江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01762号
上诉人（原审被告）陆国忠。
上诉人（原审被告）陆建忠。
委托代理人王全荣，上海市经纬律师事务所律师（代理上列两上诉人）。
被上诉人（原审原告）太仓格凡尼物业管理有限公司。
委托代理人杨建明。
委托代理人严丹婷，江苏金太律师事务所律师。
上诉人陆国忠、陆建忠因与被上诉人太仓格凡尼物业管理有限公司（以下简称格凡尼公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第01042号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年3月9日，陆国忠、陆建忠（合同乙方）与案外人兆元公司（合同甲方）、太仓市云腾房屋拆迁有限公司（合同丙方）签订了《房屋拆迁原地产权调换协议书》一份，合同附有《房屋拆迁补偿费用结算表（一）》和《产权调换安置房费用结算表（二）》，约定：1、乙方同意拆除坐落于城厢镇三农新村7号的房屋，乙方置换甲方安置房，面积分别为69.31、123.00和126平方米；2、安置房交付使用后，一切管理必须服从物业公司管理，物业管理费均统一按政策规定自行缴纳。3、《产权调换安置房费用结算表（二）》中，指明乙方置换的房屋为南园西路地块B型7号502室、1004室和8号1001室，其中8号1001室面积为126平方米，为本案所涉房屋，现地址为太仓市城厢镇南园西路11号1幢1001室。合同还对其他事项进行了约定。
2010年5月26日，格凡尼公司（合同乙方）与案外人兆元公司（合同甲方）签订《太仓市前期物业管理委托合同》，合同约定：1、甲方委托乙方对南洋1号公馆实行物业管理服务；2、物业管理服务期限为2年，自2012年12月31日起至2014年12月31日止；3、前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层、小高层按1.8元／m2／月的标准收取。收费标准由甲方在售房时同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取；4、物业管理服务质量按照《省标》七级执行。合同还对其他事项进行了约定。2010年9月20日，格凡尼公司就收费标准向太仓市物价局进行备案，格凡尼公司提交的《普通住宅前期物业公共服务收费备案表》中载明南洋1号公馆高层、小高层（含电梯多层）执行物业管理服务等级（七）级标准，公共服务收费标准为1.3元／m2／月，代收代缴费为0.5元／m2／月。同时该备案表中物价部门意见中明示，前期公共服务收费标准，收费双方应充分协商，并充分考虑到业主的经营情况，应与业主在物业服务合同中约定。
2013年3月11日，案外人兆元公司（合同甲方）与太仓市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）签订了《补充协议书》一份，约定：1、自2013年4月1日至2016年3月31日，乙方按照最终确认的补贴标准为其制定的动迁回搬户补贴物业管理费用，该项费用由乙方于2013年6月30日前，一次性支付给甲方委托的南洋1号公馆物业管理公司；2、乙方负责向其指定的动迁回搬户通报并协调关于办理入住南洋1号公馆手续的内容、流程和费用。城投公司按照0.3元／m2／月的标准对南洋1号公馆的动迁回搬户2013年4月1日至2016年3月31日的物业费进行了补贴。2013年11月20日，陆国忠向格凡尼公司交纳了包括涉案房屋即太仓市城厢镇南园西路11号1幢1001室2013年4-9月份的物业费1136元在内的多项费用。
以上事实有《房屋拆迁原地产权调换协议书》、《前期物业管理委托合同》、《补充协议书》、物业费缴纳发票以及当事人陈述予以佐证。
原审原告格凡尼公司的诉讼请求为：1、原审被告支付原审原告物业管理费2646元（最终支付至判决生效之日止）；2、本案诉讼费由原审被告承担。
本案争议焦点一为：双方当事人之间是否存在物业服务合同关系。陆国忠、陆建忠认为其与格凡尼公司未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，且其属于拆迁回搬户，根据惯例，无需缴纳物业费。原审法院认为：1、陆国忠、陆建忠与案外人兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》中明确物业管理费均统一按政策规定自行缴纳，可见，陆国忠、陆建忠在取得涉案房屋产权时已同意按照政策规定自行缴纳物业费。案外人兆元公司与格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》，约定由格凡尼公司对南洋1号公馆小区的房屋（包括涉案房屋）进行物业管理服务，并直接向业主收取物业费。虽然格凡尼公司与陆国忠、陆建忠并未直接签订物业服务合同，但是综合两份合同的内容，陆国忠、陆建忠作为南洋1号公馆小区的业主，《前期物业管理委托合同》对陆国忠、陆建忠应具有约束力，陆国忠、陆建忠应该按照合同约定向格凡尼公司交纳物业费。2、从实际居住情况来看，陆国忠曾经按照189元／月的标准缴纳了2013年4-9月份的物业费1136元，且陆国忠、陆建忠均居住在南洋1号公馆，事实上接受了格凡尼公司提供的物业服务，可见《前期物业管理委托合同》已经实际履行。3、陆国忠、陆建忠认为其属于拆迁回搬户，根据惯例无需缴纳物业费，但其并未提供相应的证据，且在陆国忠、陆建忠与案外人兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》中，已约定由陆国忠、陆建忠按照政策规定自行缴纳物业费。据此，原审法院认定格凡尼公司与陆国忠、陆建忠存在物业服务合同关系。
