北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初第1961号
原告北京图澜物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街17号院9号楼1层。
法定代表人张静宁，董事长。
委托代理人袁云先，广西志明律师事务所律师。
被告张雪芹，女，1964年8月11日出生。
原告北京图澜物业管理有限公司（以下简称图澜物业公司）诉被告张雪芹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告图澜物业公司之委托代理人袁云先、被告张雪芹均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告图澜物业公司诉称，原告为被告居住的北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋（建筑面积为63.69平方米）提供物业服务。双方签订了《物业委托管理合同》，在合同中约定了双方的权利义务以及物业管理费的交纳方式。原告依约对小区进行物业管理，提供物业服务，但被告没有按时交纳2013年3月16日至2016年3月15日的物业费、生活垃圾消纳费、公共区域照明费（物业费为每建筑平米每月1.68元，保安保洁费每月每户9.5元，生活垃圾费每年30元，公共区域照明费每年177.60元）。故原告起诉至法院请求被告张雪芹向原告支付2013年3月16日至2016年3月15日的物业费、生活垃圾费、公共区域照明费共计4816.77元。
被告张雪芹辩称，北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋的产权人系我本人，认可原告为我方提供了物业服务，我确系没有交纳原告所述期间的物业费、生活垃圾费、公共区域照明费。之所以没有交纳是因为原告有许多物业服务不到位的地方，具体如下：楼道内物业贴纸条骂人；道路没人管，楼下地面到处是坑，下雨下雪路滑没法走，刮风天楼下到处是塑料袋，烂纸、垃圾满天飞；社区医院附近常年没人清扫，下大雪都没人管，厚厚的冰一周都不化；小区消防控制系统常年锁门、黑灯，没有中控员，没有保安，发小广告的随意进入楼内，大门和楼内乱贴宣传品常年没人清理；小区根本没有绿化，唯一的一块空地杂草丛生，垃圾满地；消防没有人管，没有消防训练；楼下的装修垃圾好几个月都没人清理，楼下就是一个垃圾场；电梯停运半年多才修好，三部电梯只开一部，高峰时也只开两部，有一部电梯常年不开，物业称是消防梯，有五次出现了没有电梯运行的情况，还有两次电梯发生了故障，被关在了里面，本楼18层，电梯的运行对老人出行很重要，全楼一共252户，但是只开一部电梯；小区根本不是封闭管理，一个保安都没有，时常有业主被盗；物业没有账务公开，与合同约定不符；物业未提供质价相符的管理服务，楼下2辆收废品的大货车无照经营，常年停留在这里，噪音非常大，夜里经常被吵醒，严重影响了业主的休息，环境脏乱差，50多名业主找过物业、街道办事处，问题一直得不到解决，业主很不理解，直到2015年下半年开发商用地，这2辆大货车才走；大门口结冰没人管，一天有好几个人在门口摔倒；每年应当至少一次征询业主对物业的意见，满意度应在80%以上，但是物业从来没有征询业主的意见。综上，不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，被告张雪芹系北京市西城区××街××号院××号楼××号房屋的产权人，该房屋建筑面积为63.69平方米。2010年3月16日，原、被告签订《物业委托管理合同》，约定原告图澜物业公司为被告张雪芹居住涉案房屋所在小区提供物业服务，合同有效期为自合同签字之日至本社区物业管理委员会成立之日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1.68元。保安、保洁、费用统收服务等费用每户每月收取9.5元。
《物业委托管理合同》第五条物业管理服务标准约定：……3、房屋及共用设备的维修和管理：24小时受理住户报修，建立维修服务回访制度，有回访记录。房屋及设备小修和电梯、供水、供电设施管理应达到京房地修字【1998】第799号《房屋及其设备小修服务标准》。定期以及冬、雨季和天气异常时对房屋和公共设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修。对质量较差，易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查。每年年底或年初对上述项目进行全面检查，对完损程度作出评价，列出年度养护计划。检查和大、中、小修要有记录。4、保洁服务：居住区内道路、楼梯每天清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清理居住区内公共场所的废弃物；及时清扫积水和积雪；及时组织清理乱堆乱放物品、乱张贴的宣传品。5、公共秩序维护：做到小区主要出入口24小时有专人值守；维护小区内交通秩序；看管公共财物；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，做到有计划、有记录；小区发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。