浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初7563号原告（反诉被告）：瑞安市锦湖街道联星村村民委员会，住所地瑞安市。法定代表人：徐杏锋，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：邬宏威，北京市海铭律师事务所律师。原告：瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社，住所地瑞安市。法定代表人：徐杏锋，董事长。被告（反诉原告）：瑞安市新都大酒店有限公司，住所地瑞安市。法定代表人：缪明晓，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：林正敏、林翔，浙江品和律师事务所律师。原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社与被告瑞安市新都大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告瑞安市新都大酒店有限公司向本院提起反诉，本案转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2017年10月30日、12月6日依法公开开庭进行合并审理。原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会主任徐杏锋及委托诉讼代理人邬宏威、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社的法定代表人徐杏锋、被告瑞安市新都大酒店有限公司的委托诉讼代理人林正敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与被告瑞安市新都大酒店有限公司签订的《租赁合同》，被告瑞安市新都大酒店有限公司返还承租的房屋；二、依法判令被告支付原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会房屋租金1510970元、违约金314130元，合计1825100元；三、本案诉讼费用由被告瑞安市新都大酒店有限公司承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为确认原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与被告瑞安市新都大酒店有限公司签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2010年7月8日，原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与被告瑞安市新都大酒店有限公司签订《租赁合同》，约定：被告承租座落于联星村文化大厦一至七层房屋，总建筑面积约9000平方米，前两年租金每年每平方205元，第三年起每年总租金上浮5%，应当先付后用，按期缴纳相应租金。文化大厦竣工并经有关部门验收，实际建筑面积为8834平方米。2016年8月24日，原告将该房屋交付给被告使用，被告使用房屋将近一年，逾期支付租金长达297天，根据合同约定第二年度的房屋租金亦应当支付。截至发函之日，被告仍拖欠第一年度房屋租金1510970元及逾期支付房屋租金违约金314130元，被告行为已构成违约。为此，原告委托律师催款，被告既没有回复，又没有付款，故诉至法院。在第三次庭审中，原告补充陈述，投标签到表上瑞安市新都大酒店的代表人员与酒店无关，中标定金不是由被告账户汇出，违反资金管理制度，由此可见有其他人员冒用被告的名义投标，中标无效，故租赁合同亦无效。被告瑞安市新都大酒店有限公司答辩称：1、关于投标中标的效力，被告在中标后，交纳了中标保证金，取得收款收据，在租赁合同中对交纳的保证金的用途作了约定，并盖章，不存在他人冒用被告名义投标，租赁合同有效；2、涉案房屋项目因部分土地非法占用尚未处理，无法进行竣工验收备案，亦不能办理不动产登记证，不具备交付条件；被告从未收到原告交付房屋并进场的通知，也不存在接手房屋的事实。被告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。被告（反诉原告）瑞安市新都酒店有限公司反诉，提出诉讼请求：一、判令反诉被告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会双倍返还定金100万元；二、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人瑞安市锦湖街道联星村村民委员会于2010年7月8日签订《租赁合同》，约定反诉人承租座落于联星村文化大厦一至七层房屋，交付定金50万元。该大厦建成至今，被反诉人从未交付房屋并通知进场，反诉人亦未接收该房屋。此外，涉案房屋部分土地存在非法占用问题，无法竣工验收及资料备案，无法办理不动产登记证，不具备交付进场装修的条件。被反诉人在无法交付房屋且未交付房屋的情况下，发函要求反诉人解除租赁合同并要求支付房屋租金及违约金。反诉人函复要求核实情况并在收到函复后十日内书面修正相关事实并道歉，如逾期不履行，表明被反诉人仍提出解除合同之要求。综上，反诉人在签订合同后履行约定，交付定金50万元，现被反诉人怠于履约，无法定理由和约定事由确认合同无效，应承担相应违约责任。原告（反诉被告）瑞安市锦湖街道联星村村民委员会答辩称：案外人黄笑炯对外宣传并对上述房屋进行招租，反诉人知情却未表示异议，说明反诉人默许黄笑炯的行为，双方存在着委托代理关系，黄孝炯在文化大厦设立办公室并对外招租视同反诉人已经接收房屋并对外招租，租赁合同已履行，被反诉人不存在怠于履约的违约行为，且反诉人提交的是中标定金和投标保证金，不属定金，反诉人提出双倍返还50万元的定金没有法律依据。原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社在本院指定的举证期限内提供如下证据：证据一、营业执照复印件、中共瑞安市锦湖街道工委文件，证明原告主体资格；证据二、公司登记基本情况，证明被告主体资格；证据三、房屋建筑工程竣工验收备案表复印件、瑞安市文化大厦工程竣工验收会议纪要复印件，证明涉案房屋已竣工验收合格，并于2017年1月24日交由相关部门备案；证据四、租赁合同，证明瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与瑞安市新都酒店有限公司签订租赁合同；证据五、律师函及投递单，证明原告函告被告支付租金及违约金；证据六、照片复印件，证明涉案文化大厦1-7层对外招租广告；证据七、租赁协议，原告瑞安市锦湖街道联星村经济合作社与案外人黄孝炯签订租赁协议，将文化大厦东首的闲置土地租赁给黄孝炯；证据八、询问笔录，证明案外人黄孝炯与徐杏锋纠纷，报警后在派出所做的笔录；证据九、派出所民警现场调查的通话记录光盘一张，证明黄孝炯系被告对外招租的委托人。