广东省东莞市第一人民法院行 政 判 决 书（2016）粤1971行初107号原告李淑珍，女，1973年9月29日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托代理人张松柏、唐远瞩，湖南银联律师事务所律师。被告东莞市房产管理局，住所地：广东省东莞市南城区科技路蓝天大厦，组织机构代码证：70773313-6。法定代表人刘国军，该局局长。委托代理人叶伟香，该局工作人员。委托代理人陈清才，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。第三人东莞时代广场有限公司（以下简称“时代广场公司”），住所地：东莞市南城区胜和社区鸭仔塘，营业执照：91441900618335347F。法定代表人张沛贤。第三人东莞市城市中心区开发建设总公司（以下简称“城建总公司”），住所地：东莞市南城区新城市中心区朝阳路星晨大厦二楼，营业执照：9144190028180213XW。法定代表人周建子。上述第三人的共同委托代理人王春盛、叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所律师。原告李淑珍诉被告东莞市房产管理局行政登记纠纷一案，于2015年12月28日向本院提起诉讼。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。原告李淑珍的委托代理人张松柏、唐远瞩及被告东莞市房产管理局的委托代理人叶伟香、陈清才，第三人时代广场公司和第三人城建总公司的共同委托代理人王春盛、叶伟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告东莞市房产管理局于2014年4月15日作出涉案的粤房地权证莞字第××号《房地产权证》，将涉案房屋由第三人裴瑞红转移登记至原告李淑珍名下。原告李淑珍诉称，2012年10月17日，原告与第三人时代广场公司、城建总公司签订了编号为C132号的《商铺买卖合同》，约定原告购买第三人时代广场公司开发的位于东莞市××城区××大道××时代广场××号商铺。2013年3月18日，被告东莞市房产管理局向原告颁发了编号为粤房地权证莞字第××号房产证。2015年11月得知：（1）2008年11月3日，时代广场商铺通过了东莞市城建规划局规划条件核实，建设工程规划许可证为（95）编号0003104，该规划所附报建平面图纸载明时代广场1-4层商铺为400套。（2）2008年12月16日，时代广场商铺在东莞市建设局完成房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书（建备证字第441900200812160001号），该证书确认本次办理竣工验收备案1-4层部分的消防验收依据为东公消验字[2008]第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，意见明确：该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。（3）2011年4月29日，东莞市房产管理局房地产交易所对时代广场项目办理了初始登记（登记字号2109），确认该项目商品房套数为592套，其中住宅192套，商业400套。（4）2011年5月18日，东莞市住房和城乡建设局完成了对时代广场项目商品房现售备案证（莞商房现证字第20109047号），确认该项目现售房屋为商铺、商场400套。原告还得知：（1）2012年6月，东莞时代广场有限公司委托东莞市新城测绘有限公司对时代广场商铺出具了申请产权初始登记的房产面积测绘报告。《房产测绘管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；（二）自然状况发生变化的房屋；”本案中，时代广场商铺的自然状况并没有发生变化，该房产面积测绘报告系办理产权初始登记所用。（2）2012年7月5日，被告重新对时代广场商铺违法办理初始登记，违规将时代广场商铺400套拆分为1184套，然后据此为承接此项目的裴瑞红及东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称“万菱投资公司”）办理房屋所有权转移登记手续，并通过商铺买卖合同让原告购买时代广场三层C132号商铺，向原告颁发了粤房地权证莞字第××号房产证。《房屋登记办法》第二十条、第二十二条规定，申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料必须记载一致，否则房屋登记机构应当不予登记；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的，房屋登记机构应当不予登记。