江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）泰中民初字第0022号
原告（反诉被告）丁志峰，男，汉族。
委托代理人（特别授权）葛文东，江苏ＸＸ华律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈林广，男，汉族。
被告郭金华，男，汉族。
被告仪征市金龙造船厂，住所地仪征市新城镇红旗村江边。
投资人郭金华，厂长。
以上三被告共同委托代理人（特别授权）谈志全，江苏中立信律师事务所律师。
原告（反诉被告）丁志峰与被告陈林广（反诉原告）、郭金华、仪征市金龙造船厂租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛文东，被告陈林广、郭金华、仪征市金龙造船厂的共同委托代理人谈志全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁志峰诉称：2007年9月3日，与被告签订了《仪征市金龙造船厂整体租赁合同》，约定将仪征市金龙造船厂整体租赁给原告经营。同年10月19日和25日，双方又订立了《补充协议》和《再补充协议》，对双方的权利和义务进一步进行了明确和补充。此后，原告即在造船厂场地内进行了大量投资，并生产经营。2009年11月11日，被告陈林广以原告未按约定履行合同义务为由向江都市人民法院（以下简称江都法院）起诉，要求解除合同。江都法院于2010年8月3日判决：双方的租赁合同终止履行。原告不服提起上诉，后二审法院维持原判。现双方的租赁合同已经法院判决解除，对于场地内的固定资产投资，按照双方签订的《补充协议》的约定，应当协商解决。原告多次与被告进行协商，然被告一直回避。被告的行为违背了诚信原则。故诉请法院判令被告对原告投资在仪征市金龙造船厂场地内的不可移动的固定资产折价进行补偿，合计价款19453730元。
被告陈林广、郭金华、仪征市金龙造船厂共同辩称：原告所述合同订立和终止的情况属实。原告主张的折价补偿建立在评估报告的基础之上，而评估报告有效期限已经超过一年，补充报告的有效期没有法律依据。原告应重新申请鉴定，在合法的鉴定下才能主张权利。
陈林广反诉称：双方于2007年9月3日订立船厂租赁合同，租期自2007年9月3日至2016年12月31日，年租金1168000元，先付后租，租金支付时间为每年的9月26日。同年10月19日，双方订立的《补充协议》约定，逾期缴纳租金超过15日，甲方有权解除合同，并由乙方按该期年租金的20%承担违约金。后丁志峰未能按约支付2009年9月27日至2010年9月26日的租金。在反诉原告涉讼后，丁志峰仍未足额支付租金和使用费。自2009年9月27日至2011年11月26日，丁志峰应交租金2530666.67元，已交60万元，尚欠1930666.67元。现诉讼要求判令丁志峰给付占用仪征市金龙造船厂的使用费1930600元（取整计算自2009年9月27日至2011年11月26日）、承担违约金233600元，并赔偿长江岸线减少的损失50万元。
丁志峰答辩称：双方合同终止后，丁志峰已经给付了85.2万元的使用费，应予冲减；对长江岸线减少的损失，没有任何事实依据。
经审理查明：2007年9月3日，陈林广、郭金华（甲方）与丁志峰（乙方）签订一份《仪征市金龙造船厂整体租赁合同》，约定甲方将仪征市金龙造船厂整体出租给乙方经营。甲方现有船台全部资产、设备设施（见附件）、土地使用权（含东西长江岸线180米自岸线向北330米）、长江岸线180米使用权（厂区平面图附件合80亩）、船厂生产许可证资质。租赁期限2007年9月3日至2016年12月31日，年租金116.8万元，2007年9月3日付定金30万元，2007年9月26日付2年租金233.6万元（含定金），2009年9月26日起，每年9月26日支付，2016年9月26日前付剩余4个月的租金。2007年10月19日，陈林广、郭金华（甲方）与丁志峰（乙方）订立《补充协议》，其中约定：2.1租赁前甲方所有的房屋经丈量后，双方签字确认。确认后，乙方有权对该房屋进行拆除、改建、重建。2.2租赁期满后，乙方依据丈量的结果按同样面积的房屋（租赁期满后保持乙方所建房屋现状）折算给甲方。