安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终719号
上诉人（原审原告）：六安市气象局，住所地安徽省六安市长安南路，统一社会信用代码12341400486188639W。
法定代表人：王淼，该局局长。
委托诉讼代理人：江兆存，安徽大别山律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽百川房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市解放路浙东商贸城A区10#楼506室，统一社会信用代码913415007668729615。
法定代表人:何高军,该公司经理。
委托诉讼代理人：聂新胜，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人安徽百川房地产开发有限公司（以下简称百川公司）、上诉人六安市气象局因房屋拆迁补偿安置纠纷一案，均不服六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初4676号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人六安市气象局的委托诉讼代理人江兆存，上诉人百川公司的法定代表人何高军、委托诉讼代理人聂新胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六安市气象局上诉请求：1、判令百川公司承担2014年3月28日以来超期临时安置补助费929580.48元（按照2012年六安市拆迁安置标准，按每月16元/平方米计算，至2016年9月28日），并按此标准计算至实际交付房屋为止。2、因统计失误，一审判决回迁的22套房屋中的百川·名庭小区10栋403号、705号已经被出售，请求二审法院判决另外回迁相同面积回迁房屋。事实与理由：1、一审法院不支持超期过渡安置费显然是错误的。一审法院以2012年3月27日双方签订的《拆迁安置协议》约定“不找价格差，不支付附属物补偿及搬迁过渡费”为由，未支持我方该项请求错误。第一，本次拆迁许可在2011年1月之前，不适用《国有土地征收与补偿条例》。而应适用《城市拆迁安置条例》，该条例第32条规定：“…因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。《安徽省城市房屋拆迁管理办法》规定“非住宅房屋的过渡期限不得超过24个月。截止到2016年9月28日，已超过过渡期限18个月，应当自逾期之月起，按照原标准的2倍支付临时安置补助费929580.48元（3227.71㎡×18个月×8元/㎡×2倍），直至房屋实际交付为止。第二，《拆迁安置协议》约定不支付过渡费，是指在法定过渡期限内不支付，并非无期限。2、一审判决后，我方了解到百川·名庭小区10栋403号、705号已经出卖，判决结果无法实现，请求二审法院改判百川·名庭小区10栋或其他等面积房屋给我方。
百川公司辩称，1、一审判决不支付搬迁过渡费正确，双方签订合同时，约定了拆一还一，不支付搬迁过渡费，也不找新旧结构差价，是平等互利的约定，如果六安市气象局要求我方支付搬迁过渡费，我公司也可以要求其支付结构差价。2、拆迁的房屋是六安市气象局办公用房，并非住宅房屋，根据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第三十五条、第三十六条规定，拆迁人只对住宅房屋支付临时安置补助费，故不应当支付给六安市气象局临时安置费。3、关于要求将原住宅房变成其他住宅房的请求，因与双方原签订的协议明显不符，不应当得到支持。案涉403、705号已经出售也是事实。
百川公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回六安市气象局的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由六安市气象局负担。事实与理由：1、一审判决完全违背了双方签订的拆迁安置协议基本内容，属认定事实错误。从一审中双方均认可的并作为证据提交的《拆迁安置协议》第二条内容看，约定内容清楚，并无歧义。双方对置换的面积、置换房屋的性质、楼号都十分清楚。一审法院不应该也不能脱离合同条文来理解。2、一审判决认为“原、被告对房屋置换价值存在争议，且原告不同意置换，故无补救之必要”，违反了《中华人民共和国合同法》的基本原则。本案中，因规划调整，案涉10号楼被降层，没有第16、17层，只有第14、15楼，我方愿意以该楼第14、15层的开盘价为依据，甚至愿以该10楼中最贵的楼层开盘价为依据。但一审法院罔顾上述事实。且一审法院引用《中华人民共和国合同法》第六十一条，该条款恰好是对价格约定不明的补救条款。3、六安市气象局起诉请求第一项是确认双方签订的《拆迁安置协议》第二条中10楼第16、17层住宅房屋置换门面房的条款无效。一审法院未对该项请求作出判决确认的情况下，直接判决支持六安市气象局的第二项诉讼请求，显然不合法理。《拆迁安置协议》并未约定具体房号，法院不能代替当事人对合同内容进行约定。综上，请求二审法院依法改判。