该办法第三十条还明确规定了因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，时代广场项目于2011年4月29日已然办理了产权初始登记，被告又于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记，将商铺400套变更为1184套，既未到现场实地查看，又没有认真查验申请登记材料（无新的规划条件核实、无新的消防验收合格意见等），未尽到登记机构的审慎审查义务，应当依法予以撤销。原告认为，其所购买的时代广场C132号商铺无固定界限、无法独立使用，不是房屋登记的基本单元，被告于2012年7月5日重新对时代广场商铺进行初始登记并据此办理所有权转移登记并向原告颁发房产证的行为与《房屋登记办法》第二十条、第二十二条之规定严重不符，因此给原告造成经济损失，依法应按《房屋登记办法》第九十二条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条之规定承担法律责任。为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令撤销原告C132号商铺编号：粤房地权证莞字第××号房产证；2、判决被告承担本案诉讼费。原告李淑珍向本院提交了以下证据、依据：1、商品房买卖合同、代收收据，证明原告与具体行政行为具有关联性，房屋买卖的基本情况；2、房产证，证明被告向原告颁发涉案项目东莞时代广场商铺房产证（变更登记）；3、《关于政府信息公开申请表20151012002号的回复》，证明原告向被告申请政府信息公开及公开信息内容（初始登记产权人、国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案证、标准地名、现售及商品房建设准建证明）等15项必要文件，东莞市房产管理局提供了工程规划许可证及验收报告、更改后的消防验收意见书；4、东规（公开）[2015]206号《关于政府信息公开申请的答复》，证明原告向规划部门申请规划信息公开，其中建设工程规划许可证显示“东莞时代广场”2008年11月3日通过规划条件核实；5、东莞市建设工程档案预验收认可书，证明东莞时代广场符合2008年11月3日通过规划条件核实（95）编号0003104的建设工程规划许可证的住宅192套，商业400套的图纸；6、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，证明东莞时代广场竣工验收日期及竣工备案情况；7、东莞市商品房现售备案证书，证明东莞时代广场现售住宅192套，商铺400套；8、2011年4月29日东莞市商品房屋产权证明，证明被告在东莞时代广场有限公司涉案项目房产登记证明上记载，2012年7月5日拆分商业为1184套，总套数变更为1376套；9、建筑工程消防验收意见书，证明该工程如需改建、扩建、用途变更及商场内部装修应依法向消防局申请消防设计审核和验收。被告东莞市房产管理局辩称，一、被告作出的案涉登记行为，收件齐全、程序得当，符合法律法规的规定，依法应予维持。2014年，原告李淑珍就案涉商铺向被告申请办理所有权转移登记。东莞市南城房地产交易所依据《房屋登记办法》第三十三条的规定，向原告收取了房地产登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、契税完税证明、办证证明等所有权转移登记所需提交的材料，审核后给予办妥所有权转移登记手续。依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条的规定，房屋因发生买卖导致所有权转移的，权利人可以向登记机关申请所有权转移登记。登记记机关应当履行查验申请人提供的材料是否合法、就登记事项询问申请人、如实、及时登记有关事项的职责，对房屋有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致、登记申请是否违反法律、行政法规进行审查。本案中，被告接受原告的申请后，依据上述法律、法规的规定逐一核实了申请人所提供的文件、证明材料，对该登记申请的合法性给予了严格审查，并依据《房产登记办法》第七条的规定，依据登记信息向原告发放房地产权证，均是在履行法定的行政职责。因此，被告对涉案商铺办理所有权转移登记及发放房地产权证的行政行为合法。