江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民终字第2022号
上诉人（原审被告）倪加乐，男，1965年11月24日生，居民身份证号码3209191965********，汉族，上海思恩电子技术东台有限公司董事长，住东台市东台镇鼓楼中路325号1幢402室。
委托代理人张恒进，东台市新区法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）周云，女，1969年6月1日生，居民身份证号码3209191969********，汉族，住东台市东台镇北关北路**号。
委托代理人徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王亦维，男，1986年9月20日生，居民身份证号码3209811986********，汉族，江苏中意建筑材料有限公司董事长，住南京市鼓楼区汉中路22号。
被上诉人（原审原告）江苏金鹰投资发展有限公司，住所地东台市台城东门路18号。
法定代表人王桂兰，董事长。
两被上诉人共同委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人罗杰，江苏展旺律师事务所律师。
上诉人倪加乐、周云因与被上诉人王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司（以下简称金鹰公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2013）东民初字第0107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告金鹰公司法定代表人王桂兰与原告王亦维系母子关系。坐落于东台市海陵南路6号金鹰大厦2层201至214室、216至219室，6-9层营业用房属于原告王亦维所有，3-5层营业用房属于原告金鹰公司所有。
2010年12月26日，原告王亦维（甲方）与葛忱忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于海陵南路3号金鹰大厦6-10层的房屋租赁给乙方作经营使用；2、租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止；3、乙方租用甲方房屋的年租金200万元，前三年每半年付一次房租，后七年每年一次性付全年租金，乙方在签订本合同时一次性给付当年租金200万元，租金在下一年度承租起始日一个月前给付，如乙方要求甲方提供发票的税费由乙方承担；3、租赁房内的水源、电源由甲方提供，相关配套设施及费用由乙方承担；4、租赁期满后，乙方对承租房屋装璜自行拆除，但应保留装修中形成已附合的部分，该装修设施均无偿归甲方所有；5、乙方违反本合同约定的，甲方有权停水、停电并可解除合同；按拖欠金额每日万分之八支付违约金；6、合同期内，如因乙方违约原因甲方解除合同的，已形成附合部分的乙方装修设施均无偿归甲方所有；同时，双方对各自的权利、义务、违约责任等租赁中其他事项进行了约定。同日，原告金鹰公司（甲方）与葛忱忠（乙方）以与上述合同相同的条款签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于海陵南路3号金鹰大厦3-5层的房屋同时租赁给葛忱忠，年租金为100万元。
2010年10月9日，葛忱忠经工商行政管理部门批准设立景悦大酒店，两原告将坐落于海陵南路3号的金鹰大厦2-10层所有房屋（毛坯）交付给葛忱忠后，由葛忱忠对上述房屋进行装璜，用于经营景悦大酒店，2012年2月，葛忱忠为躲避债务下落不明，2012年5月16日，被告倪加乐、周云通过股权转让成为景悦大酒店的股东，变更后，景悦大酒店的法定代表人为孙兵。
2012年5月16日，原告王亦维出具授权委托书，内容为：“兹委托我母亲王桂兰（身份证号320919196312173463）全权代表我，与承租人倪加乐、周云签订东台市海陵路金鹰大厦2层及6-9层房屋的租赁合同，若书面合同每年的租金低于人民币叁佰万元，差额部分应由承租人出据书面借条，确定还款日期。”2012年5月25日，被告倪加乐作为借款人，被告周云作为担保人向原告王亦维出具借条10份，落款日期为2012年至2021年各年度5月25日，其中还款日期为2012年至2016年各年度5月30日的5份借条的借款金额为150万元，还款日期为2017年至2021年各年度5月30日的5份借条的借款金额为170万元。