六安市气象局辩称，1、一审法院认定事实清楚。《拆迁安置协议》约定的方式是产权置换。至于后面约定用10号楼第16、17层房屋置换门面房只是对就地回迁、拆一还一的产权置换的补充。2、《拆迁安置协议》签订后，我方履行了交房义务，并积极协助单位人员搬迁。但根据百川公司提供的《关于百川·名庭小区10栋规划调整的公示》，其中“将原16层降至15层”的条款恰恰说明百川公司之前得到的许可仅仅是到16层（局部15层），协议约定的第16、17层根本就没有合法批准。即便批准了，但后来由于百川公司前期建筑面积过多导致小区容积率过高，回迁的第16、17层被强制调整，这个过错在百川公司。由于规划调整导致约定的楼层不存在，且其也未及时通知我方，并与我方协商变更。现由于参照物不存在，双方无法协商一致，且无其他补救可能，该约定无法实现，一审法院适用法律正确。3、由于百川公司一直在出售房屋，我方虽书面通知百川公司留足回迁房屋，但未得响应。为防止百川公司出售完房屋后，我方回迁无法实现，一审法院直接判决未出售的房屋给我方符合合同约定和法律规定。综上，请求二审法院驳回百川公司的上诉请求。
六安市气象局向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告2012年3月27日签订《拆迁安置协议》第二条中以10楼16、17层住宅房置换门面房的条款无效；2、按照《拆迁安置协议》在百川?名庭小区内回迁原告住宅房3227.71平方米（具体回迁位置详见查封清单，价值约1500万元）；3.判决被告承担2014年3月28日以来超期临时安置补助费929580.48元（按照2012年六安市拆迁安置标准，按每月16元每平方米计算，截止到2016年9月28日）；4、诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明：2012年3月27日，被告百川公司（甲方）与原告六安市气象局（乙方）就乙方位于六安市大别山路原气象局地块的防灾减灾综合楼、原办公楼、原单位公用附属用房等房屋拆迁安置问题达成协议如下：一、根据房管部门及拆迁部门等单位丈量确认，甲方应回迁给乙方住宅面积为3227.71平方米。其中：1、甲方对乙方位于大别山路原气象局地块的防灾减灾综合楼予以拆迁并回迁同等住宅面积，该楼面积为1721.24平方米（见房产证）。2、甲方对乙方的原办公楼予以拆迁，该楼面积1569.7平方米（见皖公产证六字第00××29号房产证），根据2006年4月13日六安市气象局与安徽百川房地产开发有限公司签订的《六安市气象雷达楼建设工程协议书》（土地转换实施细则）第3款约定：老办公楼由百川公司回迁住宅楼，回迁面积为：老办公楼总面积（1569.7平方米）减去一号楼（846.48平方米）及一号楼一楼的附属房（150.75平方米）、一号楼北面10间沿街小门面房（111.2平方米）的面积后的实际面积共461.27平方米（见测算明细）。3、甲方对乙方的部分公用房屋、附属用房进行回迁安置，回迁面积为1045.2平方米（见测量明细）。二、2012年2月20日，根据与百川公司何高军总经理的初步协商，以上3227.71平方米面积回迁安置在百川?名庭小区10号楼十六层和十七层，该回迁安置房甲方予以拆一还一，不找结构差价，甲方也不再支付乙方附属物补偿及搬迁过渡费。考虑到十六层十七层房屋出租困难，且套房太多不好管理，甲方愿意以该面积中的2900平方米置换给乙方10号楼一楼门面房（含二楼连体），置换价格以甲方十六层、十七层出售时的开盘价总款，除以10号楼一楼（含二楼连体）门面房开盘均价后所得的面积回迁给乙方门面房。房屋按间数计算，达不到一间整数的差额面积从乙方剩余面积中找补。乙方剩余327.71平方米置换三套住宅房，位置在10号楼十六层和十七层，面积据实计算。三、甲方负责完成市气象局全部公房确权后，乙方将防灾减灾综合楼交给甲方拆迁。四、甲方房屋建好验收合格后，将门面房和住宅房屋交付给乙方使用。甲方负责乙方的房产证办理、土地证办理、水电入户等，各项办证工本费用由甲方承担。（一层每间水表、电表到位）；五、此协议为双方安置回迁依据，不作为房管局办证用；六、以上未尽事宜，双方协商解决。本协议一式二份，经双方签字盖章后生效。
