北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5383号
上诉人（原审原告）刘峰，女，1981年2月15日出生。
上诉人（原审原告）孙伯岩，男，1981年11月11日出生。
二上诉人委托代理人孙贵萍，女，1954年4月12日出生。
被上诉人（原审被告）远洋亿家物业服务股份有限公司远洋一方嘉园物业服务中心。
负责人王桂彬，经理
委托代理人刘士新，男，1981年1月9日出生。
被上诉人（原审被告）远洋亿家物业服务股份有限公司。
法定代表人李建波，董事长。
委托代理人刘士新，男，1981年1月9日出生。
委托代理人马可，女，1990年12月7日出生。
被上诉人（原审被告）北京中联置地房地产开发有限公司。
法定代表人武文勇，董事长。
委托代理人张静懿，北京市天睿律师事务所律师。
上诉人刘峰、孙伯岩因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司远洋一方嘉园物业服务中心（以下简称远洋物业服务中心）、远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）、北京中联置地房地产开发有限公司（以下简称中联开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第22644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘峰、孙伯岩在一审法院起诉称：2012年12月，我们和中联开发公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我们购买位于北京市朝阳区×101室（下称101室）房屋。售楼员再三说一层业主不收电梯使用费和维修费，并发了一张远洋地产客户俱乐部会员卡，说凭卡业主免费享受游泳和各项健身活动。我们冲着健身方便才买的这套房子。我们和远洋物业服务中心签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务费标准为2.95元/建筑平方米/月，没约定电梯要收使用费和维护费。此后，我们取得了101室房屋的产权证，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为87.84平方米。入住后，我们要求修改合同，不缴纳电梯费，远洋物业服务中心称不缴纳物业费不能办理房屋装修手续，强迫我们交纳了物业费。而我们购买的101室属于一楼，不使用电梯。物业公司收取电梯费有违公平合理原则。合同如果约定一层业主交电梯费，我们绝不会买这套房子。一层业主也分摊了电梯面积一万多元。中联开发公司当初用俱乐部、会所等前卫的公用设施忽悠我们买房，现在又把俱乐部、会所出租出去了，办年卡要5999元，俱乐部会员卡一点用没有，因此我要求中联开发公司每年返还我5999元。
综上，我诉至法院要求：1.远洋物业服务中心、远洋物业公司变更合同物业费由一年的3109.54元变更为2269.96元；
2.远洋物业服务中心、远洋物业公司和中联开发公司连带返还2013年和2014年的电梯使用费1679.15元；
3.中联开发公司返还已付的公共维修基金8784元中所含的电梯维修费；
4.判令远洋物业服务中心、远洋物业公司提供保安费、税金、保洁费、垃圾清运费、高压水泵费收费明细表，并返还2013年、2014年整年多收取的部分，今后按合理部分收费；
5.判令中联开发公司每年返还健身中心年卡费用5999元。
6.要求分配电信、移动、方正运营费（没有具体数额，需要对方提供，要求计算出每平方米价格乘以涉案房屋的面积）；院内广告牌、楼梯内广告牌的广告费（没有具体数额，需要对方提供）；地面停车费（没有具体数额，需要对方提供），今后业主享受永远分配权。
远洋物业服务中心和远洋物业公司在一审法院共同辩称：刘峰、孙伯岩购买房屋后与我方签订了物业服务协议，该协议是在自愿平等的基础上签订的，是双方的真实意思表示，对双方具有约束力，我方依据协议收取物业费符合法律规定及合同约定。物业费中电梯费是电梯运行维护费，没有电梯使用费的名称，电梯运行维护费包含运行电费、年检费等费用。电梯属于建筑物的共有部分，电梯费的测算是专业问题，目前我国电梯费是按照每户建筑面积承担的，一楼业主不缴纳电梯费则损害了其他业主的权利。刘峰、孙伯岩与我方签订的物业协议对电梯费有明确约定，因此对刘峰、孙伯岩有约束力。根据法律规定，对小区共用部分，业主则不得以放弃权利而不履行义务，因此每个业主均不能以不使用电梯为由不缴纳电梯运行维护费。我方严格按合同约定收费，没有多收过任何费用，刘峰、孙伯岩要求返还没有任何法律和事实依据。另外，物业服务的收费标准是经过法定程序确定的，具有公共属性，涉及全体业主的利益，不是个别业主可以随意减少的，物业公司也没有权力单方减少物业费。我方的确收取了电信、移动、方正运营费、院内广告牌、楼梯内广告牌费用，但是根据已经公示的收支情况，目前没有任何盈余可以分配。