本案争议焦点二为：格凡尼公司按照1.8元／m2／月的标准收取物业费是否合理。案外人兆元公司与格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》明确约定了格凡尼公司向业主收取物业费的标准，其中高层、小高层按照1.8元／m2／月的标准收取物业费，且该收费标准已向太仓市物价局备案。另根据城投公司与案外人兆元公司签订的《补充协议书》，城投公司对包括陆国忠、陆建忠在内的动迁回搬户补贴物业费0.3元／m2／月，补贴范围为自2013年4月1日至2016年3月31日的物业管理费，故陆国忠、陆建忠应按照1.5元／m2／月缴纳物业费，即陆国忠、陆建忠每月需向格凡尼公司支付189元物业费（1.5元／m2／月×126m2）。
本案争议焦点三为：格凡尼公司是否根据《前期物业管理委托合同》履行了物业服务义务。陆国忠、陆建忠认为格凡尼公司的物业服务水平较差，质量不高，并向法院提供小区环境的照片、申请部分业主出庭作证，证明小区物业管理存在物业公司人员辱骂殴打业主、利用电梯卡限制业主进出电梯、对公共建筑监管不力、污水通过明沟排放、小区环境卫生状况差、交通工具乱停放、路灯照明亮度不够等问题。庭审中，格凡尼公司对物业公司的物业服务管理特别是秩序维持、垃圾清理等工作流程进行了说明，格凡尼公司并对部分业主乱停放交通工具、乱堆放杂物等现象通过“温馨提示”等方式与业主进行沟通，格凡尼公司表示对业主提出的合理建议会予以采纳，以此不断提升小区的物业环境。原审法院认为，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合。陆国忠、陆建忠提出污水明沟排放、路灯照明不够且与小区其他区域存在区别等问题系小区开发商的建设行为，并不属于物业公司的服务范围。格凡尼公司在物业管理服务中可能存在如陆国忠、陆建忠所述的管理瑕疵，但陆国忠、陆建忠可以通过提出整改意见或者通过业主大会、业主委员会行使其正当权利，而不应当采用不支付物业费的方式使矛盾扩大。如果小区业主普遍采用该种方式拒交物业管理费不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括陆国忠、陆建忠在内的全体业主利益。当然，格凡尼公司作为物业公司对陆国忠、陆建忠提出的意见也应及时与业主、业主委员会进行沟通，尽力提高服务质量和业主的满意率。
综上，原审法院认为，格凡尼公司接受兆元公司的委托，对南洋1号公馆进行物业管理，陆国忠、陆建忠作为入住该小区的业主，应按约及时交纳物业管理费用，拖欠不付引起纠纷，责任在陆国忠、陆建忠，陆国忠、陆建忠应当按照约定支付物业费。因格凡尼公司与兆元公司签订的《前期物业管理委托合同》约定物业服务期限至2014年12月31日，故原审法院对格凡尼公司要求陆国忠、陆建忠支付2013年10月1日2014年12月31日的物业费的诉讼请求予以支持。自2013年10月1日起至2014年12月31日止，共计15个月，物业费合计2835元（189元／月×15月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审法院判决：陆国忠、陆建忠于判决生效后10日内向太仓格凡尼物业管理有限公司支付物业服务费2835元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陆国忠、陆建忠负担。
上诉人陆国忠、陆建忠不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定双方之间存在物业合同关系，既缺乏事实依据，更无法律依据。二、原审判决认定上诉人按照1.5元／m2／月的标准承担物业管理费是毫无道理的，对上诉人而言是不公平的。三、原审判决无视被上诉人物业服务存在诸多问题的事实，回避被上诉人对物业服务瑕疵应承担的责任，是有意偏袒被上诉人。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人格凡尼公司二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，陆国忠、陆建忠与兆元公司签订的《房屋拆迁原地产权调换协议书》中明确约定，物业管理费均统一按政策规定自行缴纳。陆国忠、陆建忠认为其系农村宅基地拆迁户，按政策规定无需交纳物业费，但对此陆国忠、陆建忠未能提供证据予以证明，且该主张与上述协议书的约定也明显不符，故本院碍难采纳。兆元公司与格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》，约定由格凡尼公司对南洋1号公馆小区进行物业管理，并直接向业主收取物业服务费。虽然格凡尼公司未与陆国忠、陆建忠直接签订物业服务合同，但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。格凡尼公司已按《前期物业管理委托合同》的约定为南洋1号公馆小区的业主提供了物业服务，陆国忠、陆建忠系南洋1号公馆小区的业主，也实际居住在南洋1号公馆小区，事实上接受了格凡尼公司提供的物业服务。故陆国忠、陆建忠与格凡尼公司之间存在物业服务合同关系。
关于物业服务费的标准，兆元公司与格凡尼公司签订的《前期物业管理委托合同》中明确约定了格凡尼公司向业主收取物业服务费的标准，其中高层、小高层按照1.8元／m2／月的标准收取物业服务费，该收费标准已向太仓市物价局备案。根据城投公司与兆元公司签订的《补充协议书》，城投公司对包括陆国忠、陆建忠在内的动迁回搬户补贴物业费0.3元／m2／月，补贴范围为自2013年4月1日至2016年3月31日的物业费。故本案中格凡尼公司主张陆国忠、陆建忠按照1.5元／m2／月即每月189元的标准交纳物业服务费，合法有据，应予支持。
关于陆国忠、陆建忠提出格凡尼公司的物业服务存在诸多问题的上诉意见，本院认为，格凡尼公司已基本履行了物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护等义务，陆国忠、陆建忠拒付物业服务费并无合法正当的理由。对格凡尼公司在物业服务中可能存在的瑕疵，陆国忠、陆建忠可以通过提出整改意见或者通过业主大会、业主委员会行使其正当权利。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陆国忠、陆建忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年六月二日
书记员 王文君