广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0404民初2156号
原告（反诉被告）：珠海新世界物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区金海大道新世界海滨花园7号楼首层。
法定代表人：黄少媚，董事长。
委托诉讼代理人：刘德海，男，1970年10月10日出生，汉族，住重庆市巫山县，系公司员工。
委托诉讼代理人：鞠晖，男，1975年1月31日出生，汉族，住江西省高安市，系公司员工。
被告（反诉原告）：滕霞，女，1983年7月20日出生，鄂伦春族，住珠海市香洲区，系珠海金海新世界花园6栋602房的业主。
原告（反诉被告）珠海新世界物业管理有限公司（以下简称新世界物业）与被告（反诉原告）滕霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，依法由审判员陈德玉独任审判，于2017年12月14日两案合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新世界物业的委托诉讼代理人刘德海、鞠晖，被告（反诉原告）滕霞到庭参加了诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告新世界物业向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年11月1日至2014年3月31日的物业管理费805.65元及违约金（以每月欠缴费用为基数，按每日3‰计算，从次月5日起计算至实际清偿日，暂计至2017年5月10日为6368.14元）；2.判令被告向原告支付2014年1月1日至2017年4月30日分摊电费733.75元、2014年1月1日至2014年9月3日的分摊水费10.06元、2013年11月1日至2016年8月31日的垃圾处理费272元，以上合计1015.81元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：受建设单位委托，新世界物业为珠海金海新世界花园提供前期物业服务，物业管理费标准为：1.9元/月/平方米，如约为该小区提供了良好的物业服务。滕霞是该小区6栋602房的业主，自2013年11月1日起开始欠缴物业管理费等费用。新世界物业多次催收未果，为维护自身的合法权益，遂诉至法院。
原告新世界物业向本院提交以下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.收楼手续单；3.（新世界·康桥）前期物业服务协议；4.物业服务手册承诺书签名页；5.律师函、催款函；6.邮单；7.缴款通知单；8.公共分摊水电明细；9.2013年10月收楼通知的EMS邮单；10.珠海金海新世界花园前期物业服务合同。
被告滕霞辩称，一、新世界物业主张2013年11月1日至2014年3月31日的物业管理费及违约金缺乏法律依据。（一）收楼手续单、业主资料登记表可以证明收楼日期是2014年3月29日，故本人成为珠海金海新世界海滨花园小区业主且应当开始缴纳物业管理费的日期为2014年3月30日，而不是新世界物业所述的自2013年11月1日起开始计算物业管理费；（二）本人在成为小区业主后一直向新世界物业缴纳物业管理费；（三）前期物业服务协议非由本人签字确认，没按本人手印，也没有签署日期。本人此前从未看到此份协议，也没有同意违约金按每日3‰计算，该协议是新世界物业伪造的。综上，本人未欠缴新世界物业的物业管理费和违约金。二、新世界物业主张的分摊电费和分摊水费的起算时间错误，本人没有欠缴垃圾处理费。（一）本人成为小区业主的日期是2014年3月30日，因此分摊电费和分摊水费的起算日期应当从2014年3月30日开始，并非新世界物业所述的从2014年1月1日开始起算；（二）本人在2014年3月29日办理收楼手续之后，因房屋质量问题需要新世界物业修缮，导致本人一直无法入住。房屋修缮完毕后，本人从2016年11月开始入住小区，并按时缴纳垃圾处理费。本人并没有欠缴垃圾处理费。综上，新世界物业主张的分摊电费、分摊水费和垃圾处理费金额计算错误。三、本案诉讼费用应当由新世界物业承担。本案的起因是由新世界物业拒绝给本人已购楼房钥匙、故意造成收楼矛盾，在此期间本人多次去新世界物业缴纳费用，新世界物业以各种理由推托，未准确回复，也未进行协商。综上，恳请法院依法驳回诉讼请求。
被告滕霞向本院提交以下证据：1.珠海新世界物业管理有限公司服务收据和发票；2.楼宇情况验收检查表；3.工程整改申报表；4.房间用水明细；5.房间用电明细；6.与物业通话记录清单及光盘。
被告滕霞向本院提起反诉，提出以下诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还2014年4月l日至2016年10月30日的不当得利物业管理费2506.8元及利息（按银行同期贷款基准利率，从2014年4月1日起，暂计至起诉之日为258.87元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：滕霞（反诉原告）于2014年3月29日签署收楼手续单，成为珠海金海新世界海滨花园小区业主，从2014年4月到2016年11月楼房空置期间，被告珠海新世界物业管理有限公司按照物业服务费,1.9元/平方米收取费用，依据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令[2001]第28号）第五、六、七条规定，被告多收取原告的物业管理费属不当得利。