另外，原告在诉状中提及被告就时代广场商铺分割的变更登记，因该行为与原告诉请法院撤销的办证行为，是两个完全独立的行政行为，法院在本案中不应予以审查。况且，被告在办理第三人时代广场公司提出的商铺分割变更登记的过程中，谨慎审查了申请人所提供的文件、证明材料，收取了法定的齐全材料，履行了应尽的行政职责，法律依据充分。原告主张该行政行为违法，没有任何依据，且原告就该行政行为提起起诉的期限已过。综上所述，被告给原告发放房产证的行为符合相关法律法规规定，程序合法。原告的诉求缺乏事实及法律依据，依法不能成立。恳请法院在查实本案事实真相后，依法驳回其全部诉讼请求。被告东莞市房产管理局向本院提交了以下证据、依据：1、东莞市房屋登记申请受理单；2、东莞市房屋产权登记审批书；3、广东省东莞市房地产登记申请书；4、申请人身份证；5、房地产查丈登记表；6、《商品房买卖合同》；7、查档证明；8、完税证明、办证证明；9、商品房预售许可证；10、公证书；11、房地产权证。上述证据均证明被告为原告办理转移登记材料齐全、程序合法。第三人时代广场公司、城建总公司述称，一、时代广场裙楼（1-3层）初始登记和变更登记的情况：时代广场项目大约在1995年立项开发，建设单位、发展商（出卖人）为城建总公司和时代广场公司，时代广场公司为港资企业（香港）泰茂有限公司和城建总公司开办的中外合资企业，两股东的关系为挂靠关系，泰茂有限公司挂靠城建总公司。时代广场项目于2008年9月5日验收合格，在2008年12月16日取得《竣工验收备案证书》。其中第4层为平台、花园，5层以上为192套住宅，住宅于2009年之前已经全部销售，业主已入住。时代广场裙楼（1-3层）为商业性质商品房，2008年12月22日办理了消防验收许可，取得东公消验字【2008】第273号《关于东莞时代广场首层至四层建筑工程建筑消防设施消防验收合格的意见》，2010年规划了400套商铺，2010年12月8日获得了《商品房现售备案证书》。2008年时代广场公司开始办理时代广场的商铺确权登记手续（即初始登记），在2009年3月25日房管部门核准了1-3层的《房屋面积测绘成果（实测）报告书》，并多次到现场进行实地查看，尽管其他材料均符合规定，但是因为历史的原因，《国有土地使用证》是办理在香港泰茂有限公司的名下，当时房管部门以权利人名称不一致为由未核准办理初始登记，后来时代广场公司将土地证从泰茂公司过户至时代广场公司名下，于2011年4月11日领取了新的《国有土地使用证》。2011年4月29日时代广场公司办妥了初始登记手续，领取了《商品房屋产权权属证明书》。2012年，时代广场公司将1-3层的400套商铺拆分为1184套铺位，分别于2012年5月23日和5月29日取得首层和2-3层的东南公消安检许字【2012】第0018号、第0020号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，办理了1-3层1184户的房屋测绘报告、《楼盘（栋）地址明细表》等，2012年6月向被告申请拆分1184套商铺的房屋产权权属登记（即变更登记），被告工作人员到时代广场1-3层商铺进行了实地查看并拍照。2012年7月5日时代广场公司获得被告对变更登记的核准。二、时代广场裙楼包销、现售、房屋转移登记的情况：2012年3月，时代广场公司与广州冠阳房地产代理有限公司、裴瑞红、黄赞斌、何启扬、翁越羿（包销商）签订《“时代广场”指定商铺包销合同书》，由包销商负责对时代广场1-3层1184套商业铺位进行包销，后包销商于2012年6月成立万菱投资公司，于7月中旬开始用销售推广名“宏远.万菱广场”对时代广场1-3层商铺进行代理销售。时代广场第1层、第3层除了60多套之外均以城建总公司和时代广场公司名义销售，时代广场公司、城建总公司（出卖人）与业主除了签订《商品房买卖合同》之外，均由时代广场公司、万菱公司、业主三方签订《补充协议书》，约定至2015年9月30日之前业主的商铺无偿交付给万菱投资公司统一经营管理。因包销商在2012年底基本完成了包销销售计划，按照包销合同的约定，时代广场公司将时代广场第2层商铺以及第1、3层60多套商铺均转让给包销商指定的裴瑞红名下，用于支付包销费用，并在被告处依法办理了买卖转让的房屋所有权转移登记手续，将上述商铺过户至裴瑞红名下，后裴瑞红以销售二手房的形式转让给业主（包括原告），将商铺依法办理转移登记至业主名下。后万菱投资公司成立了东莞市万菱市场管理有限公司（以下简称“万菱市场公司”），联合广州谊园实业有限公司在时代广场1-3层统一经营文具批发市场至2015年9月30日（业主委托经营合同的期限）。