南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终84号
上诉人（一审被告）：朱卫华，男，1982年1月9日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：苏日好，广西维冠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：谢日伟，男，1966年3月2日出生，汉族，住广西横县。
委托诉讼代理人：苏文平，广西双贺律师事务所律师。
上诉人朱卫华因与被上诉人谢日伟房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱卫华的委托诉讼代理人苏日好，被上诉人谢日伟的委托诉讼代理人苏文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱卫华上诉请求：1、依法撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初263号民事判决，发回重审或改判驳回谢日伟全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由谢日伟承担。事实和理由：1、一审法院对本案适用简易程序审理，并作出缺席判决属严重程序违法。简单民事案件当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须人民法院调查收集证据即可判明事实、分清是非。本案在朱卫华未到庭的情况下，仅凭谢日伟单方之言，无法判定该案是否属于简单民事案件。适用简易程序审理案件，卷宗中应当具备答辩状或者口头答辩笔录。可以缺席判决的情形仅适用于普通程序。2、朱卫华不存在拖欠租金和其他违约行为，已支付的押金应用于抵扣租金。涉案房屋703是朱卫华连同隔壁的701、702号房，一同从南宁市宝城物业服务有限公司处承租的毛坯房。将该3间房屋打通后进行装修经营。在2016年4月份，朱卫华与该3间房屋的业主协商退租，由朱卫华找到的案外人陈娜承租，谢日伟也表示同意。2016年4月21日新租户陈娜开始承租该3间商铺至今，不存在空置费损失，谢日伟主张的违约金是没有事实依据的。被上诉人谢日伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。涉案房屋确实由朱卫华装修，所以合同才约定第一年租金为10元每平米，实际上装修款是用部分租金承付的，双方并未就解除租赁合同达成一致意见，也没有任何约定押金可以抵扣租金。在朱卫华明确表示不继续承租也未再支付租金的情况下，谢日伟才将涉案房屋出租给陈娜，新的租赁合同从2016年5月10日才开始计算租金，涉案房屋存在空置的情况。陈娜不是朱卫华找来的续租人。朱卫华没有按合同约定支付租金存在违约行为，谢日伟有权解除合同，收回租赁物，保证金不退还，朱卫华还应赔偿6个月的租金作为违约金。
一审法院认定事实：2015年9月2日，谢日伟（甲方）与朱卫华（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定由甲方将其所有的位于南宁市青秀区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼7层03号房，出租给乙方作办公使用。租期从2015年6月1日至2020年1月31日。2015年6月1日至2016年1月31日的月租金为430元，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为3526元。先付租金后使用，自合同计租开始，租金按三个月为一期，每期租金支付不得晚于到期前15日。乙方应在签订合同后三个工作日内支付9800元作为本租赁合同保证金。乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向甲方交付滞纳金，逾期7天，视乙方违约，或合同约定乙方违约行为，经甲方书面提出，乙方未整改，甲方有权解除合同，收回租赁物，同时视为乙方自动放弃房屋内外所有的设施设备，无偿收归甲方，乙方所交保证金不退还外还应赔偿甲方六个月的租金，若甲方实际损失高于此款，由乙方按实际损失赔偿。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租的，必须提前六个月书面通知甲方解除合同，办理相关手续，乙方应向甲方支付违约金，除合同约定内容外，违约金经双方达成一致后方可执行，在双方没有达成一致之前，租赁合同继续生效，双方权利义务不变。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，谢日伟将房屋交付朱卫华使用，朱卫华未依约支付2016年2月1日之后的租金。根据谢日伟陈述，朱卫华于2016年4月24日搬离涉案房屋，并告知谢日伟不再租赁该房屋。一审法院认为，谢日伟与朱卫华于2015年9月2日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。