广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终14501号
上诉人(原审原告)：曾国明，身份证住址广州市增城区。
委托诉讼代理人：曹婷，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝忠火，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：景治君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李沛成，广东天杰律师事务所律师。
上诉人曾国明、广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人曾国明上诉请求：撤销一审判决第二项，改判迟延交房违约金增加至7088300元[违约金以曾国明已付总房价款14600000元为基数，每天按合同约定的万分之五计，自2012年12月29日暂计至2015年8月26日(一审起诉时)，直至景兴公司向曾国明交付符合约定及法定条件的商品房为止](曾国明不服一审判决部分暂计为2117000元)。事实理由如下：一、根据曾国明与景兴公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定以及《广州市供电与用电管理规定》第十四条、《广州市城市供水用水条例》第二十三条第二款的规定，景兴公司应当使涉案房屋满足合同约定及法律规定的全部条件，才视为真正符合交付条件。但一审判决仅依据景兴公司于2014年7月28日取得了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即视为涉案房屋符合交付条件，忽视了涉案房屋是否取得、何时取得永久的供水、供电、供气、通邮等条件。二、一审判决适用法律错误，导致判决景兴公司承担逾期交房违约金计算仅截止至2014年11月9日，忽视了合同第十五条关于“交付房屋未交付约定的相关资料即视为不符合交付标准，曾国明有权拒绝收楼、由此产生的逾期交付责任由景兴公司承担”的约定。(一)一审法院庭审及判决中，景兴公司亦确认：在曾国明2014年几次前往收楼时，景兴公司均未交付上述文件，直至本案一审判决前，景兴公司才向曾国明交付合同第十五条约定的相关资料。(二)根据合同第十四条约定可见，迟延交房违约金计算截止时间应为实际交房之日。一审判决忽视了景兴公司至今未将房屋交付给曾国明的事实，错误地将逾期交房违约金仅计算至2014年11月9日，导致一审判决未能充分保护曾国明的合法权益，无形中使景兴公司更加怠于履行交房义务。
针对曾国明的上诉请求，景兴公司二审答辩称：不同意曾国明的上诉请求。交楼的时间应当以景兴公司发函通知收楼时间为准，不存在迟延交楼的情形，景兴公司的主张应当被支持。
景兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾国明的全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决认为“商品房经验收合格是指通过竣工验收并取得竣工验收备案表”，涉案房屋“才符合法定的交付条件”，属于事实认定错误，适用法律错误。（一）景兴公司已于2014年4月8日取得《工程竣工验收报告》，工程竣工验收结论为“同意竣工验收交付使用”，已符合合同约定的交付条件。《商品房买卖预售合同》中第十二条“交房条件”、第十五条“房屋交付时的有关资料”，双方并没有约定涉案房屋须取得项目竣工验收备案表才能交付使用，景兴公司需要交付的资料明细中也没有项目竣工验收备案表。甚至，建设工程竣工经验收合格后，相关工程项目文件资料送建设行政主管部门备案，仅是行政管理方面的规定要求，并非法定交付条件。（二）一审认为“收楼通知书指定的收楼时间即2014年11月9日视为交楼时间”,有误。2014年1月25日，曾国明已在收到景兴公司的2014年1月17日便回函拒绝收楼，属于无正当理由拒绝收楼。依据《附件七补充协议》的约定，2014年1月25日为涉案房屋视为交楼时间。退一步而言，涉案房屋的法定交付时间应是2014年4月8日取得《工程竣工验收报告》。2014年6月30日，景兴公司已向曾国明送达第三份收楼通知书，曾国明仍无正当理由拒绝收楼，涉案房屋应于2014年7月15日视为交付给曾国明。（三）2014年6月30日景兴公司已向曾国明送达第三份收楼通知书。