广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第952号
上诉人（原审原告）林巧香
被上诉人（原审被告）深圳市金光华地产开发有限公司（以下简称金光华地产公司）
被上诉人（原审被告）深圳金光华实业集团有限公司（以下简称金光华集团）
上诉人林巧香因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第878号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
林巧香原审诉讼请求：1、判令金光华地产公司支付迟延171日办证违约金72453元（每日423.7元），金光华集团承担连带支付责任；2、判令金光华地产公司及金光华集团连带承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明，2009年7月10日，林巧香（买方）与金光华地产公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，林巧香购买金光华地产公司开发的深圳市宝安区民治街道五和南路西侧某某花园X栋X单元XXX商品房（以下简称涉案房产），用途为住宅，总房款1059255元；金光华地产公司应于合同约定时间内将涉案房产交付给林巧香，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。合同第二十一条约定，“金光华地产公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给林巧香之日起240日内金光华地产公司应选择下列第二种方式为林巧香办理《房地产证》：壹、书面通知林巧香共同（或委托金光华地产公司）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；贰、待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产金光华地产公司委托林巧香自行登记办证的备案申请，林巧香于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由林巧香和金光华地产公司双方各自承担。”第二十二条约定，“如金光华地产公司未履行相关义务造成林巧香不能按约定期限取得《房地产证》的，金光华地产公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向林巧香支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则林巧香有权在该120日届满之日起半年内解除合同。林巧香解除合同的，……林巧香要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至林巧香实际取得《房地产证》之日止，金光华地产公司按日向林巧香支付本房地产总价款万分之四的违约金。”双方在“附件五”就合同内容做了补充约定，附件五第12条约定，“双方同意本房地产之《房地产证》的办证义务和责任由林巧香承担；如本房地产办证延期的，林巧香无权就此向金光华地产公司主张违约金等款项。如林巧香采取按揭方式付款的，林巧香应在本合同约定的本房地产交付之日前，委托房地产登记管理部门及按揭银行认可的受托方办理《房地产证》以及本房地产的抵押登记手续所需的全部办证资料，向上述受托方提供办理《房地产证》和上述抵押登记手续所需的全部办证资料，并应当向上述受托方或实际收款方足额缴纳林巧香应承担税费等相关费用。如林巧香采取一次性付款或分期付款方式付款的，金光华地产公司向林巧香交付办理《房地产证》所需资料，由林巧香自行办理《房地产证》。因购买本房地产而产生的公证费、登记费以及其他一切有关费用及税项，除法律规定应由金光华地产公司承担的外，由林巧香承担。金光华地产公司办理本房地产项目的房地产初始登记时，登记主管机关会在公共媒体上发布初始登记公告，林巧香应留意有关内容，自行向金光华地产公司查询本房地产项目初始登记的办理情况，并与金光华地产公司联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，金光华地产公司不再另行通知。”附件五第21条约定了林巧香联系地址，并在第22条约定，“有下列情形之一的，视为金光华地产公司履行了通知义务：（1）林巧香签收书面通知的，签收日期为送达日期；（2）金光华地产公司以邮政特快专递寄送文件的，自寄出之日起3天后视为送达；（3）金光华地产公司在《深圳特区报》或《深圳商报》等报纸上公告的，自公告刊登之日，视为送达。”合同签订后，林巧香付清了购房款，金光华地产公司也于2010年7月25日将涉案房产交付给林巧香。原审经查，某某花园房地产开发项目用地权人为金光华地产公司，地价款于2006年12月31日全部付清。