湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终1767号
上诉人（原审被告）：永州天祥房地产开发有限公司，住所地ＸＸ瑶族自治县沱江镇苍松路。
法定代表人：伍满平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，湖南苍松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：万晓波，男，1986年7月12日出生，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
上诉人永州天祥房地产开发有限公司因与被上诉人万晓波商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
永州天祥房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万晓波的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定永州天祥房地产开发有限公司违约，系认定事实错误。根据《商品房买卖合同》第13条的约定，永州天祥房地产开发有限公司只是负责将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，实际上该公司已经将有关资料送到不动产登记中心备案，只是因涉案的该栋房屋被ＸＸ瑶族自治县人民法院冻结的客观原因，导致不能办证，并不是该公司的原因不能办证。二、根据合同约定，永州天祥房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。365个工作日与一年365天是不能等同的，而一审法院将一年365天的时间笼统认定为工作日，存在明显错误。三、一审判决永州天祥房地产开发有限公司每逾期一日按已付购房款的万分之一向万晓波支付违约金，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第13条的约定。
万晓波辩称，一审判决认定事实正确，永州天祥房地产开发有限公司逾期办理房产证的行为已经构成违约，一审法院作出的判决结果公正，请求二审法院维持一审判决。
万晓波向一审法院起诉请求：1.判决永州天祥房地产开发有限公司立即将不动产登记相关资料及费用上交有关办理部门，并协助万晓波办理房产证相关事项；2.判决原有合同中关于房产证办理条款中的相对义务明显有失公平，永州天祥房地产开发有限公司应当按照逾期之日起每日按总房款的万分之一赔偿万晓波损失，从2014年8月25日至永州天祥房地产开发有限公司履行完毕（房产证及土地使用权证办理完毕时）的违约金，截止起诉日为15,564.8元。
一审法院认定事实：2012年12月8日，万晓波、永州天祥房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，万晓波以256,000元购买永州天祥房地产开发有限公司开发的阳光小区x栋x单元xx号商品房。该合同第十三条关于产权登记的约定中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书的（确权），双方同意按下列方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人在商品房项目办理确权后，以短信、报纸公告或书面通知的方式向买受人发出办证通知，买受人在办证通知的期限内备齐办证所需资料，并交齐办证所需缴纳的各项费用，与出卖人共同办理《房屋产权证》。如买受人未按办证通知期限办理前述手续，每逾期一日按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。双方约定交付房屋日期为2013年5月1日。2014年8月25日，万晓波在永州天祥房地产开发有限公司的《收房确认书》上签字捺印，双方确认商品房交付使用。《收房确认书》载明：房产证由永州天祥房地产开发公司代为办理，办证过程中产生的相关费用由业主本人承担，永州天祥房地产开发公司代收代缴相关费用，具体以正式部门的发票为准，多退少补。该确认书确定：契税业主自行在税务局已缴，房屋维修基金2666.8元，评估费自交，交易服务费800元，测绘费312元，工本费20元，物业管理费960元，装修垃圾清运费267元，装修押金1000元，其他300元，合计6326元。逾期交房违约金6272元，两抵为54元。
一审法院认为，本案的争执焦点是：一、永州天祥房地产开发有限公司是否违约。万晓波与永州天祥房地产开发有限公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。双方均应按照合同约定，享有权利、履行义务。依据合同约定永州天祥房地产开发有限公司应当自交房日（2014年8月25日）起365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即永州天祥房地产开发有限公司应在2015年8月24日前办理完权属登记的备案工作，并依《收房确认书》为万晓波代为办理房产证，而至今永州天祥房地产开发有限公司未提供证据证明已完成上述工作。因此，永州天祥房地产开发有限公司公司已构成违约。二、违约金的计算方法。万晓波、永州天祥房地产开发有限公司在合同中约定，买受人逾期未取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；如买受人未按办证通知期限办理前述手续，每逾期一日按已付房款的万分之一向出卖人支付违约金。从上述约定上看，永州天祥房地产开发有限公司违约支付违约金与万晓波违约支付违约金显失公平，双方的权利义务极不对等。因此，依权利义务对等原则，万晓波主张逾期未取得房地产权属证书，按照逾期之日起每日按总房款的万分之一计算违约金，一审法院予以采纳。因万晓波、永州天祥房地产开发有限公司双方有约定，违约金的起算日应自2015年8月24日起计算，依万晓波算至本案起诉日应为610天。万晓波主张违约金为15,564.8元，符合法律规定，予以支持。