曾国明在景兴公司取得竣工验收备案表后即2014年7月28日后，在收到收楼通知书的第30天即2014年7月30日前，仍无正当理由收楼。按照合同约定，应于2014年7月30日视为交付给曾国明。二、景兴公司已于2014年l月17日、2月21日、6月30日、10月20日向曾国明送达涉案房屋的《收楼及缴款通知书》，要求曾国明在收到通知书之日起15天内办理收楼手续，并明确告知其办理收楼所需要的资料以及需缴纳的首期物业专项维修资金、物业管理费、水电周转金等各项费用。然而，曾国明至今仍未缴纳物业维修资金38204.25元、依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，景兴公司有权在曾国明没有依法缴纳物业维修资金的前提下，顺延交楼、顺延办证。三、双方已签订《协议书》对逾期交楼违约责任进行变更并限制违约金总额。一审判决没有任何证据可证明该《协议书》存在无效的法定情形而不予适用，存在错误。该《协议书》是由曾国明主动提出，且为了减少其自身风险而签订的，曾国明将装修、交楼风险转嫁到景兴公司。在此情况下，双方协商一致，修改景兴公司逾期交楼的违约责任，对逾期交楼违约金总额限制，合法有效。即便景兴公司逾期交楼，也仅是承担总房价及装修总价的万分之五的违约金。四、一审判决认定“因曾国明曾在2014年3月6日向景兴公司发函主张逾期交房的违约责任，诉讼时效已中断”属于事实认定错误、适用法律错误。（一）曾国明于本案第一次开庭的法庭调查阶段，才突然提交该所谓有签收的2014年3月6日《函件》，明显超过举证期限。同时，一审法院并未明确该《函件》是否接纳为“新证据”而安排质证，景兴公司无须对该《函件》发表任何质证意见。未经质证的该《函件》，不得作为本案的定案依据。（二）曾国明提交的所谓由“罗浪”签收的2014年3月6日《函件》，根本没有所谓的“罗浪”任何身份信息，该人员是否真实存在，签名者又是否为该“罗浪”，存有疑问。退一步来说，即便真的存在该“罗浪”且为景兴公司的员工，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，曾国明应向景兴公司的法定代表人、负责收发信件的部门或者被授权主体送交《函件》，但所谓的“罗浪”并非上述人员，无权收取该文书。（三）即便所谓的“罗浪”签收了该函件，但将景兴公司提交的证据三“2014年1月25日《函件》”，与曾国明提交的补充证据一“2014年1月25日《函件》”，进行仔细比对曾国明落款签名的字迹与位置，可知两份1月25日的《函件》并非同一份。也就是说，即便曾国明主张“罗浪”签收了1月25日的《函件》，但该《函件》自始没有移交给景兴公司，景兴公司是从其它途径方式取得景兴公司的证据三函件。同时，再将曾国明提交的补充证据三“2014年3月6日《函件》”，与曾国明提交的补充证据七“2014年3月6日《函件》”，进行仔细比对曾国明落款签名的字迹与位置，可知两份3月6日的《函件》并非同一份。然而，曾国明的证明事实是其仅向景兴公司送达了一份3月6日《函件》，而非两份不同的3月6日《函件》，甚至曾国明也无法证明两份函件均送达了给景兴公司。五、一审判决认定“景兴公司作为开发商，对于合同条款的订立更具有优势，且其辩称的违约金标准过高，没有依据，不予接纳”，亦属认定事实错误、适用法律错误。（一）退一步而言，景兴公司需承担逾期交楼违约责任，但曾国明主张的逾期交楼违约金计算标准为以B3601房的总房价14600000元为计算基数，按日万分之五计算，明显过分高于曾国明的实际损失。曾国明应举证证明其实际损失，否则应当对违约金进行调低，标准为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息损失。（二）依据穗国房字[2009]638号《广州市国土资源和房屋管理局关于推广使用2009版商品房预售合同和一手现房买卖合同示范文本通知》，该预售合同为政府部门制定的示范文本，关于逾期交楼的违约责任，并非景兴公司可自行选择、自行约定的条款。一审判决认定景兴公司对违约金条款的订立更具优势，而不予调低本案违约金，明显与事实不符。（三）即便景兴公司需支付逾期办证的违约金，但存在逾期交房就必定存在逾期办证，曾国明同时主张逾期交房及逾期办证的违约金，属于重复计算，两项违约金过分高于其实际损失，其应择一主张。
