河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第2000号
原告张勇。
委托代理人冯进、刘飞，河南方邦律师事务所律师。
被告李谨宇。
被告吕承明。
二被告委托代理人宋慧青，河南英展律师事务所律师。
二被告委托代理人王娜，该所实习律师。
原告张勇诉被告李瑾宇、吕承明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托代理人刘飞，被告李某及其和被告吕承明的共同委托代理人宋慧青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：二被告系母子关系。2013年8月25日，原、被告及郑州润业房地产营销策划有限公司生产路分公司（以下简称中介公司）三方签订了《房屋买卖合同》，原告张勇作为买方购买被告吕承明位于金水区（房权号第13×××10号）的房产。原告依合同约定履行了义务，被告以各种理由拒绝履行合同约定义务，故原告诉至法院，请求：1、被告支付原告违约金73800元；2、被告赔偿原告实际损失20514元（738000×0.02＋5754）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告所举证有：1、房屋买卖合同一份；2、收据一份；3、中信银行转账凭证一份；4、交通银行交易单一份；5、手机短信内容一份；6、证明一份；7、收据两份、发票296张。
被告李某辩称：被告李某与被告吕承明系民事委托代理关系，被告李某代理房屋产权人即本案被告吕承明参与涉诉房屋买卖合同的协商、签订及履行，由此产生的权利义务由委托人享有和承担；被告李某非《房屋买卖合同》的一方当事人，与本案无直接利害关系，应当依法驳回原告对被告李某的起诉。
被告李某所举证有：1、房屋产权证书（证号为13××10）；2、二被告身份证复印件、户口本和授权委托书。
被告吕承明辩称：在签订《房屋买卖合同》之前，被告吕承明已腾空房屋，为履行合同做了充分的准备。合同签订后，被告吕承明及时出具了单身证明等证明材料并积极协助原告办理贷款申请手续。在被告吕承明于三方约定的时间到房管局为原告办理过户手续时，因原告迟到到房管局过晚致使房屋过户没有顺利完成；原告为达到逃避税费的目的，要求被告吕承明为其开具各种证明文件以达到其恶意逃税目的。原告在申请银行贷款时由于自身不具备资金能力无法按贷款行要求存入其账户15万元以完成银行验资，要求被告吕承明将已经支付给被告吕承明的首付款40万元中的15万元返还到原告申请贷款的账户，以帮助原告能顺利通过银行验资申请；三方重新达成以资金监管方式完成交易的合意后，被告吕承明主张将首付款直接汇入交易结算资金监管账户，但原告坚持要求被告吕承明将40万元归还，由原告将首付款支付到资金监管账户。被告吕承明已经于2014年1月9日以银行转账形式将首付款40万元归还原告，原告至今未将约定首付款40万元支付到监管账户；三方协商一致将《房屋买卖合同》的交易方式变更为资金监管，由此导致相对应的付款方式及过户约定均已变更。在双方未签订资金监管协议，原告未将全部购房款支付到监管账户之前，被告不具有过户义务；原告收到被告吕承明返还的首付款后迟迟不履行付款义务，导致被告吕承明的合同目的无法实现，原告已构成根本违约，被告吕承明正式通知原告解除双方于2013年8月25日签订的房屋买卖合同；综上，被告吕承明不存在违约，请求驳回原告要求被告吕承明承担违约责任及赔偿实际损失的诉讼请求，并保留追究其违约责任的权利。
被告吕承明所举证有：1、房屋产权证书（证号13×××10）；2、《房屋买卖合同》；3、2013年9月4日中信银行转账凭证及2013年9月24日与中介机构工作人员的短信记录；4、2013年11月12日交通银行转账凭证、收条、及2013年11月28日至2014年1月9日原、被告之间的短信记录；5、房地产评估预评报告、评估报告表及2013年11月6日至2013年11月10日期间原、被告和中介公司工作人员之间的短信记录；6、其他短信记录。
经审理查明：
被告李某系被告吕承明之母亲。
位于郑州市金水区（郑房权证字第××号）的房产在被告吕承明名下。
2013年7月16日，被告吕承明向被告李某出具了一份《授权委托书》，主要内容有：被告吕承明委托母亲李某代理出售上述房产，自2013年7月至该套房产出售并过户之日止。
2013年8月25日，原告张勇和被告吕承明（由被告李某代理）及中介公司签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容有：被告吕承明将涉案房出卖给原告，房屋总价款73.8万元；原告自合同签订时支付定金2万元，其中佣金14760元，余额5240元作为代收的定金；双方选择付款方式为按揭贷款，原告和被告吕承明应于合同签订后共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，原告按合同申请贷款的比例，向被告吕承明支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由润业公司保管，待物业全部顺利交割完毕后，被告吕承明凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向润业公司领取物业交割保证金；原告和被告吕承明应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料。若原告或被告吕承明一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10％作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且润业公司收取的双方中介服务费一律不予退还，由违约方承担全部佣金，若双方同时违约，则各负担总佣金的一半。合同还对其他事项进行了约定。
同日，中介公司向原告出具了一份《收据》，主要内容有：今收到张勇2万元，系付购买涉案房的定金。
2013年9月2日，郑州正兴金融服务有限公司向原告出具了一份《收据》，主要内容有：今收到张勇5754元。
2013年9月4日，原告张勇通过其名下账（尾）号8774向被告吕承明名下账（尾）号0777转入40万元。
同日，被告李某向原告出具了一份《收据》，主要内容有：今收到张勇购买涉案房总价为73.8万元整，今收首付款40万元整。待原告张勇银行贷款审批放款后付于被告吕承明尾款33.8万元整，原告张勇向银行申请贷款49万元整，放款后直接打入被告吕承明账户62×××77内，其中33.8万元归被告吕承明所有，15.2万元需被告吕承明无条件退还给原告张勇。
2013年11月12日，被告吕承明向原告转款15万元。同日，原告张勇出具了一份《收条》，主要内容有：今收到李某15万元整。
2013年12月31日，被告吕承明向原告转款13万元。
2014年1月9日，被告吕承明向原告转款27万元。
2014年3月14日，原告以被告拒绝履行合同约定义务为由，诉至本院。
审理中，原告和被告吕承明均认可经重新协商走资金监管程序。原告至庭审时未将首付款40万元打入监管账户，原告称首付款未打入监管账户是因为需要双方同时到场但被告吕承明怠于履行合同义务。被告称贷款手续审批通过后，原告怠于履行通知义务，被告吕承明将首付款返还给原告后，原告未支付到监管账户，且未提供证据证明已通知被告吕承明共同办理资金监管。
本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，由被代理人承担民事责任。本案中，被告李某与被告吕承明系代理人与被代理人关系，被告李某的民事法律行为应由被告吕承明承担民事责任。故对原告要求被告李某承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告吕承明及润业公司（即中介公司）签订的《房屋买卖合同》，包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，原告和被告吕承明之间的房屋买卖合同有效，当事人均应履行其合同义务。庭审中，双方均认可变更合同内容，重新走资金监管程序，但未对资金监管的内容作具体的约定，原告称资金监管需双方同时到场但被告怠于履行合同义务，被告称原告未提供证据证明其已通知被告共同办理资金监管手续，双方均未提供证据证明未办理资金监管系对方原因造成，故原告以被告违约为由要求被告支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张勇的诉讼请求。
案件受理费2158元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 王书生
代理审判员 王盼盼
人民陪审员 刘帅玺
二〇一四年五月十二日
书 记 员 李晓洋