被告滕霞向本院提交以下证据：1.水费缴纳清帐单；2.电费缴纳明细单；3.不当得利利息计算明细;4.《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令[2001]第28号）。
原告新世界物业辩称，一、滕霞所称的房屋质量问题都是一般的、小的装修瑕疵，不影响居住使用，而且新世界物业也及时修复。二、房屋是否空置是被告使用房屋的权利，不能成为不交费的理由。三、《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（珠海市人民政府令[2001]第28号）已废止，珠海市政府于2008年颁布了新法。
本院经审理认定事实如下：2010年3月1日，建设单位珠海市新世界康居发展有限公司与物业服务企业新世界物业签订了《前期物业服务合同》，约定：新世界物业对位于金湾区三灶镇金海大道与青湾路交汇处的珠海金海新世界花园提供物业服务；合同期限自2010年3月1日起至2021年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；业主应于《商品房买卖合同》约定的交楼之日起按时交纳物业服务费用（物业服务资金）；总层数在七层（含）以上的高层住宅收费标准为1.9元/月/平方米，不含公共分摊费用；业主或物业使用人违约，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日3‰的标准向新世界物业支付违约金。新世界物业还提供了一份（新世界·康桥）前期物业服务协议，以证明滕霞接受开发商的委托进行前期物业服务，但滕霞违反了其与开发商签订的合同，拒绝签订前期业务服务协议。而滕霞认为该份协议系伪造，没有其签名。
滕霞系珠海金海新世界花园小区6栋1302房的业主，于2011年9月28日与珠海市新世界康居发展有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同显示：建筑面积为85.21平方米，交付期限为2013年10月30日。该合同附件三《合同补充协议》第二条第（五）款约定：“买受人确认：买受人在购买该商品房之前，已知悉出卖人选聘了管理该商品房所在小区的物业服务企业，买受人对销售现场公示的《前期物业服务合同》内容已充分了解，无异议，愿意自收楼之日起按该合同中约定的收费标准向物业服务企业支付物业服务费，遵守该合同中其他条款并按该合同条款与物业服务企业签订《前期物业服务协议》；如逾期付款，则买受人应从逾期之日起至实际支付之日止每日按《前期物业服务合同》及《临时管理规约》相关规定计付违约金。”该合同附件三《合同补充协议》第五条第（一）款与第（七）款约定：“买受人同意买受人应按期收楼，出卖人不需就此承担包括逾期交楼在内的任何责任。在合同约定交付时间出卖人已具备合同约定交付使用条件，但买受人以装修、装饰、设备、外观等等不属于严重影响正常居住使用的问题为由拒绝收楼，则该商品房视为已按照合同约定收楼时间交付。”该合同及附件有滕霞的签名捺印确认。
新世界物业提供了滕霞签名的收楼手续单和按滕霞购房合同所留地址邮寄的通知收楼的EMS邮单，以证明其于2013年10月通知滕霞收楼，但滕霞于2014年3月29日才收楼。在庭审中，滕霞称其曾到开发商处变更收件地址，未收到新世界物业寄出的收楼通知，但未提供证据证明其曾变更过收件地址。滕霞表示即便2014年3月29日在收楼手续单签名时，也在收楼手续单的滕霞签名旁备注了“验收中出现问题未整改不代表已收楼”，房屋的整改尚未完成，其签名并非确认收楼。滕霞还提供了珠海新世界物业管理有限公司服务收据和发票，显示其于2013年4月1日至今一直缴纳物业管理费，以证明其并非故意拖欠物业管理费。
新世界物业提供了公共分摊水电明细，以证明滕霞欠缴2014年1月1日至2017年4月30日分摊电费733.75元、2014年1月1日至2014年9月3日的分摊水费10.06元。在庭审中，滕霞称分摊电费、水费应从收楼之日的次日2014年3月30日开始起算。滕霞还提供了房间用水、用电明细，以证明其于2016年11月前未实际居住涉案房屋，并称垃圾处理费应从实际居住日2016年11月开始起算，实际并未欠缴垃圾处理费。
滕霞提供了楼宇情况验收检查表、工程整改申报表、与物业通话记录清单及光盘，显示其房屋出现门框起皮、橱柜边框开裂、墙面起泡和地板瓷砖缺损等问题，为此滕霞与新世界物业反复沟通。在庭审中，新世界公司表示这些问题都是一般的、小的装修瑕疵，不影响居住使用，而且也已及时修复。
滕霞就其反诉请求提供了水费缴纳清帐单、电费缴纳明细单、不当得利利息计算明细和2001年的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，以证明新世界物业多收了2014年4月l日至2016年10月30日的物业管理费2506.8元，为不当得利。在庭审中，新世界物业称该办法已于2016年3月废止，应参照珠海市政府2008年的《珠海市物业管理条例》。
另查明，新世界物业发出了律师函、催款函、缴款通知单，要求滕霞缴纳欠款。
