广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0323民初1431号
原告王继远，男，汉族，1942年3月16日生，住广西桂林市秀峰区。
原告委托代理人蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。
被告桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地：桂林市育才路3号，组织机构代码：73996652-4，法定代表人：蒋晓群，职务：总经理。
被告桂林润松休闲健身有限公司，住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场，组织机构代码：73517769-1，法定代表人：马晓珍，职务：总经理。
二被告委托代理人方凤兰，系二被告公司员工。
第三人广西桂林漓江农村合作银行，住所地桂林市漓江路**号。法定代表人阳东升，职务：董事长。
委托代理人刘凡，系第三人员工。
委托代理人龙成民，广西桂宁律师事务所律师。
原告王继远诉被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案受理后，依法组成由审判员周元璋担任审判长，审判员易升龙和人民陪审员李金香参加的合议庭进行审理。在审理过程中，经查，广西桂林漓江农村合作银行（以下简称漓江农合行）系本案讼争房屋的抵押权人，本院依法于2017年2月22日追加漓江农合行为本案第三人参加诉讼。2017年4月11日，本院依法公开开庭审理了本案。书记员郑巍担任法庭记录。原告王继远及其委托代理人蒋贤杰，第三人漓江农合行的委托代理人刘凡、龙成民到庭参加诉讼，被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等未到庭参加诉讼（缺席）。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2003年与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订购自建房合同，以被告的名义开发房产，原告出资并挂靠被告指定的建筑公司自建，再由被告将自建房屋过户到原告名下，原告给予被告土地使用权转让金及相关利润的形式开发。被告已于2012年取得了合作开发房屋的房产证，土地证分证也已完成，但被告一直拖延不办理过户手续，导致原告无法依合同约定取得房屋所有权。原告几经催促被告依约履行，但被告始终以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判决：一、确认灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋归原告所有；二、判令两被告将灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋过户到原告名下；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：
一、《购自建房合同书》、《自建房认购须知》各一份。证明原、被告合作开发房地产，由被告提供土地及规划设计方案，原告出资自建，然后签订商品房买卖合同由被告将房屋过户到原告名下的事实；
二、自建房施工协议、铝合金气密门窗制作及安装协议、销售不动产发票、付款凭证及收款收据（2010年编号为0062082的凭单为复印件），证明原告依约自建房屋，原告已交清建房相关费用的事实。
三、实际施工人用款清单7张、2009年6月10日-9月9日费用清单、2010年12月17日费用清单、建材和建筑工人施工票据19张。证明原告是争议房屋的实际出资人和建设人的事实。
二被告未作答辩，也未提供证据。
第三人漓江农合行陈述称：一、漓江银行所取得“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋的抵押权优先于王继远享有的债权请求权，同时依据《物权法》善意取得制度，漓江银行已取得诉争房产优先受偿权并受法律保护。二、王继远对于本案纠纷的产生具有不可推卸的过错，因此所造成一切法律后果应由其自行承担。三、本案相关基本事实缺乏证据证明，不能排除相关当事人通过提起虚假诉讼以达到侵害漓江银行合法权益的可能性。
第三人对其陈述的事实在举证期内提供的证据有：
一、借款抵（质）押承诺书、股东会决议。证明桂林润松休闲健身有限公司（以下简称润松休闲公司）和桂林市松杉房地产开发有限公司（以下简称松杉公司）自愿将其名下房产用于抵押，并承诺其为该房产的合法所有权人的事实。
二、房屋所有权证、土地使用权证。证明润松休闲公司和松杉公司为诉争房产的合法所有权人，有权将该房产用于抵押的事实。
三、银行承兑协议、抵押担保合同、保证担保合同。证明广西桂林漓江农村合作银行2015年6月11日向桂林鹏利商贸有限公司签发银行承兑汇票4500万元整，到期日为2015年12月11日，保证金比例为50%，敞口部分由润松休闲公司和松杉公司名下房产及土地作抵押，保证人为润松休闲公司、松杉公司、香港润松投资有限公司和相关股东，抵押物为包括涉案房屋在内的多栋房屋的事实。
四、他项权证。证明广西桂林漓江农村合作银行是涉案房产的抵押权人，对诉争房产享有优先受偿权的事实。
五、银行承兑汇票。证明广西桂林漓江农村合作银行2014年10月30日向桂林鹏利商贸有限公司签发银行承兑汇票4500万元整的事实。
2017年4月14日，第三人补充提交了以下证据：
一、2014年7月15日奥林苑D8D9栋照片。证明2014年7月15日涉案房屋为清水房，未被任何人占有或使用；
二、房地产评估报告。证明2014年9月评估公司进行现场评估时，涉案房屋为清水房，未进行任何装修，未被任何人占有或使用。该评估报告有效期为一年；
三、2015年7月24日奥林苑D8D9栋照片。证明2015年7月24日涉案房屋为清水房，未进行任何装修，与2014年7月相比无任何变化，未被任何人占有或使用；
四、2015年11月5日奥林苑D8D9栋照片。证明2015年11月5日涉案房屋为清水房，未进行任何装修，与2014年7月相比无任何变化，未被任何人占有或使用。