4.4中途解除《租赁合同》或者租赁期满时，在剔除甲方清单中的固定资产外，所有资产归乙方所有，能搬移的搬移，不能搬移的固定资产由双方协商解决。5.1乙方同意《租赁合同》规定的租赁土地现状、面积，以甲方与仪征市十二圩办事处红旗村村民委员会（以下简称村委会）于2005年4月28日签订的《土地租赁合同》为准。甲方负责向乙方交清四址界限，若出现矛盾由甲方处理。6.2乙方在租赁期间应及时支付各期年租金，逾期支付超过十五日，甲方有权解除《租赁合同》，并由乙方按该期年租金的百分之二十承担违约金。2007年10月25日，陈林广与丁志峰又签订《再补充协议》，对仪征市金龙造船厂的公章使用进行了约定，该协议尾部甲方由郭金华签名。2007年11月11日，陈林广、郭金华与丁志峰对船厂的房屋、设备进行了交接，分别形成《房产清单》、《设备清单》。上述协议订立后，丁志峰与其父丁永明实际进场经营。
还查明：2005年4月28日村委会与仪征市金龙造船厂签订一份《土地租赁合同》，村委会将土地（东至兴仪船厂界，南至江边，西至十二圩船厂界，北至市水利局江堤南坡角）租赁给仪征市金龙造船厂使用，租赁期限：自2005年5月1日起至2016年12月31日止，土地租赁费每年7万元。该合同中还约定：租赁期满后，在同等竞争条件下，乙方有优先租赁权，如乙方竞标失败，必须在一个月内自行处理租赁范围的资产，逾期视为自动放弃处理。
又查明：仪征市金龙造船厂为个人独资企业，原投资人为陈林广，2012年8月10日变更为郭金华。
另查明：2009年11月11日，陈林广向江都法院起诉丁志峰，要求解除合同并支付2009年9月27日后的租金、违约金。审理中，丁志峰确认2009年9月26日应交116.8万元，已经交35万元，欠81.68万元。后陈林广撤回了对租金、违约金的请求。江都法院经审理，认定解除合同合法。丁志峰不服，向扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）提起上诉，认为陈林广交付的长江岸线不足规定长度，其享有先履行抗辩权。扬州中院审理后认为，双方在《补充协议》上约定同意租赁土地现状、面积以陈林广方与村委会签订的《土地租赁合同》为准，后也足额支付了租金，故认为双方对长江岸线长度问题已然达成一致并以陈林广与村委会签订的合同规定场地履行。扬州中院于2010年11月18日维持原判。
2011年4月14日，陈林广向仪征市人民法院（以下简称仪征法院）起诉丁志峰，要求丁志峰返还仪征市金龙造船厂的三枚公章、搬出船厂、交还场地。仪征法院经审理，于2011年7月21日判决丁志峰按《土地租赁合同》交还场地、返还三枚公章。该判决还认定，陈林广收取租金不能认定事实上的租赁关系。丁志峰不服，向扬州中院提起上诉。扬州中院于2011年11月23日作出调解书：陈林广撤回诉讼请求；在仪征法院丁志峰起诉的投资返还纠纷中反诉。
2011年5月10日，丁志峰向兴化市人民法院（以下简称兴化法院）起诉陈林广返还投资款。陈林广提出管辖权异议，被兴化法院驳回。陈林广不服上诉，本院于2011年9月14日裁定维持。同年11月18日，丁志峰撤诉。
2011年11月22日，丁志峰向仪征法院起诉要求陈林广、郭金华返还投资款。陈林广提起反诉。2011年12月1日丁志峰申请撤诉。2012年3月9日仪征法院裁定准许。当日，陈林广也撤回反诉。2012年5月2日仪征法院裁定准许。2011年12月6日，仪征法院裁定先予执行，将仪征市金龙造船厂场地和公章交还给陈林广。
2012年5月10日，根据原告丁志峰的申请，本院作出（2012）泰中民初字第0022号民事裁定：查封位于仪征市金龙造船厂内的三座船台、三座起重门机、剪板机、压边机及电房。后2012年7月8日，二号船台起重门机倒塌，将传达室等设施砸毁、3人受伤。事故原因不明。
审理中，根据原告的申请，本院对原告投资在仪征市金龙造船厂内的资产委托泰州恒瑞资产评估事务所（以下简称恒瑞事务所）进行了评估。恒瑞事务所经现场勘验后，出具了泰恒瑞评报字（2013）第020号评估报告。因双方对报告所列子项争议较大，根据双方的要求，本院组织双方及恒瑞事务所对现场再次进行了指认和勘验，恒瑞事务所重新出具了泰恒瑞评报字（2013）第020-1号评估报告。根据该评估报告反映，原告投资的资产总值为20662710元。就原告进场租赁时甲方固有的资产、设备，本院要求被告就该部分资产的价值提供相应的依据，但被告未能提供。恒瑞事务所仅根据双方交接清单上显示的资产状况对其在评估基准日的市场价值进行了评估，该部分资产总值为1131760元。
