河南省商丘市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）商行终字第16号
上诉人（原审第三人）商丘市新利源资产管理有限公司。
法定代表人许钦雨，男，经理。
委托代理人刘迎军，男，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）商丘市方圆房地产开发有限公司。
法定代表人谢为彦，男，总经理。
委托代理人刘洪民，男，河南旷奇律师事务所律师。
原审被告商丘市住房和城乡建设局。
法定代表人王金启，男，局长。
委托代理人杨恩红，男，汉族。
原审第三人中原银行股份有限公司商丘分行（原商丘银行股份有限公司）。
负责人霍振峰，男，行长。
委托代理人李攀飞，男，河南君盟律师事务所律师。
委托代理人李昊隆（实习），男，河南君盟律师事务所律师。
上诉人商丘市新利源资产管理有限公司（以下简称方圆公司）因被上诉人商丘市方圆房地产开发有限公司（以下简称新利源公司）诉原审被告商丘市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）房屋登记一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2014）商睢行初字第00029号行政判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月12日受理后，依法组成合议庭于2015年3月13日公开开庭审理，上诉人新利源公司委托代理人刘迎军；被上诉人方圆公司法定代表人谢为彦及其委托代理人刘洪民；原审被告市住建局委托代理人杨恩红；原审第三人中原银行股份有限公司商丘分行（以下简称中原银行商丘分行）委托代理人李攀飞、李昊隆到庭参加诉讼。原审第三人王红江书面表示不参加诉讼，本案不再列其为当事人。本案现已审理终结。
被诉具体行政行为是商丘市房权证2007字第00262**号房屋所有权证，证载房屋所有权人商丘市新利源资产管理有限公司，房屋坐落梁园区神火大道西团结路南天朝家园京港百货1-3层商铺，建筑面积2338.94平方米。
原审法院查明，2005年12月30日，原告方圆公司与第三人新利源公司签订商品房买卖合同，约定将方圆公司所有的天朝家园主楼商业1-3层2900平方米，以每平方米3000元，共计870万元的价格出售给第三人新利源公司。同日双方签订回购协议及补充协议，约定原告向第三人新利源公司回购上述房产，自合同签订之日至2007年12月30日止。回购价格在原价870万元的基础上，每月递增6.6万元，原告与新利源公司应每季度结算一次。原告应在2007年12月30日前将回购款项付清给第三人新利源公司。后原告分别于2006年9月26日、2006年12月31日、2007年1月4日向第三人新利源公司还款15万元、33.5万元、20万元，收款收据收款事由为“利息”。2007年11月7日第三人新利源公司向被告住建局申请将本案房产登记在新利源公司名下，被告于2007年11月23日将本案房产登记给第三人新利源公司，房产证号为商丘市房权证2007字第00262**号。2008年5月6日，商丘市中级人民法院作出（2008）商民一初字23号民事判决书，判决第三人新利源公司偿还第三人商丘银行借款870万元及利息。2008年6月10日，第三人新利源公司与商丘银行签订《抵偿贷款协议书》，约定“新利源公司用位于梁园区神火大道西团结路南天朝家园京港百货1-3层部分商业用房，房产证号为：商丘市房权证2007字第0026**号，房产建筑面积2338.94平方米。抵偿（2008）商民一初字23号民事判决书中的商丘银行借款及利息，剩余金额用于归还改制前新利源公司欠商丘银行的款项。第四条约定：本协议自产权变更登记在商丘银行或商丘银行指定单位或个人名下，协议约定的抵偿房产即归商丘银行所有。”2014年4月8日，河南华仕德拍卖有限公司与第三人王红江签订《拍卖成交确认书》，河南华仕德拍卖有限公司拍卖的天朝家园京港百货1-3层综合楼，第三人王红江以1100万元的价格确认成交。另查明，原商丘市房地产管理局（现被告市住建局）于2007年5月23日，给原告方圆公司开发的天朝家园主楼商业1、2、3层分别颁发了商丘市房权证2007字第00170**号、商丘市房权证2007字第00170**号、商丘市房权证2007字第00170**号房屋所有权证。2007年11月9日，商丘市中级人民查封了原告的三个商丘市房权证2007字第0017056、0017059、0017061号房产证证载房产。2007年1月18日，原告方圆公司与商丘市梁园区京港超市签订租赁合同，将房屋租赁给京港超市。2009年8月3日原商丘市城市信用社（现中原银行商丘分行）与商丘市梁园区京港超市签订租赁合同，将天朝家园京港百货1-3层商铺（房屋建筑面积2338.94平方米）租赁给京港超市。又查明所拍卖房产为第三人商丘银行委托拍卖，新利源公司将房产抵给商丘银行、王红江以拍卖取得房产均没有办理过户登记。
