青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第10892号
原告青岛市房产经营公司，住所地青岛市市南区安徽路7号。组织机构代码证代码：163570470。
法定代表人邵明欣，职务经理。
委托代理人刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。
委托代理人王凯，山东百佳信律师事务所律师。
被告中信实业银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港中路22号。组织机构代码证代码：863607414。
负责人杨威，职务负责人。
委托代�人蒋伟，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人周心怡，山东德衡律师事务所律师。
被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司，住所地青岛市市南区中山路33号。组织机构代码证代码：733520273。
法定代表人茹庆锦，男，1956年6月28日出生，汉族，职务董事长，住青岛市市南区。
委托代理人金群，山东重诺律师事务所律师。
原告青岛市房产经营公司与被告中信实业银行股份有限公司青岛分行（以下简称被告中信银行青岛分行）、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司（以下简称被告华壹氏大药房）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年9月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日、2015年10月22日公开开庭审理了本案。原告青岛市�产经营公司的委托代理人刘曰刚、王凯，被告中信银行青岛分行的委托代理人蒋伟、周心怡，被告华壹氏大药房的法定代表人茹庆锦、委托代理人金群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，青岛市市南区中山路33号房屋为原告依法管理并收取租金的国有直管非住宅房屋，共计七层，建筑面积2007.41平方米，其中一楼建筑面积369.40平方米，二楼至七楼建筑面积1638.01平方米。自2006年7月份开始，被告中信银行青岛分行承租涉案房屋，并将租金交纳至2010年年底，由于被告中信银行青岛分行将涉案房屋一楼转租给被告华壹氏大药房用于商业经营，因此，一楼房屋建筑面积369.4平方米，按照青岛市政府批准的租金标准即营业用房17.55/平方米/月（另加收转租租金4500元/月）；二楼以上房屋建筑面积1638.01平方米，由被告中信银行青岛分行使用，�照工厂企业生产用房5.7元/平方米/月计租，即每月20319.7元/月，因此，被告中信银行青岛分行应缴纳2011年1月份至2011年12月份的欠租243836.4元。2012年1月份后，被告华壹氏大药房除使用涉案房屋一层之外，又使用涉案房屋二楼至七楼，因此，2012年1月份至2012年9月份的房租应为142376.4元。2012年10月份以后，被告华壹氏大药房将涉案房屋建筑面积2007.41平方米全部改造用于酒店经营，并先后利用该房屋与青岛泰霖酒店管理有限公司、7天连锁酒店合作经营。因此，2012年10月份至2013年6月份的房租应按照一层房屋369.4平方米*17.55元/平方米/月、二楼以上房屋1638.01平方米*5.7元/平方米/月*3倍计算，应交房租310436.1元。自2013年7月1日起，青岛市人民政府《关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》批准对青岛市国有直管非住宅房屋按照新的房屋租金标准计付房租，并在文件中明确规定“计租标准按房屋实际使用用途确定”，因此，根据涉案房屋用于经营的实际用途，2013年7月份至2014年8月份的房租，按照2007.41平方米*21.32元/平方米/月*14月计算，应交房租599172元。按照相关的法律规定，被告中信银行青岛分行、被告华壹氏大药房应当共同偿付拖欠原告的房租并支付违约金。现原告诉至法院，请求依法判令：1、两被告共同支付原告2011年1月份至2011年12月份的欠付房租243836.4元；2、两被告共同支付原告2012年1月份至2012年9月份的欠付房租142376.7元；3、两被告共同支付原告2012年10月份至2013年6月份的欠付房租310436.1元；4、两被告共同支付原告2013年7月份至2014年8月份期间的欠付房租599172元；5、两被告共同支付原告2014年9月份至2015年10月份的欠付房租599172元；6、两被告共同支付原告欠租违约金合计189499.32元(按照上述五项诉请的租金总额的10%计算至2014年8月份)；7、本案的诉讼费、保全费由两被告承担.