上述事实有原、被告提供的证据及庭审陈述在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位珠海市新世界康居发展有限公司与物业服务企业新世界物业签订了《前期物业服务合同》。滕霞系珠海金海新世界花园小区6栋602房的业主，在《商品房买卖合同》上签字捺印，表示对《前期物业服务合同》的内容无异议，愿意自收楼之日起按该合同中约定的收费标准向物业服务企业支付物业服务费。《前期物业服务合同》对滕霞有约束力，滕霞以其并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。双方系物业服务合同关系，应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。
一、关于新世界物业主张的物业管理费。新世界物业主张应从2013年11月1日起算物业管理费，而滕霞认为其于2014年3月29日才收楼，应从2014年4月1日起算物业管理费，不存在欠缴物业管理费的情况。本院认为，《前期物业服务合同》约定：业主应于《商品房买卖合同》约定的交楼之日起按时交纳物业服务费用，该约定对滕霞有约束力。滕霞也在《商品房买卖合同》签名确认了交楼之日为2013年10月30日。此外，《商品房买卖合同》附件三《合同补充协议》第五条第（七）款也规定，在合同约定交付时间出卖人已具备合同约定交付使用条件，但买受人以装修、装饰、设备、外观等等不属于严重影响正常居住使用的问题为由拒绝收楼，则该商品房视为已按照合同约定收楼时间交付。本案中，滕霞房屋出现门框起皮、橱柜边框开裂、墙面起泡和地板瓷砖缺损等问题，但不属于严重影响正常居住使用的问题，故交楼之日应为合同约定的2013年10月30日。综上，新世界物业主张从2013年11月1日计算至2014年3月31日的物业管理费805.65元，未违反法律规定，本院予以支持。
二、关于新世界物业主张的物业管理费违约金。滕霞提供的楼宇情况验收检查表、工程整改申报表显示，其房屋存在门框起皮、橱柜边框开裂、墙面起泡和地板瓷砖缺损等问题，导致其于2014年3月29日才在收楼手续单上签名，但仍备注了“验收中出现问题未整改不代表已收楼”。滕霞提供的与物业通话记录清单及光盘，也显示其与新世界物业反复沟通。本院认为，因房屋质量问题，导致滕霞反复与新世界物业进行沟通和处理该问题，自2013年4月1日才开始缴纳物业管理费，新世界物业与滕霞的沟通缺乏人性化，导致本争议的产生。此外，滕霞从2014年4月1日至今一直缴纳物业管理费，并非故意拖欠2013年11月1日至2014年3月31日的物业管理费。故对于新世界物业关于物业管理费违约金的主张，本院不予支持。
三、关于新世界物业主张的分摊电费、水费。滕霞认为起算日期应为2014年3月30日，根据上述第一项的理由，起算日期应为2013年11月1日，本院不予采纳滕霞的观点。新世界物业主张2014年1月1日至2017年4月30日分摊电费733.75元、2014年1月1日至2014年9月3日的分摊水费10.06元，提供了公共分摊水电明细予以佐证，滕霞也未提交有效的证据予以反驳，本院予以支持新世界物业的主张。
四、关于新世界物业主张的垃圾处理费。新世界物业主张滕霞欠缴垃圾处理费272元，仅有新世界物业单方出具的缴款通知单，未有其他原始证据予以佐证。滕霞也对该垃圾处理费不予认可，故本院对于新世界物业主张的垃圾处理费不予支持。
五、关于滕霞反诉请求返还的物业管理费及利息。滕霞认为物业管理费收费标准1.9元/月/平方米过高，应按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的标准计算物业管理费，而新世界物业认为应按《珠海市物业管理条例》的规定。本院认为，珠海市政府2001年施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第二条规定了该办法仅适用于香洲区行政区域，而2008年施行的《珠海市物业管理条例》第二条规定了该条例适用于本市行政区域。涉案小区地处珠海市金湾区，不适用《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》，应适用《珠海市物业管理条例》。《珠海市物业管理条例》第四十九条第二款规定，建设单位未在房屋买卖合同中载明前期物业管理服务费用标准的，按照政府指导价的最低标准执行。本案中，《前期物业服务合同》已明确规定了总层数在七层（含）以上的高层住宅收费标准为1.9元/月/平方米，滕霞应按合同约定的收费标准支付物业管理费。滕霞认为1.9元/月/平方米的收费标准过高，主张新世界物业应返还2014年4月l日至2016年10月30日的物业管理费2,506.8元及利息，本院不予支持。
综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滕霞于本判决生效之日起七日内向原告原告（反诉被告）珠海新世界物业管理有限公司交纳2013年11月1日至2014年3月31日的物业管理费人民币805.65元、2014年1月1日至2017年4月30日分摊电费人民币733.75元、2014年1月1日至2014年9月3日的分摊水费人民币10.06元，合计人民币1549.46元；
二、驳回原告（反诉被告）珠海新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）滕霞的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由原告（反诉被告）珠海新世界物业管理有限公司负担20元，由被告（反诉原告）滕霞负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 陈德玉
二〇一七年十二月十八日
法官助理 黄国靖
书 记 员 伍淑芳