中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2016）最高法民再199号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆天山水泥股份有限公司塔里木分公司。住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市天山西路。
负责人：张泽洪，该分公司经理。
委托诉讼代理人：周新生，男，该分公司职员。
委托诉讼代理人：邓华，新疆西昭律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆和静天山水泥有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区和静县和静镇查汗通沟东路。
法定代表人：杨兆祺，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新生，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：邓华，新疆西昭律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：库尔勒神力商贸有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区库尔勒市铁门关路。
法定代表人：温彦均（曾用名温彦军），该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓雨，男，该公司职员。
一审第三人：国药新疆库尔勒医药有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区巴州库尔勒市萨依巴格辖区交通东路87号。
法定代表人：李正新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁华，男，该公司职员。
再审申请人新疆天山水泥股份有限公司塔里木分公司（以下简称塔里木分公司）、新疆和静天山水泥有限责任公司（以下简称和静公司）因与被申请人库尔勒神力商贸有限公司（以下简称神力公司）、一审第三人国药新疆库尔勒医药有限责任公司（以下简称医药公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2013）新民一终字第239号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月29日作出（2015）民申字第2892号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人塔里木分公司、和静公司的委托诉讼代理人周新生、邓华，被申请人神力公司的委托诉讼代理人刘晓雨，一审第三人医药公司的委托诉讼代理人丁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
塔里木分公司、和静公司向本院申请再审，请求：1.撤销一审、二审判决；2.依法驳回神力公司的诉讼请求。事实和理由：二审判决认定塔里木分公司、和静公司将云生产业有限责任公司（以下简称云生产业公司）、库尔勒润绿节能绿化工程有限责任公司（以下简称库尔勒润绿工程公司）、新疆库尔勒福星建筑建材（集团）有限责任公司福泰分公司（以下简称福星集团福泰公司）抵账给塔里木分公司、和静公司的，当时所有权在何建国名下的，面积为596.78平方米的房屋以220万元的价格转让给神力公司，但判令解除《楼房抵账协议》后，塔里木分公司、和静公司全额退还220万元购房款，神力公司返还给塔里木分公司、和静公司的却仅是365.41平方米房屋，直接导致塔里木分公司、和静公司损失了231.37平方米房屋。具体如下：（一）何建国是通过新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（以下简称巴州中院）的强制执行程序取得的房屋所有权，并办理了房屋所有权证，合规、合法。塔里木分公司、和静公司正是基于对何建国取得该房屋所有权来源合法性、权威性的信任，才与云生产业公司、库尔勒润绿工程公司、福星集团福泰公司签署抵账协议，接受该房屋，并将该房屋转让给神力公司。在合同签订和履行过程中，塔里木分公司、和静公司无任何过错和责任。引发一系列案件的原因在于巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决。该判决撤销已变更登记到温彦军名下的房屋所有权证，其理由有二：一是将未经竣工验收的房屋过户违反了《城市房地产开发经营管理条例》的规定；二是案涉房屋中有1999年已交清房款的王忠平的74.04平方米房屋。