被告中信银行青岛分行辩称，1、原告起诉被告无事实和法律依据。从事实上看，涉案房屋于2010年12月份经人民法院的生效判决由被告华壹氏大药房买受；2011年12月5日,两被告和其他相关当事人在山东省高级人民法院达成和解协议，明确约定在2011年1月1日之后的房租由被告华壹氏大药房承担并直接交付，而且约定涉案房屋的手续变更由被告华壹氏大药房依法解决，被告中信银行青岛分行对手续变更问题不承担责任。根据上述事实，被告中信银行青岛分行没有履行向原告交付房租的义务和责任，原告对被告的起诉没有事实依据。2、从法律上看，原告主张被告承担连带责任不能成立，原告所引用的实施细则的规定，不能作为认定连带责任的法律依据。因为被告中信银行青岛分行当年取得涉案房屋�用权，后被告华壹氏大药房取得房屋的使用权，都是根据人民法院的裁定或判决而实现的，与实施细则所规定的条件并不相符，实施细则作为地方政府机关所制作的规定，无权规定连带责任。本案不属于民事争议范围，人民法院不应该受理本案。综上，请求法院依法驳回原告对被告中信银行青岛分行的诉讼请求。
被告华壹氏大药房辩称，1、本案原告不是涉案中山路33号房屋的所有权人，该房屋的所有权归国家，原告仅是受房屋所有权人委托对涉案房屋进行管理、维修并代收房租。本案的诉讼主体应是房屋所有权人，原告提起本案诉讼未经过房屋所有人的授权。本案房屋租金收取数额是依据青岛市人大的规定及青岛市政府的文件确定，原告没有核定房屋租金的权利，因此，原告不是本案的适格主体。2、被告亦不具备本案的主体资格.虽然中�路33号房屋使用权是经过生效判决及裁定确认由被告所有，但判决生效后，被告依法向青岛市市南区法院申请强制执行，市南区法院执行局向原告送达协助执行通知书，要求原告协助被告办理公房承租手续。但时至今日，原告拒绝履行已生效的(2011)南执字第10316号民事裁定书，拒不为被告办理公房承租的手续，致使双方的承租关系至今未建立。目前，中山路33号房屋的承租人仍是被告中信银行，原告与被告中信银行的承租关系至今未解除。根据合同相对性原则，被告也不是本案的诉讼主体。3、涉案房屋系公房，青岛市公房使用权已进入公开市场流转，被告就是通过公开市场拍卖获得公房使用权，这说明公房使用权可以流通，具有物权属性。因此，不能将被告等同于商品房的承租人。公房租金数额是依据政府文件规定而非市场行为，公房租金不能按照市场租金确定。涉案房
屋的设计用途是办公，90年代企业为响应改革号召，将房屋改造作为经营使用，此类公房租金应按照《青岛市城市公有房管理暂行办法实施细则》(青岛市政府91年制定，98年修改)第二十九条规定收取，即以承租的公有非住宅房屋与他人合资经营，联合经营或者进行其他形式经济合作的须经房屋出租单位同意，租赁双方须重新签订租赁合同。租金由租赁双方协商议定，但不得低于原合同约定租金的三倍。原告抛开《青岛市城市公有房管理暂行办法实施细则》的规定，任意改变中山路33号房屋的性质，对租金的收取标准一变再变。1994年，化轻公司按照办公用房缴纳的房租是4119.04元/月；1997年开始，化轻公司响应改革号召，改变房屋用途，公房房租提高到原房租的三倍12656.40元/月；自1997年至今，房屋的使用状态一直作为经营使用，但是原告对被告中信银行按照20319.7元/月，对农机公司按照15819.7元/月计租，而对被告计租数额发生多次变化，且数额相差巨大。
经审理查明，一、青岛市市南区中山路33号房屋的承租权变更过程。
青岛市市南区中山路33号系国有直管非住宅房屋，建筑面积2007.45平方米，共七层，其中一层建筑面积369.4平方米，二至七层建筑面积1638.05平方米，由原告负责经营管理。
1974年5月14日，原青岛市革命委员会生产指挥部下发《关于中山路31号翻建楼房工程的处理意见》；1977年2月28日，原青岛市房产管理局革命委员会生产指挥部下发《同意接管物资局在中山路新建办公楼的函》，载明：涉案房屋系市物资局所属公司新建营业楼工程，该房建成后由物资局安排相关单位作办公室及宿舍使用，并由市物资局移交市房管局统管。
涉案房屋于1987年3月份开始由青岛市化工轻工总公司（以下简称化轻公司）承租，其在承租期间于2004年11月20日与被告华壹氏大药房签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋一层（235平方米）及后院附属面积（65平方米）转租给被告华壹氏大药房。因化轻公司与被告中信银行青岛分行存在债权债务纠纷，2006年7月1日起，涉案房屋使用权由法院裁定归被告中信银行青岛分行所有。后涉案房屋的承租人变更为被告中信银行青岛分行，一楼按照营业用房每月17.55元/平方米计租，并加收转租管理费4500元/月，二楼之七楼按照生产用房每月5.7元/平房米计租，涉案房屋的租金共计20319.7元/月。2009年7月25日，被告中信银行青岛分行拍卖涉案房屋的使用权，由山东省农业机械集团青岛公司以300万元价格竞买成交。被告中信银行青岛分行支付房租直至2010年12月份。后被告华壹氏大药房对涉案房屋主张优先购买权并提起诉讼，我院作出(2009)南民初字第30098号民事判决书，支持被告华壹氏大药房的优先购买权，青岛市中级人民法院以(2010)青民一终字第1942号民事判决维持原判。
