北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终字1013号
上诉人（原审被告）赵×1，男，1996年9月24日出生。
委托代理人左×1（赵×1之母），1964年12月25日出生。
委托代理人杨泓，北京市华德莱律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵×2，女，1955年5月13日出生。
被上诉人（原审原告）赵×3，女，1958年8月28日出生。
被上诉人（原审原告）赵×4，女，1963年12月13日出生。
被上诉人（原审原告）赵×5（兼赵×2、赵×3、赵×4之委托代理人），男，1956年12月5日出生。
被上诉人（原审被告）甄×1，女，1936年5月28日出生。
委托代理人赵×6，男，1960年10月30日出生。
上诉人赵×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第17121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵×1及其委托代理人杨泓、左×1，被上诉人赵×5、赵×3，被上诉人甄×1之委托代理人赵×6均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，赵×2、赵×5、赵×3、赵×4（以下简称赵×2等四人）诉至原审法院称：甄×1于2010年12月24日将位于北京市西城区宏汇园×号的家庭共有房屋（以下简称诉争房屋）以买卖协议的方式出售给了赵×1（实际办理人为赵×1的父亲赵×6、母亲左×1）。由于赵×6与左×1于2014年闹离婚，我们才得知甄×1将×房屋出售给赵×1。诉争房屋于1998年10月24日购买，为甄×1与其丈夫赵×7共同所有。赵×7于2000年7月27日病逝。此房屋没有分割、析产，应为甄×1与子女共同所有。然而在我们不知情的情况下，甄×1擅自将房屋与赵×6、左×1签订了房屋买卖协议，将房屋过户给了赵×1。甄×1与赵×1的行为严重侵犯了我们的合法权益。我们认为，甄×1、赵×6、左×1等人明知此房为共有财产，还进行买卖，主观存在恶意。现我们起诉至法院，请求确认2010年12月24日甄×1与赵×1就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。
甄×1辩称：诉争房屋的来源是回迁房屋，我丈夫去世后没有办理继承，房屋买卖合同侵犯了赵×2等四人的利益，我同意他们的诉讼请求。
赵×1辩称：我的父母赵×6和左×1正在离婚诉讼中，赵×2等四人与甄×1恶意诉讼。2000年7月27日赵×7去世，而甄×1于2002年5月与房地产公司签订房屋买卖协议，2003年11月8日取得房产证，故甄×1有权处理该房屋。甄×1将房屋过户给赵×1时，甄×1本人在场，并按手印，且有正规发票，故我与甄×1之间的《存量房屋买卖合同》应为有效合同。甄×1与子女之间在赵×7去世后有过分家协议，对赵×7的遗产有过处理，协议在赵×2等四人手中。我不同意赵×2等四人的诉讼请求。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点问题为甄×1与赵×1就诉争房屋签订的《存量房屋买卖合同》是否为无权处分合同。
赵×2等四人主张该房屋为甄×1与五名子女的共同财产，甄×1擅自出售房屋，侵犯了赵×2等四人的合法利益。依据现有证据显示，1998年10月24日和2000年7月1日，甄×1因房屋拆迁向房地产开发部门交纳了回迁购房款，此款应为甄×1与赵×7的夫妻共同财产。在回迁过程中，赵×7于2000年7月27日去世，即使《成本价出售回迁住宅楼房协议书》于赵×7去世后签订的，该房屋也应为甄×1与赵×7的夫妻共同财产。赵×7去世后，房屋未进行析产继承，故该房屋应归甄×1与五名子女共同所有。甄×1以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，该合同应为无权处分合同。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上法律规定了善意取得的三个必备条件。甄×1与赵×1签订的《存量房屋买卖合同》，约定成交价格为42万元，达不到交易地的市场交易价百分之七十，应视为明显不合理低价，且赵×1未实际向甄×1支付购房款。根据以上法律规定，赵×1不属于房屋买卖的善意取得。现赵×2等四人主张甄×1与赵×1签订的《存量房屋买卖合同》无效，理由正当，本院予以支持。庭审中，赵×1称甄×1与子女之间在赵×7去世后有过分家协议，但未提供相关证据，法院不予采信。
综上，原审法院于2015年12月15日判决：确认二○一○年十二月二十四日甄×1与赵×1就位于北京市西城区宏汇园×号房屋签订的存量房屋买卖合同无效。
判决后，赵×1不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，驳回赵×2等四人的全部诉讼请求。赵×1的主要上诉理由为：虽然诉争房屋曾为甄×1与赵×7的夫妻共同财产，但在赵×7去世后，甄×1及其五个子女曾于2001年1月17日就赵×7的遗产及甄×1的个人财产签订了《关于赵×7（父亲）和甄×1（母亲）财产的分配意见》（以下简称《财产分配意见》）并已履行完毕，依据该《财产分配意见》，诉争房屋应归赵×1之父赵×6所有，赵×6对该房屋享有使用、占有、支配和处分权。诉争房屋登记在赵×1名下，是赵×6本人主动、真实的意思表示，且办理房屋过户手续时赵×1尚未成年，赵×6系作为赵×1的法定代理人代为办理了房屋过户的相关手续。虽然赵×6代赵×1与甄×1签订了《存量房屋买卖合同》，但双方之间并非真实的房屋合同关系，仅是为了办理房屋过户手续，双方之间实质上是赠与的法律关系。赵×2等四人及甄×1均同意原判。
经审理查明：赵×7与甄×1系夫妻关系，二人共育有五名子女，即赵×2、赵×5、赵×3、赵×4和赵×6。赵×7已于2000年7月27日去世。赵×1系赵×6之子。
