广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2012）陆民初字第2891号
原告刘某，女。
委托代理人钟家友，广西邦泰律师事务所律师。
委托代理人罗某，男，汉族，住广西××自治区××号。系原告刘某丈夫。
被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司，住所地广西××自治区××内。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人朱某某，男，汉族，系陆川县广厦房地产开发有限责任公司副总经理，住广西灵川县××镇粑粑厂××号。
委托代理人黄某某，男，壮族，陆川县广厦房地产开发有限责任公司法律顾问，住广西灵川县××镇××号。
原告刘某与被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年10月25日受理后，依法组成由审判员陈永超担任审判长，审判员黄永敏、人民陪审员李俊霖参加评议的合议庭，于2012年12月11日公开开庭进行了审理。书记员万春柳担任法庭记录。原告刘某的委托代理人钟家友、罗某、被告的委托代理人朱某某、黄某某到庭参加诉讼。经原告刘某申请，本院以（2012）陆民初字第2891号民事裁定书对被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司开发的座落在陆川县城东滨路的房屋一幢（建筑面积520平方米，预售商品房许可证号为陆房预字第2008-01号）予以查封。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2009年10月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（2009-845号），向被告购买陆川县商贸城B栋二层2-001号商铺，面积1182.23平方米，价格为150万元人民币。合同约定，被告应在2009年10月30日前交房，应在交房期限后18个月内提供资料办证，否则应承担违约责任。合同已报经陆川县房产管理部门登记备案。
合同签订后，原告依约交付了150万元购房款，但被告并未依约交房，也未依约及时交纳相关税费，未依约提供相关资料凭证给房产管理部门以便登记发证。被告的行为构成违约，除应履行合同外，还应承担相应的违约责任。
据了解，被告除了将上述房产卖给原告刘某外，还将同一房产卖给了他人。原告认为，原、被告间订立的《商品房买卖合同》合法有效，且已登记备案，具有排他性，原告应合法拥有该商品房的所有权。故请求：1、确认原告与被告于2009年10月13日所签订的合同编号为2009-845号商品房买卖合同为有效合同；2、判令被告立即向原告交付合同所约定的相关房产，并立即向房产管理部门提供相关房产登记材料以便房产管理部门将原告所购买的房产登记到原告名下，依法应由被告交纳的税费由被告负担；3、如因某种实际情况导致原告不能取得合同约定的房产，则判令被告：（1）退还原告购房款并向原告承担购房资金占用利息368775元（自支付购房款之日起，暂计至2012年10月6日止，按人民银行规定贷款利率计算，以后照计至实际返还购房款之日止）；（2）按市场差价赔偿原告损失4411148元；（3）向原告承担150万元赔偿责任。
原告刘某为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方就陆川县商贸城B栋二层2-001号商品房买卖事宜所作的权利义务约定，内容真实合法，为有效合同，被告应依约承担违约责任；
2、预售商品房合同登记备案申请表，证明商品房买卖合同按有关规定进行了登记备案，合同合法有效，受法律保护，且具有排他性。
3、付款凭证及收据，证明原告付款的事实依据；
4、原告身份证复印件、被告营业执照复印件、工商电脑咨询单，证明原、被告主体适格；
5、评估报告书，证明陆川县商贸城B栋二层2-001号商品房现在的市场价值。
被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司辩称，被告在开发建设陆川县商贸城期间，因需要资金，于2009年10月13日与原告夫妇商量，以被告开发建设的商品房B栋二楼商铺作为借款、还款保证，向原告夫妇借款150万元，以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同书》，后为进一步明确此借贷还款关系，在2009年10月15日双方签订了《商品房回购合同书》。因此，双方所签订的《商品房买卖合同书》不是合同签订时双方的真实意思表示，不具有法律约束力。原告请求确认该《商品房买卖合同书》的效力和要求被告为其办理交付产权等相关手续，并承担违约责任，于法无据。且原告既请求确认《商品房买卖合同书》的效力，要求被告为其办理相关产权交付手续，又要求被告承担退还购房款及资金占用利息、赔偿经济损失等责任，属无具体诉讼请求，其提起诉讼的程序违法。合同签订后，被告一直都没有履行《商品房买卖合同书》中所确定的义务，在此期间原告从未向被告主张过权利，至原告起诉时已超过诉讼时效。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司为证明其主张，在举证期限内向本院提供了如下证据：
1、营业执照、机构代码证、法人代表身份证明及身份证，证明被告的诉讼主体资格；
2、《商品房回购合同书》，证明双方当事人之间属借贷的民事法律关系；
3、付给刘某回购房款明细账目表，证明从2009年12月31日至2012年1月12日被告已归还原告刘某夫妇借款共计220万元；
4、人员基本信息表，证明预案该刘某与罗某系夫妻关系；
5、询问笔录，证明原告刘某与被告的商品房买卖合同是借款、还款保证关系。
经开庭质证，被告对原告提供的证据1-4、原告对被告提供的证据1、2、4的真实性没有异议。对上述当事人均没有异议的证据，本院依法予以确认。
