浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0281民初3794号
原告：余姚舜大财富广场经营管理有限公司。住所地：余姚市南河沿路33－15号（财富广场B区）。
法定代表人：赵文伟，该公司总经理。
委托代理人：范庆波，浙江阳明律师事务所律师。
被告：余丽娜，个体户。
原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司（以下简称舜大公司）诉被告余丽娜房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月29日立案受理，依法由审判员丁金琴适用简易程序独任审判，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告舜大公司的委托代理人范庆波，被告余丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舜大公司起诉称：原告是余姚本土的一家大型广场经营管理有限公司。原、被告双方于2013年8月份签订合同编号为2013020B3F023的余姚舜大财富广场房屋租赁合同一份。合同约定：由被告承租原告所有的位于舜大财富广场B区第3层023室的房屋。合同同时对租赁房屋的面积、租赁期限、租金、物业管理综合服务费等相关费用以及双方的权利义务和违约责任作了相关约定。合同签订后，原告按约将该房屋交付给被告，并履行了合同约定的相关义务。但被告未经原告书面同意及商场商品撤离流程的批准，于2014年12月27日擅自闭店。为此，原告多次与被告联系，要求其缴清所欠费用并尽快恢复正常营业。而时至今日，被告既未缴清所欠费用，也未恢复正常营业。被告的上述行为，明显违反合同第十一条11.2.2、11.2.3、11.4的约定，原告有权终止合同并要求被告支付拖欠的房屋租金、物业管理综合服务费及其他费用和损失，同时要求被告按应付款项总额的每日千分之五支付违约金。但因被告逾期时间较长，按约定的标准计算违约金数额较大，现原告向被告主张50000元违约金。另根据合同第十五条约定因此合同发生争议由租赁场所所在地人民法院管辖。现请求法院判决：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告即时腾空涉案租赁房屋；3.被告支付房屋租金490261.72元（暂计算自2013年8月1日起至2016年4月30日止，实际计算至合同解除之日止）、物业管理综合费服务费104760元（暂计算至2016年4月30日止，实际计算至合同解除之日止）、推广费9458元、水电费12283.80元，共计616763.52元；4.被告支付违约金50000元；上述3、4项合计666763.52元；5.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告申请减少第三、四项诉讼请求：1.被告支付2013年8月1日至实际关门的2014年12月27日止的租金共301825.20元，扣除已经支付的35000元以及免租期间的33756元，实际要求被告支付租金
233069.20元；2.撤回要求被告支付推广费9458元的诉讼请求；3.要求被告支付自2014年2月1日至2014年12月27日止的物业管理综合服务费42680元；4.要求被告支付违约金20000元。
被告余丽娜答辩称：原告招商存在欺骗。对整个组合与原先规划信息不同。第一批商户租金是按照3元/平方米/天，之后每年涨，第二批商户在对半价格上还有更加优惠，所以不合理的租赁合同是不承认的。物业服务没有到位，这个广场整体情况是整个姚城人民知道的，作为被告来说是真正受害者，被告投资下去的资金可能对于原告来说是小的金额，但是对于被告来说是很难承受的亏损。推广费这一块从开业到关闭店面离开，在余姚几乎没有看到很好的宣传状况，整个商场整体的宣传规划所有的广告、彩绘没有变更过。根据实际计算房屋租金213885元，但实际是不认可的。物业费实际计算是46560元，要求打折。水电费12283元予以认可。答辩人同意解除与被答辩人之间的房屋租赁合同，同意搬离腾空涉案房屋。
为证明自己的主张成立，原告向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：
1.房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系的事实。被告对该证据的真实性没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。
2.物业管理服务协议、装修承诺书、商铺房屋装修承包商责任书、治安消防责任书、房屋交接单各1份，拟证明原告将涉案房屋交给被告使用的事实。被告对该证据无异议。经审查，本院对该组证据予以采信。
3.债权转让通知书、EMS快递底单1份，拟证明余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司将债权转让给原告并通知被告的事实。被告认为没有收到，原告邮寄的地址是之前居住的地方，但是被告对物业费、水电费等由原告收取没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信，对物业费、水电费等费用由原告负责收取予以确认。
