浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终2278号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司。住所地：宁波市北仑区春晓街道洋沙山路***号。法定代表人：陈锋，该公司总经理。委托代理人：李健，浙江天远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市北仑区经济建设投资有限公司。住所地：宁波市北仑区新碶明州路***号太平洋国际大厦**层。法定代表人：宣吉尔，该公司董事长。委托代理人：郑如飞，浙江迪盛律师事务所律师。上诉人宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司（以下简称金辰丰公司）因与被上诉人宁波市北仑区经济建设投资有限公司（以下简称宁波经投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2016年6月16日作出的（2015）甬仑梅民初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定：2013年9月22日，原、被告签订《凤凰城房产租赁合同》（合同编号为JF2013—F004号）一份。该合同约定，原告（出租方）将北仑区凤凰城海港乐园出口处北边小木屋（可使用范围为台阶以上区域，廊下为游客休息场所，可摆放休闲桌椅）租赁给被告（承租方）用于甬仙牌酒产品的销售及展示，租赁房屋面积为195平方米；租赁期限为2013年10月1日起至2016年11月30日止，其中2013年10月1日起至2013年11月30日止为装修免租期，租金计费期为2013年12月1日至2016年11月30日；房产租金第一年为人民币7万元，第二年租金为人民币7.5万元，第三年租金为人民币8万元；房屋租金实行先付后租，签订合同一周内交纳第一次租金和保证金，其余租金每年缴纳两次，每次为年租金的一半，缴纳日期为每年的11月28日和5月28日；因经营需要，在不影响房屋结构的前提下，承租方可对承租房屋进行装修和更新；在租赁房屋内，若因承租方改建、加固及装修或其他因承租方的原因造成出租房、承租方或第三方人身伤害及财产损失的，应由承租方承担全部责任；出租方有义务应承租方要求提供租赁房产的权属证明文件，配合承租方办理工商、税务等部门的注册登记手续；承租方可按合同约定使用租赁物业设备、设施，并承担对租赁物的维修义务；租赁期间，未违约方可以要求违约方继续履行合同并赔偿本合同约定的租赁期间租金总额的30%作为违约金；因承租方原因解除合同，出租方单方有权没收承租方的保证金等，并有权向承租方追偿因其违约所给出租方带来的损失（包括但不限于违约金、诉讼费、律师费等）。双方还对租赁涉案小木屋其他事宜作出约定。合同签订后，被告向原告缴纳了第一年房屋租金7万元及保证金2万元，其余租赁期间的租金未予支付，并至今仍在使用涉案小木屋。原告将涉案小木屋交付给被告后，被告对该小木屋进行过装修。租赁期间，原告应被告要求曾对涉案小木屋进行过维修，并以邮寄等方式向被告发出《催款单》、《关于逾期租金的催告函》等，要求被告支付应缴的涉案房屋租金。原审原告宁波经投公司于2015年11月26日向诉至原审法院，请求判令：1.解除原审原、被告于2013年9月22日签订的《凤凰城房产租赁合同》；2.原审被告立即支付所欠原审原告租金人民币75000元（暂计算至2015年11月30日，以后按实际返还租赁房屋日结算，按每天租金1.124元／平方米计算）；3.原审被告已支付的履约保证金20000元不再返还；4.原审被告偿付逾期付款违约金22500元（租赁期间租金总额×10%）；5.原审被告承担原审原告为实现债权而支付的律师费6875元；6.原审被告腾空承租的房屋，返还给原审原告；7.本案诉讼费由原审被告负担。原审被告金辰丰公司提起反诉，请求判令：1.原审原告支付原审被告违约金22500元（租赁期间租金总额×10%）；2.原审原告赔偿原审被告经济损失123000元。审理中，原审被告增加反诉诉讼请求即解除双方的房屋租赁合同。原审法院审理认为：结合双方提供的证据和质证意见以及庭审陈述归纳本案争议焦点并分析认定如下：一、涉案《凤凰城房产租赁合同》效力的认定以及原、被告诉请解除涉案合同的诉讼请求应否予以支持。经原审法院释明，原告主张涉案小木屋系经政府批准建造，其性质为新增配套设施，不能简单认定该小木屋为违章建筑；涉案租赁合同系原、被告协商一致后的真实意思表示，合法有效，并提供原告公司文件仑投发〔2011〕6号《关于凤凰城区域改造需区政府协调事项的报告》及凤凰城区域改造方案图、2011年6月29日的宁波市北仑区人民政府区长专题会议纪要（第三十一期）《关于凤凰城区域改造及管理权移交相关事宜的专题会议纪要》等予以证明。