上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初23186号
原告张琳，女，1988年8月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人郭元鑫，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人张雅丽，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告付莺，女，1978年4月15日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人李炜，上海志良律师事务所律师。
委托代理人黄众生，上海志良律师事务所律师。
被告上海楚涵实业有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人张晓东。
委托代理人姜曙东。
被告姜曙东，男，1975年5月19日出生，汉族，住上海市松江区。
原告张琳与被告付莺、上海楚涵实业有限公司、姜曙东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琳的委托代理人郭元鑫、被告付莺的委托代理人黄众生、被告姜曙东并作为被告上海楚涵实业有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张琳诉称，2009年7月31日，原告与被告付莺签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于上海市普陀区万航渡后路XXX号建筑面积为258.81平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告付莺经营使用，租赁期限自2009年8月1日起至2014年10月15日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)22500元。同时对租赁期间使用该房屋所发生的有关费用的承担及被告逾期支付上述费用所应承担的责任作了约定。合同签订后，原告按约向被告付莺交付了系争房屋，系争房屋实际由被告付莺的关联公司上海楚涵实业有限公司经营使用。在合同履行过程中，原告与被告付莺、上海楚涵实业有限公司又签订了《(房屋租赁合同)补充条款》，同意将租赁期限延长至2016年10月15日，并将租金递增方式修改为从2012年10月16日开始递增，每年在上一年租金的基础上按5%递增，经计算2014年10月16日至2015年10月15日的月租金为26046元。自2015年6月以来，上述两被告拖欠支付租金及其他相关费用，原告多次催收无果后向两被告发出律师函，通知两被告租赁合同于2015年9月30日解除并要求其支付拖欠的相关费用及返还房屋。被告收悉后，于2015年10月15日将系争房屋返还原告。因两被告未支付拖欠的相关费用,原告于2015年12月7日向法院提起诉讼，庭审前，原被告达成和解协议，协议约定由被告姜曙东于2016年6月30日之前代被告付莺及上海楚涵实业有限公司一次性向原告支付130518元并按照同期贷款利率支付利息。若其未能如期支付全部费用，则原告在该协议中所做的让步及权利的放弃均立即失效，原告有权继续主张全部权利，包括但不限于违约金、本次诉讼产生的诉讼费等。被告姜曙东对此承担无限连带责任。和解协议签订后，原告遂向本院申请撤诉。由于被告姜曙东未依约履行欠费代偿义务，原告认为三被告的行为已严重侵害原告的权利。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告付莺、上海楚涵实业有限公司向原告支付2015年6月1日起至2015年9月30日止的房屋租金104184元，并每日按日租金的1%支付自2015年6月1日起至2017年3月14日止的违约金21005元)；二、被告付莺、上海楚涵实业有限公司向原告支付2015年10月1日起至2015年10月15日止的房屋占用使用费31321.5元；三、被告付莺、上海楚涵实业有限公司向原告支付2015年6月1日起至2015年10月15日期间的空调使用费5680元；四、被告付莺、上海楚涵实业有限公司向原告支付2014年1月1日起至2015年10月15日期间的物业管理费27696元及每日按逾期交费金额的0.5%支付2015年10月26日至2017年3月14日的滞纳金69942.5元；五、被告付莺、上海楚涵实业有限公司向原告支付提前解除合同的违约金52092元；六、被告上海楚涵实业有限公司于判决生效后5个工作日内办妥以上海市普陀区万航渡后路XXX号XXX室为注册地址的工商变更手续；七、本案诉讼费由被告付莺、上海楚涵实业有限公司负担；八、被告姜曙东对被告付莺、上海楚涵实业有限公司的上述债务承担连带保证责任。
被告付莺辩称，其在2009年与原告签订的房屋租赁合同系为尚未成立的上海楚涵实业有限公司所签，系争房屋也是由楚涵公司实际使用，况被告2012年与被告姜曙东离婚后已转让该公司股权，已与公司没有关系，原告要求其承担责任无法律依据，故不同意原告所有诉请。
被告上海楚涵实业有限公司辩称，2015年10月1日至10月8日系放假，原被告晚几天交接也是正常的，解除合同也是双方协商一致的，故被告同意支付租金，空调使用费只同意支付到2015年9月30日，同意办理工商变更登记，不同意支付房屋占用使用费、物业管理费及其滞纳金、解除合同违约金，同时表示若上述违约金、滞纳金成立，均要求予以调整。
被告姜曙东辩称，其答辩意见同上海楚涵实业有限公司，同时认为若原告认可和解协议生效，则其同意承担连带责任，否则不予同意。
经审理查明，2009年7月31日，原告张琳作为出租方、被告付莺作为承租方就系争房屋出租事宜签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定被告向原告承租系争房屋，建筑面积为258.81平方米；房屋用途为经营使用；租期自2009年8月1日起至2014年10月15日止；月租金为人民币22500元，同时约定该房屋租金2年内不变，自第三年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；租金按月支付，先付后用，除首期租金外被告应在每期最末一日5日以前以人民币方式向原告支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的1%支付违约金；原告交付房屋时，被告应向原告支付2个月租金的租赁保证金45000元,租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；除原告同意被告续租外，被告应在租赁期限届满后10日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米向原告支付该房屋占用期间的使用费，同时被告须于返还该房屋后的10个工作日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；租赁期间所产生的水、电、物业管理费、空调使用费等费用均由被告承担，由被告在收到付款通知后按规定时间缴纳；该房屋的空调使用费为1290元/月，自2009年10月1日开始计费，按月与当期租金同时支付，被告逾期支付上述费用的，每逾期一日，应按逾期交费金额0.5%支付滞纳金给原告；被告逾期不支付租金累计超过15天的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按月租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，原告按约交付系争房屋，并由被告上海楚涵实业有限公司经营使用。