广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终6555号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李世敏，男，1978年8月11日出生，汉族，住湖南省汉寿县。
委托诉讼代理人：刘世龙，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡展良，男，1981年5月26日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人李世敏因与被上诉人蔡展良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
李世敏上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定其在履行合同中未按合同约定履行交纳租金的义务构成违约错误。租赁合同无效，不能免除蔡展良隐瞒出租物的真实情况给其带来的损失，其在2016年12月前一直按时交纳租金，之后不予交纳租金，是行使的不安抗辩权，其要求双倍返还保证金依法有据；2.其花费了38600元对厂房进行装修，得知蔡展良超期租赁后又花费了28000元进行厂房搬迁，上述两项费用是因为蔡展良违规租赁造成的直接损失，应由蔡展良承担。
蔡展良口头答辩称：请求法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.李世敏违反租赁合同约定一直拖欠租金及水电费，其有权收回厂房并没收保证金；2.李世敏主张的装修费和搬迁费的理由均不成立。其交付厂房给李世敏时已经附带了装修，李世敏承租后并没有进行装修。其有告知李世敏租赁物是其与其他合伙人向村委会租赁，并明确告知了租赁期限，也约定了期满后的租金由李世敏和村委会商讨。合同解除，李世敏并没有大件物品需搬迁，不可能存在大额的搬迁费用。
李世敏向一审法院起诉请求：一、蔡展良返还李世敏违约金23400元；二、蔡展良返还李世敏厂房装修费38600元；三、蔡展良返还李世敏厂房搬迁费28000元。
蔡展良向一审法院提出反诉请求：一、李世敏支付蔡展良2017年1月至2017年4月租金11700元和300元垃圾费及利息（利息自2017年1月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算，直至清偿之日止）；二、李世敏所交纳的押金11700元归蔡展良所有；三、李世敏支付蔡展良电费2105元、水费42元；四、李世敏支付蔡展良公用电及公用电梯分摊电费1173元。
一审法院认定事实：李世敏承租蔡展良位于中山市横栏镇贴边村利源围综合楼5层一半房屋开办企业，双方于2016年1月1日签订《厂房出租合同》，合同主要内容：出租方（甲方）蔡展良，承租方（乙方）李世敏，租赁期限自2016年1月10日起至2018年1月31日止；每年租金46800元，每季度垃圾清运费300元，实行先缴租后使用的原则，租金、垃圾清运费每季度缴纳一次（2016年1月1日前缴纳第一季度租金、垃圾清运费，下季度租金、垃圾清运费在同年3月20日前缴纳，以此类推）；本签订合同之日起乙方须向甲方缴纳保证金11700元，在乙方履行合同情况下，承租期满时保证金无息退回乙方；租赁期内乙方如不按时缴纳租金，则按拖欠期间总额每天处罚1%滞纳金给甲方，如逾期一个月仍未交完租金，甲方有权终止本合同和收回乙方使用权；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同收回厂房使用权，并追收乙方拖欠全期租金及因此造成甲方的一切经济损失，甲方没收乙方的押金；经营期间的工商费、税费、水电费、经营税、租赁税等一切国家应收费由乙方负责；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，并向乙方追讨所欠租金，没收乙方的押金及厂房设备，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任，如甲方违约的，双倍返还保证金给乙方。此外，合同还约定其他事项。上述合同及协议签订后，蔡展良已将上述房屋交付李世敏使用，李世敏已向蔡展良支付保证金11700元，并支付清至2016年12月30日的租金及支付了垃圾清运费、水电费，尚欠2017年1月至2017年4月租金、垃圾清运费及水电费等。李世敏及蔡展良分别持前述请求提起本案诉讼。
另查：曹某、蔡展良承租贴边村委会的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋，双方于2011年9月14日签订《贴边村综合楼厂房租赁合同》，合同主要内容：出租方（甲方）贴边村委会，承租方（乙方）曹某、蔡展良，租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止共5年；每年租金738144元，5年租金合计3690720元，每季度垃圾清运费3000元，实行先缴租后使用的原则，租金、垃圾清运费每季度缴纳一次（2011年8月1日前缴纳第一季度租金、垃圾清运费，下季度租金、垃圾清运费在同年11月1日前缴纳，以此类推）；本合同签订之日起乙方须向甲方缴纳保证金369072元，在乙方履行合同情况下，承租期满时保证金无息退回乙方；租赁期内乙方如不按时缴纳租金，则按拖欠期间总额每天处罚1%滞纳金给甲方，如逾期一个月仍未交完租金，甲方有权终止本合同和收回乙方使用权，并追收乙方拖欠全期租金及因此造成甲方的一切经济损失，甲方没收乙方的押金；经营期间的工商费、税费、水电费、经营税、租赁税等一切国家应收费由乙方负责；如乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权，并向乙方追讨所欠租金，没收乙方的押金及厂房设备，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任，如甲方违约的，双倍返还保证金给乙方。双方分别于同年9月15日、2012年4月6日签订《补充协议》，协议的主要内容：由于当时楼宇的市政水电配套工程延误，为了明确上述租赁厂房的使用时间，现甲方正式交付租赁房屋给乙方，于2012年2月20日起使用及计租，租赁期5年，自2012年2月30日至2017年2月19日；若乙方擅自违约，甲方有权终止本合同，收回厂房使用权并没收乙方的保证金，乙方承担因违约造成甲方一切经济损失和法律责任。
