江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00047号
申请复议人（被执行人、异议人）江宁县金马商贸实业总公司，住所地南京市江宁区经济开发区。
法定代表人马毓鹏，该公司总经理。
委托代理人冯洁如，江苏泓图律师事务所实习律师。
委托代理人江来文，江苏泓图律师事务所律师。
申请执行人中国东方资产管理公司南京办事处，住所地南京市洪武路29号。
负责人于家钦，该办事处总经理。
委托代理人陈凝旋，该公司职员。
委托代理人吴俊德。
评估人江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司，住所地南京市洪武路267号洪武大厦1501室。
法定代表人徐庆红。
委托代理人叶松，该公司员工。
委托代理人钟俊涵，该公司员工。
申请复议人江宁县金马商贸实业总公司（以下简称金马公司）因申请执行人中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产南京办）与其借款合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2015）宁执异字第9号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，于2015年3月23日组织公开听证。申请复议人金马公司委托代理人江来文、冯洁如，评估人江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司（以下简称金宏业评估公司）的委托代理人钟俊涵到庭参加听证。申请执行人东方资产南京办未到庭参加听证。于2015年7月3日、2015年7月10日组织质证，申请复议人金马公司委托代理人冯洁如，申请执行人东方资产南京办委托代理人陈凝旋、吴俊德参加质证。本案现已审查终结。
本院经审查查明：东方资产南京办申请执行金马公司借款合同纠纷一案，南京中院于2001年4月28日作出（2001）宁经初字第35号民事判决，判决内容为：一、金马公司于本判决生效后十日内归还中国工商银行江宁县支行（以下简称江宁工行）本金600万元及2000年12月20日前的利息461670元以及以后利息和逾期罚息；二、江宁工行对宁东系第1616-2号他项权证下金马公司的商住楼2730平方米就上述（一）项债权享有优先受偿权；门面房1284平方米在江宁农行抵押权实现后，江宁工行对其剩余价值就上述（一）项债权享有优先受偿权。上述判决生效后，因金马公司未履行还款义务，江宁工行于2001年8月16日向南京中院申请强制执行。
因金马公司无财产可供执行，申请执行人江宁工行亦未能提供被执行人可供执行的财产线索，2006年6月3日，南京中院作出（2001）宁执字第323号之一民事裁定书，对该案终结执行。2011年5月12日，应东方资产南京办的申请，南京中院作出（2001）宁执字第323-2号民事裁定书，变更该案申请执行人为东方资产南京办。2014年3月13日，东方资产南京办向南京中院申请对该案恢复执行。
在执行过程中，金宏业评估公司接受南京中院委托对金马公司名下的位于江宁区宁溧路东侧的房地产（以下简称涉案房地产）进行评估。2014年10月28日，金宏业评估公司作出苏金宏业宁鉴评字（2014）10004号《房地产估价报告》，估价结果为：涉案地房产在估价时点2014年9月24日的市场价值为1284.62万元。折合建筑面积单价为11806元／平方米。
金马公司向南京中院提起执行异议称：一、异议人先后收到一份没有签字盖章的评估报告和有签字盖章的评估报告，两次送达评估报告本身就存在重大错误。二、房产评估程序违法，未通知异议人参加评估程序。三、房产评估价格严重背离市场价格，门面房价格被评估为普通住宅。四、房产评估严重背离事实，本次评估房产占地面积仅600平方米，而与之相邻不可分割的土地使用权面积还有2900多平方米，完全没有进行任何评估。五、东方资产南京办不是本案合法权利人。
2015年1月16日，南京中院组织异议听证。申请执行人东方资产南京办经依法传唤未到庭。在异议听证中，金宏业评估公司派注册房地产估价师叶松、陈强接受质询称，首先，异议人提出的两次送达报告问题，第一次在2014年10月初，没有任何估价师签署和盖章，这只是征求意见稿，不是正式的，异议人也没有按规定予以反馈，故我们在2014年10月底作出了正式报告，评估结果以签字盖章的为准。其次，评估当中程序违法未通知异议人的问题，我们在2014年9月20日已经发出了通知，通知异议人在9月24日下午到现场。我们评估是客观独立进行的，异议人是否到场对评估结果没有影响。再次，关于价格问题，我们这次评估依据的是委托人南京市中级人民法院提供的权属资料、范围和事项进行评估的，并到行政主管部门核实了相关信息后加以确定。第四，涉案标的物是两处房产，分别为935.46平方米、152.68平方米，合计房屋面积1088.14平方米。这两处房产土地占用范围是1263.7平方米，数据来源于江宁国土信息中心提供的资料。
