徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第0450号
原告高廷某。
被告谢某。
委托代理人李修某。
被告牛玉某。
委托代理人吴某。
原告高廷某诉被告谢某、被告牛玉某房屋所有权纠纷一案，本院于2014年2月26日立案受理后，依法由审判员王成林适用简易程序、后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高廷某、被告谢某及其委托代理人李修某、被告牛玉某及其委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高廷某诉称，2003年9月16日，被告将其所有的原九里区大孤山二处宿舍8#-1-202号房屋以34000元的价格出卖给原告高廷某。原告已按双方的约定向被告支付了全部购房款，被告将房屋所有权证、土地证交付给原告，原告随即入住至今。但是经原告多次催促，被告一直未能给原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求确认位于鼓楼区大孤山二处宿舍的8#-1-202号房屋（房屋所有权证号第95368**号）归原告所有，诉讼费用由被告承担。
被告谢某和牛玉某辩称，原告所述不是事实。被告未将房屋卖给原告，只是让原告居住。近两年原告找到被告，为了方便房屋物业管理，原告向被告要了房产证和土地证。事实上，原、被告是同事，被告只是将房屋租给原告。原告看到目前房屋涨价，就想占有该房屋。被告谢某没有与原告签订过房屋买卖协议，也没有委托其他人签订过协议。原告提供的协议上签字不是被告所签，被告将房屋交付给原告使用，双方是租赁关系。被告后又辩称双方系借用关系，双方之间并不是房屋买卖关系。故请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
原告为支持自己的主张向法庭提交了证据：1、原告与谢某签订的购房协议一份，协议约定谢某将标的房屋以34000元出售给原告，2003年9月16日原告支付了房款且谢某将此房屋交付给原告。原告自2003年9月起居住并使用房屋至今。2、谢某交付给原告的房屋所有权证及土地使用证。证明被告将涉案房屋卖给了原告。3、原告近期缴纳的物业管理费用票据等相应凭证，证明房屋由原告居住并使用。4、原告之妻孔宪某与被告牛玉某的代理人吴锋的录音，证明被告将房屋出售给原告，应办理过户手续，因种种原因，未办理。
针对上述证据，被告的质证意见为：对证据1真实性有异议，谢某没有和原告签订过房屋买卖协议，上面签名不是谢某亲笔书写。谢某没有委托任何人代他签订购房协议。对下面日期，明显看出是一个人书写的。该协议什么时间形成也不清楚。对证据2无异议，是谢某的房产证。对证据3只能证明原告租住谢某房屋，谁租房屋谁就该缴纳费用。对证据4真实性无异议，与本案无关。
原告为支持自己的主张还向法庭申请证人杨家某出庭作证，证明原告购买了被告的房屋，证人是中间联系人。
针对证人杨家某出庭接受询问的证言，原告的意见为：通过证人杨家某的证言，可以得知该房屋是原告从被告谢某处购买。原告也付清了所要支付的购房款。且后来原告一直催促被告协助原告予以过户这一事实。
针对证人杨家某出庭接受询问的证言，被告谢某的意见为：证人杨家某的证言不真实。谢某从未卖过房子，更没有收到房款34000元。证人证言只能证明听过谢某要卖房子，听说房子34000元，并没有目睹原、被告双方的买卖交易过程，即签协议、付款、交房等。事实上是原告多次找被告的姐姐要求借房使用。
针对证人杨家某出庭接受询问的证言，被告牛玉某的意见为：我不认识证人，证人说的我一概不知。以前没有卖过房子，现在也没有卖过房子。
被告谢某、牛玉某未向法庭提供证据。
经审查，本院认为，原告提供的证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院认为可以作为定案依据。原告提供的证据1，被告有异议，本院结合当事人的陈述综合认定证据1的证据效力。原告提供的证人杨家某的证言，经双方质证，经本院审查，证人杨家某的陈述基本反映了被告出售涉案房屋的时间、经手人、款项交付地点等基本要素，本院予以采信。结合当事人的陈述，证人杨家某的证言可以作为定案依据。