6、绿化管理：绿地无杂物、无侵占现象，基本无裸露土地；花草、树木修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害现场；树木基本无钉栓捆绑现象。7、消防管理：制定消防责任制，定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；消防设施设备完好，放置合理，定期巡视、检修。8、车辆管理：车辆应停放有序。收取车辆管理费的，有专人负责看管。有条件时，机动车停放应指定专用停车场，划定专用停车位；非机动车应存放在专用停车场内。
合同第九条双方的权利和义务中乙方的义务摘要如下：……2、全面履行物业管理合同，对产权人/使用人委托管理的房屋、设施及公共部位进行维护、修缮，承担本小区公共区域内的保安、防火、绿化、道路维护、清扫、保洁等工作……6、制定完善的设备保养、检修制度，及时维修，保证设备运行良好……8、小区实行封闭管理，设立安保人员24小时值班制度，防止意外事件发生……10、提供24小时电梯运行及维修服务。11、账务公开，每年向产权人/使用人公布管理费用收支使用情况，并按收费标准对所管理的公用部位、公用设施进行相应的维修、养护等服务……
北京图澜物业管理有限公司《物业管理服务收费标准》中约定：居民住宅按建筑面积每月每平方米1.68平方米。代收代缴费中，生活垃圾清运费为每户每年30元。公共照明电费按市物价局的有关规定收取。
庭审中，被告张雪芹提供如下证据证明原告物业服务不到位：1、照片1-2，证明消防中控室常年没人，原告不认可该份证据，认为中控室保安及消防人员在进行巡逻，巡逻时会锁门；2、照片3-9，证明小区乱停放车辆，无人管理，原告不认可该份证据，认为已经对小区业主进行训诫，但是没有人听取意见；3、照片10-16，证明楼下随意堆放建筑垃圾，无人清理，原告认为装修垃圾还没有来得及清理，但今后会对业主进行劝告；4、照片17，证明路面未进行修理，后来修理的人也不是物业的，原告认为这是小区开发商遗留下来的问题，小区没有封闭，是由于开发商的原因，有一部分道路属于白纸坊街道管辖，不是原告的责任；5、照片18-19，证明楼道内乱贴小广告，原告没有及时清理及管理，原告表示发现会及时进行处理；6、照片20，证明电梯超过了维修保养时间，但依旧未进行检修，原告不认可该份证据，原告认为电梯老化，但平时一有问题，就会马上修理，物业已经尽到了维修义务，每栋楼有三部电梯，其中客梯两部，货梯一部，平时都是只开客梯。电梯只开一部原因有两个，一是为了节约能源，二是因为电梯老化，所以平时都是两部交替作业，有时候其中一部不开，是因为坏了，在维修状态；7、照片21-22，证明大货车常年在小区收废品，在小区乱停乱放无人管理，原告认为乱停放车辆属于城管管理区域，原告无权管理；8、照片23-25，证明小区建筑垃圾迟迟没有清理，原告认为照片中的告示不能证明是原告张贴的，装修垃圾应由业主和装修公司负责清运，并非业主的生活垃圾，不应当由原告负责清理，且业主装修应在小区物业备案，装修完成之后业主应当让装修公司负责清理；9、照片26，证明电梯应当在四月份进行检修，但是现在仍未进行检修，现电梯已经坏了两部，原告认为到期后已经约了电梯公司进行维护，但现在还没有过来维修；10、录音，证明小区内路面结冰导致被告爱人受伤，但是物业迟迟未对路面结冰进行处理，录音亦证明了物业人员正在进行处理，路面结冰是因为业主屋内漏水造成的。
庭审中，原告亦提供证据证明其已经履行了物业服务义务。原告提供的证据有：2015年设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告；化粪池清运合同；原告单位员工劳务、劳动合同；电梯维保合同。对此，被告不认可2015年设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告，不认可原告单位员工劳务、劳动合同。被告认可化粪池清运合同。对于电梯维保合同，被告认为电梯只有一部可以使用。
经查，涉案小区至今尚未成立物业管理委员会。
上述事实，有双方提交的《物业委托管理合同》、《物业管理服务收费标准》、设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告、化粪池清运合同、原告单位员工劳务劳动合同、电梯维保合同、照片、录音及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为，原告图澜物业公司与被告张雪芹签订的《物业委托管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属合法有效。当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告图澜物业公司认为已经向被告张雪芹提供了符合标准的物业服务，并提供设备维修保养工作总结、设备维修合同及报告、化粪池清运合同、原告单位员工劳务劳动合同、电梯维保合同等证据材料作为证据。本院认定原告图澜物业公司已经就其主张履行了相应的举证责任。被告张雪芹不同意原告图澜物业公司的诉讼请求，认为原告存在许多物业服务不到位的地方，故被告张雪芹应当就其反驳所依据的事实提供相应的证据。被告张雪芹向本院提供了照片若干及录音作为证据。对此，本院分析如下：
