福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初2130号原告：林小鸿，女，1974年8月10日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告：福州东兴龙居房地产有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇。法定代表人：卓新荣，董事长。委托诉讼代理人：徐军，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟彬，北京大成（福州）律师事务所律师。原告林小鸿与被告福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林小鸿的诉讼代理人杨锴、被告东兴龙居公司的诉讼代理人钟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林小鸿向本院提出诉讼请求：判令东兴龙居公司向林小鸿支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金（每日按已付购房款769743元×0.01%计算，自2014年7月18日起计至办妥土地证之日止）。事实和理由：2010年9月12日，林小鸿与东兴龙居公司签订了《商品房买卖合同》，后还签订了一份《补充协议书》。合同约定：东兴龙居公司代为林小鸿向房屋权属登记机构办理权属登记，东兴龙居公司需在房屋交付林小鸿使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，逾期则按已付购房款的日万分之一向林小鸿支付违约金。林小鸿依约履行了合同义务，并于2012年2月4日接收了不符合交房条件的房屋。东兴龙居公司至今未办理房屋产权证和土地使用权证，已构成违约，应承担违约责任。东兴龙居公司辩称，1.东兴龙居公司并非房屋权属证书登记的申请人，办理房屋权属证书登记非其义务；2.东兴龙居公司并无违约行为，逾期办证是由于林小鸿违反法律及合同约定私自对房屋进行改造导致涉案房产的初始登记无法按期进行，且并未因此产生实际经济损失；3.诉争违约金起算时间及标准均是错误的，其主张违约金计至土地证办妥之日止缺乏依据，且按合同约定逾期办证违约金应自逾期之日按已付房款的日十万分之一，林小鸿诉请按日万分之一无依据。本院经审理认定事实如下：2010年9月12日，林小鸿与东兴龙居公司签订了《商品房买卖合同》，以769743元的价格购买东兴龙居公司开发的位于平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景X期）第X幢X单元X号商品房。《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，林小鸿依约交纳了全部购房款。2012年2月4日，以东兴龙居公司为甲方，以林小鸿为乙方，双方签订《补充协议书》，鉴于“关于产权登记的约定”，就《商品房买卖合同》第十四条作如下变更：一、甲、乙双方确定：由甲方代为乙方向房屋权属登记机构办理权属登记。甲方须在商品房交付乙方使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方。二、甲方如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付乙方，则自逾期之日起按乙方已付商品房价款的日万分之一向乙方支付逾期违约金。……四、除本补充协议所作变更之外，《商品房买卖合同》的其余条款继续有效。……”。当事人双方共同确认，林小鸿于2012年2月4日办理了交房手续，东兴龙居公司将案涉房屋交付林小鸿使用。同日，林小鸿向东兴龙居公司交纳了代办证费1000元。2016年1月14日，相关房地产登记部门受理了东兴龙居公司提供的关于本案房地产项目权属初始登记的相关材料，并于同日作出准予登记的批复。案涉房产的房屋所有权证登记时间为2016年2月3日。本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，林小鸿已依约交纳了全部购房款，东兴龙居公司应依约履行相应的义务。双方当事人在《补充协议书》中对《商品房买卖合同》第十四条进行了重新约定，东兴龙居公司依约应于房屋交付之日起即2012年2月4日起365个工作日内办妥权属登记手续，逾期则按已付房款的日万分之一支付违约金。现东兴龙居公司未依约履行办证义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，东兴龙居公司应承担相应的违约责任。东兴龙居公司辩称因林小鸿违反法律、合同约定私自对诉争房产进行改建导致诉争房产无法按期办证，结合东兴龙居公司提交的《福建省平潭综合实验区管理委员会专题会议纪要[2015]XX号》、产权证等证据可知，该会议纪要内容载明违建业主若逾期拒不整改，不予办理房屋产权证，对此，林小鸿提出异议，其并未收到任何整改通知，亦未对诉争房产进行整改，但本案诉争房产却于2016年2月3日办妥产权登记，故其即使违建亦非导致东兴龙居公司延期办证的原因。现无证据证明东兴龙居公司在交房后已符合办理产权登记的条件，亦无证据证明林小鸿的违建行为是导致诉争房产无法办理产权登记的唯一原因，故对东兴龙居公司的抗辩主张本院不予采纳。对于违约金，林小鸿于2016年7月19日提起本案诉讼，其诉请自2014年7月18日起计算违约金，未违反双方约定及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时间的规定，故对林小鸿要求自2014年7月18日开始计算违约金的诉请，本院予以支持。林小鸿尚主张本案违约金应计至土地证办妥之日止，结合《补充协议书》内容可知，双方已对《商品房买卖合同》第十四条关于办理权属登记的约定予以变更，约定由东兴龙居公司代为林小鸿向房屋权属登记机构办理权属登记。东兴龙居公司须在商品房交付林小鸿使用之日起365个工作日内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付林小鸿。东兴龙居公司如未在约定期限内办妥权属登记手续，并将房屋所有权证交付林小鸿，则自逾期之日起按林小鸿已付商品房价款的日万分之一向林小鸿支付逾期违约金。结合上述内容可知，双方明确对逾期办理房屋所有权证书所应承担的违约责任作出明确约定，但并未明确对逾期办理土地证违约金进行约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，东兴龙居公司负有协助林小鸿办理土地使用权变更并提供必要的证明文件的法定义务，东兴龙居公司未在法定期限内履行该义务，林小鸿有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。因违约金责任系合同责任之一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”可知，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，而本案双方未就迟延办理土地使用权证约定违约金责任，林小鸿亦未提供任何证据证明其因迟延办理土地使用权证导致损失，因此，林小鸿可待实际损失发生后再另行主张。双方当事人已明确约定由东兴龙居公司代为林小鸿办妥权属登记事宜，案涉房屋的产权登记时间为2016年2月3日，该日期应视为办妥权属登记时间。双方已重新约定违约金按日万分之一计算，东兴龙居公司抗辩林小鸿未存在损失及按日十万分之一计算违约金的主张，证据不足、理由不充分，本院不予采信。综上所述，东兴龙居公司应向林小鸿支付按已付购房款769743元的日万分之一自2014年7月18日起计至2016年2月3日止的逾期办证违约金43490元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、福州东兴龙居房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向林小鸿支付逾期办证违约金43490元。二、驳回林小鸿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207元，减半收取计603.5元，由福州东兴龙居房地产有限公司负担466元，林小鸿负担137.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。代理审判员  高巧萍二〇一六年九月三十日书 记 员  施 晨附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。