有证据证明：库尔勒北站再就业安置楼（即案涉给何建国、温彦军办理过房屋所有权证的库尔勒市天山辖区天山西路汇源房产综合楼，以下简称综合楼）一楼经过了验收，核定结果合格。而在1999年12月王忠平购买房屋、1999年11月付国第购买房屋、1999年10月朱建全购买房屋之前，新疆库尔勒汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源公司）已于1999年7月30日就将面积598.68平方米的房屋抵押给新疆库尔勒混凝土集中搅拌站（以下简称搅拌站）并签订了《还款协议书》，冲抵所欠货款。王忠平、付国第、朱建全先后将汇源公司诉至新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（以下简称库尔勒市人民法院），该院分别以（2004）库民初字第2598号民事判决、（2002）库民初字第2825号民事判决、（2004）库民初字第2597号民事调解书判令或调解由汇源公司办理所涉74.04平方米、57.84平方米、20.625平方米房屋的所有权过户手续。上述法律文书生效后，因汇源公司“一房二卖”无法履行办证义务，王忠平、付国第、朱建全始终未取得房屋所有权证，不构成善意取得。故王忠平提起要求撤销温彦军房屋所有权证的行政诉讼后，巴州中院作出的（2006）巴行终字第16号行政判决属错误判决，应予撤销。一审、二审判决依据巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决撤销温彦军房屋所有权证的事实，解除塔里木分公司、和静公司与神力公司签订的《楼房抵账协议》并由双方互相返还，亦属错误。（二）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条规定，房屋登记机关根据人民法院的法律文书办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理；第五条第三款规定，原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。依照上述规定，何建国、温彦军的房屋所有权证均不应被撤销，更不应判令神力公司仅返还365.41平方米房屋，导致塔里木分公司、和静公司在无任何过错的情况下损失了231.37平方米房屋，显失公平。（三）巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决撤销案涉房屋所有权证的主要原因是未经竣工验收的房屋过户违反了《城市房地产开发经营管理条例》的规定，并未认定温彦军对该房屋不享有所有权，更未影响温彦军对该房屋的实际使用权。一审、二审判决以该房屋未经竣工验收无法办理房屋所有权证为由，认为温彦军“购房目的无法实现”，适用“违约行为致使不能实现合同目的”的规定，与本案事实不符，适用法律有误。
神力公司辩称：汇源公司“一房二卖”，显属违法。神力公司原就案涉房屋享有的登记在其法定代表人温彦军名下的库尔勒市房权字第××号房屋所有权证（以下简称第9900080680号房屋所有权证）合法有效，但被巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决错误撤销，导致《楼房抵账协议》无法履行。对此，神力公司曾多次向巴州中院申请再审或申诉，要求对该行政判决予以纠正，但均无果。就个案而言，本案一审、二审判决认定事实清楚，适用法律正确。塔里木分公司、和静公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。
医药公司述称：1999年6月，医药公司与汇源公司签订商品房购销合同，购买案涉99.49平方米房屋，并支付了购房款，汇源公司亦向医药公司交付了房屋，上述行为均先于汇源公司对案涉房屋的抵押行为，医药公司的合法权益应受保护。在温彦军与王忠平、付国第、医药公司侵权纠纷案中，巴州中院（2005）巴民一终字第777号民事判决支持了温彦军要求占用人搬离房屋的诉讼请求，医药公司的99.49平方米房屋被强制执行交予温彦军。后该案被再审改判，现医药公司正在申请执行回转。一审、二审判决神力公司应向塔里木分公司、和静公司返还的房屋中不包括医药公司的99.49平方米房屋，认定事实清楚，适用法律正确。塔里木分公司、和静公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求依法予以驳回。
神力公司向巴州中院提起一审诉讼，请求：1.解除2004年6月20日神力公司与塔里木分公司、和静公司签订的《楼房抵账协议》；2.塔里木分公司、和静公司返还神力公司购房款220万元，赔偿神力公司各项经济损失180万元。
