宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬鄞民初字第2337号
原告（反诉被告）：宁波市鄞州兴达医药保健品厂（个人独资企业，组织机构代码为X1010226-2）。住所地：宁波市鄞州区古林镇俞家村。
代表人：俞社代，该厂厂长。
委托代理人：王津津，浙江和义观达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：霍清军，男，1983年6月16日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地绍兴市越城区，现住宁波市鄞州区。
委托代理人：郑冕芳，浙江甬正律师事务所律师。
原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂为与被告霍清军房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理，后因本案案情复杂，于2016年3月9日转为普通程序组成合议庭审理。审理中，被告在举证期限内提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理。本案于2016年1月7日、2016年5月6日公开开庭进行了审理，原告的代表人俞社代及其委托代理人王津津、被告霍清军及其委托代理人郑冕芳到庭参加诉讼，被告申请的证人卢某、陈某心出庭作证。审理期间，原、被告自行庭外和解一个月，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂起诉称：被告向原告承租古林镇俞家村南街487号店面房屋用于开办超市，租赁期限5年，从2014年11月1日起算，年租金260000元，一年一付，先付后用，次年租金提前一个月支付。双方于2014年10月30日签订合同后，原告将涉案房屋交付被告使用。由于被告未申领消防许可证，超市开业后不久便被查处，被告缩减经营面积后继续开业，其余房屋一直由被告占用。为协助被告领证，原告也托人帮忙，但终因房屋属性所限，无法办理消防许可证。2015年9月底，原告主动找被告商议第二年续租的事，并提出如果被告真的办不出许可证，原告同意被告提前解除合同，不算违约金，但被告既不表示要退租，也不表明要续租，期间原告多次找被告商谈，被告指责原告恶意欺诈，双方关系恶化。现原告无意再向被告出租房屋，被告也未按合同约定支付第二年租金，故请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告自判决解除之日起10日内腾空房屋；2、被告支付自2015年11月1日起至实际腾退之日止的租金及占用使用费（按年租金260000元计算）；3、被告赔偿违约金52000元。
被告霍清军答辩并反诉称：原、被告于2014年10月30日签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（原告）将位于宁波市鄞州区古林镇俞家村南街487号门面租赁给乙方（被告），总面积960平方米，甲方对出租房屋具有合法产权；乙方作为商业用途，同其营业执照核准内容；租赁期限从2014年11月1日起至2019年11月1日止，年租金为人民币260000元等。签订合同后，被告即向原告预付年房租260000元，租赁保证金25000元，原告也履行房屋交付义务。此后，被告对租赁房屋投入大量资金进行房屋装修及电气、电信和监控系统，约计255000元，2014年12月5日被告经营的“国辉康食品超市”正式开业。但2015年1月12日被告就收到宁波市公安消防支队鄞州区大队行政处罚决定书，以“国辉康食品超市”未经消防安全检查擅自营业为由予以查封，责令“国辉康食品超市”停产停业，为此导致房租损失95000元。后被告才知晓，原告隐瞒了涉案房屋少报多建存在约504.1平方米的违章建筑、工业用地未经有关机关同意变更为商业用地、涉案房屋未办理消防许可证等事实，致使被告超市开业仅37天即被查处，由此造成16000元货物积压、食品过期。无奈原告只得聘请律师主张权利，花去律师代理费25000元。上述损失是由于原告违约造成，原告应予赔偿。如原告坚持解除合同，被告要求原告按合同第十条进行赔偿，同时，涉案房屋中部分为违章建筑，被告认为合同部分无效，涉及合法产权房屋的部分合同有效，原告要求解除该部分合同缺乏依据，要求继续履行有效部分合同，无效部分合同所涉房屋被告会予以返还，且被告无需承担租金，被告已支付的租金按合法产权面积折算年租金，原告应返还多余的租金，并反诉请求判令：1、原告支付违约金52000元、返还保证金25000元；2、原告赔偿被告实际损失391000元。
