广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1082号
上诉人（原审原告）张秀芳，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××2541。
委托代理人曾福强，系上诉人张秀芳的丈夫。
上诉人（原审原告）曾福强，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××2534。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人刘文生。
委托代理人金三宝，广东循理律师事务所律师。
委托代理人何惠仪，广东循理律师事务所律师。
上诉人张秀芳、曾福强为与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年3月30日，张秀芳与保利公司签订一份编号为Y144642的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定张秀芳向保利公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城天成路20号保利东景花园3座1002房，建筑面积为135.91平方米的房产，总价格为1358827元。合同约定保利公司应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付张秀芳使用。保利公司逾期交付商品房的，逾期不超过90天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向张秀芳支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90天，张秀芳有权解除合同，张秀芳解除合同，保利公司应当自张秀芳解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按张秀芳累计已付款的10%向张秀芳支付违约金，张秀芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向张秀芳支付已交付房价款万分之四的违约金。双方还在合同补充协议中对房屋的交付进行了约定，合同所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，张秀芳应按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，保利公司应按合同第十八条承担保修责任，如张秀芳以此问题为由拒收该商品房，则视为由于张秀芳的原因未能按期交付。合同及补充协议签订后，张秀芳依约向保利公司支付了案涉房款。保利东景花园3座于2013年12月18日竣工验收合格，且于2014年6月12日办理竣工验收备案手续，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年10月，保利公司通过邮寄的方式向张秀芳发出交楼通知书，张秀芳收到通知书后，于2014年11月2日到保利东景花园办理收楼手续，但验收房屋时因房内都是水，不能进行入房检查和验收。2015年3月15日张秀芳、曾福强再次到保利东景花园验收案涉房屋，因存在部分装饰装修问题，仍未办理交付手续。案涉房产至法庭辩论终结之时仍未实际交付。
另查明，张秀芳、曾福强于1990年10月20日登记结婚。
原审法院认为：关于曾福强是否适格主体的问题，张秀芳与曾福强系夫妻关系，案涉房产系张秀芳、曾福强在夫妻关系存续期间购买的，属于其二人的夫妻共同财产，曾福强虽然不是签订《商品房买卖合同》的主体，但案涉房屋的交付情况与其有直接的利害关系，曾福强是适格的原告。关于保利公司是否依约履行了交付房屋义务的问题。张秀芳与保利公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，不得随便变更或解除。张秀芳、曾福强以2014年11月2日无法办理房屋验收，2015年3月15日验收房屋时发现存在很多问题为由，主张保利公司未依约向其交付案涉房产，要求保利公司承担支付违约金的责任。对于房产的交付条件，实际上双方在《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第三项的“关于房屋交付”中均进行了约定，保利公司向张秀芳、曾福强交付的案涉房产，需要于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，办理竣工验收备案手续（即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），且符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用；房屋交付的标志是该商品房经验收合格后保利公司向张秀芳、曾福强移交钥匙的当天或是合同约定的最后的交付时间，或保利公司向张秀芳、曾福强发出《交楼通知书》七日起视为交付；合同所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，张秀芳、曾福强应当按照约定时间及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响商品房的交付，保利公司应承担保修责任。