河南省周口市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）豫16行终165号
上诉人（一审原告）王太林，男，汉族，1954年10月15日生，住项城市。
委托代理人孔海梅，女，汉族，1979年3月18日生，现住项城市，初中文化，无业。一般代理。
委托代理人袁曼曼，北京在明律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（一审被告）项城市不动产登记中心。
法定代表人李杰，职务该中心主任。
委托代理人王营军，该中心工作人员，一般代理。
委托代理人涂复员，河南陈州律师事务所律师，一般代理。
上诉人王太林因房屋行政决定一案，不服沈丘县人民法院（2018）豫1624行初12号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王太林的委托代理人孔海梅、袁曼曼，被上诉人项城市不动产登记中心的委托代理人王营军、涂复员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上诉人王太林在项城市外国语学校南原有房地产一处，并分别办有土地使用证和房屋所有权证。其中土地证登记用途为住宅，房权证登记规划用途为非住宅。2017年12月12日，项城市不动产登记中心对王太林项城市区第0000022505号房屋所有权证注销进行了公告。2018年1月22日，项城市不动产登记中心作出关于注销王太林项城市区第0000022505号房屋所有权证的决定，以王太林所持有的项城市区第0000022505号房屋所有权证，坐落于外国语学校南，该登记违反了《房屋登记办法》第二十二条之规定，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条之规定，决定注销王太林持有的项城市区第0000022505号房屋所有权证。王太林不服，提起诉讼。
原判认为，《房屋登记办法》第二十二条规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；”本案中，王太林土地证登记用途为住宅，房权证登记规划用途为非住宅，符合上述不予登记的情形。被上诉人注销上诉人的房屋登记，且被上诉人在对上诉人作出注销决定前依法进行了公告，符合法律规定，上诉人的诉请，依法应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回王太林的诉讼请求。
上诉人王太林不服一审判决上诉称，一、被上诉人及一审法院适用法律错误。本案不适用《房屋登记办法》第二十二条规定。该条款规定的“申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致”，该“权利来源”是否是指土地使用证，该条款并没有明确说明。即便是土地证用途和需要登记的用途不一致，房屋登记部门的处理方式应当是“不予登记”，而不是在登记后再予以注销。针对已经登记后的情形如何进行处理，法律并未明确规定。被上诉人在没有法律规定的情形下，将上诉人的房产证予以注销，没有法律依据。二、被上诉人注销上诉人的房产证属于超越职权。上诉人的房产证是由项城市房地产管理处填发的，还盖有项城市人民政府的印章，即使要注销上诉人的房产证，也应当由项城市房产处注销。三、本案情形不属于注销房产证的法定情形。《房屋登记办法》第四十一条规定：“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记薄，原房屋所有权证收回或者公告作废。”这一条明确规定房产登记机构注销房产登记的情形及条件，本案的情形并不符合上述条款规定的情形。四、被上诉人的注销行为是为了掩盖违法强拆上诉人房屋的事实。上诉人的房屋已经被纳入征收范围，在无法达成安置补偿协议的情况下，上诉人的房屋已经被非法强拆，在上诉人提起确认强拆行为违法诉讼的情况下，被上诉人注销上诉人的房产证，其目的是为了掩盖违法强拆的事实。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，撤销被诉注销决定或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人项城市不动产登记中心辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的土地用途规划及申请均为住宅，但上诉人在办理房产登记时隐瞒事实真相，申请为非住宅。我中心根据《不动产登记条例》第二十二条的规定，注销其房产证，一审法院驳回上诉人的诉请合理合法。二、被上诉人主体合法，不属于超越职权，《不动产登记条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”被上诉人有权对上诉人的房屋作出注销登记。综上，请求驳回上诉维持原判。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，在被诉的注销决定中，被上诉人适用法律只是明确到了条而没有具体到款项，在本案二审开庭审理中被上诉人具体明确了款项，称其适用的法律系《房屋登记办法》第二十二条的第二项和《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第四项。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记薄前进行公告，但涉及国家秘密的除外：…（四）依职权注销登记；…”从适用该条款法律来看，被上诉人的行为属于依职权进行的注销登记行为。根据《房屋登记办法》第三十八条的规定：“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”从以上规定可以看出，进行注销登记的前提是不动产灭失或者权利人丧失房屋的所有权的情况下，才能申请注销登记或者登记机关依职权进行注销登记。被上诉人进行注销登记的理由是申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致，上诉人提供的土地证登记用途为住宅，房产证登记用途为非住宅。显然被上诉人进行注销登记的理由是上诉人的房产证房屋用途登记错误，而该情形不属于可以依职权进行注销登记的情形，所以被诉注销决定属于适用法律错误，依法应当予以撤销。
如果确有证据证明房产证登记的房屋用途有误，可以依职权进行更正登记而不是注销登记。诚然，本案中上诉人的房屋在被注销登记之前确实已经被强制拆除了，房屋已经灭失，登记机关可以以此理由依职权注销登记。但注销登记的法律效力并不否定最初进行房产登记行为的效力，该登记只是由于房屋灭失或者权利被收回、转移，原产权人不可能再享有房屋所有权的情况下，对房屋权利证书本身进行的注销。只有在有权机关或人民法院依法撤销房屋所有权登记行为的情况下，其法律效力方才是对房屋登记行为效力的自始否定。从被上诉人答辩理由来看，其称上诉人在办理房产登记时隐瞒真相申请非住宅。根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”本院有理由相信被上诉人真实意图是撤销上诉人的房屋所有权证，而不是简单进行注销登记。如果符合《房屋登记办法》第八十一条规定的条件，房屋登记机构有权撤销原房屋登记。而从本案被上诉人提供的证据来看并不具备撤销上诉人房屋所有权证的条件。
在被上诉人作出本案被诉行为之前，上诉人的房屋被纳入征迁范围，由于补偿等事宜没有协议一致，上诉人的房屋被有关机关强制拆除。上诉人已经对房屋征收行为和强拆行为提起了行政诉讼，案件正在本院及河南省高级人民法院审理过程中。在此情况下，被上诉人及相关单位应当实事求是，积极友好地与上诉人协议补偿事宜，依法做好征迁工作。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予以改判。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项、第八十九条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销沈丘县人民法院（2018）豫1624行初12号行政判决；
二、撤销被上诉人项城市不动产登记中心于2018年1月22日作出的《关于注销王太林项城市区第0000022505号房屋所有权证的决定》。
一、二诉讼费用由共计100元由被上诉人项城市不动产登记中心承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任成飞
审 判 员 胡文建
审 判 员 闫 政
二〇一八年六月二十六日
（代）书记员 范帅印