浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2854号
上诉人（原审原告）：王良能。
上诉人（原审原告）：周挺。
二上诉人共同委托代理人：林敏。
被上诉人（原审被告）临安同人置业有限公司。
法定代表人：孙中原。
委托代理人：吴方荣、姚张燕。
上诉人王良能、周挺因与被上诉人临安同人置业有限公司（以下简称同人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2014）杭临民初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2010年12月26日，王良能、周挺与同人公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定同人公司将其开发的同人山庄锦芦16幢房屋作价5910123元出售给王良能、周挺，合同中详细约定了双方的权利义务。同日，双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“……8、本项目用地红线外的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区基础设施、公共配套不具备使用条件，使本项目无法按约具备交付条件、运行条件或产权登记条件的，不视为出卖人违约，出卖人均不承担逾期责任。……”合同签订后，王良能、周挺按约付清购房款。2013年9月5日，王良能、周挺与同人公司办理了房屋交接手续，同人公司将案涉房屋交付给了王良能、周挺。房屋交付时，案涉房屋以及同人山庄小区内的燃气管道已经建设完成，并通过了竣工验收，但因市政燃气管网配套未建设完成的原因，该小区并未能开通管道燃气。同人公司通过小区物业管理公司向业主承诺，在开通管道燃气前，同人公司免费为业主提供瓶装煤气供其使用。王良能、周挺于2014年3月26日诉至原审法院，请求判令：1、解除王良能、周挺与同人公司之间的房屋买卖合同；2、同人公司退还房款5910123元、物业维修基金16929.6元、物管费7054元，赔偿王良能、周挺59000元（按已付购房款的1%计），以上各项共计5993106.6元；3、本案的诉讼费用由同人公司承担。2014年6月1日，同人山庄小区开通管道燃气。
原审法院认为：王良能、周挺与同人公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方在平等、自愿基础上签订，是双方的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方理应按照合同约定行使权利、履行义务。现王良能、周挺主张《商品房买卖合同补充协议》系同人公司提供的格式条款，且第8条的内容属于免除同人公司主要义务的条款，应属无效条款，即使不属于无效条款，也因显失公平，应当撤销。该院认为，项目用地红线外的市政大配套的建设不受同人公司所控制，同人公司提出因市政大配套的建设未建成导致小区基础设施不具备使用条件而免除逾期交房的责任，不属于免除同人公司主要义务的情形，也不属于显失公平的情形，故该院对王良能、周挺的主张不予采信。根据双方《商品房买卖合同补充协议》第8条的约定，因市政配套建设未完成导致小区管道燃气未开通，不属于同人公司根本性违约。同时，在管道燃气开通前，同人公司也做了相应努力，免费供应瓶装煤气供业主使用，而且至2014年6月1日，案涉房屋的管道燃气已经正式开通。综上，王良能、周挺主张解除房屋买卖合同并要求退还购房款等的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。若王良能、周挺认为未开通管道燃气期间，案涉房屋的品质降低，可另案提出主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年9月18日判决：驳回王良能、周挺的诉讼请求。案件受理费53752元，由王良能、周挺负担。
宣判后，王良能、周挺不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销并改判。本案争议在于双方签订的补充协议第8条是否有效、是否显失公平。令人费解的是，原审法院对该条的内容作了违反常识的解释，竟然认为条款中“免除逾期交房的责任”不属于免除被上诉人主要义务。上诉人认为，原审法院做出这种认定的真实目的就在于回避法律对单方免责条款所做的严格限制规定。首先，该补充合同系被上诉人单方制定的格式合同，未采取合理的方式提请相对方注意免除或者限制其责任的条款，根据合同法相关规定，免除自己责任、加重对方责任的条款无效。其次，该免责条款显失公平，应当撤销。被上诉人理应在商品房开发的立项准备、规划建设审批以及建设施工的过程中对项目周边的市政配套设施的情况有充分的了解，对市政配套影响商品房项目建设的因素应有充足的准备和应对措施。开发商在与买受人签订商品房买卖合同时应充分考虑市政设施的建设对买卖合同中交房条件约定的影响。本案中，被上诉人明知不能按照约定的交房条件交付商品房却隐瞒真相强行交付，其交房构成违约，应承担违约责任。因此，市政配套设施是否完善是被上诉人在开发房地产项目时应承担的商业风险，不能对抗买受人所依附于商品房买卖合同的权利，不能成为被上诉人的免责事由。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第72条、第73条的规定，开发商利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平。