辽宁省大连市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）辽02执异682号
异议人(被执行人):大连中源房屋开发有限公司，住所地大连市中山区解放路726号。
法定代表人：宋凯秋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐绍栋，辽宁博昂律师事务所律师。
申请执行人：大连连成房地产开发有限公司，住所地大连银帆宾馆1546房间。
法定代表人：吴国杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖大鹏，北京大成（大连）律师事务所律师。
在本院执行大连连成房地产开发有限公司（以下简称连成公司）与大连中源房屋开发有限公司（以下简称中源公司）土地转让纠纷一案中，异议人中源公司对本院查封两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2和2-19-1）、四套公建房屋（即大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4）的行为不服，向本院提出书面异议。本院于2017年11月22日作出（2017）辽02执异490号执行裁定：变更大连市中级人民法院作出的（2016）辽02执恢644号执行裁定为查封被执行人大连中源房屋开发有限公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-2房屋，查封期限三年。异议人中源公司、申请执行人连成公司对该裁定不服，复议至辽宁省高级人民法院。辽宁省高级人民法院于2018年5月11日作出（2018）辽执复3号执行裁定书，以”异议裁定认定基本事实不清”为由，撤销本院（2017）辽02执异490号执行裁定，发回本院重新审查。本院另行组织合议庭进行审查，并于2018年6月25日举行了听证，中源公司委托诉讼代理人徐绍栋、连成公司委托诉代理人廖大鹏参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
中源公司称，首先，连成公司申请执行中源公司的执行案件已经执行终结，即中源公司以七套房屋抵顶了欠付连成公司的全部债务；其次，假使中源公司尚有余额债务未结，但通过双方于1996年10月14日达成的《债务偿还协议》也可以看出中源公司尚欠连成公司的债务数额仅为14万元，而大连市中级人民法院对价值千万余元的相关房屋进行查封明显存在超标的查封的情形。据此，请求解除对两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2和2-19-1）、四套公建房屋（即大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4）的超标的额查封。
连成公司称，不同意中源公司的异议请求。主要理由是：首先，连成公司于1996年5月申请强制执行中源公司，至1999年10月大连市中级人民法院作出将中源公司所有的七套房屋抵债裁定之时，中源公司总计欠付连成公司的债务本息、诉讼费用等已达4329832元，且该七套房屋仅能偿还连成公司236万元的债权，依据相关法律规定，在双方未约定清偿顺序的情况下，依法应当认定该236万元中包括部分本金和部分利息。其次，截止目前经连成公司计算，中源公司仍欠连成公司债务合计430余万元（即暂计算至本案于2017年11月6日召开听证会时止），而为了防止原来已经查封的两套住宅房屋因他人提出执行异议被解除查封等情况的发生，连成公司才又申请查封了案涉的四套公建房屋，故在最终执行的债务数额并未经人民法院确认的情况下，大连市中级人民法院采取的查封行为符合法律规定。再次，中源公司曾经提起过执行异议被驳回，故中源公司再提起本案执行异议应当驳回其申请。
本院查明，连成公司与大连龙达房屋开发有限公司（以下简称龙达公司，该公司在本案执行过程中变更名称为中源公司，且本院于2010年4月9日作出裁定变更本案被执行人为中源公司）土地转让纠纷一案的审理情况。本院于1996年5月6日作出（1995）大民房初字第89号民事判决，即龙达公司返还连成公司土地使用转让费250万元；龙达公司从1995年7月13日起至该款付清日止支付占用连成公司250万元中国人民建设银行的同期70%贷款利息；以上款项从本判决生效15日内执行，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条（即新民事诉讼法的第二百五十三条）执行。该判决宣判后，连成公司、龙达公司均未提起上诉。