被告华壹氏大药房申请执行后，2011年3月4日，我院作出(2011)南执字第10316号执行裁定书，裁定：青岛市市南区中山路33号房屋(2007.45平方米)的使用权过户给被告华壹氏大药房所有。同日，我院向原告出具《协助执行通知书》一份，要求原告协助将涉案房屋的使用权过户给被告华壹氏大药房。2011年3月22日，我院向原告出具函一份，内容载明：因山东省高级人民法院受理再审并下达终止原判决执行，通知原告中止上述执行裁定书及协助执行通知书内容的实施。
2011年12月5日，两被告、山东省农业机械集团青�公司、青岛安泰拍卖有限公司达成《和解协议》一份，约定：就(2011)鲁民提字第81号优先购买权纠纷一案，当事人各方经充分协商，在山东省高级人民法院主持下，自愿达成和解协议：被告中信银行青岛分行委托青岛安泰拍卖有限公司拍卖青岛市市南区中山路33号房屋(2007.45平方米)使用权、山东省农业机械集团青岛公司参与竞买的行为，均无不当；山东省农业机械集团青岛公司已经付清2010年12月31日前原告应收取的租金；被告华壹氏大药房经法院执行程序向被告中信银行青岛分行支付300万元，该款项系被告华壹氏大药房向法院缴付；该协议第3条约定了山东省农业机械集团青岛公司将涉案房屋交付给被告华壹氏大药房的程序；2011年1月1日之后应向原告支付的租金由被告华壹氏大药房承担并直接支付；涉案房屋使用权的手续变更由被告华壹氏大药房通过我院执行案件解�。
2011年12月9日，山东省高级人民法院作出(2011)鲁民提字第81号民事裁定书一份，内容载明：因当事人自行达成和解协议，申请再审人山东省农业机械集团青岛公司、青岛安泰拍卖有限公司、被告中信银行青岛分行撤回再审申请，裁定：准许撤回再审申请，本案终结再审程序；恢复对青岛市中级人民法院(2010)青民一终字第1942号民事判决的执行。
二、原告与被告华壹氏大药房就涉案房屋租金的协商过程。
1、青岛市公有房产管理的地方性法规及青岛市人民政府对直管非住宅房屋租金标准的规定。
1987年5月2日施行的《青岛市公有房产管理暂行办法》第十五条规定：公有房产出租，由房产出租单位与承租人签订租赁合同，租赁双方合法权益受国家法律保护；承租、退租共有房屋，承租人凭房产出租单位发给的《承、退租房屋证明》，到公安部门办理户口迁出、迁入手续。第十八条规定：承租人须按月缴租，对拖欠租金者，房产出租单位按月加收月租额百分之十的违约金。
1991年10月1日起施行的《青岛市公有房产管理暂行办法实施细则》第四条规定：市直管国有房产和市房管机关管理的房产，依照所有权和经营权分离的原则，由市房产经营公司依法经营。第二十三条：租赁合同有效期间，遇有下列情形之一，房产出租单位可以调整租金数额：（一）县级以上人民政府决定调整公有房产的租金标准；（二）经过房产出租单位维修，房屋建筑结构和使用条件（面积、附属设施等）有改变的；（三）改变租赁合同约定的房屋用途的。第二十九条：以承租的公有非住宅房屋与他人合资经营、联合经营或进行其他形式经�合作的须经房产出租单位同意，租赁双方须重新签订租赁合同。租金由租赁双方协商议定，但不得低于原租赁合同约定租金的三倍。
1996年12月12日，青岛市人民政府下发《青岛市人民政府批准市物价局等部门关于调整非住宅房屋租金标准的报告的通知》(青政发[1996]185号)载明：《生产用房租金标准表》中工厂企业·砖混结构·一等房屋租金标准为5.7元/平方米·月；《营业用房租金标准表》中商业繁华区、一等砖混结构房屋租金标准为17.55元/平方米·月。
2013年5月28日，青岛市人民政府下发《关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》(青政字[2013]32号)载明：企业及经营性用房租金标准表列明：13区片(东起大学路一龙口路一广西路安徽路一济宁路一即墨路一北京路一沿铁路线一朝城路所围成区域)中经营性用房租金标准为每月21.32元/平方米；计租标准按房屋实际使用用途确定；调整后的租金标准自2013年7月1日起施行。
2、原告与被告华壹氏大药房协商的往来函件及相关诉讼。
