成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0122民初1938号原告（反诉被告）：王建平，男，1957年3月26日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。被告（反诉原告）：成都市天府新区华阳小学，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道。法定代表人：樊杰，该校校长。委托诉讼代理人：何燕，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔小波，四川公生明律师事务所律师。原告（反诉被告）王建平与被告（反诉原告）成都市天府新区华阳小学（以下简称华阳小学）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王建平及其委托诉讼代理人刘诗明，被告（反诉原告）华阳小学的委托诉讼代理人何燕、崔小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建平向本院提出诉讼请求：判决被告腾退返还原告所有的X路57.46平方米房屋。事实和理由：原告系被告单位教师，于1989年购买取得位于X路57.46平方米房屋。2003年因学校教师住房紧张，时任校领导找原告谈话，准备回购原告房屋，但因学校当时经费不足，无法购买。经学校与原告协商，原告将所有的房屋出借给学校使用。2003年6月27日，被告向原告出具了借房手续。现原告急需用房，要求被告腾退返还原告所有的房屋未果，故起诉来院，提出前述诉讼请求。华阳小学辩称，王建平在1989年房改的时候是按优惠价购房，其所占房屋产权比例只有41.25%的个人产权。2001年在华阳教师公寓建造的时候王建平也参与了，根据双流县关于职工购买公用房的实施意见，一个人只能享有一次公有住房，因此王建平就必须退还一套房屋。2003年，学校对案涉房屋产权进行了收购，收回了案涉房屋的产权。对原告出示载明房屋为借用的《证明》我方有异议。华阳小学向本院提出反诉请求：1.确认位于成都市天府新区X路X号房屋为反诉原告所有；2.判决反诉被告立即将上述房屋过户至反诉原告名下。事实和理由：王建平系华阳小学的教职工，曾担任校会计职务。1989年华阳小学按照政策规定以标准价优惠折扣购房方式对案涉教师住宿楼实施房改，教职工只享有所购房屋41.25%的产权。1989年5月23日，双方按照《双流县人民政府关于鼓励职工购买公有旧住房的实施意见》签订了《公有住房买卖协议书》，王建平缴纳了购房款。1994年10月，经双流县计划经济委员会立项批复，华阳镇教育办启动修建教师公寓。华阳小学按照“只能购买一处现住公房和只能享受一次优惠购房”的政策规定，组织申购教师公寓的原房改教职工按政策退出原房改房、退还所缴纳房款。华阳小学经与王建平协商一致，于2003年2月27日按照王建平占房产41.25%的产权比例向其支付了2万元房款后收回了案涉房屋产权。2003年11月12日，中共双流县纪委根据前期清房工作下发《关于清退违反规定多占购政策性住房的通知》，中共双流县委同日下发《关于完善公有住房改革的实施意见》，在实施过程中，双流县人民政府在2004年9月10日召开了关于完善公有住房改革有关问题的专题会议形成《议事纪要》。华阳小学依照前述文件规定多次通知要求王建平将案涉房屋过户，但王建平均以各种理由拖延，时至今日拒绝过户。王建平的行为严重损害了华阳小学的合法权益，侵占国有资产，华阳小学故提起反诉，望依法支持。王建平辩称，华阳小学的反诉请求没有相关事实依据，其请求不能成立。王建平对案涉房屋享有完全的所有权，持有房屋产权证书。双方曾经协商过房屋回购事宜，虽然反诉原告支付了２万元准备购房，但后来没有购买成功。王建平目前是拥有教师公寓的住房一套，但该房屋并非华阳小学开发，是教师集资建房，并非福利房，王建平拥有的教师公寓房屋并非双流县相关规定中的房屋。当时修建教师公寓是集资建房，整个华阳教师之前的房屋都没有退。2003年可以办理新产权证书时都没有给王建平办理，双流县房管局答复教师公寓不属于福利房。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）王建平系被告（反诉原告）华阳小学的教职工。1989年5月23日，华阳小学（前华阳镇第二小学，甲方）与王建平（乙方）签订了《公有住房买卖协议书》，主要内容为：“根据双府函（1988）66号文件之规定，乙方因居住需要，愿购买甲方住房，经协商双府达成协议如下：一、乙方购买甲方的住房壹单元第叁层贰号。