2012年6月9日，原告金鹰公司的法定代表人王桂兰受原告王亦维（甲方）委托与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于金鹰大厦2层、6-9层的房屋租赁给乙方作宾馆酒店使用；2、租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止；3、乙方租用甲方房屋的年租金为100万元，乙方每年11月前一次性给付当年租金100万元，如乙方要求甲方提供发票的税费由乙方承担；4、乙方违反本合同约定的，甲方有权停水、停电并可解除合同，拖欠租金的，按拖欠金额每日万分之八支付违约金，并终止本合同的履行；合同的其他条款同原告王亦维与葛忱忠2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》的其他条款。同日，原告金鹰公司（甲方）与两被告（乙方）以与上述合同相同的条款签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于海陵南路3号金鹰大厦3-5层的房屋同时租赁给两被告，年租金为50万元。同日，原告王亦维（甲方）与两被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方因租赁金鹰大厦经营宾馆酒店，在2012年6月至2017年6月每年向甲方归还借款壹佰伍拾万元整，在2018年6月至2022年6月每年向甲方归还借款壹佰柒拾万元整。如乙方不租金鹰大厦进行经营，则从不租赁之日起，按比例不需向甲方归还借款。
合同签订后，两被告实际使用承租的上述房屋经营景悦大酒店，2012年9月8日，两原告以两被告未按约给付合同外以借条形式补足的租金差价150万元，以及合同规定的一次性支付租金的期限已临近为由，向两被告发出律师函，要求两被告按时支付租金。2012年10月8日，两被告以景悦大酒店的名义向原告王亦维发出告知函一份，认为其签订房屋租赁合同是代表公司所为，其个人均不租赁上述房屋进行宾馆酒店经营，给付租金等相关义务全部由景悦大酒店负责。两被告至今未按约定支付租金，亦未将讼争房屋返还给两原告。故两原告诉来法院要求：1、两被告分别向两原告支付租金100万元和50万元，并给付从租金应给付之日2012年10月31日起至2013年3月18日期间的违约金20万元，以及从2013年3月19日起按照应付租金150万元的日万分之八计算至判决确定给付之日止的违约金；2、被告倪加乐向原告王亦维支付合同外租金差价150万元，并给付从借条确定的归还之日2012年5月30日起至2012年12月18日期间的违约金20万元，以及从2012年12月19日起按照应付租金差价150万元的日万之八计算至判决确定给付之日止的违约金；3、依法解除两原告与两被告2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》，收回租赁房屋。
一审审理中，上海思恩电子技术（东台）有限公司向一审法院提起诉讼，认为葛忱忠个人向其借款30万元，为逃避债务与本案原告王亦维恶意串通，将其共有部分的位于东台市海陵南路6号金鹰大厦201室至214室、216室至219室共18间房屋的所有权全部变更给本案原告王亦维，要求撤销葛忱忠为逃避债务与本案原告王亦维恶意串通于2012年3月29日将位于东台市海陵南路6号金鹰大厦201室至214室、216室至219室共18间房屋中属于自己的部分转让给本案原告王亦维的行为。一审法院经审理后查明，30万元债务系景悦大酒店的单位债务而非葛忱忠的个人债务，且不存在葛忱忠为逃避债务与本案原告王亦维恶意串通，将其在讼争房屋中共有部分的所有权全部变更给本案原告王亦维的事实，并已依法作出了判决。