针对景兴公司的上诉主张，曾国明二审答辩称：一、商品房应当办理竣工验收备案是法律强制性要求，一审法院将其列为法定的交楼条件并无不妥。二、涉案房屋具备交付条件并且通知购房人，是开发商的义务和业主交纳维修基金的前提，两者并不是对等的权利义务，不能互为免责条件。曾国明没有交纳专项维修基金主要是因为涉案房屋不具备收楼条件。三、关于诉讼时效的问题，2014年3月6日曾国明向景兴公司主张违约责任，该函件构成诉讼时效中断，景兴公司否认罗浪是其员工，但另案中景兴公司已予以确认。一审法院庭审时曾国明将当事人与罗浪的短信记录提交给法庭，从短信内容来看罗浪是代表景兴公司就涉案房屋办理收楼事宜。景兴公司一审提交了2014年1月25日收到曾国明第一次收楼之后的反馈，曾国明也是将该函件交给罗浪的，如果景兴公司否认罗浪是其员工，那么该份证据是无法成立的。四、关于景兴公司主张涉案房屋迟延交房违约金应当以总房价款的万分之五封顶，曾国明同意一审判决的认定，万分之五的标准无法补偿曾国明的损失，万分之五也不是曾国明的真实意思表示。涉案3601是毛坯房出售的，涉案3602是带装修出售的，所以3601房才出现装修协议书。双方商品房买卖合同及补充协议都没有将迟延交楼的违约责任调整，曾国明本案诉请的是迟延交房违约金而非装修责任。景兴公司主张调低违约金标准没有法律和事实依据。双方的买卖合同和协议书都没有约定可以进行调整，司法实践也认为万分之五是可以被支持的。
一审法院经审理查明：2011年2月18日，景兴公司（甲方）与曾国明（乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及《补充协议二》，约定：乙方购买的商品住宅为预售商品房，乙方所购商品房为本合同项目中的爱群荟景湾第自编B栋塔楼幢36层3601号房，房屋地址越秀区沿江西路143号之一（自编B栋塔楼）3601房，该商品房约定建筑面积共333.96平方米，其中套内建筑面积274.77平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米53135元，总金额14600000元；甲方同意乙方按分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50%，金额7300000元，第二期在2011年5月1日前，支付全部房价款的30%，金额为4380000元，第三期在2011年7月1日前，支付全部房价款的20%，金额为2920000元；甲方应当在2012年12月28日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用；甲方如未按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%标准向乙方支付违约金；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产》（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）应交由乙方填写或签署；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期时间达到120日的，则乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同等。《补充协议》约定：乙方应在收到甲方发出收楼通知书之日起三十日内，办理领取该商品房钥匙及相关的一切收楼手续，乙方逾期办理收楼的，视为甲方已实际把该商品房按时按质交付给乙方使用；乙方无正当理由拒绝接收商品房的，收楼通知书指定的收楼时间视为交楼时间，在此情形下，商品房的物业管理费、水电费等相关费用及商品房损毁、维修、维护的风险责任由乙方承担；双方同意并确认，在以下先决条件未全部成就前，甲方无义务为乙方办理该商品房的产权登记，亦无须因此承担逾期办理产权登记的违约责任，1、乙方付清《买卖合同》约定的全部房价款，2、乙方缴清政府规定的全部税费，3、乙方向甲方提交办理房地产权证所需的全部资料及签署有关办理房地产权证所需的全部文件；乙方委托甲方办理《房地产权证》的，应按照房地产登记管理部门的要求提供证件资料，若乙方未提供相关证件，导致《房地产权证》不能如期办理的，甲方不承担责任；非因甲方原因造成逾期办理《房地产权证》的，甲方无须承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，因甲方原因，逾期办理《买卖合同》备案或产权登记手续的，甲方一次性向乙方支付总房价千分之八的违约金，《买卖合同》及本补充协议继续履行等。