对上述评估报告，原告方基本予以认可，认为报告中第45、53、58项现场是存在的，第48项当时已经申请法院进行了保全；为减少双方的争议，对报告中第5、8、9、10、12、15、60项（净值合计77220元）放弃主张权利。被告提出了诸多的异议，认为：1、评估报告的有效期应从评估基准日起算，不应从2013年12月10日起；2、房屋价值应考虑到土地的使用年限，按照经济寿命与租赁期间孰短原则确定；3、垫层、加固及填塘部分的成新率应按照收益年限确定，该部分投资应在租赁期内进行摊销，不应按照100%计算；4、委估资产在扬州仪征，取价依据应采用扬州仪征而非泰州的标准。
针对被告所提异议，恒瑞事务所答复：报告有效期问题，资产评估准则规定一般为一年，可以从评估基准日起算，也可以从出具评估报告之日起算。成新率的取值是采用现场观测法和年限法计算的，租赁期间和收益情况无法查考。垫层加固和填塘属于固定资产投资，成新率按照规定不应当打折。取价问题，资产评估是参照的相关信息汇总出来的。
就具体评估的子项目，被告提出异议如下：
第1项厂外水泥路及斜坡，没有证据证明系丁志峰投资建设，且该水泥路属于租赁场地外的资产，不予认可；第2项院墙，原告提供的协议上只有3万元，报告中的价值为89000元，与实际不符；第3项电动门，原告提供的合同上价格为15560元，报告中却是18000元，与实际不符；第4项门口水泥路不在租赁范围内；第6项传达室、值班室，对评估价值有异议；第7项厂名墙的建筑时间是2011年2月，与传达室的建造时间不一致；第11项简易房C，由于该处原有甲方的房屋，根据双方的协议，应按等面积房屋抵算；第13、16、17项，应将房屋面积折抵；第14项变压器工程费用无异议，但是在甲方原有250KVA的基础上改建的；第18、19、20项无异议；第21-36（除第26项）、第40、49、50、51项，1号船台结构为钢砼，但对钢、水泥的规格、型号没有明确；第27项是否已经含在第26项之中；第50项是否包含在第45项之中；第41项折边机可以拆走；第53项1、2、3号船台上的电柜，现场所见均是被告接管后添置；第54项船台南江边延伸部分，对原告提供的合同有异议，不能证明材料用于江边延伸工程，合同是2008年4月22日，记载清单是2007年，相互矛盾；第55、56项电缆线的长度不能确定，原告提供的合同中电缆的规格与报告中不符，不能证明合同实际履行；第57项数控房基础，原告提供的合同、图纸显示是数控车间厂房工程，付款手续也仅有预付的定金10万元和人工费11万元；第58项水泥墩数量不能确定，原告可以移走；第59项剪板机也可以移动，原告可自行搬走；第61项填塘部分依据不足。
针对被告对评估的子项目提出的异议，恒瑞事务所答复：报告价格高于原告证据中显示的价格，是因为报告中揭示的价格是评估基准日2013年1月9日的市场价格。第1项厂外水泥路是根据原告的资料计算了一半的价格。由于是资产评估非工程造价，钢材价格是采用一般建造船台使用的螺纹钢计算的。第27项1号船台门机轨道钢与第26项没有交叉，第26项中已经扣除了200米的门机轨道钢；2号船台没有扣除轨道钢的价格。第55、56项电缆线，合同总计是23300米，报告中计算了22300米，规格是按照普通规格取的中间值，因未能提供布线图，现场无法测量。第57项只是计算了数控房基础的费用。第61项填塘部分，因为没有双方确认的施工方案，故按照10公里内的运土、施工和人工的价格估算。
针对被告提出的异议，原告说明如下：第1项厂外水泥路是跟十二圩船厂合建，共同请的施工队，各付了一半款；第2项院墙的协议只是人工费用，没有包含材料费；第7项与第6项相差两个月时间，因为建造有先后顺序；第54项江边延伸部分，合同日期是双方结算的时间；第61项填塘，实际花费约300余万元。
对于上述资产中的地下垫层部分，被告要求通过现场开挖鉴定其价值，经征求原告意见，同意由被告自行委托有资质的鉴定单位到现场进行勘验，同时通知原告到场确认。后被告未能按约定委托相关单位鉴定并作出相应的报告。
