吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉民提字第62号
抗诉机关：吉林省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘贤英，女，汉族，1961年3月10日出生，住通化市民主房管所住宅楼。
委托代理人：王国鹏，吉林昱诚律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：程庆本，男，汉族，1953年2月4日出生，住通化市新站街。
委托代理人：姜春玉（程庆本妻子），女，汉族，1955年9月15日生，住通化市东昌区民主街正阳委*组。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：张丽秋，女，汉族，1963年4月27日出生，住通化市东昌区龙泉街玉皇委*组。
被申诉人（一审第三人、二审上诉人）：程明珠，女，汉族，1979年9月29日出生，住通化市东昌区团结街月潭委*组。
刘贤英因与程庆本、张丽秋、程明珠物权确认纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第235号民事判决，向检察机关申诉。吉林省人民检察院以（2014）吉检民监字第22000000102号民事抗诉书对本案提出抗诉。本院以（2015）吉民抗字第24号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，吉林省人民检察院派检察员孙思嘉、张燕静出庭。刘贤英及其委托代理人王国鹏，程庆本及其委托代理人姜春玉到庭参加了诉讼。张丽秋、程明珠经本院传票传唤，无不正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
程庆本一审起诉至通化市东昌区人民法院称，张丽秋原为程庆本的妻妹，程庆本出资购买通化市清真西胡同天赐浴池房屋，因当时用张丽秋的名义贷款，房证办的是张丽秋的名，现张丽秋将程庆本的房屋改为刘贤英的名字，故诉至法院，要求确认张丽秋与刘贤英的房屋买卖无效，并确认该房屋归程庆本所有并由刘贤英承担所有诉讼费用。张丽秋一审时辩称，程庆本主张不能成立。房屋所有权已经确认为刘贤英所有。张丽秋有房照，房屋买卖是有效的。程庆本应提起撤销房照的行政诉讼，不应进行民事诉讼。刘贤英辩称，房屋买卖协议有效应予以确认。原产权所有人系张丽秋，根据物权法规定，张丽秋有处分争议房屋的权利，且系善意取得，符合善意取得要件。程明珠述称，自己的意见与张丽秋的意见相同。
通化市东昌区人民法院一审查明，程庆本与张丽荣（2012年8月1日已死亡）原系夫妻关系（已经于2006年离婚），张丽秋与张丽荣及证人张丽新（丈夫解文清）系姐妹关系。程庆本与程明珠系父女关系。2000年8月1日通化天马房地产开发有限责任公司与刘新凤达成动迁协议，由通化天马房地产开发有限责任公司给刘新凤回迁房屋240.35平方米，用于经营浴池，2003年9月26日刘新凤办理产权登记，在通化市房产管理局登记地址为通化市清真西胡同“丘（地）号205-935／151-131”。2003年9月20日刘新凤与张丽新签订房屋买卖协议，约定以570，000.00元的价格将房屋出售给张丽新，张丽新、解文清夫妻出资270，000.00元，剩余房款由张丽秋以其名义在银行贷款300，000.00元，合计570，000.00元给付刘新凤。房屋暂时登记在张丽秋的名下，并预留张丽秋身份证复印件，待300，000.00元贷款偿还完毕后，用该身份证件办理房屋更名手续用，房照改为张丽新名下。诉讼中张丽秋申请对身份证复印件背书字迹进行鉴定，称该身份证背面书写内容（此身份证留三姐还完贷款房屋改名用），非张丽秋本人书写。经鉴定结论为该身份证复印件背书字迹系张丽秋本人书写。张丽新为办理房屋登记过户（暂登记在张丽秋名下时）、贷款等手续，花费40，000.00元，张丽新购买浴池共支出610，000.00元。