广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初2963号
原告东莞市中堂资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇新兴路98号。
法定代表人陈达全，董事长。
委托代理人周国辉，广东文国律师事务所律师。
委托代理人黎婉珊，广东文国律师事务所律师助理。
被告东莞市博皇家具实业有限公司，住所地：广东省东莞市东城莞樟路公路主山路段。
法定代表人黄惠强。
被告东莞市中堂博皇家具商场（个体工商户），住所地：广东省东莞市中堂镇蕉利路段107国道旁。
经营者梁国炎。
原告东莞市中堂资产经营管理有限公司（以下简称“中堂资产公司”）诉被告东莞市博皇家具实业有限公司（以下简称“博皇公司”）、东莞市中堂博皇家具商场（以下简称“博皇商场”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。原告中堂资产公司的委托代理人周国辉到庭参加诉讼，被告博皇公司、博皇商场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中堂资产公司诉称，2006年9月26日，中堂资产公司与博皇公司签订了《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》，合同约定中堂资产公司将107国道中堂蕉利路段3号、5号面积为14353.5㎡的土地使用权出租给博皇公司用于经营家具商场等商业用途。2015年5月起，博皇公司一直没有按照双方的合同约定缴纳土地租金／使用费。2015年12月17日，中堂资产公司委托广东文国律师事务所出具律师函催讨上述土地使用费，但博皇公司至今仍未支付。2008年8月20日前，博皇公司将案涉土地交给博皇商场使用，租金由博皇商场缴纳，中堂资产公司一直以为博皇公司与博皇商场是同一家企业。中堂资产公司认为，博皇公司、博皇商场均是案涉土地的使用人，应连带支付案涉土地的使用费及相关费用。因此，原告中堂资产公司依法起诉，请求判令：一、被告博皇公司、博皇商场连带向原告中堂资产公司支付土地使用费及相应的滞纳金，土地使用费的计算方法为：自2015年5月1日起计算至判决生效之日止，2015年10月前土地使用费按100451.53元／月为标准计算，2015年10月起土地使用费按108487.66元／月为标准计算，土地使用费标准每3年递增8%；滞纳金的计算方法为：按被告博皇公司、博皇商场每月应付的土地使用费为本金，自2015年5月1日起从当月11日开始分段计算至判决生效之日止，按月息15‰计算；二、本案诉讼费用由被告博皇公司、博皇商场承担。
庭审中，原告中堂资产公司主张，本案起诉后博皇商场已经支付了800000元的土地使用费，故中堂资产公司同意放弃部分诉讼请求，同意在其诉请中扣减博皇商场已付的土地使用费800000元。
被告博皇公司、博皇商场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据。
经审理查明，中堂资产公司提供了《证明》、《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》、《申请书》、《催收通知书》、《委托付款证明》、《确认书》、《分期付租计划》等证据，拟证明博皇公司、博皇商场欠其土地使用费未付的事实。
东莞市中堂镇人民政府出具的《证明》主要内容为：（2016）粤1971民初2963号案所涉土地使用权至今尚未办理国有土地使用权证，现由东莞市中堂镇人民政府委托中堂资产公司经营、管理。
《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》是中堂资产公司与博皇公司于2006年9月26日签订的，合同主要约定：1、中堂资产公司将位于107国道中堂蕉利路段3号、5号土地，地块红线面积14353.5平方米的土地租赁给博皇公司用于建设经营家具商场等商业用途，租赁期限为10年，筹建免租期为7个月（即从2006年10月1日起至2017年4月30日止），租金从2007年5月1日起计收；2、土地租金按月计算，每平方米月租6元，月租金总计86121元，租金每三年递增一次，每次在原有租金标准基础上递增8%；博皇公司在每月的十日前将当月的土地租金一次性缴清给中堂资产公司；3、双方签订合同时，博皇公司付给中堂资产公司300000元作为合同保证金，筹建期内如博皇公司违约，保证金不予退回，保证金从计租之日起可按月抵扣土地租金，直至抵扣完毕为止；4、博皇公司必须按合同规定，依时足额缴付土地租金给中堂资产公司，超期按月息15‰加收滞纳金，如博皇公司累计拖欠中堂资产公司土地租金超过3个月，以博皇公司违约处理，中堂资产公司有权追究博皇公司责任。
2008年8月20日，博皇商场以经营困难、物价上涨为由向中堂资产公司提交《申请书》请求减租，该《申请书》下方备注中堂资产公司同意的减租方案，具体为：从2008年9月1日至2011年8月30日，租金由原来每平方米6元调至4元。2011年6月9日，博皇商场再次向中堂资产公司提交《申请书》请求减租，但中堂资产公司并未答复。2011年8月10日，中堂资产公司向博皇公司发出《催收通知书》，主张截至2011年7月31日博皇公司欠中堂资产公司租金688968元，要求博皇公司尽快缴纳；博皇商场在《催收通知书》欠款单位签收一栏有盖章，博皇商场的经营者梁国炎也有在签收一栏签名。
2014年1月2日、2014年3月28日，博皇商场向中堂资产公司出具两份《委托付款证明》，称博皇商场已委托东莞市中堂名松屋傢俬店、梁国炎分别代博皇商场支付租金200000元。2016年3月11日，博皇商场向中堂资产公司出具一份《确认书》，确认梁国炎于2016年3月11日向中堂资产公司汇入的200000元为博皇商场向中堂资产公司缴纳的拖欠租金。2016年4月18日，博皇商场向中堂资产公司作出《分期付租计划》，承诺于2016年4月～9月期间每月支付租金200000元直至付清为止。
