浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终2627号
上诉人（原审原告）:中国农业银行股份有限公司温州分行,住温州市鹿城区小南路银港大厦。
负责人：李岐，该分行行长。
委托诉讼代理人:高亭，该分行员工。
被上诉人（原审被告）：赵爱莲，女，1975年7月3日，汉族，住温州市瓯海区。
被上诉人（原审被告）:温州市金中梁置业有限公司，住所地温州市瓯海区南白象街道曙东路53号（第5层）。
法定代表人：杨剑。
上诉人中国农业银行股份有限公司温州分行（以下简称农行温州分行）为与被上诉人赵爱莲、温州市金中梁置业有限公司（以下简称金中梁公司）金融借款合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年09月24日，农行温州分行与赵爱莲、金中梁公司签订了编号为ABC（2012）5006-1的《个人购房担保借款合同》。合同约定：赵爱莲向农行温州分行借款159万元；借款期限自2013年9月24日至2038年9月23日止。利率为浮动利率，根据中国人民银行同期同档次贷款基准利率确定，如遇基准利率调整，次年1月1日为调整日。等额本息还款法，每期末月20日为还款日。借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起直至本息清偿之日止在合同约定的借款执行年利率上浮百分之五十计收罚息；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。赵爱莲提供坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖锦园12幢903的房屋（所有权证号：温房预瓯字第××号）为上述债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（温房预瓯字第2102012587号）。金中梁公司为上述债务提供连带保证责任，保证范围为本金、利息、复利及实现债权的费用等。担保期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年。2013年9月24日，农行温州分行与赵爱莲、金中梁公司签订编号为33020120130096316号《贷款及保证承诺书》，金中梁公司承诺自贷款发放之日起，至赵爱莲办妥住房房地产权证及办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年止为赵爱莲上述债务承担连带保证责任。2013年10月30日，农行温州分行依约向赵爱莲放款159万元，执行年利率为6.55％。借款合同未到期。借款履行期间，赵爱莲足额支付本息至2015年12月20日,2015年12月21日开始欠本息，后于2016年4月2日偿还利息1079.13元，之再无还本付息。截止2016年10月10日，赵爱莲尚欠农行温州分行借款本金1529671.84元，期内利息55269.31元、期内利息的复利1615.86元、逾期利息804.26元。金中梁公司已于2015年8月19日完成涉案房屋的所有权初始登记，并已通知赵爱莲办理产权转移登记等手续，赵爱莲未予以积极配合。涉案抵押物目前仍登记在金中梁公司名下（温房权证瓯海区字第××号），尚未办理产权转移登记及正式抵押登记。
农行温州分行于2016年6月2日以金融借款合同纠纷为由，向原审法院起诉请求判令：1、赵爱莲立即偿还借款本金1529671.84元及其利息、罚息、复利，利息、罚息、复利按合同约定计收至债务清偿之日止（截至2016年5月25日止，本金1529671.84元，未收正常息30611.25元，未收罚息203.88元，未收复利419.47元，合计未收利息31234.60元，合计1560906.44元）；2、赵爱莲以位于温州市瓯海区南湖地段D-3-03地块南湖锦园12幢903室的房产对上述第1项诉讼请求所列的债务向农行温州分行承担抵押担保责任，农行温州分行对上述房产变卖、拍卖、折价款项享有优先受偿权；3、判令被告金中梁公司对被告赵爱莲的上述借款及利息、罚息、复利等债务承担连带保证责任；4、诉讼费赵爱莲、金中梁公司共同负担。
原审判决认为：阶段性担保设立的目的是在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极促成办理产权转移登记的条件，以降低银行因抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。金中梁公司已完成涉案抵押房屋所有权初始登记。目前赵爱莲办理产权转移登记及正式抵押登记的条件已成就，非因金中梁公司原因导致障碍，应认定农行温州分行与金中梁公司之间阶段性保证关系已解除。农行温州分行主张金中梁公司承担连带保证责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百八十条第一款、第一百八十条第二款、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、赵爱莲于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司温州分行借款本金1529671.84元及期内利息、期内利息的复利、逾期利息（暂算至2016年10月10日，期内利息、期内利息的复利、逾期利息合计57689.43元，之后期内利息、期内利息的复利、逾期利息均按中国人民银行同期同档次贷款基准利率及编号为ABC（2012）5006-1《个人购房担保借款合同》约定的利率调整方式计算至判决确定的履行之日止）。二、若赵爱莲未按期履行上述第一项给付义务，则中国农业银行股份有限公司温州分行有权就赵爱莲提供抵押的坐落于温州市瓯海区南白象街道南湖锦园12幢903的房屋（所有权证号：温房预瓯字第××号）拍卖或变卖后所得款项优先受偿。三、驳回中国农业银行股份有限公司温州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18848元，公告费420元，合计19268元，由赵爱莲负担。
宣判后，农行温州分行不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。依法律规定，合同解除的方式分为约定解除和法定解除。农行温州分行与金中梁公司已在个人购房担保借款合同中明确约定了其连带保证责任的解除条件，即“阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。在本案中，农行温州分行仍未收到房产证及相应他项权证，金中梁公司的义务仍未履行完毕，合同约定的解除条件并未成就。本案情况亦不符合合同解除的法定条件，现非因农行温州分行原因导致障碍，若就此认定农行温州分行与金中梁公司之间的阶段性保证关系解除，由银行承担债权可能遭受损失的风险，无形中加重了银行方的责任，显然有失公平。二、农行温州分行在保证期间内提供本案诉讼，金中梁公司应当依约承担连带保证责任。综上，农行温州分行上诉请求撤销原审主文第三项，改判金中梁公司对赵爱莲的债务承担连带保证责任，二审诉讼费用由赵爱莲、金中梁公司承担。
本院经审理对原判认定的事实予以确认。
本院认为：预售商品房贷款合同通常约定由房地产商在预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记前提供担保，而未要求房地产商提供全程担保，其实质是要求房地产商担保负责商品房开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成抵押权难以实现风险的发生，具有阶段性和补缺性。故在判定房地产商担保责任时，要考虑该类担保合同的特殊性，公平合理加以界定。本案中，涉案抵押物已完成所有权初始登记，办理产权登记及正式抵押登记条件已具备。金中梁公司已完成涉案房地产全部开发义务，未办理正式抵押登记并非因金中梁公司原因所致。且法院裁判亦确认涉案抵押物的效力，本案债权可以通过处置涉案抵押物实现。在此情况下，如再判定金中梁公司对本案债权承担连带担保责任，不公平亦不合理，且易造成放贷融资风险不当蔓延。综上，农行温州分行的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审关于金中梁公司担保责任的判定妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18848元，由中国农业银行股份有限公司温州分行承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许良岳
审 判 员 何士锋
审 判 员 曾庆建
二〇一七年七月四日
代书记员 项道德