2012年10月25日，原告向被告华壹氏大药房出具《关于催缴中山路33号房屋租赁费的通知》一份，内容为“…贵公司应向我公司交纳2011年1月至2012年7月的房屋租赁费386074.3元；2012年8月份贵公司将原有房屋改变用途作为营业用房使用，现依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十三条规定所述，将房屋时租赁费调整为营业用房租金标准，调整后月房屋租赁费为35230元，贵公司应交纳2012年8月到10月的房屋租赁费105690元；鉴于贵公司一直未交纳房屋租赁费，所以依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十八条规定，过月应加收月租额10%的违约金�即45653.43元…”。
2012年10月27日，被告华壹氏大药房向原告出具回复函一份，内容为：“一、贵公司应首先履行青岛市市南区法院执行局下发的《协助执行通知书》，变更我公司为中山路33号房屋的承租单位…三、贵公司在催缴通知中，确定的房屋租金没有依据…2005年，中信银行成为承租人后，缴纳的房屋租金被提高到20319.7元/月，这是贵公司将一层房屋确认为营业用房按照《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十三条之规定计租，其余房屋仍然按照第二十九条之规定计租。往后就到了贵公司发的催缴通知，将中山路33号房屋核定为35230元/月，这是将中山路33号房屋全部认定为营业用房，依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十三条之规定收取房租…”。
2012年11月30日，原告向被告华壹�大药房出具复函一份，内容为：“…一、关于办理房屋承租名义变更事宜。变更房屋承租名义，意即房产出租单位与原承租人解除《房屋租赁合同》、清缴房租，然后房产出租单位在再对新承租人就房屋用途、房屋标准等相关房屋租赁合同内容审查批准后，再与新的承租人签订《房屋租赁合同》…原承租人并未清缴欠租办理退租手续，新使用人也没有按照其承诺的《和解协议》约定承担补交欠租的义务…房产出租单位不能为新使用人办理反房屋承租名义变更手续…贵公司在来函中明确认可中山路33号房屋现经营商务酒店，我公司经过实地勘察，也确认贵公司的房屋用途现为商业用途，因此，我公司将中山路3号房屋用途确定为商业用途是有事实依据和法律依据的…请贵公司在本函送达后7日内限期整改违反房产管理法规的行为，并限期到我公司前来办理补交欠租、违�金等手续…”。
2012年12月4日，被告华壹氏大药房向原告出具回复函一份，内容载明：“…1、请贵公司执行青岛市市南区人民法院（2011）南执字第10316号执行裁定，立即办理承租人变更过户手续。2、希望贵公司能够按市政府的有关规定计租，我公司同意按下述两种方式中的一种解决房租问题：①我公司同意按照中信银行时期的房屋租金缴纳房租。②如果贵公司要重新核租应按暂行办法第二十九条的规定，以办公用房房租的三倍为计租标准。”同日，被告华壹氏大药房向青岛市置业集团出具申请报告，申请过户并表示同意承担被告中信银行2010年2011年一年的拖欠房租。
2013年1月25日，原告将被告华壹氏大药房诉至本院，诉请为：要求被告补交拖欠的2011年1月份至2013年1月份期间房租并支付违约金。后我院作出(2013)南民�字第10338号民事裁定书，以公房租赁合同租金的确定具有政府指导性，具体租金计算标准的确定，不属于人民法院民事案件受理范围，原、被告就公房租金计算标准无法达成一致意见，无法确定租金计算依据为由，裁定驳回原告的起诉。
2013年2月7日，青岛市物价局现市委市政府信访局出
具《关于市委市政府领导批示来信事项办理情况的报告》一份，内容载明：关于对茹庆锦反映市房产经营公司随意提高房租有关问题的办理情况，市物价局认为，关于租金标准的确定，应严格按照青政发[1996]185号文件规定执行。若被告华壹氏大药房自营租赁用房，应按房屋现状用途缴纳房租，依据青政发[1996]185号文件规定，中山路33号房产，属于商业繁华区砖混一等房屋，营业用房租金标准为每月17.55元/平方米；若被告与他人合资经营、联合经营或进行其他形式合作的租赁用房，根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》规定，须经房产出租单位同意，租赁双方需重新签订租赁合同，租金由租赁双方协商议定，但不得低于原租赁合同约定租金的三倍。
2013年3月28日，本案被告华壹氏大药房将本案原告诉至本院，诉称：因本案原告未办理公房承租人过户手续，给被告华壹氏大药房造成经济损失，要求原告赔偿被告因无法办理承租单，不能正常履行合同造成的经济40万元。2013年11月11日，本院作出（2013）南民初字第10414号民事判决书，查明：2012年9月10日，被告华壹氏大药房与案外人青岛泰霖酒店管理有限公司《委托管理协议书》，约定被告提供房屋，泰霖酒店提供品牌和经营管理进行酒店的经营合作。本院以被告华壹氏大药房的主张缺乏事实和法律依据为由，判决驳回被告华壹氏大药房的诉讼请求。
