北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12647号
上诉人（原审被告）北京香香顺餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区紫芳园1区2-1。
法定代表人杨会东，总经理。
委托代理人路彧，北京市凯晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京广益丰房地产信息咨询有限公司，住所地北京市丰台区紫芳园1区2号楼1层。
法定代表人王国安，总经理。
委托代理人金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。
委托代理人李洋，北京市昆仑律师事务所律师。
上诉人北京香香顺餐饮有限责任公司（以下简称香香顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第12540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人香香顺公司之委托代理人路彧，被上诉人北京广益丰房地产信息咨询有限公司（以下简称广益丰公司）之委托代理人金小兵，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年6月，广益丰公司起诉至原审法院称：香香顺公司租用我公司位于北京市丰台区方庄紫芳园1区2-1号地上第二层（以下简称涉案房屋）经营餐馆。双方合同于2015年3月23日到期，双方同意终止，经结算香香顺公司拖欠租金88333元及能源费用，其承诺于2015年4月1日前给付，但其仅在4月8日给付73333元，余款至今拒不偿还。故我公司要求香香顺公司支付：1、拖欠的房屋租金15000元；2、拖欠的2015年2月、3月的电费43486元；迟延付款违约金（自2015年2月24日起以15000元为基数，按每日5‰计算至实际给付之日止），并承担诉讼费。
香香顺公司辩称：我公司不同意广益丰公司的诉讼请求。我公司并未拖欠房租，租期内我公司向广益丰公司交纳21500元押金，该押金至今未退还，可以足额支付剩余租金；我公司没有拖欠电费，电费一直是向北京特佳物业管理有限责任公司（以下简称特佳物业公司）交纳，广益丰公司无权直接主张电费；因我公司未拖欠租金，故不存在违约金。
原审法院经审理认为：香香顺公司自广益丰公司承租涉案房屋，双方签订《变更补充协议》约定按照广益丰公司与秦皇岛蓝色海岸房地产开发有限公司（以下简称蓝色海岸公司）之间的租赁合同条款履行，该约定系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于香香顺公司主张所欠租金应自未退还的押金中扣除之抗辩意见，法院认为，《房屋租赁合同》对退还押金的条件进行了明确约定，现香香顺公司未提供充分证据证明条件已成就，其对广益丰公司退还押金的债权属不确定债权，不适用抵消，且其未提供证据证明双方对押金抵扣租金达成一致意见，故对其该项抗辩意见，法院不予采信。在此基础上，广益丰公司要求香香顺公司支付租金之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于违约金一项，双方虽在终止协议中未对违约金进行约定，但该协议未否认原租赁合同之效力，故原合同中的违约金条款仍有效，广益丰公司据此要求香香顺公司支付违约金，于法有据，鉴于双方终止协议对租金支付时间进行重新约定，故法院认为，违约金应自2015年4月2日起算。故对广益丰公司该项诉讼请求，法院予以部分支持。关于违约金计算标准，虽合同约定为欠付租金额的每日2％，但广益丰公司主张按每日5‰计算，香香顺公司亦未申请法院予以调整，故对该计算标准，法院不持异议。另，广益丰公司要求香香顺公司支付电费之诉讼请求，证据充分，法院亦予以支持。香香顺公司对此之抗辩意见，并无合同及法律依据，法院不予采信。据此，原审法院于2015年10月判决：一、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内给付北京广益丰房地产信息咨询有限公司房屋租金一万五千元及违约金（以一万五千元为基数，按照日千分之五的标准，自二〇一五年四月二日起计算至款项付清之日止）；二、北京香香顺餐饮有限责任公司于判决生效后十日内给付北京广益丰房地产信息咨询有限公司电费四万三千四百八十六元；三、驳回北京广益丰房地产信息咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，香香顺公司不服，仍持原诉意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回广益丰公司的诉讼请求。广益丰公司同意原判。
经审理查明：广益丰公司系北京市丰台区紫芳园1区2号楼的所有权人。2005年11月24日，甲方广益丰公司与乙方案外人蓝色海岸公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋和该楼地下一层出租给乙方，租期自2005年11月24日至2015年3月23日，并对不同阶段租金金额进行了约定，其中2008年3月24日至2015年3月23日期间每年租金为1060000元；乙方应交纳的其他费用包括：水费及附属的排污费、电费、供暖费、燃气费等费用；双方商定，按3个月的房租计收押金，乙方自本合同签订之日起10日内向甲方支付押金215000元；本合同期限届满后，在乙方全部履行本合同规定各项条款的前提下，并且完好无损的交还所租赁的房屋，并向甲方提交了结清的水费及其附属的排污费、电费、供暖费等费用书面证明后的10日内，甲方需将乙方所交纳的押金215000元（押金不计利息）全数退还给乙方。
