河北省廊坊市广阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民初字第1595号
原告（反诉被告）张伟杰。
原告（反诉被告）邢英杰。
二原告（反诉被告）委托代理人高博芳，河北泰科律师事务所律师。
二原告（反诉被告）委托代理人高榕，河北泰科律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴华。
原告（反诉被告）张伟杰、原告（反诉被告）邢英杰与被告（反诉原告）吴华房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告吴华向本院提出反诉，本院依法与本诉合并审理。原告（反诉被告）张伟杰及二原告（反诉被告）委托代理人高博芳，被告（反诉原告）吴华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二原告张伟杰、邢英杰诉称，2010年5月19日，二原告与被告签订房屋租赁合同，将二原告位于河北省廊坊市新世纪步行街第四大街（C座XX号，D座XX号）的商用门市房整体出租给被告使用。该合同约定：“租赁期限为四年，自2010年6月21日至2014年6月20日止；租金为每年壹拾伍万元人民币，付款方式为年付，并提前一个月交纳；乙方（被告）向甲方（二原告）交纳保证金壹万元。”合同到期二原告向被告发出搬出通知，被告无理由拒不搬出，且擅自转租，直到2014年12月19日才返还系争房屋，严重侵犯二原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告向二原告支付从2014年6月21日到2014年12月19日（实际搬出日）逾期搬出房屋使用费共计7.5万元。2.被告给付二原告转租收益3万元整。3.被告支付到实际搬出日产生的水、电、燃气和物业管理等费用。4.被告承担本案全部诉讼费用。
被告吴华辩称，我方与二原告签订租赁合同，整体租赁其位于河北省廊坊市新世纪步行街第四大街的400平米商用门市，但二原告在租赁合同未到期的情况下将其中350平米房屋租给第三方并收取第三方的租金，且我方从未接到过二原告催收房租的信息或电话。
反诉原告吴华诉称，由于二反诉被告仅对房屋墙面粘贴壁纸，我方不得不将房屋进行装修，花费5.4万元，我方多次与二反诉被告沟通房屋装修费用事宜，但其总是以各种理由拖延、拒绝；二反诉被告至今尚未归还我方的保证金1万元；我方按约向二反诉被告交纳租金，但其从未向我方提供相应的房屋租赁发票，故提起反诉，请求法院判令：1.二反诉被告张伟杰、邢英杰赔偿反诉原告吴华装修费5.4万元；2.二反诉被告返还反诉原告交纳的保证金1万元；3.二反诉被告给付反诉原告2007年度-2014年度房屋租赁发票；4.本案本诉及反诉的诉讼费用全部由二反诉被告承担。
二反诉被告张伟杰、邢英杰辩称，反诉原告吴华请求我方赔偿装修费，无事实依据和法律依据；按照房屋租赁合同第四条的规定，由于反诉原告到期不缴纳房租，已构成违约，因此保证金不予退回；反诉原告的第三项反诉主张与本诉的诉讼请求无牵连关系，本诉所涉为合同违约纠纷，发票主张并不属于合同纠纷的范畴。
经审理查明，2007年5月30日，二原告张伟杰、邢英杰与被告吴华签订房屋租赁合同，将二原告所有的位于河北省廊坊市新世纪步行街第四大街C座XX号、D座XX号商用门市房共400平米整体出租给被告吴华，租赁期为三年，自2007年6月20日起至2010年6月20日止，租金为每年八万元人民币。此后，原、被告双方于2010年5月19日续签租赁合同，将租赁期限改为四年，自2010年6月21日起至2014年6月20日止，租金改为每年15万元，付款方式为年付，即每年5月20日交付房租。合同第三条约定保证金为1万元，被告吴华已向二原告交付保证金1万元，且该保证金至今未退还。合同第七条约定“如果乙方（吴华）将房屋的部分或整体再次转租时，必须经甲方（张伟杰、邢英杰）同意，否则造成的一切后果和经济纠纷，法律问题由乙方自行负责承担”。2010年5月31日，被告吴华将部分房屋转租给案外人王XX，并由案外人田XX和被告吴华共同出具收条一份，载明：“今收到王XX房租费（2010年6月19日到2011年6月19日止），共计100000元整”，同时出具押金条一张，载明：“今收到王XX房屋押金（D-190押金）10000元整（房屋未到期，押金不退）”。