广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1744号
上诉人（原审原告）：施鸿艺，男，1994年7月18日出生，住所地：深圳市宝安区西乡街道。
委托诉讼代理人：齐晓霞，广东开野律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘丽，广东开野律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市富连天资产管理有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道74区。
法定代表人：程碧洪，执行董事。
委托诉讼代理人：韦思华，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：深圳市盈泰顺科技有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道鹤州路。
法定代表人：唐超，执行董事。
委托诉讼代理人：赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨威，广东华篆律师事务所实习律师。
上诉人施鸿艺因与被上诉人深圳市富连天资产管理有限公司（以下简称富连天公司）、被上诉人深圳市盈泰顺科技有限公司（以下简称盈泰顺公司）合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6256号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
施鸿艺上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判将涉案房产返还给施鸿艺，富连天公司、盈泰顺公司配合办理房产登记等手续，同时判令涉案《房屋买卖合同》无效，其中房产交易价160万元；3、一审、二审诉讼费用由富连天公司、盈泰顺公司承担。上诉理由：一审法院漏查、错认对案件定性起决定性作用的重要事实，对案件的法律关系认定模糊不清，应予以纠正。一、未查明涉案房产交易时的市场价格，未认定是否属于严重低于市场价格的情形、是否为恶意串通。本案作为返还原物纠纷，一审法院应重点审理查明房产交易过程中是否存在恶意串通的情形，而判定是否是恶意串通的重要事实就是房产的出售价格是否严重低于当时的市场价格。2015年11月24日，富连天公司以160万元的价格，擅自出卖施鸿艺的房屋，而当时该房屋的市场价格为280万左右。本案中富连天公司主张其交易价格与市场价格差距不大，但未提交、也没有司法评估交易当日的市场价格，仅提交一份施鸿艺不认可的时间节点为2015年9月28日的评估报告。时间节点与出售房屋的时间相距较远且其自行委托评估并不能作为定案的依据，但一审法院并未审理查明涉案房产交易日的市场价格。作为案件的重要争议焦点，理应审理查明并释明双方对涉案房产交易日的市场价格进行确认和评估。而本案房屋的市场价格与出售价格之间的比例均模糊不清，按照施鸿艺了解的市场价格，富连天公司以低于市场价格57%的比例违法处分了施鸿艺的房产。根据相关司法解释，低于市场价格30%的已经属于严重不合理交易价格，富连天公司以低于市场价格57%的比例进行交易，恶意串通情形显而易见。二、未对富连天公司、盈泰顺公司交易涉案房产的具体细节进行审理查明，以确认是否符合正常的交易习惯，辅助认定是否构成恶意串通。作为正常的购房者，在支付大笔购房款之前，必须要做的事情就是到现场看房，并考量房屋实际交付等诸多问题。而本案的盈泰顺公司购买房屋未进入房屋内实际看房，至今也没有实际收房，而且除涉案房产外还购买了施鸿艺母亲有查封的房产。如果说其没有任何好处，不知道涉案房产的价格严重低于市场价格，又为什么会花同样的价钱购买有纠纷的房产，而且不看房就付款，至今没有收房也无任何意见，这显然不符合常理、也不符合正常的房产交易习惯。上述情况结合房屋的出售价格畸低的情形，可以看出富连天公司、盈泰顺公司之间存在严重的恶意串通情形。三、未查明富连天公司有无授权可以擅自确认出卖房屋价格、出卖房屋时施鸿艺是否知情、是否得到施鸿艺认可或追认等一系与案件紧密相关的事实。