北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初10629号
原告（反诉被告）：刘进，男，1984年10月3日出生，汉族。
原告（反诉被告）：陈金莲，女，1982年7月3日出生，汉族。
委托代理人：纪月华，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人：吴瑶，北京市盈科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李世红，男，1975年11月13日出生，汉族。
被告（反诉原告）：刘香丽，女，1974年12月12日出生，汉族。
委托代理人：杨逢柱，北京友恒律师事务所律师。
委托代理人：谢三影，北京友恒律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）刘进、陈金莲与被告（反诉原告）李世红、刘香丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成由审判员郭悦担任审判长，人民陪审员赵晨红、李强参加的合议庭,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘进及二原告委托代理人吴瑶，被告（反诉原告）李世红、刘香丽的委托代理人杨逢柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘进、陈金莲诉称：李世红与刘香丽是夫妻关系。刘进、陈金莲与李世红于2016年4月10日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（以下简称合同），与李世红、刘香丽2016年5月8日签订《补充协议》。合同约定李世红作为出卖人将其名下所有的位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园小区×室的楼房出售给刘进和陈金莲。《补充协议》中约定因李世红、刘香丽中途涨价，房屋价款变更为319万元。
合同签订后，刘进、陈金莲向李世红、刘香丽支付了5万元定金和4.5万元的房款，同时向北京存房房地产经纪有限公司支付了居间服务费31450元和贷款服务费3千元。但李世红和刘香丽却拖延办理抵押注销手续，且明确表示房屋不再出售，不再履行合同。李世红、刘香丽以不合理理�单方毁约，且明确表示不履行义务，导致合同无法履行，合同目的无法实现，其行为构成了根本违约。故诉至法院，请求：1、解除刘进、陈金莲与李世红、刘香丽签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及补充协议；2、判令李世红、刘香丽返还刘进、陈金莲已付房款45000元和定金50000元，共计95000元；3、判令李世红、刘香丽支付刘进、陈金莲违约金638000元（依合同约定按房屋成交总价的20%计算）及利息；4、判令李世红、刘香丽赔偿刘进、陈金莲居间服务费31450元和贷款服务费3000元，共计34450元；5、判令李世红、刘香丽向刘进、陈金莲赔偿因解除合同所导致的经济损失共计541670元，包括因房价上涨造成的损失约430000元、为配合房屋买卖而出售原告房屋造成的损失约100000元、因租房产生的费用8000元、为孩子上学支付的小脚丫幼儿园定金1000元、公证服务费2670元；6�本案诉讼费由李世红、刘香丽承担。
被告李世红、刘香丽辩称：不同意刘进、陈金莲的诉讼请求，其诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。2016年4月10日，刘进、陈金莲和李世红、刘香丽签订房屋买卖合同，2016年5月8日，双方签订补充协议。李世红、刘香丽多次要求刘进、陈金莲履行口头承诺向李世红、刘香丽支付40万元解抵押，刘进、陈金莲迟迟不履行，违约在先，导致李世红、刘香丽迫不得已向别人借款保证合同履行及交易的进行，并于6月7日催告刘进、陈金莲继续履行合同。6月9日再次催告刘进、陈金莲准备房款办理网签履行合同，刘进、陈金莲迟迟不按照合同约定支付解抵押房子的房款，不办理网签手续，拒绝按照合同约定履行买卖合同，给李世红、刘香丽造成巨额经济损失，丧失交易机会。李世红、刘香丽在迫不得已的情况下按照合同约定于2016年8月10日以微信书面形式和短信书面形式告知刘进、陈金莲解除合同并随时欢迎刘进、陈金莲继续就买卖房屋事宜进行协商，解决后续事宜。李世红、刘香丽认为刘进、陈金莲的行为根本违约，未按照口头约定和合同的书面约定履行合同义务。合同已于2016年8月10日解除。故不同意刘进、陈金莲的上述诉讼请求。