一审法院认定事实：（一）1999年6月，医药公司与汇源公司签订商品房购销合同，医药公司以342720元价格购买汇源公司开发的综合楼一楼99.49平方米的房屋。同年10月，朱建全与汇源公司签订商品房购销合同，朱建全以76000元购买汇源公司开发的综合楼一楼20.625平方米的房屋。同年11月，付国第与汇源公司签订商品房购销合同，付国第以150000元的价格购买汇源公司开发的综合楼一楼57.84平方米的房屋。同年12月，王忠平与汇源公司签订商品房购销合同，王忠平以219790元价格购买汇源公司开发的综合楼一楼74.04平方米的房屋。
（二）1999年，汇源公司在承建综合楼期间，陆续从搅拌站购买混凝土。同年7月30日，双方签订了协议，汇源公司将综合楼一楼的598.68平方米房屋抵押给搅拌站。还款期限届满，汇源公司无力偿还欠款。搅拌站向巴州中院提出诉讼，巴州中院作出（1999）中民初字第40号民事判决。该判决生效后，搅拌站依法申请强制执行。2000年5月20日，巴州中院以（2000）中执字第24号协助执行通知书通知库尔勒市房地产交易所将扣押的598.68平方米房屋变卖给何建国，并给予办理房屋所有权过户手续。库尔勒市房地产管理局于2001年9月17日给何建国办理了库尔勒市房权字第××号房屋所有权证，面积为596.78平方米。
（三）2004年6月20日，塔里木分公司、和静公司与神力公司签订《楼房抵账协议》。约定塔里木分公司、和静公司将云生产业公司、库尔勒润绿工程公司、福星集团福泰公司抵账给塔里木分公司、和静公司，当时房屋所有权证在何建国名下，面积为596.78平方米，位于库尔勒市天山辖区天山西路汇源房产综合楼一楼的房屋以220万元的价格抵给神力公司（单价4000元/平方米，其中塔里木分公司占房款80万元，和静公司占房款140万元），神力公司以标准件等货物来支付房款。房屋所有权的过户及楼梯改造、水电暖的安装由塔里木分公司、和静公司负责。同年6月29日，库尔勒市房地产管理局给神力公司的法定代表人温彦军颁发了第9900080680号房屋所有权证。该房屋所有权证项下的596.78平方米面积中，包括汇源公司出售给朱建全的20.625平方米、付国第的57.84平方米、王忠平的74.04平方米、医药公司的99.49平方米。2006年7月31日，塔里木分公司、和静公司作出《楼房抵账协议》履行完毕的确认。神力公司也按约于2007年8月29日将220万元的货品全部交付塔里木分公司、和静公司。
（四）朱建全、付国第、王忠平一直诉争不断。巴州中院（2010）巴行再字第3号行政判决撤销了（2006）巴行终字第20号行政判决后，库尔勒市房地产管理局在2010年11月30日公告注销了给神力公司法定代表人温彦军颁发的第9900080680号房屋所有权证，库尔勒市国土资源局于2011年3月1日公告注销了神力公司的2004第00000287号土地使用权证。此后，神力公司诉至巴州中院。
（五）神力公司于2008年因未年审被吊销营业执照。2009年3月31日，新疆药业集团库尔勒医药有限责任公司变更为医药公司。一审庭审中，经神力公司申请，一审法院调查取证2004年6月29日至2013年3月11日王忠平、付国第、医药公司房屋租赁费情况为：王忠平74.04平方米房屋租赁费为102750元、付国第57.84平方米房屋租赁费为129000元、医药公司99.49平方米租赁费为28500元。塔里木分公司、和静公司对该证据不予认可，认为神力公司不能支配房屋与塔里木分公司、和静公司无关。
一审法院认为，本案中，神力公司与塔里木分公司、和静公司之间的购销关系有《楼房抵账协议》、付款凭证等证据证明，应予确认。协议签订后，神力公司向塔里木分公司、和静公司支付了220万元的购房款，塔里木分公司、和静公司为神力公司办理了房屋所有权过户手续。后因王忠平、朱建全、付国第持有异议提起行政诉讼，致神力公司已取得的办理在其法定代表人温彦军名下的第9900080680号房屋所有权证被撤销。案涉房屋至今未竣工验收，神力公司已无法办理房屋所有权证，其购房目的无法实现。神力公司要求解除《楼房抵账协议》并返还220万元购房款，于法有据，应予支持。同时神力公司应向塔里木分公司、和静公司返还第9900080680号房屋所有权证中目前由神力公司掌控的、没有产权争议的365.41平方米房屋。塔里木分公司、和静公司虽辩称神力公司的房屋所有权证被撤销不能证明房屋所有权存在瑕疵，也不改变神力公司对房屋所有权的享有，但此种主张与事实不符，不予采信。
关于神力公司要求塔里木分公司、和静公司赔偿损失的问题。塔里木分公司、和静公司本已给神力公司办理了房屋所有权过户手续，后因王忠平、朱建全、付国第对第9900080680号房屋所有权证有异议提出行政诉讼，致该房屋所有权证被撤销。即造成房屋所有权证、土地使用权证被撤销并非塔里木分公司、和静公司的过错，神力公司要求塔里木分公司、和静公司赔偿损失无事实和法律依据，不予支持。
一审法院作出（2013）巴民二初字第1号民事判决：1.解除神力公司与塔里木分公司、和静公司于2004年6月20日签订的《楼房抵账协议》；2.塔里木分公司、和静公司于本判决生效之日起三十日内向神力公司返还购房款220万元，同时，神力公司返还塔里木分公司、和静公司原第9900080680号房屋所有权证项下目前由神力公司掌控的、没有产权争议的365.41平方米面积的房屋；3.驳回神力公司其他诉讼请求。