经审理查明，原告高廷某持有购房协议及涉案房屋两证等证据主张涉案房屋系其向两被告购买，涉案房屋应归原告所有。被告开始辩称与原告之间系房屋租赁关系、后辩称系房屋借用关系。原告购买涉案房屋时只与被告姐姐谢瑞某交涉，并未与被告谢某、牛玉某直接交涉。被告牛玉某陈述被告家的房证都在谢某二姐谢瑞某那里、我二姐从来没有给我说过涉案房屋被卖掉的事。
被告谢某与被告牛玉某系夫妻关系，二人于1986年登记结婚。谢某的姐姐名为谢瑞某。证人杨家某与原告高廷某、被告谢某的姐姐谢瑞某相识。
原告高廷某支付给谢瑞某34000元后即占有、使用了该房屋至今，且被告将房屋两证交给了原告高廷某。
2014年4月12日，被告牛玉某和被告谢某认可收到30000元，其中10000元系租金、20000元系房屋设备押金。2014年5月8日，被告牛玉某当庭否认收到款项34000元。
原告的配偶孔宪某多次找过被告要求对涉案房屋进行过户，但未果。
另查明，1996年7月1日，徐州市房地产管理局给被告谢某颁发了涉案房屋所有权证书（字第9536881号）。同日，被告谢某取得了涉案房屋国有土地使用证书【徐土国用（97）字第09346号】。
本院认为，关于购房协议的认定问题。被告先辩称双方系房屋租赁关系、后辩称系房屋借用关系，但被告未提供证据证明其抗辩，本院对被告的辩称不予采信。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托人委托受托人从事委托事务，其产生的后果由委托人承担。庭审中，被告牛玉某认可其房屋交由谢某的姐姐谢瑞某处理，可认定被告委托谢瑞某处理被告房屋事宜，且被告谢某本人及其姐谢瑞某在法庭指定的期间未到庭接受询问，被告依法应承担不利的法律后果。原告提供的购房协议系被告谢某姐姐谢瑞某“签完字”后交由原告，二被告在庭审中亦自认收到原告通过谢瑞某交付的相关款项，且二被告也将涉案房屋的权利凭证即房屋所有权证和土地使用权证交付给了原告，其行为亦系对谢瑞某代理售房的认可，故本院确定原、被告之间签订的购房协议合法有效。
房屋买卖合同是指房屋所有权人作为转让方将房屋转让于受让方，受让方支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”经本院审查，2003年9月16日，原告高廷某与被告的委托代理人谢瑞某签订了购房协议，原告与被告之间建立了房屋买卖合同关系。涉案房屋系两被告在婚姻存续期间取得了所有权。在签订房屋买卖合同时，谢某的姐姐作为两被告的受托人签订了购房协议并对涉案房屋进行了处分，两被告应当知晓该房屋的权属变动情况。现该房屋已由原告占有、使用十余年，且在长达十余年的时间里，被告未通过法定途径提出过异议。2003年9月16日，原告与被告在进行房屋交易时，被告当时即将涉案房屋交付给原告占有、使用。后来被告将涉案房屋的产权证和土地证也交给了原告，可见房屋买卖关系的成立及涉案房屋的权属变动系双方的真实意思表示。但涉案房屋仍登记在被告谢某个人名下，为保护交易安全，维护诚实信用原则，应认定原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效。原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同，双方当事人应当恪守合同的约定。原告请求涉案房屋归原告所有，有事实和法律依据，故本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，判决如下：
座落于本市原九里区拾屯乡二处宿舍8#-1-202室房屋（房屋所有权证号第95368**号）归高廷某所有。
案件受理费4750元（原告已预交），由被告谢某、牛玉某负担（于本判决生效后七日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王成林
代理审判员 蒋 敏
人民陪审员 范庆成
二〇一四年六月三十日
书 记 员 刘可心