综上所述，万晓波的诉请，理由充分，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、永州天祥房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内将不动产登记相关资料及费用上交有关办理部门，并协助万晓波办理房产证；二、永州天祥房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内支付万晓波逾期办证违约金人民币15,564.8元。一审案件受理费94元，永州天祥房地产开发有限公司自愿承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于是否采信永州天祥房地产开发有限公司提交的《ＸＸ瑶族自治县预购商品房贷款抵押备案（登记）申请表》的问题。该证据具备真实性、合法性，但不能证明永州天祥房地产开发有限公司已将办理产权证所需资料交办证部门备案。2.关于是否采信永州天祥房地产开发有限公司提交的《协助执行通知书》问题。该证据具备真实性、合法性，能够证明永州天祥房地产开发有限公司与他人存在民事纠纷，ＸＸ瑶族自治县人民法院依法查封了永州天祥房地产开发有限公司在苍松东路阳光小区5号楼的事实，但该证据不能达到永州天祥房地产开发有限公司的举证目的。
一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人二审争议的焦点是：一、永州天祥房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为；二、一审判决永州天祥房地产开发有限公司向万晓波支付逾期办证违约金15,564.8元是否正确。
关于焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据2012年12月8日签订的合同约定，永州天祥房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，根据2014年8月25日《收房确认书》的约定，房产证由永州天祥房地产开发有限公司代为办理。现永州天祥房地产开发有限公司未能提供有效证据证明其已在交房后的365个工作日内将办理权属证需要提供的资料报产权登记机关备案，更未为万晓波代为办妥产权证，该公司应承担举证不能的不利法律后果。因此，一审判决认定该公司存在逾期办证的违约行为是正确的。
关于焦点二，对于产权登记，双方当事人在合同第十三条中约定，永州天祥房地产开发有限公司逾期办证的，该公司按已付房价款的万分之一向万晓波支付违约金；而万晓波未按办证通知期限备齐办证所需资料并交齐办证所需缴纳的各项费用的，万晓波每逾期一日按已付房款的万分之一向永州天祥房地产开发有限公司支付违约金。能否及时办理好产权登记手续，主要关系着购买方的切身利益，双方在合同中作出的这种约定明显不利于保护万晓波的正当权益，也不符合商品房销售的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项的规定，对于在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院变更。就本案而言，关于同一事项违约金的计算方法，双方的权利义务极不平等，属于显失公平的情形，万晓波起诉要求变更违约金的计算方式，由永州天祥房地产开发有限公司每逾期一日按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金，没有超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，既有法律依据，也合情合理，一审法院予以支持并无不当。关于逾期办证违约金的起算时间，因合同约定是房屋交付使用后365个工作日内办理，一审判决未剔除节假日和休息日，计算时间错误，本院予以纠正。该违约金应自2016年2月4日起计算，截止起诉日（2017年4月5日）的违约金为10,931.2元（256,000元×427日×1÷10,000）。
综上所述，永州天祥房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。一审判决认定逾期办证违约金的起算时间错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初751号民事判决第一项，即永州天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将不动产登记相关资料及费用上交有关办理部门，并协助万晓波办理房产证；
二、变更湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2017）湘1129民初751号民事判决第二项为：永州天祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付万晓波逾期办证违约金人民币10,931.2元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费94元，永州天祥房地产开发有限公司自愿承担。二审案件受理费93元，由上诉人永州天祥房地产开发有限公司负担60元，被上诉人万晓波负担33元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 王亚竹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。