广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第655号
上诉人（一审被告）：南宁市宝城物业服务有限公司。
法定代表人：龚兆卿。
委托代理人：刘波。
委托代理人：粟勤生。
被上诉人（一审原告）：半山雅居小区业主委员会。
代表人：殷绪利。
委托代理人：罗美连。
上诉人南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）与被上诉人半山雅居小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月22日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人宝城物业公司的委托代理人刘波、粟勤生，被上诉人半山雅居小区业主委员会的委托代理人罗美连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于南宁市良庆区银海大道708号的半山雅居小区是南宁昌泰置业投资有限公司开发建设的商品房小区，宝城物业公司是南宁昌泰置业投资有限公司选聘对半山雅居小区提供前期物业服务的物业公司。南宁昌泰置业投资有限公司作为甲方与宝城物业公司作为乙方于2006年10月12日签订、于2009年9月29日续签订《半山雅居前期物业服务合同》各一份，2009年9月29日续签的《半山雅居前期物业服务合同》规定合同期限自2009年10月13日起至小区业主委员会成立后，业主委员会依法选聘新的物业管理企业签订的合同生效时自动终止。《半山雅居前期物业服务合同》对管理�围及管理事项、合同双方的权利义务等内容进行了规定。合同第十三条第5项规定，甲方在工程竣工验收后60日内按规定逐步向乙方移交以下资料，并在乙方管理期满时予以收回：⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件；⑷物业管理所必需的其他资料。该条第9项规定甲方向乙方提供82.38平方米能够直接投入使用的房屋作为物业管理用房。第十四条第3项规定，乙方负责编制楼宇及附属设施、设备年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；第12项规定：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物，包括用前期开办费形成的固定资产（管理服务费购置的资产除外）及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或甲方指定的第三方代管。第十五条规定，物业服务费用主要用于以下开支：⑴管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；⑵物业共用部位、共用设施设备（中央空调、电梯、公用水电、安防弱电系统除外）的日常运行、维护费用；⑶物业管理区域清洁卫生费用；⑷物业管理区域绿化养护费用；⑸物业管理区域秩序维护费用；⑹办公费用；⑺物业管理企业固定资产折旧；⑻物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑼法定税费；⑽物业管理企业的利润。第二十条规定：小区停车收费按政府物价部门批复的标准收取，由业主按月向乙方交纳，主要补充乙方物业服务费。第三十二条规定：由物业管理企业代管专项维修资金。第三十三条规定：物业管理企业提出年度使用计�，经业主委员会审定后实施，如业主委员会尚未成立，由甲方审定后实施。
半山雅居小区业主入伙时，业主均在宝城物业公司印制的《前期物业管理服务协议》上签名，该前期物业管理服务协议甲方为宝城物业公司，乙方为小区业主。《前期物业管理服务协议》第一条第12项规定：甲方在不影响小区的正常秩序的情况下，对小区内属于全体业主的公共场地（所）和公共配套设施使用、经营、出租所得收入用于给甲方补贴物业服务费的不足。第二条“物业管理服务内容”第二项规定：本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理包括共用的上下水管道、落水管、水箱、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防线路、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。第五条“其他有偿服务费用”第三项规定：车库及楼外道路边机�车辆的停车费、运动场所的服务费用，由甲方按物价部门的审核批准后的价格收取，用于补贴物业服务费。第七条“房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金的管理与使用”第二项规定：房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经南宁市物业管理行政主管部门审核或业主管理委员会同意后使用。
