河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫04民终643号上诉人（原审原告）：尹文瑞，男，汉族，住平顶山市卫东区。上诉人（原审原告）：常莉君（尹文瑞之妻），女，汉族，住平顶山市卫东区。二上诉人委托代理人马文峰，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南鼎峰物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：李军生，男，河南鼎峰物业服务有限公司员工。被上诉人（原审被告）：平顶山鼎峰物业服务有限公司，住所地平顶山市新华区。法定代表人：李皓，总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高好民，河南博识律师事务所律师。上诉人尹文瑞、常莉君因与被上诉人河南鼎峰物业服务有限公司（以下简称河南鼎峰公司）、平顶山鼎峰物业服务有限公司（以下简称平顶山鼎峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2016）豫0402民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尹文瑞、常莉君委托诉讼代理人马文峰，被上诉人河南鼎峰公司委托诉讼代理人李军生，被上诉人河南鼎峰公司与平顶山鼎峰公司共同委托诉讼代理人高好民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹文瑞、常莉君上诉请求：撤销一审判决第二项，改判河南鼎峰公司与平顶山鼎峰公司停止侵权，恢复原状，将尹文瑞、常莉君位于佳田国际大厦负1楼N139、N153号的商铺标示出具体位置并返还给尹文瑞、常莉君。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决对尹文瑞、常莉君提供的证据均未评价，回避了认定法律关系的重要事实。涉案购房合同明确了涉案房屋的用途、金额、时间、面积、房号、位置、楼层、办理房产证时间重要信息，商铺租赁合同明确了金额、租期、面积、房号及合同到期返还商铺等情况，证明尹文瑞、常莉君所购买商铺是出于投资的目的，所购商铺是特定物而不是按份物，其拥有独立的个人产权。而且佳田公司2004年发布的广告宣传页上称该商铺为终身产权商铺，年回报率8.5%，可办房产证等，尹文瑞、常莉君提供的契税等票据及商品房预（销）售卡证明尹文瑞、常莉君已交纳全部契税，其对房屋享有的产权已获国家认可，商铺是独立的商铺。二、一审判决适用法律不当，商铺产权定性不当。1、尹文瑞、常莉君所购商铺的产权性质不是按份共有，而应属个人独立产权。按份共有是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和和承担义务的一种共有关系。尹文瑞、常莉君不是基于为按份共有的目的才购买商铺，户与户之间不存在份额之分。从商品房预售许可证上可知，佳田国际大厦共有商品房1085套，每套均为特定物，均独立交纳契税等相关税费，各套商铺空间特定，四至清晰，户与户之间权利义务各自独立，不符合按份共有具有的不区分具体位置、空间等特征。尹文瑞、常莉君购买商铺就是为了获得独立产权，购房合同中图纸上明确标识有尹文瑞、常莉君所购商铺的准确位置。而在按份共有的情况下，各共有人依据其份额享有权利并承担义务，各共有人的权利及于财产的全部。本案涉案商铺是特定物，权利人行使权利不能及于物的全部，不应为按份共有。2、物权法对本案无溯及力。尹文瑞、常莉君购买并出租商铺的时间均在物权法生效之前，《房屋登记办法》也晚于尹文瑞、常莉君购买及出租商铺的时间。我国立法法第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”物权法未对溯及力有特别规定，故本案不应适用物权法。3、尹文瑞、常莉君对涉案商铺享有独立产权。尹文瑞、常莉君购买商铺是按照市政府批准的销售许可证确定的套内建筑面积和分摊面积购买的，且交纳了相关契税，行政管理机关也正式向开发商发放了销售许可证，办理了房产证，尹文瑞、常莉君购房后也经过备案登记，因此，尹文瑞、常莉君的商铺系经行政管理机关认可的私有房产。涉案商铺现在是因鼎峰物业公司造成套内建筑面积混乱，难以区分，与尹文瑞、常莉君无关。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”4、涉案商铺并非不能办证和不能返还，而是人为不予办证和不予返还。目前，佳田国际大厦业主韩炳辉等人已办理出独立的产权证，可以证明涉案商铺能够办理独立产权证。河南鼎峰公司、平顶山鼎峰公司辩称，尹文瑞、常莉君返还商铺的请求是物权上的主张，作为物权标的的房产，应当同时具备三个条件即“基本的界址点要确定、固定的界限、有独立的使用价值”，才能被确认为独立的物并进行产权登记，涉案商铺不具备上述条件，仅能作为基本登记单元中的一个不可独立分割的部分。本案诉争商铺现实中不能办理房产证，如果支持尹文瑞、常莉君的请求，结果便无法执行，因此涉案商铺应认定为按份共有。对按份共有的财产，没有达到全部共有人的三分之二无法行使处分权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2004年12月25日尹文瑞与河南佳田实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买河南佳田实业集团有限公司出卖的位于中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦的负1楼N139、N153号商铺，合同约定该商铺建筑面积均为7.2平方米，其中套内建筑面积8.35平方米，分摊建筑面积1.85平方米，单价为7041.6元，总房款为50700元。交房后，为统一经营获得更好的收益，尹文瑞又与平顶山市佳田物业管理有限公司签订了商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，年租金按总购房款的8.5%为标准分月支付，租赁合同期限为10年，自2005年7月31日起至2015年7月31日，每月租金为718元。同时该合同第六条约定：“租赁合同期满后若甲、乙双方不再续租，乙方应将该商铺返还给甲方。”后平顶山市房地产交易所出具给尹文瑞商品房预（销）售卡一份，2008年5月29日河南佳田实业集团有限公司取得佳田国际大厦负一层、二层、三层的临时《房屋所有权证》。2013年12月，佳田物业管理有限公司注销，在其基础上又成立了河南鼎峰公司和平顶山鼎峰公司，平顶山鼎峰公司系河南鼎峰公司的子公司。