广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤17民终360号
上诉人（原审被告）:阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东门南路***号。
法定代表人：黄金红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘竹婷，女，1979年9月10日出生，汉族，住阳江市。
委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡伟航，广东真智律师事务所律师。
上诉人阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）因与被上诉人潘竹婷商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2017）粤1702民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
利腾房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回潘竹婷的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由潘竹婷承担。事实与理由：一、一审判决认定《回复一期业主诉求的承诺书》（以下简称《承诺书》）合法有效错误。1、《承诺书》是利腾房地产公司的员工在受胁迫情况下出具，是无效的。在众多业主对利腾房地产公司的办公场所进行围攻，且采取喷红油、倒泥土封售楼部、拉横幅上街等非法行为的情况下，利腾房地产公司为了避免名义受损才被迫与部分业主进行协商，该《承诺书》产生的基础是利腾房地产公司受到重大威胁。在员工出具《承诺书》当天，虽有政府部门参与调解，但因分歧较大，双方一直未能达成调解协议。在当晚六点左右政府部门的人员全部离场后，在场的一百多名业主仍围住利腾房地产公司的员工，直至晚上接近11点仍不准员工离开，在人身自由及人身安全受到严重威胁的情况下，员工才被逼在业主打印好的《承诺书》上签名。上述事实，利腾房地产公司已提供充分的证据证实，潘竹婷也承认百多名业主围困利腾房地产公司员工的事实，且政府部门一直参与协调，对上述情况也是清楚的，应予认定该《承诺书》是无效的。2、一审判决认定利腾房地产公司员工在出具《承诺书》时构成表见代理的理由不能成立。（1）参与调解的员工不是利腾房地产公司的法定代表人，与潘竹婷进行调解亦不是其职责范围，其参与调解的行为并不当然构成表见代理。参与调解的员工的职责只是听取业主的意见，并上报给利腾房地产公司进行决定，没权代表利腾房地产公司与业主作出任何调解协议或承诺。（2）一审判决以一览表等证据与《承诺书》相互吻合，作为构成表见代理的依据之一，逻辑错误。首先，一览表等证据是潘竹婷为本案而自行制作，而不是利腾房地产公司制作并发放给潘竹婷。一审在潘竹婷没有证据证明其该主张的情况下认定一览表是利腾房地产公司制作并发放，认定事实错误。其次，一览表等证据的时间是在该《承诺书》出具之后，不可能根据一览表等证据倒推出在出具《承诺书》时，潘竹婷就据此相信利腾房地产公司的员工有相应权限。二、一审判决曲解了《承诺书》的性质，认定事实不清。1、《承诺书》是利腾房地产公司单方赠送面积房价款的承诺。潘竹婷亦认为利腾房地产公司未履行“赠送承诺”而提起本案诉讼，本案实际是“赠与”纠纷。2、一审判决认定《承诺书》是双方对商品房买卖合同中约定的计价面积作了变更的双方协议，既不符合事实，也不符合常理。一审判决既然认定根据商品房买卖合同的约定，双方认可计价面积以产权登记的面积为准，在潘竹婷已按合同约定支付完毕房价款的情况下，利腾房地产公司不可能在经过4、5年后，再回头与潘竹婷对入户花园及小阳台的计价面积作出变更，不予收取该部分房款。3、该《承诺书》不是利腾房地产公司的真实意思表示，在《承诺书》上签名的员工没有得到利腾房地产公司的授权，利腾房地产公司事后亦没有在该《承诺书》上盖章确认，利腾房地产公司自始至终不予认可《承诺书》的内容，且在事后（2015年10月）正式通过信函、报纸、网络等严正声明，驳斥了潘竹婷的无理要求，明确否认赠与。因此，即使该《承诺书》有效，利腾房地产公司也已依法撤销，潘竹婷据此要求利腾房地产公司支付《承诺书》的“赠送面积房价款”，没有事实及法律依据。三、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理本案，适用法律不当。