广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第702号
上诉人（原审被告）：马俊，男，住广东省广州市天河区。
委托代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：唐士贤，女，住广州市海珠区。
委托代理人：黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘城，男，住福建省闽清县。
委托代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。
委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人马俊、唐士贤因与被上诉人刘城房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：涉讼房屋位于佛山市南海区某房，登记权属人为刘城，房产证号粤房地权证佛字第××号，登记日期2014年9月5日。涉讼房屋原登记权属人为唐士贤，登记日期为2011年5月18日。
2013年6月25日，刘城（买方）、唐士贤（卖方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋转让予买方，成交价1800000元。房屋交付使用的日期为过完户当天。卖方逾期交付物业或未能按时履行合同约定的其他义务的，按物业成交价的日千分之一向买方支付违约金。逾期超过30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付物业成交价的10%作为违约金。签约时买方支付100000元定金。买方支付600000元作为大定，卖方应在收到该笔款项后即时向抵押银行办理提前还款手续。双方须在卖方完成提前还贷、涂销抵押登记归档手续后5天内到相关银行办理按揭手续。楼价余款1200000元以银行按揭方式支付，由贷款银行直接划入卖方银行账户。买方支付的首期600000元用于卖方赎契之用。买方并借款400000元予卖方赎契，卖方于收到银行发放的贷款1200000元当日返还给买方。双方知悉买方需补交12个月的社保才能“问税过户”。买方需在6月30号前补社保。双方同意在2013年7月15日前签银行文件及涂销抵押及取得社保3天内到有关部门“问税”。交易手续在2013年12月30日前完成，如因房管局或银行原因或买方社保导致延迟，则时间相应顺延。
2013年6月25日，刘城支付100000元定金予唐士贤。
2013年8月14日，刘城支付900000元予唐士贤。唐士贤出具收款收据和欠条各一份，确认其中的500000元为购房款，其余400000元为唐士贤向刘城的借款，唐士贤在收到银行放款当天归还，否则按每天5%计付利息。
2013年10月5日，唐士贤向刘城交付房屋。
诉讼中，原审法院向中国银行广东省分行广州东山支行发函，该行复函载明：唐士贤申请的信用卡大额分期付业务，于2013年11月20日向该行申请提前还款并全额存入未到期贷款金额，该行于2013年11月20日扣款成功。结清贷款后，该行通知唐士贤办理房产抵押涂销手续，唐士贤于2013年12月26日签收办理房产抵押涂销手续所需相关资料。
刘城与唐士贤共同陈述，涉讼房屋于2013年12月30日涂销抵押。
2013年12月31日，双方共同到房管部门办理唐士贤申报绘制房屋平面图的手续，行政服务中心项目办理表承诺办结日期为2014年1月7日。
涉讼房屋于2014年1月3日因（2013）穗天法民二初字第4943号陈某与唐士贤、马俊民间借款纠纷案被查封。
2014年1月10日，双方到房管部门办理房屋过户的手续，因涉讼房屋被查封，无法办理。
2014年7月15日，唐士贤（卖方）与刘城（买方）签订《补充协议》，约定卖方确认已征得配偶书面同意出售房屋，并收到买方支付的楼款含定金共1000000元；双方确认因房屋查封无法办理过户的上述情况；卖方承诺并保证该物业只向买方出售，对该物业不会作任何其他处置，承诺积极办理物业解封手续，积极协助买方办理余下交易手续，否则愿意承担买方由此造成的所有损失的赔偿责任，包括但不限于买方为此已支付的中介费、延迟交易的社保补缴费用、合同约定的延迟办理交易手续的违约金、装修费用、交易涉及费用等所有费用及处理上述事项的相关税金，若不能交易还需返还已经交付的楼款。
2014年7月15日，陈学锋与马俊、唐士贤达成调解，广州市天河区人民法院作出（2013）穗天法民二初字第4943号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、马俊、唐士贤确认欠陈某600000元。二、马俊、唐士贤于2014年8月10日前向陈学锋支付300000元。三、余款分别于2014年9月至2015年4月期间每月的10日前分期支付，等等。
涉讼房屋于2014年8月28日解除查封。
2014年9月4日，刘城与唐士贤再签订一份《补充协议》，约定双方将房屋尾款800000元付款方式由按揭付款变更为一次性付款。其中500000元于双方到房管部门“问税”后当天去银行办理资金托管，银行将款项支付给唐士贤。余款300000元于取得买方新房产证当天支付。
2014年9月5日，刘城与唐士贤到房管部门办理涉讼房屋的权属人变更登记手续。
2014年9月15日，刘城支付800000元予唐士贤。
另查明，刘城为非佛山地区户籍居民，2012年7月至2013年6月、2013年12月至2014年10月期间在佛山地区参加社会保险。
马俊、唐士贤于2013年3月18日登记结婚。
