广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1183号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张燕兰，住址：海南省海口市秀英区。
委托代理人：陈伟安。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄秋菊，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：赵学丰。
委托代理人：杨俊圣。
上诉人张燕兰因与被上诉人黄秋菊租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月1日，张燕兰与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定张燕兰向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦七楼D38号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2019年3月28日止。
2013年12月28日，黄秋菊与张燕兰签订《联营协议书》，约定：黄秋菊向张燕兰承包新中国大厦七楼D38外半号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年2月10日至2015年2月28日止；每月承包费为115000元，黄秋菊在承包前先向张燕兰缴纳二个月承包费作为押金和19天的承包费（租金）共302800元；每月提前5天缴纳承包费，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，张燕兰负责D38外半档内的场租、税收、工商管理等费用，黄秋菊负责自己的债务，自负盈亏；如黄秋菊自己中途退场，张燕兰对黄秋菊不退回押金，但如张燕兰中途收回档口的，除退回押金外，赔偿230000元给黄秋菊；黄秋菊在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。
上述协议书签订后，黄秋菊接收了涉案房产开始经营，并向张燕兰支付了租赁押金230000元及商铺押金1000元。张燕兰确认黄秋菊已支付了2014年2月19天、3月、4月半个月的租金。
2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】（以下简称《告知书》），主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。
2014年5月20日，黄秋菊向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认黄秋菊、张燕兰双方于2013年12月28日签订的《联营协议书》无效；2.张燕兰立即向黄秋菊返还已收取的房屋租赁押金231000元；3.张燕兰退还已向黄秋菊收取的自2014年3月24日至2014年4月15日的租金88166.67元；4.黄秋菊无需支付2014年4月16日至张燕兰实际接收场地之日的房屋使用费；5.张燕兰立即接收场地；6.本案诉讼费由张燕兰承担。张燕兰原审辩称：不同意全部诉讼请求。理由是：一、《联营协议书》是原张燕兰的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。黄秋菊单方撤场的行为不导致合同终止或解除，应继续依约履行合同。现黄秋菊逾期支付承包费及单方擅自撤场的行为已构成根本性违约，无权要求返还押金及3、4月份已缴纳的费用，并应承担赔偿损失的违约责任。二、涉诉房屋已通过消防验收，黄秋菊陈述的消防隐患并不存在于涉诉房屋所在楼层，更不包括涉诉房屋。本案中，黄秋菊没有提供证据证明涉诉房屋需要消防整改，应承担举证不能的不利后果。而且，存在消防隐患不等同消防不合格，隐患是可以通过事后补救措施得以弥补和消除的，并不影响合同的继续履行。大厦大部分商铺至今依然处于正常经营状态。三、区政府于2014年3月发出公告，而此时黄秋菊已在使用涉诉房屋，但其却未在3、4月份提出任何异议，其原因是3、4月份是旺季，此后的5、6、7月是淡季，因此黄秋菊抗租的根本原因因并非消防问题，而是生意转入淡季。四、讼争商铺不存在改变规划的情形。明天公司是向新中国大厦承租七楼然后转租给张燕兰的，张燕兰对商铺享有使用权，不存在无权出租的情形。
另外，张燕兰原审提起反诉，请求判令：1、依法解除张燕兰与黄秋菊于2013年12月28日签订的关于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼D38（外半）的《联营协议书》；2、黄秋菊支付的押金人民币230000元归张燕兰所有；3、黄秋菊向张燕兰支付位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼D38（外半）的4（半月）、5月、6月的承包费287500元；4、黄秋菊向张燕兰支付位于广州市荔湾区十三路1号新中国大厦七楼D38（外半）的4（半月）、5月、6月的承包费滞纳金249550元（标准按每日3%计算以当月拖欠的承包费本金为限，暂计至2014年6月10日）；5、本案诉讼费用由黄秋菊承担。
黄秋菊针对张燕兰的反诉原审辩称：不同意张燕兰的全部反诉请求。理由如下：一、双方签订的联营协议，实际为租赁合同，因存在无权出租、违法拆建等问题，应认定为无效合同。二、2014年3月24日，荔湾区政府和消防局对新中国大厦进行整治，黄秋菊没有继续使用档口。黄秋菊多次通过短信、打电话等方式找张燕兰，张燕兰都不予理睬。黄秋菊没有办法的情况下，才将档口交给管理处。因此，张燕兰要求黄秋菊支付4、5、6月份的租金及违约金没有事实依据。
2014年5月13日，黄秋菊委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向张燕兰身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及张燕兰出租给黄秋菊的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为黄秋菊、张燕兰签订的《联营协议书》依法属于无效合同。黄秋菊定于2014年5月16日下午14点到租赁场地与张燕兰办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为张燕兰已接收场地并应承担法律后果。另外，黄秋菊提供其于2014年5月8日及9日向张燕兰手机号码发送信息的截屏图，内容主要是要求张燕兰出来协商解决，否则进行诉讼。黄秋菊认为讼争商铺属于消防整改范围，提供《新中国大厦消防整治情况表（一）》复印件，上面显示讼争商铺属于拆分的商铺，应恢复消防审批状态。
因张燕兰没有前往接收场地，2014年5月25日黄秋菊自行搬离了讼争商铺。
张燕兰对黄秋菊提供的上述证据均不予确认，否认收到上述律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，张燕兰提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》），《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。针对张燕兰提供的上述证据，黄秋菊对其证明对象及内容均不予确认，并认为张燕兰擅自改变涉案场地的用途将其出租给黄秋菊属违法行为。