中堂资产公司主张：1、案涉土地没有办理使用权证，由中堂资产公司管理、经营、使用，根据合同约定由博皇公司按照法律规定建设建筑物、领用牌照；2、中堂资产公司并不清楚博皇公司和博皇商场的关系，虽然与中堂资产公司签订合同的是博皇公司，但自2008年8月以来的交付租金、商量租金金额等事宜都是由博皇商场直接与中堂资产公司沟通的，博皇商场既是是案涉《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》的实际相对人，也是案涉土地的实际使用人，应与博皇公司连带支付租金；3、中堂资产公司认为，案涉《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》应是无效合同，因此中堂资产公司诉请的是租金或土地使用费，根据双方的约定，2011年9月起租金为93010.68元／月，2012年10月起租金为100451.53元／月，2015年10月起租金为108487.66元／月，土地使用费应参照双方约定的租金标准计算；4、本案起诉后、开庭审理前博皇商场已向中堂资产公司支付了租金800000元，故中堂资产公司认为案涉土地的租金／使用费已经付至2015年12月，但仍有当月的部分租金未付清，故中堂资产公司同意在诉请的使用费中扣减800000元；5、中堂资产公司认为，博皇公司、博皇商场逾期支付土地使用费，故应按照合同约定，按月息15‰的标准，自每月应付之日起支付滞纳金至判决生效之日止。
另查明，中堂资产公司主张，案涉土地在出租给博皇公司前是集体土地，后辖区政府对案涉土地进行征地、补偿，拟转化为商业用地，现该土地的使用权证已被注销，但土地性质仍未重新登记，案涉土地至今未取得土地权属证明。
以上事实，主要有原告中堂资产公司提供的《证明》、《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》、《申请书》、《催收通知书》、《委托付款证明》、《确认书》、《分期付租计划》，以及本院庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，被告博皇公司、博皇商场经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃抗辩和举证、质证的权利。中堂资产公司提供的证据足以证明博皇公司与中堂资产公司签订《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》、博皇商场实际使用案涉土地的事实，本院对此予以确认。
案涉土地曾是集体土地，现在土地性质仍未确定，亦未取得土地权属证明，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，案涉《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》将未确定性质的土地用于商业经营，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故案涉《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》应属无效合同，无效合同自始无效。结合中堂资产公司提交的证据，本院认定博皇公司并非案涉土地的实际使用人，故博皇公司无需向中堂资产公司支付土地使用费等相关费用，案涉土地的实际使用人为博皇商场，博皇商场应参照《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》的租金标准向中堂资产公司支付土地使用费，中堂资产公司主张的土地使用费标准合理有据，本院予以采信。
中堂资产公司提交的《催收通知书》、《委托付款证明》、《确认书》、《分期付租计划》等证据均可证明博皇商场存在欠付土地使用费的事实，中堂资产公司主张博皇商场自2015年5月1日起只支付了800000元的土地使用费，本院对此予以确认。结合中堂资产公司的诉请，博皇商场应向中堂资产公司支付的土地使用费为：自2015年5月1日起计算至本判决生效之日止，2015年10月1日前的土地使用费按100451.53元／月为标准计算，2015年10月1日起土地使用费按108487.66元／月为标准计算，土地使用费标准每3年递增8%，土地使用费的总额应扣减博皇商场已经支付了的800000元。
由于案涉《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》是无效合同，故合同中约定的违约条款亦无效，中堂资产公司诉请的滞纳金没有依据，本院予以驳回。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告东莞市中堂资产经营管理有限公司与被告东莞市博皇家具实业有限公司于2006年9月26日签订的《107国道中堂段土地使用权租赁合同书》无效；
二、限被告东莞市中堂博皇家具商场于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市中堂资产经营管理有限公司支付案涉土地的占有使用费，使用费的计算方法为：自2015年5月1日起计算至本判决生效之日止，2015年10月1日前的土地使用费按人民币100451.53元／月为标准计算，2015年10月1日起土地使用费按人民币108487.66元／月为标准计算，土地使用费标准每3年递增8%，土地使用费的总额应扣减被告东莞市中堂博皇家具商场已经支付了的人民币800000元；
三、驳回原告东莞市中堂资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币13671.37元（原告东莞市中堂资产经营管理有限公司已预付），由原告东莞市中堂资产经营管理有限公司负担人民币955.37元，被告东莞市中堂博皇家具商场负担人民币12716元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 周昭君
代理审判员 陈 静
人民陪审员 闻锐铭
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 卢嘉雯
黎满多
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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