湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终927号
上诉人（原审被告）：万文兰，女，1959年2月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
被上诉人（原审原告）：胡建平，男，1956年11月3日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。
被上诉人（原审原告）：胡承鹏，男，1989年8月23日出生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：胡建平，胡承鹏之父，即本案前列被上诉人。
上诉人万文兰因与被上诉人胡建平、胡承鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人万文兰、被上诉人胡建平（亦为胡承鹏的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万文兰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判胡建平、胡承鹏向万文兰支付房屋维修费用960元、骚扰电话损失费500元，返还房屋租金合同押金6800元，赔偿经济损失搬家费5050元；本案一审、二审诉讼费用由胡建平、胡承鹏负担。事实和理由：一、一审法院判决万文兰按每月1700元标准从2016年2月4日起至实际腾退日止向胡建平、胡承鹏支付占用费，既不符合事实，亦不符合情理和法理。2015年11月15日双方因维修费用给付问题发生纠纷，胡建平便不再同意将房屋继续出租，并要求万文兰搬离，甚至切断了出租房的电源，致使万文兰不能正常的使用其合法承租的房屋，严重损害了万文兰的合法权益，万文兰此后无奈租住朋友家，并未居住在讼争房屋内。续租期到后，胡建平拒绝收取万文兰房租，恶意制造万文兰先违约的假象。万文兰多次找胡建平要求支付租金，但胡建平一直回避，不接电话，万文兰找到其住宅后，仍避而不见。2016年3月7日，胡建平在合同还未解除时，便将出租房屋房门锁住。该出租房屋自2016年3月7日起已由胡建平实际控制，万文兰并未实际使用该房屋，屋内物品亦无法搬出。二、一审法院认定2015年10月28日胡建平即将讼争房屋交付给万文兰使用与实际情况不符。胡建平并未如约腾退房屋，而是以各种理由一直拖延，万文兰于2016年11月7日无奈自己请人将出租屋内胡建平的物品搬出。万文兰之后发现该房屋不能正常居住，存在下水堵塞、电线短路、设备坏、锁锈死、纱窗破损等许多问题，胡建平拒绝履行维修义务，万文兰只能自行找人维修，维修费用应由胡建平承担，并相应减少租金或延长租期。三、胡建平在一审中自认，在双方签订租赁合同之前，讼争房屋所在地已实施拆迁征收，且胡建平已知道房屋拆迁的事实。因胡建平在签订该合同时存在隐瞒重大事实等过错，给万文兰造成了重大经济损失，故胡建平、胡承鹏应承担万文兰因此支付的搬家费共计5050元。四、一审法院在送达法律文书时违法违规。
被上诉人胡建平、胡承鹏辩称，万文兰所述与事实不符，万文兰经多次催缴仍不缴纳租金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡建平、胡承鹏向一审法院起诉请求：1、判令解除胡建平、胡承鹏与万文兰签订的房屋租赁合同，追究违约责任；2、判令万文兰腾退房屋；3、万文兰支付房屋占用费，按租金2倍即日113元，从2016年2月4日至腾退日止；4、万文兰支付违约金1700元（不退还押金1700元）；5、万文兰承担煤气、水电费用；6、万文兰承担诉讼费用；7、万文兰返还阁楼内财产。
一审法院认定事实：武汉市江汉区电业村606栋3单元202号房屋（建筑面积73.15平方米）属胡承鹏所有，胡承鹏委托其父胡建平管理出租上述房屋。2015年10月28日，胡建平与万文兰口头协议，由胡建平将上述讼争房屋租赁给万文兰居住使用，每月租金1700元，每季度交纳一次房屋租金，押金1700元，租期为2015年11月4日至2016年2月4日。口头协议当日，胡建平收到万文兰三个月房屋租金及押金计6800元，并将讼争房屋交付给了万文兰使用。同年11月10日胡建平与万文兰签订《租房合同》，该合同约定：胡建平于2015年10月7日将航空路电业村606栋3单元264号（202号）房屋租给万文兰，月租金1700元，租期为永住（拆迁除外），退租时胡建平将押金1700元退还万文兰。2016年2月4日，双方口头协议租房期限到期，胡建平与万文兰为交纳租金发生纠纷。万文兰认为，胡建平、胡承鹏交付的房屋不符合居住条件，在胡建平、胡承鹏不愿解决情况下，万文兰对下水堵塞、电线短路、设备坏、锁锈死、纱窗破损等进行维修，并提供相应白条收据证明，但未提供相应证人出庭证明。胡建平多次催收租金无果后诉至一审法院。2016年6月22日江汉区城区改造和房屋征收管理办公室发出公告，讼争房所在地实施拆迁征收确定评估机构。一审庭审中，胡建平陈述，出租房屋时其知晓讼争房屋实施拆迁，并认为，万文兰也是明知讼争房拆迁还与胡建平签订协议租赁拆迁房屋，万文兰是明知故犯。
一审法院认为，房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。武汉市江汉区电业村606栋3单元202号房屋属胡承鹏所有，其依法委托其父亲胡建平出租该房屋符合法律规定。但是，从本案查明的事实看出，2016年6月前，讼争房所在地已规划进行拆迁征收，并进行评估机构确定的公告。胡建平与万文兰在约定讼争房租赁期限时将拆迁房屋作为租赁期限的例外进行了约定，因此，应认定双方在合同中约定的租赁期限将房屋拆迁事项作为例外，是解除合同的条件之一，条件成就时双方可依法解除合同。口头约定租赁期限到期后，双方为租金的给付发生纠纷，现拆迁房屋已成事实，胡建平、胡承鹏请求解除租赁关系腾退房屋的请求符合本案事实和法律规定，胡建平、胡承鹏该请求依法予以支持。因维修房屋等因素不交租金，万文兰提交的证据因无相关证人出庭作证，故该证据依法不能认定，其抗辩理由不能成立。租赁期满使用房屋应支付房屋占有使用费是符合法律规定，其标准可参照合同约定，故胡建平、胡承鹏请求按合同约定标准支付占用费的请求部分符合法律规定，依法予以支持。根据合同约定，解除合同后，胡建平收取万文兰1700元押金应退还给万文兰。胡建平、胡承鹏其他诉讼请求与本案事实和法律不符，依法不予支持。