2002年5月27日，甄×1与北京市兴地房地产经营开发公司签订《成本价出售回迁住宅楼房协议书》，约定甄×1购买诉争房屋。2003年11月，甄×1取得了诉争房屋的房屋所有权证。
2010年12月23日，北京市国立公证处出具（2010）京国立内证字第23493号《公证书》，公证证明赵×6系赵×1的父亲，赵×6是其未成年儿子赵×1的法定监护人之一。2010年12月24日，赵×6作为赵×1的法定代理人以赵×1的名义与甄×1签订《存量房屋买卖合同》，约定甄×1将诉争房屋以42万元的价格卖与赵×1。当日，诉争房屋所有权转移登记至赵×1名下。
原审审理中，赵×2等四人主张诉争房屋于1998年10月24日购买，应为甄×1与赵×7共同所有，并提交了2003年9月2日的购房发票用以证明其上述主张。该发票显示：“1998年10月24日宏汇园×回迁购房款52675元，2000年7月1日宏汇园×回迁购房款2256元，2000年7月1日宏汇×回迁初装费、收视费372元，合计55303元”。甄×1对赵×2等四人的主张及提交的证据均认可。赵×1主张上述发票的开具时间应认定为交款时间，房屋应属于甄×1个人所有。
二审审理中，赵×1主张：虽然诉争房屋为赵×7与甄×1的夫妻共同财产，但在赵×7去世后，甄×1及其五名子女曾于2001年1月17日就赵×7的遗产及甄×1的个人财产签订了《财产分配意见》并已履行完毕，依据该《财产分配意见》，诉争房屋应归赵×6所有，赵×6有权处分该房屋；赵×6代赵×1与甄×1签订的《存量房屋买卖合同》仅仅是赵×6为了将诉争房屋过户给赵×1，双方并非真实的房屋买卖合同法律关系，赵×6系自愿将该房屋无条件赠与给赵×1，甄×1本人亦配合办理了诉争房屋的过户手续。赵×1提交了2001年1月17日的《财产分配意见》、2010年12月23日的（2010）京国立内证字第23493号《公证书》、《存量房屋买卖合同》、左×证人证言、北京市海淀区东升镇人民政府网站关于《其他地名》变迁的文章，用以证明其上述主张。2001年1月17日的《财产分配意见》的主要内容为：（一）原则：增加团结，互谦互让，享受权利，承担义务，提供方便，履行承诺（二）分配方案：1、由甄×1（母亲）提议，赵×2、赵×5、赵×6、赵×4同意，海淀区中关村保福寺×号平房一间的使用、占有、支配、处分权归赵×3所有，赵×3支付给甄×1（母亲）人民币伍万元整。2、由甄×1（母亲）提议，赵×2、赵×5、赵×3、赵×4同意，西城区宏汇园×室，西城区新街口正党夹道×号平房一间的使用、占有、支配、处分权归赵×6所有，赵×6支付给甄×1（母亲）人民币柒万元整。3、由甄×1（母亲）提议，赵×2、赵×5、赵×3、赵×6同意，海淀区红专村×1室的使用、占有、支配、处分权对赵×4所有，赵×4支付给甄×1（母亲）人民币伍万元整。4、甄×1（母亲）的居住问题，由赵×5负责购买一套楼房供其使用，产权归赵×5所有。5、甄×1的生活，医疗等费用，每个儿女根据自己的实际情况，尽自己应尽的义务。以上意见一式陆份，甄×1、赵×2、赵×5、赵×3、赵×6、赵×4各一份，以签字之日起生效。甄×1、赵×2、赵×5、赵×3、赵×6、赵×4均在该《财产分配意见》上签字。北京市海淀区东升镇人民政府网站关于《其他地名》变迁的文章中显示：罗家庄也称罗庄，文革时的该村名称曾改为“红专村”。证人左×出庭作证称：其姐左×1曾于2000年左右向其借款2万元。
赵×2等四人、甄×1对上述《财产分配意见》、《公证书》、《存量房屋买卖合同》的真实性认可，并认可：上述《财产分配意见》签订后，赵×3、赵×6、赵×4分别向甄×1支付了5万元、7万元和5万元；《财产分配意见》中所涉的“海淀区红专村×室”房屋即为现在登记在赵×4名下的“罗庄南里×号房屋”，但称：《财产分配意见》并非析产继承协议，仅仅是家庭内部对财产如何使用的一个暂时性的分配方案，赵×6对诉争房屋不享有所有权，甄×1亦无权单独处分。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《财产分配意见》、《公证书》、《成本价出售回迁住宅楼房协议书》、发票、房屋所有权证、死亡证明书、户籍证明及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据现已查明的事实，赵×7去世后，其继承人甄×1、赵×2、赵×5、赵×3、赵×4及赵×6于2001年1月17日签订了《财产分配意见》对赵×7的遗产及甄×1的个人财产进行了分配。依据《财产分配意见》之约定，本案诉争房屋的使用、占有、支配、处分权归赵×6所有，赵×6支付给甄×17万元。《财产分配意见》签订后，赵×6亦依约向甄×1支付了7万元。而本案诉争的《存量房屋买卖合同》亦系赵×6本人作为赵×1的法定代理人与甄×1所签，故该《存量房屋买卖合同》应为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵×2等四人以诉争房屋系甄×1与赵×7的夫妻共同财产、甄×1系无权处分为由要求确认赵×1与甄×1之间的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，赵×1的上诉请求，具有事实和法律依据，应予支持。原审法院所作判决处理结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第17121号民事判决书；
二、驳回赵×2、赵×5、赵×3、赵×4的诉讼请求。
一审案件受理费3800元，由赵×2、赵×5、赵×3、赵×4负担（已交纳）；二审案件受理费7600元，由赵×2、赵×5、赵×3、赵×4负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 马兴芳
代理审判员 高 磊
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 徐方烁