广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第184号
上诉人（原审被告）：林良辉。
被上诉人（原审原告）：深圳市房地产权登记中心。
委托代理人：张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：富敏，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。
上诉人林良辉与被上诉人深圳市房地产权登记中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区�民法院（2014）深宝法民三初字第912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月31日，林良辉作为乙方、深圳市宝安区房地产交易中心作为甲方签订了一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区新安街道办45区某某房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为63.1平方米，用途为商业，租金每月人民币2，205元，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止；本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应当在转让前一个月书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后10个工作日内给予甲方回复，乙方在同等条件下有优先购买权，租赁房屋转让他人的，甲方有责任在签订转让合同时告知受让人继续履行本合同；本合同终止后，乙方应在5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房屋有优先承租权，双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记。合同附页约定，租金在2012年9月1日起原价基础上每年递增5%。
2010年8月4日，深圳市机构编制委员会向深圳市规划和国土资源委员会发出关于宝安区房地产交易中心、龙岗区土地房产交易中心有关机构编制及人员处理等问题的批复，宝安区房地产交易中心由宝安区机构编制部门发文予以撤销，并按规定注销其事业法人资格，资产由市规划国土委会同宝安区政府处理。
2013年4月23日，深圳市房地产权登记中心作为接收方、深圳市宝安区财政局、深圳市宝安区机构编制委员会、深圳市宝安区人力资源局、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作为移交方、深圳市宝安区房地产交易中心作为被划转单位，深圳市规划和国土资源委员会作为监交方签署《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》，决定将深圳市宝安区新安街道办45区某某房划转移交给深圳市房地产权登记中心。
2013年8月15日，深圳市房地产权登记中心取得了深圳市宝安区新安办45区某某房的房地产证。
2014年7月1日，深圳市房地产权登记中心向林良辉邮寄了一份房屋返还通知，称涉案房产的租赁期限已经届满，要求林良辉接到通知之日起五日内搬离并返还房屋。
另查明，现涉案房产仍由林良辉使用，林良辉按照每月租金人民币2，315元的标准交纳至2014年6月。
林良辉主张其从案外人处转租得来涉案房产，向案外人支付了转让费125，000元。同时林良辉主张其于2013年10月份对涉案房产进行装修，并提供了深圳市明新宝实业有限公司出具的装饰工程预算书和收据。
上述事实，有深圳市房地产权登记中心、林良辉当庭陈述及深圳市房地产权登记中心提交的《深圳市房屋租赁合同书》、深圳市房屋租赁安全管理责任书、房屋租赁凭证、《关于宝安区房地产交易中心、龙岗区土地房产交易中心有关机构编制及人员处理等问题的批复》、《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》、房地产证、快递详情单存根及运单动态截图，林良辉提交的转让费收款收据、工程款收条、收据、装饰工程预算书、缴纳房租凭证、房屋返还通知、房屋租赁合同登记备案催办通知书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
深圳市房地产权登记中心在原审的诉讼请求：1、林良辉向深圳市房地产权登记中心返还�租赁的深圳市宝安区新安办45区某某房屋；2、林良辉向深圳市房地产权登记中心支付截止至2014年8月15日拖欠的房屋租金人民币3，646.5元；3、林良辉承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，林良辉和深圳市宝安区房地产交易中心签订的《深圳市房屋租赁合同书》中约定深圳市宝安区房地产交易中心将位于深圳市宝安区新安街道办45区某某房屋出租给林良辉使用，租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止，现租赁期限已经届满，上述房产的权利人也已经变更为深圳市房地产权登记中心，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，深圳市房地产权登记中心、林良辉之间形成不定期租赁合同关系，深圳市房地产权登记中心有权随时主张解除合�并要求林良辉将上述房产返还给深圳市房地产权登记中心，故深圳市房地产权登记中心的第一项诉讼请求原审法院予以支持。
