安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第02361号
上诉人（原审原告、反诉被告）：常霞，无业。
委托代理人：娄尔玉，安徽信拓律师事务所律师。
委托代理人：鞠翔，安徽信拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥市城建房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市颍上路缤纷南国办公楼1401室，组织机构代码14917319-6。
法定代表人：张金生，董事长。
委托代理人：吴松，安徽安天行律师事务所律师。
委托代理人：付来权，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人常霞与上诉人合肥市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人常霞的委托代理人娄尔玉，上诉人城建公司的委托代理人吴松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：2009年7月1日，常霞与城建公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：常霞购买由城建公司开发的领域花园1幢504号商业用房，建筑面积为31.65平方米，房屋总价款为200390元，于合同签订之日一次性付清。合同第七条约定，常霞如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，常霞按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，城建公司有权解除合同，常霞按累计应付款的3%向城建公司支付违约金。常霞愿意继续履行合同的，经城建公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，常霞按日向城建公司支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定，城建公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格的房屋交付常霞。合同第九条约定，城建公司如未按合同规定的期限将商品房交付常霞使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向常霞支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，常霞有权解除合同。常霞解除合同的，城建公司应当自常霞解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按常霞累计已付款的3%向常霞支付违约金。常霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向常霞支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，常霞应在接到城建公司书面通知或报纸公告之日起10日内至城建公司指定地点办理商品房交接手续，常霞未按规定日期办理该房屋交接手续的则自逾期之日起视为房屋交付给常霞，常霞须在逾期之日起，按日向城建公司支付总房款万分之二的违约金。合同第十四条约定，城建公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电、道路与房屋同步交付使用；交付使用时，电梯投入使用。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行。合同第十五条约定，城建公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由城建公司提供的资料报产权登记机关备案。如因城建公司的责任，常霞不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如常霞不退房，城建公司按已付房价款的0.5%向常霞支付违约金。常霞的房产证由城建公司统一代为办理，由常霞配合。常霞于房屋交付前将办理房产证所需的证件、资料、相关费用交给城建公司，逾期后果由常霞承担。
常霞于2009年7月1日向城建公司支付定金1万元，后又于合同签订当日向城建公司支付购房款142296元，合计152296元。2010年2月8日，涉案房屋经相关部门验收合格，城建公司取得竣工验收备案表。2012年12月24日，城建公司在报纸上刊登公告，并以短信的方式通知常霞于2012年12月29日至2012年12月31日对领域花园1幢3至5层商铺交房，同时通知常霞房应缴纳款项及资料。常霞按照通知的时间和地点前往，并向城建公司支付办理权属证书的费用12579元。但常霞认为城建公司未提供房屋的竣工验收备案表且房屋的配套电梯未能正常使用，故表示不予收房。