施鸿艺出具的涉案《委托书》并未授权富连天公司有权决定涉案房产的出售价款等买卖合同重要事宜，而富连天公司的答辩意见也已经确认是其自行决定的出售价格。也就是说，富连天公司没有权利自行决定房产交易价格，更没有权利决定以严重低于市场价格57%比例的价格进行交易。而在2016年1月份施鸿艺与富连天公司商谈偿还借款事宜时，富连天公司还说让施鸿艺还款，仍未将房产已过户的事实告知施鸿艺。富连天公司作为受托人，理应按照施鸿艺委托的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。而富连天公司在未征得施鸿艺同意的情况下，擅自约定了房屋售价，签订了买卖合同，且在事后直至房屋过户也未将房屋买卖情况告知施鸿艺，其行为明显超越了代理权，且事后也未得到施鸿艺的追认，对施鸿艺不发生效力。根据合同法第五十二条第（二）项规定：“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，合同无效。”本案整个事情经过反映出，富连天公司、盈泰顺公司明知交易价格明显低于市场价格，在没有房屋钥匙、没有看房且无法交房的情况下，擅自对涉案房产签订买卖合同并进行过户，强行将涉案房产违法处分，应依法确认买卖合同无效、返还房屋。四、一审法院未查明借款本金的真实金额，施鸿艺已还款的时间、金额、尚欠款金额。（一）施鸿艺本人的借款。2014年12月31日向骆景清借款10万元（实收金额），借款期限3个月，按借条记载的15万元本金计算利息等费用每个月1.5万元，即综合计算年利率畸高，达120%。于当日收到借款10万元，其母亲林X作为保证人。（二）施鸿艺作为保证人的借款。2014年12月31日施鸿艺母亲林X向骆X清借款25万元，借款期限3个月，利息等费用每个月2.5万元，即年利率畸高，达120%。于当日收到借款10万元，2015年1月4日收到15万元，施鸿艺作为保证人。以上借款的总金额为35万元。（三）施鸿艺已还款金额。施鸿艺在2015年2月30日偿还4万元、2015年3月1日偿还2万元。（四）剩余欠款金额。施鸿艺尚欠本金29万元及相应期间的合法利息。因双方未约定利息的支付方式和时间，也未约定先偿还的是利息还是本金，施鸿艺确认偿还的款项均为本金。在富连天公司擅自出卖涉案房产时，借款本金35万元扣除已付款6万元，还欠29万元及合法利息。五、一审法院未查明涉案借款约定的利息等一系列费用是否违法，本案真实的利息金额应为多少。《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”如上所述，富连天公司的借款利息计算后年利率畸高，达120%，严重超过法律规定的利率上限，超出部分无效。而一审法院却对此未予以任何查明及认定，存在严重错误。施鸿艺及其母亲总共的借款本金35万元，按照法律规定的利率计算，扣除已经还款的金额6万元后，截止到富连天公司2015年11月24日擅自出卖房屋之日应支付的利息计算如下：1、以本金35万元计算，时间为两个月（自借款之日到偿还6万元本金之日止），法定最高月利息为6904元*2个月=13808元；2、以本金29万元计算时间为9个月，法定最高月利息为5720／月*9个月=51484元。总计应付利息为65292元，加上29万本金，共欠款355292元。六、未审理查明富连天公司出卖涉案房产是基于与施鸿艺的借贷关系还是为其母亲林X承担的保证责任，还是两者均已包含。在庭审中，富连天公司已经明确其已经出卖了施鸿艺及其母亲名下的两套房产。但出卖施鸿艺的房产到底是基于多少钱的欠款，是基于施鸿艺借贷还是保证的法律关系，这种行为是否反常、是否严重不合情理、是否为恶意串通，一审法院均未予以查明。综上，施鸿艺在欠款本金及利息只有35万余元、没有授权他人决定交易价格的情况下，其价值280万元的房产被富连天公司、盈泰顺公司以严重低于市场价57%的价格恶意串通进行非法处分，恳请二审法院予以纠正，维护施鸿艺合法权益。
