江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04610号
上诉人（原审原告）林海松。
委托代理人盛国华，律师。
上诉人（原审被告）苏州顺利房地产开发有限公司。
法定代表人谢时顺，总经理。
委托代理人吴卫，律师。
原审第三人谢时顺。
原审第三人吴荣元。
上诉人林海松、上诉人苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出的（2013）吴江盛民初字第1554民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2004年12月21日，林海松与顺利公司签订商品房买卖合同，约定：由林海松向顺利公司购买苏州市吴江区盛泽镇东方花园东二区15号房，建筑面积为261.72平方米，其中一、二层建筑面积各为130.86平方米。房屋一层单价为每平方米6888元，二层单价为每平方米4888元，总金额为1475577元。付款方式为签订合同前付清房款总价的50%，后由出卖人代为联系办理银行按揭手续，根据银行和买受人确定的金额，买受人尚应支付的房款余额，在办理银行按揭时支付给出卖人。出卖人应于2005年5月28日前将验收合格及取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金。房屋达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。产权登记手续由出卖人代办，所涉契税和办证等一切费用，按国家核定标准，由买受人承担，先交后办。出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属所需的资料报产权登记部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，出卖人应按房价款的银行同期同档存款利息支付买受人。
2004年2月17日，林海松支付购房预付款70000元。2004年12月16日，林海松支付购房首付款675577元。2004年12月21日，林海松交付保险费1693元、抵押费80元。2005年2月22日，林海松与中国银行苏州分行签订个人购房借款合同，贷款金额为730000元，贷款期限为96个月，自2005年2月22日至2013年2月22日。顺利公司自愿为林海松提供连带责任保证。2005年2月22日，林海松将贷款730000元支付给顺利公司。林海松申请的贷款730000元现已还清。
2004年12月21日，林海松因购买涉案房屋缺少资金，向吴荣元分别借款200000元、300000元，并出具借据两份，分别承诺于2005年5月28日前、2006年5月28日前归还，并承诺以涉案房屋作为抵押。
2006年5月29日，吴荣元向谢时顺借款500000元，并出具借条，写明“本人吴荣元向谢时顺借取人民币伍拾万整元，借款时间为6个月（即2006年5月29日至2006年11月28日止）。本人承诺以东方花园的商铺东二区15号作为抵押物（附林海松向吴荣元的借条），借款利息按月息2分计算，并且每月28日按时支付利息。如果到期未能归还该笔借款，而将以抵押物满当处理给谢时顺所有，或超期时间的损失按约定利息的十倍作为谢时顺的经济补偿。在未还清该笔借款之前顺利房产公司同意其承担连带担保责任”。顺利公司在借条担保人处盖章。
2006年12月28日，吴荣元、谢时顺和顺利公司签订协议，约定因林海松未按期归还吴荣元借款，吴荣元也无能力归还谢时顺借款，现由顺利公司作为担保人代吴荣元偿还结欠谢时顺的借款本息，吴荣元将涉案房屋直接抵偿给顺利公司，至此三方债权债务结清涉案商铺由顺利公司享有产权；吴荣元与林海松之间的抵押借款自行处理。
2008年10月28日，涉案房屋房登记为盛泽镇市场路东方花园7幢15号。房屋所有权证证号为吴房权证盛泽字第020212**，房屋建筑面积为270.75平方米，房屋所有权人为顺利公司；土地使用权证证号为吴国用（2008）第20033018-20，土地使用面积为139.98平方米，土地使用权人为顺利公司。
