广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3864号
上诉人（原审被告）广州市罡华投资有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人向永强。
委托代理人罗锦华。
被上诉人（原审原告）陈贵平，住深圳市罗湖区。
原审被告广州白云房地产开发总公司，住所地广州市白云区。
法定代表人冯耀洪。
原审第三人潘望玖，住深圳市南山区。
原审第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地广州市天河区。
负责人邓竞。
委托代理人沈丹。
委托代理人周小庆，
上诉人广州市罡华投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经原审法院审理查明，2000年1月18日，广州市白云房地产开发总公司（以下简称白某公司，甲方）与潘望玖（乙方）签订《商品房预售合同》并办理合同鉴证，合同约定：乙方向甲方预购位于广州市白云区广花路东侧新市镇远景村西南侧美景苑美景阁C梯第九层01号房屋，朝向南，建筑面积70.3361平方米，总金额￥253210元，2000年1月20日前支付83210元，170000元办理银行按揭；甲方须于2000年10月31日前将经竣工验收合格，并符合本合同附件二规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；甲方逾期交付房屋的违约责任：……逾期超过180天，则视为甲方履行合同，甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应道广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。甲方取得权属证明书后30天协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续等等。
2000年，潘望玖与中国建设银行广州市建和支行签订购房借款抵押合同，以涉案房屋为抵押借款并办理抵押登记。2001年，中国建设银行广州市建和支行更名为中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称天河支行）。后某望玖无依约还款，经广州市天河区法院强制执行，在执行过程中，天河区法院于2004年裁定拍卖潘望玖的上述涉案房屋，期间天河支行将涉案房屋上述抵押债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司），信达公司之后再转让给中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产）。在拍卖过程中，2007年7月25日，申请执行人东方资产、被执行人潘望玖、案外人陈贵平签订《执行和解协议》，约定：“2007年7月份天河区人民法院，在执行天河区人民法院民事裁定书（2004）天法执字第1094-1101.1103号中，申请执行人、被告执行人、案外人同意由案外人向申请执行人交纳被执行人应交的美景苑美景阁C栋第九层01号房贷款项、利息、违约金、案件受理费、一审诉讼费、执行受理费、执行费、评估费、拍卖费等全部费用，被执行人将美景苑美景阁C栋第九层01号房转让给案外人。”2007年7月25日，陈贵平代潘望玖向东方资产偿还了房款257606.67元，并支付了案件诉讼费、执行费等，陈贵平取得涉案房屋的《商品房预售合同》、170000元购房款发票、抵押备案证明等。2007年7月30日，东方资产向信达公司、东方资产出具《关于协助涂销潘望玖抵押权的函》，函称：截止至2007年7月27日，东方资产对潘望玖的上述抵押债权已全部处置完毕，相应抵押权终止，由于未办理抵押权人变更，故请其协助办理抵押物的涂销手续。2007年8月2日，天河支行向广州市房地产登记所出具《涂销证明》，载明借款人（抵押人）潘望玖已还清该行（抵押权人）全部购房抵押贷款本息，现申请办理涂销手续。
