上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2636号
上诉人（原审被告）徐建华。
委托代理人傅兵，上海康腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海同博商业经营管理有限公司。
法定代表人曹晓星。
委托代理人余光耀，上海市同建律师事务所律师。
原审被告上海乐开投资管理有限公司。
法定代表人徐建华。
上诉人徐建华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐建华［暨原审被告上海乐开投资管理有限公司（以下简称乐开公司）的法定代表人］及其委托代理人傅兵，被上诉人上海同博商业经营管理有限公司（以下简称同博公司）的委托代理人余光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月1日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队司令部后勤科）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将上海市杨浦区国权路（空南沪字第5201A坐落）建筑面积1825.5平方米的房屋出租给乙方使用，租赁用途为商业。租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日。房屋年租金人民币（以下币种均为人民币）2，132，184元，每平方米每月租金97.33元，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金180，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。同日，双方签订《关于国权路商铺租赁补充协议》，主要内容：双方商定2010年7月1日至2010年9月30日为免租期，自第二年度起，乙方在原有租金的基础上，每年再递增5%的租金，即第二年度租金为6，675，295元，第三年度为7，009，060元，以此类推；经甲乙双方协商同意将国权路商铺建筑面积约为5443平方米其中的3617.5平方米由甲方所属有偿服务单位（中国人民解放军94826部队印刷厂）与乙方（同博公司）签订租赁合同，甲、乙双方的权利义务不变。
2010年7月1日，甲方（出租方：中国人民解放军九四八二六部队印刷厂）与乙方（承租方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方自愿将坐落于上海市杨浦区国权路（空南沪字第5201A号）建筑面积3617.5平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2010年7月1日至2011年6月30日。年租金4，225，240元，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金360，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。
2011年9月28日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队司令部后勤科）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将位于上海市杨浦区国权路XXX-
XXX号5443平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2011年7月1日至2011年9月30日。年租金6，357，424元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，征得甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。
同日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部）与承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方同意将上海市杨浦区国权路XXX-
XXX号房屋（建筑面积2545.7平方米）出租给乙方使用。租赁期限自2011年10月1日起至2011年12月30日止，房地产年租金2，973，300元，租金按季支付，……，乙方应按时付清。2011年10月1日至2011年12月30日的租金743，325元。
2012年2月9日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将上海市杨浦区国权路XXX-