上述事实，有原告王亦维、金鹰公司提供的：（1）海陵南路6号金鹰大厦2-9层的房屋所有权证；（2）两原告与葛忱忠于2010年12月26日签订的《房屋租赁合同》（复印件）2份；（3）景悦大酒店的工商登记信息（复印件）1份；（4）原告王亦维出具的授权委托书（复印件）1份；（5）2012年5月25日，两被告出具的借条（复印件）10份；（6）两原告与两被告于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》（复印件）3份；（7）两原告2012年9月8日发出的《律师函》（原件）1份；（8）东台市信用担保有限公司出具的情况说明（原件）1份；（9）大丰市人民法院（2012）大商初字第0550号民事裁定书、庭审笔录（复印件）各1份；（10）《关于组建景悦大酒店特别董事会的倡议》、《景悦大酒店特别董事会第一次会议纪要》、《董事会决议》（复印件）各1份；（11）证人周松智、吴才喜的证言；被告倪加乐、周云提供的：（1）两被告2012年10月8日以景悦大酒店名义发出的《告知函》（复印件）1份；（2）葛忱忠、王亦维与金鹰公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）1份；（3）葛忱忠、王亦维于2010年9月16日出具的《无偿使用说明》（复印件）1份；（4）《关于组建景悦大酒店特别董事会的倡议》、《景悦大酒店特别董事会第一次会议纪要》（复印件）各1份以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2012年6月9日，两原告分别与两被告签订的《房屋租赁合同》、原告王亦维与两被告签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务，合同签订后，两被告已实际使用租赁的房屋经营景悦大酒店，则应当按照约定的期限支付租金，根据双方的约定，讼争房屋的租金应按年在每年的11月前支付，2012年6月1日至2013年5月31日的租金，两被告应在2012年11月前支付，但两被告至今未支付租金，虽经两原告催要，两被告对其按约应支付的租金至今一直仍拒不支付。同时，两原告与两被告将两被告不能按时缴纳租金约定为终止合同履行的条件，被告在约定的期限内拒不支付租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定以及法律的规定，解除合同的条件已成就，两原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，故两原告要求解除两原告分别与两被告于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，两原告分别与两被告于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》解除后，合同的权利义务终止，两被告应将其承租的讼争房屋返还给两原告，故原告王亦维要求收回坐落于海陵南路6号金鹰大厦2层、6-9层房屋以及原告金鹰公司要求收回坐落于海陵南路6号金鹰大厦3-5层房屋的诉讼请求，依法亦应当支持。
关于被告倪加乐作为借款人、被告周云作为担保人于2012年5月25日向原告王亦维出具的10份借条上所载明的款项性质的认定问题。该10份借条系两被告出具，双方对借条出具后并未实际发生借款事实均无异议，对此两被告在未实际发生借款事实的情况下至今未对上述借条提出异议，行使撤销权，结合原告王亦维与两被告2012年6月9日签订的《补充协议》，可以认定上述10份借条上所载明的款项是双方约定的讼争房屋租金与合同上约定租金的差价，故原、被告约定的讼争房屋的2012年6月1日至2017年5月31日期间各年度的年租金总额应为300万元，2017年6月1日至2022年5月31日期间各年度的年租金总额应为320万元。对于被告周云认为上述10份借条上所载明的款项与两原告与两被告签订的《房屋租赁合同》上所约定的租金为同一笔款项，既已签订租赁合同，再对约定的租金出具借条不符合租赁房屋的交易习惯，且落款日期为2017年至2021年各年度5月25日、还款日期为2017年至2021年各年度5月30日的5份借条上所载明款项的金额为170万元，与租赁合同上约定的年租金150万元的数额并不相符，故该抗辩理由，不予采信。
关于两被告认为其分别与两原告签订的关于讼争房屋的《房屋租赁合同》是代表景悦大酒店所为，讼争房屋由景悦大酒店租赁，其两被告主体不适格的抗辩理由。两被告与两原告就讼争房屋签订《房屋租赁合同》以及出具借条时，其身份仅为景悦大酒店的股东，并非景悦大酒店的法定代表人，且房屋租赁合同以及借条上均未加盖公司公章，而且合同签订后实际承租用来经营景悦大酒店的亦为两被告，故两被告的该抗辩理由，亦不予采信。