金光华地产公司已于2007年4月28日为此项目获批建筑物命名、于2008年2月3日取得《国有土地使用权证》、于2008年2月2日取得《建设工程规划许可证》、于2008年3月3日取得《建筑工程施工许可证》、于2009年6月8日取得《房地产预售许可证》等，并于2010年7月14日完成了分栋、分户汇总表，该项目于2010年7月7日由国土部门完成了《建设工程竣工测量报告》，并于2010年6月30日办理竣工验收备案，2010年7月29日通过规划验收，又于2010年8月16日完成工程结算，2010年12月7日缴交“物业专项维修资金（首期）”。2011年9月，涉案房产所在的某某花园3栋房产完成初始登记，2011年9月4日，金光华地产公司向林巧香送达了《关于办理房地产证的通知》，后经房地产权主管部门核准，涉案房产于2011年9月9日正式登记至林巧香名下。2011年11月2日，某某花园业主傅卫华、刘春娣将金光华地产公司诉至原审法院，以金光华地产公司未能如期为其办理某某花园房产《房地产证》为由，要求金光华地产公司支付延期办证违约金。案件审理过程中，为查清案件事实，根据金光华地产公司申请，原审法院依法向深圳市房地产权登记中心去函【（2011）深宝法民三初字第1620、1621号】查询涉案房产产权登记情况，该中心书面复函（深房登函（2012）206号）称：一、“某某花园”是由深圳市金光华地产开发有限公司开发建设的商品房项目。2009年11月，根据上级相关文件，该公司涉嫌违规违法，因此，对其名下拥有的土地、物业、房产（不包括新开发向公众发售的楼盘）暂停交易、转让。二、2011年7月，有关部门来文明确可以依照有关规定，对某某花园符合初始登记条件的，办理过程中不予以公告、不核发房地产权属证书给该公司；直接给予购房业主确权。三、2011年8月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“某某花园1-3栋、11-35栋、44栋”的房地产初始登记；2011年9月，深圳市金光华地产开发有限公司向该中心申请办理“某某花园4、5、6栋”的房地产初始登记。该中心根据上级部门有关文件及该公司的申请，分别完善了上述房产的房地产初始登记数据，并为购房业主办理了房地产证。原审另查，金光华地产公司系法人，其股东为金光华实业集团，出资比例100%。
原审法院审理认为，林巧香与金光华地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是当事人真实意思表示，但该合同中附件五第12条约定的“如本房地产证延期的，林巧香无权就此向金光华地产公司主张违约金等款项”内容是金光华地产公司提供的格式条款，排除了金光华地产公司延期办证责任和林巧香的相关权利，违反法律禁止性规定，属无效条款；合同的其他部分内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。从双方诉辩情况来看，本案争议的焦点是金光华地产公司应否对延期办理房屋权属证书承担责任。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋权属证书的办理负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。其中国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”按照此规定，房地产开发企业在办理房屋权属证书过程中应确保出售的房产具备办证条件，即完成初始登记，并向购买方提供必要的证明文件。与此相对应，房地产开发企业怠于履行此义务所产生的法律责任，《城市商品房预售管理办法》第十二条也有所规定，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这一责任承担原则，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条亦予以确认。上述规定表明，在我国现有的法律体系中，预售商品房出现延期办证情形时，房地产开发企业承担的是过错责任。本案中，按照林巧香与金光华地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，金光华地产公司应在取得工程竣工验收证明文件之日（2010年6月30日）起180天内完成涉案房地产项目的房地产初始登记。虽然涉案房产直到2011年9月1日才完成初始登记，但金光华地产公司提交的证据显示，金光华地产公司在合同约定的期限内已准备该项目办理房地产初始登记所需的主要资料，表明金光华地产公司已积极履行了合同约定和法律规定的各项义务。在此期间，由于产权登记机关应相关单位要求暂停金光华地产公司业务，使涉案房产的初始登记手续延期，这已经超出金光华地产公司所能控制和预见的范围，相关办证程序也非金光华地产公司单方行为所能推进。因此，现有证据并不足以认定金光华地产公司在办理涉案房产权属证书过程中存在过错，林巧香要求金光华地产公司对非自身原因导致的延期办证承担违约责任，并要求金光华集团承担连带责任，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回林巧香的诉讼请求。本案案件受理费806元由林巧香负担，受理费林巧香已预交。
