浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第2059号
原告：象山县永安废品金属回收有限公司。住所地：象山县石浦镇延昌新塘岸路**号。
法定代表人：赵月土，该公司董事长。
委托代理人：李叶，该公司员工。
委托代理人：郑明，宁波市浦港法律服务所法律工作者。
被告：浙江金川船业有限公司。住所地：象山县石浦镇打鼓峙岛。
法定代表人：胡金川，该公司董事长。
委托代理人：林宝增，浙江昊大律师事务所律师。
原告象山县永安废品金属回收有限公司（下称永安公司）为与被告浙江金川船业有限公司（下称金川公司）建设用地使用权转让、房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，原告永安公司于2015年10月29日申请财产保全，要求查封登记在被告金川公司名下的座落于象山县石浦镇打鼓峙的国有土地（土地使用证号：象国用2010第09628号），保全价值6200000元。本院经审查于同日作出（2015）甬象民初字第2059-1号民事裁定书予以准许，并依法采取保全措施。本院依法组成合议庭，于2015年12月7日第一次公开开庭审理本案，原告永安公司的委托代理人李叶、郑明，被告金川公司的委托代理人林宝增到庭参加诉讼。后被告金川公司申请就案涉土地和地上房屋的租金进行评估，本院予以准许，宁波安全三江资产评估有限公司（下称三江评估公司）于2016年3月9日出具资产评估报告书。本院于2016年3月18日第二次公开开庭审理本案，原告永安公司的委托代理人李叶、郑明，被告金川公司的委托代理人林宝增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告永安公司起诉称：原、被告双方于2013年1月7日签订一份工业地产买卖合同，原告向被告购买石浦镇打鼓峙岛上一块土地及地上房产和设备，原告按合同约定于2013年1月7日、1月31日、7月9日支付被告定金500000元、转让款3300000元、银行利息和土地使用税421711元，但被告未按约过户房产，原告遂于2013年12月30日书面催促被告履行合同条款，但被告既未作出答复也未履行合同义务。原告于2015年9月14日再次书面通知被告，要求其收到通知后七天内过户房产，逾期则原告有权解除合同并要求被告承担责任，但被告仍未按要求履行。原告认为，原、被告间合同自然解除。后原告要求被告返还款项及利息，被告却以资金紧张为由拒绝，原告于2015年9月28日又通知被告，告知其已于2015年7月20日清退场地并要求被告收到通知后两天内办理清退交接手续，届满则视为已交接，但被告始终置之不理。故原告现特诉至法院，要求判令：一、被告返还原告房地产转让定金500000元、房地产转让款3300000元、银行利息和土地使用税421711元，并支付利息（均按月利率1.5%计算至实际付款之日止，其中500000元自2013年1月7日起算，3300000元自2013年1月31日起算，421711元自2013年7月9日起算）；二、本案诉讼费由被告负担。
被告金川公司答辩称：一、不同意解除合同，双方应继续履行合同。合同第六条约定：“甲方由于客观原因……一年内如无法过户，乙方有权终止或继续履行合同……”而原告已在合同一年期将满时选择了继续履行合同，后又提出解除合同，在被告不同意的情况下，并不当然构成合同解除。且被告一直致力于办理权属转移事宜，而办理手续之冗长，并非被告原因。案涉土地、房产所在的打鼓峙岛属于政府部门鼓励先行开发、再行补办相关审批手续的项目，故办理权证所需时间较长，实际上，整个打鼓峙岛的房产证书仅于2015年10月办出两份而已。原告于2013年1月31日接收土地和房产后进行封闭管理和使用，却一直没有缴纳土地使用税，被告为其垫付土地使用税将近180000元，且原告本有义务对土地进行绿化，并安装避雷措施，却一直没有实施，导致被告自行绿化土地、安装避雷措施，并于2015年6月1日取得象山县气象局防雷装置设计核准，于2015年8月6日取得象山县园林管理局的验收，估计几个月内就能取得房屋产权证书。二、合同如若解除，涉及损失应由双方承担。合同解除的原因不在于被告，且签订合同时考虑的是一年内不能办理权证，则解除合同退还的款项按月利率1.5%计息，而现合同履行已近三年，且原告在一年期将满时选择继续履行合同，则该计息条款不应适用，应按银行同期贷款利率计算才比较合理，且合同并未就垫付银行利息和土地使用税的返还约定计息，故就该部分款项要求支付利息并无依据。原告陈述其于2015年7月20日清退场地，则其使用土地和房屋时间为两年半，应支付相应的土地、房屋使用费和水电费，房屋使用费1406250元（3750平方米×12.5元/平方米/月×30个月）、土地使用费1572954元（26215.9平方米×2元/平方米/月×30个月）、水电费根据票据为182890.26元。综上，请求驳回原告诉请。