XXX号1号、4号楼（坐落号：空南沪字第5201A号）建筑面积2545.7平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月30日止，租金总额2，973，300元，乙方向甲方支付房地产租赁保证金300，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。
2013年1月15日，出租方（甲方：中国人民解放军九四八二六部队后勤部机营处）、承租方（乙方：同博公司）签订《军队房地产租赁合同》，主要内容：甲方将上海市杨浦区国权路XXX-
XXX号（坐落号：空南沪字第5201A号）建筑面积2545.7平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金总额2，973，300元，租金按季结算，乙方向甲方支付房地产租赁保证金300，000元，在租赁期限内不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方的书面同意后，方可签订转租合同，……。经甲、乙双方协商一致，甲方原则上同意乙方现承租的国权路商铺续租期限为三年（自2011年10月1日至2014年9月30日），在续租期间，合同每年一签，自2013年10月1日起国权路商铺租赁价格每季度租金为817，657.5元。
2010年9月11日，出租方（甲方：同博公司）与承租方（乙方：徐建华）签订《房地产租赁合同》，主要内容：甲方将系争的杨浦区国权路XXX号房屋（建筑面积为119.108平方米）租赁给乙方使用，租赁用途为餐饮、足浴、咖吧、茶吧、食品等，租赁期限自2010年9月11日起至2011年6月30日止，本合同的截止日期不得超过甲方与军队房地产管理部门签订合同规定的截止日期，否则，本合同视为无效合同，房地产年租金204，548元，乙方自本合同签订后五个工作日内向甲方支付押金34，090元，甲方收取押金后向乙方开具凭证，……。
同日，出租方（甲方：同博公司）与承租方（乙方：徐建华）签订《补充协议》，主要内容：自2011年7月1日起，在相关条款不变基础上，甲方同意乙方继续承租该房屋至2015年6月30日，自2010年9月11日至2010年10月30日为乙方免租金装修期，乙方承诺在房屋从事餐饮、足浴等。甲乙双方同意，乙方投资和经营的公司成立后，其法定代表人将在本合同末页签字并加盖公章后成为本合同新的承租人，自上述变更手续履行完成之日起，本合同项下乙方的所有权利和义务均由享有和承担。乙方未具备经营所需的营业执照及各类开业必须的许可证，不得对外营业。甲、乙双方约定，该房屋日租金为4.705元／天／平方米，月租金17，045元，自2012年7月1日起，每年在上一年的基础上上调8%，乙方不得以任何理由拒付租金。租金每三个月支付一次，先付后用，首次支付为3个月租金和2个月租金押金，支付日为甲乙双方签订本协议之日，第二次付租日为2011年1月30日前5个工作日，第三次付租日为2011年4月30日前5个工作日，乙方须将三个月租金交付到甲方指定的银行账号。乙方应按照政府相关部门的要求，自行办理工商、税务、消防、治安等相关手续，取得营业执照及相应的各类许可证和配置相应的各类设施、设备，甲方应提供乙方办理上述证、照所需的应由甲方提供的各项文件，并协助乙方办理相关政府批准。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定的由乙方承担的应付费用外，在完成工商注册地注销或变更后，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，乙方逾期支付任何应付费用（包括但不限于租金）超过30日的，甲方可以书面通知乙方解除合同，违约方应当向另一方按月租金的三倍支付违约金。在每期付租日期的最后一日的第二日起有累计满一个月或连续一个月未付租金，则本合同自动终止，不需双方另立书面或乙方表示同意，乙方应在宽限期5日之内立即清场归还物业。因乙方单方原因终止合同的，乙方应补偿甲方一年租金，且保证金不予退还……。
《房地产租赁合同》及《补充协议》签订后，徐建华向同博公司支付押金，并支付租金至2011年1月。2011年1月，乐开公司支付同博公司第二期租金51，135元。
同博公司将房屋交付徐建华后，徐建华经其同意对房屋进行装修。2010年11月起，系争房屋出现漏水情况，徐建华寻找同博公司修复未果。
2010年11月26日，乐开公司注册成立。
2011年7月12日，同博公司致函徐建华，要求其结清租金，否则将追究其法律责任。2011年10月24日，同博公司致函徐建华，告知其因欠付租金，同博公司解除与其的房屋租赁合同。2011年11月8日，同博公司再次致函徐建华，要求与其解除房屋租赁合同，并归还房屋，支付欠付的租金及相应使用费。
2013年3月25日，徐建华、乐开公司离开系争房屋，并将钥匙归还同博公司。
