广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初1934号原告：佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道东乐路顺华楼120号。法定代表人：梁素芳。委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婉盈，广东瑶琨律师事务所律师。被告：王立安，女，汉族，1966年09月16日出生，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：何瑞华，广东熊何律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东熊何律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下天之龙公司）诉被告王立安居间合同纠纷一案，本院于2017年2月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天之龙公司的委托诉讼代理人徐超毅、被告王立安及其委托诉讼代理人何瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天之龙公司的诉讼请求：1.解除原告与被告签订的独家代理委托书；2.被告向原告支付违约金112500元、律师费5000元，合计117500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月19日，原告与被告签订了《独家代理委托书》,约定由原告作为居间方，为被告出售位于佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会金桂花园庐山路809号的房产提供独家代理中介服务，代理期限为2016年10月19日至2017年4月18日。后经查实，被告已经私下与第三方完成案涉房屋的买卖并过户，根据《独家代理委托书》中的约定，被告作为委托方，在独家代理期限内，私下出售案涉房产应向受托方即原告支付房屋售价的3%作为违约金即112500元。同时独家代理委托书中又约定受托方即原告有权向违约方追讨因诉讼产生的律师费用，因此被告应当向原告支付的费用合计117500元。王立安辩称，一、《独家代理委托书》通篇12条条款，几乎全部都是对被答辩人利益的严重倾斜，几乎全部条款都是对被答辩人免除其自身责任，加重答辩人责任，排除答辩人主要权利。在该委托书当中，更是没有找到一条条款是规定被答辩人的履约义务和违约责任，也没有找到一条条款是维护答辩人，作为房屋权利人应有的权利和保障。根据《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”，该委托书中第6、7、9,11、12条款约定加重了委托人责任，并完全排除了委托人的主要权利，完全免除了受托方关于合同履行义务和违约责任的规定，因此该条款无效。二、在签订《独家代理委托书》时，被答辩人只会不停叫答辩人快速签订该委托书，在签订委托书的过程中，被答辩人并没有向答辩人解释和说明委托书中的每一条款的内容，也没有和答辩人对条款进行商定，当中并没有互相商定的过程，被答辩人更没有以合理的方式提请答辩人注意免除或者限制其责任的条款，被答辩人也未提供充分证据证明他们在签约时尽到了提醒注意和解释说明的义务。根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，条款无效。三、该委托书的格式条款第7和第9条当中，”委托方不得擅自终止该委托，否则应向受托方支付售价3%作为违约金：该委托书完全限制了作为委托方的合同解除权，该委托书无效。委托合同的基础是委托人与受托人之间的相互信任，一旦双方当事人之间的信任丧失，合同的继续履行将变得不切实际。委托合同的这一特点要求法律赋予双方当事人任意解除权，以使合同双方在丧失信任的情况下可以随时解除合同。委托合同是需具有一定人身关系为基础，以信任为纽带的合同当合同当事人之间的信任基础不复存在时，将使得合同当事人之履约成本及监督成本无限制增高，同时，亦有悖于委托合同当事人締约之初衷，反而致使合同当事人之利益无法保障；同时，若一方执意欲解除合同，另一方则是不能依法强制履行的，即人身行为不可强制执行。因此，该委托书条款中并没有赋予委托方合同解除权，违反了委托合同的根本属性，违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。四、在整个签订条款过程中，被答辩人明知道案涉房屋是共同共有，但被答辩人从来没有要求答辩人女儿出现或者提供完善委托手续。被答辩人明知道答辩人是一个单身女人，很善良，女儿又不在身边，被答辩人就是看中和利用这个弱点，就一直只是和答辩人套亲热，利用答辩人紧迫和经验缺乏的弱点，为达到快速签订不平等条款，提高签约率的非善意目的，被答辩人一直只是和答辩人沟通。在答辩人质疑是否需要完善授权手续时，被答辩人只是一味说“没事的，答辩人签就可以，不用女儿签，总公司催着他们交合同过去，你要快签啊：很显然，被答辩人明知道案涉房屋是共同共有，被答辩人在明知道没有答辩人女儿授权的情况下仍然和答辩人签订《独家代理委托书》，该情况属于无权处分，而且被答辩人在整个签订条款过程中都是非善意的表现。被答辩人利用答辩人在紧迫和缺乏经验的情况下，而订立明显对自己有重大不利的合同条款，造成当事人双方在权利和义务上严重不对等，在经济利益上非常不平衡，被答辩人这种行为严重违反了公平合理原则，法院不应该支持这种条款，更不应该助长这种风气和非善良、善意目的。五、法院不应该支持按售价3%作为违约金，也不应该支持代理费。