福建省政和县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0725民初610号原告：范妙满，男，1971年8月19日出生，汉族，农民，户籍地福建省政和县，现住福建省政和县。委托诉讼代理人：黄玉琴，福建胜畴律师事务所执业律师。被告：张长贵，男，1972年6月26日出生，汉族，农民，住福建省政和县。第三人：中国农业银行股份有限公司政和县支行，住所地政和县城关南大街2号。主要负责人：罗寿平，该支行行长。委托诉讼代理人：范李雄，男，该支行个人金融部副经理。原告范妙满与被告张长贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序于2017年6月5日第一次公开开庭进行了审理，原告范妙满及其委托诉讼代理人黄玉琴、被告张长贵到庭参加诉讼。2017年6月29日，本院依法通知中国农业银行股份有限公司政和县支行（以下简称“农行政和县支行”）作为本案第三人参加诉讼，并于2017年7月19日对本案第二次公开开庭进行了审理。原告范妙满及其委托诉讼代理人黄玉琴、被告张长贵及第三人农行政和县支行的委托诉讼代理人范李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范妙满向本院提出诉讼请求：1.判决张长贵履行办理范妙满关于政和县熊山东大路155号第五层116平方米房屋的不动产权证的义务。2.判决张长贵支付范妙满5万元违约金。3.承担本案案件受理费（范妙满的第1项诉讼请求中“办理房屋不动产权证的义务”指的是第五层分层办证，单独办证）。事实和理由：2015年2月11日，张长贵与范妙满签订《房屋买卖合同》，约定：张长贵将其建盖的政和县熊山东大路155号房屋的第五层按302120元价卖给范妙满，范妙满于合同签订之日支付房价款10万元，其余房价款于房屋产权、土地使用权过户时支付，张长贵负责范妙满的房屋所有权证、土地使用权证。《房屋买卖合同》签订后，范妙满按约支付了房价款10万元，但张长贵却违约不办理范妙满的房屋所有权证和土地使用权证，2015年8月7日，张长贵书面承诺于2015年9月1日前将房产证交给范妙满，并以此为由向范妙满收了房价款5万元，2016年12月8日又收取房价款3万元，但拖延至今仍不办理，范妙满一再要求未得解决。张长贵未按《房屋买卖合同》第一条、第二条、第三条的约定履行义务，现范妙满依法提起诉讼，请求人民法院判决支持范妙满的诉讼请求。张长贵辩称，2015年7月1日政府停止办理分层过户手续，导致不能办理，不是张长贵不办理。按照合同的约定该张长贵负责的其会负责，不应由张长贵负责的其不应当负责。张长贵没有违约，不应承担违约金5万元。农行政和县支行述称，范妙满与张长贵之间的纠纷与农行政和县支行无关联。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：张长贵有否违约。范妙满提交的《房屋买卖合同》《政和县城市供用水合同》《政和县自来水公司收款收据》《政和县久久福门业销售单》《福建省政和县富达建材有限公司商品销售单》《收款收据》及现场照片7张，用以证明：张长贵无安装水电，没有建好房屋的公共走道、大门、楼梯等，范妙满开支了安装防盗门、窗户、楼梯等费用，支付自来水安装费900元、安装窗户花费1000元。张长贵对范妙满提交的《房屋买卖合同》《政和县城市供用水合同》《政和县自来水公司收款收据》《福建省政和县富达建材有限公司商品销售单》及现场照片7张无异议，其对《政和县久久福门业销售单》《收款收据》有异议，认为按约定防盗门其出资600元，认为其没有违约。农行政和县支行认为范妙满提交的上述证据与其无关联。本院召集各方对涉案房屋进行现场勘验，制作勘验笔录一份，范妙满、张长贵、农行政和县支行对勘验笔录均无异议，本院予以采信。范妙满提交的《房屋买卖合同》《政和县城市供用水合同》《政和县自来水公司收款收据》《福建省政和县富达建材有限公司商品销售单》《政和县久久福门业销售单》及现场照片7张，本院予以采信，范妙满提交的《收款收据》与本案无关联，不予采信。本院采信的上述证据显示：公共楼梯为毛坯状，未做扶手，不符合安全使用条件；张长贵未将给水管安装至总开关，自来水安装是范妙满去办理；张长贵仅预埋电线、宽带线、闭路线管道，电线、宽带线、闭路线安装均由范妙满自行办理；张长贵未安装进户防盗门，张长贵未安装窗户玻璃。张长贵已构成违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年2月11日，张长贵（合同中卖方、甲方）与范妙满（协议中买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，张长贵将政和县熊山东大路155号房屋第五层出售给范妙满。上述合同第一条第（一）项约定：“房屋状况如下：本房屋座落于福建省政和县东大路151号边，土地证号为：政国用（2013)第2P-1**号，房产证证号：政房权证字第××号。建筑面积116.2m2,为框架结构住宅房。公共走道和公共化粪池、公共设施可交付使用。”上述合同第一条第（二）项约定：“该买卖房屋属第五层。布局为：三室一厅，二卫一厨二凉台，内外墙拉毛，给水管及电线路、宽带线路、电视闭路安装至总开关，安装进户防盗门、排水管及窗户安装好可以交付使用的毛坯房。