半山雅居业主大会和半山雅居业主委员会均成立于2012年11月7日，南宁市良庆区住房和城乡建设局于2012年11月21日予以备案登记。2012年12月6日，半山雅居业主委员会发函要求宝城物业公司将其代管的2012年11月及以前的公共维修资金存入半山雅居业主委员会专用账户。2012年12月8日，半山雅居业主委员会向宝城物业公司发函，要求宝城物业公司自2012年11月起停止使用代收的小区专项维修资金，将代收的专项维修资金移交到业委会专�账户；自2012年11月起，小区日常产的车辆停车费、广告费、公共建筑和公用场地租金等各种收益项目，由宝城物业公司如实做好台账报表，按月定期提供台账、报表和所收取的收益移交业委员存入专用资金账户统一管理，双方协商费用的使用方案后进行使用。2013年1月6日，半山雅居业主委员会在小区发出《关于物业服务问题通告》，称宝城物业公司“盗用路灯公摊用电谋取暴利5年大致为86632.2元，一年电费冤枉公摊到每个业主头上总计为11550.96度”，“专项维修资金被物业挥霍得只剩19929.10元”，“违规违法收取6-7万的水电周转金至今没有退还”，“质保期内的问题是开发商责任，物业故意拖延至房屋过了保修期”，“物业公司帮助改变杂物房用途谋取暴利”等，同时将该通告内容致函给南宁市良庆区住建局。同日还在小区内发出《关于物业不配合业委会的通告》�称宝城物业公司不配合移交办公用房、小区平面规划图等相关资料，不维修损坏的公用设施，不移交代管的专项维修资金等。2013年3月1日，半山雅居业主委员会向宝城物业公司发出《关于前期物业合同终止和移交本小区所有材料函》，称该小区于2013年1月20日至2月25日召开了第二次业主大会，业主大会授权其业委会选聘物业公司，并授权业委会签订新的物业合同，即日起前期物业合同终止，要求物业公司10日内向业委会移交小区建设项目的各种批准文件，各类建筑物、场地、设施设备的清单，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，业主共有的房屋、场地、设施设备清单，其他相关资料，物业服务中形成的物业服务档案，物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物，物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料，清算预收、代收和欠收的有关费用等。同日，半山雅居业主委员会在小区内发出《关于半山雅居小区新签物业服务合同的通告》，称其业委会于2013年2月26日与南宁市永安物业服务有限公司签订新的物业服务合同《2013年南宁市半山雅居小区物业服务协议》，宝城物业公司前期物业服务合同即时终止。此后，新签物业公司进入半山雅居小区进行物业管理服务，并使用了物业服务用房至今。
2013年3月2日，半山雅居业主委员会就上述函件中提到的问题及宝城物业公司服务欠佳问题向宝城物业公司发出《关于前期物业合同终止并撤离本小区的函告》，决定自该日起终止前期物业服务合同，小区停止向宝城物业公司交纳物业费和停车费等费用，要求宝城物业公司7天内履行移交义务，按规定办理退出手续，撤离该小区。
2013年3月27日，南宁市良庆区住建局主持召开半山雅居小区业委会选聘物业公司协调会，良庆区房管所、大沙田街道办、半山雅居业委会代表、业主代表及物业公司代表参加该协调会。会议明确如下事项：一、小区业主委员会与新选聘的物业公司所签订的物业服务协议不予备案。由于业主委员会提供的备案材料中缺少召开第二次业主大会公示材料，且业主投票日期与业主大会召开日期不符，业主大会召开日期是2013年1月25日至2月25日期间，而在投票的450票中，于召开第二次业主大会2013年1月25日至2月25日之前投票的有230票之多。虽然半山雅居业委会出具《关于我半山雅居第二次业主大会说明函》更正开会时间为2013年1月19日至2月25日，但相关文件证据效力不足，所以不能对其与新的选聘物业公司所签订的物业服务协议进行备案。二、小区解聘前期物业公司、选聘新的物业公司或者成立临时物管小组进行自我管理，需召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能实施。三、在小区选聘新的物业公司之前，前期物业公司宝城物业公司要继续做好小区的各项服务工作，对业主的投诉和意见，建议及时的整改，抓好落实，为小区业主提供优美和谐的居住环境。四、大沙田街道办要做好小区维稳工作，防止出现群体性事件或非正常上访。
