上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民五（商）初字第1783号
原告上海银行股份有限公司虹口支行，地址上海市。
负责人徐峰，行长。
委托代理人秦皛淼，上海市远东律师事务所律师。
委托代理人曹燕，上海市远东律师事务所律师。
被告成林春，男，1981年5月3日出生，汉族，户籍地上海市。
被告吴颖，女，1983年4月22日出生，汉族，户籍地上海市。
被告成慧，女，2005年11月25日出生，汉族，户籍地上海市。
被告上海祥和古浪房地产有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人吴桂玲，董事长。
委托代理人马建荣，上海朝华律师事务所律师。
原告上海银行股份有限公司虹口支行与被告成林春、吴颖、成慧、上海祥和古浪房地产有限公司（以下简称祥和公司）金融借款合同、担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹燕律师、被告祥和公司委托代理人马建荣律师到庭参加诉讼。被告成林春、吴颖、成慧经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年8月6日，上海银行上财支行（以下简称上财支行）与四被告签订了《个人住房借款担保合同》，约定借款人为被告成林春、吴颖，抵押人为被告成林春、吴颖、成慧，阶段性保证人为被告祥和公司，贷款人为上财支行，借款金额为40万元，借款人借款所购买并作为抵押物的房屋为上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室，借款期限为120个月，预计从2006年8月6日起至2016年8月6日止，实际借款起始日以借款凭证所载放款日为准，到期日按借款期限顺延；贷款年利率按照中国人民银行公布的同期商业性贷款基准利率下浮15%确定，个人住房商业性贷款期限超过一年的，且约定按浮动利率执行的，在贷款期限内，如遇中国人民银行调整贷款利率时，自次月起按新利率执行，并由贷款人根据调整后的贷款利率重新计算借款人月还本付息额，个人住房公积金贷款期限在一年以上的，借款当年执行本合同所确定的利率，以后各年度的贷款利率采取“一年一定”的办法，即根据中国人民银行公布的每年12月31日的基准贷款利率，确定下一年度贷款执行利率；还款方式为等额本息还款法；借款人未按合同约定偿还贷款本息的，贷款人对所欠本金按本合同执行利率上浮30%按日计收罚息，对所欠利息按本合同执行利率上浮30%按日计收复利，罚息和复利利率按照中国人民银行规定的利率调整而调整；合同履行期间，借款人未按照约定在还款日内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按本合同约定的贷款利率计收利息，对未收取的利息部分按照合同约定的罚息利率计收复利；贷款到期后，借款人未按合同约定清偿贷款本金，贷款人自逾期之日按合同约定的罚息利率计收罚息；贷款期间，借款人连续3个月或累计6个月未按合同约定履行还款义务，贷款人有权要求借款人提前偿还全部贷款本息和其他应付款项、处分抵押物或按照本合同的约定要求阶段性保证人承担保证责任等；抵押担保的范围包括本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等）；抵押物共有人声明同意将本合同抵押物用于抵押，若因发生本合同约定事项而导致贷款人处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件自找住房或接受其他方式的安置；阶段性保证人为本合同项下借款人的全部债务提供阶段性连带保证担保，保证期间从贷款发放之日起至本合同所涉住房经房地产登记机构出具的《房地产权证》交贷款人核对无误，并将该住房《上海市房地产登记证明（他项权利）》交贷款人执管时止；阶段性保证人保证责任范围为借款人应偿还给贷款人的本合同项下个人住房商业性和公积金贷款本金、利息、罚息、违约金和贷款人为实现债权而发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）等。2006年9月6日，原、被告至房地产登记部门办理了抵押房产的抵押登记，取得了登记证明号为XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》。2006年9月12日，原告向被告成林春发放了40万元借款。合同履行过程中，被告成林春、吴颖多次拖欠还款，累计拖欠达6个月以上，已构成违约。2006年12月29日，上财支行重组更名为上海银行股份有限公司虹口支行，即原告。2014年4月2日，原告向被告成林春、吴颖寄送《提前收贷通知函》，通知其于2014年4月7日前归还原告全部借款本金、并支付相应的利息和逾期利息。2015年3月16日，原告委托上海远东律师事务所向被告祥和公司寄送《履行保证责任通知书》，要求被告祥和公司履行保证责任。现起诉要求被告成林春、吴颖偿还贷款本金166，810.02元，支付自2013年2月20日起至2014年4月8日止的贷款利息7，291.99元、逾期利息1，763.30元；支付本金166，810.02元自2014年4月9日起至实际清偿日止按照《个人住房借款担保合同》约定逾期利率计付的逾期利息；原告有权对被告成林春、吴颖、成慧抵押给原告的房产行使抵押权；被告祥和公司对被告成林春、吴颖的上述债务向原告承担连带保证责任。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《个人住房借款申请书》、《个人住房借款担保合同》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房抵押）》、上海市房地产登记簿、个人住房贷款借款凭证、商业贷款借款凭证、个人贷款对账单、提前收贷通知函、房地产权利限制状况信息及文件登记信息等证据材料。