朱卫华未依约支付2016年2月1日至2016年4月24日搬离涉案房屋期间的租金，以实际行动不再履行双方签订的《租赁合同》，故一审法院认定双方的租赁合同关系于2016年4月24日解除。朱卫华应按照合同约定支付该期间租金共计9872元。谢日伟要求朱卫华支付租金21156元，多出的部分一审法院不予支持。关于违约金的问题，依据合同约定，朱卫华逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向谢日伟交付滞纳金，该滞纳金实际为违约金。朱卫华至迟应于2016年1月16日前支付下一季度的租金10578元，至迟应于2016年4月16日支付下一季度的租金10578元。因此，从2016年1月16日至2016年4月15日，朱卫华应向谢日伟支付违约金2887.79元（计算方式：10578元×3‰×91天）；从2016年4月16日至双方租赁关系解除之日即2016年4月24日，朱卫华应向谢日伟支付违约金571.21元（计算方式：21156元×3‰×9天），以上合计3459元。关于赔偿损失的问题，朱卫华逾期支付租金，又未经谢日伟同意提前退租，亦未按合同约定提前六个月书面通知谢日伟解除合同，存在违约行为，谢日伟带来房屋空置期间的租金损失。故谢日伟要求朱卫华赔偿六个月租金21156元，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、朱卫华向谢日伟支付租金9872元；二、朱卫华向谢日伟支付违约金3459元；三、朱卫华向谢日伟赔偿损失21156元；四、驳回谢日伟的其他诉讼请求。本案案件受理费930元，减半收取465元（谢日伟已预交），由谢日伟承担116元，朱卫华承担349元。
本院二审期间，朱卫华围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱卫华是否将案外的701号房、702号房与涉案的703号房一同承租、装修、经营，701号房、702号房业主是否与朱卫华就解除合同达成一致意见与本案事实并无关联性。朱卫华提交的微信记录，因对方的信息并非实名制，无法证明微信记录内容是与谁进行的对话，本院认为不能以此认定谢日伟与朱卫华就解除合同事宜协商一致，亦不能确定朱卫华所交的押金能够用于抵扣租金，并免除朱卫华提前解除合同应当承担的违约责任。朱卫华二审期间提交的新证据中，没有搬离涉案房屋的交接手续，无法证实搬离的具体时间，其主张搬离时间为2016年4月21日，本院不予认可。朱卫华对一审认定事实提出的异议不能成立，本院不予支持。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，本案租赁合同签订后，朱卫华对涉案房屋进行了装修。2016年4月28日，谢日伟与案外人陈娜，就涉案房屋签订了新的租赁合同。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、本案一审法院是否存在程序违法情形；2、朱卫华是否存在违约行为，其是否应当向谢日伟支付违约金并赔偿损失；3、朱卫华支付的押金是否可以用于抵扣租金。
关于第一个争议焦点，朱卫华一审期间，经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，其自动放弃了答辩、举证质证、陈述意见等诉讼权利，不利的法律后果应由其自行承担。《中华人民共和国民事诉讼法》规定符合一定条件的案件，可以适用简易程序审理，适用简易程序审理的案件同样可以依法进行缺席审理，一审法院适用简易程序并缺席审理本案符合法律规定。朱卫华提出的该项主张没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，朱卫华未按时支付2016年2月1日至2016年4月24日的房屋租金，依据本案《租赁合同》第十一条第4点、第十五条的约定，应按逾期所欠金额总数的每日3‰支付滞纳金，逾期7天视为违约，谢日伟有权收回租赁房屋的使用权，保证金不予退还外，朱卫华还应赔偿六个月的租金。朱卫华在合同租赁期未届满时提前解除合同，必须提前六个月书面通知谢日伟，并支付违约金。朱卫华的上述行为已经构成违约，应当承担违约责任。谢日伟于2016年4月28日与案外人陈娜重新签订租赁合同，是在本案合同解除后签订的，与本案的租赁合同关系并无关联性，不能以此免除朱日华的违约责任。朱卫华提供的证据未能证明谢日伟同意朱卫华解除合同，并免除其违约责任的事实。朱卫华应当依照合同的约定向谢日伟支付违约金并赔偿损失，其提出不存在违约行为，并要求用押金抵扣租金的主张不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本案合同中未约定押金可以用于抵扣租金，朱卫华提供的证据亦未能证明谢日伟同意用押金抵扣尚欠租金，其要求以押金抵扣租金的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人朱卫华的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费930元（上诉人朱卫华已预交），由上诉人朱卫华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 符贵芳