被告主张根据双方合同约定，原告应提供涉案租赁房产的权属证明，配合被告办理工商登记、税务登记等手续内容。合同签订后，原告未提供房屋产权证。若原告不能提供，则小木屋系违章建筑，涉案租赁合同无效；若能提供小木屋相关批建许可文件等，则租赁合同有效。原审法院分析认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，原告提供的《关于凤凰城区域改造需区政府协调事项的报告》及凤凰城区域改造方案图、《关于凤凰城区域改造及管理权移交相关事宜的专题会议纪要》等未能证明原告已按照前述会议纪要的内容精神进一步办理并取得涉案小木屋建造规划许可和审批手续，且在本案庭审辩论终结前未能取得相关的建设批准手续，则原、被告之间的《凤凰城房产租赁合同》应认定无效。据此，双方诉请解除涉案合同，不予支持。二、关于原告诉请被告支付所欠的相应房屋租金、逾期付款违约金、本案律师代理费、不再返还被告已付履约保证金、腾空涉案小木屋应否予以支持。原告主张即使认定涉案合同无效，被告依法应参照合同约定的租金标准支付涉案小木屋占有使用费。被告则主张涉案合同无效，原告可以比照合同约定请求收取房屋租金，相关违约条款及其他条款的效力则无法律依据。原审法院分析认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案房屋租赁合同无效，被告应支付原告涉案小木屋相应的占有使用费。因双方约定涉案小木屋租金情况为第一年（2013年12月1日至2014年11月30日）7万元，第二年（2014年12月1日至2015年11月30日）7.5万元，第三年（2015年12月1日至2016年11月30日）8万元，结合被告已付第一年房屋租金且至今仍在占有使用涉案小木屋的实际情况，则原告诉请被告支付第二年房屋占有使用费7.5万元以及自2015年12月1日起至被告实际腾退租赁房屋之日止按每天1.124元／平方米（80000元÷195÷365天）计算的相应房屋占有使用费并腾空小木屋，予以支持。因涉案合同无效，则原告诉请被告支付逾期付款违约金、本案律师代理费，不予以支持。因双方在庭审中一致同意，在涉案合同无效的情况下，履约保证金2万元冲抵房屋占有使用费，予以支持。三、关于被告反诉请求原告支付履行合同违约金、赔偿经济损失应否予以支持。被告主张原告未按约提供涉案小木屋权证，违约在先，且原告未履行房屋漏雨维修义务而造成其酒水及纸盒、悬挂字画和一块投影幕受潮毁损以及小木屋前花坛拆除和房屋漏雨致被告停业，进而反诉请求原告支付违约金、赔偿相关损失，并提供四张照片予以证明。原告则主张被告所谓花坛拆除地点不在承租区域，小木屋漏雨所致的损失无事实依据，被告反诉请求依据不足，应予驳回。原审法院分析认为，因涉案合同无效，则被告反诉请求原告支付履行合同违约金，不予以支持。根据《合同法》第五十八条有关“合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，因被告所述称的花坛不在双方约定的租赁使用范围内，且其未提供因花坛拆除致其停业及因此产生损失的相关证据；同时，被告承租小木屋后占有并支配使用小木屋，其仅提供小木屋相关情况的照片而未提供因房屋漏雨而造成酒水及纸盒、一块投影幕受潮毁损的相应证据，故被告反诉请求原告赔偿其前述停业及相关财产损失，依据不足，不予支持。基于本案小木屋租赁的实际情况以及被告提供的其悬挂字画受潮程度的相关照片，结合被告未能提供前述悬挂字画价值的相应证据而在庭审中表示该字画受潮损失可以酌情认定以及原告未提供相应证据反驳前述字画受潮非因房屋漏雨所致并在庭审中表示该字画受潮损失依法裁判等因素，酌情认定原告赔偿被告悬挂字画受潮损失为2000元。原审法院认为，涉案《凤凰城房产租赁合同》虽属无效，但鉴于被告仍占有使用涉案小木屋，则原告诉请被告参照合同约定支付房屋占有使用费、腾空涉案小木屋等，被告反诉请求原告支付履行合同违约金、赔偿相关损失等，应依法予以处理。结合本案争议焦点分析认定，原告合理的诉讼请求，予以支持；被告反诉合理的请求，予以支持。因涉案合同无效，则被告支付原告的合同保证金2万元，依法应予返还，鉴于双方同意该2万元可以折抵房屋占有使用费，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，作出如下判决：一、被告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波市北仑区经济建设投资有限公司位于宁波市北仑区凤凰城海港乐园出口处北边小木屋自2014年12月1日至2015年11月30日止的占有使用费75000元及自2015年12月1日起至被告实际腾空前述房屋之日止的房屋占有使用费（按每天1.124元／平方米的标准计算）。