河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹤民终字第120号
上诉人（原审被告）高雁，女，1972年1月1日出生。
委托代理人王振东，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）鹤壁市棉麻公司，住所地鹤壁市东杨工业区。
法定代表人冯大勇，该公司经理。
委托代理人郭成民，男，1962年7月1日出生。代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉。
委托代理人李连中，男，1966年3月19日出生。代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉。
上诉人高雁与被上诉人鹤壁市棉麻公司房屋租赁合同纠纷一案，鹤壁市棉麻公司于2014年8月13日向淇滨区人民法院提起诉讼，请求判令：1、高雁给付2013年4月10日至2014年4月9日期间所欠的的房屋租赁费7万元及2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元；2、解除房屋租赁合同；3、由高雁按月租金的20%支付2014年4月10日至2014年8月9日期间的违约金。淇滨区人民法院于2014年12月1日作出（2014）淇滨民初字第1726号民事判决。高雁不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。高雁的委托代理人王振东，鹤壁市棉麻公司的委托代理人郭成民、李连中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淇滨区人民法院一审认定：2012年4月10日，鹤壁市棉麻公司与高雁签订房屋租赁合同，内容主要为：“甲方：（出租方）鹤壁市棉麻公司乙方：（承租方）甲乙双方经充分协商，同意就下列房产租赁事项，订立合同，共同遵守。一、甲方自愿将座落在华山路临街综合楼出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房屋。二、甲乙双方议定的上述房屋第一年房租为：人民币（大写）二十三万元整。以后各年房租随行就市，乙方需提前一个月与甲方协商下一年房租。……租赁期限为五年，即2012年4月10日至2017年4月9日止。付款方式：按年缴，先交款后使用，合同期内如乙方不按时提前10日内交款，视同乙方违约，合同自动解除。三、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房产租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的20%向乙方加收违约金（也可视同乙方违约）。……”合同签订后，鹤壁市棉麻公司将租赁物交付高雁，高雁支付鹤壁市棉麻公司第一年的租赁费23万元。2013年4月10日前，高雁未按约定期限缴纳第二年房屋租赁费，2013年5月6日，棉麻公司向高雁催要房屋租赁费，2013年6月4日，高雁向鹤壁市棉麻公司出具保证书，内容为“6月6日先交房费2万元，余额6月30日前保证全部结清”。但高雁仍未付清房屋租赁费，2013年7月3日，鹤壁市棉麻公司在涉案房屋的门口张贴解除合同通知，并限期五日内搬清涉案房屋内的财产。2014年7月16日，高雁共支付房屋租赁费23万元。鹤壁市棉麻公司以高雁未按约定支付房屋租赁费为由，诉至法院。
另查明，2014年鹤壁市营业用房三类地段的租金标准为每平方米90-60元（不含60元），涉案房屋面积为1245.42平方米，所处地段华山路属于三类地段，月租金为112087.80-74725.20元。
淇滨区人民法院一审认为：鹤壁市棉麻公司与高雁签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鹤壁市棉麻公司按合同约定将涉案租赁物交付高雁使用，高雁应当按照合同约定支付每年租金的义务，但高雁在支付第一年房屋租赁费23万元后，未按合同约定的期限支付鹤壁市棉麻公司第二年的房屋租赁费，其行为已违反合同约定，构成违约，根据双方签订的房屋租赁合同第三条的约定，鹤壁市棉麻公司要求解除租赁合同的条件已成就，鹤壁市棉麻公司要求与高雁解除房屋租赁合同并支付违约金的诉讼请求于法有据，予以支持。
