河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民终2017号
上诉人（原审被告、反诉原告）高凤珍。
委托代理人张子林。
被上诉人（原审原告、反诉被告）。
委托代理人刘晓敏。
上诉人高凤珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院(2016)冀0802民初710号民事判决，向本院提起上诉,本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定事实;2011年3月4日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定本诉原告庞海军租用本诉被告高凤珍所有的座落于承德市东兴路15号底商。租赁期限：八年，自2011年5月9日至2019年5月9日。年租金：前五年（2011年5月9日至2016年5月9日）每年500000.00元人民币；后三年（2016年5月9日至2019年5月9日）每年租金550000.00元人民币。饭店空调、餐具、桌椅、后厨设备等物品作价200000.00元出售给本诉原告庞海军。房屋租赁合同2011年至2015年已履行完毕，本诉原告庞海军在2015年提出解除租赁合同，现2016年至2019年的合同还未履行。合同另约定，一方不履行合同主要义务或者单方解除合同，由违约方支付守约方1000000.00元违约金并赔偿对方相应经济损失。
一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实、自愿的意思表示，无违反法律法规禁止性规定的情形，属于有效合同。有效合同双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现本诉原告要求解除合同的主张，本诉被告表示同意，故本诉原告要求解除合同的主张本院予以支持。但本诉原告要求依据情势变更原则与本诉被告解除合同，主张由于国家提倡反腐倡廉，打击公款吃喝导致生意受到严重影响，应属于法律规定的情势变更。在现实中商业风险是无处不在的，商业风险属于商业活动本身所固有的风险，由于各种不确定因素引起的、会给商业主体带来损失的机会或可能性的经济现象，该商业风险并不适用情势变更原则。本诉原告对其单方解除合同的行为应承担违约责任，反诉原告要求反诉被告支付违约金的主张本院予以支持，但主张数额过高，违约金数额应以实际损失为基础。房屋租赁合同解除后，反诉原告的房屋无法立即出租，导致存在一定损失，违约金数额应按照租金标准给付，给付期限为三个月，数额为137500.00元（550000.00元÷12个月×3个月）。本诉原告要求返还租金的主张，因其存在违约行为不予支持。反诉原告要求将承德市康熙饺子馆餐饮有限公司营业执照、卫生许可证、环评、等全部经营手续恢复至反诉原告名下的主张，不属于法院受案范围，不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定判决：一、依法解除原、被告所签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）庞海军于本判决生效之日起十日内将所租赁座落于承德市东兴路15号底商腾空交付被告高凤珍（反诉原告）；二、反诉被告庞海军于房屋腾空之日给付反诉原告高凤珍违约金137500.00元；三、驳回本诉原告（反诉被告）、本诉被告（反诉原告）的其他诉讼请求。
宣判后高凤珍不服，提起上诉称:一、被上诉人属严重违约，2016年1月份，被上诉人租赁双桥钟鼓楼小区7#1-2层商业底商，将“外婆人家”饭店迁至该地，于2016年1月12日成立了承德市外婆人家餐饮有限公司钟鼓楼店，直到此时被上诉人庞海军找到上诉人高凤珍，欲单方撕毁双方签订的租赁合同，上诉人予以拒绝，后被上诉人无理将上诉人诉至双桥区法院，可见被上诉人解除租赁合同的根本原因是其租赁了其他房屋，不需要使用上诉人的房屋。其主张解除合同，实属借诉讼名义掩盖其违约事实，属于根本性违约。二、一审判决被上诉人仅支付137500元违约金明显过低。2011年3月4日双方签订房屋租赁合同，上诉人将位于双桥区东兴路15号底商租赁予被上诉人，租赁期限八年，至2019年5月9日合同履行期限届满，合同租金总额415万元。由于被上诉人无理单方撕毁合同，约定按照合同第七条违约责任的约定，应当向守约方高凤珍支付100万元违约金，该违约金与合同租金总额415万元相匹配，公平合理，不存在过高情形。现合同还有三年租期，被上诉人单方毁约，上诉人租金损失达165万元，一审判决被上诉人承担13万余元的违约金显失公平，明显过低。三、双方租赁合同约定被上诉人必须另行取得营业执照，合同签订后，在反诉被告请求下，将上诉人名下承德康熙饺子馆餐饮有限公司营业执照、卫生许可证等相关变更至被上诉人名下，成立了承德市外婆人家餐饮有限公司，被上诉人以“外婆人家”名称在租赁标的物经营饭店，合同解除后，被上诉人庞海军应将上诉人高凤珍原承德市康熙饺子馆餐饮有限公司营业执照、卫生许可证、环评等全部经营手续恢复至原状。该要求属于解除合同后的附随义务，属于民事诉讼管辖范围，一审判决认为不属于民事诉讼解决范围没有法律依据。请求二审法院予以改判，支持上诉人一审反诉请求。