深圳市房地产权登记中心诉请林良辉支付截止至2014年8月15日拖欠的房屋租金人民币3，646.5元。原审法院认为，深圳市房地产权登记中心和林良辉之间已经形成不定期租赁合同关系，林良辉一直在使用涉案房产，林良辉应当参照原租赁合同约定及深圳市房地产权登记中心和林良辉双方事实履行的每月租金人民币2，315元的标准向深圳市房地产权登记中心支付租金，但林良辉仅支付租金至2014年6月，故深圳市房地产权登记中心请求林良辉支付2014年7月至8月15日期间租金的诉讼请求原审法院予以支持，林良辉应当向深圳市房地产权登记中心支付租金人民币3，472.5元，深圳市房地产权登记中心多请求部分的租金原审法院不予支持。
林良辉提出深圳市房地产权登记中心没有开具发票、林良辉向深圳市房地产权登记中心已经支付租赁保证金及对涉案房产进行装修等理由。原审法院认为，深圳市房地产权登记中心是否开具发票不能成为林良辉拒交租金的理由，也不影响深圳市房地产权登记中心行使合同解除权要求林良辉返还涉案房产，林良辉也没有提出相关证据予以证明其已经交纳了租赁保证金，同时林良辉就其主张的上述损失没有提出诉讼请求，本案中不予处理，林良辉可另寻途径解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、林良辉于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区新安街道办45区某某房返还给深圳市房地产权登记中心；
二、林良辉于本判决生效之日起�日内向深圳市房地产权登记中心支付2014年7月至8月15日期间的租金人民币3，472.5元；
三、驳回深圳市房地产权登记中心的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币25元，由深圳市房地产权登记中心负担人民币5元，由林良辉负担人民币20元，受理费深圳市房地产权登记中心已预交。
林良辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深宝法民三初字第912号民事判决书第一项和第二项判决；2、改判林良辉无须将深圳市宝安区新安街道办45区某某房返还给深圳市房地产权登记中心；3、改判林良辉无须支付2014年7月至8月15日期间的租金人民币3472．50元；4、改判深圳市房地产权登记中心承担本案全部诉讼费用。
事实与理由�：原审事实认定不清。1、林良辉并未恶意拖欠租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，深圳市房地产权登记中心收取租金时，应向林良辉开具税务发票。但截止至2014年7月10日前，深圳市房地产权登记中心并未向林良辉出具税务发票，导致林良辉无法支付租金。因此，林良辉未支付7月份租金的责任在于深圳市房地产权登记中心，而非林良辉。
2、根据《房屋租赁合同》第十六条约定，出租方需转让租赁房屋产权的，应在转让前一个月书面通知林良辉。但本案中，原出租方于2010年8月4日被撤销，并于2013年4月23日由深圳市房地产权登记中心接收本案房屋，期间，均未通知林良辉。林良辉认为，在本案房屋的产权主体已经变更的情况下，并无相关方按合同约定通知林良辉，深圳市房地产权登记中心的产权人资格存疑。
3、宝安区房地产交易中心在签署合同�存在重大过错。2010年7月17日，深圳市机构编制委员会就已经发文撤销宝安区房地产交易中心，但在2011年8月31日签署合同时，宝安区房地产交易中心并未将此重大事项告知林良辉，导致林良辉作出对林良辉不利的判断。
深圳市房地产权登记中心答辩：一、原审判决认定事实清楚。2011年8月31日，林良辉与深圳市宝安区房地产交易中心签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定：林良辉向深圳市宝安区房地产交易中心租赁深圳市宝安区新安办45区某某房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁房屋建筑面积63.1平方米；用途为商业；租金每月人民币2205元（附页补充约定自2012年9月1日起在原租金基础上每年递增5%）；租赁期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止。2011年9月7日，涉案房屋办理了租赁合同登记手续。
2010年8月4日，深圳市机构编制委员会向深圳市规划和国土资源委员会发出关于宝安区房地产交易中心、龙岗区土地房地产交易中心有关机构编制及人员处理等问题的批复，宝安区房地产交易中心由宝安区机构编制部门发文予以撤销，并按规定注销其事业法人资格，资产由市规划国土委会同宝安区政府处理。