另查明，因白某公司与广州市罡华投资有限公司（下简称罡华公司）存在纠纷，2007年12月，茂名市茂港区人民法院裁定将被执行人白某公司名义登记的涉案美景苑土地及上盖过户到申请人罡华公司名下。2010年6月2日，房管部门核发了美景苑的权属证明书，登记权属人为罡华公司，房屋地址为：白云区远景路29-37号（单号）3-9层。
陈贵平于2013年10月10日向原审法院提起本案诉讼称：2007年7月，陈贵平参加天河区法院组织的拍卖广州市白云区广花路东侧新市镇远景村西南侧美景苑房屋的活动，后因故撤销。经天河支行同意，陈贵平按东方资产的要求，向其支付了美景苑美景阁C栋第九层01号房屋的房款257606.67元及执行案的受理费5290元，随后，东方资产将该房屋全部购房合同文件的原件交给陈贵平，陈贵平向天河区法院支付了该房屋评估费、拍卖费、执行费等。涉案房屋已付清购房款，天河支行亦已出具涂销抵押证明。2007年12月，美景苑项目由白某公司转让给罡华公司。陈贵平多次向白某公司、罡华公司要求交楼，但白某公司、罡华公司以该房屋涉及诉讼要待情况明确后再说。白某公司、罡华公司故意推脱，侵害陈贵平合法权益。现请求法院判决：1、白某公司、罡华公司向陈贵平交付涉案房屋并提供必要的证明文件协助陈贵平办理房屋所有权登记及土地使用权登记；2、白某公司、罡华公司支付延期交房违约金50000元；3、潘望玖、天河支行协助陈贵平办理涉案房屋的涂销抵押手续；4、本案诉讼费由白某公司、罡华公司承担。
白某公司原审辩称，无答辩。
罡华公司原审辩称，不同意陈贵平的诉讼请求。1、《商品房预售合同》的双方是我方与潘望玖，陈贵平并非该合同的缔结方和权益义务承载方。潘望玖从未确认将该合同的权利义务转让给陈贵平，我方也从未收到权利转让同意，从未同意潘望玖将合同权利义务转移给陈贵平，故陈贵平不是《商品房预售合同》的权利主体，陈贵平的诉讼主体不适格。2、根据白某公司转交给我方的资料显示潘望玖无按合同约定支付任何房款。即使法院认定陈贵平有权提起本案诉讼，陈贵平的诉讼请求也不应支持。
潘望玖原审述无述称。
天河支行原审述称，我方是涉案房屋登记抵押权人。2004年底，我方将对潘望玖的抵押债权转给信达公司，之后信达公司再转给广州办事处，具体情况不是很清楚。2007年，我方应信达公司和广州办事处的要求出具了涂销抵押证明，并将该证据交给东方资产，至于其有无交给房管局涂销，我方不清楚。由于我方不清楚债务偿还情况，所以我方不同意涂销抵押。
本案原审诉讼中，陈贵平、罡华公司确认涉案房屋目前仍由罡华公司管业，尚未交付给潘望玖、陈贵平。陈贵平无提供证据证明白某公司、罡华公司同意潘望玖将涉案《商品房预售合同》中乙方的权利义务转让予陈贵平、或潘望玖已将该合同权利转让给陈贵平的情况通知过白某公司、罡华公司。涉案房屋目前仍未涂销抵押登记，天河支行确认潘望玖向该行的购房款贷款170000元，该行已于2000年4月14日放款，收款人为白某公司。
再查明，根据广州市白云区房地产交易登记中心于2014年4月13日出具的《不具备购房资格告知书》载明，经核查，陈贵平不具备在本市住房限购区域内住房购买资格，原因如下：陈贵平在本市纳税或交纳社保时间未达到规定的年限。
原审法院认为，潘望玖与白某公司签订的《商品房预售合同》已办理预售合同鉴证。陈贵平与潘望玖、东方资产签订的《执行和解协议》是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，该协议合法有效。由于陈贵平无举证证明白某公司、罡华公司已同意潘望玖将《商品房预售合同》中乙方（即买方）的权利义务一并转入给陈贵平，亦无举证证明潘望玖已将《商品房预售合同》中的权利（包括交楼、办证等）转让给陈贵平相关事宜通知到达白某公司、罡华公司，在现罡华公司不确认的情况下，陈贵平主张其已取得《商品房预售合同》中乙方的全部权利义务的意见不符合法律规定，不予采纳。陈贵平与潘望玖之间应属于二手房买卖合同关系。故陈贵平要求白某公司、罡华公司支付延期交房违约金的诉讼请求无法律依据，不予采纳。但综合现有证据及各方在庭审中的陈述，原审法院认为，现有证据可以相互印证，形成证据链，足以证明潘望玖已向白某公司付清购房款，即潘望玖已履行合同根本和主要义务。而陈贵平亦已履行《执行和解协议》约定的付款义务。