浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭余余民初字第326号
原告：浙江金成物业管理有限公司。
法定代表人：曹小云。
委托代理人：喻云皓、ＸＸ。
被告：朱一峰。
原告浙江金成物业管理有限公司与被告朱一峰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月9日按简易程序立案受理，由代理审判员黄灿独任审判，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告浙江金成物业管理有限公司的委托代理人ＸＸ、被告朱一峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告系余杭街道庭院深深花苑的物业管理方，被告系该小区云轩庭2幢1单元302室的业主。原告与被告所在小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定了物业管理服务费收费标准、缴纳期限、违约责任等。原告自进驻该小区至今完全履行了物业服务义务，但被告未及时缴纳物业服务费。经原告结算发现，被告自2012年1月1日至2013年12月31日，共24个月，每月按合同约定的1.51元／平方米计算，共计拖欠原告物业服务费3191.6元。经原告催讨后，被告一直未向原告履行付款义务。现原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业服务费3191.6元；2、被告立即支付原告滞纳金638.32元（原告自愿调整滞纳金为物业服务费总额的20%）；3、本案全部诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、业主收房单、房产查询信息登记表各一份，证明被告系原告提供物业服务小区业主的事实；
2、《物业服务合同》一份、庭院深深花苑业主委员会备案表（复印件）一份，证明庭院深深物业系由原告提供服务的事实；
3、《公证书》三份，证明原告在小区张贴物业服务费催讨公告，经杭州市禹航公证处公证的事实；
被告答辩称：一、《物业服务合同》属于无效合同。因为：1、该合同并未经任何单位公示，被告一直不知道有该份合同的存在，直至收到法院传票时才第一次看到该合同。2、根据中华人民共和国建设部出台的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条第一款规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而原告作为金成房产开发公司的兄弟单位，未经合法招投标程序强行非法进入庭院深深小区。3．根据中华人民共和国建设部出台的《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，建筑面积30万平方米以上的小区必须由具备物业管理一级资质的物业服务企业管理。原告提供的《物业服务合同》载明本小区总建筑面积为381850.4平方米，故本小区应该由具备一级资质的物业公司管理。经查，国家住建部在2012年5月22日才公示了包括原告在内的53家物业管理企业通过一级资质初评，原告在不具备一级服务资质的基本条件下，通过不正当手段签订的自2012年1月1日起的《物业服务合同》严重违反国家法律法规，属于无效合同。截止目前被告仍未查询到原告具备物业服务企业一级资质的依据。4、根据业委会备案表所示，业委会报批时间为2012年2月18日，余杭房管所签署意见时间为2012年3月8日，区建设局批准成立时间在2012年3月8日以后，而业委会与原告于2012年9月26日签订的《物业服务合同》约定业委会聘用原告对小区进行物业管理的期限自2012年1月1日起，该时间在业委会成立之前，不合法。5、自2011年1月1日起，原告从原物业公司公元物业处临时接管本小区，在原告公示过的材料中显示庭院深深物业2011年亏损四百多万元，亏损原因为原告非法进入小区、非法签订《物业服务合同》、内部管理混乱、高收费低服务、对业主态度恶劣等原因造成的。这样的服务企业，没有资格和能力管理好庭院深深小区。综上，原告举证的《物业服务合同》属无效合同。
