上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7282号
上诉人（原审原告、反诉被告）：瞿培其，男，1960年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：万晓缨，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈连喜，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄燕燕，女，1982年1月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：张忠新，上海卓冉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢兵，上海卓冉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄某1，男，1958年3月23日生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇育秀西区。
被上诉人（原审被告）：黄怡伟，男，1992年6月27日生，汉族，住上海市黄浦区。
被上诉人（原审被告）：黄某2，女，2001年8月1日生，汉族，住上海市奉贤区。
法定代理人：黄某1（系父女关系），即本案另一被上诉人。
原审第三人：上海协城建设开发有限公司，住所地上海市奉贤区南航公路2368号3幢213-214室。
法定代表人：曹辉，总经理。
上诉人瞿培其、黄燕燕因与被上诉人黄某1、黄怡伟、黄某2及原审第三人上海协城建设开发有限公司（以下简称协城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初6203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭审理了本案。上诉人瞿培其之委托诉讼代理人万晓缨、陈连喜，上诉人黄燕燕之委托诉讼代理人谢兵到庭参加诉讼，被上诉人黄某1、黄怡伟、黄某2、原审第三人协城公司未到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人瞿培其上诉请求：维持原判第一、五项，撤销原判第二、三、四项，改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：原审关于其没有确切证据证明享有不安抗辩权的认定错误。黄燕燕、黄某1违反合同约定，未让相关权利人到场签字确认合同、未提供家庭内部分配确认系争房屋归黄燕燕所有的证据，未第一时间办理小产证并交由其保管，有丧失或可能丧失履行合同能力的情形，故其有权依据合同法的相关规定行使不安抗辩权，暂不支付房款。其在合同约定的付款期限之前以起诉的方式通知黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2，请求法院确认合同有效并继续履行，故其已依法行使了不安抗辩权。其有能力及诚意支付房款，原审作出其有能力支付房款，不等于有理由不支付房款的认定错误。系争房屋买卖合同合法有效，依法应当继续履行。在合同载明出售方为黄燕燕、黄某1两人的情况下，黄燕燕无权一人单方提出解约，故黄燕燕一人于2016年11月21日发出的解约律师函，不产生法律效力。在黄某1反诉同意继续履行合同的情况下，原审仅对黄燕燕一人提出的解约反诉请求进行审理并作出判决，程序违法。综上，请求二审法院依法改判支持其上诉请求。
上诉人黄燕燕上诉请求：维持原判第一、二、四项，撤销原判第三、五项，改判支持其原审反诉请求。事实和理由：根据法律规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方签订的买卖合同第二条备注中约定了行使约定解除权的条件，并约定了“甲方有权没收乙方已付定金及购房款”的违约责任条款，同时，合同第九条也对双方违约责任进行了明确约定，故根据相关法律规定及尊重当事人意思自治的法律原则，原审判决其返还购房款并驳回其违约金诉请，适用法律错误。本案的全部过错责任在瞿培其，其主张的延期付款违约金系依据双方签订的买卖合同第二条的约定，该主张与其依约行使解除权并不冲突，故请求二审法院依法改判支持其上诉请求。
被上诉人黄某1、黄怡伟、黄某2未作答辩。
原审第三人协城公司未作答辩。
瞿培其向一审法院起诉要求：1、判决确认瞿培其与黄燕燕、黄某1于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》有效并继续履行；2、判令黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2向瞿培其交付本市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋（即系争房屋）；3、判决确认系争房屋归瞿培其所有，黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2及协城公司配合办理系争房屋的过户手续。
一审法院认定事实如下：2016年1月21日，瞿培其与黄燕燕签订《房屋买卖定金协议》，约定黄燕燕将系争房屋出售给瞿培其，价格人民币（下同）1,050,000元，签订协议当日支付定金50,000元，2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，过户当日支付余款50,000元等。当日，由瞿培其支付黄燕燕定金50,000元。
