辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终7542号
上诉人（原审原告）：沈阳和信资产管理有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沈辽路388号。
法定代表人：宁洪彬，系该公司董事长。
委托代理人：孔伶荣，系辽宁万嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘川，男，汉族，1964年3月30日出生，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：杨越，辽宁越佳律师事务所律师。
上诉人沈阳和信资产管理有限公司（以下简称“和信资产管理公司”）因与被上诉人刘川物权保护纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2017）辽0191民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳和信资产管理有限公司上诉请求：1.请求撤销或依法改判一审判决；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定案件基本事实不清，上诉人已从辽宁省拍卖行购买沈阳市经济技术开发区沈辽路388号房产的70.54％，即是该房产的合法所有权人，被上诉人未经同意一直占有使用及构成侵权，其依法应予赔偿。综上，请求二审予以改判或撤销。
刘川辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
一审法院认定事实：2014年4月24日，被告与沈阳万客来仓储配货有限公司（以下简称“万客来公司”）签订了一份房屋租赁协议，协议约定被告承租万客来公司位于位于沈阳经济技术开发区沈辽路388号面积为4750平方米房产及院内场地，用于储存货物等。合同签订后，被告入住并实际占有使用了登记在万客来公司名下除16128.75平方米。嗣后，原告以其在建行铁西支行购得的70.54%的产权向被告索要使用费，被告未予给付，双方发生争议，原告诉至本院请求被告给付房屋使用费80万元。
另查明，案外人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称建行铁西支行）依据发生法律效力的[2005]沈中民三合初字第300、301号民事判决书申请对万客来公司等强制执行。该院于2008年5月30日做出[2005]沈法执字第969、970号民事裁定书，裁定被执行人沈阳万客来仓储配货有限公司所有的位于沈阳经济技术开发区沈辽路388号一层及夹层的部分房地产及附属设施，按第三次流拍卖价68,995,838.88元的70.54%抵债给申请执行人中国建设银行股份有限公司沈阳铁西支行。其中房屋约占面积为11376.75平方米，作价24,927,040.7元；设备及附属设施作价8,811,489.26元；土地面积约10647.62平方米，作价14,929,142.98元（以上房地产的具体分割以有关部门的实际测绘面积为准）。建行铁西支行通过司法拍卖取得该房地产及附属设施、设备后未办理产权过户手续。2011年7月29日，建行铁西支行委托辽宁省拍卖行对其基于[2005]沈法执字第969、970号民事裁定书取得的房地产及附属设施、设备进行商业拍卖。2012年5月14日原告与辽宁省拍卖行签订了拍卖成交合同书，载明：1、拍卖标的：沈阳经济技术开发区沈辽路388号一层及夹层的部分房地产及附属设施、设备，房产面积约11376.75平方米，土地面积约10647.62平方米。2、成交价：24,505,000元。3、相关过户手续由原告自行办理。4、其他约定事宜：原告应以法院裁定（[2005]沈法执字第969、970号）所裁定的标的及权益为准，该裁定生效之日起所产生的权利及义务，由原告承担并自行解决。5、辽宁省拍卖行、建行铁西支行不保证拍卖标的能否过户办证，原告须自行解决办理，如不能办理房屋产权证，辽宁省拍卖行与建行铁西支行不承担任何责任。合同签订后，原告足额交纳了拍卖及成交的相关费用。建行铁西支行与原告未办理房屋过户手续。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。原告主张权利的基础系其通过辽宁省拍卖行以商业拍卖方式购得沈阳经济技术开发区沈辽路388号一层及夹层的部分房地产及附属设施、设备的70.54%的产权人，但该诉争房屋的产权原系万客来公司所有，后建行铁西支行通过沈阳市中级人民法院在执行程序中做出的以物抵债裁定书取得了该诉争房产70.54%的产权，属于依据物权法的规定取得产权。建行铁西支行取得该产权后又委托辽宁省拍卖行以商业拍卖的方式出售该财产，原告所购买该财产的行为不属于人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，亦不属于人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书的法定例外情形，且拍卖合同载明：“相关过户手续由原告自行办理”，原告又未与建行铁西支行办理产权过户手续，其转让行为并未依法登记，未发生效力，物权未发生变动，原告所购买的房产的物权归属仍归建行铁西支行所有。原告现在享有的仍是债权并未取得诉争房屋物权，其基于物权要求被告向其支付使用费无法律依据，故原告的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条之规定，判决如下：驳回原告沈阳和信资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币11,800元，减半收取5,900元，由原告沈阳和信资产管理有限公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点是和信资产管理公司要求刘川支付占有涉案70.54%房屋使用费的诉请能否得到支持。
关于和信资产管理公司提出其是通过拍卖方式取得的涉案房产70.54%的房产权利，因而其有权要求刘川支付占有使用费的上诉主张，本院认为，一方面，和信资产管理公司主张对涉案争议房屋的70.54%房屋享有所有权，其应向法庭举证予以证明。但通过庭审调查及涉案现有证据可知，和信资产管理公司是通过辽宁省拍卖行以商业拍卖方式购得沈阳经济技术开发区沈辽路388号一层及夹层的部分房地产及附属设施、设备的70.54%的产权人，但该诉争房屋的产权原系万客来公司所有，后建行铁西支行通过沈阳市中级人民法院在执行程序中做出的以物抵债裁定书取得了该诉争房产70.54%的产权，属于依据物权法的规定取得产权。建行铁西支行取得该产权后又委托辽宁省拍卖行以商业拍卖的方式出售该财产，且拍卖合同载明：“相关过户手续由和信资产管理公司自行办理”，但事后，和信资产管理公司未与建行铁西支行办理产权过户手续，其转让行为并未依法登记，未发生效力，物权未发生变动；另一方面，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，以及人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。而本案中，和信资产管理公司所购买该财产的行为并不属于人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书，亦不属于人民法院在执行程序中做出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书的法定例外情形。鉴于此，和信资产管理公司现在享有的仍是债权并未取得诉争房屋物权，故一审法院判决驳回其诉请并无不当，本院对和信资产管理公司的上诉主张不予支持。
综上所述，和信资产管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,800元，由上诉人沈阳和信资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年七月二十八日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。