沈阳市东陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东陵民二初字第1066号
原告李军，男，汉族，住沈阳市沈河区（户籍所在地：安徽省肥东县）。
委托代理人马威，系沈阳市东陵区德信法律服务所法律工作者。
被告沈阳市福真达农副产品购物中心。
住所地沈阳市浑南新区朗云街****号。
法定代表人李光旗，系该中心经理。
委托代理人芦海涛，男，1980年1月16日出生，汉族，系该公司法律顾问，住沈阳市大东区北顺城路196-1号6-1-3。
委托代理人陈铭，男，汉族，住沈阳市铁西区。
原告李军与被告沈阳市福真达农副产品购物中心（以下简称：福真达购物中心）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日受理后，依法由审判员任玲玲担任审判长并主审，与审判员王莹、人民陪审员于丽春组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军及其委托代理人马威，被告福真达购物中心委托代理人芦海涛、陈铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李军诉称，其与被告福真达购物中心于2013年1月7日签订租赁合同，以年租金23，400.00元的价格承租该中心的37号摊位，租期自2013年1月12日起至2014年1月11日止，并于当日交纳租金23，400.00元、保证金1，000.00元。原告李军在投入经营后发现，被告福真达购物中心不是其承租摊位的所有权人，该中心与房屋所有权人签订的租赁合同截止期限为2013年10月18日，该合同到期后，福真达购物中心敦促业主离场，并于2013年11月8日采取停水、停电等措施，强迫业主停止经营。提请法院判令解除原、被告签订的租赁合同；由被告福真达购物中心返还原告李军租金5，850.00元、保证金1，000.00元，赔偿违约金7，020.00元；由被告承担本案诉讼费用。
原告李军提供如下证据：
1、原告李军与被告福真达购物中心于2013年1月7日签订的租赁合同、租赁合同补充合同各1份，被告福真达购物中心出具的收款收据2张，用以证明原告李军承租被告福真达购物中心摊位，租期自2013年1月12日起至2014年1月11日止，李军于合同签订当日一次性交纳租金23，400.00元、保证金1，000.00元；
2、承租被告福真达购物中心摊位的个体经营者姚娇出具的书面证言1份，用以证明被告福真达购物中心与华新联美资产管理有限公司（以下简称：华新联美公司）签订租赁合同，取得购物中心场地的使用权，租赁期限至2013年10月18日届满；该中心于2013年11月8日采取停水、停电方式阻止业主进行经营，造成合同无法继续履行；
3、实景照片6张，用以证明房屋所有权人华新联美公司于2013年11月11日将购物中心南、北门全部封闭并加贴封条，造成原告李军无法经营。
被告福真达购物中心辩称，原告李军违反市场管理规定，于2013年5月28日已停止经营并退出市场，其行为违反该中心制定的管理规定，该中心有权将其清除市场，后果自负。因原告违规在先，不同意返还租金、保证金。由于终止合同是客观不可抗力因素造成，且原、被告签订的租赁合同及补充合同均无违约金的约定，同时基于原告违规事实，该中心不同意给付违约金。
被告福真达购物中心提供如下证据：
1、被告福真达购物中心法定代表人李光旗与华新联美公司签订的房屋租赁合同1份、房屋租赁合同补充协议3份，华新联美公司于2013年11月14日出具的收款收据、发票各1张，用以证明福真达购物中心对标的商铺具有出租的权利，该中心实际向华新联美公司交纳租金至2013年11月14日；
2、被告福真达购物中心与原告李军签订的租赁合同、租赁合同补充合同各1份，用以证明双方未在合同中约定违约金，而合同约定由于城建需要、政策变动或其他人力不可抗拒因素造成合同终止的，租金和保证金按实际租用时间和实际情况计算。
