山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙新民初字第241号
原告（反诉被告）：柳君，女，1969年10月16日出生，汉族，农民。
委托代理人：于万臻，山东崇真律师事务所律师。
委托代理人：韩克瑞，男，1947年5月4日出生，汉族，农民。
被告（反诉原告）：柳永卿，女，1952年6月18日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：王翼，女，1978年7月26日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：王志铭，男，1986年1月28日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：柳永芬，女，1939年6月21日出生，汉族，农民。
委托代理人：高梅，女，1969年2月10日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：柳永娟，女，1941年1月21日出生，汉族，农民。
委托代理人：吴书波，男，1972年11月12日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：柳永强，女，1948年3月2日出生，汉族，居民。
被告（反诉原告）：柳永梅，女，1949年8月17日出生，汉族，农民。
委托代理人：秦振任，男，1950年6月28日出生，汉族，居民。
上列七被告共同委托代理人：高建勇，山东平直律师事务所律师。
原告（反诉被告）柳君诉被告（反诉原告）柳永卿、王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柳君及其委托代理人于万臻、韩克瑞，被告柳永强，被告柳永卿，被告柳永芬委托代理人高梅，被告柳永娟委托代理人吴书波，被告柳永梅委托代理人秦振任，被告柳永卿、王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅共同委托代理人高建勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告柳君诉称：第一被告与第四、五、六、七被告系姐妹关系，第一被告系第二、三被告的母亲。第一被告原在龙口市新嘉街道小柳家村有一房屋即本案诉争房屋，该房屋房产证中所载明房主为柳步奎（系第一、第四、第五、第六、第七被告的父亲），共有人为王立章（系第一被告之夫，第二、三被告之父）及第一被告柳永卿。柳步奎、王立章先后于1997年去世。1999年11月份，原告与第一被告签订房屋买卖合同，购买第一被告居住的本案诉争的房屋，房屋价格31000元，该款原告当时已通过被告柳永强及被告柳永芬的丈夫高显庆给付第一被告，第一被告将该诉争房屋的房产证及土地使用证交给原告。2000年6月份，原告申请办理土地使用证变更手续，2002年5月27日，该诉争房屋土地使用证已变更为原告名下。在此期间，原告多次找第一被告要求协助办理房屋过户手续，被告却一直推脱。原告认为原告购买第一被告的房屋已经给付合理价款，被告已经将房产证及土地使用证给付原告，且土地使用证已经变更在原告名下，原告已经在该房屋内居住13年之久，原告已经善意取得该诉争房屋，为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求查明事实，依法判令位于龙口市新嘉街道小柳家村的房屋（房产证号字第**号，土地使用证号：龙集用2002字第XXXXXX号）所有权归原告。被告协助原告办理房屋产权过户手续。被告承担本案诉讼费。
被告柳永卿辩称：房屋是我卖的，其他人不知道，因为当时我困难，一时冲动把房卖了，土地证没有，我没去签字，我们姊妹几个也都没去。请求驳回原告诉讼请求，同时反诉，要求确认我方与原告间的房屋买卖关系无效，并返还房产。反诉费由原告承担。
被告柳永强辩称：1、土地证自始至终原告就用它当证据，柳步奎有5个女儿，他的遗产应该是5个女儿共有，原告的土地证是2002年办的，房产证是1989年办的，房产证的名字至今还是柳步奎的。对方隐瞒了10年办土地证，2012年我们才知道。土地证如果是真的话，为什么要隐瞒。2、对方一直反复说，柳永卿不给房产证过户，但是，对方又说土地证是柳永卿盖的印，这个问题是自相矛盾的。请求贵院驳回原告诉讼请求。同时被告提起反诉，请求依法判决被告柳永卿与原告间的房屋买卖关系无效，将涉案房屋返还给被告。反诉费由原告承担。
