重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民提字第00163号
再审申请人（一审原告、原审被上诉人）：兰晓华，女，1971年8月25日出生，汉族，个体工商户，住重庆市潼南县。
委托代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。
被申请人（一审被告、原审上诉人）：重庆市名爵实业有限公司，住所地重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路98号。组织机构代码73981208-2。
法定代表人：张绍庸，董事长。
委托代理人：杨建国，重庆泽耀律师事务所律师。
再审申请人兰晓华与被申请人重庆市名爵实业有限公司（简称名爵公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市潼南县人民法院于2014年10月14日作出（2014）潼法民初字第01815号民事判决，名爵公司不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2015年3月25日作出(2015)渝一中法民终字第00288号民事判决。兰晓华不服，向本院申请再审。本院于2015年8月24日作出民事裁定，裁定由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭审理了本案,再审申请人兰晓华及委托代理人谭兴平，被申请人名爵公司委托代理人杨建国到庭参加了诉讼。
一审法院审理查明：2010年2月5日，兰晓华与名爵公司就兰晓华购买由名爵公司开发的位于重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路“瑞达·名爵康都”1号地块3号楼1层4号门面等商业用房初步协商达成一致。同日，名爵公司向兰晓华收取了定金10000元。同年2月8日，兰晓华与名爵公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。在该合同中，双方约定：兰晓华购买名爵公司开发的位于重庆市潼南县梓潼街道办事处建设路“瑞达·名爵康都”1号地块3号楼1层4号门面商业房。该商品房建筑面积为182.88平方米，建筑面积单价为6517.88元/平方米，套内建筑面积单价为6832.85元/平方米，总成交金额为1191990元。兰晓华应在签订合同当日向名爵公司支付该套房屋首付款601990元，余额590000元，兰晓华应在2010年4月8日前办理按揭。同时，兰晓华、名爵公司还在该《重庆市商品房买卖合同》中对办理按揭贷款的违约责任、房屋交付期限及交付条件、逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任等进行了约定。其中，双方在合同中第十条“乙方（即兰晓华）逾期付款的违约责任中约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：﹙1﹚逾期在60日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方（即名爵公司）支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同后的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，……”。
2010年2月9日，兰晓华与名爵公司又签订了《补充协议》。双方在该补充协议中约定：名爵公司出卖给兰晓华的3号楼1层4号门面，建筑面积为182.88平方米。其中的56.38平方米面积的房屋，在名爵公司交付给兰晓华前，由名爵公司使用。名爵公司将该56.38平方米的房屋交付给兰晓华时，兰晓华应将该部分房屋的购房款405936元支付给名爵公司。同日，兰晓华向名爵公司出具了欠名爵公司405936元购房款的欠条一份。
2010年2月10日，兰晓华到名爵公司交付购房款，名爵公司拒收。后兰晓华以名爵公司拒收购房首付款，名爵公司以兰晓华违约不付购房首付款、不办理银行按揭为由，双方发生纠纷。2010年3月17日，兰晓华向重庆市潼南县工商行政管理局合同管理科进行了反映，该局合同管理科王延彬科长电话通知名爵公司董事长张绍庸到工商局协调，名爵公司董事长拒绝而未能调解。
