广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14640号
上诉人(原审被告)：陈桂嫦，住广州市越秀区。
法定代理人：韦玩园，住广州市。
上诉人(原审被告)：陈雪莹，住广州市越秀区。
上诉人(原审被告)：陈永忠，住广州市越秀区。
三上诉人共同委托代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。
三上诉人共同委托代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：雷北海，住广州市天河区。
委托代理人：郭雄生，广东合众拓展律师事务所律师。
原审被告：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：丘ＸＸ。
上诉人陈桂嫦、陈雪莹、陈永忠（下称陈桂嫦等三人）因与被上诉人雷北海、原审被告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人陈桂嫦等三人上诉请求：撤销一审判决，依法改判陈桂嫦等三人以公房租金标准向雷北海支付从2015年8月1日起至2016年2月29日止的房屋使用费。事实理由如下：一、一审判决认定事实不清。（一）一审认定长城公司将涉案房屋交回雷北海自行管业的行为是债权让与，是错误的。首先，涉案房屋是由长城公司因拆迁行为，永久安置给陈桂嫦等三人使用的(该项内容由已生效的(2013)年穗中法民五终字第2201号民事判决书查明和认定)；其次，长城公司永久安置的租金标准是按照广州市公房住宅租金计付的。而雷北海要求收取陈桂嫦等三人的房屋使用费是按私房标准计付的，两者数目不同的债权是无法让与的。一审判决增加了陈桂嫦等三人的负担，放任了长城公司应当承担的安置义务。（二）一审法院认定长城公司单方将拆迁安置房屋交给雷北海管业是合法行为也是错误的。陈桂嫦等三人使用涉案房屋是因长城公司拆迁而来的，陈桂嫦等三人有永久的居住权。而长城公司擅自单方面将租金债权让与雷北海，其意即无需履行永久安置的义务，而且陈桂嫦等三人亦未有与雷北海发生承租的合意。对此，一审法院偏袒长城公司，助长了长城公司逃避永久安置拆迁户的不良行为。（三）长城公司转让债权后，雷北海按照私房标准计收使用费是对原债务范围的扩大。长城公司原来是按照每月每平方米15元的标准计收陈桂嫦等三人的使用费的，一审判决以每月建筑面积45.75平方米为基数，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，实际是按照同地段私房租金标准计算使用费，比陈桂嫦等三人原来支付的租金相差近一倍，一审判决不合理。（四）若债权转让成立，雷北海也应只能按照广州市公租房住宅租金标准计付使用费，而超出的部分则应由长城公司补足。二、一审判决适用法律错误。一审判决因认定事实不清而导致适用法律规定的错误。综上所述，陈桂嫦等三人上诉主张二审法院判如所请。
被上诉人雷北海二审答辩称：不同意陈桂嫦等三人的上诉请求。陈桂嫦等三人认为按公房租金标准计付租金，是其与长城公司之间的法律关系，与雷北海无关。涉案房屋属于雷北海所有的私房，不应按照公房租金标准计付使用费。一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回对方的上诉请求。
原审被告长城公司二审未到庭亦未提交书面意见。
一审法院经审理查明：雷北海是本市越秀区百子横路3号1210房的产权人，该房屋登记时间为2015年10月12日，建筑面积为45.75平方米。
雷北海于2012年向一审法院另案起诉陈桂嫦等三人、长城公司[案号为（2012）穗越法民三初字第1471号]，要求：1.陈桂嫦等三人、长城公司立即向雷北海腾空交还广州市越秀区百子横路海华大厦12G1210房。2、陈永忠、陈雪莹、陈桂嫦连带向雷北海支付从2011年1月15日至陈桂嫦等三人、长城公司实际交还上述房屋给雷北海之日止的房屋使用费（以广州市房管部门公布的同期同地段同类私房租金标准参考价拟每月1200元标准计算），长城公司对上述房屋使用费承担连带责任。一审法院于2012年11月20日作出（2012）穗越法民三初字第1471号民事判决书。该判决书查明：雷北海（乙方）于2000年8月1日与案外人广州泰来房地产开发有限公司（甲方，以下简称泰来公司）签订《商品房预售合同》（已办理预售合同登记），约定乙方向甲方预购广州市越秀区百子横路海华大厦第十二层G号房。