本案中，鹤壁市棉麻公司主张第二年的房屋租赁费为30万元，要求高雁支付第二年所欠的房屋租赁费7万元，根据双方合同约定，第二年以后的房租随行就市，结合高雁2013年6月4日给鹤壁市棉麻公司出具的保证书，余额于6月30日前保证全部结清，可说明双方就涉案房屋第二年租赁费的数额进行过协商，鹤壁市棉麻公司按第二年房屋租赁费30万元主张，高雁未到庭，视为放弃抗辩权，高雁已支付了鹤壁市棉麻公司涉案房屋租赁费23万元，对鹤壁市棉麻公司要求高雁支付下欠房屋租赁费7万元的诉讼请求予以支持。2013年7月3日，棉麻公司通知高雁解除租赁合同并限期搬清租赁房屋内财产，但至今，高雁仍占有使用涉案房屋，鹤壁市棉麻公司按合同约定的随行就市要求高雁支付2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元，不违反双方合同的约定，对此予以支持。
关于鹤壁市棉麻公司要求高雁自2014年4月10日起至2014年8月9日期间按每月租金额的20%支付违约金，根据双方合同约定，高雁逾期交付房租，每逾期一日，由鹤壁市棉麻公司按月租金额的20%加收违约金，结合双方合同的标的、履行情况及高雁的过错程度，根据公平原则，违约金确定为2014年4月10日至2014年8月9日期间租赁费10万元的30%即30000元为宜，对此予以支持，超出部分不予支持。
淇滨区人民法院一审判决：一、解除鹤壁市棉麻公司与高雁于2012年4月10日签订的房屋租赁合同，高雁自判决生效之日起五日内返还鹤壁市棉麻公司位于鹤壁市淇滨区华山路的涉案临街综合楼；二、高雁于判决生效之日起五日内给付鹤壁市棉麻公司房屋租赁费170000元并支付违约金30000元；三、驳回鹤壁市棉麻公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间务利息。
高雁上诉称：一、一审缺席审判，程序违法，一审时高雁只收到一次开庭传票，即2014年9月12日，但当天未开庭。2014年10月28日，高雁未收到开庭传票，当天高雁与对方当事人的代理人到租赁房屋处勘察房屋，法庭并未开庭。二、一审判决超鹤壁市棉麻公司的诉讼请求，鹤壁市棉麻公司未起诉要求返还房屋并支付违约金。三、一审判决认定第二年（2013年4月至2014年4月）房屋租赁费30万元，2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元，没有事实和法律依据，双方对于涨租金未约定。四、如果双方当事人的合同解除，鹤壁市棉麻公司应赔偿高雁剩余租赁期内的装饰装修残值损失。因此，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回鹤壁市棉麻公司的诉讼请求或发回重审。
鹤壁市棉麻公司答辩称：一、一审程序合法，一审时鹤壁市棉麻公司共收到四次开庭传票，三次高雁未到庭，2014年9月17日高雁到庭，但由于鹤壁市棉麻公司追加违约金，双方未达成一致，法庭宣布改日开庭审判。二、鹤壁市棉麻公司诉状中要求解除合同，后追加请求支付违约金。三、一审判决认定支付租金及解除合同高雁支付违约金正确。四、高雁上诉中的维修费一审未请求。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人双方的陈述及意见，本院确认淇滨区人民法院一审认定的事实成立。
本院认为：高雁租赁鹤壁市棉麻公司的房屋，双方签订房屋租赁合同，该合同约定第一年房租为23万元，以后各年房租随行就市。付款方式为按年缴，先交款后使用，合同期内如乙方不按时提前10日内交款，视同乙方违约，合同自动解除。现高雁未交纳第三年的房租，鹤壁市棉麻公司要求解除双方的合同，符合双方合同的约定，应予支持。对于鹤壁市棉麻公司请求的租金，由于双方合同约定为第一年之后的各年房租随行就市，一审判决按照鹤壁市棉麻公司的请求，参照鹤壁市房产管理局2014年鹤壁市营业用房三类地段的租金标准，认定2013年4月至2014年4月房屋租赁费30万元，2014年4月10日至2014年8月9日期间的房屋租赁费10万元，并无不当。对于高雁上诉所称的一审庭审出现的程序问题，经审查一审卷宗，一审庭审程序合法，高雁的上诉理由不成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用程序合法，判决结果适当，上诉人的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由高雁负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗惠莉
审判员 甄瑛歌
审判员 程世勇
二〇一五年四月一日
书记员 李方玉
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