半山雅居小区第二次业主大会采用书面征求意见的方式召开，该次业主大会议题及业主同意授权签名表内容为：1、要求宝城物业公司返还专项公共维修资金；2、要求宝城物业公司返还利用路灯等公摊电费谋取的不当得利8万余元；3、要求宝城物业公司返还收取的停车费等利用小区公�场地、公共设施所得收入；4、授权业委会代表业主就收回上述款项起诉（包括调解、撤诉、上诉）宝城物业公司，维护广大业主的合法权利；5、授权业主委员会重新选聘物业服务公司，并授权业委会与物业服务公司签订物业服务合同；6、授权业委会代表业主起诉南宁昌泰置业投资有限公司，维护广大业主的合法权利。该表上有各户业主签名和留下的联系电话。2013年4月24日至26日晚上8时到10时30分，南宁市良庆区住房和城乡建设局会同大沙田街道办和五象社区居委会对半山雅居小区第二次业主大会的投票签名情况进行核查，于2013年5月2日将核查情况反馈给半山雅居小区业委会。情况反馈如下：一、核查情况：此次共抽查184户业主，占已投票户数的40.53%，其中有184户表示为本人签名，同意户数占此次抽查户数的100%。二、存在问题和建议：在询问个别业主核实�名情况时，反映当时开会时没有仔细看清楚议题。建议以后召开业主大会要做好宣传发动工作，让广大业主及时了解业主大会的议题、表决方式等，同时要注意方式方法，多争取广大业主的支持配合。
2012年3月1日，宝城物业公司与广西南宁河村文化传播有限公司签订《小区滚动灯箱媒体合作协议》，约定宝城物业公司提供半山雅居小区场地给该公司设一块高2.2米、宽2.35米的滚动灯箱（含LED滚动字幕屏），场地使用费为1050元／年块，使用期间从2012年3月1日起至2015年3月1日止。
南宁市物价局分别于2007年3月20日和2009年9月30日作出《关于“半山雅居”小区物业管理服务收费标准的批复》，批复称“经核算成本、现场调查，结合半山雅居小区的实际情况”批复住宅按房屋建筑面积计0.60元／㎡·月（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用）；停车场车辆停放保管服务费：摩托车临时0.3元／辆·次，过夜1元／辆·次，室外月票25元／辆·月，室内月票30元／辆·月；小型汽车临时3元／辆·次，过夜6元／辆·次，室外月票80元／辆·月，室内月票100元／辆·月。
半山雅居小区业主委员会、宝城物业公司确认由宝城物业公司代收代管的2008年9月至2012年12月的专项维修资金共计140369.70元，宝城物业公司于2013年1月17日转账给半山雅居小区业主委员会19114.7元。另121255元维修资金，宝城物业公司主张已用于支出购买公共设备和支出维修共用设施设备费用，其中2011年8月19-22日支出增装监控设备费用52907元，2009年10月8日支出购买安装楼道声光控开关费用2415元，2009年10月23日支出维修、更换庭院路杆灯设备费用7200元，2010年支出维修7栋四单元地下排污水管维修费1400�，2011年8月23日支出更换小区单元门禁解码板920元，2011年支出加装车棚（用于自行车、电动车和摩托车统一停放和管理）费用43953元，2011年10月28日支出对小区2#楼一单元过道及六单元与1#楼前草地整改铺砌生态砖费用1800元，2012年9月支出对8#楼化粪池清淤、车抽化粪池及更换管道、维修井口和做井盖费用5780元，2012年7月25日支出小区花园里增添不锈钢垃圾桶费用4880元。宝城物业公司对上述费用的开支情况，进行了使用前及使用后的公告和公示，并提供购买设备和安装费用的合同和发票，以及施工时的照片进行证明。半山雅居小区业主委员会不认可上述开支情况。
就网通、电信等单位的宽带机箱、广告滚动灯箱用电电费问题，宝城物业公司主张该费用并未分摊给业主分担，其公司于2009年3月17日至2013年1月17日期间共收到中国电信南宁分公司支付的电费6764.10元，于2009年5月21日至2013年3月6日期间共收到南宁吉森达科技有限公司（网通代理商）支付的电费及违约金5834.4元，两公司支付电费合计12598.5元。宝城物业公司为此提供收到费用的发票及公共用电公摊明细表证明。诉讼过程中，半山雅居小区业主委员会提出到上述单位进行核实，过后表示无法核实。宝城物业公司的电费公摊明细表中显示，这部分费用未分摊给小区业主承担。
就停车费的收支情况，宝城物业公司主张2008年收到停车费1991元，支出停车收费登记表和停车卡费用4350元；2009年收到停车费38660元，用于支出门岗队员工资、停车收费奖励等43954.8元；2010年收到停车费79362元，用于支出门岗队员工资、停车收费奖励等79987.4元；2011年收到停车费89768元，用于支出门岗队员工资、停车收费奖励等88185.2元。停车费合计209781元。
就半山雅居小区相关物业服务资料的移交问题，宝城物业公司向半山雅居业委会移交材料情况：1、2012年12月4日移交半山雅居小区平面图、服务中心人员名单；2、2012年12月1日移交业委会用房钥匙、半山雅居车牌汇总表、半山雅居消火栓系统图、废水排水系统图、给水系统图、排水系统图、催费报告；3、2013年1月18日移交公共维修资金收支表、业主花名册；4、2013年6月1日移交由半山雅居图纸资料等材料29份；5、2013年9月23日移交工程施工管理资料和相关工程检验批材料47份。2013年6月1日，宝城物业公司与半山雅居小区业委会就小区内的消防器材进行盘点和交接。