2004年6月张丽新、解文清将房屋卖给程庆本、张丽荣，程庆本自己与张丽新签订房屋买卖协议，约定：房屋价值480，000.00元，浴池价值90，000.00元，贷款费用40，000.00元，共计610，000.00元，由程庆本、张丽荣给付张丽新、解文清200，000.00元现金，张丽新原以张丽秋名义贷款的300，000.00元剩余未偿还部分由程庆本继续用浴池的营业额偿还，浴池作价110，000.00元，浴池经营权归张丽新、解文清所有。2004年6月6日原告程庆本将本案争议房屋出租给张丽新、解文清和程庆荣、毛文玉继续经营浴池。2004年8月、10月程庆本分别与张丽新、解文清及程庆荣和毛文玉解除上述租赁合同，后经法院诉讼，原告程庆本将浴池作价投资款110，000.00元返还给张丽新、解文清。2006年7月19日程庆本在被治安拘留期间，浴池由第三人程明珠和张丽荣经营管理。2006年10月张丽秋与刘贤英签订该浴池房屋买卖相关手续，将争议房屋及浴池整体出售给刘贤英，双方协议买卖房屋价款为550，000.00元，该房屋办理了产权过户手续，房屋登记在被告刘贤英名下。刘贤英仅提供了购买该房屋及浴池的200，000.00元的收据，并未提供其他交款的证据。此时以张丽秋名义所办理银行贷款，尚欠部分由张丽秋一次偿还完毕。现程明珠主张该房屋归张丽秋所有，未明确主张张丽荣对该房屋享有的份额。
通化市东昌区人民法院一审认为，程庆本主张享有该争议房屋的所有权。其举出的证据证明系刘新凤从通化天马房地产开发有限责任公司取得产权，在房产部门登记为刘新凤，刘新凤将房屋出售给证人张丽新、解文清夫妇。张丽新、解文清因购房资金紧张，故以被告张丽秋名义在银行贷款，房屋暂登记为被告张丽秋，待贷款偿还完毕后，房屋登记变更为张丽新、解文清。为此，张丽秋在张丽新、解文清处预留了身份证复印件用于房屋产权更名用。嗣后，程庆本又从张丽新、解文清处购买了该房屋。其相关证据链条能够证明程庆本购买天赐浴池及其房屋的事实存在，故该事实本院予以认定。而张丽秋陈述天赐浴池系从通化天马房地产开发有限责任公司购买取得与在通化市房产产权处登记不符。张丽秋主张争议房屋系原始取得，没有证据证明，本院不予认定。因此，该房屋程庆本及张丽荣为实际所有权人，张丽秋为房屋登记所有权人。鉴于该房屋属程庆本与张丽荣（已死亡）共同共有，程明珠又未明确表示主张继承其母的份额，但也亦未明确表示放弃，故可暂定归程庆本所有。第三人程明珠对该房屋的继承可另案告诉。鉴于张丽秋未经程庆本同意，已将天赐浴池房屋出售给刘贤英，侵犯了程庆本的合法权益，该买卖关系无效，刘贤英、张丽秋的行为可另案告诉。刘贤英、张丽秋主张该房屋买卖系善意购买并取得，证据不足。通化市东昌区人民法院作出（2012）东民重67号判决：（一）撤销本院（2007）东江东民初字第510号民事裁定书。（二）刘贤英与张丽秋房屋买卖关系无效。（三）座落于通化市清真西胡同丘（地）号205-935／151-131号房屋归程庆本所有。
张丽秋不服一审判决，向吉林省通化市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定事实及适用法律均错误。一审判决认定“2003年9月20日……张丽新、解文清夫妻出资27万元，由张丽秋以其名义在银行贷款30万元，合计57万元给付刘新凤，房屋暂时登记在张丽秋名下，并预留张丽秋身份证复印件……手续花费4万元，张丽新购买浴池共支出61万元。”此认定错误，前述出资27万元，后述支出61万元，前后矛盾。在没有任何证据的情况下，强行把上诉人30万元的贷款投资抹去，侵犯了张丽秋的权益。事实是2003年8月30日张丽新与他人恶意串通，在另一案中侵犯了张丽秋的权益，（有判决书和材料为证），随后张丽新又遭该人欺诈。出于赌气和愧疚，张丽新找到张丽秋说一起干本案的浴池，请求张丽秋贷款30万元投资，产权归张丽秋，张丽秋只收房租还贷，其余归张丽新，经营归张丽新负责。并说：“房证是你的，不经你同意这房子谁也拿不去，保你挣大钱”。为了这个诱惑，也感到张丽新是在悔过补偿。张丽秋便由丈夫担保贷款了30万元投入（是我自己贷款，贷期8年，不是他人以我的名义），并陆续办理了房证、营业执照、税务登记、卫生许可等共同经营。