广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终105号
上诉人（原审原告）蔡淑英。
上诉人（原审原告）曾佳虹。
上诉人（原审原告）曾和顺。
以上三上诉人共同委托代理人王锦有、杨津，广东振华威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）曾木坤。
委托代理人彭宏图、林珠玲，广东乾本律师事务所律师。
上诉人蔡淑英、上诉人曾佳虹、上诉人曾和顺与被上诉人曾木坤因租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院(2015)汕金法民二初字第58号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人蔡淑英及三上诉人的共同委托代理人王锦有，被上诉人曾木坤的委托代理人彭宏图、林珠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，蔡淑英的丈夫曾木炎与曾木坤是兄弟关系，其父曾汉、母庄亚英（曾用名庄英）。1952年，曾汉与庄亚英婚姻关系存续期间，以庄英的名义购买汕头市福平路91号三层楼房一座（建筑面积144.10㎡），作为一家居住使用。曾汉和庄亚英共生育四个子女和收养一个儿子，即：养子曾木炎、婚生次子曾木坤、长女曾木兰、次女曾木娟、三女儿曾木莉，其中曾木莉于1985年死亡，没有生育及收养子女。1991年5月7日，由曾汉主持分家析产，订立《分家契约》，载明：“一、对福平路九十一号三层楼房的分配：（一）底层面积对等分成东西两畔，东畔分给木坤，西畔分给木炎。随着产权的分配，木坤现用的全层营业场地，其中西畔应该向木炎租用，每月租金600元，于每月五日前交清，租用期至房屋改建时止。改建后，按新分配的营业场地，照顾双方利益，以最宽面的铺面均等分成左右两畔，位置由木炎优先选择。改建前要充分使用营业场地，确保全层均是营业所用。木坤因扩大营业需要，需改动西畔墙体时，经事先与木炎商量，城建部门批准在保证整座楼房安全的前提下，木炎应同意改动，但各种费用由木坤负责。改建前木坤因客观原因不能继续经营时，经事前与木炎商量，应同意楼下全层营业场地，用现有营业执照转让出租给租金最高而又不损及房屋的所有权和使用权者承包经营。（二）第二层面积分给木兰所用。木兰出嫁后仍有支配住房的所有权和使用权，但不能出卖或租给外人。（三）第三层面积对等分给木炎、木坤各一半，但不准卖给外人。二、家俬的分配：（一）木娟因不分其它财产，现分给桑枝圆桌配椅一套五件作留念；曾和顺是长孙，现分给桑枝柴凳配椅一套三件，桑枝方麻雀床一只作留念。（二）木兰现分给埋设修桩台一个，埋设大眠床一付、杂木小圆桌一只、埋设长衫橱一个、时钟一个、缝纫机一架、杉木办公桌一只。（三）现由父母留用并经抽签预分：木炎：桑枝斜卧椅配杂木凳一只成套三件、埋设办公桌（小）一只、高低屏新式福州眠床一付、杂木旋转椅一只、杉小圆桌一只。木坤：桑枝配椅一套三件、埋设办公桌（大）一只、杂木福州眠床一付、杉高椅一付、杉椅条一对、杉大圆桌一只。三、财产分配后，父母生活费应由木炎、木坤兄弟平均负担，长期供养。目前暂定每人每月供养父母：木炎100元；木坤100元。父母如有疾病和寿终所需的一切费用均由兄弟两人平均负担。木兰因无分配底层营业场地且未出嫁，从互利出发，木炎、木坤应负其部分生活费，即于每月五日前各付给木兰50元。四、本契约从一九九一年五月七日起生效，一九九0年二月十二日木炎、木坤所订立的协议书同时作废。五、本契约一式六份，由父母、子女各执一份。”在《分家契约》的财产分配人一栏，加盖有曾汉、庄英的印章，曾木炎、曾木坤和曾木兰在财产受权人一栏签名，曾庆写、曾庆丰、曾庆兴和曾财来则在财产仲裁人一栏签名，曾繁满在见证人一栏签名。此后，各方均按《分家契约》的约定执行。