曾国明（乙方）、景兴公司（甲方）及广州市润通装饰工程有限公司（丙方）签订《协议书》，写明：甲乙双方于2011年2月18日签订《广州市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方爱群荟景湾B塔3601单元，甲方按毛坯房标准交楼，具体装修事宜及相关费用由乙方自己承担；考虑到亲自装修成本难以控制，且需花费大量的时间及精力，乙方向甲方提出装修申请，装修标准为“新古典装修标准”，乙方承担所有的装修费用；丙方是甲方爱群荟景湾项目的装修施工方，乙方同意将该单元的装修工程交给丙方承接；乙方委托丙方装修该单元，装修标准为新古典装修标准，该单位建筑面积333.96平方米，装修费用总价为2003760元；因抵扣甲方给予乙方购买另一单元B3602折扣优惠1470000元，乙方实际需向丙方支付533760元；甲方逾期交楼的，应按总房价及装修总价的万分之五向乙方承担违约责任等。
合同签订后，景兴公司分别于2011年2月24日、2011年7月20日向曾国明出具预售购房款7300000元、售房款7300000元的发票两张。
2014年1月17日，景兴公司向曾国明合同通讯地址广州市革新路光大花园E5座2801房寄送爱群荟景湾收楼通知书，通知曾国明在收到本通知15天内到荟景湾营销中心六楼办理B栋3601单元收楼手续。该通知附件一办理收楼手续应准备资料，附件二荟景湾房屋交接缴款通知书，写明曾国明应向物业公司支付首期物业专项维修资金、三个月物业管理费、水电周转金合共45418.56元等。
2014年1月25日，曾国明向景兴公司发函，写明由于购买3601单元后，当时销售主管已向景总确认过同意按其意愿拆墙，将3601、3602两个单元打通连为一体，其才落实一同购买3602单元，但近日收到景兴公司邮寄过来的收楼通知书，经确认，发现曾国明购买的3601、3602单元未按购买时双方约定的要求将两个单元打通连成一体，此情况已完全违背曾国明当时购买3602单元的意愿，破坏了双方的协定，因此，在景兴公司未能按当时双方协定的要求进行更改打通的情况下，曾国明恕不能接收按景兴公司现在的交楼情况收楼等。
2014年2月21日，景兴公司又向曾国明寄送收楼通知书。
2014年3月6日，曾国明向景兴公司再次发函，写明由于景兴公司未按当时与景总达成的承诺方案交楼，按现时标准曾国明暂无法收楼，为此景兴公司给出的答复是强硬打通3601、3602两个单元会造成安全隐患，基于楼房结构以及人身的安全考虑，曾国明亦认可此观点并只能无奈考虑接受景兴公司安排，将本人原购买的第36楼的单元置换成第44楼的对应单元以便能达到本人希望将两个单位打通连成一体的要求；由于景兴公司的原因，交付使用房屋的时间一再延误，到现时为止已超过双方签订合同的约定交楼时间达15个月，累计违约金已高达800多万元，若景兴公司要求曾国明接受在将原购买的第36楼的单元置换成第44楼的对应单元的情况下收楼，在此曾国明亦合理地要求景兴公司给予曾国明该两单元免付十年管理费并赠送三个带产权车位作为补偿等。
2014年6月30日、10月20日，景兴公司再向曾国明合同通讯地址寄送收楼通知书，通知曾国明在收到本通知15天内到荟景湾营销中心六楼办理B栋3601单元收楼手续。
2015年6月25日，曾国明向景兴公司提交荟景湾特殊申请表，写明景兴公司向曾国明确认过可以打通3601、3602两单元，打通位置为3602单元次主卧淋浴间与3601单元客厅之间约1.5米宽的砖墙……由于景兴公司项目部所预算的改造时间超出曾国明入住时间，现申请补偿曾国明自行打通改造费用，打通改造费用预算为500000元，由景兴公司支付等。
曾国明于2015年9月11日向一审法院提起本案诉讼,请求判令：1、景兴公司向曾国明支付从2012年12月29日计至景兴公司交付符合约定及法定条件商品房之日止的逾期交房违约金（每日按总房价款14600000元的万分之五计算）；2、景兴公司向曾国明支付逾期办证违约金116800元（按总房价款14600000元的千分之八计算）；3、景兴公司立即交付广州市越秀区沿江西路143号之一(自编B栋塔楼)3601房给曾国明使用；4、景兴公司向曾国明提供《广州市商品房买卖合同（预售）》第15条约定的证明材料及法定竣工验收备案表。
