辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00341号
上诉人（原审原告）：李涛昌。
委托代理人：卢士才。
委托代理人：徐少锋，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连蓝星客运旅游汽车有限公司，住所地大连市西岗区。
法定代表人：刘文福，该公司总经理。
委托代理人：杨贵桓，该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：大连市甘井子房地产经营有限公司，住所地大连市甘井子区。
法定代表人：丁嘉斌，该公司董事长。
委托代理人：陈刚，该公司法律顾问。
原审原告李涛昌与原审被告大连蓝星客运旅游汽车有限公司（以下简称蓝星公司）、大连市甘井子房地产经营有限公司（以下简称甘井子经营公司）返还原物纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年6月15日作出（2015）大民二初字第00043号民事判决，李涛昌不服该判决，于2015年7月29日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。李涛昌的委托代理人卢士才、徐少锋，蓝星公司的法定代表人刘文福及委托代理人杨贵桓，甘井子经营公司的委托代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李涛昌一审诉称：2010年6月17日，案外人赵军依法取得了位于大连市甘井子区辛寨子街道大辛村7044.2平方米的国有土地使用权（地号4-17-5-57-1、权证号大国用2010第04057号、地价451.5万元）及地上建筑物。2010年7月4日，李涛昌与赵军签订了土地转让买卖协议，赵军将上述标的转让给李涛昌，李涛昌于2010年8月6日依法进行了变更登记。在李涛昌与赵军现场实际办理案涉标的移交时，发现案涉标的由蓝星公司占有经营使用，其称曾于2012年3月21日与甘井子经营公司签订了公有房屋租赁协议书取得案涉标的。为此，李涛昌多次找到蓝星公司、甘井子经营公司协商，要求其自行腾退，无果，故依法提起诉讼，要求判令蓝星公司、甘井子经营公司腾退非法占有使用李涛昌所享有的位于大连市甘井子区辛寨子街道大辛村7044.2平方米土地及地上建筑物。
蓝星公司辩称：不同意李涛昌的诉讼请求。李涛昌的土地证是2010年取得的，蓝星公司是1996年就进入案涉土地，当时该院是大连市气象台的山包，蓝星公司出资将山包铲平。384号确实是国有公房，蓝星公司是向房产局租赁的。在李涛昌没有办证之前，蓝星公司已进入案涉场地并投资建设，李涛昌是后期办证，不能将蓝星公司的建筑都化为己有。
甘井子经营公司辩称：1.案涉土地上有甘井子经营公司管理的直管公房三栋，即甘井子区大辛寨子384号、384-1号、384-2号，三栋房屋建筑面积共830.5平方米，该房屋不归李涛昌所有，李涛昌无权要求甘井子经营公司返还。2.案涉土地使用权与地上房屋所有权权属主体不一致，并不适用“房随地走”原则，李涛昌通过转让取得土地使用权，但并不能因此取得地上房屋所有权。故请求法院依法驳回李涛昌的诉讼请求。
一审法院经审理查明：位于大连市甘井子区辛寨子街道大辛村的土地7044.2平方米，原系大连四方化工技术开发公司通过划拨的方式取得，并办理了国有土地使用证。后因大连四方化工技术开发公司未按照生效调解书履行给付大连精艺沙发厂欠款义务，案涉的7044.2平方米土地，被大连市甘井子区人民法院裁定转让给赵军（大连精艺沙发厂系私营企业，赵军系法定代表人）使用。在拟对该土地办理土地出让手续过程中，大连精艺沙发厂委托大连中鼎不动产评估咨询有限公司作出了土地估价报告，在该估价报告中对估价对象进行阐述时，已明确：本次估价对象位于甘井子区辛寨子镇大辛村，土地面积为7044.2平方米，本次评估不包含地上建筑物价值。估价结果为综合地价451.5万元，其中，划拨土地使用权价格361.4万元。基于此，大连市国土资源和房屋局发出了国土房屋局公告〔2009〕07号，将上述土地以土地使用权出让金90.1万元出让给赵军，作为工业项目用地。