江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终第3815号
上诉人（原审被告）南京太湖世家房地产有限公司，组织机构代码74824508－3，住所地南京市六合区雄州街道长江路1号。
法定代表人韩铮，该公司董事长。
委托代理人黄建玖、胡灵，江苏臻德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张福祥，男，1970年3月17日生，汉族，个体经营户。
委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）金汉香，女，1970年7月26日生，汉族，个体经营户。
委托代理人王传勇，江苏金长城律师事务所律师。
上诉人南京太湖世家房地产有限公司（以下简称太湖房地产公司）因与被上诉人张福祥、金汉香房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人太湖房地产公司的委托代理人黄建玖，被上诉人张福祥、金汉香的委托代理人王传勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张福祥、金汉香原审诉称，2011年11月11日，双方签订一份商品房预售合同，约定张福祥、金汉香购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号2-29商品房一套，面积73.42㎡，总价899192元，房屋交付时间为2012年12月31日前，并同时约定商品房交付后90日内，双方应共同申请房屋所有权转移登记，但对因一方过错，导致上述手续迟延办理的违约金未作约定。2012年12月28日，张福祥、金汉香接到太湖房地产公司的收楼通知，三个月后，张福祥、金汉香要求太湖房地产公司共同办理房屋所有权转移登记等手续，太湖房地产公司均予以推诿，期间长达一年。张福祥、金汉香多次与太湖房地产公司沟通后得知，该公司一直未能取得涉案房屋的竣工验收备案文件，导致不能办理“产权转移登记”。综上，因太湖房地产公司原因导致张福祥、金汉香不能领取产权证明文件，其行为已构成违约，张福祥、金汉香为维护自身合法权益，要求太湖房地产公司以张福祥、金汉香的购房款总额为本金，按中国人民银行2013年计取逾期贷款利息的标准（年利率6%，上浮150%）向张福祥、金汉香支付违约金。
太湖房地产公司原审辩称，双方当事人之间存在房屋买卖关系，根据合同约定，太湖房地产公司交付房屋时应具备相应的证明文件，但如果业主办理了房屋交接手续就视为交付房屋条件变更的确认。张福祥、金汉香已经在2012年12月30日前办理了房屋交接手续，说明其对房屋交付时具备的条件是认可的。合同对迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定违约金的计算方式，因此太湖房地产公司无需向张福祥、金汉香承担迟延办理权属登记的违约责任。另外，太湖房地产公司延迟办理权属登记手续没有给张福祥、金汉香造成任何经济损失，根据双方签订的商铺委托租赁及经营管理合同，张福祥、金汉香将所购房屋统一委托给太湖房地产公司对外租赁，租金已经在总房款中扣除。如果太湖房地产公司要承担违约责任，那么应当按张福祥、金汉香实际支付的总房款，也就是扣除租金后的房款计算，标准也只应为一年期的贷款利率，不应该上浮150%。
原审法院经审理查明，2011年11月10日，张福祥、金汉香与太湖房地产公司签订一份商品房预售合同，约定张福祥、金汉香购买太湖房地产公司开发的位于南京市六合区雄州街道长江路1号2-29商品房一套，房屋建筑面积为73.42㎡，总价899192元。合同第六条约定房屋交付时间为2012年12月31日，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。迟延交付的，则按已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息支付违约金。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记，但对于此项的违约责任双方未作约定。同一天，双方又签订了一份商铺委托租赁及经营管理合同，张福祥、金汉香将本案所涉房屋委托给太湖房地产公司统一租赁，涉案房屋净房款为1332132元，租期自2013年1月1日起至2021年3月31日止，合同期内租金总额为714351元。