原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂针对被告霍清军的反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据。1、在房屋租赁合同履行过程中，原告不存在违约，被告才是违约方，原告不需承担违约金。2、对于被告主张的损失，被告提交的证据大多数是其单方制作的发票，缺乏证明力，且被告在开办超市过程中的投资是属于正常的投资风险，投资是否获利的责任并不在原告。被告选址及开办超市时向有关部门办理审批手续，都是被告的义务，不应将该义务强加在原告身上，因此被告要求原告赔偿损失没有事实及法律依据。3、被告开办的超市被查封之后，被告并未采取措施减少相应的损失，相反一直占用涉案房屋，起诉后被告还将涉案房屋分割转租给案外人，转租部分的收益由被告收取。综上，要求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．土地证、房产证各1份（均系复印件），用以证明涉案房屋为原告所有，原告主体适格的事实。
2．房屋租赁合同、收条（复印件）各1份，用以证明原、被告之间房屋租赁合同合法有效，并对相应的权利义务进行约定，被告支付了一年租金的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．房屋租赁合同、收条各1份，用以证明原告隐瞒涉案房屋系工业用地、部分系违法建筑以及未办理消防安全许可证的事实，房屋租赁合同部分有效，被告已支付一年租金及押金共285000元的事实。
2．行政处罚决定书1份，用以证明因原告未经消防许可就将工业用地作商业用房出租给被告，导致被告开办的超市被责令停产停业、罚款50000元的事实。
3．收据6份、施工合同1份，用以证明被告对涉案房屋进行装修支出414820元的事实。
4．超市食品清单1份（打印件），用以证明由于原告隐瞒房屋性质等原因导致被告开办的超市被查处，造成食品积压过期损失16961.90元的事实。
5．律师费发票1份，用以证明被告为主张权利支出25000元律师费的事实。
6．证人卢某、陈某心的证言各1份，卢某陈述：被告是卢某以前超市的供应商，在原、被告洽谈房屋租赁事宜过程中，卢某曾陪被告去过一次，当时还有被告、被告弟弟、陈某心及原告公司的一位女性工作人员在涉案房屋路口的亭子里商谈，被告告知原告其租赁房屋用于开办超市，原告工作人员说涉案房屋以前也用于开办超市，对于房屋性质原告并未提及，签合同及付款过程均未看到。陈某心陈述：被告与陈某心系朋友关系，陈某心曾陪同被告与原告商谈租赁事宜，当时还有被告、被告弟弟、卢某、原告代表人、原告公司的一位女性工作人员在场在涉案房屋的二楼办公室商谈，双方对租金进行了协商，原告并未出示过房产权，之后被告付了定金并签了一份材料，但陈某心并没有看到签字内容。上述证人证言用以证明原告隐瞒房屋性质和违法建筑的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，从该份证据来看，涉案房屋性质为工业用地，且一楼有证面积不到960平方米，故原告出租的房屋有部分是违章建筑。本院对该证据的真实性予以确认，对于租赁物是否为合法建筑，将在说理部分具体阐述。对原告提供的证据2，被告对真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为部分租赁物不合法，原告隐瞒了工业用地的性质及未领取消防许可证的事实。本院对该证据的真实性予以确认，对于合同效力将在说理部分具体阐释。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，证明目的有异议，原告对涉案房屋拥有合法产权，办理消防许可证是被告的合同义务。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告对真实性无异议，关联性有异议，被处罚的对象是国辉康食品超市，并非被告，查处原因是该超市未经消防安全检查擅自营业，原告的房屋早已经过消防验收，该超市被处罚与原告无关。本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3，原告对真实性有异议，无法确定是否为超市装修支出。上述收款收据、施工合同均无相应的银行汇款凭证，无法核实上述款项的支付情况，本院不予确认。对被告提供的证据4，原告对真实性、关联性有异议，被告已经在2015年7月22日注销超市经营资格，其完全可以处理商品，故商品损失与原告无关。该证据系被告单方制作，商品实际情况无法核实，本院不予确认。对被告提供的证据5，原告认为与本案无关。