黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二民初字第755号
原告杨滨午，女，1956年11月18日生，汉族，住哈尔滨市南岗区.
委托代理人刘凤芹，女，1972年8月27日生，汉族，住哈尔滨市南岗区红旗新区。
被告潘伟，男，1981年3月31日生，汉族，黑龙江省联通公司维护中心技术经理，住哈尔滨市.
被告赵冉，，女，1979年2月5日生，汉族，住哈尔滨市香坊区.
委托代理人鞠雪芹，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
原告杨滨午与被告潘伟、赵冉确认所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨滨午及委托代理人刘凤芹、被告潘伟、赵冉及其委托代理人鞠雪芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年原告为了帮助二被告解决孩子上学一事，原告自愿将坐落于哈尔滨市南岗区房产更至被告潘伟名下帮助被告落户。原告与被告潘伟于2010年6月30日签订了《协议书》一份，双方约定“原告同意将现拥有的哈尔滨市南岗区。房屋暂时将房屋所有权证更名到潘伟名下作为孩子办理上学用，被告对此房没有居住和使用权，有效期为两年。更名后产权所有人仍然是原告杨滨午，房屋所有权证由原告杨滨午保管”。2010年7月，双方将房屋产权按照约定变更，被告如期办理了落户手续，解决了孩子上学问题。
该房屋所有权证保留在原告手中，房屋的各项费用均由原告缴纳，屋顶维修以及对外出租等均由原告管理。2014年被告赵冉起诉潘伟要求离婚，提出坐落于哈尔滨市南岗区阿什河街房产属于被告的夫妻共同财产。因原、被告之间并无真实交易关系，故原告诉至法院，请求一、确认原告与被告潘伟签订的购房合同无效；二、诉讼费用由二被告承担。
被告潘伟辩称，该房屋是当时为了孩子上学时和原告签署的协议，当时舅妈就把房屋所有权更名到被告的名下了，约定解决孩子上学后再过户到舅妈名下，期间被告赵冉起诉离婚，该房屋实际上只是为了解决孩子上学的问题，不是真实交易。
被告赵冉辩称，原告请求坐落于哈尔滨市南岗区阿什河街25号2—701室房产归其所有没有事实及法律依据。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二初字第00525号民事判决书一份，意在证明赵冉是本案的当事人，可以作为被告参加诉讼。
二被告对证据一真实性及证明问题均无异议。
证据二、协议书一份，意在证明原告与被告潘伟于2010年6月30日签订协议，约定将坐落于哈尔滨市南岗区阿什河街房产更名到潘伟名下，潘伟没有居住和使用权，房屋更名后所有权人仍然为原告杨滨午。本案的被告不是该房屋的所有权人。
被告潘伟对证据二真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据二真实性及证明问题均有异议。该份协议是虚假伪造的，从形式上看，该份协议为原告与被告潘伟私自签订，协议上并没有被告赵冉的签字确认，从内容上看该协议直接限定了第三人赵冉的义务，并根据合同法的基本原理，合同具有相对性为第三人设定义务的，应当经第三人同意，故该协议根据无法证明原告的证明事项。
证据三、哈尔滨市房产住宅局房产信息档案一份，意在证明原、被告依据协议将房产更名至潘伟名下。
被告潘伟对证据三真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据三真实性无异议，但证明问题有异议。该房屋系被告已15万元的价款购买取得，相关购房税费均由被告潘伟支付，另从其提供的监管协议书也可以看原、被告之间的房屋交易是真实的，被告在原告的资金监管帐户里预存5万元，而根据哈尔滨市的存量房交易资金监管管理办法，该监管资金并非是必须，是可以选择，原、被告系亲属关系，没任何必要选择房屋资金监管，以及房屋中介代理来进行房屋交易，而原、被告恰恰选择了房屋中介代理，并同时对于房屋交易的资金予以监管，这样更证实了双方存在一个真实的房屋交易行为。
证据四、国有土地使用证一份，意在证明土地使用权人为原告杨滨午，本案是借房并非真实买卖，因此土地使用权证仍然登记在原告杨滨午名下。