再查：2017年5月15日，一审法院经向中山市横栏镇贴边村委会了解：涉案的中山市横栏镇贴边村利源围综合楼第6栋1至5层房屋由于历史原因未取得建设工程规划许可证及办理产权证，在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。贴边村委会与曹某、蔡展良签订《贴边村综合楼厂房租赁合同》及补充合同，租赁期5年，自2012年2月30日至2017年2月19日；因曹某、蔡展良未能缴交租金，该案已向法院提起诉讼。另，案涉租赁物已于2017年3月6日前收回。李世敏与蔡展良双方对上述调查情况没有异议。
一审法院认为，李世敏与蔡展良签订的《厂房出租合同》，因案涉厂房未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，违反了法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定无效。虽然合同无效，但李世敏占有使用厂房期间，应按照合同约定的租金标准支付占有使用费。李世敏已交纳了2016年12月份前的租金，按照合同约定的租金标准，2017年1月份应按46800元÷12=3900元计算，另，根据蔡展良与贴边村委会于2012年4月6日签订的补充协议约定，双方租赁合同至2017年2月19日，因此，李世敏仍需缴交2017年2月1日至2月19日厂房占有使用费3900元÷30×19=1560元。依上述合计应付占有使用费5460元。同样，由于李世敏占有使用厂房，所产生的2017年第一季度的垃圾费300元也应按约定交纳。对蔡展良主张的水、电费等，因不能提供充分有效的证据，均不予支持。至于李世敏要求蔡展良返还违约金23400元的问题。本案中，李世敏向蔡展良缴纳保证金11700元，由于合同无效，蔡展良无权没收押金，故对李世敏要求蔡展良返还押金11700元，具有理据，予以支持。另，李世敏基于合同约定请求双倍返还，但李世敏在履行合同中并未按合同约定履行缴交租金义务，同样也存在违约行为。因此，基于上述理由对于其请求不予支持。至于李世敏主张返还厂房装修费、搬迁费，蔡展良主张应由李世敏支付公用电及公用电梯分摊电费等，缺乏充分有效证据，均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、李世敏与蔡展良签订《厂房出租合同》无效；二、蔡展良于判决生效之日起十日内，向李世敏返还租赁押金11700元；三、李世敏于判决生效之日起十日内，向蔡展良支付2017年1月1日至2017年2月19日期间的占有使用费5460元和垃圾费300元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年1月1日起至偿付之日止的逾期利息；四、驳回李世敏的其他诉讼请求；五、驳回蔡展良的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由李世敏承担892元，蔡展良负担133元。反诉案件受理费476元，减半收取238元，由李世敏负担51元，蔡展良负担187元。
本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院又查，李世敏一审时提交两张收据，一张出具时间是2016年3月11日，内容为装修项目费用38600元，有一收款人签名；一张出具日期是2017年3月6日，内容为搬厂房费合计28000元，有一经手人签名。蔡展良对这两份证据均不予确认，不确认李世敏装修事实。一审时李世敏没有就装修项目进行保全，也没有申请评估，二审时要求法院酌定装修损失。
本院认为，李世敏与蔡展良签订《厂房出租合同》因违反法律的强制性规定，依法确认无效，对此，双方当事人均无异议。本案的争议焦点是：蔡展良是否应当支付违约金23400元；是否应当返还装修费38600元、支付搬迁费28000元。
关于违约金问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”该法第五十七条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”由于《厂房出租合同》被确认无效，出租合同中的违约金条款不是争议解决条款，因此违约金条款一并无效，李世敏据此要求蔡展良双倍返还保证金无法律依据，不予支持。
关于装修费以及搬迁费问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，蔡展良不确认李世敏进行了装修，李世敏没有证据证明其经蔡展良同意进行了装修，也没有证据证明实际的装修项目，哪些形成了附合，哪些没有形成附合，其仅仅提供一张收据显然不能证明前述事实，对此应当承担举证不能的法律后果。由于李世敏是否进行了装修以及具体的装修项目均无证据证实，故根本无适用酌情确定装修损失的任何理由，对李世敏主张的装修损失不予采纳。对于搬迁费问题，合同无效，作为承租人的李世敏应当自行搬迁，返还租赁物，此为其法定义务，故即使有搬迁费，也应当由其自行负担，更何况其仅仅提交一张收据并不能充分证明其支出了相应的搬迁费，因此对李世敏主张的搬迁费也不予采纳。
综上所述，李世敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人李世敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一八年二月九日
书记员 陈静文