景兴公司一审答辩称：景兴公司在2014年1月17日已向曾国明送达收楼通知书，要求曾国明在15天内办理收楼手续，曾国明却无理拒绝收楼，并非景兴公司不交付房屋给曾国明，根据合同相关约定，应视为曾国明已实际收楼，故景兴公司无须向曾国明支付2014年2月2日之后的逾期交房违约金。曾国明主张按总房价款万分之五的标准计算逾期交房违约金，标准明显过高，违约金总额高于曾国明的实际损失，应当按照市场租金或银行同期贷款利率来计算违约金，要求法院对此予以调整。此外，曾国明起诉前2年前的违约金已经超过诉讼时效，不应得到支持。至于逾期办证违约金，曾国明没有向景兴公司付清全部购房款，没有缴清办证税费，也没有向景兴公司提供办证所需相关文件，是曾国明没有按照合同约定配合景兴公司办证，景兴公司无须承担逾期办证违约金。至于曾国明要求景兴公司提供《广州市商品房买卖合同（预售）》第15条约定的证明材料，景兴公司可以提供给曾国明，但须在双方验收交接房屋时提供。
一审另查明，2015年12月28日，广州市广州公证处为景兴公司申请对相关邮箱的内容进行证据保全作出（2015）粤广广州第233021号公证书，显示景兴公司在2014年1月17日、10月20日向曾国明合同通讯地址寄送的收楼通知书，在2014年1月18日、10月26日妥投。
一审庭审中，景兴公司提交了如下证据：1、景兴公司在2014年4月8日作出的工程竣工验收报告复印件；2、爱群荟景湾项目竣工验收备案表原件，写明该工程竣工验收备案文件已于2014年7月28日收讫，同意予以备案，其中备案文件包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、规划验收意见、建筑工程竣工验收报告、消防验收意见、民防验收意见、环保验收意见等；3、广州市人民防空办公室于2009年1月24日向景兴公司出具的防空地下室建设意见书原件；4、爱群荟景湾住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件；5、广州市规划局在2013年3月5日核发的爱群荟景湾项目建设工程规划验收合格证复印件；6、2013年9月25日爱群荟景湾项目燃气输配及应用工程竣工报告原件；7、2013年10月15日爱群荟景湾通邮申请表原件；8、广州市环境保护局在2014年2月19日作出的广州市环境保护局关于爱群荟景湾建设项目竣工环保验收的意见原件、2013年10月29日广州市自来水公司向景兴公司出具的用水地址为爱群荟景湾新（改）装管道水质验收合格证明书原件；9、2013年8月16日的客户受电工程竣工检验意见书原件，竣工检验意见为合格等。曾国明认为竣工验收备案表中没有包含永久供水、电等材料，上述证据也没有加盖景兴公司公章，故仍坚持其第4项诉讼请求。之后，景兴公司将下列文件交付给曾国明：【爱群荟景湾】临时管理规约2份；建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、安装市政管道工程竣工证明书、客户受电工程竣工检验意见书、穗环管验[2014]6号文件、广州市燃气输配及应用工程、房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、穗人防建[2009]64号文件、爱群荟景湾住宅使用说明书、爱群荟景湾住宅质量保证书、供用电方案协议、通邮申请表、广州市煤气公司管道燃气用气申请受理书、广东省城市供用水合同。上述文件除了质量保证书及说明书是原件，其余文件均是复印件，但复印件上均盖有景兴公司的公章。
一审法院认为，曾国明与景兴公司自愿签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、补充协议二均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
按照合同约定，景兴公司应当在2012年12月28日前将涉案房屋交付给曾国明使用，但景兴公司直至2014年7月28日才取得爱群荟景湾项目竣工验收备案表。在2014年7月28日之前，即使景兴公司通知曾国明收楼，因涉案房屋不符合法定的交付条件，曾国明也有权拒绝收楼。景兴公司取得竣工验收备案表之后，于2014年10月20日发出了收楼通知书，曾国明于2014年10月26日收到该通知书，因曾国明以景兴公司没有将涉讼3601、3602房打通连为一体为由拒绝收楼，没有依据，应认定为无正当理由拒绝收楼，根据补充协议约定，收楼通知书指定的收楼时间即2014年11月9日视为交楼时间，故逾期交房违约金应从2012年12月29日计算至2014年11月9日止。