2014年11月28日，被告华壹氏大药房向青岛市人民政府发送《紧急请求函》一份，就涉案房屋租金有关问题要求政府给予解释与明确。
3、原告与被告华壹氏大药房就涉案房屋租金计算标准的各自主张。
（1）原告明确其诉讼请求的计算标准为：第一阶段：2011年1月至2011年12月，中山路33号房屋一层(面积369.4平方米)租金标准为每月17.55元/平方米，每月另加收转租金4500元，租金额为10982.97元/月，租金依据为青政发[1996]185号文件《营业用房租金标准表》商业繁华区·砖混结构一等；二层至七层(面积1638.01平方米)租金标准为每月5.70元/平方米，租金额为9336.66元/月，租金依据为青政发[1996]185号文件《生产用房租金标准表》工厂企业·砖混结构一等，全楼月租金额为20319.7元/月，该价段全楼租金合计为243836.4元(20319.7元*12个月)，违约金(租金的10%)为24383.64元。
原告称，该段期间的房租，系依据和解协议被告华壹氏公司应负担的被告中信银行欠付的租金；每月4500元系被告中信银行转租给被告华壹氏大药房所应支付的联营租金；违约金按照租金的10%计算。
第二阶段：2012年1月至2012年9月，中山路33号房屋一层(面积369.4平方米)租金标准为每月17.55元/平方米，租金额为6482.97元/月，租金依据为青政发[1996]185号《营业用房租金标准表》商业繁华区·砖混结构一等；二层至七层(面积1638.01平方米)租金标准为每月5.70元/平方米，租金额为9336.66元/月，租金依据为青政发[1996]185号《生产用房租金标准表》工厂企业·砖混结构一等；全楼月租金额为15819.6元/月，该价段全楼租金合计为142376.4元(15819.6元*9个月)，违约金(租金的10%)为14237.64元。
原告称，被告华壹氏大药房于2012年1月份开始获得承租权，未再加收4500元/月的转租租金。
第三阶段：2012年10月至2013年6月，中山路33号房屋一层(面积369.4平方米)租金标准为每月17.55元平方米，租金额为6482.97元/月，租金依据为青政发[1996]185号《营业用房租金标准表》商业繁华区·砖混结构一等；二层至七层(面积1638.01平方米)租金标准为每月17.10元/平方米(即5.70元/平方米·月×3倍)，租金额为28009.97元/月，租金依据为青政发[1996]185号《生产用房租金标准表》工厂企业·砖混结构一等；全楼月租金额为34492.9元/月，该价段全楼租金合计为310436.1元(34492.9元*9个月)，违约金(租金的10%)为31043.61元。
原告称，2012年10月份开始，被告华壹氏大药房与他人在涉案房屋�联合经营七天连锁酒店，一层计租标准不变，二至七层依据《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》第二十九条的规定计收3倍房租。
第四阶段：2013年7月至2014年8月，中山路33号房屋一层至七层(面积2007.41平方米)租金标准为每月21.32元/平方米，租金额为42798元/月，租金依据为青政字[2013]32号《企业及经营性用房租金标准表》13片区·经营用房，全楼月租金额为42798元/月，该价段全楼租金合计为599172元(42798元*14个月)。
第五阶段(增加的诉讼请求部分)：2014年9月至2015年10月，中山路33号房屋一层至七层(面积2007.41平方米)租金标准为每月21.32元/平方米，月租金额为42798元/月，租金依据为青政字[2013]32号《企业及经营性用房租金标准表》13片区·经营用房，全楼月租金额为42798元/月，该价段全楼租金合计为599172元(42798元*14�月)。第四及第五阶段的违约金(租金的10%)共计为19834.4元。
原告称，2013年7月份，青政字[2013]32号文件开始施行，涉案房屋因全部用于经营酒店，被告华壹氏大药房应按照21.32元/平方米·月的标准交纳租金；被告华壹氏大药房无论是在涉案房屋内经营酒店还是出租办公，均是经营性质，均属于商业用房；公房承租权的变更应由被告中信银行与原告办理退租手续，然后原告与被告华壹氏大药房办理承租手续，签订房屋租赁合同，并由原告出具租金计算明细表。
上述五个阶段全楼租金合计为1894992.9元，违约金(租金的10%)为189499.29元，房租、违约金合计为2084492.19元。
