四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1986号
上诉人（原审原告）成都后街投资有限公司。住所地：成都市锦江区总府路**号*栋*单元**层**号。
法定代表人郑显全，总经理。
委托代理人王和平，四川元绪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川酷酷影像有限公司。住所地：成都市锦江区东大街紫*楼段**号*栋**楼*号。
法定代表人周锦鸿，总经理。
委托代理人张万成，四川法银律师事务所律师。
上诉人成都后街投资有限公司（以下简称后街投资公司）因与被上诉人四川酷酷影像有限公司（以下简称酷酷影像公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。上诉人后街投资公司委托代理人王和平，被上诉人酷酷影像公司委托代理人张万成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，“三益公商厦”位于成都市锦江区新街后巷子10号。原告与购买商厦房屋的业主分别签订《房屋租赁合同》约定，购房人按照其与成都市兴文投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议向原告交付租赁房屋，租赁期限为10年（不含装修期）。原告向购房人支付租金及履约保证金，原告每月25日支付下月租金，购房人将房屋交给原告后，原告仅享有免租装修期三个月，如装修时间超过三个月，自超过之日起开始计算租金。购房人支付的装修款为一次性支付的包干费用，如因原告原因导致装修费用增加，由原告自行承担，购房人不再承担任何增加的装修费用。原告根据经营和商家的需要，指定装修方案，组织实施装修及验收使用，装修开始时间和道路交通与场地使用等，均由原告与相关单位协商确定和解决，购房人不承担任何责任。租赁期满，装修残值全部归购房人所有，原告不得擅自拆除。原告按照有关部门的规定负责支付并直接向有关单位交付出租房屋的有关费用。双方签订合同时，购房人应将其身份证、出租房屋的权利凭据如购房合同（包括预登记之文件）、房屋所有权证及他项权证各复印一份交与原告。部分购房人与原告签订的《房屋租赁合同》中约定，原告可与第三方合作在租赁房屋范围内经营，亦可转租给第三方，但因转租所产生的后果由原告承担。租赁期间所产生的收益归原告所有，但原告应向购房人支付本合同约定的租金。
2013年1月14日，原告作为出租方，被告作为承租方，签订《“三益公”商铺租赁合同》约定，出租物业为座落在成都市锦江区新街后巷子9号的“三益公商厦”，被告承租的范围包括位于商厦L1层6号商铺及商铺大门上之招牌（具体位置见平面图）房屋套内面积为228.77平方米，其中租赁面积部分208.32平方米、特许经营面积部分为20.45平方米（如果特许经营面积部分若因政府原因而拆除，则该部分面积租金不予计租）。水、电、中央空调线路正常到户，已具备电话、光纤、天然气管道接口，被告自行申请办理。原告同意按照前述房屋现状出租房屋，被告亦同意按此现状承租房屋。被告租赁案涉房屋用于经营婚纱摄影（CoolWedding）。被告根据经营的需要对房屋进行装修时，不得擅自改变房屋建筑外立面和破坏房屋主体结构，装修方案应报原告书面同意后再由被告自行申报政府主管部门审批，完善手续后方能实施装修。原告不得对任何被告报送的护理装修方案藉词不接受或阻挠。被告在装修过程中，应充分避免给相邻方、第三方造成不利影响及损害，并须遵守“三益公商厦”物业管理服务公司的规定和指导，对物业管理服务公司提出的合理意见及异议应认真地积极处理、整改，不得强行施工。若被告租赁的案涉房屋有任何部位存在临街玻璃幕墙，被告不得擅自进行改造、拆卸、替换，且必须提前获得原告的同意方能实施，否则原告可以自行或委托物业管理公司进行制止和纠正。双方约定，2013年4月1日前为被告免租装修期，免租装修期间原告不收取基本租金。如被告于2013年4月1日前已经收房，在收房日至2013年4月1日之间被告应按相关标准正常支付其他管理及能耗费用。免租装修期满后，无论被告是否达到营业状态，都应向原告正常支付租金。2013年4月1日前，被告应到租赁房屋处进行收房，收房时双方须签订《房屋交接单》，被告逾期未到场收房的，视为被告放弃合同项下的承租权并应承担违约责任，即限于原告已经收取的保证金不予退还，同时被告须另行赔付一个月租金作为对原告的违约赔偿金，合同自动终止，原告有权另行处分租赁房屋。原告承诺将于2013年1月31日前完成所有外墙及商铺内之安装工程，否则被告免租装修期、最后收房日（即2013年4月1日）及相关租期将全部顺延。