广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1970号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈汉光。
委托代理人：石教政，广东银华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市亿利来塑胶电子制品有限公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁先政。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马山（曾用名：梁山）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马毅。
上述四被上诉人共同委托代理人：夏世友，广东卓建律师事务所律师。
上述四被上诉人共同委托代理人：夏裕辉，广东卓建律师事务所实习律师。
原审反诉被告：黎丽。
原审第三人：深圳市沙井万丰股份合作公司。
委托代理人：李树春，系该司法律顾问。
委托代理人：潘锡军，系该司员工。
上诉人陈汉光因与被上诉人深圳市亿利来塑胶电子制品有限公司（以下简称亿利来公司）、梁先政、马山、马毅、原审被告黎丽、原审第三人深圳市沙井万丰股份合作公司（以下简称万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法沙民重字第8号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，亿利来公司于2009年12月16日与万丰公司签订一份《续约合同书》，约定由其承租位于深圳市宝安区沙井街道万丰某某工业区第76、77栋厂房和第78栋宿舍，租赁期限为2009年12月15日至2014年12月14日。第一至三年厂房每月租金42，291元，第四至五年厂房每月租金46，990元，宿舍第一至五年每月租金19，216元，于每月10日前交清当月租金，如需开票，税金由亿利来公司负责。在签署合同时，亿利来公司已缴交押金，待双方终止合同后，亿利来公司交清一切费用，凭押金单原件，万丰公司无息退还押金。
2011年7月30日，亿利来公司与陈汉光签订一份《协议书》，约定以下内容：亿利来公司将前述厂房及宿舍转租给陈汉光，陈汉光一次性向亿利来公司支付转让费170，000元；2011年8月1日之前的因租赁物业产生的费用由亿利来公司承担，此后的费用由陈汉光承担；亿利来公司已向万丰村委缴交押金116，000元，并向物业分租人收取押金150，700元，陈汉光可从转让费中扣取押金差额34，700元，合同期满后，村委的押金由陈汉光收取，并负责退回分租人的押金；亿利来公司必须于2011年8月15日前搬离。该协议书由马毅代表亿利来公司签署，并加盖了亿利来公司的公章。
2011年8月6日，亿利来公司又与陈汉光签订了一份《合同补充协议》，约定如下内容：亿利来公司负责将其与万丰村委（即万丰公司）签订的租赁合同的承租方更改为陈汉光并协助办理其他相关的手续；若亿利来公司单方毁约，需赔偿陈汉光合同总金额的双倍款项，并无条件退回转让金，因毁约而产生的其他责任一概由亿利来公司负责；若陈汉光毁约，亿利来公司有权不退回转让金，因此而产生的其他责任一律由陈汉光负责。该协议由黎丽代表亿利来公司签署，并加盖了亿利来公司的公章。
2011年8月8日，亿利来公司向陈汉光出具一份收据，确认收取了转让费135，300元。该收据由黎丽代表亿利来公司签署，并加盖了亿利来公司的公章。
此后，陈汉光取得了亿利来公司与万丰公司的《续约合同书》原件，以及亿利来公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件。
2011年11月11日，梁先政向万丰公司出具了一份《严正声明》，反对万丰公司与陈汉光签订租赁合同，万丰公司对该份证据真实性不予认可，称未收到过。
陈汉光主张其向涉案厂房保安人员罗欢光、陈善章支付了2011年8月1日至同年10月9日的工资共计7，763元，并提交了一份“工资明细”为证，亿利来公司、梁先政、马山、马毅对此予以认可，原审法院予以采信。
陈汉光主张其向万丰公司缴纳了2011年7月份的租金61，805元，并提交了由万丰公司出具的收款收据及发票为证，亿利来公司、梁先政、马山、马毅对前述证据的真实性没有异议，但主张缴纳人为亿利来公司。原审法院对前述证据的真实性予以采信，由于陈汉光持有收款收据及发票原件，在亿利来公司、梁先政、马山、马毅未能提交相反证据的情况下，原审法院对陈汉光的主张予以采信。亿利来公司、梁先政、马山、马毅主张其向万丰公司缴纳了2011年8、9月份的租金共计123，610元，同样提交了由万丰公司出具的收款收据及发票为证，基于相同的理由，原审法院对亿利来公司、梁先政、马山、马毅的主张亦予以采信。
