江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0213民初1220号
原告（反诉被告）：李章兰，女，1990年4月13日出生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：汪浩瀚，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁冲，上海君澜（无锡）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：朱福生，男，1948年7月14日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：朱锦屏（系朱福生之儿子），男，住上海市普陀区。
被告：蒋云仙，女，1951年7月17日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：朱福生（系蒋云仙之丈夫），男，住江苏省无锡市梁溪区。
被告：朱锦屏，男，1977年12月31日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：朱福生（系朱锦屏之父亲），男，住江苏省无锡市梁溪区。
被告：无锡顺驰不动产网络有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区兴源北路401北创科技创业园一期大楼12-56，（统一社会信用代码：91320200762418462H）。
法定代表人：顾钧，该公司总经理。
原告（反诉被告）李章兰与被告（反诉原告）朱福生、蒋云仙、朱锦屏、无锡顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。李章兰的委托诉讼代理人汪浩瀚、朱福生及其委托诉讼代理人朱锦屏、蒋云仙和朱锦屏的共同委托诉讼代理人朱福生到庭参加诉讼。被告顺驰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
李章兰向本院提出本诉诉讼请求：1.请求确认解除《房屋买卖居间合同》，判令朱福生返还李章兰定金5万元；2.朱福生承担李章兰实际损失35万元；3.本案诉讼费及其他相关费用由朱福生承担。诉讼过程中，李章兰变更第2项诉讼请求为：请求法院在审理过程中对涉案房屋进行询价，比照最相类似的房屋市场成交价格与买卖合同约定成交价格（105万元）之间的差额来确定房屋的涨跌损失，并以该差额来赔偿李章兰因朱福生违约所遭受的损失。事实和理由：无锡市时代上城Ａ区室房屋系朱福生、蒋云仙、朱锦屏三人共有。李章兰、朱福生与顺驰公司于2016年8月24日签订《房屋买卖居间合同》，约定李章兰向朱福生购买时代上城A区房屋，购房价格为105万元（净价），李章兰应于签订合同当日向朱福生支付定金5万元，朱福生应将房屋权属证明提交给顺驰公司。合同签订后，李章兰按约支付了定金5万元，但朱福生收取定金后，未将房屋权属证明交给顺驰公司，在完成了不动产初始登记并获得不动产权证后，仍以各种理由多次推诿，要求李章兰增加购房款，并以“其他共有人没有出具同意书出售的书面委托声明书，故签字人无法履约”为由，明确不履行合同义务。朱福生的不履行行为，已经构成根本违约，故诉至法院。
朱福生、蒋云仙、朱锦屏本诉辩称，1、根据合同约定房屋转让价格为126万元，李章兰应于8月24日支付5万元，9月16日支付60万元，再贷款60万元，最后交付完毕并户口迁出后支付1万元，但李章兰只支付了5万元定金，自9月16日起未履行付款义务；2、朱福生主张房价上涨是因为李章兰未按时履行付款义务，导致朱福生对其付款能力产生疑虑，且无法及时购房，同样面对房价上涨遭受的损失，根据合同法第六十三条规定，价格上涨应按照新价格执行，所以朱福生提出的价格上涨要求符合法律规定，不存在违约；3、李章兰主张的损失缺乏事实依据，一方面对于损失的确定需要由专门的价格鉴定机构对现在的房屋进行鉴定，以确定现在的实际价格，从而才能明确相应损失，另一方面李章兰主张损失需要基于全面履行合同为前提，但李章兰未能全面履行合同，存在重大违约，若鉴定下来存在损失，应考虑李章兰违约产生的损失部分，予以扣减。
顺驰公司未作答辩。
朱福生向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法解除《房屋买卖居间合同》，定金归朱福生所有；2.李章兰向朱福生支付按合同成交价20%计算的违约金；3.本案诉讼费用及其他费用由李章兰承担。事实和理由：2016年8月24日签订《房屋买卖居间合同》，约定朱福生将时代上城A区房屋出售给李章兰，合同约定李章兰应于2016年9月16日支付朱福生60万元。2016年9月16日，李章兰未按合同履行支付义务，也未与朱福生进行协商，该行为构成了实质性违约。
