陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕09民终461号
上诉人（原审被告）郑纪巍，男，1971年12月19日出生，汉族，居民。
上诉人（原审被告、反诉原告）董志林，男，1952年5月9日出生，汉族，农民。
委托代理人王海珍，安康市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李彭英，女，1962年5月5日出生，汉族，居民。
委托代理人杨化旬，陕西腾浩律师事务所律师。
上诉人郑纪巍、董志林因房屋买卖合同纠纷一案不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑纪巍、董志林及其委托代理人王海珍，被上诉人李彭英及其委托代理人杨化旬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明,2014年5月14日，李彭英与郑纪巍签订一份土地与房屋所有权转让合同，约定郑纪巍将位于安康市汉滨区新城办程庄村二组的集体建设用地3.7亩及地上房屋的所有权和使用权一次性出让给李彭英，包括土地上的所有建筑物与绿化物及软硬化相关的设施，其中含一栋三层房屋与一栋一层房屋及房屋里的所有家私家电和原有设备等；同时约定郑纪巍依照有关规定全权负责给李彭英办理土地与房屋的永久使用权，并将土地及房屋所有权变更登记到李彭英名下，郑纪巍必须付清流转该土地与房屋过户手续的相关费用，由郑纪巍承担办理和变更手续的全部费用，李彭英承担转入户口的费用；土地和房屋的总价款为115万元，付款方式为李彭英在签订合同当日向郑纪巍支付30万元定金，郑纪巍将土地与房屋使用权证变更登记手续办理完毕并交付李彭英，李彭英在3日内支付70万元，剩余15万元在李彭英领取土地与房屋使用权证后半年内付清，若李彭英没有按约支付，则按应付款项的0.5％向郑纪巍承担利息；李彭英在签订协议后即可使用该土地与房屋，郑纪巍必须在收到定金后6个月内办理好该土地与房屋的权属使用证并交付李彭英；若郑纪巍违约，将退回所收取李彭英的所有款项并双倍返还定金。李彭英作为买方，郑纪巍、董志林作为卖方均签字捺印，原土地所有权人赵正明亦签字捺印，村委会主任李辉保及二组组长张德红签名并加盖了村委会印鉴。当日，李彭英向郑纪巍、董志林支付购房款31万元，郑纪巍、董志林分别向李彭英出具了一份收到21万元的收条和一份10万元的收条。汉滨区新城办事处程庄村村民委员会在签订合同前召开村委会会议，研究同意李彭英将户口转入程庄村二组，并在签订合同当日给新城派出所出具一份证明，载明：广东省高要市南岸南亭居委会南一路杏花新村西路601号房李彭英在程庄村落户，请按有关手续给予办理。二组组长张德红及村委会主任李辉保均在证明上签名。后因李彭英户口未转入新城办程庄村，郑纪巍亦未给李彭英办理相关过户登记手续，李彭英遂以双方签订的土地与房屋使用权属转让合同违反国家法律规定、无法办理相关手续为由，起诉要求法院确认土地与房屋使用权属转让合同无效；判令由郑纪巍、董志林退回其31万元购房定金，并从2014年5月25日至起诉之日按每月6000元承担利息54000元；判令由郑纪巍、董志林赔偿李彭英精神损失费6万元及其他费用1370元。郑纪巍、董志林则提起反诉，要求解除双方签订的土地与房屋使用权属转让合同；由李彭英返还所转让的房屋及屋内设施；判令由李彭英赔偿经济损失198000元。原审另查明，李彭英及郑纪巍均系城镇居民户口，董志林系汉滨区新城办事处程庄村二组村民，郑纪巍系董志林之女婿。双方签订的土地与房屋使用权属转让合同中所涉土地系郑纪巍从原土地使用权人赵正明处流转所得，现在董志林名下，尚未办理土地使用证。
原审认为，《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村宅基地的使用权转让合同受法律限制，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让，农村宅基地转让合同应当经过有关政府机关或部门审批同意，且农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，更不能转让给城镇居民，因转让宅基地使用权的村民不得再申请宅基地，一户只能拥有一处宅基地。农村房屋是指集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村村民住宅用地需经乡镇人民政府审核、由县级人民政府批准。因此，取得农村房屋的，一是要求房屋的权利人为农村集体经济组织的成员，二是农村房屋的宅基地是农村村民无偿取得的，具有社会福利性。国务院《关于深化改革严格土地管理的规定》明确规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的和违法建造的住宅发放土地使用证，通过原始取得方式取得农村房屋所有权的主体只能是集体经济组织的内部成员，故农村房屋买卖合同属于要式合同，其效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权，所以是一种需经审批而生效的合同。虽然李彭英与郑纪巍、董志林签订的土地与房屋使用权属转让合同意思表示真实，李彭英已按合同约定向郑纪巍、董志林支付了31万元购房款；但因李彭英自双方签订合同至今仍然为城镇居民户口，因此签订合同的主体不合法；且双方签订的合同违反了国家法律、法规的强制性、效力性规定及国家其他有关规定，应为无效合同，故对李彭英要求郑纪巍、董志林返还31万元购房款的诉讼请求，应予支持。对李彭英要求判令郑纪巍、董志林自2014年5月25日至起诉之日按每月6000元承担利息的诉讼请求，因双方签订合同时均存在过错，且双方签订合同导致郑纪巍、董志林对该房屋不能使用、收益，亦造成一定的损失，故双方互不承担赔偿责任，故对李彭英的此项诉讼请求，不予支持。