2014年3月14日，半山雅居小区业主委员会认为小区会所1-3层均属于物业服务用房，宝城物业公司仍在使用小区会所一、二层，明确其第5项诉讼请求为：要求宝城物业公司退出小区，将会所一、二层移交给半山雅居小区业主委员�，移交小区业主的商品房买卖合同和提供杂物房信息。
半山雅居小区的物业管理用房，2011年4月19日前设在6#楼底层，2011年4月19日由小区开发商南宁昌泰置业投资有限公司申报，经南宁市住房保障和房产管理局审核同意，变更小区会所第3层128.52平方米为物业管理用房。
一审法院认为，关于半山雅居的诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。半山雅居业主委员会终止与宝城物业公司的前期物业服务协议后，双方就宝城物业公司退出半山雅居小区物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、返还由宝城物业公司代为管理的维修资金发生纠纷，半山雅居小区业主委员会为此向法院提起诉讼，符合上述司法解释的规定，具备诉讼主体资格。宝城物业公司辩称半山雅居小区业主委员会不具有诉讼主体资格，于法无据，不予采信。关于宝城物业公司辩称半山雅居小区业主委会员选聘新物业企业和召开业主大会程序不合法，故而终止宝城物业公司的前期物业服务协议不合法问题。2013年4月24日至26日，经南宁市良庆区住建局会同大沙田街道办及五象社区居委会对半山雅居小区第二次业主大会的投票签名情况进行核查，确认第二次业主大会议题及业主同意授权签名表的签名100%为业主所签，故法院对宝城物业公司的该抗辩意见不予采信。此外，南宁市宝城物业服务有限公司半山雅居服务中心未进行工商登记，仅是宝城物业公司设在半山雅居小区提供�业服务的办事点，不具有诉讼主体资格，故半山雅居小区业主委员会列该中心为被告不当。
关于返还公共维修资金的数额问题。半山雅居小区业主委员会根据半山雅居小区第二次业主大会的决议，解聘了前期物业服务企业即宝城物业公司，并依法选聘了新的物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，宝城物业公司应将其代收、代管的半山雅居小区的专项维修资金余额移交给半山雅居小区业主委员会。根据2004年6月3日修正、2004年7月1日起施行的《广西壮族自治区物业管理条例》第四十二条、第四十三条规定，公共维修资金用于超出保修期限和范围的管理区域的公共设施、设备、场地、房屋的维修和更新；物业维修、更新项目及其开支预算，由物业管理企业提出，由业主和业主委员会监督使用；公共设施的维修、更新费用，在公共维修资金中列支，不足部分由物业管理区域内的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例承担。根据《半山雅居前期物业服务合同》第三十二条、第三十三条和《前期物业管理服务协议》第七条规定，半山雅居小区的专项维修资金由宝城物业公司代管，专项维修资金的使用，由宝城物业公司提出年度使用计划，在业主委员会成立前，由开发商审定或南宁市物业管理行政主管部门审核同意后使用，在业主委员会成立后，由南宁市物业管理行政主管部门审核或业主管理委员会同意后才能使用。宝城物业公司2009年10月至2012年10月期间在使用小区专项维修资金时，虽未按照上述规定交由小区建设方审定或报请南宁市物业管理行政主管部门审核同意，但宝城物业公司提供的使用专项维修资金前、后的公告、公示和有关施工、安装合同�发票、照片已形成证据链，足以证明宝城物业公司主张的在小区内增装监控设备、增装小区车棚及对有关设施、设备进行维修、更换，这些设施的增设和设施的维修的受益人是小区业主，设施的增设和设施的维修依据上述法规的规定，可以从专项维修资金中列支。半山雅居小区业主委员会未能举出相反证据否认宝城物业公司主张的上述设施的增装和维修、更换，亦未能就相关费用的不合理进行举证，故法院对半山雅居小区业主委员会请求宝城物业公司将已实际开支的专项维修资金进行移交的请求不予支持。