一、原告永安公司向本院提供证据、被告金川公司质证意见如下：
1.工业地产买卖合同、土地证各一份，拟证明2013年1月7日被告将部分房地产和设备转让给原告，但土地仍在被告名下，至今未过户的事实；被告质证称真实性没有异议。
2.通知书、EMS快递单各一份，拟证明原告于2013年12月31日书面催告被告按合同约定办理房产、土地过户以及交付剩余房屋、设备的事实；被告质证称通知书确实收到过，通知书内容仅能反映原告要求继续履行合同的意思表示。
3.履行合同通知书、EMS快递单各一份，拟证明原告于2015年9月14日书面通知被告于收到通知后七天内办理产权过户，否则原告有权解除合同的事实；被告质证称通知书确实收到，被告明确不同意解除合同，且被告已在积极办理产权过户手续。
4.通知书、EMS快递单各一份，拟证明原告于2015年9月28日书面通知被告其已于2015年7月20日清退场地并要求办理交接手续等事宜的事实；被告质证称通知书确实收到，但被告明确不同意解除合同。
5.拍摄于2015年7月29日、2015年12月5日的照片一组，冲洗照片的收款收据两张，拟证明合同签订后被告并未交付所有房屋，而是部分出租、部分作为仓库自己使用，所以电费并非原告使用产生，以及原告于2015年7月20日清退场地的事实。被告质证称真实性没有异议，但不能证明交付、转租、清退等事实。
二、被告金川公司向本院提供证据、原告永安公司质证意见如下：
1.原告于2013年12月30日寄送的通知一份，拟证明原告在合同期届一年时已选择继续履行合同的事实；原告质证称真实性没有异议，但原告后又限期要求被告交付房屋，而被告没有交付房屋也没有明确答复，按法律规定合同自然解除。
2.象山县建设项目竣工规划核实审核表、规划图、工作联系单、防雷装置设计核准意见书、绿地竣工面积一览表各一份，拟证明被告在合同签订后一直致力于办理房产证的事实。原告质证称真实性没有异议，但与原告诉请没有关联。
3.水费发票、电费明细表一组，拟证明被告为原告垫付水费25713元、电费157177.26元的事实。被告质证称真实性没有异议，但不能证明与原告有关，且电费明细表不能作为被告实际支付的凭证。
4.城镇土地使用税纳税申报表一份，拟证明案涉土地使用税为2元/平方米/年的事实。原告质证称该证系复印件，不符合证据三性。
三、依被告金川公司申请，本院委托三江评估公司对案涉房地产租金进行评估，该公司于2016年3月9日出具资产评估报告书，2013年、2014年、2015年的土地（25004.36平方米）租金分别为256560元、261690元、266920元，宿舍（1209.7平方米）租金分别为52130元、53170元、54230元，仓库（3751.84平方米）租金分别为141920元、144760元、147660元。原告永安公司质证称真实性没有异议，如原告需承担使用费就按报告承担；被告质证称真实性没有异议，但认为第三项仓库租金估价过低，该部分房屋实为厂房，被告2009年出租时的租金为10元/平方米/月，且象山本地同类厂房租金在12—20元/平方米/月，并申请就厂房（仓库）的年租金重新评估。
本院对原、被告提供证据以及本院委托评估的资产评估报告书的真实性均予以确认。
综上，本院认定本案基本事实如下：
