广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）钦北民初字第1150号
原告梁卫，男，壮族，钦州市人，住广西钦州市钦南区。
原告张燕，女，汉族，钦州市人，住广西钦州市钦南区。
两原告的委托代理人蒋钦，广西港天律师事务所律师。
两原告的委托代理人肖丽平，广西金湾律师事务所律师。
被告胡朝注，男，钦州市钦北区人，个体户，住钦州市。
委托代理人黄瑜，广西政大律师事务所律师。
原告梁卫、张燕与被告胡朝注建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。原告梁卫、张燕的委托代理人蒋钦，被告胡朝注的委托代理人黄瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁卫、张燕诉称，2012年12月22日，原告梁卫与被告胡朝注签订《土地使用权转让合同》，将位于钦州市泥桥南区16号地块（土地证号为钦国用（1998）字第A16**号）转让给被告，土地使用总面积1284.5平方米，转让价格总额为人民币700万元。双方约定由被告先行支付350万元，在原告完成讼争土地解押、报建手续后4个月内支付剩余款350万，在被告需要时可先行过户其中一块土地。原告于2013年5月30日完成讼争土地所有必要手续，根据规划图纸讼争土地分割为三块独立地块，并于2013年7月30日根据合同约定将其中一块土地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证给被告，同时告知被告应在9月30日前支付剩余款350万元。
2013年9月30日合同约定期满后，原告多次催被告支付剩余款项但被告以种种理由拒绝支付剩余款项及违约金。按双方签订的合同违约金为每个月拖欠金额的2%，应当由2013年10月1日起至判决生效之日止计算违约期限支付违约金。同时根据《中华人民共和国合同法》九十四条第三款的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。现被告违约时间超过8个月，因土地价值变化等因素如继续履行合同将严重影响原告签订合同时所期望的经济利益。故应当判决解除土地使用权买卖合同，同时判决被告支付违约金。
为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，依法作出公正的认定和判决
原告为其诉讼主张，在举证期限内向本院提交以下证据：
1、公民身份证，证明原告的身份情况；2、土地使用权转让合同，证明原、被告双方依合同约定将土地使用权转让的事实；3、土地使用权证，证明钦州市泥桥南区16号地块32-1#、32-2#土地使用权为原告所有的事实；4、收据，证明被告接受泥桥南区16号地块31#土地相关证件的事实；5、查询证明，证明土地证号为钦国用（1998）字第A16**号，地号为2400800778号土地抵押、注销、查封、转让情况，本案讼争土地2013年5月31日已经解除抵押。
被告胡朝注辩称，一、原告梁伟、张燕不享有请求解除土地使用权买卖合同的权利。
原告梁卫、张燕在与被告签订土地使用权转让合同后，不按转让合同的约定履行义务，多次违反合同约定，属违约方，而被告依合同约定履行了先期支付款项的义务，属守约方。按有关规定和合同法原理，在双务合同中，合同一方违约时，合同的解除权属于守约方而不是违约方。因此作为违约方的原告没有权利解除合同。原告称其多次催告被告支付土地转让款但被告拒绝支付，该说法完全没有事实依据。
二、原告请求被告支付50万元违约金没有依据。
首先，在本案中，延迟履行或拒不履行土地使用权转让合同义务的人是原告而非被告，作为违约方的原告无权要求守约的被告支付违约金，应当原告向被告支付违约金。其次，根据《合同法》的相关规定，即使被告违约，也不应向原告支付50万违约金。
三、原告应继续履行合同并按规定向被告支付违约金并赔偿损失。
基于上述事实和有关法律规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告胡朝注为其辩驳主张，在举证期限内向本院提供以下证据：
1、收条，证明被告于2012年12月22日向原告支付土地转让定金150万元，被告已经按照合同约定支付了第一笔土地转让金；2、收据，证明被告依合同履行于2013年5月5日向原告支付第二笔土地转让款200万元；3、公证书，证明原告于2013年7月17日才办理16号地块31#的委托公证手续，原告迟延履行合同的违约事实，根据合同约定，被告2013年5月5日支付第二笔土地转让款，原告应当在当日将办理土地过户的公正手续交给被告，但原告没有在当日履行期义务，已严重违约；4、国有土地使用证，证明16号地块31#土地使用权变更手续于2013年9月29日才办理完成；5、建设用地规划许可证，证明原告2013年9月29日才履行了16号地块31#的过户手续，16号地块31#建设用地规划更名手续于2014年11月10日才办理完成，已严重违约；6、建设工程规划许可证，证明16号地块31#建设工程规划更名手续于2014年11月26日才办理完成，已严重违约。