对被告反诉部分，丁志峰自认已经给付的85.2万元使用费中，53万元包含在陈林广确认的已付60万元范围之内。除反诉原告确认的已付租金（使用费）60万元外，原告举证如下：
1、2009年7月2日郭金华的收条，收到15000元。
2、2011年4月4日郭金华出具的借条，借到丁永明7000元。
3、2011年8月成守良的收条，收到丁志峰6万元。
4、林福明出具的证明，证明自2011年9月1日至同年12月31日支付租金24万元。
5、丁永明2011年4月30日出具的承诺，除出租给林富明2个船台外，不再出租。
6、郭金华2011年4月30日的承诺，林富明6万元／月，直至2条船造好。
对上述证据，被告质证认为，对1、2、5真实性无异议，但第1份收条不在主张的期限之内；第2份为郭金华出具的借条，是借到丁永明7000元，与租金无关；第3份成守良的收条和第4份证明均不予认可；第6份为复印件，也不予认可。
以上事实，有《仪征市金龙造船厂整体租赁合同》、《补充协议》、《再补充协议》、《土地租赁合同》、泰恒瑞评报字（2013）第020-1号评估报告以及原告提供的诸份合同、单据等予以证实。
本院认为：仪征市金龙造船厂向村委会租赁土地后，其投资人陈林广及郭金华将该厂整体租赁给丁志峰经营，双方之间订立的《仪征市金龙造船厂整体租赁合同》内容与形式均符合法律规定，系双方的真实意思表示，应为有效合同。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现该合同经生效判决已经予以解除，涉讼场地亦通过法院先予执行于2011年12月交还给了陈林广，陈林广应当按照合同约定，对丁志峰投资在船厂场地上的不可移动的固定资产予以折价补偿。郭金华作为合同相对方，亦应当负有向丁志峰支付补偿款的义务。丁志峰作为承租人，应当按照合同约定标准给付占用场地的租金（使用费），逾期给付租金（使用费）应当按约承担违约责任。原告诉讼要求仪征市金龙造船厂承担责任，缺乏法律依据，本院不予采信。
本案双方当事人争议的主要在于：一、丁志峰投资的资产范围及其价值。二、丁志峰已经支付的租金（使用费）数额。三、丁志峰是否应当赔偿长江岸线减少的损失。
关于争议一，丁志峰投资的资产范围及其价值。原告认为评估报告中的资产系由其进场后投资所建，而被告认为该部分资产有的是被告接手后所建，有的是原先所固有。对于被告认为原告主张的资产中实际为被告后来新建的部分，被告未能举证加以证明；对于被告认为是原先固有的部分，既未能从交接清单中予以体现，被告也未能举证加以证明。本院只能依据双方交接的房产、设备清单确认原告进场前被告所有的资产。而对于被告陈述为事故后新建的资产，因事故原因不明，传达室等原由原告所建的房产现场已无法查见，对该部分资产仅能依据原告所提供的资料确定资产价值。被告在本院裁定查封该部分资产后，未能对该部分资产进行妥善保管，现造成损失，应当由被告予以赔偿。关于被告所述应按照协议约定以等面积房屋折抵的问题。考虑到陈林广一方原有房屋基本已被拆除重建，双方对于以现有房屋折抵面积问题亦无法达成一致，故本院认为可参照评估报告确定的价格折价进行补偿。
就具体的委估资产而言：1、第1项厂外水泥路及斜坡。该水泥路属于租赁场地外的资产，原告也只是提供了个人出具的收条，不足以证明该项资产在双方合同中约定协商补偿的范围之内，不予认可。2、对于双方争议较大的垫层、加固及填塘部分，原告提供了合同、收据等加以佐证，被告认为依据不足，现场也无法查验，且报告按成新率100%计算不妥，应按照收益年限确定。对此，本院认为，该部分资产现场未能查验，均是根据原告提供的资料进行评估，评估价值较大，而原告提供的证据均为原告与个人签订的合同以及个人出具的收条等，另考虑到原告的实际投入，该部分资产亦比照船台部分按75%计算成新率为宜，第22、23、29、31、32、35、36、40、51、61项合计认定为4904100元。3、关于被告提及的可从场地内搬移的折边机、剪板机以及水泥墩。考虑到折边机、剪板机均为大型机械，水泥墩亦为造船行业通用，被告现正常经营造船行业，为方便和有利于生产经营，也避免双方为日后取回该部分资产再次发生矛盾和冲突，本院认为该部分资产亦由被告参照评估报告折价补偿为宜。关于被告所提异议的其他各项，恒瑞事务所均进行了答复，本院认为并无不妥，应予以认定。