经审理查明，被告福真达购物中心法定代表人李光旗与华新联美公司于2010年3月1日签订房屋租赁合同1份、补充协议3份，约定由李光旗承租华新联美公司位于沈阳市浑南新区朗云街的842.80平方米房屋用于开办超市，租赁期限自2010年4月20日起至2013年10月19日止。2013年1月7日，被告福真达购物中心与原告李军签订租赁合同，由李军承租福真达购物中心摊位，租期自2013年1月12日起至2014年1月11日止，年租金23，400.00元。合同签订当日，原告李军向被告福真达购物中心一次性交纳租金23，400.00元、保证金1，000.00元。2013年10月，被告福真达购物中心与该中心业户因租赁期限问题产生争议，由于未能及时就赔偿事宜协商一致，该中心向华新联美公司续租1个月，租金实际交纳至2013年11月14日。李军实际经营至2013年5月。原告李军起诉来院，要求返还租金、保证金，并赔偿违约金。
本院认为，原告李军与被告福真达购物中心签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同相对方均应严格依照约定履行各自义务。被告福真达购物中心以从他处承租的方式获得标的场地的用益物权，其另行对外出租摊位应在合法享有用益物权的期限内确定摊位租赁起止时间，而该中心与原告李军签订租赁合同约定的摊位租赁期限，明显超出其与华新联美公司签订房屋租赁合同的期限，该中心的行为使其与李军签订的合同处于风险状态，对由此产生的法律责任及给李军带来的损失应具有合理、必然的预见，因此该中心对与李军签订的摊位租赁合同不能依约履行具有全部过错。被告福真达购物中心提出场地被收回属非因人力原因所致的抗辩主张，与事实相悖，本院不予采信。鉴于双方在租赁合同中保证金条款处明确约定为确保租用场地、房屋建筑结构、消防安全、设备设施等该项管理，交纳保证金，如出现问题，保证金不予退换，且被告提供向市场张贴的书面管理通告对于无正当理由一个月以上不出摊经营者，予以清除市场，考虑原告的确存在上述违反通告之事实，法院充分尊重购物中心对其具有合理管理权期间为维护整体经营对内制定各项管理制度的行为，故对其提出不予返还保证金的抗辩主张，予以支持。但由于福真达购物中心超其自身承租期限与李军签订合同，具有过错，该中心对超期限部分无权对李军进行管理、罚处，对李军交纳的此期间租金，福真达购物中心仍需返还，同时应向李军承担违约责任。虽然被告福真达购物中心与华新联美公司签订房屋租赁合同至2013年10月19日止，但该中心因与部分业户未能及时就赔偿问题协商一致，续延租期1个月，租金实际交至2013年11月14日。鉴于原告李军于2013年5月便停止经营，而被告于庭审中自认截至2013年11月6日，经营大厅已不具备经营条件，故返还租金应从2013年11月6日不具备经营条件即原告丧失经营可能之日，计算至2014年1月11日合同期满之日，共计67天，具体数额应按23，400.00元÷365天×67天计算为4，295.34元；福真达购物中心同时应当自2013年11月6日起向李军支付上述租金的逾期付款利息。原、被告签订的租赁合同约定李军交纳1，000.00元保证金作为对其妥善履行合同的保证，但对福真达购物中心并未设定任何条款予以约束，而合同双方当事人确定权利义务应遵循公平、对等原则，一方给付与对方给付之间应存在等值性，尽管原、被告未约定违约条款，考虑到福真达购物中心确实存在违约行为，应以李军交纳保证金的同等额度来确定福真达购物中心的违约金数额。鉴于原、被告之间的租赁合同已终止履行，且约定承租期限于一审辩论结束前已届满，解除双方签订的租赁合同已无实质意义，本院对双方均同意解除合同的主张不再予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告沈阳市福真达农副产品购物中心于本判决生效后10日内返还原告李军租金4，295.34元；
二、被告沈阳市福真达农副产品购物中心自2013年11月6日起至本判决生效之日止，按上述租金的中国人民银行同期贷款利率计算，给付原告李军逾期付款利息；
四、被告沈阳市福真达农副产品购物中心于本判决生效后10日内赔偿原告李军违约金1，000.00元；
五、驳回原告李军的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费147.00元，由被告沈阳市福真达农副产品购物中心承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币147.00元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任玲玲
审 判 员 王 莹
人民陪审员 于丽春
二〇一四年五月八日
书 记 员 李 彤
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。