山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）威民一终字第619号
上诉人（原审被告）荣成市荫子镇店子泊村村民委员会。
法定代表人张文范，主任。
委托代理人王晓志，男，1967年2月2日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）于海英，女，1967年3月9日出生，汉族。
委托代理人张永辉，荣成市明天法律服务所法律工作者。
上诉人荣成市荫子镇店子泊村村民委员会因房屋租赁合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2010）荣崖民初字第347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年4月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将本村原办公室八间、供销社六间、西厢房八间及整个大院租赁给原告使用，租赁期限至2017年4月1日，每年租金为5400元，被告在签订合同后一次性付当年租金及余下九年租金的20％，共计15120元，以后每年1月1日前付清当年租金的80％，即4320元。同时，双方约定如果被告违约需退还未履行年份租金的20％，如果原告违约则被告不退还租金。原告逾期不交租金，则视为自动放弃承租权，被告可重新出租房屋。2009年6月18日，被告以原告未交纳租金为由诉至原审法院，要求确认原、被告签订的租赁合同终止，并要求原告将租赁物返还给被告。该案经一、二审审理，威海市中级人民法院作出（2009）威民一终字第903号判决（以下简称903号判决），认定原告与被告在合同履行过程中因建设文化大院进行过多次协商，而建设文化大院是对村集体利益有益之事，有利于全体村民开展文化活动及建设社会主义新农村，在协商过程中原告迟延交付租金，主观上没有违约的故意，而被告解除合同也是响应上级号召，为集体组织成员共同利益之所为，主观上亦不存在过错，双方的纠纷属于履行合同过程中客观情况发生了变化，合同的继续履行将会使村集体利益受损，在双方未能就原合同协商变更达成一致意见的情况下，故解除双方的合同并无不妥，据此判决确认原、被告签订的合同于2009年5月8日终止，原告于判决生效后一个月内将租赁本村的原办公室八间、供销社六间、西厢房八间及整个大院返还给被告。同时该判决还确认如因解除合同造成损失，受损方可在损失确定后另行主张权利。
2010年4月15日，原告单方委托山东永鼎司法鉴定中心（以下简称永鼎中心）对原告租赁期间增加、改建、修缮的工程造价进行鉴定，该中心并出具鉴定意见为：原告自建项目建设费用为86735.82元。荣成市公证处根据原告的申请对整个鉴定过程进行了公证，并出具了公证书。2011年6月17日，原、被告在原审法院的主持下，将原告租赁的房屋和大院交接给被告。2010年6月2日，原告诉至原审法院，要求被告赔偿原告鉴定费5000元、公证费500元、搬迁费5960元、设备投入费86735.82元，合计98195.82元
原审诉讼中，被告对原告提交的鉴定意见书和公证书提出异议，认为上述证据系原告单方委托形成，没有经过双方确认实际费用，不予认可。原审法院根据被告申请，另行委托威海科真司法鉴定所（以下简称科真鉴定所）对原告增建和改建部分进行了重新鉴定及补充鉴定，鉴定意见为：除租赁场所内已不存在的建设项目及漏项外，原告增建改建部分的造价为33153．29元。另外，对租赁场所内已不存在的建设项目及漏项部分，永鼎中心鉴定的造价为48476.41元，合计81629.7元。原、被告均同意永鼎中心鉴定意见书记载的、但现已不存在的项目的造价以永鼎中心鉴定意见书为准，现尚存的项目以科真鉴定意见书为准。此外，被告对原告主张的部分建设项目有异议并提供两名证人出庭作证。证人许某证实，2006年秋天，原告租赁的诉争房屋大院地面高低不平，原告拟以此证明其承租涉案房屋后拉土平整地面的事实；证人李某证实，其原系被告村党支部书记，永鼎中心鉴定的项目均为原告自行建设，且建设时均得到了他的同意。经质证，被告对上述证人证言有异议，并提交由村里党员签字的证明，拟证实原告没有拉土平整地面及原告建设西厢房及安装铁大门没有得到被告同意。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、民事判决书、鉴定意见书等在案为凭。