合同履行过程中双方就租赁事宜签订补充条款，同意租期延长至2016年10月15日及租金的支付形式和递增方式由原合同的2011年10月16日开始递增改为2012年10月16日开始递增，即每年在上一年的租金基础上按5%递增。2016年1月，原告与被告上海楚涵实业有限公司、姜曙东因被告拖欠租金等相关费用签订和解协议，三方对合同已于2015年9月30日起解除达成一致。协议再次明确系争房屋的实际承租人为上海楚涵实业有限公司，姜曙东为上海楚涵实业有限公司的实际控制人，同时姜曙东承诺于2016年6月30日前一次性向原告支付各项费用130518元及按照同期贷款利率支付自签署之日起至还款之日止的利息。若被告姜曙东未履行上述承诺，原告在本协议中所做的任何让步及权利的放弃均失效，原告有权根据合同及相关法律规定继续主张全部权利，包括但不限于违约金、诉讼费等，被告姜曙东对此承担无限连带责任。因被告姜曙东未按和解协议履行付款义务，原告遂提起诉讼，请求如其诉请。
另查，原告与案外人上海德邦物流有限公司就系争房屋中的50平方米自2015年10月1日起建立租赁关系，其余部分原被告于2015年10月15日办理交接手续。
本案在审理过程中原告表示已收取的租赁保证金45000元要求法院一并予以处理。
本院认为，当事人对房屋租赁关系、费用的结算状况、租赁保证金的支付、租赁合同的解除等事实均不持异议，本院对此予以确认。合同签订后当事人均应按约履行，被告理应支付租赁期间所拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，故对原告该项诉请本院予以支持。合同解除后，被告继续占用系争房屋已无相关约定和法律依据，故对原告要求被告承担返还之前所产生的房屋使用费、租赁期间及占用期间的空调使用费、物业管理费及逾期支付物业管理费的滞纳金之诉请，本院均予以支持。本案合同提前解除，被告理应按合同约定向原告支付提前解除合同的违约金，故对原告该项诉请本院亦予以支持。针对被告认为上述违约金及滞纳金均约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金、滞纳金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金、滞纳金惩罚性和补偿性的基本原则，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金、滞纳金必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金、滞纳金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金、滞纳金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。至于被告支付的租赁保证金部分，应按合同约定予以返还。鉴于本案系争合同系由被告付莺代表被告上海楚涵实业有限公司签署，其实际使用人亦系上海楚涵实业有限公司，故上述支付义务均应由被告上海楚涵实业有限公司承担。对于办理工商变更登记手续被告上海楚涵实业有限公司予以认可，本院对原告的该项诉请予以支持。因被告姜曙东在和解协议中承诺对被告的上述债务承担连带担保责任，故对原告的该项诉请本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定判决如下：
一、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2015年6月1日起至2015年9月30日止的房屋租金人民币104184元；
二、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2015年6月1日起至2017年3月14日止逾期支付租金的违约金人民币10000元；
三、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2015年10月1日起至2015年10月15日止的房屋占用使用费31321.5元；
四、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2015年6月1日起至2015年10月15日止的空调使用费人民币5680元；
五、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2014年1月1日起至2015年10月15日止的物业管理费人民币27696元；
六、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳2015年10月26日起至2017年3月14日止逾期支付物业管理费的滞纳金人民币10000元；
七、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张琳提前解除合同的违约金人民币26046元；
八、被告上海楚涵实业有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告张琳办理以上海市万航渡后路XXX号XXX室为注册地址的工商变更手续；
九、原告张琳应于本判决生效之日起十日内返还被告上海楚涵实业有限公司租赁保证金人民币45000元；
十、被告姜曙东对本判决第1-7项承担连带担保责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币4730元，由被告上海楚涵实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 骏
审 判 员 蒋国红
人民陪审员 浦 艳
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 徐 灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措
施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。