赵军与大连市国土资源和房屋局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并于2010年6月17日取得大国用（2010）第04057号国有土地使用证。2010年7月4日，赵军与李涛昌签订《土地转让买卖协议书》，约定赵军以1026万元的价格将其已取得土地使用证的案涉工业用地转让卖给李涛昌土地使用权，并将产权人名头办到李涛昌名下。并约定双方交易成功后，赵军负责配合李涛昌在两个月内负责清理该宗土地院内现有住户及滞留存放物。2010年8月6日，李涛昌取得大国用（2010）第04072号国有土地使用证。
另查，蓝星公司（原名称“大连蓝灯长途客运旅游汽车公司”）自1996年4月1日起，即与甘井子经营公司（原名称“大连市房地产管理局甘井子房地产管理处”）签订《公有房屋租赁协议书》，租赁大连市甘井子区辛寨子街道384号房屋（建筑面积316.10平方米），租赁合同系连续签订，最后一次签订的租赁合同约定租赁期限届满日为2016年3月31日。其中，只有1999年4月1日签订的《公有房屋租赁协议书》中约定的租赁物填写了“用地面积7060.5平方米”。甘井子经营公司当庭表述该公司对案涉土地并无任何权利。蓝星公司承认其目前仍占有使用位于大连市甘井子区辛寨子街道384号房屋及周边土地。
还查明，2015年1月1日，大连市国有房产管理中心（甲方）与甘井子经营公司（乙方）签订《大连市公有房屋2015年度委托管理协议》，约定委托管理范围：2014年12月31日前甲方委托乙方管理的公有房屋及附属设施、附属资产等。委托管理内容：按照《大连市市属直管公房委托管理办法（试行）》的要求，对受托管理范围内的公有房屋实施租赁和使用管理、修缮管理及安全管理。协议还约定了双方其他权利义务内容。
2011年6月22日，大连市国土资源和房屋局出具一份“大连市市属直管公房管修体制情况的说明”，内容为“我局是大连市人民政府负责全市市属直管公房管理工作的主管机关。因大连市直管公房管修体制改革需要和市机构编制委员会《关于成立大连市国有房产经营管理公司的批复》（大编发〔2004〕4号）文件精神，我局成立大连市国有房产经营管理公司（现更名为大连市国有房产管理中心），具体负责市属直管公房的运营、管理和监督工作。大连国有房产信息网是大连市国有房产管理中心为适应管理和信息化需要，研制开发的国有房产权籍管理系统，其记载内容具有不动产登记的效力。”
2015年4月14日，大连市国有房产管理中心出具“证明”，内容为“经查大连国有房产信息网，位于大连市甘井子区大辛寨子384号1单元1层1号、384-1号1单元1层1号、384-2号1单元1层1号三栋房屋，建筑面积共830.5平方米，为我中心管理的直管公房。”
庭审中，李涛昌、甘井子经营公司均承认，位于大连市甘井子区大辛寨子384号1单元1层1号、384-1号1单元1层1号、384-2号1单元1层1号三栋房屋位于李涛昌所取得的国有土地使用证范围内。
一审法院认为：本案的焦点问题是李涛昌是否取得了位于甘井子区辛寨子镇大辛村7044.2平方米土地上建筑物的权利。从查明的事实可以看出，上述土地原系大连四方化工技术开发公司通过划拨的方式取得，后因该公司欠款被大连市甘井子区人民法院裁定将上述土地转让给赵军，赵军办理了国有土地使用证。在赵军申请办证过程中，曾委托评估机构对土地的价格进行估算，在该评估报告中已明确，不包含地上建筑物价值，且大连市国土资源和房屋局亦是根据评估报告得出的地价确定的该块土地使用权出让金并与赵军签订了《国有建设用地使用权出让合同》。而本案中李涛昌系通过与赵军签订《土地转让买卖协议书》的方式取得的案涉土地使用权，故李涛昌并未取得该块土地上建筑物的相关权利。另一方面，案涉李涛昌已办理土地使用证的土地上，在李涛昌取得国有土地使用证之前，即存在384号1单元1层1号、384-1号1单元1层1号、384-2号1单元1层1号三栋国有直管公房，甘井子经营公司基于大连市国有房产管理中心的委托，对上述三栋房屋具有出租、管理和使用、收益的权利。现蓝星公司通过与甘井子经营公司签订《公有房屋租赁协议书》的方式取得了位于甘井子区辛寨子街道384号房屋的使用权，且合同未到期，蓝星公司有权继续对该房屋占有使用，对李涛昌要求蓝星公司和甘井子经营公司从上述房屋内腾退的主张不予支持。关于甘井子区经营公司负责管理的位于甘井子区辛寨子街道384-1号1单元1层1号、384-2号1单元1层1号房屋，因属于国有直管公房，虽然位于李涛昌享有使用权的土地证范围内，因李涛昌并未取得该两处房屋的相关权利，故亦不存在腾退的问题。
