四川省成都市武侯区人民法院发文稿纸
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民二庭事由：
民事判决书附件：发送机关：打字：校对：成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武侯民初字第5296号
原告（反诉被告）尹一华，女，1971年12月26日出生，汉族，住成都市武侯区燃灯寺路*号*栋*单元*楼*号。
被告（反诉原告）罗佳，男，1984年1月4日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县遮岛镇振兴路**号。
被告（反诉原告）岳志学，女，1984年8月2日出生，汉族，住山西省阳泉市城区河坡铁路*楼*单元**号。
二被告委托代理人李平，四川华敏律师事务所律师。
二被告委托代理人贾仕发，四川华敏律师事务所律师。
原告尹一华诉被告罗佳、岳志学房屋租赁合同纠纷一案，以及被告罗佳、岳志学反诉原告尹一华房屋租赁合同一案，本院分别受理后，依法适用简易程序于2014年11月25日、2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告尹一华，被告罗佳、岳志学的委托代理人李平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹一华起诉称，原、被告双方于2012年12月10日签订《房屋出租协议》，在履行过程中，被告屡次多数违反合同约定，违背相关法律法律，造成安全隐患，具体为：一、双方签订的《房屋出租协议》中约定，原告出租房屋的用途是“合法居住或合法经营”，但不包括转租他人，且原告未同意被告将房屋转租他人，此为被告违约之一；二、被告擅自对房屋进行改动，将原三室一厅的房屋分割为五间单独居室，并分别对外招租，违反住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第八条之规定，这种改动属于隔断房，具有安全隐患；三、双方协议约定，房屋月租金2400元，缴纳方式为每季度支付一次，以后应付款期末前10天支付，被告多次未按时缴纳房租，根据双方约定，甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。故原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告于2012年12月10日签订的《房屋租赁合同》；并要求被告在七天内搬出租赁房屋且恢复房屋原貌；2.被告向原告支付违约金5000元；3.被告归还其转租多收房屋租金（以实际为准）；4.案件受理费由被告承担。
被告岳志学、罗佳答辩及反诉称，1.被告从未转租房屋用于牟利，被告承租房屋后至2014年4月20日一直是被告居住。此后被告罗佳所有的悦佳房屋租赁有限公司两位员工刘蓉和顾先群居住进来，劳动合同中约定被告提供两位员工的住宿。原告多次到房屋内查看屋内设施有误损坏，且先后数次将杂物存放在房屋内，原告对此事早已知情。2.被告每季度按时缴纳房租，每次打款之前先通过电话联系，确认原告卡号未变更之后再行打款，以免造成不必要损失，但由于原告多次未接电话，以致被告未能确认卡号，故迟延打款的责任应当归于原告；3.被告承租房屋后为使居住舒适，希望略作改动，原告当即委托被告改动房屋，改动费用由原告承担。被告于2012年12月30日着手改动房屋，花费26803元，后被告多次要求原告支付改动费，但原告均以各种理由推脱，被告认为双方已经形成事实上的委托关系，原告应当向被告承担该费用。故被告提起反诉，请求判令：1.原告立即向被告支付房屋装修费用26803元；2.原告承担本案诉讼费用。
原告尹一华针对反诉答辩称，双方选择以书面方式签订合同，一切内容应以书面约定为准，被告无证据证明原告同意或委托被告进行隔断装修，故不应承担该费用。
经审理查明，2012年12月10日，尹一华与罗佳、岳志学签订《房屋出租协议》，约定尹一华将其位于成都市武侯区燃灯寺路40号404房屋出租给罗佳、岳志学，租期自2012年12月10日至2017年12月9日，月租金2400元，缴租方式为每季度支付一次，于应付款期末前10天支付。协议备注第2条约定“若在合同期内，甲乙双方乙方违约，需支付另一方5000元（不含押金2500元）”；第4条约定“阳台封闭塑钢窗退房时不拆走”；第5条约定“若内部装修在退房时甲方不满意，将其恢复原状”。
合同履行中，被告于2014年3月1日向原告支付下季度租金7200元；于2014年6月14日向原告支付下季度租金7200元；于2014年9月3日向原告支付下季度租金7200元。
另查明，涉案房产原为三室一厅格局，被告在承租原告房屋后，将房屋客厅进行了隔断，增设2间房屋，现房屋内为五间单独居室。原告举示被告罗佳于2014年9月26日与田见建签订的《房屋租赁合同》亦显示被告罗佳存在对外转租房屋的行为。
被告为证明进行房屋改造的花费情况，向本院提交收据、出货单等证据，显示花费款项多数为隔断所需。另被告为证明其未进行转租的情况，向本院提交《劳动合同》两份，签约人分别为刘蓉、顾先群。
上述事实有《房屋出租协议》、《房屋租赁合同》、《劳动合同》、《收据》、《出货单》、《照片》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，双方签订的《房屋出租协议》中，出租人尹一华未授权被告罗佳、岳志学对外转租房屋，亦在此后无书面证据显示出租人尹一华有此授权。虽然罗佳、岳志学举示《劳动合同》以证明居住人中包括员工刘蓉、顾先群，但未能说明其余三间房屋出租的合理性，结合原告提交的被告罗佳与田见建签订的《房屋租赁合同》，本院认定，被告罗佳、岳志学存在未经出租人尹一华同意对外转租房产的行为。
此外，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”现被告罗佳、岳志学在使用租赁房产期间，在无证据显示经出租人尹一华同意的情况下，对房产进行隔断出租，已超出房产的正当使用范畴。
综合以上内容，本院对原告要求解除与被告之间的《房屋出租协议》、要求被告搬离房屋的诉讼请求予以支持，同时，被告应当自行拆除房屋内客厅中所搭建的隔断设施，恢复客厅原状。此外，虽被告未按照房屋的正当使用功能使用房产，但该行为属于法律授权原告行使解除权的范畴，双方并未在《房屋出租协议》中约定相应权利义务，故本院对原告据此提出违约金5000元的诉讼请求不予支持。至于原告起诉要求被告归还转租多收房屋租金的诉讼请求，本院认为，该项款项虽为被告转租获利，但并非原告直接损失，故本院对此不予支持。另被告曾向原告缴纳2400元押金，有待双方参照相应租金、水电、物管费用等情况另行据实结算。
关于被告反诉要求原告承担改建费用的反诉请求，本院认为，被告所进行的改建大部分为隔断所花费的费用，该隔断改建行为本身已经违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条之规定，据此出租人获得要求恢复原状，赔偿损失的权利，被告更无权要求原告补偿该费用。此外，虽然《房屋出租协议》的备注部分约定“若装修……”的条款，视为原告同意部分装饰装修行为，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。本案因被告违反房屋正常使用功能进行隔断以致合同解除，在当前原告尹一华未书面同意继续利用该装修装饰的情况下，本院对被告该项反诉请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告尹一华与被告罗佳、岳志学于2012年12月10日签署的《房屋出租协议》；
二、被告罗佳、岳志学于本判决生效之日起十日内拆除成都市武侯区燃灯寺路40号404房屋客厅隔断，恢复房屋三室一厅结构；
三、被告罗佳、岳志学于本判决生效之日起十日内向原告尹一华腾退成都市武侯区燃灯寺路40号404房屋；
四、驳回原告尹一华其他诉讼请求；
五、驳回被告罗佳、岳志学反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2520元，因简易程序结案减半收取1260元，由原告尹一华负担260元，被告罗佳、岳志学负担1000元；反诉受理费235元，由被告罗佳、岳志学负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 沈璟晶
二〇一五年一月八日
书记员 黄 月