浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初6656号原告（执行案外人）:郑文杰，男，1981年9月25日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：蔡华存、金跃浦，浙江法之剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，组织机构代码70437221-6，住所地苍南县灵溪镇人民大道425号。法定代表人：王志刚。委托诉讼代理人：李静，女，1983年10月23日出生，该银行职员，住苍南县。委托诉讼代理人：沈珠胜，男，1975年11月17日出生，该银行职员，住苍南县。第三人（被执行人）：周志显，男，1981年4月21日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：温州市龙鑫丰印业有限公司，组织机构代码74507700-2，住所地苍南县龙港镇小包装工业园区20幢7号一楼。法定代表人：周志钱。第三人（被执行人）：周志钱，男，1977年8月22日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：梁虹，女，1979年3月18日出生，汉族，住址同上。第三人（被执行人）：许俊相，男，1988年11月11日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：张志校，男，1976年10月27日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：温州斯沃达制袋有限公司，统一社会信用代码330327000064160，住所地苍南县龙港镇金田工业园厂房１幢118号。法定代表人：方升闹。原告郑文杰与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司、第三人周志显、温州市龙鑫丰印业有限公司、周志钱、梁虹、许俊相、张志校、温州斯沃达制袋有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2016年6月30日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月1日公开开庭进行了审理。原告郑文杰的委托诉讼代理人蔡华存，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李静、沈珠胜到庭参加诉讼，第三人周志显、温州市龙鑫丰印业有限公司、周志钱、梁虹、许俊相、张志校、温州斯沃达制袋有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文杰向本院提出诉讼请求：1.判决原告与第三人周志显之间签订的关于平阳县鳌江镇××和××室房屋买卖合同有效；2.停止对上述房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3.判决原告对上述房屋享有所有权；4.判决第三人周志显协助办理上述房屋的过户登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年10月12日，原告以转让价258000元（除未付按揭由原告支付以外）向第三人周志显购买其从温州益成置业有限公司预收购得的位于平阳县鳌江镇××和××室××房。原告购房款已付清，付款方式为定金50000元、立契当日汇款210000元以及部分现金5000元（该款项合计265000元，分别包含房价款258000元、子孙包1800元、按揭账户里的余额5113.29元）。立契当日，第三人周志显交付了购房合同、按揭贷款合同、购房发票、按揭还款卡原件以及相应的证件、材料的复印件。事后，原告等待房开公司交付使用。2015年9月底，原告接到交房通知，并于2015年9月30日向房开公司交纳装修保证金2000元、水电预收费1000元、水电周转金500元、垃圾清运费600元、房屋补差费20119元。接受房屋交付后，一家人准备进行装修，然后搬迁入住。由于，该房屋仅是预售公告登记在第三人周志显名下，一直未进行初始登记，而无法办理过户。近日，原告得知可以办理房产产权登记，并积极准备材料准备待登记后过户到自己名下，可是房开经查询后被告知该房已经被法院查封无法办理个人房产登记。经多方查询得知，苍南县人民法院于2015年1月23日作出（2015）温苍商初字第324-1号执行裁定书，裁定查封了上述房屋。为此，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司辩称，根据物权法第六条规定，不动产物权的转移应当依照法律规定进行登记。不动产权属登记具有社会公信力，现涉案房产预告登记在第三人周志显名下，法院据此查封并予以执行合法有据，且原告诉称的事实缺乏相应证据支持，除买卖契约外，无相应对价支付凭证，买卖是否真实难以印证。另外，第三人周志显作为保证人，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司作为出借方，与借款方即本案第三人龙鑫丰公司的借贷关系发生在2014年6月11日，而原告与第三人周志显就涉案房屋的买卖时间为2014年10月12日，显然借贷关系成立时间早于涉案房屋买卖时间。同时，苍南县人民法院于2015年1月23日作出（2015）温苍商初字第324-1号执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，而在涉案房屋被法院查封之后，原告仍继续支付剩余购房款，不排除原告与第三人周志显存在互相串通，恶意转移财产的嫌疑。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1．身份证、公民基本身份信息证明、人口信息表、组织机构代码证、企业信息查询单复印件各一份，用以证明原、被告及第三人的主体资格的事实；2．卖尽契约、银行转账凭证、身份证、无婚姻状况证明、发票、合同复印件各一份，用以证明原告购买第三人周志显的房产并已按约定支付购房款以及第三人周志显已交付全部房产证明与文件，双方存在真实交易的事实；3．银行历史明细、交房通知书、入住须知、交房流程、收楼须知、结算清单、收款收据复印件各一份，用以证明原告已经接受房产开发公司的交付，按照规定支付相应费用，原告对房产已享有实际的支配权并按约定按月支付按揭款等事实；4．房产信息证明复印件一份，用以证明的房产虽预告登记在第三人周志显名下，但实际已属原告所有，该房产被错误查封的事实；5.