北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14956号
上诉人（原审被告）北京伟业世家商贸有限公司，住所地北京市丰台区分钟寺十队小红门路28号建友酒店210室。
法定代表人杜祖海，经理。
委托代理人郭小俭，男，1987年8月18日出生，北京伟业世家商贸有限公司职员。
被上诉人（原审原告）北京海澜风行文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路26号院2号楼6层707。
法定代表人史芸清，执行董事。
原审被告甘恬，女，1987年6月1日出生。
上诉人北京伟业世家商贸有限公司（以下简称伟业公司）因与被上诉人北京海澜风行文化传媒有限公司（以下简称海澜公司）、原审被告甘恬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，海澜公司起诉至原审法院称：2013年4月25日，海澜公司与伟业公司签订了租赁朝阳区×号院小悦城×号楼×号房屋（以下简称承租房屋）的租赁合同。根据合同，海澜公司2014年5月7日付款6000元，5月15日付款7611元，5月25日付款5350元，6月25日付款5350元（本应付款21400元，还剩16050元）。海澜公司2014年6月28日（周六）收到伟业公司告知剩余房款不用支付，并让周一搬家。伟业公司告知押金和剩余房租不退还，充当违约金，并告知海澜公司必须在15天之内将注册地址迁走，否则水电费都不予结算。海澜公司共计支付24311元。海澜公司认为自己虽然有延迟付款行为，但是并没有达到可以单方面解除合同的条件。伟业公司单方决定15日内迁址，否则水、电等费用不给海澜公司结算一事，海澜公司认为伟业公司应该与海澜公司共同协商处理。伟业公司是房地产经纪公司，从事的是居间经纪工作，所以该房屋租赁合同直接约束甘恬。故诉至法院，要求判令与伟业公司、甘恬解除房屋租赁合同，判令伟业公司、甘恬返还已经支付的房租押金及已经支付尚未使用的房屋租金共12899.5元，判令伟业公司、甘恬支付单方面解除合同的违约金11000元，判令伟业公司、甘恬给付海澜公司腾空房屋当日尚未使用的水、电、卫生费1150元。
伟业公司辩称：因为海澜公司多次逾期交纳房租，所以清退处理，不同意退还海澜公司押金。
甘恬未答辩。
原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，甘恬经法院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。《代理房屋租赁合同》是合同当事人真实意思表示，均应依约履行。根据查明事实，海澜公司存在多次逾期交纳房租的行为，应承担违约责任，但根据《代理房屋租赁合同》约定，必须逾期7日未交纳，才有权解除合同，故伟业公司未满7日的情况下要求海澜公司搬离承租房屋，并不符合解约条件，故亦构成违约，鉴于双方均违约，海澜公司要求违约金的诉讼请求法院不予支持。海澜公司已经根据伟业公司要求2014年6月30日搬离承租房屋，故法院确认租赁合同从该日解除，海澜公司再要求解除租赁合同的请求法院不予支持。合同解除后，应该返还押金和剩余租金，因海澜公司在交纳2014年5月7日租金时，逾期一天，交纳2014年5月13日租金时，逾期三天，均应该支付滞纳金，故法院从应退还的部分中扣除，交纳2014年6月25日租金时，因伟业公司已违法提出解除合同，故不再考虑滞纳金。关于卫生费，现有证据不足以证明海澜公司单独交纳了卫生费，故按照海澜公司使用承租房屋的期间，从应该退还的租金和押金中扣除卫生费。关于电费，根据现有证据，可以证明海澜公司在2014年6月23日新购买了电费，又系伟业公司违约要求海澜公司搬离承租房屋，故未审查剩余电费的责任应该由出租方承担，同时考虑到购买电费的时间和搬离的时间相距不长，故法院酌定出租方应该补偿500元。关于水费，现有证据不足以证明海澜公司单独交纳了水费，基于上述同样理由，法院不予从应退还的押金和租金中扣除。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。根据海澜公司与伟业公司签订《代理房屋租赁合同》的名称和内容，且伟业公司提交了租赁房屋的购房合同，故《代理房屋租赁合同》直接约束海澜公司和甘恬，甘恬应该对伟业公司的行为承担责任。又伟业公司提交的授权委托书显示的委托内容为全权委托，委托权限写明的系委托方在授权范围及委托期限内所签署的一切文件我们均予以认可，该授权委托书存在一定的不明确，即伟业公司是否能够直接要求与海澜公司解除租赁合同并不明确，故伟业公司应该与甘恬承担连带责任。据此，原审法院于2014年9月判决：一、甘恬和伟业公司于判决生效后七日内给付海澜公司一万一千三百六十一元；二、驳回海澜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，伟业公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判，主要理由是：伟业公司并未要求海澜公司搬走，只是要求海澜公司交纳租金，伟业公司没有违约。海澜公司不同意原判，但未提起上诉。甘恬未上诉。