原审法院认为，原商丘市房地产管理局已不存在，其在原行政区域内进行城市房屋权属登记管理的职能现由商丘市住房和城乡建设局行使，商丘市住房和城乡建设局具有本案被告主体资格。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。被告颁发本案房产证时，未告知原告方圆公司。第三人王红江提供的2009年3月方圆公司与京港超市租金清单中“城市信用社划走的面积2338.94平方米”，2012年5月15日方圆公司委托梁素珍的委托书中“自2008年一月一日商业银行产权面积为2338.94平方米另收租金后”，均不能证明原告方圆公司知道被诉的房权证。原告起诉不超期限。本案所诉房权证系转移登记而来，在办理转移登记时，产权登记申请审批表中，应当填写的“原房屋所有权人、原房产证号、原产权面积”均没有填写，被告不认可本案涉诉房产是从原告的天朝家园一、二、三层商业用房的商丘市房权证2007字第0017056、0017059、0017061号房产证转移而来，但说不出是从哪个房权证中转移而来。被告进行房产办证所用的“河南省销售不动产统一发票”系“商丘市地方税务局”所出具，无原告签章。在办证的证据材料中，原产权人应当签名处均为空白，无原房权人方圆公司意见。产权登记审批表中，审批人在审批中备注“在未经原销售方认可之前不得转让”。本案房权登记是没有在原销售方方圆公司认可的情况下办理，程序严重违法。申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。本案中被告办理房权登记时，没有原房屋所有权证书，属主要证据不足；新利源公司单方申请，方圆公司不知情时办理的房权过户，属程序违法。本案中，第三人新利源公司与商丘银行签订《抵偿贷款协议书》，约定抵债房产证号为商丘市房权证2007字第0026**号，与本案商丘市房权证2007字第00262**号房屋所有权证证号不同，不是同一处房产。即使是同一处房产，虽然新利源公司将本案涉案房产抵偿给商丘银行，但双方事后未按照规定办理相关抵债房产的过户手续，因此商丘银行并未取得抵债房产的所有权。2014年，商丘银行委托河南华仕德拍卖有限公司拍卖本案房产的行为，系无效民事行为。第三人王红江虽然以竞买的形式，将本案房产拍卖成交。因商丘银行的无效委托拍卖行为，导致王红江不能取得本案的涉案房产产权。遂判决撤销原商丘市房地产管理局颁发的商丘市房权证2007字第00262**号房屋所有权证。
上诉人称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人自2008年以来就实际占有涉案房产，收取租金，被上诉人自丧失占用房产，收取租金的权利时就应当知道被诉的房屋所有权证的存在，从被上诉人2012年5月15日为梁素珍出具的委托书显示，“2008年1月1日商业银行产权面积为2338.94平方米另收租金”，足以说明，即使按照被上诉人在出具该委托书时已经知道房产证的存在，被上诉人的起诉已经超出诉讼时效。上诉人请求撤销原审判决，依法改判。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。自2007年1月起，被上诉人将连同涉案房产在内的天朝家园一至三层商铺租赁给京港超市，被上诉人并没有实际管理房屋，也不存在丧失占用房产的情况，更没有丧失房屋所有权，也没存在知道被诉房产证的问题。2012年5月出具的委托书也只是委托收取租金，并不涉及房屋所有权及被诉房产证。在被上诉人欠上诉人870万元借款租金及利息未还时，京港超市在市监察局的干预下，将部分本应支付给被上诉人的租金支付给上诉人，以冲抵借款本息，并无不可，与上诉人擅自将被上诉人房屋登记在自己名下并无联系，更无从推定出被上诉人知道涉案房产证的存在。原审被告为上诉人办理房屋登记时，没有通知被上诉人，也没有告知上诉人起诉权利及起诉期限，根据有关法律规定，被上诉人的起诉没有超过诉讼时效。被上诉人请求维持原审判决，驳回上诉人诉讼请求。
原审被告及原审第三人均坚持原审答辩意见，请求依法判决。
原审各方当事人提交的证据均已随案移送本院，二审期间各方当事人均未提交新的证据。经庭审质证，本院对证据的认定及查明的事实同原审。
本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据证明。诉讼时效作为限制当事人起诉的要素，对超过诉讼时效的判断应当依据直接和确定的证据，本案上诉人主张被上诉人起诉超诉讼时效，所提供的证据均属于间接证据，无法确实证明被上诉人起诉已经超出法定时效，其上诉理由不能成立。原审被告为上诉人办理房屋登记时，没有取得原房屋权利人同意，没有审核房屋权属变动情况及查验原房屋所有权证，违反了原《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十七条第二项之规定属主要证据不足，程序违法。原审判决引用《房屋登记办法》不当，但认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。本案仅对被诉具体行政行为合法性审查，上诉人与原审第三人中原银行商丘分行及王红江的民事关系，因各方当事人均没有要求对相应民事纠纷一并审理，原审关于商丘银行委托河南华仕德拍卖有限公司拍卖本案房产的行为，系无效民事行为的评判，超出本案审查范围，应予纠正，对该行为及后续行为的效力本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费五十元，由上诉人商丘市新利源资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱利民
审 判 员 牛 杰
代理审判员 宋 冲
二〇一五年三月二十一日
书 记 员 马 硕