黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民四商终字第502号
上诉人（原审被告）马长春，住尚志市。
上诉人（原审被告）马葆成，住尚志市。
委托代理人马长春（马长春系马葆成父亲），住尚志市。
被上诉人（原审原告）尚志市金帝物业管理有限公司。住所地尚志市尚志镇逸夫中学南学子家园小区二号区。
法定代表人吕春杰，经理。
委托代理人王亮，住黑龙江省五常市。
委托代理人卢学华，黑龙江隆信律师事务所律师。
上诉人马长春、马葆成因与被上诉人尚志市金帝物业管理有限公司（以下简称“金帝物业公司”）供用热力合同纠纷一案，不服尚志市人民法院（2015）尚商初字第246号民事判决（下称原审判决），向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理本案。上诉人马长春、马葆成委托代理人马长春、被上诉人金帝物业公司委托代理人王亮、卢学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：2009年10月18日，大庆华尔雅房地产开发有限公司与金帝物业公司签订了供热与前期物业管理协议。协议规定学子家园小区供热、前期物业委托给金帝物业公司管理，期限为十年（自2009年12月15日起至2019年12月15日止）。2011年7月24日，尚志市学子家园小区业主委员会与金帝物业公司签订了物业管理委托合同，合同规定委托期限二年（自2011年7月14日至2013年7月14日止）。根据尚价发（2008）13号文件规定，供热费收费标准为住宅的按建筑面积每平方米30.5元；根据哈价联发（2011）17号文件规定，物业管理费收费标准按照四级住宅小区定价成本表的标准，物业服务成本为0.37元，此数不含税金和利润，经金帝物业公司与学子家园小区业主委员会协商同意，以每月每平方米0.46元向被告等业主收取物业服务费，自2012年1月1日开始执行。金帝物业公司因建设单位不能提供供热设备、设施检验报告，至今未取得《供热许可证》，但因学子家园小区已入住大半用户，市供热办要求金帝物业公司催促相关部门办理工程竣工手续，进行检验后申报办理《供热许可证》，同时，不得放弃对学子家园小区的供热。金帝物业公司于2009年开始为尚志市学子家园小区提供供热和物业管理服务。马长春、马葆成作为该小区12号楼22号商服业主，未尽交费义务。拖欠：2010年10月15日至2011年4月15日取暖费：54.455平方米×37.5元=2，042元-上交1，500元=542元、物业费：54.455平方米×0.5元×12个月=327元、杂费：二次供水84元／年＋排污费60元／年＋路灯30元／年=174元；2011年10月15日至2012年4月15日取暖费：54.455平方米×37.5元=2，042元、物业费：54.455平方米×0.5元×12个月=327元、杂费：二次供水84／年＋路灯30元／年＋排污费60元／年=174元；2012年10月15日至2013年4月15日取暖费：54.455平方米×37.5元=2，042元、物业费：54.455平方米×0.5元×12个月=327元、杂费：二次供水84／年＋路灯30元／年＋排污费60／年=174元。以上合计6，009元。金帝物业公司诉至法院，请求判令二被告支付各项费用。马长春辩称，温度不达标不应该给付费用。物业公司还应该包赔马长春的损失。金帝物业公司的起诉已超过诉讼时效，应驳回起诉。马葆成未出庭亦未提交书面答辩意见。
原审判决认为：马长春、马葆成、金帝物业公司之间虽未签订书面供热合同，但金帝物业公司已经向马长春、马葆成供热多年，应视为马长春、马葆成、金帝物业公司之间存在供用热力合同关系。金帝物业公司作为物业管理公司，因建设单位未提供供热设备、设施检验报告，未取得《供热许可证》，但根据市供热办的要求，没有放弃对学子家园小区供热，向马长春、马葆成供热并提供了管理服务，马长春、马葆成应当履行缴纳热费及其他服务费的义务。因此，金帝物业公司的主张符合法律规定，本院应予支持。马长春、马葆成主张供热温度不达标，双方无测温记录，无法证明温度不达标，个别业户温度不达标是因为房屋质量问题造成的与金帝物业公司无关，应由开发商负责。原告自供热以来，每年都向被告收取取暖费，被告每年都向原告交纳部分取暖费，能够证明原告一直在主张权利，马长春提出金帝物业公司的起诉超过诉讼时效的主张，不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十四条一款（四）项，《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条，《哈尔滨市城市供热办法》第二十二条第（二）款，《中华人民共和国建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：马葆成、马长春于判决生效之日起10日内给付尚市金帝物业管理有限公司供热费、物业管理费等共计6，009元。