被告王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永梅辩称：原告诉状中所述有部分不属实，1、原告与被告柳永卿签订房屋买卖协议的时间不是1999年，而是2000年，2、涉案房屋签订买卖协议时高显庆并不在场。3、涉案房屋只有房屋产权证，没有土地证。4、2000年6月份，原告曾申请办理土地使用证，但并不是办理土地使用证变更手续。5、2002年5月17日，龙口市国土资源局为原告办理的土地使用证，是原告与国土局工作人员串通，违法办理的。该土地使用证的取得违反了土地管理法的相关规定。被告已向法院提起行政诉讼，要求撤销土地使用证，法院已经受理。按照法律程序，本案应当中止审理，待行政案件审结后再审。6、原告签订买卖协议，除了柳永强、柳永卿知情外，其他人并不知情。7、本案所涉房产系被告人共同共有的房产，第一被告柳永卿出卖该房屋，并未通知其他共有人，也未征得其他共有人的同意，因此，房屋买卖关系应该认定为无效。根据以上内容，被告认为原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回原告诉讼请求。同时被告提起反诉，请求依法判决被告柳永卿与原告间的房屋买卖关系无效，将涉案房屋返还给被告。反诉费由原告承担。
经审理查明：被告柳永卿、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅系姐妹关系。被告王翼、王志铭系被告柳永卿与丈夫王立章之子女。
被告柳永卿、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅的父亲柳步奎与母亲李素兰共生育女儿五人，长女柳永芬，次女柳永娟，三女柳永强，四女柳永梅，五女柳永卿。柳步奎夫妇在龙口市新嘉街道小柳家村有房屋一栋，该房始建于1970年，于1980年左右翻修，1989年在为该房办理房产登记时所登记的房主姓名为柳步奎，家庭人口5人，共有人姓名为柳永卿、王立章（柳永卿的丈夫），房屋产权证书编号为：“字第XX号”。
李素兰于1993年去世，之后，该房屋由柳步奎与被告柳永卿一家共同居住。1997年，被告柳永卿之夫王立章去世，同年柳步奎亦去世，该房屋由被告柳永卿与子女王翼、王志铭居住使用一段时间后闲置。相关继承人一直未对该房屋进行继承分割。
2000年左右，被告柳永卿与被告柳永强协商后决定对外出售该房屋，原告柳君及其父亲柳永玉得知此事后联系被告柳永卿及被告柳永强协商购买事宜，最终双方确定房屋交易价格为31000元，并约定了签订协议的具体时间及地点。之后，被告柳永卿口头委托柳永强与原告柳君之父柳永玉在龙口市新嘉街道小柳家村民委员会，在时任村党支部书记的柳金先的主持下达成了房屋买卖协议，该协议的买卖双方为：卖方柳永卿，买方柳君，签订协议时因该二人均未到场，柳永强与柳永玉分别代表柳永卿及柳君在协议上签字，协议签订后，柳永玉将购房款31000元交付给柳永强，柳永强将房产证交付给柳永玉。当日，柳永强将房款通过被告柳永芬之夫高显庆存入银行，并在日后将协议书及存单交付给被告柳永卿。
原告柳君购买该房屋后，对该房屋进行了装修，并在内居住至今。因诉争房屋原没有办理集体土地使用证，2000年6月16日，原告柳君之父柳永玉以柳君的名义申请为该房屋办理土地使用权证书，并交纳了相应的契税等费用。2002年5月，龙口市人民政府为该房屋颁发了集体土地使用证，证号为：龙集用（2002）字第XXXXXX号。载明土地使用者为：柳君。但诉争房屋一直未办理房产证过户手续。
在本院对原告柳君之父柳永玉的调查笔录中，柳永玉称：在为该房屋办理土地使用证的过程时所提交的《居民买房宅基地呈批表》中的印章均为柳永玉持呈批表找到相关部门及相关人员所盖，柳君的印章系柳永玉所盖，柳永卿的印章系柳永玉找到柳永卿本人所盖，柳永卿的签字是否为柳永卿本人所签其记不清了。
2012年12月27日，柳永芬、柳永娟、柳永梅曾以柳永卿无权处分该房产为由将柳永卿、柳君诉至本院，要求确认双方之间房屋买卖合同无效。案号：（2013）龙新民初字第24号案件。后撤诉。现原告柳君起诉至本院，要求确认诉争房屋归原告所有。
在（2013）龙新民初字第24号案件中，柳君主张其所持有的房屋买卖协议在办理土地使用证时不慎丢失，柳永卿主张其所持有的房屋买卖协议现在也找不到。在（2013）龙新民初字第XX号案件审理过程中，原告刘永芬等人曾以集体土地使用证办证违法为由申请龙口市国土资源局撤销龙集用（2002）字第XXXXXXX号集体土地使用证。龙口市国土资源局答复称：“关于撤销土地证问题，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，由于人民法院正在对涉及的房屋的买卖事实进行审理，在诉讼程序未结束，未查清房屋买卖的事实前，我局无法对土地登记做出维持或变更的决定。待诉讼程序结束后，我局将依据生效的司法决定，依法维持或变更土地登记。”
