浙江省德清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖德武民初字第637号
原告德清升宇置业有限公司。
法定代表人陈健民。
委托代理人孙炎霞。
被告连赟。
原告德清升宇置业有限公司（以下简称原告）与被告连赟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员梁帅适用简易程序，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙炎霞、被告连赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年3月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的御景公馆诚园5幢3单元807号商品房，合同总价款48万元。合同约定付款方式采取分期付款，于合同签订之日支付定金5万元，合同签订七日内支付购房款首付29万元（定金可充作首付款）；剩余购房款19万元作为按揭贷款，于合同签订之日起十个工作日内向原告指定的按揭贷款银行提交办理按揭贷款所需的全部材料。截止到2011年3月12日被告共支付购房款29万元，尚有19万元购房款未支付。原告已经按照合同约定全面履行了自己的义务，但被告自合同签订之日起至今既不办理按揭贷款的相关手续，亦未支付所有购房款。根据合同第八条约定，被告应承担逾期付款的违约责任，现原告要求被告继续履行合同，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之五的违约金。原告于2012年12月18日和2014年1月18日向被告发出催款通知书、律师函，督促被告付款或会同原告一起办理按揭贷款手续，但被告至今既不付款也不办理按揭贷款手续。故诉至法院，请求判令：1.被告立即支付原告购房款19万元；2.被告承担逾期付款违约金110960元（时间自2011年3月15日起暂计算至2014年5月27日止，共1168天，按每日支付逾期应付款的万分之五计算，以后的违约金计算到购房款实际付清为止）；3.被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，（一）违约责任不在被告，所以被告不应支付原告违约金及承担诉讼费。1.被告在合同签订后十个工作日内与原告工作人员案外人邵康一同前往建设银行提交了按揭贷款材料，当时建设银行工作人员称二套房贷款基准利率要上调25%，并要到一楼办理理财产品，面对如此不公的政策，原告当时决定不办理银行按揭。过了几天，案外人邵康追问办理贷款事宜，原告明确告知想更改付款方式及房款总价，但过了一段时间，案外人邵康电话称坚持原合同不同意协商。2.双方买卖合同系2011年3月5日签订，但原告于2011年4月6日才在德清县房管处申请登记备案，创建预告登记证是在2011年5月11日，且被告未授权原告代领该证。但买卖合同却要求被告在合同签订后十个工作日内提交办理按揭贷款所需的全部资料，逾期承担违约责任，这个期限内，被告根本无权办理，不应承担违约责任。3.消费者权益保护法规定，格式合同对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任的，格式合同应判定无效。（二）原告应承担逾期付款违约责任。1.预售商品房按揭是特殊的担保方式，被告按合同提供所有按揭材料给原告指定的按揭银行后，若经银行审查仍有欠缺需补齐的资料，原告有义务在书面通知中明确说明。原告应对该故意隐瞒真实情况的行为负全部责任。2.原告关于补齐资料的通知于2012年12月28日发出，此时间距离合同约定办理按揭时间超出9个月13天。在此期间被告多次与原告协商变更付款方式及金额，对方均不同意，执意要求按合同办。（三）原告违反法律规定及合同约定。1.《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，房地产开发企业预售商品房时，应自商品房预售合同签订之日起30日内备案。2.《城市商品房预售管理办法》规定，预售人应在商品房预售合同签约30日内办理登记备案手续。3.双方买卖合同第二十七条规定原告应从2011年3月5日起30日内，申请登记备案，但原告申请登记备案时间超出该日期。（四）根据合同法第五条、第六条、第七条的一般规定，被告现要求原告补齐附件内容、撤换附件一房屋平面图、将附件四中装饰设备表明品牌及质量标准、重新订立附件八的合同补充协议。（五）被告收到原告发出的房屋交付使用通知书后于2012年12月31日前往售楼部，当时原告工作人员均不接待，自该日起，被告从未享受过原告提供的应有待遇，甚至任何有关消息都不予发送答辩人。（六）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第二十三条的规定，买受人以担保贷款方式付款，但因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。
