辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民一终字第00160号
上诉人（原审原告）张玉光，男，1968年6月5日出生，汉族，现住辽宁省本溪市明山区。
委托代理人宋彦明，辽宁湘辉律师事务所律师。
委托代理人李默涵，辽宁湘辉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司，住所地本溪市平山区。
法定代表人申强，该公司董事长。
委托代理人李雪曼，该公司工作人员。
委托代理人曹璨，该公司工作人员。
原审第三人王洪，女，1977年11月28日出生，汉族，现住辽宁省本溪市平山区。
委托代理人裴云，辽宁开宇律师事务所律师。
上诉人张玉光因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2009年6月24日，张玉光与本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称本钢房地产公司）签订了商品房预订合同一份，合同约定，张玉光购买本钢房地产公司开发的某某园三期项目中商品房，编号为×号房屋，该套商品房总价为246408元，面积为102.67平方米，本钢房地产公司于2009年6月24日已收取张玉光房款共计246408元，对诉争房屋的交付时间未明确约定。本钢房地产公司庭审中自认于2009年通知张玉光办理进户手续。2014年4月2日，本钢房地产公司给张玉光办理了房屋进户确认单并收取了物业管理费、卫生费、垃圾清运费、拆改补偿费，共计2629.34元。另查：王洪在庭审中自认诉争房屋于2009年年末，其以现金方式从案外人孔某某手里购买，从案外人处取得诉争房屋钥匙并对房屋进行了装修，但是并没有办理房屋产权手续。
原审法院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，张玉光、本钢房地产公司双方签订的商品房预订合同对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款事宜进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，本案中，本钢房地产公司只是给张玉光办理了进户手续，并未将诉争房屋交付给张玉光占有，故本钢房地产公司应继续履行商品房预定合同中约定的义务，交付位于本溪市平山区某某园三期×号的房屋。关于张玉光要求本钢房地产公司退还拆改补偿费、物业管理费、卫生费、垃圾清运费的请求，张玉光主张返还上述费用无法律依据，不予支持。关于张玉光主张租房费一节，张玉光与本钢房地产公司签订的商品房预订合同，对诉争房屋的交付时间未明确约定，本钢房地产公司于2014年4月2日为张玉光办理了诉争房屋进户确认单，故本钢房地产公司应于2014年4月2日将诉争房屋交付给张玉光及协助其办理过户手续，因本钢房地产公司逾期交付房屋给张玉光造成了损失，该公司应承担的是违约赔偿金，而不应是张玉光占有诉争房屋后将该房的出租所得租金，其标准应比照同类地区相同房屋对外出租的租金数额，按每月800元支付为宜。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张玉光交付位于本溪市平山区某某园三期×号的房屋；二、被告本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告张玉光违约赔偿金（按每月八百元计算，自二○一四年四月二日起至本判决生效之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零一百七十八元（原告已预交），由被告负担一万零一百二十八元，由原告负担五十元。
上诉人张玉光的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判本钢房地产公司赔偿张玉光违约金（按每月1500计算，从2009年8月起至交付房屋之日止）；2、判令本钢房地产司将房屋恢复原状；3、一、二审诉讼费由本钢房地产公司承担。其依据的事实及理由是：1、原审法院认定事实不清。本钢房地产公司在原审中自认2009年8月就应当将房屋交付给张玉光，但因为交付房屋时房屋已经被王洪无理占据，导致张玉光无法入住，在外租房生活，每月房租1500元，因此本钢房地产公司赔偿张玉光违约赔偿金的数额应当是张玉光的实际损失，按每月1500元租金计算，日期从2009年8月至房屋交付之日止，而不应按每月800元计算，日期自2014年4月至判决生效之日止。2、原审法院适用法律错误。由于本钢房地产公司没有将房屋交付给购买人张玉光期间，没有保管好张玉光的房屋，致使房屋被他人擅自占用并改动，侵害了张玉光的合法权益，应当承担给张玉光造成的损失，因此，原审法院认定张玉光请求恢复房屋原状的诉讼请求没有法律依据是错误的。综上，请求二审法院依法改判支持张玉光的上诉请求。
被上诉人本钢房地产公司提出答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
原审第三人王洪述称:由于房屋已由我实际占有，并对房屋进行了装修，如果合同继续履行对各方都是损失，鉴于现状已实现不了合同目的，我认为应解除张玉光与本钢房地产公司签订的商品房预订合同。关于张玉光提出将房屋恢复原状，由于该房屋是我的唯一房屋，并且已经进行了装修，如果恢复原状会对我造成很大的损失，因此不同意恢复原状。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
另查明：张玉光于2011年5月知道其购买的房屋被他人占有，于2012年2月向原审法院起诉，要求王洪归还房屋，给付强占期间的租金及发生的费用，并将房屋恢复原状。
上述事实，有商品房预定合同、收据、房屋进户单、本钢房地产公司出具证明及双方当事人陈述笔录等证据载卷为凭，这些证据材料已经一审庭审质证和上诉审审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案张玉光与本钢房地产公司之间签订的商品房预订合同符合合同的有效要件，应当受法律保护。同时，民事活动应当遵循诚实信用这一基本原则，张玉光在履行了付款义务后，本钢房地产公司应当履行交房义务。虽然张玉光在本钢房地产公司通知其进户时没有办理进户，但并不影响张玉光随时要求进户，本钢房地产公司亦应随时为张玉光办理进户。由于本钢房地产公司一方管理不善，造成张玉光所购买的房屋被他人强行占有，致使本钢房地产公司不能按张玉光的要求及时交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。原审判决本钢房地产公司给付张玉光违约赔偿金符合法律规定，但起止时间不当，本院予以纠正。张玉光于2012年2月向原审法院起诉，因此本钢房地产公司应给付张玉光从起诉之日起至房屋交付之日止的违约赔偿金。原审法院比照同类地区相同房屋对外出租的租金数额标准，按每月800元支付违约赔偿金基本合情合理，未违反法律及合同的约定，本院予以维持。由于张玉光购买的房屋被他人强行占有并进行了室内装修，与本钢房地产公司应交付的房屋室内状态有所改变，因此，本钢房地产公司应退还张玉光交付的拆改补偿费2000元。关于张玉光提出应依法判令本钢房地产公司将其购买的房屋恢复原状的主张，由于张玉光在本院审理过程中，自愿放弃该主张，是其对自己权利的自主处分行为，本院予以准许。对于王洪述称应解除张玉光与本钢房地产公司签订的商品房预订合同的主张，由于王洪对本案未提出上诉，且其主张没有法律依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00268号民事判决第一项、第三项；
二、变更辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00268号民事判决第二项为：本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内支付张玉光违约赔偿金每月八百元（自二○一二年二月一日起至房屋交付张玉光之日止）；
三、本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内退还张玉光拆改补偿费二千元。
一审案件受理费一万零一百七十八元，由上诉人张玉光负担三十元，由被上诉人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司负担一万零一百四十八元，二审案件受理费一万零一百七十八元，由上诉人张玉光负担三十元，被上诉人本溪钢铁（集团）房地产开发有限责任公司负担一万零一百四十八元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑新
审 判 员 郑 红
代理审判员 于 璇
二〇一五年六月十五日
书 记 员 任 燕
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。