安徽省铜陵市狮子山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民二初字第00034号
原告：铜陵市建设投资控股有限责任公司。
法定代表人：叶根林，该公司总经理。
委托代理人：叶齐，安徽景旺律师事务所律师。
委托代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所实习律师。
被告：铜陵市鸿旭矿业有限公司。
法定代表人：卢仁杰，该公司执行董事兼总经理。
原告铜陵市建设投资控股有限责任公司（以下简称建投公司）诉被告铜陵市鸿旭矿业有限公司（以下简称鸿旭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理。依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。2014年2月9日至2014年4月10日为公告期间，不计入审限。原告建投公司的委托代理人余鲲到庭参加诉讼，被告鸿旭公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建投公司诉称：2011年1月11日，铜陵某某植物园有限公司（以下简称某某公司）与鸿旭公司签订《花鸟市场网点租赁协议书》一份，约定：某某公司将铜陵市狮子山区东郊办花鸟市场（以下简称华鸟市场）2号楼7、8、9号网点房出租给鸿旭公司，期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止；年租金12240元，租金每半年支付一次，实行先付后租，水电费自理。协议书同时约定：如鸿旭公司逾期支付租金，则应向某某公司支付违约金3060元。协议书签订后，某某公司即将协议约定的房屋交付给鸿旭公司使用，鸿旭公司依据协议书约定，支付了2011年12月31日以前的房屋租金。2011年12月29日，为贯彻铜陵市委办公室（以下简称市委办）《关于做好市直党政机关全额拨款事业单位经营性资产规范管理有关工作的通知》精神，在铜陵市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）的鉴证下，某某公司与建投公司签订《植物园花鸟市场经营权移交及委托管理协议书》一份，约定：市住建委将其委托某某公司经营管理的花鸟市场房屋（含鸿旭公司承租的房屋）经营管理权移交给建投公司。后建投公司以所有权与管理权人身份，向鸿旭公司主张权利，但鸿旭公司未能向建投公司支付房屋占有使用费，所租房屋亦未能返还与建投公司。请求判令鸿旭公司：一、结清水电费用，将花鸟市场2楼7、8、9号网点房返还给建投公司。庭审中，建投公司放弃要求鸿旭公司结清水电费用的诉讼请求；二、支付房屋租金24480元；三、支付违约金3060元；四、承担本案诉讼费。
鸿旭公司未作答辩。
经审理查明：花鸟市场位于铜陵市铜都大道北段西侧XXXX号，有房屋两栋，分北楼和南楼，房地产权利人登记为建投公司，原由市住建委经营管理，市住建委又将花鸟市场委托某某公司经营管理，期间，某某公司将其中的部分房屋出租给鸿旭公司经营，双方于2011年1月11日正式签订《花鸟市场网点租赁协议书》一份，约定：某某公司（出租方、甲方）将花鸟市场2楼7、8、9号网点（面积77.1㎡）出租给鸿旭公司（承租方、乙方）作为办公用房，租赁期限1年，从2011年1月1日起至2011年12月31日止；租金每间每月340元，年租金12240元；租赁期内，租金应以预付方式支付，于2011年1月11日支付首期6个月的租金，以后租金每半年预付一次，乙方应提前10日向甲方预付下一个半年的租金，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的5%支付滞纳金。租赁期满，甲方有权收回该网点，乙方应如期返还，乙方需要继续承租该网点的，应于租赁期限届满前2个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整；自租赁期满或租赁合同解除之日起，承租人应在五个工作日内返还承租房屋；协议书同时约定：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付3个月租金的违约金：……乙方逾期不支付租金超过30日的。协议书对其他事项亦作了明确约定。协议书签订后，某某公司依据协议书约定，将上述网点房交付给鸿旭公司使用，鸿旭公司依约向某某公司支付了2011年1月1日至2011年12月31日期间的房屋租金12240元。2011年2月25日，市委办下发通知，载明：为认真贯彻落实市委、市政府2010年12月21日关于研究市建投公司规范管理有关问题的专题会议纪要精神，切实做好市直党政机关和全额拨款事业单位经营性资产规范经营管理有关工作，特制定本通知；市直党政机关和全额拨款事业单位对外经营（含出租、出借）的资产，自2011年1月1日起交由建投公司统一管理、统一经营，产权全部归建投公司，经营收入由建投公司统一收取，纳入市财政预算管理。