湖北省公安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1022民初740号
原告：印湘安，男，汉族，1964年4月30日出生，公务员，住公安县。
委托代理人：赵静，湖北楚韵律师事务所律师。
被告：曹仁芳，男，汉族，1951年10月24日出生，个体建筑业主，住公安县。
委托代理人：ＸＸ新，公安正义法律服务所法律工作者。
委托代理人：曹灯武，男，汉族，1967年1月10日出生，无业，住公安县。
原告印湘安与被告曹仁芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告印湘安及其委托代理人赵静、被告曹仁芳委托代理人ＸＸ新、曹灯武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月8日，原、被告签订了一份房屋买卖合同。约定“原告印湘安将自己所属的坐落于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼整体以壹佰肆拾万元价格（带房产证和土地证）人民币出售给被告曹仁芳；曹仁芳除在此合同签订之日首期付款贰拾万元外，还应在2014年5月30日前向原告付清壹佰贰拾万元；曹仁芳逾期未付清购房款的，买卖合同自然解除，印湘安收回房屋；首期给付的贰拾万元购房款作为曹仁芳的违约金由印湘安所得，曹仁芳不得索回”。合同签订后，被告曹仁芳没有按照合同约定支付购房款，也没有居住使用，将该房屋闲置至今，经原告多次催讨无果。现诉请判令一、解除原、被告签订的房屋买卖合同，原告收回自己的房屋。二、被告曹仁芳向原告支付违约金人民币20万元。三、被告承担本案的诉讼费用及保全费用。
为支持诉请，原告向本院提交了如下证据：
1、原告身份证复印件一份。旨证明原告诉讼主体资格。
2、房产证复印件一份。旨证明本案所争议的标的物房产权属为原告。
3、国有土地使用权证复印件一份。旨证明本案所争议的标的物土地使用权为原告。
4、“房屋买卖合同”复印件一份、“补充协议”复印件一份。旨证明原、被告于2014年1月8日签订了房屋买卖合同一份。因房屋所有权证及土地使用权证已由原告抵押给了银行，原、被告经协商于2014年7月30日签订了一份补充协议，约定被告在2014年9月10日1前向原告贷款银行交付100万元人民币，拿出抵押的房屋两证。
被告辩称：原、被告在签订“房屋买卖合同”时，原告只有房产证，没有土地使用权证，原告向法庭提交的国有土地使用权证是虚假的证据。且原告的房产证已经抵押给了银行。“房屋买卖合同”从开始签订时就是无效的。如果原告要收回房屋，被告在签订合同后支付的20万元原告应予退回并按照银行同期贷款利息的四倍标准向被告支付利息。同时原告还应向被告支付违约金20万元。被告在合同标的物上改建所花费的68.5万元人民币应由原告返还给被告并按银行同期贷款利息的四倍支付利息。
为支持答辩理由，被告向本院提交了如下证据：
1、中国农业银行“最高额担保个人借款合同”书复印件一份。旨证明原告已将买卖合同标的物抵押给了中国农业银行股份有限公司公安县支行，并办理了房屋他项权证。抵押债权数额为人民币87万元。
2、公安国用（2002）字第207001号国有土地使用权证复印件一份。旨证明买卖合同标的物的50%土地使用权为案外人胡定友所有。
3、公安国用（2002）字第207002号国有土地使用权证复印件一份。旨证明买卖合同标的物的另50%土地使用权为案外人赵巧云所有。
4、“夹竹园镇瓦池村二组（老街）印湘安私宅四层综合楼改建造价情况说明”复印件一份。旨证明经被告计算，买卖合同标的物改建及新建费用共计为人民币827040元。
5、证人刘某书面证词复印件一份。旨证明原告原租户证人刘某直至2014年3月11日搬家的事实。
6、证人曹某、杨某、孙某、李某、涂某、胡某六人书面证词复印件一份。旨证明六证人已经购买了被告的改建房，其中三户在装修所购房屋时，原告于2015年11月17日带人予以阻止。
7、证人彭某书面证词复印件一份。旨证明在2014年1月8日被告找证人彭某及另一案外人周健借钱时，原告曾承诺房屋两证全部没有问题，三天后交与被告的事实。