关于两原告要求两被告分别向两原告支付租金100万元和50万元，并给付从租金应给付之日2012年10月31日起至2013年3月18日期间的违约金20万元，以及从2013年3月19日起按照应付租金150万元的日万分之八计算至判决确定给付之日止的违约金；被告倪加乐向原告王亦维支付合同外租金差价150万元，并给付从借条确定的归还之日2012年5月30日起至2012年12月18日期间的违约金20万元，以及从2012年12月19日起按照应付租金差价150万元的日万之八计算至判决确定给付之日止的违约金的诉讼请求。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两被告不按合同约定履行义务，既未按约定支付租金，亦未将讼争房屋返还给两原告，已构成违约，应承担违约责任，案涉租赁合同中双方对违约金的计算标准进行了约定，结合违约金的惩罚性和补偿性，两原告主张的违约金系两被告未按约支付租金的违约金，两原告主张的违约金高于其因两被告的违约行为所造成的损失，应予以调低，结合两原告的损失情况，调整为日万分之四，故两原告要求两被告给付2012年6月1日至2013年5月31日期间的租金300万元，并分别从2012年5月30日和2012年10月31日起分别按每日1200元的标准给付违约金至本判决确定给付之日止的诉讼请求，依法亦应当支持，对于两原告的其他诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起解除原告王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司于2012年6月9日分别与被告倪加乐、周云签订的《房屋租赁合同》；二、被告倪加乐、周云于判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号2层、6-9层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交原告王亦维收产；三、被告倪加乐、周云于判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号3-5层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交原告江苏金鹰投资发展有限公司收产；四、被告倪加乐、周云于判决生效之日起90日内给付原告王亦维房屋租金250万元，并从2012年5月31日起按每日600元的标准计付违约金至判决确定的给付之日，及从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金至判决确定给付之日止；五、被告倪加乐、周云于判决生效之日起90日内给付原告江苏金鹰投资发展有限公司房屋租金50万元，并从2012年12月1日起按每日200元的标准计付违约金至判决确定的给付之日止。案件受理费34000元，由由原告王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司负担4000元，被告倪加乐、周云负担30000元。
一审宣判后，倪加乐、周云不服并上诉称：1、一审认定两上诉人是个人租赁两被上诉人的房屋用于经营是错误的，因为事实上是两上诉人作为东台景悦国际大酒店有限公司的股东，代表该大酒店分别与两被上诉人签订的《房屋租赁合同》，且事实上该房屋也是由该大酒店使用，故两上诉人的行为系职务行为；2、两被上诉人并没有将本案所涉房屋交付给两上诉人，而是于2010年底就交付给了景悦大酒店；3、一审判决两上诉人分别给付两被上诉人一年租金计300万元并承担相应的违约金，无事实与法律依据，因为两上诉人没有接收案涉房屋，且无证据证明案涉房屋的租金系合同约定租金与借条款项之和；4、由于两上诉人及大酒店已经于2012年10月8日向两被上诉人发函告知，明确两上诉人个人不租赁上述房屋进行酒店经营，故租金只能计算至两被上诉人收到两上诉人的告知函为止；5、一审没有采纳上诉人要求追加景悦大酒店参加诉讼的请求，判决明显侵害了景悦大酒店的合法权益，因为如按照一审判决将附属于案涉房屋上的数千万元装修及资产随房屋交还两被上诉人，则将使近7000万元债务的众多债权人无法主张权利；6、本案两被上诉人存在伪造证据的行为，因为2012年5月16日被上诉人王亦维出具的授权委托书明显是两被上诉人伪造的，两上诉人在一审中就对此三性不予认可，并要求鉴定形成时间，但一审置之不理并作为定案依据；7、案涉部分房屋，是案外人葛忱忠原来向被上诉人金鹰公司购买的，后葛忱忠又以不法手段将房屋退还给被上诉人金鹰公司，再转让给王亦维，该行为涉嫌偷税犯罪行为，对此，上海思恩电子技术公司已经起诉要求确认该转让行为无效，故一审法院应当将本案中止审理。