沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第01977号
原告：邓海涛，男，汉族。
原告：王慧琦，女，汉族。
委托代理人：邓海涛（系王慧琦配偶），男，汉族。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司。
法定代表人于苓，系该公司总经理。
委托代理人王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
委托代理人汪华燕，女，汉族，系该公司工作人员。
原告邓海涛、王慧琦与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）、第三人中国信达资产管理有限公司辽宁省分公司（以下简称信达资产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员王萍担任审判长，与审判员张峰、人民陪审员蔡宁宁参加评议的合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了审理，原告邓海涛（亦作为王慧琦委托代理人）、被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿、第三人信达资产公司委托代理人王飞、汪华燕到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告邓海涛、王慧琦诉称，原告于2011年3月29日与第一被告签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》，并于当日缴纳第一笔购房款300000元，之后于2013年1月2日与第一被告签订《商品房买卖合同》，购买“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋一套，建筑面积108.94平方米，并于当日缴纳第一笔购房款569004元。合同依约定第一被告于2014年3月31日之前交房。第一被告与原告双在平等、自愿的情况下签署了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》和《商品房买卖合同》，原告按照约定履行了付款义务。因此，请求法庭判令原告与第一被告签署的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》和《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原告依照约定履行了付款义务，两次累计交付购房款569004元。因此请求判令第一被告为原告所付购房款项开具正规发票。原告和第一被告所签订的《商品房买卖合同》，交房日期为2014年3月31日，但第一被告至今未交房。再根据《商品房买卖合同》中第9条约定，原告要求第一被告进行逾期交房赔偿。赔偿金计算自2014年4月1日至2015年6月19日，共计445天，赔付金额按已付购房款金额每日万分之一计算，累计25320.69元。第一被告于2011年3月29日将“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋出售给原告。原告于当日交纳房款30万元，与星辰公司签订了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》。星辰公司当日收到款项后，开具了收款收据。此时，原告已经是该房屋的唯一合法所有者。这样的房屋依法依规不能再进行抵押。第一被告在原告不知情的情况下将原告购买的房屋私自抵押给第二被告，第一被告的行为违反法律规定，因此，二被告所签抵押合同是无效合同，应依法判定无效。关于第二被告接受抵押原告房子的事原告向其说明过情况，也递交过相关材料，指出二被告抵押原告房子并不合法，要求他们对原告购买的1号楼2单元15楼2号房屋进行解押，注销抵押权。但第二被告对原告的要求置若罔闻，不予理会，坚持抵押不放手，坚决与第一被告共同侵犯原告权利。第二被告作为国有企业，公然违法，以耍无赖的手段欺骗、欺压、挟持百姓，彻底忘记了企业良心和社会良知，请求法庭立即纠正其违法行为，判定其出据解压手续以配合第一被告为原告进行所购房产的备案登记。根据原告和第一被告所签订的《商品房买卖合同》第24条约定，第一被告应在合同生效后30日内向沈阳市房产局申请对原告购买的“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋办理备案登记手续，并判定第一被告继续履行与原告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》；据原告亲身经历，第一被告的法人黄哲明和其公司高层自2014年6月至今屡次欺骗包括原告在内的购房者和出面协调的和平区政府。并于2014年7月21日、2014年7月22日和2014年7月28等日形成书面承诺，但都没有兑现。作为弱势群体的原告经历了数年的维权，深感维权的艰辛和无助。第一被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失和精神伤害，且责任完全在于第一被告。因此，原告声明保留进一步要求赔偿的权利，请求判定第一被告承担本案的诉讼费。诉讼请求：1、请求判定原告与第一被告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》合法有效；2、请求判定第一被告给予原告所付款项开具正规发票；3、请求判令第一被告赔付原告购房违约赔偿金额25320.69元；4、请求判定第一被告与第二被告签订的“京城中心”1号楼2单元15楼2号的房屋抵押合同无效，予以撤销；5、请求判定第二被告出具解押“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋的手续，配合第一被告在沈阳市房产局完成该房屋的备案登记手续；6、请求判定第一被告为原告购买的“京城中心”1号楼2单元15楼2号房屋办理备案登记手续，并继续履行与原告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》；7、请求判定第一被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求3为被告给付原告逾期交房违约金，以首付款569004元为本金，按房款的日万分之一计算，从2014年4月1日至2015年6月19日止。庭审中原告撤回诉讼请求6中“要求继续履行的诉求”。
被告沈阳星辰公司辩称，原、被告签订的合同合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。关于逾期交房违约金的问题，到目前为止没有交房是因为不可抗力的原因造成的。故不存在承担逾期交房违约金的问题，另外，原告提出的违约金数额过高，超出了法律规定，人民法院不应予以支持。原告是贷款购房，原告也没有按照协议的约定全额支付购房款，故原告自身也存在违约责任的问题。由于原告未能全额支付购房款，也不存在被告向原告交付房屋的问题，也提醒法庭在一系列相关诉讼当中，严格区分全额交付购房款和交付首付款案件的区别，不应对仅支付首付款的案件判令被告承担逾期交房的违约责任。
被告信达资产公司辩称，信达与被告办理的抵押登记合法有效，理由如下：一、信达与被告不存在恶意串通；二、信达对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告之间的合同是否有效或是否继续履行，均不影响信达抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告应当向被告主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告的对信达的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，信达不承担任何责任。
