福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0504民初1284号原告：黄胜利，男，1966年11月12日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：丁沙沙、王成辉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。被告：黄宝腾，男，1965年7月1日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：柯巧鑫，北京常凯律师事务所律师。被告：赖乌尾，女，1963年2月7日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。原告黄胜利与被告黄宝腾、赖乌尾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后,先适用简易程序，后转普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁沙沙、王成辉、被告黄宝腾及其委托诉讼代理人柯巧鑫到庭参加诉讼，被告赖乌尾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄胜利向本院提出诉讼请求：1.判令黄宝腾、赖乌尾返还订金5万元，并按同期银行贷款利率支付利息3831元（自2015年4月23日暂计至2016年7月4日，实际应支付至履行完毕之日）；2.判令黄宝腾、赖乌尾共同赔偿黄胜利损失（诉讼代理费）7000元；3.判令本案的全部诉讼费用由黄宝腾、赖乌尾共同承担。事实和理由：黄胜利意向购买黄宝腾、赖乌尾座落于XX街中段旧农行一楼店面与二楼套房房产，于2015年4月23日向黄宝腾支付5万元订金。后黄胜利发现其意向购买的房产根本没有房产证，无法过户，无法买卖，遂要求黄宝腾、赖乌尾返还订金，但是黄宝腾、赖乌尾一直不予返还。另外，黄宝腾、赖乌尾系夫妻关系，该订金支付时间为其夫妻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务。《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，黄宝腾、赖乌尾故意隐瞒房屋无法过户的情况，导致黄胜利损失，不仅应当向黄胜利返还购房订金，并且应当赔偿黄胜利的损失。综上，为了维护合法权益，依照相关法律法规和司法解释规定，特诉至法院，请求判如诉求。黄宝腾辩称，黄胜利诉称的内容与事实严重不符。1.黄胜利对房屋实际情况有充分的了解。黄胜利在2015年4月23日通过其叔叔黄作文作为中间人购买房屋。本来黄宝腾是要卖250万元，由于黄作文跟黄宝腾比较熟，所以就以205万元成交。双方在洽谈前，黄胜利已对房屋产权和其他情况有所了解。双方在洽谈房屋买卖时，黄宝腾将房屋情况向黄胜利作了更为详细的介绍。黄胜利夫妇还到司法所询问有没有受法律保护，司法所负责人说有。黄胜利后来有向黄建活购买了一栋楼房，也是在司法所办理手续的，黄胜利的律师说涉诉房屋没有房产证不符合事实。2.在双方洽谈成交后，根据交易习惯，黄胜利让其妻子提供5万元作担保，承诺200万元在一个星期内付清，款项付清后到司法所办理相关手续。双方约定黄宝腾不再另找买家，如果黄胜利反悔不履行房屋买卖约定，则5万元不予退还，作为黄胜利的违约金。3.根据双方约定，黄胜利应在一个星期内支付全部价款，黄宝腾交付房屋，双方履行房屋买卖合同，但经黄宝腾多次催促，黄胜利一直以资金尚未到账为由迟迟未付。黄宝腾对黄胜利说再不付款将取消5万元订金，还应赔偿损失。还通过黄胜利堂弟黄日生去过问好几次。经过多月，在黄胜利确认无法履行买房约定情况下，黄宝腾依约将5万元充抵违约金。到了2016年4月21日，黄宝腾以总价183万元将涉诉房屋分别卖给黄杏仁和黄向前。因为黄胜利延误，导致房屋价差22万元，该损失黄胜利应予赔偿。4.关于利息和律师费损失，如前所述，双方发生纠纷完全是由于黄胜利违约在先产生的，黄宝腾并不存在过错，黄胜利要求黄宝腾支付其利息和律师费损失无任何法律和合同依据。赖乌尾未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.黄胜利提供的《收条》，明确记载黄胜利欲向黄宝腾购买座落于XX镇XX街中段旧农行一楼店面二间（2号、3号）和二楼套房（203房），约定总价205万元以及黄宝腾收到黄胜利交付的购房订金5万元的事实，予以确认。2.黄胜利支出的诉讼代理费7000元，并非黄胜利必然的损失，也没有法律和合同依据，故其提供的《福建增值税普通发票》，不予确认。