上诉人马长春、马葆成不服原审判决，向本院提起上诉称：对于尚志市尚志镇学子家园小区12号楼22号商服，自2010年到2013年一直为闲置状态。关于取暖费的交纳问题，当时通过信访办辛主任己与物业公司协商清楚，学子家园12号楼22号和23号商服，由于其闲置原因及物业供暖不达标原因，22号和23号商服业主须向物业方交1500元做为两个商服当季的取暖费。此费用已交（有收条证明，也可向当事人求证）金帝物业公司不应再向马长春、马葆成讨要己交过的取暖费。对于未交付的取暖费应该按照供热温度不达标，供热温度一直低于12度，按照黑龙江省城市供热条例第三十六条收取取暖费。由于商服一直为空置状态．则不需要向物业公司交纳二次供水费，排污费，路灯费，杂费等费用。法院一审判决时，误把学子家园小区13号楼l号商服和2号商服的证据当成了本案（学子家园小区12号楼22号商服）的证据，请求法院给予更正。尚志市金帝物业管理有限公司接任学子家园供热服务期间，供热温度一直不达标。刚入冬时，室外温度高，室内供热温度能达到10-12度。十二月份到次年二月份，天气寒冷，室内供热平均温度仅能达到7-8度。最冷时能低至5-6度。天气进三九后，自来水管已冻实，放不出自来水。此情况下，马长春、马葆成同金帝物业公司在信访办的调解下，就22号和23号闲置商服取暖费交付问题己达成共识。以下描述协商主要内容，法院可依法要求相关人员出庭作证。协商时间：2011年4月18日，协商双方物业代表：吕杰、吕春杰；业主代表：马长春、赵洪九；协调人：辛主任（信访办）。协商结果：学子家园12号楼22号和23号商服，由于其闲置原因及物业暖不达标原因，22号和23号商服业主须向物业方交1，500元做为当季两个商服的取暖费。此费用己交，金帝物业公司不应再向我讨要（有收条证明，也可向当事人求证）。2011年至2014年学子家园小区业主的上访记录。证明小区供暖温度一直不达标。法院一审判决予以确认温度不达标事实，但同时也承认小区存在房屋质量问题。在此，马长春、马葆成要说的是不管是供热管线质量问题，或是房屋质量问题，还是物业供暖问题，马长春、马葆成室内温度一直低于12度，做为业主，一直都是受害者。自从入住小区以来，物业公司并未有效的履行其职责为小区服务，也未能按标准为小区供暖，也没能对小区所存在的问题，包括供暖温度不达标问题进行过改善。就连上访都是业主自愿联名几百人而为。物业公司的营业执照及资质证书都是在2012年10月11日取得的。说明在这之前，此公司在法律上根本不具备对小区服务和供热的能力。即使后期取得了资质，其真实的服务质量也非常不尽人意。供暖也始终未达标。而且直至今日物业公司也没能取得供热许可证。离我住址约有五十米远的红太阳幼儿园（学子家园l2号楼5号商服），与马长春、马葆成家使用同一供热管线，由于2010年至2013年供暖温度太低，幼儿园为了保障孩子不被冻感冒，在活动室和孩子们睡觉的地方加装了大型的电散热器，至今未拆。有录像为证，也可实地察看。小区内各业主手写的证据为证，证明金帝物业管理有限公司给小区供热期间，供热温度确实不达标。此证据一审判决未能提供原件，不予认定。现向法院提供原件。另附上，2013年3月20日学子家园全体业主向物业公司讨回取暖费的通知一份。此通知不须盖章，因为此为业主们联合自愿发出的通知，所以没有公章。2013隼3月20日学子家园全体业主向所有业主通知调查组要来小区调查情况的通知一份。要求取消之前的“所谓的学子家园业主委员会”，清除金帝物业公司。此通知不须盖章，因为此为业主们联合自愿发出的通知，所以没有公章。2013年3月22日学子家园全体业主向所有业主通知调查组来小区调查情况的进展通知一份。目标是取消之前的“所谓的学子家园业主委员会”，清除金帝物业公司。对于恐吓行为及时向公安执法部门报告。此通知不须盖章，因为此为业主们联合自愿发出的通知，所以没有公章。2013年6月18日新成立的业主委员会向派出所报案证据一份。可证明金帝物业公司曾经恐吓威胁过新成立的业主委员会成员。此报案材料有盖公章，为原件，真实，有效。2013年5月29日学子家园小区新成立的业主委员会向金帝物业公司讨回取暖费及其它费用的材料一份。此材料有盖公章，为原件所复印，真实，有效。物业公司在供热服务期间，取暖季内锅炉发生数次维修，对于此等情况，业主初期报以理解的心态。但对于后期的数次维修给业主们生活带来的影响，及金帝物业公司蛮横无理的处事态度，业主们都认为物业公司实难逃脱失职之责。