（贷款和现金投资性质是一样的，贷款人和担保人要共同承担贷款风险；房屋抵押要承担房屋毁损、灭失、跌价的风险）。数月后张丽秋知道了另案被侵权的真相，便拟起诉张丽新等，不能再合作浴池，便要求张丽新在一个月内给还上贷款，自己撤出。张丽新承诺一周内就给还清。这样就产生了身份证复印件的“还完贷款改名”的约定。一审判定复印件系办房照时“预留”是错误的。没有签名和落款时间，内容也是分手的语言，据何认定“预留”？办房照是2003年9月23日，而多份证据证明张丽秋是2004年5月前都在浴池参与经营。还完贷款是附条件、是前提。合同法规定：附条件的合同，条件成就时成立。只有还清贷款张丽新才具有实际产权申请人资格。（二）一审判决认定：“2004年6月张丽新、解文清将房屋卖给程庆本、张丽荣……程庆本自己与张丽新签订房屋买卖协议”。一审判决的主体错误在于一上来就认为张丽新拥有产权，转给程庆本的自然就是产权。这一开始的方向就错了，结果必然是错的。本案必须厘清张丽新是否有产权、是否有转让权？这个是关键。张丽新与程庆本的《房屋买卖协议》漏洞百出，效力待定：1.在（2004）东老初字第661号裁定案中，该协议的落款时间是2003年9月15日（张丽秋贷款时间），而其内容记载却是2004年6月后。但在本案中该协议的落款时间竟被抹去，变成了空白，这是在隐瞒什么？2.该协议多处涉及张丽秋的贷款和产权，竟然没有张丽秋签字认可？如果说和张丽新发生矛盾签不来字，那么和另一方并没有矛盾。这又说明什么？3.就该协议而言，张丽新既违约又违法：身份证复印件约定是张丽新还完贷款改名，而张丽新未经上诉人同意私自改变还贷对象，这对张丽秋是违约侵权。张丽新没有房照却私自转让房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（六）款的规定，对张丽秋是违法侵权。本案中，张丽新侵权在先。4.从该协议中看，也只是张丽新转让了自己的投资，受让人得到的也只限于此，对贷款和产权部分都是无效的。（一审判决也阐述张丽新出资27万元、手续费4万元，共计31万元……程庆本、张丽荣给付张丽新20万元，又给付11万元，共计31万元）。（三）一审判决认定：“程庆本在被治安拘留期间，浴池由第三人程明珠和张丽荣经营管理”认定错误。拘留共10天，2006年7月29日放回。到2006年10月卖浴池间隔2个多月时间……是想说明什么？张丽秋除因与张丽新发生诉讼离开几个月之外，其他时间均在浴池经营，包括上述时间，有第三人程明珠、张丽荣等的证实和多份证据证明。（四）一审判决认定：“2006年10月张丽秋……将争议房屋及浴池整体出售给刘贤英”。事实是张丽秋仅仅是还完贷款更名。而第三人张丽荣的投资是由其自行决定处理的。对此，程庆本是明知的。在（2006）东江东民初字第863号离婚案中亲笔证明：妻子张丽荣“已离家出走1年零3个月，带走家里所有现金，把卖浴池的钱款也携带而走”。按照这份证明，2005年7月就自行卖了浴池，而本案2006年10月的浴池转让又与其何干。（五）一审判决认定：“张丽新以张丽秋名义在银行贷款房屋暂登记为张丽秋”没有事实证据，也没有法律依据。完全是主观臆造。银行没有“以某名义贷款”的说法，房产部门也没有“房屋暂登记”的规定。（六）一审判决认定：“刘新凤将房屋出售给张丽新……程庆本又从张丽新、解文清处购买了该房屋”。事实是刘新凤收了57万元，将产权转给了张丽秋，但她无权证实张丽新与张丽秋是怎样约定的。（七）一审判决认定：“该房屋程庆本及张丽荣为实际所有权人，张丽秋为房屋登记所有权人”这是对产权的臆造和歪曲，房地产法没有这样的称谓。按照法律原则，拥有产权的要件一是房照，二是付足全额房款。本案中，张丽新未付足全额房款（未如约还完贷款），不具备房屋所有权转移的基本条件，依法不拥有实际产权，因此，她转让的也不含产权。对此，程庆本也是明知的，在（2004）东老初字第661号浴池纠纷案中就亲笔答辩“我没有房屋产权”。（八）一审判决认定：“鉴于张丽秋未经程庆本同意，将天赐浴池房屋出售给刘贤英，侵犯了程庆本的合法权益”认定错误。侵权的要件一是违背契约，二是违反法律规定。