福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0681民初1359号
原告王永杰。
委托代理人吴春根，福建三明市三元区法律服务中心法律服务工作者。
被告漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海港尾镇卓径大道1号太武城一期6幢701室。
法定代表人余旭，总经理。
委托代理人莫晓灵，系被告漳州市德友盛房地产开发有限公司的职员。
原告王永杰与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理。依法由审判员郑曦旸适用简易程序公开进行审理。原告王永杰及其委托代理人吴春根，被告德友盛公司的委托代理人莫晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永杰诉称，2013年3月23日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：35062108004001859），合同约定了商品房所在位置，结构，面积，单价及购房款的付款方式和期限，商品房交付条件、期限和违约责任等条款。合同签订后，原告依约支付了首付款575066元，并于2013年6月25日向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行贷款300000元，由该行直接支付到被告指定的帐户，同时支付商品房交易税26251.98元，房屋维修资金8068元，合计支付给被告909385.98元。根据合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，同时符合约定的各项条件的商品房交付给原告使用，但被告至2015年3月16日才通知原告交房，显然被告已严重超过合同规定的交付时间。根据合同第九条第二款约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款的规定。原告于2015年4月5日就书面通知被告要求解除合同并按合同第九条第二款规定退还全部已付款909811.98元及支付违约金，但被告以各种理由拒绝退还购房款。请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062108004001859）；被告立即退还原告已付的购房款875066元，商品房交易税26251.98元，房屋维修资金8068元，合计909385.98元，并支付从2015年5月6日起至退还之日止按银行同期贷款利率的利息；被告支付原告违约金18196.24元；本案诉讼费由被告承担。
被告德友盛公司辩称，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还购房款、税费、房屋维修资金及支付购房款利息、违约金等，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。根据原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议第十条第（一）款的约定：“本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。”如果原告以被告逾期交房超过90日为由要求解除合同的，则原告必须且只能在逾期超过90日之日起30日内（即2014年10月30日前）向被告送达解除合同通知书。原告的退房选择权行使应当在协议约定期限内向合同上约定的被告地址送达，且本案中法定解除权期间自2014年10月1日至2015年9月30日，但原告于2016年3月1日向法院起诉解除合同，并没有在合同约定的及法定的解除权行使期间内行使权利，原告的法定解除权已经消灭，无权解除合同。涉案商品房于2015年2月13日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位等竣工验收合格，于2015年3月12日经消防验收合格，符合合同约定的交付使用条件。被告已于2015年3月9日向原告送达了交房通知，并于2015年3月10日在海峡导报上刊登了《交房公告》，通知原告前来办理交房手续，但原告拖延收房。被告已积极履行了交房义务，原告已经可以取得房屋，其拒以解除合同的所有其他理由不能成立。综上所述，被告请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月23日，原告王永杰与被告德友盛公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062108004001859）及合同补充协议。《商品房买卖合同》载明：“王永杰购买的商品房为原告向被告购买坐落于龙海市港尾镇海湾太武城二期II区25#3301室房屋，该房屋建筑面积共134.46平方米，每平方米6508元，购房款为875066元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”合同补充协议第十条约定：“（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”。原告王永杰于2013年2月6日向被告德友盛公司支付购房款575066元，余款300000元由原告王永杰向银行申请贷款并已向被告德友盛公司支付。2013年6月12日，被告德友盛公司出具金额为575066元购房款的销售不动产统一发票一份交原告王永杰收执。后被告德友盛公司又交付原告王永杰由龙海市地方税务局于2013年7月3日出具的26251.98元的完税凭证一份。被告德友盛公司开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期21#-25#楼分别于2015年2月13日、3月12日通过工程竣工验收合格和消防验收合格，并于2015年3月13日通过规划条件核实。2015年3月9日，被告德友盛公司向原告王永杰发出《交房通知书》，通知原告王永杰于2015年3月14日办理交房手续。原告王永杰至今未接收本案讼争的商品房。
以上事实，有原告王永杰提供的《商品房买卖合同》（合
同编号35062108004001581）、补充协议、转帐凭证、《个人住房借款合同》、还贷流水、发票联及税收转帐专用完税证，被告德友盛公司提供的《商品房买卖合同》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《龙海市建设工场竣工条件核实意见书》、海湾·太武城二期交房公告、房屋交付使用告知函及回执单、寄发商品房买卖合同给原告重签的EMS邮寄单，以及当事人庭审陈述等证据证明，本院予以确认。
原告王永杰还提供《快递单》、《交房通知》及《退还通知》。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是原告王永杰是否享有合同解除权。解除权的行使期限属于除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定及本案合同补充协议第十条的约定，应当以解除权人知道或者应当知道解除事由之日作为期间的起算点。本案中，原告王永杰对被告德友盛公司是否逾期交房超过90天的判断，取决于其对《商品房买卖合同》第八条及合同补充协议第五条至第十一条履约事实的掌握，即其必须结合约定交房时间和约定顺延交房情形出现的具体天数才能确立明确结论，而后者的实际情况客观上是由被告德友盛公司一方掌握，在被告德友盛公司未予告知的情况下，原告王永杰不知道也不应当知道解除事由于何时出现，故本案无法认定约定解除权行使期限的起算点。其次，本案中在原告王永杰未掌握被告德友盛公司是否存在依约顺延交房情形的情况下，通过自主判断，起诉要求解除合同，与被告德友盛公司实际逾期交房情况客观上一致，即使认定其知道或者应当知道解除事由之日，也未超过约定解除权行使期限。结合以上两点，原告王永杰行使解除权并未超过约定期限。
综上所述，本院认为，原告王永杰与被告德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。原告王永杰已依约履行了支付购房款的义务，被告德友盛公司未能在约定期限内交付商品房，且逾期交房时间超过90天，根据合同约定，原告王永杰享有合同解除权。双方签订的商品房买卖合同自2016年3月4日起解除，被告德友盛公司应返还原告王永杰购房款875066元，原告王永杰的该项请求合法有据，应予支持；被告德友盛公司已将所代收费用26251.98元向相关税务部门缴纳，故被告德友盛公司对该代收费用不承担返还并支付利息的责任（该款应为合同解除后再向相关税务部门申请退税）；原告王永杰主张被告德友盛公司退还房屋维修资金8068元，因该部分请求暂无相关证据证实，本院不予支持。本案合同解除过错在于被告德友盛公司，原告王永杰要求赔偿损失，合法有据，因合同约定的违约金计算标准偏低，原告王永杰要求按银行同期同类贷款利率计算利息损失，符合客观实际和法律规定，但应以购房款875066元为计算基数。原告王永杰主张自2015年5月6日起计算的利息损失以及按已付购房款2%支付合同约定的违约金17501.32元（875066×2%），因该两项总和并未超过原告王永杰应得的利息损失，系原告王永杰民事权利的合法处分，本院予以支持。被告德友盛公司关于原告王永杰未能在双方所约定的期限内行使解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解于法不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告王永杰与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2013年3月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001859）。
二、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王永杰购房款875066元。
三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王永杰违约金17501.32元。
四、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王永杰利息损失（自2015年5月6日起至判决指定偿还期间止，以购房款875066元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。
五、驳回原告王永杰的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13083元，减半收取6541.50元，由原告王永杰负担247元，被告漳州市德友盛房地产开发有限公司负担6294.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 郑曦旸
二〇一六年六月三日
书记员 王超杰
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的技术方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。