关于违约金标准的问题，曾国明与景兴公司及广州市润通装饰工程有限公司三方签订了协议书，将上述合同中毛坯房交楼变更为古典装修标准交楼，由曾国明承担全部装修费用；该协议书约定景兴公司逾期交楼，应按总房价及装修总价的万分之五向曾国明承担违约责任，景兴公司认为该约定是对逾期交房违约金总额的限制，但协议书是对上述合同的变更、补充，是上述合同的延续、发展，对协议书条文的解释应当结合上述合同文本及交易目的予以进行；上述合同约定逾期交房违约金每日按总房价款的万分之五计算，在协议书增加了曾国明购房成本及逾期收楼风险的前提下，如认定协议书约定是对逾期交房违约金总额的限制，明显与上述合同约定不一致，亦不符合公平原则，故认定协议书约定是对逾期交房违约金标准的变更，更符合前后合同体系及交易目的，景兴公司辩称协议书约定是对逾期交房违约金总额的限制，一审法院不予接纳。现曾国明自愿按照上述合同约定每日以总房价款万分之五的标准计算逾期交房违约金，一审法院予以照准，景兴公司作为开发商，对于合同条款的订立更具有优势，且其辩称的违约金标准过高，没有依据，一审法院不予接纳。关于诉讼时效的问题，因曾国明曾在2014年3月6日向景兴公司发函主张逾期交房的违约责任，诉讼时效已构成中断，故曾国明现起诉要求逾期交房的违约金没有超过诉讼时效，一审法院对景兴公司的本项抗辩亦不予接纳。因考虑到曾国明实际还未收房，现曾国明主张景兴公司交付涉讼3601房，一审法院予以支持。
至于逾期办证违约金，景兴公司没有在合同约定期限内为曾国明办理涉讼3601房的产权登记手续，也没有证据证明其曾要求曾国明缴清全部税费、提供办证所需的证件资料，故曾国明按照总房价款的千分之八要求景兴公司支付逾期办证违约金合法，一审法院予以支持。景兴公司在本案审理期间已经出示竣工验收备案表等资料原件给曾国明，并将房屋交付时的有关资料提供给了曾国明，曾国明要求景兴公司提供合同第十五条约定的相关资料，一审法院不再支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2016年7月22日作出判决如下：一、被告广州市景兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市越秀区沿江西路143号之一(自编B栋塔楼)3601房交付给原告曾国明；二、被告广州市景兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告曾国明支付从2012年12月29日起至2014年11月9日止的逾期交房违约金（每日按总房价款14600000元的万分之五计算）；三、被告广州市景兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告曾国明支付逾期办证违约金116800元；四、驳回原告曾国明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费67236元（其中受理费62236元，保全费5000元），由原告曾国明负担16871元，被告广州市景兴房地产开发有限公司负担50365元。
本院经二审庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、曾国明、景兴公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定“第四条该商品房的用途为办公……；第十条逾期付款的违约责任：如果乙方（曾国明）未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方（景兴公司）有权要求曾国明每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金……；第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”。
二、曾国明二审庭前向本院提交一份景兴公司于2014年5月15日签订的《供用电方案协议》（景兴公司一审已提交），拟证明涉案房屋不具备永久用电，一审法院未对此进行关注；并提交了一份调查取证申请书。景兴公司质证称：对该证据的真实性、关联性没有异议，该协议是景兴公司与供电局之间的约定，房屋是否具备交楼条件应当以具备竣工验收备案表为准。本院二审当庭告知景兴公司庭后限期内提交涉案房屋是否具备、何时具备永久用电条件的证明，逾期不提交的将承担相应法律后果。
