太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第03402号
原告张凯，无固定职业，山西省方山县圪洞镇市民。
原告刘志永，无固定职业。
二原告委托代理人薛桂荣，山西屹博律师事务所律师。
二原告委托代理人刘永军。
被告刘洁，太原市市民，无固定职业。
委托代理人常四保，太原市小店区法律援助中心律师。
被告常国滨，太原市市民，无固定职业。
原告张凯、刘志永与被告刘洁、常国滨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员樊小凤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凯、刘志永及其委托代理人薛桂荣和刘永军，被告刘洁及其委托代理人常四保，被告常国滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张凯、刘志永诉称，二原告系合伙关系，2015年6月16日，被告常国滨将位于坞城中路18号（坞城西街17号）的奶茶店转让给二原告，双方签订转让协议，协议约定转让费4万元（原告已经全部支付），被告常国滨保证原告享有其在原有租赁合同中所享有的权利与义务。此前，被告常国滨是向被告刘洁租的门面，原告接手时又与被告刘洁重新签订了租赁协议，协议约定租赁期限为一年，从2015年9月1日起至2016年8月31日止，租赁费用为12000元／年，原告于2015年6月15日向刘洁支付了12000元的房租。签署以上协议之后，二原告开始接手店铺并进行重新装修，购进相关设备以及材料准备开始营业。不料，在2015年8月5日，太原市百通泽贸易有限公司向原告出具书面通知，通知声称原告向二被告接手和承租的门面所在整个楼层已属百通泽公司所有，百通泽公司限期要求原告腾房，并将采取强制措施收回该物业。经查，原告承租店铺所在的物业（房产证登记地址为坞城北街9号第四幢1-3层）原属山西汇通国际投资有限公司（曾用名山西汇通实业有限公司）所有。1999年该公司向银行贷款，以该房产做抵押并办理了抵押登记，贷款到期后汇通公司无力还款，2003年债权人向太原市中级人民法院提起诉讼，太原市中级人民法院作出（2003）并民初字第310号民事判决书，判决汇通公司承担还款责任，并以其抵押财产承担抵押担保责任。2004年4月债权人向法院申请强制执行，直到2015年2月13日，太原市百通泽贸易有限公司通过山西省产权交易中心公开竞得此房屋。被告刘洁与山西汇通国际投资有限公司于2011年9月1日签订租赁协议，租赁期限为五年，从2011年9月1日起至2016年9月1日时止。综上，被告刘洁在将其承租的门面转租给原告时，该房屋已经被执行并转移所有权，且该房屋被抵押、查封在前，被告刘洁与山西汇通国际投资有限公司签订租赁协议在后，被告刘洁无权以“买卖不破租赁”主张继续履行其租赁协议。因此，被告刘洁在无法保证原告在租赁期限内使用该门面的情况下，依然与原告签订租赁协议，并收取原告的租金。如今，原告无法继续使用该门面已是事实，被告刘洁的行为已经构成违约。根据我国合同法以及相关司法解释的规定，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决解除二原告与被告刘洁的租赁协议；判决被告刘洁返还二原告房租12000元；判决被告刘洁赔偿二原告装修损失10210.88元，店铺转让损失40000元，设备材料损失58066元，共计108276.88元；被告常国滨对上述损失承担连带赔偿责任；本案诉讼费由二被告共同承担。
被告刘洁辩称，被告刘洁与山西汇通公司于2011年9月1日签订房屋租赁合同，年租金12000元，租期5年。由于被告刘洁不善于经营，将房屋转租被告常国滨，年租金仍为12000元。2015年6月，原告愿意接手被告常国滨的奶茶店，在被告常国滨还有两个月租期的情况下，原告与被告刘洁签订了一年的租赁协议。山西汇通公司并没有将房屋的实际情况告知被告刘洁。原告所诉的事实不存在，现在房屋仍然在经营。原告要求解除租赁协议的理由不成立，剥夺了被告刘洁的抗辩权。另外，店铺转让费是原告与被告常国滨签订的，与被告刘洁无关，而且原告的其他损失与房屋租赁没有关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告常国滨辩称，被告常国滨在2014年9月1日至2015年8月31日期间租赁被告刘洁的房屋进行经营，2015年6月16日因为经营不善将店铺转让二原告经营，至此被告常国滨将店铺的所有权全部转让。被告刘洁知道转让情况，二原告还与被告刘洁签订了租赁协议，该租赁协议与被告常国滨无关。被告刘洁在租赁之前并没有将房屋的实际情况告知被告常国滨，被告常国滨没有给原告造成损失，不应当承担赔偿责任。