2000年12月10日，雷北海与泰来公司签订《业主房屋接收书》。2012年4月17日，广州谊居物业管理有限公司出具《证明》，内容为：“我司是广州市越秀区百子横路海华大厦的物业管理公司。海华大厦的12G房包括1210、1211房和1212房。12G房业主为雷北海，其中1210房由陈永忠户租住使用。该陈永忠户在租住期间正常缴交物业管理费及水电费。”该案审理过程中，雷北海表示其与长城公司签订租赁合同时，长城公司已告知其涉案房屋用于安置拆迁户；陈桂嫦、陈雪莹表示涉案房屋由陈桂嫦等三人使用，并向法院提交了以下证据：1.户口簿，显示陈桂嫦与陈永忠为姐弟关系，陈永忠与陈雪莹为父女关系。2.陈桂嫦残疾证。3.越秀区延安街房管站公房租约。4.陈永忠（为乙方）与长城公司（为甲方）于1993年4月28日签订的《房屋拆迁安置协议书》及《补充协议》，约定甲方拆除北京南德佑坊5-1号二楼房屋，该屋有正式户口的实际居住人口三人，甲方在1997年12月31日前在北京南征用范围内新建综合楼自编第A幢第八层805东向使用面积32.73平方米安置给乙方回迁居住。5.陈永忠（为乙方）与长城公司（为甲方）于2001年2月1日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》，约定乙方同意将原房屋拆迁回迁安置变更为易地安置，易地安置地点为广州市东山区百子横路海谊百子大厦，甲乙双方同意十二层使用面积31.17平方米的1210单元为乙方原房屋拆迁永迁安置单元房屋，乙方放弃回迁原居住房屋地段新建大楼的权利。乙方入住海谊百子大厦后，甲方负责为乙方办理租赁关系并承担办理费用，乙方按广州市民间住宅租金标准计房屋租金，房屋交付使用时间为2001年4月15日。6.2002年11月1日陈永忠与广州谊居物业管理有限公司签订的《海谊百子大厦住宅交付使用合同》，约定将海谊百子大厦1210房住宅交付陈永忠使用。在该案庭审中，雷北海对上述证据真实性无异议，长城公司除了认为上述《补充协议》公章并非其公司公章外，其余证据真实性均无异议。该判决书认定：陈桂嫦等三人是基于房屋拆迁的历史原因由长城公司安置入住涉案房屋的，与长城公司并非一般租赁关系……因雷北海与长城公司在《租赁合同》期满后没有续签合同，涉案房屋仍由长城公司安置给陈桂嫦等三人使用，故雷北海与长城公司形成不定期租赁关系；在雷北海提出异议前，原《租赁合同》应继续有效，长城公司理应按原《租赁合同》约定的每月694.80元计付自2011年1月15日起至雷北海起诉之日（2012年5月15日）前的租金；因雷北海提起该案诉讼即视为对长城公司继续使用的行为及租金标准提出异议，故从雷北海起诉之日起长城公司应参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计付房屋使用费给雷北海至判决生效之日止；因陈桂嫦等三人是基于拆迁安置关系与长城公司形成租赁关系，其与雷北海之间并无直接的租赁关系，雷北海要求陈永忠、陈雪莲、陈桂嫦连带承担租金和房屋使用费，缺乏事实依据，不予支持等；遂判决：一、长城公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2011年1月15日至2012年5月14日止的租金（按每月694.80元计）支付给雷北海；二、长城公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2012年5月15日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准计）支付给雷北海；三、驳回雷北海的其他诉讼请求。长城公司不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2013年8月16日作出（2013）穗中法民五终字第2201号民事判决书，对一审判决查明的事实予以确认并判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2013年8月19日发生法律效力。