中联开发公司在一审法院答辩称：刘峰、孙伯岩的确购买了我公司开发的房屋，因此我公司与刘峰、孙伯岩之间形成了商品房买卖合同关系，而非物业合同关系，故我公司不是本案适格的被告。我公司在售楼时从未说过一楼业主可以不交纳电梯费。我公司从来没有收取过刘峰、孙伯岩的物业费，且物业费中不包含电梯使用费，因此刘峰、孙伯岩的诉求没有事实和法律依据。另外，临时管理规约明确约定电梯属于单栋建筑物所有业主共有的，刘峰、孙伯岩作为共有人之一应缴纳电梯运行维护费。我公司作为开发商，仅是代政府收取公共维修基金，该款项已交纳给朝阳区房管局的小区办并存入了光大银行的专项账户，故刘峰、孙伯岩要求我公司返还公共维修基金没有任何法律和事实依据。
另，刘峰、孙伯岩说的奥迈健身中心是由第三方机构经营，处于刘峰、孙伯岩购买的楼盘小区红线外。而我公司赠送的会员卡只是代表远洋集团的会员身份，可以参加远洋集团相关活动，具体使用说明卡上有标注，并非刘峰、孙伯岩理解的免费消费卡。故其要求返还年卡钱5999元，我公司不同意。
一审法院经审理查明：2015年11月30日经工商核准，北京远洋基业物业管理有限公司变更名称为远洋物业公司。2016年2月1日，经工商核准，北京远洋基业物业管理有限公司远洋一方嘉园物业服务中心变更名称为远洋物业服务中心。
2012年2月4日，刘峰、孙伯岩与中联开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定：刘峰购买中联开发公司开发的101室；房款1512371元；房屋用途为住宅；预测建筑面积共计87.39平方米，套内建筑面积为76.77平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.62平方米；约定出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十四条前期物业服务约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为远洋物业服务中心。物业服务收费价格为1.多层（9层以下）：2.95元/建筑平方米/月2.小高层（11层）：2.75元/建筑平方米/月。101室所在楼宇为多层。第四项约定买受人已经详细阅读了前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。合同中双方未就会所、体育设施等相关事项进行具体约定。
同日，刘峰、孙伯岩在《承诺书》上签字，承诺遵守《临时管理规约》，该规约约定：物业名称为远洋一方嘉园，地址为北京市朝阳区双桥东路远洋一方，业主对以下物业共用部位、共用设施设备享有所有权，包括单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯等。第二十六条第三款约定：在小区成立业主大会之前，专项维修基金按照国家和当地法规和政策规定的方式使用和分摊。第二十七条第四款约定：物业服务费每年缴纳一次，首次缴纳于房屋交付前缴纳，以后每年在首期缴费期满前一个月内预交下一年度物业服务费。
在签订《北京市商品房预售合同》过程中，中联开发公司赠送刘峰、孙伯岩远洋地产客户俱乐部（远洋会）会员卡一张，该卡卡面上标注的持卡人须知内容为：持卡人为远洋会会员，参阅会员手册了解此卡使用方法和服务，在享受会员消费时出示此卡。庭审中，刘峰、孙伯岩主张中联开发公司在售楼时承诺业主可以持卡在健身中心免费健身，现在健身中心出租出去了，健身年卡5999元，业主持卡并不能免费健身，因此中联开发公司未履行承诺，要求中联开发公司每年返还5999元。刘峰、孙伯岩为证明健身中心年卡价格，提交了《奥迈健身的会籍主管周佳名片》一张（名片上载明：北京奥迈健身俱乐部远洋一方店，地址：北京市朝阳区×14号楼远洋一方。并有手写“5999元年卡”的字样）。中联开发公司称：奥迈健身中心地址在塔营北街2号院，本案涉案房屋在5号院，健身中心不在小区红线范围内，且业主使用会员卡应根据使用手册，会员卡并非免费健身卡。
