北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第12606号
上诉人（原审被告）邱锐，女，1968年7月18日出生。
委托代理人江荣生，男，1962年8月27日出生。
被上诉人（原审原告）北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号。
法定代表人梁少伟，副总经理。
委托代理人许玲玲，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人王嘉悦，北京市汉韬律师事务所律师。
上诉人邱锐与被上诉人北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第6991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月15日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长，法官蒙瑞、法官霍思宇参加的合议庭，于2014年9月19日进行了法庭询问，并于2014年9月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
信卫物业公司在一审中起诉称：2008年12月20日，邱锐与长乐公司签订《商品房预售合同》（合同编号：××）及《车库赠与协议》，主要约定：邱锐购买长乐公司房屋；北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）将房屋之地下车库赠与邱锐；邱锐接受长乐公司选聘的物业服务公司即信卫物业公司提供物业管理服务，物业费按房屋和车库的建筑面积收取，标准为7.9元每月每平方米。邱锐房屋及车库面积为373平方米。缴费时间为每半个缴费年度的第1天或之前预缴下一个半年的物业费，逾期交纳，则自逾期之日起满2个月之日起计，每逾期1日，按每月应缴费用之万分之一计算违约金。2010年6月29日，长乐公司将房屋和车库交付邱锐，邱锐办理了相应入住手续并缴纳至2011年6月30日。后邱锐未按约定缴纳物业费，信卫物业公司多次口头和书面催要，邱锐拖欠至今。故起诉，要求依法判令邱锐立即给付信卫物业公司2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费共计106081.20元及逾期付款的违约金4253.56元，支付律师费3000元，以上共计113334.76元。
邱锐在一审中答辩称：不同意信卫物业公司的诉讼请求，理由如下：1.前期物业合同没有签字盖章，没有法律效力，信卫物业公司不具有管理小区的权利，与邱锐的所有约定无效；2.信卫物业公司怠于职守，导致邱锐家中被水淹，给邱锐造成重大损失；3.信卫物业公司管理混乱，造成树木大批死亡，违章搭建严重，邱锐居住环境恶化，造成间接损失，根据《物业管理条例》第四十六条的规定，应予赔偿小区业主的重大损失；4.信卫物业公司即便有管理小区的权利，信卫物业公司作为物业服务企业，应在小区内的公告板中按照合同和规约的规定履行公布物业费收支情况使用等内容，信卫物业公司至今都未履行义务，违约在先，邱锐有权拒绝支付物业费；5.根据相关规定在信卫物业公司向法院提起诉讼前，必须启动业主委员会诉前督促程序，信卫物业公司未启动该程序不能直接起诉；6.物业费定位7.9元／平方米／月没有物价部门出具的相关依据，车库为半敞开，且为别墅必备的附属设施，因此不用按照总面积计算物业费；7.信卫物业公司要求邱锐给付违约金不公平，要求给付律师费没有法律依据。
一审法院审理查明：2008年12月20日，邱锐与长乐公司签订《商品房预售合同》（合同编号：××）及《车库赠与协议》，购买长乐公司房屋一套，该房屋房号为顺义区×号，车库编号1-311-6。在上述协议中明确约定物业费的标准为每月每平方米7.9元。每半年缴费1次。2010年6月29日，长乐公司与邱锐签订了车库及房屋交接单。2010年6月25日，邱锐签署物业管理确认函，确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。前期物业管理服务合同第九条中，规定每半年的第1天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满2个月之日起计，每逾期1日按每月应缴费用之万分之一计算。信卫物业公司如约为邱锐提供了相应的物业服务，但邱锐自2011年7月1日至2014年6月30日欠缴信卫物业公司物业费106081.20元。
一审审理中，针对邱锐质疑信卫物业公司是否有资格作为原告主张权利一项，信卫物业公司提交了双方签订的商品房预售合同1册，认为邱锐已在该合同骑缝页上签名且在双方均有签字的合同主文中也已经明确约定了信卫物业公司作为涉诉房屋小区的物业管理公司，因此为本案适格的权利主体。
一审庭审中，邱锐提交多组照片证明信卫物业公司物业服务存在瑕疵、车库面积不应按照总面积计算。信卫物业公司对证据真实性认可，但认为房屋漏水非信卫物业公司原因造成；制止违建情况非信卫物业公司职责；工程质量与信卫物业公司无关；树木能否存活属于客观原因，信卫物业公司已尽职责。
一审法院判决认定：信卫物业公司依约为邱锐提供了相应物业服务，邱锐作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。故信卫物业公司要求邱锐给付物业费，有事实依据和法律依据，但信卫物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，该院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减；邱锐迟延交纳物业费非恶意拖欠，信卫物业公司要求邱锐支付违约金4253.56元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；信卫物业公司要求邱锐支付律师费3000元，缺乏法律依据，对其请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、邱锐给付信卫物业公司2011年7月1日至2014年6月30日期间的物业管理费103960元，于判决生效之日起10日内履行；二、驳回信卫物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
邱锐不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一、1.根据邱锐与长乐公司签署的相关内容约定了物业服务企业应该向业主公布物业费收支情况、物业费年度的计划、预算等情况。信卫物业公司没有尽到告知义务，违约在先。2.信卫物业公司对小区内的违章建筑未履行制止并举报不法行为的义务。信卫物业公司没有履行上述义务违约在先，邱锐有权拒交物业费。二、根据相关法律规定信卫物业公司向法院提起诉讼追缴邱锐物业费之前必须先启动业主委员会的督促程序。三、信卫物业公司主体不适格。信卫物业公司一审中提交的证据不能证明其具备收取物业费的主体资格，只能证明双方之间具有物业管理服务合同关系。邱锐上诉请求：依法撤销一审判决，驳回信卫物业公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由信卫物业公司承担。
信卫物业公司服从一审法院判决，其针对邱锐的上诉请求及理由答辩称：1.信卫物业公司为向邱锐提供物业服务的适格主体，长乐公司与信卫物业公司签署了物业合同，长乐公司委托信卫物业公司对顺义区丽来花园3区提供物业服务。长乐公司向邱锐交付房屋的时候，已经出具了确认函，信卫物业公司是为邱锐服务的适格主体。2.信卫物业公司依据物业合同和临时管理规约已经履行了相应的义务，不存在违约情况。3.信卫物业公司已经尽力采取措施制止违建行为，邱锐如果主张违建对其造成的损失应当向违建行为人主张；4.物业合同和管理规约约定物业费每半年交付1次，所以邱锐与信卫物业公司之间没有先履行义务。综上信卫物业公司认为邱锐的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，应予驳回。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《车库赠与协议》、北京市地名办公室关于顺义区“丽来花园”命名的通知复印件、北京市门楼牌编号证明信复印件、物业确认函1份、《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》1份、《临时管理规约》、滞纳金明细、律师函、诉讼事务委托代理合同1份、照片4组等在案佐证。
本院认为：当事人应当为自己的主张提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。信卫物业公司依约为邱锐提供了相应物业服务，邱锐作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业费。信卫物业公司要求邱锐给付物业费的主张，有事实依据和法律依据。邱锐主张信卫物业公司在从事物业服务过程中存在瑕疵，一审法院判决根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减并无不当；邱锐上诉主张不应交纳物业费，但并未就此提供充分证据进行佐证，本院对此不予支持。综上，邱锐的上诉请求和理由均缺乏事实及法律依据，本院不予采信；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1283元，由北京信卫物业管理有限公司负担83元（已交纳），邱锐负担1200元，（本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费2400元，由邱锐负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 霍思宇
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 沈 力