原告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
证据1.《商品房买卖合同》及作为合同附件八的《补充协议》原件各1份，用以证明原告与被告于2011年3月25日签订上述合同及协议，房屋总价款为48万元，付款方式为采取按揭贷款，并约定了违约责任等事实。
证据2.销售不动产统一发票原件2份，用以证明被告分别于2011年3月5日、2011年3月12日向原告支付购房款5万元和24万元，合计29万元的事实。
证据3.《通知》及相应的快递凭证原件各1份，用以证明原告于2012年12月18日向被告发出《通知》，催促被告在收到通知后15日内办理银行按揭贷款手续，支付剩余购房款19万元的事实。
证据4.《律师函》复印件1份、相应的快递凭证原件1份，用以证明原告于2014年1月18日向被告发出《律师函》，催促被告会同原告一起办理按揭贷款手续，或者以现金补足该部分购房款，或者与原告协商分期支付方案；若被告仍对违约问题不作处理或解决，将诉诸司法手段解决，并根据合同第八条的约定追究其全部违约责任的事实。
证据5.竣工验收备案证明书复印件1份，用以证明原告开发的御景公馆诚园5幢3单元807号商品房已经竣工验收合格，并于2012年12月20日在德清县建设局备案，原告无违约行为的事实。
被告质证认为，对证据1，真实性无异议，合不合法不知道，这份合同没有保护被告权益，都是保护原告的，双方有纠纷如何解决没有写。对证据2，无异议。对证据3，收到过该通知书。对证据4，收到过该律师函，但之后被告马上去原告处进行协商，原告没有按照律师函上写的去做，而是让被告等，到第二天电话通知被告说不协商，要么按照合同来要么上法庭。对证据5，有异议，不知道房屋是否符合交房条件，没有看到过这个证明书。
本院认证认为，对证据1，符合有效证据的条件，能证明原、被告签订了该买卖合同，以及合同的相关约定；对被告对证据合法性的质疑，并无证据予以证明，故对被告的质证意见不予采纳。对证据2，符合有效证据的条件，可以证明待证事实，予以采信。对证据3，可以证明原告向被告发出《通知》的事实，但根据《通知》内容，原告仅向被告提出提交贷款资料的要求，并未提出支付剩余购房款的要求。对证据4，可以证明被告收到过该份《律师函》；至于之后双方是否协商成功，并非该证据的证明目的，故对该节事实本院不予认证。对证据5，案涉房屋的竣工验收备案有德清县住房和城乡建设局盖章确认，故可以证明案涉房屋已经通过验收并于2012年12月20日备案的事实。
本院经审理，查明以下事实：2011年3月5日，原、被告双方签订了“浙商合湖字1002680号”《商品房买卖合同》，约定原告向被告预售坐落于御景公馆小区诚园5幢3单元807号房屋，预售许可证号为“德售许字（10）第019号”，总价款为48万元。《商品房买卖合同》第七条约定支付方式为：在合同签订当日支付购房款定金5万元；合同签订七日内支付购房首付款29万元（定金可充作首付款）；剩余19万元作为按揭贷款，被告应于合同签订之日起十个工作日内向原告指定的按揭贷款银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，如因买受人原因逾期未提交上述全部资料的，视为买受人未按合同规定的时间付款，买受人应按合同第八条承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定逾期付款违约责任为，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同日，双方另签订《补充协议》作为合同附件八，其中第五条约定，若因银行贷款政策变化或其他原因，导致买受人可获准的贷款额度不足的，被告应在接到原告通知之日起15日内将不足部分的款项支付给出卖人，如未在通知期限内付款，视为买受人未按本合同约定付款，被告应按合同第八条规定承担违约责任。