2013年1月7日，原、被告双方签订工业地产买卖合同一份，原告向被告购买石浦镇打鼓峙岛内面积为29965.9平方米的土地（土地证号为象国用2010第096**号）以及该地块上的房产和设备，地块用途为工业用地，地上附件（设备）有200kw变压器及配电房、龙门吊、车间内两台横吊及造船设备台架，房地产交易价格为13700000元，约定付款方式为：1、原告应于合同签订时支付转让款500000元作为定金、于2013年1月31日支付转让款3300000元；2、被告以案涉土地抵押贷款，原告应支付被告9000000元贷款的六个月银行利息，利息（金额）以银行支付凭证为准；3、待被告房产证做好，应通知原告，原告应在15天内支付6000000元给被告，被告收到款项后应在30天内办理土地及房屋产权过户手续，如若违约则……如若原告未在15天内支付款项则……最后3900000元待被告将土地、房屋产权过户至原告名下后付清。合同并约定，原告支付前两笔款项3800000元后，被告应将案涉土地、房产全部交付给原告使用，地上一切建筑物等物件归原告所有，被告应与第三方承租人理顺一切事宜，并由原告与承租人签订协议、收取租金。合同就违约责任的约定为：1、被告若未能在收取3300000元之日起六个月内，将案涉土地、房屋产权过户至原告名下，则被告的银行贷款利息由被告自行承担；2、被告由于客观原因确实无法办理房产证，导致房产过户不能如期进行，一年内若无法过户，则原告有权终止或继续履行合同，如原告终止合同，则被告应退还3800000元转让款并自支付定金之日起按月利率1.5%支付利息，还应支付银行贷款利息，上述款项应于半个月内全部付清。
合同签订后，原告按约定在2013年1月7日、2013年1月31日分别支付转让款500000元、3300000元，并在2013年7月9日支付银行贷款利息、土地使用税421711元。但被告未能在收取3300000元之日起六个月内将土地、房屋产权过户至原告名下。2013年12月30日，原告书面通知被告继续履行合同。2015年9月14日，原告再次书面通知被告，要求被告于收到通知后七天内办理房屋产权过户手续，否则原告有权解除合同并追究被告法律责任；2015年9月28日，原告第三次书面通知被告，告知已于2015年7月20日清理退场，并要求被告于收到通知后两天内办理交接等手续，届期未办理视为已交接。
2015年12月18日，本院查看现场发现，案涉场地西面为两层宿舍楼，一层24间、二层22间，东面为厂房（仓库），里面堆放有铲车、铁板、铁砂、木工板等，空地靠近厂房（仓库）处有龙门吊一台，配电房中有一个水表和数个火表，有些火表上用记号笔标注“老林”、“快餐”等。陪同的被告方工作人员并表示，被告职工曾在2014年6月至2014年12月期间使用宿舍10间，厂房仓库内堆放的铲车、材料等系胡成余（音）、伊爱梅（音）等人所有。
本案审理过程中，被告申请就案涉土地、房屋租金进行评估，本院予以准许，三江评估公司于2016年3月9日出具资产评估报告书，具体内容如上所述。
另查明，案涉房屋截止2016年6月27日仍未办理房产证。关于场地交付时间和范围，原告陈述土地交付时间为2013年12月27日，房屋和设备从未交付，原告并自认于同日设置门卫，于2014年年底设置大门；被告陈述按合同约定，原告在2013年1月31日支付3300000元后即可使用所有场地，但不清楚原告实际使用场地的时间。关于原告清退的时间，原、被告双方一致确认为2015年7月20日。
又查明，被告原先将案涉厂房（仓库）出租给宁波依克尔电力机具有限公司、象山象力机械制造有限公司使用，用于机械生产。
本院认为：原、被告双方于2013年1月7日签订工业地产买卖合同，约定被告应于2013年7月31日前（2013年1月31日起六个月内）将案涉土地、房屋产权过户至原告名下，但被告至今尚未办好案涉房屋的产权证，更勿论办理产权过户，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，而原告曾于2013年12月30日、2015年9月14日两次书面催告而未果，原告于2015年9月28日第三次书面通知，要求办理交接手续，实为解除合同的意思表示，亦符合法定解除条件，被告虽抗辩称其收到通知后明确表示不同意解除合同，但并无证据证明其曾提过异议，且被告如有异议，也应请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而其未提出请求，故本院确认原、被告双方签订的工业地产买卖合同于通知到达被告时解除，也即于2015年9月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故现原告主张被告返还转让款3800000元以及原告代为被告支付的银行利息、土地使用税421711元并支付利息损失，本院予以支持。被告抗辩称房屋产权证书未能办好并非其自身原因，并无证据佐证，也非本案审查内容，被告上述抗辩本院不予采信。原告主张就转让款3800000元按月利率1.5%计息，并不违反双方意思表示，本院予以支持。原告主张就银行利息、土地使用税421711元亦按月利率1.5%计息，并无根据，本院酌定该笔款项按中国人民银行同期贷款基准利率自2013年7月9日起计算利息损失。