李章兰反诉辩称，1、根据合同第三条付款方式的约定，贷款金额虽填写了60万元，但也注明了“实际贷款金额和年限以最终银行审批为准”，因此，合同的交易总价在协议中已经明确约定了就是105万元，贷款60万元是为了减少自己压力；2、朱福生所称的合同法第六十三条，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内，政府价格调整时按照交付时的价格计价，遇到价格上涨按原价格执行，价格下降按照新的价格执行，因此这个法律规定的适用前提是针对执行政府定价或者指导价的交易，本案属于二手房买卖合同纠纷，显然不属于该条的适用范围；3、李章兰不存在任何违约，始终在与对方沟通协商履约，并且在合同约定的付款节点前已经准备好了相应的款项。
本院经审理认定事实如下：2016年8月24日，出售方朱福生、蒋云仙、朱锦屏（甲方），买受方李章兰（乙方），居间方顺驰公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》（合同编号：M-16-20682），约定：1、房屋座落于无锡市时代上城Ａ区，房屋所有权证编号WX1000684163，土地证号﹡，建筑面积85.71平方米；2、经甲乙双方协议一致，上述房屋交易成交价为105万元净价。乙方于2016年8月24日支付5万元作为购买该房屋的定金，定金自动转为购房款，于2016年9月16日支付60万元为购买该房屋的房款，乙方委托丙方办理60万元商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准，乙方于甲方交房时，确认物业交割清楚，确认户口迁出后，当日支付给甲方余款1万元；3、合同签订之日，甲方须将该房屋所有权证及国有土地证交丙方保管；4、甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的居间服务佣金一律不予退还，双方任何一方未按照本合同约定履行的，且达到相关法律法规关于合同解除的要件的，本合同解除并适用定金罚则等相关规定予以处理；5、乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起合同解除，甲方有权将该房屋另行转让；6、合同其它约定事宜为：甲方朱福生承诺在出售该房时已经得到其它产权人蒋云仙、朱锦屏的同意和委托并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任由甲方朱福生承担。甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认房屋成交价的20%作为违约金。在合同的落款处，甲方仅有朱福生签字，蒋云仙和朱锦屏没有签字，乙方为李章兰签字，丙方为顺驰公司盖章和经办人签字。
合同签订当日，李章兰向朱福生支付了5万元定金。
另查明：无锡市时代上城Ａ区登记在朱福生、蒋云仙、朱锦屏名下，该房不动产权证发证日期为2016年9月22日。取得方式为买卖，取得日期为2012年7月6日。
还查明：2016年9月25日，李章兰与朱福生微信沟通内容如下：
朱福生：“小李，晚上好！今天我实在因为儿子儿媳在家吵的没法再待在上海，背着他们与你通电话，我们老夫妻原本打算房子卖了把钱给儿子一家在沪扩房之用，没想到9月18号要他的身份证及委托书后发生了一系列问题，一旦儿子坚持不回锡协同办理产权过户手续那后果不可想象，希望你能理解与支持，给予我们老俩口些许安慰，也好在儿子面前有个交待，家具家电也不要那些可拿走那些不可拿走，我都留下，请你考虑补偿我们5万元，也就是8月24日我来锡谈到的，因为那天实在匆忙，补充附件也没有完善……。”
李章兰：“叔叔，不好意思，买这套房也被父母一直抱怨说买的太急，家里也是找人借钱才把首付凑齐，因为没想到二手房要付那么多。父母也怪我定的太急了，房贷车贷在一起，他们压力太大，也没少抱怨，钱我是真的拿不出来了。”
朱福生：“小李，你好！关于首付我到现在都不知道要你付多少，我也从未向中介提过此事？如果压力山大，可以分期分批付，我们不会有意见，何况贷款还没办，真的没钱写借条也可，或双方直接取消合同。”
2016年9月26日，李章兰与朱福生微信沟通内容如下：
李章兰：“朱叔叔，你好，我刚跟我父母商量过您想加钱或者违约的这个事了，因为我父母也不在无锡，他们也不想太麻烦，还是想要这套房子，之前您说想要我们加钱，家里人想约您和您家人当面谈一下，如果可以我们可以考虑按照您的意愿把房子定下来，其它事情办妥。”
朱福生：“小李，你好！那么约个时间我们面叙一下为好，你看什么时间有你定，包括碰头地方，我可以从上海预先回来，总之安排在节前比较好。”
2016年9月27日，李章兰与朱福生微信沟通内容如下：
朱福生：“小李，你好！抱歉直到现在回复，今天一早起回无锡，先到产监理处拿回时代上城房子的不动产证书，接着到万达广场顺驰门店找中介小高，因为事情重大，也就是昨晚我们产权共有人统一的意见，必须告知他，当然也必须告诉你，这份合同实际上是份无效合同，违反了最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款、最高人民法院关于婚姻法司法解释第十七条第一款规定，所以合同很不完善，不合规合法，如果你要购我的房，可以谈，但合同要重签，房子总价现调整为140万元，你付我的5万元定金随时都可给你，只需告诉我账号，你已付的中介费可向中介要回，整个协商过程就不谈了，把结果告知，这最主要是产权共有人我儿子的意见，请你考虑。”
