福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终731号
上诉人（原审原告、反诉被告）庄琼珍，女，1970年12月30日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人陈颖艳，福建刺桐律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）杨文山，男，1979年10月14日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人叶志怀，福建闽荣律师事务所律师。
委托代理人骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。
原审第三人张志雄，男，1978年11月5日出生，汉族，住福建省惠安县。
原审第三人何奕宏，男，1978年1月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
上诉人庄琼珍、杨文山因与原审第三人张志雄、何奕宏占有保护纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，址在惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段“建筑业发展中心”第1幢11层1101-1103及1105-1113号12套房屋系张志雄于2013年3月15日向福建惠安建筑业投资有限公司所购买的房产，并由张志雄装修。庄琼珍持有张志雄签名、落款时间为2013年10月15日的《房屋租赁合同》1份，合同主要内容包括：租赁期限20年，自2013年10月15日起至2033年10月15日止，租金每年237500元，租金分二期：于签订本合同7日内支付2850000元、于2014年3月4日前支付1900000元，租赁期间的一切费用均由庄琼珍承担。杨文山亦持有张志雄签名、落款时间为2013年8月5日的《房屋租赁合同》1份，合同主要内容包括：房屋租期为20年，月租金为18.5元/平方米，年租金为332675.88元，杨文山先行支付前十年租金3326758.8元，张志雄不得将讼争房屋转租（卖）给任何第三者。张志雄就上述两份《房屋租赁合同》于2014年7月10日分别提起诉讼，请求撤销该两份合同。惠安县人民法院经审理后，均判决驳回其诉讼请求，该两项民事判决均已经发生法律效力。2014年5月7日，庄琼珍与杨文山因租赁、使用涉讼房屋而发生争执并向惠安县公安局螺阳派出所报案，该派出所出警处理。涉讼房屋于2014年5月7日由庄琼珍、杨文山各用一把锁锁住至今。庄琼珍于2014年5月26日提起本案诉讼，请求判令杨文山立即停止侵害、排除妨碍；赔偿庄琼珍自2014年5月7日起至杨文山停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（按237500元/年的标准计算）。杨文山于同年6月10日提起反诉，请求判决：一、依法确认杨文山为履行位于惠安县惠黄路世纪大道交叉西南段建筑业发展中心1号楼1101-1103及1105-1113号房屋的租赁合同承租人。二、庄琼珍立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿杨文山自2014年5月7日起至庄琼珍停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（按332675.88元/年的标准计算）。原审合并审理，并根据张志雄、何奕宏的申请通知该两人作为第三人参加本案诉讼。张志雄、何奕宏对张志雄分别与庄琼珍、杨文山之间签订的《房屋租赁合同》不持异议。以上事实，有庄琼珍提供的《房屋租赁合同》、《现场处警情况记录表》、民事判决书、民事裁定书、《法律文书生效通知书》、《商品房买卖合同》和杨文山提供的《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《现场处警情况记录表》及当事人陈述等为证。