曾汉于1995年4月26日（农历3月27日）死亡，庄亚英于2002年6月27日到汕头市公证处办理公证遗嘱，载明：“我的丈夫是曾汉，已于1995年3月27日（农历）死亡，我们婚姻关系存续期间，在解放初期购买有位于汕头市福平路91号全座房地产（详见粤房字第27414**号《房屋所有权证》和汕府国用字（1991）第05022500387号《国有土地使用证》），我和丈夫曾汉共生育有四个子女和收养一个儿子，养子曾木炎、次子曾木坤、长女曾木兰、次女曾木娟、三女儿曾木莉（在出嫁一、二年后死亡，无生育、无收养子女），现二个儿子和次女已成家立业，长女无出嫁，四人身体均正常。我的丈夫于一九九一年三月七日在我不知情的情况下，叫几个亲戚及部份子女进行分家析产，并签了一份分家契约，我丈夫在分家契约上盖上我的私章，因为该分家契约是在我不知情和不自愿的情况下进行的，我对该分家契约不承认。现我为避免日后子女因遗产问题发生纠纷，自愿立下遗嘱，在我死亡后，上述房地产我的应得份额和继承丈夫的份额由曾木炎、曾木坤、曾木兰、曾木娟共同继承，各占1/4。以上遗嘱，望子女们执行。”庄亚英于2003年9月2日死亡。
曾木坤一直将汕头市福平路91号楼下房屋作为经营场所使用，在《分家契约》订立后，按每月600元向曾木炎支付租金，2004年1月至2006年2月按每月300元交纳租金。2000年8月9日、2001年5月29日汕头市升平区三防指挥部、汕头市福合街道办事处先后向被告发出《危房住户搬迁搬离通知书》、《危险房屋住户紧急撤离通知书》，汕头市房屋鉴定所于2006年4月26日对汕头市福平路91号楼房作出《房屋质量鉴定报告》，鉴定意见：由于屋盖梁、板砼整体严重风化变质、大面积深度剥落，裸露钢筋严重锈蚀、锈断，有随时倒塌危险，根据有关规定，鉴定为：“危险房屋”。处理建议：1、应委托专业施工队伍立即对该楼房的顶层进行拆除，以确保安全。2、拆除时应作好支撑扶堵等有效安全技术措施，确保行人、过往车辆及拆卸工人的安全。因对楼房维修费用的分担发生争议，曾木坤未再支付租金。之后，曾木坤将福平路91号第三层房屋拆除，对一、二层房屋进行了维修，并继续将福平路91号楼下房屋作为经营场所使用。
蔡淑英是曾木炎之妻，共育有一子一女，即曾和顺、曾佳虹，曾木炎于2013年1月死亡。蔡淑英、曾佳虹、曾和顺作为曾木炎的继承人，于2015年8月27日向原审法院起诉，请求：一、曾木坤将福平路91号底层西畔房屋交付蔡淑英、曾佳虹、曾和顺自行管业。二、曾木坤支付租金7200元（2014年9月至2015年8月）。三、诉讼费用由曾木坤承担。
原审法院认为，汕头市福平路91号楼房系庄亚英与曾汉婚姻关系存续期间于1952年购买，应认定为其夫妻共同财产。分家是将一个较大的家分立成几个较小的家庭，一般在分家的同时进行财产分析，财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，进行析产应以财产共有为前提。曾汉于1991年主持订立的《分家契约》，将包括汕头市福平路91号房产在内的财产进行分析，但该房产是庄亚英与曾汉的共有财产，不是家庭成员共同的财产，曾汉将其夫妻共有的房产分割赠与子女，但庄亚英作为房产权属登记人，在2002年6月27日的《公证遗嘱》中已明确表示：该分家契约是在其不知情和不自愿的情况下进行的，对该分家契约不承认。该遗嘱已于2003年9月2日生效，庄亚英的遗产应按遗嘱继承办理。现曾木炎已死亡，蔡淑英、曾佳虹、曾和顺作为第一顺序的继承人虽有权继承曾木炎的财产，但以《分家契约》为据，提出请求判令曾木坤将福平路91号底层西畔房屋交付蔡淑英、曾佳虹、曾和顺自行管业及由曾木坤支付租金的请求依据不足，依法应予驳回。本案审理的是蔡淑英、曾佳虹、曾和顺提出的租赁合同纠纷，曾木坤在答辩时提出判令汕头市福平路91号房屋归其所有，由曾木坤按蔡淑英、曾佳虹、曾和顺应得份额及该房屋的实际价值补偿蔡淑英、曾佳虹、曾和顺，已超过本案的审理范围，且进行析产也需要其他共有人参加，故曾木坤该项答辩意见在本案不作审理。
综上所述，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国继承法》第十六条、第十七条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回蔡淑英、曾佳虹、曾和顺的诉讼请求。一审案件受理费减半收取为75元，由蔡淑英、曾佳虹、曾和顺负担。
上诉人蔡淑英、曾佳虹、曾和顺不服原审判决，向本院提起上诉称，1991年5月7日，曾汉、庄亚英夫妻及其子女对家庭财产进行分家析产，并且订立《分家契约》,曾汉、庄亚英作为主持人在契约上盖章确认，曾木炎、曾木坤、曾木兰三人作为财产受权人在契约上签名确认，其他参加分家析产的亲戚也在契约上面签名证实。虽然2002年庄亚英在汕头市公证处办理公证遗嘱，遗嘱的内容主要是以订立《分家契约》时其不知情，对分家契约不承认，属于她的财产按照法律规定继承。但蔡淑英、曾佳虹、曾和顺认为，原审法院以庄亚英的《公证遗嘱》来否定《分家契约》没有法律根据，《分家契约》的订立没有违反法律规定，该契约是各方人员一并协商，家庭的其他亲戚也参加了财产分配的仲裁见证，该契约合法有效，各方也实际履行，应受法律保护。法律也没有规定公证遗嘱可以撤销《分家契约》，故原审判决没有法律根据，上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持蔡淑英、曾佳虹、曾和顺原审的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由曾木坤承担。
