江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2848号
上诉人（原审被告）：李伟，男，1975年3月21日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
上诉人（原审被告）：王某，女，1976年8月27日出生，汉族，无业，住江苏省南京市秦淮区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王立，江苏衡鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程嘉森，男，1933年12月30日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：程言昌（系程嘉森之子），住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：程嘉梓（系程嘉森之弟）,住江苏省南京市秦淮区。
被上诉人（原审原告）:樊天流，女，1941年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告）：程韬韬，男，1967年2月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。
原审被告：沈玉英，女，1948年9月16日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
原审被告：李某，男，2005年1月29日出生，汉族，考××小学学生，住江苏省南京市秦淮区。
法定代理人：王某（系李某之母），住江苏省南京市秦淮区大百花巷**号。
上诉人李伟、王某因与被上诉人程嘉森、樊天鎏、程韬韬、原审被告沈玉英、李某房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日受理后，公开开庭审理了本案。上诉人李伟、王某（亦系原审被告李某法定代理人）的共同委托诉讼代理人王立到庭参加诉讼，被上诉人程嘉森的委托诉讼代理人程嘉梓到庭参加诉讼；被上诉人樊天鎏、程韬韬、原审被告沈玉英经本庭合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李伟、王某上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人程嘉森、樊天流、程韬韬承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案租赁合同具有公益性质，上诉人一家安置在诉争房屋内居住，是有特殊历史原因的，并非普通的商业性质租赁合同。当事人之间也曾就租赁合同达成协议，允诺给李立新相应的房产份额作为补偿，讼争前也未要求上诉人搬迁。上诉人在涉案房屋居住多年，户口已入迁涉案房屋，涉案房屋也是上诉人唯一住所。被上诉人并无证据证明涉案房屋是文保单位，也未证明文保单位不允许租赁。上诉人继续承租租赁房屋合情合理合法。上诉人三代居住该房屋，如有条件早已搬出，不会等到现在。请求二审法院考虑上诉人的客观情况及涉案房屋租赁的历史成因，依法支持上诉人的上诉请求。
程嘉森辩称，1、上诉人所称“租赁合同”系1998年程嘉森、程嘉棣与李立新签订的《协议书》，上诉人非合同当事人，无权认定合同是否具有公益性质，且合同双方非公益单位，亦非公益捐款者，故租赁合同不存在公益性；2、上诉人从未与被上诉人达成协议，允诺给李立新相应的房产份额作为补偿；3、被上诉人讼争前未要求上诉人搬迁，系因要向一审法院提起诉讼要求解除《协议书》后进而要求其搬迁；4、上诉人在涉案房屋居住多年，户口已入迁涉案房屋，均不能成为上诉人继续居住在涉案房屋的理由；5、上诉人系因租赁居住在涉案房屋，其可以另租他房，并非上诉人所称“唯一住所”；6、涉案房屋确实属于江苏省文保单位，且被上诉人有权不将涉案房屋出租给上诉人；7、上诉人有能力租赁他房，也有能力购买房屋。李立新已经去世，其他上诉人作为与其生前共同居住涉案房屋的人，虽然可以参与诉讼，但租赁合同利益不能自动继承。综上，一审判决认定事实清楚，依据充分，请求二审予以维持。
樊天流、程韬韬未到庭，其答辩意见同程嘉森辩称。
沈玉英未到庭，亦未陈述意见。
李某述称同李伟、王某上诉意见。
程嘉森、樊天鎏、程韬韬向一审法院起诉请求：1.判令终止程嘉森、程嘉棣与李立新于1998年1月21日签订的《协议书》；2.判令李立新、李伟、沈玉英、王某、李某将其居住的南京市秦淮区大百花巷11号第一进东侧第一间房屋（以下简称诉争房屋）腾空返还程嘉森、樊天鎏、程韬韬；3.李立新将南京市秦淮区大百花巷11号第一进院内搭建的房屋拆除。
一审法院认定事实：程嘉森与案外人程嘉棣系南京市秦淮区大百花巷11号房屋产权人，程嘉棣于2011年11月27日去世，樊天鎏系与程嘉棣系夫妻关系，程韬韬系程嘉棣之子。南京市秦淮区大百花巷11号房屋原为程嘉森、樊天鎏、程稻稻家族祖产，社会主义改造期间，部分房屋由国家经租。经租期间，李立新承租使用第一进东侧第一间房屋即本案诉争房屋，后该房屋落实政策带户发还产权。1998年1月21日，程嘉森、程嘉棣（甲方）与李立新（乙方）签订《协议书》，约定，因甲方向法院起诉乙方迁让所住大百花巷11号第一进一间房屋（使用面积13.8平方米），考虑到乙方所住虽为危房，但确有困难，经协商甲方将诉争房屋继续提供给乙方使用至拆迁时止，由乙方自住自修，自负居住安全，甲方不承担任何义务；从1997年开始乙方每月付给甲方房屋使用费25，当国家调整公房房租时，则按照国家调整公房房租比率进行调整；如该房拆迁，双方即解除东客关系，甲方让给乙方建筑面积4平方米（乙方付给甲方经济补偿1600元），乙方自行解决拆迁按照问题，甲方不负责安置乙方住房的义务。李立新缴纳房屋租金至2016年10月。2016年9月23日，南京市秦淮区文化局、南京市秦淮区房产经营公司发出《致秦淮民居群（程先甲故居）居民的一封信》，载明，秦淮民居群（程先甲故居）为省级文物保护单位，因房屋破损严重，出现多处险情，故将依据专家评审意见并根据现实居住状况和资金筹措情况，进行抢先加固性修缮，要求相关住户予以配合。另，2016年11月14日，南京市不动产档案管理中心出具《证明》一份，载明，经查询，截止2016年11月14日13时44分，李伟名下无房产登记记录。