2014年5月，规划部门就百川名庭小区10号楼规划进行调整，将10号楼降层至15层，并颁发《建设工程规划许可证》。
2016年7月13日，原告六安市气象局就大别山路原办公用房回迁有关问题函告被告百川公司：“根据2012年3月27日我局与贵单位签订的原办公用房回迁协议和确权证明，你公司应回迁给我局的用房面积为3227.71平方米，其中2900平方米按照回迁住宅楼16、17层的开盘价格置
换成一楼门面房，剩余按3套住房兑换，具体内容见当初签订协议。后因你公司实际建房只有15层，造成事实与协议内容不符。现我局没有参照物定价（16、17层价格），而你公司一楼门面房价格过高（4.8万元／平方米），为避免我局国有资产流失，你公司必须确保留足3227.71平方米的住宅楼，且楼层必须紧挨着三层之内……”。
被告百川公司向原告六安市气象局发出“回复函”（2016年7月19日）：“今收到贵单位2016年7月13日函，要求安徽百川房地产开发有限公司在相邻三层之内留足3227.71平方米住宅作为回迁房源，所剩房源已经无法满足此要求。该10#楼原设计为17层，因规划局要求调整为15层，不是我公司故意为之，所以我公司只能继续按2012年与气象局所签回迁协议执行，将2900平方米的回迁房按照协议置换标准安置在10#楼商业门面内。特此回复”。原告六安市气象局再次致函被告百川公司（2016年7月21日）：“为确保国有资产保值、增值，本着公开、公正的原则，根据2016年7月20日上午与你公司代表何高军及财务总监的商谈情况，我局当天下午召开了局务会，讨论大别山路原办公用房回迁补偿方案及你公司的置换价格。与会人员一半以上不同意用其中2900平方米置换成高价（4.8万元﹨平方米）门面房的方案，认为门面房价格过高，未能维护单位利益，易造成国有资产流失。鉴于以上情况，在对该位置门面房实际接受价格调研和评估之前，请你公司必须在10号楼留足3227.71平方米的住宅房，房源应尽量集中连片，包括15层整层和13、14层现有房源，供我局挑选。待我局和你公司妥善解决好回迁相关事宜后，再视情况决定后续安排”，双方协商未果，原告六安市气象局诉至本院。
一审法院认为，本案争议焦点为拆迁安置协议效力问题，即协议第二条存在争议（原告认为是回迁位置条款；被告认为是价格条款）。协议第二条涉及“就地回迁、拆一还一”和“产权置换”两个方面。从该条逻辑结构看，“产权置换”放在后面，是对“就地回迁、拆一还一”的补充，但不是必要条件，且两者性质不同。本案因规划问题导致产权置换无参照价格，又未协商一致，无法实现产权置换。从案件材料看，被告百川公司因小区容积率变化，10号楼被规划部门降至15层。被告百川公司在其小区规划变更可能导致安置协议无法兑现时，应及时与原告协商变更。庭审中被告明确规划变更未书面告知原告。故被告在合同履行中存在过错。关于该协议第二条是否是价格条款、是否可以补救处理的问题。首先从本案回迁面积及其回迁房屋性质看，原、被告对此无争议；其次产权置换是回迁安置房的落实兑现问题，不是对回迁安置房屋性质和面积的重新约定，原、被告对置换价格存在争议，且原告不同意置换，故无补救之必要。被告百川公司辩解，不予采信。
关于原告主张超时过渡安置费问题。原、被告在合同中约定“不找价格差、不支付附属物补偿及搬迁过渡费”。原告此主张，不予支持。据此，案经该院审判委员讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告安徽百川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供面积3227.71平方米住宅房供原告六安市气象局回迁安置；二、被告安徽百川房地产开发有限公司按上述判决将原告六安市气象局回迁于百川?名庭小区10号楼303号、304号、402号、403号、404号、405号、407号、501号、508号、604号、605号、705号、807号、1404号、1405号、1503号、1504号、1505号；百川?名庭小区4号楼601号及阁楼、602号及阁楼、603号及阁楼、604号及阁楼、6栋601号及阁楼、602号及阁楼、603号及阁楼、604号及阁楼、7栋104、605号及阁楼；回迁面积据实结算。三、驳回原告六安市气象局的其他诉讼请求。案件受理费117380元，保全费5000元，合计122380元，由被告安徽百川房地产开发有限公司承担。
