广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深南法民三初字第980号
原告深圳高新区开发建设公司，住所地深圳市南山区高新中区科技中2路1号深圳软件园2期11栋901，组织机构代码：19226726-X。
法定代表人双德会。
委托代理人王瑞，广东鼎义律师事务所律师。
委托代理人刘恒，广东鼎义律师事务所实习律师。
被告深圳市鑫福鼎配餐实业有限公司，住所地广东省深圳市南山区南光城市花园1栋B座17号，组织机构代码：715259294。
法定代表人陈晓刚。
委托代理人古毅先，广东鹏正律师事务所律师。
委托代理人刘迪友，广东鹏正律师事务所实习律师。
被告深圳市空港柒号餐饮管理有限公司，住所地深圳市南山区科技园科发路5号310，组织机构代码：67482795-2。
法定代表人宋宏伟。
原告深圳高新区开发建设公司诉被告深圳市鑫福鼎配餐实业有限公司（以下简称鑫福鼎公司）、被告深圳市空港柒号餐饮管理有限公司（以下简称空港柒号公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理，并于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王瑞、刘恒，被告的代理人古毅先、刘迪友，被告空港柒号公司的委托代理人宋宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年12月，原告与被告鑫福鼎公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，双方约定，被告鑫福鼎公司承租原告深圳软件园11号楼二楼经营餐饮，租赁期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止，被告每月应付租金为43922.4元（人民币，下同），每月5日前支付租金。2010年9月26日，被告空港柒号公司承诺代被告鑫福鼎公司缴纳租金并承诺保证对被告鑫福鼎公司向原告支付租金、利息、违约金、实现债权的费用等承担连带保证责任。合同签订后，原告根据合同的约定及时将房屋交付给被告鑫福鼎公司，履行了合同约定的义务，但两被告迟迟不予交付租金，直到2010年9月才交付第一笔租金。租赁期间，两被告存在经常拖欠租金数月的情况。鉴于两被告经常拖欠租金，2013年9月，在合同租赁期限届满前，原告向被告鑫福鼎公司发出通知，合同期满，不再续租，但被告鑫福鼎公司可参与租赁招标活动。2013年11月30日合同期限届满，2013年12月1日，原告再次向被告鑫福鼎公司发出通知，因合同期限届满，合同终止，被告鑫福鼎公司应于15天内搬离租赁房产，但被告鑫福鼎公司没有搬离，直到2015年1月12日，两被告才将租赁房产交还给原告。被告鑫福鼎公司自2014年4月起一直没有交付租金，直至2015年1月12日共拖欠9个月12天，共计412870.56元。同时，因被告鑫福鼎公司存在数月逾期交付租金的情况，根据合同约定，原告无需退还被告鑫福鼎公司租赁押金。综上，原告诉至法院，请求判令：1、两被告立即支付租金412870.56元及逾期缴纳租金期间的滞纳金112022.08元（暂计至2015年8月14日），滞纳金支付直至两被告付清全部租金之日止；2、原告无需退还两被告租赁保证金12万元；3、两被告支付原告管理费29017.59元及利息；4、诉讼费由两被告负担。庭审中，原告明确：其要求的滞纳金实际上为逾期利息，计算方式以每月租金金额为基数，按照同期银行贷款利息乘以四倍计算，从每月6日开始分别计算，要求付到全部租金付清之日止；原告要求的租金从2014年4月1日计算至2015年1月12日（搬离之日），管理费为2014年7至9月（因两被告已经支付过部分管理费，两被告实际拖欠58773.21元）；原告当庭撤回第三项诉求中要求两被告支付管理费利息的诉讼请求。
