宜昌市猇亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂猇亭民初字第00197号
原告陈斌。
委托代理人张海涛，湖北诚昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告湖北碧云天置业有限公司。住所地宜昌市猇亭区金猇路**号。
法定代表人陈红洁，该公司总经理。
委托代理人方云，湖北民基律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告陈斌与被告湖北碧云天置业有限公司（以下简称碧云天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后，依法由审判员徐圣勇适用简易程序进行审理。审理中，被告碧云天公司提出管辖权异议。管辖异议期间为2013年4月19日至2013年7月10日，本案依法中止审理。2013年7月10日，宜昌市中级人民法院就（2013）鄂猇亭民初字第00187号案管辖异议作出裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2013年8月6日、9月9日，本院依法公开开庭进行了审理。原告陈斌及其委托代理人张海涛，被告碧云天公司的委托代理人方云到庭参加诉讼。管辖异议期间，以及原、被告双方当事人申请庭外和解时间三个月，依法不计入审限。本案现已审理终结。
原告陈斌诉称：2009年12月13日，原告与被告碧云天公司签订《商品房买卖合同》，约定碧云天公司将位于猇亭区金猇路99号太森花园二期1单元4层4号房屋，以价格227978元出售给原告。合同签订后，原告向碧云天公司支付首付款47978元，后通过银行贷款支付余款18万元。碧云天公司按照合同约定于2010年12月28日向原告交付房屋，但该房屋所有权证到2012年7月12日才取得，国有土地使用权证到2012年8月15日才取得。原、被告未约定房屋权属证书的办理时间及违约责任，但被告逾期办理房屋权属登记时间达502天，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任。现诉至法院，请求判令被告碧云天公司向原告陈斌支付逾期办证违约金27105元。
被告碧云天公司辩称：1、合同中陈斌的签名与诉状中陈斌的签订不一致，无法确认原被告之间是否存在合同关系；即使合同关系成立，双方对被告是否全权代为办证未作约定，原告也未向被告交纳办证费用，被告没有义务为原告办证；被告在原告未委托的情况下为原告办了证，已履行了协助办证的义务。2、被告办证的过程中，猇亭房管部门正在搬家，此期间系统有些停顿，由此导致的办证迟延不能归责于被告。3、即使原告交纳了办证费，被告违约的起算时间也应从原告履行了相关义务、被告有义务协助办证的时间起算，不能从交房时间来推算。4、即使被告应承担违约责任，在确认被告具体违约责任时，也应以民法通则和合同法的规定确定原告的实际损失，最高法院关于逾期办证违约金确定的规定，只是可以参照的规范。
经审理查明：被告碧云天公司是房地产开发企业，以出让方式取得位于宜昌市金猇路99号土地的使用权，在土地上投资建设太森花园二期商品房，并对房屋进行预售。2009年12月1日，陈斌出具委托书，委托碧云天公司职员董玉华办理其在碧云天公司所购房屋的预告登记、预抵押登记、预告登记转为房屋所有权登记、预抵押登记转为房屋抵押登记等事宜，并领取相关证件。
2009年12月2日，原告陈斌与被告碧云天置业签订《商品房买卖合同》1份，约定：“碧云天公司将位于猇亭区金猇路99号太森花园二期1单元4层010404号房屋出售给陈斌，建筑面积116.93平方米，单价为每平方米1949.70元，房屋价款总金额为227987元；付款方式为陈斌于2009年12月2日交纳首付款47978元，余款18万元办理银行按揭贷款；交房期限为2010年12月28日前。”同时，双方当事人在合同中特别约定：“第四条出卖人（即被告碧云天公司）不再向买受人（即原告陈斌）收取该商品房价款外的费用，代收代办费用除外。代收代办费用是指房屋维修基金及办理《土地使用权证》、《房屋产权证》时应由买房人承担的费用。第十二条出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同附件五代收代办费用明细包括契税、印花税、维修基金、测绘费、交易手续费、产权登记费、土地登记费、工本费和天然气初装费等。出卖人代有关单位向买受人收取办证所需相关税费，并办理相关手续。上述费用由买受人在办理房屋交付使用时一次性交给出卖人。”在上述书面合同上，碧云天公司加盖本单位公章，其委托代理人李文敏与买受人陈斌签名。
