河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终3587号上诉人（原审被告）：固安县艺特家房地产经纪有限公司，住所地河北省固安县106国道西侧永定河英国宫。法定代表人：靳张岩，任该公司经理。委托诉讼代理人：吕振明，河北吕振明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许春霞，女，1977年11月7日出生，汉族，住所地北京市西城区。原审被告：靳张岩，女，1984年11月9日出生，汉族，住所地固安县。委托诉讼代理人：吕振明，河北吕振明律师事务所律师。原审被告：郎天啓，男，1989年10月24日出生，汉族，住所地河南省。原审被告：张朝栋，男，1981年9月5日出生，汉族，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人固安县艺特家房地产经纪有限公司（以下简称艺特家公司）因与被上诉人许春霞及原审被告靳张岩、张朝栋、郎天啓房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺特家公司上诉请求：1．请求二审法院依法撤销河北省固安县人民法院(2017)冀1022民初2911号民事判决书判决我方承担1350045元的共同给付责任部分，并依法改判或发回一审法院重新审理；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1．一审法院在认定本案事实前，应查明争议房屋的购房款由谁实际收取的问题；2.一审法院认定上诉人作为居间方，对上诉人与原审被告郎天啓的交易为明知是错误的；3、一审法院在认定本案事实前还需查明争议房屋的买卖合同关系是否成立的问题；4、一审法院对郎天啟与被上诉人签订解除合同中的事实认定错误。二、原审法院审理过程中程序严重违法。送达给上诉人的两次的开庭传票上均记载审判员为姜雅丽法官，实际上开庭的合议庭并没有姜雅丽法官，该案程序上严重违法。三、原审判决适用法律错误。本案中，被上诉人许春霞的主张是因其权利被侵害而造成损失，其要求侵权人承担赔偿责任，但该侵权行为并非上诉人实施。四、一审认定事实不清，一审庭审中出卖方郎天啓声称其所售房屋系吕微所有，一审未查明涉案房屋的所有权人是否是吕微，吕微是否取得了权属证书，二手房买卖合同中的权利证书是否存在是否为吕微，一审判决认定三方定金合同成立，但合同成立并不当然有效，只有依法成立的合同自成立时有效，上述事实的查明决定着本案合同的效力。五、一审判决适用法律错误，一审判决我方与郎天啓共同承担的依据是二手房定金合同有效为基础，但事实是二手房定金合同涉案房屋根本不存在权属证书。按照相关法律规定没有取得权利证书的房地产是不允许交易的，违反了相关法律的规定，所以二手房定金合同应属于无效合同。许春霞答辩称，1.被上诉人和艺特家公司签订买卖定金合同，艺特家公司给被上诉人开具承诺书、收据，还有被上诉人通过手机银行转账4万定金和通过网银转账137万，这所有行为都是在艺特家公司注册地址的店面内当面完成的，收款人丁易和开收据的郎天啓和程磊，签订合同的郎天啓，这些人都是艺特家公司的工作人员。2.郎天啓对外是以艺特家公司的店经理身份开展业务的，法人靳张岩电话录音中也承认在2016年8月后，公司的事都是郎天啓在弄，这说明郎天啓作为艺特家的店经理身份是被公司法人认可的，郎天啓作为艺特家公司的员工、店经理，其对外签订合同是有法律效力的。3.《二手房买卖定金合同》经三方签字或盖章，当然有效，合同签订后，被上诉人按照合同约定支付了全部购房款、中介费和过户费，已经完全履行了付款义务，形成了事实的买卖关系。4.由于协议约定的付款义务甲方一直没有履行，所以原来的买卖合同也就一直没有解除。因此《二手房买卖定金合同》和《解除房屋买卖合同协议书》两份协议都是有效的。《解除房屋买卖合同协议书》中明确约定了郎天啓除了违约赔偿金，还应支付利息，且一审判决利息是由郎天啓支付，并不是艺特家公司支付。5.出卖方郎天啓本来就是居间方艺特家公司的员工，作为专业的房产从业人员，出卖方和居间方更应该知道此类房产易和交易方式是否合法，明知不合法而为之，出卖方和居间方的责任更大。6.本案中二手房买卖定金合同是三方合同，郎天啓作为卖方是独立的自然人，而居间方艺特家是法人实体，郎天啓只是公司代表，并不属于自己代理的范畴。7.被上诉人支付了全额的购房款就应该获得对价的房产，居间方把房子私自卖了就应该承担相应的违约责任，并把房款退给被上诉人。8.案发后被上诉人才知道原房主吕薇是128万售价卖房，而艺特家公司卖给被上诉人是142万，中间有14万的价差，赚了差价不算，竟然又私自转卖给王新鸣，侵占被上诉人的房款，此后又恶意隐瞒，性质实在恶劣。9.