上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第253号
上诉人（原审被告，反诉原告）严状。
委托代理人徐新浩。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海天宝房地产经纪事务所。
法定代表人汪佳乐。
委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人严状因居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月14日，上海天宝房地产经纪事务所（以下简称天宝事务所）（丙方、居间方）、严状（乙方、买受方）及案外人（甲方、出卖方）签订了《房地产买卖居间协议》，主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区竹韵路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），总房价款为人民币247万元（以下币种均为人民币）。乙方为表达对该房地产购买之诚意，向丙方支付意向金2万元，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议第二条约定房屋总价的1%向丙方支付佣金。当日，严状（乙方、买受方）及案外人（甲方、出卖方）又签订了《房屋买卖合同》，其中对系争房屋交易价格、房款支付方式、正式签约期限、交房及尾款等条款作出约定。协议签订后，严状向案外人支付了定金2万元。后严状与案外人未某系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。
天宝事务所认为其已居间成功，因严状拒付佣金，故向法院提起诉讼，请求判令严状支付佣金24，700元。
严状则提起反诉并辩称，天宝事务所没有经营资质，其没有在房地产管理部门进行备案登记，其备案证已经被注销2年有余。天宝事务所在无证的情况下进行居间是违法的，双方签订的居间协议应为无效，天宝事务所主张佣金属于违法所得，法院不应支持其请求。天宝事务所的员工作为专业的中介人员，在明知严状不具备购房资格的情况下让严状签署居间协议，并且在知道严状儿子严波与母亲王桂荣共有一套房屋的情况下，让严波将其产权份额出售给母亲，还要为严波办理假的社保证明和结婚证，以便于严波购房，在严波将产权份额出售给母亲的过程中支付了交易税费9，360元，再将产权变更回来还要支付税费9，360元，造成严状经济损失。按照居间协议约定，居间报酬要在买卖合同成立后才能支付，买卖双方必须要签订正式的《上海市房地产买卖合同》并经过备案才能生效。本案中，买卖双方并未签订正式的合同。即使买卖双方签订了正式的合同，由于严状是外地户籍，在上海没有缴纳过社保，并且在上海已有一套住房，儿子严波还未婚，都不符合购房条件，根本没有办法办理过户。故不同意天宝事务所的诉讼请求，并反诉要求确认天宝事务所与严状就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》无效，天宝事务所赔偿严状房屋过户损失18，724元。
针对严状的反诉请求，天宝事务所辩称，严状要求确认双方就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》无效无事实和法律依据，合同只有违背法律和行政法规的强制性规定，合同才无效，本案并不存在合同无效的情况。严状要求天宝事务所赔偿其损失，也缺乏相应依据。严状主张的损失，其中一部分系其自己进行房屋交易所产生的税费，与天宝事务所无关，另外一半损失，严状并未提供任何证据证明该损失已经实际发生，即使发生，也与天宝事务所无关，并且交易税费也不属于损失。严状在反诉状中所述有很多不实，严状从未向天宝事务所告知其属于限购对象。在之前调解中，严状明确表示因为儿子与女朋友分手，无法领取结婚证，所以放弃购买，这与严状反诉状所述自相矛盾。
原审法院审理中，天宝事务所提供一份购房人家庭成员及名下住房情况申报表及承诺书，申报表中购房人申报承诺处严状并未明确其本人及家庭成员名下拥有住房。在承诺书中，严状承诺如因本人各种原因导致该房产买卖合同或类似合同无法签署，其愿意向天宝事务所支付违约金24，700元，并承担由此造成的一切后果。天宝事务所表示，当时已对严状的购房资格进行了审查，严状已婚，在上海工作多年，也问过严状是否缴纳社保，严状说有的。严状自己并未告知其属于限购对象，无法购房。严状对上述两份证据的真实性不持异议，但认为当时写申报表和承诺书时已经很晚，没有仔细看内容。另外申报表上天宝事务所也在经纪机构承诺处盖章，内容是其已对限购情况进行审核，现在又表示对严状已经拥有一套住房的情况不清楚，这也相互矛盾。严状以为若在办理产权过户过程中，如果因为限购导致过户不成功的，天宝事务所盖章后表示将不追究严状的违约责任。
