湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终1号
上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地岳阳经济技术开发区科技路总工会大楼510室。
法定代表人：陈仕清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：仇淼，公司职员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:湖南中道投资有限公司，住所地岳阳市东茅岭。
法定代表人：劳文武，公司董事长。
委托诉讼代理人：唐高峰，岳阳市洞庭法律服务所法律工作者。
上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称国有资产公司）因与被上诉人湖南中道投资有限公司（以下简称中道公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民康初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人国有资产公司的委托诉讼代理人仇淼、被上诉人中道公司的委托诉讼代理人唐高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国有资产公司上诉请求：请求二审撤销一审判决第二项，改判由上诉人支付租金差价损失2915721.48元，漏登合同租金损失265242.24元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2012年10月29日，上诉人向被上诉人移交小龙城租赁户时共计有746户，但至2015年6月25日被上诉人交还给上诉人的仍在经营的租赁户为640户，即在被上诉人承租期间，出租率流失达13%（二审期间，上诉人更正流失比例为10%）。因此，在计算租金差额损失时，应考虑出租流失率的现实情况，请求二审酌情在租金差额的基础上扣减10%的商业风险值，即被上诉人的租金差价损失应为2915721.48元。二、租赁户任小英、杨玲军、徐树明、周银辉虽未列入小龙城市场租赁合同登记表，原岳阳市糖酒副食品公司对上述四位漏交租赁户以买断经营权的方式提前收取租金的情况未做瑕疵披露，但上述四租赁户均是一次性付款买断经营权的形式向原岳阳市糖酒副食品公司交纳了租金，因此，应根据岳阳三权价格评估咨询有限公司评估结论书确定的小龙城市场实收租金标准计算租金损失为265242.24元。请求二审判如所请。
中道公司辩称，一、上诉人要求扣减10%的商业风险值没有法律依据。二、原岳阳市糖酒副食品公司对四位租赁户已收取了租金，并向上诉人进行了移交，在拍卖登记时，登记公告表中遗漏了租赁户已经交了租金的情况，应以评估公司核定的标准予以计算。综上，请求二审维持原判。
中道公司向一审法院起诉请求：解除双方于2012年10月29日签订的租赁合同，由国有资产公司退还430万元押金，赔偿经济损失504万元，并承担本案全部诉讼费用。
国有资产公司向一审法院提起反诉请求：由中道公司支付欠租330万元，并承担反诉费用。
一审法院认定事实：2012年10月29日，原告（反诉被告）中道公司与被告（反诉原告）国有资产公司签订一份《小龙城市场整体租赁合同书》。该《合同书》约定，被告将小龙城市场1-4楼合法占有、使用的铺面及市场门口合法占有、适用的临时搭建摊位、原糖酒副食品公司与九方实业有限公司联合开发小龙城西北侧市场以及小龙城配套设施、场地出租给中道公司。租赁期限自2012年11月1日至2022年10月31日止。前四年每年租金420万元，第五年至第七年在前四年租金的基础上递增5%，即每年441万元，第八年至第十年在前三年的基础上递增5%，即每年463.05万元。中道公司在签订合同时支付国有资产公司押金600万元。该《合同书》同时还对双方的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。在租赁期间，中道公司依法享有对承租场地的经营自主权和收益分配权。国有资产公司不得干涉经营活动。合同签订后，中道公司支付押金600万元。2015年5月20日，国有资产公司向中道公司送达《租金催收通知》，要求中道公司将2014年所欠应交租金及2015年应交租金足额支付。经协商一致，双方于2015年6月25日书面协商解除本案《小龙城市场整体租赁合同书》，并约定中道公司在2015年6月30日之前将租赁物移交给国有资产公司。截止2015年6月30日，中道公司尚欠租金330万元。