富连天公司辩称：一、施鸿艺及其母亲林X基于与富连天公司存在借贷关系，因此给富连天公司出具委托书作为保证，富连天公司取得相关处分权。富连天公司于2014年12月31日出借给施鸿艺及其母亲林X两笔借款，一笔为本金25万元，一笔为本金15万元，合计40万元。富连天公司与施鸿艺及其母亲林X约定：两笔借款的期限均为2014年12月31日至2015年3月30日，借款利息每月共8000元，管理费、调查费、综合费每月共计32000元，利息及管理费、调查费、综合费按月支付。施鸿艺及其母亲林X向富连天公司出具委托书以便处分其两人名下房产，目的是为施鸿艺及其母亲林X对富连天公司的债务提供保证。两份委托书第2条约定：“富连天公司可到银行全权办理101、102房产提前还清抵押／按揭贷款”；第5条约定：“富连天公司可全权办理转卖101、102房产、过户、转移登记及退件，签署及领取房地产买卖合同的相关手续，并有权收取上述房产的全部售房款，并在有关文件上签字等”；第11条约定：“富连天公司可到公证处全权办理101、102房地产买卖合同的公证”；第13条：“富连天公司可到物业管理处办理101、102房产水费、电费、管理费的收付”。据此，富连天公司取得对101、102房的相关处分权。施鸿艺及其母亲林X借款后没有按约定偿还富连天公司本息及其他相关费用，此外，施鸿艺及林X两人债务缠身，其中，2015年3月林X债主李X飞向仲裁庭申请仲裁，并申请宝安区人民法院查封了102房，案号为（2015）深宝法民四初字第60号，其他债权人纷纷起诉。二、富连天公司出售101、102房产的价格合理，因此与盈泰顺公司签订的《二手房买卖合同》合法有效。（一）富连天公司依据施鸿艺及其母亲出具的委托书，将101、102房产出售的信息挂到中原地产、搜房网、Q房网等地产公司网站上。由于当时102房处于查封状态、涉及官司状态，贷款条件受限以及本案101与102房是双拼房（实为两户，但打通作为一户使用），因此无法单独赎楼、买卖，且在实行限购令的深圳，购房名额的限制使得上述房产出手难度倍增。经在中原地产中介公司工作的朋友介绍，盈泰顺公司向富连天公司表达欲够买的意向且可以一次性付清房款而无需向银行申请贷款，但其条件之一是售价要适当优惠。富连天公司在综合考虑房子涉及官司难出手、购买名额受限制、买家一次性付清房款回款快的因素后，根据市场价将该套双拼房以总计420万元的价格出售给盈泰顺公司，并于2015年11月24日与盈泰顺公司签订了两份《二手房买卖合同》。富连天公司并没有严重损害施鸿艺及其母亲林X的合法权益，也不存在合同法第五十四条规定的：“因重大误解签订的”，“在订立合同时显失公平”的情形，富连天公司的代理行为合法有效，因此与盈泰顺公司签订的《二手房买卖合同》合法有效。（二）富连天公司在代理施鸿艺将上述两套涉案房产转卖给盈泰顺公司之前，与盈泰顺公司不曾相识，也从无业务来往，盈泰顺公司是经地产公司工作的朋友介绍与富连天公司联系，经过谈判达成的房屋买卖合意。富连天公司没有恶意串通盈泰顺公司的动机，也并不能因此获得任何益处。施鸿艺诉称富连天公司与盈泰顺公司恶意串通的证据不充分，理由不成立。三、截至2015年12月16日，盈泰顺公司已将101号房购房款160万元全部付清，房子已经过户成功，并已于2015年12月19日将房子交付给盈泰顺公司装修使用。2016午1月15日，富连天公司将102号房产递件过户，在房产过户成功前一两天，102号房被原业主林X的债权人紧急查封，导致房产过户失败。四、截止本次开庭前，富连天公司共收到盈泰顺公司交来购房定金及房款共计268万元，其中两套房产定金18万元、101号房房款150万元、102房房款100万元。富连天公司代施鸿艺及其母亲林X垫付建设银行房贷、信用卡欠款、银行起诉施鸿艺及其母亲林X的产生律师费、诉讼费、物业管理费、水电费、赎楼费等共计2577657.91元，余下余款102342.09元，目前富连天公司收到购房款尚没有与林X、施鸿艺进行结算抵扣。（详见一审提交费用清单）。五、施鸿艺方及其母亲2014年12月31日共在富连天公司处借款40万元，每月利息及相关费用12000元，施鸿艺及其母亲未曾向富连天公司支付过费用（富连天公司已向前海法院起诉，目前该案已审结，判决书未出）。截至本次开庭之日即2017年2月20日，施鸿艺及其母亲林X共欠富连天公司利息暂记：12000元／月*25.5个月=306000元，本金40万元，本息合计70.6万元。剩余的购房款102342.09元仅够支付富连天公司102342.09元利息，尚欠富连天公司203657.9元利息及40万元的本金，及以40万元为本金按每月3%标准计算的利息计至清偿完毕。富连天公司目前收到的房款尚不足以清偿施鸿艺及其母亲拖欠富连天公司的欠款。综上所述，富连天公司在出售101、102房产时，有施鸿艺及其母亲林X的授权，且出售价格合理，富连天公司的代理行为没有给施鸿艺及其母亲林X的权益造成重大损害，因此请求法院驳回施鸿艺的全部上诉请求。
