安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00797号
上诉人（原审被告）：汤俊。
委托代理人：陆广智，系汤俊父亲。
被上诉人（原审被告）：合肥元一物业管理有限公司，住所地合肥市二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦A2007号，组织机构代码73003646-X。
法定代表人：李小榕，总经理。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
上诉人汤俊因物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01625号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审审理查明：元一名城小区由合肥鸿维物业发展有限责任公司开发建设。2008年9月合肥鸿维物业发展有限责任公司与合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）签订了《物业管理委托合同》，委托元一物业公司对元一名城小区进行前期物业管理，第十八条、委托管理有效期自签订之日至业主委员会成立之日止。第二十一条、管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整。第二十三条、元一物业对业主和使用人的房屋自用部分、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。
2007年12月，元一物业公司与汤俊签订《前期物业管理服务协议业主临时公约》第三条物业管理服务质量无随意安装空调室外机现象，第十一条、违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的管理责任。合同签订后，元一物业公司开始对小区进行物业管理。2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合符合费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。元一物业自2011年至2012年实际按每平方米建筑面积1元每月收取物业管理费。元一物业自2013年起按照每平方米建筑面积1.3元每月收取物业管理费。2009年5月6日，合肥鸿维物业发展有限责任公司向汤俊交付房屋，双方确定汤俊的房屋建筑面积为122.79平方米。2011年11月开始，汤俊拒绝向元一物业公司继续交纳物业管理费。元一物业公司遂诉至原审法院，请求：汤俊立即支付物业管理费7060.42元，逾期违约金2492.02元（2009年11月1日至2014年3月31日，2008-2012按1元／平米＊月，2012-2014按1.3元／平米＊月，违约金按日万分之五计，后期按日万分之五计至付清之日止），合计9552.44元。原审诉讼过程中，元一物业自愿放弃自2009年11月1日至2014年3月31日期间2492.02元的违约金诉讼请求。
原审法院审理后认为：2008年9月合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业公司签订了《物业管理委托合同》性质属于前期物业服务合同，对物业买卖双方和元一物业公司具有约束力。汤俊作为业主在物业管理活动中，实际享有接受物业管理企业提供服务的同时，应履行按时交纳物业服务费用的义务。因此对元一物业公司要求汤俊支付物业管理费用的诉讼请求成立，应予支持。具体物业管理费用根据汤俊房屋建筑面积和物业管理服务费用收费标准进行计算，至2014年3月31日前汤俊实欠物业费7060.42元。对于汤俊所称的房屋交接即有漏水并因漏水维修实际支出9450元，因房屋质量应由房屋出售单位承担瑕疵担保责任，作为物业服务单位没有法定或约定的义务，不应对汤俊因此遭受的损失承担责任，对于汤俊称物业合同中的第二十三条是物业公司对业主的维修义务的约定，但从该条的表述可以明确的看出是对特约服务的有关约定且费用另计，同时汤俊并未提供证据证明其与元一物业公司就房屋维修进行了特别约定，对于汤俊向法庭提交的合肥市住宅使用说明书，该说明书是房屋开发单位向业主出具的，开发单位称对房屋质量问题由其与物业公司一同解决，是为第三人设立义务的行为，在未得到第三人同意的情况下对第三人没有约束力，其中的蓝色印章也并非元一物业对外有法律效力的印章，因此，对汤俊主张的维修义务由元一物业承担并由元一物业承担汤俊自行维修支出的费用9450元，应不予支持，汤俊遭受的损失可以实际责任人为被告另案诉讼。对于汤俊主张的楼上住户在其窗户上面悬挂空调外机发出的噪音对其生活造成严重影响，元一物业承认其未尽到相应的管理责任，故对汤俊减免物业费的主张，应予支持，酌定减免物业费2000元。对元一物业的违约金请求，因证据不足，应不予支持，其自愿放弃自2009年11月1日至2014年3月31日期间2492.02元的违约金诉讼请求，是其对自身权利的处分，应予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：汤俊于判决生效之日起十日内交纳合肥元一物业管理有限公司物业管理服务费5060.42元。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由汤俊负担。
汤俊上诉称：本人入住不久，位于卧室附近楼上窗户就被安装了两台空调室外机，冬夏之际空调外机轰鸣，噪音严重影响我的生活，原审仅核减物业费2000元，存在严重瑕疵，我公司有权拒交全部物业费。本人验房时发现了诸多问题，本人多次请求物业公司予以维修，元一物业公司置之不理，本人自行花费了9450元才予以维修完毕。即使应由开发商承担责任，元一物业公司也没有尽到维修业主房屋的义务，不仅如此，小区垃圾经常无人清扫，车辆停放无人疏导。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回元一物业公司的诉讼请求。
被上诉人元一物业公司二审辩称：房屋质量问题，房屋的质量应由房屋开发商承担相应的责任，应向开发商主张赔偿责任，汤俊在签订房屋买卖合同时，应知道其所享有的权利及义务，空调机外放问题是由楼上业主外挂的，是相邻的侵权行为，汤俊应另行他诉，我公司没有执法权，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院认为：汤俊与元一物业公司签订的《前期物业管理服务协议业主临时公约》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。汤俊作为业主在物业管理活动中，实际享有接受物业管理企业提供服务的同时，应履行按时交纳物业服务费用的义务。
对于房屋质量问题。房屋出现的质量问题应由房屋开发单位对房屋瑕疵承担责任，作为物业服务单位没有法定或约定的义务，原审据此认定元一物业公司不应对汤俊因此遭受的损失承担责任，并无不当。故汤俊上诉主张维修义务及汤俊自行维修支出应由元一物业承担，无事实和法律依据，本院不予支持，汤俊遭受的损失可以实际责任人为被告另案诉讼。
对于室外挂机对汤俊的影响。汤俊楼上住户在其窗户上面悬挂空调外机发出的噪音对其生活造成影响，元一物业承认其未尽到相应的管理责任，原审据此酌定减免物业费2000元，并无不妥。但汤俊仅就第三人安装空调外挂机器影响其生活，非对抗支付物业费的合理理由，汤俊上诉主张元一物业公司未尽卫生及车辆管理职责，但未能提供充分有效证据证明，本院不予支持。汤俊应履行按时交纳物业服务费用的义务。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 张健
审判员 陈烜
审判员 欧健
二〇一四年十一月二十六日
书记员 张琪
本案引用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。