南京中院经听证审查后认为：本院委托对涉案房地产进行评估的金宏业评估公司具备房地产评估资质，出具评估报告的评估师是经合法注册的房地产估价师。金宏业评估公司对涉案房地产按照规定的估价程序、估价准则及估价方法所作出的估价结论，并未明显低于市场价值。异议人金马公司亦未能提供足以推翻该评估报告的证据，且该评估结论仅是法院在委托拍卖中的参考价格，其实际价值可以通过拍卖进行市场检验。关于金马公司提出的东方资产南京办不是本案合法权利人的抗辩主张，不属本案审查范围。综上，金马公司的异议请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人金马公司的异议。
金马公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：1、2011年5月12日南京中院（2001）宁执字第323-2号民事裁定书裁定变更申请执行人为申请执行主体，至今未送达未生效。故江宁工行仍是（2001）宁经初字第35号民事判决书和（2001）宁执字第323号裁定书主体。2、复议申请人涉及的三笔贷款，已被申请执行人东方资产南京办转让给第三方，东方资产南京办已不是上述债权的权利主体，其对复议申请人所申请采取的执行措施均系无权处分行为，南京中院认为此抗辩主张“不属于本案审理范围”违反相关法律规定，违背在南京各法院普遍实施的不良资产处置的有关精神。3、苏金宏业宁鉴字（2014）10004号《房地产估价报告》严重背离事实，未对涉案财产中土地的土地使用权进行完整评估，导致评估价值严重走低。已被评估的土地及房屋与未被纳入评估范围的2000多平方米的土地是同一份土地使用权证项下的标的物，未经法定程序不能分割。该评估报告对标的物价值的评估是错误的，对纳入评估范围的内容的认定也是错误。因此，请求我院撤销该执行裁定。
申请执行人东方资产南京办未到庭参加听证，也未提交书面答辩书。在质证过程中，申请执行人东方资产南京办提交中国工商银行江苏省分行（甲方）与中国东方资产管理公司南京办事处（乙方）之间债权转让协议及债权转让清单一份，以及2005年8月2日中国工商银行江苏省分行与中国东方资产管理公司南京办事处债权转让通知暨债务催收联合公告一份，证明东方资产南京办已于2005年7月25日受让本案所涉债权，并于2005年8月2日公告债务人及担保人。提交转让方为东方资产南京办，受让方为徐茞的债权转让合同一份，江苏中山汇金拍卖有限公司拍卖成交确认书一份，北京银行客户回单一份，中国银行客户代寄回单一份，江苏沃德凯思凯斯投资管理有限公司代付说明一份，以及2014年3月31日的债权转让及催收公告一份，证明本案所涉债权已经被东方资产南京办于2014年2月25日转让并于2014年3月31日向社会公告。据此，申请执行人东方资产南京办主张本案目前的真实权利人为徐茞，并申请变更申请执行人为徐茞。法庭向金马公司出示登记时间为2011年7月21日的法院邮政特快专递登记单一份，证明（2001）宁执字第323-2、3号民事裁定书已经于2011年7月21日送达金马公司。
评估人金宏业评估公司未提交书面质询意见，在本院执行复议听证中陈述质询意见称：申请复议人提出的关键问题是评估范围是1263.7平方米还是应当包括2000多平方米，我们接受的评估任务是南京中院的（2014）宁委鉴字79号，在委托时南京中院提供了江宁国土局提供的地籍图，明确了涉案评估的用地范围是1263.7平方米，不包含被执行人所说的2000多平方米。而金马公司所称的3588.78平方米是其原有土地证上所记载的土地面积，目前该片土地中的一部分已经被分割给南京江天物资贸易公司。
针对东方资产南京办的举证，金马公司提出质证意见称：第一，关于执行主体，2015年6月24日我方才收到南京中院送达的变更主体裁定书，因此，南京中院恢复东方资产南京办作为执行人我们认为程序存在问题，是在裁定书没有生效的情况下就做出恢复执行的裁定。第二，南京中院从未将东方资产南京办恢复执行的材料送达给我们，间接剥夺了我方对东方资产南京办恢复执行的异议权。第三，2014年3月13日东方资产南京办向南京中院递交续封暨恢复执行申请书，而根据东方资产南京办工作人员陈述，此时东方资产南京办已将该债权转让给第三人。已经不是本案实际债权人。第四，对东方资产南京办与徐茞签订的债权转让合同没有异议。对徐茞履行付款义务这一事实没有异议。也认可2014年3月31日东方资产南京办发布的债权转让及催收公告仅能说明东方资产南京办将其持有的695万元的债权全部转让给徐茞。据此，金马公司认可徐茞为本案的实际债权人。针对法院的邮政特快专递登记单，金马公司认为该登记只是南京中院内部做的一个统计表，并没有EMS回执单以及EMS公司提供的邮寄记录，不能证实南京中院已向异议人送达裁定。
