广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2929号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市瑞茂实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：张筱华，总经理。
委托代理人：袁正航，广东众慧律师事务所律师。
委托代理人：涂思琦，广东众慧律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵勋忠，男，汉族，住江苏省扬州市广陵区，公民身份号码为×××0611。
委托代理人：姜文娜，湖南铭慧律师事务所律师。
上诉人东莞市瑞茂实业投资有限公司（以下简称瑞茂公司）因与被上诉人赵勋忠房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月19日，瑞茂公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、赵勋忠支付2015年2月和3月份的厂房占有使用费32200元、管理费2300元、卫生费600元、厂长聘请费600元；二、赵勋忠赔偿瑞茂公司损失66810元。三、赵勋忠承担全部诉讼费用。
赵勋忠则于2015年6月30日提起反诉，请求法院判令：一、瑞茂公司返还赵勋忠厂房租赁押金40200元；二、瑞茂公司赔偿赵勋忠搬迁设备多支出的费用50000元。三、反诉费用由瑞茂公司承担。
原审法院经审理查明：位于东莞市凤岗镇雁田村布心红石路8号厂房A栋系由案外人东莞市尚盈实业投资有限公司出租给瑞茂公司，租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止，瑞茂公司有权转租。截止本案一审辩论终结之日止，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。
2013年4月9日，瑞茂公司与赵勋忠签订了一份《房屋租赁合同书》，主要约定：由瑞茂公司将位于东莞市凤岗镇雁田村布心红石路8号厂房A栋1楼102房屋出租给赵勋忠，厂房面积为1150㎡；厂房第一、二年租金标准为14元／㎡／月，月租金为16100元，房租及管理费从第三年开始按当时物价行情递增；厂房管理费为每月1150元，卫生费为每月300元，厂长聘请费为每月300元；租赁期限为6年，自2013年5月1日起至2019年4月30日止，装修期30天（2013年4月1日至2013年4月30日）免租金，计租日期自2013年5月1日起；瑞茂公司向赵勋忠收取租赁押金35700元；如赵勋忠需提前解约的，赵勋忠需提前60天书面通知瑞茂公司，除瑞茂公司不予退还已付租赁保证金外，赵勋忠另须支付相当于二个月的租金给瑞茂公司作为赔偿金；如遇任何一方违约，赵勋忠在厂房内装饰、装修物需拆除，瑞茂公司不得干涉，但赵勋忠需恢复当初原状，双方不再作其他赔偿；等等。
上述《房屋租赁合同书》签订后，赵勋忠于2013年4月9日当日向瑞茂公司缴纳了租赁保证金35700元。瑞茂公司将案涉厂房交付给赵勋忠使用，交接时，双方未制作交接清单。2013年6月18日，赵勋忠另向瑞茂公司缴纳了4500元的租赁宿舍保证金。该宿舍系赵勋忠为了使用案涉厂房而向瑞茂公司承租的配套设施，双方未就宿舍另行签订租赁合同。
2015年2月1日，赵勋忠未经瑞茂公司同意搬离案涉厂房及宿舍，瑞茂公司当天知晓此事。赵勋忠主张因瑞茂公司的阻扰故至2015年2月2日才搬迁完毕，并多支出搬迁费50000元，对此主张，赵勋忠只举证了一份由“深圳市永兴发搬运有限公司”出具的《收据》，未能举证瑞茂公司恶意阻扰的证据；瑞茂公司也予以否认，主张其未核实赵勋忠的实际最终搬离日期。
赵勋忠搬离时未将案涉厂房内的装饰物进行拆除。赵勋忠主张瑞茂公司不同意其拆除、主张瑞茂公司实际利用其装饰物，但对此主张，赵勋忠未能进行相应举证，瑞茂公司也予以否认。瑞茂公司主张其拆除赵勋忠遗留的装饰物支出了费用66810元，对此主张，瑞茂公司举证了照片、房屋维修合同、装修报价单、收款收据等为证，赵勋忠予以否认。庭审中，双方确认目前已无委托评估公司对拆除费用进行评估的客观条件，双方同意由法院来酌定拆除费用。
