成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6201号原告：黄博，男，1987年10月29日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：张叶超，四川谷雨律师事务所律师。被告：徐建，男，1974年4月22日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：高开强，四川蓉城律师事务所律师。被告：王春华，女，1974年3月7日出生，汉族，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：高开强，四川蓉城律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行，住所地成都市锦江区一环路东五段103号。负责人：张岚。第三人：成都市佳兆业物业管理有限公司，住所地成都市锦江区天仙桥南路1号。法定代表人：廖传强，总经理。委托诉讼代理人：蒲青松，男，1994年11月26日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。系该公司工作人员。原告黄博与被告徐建、王春华，第三人中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行（以下简称“工行成都芷泉支行”）、成都市佳兆业物业管理有限公司（以下简称“佳兆业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄博及其委托诉讼代理人张叶超，被告徐建、王春华的委托诉讼代理人高开强，第三人佳兆业公司委托代理人蒲青松到庭参加诉讼。第三人工行成都芷泉支行经经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄博向本院提出诉讼请求：判令徐建、王春华继续履行于2016年12月31日与黄博签订的房产买卖合同并协助黄博办理过户。事实和理由：2016年12月31日，徐建、王春华与黄博签订了房产买卖合同，约定徐建、王春华将位于华阳天府新区的房产出售给黄博。双方就房产的价款、定金数额以及房款的具体支付方式都做了详细约定。合同双方当事人在房产销售代理人的主持和见证下签订了本房产买卖合同，是双方真实意思表示，该合同成立并生效。合同签订后黄博按约向徐建、王春华支付了购房定金260000元、向代理人支付了居间费用并代徐建、王春华向代理人支付了居间费用。由于该房产上尚有银行贷款存在，签订合同后黄博与代理人多次托关系协调徐建、王春华预约提前还款事宜，并确定了提前还款的日期，但徐建、王春华对银行提前还款的通知置之不理，对自己应当承担的合同义务也无限期拖延，由于合同所涉房产涨价等原因，徐建、王春华向黄博提出再补500000元才将房屋售与给黄博的不合理要求。签订本合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，合同当事人应遵循合同的约定全面履行各自的合同义务，故黄博诉至本院，请求判如所请。徐建、王春华辩称，一、案涉房屋买卖合同属无效合同，黄博提起的诉讼请求缺乏事实基础。1.依据《华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：(六）未依法登记领取权属证书的；”的规定，2016年12月31日徐建与黄博签订的房屋买卖合同，违反前述法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同；（五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，该买卖合同违反了《华人民共和国城市房地产管理法》的规定，侵害了国家对房地产的行政管理法益，破坏了房地产秩序，应属于无效合同。2.黄博向代理人徐军额外支付费用，恶意串通损害徐建、王春华合法利益，恶意促成交易，合同依法属于无效。根据房天下2017年01月04日发布的《2016年成都楼市白皮书之房价篇》公布的信息来看，成都市天府新区2016年1月房屋均价8522元/平方米，2016年12月房屋均价已达11961元/平方米。而在2016年12月31日时，黄博却恶意向代理人徐军额外支付费用，恶意串通，损害徐建、王春华利益，以远低于平均价格的方式，诱导徐建、王春华签订合同，案涉房屋买卖合同，也属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，徐建、王春华收取的定金应当返还，同时，签订合同是买卖双方及中介方均是知晓房屋无产权的，各方均具有过错，故互不承担责任。黄博无权要求过户。二、即便合同有效，在2017年3月23日成都市政府发布成办法（2017）10号政策后，黄博亦在天府新区无购房资格，根据相关司法解释可以解除合同，徐建、王春华亦在2017年4月10日向黄博发送了解除合同通知书，黄博收到了并未在合理期限内提出任何书面异议，故即便合同有效，也已经解除。