经庭审质证，被告对原告第1组证据及第4组的真实性、合法性、关联性均无异议；因没有见到房产证原件而对原告第2组证据的真实性、合法性、关联性提出异议；因原告没有同时提交土地使用权转移登记手续而对原告第3组证据的真实性、合法性提出异议。原告对被告第1、2、3、5、7组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；因系被告自制凭证，不具客观性而对被告第4组证据的真实性、合法性、关联性提出异议；因证人未出庭作证，无法核实其真实性而对被告第6组证据的真实性、合法性、关联性提出异议。
庭审过程中，原告于2016年9月19日向本院提出申请，要求对被告在原告所属的坐落于公安县夹竹园镇瓦池村一组的原四层综合楼的新建及改建的工程造价进行评估鉴定。经原、被告双方共同协商，本院委托湖北智博资产评估事务所来承接本项鉴定工作。2017年2月18日，湖北智博资产评估事务所出具了“湖智公评报字（2017）第009号”资产评估报告书，截止2016年8月31日止，被鉴定标的物建筑工程含税工程造价为394079.56元；装饰工程含税工程造价为74228.76元；总计造价为人民币468308.32元。其中在建筑工程含税工程造价中含企业管理费19982.80元、利润15230.18元、规费20720.42元、税金9084.43元；在装饰工程含税工程造价中含企业管理费5350.47元、利润6275.98元、规费4349.49元、税金2447.73元。经庭审质证，原告对该资产评估报告书的结论的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为资产评估报告中涉及的企业管理费、利润、规费、税金四项费用因均未发生而应予以核减。被告因该资产评估报告书的结论中没有包含拆除工程而对该资产评估报告的真实性、合法性、关联性提出异议。
上述原、被告均无异议之证据，本院予以采纳。
关于原告第2组证据房产证，该房产证证号为“公安房权证夹字第××号”，与被告提交的第1组证据中房屋他项权证内容相符，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；关于原告第3组证据国有土地使用权证，该证据没有加盖公安县国土资源局的行政公章，无法核实其真实性，且被告提交了案外人胡定友和赵巧云的国有土地使用权证，足以否定原告第3组证据的真实性，被告的异议理由成立。原告第3组证据不具真实性，本院不予采纳。关于被告第4组证据，该证据属于被告自制凭证，不具客观性，不属于证据范畴，本院不予采纳。关于被告第6组证据证人曹某、杨某、孙某、李某、涂某、胡某六人的书面证词，上述证人均未出庭作证，其证词内容的真实性无法核实，原告异议理由成立。被告第6组证据不具真实性，本院不予采纳。关于湖北智博资产评估事务所“湖智公评报字（2017）第009号”资产评估报告书，湖北智博资产评估事务所系原、被告共同推选的有资质的鉴定机构，具备可信度。在鉴定过程中，因被告拒绝提供房体结构图纸和被拆除的工程量，由此导致的原房体拆除工程量被遗漏鉴定的后果由被告自行承担，被告据此提出异议，没有事实及法律依据，本院不予支持。“湖智公评报字（2017）第009号”资产评估报告书内容真实、客观，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。
经审理查明：2014年1月8日，原、被告签订了《房屋买卖合同》一份。约定“原告印湘安将自己所属的坐落于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼整体以壹佰肆拾万元价格（带房产证和土地证）人民币出售给被告曹仁芳；曹仁芳除在此合同签订之日首期付款贰拾万元外，还应在2014年5月30日前向原告付清壹佰贰拾万元，全部付清之日，印湘安交两证给曹仁芳过户，过户手续由曹仁芳负责办理，印湘安给予必要配合。过户相关的费、税由曹仁芳承担；合同签字之日，印湘安应将房屋连同现有水电向曹仁芳交付；曹仁芳逾期未付清购房款的，买卖合同自然解除，印湘安收回房屋；首期给付的贰拾万元购房款作为曹仁芳的违约金由印湘安所得，曹仁芳不得索回；双方签字后，曹仁芳可对该栋房屋进行改建，相关改建费用由曹仁芳承担；改建后如有房屋出售，应先由印湘安签字收款抵扣曹仁芳购房款；如曹仁芳不按时付清购房款，合同自然解除。印湘安收回该房屋，曹仁芳已付的购房款作违约金处理，印湘安不予退还。因改建产生的投资原材料及工程各种费用作为对印湘安的违约补偿。如涉及拖欠施工工程款、人工工资及材料货款的，由曹仁芳负责清偿”。