浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终691号
上诉人（原审被告）：ＸＸ利，男，1983年11月14日出生，汉族，住长兴县。
委托诉讼代理人：汤小民，浙江百易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王婷，浙江百易律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛伟斌，男，1979年2月6日出生，汉族，住长兴县。
上诉人ＸＸ利因与被上诉人毛伟斌房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2017）浙0522民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ利上诉请求：依法撤销一审第一项判决内容，发回重审或改判驳回毛伟斌的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院无视双方当事人已经协商变更租金、ＸＸ利已经按约履行支付租金之义务，属于认定事实错误。ＸＸ利已经提交短信记录及转账凭证等证据，证明毛伟斌对第4年租金变更为140000元并无异议，且延期一个月租金也按140000元一年的标准计算。毛伟斌已经收到了ＸＸ利支付的租金，故ＸＸ利已经按约履行了付款义务。其次，ＸＸ利一直按照合同约定提前支付租金。在双方协议变更后，ＸＸ利已经付清了第4年租金，在此前提下计算毛伟斌续租一个月的租金为11667元。如双方未达成变更租金的口头协议，毛伟斌早就应当向ＸＸ利催缴租金。二、一审判决认定《租房协议书》有效，属于适用法律错误。毛伟斌明知ＸＸ利承租房屋用来经营棋牌室，办理营业执照必须提供经营场所的合法证明，但其一直未向ＸＸ利提供营业房房产证，致使ＸＸ利无法办理营业执照，被工商部门两次以无照经营处罚。另外，毛伟斌始终未能提供合法的商用房产权证和规划许可、施工许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应对《租房协议书》按无效合同认定。三、一审法院在审理过程中违反法定程序，严重侵害ＸＸ利合法诉讼权利。一审中，ＸＸ利提出要求毛伟斌赔偿损失的反诉请求，一审法院裁定不予受理，并当庭告知该裁定不能上诉。因毛伟斌的过错导致双方协议不能继续履行而提前终止，ＸＸ利有权要求毛伟斌赔偿因此造成的装修损失。一审法院剥夺了ＸＸ利的上诉权利，且在ＸＸ利对裁定不服提出上诉期间，就对本案进行了判决，显然违背法定程序。
毛伟斌辩称，第一，其从未同意减少租金，且ＸＸ利在支付以往的租金时也并未一次性准时支付，均是一直拖延并分几次支付；第二，其是将自建房交给ＸＸ利使用，并非店面，具体需要办理哪些手续与毛伟斌无关。至�房屋的产权审批问题，其已经提供了充分的证据加以证明。
毛伟斌向一审法院起诉请求：1.判令ＸＸ利支付租金31300元；2.判令ＸＸ利赔偿破坏的装修损失100000元；3.判令ＸＸ利承担拆除和清理残余装修费用20000元；4.判令ＸＸ利承担2016年12月15日至执行法院判决之间的房屋租金；5.本案诉讼费由ＸＸ利承担。
一审法院认定事实：2012年9月24日，毛伟斌与ＸＸ利签订“租房协议书”，约定毛伟斌将坐落于大自然城市花园北侧的自建房屋约600㎡，租给ＸＸ利使用，租期5年，即2012年11月15日至2017年11月14日，约定租金第一年为148000元，次年租金在前一年度租金总额基础上调增5%，以后年度租金以此类推；合同签订后生效，租金提前一个月一次结清；承租期内水、电等一切费用由承租人自付；承租方在提前终止合同，或到期不再续租时，不得破坏房屋的装修布局。双方还对其他租赁事项作了约定。合同签订后，双方按约履行租赁义务。在房屋租赁期间的第4年，ＸＸ利于2015年11月15日、2016年1月11日分别向毛伟斌支付租金100000元、40000元。2016年下半年，毛伟斌与ＸＸ利经过协商后确定提前终止合同，即租赁期限至2016年11月14日止。同年11月15日，ＸＸ利要求再续租一个月，经协商续租一个月租金为11667元。同年11月16日，ＸＸ利通过“杨静”的账户支付毛伟斌租金11667元。2016年12月16日，毛伟斌接收ＸＸ利交还的房屋后，发现房屋内的门、楼梯扶手及部份吊顶、玻璃、洁具、灯、开关、电源线等不可移动的装修装饰已被ＸＸ利拆除。2017年1月3日，毛伟斌以ＸＸ利违约未足额支付租金及赔偿破坏装修损失为由，向该院提起诉讼。一审法院认为，毛伟斌与ＸＸ利之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用的原则履行自己的义务。