新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新审二民提字第97号 申请再审人（一审被告、二审上诉人）：泽普县德隆大酒店。住所地：泽普县。 法定代表人：孙泉，该酒店经理。 委托代理人：王献新，新疆旭光律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张峰，男，汉族，1979年6月26日出生，个体工商户，住泽普县。 委托代理人：章宇，新疆百丰天圆律师事务所律师。 委托代理人：郭玄童，新疆百丰天圆律师事务所律师。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：高剑峰，男，汉族，1978年12月21日出生，无固定职业，住江苏省张家港市。 申请再审人泽普县德隆大酒店（以下简称德隆酒店）因与被申请人张峰、高剑峰房屋买卖合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2011）喀民终字第725号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年3月22日作出（2013）新民申字第156号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2015年6月8日公开开庭审理本案，申请再审人德隆酒店委托代理人王献新、被申请人张峰及其委托代理人章宇到庭参加诉讼，被申请人高剑峰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2010年12月22日，张峰向泽普县人民法院起诉称，2009年3月4日，本人与德隆酒店签订商品房买卖合同，约定将德隆酒店所有的位于其酒店1幢1单元2号商铺（面积为154.597平方米）以680226元的价格出售给本人。合同签订后，本人向其支付房款共计50万元，当时该商铺已出租给他人使用，故双方约定在2010年8月1日由承租人将此房屋交给本人使用，在此期间的房租63750元已由德隆酒店收取，双方同意以此抵作房款。合同签定后至今德隆酒店未给本人办理房屋过户手续，本人多次找其协商解决此事，均遭拒绝。故向人民法院提起诉讼，请求法院依法双方之间于2009年3月4日签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，并由德隆酒店协助本人办理房产过户手续，并承担办理过户手续的相关费用。 德隆酒店答辩称，双方之间不存在商品房买卖关系，应确认合同无效。商品房买卖合同的公章是由高剑峰盗用所致，财产所有权是酒店，投资人是孙泉，高剑峰只是酒店的管理人，对财产没有处分权；张峰主张已经支付给我公司50万元，但我公司至今没有收到，钱并没有进到单位的账上；63750元是在合同条款的18页用钢笔表述的内容，我公司对此不予认可；德隆酒店并无房屋开发资质，亦不具备商品房买卖资质，张峰与高剑峰订的商品房买卖合同并非德隆酒店的或者投资人孙泉本人的意志，我公司亦没有授权高剑峰商品房买卖，故请求法院确认该商品房买卖无效。 泽普县人民法院一审查明，孙泉作为投资人在泽普县投资承建德隆大酒店，并配套有多个门面房（商铺），房屋建好后办理了“泽普县德隆大酒店”产权证。孙泉以“泽普县德隆大酒店”为招牌向当地工商局申报营业执照经营该酒店，并刻制了相关的印鉴。孙泉聘用了第三人高剑峰为该酒店经理进行管理。2009年3月4日，高剑锋以德隆酒店的名义与张峰签订了一份《商品房买卖合同》，并加盖了德隆大酒店的公章，合同约定将德隆酒店所有的位于该酒店1幢1单元2号商铺（面积为154.597平方米）以每平方米4400元的价格出售给张峰，总金额为680226元。合同签订后，张峰于2009年3月4日给高剑峰支付了40万元房款，高剑峰收款后给其出具一张收款40万元的收据，收据上加盖了德隆酒店的财务专用章。张峰又于2009年8月22日向高剑峰支付了10万元房款，高剑峰给其出具了一张收款10万元的收据，收据上加盖了德隆酒店的公章。张峰两次共计给高剑峰支付了50万元的买房款。