连成公司与龙达公司（即中源公司）土地转让纠纷一案在执行过程中以房抵债的执行情况。本院在作出（1995）大民房初字第89号民事判决后，1996年10月14日，连成公司与龙达公司签订一份协议书，该协议书约定的主要内容是：龙达公司欠连成公司本金250万元人民币，连成公司同意龙达公司用北京街小区7号楼的七套房屋抵偿236万元；龙达公司所欠连成公司的余款由龙达公司做出还款计划支付给连成公司。1996年12月5日，连成公司向本院提交申请强制执行的申请书，该申请书记载的主要内容是：连成公司与龙达公司在1996年10月14日签订协议，龙达公司迟迟不履行，故申请强制执行。1999年10月10日，连成公司出具一份证明，该证明材料中记载的主要内容是：龙达公司将其开发的北京街小区7号楼七套房屋589.79平方米抵顶欠连成公司款项236万元，龙达公司已与连成公司于1996年10月办理了房屋交接手续。1999年12月22日，本院作出（1995）大民房执字第89号民事裁定，即将龙达公司所有的位于大连市西岗区博爱街四十号的七套住宅（即连成公司与龙达公司在1996年10月14日签订的协议书中约定的房屋）变卖给赵树龙、张久顺、王崇林以冲抵龙达公司欠连成公司236万元债务。
连成公司申请恢复执行等相关情况。本院在将上述七套房屋通过变卖方式冲抵龙达公司欠连成公司236万元债务之后，连成公司以龙达公司仍有部分债务未履行为由向本院申请恢复执行，因龙达公司在执行过程中变更名称为中源公司，故本院于2010年4月9日作出（2010）大执审字第74号执行裁定，即变更中源公司为本案被执行人。在本案恢复执行过程中，本院查封了中源公司位于大连市沙河口区五四华庭的相关房屋，中源公司对此向本院提起执行异议（即要求撤销恢复执行的行为；要求解除五四华庭公建房屋的查封）。本院于2014年12月19日作出（2012）大执他字第119号执行裁定（即驳回中源公司提出的异议），该裁定记载的查明事实部分主要包括：2009年12月24日，连成公司申请恢复执行；2010年1月27日，本院查封了中源公司的八套房屋（即五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、1-1-5、1-1-6、1-1-7、1-1-8）；2011年11月12日，根据中源公司申请，本院将查封的八套房屋解除查封，并查封了中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套房屋；中源公司于2010年6月25日和10月27日分别提交的两份执行异议申请书第一项异议请求均为请求确认（1995）大民房初字第89号民事判决书（即本案的执行依据）项下的剩余的未履行债务金额；2011年3月22日，在本院执行过程中，本院组织双方当事人执行和解时，中源公司的法定代表人宋凯秋承认拖欠连成公司14万元，但对连成公司主张的数额有异议。本院在作出（2012）大执他字第119号执行裁定后，中源公司不服向辽宁省高级人民法院申请复议，辽宁省高级人民法院于2015年10月26日作出（2015）辽执二复字第21号执行裁定（即驳回中源公司的复议申请）。该裁定书记载的查明事实内容包括：连成公司于1999年10月10日出具的证明内容是”兹有龙达公司将其开发的北京街小区7号楼7套房屋589.79㎡抵顶欠我公司款项236万元。该公司已与我公司于1996年10月办理了房屋交接手续。特此证明”。2014年7月11日，大连中院对申请执行人连成公司原委托代理人韩业明做询问笔录记载，韩业明陈述其于1999年10月向大连中院提供的证明中，抵偿债务数额是236万元。本院认为处记载：”本案中，连成公司出具的证明，没有同意龙达公司以七套房屋抵偿连成公司全部债务及要求终结执行该执行案件的表述。就是中源公司不仅在执行和解时其法定代表人自认尚欠连成公司债务，而且于2010年6月25日和10月27日向大连中院提交的两份执行异议申请书中，均承认尚欠连成公司债务，请求该院确认（1995）大民房初字第89号民事判决书项下的剩余的未履行债务金额，这属于对尚欠连成公司债务的自认。”在此之后，本院于2015年11月5日继续查封中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋至2018年11月4日；于2017年5月8日作出（2016）辽02执恢644号执行裁定和协助执行通知书，即查封中源公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4等四套公建房屋，查封期限至2020年5月7日。本案在审查期间，中源公司委托大连汇生资产评估事务所作出大汇房评字（2017）第0088号房地产估价报告，该报告中记载的主要内容是：位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋（即该两套住宅房屋的面积均为156.68平方米）当前的价值均为289.86万元；位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-1（即156.04平方米）、1-1-2（即56.56平方米）、1-1-3（即60.47平方米）、1-1-4（即178.28平方米）的四套公建房屋的价值分别为592.95万元、214.93万元、229.79万元、677.46万元。连成公司对前述评估报告所记载相关内容的真实性及可作为确定案涉房屋价值的参考均无异议。另，连成公司向本院提交的截止2018年6月25日，其所计算的中源公司尚欠其债务数额为4371382.12元。