另查明，2012年12月29日刘峰、孙伯岩办理入住手续，与远洋物业服务中心签订《前期物业服务协议》，约定：房屋为101室，住宅物业服务费用标准为2.95元/建筑平方米/月，物业面积87.84平方米。
此后，刘峰、孙伯岩交纳了2013年度至2015年度的物业费。至目前为止，该小区尚未成立业主委员会。
2013年5月13日，刘峰、孙伯岩向中联开发公司交纳了专项维修基金8784元。
2014年5月23日，刘峰、孙伯岩获得了101室的产权证。101室房屋性质为商品房，规划用途为住宅，总建筑面积为87.84平方米。
再查，就2.95元/建筑平方米/月物业费的收费构成，刘峰、孙伯岩提交了远洋物业服务中心在该小区内进行的公示，公示显示：人工费0.937元，占31.7%；设备设施运行费（含电梯费）1.019元，占34.46%；环境费用0.188元，占6.36%；绿化养护费0.094元，占3.18%；秩序维护费0.276元，占9.32%；固定资产折旧费0.054元，占1.81%；办公费0.04元，占1.36%；保险费用0.054元，占1.81%；利润0.148元，占5%；税金为0.148元，占5%。刘峰、孙伯岩认为远洋物业服务中心公示的收费项目不详细，且比照其他案件要求提供保安费、税金、保洁费、垃圾清运费、高压水泵费收费明细。刘峰、孙伯岩另称，远洋物业服务中心曾表示过电梯费占物业费的27%，对此远洋物业服务中心予以否认。
庭审中，远洋物业服务中心认可其收取了电信、移动、方正运营费、广告费等费用，并提交了《物业服务项目收支情况报告》和《物业服务收支情况明细表》，收支明细显示：2014年物业服务应收773.68万元，实收753.74万元，总支出合计810.77万元；物业共用部分经营收入共130.96万元，支出133.48万元，结余-2.52万元，远洋物业服务中心主张根据前述收支情况，目前该公司没有盈余可以分配。
庭审中，就一楼住户是否应交纳电梯费、物业费收费项目、专项维修基金的收取等争议焦点问题，本院向国家发展与改革委员会、北京市住房和建设委员会以及北京市朝阳区发展与改革委员会、北京市朝阳区房屋管理局小区办（目前名称改为北京市朝阳区房屋管理局物业管理科）分别进行了调查。结果为：目前物业收费按照2003年11月13日国家发展与改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》及2005年北京市政府发布的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》执行。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费【1996】266号）、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字【1997】第196号）现已废止。北京市商品房的物业服务收费均属于市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务企业协商确定；物业费收费构成项目名称及所占比例，没有限制性规定且政府不干涉，由业主、物业服务企业自行确定；没有一层业主不交纳电梯费的规定，一层业主是否交纳电梯费一般均由管理公约或者物业服务合同具体约定；物业费按照建筑面积进行收取。公共维修基金系由政府相关部门收取，过去按照购房总价的2%收取，后改为六层以下物业按照每平方米100元标准，六层以上物业按照每平方米200元标准收取。公共维修基金无法拆分出电梯维修费用。
一审法院查明上述事实，有北京市商品房预售合同、临时管理规约、前期物业服务协议、房屋产权证、会员卡、收据、调查笔录和当事人陈述等相关证据在案佐证。
一审法院审理后认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心签订了《前期物业服务协议》，双方之间形成了物业服务合同关系。刘峰、孙伯岩与中联开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，双方之间形成了房屋买卖合同关系。现刘峰、孙伯岩当庭表示坚持物业服务合同纠纷的案由，因此，本院对刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心之间的物业服务合同纠纷依法进行审理；对刘峰、孙伯岩与中联开发公司之间的房屋买卖合同关系无法进行处理，故刘峰、孙伯岩与中联开发公司就房屋买卖合同关系所涉及的返还健身年卡费一节之请求，本院不予处理。