4.函1份，拟证明原告曾发函给被告，要求被告到原告处处理相关事宜的事实。被告认为没有收到。经审查，本院认为原告没有提交将该函送达给被告的证据，故对该证据不予采信。
5.水电费欠缴清单1份，拟证明被告实际用水、用电数以及实际拖欠金额的事实。被告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信，确认被告水电费欠款金额为12283.80元。
证明自己的主张成立，被告向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定：短信打印件1份，拟证明当时的优惠是交6个月免12个月，这个是发给商户南田雅叙的事实。原告认为该证据系复印件，对真实性不予认可，缴纳6个月免12个月是针对其他商户，不是针对本案被告，这个政策是有前置条件，2014年度第一季已经缴纳现在还需要缴纳第二季度，必须是合同相关约定都履行后，在没有违反合同约定的前提下才有这种政策，但是像被告的情况租金一期都没有缴纳的，肯定是不能享受这个政策。经审查，本院认为该证据与本案无关，对该证据不予采信。
经审理本院查明：2013年8月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《余姚舜大财富广场房屋租赁合同》一份，载明：甲方提供给乙方的房屋位于宁波舜大财富广场B区第3层023室，地址为余姚市南河沿路B319，合计租赁面积194㎡，乙方向甲方承诺，该租赁房屋只限于乙方用作经营餐饮行业汉釜宫品牌。租赁期限为5年，即2013年8月1日（起始日）起至2018年7月31日（到期日）止。租赁起始日与房屋实际交付日不一致的租赁起始日以实际交付日为准，没有实际交付的以本合同2.2条款约定为准，但租赁到期日并不做变更。装修免租期为58天，但若乙方在装修免租期内开始营业，则按实际营业日起计算租金。合同期满前，乙方如需撤离所在位置，应提前60天书面通知甲方，经甲方书面同意后，并支付相关费用后方可撤离。若乙方未经甲方书面同意而中途擅自撤离，即视为乙方单方终止合同，应作出相应赔偿。装修免租期内乙方应交物业管理综合服务费的起算日即2013年8月1日。乙方须于本合同签订日起5天内向甲方交付履约保证金，即人民币64748元。合同期满，乙方应按合同的约定将租赁房屋归还甲方，并在与甲方结算一切费用后的前提下，甲方在60天内把该款项本金（不计息）全额退还给乙方。若乙方违反合同条款，甲方有权没收履约保证金，没收的履约保证金作为违约金不予退还。履约保证金不足以赔偿或补偿甲方损失部分的，甲方有权向乙方继续追索租赁期限内租金、管理费及其它费用和损失。房屋的租金价格为2013年8月1日至2014年7月31日，租金单价3.00元/平方米·天，2014年8月1日至2015年7月31日，租金单价3.15元/平方米·天。2013年8月1日至2016年9月30日，物业管理综合服务费单价20元/平方米·月，该期间物业管理综合服务费人民币147440元。物业管理综合服务费由乙方直接向余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司支付。甲、乙双方商定固定租金实行先付后租原则。固定租金和物业管理综合服务费支付方式为三月一付。乙方首期租金及物业管理综合服务费的支付在租赁起始日15天之前，按甲、乙双方商定的三个月的租金即人民币53108元支付给甲方，按商定的三个月的物业管理综合服务费即人民币11640元支付给余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司物业管理公司，如乙方未按照上述约定期限支付首期租金及物业管理综合服务费，甲方有权选择解除本合同并不退还乙方的履约保证金。续后每期租金须在前期的最后10日内足额支付给甲方，续后每期物业管理综合服务费须在前期的最后10日内足额支付给物业管理公司。本合同3.2条约定的装修免租期内甲方给予乙方免交租金的优惠金额人民币33756元（不包括免租期内应交的物业管理综合服务费），在乙方向甲方支付的第二期租金中按实全额扣除，不在乙方向甲方支付的首期租金中扣除。租赁房屋内的水、电费等相关费用由物业管理公司收取，每两月收取一次。关于违约责任确定，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金，履约保证金等不足以赔偿或补偿甲方损失部分的，甲方有权保留向乙方继续追索租赁期限内租金、管理费及其他费用和损失：1.未经甲方书面同意，乙方在正式起租日起计60天内未开门营业的，或在装修期（以营运部装修审批表日期为准）结束后，无故30天内不正常开业的；2.乙方拖欠租金、物业管理综合服务费、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%；3.未报请甲方书面同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10天的；4.因乙方过错而遭到行政部门或政府职能部门干预、处罚而被勒令禁止营业的或有任何违法行为的等。乙方违反本合同第五、六条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止向甲方支付逾期款违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该期租金及相关费用的5‰。