另查明，在中道公司经营小龙城期间，因小龙城商铺租户不同意上涨租金，上访到市政府等部门，国有资产公司信访代表以及相关部门在信访协调会议上对信访人表示暂不涨租。法院依职权对参加了信访协调会议的国有资产公司代表白帮国（资产部负责人）、谢竣（资产部工作人员）进行了调查。调查笔录的内容表明：中道公司与国有资产公司代表均参加了信访协调会。信访协调会召开了两次。第一次在人大会召开前，出于稳定考虑，国有资产公司要求中道公司暂不涨租。人大会召开后，小龙城商户因中道公司又要涨租再次上访至市政府，便召开了第二次信访协调会，协调结果为中道公司暂不涨租。中道公司在信访协调会后也曾多次要求涨租，但国有资产公司迫于小龙城商户的维稳压力只能要求中道公司暂缓涨租。自2012年10月份至2015年6月30日期间，中道公司仍按照原岳阳市糖酒副食品公司与各承租户原先签订租赁合同的租金价格收取租金，并未与各承租户重新签订租赁合同。2015年7月20日，原告申请对其损失进行鉴定。湖南天翔联合会计师事务所于2015年12月28日作出鉴定意见书，认定中道公司自2012年11月1日至2015年6月30日经营损失累计为4476323.36元。国有资产公司对该鉴定结论不认可，认为该鉴定为经营损失并非租金损失。国有资产公司于2016年7月8日提出重新鉴定的书面申请，要求对自2012年10月1日至2015年6月30日实收租金总额与同地段同类型市场租金价格总额之间的差额进行鉴定。经委托，岳阳三权价格评估咨询有限公司于2016年8月25日出具岳三权评字（2016）61号价格评估报告书，认定中道公司自2012年10月1日至2015年6月30日租金差额为3456135元。经中道公司申请，一审法院先予执行国有资产公司130万元。中道公司在诉讼中主张其在整体竞买小龙城市场经营权时，国有资产公司漏交任小英、杨玲军、徐树明、周银辉等人的租赁合同，该四份租赁合同租金已经由岳阳市糖酒副食品公司一次性收取，国有资产公司在拍卖过程中未做瑕疵披露，造成中道公司该部分租金损失，中道公司要求按照岳阳三权价格评估咨询有限公司评估意见中的市场可收取租金标准计算，增加漏登租赁合同租金损失为339908元的诉讼请求。国有资产公司对该项漏登租赁合同的租金损失的真实性、客观性无异议，但主张应当按照岳阳三权价格评估咨询有限公司确定的小龙城市场实收租金标准计算漏登租赁户自2012年10月至2015年6月30日期间33个月的租金损失。任小英与岳阳市糖酒副食品总公司于2010年1月25日签订的租赁合同书显示其租赁期限自2010年1月25日至2022年1月，年租金为5833元，二楼面积为5.6平方米。徐树明与岳阳市糖酒副食品总公司于2007年11月10日签订的租赁合同书显示其租赁期限自2007年11月10日至2017年11月9日，年租金为4500元，一楼面积为12平方米。杨玲军与岳阳市糖酒副食品总公司于2008年1月1日签订的租赁合同书显示其租赁期限自2008年1月1日至2025年12月31日，年租金为5000元，一楼面积为90平方米。周银辉与岳阳市糖酒副食品总公司于2010年1月30日签订的租赁合同书显示其租赁期限自2010年1月30日至2019年1月29日，年租金为4125元，二楼面积为5.4平方米。