被上诉人庞海军提交书面答辩意见：一、被上诉人庞海军请求与上诉人高凤珍解除房屋租赁合同有事实根据和合法理由。被上诉人与上诉人于2011年签订房屋租赁合同，被上诉人承租上诉人位于承德市东兴路15号底商经营餐饮公司，承租后，被上诉人按约履行合同，按时给付租金。被上诉人与上诉人所签订的房屋租赁合同系上诉人拟定后双方签订的，被上诉人承租房屋后，一直按约履行租金给付义务，被上诉人虽是个人签订房屋租赁合同，但却将房屋用于餐饮公司的经营，该租金也由餐饮公司支付并及时记账，但被上诉人多次向上诉人索要房屋租赁发票均未果，根据我国法律规定，上诉人作为房屋出租主体，出租房屋，获取收益，应当向被上诉人提供相应的房屋租赁发票。因上诉人拒绝向被上诉人给付发票，使被上诉人支付的房屋租赁费用不能正常列入饭店支出，无法进行税款抵扣，给被上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人的行为违反了法律强制性规定，并具有恶意偷漏税行为，被上诉人完全有理由依此要求解除租赁合同并不承担任何违约责任。而且在一审庭审中，上诉人已明确表示同意解除租赁合同。一审法院依法判决解除双方所签订的房屋租赁合同也是遵从了双方当事人的意愿，判决由被上诉人给付上诉人违约金137500元合情合理。对此，被上诉人也予以理解并认可。上诉人认为一审判决被上诉人仅支付137500元违约金明显过低，并要求被上诉人支付违约金100万元的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。根据《合同法》第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人并无任何证据证明被上诉人要求解除租赁合同的行为给其造成任何经济损失，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。二、上诉人与被上诉人在签订房屋租赁合同之前一直自行经营者康熙饺子馆，所以在上诉人将房屋租赁给被上诉人时，同时将饭店空调、餐具、桌椅、后厨设备等物品作价20000元出售给被上诉人，并将康熙饺子馆过户至被上诉人名下。现在，上诉人要求被上诉人将承德市康熙饺子馆餐饮有限公司营业执照、卫生许可证、环评等全部经营手续恢复至上诉人名下的诉求没有事实和法律依据，一审判决驳回其诉求适用法律正确，应予以维持。请求二审法院查明事实，依法维持一审判决。
二审查明的事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为,上诉人高凤珍与被上诉人庞海军于2011年3月4日签订房屋租赁合同一份，合同约定系当事人双方真实意思表示，内容合法有效，故应按照合同约定履行各自义务。现双方均同意解除合同，当事人意思表示一致的表现，本院予以准许。本案中当事人在协商解除合同时，被上诉人庞海军应依法提前三个月内通知上诉人高凤珍。因被上诉人违约行为导致上诉人高凤珍的房屋不能经营或转租，造成一定经济损失，故本案中的违约金性质应推定为赔偿性违约金。在对违约金的数额进行裁量时，应将违约金与实际损失之间的差额作为重要的考量因素，同时考虑债权人的其他合法权益，进而确定违约金的具体数额。本案中当事人签订房屋租赁合同，约定租赁期限为八年，租金共计415万元，同时，约定一方不履行合同主要义务或者单方解除合同，由违约方支付守约方100万元违约金并赔偿经济损失。被上诉人庞海军在2015年提出解除合同，租期八年的合同已履行五年，2016年-2019年的合同还未履行。如果2016年-2019年合同顺利履行完毕，合同剩余标的额为165万元。本案中的饭店面积较大，租金数额较高，转租更为不易。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合上述情况，本院认为违约金应酌定为四十万元更为适宜。同时，上诉人高凤珍将自己名下的承德康熙饺子馆餐饮有限公司营业执照、卫生许可证等相关手续变更至被上诉人名下，因工商登记属行政管理职责，并涉及到环保卫生等部门，不属于人民法院受理案件范围，应申请有关部门处理。因此，上诉人高凤珍上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项【第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更】之规定，判决如下：
一、维持河北省承德市双桥区人民法院(2016)冀0802民初710号民事判决中第一项【依法解除原、被告所签订的房屋租赁合同，原告（反诉被告）庞海军于本判决生效之日起十日内将所租赁座落于承德市东兴路15号底商腾空交付被告高凤珍（反诉原告）】；
二、撤销河北省承德市双桥区人民法院(2016)冀0802民初710号民事判决第二项、第三项；
三、由被上诉人庞海军于本判决书生效后十五日内给付上诉人高凤珍违约金人民币400000.00元；
四、驳回上诉人高凤珍、被上诉人庞海军的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费人民币共计9000.00元，由上诉人高凤珍承担3600.00元，被上诉人庞海军承担5400.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓立波
审 判 员 陈建民
代理审判员 刘 莹
二〇一六年八月十五日
书 记 员 郭 军