湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 裁 定 书（2016）湘0111民特71号申请人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行,住所地长沙市芙蓉中路二段218号。负责人侯继明，行长。委托代理人朱益平，男，1979年8月2日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系公司员工。委托代理人简劼，湖南湘军律师事务所律师。被申请人湖南英豪房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段517号红星大厦1栋1728房。法定代表人徐建忠。委托代理人何传飞，男，1979年1月21日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。申请人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行（以下简称申请人）与被申请人湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称被申请人）实现担保物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年1月6日公开进行了听证。申请人的委托代理人朱益平、简劼，被申请人的委托代理人何传飞到庭参加了听证。申请人称，2013年11月15日，申请人与被申请人签订《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—1），约定被申请人（甲方）向申请人（乙方）借款人民币150000000元。同日，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—1），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区红星村的国有土地使用权（土地使用权人为:湖南英豪房地产开发有限公司，土地使用权证号为：长国用【2012】第081341号，使用权面积15997.11平方米）作为被申请人自2013年11月15日至2014年11月15日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币150000000元。并于2014年8月21日依法办理了抵押权登记。借款合同签订后，申请人依约向被申请人发放了贷款150000000元。由于被申请人不能在约定的借款期限届满时归还贷款本息。2016年10月26日，双方约定对借款展期至2018年11月14日。截止至2016年12月13日，此笔贷款拖欠本金102500000元。2014年9月1日，申请人与被申请人签订《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—2），约定被申请人（甲方）向申请人（乙方）借款人民币20000000元。同日，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—2），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋、4栋、5栋、6栋及地下车库的在建房屋（具体抵押财产见合同编号为2013房售002—2的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年10月9日至2015年10月8日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币170000000元，并于2014年9月3日依法办理了《在建工程抵押登记证明》，登记证明的证号为：长房建雨花字第314000673号、314000674号、314000675号、314000676号、314000677号。借款合同签订后，申请人于2014年9月4日向被申请人发放20000000元的贷款。由于被申请人不能在约定的借款期限届满时归还贷款本息。2016年10月26日，双方约定对借款展期至2018年11月14日。截止至2016年12月13日，此笔贷款拖欠贷款本金为20000000元。2015年4月3日，申请人与被申请人签订《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—3），约定被申请人（甲方）向申请人（乙方）借款人民币10000000元。同日，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—3），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭地下室、3栋、4栋、5栋、6栋的共557套在建房屋（具体抵押财产见合同编号为2013房信002—3的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年11月15日至2016年11月14日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币180000000元。并于2015年4月7日依法办理了《在建工程抵押登记证明》，登记证明的证号为：长房建雨花字第315000171号、315000172号、315000173号、315000174号、315000175号。借款合同签订后，申请人于2015年4月10日向被申请人发放10000000元的贷款。2015年8月5日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—3），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋、4栋、5栋、6栋的共148套在建房屋（具体抵押财产见合同编号为2013房信002—4的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年11月15日至2016年11月14日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币180000000元。并于2015年8月10日依法办理了《在建工程抵押登记证明》，登记证明的证号为：长房建雨花字第315000581号、315000582号、315000583号、315000584号。由于被申请人不能在约定的借款期限届满时归还贷款本息。2016年10月26日，双方约定对借款展期至2018年11月14日。截止至2016年12月13日，此笔贷款拖欠贷款本金为8500000元。因被申请人涉及其他巨额债务未能清偿，浙江省杭墅区人民法院、安徽省和县人民法院等多家法院查封了被申请人用于抵押给申请人的前述房产和土地，严重危及了申请人实现债权，申请人有权要求被申请人提前立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。为此，请求人民法院依法裁定对被申请人提供用于抵押的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭的房地产（详见抵押物清单）进行拍卖、变卖。