山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开民初字第1371号
原告郑雪，女，1976年12月23日生，汉族，住潍坊市寒亭区。
委托代理人蒋晓君，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。
委托代理人尹春斐，山东齐鲁（潍坊）律师事务所实习律师。
被告潍坊亿丰置业有限公司（以下简称“亿丰置业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号，组织机构代码：693116777。
法定代表人黄贤明，该公司董事长。
被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称“亿丰物业公司”），住所地潍坊高新区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。组织机构代码：550941366。
法定代表人王琦，该公司董事长。
委托代理人孙加秋，山东衡明律师事务所律师。
委托代理人吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
原告郑雪与被告亿丰置业公司、亿丰物业公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋晓君、尹春斐，被告亿丰物业公司的委托代理人吴瑞青、孙加秋到庭参加了诉讼，被告亿丰置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，基于被告亿丰置业公司在其开发的“亿丰时代广场”房产项目的宣传资料中宣称的前十年按8%固定回报、20年超长委托经营，原告购买了该项目中A1座1185号房，原告与被告亿丰置业公司所签订的房屋买卖合同，约定交房日期为2011年5月1日，并约定亿丰置业公司书面通知原告办理交付手续，该房使用权归亿丰置业公司，而亿丰置业公司未将房屋交付原告。2010年9月23日，被告亿丰置业公司要求原告与亿丰物业公司签订委托经营管理合同，合同约定原告委托被告经营管理并出租原告的上述房屋，委托期限20年，其中第一至第三年免租，第四至第十年每年租金28206元，租金每半年一付等。原告认为二被告在房屋买卖及托管过程中的工作人员、办公地址是一样的，实际为一套人马两个牌子，且都承诺向原告支付房租，二被告应共同承担对原告支付租金的义务，为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、二被告继续履行与原告签订的合同；2、共同支付所欠原告租金28206元及违约金8461.8元；3、诉讼费由二被告承担。
被告亿丰置业公司未到庭�但提交了书面答辩意见，1、原告以房屋租赁合同纠纷起诉亿丰置业公司明显不当，因为亿丰置业公司与原告签订的仅是房屋买卖合同，系房屋买卖关系，而非房屋租赁关系。2、原告的诉讼请求无任何事实与法律依据。根据合同的相对性原则，房屋租金的支付主体应该是房屋出租者，而亿丰置业公司并非房屋的出租者、亦非房屋的委托经营管理者。另外，原告与亿丰置业公司签订房屋买卖合同后，亿丰置业公司已经按双方合同约定履行了义务，不存在任何违约行为。对于原告与潍坊亿丰物业公司签订的委托经营管理合同中所产生的义务，包括税金等，亿丰置业公司作为合同之外第三人，不承担任何义务。3、对于被告提供的宣传页等，并无亿丰置业公司处公章，对其来源的真实性、合法性及内容均有异议，与本案无关联性。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告亿丰物业公司辩称，1、原告与亿丰物业公司之间并非房屋租赁关系，而是委托经营管理关系，系原告委托被告将其所有产权的房屋统一由亿丰物业公司对外经营管理，故亿丰物业公司认为本案的案由不恰当。2、亿丰物业公司并不欠付原告任何房屋租金，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告与被告亿丰置业公司签订《商品房预售合同》，约定：原告购买亿丰时代广场（一期）A1A2座A11185号房，建筑面积为34.13平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋交付期限为2011年5月1日之前，并约定该商品房的房屋使用权归亿丰置业公司。合同签订之后，亿丰置业公司并未将原告购买的上述房屋实际交付给原告。