原审法院另查明，张福祥、金汉香在2012年12月28日收到太湖房地产公司的交房通知，当天即办理了房屋接收手续。太湖房地产公司在2014年1月15日取得工程竣工验收备案文件，也就是该公司最早也是在此时才具备办理房屋所有权转移登记的条件。根据合同约定，太湖房地产公司应在交付房屋90日内与张福祥、金汉香一同办理房屋所有权转移登记手续，其迟延办理手续的时间至少应为293天（自2013年3月29日至2014年1月15日）。
原审法院认为，双方签订的商品房预售合同、商铺委托租赁及经营管理合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。
本案中，双方所订商品房预售合同约定，买卖双方应在买方办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，虽然未对违约金的支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房预售合同约定的房屋总价款为899192元，商铺委托租赁经营管理合同约定净房款为1332132元，其中包括前五年租金432940元，该租金在总房款中扣除。结合商铺委托租赁经营管理合同、购房发票及双方当事人庭审陈述来看，该租金亦应为张福祥、金汉香的合法收益，因此总价款应加上前五年的委托管理租金432940元，合计1332132元。购房发票及双方当事人庭审陈述加以证实。关于违约金的计算依据问题，本案中张福祥、金汉香在签订商品房买卖合同之后的当天就与太湖房地产公司签订了商铺委托租赁及经营管理合同，租金亦在实际总房款中扣除，因此张福祥、金汉香并未有实际上的损失，因此其主张按银行同期贷款利率上浮150%的标准计算，明显过高，加重了太湖房地产公司的负担。对于逾期期间的计算，应自张福祥、金汉香实际办理房屋交接手续之日向后推延90日起计算，至2014年1月15日即太湖房地产公司取得工程竣工验收备案手续止，共计293天。据此，对于张福祥、金汉香的诉请部分，太湖房地产公司应以实际总房款1332132元为基数、按中国人民银行商业贷款年利率6%的标准、延期天数293天，共计64161.32元，向张福祥、金汉香支付延期办理房屋所有权转移登记手续的违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：太湖房地产公司于判决生效之日起五日内支付张福祥、金汉香延期办理房屋产权转移登记手续的违约金64161.32元。一审案件受理费2480元，减半收取1240元，由张福祥、金汉香负担510元，太湖房地产公司负担730元。
太湖房地产公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决上诉人承担迟延办证违约金，忽视了在合同履行过程中房屋交付条件已经变更这一实际情况，机械地理解合同条款意思，且将交付房屋与办理产权证二者割裂开来，其判决结果错误。案涉商品房预售合同约定，太湖房地产公司应于2012年12月31日向张福祥、金汉香交付房屋，交付时应当符合已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。2012年12月28日，张福祥、金汉香收到太湖房地产公司发出的交房通知，当天即与太湖房地产公司办理了房屋交接手续，但太湖房地产公司并没有按照合同第六条第二款约定向张福祥、金汉香出示上述证明文件。按照合同第十条的约定，在双方交接房屋时太湖房地产公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，张福祥、金汉香有权拒绝接收该商品房，张福祥、金汉香愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更（包括办理产权登记手续的变更，因为二者是一个整体，不能割裂开来）。根据合同约定和双方在履行合同过程中对交付房屋条件变更的实际情况，张福祥、金汉香知道或应当知道太湖房地产公司交房时无法出示相应的证明材料，其仍然自愿接收该房屋，说明张福祥、金汉香对房屋交付后暂时无法办理房屋权属登记手续是认可的，张福祥、金汉香接受房屋的行为即应当视为接受了暂时无法办理权属登记这一现状，该行为应视为张福祥、金汉香对其实体权利的处分，即在太湖房地产公司交付的房屋不具备交付条件的情况下，张福祥、金汉香自愿接收房屋并使用，同时放弃依据合同约定向太湖房地产公司主张违约责任。该行为系张福祥、金汉香的自愿行为，应当合法有效。同时合同对双方迟延办理合同备案手续和权属登记手续亦未约定承担违约责任及违约金的计算方式，太湖房地产公司认为系双方的特殊约定，因此太湖房地产公司无需向张福祥、金汉香承担迟延办理权属登记的违约责任。