吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初5520号
原告：马玲，女，汉族，住延吉市新兴街。
委托代理人：张雷，北京大成吉林律师事务所律师。
被告：刘长江，男，住延吉市建工街。
委托代理人：张卉夫，吉林海兰江律师事务所律师。
被告：延吉威远房地产开发有限公司(下称延吉威远)，住所：延吉市朝阳街。
法定代表人：王晓，总经理。
委托代理人：崔学勤，吉林惠川律师事务所律师。
第三人：金泰范，男，朝鲜族，住延吉市公园街。
第三人：延边恒宇房地产开发有限公司(下称恒宇公司)，住所：延吉市公园街。
法定代表人：苗颖坤，该公司总经理。
委托代理人：麻百平，该公司法律顾问。
第三人：延边威远实业有限公司(下称延边威远)，住所：延吉市朝阳街。
法定代表人：蔡国军，该公司经理。
委托代理人：李仙女，吉林海兰江律师事务所律师。
第三人：王晓，男，汉族，现住：延吉市河南街.
委托代理人：王德源，吉林檀军律师事务所律师。
案由：买卖合同纠纷。
原告马玲与被告刘长江、延吉威远、第三人金泰范、恒宇公司、延边威远、王晓之间买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，由审判员黄红梅独任审理，于2016年10月18日公开开庭进行了审理，后因独任法官工作调动，本院另行组成合议庭，由审判员杨雪松担任审判长，与审判员陈艳、林大海组成合议庭，于2017年3月31日公开开庭进行了审理。原告马玲及委托代理人张雷、被告刘长江的委托代理人张卉夫、被告延吉威远的委托代理人崔学勤、第三人金泰范、恒宇公司的委托代理人麻百平、延边威远的委托代理人李仙女、王晓的委托代理人王德源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马玲起诉称，2012年被告刘长江从原告处购买了255万元钢材，之后被告刘长江拟用延吉威远所建设的车库抵顶钢材款，因此原告与被告延吉威远订立3个车库销售协议书，用延吉威远建设的21个车库抵顶原告的255万元钢材款。但被告延吉威远一直未将车库交付原告，后原告得知，该21个车库已经出售给第三人，且该批车库的权利均存在瑕疵，故原告与被告延吉威远订立的3个车库销售协议书所确定的合同目的不能实现，因此诉至人民法院，要求判令：1.解除原告与被告延吉威远的3个车库销售协议；2.由被告刘长江偿还欠原告的255万元钢材款，并支付自2012年9月10日至全部钢材款支付完毕之日止的利息。
被告刘长江答辩称，原告与刘长江之间的钢材供销合同已履行完毕。2012年7月19日，原告与刘长江签订钢材供销合同，合同约定的结算方式为：刘长江用在华府家苑小区施工时抵账来的房屋和现金的方式向原告结算，其中房屋部分包括华府家苑小区地下停车场总共21个停车位。刘长江于2012年8月22日、9月10日，共向原告交付了21个车库，并到延吉威远房地产开发公司办理了更名手续（因被告延吉威远与第三人恒宇公司是联合建房，涉案车库处分权归被告延吉威远所有），原告当日出具了收条，承认用21个车库作价255万元抵付钢材款。因此，原告与被告延吉威远重新签订了车库销售协议书，刘长江将权利义务全部转移给了原告。至此，原告与刘长江的钢材供应销售合同款已履行完毕。2.涉案车库已全部交付使用，21个地下车库于2013年末竣工，2014年初交付使用，地下车库由延边三环物业管理有限公司维护和管理。原告将其中16个车库陆续抵押或转让给了他人，其中杨艳杰的25号车库就是从原告处购买，杨艳杰一直占有使用至今，根本不存在没有交付车库及出售给他人的事实。3.涉案21个车库根本没有出售给第三人金泰范，因为金泰范所持有的商品房买卖合同是因为民间借贷而进行的担保行为，不是真实的房屋买卖，依据最高院司法解释，应仍认定为第三人金泰范第三人恒宇公司与所签订的房屋买卖关系不成立，该买卖合同虽然由房产部门备案，但商品房预售备案不具有物权登记的效力。故，原告的诉请无事实依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告延吉威远答辩称，被告延吉威远与原告订立的车库买卖协议是双方的真实意思表示，延吉威远已实际交付给原告，故3个车库销售协议所确定的被告延吉威远的义务已经履行完毕，原告主张解除合同没有事实依据。
