福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民初字第6069号
原告厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区，组织机构代码77603759-9。
法定代表人张辉东，该公司总经理。
委托代理人彭丹姬，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告王九华，女，1969年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
委托代理人赵金岭，福建明鼎律师事务所律师。
原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称“常春藤物业公司”）与被告王九华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告常春藤物业公司的委托代理人彭丹姬、被告王九华的委托代理人赵金岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常春藤物业公司诉称，2013年9月1日，原告与厦门市翰林苑业主委员会签订《“翰林苑”物业服务合同》，约定：厦门市翰林苑业主委员会选聘原告对翰林苑小区提供物业管理服务；期限自2013年9月1日至2016年8月31日；物业类型为别墅区及商铺，坐落位置为厦门市湖里区枋湖东路与枋湖路交叉东南角，门牌“枋湖东路四里”；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；原告提供合同约定的服务管理事项，并负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、代收代缴水电费和公摊水电费、停车费等；别墅物业管理费及商业物业管理费按建筑面积每月每平方3.60元的标准（2015年9月1日起调查为每月每平方4元的标准）、公共维修金按建筑面积每月每平方0.30元的标准向业主和物业使用人收取；物业费主要用于管理服务人员的工资及社保等、物业公共部位及公共设施设备日常运行维护、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护用、区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位及共用设施设备公共责任保险费用、法定税费等；原告按照上述标准收取物业服务费用，并依约提供物业服务；物业服务费每季度缴纳，应于每季度第一个月7日内缴交，逾期按应缴金额日千分之三缴纳违约金；公共电费及公共水费的分摊按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》、《厦门市物业管理收费办法》有关规定据实结算，由业主或物业使用人收取。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告在享受这些服务便利的同时却违反合同约定义务，长期拖欠物业管理费、公共维修金、公摊水、电费等费用。期间原告多次催讨，被告均置之不理，已构成严重违约。因此，被告不仅应当足额补交物业管理费、公共维修金、公摊水、电费等费用，同时应当按照欠费总额日千分之三的标准向原告支付日违约金。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即向原告支付2013年9月至2015年6月的物业管理费19575.1元、公共维修金1631.3元、公摊水62.5元、电费382.35元，共计22726.45元；2、被告向原告支付逾期付款违约金（应计至实际付款之日，暂计至起诉之日为29034.66元）；3、被告承担全部诉讼费用。庭审后，原告以其请求金额实际均计至2015年5月为由，明确第一项诉讼请求的期限为2013年9月至2015年5月。
被告王九华辩称，（1）《“翰林苑”物业服务合同》违反法律、法规之效力性强制性规定，应认为属无效。被告申请调取翰林苑业主委员会成立以及选聘原告为物业服务企业的相关证据。这些证据可以证明选聘原告为物业服务企业的决议不符合《物权法》第76条规定之条件，讼争物业合同效力存疑。因此，其对被告不生效力，被告无需承担相应费用。（2）原告所举证据仅证明存在物业服务合同，并未证明被告拖延支付相关费用的情况，不能形成完整的证明链条，应承担举证不利之责任。（3）假设被告需承担相关费用，其计算标准应参考前一物业服务企业的收费标准；而原告从未向被告发出缴付相关费用的通知，显悖常理，存在重大过错，故不应支持其违约金主张。违约金计算标准过高，明显不公平不合理。综上，原告所提诉讼事实不清、证据不足，被告请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2013年9月1日，原告与厦门市翰林苑业主委员会签订《“翰林苑”物业服务合同》，约定：厦门市翰林苑业主委员会选聘原告对翰林苑小区提供物业管理服务；物业类型为别墅区及商铺，坐落位置为厦门市湖里区枋湖东路与枋湖路交叉东南角，门牌“枋湖东路四里”；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自2013年9月1日至2016年8月31日；别墅物业管理费和商业物业管理费按建筑面积每月每平方3.60元的标准（2015年9月1日起调查为每月每平方4元的标准）、公共维修金按建筑面积每月每平方0.30元的标准向业主或物业使用人收取；物业费主要用于管理服务人员的工资及社保等、物业公共部位及公共设施设备日常运行维护、物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护用、区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位及共用设施设备公共责任保险费用、法定税费等；原告按照上述标准收取物业服务费用，并依约提供物业服务；物业服务费每季度缴纳，应于每季度第一个月7日内缴交，逾期按应缴金额日千分之三缴纳违约金；公共电费及公共水费的分摊按《厦门市住宅区公共用电分摊暂行办法》、《厦门市物业管理收费办法》有关规定据实结算，由业主或物业使用人收取。
另查明，被告王九华系翰林苑小区的业主，其房屋坐落于厦门市湖里区枋湖东四里25号，建筑面积为258.93平方米。被告对原告诉求的公摊水费62.5元、公摊电费382.35元没有异议。诉讼中，被告提供一份翰林苑意见征询表决函结果统计，以此证明选聘原告为物业服务企业的决议不符合《物权法》第76条规定之条件，合同效力存疑；提供一份物业收费发票，以此证明原告管理翰林苑小区前的物业服务物业标准为2.5元每平方米。
以上事实，有原告提供的《“翰林苑”物业服务合同》、土地房屋登记卡、发票存根联、付款通知书、付款审批表、电子银行交易回单等，被告提供的翰林苑意见征询表决函结果统计、物业收费发票，以及当事人的陈述在案为证。
本院认为，原告与厦门市翰林苑业主委员会订立的物业管理委托合同系双方的真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。原告在订立合同后已实际对小区实施了管理，被告作为小区业主理应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付自2013年9月1日至2015年5月31日期间欠缴的物业管理费19575.1元（258.93㎡＊3.6元／㎡·月＊21月）、公共维修金1631.3元（258.93㎡＊0.3元／㎡·月＊21月）、公摊水62.5元、电费382.35元，共计21651.25元。被告逾期支付物业管理费和公共维修金，依约应承担逾期付款责任即承担逾期付款违约金，但原告未能举证其向被告催缴物业管理费等，故原告请求的逾期付款违约金，本院予以部分支持，即违约金应以未付物业管理费和公共维修金合计21206.4元为基数，自原告起诉之日即2015年8月21日始计至本判决确定的付款之日止。原告辩称违约金的计算标准（即日3‰）过高，理由充分，本院依法调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。被告辩称《“翰林苑”物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，不予采纳；其请求调取业委会成立及选任物业公司的相关证据，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告王九华应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门常春藤物业管理有限公司2013年9月至2015年5月期间的物业管理服务费19575.1元、公共维修金1631.3元、公摊水62.5元、电费382.35元（合计21651.25元）及违约金（以21206.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2015年8月21日始计至本判决确定的付款之日止）。
二、驳回原告厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费547元，由原告厦门常春藤物业管理有限公司负担376元，被告王九华负担171元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 吴永福
二〇一五年十月二十二日
代书记员 顾开萌
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。