原审庭审中，黄秋菊、张燕兰均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。张燕兰自认已于2014年6月8日自行收回涉案场地。
原审法院认为：黄秋菊、张燕兰签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于黄秋菊、张燕兰签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。
首先，关于《联营协议书》效力问题。黄秋菊主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及张燕兰违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从张燕兰提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，张燕兰将承租作为办公室用途的涉案场地出租给黄秋菊做经营服装的商铺，且将商铺拆分为两个半档，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，黄秋菊以区政府实施临时查封措施及张燕兰改变涉案场地的规划用途、为由主张《联营协议书》无效依据不足，不予支持。另外，黄秋菊以张燕兰未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，不予支持。
由于黄秋菊、张燕兰双方的联营协议已实际履行，故黄秋菊要求张燕兰返还2014年3月24日至4月15日经营期间的租金88166.67元缺乏依据，不予支持。
其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于黄秋菊已退出涉案场地不再经营，张燕兰也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，张燕兰反诉要求解除该《联营协议书》，予以支持。虽然由于黄秋菊提前退场导致协议终止，但是，黄秋菊在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，黄秋菊提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，张燕兰应将押金231000元返还给黄秋菊。另外，从黄秋菊通知张燕兰提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月25日退场的时间来看，并没有给予张燕兰比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，张燕兰反诉要求黄秋菊支付4月半月、5月份未付的承包费具有合理性，予以支持。张燕兰直至2014年6月8日才从物管处自行收回涉案场地，故6月份的承包费损失应由其自行承担。张燕兰另要求黄秋菊支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，不予支持。
由于张燕兰已自行收回该场地，故黄秋菊要求张燕兰接收场地的请求，不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除黄秋菊与张燕兰于2014年1月28日签订的《联营协议书》；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，张燕兰向黄秋菊返还押金231000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄秋菊向张燕兰支付2014年4月16日至2014年5月30日的租金172500元；四、驳回黄秋菊其他诉讼请求；五、驳回张燕兰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7050元、反诉受理费7054元，由黄秋菊负担本诉受理费2285元、反诉受理费1875元，张燕兰负担本诉受理费4765元、反诉受理费5179元。
判后，上诉人张燕兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决背离合同自治的原则。张燕兰完全履行了合同约定的义务，在双方签订《联营协议书》后，将涉案商铺交付给黄秋菊使用。黄秋菊借消防整顿的政府行为之机，趁市场淡季单方违反合同，应当承担违约责任。涉案商铺并没有法律禁止使用的情形，行政执法机构也没有要求新中国大厦第七层停止使用。二、即使大厦使用过程中，出现疏散通道被堵塞、消防安全出口不足，违法改建扩建等严重影响消防安全隐患问题，并非张燕兰过错。首先，一审判决引用的“消防安全出口不足，违法改建扩建”的消防部门的整改意见，是针对新中国大厦14层以上经营楼层的行政意见，并非第七层。另，这些通知不是具体的行政行为，不能作为判决案件的事实依据。其次，疏散通道被堵塞，完全是承租人的单方行为所致。三、《合同法》第97条是在解除合同的基础上可以请求对方作出赔偿，赔偿的前提应该以合同相对方存在过错，但我方在本案中并不存在过错。据此上诉请求：撤销原审判决的第二、三、五项；支持张燕兰的全部诉讼请求。
被上诉人黄秋菊答辩认为：涉案合同应当认定为无效合同更为适当。张燕兰擅自改变规划用途，依法不能出租使用。涉案档口的使用功能是写字楼，而张燕兰却作为商铺出租给黄秋菊经营服装生意。涉案档口不符合消防安全标准，不能出租使用。张燕兰也没有权力分租、拆建。涉案合同无效，也就不存在违约问题。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审期间，张燕兰未能提供证据证实消防部门的整改意见是针对新中国大厦14层以上的楼层，不含案涉商铺所在的第七层。
本院认为：本案二审争议的焦点是黄秋菊有无权利主张解除涉案《联营协议书》。
张燕兰与黄秋菊签订的《联营协议书》实为租赁合同，原审法院对该协议书的性质认定正确，本院予以维持。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司发出了《告知书》，认为涉案商铺存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了黄秋菊的正常经营，结合黄秋菊在2014年4月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定黄秋菊提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决张燕兰返还押金给黄秋菊并无不当。张燕兰称《告知书》中“实施临时查封措施”的楼层是指14楼以上以及涉案大厦的消防隐患是黄秋菊产生的，因张燕兰对此未能提供证据予以证实，本院对其该说法不予采信。张燕兰以黄秋菊单方撤场构成违约并要求没收押金、支付滞纳金以及赔偿损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人张燕兰的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7452元，由上诉人张燕兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 邹文芳