另，2009年12月31日，常霞与案外人合肥禾苗商贸有限公司（以下简称禾苗公司）签订委托经营合同书，双方约定：常霞委托禾苗公司处理领域花园1幢504号商铺经营管理的一切事项。委托经营期限为三年，自2012年12月31日起至2015年12月30日止。常霞委托经营期间有权按照约定的时间、金额向禾苗公司收取商铺经营回报收益：第一期2012年12月31日至2013年12月30日，禾苗公司按每年8.5%的标准，即一年的保底收益总额（商铺合同总价×8.5%×1年）在2012年12月31日一次性支付给常霞；第二期2013年12月31日至2014年12月30日的回报率为9%；第三期2014年12月31日至2015年12月30日的回报率为9.5%。合同签订后，常霞从禾苗公司领取了第一期的房租17033元。
因双方发生争议，常霞提起本案诉讼，请求判令：1、城建公司支付常霞逾期交房违约金9540元（自2013年1月1日起每日按已付房款万分之二计算至2014年1月20日），违约金顺延计算至房屋具备交付条件并实际支付之日；2、城建公司为常霞办理房地产权属证书，并支付违约金619元；3、本案诉讼费用由城建公司负担。后另增加诉讼请求，要求城建公司一次性支付2010年1月1日至2012年12月31日以及2014年1月1日至2014年12月31日共四年的投资回报收益66129.1元。城建公司在诉讼中提起反诉，请求判令：1、常霞向城建公司支付购房款48094元及逾期付款违约金15938.3元（自2009年7月1日起暂计算至2014年2月7日，款清息止）；2、本案本诉、反诉费用由常霞负担。
原审法院审理后认为：常霞与城建公司签订的房屋买卖合同为合法有效合同，双方应依约履行。城建公司向常霞售的房屋在双方约定的交付时间前已取得竣工验收备案表，根据房屋买卖合同第八条的约定已符合交付条件。常霞所购房屋自2009年至2012年系由城建公司统一运营，且常霞于2009年12月31日与禾苗公司签订委托经营合同书，委托其自2012年12月31日至2015年12月30日统一运营，并从禾苗公司领取了第一期的房租收益，常霞将房屋委托给他人经营管理的前提是其已收房，此时其才对房屋享有支配管理的权利。故常霞房屋对外委托管理的行为视为其已经从城建公司收房。常霞为房屋的配套电梯不符合交付条件，城建公司提供的电梯验收检验报告表明电梯在2009年11月13日已经验收合格，房屋经验收合格后的前三年系由城建公司统一运营，自2012年12月31日起又由常霞托禾苗公司经营管理。如电梯在房屋交付使用后不能正常使用，并不适用本案所涉房屋买卖合同约定的违约条款。综上，常霞主张城建公司未向其交付房屋，要求支付逾期交房违约金，不予支持。同时，城建公司向常霞张逾期未办理房屋交接手续的违约金，亦不予支持。
关于常霞诉请的投资回报收益以及城建公司诉请的购房款及违约金，常霞诉状中写明“剩余房款以2010年1月1日至2012年12月31日城建公司应付的三年租金48094元抵付”，在城建公司提起反诉要求其支付剩余购房款及违约金后，常霞在庭审时对上述陈述内容予以否认并追加诉请，要求城建公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报收益。城建公司于2012年12月24日在报纸上刊登交付公告时未通知常霞缴纳未缴清的购房款。城建公司在常霞未付清购房款的情况下又通知其办理房屋交接手续并缴纳办理房屋权属证书的费用，不符合交易习惯，与常理有悖。结合常霞提交的售楼宣传单中城建公司承诺的“六年统一运营”，原审法院认为，事实上常霞与城建公司之间存在以三年租金抵付剩余购房款的约定，常霞诉状中陈述的内容应属事实。故常霞主张2010年1月1日至2012年12月31日的投资回报，不予支持。同时，因常霞将三年的租金抵付剩余购房款，应视为常霞付清全部购房款，故对城建公司诉请的购房款及违约金亦不予支持。常霞与禾苗公司签订了委托经营合同书，将房屋2012年12月31日至2015年12月30日期间的经营管理权交由禾苗公司，且其已从禾苗公司领取了第一期的房租收益。禾苗公司与城建公司系两个独立的法人，常霞将房屋委托禾苗公司经营管理并收取房屋收益后，又向城建公司主张2014年1月1日至2014年12月31日期间的投资回报收益，无事实和法律依据，不予支持。
关于双方在合同第十五条关于产权登记的约定，属于买卖合同的附随义务，城建公司在收取常霞办证费用后应当予以办理。城建公司辩称办证需常霞的授权委托书及申请表等，但其未以书面方式明确告知常霞需相关材料，城建公司以此为由未予办证，理由不能成立。按照合同第十五条的约定，城建公司应向常霞付逾期办证的违约金1002元（200390元×0.5%）。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、合肥市城建房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内代为常霞理合肥市庐阳区颍上路与凤台路交汇处领域花园1幢504号商铺的房地产权属证书，并向常霞付逾期办理房地产权属证书的违约金1002元；二、驳回常霞其他本诉诉讼请求；三、驳回合肥市城建房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。本案一审本诉案件受理费减半收取为2772元，由常霞担658元、合肥市城建房地产开发有限责任公司负担2114元；反诉案件受理费减半收取为906元，由合肥市城建房地产开发有限责任公司负担。