本案争议的“差异面积”房价款，是潘竹婷认为利腾房地产公司应赠送而未赠送的“赠送面积”房价款，不是房屋的实际面积与合同约定面积存在差异，因而不适用上述条款。另外，根据商品房买卖合同的约定，合同约定面积与房产证面积的差异值在±0.6%以上至±3%的，买卖双方按买卖合同约定房屋单价多退少补。利腾房地产公司按约定扣收潘竹婷的面积差异款正确。四、一审判决认定潘竹婷所主张的入户花园面积为7.9平方米及小阳台一半面积为1.2平方米，缺乏证据，认定事实错误，据此判决利腾房地产公司退还相应房价款错误。商品房买卖合同第14页附件一《房屋平面图》中用格子线所标识的入户花园，是一个规则的长方形。潘竹婷自称是按产权证所附的平面图直接计算得出入户花园的面积，但产权证的平面图并没有标识出入户花园及其面积。潘竹婷根据自己的主观意识标识的入户花园，其计算的面积是上述的长方形面积另加一小长方形面积，这既与合同约定的入户花园形状不同，也显然超出了双方在合同中所约定的“入户花园”面积，利腾房地产公司对此不予确认并提出异议。在此情况下，应由潘竹婷承担举证不能的不利后果，不应认定其主张的面积为入户花园面积。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，支持利腾房地产公司的诉求。
潘竹婷辩称：一、《承诺书》不存在因胁迫而无效的情形。1、利腾房地产公司没有证据证明其在作出《承诺书》时存在被胁迫等情形。2、根据合同法的规定，胁迫并不产生无效的法律效果，仅是合同当事人申请变更或撤销的理由，且当事人行使撤销权的除斥期间为一年。利腾房地产公司主张出具《承诺书》时存在胁迫情形，既没有报警，也没有提起民事诉讼请求变更或撤销该《承诺书》，还积极配合业主收集户型数据，履行《承诺书》的内容，可见胁迫的说法不成立。3、双方调解的会议是在各政府部门协调主持下进行，潘竹婷不可能、也不能够胁迫利腾房地产公司。相反，利腾房地产公司的说法正好印证了其对《承诺书》的内容知情，《承诺书》具有真实性。二、《承诺书》的内容构成表见代理，原审认定正确。1、调解会议是在滨海新区管委会、市住建局主持协调下进行的，具有政府公信力和严肃性；2、利腾房地产公司对会议知情并派多达四名高层员工出席，其中包括利腾房地产公司的地区负责人、销售负责人等；3、会议在利腾房地产公司的经营场所召开，属于特定的场所；4、会议录音证实，利腾房地产公司出席的员工已向政府部门明确表明其有公司授权；5、《承诺书》中明确是遵守售楼时的销售承诺而作出相应的承诺。以上几点可证实潘竹婷有理由相信利腾房地产公司出席会议并作出《承诺书》的人员有权代理，因此参与调解人员作出的承诺构成表见代理。三、本案不存在赠与可撤销的问题。利腾房地产公司从未主张过赠与撤销，实际赠与也不可能撤销。入户花园、阳台及小阳台的面积赠送是双方签订商品房买卖合同的前提条件之一，对潘竹婷购买商品房起到了决策性的作用。潘竹婷已履行了相应的付款义务，并且办理了产权登记，已没有可撤销的前提条件，利腾房地产公司不具有任意撤销权。利腾房地产公司主张撤销赠与的说法正好印证了其承认作出过赠送入户花园、阳台、小阳台面积的承诺。四、入户花园的计算不存在有误。1、入户花园在空间上是连续的一个整体，没有隔断，与合同标注中的入户花园相符。例如阳台图示中，有一小部分是空白的，没有画网格线，但不能据此说该部分不属于阳台。2、利腾房地产公司作为商品房的验收主体，不可能不知道入户花园的面积，但经原审释明，利腾房地产公司仍拒不提供数据，应视为其放弃举证权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，利腾房地产公司持有证据无正当理由而不提供，可推定潘竹婷的主张成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
潘竹婷向一审法院起诉请求：1、判令利腾房地产公司退还购房款21712.8元及利息给潘竹婷（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年11月6日起计至本息付清时止）；2、本案诉讼费用由利腾房地产公司承担。
一审法院认定事实：利腾房地产公司成立于2007年7月25日，是从事房地产开发经营、物业管理的有限责任公司。该公司以出让方式取得位于阳江市江城区东门南路388号[1]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，利腾房地产公司在上述地块上建设商品房，定名为阳光马德里花园。利腾房地产公司已取得阳光马德里花园小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2010036。