2017年3月23日，成都市人民政府于发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发（2017）10号进一步加强限购政策，要求在2017年3月24日起要在天府新区购买商品房，必须同时满足：①天府新区户籍或在天府新区稳定就业并连续缴纳个税1年以上且必须连续缴纳社保24个月以上、②在本区域内无自有产权住房、③2016年10月1日后未在限购区购买商品房和二手住房。同时要求非本区域户籍居民不得通过补缴社会保险在限购区域购买住房。黄博不满足购房资格，无权在天府新区购买住房，交易目的不能实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同法解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”及参照《最高人民法院关于印发（全国民事审判工作会议纪要》的通知》法办[201]442号的有关意见，合同签订后因实施住房限购政策属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人可以解除合同，并返还已经取得的定金和购房款。徐建、王春华亦在2017年4月10日向黄博发送了解除合同通知书，黄博收到了并未在合理期限内提出任何书面异议，故即便合同有效，也已经解除。三、即便合同有效，鉴于黄博向代理人徐军额外支付费用，恶意串通损害徐建、王春华合法利益，恶意促成交易，诱导徐建、王春华作出明显大幅低于市场均价的价格签订合同，作出错误的意思表示，且价格显示公平，依法属于可撤销的合同。如前所述，黄博向代理人徐军额外支付费用，恶意串通损害徐建、王春华合法利益，恶意促成交易，诱导徐建、王春华作出明显大幅低于市场均价的价格签订合同，作出错误的意思表示，依据《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（1）因重大误解订立的；（2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销的。”的规定，案涉房屋买卖合同，亦属于可撤销的合同。四、即便合同有效，依据《物权法》的规定，该合同也属于客观上、法律上履行不能的合同。鉴于案涉房屋已经抵押给银行，依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，”的规定，案涉房屋买卖合同继续履行或协助过户存在客观上的履行不能和法律上的履行障碍，依据《合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，黄博提出的要求继续履行合同，协助过户的诉讼请求，依法不成立。综上所述，请求人民法院依法驳回黄博的全部诉讼请求。第三人工行成都芷泉支行未到庭，也未提交书面陈述意见。第三人佳兆业公司陈述称，一、佳兆业公司接受双方委托，就黄博购买徐建、王春华位于成都市天府新区房屋事宜为双方提供了订立合同的机会，促成双方于2016年12月31日签订了《房产买卖合同》，黄博在签订合同当日向徐建、王春华支付订金260000元。合同签订时双方均具有适格的主体资格。二、合同签订时，案涉房屋处于签约备案状态，徐建、王春华尚未取得房屋产权证事宜，佳兆业公司在签订合同前已如实告知黄博，双方对此情况均知晓并自愿同意签订合同，同时徐建、王春华承诺尽快办理结按手续，在取得房屋产权证时及时办理过户给黄博。三、签订合同后，佳兆业公司积极与工行成都芷泉支行联系沟通，尽力协助徐建、王春华办理案涉房屋提前结按事宜，经与工行成都芷泉支行协调后，于2017年1月10日左右第一次通知徐建、王春华前往办理，但徐建、王春华未前往办理，于2017年3月21日第二次通知徐建、王春华前往办理，但徐建、王春华仍未前往办理。在此过程中，佳兆业公司也曾多次催促，但徐建、王春华一直置之不理，不去办理提前结按。徐建、王春华提出该房屋价格已上涨，主张就该房屋价款与黄博重新协商，按涨价后的价格出售，陈述人也全力促成黄博与徐建、王春华协商，但未能协商一致。四、合同签订后，黄博于2017年1月2日向佳兆业公司支付了居间费5000元，剩余5000元未付清，并代徐建、王春华向佳兆业公司支付了服务费7000元，徐建、王春华剩余7000元未付清。佳兆业公司已促成黄博与徐建、王春华签订了《房产买卖合同》，双方应按合同约定及时向佳兆业公司支付居间服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年12月31日，黄博（乙方）与徐建、王春华（甲方）及第三人佳兆业公司（居间方）签订了编号为CD-JY-JZYWYZS-FWXS-0000250的《房产买卖合同》一份，合同约定：甲方（出卖人）徐建、王春华，乙方（买受人）黄博，丙方（居间方）佳兆业公司。……居间方接受委托人甲、乙双方的委托，经友好协商，就房屋买卖一事，达成如下协议：一、房屋基本情况：1.1房屋位置：华阳，天府新区南湖大道360号17栋2单元202号。1.4该房屋已设定抵押，甲方承诺在银行通知2个工作日内备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续。