被告鑫福鼎公司辩称，1、原告要求被告鑫福鼎工资支付租金、滞纳金及管理费并不予退还押金无事实和法律依据。自2009年1月4日原告与被告鑫福鼎公司签订租赁合同以来，从未发生迟延给付原告租金及管理费的事实。2、根据租赁合同约定，原告理应将12万元租赁保证金无条件全额退还给被告鑫福鼎公司。3、自合同签订生效以来，原告未能遵照合同约定提供符合消防、环保、食品卫生等法律法规所要求的场地供被告鑫福鼎公司经营使用，系严重违约行为，因此造成被告鑫福鼎公司不能办理齐全经营餐厅所需要的全部证照，给被告鑫福鼎公司造成巨大的经济损失。4、应由被告鑫福鼎公司承租的涉案房产，原告已经同意了被告空港柒号公司的要求及承诺，直接与被告空港柒号公司发生了事实上的承租关系，被告鑫福鼎公司没有使用房产。5、针对原告不退押金的事实，被告鑫福鼎公司已先于本案立案起诉。6、根据诉讼时效，租金的时效是1年，合同是2013年11月30日到期，至庭审之日，还差几日就到2年，原告诉求超过诉讼时效。7、原告与被告空港柒号公司已经形成了事实上的租赁关系，被告鑫福鼎公司是从未经营过，原告对此是明知的，所以，被告鑫福鼎公司主体资格不适格，因此，请求法院驳回原告对被告鑫福鼎公司的诉求。
被告空港柒号公司辩称，最初原告招标，被告鑫福鼎公司中标二层，被告空港柒号公司中标一层，此后，签订完合同后，空港柒号公司无法找到原告相关人员，涉案房产一直空闲了22个月。原告新接手的人来后，与各方达成协议，被告空港柒号公司把原来22个月的租金支付清，继续经营，被告空港柒号公司与被告鑫福鼎公司协商，确实经营有问题，因此，被告空港柒号公司接手被告鑫福鼎公司，即将被告鑫福鼎公司租赁的二层由被告空港柒号公司承租。被告空港柒号公司请求原告延期，原告同意，但五年期满后，原告坚持要重新招标，之后美味通公司中标，当时被告空港柒号公司与原告反映，原告的法定代表人又更换了，之后，又谈了几个月后，要求被告空港柒号公司补齐了2014年3月以前的租金，被告空港柒号公司又支付了80多万元。之后，原告、被告空港柒号公司又再次协商，最后，二楼2014年2、3月就搬出了，但是一直未办理交接手续，一直到2015年1月12日被告空港柒号公司就直接与美味通公司进行交接，当时被告空港柒号公司提出有12万元押金，原告也未提出后期的租金，因此，大家协商，就等于进行了交接。
经审理查明，位于深圳市南山区深圳软件园（西区）11栋楼为原告所有，房屋性质为非商品房，房屋用途为工业、配套食堂，总建筑面积42962.14平方米。
2009年1月4日，原告（出租方，甲方）与被告鑫福鼎公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区科技中二路深圳软件园11#楼二楼（二期）（以下简称涉案房产）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积2196.12平方米；租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月20元计算，月租金43922.4元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2008年12月1日起至2013年11月30日止；租赁房屋的用途为：园区配套餐厅（商业）；甲方应于2008年12月31日前将涉案房产交付乙方使用，并办理移交手续；甲方交付租赁房屋时向乙方收取租赁保证金12万元，甲方向乙方返还保证金的条件为乙方租赁期满且未发生违反双方约定的行为；本合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权收回租赁房地产，并就逾期部分向乙方收取双倍租金；及其他内容。同日，双方签订《房地产租赁合同补充协议（1）、（2）》、《膳食服务水平协议》等，约定：乙方已现场查看房地产状况，合同约定的租赁房地产能够实现乙方租赁房地产的目的，乙方确认租赁房地产内的各项消防设施状况良好；甲方给予乙方装修免租期为2008年12月1日至2009年2月28日，乙方须于2009年3月1日前正式营业；甲方每月按乙方餐饮经营额的5%收取管理费，在每月15号、30号同乙方结算就餐款时从应付给乙方的消费结算款中抵扣，所扣管理费款项应向乙方开具收款发票；乙方租赁该房地产只能作为深圳软件园员工就餐使用；乙方必须在以自己名义办理齐经营餐厅所需的全部证照（营业执照、卫生许可证、环保许可证等）和审批手续后方可经营；乙方拖欠租金及本补充协议约定的费用，应向甲方交纳滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数×拖欠费用×0.5%，甲方延迟划转营业款应向乙方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数×拖欠费用×0.5%。
