福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初7820号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：叶郁珣，女，中国建设银行股份有限公司丰泽支行员工。
委托诉讼代理人：郑国强，男，中国建设银行股份有限公司丰泽支行员工。
被告：陈惠龙，男,1988年8月21日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
被告：陈忆虹，女，1990年6月3日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。
被告：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路787号，组织机构代码69435051-4。
法定代表人：叶明兰，该公司董事长兼经理。
委托诉讼代理人：陈德文，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）与被告陈惠龙、陈忆虹、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（以下简称台投区新新房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人叶郁珣，被告陈惠龙、陈亿虹，被告台投区新新房产公司的委托诉讼代理人陈德文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令陈惠龙、陈忆虹立即归还借款本金353477.49元及相应利息（含复利及罚息）4363.43元，合计357840.92元(暂计至2017年9月18日，其后按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止)；2、判令建行泉州分行有权以台商投资区洛阳镇新新*蓝郡国际1号楼C2301号房产拍卖、变卖所得价款优先清偿陈惠龙在350656007-2012-20150670178号《个人住房借款合同》项下所欠债务；3、判令台投区新新房产公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及建行泉州分行为实现债权而支出的其它费用由陈惠龙、陈忆虹、台投区新新房产公司承担。事实与理由：2015年5月14日，陈惠龙因购买位于台商投资区洛阳镇新新*蓝郡国际1号楼C2301号房产资金不足向建行泉州分行申请个人住房借款人民币39万元整,期限15年（180个月），自2016年6月10日至2030年6月10日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每1个月归还本金及利息为人民币叁仟零陆拾捌元捌角壹分。经审查认可，双方签订了350656007-2012-20150670178号个人住房借款合同，合同签订后借款双方于2015年5月29日向法定登记部门办理了房地产抵押登记手续，建行泉州分行于2015年6月10日如约将合同款项交付陈惠龙使用。2014年7月22日建行泉州分行与台投区新新房产公司签订了编号为2014建丰房贷最高额保字第005号的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，合同约定甲方即台投区新新房产公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方即建行泉州分行均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2014年7月22日至2034年7月22日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。台投区新新房产公司为陈惠龙提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至2017年9月18日，陈惠龙已连续拖欠3期并累计拖欠13期贷款本息，拖欠额为本金4896.27元及利息（含复利及罚息）4363.43元，虽经建行泉州分行多次催告仍未归还。为维护建行泉州分行的合法权益，保障国家信贷资产的安全，特向法院提起诉讼。
陈惠龙、陈忆虹辩称，其对建行泉州分行的诉讼请求及事实理由均无异议。
台投区新新房产公司辩称，诉争房产已经办理商品房抵押登记，保证人的保证责任已经免除；即便其应承担保证责任，建行泉州分行也应就涉案房产实现债权，建行泉州分行无权直接要求台投区新新房产公司承担保证责任。
本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述基本一致。另查明，《个人住房借款合同》第十六条约定：“违约情形一、借款人发生下列任一情况，均构成违约：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……”，第十七条约定：“违约救济措施出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：一、停止发放本合同项下的借款；二、宣布借款人立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；三、解除与借款人关系；……”，第十九条约定：“贷款人依上款约定解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。”。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第（二）项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已经办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”截至2017年11月7日，陈惠龙、陈忆虹尚欠借款本金348581.22元，利息2698.36元，罚息及复利计36.55元。台投区新新房产公司分别于2016年9月28日（实际到账日为2016年9月29日）代陈惠龙、陈忆虹向建行泉州分行垫付偿还借款本金2602.65元、利息1508.27、罚息20.22元，计4131.14元；于2016年12月22日代陈惠龙、陈忆虹代偿本金4719.95元、利息4486.48元、罚息74.87元，计9281.3元；于2017年3月31日代偿本金4778.00元、利息4428.43元、罚息77.64元，计9284.07元；于2017年9月20日代偿本金4896.27元、利息4303.11元、罚息58.43元，计9257.81元。上述合计本金16996.87元、利息14726.29元、罚息231.16元，总额共计31954.32。庭审中，建行泉州分行称其提供的个人贷款对账单上的“拖欠罚息”实际上包含罚息、复利。
上述事实有建行泉州分行提供的营业执照、身份证、结婚证、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、预告抵押登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户管理一览表，台投区新新房产公司提供的垫款明细以及原、被告在庭审中的陈述为证，上述证据业经质证，本院依法对其真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。
本院认为，建行泉州分行与陈惠龙、陈忆虹签订的350656007-2012-20150670178《个人住房借款合同》，与台投区新新房产公司签订的2014建丰房贷最高额保字第005号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，陈惠龙、陈忆虹未能依约还款付息，其行为已构成违约。现建行泉州分行依据合同约定要求陈惠龙、陈忆虹偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，本院予以支持。台投区新新房产公司自愿为陈惠龙、陈忆虹的上述借款提供阶段性连带保证，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条约定：“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，现建行泉州分行在保证期限内向台投区新新房产公司主张权利，应予支持，台投区新新房产公司在其承担保证责任后，有权向陈惠龙、陈忆虹追偿。另，建行泉州分行主张其对陈惠龙、陈忆虹提供的抵押物享有优先受偿权，但双方办理的系预告抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，建行泉州分行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对诉争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案抵押权并未设立。建行泉州分行依据其提供的抵押登记证明，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。建行泉州分行应在办理正式抵押登记后再行主张优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告陈惠龙、陈忆虹应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司泉州分行截至2017年11月7日尚欠的借款本金348581.22元，利息2698.36元，罚息及复利计36.55元，并支付自2017年11月8日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为350656007-2012-20150670178《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
二、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应对被告陈惠龙、陈忆虹的上述判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告陈惠龙、陈忆虹追偿；
三、被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司有权就其已代被告陈惠龙、陈忆虹向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行垫付的款项人民币31954.32元（截至2017年9月20日）向被告陈惠龙、陈忆虹追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6668元，减半收取计3334元，由原告中国建设银行股份有限公司泉州分行负担25元，被告陈惠龙、陈忆虹、泉州台商投资区新新房地产开发有限公司共同负担3309元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 员 张美蓉
二〇一七年十二月二十日
法官助理 谢燕玉
书 记 员 黄小青
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。