2011年3月4日，兰晓华诉至一审法院，请求依法确认其与名爵公司签订的商品房买卖合同合法有效；判令名爵公司依照约定履行合同义务。随后，名爵公司以特快专递的方式向兰晓华送达了《解除合同通知书》。审理中，名爵公司提出反诉，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并确认合同已经解除，不予退还定金。2011年11月，一审法院以（2011）潼法民初字第00686号《民事判决书》确认兰晓华与名爵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效并判令双方当事人继续按照该协议履行义务。同时，驳回了名爵公司的反诉请求。宣判后，名爵公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。该院以（2012）渝一中法民终字第02091号《民事判决书》维持了一审法院（2011）潼法民初字第00686号《民事判决书》中关于确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效的部分。同时，该院撤销了一审法院（2011）潼法民初字第00686号《民事判决书》关于要求双方继续履行合同及判令驳回名爵公司的反诉请求的裁决事项。此外，重庆市第一中级人民法院还在该判决中判令名爵公司向兰晓华收取的10000元定金不予返还；驳回兰晓华及名爵公司的其他诉讼请求。
二审宣判后，名爵公司与案外人代小平签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同标的即为本案涉案房屋。2013年8月18日，潼南县国土资源和房屋管理局对本案涉案房屋进行了预售合同备案登记，由原权利人名爵公司转而登记在新权利人代小平名下。兰晓华为此不服，向重庆市高级人民法院申请再审。同年8月，重庆市高级人民法院裁定提审。2014年4月，作出（2013）渝高法民提字第00257号《民事判决书》。该判决确认了2010年2月10日兰晓华向名爵公司交付房屋首付款被名爵公司拒收；之后，兰晓华又请托他人与名爵公司沟通买房事宜，在沟通无效的情况下，于2010年3月17日向潼南县工商行政管理局进行投诉的事实。明确了涉案合同未能履行的原因系名爵公司违约不履行收受房款的义务。同时，该判决还认为名爵公司主张合同已解除的理由不能成立，其向兰晓华发出解除合同的通知不能发生解除合同的效力，名爵公司请求法院判决解除合同亦不符合相关法律规定。此外，重庆市高级人民法院还在该判决中叙明“由于本案二审判决生效后，一审法院作出（2013）渝高法民申字第00657号民事裁定前，名爵公司依据原生效判决申请法院解除了对涉案房屋的查封并与第三人签订了《商品房买卖合同》，并将涉案房屋交付给了第三人。该次房屋买卖行为系在法院生效判决确认兰晓华与名爵公司解除《重庆市商品房买卖合同》的情况下发生，且无证据证明该第三人与名爵公司之间存在串通行为，故名爵公司与第三人签订的《商品房买卖合同》有效。因房屋现已交付第三人使用，故兰晓华请求继续履行合同，事实上已不能达成，由此产生的民事权利纠纷当事人可另行处理”。据此，重庆市高级人民法院撤销了重庆市第一中级人民法院（2012）渝一中法民终字第02091号民事判决和一审法院（2011）潼法民初字第00686号民事判决中关于继续履行合同义务的裁决事项，维持了一审法院（2011）潼法民初字第00686号民事判决中关于确认双方当事人签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效的裁决事项。2014年5月，兰晓华诉至一审法院。一审法院在审理本案过程中，兰晓华向法院提出评估申请，要求对涉案房屋的现行市场价值进行估价。经重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司评估，涉案房屋的评估单价为17400元/㎡，评估总价为318.21万元。为此，兰晓华向该评估机构支付了评估费19800元。
兰晓华一审诉称：2010年2月8日，兰晓华与名爵公司签订了《商品房买卖合同》。名爵公司因房价上涨而拒收兰晓华房款，已构成违约。兰晓华为维护自身合法权益，曾向人民法院提起民事诉讼。该案经一审、二审、提审，最终重庆市高级人民法院认定名爵公司已构成违约，本应继续履行合同，但名爵公司已经将兰晓华所购房屋出售给第三人，致使兰晓华与名爵公司所签订的合同目的无法实现，给兰晓华造成了重大损失。为此，请求人民法院依法判令解除兰晓华与名爵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；判令名爵公司一次性向兰晓华赔偿违约损失199.011万元并承担本案的诉讼费、评估费。