2009年1月4日，原告向被告鑫福鼎公司出具收款收据，载明收到被告鑫福鼎公司交来的租赁保证金12万元。
2009年1月12日，原告向被告鑫福鼎公司出具《深圳市高新技术产业园区租赁房产通知书》，内容为：被告鑫福鼎公司承租的厂房已办理完相关租赁手续，具备入驻条件，请于2009年1月15日前到深圳高新区物业管理公司办理相关进场手续。
2010年9月9日，被告空港柒号公司出具《承诺书》，载明：鉴于2010年9月7日，承租方两被告与原告就承租软件园11号楼房屋事宜经过协商，原告免除承租方六个月房屋租金，并同意协助承租方办理消防、环保、卫生等相关手续，故被告空港柒号公司作出以下承诺：承租方两被告在向原告出具本承诺书后保证三日内开始交纳租金，每月15日前交纳两个月租金（含当月租金和以前拖欠租金），直至付清前期拖欠的租金为止，之后按原房屋租赁合同约定支付租金；承租方两被告承诺，如承租方未按上述承诺支付房屋租金超过30日的，原告有权按合同约定，收取滞纳金，如承租方未按上述承诺支付房屋租金超过60日的，原告有权终止租赁合同等。
2010年9月26日，被告空港柒号公司向原告出具《承诺保证书》，内容为：鉴于空港柒号公司以鑫福鼎公司的名义于2009年12月28日与原告签订了租赁合同及补充协议等文件，上述全部文件的权利义务由被告空港柒号公司承继；空港柒号公司代鑫福鼎公司自2010年9月15日开始交纳租金，每月15日前交纳两个月租金，直至付清前期拖欠的租金为止；鑫福鼎公司未按上述时间足额支付房屋租金超过30日的，原告有权收取滞纳金，逾期超过60日，原告有权终止租赁合同等；被告空港柒号公司对上述承诺保证承担连带责任保证，保证担保的范围包括但不限于主债权、利息、违约责任、损害赔偿和实现债权的费用；保证担保的期间为自本《承诺保证书》签字之日起至《深圳市房屋租赁合同书》约定的租赁期限届满之后二年。
2012年11月15日，原告与被告空港柒号公司签订《有关管理费和员工餐费的结算说明》，内容为：为了结清双方的债权债务，双方经办人员及财务人员核对了自2010年11月以来到2012年9月之间的员工及公司客户就餐费用共88688元，而截至2012年10月底，空港柒号公司所欠原告管理费10万元，为便于收支的相互匹配，原告将上述餐费88688元抵扣其应交管理费，抵扣后空港柒号公司将余额11312元划给原告，这样，上述时段的债权债务就相互结清。
2013年9月30日，原告向被告鑫福鼎公司出具《通知》，内容为：被告鑫福鼎公司在履行合同中出现违约将租赁房屋转租他人经营、不能按时交付租金、经营过程中污染严重等问题，故通知被告鑫福鼎公司，双方签订的租赁合同期满后，不再与被告鑫福鼎公司续租，鑫福鼎公司可参与原告组织的租赁招标活动。被告鑫福鼎公司表示未收到该通知；被告空港柒号公司表示其员工收到该通知。
2013年12月1日，原告向被告鑫福鼎公司出具《通知》，内容为：2013年9月29日，原告已发出通知，鉴于合同项下的房屋需另行招标，合同期满不再续租；现双方签订的租赁合同租赁期限已经届满，请被告鑫福鼎公司根据合同约定自合同终止之日起15日内搬离。两被告均收到该通知。
2014年4月3日和2014年8月8日，原告委托律师向被告鑫福鼎公司分别邮寄《律师函》，通知被告鑫福鼎公司搬离涉案房产，并支付相应的租金和相关费用。根据原告提交的邮政快递详情单显示，第一份律师函于2014年4月4日送达，第二份律师函未妥投。被告鑫福鼎公司表示其未收到上述《律师函》。
