广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第220号
上诉人（原审被告）：黄琴海，女。
委托代理人：黄燕平，女。
被上诉人（原审原告）：东莞市宏远集团物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区宏远工业区。
法定代表人：刘伟权，该公司董事长。
委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。
委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。
上诉人黄琴海因与东莞市宏远集团物业管理有限公司（以下简称宏远公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第6910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月12日，宏远公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令黄琴海向宏远公司支付2009年5月1日至2013年6月30日的物业管理费12981.8元及滞纳金3085.19元（从2009年6月1日起至2011年9月30日按实际欠费金额每日2‰计算）、逾期付款违约金（按照中国人民银行的同期贷款利率从2011年10月1日起计至付清款项之日止，暂计至2013年6月30日为315.51元）。
原审法院经审理查明：黄琴海系东莞市南城区宏远金丰路金丰花园活力康城7座13A房的业主，该房屋建筑面积为140.71平方米。2008年9月8日，活力康城业主委员会作为委托方（甲方）、宏远公司作为受托方（乙方），双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将活力康城委托于乙方实行物业管理。其中第十八条约定委托管理期限从2008年10月1日至2011年9月30日；第二十二条�定物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2012年9月20日，委托方（甲方）东莞市南城区活力康城业主大会，其委托代理人为东莞市南城区活力康城业主委员会与受托人（乙方）即宏远公司签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对活力康城实施物业管理服务事宜。其中第六条约定高层住宅（房屋总层数在七层以上）的物业服务费为2.05元每月每平方米；第七条约定物业服务费用业主应在当月月末前交纳；第三十条约定本合同期限自2012年10月1日起至2017年6月12日止。上述两份合同均经相关主管部门备案，并印有东莞市物业管理委托合同备案章。2007年4月6日，东莞市物价部门对活力康城物业管理费进行备案。
一审庭审中，宏远公司、黄琴海对于物业管理费的收费标�、计算时间存在争议。宏远公司主张黄琴海拖欠2009年5月1日至2013年6月30日的物业管理费，其中2009年5月1日至2012年9月20日的物业管理费应按照《物业管理委托合同》约定的每月每平方米1.8元计算，2012年9月20日至2013年6月30日的物业管理费应按照《物业服务合同》约定的每月每平方米2.05元计算，为此宏远公司分别于2011年8月23日、2013年5月2日向黄琴海发出律师函，邮寄的收件人为黄琴海，电话为13****＊2410，地址为东莞市南城区金丰路1号活力康城7-13A。根据邮件详情单显示，前一份邮件收件人签收日期为8月27日，后一份邮件没有具体的签收日期。黄琴海主张案涉房屋所在的小区业主委员会成立不合法，故宏远公司与业主委员会前后签订的两份物业服务合同均无效，不应按照合同约定的收费标准计收物业管理费；且黄琴海仅于案涉房屋存在漏水现象后收到宏远公司发�的一份律师函，因此宏远公司诉请的部分物业管理费已经超过诉讼时效；另外，宏远公司的管理服务存在问题，曾有乱收取黄琴海电费的行为。黄琴海还表示其于2004年至今居住在案涉房屋，黄琴海与其委托代理人黄燕平系姐妹，黄燕平一直使用号码为137＊＊＊＊****的手机。
原审法院认定上述事实的证据有：宏远公司提供的房地产权证、《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、《关于对东莞市宏远公司集团物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见》、《东莞市价格收费事项备案表》、交款通知书、律师函及邮件详情单，黄琴海提供的交款通知书、图片，以及庭审笔录。
原审法院认为：本案是物业服务合同纠纷，双方的争议焦点在于：一、物业管理费的收费标准如何确定；二、宏远公司诉请的物业管理费是否超过诉讼时效；三、宏远公司提供的物业管理服务是否存在质量问题，黄琴海可否以此抗辩交纳物业管理费及承担相应的违约责任。
对于焦点一，黄琴海主张案涉房屋所在小区的业主委员会成立不合法，却没有提供证据证明，原审法院不予采信。宏远公司提供的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》是活力康城业主委员会代表活力康城全体业主与宏远公司签订之合同，并经主管部门备案，合法有效，原审法院依法予以确认。黄琴海作为活力康城的业主之一，应受前述《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约束，按照该两份合同约定的物业管理费标准履行交纳物业管理费的义务。
对于焦点二，当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效的期间一般为二年。虽然黄琴海声称未收到宏远公司于2011年8月23日邮寄的交款通知书，但宏远公司作为物业管理公司，其确实无法掌握每个业主的实际住所，依据黄�海所购买的房屋地址，向黄琴海邮寄物业管理费的催缴通知书的救济方法是合乎常理的，且黄琴海也承认自2004年起一直居住在案涉房屋，并使用邮件详情单上记载的电话号码。据此原审法院认定宏远公司发出催缴通知书系具体的催收行为，在收件人签收之日即2011年8月27日可构成诉讼时效的中断，宏远公司诉求2009年9月至2013年6月的物业管理费没有超过诉讼时效。