二审庭审中，百川公司向本院提交如下证据：六安市物价局商品房价格备案回执（六安市物价局六价房备201412129号）、12号楼商业房买卖合同，证明：1、双方争议的百川·名庭小区10号楼住宅备案均价为6188元/每平方米，住宅中最高备案价为13层1306、1307室，为6458元/每平方米：10号楼商业房产备案最高价格为101室，备案单价为56000元/每平方米，实际销售最低价为103室（1、2两层，1层备案价格为42000元/每平方米、2层备案价格为28000元/每平方米），均价为34741元/每平方米；实际销售最高价为106室（1、2两层备案价格为1层42500元/每平方米、2层28000元/每平方米），实际销售价为39800元/每平方米。2、按照双方协议约定，应该用该楼盘中16、17层出售时开票总价除以该楼一楼（含二楼连体）门面房开盘均价后所得面积回迁给六安市气象局。由于该楼16、17层因规划被降层，百川公司愿意以该楼中开盘时售价最高的13层1306号房屋单价作为该楼盘的开盘价格标准计算应回迁给六安市气象局2900平方米的房产总价除以该楼（10号楼）一楼（含二楼连体）门面的开盘价后所得的面积回迁给六安市气象局。六安市气象局对该证据的质证意见：不是一审后的证据，不属于新证据，该证据应该在一审中提供而未提供，我方不予质证。且该证据与本案无关联性。庭后，经本院征求双方当事人意见，双方当事人均同意先从住宅房中选择10套，余下的房屋面积置换成门面房，置换方式：住宅房按照开盘时最高价，对门面房按照开盘时的市场价评估计算，如果门面房不足部分，可以用现金或住宅房弥补。2017年7月17日，百川公司将六安市气象局选择的百川·名庭小区10号楼501（126.75平方米）、604（126.75平方米）、605（126.75平方米）、303（126.53平方米）、304（126.75平方米）、404（126.75平方米）、405（126.75平方米）、407（111.31平方米）、508（113.99平方米）、1207（111.31平方米），合计十套住宅，面积为1223.64平方米。经百川公司申请，经本院准许，本院依法委托芜湖华瑞房地产资产评估工程咨询有限公司对百川公司开发的百川·名庭小区10号楼1-2层商业在开盘时的市场价值进行评估。2017年8月31日，该公司出具《房地产估价报告》，结论为估价对象在价值时点的市场价值为2888.71万元。备注：第一层平均单价27745元/平方米，第二层平均单价为16647元/平方米。其中，101，建筑面积19.51平方米，单价27745元，总价54.13万元。102，建筑面积19.62平方米，单价27745元，总价54.44万元。103，建筑面积78.63平方米，单价27745元，总价218.16万元。104，建筑面积78.63平方米，单价27745元，总价218.16万元。105，建筑面积47.68平方米，单价27745元，总价132.29万元。106，建筑面积56.98平方米，单价27745元，总价158.09万元。107，建筑面积56.98平方米，单价27745元，总价158.09万元。108，建筑面积47.68平方米，单价27745元，总价132.29万元。109，建筑面积58.36平方米，单价27745元，总价161.92万元。110，建筑面积60.64平方米，单价27745元，总价168.25万元。111，建筑面积69.47平方米，单价27745元，总价192.74万元。112，建筑面积15.81平方米，单价27745元，总价43.86万元。203，建筑面积69.32平方米，单价16647元，总价115.4万元。204，建筑面积121.29平方米，单价16647元，总价201.91万元。205，建筑面积54.46平方米，单价16647元，总价90.66万元。206，建筑面积63.14平方米，单价16647元，总价105.11万元。207，建筑面积63.14平方米，单价16647元，总价105.11万元。208，建筑面积,54.46平方米，单价16647元，总价90.66万元。209，建筑面积,97.11平方米，单价16647元，总价161.66万元。210，建筑面积,99.64平方米，单价16647元，总价165.87万元。211，建筑面积,96.12平方米，单价16647元，总价160.01万元。百川公司认为：1、该份估价报告评估程序上存在瑕疵。估价师声明中的估价师韩林琴、张璠与估价报告所附张璠、张健资质证书不一致。2、该估价报告确定的市场价值与实际市场价值差距过大，要求重新评估。六安市气象局认为该份估价报告评估程序合法，结论符合客观实际。本院认为百川公司对估价结论所提异议在本院技术室组织听证时已经提出，未被评估机构采纳。现也未提供有效证据证实该估计结论不客观、不真实，对其要求重新评估的意见，不予采纳。该估价报告系本院依法委托具有相应评估资质的机构依照法定程序进行，结论客观、真实，且庭后评估机构向本院出具说明，对报告中署名的注册估价师资质复印件系装订错误，予以更正，该估价报告能够作为本案定案依据，予以认定。
