北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初13922号原告：杨万彬，男，1954年3月29日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。被告：北京东兴联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区丰北路77号办公楼201-209室。法定代表人：李文学，董事长。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。原告杨万彬与被告北京东兴联房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨万彬及其委托诉讼代理人钟细彬，被告北京东兴联房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张玉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨万彬向本院提出诉讼请求：1.北京东兴联房地产开发有限责任公司协助我将北京市丰台区丰管路605号房产变更为商品房，并由其承担变更手续产生的一切费用；2.北京东兴联房地产开发有限责任公司支付我区位补偿价（使用权补偿）差额438966元、经营补助差额40686元；3.北京东兴联房地产开发有限责任公司将双方签订的《商品房买卖合同》原件返还给我；4.北京东兴联房地产开发有限责任公司将双方签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件返还给我；5.诉讼费由北京东兴联房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：2001年8月1日，北京东兴联房地产开发有限责任公司要求我签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，签完协议，我还没有看清协议内容，该公司强行把协议拿走，不给我任何材料，我多次要求该公司、村委会及政府解决此事，北京东兴联房地产开发有限责任公司拒不提供关于拆迁的材料，我经过政府信息公开得到拆迁协议。经我阅读协议，发现该公司有违法违约行为：1.发现该公司补偿的区位价（使用权补偿）是按每平方米3700元补偿，但是当时的北京市政府16号令文件明确规定被拆的房屋所在的区位价为每平方米4000到5500元，北京东兴联房地产开发有限责任公司补偿价格明显低于文件规定，属于违法，所以该公司应当补偿我区位价（使用权补偿）差额部分。2.协议第四条第二款约定“甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为每平方米3600元，建筑面积95.27平方米，共计342972元。”据此约定，北京东兴联房地产开发有限责任公司必须给我提供商品房，而且其系按商品房价格收取房款。但是，至今该公司并没有给我提供商品房，提供的只是经济适用房。3.我与北京东兴联房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》、《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，但该公司未将上述两份合同原件给过我。综上所述，北京东兴联房地产开发有限责任公司存在严重的违法和违约行为，其必须按法规规定支付区位价（使用权补偿）差额部分，并履行合同约定的义务给我提供商品房，即将经济适用房变更为商品房，由其承担变更手续的一切费用。再将《商品房买卖合同》、《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》两份原件返还给我。北京东兴联房地产开发有限责任公司辩称，杨万彬获得的拆迁补偿及房屋是双方自愿签订的合同，不存在我公司欺骗或者少给的情况。杨万彬购买的就是经济适用房，拆迁公告上写的很清楚，其购买时是明知的。2003年左右，杨万彬就拿到了房屋产权证，上面写的也是经济适用房，其早就知道。而我公司与杨万彬签订的拆迁补偿协议中“商品房”的表述是格式合同，是笔误，实际上整个小区都是经济适用房。杨万彬要求我公司支付区位补偿价差额，其应该举证证明原区位补偿价是错误的，而杨万彬引用的文件规定的补偿是适用于非住宅的，并不适用于本案。杨万彬要求我公司返还《商品房买卖合同》、《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，与本案不是同一法律关系，且我公司并没有拿杨万彬应持有的上述两份原件，我公司没有返还的义务。综上，不同意杨万彬的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.杨万彬与北京东兴联房地产开发有限责任公司均提供内容相同的京房丰拆许字（2001）第013号《房屋拆迁许可证》复印件（内容为：2001年6月29日，北京市丰台区房屋土地管理局给北京东兴联房地产开发有限责任公司出具“你单位因经济适用房项目建设，需拆迁下列范围内的房屋及其附属物（拆迁范围：东至西三环南路、南至丰管路、西至西管头路、北至十二中向东延线，拆迁期限：2001年6月30日至2001年12月31日），经审查具备拆迁条件，予以批准，特发此证。”），杨万彬称其提供的《房屋拆迁许可证》复印件系北京东兴联房地产开发有限责任公司在之前诉讼中提交的，与该公司此次诉讼提供的复印件不同，故认为北京东兴联房地产开发有限责任公司在拆迁中弄虚作假，有欺诈行为。而北京东兴联房地产开发有限责任公司则表示两次诉讼提交的《房屋拆迁许可证》内容相同，仅是复印格式不同。因《房屋拆迁许可证》内容相同，亦与双方签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》中写明的《房屋拆迁许可证》字号相符，故本院对杨万彬的证明目的不予采信。2.杨万彬向本院提交北京东兴联房地产开发有限责任公司盖章的《二期拆迁购房程序》复印件，称该程序中写明“被拆迁户选定房屋后，签定《商品房买卖合同》，并结算房价款及各项费用……”，故认为其与北京东兴联房地产开发有限责任公司曾签订过《商品房买卖合同》。北京东兴联房地产开发有限责任公司表示此文件并没有实际实施，否认双方曾签订过此合同。因杨万彬仅提供北京东兴联房地产开发有限责任公司出具的《二期拆迁购房程序》复印件，现该公司又否认与其签订过《商品房买卖合同》，故本院对杨万彬的证明目的亦不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年8月1日，北京东兴联房地产开发有限责任公司（甲方）与杨万彬（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》：根据《房屋拆迁许可证》京房丰拆许字（2001）第13号，甲方因丰益花园项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内西管头92号居住的房屋。