广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第608号
原告：蔡淑娟，住广东省丰顺县。
被告：蒋小平，住湖南省宁远县。
原告蔡淑娟诉被告蒋小平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡淑娟到庭参加了诉讼，被告蒋小平经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡淑娟诉称：原告于2014年6月27日通过广州佰家房地产代理有限公司橡树园分行将位于广州市天河区沙太南路牛利岗大街天利居C梯1004房出租给被告蒋小平及黄某艳二人。双方在中介见证下签订了租赁合同，根据合同第二项的规定，被告应于每月28日前通过转账形式向原告缴纳当月租金1600元，第1个月被告以现金方式向原告缴纳了当月租金，第2、3个月原告均收到黄某艳银行账户所在的建行发过来的信息提示，通知原告该行已受理黄某艳向原告广州银行账户转入租金1600元，经查实，原告账户确有该笔款项入账。第4个月开始，原告依旧收到相同的信息提示，让原告误以为被告已付租金。直到被告不辞而别，原告才觉得事有蹊跷，后经打印原告账户流水账，才发现被告第4个月开始便从未向原告账户转入租金，而是通过其对网络的熟悉，定期向原告发虚假信息。随后原告向房屋所在的物业了解到，被告在入住期间，从未向物业缴纳过水某、管理费及卫生费，部分电费也未缴纳，物业曾多次向被告发出催缴通知，被告均以逃避态度待之。原告了解事由后，曾多次电话联系被告蒋小平和黄某艳，二人均不接电话或关机，或误接后又匆忙挂机，采取不面对、不理会的逃避态度，根本不想解决此事。原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告按照合同标的付清2014年9月28日起计至2015年6月27日止的租金共计14400元；2、被告付清其居住期间所欠水电费、卫生费、管理费、补卡款、开锁费、清洁费、维修抽油烟机的费用等共计650元；3、被告承担本案诉讼费。
被告蒋小平未答辩及提交证据。
经审理查明：原告提供的《房地产权证》显示：广州市天河区沙太路牛利岗南街2号之二1004房于2011年2月12日登记在案外人古某名下，共有情况为单独所有，建筑面积为29.38平方米。原告另提供其与古某的结婚证，证明其与古某为夫妻关系。原告称因古某在外地，因此委托其出租涉案房屋，由原告签署出租涉案房屋的租赁合同，签署合同时原告未向被告出示房产证，被告也不知道是原告的丈夫委托原告进行出租。在本案审理中，古某到庭确认原告上述属实，并明确其不就涉案房屋的租赁事宜向被告主张权利，对原告在本案中向被告主张权利无异议。
2014年6月27日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）与案外人广州佰家房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河区沙太南路牛利岗大街天利居C梯1004房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用；租金为1600元，租期自2014年6月28日起至2015年6月27日止，共计12个月，合同期租金总额为19200元；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月的28日前缴付当月租金；乙方已向甲方缴纳3200元作为房屋房押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；（第六条款第9小点）租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之一收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金；乙方逾期交纳本合同第六条款第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过7天的，甲方有权解除合同；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；本合同履行中如发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向房屋所在地人民法院起诉；本合同履行过程中发生任何争议，三方协商解决，当协商不成时，三方其中任何一方不可私自擅自执行，须提交广州仲裁委员会解决等条款。上述合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。签订合同当天，被告向原告支付首月租金1600元，原告向被告开具《代收款收据》，载明：收到被告承租涉案房屋之一个月租金，租期2014年6月28日至2014年7月27日止。同日，被告向原告支付押金3200元，原告向被告开具相应的《代收款收据》。在本案审理中，原告另表示双方签订《租赁合同》当天原告向被告交付涉案房屋，被告亦于当天向原告支付租赁押金及涉案房屋的首月租金。
现原告以被告欠付租金等为由提起本案诉讼要求被告支付租金及相关费用。原告为证明本案事实及其主张还提交了以下证据：1、2015年1月28日天利居物业管理处发出的《通知》，内容为通知C1004房的业主在2015年2月15日前缴纳2014年7月至12月期间的物业管理费、水某、垃圾处理费共计318.4元，其中垃圾处理费为30元；2、2015年2月6日天利居物业管理处出具的《收据》，内容为收到C1004房2014年7月至12月期间的物管费、水某、垃圾费共计318.4元，其中垃圾费为30元；3、2015年1月13日广州供电局有限公司电费通知单，内容为同和路牛利岗南街2#（2）/1004在2014年11月5日至2015年1月5日期间的电费为157.31元；4、2015年2月6日天利居物业管理处出具的《收据》，内容为收到C1004房补卡费15元；5、2015年3月26日广州供电局有限公司出具的发票，内容为收到同和路牛利岗南街2#（2）/1004在2014年11月5日至2015年1月5日期间的电费及电费违约金为162.5元；6、2015年3月28日天利居物业管理处出具的《收据》，内容为收到C1004房2015年1月至2015年2月期间的物管费、水某、垃圾费共计83.8元，其中物管费为47元，水某为26.8元，垃圾费为10元；7、2015年5月25日育强五金水电经营部出具的《收款收据》，内容为收到天地锁费用180元、安装费100元及电器维修费（抽油烟机）200元，共计480元；8、2015年5月25日张远甜出具的《收据》，内容为收到天利居1004房卫生清洁费80元。原告提交上述证据拟证明被告未支付涉案房屋的物管费、水电费、垃圾费等，原告代其垫付，因被告没有交还钥匙，因此原告另行换锁，并维修被告损坏的电器，产生的相关费用应由被告承担等。9、2016年2月19日，天利居物业管理处出具的《证明》，内容为广州市天河区沙太南路牛利岗大街天利居C梯1004房与业主古清添房产证地址天河区沙太路牛利岗南街2号之二1004房实属同一个地址，拟证明《租赁合同》中约定的涉案房屋实际地址为原告提交的《房地产权证》上记载的广州市天河区沙太路牛利岗南街2号之二1004房。
