云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第485号
上诉人（原审原告）昆明萨日经贸有限公司。住所地：昆明市西山区前卫镇马家营海狮酒楼第一间。
法定代表人梁勇，总经理。
委托代理人吴凯、吴云，云南建耀律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明豪原特自控有限公司。住所地：昆明市威远街***号龙园大厦金龙阁**层*房。
法定代表人罗放明，董事长。
被上诉人（原审被告）罗放明，男，汉族，1959年10月20日出生。
两被上诉人共同委托的代理人张向云、朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人昆明萨日经贸有限公司与被上诉人昆明豪原特自控有限公司（以下简称“豪原特公司”）、罗放明租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日对本案公开进行了询问，上诉人昆明萨日经贸有限公司的法定代表人梁勇及其委托代理人吴凯、吴云，两被上诉人共同委托的代理人朱东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2011年3月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告中营厂房使用。2011年5月25日又签订《补充协议》约定租赁期10年，总面积7172平方米，计价建筑面积为6212平方米。租金单价每月每平方米16元，并约定原告应提供资料包括消防验收、建筑验收合格证、建筑结构图、消防布置图。2011年8月26日双方签订《中营租用场地接收协议》近一步明确使用场地接收、租金计算、支付。之后，原告将厂房交被告使用，被告支付了第一年租金。后因发生争议，被告没有支付后续租金。原告催要后，于2013年1月30日曾到场内将大门锁上，影响了被告生产。现原告以被告欠付租金为由，诉至一审法院，请求判令：一、解除双方2011年3月16日签订的《租赁合同》；二、被告支付2012年9月1日至2013年3月31日租金732437.12元，并支付逾期滞纳金494859.70元；三、返还原租赁物，支付从4月1日到返还租赁物之日租金；四、支付本案诉讼费、保全费。
一审法院经审理认为：原、被告2011年3月16日、5月25日、8月26日分别签订了《租赁合同》、《补充协议》、《中营租赁场地接收协议》。合同属双方真实意思表示，应受法律保护。被告提出双方合同无效，理由是原告方无房地产开发资质，但本案并非房地产开发，而是原告出租厂房、场地，故被告是否有房地产开发资质与本案租赁合同效力无关，双方合同合法有效。原告交付租赁物给被告后，被告有支付租金义务，租金的计算日期从2012年9月1日到2013年1月30日，应按约定金额支付，为6212×16×5个月=496960。2013年2月l日至3月31日租金，由于原告有锁门导致被告生产经营受损情况，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，应为原告提供租赁物无法完全保证承租人用途，酌情90%，6212×16×2×90%=178905.6元，合计675865.6元。原告提出的违约滞纳金，因原告确有不能提供消防验收、建筑合格证等资料，虽现无证据证实造成被告损失，但确有违约情况，被告未支付租金，双方均有违约情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方均有过错，对滞纳金不予支持。原告要求解除合同，返还租赁物请求依法予以支持。对原告要求支付2013年4月1日之后租金请求，因无明确诉讼金额不予支持。被告罗放明只是公司法定代表人，公司债务不应当由个人承担。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百二十条、二百一十二条、二百一十六条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决：“一、解除原、被告于2011年3月16日签订的《租赁合同》。二、被告于判决生效十五日内支付原告租金675865.60元。三、被告于判决十五日内返还原告租赁物、租赁厂房、办室室、住房。四、驳回原告其它诉讼请求。”案件受理费15845元，由原告承担5845元，被告承担10000元。保全费5000元由被告承担。
宣判后，上诉人昆明萨日经贸有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以“抵押人并未签字认可”即认定《协议书》无效，属认定事实不清、适用法律错误。《协议书》系双方当事人真实意思表示，包含诸多内容（确认违约的事实、确认少算的面积、确认收回租赁物业、终止合同的权利、确认提供的两种担保方式、确认交还租赁物业的时间和处置物品的权利等等），并不存在合同法规定的合同无效的情形，系合法有效的合同。被上诉人罗放明虽为公司法定代表人，但其自愿为公司所欠债务提供连带保证担保，并在《协议书》中作为保证人签字进行了认可，法律对此行为并无禁止，其提供的连带保证担保依法有效。另，即便该《协议书》中涉及的抵押担保未生效，抵押权并未形成，但也不影响《协议书》的法律效力。