严状提供户口簿及严波基本养老保险缴费情况表，严波与母亲王桂荣签订的《上海市房地产买卖合同》，证明严状和儿子严波均系外地户籍，严波的社保缴纳时间不满2年，两人均属于限购对象，无法购房，严波将其在松江房屋上的份额出售给母亲。严状表示，2014年7月13日下午，严状在网上看到了系争房屋的房源信息，华耀地产的业务员苏琪带严状看了系争房屋的外表和地段。第二天下午，苏琪致电严状，称已经调取过系争房屋的信息，房屋没有问题，如果要买，赶快订下来。7月14日下午，严状和妻子一起验看了系争房屋，感觉比较满意，严状将自己的情况向苏琪如实告知，苏琪提出让严状儿子严波购买系争房屋，并将松江房子上严波的名字去掉，苏琪再为严波办理一份虚假的25个月以上的社保证明和假的结婚证。苏琪让严状于当晚8点半以后到华耀地产门店签订协议，当晚严状在华耀地产门店签订了相关合同，但只是签名，内容都是店里的业务员书写的。之后苏琪拿去盖章，10点多才回来，当时严状询问为何盖天宝事务所的公章，苏琪称他们是一家的。后来严状在办理严波房产份额转让手续时，了解了相关的信息，而且宝山区房地产交易中心也明确说明这样的买卖不可能办理过户。严状觉得这样操作有风险，最终肯定也无法完成交易，所以就与苏琪商量要把定金退回来，并与苏琪发生矛盾。严状对居间合同的真实性无异议，不清楚居间方为何是天宝事务所。天宝事务所表示，严状在签订合同时，天宝事务所一直以为是严状本人购房，严状从未表示是儿子严波购房，合同上从未体现严波的名字，严状也从未将严波的情况告知过天宝事务所。系争房屋的买卖是天宝事务所居间完成的，不清楚华耀地产和苏琪的相关情况。
原审法院经审理后认为，天宝事务所与严状签订的《房地产买卖居间协议》中的居间条款，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。严状认为天宝事务所并未进行备案登记，其无权进行房地产交易，双方签署的居间合同应为无效，因房产中介机构是否进行备案登记，并非法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同亦并不因天宝事务所未登记备案而当然无效，故对于严状的意见，法院不予采信。严状与案外人签订的《房屋买卖合同》对买卖标的、房价、房款支付方式、过户等主要内容进行了约定，该协议具备买卖合同的基本要件，买卖合同已经成立。天宝事务所已履行居间义务，其要求严状支付佣金，并无不当，可予准许。严状表示当时苏琪提出要以严状儿子严波的名义购房，但居间协议及房屋买卖合同上均未体现系严波购房。由于严状系外地户籍，其并未向天宝事务所如实陈述其家庭拥有住房情况，其对自己是否能够购房应该有明确的判断。天宝事务所作为专业的房产中介结构，理应如实审核严状是否符合购房条件。鉴于居间服务的内容还有签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权过户手续等，天宝事务所尚未向严状提供后续服务，结合天宝事务所及严状的过错程度，法院对严状应付佣金金额酌情调整至10，000元。关于严状反诉要求天宝事务所赔偿其过户税费损失，因该房屋买卖行为系发生在严波与母亲王桂荣之间，与天宝事务所并无关系，加之该笔费用系房屋交易过程中按照规定理应支付的交易税费，不能视为损失，并且严状主张的另一半交易税费损失并未实际发生，故对于其反诉请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、严状于判决生效之日起十日内，向天宝事务所支付佣金10，000元；二、天宝事务所的其余本诉请求，不予支持；三、严状要求确认其与天宝事务所签订的《房地产买卖居间协议》无效，并赔偿其房屋过户损失18，724元等反诉请求，均不予支持。
原审法院判决后，上诉人严状不服，向本院提起上诉称，被上诉人在整个居间过程中仅派出一个人陪上诉人看房，看房过程不足两小时，再有两个人员陪同签署了合同，故被上诉人实际所付出的成本根本不值10，000元，因此原审判决有失公平。由于被上诉人没有经营资质，没有在房地产管理部门进行备案登记，因此其对现今房地产市场不甚了解，未能向上诉人释明上海市现行的房地产政策。不仅如此，被上诉人还想出让上诉人儿子严波将其与母亲共有房屋中的产权份额出售给母亲后，从而由严波来购房等一系列不合法的点子，最终造成上诉人重大经济损失，支付的定金也讨不回来。综上，请求撤销原审判决第一项，不同意向被上诉人支付佣金。
被上诉人天宝事务所辩称：双方的居间合同有效，有权向上诉人收取相应的佣金，原审法院已经对佣金数额进行了调整，倾向性地照顾了上诉人，故请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人已促成上诉人与案外人房屋买卖合同的成立，因此上诉人应当按约向被上诉人支付居间报酬。原审法院根据本案的实际情况，对上诉人应支付的佣金数额已酌情进行了调低，并无不妥，本院对此予以认同。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人严状负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……