3.黄宝腾提供的《房产/土地使用权权属转移涉税证明》载明：转移方为黄进兴，承受方为黄仁杰。泉房权证洛江区（洛）字第201304066号《房权证》载明：房屋所有权人为黄仁杰。本案涉诉房屋登记所有权人为黄仁杰的事实，予以确认。4.黄宝腾提供的《房屋转让协议书》及《店面转让协议书》，只能证明黄仁杰与案外人进行房产交易行为。房产交易应经有关部门登记，洛江区XX镇调解委员会无权确认,故上述二份证据不予确认。5.证人黄作文出庭陈述：“他们在洽谈房屋买卖时我有在场，双方讲好以205万元成交，一个星期内到司法所办理手续，没有听到他们说如果黄胜利不买房的话，黄宝腾就不将5万元订金退给黄胜利。”证人黄日生出庭陈述：“当时我不在场，过了7天后，黄宝腾叫我跟黄胜利说手续跟尾款办一下，不然订金会被取消掉，到时候如果造成其他后果还要赔偿损失。”证人黄仁杰出庭陈述：“这栋楼我也是股东，我占很少的比例。黄宝腾和黄胜利洽谈时我不在场，后来黄宝腾有跟我说以205万元成交，当时有口头讲一下订金是不能退的。手续都是在司法所办的。在付订金的时候，黄宝腾有跟黄胜利老婆说订金不能退。”黄作文在黄宝腾和黄胜利洽谈房屋买卖时虽有在场，但没有听到他们说如果黄胜利不买房的话，黄宝腾就不将5万元订金退给黄胜利。黄日生和黄仁杰在黄宝腾和黄胜利洽谈房屋买卖时均不在场，只是过后听黄宝腾单方说“不然订金会被取消掉”“订金是不能退的”。上述三位证人的证言无法证明黄宝腾和黄胜利对于5万元订金如何约定，故三位证人的证言不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月23日，案外人黄进兴将坐落于泉州市洛江区XX镇XX街中段涉诉房屋过户给案外人黄仁杰。黄胜利欲买涉诉房屋一楼2号、3号店面和二楼203号套房，于2015年4月23日支付给黄宝腾购房订金5万元，黄宝腾向黄胜利出具了一张内容为：“兹收到黄胜利购房订金人民币伍万元正（50000元）XX街中段旧农行壹楼店面2间（2号、3号）二楼套房（203房）计总价贰佰零伍万元正”的《收条》。黄宝腾和赖乌尾系夫妻。本院认为，本案涉诉房屋没有独立产权，无法办理过户手续，黄胜利基于该客观事实反悔，理由比较充分。黄胜利支付给黄宝腾5万元款项是否返还，要看双方有无明确约定为“定金”。在法律上，“定金”是一个规范的法律概念，具有担保性质，只有在当事人明确约定交付的款项属于“定金”的，才可以适用定金罚则，即没收定金或双倍返还定金。“订金”则不是一个规范的法律概念，具有预付款的性质。如预付款一方违约，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。因此，对于当事人未明确约定为“定金”的，不应适用定金罚则。本案中，《收条》载明5万元为“订金”，而非“定金”，黄宝腾不将该款项退还给黄胜利没有法律依据。证人黄作文、黄日生、黄仁杰的证言无法证明黄宝腾所主张的事实，黄宝腾将5万元充抵黄胜利违约金没有事实依据。故黄胜利要求黄宝腾返还订金5万元，本院予以支持。黄胜利未足够谨慎，自身存在过失，应承担相应的责任，故其要求黄宝腾支付自2015年4月23日起至实际返还订金之日止的利息，本院不予支持。黄胜利支出的诉讼代理费，并非其必然的经济损失，其要求黄宝腾支付诉讼代理费7000元因缺乏依据，本院也不予支持。订金收取时间为黄宝腾和赖乌尾夫妻关系存续期间，本案债务依法应认定为其夫妻共同债务，故黄胜利要求赖乌尾承担共同还款责任，本院予以支持。黄宝腾辩称因为黄胜利延误导致其损失22万元，因缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，黄胜利诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。赖乌尾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、黄宝腾、赖乌尾应于本判决生效后十日内返还黄胜利购房订金5万元；二、驳回黄胜利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1321元，由黄胜利负担235元，黄宝腾、赖乌尾负担1086元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  黄正乾审 判 员  林海岚代理审判员  杨 鑫二〇一六年十二月十二日书 记 员  吴季阳速 录 员  董娟娟附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。