重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终3293号
上诉人（原审被告、申请执行人）：聂光艳，男，1981年10月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王虹，重庆石松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：聂勋平，女，1973年2月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市花语坊房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区红河大道219号，组织机构代码58146741-7。
法定代表人：王晴，董事长。
委托诉讼代理人：王彦萍，女，1989年2月13日出生，汉族，系该公司员工。
被上诉人（原审被告、被执行人）：王晴，女，1964年7月1日出生，汉族。
上诉人聂光艳因与被上诉人聂勋平、重庆市花语坊房地产开发有限公司（以下简称花语坊公司）、王晴案外人执行异议之诉一案，不服重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初9355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人聂光艳及其委托诉讼代理人王虹、被上诉人聂勋平、被上诉人花语坊公司的委托诉讼代理人王彦萍到庭参加诉讼。被上诉人王晴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
聂光艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由聂勋平、花语坊公司、王晴承担。事实和理由：1.聂勋平未与花语坊公司签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购书》不能认定为合法有效的书面买卖合同。2.在办理房屋过户的问题上，聂勋平明显存在过错，聂勋平并未按照《商品房认购书》的约定，在约定时间内签订《商品房买卖合同》后再支付房款及相关费用。3.聂勋平至今没有证据证明与花语坊公司就办理过户登记的事项进行了任何约定。4.在本案标的物已被人民法院保全、剩余未交房款也已明确的情况下，聂勋平与花语坊公司恶意串通签订《商品房合同补充协议》，严重损害了聂光艳的权利，该补充协议属于无效协议。聂勋平想要实现其物权，应将剩余房款交付执行。5.一审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解及适用不当。
聂勋平辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回聂光艳的上诉请求，维持原判。
花语坊公司答辩称，请求二审法院维持原判。
王晴未发表答辩意见。
聂勋平向一审法院起诉请求：1.确认重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44非住宅房屋为聂勋平所有；2.停止对重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44非住宅房屋的执行。
一审法院认定事实：2014年2月26日，聂勋平与花语坊公司签订《商品房认购书》，约定聂勋平认购花语坊公司位于重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44号非住宅房屋，建筑面积43.6平方米，房屋价款折价后1727244元，此外双方还约定了付款方式、定金支付、违约责任等。聂勋平于签约当日向花语坊公司支付购房款200000元，随后聂勋平在2014年2月26日至2014年3月24日之间陆续向花语坊公司缴纳购房款共计1067244元。
2014年3月3日，聂勋平与重庆市瀛胜商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定聂勋平委托重庆市瀛胜商业管理有限公司从接房之日起经营3年，即2014年6月30日起至2017年6月29日止，如交房时间提前或延后，本场地委托起止随即发生相应变化。同日，聂勋平向花语坊公司出具接房授权委托书，授权重庆市瀛胜商业管理有限公司办理接房手续。2014年8月22日，花语坊公司向聂勋平发出接房通知书，重庆市瀛胜商业管理有限公司依据接房授权委托书，对该涉案房屋接房后统一出租经营。2014年11月13日，聂光艳申请诉前财产保全，一审法院作出（2014）永法民初字第00176-1号民事裁定书，裁定对花语坊公司位于重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44号房屋一套予以查封。聂光艳与花语坊公司、王晴民间借贷纠纷一案判决生效后，遂申请强制执行，案外人聂勋平遂提出执行异议，一审法院于2016年9月19日作出（2016）渝0118执异6号民事裁定书，裁定驳回聂勋平的异议请求。聂勋平不服该民事裁定，于2016年9月29日向一审法院提出诉讼。涉案房屋被查封后，至今未办理产权登记手续。
一审法院另查明，在一审法院对涉案房屋采取查封措施前原告尚欠购房款660000元。本案在审理过程中，2016年11月25日，聂勋平（乙方）与花语坊公司（甲方）签订了《商品房合同补充协议》，其中第二条约定聂勋平至今未支付的购房款660000元按以下方式处理：1.重庆市瀛胜商业管理有限公司应支付乙方的返租租金等185064元（含租金179719元、违约金5345元）与乙方应支付给甲方的购房款相抵扣，对此甲方予以确认。2.甲方应支付给乙方的延期交房违约金4943元与乙方应支付给甲方的购房款相抵扣，对此甲方予以确认。3.甲方代收乙方的税费等75030元，甲方退还给乙方，该款直接抵为购房款，对此甲方予以确认。4.甲方出售给乙方的商铺，甲方每平米再优惠8500元，乙方购买商铺的面积43.6平方米，对此甲方再优惠370600元。5.剩余款项24363元，因甲方在永川区人民法院有执行案件，乙方必须将该剩余购房款直接支付给永川区人民法院执行局，对此甲方予以确认。2016年11月28日，聂勋平将购房尾款24363元交至一审法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：聂勋平对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利？一审法院对此评判如下：
在法律适用上，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中聂勋平能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除。