反诉原告李世红、刘香丽诉称：李世红、刘香丽与刘进、陈金莲于2016年4月10日签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，并于2016年5月8日签订《补充协议》。合同约定李世红、刘香丽将其名下的位于北京市昌平区回龙观镇龙兴园小区×室楼房出售给刘进、陈金莲，合同价款为3190000元。同时口头约定，刘进、陈金莲向李世红、刘香丽支付房屋解抵押款40万元，有经过公证的李世红手机短信为证。
合同签订后，李世红、刘香丽积极履行合�义务，于4月14日向银行预约还款，按照银行还款规定以及解抵押安排，预计于预约日5周后（即最早5月23日）才能办理解抵押手续。而刘进、陈金莲至今未支付解抵押款。就此事项，李世红、刘香丽多次要求与刘进、陈金莲协商未果，李世红、刘香丽被迫通过借款29.5万元凑足解抵押款46.25万元，于6月17日办理了房屋解抵押手续。在此过程中，刘进、陈金莲则以李世红、刘香丽解抵押时间超过合同约定时间（5月10日）和房价下降为由拒绝履行合同，并于5月28日通过微信说其已经请律师并开始关注购买其他房子，为了敦促刘进、陈金莲继续履行合同，6月7日李世红、刘香丽书面通知刘进、陈金莲准备房款，按照合同约定和口头约定执行合同，并于6月9日再次以书面催告刘进、陈金莲履行合同，刘进、陈金莲始终否认口头约定也未给予善意回应，这足以证明刘进、陈金莲无意购买该房产。直至8月10日，刘进、陈金莲仍拒绝履行合同，也不进行任何合同的准备，李世红、刘香丽无奈之下，依据《房屋买卖业务签约文件合订本》第九条（二）款约定的解除合同条款，向刘进、陈金莲发出解除合同通知，解除合同通知书于2016年8月10日送达刘进、陈金莲。李世红、刘香丽认为，刘进、陈金莲一开始就违约，不履行口头承诺，不积极履行合同，不为履行合同做任何准备，使李世红、刘香丽合同的目的不能实现，其行为构成根本违约。根据《合同法》规定，请�法院：1、判决确认双方合同于2016年8月10日由李世红、刘香丽依照合同约定解除；2、判令刘进、陈金莲支付违约金638000元；3、判令刘进、陈金莲支付律师费、公证费、交通费共计22000元；4、本案诉讼费用全部由刘进、陈金莲承担。
反诉被告刘进、陈金莲辩称：不同意李世红、刘香丽的反诉请求，请求法院驳回其全部反诉请求。签订房屋买卖合同后刘进、陈金莲一方立即支付了定金50000元。同日和第三方签订了居间合同，并支付了居间费和贷款服务费。4月15日和5月5日，李世红、刘香丽就卖房一事反悔，5月8日刘进一方同意签订补充协议房屋涨价45000元对方才同意卖房。5月10日是合同约定办理抵押解除的最后期限。5月10日对方说租户不同意量房为由一直拖延未履行合同。后李世红称合同有违法事由明确表示不履行合同一直持续到5月28日。6月5日刘进希望对方�代理律师谈，对方的态度发生了明显变化。6月7日，对方称发短信和微信说解抵押正在办理中让我们准备房款。6月9日对方再次发出催告函，刘进一方则在6月11日基于李世红一方不履行合同向其发送了解除合同通知书。整个过程是李世红一方以各种理由拖延履行合同，不办理解抵押手续，而且以各种理由明确表示不再履行合同。整个双方的电话，短信、微信沟通中李世红从来没有催告刘进一方交抵押款一事，合同也并没有约定由刘进一方支付解抵押的款项。基于李世红的违约行为和明确表示不再履行合同的行为，刘进于6月11日向李世红发出了解除合同的通知，该合同已经于6月11日解除。双方在谈解除合同时系因为赔偿的事无法达成一致，李世红之后所有的行为都是在刘进提交起诉书后采取的补救措施。故不同意李世红一方的全部反诉请求。
经审理查明，原告刘进、陈金莲系夫妻关系，被告李世红、刘香丽系夫妻关系。2016年4月10日，刘进、陈金莲（买受人、以下简称刘进一方）与李世红（出卖人）经北京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。该合同约定李世红将其名下坐落于北京市昌平区回龙观镇龙兴园小区×房屋出售给刘进、陈金莲，房屋成交总价为314.5万元，房屋面积102.48平方米。关于房屋抵押情况及解除抵押的约定，合同第二条第四项约定：该房屋已经设定有抵押，抵押金额为400000元整；出卖人应于2016年5月10日前办理抵押注销手续。关于定金，合同第四条第三项第1款约定：买受人向出卖人支付定金人民币50000元。关于权属转移登记，该合同第八条约定：买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手�。