黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑03民终138号
上诉人（原审被告）鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司。
法定代表人徐洪军，经理。
委托代理人张家村，男，公司法律顾问。
委托代理人江友志，男，公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）刘福林，男，53岁。
委托代理人孔德华，律师。
原审第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司。
原审第三人蔡维臣，男，60岁。
原审第三人马海宽，男，43岁。
上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第804号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司的委托代理人张家村、被上诉人刘福林及委托代理人孔德华、原审第三人马海宽到庭参加诉讼。原审第三人蔡维臣、原审第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，被告鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司系鸡冠区红星乡红星村金丰花园小区的开发商。被告欠哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司工程款将本案诉争房屋抹账给第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司。第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司又将该房屋�给第三人蔡维臣，第三人蔡维臣在为被告施工时欠第三人马海宽砖款，第三人马海宽亲属原告刘福林欲购买房屋，第三人马海宽称能帮其买到低价房屋找到第三人蔡维臣，第三人蔡维臣通过哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司杜春联系被告，被告同意为原告出具房屋买卖手续将金丰小区1号楼3单元303室出售给原告。第三人蔡维臣领原告夫妻到被告处办理购房手续，2013年5月26日，被告为原告出具收据，收据体现交款金额为219373元。但被告实际未收取原告购房款，原告将购房款156000元交给第三人马海宽。2013年5月27日，原、被告签订购房协议书，内容为：“一、认购位置：乙方（刘福林）自愿认购甲方（鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司）开发的金丰花园小区，该小区位于红星乡红星村。乙方认购房屋性质为：住宅，所购具体位置为：金丰花园小区1号楼三单元303室；二、面积、房价款：乙方所购房屋按建筑面积计价，单价为2880元，层次费为12%，面积为68.01平方米（该面积为暂测面积，最终以产权登记部门核准为准），总房价款为人民币贰拾壹万玖仟叁佰柒拾叁元整；三、付款方式：乙方于2013年5月27日付房款人民币贰拾壹万玖仟叁佰柒拾叁元整。双方约定若乙方不购买该户楼房，则乙方承担违约责任，甲方扣留乙方房款总额10%的违约金，且甲方有权不再通知乙方另行出售该房号；四、交付期限：乙方所购房屋于2013年12月31日交付使用。如逾期交付甲方按现行银行存款利率向乙方支付违约金；五、其它约定：乙方已知甲方开发的金丰花园小区预售许可证及其它证件正在办理之中。”被告在为原告出具房屋买卖手续时未取得商品房预售许可证明，至诉讼时仍未取得。被告至今未交付房屋。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除原、被告签订的购房协议书；被告及第三人马海宽返还购房款156000元；被告给付利息损失10000元。
原审法院认为，被告鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司与第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司存在债权债务关系将本案争议房屋抹账给哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司，该公司又将房屋抹账给蔡维臣，被告与第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司、第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司与第三人蔡维臣之间的抹账行为合法有效。蔡维臣欠马海宽砖款，在马海宽找其为原告购买房屋时，蔡维臣同意并通过哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司工作人员杜春联系被告，被告同意为原告出具购房协议书，被告应承担责任。本案争议房屋至诉讼时仍未交工，被告向原告交付房屋的合同目的无法实现，已符合法定解除的情形，原告要求解除与被告签订的购房协议、被告返还购房款并给付利息的诉讼请求本院予以支持。购房协议约定被告逾期交付房屋按现行银行存款利率向原告支付违约金，原告要求被告从2013年5月26日起给付利息10000元，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求第三人马海宽返还购房款，因被告与第三人之间的抹账协议已成立，马海宽不应承担责任，本院不予支持。被告关于没有违约及不应列其为被告的辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告刘福林与被告鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司签订的购房协议；二、被告鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还�告购房款156000元，给付利息10000元，共计166000元；三、驳回原告刘福林要求第三人马海宽返还购房款的诉讼请求。
宣判后，被告鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。主要上诉理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人不存在事实上的买卖关系，将上诉人列为被告，返还购房款及利息错误；2、上诉人与第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司自愿达成用楼房抵顶工程款已经抵顶完毕，即本案争议房屋所有权人是第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司，第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司又抹给马海宽抵顶材料款，即所有权转移给马海宽个人所有。争议房屋是马海宽转卖给被上诉人刘福林的，被上诉人需解除合同应将马海宽列为被告，由马海宽退还房款。二、上诉人不存在违约，合同应当继续履行。上诉人开发工程是保障性住房，现楼房已入户使用，上诉人与第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司自愿达成协议中明确约定交付房屋时间是竣工验收后交付，不存在违约行为，一审时认定合同目的无法实现符合法定解除的情形，是错误的。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘福林以原判决正确为由进行答辩。
二审期间双方争议的焦点是：上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司与被上诉人刘福林之间是否存在商品房买卖关系即上诉人是否应当承担返还给刘福林购房款的义务。
二审期间各方当事人均未提供证据。依据原审认定证据及当事人当庭陈述本院认定事实与原审认定事实一致。
本院认为，上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司与第三人哈尔滨中行长城万鼎建设工程有�公司自愿达成抹账协议，将涉案房屋抵顶给该公司，该公司又将房屋抹账给蔡维臣，三方对抹账行为均无异议，该抹账行为应认定有效，但该房屋未竣工，抹账各方并未办理产权登记或变更手续，涉案的房屋所有权并未发生转移。因蔡维臣欠马海宽砖款，经哈尔滨中行长城万鼎建设工程有限公司工作人员杜春与上诉人联系协商，上诉人亦同意将该房屋出卖给被上诉人刘福林以抵顶欠款，并出具了购房协议书及购房款收据，因此在上诉人与被上诉人刘福林之间形成了抹账购房的法律关系，故原审认定上诉人应承担责任并无不当，鉴于涉案房屋现仍未竣工，原审认定该购房合同目的无法实现，符合法定解除的情形，亦无不当。综上，上诉人所提上诉理由不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元（上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司已交纳），由上诉人鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 刘伟国
代理审判员 李凤霞
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 苏 爽
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持�判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。