2014年9月28日，广益丰公司作为甲方与乙方香香顺公司签订《变更补充协议》，主要内容为：甲方与蓝色海岸公司于2005年11月24日签订了“北京市丰台区紫芳园一区2-1地上第二层和地下一层”的房屋租赁合同。蓝色海岸公司将其承租的上述房屋全部以乙方名义经营；乙方代替蓝色海岸公司履行甲方与蓝色海岸公司签订的房屋租赁合同全部内容，原合同中所有条款不变。乙方自行与蓝色海岸公司进行交接相关事宜，双方产生任何问题均由乙方自行解决，与甲方无关。
另查：2015年3月24日，广益丰公司作为甲方与乙方香香顺公司签订《房屋租赁合同终止协议》，主要内容为：双方就甲方与蓝色海岸公司于2005年11月24日签订的《房屋租赁合同》及双方于2014年9月28日所签订的《变更补充协议》合同到期终止有关事宜达成以下协议：1、原合同及协议到期时间为2015年3月23日；2、乙方在其承租期内最后一个付款周期所欠房租88333元，于2015年4月1日前交付甲方；3、乙方将其承租期内所产生的水、电、燃气、供暖等所有费用结清，并将相关部门开具的有效缴费凭证或书面证明提交甲方，如不能提供有效票据及证明，日后相关部门追收乙方承租期内使用费用、滞纳金、罚款全部由乙方负责交纳，因此给甲方造成的损失由乙方负责承担赔偿；4、乙方于2015年4月1日前凭有效凭证及相关书面证明按照合同约定与甲方进行租房押金结算。
上述协议签订后，香香顺公司于2015年4月8日向广益丰公司支付房屋租金73300元。广益丰公司于2015年5月6日向香香顺公司送达《结算通知》，通知香香顺公司于收到通知3日内尽快联系其进行交接结算工作，香香顺公司认可收到该通知。此后，香香顺公司未再向广益丰公司支付任何款项。
原审法院审理中，双方均认可香香顺公司自2006年即在涉诉房屋处开始经营。香香顺公司出具广益丰公司出具的收据1张，证明其曾于2006年5月10日向广益丰公司交纳押金215000元，该押金至今尚未退还；香香顺公司主张双方曾口头约定该押金抵扣房租15000元。广益丰公司认可收取的215000元押金未退还，但否认双方曾口头约定所欠租金自该押金中扣除，并主张至今香香顺公司都未按双方终止协议约定，结清各项费用并与之结算，尚不具备退还押金的条件，亦无法确认退还押金的数额，故不可能约定抵扣房租。
另，广益丰公司出具特佳物业公司出具的电费查表明细，根据明细记载，香香顺公司2015年2月发生电费29900元、3月发生电费13586元，至今未支付。香香顺公司对欠费事实及上述欠费金额予以认可。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《变更补充协议》、《房屋租赁合同终止协议》、结算通知、东来顺电表查表明细、房屋所有权证书、租房押金收据等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。广益丰公司与香香顺公司签订的《变更补充协议》和《房屋租赁合同终止协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。根据《变更补充协议》的约定，香香顺公司承继了案外人蓝色海岸公司与广益丰公司签订的《房屋租赁合同》中约定的蓝色海岸公司的全部权利及义务。该合同已经明确约定了退还押金的条件，特别是在香香顺公司与广益丰公司签订的《房屋租赁合同终止协议》中，双方又明确约定2015年3月23日合同到期时香香顺公司欠付租金的数额、支付时间及退还押金的条件，现该协议约定履行期限已届满，香香顺公司并未足额支付欠租并清偿其他欠付的费用。广益丰公司有权要求其支付欠租。现香香顺公司没有提供证据证实其已完成了上述约定义务，具备退还押金的条件，此项债权仍不确定，而广益丰公司不同意将押金与其主张的香香顺公司欠付的租金进行折抵，香香顺公司坚持认为所欠租金已从押金中抵消，缺乏法律依据，本院实难支持。至于广益丰公司主张的电费，香香顺公司并未对合同约定的其应当负担此项费用以及广益丰公司主张的数额提出异议，仅以其曾向案外人支付此项费用为由，主张广益丰公司无权直接向其主张，显无合同及法律依据，本院不予采信。
关于违约金一项，双方虽未在《房屋租赁合同终止协议》中对此进行约定，但该协议并未否认原《房屋租赁合同》之效力，故原合同中的违约金条款仍然有效，广益丰公司据此要求香香顺公司支付违约金，依据充足，但由于双方在该协议中对欠付租金的支付时间进行了重新约定，违约金应自2015年4月2日起算。关于违约金计算标准，广益丰公司要求按照远远低于合同约定标准的每日5‰计算，一审期间香香顺公司亦未申请法院予以调整，原审法院按照此标准计算违约金，并无不当。
综上，香香顺公司的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费631元，由北京香香顺餐饮有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费887元，由北京香香顺餐饮有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一五年十二月一日
书 记 员 孙春玮