审理中，双方当事人争议的焦点为张志雄是否已将涉讼房屋交付给庄琼珍或杨文山。对此，庄琼珍相应提供如下证据：1.《入伙通知书》1份，以此证明开发商正式通知第三人张志雄于2013年10月9日至19日间办理交房手续，张志雄是房东。2.《房屋租赁合同》、《租赁房产移交凭证》、收款收据各1份，以此证明庄琼珍与张志雄就租房事项达成协议，张志雄于2013年10月15日交付涉讼房屋给庄琼珍使用及庄琼珍按约交付物业费、周转金和其他杂费。3.《备案证明》、发票各1份，以此证明庄琼珍与第三人张志雄签订的房屋租赁合同已经备案登记。4.《租赁确认书》、《处警情况记录表》、身份证及《租赁合同》各1份，以此证明庄琼珍的合法权益受到杨文山的严重侵害及2014年5月7日17时，惠安县公安局螺阳派出所接警后现场化解，引导双方到法院以法律途径解决及庄琼珍将讼争房屋出租给庄文炫，双方约定出租房屋若发生产权纠纷，由庄琼珍负责处理，租赁期限自2014年4月1日起至2016年4月1日止。5.《承诺书》1份，以此证明庄琼珍与第三人张志雄约定承租期限自2012年7月6日起。6.民事判决书、民事裁定书各1份，以此证明庄琼珍与第三人张志雄之间的房屋租赁合同合法有效。7.庄琼珍为证明泉州市沃通装饰工程有限公司与本案没有利害关系，申请法院向惠安县工商行政管理局调取的泉州市沃通装饰工程有限公司的内业资料。杨文山相应提供如下证据：1.《房屋租赁合同》1份，以此证明其于2013年8月5日与第三人张志雄就涉讼房屋签订房屋租赁合同。2.现场照片1份，以此证明其实际占有、使用讼争房屋。3.营业执照及税务登记证各1份，以此证明其承租涉讼房屋用于泉州市沃通装饰工程有限公司经营、办公且已实际占有、使用涉讼房屋。4.《证明》及身份证复印件各1份，以此证明泉州市沃通装饰工程有限公司系以陈某忠的名义办理工商登记，由杨文山实际负责经营。5.惠安县公安局《现场处警情况记录表》及收款收据各1份，以此证明其已实际占有、使用涉讼房屋，庄琼珍已经严重妨碍涉讼房屋的合法占有、使用；庄琼珍提供给螺阳派出所的缴费凭证与本案提供的缴费凭证相矛盾。6.根据杨文山的申请，法院对涉讼房屋进行现场勘验制作的现场勘验笔录1份，记载涉讼房屋内既有张志雄的摆设，也有杨文山的营业执照、纳税登记证及其他物品，大门的玻璃门庄琼珍、杨文山各用一把U型锁锁住等情况。7.根据杨文山的申请，法院调取的涉讼房屋庄琼珍与张志雄租赁合同备案登记材料1份，以此证明庄琼珍主张其于2013年10月15日向张志雄承租讼争房屋并于当日接收讼争房屋且租赁合同已备案与本案事实及相关证据相悖。8.证人陈某忠的证言，证人陈某忠出庭作证称：泉州市沃通装饰工程有限公司系其委托杨文山办理，其与杨文山系合作关系，主要由杨文山在经营。何奕宏相应提供《房屋租赁合同》及收条各1份，以此证明第三人何奕宏系讼争房屋的实际合法承租人等。
