上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7810号
上诉人(原审被告)：张万昌，男，1981年6月10日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：郭振伟，上海市申达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海奉申汽配有限公司，住所地上海市。法定代表人：李泉福，经理。委托诉讼代理人：刘珩巍，男，该公司员工。上诉人张万昌因与上海奉申汽配有限公司(以下简称“奉申公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张万昌的上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判张万昌按上海市定边路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“110室房屋”)使用费标准的三分之一支付使用费至2015年8月28日。系争房屋所有人为李泉福，奉申公司不具有原告主体资格。张万昌实际只使用了110室房屋的三分之一，在合同解除后，张万昌已于2015年8月28日搬离，并将上海市定边路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称“109室房屋”)、110室房屋返还给了奉申公司，现奉申公司已经和房屋实际使用人建立了新的租赁关系，故张万昌不应支付之后的房屋使用费。系争房屋已经涉及拆迁，一审法院对此未查清，一审法院判决错误，应予以纠正。奉申公司辩称，是张万昌自行将110室房屋分隔，并将一部分房屋出租给他人，张万昌搬走后未将110室房屋返还，不存在奉申公司将110室房屋另行出租的情况，房屋动迁与本案没有直接关系，请求维持原判。奉申公司向一审法院起诉请求：一、解除双方间的不定期租赁关系，张万昌搬离109室房屋和110室房屋，将该房屋返还予奉申公司；二、张万昌支付自2015年7月17日至2015年11月17日的租金人民币(以下币种均为人民币)50,000元及自2015年11月18日至实际搬离之日的租金和房屋使用费(按每月12,500元的标准计算)；三、张万昌支付违约金50,000元；四、张万昌支付电费、通讯费共计1,557.30元。庭审中，奉申公司变更诉讼请求，要求张万昌支付自2015年10月至2016年5月的电费1,787.80元和自2016年1月至2016年5月的通讯费1,314.60元。一审法院认定事实：奉申公司法定代表人李泉福为109室房屋和110室房屋的权利人。2011年11月8日，奉申公司与张万昌签订一份《房屋租赁合同》，约定奉申公司将109室房屋和110室房屋出租予张万昌。租赁期限为两年，自2011年11月18日至2013年11月17日。第一年的租金为140,000万元，第二年的租金为147,000元。租金每年支付一次，在到期日前一个月支付。张万昌逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的两倍支付违约金。租赁期间产生的水电费、物业费、通讯费等均由张万昌承担，并按单如期缴纳。合同另对其他事项作了约定。2011年11月18日，张万昌将110室房屋转租给案外人叶某某。租赁期限届满后，张万昌继续使用房屋并支付相应租金，奉申公司对此未提出异议。张万昌支付租金至2015年8月17日。2015年8月17日，奉申公司向张万昌出具一张收据，载明收到压金5,000元，2015年8月25日前搬好家，交钥匙，退还此款。如过期，每天扣500元。2015年8月28日，张万昌在奉申公司拒绝接收109室房屋钥匙后将该钥匙交予案外人上海东方汽配城市场经营管理有限公司代为保管。后奉申公司要求张万昌退房，未果，遂起诉至一审法院。一审庭审中，奉申公司表示，2015年8月17日，张万昌提出要求将109室房屋的钥匙交还，其同意解除合同，但认为张万昌应将109室房屋和110室房屋的钥匙一并交还，故拒绝接收109室房屋的钥匙，后张万昌将109室房屋的钥匙交予汽配城物业公司。张万昌确于2015年8月28日搬离109室房屋。另外，奉申公司与张万昌均确认在两年租赁期限届满后的每月租金为12,500元。张万昌表示，号码为XXXXXXXX和XXXXXXXXXXX的电话非其使用。一审法院认为，奉申公司与张万昌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于奉申公司主体资格问题，虽然109室房屋和110室房屋的权利人为奉申公司法定代表人李泉福，但张万昌支付的相关租金均由奉申公司出具收条，张万昌在租赁期间亦未对出租人的资格提出过异议，且奉申公司在庭后亦向法院提交了证明，李泉福对双方签订的《房屋租赁合同》予以确认，故奉申公司主体资格适格，对张万昌的相关抗辩，不予采纳。在合同约定的两年的租赁期限届满后，张万昌继续使用房屋并支付相应租金，奉申公司对此未提出异议，故原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。由于双方均确认不定期租赁合同存续期间的租金为每月12,500元，法院对此予以认可。庭审中，双方均确认已于2015年8月17日协议解除了租赁合同，法院对此予以确认。合同解除后，张万昌理应将109室房屋和110室房屋返还予奉申公司。