名爵公司一审辩称：兰晓华与名爵公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》已经依法予以解除；名爵公司在履行合同中没有违约行为，兰晓华诉请要求名爵公司赔偿经济损失的主张无事实和法律依据。因此，请求人民法院依法驳回兰晓华的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点为：合同是否应当依法解除或已经解除？名爵公司在履行合同过程中是否存在违约行为？是否应当向兰晓华赔偿经济损失？对此评述如下：
一、关于合同的解除问题：名爵公司认为由于兰晓华未能按照合同约定的时间支付购房款，且已经超过60日，因此名爵公司可以依照合同约定行使解除权。且名爵公司早已向兰晓华发出了书面解除通知书并已送达给了兰晓华本人，该合同已经解除。本院认为，兰晓华在本案起诉前均无解除合同的意思表示，且兰晓华在履行合同中并无违约行为（该事实经重庆市高级人民法院在再审判决中依法予以了确认），故合同约定的一方解除合同的条件并未成就。因此，名爵公司发出的解除合同通知不能产生解除合同的效力。由于名爵公司已经将兰晓华所购房屋转让给了案外人代小平，且该房屋已经交付，致使兰晓华购房目的无法实现。因此，兰晓华请求解除合同的主张，于法有据，一审法院予以支持。因主合同应当依法解除，其从合同即《补充协议》亦应予以解除。
二、关于名爵公司有无违约行为及兰晓华的损失赔偿问题：本案中，名爵公司无正当理由拒收兰晓华支付的购房款，这一重大事实已经过重庆市高级人民法院生效判决予以确认，名爵公司在履行涉案合同时存在过错，故其已构成违约。因此，名爵公司认为系兰晓华单方违约，其在履行合同过程中并无违约行为的辩解与客观事实不符，本院不予支持。由于名爵公司已经将兰晓华所购房屋转让他人并已交付给他人使用，致使兰晓华购买房屋的目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，名爵公司应当承担向兰晓华赔偿经济损失的违约责任。
因名爵公司将涉案房屋转售他人的违约行为，导致了兰晓华丧失了购房机会。兰晓华在签订合同时仅需支付1191990元就可以购买涉案房屋，但现需支付3182100元才能购买。如双方当事人均能顺利履行购房协议，兰晓华可以获得的利益为1990110元（3182100元－1191990元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后“可获得的利益”之规定，名爵公司应当向兰晓华赔偿履行利益损失1990110元。庭审中，名爵公司认为双方当事人在合同中约定了定金，且名爵公司已经向兰晓华收取了定金10000元，故应当适用定金法则予以赔偿。本院认为，双方当事人约定的定金系订约定金，而非违约定金，且因名爵公司的违约行为给兰晓华造成的实际损失远远超过定金损失，故对名爵公司的这一辩解亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条及国家相关的民事政策之规定，判决如下：一、解除兰晓华与重庆市名爵实业有限公司于2010年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》及2010年2月9日签订的《补充协议》。二、重庆市名爵实业有限公司在本判决发生法律效力后十五日内一次性向兰晓华赔偿经济损失1990110元。
案件受理费13800元，减半收取6900元；评估费19800元，合计26700元，由被告重庆市名爵实业有限公司负担。
名爵公司不服一审判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，请求：第一，撤销（2014）潼法民初字第01815号民事判决第二项；第二，驳回被上诉人的诉讼请求；第三、本案诉讼费由被上诉人承担。
二审中，双方均未举示新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
二审法院认为，本案争议焦点为：一、本案法律适用问题，即本案究竟适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，还是适用《中华人民共和国合同法》第113条的规定；二、兰晓华的损失赔偿额如何具体确定。对此评述如下：
一、关于本案法律适用问题，即本案究竟适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，还是适用《中华人民共和国合同法》第113条的规定。