如前述之顺延超过60天，被告可视其情况选择是否终止合同，原告应退还租赁保证金、同时赔偿被告的全部经济损失。双方约定，房屋租赁期为2013年4月1日起至2022年2月20日止，租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还。双方约定房屋租金按房屋物业的套内面积计算，第一年月租金为1500元／月／平方米，月租金为343155元。原告按3个月为一期收取租金，在签订本租赁合同5个工作日（含）内，被告交纳房屋租赁保证金343155元，并在收房当日付清首期房屋租金，并于每期届满前7日（如遇有节假日则顺延）前向原告支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日被告需按期付款金额的0.5%向原告支付违约金。如被告逾期15天以上，则原告有权解除合同，并不退还被告缴纳的合同第六条所指的房屋租赁保证金。在被告交纳房屋租赁保证金之后且于收房前的期间内，被告有权对租赁物内修建隔墙（但不得进行装修），不算被告实际收房。如被告迟延缴付租金和其他费用，导致原告从租金保证金中进行代扣代缴。被告应自原告代扣代缴之日起3个工作日内补足保证金，如被告迟延缴付租金和其他费用，导致原告从租金保证金中进行代扣代缴后，租金保证金额补足约定的房屋租赁保证金总额的一半且自扣付或代付之日起超过15日仍未补足保证金时，原告有权解除合同。原告解除合同后，被告应立即无条件腾退房屋，且无权要求原告返还任何费用。原告应保证对其出租的租赁面积部分物业拥有合法使用权，否则因此造成被告在承租期内部能正常经营的，原告应承担一切责任，被告可视情况选择是否终止合同，被告选择终止合同的，原告应退还租赁保证金、已付余期租金，同时赔偿包括但不限于等同于租赁保证金三倍金额的违约金、被告的装修损失（不计算折旧）、被告的其他全部经济损失（包括但不限于未履行租期内各方面的合理预期利润，律师费、诉讼费、交通费、鉴定费、公证费、送达费等）。合同租赁期届满、因被告违约导致提前终止、原、被告双方协商一致解除合同或其他形式终止合同时（但原告违约解除合同时除外），被告均应按如下约定向原告返还房屋。被告逾期不支付租金超过15天的，或因被告迟延缴付租金或按本合同约定应由被告承担的其他费用，原告代付金额超过租赁保证金的50%的，原告可书面通知被告解除合同，并没收被告的房屋租赁保证金，如房屋租赁保证金尚不足以弥补原告的损失，原告有权继续要求被告对包括但不限于原告因主张损失而产生的律师费、交通费、鉴定费、公证费、送达费、诉讼费等开支损失进行赔偿。如被告无正当理由单方违法解除合同，被告所缴纳的租赁保证金原告予以没收且被告无权要求原告退还租金。
2013年3月29日，被告向原告发出《关于顺延租期的通知》告知，根据双方签订的租赁合同的约定，原告应当在2013年1月31日之前完成租赁物所有外墙及商铺内安装工程，否则被告的免租装修期、最后收房日（2013年4月1日）及相关租期全部顺延。合同签订后原告一直对租赁物的外墙进行打围施工，直至2013年3月29日原告才对外墙施工完毕。因此，根据4-2条的约定，原告已经发生违约行为，被告为此通知如下：被告将根据《“三益公”商铺租赁合同》的约定，将租赁物的装修免租期、最后收房日期以及相关租期顺延57天至2013年5月28日。
2013年6月3日，原告向被告发送《通知书》称被告拒不接收租赁房屋并逾期交纳租金，被告行为构成根本性违约，故原告通知被告，自2013年6月3日起，解除《租赁合同》，由此产生的一切法律责任由被告承担。后原告提起本案诉讼，请求判令被告支付违约金343155元及2013年4月1日至6月3日的租金720625.5元并承担诉讼费。
原审判决认定上述事实所依据的证据有：原告提交的原、被告的营业执照、原、被告签订的《“三益公”商铺租赁合同》及附图、租赁合同21份、“三益公”商铺租赁合同2份，原、被告共同提交的被告向原告发出的《关于顺延租期的通知》、被告向原告发出的《通知书》，及原、被告的当庭陈述在卷为证。