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；如因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。该合同第十条第（一）项约定：如买受人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行；本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除；出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。同日，刘进、陈金莲与李世红及存房公司签订居间服务合同，该合同约定买受人向居间方支付居间服务费31450元，如买卖双方任何一方违反本合同第四条或买卖合同约定，导致居间方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，如已交付，居间方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。刘进向存房公司交纳了居间服务费15725元，综合保障服务费15725元及代收贷款服务费3000元。此后，刘进向李世红支付了房屋买卖定金5万元。李世红的配偶刘香丽签署了“配偶同意出售声明”同意出售涉案房屋。
2016年5月8日，刘进、陈金莲与李世红、刘香丽签订《补充协议》。协议约定：鉴于甲乙双方2016年4月10日签署房屋合同编号为（BJ(SFJJ)S2016003498）买卖合�。由于交易过程中业主中途涨价，经协商买卖双方同意将主合同价格变更为319万元。乙方将私下将加价4.5万元房款另付给甲方，以银行打款实时到账为准，协议生效。此协议与主合同（BJ(SFJJ)S2016003498）具有同等法律效应。当日，刘进将上述房款4.5万元支付给刘香丽。
2016年6月17日,李世红结清涉案房屋贷款并解除房屋抵押。涉案房屋未能办理网签手续。
庭审过程中，刘进提交其与李世红的微信记录、刘进一方与李世红一方及存房公司员工进行协商的微信记录，用以证明李世红以合同条款违法为由拖延履行合同,该微信记录已经过公证。李世红对此不予认可，称与刘进曾达成口头约定，应由刘进提供房屋解抵押款项，但刘进未予履行，导致解押时间延迟。刘进则主张李世红一方根本违约，合同履行过程中刘进曾出于个人友好的情况下，愿意提供一部分款项给李世红一方解除抵押，前提是可以让刘进提前量房，因为涉案房屋内是有租户的，但待4月29日刘进明确表示钱已备好，李世红却在5月5日回复说要商量，到5月8日时则明确表示要涨价，因此6月7日刘进向李世红一方发出解除合同通知书，邮件被李世红于6月11日拒收退回，故主张于6月11日双方合同已经解除。李世红一方否认收到该邮件，且不认可刘进具有合同解除权。李世红亦主张其于2016年8月10日向刘进一方发出解除购房合同通知函，并主张于当日双方合同已经解除。刘进一方对此不予认可，亦不认可李世红一方具有合同解除权。李世红一方当庭亦称刘进已购买了其他房屋，刘进认可该事实，但称系由于李世红一方没有履行合同的意愿，在向李世红一方发出合同解除通知后另行购买，且刘进有权亦有资格另行购房，购买其他房屋不能证明刘进存在违约行为。
存房公司员工王超出庭出具证人证言，证实以下事实：涉案房屋买卖合同系由其提供居间服务所签订，合同履行过程中双方曾因李世红一方要求增加房屋价款签订补充协议；李世红曾提出合同条款属于“阴阳合同”而不能继续履行但公司已答复该合同不属于阴阳合同；刘进一方表示要起诉后，李世红一方联系公司表示要继续履行合同但刘进一方已不同意。刘进一方对证人证言真实性及证明目的均予以认可，李世红一方对证人证言部分认可，但对证言中所称系刘进一方起诉后李世红才积极履行合同不予认可，认为李世红已经于6月7日对刘进进行了履行合同的催告。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、配偶同意出售声明、房款收据、公证书及微信记录、工商银行结清贷款凭证、证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。
