清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民一初字第602号
原告：冯珺，女，1975年8月16日出生，汉族，住清远市清城区，
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所实习律师。
被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区城北二路西二座雅悦花园5号、6号、7号楼首层。
法定代表人：林伟新，该公司董事长。
委托代理人：胡成、罗斌，广东百思威律师事务所律师。
原告冯珺诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，本院经过审查，依法作出民事裁定书，驳回了被告的申请。被告不服上诉至广东省清远市中级人民法院，经广东省清远市中级人民法院审查，作出了驳回上诉、维持原裁定的终审民事裁定书。本案依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶俊宇、赵子恒；被告南远房地产公司的委托代理人胡成、罗斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯珺诉称：2011年5月11日，原告作为买受人，与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于清远市清城区××西××雅××花园××楼××商品房××套，建筑面积120.87平方米，购房总价款为470799元，付款方式：首期款支付180799元，余款290000元办理银行按揭。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”附件四合同补充协议第一条约定：“……出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”关于产权登记事宜，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”在合同签订后，原告按照合同约定按时支付了全部购房款，但是被告并没有依照合同约定交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，也没有及时为原告办理房屋权属证书。几年来原告虽多次催告，被告一直未办理竣工验收备案以及无法办理房屋权属证书，严重侵害了原告的合法权益，也给原告带来了诸多困扰。因此，原告要求被告立即按照合同要求交付经市建设局竣工验收合格的房屋给原告，并为原告办理房屋权属证书。鉴于被告的行为已经严重违反合同约定，原告要求被告承担违约责任，由于合同约定的逾期办证违约金为已付房价款的0.1%，该违约金为不变金额，在被告长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，被告应当按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的标准向原告支付自2012年8月19日起至房屋权属证书办理完毕之日止的逾期办证违约金。同时，被告还应当按照合同约定以总房价按日万分之0.2支付自2012年6月21日起至被告向原告交付经市建设局竣工验收合格的房屋之日止的逾期交房违约金。综上所述，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即为原告办理清远市清城区城北二路西二座雅悦花园4号楼4层0××号房屋权属证书（包括国土证和房产证）；2、被告支付逾期办证违约金给原告（违约金从2012年8月19日起以总房价470799元为基数按银行同期贷款利率计算至房屋权属证书办理完毕之日止，暂计至2015年5月15日止的违约金为77314元）；3、被告支付逾期交房违约金给原告（违约金依照合同约定自2012年6月21日起以总房价按日万分之0.2计至被告交付经市建设局竣工验收合格的房屋之日止，计算至2015年5月15日止的违约金为9962元）；4、被告负担本案的诉讼费用。
被告南远房地产公司辩称：一、对于原告主张的逾期交房违约金，答辩人同意原告所提出的逾期交房违约金计算标准与起始日期，但是原告关于逾期交房违约金的部分诉请是超过了两年的诉讼时效，法院只应支持从原告起诉之日起倒推两年的逾期交房违约金。二、对于原告主张办证以及支付逾期办证违约金的诉请，由于原告至今未收房，且主张逾期交房违约金至今，故合同约定的交房后90日内办证的时限尚未开始起算。原告在未收房前，无权向被告主张办证，逾期办证违约金也无从谈起。
经审理查明，2011年5月11日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园4号楼4层0××号商品房出售给原告，建筑面积为120.87平方米，总房价款为470799元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该单位工程商品房经市建设局竣工验收合格。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同第十一条约定：“……买受人应于收到出卖人收楼通知书5日内到出卖人指定的时间和方式办理房屋交接手续。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起一个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起30天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款，其中290000元办理银行按揭。由于涉案房屋未符合合同约定的经市建设局竣工验收合格的条件，原告拒绝收楼。