一审法院认为，中道公司与国有资产公司签订《小龙城市场整体租赁合同书》，双方之间形成租赁合同关系。双方在诉讼中自愿达成解除本案《小龙城市场整体租赁合同书》的协议，故《小龙城市场整体租赁合同》已于2015年6月25日解除，对此予以认定。按照《合同书》的约定，中道公司享有自主经营、收益分配的权利，中道公司根据市场行情的涨跌在原有租金基础上提高实际承租人的租金并不违反《合同书》的约定。由于中道公司上涨租金的行为受到小龙城实际承租户的反对并上访至政府部门，国有资产公司信访代表在信访协调会上对小龙城的上访商户承诺暂不涨租，对国有资产公司参与信访的代表白帮国、谢竣的调查内容以及小龙城承租户曹霞等人的证言亦显示国有资产公司存在要求中道公司不涨租的情况，可以认定国有资产公司对小龙城商户的承诺不涨租和要求中道公司不涨租行为与中道公司未成功涨租之间存在直接因果联系，故国有资产公司应当对中道公司相应的租金损失承担赔偿责任。对国有资产公司提出的租金差额与中道公司损失并无必然联系，中道公司应自行承担相应的责任比例的主张，不予支持。中道公司要求按照同地段同类型市场租金价格计算租金差价损失，符合租赁市场规律，损失计算标准较为客观合理，且岳阳三权价格评估咨询有限公司的鉴定结论系依据国有资产公司重新鉴定申请中所确定的计算标准组织的鉴定，经双方共同选择和一审法院委托，鉴定主体适格、鉴定依据充分、方法客观科学，其价格评估报告结论可以作为认定中道公司租金差价损失的参考依据。湖南天翔联合会计师事务所作出的鉴定意见书认定中道公司的损失与客观损失不符，对此不予认定。由于岳阳三权价格评估咨询有限公司的评估意见计算起始点为2012年10月1日，本案租赁期限自2012年11月1日起，故应当在该鉴定结论的基础上扣除一个月的租金差价104731元（3456135元÷33个月）。同时，考虑到租赁市场的商业风险和出租率问题的存在，酌情在租金差价3351404元（3456135元-104731元）的基础上扣减6%的商业风险值，中道公司租金差价损失应当认定为3150319.76元（3351404元×94%），故对中道公司提出的要求国有资产公司支付租金差价损失3150319.76元的诉讼请求，予以支持。对超过该部分租金损失的主张，不予支持。中道公司在诉讼中提出国有资产公司在小龙城经营权拍卖过程中漏交四户租赁合同、亦未就该四户租金已经被岳阳市糖酒副食品公司一次性收取的情况进行瑕疵披露，导致中道公司无法收取该四户租金损失，由于国有资产公司对中道公司该项损失并不否认，仅主张要求按照岳阳三权价格评估咨询有限公司确定的小龙城市场实收租金标准计算漏登租赁户自2012年10月至2015年6月30日期间33个月的租金损失。与前文所述同理，国有资产公司应当按照小龙城市场可收取租金标准计算其漏登合同租金损失。根据岳阳三权价格评估咨询有限公司的评估意见，2012年11月1日至2015年6月30日期间，小龙城一楼可收取租金价格为90.76元/平方米、二楼可收取租金价格为85.52元/平方米，中道公司的漏登租赁合同损失按照评估意见实收租金价格可以计算为326343.68元（5.6平方米×85.52元/月×32个月+12平方米×90.76元/月×32个月+90平方米×90.76元/月×32个月+5.4平方米×85.52元/月×32个月）。对中道公司漏登合同租金损失326343.68元的诉讼请求，予以支持。由于双方对中道公司主张的押金430万元均无异议，故对中道公司提出的要求国有资产公司返还押金430万的诉讼请求，予以支持。虽然中道公司主张水灾损失57万元，但并无充分证据证明其损失大小，也未提供国有资产公司应对该损失承担责任的依据，故对中道公司该诉讼请求，不予支持。由于中道公司对国有资产公司答辩中提出应当扣除的四项费用均无异议，即：（1）、截止2015年6月30日，中道公司拖欠的到期应付租金330万元。（2）、中道公司在承租小龙城市场期间从租户重新收取的押金59800元，后由国有资产公司退还给相关租户。（3）、中道公司预收的2015年6月30日以后的租金91240元。（4）、中道公司投资股东李灿焱、付祖武于2016年2月在国有资产公司的借款120万元。故对国有资产公司要求中道公司支付拖欠租金330万元的反诉请求以及应当抵扣的其他三项费用共计1351040元的主张，予以支持。综上，国有资产公司应当支付租金差价3150319.76元、漏登合同租金损失326343.68元、退还押金4300000元，但应扣除三项费用1351040元、先予执行款1300000元、中道公司拖欠的租金3300000元。