黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终6425号
上诉人（原审原告）：黑龙江蓝郡物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区轩辕东路22号。
法定代表人：解亚萍，总经理。
委托诉讼代理人：张志明，北京岳成律师事务所黑龙江分律师。
委托诉讼代理人：叶锋，男，1978年10月29日出生，汉族，该公司经理，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审被告）：赵树森，男，1969年5月1日出生，汉族，哈尔滨工程大学教师，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：张国峰，黑龙江龙电律师事务所律师。
黑龙江蓝郡物业管理有限公司（以下简称蓝郡物业）因与赵树森物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初9982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人进行了审理。本案现已审理终结
蓝郡物业上诉请求：撤销一审民事判决书，改判支持蓝郡物业一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定不清，盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司所签订《物业服务试用期合同》并不具有法律效力，蓝郡物业仍是盟科观邸小区的合法物业企业。一审法院判决认定“2010年11月28日业主委员会与庚洋公司签订《物业服务试用期合同》，至此蓝郡物业与赵树森之间签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》终止。合同终止后，蓝郡物业无权用不当方式强行提供物业服务，并以此为由要求赵树森交纳物业费。”与事实不符。业主委员会无权选聘物业服务企业。盟科观邸小区业主委员会主体资格已经终止，其无权代表业主大会。盟科观邸小区业主委员会委员资格违反《业主大会议事规则》的规定，故业主委员会委员的资格应予终止。基于哈尔滨市南岗区燎原街道办事处公告，蓝郡物业有理由在新的业主委员会成立前继续履行为盟科观邸小区提供物业服务。庚洋物业不具备为盟科观邸小区提供物业服务的资格，《物业服务试用期合同》亦应认定为无效。蓝郡物业是盟科观邸小区合法服务的物业公司，赵树森应依法依约交纳物业费。蓝郡物业持续为赵树森小区提供物业服务，并且每年都会通过多种途径索要拖欠物业服务费，因此本案仍在诉讼时效之内，不存在超过诉讼时效的事由。
赵树森辩称：一审判决事实清楚，证据充分，蓝郡物业公司上诉明显无理，应予驳回，维持原判。蓝郡物业在上诉状中称“一审法院认定事实不清，盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司所签订的《物业服务试用期合同》并不具有法律效力，蓝郡物业仍是盟科观邸小区的合法物业企业”完全是错误的。蓝郡物业在上诉状中称“蓝郡物业是盟科观邸小区合法服务物业公司，赵树森应当交纳物业费”是错误的。蓝郡物业与赵树森签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》违反《物业管理条例》的规定，不具有法律效力，且该协议不能作为收取物业费的法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蓝郡物业向一审法院起诉请求：赵树森支付2009年12月3日至2016年12月2日期间的物业管理费12439元、滞纳金18160元，共计30599元。
一审法院认定事实：蓝郡物业公司名称原为黑龙江新明基物业管理有限公司，2011年4月11日变更为黑龙江蓝郡物业管理有限公司。赵树森系哈尔滨市南岗区盟科观邸小区的业主。蓝郡物业曾与盟科观邸小区的开发商哈尔滨盟科清润置业有限公司签订过《盟科观邸物业管理合同》期限自2007年10月1日起至2008年9月30日止，约定蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务。2007年12月4日，蓝郡物业与赵树森之间签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，合同约定：“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。”