2013年7月30日，余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司与汉釜宫（余丽娜）签订《舜大·财富广场前期物业管理服务协议》一份。同日，被告余丽娜与余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司、宁波宏远建筑装饰工程公司签订《装修承诺书》一份。同日，被告余丽娜在舜大·财富广场房屋设施设备验收单上签字确认。
2016年4月27日，余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司将由被告支付但尚未支付的一切费用包括但不限于物业管理综合服务费、水电费、违约金等债权全部转让给原告，直至原、被告的房屋租赁合同到期、终止或解除。在庭审中，被告也同意将该债权转让。
另，被告同意解除房屋租赁合同以及腾空涉案房屋。被告认可水电费金额12283.80元。被告已经支付履约保证金64748元、房屋租金35000元、物业管理综合服务费11640元（2013年7月30日-2013年10月29日）、装修保证金5000元。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告以被告未按约支付租金为由要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被告即时腾空涉案租赁房屋，被告在庭审中也同意解除合同及腾空涉案房屋，故本院对原告的该两项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付自2013年8月1日起至被告实际闭店日2014年12月27日止的租金，本院认为根据合同约定固定租金实行先付后租原则，被告未按约支付租金实属不当，对原告要求被告支付租金233069.20元（301825.20元-35000元-33756元）的诉讼请求本院予以支持。因余姚市舜大物业经营管理有限公司财富广场分公司将物业管理综合服务费、水电费等收取的权利转移给了原告，且被告也予以认同，故对原告要求被告缴纳2014年2月1日开始至2014年12月27日止的物业管理综合服务费依法有据，本院予以支持，但是具体金额应为42095.34元。被告对尚欠的水电费12283.80元的金额无异议，对原告要求被告支付水电费的诉讼请求本院予以支持。关于违约金，虽然合同约定中载明的逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，自应支付之日起至实际支付之日止向原告支付逾期付款违约金，支付违约金额度为每逾期一天支付该期租金及相关费用的5‰，但现原告仅要求被告支付违约金20000元合情合理，本院予以支持。庭后，原告同意被告所缴纳的履约保证金以及装修保证金在房屋租金中予以抵扣，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司与被告
余丽娜签订的《余姚舜大财富广场房屋租赁合同》；
二、被告余丽娜于本判决发生法律效力后十日内腾空位于
余姚市南河沿路B319宁波舜大财富广场B区第3层023室的房屋；
三、被告余丽娜支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限
公司房屋租金233069.20元，扣除被告支付的履约保证金64748元及装修保证金5000元，被告余丽娜实际尚需支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司房屋租金163321.20元；
四、被告余丽娜支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限
物业管理综合服务费42095.34元；
五、被告余丽娜支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司水电费12283.80元；
六、被告余丽娜支付原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司违约金20000元；
上述第三、四、五、六项的总计237700.34元，款于本判决发生法律效力后十日内履行。
（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
七、驳回原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费4874元，减半收取2437元，由原告余姚舜大财富广场经营管理有限公司负担25元，由被告余丽娜负担2412元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员 丁金琴
二〇一六年六月三十日
书记员 刘云潇