关于刘峰、孙伯岩主张的退还已交纳的物业费和公共维修基金中的电梯费及变更合同约定的物业费一节，实则涉及一层业主是否应交纳电梯运行维护费等相关法律法规及政策规范问题。根据本院调查的结果和相关规定，北京市商品房的物业服务收费均属于市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；目前尚没有一层业主不交纳电梯运行维护费相关规范。本案中，物业公司与全体业主并未就一层业主是否交纳电梯运行维护费进行约定，故双方享受权利、履行义务的标准应遵从双方签订的《前期物业服务协议》。该合同就收费面积、收费标准约定明确，且我国物权法明确规定业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务，故刘峰、孙伯岩要求的该部分诉讼请求本院难以支持。
此外，刘峰、孙伯岩要求中联开发公司退还公共维修基金中的电梯维护费，依据本院调查结果，公共维修基金的实际收取主体为相关行政单位并非中联开发公司，故刘峰、孙伯岩请求退还，本院亦难以支持。
关于刘峰、孙伯岩主张的远洋物业服务中心、远洋物业公司予以提供物业费收费明细并返还多收部分，今后按合理部分收费一节，依据刘峰、孙伯岩向本院提供的小区收费构成项目公示，可以认定远洋物业服务中心已向业主提供了收费项目明细。虽然刘峰、孙伯岩要求提供的收费构成项目与远洋物业服务中心实际的收费构成项目名称有异，但根据本院调查，物业费收费构成项目名称及所占比例，没有限制性规定且政府不干涉，由业主、物业服务企业自行确定，远洋物业服务中心按照公示的收费构成项目进行收费，并无不妥。另，原实行的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费【1996】266号）和《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字【1997】第196号）等文件虽限定了具体收费标准，但现已废止；目前商品房的物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业自行协商确定，政府不干涉，亦没有限定收费上限。本案刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心约定了具体的物业服务收费标准，现没有证据证明远洋物业服务中心超出约定标准另行收取物业费用及计算不实等问题。因此刘峰、孙伯岩的该部分主张，没有事实和法律依据，本院无法支持。
关于刘峰、孙伯岩主张的分配小区公共收益一节，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主有权请求公布查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，应由物业公司按照法律规定用于补充专项维修资金或由业主大会决定如何分配使用。目前，该小区尚未成立业主委员会，相关收益亦未经业主大会确定分配使用方案，虽然远洋物业服务中心在庭审中提供了小区共用部位及设施的经营收益及支出情况，但因前述原因，本院无法支持刘峰、孙伯岩个人要求分配公共收益的主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第五十五条规定，《物业服务收费管理办法》第七条、第十一条，《北京市物业管理办法》第二十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：驳回刘峰、孙伯岩的全部诉讼请求。
刘峰、孙伯岩不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉请求和理由是：一、刘峰、孙伯岩和远洋物业服务中心签订《前期物业服务协议》时未约定一楼住户需要交纳电梯使用费和维护费以及仓库费用。二、合同第9页第13条第2项中约定，小区有会所以及体育设施，也就是原售楼处（现奥迈健身中心），远洋物业服务中心的七个院内业主对此应该有使用权。一审法院判决远洋物业服务中心与业主未约定有会所、体育设施是错误的。综上，刘峰、孙伯岩请求撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求。
远洋物业服务中心、远洋物业公司针对强盛的上诉请求和理由答辩称：服从一审法院判决，不同意对方的上诉请求及理由。物业费含电梯运行的费用，电梯运行和维护费用的收费依据是《前期物业服务协议》第二条第（一）项、第（二）项以及临时管理规约第二章第十六条，第五章第二十七条第（二）项。
