云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终248号
上诉人（一审原告）：昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司，住所地云南省昆明市五华区华山东路12号。
法定代表人：王钰，经理。
委托诉讼代理人：韩嘉、林鑫，国浩律师（昆明）事务所律师。
被上诉人（一审被告）：崔特丽，女，1983年5月24日出生，汉族，住昆明市。
委托诉讼代理人：要伟，诚行法律服务所法律工作者。
上诉人昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司（以下简称“国投物业公司”）与被上诉人崔特丽房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云01民终248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人国投物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决,依法改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审认定事实错误，维修的房屋双方没有办过任何交接手续，合同已约定维修责任主体及维修费用承担均为被上诉人一方，本案中上诉人是代为修复的，塌陷的部分房屋并不影响被上诉人的经营使用，一审对此认定错误。综上，请求二审法院查清事实予以改判。
被上诉人崔特丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
国投物业公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告将房屋腾空并归还原告；3、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至被告腾空房屋时的租金，并支付逾期支付租金的违约金112700元；4、判令被告承担本案的案件受理费。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年9月1日，原告国投物业公司与被告崔特丽签订《物业租赁合同》，约定：1、被告租用原告位于普吉××××号物业，租赁面积3499平方米；2、租赁期限自2015年3月1日起至2018年2月28日止；3、年租金563500元，每年租金在上一年的基础上递增5%，租金按6个月一周期支付租金，房屋先交费后使用；4、被告逾期支付租金或/和物业管理费或/和物业保证金的，每逾期一天向原告支付逾期部分金额千分之三的违约金，逾期超过20天的，被告应向原告支付年租金20%的违约金且原告有权单方面解除合同；5、被告在使用物业的过程中产生的维修、维护费用由被告自行承担。庭审中被告自认2015年9月1日至2016年2月29日的租金未支付，其陈述称租赁房屋直到现在都未交付给被告。另查明，租赁房屋于2015年5月27日发生塌陷，2015年9月13日，原告将租赁房屋修复，并于2015年9月15日接收改造工程。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中《物业租赁合同》对租赁物的维修费用的约定，应系对被告正常使用租赁物而产生的维修义务的约定，关于租赁物毁损的维修责任未作约定，故对于租赁物的毁损维修义务应由原告承担；其次，租赁房屋于2015年5月27日发生塌陷，虽为部分塌陷，但根据日常生活经验，结合被告租赁房屋的用途，本院认为，被告对于租赁物于2015年5月27日起无法正常使用。另外，租赁物修复后接收租赁物的为原告国投物业公司，且其并未提交证据证明已将维修后的租赁房屋交付给被告。对于2015年5月27日起而产生的租金损失应由原告自行承担。现原告以被告拒付租金为由要求解除租赁合同、腾还房屋、支付2015年9月1日起至腾还房屋之日的租金及支付违约金，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：驳回原告昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司的诉讼请求。
二审中双方对一审确认的事实无异议，本院对一审事实依法予以认定。另确认，被上诉人于2016年1月向上诉人交纳100000元租金。双方至今未对租赁的场地及房屋履行交接腾还手续。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、涉案的租赁合同是否应当解除并腾还租赁场地及房屋？2、被上诉人是否应向上诉人交纳租金并承担相应的违约责任？
本院认为：针对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，被上诉人自2015年9月起至今未交纳房租并已搬离租赁场地，现上诉人亦主张解除租赁合同，故本院依法解除双方签订的租赁合同。虽被上诉人辩解其已退出租赁场地不再经营，但双方至今未对租赁场地进行交接腾房，故合同解除后被上诉人应向上诉人腾还租赁场地并办理交接手续，上诉人的该项上诉请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。
针对第二个争议焦点，首先，被上诉人至今未向上诉人交接腾还涉案场地及房屋，故被上诉人应向上诉人支付自2015年9月1日欠付租金之日起至实际腾还之日止按合同约定计算的租金。其次，租赁场地中有部分房屋于2015年5月因屋顶塌陷不能使用，上诉人于2015年9月将该部分房屋修复。本院认为，租赁场地发生房屋塌陷系年久失修导致，其责任应由上诉人承担，虽上诉人将房屋进行修复，但上诉人没有证据证实该部分房屋修复后已达到重新使用的标准并已实际交付被上诉人使用，故本院认定该部分房屋的租金应从被上诉人欠付的租金中予以扣减。二审中经本院实地勘测该部分房屋的实际情况及整个租赁场地的整体使用情况，本院酌情认定该部分扣减租金为被上诉人应交纳租金的30%，故被上诉人应按合同约定年租金70%（563500元×70%=394450元）的标准向上诉人交纳尚欠的租金。再次，因双方二审中认可被上诉人曾于2016年1月向上诉人支付100000元租金，故该款项应当在被上诉人应交纳的租金中予以扣减。最后，上诉人主张被上诉人应支付逾期支付租金的违约金，本院认为，根据合同的实际履行情况来看，被上诉人逾期支付租金系因租赁房屋发生塌陷后双方对于房屋的修复及租金如何扣减未达成一致意见，故上诉人认为被上诉人存在违约行为的主张不能成立，本院不予支持。
综上，上诉人的上诉请求依法成立的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初5099号民事判决；
二、解除双方于2014年9月1日签订的《物业租赁合同》；
三、崔特丽于本判决生效之日起十日内向昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司交接腾还租赁的场地及房屋。
四、崔特丽于本判决生效之日起十日内向昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司支付自2015年9月1日起至实际交接腾还房屋场地之日止的租金（按年租金394450元计算并扣减崔特丽已交纳的100000元）。
五、驳回昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司的其他上诉请求。
一、二审案件受理费共计10825.5元，由上诉人昆明市五华区国有资产投资经营管理有限公司物业管理分公司承担30%即3247.65元，由崔特丽承担70%即7577.85元。
本判决为终审判决。
审判长 王思予
审判员 朱吉文
审判员 王 瑞
二〇一七年五月九日
书记员 焦 菡