被告对原告提供的证据5有异议，认为原告委托鉴定部门作出的评估报告，事先并未与被告方协商选定鉴定机构，也没有经过法院指定，对该证据被告不予认可。原告对被告提供的证据3、5有异议，认为证据3中的220万元在之前的案件中已经使用过，即（2012）陆民初字第604号、（2012）陆民初字第1433号案件，该证据与本案无关，被告并没有偿付回购款的依据；证据5的询问笔录中的两个被询问人均不是案件当事人，都只是代理人，其所说的话没有证明力，且该笔录只是征求是否同意调解的意见而不是证明买卖关系或是借贷关系，该证据不能证明本案事实。本院认为，原告提供的证据5，虽系原告方自行委托鉴定部门作出的鉴定结论，但该鉴定部门及负责鉴定的鉴定人员均具有法定鉴定资质，鉴定的程序合法，出具的鉴定结论客观、准确，且被告在诉讼中并未提供足以反驳的依据，亦未申请重新鉴定，故对该鉴定结论，本院依法予以确认。被告提供的证据3，系被告自行制作的一份《付给刘某回购房款明细账》，并无其他证据予以佐证，且该证据所载明的内容在本院作出的（2012）陆民初字第604号、（2012）陆民初字第1433号民事案件中已作出过认定，故该证据依法不能作为认定本案案件事实的参考依据；被告提供的证据5，该笔录只是征求当事人的调解意见，当事人在笔录中单方面所做的陈述，并没有其他证据予以佐证，故该证据亦不能作为认定本案案件事实的参考依据。
综合全案证据及庭审笔录，本院依法确认本案法律事实如下：
2009年10月13日，被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司与原告刘某签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2009-845号），约定以150万元人民币的价格，将被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司开发的位于陆川县新洲路陆川商贸城B栋二层2-001号房屋出售给原告刘某。合同中约定：买受人应在合同签订时一次性付清全部房款150万元。买受人如未按合同规定时间付款，逾期在60日之内，则自合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之壹向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2009年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如非出卖人引起的停电、停水、或有政府负责拆迁和有关活动（节日、庆典等），要求工地停工、交通管制及恶劣天气等原因造成工期延误；3、出卖人将竣工资料报告提交政府部门并被接受后（以政府收到资料的日期为准），等待丈量的日期除外。出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之壹向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起1年内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担责任。商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向陆川县房地产管理所申请登记备案。合同签订后，2009年10月15日，原告刘某通过中国工商银行将150万元购房款汇入被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司账户，被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司出具了一份《收据》给原告刘某收执。《收据》载明：“今收到刘某交来陆川商贸城B栋二层购房款壹佰伍拾万元整。”同日，原、被告到陆川县房产管理所办理了预售商品房合同登记备案。
另查，2009年10月15日，被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司与原告刘某签订了一份《商品房回购合同》，约定：“第一条，甲方（陆川县广厦房地产开发有限责任公司）必须在2009年12月15日前退还乙方（刘某）全部购房款人民币壹佰伍拾万元正（1500000.00元），乙方无条件将本合同约定的购置房屋退还给甲方。第二条，如果甲方不按本合同第一条约定的回购时间按时退还乙方购房款的，视为甲方违约，甲方应按购房合同总价款的每日千分之三作为违约金支付给乙方。如果乙方在收到还款后四个工作日内不办理返还房屋权益手续（购房合同原件及房产部门办理撤销备案），每延迟一天按照购房合同总价款的千分之三向甲方支付违约金。第三条，甲方需要延长支付时间，须提前七天通知乙方，双方重新签订补充协议。第四条，如果甲方超过1个月不支付上述款项给乙方的，又不办延期手续的，本协议解除。甲方应按逾期总价款的每日千分之三作为违约金支付给乙方，同时所购房产仍归乙方所有，如乙方需办理房产证，其契税由乙方支付，办理房产证的时间按照2009年12月13日签订的商品房买卖合同约定的时间执行。第五条，在2009年12月15日前乙方不能要求甲方提前支付本合同第一条款项。......”但合同签订后，被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司并未按回购合同约定的时间将购房款退还给原告刘某，亦未按该合同约定为原告刘某办理产权证书。
还查明，本案讼争的陆川商贸城B栋二层房产，被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司在2008年8月3日已出售给李伟绮、宋秀兰、牟长英三人，并于2009年12月16日将该房产交付给了李伟绮、宋秀兰、牟长英。这一事实已经本院及玉林市中级人民法院作出的（2012）陆民初字第306号、（2012）玉中民一终字第232号生效民事判决确认。经原告刘某委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司评估，讼争房产在评估基准日即2012年11月15日的市场价值为人民币6515565元。