综上所述，第三人认为，被告对时代广场裙楼房屋的初始登记、变更登记以及后续的房屋所有权转移登记（包括时代广场公司转移登记至业主或裴瑞红名下，以及裴瑞红转移登记至业主名下）的行政登记行为符合《中华人民共和国物权法》、《房屋登记办法》等之规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。三、第三人完全同意被告的《行政答辩状》的意见，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人时代广场公司和第三人城建总公司未向本院提供相关证据。经庭审质证，原告对被告提供的东莞市房屋产权登记审批书、房地产登记申请书、房地产查丈登记表、裴瑞红的房地产权证及房产平面图的真实性有异议。本院认为上述证据均为被告在作出涉案房屋登记中依职权取得，原告方亦在上述证据中均签名予以确认，原告方对其签名的真实性未提出异议，亦未提出其他相反的证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认。对被告提供的其他证据及原告提供的证据的真实性，各方均无异议，本院予以确认。经审理查明，2014年3月7日，原告李淑珍和第三人时代广场公司共同向被告提交了《房地产登记申请书》、申请人身份证明、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《广东省东莞市房地产办证证明》、《税收缴款书（税务收现专用）》等材料，就位于东莞市南城区莞太大道6号时代广场群楼C132商铺向被告东莞市房产管理局申请办理所有权由第三人时代广场公司转移登记至原告名下。被告受理申请后，对申请人所提供的文件、证明材料给予审查，于2014年3月18日将上述商铺的所有权由第三人时代广场公司转移登记至原告名下，并于2014年4月15日向原告颁发了粤房地权证莞字第××号房地产权证。原告不服，向本院提起本次行政诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，被告东莞市房产管理局作为本辖区内房地产行政主管部门，具有依法进行本辖区内房屋产权属登记并核发房屋产权证书的职责。原告与时代广场公司于2014年3月7日向被告东莞市房产管理局提出房产登记申请，被告经审查于2014年3月18日将上述商铺的所有权由第三人时代广场公司转移登记至原告名下，并于2014年4月15日向原告颁发了粤房地权证莞字第××号房地产权证，其主体适格，程序合法，本院依法予以确认。本案的争议焦点在于被告向原告颁发的粤房地权证莞字第××号房地产权证是否合法有效。首先，参照《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形”、第三十三条“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”的规定，本案中，原告及第三人时代广场公司就涉案商铺申请办理房屋所有权转移登记，向被告提交了《房地产登记申请书》、申请人身份证明、《房地产查丈登记表》、《商品房买卖合同》、《广东省东莞市房地产办证证明》、《税收缴款书（税务收现专用）》等材料，被告收到上述材料后依法受理并依据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料”的规定，对上述材料予以审核，后依据《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”的规定对涉案商铺办理了所有权转移登记并向原告发放了被诉的房地产权证。其次，参照《房屋登记办法》第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”的规定，原告作为涉案房屋转移登记的申请人，应当对其提交的材料的真实性、合法性和有效性负责，但原告在本案中未能提供充分的相反证据以证明其主张。综上，被告作出上述转移登记符合上述法律规定，原告诉请法院判令被告对涉案房屋的所有权转移登记予以撤销依据不足，本院依法予以驳回。另外，关于原告在起诉状中提出被告于2012年7月5日将时代广场400套商铺拆分成1184套属违法行为的主张，本院认为该拆分行为属变更登记，并非原告本案所诉的转移登记，属另一行政法律关系，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李淑珍的诉讼请求。本案收取诉讼费人民币50元，由原告李淑珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  余燕飞代理审判员  李洪朝人民陪审员  卢建东二〇一六年六月三十日书 记 员  肖 萧周嘉裕