福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申1974号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：杨文山，男，1979年10月14日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：朱振杰，男，1967年1月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市，由福建省惠安县净峰镇东洋村民委员会推荐。委托诉讼代理人：郝明亮，男，1979年2月15日出生，汉族，住河南省林州市，由福建省惠安县净峰镇东洋村民委员会推荐。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：庄琼珍，女，1970年12月30日出生，汉族，住福建省惠安县。委托诉讼代理人：陈颖艳，福建刺桐律师事务所律师。一审第三人：张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住福建省惠安县。一审第三人：何奕宏，男，1978年1月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。再审申请人杨文山因与被申请人庄琼珍及一审第三人张志雄、何奕宏占有保护纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终731号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨文山申请再审称，（一）一、二审判决认定庄琼珍占有讼争房屋属认定事实错误。占有系事实行为，二审将占有当做意思表示行为是错误的。一、二审均未查明讼争房屋的占有状态，且没有证据证明庄琼珍在讼争房屋实施了管控行为。二审混淆了占有和有权占有，且庄琼珍没有证据证明占有事实，也没有证据反驳杨文山的证据，二审应认定杨文山证明的事实成立。二审仅要求杨文山证明交付、同意和占有时间等事实，但却未要求庄琼珍证明占有时间、过程和状态，举证责任分配不公。二审认定庄琼珍先占有讼争房屋是错误的，根据庄琼珍和张志雄签订租赁合同的约定，讼争房屋在完成装修义务后才能交付庄琼珍，庄琼珍一审明确表示张志雄是在2014年5月7日前装修完毕，故至少在2014年5月前庄琼珍尚未占有讼争房屋，但其提供的《租赁房产移交凭证》却载明2013年10月15日前移交讼争房屋，这些相互矛盾的证据可以证明庄琼珍占有讼争房屋的事实不存在，亦可说明庄琼珍与张志雄签订的《房屋租赁合同》和《租赁房产移交凭证》系伪造的。一审认定庄琼珍未占有讼争房屋是正确的。（二）二审违背物权法的规定，认定庄琼珍的登记备案行为是错误的。二审将不具备物权法意义的登记备案行为作为有效登记行为是错误的，《备案证明》并非物权法意义上的登记，更不会产生不动产占有与使用权转移的公示效果，租赁权是债权，并非物权，登记与否不是其生效条件。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条明确规定应登记的权利中排除了房屋租赁权。占有本身是公示手段，登记不能产生租赁权的公示效果。登记是公示行为，是物权变动的意思表示，登记人应当是意思表示人，是双方实施的，登记人也应是双方，仅有庄琼珍一方的意思表示，不具有公示效力。本案的《备案证明》并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的登记备案。二审关于备案登记手续办理程序是否合法系登记机关具体行政行为，不属于民事诉讼的审查范围的认定违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条关于“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定。（三）二审认定庄琼珍与张志雄的合同在先是错误的。二审关于张志雄出具《房屋租赁意向承诺书》交由庄琼珍持有，符合《中华人民共和国合同法》规定的要约、承诺的合同订立形式的认定是错误。《房屋租赁意向承诺书》载明“租金另行商定，双方如能协商一致应补订房屋租赁合同”，说明该要约内容不确定，不符合《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约“内容具体确定”的规定，该承诺书系要约邀请，除此之外虽然有“本人承诺将房屋租给庄琼珍，租期20年”的内容构成要约，但该承诺书没有“同意”或“愿受约束”的意思表示，并未构成承诺。二审关于《房屋租赁意向承诺书》于2012年7月6日出具并交庄琼珍收执，庄琼珍与张志雄的房屋租赁合同于该日成立的认定错误，根据该承诺书的内容，庄琼珍和张志雄签订租赁合同是承诺书出具后双方重新协商形成的合同，且《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，二审将庄琼珍和张志雄签订租赁合同的时间认定为生效时间错误。