浙江省舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）舟普民初字第494号
原告浙江××海运有限公司，住所地浙江省××市××
家门街道交通海运大厦××层。
法定代表人江甲。
委托代理人�特别授权代理）毛某某。
被告俞某某。
委托代理人（特别授权代理）陈某某。
原告浙江××海运有限公司诉被告俞某某房屋租赁合同
纠纷一案，本院于2010年6月25日立案受理。该案依法由代理
审判员 纪培福适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙江×
×海运有限公司委托代理人毛某某、被告委托代理人陈某某到
庭参加诉讼。诉讼期间，被告俞某某依法提出反诉，后又自动
撤回反诉。本案现已审理终结。
原告浙江××海运有限公司诉称：2009年8月13日，原、
被告订立租房协议一份，协议约定原告将座落在舟山市××交
通海运大厦××南靠西边房产（包括一小卫生间和阳台）出租
给被告，租期为三年，自2009年9月1日至2012年8月30日，租
金每�5万元，双方签订合同时被告应支付2万元租金，2009年
11月1日支付3万元，第二年租金于2010年7月1日支付5万元。
并约定此协议经双方签字生效，不得违约，如一方违约，违约
方承担3万元罚款。该协议经原、被告双方签字、盖章。协议签订后，原告对涉租房屋根据被告意愿进行了装修。后被告迟
迟未履行承租义务，原告多次催问被告是否承租，被告表示要
承租，但一直未有任何某某的履约行为。起诉前原告要求被告
前来协商履约事宜，被告也无答复。原告认为，原、被告签订
的租房协议合法有效，被告在签订协议后，未依约履行协议，
属违约行为，依法应承担违约责任。故诉至法院要求：1、判
令被告支甲告第一年租金5万元；2、判令被告因违约支甲告约
定的损害赔�金3万元；3、判决解除双方签订的租房协议。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：
1、原告浙江××海运有限公司企业法人营业执照和公司
乙代表人身份证明各一份，拟证明原告及其法定代理人身份。
2、证人朱某身份证明及证言一份，拟证明原告曾于2010
年8月15日至8月25日受雇装修舟山市普陀区交通大楼8楼朝南
靠西边一间办公室卫生间之事实。
3、（2010）舟普民初字第364号民事裁定书一份，拟证
明原告浙江××海运有限公司曾就该房屋租赁合同纠纷向本院
起诉，后撤诉之事实。
4、租房协议一份，拟证明原、被告之间订立房屋租赁合
同。
5、原告法定代表人于2009年11月9日收到的被告短信息
，拟证明原告曾与被告协商履�合同事宜，被告短信回复表示
要承租之事实。
6、原告与普陀区交通局签订的合建协议及银行结算单据
，汇票及进账单据6张，拟证明原告对出租房屋具有产权。被告俞某某答辩称：2009年8月13日，原、被告确实签订
过协议，双方约定被告支付租金2万元的同时原告应交付租赁
房屋的钥匙，因原告未交付租赁房屋给被告使用，被告因此未
缴纳租金。关于合同约定如一方违约，违约方承担3万元罚款
，应以原告存在实际损失为前提，原告目前尚不能举证证明损
失3万元的事实，故要求把违约金调低至1万元。况且原告是否
有权出租该房屋也不清楚，房屋租赁合同并未到房屋管理部门
登记，该房屋租赁合同应是无效合同，即使有效，在被告未履
行合同义务时，原告�有在合理期限内告知督促被告履行义务
，应视为合同终止，应驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期限内未向本院提供证据。
经审理查明：2009年8月13日，原、被告订立租房协议一
份，协议由原告浙江××海运有限公司的经办人朱乙与被告俞
某某签字盖章，该协议约定原告将现有座落在舟山市××交通
海运大厦××南靠西边房产（包括一小卫生间和阳台）出租给
被告用作办公。租房协议的具体内容为：“一、租期为三年，
自2009年9月1日至2012年8月30日。二、租期及支乙式：租金
为每年伍万元，签订合同时支付贰万元，2009年11月1日支付
叁万元。第二年租金于2010年7月1日支付伍万元；第三年租金
2011年7月1日支付伍万元。”该租房协议同时约定：“此协议
经双方签字生效，不得违约，如一方违约，违约方承担3万元
罚款。”协议签订后，被告一直未按租房协议履行缴纳租金的
义务，2009年11月9日，原告与被告通过短信方式取得联系，
被告回复短信的内容为：“江乙你好，我现在在上海，后天回来找你，办公室我应该还是要的!”庭审后经本院现场调查，
该租赁房屋已为原告自用。
另查明，原告出租房屋系原告与普陀区交通局签订合建
协议、原告通过合建协议购买方式取得，并履行了支付价款义
务。
上述事实，由原、被告陈述、（2010）舟普民初字第364
号民事裁定书、租房协议、合建协议及结算单据、手机短信等
证据予以证实。
本院认为：一、关于违约责任认定。原告浙江××海运
有限公司与被告�某某在2009年8月13日签订的租房协议，系
双方真实意思表示，合法有效。原、被告应恪守履约。原告与
被告签订的租房协议已明确约定了租金的支付期限、数额和方
式，被告应该按约定在签订合同时交付2万元租金，而被告未
按约及时缴纳2万元租金，其后原告曾通过手机短信等方式联
系催问被告是否要租赁房屋，被告表示要承租，却迟迟不履行
缴纳租金义务，被告的行为导致租赁合同未能实际履行，对此
，被告应承担违约责任。至于被告主张双方约定在缴纳2万元
租金的同时原告应交付房屋钥匙，而原告未交，故此认为原告
违约，对此，租房协议并未约定，被告也未提供相应证据证明
双方在协议之外有此约定，且被告对协议中约定的首付2万元
租金至今�付，故被告主张原告违约缺乏事实依据，本院不予
认可。
二、关于违约金和租金损失。被告短信答复还要承租房
屋时，原告的房屋已经闲置了3个月，此后，被告实际仍未履行合同，原告应及时主张解除合同并处置房屋，以避免实际损
失的扩大，但原告并未在合理期限内向被告提出上述主张，导
致损失的扩大，对此，原告负有一定责任。故原告要求被告支
付一年租金的诉讼请求不予支持。但本案中，被告的违约事实
十分清楚，应当承担相应的违约金。在本院现场调查时该房屋
原告已自用，原告主张实际造成一年的租金损失缺乏事实依据
。本院酌定原告房屋合理闲置时间为4个月，租金损失1.7万元
左右。双方在租赁协议中约定了3万元的“违约罚款”，其性
质为违约金。被告提出违约金约定过高，要求调低，本院考虑
到约定的违约金明显高于租金损失，可酌情予以调低。关于原
告要求解除租赁合同一节，原、被告租房协议并未实际履行，
现双方均同意解除合同，本院应予准许。据此，依照《中华人
民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第
一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、准予原告浙江海运有限公司与被告在2009年8月13日
签订的租房协议解除。
二、被告俞某某在本判决生效之日起十日内支付给原告
浙江××海运有限公司违约金2万元。
三、驳回原告浙江××海运有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中
华人民共和国�事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付
迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1800元，减半收取900元，由被告俞某某
承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
舟山市中级人民法院。
代理审判员纪培福
二〇一〇年九月二十三日
代书记员梅鹏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同
义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔
偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者
履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损�赔偿额应
当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利
益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见
到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生
的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民
法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损
失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后
，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付
租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾
期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效
的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日
起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的
最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生
效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文
书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期
间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定
的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。