二、被告不认可小区的业委会。1、被告从未接到过召开业主大会和选举业委会的正式通知，且没有参加过成立业委会的选举投票大会。2、原告提供的《业主委员会备案表》载明的业委会名称与《物业服务合同》中的公章名称不一致，备案表上的名称为“杭州市余杭区庭院深深花苑业主委员会”，而服务合同上的名称为“余杭区庭院深深第一届业主委员会”。3、业委会成立后迅速和原告签订了《物业服务合同》，之后未经选举或公示，业委会主任由邹某换成了赵某，被告认为换人的目的就是为了逃避服务合同的责任，再次说明该合同无效的事实。4、业委会本应代表业主大会对物业资质、物业服务质量和物业收费标准进行监督。但是，涉案小区业委会在未核实原告资质、收费依据的情况下，代表业主与原告签订了《物业服务合同》。小区众多业主多次向业委会反映的小区乱停车、安全隐患、养狗、保洁等问题几年来都没有得到解决。5、被告向业委会提出要求查阅小区商业用房收支及公共能耗费收支情况的请求，一直未果。6、2014年4月近六百多户业主自发签名要求罢免、改选业委会，说明广大业主不认可业委会的事实。综上，被告不认可业委会，也不认可业委会代表被告签订的《物业服务合同》。
三、原告提供的物业服务质量较差，给被告造成了直接损失。原告自2011年进驻小区后，提供的物业服务质量较差，广大业主意见较大。迫于压力，原告于2013年5月25日19时在小区三楼会议室召开了业主恳谈会，上文山社区干部、业委会和十多位业主代表参加，针对小区的安全、保洁、养狗、公共能耗费、商业用房收支等问题向原告提出了整改要求。然这些问题至今未整改。虽然原告给被告提供了事实物业服务，但是，原告严重违反了自己制订的《物业服务合同》中服务质量标准的约定，给被告带来了直接经济损失和居住安全隐患。1、《物业服务合同》附件《庭院深深物业管理服务质量与标准》（以下简称《质量与标准》）第四条第3款约定：对小区车辆有序通行、停放。第三条第6款约定：消防通道畅通。一楼厅堂里经常停满电瓶车，严重影响被告出行。2、《质量与标准》第二条第5款约定：对违反规划私搭乱建的行为劝阻。居住在涉案小区清辉庭一楼的原告公司保安人员私自将其门口的公共绿地扩建为私家花园，严重侵占了小区公共绿地，破坏了小区景观。3、《质量与标准》第十条第5款约定：每六个月公布一次业主共有的物业经营用房、共用部位和场地的经营性收支帐目。第二十一条约定：将各项经营性收支情况单独列帐，每6个月将详细情况报告。原告从未公布或公示过小区共有房屋出租收入、广告经营收入、公共能耗费收支情况等，被业主广为质疑。4、《质量与标准》第十二条约定：参照《前期物业服务合同》约定的物业费及公共能耗费标准两项费用打包后整体下降0.1元标准收取。原告在没有告知被告、没有通过业主大会表决的情况下，将物业费及公共能耗费两项费用打包收取的目的在于抬高收费金额，且公共能耗费收支情况不清不楚，从未公示过，属于高收费的欺诈行为。被告曾多次表明，原告将以上问题解决后，被告会主动缴纳物业费。但是，作为服务企业，原告态度坚定，不做事，只收钱，严重挫伤了服务关系。直到今日，以上问题都没有给予解决。被告请求法庭对本案进行公正判决。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
1、《前期物业管理招投标管理暂行办法》一份（打印件），证明原告应该遵守国家法规，按合法程序进入小区；
2、《物业管理企业资质管理办法》一份（打印件），证明涉案小区应该由具备一级资质的物业服务企业管理；
3、中华人民共和国建设部出台的《关于初评合同的一级资质物业服务企业名单的公示》一份（打印件），证明原告与小区业委会签订的《物业服务合同》约定的服务起始日期，即2012年1月1日时原告尚不具备物业服务一级资质，原告按照一级资质标准收取物业费不合法的事实；
4、《杭州市余杭区物业服务收费管理实施细则》一份（打印件），证明原告的前期服务合同中约定的物业费没有经过区物业部门的审批，属于不合法的收费行为；
5、业主要求罢免、改选业委会的签名材料一份（复印件），证明小区业委会成立不合法及业委会渎职的事实；
6、小区设施设备损坏情况照片一份（复印件），证明因原告服务质量差，给被告及广大业主造成的损失的事实。
庭审中，被告对原告的证据1、3没有异议。对证据2有异议，合同内容及小区业委会成立被告均不知情，该两份文件均系无效。原告对被告的证据1、2、3没有异议。对证据4有异议，小区业委会已经成立，原告不再是前期物业，物业费收费标准不需要物价局审批。对证据5关联性有异议，该证据与本案无关。对证据6有异议，照片中的问题均系暂时存在，问题发生后原告及时进行了完善。对于原告的证据1-4，被告的证据1-4，本院对其三性予以认定；对于被告的证据5、6，本院将结合其它证据作综合认定。