被告依约支付了29万元首付款后，未能办理出后续19万元的按揭贷款。之后被告多次与原告协商变更支付方式及价款总额未果。原告于2012年12月18日向被告发出《通知》，称被告提供的申请贷款资料欠缺，要求被告在接通知15天内补齐。但被告仍未能办理出按揭贷款，后原告于2014年1月18日委托浙江广明律师事务所发出《律师函》，认为被告行为严重违约，要求被告在接函后五日内会同原告向按揭银行提交贷款所需资料或者以现金补足该部分购房款，并可就支付方式及违约责任进行协商，否则将追究被告的全部违约责任。经查，被告于2014年1月19日收到该《律师函》。
本院认为，本案的争议焦点在于：一，被告的行为是否构成违约？第二，若被告行为属违约，应负担何种违约责任？
关于争议焦点一，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及作为合同附件八的《补充协议》均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《商品房买卖合同》第七条，对于剩余的19万元购房款系采取按揭贷款方式支付，被告须向银行提交贷款所需全部资料，若因被告原因未能提交，则视为未按规定时间付款而承担违约责任。而《补充协议》第五条又约定，若因银行贷款政策变化或其他原因，导致被告可获准的贷款额度不足的，被告应在接到原告通知之日起15日内将不足部分的款项支付给出卖人，否则视为未按规定时间付款而承担违约责任。因此，被告负有两项合同义务，一是向银行提交贷款所需的全部资料；二是若未办理或未足额办理出贷款，在接原告通知后15日内付清购房余款。
对于第一项合同义务，原告虽称贷款未能办理系由于被告未能提交按揭贷款所需的全部资料，但仅作陈述，并未能提供充足的证据证明其主张。原告向被告发出的《通知》也系原告单方作出，其中内容未经被告认可，又无贷款银行的证明予以补强，不足以证明贷款未能办理的原因系被告未提交相应资料。因此，依在案证据，无法认定被告违反了第一项合同义务。对于第二项合同义务，由于原告已于2014年1月18日委托发出《律师函》，明确要求被告在接函后会同原告提交贷款所需资料或者以现金补足该部分购房款，而被告之后仍未能办理出贷款也未补足付清剩余房款，应视为违反了第二项合同义务。据此，本院认定，被告在未能办理出按揭贷款的情况下，在接到原告发出的要求补足剩余购房款通知后未付清购房余款，其行为违反了双方《补充协议》第五条的约定，构成违约。
对于被告所称其未违约的各项抗辩意见，分析认定如下：1.对于被告提出的其系由于银行不公政策才未办理出贷款的抗辩意见，本院认为，首先，银行给予何种贷款政策系被告与银行之间的另一重法律关系，而与本案双方当事人的责任无涉。其次，双方约定，在无法办理出贷款时，被告需在接到原告通知后15日内付清余款。因此，被告并不是因未能办理出贷款而违约，而是因为在未办理出贷款且接原告通知后，未能依约付清余款而违约，故对被告该点抗辩意见不予采纳。2.对于被告提出的原告备案登记延迟的抗辩意见，本院认为，依被告所述，原告应于房屋买卖合同签订后（2011年3月5日签订）30日内即2011年4月4日前申请备案，实际于2011年4月6日申请。原告的申请时间虽出现2天延迟，但并不构成根本违约；且原告发出《律师函》要求被告补足剩余房款的时间在2014年1月18日，之间已间隔2年多之久，该登记延迟并不影响被告利益，故对被告该点抗辩意见不予采纳。3.对于被告提出的其多次要求变更支付方式与价款但原告未同意、故逾期付款责任在原告的抗辩意见，以及要求重新签订补充协议、要求变更合同附件内容的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”被告作为完全民事行为能力人，在合同上签字后理应严格履行，不能在对方当事人不同意的情况下，单方要求变更合同内容或加重对方义务，故对原告该点抗辩意见及主张不予采纳。4.对被告提出的原告有通知其欠缺何种材料的告知义务的抗辩意见，经审查双方合同及补充协议，并无此项约定，故对被告该项抗辩意见不予采纳。5.对于被告提出的原告在发出《通知》后未享受业主应有待遇的抗辩意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被告作为房屋买受人，其依据合同有支付价款的先履行义务，在其未能履行全部义务的情况下，原告有权拒绝履行在后的相应义务，故对被告该点抗辩意见不予采纳。6.