ＸＸ利未足额向毛伟斌支付租金确违反了双方对租金的约定，毛伟斌主张ＸＸ利支付第4年度的租金余额31300元的请求，符合法律规定，对此予以支持；ＸＸ利在终止租赁合同后拆除门、楼梯扶手等房屋装饰装修，确违反了双方关于“不得破坏房屋的装修布局”的约定，因毛伟斌在诉讼中未提交具有评估、造价预算资质的机构出具的评估预算报告，被破坏的装修损失数额无法确定，故对毛伟斌主张ＸＸ利赔偿装修损失的诉请，对此不予支持；毛伟斌在诉讼中未提交证据证明其已承担拆除和清理残余装修费用20000元的事实，故对毛伟斌主张该诉请，对此不予支持；毛伟斌与ＸＸ利已协商提前终止租赁合同，毛伟斌现主张ＸＸ利承担2016年12月15日至执行法院判决之间房屋租金的诉请，于法无据，对此不予支持。ＸＸ利虽辩称第4年的租金已经双方协商变更为140000元，但未提交证据予以证实，故对其关于已付清全部租金、不存在拖欠租金的抗辩意见不予采纳；ＸＸ利虽提出本案租赁合同是无效的，但其未提交证据证明毛伟斌不是涉案房屋的所有人或未经所有人授权、毛伟斌无权代理出租房屋的事实，也未有证据证明毛伟斌出租的房屋系未经批准或未按批准内容建设的建筑的事实，故对该抗辩意见不予采纳。ＸＸ利关于毛伟斌隐瞒房屋的真实情况，即未取得商用房产权证、消防图纸，但以店面用途出租给ＸＸ利，致使ＸＸ利无法办理合法营业的相关许可手续而被责令停止经营，毛伟斌对此具有全部过错责任而应赔偿ＸＸ利损失的请求，该院已告知ＸＸ利另案起诉，对此不作审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、ＸＸ利给付毛伟斌房屋租金31300元，限于判决生效之日起十日内付清。二、驳回毛伟斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3326元，减半收取1663元，由毛伟斌承担1372元，ＸＸ利承担291元。
二审中，毛伟斌向本院提交证明一份，以证明涉案房屋属于拆迁安置房，其审批建造均符合政府规划政策。ＸＸ利经质证认为，毛伟斌二审提交该证据超出举证期限，且长兴县雉城街道办事处也不具有房屋规划审批的职能，因此其出具的证明不能达到证明目的。本院经审查认为，该证明非因当事人故意或者重大过失逾期提供的证据，且与案件基本事实有关。经本院了解，毛伟斌原有房屋已被征收拆迁，涉案房屋系其依据当地政府规定政策自建的拆迁安置房，相应审批手续均由长兴县雉城街道统一办理，故对该证据的效力本院予以认定。
ＸＸ利未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：租房协议书的效力应当如何认定，进而ＸＸ利是否欠付租金。ＸＸ利与毛伟斌签订的租房协议书，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定的内容自觉履行各自的义务。ＸＸ利主张，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，此种情况下�租人与承租人订立的租赁合同无效。本院认为，本条司法解释系就违法建筑签订的房屋租赁合同效力作出的否定性规定。根据一审、二审查明的情况，涉案房屋系毛伟斌在原有住房被政府拆迁后自建的安置房，并已由长兴县雉城街道统一代为办理相应审批手续，故涉案房屋不属于本条司法解释规定的违法建筑之范畴，一审认定租房协议书合法有效并无不当。根据双方当事人的约定，首年租金为148000元，此年租金在前一年度租金总计基础上调增5%，以后年度租金以此类推。因此，第4年租金应当为171300元。现ＸＸ利仅向毛伟斌支付140000元，违反双方合同约定，一审判令其支付剩余31300元于法有据。ＸＸ利诉称，其已于2015年也即第4年度开始时与毛伟斌协商一致，将租金变更为140000元。本院认为，ＸＸ利提供的短信凭证不足以证明毛伟斌同意对第4年度租金标准作出变�，且根据ＸＸ利的陈述，双方仅协商降低了第4年度租金，对第5年度却未作调整，亦不符合常理，故对ＸＸ利的该节上诉理由本院不予采信。另外，ＸＸ利还主张毛伟斌未向其提供营业房房产证，致使其无法办理营业执照；其向毛伟斌提起赔偿损失的反诉既未被一审受理也未被告知救济途径，故一审程序违法。本院认为，一审虽未受理ＸＸ利的反诉，但该裁定并不涉及对实体权利的判定，ＸＸ利可另行起诉向毛伟斌主张赔偿，故对该项上诉理由本院亦不予支持。
综上所述，ＸＸ利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费582元，由上诉人ＸＸ利负担。
本判决为终�判决。
审 判 长 徐 晶
代理审判员 周辰晨
代理审判员 张美琴
二〇一七年七月十四日
书 记 员 沈文婷