原审法院认为，原、被告签订的合同已被终止履行，根据已生效判决的认定，原被告对合同的解除均没有过错，而是属于合同履行过程中客观情况发生了变化，合同继续履行将会使集体利益受损，可见判决终止租赁合同是基于情事变更的原则而作出的。合同终止后对被告是有益的，被告属于受益方，而原告则由于合同提前终止使其已经建设的工程没有充分发挥作用，由此造成了损失。被告作为受益方应当对原告的损失予以补偿。被告原党支部书记李某出庭证实，原告所建工程均经过其本人同意，故原告不属于擅自建设。涉案工程系原告为履行租赁合同而进行的善意添附，如果合同履行完毕，原告所建工程即得到了充分利用，原告不存在利益损失，但合同没有履行完毕即终止，原告利益显然受到损失，被告作为受益人理应给予补偿。综上，应认定原告的建设行为经过了被告的同意，现原告损失中有的已经形成附和，有的属改建、扩建项目，在双方均没有过错的情况下，依据公平原则，同时兼顾考虑被告系受益方，对原告的损失补偿应以总额的75％为宜。原告支付的鉴定费、公证费有合法单据为证，属合理支出，被告应予赔偿。鉴定意见有部分瑕疵，故原告自行委托鉴定的鉴定费原告应自行负担一部分，以500元为宜。原告的搬迁费与本案合同的解除没有直接因果关系，不予支持，对原告超过上述合理部分的诉讼请求，不予支持。被告主张其履行合同存有损失，但没有提供证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决：一、被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会于判决书生效后十日内给付原告于海英建设项目补偿款61222元（81629.7元×75％）；二、被告荣成市荫子镇店子泊村村民委员会于判决书生效后十日内给付原告于海英鉴定费、公证费共计5000元；三、驳回原告于海英的其它诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2255元，原告负担800元，被告负担1455元。鉴定费5000元，原告负担1250元，被告负担3750元。
上诉人荣成市荫子镇店子泊村村民委员会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人对涉案房屋进行增建改建并未征得上诉人同意，原审证人李某的证人证言不应采信。被上诉人在增建、改建过程中拆毁了原有部分房屋，部分物品并未形成附和，上诉人并未因此受益，不应予以补偿；二、原审确定的被上诉人增建、改建项目造价计算方式及数额错误。上诉人只是同意补偿被上诉人的合理损失，但目前现场没有的增建、改建部分上诉人不应补偿，亦不应当按照被上诉人单方委托的永鼎中心出具的鉴定意见计算造价。综上，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人于海英答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。
经二审审理查明，被上诉人在二审中提交照片四张，拟证实被上诉人对房屋增建、改建部分现由上诉人管理并对外出租使用。经质证，上诉人对该照片没有异议，但主张被上诉人无权擅自对涉案房屋进行增建、改建。
另查明，永鼎中心出具的鉴定意见中，除三相电及监控设备外，被上诉人进行的其他增建、改建项目均为土建工程。上诉人认可三相电目前尚存，但主张监控设备在被上诉人交付房屋时已不存在。
再查明，原审庭审时，原审法院询问双方当事人：“法院的审理思路是现在还尚存的项目按照科真所的鉴定意见为准，已经不存在的项目按照永鼎的鉴定意见为准，双方是否同意”，上诉人与被上诉人均答复同意。
本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，被上诉人在承租上诉人的涉案房屋期间对房屋进行了增建、改建，该行为征得了时任上诉人之党支部书记李某的同意，而从被上诉人提供的照片及双方当事人的陈述看，上诉人目前亦对被上诉人增建、改建部分进行管理使用，且除三相电及监控设备外，被上诉人进行的其他增建、改建项目均为土建工程，与涉案房屋形成了附和。现双方的房屋租赁合同经生效判决认定终止，上诉人因被上诉人的增建、改建行为而受益，其应当对被上诉人进行补偿。永鼎中心出具的鉴定意见虽系被上诉人单方委托，但该该鉴定意见形成于2010年4月22日后，涉案房屋于2010年6月17日通过原审法院协调交付给上诉人并由上诉人管理使用至今，故对于公证时尚存在但现已不存在的增建、改建项目，应由上诉人提供证据证实该部分的去向，上诉人虽主张包括监控设备等在内的部分项目在交付时并不存在，但未能提供充分证据予以证实。同时，上诉人与被上诉人在原审中均同意现在还尚存的增建改建项目按照科真鉴定所的鉴定意见为准，已经不存在的增建改建项目按照永鼎中心的鉴定意见为准，系双方当事人对自身权利的处分，故原审根据永鼎中心及科真鉴定所的鉴定意见计算被上诉人增建、改建项目的造价并无不当。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1456元，由上诉人荣成市荫子镇店子泊村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋智慧
代理审判员 刘 茜
代理审判员 蒋 涛
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 黄 诺