浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6627号
上诉人（原审原告）：周光峰，男，1983年11月16日出生，汉族，住浙江省温州市文成县。
委托诉讼代理人：周杭明，浙江天峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州似水流年餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区文晖路*******号。
法定代表人：李钱坤，总经理。
委托诉讼代理人：张林利，浙江六和律师事务所律师。
上诉人周光锋因与被上诉人杭州似水流年餐饮管理有限公司（以下简称似水流年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，坐落于杭州市下城区的房屋原为似水流年公司向案外人杭州汉唐妃燕酒店管理有限公司（以下简称汉唐妃燕公司）承租，双方合同中约定租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日，似水流年公司不得擅自转租。但时至2015年5月22日似水流年公司与周光锋签订《租赁合同》，将上述房屋转租给周光锋，合同约定租赁期为似水流年公司腾空房屋之日至2019年2月28日，合同年租金46.4万元，自2016年起年租金每两年按照上年度租金加5%计算。租金先付后用，第一期自腾空房屋之日起至2016年3月16日于合同签订并腾空后3日内支付，从2016年3月开始每半年一付。租赁保证金10万元，于合同签订后3日内支付。同日双方还签订了《交接协议》，约定房屋腾空日为2015年5月22日，装修期一个月，房屋租赁期自2015年6月23日算。转让费20万元，押金10万元，首期房屋租金付九个月自2015年6月23日至2016年3月22日共计34.8万元，水电押金另计。周光锋租赁该房屋用于开办杭州卡文网络服务有限公司（筹）。合同签订后，周光锋2015年5月25日支付50万元，同日似水流年公司出具“周光锋房租、转让费及押金合计50万元”的收条。此后周光锋对租赁房屋进行了装修。后因转租纠纷似水流年公司与汉唐妃燕公司2015年12月15日解除了双方的租赁合同，汉唐妃燕公司又和浙江同人投资管理有限公司（以下简称同人公司）解除了双方的租赁合同，杭州卡文网络服务有限公司（筹）直接与同人公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：同人公司将河东路85号底层房屋租赁给杭州卡文网络服务有限公司使用，租赁期限自2015年12月15日至2021年11月30日止。租金半年一付，先付后用，双方签订合同当日将首半年度租金26.46万元支付给出租方。合同签订次日支付保证金7万元。
现周光锋起诉至原审法院，请求判令：1.解除周光锋、似水流年公司签订的《房屋租赁合同》；2.似水流年公司退还周光锋租金、押金等共计432666元（房租46.4万元扣除周光锋自愿承担装修期的2个月租金77334元）；3.本案诉讼费用由似水流年公司承担。后经原审法院对合同效力问题进行释明后，周光锋变更诉讼请求为：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.判令似水流年公司赔偿周光锋经济损失432666元（包含租金332666元、押金100000元）；3.本案诉讼费用由似水流年公司承担。案件审理过程中周光锋主动放弃其中租金的部分诉讼请求，确定为309328元（由年租金46.4万元计算出月租金38666元，2015年8月至2016年3月16日期间的租金为309328元，2015年6月、7月装修期的租金周光锋自行承担）。
原审法院认为，似水流年公司与转租人汉唐妃燕公司在转租合同中明确约定案涉房屋不能转租，似水流年公司在案件审理期间仍旧不能提交权利人追认的有效证据，似水流年公司无权对房屋进行转租，故周光锋、似水流年公司就案涉房屋签订的租赁协议无效，似水流年公司因该合同取得的财产应予返还。周光锋在合同签订后，经原审法院确认共计支付50万元，其中10万为押金，似水流年公司理应返还。似水流年公司坚称合同有效并认为10万押金已因周光锋的违约而抵做违约金的意见不能成立。本案主要争议焦点是剩余的40万元性质，周光锋2015年5月25日支付50万元，同日似水流年公司出具“周光锋房租、转让费及押金合计50万元”的收条，根据合同约定以及交易的常规，原审法院认为该40万元中的20万元性质应为转让费，似水流年公司实际仅交纳了20万元租金，根据最高院相关司法解释精神，即使房屋租赁合同无效，承租人实际使用房屋的，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，周光锋、似水流年公司之间的房屋租赁合同实际履行至2015年12月15日似水流年公司与汉唐妃燕公司解除房屋租赁合同之日，自2015年6月23日至2015年12月15日期间的房屋使用费已经超出该金额，故周光锋要求似水流年公司予以返还的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。周光锋认为因营业执照不能及时办理而无法实际使用房屋，故不应承担使用费用的意见缺乏依据，亦与网吧开业经营应在办理工程消防验收之后再申请营业执照的程序不符合，原审法院不予采信。对于似水流年公司收到的20万元转让费，因周光锋并未主张，故原审法院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州似水流年餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还周光锋押金100000元；二、驳回周光锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费7790元，由周光锋负担5990元，杭州似水流年餐饮管理有限公司负担1800元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