上诉人常霞上诉称：1、城建公司通知交房时，未能出示商品房验收合格证明以及相关设施达到使用条件的证明文件，包括电梯现仍无法使用，常霞有权拒绝交接，城建公司应当承担逾期交房的违约责任。2、原判认定常霞将房屋委托经营即视同收房，没有事实和法律依据，也有违法理。3、城建公司在宣传资料中对于该投资性商铺六年无忧回报的承诺应视为合同内容。原判认定城建公司应付收益已经抵付常霞应交房款，而第四年应付收益也应由城建公司支付。常霞有权选择城建公司为起诉对象，此种选择并不违反合同相对性原则。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人城建公司针对常霞上诉请求答辩称：常霞主张逾期交房违约金及投资收益，没有法律依据。
上诉人城建公司上诉称：1、常霞欠购房款未付，原判却认定未付部分的购房款已经抵销，没有相应的事实和证据，故应当支持城建公司要求常霞支付剩余购房款的反诉请求。2、常霞原审诉讼请求是“城建公司为常霞理房地产权证书，并支付违约金1002元”，常霞求的是直接办理，但原判是城建公司代为办理，这是不同的概念，故原判违反了不告不理原则，违反程序。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。
上诉人常霞针对城建公司的上诉请求答辩称：1、常霞诉请城建公司办理产权登记手续，办理的含义就是由城建公司统一代为办理，城建公司将办理区分为直接办理和代为办理没有依据。合同约定办证应当在交房前，常霞按时向城建公司缴纳了办证费用以及相关资料，如果缺失资料，城建公司也应通知常霞，城建公司将没有办理房产权证的原因归责于常霞的主张，不能成立。2、城建公司并没有支付前三年的租金，城建公司要求支付购房款的反诉请求已超过诉讼时效。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，双方在《商品房买卖合同》中约定合同签订之日常霞一次性支付购房款200390元，但常霞实际支付购房款仅为152296元（含定金1万元），相差48094元，从常理上分析，城建公司不可能出现如此重大的疏忽，必有隐情。这个隐情正如常霞诉状中所称以及原判所认定的，即城建公司实际上已将本应付给常霞得2010年1月1日至2012年12月31日期间的租金（每年以总价款的8%计算，为48093.6元），在计算常霞应付购房款时予以抵扣。在诉讼过程中，不论是常霞对此事实的反悔性否认，还是城建公司的否认，都有违诉讼诚实信用原则，但该诉讼行为不影响法院的判断认定。故城建公司要求常霞付剩余购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。第二，双方在《商品房买卖合同》中明确约定，常霞房产证由城建公司统一代为办理，如因城建公司的责任，常霞未能在规定期限内取得房地产权属证书的，在常霞不退房的情况下，城建公司按已付房价款的0.5%向常霞支付违约金。涉案证据显示，常霞2012年12月31日就向城建公司缴纳了办证费用12579元，而城建公司在本案中未提供任何证据证明，常霞委托其代为办理房地产权属证书过程中，存在不配合提供相关资料或缴纳税费的情形，故城建公司认为其不应当就逾期办理房地产权属证书向常霞付相应违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原审法院将常霞诉讼请求中的“办理”房地产权属证书明确为“代为办理”，并无不当，不属于违反不告不理原则。第三，根据双方《商品房买卖合同》、常霞与案外人禾苗公司的《委托经营合同书》的约定内容和实际履行情况来看，虽然城建公司未能说明其与禾苗公司的具体关系，但常霞在城建公司商铺交房日期届满后，并未与城建公司办理商铺交接手续，而是直接将商铺委托给禾苗公司经营并实际获取收益，对此，当然不应当认为城建公司逾期交房，常霞主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。第四，城建公司在销售阶段的广告和宣传资料中“六年统一运营，业主净享超高回报保障”等说明和允诺，并不具体确定，依法不能视为要约，也不能作为双方《商品房买卖合同》内容，且常霞将该商铺委托给禾苗公司经营并获取收益，故无论从实体上还是对象选择上，常霞要求城建公司给付投资收益的主张，依法不能成立。综上所述，常霞和城建公司的上诉请求，均缺乏事实和法律依据，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费66766.63元，由上诉人常霞担636.63元，由上诉人合肥市城建房地产开发有限责任公司负担6040元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 王 莉
代理审判员 董江宁
二〇一四年九月二十六日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；