第三人金泰范陈述称，我持有的买卖合同有效，包括本案诉争的21个车库，是2008年11月11日我与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同所确定的，总面积为2902.66平方米，我一次性支付恒宇公司2902660元，每平方米是1000元，我支付的是现金，恒宇公司给我出具了收据，并到房产部门进行备案登记。但是至今因为未验收未将车库实际交付给我。我是通过恒宇公司的法定代表人周斌购买的上述车库，根本不认识王晓这个人；原告的诉请指向的并非第三人恒宇公司，而是被告延吉威远，所以原告的诉讼与我无关。
第三人恒宇公司陈述称，第三人王晓靠挂我公司与延边威远实业有限公司联合开发建设延吉市华府家苑工程，所建的房屋由王晓实际进行处分，我公司只出具了盖有公司公章的空白合同书和空白收款收据交给王晓。王晓曾经和我们说过向金泰范借款500-600多万元，因此，因为与第三人金泰范签订有商品房买卖合同，故将涉案车库及其他门市房以买卖合同的形式进行抵押，并办理了备案登记。恒宇公司对原告与刘长江、延吉威远之间签订的车库销售协议书一概不清楚。涉案车库在内的楼房的开发手续均登记在恒宇公司，但我们不是实际产权人，第三人王晓靠挂我公司的名义与延边威远实业之间联合开发承建，具体由谁享有实际权力，我公司未参与并不清楚。2007年7月8日，第三人王晓代表我公司与第三人延边威远签订联合开发华府家苑项目协议书，其中约定由第三人延边威远销售房屋，并将地下室以每平方米2000元的价格全部用于充抵延边威远的工程款。我公司在此过程中只向王晓提供空白的合同书及收款收据，具体王晓怎么处分的我们不清楚，原告的诉讼与我公司无关。
第三人延边威远述称，我方认可被告恒宇公司对华府小区车库的对外处分权。
第三人王晓陈述称，自己的陈述与第三人恒宇公司的陈述意见一致。
本院经公开开庭审理查明：被告刘长江对欠原告马玲钢材款255万元不持异议。刘长江为偿还欠原告的钢材款255万元，2012年8月22日，原告与被告刘长江签订“补充协议”，明确“根据甲(原告)乙(被告刘长江)双方于2012年7月19日签署的钢材代销合同要求，乙方将其中的10个车库过户到甲方名下……”，同时经与被告延吉威远协商并经原告同意，用延吉威远建设开发的地下车库，即位于延吉市河南街光华路“华府家园”小区21个地下车库，折抵被告刘长江欠原告的钢材款。为此，原告与被告延吉威远分别于2012年8月22日、9月10日订立三份车库销售协议，约定由延吉威远向原告交付21个车库。但在履行该三份车库销售协议书的过程中，第三人金泰范主张针对包括上述21个车库的权利，致使原告基于三份车库销售协议所确定的权利出现难以实现的问题。
另查明，被告刘长江与第三人延边威远延吉分公司于2011年5月17日针对延吉市河南街光华路“华府嘉园”地下商铺工程施工建设的“项目内部施工合同(协议书)”，约定由被告刘长江全额垫资施工。延边威远于2011年5月1日出具“项目建设委托书”，将与第三人恒宇公司联合开发的、已于2008年基本建设完毕的延吉市华府嘉园主楼的地下车库建设委托给延边威远房地产开发有限公司延吉分公司建设、发包及施工，同年10月16日，延边威远又出具委托书，委托被告延吉威远对华府嘉园小区后侧的地下更因为项目工程进行监督结算及工程款拨付，并授权延吉威远有权用在建项目抵付工程款及对外转让。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
证据1.钢材供应合同书复印件一份，证明2012年7月19日原告与被告刘长江签订钢材供应合同书，原、被告之间存在的供应钢材的法律关系；
证据2.车库销售协议书复印件3份，证明2012年8月22日、9月10日，原告与被告延吉威远签订车库销售协议书，被告延吉威远同意用21个车库抵顶被告刘长江欠原告钢材款255万元的事实；
证据3.华府家园地下室工程施工补充协议书及就华府家园地下商铺施工合同的补充协议、项目内部施工协议书复印件各一份，证明2011年5月14日，延边威远房地产开发公司延吉分公司与安徽省建华建筑工程有限公司延边分公司时任项目部负责人的刘长江签订关于华府家园地下商铺施工合同，由安徽省建华建筑工程有限公司延边分公司承包施工，双方后又签订补充协议，由刘长江个人与延边威远房地产开发公司延吉分公司签订补充合同，以华府家园东侧2层门市及房屋顶建华公司地下商铺工程款。以此证明延边威远房地产公司欠刘长江工程款，因原告向刘长江供应钢材，刘长江欠原告钢材款，因为有延边威远向延吉威远的授权，因此，延吉威远公司同意用涉案21个车库顶给原告，以此抵销刘长江的工程款。
上述原告提交的证据，各方当事人对其真实性均不存异议，且其来源真实、合法，与本案有直接和间接的关联，本院予以采信。
被告刘长江向本院提交了以下证据：