亿利来公司、梁先政、马山、马毅主张黎丽与陈汉光在签订协议之前已经认识，关系密切，具备私自勾结签订协议损害亿利来公司、梁先政、马山、马毅利益的动机，并提交了证人傅鑫海关于曾见到黎丽在2011年2至同年5月期间驾驶陈汉光所有的车牌号为粤B1H4**的小汽车的书面证言，以及深圳市丽的光电工艺制品有限公司登记资料，该资料显示陈汉光为该公司的法定代表人、黎丽为该公司的监事。经查，亿利来公司、梁先政、马山、马毅在法定期限内未申请证人傅鑫海出庭作证，原审法院无从核实其证言的真实性；黎丽担任深圳市丽的光电工艺制品有限公司的监事是在陈汉光与亿利来公司签订转租协议之后，故原审法院对亿利来公司、梁先政、马山、马毅的主张不予采信。
亿利来公司、梁先政、马山、马毅向原审法院提交了数份收费通知单及收据，以证明黎丽以亿利来公司的名义向物业分租人收取了2011年8、9月份的租金、水电费共290，200元，并交予陈汉光。陈汉光认可收到其中的261，560元，多余部分共计28，640元不予认可。鉴于收据并无陈汉光签字，不足以证明陈汉光收取上述款项，故原审法院仅对陈汉光认可的261，560元予以确认。
黎丽在原审中向原审法院提交了联络信息、证明、录音、工资表、支出清单、短信息等数份证据，由于黎丽未提供证据原件，无从核实上述证据的真实性，且亿利来公司、梁先政、马山、马毅对证据真实性不予确认，故原审法院对上述证据不予采信。
原审法院应亿利来公司、梁先政、马山、马毅的申请，向深圳市公安局万丰派出所调取了马毅、马山、陈汉光、黎丽等人在接受公安机关调查时所作的笔录。综合上述笔录中的内容，并与当事人在庭审中的陈述相印证，原审法院确认以下事实：
1、马毅、黎丽均主张马毅是亿利来公司的实际负责人；
2、黎丽是亿利来公司的职员，负责收租、交租等事务，并保管公司的公章；
3、陈汉光签订转租协议后，将约定的转让费170，000元扣掉押金差额之后剩余的135，300元交给了黎丽，黎丽在代公司支付了工人工资、租金、水电费等费用后，将剩余的约4万元（47，703元，马毅陈述为39，700元）交给了马毅；
4、2011年8月之后，黎丽协助陈汉光向物业分租人收取了2011年8、9月份的租金、水电费等共计261，560元，并将该款交予陈汉光，陈汉光又返回部分款项给黎丽，要求其代为缴纳2011年7月份租金给万丰公司，黎丽已经缴纳；
5、由于亿利来公司、梁先政、马山、马毅的反对，陈汉光未向万丰公司缴纳2011年8、9月份的租金，并且于2011年10月份起未再向物业分租人收取租金；
6、亿利来公司收租、交租的习惯做法为：向物业分租人收取本月的租金，然后向万丰公司缴纳上月份的租金，赚取中间的差额。
另查，涉案厂房及宿舍无相关产权证明、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。经原审法院释明后，陈汉光表示即使原审法院对合同效力的认定与陈汉光主张的不一致亦无需变更诉讼请求。
再查，亿利来公司于2008年6月15日被深圳市工商行政管理部门依法吊销营业执照，《续约合同书》、《协议书》、《合同补充协议》均在其执照被吊销后签订。
陈汉光原审的诉讼请求为：一、陈汉光与亿利来公司之间于2011年7月30日所签订的协议书和合同补充协议有效；二、亿利来公司、梁先政、马山、马毅承担违约金340，000元；三、亿利来公司、梁先政、马山、马毅退还转让金135，300元，并承担因亿利来公司违约行为造成陈汉光的经济损失111，000元；四、亿利来公司、梁先政、马山、马毅承担本案的全部诉讼费用。
亿利来公司、梁先政、马山、马毅反诉请求：一、协议书和合同补充协议无效；二、陈汉光及黎丽返还亿利来公司与万丰公司签订的续约合同书原件；三、陈汉光及黎丽返还金额为116，000元的押金条；四、陈汉光及黎丽返还亿利来公司转租给其他客户的合同原件；五、陈汉光及黎丽返还已收取的租金及水电费261，560元；六、陈汉光及黎丽承担本案全部诉讼费用。在原审庭审中，亿利来公司、梁先政、马山、马毅将第五项诉讼请求金额变更为290，200元。
原审法院认为，马毅、黎丽是亿利来公司的员工，并且持有公司公章，其在合同上签字并加盖公章的行为应属于履行职务的行为，陈汉光作为相对人，也有理由相信他们的行为是代表公司的行为，亿利来公司、梁先政、马山、马毅没有证据能够证实马毅、黎丽与陈汉光存在相互串通、损害公司利益的情形，也不能证明受到欺诈或者胁迫，故原审法院认为涉案合同是双方当事人的真实意思表示，马毅及黎丽的经营活动的民事责任应由亿利来公司承担。
但是，根据原审法院查明的事实，涉案房产没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的相关规定，陈汉光、亿利来公司于2011年7月30日签订的《协议书》及于2011年8月6日签订的《合同补充协议》违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。