本案中张丽秋与程庆本没有任何契约，相互没有责任与义务；还银行贷款是张丽秋的法律责任，履行房屋转让手续是张丽秋的权利和义务。这样合理合法的行为无须他人同意，更不构成侵权。（九）本案中浴池实际上是分两块，一块是经营投资，另一块是贷款和产权。双方都有权处理属于自己的部分。综上，张丽秋的房证是双方自愿、依法取得，合法有效。张丽新没有给还完贷款，不具备产权转移的基本条件。程庆本与张丽新投资的只是经营部分，不含产权。张丽秋与程庆本没有任何协议，不是合同关系，没有告知义务。程庆本所诉系其家庭问题，与他人无关。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。判令诉讼费、公告费、鉴定费由程庆本承担。
刘贤英不服一审判决，向吉林省通化市中级人民法院提起上诉称，一审认定张丽秋未经程庆本同意，将诉争的房产出售给刘贤英的行为侵犯了程庆本的合法权益，因此认定买卖关系无效，同时认为刘贤英行为不构成善意取得，属认定事实和适用法律错误。刘贤英认为刘贤英的行为构成善意取得。刘贤英在看到登记在张丽秋名下的房屋产权证后，有理由相信张丽秋对该房屋的处分权。刘贤英所支付的房屋价款与当时的房屋市场价基本一致，支付的对价公平合理。因此，刘贤英行为符合法律关于善意取得的规定，依法构成善意取得。请求二审法院撤销原审判决，驳回程庆本的诉讼请求。
程明珠不服一审判决，向吉林省通化市中级人民法院提起上诉称，（一）一审判决认定：“2006年7月19日程庆本在被治安拘留期间，浴池由第三人程明珠和张丽荣经营管理”不属实。第一，自2006年春节后，原审原告程庆本就在外与第三者公开同居，根本就不回家，也未在浴池帮助经营。是原审第三人程明珠、张丽荣和原审被告张丽秋共同长期在浴池经营管理。第二，在（2006）东江东民初字第863号离婚案中，程庆本就亲笔书写证明：“程庆本妻子张丽荣已离家出走一年零三个月”。该判决书也宣告：张丽荣于2005年7月至2006年11月离家出走，长期分居。本案判决书又反过来判定2006年7月张丽荣同女儿在浴池经营。事实就是这样被其颠来倒去。法律就这样被其耍来弄去。因此，仅6年时间，直把我家搞的倾家荡产、妻离子散、家破人亡。造成我家这悲惨的后果由谁来承担责任？（二）一审把程明珠列为第三人，法官给我的解释是“张丽荣是你的母亲，现在去世了，你是唯一继承人，所以把你列为第三人”，《中华人民共和国继承法》中并没有规定被告第三人的身份属于继承序列。（三）在一审原告程庆本与第三人张丽荣离婚判决中认定：“双方婚生女已出嫁，无其他争议”，但却被争议6年，而在离婚时浴池的现实就摆在表面，并没有隐瞒。上诉人母女被列为被告第三人究竟被诉的是什么？至今不明确。上诉人认为房屋是张丽秋的，刘贤英购买属于善意取得。综上，原审判决事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销，依法改判。
程庆本答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回三上诉人的上诉，维持原判。
吉林省通化市中级人民法院二审查明事实与一审基本一致。
吉林省通化市中级人民法院二审认为，争议房屋原来的产权人系案外人刘新凤，2003年9月20日刘新凤将争议房屋卖给案外人张丽新与解文清夫妻，约定的价款是57万元。张丽新与解文清给付刘新凤现金27万元，剩余30万元是以上诉人张丽秋的名义在中国工商银行通化市分行新华支行贷款交付的。当时在银行留有上诉人张丽秋的身份证复印件，该身份证复印件载明“此身份证留三姐（张丽新）还完贷款房屋改名用”。张丽新与解文清夫妻在2004年6月将争议房屋卖给被上诉人程庆本与张丽荣夫妻，程庆本夫妻交付张丽新夫妻20万元现金，约定银行的贷款由程庆本负责偿还。并将浴池投资款11万元返还张丽新、解文清夫妻。2006年9月26日张丽荣与刘贤英签订买卖协议书，在该买卖协议上甲方（出卖方）是张丽荣签字，下面有“同意张丽秋”字样。从该协议来看，刘贤英应当知道争议房屋的所有人是张丽荣与程庆本夫妻，而不是张丽秋。刘贤英未尽到审慎的注意义务，不构成善意取得。综上，被上诉人程庆本为争议房屋的所有权人。综上所述，争议房屋系被程庆本与张丽荣夫妻共同共有。张丽秋不是争议房屋的所有权人。张丽荣、张丽秋将争议房屋出卖给刘贤英，系无权处分行为，侵犯了程庆本的合法权益。该买卖协议无效。合同无效，合同双方当事人应当相互返还。虽然一审法院没有判决返还刘贤英的购房款，但是保留了刘贤英另案告诉的权利。张丽秋、刘贤英、程明珠的上诉主张证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。吉林省通化市中级人民法院作出（2013）通中民终235号民事判决：驳回上诉，维持原判。