关于蓝星公司抗辩其早在1996年即开始租赁使用案涉场地及房屋，并在该场地上投资建设，不同意腾退一节，蓝星公司提供的证据是其与甘井子经营公司签订的多份《公有房屋租赁协议书》，从协议书的内容显示，甘井子区经营公司只是向其出租了位于甘井子区辛寨子街道384号房屋，如前分析，因该房屋系国有直管公房，李涛昌并不享有权利，蓝星公司可以继续使用。至于1999年4月1日签订的《公有房屋租赁协议书》中所记载的用地面积7060.5平方米，因甘井子经营公司已当庭表述其对案涉土地不享有任何权利，故甘井子经营公司无权对外出租土地；且即使该合同约定了此内容，因该合同的届满期限截止2002年3月31日，而此后的《公有房屋租赁协议书》中再无关于用地的出租内容，故蓝星公司目前对案涉李涛昌已办理土地使用证范围内的土地不享有占有使用的权利，对李涛昌要求蓝星公司从上述土地上腾退予以支持。
关于李涛昌提出“房随地走”的问题。房地一致原则，确系我国房地产管理的一项基本原则，但适用房地一致原则的前提应是土地使用权与地上房屋所有权主体一致，只有具备此前提，转让土地使用权的同时，地上房屋才可能同时转让。而本案中，土地使用权与地上房屋所有权主体并不一致，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条“在变价处理土地使用权、房屋所有权时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权、房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。”的规定，因案外人大连四方化工技术开发公司只享有案涉土地使用权，不享有地上房屋所有权，故赵军及李涛昌，只能从该公司受让取得案涉土地使用权，并未取得地上房屋的所有权，故李涛昌提出的“房随地走”原则适用的前提不存在，对李涛昌此项主张不予支持。
一审法院据此判决：一、大连蓝星客运旅游汽车有限公司于判决生效后三十日内，从位于大连市甘井子区辛寨子街道大辛村李涛昌已取得土地使用证的7044.2平方米土地上腾退（不包括大连蓝星客运旅游汽车有限公司租赁的位于甘井子区辛寨子街道384号房屋）。二、驳回李涛昌的其他诉讼请求。
案件受理费人民币83,360.00元，由李涛昌承担20,000.00元，大连蓝星客运旅游汽车有限公司承担63,360.00元。
李涛昌上诉称：一、一审判决错误理解“房随地走”原则，与认定事实相矛盾。1、本案中一审判决已认定房为“直管公房”，地为“国有土地”，两者显为“一体”。因此一审判决认定“适用房地一致原则的前提应是土地使用权与地上房屋所有权主体一致，只有具备此前提，转让土地使用权的同时，地上房屋才可能同时转让。”是对“房随地走”原则的误解，也是对已认定的“房地一体”事实的自我否定。2、依据《立法法》中关于“新法优于旧法”、“上位法优于下位法”等法律适用原则，应适用《物权法》规定。3、大连市国土资源和房屋局与赵军签订的《出让合同》说明案涉土地出让时，案涉建筑物一并出让，该约定符合《物权法》规定。现无相反证据证明案涉房屋已另作了“分割性”处分，同时，李涛昌与赵军的转让合同是以上述合同同等条件转让，故李涛昌应当享有案涉房屋的所有权。4、依据《物权法》规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，李涛昌请求腾退案涉土地及房屋的主张，与法有据，应予支持。5、从法律救济上看，即使是政府在出让土地时，对土地上的房屋处分，存在约定不明或未予约定等，依据《物权法》“房随地走”的强制性、约束性规定，案涉房屋随之一并出让，也形成了无法抗拒的实践性的法律事实。