本案中，名爵公司无正当理由拒收兰晓华支付的购房款，这一重大事实已经过重庆市高级人民法院生效判决予以确认，名爵公司在履行涉案合同时存在过错，故其已构成违约。由于名爵公司已经将兰晓华所购房屋转让他人并已交付给他人使用，致使兰晓华购买房屋的目的无法实现。名爵公司应当赔偿兰晓华因此遭受的损失。名爵公司上诉认为即使要赔偿损失，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利益、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，兰晓华已付购房款为一万，因此确定损失赔偿数额应以已付房款一万元为基数。而兰晓华认为依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，因名爵公司将涉案房屋转售他人的违约行为，导致了兰晓华丧失了购房机会，如双方当事人均能顺利履行购房协议，兰晓华可以获得的利益为房屋现价与合同签订时的差价，故损失赔偿的范围为兰晓华的可得利益。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定是适用于开发商故意一房二卖的情形，本案中，名爵公司与第三人签订房屋买卖合同发生在二审判决生效后，重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民申字第00657号民事裁定前，该次房屋买卖行为系在法院生效判决确认兰晓华与名爵公司之间解除《重庆市商品房买卖合同》的情况下发生，与开发商故意一房二卖的情形不同，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定。
二、兰晓华的损失赔偿额如何具体确定。
因名爵公司将涉案房屋转售他人，导致合同不能继续履行，造成兰晓华丧失在同时期购买其它房屋的机会，在房价上涨的情况下，兰晓华用原来协议约定的成交金额根本不能购买到同等房屋，故名爵公司应当赔偿因违约给兰晓华造成的损失，该损失赔偿的数额应综合考虑以下因素：1、兰晓华的履约情况。本案中，尽管名爵公司无正当理由拒收兰晓华支付的购房款这一重大事实已经过重庆市高级人民法院生效判决予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领。在本案中，兰晓华并未将首付购房款提存，首付购房款仍处于兰晓华的支配和控制中，其实际支付给名爵公司的房款只有定金一万元，并未支付全部或大部分购房款。2、名爵公司的主观过错。本案中，尽管名爵公司将房屋转卖给第三人导致合同无法继续履行，但此次转让房屋的行为发生在二审法院生效判决确认兰晓华与名爵公司之间解除《重庆市商品房买卖合同》的情况下，与名爵公司故意一房二卖的严重违约情况不同，其主观过错较小。综合考虑上述因素，按照公平合理及等价有偿原则，以兰晓华交纳的购房定金10000元在总房款1191190元的比例计算主张兰晓华的房屋差价损失比较恰当，即16695.69元【（3182100-1191990）*（10000/1191990）】,对兰晓华要求的其他损失本院不予支持，故一审法院按照鉴定价格与合同签订时的差价全额主张被上诉人兰晓华的房价损失不当，本院予以纠正。
综上所述，名爵公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持重庆市潼南县人民法院（2014）潼法民初字第01815号民事判决第一项；二、撤销重庆市潼南县人民法院（2014）潼法民初字第01815号民事判决第二项；三、重庆市名爵实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿兰晓华经济损失16695.69元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由兰晓华负担6842元，由重庆市名爵实业有限公司负担58元；一审评估费19800元，由重庆市名爵实业有限公司负担。二审案件受理费13800元，由兰晓华负担13684元，由重庆市名爵实业有限公司负担116元。
兰晓华不服二审判决,向本院申请再审，请求：一、撤销（2015）渝一中法民终字第00288号民事判决的第二项、第三项，维持一审判决；二、本案一、二审案件受理费、鉴定费由名爵公司承担。