同博公司涉讼，要求：1、确认同博公司与徐建华就系争房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2011年11月8日解除；2、徐建华、乐开公司搬离系争房屋，并将房屋归还同博公司；3、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付拖欠租金98，292.83元（计算标准为17，045元／月，从2011年5月1日计算至2011年11月8日）；4、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付房屋使用费（计算标准为568.17元／天，从2011年11月9日计算至2013年3月25日）；5、徐建华、乐开公司共同向同博公司支付违约金34，090元。对于押金的处理，同博公司表示应在上述费用中扣除。
原审法院审理中，徐建华提供录音材料一份，该录音材料形成时间为2013年5月12日，录音材料的另一方为同博公司的法定代表人关艳，徐建华提供该材料证明同博公司曾承诺徐建华可以办出与足浴按摩相关的特殊行业的营业执照，且正因如此，徐建华才投入60多万元用于装修；同博公司对该录音材料真实性无异议，但对证明内容不予认可，并称同博公司只是提供相应材料协助徐建华办理营业执照。
徐建华提供照片一组，反映2010年11月系争房屋漏水的状况，同博公司对上述照片真实性无异议。
原审法院至系争房屋内查看现场，并拍摄照片，系争房屋未经营使用，屋顶、包房等均有明显漏水印迹及涂料脱落情况，包房内天花板均有漏水后的印迹及涂料脱落。同博公司、徐建华、乐开公司对房屋现状均不持异议。
原审法院认为，同博公司经与案外人签订合同而获得系争房屋出租权，后同博公司与徐建华就系争房屋签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》，上述合同及协议合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。本案双方当事人争议焦点问题为：
一、系争房屋租赁合同的承租人是徐建华还是乐开公司？徐建华认为其签订合同的目的是为了在系争房屋内设立乐开公司，进行注册登记，且同博公司与筹备中的乐开公司签订的合同已在工商部门备案，故租赁合同主体已变更为乐开公司。但徐建华没有足够的证据证明其在与同博公司签订租赁合同时已明确表明其是代签合同，且徐建华并未按《补充协议》约定于乐开公司成立后在合同上加盖印章，将承租主体由徐建华变更为乐开公司，徐建华与乐开公司并无证据证明同博公司已同意合同履行主体变更或转让给乐开公司，因此合同的承租人应为徐建华。即使同博公司曾收取过以乐开公司名义交付的租金，徐建华不能以此为由，不承担合同义务。
二、徐建华未办出相应营业执照是否构成其拒付租金的理由？其称合同明确约定同博公司应帮助办理相应执照，并提供录音材料予以证明。《补充协议》约定同博公司应提供徐建华办理相应证、照所需的应由同博公司提供的各项文件，并协助其办理相应政府批准，但未明确约定由同博公司办理营业执照，其义务仅是提供相关材料并协助办理，徐建华开设的公司如需经营特殊行业，仍应自行办理相应证、照。故徐建华辩称因无法办理特殊行业营业执照而拒付租金的理由缺乏法律依据，法院难以支持。
三、系争房屋是否存在漏水、进而影响正常使用之事实？根据徐建华提供的漏水现场照片显示，自2010年11月中旬起，系争房屋的确存在明显的漏水情况，影响乐开公司正常经营，且同博公司在知晓该情况后未采取措施予以修复，后由徐建华自行修复漏水部位。法院至现场查看并拍摄照片，系争房屋目前仍可见明显漏水痕迹，徐建华抗辩的漏水事实成立，同博公司要求徐建华支付违约金的诉请，法院不予支持。
现同博公司、徐建华均同意解除《房地产租赁合同》及《补充协议》，虽然同博公司自2011年7月起多次向徐建华发送通知函，并于2011年10月24日发函要求与其解除合同，但徐建华否认收悉该函，同博公司亦无证据证明徐建华已收悉该函。2013年3月25日，徐建华搬离系争房屋，表示放弃房屋内装修及其他物品的相应权利，将钥匙归还同博公司，故系争房屋实际已归还同博公司，双方的租赁合同实际于该日解除。因系争房屋存在明显的漏水情况，影响乐开公司的正常经营，故法院予以适当扣减租金。
原审法院据此判决如下：一、上海同博商业经营管理有限公司与徐建华于2010年9月11日就上海市杨浦区国权路XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2013年3月25日解除；二、徐建华应于判决生效之日起十日内支付上海同博商业经营管理有限公司自2011年5月1日至2013年3月25日的房屋租金233，516.5元；三、上海同博商业经营管理有限公司应于徐建华结清上述主文第二项费用后三日内返还徐建华房屋押金34，090元；四、上海同博商业经营管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，徐建华不服提出上诉称，同博公司与案外人签订的《军队房地产租赁合同》应属无效合同。同博公司对系争房屋无使用权和出租权。