2010年11月8�，原告与被告亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定：就原告预定（购买）的亿丰时代广场A1座1185号房，今后委托亿丰物业公司经营管理，亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与亿丰物业公司管理，商铺经营收入归亿丰物业公司，第四至十年亿丰物业公司每年固定按28074元向原告支付租金，亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由亿丰物业公司补足，第十一至二十年亿丰物业公司根据实际租赁收入与原告结算，商铺实际租赁收入的90%归原告，其余10%作为委托佣金归亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按�例进行调整，因租赁产生的各种税费亿丰物业公司有权从原告收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金元乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。郑雪在合同落款处签字按捺手印，亿丰物业公司在合同落款处盖章。后因面积变大，租金增加132元。
对于原告主张的租金及违约金的承担双方各执一词，原告主张，被告亿丰置业公司将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座出租给银座家居有限公司使用，该公司又与原告签订商品房预售合同将上述房产分割出售给原告等小业主，原告虽已取得了房产证，但亿丰置业公司并未按约定期限向原告交付房屋，而是一直由亿丰置业公司出租给银座家�有限公司，之后，亿丰物业公司虽与原告签订了委托经营管理合同，但亿丰物业公司并未实际经营管理上述房产，且调整租金的说明中亿丰物业公司明确认为商品房预售合同、委托经营管理合同是两被告共同签订的，两份合同是捆绑在一起的。原告提交姜勇与亿丰置业公司于2010年8月18日签订的委托经营管理合同、陈海玲与亿丰置业公司于2010年11月13日签订的委托经营管理合同，上述证据中亿丰置业公司在落款受托方（潍坊亿丰商业物业管理有限公司）处加盖公章，证明了二被告存在主体混同和权利义务混合的情况，二被告与原告既存在房屋买卖关系也存在委托租赁经营房屋关系，更证明了亿丰物业公司是在亿丰置业公司的安排下，对原告与亿丰置业公司签订的协议进行了相应的补充，因此，二被告应共同承担返还原告租金的义务。被告亿丰物业公司质证称，对原�提交的亿丰置业公司与姜勇、陈海玲签订的委托经营管理合同真实性不清楚，但亿丰物业公司确实同陈海玲、姜勇存在委托经营管理关系，之前的委托经营管理费用是由亿丰物业公司支付的。上述证据不能证明两被告之间存在关联关系。
原告主张委托经营管理合同签订以后，被告应支付租金，但被告未按时支付，因此，二被告应继续履行合同、支付租金并承担未依约支付租金产生的违约金，原告要求2015年的租金为28206元（依据委托经营管理合同约定的第410年每年固定按28074元+租金调整书面说明中增加租金数额132元），违约金为所欠租金28206元×30%得出（根据相关法律规定，违约金不得超过实际损失的30%计算）。被告亿丰物业公司辩称，其已按委托经营管理合同向原告支付2014年的租金收益。对于2015年的租金，原告需要向税务部门�纳税金后凭发票支取，或者由亿丰物业公司代扣代缴。对于违约金，根据相关法律规定，委托合同中约定的违约金计算数额为无效条款，且委托经营管理合同中违约金数额最高不能高于亿丰物业公司所获得的收益，但目前实际情况看，亿丰物业公司不仅未获得任何收益，反而是在经营租金不足的情况下倒贴部分资金向原告支付租金，因此，不应当承担违约金。
为查明案件事实，本院于2015年12月2日到案外人山东银座家居有限公司处进行调查取证。查明的情况为：2009年12月，被告亿丰置业公司与山东银座家居有限公司签订《合同书》，约定被告亿丰置业公司在潍坊高新区惠贤路健康东街路口兴建的大型商场（亿丰时代广场一期A1A2座），在完工后交由山东银座家居有限公司承租并经营，待山东银座家居有限公司组建的潍坊银座家居有限公司成立后，山东银座家居有限公司在本合同中的所有权利义务由潍坊银座家居有限公司自然继受，租赁期限二十年，自房屋交付之日起计算，亿丰置业公司应在2010年7月30日前交付房屋，租金的支付金额为第一到第五年0.4元/天/平方米、第六至第十年0.5元/天/平方米、第十至第十五年0.6元/天/平方米、第十六年至第二十年0.7元/天/平方米，亿丰置业公司交付之日起270天免租期，之后计算租金，租金按季度支付。