关于被告张雪芹反驳认为消防中控室常年没人、小区乱停放车辆、楼下随意堆放建筑垃圾没有及时清理、楼道内乱贴小广告，被告张雪芹提供了相应照片加以证明，但是考虑到原告图澜物业公司提供物业服务的连续性及长期性，根据小区的实际状况，亦不可能随时进行小区清理，且被告张雪芹向本院提供的均是某一个时间点的图片，无法充足证明原告图澜物业公司在上述物业服务方面的瑕疵。故对于被告张雪芹的上述反驳理由，本院不予认可。
关于被告张雪芹反驳认为路面未进行修理、大货车常年在小区乱停乱放无人管理。经与双方核实，路面已经进行了修理，货车停放事情也已不存在，原告图澜物业公司也称上述事情本就不属于原告的管辖范围。现被告张雪芹既未能证明上述情况属于原告图澜物业公司的物业服务范围，亦未能证明原告在上述物业服务方面存在瑕疵，故对于被告张雪芹的上述反驳理由，本院不予采信。
关于被告张雪芹认为小区内路面结冰导致被告爱人受伤，但是物业迟迟未对路面结冰进行处理，被告张雪芹提供了录音作为证据。根据录音的内容，确实存在路面结冰，并造成被告家人受伤的情况，物业人员也正在进行处理，路面结冰的原因是业主屋内漏水造成的。本院认为，造成被告家人受伤主要原因是业主屋内漏水造成，被告如主张应属侵权纠纷，应另行主张。故对于被告张雪芹的该项抗辩理由，本院不予支持。
关于电梯，被告张雪芹认为电梯超过了维修保养时间，但依旧未进行检修，并提供了照片加以证明。原告不认可该份证据，认为电梯老化，出现问题会及时修理，电梯检验到期后已经约了电梯公司进行维护，但现在还没有过来维修。根据被告提供的照片显示，“安全检验合格”牌上注明“下次检验日期2013年09月26日”，被告拍摄的时间为2013年10月14日。可见，涉案小区的电梯确实存在未按时进行检验的事实。《国家质检总局特种设备局关于加强在用电梯工作制动器安全检查的通知》（质检特函[2015]37号）第四项强化监督检查和定期检验规定：特种设备检验机构要加强电梯定期检验工作，对工作制动器等重要部件，以及其他安全保护装置进行重点检验测试。对现场发现的问题要责令使用、维保单位尽快落实整改，严重事故隐患要依法封停电梯，违法违规行为要依法严肃查处。电梯检验属于原告图澜物业公司提供的物业服务范围，原告未按时进行电梯安全检验，违反了国家电梯安全检查的规定和《物业委托管理合同》的约定，亦容易造成安全隐患。故本院认为原告图澜物业公司未按时对电梯进行检验，应视为原告在该项物业服务存在瑕疵，被告张雪芹的该项抗辩理由成立。
另，庭审中，被告张雪芹陈述小区没有实行封闭管理，导致业主时常被盗。对此，原告称小区没有封闭，是由于开发商的原因，被告可以通过房屋买卖合同起诉开发商，与原告无关。本院认为，原、被告双方签订的《物业委托管理合同》第九条第8项约定：“小区实行封闭管理，设立安保人员24小时值班制度，防止意外事件发生”。该合同系双方的真实意思，合法有效，原告应当按照合同约定履行义务。虽然小区在交付时不是封闭的小区，但是《物业委托管理合同》约定了实行封闭管理，原告应当实施封闭管理，原告没有履行其相应的义务应属物业服务存在不足。被告张雪芹的该项抗辩理由，本院予以认可。
关于被告张雪芹答辩状中陈述的“楼道内物业贴纸条骂人；社区医院附近常年没人清扫，下大雪都没人管，厚厚的冰一周都不化；小区消防控制系统常年锁门、黑灯，没有中控员，没有保安，发小广告的随意进入楼内，大门和楼内乱贴宣传品常年每人清理；小区根本没有绿化，唯一的一块空地杂草丛生，垃圾满地；消防没有人管，没有消防训练；物业没有账务公开；每年应当至少一次征询业主对物业的意见，满意度应在80%以上，但是物业从来没有征询业主的意见”，被告并未就上述意见向本院提供相应证据加以证实，对于被告上述抗辩理由，本院不予认可。
对于原告图澜物业公司已经履行相应物业服务义务的部分，被告张雪芹应当向原告交纳该部分的物业费，对于原告物业服务存在瑕疵的部分，相应部分的物业费应当予以酌减，具体数额由本院酌定。对于生活垃圾消纳费和公共区域照明费因系原告代收代缴，故被告应当全额缴纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
本判决生效后七日内，被告张雪芹向原告北京图澜物业管理有限公司支付二〇一三年三月十六日至二〇一六年三月十五日的物业费三千七百七十四元六角、生活垃圾消纳费九十元、公共区域照明费五百三十二元八角，以上共计四千三百九十七元四角。
如果被告张雪芹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二十五元，由原告北京图澜物业管理有限公司负担十元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告张雪芹负担十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张必义
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 张润宇