如果张秀芳、曾福强以此问题为由拒收该商品房，视为由于张秀芳、曾福强原因未能按期交付。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。再者，根据2004年1月30日实施的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中对有关房屋的质量责任和保修责任作了进一步说明，该意见规定商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响或主体结构质量不合格给买受人造成损失的，开发商承担赔偿责任。从以上分析可以看出，如果是验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买房者一般是不能拒收房屋的。对于案涉房产的交付条件，保利公司提交证据证明案涉房产已于2013年12月18日竣工验收合格，并于2014年6月12日办理竣工验收备案手续，本案中张秀芳、曾福强购买房屋验收合格，仅是装修存在一定质量问题，且张秀芳、曾福强提出的装修质量问题并不会导致无法正常居住，张秀芳、曾福强完全可以在保利公司修复完毕后正常入住。当然，这并不是说明保利公司交付装修质量瑕疵的房屋就无须承担责任，保利公司对交付装修质量瑕疵的房屋，应承担维修、赔偿损失等责任。因此案涉房产符合约定和法定的交付条件。关于案涉房产的交付时间，张秀芳、曾福强、保利公司双方均确认保利公司已于2014年10月向张秀芳、曾福强发出交楼通知书，张秀芳、曾福强也确认收取该通知，因此保利公司在案涉房屋达到约定和法定的交付条件前提下，已经履行了通知收楼的义务，张秀芳、曾福强应当按照约定时间及时办理收楼手续。根据双方在合同中的约定，如果案涉商品房存在质量问题，属于质量保修范围，并不影响商品房的交付，保利公司应承担保修责任，但如果张秀芳、曾福强以此问题为由拒收该商品房，视为由于张秀芳、曾福强原因未能按期交付。因此，张秀芳、曾福强以保利公司未按约定交付案涉房屋为由，要求保利公司履行《商品房买卖合同》中约定的交付房屋义务，并承担逾期交付房屋的违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，判决：驳回张秀芳、曾福强的诉讼请求。案件受理费减半收取为1021.01元，由张秀芳、曾福强负担。
上诉人张秀芳、曾福强不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决主观推认张秀芳、曾福强拒绝收房属认定事实错误。张秀芳、曾福强四次主动到现场要求保利公司收楼，一次发函要求办理收楼、交房手续，多次打电话催收房。由于保利公司的原因导致涉案房屋至今未能办理收楼手续，无法交房钥匙给张秀芳、曾福强。二、涉案房屋不能按期办理收房、交钥匙的责任在于保利公司。关于房屋交付认定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外之规定。通常是指交付产权证和交付房屋钥匙。本案中涉案房屋至二审庭审时仍未交付钥匙，房屋产权证是2015年8月8日办妥签收手续。张秀芳、曾福强多次要求交房均不能实现，该不能交房和钥匙的责任在于保利公司。三、原审判决认定保利公司履行了交房义务是错误的。关于商品房交付的认定，在法律方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。保利公司不能提供收楼确认书、钥匙签收单或催收房函件等相关资料，涉案房屋—直未能办理交房、交钥匙给张秀芳、曾福强，因此，保利公司没有按约定履行交房义务。同时，双方约定保利公司向张秀芳、曾福强交付涉案房屋必须满足，需要在2014年10月30日前，办理竣工验收备案手续，且符合合同附件二规定的装饰和设备标准，能正常使用；涉案房屋在2015年5月25日前根本不能正常交付使用，且涉案房屋也不符合附件二规定的装饰和设备标准条件。房屋交付的直接标志是保利公司向张秀芳、曾福强移交钥匙，张秀芳、曾福强多次要求办理收房交钥匙手续，保利公司一直没有交涉案房屋的钥匙给张秀芳、曾福强，因此，保利公司没有按约定履行交房义务。一审判决以保利公司向张秀芳、曾福强发出了交楼通知书，就认为己经履行了交房义务是错误的。上诉请求：1.撤销原审错误判决；2.判令保利公司履行《商品房买卖合同》的交房义务，并承担逾期210天交房的全部违约责任，支付逾期交房违约金人民币89681元。3.案件一、二审的诉讼费由保利公司承担。
上诉人张秀芳、曾福强在二审期间向本院提交了以下证据材料：
证据1.粤房地权证佛字第××号房产证，拟证明2015年8月8日张秀芳、曾福强到保利公司签收房产证并要求办理收楼手续，但遭到保利公司拒绝。
证据2.EMS特快专递单及催收楼函件，拟证明张秀芳、曾福强于2015年8月11日向保利公司发出催收楼的函件。
