南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第284号
原告（反诉被告）南京艺百贴金装饰工艺有限公司，组织机构代码67133389-3，住所地南京市江宁区东山街道泥塘社区。
法定代表人姚池，该公司经理。
委托代理人王扬芬，江苏天左律师事务所律师。
委托代理人王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京西城广告装潢有限公司，组织机构代码71628560-3，住所地南京市江宁科学园。
法定代表人张之友，该公司总经理。
委托代理人周锦荣，江苏上元律师事务所律师。
委托代理人陈静，江苏上元律师事务所律师。
被告张之友，男，汉族，1963年12月15日生。
委托代理人周锦荣，江苏上元律师事务所律师。
委托代理人陈静，江苏上元律师事务所律师。
原告（反诉被告）南京艺百贴金装饰工艺有限公司（以下简称艺百公司）与被告（反诉原告）南京西城广告装潢有限公司（以下简称西城公司）、被告张之友租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艺百公司的委托代理人王晓鹏，被告西城公司和张之友共同的委托代理人周锦荣、陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艺百公司诉称，其曾长期租用西城公司位于泥塘工业园区的厂房，最后一期租赁合同于2013年7月31日到期。承租期间，其对厂房进行过大规模的装饰装修。因该地段已经列入拆迁范围，双方就装修补偿分配事宜进行了多次协商。根据口头约定，其先行委托评估事务所对租赁厂房装修部分进行了估价。2013年8月23日，双方订立书面协议，约定平分拆迁补偿款。2013年10月29日，西城公司向其索取评估报告用于拆迁谈判。2014年11月，租赁厂房已被拆迁部门拆除，西城公司领取了全部补偿款，但未能履行之前的约定。据了解，拆迁补偿款已由张之友占有。现要求张之友将非法占有的拆迁补偿款返还给西城公司，并由西城公司向其支付拆迁补偿款198550元。
被告西城公司辩称，艺百公司主张的并非拆迁补偿款，而是评估价值。其并未在拆迁过程中获取软装方面的补偿，而软装是在硬装之后的二度陈设布置，评估报告中所列项目也不属于软装范畴，故艺百公司主张的补偿款并不存在。
被告张之友辩称，其系西城公司法定代表人，在与艺百公司有关的经济活动中均为履行职务行为，其本人与艺百公司没有权利义务关系。
反诉原告西城公司诉称，其与艺百公司之间的租赁合同于2013年7月31日到期。2013年6月，其通知艺百公司搬离，但艺百公司要求继续租用。2013年8月23日，艺百公司书面承诺在搬离之前继续按原标准按月支付租金。2014年3月起，艺百公司拒绝支付租金，直至2014年11月8日才搬离。现要求艺百公司支付2014年3月至2014年11月的租金113328元、水电费2795元和物业费1600元。
反诉被告艺百公司辩称，双方在2014年3月至11月期间并不存在租赁关系，西城公司的反诉请求不能成立。
经审理查明，2010年1月1日，西城公司与艺百公司签订《协议书》，约定西城公司将其所有的上坊泥塘工业园第一幢厂房及办公楼租给艺百公司，租期自2010年1月1日至2011年12月31日，年租金125000元，先付后租，半年一付，水电费由艺百公司自理。2010年6月28日，艺百公司向西城公司出具《承诺书》，声明拟对租赁物进行改造，拆除门卫旁自行车棚，安装5.6m×9m×3大棚，西城公司三年内不调整租金，用于补偿承租方制作费用，改造后全部物业所有权归属西城公司。
2012年7月20日，案涉租赁房屋被征收。2013年6月15日，艺百公司委托江苏天仁资产评估事务所有限公司对租赁厂房的大门等18个项目的公允市场价值进行评估。2013年7月17日，评估单位出具苏天评报字（2013）第1375号《资产评估报告书》，认定艺百公司委托评估的资产公允市场价值为397100元。2013年8月23日，艺百公司向西城公司出具《承诺书》，声明租赁合同已于2013年7月31日到期，此前曾多次收悉西城公司终止租赁合同的通知，承诺积极寻找新厂房，做好搬迁准备，搬迁前按原标准按月支付租金，在收到西城公司通知或通告后，即刻无条件搬离并移交厂房，不破坏租赁厂房及相应装修。同日，西城公司与艺百公司签订《协议书》，就租赁厂房内软装部分约定由艺百公司负责测量估价，在西城公司与拆迁部门单独就软装补偿谈判时，艺百公司应参加并积极配合，软装所得赔偿由双方平分。2013年10月29日，西城公司的法定代表人张之友收取了艺百公司交付的《资产评估报告书》。