三、景兴公司二审庭后向本院提交了以下材料：（一）2016年10月28日提交档案信息，拟证明涉案房屋所在地址沿江西路143号，用电客户编号为：0800040055381880；景兴公司通过客服电话9****可查询涉案房屋用电性质为非临时用电；（二）2016年11月25日提交穗景兴【2014】007号关于商请拆除施工用电箱变压器（630KVA）及计量装置的函；（三）2016年12月7日提交2015年1月至2016年8月期间的电费通知单，拟证明临时用电供电局不会向用户发出电费通知单，涉案房屋符合永久用电条件；（四）景兴公司坚持认为：涉案房屋具备永久用电的时间以取得竣工验收备案表为准，景兴公司现在提交的证据不足以证明涉案房屋何时具备永久用电的条件，景兴公司亦申请法院调查取证。曾国明对景兴公司提供的上述证据质证称：（一）景兴公司作为应当履行义务的一方负担举证责任，供电局亦答复景兴公司一审提供的2014年5月15日签订的《供用电方案协议》和2013年8月16日的客户受电工程竣工检验意见书并不能证明涉案房屋具备永久用电，只有在具备条件之后，与供电局签订正式的供电协议才能正式供电，景兴公司提供的证据可以显示协议当天不具备供电条件，举证义务在于景兴公司自身；（二）景兴公司2016年10月28日提交的证据是打印件，即使能从网上核对，也没有显示涉案房屋何时、是否具备永久用电；（三）景兴公司2016年11月25日提交的穗景兴【2014】007号关于商请拆除施工用电箱变压器（630KVA）及计量装置的函，是关于变压房变电器的拆装，和永久用电无关联；（四）景兴公司2016年12月7日提交的电费通知单不能显示是临时用电还是永久用电。
四、景兴公司于2016年12月21日又向法院提交了2014年1月至6月的临时电费通知单六张，证明临时用电通知单会在用电地址处注明“工地”文字，与景兴公司2016年12月7日提交的电费通知单对比即可证明涉案房屋具备永久用电性质，景兴公司坚持认为涉案房屋取得竣工验收备案表之日即具备永久用电条件。曾国明对此质证称：景兴公司提交的六张临时电费通知单不能证明每一张单据形成的时间及涉案房屋具备永久用电条件，涉案楼盘的竣工验收备案表没有对涉案房屋的永久用电有验收记载，景兴公司提交的该证据与待证事实没有关联性。
五、本院二审向广州市越秀区供电局调取了广州电力营销客服管理系统打印的材料（包括传票信息及装拆日期、任务处理单共两张）显示涉案房屋永久用电装拆日期是2015年1月22日，而且任务处理单中显示工作单号为SQ0104200903001281G3、供用电方案打印时间为2014年5月15日、供电合同打印日期为2015年1月20日，与景兴公司一审提交的《供用电方案协议》载明受理单号相吻合。景兴公司对此质证称：对任务处理单、拆装日期材料的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，景兴公司坚持以竣工验收备案表的时间作为符合永久用电的时间。曾国明质证称：对法院调取材料的真实性、合法性、关联性予以确认；任务处理单上已经显示景兴公司办理供电的流程，2014年5月15日景兴公司与广州市供电局签订的《供用电方案协议》也仅仅是办理供电过程中的文件，该协议签订当日涉案楼盘不具备永久用电；2015年1月20日打印供用电合同与曾国明了解的合同签订日期也是吻合的；装拆日期与景兴公司于2016年12月7日提交的证据第36页电费通知单计收电费的起算时间2015年1月22日也是吻合的，所以曾国明确认该日期是涉案房屋具备永久用电的日期；但此后景兴公司也未再通知曾国明收楼，所以请求法院支持曾国明的上诉请求。
本院认为：一审法院对曾国明、景兴公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》等协议法律效力的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对曾国明、景兴公司的上诉主张，认定如下：
一、曾国明上诉主张涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等条件，景兴公司承担逾期交楼违约责任至涉案房屋满足法定和合同约定的全部条件之日止。因一审诉讼中，景兴公司已向曾国明交付了涉案房屋具备供水、供气、通邮条件的相关资料，曾国明二审亦未对此提出新证据推翻一审认定的事实，故本院不再审查。至于涉案房屋是否具备永久供电，涉案房屋所在楼盘虽于2014年7月28日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但该备案表登记验收事项明确不涉及永久供电的验收，景兴公司坚持主张以涉案房屋取得该备案表作为取得永久用电的依据，与事实不符，且景兴公司未在限期内提供涉案房屋具备永久供电条件的有效证据，显然有违诚信诉讼原则。经本院调查取证足以证实涉案房屋于2015年1月22日具备永久用电的条件，曾国明对此亦无异议，本院确认此时为涉案房屋具备了法定和合同约定的交楼条件。景兴公司上诉主张涉案房屋的法定交付时间应是2014年4月8日取得《工程竣工验收报告》之时，缺乏法律依据，本院不予采纳。