原审法院认定上述事实的证据有：《房屋租赁合同书》、催告函、照片、房屋维修合同、装修报价单、收款收据、送货单、押金收据、收款收据、同意转租说明、房屋租赁合同、登记表、东莞市凤岗镇规划房产管理所出具的查询情况说明、东莞市房产管理局出具的房产登记信息查询结果等以及原审法院庭审笔录。
原审法院认为：案涉《房屋租赁合同书》虽系瑞茂公司和赵勋忠的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止本案一审法庭辩论终结前，案涉厂房及宿舍尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，瑞茂公司和赵勋忠签订的《房屋租赁合同书》依法无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，合同无效，瑞茂公司和赵勋忠因合同取得的财产应当予以返还。瑞茂公司应将收取赵勋忠的案涉厂房及宿舍的租赁保证金共40200元退还给赵勋忠，对赵勋忠的此项诉讼请求，原审法院予以支持。赵勋忠应将案涉厂房及宿舍交还给瑞茂公司，因搬离案涉厂房及宿舍系交还的前提，故由此产生的搬迁费用应由赵勋忠自行承担，赵勋忠主张因瑞茂公司阻扰搬迁导致其多支出搬迁费用，但赵勋忠未能举证瑞茂公司存在恶意阻扰搬迁的行为，应自行承担举证不利后果，原审法院不予采信，故对赵勋忠主张的多支出搬迁费用50000元，原审法院不予支持。
此外，将案涉厂房及宿舍恢复至交付时的原状也是赵勋忠交还的前提，赵勋忠在搬离时未拆除其承租后的装饰物，又举证不了瑞茂公司拒绝其拆除的证据，在瑞茂公司已经将装饰物拆除的情况下，赵勋忠应承担相应的拆除费用。因瑞茂公司和赵勋忠在交接案涉厂房时未制作交接清单，无法查明案涉厂房内的物品有多少是赵勋忠承租后装修的，同时，目前已无委托评估公司对拆除费用进行评估的客观条件，在双方同意由法院来酌定拆除费用的情况下，综合本案的案件事实以及市场行情，原审法院酌定该拆除费用为30000元，此款赵勋忠应支付给瑞茂公司。瑞茂公司诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
《房屋租赁合同书》虽然无效，但赵勋忠已实际占有使用瑞茂公司的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，赵勋忠仍应按约定的租金标准支付瑞茂公司房屋占有使用费。瑞茂公司主张的管理费、卫生费、厂长聘请费，因合同无效，且于法无据，原审法院不予支持。本案中，瑞茂公司只主张案涉厂房2015年2、3月份的占有使用费，故原审法院只就此范围进行审查。赵勋忠自2015年2月1日开始搬迁，瑞茂公司于当日就已知悉搬迁情况，瑞茂公司作为案涉厂房的出租方，在明知承租方搬迁的情况下，竟然主张其未核实赵勋忠的实际最终搬离日期，明显违背常理，原审法院不予采信，原审法院采信赵勋忠的主张，认定赵勋忠于2015年2月2日就已经搬离案涉厂房。综上，赵勋忠应支付瑞茂公司2015年2月1日、2日共2天的厂房占有使用费，已知双方约定的案涉厂房2015年2月份的租金为16100元，参照此标准计算出上述2天的厂房占有使用费应为1150元（16100元÷28天×2天）。瑞茂公司诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2015年8月27日作出（2015）东三法民一初字第737号民事判决：一、赵勋忠应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市瑞茂实业投资有限公司2015年2月1日、2日共2天的厂房占有使用费1150元；二、赵勋忠应于判决发生法律效力之日起三日内支付东莞市瑞茂实业投资有限公司拆除费用30000元；三、东莞市瑞茂实业投资有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还赵勋忠厂房及宿舍租赁保证金40200元；四、驳回东莞市瑞茂实业投资有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回赵勋忠的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费1175元，瑞茂公司已预交，由瑞茂公司负担885元，赵勋忠负担290元；反诉案件受理费1028元，赵勋忠已预交，由瑞茂公司负担403元，赵勋忠负担625元。