该证据系原件，且被告聘请了律师出庭，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据6证人证言，原告认为从上述证人证言可以看出，原告仅告知被告涉案房屋此前用于开办超市，被告没有询问土地性质及消防许可证办理情况，原告不存在故意隐瞒。本院认为，从两位证人的证言来看，证人均无法确定其见证了原、被告签订合同的过程，而是参与了原、被告在签订合同前的一次协商，不能证明双方签订合同时原告未出示房屋产权证，被告的证明目的不成立。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
被告为开办超市向原告租赁房屋，双方初步商定租赁事宜后被告于2014年10月24日向原告支付租金260000元、押金25000元。原告收款后即与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于宁波市鄞州区古林镇俞家村南街487号门面租赁给被告，总面积960平方米，被告对出租的房屋具有合法产权；被告作商业用途，租赁期限自2014年11月1日至2019年11月1日，出租方于2014年11月1日交付被告，合同到期后，被告有10天宽限期以搬离；年租金260000元，一年一付，先付后用，第一期房租在合同签订当日付清，以后租金需提前一个月支付；被告需支付保证金及水电押金25000元，租赁到期，双方结算完毕后押金返还，租赁期间水、电、通讯、卫生等所有费用由被告承担；租赁期间因被告经营所发生的包括消防、安全、卫生、工商、法院诉讼等事项，全部由被告承担责任；被告未按约支付租金，且延期15天以上的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任，违约金以年租金的20%计，如还有其他实际损失发生的（包括但不限于财产、租金、其他主张权利的费用等），违约金仍需按实予以赔偿；合同落款时间为2014年10月30日。合同签订后，原告即将宁波市鄞州区古林镇俞家村南街487号一楼门面房交付给被告使用，被告接收房屋后进行了装修。2014年10月装修期间，被告口头向消防部门申请办理相关手续，被告知无法办理。此后，被告继续对涉案房屋进行装修，并于2014年12月5日开办宁波市鄞州古林国辉康食品超市。2015年1月12日，被告经营的宁波市鄞州古林国辉康食品超市被查处，宁波市公安消防支队鄞州区大队作出鄞公（消）行罚决字〔2015〕0003号行政处罚决定书，查明：位于宁波市鄞州区古林镇俞家村南街487号的宁波市鄞州古林国辉康食品超市未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定。该场所属于消防备案范围且建筑面积在200平方米以上的公众聚集场所，符合《浙江省消防行政处罚裁量标准（试行）》第二十一条规定的处罚情形，决定给予该超市责令停产停业，并处罚款30000元的处罚。被告收到该处罚决定书后将经营场地减少至200平方米以内继续经营超市，未向消防部门缴纳罚款并于2015年7月22日注销了宁波市鄞州古林国辉康食品超市。2015年11月，原告向被告催讨租金，被告认为其无需承担未经营超市部分房屋的租金，已支付的租金足以抵充下一年度租金，未另行支付租金，双方由此发生纠纷。
另查明：原告系位于宁波市鄞州区古林镇俞家村房产证号为鄞房权证古字第××号房屋的所有权人，设计用途为工业，该房产证项下房屋分为0120、0160、0201三幢，依次由北向南排列，0120幢分为二层，第一层面积为289.43平方米，0120幢与0160幢之间有一块空地，0160幢与0201幢相连，0160幢分为三层，第一层面积为87.55平方米，0201为一层，面积为213.93平方米。原告取得房产证后在0120幢与0160幢之间的空地上搭建钢棚，将0120幢与0160幢两幢房屋相连，其搭建的房屋未取得房产证或建设工程规划许可证。被告承租的房屋包括0120幢、0160幢、0201幢一层及0120幢与0160幢之间原告自行搭建的一层房屋。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁物为门面房960平方米，其中房产证记载的一层房屋面积共计590.91平方米，另有位于0120幢与0160幢之间的房屋系原告自行搭建，未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》中关于原告自行搭建的369.09平方米房屋的部分无效，关于590.91平方米合法产权房屋的部分不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。