1、关于提存。二审法院认为兰晓华并未将首付购房款提存，首付购房款仍处于兰晓华的支配和控制中属认定错误，一方面，兰晓华根本不知道什么是提存，要求兰晓华提存明显过于苛刻；另一方面，兰晓华也一直通过其他方式要求履行合同。按照《提存公证规则》第五条第一项规定，兰晓华在时间上也无法在合同履行期届满前提存。
2、关于交款问题。根据双方合同约定，涉案房屋首付款601990元，通过按揭付款59万元，由于名爵公司至今未取得房屋综合验收备案登记证，该责任不能由兰晓华承担，该59万元按揭款，应视为兰晓华已付购房款。首付款中涉及消防通道的56.38平方米面积的房屋，兰晓华向名爵公司出具了欠名爵公司405936元购房款的欠条。这样，首付款应为601190元-405936元=196054元，亦非二审法院认定的1191990元。因此，兰晓华实际交款应为：10000元+405936元+590000元=1005936元。
3、关于过错问题。二审法院认为：“名爵公司相对一房二卖的情况，主观过错相对较小”，这一认定错误。本案并非一房二卖，没有可比性；根据重庆市高级人民法院的再审生效判决，导致合同不能履行的过错全部在名爵公司；合同法适用的是严格责任原则，违约就应赔偿，二审法院以过错来作为判决依据，不符合法律规定。
4、关于赔偿金额问题。二审法院计算赔偿金额方法错误。按该计算方法，违约方因违约行为取得了巨额利益，有失公允；兰晓华所购房屋现值3182100元，合同价1191990元，差额为1990110元，该差额属于转售利润，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合同履行后可以获得的利益”，一审判决名爵公司赔偿该损失，于法有据。
名爵公司辩称：1、重庆市高级人民法院（2013）渝高法民提字第00257号民事判决，不应作为本案认定事实的依据。2、兰晓华所交的1万元是履约定金，是为履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的担保，如果名爵公司违约，其承担的责任只是双倍返还定金2万元；3、即使兰晓华所交的1万元是缔约定金，兰晓华的损失也只有1万元及其相应利息；4、兰晓华所购房屋现值3182100元和合同价1191990元之间的差额1990110元，不是兰晓华签订合同时的可得利益，不属于兰晓华的损失；5、不是名爵公司给兰晓华造成了损失，而是兰晓华拒绝按期交付房款给名爵公司造成了巨大损失；6、开发商一房二卖，其欺诈承担的责任也不过已付购房款一倍的赔偿责任，而一审判决名爵公司赔偿兰晓华近两倍的赔偿责任，应属不当；综上，兰晓华的再审申请缺乏事实与法律依据，应予驳回。
再审中，申请人兰晓华提交了“申请报告”等材料，以证明本案房屋的购买者代小平是本案楼盘的接盘者，其购买涉案房屋的情况不实。名爵公司质证，认为该证据与本案无关联性。
名爵公司提交了何念的证言，以证明兰晓华没有到名爵公司交过钱。兰晓华质证，对该证言的真实性不予认可。认为何念与名爵公司有利害关系，且与另一员工张兰君的陈述矛盾。
再审查明事实与原一二审查明事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：1、（2013）渝高法民提字第257号民事判决能否作为本案依据。2、兰晓华是否应办理提存。3、兰晓华实际交款金额为多少。4、关于兰晓华损失赔偿问题。针对争议焦点评析如下：
一、（2013）渝高法民提字第257号民事判决能否作为本案依据。
我国法律将人民法院生效裁判赋予较高的证明力，旨在维护人民法院通过行使司法权所最终确认的法律关系的稳定性，也在于维护法律的权威,人民法院对于生效判决不可随意撤销或者改变。
本案中,对于名爵公司是否违约拒收房款,本院（2013）渝高法民提字第257号民事判决作为生效判决，已经在审判程序中对该争点进行了审理并作出判断，其对后诉案件具有既判力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”名爵公司未提交证据推翻原生效判决认定的事实,对名爵公司认为本院（2013）渝高法民提字第00257号民事判决，不应作为本案认定事实依据的答辩理由,本院不予采信。
二、兰晓华是否应办理提存。
《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款规定：有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领…。根据法律规定，提存之目的在于债务人将标的物提存后消灭债务，债权人取得提存物的所有权。在双务合同中，一方的提存行为更在于完成所负之合同义务,已免于承担违约责任。本案中，名爵公司违约拒收房款，兰晓华虽未将购房首付款提存，但其并未怠于履行合同，而是以请托他人与名爵公司沟通买房事宜，向潼南县工商行政管理局进行投诉等方式以求继续履行合同。二审法院以兰晓华应当进行提存为由，加重守约方的责任，适用法律不当。