在涉案房屋的抵押贷款清偿完毕、潘望玖没有及时向白某公司、罡华公司主张权利，导致陈贵平权利得不到保障的情况下，陈贵平现直接起诉，请求判决白某公司、罡华公司向陈贵平交付房屋、白某公司、罡华公司及天河支行协助办理涂销抵押登记的诉讼请求理据充分，亦符合公平合理原则，故予以支持。同理，陈贵平要求白某公司、罡华公司提供办证资料协助办理产权过户登记，对此，潘望玖无提出异议，故该请求亦理据充分。但因为陈贵平目前不具备购房资格，客观上存在障碍而无法办理，故对该项诉讼请求，暂时不予支持。陈贵平可待该障碍消除后，再另行协商或起诉解决。罡华公司以白某公司以转交给该司的资料中并无潘望玖支付购房款为由，主张潘望玖实际无支付购房款的意见依据不足，故不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司将广州市白云区广花路东侧新市镇远景村西南侧美景苑美景阁C梯第九层01号房屋交付给陈贵平。二、驳回陈贵平的其他诉讼请求。本案受理费1250元，由陈贵平负担1150元，广州白某房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司负担100元。
判决后，罡华公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误，陈贵平自始至终未取得涉案《商品房预售合同》中的购房人权利，陈贵平与罡华公司之间不存在任何房屋买卖的法律关系，陈贵平要求罡华公司交付房屋、办理产权证毫无法律依据。原审法院已经采纳了罡华公司的抗辫意见，认同涉案的《商品房预售合同》中买方的权利义务（包括要求交付房屋、办理产权证的权利）并未转移给陈贵平。另外，涉案房屋的所有权从未变更登记至潘望玖的名下，至今涉案房屋的产权人仍然系罡华公司，罡华公司与陈贵平至今并无任何关于买卖房屋的其他约定。由以上事实可以确认，罡华公司与陈贵平之间根本不存在任何房屋买卖法律关系，而《商品房预售合同》中潘望玖的购房权利原审法院亦明确并未转让给陈贵平陈贵平，那么陈贵平根本无任何法律依据直接向罡华公司主张房屋交付、办理产权证等购房人权利，原审法院的判决毫无法律依据，属于明显的适用法律错误。二、原审法院适用法律错误，陈贵平与潘望玖之间不存在合法的二手房房屋买卖法律关系，原审法院判令罡华公司向陈贵平交付涉案房屋根本毫无法律依据，属于适用法律错误。陈贵平与潘望玖于2007年7月25日签订的《执行和解协议》，从该协议的签订内容上看，该协议并非二手房买卖合同，而仅仅系执行债务的清偿约定，该协议即便是真实的，协议中所反映的亦仅仅系关于债权债务处理的约定，并不能作为处分房屋物权的依据。而且，该协议的签订方潘望玖并无出庭陈述协议的签订背景、实质目的、履行情况等基本事实，故该协议连本身的真实性都无法保证，因而原审法院分析事实时直接依据该协议认定陈贵平与潘望玖构成二手房房屋买卖法律关系缺乏事实依据。进一步说来，在2007年7月，潘望玖不但并非涉案房屋的所有权人，更并未实际占有使用涉案房屋，其根本无权处分涉案房屋，更无权将涉案房屋进行所谓的“二手房买卖”。由此可见，潘望玖在无权进行房屋买卖的情况下，直接将涉案房屋转让给陈贵平，该条款内容若被法庭认定为二手房买卖合同，该条款亦因潘望玖无权处分而属于无效合同条款（若法庭不认定协议无效，至少在潘望玖成为涉案房屋产权人前，合同属于效力待定合同，陈贵平不能在潘望玖成为涉案房屋产权人前取得要求罡华公司交付房屋以及办证的权利），该《执行和解协议》不能作为陈贵平主张本案权利的合法依据。三、原审法院适用法律错误，原审法院推理适用关于《合同法》“代位权”的法律规定，从而得出陈贵平有权代潘望玖向罡华公司主张权利的结论，原审法院的该项法律推理擅自扩大了“代位权”的法定行使条件，明显违反法律规定。原审法院认为，认为在潘望玖怠于向债务人（即罡华公司）主张权利的情况下，陈贵平有权以自己的名义代代位行使原审第三人潘望玖对罡华公司享有的债权（包括交付房屋请求权、办理房屋过户手续请求权等），即原审法院类推适用了《合同法》第七十三条关于“代位权”的规定。根据《合同法》第七十三条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一》第十三条的规定，“具有金钱给付内容的到期债权”系法定“代位权”的行使条件，如果不是“金钱给付内容”的债权，根本不能由债权人“代位行使”。