浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3368号
上诉人（原审原告）：李南。
上诉人（原审原告）：王杰。
两上诉人共同委托代理人：朱魁贞。
被上诉人（原审被告）：杭州野风欣代房地产开发有限公司。
法定代表人：俞蘠。
委托代理人：胡超。
委托代理人：胡申东。
上诉人李南、王杰与被上诉人杭州野风欣代房地产开发有限公司（以下简称野风欣代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余塘民初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2014年4月9日，李南、王杰、野风欣代公司签订购房合同一份，约定李南、王杰向野风欣代公司购买案涉房屋，产权登记建筑面积79.57平方米，其中套内建筑面积46.6平方米，应分摊的共有建筑面积32.97平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6924.33元，房屋总价款为550969元；购房合同第九条第2款规划设计变更的约定中约定：“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……”购房合同第十四条关于产权登记的约定中约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年5月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金。……”补充协议第七条第1点约定：“买受人根据合同约定要求退房的，应在退房条件成就之日起15日内以书面形式提出，未在上述约定期限内向野风欣代公司提出退房要求的，视为放弃退房的权利。”双方还就其他事项进行了约定。2014年4月10日，野风欣代公司将案涉房屋交付给李南、王杰。同日，李南、王杰向野风欣代公司支付房款550969元。同月11号，李南从野风欣代公司处领取购房合同原件1本，房屋所有权证原件1本，住房申报表原件1份，余杭查档记录原件1份，预告登记1本，并在客户办三证资料签收单上签字。2015年4月30日，李南、王杰向野风欣代公司发出律师函，要求解除购房合同，退还购房款并按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付利息。原审庭审中，李南、王杰表示案涉房屋已经装修入住。根据现场勘察情况，李南、王杰认为案涉房屋一楼与浙江省商品房买卖合同所附一层平面户型图（见附图）相比，存在规划设计变更的情况为：1.从交付房屋的水、气等管道的布局来看，户型图中北侧露台的实际功能应为厨房；2.从交付房屋的雨、污等水管的布局来看，户型图中南侧露台的实际功能应为卫生间；3.南侧露台三根下水管（即第二条中所指的雨污等水管）的安装位置由户型图中与北侧墙平行改为与北侧墙垂直。李南、王杰于2015年5月29日向原审法院起诉，要求：1、解除李南、王杰与野风欣代公司的浙江商品房买卖合同及其补充协议；2、判令野风欣代公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：李南、王杰、野风欣代公司签订的购房合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按照上述约定履行义务。本案的争议焦点有二：（一）关于迟延交付土地权属证书的问题。首先，购房合同约定野风欣代公司向李南、王杰交付房屋所有权证及土地使用权证的目的是为办理房屋转移登记，虽然野风欣代公司提供的证据不足以证明其关于未交付土地权属证书并不影响李南、王杰办理房屋转移登记的主张，但现有证据亦不足以证明存在李南、王杰无法办理房屋转移登记的情况，且从常理上判断，在野风欣代公司已完成交付案涉房屋及其房屋所有权证这一合同主要义务的情况下亦不存在拒不履行交付土地权属证书这一附随义务的理由。另，房屋权属证书的交付需要买卖双方的相互配合，李南、王杰在庭审中亦表示至今未向野风欣代公司提出交付土地权属证书的要求。其次，虽然购房合同补充协议中关于李南、王杰行使解除权的时间为退房条件成就之日起15日内的条款，仅对李南、王杰的解除权进行了限制，加重其责任，应系无效的格式条款，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，即使本案中野风欣代公司确实违反了交付土地权属证书的合同义务，李南、王杰行使的解除权也自验收交接之日起经过一年后即消灭。（二）关于规划设计变更的问题。李南、王杰认为野风欣代公司交付的案涉房屋存在功能用房位置调整，直接导致两个露台变为厨房和卫生间的情形，应当认定为规划设计变更。野风欣代公司则认为其交付的案涉房屋符合购房合同所附房屋平面图。在原审法院组织的现场勘验中，双方对南侧露台三根下水管的位置走向发生变化均无异议，其余涉及双方约定的结构形式、户型、空间尺寸、朝向方面，双方均未提出与所附房屋平面图不同之处。原审法院认为，野风欣代公司交付的案涉房屋已经取得浙江省建设工程规划核实确认书，并已经竣工验收备案，但李南、王杰提供的证据不足以证明案涉房屋在结构形式、户型、空间尺寸、朝向方面与购房合同所附平面图存在差异，且其所主张的功能用房位置调整及其所需的水、气、雨、污等管道布局的差异，属于规划设计变更的情形。故李南、王杰以案涉房屋存在规划设计变更为由要求解除购房合同的主张，理由不成立，原审法院不予采纳。