2009年5月19日，顺利公司与詹云平签订租赁合同，约定顺利公司将15号房出租给詹云平使用，租赁期限15年，自2009年5月20日至2024年5月19日，年租金为25000元，每年递增8%。后詹云平一直租用15号房，并开办了祥宇纺织品有限公司。经核实，2014年5月左右，顺利公司与詹云平已终止租赁关系，詹云平将开办的祥宇纺织品有限公司迁至北面隔壁16号房内。15号房现处于空置状态。
2013年6月6日，林海松向顺利公司发出通知，要求顺利公司履行商品房买卖合同的各项义务。但顺利公司未予理会。
2013年11月1日，顺利公司以涉案房屋的房屋所有权和土地使用权分别为吴江市盛泽盛利织物整理厂向江苏吴江农村商业银行股份有限公盛泽支行贷款550000元、2100000元进行最高额抵押担保，并于2013年11月5日办理了证号为苏房他证吴江字第001803**号他项权证，于2013年11月6日办理了证号为吴他项（2013）第4496号他项权证，抵押期限均为2013年11月1日至2015年11月1日止。
以上事实，由林海松提供的商品房买卖合同、收款收据4份、中国银行吴江支行借款借据、个人购房借款合同、中国银行吴江支行证明、房屋权属登记信息查询结果证明、通知及邮寄回执，顺利公司提供的借据复印件2份、借条、协议、房屋所有权证、土地使用权证、他项权证，第三人吴荣元提供的借据2份，原审法院从吴江农村商业银行调取的最高额抵押合同2份、吴江农村商业银行贷款凭证2份、原审法院工作备忘、询问笔录、15号房现状照片及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告林海松的诉讼请求为，请求判令：一、顺利公司立即将位于苏州市吴江区盛泽镇东方花园二区15号房交付给林海松；二、顺利公司立即交付办理房屋产权证、土地使用权证等资料文件，并协助林海松将东方花园二区15号房的产权证、土地使用权证办至林海松名下；三、顺利公司立即支付自2005年5月29日起至实际交房之日止，按照309.87元／天计算的违约金（每天按已付房款1475577元的万分之2.1计算）；四、本案诉讼费用由顺利公司承担。一审审理中，林海松认为顺利公司已于2008年10月28日擅自将15号房产权证登记于自己名下，且林海松已将15号房的银行贷款全部还清，将第二项诉讼请求变更为：要求顺利公司将苏州市吴江区盛泽镇市场路东方花园7幢15号房的产权证、土地使用权证办至林海松名下，由此产生的费用全部由顺利公司承担。
原审法院认为：本案的争议焦点为诉争的商品房买卖合同是否应继续履行；林海松的诉讼请求是否已过诉讼时效。
林海松认为，商品房买卖合同应继续履行。理由如下：一、双方就购买15号房已达成合意，商品房买卖合同合法有效。林海松向顺利公司支付了首付款，又向银行按揭贷款后支付了剩余全部房款，顺利公司也应全面履行出卖人的义务。诉讼中，林海松才得知顺利公司已擅自将15号房登记于顺利公司名下，故顺利公司应将15号房交付林海松，并过户至林海松名下。二、林海松为支付购房首付款向第三人吴荣元借款500000元是事实，但这是林海松与吴荣元之间的借款关系，与房屋买卖关系无关。至于吴荣元是否向第三人借款，也与本案无关。房屋是出卖给林海松的，吴荣元无权对房屋进行任何处分。即使约定了抵押权，没有登记，无法对抗第三人。即使登记了，第三人也无权在未通知林海松的情况下，直接将抵押物的所有权登记在顺利公司名下，林海松没有收到任何关于债权抵消的通知。并且，将500000元的借款与购置价为1475577元的房屋进行抵偿，该种低价处理明显不合理。三、诉讼中，顺利公司恶意将15号房为他人的银行贷款提供抵押，主观存在过错，故意扰乱诉讼程序，应责令顺利公司还掉贷款后解除抵押权，将15号房过户给林海松。林海松仍坚持要求顺利公司履行商品房买卖合同。四、签订合同后，林海松每年都向顺利公司催告，并按期归还银行按揭贷款至还清，但顺利公司始终拒不交房，也不告知15号房登记和出租的情况，故林海松的主张没有超过诉讼时效。