2010年10月26日，潘竹婷（买受人）与利腾房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（2），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市江城区东门南路388号“阳光马德里”6幢1单元302号房，该商品房的建筑面积共121.64平方米，其中套内建筑面积101.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.90平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4175.59元，总房价款共424825元。签订本合同时，付清总房款30%即127825元，余额297000元在7天内到办理银行按揭手续。出卖人应当在2011年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。之后，潘竹婷按合同约定向利腾房地产公司付清了全部购房款。
2014年4月9日，利腾房地产公司协助潘竹婷办理了涉案商品房的房地产权证，房地产权属人潘竹婷，房地产权证号为：3，房产证登记的房屋建筑面积为121.02平方米，套内建筑面积为103.04平方米。根据该房地产权证所附的房地产平面图计算，入户花园的面积为7.9平方米[2.5米×2.9米+0.5米×（2.9﹣1.6）米]，露天阳台及小阳台（空调位）按一半计入的面积为1.2平方米[（2﹣1）米×2.4米÷2]。由于房地产证权核准的套内建筑面积为103.04平方米，比合同约定的套内建筑面积101.74平方米多了1.3（103.04﹣101.74）平方米，于是利腾房地产公司要求潘竹婷补交面积补差房款5428元。2014年12月24日，利腾房地产公司在潘竹婷已交纳的办证费中扣减了5428元。
潘竹婷等业主认为所购买商品房的计价面积与利腾房地产公司当时的承诺有差异，便与利腾房地产公司就此发生纠纷。2015年6月16日，阳光马德里一期业主代表与利腾房地产公司召开协调会，并邀请了阳江滨海新区管理委员会及阳江市住房和城乡规划建设局的代表参加，阳光马德里一期部分业主与利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订了一份《回复一期业主诉求的承诺书》，主要载明：“6月6日，我司售后部接到一期业主的联名诉求，经滨海新区管委会领导、住建局领导在利腾公司二楼会议现场办公，我公司现将业主关注的事项做出如下承诺：一、关于入户花园等面积的计算方式，利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主（套内价格）……”。
另外，原审法院在审理涉及利腾房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件当中，其他业主向原审法院提供了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会记录》等证据，其中《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》是利腾房地产公司在同年7月向阳光马德里一期部分业主发放的，在该表中温馨提示注明：1、为了方便业主办理工作，请在20天内此表（附相关资料），领取及收回均到马德里售后服务部（正常上班时间内）办理。2、特别说明：入户花园、阳台面积的计算方式是：按1/2（一半）计算入套内面积；露台面积不计入套内面积……。《6、7、10、11栋面积核查统计表》载明部分业主存在争议的房屋计价面积的数据。《商讨协调会》载明在2015年9月1日被告的员工刘伟峰、梁方飞与阳光马德里一期部分业主所达成的协议，其中载明：1、2015年9月2日至3日，利腾公司派人把未测量各幢1层和顶层住房面积测量完毕，业主要积极配合，否则责任自负。2、除1层和顶层面积重测，其余层数住房按房管局测绘数据（房产证）为准来推算多收面积数。3、9月5日，利腾公司与业主代表确认面积数据，利腾公司向上级领导汇报，给业主答复退款。
