天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初50015号原告：范荷花，女，1973年9月20日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：石安康（与原告系夫妻关系），男，1972年4月20日出生，汉族，汉沽利达建筑工程有限责任公司员工，住址同上。被告：刘伟，女，1957年1月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：李志明，男，1965年1月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告：赵克信，男，1954年10月18日出生，汉族，住住天津市滨海新区。第三人：天津安家爱之家房屋服务有限公司，住所地：天津市滨海新区汉沽新开中路。法定代表人：刘超，经理。委托代理人：张文平，该公司员工。原告范荷花诉被告刘伟、被告赵克信，第三人天津安家爱之家房屋服务有限公司（以下简称爱之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法由代理审判员王静适用简易程序于2016年12月5日和2016年12月27日公开开庭进行了审理，原告范荷花及其委托诉讼代理人石安康，被告刘伟的委托诉讼代理人李志明，被告赵克信，第三人委托诉讼代理人张文平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告范荷花向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.二被告和第三人返还原告购房定金人民币10000元；3.二被告和第三人赔偿原告违约金26250元和居间服务费5000元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月7日，原、被告在第三人的居间服务下签订《房屋买卖（置换）合同》一份。合同约定由原告购买二被告所有的坐落于天津市滨海新区汉沽润和馨苑21号楼1门1003号房屋，房屋面积为86.53平方米，房屋总价525000元。合同签订当日，原告交纳购房定金10000元。后因房价上涨，二被告不同意出售房屋。后经双方多次协商未果，原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院。被告刘伟辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告对于被告赵克信与原告签订的合同并不知情，在没有合法的委托手续的情况下，被告赵克信擅自与原告签订的合同属于无效合同；二、因为该份《房屋买卖（置换）合同》是无效合同，所以不存在合同解除的问题；三、合同无效，合同中约定的定金和违约金也应当是无效约定。被告赵克信辩称，同被告刘伟。第三人爱之家公司辩称，该合同是有效的合同。一、被告刘伟委托赵克信出面签订合同。签订合同时，被告刘伟曾经用微信发送房地证图片给被告赵克信。该房屋为二被告夫妻共同财产，原告和第三人均有理由相信被告赵克信有权出售该房屋。二、一万元购房定金确实由第三人代为保存。被告赵克信已经与第三人协商一致，将该笔定金中的5000元转为信息服务费。第三人已经向被告赵克信开具了收条，并在收据上标明“从定金中扣除”的字样；三、被告赵克信提出不出售房屋后，第三人为促成交易，给原、被告双方均进行调解协商，但最终未能达成一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《房屋买卖（置换）合同》一份，证明原、被告之间存在买卖合同关系；被告赵克信对该证据无异议，被告刘伟对该证据不予认可，对合同的签订并不知情。第三人对该证据无异议。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，本院对其真实性予以认定，对被告赵克信出出售涉诉房屋的行为是否构成表见代理的问题，在本判决说理部分再做评判。2.原告提交收条，证明原告已经交纳10000元的定金；被告赵克信对该证据无异议，被告刘伟对该证据不予认可，主张并未收到定金。第三人对该证据无异议。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，本院予以采纳。3.原告提交信息服务费收据一份，证明第三人将收取原告信息服务费5000元，原告现尚未交纳该笔费用。被告刘伟和被告赵克信对该证据均不予认可，不知晓具体情况，未交纳服务费，不应当向被告主张权利。第三人对该证据无异议。本院认为，原告该份证据形式、来源合法，内容真实可信，本院予以采纳。4.被告赵克信提交声明一份，证明签订合同没有经过被告刘伟的授权，被告刘伟不认可该份合同。原告和第三人对该证据不予认可。被告刘伟对该证据无异议。本院认为，被告该份证据形式、来源合法，且被告刘伟当庭认可该份声明由其书写，本院对其真实性予以认定，对被告赵克信出出售涉诉房屋的行为是否构成表见代理的问题，在本判决说理部分再做评判。5.第三人提交信息服务费收据一份，证明二被告的信息服务费已经从定金中扣除。被告刘伟和被告赵克信对该证据的真实性、关联性均不予认可，信息服务费不能随便从定金中扣除。原告对该证据无异议。本院认为，第三人该份证据形式、来源合法，内容真实可信，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵克信与被告刘伟系夫妻关系。2016年9月7日，原和被告赵克信在第三人的居间服务下签订《房屋买卖（置换）合同》一份。合同约定由原告购买被告刘伟所有的坐落于天津市滨海新区汉沽润和馨苑21号楼1门1003号房屋，房屋面积为86.53平方米，房屋总价525000元。合同签订当日，原告交纳购房定金10000元。第三人向原告出具收条一份，写明由中介代被告刘伟收款。第三人从中扣除二被告的信息服务费5000元，并在信息服务费中写明“从定金中扣除的字样”。合同签订后，被告赵克信以被告刘伟不同意出售房屋为由，明确表示不履行合同。本院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题；二、如何承担违约责任。就上述争议焦点本院分述如下：一、合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。被告赵克信与被告刘伟系夫妻关系，被告赵克信虽没有得到被告刘伟的书面授权即与原告签订处分被告房产的《房屋买卖（置换）合同》，但原告有理由相信被告赵克信已经取得被告刘伟的同意才与之签订协议。并且在签订过程中，第三人对双方出售房屋事宜进行居间服务，被告赵克信也出示了被告刘伟发送过来的房产证照片。被告赵克信代表被告刘伟签字的行为，符合表见代理的规定，对此，被告应承担法律规定的民事责任。综上，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。二、如何承担违约责任。原、被告双方签订《房屋买卖（置换）合同》后，原告依合同约定履行了交付定金的义务，且根据合同约定，双方就合同生效期限已进行了明确约定，该合同已发生法律效力，并被认定为有效合同，现被告以合同无效为由不履行该项合同义务，已构成实际违约。而原告在该合同履行中并不存在违约行为，因此，原告请求解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告和第三人返还定金10000元的诉请，本案中，原告已于签订合同当日按原、被告双方的合议，将定金10000元交付给第三人进行保管，第三人与被告达成协议将其中5000元抵作信息服务费，因此，应当视为该笔定金有5000元在中介处保管，另外5000元已经交付给被告。二被告应当返还原告定金5000元，第三人应当返还原告定金5000元。如第三人认为原告尚未交纳居间服务费，可另案主张权利。现原告请求由被告和第三人返还定金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告请求由被告和第三人赔偿违约金26250元和居间服务费5000元的的诉请。因原告和第三人均当庭表示没有交纳居间服务费，对于该笔损失本院依法不予支持。至于违约金，因第三人并未违反合同约定，因此第三人不应承担违约责任。被告应当依据合同约定向原告支付违约金26250元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告范荷花与被告刘伟、被告赵克信签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效后予以解除；二、被告刘伟和被告赵克信于本判决生效后十日内，返还原告范荷花购房定金5000元；三、第三人天津安家爱之家房屋服务有限公司于本判决生效后十日内，返还原告范荷花购房定金5000元；四、被告刘伟和被告赵克信于本判决生效后十日内，支付原告范荷花违约金26250元。五、驳回原告范荷花的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币415，由被告刘伟和被告赵克信连带承担。被告承担的诉讼费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 王 静二〇一七年一月十六日书 记 员 刘明婧附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。