赵树森每年需向蓝郡物业交纳物业费1777元，每次交费时间为12月4日。合同签订后，赵树森向蓝郡物业交纳物业费至2009年12月4日。2009年11月22日，盟科观邸小区举办业主大会，选出业主委员会。2010年11月28日，盟科观邸小区业主委员会与庚洋公司签订《物业服务试用期合同》，并于11月20日、11月28日两次通知蓝郡物业不再聘用蓝郡物业为该小区的物业服务企业，并要求蓝郡物业退出盟科观邸小区。但蓝郡物业拒绝退出盟科观邸小区且阻止庚洋公司进入该小区提供物业服务至今。现蓝郡物业以赵树森不交纳物业费为由，提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护，合同当事人均应依照合同约定履行各自的权利义务，蓝郡物业公司与赵树森之间签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》系双方真实意思表示，对双方产生法律约束力。合同中已对合同的截止期限作出明确约定，即“业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止”，2010年11月28日业主委员会与庚洋公司签订《物业服务试用期合同》，至此蓝郡物业与赵树森之间签订的《前期物业管理服务协议（住宅）》终止。合同终止后，蓝郡物业无权用不当方式强行提供物业服务，并以此为由要求赵树森交纳物业费。赵树森交纳物业费至2009年12月4日，尚欠蓝郡物业2009年12月5日至2010年11月28日期间的物业费，该笔物业费赵树森应当于2009年12月4日交纳。庭审中赵树森对该笔物业费提出诉讼时效抗辩，认为蓝郡物业超出诉讼时效向其主张权利，不应予以支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，蓝郡物业的请求已超过诉讼时效期间，且赵树森对此提出抗辩，故对蓝郡物业要求赵树森给付2009年12月5日至2010年11月28日期间物业费是诉讼请求，不予支持。判决如下：驳回黑龙江蓝郡物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费565元，由黑龙江蓝郡物业管理有限公司负担。
本院二审期间，蓝郡物业围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
证据一、盟科观邸小区业主联名证明书。拟证明：2010年11月盟科观邸小区未召开业主大会对解聘、选聘物业企业做出决议，根据《物权法》《物业管理条例》规定，盟科观邸小区业主委员会与庚洋物业签订的《物业服务试用期合同》不发生效力。蓝郡物业始终是盟科观邸小区合法提供物业服务企业。
证据二、证人姜某、闫某出庭证实。拟证明：2010年11月28日盟科观邸小区业主委员会与庚洋物业签订的《物业服务试用期合同》前已不再具备业主委员会资格，无法执行业主大会的意愿。业主委员会因不具有主体资格，其所做的决议、通知、公告、签约行为等均无效。盟科观邸小区未召开业主大会对解聘、选聘物业企业做出决议，蓝郡物业始终是盟科观邸小区合法提供物业服务企业。
证据三、2017年黑龙江蓝郡物业管理公司与业主签订的《物业服务协议》、部分业主交纳物业费明细。拟证明：盟科观邸小区超80%的业主主动交纳物业费，签订物业合同，以行为的方式接受并认可物业公司的服务。蓝郡物业始终是盟科观邸小区的合法物业服务企业。
证据四、哈尔滨市住房保障和房产局管理局官网关于物业、企业查询的结果。拟证明：蓝郡物业具有二级物业企业的资质，而庚洋物业并不具备物业、企业资质。因为庚洋物业不具备服务涉案小区的主体资格，所以业主委员会签订的物业服务试用期合同也是无效的。
赵树森向法庭提交三份（九张照片）。拟证明，现在盟科观邸小区很和谐，街道承认业主委员会的存在。
赵树森质证认为，蓝郡物业提交的上述证据均不具备合法性，同时证据二不具备关联性。对证人证言有异议，因证人没有证据证明在2010年10月28日是该小区的业主。
蓝郡物业质证认为：照片不能证明小区业主委员会具备资格。业主委员会资格应当由社区或者街道办处出具相关的证明，而该组照片是一个静态的图片，只能反映某点事物的存在。
本院认证意见为：蓝郡物业提交的盟科观邸小区业主联名证明书、《物业服务协议》、部分业主交纳物业费明细及赵树森提交照片的真实性予以确认。但因不能直接证明本案待证事实，本院对上述证据不予采信。对蓝郡物业提交的蓝郡物业资质及庚洋物业资质问题，因该组证据来自于网络，没有官方证明，故本院对该份证据不予采信。在赵树森对蓝郡物业提交的证人证言真实性予以否认的前提下，本院对证人证言亦不予采信。