原审分别对庄琼珍、杨文山提供的证据认证如下：一、庄琼珍提供的《入伙通知书》能够证明涉讼房屋的开发商正式通知张志雄于2013年10月9日至19日间办理交房手续；《房屋租赁合同》已经（2014）惠民初字第3976号生效民事判决确认为有效合同，对其证明效力予以认定；《租赁房产移交凭证》上主要载明“本人张志雄于2013年10月15日交付商品房买卖合同及锁匙给予庄琼珍，以上物品交付完毕，视为双方交接租赁房产”，因《入伙通知书》已证明房产开发商通知办理交房手续的时间为2013年10月9日至19日间，根据双方在2013年10月15日签订的该租赁合同上载明“出租方按一体化办公用房要求装修完整，并配备了相应的办公设施”的内容及庄琼珍认可涉讼房屋系由第三人张志雄装修的事实，可认定其租赁房产移交凭证上的“视为双方交接租赁房产”并非实际交付，故其据此主张第三人张志雄已于2013年10月15日将涉讼房屋交付给其占有、使用，与事实不符，不予采信；收款收据只能证明庄琼珍交付物业费等费用，不能据此证明第三人张志雄已将涉讼房屋交付给庄琼珍；备案登记的效力问题与第三人张志雄是否将涉讼房屋交付庄琼珍没有关联，与本案处理不具有关联性，不予审查；《现场处警情况记录表》可以证明庄琼珍、杨文山因涉讼房屋的占有、使用问题出现纠纷，双方均要求入住，无法证明庄琼珍主张的其合法权益受到杨文山严重侵害这一事实；《租赁确认书》可以证明张志雄确认与庄琼珍于2013年10月15日签订的租赁合同等事实，但与庄琼珍述称“2014年5月7日前，第三人张志雄将讼争房屋提前装修完毕，后于2013年10月出租给庄琼珍”等内容自相矛盾，结合庄琼珍提供的《租赁房产移交凭证》上载明“视为双方交接租赁房产”，无法证明庄琼珍于2013年10月15日已经实际占有、使用涉讼房屋。张志雄于2013年3月15日与开发商签订涉讼房屋的《商品房买卖合同》及其于2012年7月6日出具的《承诺书》，不能认定为双方约定的承租期限自2012年7月6日起算。民事判决书、民事裁定书可以证明庄琼珍与第三人张志雄签订的涉讼房屋租赁合同合法有效。对泉州市沃通装饰工程有限公司的内业资料应结合其他证据进行认定。二、杨文山提供的《房屋租赁合同》已经（2014）惠民初字第3975号生效民事判决确认为有效合同，对其证明效力予以认定。现场照片、营业执照及税务登记证、《证明》及身份证复印件，无法证明第三人张志雄已经将涉讼房屋交付杨文山占有、使用。《现场处警情况记录表》可以证明庄琼珍、杨文山因涉讼房屋的占有、使用问题出现纠纷，双方均要求入住，无法证明杨文山主张的其已实际占有、使用涉讼房屋，庄琼珍对其权利构成侵权；收款收据不能据以证明张志雄已将涉讼房屋交付给庄琼珍。现场勘验笔录只能证明杨文山有部分物品放置在涉讼房屋内，不能据此证明杨文山已实际占有、使用涉讼房屋。备案登记与本案处理不具有关联性，不予审查。证人陈某忠与杨文山具有利害关系，其证言的证明力低，且无法证明杨文山已实际占有、使用涉讼房屋。何奕宏提供的证据与本案处理不具有关联性，不予审查。鉴于第三人张志雄一再否认已将涉讼房屋实际交付给庄琼珍、杨文山。据此，应认定张志雄并没有将涉讼房屋实际交付给庄琼珍、杨文山。庄琼珍、杨文山均主张张志雄已将涉讼房屋交付其占有使用，依据不足，不予采信。
综上所述，庄琼珍、杨文山分别与张志雄签订的房屋租赁合同系已经法院生效法律文书认定为合法有效，庄琼珍、杨文山分别持与张志雄签订的有效房屋租赁合同主张对方侵害其对租赁物即涉讼房屋的占有、使用租赁物权，鉴于张志雄并没有将涉讼房屋实际交付给庄琼珍、杨文山，庄琼珍、杨文山对涉讼房屋均不享占有、使用的租赁物权，故庄琼珍、杨文山分别主张对方侵害其租赁物权，并据此要求对方停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，理由根据不能成立，不予支持。杨文山要求确认其为履行位于惠安县惠黄路世纪大道交叉西南段建筑业发展中心1号楼1101-1103及1105-1113号房屋的租赁合同承租人，本案系侵权纠纷之诉，至于当事人之间有关租赁合同的履行争议，因属不同法律关系，不属于本案审理范围，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六的规定，原审判决：一、驳回原告庄琼珍的诉讼请求；二、驳回反诉原告杨文山的诉讼请求。本案受理费125元，由原告庄琼珍负担；反诉受理费750元，减半收取375元，由反诉原告杨文山负担。