被告潘伟对证据四真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据四真实性无异议，但证明问题有异议。原告并未在举证期内提交，应是违反举证规则的，另双方存在真实的房产交易，凭上述原告提供的房产档案中可以证明，但房产交易附随义务中所有的变更的是房屋所有权证的名称以及变更土地使用证的名称，这只能证明原告将房屋卖给被告之后，及未履行相关附随义务，并不能证明该房屋属原告所有。
证据五、哈尔滨市热力公司发票三张，意在证明本案中的争议房产的热费均是本案的原告缴纳，证明该房产所有权人为原告，与被告无关。
被告潘伟对证据五真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据五真实性无异议，但证明问题有异议。因原、被告系亲属关系，原告出卖房屋后，而该房屋系一直处于租赁状态，根本不适合孩子居住用于学习，故因买卖房产是低价卖给被告的，被告为了减少原告的一些实际损失，将该房一直由原告管理，取得的收益归原告，居于此相关的一些费用也由原告来支付，但是原告仅凭其支付房屋相关的管理费用就认定该房屋归其所有，无任何事实依据。
证据六、租房协议书二份，意在证明本案的争议房产一直由原告对外出租管理，所有权属于原告，与被告无关。
被告潘伟对证据六真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据六真实性及证明问题均有异议，该证据涉及第三人及租赁金额事项，无法考量其真伪，另原、被告系亲属关系，被告基于亲属关系，将该房屋较由原告管理，将收益赠予原告，并不能证明该房屋所有权人是原告。
证据七、证人齐杰证言一份，意在证明该争议房屋每次出租时都是杨滨午丈夫郑彦明来签订租赁协议。
被告潘伟对该证人证言无异议。
被告赵冉对该证人证言真实性无异议，对证明问题有异议，该证据无法证实房屋所有权人是谁的问题，但也恰恰证明了刚才原告所述的事实，原告与被告系亲属关系，2010年6月原告与被告潘伟签订房屋买卖合同，但因该房屋状态较差，被告一直未在此居住，而基于亲属关系，该房一直由原告管理租赁维修，且产生的收益均由原告来支付，但并不能因为原告对其房屋的管理维修就认定房屋所有权人是原告，故该证人证言无法证明房屋所有权人。
被告潘伟为了证明其抗辩主张的成立，向法庭提供如下证据并当庭举示：
证据一、离婚判决书，意在证明当时赵冉在起诉潘伟时，只要钱，孩子都不要了，现赵冉又来争夺此争议房屋，因原告当时的房屋处于很好的地点，原告又很非常信任我们，故就把房屋更名到潘伟的名下了。
原告对证据一真实性及证明问题均无异议。
被告赵冉对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。被告潘伟所述不属实，双方之所以离婚是被告潘伟越轨出格，在被告起诉时潘伟把车辆全部转移到父母的名下，该争议房产是被告潘伟要将该房卖掉，故让原告来起诉我。
被告赵冉为了证明其抗辩主张的成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：
证据一、赵冉及潘伟公积金个人明细帐查询单，意在证明原、被告双方房产交易的时间是7月22日，根据公积金提取办法买房人应当拿变更后的房产证来提取公积金，故二被告在取得了房产证之后拿着房产证向公积金管理中心提取了二人的公积金总计金额122000元，而购买房产交价值为15万元。另结合原告举证中房产交易中心的信息档案中二被告缴付了房产交易的全部税费可以证明原、被告之间存在真实的房款交易。
原告对证据一真实性无异议，对证明问题有异议。该证据不能证明二被告取走的公积金用于支付该笔房款，本案争议房屋评估价为316350元，因是借房落户，双方为了避税，在房产住宅据登记申请书上双方填写的价格为15万元，原告也认可所有税费均为被告潘伟承担，因房本身就是为了潘伟的孩子落户，因此税费应应当由其承担。但被告却没有缴纳房款，被告也出示不了原告收取房款的收据，仅凭借公积金个人明细查询，不能证实提取的现金用作何种用途，因此无法证实被告赵冉所要证明的问题。该证据与本案无关联性。从签订协议一直到孩子落户都是由原告主动来与二被告提出来的，原告之所以把争议房屋过户到潘伟名下，是因为二被告生活比较和睦，该房屋协议时赵冉一直是没有异议的。监管资金5万元潘伟让原告怎么去做原告就怎么做，监管资金卡一直都是由潘伟来操作。所有费用到现在为止都是由原告来承担的，被告赵冉不能因为离婚就来争议该房产。