乙方在拆迁范围内居住非成套正式住宅房屋7间，建筑面积106.37平方米。甲方以丰益花园605号（建筑面积95.27平方米）房屋补偿乙方。甲方应支付乙方补偿款共计407072元，其中包括所有权补偿（原房作价款）56481元、附属物作价11792元、使用权补偿338799元。甲方提供的补偿房屋届时商品房价格为每平方米3600元，建筑面积95.27平方米，共计342972元。物业费等8215.5元，优惠35880元，乙方实付315307.5元。甲方应支付乙方补助费共计85582元。甲方付乙方总额177346.5元。本协议一式三份，双方各持一份，报区县房屋拆迁主管部门一份备案。2003年9月26日，杨万彬取得北京市丰台区丰管路3号院10号楼6层605房屋的房屋所有权证，房屋性质经济适用房，建筑面积95.27平方米。庭审中，杨万彬向本院提交《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、《丰益花园10#楼质量保证书》、《丰益花园10#楼住宅使用说明书》，欲证明其购买的北京市丰台区丰管路605号房屋为商品房，故要求北京东兴联房地产开发有限责任公司将该房屋性质变更为商品房。经本院与北京市丰台区不动产登记大厅受理组核实杨万彬名下的房屋是否能变更为商品房，其表示上述房屋为二类经济适用房，即按经济适用房管理的房屋，唯有在买卖、赠与的情况下，并交纳成交总价3%的土地出让金，可上市交易，但不能在原房主名下变更房屋性质。在本院将此情况对杨万彬释明后，其仍坚持要求北京东兴联房地产开发有限责任公司在原房主名下将上述房屋性质变更为商品房。庭审中，杨万彬向本院提交1998年10月15日北京市人民政府发布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（即北京市人民政府令第16号）及1999年6月28日北京市房屋土地管理局北京市物价局下发的《关于印发的通知》，欲证明其被拆迁的西管头92号房屋属于上述通知中规定的《北京市城近郊区非住宅区类划分说明》五类地区，按《非住宅拆迁作价区位价格表》中规定的五类地区区位价格为每平方米4000-5500元，而北京东兴联房地产开发有限责任公司系按照每平方米3700元补偿，而该公司又少补偿了杨万彬45平方米，故要求北京东兴联房地产开发有限责任公司支付区位补偿价（使用权补偿）差额438966元（计算方式为（5500元-3700元）×106.37平方米+45平方米×5500元）。杨万彬表示其被拆迁的房屋原为门脸房，而根据北京东兴联房地产开发有限责任公司向本院提交的《拆迁折抵清单》显示，当时该公司仅补偿了营业面积69.55平方米、补偿标准为每平方米1105元的停业补助费，故要求北京东兴联房地产开发有限责任公司支付经营补助差额40686元（计算方式为（106.37平方米-69.55平方米）×1105元）。庭审中，北京东兴联房地产开发有限责任公司向本院提交北京市物价局于1999年11月22日给该公司下发的《关于经济适用住房丰益花园项目销售价格的批复》（京价（房）字【1999】第457号）：“你公司《关于核定丰益花园经济适用房价格的请示》（东开报字【1999】第018号）收悉，根据《北京市人民政府办公厅关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》等有关政策，经研究，批复如下：经济适用住房丰益花园项目最高销售价格为每建筑平方米3600元。承诺总面积18万元平方米。”用以证明丰益花园项目自审批时即是经济适用房，该公司亦按照经济适用房的价格出售给杨万彬。杨万彬表示因此文件系复印件，故不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨万彬与北京东兴联房地产开发有限责任公司签订的《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》系双方真实意思表示，双方已按此协议履行完毕多年。现杨万彬要求北京东兴联房地产开发有限责任公司在原房主名下将上述房屋性质变更为商品房，经本院与房地产登记部门核实，诉争房屋唯有在买卖、赠与的情况下，并交纳成交总价3%的土地出让金，可上市交易，但不能在原房主名下变更房屋性质。故对杨万彬的此项诉讼请求，本院不予支持。杨万彬要求北京东兴联房地产开发有限责任公司支付区位补偿价差额一事，因其主张的计算标准系以《北京市城近郊区非住宅区类划分说明》及《非住宅拆迁作价区位价格表》为依据，但杨万彬原被拆迁的房屋为居住用房，其以非住宅拆迁房屋的区位价格主张区位补偿价，没有法律依据。杨万彬称北京东兴联房地产开发有限责任公司少补偿其45平方米的区位补偿款及36.82平方米的经营补助款，未向本院提供相关证据，现北京东兴联房地产开发有限责任公司对此亦不予认可，故对杨万彬的上述请求，本院不予支持。杨万彬要求北京东兴联房地产开发有限责任公司将双方签订的《商品房买卖合同》原件返还一事，因其未提供充足证据证明双方曾签订过此合同，而北京东兴联房地产开发有限责任公司否认双方曾签订《商品房买卖合同》，亦不认可持有该合同原件，故对杨万彬的此项诉讼请求，本院不予支持。杨万彬要求北京东兴联房地产开发有限责任公司将《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件返还一事，现杨万彬未提供相关证据证明北京东兴联房地产开发有限责任公司持有应由杨万彬保存的此协议原件，而北京东兴联房地产开发有限责任公司对此亦予以否认，且协议中亦写明此协议双方各持一份，现杨万彬称此协议原件均由北京东兴联房地产开发有限责任公司保存并要求其返还，没有事实和法律依据。综上所述，对杨万彬要求北京东兴联房地产开发有限责任公司将北京市丰台区丰管路605号房产变更为商品房并承担变更手续产生的一切费用、北京东兴联房地产开发有限责任公司支付区位补偿价（使用权补偿）差额438966元、经营补助差额40686元、北京东兴联房地产开发有限责任公司将双方签订的《商品房买卖合同》和《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》原件返还的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条规定，判决如下：驳回杨万彬的诉讼请求。案件受理费8495元，由杨万彬负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  张惠玫人民陪审员  李凤霞二〇一七年十一月二十八日书 记 员  焦语晨