原审宣判后，原告、反诉被告庄琼珍和被告、反诉原告杨文山均不服，分别向本院提起上诉。
上诉人庄琼珍上诉称，一、庄琼珍与张志雄签订的租赁合同明确约定“该12套房屋已由甲方（出租方）按一体化办公用户要求装修完整，并配备了相应的办公设施”，体现了讼争房产在双方签订租赁合同时已由原审第三人张志雄装修完毕，即在与开发商办理正式交付手续之前，经开发商同意，提前装修完整。二、原审判决认为《租赁房产移交凭证》上有关“视为双方交接租赁房产”的记载交非实际交付是错误的。理由如下：1.租赁合同的签订及租赁房产移交的时间均在开发商通知正式交房的期限范围内即2013年10月9日至2013年10月19日。2.租赁合同及《租赁房产移交凭证》均有张志雄的签名确认，张志雄对其签名事实是确认的。3.在张志雄对其签名确认无异、仅对签名形成时间有异议的情况下，因其未能按法院要求配合鉴定即未能穷尽举证义务，对其主张不应予采信，原审判决仅以张志雄否认交付为由认定讼争房产没交付于庄琼珍是错误的。4.交纳物业费、周转金和其他杂费的收据是房屋实际交付的有力佐证，原审对此认为仅能证明交费的事实是片面的，人为地切断了庄琼珍所提供证据形成的证据链。三、原审判决以备案登记与本案无关联为由不予认定是错误的。在二份租赁合同均有效的情况下，承租人均要求履行租赁合同，备案登记是人民法院确定履行顺序的条件之一。与本案有必然的联系，该份证据足以认定庄琼珍履行租赁合同在先。四、原审判决以承诺书不能认定张志雄与庄琼珍约定的承租期限自2012年7月6日起是错误的。张志雄在2012年9月14日即向开发商预订了讼争房产，由于资金短缺，向庄琼珍借款，因是无利息的借款，故双方约定以附条件地出租讼争房产作为借款的条件。该项承诺书中明确了双方的租赁关系，且明确了租赁时间为自2012年7月6日起。综上所述，讼争房产在张志雄与庄琼珍双方签订租赁合同时已由张志雄装修完整，双方于2013年10月15日交接租赁讼争房产，庄琼珍入住，租赁合同已登记备案，原审第三人张志雄确认自2012年7月6日起租赁关系存在。原审认定事实错误，判决不公，请求依法撤销原审判决中的第一项，改判杨文山立即停止侵害、排除妨碍并赔偿原告自2014年5月7日起至被告停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（暂计至2014年5月26日之日止为13014元，即237500元/年÷365天×20天＝13014元。二审审理中，上诉人庄琼珍对上述“停止侵害、排除妨碍”的诉讼请求具体表述为“解开杨文山加封在诉争房屋上的大门锁并搬走堆放在诉争房屋内不属于庄琼珍、张志雄的物品。”
上诉人杨文山对此答辩称，一、张志雄未在2013年10月15日将讼争房屋交付庄琼珍实际占用、使用，庄琼珍的上诉理由不属实。1.庄琼珍所说“讼争房产在双方签订租赁合同时已由张志雄装修完毕”不属实，原审庭审中张志雄主张诉争房屋于2014年初至3月份装修完毕，而且庄琼珍也认可讼争房屋是由张志雄装修的。2.《租赁房产移交凭证》不能证明涉讼房产有实际交付庄琼珍，张志雄未将12份购房合同的原件交给庄琼珍，张志雄否认该交付。3.收款收据与庄琼珍提供螺城派出所的收款收据自相矛盾。4.《房屋租赁意向承诺》明显违背客观事实，张志雄于2013年3月才购买的涉讼房产，2012年7月6日不可能就出租。张志雄亦否认签写该意向承诺，其系在空白纸上签名的。5.上诉人庄琼珍认为备案登记足以认定其履行租赁合同在先错误。首先，备案登记存在问题，备案没有房东的签名、程序不合法；其次，本案不是确定履行合同的顺序的纠纷，而是物权保护、要求停止侵害、排除妨碍的纠纷；最后，被上诉人杨文山早已实际占用、使用涉讼房屋。二、杨文山才是涉讼房屋的合法占有、使用人。庄琼珍于2014年5月7日强行锁房，导致杨文山无法正常使用涉讼房屋，侵害杨文山的合法权益，其应停止侵权行为。综上，庄琼珍的上诉理由无法律和事实依据，请求予以驳回。