二、原审判决对双方迟延办理合同备案手续和权属登记手续未约定承担违约责任，且太湖房地产公司迟延办理权属登记手续未给张福祥、金汉香造成任何经济损失的情况下，判令太湖房地产公司承担延期办理房屋产权转移登记手续的违约金无事实和法律依据。太湖房地产公司已将涉案房屋于2012年12月30日前按期交付给张福祥、金汉香，张福祥、金汉香也将所购房屋统一委托太湖房地产公司对外租赁，且租金已经在总房款中扣除即张福祥、金汉香已经领取了房屋租金，说明涉案房屋符合变更后的交付条件并可以使用，张福祥、金汉香已经获得了长期可观的经济效益，太湖房地产公司已经完全履行了交付房屋的义务，没有给张福祥、金汉香造成任何经济损失。三、退一步说，即使张福祥、金汉香要求太湖房地产公司承担延期办理产权转移登记手续违约金的诉讼请求能够成立，原审法院也应按照张福祥、金汉香实际支付的总房款来计算违约金，即扣除租金后的房款计算。综上，请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回张福祥、金汉香原审诉讼请求；2、判令张福祥、金汉香承担一、二审诉讼费用。
被上诉人张福祥、金汉香答辩称，一、房屋交付与办理产权证明系两个不同性质的法律事实，根据合同约定，所引起的法律后果也必然不同；2违约责任不以是否发生实际损失为前提，太湖房地产公司应按司法解释的规定承担相应的法律责任；3、根据太湖房地产公司和张福祥、金汉香之间的商铺委托租赁及经营管理合同约定，太湖房地产公司已经认可张福祥、金汉香房款的交付方式为实际交付房款加预付的房屋租金。综上，太湖房地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原审判决。
上诉人太湖房地产公司与被上诉人张福祥、金汉香对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在合同中约定了办理房屋产权转移登记手续的期限，上诉人太湖房地产公司因涉案房屋未及时取得工程竣工验收备案文件，而未在合同约定的期限内办理涉案房屋产权转移登记义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人太湖房地产公司认为按照合同约定，被上诉人张福祥、金汉香接受房屋时未提出异议视为房屋的交付条件已变更，即涉案房屋产权办理登记手续时间已变更，同时也意味着被上诉人张福祥、金汉香放弃向上诉人太湖房地产公司主张违约责任，上诉人太湖房地产公司该抗辩没有合同和法律依据，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于上诉人太湖房地产公司逾期办证应以何标准承担违约金问题。上诉人太湖房地产公司上诉称，双方在合同中未约定逾期办证违约金，且延期办证并未给被上诉人张福祥、金汉香造成损失，被上诉人张福祥、金汉香亦未举证证明其实际损失数额，因此上诉人太湖房地产公司不应承担违约金。被上诉人张福祥、金汉香则认为，上诉人太湖房地产公司违约即应承担违约金。对此，本院认为，违约金的承担并不以发生实际损失为前提，双方合同对此虽无明确约定，但针对此类情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出了明确规定，即：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人太湖房地产公司该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人张福祥、金汉香已付购房款数额问题。上诉人太湖房地产公司认为应当从合同约定的房屋价款中扣除委托管理租金，按899192元计算；被上诉人张福祥、金汉香认为已付购房款应包括定金和实付的899192元以及上诉人太湖房地产公司包租应付的租金432940元，合计1332132元。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同与委托租赁经营管理合同系两个不同法律关系，双方委托租赁合同约定，租金432940元在签订商品房预售合同时已经冲抵总房款，故上诉人太湖房地产公司主张以实付的899192元认定被上诉人张福祥、金汉香已付款没有事实依据和法律依据。综上，上诉人太湖房地产公司上诉依据不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2480元，由上诉人太湖房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 邹小戈
二〇一四年十月三十日
书记员 林雨虹