本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、《拆迁安置协议》第二条约定是否合法、有效；二、原审判决百川公司提供住宅房给六安市气象局是否符合双方《拆迁安置协议》约定；三、关于六安市气象局主张的过渡费是否符合合同约定和法律规定。
关于争议焦点一，案涉《拆迁安置协议》签订时间是在2012年3月27日，而六安市城乡规划局关于百川·名庭小区10号楼规划调整的公示时间为2014年5月9日，10楼的《建设工程规划许可证》颁发时间亦是在2014年5月20日，该许可证记载建筑层数为地上15层，商业裙房为2层。协议签订时间先于规划调整时间。现无证据证明百川公司在签订《拆迁安置协议》时即知晓或预见10楼规划必然进行调整，故双方签订的《拆迁安置协议》合法、有效，在协议履行期间，因规划调整的原因，导致该协议第二条的约定无法履行。
关于争议焦点二，二审审理期间，双方当事人均同意从百川公司现有住宅中选择10套房屋作为回迁安置房，余下的房屋面积乘以住宅房开盘时的最高价，置换10楼门面房(按开盘时市场价进行评估，折算面积)，多出或不足部分按住宅房开盘时的最高价补给对方。据此，六安市气象局已经选择10套住宅房，总建筑面积为1223.64平方米，尚应回迁的住宅房折算总价款为12942284.06元〔2004.07平方米（3227.71-1223.64）×6458元/平方米（开盘最高价〕，可以置换百川公司开发的百川·名庭小区10楼门面房中的101、102、107、108、109、110、207、208、209、210、112，依据评估报告，上述门面房价值合计1296.28万元，比除12942284.06元，六安市气象局应补百川公司房屋差价款20515.94元。
关于争议焦点三，《拆迁安置协议》第二项约定“回迁安置房甲方（百川公司）予以拆一还一，不找结构差，甲方不支付乙方（六安市气象局）附属物补偿费及搬迁过渡费”，该约定表明百川公司以不要求六安市气象局支付结构差价为条件，而不再向六安市气象局支付附属物补偿费及搬迁过渡费。并未约定过渡期限及超过过渡期限后如何处理。故六安市气象局要求百川公司支付超期过渡费无合同及法律依据，其该上诉理由依法不能成立，本院不予支持。
综上所述，百川公司、六安市气象局的上诉理由均部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初4676号民事判决第三项，即“驳回原告六安市气象局的其他诉讼请求”；
二、撤销六安市裕安区人民法院（2016）皖1503民初4676号民事判决第一项、二项，即“被告安徽百川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内提供面积3227.71平方米住宅房供原告六安市气象局回迁安置”，“被告安徽百川房地产开发有限公司按上述判决将原告六安市气象局回迁于百川?名庭小区10号楼303号、304号、402号、403号、404号、405号、407号、501号、508号、604号、605号、705号、807号、1404号、1405号、1503号、1504号、1505号；百川?名庭小区4号楼601号及阁楼、602号及阁楼、603号及阁楼、604号及阁楼、6栋601号及阁楼、602号及阁楼、603号及阁楼、604号及阁楼、7栋104、605号及阁楼，回迁面积据实结算”；
三、安徽百川房地产开发有限公司向六安市气象局交付百川?名庭小区10号楼303、304、404、405、407、508、1207、501、604、605号房屋（已履行）；
四、安徽百川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向六安市气象局交付百川?名庭小区10号楼101、102、107、108、109、110、207、208、209、210、112门面房。同时，六安市气象局于本判决生效之日起十五日内向安徽百川房地产开发有限公司支付房屋差价款20515.94元；
五、驳回安徽百川房地产开发有限公司的其他上诉请求；
六、驳回六安市气象局的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费、保全费按原判决执行；二审案件受理费117380元，评估费38000元，安徽百川房地产开发有限公司负担99000元，六安市气象局负担56380元。
本判决系终审判决。
审判长 王 军
审判员 许 琛
审判员 张海龙
二〇一七年十月三十一日
书记员 季 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。