张峰与高剑峰签订合同时，该商铺尚在其他承租人租赁使用期间，故双方签订了补充协议，约定该房的房租每月3750元，从2009年3月至2010年7月的房屋租金由张峰收取，于2010年9月正式将此房屋交付张峰使用，在此期间应由张峰收取的房租金63750元已由德隆酒店收取，双方同意就此抵销张峰买房的剩余欠款。张峰买房后因经营业务需要，需办理房屋买卖过户手续，张峰找到德隆酒店要求其协助办理过户手续时，德隆酒店以高剑峰与张峰签订合同时并无酒店授权为由，认为该合同无效。张峰诉至法院请求确认合同合法有效并要求德隆酒店协助其办理房产过户手续。另查明，张峰购买该商铺后，原承租人在2010年8月底将此房屋腾出，张峰于2010年9月l日正式接管该房屋，经装修已营业。根据房屋买卖合同张峰已支付给德隆酒店50万元买房款，另外以应收房租63750元抵销房款后，现张峰实际还欠被告买房款116476元。 泽普县人民法院一审认为，本案争议的焦点是第三人高剑峰与原告张峰签订的房屋买卖合同是否有效。这里涉及到高剑峰的代理行为是否有效的问题，如高剑峰的代理行为无效，则张峰的诉请依法不能成立；如高剑峰的代理行为有效，作为被代理人的德隆酒店依法对其后果承担责任，则张峰的诉请依法成立。代理行为有效在我国合同法上有两种表现形式，一种是有权代理的有效，即代理人履行的是受委托行为，包括职务行为；另一种是无权代理的有效，即表见代理行为。所以本案的关键是高剑峰的行为能否构成表见代理，所谓表见代理是指代理人虽然不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错的第三人相信其具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条对表见代理的构成要件及其法律后果作了明确规定，即“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”可见表见代理本质上是无权代理，只是法律拟定其为有效代理。任何一项制度的创立，都是利益权衡的结果，表见代理制度的设立亦是如此。为了保护善意相对人的利益，维护代理制度的信誉与社会交往的稳定，创立了表见代理制度。因此，我国合同法对表见代理的成立规定了应具备的条件：1、行为人实际上没有代理权；2、有令相对人相信行为人有代理权的表面客观事由存在；3、相对人在主观上没有过错；4、被代理人主观上有无过错不影响表见代理的成立。就本案而言，第一，行为人高剑峰以泽普县德隆大酒店名义与相对人为民事行为，被代理人泽普县德隆大酒店未授权高剑峰与张峰签订房屋买卖合同。如果德隆酒店对高剑峰的代理行为予以追认，或者有明确的证据证明高剑峰有代理权，则其行为依法对被代理人德隆酒店发生法律效力，现德隆酒店不认可高剑峰有代理权，符合表见代理行为人无权代理的前提条件。第二，有令张峰相信有代理权的某些表面要件存在。高剑峰与张锋签订房屋买卖合同时任德隆酒店经理职务，高剑峰以德隆酒店的名义与张峰签订的合同中加盖了德隆酒店的公章印鉴，双方对公章的真实性没有异议，均予以认可，并且张峰在签订合同以后分两次向高剑峰支付了购房款50万元，高剑峰给张峰出具的两份收款收据上分别加盖了德隆酒店的公章和财务专规章，这些客观事由外在表象足以使相对人张峰相信高剑峰有代理权。第三，作为相对人的张峰主观上没有过错，构成表见代理的核心是相对人无过错，所谓相对人无过错是指相对人不仅不知道代理人没有代理权，而且相对人也不应当知道代理人没有代理权。本案张峰只知道高剑峰是德隆酒店的经理，不知道高剑峰对该酒店只有经营管理权，没有财产处分权，由于以上客观表象的存在使张峰不得不相信高剑峰有代理权，此外，被代理人德隆酒店也无证据证明张峰与代理人高剑峰有恶意串通、损害他人利益的故意；第四，被代理人主观上有无过错不影响表见代理的成立，也就是说被代理人主观上没有过错，如果具备以上三个要件，也构成表见代理。本案被代理人德隆酒店虽然主观上没有过错，但是单位内部存在制度不完善、经营监管不力的现象。综上，高剑峰的行为符合《合同法》第四十九条关于表见代理的构成要件，依法构成表见代理，该代理行为对被代理人德隆酒店发生法律效力。至于高剑峰在收到张峰50万元房款后没有及时上交单位财务，属于德隆酒店单位内部制度不完善、经营监管不力的问题，其可以通过其他法律途径另行追究高剑峰的责任。