被上诉人曾木坤在答辩期限内未提交书面答辩，开庭时当庭答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持，理由是：
一、《分家契约》为无效契约，不受法律保护。涉案房地产位于汕头市福平路91号三层楼房一座，建筑面积144.10平方米，系曾木坤的父母曾汉与庄亚英的共有财产，就此事实本案不存争议。因此，1991年5月7日的《分家契约》而非是家庭成员对家庭财产的分配，实则是处分涉案房地产。既然曾木坤父母曾汉与庄亚英系涉案房地产的共有人，那么，只有曾木坤父母二人对涉案房地产享有处分权，其他人员包括曾木坤及其兄弟姐妹均无权处分。因此，《分家契约》所描述的内容或者说意思表示，是否系曾木坤父母曾汉与庄亚英的真实意思表示，尤其重要，这涉及到《分家契约》的效力问题。《分家契约》上没有曾木坤母亲庄亚英的签名，印章是否属庄亚英所有亦无从考证，因此本案没有充分证据足以证明《分家契约》所描述的内容是庄亚英的真实意思表示。庄亚英所立公证遗嘱印证《分家契约》并非其真实意思表示。因此，《分家契约》为无效契约，不发生法律效力，至少对庄亚英不发生法律效力。再者，公证遗嘱的效力级别高于《分家契约》，当经公证的遗嘱内容与《分家契约》的内容不一致时，应当以公证遗嘱为认定遗嘱内容系庄亚英处分其涉案房地产的真实意思表示的依据。因此，原审认定，涉案房地产是庄亚英与曾汉的共有财产，不是家庭成员的共同财产。庄亚英经公证的遗嘱已于2003年9月2日生效，庄亚英的遗产应按遗嘱办理正确。
二、蔡淑英、曾佳虹、曾和顺无权请求曾木坤将福平路91号底层西畔房屋交付其自行管业并支付其租金。曾木坤夫妻自1989年下岗后就一直在涉案房地产的第一层经营饮食店，多年以来各兄弟姐妹包括曾木炎一直不持异议，《分家契约》从另一侧面表明曾木炎是认可这一事实的。而涉案房地产系曾木坤父母的遗产，尚未析产，曾木炎是否能继承到涉案房地产的底层西畔尚未确定，因此，蔡淑英、曾佳虹、曾和顺并非涉案房地产底层西畔业权人，当然无权要求曾木坤交付涉案房地产底层西畔及支付租金。
本院经审理查明，原审判决查明事实与本案证据一致，本院依法予以确认。
本院认为，当事人以租赁法律关系向他人主张返还房产、支付租金，首先应当提供确切的证据证明其依法对该房产享有所有权或占有使用、收益等权利。本案蔡淑英、曾佳虹、曾和顺以租赁法律关系起诉请求曾木坤交还讼争房产及交付租金，提供了有原讼争房产的所有权人曾汉、庄亚英签章的《分家契约》作为依据，但曾木坤否认《分家契约》的效力，认为讼争房产尚未析产，蔡淑英、曾佳虹、曾和顺无权请求其交还房产及交付租金，并为其上述抗辩提供了庄亚英的《公证遗嘱》作为依据。因上述《分家契约》与《公证遗嘱》两份证据对讼争房产原属庄亚英部分的处置内容是不一致的，且除本案当事人外，庄亚英还有其他法定的继承人，对上述两份证据效力的认定也涉及其他法定继承人的利益，故认定上述两份证据哪一份具有效力，依法应属讼争房产析产法律关系的纠纷，不应在本案租赁合同纠纷的法律关系中予以认定，当事人对上述两份证据的效力的争议，应通过其他法律途径依法进行解决。原审法院在本案纠纷中认定庄亚英的遗产应按其遗嘱继承办理不当，本院依法予以纠正。因现《分家契约》与《公证遗嘱》两份证明内容不一致的证据的那一份具有效力尚未认定，故蔡淑英、曾佳虹、曾和顺以《分家契约》为据，请求曾木坤交付讼争房产及支付租金依法不应予以支持，原审判决驳回其诉讼请求处理正确，本院依法予以维持，蔡淑英、曾佳虹、曾和顺上诉请求理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由蔡淑英、曾佳虹、曾和顺负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚瑞标
审判员 陈晓珣
审判员 庄晓燕
二〇一六年三月二日
书记员 林佳俊