延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终750号上诉人（原审被告）:珲春市世代实业有限公司，住所吉林省珲春市英安镇富民村F-1-114-01。法定代表人：朱开红，总经理。委托代理人：王军有。被上诉人（原审原告）：张永香，住吉林省珲春市。委托代理人：梁灏，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人珲春市世代实业有限公司（以下简称“珲春世代公司”）因与被上诉人张永香商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院(2015)珲民二初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永香在一审中诉称：2013年11月30日,张永香与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》,约定张永香购买珲春世代公司的位于珲春市靖和街世代第一城5幢2单元0403号商品房,建筑面积为125.32平方米,单价为2563.26元,房屋总价款为321227.74元。合同签订后，张永香向珲春世代公司支付了房屋首付款101227.74元，并办理了按揭贷款220000元。合同约定珲春世代公司应在2013年11月30日前将验收合格的房屋交付给张永香,并在交付房屋后的90日内将房屋产权证交付给张永香。但珲春世代公司违反合同约定即没有按时向张永香交付房屋,也没有按约定为张永香办理房屋所有权证,而且也未履行退还面积差价款义务。该合同是珲春世代公司出具的格式条款,约定的逾期交房违约金过低,因此珲春世代公司应按张永香租房的实际支出支付违约金。综上,请求法院判令珲春世代公司支付给张永香逾期交付房屋违约金9000元、逾期办理房屋所有权证书违约金6296元、返还房屋面积差价款5280元，并负担诉讼费。在诉讼过程中，张永香变更诉讼请求，要求珲春世代公司支付张永香逾期交付房屋违约金7800元[租金1200×6个月零15天（自2013年12月1日至2014年6月15日止）]，逾期办理房屋所有权证书违约金3212元（总房款321227.74元×1%）、返还房屋面积差价款5279元（2.06平方米×2563.26元）。珲春世代公司在一审中辩称：1.珲春世代公司未按合同约定交付房屋的原因在于珲春市政府未按期完成房屋拆迁以及供水、采暖配套工程。双方签订的合同明确约定因政府的行政行为导致施工无法正常进行,致使工程延期的,均视为不可抗力。因此,本案属于因政府的原因导致的工程延期,属于不可抗力,因此不应由珲春世代公司承担违约责任。2.双方的补充协议第三条明确约定,如在交付房屋时有未结清的款项,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋的责任。而张永香至今未交纳物业维修基金和2014年至2015年的采暖费。3.即使经法院审查珲春世代公司应承担相应违约责任,违约金的计算也应按照合同约定计算,张永香当庭主张存在额外的租房损失,应当向法院提交相关证据。4.现珲春世代公司并不具备办理房屋所有权证的条件,但原因不在于珲春世代公司,因此珲春世代公司不应承担逾期办理房屋所有权证书违约金。5.关于张永香主张的房屋差价款问题。根据合同约定房屋差价款是在合同约定面积与产权登记面积存在差异时产生的问题,而本案诉争房屋至今尚未办理房屋所有权证书,因此产权面积尚无法确定,因此张永香的此项请求不应得到支持。一审法院经审理查明：为购买珲春世代公司开发的世代第一城小区二期房屋,张永香分别于2010年10月27日、2012年6月25日、2012年8月14日张永香向珲春世代公司交付购房款100000元、478元、741元。2012年8月15日,张永香与珲春世代公司签订《商品房买卖合同》,约定:“……第三条、张永香购买珲春世代公司的位于珲春市靖和街的世代第一城小区一期的第5幢2单元0403号房屋,房屋建筑面积为125.32平方米,房屋单价为2563.26元，房屋总价款为321227.74元……第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方当事人同意按以下方式进行处理:（1）面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款……第八条、交付期限。珲春世代公司应当在2013年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房,并符合本合同约定的商品房交付张永香使用……第九条、珲春世代公司逾期交房的违约责任。除本合同约定的特殊情况（1.遭遇不可抗力,且珲春世代公司在发生之日起15日内告知张永香的；2.其他说明:如因政府的行政行为,以及国家军事行为或自然因素,导致施工无法正常进行,致使工程延期的,均视为不可抗力）外,珲春世代公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张永香使用,按逾期时间分别处理:1.逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,珲春世代公司按日向张永香支付已交付购房款万分之零点五的违约金,合同继续履行；2.逾期超过60日,张永香有权解除合同。张永香解除合同的,珲春世代公司应当自张永香解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款,并按张永香累计已付款的2%向张永香支付违约金。张永香要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,珲春世代公司按日向张永香支付已付房款万分之零点五的违约金……第十一条、商品房达到交付使用条件后,珲春世代公司应当书面通知张永香办理交付手续。双方进行验收交接时,珲春世代公司应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,珲春世代公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。珲春世代公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全,张永香有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由珲春世代公司承担。由于张永香原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:如因张永香联系方式变更导致无法通知,张永香接受延边日报公告,不能按时交接房屋的、由于张永香过错导致房屋不能正常交接的,珲春世代公司有权解除合同,并以张永香已付房款优先支付相应损失……第十四条、珲春世代公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。珲春世代公司承诺与该商品房正常使用直接相关联的下列基础设施、公共配套建筑在2014年12月31日前达到使用条件。如在2014年12月31日前未达到使用条件,珲春世代公司按日向张永香支付已交付房款万分之零点五的违约金。第十五条、关于产权登记的约定……（三）双方同意选择以第一种方式办理房屋所有权登记,即张永香委托珲春世代公司办理,珲春世代公司应当在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为张永香申请房屋所有权登记,并将以张永香为产权的房屋所有权证书交付张永香……（四）珲春世代公司应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由珲春世代公司提供的资料报产权登记机关备案。如因珲春世代公司的责任,张永香不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按以下方式处理即张永香退房,珲春世代公司在张永香提出退房要求之日起15天内将张永香已付房价款退还给张永香,并按已付房价款1%赔偿张永香损失;张永香不退房,珲春世代公司按已付房价款的1%向张永香支付违约金……”同时合同的附件约定了补充协议,协议约定:“……三、张永香除须付清约定的房款外,交房时须缴纳契税、物业维修基金、物业管理费、采暖费、有线电视开户费、煤气开户费和装修保证金等相关费用。张永香付清上述款项前,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的责任……”合同签订后,珲春世代公司未能在合同约定的时间即2013年11月30日前向张永香交付房屋。合同签订后，张永香于2012年9月7日按揭贷款方式向珲春世代公司交付房款220000元。2014年5月7日,在珲春市信访局协调下,珲春世代公司与部分业主签订了《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》,该约定的内容为:“甲方:珲春世代公司。乙方:刘文强、罗昀、初亚军、金文钰等18户业主。按照双方《商品房买卖合同》约定,珲春世代公司由于多种原因没有按期向购房者交房。双方对违约原因存在较大分歧,违约情况存在较大异议,无法达成一致意见。按照《商品房买卖合同》第十九条约定,在合同履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成,依法向人民法院提起诉讼。为较好解决双方之间违约责任及补偿,经双方协商,甲方同意乙方在诉讼期间有下列权宜：1、甲方承诺2014年6月1日前,本小区具备装修条件,住户可进户装修;如到期未供水供电影响业主装修,甲方将免除乙方领取钥匙入住时所需缴纳的所有相关费用,另免一年物业费。2、经信访部门协调,2014年5月8日至6月1日间住户装修入住暂不向开发商交付入住各种相关费用。3、购房合同纠纷及违约诉求由乙方于2014年6月1日前向法院提起诉讼,甲方按法院裁决执行,违约金与乙方入住所需缴纳的相关费用多退少补。