重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第12201号
原告王勤，男，汉族，1964年12月9日出生，住重庆市合川市。
原告王志萍，女，汉族，1990年10月3日出生，住重庆市合川市。
委托代理人王勤，男，汉族，1964年12月9日出生，系王志萍之父，住重庆市合川市。
被告重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路44号，组织机构代码62191292-6。
法定代表人李小伟，职务董事长。
委托代理人周伟，重庆宏州律师事务所律师。
委托代理人焦云普，重庆市宏州律师事务所律师。
原告王勤、王志萍诉被告重庆沙磁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭芸任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王勤，被告重庆沙磁房地产开发有限公司的委托代理人周伟、焦云普到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王勤、王志萍诉称，2004年7月18日，原、被告签订合同，约定由原告购买被告开发的紫荆丁香苑×××××××号房屋，房屋套内面积为59.69平方米，单价为每平方米2851.2元。同时约定如果产权登记面积小于合同约定面积的误差比小于3%部分的购房款由被告返还，超过3%部分的购房款由被告双倍返还。房屋的产权证书于2010年3月办理，经核实，产权证登记的面积为55.99平方米，比合同约定的面积少了3.7个平方，误差比达到6%。在双方协商的过程中，被告认可退还原告购房款16048.77元，但被告至今未履行退还义务，为维护原告的合法权益，现诉至本院请求判令被告赔偿房屋面积误差的购房款16048.77元。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿房屋面积误差的购房款21426.18元。
被告重庆沙磁房地产开发有限公司辩称，房屋存在面积误差属实，但原告的起诉已经超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断的情形，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年7月18日，原告王勤、王志萍与重庆洪燕物业发展有限公司（以下简称洪燕公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买洪燕公司开发在建的位于重庆市高新区石杨村1号×××××××号房屋（物理层为×××××××号），套内面积59.69平方米，公摊面积11.91平方米，建筑面积71.6平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为170779元，单价2861.1元／平方米；面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2005年12月15日，洪燕公司向原告出具《承诺书》，载明：双方约定的房屋阳台为封闭式，套内面积为59.69平方米，但房屋阳台为外阳台，应计算半面积，所以房屋实际面积为55.99平方米，对于面积误差，洪燕公司承诺在不超过该房屋产权证办理完毕之日，按合同约定结算房价款，或在接房后3个月，按国家相关法规给予退还。
2009年6月22日，洪燕公司名称变更为重庆沙磁房地产开发有限公司。
2010年3月1日，重庆市高新区国土房管分局颁发讼争房屋的《房地产权证》，登记的权利人为原告王勤、王志萍，登记的房屋建筑面积为67.27平方米，套内建筑面积为55.99平方米。
审理中，原告陈述，原告在取得讼争房屋的产权证书后明确知晓房屋的套内建筑面积小于双方合同约定的面积，并多次与被告协商解决退还房屋面积误差款事宜，最终通过讼争房屋所在小区的物业管理公司重庆洪泉物业管理有限公司（以下简称洪泉公司）的经理黄鹰的沟通协调，免收原告在2011年10月至2013年5月期间在讼争房屋小区内的停车费，用以冲抵房屋面积误差款，冲抵金额为6000元。原告认为，讼争房屋所在小区的车位属于被告公司所有，停车费应当由被告公司收取，洪泉公司仅仅是代被告公司收取，洪泉公司的经理黄鹰是在征得被告公司的同意后进行冲抵的，说明被告公司有退还房屋面积误差款的意愿，诉讼时效应当中断重新计算，对于已经冲抵的6000元，应当在计算房屋面积误差款时进行扣除。原告为证明其的陈述，向本庭举示了黄鹰的工作照片和录音资料，录音资料显示黄鹰认可在经过被告公司同意后，将原告应当交纳的停车费与房屋面积误差款进行冲抵的事实。被告陈述，在2013年5月之前，讼争房屋所在小区的车位登记的所有权人确为被告公司，但并未同意用停车费与房屋面积误差款进行冲抵，同时否认原告举示的照片和录音资料等证据的真实性。
以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《承诺书》、《房地产权证》以及当事人陈述等在卷为凭，并经过庭审质证，足以认定。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，并因当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案争议的标的是房屋面积误差款，是基于原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》后产生的合同之债，应当受到诉讼时效期间的限制。虽然被告于2005年12月15日向原告出具《承诺书》，对房屋出现面积误差一事予以确认，但准确的房屋面积误差值仍需以房屋权属证书上登记的套内建筑面积为准，所以，本案的诉讼时效应当从2010年3月1日房屋管理机关完成房屋权属登记之日起算。而原告在审理中做出的经过被告公司的同意，以2011年10月至2013年5月期间的停车费冲抵房屋面积误差款6000元的陈述是否构成诉讼时效的中断，应当从原告举示的证据进行分析。原告举示的黄鹰的照片能够证明其身份，而黄鹰在录音资料中的陈述与原告的当庭陈述基本一致，能够证明停车费冲抵房屋面积误差款的基本事实。被告认可小区车位在2013年5月之前登记的所有权人为被告公司，通常情况下，小区停车费应当由车位的所有权人收取，物业管理公司仅是履行管理职责，代为收取停车费，是否免收停车费必然要征得车位所有权人的同意，所以，结合常理分析，物业公司以停车费冲抵房屋面积误差款应当是征得被告同意后进行的。且，被告否认原告举示证据的真实性，否认原告的陈述，但并未举示证据予以反驳，不利后果应当自行承担。原告举示的证据具有高度盖然性，原告的陈述亦符合常理，本院予以采信。被告以停车费冲抵房屋面积误差款的行为实质是在履行退还房屋面积误差款的义务，构成诉讼时效的中断，原告的本次诉讼是在法律规定的诉讼时效期间内主张权利，对被告提出原告的诉讼请求已超过时效的抗辩意见，本院不予采纳。
依法成立的合同受法律的保护。原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定讼争房屋的套内建筑面积应为59.69平方米，套内建筑面积的单价为2861.1元／平方米，但被告交付给原告的房屋登记的套内建筑面积为55.99平方米，面积误差比绝对值已经超过3%，被告应当按照合同的约定向原告退还房屋面积误差款为16048.77元【计算公式：59.69×3%×2861.1＋（59.69-55.99-59.69×3%）×2861.1×2】，扣除原告自认的已经冲抵的6000元，被告还应退还原告房屋面积误差款10048.77元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆沙磁房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告王勤、王志萍退还重庆市高新区石杨村1号×××××××号房屋的面积误差款10048.77元；
二、驳回原告王勤、王志萍的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费336元，由被告重庆沙磁房地产开发有限公司承担168元，原告王勤、王志萍承担168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 彭 芸
人民陪审员 王明华
人民陪审员 杭 静
二〇一五年五月八日
书 记 员 杨 扬