综上，请求二审查明事实，公正裁决。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，两被上诉人分别与两上诉人签订的《房屋租赁合同》以及被上诉人王亦维与两上诉人签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违背法律、行政法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。该租赁合同签订后，两上诉人已实际使用租赁房屋经营景悦大酒店，其应当按照合同约定的期限支付租金，由于两上诉人至今未支付租金，虽经两被上诉人催要，两上诉人仍一直未支付，其行为已构成违约。故两被上诉人依照合同约定及法律规定，享有合同解除权，其要求解除双方于2012年6月9日签订的《房屋租赁合同》、收回租赁房屋，并要求两上诉人支付所欠房屋租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，一审对此判决并无不当。
根据现有证据查明的事实，景悦大酒店原来由案外人葛忱忠申请设立，后葛忱忠在经营过程中因躲债下落不明，为此，该大酒店被两上诉人及案外人孙兵等债权人所接收并经营，同时两上诉人及案外人孙兵于工商部门对酒店的《章程》进行了修正，并经核准登记成为该大酒店的股东，工商登记中，股东为周云（投资200万元，占40%），倪加乐（投资200万元，占40%），孙兵（投资100万元，占20%）。在此情况下，两上诉人作为大酒店的股东，其以个人名义与两被上诉人签订《房屋租赁合同》，所签的房屋租赁合同中，承租主体均明确系两上诉人个人，而并未加盖景悦大酒店公章，故两上诉人与两被上诉人之间已形成了新的租赁合同关系。而两上诉人在承租案涉房屋经营大酒店期间，虽曾以景悦大酒店名义于2012年10月8日向两被上诉人发函告知，明确两上诉人个人不租赁上述房屋进行酒店经营，给付租金等相关义务应由景悦大酒店负责，但因两被上诉人对景悦大酒店出具的告知函并不认可，其只承认承租合同的签订人即两上诉人为合同相对方，同时，两上诉人既未能提交相关有效证据证明，案涉房屋的承租合同主体为景悦大酒店，又拒绝让出承租房屋，故两上诉人认为其签订房屋租赁合同及承租行为均系代表景悦大酒店的职务行为，并认为被上诉人没有交付案涉房屋等理由，均为对合同主体的错误置换，是对签订、履行合同的主体与合同标的所交付指向的主体的混淆，均显然不成立。即其上诉的第1、2项理由，无论是证据、事实还是法律上，依据均不足，本院不予采信。
关于两上诉人的第3项上诉理由，即案涉房屋的租金数额该如何认定的问题。根据本案双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及两上诉人出具的10张借款条据的约定，并结合案涉房屋的原承租人葛忱忠与两被上诉人签订的《房屋租赁合同》中关于租金数额的约定以及双方当事人在本案诉讼庭审中的陈述等相关证据材料，本院综合分析认为：首先，两上诉人一次性向被上诉人王亦维所出具的并约定未来逐年归还借款的10张借款条据，从形式上看名为借款，但并未发生借款的事实，对此双方当事人均无异议；其次，无相关有效证据证明，两上诉人与被上诉人王亦维之间于该借款条据出具之前存在着欠款等任何经济往来及债权债务；其三，两上诉人向被上诉人王亦维出具案涉10张借款条据之后，双方又签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，其中除《房屋租赁合同》中对租金进行了约定，《补充协议》中又明确约定：“乙方（两上诉人）因租赁金鹰大厦经营宾馆酒店，在2012年6月至2017年6月每年向甲方（被上诉人王亦维）归还借款壹佰伍拾万元整，在2018年6月至2022