宣判后，周光锋不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决本院认为部分和事实认定部分相互矛盾。原审判决事实认定部分认定周光锋已付租金34.8万元，但本院认为部分认定周光锋仅支付了20万元租金，缺乏依据。2、原审判决认定周光锋已经缴纳的50万元费用除10万元押金外的剩余部分中20万元为转让费，依据不足。原审法院以“交易常规”为由作出相关认定，缺乏依据。似水流年公司出具的收据上未对该项款项的具体明细作出区分，原审法院毫无理由认定其中20万元为转让费，依据不足。根据双方租赁合同的约定，“先付款、后使用”系租赁市场的原则，租金的支付更符合双方的合同目的和交易习惯，在转让费没有确切依据的情况下对租金应当优先认定。况且似水流年公司在收取周光锋支付的50万元后并未就转让费提出过要求和进行过主张，原审判决对租金和转让费的认定缺乏依据。3、原审判决认为周光锋仅支付了20万元租金，自2015年6月23日至2015年12月15日期间的房屋使用费已经超出该金额，该认定是错误的。二、原审判决适用法律错误。1、案涉合同系无效合同，而造成合同无效的过错方系似水流年公司，故似水流年公司基于无效合同所取得的财产，根据合同法的规定应当予以返还。2、周光锋承租案涉房屋系用于网吧经营，由于似水流年公司无法提供出租房屋的相关权属证明，导致周光锋无法申报公司注册，无法使用房屋经营，合同目的无法实现，原审法院以周光锋实际使用了房屋应当支付占有使用费，缺乏依据。3、消防验收并非公司登记的前置条件，原审判决认为应在通过消防验收后才能申请营业执照的观点，依据不足。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项，改判似水流年公司返还周光锋租金270668元。
被上诉人似水流年公司在二审期间答辩称：一、原审判决在事实认定部分仅是对双方之间的交接协议的内容进行了描述，并未认定周光锋已经支付租金34.8万元，周光锋的该上诉理由系对原审判决书的错误解读。二、双方当事人签订的交接协议中明确转让费20万元，原审判决认定周光锋已付的50万元款项中含20万元转让费是合理的。三、周光锋从实际占用案涉房屋进行装修至开始营业，期间从未间断，根据法律规定，即使合同无效其也应当支付占有使用费，原审判决的该认定是正确的。四、似水流年公司在案涉合同履行过程中并未受益，周光锋也无实际损失，其无权要求似水流年公司赔偿。五、周光锋承租案涉房屋系用于经营网吧，网吧经营属于特种行业，存在诸多的行政审批，原审判决关于周光锋经营使用的认定是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点系周光锋已经支付给似水流年公司的50万元款项中是否包含20万元转让费。根据审理查明，双方当事人签订的交接协议中明确约定周光锋需支付转让费20万元，虽然周光锋在二审诉讼过程中否认双方之间存在实际转让的内容，但与该协议约定内容不符，亦与似水流年公司就周光锋支付的50万元款项所出具的收款收据所载明的内容不符，故该转让费20万元在双方当事人之间是客观存在的。根据房屋租赁市场的惯例，房屋租赁过程中所涉及的转让费的对象主要包括经营资格的转让及房屋内装修、设施的转让等两大方面，鉴于周光锋承租案涉房屋的用途与似水流年公司原来的经营内容不同，故似水流年公司提出的该20万元系案涉房屋内原装修及设施的转让费的观点，符合双方协议约定及常理。而根据房屋租赁市场的惯例，房屋租赁过程中针对装修、装饰的转让所产生的转让费应是一次性支付，故原审法院认定周光锋已经支付的50万元款项中含20万元转让费，押金10万元，同时认定周光锋实际支付的租金仅为20万元，并无不当。根据审理查明，案涉房屋自双方当事人签订合同之后至2015年12月15日期间一直由周光锋占有使用的事实是清楚的，周光锋提出的因似水流年公司未能提供相关房屋权属证明导致其无法办理营业执照及无法正常使用案涉房屋，其无须承担上述期间的占有使用费的观点，与事实不符，亦与周光锋在案涉房屋内筹建成立的杭州卡文网络服务有限公司于2015年11月16日通过消防验收以及随后登记成立的事实不符，故周光锋的该上诉理由，依据不足，本院不予采纳。原审法院根据周光锋对案涉房屋的实际使用情况认定周光锋已经支付的20万元租金已经抵扣因合同无效而产生房屋占有使用费，符合本案实际。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5360元，由上诉人周光锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一七年十二月二十二日
书记员 赵 勤