2016年3月8日，黄燕燕、黄某1为出售方（甲方）、瞿培其为承购方（乙方），签订《动迁房买卖合同》，约定由于本合同签订时甲方未取得以甲方为权利人的该房地产之产权证，而且本合同履行期限较长，双方确认对此情况有充分认识；第一条约定，房屋座落：奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室，建筑面积91平方米左右，房屋性质为动迁配套商品房，签订合同当日甲方未提供动迁协议原件；第二条约定，甲方出售给乙方房款成交价为1,050,000元，乙方于2016年1月21日支付50,000元，于2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，于双方产权过户交易或公证当日支付余款500,000元；乙方须按本合同约定期限付款，如乙方违约，按每日千分之五比例支付甲方违约金，如乙方超出约定期限30日，甲方有权没收乙方已付定金及购房款且解除购房合同；第三条约定，首次办理以甲方名义的产权证所产生的税费由甲方承担，甲乙双方产权过户时所产生的双方的税费由乙方承担等；第四条约定，乙方在支付合计1,000,000元后当日内甲方将该房产交付给乙方；第六条约定，甲方所提供的动迁协议如是一人产权人，则该产权人须签字确认，如不止一人，则都须签字确认，如相关权利人因事由未到场，则签字人承担该未签字人同等法律责任，物业产权权利人中如有未成年人为产权权利人之一，则由其监护人及本协议签字当事人承担同等的法律责任；第七条约定，由于该物业目前尚未办理产权证，在可以办理产权证时，甲方须第一时间到房地大厦办理产证，并交由乙方管理；第八条约定，在法律规定允许办理该物业产权过户时，双方经过协商同意，在大产证满三年且甲方首次产权证办出顺延两年到房地大厦办理产权过户给乙方；第九条约定，由于该房是动迁房，尚不符合上市交易条件，双方都清楚明白的动态真实意思表示，非强迫、唆使（见证方已明确告知），所以在房屋买卖关系基础上可以形成债权、债务（合同周期较长，乙方有权提此要求）关系，如乙方在已支付定金或房款后不买违约，则甲方概不退还定金及所付房款，如因甲方不卖违约，则如已收定金的，则按定金的双倍赔偿给乙方，如已收定金及房款的，则按已收合计房款的双倍赔偿乙方，且赔偿乙方因迁徙、装修、市场价格涨幅补偿等相关损失；……由于该房是动迁房，丙方已将国家政策、法律制度向双方阐述清楚（动迁房须满足大产证和动迁协议满三年可以上市交易）；其他约定，甲方所有产权权利人确认：首次办理以甲方名义的产权证上黄燕燕为唯一产权权利人，由黄燕燕与乙方或乙方指定第三人之间办理产权交接手续；甲方所有产权权利人确认：由黄燕燕承接该房全部购房款，视同确认，均无异议，首次甲方产证办出即交由乙方管理，并积极协同乙方到中介方签订《上海市房地产买卖合同》，确定双方准确产权过户时间等。上述该《动迁房买卖合同》尾部，甲方签字具明为“黄某1代黄燕燕”。
2016年3月8日，黄某1、黄燕燕收到瞿培其支付的购房款200,000元。
2016年4月7日，瞿培其妻子周某银行账户上有300,207.79元存款。2016年6月14日，瞿培其妻子周某银行账户上有1,120,603.82元存款。
2016年11月21日，黄燕燕委托律师向瞿培其发出解约律师函，告知瞿培其，因瞿培其只支付了250,000元房款，约定于2016年4月15日之前支付的第三笔房款250,000元，以及于2016年5月31日之前支付的第四笔房款500,000元，至今未支付，严重违约，合同约定“如乙方超过约定付款期限30日，甲方有权没收乙方已付定金及购房款并解除购房合同”，现根据上述规定，要求解除双方的《动迁房买卖合同》及其附件，解除通知自本律师函到达贵方之日生效。瞿培其庭审中确认该律师函约在2016年11月23日左右收到。
2016年11月25日，瞿培其向黄燕燕发出要求继续履行合同的通知，该通知载明：“本人与你签订的关于上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋的《动迁房买卖合同》及其附件，系双方真实意思表示，本人要求继续履行，同时，你等逾期交房等行为已构成违约，本人将依法追究你等的违约责任”。该通知于2016年11月30日送达黄燕燕。
另查明，2010年12月24日，上海市奉贤区土地储备中心作为拆迁人，黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2作为被拆迁人，签订《征用集体所有土地房屋拆迁补偿协议》，约定拆迁人对被拆迁人的房屋进行拆迁，并作相应补偿。同日，签订房屋动迁补偿清单。2012年12月19日，黄某1与动迁部门签订房屋认购单，认购包括系争房屋在内的房屋5套。
再查明，系争房屋已经于2013年12月24日核准登记在协城公司名下。系争房屋已经由黄燕燕出租给他人。另外，庭审中，黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2陈述，家庭内部分配确认系争房屋归黄燕燕所有。
一审法院认为，瞿培其与黄燕燕签订的《房屋买卖定金协议》，瞿培其与黄燕燕、黄某1签订的《动迁房买卖合同》均是合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方应按约履行。