本案中，聂勋平与花语坊公司于2014年2月26日签订《商品房认购书》，约定聂勋平认购花语坊公司位于重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44号非住宅房屋，建筑面积43.6平方米，房屋价款折价后1727244元等。聂勋平于签约当日向花语坊公司支付购房款200000元，随后聂勋平在2014年2月26日至2014年3月24日之间陆续向花语坊公司缴纳购房款共计1067244元。同时，聂勋平于2014年8月接手该房屋后，又将该房屋交由重庆市瀛胜商业管理有限公司统一出租经营，在法院查封前，聂勋平已实际合法占有使用该房屋，故在该诉争房屋办理过户登记之前，聂勋平享有的是将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与聂光艳的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。
首先，从成立时间上看，该请求权要早于聂光艳申请诉前财产保全的时间，该涉案房屋在法院查封之前，聂勋平与花语坊公司就已经签订了《商品房认购书》，并且聂勋平于签约当日向花语坊公司支付购房款200000元，并在2014年2月26日至2014年3月24日之间陆续向花语坊公司缴纳购房款共计1067244元。
其次，从内容上看，聂勋平的请求权系针对涉案房屋的请求权，而聂光艳的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为花语坊公司的责任财产成为聂光艳的债权的一般担保。在聂勋平占有涉案房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将涉案房屋的所有权登记至其名下的请求权，也应当优于聂光艳的金钱债权。
再次，从性质上看，聂光艳与花语坊公司之间的金钱债权在法院查封涉案房屋之时，涉案房屋实质上已经因聂勋平与花语坊公司之间的约定而不再成为花语坊公司的责任财产。在此意义上，聂勋平的请求权即使排除聂光艳债权的执行，也并未对聂光艳债权的实现形成不利影响。
最后，在法院执行过程中，聂勋平与花语坊公司签订了《商品房合同补充协议》，约定了对于未支付的购房款660000元的处理方式，同时，聂勋平已将剩余尾款24363元缴至法院，参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的精神可知，聂勋平享有的请求权具有排除强制执行的效力。如聂光艳认为该《商品房合同补充协议》侵害了自身权益，可依据相关法律规定另行主张权利。
综上所述，一审法院认为，基于聂勋平与花语坊公司签订的《商品房认购书》、双方的陈述、聂勋平的付款、接房时间、委托出租等证据来看，聂勋平对讼争房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房屋的执行，聂勋平提起执行异议请求停止对重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44非住宅房屋执行的理由成立，一审法院予以支持。由于聂勋平在本案中只具有对涉案房屋的所有权登记至其名下的请求权，故其要求确认重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44非住宅房屋为其所有的诉讼请求本院不予支持。一审法院判决：“一.停止对重庆市永川区胜利路40号海棠印象1-44非住宅房屋的执行；二.驳回原告聂勋平的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告重庆市花语坊房地产开发有限公司负担。”
本院二审期间，花语坊公司向本院提交以下新证据：1.重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第00178号民事判决书；2.重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的宏岭[2016]司鉴字第29号《房地产评估鉴定报告》；3.重庆市永川区人民法院（2015）永法民初字第00182号民事判决书；4.重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司作出的宏岭[2016]司鉴字第28号《房地产评估鉴定报告》。花语坊公司拟通过以上新证据证明重庆市永川区胜利路40号海棠印象的其他房屋经司法评估认定的价格，比花语坊公司和聂勋平签订补充协议给予优惠的价格还要低。聂光艳质证后对新证据的真实性和合法性无异议，但认为上述证据不属于二审中出现的新证据，且与本案无关，不能达到花语坊公司的证明目的。聂勋平质证后对新证据的真实性、合法性及关联性予以认可。王晴未发表质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，2014年2月26日聂勋平与花语坊公司就涉案房屋签订《商品房认购书》，对房屋具体位置、价款、付款方式、违约责任等内容作出了明确约定。就该认购书而言，与通常使用的商品房买卖合同存在形式要件方面的差异，但作为买卖合同，合同的基本核心条款已经具备。因涉案房屋登记在花语坊公司名下，一审法院根据聂光艳的申请，依法查封涉案房屋的时间为2014年11月13日，花语坊公司与聂勋平签订《商品房合同补充协议》对房屋给予每平米8500元优惠的时间为2016年11月25日。花语坊公司与聂勋平在明知涉案房屋已被人民法院依法查封的情况下，签订补充协议对房屋价款予以变更，其行为严重损害了申请执行人聂光艳的合法利益。花语坊公司与聂勋平之间变更房屋价款的约定只能约束花语坊公司和聂勋平，对外不具有对抗效力。同时，至本院二审询问结束，聂勋平尚未缴清房款。因此，聂勋平对涉案房屋所主张的权利不足以对抗聂光艳的执行申请。一审判决中止对该房屋的执行系适用法律错误，本院依法予以纠正。
花语坊公司在二审中举示的新证据，因其他当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该新证据并不能足以证明聂勋平对涉案房屋所主张的权利可以对抗聂光艳的执行申请。
综上所述，聂光艳的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市永川区人民法院（2016）渝0118民初9355号；
二、驳回聂勋平的全部诉讼请求。
一审案件受理费80元，由重庆市花语坊房地产开发有限公司负担；二审案件受理费80元，由重庆市花语坊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 周 舟
二〇一七年五月十九日
书记员 梁诗玉