广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初8420号
原告（反诉被告）：何招群，女，汉族，1965年3月24日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：袁浩聪、白梅芳，均系广东宝晟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱吉发，男，汉族，1976年2月18日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：何亮、刁惠虹，均系广东东维律师事务所律师。
原告（反诉被告）何招群（在审理查明部分以下称为原告）与被告（反诉原告）朱吉发（在审理查明部分以下称为被告）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告（反诉被告）何招群起诉称，2014年5月2日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将其所有的位惠州市桥东××楼××号号商铺出租给被告，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日，第一年、第二年月租金为17600元，第三年开始月租金每年递增5%（即2014年6月1日开始递增），月租金在当月的10日前支付至原告账户中。在《商铺租赁合同》履行过程中，原告与被告协商，自2016年5月起，月租金调整为16800元。2017年，被告向原告提出将商铺转让给第三人，原告同意其将商铺转让，但受让人必需得到原告的同意。因此，原告同意其张贴转让、招租广告。被告此后在商铺门口张贴了转让、招租广告，但被告并未找到受让的转租人，且拖欠2016年11月份的租金以及自2017年3月份起未按时向原告支付租金，并于2017年6月份将房屋钥匙归还给原告，提出提前解除合同。依据《商铺租赁合同》第九条“2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金35200元。原告有权不归还被告签订合同时交付的租赁保证金35200元。因被告拖欠租金，依据《商铺租赁合同》第五条“3、承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的2%加收滞纳金”，原告有权收取违约金。但因被告称其经营困难，因此，原告以拖欠租金的月利率的2%计算违约金，并未按合同约定的按拖欠租金的每日2%计算违约金。截止至今，被告共拖欠商铺租金84000元及相应的违约金。原告多次向被告催促支付租金、违约金，未果。由于被告拒不支付租金、违约金的行为已对原告的利益造成实际侵害，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，特具状法院，恳请法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。一、请求法院依法判令被告立即向原告支付租金合计67200元。二、请求依法判令被告向原告支付违约金6966.4元（违约金详见违约金计算清单，暂计至2017年8月7日）。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）朱吉发辩称，原告与被告之间的租赁关系是经过双方达成合议，解除了租赁合同。被告朱吉发也按双方约定的时间搬离了涉案档口，被告朱吉发在租赁合同的履行过程中不存在任何违反合同约定及违法行为，被告在2016年9月为原告原告制定了安装了其住所的窗帘，双方也达成一致，该窗帘款项用于冲抵2016年11月份涉案档口的租金且被告在2014年7月2日向原告支付了商铺租金40748元，该款项也已经超出了被告应向原告支付的租金款。原告没有任何事实依据，要求被告支付租金以及违约金的权利，请求合议庭在查明事实的情况下驳回原告不合理的诉讼请求。
反诉原告朱吉发诉称，2014年5月2日，反诉原、被告双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定反诉被告将其所有的位惠州市桥东××楼××号号商铺出租给反诉原告，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日。双方约定2016年5月起，月租金调整为16800元。《商铺租赁合同》签订后，反诉原告于2014年7月2日向反诉被告支付商铺租赁押金40748元。后双方于2017年2月开始协商解除《商铺租赁合同》的事宜并达成合意解除该合同，双方一致同意由反诉原告继续使用涉案档口至5月份（预留三个月时间用于反诉被告将档口向第三方招租）；反诉原告应反诉被告的要求于2017年3月为其在商铺门口张贴招租广告（该招租广告的联系人及联系电话均是反诉被告）；后反诉原告于2017年5月1日前全部搬离涉案商铺，反诉被告要求反诉原告支付2017年5、6月份的租金没有事实和法律依据，反诉被告收取反诉原告的商铺租赁押金40748元应优先用于抵扣2017年3月份、4月份租金共33600元，剩余7148元应由反诉被告依法向反诉原告返还。