内蒙古自治区武川县人民法院民 事 判 决 书（2016）内0125民初1004号原告：张秀玉，无业，现住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：巩明霞，内蒙古可力律师事务所律师。被告：杨有林，年龄不详，现住内蒙古自治区武川县。被告：内蒙古天旗房地产开发有限公司。法定代表人：付海林，公司董事长。原告张秀玉与被告杨有林、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张秀玉及其委托诉讼代理人巩明霞到庭参加了诉讼，被告杨有林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告天旗公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。张秀玉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付延期交房违约金33474元；2.请求判令被告返还装修保证金、水电表费、有线电视入网费、对讲门铃费，合计3175元；3.要求被告返还大出房屋面积多收购房款8294元（3.19平米×2600元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年9月17日签订了《商品房认购协议》，原告购买被告位于××县的房屋一套，房屋总价款为232463元，并按照合同约定一次性交付了房款，被告应于2013年10月31日前交付房屋，但被告迟迟不交房给原告，且还要收取其他费用。双方多次协商，被告于2015年1月12日将没有正式交工的房屋交付原告。根据《商品房认购协议》的约定，被告应当承担延期交房的违约责任，按照约定违约金每月1%的利息计算，房屋总价款232463元，逾期时间为14个月12天，违约金共计33474元。天旗公司违法向原告收取装修保证金1500元，水电表费875元，有线电视入网费300元，对讲门铃费500元，应依法予以退还。另外，2013年9月17日签订的购房协议约定的房屋面积为81.15平方米，在房屋管理部门没有核定的情况下，开发商无故增加房屋面积5.59平方米，已超出国家法律规定的3%，这样开放商就多收了我购房款8294元，现请求法院依法判决被告返还多收房款。被告杨有林、天旗公司未到庭也未提交书面答辩意见。原告张秀玉在开庭时围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院认定如下：证据一、2013年9月17日原被告签订的《商品房认购协议》复印件一份，2014年11月26日原被告签订的《商品房认购协议》一份及收据一份（一次性购房款，包含了补交面积房款），该组证据客观真实，来源合法，能够证明2013年9月17日原告张秀玉向天旗公司购买房屋一套，约定一次性付款、房屋交付时间及双方的违约责任等条款，后因原告购买房屋面积加大问题，原告补交了增加面积房款，原被告于2014年11月26日重新签订了《商品房认购协议》，被告将第一次签订的《商品房认购协议》原件收回，以上事实，本院予以采信；2014年11月26日签订的《商品房认购协议》中房屋总价为225524元，但收据上的金额为232463元，因原告没有提供证据证明收据上多出的金额为何款项，本院认定房屋总价为225524元。证据二、入住明细一份及收据两张，该组证据内容真实，入住明细上有原告的签字、手印和会计收款签字，收据上盖有天旗公司财务专用章，能够证明开发商在2015年1月12日交付房屋的同时向原告收取了有线电视入网费300元、装修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元且被告交付房屋的实测面积为86.74平方米的事实，本院予以采信。证据三、出庭证人秦文锁证言，证明张秀玉经人介绍购买了天旗公司给秦文锁的顶账房，于2013年5、6月份将全部购房款交给了秦文锁，于2013年9月17日随秦文锁到可可花园售楼部与被告签订了《商品房认购协议》，后因房屋面积加大，张秀玉补交了钱，补交的钱给了秦文锁，于2014年11月26日张秀玉又随同秦文锁到可可花园售楼部与被告重新签订了《商品房认购协议》。秦文锁作为顶账房屋买卖的经手人，且原被告两次签订《商品房认购协议》均在场，了解房屋买卖的过程，所以本院对此证言予以釆信。证据四、出庭证人邢宏伟证言，证明原告在2015年12月装修入住，现在有线电视网还不通。因邢宏伟认识原告，原告入住时邢宏伟帮忙搬家，且邢宏伟也是可可花园B区住户，所以本院对此证言予以釆信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天旗公司对外是武川县可镇可可花园B区的开发商，杨有林是可可花园B区项目的实际开发人，并成立天旗公司B区项目部。《商品房认购协议》其他补充约定：1.本协议涉及的一切债权、债务及相关事务归天旗公司B区项目合作者杨有林享有和承担。5.本协议书双方及可可花园B区项目合作者杨有林签字盖章后生效，无骑缝章无效。张秀玉经人介绍购买了天旗公司给秦文锁的顶账房，于2013年5、6月份将全部购房款交给了秦文锁，于2013年9月17日随秦文锁到可可花园售楼部与被告签订了《商品房认购协议》，住××县西户，建筑面积81.15平方米，房屋单价2600元/平方米，房屋总价210990元，房屋交付时间为2013年10月31日前，若不能按时交房，被告每月向原告另外承担1%的利息。因原告购买房屋面积加大5.59平方米，原告补足差价后，于2014年11月26日又随同秦文锁到可可花园售楼部与被告重新签订了《商品房认购协议》，变更内容：建筑面积86.74平方米，房屋总价225524元。被告将原《商品房认购协议》收回。2015年1月12日可可花园将房屋交付张秀玉，同时向张秀玉收取了装修保证金1500元、有线电视入网费300元、水表电表费875元、对讲门铃费500元。张秀玉认为被告交房违约，共逾期14个月12天，应当支付违约金33474元，认为被告当退还装修保证金、有线电视入网费、水表电表费、对讲门铃费合计3175元，认为被告应退还原告补交的面积误差比超出3%部分的购房款8294元。为此，原告诉至法院。本院认为，综合原告的诉讼请求和提交的证据，本案的争议焦点是1、天旗公司应否承担延期交房的违约责任；2、天旗公司应否退还原告交付的装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费；3、天旗公司应否退还原告补交的面积误差比超出3%部分的购房款；4、杨有林应否对以上1-3项承担连带责任。一、天旗公司应否承担延期交房的违约责任。第一，本案中，2013年9月17日张秀玉与天旗公司签订《商品房认购协议》购买一套房屋，《商品房认购协议》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且张秀玉在合同签订前已全部交清房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，合法有效，对合同双方均具有约束力。