另外，即使李南、王杰关于案涉房屋存在规划设计变更的主张成立，现李南、王杰已对案涉房屋装修，并入住，一旦其请求得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失的赔偿，而同时，李南、王杰在理论上不因损失的受偿而获得利益，因此，相较于选择要求承担违约责任而言，李南、王杰主张行使解除权明显增加了双方交易的成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则。综上，李南、王杰要求解除购房合同及补充协议的诉讼请求，理由不成立，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年8月28日判决：驳回李南、王杰的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由李南、王杰负担，于判决生效后七日内交纳原审法院。
宣判后，李南、王杰不服，共同向本院提起上诉称：一、就争议焦点一：关于野风欣代公司迟延交付权属证书的问题。1、权属证书的交付为野风欣代公司合同主要义务之一，野风欣代公司应当主动履行。首先，根据合同约定，交付权属证书是野风欣代公司的义务，合同当事人应当主动履行合同约定的义务，且合同的违约责任适用无过错原则，除法律规定的免责事由外，一方不履行合同责任的，应当依法承担违约责任。“不存在拒不履行交付权属证书这一附随义务的理由”，并不能以此推断野风欣代公司履行了义务而免除野风欣代公司举证不能的法律责任。其次，交付权属证书是合同主要义务之一，并非附随义务。退一步，且不论权属证书的交付义务是主要义务还是附随义务。《商品房买卖合同》第十六条对出卖人不能在约定期限内交付权属证书的法律责任具有明确规定。野风欣代公司应当按照合同约定承担违约责任。2、李南、王杰以野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证书而行使解除权并未超过一年的诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当于2014年5月31日前取得土地、房屋权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人可以退房。也即，退房条件成就之日应为2014年9月1日，而非房屋验收交接之日。且，李南、王杰于2015年4月30日即向野风欣代公司发函行使合同解除权。因此，李南、王杰就野风欣代公司逾期交付权属证书或登记证书而行使解除权未超过法定时效。二、就争议焦点二：李南、王杰交付的案涉房屋是否存在规划设计变更的问题。首先，李南、王杰所提交的录像系23幢4单元301室房屋的原貌，虽然非涉案23幢4单元302室，但，案涉房屋所在的楼栋奇数层平面格局是一致的，这一点在野风欣代公司所提交的竣工图中也可以得到反映。因此，录像内容足以反映李南、王杰房屋的原貌，该录像并非与本案无关。其次，原审法院也曾对案涉23幢4单元302室房屋及23幢4单元301室房屋（录像所反映的房屋）进行现场勘验，勘验中，就房屋现状与合同附图所约定的房屋户型布局的不同之处（合同附图的北侧露台变成了厨房，卫生间变更到合同附图的南侧大露台上）进行记录。因李南、王杰交付的房屋中厨房的实际位置变更到北侧小露台，导致整个小露台消失；卫生间的实际位置变更到南侧大露台上，导致大露台尺寸改变，可使用面积缩水。而厨房和卫生间位置的改变导致了房屋整体户型格局与合同约定的不相符。另外，原审法院将房屋是否装修以及合同解除的后续事宜作为案件处理的考量因素，有失偏颇，也不符合法律公平、公正的原则和精神，有违违约者应当担责的法律规则。综上，请求撤销原判，改判支持李南、王杰一审诉讼请求。
针对李南、王杰的上诉，野风欣代公司答辩认为：一、关于产权过户。1、野风欣代公司已在《商品房买卖合同》约定期限内将案涉房屋交付给李南、王杰，并且已经在约定期限内办理完成房屋初始登记、并取得房屋权属证书，而且李南、王杰已经在约定期限内从野风欣代公司领取了房屋权属证书，野风欣代公司已经履行了合同主义务，不存在违约。2、《商品房买卖合同》中明确约定由“买受人自行办理该商品房转移登记”，《城市房地产开发经营管理条例》第33条也规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”无论是合同约定，还是法律规定，都应由李南、王杰自行负责办理房屋转移登记。李南、王杰已经领取房屋权属证书，若房屋还未转移登记至李南、王杰名下的，属于李南、王杰自身过错造成，与野风欣代公司无关。3、《杭州市土地登记办法》第三十九条第2款规定：“用地复核验收通过后，属于非房地产开发项目的，当事人应当持建设项目用地复核验收合格证明等相关证明材料，按照用地复核验收成果申请办理土地使用权变更登记；属于房地产开发项目的，当事人应当持房屋所有权证等相关证明材料，以宗地内房屋基本单元申请办理土地使用权变更登记。”根据该条规定，土地使用权证并非办理案涉商品房过户的必需材料，应当由李南、王杰自行办理完毕房屋权属证书后，再凭房屋权属证书向国土部门申请办理国有土地使用权证。而实践中也是这么操作的，属于行业惯例。4、房屋权属证书的交付需要买卖双方的相互配合。合同约定期限内，李南、王杰没有向野风欣代公司提出过交付土地权属证书的要求，并且至今也没有向野风欣代公司提出过任何主张。而且，野风欣代公司也没有任何理由拒绝向李南、王杰交付权属证书。因此，野风欣代公司已经履行了合同主义务，不存在任何违约。二、关于规划设计变更。