在工商部门备案的《房地产租赁合同》承租方为“上海乐开投资管理有限公司筹”，与同博公司提供的合同的内容、签订时间及是否签字盖章均一样，故《房地产租赁合同》名义承租方（乙方）是乐开公司。乐开公司成立后以转账方式支付了第二期租金，同博公司开具付款单位为乐开公司的发票，乐开公司是《房地产租赁合同》实际履行主体。同博公司的招商负责人承诺帮助乐开公司取得足浴的经营许可，同博公司未履行该义务，致使乐开公司无法正常经营，应承担赔偿责任；系争房屋漏水严重，同博公司拒绝修复，其为了招商要求乐开公司继续经营，后续租金再协商，乐开公司此情况下才继续营业，乐开公司无须承担违约责任。乐开公司在原审庭审中的口误，在庭后已予以更正，从未表示将价值60余万元的装修及设备物品放弃或无偿送给同博公司。但至二审开庭时，同博公司已将系争房屋内的乐开公司的财产、设备全部转移并将装修毁坏。乐开公司要求同博公司承担赔偿责任，在本案中一并处理。原审法院认定事实错误，请求本院撤销原判第一、二、三项，驳回同博公司的全部诉讼请求。
被上诉人同博公司辩称，关于《房地产租赁合同》的效力，同博公司坚持原审时的观点。租金发票是按照客户要求开具，代为履行债务不代表合同主体的变更。同博公司发函的对象全部都是徐建华，徐建华是《房地产租赁合同》的相对方。同博公司的义务只是协助办理执照。徐建华表示店铺长期亏损无法支付租金，坚持要交付钥匙。同博公司表示要先结清租金，双方未协商一致，徐建华留下钥匙走了。2013年3月之后房屋一直空关，至11月才出租给了餐饮公司。新承租户拆除了原装修及设施重新装修。
原审被告乐开公司述称，乐开公司19个月未支付租金，可以折射出同博公司没有履行出租义务。装修的消防验收以乐开公司的名义办理。对于乐开公司漏水的报修，同博公司不予理睬。同博公司未为乐开公司办理足浴许可证。基于上述原因，乐开公司才不付租金。乐开公司现同意支付所欠租金，但支付方式以原有的装修、设备，经协商确定金额后冲抵。
经审理查明，中国人民解放军94826部队后勤部企业管理办公室于2013年2月7日出具《情况说明》称，根据同博公司与我部在2010年7月1日签订的《军队房地产租赁合同》约定，同博公司可对国权路XXX号等商铺进行转租，并可签订相关的转租、分租合同。以上事实有同博公司在原审法院审理中的《情况说明》为证。
原审法院判决查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，经出租人同意，承租人享有转租权。中国人民解放军94826部队同意同博公司转租系争房屋，徐建华关于同博公司对系争房屋无使用权和出租权的主张，法院不予采纳。同博公司与徐建华就系争房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应恪守。承租人订立租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业实际使用房屋，因租赁合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。同时，《补充协议》约定了徐建华投资和经营的公司成立后，其法定代表人将在合同末页签字并加盖公章后成为合同新的承租人，自上述变更手续履行完成之日起，合同项下徐建华的所有权利和义务由他人承继。徐建华在系争房屋内设立乐开公司之后，并未在《房地产租赁合同》的末页加盖乐开公司的公章成为合同新的承租人，故原审法院认定徐建华是系争房屋的承租人，符合合同约定，本院予以认同。《补充协议》还约定了徐建华自行办理工商等相关手续，同博公司提供办理证、照所需文件，并协助徐建华办理。可见，为徐建华办理特殊行业的证照，非同博公司的合同义务；徐建华提供的证据也不足以证明其关于同博公司承诺帮助乐开公司取得足浴的经营许可的主张，其不能以此为由拒付租金。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人因未履行维修义务，影响承租人使用租赁物的，应当相应减少租金。徐建华提出系争房屋漏水，影响乐开公司正常经营的抗辩意见，原审法院已予以采纳，并据此适当扣减了租金，驳回了同博公司要求徐建华承担违约金的诉请，符合法律规定，本院予以认同。乐开公司虽在原审庭审后更改了笔录，表示其在系争房屋内全部财产包括装修冲抵租金及费用。但因其与同博公司无法就具体金额达成一致意见，且其已于2013年3月25日将房屋钥匙交与同博公司，同博公司之后又将房屋出租给了他人，徐建华又未提供装修及设备损失的依据，故乐开公司要求同博公司赔偿装修及设备的损失，不宜在本案中一并处理。徐建华的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，802元，由上诉人徐建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 马忆蔺
二〇一四年四月八日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……