二、计价方式与价款：2.1甲乙双方商定该房屋的成交价为1400000元。上述总价款包括业主净收价，所有税费与甲方无关。三、付款方式及付款期限：3.1购房定金：乙方在签订本合同当日支付甲方购房定金260000元，该购房定金甲方自行收取。3.2首付款400000元，乙方应在合同约定时间（还按揭当日）支付甲方。3.3尾款1000000元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲方双方应在领取产权7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料。……五、房屋过户及物业交付：丙方协助甲方双方办理该房屋的权证过户手续，甲乙双方应在银行审批通过后前往房管部门办理过户手续。六、居间服务费：甲方在签订本合同的同时按出售房屋价格的1%的比例向丙方支付居间服务费，即14000元；乙方在签订本合同的同时向丙方支付居间服务费10000元。……八、本合同各方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准（无记载联系地址的，则以相关证件登记地址为准），自邮寄之日起5个工作日内视为送达。……十二、补充条款：1.因该房尚处于购房合同状态，尚未取得产权证，买卖双方对此状态均知晓且愿意进行交易，双方同意，在该房取得产权证后7个工作日内办理该房屋交易，即不论市场涨与跌均按本合同约定价格交易，任何一方不得拒绝前往，否则视为违约；2.乙方协助甲方还银行按揭部分款，在甲方银行还款当日支付（转入甲方贷款指定账户）。黄博及徐建、王春华在合同上签名捺印，佳兆业公司在居间方盖章处盖章，执行经纪人唐娟签字。合同签订当日，黄博通过其在招商银行的账户62×××06向徐建在交通银行成都华阳支行的账户62×××98转账260000元，并备注购房定金。徐建向黄博出具了收条，载明：今收到黄博购买天府新区华阳南湖大道360号17栋2单元202号房屋定金260000元，并附徐建的账号62×××98。徐建在收款人栏处签名捺印。同日，黄博通过其在招商银行的账户62×××06向徐军在交通银行成都华阳支行的账户62×××66转账3000元。之后，佳兆业公司积极协调办理提前还款解除抵押事宜，黄博及佳兆业公司工作人员也联系了徐建、徐军归还按揭款解除抵押事宜，但徐建、王春华未办理提前还贷。2017年4月10日，徐建通过编号为308985333116的顺丰速运向黄博送达《解除合同通知书》，载明：你方与我方于2016年2月31日签订了《房产买卖合同》（合同编号CD-JY-JZYWYZS-FWXS-000250)。约定拟将位于成都市天府新区房屋出售给你方。2017年3月23日，成都市人民政府于发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发（2017）10号，并于2017年3月24日起开始实行。该通知在原有的成办发（2016）37号、成办发(2016）45号文件的基础上，进一步提高了购房资格，尤其是天府新区。经了解，你方是非成都市户籍，更不是天府新区的户籍，也不符合成都市住房限购政策的其他可以在天府新区购房的条件，故实现不了向你方出售房屋的目的。因限购政策属于你我双方在签订合同时不可预见不可控制的因素，属于不可抗力，故现我方依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，通知你方自你方收到本通知之日起解除你我双方签订的《房产买卖合同》（合同编号CD-JY-JZYWYZS-FWXS-000250）。该份快递回执单上有黄博签名，签收时间是4月14日。黄博陈述，回执单上的签名不是其本人签字。同时查明，位于成都市天府新区房屋系徐建、王春华按揭购买，贷款银行为工行成都芷泉支行。2012年12月27日，该房屋在房管局办理了预3957024号抵押登记手续，抵押权人为工行成都芷泉支行，权利价值570000元。2017年6月6日，徐建、王春华取得案涉房屋不动产登记证，登记证号为川（2017）成天不动产权第0022135号、川（2017）成天不动产权第0022136号。徐军系徐建哥哥。2016年12月31日，徐军向黄博出具《证明》，载明：徐建出售佳兆业17栋2单元202号房，徐军本人作为牵线见证人，愿意为此事的真实性作保证，如果违约，本人愿作为徐建的责任担当人。另查明，成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发〔2017〕10号文件，将二手房纳入限购范围。《通知》自2017年3月24日起实施。在诉讼中，黄博承诺自愿代徐建、王春华提前一次性清偿尚欠工行成都芷泉支行的全部银行按揭贷款本息以消灭案涉房屋上设定的抵押权；黄博承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付徐建、王春华扣除黄博代徐建、王春华结清上述按揭贷款全部本息后的购房余款，并由徐建、王春华协助黄博办理案涉房屋的过户登记手续。