综上，本院认为：恒瑞事务所根据两次现场勘验的实际情况，从报告出具之日2013年12月10日起计算报告的有效期，并无违反有关规定，亦符合客观实际，应当予以认定。就本案的实际情况来看，仪征市金龙造船厂向村委会租赁的土地使用年限至2016年12月31日止，届期如不能续租，则“必须在一个月内自行处理租赁范围的资产”；陈林广、郭金华与丁志峰签订的合同中约定的期限也到2016年12月31日为止，对投入的资产约定为“不能搬移的固定资产由双方协商解决”。考虑到租赁期限不足十年，原告丁志峰在投资经营时亦负有审慎的注意义务；且，双方通过诉讼经法院判决解除合同的原因主要在于丁志峰一方；再者，评估报告中尚有部分子项无法查验及具有不确定性，本院综合考虑以上情形，酌情在丁志峰投资的固定资产部分核减陈林广方固有资产后按70%折价由陈林广、郭金华予以补偿，应补偿的数额为12343121元。
关于争议二，陈林广主张的丁志峰占用船厂的使用费。丁志峰所提供的收条中：2009年7月2日的收条不在陈林广主张的期限之内，与丁志峰2009年11月在仪征法院的诉讼中确认的已交租金35万元的事实也不符，故不能认定为丁志峰交纳的2009年9月27日至2011年11月26日的租金。2011年4月4日的借条7000元，载明的是郭金华向丁永明的借款，郭金华一方当庭对此不予认可，亦不能认定为丁志峰交纳的租金。成守良的收条亦为反诉原告否认，对成守良的身份亦无从查验，故亦不予认可。林福明的证明，反映了林福明向郭金华支付了四个月的租金合计24万元，并未得到郭金华的确认，亦不予支持。综上，认定丁志峰在2009年9月27日至2011年11月26日间支付的租金为60万元。按照双方合同的约定，此间丁志峰应当交纳租金253.06万元，尚欠193.06万元，丁志峰应当向反诉原告陈林广支付。
关于陈林广主张的违约金。因双方在合同中明确约定了违约责任，现合同虽已经解除，但并不影响一方依照合同中约定的违约条款向对方主张权利。丁志峰未能按照约定期限支付租金，应当承担20%的违约金23.36万元。
关于争议三，陈林广主张的长江岸线损失50万元。因双方在此前江都法院的诉讼中，丁志峰因长江岸线长度与合同约定不符，有短少，故而抗辩其租金给付的义务。审理中，法院认定双方对长江岸线的现状是认可的，不能认定为陈林广一方未履行合同义务，存在违约行为，故判决丁志峰未按约定交纳租金存在违约行为，因而陈林广要求解除合同合法。故反诉原告陈林广主张的长江岸线短少损失，缺乏事实和法律依据。陈林广虽申请对此进行鉴定，但由于双方对2007年交接时的长江岸线状况本身持有异议，故即便委托鉴定，也不能明晰长江岸线实际减少的长度，亦不能证明由于丁志峰的违约行为导致岸线减少产生损失，故对其该项诉请，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陈林广、郭金华于本判决生效后十日内赔偿原告丁志峰投资款12343121元。
二、丁志峰于本判决生效后十日内给付陈林广船厂使用费193.06万元、违约金23.36万元。
三、驳回丁志峰、陈林广的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费138522元，保全费5000元，评估费74000元，合计217522元，丁志峰负担78308元，陈林广负担139214元；反诉案件受理费28114元，由丁志峰负担。（以上本诉和反诉部分受理费双方均已预交，折抵后陈林广应负担111100元于本判决生效后十日内迳交丁志峰）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时依照《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费（江苏省高级人民法院，开户行：中国农业银行南京山西路支行，账号：03329113301040002475）。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二○一四年元月二十三日
书 记 员 杭 君
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。