塔里木分公司、和静公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回神力公司的诉讼请求。神力公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项，责令塔里木分公司、和静公司赔偿神力公司经济损失260250元；变更一审判决第二项，撤销神力公司向塔里木分公司、和静公司返还诉争第9900080680号房屋所有权证项下由神力公司掌控的、没有产权争议的365.41平方米面积的房屋的内容。
二审法院认定事实：1999年10月18日，汇源公司与朱建全签订商品房购销合同，将案涉房屋面积中的20.625平方米以76000元的价格出售给朱建全。合同签订后，朱建全将合同约定的购房款分两次付清。由于汇源公司未履行合同义务给朱建全办理房屋所有权过户手续，朱建全诉至库尔勒市人民法院。该院作出（2004）库民初字第2597号民事调解书，由汇源公司负责给朱建全办理该面积房屋的所有权过户手续。该调解书生效后，汇源公司至今未履行义务。1999年11月12日，汇源公司与付国第签订商品房购销合同，将案涉房屋面积中的57.84平方米以150000元的价格出售给付国第。合同签订后，由于汇源公司未履行合同义务给付国第办理房屋所有权过户手续，付国第诉至库尔勒市人民法院。该院作出（2002）库民初字第2825号民事判决，由汇源公司给付国第办理该面积房屋的所有权过户手续。该判决生效后，汇源公司至今未履行义务。1999年12月27日，汇源公司与王忠平签订商品房购销合同，将案涉房屋面积中的74.04平方米以219790元的价格出售给王忠平。合同签订后，由于汇源公司未履行合同义务给王忠平办理房屋所有权过户手续，王忠平诉至库尔勒市人民法院。该院作出（2004）库民初字第2598号民事判决，由汇源公司给王忠平办理该面积房屋的所有权过户手续。该判决生效后，汇源公司至今未履行义务。二审法院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。
二审法院认为，《楼房抵账协议》属双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，一审判决确认该协议有效正确。现双方当事人争议的问题是，《楼房抵账协议》是否具备法定解除条件。首先，本案中，虽神力公司与塔里木分公司、和静公司之间签订了《楼房抵账协议》且已开始履行，但双方签订协议前，抵账房屋中部分面积已出售于王忠平、朱建全、付国第等人，且三人已通过诉讼方式由法院调解或判决汇源公司履行办证义务。巴州中院依据上述事实，作出（2010）巴行再字第3号行政判决，撤销了给神力公司法定代表人温彦军颁发的第9900080680号房屋所有权证及相应的土地使用权证。至此，《楼房抵账协议》已无法履行，一审判决解除该协议，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项关于“法律上或者事实上不能履行”的非金钱债务之情形，应予维持。《楼房抵账协议》解除后，神力公司依法应返还基于该协议取得的抵账房屋，神力公司要求保留无争议面积房屋的主张，与其解除合同的请求不符，不予支持。案涉房屋所有权证及相应土地使用权证被行政部门注销并非塔里木分公司、和静公司的过错所致，一审判决未支持神力公司要求塔里木分公司、和静公司赔偿损失的诉讼请求，并无不当。综上，神力公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，二审法院作出（2013）新民一终字第239号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案再审庭审中，神力公司提交新的证据材料：一是库尔勒市人民法院（2012）库民初字第228号民事判决，拟证明案涉房屋另有争议；二是库尔勒市人民法院（2006）库刑初字第550号刑事判决，拟证明汇源公司“一房二卖”构成诈骗，所签房屋购销合同均应无效；三是2010年11月30日《库尔勒晚报》刊登的库尔勒市房地产管理局撤销第9900080680号房屋所有权证的公告，拟证明案涉596.78平方米房屋的所有权证已被撤销。塔里木分公司、和静公司发表质证意见认为，不认可证据一的真实性、合法性和关联性，该判决所涉房屋未包含在本案596.78平方米房屋之内；认可证据二的真实性，但该判决恰能证明塔里木分公司、和静公司的房屋来源合法；认可证据三的真实性，但不认可其证明目的，撤销第9900080680号房屋所有权证的公告恰能证明塔里木分公司、和静公司已经履行了《楼房抵账协议》，该房屋所有权证被撤销并非其过错所致。医药公司发表质证意见认为，认可证据一、证据二的真实性，但不认可其关联性；认可证据三的真实性、合法性和关联性，该公告系由医药公司在执行回转程序中申请办理。鉴于证据一所涉房屋未包含在本案596.78平方米房屋之内，且塔里木分公司、和静公司不认可其真实性，本院对该证据不予采纳；对证据二、证据三予以采信，其证明目的能否实现结合全案综合判断。
