云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第733号
上诉人（一审被告，反诉原告）王帮彦，现住云南省昆明市。
委托代理人李杰、周婧，春城法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（一审原告，反诉被告）张明荣，住昆明市。
委托代理人孙泉，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王帮彦因与被上诉人张明荣房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理确认的本案事实是：2011年5月19日，原、被告共同签订《租房协议》，约定原告将自有的位于昆明市官渡区双桥村575号房屋一至七楼出租给被告开宾馆使用，房屋出租期限为2011年4月15日至2015年4月15日，2011年的年租金240000元，2012年至2015年的年租金为248000元。《租房协议》同时约定合同期满后，被告保留装修并修缮原告的房屋设施，经原告验收合格后，应无条件在15天之内搬离，15天内按原房租计算租金，超过15天按1500元／天计算租金，如有一方违约，一切损失由违约方负责，赔偿对方的违约金为宾馆房租费的两倍，如被告需继续使用，原告应优先被告，价格应随行就市。另外该《租房协议》也明确约定水、电费按自来水公司供电局抄表后由被告支付，其中包括甲方生活用水、用电及有限电视费。原、被告曾于2009年3月21日签订过一份《租房协议》，租期与2011年5月19日签订的《租房协议》一致，后者主要将年租金由196000元变更为2011年的240000元、2012年至2015年的248000元，并明确了水电费由被告承担及违约责任的承担方式。2011年签订的《租房协议》在第二条中亦明确约定2009年所签协议作废，并且被告也已按照2011年《租房协议》的约定缴纳了2015年4月15日房屋到期之前的全部租金。2015年4月15日房屋租期届满后，被告未与原告就续租问题达成一致也未如期搬离。原告于2015年4月23日贴出通知，告知出租房内住户5日内搬离。现被告仍未搬离，故原告诉至法院，请求：1、解除双方的租房协议；2、被告赔偿原告租金1万元；3、被告支付2015年5月至判决生效后搬出的租金每天1500元。被告提出反诉，请求：1、反诉的告在同等条件下对房屋享有优先承租权。2、反诉被告赔偿反诉原告282400元；3、本案诉讼费由对方承担。审理中，原、被告均承认被告已经按照2011年《租房协议》中的约定全部缴纳了2015年4月15前的房屋租金，但被告主张优先承租权，但原告称欲将房屋收回后自用不再出租，双方分歧较大，未能调解达成一致。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十八条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案原、被告于2011年签订的《租房协议》依法成立并生效，受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间内原告如约履行了将房屋交由被告使用、收益的义务，被告也如约履行了支付租金的义务，现2011年《租房协议》约定的租赁期限已于2015年4月15日届满，故该合同权利义务已于2015年4月15日终止。2011年《租房协议》权利义务终止后，不影响协议中结算和清理条款的效力，故原告要求被告按照2011年《租房协议》的约定腾还租赁房屋以及支付自2015年4月16日至2015年4月30日期间房屋租金10000元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《租赁协议》中约定的被告于2015年5月1日后腾房的日租金过高，本院参照租赁期间租金标准，酌情判令被告自2015年5月1日起至搬离上述房屋之日止按每天750元支付房屋租金。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被告反诉称2011年所签《租房协议》系在受原告胁迫的情况下所签，并据此主张2011年《租房协议》无效、双方应以2009年《租房协议》为依据履行权利义务。一方面被告未提交证据证明2011年《租房协议》系在受胁迫、违反其真实意思的情况下所签，属于可撤销合同，另一方面即使2011年《租房协议》存在可撤销的情形，本案起诉之日距离合同签订之日已近四年，早已过了行使撤销权的除斥期间，并且在这四年中被告已按2011年《租房协议》实际支付了租金，应视为已经以自己的行为放弃撤销权，故2011年《租房合同》早已成立并生效，2009年《租房协议》也同时由双方约定解除。被告要求原告退还相较2009年《租房协议》多收取的200000元租金的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。2011年《租房协议》明确约定原告的生活用水、用电费用由被告支付，故对被告要求原告赔偿电费28800元的反诉请求，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告未提交一楼卫生间水费应由原告承担的依据并证明水费的实际数额，亦未能证明2011年合同签订前后原告的行为影响被告正常经营、给被告造成了经济损失，故对被告要求原告赔偿水费3600元、经营损失50000元的反诉请求，不予支持。由于原告在庭审中明确表示争议房屋收回后将留作自用，故被告主张的优先承租权的前提并不成立，故本院对被告主张优先承租权的反诉请求不予支持。若原告以后将争议房屋再次出租，被告有合理异议的可以另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条第一款、第五十五条、第六十条、第九十一条、九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）王帮彦于判决生效之日起十五日内腾还原告（反诉被告）张明荣昆明市官渡区双桥村575号一至七层房屋；二、被告（反诉原告）王帮彦于判决生效之日起十五日支付原告（反诉被告）张明荣2015年4月16日至2015年4月30日期间房屋租金10000元，并支付自2015年5月1日起至被告（反诉原告）王帮彦搬离上述房屋之日止按每天750元计的房屋租金；三、驳回被告（反诉原告）王帮彦的诉讼请求。”。
一审宣判后，一审被告王帮彦不服一审判决提出上诉，请求：撤销一审判决第三项，改判支持其一审全部反诉请求。其上诉的主要事实及理由为：1、2009年3月21日双方签订的租房协议是真实意思表示，2011年被上诉人违反协议约定要增加房租，上诉人万般无奈，为了减小损失继续经营，被迫交纳了增加的房租，在此期间上诉人多交的租金、电费和经营损失应当由被上诉人承担。2、关于优先承租权，双方的租房协议有约定，应予认定。综上，请求二审法院查明事实改判。
被上诉人张明荣答辩称：2011年双方重新签订了租赁合同，是双方真实意思表示，而且已实际履行了四年，现在该合同已履行完毕，上诉人无故不搬走，其主张的损失根本没有依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。
另，上诉人王帮彦认为一审判决遗漏认定：双方于2009年3月21日就签订租房协议，租期是到2015年，之后是由于被上诉人要涨房租，双方于2011年5月19日又再签订了租房协议。被上诉人对该事实予以认可，但认为双方于2011年5月19日签订的租房协议中已明确约定2009年签订的协议自行作废。因双方当事人对上述事实均予以认可，本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否应当向上诉人支付其主张的各项损失费用？
本院认为：本案中，上诉人主张被上诉人应当赔偿的各项损失费用系依据双方于2009年3月21日签订的租房协议约定的房租标准计算的房租损失及水电费及经营损失，因双方于2011年5月19日签订的租房协议中已明确约定2009年签订的协议作废，该份协议的内容真实有效对双方均具有约束力，并且双方已实际履行完毕，现上诉人主张按2009年的租房协议内容被上诉人应赔偿多收取的房租等损失没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院依法予以维持。至于上诉人是否对涉案的房屋具有优先承租权的问题，一审判决认定正确，且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2818元，由上诉人王帮彦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王思予
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 焦 菡