原审认为，刘城与唐士贤签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定和两份《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。刘城与唐士贤约定唐士贤于收到刘城支付的600000元后即时向抵押银行办理提前还贷手续。刘城于2013年8月14日支付900000元予唐士贤，含定金已合计支付1000000元予原告，唐士贤应于当日向抵押银行提交提前还贷申请，唐士贤于2013年11月20日才向抵押银行申请提前还贷，已构成迟延履行。唐士贤提交提前还贷申请并存入还贷款项后，银行审批及准备抵押涂销资料的时间不属于唐士贤可控的情况，且涉讼房屋在2013年12月30日已涂销抵押并具备过户条件。但其后涉讼房屋因唐士贤单方原因被查封，唐士贤对涉讼房屋未能在约定的2013年12月31日前完成交易手续负有全部责任。双方在房屋买卖合同中约定了迟延履行需计收违约金，合同约定的内容反映唐士贤对刘城为购房而补缴社保的情况是知悉的，唐士贤对合同迟延履行造成刘城需延长社保缴费时间应有合理预期，且唐士贤收取刘城支付的1000000元购房款后占用资金而没有依约履行申请提前还贷及房屋过户义务，唐士贤因此获得资金占用利益，唐士贤应承担支付违约金的违约责任。刘城与唐士贤于2014年7月15日签订的《补充协议》中刘城并无明确放弃追究唐士贤违约责任的意思表示，原审对两被告主张刘城已放弃追究违约责任的意见不予采纳。但涉讼房屋已过户至刘城名下，涉讼房屋在合同约定的交付时间前已交付使用。刘城没有举证证明房款余款的支付方式变更与唐士贤的迟延履行行为存在关联性，也没有举证证明房款余款支付方式的变更必然造成其损失及损失的具体情况，刘城主张违约金标准按成交价1800000元的日千分之一计算过高。原审综合考虑合同履行的情况、刘城的损失情况及唐士贤的过错程度，参照中国人民银行同期半年至一年期逾期贷款利率水平，酌定唐士贤按年利率9%的标准以已付款1000000元为本金计付从2013年8月15日至2013年11月20日及从2013年12月31日至2014年9月5日的违约金合计85561.64元予刘城，原审对刘城的违约金请求超出原审核定部分不予支持。
涉讼房屋买卖合同的签订及履行均在唐士贤与马俊婚姻关系存续期间，唐士贤没有举证证明刘城知道涉讼房屋是唐士贤的个人财产，且从双方于2014年9月4日签订的《补充协议》中关于唐士贤处分涉讼房屋已征得配偶同意的约定，唐士贤并没有向刘城披露涉讼房屋是个人财产或与马俊实行夫妻分别财产制，马俊应对刘城承担共同清偿责任，原审对马俊、唐士贤关于马俊不需承担共同责任的意见不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告唐士贤、马俊应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金85561.64元予刘城。二、驳回刘城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3998元（刘城已预交），由刘城负担3028.48元，由唐士贤、马俊负担969.52元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予刘城，原审法院不另收退。
上诉人马俊、唐士贤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、马俊不需承担违约责任。1、被上诉人刘城主张的是违约责任，根据合同相对性原则，马俊并非合同当事人，不需承担违约责任；2、案涉房产是唐士贤婚前购买，属唐士贤婚前个人财产非夫妻共同财产，因此《房屋买卖合同》是由唐士贤一人签订，购房款亦是由唐士贤一人收取，婚前个人财产在婚后变卖所得仍属个人财产，马俊并未从中获益。所以马俊无需承担责任。二、双方已达成补充协议，约定只要唐士贤积极解封并成功过户的，即不再承担任何违约责任。得知房产被查封后，刘城与唐士贤一直有商有量，从未提过解约及违约金问题，2014年7月刘城更是表示只要唐士贤积极解封并成功过户，即既往不咎不再追究违约责任，否则要求唐士贤赔偿除延迟办理交易手续的违约金外，还赔偿中介费、社保补缴费、装修费、税费等所有费用。双方于2014年7月15日签订《补充协议》，就违约内容进行修改，根据该补充协议第四点，足以证明刘城已书面确认只要唐士贤自2014年7月15日开始积极办理解封手续，积极协助刘城办理交易手续，即不再追究上诉人之前的违约责任。《房屋买卖合同》第11条约定“卖方不能按合同约定将物业售予买方或因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付物业或未按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按物业成交价的千份之一向买方支付违约金……”，双方是在2014年7月15日签订该《补充协议》，当时已经延期过户7个多月，即若按该约定，2014年7月15日上诉人决定毁约中止交易的话，上诉人方亦只需按成交价的10%承担违约金，但若上诉人方积极履行合同，将房产成功过户到刘城名下，却至少要计200多天的违约金，即至少要承担378000元的违约金。《补充协议》对上诉人如此不利且有违常理，上诉人又怎会签订并积极履行合同？由此可以还原双方签订《补充协议》时的真实意愿，双方确是约定只要上诉人唐士贤积极解封并成功过户的，即不再承担任何违约责任。唐士贤在签订《补充协议》当日下午与债权人达成调解，案涉房产于2014年8月底解封，9月5号成功过户到刘城名下。按约定唐士贤已积极履约完毕，无需再承担违约责任。三、一审法院以100万为本金按年利率9%计算违约金过高，不合理。