一审庭审中，李立新、李伟、沈玉英、王某、李某陈述，李立新、李伟、沈玉英、王某、李某均居住于诉争房屋内，并因居住困难，在诉争房屋第一进与第二进之间的院子内自行搭设房屋一间。
一审法院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，且对此未能达成补充协议，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方在《协议书》中约定程嘉森、程嘉棣将诉争房屋继续提供给李立新使用至拆迁时止，但从程嘉森、樊天鎏、程稻稻提供的《致秦淮民居群（程先甲故居）居民的一封信》来看，诉争房屋系省级文物保护单位，因此拆迁是否可能发生已不确定，双方实际未明确租赁的终止日期，即对租赁期限没有做出明确的约定，应视为不定期租赁，程嘉森、程嘉棣有权随时解除合同。原合同当事人程嘉棣现已死亡，樊天鎏、程韬韬作为其继承人与程嘉森共同起诉，要求解除双方签订的《协议书》，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同解除后，李立新、李伟、沈玉英、王某、李某应当将诉争房屋腾空返还程嘉森、樊天鎏、程稻稻，其住房困难或名下无房不能成为其继续占用程嘉森、樊天鎏、程稻稻产权房屋的理由，故对于程嘉森、樊天鎏、程稻稻要求李立新、李伟、沈玉英、王某、李某腾房返还的诉讼请求，一审法院依法予以支持。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状，现李立新、李伟、沈玉英、王某、李某未经程嘉森、樊天鎏、程稻稻许可，在诉争房屋院内搭设房屋，理应予以拆除，故对于程嘉森、樊天鎏、程稻稻要求李立新将诉争房屋院内搭设房屋予以拆除的诉讼请求，一审法院亦予以支持。沈玉英经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，对于程嘉森、樊天鎏、程稻稻要求解除协议，并要求李立新、李伟、沈玉英、王某、李某腾空返还诉争房屋、拆除诉争房屋院内搭设房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除程嘉森、程嘉棣与李立新于1998年1月21日签订的《协议书》。二、李立新、李伟、沈玉英、王某、李某于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区大百花巷11号第一进东侧第一间房屋腾空返还程嘉森、樊天鎏、程韬韬。三、李立新于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区大百花巷11号第一进与第二进房屋院内搭设的房屋予以拆除。
二审中，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。上诉人李伟、王某提交了死亡证明、户籍资料等，以证明李立新已于2017年1月8日死亡，以及沈玉英、李伟、王某、李某与李立新存在亲属关系。被上诉人程嘉森对上述证据的真实性无异议。本院对上述证据的真实性依法确认。
本院二审查明，李立新已于2017年1月8日死亡；沈玉英系李立新之妻，李伟系李立新之子，王某系李立新儿媳，李某系李伟之孙。李伟、王某陈述，之前在涉争房屋中居住的仅有李立新、沈玉英、李伟、王某、李某五人，李立新死亡后，其余四人居住于涉争房屋。
本院认为，本案中，双方在《协议书》中约定程嘉森、程嘉棣将诉争房屋继续提供给李立新使用至拆迁时止，但诉争房屋被列入省级文物保护单位，该条件已几无成就可能；因此该租赁合同应视为租赁期限约定不明的不定期租赁，出租人有权随时解除合同。程嘉棣继承人樊天鎏、程韬韬与程嘉森一起主张解除与李立新签订的《协议书》及返还房屋、拆除搭建，一审法院予以支持，于法有据。根据法律规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；因此，在承租人李立新已经去世的情况下，其生前与其共同居住于涉案房屋的沈玉英、李伟、王某、李某，可作为其承租权益的继受者，承担其相应的迁出、拆除义务。李伟、王某上诉称涉案房屋租赁存在公益性质，且其存在住房困难，但涉案房屋并非公房租赁，住房困难也并非其继续占用他人房屋的理由，故对于两上诉人的上诉请求，本院不予支持。
综上，因发生新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10254号民事判决第一项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10254号民事判决第二项为：李伟、沈玉英、王某、李某于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区大百花巷11号第一进东侧第一间房屋腾空返还程嘉森、樊天鎏、程韬韬。
三、变更南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初10254号民事判决第三项为：李伟、沈玉英、王某、李某于本判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区大百花巷11号第一进与第二进房屋院内搭设的房屋予以拆除。
一审案件受理费40元，由李伟、沈玉英、王某、李某负担；二审案件受理费80元，由李伟、沈玉英、王某、李某负○担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张旭东
二〇一七年六月十二日
书记员 郭旭冬