双方最大的争议在于瞿培其有没有不安抗辩权，有没有理由中止支付第三、第四笔房款。合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，《动迁房买卖合同》中约定的最后一笔房款误写为500,000元，从约定的总房价、对比《房屋买卖定金协议》的约定，很容易看出最后一笔房款确实是50,000元，而不是500,000元，黄某1一方庭审中也认可确系笔误；瞿培其在签订《动迁房买卖合同》时应当明知双方买卖的是动迁房，而被拆迁人或动迁安置房权利人包括黄燕燕在内有多名；按合同约定，交付房屋必须在瞿培其支付房款满1,000,000元当日，即支付第四笔房款当日才能交付房屋；大产证于2013年12月24日核准，之后黄燕燕能够办理小产证，未及时办小产证，但也不存在有丧失或可能丧失履行能力的情形。瞿培其没有确切证据证明其享有不安抗辩权，而且，根据合同法第六十九条规定，当事人根据不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，对方可以提供担保，但瞿培其并没有通知黄燕燕一方中止支付第三、第四笔房款。瞿培其有能力支付房款，不等于有理由不支付房款，所以瞿培其诉请理由不成立。
根据查明的事实，瞿培其未按约支付第三、第四笔房款，构成违约，按照合同约定，超过30日未支付房款，黄燕燕一方有权解除合同，黄燕燕委托律师向瞿培其发出解约律师函，通知瞿培其解除合同，瞿培其于2016年11月23日收到，所以《动迁房买卖合同》于该日解除。合同解除后，黄燕燕一方收取的房款共250,000元应当返还给瞿培其；因为合同解除，反诉请求要求支付逾期支付房款的违约金就没有依据，不予支持。是否应承担其他违约责任，因反诉未请求，法院不作处理。因认定瞿培其未支付第三、第四笔房款构成违约，认定瞿培其本诉的理由不成立，故对本诉要求过户、交房的诉请不予支持。双方签订房屋买卖合同，形成债权债务关系，系争房屋物权并未转移，所以本诉要求确认系争房屋归瞿培其所有，没有依据，应予以驳回。协城公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响法院依法审判。
一审法院审理后，于二○一七年四月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼去》第一百四十四条之规定，作出判决：一、瞿培其与黄某1、黄燕燕于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》有效；二、瞿培其与黄某1、黄燕燕于2016年3月8日签订的《动迁房买卖合同》已于2016年11月23日解除；三、黄某1、黄燕燕于判决生效后十日内返还瞿培其房款250,000元；四、驳回瞿培其的其余本诉诉讼请求；五、驳回黄某1、黄燕燕的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14,250元，本诉诉讼保全费5,000元，由瞿培其承担19,170元，由黄某1、黄燕燕承担80元；反诉案件受理费7,063元，由瞿培其承担80元，由黄某1、黄燕燕承担6,983元。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，黄燕燕、黄某1于2016年6月向原审法院提起反诉请求：1、判令瞿培其继续履行《动迁房买卖合同》，支付2016年4月15日到期房款25万元和2016年5月31日到期房款50万元，共计75万元；2、判令瞿培其支付违约金133,750元和152,500元（暂计至7月31日共计286,250元，以判决生效日为准）；3、判令瞿培其承担本案全部诉讼费用。2016年11月，黄燕燕变更反诉请求为：1、判决解除黄燕燕与瞿培其于2016年3月8日签署的《动迁房买卖合同》；2、判令瞿培其支付相应的违约金286,250元（暂时计算至2016年7月31日，并且分别以250,000元为本金、自2016年4月16日计至判决生效之日止，以500,000元为本金、自2016年6月1日计至判决生效之日，均以日千分之五标准计算）。
本院二审审理中，协城公司向本院出具情况说明，主要内容为：奉贤区百曲乐苑项目共建有14幢高层住宅房，共有XX房XX户。该小区属奉贤大型居住保障用房，小区建成后由政府统一回购，专门用于安置动迁用户和公租房客户。其公司对该小区内任何一套安置房均无分配权和安置权，仅能按照政府相关职能部门提供的《配套商品房供应单》上的指定业主与其进行网签合同，并协助其办理小产证。至目前为止其公司未收到政府相关职能部门提供的黄某1、黄怡伟、黄某2的《配套商品房供应单》，至此百曲乐苑20号1003室房屋还未进行过网签。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瞿培其与黄燕燕、黄某1签订的《动迁房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的规定，原审确认该合同合法有效，并无不当，本院予以确认。