2014年4月18日，被告鑫福鼎公司向原告邮寄《关于广东鼎义律师事务所2014年4月2日律师函的回复》，内容为：原、被告的租赁合同已于2013年11月30日终止，被告鑫福鼎公司根据合同要求于合同终止之日起15天内已完成搬离，被告鑫福鼎公司在涉案房产已没有任何经营活动；根据空港柒号公司于2010年9月给原告的承诺书的内容，合同期内的使用租金及其他费用由被告空港柒号公司代为缴纳，被告鑫福鼎公司并不欠任何相关费用。
2015年1月12日，被告空港柒号公司的法定代表人与案外人深圳市美味通餐饮管理有限公司（以下简称美味通公司）的人员签署《深圳软件园二期食堂交接备忘录》，载明：经双方现场查勘，深圳软件园二期食堂内全部设备、餐饮、用具、桌椅及装修设施等已由原经营者空港柒号公司全部清理完毕，从2015年1月12日起，现场剩余全部设备及物品（银行柜员机除外）由接收方美味通公司处理。原告表示，因被告鑫福鼎公司承租后，交给被告空港柒号公司经营，美味通公司是原告通过招投标新确定的承租方，两被告与美味通公司交接，视为与原告交接。被告鑫福鼎公司表示，从交接备忘录可以看出，原告认可被告鑫福鼎公司未实际经营，移交方是被告空港柒号公司。被告空港柒号公司对该交接备忘录予以认可，但表示涉案房产到期时就已返还，只是原告不接手，因为一楼快餐部分没有搬离。
庭审中，被告鑫福鼎公司提交2009年5月19日和5月20日出具的《关于深圳软件园报批消防相关文件的申请》和《关于软件园11号楼二楼施工进度的回复》，以证明被告鑫福鼎公司入场经营需要办理相关证件，因原告原因致使被告鑫福鼎公司不能办证、入场。原告对上述证据的真实性认可，但表示其内容与事实不符。被告空港柒号公司表示涉案房产直到2010年10月才交付使用，且不可以用于商业用途，该房产不符合作餐饮的相关条件。
另查，被告鑫福鼎公司另案起诉本案原告，要求原告退还其已支付的租赁保证金，本院予以受理，案号为（2015）深南法民三初字第903号。
对于原告主张的管理费的计算问题，原告表示按照原、被告签订的补充协议的约定，管理费根据被告鑫福鼎公司的经营额提取5%计算，由于经营额每月很难统计，后来双方口头约定每月由两被告共同支付25000元，因被告鑫福鼎公司承租第二层、被告空港柒号公司承租第一层，故原告要求的管理费系按照双方承租的比例计算（被告鑫福鼎公司的面积是2196.12平方米，被告空港柒号公司的面积为2251.99平方米，总面积是4448.11平方米）；对此，原告提交了相关的管理费明细表及支付凭证予以证明。被告空港柒号公司认可原告所述，被告鑫福鼎公司表示原告并未与被告鑫福鼎公司协商过，故不予认可。
为证明被告鑫福鼎公司在租赁期间存在拖欠租金的情况，原告提交了其自行制作的明细分类账予以证明。被告鑫福鼎公司对此不予认可，表示不清楚；被告空港柒号公司表示被告鑫福鼎公司的房租实际均中被告空港柒号公司支付。
庭审中，原告表示，原告与被告鑫福鼎公司存在租赁合同关系，被告空港柒号公司承诺对被告鑫福鼎公司的租赁行为承担连带责任，原告与被告空港柒号公司签订的租赁合同中出租的是深圳软件园11号楼的一楼，被告鑫福鼎公司承租的是二楼；被告鑫福鼎公司表示其已退出租赁关系，由被告空港柒号公司接手全部权利义务；被告空港柒号公司表示其后来将一、二楼一起承租，用于办公以及食堂，由其统一支付租金，故原告主张的租金、管理费应由被告空港柒号公司承担。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《房地产租赁合同补充协议（1）、（2）》、《膳食服务水平协议》、收款收据、《深圳市高新技术产业园区租赁房产通知书》、《承诺书》、《承诺保证书》、《有关管理费和员工餐费的结算说明》、《通知》、律师函、回复、《深圳软件园二期食堂交接备忘录》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告鑫福鼎公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格履行合同的约定。