为查明案件事实，本院依法向灵川县房产管理局及灵川县不动产登记局调取了两被告开发“桂林漓江奥林苑”项目的《合作协议书》、桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具的《销售证明》及“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋的产权登记情况。《合作协议》及《销售证明》上载明两被告共同开发“桂林漓江奥林苑”项目，被告桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局提出认可桂林市松杉房地产开发有限公司销售房屋。灵川县房产管理局向本院出具了《灵川县房屋登记档册》，其上载明“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋现登记在两被告名下，并于2015年6月5日设定了抵押担保，抵押权人为本案第三人漓江农合行；灵川县不动产登记局向本院出具了《关于“桂林漓江奥林苑”土地登记情况说明的函》，其上载明“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋国有土地使用权于2015年6月办理了抵押登记，抵押权人为本案第三人漓江农合行。
2017年4月14日，本院依法组织各当事人对本案讼争房产进行了现场勘验，形成勘验笔录一份。经现场勘验，本案讼争房产与D9幢别墅联排别墅，从西往东分成相对独立的三部分，中间部分进行了简易装修，地面贴瓷砖，墙面刮腻子，房间及厨房、卫生间装修完毕，庭院进行了平整，铺有石板，种植了树木、草皮、蔬菜，有居住痕迹。东、西主体部分未进行装修。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司经本院依法送达诉状副本及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。
经过开庭质证，原告及第三人对本院依法调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告、二被告及第三人对本院进行现场勘察形成的《勘验笔录》均无异议。对上述证据本院依法予以采信，作为本案定案证据。
对原告提交的证据一，第三人有异议，认为其中《购自建房合同》效力待定，“桂林漓江奥林苑”的开发商为二被告，合同履行情况第三人也不清楚。《自建房认购须知》真实性无法确定。本院认为，原告提交的证据一具备了民事证据的形式要件，在无其他相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。至于证据一中两合同的效力问题，待后文论述。
对原告提交的证据二，第三人有异议，认为施工协议无法证明讼争房产由十一冶建筑公司建设，该公司也未实际承建。铝合金门窗安装协议真实性无法确定，门窗安装履行情况也无法确定。付款凭证及收款收据真实性不认可；不动产预售收据真实性不认可，金额和D10混合，交的款项无法确认哪一部分是D8交的。2008年进账单与本案无关，现金凭单真实性不认可，且部分票据是洪小滨的，与本案无关。监理费的票据真实性不认可，也与本案无关。专用发票00552735证明目的不清楚，与本案无关。收款人为赵娟的进账单与本案无关。施工报建费真实性不认可，金额也无法确定。本院认为，关于洪小滨支付D9栋房屋相关款项的票据与本案不具有关联性。2008年10月25日原告通过桂林市商业银行支付给赵娟40000元的进账单，在无其他证据佐证的情况下，无法说明其与本案的关联性。其余证据材料具备民事证据的形式要件，相互之间能互相验证，且与原告提交的证据一也能相互验证，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。
对原告提交的证据三，第三人有异议，认为原告提供的证据三都是白条，无法证明用于D8幢房屋，签收人与自建房施工协议当事人不一致，且部分收据没有签收人。本院认为，原告提供的证据三在无其他证据佐证的情况下，无法单独证明原告支付本案讼争房产建设费用的情况，但结合原告提交的证据一、二及本院现场勘查的情况来看，足以使人对原告出资建设本案讼争房产的事实形成内心确信。
对第三人提交的证据一、二、三、四、五，原告有异议，认为对上述证据的真实性不清楚。上述证据证实第三人与两被告有长期合作关系，第三人对两被告公司开发奥林苑房产的情况是清楚的，对D区由业主出资建设房屋的情况也应该是知情的。第三人的证据恰好证明其在与两被告在办理承兑、担保时并未征得原告同意，有隐瞒原告的嫌疑，不应作为善意第三人。本院认为，第三人提交的证据一、二、三、四、五具备了民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对第三人提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。至于第三人取得的抵押权的效力问题，待后文论述。
对第三人补充提交的证据一、二、三、四，二被告无异议。原告有异议，认为真实性不清楚，由法院核实；评估报告是2014年9月出具的，不能证实评估公司在第三人办理抵押贷款时到现场查看过房屋使用情况；照片本身没有体现拍摄时间，其说明拍摄时间与原告陈述的装修入住时间冲突，并且也没有进到房屋里面拍摄核实现场情况，不足以证实第三人尽到了合理审查义务。本院认为，第三人补充提交的证据一、二、三、四具备了民事民事证据的形式要件，在无明确相反证据证明的情况下，对其真实性、合法性、关联性本院依法予以认可。但第三人补充提交的证据一、三、四在无其他证据佐证的情况下，无法说明照片的具体拍摄时间。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2002年7月1日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司签订《合作协议书》，合作开发位于灵川县桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”项目。《合作协议书》约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售。2008年3月26日，桂林润松休闲健身有限公司向灵川县房产局出具《销售证明》，明确表示认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同。