年6月每年向甲方归还借款壹佰柒拾万元整，如乙方不租赁金鹰大厦进行经营，则从不租赁之日起，按比例不需向甲方归还借款”，《补充协议》所约定的内容，无论从意思表示、借款数额还是出借以及归还款项的时间上，均能够印证和说明此前两上诉人出具10张借款条据的原因，系因租赁案涉房屋而出具的；其四，从两被上诉人在本案中所主张的到期年租金总额（300万元），与案涉房屋的原承租人葛忱忠与两被上诉人之前所签订的《房屋租赁合同》约定的年租金总额（亦为300万元）两者相比较分析，两被上诉人依据相关证据主张本案房屋租金实际总数额为300万元，符合交易习惯，也未超出公平合理的范畴；其五，根据上诉人在本案诉讼过程中主张其系代表景悦大酒店而非其个人承租案涉房屋，同时又认为案涉房屋租赁合同是原承租人葛忱忠租赁合同的延续的陈述，说明两上诉人虽然在本案中关于案涉房屋的承租主体问题上与两被上诉人存在分歧，但在案涉房屋的租赁核心问题即租金总额问题上，对原承租人葛忱忠承租时关于租金的约定也是明知和认同的，现两上诉人对两被上诉人主张的已到期年租金总额不予认可，违背了公平合理与诚实信用的原则；其六、关于案涉10张借款条据的性质，上诉人倪加乐在本案诉讼中虽认为是借款而否认是租金及租金差额，但并没有对其在未实际借到款项的情况下，一次性出具10张借款条据以及在《补充协议》中约定的以后在经营酒店期间每年归还借款的原因作出合理的解释，而上诉人周云在本案诉讼中则认为其出具的借款条据所载明的款项是双方当事人《房屋租赁合同》中所约定的租金款项，两者系同一笔款项，上诉人周云关于该款项的性质的陈述与上诉人倪加乐的陈述相互矛盾，且明显与事实不符。综上，一审依据相关证据及查明的事实，认定两上诉人向被上诉人出具的借条款项的性质实际为案涉房屋的租金差额，在此基础上认定案涉房屋的租金实际为双方租赁合同约定的租金与租金差价借条款项之和，即每年租金实际为300万元，并无不当。上诉人的第3项上诉理由即认为租金不是每年300万元，本院不予采纳。
关于两上诉人的第4项上诉理由，认为其与景悦大酒店已于2012年10月8日向两被上诉人发函告知，明确两上诉人个人不租赁上述房屋进行酒店经营，故租金只能计算至两被上诉人收到两上诉人的告知函为止。对此，首先两上诉人的该发函行为，在一定程度上能够反应出上诉人是以其个人名义承租案涉房屋；其次，两上诉人并未能提交相关有效证据证明，其以景悦大酒店的名义向两被上诉人发函后，已征得两被上诉人同意对租赁合同解除或终止履行；其三，本案中两上诉人没有合法的约定解除或法定解除的理由，其单方意愿解除合同不能支持。故上诉人该第4项上诉理由，依据亦不充分，不予采信。
关于两上诉人的上述第5项上诉理由，即本案是否应当追加景悦大酒店参加诉讼，以及一审判决是否在案涉房屋的装璜及其财产问题上侵害到景悦大酒店以及案外对景悦大酒店或葛忱忠的债权人的合法权益问题。首先，无相关有效证据证明景悦大酒店与两被上诉人之间存在过关于案涉房屋的租赁合同关系；其次，本案中两上诉人并未能提交相关有效证据证明其在与两被上诉人签订案涉房屋租赁合同之后，曾对案涉房屋进行过装璜或财产添附；其三，案涉房屋系由原承租人葛忱忠个人在承租毛坯房屋并进行装璜后用于经营景悦大酒店，两被上诉人与葛忱忠之间所签房屋租赁合同约定的租金总额300万元，也是基于葛忱忠对原毛坯房屋的承租而约定的，葛忱忠在经营大酒店期间因债务问题而未能继续承租，之后两被上诉人与两上诉人之间关于案涉房屋重新签订房屋租赁合同时，关于租金的约定，在数额上相对于葛忱忠对原毛坯房屋的承租金，并没有因该房屋已被装璜和添附财产存在相应的价值而有所增加，故从案涉房屋的租金数额上分析，并依据公平原则，可以认定案涉房屋装璜及添附的财产，实际由新的承租人使用和收益着；其四，依据现有相关证据材料，案涉房屋的装璜和财产添附的行为及权利主体，既非本案的两上诉人也非两被上诉人，故关于案涉房屋的装璜及添附财产的处置问题，可以在本案租赁合同关系解除及房屋的合法所有权人（即两被上诉人）收回房屋之后，另行结算或依法处理。因此，上诉人该第5项上诉理由，也无事实与法律依据，本院不予采信。