被告祥和公司对原告提供的证据的真实性均无异议，并辩称：不同意原告的诉讼请求，本案所涉房产既存在物的担保，又存在人的担保，应由被告成林春、吴颖、成慧先行承担物的保证责任；根据原告提供的房地产权利登记信息，本案所涉房屋于2008年1月18日即已办理产证，并于2011年办理过余额抵押，原告与被告成林春、吴颖、成慧怠于办理正式抵押登记手续，应由原告承担相应责任。
被告成林春、吴颖、成慧未作答辩。
鉴于被告成林春、吴颖、成慧未到庭参加诉讼，本院对原告提供的证据进行审核，结合双方的质证意见，经查明，确认双方所述事实属实。
本院认为：上财支行与被告成林春、吴颖、成慧、祥和公司签订的《个人住房借款担保合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。原告提供的个人住房贷款借款凭证、商业贷款借款凭证已证明其向被告成林春、吴颖发放了40万元借款。被告成林春、吴颖借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告要求被告成林春、吴颖归还原告借款本金余额166，810.02元并支付相应的借款利息、逾期利息，理由正当，本院应予支持。被告祥和公司为借款人成林春、吴颖向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订上述《个人住房借款担保合同》。该合同约定了被告祥和公司的保证期间从贷款发放之日起至本合同所涉住房经房地产登记机构出具的《房地产权证》交贷款人核对无误，并将该住房《上海市房地产登记证明（他项权利）》时止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内（贷款发放之日起至本合同所涉住房经房地产登记机构出具的《房地产权证》交贷款人核对无误，并将该住房《上海市房地产登记证明（他项权利）》时止）为借款人向银行履行还款义务提供保证，即为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，则该阶段性保证的任务完成，即银行获得借款人的房屋抵押担保之时则是房产开发商的阶段性保证期限届满之时。首先，从抵押预告登记的效力来看，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，原告无法就抵押房屋行使处分并优先受偿的权利；其次，从合同约定的阶段性连带保证期限来看，涉案房屋未办理相应的《上海市房地产登记证明（他项权利）》，因此，被告祥和公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就，且从本案的现有证据来看，无证据证明该期限届满条件的未成就系原告的原因所致。综上，原告要求对被告成林春、吴颖、成慧抵押给原告的位于上海市普陀区古浪路XXX弄XXX号XXX室行使抵押权，于法无据，本院不予支持，但因涉案《个人住房借款担保合同》约定的阶段性保证期限届满条件未成就，故被告祥和公司应就合同项下被告成林春、吴颖欠付的借款本息依约向原告承担连带保证责任。被告祥和公司在承担连带保证责任后，可向借款人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告成林春、吴颖于本判决生效之日起10内归还原告上海银行股份有限公司虹口支行借款本金166，810.02元，支付自2013年2月20日起至2014年4月8日止的贷款利息7，291.99元、逾期利息1，763.30元；支付本金166，810.02元自2014年4月9日起至实际清偿日止按照《个人住房借款担保合同》约定逾期利率计付的逾期利息；
二、被告上海祥和古浪房地产有限公司对被告成林春、吴颖的上述还款义务承担连带清偿责任，被告上海祥和古浪房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权向借款人成林春、吴颖追偿；
三、对原告其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，817.30元，保全费1，399.32元，由被告成林春、吴颖、上海祥和古浪房地产有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
代理审判员 桂华乔
人民陪审员 朱慧勇
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 王 潇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条……
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。