上诉人林巧香不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持林巧香的全部诉讼请求；2、金光华地产公司及金光华集团承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审程序严重不合法。案件审理严重超期，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。本案一审立案日期为2012年4月底，原审法院适用简易程序审理本案，理应在2012年7月底做出原审判决，但直到2013年1月底才做出一审宣判，而判决书载明判决时间却是2012年9月，案件审理严重超期，损害了林巧香的权益。原审送达程序严重违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定，人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。本案原审法院在2013年1月23日下午5时以电话方式告知林巧香的代理律师将于1月24日下午3时开庭，给予林巧香应诉的时间不足22小时，违反了我国民诉法关于提前三天通知的规定，原审送达程序严重违法，损害了林巧香的权益。原审判决事实认定错误，法律适用错误。原审判决认定本案适用过错责任原则系法律适用错误。我国《合同法》规定违约责任的一般归责原则是严格责任原则，《合同法》买卖合同分则中没有关于违约责任归责原则的特殊规定，因此在买卖合同法律纠纷中，除非合同主体对违约责任的归责原则有特殊约定，否则应适用《合同法》的一般规定，即适用严格责任原则。《城市商品房预售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定房地产开发企业承担违约责任前提是“由于开发企业的原因”导致买受人未能如期取得房屋权属证书。从文义解释的角度分析，“原因”包括主观原因（过错）和客观原因。由此可见，我国现行法律规定的房地产开发企业承担延期办证的违约责任的范围并非仅限于过错责任，亦包含无过错责任范围。原审判决认定本案适用过错责任原则系法律适用错误，本案应依法适用严格责任原则。林巧香与金光华地产公司签订的《房地产买卖合同》第二十一条约定金光华地产公司的办证义务包括在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成房地产初始登记。金光华地产公司没有在约定期限内完成初始登记造成林巧香未能如期取得房地产权属证书，其不作为已符合《房地产买卖合同》第二十二条违约责任的构成要件，金光华地产公司应承担违约责任。原审判决认定金光华地产公司无过错系事实认定错误。金光华地产公司虽在合同约定的期限内准备好了办理房地产初始登记所需的主要资料，但其并未提交给房地产权登记部门，没有完成全部合同义务，当交不交，已经是过错。另外，如果房地产权登记部门暂停为金光华地产公司办理业务，其所列的原因是金光华地产公司涉嫌违规违法，由此可见金光华地产公司过错明显，金光华地产公司自身过错不能免责，更不能将其责任转嫁给无辜的业主。深房登函（2012）206号函的违法认定，产权登记中心的回函是书证，按最高人民法院证据规则的要求，书证的出具方应到场接受双方当事人的质询，林巧香当庭提出质询要求，但原审法院并不理会，如此程序违法的证据不得对双方当事人产生法律约束力，更不能作为定案的关键证据和事实予以认定。若该函件可以作为证据使用，但该函件中涉及金光华地产公司过错的部分，原审法院避重就轻，只字不提，未全面客观地使用该证据。原审判决用推断的“事实”作为定案依据，隐瞒金光华地产公司明显的过错。原审法院推断出了两个“事实”：一是金光华地产公司在合同约定的期限内已准备该项目办理房地产初始登记所需的主要资料，表明金光华地产公司已积极履行了合同约定和法律规定的各项义务，二是在此期间，由于产权登记机关应相关单位要求暂停金光华地产公司业务，使得涉案房产的初始登记手续延期，这已经超出金光华地产公司所能控制和预见的范围。既然准备好了资料，为什么不向登记机关申办初始登记这还叫积极履行各种义务金光华地产公司是提交的资料被退回还是被登记机关直接告知暂停办理没有任何证据予以证明。为什么到2011年9月、11月才完成初始登记，因为金光华地产公司2011年8月18、9月27日才提交办理初始登记的材料，这是登记部门第一次收到金光华地产公司的申请材料，登记部门并无拖延，而是在正常的办文时间周期内核准了登记。没有提交材料，何来“在此期间”。相关单位是什么单位这要求是什么要求有无正式的书面函件或者指示综上所述，原审判决程序严重违法，事实认定错误，导致适用法律错误，明显有失公正，侵害了广大业主的合法权益。请求二审法院支持林巧香的上诉请求。林巧香在本案二审法庭调查时补充上诉事实和理由：林巧香与金光华地产公司签订的房地产买卖合同第二十条是关于开发商承担延期办证的约定情形，而最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，是开发商承担延期办证的法定情形，两者并不矛盾，只要金光华地产公司的行为符合两种情形中的任一个构成要件，即应承担延期办证的违约责任，仅选择性审查金光华地产公司的行为是否符合两者之一情形的，是不当判决。
