福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)连民初字第784号 原告福州信德安物业管理有限公司，住所地：福州市晋安区华林路******。 法定代表人卢向奎，总经理。 委托代理人郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托代理人黄小霞，福建秉峰律师事务所实习律师。 被告李光前，男，1984年12月30日出生，汉族，住福建省连江县，现住福建省连江县。 原告福州信德安物业管理有限公司与被告李光前物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑春芳到庭参加诉讼，被告李光前经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告福州信德安物业管理有限公司诉称，连江县天麟房地产开发有限公司与原告签订了《物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定甲方（即连江县天麟房地产开发有限公司)选聘乙方（即原告）对天麟明珠城小区提供物业服务，合同第五条、第九条约定：“自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费”，第五条约定了物业服务费的收费标准，高层住宅按照每月每平方米0.6元，住宅改办公物业费为每月每平方米1.2元，商业物业按照每月每平方米1.2元收取，合同第八条、第二十条约定“对于业主拖欠的物业管理费以及水电费全部向业主结算清楚等”，并在第八条、第九条约定了违约条款：“业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的千分之三交纳滞纳金。”合同签订后，原告即按照物业服务合同的约定，为业主提供相应的服务，但被告自2011年9月至2014年2月28日拖欠物业管理服务费2859元，经原告多次催讨仍拒不缴纳。原告认为，原告已按约履行了义务，向被告提供了物业管理服务，并且被大多数业主所认可，被告的拖欠行为违反了合同的约定，显属违约，不仅严重侵犯了原告的合法权益，而且导致原告无法提供正常的物业管理服务，由此严重影响到被告以及其他业主的居住环境及生活质量，为此根据《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具诉状，请求依法判令：一、被告立即向原告支付自2011年9月至2014年2月的物业管理服务费2859元及滞纳金（2849元×3‰×30×30=7719.9），计10578.3元；二、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中原告明确原请求判令被告支付拖欠物业费2859元计算有误，现只要求被告支付拖欠物业费2849元，不要求被告承担滞纳金。 被告李光前未作答辩，亦未向本院提交证据。 本案在审理过程中，原告提供如下证据： 1、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书复印件各一份，旨在证明原告系有相应资质的物业服务企业，具有主体资格； 2、福州市物业服务合同一份，旨在证明原告为天麟明珠城小区提供物业服务以及双方约定的物业服务标准； 3、律师函、申通快递详情单复印件一份，旨在证明原告已书面催告被告缴纳相应费用，但被告拒不缴纳。 本院依职权向连江县房地产管理交易所调取连江县琯头镇青芝大道6号天麟城4#楼504单元预售合同备案登记表，证明被告系该单元房的业主。 原告对本院依职权调取的证据没有异议。 本院认为，因被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，原告提交及本院依职权调取的的证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认，并作为认定案件事实的依据。 根据原告的陈述和上述已确认的有效证据，对本案主要事实作如下认定： 原告福州信德安物业管理有限公司系三级物业管理企业，领有《企业法人营业执照》和《物业服务企业资质证书》。连江县天麟房地产开发有限公司系连江县琯头镇天麟明珠城小区的开发商。2010年2月23日，连江县天麟房地产开发有限公司与原告福州信德安物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，委托福州信德安物业管理有限公司对天麟明珠城小区提供物业管理服务。服务事项包括对物业共用部位及其共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等，合同期限为4年，自2010年3月1日起至2014年2月28日止。合同约定由物业公司向业主收取物业服务费，其中高层（电梯）住宅物业收费标准为每月0.6元/㎡，物业服务等级标准三级；（商业）店面物业费收取标准按每月每平方米1.2元、住宅改办公用房的每平方米综合物业费按建筑面积双倍收取，物业管理费于每月10日前交纳，逾期缴纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（按复利计算）。此外，合同中还就车辆管理、其他项目收费、公共部位维修费用开支等事项予以约定。合同签订后，原告即进驻天麟明珠城小区内提供物业管理服务直至合同期满。 另查明，被告是连江县琯头镇青芝大道6号天麟城4#楼504单元业主，该单元房面积为158.28㎡,每个月的物业服务费为94.97元（158.28㎡×0.6/㎡)。2011年9月至2014年2月28日，被告已累计拖欠原告的物业管理费2849元（158.28㎡×0.6/㎡×30个月)。2014年12月29日，原告福州信德安物业管理有限公司采用快递方式发出催缴公告，催促被告在收到之日起10日内交纳。诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。 综上所述，本院认为，原告依法领取了《企业法人营业执照》和《物业服务企业资质证书》，具有物业管理资质。根据国务院《物业管理条例》第十五条规定，连江县天麟房地产开发有限公司是连江县琯头镇青芝大道6号天麟明珠城的建设单位，其与物业服务企业签订物业服务合同，应为合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告依约向被告提供物业管理服务，有权按约定收取相应的物业服务费用；被告作为业主，应按照物业管理委托合同履行交纳物业服务费的义务。原告主张被告支付物业管理费2849元，本院予以支持；原告在诉讼中不要求被告承担滞纳金系其自行行使处分权，本院不作审理。诉讼中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，参照《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告李光前应在本判决生效之日起10日内支付原告福州信德安物业管理有限公司物业管理费人民币2849元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币50元，由被告李光前负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈崇忠 代理审判员  林清秀 人民陪审员  陈 丹 二〇一五年十一月六日 书 记 员  吴巧勇 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3、中华人民共和国国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释﹥》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。