关于两上诉人的第6项上诉理由，即上诉人认为，本案两被上诉人存在伪造证据的行为，因为2012年5月16日被上诉人王亦维出具的授权委托书明显是两被上诉人伪造的。经查，王亦维于2012年5月16日出具的委托书，委托人栏目处盖有王亦维个人的章印，王亦维对其母亲王桂兰以其名义代理其与承租人签订房屋租赁合同的民事行为，并未持异议且予以认可，故王桂兰的该代理行为对王亦维即产生法律拘束力，其后果依法应当由王亦维承担。即使在委托书的形成日期上或在委托与被委托的先后时间上有出入，也会因委托人的追认或委托人与受托人的重新合意而有效，外部第三人无权干预。故该上诉理由也于法无据。
关于上诉人的第7项上诉理由，即上诉人认为，案涉部分房屋，是案外人葛忱忠原来向被上诉人金鹰公司购买的，后葛忱忠又以不法手段将房屋退还给被上诉人金鹰公司，再转让给王亦维，该转让行为涉嫌偷税犯罪，应为无效，案外人上海思恩电子技术（东台）公司已为此提起确认无效（撤销权）诉讼，故一审法院应当将本案中止审理。对此，因本案两上诉人与房屋所有权人即两被上诉人之间签订的案涉房屋的租赁合同，系合法有效的合同，双方均应按约履行。而关于案外人上海思恩电子技术（东台）公司提起的撤销权之诉，一审法院判决后，案外人上海思恩电子技术（东台）公司虽不服并提起上诉，但此案已经本院（2014）盐民终字第0715号民事判决书作出终审判决：驳回上诉，维持原判。同时，上海思恩电子技术（东台）公司提起的撤销权之诉与本案房屋租赁合同之诉，亦并不属同一法律关系。故上诉人此上诉理由，本院也不予支持。
关于案涉房屋租金未能支付而产生的违约金，其基数该如何确定及计算的问题。因为上诉人出具租金借条的行为系独立的合约行为，借条上虽然约定了金额和还款期限，但并没有约定该部分款项的违约金或利息标准，故由于当事人之间对此借款行为并没有约定违约金也没有主张利息，故依照相关法律规定，该合同外租金差额150万元相应的违约金，不应支持。两上诉人关于计算违约金基数问题的上诉理由成立，本院予以采纳，一审对此判决不当，应予纠正。一审确定的违约金标准合理，本院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江苏省东台市人民法院（2013）东民初字第0107号民事判决第一、二、三、五项，即“一、自本判决生效之日起解除原告王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司于2012年6月9日分别与被告倪加乐、周云签订的《房屋租赁合同》；二、被告倪加乐、周云于本判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号2层、6-9层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交原告王亦维收产；三、被告倪加乐、周云于本判决生效之日起90日内将其承租的坐落于东台市海陵南路6号3-5层房屋中属于自己的财产搬出，腾空租赁房屋交原告江苏金鹰投资发展有限公司收产；五、被告倪加乐、周云于本判决生效之日起90日内给付原告江苏金鹰投资发展有限公司房屋租金50万元，并从2012年12月1日起按每日200元的标准计付违约金。”
二、变更江苏省东台市人民法院（2013）东民初字第0107号民事判决第四项，即“被告倪加乐、周云于本判决生效之日起90日内给付原告王亦维房屋租金250万元，并从2012年5月31日起按每日600元的标准计付违约金至本判决确定的给付之日，及从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金至本判决确定给付之日止”为“倪加乐、周云于本判决生效之日起90日内给付王亦维房屋租金250万元，并从2012年12月1日起按每日400元的标准计付违约金”。
三、驳回原审原告王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34000元，由王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司负担4000元，倪加乐、周云负担30000元；二审案件受理费34000元，由倪加乐、周云负担30000元，由王亦维、江苏金鹰投资发展有限公司负担4000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙曙光
代理审判员 荀玉先
代理审判员 胡廷霞
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 成以琴