关于锅炉维修有金帝物业公司向小区公示的公告证明（若怀疑此证据的真实性，法院可向开发商取证小区供暖初期是否采用的长春三鼎厂10吨锅炉。开发商说，法院来取证愿意出示证明）金帝物业公司自己发出的通知还不承认，实属耍赖行为。金帝物业公司在温度不达标的情况下，长达三年未向我业主提出催缴供暖费通知单。也从未对室内供暖情况提出或做出改善措施。直至2015年1月5日，金帝物业公司才通过法院起诉，向马长春、马葆成讨要2010年、2011年和2012年取暖费。现时小区的物业管理己改由其它物业公司担任。我认为前任物业公司在其服务期间并未对物业尽到管理责任也未做到供暖达标（始终没能出示温度达标的证据），马长春、马葆成也无责任或义务向金帝物业公司交纳取暖费及相关物业费。请求二审撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人金帝物业公司辩称：一、金帝物业公司与马长春、马葆成之间合同关系存在，金帝物业公司向马长春、马葆成提供了供热和物业服务，马长春、马葆成有义务缴纳费用。二、马长春、马葆成的房屋是否闲置是上诉人对其财产的处分，与金帝物业公司无关。三、本案不存在诉讼时效问题，金帝物业公司每年都在小区大门口张贴各项费用及陈欠的催缴通知。被上诉人的收费人员每年都上门进行催要。且上诉人在不同的供热年度也缴纳了部分相应的费用。金帝物业公司一直在不间断的向马长春、马葆成催要各项费用。四、马长春、马葆成总是将商服房与住宅的温度相比较，商服房没有强制性规定温度必须达到多少。因商服房从事的经营项目不同，对温度的要求自然不同，无法实行温度统一标准。马长春、马葆成未提供其所要达到的温度标准及其相关证据。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持一审判决，驳回马长春、马葆成的上诉请求。
在二审庭审过程中，上诉人马长春、马葆成示了如下证据：
证据1.录像光盘一张。拟证明12栋整体供热不达标。
金帝物业公司对证据1的真实性和要证明的问题均有异议。一、马长春、马葆成的房屋温度是否达标，应当提供供热部门或金帝物业公司的测温记录，其他方式无法证明实际温度。二、该证据与马长春、马葆成的房屋无关。该证据不应作为本案的定案依据。
证据2.2012-2013年200户居民出具的证言。拟证明小区整体供热不达标。
金帝物业公司对证据2的真实性有异议，该证据并非新证据，且证据中有改动痕迹。该证据上所列人员名单均签在一起，有涉嫌串通的嫌疑。证人应当出庭作证，由于证人未出庭，对其所列的证明内容不予质证。
证据3.金帝物业公司资质证明。拟证明金帝物业公司资质是2012年10月11日以后取得的，证明在此之前金帝物业公司是非法经营。
金帝物业公司对证据3的真实性没有异议，对所要证明的内容有异议。金帝物业公司成立于2009年11月份，这个资质证明是2012年金帝物业公司更换法定代表人时重新换发的营业执照资质证明。
证据4.2015年11月15日赵洪久出具的证明。拟证明在2011年4月18日尚志市信访办召开了关于供暖不达标的协调会，马长春参加了。
金帝物业公司对证据4的真实性有异议。证人应当出庭作证，由于证人未出庭，对该证明的内容不予质证。如果存在信访协调，马长春应提供信访部门的信访协调纪要。该份证据不应作为本案的定案依据。
证据5.一审结案后，业主委员会给马长春提供的三份材料（报案材料一份、业主意见书一份、解除和金帝物业关系的通知）。拟证明金帝物业收费高、态度不好。
金帝物业公司对证据5有异议。报案材料不符合证据的形式要件，没有业主和制作人的签字。该组证据所证明的内容与本案无关。对业主意见书的真实性和所要证明的问题有异议。出具该证明的时间是2013年5月29日，而该业主委员会的成立时间是2013年9月份，故不应作为本案的定案依据。且金帝物业公司撤出学子家园是和华尔雅公司因经济纠纷，经过尚志市政府协调而主动退出的，与该业主委员会无关。
证据6.2013年12月23日大庆华尔雅房地产开发有限公司出具的证明。证明大庆华尔雅房地产开发有限公司自2013年9月5日接管小区，但是马长春将全年的费用交给了金帝物业公司。
金帝物业公司对证据6真实性没有异议，对要证明的问题有异议。金帝物业公司当时经政府协调，与大庆华尔雅公司结算后退出的，剩余的由大庆华尔雅公司继续服务。大庆华尔雅公司接手之后直到年末都没收取业主任何费用。
证据7.2015年9月20日业主委员会出具的证明一份。拟证明更换物业公司未进行过维修，供热达标。