一审法院认为，潘竹婷与利腾房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案潘竹婷、利腾房地产公司在商品房买卖合同中约定计价面积以产权登记的面积为准，按该约定入户花园全面积及露天阳台、小阳台的一半面积是作为计价面积的，而潘竹婷主张入户花园是按一半计价，露天阳台及小阳台是不计价，并提供业主代表与被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订的《回复一期业主诉求的承诺书》等证据为证。审查潘竹婷所提供的证据，由于该承诺书没有盖利腾房地产公司的公章，仅有利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签名，为此本案关键审查利腾房地产公司参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依照上述规定，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，潘竹婷等业主就商品房的计价面积与利腾房地产公司发生纠纷后，曾多次与利腾房地产公司就此进行协商处理，利腾房地产公司指派刘伟峰、梁根等员工代表利腾房地产公司与潘竹婷等业主进行协商处理，双方就计价面积经协商，与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》，并且在双方签订《回复一期业主诉求的承诺书》后，利腾房地产公司向阳光马德里一期部分业主发放了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》，在该表中的温馨提示与《回复一期业主诉求的承诺书》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会》等证据所载明的内容相互吻合。潘竹婷等业主有理由相信刘伟峰、梁根等员工有代理权，代表利腾房地产公司就此问题与潘竹婷等业主达成的协议，双方对原商品房买卖合同中约定的计价面积作了变更，利腾房地产公司应按该约定收取潘竹婷的房款。利腾房地产公司辩称由于业主对利腾房地产公司的办公室进行围攻，致使利腾房地产公司受胁迫与业主签订该承诺书，不具有法律效力。由于利腾房地产公司对该主张未能提供充分证据予以证实，因此不予采纳。按《回复一期业主诉求的承诺书》的约定，入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台面积全部不作房价款计算面积，本案扣减入户花园面积的一半3.95平方米及小阳台一半面积1.2平方米，应计价的套内建筑面积为97.89（103.04﹣3.95﹣1.2）平方米，该面积小于合同约定的套内面积，差异比例为﹣3.78%[(97.89平方米﹣101.74平方米)÷101.74平方米×100%]，根据合同约定，潘竹婷选择要求利腾房地产公司退回多收的房价款，应予以采纳。由于利腾房地产公司已按产权证登记的套内面积103.04平方米收取了潘竹婷的购房款（包括已其后来收取的房价款5428元），故利腾房地产公司应返还多收取的房价款21504.29元[（103.04﹣97.89）平方米×4175.59元/平方米]给潘竹婷，现潘竹婷请求利腾房地产公司返还购房款21712.80元，超出原审法院核定数额部分，应不予支持。对于该款的利息问题，由于潘竹婷、利腾房地产公司在上述承诺书中没有约定，现潘竹婷要求利腾房地产公司支付多收购房款的利息缺乏理据，应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、限阳江市利腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款21504.29元给潘竹婷。二、驳回潘竹婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费234元，由潘竹婷负担65元，阳江市利腾房地产开发有限公司负担169元。
二审中，利腾房地产公司向本院申请曾参与签订《承诺书》的三名公司员工梁根、朱连峰、黄宇钊作为证人出庭作证，三人主要陈述，2015年6月16日晚上，政府部门的领导离开后，业主围攻他们不准他们离开公司，要求他们签订了承诺书才能离开，他们为了离开，只好签了《承诺书》。潘竹婷认为三名证人与利腾房地产公司具有利害关系，是其员工且受其管理和领导，对该证人证言不予确认。
本院经审理查明，除一审认定《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》是利腾房地产公司向业主发放外，一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。