原告提交与青岛中华商场有限公司于2015年10月23日签订的中山路101105号房屋租赁合同、关于落实青政字[2013]32号文件的通知、公�房屋计租表、发票；与青岛红波交电家电有限责任公司于2015年10月23日签订的中山路94、96号房屋租赁合同、公用房屋计租表、发票；与青岛商业物流有限公司于2015年7月份签订的中山路194号房屋租赁合同、公用房屋计租表、发票，证明与涉案房屋位于相同区域的其他国有直管非住宅房屋，租金标准均按照青政字[2013]32号文件规定执行，按照21.32元/平方米·月的标准计租。被告中信银行质证称，该证据与被告无关。被告华壹氏质证称，证据的真实性无法确认，三份租赁合同的承租人与被告有本质区别，即便合同系真实的，亦与本案无关，原告与其他承租人签订的房屋租赁合同与本案不能相互印证。
（2）被告华壹氏大药房称，第一阶段：2011年1月至12月的租金，依据和解协议，应由被告华壹氏大药房替原农机公司交纳；因原告在2011年租金的基础�要求被告每月承担4500元转租费用，双方协商未成，被告未缴纳该段期间的租金；被告不同意该阶段加收转租费。第二阶段：2012年1月至9月的租金，被告同意按照15819.7元/月的标准交纳。第三阶段：2012年10月至2013年6月的租金，原告将二至七层的租金按照生产用房的三倍计算，被告对此不同意，因涉案房屋于1997年之前系按照办公用房的标准计租，之后已经调增了三倍变为生产用房，被告不同意再次调增，之前的状态应持续至青政字[2013]32号文件出台前。第四、五阶段：2013年6月份青政字[2013]32号文件出台后，涉案房屋的状态一直在改变，2014年1月份至6月份期间，涉案房屋的六楼被酒店管理单位退回，六间房屋闲置；2014年6月10日，四间房屋重新对外出租作为办公使用；10月20日，两间房屋重新对外出租作为办公使用；另外，涉案房屋的每一层均有一间仓库和浴室，对此没�具体的收费标准，不应按照青政字[2013]32号文件的标准收取；被告买断了涉案房屋的使用权，如何使用由被告以市场为导向而决定，青政字[2013]32号文件并未就涉案房屋的使用用途和收费标准进行确定；青政字[2013]32号文件与《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则》的配套存在问题，以文件确定的租金标准的三倍计租系天文数字，该文件不具备可操作性；目前被告华壹氏大药房并未与原告建立承租关系，双方未签订书面的房屋租赁合同，双方应先建立承租关系，再追究相关责任。
被告华壹氏大药房提交1994年8月份，化轻公司缴纳涉案房屋租金的收据一份，载明涉案房屋租金为4606.66元；1997年10月份，化轻公司缴纳涉案房屋租金收据一份，载明涉案房屋租金为12565.45元，证明涉案房屋于青政发[1996]185号文件出台后进行了一次涨幅，不应当�次进行涨幅。原告质证称，对证据的真实性无异议，1994年系执行80年代的租金标准，因化轻公司为事业单位，按照单位性质月租金为2.09元/月/平方米；[1996]185号文件出台后，涉案房屋租金按照生产用房租金标准表工厂企业·砖混结构·一等房屋租金标准为5.7元/平方米·月计算。
被告华壹氏大药房提交《房屋租赁合同》两份，证明1999年8月1日，青岛药品销售有限公司向化轻公司承租中山路33号房屋一层作为开设华壹氏大药房零售药店使用，面积235平方米，当时被告华壹氏大药房系青岛药品销售公司的分支机构，后于2000年分立成为独立法人公司；被告华壹氏大药房自1999年至2012年期间一直在涉案房屋一层经营；2000年3月31日，青岛药品销售有限公司又向化轻公司承租涉案房屋三楼五间房屋作为仓库使用，面积138平方米。因此，自1999年开始，涉案房屋已经作为商业用途使用。原告质证称，该证据与本案无关。
被告华壹氏大药房提交《补充协议书》一份、房屋租赁合同三份、证明一份、营业执照及组织机构代码证一宗，证明2014年1月6日，涉案房屋的六楼被七天连锁酒店的管理方即青岛台霖酒店管理有限公司退回，被告将涉案房屋的六楼对外出租。原告质证称，对证据的真实性无法确认，即使上述证据是真实的，亦证明被告对外出租涉案房屋的事实，且对外出租的公司均是进行商业性经营活动，应按照经营性用房计租。
被告华壹氏发药房提交鉴定申请书一份，认为其承租的公房面积不足2007平方米，申请对被告实际承租的中山路33号公房面积进行勘测鉴定。
本案中，原告于2014年9月10日起诉，我院作出(2014)南民初字第10892号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉；2015年4月15日，青岛市中级人民法院作出(2015)青民一终字第894号民事裁定书，认为：本案纠纷系当事人在履行公房租赁合同过程中，因房屋租金交纳而产生的纠纷，当事人的法律地位平等，原告在本案中的起诉属于人民法院民事案件的受理范围，原审法院应予以实体审理，遂裁定我院对本案继续进行审理。