4、若乙方6月1日前未向当地法院提起本协议所述相关诉讼,甲方将于2014年6月1日以后向乙方收取相关入住费用,若一方拒绝缴纳,甲方将向当地法院提起相关诉讼,按法院裁决执行。”同日,张永香向物业公司交纳了供水供热加压费、燃气初装费、物业管理费、垃圾清运费等费用,并领取了房屋钥匙。根据张永香的申请，本院依法向珲春市房屋产权管理中心调取案涉房屋测绘面积，该中心复函称“世代第一城5幢2单元0403实测面积为123.26平方米，该测绘面积是房屋所有权证的登记面积。”一审法院认为：张永香与珲春世代公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。关于珲春世代公司是否应当承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中,双方在合同中明确约定珲春世代公司应在2013年11月30日前向张永香交付经验收合格的商品房,并在商品房交付使用后60日内,向房屋登记机构为张永香申请房屋所有权登记,并将以张永香为产权的房屋所有权证书交付张永香。但珲春世代公司直至2014年6月15日才向张永香交付房屋，且至今未给张永香办理房屋所有权证书,构成违约。珲春世代公司应当按合同约定向张永香承担逾期交付房屋及逾期办理产权证书的违约责任。故珲春世代公司应当支付给张永香逾期交付房屋违约金3116元[日万分之零点五×194天（2013年12月1日至2014年6月15日）×总房款321227.74元]、逾期办理房屋所有权证书违约金3212.27元（总房款321227.74元×1%）。关于张永香就逾期交房违约金请求调整计算标准有无依据的问题。本案中,张永香主张因珲春世代公司迟延交付房屋导致其在外租房,房屋的每年租金为14400元,即每月1200元,并要求按此标准调整违约金。对此本院认为，双方在合同中明确约定珲春世代公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张永香使用,张永香要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2013年12月1日）起至实际交付（2016年6月15日）之日止,珲春世代公司按日向张永香支付已付房款（321227.74元）万分之零点五的违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，且不存在显失公平的情形，双方应当按照约定履行。张永香虽然提供了证人证明其租房事实，但证人陈述的租赁房屋与涉案房屋在地段、状况、面积等方面均存在差异，故张永香要求按照租金损失调整违约金计算标准的主张，依据不足，本院不予支持。关于张永香要求珲春世代公司返还房屋面积差价款有无依据的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”经过与珲春市房屋产权管理中心核实,诉争房屋的最终登记面积为123.26平方米,即实际面积比合同约定的面积125.32平方米小2.06平方米。双方在合同中明确约定面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价款,故张永香主张珲春世代公司返还房屋面积差价款5280.32元(2.06平方米×2563.26元/平方米)的诉讼请求,本院予以支持。关于珲春世代公司抗辩提出本案符合合同约定的因政府的原因导致的工程延期,属于“不可抗力”情形的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,珲春世代公司主张工程延期的原因在于政府,其不应承担相应责任，但其并未向本院提交充分证据予以证明,其应当承担举证不能的法律后果。故珲春世代公司的此抗辩理由,本院不予支持。关于珲春世代公司抗辩提出双方在补充协议第三条明确约定如在交付房屋时有未结清的款项,珲春世代公司有权拒绝交付房屋且不承担逾期交付房屋责任，而张永香至今未交纳物业维修基金,故珲春世代公司不应承担违约责任的问题。本院认为,因双方在2014年5月7日《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取钥匙的情况约定》中已经对此内容进行了变更,且珲春世代公司在庭审中自认交付房屋是在珲春市政府的协调下进行的,并没有通知张永香交纳物业维修基金，故珲春世代公司的此抗辩理由,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春市世代实业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付给原告张永香逾期交付房屋违约金3116元、逾期办理房屋所有权证书违约金3212.27元、面积差价款5280.32元，合计11608.59元；二、驳回原告张永香的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元,由被告珲春市世代实业有限公司负担90元，原告张永香负担220元。宣判后，珲春世代公司不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.