天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4169号原告：倪强，女，1978年12月5日出生，汉族，户籍内蒙古呼伦贝尔市，住北京市朝阳区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所天津市南开区南门外大街与南马路交口中粮广场12A室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：李霞，天津朗通律师事务所律师。第三人：郑红，女，1959年8月17日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：常国强，国浩律师（天津）事务所律师。原告倪强与被告天津链家宝业房地产经纪有限公司，及第三人郑红居间合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪强、被告天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李霞，以及第三人郑红的委托诉讼代理人常国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告居间服务费25200元；2.依法判令被告赔偿原告定金损失100000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月28日，原告通过被告介绍与第三人签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》，约定原告购买第三人承租的位于天津市和平区宜昌道58号2门房屋（公产房），面积21.02平方米，房屋总价款1260000元。合同签订后，原告于当日向第三人交纳定金100000元。同日，原、被告又签订《天津市房地产经纪服务合同》，向被告支付居间服务费25200元。2016年11月，原、被告到津房置换办理涉案房屋摘牌手续时，被工作人员告知因原告不具有天津市非农业常住户籍，不具备购房资格，无法摘牌购买涉案房屋，合同目的无法实现。被告作为专业的房地产经纪公司，应熟知公产房屋交易中所需的材料及缺少材料将导致的后果，但其在明知原告的通讯地址和联系方式都是外地时，未核实原身份及户籍情况信息，更未向原告告知非天津市本地户口不具备购房资格。还促成原告与第三人签订房屋买卖协议，从中收取中介费。其行为不仅违反了诚实信用原则，也导致原告与第三人的房屋买卖最终未能成交，给原告造成100000元定金损失，及房价上涨的巨大损失，故应认定其行为存在重大过错，应承担相应的法律责任。鉴于被告的行为给原告造成巨大损失，故请求法院支持原告诉讼请求。被告天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告为原告与第三人提供居间服务，在服务过程中，第三人向原告和被告出具了涉案房屋的租赁合同，对于涉案房屋为公产房的性质被告并未隐瞒。且原告并未向被告披露其不具有天津市非农户籍。在签约前，被告向原告出具了签约告知书，且告知原告应当审查签约主体的合法性，是否符合天津市的购房要求。同时在签约提示中明确告知原告仔细阅读签约告知书，以降低签约风险。被告已经尽到合理告知义务，没有故意隐瞒事实，亦未提供虚假情况。同时，被告作为居间服务方，其提供的居间服务是促使合同成立，其并不具有审查原告是否具有购房资格的合同义务。原告作为买方，其也应当在购买房屋前审查自身的购房资格。对此，被告已通过书面和口头的方式进行提示，但原告自己并未尽到注意义务，最终导致该合同未能履行，原告自身存在过错。三方签订的房产交易合同系一次性购买房屋，津房置换是购买房屋的一种方式，但是还有另一种方式可以继续履行合同，即第三人购买涉案房屋产权后，原告与第三人也可通过一次性付款方式在房管局交易房屋。为此，被告积极的与双方沟通，希望购买产权后再履行房屋交易合同，但原告与第三人并未采取此种方式。三方签订的房产交易合同并未解除，原告与第三人之间没有任何赔偿协议，也没有任何生效的法律文书，其要求被告承担100000元定金损失无事实和法律依据。该合同未能履行并非被告原因，原告要求被告承担赔偿责任无事实和法律依据，请求依法驳回。第三人陈述，第三人在房产交易中无过错，不承担本案任何责任。被告在居间服务过程中存在明显过错，应当承担对原告的赔偿责任。2016年10月28日，经被告居间介绍原、被告及第三人签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，原告购买第三人承租的和平区宜昌道58号2门公有住房，承租面积21.02平方米，成交价格126万元。原告向第三人交付定金10万元，被告收取原告居间服务费2.52万元。合同签订后，第三人全面履行了合同约定义务，交纳了各种费用，配合完成公证、置换评估、置换进件、验房、挂牌等公产房屋交易的全部程序，因原告不具有天津市非农业常住户籍，不具备购房资格，无法摘牌购买涉案房屋。对此，第三人并无过错，不同意返还定金。被告作为专业地产经纪公司，具有专业的经纪人法定职责，具有专业知识，由于被告的过错导致交易损失，故被告应承担全部赔偿责任。另外，被告还占有第三人5000元腾房押金，第三人还交纳了公证费等相关费用，对此第三人保留另行主张的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月28日，原告与第三人经被告居间签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：100000418073），约定原告购买第三人承租的天津市和平区宜昌道58号2门公有住房，承租面积21.02平方米，成交价格1260000元。原告于2016年10月28日向第三人交纳定金100000元，向被告交纳居间服务费25200元。同日，被告向原告及第三人出具《经纪服务合同签约告知书》，其中风险提示第2条“根据《天津市公有住房变更承租人管理办法》第十条：不具备本市城镇户籍的不得变更为公有住房承租人。”第8条“签约前，请您仔细审查对方及其代理人的各项有效身份证件，确认签约主体的合法有效性，以及是否符合目前天津市购房的政策要求。”除此之外，各方还就其他权利、义务进行了约定。2016年10月31日，第三人在天津市和平区公证处办理了公产房屋置换公证书。2016年11月8日，第三人在天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房置换）办理了置换进件手续。2016年12月1日，津房置换及被告通知第三人公房交易开始挂牌，后原、被告到津房置换办理涉案房屋摘牌手续时，被告知因原告不具有天津市非农业常住户籍，不具备购房资格，无法进行摘牌。原告认为，其与第三人的房产交易未成功系被告所致，且给其造成了巨大经济损失，故成讼。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：100000418073）系当事人真实意思表示，于法不悖，各方均应恪守合同约定，履行各自义务。被告作为专业的房地产经纪公司，为原告与第三人提供居间服务，其应悉知公产房屋交易中所需的相关材料以及相关政策，并有义务对原告及第三人加以提示，且应严格审查原告是否具有购房资格。然，被告明知原告为外地户籍人员，不具有购买天津市公有住房资格的前提下，仍居间原告与第三人签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，其行为存在过错，致使原告与第三人的合同目的无法实现。被告行为损害了原告利益，故其收取原告的居间服务费应予返还，并对原告的定金损失承担赔偿责任。被告抗辩称，其已向原告及第三人提供了经纪服务合同签约告知书，就签约主体的合法有效性，以及是否符合目前天津市购房的政策要求对原告及第三人已履行了风险提示义务。而原告及第三人对该告知书并不认可，同时表示该告知书系签订上述房屋买卖合同后，被告要求原告及第三人签署，但未进行提示告知。针对该告知书“风险提示”应属于被告单方出具的格式条款，其应就该条款采取合理方式提示原告及第三人注意，并加以说明。被告在告知书中对该条款并未作出任何重要标注，以起到提示作用，且被告亦未提交证据证明其就该“风险提示”条款以其他方式向原告及第三人进行说明、讲解，该条款的制定免除了被告的己方责任，加重了原告及第三人的责任，故该条款不产生效力，被告以此抗辩并不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告倪强25200元；二、本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司赔偿原告倪强定金损失100000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2804元，减半收取1402元，由被告本判决生效后十五日内，被告天津链家宝业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后十五日内给付原告倪强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  谢莉莉二〇一七年七月××日书 记 员  陈 芸附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。