即使本案存在当初房屋未予评估、未予支付价款等问题，作为出让主体的市政府，可依法另行主张相关债权；作为受让主体的李涛昌，也应主动履行付款义务。无论如何，应当不影响李涛昌基于“物权”而派生出来的合法的包括腾退之诉请求权的正当行使。6、审判实践中应防止出现判决确认建设用地使用权人享有建设用地使用权，但同时判决确认地上建筑物、构造物及其附属物由他人享有，因此发生建设用地使用人和地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权利主体不一致的情形。二、一审“腾地不腾房”的判决，属荒唐“虚判”，且漏判。一审判决蓝星公司腾退李涛昌已取得的土地。既然判决腾退土地，房屋又锁定在此土地上。那么如何排除房屋而单一腾退土地。2、一审李涛昌诉请指向的被诉主体为蓝星公司和甘井子经营公司，但一审判决却未对经营公司房屋的腾退请求作出应有的判决，显属漏判。综上，请求二审法院依法撤销（2015）大民二初字第00043号民事判决，支持李涛昌的全部诉讼请求，由蓝星公司、甘井子经营公司承担本案全部诉讼费用。
蓝星公司答辩称：蓝星公司同意腾退，但是腾退是附条件的。土地获得土地证之前是国有，蓝星公司是合法善意租赁国有土地，在此前提下投入建设。请求法院本着公正公平原则，对蓝星公司投入进行补偿。
甘井子经营公司答辩称：服从一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院另查明：蓝星公司、甘井子经营公司均认可蓝星公司使用的房屋为384号、384-1号、384-2号房屋。384-1号、384-2号房屋为蓝星公司前身大连蓝灯长途客运旅游汽车公司于李涛昌受让案涉土地前自建的房屋。
蓝星公司主张其只向甘井子经营公司租用了384号房屋，其余两栋384-1号、384-2号房屋是自建房屋，没有产权，已被政府定为违章建筑，后来蓝星公司与甘井子经营公司签订协议，委托其管理。甘井子经营公司对蓝星公司上述主张有异议，认为三栋房屋均为市属直管公房，有房产登记，所有权不归蓝星公司所有。蓝灯长途客运旅游汽车公司系国有企业，公司改制时，房屋未进入改制财产，将房产移交给甘井子房产管理处。李涛昌认为无论两处房屋是公管房还是违建，均应依法腾退。
本院认为：本案中，赵军根据其对案涉土地所享有的所有权依法进行处分的行为受法律保护。通过该种处分，赵军将该宗土地的使用权依法进行了转让，受让人李涛昌于2010年8月6日依法取得了该宗土地的使用权证。根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，另《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。故李涛昌所享有的国有土地使用权应依法受到保护。
现本案争议的主要问题是，李涛昌是否取得案涉土地上的房屋的所有权问题。大连市国土资源和房屋局在将案涉土地向赵军转让时，争议的3栋房屋已经存在，为蓝星公司前身蓝灯长途客运旅游汽车公司投资建设。该3栋房屋具有独立的价值，且未包含在大连市国土资源和房屋局向赵军转让土地依据的评估值中。大连市国土资源和房屋局与赵军之间及赵军与李涛昌之间签订的土地使用权转让协议只约定了土地使用权的转让，并未涉及到地上建筑物。因此，李涛昌关于“房随地走”即李涛昌取得了土地使用权的同时亦取得了该宗土地上建筑物及附属设施的所有权，蓝星公司、甘井子经营公司应向李涛昌腾退地上建筑物的主张，无事实和法律依据，依法不予采信。至于土地使用权与地上建筑物产权不一致问题，由于本案所涉的土地为李涛昌所有，地上建筑物为大连市属直管房屋，该房屋为承租人蓝星公司投资兴建，并不违反法律强制性规定。
综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20,000.00元，由李涛昌承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 王 隽
审判员 张宝华
二〇一六年七月二十五日
书记员 刘 禹