反诉原告在租用该商铺期间经营家纺生意，2016年9月24日-27日，反诉被告提出为其制定、安装窗帘，并要求指定、安装窗帘的款项从反诉原告应支付的租金中予以扣减，后经双方达成一致，反诉被告应支付的窗帘款19250元中扣减2016年11月份反诉原告应支付的租金16800元，剩余款项由反诉被告向反诉原告支付，但反诉被告至今未履行，反诉被告要求反诉原告支付2016年11月份的租金，无事实和法律依据，请求予以扣减并偿还剩余款项。反诉原告认为，双方的《商铺租赁合同》已于2017年5月前合意解除，双方达成一致协议，商铺租赁押金40748元应优先用于抵扣2017年3月份、4月份租金共33600元，剩余7148元反诉被告应返还给反诉原告；窗帘款19250元应用于扣减2016年11月份反诉原告应支付的租金16800元，剩余款项反诉被告应返还给反诉原告，但反诉被告均未履行义务。反诉被告的行为损害了反诉原告的合法利益，为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持反诉原告的诉讼请求。1、依法判令窗帘款19250元用于抵扣2016年11月份租金16800元，剩余2450元应由反诉被告依法向反诉原告返还；2、依法判令反诉被告所欠的商铺租赁押金40748元用于抵扣2017年3月份、4月份租金共33600元，剩余7148元应由反诉被告依法向反诉原告返还。
反诉被告何招群辩称，一、被答辩人诉请的窗帘款与本案没有关联性，不属于同一法律关系，不应在本案处理。本案案由为租赁合同纠纷，被答辩人反诉诉请的窗帘款，系双方之间的买卖合同关系，其中涉及到交货时间、付款方式、产品质量、违约责任等问题，答辩人对该买卖合同关系具有反诉等诉讼权利，因此，不应在本案的租赁合同纠纷中一并处理。故此，被答辩人诉请在本案中以窗帘款抵扣2016年11月份租金，余款2450元由答辩人返还时完全没有法律依据的，应予以驳回。二、被答辩人向答辩人交纳的租赁保证金35200元，应归答辩人所有。答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》，合同期限自2014年6月1日至2019年5月31日。根据合同的约定，被答辩人提前终止合同需要书面向答辩人申请，并经答辩人同意。2017年2月，被答辩人口头向答辩人提出提前终止合同，但答辩人仅同意其将店铺转让至第三方，且次承租人必须经过答辩人的同意并继续延续原合同。双方并没有协商一致解除租赁合同。因被答辩人无法找到第三方承租人，且拖欠答辩人的租金拒不支付，故此，答辩人才于2017年7月7日委托律师出具律师函，正式解除《商铺租赁合同》。根据合同的约定，被答辩人拒付租金的行为已构成违约，答辩人有权没收被答辩人支付的保证金35200元。被答辩人诉请以保证金抵扣拖欠的租金没有任何依据，请法院予以驳回其反诉请求。三、被答辩人应向答辩人支付2016年11月份，2017年3月份、4月份、5月份的租金，并承担迟延支付租金的违约责任。被答辩人称其于2017年5月1日前搬离了答辩人的商铺，并提供了相关的证明人予以证明。但是被答辩人提供的证据不能完全证明其向答辩人交付钥匙及腾空商铺归还至答辩人的时间，且事实上，被答辩人在2017年3月至4月期间，仍在答辩人的商铺正常经营，2017年5月至6月期间，一直占用答辩人的商铺用于存放货物。于2017年6月初，才将商铺腾空并将钥匙、商铺一并交回至答辩人。其提交的电费发票恰恰证明了这一事实，虽然其提交的2017年5月份电费发票中的使用电量较少仅为八度，但正是因为被答辩人仍占用答辩人的商铺才产生了电量，被答辩人完全搬离答辩人的房屋后（2017年6月份），2017年6月份完全没有电量的使用费用。截止至今，被答辩人仍未向答辩人支付2016年11月份，2017年3月份、4月份、5月份租金，被答辩人应按《商铺租赁合同》的约定向答辩人支付迟延支付租金的违约金。综上所述，被答辩人拖欠租金的行为已构成违约，除了应向答辩人支付拖欠的租金外，所交纳的租赁保证金无权要求返还，并应另行支付逾期付款违约金。四、被告反诉请求的窗帘款由于当时被告所提供的窗帘存在质量问题，现在有大部分已经由被告拉回档口进行修补，至今仍未提供符合质量的窗帘给原告。因此恳请法院驳回被答辩人的全部反诉请求。
本院查明的案件事实
经审理查明，2014年5月2日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：承租方向出租方承租位于惠州市桥东××楼××号商铺。房屋租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期共5年。第一年、第二年月租金为17600元，第三年开始月租金每年递增5%，在当月的10日前支付，无故拖欠租金的，每天按实欠租金的2%加收滞纳金。承租方有下列情形之一的，出租方可中止合同，收回房屋，并没收保证金：承租方拖欠租金累计达7天的，并赔偿违约金35200元。合同签订二天内，承租方向出租方交纳租房保证金35200元，此保证金在合同期满时并在承租方不违反合同的前提下，由出租方在7天内全额退回承租方。若出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金35200元；若承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金35200元。