住房为一套二，单元式楼房，砖混结构，建筑面积57.46平方米。二、经县住房改革领导小组审核确定，该住房每平方米建筑面积售价为99元。故此住房总价格为5688.54元。首次付款占全价百分之五十以上的（1706.56）元，可以享受第一次付款中的百分之四十的优惠（2275.42）元，所以乙方实际付款为1813.72元。乙方首次付款不到百分之五十的，但第一次付款不得低于总房价的百分之三十，此价不享受优惠。三、乙方所付房款的剩余部分（1600）元，可用住房券和占家庭工资百分之十的现金抵交，分期付款时间从购房之日起，不超过十年。四、乙方在未付清全部房款前，不得转租、转让和出售住房。五、乙方在全部付清房款后，由甲乙双方持交款收据和本协议书到房管部门按规定办理“房屋产权证书”，住房即归乙方所有。六、乙方今后房屋如要出售，除去原购房款外，增值部分要缴回百分之三十给甲方，待手续齐备后，房管部门按有关政策办理‘产权证书’……”。1989年5月27日，王建平缴纳了购房款3413.12元，华阳镇第二小学的《记账凭证》载明缴款事宜。同日，双流县人民政府向王建平颁发了《成都市房屋产权证》，载明房屋产权人户名为王建平，房屋坐落X县X镇正西街，间数3间，面积57.46㎡，产权来源为购买，等。此房后经登记为华阳正西街住宅，业务件号为权0126822，面积57.46㎡。2002年2月25日，王建平因华阳镇教育办修建教师公寓，通过集资的方式购得X镇X村X社住宅房屋一套（面积125.49㎡）。2003年，华阳小学因学校用房紧张，故与王建平协商将王建平的房屋出售给学校。2003年2月27日，王建平向华阳小学出具《领条》，该《领条》“摘要”一栏载明“出售1单元三楼右住房一套”，金额为“大写贰万元整，￥20000元”，“备考”一栏内容为“王建平的个人住房（原购买的）经协商卖给学校使用，学校用房太紧张”，王建平在“领款人”处签名。该《领条》右上方有“经研究，同意支付。曾汉文2003.2.28”字样，《领条》上加盖有“现金付讫”印章。2003年6月27日，华阳小学（原双流县华阳中心小学）向王建平出具《证明》一份，内容为：“由于学校住房紧张，学校经与王建平同志协商，该同志同意将自己在华阳小学内一幢一单元三楼右住房一套借给学校。特此证明。”该《证明》加盖有双流县华阳镇中心小学印章。2015年12月4日，王建平委托四川蜀正律师事务所向华阳小学发出要求腾退房屋的律师函。2015年12月17日，华阳小学法律顾问回函：“……请你在收到本函后三日内将律师函中所述房屋的产权证以及王建平将房屋出借给华阳小学使用的相关凭证提交华阳小学，届时华阳小学将根据相关材料予以妥善处理”。2015年12月20日，前华阳小学校长曾汉文出具《关于王建平房屋租借的情况说明》，载明：“2003年因学校住房紧张，当时我任华阳中心校校长。经领导班子研究，要求王建平将其住房出售给学校，解决学校困难。经多次做工作，王建平同意将住房出售给学校。大约于2003年3月付给王建平房款20000元。后由于学校经费紧张，无力支付剩余房款，经与王建平商量，由出售转为租借。大约于2003年6月学校出具了借房手续，支付的20000元房款作为房屋租金”。后王建平与华阳小学就该房屋归属问题发生争议，王建平于2016年3月8日起诉来院，提出前述请求，华阳小学于2016年4月18日提出反诉请求。在本案审理过程中，华阳小学提交了华小字[2013-2014]18号《华阳小学关于第一教室宿舍楼部分产权转全产权报告》的文件，文件载明华阳小学于2013年10月19日向双流县教育局报告称：“我校教职工第一栋教室住1985年，共有房屋20套。1989年有17套进行了房改，按当时政策教职工享受41.25%的使用权、拥有继承权，并于1989年5月发放了房屋产权证（不是全产权证）。2002年房改时，有8户由于搬到第二栋住宿楼进行了房改，办理了全产权（由于享受了房改房福利第一栋房产证学校收回）。第一栋由于种种原因没有进行房改。该栋楼现在住的大部分是退休教师和老教师，他们强烈要求进行房改……根据国发[1998]23号、成府发[1998]200号和双府发[2001]44号文件精神，结合我校住房实际，经学校管理团队研究，对我单位位于华阳街道办事处X街X路X号一栋10套574.6平方米的公有住房按房改政策出售。该文件附1989年房改人员曾桂芬、狄廷贵等八户的相关情况。但王建平提交的同一份文件显示，文件上附1989年房改人员有十户，除去上一份文件中的八户外，还有王建平、张从元二人。