合同签订之日即2010年12月2日，陈斌向碧云天公司支付购房首付款47978元，随后，陈斌以银行按揭方式向碧云天公司付清了购房款。2011年8月5日，陈斌向碧云天公司交纳了所购房屋办证所需各项政策性规费共计10037.93元，碧云天公司委托宜昌市恒佳物业管理有限公司收取。2012年12月28日，碧云天公司向陈斌交付房屋。
2011年11月23日，碧云天公司办理了太森花园二期商品房的房屋产权证明单（大产权证）。2012年3月26日，碧云天公司与陈斌共同向房屋登记部门提交了登记申请书。2012年7月12日，陈斌取得前述房屋的所有权证，登记号为宜市房权证猇亭区字第××号；2012年8月15日，陈斌取得前述房屋土地使用权证，登记号为宜市国用（2012）第190106009-5-15号。因办理房屋抵押贷款，上述权属证书即交存于房地产抵押登记部门，碧云天公司通知陈斌领取了权属证书复印件，并将办证过程中交纳税费等取得的正式票据交给了陈斌。
上述事实，有原告陈斌提交的商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票2张、交纳办证所需费用的收据1张，房屋所有权证复印件2份、国有土地使用权证复印件1份，本院调取的陈斌的办证委托书、房屋登记审批表、房屋产权证明单、恒佳公司现任经理阮晓政的证言，以及原告、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。以上证据已经庭审举证、质证，证据来源程序合法，所证内容客观真实，证据之间能够相互印证，本院予以确认。
本院认为：原告陈斌与被告碧云天公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应全面履行合同。原告陈斌基于房屋权属证书的取得而行使请求权，应符合双方当事人合同的约定和相关法律的规定。双方当事人约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书的，由出卖人承担全部责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用后，承购人应当及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，买受人应在自房屋交付使用之日起90日内即于2011年3月28日之前取得房屋权属证书，而原告陈斌于2012年8月15日取得诉争房屋权属证书；被告碧云天公司于2011年11月23日办理房屋产权证明单，属于“未在房屋交付使用后60日将所需要由其提供的办理房屋权属等级资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”的行为，致使买受人不能按期取得房屋权属证书，被告碧云天公司明显构成违约，应承担违约责任，双方当事人对房屋权属证书取得时间未作约定，则自2011年11月24日起，原告陈斌未取得房屋权属证书，不能归责于被告碧云天公司。2011年3月28日至2011年11月23日这一期间，因被告碧云天公司未及时办理大证的原因，造成前述商品房不能办理房地产权属证书，被告碧云天公司应承担违约责任。从查明的买受人履行义务的情况来看，陈斌交纳办证费用时间为2011年8月5日，只有陈斌交纳了办证费用之后，碧云天公司才能收取该费用为其办理权属证书，陈斌交纳办证费用迟延，应承担一定责任。故原、被告对2011年3月28日至2011年8月5日期间不能按期办理权属证书均有过错。自2011年8月6日至碧云天公司完成所售房屋初始登记止的期间，应当认定为由于出卖人的原因而导致买受人不能按期取得权属证书的违约时间，自2011年3月28日至2011年8月5日期间应当认定为原、被告双方原因导致买受人不能按期取得权属证书的违约时间。双方当事人未在合同中对逾期取得权属证书未作约定，损失数额难以确定，可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告碧云天公司应向原告陈斌支付违约金8635.96元［（227987元×6.06%×130%×131天÷365天÷2）＋（227987元×6.06%×130%×110天÷365天）］。原、被告关于违约责任承担的其它意见，本院不予采纳。关于被告碧云天公司提出的对本案民事诉状和原告授权委托书上原告签名进行笔迹鉴定的问题，因陈斌已当庭声明前述签名均系其本人所签，且声明中原告签名与前述签名一致，被告的鉴定申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告湖北碧云天置业有限公司向原告陈斌支付违约金8635.96元，限令自本判决生效之日起十日内履行。
二、驳回原告陈斌的其他诉讼请求。
案件受理费478元，减半收取239元，由原告陈斌负担163元，被告湖北碧云天置业有限公司负担76元。
如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 徐圣勇
二〇一三年十二月十日
书记员 谢 涟