顺利公司认为，商品房买卖合同已解除，无须继续履行。理由如下：一、林海松为支付购房首付款而向吴荣元借款，并以15号房作抵押。吴荣元向谢时顺借款，将15号房再抵押给谢时顺。后基于吴荣元的处分行为，顺利公司取得了15号房的所有权。2006年12月28日吴荣元将15号房处分给顺利公司时，商品房买卖合同就已解除，顺利公司没有将15号房过户给林海松的义务。二、15号房已为顺利公司所有，顺利公司有权将15号房抵押、出租，顺利公司没有义务提前代他人偿还抵押贷款。三、林海松购买15号房的时间为2004年，主张房屋权利的时间为2013年，期间长达10年未要求顺利公司履行合同，以行为表示不再主张房屋买卖合同项下的权利。因林海松怠于行使相关权利，其诉讼请求均已超过诉讼时效。
原审法院认为：一、林海松向吴荣元借款500000元支付15号房的首付款，并约定以15号房作抵押，但未办理登记手续，抵押合同有效，但未设立抵押权，没有产生物权的效力。林海松逾期不还，吴荣元拥有向林海松要求归还借款及承担违约责任的债权，吴荣元未取得处分15号房的物权。吴荣元向谢时顺借款，双方形成了债权债务，是另一个法律关系。顺利公司为吴荣元借款作担保并代偿的行为，只在相对人之间发生效力，消灭了吴荣元与谢时顺之间的债权，但效力不及于林海松，并未减轻顺利公司基于房屋买卖合同向林海松负有的交房及其他合同义务。顺利公司以自始未取得物权的吴荣元的无权处分行为为由，利用自身占有房屋、便于办证的优势，将房产证登记于自己名下，只是登记表现形式的不同，不产生物权变动的效力。房屋所有权的主体没有变化，登记前后都是顺利公司；权利来源也没有变化，都是基于建造行为的原始取得，而非继受取得。审理中，林海松明确表示不解除合同。因此，房屋买卖合同应继续履行。二、顺利公司应当自房屋符合交房条件后，书面通知林海松办理交房手续。林海松要求办证、交房的诉讼时效应从收到顺利公司交房通知开始起算。但顺利公司并无证据证明其已按时通知林海松办理交房手续，因此诉讼时效并未开始计算，更谈不上诉讼时效超过的问题。另外，顺利公司逾期交房系连续发生的违约事实，在房屋交付前，逾期交房的期限处于不确定状态，在计算诉讼时效时，应从房屋交付之次日起算，但房屋至今仍未交付，顺利公司对林海松主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的辩解于法无据。
综上所述，林海松与顺利公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，双方均应按照约定履行各自的义务。林海松按约向顺利公司支付全部房屋价款后，顺利公司理应及时履行交房及协助办证等义务。但顺利公司在房屋竣工验收后，不但未按合同约定通知林海松交房，而且以其与第三人吴荣元、谢时顺之间的债权债务关系为由，在未经林海松同意的情况下，以第三人的无权处分行为，擅自将15号房登记于己方名下，并拒绝交房，严重违背了诚实信用的原则，引起本案纠纷的责任在于顺利公司。关于交房，15号房虽曾由顺利公司长期出租，但法庭辩论终结前，15号房的租赁关系已终止，房屋处于空置状态，顺利公司亦称房屋早已符合交房条件，顺利公司理应将该房屋交付林海松。故林海松要求顺利公司交付东方花园7幢15号房的诉讼请求成立，原审法院予以支持。关于变更登记，15号房现登记于顺利公司名下，一般情况下，可以从顺利公司过户至林海松名下，林海松取得房屋所有权可以实现。但顺利公司将15号房为他人贷款设定了抵押权，抵押权尚未到期，在未解除抵押登记的情况下，变更登记客观上存在障碍，暂无法实现，但责任在于顺利公司。故林海松要求顺利公司将东方花园7幢15号房过户至林海松名下，并承担相关费用的诉讼请求，原审法院暂不予支持。关于逾期交房违约金，因顺利公司至今仍拒绝交房，林海松主张自2005年5月29日起至实际交付之日止每日按已交付房款价1475577元万分之2.1计算，符合双方合同约定，原审法院予以支持。