上诉人延期交付房屋原因系不可抗力所致，不应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定，因政府行为导致施工无法正常进行，致使工程延期的，视为不可抗力，上诉人不承担违约责任。本案中，导致上诉人无法按照合同约定时间交付诉争房屋的主要原因在于珲春市政府相关部门未按期完成房屋拆迁以及供水、采暖配套工程，按照合同约定属不可抗力。2.被上诉人未完全履行补充协议约定，上诉人有权拒绝交房。双方《补充协议》第三条约定，买受人除须付清约定的房款外，交房时还须缴纳契税、物业管理费等相关费用。买受人在付清上述款项前，上诉人有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。2014年5月7日上诉人在信访局与部分业主形成的《情况说明》第四条约定，只有买卖人在2014年6月1日前向法院起诉的情况下，双方关于交付房屋交纳费用的变更约定才有效。被上诉人是2015年6月9日起诉的，因此2014年5月7日《情况约定》并不构成对双方补充协议的变更。3.诉争房屋产权登记面积无法确定，因此被上诉人主张退还房屋面积差价款没有依据。房产管理部门出具的证明不是确认房屋产权登记面积的依据，一审以珲春市房产局出具的证明为凭认定房屋面积差有误。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。张永香二审辩称：1.上诉人称延期交房系因不可抗力，但没有提供证据，且拆迁、供水等也不属于不可抗力的范畴。2.补充协议是格式条款，上诉人没有特别提示其中的免责条款，故对被上诉人没有法律约束力，且补充协议所涉及的其他费用与房屋买卖合同并非同一法律关系，也不是同一收费主体。3.涉案房屋在房产部门已经进行了测绘登记，且房屋的供热面积也是以该测绘面积为准的，一审以此为计算房屋面积差的依据是正确的。综上，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉主张。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。根据珲春世代公司的上诉主张和双方争议事实，本院综合评判如下：一、珲春世代公司逾期交房是否应承担违约责任的问题本案中，虽然双方在房屋买卖合同中约定“因政府行政行为、国家军事行为或自然因素等导致施工无法正常进行，致使工程延期的，均视为不可抗力”，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，珲春世代公司在与张永香签订《商品房买卖合同》时，涉案“世代第一城”项目已开工建设，故其所称因政府原因导致房屋拆迁滞后进而影响工期的主张，不属于不可预见、不可避免并不能克服的客观事实，即不属于合同约定的不可抗力的范围，珲春世代公司以此为由主张不承担逾期交房的违约责任，依据不足，不予支持。至于涉案“世代第一城”的供水、采暖配套工程是否因政府原因滞后进而导致交房延期，珲春世代公司并未提供相关证据予以佐证，且即使存在该情形，亦应及时与购房人协商变更交房时间，而非仅以此为单方无限期延期交付房屋的理由。一审综合上述案情判令珲春世代公司承担逾期交付房屋的违约责任并无不妥，珲春世代公司的上诉主张无事实和法律依据，不予支持。二、2014年5月7日《情况约定》是否构成对交付房屋时缴纳相关费用约定的变更问题2014年5月7日，珲春世代公司与部分业主签订的《关于信访局帮助协商世代第一城部分商品房业主领取房屋钥匙的情况约定》中明确约定“2014年6月1日前，本小区具备装修条件，住户可进户装修；如到期未供水供电影响业主装修，甲方将免除乙方领取钥匙入住时所需缴纳的所有相关费用，另免一年物业费。2、经信访部门协调，2014年5月8日至6月1日住户装修入住暂不向开发商交付入住各种相关费用。”张永香已在该协议中签字，该《情况约定》系为解决购房人交付房屋、领取钥匙而形成，具有普遍代表性，且珲春世代公司在庭审中自认交付房屋是在珲春政府的协调下进行的，并没有通知张永香交纳物业维修基金。一审法院认定该《情况约定》构成对交付房屋时缴纳相关费用约定的变更并无不当。至于珲春世代公司主张的只有在2014年6月1日前向当地法院起诉该变更约定才有效的问题，根据《情况约定》内容，起诉问题是针对违约责任的约定，故其主张依据不足，本院不予支持。三、珲春世代公司是否应当退还房屋差价款的问题2015年11月9日珲春市房屋产权管理中心出具的《关于调查世代第一城部分房屋测绘面积的回复函》中已经明确说明诉争房屋实测面积即是房屋所有权证的最终登记面积，故一审以此计算房屋面积差并无不当，珲春世代公司主张房产测绘面积不能作为计算房屋面积差的依据，不予支持。关于本案的其他部分，因双方当事人在二审中均未主张，本院不再评判。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由上诉人珲春市世代实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年六月三十日书记员  唐 颖