广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深中法房终字第2702号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡杰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。
原审第三人：方凯。
上诉人胡杰因与被上诉人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）、原审第三人方凯居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2011）深福法民二初字第5306号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月27日，胡杰与方凯就委托中联地产公司办理位于深圳市福田区XX路与XX街交汇XX大厦XX号房产转让的有关事项签订《委托协议》，该协议第三点中联地产公司应当为买卖双方提供的服务内容包括：1、对买卖双方的当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；2、向买卖双方传达对方的真实意图；3、应买卖双方要求为买卖双方提供资金监管服务；4、为买卖双方提供有关抵押、赎楼、产权转移登记手续等房产交易的有关咨询；5、协助买卖双方办理房产交接事宜。
同日，胡杰（即买方）与方凯（即卖方）签订《房产买卖合同》，约定：卖方同意将位于深圳市福田区XX路与XX街交汇处XX大厦XX号房产转让给买方；房产转让价格为178万元，买方在签订合同当日支付5万元购房定金，该定金委托第三方监管，此款在签订合同起10日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定放款条件成就前，如因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款；买方须于2011年4月20日之前预付首期购房款（不包括定金）53万元，并到买方贷款银行作资金（监管），依据监管合同存入托管（监管）帐户。
上述《房产买卖合同》签订同时，胡杰向中联地产公司出具《佣金及必要费用支付承诺书》，同意以该承诺书约定的价格为依据计算中联地产公司应当收取的佣金及必要费用，并约定，佣金按交易价3%计算，为53400元，居间服务的必要费用为佣金额的20%，交易完成后此必要费用可抵扣佣金；必要费用应在签订《房产买卖合同》时支付，佣金应在签订国土局版本的《深圳市二手房买卖合同》及向登记机关递件前支付，延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向中联地产公司支付延期付款违约金；如因买卖双方某一方违约导致无法完成交易，任何一方无权要求中联地产公司退还已支付的必要费用及佣金，如尚未支付必要费用及佣金的，仍需支付。
2011年5月6日，方凯向胡杰发出《履约催促函》，函中确认了胡杰已向其支付了定金5万元的事实，并要求胡杰于2011年5月10日前依约支付首期款53万元并办理资金监管手续。
经协商，胡杰与方凯重新签订《房产买卖合同》（即中联地产公司所提交因笔误落款日期为2011年3月7日的《房产买卖合同》），除支付首期款及资金监管日期顺延至2011年6月6日外，其余内容与2011年3月27日签订的《房产买卖合同》一致。
上述《房产买卖合同》履行过程中，胡杰除于2011年3月27日向方凯支付了购房定金5万元外，并未再继续履行支付首期款及资金监管等其余合同义务。对于《房产买卖合同》未能继续履行的原因，胡杰解释称，其为外地户籍，受深圳市施行的限购政策影响而不具备在本市购房的资格，中联地产公司业务员虽提出可帮助其伪造社保资料以规避限购政策，但因此产生的费用只能以业务员个人名义开具收条而不能加盖中联地产公司公司公章，胡杰对此持有异议，故未再继续履行《房产买卖合同》；中联地产公司则认为，胡杰对于限购政策是明知的，中联地产公司并不存在隐瞒或欺骗的情形，胡杰先后两次与方凯签订《房产买卖合同》的事实可知，限购政策并非其不履行合同的真正原因。对于定金的去向，中联地产公司表示其已依照《房产买卖合同》的约定分别于2011年5月6日、17日将本由其监管的定金5万元支付给了方凯。而对于定金的处理方式，中联地产公司表示，因胡杰未依照第二份《房产买卖合同》约定在2011年6月6日前支付首期购房款，方凯以电话方式向中联地产公司表示将会没收胡杰的定金；胡杰则表示，如方凯与中联地产公司没有恶意串通，则方凯依法可没收定金，但如方凯与中联地产公司存在恶意串通的情形，则无权没收定金，定金无论存放于中联地产公司或方凯处，均应当予以返还。
中联地产公司一审诉讼请求如下：1、胡杰支付必要费用10680元（佣金53400元×20%）；2、胡杰支付延期付款违约金56元（自2011年3月28日起按日万分之五暂计至起诉之日止）。
胡杰一审反诉请求如下：1、中联地产公司向胡杰赔偿定金损失5万元及利息（自2011年3月27日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日）；2、中联地产公司赔偿律师费损失1万元。
