江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1252号
上诉人（原审被告）叶瑜，女，1981年10月3日生，汉族，住南京市浦口区。
被上诉人（原审原告）：南京瑞尔房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人：相金彪，该公司监事。
委托诉讼代理人：徐建伟，该公司工作人员。
上诉人叶瑜因与被上诉人南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2016)苏0114民初5417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人叶瑜上诉请求：一、撤销一审判决，改判叶瑜与瑞尔公司签订的房屋认购单有效，并驳回瑞尔公司一审全部诉讼请求；二、二审案件受理费由瑞尔公司承担。事实和理由：一、瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局（以下简称雨花台区发改局）于2004年4月8日签订的合作开发房地产《协议书》是他们双方的真实意思表示，瑞尔公司的行为代表雨花台区发改局。在没有雨花台区发改局参与诉讼的情况下，一审法院判决本案叶瑜与瑞尔公司签订的《房屋认购单》无效，有失公允。二、雨花台区发改局是《房屋认购单》涉及的房屋瑞尔大厦的开发合伙人之一。一审法院认定叶瑜在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务有过错，那么对雨花台区发改局、瑞尔公司的责任过失也应进行分析评判。三、案涉土地和瑞尔大厦都还存在，且归雨花台区发改局实际控制，客观上交易房屋具备条件。四、本案还应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。《扬子晚报》曾报道南京市民冯先生与开发商签订房屋买卖合同后支付5万元定金，但开发商将房屋另售他人后法院判令开发商返还定金并赔偿损失。五、瑞尔公司主张协议无效不符合诚实信用原则和公平原则，应当判决驳回瑞尔公司的诉讼请求，不使过错者受益。六、一审法院判令瑞尔公司返还购房款，按人民银行同期贷款利率的双倍标准赔偿叶瑜，有失公允。瑞尔公司应按照人民银行同期贷款利率的四倍标准向叶瑜承担缔约过失责任。另，叶瑜支付购房定金至今已十一年，瑞尔公司未交付房屋，给叶瑜带来的间接损失和信赖利益损失巨大，应依法赔偿叶瑜的损失。
瑞尔公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
瑞尔公司向一审法院起诉请求：一、确认瑞尔公司与叶瑜签订的《房屋认购单》无效；二、解除协议，瑞尔公司向叶瑜返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向叶瑜支付利息。
一审法院认定事实：2004年4月8日，瑞尔公司与雨花台区发改局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》。协议签订后，瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，雨花台区发改局向一审法院提起诉讼，请求判令其与瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，一审法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决，确认瑞尔公司与雨花台区发改局签订的《协议书》无效，瑞尔公司与雨花台区发改局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给雨花台区发改局，并由雨花台区发改局进行处理。瑞尔公司不服该判决，提起上诉。本院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2006年9月3日，瑞尔公司与叶瑜签订《房屋认购单》一份，约定由叶瑜认购瑞尔大厦10层1018室房屋一套，面积约为74.67平方米，单价为6930元/平方米，总价为529403元；并约定该认购单经买卖双方同意签定，叶瑜所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定，签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知叶瑜。2006年3月26日，叶瑜向瑞尔公司交付认购款35000元，《房屋认购单》签订当日，叶瑜向瑞尔公司交付认购款30000元，共计缴纳认购款65000元。后瑞尔公司未与叶瑜签订《房屋买卖合同》。
瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。
一审法院认为，瑞尔公司与叶瑜于2006年9月3日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中瑞尔公司向叶瑜出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。瑞尔公司主张其与叶瑜之间签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因瑞尔公司、叶瑜签订的《房屋认购单》无效，瑞尔公司应将其收取叶瑜的认购款65000元退还叶瑜。瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即向叶瑜出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故瑞尔公司应对叶瑜承担缔约过失责任。而叶瑜在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，亦有过错。现瑞尔公司在与叶瑜签订《房屋认购单》时收取了65000元，且瑞尔公司、叶瑜双方未能签订《房屋买卖合同》，瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准向叶瑜承担缔约过失责任，不违反法律规定，但应自叶瑜付款之日起算至实际支付之日止。叶瑜经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应法律后果。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第七项，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、瑞尔公司与叶瑜于2006年9月3日签订的《房屋认购单》无效；二、瑞尔公司于判决发生法律效力后十日内返还叶瑜房屋认购款65000元并赔偿损失（其中以35000元为本金自2006年3月26日起至实际给付时止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付，以30000元为本金自2006年9月3日起至实际给付时止按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付）。一审案件受理费1424元，减半收取712元，由瑞尔公司负担。
一审法院查明的事实正确，本院二审予以确认。
本院二审期间，叶瑜提交了以下资料拟作为新证据：一、南京市发展计划委员会文件（宁计投资字[2003]603号）复印件一份；二、南京市地名委员会《关于“瑞尔大厦”等地名命名的批复》复印件一份；三、南京市雨花台区人民政府《关于变更雨花台区招商及工业产品展示中心项目用地性质的请示》复印件一份；四、编号为城南20031485JY01的《南京市规划局建设工程规划设计要点通知书》复印件一份；五、雨花台区发改局与瑞尔公司于2004年4月8日签订的《协议书》复印件一份；六、雨花台区发改局出具给瑞尔公司的委托书复印件一份；七、新闻报道网页打印件两份。上述证据用于证明叶瑜与瑞尔公司签订的《房屋认购单》有效，南京市雨花台区人民政府也参与了涉案房屋的开工剪彩仪式。瑞尔公司对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据均是涉案工程的前期开工手续，瑞尔公司并未取得土地证和房屋销售许可证。
本案二审争议焦点为：一、叶瑜与瑞尔公司签订的《房屋认购单》是否有效；二、一审认定瑞尔公司应当向叶瑜返还认购款及赔偿损失的数额是否恰当。
本院认为，关于争议焦点一，根据叶瑜与瑞尔公司于2006年9月3日签订的《房屋认购单》中附注“本认购单经买卖双方同意签定，乙方所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款”及“与甲方签定《商品房买卖合同》的具体时间，由甲方通知乙方”的约定，可以看出该《房屋认购单》系叶瑜与瑞尔公司以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。虽然该《房屋认购单》系双方真实意思表示，但因瑞尔公司并未取得涉案土地使用权，且未取得涉案房屋的建设工程规划许可，不具备商品房销售所应具备的条件，一审法院据此认定涉案《房屋认购单》因违反法律法规的禁止性规定应属无效，并无不当。本院对叶瑜认为《房屋认购单》有效的主张不予支持。
关于争议焦点二，因《房屋认购单》无效，瑞尔公司应将收取的认购款65000元返还叶瑜，瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即向叶瑜出售房屋，双方亦无可能签订本约合同，一审法院认定瑞尔公司应承担缔约过失责任于法有据。叶瑜认为其在签订认购单时不存在任何过错的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率二倍的标准向叶瑜承担缔约过失责任，不违反法律规定，一审法院认定应从叶瑜付款之日起算至实际给付之日止并无不当。叶瑜认为瑞尔公司应继续履行《房屋认购单》，否则应按照人民银行同期贷款利率四倍标准向叶瑜承担缔约过失责任，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人叶瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1424元，由上诉人叶瑜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 戴 苗