合同签订后，被告向原告交纳40748元押金。2016年5月起，双方协商租金调整为16800元/月。
2017年5月涉案商铺计费电量为8度，电费7.05元，2017年6月计费电量为0。
被告称双方于2017年2月即开始协商解除《商铺租赁合同》，原告同意由被告承租至2017年5月，即预留3个月时间对外招租，2017年4月被告陆续将商铺内物品搬离，并于2017年4月25日告知原告已搬离并通知原告取回商铺钥匙，其实际使用商铺至2017年4月30日，即合同于该日达成合意解除，此后未再使用过该商铺，原告5月到商铺取钥匙时要求被告清理垃圾及外面招牌，被告按其要求清场。关于租金，被告称应原告要求于2016年9月为原告制定、安装窗帘，双方协商好以窗帘款19250元抵扣2016年11月的租金，剩余窗帘款待需更换的窗帘更换完毕后再结算，另双方在2017年2月协商解除合同时亦对押金抵扣2017年3月、4月租金达成一致意见。
原告称被告确曾为其做窗帘，但因加工及质量等问题窗帘已由被告拿回去，对被告所述窗帘款抵扣租金一事不予认可，对押金抵扣租金问题也予以否认，并称双方并未协商一致解除合同，2017年2月被告向其提出提前终止合同，但原告仅同意被告将店铺转让，后被告未找到承租人，且拖欠租金，原告便于2017年7月7日委托律师出具律师函，正式解除合同。另原告称其曾于2017年5月29日到被告处拿钥匙，但被告妻子称商铺内尚有物品需几天时间清理，让其6月上旬去拿钥匙，其约于6月2、3日拿的钥匙。
裁判理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告作为承租人应依约支付租金，故对原告要求被告支付拖欠的租金的诉请，本院予以支持。被告辩称双方已协商好其为原告制定、安装窗帘的款项19250元用于抵扣2016年11月份租金，但其提交的证据不足以支持其抗辩，且原告不认可，本院不予采信。窗帘款问题被告可另循合法途径解决。关于双方是否协商解除《商铺租赁合同》问题，本院认为，虽然原、被告对解除合同是否达成了一致意见各执一词，但双方对2017年2月起曾协商过解除合同没有异议。另原告称其曾于2017年5月29日到被告处拿商铺钥匙，但因被告妻子称还需清理物品，其于2017年6月初才拿到钥匙。被告称双方开始协商时原告同意被告承租至2017年5月。原告前去取钥匙的时间与被告所述原告同意其承租至2017年5月在时间上相符合，原告取钥匙的行为亦可表明其要收回商铺，同意解除合同。此外，被告称其在2017年5月中旬在原告取回钥匙后按原告要求清场。综上，可确认原、被告在2017年5月达成一致意见解除《商铺租赁合同》。被告应向原告支付2016年11月、2017年3月、4月、5月租金。
关于押金40748元，根据双方关于“承租方拖欠租金累计达7天的，出租方可中止合同，收回房屋，并没收保证金”的约定，该押金系针对被告可能拖欠租金等的现金担保，应予以抵扣租金，其中33600元抵扣2016年11月及2017年3月租金，7148元抵扣2017年4月部分租金。综上，被告还需向原告支付2017年4月部分租金及2017年5月租金共计26452元（67200元-40748元）。
关于违约金，双方约定每天按实欠租金的2%加收滞纳金，现原告主张按拖欠租金的月利率2%计算，本院予以确认，其中2017年4月未付租金9652元（16800元-7148元）自2017年4月10日起，2017年5月未付租金16800元自2017年5月10日起计算违约金至实际支付止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告朱吉发应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告何招群支付租金26452元及违约金（2017年4月未付租金9652元自2017年4月10日起，2017年5月未付租金16800元自2017年5月10日起按月利率2%计算至实际支付之日止）。
二、驳回原告何招群的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告朱吉发的其他诉讼请求。
本案本诉部分受理费1654元，减半收取827元（原告已预交1045元），由原告何招群负担347元，被告朱吉发负担480元。反诉部分受理费1300元，减半收取650元（反诉原告已预交650元），由反诉原告朱吉发负担250元、反诉被告何招群负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 朱 雄
审 判 员 杨燕红
人民陪审员 刘雪明
二〇一八年二月二十七日
法官 助理 陈晓琳
书 记 员 李诗琪