德隆酒店提出其不是开发商，不具备房屋开发资质，合同的制式文本也不符合要求，双方不存在商品房买卖关系，但通过庭审查明，双方签订的合同文本虽然是商品房买卖合同，但合同的内容是双方真实意思的表示，合同的实质则是房屋转让合同，对于德隆酒店的抗辩理由，一审法院不予支持。对张峰要求确认双方商品房买卖合同有效的请求，一审法院予以支持。泽普县人民法院于2011年6月12日作出（2011）泽民初字第126号民事判决：一、原告张锋与被告泽普县德隆大酒店于2009年3月4日签订的商品房买卖合同为合法有效合同，该合同由原、被告继续履行；二、被告泽普县德隆大酒店于本判决生效后十日内协助原告张峰办理房产过户手续，将泽普县德隆大酒店1幢1单元2号商铺（面积为154.597平方米）的房产变更为原告张峰所有，办理该房产过户手续的相关费用由被告承担。一审案件受理费70元、财产保全费3921元，共计3991元由被告泽普县德隆大酒店负担。 德隆酒店不服，向喀什地区中级人民法院提出上诉称，高剑峰以非法占有所谓的“购房款”为目的，盗用德隆酒店公章和财务专用章与张峰签订合同，并将“购房款”据为己有，应认定该行为无效。高剑锋与他人所订立的合同及补充协议不具有合法有效性，张峰并未尽到审查高剑峰是否有授权，且将购房款直接汇入高剑峰个人银行卡内，其主观恶意和过失明显，因此高剑峰的行为并不具备构成表见代理的要件。请求二审法院查明事实依法改判。张峰、高剑峰服从原审判决。 喀什地区中级人民法院二审查明事实与一审一致。另查，二审庭审期间高剑峰称其在酒店任职期间，酒店的公章及财务专用章均由其保管，德隆酒店对此予以认可。 喀什地区中级人民法院二审认为，德隆酒店与张峰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效合同，故双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同实际履行中，张峰按约向德隆酒店支付购房款50万元，另外双方约定应由张峰收取的房租63150元应抵作房款，该房屋张峰现已装修并开始营业，故德隆酒店应按约协助张峰办理房产过户手续。根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。高剑峰与张峰签订房屋买卖合同时，高剑峰系德隆大酒店的经理，高剑峰以德隆酒店的名义与张峰签订了合同，并加盖了德隆大酒店的公章，对公章的真实性双方均无异议，在合同签订后，张峰分两次支付了购房款50万元，高剑峰给张峰出具的两份收款收据上，均加盖了德隆酒店的公章和财务专用章，张峰有理由相信高剑峰有代理权，故高剑峰的行为已构成表见代理，该代理行为对德隆酒店发生法律效力。高剑峰在收到张峰50万元房款后是否上交单位的财务，属于德隆酒店单位内部管理问题，应由其内部处理解决。德隆酒店未能提供充分有效证据证明高剑峰以非法占有为目的，盗用德隆酒店的公章和财务专用章与张峰签订合同，以及张峰与高剑峰之间存在恶意串通、损害他人利益的行为，故德隆酒店的上诉理由不能成立，二审法院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。喀什地区中级人民法院于2011年11月10日作出（2011）喀民终字第725号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人德隆酒店负担。 申请再审人德隆酒店不服二审判决，向本院申请再审称，原审认定事实及适用法律均存在错误。申请再审人德隆酒店聘请被申请人高剑峰为该酒店经理，其对酒店房产仅有经营管理权，申请再审人德隆酒店并未授权其出售该酒店房产。高剑峰在管理酒店期间盗取酒店公章及财务专用章，与被申请人张峰签订合同，被申请人张峰明知高剑峰并非该房产所有人，仍与其签订商品房购买合同，并以低于市场价的价格购买该房屋，并将房款打入高剑峰的个人账户。故被申请人张峰未尽到审慎的审查义务，存在与高建锋恶意串通损害申请再审人德隆酒店利益的可能，原审认定表见代理错误；该房屋买卖时正处于出租状态，依照相关法律规定承租人拥有“优先购买权”，但双方签订合同时并未通知承租人，侵犯其“优先购买权”，违反法律规定；申请再审人德隆酒店并非房地产开发企业，也不具备商品房销售许可，无权以自己的名义从事商品房买卖活动，故双方签订的《商品房买卖合同》应认定无效。