原审法院认为，原、被告于签订的《“三益公”商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，原告承诺将于2013年1月31日前完成所有外墙及商铺内之安装工程，则被告享有2013年4月1日前的免租装修期，同时被告应于2013年4月1日前收房。庭审中，原告陈述因十八大召开，不允许外墙施工，故原告完成外墙及商铺内部安装施工确有延后。但原告并未提交证据证明施工工期延后系因政府召开会议造成。根据合同约定，原告未在2013年1月31日完成所有外墙及商铺内之安装工程的，被告免租装修期、最后收房日（即2013年4月1日）及相关租期将全部顺延。原告主张其于2013年3月1日以前完成全部施工，被告仍应于2013年4月1日前收房。原审法院认为，因原告未能在合同约定的2013年1月31日前完成外墙施工和内部安装，原告的施工工期延后，依据合同约定，被告收房的时间也相应顺延。因被告无法掌握原告施工人员的工作进度，原告负有在完成施工后通知被告验收房屋，并由双方共同完成房屋交接的义务。首先，原告主张其于2013年3月1日前已完成全部施工，对于完工的具体时间，原告不能确定。在原审法院给予的时间内，原告也未能提交有效证据就其于何时完成外墙施工及内部安装予以证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对于原告主张于2013年3月1日前完成全部施工，缺乏事实依据，原审法院不予采信。其次，被告虽在2013年3月29日向原告发送的《关于顺延租期的通知》中认可原告已对外墙施工完毕，原告在庭审中确认其完成外墙施工后，没有拆除装饰布和塑料网。被告并非从事装饰装修的专业人员，依据常理，外墙打围没有拆除，无法确认其整体施工是否完毕，且安装水、电、中央空调线路、电话、光纤、天然气管道接口等内部安装工程更无法从外观上进行判断。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密等义务”之规定，原告作为施工委托方，应掌握商厦内外施工情况，并在全面完成施工后，履行通知被告收房的义务。原告称采用电话通知被告，被告不予认可，现原告未能提交有效证据予以证明，无法证实原告尽到通知义务。综上，原告未能举证证明其完成全部施工的时间以及完成施工后及时通知被告收房，而被告拒绝收房及交纳租金，原告亦未提交证据证明被告存在其他违约行为，故原告主张被告违约并要求被告支付违约金343155元，于法无据，与事实不符，原审法院不予支持。关于原告要求被告支付2013年4月1日起至6月3日止的租金720625.5元，因原告无法证明系被告拒绝收房，且被告并未实际使用案涉房屋，原告要求被告支付租金没有法律依据，原告的该项诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告成都后街投资有限公司的诉讼请求。案件受理费7187元，由原告成都后街投资有限公司负担。
宣判后，原审原告后街投资公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求。其主要上诉理由是：原审认定被上诉人酷酷影像公司没有违约行为错误；酷酷影像公司应当收房而未收房，应支付后街投资公司保留租赁房屋期间的租金等。
被上诉人酷酷影像公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
为支持其上诉主张，后街投资公司在二审中提交了案外人成都快乐柠檬公司与后街投资公司签订的“三益公”商厦房屋交接单及《商铺租赁合同解除协议》，意图证明案外人快乐柠檬公司在解除与后街投资公司的合同后放弃了保证金，据此后街投资公司有权将酷酷影像公司的保证金作为违约金予以没收。被上诉人酷酷影像公司对前述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，后街投资公司在二审中提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。双方当事人在庭审中一致确认案涉《“三益公”商铺租赁合同》已解除。
本院认为，案涉《“三益公”商铺租赁合同》明确约定，如后街投资公司按照承诺于2013年1月31日前完成所有外墙及商铺内之安装工程，则酷酷影响公司应在2013年4月1日前收房，否则收房时间顺延。但后街投资公司未按期完成外墙和内安装工作，亦未提交证据证明实际的完工时间。由于外墙和内安装工程是否完工由后街投资公司掌握，后街投资公司在完工后应及时告知酷酷影像公司，但后街投资公司在本案中亦无任何证据证明其曾在工程完工后告知过酷酷影像公司，在此情况下后街投资公司主张酷酷影像公司未按照合同约定履行收房义务构成违约缺乏事实依据，其上诉主张不能成立，上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14374元由上诉人后街投资公司负担。本案一审诉讼费负担方式不变。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 寅
审 判 员 余 杨
代理审判员 毛 星
二〇一四年五月十三日
书 记 员 刘一颖