并确认申请人对拍卖、变卖所得的款项在被申请人拖欠的贷款本金131000000元和利息及为实现债权产生的费用优先受偿。被申请人辩称，申请人陈述的事实属实，同意申请人的申请。对于申请人主张的律师费50000元，也无异议。本院经审查查明，2013年11月15日，申请人（贷款方）与被申请人（借款方）签订《固定资产贷款合同》（合同编号2013房信002-1）。合同约定：借款方向贷款方借款人民币150000000元，用于英泰汇景豪庭项目建设；借款期限为三年，从2013年11月15日至2016年11月14日。为确保《固定资产贷款合同》的履行，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—1），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区红星村的国有土地使用权（土地使用权人为:湖南英豪房地产开发有限公司，土地使用权证号为：长国用【2012】第081341号，使用权面积15997.11平方米）作为被申请人自2013年11月15日至2014年11月15日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币150000000元。并于2014年8月21日依法办理了抵押权登记。借款合同签订后，申请人依约向被申请人发放了贷款150000000元。2014年9月1日，申请人与被申请人签订《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—2），约定被申请人（甲方）向申请人（乙方）借款人民币20000000元。同日，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—2），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋、4栋、5栋、6栋及地下车库在建建筑物（具体抵押财产见合同编号为2013房售002—2的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年10月9日至2015年10月8日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币170000000元，并于2014年9月3日依法办理了抵押权设立登记，《在建工程抵押登记证明》证号为长房建雨花字第314000673号、314000674号、314000675号、314000676号、314000677号，登记的债权数额分别为9548800元、28229500元、28558100元、51452000元、52211600元。借款合同签订后，申请人于2014年9月4日向被申请人发放20000000元的贷款。由于被申请人不能在约定的借款期限届满时归还贷款本息。2016年10月26日，双方约定对借款展期至2018年11月14日。2015年4月3日，申请人与被申请人签订《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—3），约定被申请人（甲方）向申请人（乙方）借款人民币10000000元。同日，双方签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—3），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭地下室、3栋、4栋、5栋、6栋在建的建筑物（具体抵押财产见合同编号为2013房信002—3的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年11月15日至2016年11月14日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币180000000元，并于2015年4月7日依法办理了在建建筑物抵押变更登记，《在建工程抵押登记证明》的证号为长房建雨花字第315000171号、315000172号、315000173号、315000174号、315000175号，登记的债权数额分别为10296000元、27450000元、31374000元、52434000元、58446000元，此抵押登记是对2013房售002—2的《最高额抵押合同》的抵押物的变更登记。借款合同签订后，申请人于2015年4月10日向被申请人发放10000000元的贷款。2015年8月5日，申请人与被申请人签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—4），约定由被申请人提供位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭3栋、4栋、5栋、6栋在建的建筑物（具体抵押财产见合同编号为2013房信002—4的《最高额抵押合同》中的抵押物清单）作为被申请人自2013年11月15日至2016年11月14日期间向申请人借款的抵押担保，担保的债权金额为人民币180000000元。并于2015年8月10日依法办理了在建建筑物抵押设立登记，《在建工程抵押登记证明》证号为长房建雨花字第315000581号、315000582号、315000583号、315000584号，登记的债权数额分别为38442900元、38207100元、34913000元、68435000元。上述《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—1、2013房信002—2、2013房信002—3）均约定：当出现抵押财产或者质押财产被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管，或者权属发生争议的情形，申请人认为可能危及本合同项下债权安全的，有权宣布贷款立即到期，要求被申请人立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。上述《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—2、2013房信002—3、2013房信002—4）均约定：担保范围包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、为实现债权与担保权利而发生的诉讼费、律师费等；被申请人不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，乙方有权处分抵押财产。申请人共计向被申请人提供了借款180000000元。2016年10月26日，双方签订《人民币贷款期限调整协议》，约定：对上述借款本金余额进行期限调整，期限调整金额为131000000元，展期至2018年11月14日；期限调整期间的贷款利率采取浮动利率，即起息日基准利率上浮20%，并自起息日起至本协议项下本息全部清偿之日止每10个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次。