本�认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者由其他违约情形致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，刘进、陈金莲与李世红签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定真实有效，双方均应按照合同约定切实诚信的履行合同义务。首先，结清涉案房屋贷款并解除抵押系李世红应当履行的合同义务，但李世红并未依约于2016年5月10日前完成解除抵押手续，李世红虽主张曾与刘进达成口头协议由刘进提供解除抵押的款项，但根据双方均提供的微信内容显示，在2016年4月29日刘进向李世红发出款项已经备好的微信之后，李世红并未作出接收款项的意思表示；其次，在各方通过微信进行协商的过程中，李世红一方以合同条款无效为由表示不能�续履行合同并要求存房公司及刘进一方修改合同并无法律依据；再次，李世红关于其2016年6月7日发出要求刘进准备房款短信、其后办理解除抵押手续及向刘进发出再次催告函等行为系其积极履行合同而刘进则怠于履行合同的主张，并无事实依据。综合以上履行过程分析，刘进、陈金莲主张李世红一方迟延履行合同义务，致刘进未能在签订之日起120日内取得房屋所有权证书，构成涉案合同约定的解除情形，刘进、陈金莲要求解除合同及补充协议的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但刘进、陈金莲提供的证据不足以证明解除合同通知已经实际送达李世红，故刘进、陈金莲要求确认合同于2016年6月11日解除的诉讼请求，本院不予支持，合同及补充协议的解除日期为本判决生效之日；基于合同解除，刘进、陈金莲要求李世红退还已付房款4.5万元及定金5万元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持；现因李世红的违约行为导致合同解除，应当承担违约责任，刘进、陈金莲要求李世红支付违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，但合同中约定的违约金数额过高，且李世红一方请求调整，故本院将综合考量双方当事人对合同义务切实履行的效果、违约方的违约行为及过错程度、守约方的实际损失等因素，予以酌定，故李世红应当承担的违约金数额为20万元；关于刘进、陈金莲要求李世红支付违约金利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；考虑到刘进已另行购房，且本院已对违约金予以部分支持的情况下，刘进、陈金莲要求李世红赔偿经济损失541670元的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持；刘进、陈金莲要求李世红赔偿居间费和贷款服务费的诉讼请求，根据刘进提交的存房公司的收款收据显示，居间服务费及综合�障服务费共计31450元，剩余款项为代收贷款服务费，故刘进、陈金莲要求李世红赔偿居间服务费用31450元的诉讼请求，事实依据充分，应予支持，针对剩余款项，刘进、陈金莲可另行主张。李世红、刘香丽主张刘进、陈金莲违反合同约定导致合同解除，欠缺事实及法律依据，本院不予采纳，其于2016年8月10日发出解除购房合同通知函不能发生合同解除的法律效果，故李世红、刘香丽要求确认合同已于2016年8月10日解除的反诉请求，依据不足，本院不予支持；李世红、刘香丽要求刘进、陈金莲支付违约金并支付律师费、公证费、交通费的反诉请求，均无依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告刘进、陈金莲与被告李世红签订的《北京市存量房屋买卖�同》及补充协议；
二、被告李世红、刘香丽于本判决生效之日起七日内退还原告刘进、陈金莲已付房款四万五千元和定金五万元；
三、被告李世红、刘香丽于本判决生效之日起十日内支付原告刘进、陈金莲违约金二十万元；
四、被告李世红、刘香丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘进、陈金莲居间服务费三万一千四百五十元；
五、驳回原告刘进、陈金莲其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告李世红、刘香丽的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三万两千三百二十元,由被告李世红、刘香丽负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万六千一百六十元，由反诉原告李世红、刘香丽负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 悦
人民陪审员 李 强
人民陪审员 赵晨红
二〇一七年一月十四日
书 记 员 岳亭亭