2016年2月24日，本院对涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋现除六楼之外的其他楼层在经营7天连锁酒店，六楼有五家公司在其中办公，被告华壹氏大药房称其均与该五家公司签订房屋租赁合同。
上述事实，有房屋租赁合同、计租表、民事裁定书、和解协议、通知、回复函、民事判决书、执行裁定书、房屋租赁合同、许可证、收据、发票、民事起诉状、文件、申请书、补充协议书、证明、营业执照、�织机构代码证等证据及当事人当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据业已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告与被告华壹氏大药房是否成立房屋租赁法律关系；二、假设双方成立房屋租赁关系，被告华壹氏大药房应向原告缴纳房屋租金及违约金的标准及依据。
一、当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。首先，本案中，依据我院（2011）南执字第10316号执行裁定书，裁定青岛市市南区中山路33号建筑面积2007.45平方米的房屋使用权过户给被告华壹氏大药房，且我院向原告出具了《协助执行通知书》，后省高院裁定恢复该案件的执行。因�，依据相关法律文书的内容，被告华壹氏大药房享有合法的涉案房屋的使用权。其次，依据两被告与山东省农业机械集团青岛公司等达成的《和解协议》，被告华壹氏大药房支付被告中信银行青岛分行300万元，并承担自2011年1月1日起涉案房屋的租金，和解协议达成后，自2012年开始至今，被告华壹氏大药房实际占有使用涉案房屋，因此，被告华壹氏大药房系涉案房屋的实际使用人，其理应向原告缴纳房屋租金。第三，原告已经将涉案房屋全部交付给被告华壹氏大药房，其履行了房屋租赁法律关系中出租方的主要义务，被告华壹氏大药房对此予以接受并使用，双方虽未按照《青岛市公有房产管理暂行办法》的规定签订书面的房屋租赁合同，但被告华壹氏大药房的承租权系由司法文书直接裁定变更，且原告已经履行房屋租赁合同的主要义务，原告与被告华壹氏大药房就�岛市市南区中山路33号建筑面积2007.45平方米的房屋成立房屋租赁法律关系。被告华壹氏大药房称双方并未成立涉案房屋承租关系的意见，本院不予采信。
依据实施细则的规定，市直管国有房产和市房管机关管理的房产，依照所有权和经营权分离的原则，由市房产经营公司依法经营。因此，原告依法享有涉案房屋的经营管理权力，其诉讼主体适格。
二、被告华壹氏应按照何种标准及依据向原告缴纳房屋租赁费及违约金。
第一阶段：2011年1月至2011年12月，原告主张的租金标准为：全楼月租金额20319.7元/月（包括被告中信银行转租给被告华壹氏大药房的每月转租费4500元），该阶段全楼租金合计243836.4元(20319.7元*12个月)，违约金(租金的10%)24383.64元；依据为：青政发[1996]185号文件、《青岛市公有�产管理暂行办法》第十八条。本院认为，依据《和解协议》的约定，2011年1月1日之后应向原告支付的租金由被告华壹氏大药房承担并直接支付，因此，被告华壹氏大药房应承担原承租人即被告中信银行青岛分行应向原告支付的该阶段的租金。被告中信银行青岛分行一直按照20319.7元/月的标准向原告支付租金，因此，该阶段的租金共计243836.4元(20319.7元*12个月)，应由被告华壹氏大药房承担。因被告华壹氏大药房至今未向原告补缴该阶段的租金，其作为公房承租人，欠租行为应受《青岛市公有房产管理暂行办法》的规范，向原告缴纳欠缴租金的10%即24383.64元作为违约金。
第二阶段：2012年1月至9月，原告主张的租金标准为：全楼月租金额15819.6元/月，该阶段全楼租金合计142376.4元(15819.6元*9个月)，违约金(租金的10%)14237.73元；依据与第一阶段�同。被告华壹氏大药房对于该阶段租金数额无异议，本院予以认可。该阶段的租金被告至今未缴纳，应承担欠缴租金的10%即14237.64元作为违约金。
第三阶段：2012年10月至2013年6月，原告主张的租金标准与第一阶段不同之处在于：二层至七层(面积1638.01平方米)租金标准为每月17.10元/平方米(即5.70元/平方米·月×3倍)；依据为：《青岛市城市公有房产管理暂定办法实施细则》第二十九条规定。原告据此计算的理由为被告自2012年10月份开始与他人在涉案房屋内联合经营七天连锁酒店，对此，本院认为，《青岛市城市公有房产管理暂定办法实施细则》第二十九条规定的情形系原告与被告华壹氏大药房重新签订书面租赁合同且租金由双方协商议定的前提下，租金标准的最低限度，本案中，原、被告并未签订书面的房屋租赁合同，双方对此亦未确定最�意见，在此情况下，原告擅自将租金标准提高至原租金的三倍，有违公平和意思自治原则，对此，本院不予支持。该阶段被告华壹氏大药房应按照全楼月租金额15819.6元/月的标准向原告继续支付租金，该阶段全楼租金合计142376.4元(15819.6元*9个月)，并承担违约金14237.64元（142376.4元*10%）。