至于房屋所有权证登记的15号房的建筑面积多于商品房买卖合同约定的建筑面积部分的价款，顺利公司可另行向林海松主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条、第八条的规定，判决：一、被告苏州顺利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将位于苏州市吴江区盛泽镇市场路东方花园7幢15号房交付原告林海松。二、被告苏州顺利房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告林海松逾期交房违约金（从2005年5月29日起至实际交房之日止，每日按已付房款1475577元的万分之2.1计算）。三、驳回原告林海松的其他诉讼请求。案件受理费18080元，由被告负担。
上诉人林海松不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决违反法定程序。原审法院按照不同标准对待当事人双方要求追加第三人的申请，应当追加的未予追加。谢时顺、吴荣元非上诉人申请追加，系顺利公司申请，原审判决表述有误。谢时顺、吴荣元与本案纠纷无任何利害关系，原审同意追加其为第三人参加诉讼没有法律依据。上诉人申请追加吴江农村商业银行盛泽支行、中国银行吴江支行及涉案房屋承租人詹云平作为第三人参加诉讼，该三主体均与本案存在重大利害关系，但原审法院未予准许。原审法院依职权调取的最高额抵押合同、吴江农商行的贷款凭证可以证实涉案房屋为案外人吴江市盛泽盛利织物整理厂借款提供抵押担保，但未追加吴江市盛泽盛利织物整理厂作为第三人参加诉讼，导致相关事实无法查明，违反了民事诉讼法相关规定，导致事实认定错误，判决结果自相矛盾。
原审法院依职权调查收集证据没有法律依据。原审法院依职权调取的吴江农商行最高额抵押合同、贷款凭证等均存放于被上诉人处，顺利公司应就此提供相关证据。上述证据并不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，原审法院收集上述证据没有法律依据。
原审判决认定事实不清。原审法院在明知产权变更登记存在障碍的情况下没有追加抵押权人参加诉讼，驳回上诉人要求过户的诉讼请求属基本事实认定不清。原审法院应当查明抵押债务的履行情况，如已清偿则应由顺利公司协助过户，如未清偿，则上诉人愿意代为清偿以实现过户。但原审判决未查明相关事实，迳行驳回上诉人要求过户的诉讼请求，没有事实依据，上诉人合法权益未能获得保障。原审认定上诉人与吴荣元之间存在借贷关系，且上诉人欠款未还有误。本案系买卖合同纠纷，上诉人与吴荣元之间的借贷关系与本案无关，非本案应当查明的事实，不应在本案中理涉。
原审判决适用法律错误。上诉人要求顺利公司继续履行合同，并未要求解除合同，原审判决也未判决合同解除，但其适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定有误。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销原判发回重审，或在查明事实后依法改判；二审诉讼费用由顺利公司负担。
针对林海松的上诉请求，顺利公司辩称：林海松的上诉理由不能成立。第一，关于本案林海松主张的其他当事人应当参加诉讼，由于这些当事人与本案的诉请没有直接关联，也不影响本案审理，因此不能成立。第二，关于原审对证据的认定，原审法院调取证据是为了查明案件事实，这些证据是银行的贷款手续，具有真实性，因此并无不妥。第三，原审在事实的认定上是具有充分依据的，不存在事实认定不清的情形，由于我方同样提起了上诉，因此本案应当依据查明的事实在充分考虑物权效力的基础上支持我方的上诉请求。