根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，亿利来公司作为承租者及转租方，未审核涉案房屋产权情况，并在其营业执照被吊销后仍从事除清算外的经营活动，具有主要过错；而陈汉光在签订合同时亦未尽其应有注意义务，未审核亿利来公司及涉案房屋相关情况，对于该合同无效，亦有一定过错。关于财产的返还，陈汉光应当将基于无效合同取得的涉案房产、亿利来公司与万丰公司的《续约合同书》原件、金额为116，000元的押金条、亿利来公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件以及收取的分租客户2011年8、9月的租金及水电费261，560元返还给亿利来公司；亿利来公司应当将陈汉光缴纳的转让金135，300元向陈汉光返还，而陈汉光因承租涉案房产而支出的费用为亿利来公司所受之财产利益，亦应当向陈汉光返还。根据原审法院查明的事实，陈汉光有证据证实的支出费用为其向万丰公司缴纳的2011年7月的租金61，805元及向保安罗欢光、陈善章支付的工资共7，763元，其他支出因陈汉光证据不足，且亿利来公司、梁先政、马山、马毅未予认可，原审法院不予采信。关于损失的赔偿，虽对于合同无效亿利来公司具有主要过错，但陈汉光应对其主张的损失111，000元进行举证，由于陈汉光未能举证证实其损失的存在，故对其主张的损失，原审法院不予支持。
由于合同无效，相应的违约金的约定亦属无效，故陈汉光要求亿利来公司、梁先政、马山、马毅支付违约金的请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、陈汉光和亿利来公司于2011年7月30日签订的《协议书》及于2011年8月6日签订的《合同补充协议》无效；
二、陈汉光于判决生效之日起三日内向亿利来公司返还该公司与万丰公司签订的《续约合同书》原件、万丰公司出具的金额为116，000元的押金条及亿利来公司将宝安区沙井街道万丰某某工业区第76、77栋厂房和第78栋宿舍分租给其他客户的合同原件；
三、亿利来公司于判决生效之日起三日内向陈汉光返还转让金135，300元及费用支出69，568元；
四、陈汉光于判决生效之日起三日内向亿利来公司返还陈汉光收取的2011年8月及同年9月费用261，560元；
五、驳回陈汉光的其他诉讼请求；六、驳回亿利来公司、梁先政、马山、马毅的其他反诉请求。
本诉案件受理费9，663元、财产保全费2，520元，共计12，183元，由陈汉光承担9，372元，亿利来公司承担2，811元；反诉案件受理费2，600元，由陈汉光承担1，720元，亿利来公司、梁先政、马山、马毅承担880元。
陈汉光不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、认定陈汉光与亿利来公司在2011年7月30日所签订的协议书和合同补充协议有效；2、亿利来公司承担违约金340000元；3、亿利来公司退还转让金135300元，及违约行为造成陈汉光所遭受经济损失lll000元，合计586300元；4、梁先政、马山、马毅对亿利来公司承担连带民事责任；5、亿利来公司、梁先政、马山、马毅承担本案的全部诉讼费用；6、驳回亿利来公司、梁先政、马山、马毅在一审的反诉请求。上诉的事实与理由如下：一、原审判决认定的事实错误：1、原审认定陈汉光在承租期间的费用是69568元，这完全是错误的认定。在一审期间，陈汉光提交的证据证实费用有如下十项：（1）支付2011年7月份的电费47125元；（2）支付2011年8月份电费49312元；（3）支付2011年7月份租金61805元；（4）支付201l年5月份自来水费160元；（5）支付原亿利来保安8月至9月份工资7763元；（6）支付丽的公司保安工资7500元；（7）支付园区安排的经理工资l0500元；（8）支付园区水电维修4200元；（9）支付园区化粪池维修5000元；（10）园区200KVA变压器维修48500元，陈汉光的实际费用合计为241865元。2、原审认定陈汉光所承租的房屋没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证，由此认定合同无效。陈汉光提交了深圳市历史遗留违法违规建筑登记表，该房屋在2009年进行了登记，且2014年深圳市人民政府已经出具政策认可该房地产的合法性，其合法性正在处理之中。二、原审判决没有通知应该到庭的当事人。因为，陈汉光和亿利来公司所争议的租金是实际承租人交付给陈汉光的。如果按无效合同处理，陈汉光和亿利来公司及实际承租人均应参于诉讼。