2013年10月28日，华阳小学召开校长办公会，王建平属参会人员，会议纪要载明：二、会议讨论《关于处理学校第一教师住宿楼产权事宜决定请示》议定：……；2.原住第一宿舍楼后重新集资入住第二宿舍楼的8户教师及王建平、张崇元两位教师的房屋产权做注销处理，住房收归学校公有作为公房不参加房改；……。王建平与其他参会人员一并在该会议纪要末页签名。当日，华阳小学向双流县教育局作书面报告（华小字[2013-2014]21号《华阳小学关于清理完善部分教师住房产权的报告》）称：……1.同意为在住的有产权的7户退休教师完善住房产权，涉及办证等全部费用由住户本人承担……；2.原住第一宿舍楼后重新集资入住第二宿舍楼的8户教师及王建平、张崇元两位教师的房屋产权做注销处理，住房收归学校公有作为公房不参加房改。庭审中，王建平主张2003年华阳小学准备回购住房时双方商定的价款为35000元，但学校仅支付了20000元，余款未付，后来就改卖为租，20000元款项转为租金；2013年因华阳小学设置障碍进行阻止，王建平未能补缴完善产权的款项，因此未能完善房屋产权；王建平当庭确认其对本案讼争房屋不享有全产权，但要求在承担相应费用的前提下完善房屋产权。另查明,1.双流县人民政府双府函（1988）66号文件《关于鼓励职工购买公有旧住房的实施意见》规定：“……；第六条、售出住房的产权。售出住房全部交清房款后，产权归购房职工个人。职工购买住房后，允许在原单位内出售（不包括未全部收回房款的住房）。住房的增值部分,个人只应得所付的优惠价占综合造价比例的部分……”；2.《双流县住房制度改革领导小组关于出售公有住房的实施细则》（1988年6月28日发布）第四条规定：“旧住房的优惠价，以计经委批复时间为准，分类按年限划分档次。一般通廊式住房每平方米80～120元；单元式住房每平方米为100～140元……”，第十二条规定：“以户为单位，每户只能享受一次购房优惠价和付款优惠办法；如多次购房，除其中一次外，一律按城关镇现行商品房售价标准计价；如出现多处购房而未按本条规定办理的，房管部门不予核发房屋产权证书，并要追究当事人和单位领导的责任……”；3.《双流县职工购买公有住房暂行办法》（1992年1月发布实施）第四条规定：职工购买公有住房，实行一次性房价优惠，在国家和省上规定的住房标准以内的，产权单位可给予购买职工下列房价优惠……；第五条规定：职工、居民家庭购买公有住房按住得下、分得开的原则，每户限购一套。第十条规定：按商品价购买的住房，购房者拥有全部产权。按标准价购买的住房，购买者拥有部分产权。国家依法保护住房产权所有者的合法权益；第十一条规定：所谓拥有部分产权，是指拥有全部占有权，使用权和受到限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与、出租。购房职工在付清购房款后，由房屋产权监理部门发给产权证，五年后允许出售，原售房单位在同等条件下有优先购买权。房屋所有权的转移，变更均应按有关规定办理。职工按规定出售住房，售房收入在缴纳有关税费后，其增值部分的分配根据产权性质而定：按商品价所购住房，职工得100%；按标准价全额购房职工得60%；按标准价优惠折扣购房，职工得41.25%，其余部分归原产权单位。88年以来按优惠价出售的住房，职工所得均确定为41.24%；4.双流县委、县政府双委发[2003]77号《关于完善公有住房改革的实施意见》（2003年11月12日发布实施）第四条第（二）款规定：凡在1999年12月31日前竣工交付使用的公有住房为老房，2000年1月1日后竣工交付使用的公有住房为新房。1.老房的处理办法。鉴于1999年12月31日之前修建的老房属我县公有住房改革的遗留问题，且修建面积较小，此次完善公有住房改革应按如下办法处理：（1）部分产权住房的处理办法。1993年12月31日以前进行了房改，已经取得的41.25%产权部分不再计价。剩余的58.75%，应按双府发[1995]25号文件精神转换为完全产权。……；第四条第（三）款规定：已取得房屋全产权住房的房改完善办法。各镇、县级各部门利用行政划拨土地修建，已按房改政策出售，并取得了100%个人房屋产权的住房，应按《双流县人民政府关于政策性住房上市出售管理实施办法》（双府发[2002]62号）的规定补交土地出让金，办理国有土地分户使用证；第四条第（四）款规定：不愿参加完善公有住房改革的处理办法。凡取得部分产权或未取得任何产权而不愿参加此次完善公有住房改革的，由单位与居住着结清购房款等款项，现居住的房屋产权归单位所有。……。5.