湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1163号
上诉人（原审被告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万金平，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：吴胜祥，男，1976年9月21日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：李航，湖北得伟君尚律师事务所律师。
原审被告：恒大地产集团武汉有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道634-1号新世界中心18层A1-A11号。
法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万金平，该公司职员。
上诉人武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）因与被上诉人吴胜祥、原审被告恒大地产集团武汉有限公司（以下简称恒大武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人三江公司、原审被告恒大武汉公司的委托代理人万金平，被上诉人吴胜祥的委托代理人李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人三江公司上诉请求：撤销原判，改判其承担2015年6月30日起至实际交房日2015年11月3日止的逾期交房违约金。事实与理由：一、三江公司发出交房通知时，虽然房屋的交房条件不符合合同的约定，但该交房通知视为新的交房条件下的要约，吴胜祥接受房屋应视为认可和承诺。双方通过实际交房，对合同约定的交房条件进行了变更，并达成一致。双方办理交房手续时，吴胜祥接受房屋未提出异议，并表示对交付房屋的“设施、设备感到满意”，应视为吴胜祥对实际交房的认可。根据第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。三江公司仅承担逾期交房违约金至实际交房之日止。二、一审判决三江公司承担妨害吴胜祥房屋使用权的违约金，而吴胜祥诉讼请求中未提出该项请求，合同也未约定该项违约金，一审判决包括了该项请求，超出了吴胜祥诉讼请求的范围，属于超范围审理。
被上诉人吴胜祥辩称，三江公司在交付房屋时没有按照合同约定条件进行比对，没有告知是否达到交房条件，临时用电不能达到交付条件，不能以实际收房时间作为符合交房条件的时间，不存在超出审理范围的问题。
原审被告恒大武汉公司陈述，此案与恒大武汉公司无关，其不承担任何责任。
吴胜祥向一审法院起诉请求：三江公司、恒大武汉公司共同支付逾期交房违约金52686.98元（725716×2÷10000×363天）；支付逾期办理房地产权属证书的违约金7257.16元（725716元×1%），承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年2月2日，吴胜祥与三江公司签订房屋买卖合同，购买位于武汉航天首府二期小区9幢10层3号房屋（现小区更名为武汉恒大首府小区）。合同第九条约定三江公司应当在2015年6月30日前将符合约定8项交付条件的商品房交付买受人使用。第九条第3项载明供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。第九条第5项约定于2015年6月30日通电。如果逾期交房自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十条约定买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。合同第十六条约定三江公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因三江公司的责任造成不能办理房地产权属证书，三江公司应按照已付房价款的1%支付违约金。吴胜祥已向三江公司支付全部购房款725716元，2015年11月3日，吴胜祥办理了房屋交接手续。
2016年6月27日，供电部门完成了武汉航天首府小区二期项目的低压批量新装流程，该项目正式供电。
恒大武汉公司不是合同当事人，吴胜祥未举证证明恒大武汉公司应承担三江公司有关合同权利义务。
一审法院认为，吴胜祥与三江公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。吴胜祥已按约支付了全部购房款。三江公司应按照合同约定履行按期交房义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：
一、三江公司交付房屋是否达到交付条件。关于三江公司交付房屋在2016年6月27日前是否达到交付条件，主要涉及双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第3项和第5项的约定。第九条第3项约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。三江公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。第九条第5项约定：“供电：于2015年6月30日通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《商品房买卖合同》系三江公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2016年6月27日之前未达到合同约定的交付条件。
二、三江公司应承担何种责任。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任，三江公司在2015年11月3日前未向吴胜祥交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向吴胜祥支付逾期交房违约金18288.04元（725716元×2÷10000×126天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。合同第九条约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。三江公司交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对吴胜祥房屋使用权的妨害，吴胜祥参照合同第十一条约定向三江公司主张违约责任，予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，一审法院酌情调整为6879.79元。三江公司对吴胜祥主张逾期办理房地产权属证书的违约金不持异议，予以准许。
三、恒大武汉公司是否需要承担责任。恒大武汉公司不是合同当事人，在本案中不应承担责任。故对吴胜祥主张恒大武汉公司与三江公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付吴胜祥违约金合计32424.99元。二、驳回吴胜祥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1299元由吴胜祥负担109元，武汉三江航天投资发展有限公司负担1109元。
二审期间各方未提出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。
关于涉案房屋何时具备合同约定的交房条件的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，吴胜祥按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。三江公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定三江公司此时才具备房屋交付使用条件，超出合同约定的2015年6月30日前的交房时间，逾期交房363天。
关于三江公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2015年11月3日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，三江公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法（按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金），吴胜祥主张三江公司支付逾期交房363天违约金，有事实和法律依据。对违约金的计算，一审法院采取以实际收房前后两段时间计算违约金，并根据吴胜祥收房后行使房屋使用权妨害程度以及三江公司违约程度，酌定三江公司承担违约金，该酌定并无显著不当，本院予以维持。三江公司提出其只应承担2015年6月30日起至实际交房日2015年11月3日止的逾期交房违约金以及一审超出吴胜祥诉讼请求审理的主张不能成立，该上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1299元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 申 斌
审判员 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一七年四月五日
书记员 李一凡
书记员 张 博