盈泰顺公司辩称：一、本案101房与102房（施鸿艺母亲林X名下房产）为双拼房，存在各种受限条件，该房产放盘中介达半年以上无人问津，致使房产久久不能成交，2015年9月份，中介朋友找盈泰顺公司老板告知涉案的情况。经中介引见，盈泰顺公司与富连天公司多次协商，以420万元购买涉案双拼房。双方于2015年9月份协商成交涉案双拼房产交易价格。当时因其中的102房被债权人李宇飞申请查封，盈泰顺公司等待富连天公司处理李宇飞申请解封事宜，才能支付相关费用及定金。二、因涉案房产101房及林X名下102房受房产名额、付款等条件限制以及102房产处于被查封状态引起其他债权人纷纷提起诉讼产生风险等因素，致使涉案房产流通困难，盈泰顺公司符合名额及一次付款的条件，属于优质客户。即便当时评估价434万元比交易价稍高一点，也是合理的。（一）名额受限的情形。深圳市实施自然人限购规定，即非深户在深圳市居住仅限购一套房屋，深户限购二户的的条件限制。本案中，施鸿艺名下房产桃源峰景园XX栋一单元XXX房（建筑面积57.72平方米）与其母亲林X名下桃源峰景园XX栋一单元XXX房为“双拼房产”，其实为两套房产打通作为一套房产使用。由于上述两套房产为“双拼房产”，其在市场上颇受冷，购买“双拼房产”需要有两套房的购房资格，但实际使用上仅为一套，一般深户自然人有一定经济实力，之前有房屋，由于受名额限制，根本不符合购买涉案房产的条件。（二）付款受限情况，购房是大宗商品买卖，一般通过贷款方式付款，根据住宅贷款规定，如果贷款记录情况下，符合贷款条件，首套房屋申请贷款金额为房款的70%，二套申请贷款金额为房款的30%。涉案房产为“双拼房”，不但在名额上受限，付款方式上也存在一定限制。要么一次性付款，若想通过贷款的方式，符合条件的自然人少之又少；当时中介放盘要求一次性付清房款，从而缩小交易条件，导致涉案房产交易困难。（三）涉案“双拼房”中林X名下102房存在查封情形，在转让前通过网络平台查询，有多名债权人起诉林X的事实，其中查封案件案号为(2015)深宝法民四初字第60号，申请人李X飞，林X欠该申请人借款本金20万元，申请仲裁处理。即便在转让前卖方协调解封，但是因林X个人信用以及被提起诉讼归还债务的因素，买受人面临过户期间再次被查封的风险等。三、施鸿艺在一审庭审时主张涉案房产价值259万元，法院通知增加诉讼请求，要求限期补交诉讼费用，但是施鸿艺却没有按期缴纳受理费，应当以施鸿艺在一审请求主张房产价值成交价100万元，那么盈泰顺公司购买价格160万元，已经超出施鸿艺主张价格60万元。四、施鸿艺上诉请求第二项手写房产交易价160万元，就此表明施鸿艺认可盈泰顺公司购买价格160万元。五、施鸿艺在一审期间对盈泰顺公司提交与富连天公司签订两份《二手房买卖合同》发表质证意见时无异议，也就是说认可本案双拼房交易价420万元。六、本案双拼房盈泰顺公司已付清购房款，富连天公司已经交付盈泰顺公司使用并进行装修。
施鸿艺向一审法院起诉请求：1、撤销富连天公司、盈泰顺公司签订的深(宝)房现买字(2016)第1626号《深圳市二手房买卖合同》，成交价100万元；2、撤销施鸿艺出具给富连天公司的经(2014)深南证字第23260号《公证书》公证过的《委托书》；3、富连天公司、盈泰顺公司承担本案的诉讼费、保全费。施鸿艺当庭增加诉讼请求：富连天公司、盈泰顺公司将涉案房产返还施鸿艺，实际交付施鸿艺，将房产过户至施鸿艺名下，富连天公司、盈泰顺公司承担连带责任。
一审法院经审理查明：2014年12月31日，林X作为借款人和抵押人，施鸿艺作为保证人，向骆X清出具《借款借据》（NO.D2014123101），称借到骆X清银行转账25万元，借款用于生意资金周转，利息每月5000元，管理费、调查费、综合费每月2万元，借款期限自2014年12月31日至2015年3月30日止。当天，骆景清通过银行转账向林X支付两笔款项共计10万元。2015年1月4日，骆X清向林X银行转账15万元。