经甲、乙双方协商达成一致同意，每平方米按2600元计算，该房屋总价叁拾万零贰仟壹佰贰拾元整（不含房产证、土地证办证费用）。”上述合同第二条约定：“甲、乙双方同意本合同签订之日起，乙方分二次将购房款以现金方式交给甲方，具体时间为本合同生效之日乙方付给甲方购房款人民币壹拾万元整（￥100000元）。剩余款项贰拾万零贰仟壹佰贰拾元整在甲方协助乙方房屋双证过户手续时一次性付清给甲方。”合同第六条约定：“以上条款双方共同遵守，如有违约，违约方赔偿守约方损失外，另加违约金人民币伍万元整。”上述合同签订当天，范妙满支付给张长贵房价款10万元。2015年8月7日，范妙满支付给张长贵房价款5万元。2016年12月8日，范妙满支付给张长贵房价款3万元。2015年2月11日，张长贵将政和县熊山东大路155号房屋第五层交付范妙满使用，张长贵已做好涉案房屋的公共化粪池。2016年5月10日，范妙满入住政和县熊山东大路155号房屋第五层。张长贵未将给水管安装至总开关，2016年9月5日，范妙满支付自来水安装费900元，自来水安装是范妙满去办理。张长贵仅预埋电线、宽带线、闭路线管道，电线、宽带线、闭路线安装均由范妙满自行办理。张长贵未安装进户防盗门，范妙满因安装进户防盗门花费2100元。张长贵未对涉案房屋第五层的窗户安装玻璃，范妙满购买安装窗户使用的玻璃花费1000元。2013年12月23日，张长贵经申请获得《建设用地规划许可证》。2015年11月23日，张长贵经申请获得《建设工程规划许可证》，涉案房屋建造时未办理动工许可证。张长贵在获得《建设用地规划许可证》后即开始建造涉案房屋，2015年6月涉案房屋建成。涉案房屋建设项目为住宅，批准用地面积、建筑面积、建筑层数分别为80平方米、534平方米、五层半，实际占地面积、建筑面积、建筑层数分别为80平方米、600平方米、五层半，张长贵因超建66平方米按有关规定被处罚。涉案房屋于2015年6月28日通过竣工验收。张长贵于2015年12月23日取得涉案房屋的房屋所有权证（证号：政房权证字第××号，建筑面积600.35平方米,层数6层）；张长贵于2015年12月30日取得涉案房屋的国有土地使用证（证号：政国用第3275号，使用权面积80.47平方米）。2016年2月1日，案外人谢志銮与张长贵民间借贷纠纷一案，本院立案受理，谢志銮于2016年3月2日向本院申请查封涉案房屋，本院于2016年3月2日作出（2016）闽0725民初208号《民事裁定书》，政和县熊山东大路155号房屋于2016年3月3日被本院查封。本院对上述民间借贷纠纷审理后于2016年4月19日作出（2016）闽0725民初208号《民事判决书》，上述判决已生效，谢志銮于2016年6月3日向本院申请执行，本院已立案执行（案号：闽07**执355号）。2016年2月4日，张长贵（借款人、抵押人）与农行政和县支行（贷款人、抵押权人）签订一份《个人担保借款合同》，张长贵向农行政和县支行借款80万元。2016年2月5日，张长贵将涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证分别在政和县国土资源局、政和县房产交易管理所办理抵押登记，房屋、土地他项权利人为农行政和县支行，抵押贷款金额80万元。2017年3月7日，农行政和县支行与张长贵金融借款合同纠纷一案，本院立案受理，2017年4月20日，本院对上述金融借款合同纠纷案主持调解，农行政和县支行与张长贵自愿达成协议，本院据此作出（2017）闽0725民初250号《民事调解书》，该民事调解书中协议第二项为：“若张长贵未按上述第一项还款，中国农业银行股份有限公司政和县支行有权就张长贵所有的坐落在政和县熊山东大路155号1-6层[政房权证字第××号、土地使用证证号为：政国用第3275号]房屋申请法院执行，所得价款优先偿还上述借款本金及利息。”涉案房屋经现场勘验，结果如下：1.共同走道指的是屋前屋后的马路，现该公共走道为石子路，未铺设水泥；2.屋后护坡未进行硬化，为原始状态；3.楼梯大理石未铺设，不锈钢扶手未做，现为毛坯状；4.楼梯口的三个窗户未安装玻璃，不锈钢及框架已经安装完成（层数为三、四、五层的楼梯口）；5.外墙未喷漆；6.现房屋为五层半，一至五层已装修入住，入户门均已安装；7.第六层的下水管道未铺设；8.安装至总开关的位置指一楼楼旁，管道已铺设，但线路未安装，现水、电表安装在他人产权范围之内；9.其他套内窗户均已安装并做好防盗窗。《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定：“非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。”上述规定自2015年7月1日起执行。2016年10月8日，政和县人民政府召开会议形成《关于严格审批一类区自建房和危房改造的会议纪要》（〔2016〕48号），纪要（一）为关于城区一类区自建房有关事项，其中第5项载明：“加强全程监督管理，个人自建房要严格按照农村一户一宅和《中共政和县委政和县人民政府关于印发政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定的通知》文件第十条、第十三条、第十七条、第十九条、第二十条等规定办理。