对于被告应承担的租金及占有使用费，原告认为被告实际使用了合同范围内的全部租赁物，应按合同约定的标准每年260000元支付租金，被告抗辩认为其无需就违法建筑承担任何费用，应按合法建筑面积与合同约定租赁物面积比例折算年租金并要求退还违法建筑。本院认为，首先，原告自行搭建部分房屋位处0120幢和0160幢之间，无独立的出入口，960平方米租赁物为一个整体，被告要求退还原告自行搭建的房屋、其他房屋继续租赁，客观上难以实现，即使原告收回了其搭建部分的房屋，也会因无法通行而丧失使用价值，故960平方米租赁物应整体使用或整体腾退。其次，合同约定的年租金标准是原、被告对整体租赁物的租金价格协商所得，并非按单位面积单价计算，且该租赁物部分为临街店面，部分为封闭式，不同部位具有不同的使用价值，被告以面积比例来计算合法建筑部分的租金是不恰当的，且被告实际占用960平方米租赁物，对于房屋租赁合同无效部分，原告亦有权参照租金标准主张占有使用费，故被告应按每年260000元的标准向原告支付租金及占有使用费。关于违约方的认定，原告认为被告未按约支付租金，构成违约，被告认为原告隐瞒了涉案房屋系工业用地、无法办理消防许可证的事实，构成违约。本院认为，首先，被告提供的证据不能证明原告存在隐瞒房屋性质的故意，而消防备案是针对房屋的具体用途，即经营200平方米以上的超市属于消防备案范围，根据合同约定被告经营所需的消防备案手续应由被告办理，因此，原告不应就涉案房屋无法办理消防备案手续承担违约责任，被告因无法办理消防备案手续无法经营的，可依法解除合同及时止损，故对被告要求原告支付违约金52000元的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告未按时支付租金是由于涉案房屋无法就超市经营取得消防许可备案，从而导致部分房屋无法用于经营，是由房屋客观性质所致，不可归责于被告，故对原告要求被告支付违约金52000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求解除合同的诉讼请求，合同无效部分无需解除，合同有效部分，因被告不愿意继续租赁960平方米租赁物，但租赁物从客观上及利用率上又难以分割出租，原告的合同目的无法实现，故合同有效部分应予以解除，被告应腾退房屋。对于被告主张的实际损失，被告向本院提出鉴定申请，本院认为，被告作为超市经营者应知晓经营超市须办理的各项手续，且被告在2014年10月装修期间已得知其无法取得消防许可证，但仍继续装修并经营超市，直至被消防部门责令停产停业，故被告的装修损失、商品过期损失均系被告自身原因造成，不可归责于原告，对被告要求原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持，对被告的鉴定申请，本院亦不予准许。对于被告要求原告退还保证金25000元的诉讼请求，本院认为，该款项为合同履行的保证金及水电押金，现被告仍使用涉案租赁物，原、被告尚未结清水电等费用，该款项不应退还，被告可在腾退房屋、结清各项费用后向原告退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、解除原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂与被告霍清军于2014年10月30日签订的《房屋租赁合同》中关于0160幢、0201幢、0120幢第一层房屋部分的合同；
二、限被告霍清军于本判决生效之日起15日内腾退位于宁波市鄞州区古林镇俞家村487号约960平方米的房屋；
三、限被告霍清军于本判决生效之日起15日内按每年260000元的标准支付原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂自2015年11月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费；
四、驳回原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂的其他诉讼请求；
五、驳回被告霍清军的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费1180元，由原告宁波市鄞州兴达医药保健品厂负担1100元，被告霍清军负担80元；反诉案件受理费减半收取4160元，由被告霍清军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 凌碧波
代理审判员 蔡雯晴
人民陪审员 柯亚顺
二〇一六年六月十七日
代书 记员 江 霞