另查明：在审理涉及利腾房地产公司商品房预售合同纠纷系列案件中，利腾房地产公司否认《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》《6、7、10、11栋面积核查统计表》为其发放，至于《商讨协调会记录》的三性，由法院依法认定。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，潘竹婷与利腾房地产公司就买卖讼争商品房签订了一份《广东省商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。潘竹婷主张利腾房地产公司在销售该商品房时承诺赠送入户花园及小阳台的一半面积，后为此签订了一份《承诺书》，该商品房的计价面积应以《承诺书》确认的标准进行计算；利腾房地产公司否认《承诺书》的合法性。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、《承诺书》是否合法有效，应否作为双方计算商品房计价面积的依据的问题。二、讼争商品房的计价面积应如何确定的问题。
关于争议焦点一：从双方的陈述以及《承诺书》的内容可知，阳光马德里一期的部分业主因利腾房地产公司没有履行销售时承诺的赠送面积问题曾联名向利腾房地产公司售后部诉求，后利腾房地产公司在2015年6月16日派员工代表在利腾房地产公司会议室与部分业主召开协调会，协商处理赠送面积的有关问题，会议邀请了滨海新区管委会领导和住建局领导一同参与。从利腾房地产公司召开协调会的缘由看，利腾房地产公司称众多业主此前对其实施了拉横幅上街等非法行为，在受胁迫的情况下才召开了该协调会，该事实从某一程度上表明了双方此前已经过一定程度的沟通且利腾房地产公司对业主的诉求是清楚的；利腾房地产公司在此情形下专门派员召集业主召开协调会，证明参加会议的员工是经利腾房地产公司授权处理关于赠送面积的有关问题。从《承诺书》的内容看，该《承诺书》记载的是赠送面积的计算标准及实施时限问题，内容没有超出处理赠送面积的问题。综合上述分析，应予认定刘伟峰、梁根等四名员工与部分业主签订的《承诺书》是履行职务行为，该《承诺书》合法有效且对利腾房地产公司具有约束力。利腾房地产公司主张该《承诺书》是受胁迫所签订，但并没有提供证据证明，对其该主张，本院不予采信。另外，在签订该《承诺书》后，利腾房地产公司的员工刘伟峰、梁方飞在2015年9月1日再次与阳光马德里一期部分业主签订了一份《商讨协调会记录》。该《商讨协调会记录》实际是对实施《承诺书》中退还赠送面积房价款的具体步骤的约定，证明利腾房地产公司已着手履行《承诺书》的约定。签订《商讨协调会记录》文件的事实进一步印证了刘伟峰等人是经利腾房地产公司合法授权处理赠送面积问题，属履行职务行为，且《承诺书》的约定是利腾房地产公司的真实意思表示。一审认定刘伟峰等四人签订《承诺书》的行为构成表见代理欠妥，本院予以纠正。利腾房地产公司主张刘伟峰等四人没权代表其签订《承诺书》的理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二：如前所述，双方对讼争商品房的计价面积应按《承诺书》的约定进行处理，即入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送。因讼争商品房已领取房地产权证，双方对房地产权证所附平面图的测量数据没有异议，因此相应位置的面积应按房地产权证所附平面图标识的数据按照一定的计算方法进行计算。一审通过对比《广东省商品房买卖合同》所附房屋平面图与房地产权证的平面图，确定合同约定的入户花园、阳台及小阳台在房地产权证平面图的相应位置，从而计算出入户花园面积为7.9平方米及小阳台一半面积为1.2平方米，该处理符合双方的约定，计算亦正确，本院予以确认。利腾房地产公司对该计算赠送面积的方法提出异议，但并没有提出充分的理据予以反驳，对其该主张，本院不予支持。一审判决经对比实际计价面积与合同约定计价面积的差异，计算确认利腾房地产公司应返还面积差房款21504.29元给潘竹婷正确，本院予以确认。
综上所述，利腾房地产公司的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定刘伟峰等四人签订《承诺书》构成表见代理欠妥，但处理结果正确，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费338元，由阳江市利腾房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 姜玉华
审 判 员 施震宇
二〇一八年三月三十日
法官助理 李凤霞
书 记 员 曾秋霞