2016年10月3日，李章兰与朱福生微信沟通内容如下：
朱福生：“小李，你好！距离上条短信至今已有一个星期了，你一直没有回复和电话联系，租房的房西已把房子腾空了，我们一家认真商量统一意见，此房再保留一星期到10月9号止，若你还想要，我们重新谈，房价重新定，若不要退回你的定金，至于你付的中介费，如果拿不回来，则有我们承担，请你商量一下给回复。”
李章兰：“叔叔，你好，因为您想违约的这件事情，最近一段时间，我工作都没心思，家里父母也埋怨我为什么不早早过户，本来8月24日咱们签完合同，接下来就可以办理过户手续，我办理贷款把剩余的房款给您的，但您跟我说您8月29日要去新疆旅游到9月19日才能回来，我看您人挺好挺和善的，也是因为信任您所以我没有催促您必须办理完过户才可以，也同意您可以在原有房租到期，房西搬走10月31日之前把钥匙给我。”
朱福生：“这份合同属无效合同，产权人只要有一人不到场面签是无法过户的。”
李章兰：“中间我问过中介的评估办的怎么样了，中介也说您没回来，你的房产证不在，缺少资料不能办理评估，您后来告诉我您9月18日跟儿子老伴要了身份证和委托书给中介，委托中介去帮你换取不动产证的，我一直在等待一切办理好，开开心心过户的。9月25日您突然打电话和我说想要把原先约定的全部留下的家具家电拿走，或者让我加5万元，我不同意，后来咱们沟通，您想和我协商加5万元，我说考虑一下答复您，但您又突然说要加到140万不然就要毁约，变化太快，我措手不及，就目前而言，你后面开的条件我们是接受不了的。”
2016年10月6日，李章兰与朱福生微信沟通内容如下：
李章兰：“叔叔，上次聊了之后您没回复我消息，不知道你们现在怎么考虑的，您的合同是否履行，如果继续履行国庆之后我就需要去办理贷款了。”
朱福生：“这张合同由于其它共有人没有出具同意出售的书面委托声明书，故签字人无法履约，我10月3号已有短信给你了。”
李章兰：“那您就要按照合同上赔偿我百分之二十的违约金”。
再查明：2016年11月3日，顺驰公司工作人员高文斌出具《说明》1份，言明：李章兰于2016年9月16日前已备齐首付款，因房东朱福生外出旅行且证件不齐无法当面交付钱款并办理手续。后房东拒绝履行合同，现同类地段相似户型挂牌预售价在140万元左右。
2017年3月1日，杭州华运国际旅行社有限公司出具《证明》1份，载明：朱福生于2016年8月31日至9月14日参加了杭州华运国际旅行社有限公司组织的华运号丝绸之路专列旅游，因专列无锡站停靠，遂于9月14日无锡站下车。
还查明：李章兰之父李文法名下中国邮政储蓄银行整存整取定期储蓄存单10万元、5万元；李章兰名下江苏银行整存整取存单24万元、江南农村商业银行整存整取存单3.5万元；李章兰江苏银行银行卡内截止2016年9月21日账户余额786.32元、中国工商银行截止2016年9月21日账户余额26990元；李章兰股票账户资金9月初为172448.78元，9月底为175143.49元。
审理中，本院就《房屋买卖居间合同》签订情况询问了顺驰公司工作人员李登柱，该工作人员反映：李章兰联系顺驰公司要买房的电话是李登柱接的，但后续的事情都是店长高仁斌处理的。根据李登柱和高仁斌的电话联系，高仁斌反映合同的金额是105万元，虽然贷款金额写的是60万，但这是预估金额，实际应以李章兰和银行签订的贷款合同为准，在签订合同时的贷款金额肯定会比实际所需的大一点。签合同那天朱福生只提供了产权证，根据合同约定，产权证、土地证都应保管在顺驰公司，高仁斌告知了朱福生如果土地证不交到顺驰公司，李章兰首付款是不会支付的，什么时候把土地证交到顺驰公司，顺驰公司才会通知李章兰支付首付款。签完合同后，高仁斌陪着朱福生去沁园新村的房子里找土地证，但没有找到。后来高仁斌陪着朱福生到产监处补办土地证，但根据现有政策，不再补办土地证，而是直接更换为不动产登记证。当时由于手续不全，加上朱福生出去旅游，大概延后一个月才去办证的。原本朱福生委托李登柱去领取动产登记证的，但领证那天朱福生本人先去领取了，领取后也没有把证交给顺驰公司，所以李章兰就一直没有交付首付款。合同中关于违约金的约定第八条第二款载明是10%，但签合同当天经三方协商，确认为房屋成交价的20%，并在合同其他条款一项中进行了约定，所以如果产生违约金，应该按照房屋成交价的20%计算。