请求再审法院依法予以改判。 被申请人张峰答辩称，原审查明事实清楚，被申请人高剑峰系申请再审人德隆酒店聘用的经理，其向我方出售房屋的行为系职务行为，该合同及收据上加盖了德隆酒店公章及财物专用章，足以让我方相信被申请人高剑峰对出售房屋是有权限的；关于“优先购买权”的问题，到目前为止承租人并未提出优先购买该房屋，我们认为其已经放弃该权利；卖房并非一定要房产公司，自然人之间也可以买卖房屋，双方合同虽名为《商品房买卖合同》，但实际上就是普通的房屋买卖，且该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，故请求再审法院依法予以维持。被申请人高剑峰未提交答辩意见。 本院再审查明事实与原审一致。 本院再审认为，本案争议焦点为申请再审人德隆酒店与被申请人张峰之间签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。 （一）被申请人高剑峰系申请再审人德隆酒店经理，任职期间掌握该酒店公章及财务专用章，申请再审人德隆酒店虽主张该公章系被申请人高剑峰盗取，但并未提供证据证明，且二审庭审期间申请再审人德隆酒店对被申请人高剑峰掌管酒店公章的事实并无异议，故对其该项理由本院不予支持。被申请人高剑峰以酒店经理的身份与被申请人张峰订立合同，并在合同及收款凭证上加盖公章及财务专用章的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理构成要件规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”的情形，足以使被申请人张峰相信其是申请再审人德隆酒店的合法代理人而无需进一步求证，被申请人张峰系善意且已尽到注意义务，原审依据上述事实认定申请再审人德隆酒店与被申请人张峰之间形成表见代理关系具备事实及法律依据，本院予以维持。申请再审人德隆酒店虽主张被申请人张峰与高建锋之间系恶意串通损害酒店利益，但并未提供证据予以证明，故其该项申请再审理由因证据不足本院不予支持。 （二）《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。”该条系关于承租方优先购买权的直接法律依据。依据该规定，优先购买权系承租人所享有的权利，应由其自行主张。申请再审人德隆酒店作为房屋所有人现主张其与被申请人张峰签订的《商品房买卖合同》侵犯承租人的优先购买权无法律依据，故对其该项申请再审理由本院不予支持。即便该《商品房买卖合同》侵犯了承租人的优先购买权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该合同亦非无效合同，故申请再审人德隆酒店以该《商品房买卖合同》侵犯承租人的优先购买权为由主张合同无效的理由因无法律依据，故本院不予支持。 （三）依据《中华人民共和国合同法》原理，当双方当事人对合同性质发生争议时应从合同内容、特征及主要条款加以理解和识别，而不能仅以“合同名称”为准。就本案而言，申请再审人德隆酒店与被申请人张峰之间所签合同虽名为《商品房买卖合同》，但从该合同内容来看系申请再审人德隆酒店出售其所有的门面房并收取房款的房屋买卖合同。申请再审人德隆酒店以其不具备商品房买卖资质为由主张该合同无效的理由不能成立，本院亦不予支持。 综上，申请再审人德隆酒店与被申请人张峰之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且已履行，该合同合法有效。原审认定事实及适用法律均无错误，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持喀什地区中级人民法院（2011）喀民终字第725号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  关 蓉 代理审判员  祁万杰 代理审判员  崔 瑜 二〇一五年八月二十一日 书 记 员  张晓彤