吉林省人民检察院抗诉认为，争议房屋产权登记的所有权人为张丽秋，根据物权的公示公信原则，刘贤英有理由相信张丽秋为争议房屋的实际所有权人。终审判决仅依据“在刘贤英购买争议房屋的协议书上，出卖方是张丽荣签字，下面有同意张丽秋字样就作出“刘贤英应当知道争议房屋所有人是张丽荣与程庆本，其不能构成善意取得”的事实认定，属认定的基本事实缺乏证据证明。
本院再审过程中，刘贤英主张其购买房屋并已经办理了产权过户登记手续，构成善意取得。请求对本案进行改判。程庆本主张，刘贤英与张丽秋、张丽荣恶意串通，其购买房屋并非善意，不构成善意取得，请求维持原审判决。
再审庭审另查明，刘贤英已经全额支付了55万元的购房款，其中20万元支付给张丽秋用于归还银行贷款，35万元支付给程明珠。
本院再审认为，（一）《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案诉争房屋为程庆本与张丽荣在夫妻关系存续期间购买，房屋所有权登记在张丽秋名下，刘贤英与张丽荣签订了房屋买卖合同，张丽秋在合同上签字表示同意，并协助刘贤英办理了房屋产权变更登记手续。刘贤英与张丽秋、张丽荣签订的房屋买卖合同是否有效，取决于刘贤英签订房屋买卖协议是否为善意、有偿。（二）关于刘贤英购买诉争房屋是否为善意，取决于刘贤英是否知道或者应当知道房屋所有权人并非产权证记载的张丽秋。对此，本院认为：1.对于张丽荣在房屋买卖协议上签名的问题，刘贤英主张是张丽秋告知刘贤英浴池有张丽荣的股份，所以才让张丽荣在房屋买卖协议上签字。张丽荣经营过浴池，张丽秋在房屋买卖协议上签署了“同意”的意见并签名，因此仅凭张丽荣在房屋买卖协议上签字的事实不足以认定刘贤英知道或应当知道浴池的实际所有权人是张丽荣而非张丽秋；2.程庆本未提供其他证据证明刘贤英知道房屋所有权人非产权证记载的张丽秋；3.程庆本于2006年10月24日起诉张丽荣离婚，在离婚诉讼中并未提出分割作为双方的共同财产的浴池；2007年9月17日，程庆本起诉至通化市东昌区人民法院，要求确认浴池的房屋所有权归其所有，张丽秋对此予以否认，张丽荣和程明珠亦否认。虽然经过法院多年、多次审理，法院最终确认诉争房屋“暂定归程庆本所有”，但上述事实可以说明，除产权证记载的所有权人为张丽秋之外，关于该房屋的所有权归属并没有其他明显的外在特征，可以使不知情的人能够知道实际所有权人不是张丽秋，根据现有事实无法判定刘贤英应当知道房屋的所有权人不是张丽秋。因此，原审判决认定刘贤英应当知道争议房屋的所有人是张丽荣与程庆本夫妻，而不是张丽秋，缺乏事实依据。（三）刘贤英按照合同约定支付了购房款55万元，其中20万元用于归还该房屋所欠的银行贷款，35万元以银行转账的方式转给程明珠，张丽荣、张丽秋向其出具了收条。
综上，刘贤英购买诉争房屋系善意、有偿，原审判决认定刘贤英与张丽秋、张丽荣签订的房屋买卖协议无效，缺乏事实依据。原审判决认定事实错误，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2007）东江东民初字第510号民事裁定、（2012）东民重字第67号民事判决及吉林省通化市中级人民法院（2013）通中民终字第235号民事判决；
二、驳回程庆本的诉讼请求。
一、二审案件受理费200.00元由程庆本负担，鉴定费1200元由张丽秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付丽
代理审判员 王斓
代理审判员 米于
二〇一五年九月三十日
书 记 员 孙浩