2014年12月31日，施鸿艺作为借款人、抵押人，向骆X清出具《借款借据》（NO.D2014123102），称借到骆X清15万元，用于生意资金周转，利息每月3000元，管理费、调查费、综合费每月1.2万元，借款期限自2014年12月31日至2015年3月30日止。施鸿艺同时出具收据，确认收到15万元。当天，骆X清向施鸿艺银行转账两笔共计10万元。2015年1月4日，骆X清向施鸿艺转账5万元。
2014年12月31日，施鸿艺在深圳市南山公证处办理了公证委托手续，施鸿艺作为委托人，授权富连天公司、陈X钰、郑X办理关于深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园XX栋一单元XXX房产的相关事宜，代理期限自2014年12月31日至2017年12月30日，富连天公司获得的授权包括还清按揭贷款、注销抵押登记、转卖、过户、收取售房款、到物业管理处办理水电过户等。当天，林X也出具了相同内容的委托书，受托人是富连天公司、陈X钰、郑X，授权处理的房产为深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园XX栋一单元XXX房。
2015年3月19日，因（2015）深宝法民四初字第60号李X飞诉林X民间借贷纠纷一案，上述102房产被一审法院查封。该案对102房解封后，102房又因（2016）粤0306财保44号杨X全诉林X、施鸿艺民间借贷纠纷一案，于2016年1月19日被查封。
2015年4月，因施鸿艺、林X分别拖欠中国建设银行深圳分行2期本息9950.07元、18519.95元，该行委托律师事务所向施鸿艺和林X发出催收函，要求两人积极归还贷款本息。
2015年10月27日，深圳仲裁委员会作出[2015]深仲裁字第1532号裁决书，裁决林X偿还李X飞借款本金20万元及利息（利息按年22.4%利率从2014年12月30日计至清偿之日）、律师费5000元，林X承担仲裁费13142元。
2015年11月24日，施鸿艺作为卖方，富连天公司作为卖方代理人，盈泰顺公司作为买方，买卖双方签订《二手房买卖合同》，约定转让深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园XX栋一单元XXX房，转让价款160万元，卖方自行筹资还清按揭贷款并办理注销抵押登记手续，定金9万元，买方于领取房地产证当日一次性付清剩余购房款151万元至富连天公司账号。当天，林X作为卖方，富连天公司作为卖方代理人，盈泰顺公司作为买方，买卖双方签订《二手房买卖合同》，约定转让深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园XX栋一单元XXX房，转让价款260万元，卖方自行筹资还清按揭贷款并办理注销抵押登记手续，定金9万元，剩余房款分两笔支付，递件过户至领取房地产证前支付100万元，领取房地产证当日支付151万元，两笔购房款均付至富连天公司账户，卖方清楚该房产被查封，申请查封人是李X飞，债权金额20万元，卖方于签订合同15天内协调房产解封事宜，如递件后在过户期间房产被查封的，卖方负责处理解封事宜。两份合同都还对税费承担、违约责任等内容作了约定。同时，买卖双方签订《确认书（价格变更）》，约定网签合同时的售价写为国土部门官网评估价，实际履行仍按上述合同成交价执行。
2015年11月25日，施鸿艺、林X作为委托人，富连天公司作为代理人，陈X钰作为受托人，双方分别签订《委托赎楼协议书》，约定涉案101房产的赎楼服务费37299.22元，102房产赎楼服务费129593.1元。
2015年11月25日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付上述两套房产的定金共18万元。2015年11月27日前后，施鸿艺的代理人之一陈X钰向建设银行深圳市分行还清涉案101房产本息等费用932480.45元，还清102房产本息等费用1378652.42元，该银行出具两份《个人贷款结清证明》，确认两房的贷款已还清，借款合同终止。