上诉人顺利公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定顺利公司对涉案房屋不拥有所有权没有事实和法律依据。物权法规定物权以登记确认归属，涉案房屋登记于顺利公司名下，顺利公司系涉案房屋合法所有权人。顺利公司取得涉案房屋的所有权具有正当理由。顺利公司取得涉案房屋所有权是基于吴荣元对抵押物的处分行为非恶意取得。吴荣元支付给顺利公司的款项系民间借贷取得，林海松未退还的情况下，吴荣元向谢时顺借款并将涉案房屋用于抵偿债务，这一结果事由林海松的违约行为导致，以物抵债系普遍的正常现象，上诉人取得涉案房屋理由正当。原审判决认定顺利公司将涉案房屋登记于自己名下的行为不生物权变动效力没有依据。房屋产权登记被撤销前上诉人系涉案房屋的所有权人；涉案房屋登记于顺利公司名下之前，并无法定的物权，非如原审判决认定的属于顺利公司。顺利公司取得产权登记时的身份并非开发商，而是吴荣元的债权人，系基于债权实现取得抵押物所有权。顺利公司作为房屋所有权人，对涉案房屋进行处分均系对正当权利的行使，原审判决认定顺利公司擅自处分没有法律依据。
林海松无权主张涉案房屋的交付、办证及赔偿。林海松存在严重违背诚实信用原则的过错。其未按期归还对吴荣元的借款在前，吴荣元处分抵押物在后；诉争的房屋买卖合同签订于2004年12月21日，直至起诉前林海松无证据证实曾向顺利公司主张过权利，也未向吴荣元归还借款。原审判决对顺利公司提出的时效抗辩的相关认定有误。吴荣元对涉案房屋进行处分的时间为2006年12月28日，超过约定交房期限一年半，可以印证吴荣元系要债不成的情况下被迫处分涉案房屋。林海松没有提供证据证实其曾经主张过权利，购房十年之后才主张交房不符合常理。即便吴荣元无权处分存在过错，也应由林海松向吴荣元主张权利，而非由顺利公司承担法律责任。
原审判决判令顺利公司交房并承担违约责任不能成立。涉案房屋登记于顺利公司名下，买卖合同标的物的所有权已经发生转移，不存在继续交付的前提，买卖合同已经解除。顺利公司取得涉案房屋系基于抵押权的实现，不应承担任何责任。
综上所述，原审判决事实认定及法律适用均有误，请求撤销原判，依法改判驳回林海松的诉讼请求或发回重审。
针对顺利公司的上诉请求，林海松辩称：顺利公司刚才答辩时认为一审事实清楚，那么他们作为上诉请求的依据是不存在的，自相矛盾，不应当得到支持。
原审第三人谢时顺、吴荣元对林海松及顺利公司的上诉请求均未作答辩。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：一审中，林海松对吴荣元提供的其向吴荣元分别借款30万元和20万元的《借据》原件没有异议，确认所借款项确实用于支付涉案房屋的首付款，但认为系与吴荣元之间的借款关系，与本案无关；且林海松已经在借款期限内通过林海华将借款归还给了吴荣元，但这与本案无关。吴荣元对林海松还款的主张不予认可，主张有的话应该把借据原件拿回去的。
二审中，顺利公司确认原审法庭辩论终结前涉案房屋已经处于空置状态，但此后又将涉案房屋的一二楼分别出租给了两户人家。本院向顺利公司释明：由于涉案房屋目前存在争议，顺利公司应该维持房屋的现状，不应当对房屋进行事实或法律上的处分，由于顺利公司故意或过失进行处分所引发的不利后果应该由公司承担，请顺利公司的代理人告知公司。顺利公司表示：清楚了。
二审中，林海松明确表示其原意代偿房屋债权实现房屋过户，但应以该债权不超过房屋价值为前提。
上述事实，由《借据》及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，诉争的商品房买卖合同系林海松与顺利公司的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强行性、禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守。
关于原审判决是否程序违法的问题。林海松主张原审法院未追加涉案房屋的抵押权人吴江农村商业银行盛泽支行、案外人吴江市盛泽盛利织物整理厂、承租人詹云平、购房贷款的发放银行中国银行吴江支行参加诉讼程序违法。对此本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，中国银行吴江支行向林海松发放的购房贷款已经还清，中国银行吴江支行与本案纠纷无法律上之利害关系；原审法院未予追加并无不当。詹云平作为涉案房屋的承租人与诉争的房屋买卖合同纠纷无法律上之利害关系，其并非本案的必要共同诉讼主体，原审法院未予追加并无不当。吴江农村商业银行盛泽支行作为涉案房屋的抵押权人，其他项权利已经办理了抵押登记，应当受到法律保护；吴江市盛泽盛利织物整理厂作为案外的借款人，与本案无法律上之利害关系；至于顺利公司的抵押行为是否侵害林海松的合法权益、最高额抵押合同的履行情况等不属于本案买卖合同纠纷的审理范畴，原审法院未予追加并无不当。林海松关于原审法院应当追加而未追加相关主体，程序违法的主张没有法律依据，本院不予支持。