经审理查明，2011年9月1日，被告刘洁以军苑文具店名义与山西汇通国际投资有限公司（以下简称汇通公司）签订租赁协议，协议约定被告刘洁租赁汇通公司位于坞城西街17号后小二层一层，租赁期限为五年，从2011年9月1日起至2016年9月1日时止，月租金1000元。2014年6月16日，二被告之间签订租赁协议，协议约定被告刘洁将坞城中路18号军苑文具店转让给被告常国滨使用，租期自2014年9月1日起至2015年8月31日止，年租金12000元。2015年6月14日，二原告签订个人合伙协议，约定二原告在坞城中路坞城西街交叉口合伙经营芭贝乐冰激凌冷饮休闲吧。2015年6月15日，原告张凯与被告刘洁签订了租赁协议，协议约定被告刘洁同意将坞城中路18号（坞城西街17号）的怕怕爆奶茶店转让给原告张凯，租赁期限从2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金为12000元。当天原告张凯向刘洁支付了12000元的房租。2015年6月16日，原告刘志永与被告常国滨签订转让协议，约定被告常国滨同意将位于坞城中路18号（坞城西街17号）的怕怕爆奶茶店转让给原告刘志永，转让后店铺现有的装修、装饰及其它所有设备，以及营业设备等动产全部归被告刘志永所有，双方还约定被告常国滨应留物品为高座椅8个，沙发3个，以及冰箱、展示柜和其它小物件，原告刘志永应付款40000元。协议签订后，原告已将该40000元全部付清，被告常国滨将应留物品交付原告。2015年8月5日，太原市百通泽贸易有限公司（以下简称百通泽公司）向太原市坞城北街9号（坞城西街31号）第四幢1-3层各使用人发出通知，声称百通泽公司于2015年2月13日在山西省产权交易中心公开竞得该房屋的产权，通知各使用人自通知之日起7日内腾空房产，否则将强制收回该物业，并要求相关人员赔偿百通泽公司的损失。现本案涉及的房屋至今仍由二原告占有、使用。
本案在审理过程中，二原告还提交太原市中级人民法院（2003）并民初字第310号民事判决书，判决汇通公司支付太原市商业银行借款本金180万元及相应利息；如汇通公司不能按期偿还，以其抵押财产承担抵押担保责任。太原市中级人民法院（2004）并执字第179-3号执行裁定书，裁定拍卖汇通公司所有的位于山西省太原市坞城北街9号第四幢1-3层的楼房一栋。太原市中级人民法院执行局向汇通公司发出的山西正大拍卖有限公司公开拍卖该房屋的通知以及山西正大拍卖有限公司的拍卖公告。
以上事实有原告提供的合伙协议、2011年9月1日租赁协议复印件、2014年6月16日租赁协议、2015年6月15日租赁协议、2015年6月16日转让协议、租金收据、通知、太原市中级人民法院（2003）并民初字第310号民事判决书和（2004）并执字第179-3号执行裁定书、太原市中级人民法院执行局通知、山西正大拍卖有限公司的拍卖公告；被告刘洁提供的2011年9月1日租赁协议、收据；被告常国滨提供的转让协议、收据及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
本院认为，被告刘洁作为房屋承租人，对其承租的房屋转租被告常国滨，之后又将房屋转租原告刘洁，房屋出租人未表示异议，视为同意转租。被告刘洁为此与原告张凯签订的租赁协议，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效协议，当事人各方均应按约履行。二原告系合伙关系，对于原告张凯与被告刘洁签订的租赁协议所产生的法律后果应由二原告承担。二原告在合同履行过程中接到百通泽公司腾房通知，该通知是否具有法律效力尚未确定，而且二原告至今仍然正常占有、使用该房屋，原告以此为由要求解除租赁协议，不符合解除合同的情形，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告张凯、刘志永的诉讼请求。
案件受理费1403元（二原告已预交），由二原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审判员 樊小凤
二〇一五年十一月五日
书记员 高 琴
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