嘉兴市秀洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉秀民初字第227号
原告：江永亮。
被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。
法定代表人：代礼平。
委托代理人（特别授权代理）：钱益波、沈中山。
原告江永亮与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理，由审判员童潇兰适用简易程序，于3月27日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案于2014年6月3日转为普通程序，由审判员诸葛剑虹担任审判长，与审判员童潇兰、人民陪审员沈忠贤组成合议庭，并于8月4日公开开开庭进行了审理，两次开庭原告江永亮、被告委托代理人钱益波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江永亮起诉称，原被告于2009年11月7日在嘉兴签订了《商品房买卖合同》确立商品房买卖关系。合同约定原告以总金额532493元向被告购买位于嘉兴市秀洲新区蓬莱路、新洲路口的新洲国际大酒店的2-1712号房，建筑面积为55.34平方米。原告于签约当日向被告支付房款272493元，其余26万元由被告（与嘉兴和好贸易有限公司一并为保证人）向中国工商银行嘉兴分行申请按揭贷款，并转入被告账户。原告已完全履行合同约定向被告付清全部购房款。合同约定被告应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告。逾期交付不超过90天的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；逾期超过90天，出卖人则按日自逾期交房日起向买受人支付房价款万分之五的违约金。被告至今已逾期交房近三年，经原告多次询问，被告仍无法确定最终交房日并未向原告支付违约金。故提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金291086.2元（自2011年1月1日起暂计至2013年12月31日止共1096日，按万分之五计算），被告承担本次诉讼活动所产生的费用。审理过程中，原告明确违约金计算至判决确定的履行之日止，诉讼活动产生的诉讼费、差旅费为300元。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司答辩称，1、原告不存在逾期交房的损失，原告购买房屋之后已经与嘉兴新洲物业公司签订了委托经营管理协议，将房屋委托给物业公司经营管理，在管理协议中前3年的经营管理收益已经在原告的房价款中扣除，从被告应当交房之日起原告已经在享受经营回报收益，不应当再向被告主张逾期交房的损失；且即使被告按期交房，前3年的收益原告也是不收取的，所以没有损失存在；2、原告要求被告支付逾期违约金过高，要求调整，根据我国合同法之规定，约定的违约金过份高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当的减少；3、原告向法院起诉2年前的违约金的诉讼请求，因为超过了时效而不应得到支持。
原告江永亮为证明其主张，举证如下：
1、《商品房买卖合同》1份（合同编号为2-1712）。由原被告于2009年11月7日签订，约定原告江永亮购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-1712号房，该商品房用途为写字楼，建筑面积约55.34平方米，总价款为532493元；被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对真实性无异议，该合同的房价款是扣除了3年回报收益的款项，双方关于逾期交房违约金的约定明显过高，应当予以调整。
2、收据2份、个人贷款借款凭证1份、中国工商银行个人房屋担保借款合同1份。以证明原告江永亮已全额支付房款的事实。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司质证无异议。
3、宣传资料1份，证明原告购买的2号楼承诺高额返租。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
经质证，被告对该份回函的真实性没有异议，该函件陈述了被告不能交房的客观原因。
被告嘉兴市大业房地产开发有限公司为证明其抗辩理由，向本院提交《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》复印件1份。由原告与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）于2009年11月7日签订，证明2011年1月1日至2013年12月31日期间的委托经营收益原告实际是不收取的，事实上该委托收益已经在原、被告双方的房价款中进行了扣除，原告方不存在逾期交房的损失。
原告江永亮对该合同的真实性无法确定，时间久了，原告也记不清是否签过该委托合同。
经审查，本院认为，被告对原告所举证据1-2均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对原告提交的证据3，被告对该宣传单的真实性有异议，且该宣传单并没有明确的承诺内容，故对原告以此证明高额返租的事实本院不予认定。对被告提交的证据，系复印件，原告亦不认可，真实性无法确认，对该证据本院不予认定。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2009年11月7日，原告江永亮与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为2-1712），约定原告江永亮购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-1712号房，该商品房用途为写字楼，建筑面积约55.34平方米，总价款为532493元；被告应于2010年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”。合同签订后，原告曾于2009年10月31日支付房款10000元，于签约当日支付房款262493元，以贷款形式向被告支付房款260000元，至此合同约定的房款原告已全部付清。但被告未能按期交付原告商品房，遂成讼。
本院认为，原告江永亮与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则，同时还应兼顾其他因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》，本案逾期交房时间已超过90日，按照该合同约定被告应当自逾期交付日起按已交房款万分之五计算违约金。每日万分之五的标准，转化为年利率达18.25%，相当于银行贷款利息的三倍左右，大大高于市场上房屋的实际租金，确实存在约定违约金过高的情形。故对于被告主张调整违约金的请求，本院予以采纳。由于违约金的调整以实际损失为基础，原告周玉东作为遭受损失的一方，持有可证明损失存在的直接证据，其举证能力明显强于被告嘉兴大业公司，在原告不能证明实际损失的情况下，应当承担对其不利的后果。涉案房屋为写字楼，参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定按房价款的3%的年利率计算违约金，折合为每日43.77元（532493元×3﹪÷365天）。原告主张违约金计算至实际交付之日，因房屋的交付期限无法确定，故违约金计算至判决确定的履行日为宜；截止辩论终结即2014年8月4日，被告应支付违约金金额为57426.24元（43.77元／天×1312天）。对于原告主张被告支付差旅费300元的诉讼请求，因双方未约定应由被告承担该项费用，原告亦未举证证明上述损失的存在，故对该项主张本院不予支持。被告辩称合同约定的商品房交付后的三年内原告实际已享受经营收益，但举证不能，本院不予采纳。被告辩称起诉前2年的违约金因已超过诉讼时效而不应得到支持。对此本院认为，截止原告起诉时，被告仍未按合同约定将房屋交付给原告，该违约情形一直存续，故对被告的抗辩本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江永亮自2011年1月1日起至2014年8月4日止的逾期交房违约金57426.24元（此后按43.77元／天的标准，自2014年8月5日计算至判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告江永亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5666元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
审 判 长 诸葛剑虹
审 判 员 童 潇 兰
人民陪审员 沈 忠 贤
二〇一四年九月十二日
书 记 员 沈 菲