第四、五阶段：2013年7月份至2015年10月份，原告主张的租金标准为：全楼月租金额42798元/月；依据为青政字[2013]32号《企业及经营性用房租金标准表》13片区·经营用房21.32元/平方米，该阶段租金共计1198344元（42798元*28个月）。本院认为，首先，依据《青岛市城市公有房产管理暂定办法实施细则》第二十三条规定，县级以上人民政府决定调整公有房产的租金标准的，房产出租单位可以调整租金数额。该实施细则系青岛市政府依据地方性法规而出台的规范性法�文件，其内容系合法有效的，目前仍在青岛地区范围内适用。2009年11月4日起施行的最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定：民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用；第六条规定：对于其他规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。因此，原告依据实施细则第二十三条之规定，享有调整租金数额的权利。其次，青岛市人民政府下发《关于调整国有直管非住宅房屋租金标准的通知》(青政字[2013]32号)载明：企业及经营性用房租金标准表列明：13区片中经营性用房租金标准为每月21.32元/平方米，涉案房屋包括在该区片中。该通知于2013年7月1日起施行，依据原告提交的其与相同区片其他承租人签订的房屋租赁合同，均按照该租金标准计租，因此，该租金标准系合法有效的，对于区片内的经营性用房应统一适用。第三，依据本院现场勘验、被告华壹氏大药房提交的租赁合同，可以看出，被告华壹氏大药房对涉案房屋进行经营性使用，每一层的仓库和浴室，与涉案房屋系整体不可分割，且被告亦占有使用，被告不应因此而主张单独计算其租金标准；涉案房屋的五楼对外出租给其他公司，从被告华壹氏大药房的立场来讲，亦是将该五楼对外进行出租经营，因出租的行为而盈利，因此，该楼层应按照经营性用房的标准计租。被告华壹氏大药房称涉案房屋在承租期间出现过空置阶段，本院认为，被告华壹氏大药房对此未举证证明，且从被告华壹氏大药房占有使用涉案房屋的整体过程来看，被告的本意一直是对涉案房屋进行经营性使用，其出发点和立足点均是�过经营涉案房屋而获得相应利益。综上，本院认为，被告华壹氏大药房应向原告支付2013年7月份至2015年10月份租金共计1198344元（42798元*28个月），并承担违约金119834.4元（1198344元*10%）。
综上，被告华壹氏大药房应向原告支付2011年1月份至2015年10月份房租1726933.2元（243836.4元+142376.4元+142376.4元+1198344元），违约金172693.32元。
被告华壹氏大药房要求评估涉案房屋使用面积的申请，因涉案房屋的建筑面积已经由生效法律文书予以载明和确认，且涉案房屋之前的承租单上均载明了建筑面积，被告亦未提交其他证据证明涉案房屋的面积与建筑面积不符，对此，本院不予支持。
被告中信银行青岛分行自2011年3月起，已经不再作为涉案房屋的使用权人，且被告华壹氏大药房自愿承担2011年1月1�之后的涉案房屋的房租，原告要求被告中信银行青岛分行支付房租的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第一百零七条，参照《青岛市公有房产管理暂行办法》第十五条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市房产经营公司2011年1月份至2015年10月份房租1726933.2元。
二、被告青岛华壹氏大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛市房产经营公司违约金172693.32元。
三、驳回原告青岛市房产经营公司的其他诉讼请求。
四、驳回原告青岛市房产经营公司对�告中信实业银行股份有限公司青岛分行的诉讼请求。
案件受理费23476元，保全费5000元，由原告负担2082元，被告华壹氏大药房负担26394元。因被告负担部分，原告已经预交，被告华壹氏大药房于本判决生效之日起十日内给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 姜正华
人民陪审员 范立云
二〇一�年四月二十一日
书 记 员 杜牧遥