金帝物业公司对证据7真实性和证明的问题均有异议。该证明不符合证明的形式要件，没有业委会主任和制作人的签字，该证据上还有一些人员的签名明显是串通出具的。业委会成立于2013年9月，出证于2015年9月，无法证明2013年9月之前的供热及物业管理问题。业委会是否对小区进行供热改造，与本案无关。
证据8.2012年1月16日金帝物业公司工作汇报（复印件）。证明马斌家冷得无法做生意。
金帝物业公司对证据8有异议。没有提供证据原件，对该份复印件不予质证。
证据9.2011年1月28日尚志市信访协调会议记录，证明吕春杰和吕杰都承诺过温度不达标不收供暖费。这是我从信访办得到的，是原件。
被上诉人金帝物业公司举示如下证据：
证据1.2012年11月3日由马长春的承租户签名的物业回访测温记录。拟证明13栋1门19度、2门19.4度，金帝物业公司供热达到了原告的供热要求。
马长春、马葆成对证据1真实性有异议。吴海锋和鞠洪芹是马长春的租户，他们跟我说在室内穿羽绒服和棉鞋仍然觉得很冷。法庭可以去调查真实性。
证据2.两份通知，日期分别是2011年10月1日金帝物业公司和业主委员会联合下发的，2013年9月6日金帝物业公司撤出小区时发出的。拟证明金帝物业公司及时催缴热费，并不存在马长春、马葆成所说的超出诉讼时效的问题。
马长春、马葆成对证据2有异议。这两份通知从未见过，贴在哪里也不知道。
本院确认，马长春、马葆成提交八份证据，金帝物业公司对证据3证据6证据9真实性无异议，本院对三份证据真实性予以采信。但证据3金帝物业公司做出合理解释，系法人变更重新核发，故对证明内容不予采信；证据6金帝物业公司做出合理解释，大庆华尔雅与金帝物业公司达成协议，大庆华尔雅公司并未针对2013年度物业服务重复收费，故对证明内容不予采信；证据9信访协调中吕春杰的承诺为“不收费不要费只面对温度不够的，够的我们还要主张权利”，马葆成、马长春无其他证据证明室温不达标情况，故对证明内容不予采信。证据1光盘内容与本案商服无关，本院不予采信。证据2证据4属于证人证言性质，证人未到庭，无法确认真实性，本院对两份证据不予采信。证据5报案材料不是立案材料，报案材料系单方制作，本院不予采信；关于金帝物业公司撤出小区系客观事实，本院予以采信；该业主委员会的成立时间是2013年，其出具证明不能证明2010年至2012年供暖状况，对该证明本院不予采信。证据7的居委会证明内容与2010年至2012年供暖情况无关，本院不予采信。证据8系复印件，本院不予采信。金帝物业公司提供两份证据，证据1回访记录系证明13栋1门、2门温度，与本案商服相邻，且回访记录房产为马葆成、马长春及其家人名下，故对该份证据予以采信。证据2可以证实金帝物业公司催收物业费的事实，本院对该证据予以采信。。
二审认定事实与一审一致。
本案审理过程中，经本院调解，金帝物业公司提交书面说明，承诺减免35%的热费和物业费。
本院认为：金帝物业公司基于与开发建筑商的协议以及与学子小区业主委员会签订的物业管理协议，取得对该小区供热和物业管理的权利。马长春、马葆成在接受服务的同时应向金帝物业公司交纳相关费用。马长春、马葆成上诉拒绝缴纳热费的主要理由是供热服务不达标，经信访部门协调支付部分热费不应重复支付以及供热费超过诉讼时效。拒绝支付物业费（包括供水费、排污费、路灯费、杂费等）的理由主要为商服空置，没有产生上述费用。关于供暖不达标问题，马长春、马葆成未提交测温记录，其主张的信访协调，亦未提交书面证明本案房屋供暖不达标或双方达成本案房屋支付部分热费协议。物业相关费用并不因房屋空置而免除。关于本案诉讼时效问题，金帝物业公司在小区显著位置张贴公告催收物业费、热费，构成诉讼时效中断。但是，根据马长春提交的证据9信访协调可以证明，金帝物业公司在供暖问题上曾与部分业主产生争议，经本院调解，金帝物业公司承诺减免35%的热费和物业费，本院予以认可。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，金帝物业公司放弃部分权利，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
一、撤销尚志市人民法院（2015）尚商初字第246号民事判决；
二、马葆成、马长春于判决生效之日起10日内给付尚市金帝物业管理有限公司供热费、物业管理费等共计3，905.85元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由上诉人马长春、马葆成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 及思伟
审 判 员 李 娜
代理审判员 胡世强
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 刘 杨