利率调整日为起息日在调整当月的对应日，当月没有起息日的对应日的，则当月最后一日为利率调整日；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度当时进行相应调整；本合同生效后，原贷款合同仍然有效，甲（被申请人）、乙（申请人）双方有关权利义务仍按原贷款合同执行，但与本协议约定不一致的，以本协议为准；贷款期限调整后，被申请人按新贷款期限到期一次性偿还的方式还款。至今，被申请人尚欠申请人借款本金131000000元，未欠利息。另查明，被申请人抵押给申请人的在建建筑物，部分户室已注销抵押登记。另外，杭州市西湖区人民法院、长沙市雨花区人民法院、安徽省和县人民法院、浙江省浦江县人民法院、杭州市拱墅区人民法院先后在2015年9月24日、2016年4月25日、2016年6月3日、2016年8月5日、2016年8月17日查封了上述已抵押给申请人的在建的多套建筑物。2016年12月16日，申请人向被申请人发出了《贷款提前到期通知书》，载明因被申请人抵押给申请人的财产被法院长期查封，且被申请人无收入来源用以归还借款，已危及申请人的债权的实现，向被申请人宣布贷款提前到期。被申请人在《贷款提前到期通知书》的回执上盖章，落款时间为“2016年12月16日”。申请人为实现担保物权，支付了律师代理费50000元。以上事实，有《固定资产贷款合同》（合同编号：2013房信002—1、2013房信002—2、2013房信002—3）、《最高额抵押合同》（合同编号：2013房信002—2、2013房信002—3、2013房信002—4）、《在建工程抵押登记证明》的证号为长房建雨花字第314000673号、314000674号、314000675号、314000676号、314000677号、315000171号、315000172号、315000173号、315000174号、315000175号、315000581号、315000582号、315000583号、315000584号）、《借款借据》、杭州市西湖区人民法院（2015）杭西保字第16号《民事裁定书》、杭州市西湖区人民法院（2015）杭西保字第16-1号《民事裁定书》、安徽省和县人民法院（2015）和民二初字第00905号《民事裁定书》及协助执行通知书、杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初5472号《民事裁定书》及协助执行通知书、《人民币贷款期限调整协议》、《贷款提前到期通知书》、《台账管理查询单》、本院在长沙市不动产登记中心调取的《预购商品房户室信息表》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，申请人与被申请人签订的上述《最高额抵押合同》、《固定资产贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方约定抵押的在建建筑物已办理了抵押权登记，抵押权已设立。但被申请人借款期间涉及众多诉讼，《最高额抵押合同》项下的部分抵押物被法院查封，根据《固定资产贷款合同》约定，申请人有权宣布贷款立即到期，并要求申请人立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用。申请人于2016年12月16日向被申请人发出的《贷款提前到期通知书》，被申请人于当日签收，双方均认可以2016年12月16为借款到期日，但被申请人至今未履行到期债务，申请人实现担保物权条件已成就，且被申请人对申请人实现担保物权没有异议。申请人向本院申请实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：准许拍卖、变卖被申请人湖南英豪房地产开发有限公司抵押的位于长沙市雨花区迎新路377号英泰汇景豪庭的在建建筑物（详见附表：英泰汇景豪庭项目在建建筑物抵押清单），所得价款由申请人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行在借款本金131000000元、所欠利息（至2017年1月21日未欠利息，此后利息按合同约定的利率计算至借款全部清偿之日）及律师费50000元的范围内优先受偿，并以登记的债权数额为限。当事人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审 判 长  秦 海人民陪审员  庞昌阳人民陪审员  邓冬四二〇一七年二月二十日书 记 员  陈 慧附表：英泰汇景豪庭项目在建建筑物抵押清单（合计住房372套，地下车位1个）楼栋具体房号合计三栋301、306、401、403、501、504、601、602、606、701、703、706、801、803、805、806、903、904、906、1003、1006、1101、1103、1106、1205、1301、1303、1306、1401、1403、1406、1501、1505、1601、1706、1802、1803、1805、1806、1906、2003、2006、2102、2103、2201、2202、2203、2204、2206、2301、2302、2303、2402、2403、2406、2501、2502、2506、2601、2606、2701、2703、2704、2801、2803、280466套四栋201至206、301至306、401至406、501至506、601至606、701至706、801至806、901至906、1001至1006、1101至1106、1201至1206、1301至1306、1401至1406、1501至1506、1601至1606、1701至1706、1801至1806、1901至1906、2001至2006、2101至2106、2201至2203、2206、2301至2303、2306、2401至2406、2501至2506、2601至2606、2701至2706、2801至2806、2901至2906、3001至3006、3101至3106、3201至3206182套五栋101、104、105、107、202、204、205、302、304、305、307、308、405、503、505、506、603、606、702、705、802、806、902、903、1002、1202、1302、1502、1504、1602、1702、1707、1902、2001、2005、2203、2207、2407、2604、3101、3102、3103、3106、3107、3201、3203、3205、3208、3301至3304、3306、3307、330855套六栋103、105、107、108、204至207、303至306、401、404、405、407、502、505、506、708、801、802、805、806、808、902、906、1005、1105、1204、1303、1402、1501、1502、1505、1507、1601、1704、1806、1901、1906、2001、2002、2004、2006、2007、2107、2204、2207、2302、2305、2307、2606、2607、3101、3106、3107、3108、3201至3203、3206、3301至3306、330869套地下车库1个附：《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。