重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第09977号
原告重庆市怡乐物业管理有限公司，住所地重庆市万州区万川大道555号，组织机构代码67100184-8。
法定代表人颜静宁，总经理。
委托代理人林胜成，公司员工。（特别授权）
委托代理人李军，重庆法韵律师事务所律师。
被告程伯琼。
原告重庆市怡乐物业管理有限公司（以下简称重庆怡乐物业公司）与被告程伯琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月24日受理后，依法由代理审判员蔡栋楠独任审理，适用简易程序并于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告重庆怡乐物业公司的特别授权委托代理人林胜成、委托代理人李军，被告程伯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆怡乐物业公司诉称，原告于2008年9月1日与重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司签订《百安花园前期物业服务合同》，并入驻百安花园小区提供物业服务。被告程伯琼作为该小区24幢7A房屋的业主，从2014年1月起未履行支付物业费的义务，截至2015年9月被告程伯琼尚欠原告物业费共计2698.71元。原、被告之间系物业服务合同关系，原告提供了服务，但被告未履行支付物业费的义务，故现诉至法院，请求依法判令被告支付物业费2698.71元（1元／月·平方米×24个月×128.51平方米）及违约金（违约金按每日万分之二从起诉之日起至物业费付清之日止计算）；案件诉讼费由被告负担。
被告程伯琼辩称，其是百安花园小区24幢7A房屋的业主，2014年1月起的物业费未交纳属实。但非恶意拖欠，原因在于原告作为物业服务企业未尽到管理义务，导致其门口的采光窗完全封死，严重影响其居住生活。协调拆除完毕即愿意交纳物业服务费用，但不认可违约金。
经审理查明，程伯琼系百安花园小区24幢7A房屋的业主。重庆怡乐物业公司系叁级物业服务企业。2008年9月1日，重庆怡乐物业公司（乙方）与重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司（甲方）签订《百安花园前期物业服务合同》。约定甲方选聘乙方就其开发的百安花园小区进行物业服务；服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理以及家政特约服务、水电维修、甲方委托的房屋租赁服务；物业费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1.6元／月·平方米（以物价局指导价为准），别墅住宅0.9元／月·平方米（以物价局指导价为准），多层花园洋房住宅0.9元／月·平方米（以物价局指导价为准），商业物业2元／月·平方米（以物价局指导价为准），乙方按上述标准收取，盈余或亏损由乙方享有和承担；业主应于交房之日起按季度于每季度的月底前十日交纳物业费；停车场收费采取以下方式：1、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属全体业主共有的，如业主使用，则按露天车位150元／个·月，车库车位200元／个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车场收益中按露天车位50元／个·月，车库车位100元／个·月的标准提取停车管理服务费；2、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属建设单位的，如业主使用，则按露天车位200元／个·月，车库车位300元／个·月标准向建房单位交纳停车费，乙方从停车场收益中按露天车位80元／个·月，车库车位150元／个·月的标准提取停车管理服务费，停车场和车库属于甲方所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权；3、本物业管理区域内停车场所有权或使用权属业主购置的，乙方从停车场收益中按露天车位50元／个·月，车库车位80元／个·月的标准提取停车管理服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；本物业管理区域的会所属甲方所有，委托乙方经营管理的，乙方代甲方收取经营费用，收费标准待定，双方费用分成比例待定；物业的使用与维护：业主大会成立前，甲方委托乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合；乙方可采取规劝、整改、协商等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域物业管理规章制度的行为；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；违约责任：甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到合同约定服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；乙方管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，则按千分之三标准向甲方、业主支付违约金，但乙方已履行本合同约定义务，因物业本身固有瑕疵造成损失的除外；甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，则按每日千分之三标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年9月1日起至2015年9月1日止，合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年8月3日，原告与重庆市万州区鸿鸥地产发展有限公司续签《百安花园前期物业服务合同》，内容与前述合同一致，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止。
合同签订后，原告入驻百安花园小区进行物业服务至今。
2009年9月5日，重庆市万州区物价局就原告管理的上列物业服务小区作出万州价房（2009）95号关于确定百安花园物业服务收费标准的通知，确定原告在百安花园小区物业服务的收费标准为：1、高层住宅（建筑面积）：1元／月·平方米，其中：日常维修养护费0.4元／月·平方米。电梯费：每张月票票价＝10元（三层）＋0.3元×（N－3），N为楼层数。次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。住宅电梯费按常住人口计算。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定（原则上一个物业管理区域选择一种收费方式）。2、多层住宅门面（建筑面积）：0.52元／月·平方米，其中：日常维修养护费0.12元／月·平方米。3、住宅改为办公用房或营业性用房的，按渝价（2004）778号文件规定，其收费标准由原告与业主协商约定其具体收费价格，并报物价局备案。4、别墅物业收费标准由物业服务企业和被服务双方在合同中约定，并报物价局备案。
被告入住该房后，其门口的采光窗被相邻业主完全封闭。被告自2014年1月起至2015年9月止，共有物业费2698.71元（1元／月·平方米×24个月×128.51平方米）未交纳。
上列事实，有经过质证的原告重庆怡乐物业公司提供的营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、重庆市万州区物价局作出的万州价房（2009）95号关于确定百安花园物业服务收费标准的通知、催费通知、欠费明细单，被告程伯琼提交的被告身份证复印件、照片，以及原、被告庭审相关陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。而物业费是用于物业服务小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善，在很大程度上取决于物业费的收取比例。合同签订后，原告入驻百安花园小区进行前期物业服务至今，被告作为该小区24幢7A房屋的业主，在享受原告物业服务的同时，理应履行交纳物业费之义务。又因本案系物业服务合同纠纷，被告抗辩的门口采光窗被完全封闭的问题属另一法律关系，如认为采光窗被封侵犯了其合法权利，可另行向相关侵权人主张权利，以此拒不交纳物业费不当。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒绝交纳物业费作为解决问题的手段。但物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则，物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。故业主在对物业服务企业的物业服务不满时，可通过正常途径与其沟通，协商解决，法律也规定对物业服务企业不合理的物业服务，业主可以通过起诉物业服务企业违反合同约定，要求其承担违约责任，或通过业主大会决定解聘物业服务企业的权利来实现。当然，就物业服务企业的原告而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。综上，对原告请求被告按以物价局指导价为标准及房屋建筑面积支付2014年1月至2015年9月止的物业费2698.71元（1元／月·平方米×24个月×128.51平方米）的诉请，本院予以支持；对原告请求被告支付违约金的诉请，虽被告未按期向原告交纳物业费，但其未交纳也有一定原因，且原告也未举证证明其已按《百安花园前期物业服务合同》约定完全履行了前期物业服务义务，考虑原告在采光窗问题上未能及时地进行沟通协调，其物业服务质量尚有待提高和改进，其该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告程伯琼在本判决生效后五日内支付重庆市怡乐物业管理有限公司2014年1月至2015年9月期间的物业服务费2698.71元。
二、驳回原告重庆市怡乐物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告程伯琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知后应当及时预交上诉案件受理费，未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 蔡栋楠
二〇一五年十二月八日
书 记 员 邬晓莉