法院应当确认其为可撤销的条款，撤销该条款。综上，请求二审法院：1、撤销（2014）杭临民初字第700号民事判决；2、判决支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人同人公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同补充协议》并非格式合同，协议条款也非格式条款，补充协议系双方真实一致的意思表示，合法有效。该补充协议第25条明确约定“买卖双方在签署《商品房买卖合同》和本补充协议前，已详细阅读了全部条款，并理解其含义，主合同及补充协议的签署是买卖双方真实的意思表示”。上诉人并对此作了签名予以确认，上诉人应遵守上述合同约定。二、补充协议第8条从内容上讲并没有损害上诉人的合法权益，上诉人所述的显失公平并不成立。补充协议第8条约定“本项目用地红线外的市政大配套未建成或未投入运营，导致小区基础设施、公共配套不具备使用条件，使本项目无法按约具备交付条件、运行条件或产权登记条件的，不视为出卖人违约，出卖人均不承担逾期责任。”因为市政配套设施的建设与否及建设进度不受被上诉人控制，该条款正是双方充分考虑项目所在地情况及项目所在地的市政配套设施建设情况基础上对特定情形下的处理约定。该条款并没有存在免除被上诉人主要义务、显失公平的情形。三、上诉人已无权要求撤销合同条款。合同法第五十五条第一款规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。合同条款撤销“自知道或者应当知道”的判断时间点应当是合同的签约时点，其与合同的履行无关。案涉商品房买卖合同及补充协议于2010年12月26日签订，早已过了一年的除斥期间。即使上诉人认为该条款不公平，也无权提出撤销。综上，双方签订的补充协议非格式合同，也非格式条款，并不存在显失公平的情形，应合法有效，对双方具有约束力。被上诉人按约建设房屋，项目内燃气管道均已建设完成，且小区已于2014年6月1日开通管道燃气，上诉人无权解除双方之间的房屋买卖合同。综上所述，上诉人的诉讼请求无任何事实和法律依据，应予驳回。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，王良能、周挺以其与同人公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第8条的约定系格式条款无效为由，主张同人公司交付的房屋因不具备用气条件而导致其合同目的无法实现，请求解除双方的商品房买卖合同关系。故本案要审查的争议焦点有：一、《商品房买卖合同补充协议》第8条是否有效；二、同人公司是否构成根本性违约。
关于第一个争议焦点，即《商品房买卖合同补充协议》第8条是否有效的问题。从该补充协议的整体内容均系打印内容来看，结合同人公司作为房地产开发企业签订商品房买卖合同对方当事人的不特定性，且同人公司主张其仅针对个别买受人就此作出特别约定，并未提供充分、有效的证据予以证明，因此，可以认定系该补充协议第8条符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。从该条内容来看，系同人公司免除了因市政配套设施原因导致逾期交房、不能使用、逾期办证的违约责任，也即免除了因第三方原因导致其对买受人逾期交房、不能使用、逾期办证的违约责任，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供各式条款一方免除其责任”的情形，应当认定为无效。王良能、周挺就此提出的上诉理由成立。
关于第二个争议焦点，即同人公司是否构成根本性违约的问题。在确定《商品房买卖合同补充协议》第8条为无效的格式条款后，认定同人公司是否构成根本性违约核心在于对同人公司交付的房屋不具备通气条件是否属于根本性违约的认定。同人公司在交付房屋时，案涉房屋不具备用气条件，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定，案涉房屋不符合交付条件，同人公司将不符合交付条件的房屋交付给王良能、周挺，显然构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，同人公司在交房后，向业主免费提供瓶装煤气，对于作为高档住宅业主尤其是别墅业主的王良能、周挺而言，瓶装煤气的确会对其造成一定不便，确实不能满足其购买别墅所预期的生活品质和生活便利。但是，因不具备用气条件只是暂时的，并非永久的；同人公司免费提供的瓶装煤气能够在一定程度上解决生活用气；且在一审审理过程中，案涉小区管道燃气已经开通，从交房到通气的时间间隔不长；再考虑到装修客观用时，管道燃气未开通期间王良能、周挺能够实际居住使用的时间也不长，故应当认定同人公司尚不构成根本性违约。王良能、周挺就此提出的上诉理由不能成立。从而，对于王良能、周挺以同人公司根本性违约为由提出解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。至于交房后至管道燃气开通前，若王良能、周挺认为其因同人公司免费提供瓶装煤气而受有损失，可另行依法主张。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费53752元，由上诉人王良能、周挺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一五年三月二十三日
代书 记员 赵瑞玲