如果认定承租合同无效，双方返还也只能返还到承租人，由房屋所有人向承租人收取房屋占用费。三、原审判决适用法律错误。1、原审认定陈汉光与亿利来公司的合同无效，而未认定亿利来公司与万丰公司所签订的合同。2、亿利来公司的公司营业执照早已被行政机关吊销营业执照，该公司依法只能从事清算事务，不得从事经营活动，原审应对亿利来公司的非法经营予以制裁。3、如果合同无效，那么，陈汉光履行合同时对该物业进行的维修，对变压器进行维修的款项，应由亿利来公司或房屋的所有人承担和赔偿陈汉光由此而造成的损失。4、既然认定涉案房屋因无房地产证和规划许可证，所以租赁合同无效，那么，亿利来公司与万丰公司所签订的合同也是无效合同，法院在判决时应该一并认定无效。陈汉光在二审调查中补充：陈汉光在实际经营两个月时间里，收回的房租是有差额的，这个差额应该归陈汉光，因为是陈汉光实际在经营。亿利来公司亿利来公司2008年被吊销营业执照，没有经营资格，没有经营的权利，原审判令陈汉光收回来的款项全部给亿利来公司错误。
亿利来公司、梁先政、马山、马毅答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2、一审认定陈汉光承担费用69568元正确。亿利来公司从未将事情交给陈汉光处理，这个期间所谓的支出费用（化粪池、维修等）都存在票据虚假。3、实际承租人也不是本案必要参加人员，实际承租人和亿利来公司签订的合同是另外的法律关系。4、陈汉光称8、9月份在经营，该主张与事实不符。亿利来公司从未将经营权交给陈汉光，陈汉光收取的租金均是由亿利来公司的名义向实际承租人收取，亿利来公司的法定代表人梁先政发现这个事实后，认为是陈汉光与黎丽串通，因此出具声明否认陈汉光与亿利来公司签订的协议书。万丰公司从未认可是陈汉光在经营，所以陈汉光认为8、9月份是其实际经营与事实不符。5、关于合同无效的问题，根据司法解释与本案的案情，签订诉争的协议书是串通、恶意损害亿利来公司的行为，因此陈汉光和亿利来公司签订的协议都应当认定无效。
万丰公司答辩称，坚持一审答辩意见。
原审反诉被告黎丽未作答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案房产并未办理房地产证，亦未履行合法报建手续，陈汉光与亿利来公司于2011年7月30日签订的《协议书》及2011年8月6日签订的《合同补充协议》因标的指向为违法建筑，所转让标的为非法权利，违反法律法规的强制性规定，为无效合同。
合同无效，因合同取得的财产应当予以返还。陈汉光应将涉案房产、亿利来公司与万丰公司的《续约合同书》原件、金额为116000元的押金条、亿利来公司将涉案房屋转租给其他客户的合同原件以及收取的分租客户2011年8、9月的租金及水电费261，560元返还给亿利来公司；亿利来公司应当将陈汉光缴纳的转让金135300元返还陈汉光。陈汉光主张因涉案房产支出费用241865元，但陈汉光在原审并未就此提出诉讼请求，本案本应对此不予处理，但原审判令亿利来公司向陈汉光支付其中两项费用，即向万丰公司缴纳的2011年7月的租金61，805元及向保安罗欢光、陈善章支付的工资共7，763元，亿利来公司并未提出上诉，系其对自身权利的处分，故本院对该两项费用的处理予以维持。至于其他费用的主张，陈汉光可另循法律途径解决。
陈汉光在原审诉请共计111000元的各项损失，但并未举证证明所列损失的实际发生，原审对该项诉请不予支持正确，本院予以维持。
至于亿利来公司与万丰公司之间租赁关系、亿利来公司与他人之间转租关系，属另外的法律关系，非本案审理范围，陈汉光主张应追加转租客户作为本案当事人，并对上述租赁关系的效力予以认定，于法于理无据，本院予以驳回。
亿利来公司在营业执照被吊销后仍从事经营活动，违反了《中华人民共和国公司法》的相关规定。但依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十八条的规定，有限责任公司的股东、实际控制人仅在因未在法定期限内成立清算组进行清算，导致公司财产贬值、流失、毁损或者灭失的情形下，在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任。陈汉光并未举证证明本案中存在此等情形，故对其要求梁先政、马山、马毅对亿利来公司债务承担连带责任的请求，本院不予支持。
综上，陈汉光的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，对其上诉请求本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9663元，由陈汉光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱裕华
代理审判员 蔡妍婷
代理审判员 唐 毅
二〇一五年五月二十日
书 记 员 邹俊辉