关于返还2012年10月以前的停车费296011元问题。《半山雅居前期物业服务合同》第二十条规定：“小区停车收费按政府物价部门批复的标准收取，由业主按月向乙方交纳，主要补充乙方物业服务费。”《前期物业管理服务协议》第五条第三项规定：“车库及楼外道路边机动车辆的停车费、公共场所的服务费用，由甲方按物价部门审核批准的价格收取，用于补贴物业服务费。”由于该两个合同的上述规定是小区建设方和前期物业服务企业即宝城物业公司提供的格式文本合同，业主在签订购房合同和入伙时并未能参与上述规定的商定，根据《物业管理条例》第二十二条第二款“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”的立法本意，涉及小区物业买受人利益的合同等规定不得侵害物业买受人的合法权益。小区物业服务企业是根据其资质等级和政府物价部门审批的收费标准对小区提供相应等级的物业服务和收费，政府物价部门是“经核算成本、现场调查，结合半山雅居小区的实际情况”核准确定半山雅居小区的物业服务费标准的，宝城物业公司未能举证证明其所收取的物业服务费用不足以支付物业�务人员的工资及日常的物业管理等费用，以及物业公司的利润，故法院对其辩称不退还占用小区公共场地设置停车位而收取的停车费意见不予采纳。考虑到宝城物业公司对该部分车辆的管理确实付出了非前期物业服务合同约定义务的劳务，由于双方发生争议后未能对该部分停车费收入的分配达成分配协议，法院综合考虑宝城物业公司对该工作的管理投入等情况，确定宝城物业公司享有60%的分成（包括支出的相关费用），小区业主享有40%的分成。宝城物业公司主张2008年10月至2011年12月共收入停车费209781元，半山雅居小区业主委员会未能就其主张宝城物业公司共收取了停车费296011元及收取至2012年10月的停车费进行举证，故法院对其主张不予采信。宝城物业公司应将83912.4元（209781×40%=83912.4元）移交给半山雅居小区业主委员会。
关于返还小区广告滚动灯箱场地使用费1050元问题。如上理由，宝城物业公司未能举证证明其所收取的物业服务费不足以开支物业服务人员的工资及日常的物业管理等费用，故其提出不退还外单位占用小区公共场地安装广告滚动灯箱支付的场地使用费主张，不予支持。半山雅居小区业主委员会诉请宝城物业公司移交滚动灯箱场地使用费1050元，予以支持。
关于返还网通、电信等单位的宽带机箱、广告滚动灯箱用电电费公摊问题。宝城物业公司主张其未将该部分电费分摊给小区业主承担，举出了公共用电分摊情况明细表证明，半山雅居小区业主委员会虽予以否认，但未能就其主张宝城物业公司将外单位的宽带机箱、广告滚动灯箱用电费用分摊由小区业主承担进行举证证明，故法院对其诉请宝城物业公司返还86332.2元公摊电费请求不予支持。
关于退出小区，移交会所一、二层及小区业主的商品房买卖合同和提供杂物房信息问题。半山雅居小区的物业管理用房在2011年4月19日后已变更至小区会所第3层，半山雅居小区业主委员会无证据证明该会所第一、二层属于物业服务用房或属于小区的公共用房，亦无证据证明宝城物业公司对会所第一、二层具有控制和管理权，故其诉请宝城物业公司将会所第一、二层移交给其业主委员会，缺乏事实和法律依据，不予支持。半山雅居小区已由半山雅居小区业主委员会选聘的物业服务企业提供物业服务，其无证据证明宝城物业公司现仍在占用小区公共用房及仍在提供物业服务，故其诉请宝城物业公司撤离小区，因缺乏事实依据，不予支持。半山雅居小区业主委员会未能举证证明宝城物业公司收到小区建设方移交的小区业主商品房买卖合同，以及宝城物业公司还掌握小区杂物房的其他信息，其诉请宝城物�公司移交该两项资料和信息，缺乏事实根据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《物业管理条例》第三十九条、《最高人民法院<；关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>；》第十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、南宁市宝城物业服务有限公司于本判决生效后10日内向半山雅居小区业主委员会返还停车费83912.4元；二、南宁市宝城物业服务有限公司于本判决生效后10日内向半山雅居小区业主委员会返还滚动灯箱场地使用费1050元；三、驳回半山雅居小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费8946元，南宁市宝城物业服务有限公司负担1924元，半山雅居小区业主委员会负担7022元。
上诉人宝城物业公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定《半山雅居前期物业服务合同》、《半山雅居前期物业管理服务协议》两个合同“是小区建设方和前期物业服务企业即宝城物业公司提供的格式文本合同，业主在签订购房合同和入伙时并未能参与上述规定的商定”，且认为相关停车费收益约定“侵害物业买受人的合法权益”，没有事实和法律依据。
由于前期物业管理的特殊性，物业公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同的内容事实上不可能与业主商定，其部分条款的确属于格式文本，但是该合同文本的内容大部分是参照政府主管部门颁布的示范文本，依法只有存在“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”情形时才能认定为无效合同或无效条款，而《半山雅居前期物业服务合同》相关停车收益约定条款并不�在该些无效情形。且从合同的约束力上看，《半山雅居前期物业服务合同》是经过法定招投标程序签订的，合同在房产主管部门已经合法备案。而且《半山雅居前期物业管理服务协议》在入伙时已经每个业主签字确认。因此，无论是《半山雅居前期物业服务合同》还是《半山雅居前期物业管理服务协议》中的停车收益约定均应对全体业主具有约束力。