中联开发公司答辩称：服从一审法院判决，不同意对方的上诉请求及理由。在刘峰、孙伯彦购房时并未承诺电梯不收费，且物业管理合同约定库房需要收费。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有北京市商品房现房买卖合同、临时管理规约、前期物业服务协议、会员卡、收据、调查笔录和当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心签订了《前期物业服务协议》，双方之间形成了物业服务合同关系。依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
刘峰、孙伯岩主张的退还已交纳的物业费和公共维修基金中的电梯费及变更合同约定的物业费一节，现据查明情况,目前尚没有一层业主不交纳电梯运行维护费的相关规范，而物业公司与全体业主也没有就一层业主是否交纳电梯运行维护费有相关约定，另外，我国物权法明确规定业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。因此，一审法院对刘峰、孙伯岩的该部分诉讼请求不予支持并无不当。孙伯岩、刘峰虽主张买房时对方明确说遗漏不受电梯费，但是被上诉人并不认可，孙伯岩、刘峰并未提供其他有效证据证明其该项主张，本院对此不予采信。
刘峰、孙伯岩要求中联开发公司退还公共维修基金中的电梯维护费，依据一审法院调查结果，公共维修基金的实际收取主体为政府相关部门并非中联开发公司，刘峰、孙伯岩请求退还，一审法院不予支持正确。
刘峰、孙伯岩主张的远洋物业服务中心、远洋物业公司予以提供物业费收费明细并返还多收部分，今后按合理部分收费，该诉求并不明确，而依据刘峰、孙伯岩向法院提供的小区收费构成项目公示，可以认定远洋物业服务中心已向业主提供了收费项目明细。虽然刘峰、孙伯岩要求提供的收费构成项目与远洋物业服务中心实际的收费构成项目名称有异，但根据一审法院调查，物业费收费构成项目名称及所占比例，没有限制性规定且政府不干涉，由业主、物业服务企业自行确定，远洋物业服务中心按照公示的收费构成项目进行收费，并无不妥。目前商品房的物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业自行协商确定，政府不干涉，亦没有限定收费上限。本案刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心约定了具体的物业服务收费标准，现没有证据证明远洋物业服务中心超出约定标准另行收取物业费用及计算不实等问题。因此刘峰、孙伯岩的该部分主张，没有事实和法律依据，一审法院未予以支持，并无不当。
刘峰、孙伯岩主张分配小区公共收益一节，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主有权请求公布查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，应由物业公司按照法律规定用于补充专项维修资金或由业主大会决定如何分配使用。目前，该小区尚未成立业主委员会，相关收益亦未经业主大会确定分配使用方案，虽然远洋物业服务中心在庭审中提供了小区共用部位及设施的经营收益及支出情况，但因前述原因，本院对刘峰、孙伯岩的该项主张不予支持正确。
刘峰、孙伯岩与中联开发公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，双方之间形成了房屋买卖合同关系。现刘峰、孙伯岩表示坚持物业服务合同纠纷的案由，因此，一审法院对刘峰、孙伯岩与远洋物业服务中心之间的物业服务合同纠纷依法进行审理；对刘峰、孙伯岩与中联开发公司之间的房屋买卖合同关系无法进行处理，故刘峰、孙伯岩与中联开发公司就房屋买卖合同关系所涉及的返还健身年卡费一节之请求，一审法院不予处理亦无不当。
综上，刘峰、孙伯岩的上诉请求及理由均缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，由刘峰、孙伯岩负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费70元，由刘峰、孙伯岩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 蒙 瑞
审判员 宋 晖
审判员 宋少源
二〇一六年六月七日
书记员 李安康
书记员 刘 慧