现双方均确认张万昌已于2015年8月28日搬离109室房屋，法院予以认可。虽然张万昌未能将房屋钥匙交付予奉申公司，但根据查明的事实，系奉申公司怠于收取房屋钥匙以致张万昌将钥匙交予案外人代为保管，故对奉申公司要求张万昌返还109室房屋并支付自2015年8月29日起的房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。根据收据的约定，现张万昌延迟三天搬离，应扣除1,500元，余款3,500元应由奉申公司退还。关于110室房屋返还问题，现张万昌并未举证证明该房屋已返还的事实，故张万昌应承担自2015年8月18日起自返还之日的房屋使用费。根据上海市房地产权证的相关记录，109室房屋与110室房屋的面积相等，故110室房屋的使用费按每天205.48元计算(计算时应扣除上述余款3,500元)。关于电费问题，由于张万昌已于2015年8月28日搬离109室房屋，故不存在在该日后产生电费的问题，奉申公司要求张万昌支付至2016年5月的电费的诉讼请求，法院不予支持。因张万昌现仍未将110室房屋返还，故奉申公司要求张万昌支付该房屋至2016年5月的电费的诉讼请求，法院予以支持。经核算，金额为464.80元。关于通讯费问题，根据奉申公司提供的发票及张万昌确认的使用电话的情况，奉申公司无法证明号码为XXXXXXXX和XXXXXXXXXXX的电话为张万昌使用，故其要求张万昌支付通讯费的诉讼请求，法院不予支持。至于违约金问题，由于张万昌已按约支付租金至合同解除之日，不存在逾期支付租金的事实，故奉申公司要求张万昌支付违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。至于张万昌与案外人间的转租事宜，张万昌可另行主张。判决：一、确认上海奉申汽配有限公司与张万昌间的不定期租赁合同于2015年8月17日解除；二、张万昌应于判决生效之日起十日内向上海奉申汽配有限公司返还位于上海市定边路XXX号XXX幢XXX室房屋；三、张万昌应于判决生效之日起十日内向上海奉申汽配有限公司支付房屋使用费(按每天205.48元为标准，自2015年8月18日起计算至实际返还之日止，具体计算时应扣除3,500元)；四、张万昌应于判决生效之日起十日内向上海奉申汽配有限公司支付至2016年5月的电费464.80元；五、上海奉申汽配有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本院二审期间，张万昌提供证据：1、三张照片，证明系争房屋实际已经无法经营使用；2、汇兑业务回单及李泉福写的字条，证明奉申公司已经和案外人顾家奇建立了租赁关系，由顾家奇支付费用给奉申公司；3、上海东方汽配城市场经营管理有限公司出具的事实情况证实，证明张万昌在2015年8月28日从系争房屋搬离，系争房屋处于拆迁范围之内；4、晁来强的证人证词，证明奉申公司负责人李明俊曾找到张万昌，让其配合动迁搬走，剩余的事情不要管了；5、房屋征收决定，证明系争房屋所在地块纳入征收范围；6、顾家奇的通话录音，证明奉申公司曾向顾家奇索要租金，但被拒绝，顾家奇付过物业费，奉申公司与顾家奇建立了租赁合同关系。奉申公司认为：1、照片中反映的不是奉申公司出租给张万昌的房屋；2、张万昌经常委托他人以汇款或现金方式支付房租、物业费等，汇兑业务回单等不能证明奉申公司与顾家奇之间建立了租赁关系，对李泉福签字字条的真实性不予认可；3、上海东方汽配城市场经营管理有限公司证明的事实与一审法院查明事实一致，张万昌没有返还110室房屋；4、不认可晁来强的证人证词，张万昌将房屋转租给别人收不回来，奉申公司陪同张万昌去要房屋，但实际使用人没有理会奉申公司，奉申公司没有李俊明这个人的；5、奉申公司没有向顾家奇要过租金，一直是向张万昌要租金的。本院认为，张万昌提供的证据不能证明其所主张的奉申公司已经与他人就系争房屋建立了租赁关系等事实，本院对张万昌提供的上述证据不予采信。本院认为，张万昌与奉申公司就系争房屋签订租赁合同并实际长期履行，一审法院基于在案事实认定奉申公司原告主体资格适格，本院予以认同，张万昌对奉申公司原告主体资格所提异议，不能成立。一审审理中，双方对租赁合同已经协议解除无异议，在合同解除后，张万昌理应将其租赁的109室房屋与110室返还奉申公司。由于张万昌未将110室返还，故其应承担合同解除后即2015年8月18日至实际返还日的房屋使用费。张万昌主张奉申公司已与实际使用人建立了租赁关系，其不应再承担房屋使用费，但未提供确实充分的证据证明其主张，本院对此不予采纳。至于张万昌称其仅使用了110室房屋的三分之一，且已返还，不应再承担房屋使用费，即使张万昌所称是事实，鉴于张万昌租赁的110室房屋全部，其理应将110室房屋全部返还。一审法院基于张万昌未返还110室房屋的事实，并根据109室房屋及110室房屋面积情况，计算确定张万昌应承担房屋使用费标准，并无不妥，本院亦予以认同。综上，张万昌主张其已经返还110室房屋、不应承担房屋使用费的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,331元，由上诉人张万昌负担。本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十一月二十五日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……