合同签订当日，被告曹仁芳向原告印湘安支付了购房款20万元。2014年3月3日，原告印湘安向被告曹仁芳交付了合同约定的房屋。被告曹仁芳随即组织人员进场施工。在施工过程中，被告对该四层综合楼整体进行了改建，改建面积为784.16平方米。在没有取得建设许可证的情况下又在原四层基础之上加盖了两层。因知晓了原告在合同签订之前已将该房屋抵押给了银行，被告于2014年7月30日与原告又签订了《补充协议》一份，约定“双方商定于2014年9月10日前由曹仁芳交100万元给印湘安所贷款的银行，偿还银行贷款后由印湘安拿出两证，双方到银行办理移交手续；如曹仁芳违约，按原合同执行，即20万元由印湘安所得，曹仁芳损失20万元；余款20万元过户时付清，不付清不过户”。《补充协议》签订后，被告没有在约定的时间内向原告支付100万元购房款。原、被告经多次交涉未果后，原告遂向本院提起诉讼。
另查明：本案所诉争的位于公安县××竹园镇××组的房屋产权人为原告印湘安，产权号为“公安房权证夹字第××号”，规划用途为商住，底层面积为210.28平方米，4层建筑面积为784.16平方米。该房于2013年9月12日抵押给了中国农业银行股份有限公司公安城关支行，并办理了房屋他项权证，房屋他项权利人为中国农业银行股份有限公司公安城关支行，抵押面积为784.16平方米，抵押期限为2013年9月9日至2016年9月9日。案外人胡定友及案外人赵巧云各享有该房50%土地面积计102.79平方米使用权。国有土地使用证号分别为“公安国用（2002）第207001号”和“公安国用（2002）第207002号”，两份国有土地使用证使用权类型均为“划拨”，用途均为“住宅”。
本院认为：原告印湘安、被告曹仁芳在自愿、公平的基础之上签订的《房屋买卖合同》不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效之合同。被告曹仁芳在合同履行过程中以自己的行为表明拒绝支付购房款，庭审中亦主张对《房屋买卖合同》予以解除，原、被告对《房屋买卖合同》的解除形成合意，原告诉请解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。被告所购房屋应予以返还，被告支付的购房款20万元原告主张作违约金不予返还的诉请，本院认为合同不能履行除被告违约外，还存在房屋改建审批手续不到位等多方原因导致，对原告的主张本院酌情不予支持，由原告向被告予以返还。合同履行期间，被告对房屋进行改建的工程价值经评估总计为人民币468308.32元，其中建筑工程含税工程造价含利润15230.18元、规费20720.42元、税金9084.43元；装饰工程含税工程造价含利润6275.98元、规费4349.49元、税金2447.73元。原告认为资产评估报告中涉及的企业管理费、利润、规费、税金四项费用因均未发生而应予以核减。本院认为，被告对房屋进行改建，所得利润及企业管理费原告应当给付，考虑到被告并不是有资质的建筑企业施工，规费、税金，并未实际发生，上述费用在有关部门收取时可由原告按实际发生额支付。据此原告返还被告购房款20万元及工程实际价款431706.25（总造价468308.32元-规费20720.42元-税金9084.43元-装饰工程含税工程造价中规费4349.49元-税金2447.73元）元予以返还。被告对房屋改建及对外出售房屋与第三方引发的纠纷由被告另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告曹仁芳将所购原告位于公安县夹竹园镇瓦池村一组的四层综合楼一栋（产权证号：公安房权证夹字第××号）按改建后的现状返还给原告印湘安；
二、被告曹仁芳返还上述房屋后，原告印湘安向被告曹仁芳返还购房款人民币20万元及房屋改建工程款人民币431706.25元；
三、驳回原告印湘安的其他诉讼请求。
上列原、被告返还房屋及金钱给付行为应在本判决生效之日起10日内履行。
案件受理费3670元，原告印湘安承担1835元，被告曹仁芳承担1835元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：17×××30。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 雷 玻
审判员 张华翔
审判员 李 莉
二〇一七年五月十六日
书记员 刘丽华