在本案中，不论陈贵平与潘望玖之间的《执行和解协议》是否有效，但法院判决陈贵平依据该《执行和解协议》而有权代位行使的竟然不是“具有金钱给付内容”的到期债权，而是“交付房屋请求权、协助办理房产手续请求权”等非金钱给付内容的请求权，原审法院的判决明显违反《合同法》关于“代位权”行使条件的法律规定。四、原审法院认定事实不清，适用法律错误，潘望玖根本未付清涉案房屋的购房款，即便系潘望玖亦无权要求交付涉案房屋或办理房屋的产权证。五、原审法院的审理存在程序违法，陈贵平潘望玖并非本案的适格一审原告，潘望玖并无权提起本案的诉讼。罡华公司通过承接美景苑的整体项目而承继了涉案房屋《商品房预售合同》的出卖人的全部权利义务，但该《商品房预售合同》作为房屋购买人的缔结方自始至终均系潘望玖而非陈贵平，《商品房预售合同》中的权利义务只能由潘望玖承载。涉案《商品房预售合同》的现状权利义务承载双方为罡华公司与潘望玖，陈贵平并非《商品房预售合同》的缔结方，更非《商品房预售合同》权利义务的承载方。由此可见，陈贵平并无权直接向罡华公司提起本案诉讼，陈贵平并非本案的适格一审原告，原审法院的审理错列诉讼主体，属于程序违法。故请求：一、撤销原审判决，并改判驳回陈贵平的全部一审诉讼请求。二、陈贵平承担本案的全部一审、二审诉讼费用。
陈贵平答辩称：一、罡华公司称陈贵平自始至终未取得涉案《商品房预售合同》中购房人的权利，是不顾事实，在天河区人民法院执行时，陈贵平与申请执行人、被申请执行人达成一致意见，申请执行人、被申请执行人将涉案房屋的全部权利转交给陈贵平，包括涉案房屋的抵押权，陈贵平的权利来源十分清楚。二、罡华公司称房屋权利转让给陈贵平，罡华公司没有收到通知。从天河区人民法院判决书的内容可以看出，天河支行2003年6月就起诉潘望玖、白某公司，2004年11月进入执行程序，2007年7月陈贵平与申请执行和申请执行人达成一致，而罡华公司于2007年11月才从白某公司处转让得到该项目。3、罡华公司称涉案房屋未登记在潘望玖，潘望玖无权自行决定房屋转让，不存在合法的二手房屋买卖法律关系，这亦是错误的。4、罡华公司称潘望玖未付清涉案房屋购房款也是不符合逻辑的。故原审判决适用法律正确，认定事实清楚，程序合法，应当驳回罡华公司的上诉。
天河支行述称原审判决不涉及我方，我方没有意见。
白某公司、潘望玖没有述称意见。
经查，2007年7月25日的《执行和解协议》仅由潘望玖、陈贵平签订，东方资产并无盖章确认外，原审其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈贵平与潘望玖签订的《执行和解协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，原审认定该协议合法有效正确，合同的双方当事人应当履行。但鉴于潘望玖仅就涉案房屋与白某公司签订了《商品房预售合同》，并无取得涉案房屋的房产证，且陈贵平无举证证明白某公司或罡华公司已同意潘望玖将《商品房预售合同》中乙方（即潘望玖）的权利义务一并转让给陈贵平，在现罡华公司亦表示不同意潘望玖将《商品房预售合同》中潘望玖的权利义务一并转让给陈贵平的情况下，原审认定陈贵平与潘望玖之间属于二手房买卖合同关系并无不当，据此，陈贵平仅能根据合同的相对性向合同的相对方即潘望玖主张权利，其向与其没有合同关系的白某公司、罡华公司及天河支行主张权利缺乏事实与法律依据，故原审判决白某公司、罡华公司将涉案房屋交付给陈贵平有误，本院予以纠正。
综上所述，罡华公司的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审查明事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，判决如下：
一、撤销广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1245号民事判决；
二、驳回陈贵平的诉讼请求。
本案一审受理费1250元及二审受理费100元由陈贵平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 邹文芳