另查明，被告为证明涉案商品房已经过竣工验收备案以及涉案房屋已办理了初始登记，其庭后补充提供了以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房产初始登记告知书。备案表显示雅悦花园地下室及1#、2A#、2B#、3#、4#、5#、6#、7#楼于2015年6月16日由被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，同年6月20日，上述工程项目经验收合格，同年9月29日，上述工程报清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。房产初始登记告知书显示清远市住房和城乡建设管理局于2015年10月15日对被告申请的雅悦花园1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号楼的房屋初始登记进行了核准；2、办证通知、快递单。办证通知由被告于2015年10月9日发出，并张贴在雅悦花园各栋楼的大堂。在该办证通知中被告告知了雅悦花园的1—7号楼业主1-7号楼已取得竣工验收备案的事实，告知若业主需委托被告办理房产证的，业主需在2015年10月16日前备齐办证资料和交纳办证税费，被告收齐资料后将按业主提交资料的先后顺序为业主办理房产证，通知书中列明了业主需提交的资料以及交纳的税费明细。快递单显示被告在2015年10月9日向原告邮寄了一份文件给原告，被告表示里面的文件就是办证通知。对于办证通知，本院受理的（2015）清城法民一初字第885-917号案件的原告表示看到了被告张贴在各栋楼大堂的办证通知。而在被告提供的部分退件的快递单中，经拆封，里面的文件确实是上述办证通知；3、清远市房产登记收件收据原件交接清单，该清单显示被告在提交了办证所需全部资料后，清远市住房和城乡建设管理局于2015年11月3日受理了涉案房屋产权转移登记的申请。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、个人购房贷款合同、答复、回复、通知、复函、广东省清远市中级人民法院（2014）清中法民二终字第540号民事判决书，被告提供的竣工验收备案表、房产初始登记告知书、办证通知、快递单、清远市房产登记收件收据原件交接清单，本案的庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：1、被告未按照约定的交楼时间将符合双方约定条件的商品房交付给原告是否构成违约；2、如果构成违约，原告主张的逾期交房违约金是否有部分已过诉讼时效；3、被告是否存在逾期协助办证的违约行为，如果存在逾期协助办证的违约行为，逾期办证违约金应如何计算。
对于第一个争议焦点，本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于2012年6月20日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2012年5月20日起一个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2012年6月20日前）前将经市建设局竣工验收合格的涉案商品房交付给买受人居住使用。本案中，双方约定的交楼期限届满后，被告始终未将涉案商品房交付给原告居住使用，由于涉案商品房未达到约定的交付条件，原告也始终未办理收楼手续。因此，被告未交付房屋给原告已构成逾期交房的违约行为，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。
对于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者知道权利被告侵害时起计算。……”在本案中，虽然合同约定的房屋交付期限是在2012年6月20日前，而被告超过约定的交付期限仍未交付给原告，其行为构成违约，而且该违约行为一直持续至今。因此，在房屋没有交付给原告之前，被告应当支付给原告的违约金无法确定。故本案逾期交房违约金的诉讼时效应当从被告交付房屋的次日起开始计算。此外，逾期交房违约金为一个完整的债权，按照被告答辩认为的自原告起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效的抗辩意见，则相当于将应作为一个整体的逾期交房违约金按日拆分成一个个的违约金，被告此种抗辩意见依据并不充分。因此，本院对被告抗辩认为自原告起诉之日起倒推两年前的逾期交房违约金已过时效不能得到支持的意见不予采纳。对于逾期交房违约金的计算截止时间问题，由于涉案房屋于2015年9月29日已经过了竣工验收备案，符合了合同约定的交付条件，且被告当庭通知原告即日办理收楼手续，因此，可以认定被告已经履行了通知收楼的义务，违约金的计算截止时间宜计至被告通知原告收楼之日并加上原告收楼的必要准备时间，该必要时间本院以合同第十一条的约定予以确定，即给予5天的时间，即计算至2015年10月3日止。违约金的起算时间则应从约定的交楼期限届满的次日起即从2012年6月21日起计算。计算标准则按照合同第九条的约定按日以房屋总价款470799元的万分之0.2计算。经计算，逾期交房违约金为11290元（470799元×0.2÷10000×1199天）。
对于第三个争议焦点，关于涉案商品房权属登记，《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款表明出卖人将产权登记所需资料报登记机关备案的合同义务在商品房实际交付使用后才来临。而本案中，原告尚未办理房屋交接手续，因此，被告该义务尚未到来，被告并不存在逾期协助办证的违约行为，原告要求被告办理涉案房屋的权属证书并承担逾期办证违约金的请求没有事实依据，本院对原告该两项诉请在本案中不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告冯珺支付逾期交房违约金11290元；
二、驳回原告冯珺的其他诉讼请求。
本案受理费991元，保全费893元，共计1884元，由原告负担1640元，被告清远市南远房地产开发有限公司负担244元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 潘金桥
二〇一五年十一月二十日
书记员 朱洁雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。