湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00271号
上诉人（原审被告）：徐志光，男，1957年7月4日出生，汉族。
委托代理人：卢胜兰，湖北英达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江汉地区商业网点集资建设管理办公室，住所地武汉市江汉区北湖正街****号。
法定代表人：堵庆新，该办公室主任。
委托代理人：堵翌峰，该办公室职员。
委托代理人：昌子敬，湖北星威律师事务所律师。
上诉人徐志光因与被上诉人江汉地区商业网点集资建设管理办公室（以下简称江汉地区网点办）纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民一初字第00621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2014年6月26日，江汉地区网点办向一审法院提起诉讼，请求判令：1、徐志光停止侵权，将武汉市江汉区自治街8号房屋恢复原状并腾退给江汉地区网点办；2、徐志光支付自2013年11月至腾退房屋之日止的房屋租金（每月租金8000元）；3、徐志光结清从使用该房屋之日至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括卫生费、水电费）；4、徐志光承担本案诉讼费用。审理中，江汉地区网点办撤回了第二项诉讼请求。
一审法院查明，1995年6月经批复，江汉区社会食品杂货管理所成立群兴装饰材料经营部，将江汉区自治街4号作为经营场所，法人代表为张鸣兴。2000年元月江汉区社会商业管理所与张鸣兴签订经营承包合同，约定提供江汉区沿江大道18号和自治街4号作为经营门点，在承包期内不得将门点进行出租、转租经营，如有违反，有权中止合同，并保留追究违约责任等。2013年9月张鸣兴收取徐志光自治街8号门面自2013年10月1日至2016年9月30日的费用144000元。2013年10月江汉区商务局与张鸣兴签订协议，双方不再承续人事关系；指定江汉地区网点办托管张鸣兴，张鸣兴与托管方没有人事劳动关系；收回张鸣兴原承包经营资产自治街8号（收回前该资产所发生的债权债务关系由张鸣兴负责，收回后如发现有收回前该资产所发生的债权债务关系由张鸣兴负责）。因张鸣兴未将自治街8号门面交与江汉地区网点办，江汉地区网点办得知徐志光实际使用江汉区自治街8号房屋后，即于2014年2月17日向徐志光送达通知：“…由于江汉地区网点办未与你处签订承租合同，也未委托他人签订承租合同，因而你处签订的承租合同属无效合同。请予二○一四年二月底前终止经营行为，江汉地区网点办将收回门面”。
另查明，武汉市江汉区自治街8号房屋（商业用途）建筑面积51.47平方米，于1999年6月登记在江汉地区网点办名下。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。徐志光使用江汉地区网点办所有的房屋违反了承包合同的约定，系张鸣兴在无处分权的情况下实施的行为，事后未经权利人追认，不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，应当认定为无效行为；江汉地区网点办要求徐志光将武汉市江汉区自治街8号房屋恢复原状、腾退给江汉地区网点办的请求，予以支持；审理中，江汉地区网点办撤回第二项诉讼请求，另行主张，予以照准；江汉地区网点办要求判令徐志光结清从使用该房屋之日至腾退该房屋之日止所发生的所有费用（包括卫生费、水电费）的请求，因未提交明确具体相关证据，待江汉地区网点办收集相关证据后，另行主张。徐志光因此遭受的损失，可根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、徐志光于本判决生效后十日内，将武汉市江汉区自治街8号房屋（商业用途、建筑面积51.47平方米）恢复原状、腾退后，交由江汉地区网点办管理。二、驳回江汉地区网点办其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1200元、邮寄费40元，合计1240元由徐志光负担（江汉地区网点办已预付，徐志光于本判决生效后十日内支付给江汉地区网点办）。