根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：原告于2011年1月进驻庭院深深花苑开始提供前期物业服务。2012年4月28日，被告购买庭院深深花苑云轩庭2幢1单元302室房屋，建筑面积88.07平方米，系高层住宅。2012年1月10日，庭院深深花苑业主委员会成立，任期自2012年1月10日至2015年1月9日并陆续向相关部门办理备案手续。2012年9月26日，余杭区庭院深深第一届业主委员会与原告签订《物业服务合同》一份，约定委托管理期限为自2012年1月1日至2013年12月31日，高层住宅2-6层的物业管理费按照1.51元／月／平方米（含公共能耗费）收取；物业服务收费中已经包含共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系等）运行所需的能耗费用，其能耗费用不再另行向业主分摊。2012年度的物管费，业主或使用人应在2012年10月30日前缴纳；逾期不交的，上半年度物管费自2012年11月1日起由原告每日按应缴费用的3‰加收滞纳金；下半年度物管费自2013年1月1日起原告每日按应缴费用的3‰加收滞纳金。2013年度的物管费，每半年预交一次，缴纳时间为1月31日前和7月31日前，业主或使用人应在约定时间内按时缴费。逾期不交的，原告自逾期之日起（业主或使用人连续6个月未缴纳物管费的）每日按应缴费用的3‰加收滞纳金。被告因认为原告提供的物业管理服务不到位且未公示能耗费的收费依据而拒绝缴纳物业费。2013年10月23日，原告通过在涉案小区东区公告栏内张贴《公示》、《致业主的公开信》及《庭院深深欠费户名单》的方式向拖欠费用的业主催讨物业管理费，其中向被告催讨的为2011年拖欠的物业管理费539元、能耗费216.7元及2012年的物业管理费1595.8元。上述催讨方式经杭州市禹航公证处公证。经催讨，被告至今仍未结清拖欠费用，现原告诉至法院，请求判令被告支付2012、2013年度的物业管理费及缴纳滞纳金。庭审中，被告确认自愿按照1.2元／月／平方米的标准缴纳物业管理费；关于能耗费，待原告公开收取依据后会据实缴纳。
本院认为，本案的争议焦点为原告在本案中要求被告支付能耗费有无依据。庭院深深花苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，在有效期内对庭院深深小区业主具有约束力。自2012年1月10日庭院深深花苑业主委员会成立日起，被告即应按照《物业服务合同》约定的1.51元／月／平方米（含公共能耗费）的标准缴纳物业管理费。因《物业服务合同》并未约定公共能耗费按实际消耗由业主分摊且原告需公开能耗费的收取依据，故被告要求原告公开能耗费支出依据后再行缴纳能耗费的抗辩，本院不予采纳。2012年1月10日前，原告为涉案小区提供前期物业服务，但原告并未举证其提供的前期物业服务的收费标准已取得余杭区物价局批复，故原告要求被告支付2012年1月1日至2012年1月9日的物业管理费的主张，证据不足。参照《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条的规定，原告通过在小区内张贴公告的方式向被告催交2012年度的物业管理费，但原告并未举证已向被告催讨2013年度的物业管理费，故原告在本案中主张2013年度物业管理费条件未成就。综上，原告要求被告支付自2012年1月10日至2012年12月31日的物业管理费的诉请，符合《物业服务合同》的约定和法律有关规定，本院予以支持。结合案件实际情况，原告提供的物业服务确存在瑕疵，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱一峰支付原告浙江金成物业管理有限公司物业服务费1560.9元（自2012年1月10日至2012年12月31日，按1.51元／月／平方米计算），于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告浙江金成物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱一峰负担，于本判决生效后十日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 黄灿
二〇一四年六月二十日
书 记 员 郑超