关于案涉六套房屋是否存在权利瑕疵的问题。经查，案涉六套房屋信息的《查询结果》记载：他项权登记信息、预告登记信息、商品房合同备案信息均为”无登记信息记录”。另，经2018年6月26日现场查看，上述房屋处于空置毛坯状态。在本案审查过程中，中源公司向本院提交《关于解除房屋查封的申请》记载：”贵院查封的2号楼1-19-2、2-19-1号系住宅，该两套房屋现有购房人购买，而贵院查封的6号楼1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4号均系公建房屋，完全能满足申请执行人连成公司的债权实现，为不影响申请人正常经营，现申请贵院解除对2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋的查封。”连成公司在本案审查期间自述其对（2017）辽02执异490执行裁定书的判项即”变更大连市中级人民法院作出的（2016）辽02执恢644号执行裁定为查封被执行人大连中源房屋开发有限公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-2房屋，查封期限三年”并无异议，但不同意对2号楼1-19-2、2-19-1号两套住宅房屋予以解除查封。
（2018）辽执复3号执行裁定书中关于本案发回重审的理由为：中源公司所提异议认为大连中院超标的查封,该异议是否成立,应以本案执行标的数额为依据,而中源公司尚欠连成公司的债务数额应由执行实施部门综合执行当事人双方所提理由进行准确的计算,本案中,执行实施部门是否已对中源公司尚欠连成公司的债务数额进行准确的计算,如已计算结果是多少,双方当事人是否认可;能否认定1999年七套房屋抵债后,中源公司欠付连成公司的债务本金数额是14万元;大连中院现查封的房屋中是否存在有权利瑕疵的房屋不便于今后执行,以上事实异议裁定均没有查明。异议裁定认定基本事实不清,应予发回重新审查。”
本院认为,本案争议的焦点为查封财产是否明显超标的额，应否解除超标的额部分财产的查封。人民法院对债务人的财产采取查封措施，其目的是为了保障债权人债权的实现，确保实际变价处分时债权能够得以足额受偿。当然，为避免损害债务人的合法权益，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定：”查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”对查封财产的价额作出了限制，即以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封。
在审查是否存在明显超标的额查封时，应当分别查明案件执行标的数额以及查封财产可用于清偿查封债权的数额，进而才能对是否构成超标的查封作出认定。对前者，应当考虑债权本金、利息、迟延履行利息、可能增加的损失、执行费用等。本案中，中源公司尚欠连成公司的债务数额未经执行实施环节予以明确,在此情形下，执行异议审查环节无权亦无法直接确认该项债务的具体数额。但基于本案双方当事人提供的各自所认可的执行标的数额可知，本案执行标的数额最大值至今应处于不大于500万元的区间范围内。
对于后者即查封财产可用于清偿查封债权的数额，应当考虑查封财产的价值、价值变动的可能性。本案中，关于查封的标的物价值以中源公司提供的评估报告所记载内容为参考项，双方均无异议。该报告记载上述六套房屋价值总和为2294.85万元即2000余万元。该数值与本案执行标的数额可能的最大值相比明显非处于同一数量级。另查，上述房屋并无权利瑕疵，经现场查看现均处于毛坯状态，而申请执行人亦无据证明上述房屋存在不便于今后执行的状况，故为了更好地保护双方当事人的合法权益，在被执行人中源公司现有财产可保障本案执行的情形下，允许其所有的其他财产不囿于法院的查控措施，进入市场进行正常交易，对于本案执行程序的尽快推进及连成公司价款的尽快受偿亦较为有益。故将充分保障连成公司的债权得以实现和最大限度的避免损害中源公司的合法权益这两方面因素予以综合考量，现对于本院查封的案涉六套房屋中保留两套住宅房屋（即位于大连市沙河口区五四华庭2号楼1-19-2、2-19-1号）和一套公建房屋（即位于大连市沙河区五四华庭6号楼1-1-2，面积为56.56平方米）的查封为宜，而对于其它三套公建房屋予以解除查封。
至于连成公司称中源公司曾经提起过执行异议，故中源公司提起本案执行异议应当驳回其申请一节，本院认为，因中源公司曾经提起的执行异议主要是针对本案是否应当恢复执行的问题，而中源公司提起本案执行异议是针对是否存在超标的查封的问题，故连成公司该项理由，无充分的事实和法律根据，本院不予支持。关于中源公司主张本案已经执行终结一节，生效法律文书对于本案并未执行终结已然予以了确认，故其该项请求本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定如下：
变更大连市中级人民法院作出的（2016）辽02执恢644号执行裁定为查封被执行人大连中源房屋开发有限公司所有的位于大连市沙河口区五四华庭6号楼1-1-2房屋，查封期限三年。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。
审判长 董立群
审判员 王艳波
审判员 吕 颖
二〇一八年七月四日
书记员 杨 宁