江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审二民申字第319号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王甘超，男，汉族。
委托代理人：陈志方，江苏金正平律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：尹国凤，女，汉族。
委托代理人：辛学慧，江苏金荣恒顺律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：许红宝，男，汉族。
再审申请人王甘超因与被申请人尹国凤、许红宝房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（2012）镇民终字第134号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查。
王甘超申请再审称：1.王甘超与锦昌公司签订《商铺租赁合同》，锦昌公司在出售王甘超承租的商铺时与被申请人尹国凤、许红宝恶意串通，侵害王甘超的优先购买权，房屋买卖不合法，无权取得租金；2.王甘超经锦昌公司同意对承租商铺进行装修，尹国凤、许红宝取得装修应当给予赔偿。王甘超依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院审查查明：2007年10月30日，甲方丹阳市锦昌房地产有限公司（以下简称锦昌公司）、丹阳市锦昌物业管理有限公司作与乙方王甘超签订《丹阳港汇广场商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于丹阳市丹金路35号港汇广场锦轩华庭9号9-106–111、9-206–211室商铺（建筑面积为652.70平方米，以下简称讼争房屋）租赁给乙方，租赁期限自2007年11月18日起至2013年11月17日止，免租期自2007年11月18日至2008年3月17日，租金每年142941元，租金按6个月为一个付款期。每次租金的缴纳需在下一次租金的起租日期前15天支付，逾期支付的，每逾期一日将支付日租金的1%违约金。租金自2010年11月18日至2013年11月17日每年租金在第一年租金的基础上增长7%，即每年支付的租金为152947元。还约定因任何原因导致合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。乙方返还商铺应当符合正常使用后的状态。返还时应经甲方验收认可。乙方无条件无偿保留店铺内装修（地砖、内外墙贴面砖、地板、玻璃、广告牌、霓虹灯、灯箱及不可动附件）归甲方所有。如乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，甲方可以自行腾空、收回商铺处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。
2008年3月17日，锦昌公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订补充协议，约定装修免租期延至2008年4月17日止等内容。
合同签订后，王甘超支付了2008年5月18日至2008年10月17日期间的租金，在租赁房屋内经营丹阳市云阳镇和合港式餐厅。2009年2月26日锦昌公司向王甘超发出催款函，告知其应在2008年10月5日支付租金71471元，物业费6266元，要求在2009年3月1日前付清上述租金。
2009年9月15日，锦昌公司向王甘超发出房屋出售优先权告知函，告知王甘超租赁的商铺锦昌公司将出售，王甘超在该商铺出售前享有优先购买权，该商铺总面积为652.70平方米，销售总价为3589850元，平均销售单价为5500元／平方米。如王甘超确认购买商铺，请于2009年10月9日17：00之前至港汇广场销售中心办理购房手续并支付房款，逾期将视作王甘超自动放弃该商铺的优先购买权。同年10月5日王甘超复函意见为：（1）本人目前无法接受贵司提出的5500元／平方米的销售价格，愿意在现阶段放弃在该等销售价格下承租物业的优先购买权。（2）本人在前述（1）下优先购买权的放弃不代表本人放弃以低于5500元／平方米的任何价格购买承租物业的优先购买权。（3）请贵司根据本人与贵司签订的租赁协议以及合同法的规定，在贵司意欲以低于5500元／平方米的价格出售承租物业之前，以书面方式告知本人，本人将根据届时具体价格告知贵司本人是否将行使届时价格下的优先购买权。
2009年12月23日锦昌公司与尹国凤、许红宝夫妻二人签订《房屋买卖合同》，尹国凤、许红宝购买本案讼争房屋，尹国凤、许红宝付清该房屋的总价款人民币3589850元。同时签订房屋交接书，将房屋交付给尹国凤、许红宝。同日，甲方锦昌公司与乙方尹国凤、许红宝签订补充合同，约定：本次商铺为带租约出售，甲方与承租方王甘超的租赁合同仍然有效，乙方无须与承租方另行签订租赁合同，且从2009年10月18日起由乙方履行。该商铺的租赁期为2007年11月18日至2013年11月17日，从2009年10月18日起该商铺的租金由乙方自行收取，王甘超向甲方支付的保证金23824元，甲方也应在办好房产证后转给乙方。王甘超尚欠甲方2008年10月18日至2009年10月17日的租金142942元，未含违约金。双方商定此债权甲方转让给乙方，由乙方直接向承租方行使此权利。2010年3月2日，锦昌公司用快递EMS向王甘超送达通知书告知王甘超：锦昌公司将其所租赁的讼争房屋已出售，现该商铺的产权人为尹国凤。截止2009年10月17日王甘超尚欠租金142942元及合同所约定的其他违约费用，锦昌公司已将上述债权转让给尹国凤，王甘超在收到本函后立即向尹国凤履行上述债务。同时从2009年10月18日起的租金请交付至尹国凤处。但该通知书由夏微签收，不是王甘超本人签收，且王甘超否认收到该通知书。
2010年3月15日尹国凤、许红宝取得讼争房屋的所有权证。
2010年8月9日，王甘超以锦昌公司侵害其优先购买权，私自将其承租的房屋出卖给尹国凤、许红宝，向江苏省丹阳市人民法院（以下简称丹阳法院）起讼，请求确认锦昌公司与尹国凤、许红宝签订的《商品房买卖合同》无效，赔偿损失90万元，该院于2010年12月17日作出（2010）丹民初字第2378号民事判决，驳回王甘超的诉讼请求；王甘超不服提出上诉，在二审过程中，王甘超撤回上诉。后镇江市人民检察院作出镇检（2012）2号民事抗诉书向镇江市人民法院提起抗诉，该案经丹阳法院再审后作出（2012）丹民再初字第3号民事判决：驳回王甘超诉讼请求。王甘超不服，提起上诉。镇江市中级人民法院作出（2014）镇民再终字第0010号民事判决：变更（2012）丹民再初字第3号民事判决主文为“维持丹阳法院（2010）丹民初字第2378号民事判决”。