通知下发后，在市住建委的鉴证下，建投公司与某某公司就花鸟市场经营权移交及委托管理事宜，于2011年12月29日签订《植物园花鸟市场经营权移交及委托管理协议书》一份，约定：花鸟市场由甲方（建投公司）投资建设，房地产产权属甲方所有，原由市住建委委托乙方（某某公司）负责经营管理，房屋整体坐落于铜陵市铜都大道北段西侧XXXX号；依据市委办《关于做好市直党政机关和全额拨款事业单位经营性资产规范经营管理有关工作的通知》精神，市住建委决定将上述全部房地产经营权、管理权移交给甲方，乙方不再继续享有此处房地产的经营、管理权，原由乙方与各承租人签订的房屋出租合同的租金收入，由乙方收取至2011年12月31日，租金收入仍归乙方所有，从2012年1月1日起，原由乙方与各承租人签订的已到期的房屋出租合同，由甲方负责对外经营和签订出租合同，租金收入全部归甲方所有。协议书同时约定：甲方将花鸟市场的房地产委托给乙方统一管理，乙方按甲方提供的租金数额和缴纳期限，及时向承租户收取租金，收取后的房屋租金应足额及时缴纳至甲方指定账户；委托管理期限为1年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止，以后年度的物业管理由甲乙双方协商续签；管理费每年15000元，每半年支付一次；甲方授权乙方代为收取房屋租金，代为收取物业管理费，甲方享有收益权。协议书对其他事项亦进行了明确约定。某某公司与鸿旭公司签订的《花鸟市场网点租赁协议书》约定的租赁期限届满后，鸿旭公司未与建投公司重新签订租赁合同，也未向建投公司或某某公司继续交纳房屋租金，承租房屋亦未能返还。
上述事实，有建投公司提供的《花鸟市场网点租赁协议书》、市委办（2011）14号通知、《植物园花鸟市场经营权移交及委托管理协议书》、铜房2010字第XXXXXX、XXXXXX号房地产权证、私营企业基本注册信息查询单、现场照片等证据证明，上述证据经庭审举证、认证，并结合当事人陈述予以认定。
本院认为：某某公司依法取得了花鸟市场的经营管理权后，将部分房屋出租给鸿旭公司经营，双方签订了《花鸟市场网点租赁协议书》，该协议书系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中，市住建委虽于2011年1月1日将花鸟市场的经营管理权移交给了产权人建投公司，但经营管理权的移交，对某某公司与鸿旭公司签订的协议书效力并无影响，协议书对花鸟市场的产权人及经营管理权的受让人建投公司仍具有约束力，建投公司应继续履行原出租人的义务，并享有原出租人的权利。某某公司与鸿旭公司签订的协议书约定的租赁期限届满后，鸿旭公司虽未与建投公司重新签订书面的租赁合同，但鸿旭公司仍继续使用租赁房屋，建投公司亦未提出异议，某某公司与鸿旭公司签订的协议书继续有效，但租赁期限为不定期，协议书关于租金标准、支付时间及违约责任等约定，对建投公司与鸿旭公司仍具有约束力，建投公司作为不定期租赁合同的出租人，可以随时主张权利，其要求鸿旭公司返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；从某某公司与鸿旭公司签订的协议书看，房屋租金应于每半年提前支付一次，但从本案查明的事实看，鸿旭公司至今未能支付2012年1月1日至2013年12月31日期间的房屋租金，其行为已构成违约，鸿旭公司除依法应继续履行付款义务外，还应当依据协议书约定，承担因逾期付款而产生的违约责任。建投公司要求鸿旭公司支付房屋租金及违约金符合法律规定，其主张的租金数额及违约金标准符合合同约定，对其诉讼请求，本院亦予以支持。建投公司放弃要求鸿旭公司结清水电费用不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告铜陵市鸿旭矿业有限公司于本判决生效之日起十日内，将铜陵市铜都大道北段西侧XXXX号（铜陵市花鸟市场）2楼7、8、9号网点房返还给原告铜陵市建设投资控股有限责任公司；
二、被告铜陵市鸿旭矿业有限公司支付原告铜陵市建设投资控股有限责任公司房屋租金24480元，逾期付款违约金3060元，合计27540元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费489元，由被告铜陵市鸿旭矿业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审 判 长 孙国兵
代理审判员 丁爱平
人民陪审员 伍海燕
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 张雪琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条--当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条--租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条--
承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条--租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十二条--
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条--租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条--民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百四十四条--被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。