本案一审审理中，顺利公司抗辩其取得涉案房屋所有权的事由即吴荣元、谢时顺等实现设定于涉案房屋上的抵押权，而抵押权所担保的债权涉及林海松购买涉案房屋向吴荣元借款50万元。本案的审理必然涉及款项支付事实及支付效力的认定，吴荣元、谢时顺作为与本案有利害关系的第三人，原审法院应顺利公司申请追加其为第三人参加诉讼并无不当，林海松的相关上诉主张没有法律依据，本院不予支持。原审判决载明依“原告”申请追加存在笔误，本院予以纠正。关于涉案房屋上最高额抵押权的查明问题。原审法院在顺利公司提交了办理抵押登记的他项权证之后，依职权就最高额抵押的相关事实进行调查核实并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于法院的调查取证的规定，林海松以此为由主张原审程序违法没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于林海松的主张是否已经超过诉讼时效的问题。房屋买卖合同约定房屋具备交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续；现顺利公司未提供证据证实其曾向林海松发送过交房通知书，故林海松履行收房义务的条件尚未成就，诉讼时效期间尚未开始计算，林海松于2013年6月6日书面催告顺利公司履行合同后于同年9月提起本案诉讼主张权利并未超过诉讼时效期间，本院对顺利公司的该项上诉请求不予支持。
关于顺利公司是否可以基于吴荣元的处分行为取得涉案房屋所有权的问题。虽然林海松用以支付购房款的款项中，有50万元系向第三人吴荣元借贷取得，但该节事实系与本案买卖合同纠纷相互独立的另一重法律关系，可由当事人另行处理，本院不予理涉。林海松出具给吴荣元的《借据》虽然载明以涉案房屋作为借款的抵押，但依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立，顺利公司及吴荣元未提供证据证实就抵押权的设定办理过抵押登记，故《借据》中关于抵押约定不产生物权法上之效力，吴荣元并未取得涉案房屋的抵押权；借款到期后，即便林海松未归还借款，吴荣元仅得行使债权请求权，无权以抵押权人身份处分抵押物。因此，吴荣元在向谢时顺借款时将涉案房屋抵押给谢时顺的行为，在林海松没有偿还借款时通过签订三方协议的方式将涉案房屋抵偿给顺利公司的行为均系无权处分。物权法第一百八十六条、第一百九十五条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；债务人不履行到期债务时，抵押权人应与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得优先受偿。因此，吴荣元向谢时顺借款时关于到期未还，以涉案房屋满当处理给谢时顺所有的约定及于2006年12月28日通过签订三方协议的方式将涉案房地产抵偿给顺利公司的行为均因违反了物权法关于禁止流押的规定而无效。顺利公司关于其基于林海松未偿还借款的行为，由吴荣元作为抵押权人处分涉案房屋而取得房屋所有权的主张没有法律依据，本院不予支持。
关于涉案房屋的所有权人如何认定的问题。依据《房屋登记办法》第三十条、第三十一条之规定，顺利公司作为涉案房屋的开发商，应当在工程竣工验收后持有关资料向房屋登记管理部门申请涉案房屋的初始登记并因其合法建造房屋的行为取得涉案房屋的初始所有权；因此，顺利公司系涉案房屋出售之前的初始所有权人。林海松作为买受人与顺利公司签订房屋买卖合同后，顺利公司并未向其交付房屋亦未办理过户登记手续，故涉案房屋的所有权并未发生转移，仍为顺利公司所有。顺利公司在一审中提交涉案房屋权属登记证书从其存在形式上看并非初始登记证明，故涉案房屋的权属在开发完成后已经进行过变动。顺利公司主张的吴荣元通过行使抵押权的方式将涉案房屋流押给顺利公司的行为无效，故涉案房屋权属的变更登记在各方当事人之间不生物权法上之物权变动效力，顺利公司并未继受取得物权。原审判决在确认顺利公司的所有权人身份的前提下，认定顺利公司对涉案房屋的所有权系基于建造行为原始取得并无不当。顺利公司的相关上诉主张没有事实依据，本院不予支持。