各方当事人对一审、二审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，本案二审判决已执行完毕，塔里木分公司、和静公司已将220万元购房款返还神力公司，神力公司亦已将其掌控的原第9900080680号房屋所有权证项下没有产权争议的365.41平方米房屋返还塔里木分公司、和静公司。
本院认为，本案再审审理的争议焦点为：1.神力公司是否有权请求解除《楼房抵账协议》，要求返还220万元购房款；2.如果解除《楼房抵账协议》，一审、二审判决神力公司仅返还365.41平方米房屋是否有误。
关于第一个争议焦点。合同应被全面、适当地履行。交付无瑕疵房屋系塔里木公司、和静公司作为《楼房抵账协议》出卖人一方负有的主要义务。本案中，虽神力公司依据《楼房抵账协议》，曾于2004年6月29日取得过房屋所有权证——即原第9900080680号房屋所有权证，并登记在其法定代表人温彦军名下，但该房屋所有权证嗣后已被巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决撤销。温彦军诉王忠平、付国第、朱建全、医药公司侵权纠纷案中，巴州中院亦系基于前述行政判决而对该案予以再审，改判驳回温彦军请求占用人员搬离房屋的诉讼请求。至此，神力公司基于《楼房抵账协议》取得的原登记在其法定代表人温彦军名下的房屋所有权证已被撤销，部分房屋则被他人占用未实际交付。塔里木分公司、和静公司申请再审虽主张巴州中院（2006）巴行终字第16号行政判决错误，但本案再审庭审中，经法庭调查，其称未就该行政判决申请再审或者申诉；神力公司则称其自2008年起多次就该行政判决申请再审或者申诉，但均无果。未依法经审判监督程序撤销该行政判决或者改判之前，塔里木分公司、和静公司在本案所涉民事纠纷中申请再审，以该行政判决错误为由，主张原登记在温彦军名下的案涉房屋所有权证不应被撤销，进而主张《楼房抵账协议》不应解除、双方亦不应互相返还基于《楼房抵账协议》取得的财产，欠缺事实和法律依据。此外，虽《楼房抵账协议》第三条中有“承担……现占用商用楼的人员清理工作等所需的一切费用”的约定，但房屋作为不动产系以登记为法定公示方法，占有与实际权属状态并不必然完全一致，仅依据前述关于清理占用人员的约定内容不足以证明神力公司在订立合同时即知道或者应当知道房屋上存在第三人权利，亦不足以得出神力公司自愿承担其基于《楼房抵账协议》取得的房屋所有权具有权利瑕疵风险的结论。一审、二审判决综合判断全案证据，在认定神力公司登记在其法定代表人温彦军名下的房屋所有权证已被撤销，部分房屋被他人占用未实际交付，神力公司购房目的无法实现的基础上，判令解除《楼房抵账协议》，并无不当。此外，本案二审判决已执行完毕，双方当事人之间基于本案产生的权利义务状态已趋稳定，同时案涉具有产权争议的房屋上亦存在多个相关另案生效判决，基于尊重生效判决既判力和维护法律秩序安宁的考虑，并结合其他案件事实，本院对一审、二审判决解除《楼房抵账协议》、由塔里木分公司、和静公司向神力公司返还220万元购房款的处理结果，予以维持。
关于第二个争议焦点。根据本案已查明事实，案涉596.78平方米房屋中，有部分房屋存在产权争议。前已述及，神力公司基于《楼房抵账协议》取得的登记在其法定代表人温彦军名下的596.78平方米房屋的所有权证已被撤销，神力公司对该房屋所有权证项下有产权争议的房屋亦未取得实际占有。塔里木分公司、和静公司申请再审主张《楼房抵账协议》解除后，神力公司应向其一并返还包括有产权争议房屋在内的全部596.78平方米房屋，与其并未向神力公司实际交付过全部面积的房屋的事实不符，欠缺实体法上的请求权基础。一审、二审判决神力公司返还其掌控的、原9900080680号房屋所有权证项下无产权争议的365.41平方米房屋，并无不当。至于有产权争议的房屋，其上存在多起诉讼,所涉各方当事人如有充分证据，可依法另行主张权利。
综上，塔里木分公司、和静公司的再审请求不能成立，应予驳回；二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下：
维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2013）新民一终字第239号民事判决。
审 判 长 贾清林
审 判 员 武建华
代理审判员 叶 阳
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 李 逸
实习书记员陈佳佳