关于瞿培其主张的不安抗辩权能否成立的问题，双方房屋买卖的标的系动迁房，且该房屋目前尚未办理产权证，尚不符合上市交易条件，双方确认对此情况有充分认识，而从双方的签约时间及约定的付款时间来看，双方系于2016年3月8日签订《动迁房买卖合同》，而根据合同约定，系争房屋成交价为1,050,000元，瞿培其应于2016年1月21日支付50,000元，于2016年3月31日之前支付200,000元，于2016年4月15日之前支付250,000元，于2016年5月31日之前支付500,000元，于双方产权过户交易或公证当日支付余款50,000元，即在合同签订后的两个多月内瞿培其应支付除尾款外的全部房款，故瞿培其对其购买系争房屋可能存在的交易风险及黄燕燕、黄某1能否在其支付房款前办出小产证应有充分预估。瞿培其未能提供证据证明黄燕燕、黄某1在其支付第三笔房款即2016年4月15日之前已可办理小产证而未去办理，且本院二审中，协城公司确认其公司至今未收到政府相关职能部门提供的黄某1户的《配套商品房供应单》，以协助其办理系争房屋小产证，且合同明确约定如动迁协议的相关权利人未到场签字，则签字人承担该未签字人同等法律责任，故瞿培其以黄燕燕、黄某1未让相关权利人到场签字确认合同、未第一时间办理小产证等为由主张黄燕燕、黄某1违约，其据此享有不安抗辩权，缺乏依据，本院不予采信。瞿培其未按期支付第三、四笔房款，构成违约，应承担相应的违约责任。关于系争合同是否已解除、应否继续履行的问题，根据合同法相关规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，虽双方合同约定“乙方须按本合同约定期限付款，如乙方超出约定期限30日，甲方有权解除购房合同”，但黄燕燕、黄某1在瞿培其起诉要求确认双方签订的《动迁房买卖合同》有效并继续履行后，随即提出反诉亦要求继续履行《动迁房买卖合同》并要求瞿培其支付房款及逾期付款违约金，故可以认定黄燕燕、黄某1已放弃合同约定的解除权，其合同解除权应已消灭，故黄燕燕在时隔数月之后发出解约律师函要求解除合同，不具有法律效力，其单方变更反诉请求要求解除双方签订的《动迁房买卖合同》，应不予支持。原审确认双方签订的《动迁房买卖合同》已于2016年11月23日解除不当，本院予以纠正。瞿培其要求继续履行双方签订的《动迁房买卖合同》，黄某1反诉亦要求继续履行，故双方签订的《动迁房买卖合同》应继续履行。瞿培其应根据合同约定支付剩余房款，并应支付逾期付款违约金，黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2则应根据合同约定交付系争房屋。关于逾期付款违约金的标准问题，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同约定“乙方须按本合同约定期限付款，如乙方违约，应按每日千分之五比例支付甲方违约金”，瞿培其主张合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，依法有据，本院予以采信，酌情确定瞿培其应按每日千分之一比例支付逾期付款违约金。关于系争房屋的产权过户问题，双方合同约定，“在法律规定允许办理该物业产权过户时，双方经过协商同意，在大产证满三年且甲方首次产权证办出顺延两年到房地大厦办理产权过户给乙方”，因系争房屋尚未办理小产证，且协城公司确认其公司尚未收到政府相关职能部门提供的系争房屋《配套商品房供应单》，故合同约定的过户条件尚未成就，瞿培其现要求黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2及协城公司配合办理系争房屋的过户手续并确认系争房屋产权归其所有，本院难以支持。瞿培其可待双方合同约定的系争房屋过户条件成就时再行主张，并支付房屋尾款，黄燕燕、黄某1、黄怡伟、黄某2则应在系争房屋可以办理产权证时及时办理产权证，并在过户条件成就时积极配合瞿培其办理系争房屋的过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初6203号民事判决第一项；
二、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初6203号民事判决第二、三、四、五项；
三、瞿培其应于本判决生效之日起三十日内支付黄某1、黄燕燕房款750,000元及逾期付款违约金（分别以250,000元为本金、自2016年4月16日起，以500,000元为本金、自2016年6月1日起，均以日千分之一为标准计算至本判决生效之日止）；
四、黄某1、黄燕燕、黄怡伟、黄某2应于本判决生效之日起三十日内向瞿培其交付上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX室房屋；
五、驳回瞿培其的其余本诉诉请；
六、驳回黄燕燕的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费14,250元，本诉诉讼保全费5,000元，合计19,250元，由黄燕燕承担；反诉案件受理费7,063元，由瞿培其承担。二审案件受理费人民币21,313元，由瞿培其承担7,063元，由黄燕燕承担14,250元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一七年九月六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第九十五条
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……