在买卖合同中，卖方和经办人都是郎天啓，这类房产是否可以交易居间方应该是清楚的，无论是否可以交易，签订合同后被上诉人将全部的房款都已经交付给了上诉人，就应该由郎天啓和上诉人承担违约后的退款义务，涉案房屋是否可以交易是郎天啓和上诉人的问题，不能以此对抗善意第三方。靳张岩的意见与上诉人相同。张朝栋未发表答辩意见。郎天啓答辩称，合同确实是其签订的，钱亦是其收取的，与上诉人无关，定金合同和买卖协议都是成立的。许春霞向一审法院起诉请求：1.判令被告郎天啓、艺特家公司支付应退还原告的购房款、过户费及中介费共计1350045元及相应利息（自2016年9月19日起至按本金142万元计算至付清之日，按利率6%计算）；2.判令被告郎天啓、艺特家公司共同支付原告违约金1350045元；3.请求被告靳张岩、张朝栋与郎天啓、艺特家公司共同退还我方购房款、中介费、利息及给付违约金1350045元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月15日，郎天啓作为甲方与许春霞作为乙方经艺特家公司居间，签订了《二手房买卖定金合同》，双方约定甲方所售房屋位于固安县，建筑面积90.72平方米，甲方所售房屋总金额1420000元。乙方于2016年9月15日向甲方支付定金人民币伍万元。双方约定于2016年9月23日前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。乙方应于更名过户当天将所有房款交于居间方，甲方配合居间方过户。房屋成交，中介服务费由乙方支付，并于签订正式买卖合同时支付……房屋所有权证号，以及土地证号为网签合同备案号，如甲方出现违约情况，应艺特家房产两日之内退回乙方购房所支付全部款项。许春霞于2016年9月13日给付郎天啓10000元（收款人：成泽翰）、于2016年9月15日给付郎天啓40000元（收款人丁易），于2016年9月19日许春霞将剩余购房款尾款及过户费、中介费1370000元给付郎天啓（收款人丁易），以上全部款项由艺特家公司为许春霞开具了收据。在2017年3月，郎天啓与王新鸣签订房屋买卖合同，将固安县卖给王新鸣，并进行网签。为此，郎天啓与许春霞协商解除了双方买卖合同，并于2017年5月19日由郎天啓作为甲方与由许春霞作为乙方签订《解除房屋买卖合同协议书》，双方约定：甲乙双方于2016年9月15日在艺特家公司签订了合同，甲方将固安县金海城23号楼1单元704号房屋卖给乙方，双方商定的价格为壹佰肆拾贰万元整，此价格包含购房款、艺特家房产公司的中介费及过户费。乙方分别于2016年9月13日向甲方支付壹万元整（收款人：成泽翰）、于2016年9月15日向甲方指定的开户名为丁易的收款账户支付肆万元整，共计伍万元整，作为购房定金，并于2016年9月19日乙方将合同约定剩余购房款尾款及过户费、中介费壹佰叁拾柒万元整一次性转账给甲方指定的开户名为丁易的收款账户，以上全部收款由艺特家房产开具收据，甲乙双方通过艺特家房产公司确立了房屋买卖关系。此后甲方在未通知乙方的情况下私自于2017年3月底与王新鸣签订房屋买卖合同，后网签给王新鸣，并收取王新鸣壹佰叁拾玖万元整的购房款……甲方自愿赔偿乙方违约金及经济损失赔偿金贰拾捌万元整，并退还乙方购房款、中介费及过户费壹佰肆拾贰万元整，共计需给付乙方壹佰柒拾万元整，在甲方向乙方付清全部款项后双方解除房屋买卖合同。截至目前，甲方通过银行转账（自丁易工行账号）已经支付给乙方赔偿金贰拾捌万元整及购房款、中介费及过户费陆万玖仟玖佰伍拾伍元整，尚欠乙方购房款、过户费及中介费壹佰叁拾伍万零肆拾伍元整未退还。双方协议如下，1、自本协议约定的甲方付款义务完成之日起解除甲乙双方签订的关于固安县金海城23号楼1单元704号房屋买卖合同。2、甲方承诺向乙方退还拖欠的购房款、过户费及中介费壹佰叁拾伍万零肆拾伍元整，同时甲方还须向乙方另行支付利息，利息以壹佰肆拾贰万元整作为本金计息，利率按年利6%计算，计息日自2017年4月1日起，甲方向乙方分三笔支付款项，第一笔于2017年6月4日前支付柒拾贰万零肆拾伍元整（￥720045），第二笔于2017年6月30日前支付伍拾万元整（￥500000），第三笔于2017年7月30日前支付壹拾叁万元整（￥130000），利息按实际天数计算后于2017年7月30日前一并支付给乙方。3、甲方如果不按本协议第2款履行付款义务，视为甲方违约，除应支付金额外，还应按照不能履行付款数额的100%支付违约金给乙方，同时乙方有权追究甲方以及所属公司艺特家房产的法律责任。协议签订后被告郎天啓于2017年7月、8月、9月份共转账给许春霞12000元。一审法院另查明，艺特家公司股东为张朝栋、靳张岩，其中张朝栋认缴出资额为500000元，靳张岩认缴出资额为1000000元，认缴出资时间均为2030年6月29日前。一审法院认为，关于被告郎天啓的违约责任，原告许春霞依照双方约定向被告郎天啓交付了全部购房款1420000元，后被告郎天啓又将涉案房产卖给王新鸣，收取了王新鸣房款并办理了网签手续，被告郎天啓构成违约，《二手房屋买卖定金合同》应当予以解除，且被告郎天啓应当承担违约责任。