在本案审理中，原告还就以下问题陈述了相关意见：一、关于被告的交租情况，原告称被告在第一个月支付了1600元现金，之后被告在2014年7月28日向原告转账支付了1258元，该款项是双方协商由被告垫付上一手租客的水电费，因此该月租金减免为1258元，但实际上被告并没有垫付相应的水电费，被告在2014年8月28日转账支付1600元，对应的租期是至2014年9月27日，此后被告再没有转账或现金支付任何费用。关于上述转账支付租金情况，原告提供了2014年7月1日至2015年3月20日期间的《广州银行账户流水清单（对账单）》作为证据，该对账单显示原告账户于2014年7月28日转账存入1258元，于2014年8月28日转账存入1600元，此后未有租金转入。二、关于被告何时搬离涉案房屋。原告称：2015年2月份被告搬离涉案房屋，具体时间不清楚；原告在2015年2月5日左右发短信催促被告交纳租金，当时被告称其不租涉案房屋了，原告于次日即2月6日到涉案房屋察看发现被告已搬走，且被告没有交付钥匙给原告；当天原告补办了涉案房屋所在大厦的大门钥匙，并支付了15元补卡费；2月6日当天原告也找开锁师傅开锁并收回涉案房屋，并于3月18日将涉案房屋另行对外出租；2015年5月25日开具的换锁《收款收据》及清洁费《收据》是原告收回涉案房屋后补开的；被告擅自搬离涉案房屋，双方也没有办理交接手续等。原告另表示其收取了被告3200元押金，但合同约定押金不能抵扣租金，因被告违约因此原告没收押金等。
本院认为：《租赁合同》约定对该合同履行过程中的争议既可向法院起诉亦可向广州仲裁委员会申请仲裁，相关仲裁协议应属无效，本院依法对本案具有管辖权。《租赁合同》涉及租赁合同关系以及居间合同关系，本案审理其中的租赁合同关系。原告受案外人古某委托向被告出租古某名下的涉案房屋。原告称双方签订《租赁合同》时被告不清楚上述委托概况，被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其对原告上述主张放弃抗辩的权利，本院对原告上述陈述予以采信。案外人古某除确认原告上述陈述属实外亦明确不对被告主张权利，并表示对原告在本案中向被告主张权利无异议，现原告根据《租赁合同》起诉被告并无不当。原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约自觉履行。
原告称其已于签订《租赁合同》当天提供涉案房屋给被告使用，并提交《代收款收据》及《广州银行账户流水清单（对账单）》等证据证明被告交租至2014年9月27日。在租赁期内，被告应按约支付租金。支付租金系被告的义务，被告应对已付租金承担举证责任，被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证，本院对原告主张被告拖欠租金的事实予以采信。交还涉案房屋系承租人即被告在租赁合同期满或合同解除后的义务，亦应由被告就此举证证实。现原告表示因被告擅自搬离其于2015年2月6日收回涉案房屋，并提供当天补办房卡的《收据》等予以佐证，属于对不利于己方事实的自认，本院对此依法予以采信。因此，被告须向原告支付涉案房屋2014年9月28日至2015年2月6日期间的租金6916.13元（1600元/月×4个月＋1600元/月÷31天×10天）。原告于2015年2月6日收回涉案房屋，并将涉案房屋另行出租，原告向被告主张其收回涉案房屋后的租金缺乏依据，本院依法予以驳回。
《租赁合同》约定：租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由被告负担。原告称被告承租涉案房屋期间拖欠上述费用，被告作为付款义务人应就其已付费用承担举证责任，被告经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证，本院对原告上述主张予以采信。原告提供相应《收据》证明其已垫付涉案房屋2014年7月至2015年2月期间的物业管理费、水某，并提供电费发票证明其已垫付涉案房屋2014年11月5日至2015年1月5日期间的电费及电费违约金。现原告诉请被告向其支付租赁期间的物业管理费及水电费并无不当，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2014年7月至原告收回涉案房屋之日止（即2015年2月6日）的物业管理费及水电费共计495.71元[318.4元－30元＋（47元＋26.8元）÷2个月＋（47元＋26.8元）÷2个月÷28天×6天＋162.5元]。如上所述，被告未对其交还涉案房屋进行举证，本院对原告自行收回涉案房屋予以合理采信，原告就此支出的补房卡及开锁费用属于其收回涉案房屋的必要费用，原告亦就此提供了补办房卡的《收据》及开锁的《收款收据》证明其实际支出，因此被告应向原告支付补办房卡费用及开锁费用295元（15元＋180元＋100元）。原告诉请被告向其支付垃圾费、清洁费缺乏合同依据，本院不予支持。《租赁合同》约定：租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在被告押金（保证金）中扣除，不足部分由被告负责赔偿。原告诉请被告向其支付维修抽油烟机的费用，但未提供证据证明抽油烟机为被告损坏，且因原告已自行维修抽油烟机现已无法通过现场勘察或鉴定确定损坏原因，原告诉请被告向其支付维修抽油烟机的费用证据不足，本院不予支持。综上，被告应在原告诉请的范围内向原告支付物业管理费、水电费、补卡费及开锁费共计650元。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
一、被告蒋小平自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蔡淑娟支付租金6916.13元；
二、被告蒋小平自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告蔡淑娟支付物业管理费、水电费、补卡费及开锁费共计650元；
三、驳回原告蔡淑娟的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由原告蔡淑娟负担130元，由被告蒋小平负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 叶汉杰
人民陪审员 谢海梅
人民陪审员 唐华荣
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 蒲肖明
陈婉琪