2015年12月3日，施鸿艺作为卖方，富连天公司作为卖方代理人，盈泰顺公司作为买方，就涉案101房办理了买卖合同的网签手续。2015年12月16日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付101房购房款150万元。当天，盈泰顺公司缴纳101房的交易和登记税费共40653.32元。后101房过户登记至盈泰顺公司名下。
2016年1月15日，盈泰顺公司向深圳市不动产登记中心递交了涉案102房的转移登记申请材料。2016年2月2日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付102房购房款100万元。因102房被查封，未能完成过户。
2016年2月16日，施鸿艺在深圳市南山公证处出具《声明书》，称终止对富连天公司、陈X钰、郑X的委托。
2016年9月，富连天公司委托深圳市新XX土地房地产评估顾问有限公司对涉案101、102房的市场价值进行评估，评估时点为2015年9月28日。2016年9月7日，该公司出具评估报告书，称在符合估价假设和限制条件的前提下，涉案101房市场价值1731600元，102房市场价值2613000元，合计4344600元。
另查，骆X清是富连天公司的股东之一。富连天公司还替施鸿艺及林X偿还了建设银行的信用卡欠款，替施鸿艺和林X向建设银行深圳市分行支付了（2015）深福法民三初字第1111号、1132号案件的诉讼费、律师费等，代施鸿艺和林X清偿了涉案101、102房产欠缴的车位管理费、水费、本体基金等。
一审法院认为：富连天公司在代理施鸿艺转让涉案101房产时，具有合法有效的授权，是有权代理人，施鸿艺没有证据证明涉案房产的转让价严重低于当时的市场价值，富连天公司与盈泰顺公司没有恶意串通，本案不存在合同法第五十四条规定的重大误解、订立合同时显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等任何一种合同可撤销情形。富连天公司代理施鸿艺与盈泰顺公司签订的涉案房产买卖合同真实、合法、有效，施鸿艺主张撤销买卖合同和公证委托书，要求富连天公司、盈泰顺公司返还房产，将房产变更登记至施鸿艺名下，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回施鸿艺的诉讼请求。一审案件受理费13800元，财产保全申请费5000元，均由施鸿艺负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为合同纠纷案件。施鸿艺在本案中起诉要求撤销富连天公司作为其代理人与盈泰顺公司就涉案房屋所签订的房屋买卖合同，但并未提交证据证明涉案房屋买卖合同的订立存在合同法第五十四条所规定的可撤销情形，其上述诉讼请求缺乏事实依据。至于施鸿艺有关撤销其出具给富连天公司的公证委托的诉讼请求，因涉案房屋已经出售给盈泰顺公司，上述公证委托涉及的委托事务已经完成，且按照合同法第四百一十一条的规定，委托人可以随时解除委托合同，施鸿艺也已经于2016年2月16日终止了对富连天公司的公证委托书，施鸿艺的上述诉讼请求缺乏法律依据。施鸿艺在二审称，富连天公司代理其与施鸿艺公司签订涉案房屋买卖合同，存在恶意串通，损害其利益的情形，按照合同法第五十二条第（二）项的规定，涉案房屋买卖合同应认定无效。本院认为，合同法第五十二条第（二）项所规定的“第三人”系指合同当事人以外的民事主体，不包括合同当事人。施鸿艺系涉案房屋买卖合同的卖方，并非合同法第五十二条第（二）项所规定的第三人，其以合同法第五十二条第（二）项主张合同无效，缺乏法律依据。因富连天公司系受施鸿艺委托出售涉案房屋，富连天公司作为施鸿艺代理人与盈泰顺公司签订的涉案房屋买卖合同系当事人之间的真实意思表示，合法有效，施鸿艺在本案中所提出的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，一审驳回施鸿艺的全部诉讼请求，处理正确。
综上，上诉人施鸿艺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费19200元，由上诉人施鸿艺负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月八日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。