本院认为，原告刘某与被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告刘某与被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司虽于2009年10月15日又签订了一份《商品房回购合同》，但被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司并未依《商品房回购合同》的约定回购，向原告刘某退还购房款，亦未依约办理延期回购的相关手续，根据《商品房回购合同》第四条约定和《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，该《商品房回购合同》解除，双方仍应按《商品房买卖合同》的约定履行义务。但被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司于2008年8月3日已将本案讼争的房产出售给了李伟绮、宋秀兰、牟长英，且于2009年12月16日已将房产交付给了李伟绮、宋秀兰、牟长英，导致本案原告无法取得讼争房产，商品房买卖合同的目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，原告刘某有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告刘某的第三项诉讼请求“如因某种实际情况导致原告不能取得合同约定的房产，则判令被告：（1）退还原告购房款并向原告承担购房资金占用利息368775元（自支付购房款之日起，暂计至2012年10月6日止，按人民银行规定贷款利率计算，以后照计至实际返还购房款之日止）；（2）按市场差价赔偿原告损失4411148元；（3）向原告承担150万元赔偿责任。”实质就是请求在无法实现合同目的的情况下，请求解除合同，同时要求被告：（1）退还原告购房款并向原告承担购房资金占用利息368775元（自支付购房款之日起，暂计至2012年10月6日止，按人民银行规定贷款利率计算，以后照计至实际返还购房款之日止）；（2）按市场差价赔偿原告损失4411148元；（3）向原告承担150万元赔偿责任。在庭审中，原告对此亦予以认可。因此，原告刘某请求确认合同有效并交付合同约定的房产已不现实，但原告刘某请求解除双方签订的商品房买卖合同并退还其购房款150万元及利息、赔偿市场差价损失，同时承担150万元的赔偿责任，有法律依据，本院依法应予支持。经原告刘某委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司评估，讼争房产在评估基准日即2012年11月15日的市场价值为人民币6515565元，原告刘某请求被告赔偿4411148元，并未超过评估价值，本院应予准许。被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司辩称其与原告刘某之间系借贷关系，与本院查明的事实不符，本院依法不予采信。被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司辩称原告刘某的诉讼请求不明确，诉讼程序违法，本院认为，原告刘某依据双方所签订的《商品房买卖合同》请求确认合同有效并交付房产，如在合同目的无法实现的情况下则请求被告退还购房款及依法赔偿各项损失，其诉讼请求是明确的，并无不妥，故对被告的这一辩解，本院依法亦不予支持。被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司辩称原告刘某的起诉已超过诉讼时效期间，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，......。”但本案系基于商品房买卖合同关系而引起的纠纷，属物权纠纷，不适用诉讼时效的有关规定，原告刘某的起诉并未超过诉讼时效期间，故对被告的这一辩解主张，本院亦依法不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
一、解除原告刘某与被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司于2009年10月13日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司应返还原告刘某已支付的购房款150万元及利息（利息的计算方法：以150万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算，从2009年10月16日起，计至实际返还购房款之日止）给原告刘某；
三、被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司应赔偿市场差价损失4411148元给原告刘某；
四、被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司应支付150万元赔偿金给原告刘某。
本案案件受理费63678元（原告刘某已预交27980元），由被告陆川县广厦房地产开发有限责任公司负担。
上述第二至第四项判决，义务人应于本案判决生效之日起20日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费63678元（收款单位：广西壮族自治区玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20-405201012000407，开户银行：中国农业银行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长 陈永超
审判员 黄永敏
审判员 李俊霖
二〇一三年一月五日
书记员 万春柳