2015年7月22日，长城公司向雷北海出具《关于将房屋交回业权人自行管业的函》，内容为：根据（2012）穗越法民三初字第1471号民事判决书、（2013）穗中法民五终字第2201号民事判决书，该司安置了陈桂嫦等三人居住的广州市百子横路3-13号“海华大厦”第12层G号房（实际门牌：广州市越秀区百子横路3号1210房），为了便于该房屋的管理，其公司决定于2015年8月1日起将上述房屋连同使用人陈桂嫦等三人交回给业权人雷北海自行管业，即从2015年8月1日起的租金由雷北海自行向房屋使用人收取，并建立房屋租赁关系等。
同时，长城公司以EMS方式向陈桂嫦等三人寄送《关于将房屋交回业权人自行管业的通知》，寄送地址为越秀区百子横路3号1210房。该专递因电话无人听、收件人外出、上门无人等原因投递不成功被退回。同年7月25日，长城公司在广州日报B2版面刊登《关于将房屋交回业权人自行管业的通知》，通知陈桂嫦等三人为便于房屋管理，其公司决定从2015年8月1日开始将广州市越秀区百子横路3号1210房交回业权人雷北海自行管业，业权人已同意接管，请见到此通知后尽快与业权人联系等。
一审庭审中，雷北海表示同意长城公司于2015年7月22日向其出具的《关于将房屋交回业权人自行管业的函》的内容，并同意由2015年8月1日起接管广州市越秀区百子横路1210房。雷北海亦于2015年8月5日以EMS方式向涉案房屋地址寄送《通知函》，内容为其同意从2015年8月1日起开始接管越秀区百子横路3号1210房，并要求陈桂嫦等三人从2015年8月1日起参照房管部门评定的同期私房住宅租金标准向其支付租金。该邮件亦投递不成功被退回。
陈桂嫦等三人就其抗辩意见还向法庭提交了以下证据：1.长城公司于2001年8月15日出具的《通知书》，内容为要求陈永忠户接通知后十天内办理房屋交付事宜。2.2003年4月涉案房屋的管理费、水电周转金等费用收据2张及2005年3至12月租金收据1张。3.陈桂嫦的残疾人证，载明精神××二级。
陈桂嫦等三人及雷北海一致确认：陈桂嫦等三人一直使用涉案房屋至今；双方没有签订过租赁合同，亦没有交收租金或房屋使用费。陈桂嫦等三人同时称长城公司自2005年至今拒收其租金。
雷北海于2016年3月28日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈桂嫦等三人向雷北海支付广州市越秀区百子横路3号1210房的房屋使用费（从2015年8月1日至2016年2月29日止，以建筑面积45.75平方米，参照房屋管理部门公布的同期同类同地段房屋租金参考价计付）；2.长城公司对上述款项承担连带责任。
陈桂嫦等三人一审共同辩称：不同意雷北海的诉讼请求，理由如下：（一）雷北海基于同一诉讼请求和同一事实理由重复起诉，违反了一事不再理原则，其起诉应依法予以驳回。我方认为，雷北海在（2012）穗越法民三初字第1471号案当中的诉讼请求即要求我方向其支付从2011年1月15日至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费，已经包含了本案的第一项诉讼请求。该请求已经过一、二审法院审理。（二）雷北海的诉讼请求缺乏事实依据。我方并没有直接与雷北海建立租赁关系，而是基于拆迁安置关系入住涉案房屋的，故我方除承担房屋拆迁安置协议书等约定中的费用以外，不应再向第三人支付相关费用。相关租金应该向长城公司支付，而非雷北海。（三）按照我方与长城公司签订的补充协议书约定，租金的标准应按照广州市公房住宅租金标准计付。（四）陈桂嫦是残疾人士，除了涉案房屋以外没有其他房屋可供居住，属于弱势群体，不具备搬迁条件，应受到残疾人权益保障条例和住房保障等相关规定的保护。
长城公司一审无到庭应诉，也没有提交书面答辩意见。
一审法院认为，雷北海作为涉案房屋的产权人，对涉案房屋享有收益权。经已生效的（2013）穗中法民五终字第2201号民事判决书查明和认定，因涉案房屋由长城公司安置给陈桂嫦等三人使用，且雷北海与陈桂嫦等三人之间并无直接的租赁关系，故长城公司应承担陈桂嫦等三人该案诉请期间的房屋使用费。基于此，长城公司将涉案房屋交回雷北海自行管业，将2015年8月1日后租金转由雷北海自行向陈桂嫦等三人收取的行为，性质为债权让与，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款关于“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，长城公司将房屋交回雷北海管业应当通知陈桂嫦等三人，即债权转让的意思表示应到达陈桂嫦等三人。雷北海及长城公司都曾以邮寄方式寄送函件通知陈桂嫦等三人房屋已交回雷北海管业，投递均不成功，在很难采用邮寄以外的其他方式直接向陈桂嫦等三人主张权利的情况下，长城公司就此于2015年7月25日在本市具有影响力的媒体广州日报上刊登通知，通知陈桂嫦等三人涉案房屋交回雷北海自行管业，应视为债权转让的意思表示达到陈桂嫦等三人。因陈桂嫦等三人均确认其实际使用涉案房屋至今，因此，自2015年8月1日起，陈桂嫦等三人应向雷北海支付涉案房屋的房屋使用费。