被上诉人金光华地产公司及金光华集团口头辩称，原审程序合法，适用法律正确，认定事实清楚。涉案系列纠纷总共有290多宗，其中260宗左右的业主都能够在互相体谅的基础上没有提起上诉，一审已经生效。从一审到二审业主自行提起诉讼的案件以及齐立红案件在一、二审庭审过程中都能尊重客观事实，认可了金光华地产公司及金光华集团提交的相关证据，另外在上诉已经开庭的案件中，业主方的代表也发表了有与金光华地产公司共同向产权登记机关要求办证的相关事实。房地产买卖合同是格式合同，该第二十一条的约定要求开发商在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成初始登记，没有考虑到，也未能考虑到本案所发生的情形，因此第二十二条界定了开发商只有在未履行相关义务的情况下才承担相应的法律责任，因此原审判决依法依约有据，请求二审法院予以维持。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，林巧香与金光华地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第12条中关于“如本地产办证延期，买方无权就此向卖方主张违约金等款项”的内容为金光华地产公司提供的格式条款，且完全免除了金光华地产公司的延期办证责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法应属无效条款。原审判决关于买卖合同其他条款效力的认定准确，本院予以确认。
关于林巧香上诉所称的原审程序违法问题。首先，本案原审经原审法院决定采用简易程序审理，当时施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条则明确简易程序中不受开庭前三天通知当事人的规定的限制，最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第六条亦规定人民法院在适用简易程序审理的案件中可以采取电话通知等简便方式随时传唤双方当事人，故林巧香关于原审法院未提前三天通知传唤而构成程序违法的理由不成立。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释中并无关于超出审限审结的案件即为错案的规定，且现有证据亦不能证明原审审理超出审限对本案正确判决构成了实质影响。因此，林巧香关于原审程序违法并应予以改判的上诉理由不成立。
关于金光华地产公司应否承担延期办证违约责任的问题。林巧香系以金光华地产公司延期办证为由而主张支付相应违约金，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担延期办证违约责任的前提是该办证迟延是因出卖人的原因所致，也即出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才应承担逾期办证的违约责任。
根据深圳市房地产权登记中心深房登函（2012）206号复函内容显示，涉案房产的初始登记延期的原因是产权登记部门应相关单位要求而暂停办理金光华地产公司有关业务，此情形并非金光华地产公司所能控制和预见，登记部门的办证进展也非金光华地产公司单方所能推进，故而不能视为系因金光华地产公司自身原因所致。林巧香上诉称没有证据证明金光华地产公司在2011年8月19日、9月27日之前曾向登记部门申请过初始登记，但产权登记部门前述复函则已明确在2009年11月已经停止办理包括初始登记在内的金光华地产公司全部业务，也即金光华地产公司在合同约定的办理初始登记期限起计前就已经被暂停办理初始登记，故而金光华地产公司是否向登记部门申请过初始登记已不构成其应否承担延期办证违约责任的事实依据。林巧香上诉亦称深圳市房地产权登记中心的前述复函不能作为定案证据使用，但该份复函系原审法院向登记部门调查取证所形成，且已经双方当事人质证，故原审法院采信该份复函符合证据认证规则，本院对此予以确认。据此，涉案房产未能按期办理房地产证并非由于金光华地产公司的原因所致，林巧香要求金光华地产公司对其非自身原因所致的延期办证情形承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人林巧香的上诉请求理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1612元，由上诉人林巧香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年七月三日
书 记 员 李开宇（兼）