原审法院认为，国家及各级政府为遏制城市房价过快上涨、切实解决城镇居民住房问题，通过制订并实施各类购房政策以实现对房地产市场的宏观调控，此为关系国计民生、社会稳定的重大问题。本案中联地产公司与胡杰在明知深圳市地区实施二套房限购政策的情况下仍订立《委托合同》及《佣金及必要费用支付承诺书》，意图通过伪造社保资料的手段使得胡杰取得购房资格而规避限购政策的约束，该合同损害了国家及其他购房者的利益，应属无效。
对于涉案居间合同的无效，中联地产、胡杰均负有过错。中联地产公司的过错在于，其作为从事房地产经纪活动的专业型中介服务机构，理应密切关注并熟知国家及各级政府的房地产市场调控政策，在接受胡杰委托寻觅出售房源时，应当询问并审核委托方是否符合某一地区的购房资格，此亦符合《委托协议》约定之受托人应对买卖双方的当事人资格、房地产产权信息的合法性等进行查验的内容。然而，中联地产公司明知胡杰为外地户籍，受深圳市现时期实施的购房政策所限制的情况下，仍建议并协助胡杰伪造相关社保资料以规避限购政策，促成胡杰与方凯签署《房产买卖合同》，致使该合同自始履行不能，中联地产公司对此应有过错，应承担与其过错相当的民事责任。胡杰的过错则在于，其作为对商品交易具备一定认知能力的成年人，且购房一年前已移居深圳，即使出于对房价的关心，在准备购置房产时亦应当对政府公开发布的各类调控政策有所知悉；再者，房地产市场为近几年国家及各级政府重点调控对象，房价调控政策为普通民众所关心并热议，并为政府及媒体加大力度宣传的内容，胡杰以不知晓限购政策为抗辩理由，原审法院不予采纳；退一步而言，即使胡杰签订《委托合同》时不了解限购政策而与方凯于2011年3月份签订第一份《房产买卖合同》，但此后，其已知晓自身并不符合购房资格，却仍于2011年5月份之后与方凯签订了第二份《房产买卖合同》，致使《房产买卖合同》自始不能履行，胡杰对此亦应承担与其过错相当的民事责任。然而，中联地产公司、胡杰对合同无效虽均有过错，但中联地产公司系专业居间人，亦为房地产市场交易活动的重要参与者之一，其经营行为规范与否对国家房地产市场的良性发展具有一定的影响，对其诚信守法的自我规范能力应苛以更严格的要求，相较之作为普通消费者的胡杰，中联地产公司过错更大，故原审法院酌定中联地产公司、胡杰的过错比例可按6：4予以分担。
依照合同法相关规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。于中联地产公司而言，其损失在于为促成合同成立所支出的各类劳务及费用，即本诉所主张的必要费用，其具体数额可参照《佣金及必要费用支付承诺书》的相关约定，以佣金数额的20%予以确定。但从承诺书约定的内容可知，该20%的必要费用应指中联地产公司在顺利促成房产交易、买卖双方办理完房产交接事宜的整个过程中所产生的费用总额，具体到本案，胡杰在履行完交付定金的义务后便未再继续履行，原审法院酌定中联地产公司自居间合同订立后至胡杰未依约支付首期购房款期间所支出的必要费用占必要费用总额的70%，但因中联地产公司自身过错所造成的损失部分仍应当予以扣除，故具体数额为53400元×20%×70%×（1－60%）=2990.40元，胡杰应将该部分损失赔付给中联地产公司。至于逾期支付必要费用产生的利息损失，因必要费用产生于居间人提供媒介服务的整个过程，故只有在居间活动结束时方能最终确定数额，必要费用的利息损失方开始产生。具体到本案，中联地产公司、胡杰之间的居间合同虽自始无效，但中联地产公司在胡杰未按时支付首期购房款之前的整个过程中持续提供了媒介服务，必要费用数额在胡杰不再继续履行之时才最终确定，故利息损失亦应当从该时间开始计算，据此，原审法院酌定利息损失自第二份《房产买卖合同》约定的支付首期购房款之次日（即2011年6月7日）起，并参照中国人民银行同期贷款利率予以计付。中联地产公司主张依照《佣金及必要费用支付承诺书》有关延期支付佣金的违约金支付标准作为必要费用利息损失的计算标准，缺乏事实依据，原审法院不予支持。中联地产公司主张的必要费用及利息损失数额超出本判决认定部分，原审法院不予支持。
至于胡杰的损失，在于其不能履行《房产买卖合同》而有可能产生的对方凯的民事责任，即反诉所主张的定金损失。但胡杰与方凯之间因买卖合同产生的权利义务关系并未有最终认定，正如胡杰所承认，方凯在履行《房产买卖合同》过程中有无过错影响其是否有权没收定金；再者，方凯因胡杰履约而持有定金后，目前并无证据证明胡杰不继续履行买卖合同之时方凯对定金的持有改以“没收”的意思表示。综上，定金是否已经被没收或应当被没收尚未成定论，胡杰有关定金损失的主张缺乏事实依据，其相关反诉请求原审法院不予支持，胡杰可待相关损失确定后另偱法律途径解决。至于胡杰诉请的因主张定金损失而产生的律师费，因胡杰并未提交诉讼代理合同及律师费收费发票等证据证明其具体发生数额和计算标准，加之定金损失的主张原审法院不予采纳，故律师费原审法院亦不予支持。综上，胡杰的反诉请求原审法院均予以驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，判决：一、胡杰应于本判决生效之日起十日内向中联地产公司赔偿必要费用损失2990.40元；二、胡杰应于本判决生效之日起十日内向中联地产公司赔偿利息损失（以2990.40元为基数，自2011年6月7日起依照中国人民银行同期贷款利率计至本判决确定的付款期限届满之日止）；三、驳回中联地产公司的其余诉讼请求；四、驳回胡杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68元（已由中联地产公司预交），由中联地产公司负担48元，胡杰负担20元；反诉案件受理费650元（已由胡杰预交），由胡杰负担。