山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订上述合同时，涉案楼房还未实际交付，后来山东银座家居有限公司入场后，租金一直交付给亿丰置业公司。2014年5月，潍坊银座家居有限公司与亿丰置业公司签订了租赁合同，约定由潍坊银座家居有限公司继续履行山东银座家居有限公司与亿丰置业公司签订的合同，承租的地点、期限、租金支付金额及方式等不变，山东银座家居�限公司与亿丰置业公司签订的原合同失效。潍坊银座家居有限公司也是将租金交付给了亿丰置业公司。该公司还称，山东银座家居有限公司与亿丰物业公司没有关系，山东银座家居有限公司对亿丰置业公司将山东银座家居有限公司承租涉案房屋出售给原告等小业主的事情不知情，直到2014年年中因亿丰公司欠小业主租金，有部分小业主到商场，才知道亿丰公司已将部分房屋出售，对于亿丰物业公司与原告等小业主之间的委托经营管理关系不知情，潍坊银座家居公司于2015年6月30日正式闭店摘牌。
审理中，原告同意被告在代原告扣缴相应税费后向原告支付租金。
以上事实，有《商品房预售合同》、《委托经营管理合同》、《房屋预订协议书》、房屋所有权证、说明、宣传广告、《租赁合同》等及当事人的陈述等在案佐�，足以认定。
本院认为，原告与被告所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违反法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务，原告要求二被告继续履行合同，本院予以支持。亿丰置业公司与原告签订商品房预售合同，将其开发的亿丰时代广场（一期）A1A2座房产进行产权分割后出售给原告，原告将房款支付给了亿丰置业公司，且在合同中明确约定原告购买的房屋使用权归亿丰置业公司，该房屋也一直由亿丰置业公司出租给山东银座家居有限公司及之后的潍坊银座家居有限公司使用，且由亿丰置业公司收取租金，因此，亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者。原告虽然与亿丰物业公司签订了委托经营管理合同，约定了原告将其购买的涉案房产在一定期限内委托亿�物业公司经营管理，但原告并未实际取得其房产，亿丰物业公司并未取得涉案房产的实际使用及经营权，而是由亿丰置业公司一直实际占有、出租、收取租金，因此，本案中，作为涉案房屋的出售及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间为共同经营关系，应共同承担对原告的相关责任，二被告应按合同约定共同履行向原告支付租金的义务。
因双方在委托经营合同中约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，亿丰物业公司已向原告支付2014年的租金收益，但对之后的租金未依约履行支付义务，对原告主张二被告共同向原告支付2015年租金的诉讼请求，本院予以支持。对租金的支付方式，被告虽辩解原告应按照合同约定凭发票支取，但因本案所涉租赁费系原告委托被告统�对外租赁经营所得，合同中也约定被告有权代扣代缴税金，原告也同意由被告代扣代缴税金后支付，故由被告统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，方便双方，因此，被告应在代原告扣缴相应税费后支付原告租金，具体税率以税务部门征收标准为准。
对于原告主张的逾期支付租金的违约金，因委托经营管理合同中也约定了原告应凭发票支付租金，但原告未举证证明其持已开具的发票要求被告支付租金而被告拒付，即原告在此不能证明被告违约，因此，对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
被告亿丰置业公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国�事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司与原告郑雪继续履行合同；
二、被告潍坊亿丰置业有限公司、潍坊亿丰商业物业管理有限公司共同支付原告郑雪2015年1月12月的租金，租金数额为28206元中扣除代原告郑雪应缴纳的税金后剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费717元，减半收取359元，由原告负担83元，被告潍坊亿丰置业有限公�、潍坊亿丰商业物业管理有限公司负担276元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 孙希佳
二〇一五年十二月二十三日
书记员 谭 艳