上诉人杨文山上诉称，一、杨文山实际占有、使用讼争房屋，原审判决未予以认定错误。1.杨文山提供的证据可以证实实际占有、使用讼争房屋。原审中，杨文山提供的现场照片显示，讼争房屋里摆放着相关的办公用品，包括电脑、复印件、沙发、茶几、办公桌椅、书柜、壁画、抽纸、扫把等等办公用品，这些办公用品都是杨文山所有的，可以证实杨文山已经实际入驻讼争房屋。至于以“泉州市沃通装饰工程有限公司”的名义入驻讼争房屋的问题，杨文山亦提供证据证实该公司系杨文山与他人合伙经营的公司。原审认为杨文山提供的现场照片、营业执照、证明等均“无法证明第三人张志雄已经将讼争房屋交付杨文山占有、使用”，但却未予以阐明理由，该认定是错误。此外，原审法院的现场勘验记录亦证实，讼争房屋里存放着杨文山的营业执照、纳税登记证及其他物品，这再次证实杨文山已经实际占有、使用讼争房屋。原审认为现场勘验笔录“只能证明杨文山有部分物品放置在讼争房屋内，不能据此证明杨文山已实际占有、使用讼争房屋”错误。2.张志雄将讼争房产出租给杨文山在先，双方的租赁合同已履行在先；张志雄将讼争房屋出租给庄琼珍在后，其租赁合同未实际履行。杨文山与张志雄签订《房屋租赁合同》是在2013年8月5日，合同签订后，杨文山依约支付了前10年租金3326758.80元，张志雄也依约将装修后的讼争房屋交付杨文山占有、使用。相反的，庄琼珍与原审第三人张志雄签订《房屋租赁合同》则是在2013年10月15日，其双方的合同签订晚于杨文山与张志雄。在先合同已经履行的情况下，后合同不可能再履行。因此，尽管庄琼珍与原审第三人张志雄签订的《房屋租赁合同》依法有效，但是属于自始不能履行的合同。在杨文山已经实际占有、使用讼争房产的情况下，庄琼珍只能追究原审第三人张志雄的违约责任，而不能侵害、妨碍杨文山对讼争房产的占有、使用权。3.庄琼珍提供证明其与原审第三人的房屋租赁合同实际履行的证据存在多处疑问，其提供的证据不能证明其实际占有、使用讼争房屋。例如，庄琼珍在原审中依法申请调取租赁备案登记证明材料中，张志雄的签名及授权，该备案登记违反法律规定，不具有法律效力；此外其提供的物业公司出具的相关物业费的收款收据与其之前提供给螺阳派出所的缴费凭证相矛盾，等等。庄琼珍并未能提供证据证实其与张志雄签订的房屋租赁合同有实际履行，不能证明其实际占有、使用讼争房屋。二、庄琼珍的侵权行为明显，应立即停止侵害、排除妨碍，原审未予以支持杨文山和反诉请求是错误的。在杨文山实际占有、使用讼争房屋的情况下，庄琼珍于2014年5月7日以其承租讼争房屋为由带人到上述讼争房屋闹事，并用锁强行锁住讼争房屋的大门，致使杨文山在讼争房屋办公的泉州市沃通装饰工程有限公司无法正常使用讼争房屋，已严重损害杨文山的合法权益。杨文山基于与张志雄签订的合法有效的《房屋租赁合同》合法占用、使用讼争房屋。《物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。据此，对于庄琼珍的上述侵害行为，杨文山有权要求其停止侵害、排除妨碍并赔偿因此给杨文山造成的实际损失。综上，原审判决认定事实错误，请求二审依法查明事实，撤销原审判决第二项，改判庄琼珍立即停止侵害、排除妨碍，并赔偿杨文山自2014年5月7日起至庄琼珍停止侵害、排除妨碍之日止的经济损失（按332675.88元/年的标准计算，暂计至2014年5月26日止为，即332675.88元/年÷365天×20天=18228元）；本案一审反诉受理费、二审诉讼费用由庄琼珍承担。二审审理中，上诉人杨文山对上述“停止侵害、排除妨碍”的诉讼请求具体表述为“庄琼珍必须将诉争房屋的大门解锁，不干扰杨文山的正常使用。”