1、李南、王杰认为规划设计变更并要求解约，其依据的《商品房买卖合同》条款原文是“经规划设计单位同意、规划主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”也就是说，必须是“规划主管部门批准”、同时导致“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”、而且出卖人在政府批准同意后不通知的，买受人才能解约；除此之外，买受人无权解约。第一，案涉房屋不存在需要“规划主管部门批准”的规划设计变更。根据《杭州市建设工程规划许可证批后修改操作细则》，只有细则中列明必须批准同意的调整内容才需规划部门批准，其他调整不属于规划设计变更、更无需规划部门批准。事实上，本案中不存在规划设计变更，案涉房屋竣工后早已通过规划部门的规划验收、早已取得《建设工程规划核实确认书》，而且也通过了消防验收、交警验收、质监验收、环保验收等所有行政部门审批手续，早已取得《竣工验收备案表》，具备房屋交付的所有法定条件和约定条件。第二，案涉房屋更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”。所以案涉房屋既不存在“规划主管部门批准”的规划设计变更，更不存在“房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”，不符合《商品房买卖合同》约定的解约条件，李南、王杰无权解约。2、房屋交付时的状况不影响李南、王杰正常使用。李南、王杰早在2014年4月10日就已对房屋现状查验无误后验收收房、并已签署《商品房交接书》，现场验房和收房时李南、王杰没有向野风欣代公司提出任何主张或异议；而且收房后李南、王杰就对房屋进行装修，目前已完成装修并入住；从收房至诉讼一年多的时间，李南、王杰从始至终没有向野风欣代公司提出任何主张或异议。李南、王杰的持续一年多的行为，已经表示李南、王杰已认可房屋交付状况、并且认可房屋能够正常居住使用。3、双方于2014年4月9日签订《商品房买卖合同》，此时案涉房屋已经通过竣工验收备案、已经在签约前（2013年10月30日）取得《竣工验收备案表》，房屋已是“现房”，所以从签约到交房，不可能再存在规划设计变更。4、签约前案涉房屋已经是“现房”，李南、王杰在签约前早已房屋现场去反复查看过房屋现状，在签约前对房屋现状就是认可的，不然李南、王杰也不可能同意签约买房。《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人同意在主合同生效前已发生的规划、设计变更，出卖人可以不通知或告知买受人。买受人承诺不以该等变更为由，要求出卖人承担违约或其他责任。”更何况本来就不存在规划设计变更，李南、王杰根本没有解约权。5、李南、王杰已对案涉房屋装修，并入住，一旦其要求解除合同的请求得到支持，根据法律规定，可能导致野风欣代公司对装修等损失的赔偿，而同时，李南、王杰在理论上不因损失的受偿而获得利益。因此，相较于选择要求承担违约责任，李南、王杰主张行使解除权将明显增加双方交易的成本，从而有违市场经济所倡导的交易效率与交易安全规则。综上，野风欣代公司已经依照合同约定交付房屋，并向李南、王杰交付了房屋权属证书，并且也不存在规划设计变更，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：商品房买卖合同中，出卖人负有交付房屋，并转移其所有权于买受人的义务。本案中，双方合同中约定买受人自行办理该商品房转移登记，故而出卖人负有协助的义务。双方在合同中约定野风欣代公司于约定的时间交付土地、房屋权属证书亦系为了完成该房屋的所有权转移登记。根据本案现有证据，李南于2014年4月11日从野风现代公司领取了房屋所有权证原件、住房申报表原件、购房合同原件各一份，而按照野风欣代公司原审提交、而李南、王杰对“三性”均无异议的公证书，可以认定野风欣代公司未交付土地使用权证尚不足以影响李南、王杰办理房屋所有权的转移登记。退一步讲，即使李南、王杰的解除权应当获得支持，在此情况下，因李南、王杰完成装修是在解除条件成就之后，故而如支持其该请求，即意味着李南、王杰的装修行为是其自行扩大损失，故而李南、王杰可能负有恢复原状之义务，显然会对双方造成极大的经济损失。综合上述两点，原审法院驳回李南、王杰以野风现代公司违反“关于产权登记的约定”条款而要求行使解除权的主张尚属妥当，本院予以维持。至于李南、王杰以野风欣代公司存在规划设计变更而要求解除合同的主张，现有证据尚不足以证实案涉房屋存在结构形式、户型、空间尺寸朝向方面因规划变更导致变化，故李南、王杰主张解除合同不符合购房合同的约定。况且，买受人李南、王杰买受的是现房，且已经实际接收房屋，并进行了装修、入住，即使野风欣代公司存在规划设计变更，李南、王杰至迟在对案涉房屋进行装修时“应当知道”并及时提出异议，但是根据本案证据，李南、王杰在其“应当知道”案涉房屋存在规划设计变更后，仍继续完成了装修行为，并且已经入住，现其再以房屋存在规划设计变更为由要求解除合同，不应予以支持。综上，李南、王杰上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李南、王杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 秦海龙
代理审判员 睢晓鹏
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王 颖