内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民一终字第145号
上诉人（原审被告）包头市海富房地产开发有限责任公司，住所地包头稀土高新技术产业开发区黄河大街87号天然气大厦1001室。
法定代表人余勇，公司总经理。
委托代理人赵立文，内蒙古铭法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）银志胜，男，1971年11月1日出生，汉族，个体工商户，住包头市。
委托代理人刘慧敏，内蒙古天骄律师事务所律师。
上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司因买卖合同纠纷一案，不服包头稀土高新技术产业开发区�民法院（2014）包开民二初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司的委托代理人赵立文、被上诉人银志胜的委托代理人刘慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年8月17日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》两份，合同约定原告银志胜从被告处购买位于包头稀土高新技术产业开发区民馨路海富商业街5-A118和5-A119商品房两套，房屋面积分别为280.38平方米和279.44平方米，两套房屋总价款为2827091元，被告于2010年10月20日前将该商品房交付原告。同时合同第十二条关于商品房产权登记的约定如下：被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，被告应每日按商品房价款的1‱向原告支付违约金。原告银志胜在合同上签字捺印，被告包头市海富房地产开发有限责任公司在合同上加盖法定代表人余勇的个人签章并加盖公司公章。合同签订后，原告如约履行了合同义务，将购房款及时向被告交纳。2011年4月27日，被告将原告购买的商品房交付原告使用。同日，原告向被告交纳产权代办费、登记费、测绘费、手续费、印花税、契税、维修基金等费用。原告现诉至人民法院，请求依法判令：1、被告履行合同义务立即为原告办理房屋所有权登记证书；2、被告支付逾期办理商品房产权登记违约金143046元（违约金从2012年10月10日起按房屋总价款1‱暂计算至2014年2月28日，合计506天）；3、本案诉讼费由被告承担。
另查明，2012年6月4日，包头市房地产产权管理处出具的商品房初始登记办结通知书确认被告包�市海富房地产开发有限责任公司坐落于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街一期2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、14、16、火炬路、15、17以及海富商业街二期2、3A、3B、3C、火炬路16、18、民馨路6、10、12、14已在包头市房地产产权管理处办理了房产初始登记。2014年5月4日，包头市房管局工作人员在我院对其所做的谈话笔录中陈述：房地产开发商在交纳营业税、契税等相关税费及维修基金后，手续齐全两个工作日内即可办理分户产权证书。包头市房屋维修资金管理中心于2014年5月4日出具的说明载明：包头市海富房地产开发有限责任公司开发的海富商业街项目，预交维修资金2690000元，未足额交存。
以上事实，有《包头市商品房买卖合同》、收据、收款回执、客户缴费表、收款接洽书、商品房初始登记办结通知书、包头市房屋维修资金管理中心出具的证明及原、被�当庭陈述在案佐证。
原审认为，原、被告签订的两份《包头市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，该买卖合同合法、有效，原、被告双方均应依约履行合同的相关约定。合同约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按商品房价款的1‱向买受人支付违约金。被告于2011年4月27日将房屋向原告交付，原告在房屋交付当日即向被告交纳产权代办费、印花税、契税维修基金等相关费用，但被告至今未给原告办理房屋所有权证。故原告要求被告为其办理房屋所有权证并按合同约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方均认可房屋实际交付之日为2011年4月27日，故提交�属登记备案资料720日的起算时间，应从房屋实际交付之日的第二日即2011年4月28日起计算至2013年4月16日。原告要求被告从合同约定的房屋交付之日即2011年1月25日的第二日起计算被告提交权属登记备案资料的720日，并以此计算违约金的起始时间为2013年1月15日的方法不当。材料齐全后可为被告预留两个工作日（2013年4月17日至2013年4月18日）作为办理房屋所有权证书的合理期间。故原告可要求被告从2013年4月19日起每日按房屋总价款1‱计算违约金至2014年2月28日（共计316天），得出的违约金的数额为89336元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告银志胜办理商品房房屋所有权证书。二、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告银志胜迟延办理房屋所有权证书的违约金89336元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3161元（原告已预交），由原告银志胜负担1264元，由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担1896元。
宣判后，原审被告包头市海富房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为，原判违反法定程序影响案件正确判决，双方当事人签订了两份商品房买卖合同，是两个法律关系，并非必要共同诉讼，应分成两个案子分别主张权利，原判决违反法定程序，认定事实不清，二审应裁定撤销原判，发回重审或改判。原判决未认定《包头市商品房买卖合同》附件五、补充协议第七条关于第十二条产权登记及结算的补充规定，是认定事实不清。依该附件五、补充协议第七条的补充规定，双方已经约定即使承担违约责任，违约金支付方式为抵作物业费，而并不是支付违约金；而原判认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定由上诉人办理产权登记，是认定事实错误。上诉人并无为被上诉人办理产权登记的义务，且即使法院认为上诉人违约，原审判决上诉人支付违约金也过分高于造成的损失。被申请人至今对该房屋行使占有、使用、收益等权利，且上诉人并没有给被上诉人造成实际损失，即使法院认为上诉人违约，也应认定被上诉人主张的违约金过分高于造成的损失，应予以适当减少，一审法院未予减少，适用法律错误。
被上诉人银志胜答辩同意原审判决。
二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的事实相一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，应予确认。
本院认为，双方当事人对《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性及该房屋已经交付使用、未办理房屋产权证的事实均无异议。上诉人认为依照补充协议第七条的规定，双方已经约定即使承担违约责任，违约金支付方式也应为抵作物业费，而并不是支付违约金。但物业管理者为独立法人单位，并非上诉人，虽然补充合同系本案双方当事人真实意思表示，但该合同为合同外第三人设定义务，系无效条款，原审法院对此未予认定并无不当。上诉人认为其并无为被上诉人办理产权登记的义务，但上诉人亦认可已经收取了办理房屋产权的相关费用，办理产权手续作为房屋买卖合同的附随义务，双方虽未在合同中明确约定由出卖方办理，从合同履行情况以及上诉人收取相关办理产权费用的事实，�以认定上诉人与被上诉存在由上诉人负责办理产权手续的约定，上诉人应依约给被上诉人办理所有权手续。上诉人认为，即使法院认为上诉人违约，原审判决上诉人支付违约金也过分高于造成的损失，应予以适当减少，一审法院未予减少，适用法律错误。二审庭审过程中，当庭要求上诉人对此条上诉主张明确应当减少的份额及理由，但其仍然要求按物业费折抵，故对此主张本院不予支持。上诉人主张程序违法的理由亦不能成立，有共同的原、被告及相同的事由、法律事实，可以合并审理，不属于程序违法。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3161元，由上诉人包头市海富房地产开发有限责任公司负担。
本判�为终审判决。
审 判 长 刘 方
审 判 员 赵文革
代理审判员 宋 炜
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王 婷
附：本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉�，第二审人民法院不得再次发回重审。