湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）娄中民一终字第155号
上诉人（原审原告）尹剑平，个体工商户。
被上诉人（原审被告）新化县兴龙房地产开发有限公司，住所地新化县上梅镇城南街。
法定代表人伍治龙，该公司总经理。
委托代理人陶楚伟，湖南正君律师事务所律师。
委托代理人谢兴松，湖南正君律师事务所律师。
上诉人尹剑平因房屋买卖合同纠纷一案，不服新化县人民法院（2014）新法民一初字第1114号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新化县人民法院经审理查明：被告新化县兴龙房地产开发有限公司于2011年8月24日经新化县工商行政管理局登记成立，经营范围为房地产开发。原告尹剑平以其子肖雄的名义在该公司入股，并与其他股东共同开发“德馨雅苑”房地产，其中伍治龙、伍佐明占50%，原告等散户股东占50%。“德馨雅苑”于2012年建成，一、二层为门面，三楼以上为住房（已对外出售）。对于一楼门面，原告等一方股东选购了左端的12个门面，右端的门面由股东伍治龙、伍佐明选购。股东们商定，一楼门面按每平方米16000元计算。原告当时购买了一楼的第11、12号两个门面及第11号左侧的二楼门面（伍治龙购买了右侧的二楼门面）。对于购买门面款的支付，各股东均以入股金及红利支付，原告所购第11号门面面积为53.89平方米，按每平方米16000元计价862240元，扣抵以原告之子肖雄名义入股的股金650000元及分红169000元，应补交43240元，加上应缴的契税14011元、维修基金1347元、办证费用8385元，原告补交了66984元，被告于2013年7月11日向原告出具了收据。第12号门面款，原告已将该门面转让给唐华迪。二楼左侧门面实际由原告与他人合购，根据原、被告所签《商铺购买合同》，二楼左侧门面以每平方米3200元计价2880000元，被告向原告出具了2600000元的收据，原告另向被告出具了100000元的欠条。但经实际测绘，二楼左侧门面面积为1018.27平方米，购房款应为3258464元。对于被告所称原告未付清二楼门面款758464元，原告无异议。上述门面现均未办理产权证。根据“德馨雅苑”的设计规划，第一层的第11号门面应为消防通道，基于安全考虑，该门面只能做上二楼的楼梯间（现已建做楼梯间），同时该栋房屋的两端各开有一个楼梯上二楼，三楼以上住房的通道均建在房屋后面。因第11号门面用途的改变及职能部门表示不能办理产权证，原告即要求解除合同并退还购房款，而被告认为原告应当事先知情而以坐阄购买该门面的，不同意解除合同。为此，原告提起诉讼。庭审中，原告之子肖雄同意以其名义入股的股金及红利用于其母亲尹剑平购买门面。另查，新化县兴龙房地产开发有限公司未对“德馨雅苑”项目最终结算。
新化县人民法院经审理认为：原告尹剑平与被告新化县兴龙房地产开发有限公司就“德馨雅苑”第一层11号“门面”所签订的买卖合同，系双方的真实意思表示。原告已按合同的约定以其儿子肖雄名义缴纳的股金、红利冲抵部分购房款，不足部分另向被告缴纳现金，但在合同的履行过程中，因该门面系消防安全通道，根据相关规定不能买卖并办理房产手续，导致原告的权益无法实现。原、被告所签订的此买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，该合同无效，且自签订之日起对双方没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告返还该“门面”购房款885984元的请求，符合法律规定，予以支持。至于被告所称原告购买“德馨雅苑”二楼部分门面尚欠被告款额758464元的事实，双方亦无异议，虽然被告未就此提起反诉，但就此行使抵销权符合法律规定。对于原告要求被告赔偿经济损失的请求，缺乏相关依据，不予支持。双方所争议的“门面”虽不能正常买卖，但其面积依有关房产规定亦可分摊处理，如何分摊，不属本案所要审理的范围，双方可另行协商或依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告尹剑平与被告新化县兴龙房地产开发有限公司签订的“德馨雅苑”第一层11号“门面”买卖合同无效；二、由被告返还原告购房款885984元，扣抵原告应付被告的购房款758464元后，由被告给付原告127520元，此款限本判决生效后30日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由原告尹剑平负担8800元，被告新化县兴龙房地产开发有限公司负担5000元。