瑞茂公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）瑞茂公司给予赵勋忠一个月免租期间所对应的厂房占有使用费16100元应由其支付给瑞茂公司，该占有使用费应在瑞茂公司返还租赁保证金中予以扣除。1.原审法院认定瑞茂公司与赵勋忠之间的《房屋租赁合同书》无效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，赵勋忠应按照约定的租金标准向瑞茂公司支付厂房的实际占有使用费。原审法院认定租赁合同无效，因此对于双方在《租赁合同》中约定了一个月的免租期也无效，其也应支付该免租期的场地使用费。2.赵勋忠提起反诉要求瑞茂公司返还租赁保证金和赔偿搬迁设备多支出费用时，瑞茂公司也向法院主张了免租期的场地使用费，因此，即使瑞茂公司需要返还租赁保证金，也需扣减场地使用费后返还。（二）瑞茂公司已经充分举证证明赵勋忠占有使用厂房直至2015年3月31日，赵勋忠应向瑞茂公司支付2015年2月1日至3月31日期间的厂房占有使用费。原审法院认定其仅支付2015年2月1日、2日的案涉厂房占有使用费是错误的。1.原审法院认定赵勋忠交还厂房的前提是案涉厂房恢复至交付时的原状。即使认定赵勋忠在2015年2月2日已经搬离案涉厂房，但其搬离时并未拆除承租后的装饰物恢复至交付时原状。在搬离厂房时也并未告知瑞茂公司，其单方退租，后经调查才发现赵勋忠已经将厂房内的机械设备搬离，此后多次催告其拆除添附的装修装饰物，赵勋忠一直未予处理，直到瑞茂公司委托装修公司进行拆除，才恢复至原状。赵勋忠未将厂房恢复至原状，就应视为其继续占有该厂房，应支付占有费至厂房恢复原状为止。瑞茂公司诉请赵勋忠支付2015年2月、3月的厂房占有费32200元是合情、合理、合法的，同时管理费、卫生费、厂长聘请费也是占有使用厂房所产生的必然费用，赵勋忠应向瑞茂公司支付。2.从瑞茂公司提供的催告函以及房屋维修合同均可以看出，赵勋忠在2015年3月31日起七天内未能拆除装修，瑞茂公司在2015年4月8日委托东莞市雨霖装饰工程有限公司拆除有关装修装饰物。两者之间形成了证据链，足以证明其未能在2015年3月31日前拆除装修装饰物客观事实。赵勋忠应支付占有使用费至装修装饰物拆除完毕之日（即2015年4月30日），瑞茂公司仅起诉2015年3月31日前占有使用费应获得全部支持。（三）瑞茂公司拆除装修装饰物实际支出了66810元，原审法院仅认定30000元，明显与客观事实不符。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，瑞茂公司与装修公司签订了《房屋维修合同》，支付了维修费用65010元和玻璃门维修费用1800元，瑞茂公司提供了装修公司的营业执照、装修报价单、收款收据、送货单、玻璃门维修发票等为证，明确了施工项目的数量、单价以及价格等。原审法院酌情认定拆除费用为30000元，远远低于实际支付的费用，没有结合案件事实和市场行情来确认，不符合客观事实。终上所述，原审判决认定事实不清，瑞茂公司请求二审法院：1.撤销原审判决第三项、第四项判决；2.请依法改判赵勋忠向瑞茂公司支付2015年2月3日至2015年3月31日期间的厂房占有费31050元、管理费2300元、卫生费600元、厂长聘请费600元和拆除费用36810元。（共计：71360元）。3.案件一、二审诉讼费用由赵勋忠承担。
赵勋忠没有在法定期限内提交书面答辩意见，口头答辩称：1.瑞茂公司主张免租期间的占有使用费应为其新增的诉讼请求，应另行提起诉讼。2.赵勋忠于2015年2月2日已经搬离案涉厂房，瑞茂公司主张的2015年2月2日至3月31日的厂房占有使用费没有依据。3.瑞茂公司主张拆除装修装饰物66810元的费用，瑞茂公司对此应当对实际支出的费用及因果关系承担举证责任及举证不能的法律后果。瑞茂公司仅凭借自己单方拍摄的照片及与瑞茂公司有利害关系的第三方装修公司出具的合同及收据并不能证明其进行的装修与赵勋忠有关，甚至66810元的装修费用是否真实存在，赵勋忠也抱有很大的怀疑，瑞茂公司提交的证据漏洞百出：房屋维修合同并无明确的签订日期，报价单也没有明确的报价日期，房屋维修合同中约定对装饰装修物拆除，但内容中又出现10000多元的翻新费用。合同中预算的费用与结算费用分毫不差，有违常理，且没有开具发票，不能排除瑞茂公司与装修公司串通的嫌疑。综上，请求驳回瑞茂公司的上诉请求。若要改判，赵勋忠认为其不应支付瑞茂公司拆除费用30000元。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查，瑞茂公司在二审法庭调查中陈述要求赵勋忠支付免租期占有使用费16100元属于其抗辩，应在保证金中扣除，就此不增加上诉请求。