2013年4月23日，深圳市房地产权登记中心作为接收方，深圳市宝安区财政局、深圳市宝安区机构编制委员会、深圳市宝安区人力资源局、深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局作为移交方，深圳市宝安区房地产交易中心作为被划转单位，深圳市规划和国土资源委员会作为监交方，签署《深圳市宝安区房地产交易中心划转和移交工作备忘录》，决定将涉案房产划转移交给深圳市房地产权登记中心。
2013年8月15日，涉案房产登记至深圳市房地产权登记中心名下，深圳市房地产权登记中心取得深房地字�5000586870号房产证。
租赁合同约定的租赁期限届满后，深圳市房地产权登记中心多次要求林良辉返还涉案房屋，但是林良辉一直拒绝返还深圳市房地产权登记中心所有的房屋，也拒绝签收深圳市房地产权登记中心的房屋返还通知。2014年7月1日，深圳市房地产权登记中心通过邮寄方式向林良辉发出《房屋返还通知》，通知林良辉自接到通知之日起5日内将涉案房产返还深圳市房地产权登记中心。林良辉于2014年7月1日收到通知，但截止至深圳市房地产权登记中心进行上诉答辩时，仍未将涉案房屋返还给深圳市房地产权登记中心。
林良辉仅支付租金至2014年6月之后租金一直拖欠未交。截止至2014年8月15日共拖欠1个半月房屋租金，共计人民币3472.5元（2205x1.05x1＋2205x1.05x0.5）。
原审判决对以上事实作出了认定，其认定事实清楚。
二、原审判决适用法律正确。
以上事实说明�租赁合同约定的租赁期限届满，林良辉拒不返还深圳市房地产权登记中心所有的涉案房屋，严重侵害了深圳市房地产权登记中心的合法权益。因此，原审法院依法作出支持深圳市房地产权登记中心的诉讼请求的判决，其适用法律完全正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林良辉与深圳市宝安区房地产交易中心签订的《深圳市房屋租赁合同书》在履行期间，由于深圳市宝安区房地产交易中心被相关职能部门撤销，涉案房产依法被行政划转并于2013年8月15日登记过户到深圳市房地产权登记中心名下，涉案租赁物的所有权发生变动，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不�响租赁合同的效力”并参照《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款“企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担”以及《中华人民共和国合同法》第九十条“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务”的规定，涉案《深圳市房屋租赁合同书》的双方由原来的林良辉和深圳市宝安区房地产交易中心，变更为林良辉和深圳市房地产权登记中心，深圳市房地产权登记中心依法承接深圳市宝安区房地产交易中心在涉案《深圳市房屋租赁合同书》中的权利义务，是本案适格的民事主体。涉案房产租赁期限至2013年8月31日届满后，仍由林良辉使用，租金交纳至2014年6月，但深圳市房地产权登记中心依合同约定于2014年7月1日，向林良辉邮寄了一份房屋返还通知，要求林良辉在五日内搬离涉案房产。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，林良辉和深圳市房地产权登记中心之间形成不定期租赁合同关系，深圳市房地产权登记中心有权随时解除合同，要求林良辉返还租赁房产并按照原租赁合同约定支付租金。原审对此作出的认定和判决正确，本院予以维持。
林良辉上诉称深圳市房地产权登记中心收取租金时未向林良辉开具税务发票，致林良辉无法支付7月份以后的租金；同时，深圳市房地产权登记中心未按合同约定通知林良辉涉案房屋产�主体已经变更，深圳市房地产权登记中心的产权人资格存疑；宝安区房地产交易中心在签署合同时未将交易中心被撤销告知林良辉，存在重大过错。因此，林良辉无须返还涉案房产，无须支付2014年7月至8月15日期间的租金。本院认为，首先，在房屋租赁关系中，双方的主要义务是交付租赁房屋和支付租金，开具税务发票只是附随义务，在出租方已经交付租赁房屋的情况下，该附随义务与承租方支付租金的义务，显然不具有对等性，承租方不能据此行使同时履行抗辩权，不支付租金。由于林良辉未提出反诉，如果林良辉要求深圳市房地产权登记中心开具税务发票，可另寻法律途径解决；其次，本案中，深圳市宝安区房地产交易中心被相关职能部门依法撤销，涉案房产通过行政机关决定划转给深圳市房地产权登记中心，而且已登记过户到深圳市房地产权登记中心名下，深圳市房地产权登记中心取得涉案房产的方式并非通过买卖或者转让，且深圳市房地产权登记中心收回涉案房产后自用，其取得涉案房屋产权合法有效，是涉案房的合法产权人。行政划转不同于一般意义上的买卖或者转让，也不是双方《房屋租赁合同》第十六条所指的转让，林良辉上诉称深圳市房地产权登记中心和深圳市宝安区房地产交易中心有义务告知涉案房屋产权主体已经变更和宝安区房地产交易中心被撤销，没有事实和法律依据，也不能据此拒绝返还涉案房产。可见，林良辉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币50元，由上诉人林良辉负担。
本判决为终审判决。
�判长邱裕华
代理审判员 唐 毅
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一五年四月十七日
书 记 员 邹俊辉（兼）