被上诉人保利公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。保利公司不存在拒绝张秀芳、曾福强收楼的情况，实际上是由于张秀芳、曾福强对案涉房屋的质量问题有异议而拒绝收楼。对于张秀芳、曾福强反映的案涉房屋质量问题，保利公司都做出了处理，履行了保修义务，张秀芳、曾福强不能以此为由拒绝收楼。请求二审法院驳回张秀芳、曾福强的上诉请求。
被上诉人保利公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人保利公司对上诉人张秀芳、曾福强提交证据的真实性没有异议，但对其证明内容有异议。保利公司并未收到张秀芳、曾福强的催收楼函件，而张秀芳、曾福强于2015年8月8日拿到房产证的事实并不能证明保利公司逾期交楼。
本院对张秀芳、曾福强提交的证据认定如下：因被上诉人保利公司对张秀芳、曾福强提交证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性亦予以确认。但由于证据1并不能证明保利公司于2015年8月8日仍拒绝交楼，故该证据不能证明张秀芳、曾福强所要证明的内容。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，在二审期间，张秀芳、曾福强已于2015年10月24日与被上诉人保利公司办理了收楼的相关手续，实际接收了案涉房屋，张秀芳、曾福强向本院申请撤回请求保利公司履行交房义务的上诉请求。
本院认为：上诉人张秀芳与被上诉人保利公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。曾福强虽不是签订《商品房买卖合同》的主体，但其与张秀芳为夫妻关系，案涉房产系二人在夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，案涉房屋的交付情况与曾福强有直接利害关系，曾福强亦为本案适格主体。《商品房买卖合同》第九条约定：“甲方（保利公司）应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方（张秀芳）使用。”涉案房屋虽于2014年6月12日办理了竣工验收备案手续，并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，且保利公司亦于2014年10月通知了张秀芳办理收楼手续，但张秀芳于2014年11月2日办理收楼手续时，案涉房屋因试水不能进入房屋进行检查和验收，并未实际进行房屋交接手续，保利公司陪同看房人员亦在《房屋验收表》上签名确认，故保利公司于2014年11月2日并未履行完交楼义务。而2015年3月15日张秀芳与保利公司再次进行房屋交接手续时，双方已能进入涉案房屋进行实际交接，虽然张秀芳在《房屋验收表》中注明了房屋存在的质量问题，但上述问题均不属于房屋主体结构质量问题，属于质量保修范围，张秀芳、曾福强不能以此为由拒绝收楼，亦不能据此追究保利公司2015年3月15日之后的逾期交楼违约责任，故本院认定保利公司于2015年3月15日履行了交楼义务，据此可知，保利公司逾期交楼的时间为134天。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，保利公司逾期交楼90天，张秀芳要求继续履行合同的，合同继续履行，保利公司应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向张秀芳支付已付房价款万分之四的违约金，但现张秀芳、曾福强主张保利公司自2014年11月3日起，前90天按照日万分之二计算违约金，超过90天的，按照日万分之四计算违约金，此计算所得违约金金额低于前述违约金计算金额，属当事人对自己民事权利的处分，本院予以支持。据此，保利公司应向曾福强、张秀芳支付逾期交房违约金共计48374.2元（1358827元×0.2‰×90＋1358827元×0.4‰×44），张秀芳、曾福强主张保利公司逾期交楼的时间为210天，并以该时间作为计算违约金额的依据，理由不充分，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予以改判。张秀芳、曾福强的上诉主张部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第949号民事判决；
二、佛山市顺德区保利房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张秀芳、曾福强支付逾期交房违约金48374.2元；
三、驳回张秀芳、曾福强的其他诉讼请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审受理费1021.01元，由张秀芳、曾福强负担471.01元，由佛山市顺德区保利房地产有限公司负担550元，二审案件受理费2042.02元，由张秀芳、曾福强负担942.02元，由佛山市顺德区保利房地产有限公司负担1100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 张雪洁
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 黄结仪
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