审理中，李章兰申请对时代上城A区房屋进行评估鉴定，以确定目前该处房产的市场价值，李章兰要求以法院确定评估机构的时间为评估节点，朱福生认为应以合同签订日期即2016年8月24日为评估节点。综合本案实际情况，本院确认评估节点为2017年2月9日，并委托江苏金宁达房地产土地评估有限公司鉴定，该公司出具的房地产司法鉴定估价报告载明：涉案房屋在2017年2月9日的市场总价值为121.26万元（含装修价值4.03万元）。李章兰支付了评估费11913元。经质证，李章兰认为评估报告致估价委托人函中明确，该房屋是基于司法拍卖时的市场现状及短期强制快速变现等因素来确定房屋价值的，因此评估价格比市场价偏低，另外，本次委托是基于合同约定的违约价格低于实际市场价而要求朱福生按照实际损失进行承担，但如果评估报告的价格与合同约定的价格差额不足以覆盖合同约定的朱福生违约所应当承担的违约责任时，朱福生应当按照违约条款承担违约责任。朱福生表示对房屋价格无异议，但对装修价值4.03万元有异议，房屋用于出租，所以装修比较简单，大概价格在2.5万元到3万元；报告中所称的房间里铺地板，实际上全都是地砖；阳台的墙面实际上没有进行装修过；报告称装修有九五成新，2012年装修结束后就出租出去了，不可能有九五成新。
庭审中，朱福生陈述：签订合同当日，朱福生就将2012年办理的房屋产权证交给顺驰公司，由于土地证没有办理，所以就没有交给顺驰公司，顺驰公司曾表示没有土地证不影响合同的签订。9月18日，顺驰公司派了一名工作人员和朱福生一起去不动产登记中心换领不动产登记证，但由于涉案房屋登记在朱福生、蒋云仙、朱锦屏名下，需要委托书才能办理，朱福生只能将委托书寄到上海由蒋云仙、朱锦屏签字后再去不动产登记中心办理。虽然发证日期是2017年9月22日，但实际是9月27日领取的不动产登记证。由于李章兰一直没有支付首付款，所以不动产登记证领取之后没有交到顺驰公司，一直在朱福生处。蒋云仙对于朱福生卖房一事是知道的，朱锦屏则是在2017年9月18日办理不动产证需要授权委托时才知道卖房一事。
朱锦屏陈述：朱锦屏对于朱福生卖房并不知情，9月16日之后，李章兰一直没有支付款项的意向，因此产生家庭矛盾，朱锦屏认为购房的事情有问题，特别是朱福生发微信询问要支付多少首付款，李章兰始终避而不谈，朱锦屏认为李章兰没有支付购房款的能力，存在李章兰与顺驰公司利用朱福生年老，欺骗朱福生的可能，不同意出售房屋。
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本案中虽然蒋云仙、朱锦屏作为涉案房屋的权利人未在《房屋买卖居间合同》（合同编号：M-16-20682）上签字，但该合同仍依法成立、具有法律效力。
根据《房屋买卖居间合同》约定，合同签订之日，朱福生须将该房屋所有权证及国有土地证交顺驰公司保管。现朱福生未能按约将土地证交付给顺驰公司，在换领不动产登记证后仍未将不动产登记证交付给顺驰公司，并且以要求李章兰增加购房款、房屋其他共有人拒绝协助过户为由，明确拒绝继续履行合同，系违约，依法应当承担违约责任。蒋云仙、朱锦屏未在合同上签字，无需承担相应民事责任。李章兰要求解除合同、返还定金5万元、赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。因朱福生违约在先，李章兰未在2016年9月16日支付购房款60万元并不构成违约，故朱福生要求购房定金归朱福生所有及李章兰向朱福生支付按合同成交价20%计算的违约金的反诉诉讼请求，本院不予支持。至于赔偿损失的范围，因为朱福生单方过错违约导致合同解除，故朱福生应当赔偿李章兰的房屋差价损失。本案中，双方对于合同约定的购房金额存有争议，本院认为，虽然《房屋买卖居间合同》中约定贷款金额为60万元，但也明确实际贷款金额和年限以最终银行审批为准，且合同也明确了房屋交易成交价为105万元，再结合顺驰公司工作人员的陈述可以认定购房金额为105万元，因此房屋差价损失应为16.26万元（121.26万元-105万元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除《房屋买卖居间合同》（合同编号：M-16-20682）；
二、朱福生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还李章兰定金5万元，赔偿李章兰损失16.26万元；
三、驳回李章兰本诉的其他诉讼请求；
四、驳回朱福生反诉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费14250元、保全申请费5000元、评估费11913元，合计31163元（李章兰已预交），由朱福生负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向李章兰支付。
反诉案件受理费14250元，减半收取计7150元，由朱福生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
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审 判 长 唐宇明
代理审判员 李琪霖
人民陪审员 徐 健
二〇一八年三月十四日
书 记 员 丁舟扬
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。