（2016）浙0327执异53号执行裁定书及送达回证复印件一份，用以证明原告提起执行异议被裁定驳回的事实。原告当庭补充提交证据6.综合账户历史明细，用以证明原告已支付剩余房屋按揭款至2016年6月份的事实。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司当庭提供银行贷款还息查询清单、财产保全申请书，用以证明第三人周志显作为保证人，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司作为出借方，与借款方即本案第三人龙鑫丰公司的借贷关系发生在2014年6月11日，且因第三人龙鑫丰公司于2014年8月20日开始未及时按月支付贷款利息而存在违约行为，上述时间均早于涉案房屋买卖时间，原告与第三人周志显之间涉嫌恶意串通的事实。第三人周志显、温州市龙鑫丰印业有限公司、周志钱、梁虹、许俊相、张志校、温州斯沃达制袋有限公司均未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。原告提供的上述证据，经出示质证，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司质证意见如下：对证据1、5无异议；对证据2中卖尽契约的真实性有异议，对银行转账凭证的关联性有异议，认为无法证明转账款项系用于购置涉案房屋。对该组证据中的身份证、无婚姻关系证明的真实性无异议，对发票和合同的关联性有异议，认为无法证明其待证事实。对证据3的真实性均无异议，但对其关联性有异议，尚无法证明其待证事实。对证据4、6的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能证明其待证事实。本院认为，原告提供的证据1、3、4、5、6及证据2中的银行转账凭证、身份证、无婚姻关系证明、发票和合同，被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司对其真实性均无异议，上述证据符合有效证据的基本特征，对其证明效力应予以确认；原告提供的证据2中的卖尽契约，均由各方当事人签字确认，且与原告提供的其他证据能够相互印证，形成完整的证据链，应予以确认，可以作为本案认定相关事实的依据。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司提供的上述证据，经出示质证，原告质证意见认为被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司逾期提交证据，应不予采纳，且即使原告提供的证据属实，也并不能据此推定原告与第三人周志显之间存在恶意串通，何况原告作为房屋买受人，对于第三人周志显担保债务并不知情，不能因此加重原告的注意义务。本院认为，被告提供的上述证据与本案不存在关联性，本院不予认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定关于涉案房屋买卖过程、原告缴纳涉案房屋水电费等相关费用等事实与原告诉称事实一致。另认定：2013年12月31日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续，预告登记在第三人周志显名下，至今尚未正式办理产权登记。在审理浙江苍南农村商业银行股份有限公司与温州市龙鑫丰印业有限公司、周志钱、周志显、梁虹、许俊相、张志校、温州斯沃达制袋有限公司金融借款合同纠纷一案中，本院依据浙江苍南农村商业银行股份有限公司的申请，于2015年1月23日作出（2015）温苍商初字第324-1号民事裁定书，裁定查封了上述房屋。经审理，本院于2015年2月15日作出（2015）温苍商初字第324号民事判决书。该案生效后，浙江苍南农村商业银行股份有限公司作为申请执行人申请法院强制执行。在执行过程中，郑文杰于2016年5月17日向本院提出执行异议，要求法院停止对涉案房屋的执行。经审查后，本院于2016年6月1日作出（2016）浙0327执异53号执行裁定，裁定驳回郑文杰的异议。郑文杰不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。本院认为，涉案的《卖尽契约》系原告郑文杰与第三人周志显之间在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，意思表示真实，其内容并不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。本案中，原告郑文杰依约履行了购房款的支付义务，并承担涉案房屋按揭贷款的偿还责任。原告郑文杰购买涉案房屋后，按规定缴纳了物业管理相关费用，已实际对涉案房屋享有占有、管理、使用的权利。由于涉案房屋在查封之前处于预告登记状态，原告对涉案房屋尚未办理过户登记不存在过错。本案现有证据能够足以表明原告对涉案房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司对买卖合同真实性有异议，认为原告与第三人周志显之间存在恶意串通情形，但其并没有提供证据予以证明，且原告作为善意买受人已尽到了谨慎注意义务，应享有的交易安全应受到法律保护，如要求其在合同履行过程中随时向房管部门了解房屋权属限制情况未免苛责，故被告的辩称意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。现原告提出要求确认其与第三人周志显之间签订的房屋买卖契约合法有效及停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。至于原告要求确认涉案房屋的所有权，因该房屋未进行产权变更登记，不宜在本案中处理。原告诉请第三人周志显协助办理房产变更登记过户手续，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认郑文杰与周志显于2014年10月12日签订的关于平阳县鳌江镇府前路和泰嘉园2幢1402室房屋买卖契约有效；二、不得执行坐落于平阳县鳌江镇府前路和泰嘉园2幢1402室房屋；三、驳回郑文杰的其他诉讼请求。案件受理费11200元，由周志显、温州市龙鑫丰印业有限公司、周志钱、梁虹、许俊相、张志校、温州斯沃达制袋有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠审 判 员  谢春凤人民陪审员  沈海瑞二〇一六年十一月八日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。