以上事实，有房产买卖合同、转款凭证、收条、录音、当事人陈述等证据在卷予以佐证，本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。对于徐建、王春华提交的黄博向徐军转账3000元的转账凭证，以证明双方恶意串通隐瞒，诱导徐建、王春华作出错误意思表示。黄博称，徐军是徐建的哥哥，按口头约定，双方的中介费均由黄博承担，该笔费用系其代徐建向中介支付的中介费。本院认为，因徐建、王春华提供的证据不足以证明黄博、徐军恶意串通，故本院不予采信。本院认为，一、关于未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题。虽然案涉房屋在签订买卖合同时未取得不动产登记证，但合同十二条补充条款约定“该房尚处于购房合同状态，尚未取得产权证，买卖双方对此状态均知晓且愿意进行交易，双方同意”，双方均明知房屋现状，而《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，非效力性规范，未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效，故黄博与徐建、王春华签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。对徐建、王春华辩称案涉合同违反《城市房地产管理法》第38条规定，应属无效的抗辩主张，本院不予支持。对徐建、王春华辩称黄博与徐军恶意串通损害徐建、王春华合法利益，恶意促成交易，案涉合同属于可撤销的合同的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。二、关于案涉房屋买卖合同是否已于2017年4月14日解除的问题。从《解除合同通知书》内容看，其通知解除合同的理由为黄博不是天府新区的户籍，不符合成都市住房限购政策条件，因限购政策属于双方在签订合同时不可预见不可控制的因素，属于不可抗力；徐建、王春华依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定主张合同解除。本院认为，从合同的签订和定金支付的时间来看，案涉房屋买卖关系发生于成都二手房限购政策发生之前，故对徐建、王春华关于黄博不具有购房资格、合同因限购政策无法履行的抗辩，本院不予支持，因此，徐建王春华以不可抗力的法定解除事由，缺乏事实和法律依据，徐建、王春华送达的《解除合同通知书》并不发生解除合同的法律后果。三、关于黄博诉请要求徐建、王春华办理过户手续的请求是否成立的问题。根据合同约定“在该房取得产权证后7个工作日内办理该房屋交易，即不论市场涨与跌均按本合同约定价格交易”，由于徐建、王春华抗辩的解除主张不能成立，该合同应当继续履行，且案涉房屋已于2017年6月6日取得了房屋不动产登记证。因此，黄博依约向徐建、王春华支付了定金260000元，徐建、王春华应当按照约定协助黄博办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，本案中黄博在诉讼中承诺自愿代徐建、王春华提前一次性结清尚欠工行成都芷泉支行的全部银行按揭贷款本息以消灭抵押权；并承诺于上述银行按揭贷款抵押登记解除后，一次性给付徐建、王春华扣除黄博代徐建、王春华结清上述银行按揭贷款全部本息后的购房余款，并由徐建、王春华协助黄博办理案涉房屋的过户登记手续。由此，双方签订的《房产买卖合同》具备继续履行的客观基础和条件。故黄博要求徐建、王春华继续履行合同义务，并协助黄博办理案涉房屋不动产权过户登记手续的请求，符合事实和法律的规定，本院予以支持。对于徐建、王春华提出的相关抗辩主张，因缺乏充分的事实和法律上的依据，故本院在本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄博于本判决发生法律效力之日起十五日内代徐建、王春华向中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行一次性提前结清其尚欠的全部银行按揭贷款本息（全部本息以结清贷款本息当日的银行贷款系统数据为准）；二、徐建、王春华与中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行于黄博代徐建、王春华结清上述尚欠的全部银行按揭贷款本息后十日内协助办理案涉房屋（位于成都市天府新区的抵押登记注销手续；三、黄博于上述案涉房屋抵押登记注销后十日内给付徐建、王春华按购房款1400000元扣除黄博代徐建、王春华结清上述按揭贷款全部本息（包括已付定金260000元）后的购房余款；四、徐建、王春华应于黄博给付其上述第三项购房余款后立即协助黄博办理案涉房屋（位于成都市天府新区的不动产权过户登记手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费5000元，二项合计5100元，由徐建、王春华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 胡 蓉人民陪审员 李 倩人民陪审员 刘 平二〇一八年六月十五日法官 助理 杨 晗书 记 员 汤敏敏