前述占有使用费75000元与被告支付原告的保证金20000元相抵后，被告还应支付原告该75000元抵扣后的余额55000元；二、被告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空位于宁波市北仑区凤凰城海港乐园出口处北边的小木屋；三、反诉被告宁波市北仑区经济建设投资有限公司应于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司字画受潮损失2000元；四、驳回反诉原告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司的其他诉讼请求。上述判决第三项内容直接从判决第一项内容中扣除。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案本诉受理费2788元，由原告宁波市北仑区经济建设投资有限公司负担1100元，被告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司负担1688元；本案反诉受理费3210元，由反诉原告宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司负担3165元，由反诉被告宁波市北仑区经济建设投资有限公司负担45元。宣判后，原审被告、反诉原告金辰丰公司不服，上诉至本院，称：一、被上诉人作为凤凰城区域改造的业主单位，应对房产信息有更为准确的了解和预测。在签订合同时，被上诉人未能办理出小木屋的产权证，造成涉案合同无效的过错主要在被上诉人。二、因被上诉人的过错导致合同无效，原判简单地套用相关司法解释的规定，参照合同约定租金标准支付房屋的占有使用费，实则是包庇和纵容过错方，上诉人仅应支付经评估确定的场地使用费，其数额应低于一审判决认定的占用费标准。三、一审未支持上诉人的损害赔偿请求是错误的。根据上诉人提供的照片，能够清晰地看出小木屋设施及上诉人物品的损失程度，一审判决没有充分考虑上诉人受到的实际损失，显然是错误的。请求二审法院维持原判第二项，撤销原判第一、三、四项内容，依法改判。被上诉人宁波经投公司答辩称：一、涉案小木屋自2013年9月交付后，上诉人接受并占有使用至今，上诉人使用承租房屋的目的已经达到，应支付房屋使用对价，一审判决上诉人参照合同约定支付被上诉人房屋占有使用费于法有据。二、上诉人反诉要求赔偿损失不应得到支持。1.上诉人在一审审理过程中曾申请对房屋漏水原因进行鉴定，被上诉人亦同意鉴定，因上诉人未缴纳鉴定费，一审遂按撤回鉴定处理；2.事实上，漏水主要原因是上诉人在安装广告牌及空调时踩坏沥青瓦片所致。在本案起诉前，上诉人从未就其因所谓的漏水受损事宜向被上诉人主张过权利，原因也是在于该所谓的漏水是由于上诉人自身原因造成的；3.涉案小木屋自交付给上诉人后，至本案起诉前，上诉人从未就其办理工商变更登记而要求被上诉人提供房屋权属证明文件。被上诉人认为，上诉人虽然反诉要求被上诉人赔偿其各项经济损失，但上诉人并未就其主张损失进行相应的举证，不应得到法院支持。被上诉人对一审判决亦不服，但是，被上诉人本着息讼的态度未提起上诉。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。在二审审理期间，双方当事人均未向本院提供证据。经审理，对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为：双方当事人签订租赁合同后，上诉人金辰丰公司已实际占有使用涉案小木屋，故被上诉人宁波经投公司要求其按照合同约定租金支付相应房屋占有使用费，原判予以支持，于法有据，并无不当。上诉人上诉称其一审主张的损失应由被上诉人承担。对此，因花坛不在双方约定的租赁使用范围内，花坛拆除也非被上诉人造成，且上诉人又未提供证据证明其相应损失，因此上诉人要求被上诉人承担其花坛拆除导致的损失理由不足，本院不予采信。上诉人提出因租赁的房屋漏雨，造成其酒水及纸盒、一块投影幕受潮毁损，但上诉人未提供相应证据证明，结合其在本案诉讼之前对此从未主张的事实，上诉人该主张，本院也难采信。至于其悬挂字画受潮损失，因上诉人未能提供前述悬挂字画价值的相应证据，原审法院根据上诉人在庭审中对此损失要求法院酌情认定的诉求，酌情认定该字画受潮损失为2000元，也符合情理。综上，原审法院认定事实清楚，判决得当。上诉人之上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1225元，由上诉人宁波市北仑区金辰丰酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永森审 判 员 朱亚君审 判 员 赵保法二〇一六年八月十六日代书记员 桂红艳