审审理查明：蓝郡物业公司名称原为黑龙江新明基物业管理有限公司，2011年4月11日变更为黑龙江蓝郡物业管理有限公司。赵树森系哈尔滨市南岗区盟科观邸小区的业主。蓝郡物业曾与盟科观邸小区的开发商哈尔滨盟科清润置业有限公司签订了《盟科观邸物业管理合同》期限自2007年10月1日起至2008年9月30日止，约定蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务。2007年12月4日，蓝郡物业与赵树森之间签订《前期物业管理服务协议（住宅）》，合同约定：双方的权利和义务：一、甲方（蓝郡物业）的权利和义务：（1）、对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序等项目进行维修、修缮、服务与管理等。二、乙方（赵树森）的权利义务…。（3）依据本协议向甲方交纳物业管理费用；第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳费时间：办理入户之日起，物业管理费按使用面积每平方米1.90元（含电梯费），同时合同中约定了逾期缴费的违约责任等。合同签订后，赵树森交纳前期物业管理费。自2009年12月3日开始拖欠至2016年12月2日物业费为12439元而形成诉讼。二审诉讼期间蓝郡物业申请撤回滞纳金诉讼请求部分。
本院认为，争议焦点为（一）赵树森是否应向蓝郡物业交纳物业费问题；（二）关于诉讼时效问题；（三）关于盟科观邸小区选聘、解聘物业服务企业问题。
（一）关于赵树森是否应向蓝郡物业交纳物业费问题。蓝郡物业曾与盟科观邸小区的开发商哈尔滨盟科清润置业有限公司签订过《盟科观邸物业管理合同》期限自2007年10月1日起至2008年9月30日止，约定蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务。此后，蓝郡物业与赵树森签订《前期物业管理服务协议（住宅）》约定双方权利义务，双方均无异议。自2007年10月起蓝郡物业一直为该小区提供物业服务，赵树森作为业主其实际接受了蓝郡物业公司物业服务，双方在事实上建立了物业服务合同关系。《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中第（五）项规定“应按时交纳物业服务费用。”本案在蓝郡物业进行物业服务后，赵树森有义务向蓝郡物业公司支付物业服务费。现蓝郡物业主张赵树森应交纳拖欠物业费请求成立，本院予以支持。此外，在二审中，蓝郡物业向本院递交申请，撤回对赵树森应交纳物业费滞纳金部分的请求符合法律规，本院准予。
（二）关于诉讼时效，本案是由于赵树森未履行2009年12月至2016年12月期间债务而产生债务请求权的诉讼时效期间起算点问题。《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”因赵树森与蓝郡物业签订《前期物业管理服务协议（住宅）》性质具有整体性和关联性，赵树森从2009年12月起至2016年12月未交纳物业费，现蓝郡物业将其连续性债务做为一个整体一并主张权利符合法律规定。故一审法院以此为由驳回蓝郡物业主张属适用法律错误，本院予以纠正。
（三）关于盟科观邸小区业主委员与相关物业选聘和解聘物业服务企业问题。本案系蓝郡物业为盟科观邸小区提供物业服务，业主赵树森未交纳物业费而形成的物业服务合同纠纷。至于盟科小区业主委员会成立是否合法及如何选聘和解聘物业服务企业问题因与本案并非同一法律关系，双方当事人应依据相关规定可另行处理。
综上所述，蓝郡物业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初9982号民事判决；
二、赵树森于本判决生效后十日内给付黑龙江蓝郡物业管理有限公司拖欠交纳物业费12439元（2009年12月3日至2016年12月2日）。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1130元，由赵树森负担
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 松 涛
审 判 员 端木繁辉
审 判 员 侯 守 东
二〇一七年十一月十五日
法官助理 王 武
书 记 员 李 迪