2003年6月25日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《购自建房合同书》及《“桂林漓江奥林苑”购自建房认购须知》，合同约定，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司购买“桂林漓江奥林苑”D8幢商品房，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付地价款160103.20元，勘探、设计费12000元，小区配套费45000元等共计217103.20元，房屋由原告自行出资建设。合同还约定房屋产权证及土地使用权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一申办，相关费用由原告承担。合同签订后，原告于2003年6月25日向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了土地购置金50000元，于2004年10月25日支付了购置金60000元，于2005年2月4日为本案讼争房屋及D10共同支付了133332元。2008年3月6日，原告向被告桂林市松杉房地产开发有限公司支付了水电押金、建筑垃圾押金5000元，支付了施工报建费等17313.50元，向河南宏业建设管理有限公司支付了监理费9000元。并出资建设房屋。2011年房屋建成，被告桂林市松杉房地产开发有限公司未为原告办理房屋产权证及土地使用权证，原、被告双方也未签订《商品房买卖合同》。2014年8月5日，两被告为房屋办理了产权证，产权人为两被告。
另查明，2015年6月5日，两被告与第三人签订了《抵押担保合同》，两被告以登记在其名下的包括“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为桂林鹏利商贸有限公司向第三人的22500000元贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。第三人于2015年6月10日取得他项权证。
本院认为：本案的争议焦点有三个，一是原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》及《自建房认购须知》的性质及效力应如何认定；二是“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋应归谁所有；三是第三人漓江农合行取得的抵押权是否有效及如何保护。
一、关于原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》及《自建房认购须知》的合同性质及效力应如何认定的问题。《自建房认购须知》为《购自建房合同书》的附件，根据《购自建房合同书》第二条的约定来看，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与原告交易的并非是已建成的房屋，而是土地的使用权，房屋是由原告自行出资建设。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》及《自建房认购须知》应认定为土地使用权转让合同。虽然“桂林漓江奥林苑”项目系由两被告共同开发，《购自建房合同书》及《自建房认购须知》只是由原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订，但被告桂林润松休闲健身有限公司并未阻止原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订协议，也未阻止合同的履行，在诉讼过程中也未对上述合同的效力提出异议，且根据二被告签订的《合作协议书》的约定，“桂林漓江奥林苑”项目由被告桂林市松杉房地产开发有限公司负责开发征地、补偿及房地产出售，在桂林润松休闲健身有限公司向房产管理部门出具的《销售证明》中，桂林润松休闲健身有限公司也明确表示了认可桂林市松杉房地产开发有限公司在“桂林漓江奥林苑”房屋进行市场销售过程中签订的合同，因此可以认定被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》及《自建房认购须知》是知晓并认可的。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《购自建房合同书》及《自建房认购须知》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合同有效，对原告及二被告均具有约束力。
二、关于“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋应归谁所有的问题。原告根据其与被告签订的《购自建房合同书》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告履行了合同义务，合法建设了本案讼争房屋，是本案讼争房产的真实权利人。且抵押登记的存在对依法确认房屋的真实权利人，并不存在法律规定上的障碍，所有权与抵押权也并非同一物上互相排斥或不可拆分的两种权利，而是可共存并互相之间具有一定独立性的两种权利，依法确定房屋归属，并不影响第三人漓江农合行的抵押权。故，对原告要求确认本案讼争房产归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给了第三人漓江农合行，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理房屋产权过户手续的相关规定，暂时不具备将讼争房产过户到原告名下的条件，对原告要求将本案讼争房屋过户到其名下的诉讼请求本院不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关过户手续。
三、关于第三人漓江农合行的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，本院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对抵押权是否有效及如何保护的问题，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D8幢房屋归原告王继远所有；
二、驳回原告王继远的其他诉讼请求。
案件受理费4450元，财产保全费1570元，合计6020元，由被告桂林市松杉房地产开发有限公司及被告桂林润松休闲健身有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4450元（收款单位：桂林市中级人民法院，户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七天内仍未预交上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理,本判决即发生法律效力。
审 判 长 周元璋
审 判 员 易升龙
人民陪审员 李金香
二〇一七年五月十八日
书 记 员 郑 巍
附：本案适用的法律法规
1、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2、《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。