证据十、锦湖街道出租投标签到表复印件、中标款项现金缴款单复印件，证明代表被告参加投标的“孙金卫”与被告无关，中标款项亦不是由被告单位汇出，有人冒用被告单位进行投标，中标行为均无效，租赁合同亦无效。。上述证据经质证,被告瑞安市新都酒店有限公司提出以下意见：对证据五的真实性无异议，但信函中的内容与事实不符；证据六照片的真实性无法确定，照片上的招租信息不能证明系被告行为，被告不知情，与本案无关；证据七的真实性无异议，但该证据无法证明黄孝炯与被告的委托关系；证据八，与本案无关；证据九的真实性、合法性无异议，但通话记录中黄孝炯没有陈述受被告之托接收租赁房屋及对外招租；证据十系复印件，真实性无法确认，对其他证据均无异议。被告（反诉原告）瑞安市新都酒店有限公司在本院指定的举证期限内提供如下证据：证据十一（内容同证据四）、租赁合同复印件，证明瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与瑞安市新都酒店有限公司签订租赁合同；证据十二、收款收据二份，证明被告支付定金50万元；证据十三、律师函、催款函，原告函告租赁合同合法有效，被告应按约支付租金及违约金，如未支付，律师函视为单方解除合同通知；证据十四、回复函及物流单、记录，证明被告未收到接收房屋通知，也未派人接手房屋。原告对上述证据的质证意见如下：证据十一的真实性认可，证据十二的合法性有异议，两份收据均载明款属文化大厦的中标款项和投标保证金，不是定金；证据十三的三性无异议；证据十四的真实性无异议，但回复函的内容与事实不符。证据十五、依原告申请，本院依法调取案外人黄孝炯在派出所谈话笔录，该黄孝炯承认自己对外招租，与新都大酒店无关。原被告对上述谈话笔录没有意见，原告提出谈话笔录中黄孝炯提及找到被告公司股东商讨出租事宜，说明其和被告存在代理关系。本院认为，上述证据五、证据十三、证据十四，能证明原告发函、被告复函的事实，因函件的内容均需要其他证据予以佐证，对上述证据暂不予确认；证据六的真实性无法确认，且该内容不能证明该招租广告系被告或被告委托他人发布，不予采信；证据七、系案外人黄孝炯与村合作社就案外场所达成的租赁协议，与本案无关，不予采纳；证据八、九，系黄孝炯与徐杏锋个人纠纷，与本案无关，不予采纳；证据十系复印件，无法确认真实性。其他证据符合证据三性，予以采纳。经审理查明，2010年7月8日，原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与被告瑞安市新都大酒店有限公司签订《租赁合同》，约定：被告承租座落于联星村文化大厦一至七层房屋，总建筑面积约9000平方米，头两年租金每年每平方205元，第三年起每年总租金上浮5%，应当先付后用，按期缴纳相应租金。租赁期限为十年，租期从该租赁房屋竣工并通过有关部门验收合格，交付乙方使用之日起陆个月后开始计算。协议签订之日起被告支付定金50万元，原先缴纳的招投标保证金10万元计入定金，定金不计算利息，其中30万元冲抵租金，20万元在租期开始后转为履约保证金。除上述协议内容，该合同约定了解除合同、后续处理、违约责任等事宜。2017年7月6日，被告交纳投标保证金10万元，该笔款项在收据上载明计入定金；2010年7月8日，交纳了中标定金40万元。2017年1月24日，文化大厦竣工并经有关部门验收进行竣工验收备案。2017年6月6日，原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会通过律师事务所发函给被告，确认租赁合同合法有效，要求被告收到律师函之日起3日内支付上年度未支付的房屋租金及违约金1813466元，如未遵照履行，函件视为原告单方解除合同的告知。被告收到律师函后，于2017年6月24日复函明确未收到原告交付房屋的通知，亦未接手房屋，并要求原告书面修正相关事实并进行道歉。后因双方未能达成协议，诉至法院。本院认为，原告以案外人冒用被告参加招投标，违反招投标相关法律，主张租赁合同无效。在案证据显示，被告于2010年7月6日交纳投标保证金，中标后于同年7月8日按约交纳中标定金、并以自己名义签订了租赁合同，被告对参加投标、中标、签订租赁合同等一系列行为是以自己名义完成，原告提交的证据亦不能证明有他人冒用被告资质参加招投标，故原告相关意见没有法律和事实依据，不予采信。原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会与瑞安市新都大酒店之间形成的租赁合同、担保合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效。现被告要求解除租赁合同，原告曾函告被告表达解除合同的意思，双方的行为均表明合同的目的不能实现，故被告请求解除合同，本院予以准许。协议约定自交付房屋后六个月内开始计算租金，由于房屋竣工验收后，出租方未交付房屋，承租方也未要求交付房屋，双方没有就交付房屋时间及具体事项形成统一意见，也就不存在村民委员会、经济合作社、被告瑞安市新都大酒店违约的情形，现原告要求被告返还房屋，被告要求原告承担违约责任，均没有事实依据，本院对双方的上述请求均不予支持。虽原告不承担违约责任，但合同解除后，应当恢复原状，故被告瑞安市新都大酒店在签订合同时交纳的定金50万元应予以返还。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社的诉讼请求。二、原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内返还被告瑞安市新都大酒店500000元。三、驳回反诉原告瑞安市新都大酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21226元，反诉受理费13800元，由原告瑞安市锦湖街道联星村村民委员会、瑞安市锦湖街道联星村股份经济合作社承担30026元，被告瑞安市新都大酒店承担5000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为两年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。审  判  长 张丽平人民 陪 审员 赵 威人民 陪 审员 薛阿仁二〇一七年十二月十一日（代）书记员 刘淑慧?法条索引：《中华人民共和国合同法》第九十四条：【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条：【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。??-1-?