2008年2月25日《房屋登记办法》出台，河南佳田实业集团有限公司与政府协调办理佳田国际大厦负一层、二层、三层商铺的房产证，但一直未果，于2015年6月份召开业主大会，告知业主不能办理房产证，尹文瑞要求河南鼎峰公司和平顶山鼎峰公司返还其商铺并赔偿房屋占用费，双方协商未果，引起诉讼。另查明，截止到2016年9月2日，佳田国际大厦的商铺业主与河南佳田实业集团有限公司通过续租或回购的方式达成协议的比例情况如下：1、负一层完成续租或回购的户数占该层总户数的79%;一层完成续租或回购的户数占该层总户数的60%;二层完成续租或回购的户数占该层总户数的77%;三层完成续租或回购的户数占该层总户数的73%。以上完成续租或回购的户数占该大厦总户数的75%。2、负一层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的89%;一层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的88%;二层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的79%;三层完成续租或回购的商铺面积占该层总面积的77%。以上完成续租或回购的商铺面积占该大厦总面积的83%。尹文瑞在庭审中提出对佳田国际大厦的负1楼N139、N153号商铺的租金按市场价值进行鉴定的申请，后尹文瑞于2016年11月6日撤回该鉴定申请。一审法院认为，中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”第二十二条第四款规定：“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的……”。《物权法》第二条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”物权的概念明确为“特定的物”的权利，所以对不特定的房屋申请登记的，登记部门不能予以登记。所谓“特定”，要满足三个基本条件即“基本的界址点要确定、具备固定界限，要有独立利用价值”，只有具备了上述条件的房屋才能予以登记。反之在空间位置上无法确定，没有明确具体的界限或地理坐标，就不能登记。在《房屋登记办法释义》第二十二条中明确将商场中的商铺作为不具有固定界限的例子进行举例说明。尹文瑞所购买的商铺只对面积进行概念分割，小商铺之间无固定界限，这种商铺本身不具备独立利用价值，产权成了虚拟的收益权属，仅能作为基本登记单元的一部分，故不具备办理房产证的条件。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”佳田大厦的商铺因为只有临时《房屋所有权证》，各个商铺业主没有约定为按份共有或者共同共有，又不具有家庭关系，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”故其共有形式为按份共有。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”现起诉要求河南鼎峰公司和平顶山鼎峰公司返还商铺的业主所占的份额未达到所有商铺份额的三分之二，故尹文瑞、常莉君要求返还商铺时恢复商铺的原始状态，并标示出具体位置的诉讼请求，应不予支持。尹文瑞、常莉君所主张的商铺具有独立产权，不符合按份共有或共同共有的形式，在图纸之内属于业主专有的意见，于法无据，应不予支持。尹文瑞、常莉君所主张的河南鼎峰公司和平顶山鼎峰公司赔偿自2015年8月1日起至2016年7月1日的商铺占用费的诉讼请求，于法有据，应予以支持。因双方未约定利息，且租赁合同也已到期，结合租金每月变更的实际情形，利息应以2015年8月1日至2016年7月1日所欠租金金额7898元为本金计算，自起诉之日2016年7月1日起按同期银行贷款利率计算至房屋占用费实际支付之日止。2016年7月1日之后的商铺租金，本案暂不予审理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条、第一百零三条规定，判决：一、河南鼎峰物业服务有限公司和平顶山鼎峰物业服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付尹文瑞、常莉君平顶山市佳田国际大厦负1楼N139、N153号商铺的租赁费7898元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算从2016年7月1日起至实际支付之日止）。二、驳回尹文瑞常莉君的其他诉讼请求。案件受理费100元，由河南鼎峰公司和平顶山鼎峰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然尹文瑞与河南佳田实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了商铺的位置、面积、价格等内容，但从该合同所附的佳田大厦负一层平面图来看，该层中各个商铺平面图位置均连为一体，中间没有预留消防通道或走廊等必需的隔离商铺的空间，不能明确区分各个商铺的具体边界；且尹文瑞不仅当初将商铺出租给原平顶山市佳田物业管理有限公司时，未明确商铺的四至界限，即使现在也无法指认其购买的商铺位置和四至界限；而物业公司作为第三方管理服务机构，无权对此类应由开发商处理的涉及业主产权的问题进行处理。同时,如果对涉案商铺的位置进行硬性划分，就会破坏商铺的正常运营，不能发挥商铺的使用功能，必然会损害该层其他商户的合法权益,也违背尹文瑞购买商铺的初衷。因此，尹文瑞要求河南鼎峰公司与平顶山鼎峰公司停止侵害、恢复原状，标示出商铺具体位置并返还商铺的请求不能成立，本院不予支持。但因尹文瑞是从河南佳田实业集团有限公司购得的商铺，其可以另行向该公司主张相应的权利，以维护其合法权益。关于尹文瑞在二审庭审中要求对涉案商铺的租赁费市场价进行鉴定评估的请求应否支持问题。经查,尹文瑞在一审中提出鉴定申请后，又向一审法院提交书面申请,明确表示不再申请鉴定，已放弃了该项实体权利。且对于一审判决河南鼎峰公司与平顶山鼎峰公司向尹文瑞支付房屋占用费及利息的处理结果，尹文瑞并未提起上诉。故其该项请求不能成立,本院不予支持。综上所述,一审判决认定事实清楚，适用《中华人民共和国物权法》相关规定虽然不当,但裁判结果正确,故对尹文瑞、常莉君的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由尹文瑞、常莉君负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  王少峰审判员  朱 晓审判员  谢小丽审判员  李双双二〇一七年三月十七日书记员  郭闪闪