2010年9月4日，案外人王XX将千百渡足疗转让给案外人吴XX，收取吴XX押金2000元及转让费108000元整，并分别于2010年9月4日、2010年9月5日出具收条两张。2013年5月19日，案外人田XX收取吴XX2013年6月19日至2014年6月19日的房租13.5万元整，并出具收条一张。二原告称，对被告吴华的上述转租行为并不知情，也未曾从第三方处收取过租金，仅收取过三万元的补偿金。2014年6月20日原、被告双方的租赁合同到期，被告吴华既没有与二原告续签租赁合同，也没有继续交纳租金，原告张伟杰于2014年7月9日向被告吴华发出搬出通知，但被告拒不搬出租赁房屋，直至2014年12月19日才搬离。二原告称其收取案外人吴XX2014年7月至9月三个月的补偿金共计3万元，2014年10月之后至今未收取，并提供案外人吴XX于2014年12月22日出具的证明一份予以证实。另查明，原告所诉被告吴华在逾期占用房屋期间产生的水、电、燃气和物业管理等费用，未能提供相应证据证实。
上述事实，有商贸房买卖合同及购房款收据、房屋租赁合同、收条、押金条、搬出通知、补偿金交纳证明及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为，对于本诉部分，原、被告之间的租赁合同期间届满，被告吴华理应将租赁房屋退还给二原告，但其拒不搬出的行为已构成侵权，应当依法给付二原告房屋占有使用费，标准按照原租赁合同约定的租金计算，因二原告已收取补偿金3万元，故原告主张判令被告支付逾期搬出房屋使用费7.5万元（15万／年×6个月）的诉讼请求，本院支持其中的4.5万元。本案中，原告主张被告吴华在没有征得原告同意的情况下，将部分房屋转租给他人，但由于原告未能提供证据证明被告实际转租的面积及其转租获得的额外收益，故原告主张判令被告给付转租收益3万元的诉讼请求，本院不予支持。由于原告未能提供证据证明被告吴华在逾期占用房屋期间产生的水、电、燃气和物业管理等费用，故其要求被告支付此项费用的诉讼请求，本院不予支持。
对于反诉部分，依照法律规定，承租人经出租人同意装修的，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装修费用，除非双方另有约定；承租人未经出租人同意装修的费用，由承租人承担。因此，不论反诉原告对承租房屋进行装修是否经过二反诉被告的同意，在无其他约定的情况下均不能要求二反诉被告给付装修费用，故反诉原告吴华主张判令二反诉被告张伟杰、邢英杰赔偿装修费5.4万元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告与二反诉被告在房屋租赁合同中约定有保证金，租赁期限届满后二反诉被告应将收取的保证金退还反诉原告，故反诉原告吴华主张判令二反诉被告返还保证金1万元的诉讼请求，本院予以支持，并依法从被告（反诉原告）吴华应给付二原告（反诉被告）张伟杰、邢英杰的房屋占有使用费中扣除。由于反诉原告所诉房屋租赁发票属于行政管辖范围，不属本院管辖，故其此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第5条、《侵权责任法》第3条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条、第13条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吴华于本判决生效之日起十日内给付二原告（反诉被告）张伟杰、邢英杰房屋占有使用费共计3.5万元。
二、驳回二原告张伟杰、邢英杰及反诉原告吴华的其他诉讼请求。
本诉案件受理费2050元及保全费370元，由被告吴华承担1249元，由二原告张伟杰、邢英杰承担1171元。
反诉案件受理费1200元，由二反诉被告张伟杰、邢英杰承担188元，由反诉原告吴华承担1012元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。
审 判 长 何敏乐
代审判员 吕万波
代审判员 夏 岩
二〇一五年三月六日
书 记 员 张 露