一审判决后，徐志光不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，发回重审。二、一审、二审诉讼费用由江汉地区网点办承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误，且遗漏诉讼主体，程序上存在瑕疵。张鸣兴基于承包经营合同取得自治街8号门面的使用权，从2003年开始，因承包经营的主体单位“群兴装饰材料经营部”（集体企业性质）丧失经营资格，张鸣兴所在单位作为全额拨款单位，并没有向张鸣兴等人支付工资，而是将自治街8号门面的使用权交张鸣兴处理，与张鸣兴等人的生活费冲抵。从2003年开始至今，张鸣兴一直在出租房屋收取租金，江汉地区网点办作为房屋的所有权人是认可的。从2013年10月江汉区商务局与张鸣兴签订《协议》约定收回自治街8号门面来看，在此之前张鸣兴具有使用并支配房屋的权利，江汉地区网点办对张鸣兴出租房屋维持员工的生活费是明知的，也是认可的。且徐志光作为承租人，从2003年开始使用房屋至今，10多年的时间内一直是向张鸣兴支付房屋的使用费，从来没有收到江汉地区网点办的任何异议通知书，由此可见张鸣兴具有出租权，一审法院认定张鸣兴的行为无效错误。另徐志光己支付了承租房屋2016年9月30日之前的租金，一审法院判令徐志光腾退房屋的同时，对徐志光支付的租金及承租期间几十万元装修未予处理，对徐志光不公平。徐志光与江汉地区网点办并没有发生合同关系，法院在没有查清相关事实的情况下认定徐志光侵权错误。徐志光没有与江汉地区网点办发生关系，只与张鸣兴发生法律关系，江汉地区网点办只能追究张鸣兴。对于张鸣兴从1995年开始至2013年期间一直使用并支配房屋的性质，一审法院并没有查明，请求二审法院依法撤销原判，追加张鸣兴为本案的当事人后，对本案重新定性。二、徐志光作为善意的第三人，从张鸣兴处承租房屋，并支付了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，对此期间的房屋具有合法的使用权，应受法律的保护。
被上诉人江汉地区网点办辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审另查明，2000年元月，江汉区社会商业管理所与张鸣兴签订经营承包合同中约定的自治街4号经营门点实为武汉市江汉区自治街8号房屋。2011年5月28日，张鸣兴与徐志光签订《合作经营协议书》，约定张鸣兴将案涉房屋交徐志光经营使用，徐志光每月向张鸣兴支付4000元租金。
本院认为，围绕上诉人徐志光的上诉请求和理由，本院评判如下：
关于上诉人徐志光认为一审法院认定事实错误，遗漏张鸣兴为本案诉讼主体，程序上存在瑕疵的上诉理由。本案案涉房屋属于江汉地区网点办所有，2000年张鸣兴与江汉区社会商业管理所签订《经营承包合同》中明确约定张鸣兴在经营承包期内，不得将案涉房屋进行出租、转租经营，但张鸣兴未经案涉房屋所有权人的同意，擅自将房屋转租给徐志光承租经营，其转租行为属于无权处分。且一、二审期间，徐志光均未能提交证据证明江汉地区网点办追认张鸣兴将房屋转租行为的效力。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，一审法院认定张鸣兴将案涉房屋转租徐志光的行为无效正确。因徐志光使用该房屋没有合同依据和法律依据，江汉地区网点办作为房屋产权人有权要求徐志光腾退房屋。本案的实体处理与张鸣兴无关，张鸣兴不是本案必要的当事人，一审法院对本案审理程序合法。上诉人徐志光的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人徐志光认为其从张鸣兴处承租房屋，并支付了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，在此期间对房屋具有合法的使用权，应受法律保护的上诉理由。徐志光虽向张鸣兴缴纳了2013年10月1日至2016年9月30日的租金，但张鸣兴与徐志光就案涉房屋的转租行为无效，徐志光缴纳了租金并不能据此享有案涉房屋的承租使用权，徐志光向张鸣兴缴纳的租金，可另行主张。上诉人徐志光的该项上诉理由没有事实和法律依据，其要求撤销一审判决，将案件发回重审的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人徐志光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 斌
审 判 员 张文霞
代理审判员 丰 伟
二〇一五年四月十五日
书 记 员 赖瑞文