本案证据经过开庭质证，本院认证如下：
被告胡朝注对原告提供的证据1、2、4、5真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据3有异议，认为证据3原告有义务但没有出具该证据给被告核实，对其真实性不予认可，不能作为定案依据。本院认为，原告提供的证据3虽然没有提供给被告核实，但与本案其他证据具有关联性，且经查明该证据真实有效，本院予以确认。
原告对被告胡朝注对证据1、2、4、5、6的真实性没有实质性异议，本院予以确认。原告对被告证据3的真实性有异议，认为公证书是被告要求原告将手续转让给第三方，而非直接给被告，过程中由于第三方对价格、条款有异议，没有达成一致，才会延期至2013年7月17日办理公证过户一宗土地，延期办理的原因不在于原告方，是因为被告欲将土地转让给第三方，需要时间找第三方购买土地，需要我方将土地使用权证等手续交由被告，被告再将手续交给劳浑明，再让原告委托劳浑明与被告办理转让公正手续，至于办理手续的时间是由被告控制的，无法证明原告违约，本院认为，被告的证据3是钦州市公证机关依法作出的公证，本院予以认定。
综合全案证据，本院确认本案法律事实如下：
2012年12月22日，原告梁卫（甲方）与被告胡朝注（乙方）签订了一份《土地使用权转让合同》，约定由原告将位于钦州市泥桥南区16号地块（土地证号为钦国用（1998）字第A16**号）的土地使用权转让给被告，土地使用面积1284.5平方米，总报建面积为1473.87平方米，转让价格总额为人民币700万元转让给被告。被告于签订合同的当天（2012年12月22日）付给原告1500000元。按照合同第三条约定：“……；第二笔交易价款待甲方按新的总平规划办理好分割分户手续，把上述宗地分割分户成三宗地，在取得分户后的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证并经乙方（被告）验证核实后即支付给甲方2000000元。在甲方收取第二笔款后剩余的尾数350万元，乙方要在4个月内付清给甲方。”被告为了尽快取得合同利益，在原告尚未将“上述宗地分割分户成三宗地、在取得分户后的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证并经乙方（被告）验证核实”和按照《土地使用权转让合同》第四条第二项的约定：“原告（甲方）在收到被告第一笔款之日起，应在3个月内（即2013年3月22日前）办理好合同项下转让地块的抵押解除手续和按新总平规划办理合同项下转让地块分割分户手续，按总平规划分户成三宗地，并取得分户后的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证”的情况下，即于2013年5月5日将第二笔款2000000元支付给原告。原告收到被告第二笔款后，没有依约定时间办理土地解押手续和土地使用权证过户手续，经被告催促，原告至2013年5月31日才办妥土地解押手续、2013年4月1日才办好土地使分户手续，即分户为钦州市金桥街南面、滨江北路西面、泥桥南区16号地块31＃、32－1＃、32－2＃。距离合同约定原告应于3个月办妥解押手续延期了2个多月。根据双方签订的《土地使用权转让合同》第四条第三项约定：“乙方在支付第二笔款2000000元后，如乙方需要时可先行办理其中一宗地土地使用权证作公证委托手续并把转户的相应材料移交给乙方，甲方要全力配合支持乙方办理本合同项下宗地的转让变更待手续。“原告于2013年7月17日办理公证委托劳浑明作为其代理人，全权代表原告办理钦州市金桥街南面、滨江北路西面、泥桥南区16号地块31＃宅基地使用权转让的如下事宜：“一、全权代表我们转让上述宅基地，与受让人签订《国有土地使用权转让合同》，并代为签署有关文件；二、全权代表我们办理上述宅基地的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》过户、更名至受让人名下的一切事宜，代为签署有关文件。2013年7月31日，原告将钦国用（2013）第A0743号土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证交给被告审核，同年9月29日将该块宅基地使用权过户到被告的妻子佟静名下，但没有为被告办理该宅基地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。原告即要求被告支付剩余款项350万元。被告则以原告尚未为其办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证为由没有将剩余款项350万元支付给原告。原告于2014年6月30日向本院起诉，请求判决：一解除土地使用权转让合同；二、被告支付2013年10月1日起至判决生效之日止的违约金（50万元）。起诉后，原告于2014年11月10日将建设用地规划许可证（地字第450701201000300号）、2014年11月26日将建设工程规划许可证（建字第450701201000757号）变更为被告的妻子佟静的名下。