胡杰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回中联地产公司对于胡杰的全部原审诉讼请求；3、改判支持胡杰对于中联地产公司的全部一审反诉请求，判令中联地产公司赔偿定金损失5万元及利息，赔偿律师费1万元；3、本案一、二审全部诉讼费用由中联地产公司承担。
事实和理由：一、一审判决事实认定不清，在充分证据的情况下，却没有认定中联地产公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为，有违以事实为根据，以法律为准绳的司法原则；中联地产公司的业务人员隐瞒限购令的文件具体内容，没有提供该文件给胡杰看，并且提供虚假情况，称公司可以负责办理房产证手续，后来又拒绝以公司名义承诺，才让胡杰怀疑引发纠纷。中联地产公司作为在市场上著名的专业地产中介公司，存在如此严重的不良居间行为，一审法院对此事实不予认定，有违公正。
二、一审判决事实认定不清，在充分证据的情况下，在认定居间合同无效的情况下，却不予认定与之相关二手房买卖合同为无效合同，以回避中联地产公司对于该份无效合同的过错责任事实，避重就轻，有违以事实为根据，以法律为准绳的司法原则；居间合同属于无效合同，而与之相关的房地产买卖合同也因为违反了社会公共利益而属于无效合同，中联地产公司对这两份无效合同存在严重的过错事实是一样的，一审法院避重就轻，回避了对于二手房买卖合同无效的过错事实的审查。
三、一审判决事实认定不清，在充分证据的情况下，回避认定定金损失的存在。其实定金的损失很明确，只要定金不在胡杰的手中，对于胡杰而言，这就是损失。一审法院以文字游戏，认定定金损失尚未成定论，所以定金损失缺乏事实依据。
四、一审判决适用法律错误，本案合同无效的原因在于违反政府限购令，应属于损害社会公共利益，而不是恶意串通，损害国家，集体和第三人的利益。可以看到，限购令是为了维护社会公共利益而颁布的，不是为了维护国家，某个集体或者某个个人的利益而颁布的，因此，违反限购令应当认定损害社会公共利益，而不是国家，某个集体或者某个个人的利益。一审法院如此适用法律，只是为了生搬硬套胡杰有恶意串通的行为，以便加重胡杰的过错，减轻中联地产公司的过错，却违背了依法适用法律的原则。
五、一审判决适用法律错误，本案属于居间合同纠纷，应适用居间合同关于过错责任承担的特别规定，而不是合同法上一般的规定。合同法第425条规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。这是属于居间合同关于居间人有过错责任的特别规定，因为居间合同不是一般的合同，居间合同中，居间人对于所居间订立的合同的事项有如实报告的居间义务，一旦违背，就有特别的过错责任承担规定．一审法院错误适用合同法上的一般规定，减轻了中联地产公司的过错责任认定。
六、正因为一审判决在事实认定和法律适用上存在的重大错误，所以在案件的处理上也就与案件事实背道而驰。
中联地产公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，两份《房产买卖合同》都是买卖双方在我处当面签订，第一份《房产买卖合同》签署后胡杰向中联地产公司支付了订金，因为胡杰没有在约定的时间履行资金监管义务，在我方的促成下买卖双方变更了资金监管的时间，后我方与方凯也多次向胡杰催促，但是胡杰均拒绝履行资金监管义务，我方认为我们在交易过程中对胡杰的资格审查等情况尽到了我们的义务，我们也为买卖双方提供了赎楼、提供咨询等服务。综上，胡杰应向我方支付佣金，请求二审法院驳回胡杰的上诉，维持一审判决。
二审经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，涉案2011年3月27日的《委托协议》约定：中联公司应当为买卖双方提供的服务内容包括：对买卖双方的当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验等。据此应当认定，中联公司承担查验双方购房资格的义务。中联公司意图通过伪造社保资料的手段使胡杰取得购房资格而规避限购政策，向胡杰提供居间服务，原审法院认定《委托协议》、《佣金及必要费用支付承诺书》损害国家及其他购房者的利益、应属无效并无不当。原审法院认定中联公司有主要过错是正确的，胡杰作为购房者，对于涉案《委托协》、《佣金及必要费用支付承诺书》的无效亦有过错，原审法院根据双方过错大小判令胡杰支付一定比例的相关必要费用并无不当。至于胡杰支付的定金问题，系基于买卖合同关系而产生，与本案属不同的法律关系，胡杰亦未在本案中向作为卖方的第三人主张该权利，相关当事人可另寻法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 保 疆
审判员 柯 云 宗
审判员 陈 明 亮
二〇一三年六月十九日
书记员 王丹妮（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。