关于本案租赁关系的主体问题。被告鑫福鼎公司表示，其已退出租赁关系，原告与被告空港柒号公司形成了事实上的租赁关系，被告空港柒号公司接手了被告鑫福鼎公司的全部权利和义务。对此，本院认为，依据合同相对性原则，原告与被告鑫福鼎公司签订《房屋租赁合同》，且被告鑫福鼎公司向原告缴纳了租赁保证金，原告向其出具收款收据，故涉案房产的出租方和承租方应为原告和被告鑫福鼎公司。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，被告鑫福鼎公司若将其《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给被告空港柒号公司，应经原告同意，而被告鑫福鼎公司并未提交其与被告空港柒号公司已就关于租赁权利义务全部转移给被告空港柒号公司达成合意的相关证据，也未提交原告同意其权利义务转移的相关证据；被告空港柒号公司虽向原告出具承诺书和承诺保证书，但仅是其单方承诺，且原告表示其并未同意被告鑫福鼎公司将其全部权利义务转让给被告空港柒号公司，故被告空港柒号公司仅是涉案房产的实际使用人，涉案房产的承租人仍为被告鑫福鼎公司，被告鑫福鼎公司仍应承担租赁合同约定的相关义务。
对于原告要求两被告支付2014年4月1日至2015年1月12日期间的租金及滞纳金的诉讼请求。原告与被告鑫福鼎公司签订的《房屋租赁合同》已于2013年11月30日到期终止，被告鑫福鼎公司在租赁合同终止后，应搬离涉案房产并向原告交还涉案房产，但被告鑫福鼎公司未举证证明其已向原告交还了涉案房产，故原告有权要求被告鑫福鼎公司支付合同终止之日起至实际交还之日止的房屋占用使用费。对于被告鑫福鼎公司提出的诉讼时效的问题，因要求支付房屋占用使用费的诉讼时效为二年，故原告于2015年8月17日起诉要求两被告支付2014年4月1日之后的使用费，未超过诉讼时效。原告已提交证据证明涉案房产系于2015年1月12日由被告空港柒号公司交还给新的使用人的，故本院对于原告要求被告鑫福鼎公司支付2014年4月1日至2015年1月12日期间的房屋使用费（参照合同约定的租金标准计算）412870.56元（43922.4元/月×9个月12天）的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付使用费的滞纳金的问题，因租赁合同已终止，原告诉请的滞纳金无合同依据，该滞纳金也不属于损失的范畴，故对该部分请求本院不予支持。对于原告要求被告空港柒号公司支付使用费的问题，因被告空港柒号公司已出具承诺书，承诺对被告鑫福鼎公司的支付义务承担连带责任保证，故被告空港柒号公司应对被告鑫福鼎公司支付使用费的义务承担连带责任。
对于原告要求两被告支付管理费的诉讼请求。按照双方签订的补充协议的约定，管理费按餐饮经营额的5%收取，原告虽表示其已与两被告对支付管理费的标准问题达成新的口头协议，即每月一、二层共计支付25000元，但被告鑫福鼎公司不予认可，原告亦未提交证据证明其已与被告鑫福鼎公司对于管理费支付标准协商一致；而且，原告亦未举证证明被告鑫福鼎公司在合同到期后仍正常经营及每月经营额的具体数额，故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。
对于原告要求没收被告鑫福鼎公司已支付的租赁保证金的诉讼请求。本院认为，原告虽主张被告鑫福鼎公司存在拖欠租赁期间租金的情况，但从原告提交的明细分类账来看，被告鑫福鼎公司虽存在拖延支付租金的情况，但已交清了租赁期间的租金；而且，本案中，原告将工业用途的非商品房出租给被告鑫福鼎公司用于经营商业用途的食堂，本身亦存在过错，故对于原告要求没收租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告深圳市鑫福鼎配餐实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳高新区开发建设公司支付使用费共计412870.56元；
二、被告深圳市空港柒号餐饮管理有限公司对上述支付义务承担连带责任；
三、驳回原告深圳高新区开发建设公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5269.6元，由原告负担2041.2元，由两被告负担3228.4元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 庞海婷
二〇一五年十一月二十日
书书记员沈蕊