上诉人尹剑平不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人向原审法院提出的诉讼请求系确认上诉人与被上诉人所签订的“德馨雅苑”一楼11号“门面”的买卖合同无效，要求被上诉人返还该门面的购房款，并没有涉及到二楼门面的买卖合同，且上诉人已严格按照双方就二楼门面所签订的《商铺购买合同》的约定支付了二楼门面款260万元，其余的门面款双方明确约定应在二楼门面房产证以及土地使用权证办好之后再由上诉人支付，现二楼门面的两证均未办好，上诉人目前无需向被上诉人支付二楼门面剩余的款项；同时，被上诉人也没有就二楼门面的买卖合同提起反诉，原审法院在本案中将二楼门面买卖中涉及的款项在本案中进行抵消是明显不合法的，也超过了上诉人在一审中提出的诉讼请求，明显偏袒被上诉人。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人购房款885984元、赔偿上诉人利息损失106318元，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，上诉人尹剑平的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。
在本案二审审理中，上诉人尹剑平向本院提交了如下证据：1、中国邮政储蓄银行个人贷款借据2份、中国工商银行股份有限公司新化支行个人贷款结清证明2份、证明1份，用以证明上诉人投入“德馨雅苑”项目中的款项系从银行借贷而来，需要向银行支付利息，被上诉人应当赔偿上诉人的利息损失；2、照片8张，用以证明双方所争议的门面以及整栋房屋的现状。被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司经质证认为：1、上诉人向银行贷款是用来投资的，投资是有风险的，证据1不能达到上诉人的证明目的；2、对证据2的真实性没有异议，但该证据不属于二审中的新的证据。二审经审查，上诉人尹剑平所提交的上述证据不属于二审程序中的新的证据，本院不予认定。
二审经审查，确认原审判决所查明的案件事实。
本院认为，因“德馨雅苑”一楼11号“门面”系消防安全通道，根据相关规定不能买卖并办理产权登记手续，上诉人与被上诉人就该“门面”所签订的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认该合同无效是正确的。本案中上诉人尹剑平向原审法院提出的诉讼请求为确认其与被上诉人就“德馨雅苑”一楼11号“门面”所签订的买卖合同无效、判决被上诉人返还合同款885984元并由被上诉人赔偿其利息损失106318元，并未涉及到双方就“德馨雅苑”二楼门面所签订的《商铺购买合同》的效力问题，被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司亦未提起反诉，且双方就二楼门面所签订的《商铺购买合同》中亦明确约定“商铺交付后，产权登记面积与本合同签订时约定的建筑面积发生差异时，双方同意购买单价不变，总房款按产权登记面积计算，多退少补”、“乙方在签订合同之日起十日内交至总房款的90%即260万元整，余款在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》办好后一次性结算清给甲方”，现上诉人尹剑平已按约定缴纳二楼门面款260万元，因二楼门面至今尚未办理好《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，上诉人尹剑平支付二楼剩余门面款的条件尚未成就。综上，上诉人尹剑平购买“德馨雅苑”二楼门面尚欠余款758464元在本案中不应进行抵扣，双方就“德馨雅苑”二楼门面购买相关事宜应另循途径解决。因合同被确认无效，购房款885984元自2013年7月12日至本案二审判决之日止按银行1年期贷款年利率6%的标准计算利息为89424元，因上诉人尹剑平在购买11号“门面”时应当已经知道“德馨雅苑”规划设计的实际情况，其对于合同被确认无效亦有一定的过错，故上述利息损失本院酌情判决由被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司赔偿60%即53654.4元。综上，上诉人尹剑平的部分上诉理由成立，原审判决对本案的处理不当，应予改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新化县人民法院（2014）新法民一初字第1114号民事判决第一项；
二、撤销新化县人民法院（2014）新法民一初字第1114号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；
三、由被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司返还上诉人尹剑平购房款885984元，由被上诉人新化县兴龙房地产开发有限公司赔偿上诉人尹剑平利息损失53654.4元，上述款项限本判决生效后10日内付清；
四、驳回上诉人尹剑平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费13800元，二审诉讼费13800元，合计27600元，由上诉人尹剑平负担3600元，由新化县兴龙房地产开发有限公司负担24000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 兴
审 判 员 肖卫江
审 判 员 王纲礼
二〇一五年三月十八日
代理书记员 曾 颖
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。