又查，赵勋忠陈述由于瑞茂公司未能出具案涉房屋相应的规划许可证，赵勋忠要求搬离，并在2015年2月1日请搬家公司搬迁并通知瑞茂公司退租，但遭到瑞茂公司阻挠，赵勋忠因此报警，2月2日之后再没有设备留在瑞茂公司厂房。瑞茂公司陈述赵勋忠在2015年2月1日搬迁设备时其向公安机关报警，公安机关有派出人员到达现场维持秩序，但赵勋忠否认完全搬离，回复是搬部分设备，并非退租，且不同意签订解除租赁合同协议。
瑞茂公司一审时提供其于2015年3月31日向赵勋忠出具的催告函，称赵勋忠从2015年2月开始拖欠租金，且已经搬离上述厂房。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。双方当事人对原审判决认定案涉《房屋租赁合同书》因案涉房屋未取得建设工程规划许可证而属于无效合同没有异议，本院予以确认。赵勋忠答辩中提出不应支付瑞茂公司拆除费用30000元，但未依法提起上诉，视为其服从原审判决，故对赵勋忠答辩中提出的该项请求，本院不予审查。围绕双方当事人的上诉和答辩意见，本案争议焦点如下：
一、赵勋忠应否向瑞茂公司支付2015年2月3日至2015年3月31日期间的厂房占有使用费及相关费用。首先，赵勋忠在2015年2月1日搬迁设备，瑞茂公司当天即知悉赵勋忠搬迁设备，公安机关派警到现场维持秩序。瑞茂公司诉讼中称赵勋忠回复是搬部分设备并非退租，其并未核实赵勋忠实际搬离时间确实违背常理，也与其一审时提供的催告函记载内容相矛盾，故原审判决认定赵勋忠于2015年2月2日实际搬离案涉厂房并无不当。其次，虽然合同约定赵勋忠在案涉厂房加建的装饰物需要拆除并应恢复原状后交还给瑞茂公司，但案涉合同属于无效合同，瑞茂公司要求按照合同约定认定赵勋忠未恢复厂房原状的时间仍应该支付占有使用费缺乏法律依据，本院不予采纳。同理，赵勋忠也无需支付合同约定的其他相关费用。综上，赵勋忠在2015年2月2日已经实际搬离案涉厂房，瑞茂公司要求赵勋忠支付2015年2月3日至2015年3月31日期间的厂房占有使用费及相关费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于拆除费用的认定问题。瑞茂公司在赵勋忠搬离后对赵勋忠在承租后增加的装饰物进行拆除并因此发生的拆除费用属于无效合同造成的损失，依法应由双方根据各自的过错程度承担相应的责任。瑞茂公司仅提供了装修合同及收据，未能提供发票，上述证据不足以证明实际发生的费用为66810元。原审判决根据瑞茂公司所提供的证据的证明效力，并考虑目前无法委托评估公司对拆除费用进行评估的原因，在双方当事人一审时均同意由法院来酌定拆除费用的情况下，综合案件事实及市场行情酌定拆除费用为30000元基本合理，本院予以维持。
另外，瑞茂公司在上诉理由中要求赵勋忠支付合同约定免租期间的占有使用费16100元，但瑞茂公司的一审诉讼请求及二审上诉请求中均未包括该项请求，且二审法庭调查中明确表示不增加上诉请求，因此对于该项上诉理由，本院不予审查。退一步讲，免租期占有使用费参照合同约定的租金标准是无需支付费用的，瑞茂公司要求在租赁保证金中扣除该费用于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人瑞茂公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1584元，由瑞茂公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一六年三月二日
书 记 员 邓嘉荣
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……