关于买卖合同是否已经解除的问题。买卖合同系当事人双方意思表示一致所产生的契约，性质上系债权行为。顺利公司未提供任何证据证实双方通过协议方式或由当事人行使法定或约定解除权解除了合同，其以涉案房屋已由吴荣元处分给其为由主张合同已经解除没有事实和法律依据，本院不予支持，诉争的房屋买卖合同关系仍客观存在。
合同签订后，林海松已经以支付购房预付款、首付款、按揭贷款等方式向顺利公司付款1475577元的事实当事人各方均未提出异议，本院予以认定。林海松已经按照合同约定履行完毕其负有的付款义务，顺利公司作为房屋出卖人，理应按照合同约定在2005年5月28日之前将验收合格并取得相关批准文件的房屋交付给林海松，并在房屋交付后60日内配合林海松办理房屋过户手续；逾期履行相关义务的，应当按照合同约定承担违约责任。至于涉案房屋是否事实上已经出租给第三人，是否为第三人设定了抵押权的负担，均不影响顺利公司履行买卖合同义务。
林海松已经提起本案诉讼的情况下，顺利公司对于涉案房屋存在争议已经明知。依据《中华人民共和国担保法》第三十七条之规定，有争议的财产不得设定抵押，顺利公司在本案一审诉讼过程中将涉案房地产为案外人吴江市盛泽盛利织物整理厂申请的银行贷款设定抵押权的行为违反了担保法的禁止性规定，且系对林海松合同权利的恶意侵害，严重违反了民事主体所应遵循的诚实信用原则，顺利公司理应就其恶意的违法行为承担相应的民事责任。原审判决以顺利公司将涉案房屋抵押给他人且抵押权尚未到期为由对于林海松要求过户登记的主张未予支持没有法律依据，本院予以纠正。顺利公司理应配合完成过户义务，但因此产生的契税、办证等一切费用按照合同约定，应由林海松负担。本案并未涉及房屋买卖合同目的不能实现导致合同解除的情况，故原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条作为裁判依据确实有误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人顺利公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人林海松的上诉请求部分成立。顺利公司理应自行涤除其设定在涉案房屋上的抵押权并配合林海松办理房屋过户手续，按照国家标准计算的契税、办证等一切费用由林海松负担。原审判决关于房屋过户问题的处理上适用法律错误，本院予以纠正；结合二审出现的新情况，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第十三条之规定，判决如下：
一、维持苏州市吴江区人民法院（2013）吴江盛民初字第1554号民事判决第一项、第二项；
二、撤销苏州市吴江区人民法院（2013）吴江盛民初字第1554号民事判决第三项；
三、苏州顺利房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内自行涤除其设定于苏州市吴江区盛泽镇东方花园东二区15号房屋及土地使用权上的抵押权并协助林海松办理房屋所有权及土地使用权的变更登记手续，按照国家标准计算的契税、办证费等费用由林海松负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18080元，由苏州顺利房地产开发有限公司负担；二审案件受理费36160元，由林海松负担18080元，由苏州顺利房地产开发有限公司负担18080元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一五年二月十六日
书 记 员 田思诗