上诉人庄琼珍对此答辩称，原审判决驳回杨文山的诉讼请求是正确的，具体答辩意见由上诉理由。
经审理查明，当事人于二审中的主要争议是：1.在以诉争房屋为标的的两份《房屋租赁合同》均为有效的情况下，如何确定履行合同的承租人；2.相关当事人如何承担停止侵害、排除妨碍的法律责任；3.对双方当事人所主张的经济补偿责任如何确定。除上述争议所涉事实外，当事人对原审判决查明认定的其余事实均无异议。就上述争议，当事人于二审中均未提供新的证据。
本院认为，原审第三人张志雄就诉争址于惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段“建筑业发展中心”第1幢11层1101-1103及1105-1113号的12套房屋分别与上诉人庄琼珍、上诉人杨文山所签订的两份《房屋租赁合同》，已经人民法院生效民事裁判文书确认为合法有效，相关当事人对此均无异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。据此，如何确定本案履行合同的承租人应考察以下三方面的因素：一、关于合法占有租赁房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓交付租赁物，是转移标的物的占有归承租人，根据市场交易习惯，此种转移一般以交付钥匙为表现形式。本案中，原审第三人张志雄不但在与上诉人庄琼珍签订的《房屋租赁合同》中约定出租房屋交付时间为2013年10月15日，而且于同日与庄琼珍签署了《租赁房产移交凭证》，办理了出租房屋锁匙和《商品房买卖合同》的交接手续，诉争房屋的物业管理公司所出具的收款收据也记载庄琼珍已缴纳了自2013年10月15日起一年的物业费和其他相关费用。相较之，上诉人杨文山所提供的现场照片、营业执照及税务登记证、《证明》等证据和原审现场勘验笔录只能证明涉讼房屋内放置有部分与泉州市沃通装饰工程有限公司有关的物品，并无任何能证明杨文山经张志雄同意交付后合法占有涉讼出租房屋以及实际入驻时间的证据，而且根据原审法院向惠安县工商行政管理局调取的泉州市沃通装饰工程有限公司内业资料的记载，该公司登记的营业场所并非诉争出租房屋，工商登记材料也未能体现该公司与杨文山的关系。据此，应认定庄琼珍系根据其与张志雄所签订的《房屋租赁合同》于2013年10月15日合法占有了诉争出租房屋。因庄琼珍与张志雄在《房屋租赁合同》中对租赁房屋装修条件的约定并非交付的条件，因此，双方实际交付房屋的装修情况是否与约定相符并不是判断房屋是否交付的标准，原审以此为由认定张志雄未实际将诉争房屋交付给庄琼珍于法无据，且与双方确认的交付情况不符，应予纠正。二、关于办理登记备案手续的问题。上诉人杨文山未提供证据证明办理登记备案手续的事实，而上诉人庄琼珍原审中所提供的《备案证明》、发票，是惠安县房产登记和信息服务中心所出具的正式文件和票据，来源合法，内容真实，证明了庄琼珍就其与张志雄所签订的《房屋租赁合同》已于2014年5月22日办理了备案登记手续，客观上具备了不动产占有与使用权转移的公示效果。因是否办理登记备案手续是确定承租人的顺序之一，原审以备案登记与本案处理不具有关联性为由对庄琼珍所提供的上述证据不予审查不妥，亦应予以纠正。至于该备案登记手续办理程序是否合法，涉及到登记机关的具体行政行为，不属本案民事诉讼的审查范围，上诉人杨文山有关于此的上诉理由，本院不予采纳。三、关于合同成立在先的问题。