证据1.2011年5月17日签订的项目内部施工合同复印件一份，证明被告刘长江与延边威远房地产开发有限公司延吉分公司签订《项目内部施工合同》，合同第五条约定：拨款方式为全额垫资施工，其中100万元左右给予龙祥园房源，其他均以商铺（包括涉案的21个车库）冲抵工程款；
证据2.钢材供销合同复印件一份，证明被告1刘长江与原告签订钢材供销合同，合同约定用华府家苑小区地下停车场总共21个停车位，作价255万元抵付钢材款。交货及付款方式为根据原告到货的数量，逐步将门市房及车库部分全部过户到原告名下的事实；
证据3.补充协议书复印件一份、车库销售协议书复印件3份，证明被告1已于2012年8月22日、9月10日分别将21个车库在被告2处变更到原告名下，原告与被告2于2012年8月22日、9月10日分别签订了21个车库销售协议书，原告向被告1出具了收到21个车库抵钢材款255万元的收条。原告将其中17个车库陆续抵押或转让给了他人，其中杨艳杰的25号车库是原告处购买的，至此被告与原告的钢材买卖合同履行完毕；
证据4.前期物业管理委托合同、延边三环物业管理有限公司证明及物业费收据复印件三份、照片8张，证明2014年初，涉案车库均已交付使用，由延边三环物业管理公司维护和管理，车库由原告及其转让的人（包括交付给原告后又由原告移交给案外人杨艳杰的25号车库）一直占有使用至今，同时还证明涉案车库已经投入使用，照片证明涉案车库不存在漏水等无法使用的现象。
证据5.华府家园设计图纸复印件一份，证明：地下车库部分的面积远远小于第三人金泰范所备案的2902.66平方米，涉案车库与第三人金泰范所备案的地下室不在同一处。
上述证据各方当事人对其真实性均无异议，但对其中部分证据的证明目的表示有不同看法，本院综合判定后予以采纳。
被告延吉威远未向本院提交证据。
第三人金泰范向本院提交了以下证据：商品房买卖合同书及收据复印件各一份，证明2008年11月11日，我与恒宇房地产公司签订商品房买卖合同，购买了地下车库，总面积为2902.66平方米，一次性支付恒宇公司2902660元，每平方米是1000元，我支付的是现金，恒宇公司给我出具了收据，并到房产部门进行备案登记，但因为未验收至今未将车库实际交付。
此证据除被告刘长江外均对其真实性不表示异议，被告刘长江表示，该车库是2011年5月15日进行施工的，而签订合同时间为2008年11月11日，备案时间为2008年11月26日，该合同及该备案是不真实的。房屋还没有建成，不可能存在备案的情节。第三人没有提供购房款的来源，因此不是真实的房屋买卖。第三人金泰范所说的地下车库并未开始规划，是地下商铺的形式，并不是车库。该车库是2011年建设后改成车库的，并增加面积，车库一开始不在规划之内。该车库价格为每平方米1000元，而恒宇跟威远联合建设协议中约定的地下抵账是2000元，该买卖合同实为民间借贷的担保行为。
第三人恒宇公司向本院提交了以下证据：
证据1.联合建房协议书及靠挂开发建设合同书复印件各一份，证明2007年7月8日，第三人王晓并非恒宇公司的代表，其实与恒宇公司是挂靠关系，与延边威远实业有限公司签订联合建房协议书，约定华府家园建筑工程由双方联合开发，涉案的车库在内多处房屋均充抵工程款，由延边威远实业公司对外销售房屋的形式充抵其工程款；
证据2.借款合同书、借款担保协议书、借据4份、协议书2份，证明：本案的第三人金泰范与恒宇公司是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系；
证据3.第三人王晓靠挂开发合同书一份，证明：2011年6月12日之前，王晓靠挂延边威远延吉分公司工作，2011年6月12日以后，靠挂延吉威远房地产开发有限公司，开发建设延吉市卧龙街龙祥园工程，同时进一步证明王晓靠挂恒宇公司与延边威远实业公司建设华府家园工程，后又靠挂延边威远延吉分公司进行施工。
该证据除被告延吉威远除对第1份证据表示有异议外，其他各方当事人均不表示异议，被告延吉威远表示，延吉威远是于2010年10月份注册成立的，该合同是2008年4月17日签订的，根本不可能存在延吉威远公司盖章的问题。
第三人延边威远向本院提交了以下证据：
证据1.项目建设委托书一份，证明：2011年5月1日我方将地下车库的项目委托为延边威远延吉分公司对地下车库的项目进行建设、发包及施工管理；
证据2.委托书一份，证明：2011年10月16日我方委托延吉威远公司为华府小区的地下车库项目工程监督结算及工程款拨付，且授权其将车库用在抵付工程款并对外转让。