被告郎天啓应当按照《解除房屋买卖合同协议书》约定退还原告余欠购房款、过户费及中介费1350045元，自2017年4月1日起按年利率6%计算给付原告利息，至付清之日止。本金按照未付款1350045元计算为宜，被告郎天啓已偿还12000元，有相应证据证实，应作为逾期付款利息予核减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方在《解除房屋买卖合同协议书》中既约定了赔偿经济损失，还约定了逾期付款利息，还约定了支付未付款100%违约金，违约金明显过高，且被告请求予以减少，故原告请求被告支付违约金1350045元的诉讼请求不再予以支持。截止到庭审前，被告郎天啓应当退还原告款项为1350045元。自2017年4月1日至2018年4月1日期间，应当支付12个月利息为81002元（1350045×6%），扣除已付利息12000元，余欠利息为69002元。本判决生效前利息按6%计算，本判决生效后利息按照本判决确定的加倍支付迟延履行期间的债务利息计算。关于艺特家公司的责任，艺特家公司在《二手房屋买卖定金合同》属于居间方，第十二条约定，如甲方出现违约情况，应艺特家房产两日之内退回乙方购房所支付全部款项。在郎天啓收款过程中，收款收据均盖有艺特家公司印章。因此艺特家公司不仅事实上出借公章给郎天啓收取房款使用，而且在签订《二手房屋买卖定金合同》时同意承担郎天啓的违约责任，被告艺特家公司应在剩余购房款、中介费及过户费1350045元范围内与被告郎天啓共同承担退还责任。《解除房屋买卖合同协议书》属于被告郎天啓与原告许春霞之间的约定，对艺特家公司不产生法律效力，艺特家公司没有义务按照该协议承担责任。关于被告靳张岩、张朝栋的责任，本案中原告无证据证实被告靳张岩、张朝栋具有滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务行为，并且公司章程规定被告靳张岩、张朝栋认缴出资年限在2030年，故被告靳张岩、张朝栋不承担连带责任。原告许春霞、被告郎天啓、被告艺特家公司签订的《二手房屋买卖定金合同》是经过三方当事人协商后达成的协议，合同中由原告许春霞、被告郎天啓及被告艺特家公司签字或者盖章，合同符合成立条件。故被告艺特家公司提出的双方买卖关系不成立，不承担责任的辩解意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释>》第六十五条之规定，判决：一、解除原告许春霞、被告郎天啓、被告艺特家公司签订的《二手房屋买卖定金合同》；二、被告郎天啓退还原告许春霞购房款、中介费及过户费1350045元，给付利息69002元（利息截止到2018年4月1日；判决生效前按6%计算），于本判决生效后十五日内履行；三、被告艺特家公司在1350045元范围内与被告郎天啓对原告许春霞承担共同给付责任；四、驳回原告许春霞的其他诉讼请求。二审期间，被上诉人许春霞提交2017年12月2日与靳张岩的录音，拟证实郎天啓是上诉人的店经理。上诉人及靳张岩发表质证意见称，对真实性予以认可，但只是截取的其中一段，亦不能证明郎天啓是上诉人的店经理。郎天啓认为其与上诉人是合作关系。张朝栋未发表质证意见。本院二审查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人与原审被告郎天啓在上诉人居间下签订《二手房买卖定金合同》，该合同是各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。定金合同约定了房屋价款、合同履行方式，还特别约定如果郎天啓出现违约情况，应由上诉人退回被上诉人购房所支付的全部款项，上诉人在定金合同的居间方处及收据上均加盖了公章，定金合同签订后，被上诉人许春霞积极履行了支付定金及房屋全部价款的义务，而原审被告郎天啓在收取房屋价款后，又将涉案房屋卖与他人，其行为构成根本违约，上诉人应按约定与郎天啓共同承担返还购房款的责任，原审法院依据合同约定判决上诉人与原审被告郎天啓共同承担退还责任，理据充分，合法正确。上诉人上诉称其未收款不应承担责任的上诉理由不能成立；上诉人虽主张涉案房屋系案外人吕微所有，但并不影响上诉人在本案中应承担返还购房款的责任。经查，一审法院在审理本案过程中不存在程序违法情形。综上所述，上诉人固安县艺特家房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由固安县艺特家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王章水审 判 员 王荣秋审 判 员 代述平二〇一八年七月十日法官助理 齐向欣书 记 员 贾 莹