基于前述四点，该委托书及其格式条款都是无效，因此不存在违约之说，假设被认定有效，答辩人也不存在要支付如此高额的违约金在整个委托过程中，被答辩人并没有向答辩人和法院详细罗列其积极履行合同，积极促使委托的行为表现和工作量，也没有证据证明，而且其可能造成的损失也是完全不确定的。谁可以保证在该委托书委托期限内，被答辩人就一定为答辩人促使了合同成立，有效地获取居间报酬？在长时间都没有卖出的情况下，谁可以保证最终就是按3750000元售价成交？违约金支持的基础是守约方的合同履行情况和损失情况。对于无积极履行合同，工作量极小，而且损失根本不能确定的情况下，就按售价3%,即112500元支持违约金，这显然是于法无据，也明显违反了公平合理之合同基础原则。因此，假设在认定格式条款有效的情况下，根据被答辩人的实际损失，兼顾合同的实际履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平合理原则，答辩人请求法院对双方约定的违约金进行调整。因为假设在委托限期内，被答辩人真能促使合同，房屋最终能够成功出售，其预期居间报酬也是买卖最终成交价，而且被答辩人要附证据证明被答辩人在委托限期，是具有极大可能性的促使合同，和附证据说明具有极大可能性最终买卖成交价是多少，这些都是请求方的举证义务。请求方尽了举证责任，才可以作为法院支持其违约金的计算基准数，而不是随意和凭空想象口综上所述，答辩人请求法院驳回被答辩人对答辩人诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王立安、张泓屿是佛山市顺德区大良街道办事处顺峰居委会金桂花园庐山路809号的房产的所有人，二人各占50%的份额。2016年10月19日，王立安与天之龙公司签订了《独家代理委托书》，王立安委托天之龙公司出售上述物业。委托期限自2016年10月19日至2017年4月18日，并指定天之龙公司为该物业出售的独家代理公司，一旦达成上述交易条件，委托方全权委托受托人收取客户适当的款项作为定金；委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价（3750000元）3%作为违约金。受托方在代理期限内有义务协助委托方寻找合适的买家，若该物业成功出售，委托方愿意向受托方支付买卖成交价的1%作为房地产咨询及代理费。委托期满，委托的物业尚未售出而委托方需继续独家委托的，委托方书面提出委托申请，否则，委托转为一般委托，佣金按成交总价的1.5%收取。在委托期内，无论委托方是否通过受托方居间成交该物业，受托方均有权向委托方直接收取佣金、违约金及因诉讼而支付的律师费等一切相关费用。上述合同签订后，天之龙公司带领客人而去看房。因王立安在委托期间内，自行将上述物业出售，天之龙公司于2016年12月7日向王立安发出《催促函》，要求其支付违约金112500元。因王立安未支付上述款项，天之龙公司遂委托广东瑶琨律师事务所进行本案诉讼，并约定律师费为5000元。另查明，除了委托天之龙公司出售涉案物业之外，王立安也告知了身边的一些朋友，最终于2016年11月出售。本院认为，本案为居间合同纠纷。根据《独家代理委托书》的约定，被告在一定期限内独家委托原告出售其房产，被告不得自行出售或者委托他人代售，否则被告需要向原告支付3750000元的3%作为违约金。该约定是双方自愿签订的，虽然对被告的权利有一定的限制，目的在于保障原告的成果，以激励原告更加主动有效地提供服务，是合法有效的，对双方均有约束力。根据《独家代理委托书》的约定，在委托期间委托方不能自行出售该物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，否则委托方将向受托方支付违约金。被告主张该条款是无效的。本院认为，格式条款并不当然无效，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，明确了具备上述情形的格式条款才无效。本案中，双方在自愿的基础上分别对自己的部分权利进行了限制，也保障了自己的主要权利，不能认定该条款是排除了被告的主要权利或加重其义务。因此，该违约条款是合法有效的。涉案房产其后虽由被告本人出售给他人，由于违反了双方的约定，应当认定为被告存在违约行为。由于被告已经将涉案房产出售给他人，合同目的已经不能实现，原告要求解除与被告签订的《独家代理委托书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述违约条款，原告向被告主张支付112500元作为违约金。被告对此提出异议，并请求本院对违约金进行调整。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告应支付给原告的违约金为拟售房款3750000元的1%加3000元，即40500元，用以弥补原告的损失。原告的律师费损失已经包含在上述金额之内，不再额外支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司与被告王立安于2016年10月19日签订的《独家代理委托书》；二、被告王立安应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付违约金40500元；三、驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为1325元（已减半收取），由佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担元918.75元，由被告王立安负担406.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范子进二〇一七年五月五日书记员  冯秋莹