因王甘超未给付租金，2012年5月16日，尹国凤、许红宝向丹阳法院提起本案之诉，请求判令解除租赁合同；王甘超给付租金357355元，支付违约金4789.75元。
一审法院认为：锦昌公司与王甘超商铺租赁合同及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。在租赁合同有效期内，锦昌公司将上述商铺转让给尹国凤、许红宝，该租赁合同对尹国凤、许红宝有效，不影响租赁合同的效力。
尹国凤、许红宝要求王甘超给付商铺租金357355元的诉讼请求应为两个法律关系，对尹国凤、许红宝因房屋租赁合同关系而主张的租金，应从尹国凤、许红宝取得该商铺房屋所有权开始，而不是尹国凤、许红宝主张的从2009年12月23日锦昌公司与尹国凤、许红宝签订房屋买卖合同开始，故对尹国凤、许红宝从2010年3月15日至2011年4月17日的租金154853元予以支持。对尹国凤、许红宝通过债权转让而取得的租金，与本案不属同一法律关系，故不予支持。
根据锦昌公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订丹阳港汇广场商铺租赁合同约定，每次租金的缴纳需在下一次租金的起租日期前15天支付，逾期支付的，每逾期一日支付日租金的1%违约金。因王甘超自2010年3月15日至2011年4月17日没有按合同给付租金，故王甘超应承担违约金为142942元÷365天×1%×400天＝1566元，对尹国凤、许红宝主张的违约金支持1566元。
锦昌公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订丹阳港汇广场商铺租赁合同第十一条约定，因任何原因导致本合同终止后十日内，王甘超均应将商铺交还给锦昌公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司，王甘超无条件无偿保留店铺内装修归出租方所有，故王甘超提出补偿装修款没有依据。
王甘超作为承租人无正当理由逾期不支付租金，尹国凤、许红宝可以解除合同，且王甘超在庭审中同意解除合同，故对尹国凤、许红宝要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
遂判决：解除尹国凤、许红宝与王甘超签订的丹阳港汇广场商铺租赁合同；王甘超于判决生效后十日内从位于丹阳市丹金路35号港汇广场9号9-106-111、9-206-211室商铺（建筑面积为652.70平方米）迁出，将上述商铺交付尹国凤、许红宝；王甘超于判决生效后十日内给付尹国凤、许红宝租赁费154853元及违约金1566元。
王甘超不服，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉。
二审法院认为：尹国凤、许红宝主张解除2007年10月30日丹阳港汇广场商铺租赁合同以及于2008年3月17日合同补充协议，在一审庭审中，王甘超明确表示同意解除上述商铺租赁合同及补充协议。同时，王甘超作为承租人存在拖欠涉案房屋租金的事实。因此，一审法院以王甘超无正当理由逾期不支付租金，且王甘超在一审庭审中同意解除合同为由，判决解除租赁合同、支付尚欠租金等的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审法院判决主文第一项为：解除尹国凤、许红宝与王甘超签订的丹阳港汇广场商铺租赁合同，文字表述有误，应更正为：解除锦昌公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订的丹阳港汇广场商铺租赁合同和合同补充协议。
遂判决：（一）维持丹阳市人民法院（2011）丹民初字第1229号民事判决第二项、第三项。（二）变更丹阳市人民法院（2011）丹民初字第1229号民事判决第一项为：解除丹阳市锦昌房地产有限公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订的丹阳港汇广场商铺租赁合同和合同补充协议。
本院认为：王甘超提出“其与锦昌公司签订《商铺租赁合同》，锦昌公司在出售王甘超承租的商铺时与尹国凤、许红宝恶意串通，侵害王甘超的优先购买权。”因王甘超与锦昌公司、尹国凤、许红宝之间的承租人优先购买权之诉，已经法院作出终审判决，确认锦昌公司与尹国凤、许红宝之间的房屋买卖未侵害王甘超的优先购买权，该判决已经发生法律效力，故王甘超该项申请再审理由不能成立。
王甘超与锦昌公司签订丹阳港汇广场商铺租赁合同，在承租期内锦昌公司将租赁房屋出售给尹国凤、许红宝，尹国凤、许红宝依法办理房屋所有权证，实际取得王甘超承租的房屋，王甘超与锦昌公司签订商铺租赁合同仍然有效，有关租金支付、违约责任承担等约定对尹国凤、许红宝及王甘超具有约束力，王甘超未按约定支付租金，尹国凤、许红宝提出解除租赁合同符合法律规定，二审判决解除丹阳市锦昌房地产有限公司、丹阳市锦昌物业管理有限公司与王甘超签订的丹阳港汇广场商铺租赁合同和合同补充协议，王甘超支付租金，并无不当。
根据双方租赁合同约定因任何原因导致合同终止后十日内，王甘超均应将商铺交还给出租方。王甘超返还商铺应当符合正常使用后的状态。王甘超无条件无偿保留店铺内装修（地砖、内外墙贴面砖、地板、玻璃、广告牌、霓虹灯、灯箱及不可动附件）归出租方所有。如王甘超未按前述约定期限交还商铺，则视为其放弃商铺内一切财物所有权，出租方可以自行腾空、收回商铺处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由王甘超自行承担。故王甘超要求尹国凤、许红宝对租赁商铺的装修进行赔偿，不符合合同约定。一、二审判决并无不当。
综上，王甘超的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回王甘超的再审申请。
审 判 长 张继军
代理审判员 罗荣辉
代理审判员 薛山中
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 蒋磊君