2014年2月11日，艺百公司与案外人签订了租期自2014年5月10日至2019年5月9日的《房屋租赁协议》并交付了部分租金。2014年3月4日，西城公司向艺百公司催要2014年1月至2月的租金和水电费。2014年3月10日，西城公司通知艺百公司搬离并结清费用。2014年3月12日，艺百公司向西城公司支付了2014年1月租金14167元、2月租金14167元、水电费6601元和物业费400元，双方2014年2月及之前的所有费用已结清。2014年4月10日，西城公司向艺百公司催要2014年3月的租金和水电费，艺百公司未明确答复。审理中，西城公司提供一组照片，欲证明艺百公司在2014年7月16日拆卸并搬运贴金条、窗帘等物资，西城公司与拆迁部门在2014年11月4日强行破锁进入厂房，发现艺百公司仍有十余根木材堆放在门口、数十箱玻璃马赛克砖堆放在厂房，经拆迁部门确认后已安排车辆运至他处保管。艺百公司的质证意见是，其在2014年3月12日结清全部费用，2014年3月14日起连续7天搬家，2014年3月21日搬清但未打扫卫生，可能遗留一些不需要的杂物，当日将钥匙交给门卫亦即张之友的大哥，没有办理交接手续，与案外人签订的租赁合同起始时间在2014年5月，之前有三个月左右的装修期，实际搬入时间是2014年3月21日，不存在2014年7月16日拆卸招牌的事实。
2014年7月24日，南京江宁城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）与西城公司签订《企业拆迁补偿协议》，约定房屋及附属物的拆迁补偿款（含装修、停业损失及搬迁费等）合计24458161元，其中室内装修补偿款为1848260元。艺百公司认为，西城公司的承租人虽有数人，但除张之友的兄弟张之平、张之和进行了简单装修外，其他单位几乎没有装修，只有艺百公司进行了真正的装修，拆迁部门勘验时，西城公司未通知其到场，只有张之平、张之和签字确认自己装修的部分。西城公司认为，本案所涉拆迁补偿项目均无对承租人的补偿，资产评估报告书是艺百公司的单方证据，装修测算表中没有记载任何对软装部分的补偿。
以上事实，有当事人的陈述、协议书、承诺书、资产评估报告书、收据、房屋租赁协议、短信截图、照片、个人业务凭证、水电费通知单、收款收据、企业拆迁补偿协议等证据证实。
本院认为，艺百公司与西城公司之间的租赁合同关系成立、有效。拆迁公告发布后，物权发生变动，租赁合同即应终止，但因承租行为延续，双方也为此签订了补充协议，故艺百公司应继续支付使用费。现有证据表明，艺百公司自2014年3月起即已开始搬离，之后未在原租赁厂房正常经营，西城公司此后也无法再通过另行出租而对租赁物进行收益，故本院对西城公司的反诉请求不予支持。艺百公司虽然对租赁物进行了装修，但西城公司已经以三年不调整租金的行为对其进行了补偿。西城公司并未单独就软装部分与拆迁部门商谈补偿，故艺百公司的本诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。艺百公司对于要求张之友将拆迁补偿款返还给西城公司的请求，不具有诉的利益，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告南京艺百贴金装饰工艺有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告南京西城广告装潢有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费4271元，由原告南京艺百贴金装饰工艺有限公司负担。反诉案件受理费1327元，由反诉原告南京西城广告装潢有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩 丹
人民陪审员 徐庆玲
人民陪审员 葛翠华
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 谭爱萍