针对金宏业评估公司的答辩，金马公司提出辩论意见称：金宏业评估公司提供的地籍图中标注为南京江天物资贸易公司所属部分的土地的确是从3588.78平方米的占地面积中被扣除的。但据我们初步测量，金马公司的占地面积约为2.7亩，江天公司所占部分约为2.3亩，剩余部分（道路退让部分）约0.4亩。评估公司对金马公司的土地面积的认定是错误的，地籍图上的1263.7平方米并非金马公司的实际土地面积，而是包含在金马公司的实际土地面积之中。此外，根据江宁区国土局官方网站2012年公布的南京市江宁区商业用地级别基准地价表显示，按照2012年的标准，金马公司所占土地价格为每平方米14000元。如果按照1263.7平方米来计算，则仅土地价值就达到1770万元，比评估结果中房产和地产的总价值还要高。经我们测算，金马公司房地产市场评估价值应为3519.89万元，金宏业评估公司严重低估了金马公司的房地产价值。
本院执行复议听证中，申请复议人金马公司对南京中院（2015）宁执异字第9号执行裁定中认定的案件事实，以及本案评估程序合法、评估机构及评估人员具备相应的评估资质均无异议，本院经审查予以确认。
另查明，2015年7月15日，徐茞向南京中院提交变更执行主体暨执行申请书，南京中院经审查予以确认。
本案的争议焦点是：1、南京中院以“关于金马公司提出的东方资产南京办不是本案合法权利人的抗辩主张，不属本案审查范围”为由，未对东方资产南京办的主体资格问题进行审查，是否有事实和法律依据。2、金马公司对苏金宏宁鉴字（2014）10004号《房地产估价报告》的异议是否应该依法支持。
本院认为，第一，东方资产南京办是否具有申请执行主体资格关系到其是否有权申请恢复执行，以及其是否有权对金马公司的财产申请采取续查封、评估拍卖等执行措施。因此，针对金马公司提出的申请执行主体资格异议，南京中院应该进行审查。南京中院以“关于金马公司提出的东方资产南京办不是本案合法权利人的抗辩主张，不属本案审查范围”为由，未对东方资产南京办的主体资格问题进行审查，缺乏事实和法律依据。第二，根据南京中院法院邮政特快专递登记单显示，南京中院已于2011年7月21日将（2001）宁执字第323-2、3号民事裁定书以法院邮政特快专递方式送达金马公司，且未收到邮政机构退件，应视为（2001）宁执字第323-2、3号民事裁定书已经依法送达金马公司。金马公司关于南京中院未依法送达（2001）宁执字第323-2号民事裁定书的主张不能成立，本院不予支持。第三，2005年7月25日，东方资产南京办依法从江宁工行受让本案涉案债权，2014年2月25日，东方资产南京办依法将本案涉案债权转让给徐茞。目前，徐茞为本案实际债权人，且东方资产南京办和金马公司均对此予以确认。金马公司关于东方资产南京办不是本案合法权利人的复议请求于法有据，本院予以支持。2015年7月15日，徐茞向南京中院提交变更执行主体暨执行申请书，南京中院经审查予以确认。根据《最高人民法院关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第十条之规定，金融资产管理公司转让已经涉及诉讼、执行或者破产等程序的不良债权的，人民法院应当根据债权转让合同以及受让人或者转让人的申请，裁定变更诉讼主体或者执行主体。据此，人民法院有权在执行程序中直接裁定变更徐茞为执行主体。第四，2014年2月25日，东方资产南京办将涉案债权转让给徐茞，2014年3月13日，东方资产南京办向南京中院提出续封暨恢复执行申请书，2014年3月31日，东方资产南京办和徐茞发布债权转让暨催收公告。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，本案中涉案债权的转让自2014年3月31日才对金马公司发生效力，东方资产南京办于2014年3月13日向南京中院申请续封暨恢复执行，于法有据。第五，金宏业评估公司确定的评估范围，以《江苏省南京市人民法院委托书》【（2014）宁委鉴字第79号】以及金马公司所属土地及地上建筑物（含有证及无证房屋）和附属物的“国有土地使用权证”、“建设用地勘测定界图”、“房屋所有权证存根”为依据，申请复议人金马公司提出的金宏业评估公司未对涉案财产中土地的土地使用权进行完整评估的复议请求，本院不予支持。第五，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。申请复议人金马公司无证据证明本案存在评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而需要重新评估的情形，故其关于苏金宏宁鉴字（2014）10004号《房地产估价报告》的复议请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项、第（三）项之规定，裁定如下：
（一）驳回金马公司关于苏金宏业宁鉴字（2014）10004号《房地产估价报告》的复议请求，维持江苏省南京市中级人民法院（2015）宁执异字第9号执行裁定。
（二）变更南京中院（2001）宁经初字第35号民事判决书的申请执行人为徐茞。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 赵培元
审 判 员 朱 嵘
代理审判员 唐志容
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 程 洁