严格执行个人建房承诺。”纪要（二）为关于城市一类区危房改造有关事项，其中第3项载明：“直系亲属认定标准：除祖宅或持有五年以上住宅自然继承情况外，以本纪要印发之日前的户主户口簿为准，在房屋变更登记时，对房屋产权采取整幢办理，按共同共有原则，只在产权证上注明所占份额，由申请人签订承诺书。”2017年6月7日，范妙满向政和县人民政府法制办公室邮寄《请求书》，请求政和县人民政府法制办公室对《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定的法律依据作出解释，政和县人民政府法制办公室于2017年6月13日作出《答复书》。本院认为，范妙满与张长贵于2015年2月11日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，范妙满、张长贵应当按照合同约定全面履行自己的义务。范妙满要求张长贵履行办理政和县熊山东大路155号第五层房屋的不动产权证的义务（范妙满明确“办理房屋不动产权证的义务”指的是过户义务，第五层分层办证、单独办证）。《房屋买卖合同》约定张长贵将政和县熊山东大路155号房屋第五层出售给范妙满，上述第五层在张长贵所有的坐落在政和县熊山东大路155号房屋[房屋所有权证号：政房权证字第××号，土地使用权证证号：政国用第3275号]内，张长贵所有的上述房产已抵押，本案涉讼房屋上设有抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理所有权转移登记；本案涉讼房屋被法院查封，未解除查封亦不得办理所有权转移登记；《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》第十九条规定：“非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。”上述规定自2015年7月1日起执行，明确非直系亲属、非法定继承人或非法定赠予人所建个人房屋不得分层办证。在现有条件下，是无法办理政和县熊山东大路155号第五层房屋所有权转移登记。范妙满提出的上述诉讼请求，本院不予支持。张长贵提出不能办理分层过户手续的辩解意见，本院予以采纳。范妙满向本院提交《中止诉讼请求书》，以其对本院审理农行政和县支行诉张长贵金融借款合同纠纷案制作的（2017）闽0725民初250号《民事调解书》中调解协议第二项提起撤销权之诉为由，要求裁定中止本案诉讼，经审查，涉案房屋已抵押，已被查封，以及现已执行的《政和县城区村（居）民个人建房管理暂行规定》，其中条件之一均构成政和县熊山东大路155号第五层分层办证、单独办证的阻碍，故范妙满要求中止本案诉讼的请求，本院不予准许。范妙满要求张长贵支付违约金5万元。《房屋买卖合同》第一条第（一）项约定：“……公共走道和公共化粪池、公共设施可交付使用。”《房屋买卖合同》第一条第（二）项约定：“该买卖房屋属第五层。布局为：三室一厅，二卫一厨二凉台，内外墙拉毛，给水管及电线路、宽带线路、电视闭路安装至总开关，安装进户防盗门、排水管及窗户安装好可以交付使用的毛坯房。经甲、乙双方协商达成一致同意，每平方米按2600元计算，该房屋总价叁拾万零贰仟壹佰贰拾元整（不含房产证、土地证办证费用）。”政和县熊山东大路155号房屋内公共楼梯为毛坯状，未做扶手，不符合安全使用条件；张长贵未将给水管安装至总开关，自来水安装是范妙满去办理；张长贵仅预埋电线、宽带线、闭路线管道，电线、宽带线、闭路线安装均由范妙满自行办理；张长贵未对涉案房屋第五层的窗户安装玻璃，张长贵未安装进户防盗门。张长贵未按合同履行上述义务已构成违约，张长贵应承担违约责任，《房屋买卖合同》第六条约定：“以上条款双方共同遵守，如有违约，违约方赔偿守约方损失外，另加违约金人民币伍万元整。”本院向张长贵释明若法院不支持其关于违约金免责抗辩，其若认为范妙满主张的违约金过高，可以提出进行调整的抗辩，张长贵表示其未违约，无需主张调整违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”范妙满要求张长贵支付违约金5万元，于法有据，本院予以支持。张长贵提出其未违约不应支付的违约金的辩解意见，本院不予采纳。综上，范妙满在本案中提出的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张长贵在本判决生效之日起15日内向范妙满支付违约金50000元；二、驳回范妙满的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7270元，减半收取计3635元，由范妙满负担1817.5元，张长贵负担1817.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 李庆清二〇一七年七月二十六日法官助理 吴宝盛书 记 员 张丽珍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二第一款国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。