对于被告提出的本案合同系格式合同，不公平且违反消费者权益保护法因而无效的抗辩意见，本院认为，格式合同并不意味着必然无效；被告作为房屋的买受人，理应负担支付价款的义务，不能因为原告要求其支付价款就认为不合理，故对被告该点抗辩意见不予采纳。7.对于被告提出的依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》，本案属因不可归责于当事人双方事由导致未能订立贷款合同，被告可以请求解除合同的抗辩意见。本院认为，首先，根据被告的《答辩状》其未能办理出贷款系由于其主观上认为银行政策不公（利率及要求办理理财产品）而主动拒绝办理贷款，不能据此认定其属于“因不可归责于当事人双方”而未办理出贷款的情形。其次，《补充协议》第五条已约定在未能办理贷款时，被告应在接通知后付清不足部分，被告未能补足余款已违反该条约定，不能因自身的违约行为而主张合同解除。故本院对被告的该点抗辩意见不予采纳。
关于争议焦点二，《补充协议》第五条约定，未办理出按揭贷款时，被告应在接到原告通知之日起15日内将不足部分的款项支付给原告，逾期不支付的视为未按合同约定付款，应按《商品房买卖合同》第八条规定承担违约责任。而《商品房买卖合同》第八条规定逾期付款违约责任为，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。现原告诉请继续履行合同，被告应依约支付相应违约金。
对于合同中“应付款期限”的确定，因《商品房买卖合同》第七条关于付款方式及期限中并未明确最后一笔19万元款项的具体支付时间，只是对被告提交贷款资料时间作出了约定，故本院依据《补充协议》第五条确定该“应付款期限”，即被告应在接到原告“通知”之日起15日内支付。但原告先后发出两份带有通知性质的文书，分别为《通知》、《律师函》，前者仅要求被告补齐材料，后者才提及要求被告以现金补足房款，存在将何者视为补充协议中所指的“通知”的争议。对此，本院认为，从该两份通知性文书的内容看，该在先的《通知》仅要求被告补齐资料，即使此时原告享有要求被告补足余款的权利，也应视为原告自由处分了该权利，即选择了不立即要求被告补足余款、而是要求补齐贷款资料争取办理出贷款的方式，故不能将该《通知》视为“应付款期限”的参照。而在后的《律师函》已明确对被告提出了以现金方式补足剩余购房款的要求，应视为原告在贷款无法办理出时，已选择性行使了要求补足房款的权利。另外，从合同条款解释的角度看，在应以哪一份通知文书作为《补充协议》中的“通知”的问题上，该《补充协议》第五条存在两种以上的解释；又由于该《补充协议》第五条系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，应作出对原告不利的解释，即应以发出时间在后的《律师函》作为补充协议中所指的“通知”。综上，本院认定，应以2014年1月18日发出的《律师函》作为《补充协议》第五条中提及的“通知”，故根据该第五条的约定，被告应在收到该《律师函》的15日内付清余款。
经查，被告系于2014年1月19日实际收悉该《律师函》，因此，被告应于2014年2月3日前付清购房余款。现被告拖欠至今未付，除应支付剩余的购房款外，还应依约须自“应付款期限”的次日即2014年2月4日起支付违约金，违约金计算至原告诉请暂计的2014年5月27日为10735元（19万元×0.5‰／日×113日＝10735元），其后的违约金以拖欠的购房款为基数、按每日万分之五的标准支付至判决确定的给付之日。依上述标准，本院对原告主张剩余购房款的诉请予以支持；对原告主张违约金的诉请中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连赟于本判决生效之日起十日内向原告德清升宇置业有限公司支付购房款19万元。
二、被告连赟于本判决生效之日起十日内向原告德清升宇置业有限公司支付违约金10735元（自2014年2月4日暂计至2014年5月27日，其后的违约金以拖欠的购房款为基数、按每日万分之五的标准支付至判决确定的给付之日）。
三、驳回原告德清升宇置业有限公司的其他诉讼请求。
若被告连赟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5814元减半收取2907元，由原告德清升宇置业有限公司负担968元，由被告连赟负担1939元，限于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 梁 帅
二〇一四年九月二十五日
代书 记员 郑秋萍