二、一审法院曲解“补充或补贴物业服务费”的含义。1、一审法院认为，物价部门是“经核算成本、现场调查，结合半山雅居的实际情况”核准确定小区的物业费标准，而宝城物业公司“未能举证证明其所收取的物业服务费用不足以支付物业服务人员的工资及日常的物业管理等费用，以及物业公司的利润”。但是无论从《半山雅居前期物业服务合同》约定停车收费“主要补充物业服务费”，还是从《半山雅居前期物业管理服务协议》约定“用于补贴物业服务费”等相关约定，均不能推论出物业公司经营亏损是停车收益归物业公司所有的前提条件。2、物价部门按照法定权限职能核定的是前期物业管理阶段物业服务费和停车费的收费标准。但是停车费归谁所有是合同双方约定的内容，是意思自治的范畴，不属于物价部门的权限和职责。因此，物业公司没有必要也没有义务“举证证明其所收取的物业服务费用不足以支付物业服务人员的工作及日常的物业管理等费用，以及物业公司的利润”。综上，一审法院在停车收益归属问题上认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决，请求二审法院判决：撤销一审判决第一项，改判停车费83912.40元全部归上诉人所有，并由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人半山雅居小区业主委员会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律�确，请求驳回上诉，维持原判。
当事人争议的焦点是：上诉人宝城物业公司是否应向被上诉人半山雅居小区业主委员会返还停车费83912.40元？
双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新的证据。
本院查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依据南宁昌泰置业投资有限公司与宝城物业公司签订的《半山雅居前期物业服务合同》第二十条规定：“小区停车收费按政府物价部门批复的标准收取，由业主按月向乙方（即宝城物业公司）交纳，主要补充乙方物业服务费。”及宝城物业公司与半山雅居小区业主签订的《前期物业管理服务协议》第一条第12项规定：“甲方（即宝城物业公司）在不影响小区的正常秩序的情况下，对小区内属于全体业主的公共场地（所）和公共配套设施使用、经营、出租所得收入用于给甲方补贴物业服务费的不足”，第五条第三项规定：“车库及楼外道路边机动车辆的停车费、公共场所的服务费用，由宝城物业公司按物价部门审核批准的价格收取，用于补贴物业服务费。”宝城物业公司在对半山雅居小区提供前期物业服务期间，其有权对小区内属于全体业主的公共场地（所）停放的车辆收取停车费，并对共有部分进行经营管理，且其对这部分收益的产生具有重要作用，基于管理亦产生效益的原则，依据前述《半山雅居前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》约定，宝城物业公司有权将其经营、出租小区内公共场所和公共配套设施所得的收入用于补贴或者补充其物业服务费用的不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人宝城物业公司在本案审理期间未能举证证明其所收取的物业服务费用不足以支付物业服务人员的工资及日常的物业管理等费用，应承担举证不能的不利后果。一审法院根据本案的实际情况，确认上诉人宝城物业公司对该小区公共场地的车辆进行管理确实付出了非前期物业服务合同约定义务的劳务，在双方认可2012年10月以前宝城物业公司收取的停车费有296011元的基础上，考虑到上诉人宝城物业公司在实施管理的过程中付出劳动享有一定比例的回报，酌情确定宝城物业公司享有该小区停车收入60%（包括支出的相关费用），小区业主享有40%的分成，并无不当，本院予以维持。综上，宝城物业公司上诉所述及请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1898元（上诉人南宁市宝城物业服务有限公司已预交），由上诉人南宁市宝城物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 涛
审 判 员 黄 琴
代理审判员 陈 杨
二〇一五年一月六日
书 记 员 骆春利
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。