三、兰晓华实际交款金额为多少。
本院从三个方面对兰晓华缴纳的金额进行分析：（一）2010年2月5日，兰晓华向名爵公司缴纳了10000元的定金（包括另案的4套房屋在内），此10000元定金属于订约定金，其目的是为了担保主合同签订，而非保证合同履行。2010年2月8日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。在合同签订后，兰晓华未要求返还10000元，名爵公司亦未主动退回，此10000元定金转为购房款。（二）根据双方合同约定，本案房屋首付款601990元，其中590000元办理银行按揭。因兰晓华并未提交办理银行按揭手续的相关证据，其提出是因名爵公司的原因造成无法办理按揭，名爵公司未予认可，本院对兰晓华将590000元按揭款视为其已付购房款的理由不予采信。（三）双方签订的补充协议约定，首付款中涉及消防通道的56.38平方米面积的房屋，在名爵公司交付给兰晓华前，由名爵公司使用。名爵公司将该56.38平方米的房屋交付给兰晓华时，兰晓华应将该部分房屋的购房款405936元支付给名爵公司，兰晓华向名爵公司出具了欠名爵公司405936元购房款的欠条。因名爵公司违约，导致涉及消防通道的56.38平方米面积的房屋并未实际交付，欠条约定的405936元的购房款也未实际支付。综上，本案兰晓华实际缴纳房款为10000元，兰晓华提出已交房款1005936元的再审理由不成立。
四、关于兰晓华损失赔偿问题。
本案中，名爵公司抗辩认为即使兰晓华所交的10000元是缔约定金，兰晓华的损失也只有10000元及其相应利息；兰晓华所购房屋现值3182100元和合同价1191990元之间的差额1990110元，不是兰晓华签订合同时的可得利益，不属于兰晓华的损失；本院认为，兰晓华在2010年2月10日交款被拒后，请托他人与名爵公司沟通买房事宜，沟通无效的情况下，又于2010年3月17日向潼南县工商行政管理局进行投诉,在向法院起诉后立即申请查封涉案房屋，这些行为表明，兰晓华并未放任损失扩大，而是一直寻求方法继续履行合同。本案因名爵公司违约拒收购房首付款导致兰晓华实际支付了10000元购房款，若只赔偿兰晓华直接损失而不赔偿其可得利益损失，就只能让受损方的利益恢复到合同订立前的状态，遭成违约方因违约获利，对受损方不公平，而且也纵容了违约方。
本院认为，综合考虑当时的市场行情，房价正处于快速上涨的趋势中。相比购房者，名爵公司作为房地产开发企业占有更多的信息和资源，对当时房屋增值应有所预期。因名爵公司将本案房屋转售第三人代小平,导致双方签订的《重庆市商品房买卖合同》无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经兰晓华申请，一审法院委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋的现行市场价值进行估价，涉案房屋的评估单价为17400元/㎡，评估总价为3182100元。该评估报告经法院依法委托具有质证的单位进行评估，并经庭审质证，本院予以采信。若名爵公司按约履行与兰晓华签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，兰晓华需支付1191990元即可购得涉案房屋。因名爵公司违约造成兰晓华无法取得涉案房屋，兰晓华的可得利益损失为3182100元—1191990元=1990110元。所以，名爵公司因违约不履行合同义务，应赔偿兰晓华可得利益损失为1990110元。
综上所述，二审判决认定事实错误，适用法律不当,应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市第一中级人民法院(2015)渝一中法民终字第00288号民事判决；
二、维持重庆市潼南县人民法院（2014）潼法民初字第01815号民事判决；
二审案件受理费13800元，由重庆市名爵实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨渠波
代理审判员 王浩骅
代理审判员 顾鲁晓
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 唐大兰