上述证据各方当事人除原告和第三人恒宇公司对其证明目的有异议外，对其真实性无异议。原告表示，这是第三人延边威远与被告延吉威远之间的法律关系，我们对签订的钢材供应合同并不知晓众多的法律事实，我们只对施工承建方刘长江提供了钢材，并得到被告延吉威远的确认。恒宇公司表示，该委托书是由延边威远委托延吉威远处分华府家园相关的不动产，根据该委托，延吉威远于2012年9月10日与原告签署的车库销售协议，其所产生的法律后果应当由委托人承担。
第三人王晓未向本院提交证据。
本案系买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于审理买卖合同案件的相关司法解释加以处理。本案审理的焦点是：原告要求解除与延吉威远订立的三份车库销售协议是否符合合同法第九十四条的规定，因刘长江对被告威远公司享有债权，威远公司同意替刘长江用以物抵债的方式偿还欠原告的钢材款是权利义务的概括转让还是代为履行，从而确定被告刘长江是否仍应履行对原告的钢材款给付义务。
本院认为，原告与被告延吉威远之间订立的3份车库销售协议，以及原告与被告刘长江之间订立的由被告延吉威远履行车库交付义务的协议，并不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，系合法有效的合同。被告刘长江对被告延吉威远享有基于建设工程合同的债权，而与原告又基于买卖合同应当履行对原告的货款给付义务，被告刘长江在取得原告以及被告延吉威远的同意后，将应对原告履行的债务约定由被告延吉威远采取以物抵债的形式偿还，而不是由被告延吉威远直接偿还货款，属于合同法第四章规定的代为履行，而不是合同权利义务的概括转让，因为被告延吉威远并不能基于被告刘长江与原告的买卖合同而享有对原告要求交付钢材的权利，在被告延吉威远只有义务的履行而不能享有权利的情况下，被告延吉威远与原告订立3个车库销售协议的行为只能认定为是通过以物抵债的方式替被告刘长江代为履行。但因被告延吉威远与原告之间订立有车库销售协议，而所诉争的21个车库均因不同原因而使合同目的难以实现时，该3份车库销售的履行出现了合同法第九十四条第四项“有下列情形之一的，可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的情形，属于符合法定解除合同的条件，故原告要求解除与延吉威远之间的车库销售协议，以及与刘长江之间订立的由被告延吉威远代为履行的协议的诉讼请求，本院予以支持。
至于本案出现众多第三人的问题，在本案中分属不同的法律关系，与本案所要审理的买卖合同法律关系不同，不属本案审理的范围。而恰恰是众多第三人的出现，特别是第三人金泰范针对诉争车库主张权利，无论是其基于房屋买卖合同还是民间借贷关系，均在实体上构成对诉争车库权利的限制，从而成为导致债权人即本案原告要求实现其债权的阻碍。如果将债权人纯粹的金钱债权转化为具有不同程度、不同性质权利瑕疵的不动产，进而使其陷入与其他权利主张的矛盾纠缠中，不仅于债权人即本案原告不公平，也是对合同法诚实信用原则的违反和对市场交易安全的侵害。
依照合同法第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，因被告延吉威远未能有效和全面履行对原告的债务，买卖合同中的债务人即本案被告刘长江对此应当向原告承担违约责任。故本院对原告要求被告刘长江偿还所欠钢材款255万元，并按照中国人民银行同期借贷利率的标准支付利息的诉讼请求，予以支持。
关于原告所主张的利息计算起始日，应以原告最后一次与被告延吉威远签订车库销售协议的次日起计算，即2012年9月10日最后一次与被告延吉威远之间签订车库销售协议的次日即2012年9月11起计算。
至于被告刘长江与被告延吉威远之间因建设工程合同关系所形成的债权债务，刘长江可以另寻其他法律途径解决或另案处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条第四项之规定，判决如下：
一、解除原告马玲与被告刘长江之间的补充协议以及与被告延吉威远房地产开发有限公司之间的车库销售协议。
二、被告刘长江于本判决生效后立即偿还欠原告马玲的钢材款255万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告支付自2012年9月11日至全部欠款支付完毕之日止的利息。
案件受理费27200元(原告已预交)，由被告刘长江负担。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 杨雪松
审判员 陈 艳
审判员 林大海
二〇一七年五月九日
书记员 李 越