山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0281民初5574号原告张国，男，汉族，住山东省胶州市.被告青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市。法定代表人利沛稳，董事长职务。委托代理人周千，女，汉族，住山东省胶州市，系公司工作人员。委托代理人莫文战，男，汉族，住广东省东莞市，系公司工作人员。原告张国与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张国，被告联合利丰公司的委托代理人周千、莫文战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告违约金71638.3元（暂计算到2016年7月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称，其于2013年3月8日与被告联合利丰公司签订商品房预售合同一份，购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼1单元2层201户房屋一套，合同约定2013年9月30日前交付房屋并约定了违约金的计算方式。原告已将房款缴纳给被告，但被告至今没有交付房屋，故原告依法起诉，请求判如所请。被告联合利丰公司辩称，原告的诉讼请求已过诉讼时效，依据双方签订的商品房预售合同之约定，应于2013年9月30日之前交付房屋，届时未能交付即意味着原告明知自身权利受到损害，根据民法通则第一百三十五条之规定，原告应在两年之内即2015年10月1日前提起诉讼，故原告之诉求已过诉讼时效，依法应当予以驳回。另外，被告逾期交房是因市政配套设施不足等因素所致，属于难以预见、难以避免的不可抗力情形，依据民法通则第一百零七条规定及涉案商品房预售合同补充条款第九条第一项约定应予以免责。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张国向本院提交了如下证据材料：1、原被告于2013年3月8日签订的《青岛市商品房预售合同》一份，欲证明原告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区3号楼1单元2层201户房屋一套，房屋价款716383元，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，但原告至今未收房，被告应当按原告己支付的房价款日万分之一支付违约金。2、收款收据、中国工商银行股份有限公司胶州支行个人购房借款/担保合同、中国工商银行抵（质）押品凭证各一份，欲证明原告于2013年3月16日预交首付款216383元，剩余房款原告于2013年3月29日向银行贷款50万元，且银行己于2013年3月29日将剩余款项打在被告处的账户上，原告已经完成付款义务。被告对原告提交的证据材料质证意见如下：对证据的真实性均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：1、2010年11月8日胶州市规划局出具的胶规条字[2010]51号文件《关于204国道以东、文礼路以南、花园路以西以北地块规划设计条件》原件及复印件各一份，欲证明根据文件中第7条市政要求的规定，该地块内综合管线布局应与周边城市管网合理对接。2、情况说明复印件一份，欲证明截止到2015年4月份，半岛蓝湾项目1-13#楼、16-17#楼暂无市政配套管网，无法验收，影响正常交楼。3、胶州市三里河街道办事处与青岛恒源送变电工程有限公司建筑安装工程承包合同复印件一份，欲证明三里河变电站到2012年11月20日以后才完成高压线路迁移改造，影响了工程进度，超过了11个月。原告对被告提交的证据材料质证意见如下：对证据1，市政配套设施是被告与其他相关部门的协调工作，与原被告签订的商品房预售合同无关，不应当认定为不能按期交房的不可抗力的原因。对证据2、3的真实性无法确认，该证据是复印件，开发商多次口头承诺要交接房屋并且支付违约金，但至今无法交接。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：鉴于被告对于原告提交的证据及原告对被告提交的证据1的真实性未表示异议，本院对该证据形式上的真实性予以确认，但对于该些证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告2013年3月8日签订编号为201300029579的商品房预售合同一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区3号楼1单元2层201户房屋一套，房屋价款716383元。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前将该房屋交付给原告，交付条件为房屋已竣工验收且原告按约履行付清全部房款等其他合同义务，被告如未在约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之1计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2013年3月16日预交首付款216383元，剩余房款原告于2013年3月29日向银行贷款50万元，且银行己于2013年3月29日将剩余款项打在被告处的账户上，原告已经按照合同约定完成付款义务。涉案房屋被告至今未交付原告。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。合同签订后，原告已经按照合同约定付清全部购房款，被告逾期交付的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付的违约责任。原告主张被告支付自2013年10月1日至2016年7月1日期间合计1004天的逾期交房违约金，以716383元为基数按日万分之1计算，合计71924.8元，原告仅主张71638.3元，本院予以支持。关于被告提出的原告主张的违约金超出诉讼时效的抗辩主张，其观点如下：1、其与原告的关系属于债权关系，并非物上请求权或侵权行为，一方违约处于持续状态不能导致诉讼时效中断或延长；2、原告明知合同约定的交付时间为2013年9月30日，诉讼时效应当自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算两年，不能人为的延长或否定这一时间；3、诉讼时效制度的意义在于敦促权利人及时行使权利，维护确定化的社会关系，提高权利的使用效率；4、基于合同关系即债权关系一方当事人的违约行为持续或不持续的情形来计算诉讼时效的起算时间于法无据；5、被告延期交房的行为属于违约行为并非侵权行为，即使违约行为处于持续状态，也不能适用侵权行为诉讼时效的计算规则，原告未在诉讼时效内提出权利主张应当依据相关法律规定予以驳回。本院认为，被告逾期交房的违约行为至开庭结束之日仍持续存在，若从逾期交房之日计算时效期间，则在违约行为尚未终止时，诉讼时效期间已届满，产生的后果是违约方继续违约，而守约方已丧失追索违约金的胜诉权，显然对守约方是极不公平的。如若因商品房逾期交房而主张违约金的诉讼时效自被告认为的“知道或应当知道权利被侵害之日即合同约定交房之日起开始计算两年”，则购房者需要自合同约定交房日开始每隔两年就向法院主张一次逾期交房违约金，从立案、审理到判决、执行，不仅给当事人增添讼累加重负担，对司法资源也是一种极大的浪费。涉案商品房预售合同签订后，原告依约付清房款，按时交房是被告应当履行的合同义务，超过约定的交房期限未交房即构成违约，原告有权请求被告支付违约金，而合同对逾期交房违约金的支付时间没有约定，故该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人即原告随时均可主张，只有债务人即被告明确表示不支付违约金时，才能认定原告“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，此时诉讼时效才可开始起算。故原告主张的逾期交房违约金不存在超过诉讼时效的问题，对被告该抗辩主张，本院不予采纳。被告还辩称原告主张的逾期交房违约金应当仅支持从起诉之日往前推两年内的违约金数额，该抗辩意见与前述抗辩意见相互矛盾，本院亦不予采纳，理由亦如前所述。关于被告抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张国逾期交房违约金71638.3元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1591元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一六年九月二十日书记员  冷 甜