双流县纪委、监察局双纪发[2003]71号《关于清退违反规定多占购政策性住房的通知》（2003年11月12日发布实施）第三条清退住房有关政策规定：2.依据“夫妇双方只能购买一处现住公房和只能享受一次优惠购房”的政策，凡两处或两次购买政策性住房（各类房改房、集资房及凡享受单位优惠、补贴的住房），若其中一套已经达到相应职级的面积控制标准，其余成套住房必须清退。本院认为，结合原告王建平与反诉原告华阳小学的诉、辩称，本案争议焦点为坐落于华阳X街、面积57.46㎡的住宅房屋的产权归属问题。从审理查明的事实可知，本案讼争房屋的取得具有历史性、政策性因素，王建平1988年购买该房屋时，该房经县住房改革领导小组审核确定的房价为5688.54元，王建平以3413.12元价格购得该房并取得《成都市房屋产权证》，即王建平并非以商品价取得该房屋，其所付房款应当系“优惠价”。根据王建平与前华阳镇第二小学签订的《公有住房买卖协议书》约定和《双流县人民政府关于鼓励职工购买公有旧住房的实施意见》（双府函[1988]66号）文件规定，该房屋虽登记于王建平名下，但王建平对该房屋享有的产权是受限制的产权，并非完整产权，王建平不享有自由处分该房屋和获取房屋全部增值款项的权利。该产权性质在《双流县职工购买公有住房暂行办法》（1992年1月发布实施）中进行了明确阐释：“所谓拥有部分产权，是指拥有全部占有权，使用权和受到限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与、出租。购房职工在付清购房款后，由房屋产权监理部门发给产权证，五年后允许出售，原售房单位在同等条件下有优先购买权。房屋所有权的转移，变更均应按有关规定办理。职工按规定出售住房，售房收入在缴纳有关税费后，其增值部分的分配根据产权性质而定：按商品价所购住房，职工得100%；按标准价全额购房职工得60%；按标准价优惠折扣购房，职工得41.25%，其余部分归原产权单位。88年以来按优惠价出售的住房，职工所得均确定为41.24%”。在其后针对公有住房的改革中，王建平并未进一步完善本案讼争房屋的产权，也未按政策规定补交土地出让金办理国有土地分户使用证；庭审时，王建平亦确认其并未取得讼争房屋的全部产权，因此，坐落于华阳X街、面积57.46㎡的住宅房屋并非归王建平个人所有，王建平对该房屋不享有完全占有、排他的权利，故对王建平要求华阳小学腾退、返还讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告华阳小学主张王建平仅对本案讼争房屋享有41.25%的产权，2003年经双方协商，华阳小学按照王建平所占产权的比例向其支付了20000元，收回了王建平占有的产权份额，据此要求确认本案讼争房屋归华阳小学所有，并要求反诉被告王建平将该房过户至华阳小学名下。根据本案审理查明的事实，2003年2月27日华阳小学确实向王建平支付了购房款20000元，双方关于房屋出售事宜无书面材料予以证明，仅有《领条》一份，《领条》载明：“出售X单元X楼右住房一套；金额大写贰万元整；备考：王建平的个人住房（原购买的）经协商卖给学校使用，学校用房太紧张”等内容。王建平虽对《领条》真实性和实际取得20000元房款予以认可，但主张双方商定的回购房屋的总价为35000元，华阳小学未付清房款；王建平提交了2003年6月27日华阳小学（原双流县华阳中心小学）出具的《证明》。该《证明》推翻了《领条》载明的出售房屋一事，而载明王建平将讼争房屋“借给学校”。因此，在华阳小学未进一步举证证明其已对王建平享有的产权进行完全回购的情况下，仅从本案《领条》所载内容无法反映出双方当时商定的回购总价即为20000元，亦无法推断华阳小学支付20000元后即取得了房屋的全部产权。因此，华阳小学要求确认房屋归其所有并要求过户的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告王建平与反诉原告华阳小学的诉讼请求均无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告王建平的诉讼请求；二、驳回反诉原告成都市天府新区华阳小学的诉讼请求。本诉案件受理费50元，由原告王建平负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告成都市天府新区华阳小学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周艳飞二〇一七年十二月二十八日书记员  王 洁