综上所述，万文兰租赁胡承鹏的房屋应支付租金，租赁到期后应参照合同约定支付房屋占用费。合同中解除条件成就后，胡建平、胡承鹏请求法院判令解除双方签订的合同腾退房屋、万文兰按每月1700元的标准支付房屋占用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。胡建平、胡承鹏其他诉讼请求与事实和法律相悖，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除胡建平与万文兰2015年11月10日签订的关于武汉市江汉区电业村606栋3单元202号房屋（建筑面积73.15平方米）的《租赁合同》；二、万文兰于本判决生效之日起30日内腾空武汉市江汉区电业村606栋3单元202号房屋交给胡承鹏管理使用；三、万文兰于本判决生效之日起10日内按每月1700元标准从2016年2月4日起至实际腾退日止向胡建平、胡承鹏支付房屋占用费；二、驳回胡建平、胡承鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费500元，由胡建平、胡承鹏负担200元，万文兰负担300元（此款胡建平已预付，万文兰应付部分应随同上述判决款项一并支付胡建平）。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明如下事实：
1、2015年8月27日，江汉区城区改造和房屋征收管理办公室发出《电影制片厂片一期旧城改建项目房屋情况摸底调查公告》。2016年6月22日江汉区城区改造和房屋征收管理办公室又发出公告，讼争房所在地实施拆迁征收确定评估机构。
2、2016年2月4日之后，双方为交纳租金及万文兰更换纱窗、电线费用发生争议。胡建平于2016年2月27日在讼争房屋门外张贴通知，要求万文兰于2016年3月7日之前交纳租金，否则胡建平将收回房屋。2016年3月7日，万文兰找到胡建平住所，欲交纳租金，但双方并未见面，胡建平于当日将讼争房屋上锁，万文兰自称其于3月11日左右将锁锯掉。
3、2016年10月31日，万文兰腾空讼争房屋并交给胡建平。
本院认为：本案应围绕万文兰的上诉请求及理由进行审理。
万文兰称胡建平、胡承鹏在2015年11月15日即要求万文兰搬离及切断讼争房屋电源，但万文兰并未提交证据证明胡建平、胡承鹏此时即要求万文兰搬离，其提交的电总闸被拉下的照片也不能证明发生时间及何人所为，故对万文兰的该项上诉理由，本院不予采纳。
万文兰称胡建平拒绝履行维修义务，应当相应减少租金或延长租期。因万文兰提交的证据均系手写收条，且无相关证人出庭作证，故一审对相关证据不予采纳正确，本院对万文兰的该项上诉理由不予支持。
万文兰称胡建平、胡承鹏存在拖延交付房屋的情形。2015年11月10日胡建平与万文兰签订的《租房合同》载明胡建平于2015年10月7日将航空路电业村606栋3单元264号（202号）房屋租给万文兰，该合同发生于口头协议及收条后，应视为双方对房屋交付时间的确认，故本院以2015年10月7日作为租期起始时间。
万文兰称胡建平于2016年3月7日已实际控制房屋，认为其不应向胡建平、胡承鹏支付房屋占用费。根据本案查明事实，万文兰未及时交纳2016年2月7日之后的租金，违约在先，而胡建平催告万文兰于2016年3月7日之前交纳租金，但在2016年3月7日又未收取万文兰租金，而径自将讼争房屋上锁，对双方矛盾扩大亦应承担一定责任。综合双方的过错程度、万文兰嗣后开锁实际控制房屋、讼争房屋于2016年6月22日之后面临拆迁对房屋使用及租赁造成影响等实际情况，对于2016年3月7日至2016年10月31日之间发生的房屋占用费，本院酌情确定万文兰按每月1000元支付，计7800元，2016年2月7日至2016年3月6日之间发生的房屋占用费，万文兰仍按原合同约定即每月1700元支付，计1700元，故对万文兰的该项上诉请求及理由，本院予以部分支持，万文兰应向胡建平、胡承鹏支付房屋占用费9500元。胡建平收取万文兰押金1700元，应予退还。
万文兰称一审法院在送达法律文书时违法违规。经本院审查，万文兰所述并无证据证明，本院对此不予采纳。
一审宣判后，万文兰已实际从讼争房屋内腾退，无须由法院再行判决腾退。万文兰的部分上诉请求系新提出的诉讼请求，其主张的房屋维修费用960元，其提交的证据不足以证明其主张，骚扰电话损失费500元，缺乏证据支持，其主张的返还房屋租金合同押金6800元、赔偿经济损失搬家费5050元，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，万文兰的上诉请求及理由，部分有理，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2616号民事判决第一项；
二、变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2616号民事判决第三项为：万文兰于本判决生效之日起10日内向胡建平、胡承鹏支付房屋占用费9500元；
三、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2016）鄂0103民初2616号民事判决第二项、第四项；
四、驳回胡建平、胡承鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费500元，由胡建平、胡承鹏负担250元，万文兰负担250元。
二审案件受理费1000元，由胡建平、胡承鹏负担500元，万文兰负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 骆朝辉
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一七年五月十日
书记员 舒 渲