第二，天旗公司在合同约定的交付时间内未履行房屋交付义务，直至2015年1月12日才履行，属逾期交付，共逾期14个月12天，构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房认购协议》中第三条约定房屋交付时间及双方的违约责任，1.乙方（购房者张秀玉）认购的商品房甲方（天旗公司）于2013年10月31日前交付乙方使用，甲方不能按时交付乙方使用，每月向乙方另外承担1%的利息。据此，天旗公司延期交房应按照该约定承担违约金。因天旗公司和杨有林均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，故天旗公司应按照张秀玉已付房款的1%承担违约金，即30610.26元【210990元×1%×12个月25天（2013年11月1日-2014年11月25日）+225524元×1%×1个月17天（2014年11月26日-2015年1月12日)】，对原告超出上述金额部分的主张本院不予支持。二、天旗公司应否退还原告交付的装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费。首先，原告与被告订立《商品房认购协议》是双方真实意思的表示，该合同对双方均具有约束力，合同双方应严格按照合同的约定履行义务。《商品房认购协议》中未明确约定购房人应当在天旗公司履行交房义务前支付装修保证金、水表电表费、对讲门铃费和有线电视入网费，所以天旗公司收取上述费用缺乏合同依据。其次,根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十三条规定：”业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该规定说明物业服务企业只有告知义务，而没有收取装修保证金的权利，即不允许收取。本案中，天旗公司代替物业服务企业收取装修保证金实属违法。根据《国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行关于印发的通知》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本：1.征地费及拆迁安置补偿费；2.勘察设计及前期工程费；3.住宅建筑、安装工程费；4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费；5.管理费；6.贷款利息；（二）利润；（三）税金；（四）地段差价。房屋附属设施如楼宇门、入户防盗门、对讲系统、监控设施、电梯等属于住宅小区的基础设施，住宅小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程等统一由房地产开发企业组织建设，这部分费用属于非营利性配套公共建筑的建设费，以上费用都包含在商品房开发成本中，房地产开发企业不得另外收取相关费用。本案中，天旗公司向原告收取的水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费都包含在房价中，不得另外收取，故天旗公司收取上述费用违法。综上，天旗公司应返还原告交付的装修保证金、水表电表费、对讲门铃费、有线电视入网费。三、天旗公司应否退还原告补交的面积误差比超出3%部分的购房款。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款，由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，开发商要求买受人补交超出合同约定面积部分的房款，买受人可以拒绝交纳，并通过合法途径行使权利。本案中，原告自行补足面积增大部分的房款，且与被告重新签订了《商品房认购协议》，本院认为原告的行为出自自愿，所以对原告要求天旗公司退还原告补交的面积误差比超出3%部分的购房款不予支持。四、杨有林应否对以上三项承担连带责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条：”房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。”据此，自然人是不能进行房地产开发的，且自然人无法取得房地产开发的相应资质，只有具有房地产开发资质的企业才能从事房地产开发项目。本案中，《商品房认购协议》第五条其他补充约定：1.本协议涉及的一切债权、债务及相关事务归天旗公司B区项目合作者杨有林享有和承担。该约定表明杨有林是自然人，不具备房地产开发资质，亦不可能进行房地产开发。天旗公司与杨有林之间名为合作，实为挂靠关系，杨有林挂靠天旗公司从事房地产开发和销售，对外以天旗公司B区项目部的名义进行民事活动。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条：”以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同被告。”杨有林与天旗公司的约定是双方的内部约定，对外不能对抗善意第三人，故杨有林与天旗公司应就《商品房认购协议》涉及的一切债权、债务承担连带责任。《商品房认购协议》中约定了房屋交付时间及双方的违约责任，却未约定装修保证金、水表电表费、对讲门铃费和有线电视入网费事宜，所以杨有林与天旗公司就延期交房承担连带责任。综上所述，对原告张秀玉提出的合理请求，本院予以支持。被告天旗公司和杨有林未参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据，应当依法承担举证不能的不利法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第五十四条、第九十条之规定，判决如下：一、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司支付原告张秀玉延期交房的违约金30610.26元；二、被告内蒙古天旗房地产开发有限公司退还原告张秀玉装修修保证金1500元、水表电表费875元、对讲门铃费500元、有线电视入网费300元，四项费用合计3175元；三、被告杨有林就延期交房违约金与被告内蒙古天旗房地产开发有限公司承担连带责任；以上款于本判决生效后三十日内一次性付清；四、驳回原告张秀玉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费924元，由原告张秀玉承担279元，由被告内蒙古天旗房地产开发有限公司承担645元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  白 娟代理审判员  贾艳鹏人民陪审员  张晓霞二〇一七年六月十六日书 记 员  陈 静