对李彭英要求郑纪巍、董志林承担6万元精神损失费和其他款项1370元的诉讼请求，因签订合同双方均存在过错，且李彭英未提供给其造成精神损失应赔偿6万元的相关证据，又因李彭英提供的大门维修及购买水泵费用共计1370元的两张收款收据既未加盖印鉴又无经手人签名，无法确认其真实性，故对此项诉讼请求，亦不予支持。对郑纪巍、董志林反诉要求判令李彭英返还房屋及屋内设施的请求，因无效合同的法律后果就是因该合同取得的财产，应当相互予以返还，故对郑纪巍、董志林要求李彭英返还房屋的反诉请求，予以支持。对郑纪巍、董志林要求李彭英返还屋内设施的反诉请求，因郑纪巍、董志林未提供证据证明其向李彭英交付房屋时一并对屋内设施及财产进行了移交，故对此项反诉请求，亦不予支持。对郑纪巍、董志林反诉要求李彭英赔偿经济损失198000元的反诉请求，因签订合同时双方均有过错，且未提供充分有效证据证明自己的损失，不予支持。原审判决如下：一、李彭英与郑纪巍、董志林签订的土地及房屋使用权属转让合同无效；二、由郑纪巍、董志林连带向李彭英返还购房款三十一万元；三、由李彭英向郑纪巍、董志林返还房屋和土地。以上二、三项限判决生效后十日内履行完毕；四、驳回李彭英其他诉讼请求；五、驳回郑纪巍其他反诉请求。
宣判后，郑纪巍、董志林不服，提出上诉称，被上诉人隐瞒其城镇户口的事实并在程庄村已同意其落户该村的情况下拒不办理户籍迁移手续，是导致合同无效和合同目的不能实现的唯一原因，导致合同无效的过错和责任全部在被上诉人；被上诉人仅向上诉人交付了二十万元购房款，另外十万元是被上诉人交给村委会办理房屋及土地使用权变更手续的费用；上诉人三年的租金损失198000元被上诉人应当赔偿。请求二审予以改判。
被上诉人李彭英答辩称，合同无效的根本原因是上诉人违反法律规定和诚实信用原则造成的，上诉人应当承担全部过错责任；上诉人在一审中已经认可收到被上诉人三十一万房款的事实；上诉人要求被上诉人支付其经济损失198000元，没有证据支持。请求二审维持原判。
二审中，上诉人郑纪巍、董志林提交了两组新证据：1、李彭英于2016年6月18日书写的取回冰柜条据，拟证明直到2016年6月18日李彭英还占有涉案房屋；2、照片九张，拟证明李彭英在占有房屋期间疏于管理造成房屋损坏。
被上诉人李彭英质证认为，1、对条据的真实性无异议，但对上诉人的证明目的有异议，房屋在2015年就被郑纪巍收回，现在由郑纪巍占有使用；2、对照片真实性、合法性、关联性均有异议，照片没有拍摄时间，也无法证明是涉案房屋；即使房屋有安全隐患，也无法证明是李彭英造成的。
合议庭评议后认为，1、对条据的真实性予以认定，但上诉人当庭陈述涉案房屋在2016年4月由其收回装修，故对其证明目的不予认定；2、对照片的真实性、合法性、关联性均不予认定，照片没有拍摄时间、地点，且无法证明系李彭英在占有房屋期间对房屋造成了损害。
经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。
二审另查明，本案一审提出反诉仅有董志林，郑纪巍未提出反诉。
以上事实，有《土地与房屋所有权转让合同》、收条、《土地使用权转让合同》、会议记录、村委会证明、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，且经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，一审判决认定李彭英与郑纪巍、董志林签订的《土地与房屋所有权转让合同》因违反法律、法规的强制性规定而无效，双方当事人对此无异议，本院予以确认。签订合同时，李彭英提供了其身份证信息，郑纪巍、董志林上诉称李彭英隐瞒其居民户口身份的上诉理由不能成立。郑纪巍、董志林在签订合同时对李彭英的户籍情况未尽到核查义务，且涉案房屋和土地至今未办理所有权证书；李彭英明知其为居民户口仍在农村购买房屋。对于合同无效，双方均有过错。郑纪巍、董志林上诉认为合同无效应由李彭英承担全部过错责任的上诉理由于法无据，本院不予采纳。郑纪巍、董志林上诉要求李彭英赔偿其经济损失198000元，仅提供了一份《房屋及场地租赁协议》，未提供其他证据予以佐证；且合同无效郑纪巍、董志林亦有过错，应当承担相应的责任，故郑纪巍、董志林要求李彭英赔偿经济损失的上诉理由，本院不予采纳。郑纪巍、董志林上诉主张李彭英支付的购房款中有十万元是直接支付给村委会的办证费用，但未提供证据予以证实；且十万元房款收条系郑纪巍、董志林出具，一审中其对收条也未提出异议，故对该上诉理由本院亦不予采纳。综上，郑纪巍、董志林的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，但原审判决列明当事人诉讼地位有误。经查，本案一审中仅有董志林提出反诉，故董志林应为本案一审反诉原告，郑纪巍仍为本案一审本诉被告，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00353号民事判决第一、二、四项；
二、变更陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00353号民事判决第三项“由反诉被告李彭英向反诉原告郑纪巍、董志林返还房屋和土地”为“由被上诉人李彭英向上诉人董志林返还房屋和土地”；
三、变更陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第00353号民事判决第五项“驳回反诉原告郑纪巍其他反诉请求”为“驳回上诉人董志林的其他反诉请求”。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7680元、反诉案件受理费2030元，共计9710元，由上诉人郑纪巍、董志林负担7730元，由被上诉人李彭英负担1980元。二审案件受理费9710元，由上诉人郑纪巍、董志林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 帅文婷
代理审判员 杜 涛
二〇一六年七月四日
书 记 员 杨锦龙