该租赁合同亦未提及承诺书的日期。该承诺书欠缺标的“租金”，二审关于“该承诺书具备《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款所规定的当事人名称、标的和数量等要素”的认定错误。（四）一、二审判决错误认定庄琼珍的主体资格。本案系占有保护纠纷，只有承租人支付了租金对价才能主张占有并起诉侵害占有人，杨文山提供证据证明了其已支付了租金，庄琼珍提供的案外人曾莲华和张泽强的转款凭证不能证明庄琼珍向张志雄支付租金的事实，且该转款凭证未经庭审举证质证，故庄琼珍并未举证证明其占有讼争房屋和丧失占有的事实，亦没有证据证明其履行了租金支付的义务，故其无权取得占有，不能作为本案原告主张占有保护。（五）杨文山再审审查中提交证人郭某、庄某、康某、王某、周某的书面证言，三份《收款收据》，一份《龙盘茶具茶叶包装》，一份《豪美家俬送货单》和一份《闻馨一品物品出门单》作为新证据以证明杨文山占有讼争房屋的事实。（六）本案二审审理过程中存在审判组织不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的情形，以及违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的情形。综上，杨文山依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项、第（七）项和第（九）项的规定申请再审。庄琼珍提交意见称，杨文山主张其已占有使用讼争房屋与客观事实不符，庄琼珍的承租权优先于杨文山的承租权。杨文山侵权事实确凿。综上，请求驳回杨文山的再审申请。本院经审查认为，杨文山再审审查中提交了郭某、庄某、康某、王某、周某的书面证言，上述证人均未出庭，且证人均系杨文山的朋友或经其朋友认识，与杨文山存在利害关系，故对上述证言均不予采信。杨文山提供的《收款收据》、《龙盘茶具茶叶包装》和《豪美家俬送货单》仅载明办公用品和茶具的名称、数量和价格，并有“这些物品是我替杨文山买的周某2016年4月15日”的手写内容，上述内容不足以直接证明杨文山占有讼争房屋。《闻馨一品物品出门单》上载明的“1#11层”搬出物品名称和数量的内容，亦不足以直接证明杨文山占有讼争房屋的事实。故杨文山再审审查中提交的新证据不足以推翻二审判决，不予采纳。本案张志雄分别与杨文山和庄琼珍前后签订了两份《房屋租赁合同》，该两份《房屋租赁合同》经生效判决确认均为有效合同，本案的争议焦点是应履行哪一份《房屋租赁合同》及谁是履行合同的承租人。对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”根据最高人民法院司法解释的该条规定，虽然杨文山与张志雄签订的《房屋租赁合同》时间在前，但是在双方均依《房屋租赁合同》约定缴纳租金的情况下，应根据谁先合法占有租赁房屋和已经履行办理备案登记手续的情况来确定。从一、二审查明的事实来看，张志雄与庄琼珍签订的《房屋租赁合同》约定的出租房屋交付时间是2013年10月15日，同日其与庄琼珍签订了《租赁房产移交凭证》，交付租赁房屋钥匙并办理了出租房屋交接手续，庄琼珍也在2014年5月1日缴纳了从2013年10月15日起一年的物业费。从上述张志雄与庄琼珍签订《房屋租赁合同》的约定及实际履行情况来看，张志雄已向庄琼珍交付了房屋钥匙及庄琼珍已缴纳物业费，可以认定其已合法占有了租赁房屋，而杨文山没有提供证据证明张志雄有向其交付房屋及其有缴纳物业费，同时庄琼珍就讼争房屋租赁也已办理了登记备案手续，故二审认定庄琼珍系履行合同的承租人并判令杨文山承担侵权责任并无不当。虽然庄琼珍一审庭审中称张志雄在2014年5月7日前将讼争房屋装修完毕，且其与张志雄的《房屋租赁合同》约定张志雄应对讼争房屋进行装修，但双方并未约定张志雄装修讼争房屋系张志雄交付该房屋的前提条件，杨文山以此为由认为庄琼珍在2014年5月前未占有讼争房屋，庄琼珍与张志雄的《房屋租赁合同》和《租赁房产移交凭证》系伪造的理由不能成立。一审庭审中庄琼珍向法庭提交了案外人曾莲华和张泽强的转款凭证，杨文山、张志雄和何奕宏均发表质证意见，杨文山关于该证据未经质证的理由与事实不符。杨文山未提交证据证明本案存在审判组织不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的情形，以及违反法律规定，剥夺当事人辩论权利情形，经阅卷审查本案亦未存在上述情形，杨文山关于本案存在审判组织不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避以及违反法律规定，剥夺当事人辩论权利情形的理由不能成立。综上，杨文山的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（六）项、第（七）项和第（九）项的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨文山的再审申请。审 判 长  张序涛代理审判员  陈 昊代理审判员  李伊茗二〇一七年六月二十九日书 记 员  林宝妹