二、一审法院认定“上诉人于2013年1月30日将大门锁上”系认定事实错误。被上诉人豪原特公司据以证实此事实的证据为其公司的两名员工，与其有利害关系，从证人证言的内容来看也无法反映出上诉人有锁门的事实，一审法院在没有其他证据进行佐证的情况下直接认定上诉人存在锁门的事实是错误的。三、一审法院认定上诉人存在违约情况，未判定被上诉人应承担的滞纳金亦属认定事实错误。上诉人与被上诉人豪原特公司签订了《租赁合同》及《补充协议》后，按照被上诉人豪原特公司的技术要求建造了厂房，双方于2011年8月26日进行了交接，并签署《中营租用场地接收协议》，该份协议书中并未提及《补充协议》中的消防验收、建筑验收合格证等材料，更为重要的是在接收协议里第五条明确约定了“本协议与主协议和补充协议不吻合之处以本协议为准”，现被上诉人以此为由进行抗辩毫无事实依据。并且，被上诉人接受交付的厂房后一直进行使用，在使用期间亦未向上诉人提出存在任何问题。即便被上诉人认为上诉人存在违约，可依法对上诉人另案提起诉讼主张权利，不应当影响其向上诉人支付租金和滞纳金。综上，请求二审法院：1、依法撤销一审判决第二项，改判由被上诉人豪原特公司向上诉人支付自2012年9月1日至2013年3月31日的拖欠租金732437.12元及逾期滞纳金494859.7元，共计1227296.82元；2、依法判令被上诉人罗放明对上述拖欠的租金及逾期滞纳金承担连带赔偿责任；3、依法判令两被上诉人共同承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人答辩称：一、上诉人向答辩人提供的租赁房产未经有关部门验收合格，也无建设工程规划许可证，根据最高法院城镇房屋租赁合同解释第二条的规定，以该房地产签订的租赁合同无效。二、《租赁合同》已经对延迟交租的违约责任进行了约定，即保证金不予退还，上诉人有权收回场地，之后，上诉人趁人之危，采用恐吓手段强迫答辩人写下《协议书》收取高额的滞纳金，该约定是无效的。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，两被上诉人向本院提交承诺书一份，欲证明上诉人对原审判决是服判的。经质证，上诉人对该证据的真实性不予认可。
二审中，上诉人向本院提交《产权证明》两份，欲证明涉案土地性质是集体土地，由所有权人昆明市官渡区官渡街道办事处中营社区居民委员会出租给王小雯、宋淑娥用于上诉人生产、经营，上诉人具有使用权及转租权。经质证，两被上诉人对该两份证据的真实性、合法性不予认可。
二审中，本院依法向昆明科兴工贸有限公司工作人员就涉案场地是否存在锁门的情况进行调查，并形成调查笔录一份，经质证，双方当事人对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
双方当事人对真实性均无异议的证据本院予以采信，对上诉人提交的证据，因被上诉人不认可，且上诉人并无证据证实书写该承诺书的王小媛与上诉人之间的关系，本院对该证据不予采信。对被上诉人提交的证据，因其上加盖有土地所有权人昆明市官渡区官渡街道办事处中营社区居民委员会的公章，本院对该证据的真实性予以采信。
二审经审理查明：2011年3月16日，上诉人与被上诉人豪原特公司签订《租赁合同》，约定被上诉人豪原特公司租赁上诉人中营厂房使用。2011年5月25日双方签订《补充协议》，约定租赁期10年，总面积7172平方米，计价建筑面积为6212平方米。租金单价每月每平方米16元，并约定上诉人应提供资料包括消防验收、建筑验收合格证、建筑结构图、消防布置图。2011年8月26日双方签订《中营租用场地接收协议》近一步明确使用场地接收、租金计算、支付。之后，上诉人将厂房交被上诉人豪原特公司使用，被上诉人豪原特公司支付了第一年租金1234304元及押金20000元。2012年12月11日，被上诉人罗放明出具《承诺书》及《欠条》各一份，《承诺书》载明：“本人承诺于2012年12月31日前还欠萨日经贸有限公司（2012年9月1日至2013年8月31日）一半的厂房租金，另一半于2013年1月10日前还清。租金按租房协议规定执行。如到不能支付，萨日公司有权收回厂房，在限期内搬出我方设备和所有东西。”《欠条》载明：“今欠萨日经贸有限公司中营村三组厂房四个月零十天（于2012年9月1日至2013年1月10日）租金，月租金按合同规定结算。于2013年1月10日前付清。”2013年2月1日，上诉人与被上诉人豪原特公司签订《协议书》，约定被上诉人豪原特公司应于2013年3月6日前向上诉人支付年租金909655.68元（包括对钢结构少算面积租金33792元）及逾期滞纳金494859.70元，共计1788411.84元；案外人邓文丽、罗敏嘉用其名下所拥有的房产设立抵押担保，并由被上诉人罗放明对该债务承担保证责任。被上诉人罗放明作为保证人在该合同上签字，该合同未办理抵押登记。另，涉案场地系集体土地，所有权人为昆明市官渡区官渡街道办事处中营社区居民委员会。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人与被上诉人豪原特公司分别于2011年3月16日、2011年5月25日、2011年8月26日签订的《租赁合同》、《补充协议》、《中营租用场地接收协议》以及上诉人与两被上诉人于2013年2月1日签订的《协议书》是否有效？被上诉人豪原特公司是否应当向上诉人支付滞纳金？二、被上诉人豪原特公司应当向上诉人支付的使用场地的费用的数额是多少？三、被上诉人罗放明是否应当对被上诉人豪原特公司所负的债务承担连带责任？