两者相抵，国有资产公司还应当支付1825623.44元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决，一、湖南中道投资有限公司与岳阳市国有资产经营有限责任公司签订的《小龙城市场整体租赁合同》已于2015年6月25日终止；二、岳阳市国有资产经营有限责任公司支付湖南中道投资有限公司租金差价3150319.76元、漏登合同租金损失326343.68元、退还押金4300000元；三、湖南中道投资有限公司支付岳阳市国有资产经营有限责任公司三项费用款1351040元、拖欠的租金3300000元；以上二、三项相抵，岳阳市国有资产经营有限责任公司在扣除先予执行款1300000元后，还应当在本判决书生效后七日内支付湖南中道投资有限公司1825623.44元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回湖南中道投资有限公司其他诉讼请求；案件受理费77180元，反诉费16600元，合计93780元，由湖南中道投资有限公司承担32036元，岳阳市国有资产经营有限责任公司承担61744元。
二审期间，上诉人国有资产公司向本院提交2015年7月至12月小龙城市场部收入一份及小龙城租赁情况一览表一份，用以证明有719户租赁户时的租金收入为379444元，而到2015年7月至12月租金减少10%。因此，租金差价也应减少10%。被上诉人中道公司质证认为，2015年7月至12月小龙城市场部收入表系国有资产公司自行制作，无权威中介机构对其真实性进行证明，且该期间租金由国有资产公司收取，对真实性、合法性、关联性不予认定。此外，该期间属国有资产公司自行管理，风险值明显要大些，不能适用10%的风险值对租金差价予以计算。本院对上诉人国有资产公司的证据认证如下：2015年7月至12月小龙城市场部收入表及小龙城租赁情况一览表系国有资产公司自行制作，小龙城市场部收入表无对方的签字认可，现中道公司明确不予认可，上述两份证据不能达到上诉人证明目的，本院不予采信。
被上诉人中道公司未向本院提供证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人对合同效力、合同终止没有异议，对国有资产公司支付租金差价、漏登合同租金损失及退还押金的事实本身亦没有异议。国有资产公司上诉仅对适用商业风险比例及任小英等四租赁户租金按可收取租金标准还是按实收租金标准计算相应租金损失提出异议，故本案争议焦点为：一、一审判决确定的租金差价商业风险比例是否合理？二、任小英等四租赁户的租金应按何标准予以计算？
关于焦点一，二审期间，上诉人国有资产公司对支付租金差价没有异议。上诉人提出小龙城市场租赁户数减少，租赁商业价值贬损，应按租赁户数减少比例计算租金差价。中道公司与国有资产公司签订租赁合同，从事的是小龙城市场租赁经营行为，存在市场商业风险，上诉人国有资产公司仅以租赁户数减少比例来确定商业风险比例明显不合理，一审判决根据本案实际情况并结合租赁市场的商业风险惯例等情况确定在租金差价3351404元的基础上扣减6%的商业风险值并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立。
关于焦点二，任小英等四租赁户于2012年在中道公司租赁经营时随小龙城市场一并移交给中道公司，尽管该四租赁户在中道公司租赁前已交纳租金，但因国有资产公司并未将任小英等四租赁户已向原岳阳市糖酒副食品总公司交纳租金买断经营权一事告知中道公司，导致中道公司无法收取任小英等四租赁户的租金，此外，国有资产公司对小龙城租赁户承诺不涨租金与中道公司不能上涨租金之间存在直接因果联系，亦导致中道公司无法按市场租赁价格对该四租赁户上涨租金，造成相应损失，国有资产公司对中道公司在该四租赁户租金上可获得租金利益应承担责任，故对任小英等四租赁户的租金应按可收租金标准予以计算，上诉人国有资产公司的该上诉理由亦不能成立。
综上，国有资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5735元，由上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一七年一月十八日
书记员 荣晴瑶