退一步，即使上诉人唐士贤需承担违约责任，法院亦应以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。但案涉房产延期过户未对被上诉人造成任何损失：1、刘城购买案涉房产是用于自住而非投资，不存在预期利益损失。2、案涉房产早在2013年10月5日便交付刘城实际占有使用，即使房产被查封、未过户，亦从未影响刘城的正常使用。3、上诉人是广州本地人，在当地有固定工作、住所，刘城亦知悉上诉人除案涉房产外另有房产，即使案涉房产被查封，上诉人完全有能力保证案涉房产成功过户给刘城，所以刘城不存在交易风险。4、刘城未提供任何证据证明延期过户对其造成损失，即使将刘城为过户而多购买的8000多元社保费当作损失，那么刘城为此而产生的损失也只是仅仅8000多元，与一审判决的8万多元，相距甚远，足足10倍，违约金应以刘城实际损失的1.3倍为限，否则过高，应予调整。5、刘城支付100万元，其获得未交齐房款便提早使用房屋的权利，这是一种对价，如果按刘城已付款的贷款利率计算违约金，那同理应先扣减刘城提前使用房屋的租金，当时案涉房产每月租金市场价约3500元，但一审法院只考虑刘城的利息损失，而忽略刘城提前使用房产的利益既得。6、中国人民银行同期半年至一年期贷款利率仅为5.1%，而一审法院却酌定按9%计付违约金，利率足足提高了75%以上，极不合理。综述，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护合法权益，请求二审法院判令：1、撤销一审判决第一项，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。
上诉人马俊、唐士贤在二审期间未提交新的证据。
被上诉人刘城辩称：1、两上诉人为夫妻关系，没有证据证明涉案房屋为上诉人唐士贤个人所有，且在2014年7月15日签订的《补充协议》中，两上诉人分别签订协议确认唐士贤的买卖行为，故刘城的诉求有事实和法律依据，认同原审查明的事实和适用法律。2、刘城在签订《补充合同》后从未书面或口头放弃追究上诉人的违约责任，根据双方签订的《房屋买卖合同》第11条，刘城可以追究两上诉人的违约责任。3、关于本案违约金计算问题。合同是双方意思自治签订且不违反国家规定，且约定的违约金在合理范围内。一审法院根据自由裁量权对违约金进行调处违反双方的意思自治，但对该处理及结果刘城表示认同。综上，请求二审法院驳回马俊、唐士贤的上诉，维持原判。
被上诉人刘城在二审期间未提供新的证据。
经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定和两份《补充协议》合法有效，应受法律保护。二审期间，双方争议的焦点在于上诉人马俊、唐士贤特别是马俊是否应该支付违约金以及原审判决的违约金的计算标准是否合理。
关于上诉人马俊、唐士贤特别是马俊是否应该支付违金的问题。根据双方的约定，唐士贤应在收到被上诉人刘城支付的600000元后即时（即2013年8月14日当日）向抵押银行提交提前还贷申请，但唐士贤至2013年11月20日才向抵押银行申请提前还贷，已构成迟延履行。此后，涉讼房屋因唐士贤单方原因被另案查封，致使双方未能按约定于2013年12月31日前完成交易手续，至2014月9月5日双方才成功办理涉讼房屋的权属人变更登记手续，对此唐士贤应负全部责任。双方在《房屋买卖合同》中约定了迟延履行需计收违约金，其内容亦反映唐士贤知悉刘城为购房需要补缴社保的情况，唐士贤对合同迟延履行造成刘城需延长社保缴费时间应有合理预期，且其收取刘城支付的1000000元购房款后占用资金而没有依约履行申请提前还贷及房屋过户义务，由此获得资金占用利益，故唐士贤应承担支付违约金的违约责任。涉讼房屋为唐士贤个人财产，且买卖合同的签订及履行均由唐士贤与刘城承担。双方于2014年9月4日签订的《补充协议》内容约定，马俊负有的义务是积极办理物业解封手续，积极协助办理余下手续，否则与唐士贤承担约定的民事责任。在本案中，马俊已经依该约定履行了义务，故马俊不应承担违约责任。本院对两上诉人该主张予以采纳。此外，刘城在与唐士贤于2014年7月15日签订的《补充协议》中并无明确放弃追究唐士贤违约责任的意思表示，两上诉人主张刘城已放弃追究违约责任的意见理据不足，本院不予采纳。
关于原审判决的违约金的计算标准是否合理的问题。原审法院综合考虑涉案合同的履行情况、被上诉人刘城的损失情况及上诉人唐士贤的过错程度，从而参照中国人民银行同期半年至一年期逾期贷款利率水平，酌定按年利率9%的标准计算违约金，对双方当事人并无不公，本院予以维持。
综上所述，马俊、唐士贤的上诉主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初第141号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第141号民事判决第一项为：上诉人唐士贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金85561.64元予被上诉人刘城；
三、驳回被上诉人刘城的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1939.04元，由上诉人唐士贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
代理审判员 徐允贤
代理审判员 余珂珂
二〇一五年九月二十九日
书 记 员 陆灏珺
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