本院认为：上诉人与被上诉人豪原特公司分别于2011年3月16日、2011年5月25日、2011年8月26日签订的《租赁合同》、《补充协议》、《中营租用场地接收协议》均系双方当事人真实意思表示，双方当事人通过上述合同建立了租赁法律关系，上诉人系出租人，被上诉人豪原特公司系承租人。
针对第一个争议焦点，首先，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据上述法律规定，集体所有土地要进行非农建设，需要办理相应的转用审批手续将土地性质转化为国家所有后，再通过出让或划拨的方式取得使用权，根据查明的案件事实，涉案土地系集体土地，被上诉人豪原特公司租赁土地则用于生产经营净化水和物理称量设备而非农业用途，但双方当事人并未办理相关审批手续，故该三份合同因违反法律的禁止性规定而无效。其次，对于上诉人与两被上诉人于于2013年2月1日签订的《协议书》的效力，本院认为，该《协议书》是在上诉人与被上诉人豪原特公司形成租赁关系的基础上形成的，即该《协议书》的存在是以前述三份合同的存在为前提，其相对于前述三份合同而言系从合同，基于前述分析评判理由，前述三份合同系无效合同，基于主合同无效，该协议书亦无效，上诉人主张合同有效的理由不成立，本院不予支持。一审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。第三，由于《协议书》系无效合同，故该合同中关于滞纳金的约定亦无效，本院对上诉人基于该合同的约定要求两被上诉人支付滞纳金的主张不予支持。
针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，被上诉人豪原特公司应当将场地腾还给上诉人，并且，被上诉人豪原特公司应当向上诉人支付其占用场地期间所产生的费用，因被上诉人豪原特公司的租金只支付至2012年8月31日，故其还应当支付2012年9月1日至2013年3月31日共计7个月的场地占用费，该费用本院参照《租赁合同》及《补充协议》的约定计算，为6212平方米×16元/平方米×7个月=695744元。被上诉人豪原特公司主张上诉人在2012年1月30日存在锁门的情况，故锁门之后的占用费应当酌情减少，本院认为，被上诉人豪原特公司据以证实该事实的证据为其公司工作人员所做证言，因证人与被上诉人豪原特公司存在利害关系，故该证言不能单独作为认定案件事实的依据，并且，根据本院所作调查笔录可知，在次承租人春节放假回来之后，并无大门上锁的情况，故被上诉人豪原特所提交的证据并不能证实其主张，本院对其要求酌情减少占用费的诉讼请求不予支持，一审法院对此处理有误，本院予以纠正。
针对第三个争议焦点，首先，基于前述分析评判理由，上诉人与两被上诉人签订的《协议书》系无效合同，故上诉人根据该协议书要求被上诉人罗放明承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。其次，对于上诉人关于根据被上诉人罗放明于2012年12月11日出具《承诺书》及《欠条》的内容，其应当对被上诉人豪原特公司的债务承担连带赔偿责任的主张，本院认为，因本案的租赁关系产生于上诉人与被上诉人豪原特公司之间，而被上诉人罗放明为被上诉人豪原特公司的法定代表人，从上述两份证据的内容来看，并不能看出被上诉人罗放明有承诺对被上诉人豪原特公司的债务承担连带责任的意思表示，故被上诉人罗放明书写两份证据的行为应当视为法定代表人履行职务的行为而非其个人行为，由此产生的后果应当由被上诉人豪原特公司来承担，故本院对上诉人要求被上诉人罗放明承担连带责任的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正，上诉人昆明萨日经贸有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1277号民事判决第三项，即“被告于判决十五日内返还原告租赁物、租赁厂房、办室室、住房”；第四项，即“驳回原告其它诉讼请求”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第1277号民事判决第一项，即“解除原、被告于2011年3月16日签订的《租赁合同》”；第二项，即“被告于判决生效十五日内支付原告租金675865.60元”；
三、由被上诉人昆明豪原特自控有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人昆明萨日经贸有限公司支付场地占用费人民币695744元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币元15845元，二审案件受理费人民币15845元，共计人民币31690元，由上诉人昆明萨日经贸有限公司承担人民币11690元，由被上诉人昆明豪原特自控有限公司承担人民币20000元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 汤名哲
审 判 员 杨 茜
代理审判员 朱 欢
二〇一四年一月十七日
书 记 员 孙浩宇