上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11056号
上诉人（原审被告）：上海英宁贸易有限公司，住所地上海市闵行区莘庄工业区紫磊村华宁路3826弄188号136室。法定代表人：张晖，总经理。委托诉讼代理人：金村，上海坤禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江家红，上海坤禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周琦，男，1975年4月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：成玉青，女，1949年1月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐晨宁，上海新惟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵颖，女，1974年7月1日生，汉族，住上海市静安区。上诉人上海英宁贸易有限公司（以下简称英宁公司）因与被上诉人周琦、成玉青、赵颖房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初38220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭于2016年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人英宁公司的法定代表人张晖及其委托诉讼代理人金村、江家红，被上诉人周琦、成玉青及其共同委托诉讼代理人徐晨宁，被上诉人赵颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人英宁公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉请。事实和理由：一、周琦、成玉青与赵颖办理了公证委托并明确委托权限是办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖事宜。周琦、成玉青作为完全民事行为能力人，应当也应该知道，该委托书系授权赵颖出售系争房屋，而非作为其借款债务的担保。一审法院错误认定周琦、成玉青无出售系争房屋的真实意思，将委托书认定为借款担保，从而错误认定上诉人与赵颖签订的《上海市房地产买卖合同》无效，实属本末倒置。二、即使上诉人与赵颖签订的《上海市房地产买卖合同》无效，但在无效的法律后果是恢复原状的情况下，一审法院仅判决将系争房屋的所有权恢复登记至周琦、成玉青名下，却未恢复系争房屋的抵押权登记。被上诉人周琦、成玉青辩称，不同意英宁公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。周琦、成玉青从来没有出售系争房屋的意思表示，上诉人与被上诉人赵颖之间的合同是串通的，一审法院认定合同无效、将系争房屋恢复登记至周琦、成玉青名下正确。被上诉人赵颖辩称，对原审法院判决没有意见，但是其在该交易当中没有得到任何利益，所以要求不承担诉讼费。周琦、成玉青向一审法院起诉请求：1、赵颖与英宁公司关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋买卖合同无效；2、将系争房屋恢复原状。一审法院认定事实：系争房屋权利人原为周琦、成玉青。2015年12月4日，周琦、成玉青与英宁公司法定代表人张晖签订《房地产抵押借款合同》，约定周琦、成玉青向张晖借款人民币（以下币种相同）100万元，利息每月13,000元，借款期限自2015年12月4日起至2016年3月3日止；周琦、成玉青以系争房屋作抵押，向张晖提供担保，双方约定上述房地产价值为110万元。上述合同签订后，周琦、成玉青与张晖至房地产交易中心申请办理了抵押登记手续。当日，周琦、成玉青作为委托人，赵颖作为受托人，双方办理了公证委托书，委托书载明：因委托人无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，现委托受托人为合法代理人，就系争房屋代表委托人办理房屋买卖事宜，委托期限自签署之日起至2016年12月3日止。2016年3月9日，赵颖作为周琦、成玉青（甲方）代理人与英宁公司（乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2714122）,约定甲方以105万元的价款向乙方转让系争房屋，双方确认在2016年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2016年3月11日，赵颖以周琦、成玉青代理人身份与英宁公司共同向房地产交易中心申请办理过户手续，并由英宁公司缴纳了相关的税费。2016年3月24日，系争房屋产权经核准登记在英宁公司名下。一审审理中，英宁公司表示：涉案《房地产抵押借款合同》约定房价款110万元。因周琦、成玉青借款100万元，加上三个月利息3万多元及代为缴纳的个人所得税7万元，共计110万元多，故其无需再支付房款。一审法院认为：虽然周琦、成玉青向赵颖出具了公证委托书，委托赵颖办理系争房屋买卖事宜，但从涉案《房地产抵押借款合同》的约定内容以及相关文件的签署时间来看，出具涉案公证委托书只是作为周琦、成玉青借款债务的担保。本案中，英宁公司与张晖为同一利益共同体，英宁公司明知周琦、成玉青并无出售系争房屋的真实意思，仍凭借公证委托书私下与赵颖签订买卖合同并取得系争房屋所有权，英宁公司、赵颖的行为损害了周琦、成玉青的利益。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。英宁公司称借款时即与周琦、成玉青口头约定，到期不还债务则以房抵债。对此周琦、成玉青不认可，即便属实，上述约定亦违反了法律禁止性规定，应确认为无效。综上所述，周琦、成玉青要求确认涉案买卖合同无效并恢复原状的诉请，法院予以支持。至于周琦、成玉青与张晖的借款纠纷，当事人可另行解决。一审法院据此判决：一、赵颖以周琦、成玉青名义与上海英宁贸易有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2714122）无效；二、上海英宁贸易有限公司于判决生效后十日内协助周琦、成玉青办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至周琦、成玉青名下的手续。案件受理费14,250元、减半收取计7,125元，保全费5,000元,合计12,125元，由赵颖、上海英宁贸易有限公司负担。二审中，上诉人英宁公司提供抵押权登记证明及上海市浦东新区房地产登记收件收据，欲证明系争房屋上原有抵押权登记，2016年3月11日经张晖申请办理抵押权注销。被上诉人周琦、成玉青对此认为，上诉人自行将抵押权注销，应由其自行承担相应的后果。被上诉人赵颖对此没有意见。本院认为，上诉人英宁公司提供的该两份证据与本案具有关联性，本院予以确认。经审理查明，至二审庭审中，被上诉人周琦、成玉青尚未偿还上诉人英宁公司借款。一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点为赵颖作为周琦、成玉青的委托代理人与英宁公司签订的房屋买卖合同是否有效，以及若合同无效后果的处理。本院认为，关于房屋买卖合同的效力问题，根据查明的事实，周琦、成玉青在签订《房地产抵押借款合同》的当天和赵颖办理公证委托书，且一审庭审中各方当事人都确认赵颖系张晖介绍给周琦、成玉青的，故该公证委托书的本意，应只是为担保借款债务而存在，并无周琦、成玉青欲出售系争房屋的意思表示，且英宁公司对此亦是明知的。一审法院据此认定赵颖以周琦、成玉青名义与英宁公司就系争房屋签订的买卖合同无效，并无不当，应予维持。上诉人上诉认为赵颖作为周琦、成玉青的委托代理人与英宁公司签订的房屋买卖合同有效的请求不能成立，应予驳回。但是关于买卖合同无效的后果，鉴于英宁公司二审中提出系争房屋上原有抵押权登记，且现周琦、成玉青尚未归还英宁公司的借款，周琦、成玉青与英宁公司之间的债权债务关系尚未结清，故本案对合同无效的后果不宜一并处理，待双方债务纠纷处理完毕后再另行解决。一审判决将系争房屋产权恢复至周琦、成玉青名下欠妥，本院予以更正。综上所述，上诉人英宁公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初38220号民事判决第一项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初38220号民事判决第二项；三、驳回周琦、成玉青的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币14,250元、减半收取计7,125元，保全费人民币5,000元，合计12,125元，由赵颖、上海英宁贸易有限公司负担。二审案件受理费人民币14,250元，由上海英宁贸易有限公司负担7,125元，周琦、成玉青负担7,125元。本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 杨斯空
审判员 郑卫青
二〇一六年十二月十三日
书记员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……