原审第三人张志雄与上诉人杨文山之间的《房屋租赁合同》签订于2013年8月5日，与上诉人庄琼珍之间的《房屋租赁合同》签订于2013年10月15日，但根据庄琼珍原审提供的张志雄于2012年7月6日出具的《房屋租赁意向承诺书》的记载，张志雄因购买诉争房屋缺乏资金向庄琼珍无息借款100万元，在庄琼珍于2012年7月6日通过陈清标的账户支付了100万元后，张志雄于该日向庄琼珍出具上述承诺书，同意将诉争房屋在符合使用条件时出租给庄琼珍，并表示“租期为20年，租金另行协商确定，届时双方如能协商一致应补签订房屋租赁合同，但本人签署本承诺书之日为双方确立房屋租赁关系之日。”对此本院认为，在庄琼珍向张志雄提供无息借款人民币100万元并要求承租诉争房屋的情况下，张志雄出具《房屋租赁意向承诺书》交由庄琼珍所持有，符合《中华人民共和国合同法》所规定的要约、承诺的合同订立方式，且该承诺书具备《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款所规定的当事人名称、标的和数量等要素。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条关于“承诺生效时合同成立”的规定，上述《房屋租赁意向承诺书》于2012年7月6日出具交由庄琼珍收执即发生法律效力，据此可认定双方的房屋租赁合同于该日成立，至于双方签订完整《房屋租赁合同》的时间2013年10月15日则系该合同生效的时间。
综上所述，本案系当事人因占有物被妨害而产生的排除妨害、损害赔偿纠纷，应确定案由为占有保护纠纷，原审判决认定为物权保护纠纷有误，本院依法予以纠正。本案中，上诉人庄琼珍与原审第三人张志雄之间的《房屋租赁合同》成立时间早于张志雄与上诉人杨文山之间的《房屋租赁合同》，且庄琼珍合法占有并办理了租赁登记备案手续，其应为诉争房屋第一顺位的租赁合同履行主体，上诉人杨文山的占有行为已构成对上诉人庄琼珍合同权益的侵害和妨碍，依法应当承担相应的法律责任，庄琼珍要求其停止侵害，排除妨碍并赔偿自杨文山占有诉争房屋至其起诉之日按其与张志雄所签订《房屋租赁合同》约定的年租金标准237500元赔偿其占有期间20天的经济损失13014元（即237500元/年÷365天×20天＝13014元），合理合法，应予支持。原审判决对此认定有误，依法应予改判。上诉人杨文山有关其享有优先承租诉争房屋权利以及要求庄琼珍承担侵权责任的上诉理由，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持是正确的，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、驳回上诉人杨文山的上诉，维持福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3104号民事判决第二项；
二、撤销福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第3104号民事判决第一项；
三、上诉人杨文山应于本判决生效后十日内解开加封于址在惠安县惠黄路与世纪大道交叉西南段“建筑业发展中心”第1幢11层1101-1103及1105-1113号12套房屋的门锁并将相关物品搬离该建筑物；
四、上诉人杨文山应于本判决生效后十日内支付上诉人庄琼珍经济损失人民币13014元。
本案一审案件受理费125元、反诉受理费750元（减半收取375元）、二审案件受理费875元，均由上诉人杨文山负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳波
审 判 员 王一平
代理审判员 李华蓉
二〇一六年三月七日
书 记 员 吴竞东
附注本案适用的主要法条及执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。