至于房屋使用费标准，因雷北海与陈桂嫦等三人没有签订租赁合同，且涉案房屋属于私房性质，故房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定计付。同理，陈桂嫦是精神残疾人，并不影响雷北海向陈桂嫦等三人主张房屋使用费，陈桂嫦等三人提出的租金应向长城公司支付且租金标准应按照广州市公房住宅租金标准计付的抗辩，一审法院不予接纳。如陈桂嫦等三人认为长城公司未尽到回迁安置义务，可直接与长城公司协商或另案主张权利，但不能以此为由来对抗涉案房屋的产权人雷北海主张涉案房屋使用费的诉求。如前所述，在（2013）穗中法民五终字第2201号民事判决书作出后，长城公司已将涉案房屋交回雷北海自行管业，故陈桂嫦等三人提出雷北海基于同一诉讼请求和同一事实理由重复起诉违反一事不再理原则的抗辩意见，一审法院亦不予接纳。因雷北海在庭审中已明确表示同意长城公司于2015年7月22日向其出具的《关于将房屋交回业权人自行管业的函》的内容，并同意由2015年8月1日起接管广州市越秀区百子横路1210房,因此其在本案中要求长城公司对上述房屋使用费承担连带责任，无事实依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条及《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，一审法院于2016年6月24日作出判决如下：一、被告陈桂嫦、陈雪莹、陈永忠在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告雷北海支付从2015年8月1日起至2016年2月29日止的房屋使用费（每月以建筑面积45.75平方米为基数，参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算）。二、驳回原告雷北海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68元由被告陈桂嫦、陈雪莹、陈永忠负担。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间各方均未提交新证据。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈桂嫦等三人的上诉主张，认定如下：
陈桂嫦等三人上诉主张按公房租金标准计付涉案房屋使用费的问题，因涉案房屋为雷北海所有的私产，虽陈桂嫦等三人基于与长城公司之间的拆迁安置合同关系入住涉案房屋，与雷北海不存在直接租赁合同关系。但雷北海作为涉案房屋产权人，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分等合法权益，陈桂嫦等三人现实际占有使用涉案房屋理应支付相应对价。因此，一审认定陈桂嫦等三人支付的房屋使用费应参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，公平合理，本院予以维持。至于陈桂嫦等三人上诉主张使用费标准应按照广州市公房住宅租金标准计付，依据不足，本院不予采纳。至于陈桂嫦等三人上诉主张长城公司故意规避其回迁安置义务以及陈桂嫦等三人存在生活困难等事由，可另循法律途径解决，并不足以推翻一审判决的处理结果，本院亦不予支持。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈桂嫦等三人的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费136元，由上诉人陈桂嫦、陈雪莹、陈永忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一六年十二月十五日
书记员 璩方慧