对于焦点三，黄琴海主张宏远公司提供的物业服务质量不符合约定，但其提供的证据不足以证明，原审法院不予采信。另外，黄琴海还主张案涉房屋存在漏水问题，但房屋质量问题属于黄琴海与开发商之间的商品房买卖合同关系的范畴，与本案属于不同的法律关系，故在本案中原审法院不予处理，黄琴海可以另行解决。由于黄琴海没有举证其已向宏远公司交纳2009年9月至2013年6月的物业管理费，故应承担相应的违约责任。黄琴海理应向宏远公司支付2009年9月至2012年9月的物业管理费1.8元／月／平方米×140.71平方米×37个月=9371.3元及2012年10月至2013年6月的物业管理费2.05元／月／平方米×140.71平方米×9个月=2596.1元。宏远公司诉请黄琴海支付滞纳金及逾期付款违约金，应以黄琴海每月应交纳的物业管理费为本金（2009年9月至2012年9月每月为253.3元，2012年10月至2013年6月每月为288.5元），分别按照每日万分之十的标准及中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率自次月1日起分额分段计至实际清偿之日止。对于宏远公司超出上述金额的诉讼请求，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年10月11日判决：一、限黄琴海于判决发生效力之日起五日内支付�莞市宏远集团物业管理有限公司2009年9月至2013年6月的物业管理费共计11967.4元。二、限黄琴海于判决发生效力之日起五日内向东莞市宏远集团物业管理有限公司支付2009年9月至2012年9月拖欠物业管理费产生的滞纳金（分额分段计算，以253.3元为本金，按每日1‰的标准从次月1日起计至实际清偿之日止）及拖欠2012年10月至2013年6月物业管理费产生的逾期付款违约金（分额分段计算，以288.5元为本金，按照中国人民银行规定的同期同档贷款利率从次月1日起计至实际清偿之日止）。三、驳回东莞市宏远集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费105元（宏远公司已预交），由黄琴海负担。
黄琴海不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）业主委员会成立不合法，《物业管理委托合同》无效。本小区业主从没有开过会，宏远公司应提供业委会的会议记录和投票表决结果。黄琴海一审时申请对业委会的议事程序和公选程序进行调查。《物业管理委托合同》印章不同，2008年仅一人签字。而2011年10月1日-2012年9月30日未签订物管委托合同。（二）2012年10月至2013年6月的物业管理费应为1.5元／月／平方米×140.71平方米×9个月=1900元。因从2004年以来一直是以1.5元／月／平方米收取，2009年金融危机物价下调，只有本小区物管费涨价不合理。且黄琴海工作的长青公司倒闭还在讨薪。（三）滞纳金和违约金不应计算。物管处负责人看过劳动争议诉状，同意暂缓交费，并附上音频证明。2010年下半年开始楼下12A何先生家漏水，物管处直接找上门要求砸黄琴海客房和两卫生间，造成直接经济损失。事实证明非黄琴海家漏水造成。黄琴海希望用物管费来抵扣部分损失。这几年的装修还未彻底搞好，损失一直存在。物管处只出了洗手间做防水的费用3000多元，剩下的包括材料费、交通费、租房费、误工费等至今没有赔偿。（四）2011年8月27日的律师函及寄件单是伪造的，黄琴海并未收到过，也并非本人亲笔签名。黄琴海一审提出笔迹鉴定。（五）物业管理质量存在问题。附上本小区网络论坛业主投诉反应的事实。如乱收乱抄电费等。据此，请求本院改判2012年10月至2013年6月的物业管理费为1900元，不应计算滞纳金和违约金，并判令管理费不可与电费捆绑收费，用管理费抵扣部分损失。
宏远公司答辩称：原审判决认定事实清楚，除对2009年5月至8月的物业管理费没有判决外，认可原审判决。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，黄琴海向本院申请对2011年8月27日EMS的“黄海琴”的签名进行笔迹鉴定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
关于合同的效力问题。首先，黄琴海主张活力康城业主委员会签订《物业管理委托合同》程序不合法，但未提供任何证据予以证明，而根据加盖东莞市南城区活力康城业主委员会公章的《关于活力康城小区举行业主大会的通知》和《东莞市南城区活力康城小区业主大会临时会议结果公告》显示，物业服务费上调至2.05元／平方米／月是经过业主投票，并经60.37%业主同意的，故本院对黄琴海该主张不予采信。其次，宏远公司提供的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》是活力康城业主委员会代表�力康城全体业主与宏远公司签订之合同，并经主管部门备案，合法有效，本院依法予以确认。黄琴海作为活力康城的业主之一，应受前述《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约束，按照该两份合同约定的物业管理费标准履行交纳物业管理费的义务。据此，黄琴海主张2012年10月至2013年6月的物业管理费应为1.5元／月／平方米没有事实依据，本院不予支持。至于，黄琴海主张宏远公司工作人员同意其缓交物业管理费，并提交音频一份予以佐证，但是音频中的人员身份无法查明，黄琴海亦未能提供更充分的证据予以证明，故本院不予采信。综上，黄琴海应依《物业管理委托合同》、《物业服务合同》的约定交纳物业管理费、滞纳金及违约金。
关于宏远公司是否依约提供物业服务的问题。黄琴海主张宏远公司未按合同约定提供物业服务，并以此作为不交纳物业费�抗辩理由，但是黄琴海提供的证据并不足以证明宏远公司提供的物业服务不符合合同约定，故其抗辩理由不充分，本院不予采信。至于，黄琴海主张宏远公司造成其客房和卫生间损害，并据此主张与所欠交的物业费抵销，但是宏远公司对该损失不予认可，且该损失尚未确定，故其主张在本案中抵扣物业费不成立，本院不予支持。黄琴海所主张的损失，可通过其他途径另行处理。
关于诉讼时效的问题。黄琴海主张其未收到2011年8月23日邮寄的交款通知书，但其承认邮寄地址是其自2004年起一直居住在案涉房屋，邮单上收件人电话号码13****＊2410亦属于其本人的，而该邮件已于2011年8月27日经“黄海琴”签收，说明宏远公司已经将缴款通知书送达黄琴海的住处，则黄琴海再向本院申请对邮单上的签名进行笔迹鉴定已无必要，本院不予准许。据此原审法院认定宏远公司发出催缴通知书系具体的催收行为，在收件人签收之日即2011年8月27日可构成诉讼时效的中断，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人黄琴海上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由黄琴海负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 何玉煦
代理审判员 徐华毅
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 刘裕灵
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。