原告在案件审理过程中向本院提出诉讼保全申请书，要求对被告胡朝注所有的桂N858**保时捷卡宴越野车一辆采取保全措施，并提供担保。本院经审查后于2014年9月9日作出（2014）钦北民初字第1150号民事裁定书，对被告胡朝注所有的桂N858**保时捷卡宴越野车一辆予以查封。
本案在审理过程中，经本院主持调解，原被告双方同意继续履行合同，但双方在谁应支付违约金的问题上产生异议，最终无法达成调解协议。
本案焦点：一、被告是否构成根本违约，且导致原、被告《土地使用权转让合同》的解除；二、被告是否应支付原告违约金。
本院认为，原告与被告签订的《土地使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。
关于被告是否构成根本违约致使原被告签订的《土地使用权转让合同》解除的问题。被告在签订合同后按合同约定支付了第一笔交易价款150万元给原告，2013年4月1日原告按总平规划分户成三宗地，但被告在原告未能按照合同约定在3个月前办理好合同项下转让地块的抵押解除手续和按新总平规划办理合同项下转让地块分割分户手续，按总平规划分户成三宗地，并取得分户后的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证给被告验证核实的情况下，还于2013年5月5日支付给原告第二笔款200万元。2012年7月31日，被告收到原告交来其中一宗地即钦州市金桥街南面、滨江北路西面、泥桥南区16号地块31＃国有土地使用权证证号：钦国用（2013）第A0743号、建设用地规划证（证号：地字第450701201000300号）、建设工程规划许可证（证号：建字第450701201000757号），原告也于2013年9月29日将该宗土地使用权过户给了被告的妻子，被告已在该土地上建成了三层半的房屋，因此，原告双方签订的合同已经开始履行，且已实际履行了部分，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形“的规定，原告要求解除合同不符合上述法律规定的解除合同条件，原告认为被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约，应解除双方签订的《土使用权转让合同》，但没有提供足够证据证实其主张，本院不予支持。
二、关于被告是否违约应支付原告违约金问题。根据原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》第三条规定“本合同经过双方签字生效，即时向甲方（原告）支付第一笔交易价款人民币壹佰伍拾万元整，作为履行合同的定金，定金抵作土地转让金；第二笔交易价款待甲方按新的总平规划办理好分割分户手续，把上述宗地分割分户成三宗地（祥见相关分户材料），在取得分户后的国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证并经乙方（被告）验证核实后即支付给甲方人民币大写贰佰万元整，在甲方收取第二笔款后剩余的尾数人民币叁佰伍拾元整乙方要在4个月内付清给甲方，付款方式：双方约定按甲方提供的银行帐号支付“及第四条第五项规定”甲方有权按约定事项的时间收取土地转让款，若乙方未能按约定时间支付款项的，甲方有权收取乙方未支付款项的每月2%的利息，至支付完为止“。被告应当在支付完第二笔转让款200万元后4个月内付清余款，但原、被告双方约定被告支付第二笔转让金200万元时间是在待原告按新的总平规划办理好分割分户手续，把上述宗地分割分户成三宗地（祥见相关分户材料），在取得分户后的国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证并经乙方（被告）验证核实后支付。即被告支付余下的土地转让款350万元的前提是原告办理好讼争土地解押、分户、国有土地使用权证、建设用地许可证、建设工程规划许可证并经被告验证核实，但原告仅将三宗地中的其中一宗地转让给被告外，没有举证证明其已办理好另外二宗地的建设用地许可证、建设工程规划许可证并经被告验证核实的证据，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此，原告主张被告违约并应支付违约金证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告梁卫、张燕的诉讼请求。
收取案件受理费8850元，财产保全申请费3020元，两项共计11870元，由原告梁卫、张燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审 判 长 曾繁积
人民陪审员 郑晓华
人民陪审员 叶海燕
二〇一五年三月十七日
书 记 员 翟培可
附：适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。