经审理查明，位于沈阳市和平区文兴路X号2-15-2号房屋，即本案诉争房屋，建筑面积为108.94平方米。2011年3月29日，原告王慧琦（乙方）与被告沈阳星辰公司（甲方）签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》1份，约定甲方就“京城中心”项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告王慧琦意向房源即为本案诉争房，原告王慧琦于签约当日缴纳了购房款300000元。2013年1月2日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告以719004元购买本案诉争房屋，销售单价为每平方米6600元。其中第六条约定，买受人于2013年1月2日前支付购房首付款569004元，并在七日内办理完毕公积金相关手续，剩余房款15万元整于2013年3月3日前支付给出卖人；第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……《商品房买卖合同》签订后，二原告于2013年1月2日交纳购房款269004元，两次累计交齐了购房首付款569004元。而诉争房屋所在楼宇未竣工，未交付二原告。
另查明，2012年9月，被告信达资产公司（抵押权人）与被告沈阳星辰公司（抵押人）签订抵押合同二份。其中合同编号为（2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（1）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司与2012年9月14日签订（2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为（2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于抵押权人与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号（2012-007（2）】的《债权收购协议》，抵押权人与被告沈阳星辰公司于2012年9月14日签订（2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障抵押权人债权的实现，抵押人（即被告沈阳星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为抵押权人设定抵押，提供担保；抵押人同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为抵押权人设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路X号。
再查明，就诉争房，原告王慧琦与被告沈阳星辰公司签订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》时，房屋尚未设立抵押权。二原告与被告沈阳星辰公司签订《商品房买卖合同》后，未办理备案登记。现依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，诉争房屋现已设定了抵押登记，抵押权人为被告信达资产公司。
上述事实，有原告提供的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、编号为（2012-007（1）-抵押】、（2012-007（2）-抵押】的抵押合同、被告信达资产公司提供的抵押登记材料以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：二原告与被告沈阳星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，因此，对原告确认协议书及合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于二原告诉请被告沈阳星辰公司给付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告沈阳星辰公司至今未依约向二原告交付房屋，应承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，因二原告及被告沈阳星辰公司已在合同第9条第1款中明确约定，故从其约定。被告沈阳星辰公司应从2014年4月1日起给付，至二原告诉求截止之日。对被告沈阳星辰公司未交房系不可抗力造成、不构成违约的抗辩，无事实依据，本院不予采纳。关于被告沈阳星辰公司认为违约金过高一节，证据不足，本院不予支持。关于被告沈阳星辰公司认为二原告仅支付首付款、未支付全款因而构成违约的抗辩，因二原告支付首付款系基于合同的约定，因诉争房未能办理备案登记，故未能办理贷款，其责任不在二原告，故对被告沈阳星辰公司抗辩，本院不予采信。
关于二原告诉请被告给原告开具正规发票的诉讼请求，因二原告已向被告沈阳星辰公司支付了首付房款，被告沈阳星辰公司作为房屋的出售方有义务为二原告出具正式发票，故对二原告该项诉请，本院予以支持。
关于二原告要求被告办理备案登记的诉请，因涉案房屋被抵押，不具备办理备案登记的条件，故对二原告该项诉讼请求，本院不予处理。待具备条件时，原告可另行主张。
关于二原告主张二被告签订的抵押合同涉及诉争房的内容无效的诉求，虽然原告王慧琦与被告沈阳星辰公司签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》在上述抵押合同签订之前，但二原告与被告沈阳星辰公司签订的商品房买卖合同未备案登记，且原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对二原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于二原告主张二被告对诉争房解押一节，与本案非同一法律关系，本院不予处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定判决如下：
一、确认原告邓海涛、王慧琦与被告沈阳星辰房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区文兴路X号2-15-2号房屋签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邓海涛、王慧琦逾期交房违约金25320.68元，从2014年4月1日起至2015年6月19日止，以569004元为计算基数，按日万分之一标准计算；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告邓海涛、王慧琦开具569004元的正式发票；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费433元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 蔡宁宁
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 乔 雪
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。