰诚誉拍卖有限责任公司与董广权签订的拍卖成交确认书亦未实际履行。2006年11月29日董文龙、李艳平与董广权虽然签订了买房协议书，但该协议书系董文龙找董广权参加竞拍所用。本院作出的（2008）松民初字第1634号民事调解书及2010年12月2日董文龙、董广权签订的协议书亦证明，董广权参加拍卖并非系购买房屋，而是帮董文龙赎回房屋。董文龙欠董广权13000元的买房款，董广权已向董文龙主张了权利。
综上所述，被告董广权与第三人赤峰诚誉拍卖有限责任公司签订的拍卖成交确认书因不符合拍卖法的规定无效，被告董广权与原告李艳平、第三人董文龙之间亦不存在房屋买卖关系。原告请求确认第三人赤峰诚誉拍卖有限责任公司在2006年11月29日与董广权签订的拍卖成交确认书无效的请求成立，本院予以支持。原告要求确认在被告董广权名下的坐落于松山区五三镇官仓沟村2组的蒙村房证字第DC-01G2508号房屋为原告所有的诉讼请求，应予支持。判决：一、赤峰诚誉拍卖公司在2006年11月29日与董广权签订的拍卖成交确认书无效；二、现登记在被告董广权（又名董广泉）名下的坐落于松山区穆家营子镇官仓沟村2组原房产证号为蒙村房证字第DC
---14AF0**号、现房产证号为蒙村房证字第DC-01G25**号的房屋为原告李艳平所有。
宣判后，上诉人董广权不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。理由为，原审判决认定事实不清，适用法律严重错误，上诉人对如此渗杂人为关系的判决不能服判。房屋产权变更有两种形式：一种是双方协议买卖房屋变更。另一种是通过法律执行（拍卖）而取得变更。本案一方面是卖方李艳萍夫妻主动要求把他们即将被法院拍卖的房屋卖给买方以还范振林的借款，之后经双方协议自愿买卖的房屋，这是买卖双方最初始、最主要、最真实的意思表示。另一方面是，此房屋是作为被执行，经松山法院执行局拍卖给上诉人取得的房屋。而最关键的前提是卖方李艳萍夫妻当时想卖房还欠款，董广权在李艳萍夫妻的要求下将此房屋买下，也就是说双方都是在真诚买卖房屋的意愿下买卖的。拍卖的程序问题不影响买卖双方的真实意思表达，相反更证明了买卖双方的真实意思，更确认买卖双方的真实意思。本案以拍卖程序有瑕疵为由否定双方买卖房屋的真实性和合法性是极其错误的。至于买房款含在以后的债务中与本案无关。
被上诉人李艳平答辩服判。
原审第三人董文龙、赤峰诚誉拍卖有限责任公司未提交书面答辩意见。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
另查明，涉案的房屋，系农村集体所有土地上的房屋。上诉人董广权职业为教师，户口为非农业户口。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”、1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”、2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第六十三项：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”本案，上诉人董广权为城镇户口，涉案的房屋系农村集体土地上的房屋。董文龙、李艳平与董广权虽于2006年11月29日签订了买房协议书，但该协议书因违反国家现行政策的规定而无效。原审判决结果并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人承担；邮寄费80，各当事人均担。
本判决为终审判决。
审 判 长 鹿春林
代理审判员 崔明明
代理审判员 苏立德
二〇一四年三月十日
书 记 员 郭 宇