另查明，原告柳君户口所在地为该争议房屋所在地的龙口市新嘉街道小柳家村。
上述事实有（2013）龙新民初字第24号案件卷宗材料、房屋产权证书、房屋产权证书存根、居民买房宅基地呈批表、集体土地使用证、调查笔录、龙国土信访复查字（2013）2号关于柳永强等要求注销柳君土地使用证信访事项答复意见书、开庭笔录等在卷佐证。
本案中，原、被告争议的焦点问题为：1、被告柳永卿在出售诉争房产时，其余被告是否知情并同意，被告柳永卿是否有权处置诉争房产。2、原告柳君购买该房产的行为是否构成善意取得。
针对焦点问题1，本院认为，虽然原告柳君提交了柳家村部分村民签字的证明、龙口市新嘉街道小柳家村民委员会证明，且证人徐爱军、张桂梅、孙景敏出庭作证，但并不能证明其他被告在被告柳永卿出卖涉案房屋时均知情并同意的事实。
根据物权法相关规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有的，除共有人具有家庭关系外，应视为按份共有。本案原、被告争议的房产在李素兰、柳步奎、王立章去世后未进行继承及析产分割，基于继承关系，涉案房产应属于七被告共同共有。根据我国法律规定，处分共同共有的财产应经全体共同共有人的同意，因此，在难以认定其他共有人同意出卖涉案房屋的情况下，应认定柳永卿处分诉争房产的行为属无权处分行为。
针对焦点问题2，本案中，原告柳君购买诉争房产的行为是否构成了善意取得。
根据我国法律规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：1、受让人受让该不动产是善意的。2、以合理的价格转让。3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。
本院认为，关于受让人受让时的善意，并不要求受让人对出让人有权处分的确信，而是推定任何参加交易的受让人都具有这种善意，物权法对这种善意的保护，是公信原则的体现。本案中，诉争房屋的房产证中所载明的所有权人为柳步奎、王立章、柳永卿三人，该房屋也一直由被告柳永卿一家及其父母居住使用，在柳步奎、王立章二人相继去世后，该房产也一直是由柳永卿在管理使用，且在柳永卿公开对外出售该房产时，被告柳永强也参与其中，并且柳永强以柳永卿的代理人的身份参与了房屋买卖协议的签订，因此本院认为，原告柳君在购买该房屋时有理由相信被告柳永卿有权出售该房产，因此被告柳君购买该房产的行为属于善意。原告柳君所支付的购房款是经双方协商以及被告柳永卿在对比其他购买人的情况及价格后确定的，故本院认定原告柳君购买诉争房屋时支付了合理的对价款。原告柳君在购买房产之后经申请，已经取得了诉争房产的集体土地使用证，即经过了相关部门的批准，根据房随地走的原则，应认定房屋及土地均已发生了物权转移，产生了公示效果，且原告柳君已在该房内居住了近13年之久，因此，原告柳君购买房屋的行为属于善意取得，其合法权益依法应予以保护。故原告柳君与被告柳永卿所达成的房屋买卖契约有效。被告方反诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、位于龙口市新嘉街道小柳家村房屋（房屋产权证书编号为字第**号，土地使用证号：龙集用2002字第XXXXXXX号）归原告（反诉被告）柳君所有。
二、被告（反诉原告）柳永卿于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）柳君办理房产证过户手续。
三、驳回反诉原告柳永卿、王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅对反诉被告柳君的反诉请求。
案件受理费575元，由被告柳永卿、王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅承担。
反诉费288元，由反诉原告柳永卿、王翼、王志铭、柳永芬、柳永娟、柳永强、柳永梅承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王锡朝
人民陪审员 吕忠梅
人民陪审员 成淑华
二〇一四年三月十四日
书 记 员 孙 腾