被告抗辩称场地使用费和水电费应予以扣减，理由正当，本院予以采信。关于场地交付时间，原告主张2013年12月27日，被告仅抗辩称按合同约定原告在2013年1月31日即可占有使用场地，但并未提供证据证明合同的履行情况，故本院采原告主张，确认场地交付时间为2013年12月27日。关于场地交付范围，原告主张仅空地和宿舍楼的一间房间（作为门卫），并称厂房由被告出租给其他人，宿舍楼其余房间由被告职工自行使用，被告则抗辩称场地均交付给原告，但结合双方签订合同第四条内容“甲方应与第三方承租人理顺一切事宜，并由乙方与承租人签订协议、收取租金”以及被告自认“原向金川公司租用案涉场地的公司有两家……用于机械业生产”、“2014年6月至12月期间使用宿舍10间”，本院确认合同签订之时，厂房（仓库）由案外承租人使用，而被告并无证据证明已改由原告与承租人签订协议、收取租金，故本院确认厂房（仓库）并不在交付范围之内，至于宿舍楼，鉴于被告并无证据证明原告使用情况，故本院采原告主张，确认原告使用宿舍楼一间房间。关于场地清退时间，原、被告双方一致确认为2015年7月20日，本院对此亦予以确认。据此，结合评估报告书，本院确认场地使用费为415115元[空地使用费：
256560÷365×5+261690+266920÷2+266920÷365×20=”413”290；宿舍使用费（52130÷365×5+53170+54230÷2+54230÷365×20）÷46=
1825]。被告申请就厂房仓库的年租金重新评估，但三江评估公司系具有专业资质的评估机构，站在中间立场运用专业知识结合现场勘查作出的评估报告，本院予以采信，且被告抗辩的厂房（仓库）使用费也未得支持，故本院对被告该申请不予准许。关于水电费，基于案涉场地使用人并非原告一方，仅凭被告提供证据，难以确定原告使用产生的水电费用，原告主张合理承担，被告则称按20000元计，本院酌定原告支付被告水电费10000元。被告又抗辩称场地使用费和水电费应在相应年度抵扣被告返还款项，以免另行计息，但合同解除后，原告才负返还其占有场地期间所获利益之义务，故被告该抗辩本院不予采信，本院确定场地使用费415115元和水电费10000元于合同解除日（2015年9月29日）与转让款3800000元相抵扣。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告浙江金川船业有限公司于本判决生效后15日内返还原告象山县永安废品金属回收有限公司转让款3374885元、垫付银行利息和土地使用税421711元，并支付利息（以500000元为本金，按月利率1.5%自2013年1月7日计算至2015年9月29日，以74885元为本金，按月利率1.5%自2015年9月30日计算至实际返还之日止；以3300000元为本金，按月利率1.5%自2013年1月31日计算至实际返还之日止；以421711元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率自2013年7月9日计算至实际返还之日止）；
二、驳回原告象山县永安废品金属回收有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费55715元，保全费5000元，评估费27000元，合计87715元，由原告象山县永安废品金属回收有限公司负担23315元，被告浙江金川船业有限公司负担64400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：39×××03，开户银行：中国工商银行象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 黄仙方
审 判 员 林 鹰
人民陪审员 郑存祥
二〇一六年七月六日
代书 记员 张莹莹