经审理查明：2014年4月25日，海澜公司（乙方）与伟业公司（甲方）签订《代理房屋租赁合同》，约定：甲方受托出租其位于北京市朝阳区青年路×号院小悦城×房屋及其设施，租赁期限，共计10个月零8天，即自2014年4月25日至2015年3月3日止，房屋租金每月为（税前）5500元，该合同第三条租金及交纳方式第2款约定：“在合同期内，租金、押金不再调整。具体交款日期及金额如下：第一次2014年5月7日（¥6000元整），第二次2014年5月13日（¥7611元整），第三次2014年5月25日（¥5350元整），第四次2014年6月25日（¥21400元整）。”该条款中时间和金额均为手写，另合同手写添加2014年10月25日支付16050元、2015年1月25日支付6776元。第三条第3款约定，本合同签订之日起，乙方应向甲方支付5350元作为房屋押金，及缴纳10个月的卫生管理费200元，以上费用须在签署完本合同生效后，即刻支付，乙方应按照本合同付款规定按时足额向甲方交纳房租，在任何情况下，乙方不得以任何理由拖欠房租或用押金冲抵房租，乙方交付的押金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿，押金用于垫付后，乙方应当在五日内补足。第三条第4款约定，乙方可选择1、直接到甲方公司缴纳；2、采用银行转账方式。如采用银行转账方式，乙方可自行选择甲方所指定的银行账号，并保存好存款凭条，……第五条乙方义务第5款约定，乙方逾期交纳房租，每日加收本合同约定月租金的5%作为滞纳金，如逾期3日未交纳，甲方有权封门，如逾期7日仍未交纳，甲方视为乙方违约，有权单方终止合同并收回房屋，房屋内乙方留置物品甲方有权视为丢弃物处理并接纳新客户入住，因此造成的后果由乙方自负。第七条违约责任约定，合同期内，无论任何一方违约，均由违约方向对方支付合同约定的房屋月租金的200%作为违约金。……第九条补充条款手写约定：1、房屋门禁卡丢失赔偿300元，电卡、水卡丢失各200元／张，蓝牌丢失赔偿50元／个。2、房间网费300元。3、水卡1张，电卡1张。4、热水360元。5、中水18.5元，冷水192.2元，电340.8元。
海澜公司与伟业公司签订《代理房屋租赁合同》时，伟业公司向海澜公司提供了承租房屋的购买合同，即甘恬与北京元邑房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房预售合同》。伟业公司提交了甘恬向其出具的《授权委托书》，显示：1）委托内容，因本人特殊原因，不能亲自办理名下位于北京市朝阳区青年路北口商业综合楼×层×房屋租赁事宜，现全权委托北京中元家业房地产经纪有限公司办理房屋租赁事宜及签署相关文件。2）委托权限，受托方在授权范围及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以认可。3）委托期限，自2014年3月10日至2016年3月9日止。
2014年5月7日，海澜公司以转账方式支付伟业公司租金5900元，2014年5月8日，海澜公司以现金方式支付伟业公司租金100元，伟业公司当日出具了金额为6000元的房租收据。2014年5月15日海澜公司以转账方式支付伟业公司租金5000元，2014年5月16日海澜公司以转账方式支付伟业公司租金2611元，2014年5月25日海澜公司以转账方式支付伟业公司租金5350元，2014年6月25日海澜公司以转账方式支付租金5350元。海澜公司没有再另行交纳押金，包括在上述金额中。
海澜公司称伟业公司通知2014年6月26日搬离承租房屋，其2014年6月30日搬离完毕，伟业公司先称系2014年6月28日通知海澜公司搬离，后又称2014年6月30日通知海澜公司搬离。双方均认可单独一天的租金计算标准为5500元除以30天。海澜公司称其承租房屋时原房屋内剩余热水价值360元，中水价值18.5元，冷水价值192.2元，电340.8元，并交纳了10个月共计200元的卫生费，上述费用系单独以现金方式交纳，但是没有收据。海澜公司租赁期间2014年6月23日再行购买电费500元。海澜公司称其租赁期间没有用过热水，仅仅是用水洗手和冲厕所。海澜公司称伟业公司一直没有将剩余水、电情况告知，亦不退还水、电费。伟业公司通知海澜公司搬离时未与海澜公司结算，亦未退还押金。
另查，北京中元家业房地产经纪有限公司于2014年8月26日更名为伟业公司。
上述事实，有双方当事人陈述、代理房屋租赁合同、授权委托书等证据在案佐证。
本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：在双方租赁合同解除过程中，伟业公司是否存在违约行为。根据查明的事实，海澜公司在租赁合同履行过程中确实存在延迟支付租金的行为，特别是2014年6月25日当天又出现未足额交纳租金的情形。海澜公司认为其虽有延迟付款的行为，但未达到解除合同的条件，伟业公司要求其搬走构成违约。伟业公司于一审庭审中认可其是2014年6月28日当天让海澜公司搬走的，其后又称是2014年6月30日通知海澜公司搬走的。本院审理中，伟业公司上诉称并未要求海澜公司搬走，只是要求海澜公司交纳租金。对此说法，海澜公司不予认可。伟业公司于二审中否认其于一审庭审过程中对其不利的陈述，但没有相反证据予以证明，根据“禁反言”原则，本院对伟业公司的上诉主张不予采纳。故伟业公司在未达到租赁合同约定的逾期7日未交纳租金才有权解除合同的条件时，要求海澜公司搬离承租房屋，构成违约。伟业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费213元，由北京海澜风行文化传媒有限公司负担113元（已交纳），由北京伟业世家商贸有限公司、甘恬负担100元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费85元，由北京伟业世家商贸有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾 旭
审 判 员 薛 妍
代理审判员 孙承松
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 禹海波