山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民终字第1644号
上诉人（原审被告）山东信昌置业有限公司，住所地济宁太白湖区徐庄街道办事处甄庄村。
法定代表人杜某。
委托代理人柏某。
委托代理人杨某乙。
被上诉人（原审原告）杨某甲。
上诉人山东信昌置业有限公司（以下简称信昌置业）因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，2012年10月16日，原、被告签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121016011）一份，原告杨某甲购买被告信昌置业开发的豪庭御都第06幢01单元17层1702号房屋一套，建筑面积为92.16平方米，单价每平方米5334.1元，总额为491591元。原告杨某甲分别于2012年12月31日、2013年1月22日和2013年2月18日向被告支付购房款151591元、40000元和300000元，其中最后一期房款300000元是原告与中国建设银行股份有限公司济宁东城支行签订的《个人住房公积金借款合同》，以公积金贷款方式缴纳的该款。2012年12月31日，原、被告签订一份《补充协议》，原告购买被告豪庭御都B6号楼1-91号地下储藏室，建筑面积为7.94平方米，价款为26202元，原告于签订合同当日向被告支付该款项。原、被告双方签订的购房合同第八条约定，被告信昌置业应当于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付�约金。被告未按期向原告交付约定房屋，后经协商未果，原告诉至本院，要求与被告解除购房合同及购买储藏室的《补充协议》，返还全部购房款517793元，并支付违约金46246.36元。被告信昌置业对原告主张的事实没有异议，同意在原告还清银行按揭贷款的前提下解除合同，同时认为原告主张的违约金过高，应当按照双方签订的购房合同约定的方式计算违约金。
原审法院认为，原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照约定履行合同义务，原告按照约定交付全部房款后，被告未按合同约定交付房屋，逾期交房已超过合同约定的六十日，被告已构成违约，按照合同法的规定及合同约定，原告有权解除合同，被告应返还原告全部购房款并承担违约责任。原告要求与被告解除合同并返�购房款517793元的主张合法有据，依法应予支持。被告答辩时称同意在原告还清按揭贷款的前提下解除合同，并申请银行作为第三人参加诉讼，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。因作为担保权人的银行并未提出申请参加诉讼，被告的答辩观点及申请银行参加诉讼的理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的问题，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，原告认为双方约定的违约金低于造成的损失，要求以总房款为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金数额的主张不违反有关法律规定，本院依法予以支持，但损失应自原告交齐全部房款次日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨某甲与被告山东信昌置业有限公司于2012年10月16日签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：2012101611）及于2012年12月31日签订的购买储藏室的《补充协议》一份。二、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨某甲购房款共计517793元，并支付违约金（违约金的计算方式为：以517793元为基数，自2013年2月19日起按同期银行同类贷款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日止）。
�诉人山东信昌置业有限公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审民事判决，改判被上诉人还清银行贷款的前提下解除房屋买卖合同；改判上诉人按合同约定承担违约责任；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院在被上诉人未还清银行按揭贷款的前提下判决解除房屋买卖合同与理不符。本案中，被上诉人购买涉案房屋是以银行担保贷款为付款方式，一审法院判决解除房屋买卖合同，如被上诉人不按期偿还银行贷款，涉案房屋就存在被担保银行执行的风险。且涉案房屋上已设定抵押权，上诉人对房屋处分存在障碍。二、一审法院判决上诉人支付以总购房款为基数，自2013年2月19日起按同期银行贷款利率计算违约金无事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖�同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同中没有约定违约金或损失难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。但本案双方签订的购房合同中明确约定了违约金的计算方式，一审法院在被上诉人无任何证据的情况下，认为合同约定的违约金低于其损失，判决上诉人以总购房款为基数，按同期银行贷款利率计算违约金无事实与法律依据。综上所述，上诉人认为一审法院在未查明基本案件事实的情况下，错误适用法律，应当依法予以改判。
被上诉人杨某甲辩称，上诉人的上诉观点错误，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审法院认定一致。
本院认为，二审期间争议的焦点问题：1、涉案商品房买卖合同是否应予解除；2、本案违约金应如何认定。关于焦点1，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。从以上规定可以看出，在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案中，一并审理商品房担保贷款合同纠纷的前提系担保权人作为有独立请权第三人提出诉讼请求，但本案中担保权人并未提出诉讼请求，缺乏启动合并审理程序的条件，仅能对商品房买卖合同纠纷进行审理。故上诉人主张应在被上诉人偿还清银行贷款前提下解除商品房买卖合同，与上述规定相悖，本院不予采信。关于焦点2，依�《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，在审理商品房买卖合同纠纷案件中，当事人可以就约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，违约金数额应当以违约造成的损失确定。本案中，上诉人已于2013年2月18日交付上诉人全部购房款517793元，其中300000元系以公积金贷款方式支付，合同约定的已付款0.5%的违约金明显低于被上诉人的损失。被上诉人主张以总房款为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金，与其实际损失相符，亦符合上述法律规定，应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8978元，由上诉人山东信昌置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周英杰
审 判 员 扈 琳
代理审判员 吕玉宝
二〇一五年十月十日
书 记 员 刘 丹