按照合同约定，景兴公司应当在2012年12月28日前将涉案房屋交付给曾国明使用。因如前文所述，涉案房屋于2014年7月28日取得竣工验收备案表，并于2015年1月22日才具备永久用电条件即符合法定及合同约定的交房条件。虽然景兴公司在涉案房屋具有永久用电之后未再通知曾国明收楼，但景兴公司在取得竣工验收备案表之后，已于2014年10月20日发出收楼通知书。曾国明一直以景兴公司没有将涉讼3601、3602房打通连为一体为由拒绝收楼，在当时甚至诉前均未提出涉案房屋不具备交房条件的抗辩。因此，基于公平合理原则，涉案房屋已于2015年1月22日具备交房条件，本院酌情认定景兴公司应向曾国明承担的逾期交房违约金应从2012年12月29日之日起计至2015年1月22日止。曾国明与景兴公司的上诉主张均不能成立，本院不予采纳。
二、景兴公司上诉称曾国明的部分诉请超过诉讼时效期间的问题。因曾国明曾在2014年3月6日向景兴公司发函主张逾期交房违约责任，诉讼时效已构成中断，曾国明提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。景兴公司抗辩称“罗浪”并非其公司员工以及其未收到过曾国明发出的函件等与其所举证据不符，本院不予支持。
三、景兴公司上诉以曾国明未缴纳涉案房屋维修基金为由抗辩其有权延期交楼及办证的问题。虽双方约定收楼时，曾国明应缴纳房屋维修专项基金，但涉诉期间，涉案房屋并不具备交房条件，景兴公司以此抗辩免除其应承担的违约责任，于法无据。
四、关于违约金标准的问题。虽曾国明与景兴公司及广州市润通装饰工程有限公司三方签订了协议书，将上述合同中毛坯房交楼变更为古典装修标准交楼，由曾国明承担全部装修费用；该协议书约定景兴公司逾期交楼，应按总房价及装修总价的万分之五向曾国明承担违约责任。景兴公司据此认为该约定是对逾期交房违约金总额的限制。因曾国明与景兴公司签订的商品房买卖合同及补充协议均明确曾国明逾期支付房款，则每日按总房价款0.05%标准计付违约金，而景兴公司逾期交房的，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%标准向曾国明支付违约金。据此，一审法院结合合同内容及交易目的，依照双方权利义务对等的原则，认定景兴公司按总房价款的日万分之五的标准向曾国明计付逾期交房违约金，符合公平诚信原则。景兴公司上诉主张协议书约定是对逾期交房违约金总额的限制，依据不足，本院不予接纳。另外，双方就曾国明逾期付款与景兴公司逾期交房的违约责任标准约定一致，景兴公司签约时理应对逾期交房的法律责任所有预期，景兴公司未依约交房理应承担相应后果，景兴公司主张买卖合同约定的违约金标准过高，没有依据，本院不予接纳。
五、关于交付房屋和逾期办证违约金的问题。景兴公司未依约向曾国明交付涉案房屋，一审判决并无不妥。双方合同约定因景兴公司原因，逾期办理《买卖合同》备案或产权登记手续的，景兴公司应一次性向曾国明支付总房价千分之八的违约金，《买卖合同》及本补充协议继续履行等。景兴公司并无充分证据证明涉案房屋未取得产权证应归责于曾国明。据此，景兴公司抗辩不应承担逾期办证的违约责任，与约定不符，本院不予支持。
综上所述，审查一审查明事实清楚，适用法律准确，但一审法院对景兴公司逾期交房违约责任的截止日期认定有误，本院予以纠正；上诉人曾国明、景兴公司的其他上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2143号民事判决第一、三、四项及一审诉讼费负担的认定；
二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2143号民事判决第二项为：广州市景兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向曾国明支付从2012年12月29日起至2015年1月22日止的逾期交房违约金（每日按总房价款14600000元的万分之五计算）。
二审案件受理费79915元，由上诉人曾国明负担17679元、广州市景兴房地产开发有限公司负担62236元。
本判决为终审判决。
审判长 岳为群
审判员 柳玮玮
审判员 黄春成
二〇一七年一月五日
书记员 璩方慧