云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云03民终288号
上诉人（原审原告）任申国，男，汉族，1971年9月27日生，初中文化，个体户，湖南省澧县人。
上诉人（原审被告）郑光辉，男，汉族，1974年8月18日生，中专文化，个体户，浙江省江山市人。
委托代理人阮林刚，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人任申国与上诉人郑光辉房屋租赁合同纠纷一案，师宗县人民法院作出（2015）师民初字第1154号民事判决，任申国、郑光辉不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审确认的法律事实：2010年6月25日，被告郑光辉与郑君清签订《房屋出租合同》，约定由郑君清将其位于师宗百货大楼旁的仟颖通讯（原师宗商贸中心二楼，包括二楼下来的一楼门面房一间），共计400平方米左右出租给被告郑光辉使用，租期为2012年6月26日至2015年6月26日，租金为每年126000元。2014年6月29日，原告任申国与被告郑光辉签订《转让协议》。约定：由被告将位于师宗县青年路老百�大楼旁“真女人”化妆品店一楼30平方米左右，二楼300平方米左右（即2010年6月25日，被告郑光辉与郑君清签订的《房屋出租合同》确定的出租房）转让给原告经营，转让费38万元，含店内所有产品和物资，含一年房租（2014年6月16日至2015年6月15日的租金），租期为2014年6月16日至2016年6月16日。2014年12月，郑君清找到原告，并以被告郑光辉的租期只到2015年6月30日为由要求收回房子。经协商，郑君清同意继续将房屋出租给原告，并于2015年6月16日委托郑君素与原告签订《房屋出租合同》，合同约定由郑君清将其位于师宗百货大楼旁的仟颖通讯（原师宗商贸中心二楼，包括二楼下来的一楼门面房一间），共计400平方米左右出租给原告任申国使用，租期为2015年7月1日至2016年6月16日，租金为每年166000元。为此，原告诉至本院。
另查明，在原、被告签订《转让协议》前�被告郑光辉告知房主郑君清，其与原告任申国系联营合伙关系，郑君清对原、被告之间签订《转让协议》转租房屋一事不知情。《转让协议》中约定的38万元转让费中包括的一年的租金为136000元。
原审法院审理认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案被告郑光辉以其与原告系联营合伙关系为由，向房东郑君清隐瞒转租房屋事实，并与原告签订了《转让协议》，将其从郑君清处租赁的房屋转租给�告任申国，因未取得房主郑君清的同意，《转让协议》无效。被告郑光辉的转租期限超过了承租的剩余期限，但在与原告签订《转让协议》时并未将此情况告知原告，导致房东郑君清以租期届满为由，向原告收回房屋，即因郑君清主张权利，导致《转让协议》无效。综合以上两点，本院认为，因被告郑光辉的过错行为导致《转让协议》无效，郑光辉应当赔偿原告任申国因此所受到的损失。被告郑光辉提出的其与郑君清口头达成协议，2015年6月30日后仍然由其继续租赁的主张没有合法有效的证据证明，本院依法不予支持。
关于原告主张的经济损失40000元，原、被告双方在庭审中均表示《转让协议》中约定的38万元转让费中包含了136000元的租金，虽协议未约定剩余一年租期内的租金为多少，但原告基于对被告及协议的信赖，认定在剩余一年的租期内应当向被告�付相同的租金，后因协议无效，原告为避免投资损失，与郑君清协商后再行签订了租金为166000元的《房屋租赁合同》，继续租用房屋。故原审法院只认定原告的租金损失为30000元，被告郑光辉应当对原告的该项经济损失承担赔偿责任。关于原告主张的部分装修费损失，原告在起诉时未明确其具体的数额，且无合法有效的证据证明该损失是确已实际产生的，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第一百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、由被告郑光辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告任申国租金损失费30000元；二、驳回原告任申国的其他诉讼请求；案件受理费800元，减半收取400元，由被告郑光辉负担。
宣判后，任申国不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，依法改判转让协议无效，要求郑光辉赔偿一年的转让损失费以及合同上注明的2014年6月30日以前的水电费950元，共计127950元，并承担一、二审诉讼费。主要上诉理由：原审法院认定事实错误，导致判决错误，郑光辉明知没有转让两年合同权利却欺骗上诉人有两年合同，与上诉人签订二年转让协议。
郑光辉亦向本院提出上诉，请求撤销原判，驳回任申国的诉讼请求，并由任申国承担本案一、二审诉讼费。主要上诉理由：1、原审法院认定事实错误，认定“郑光辉的过错行为导致《转让协议》无效，郑光辉赔偿任申国因此所受到的损失”错误，双方签订《转让协议》口头上已经明确告知任申国2015年6月30日后的房租要与房东再行协商，可能会随市场行业涨一点，所以才出现转让费38万元含一年的租金136000元。随商场行为涨房租，是正常的商业行为，双方都能够承受和理解，虽后一年租金没有约定，因为没有与房东协商好。因此，该协议是合法有效的协议，而不是一审认定的无效，且对于这些事有电话录音等证据予以证实。2、原审判决错误，双方当时口头约定房租随市场涨价，任申国也能承受，并由任申国承担，从协议的约定来看，当时签订协议郑光辉没有违约或欺诈行为，因此，判决郑光辉承担3万元的赔偿责任错误，没有任何法律依据。
二审中双方均未向本院提交新证据。
经二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：1、任申国与郑光辉于2014年6月29日签订的《转让协议》是否有效？2、郑光辉是否应当承担赔偿责任？3、任申国要求郑光辉赔偿转让损失费及水电费共计127950元是否成立？
本院认为，就“本案双方签订的《转让协议》是否有效”的问题。本案中，郑光辉无证据证实“其与郑君清口头达成协议2015年6月30日后仍然由其继续租赁”的主张，其与房东郑君清约定的租赁期限，只能认定至2015年6月26日止，但其与任申国的转租期限超过了承租的剩余期限。同时，郑光辉未征得房东郑君清的同意转租房屋给任申国，违反了法律规定，其与任申国签订的《转让协议》无效。
就“郑光辉是否应当承担赔偿责任”的问题。本案中，郑光辉作为承租人，未将转租房屋的事实如实告知房东郑君清，同时在未能取得2015年6月26日之后的承租权，便与任申国签订租赁期限至2016年6月26日止的《转租协议》，租期届满后房东要求收回房屋，导致协议无效，任申国不能按约定正常使用租赁物，郑光辉理应赔偿任申国因此所受损失。任申国为避免投资损失，与郑君清另行签订租金为166000元的《房屋租赁合同》，继续租用房屋，因双方认可《转让协议》约定的转让费中包含了一年租金136000元，原审法院认为“双方虽协议未约定剩余一年租期内的租金，但基于对协议的信赖，认定在剩余一年租期应为相同租金，”故认定任申国的租金损失为30000元，并无不当，本院予以支持。
就任申国主张的转让损失费及水电费共计127950元，本案中，虽因郑光辉的行为导致协议无效，但任申国为避免投资损失，后另行签订合同继续使用租赁物，双方为剩余一年期限内的租金发生纠纷，其所主张的装修损失没有事实依据和法律依据，其损失应为重新签订合同造成的实际损失。任申国主张的转让损失费及水电费共计127950元，没有提供相关证据予以证实，该主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人任申国、上诉人郑光辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人任申国负担人民币400元，上诉人郑光辉负担人民币400元。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。
审判长 高体所
审判员 李桂兰
审判员 赵艳绘
二〇一六年三月十四日
书记员 贾琼丽