本院认证意见为：原告举示的证据一、证据三、证据四、证据五的真实性二被告均无异议，能够证明本案的相关事实，予以采信；原告举示的证据二被告虽对真实性有异议，但未提供相反证据，本院予以采信；原告提供的证据六、证据七能够相互印证，本院予以采信；被告赵冉提供的证据一真实合法有效，予以采信；被告赵冉提供的证据二不能证实与本案的关联性，不予采信。
经审理查明，杨滨午与潘伟系亲属关系。潘伟、赵冉原系夫妻关系，现已解除婚姻关系。2010年7月7日，杨滨午与潘伟签订了购房协议，将原告所有的南岗区阿什河街房产出卖给潘伟，交易价格为15万元。2010年7月5日潘伟在兴业银行将人民币5万元汇入哈尔滨市产权交易中心账户进行房产交易资金监管。此后潘伟缴纳了税费等过户费用，该争议房产变更至潘伟名下。杨滨午认为，杨滨午虽将房产更名给潘伟，但并非真实交易，是为潘伟孩子过户使用，故诉至法院，双方形成诉讼。
另查明，杨滨午与潘伟签署协议书一份，内容为：甲乙双方系亲属关系，为了潘伟的孩子能在哈尔滨市南岗区花园小学校上学，双方想出借用杨滨午“房屋所有权证“假更名到潘伟的办法解决孩子上学问题。就此事双方协议如下：
一、杨滨午同意将现拥有的“哈尔滨市南岗区阿什河街房屋暂时将房屋所有权证更名到潘伟名下作为孩子办理上学用，潘伟对此房屋没有居住和使用权，有效期限为二年。
二、双方在房地产交易管理部门办理手续时所签订房屋买卖合同以及出具的相关过户手续，确定为无效合同。
三、更名后产权所有人仍然是杨滨午，房屋所有权证由杨滨午保管。此协议双方各执一份，签字生效。落款日期2010年6月30日。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。本案争议的焦点为关于南岗区阿什河街房产买卖合同是否有效，即原告是否将房产真实交易给二被告的问题。从庭审双方陈述和举证来看，争议住房在被告潘伟名下，原告主张原告未实际与被告潘伟交易，争议房产过户给潘伟系为潘伟之子上学落户使用，被告潘伟予以承认，但被告赵冉不予认可。对此，本院认为，一般房产交易应当符合以下条件：双方意思表示真实、对价合理、实际交付并占有使用。分析原、被告举示的证据，原告与被告潘伟签订的购买合同，从形式上虽符合房屋买卖的构成要件，但交易价格远低于市场价格，被告潘伟虽将5万元投入资金监管，但自认并未实际给付任何房款，被告潘伟取得房产证后，将其子户口迁入并取得入学花园小学资格，截止庭审之日原告并未实际向二被告交付争议房产并变更土地使用权证，争议房产仍继续由原告出租、收益，并承担相关热费等费用，上述情况不符合一般房产交易目的。且原告与被告潘伟曾在“购房”期间对双方“购房目的”、“房屋所有权”归属作出特别约定，该约定写明购房目的系因子女入学完成的虚假更名，其内容虽不合法，但与争议住房的实际使用状况相符。而被告赵冉尽管对约定的真实性不予认可，但未针对真实性提供反证，被告赵冉主张争议住房过户给潘伟后以购房名义提取公积金给付了原告房款，但未举证证明该款给付了原告，其在另案中主张该公积金用来购车，亦与本案存在矛盾，另，被告赵冉在庭审中承认争议住房虽在被告潘伟名下，但其并未参与整个购房过程的事实，故本院对被告赵冉抗辩已经全部支付房款的主张不予认定。综上，原、被告关于争议住房的交易，既有特别约定，但无对价和实际交付，再考虑到原告与被告潘伟的特殊亲属关系，以及当时二被告尚有夫妻关系的事实，原告仅与被告潘伟一人作出特别约定，亦符合情理。故原告的主张可以形成完整的证据链条，本案应认定该争议住房交易是原告为被告之子提供入学便利使用，双方并无买卖的真实意思表示，买卖关系不成立。故原告诉请确认争议住房买卖无效，于法有据，应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告杨滨午与被告潘伟于2010年7月7日签订关于南岗区阿什河街房产的买卖合同无效。
案件受理费100元，由二被告承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 汪 源
人民陪审员 陈淑华
人民陪审员 韩志伟
二〇一五年十二月四日
书 记 员 苑明哲