重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终3488号
上诉人（原审原告）：刘新伟，女，1965年2月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周筱梧，重庆伟豪（北部新区）律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：李莉，女，1962年1月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周筱梧，重庆伟豪（北部新区）律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：徐原，男，1972年5月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：向芹，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周筱梧，重庆伟豪（北部新区）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：重庆朗盛置业有限公司，住所地重庆市綦江区丁山镇鑫源路32号。
法定代表人：曹雁飞。
被上诉人（原审被告）：曹雁飞，男，1970年9月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审被告）：杨霞，女，1970年7月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。
被上诉人（原审被告）：杨建碧，女，1979年7月13日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：夏宇，系杨建碧之夫。
委托诉讼代理人：张有德，男，系重庆市九龙坡区谢家湾街道办事处华润.凌江社区居民委员会推荐。
上诉人刘新伟、李莉、徐原因与被上诉人重庆朗盛置业有限公司（以下简称朗盛公司）、曹雁飞、杨霞、杨建碧申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人刘新伟、李莉，上诉人刘新伟、李莉、徐原的共同委托诉讼代理人向芹、周筱梧，被上诉人杨建碧的委托诉讼代理人夏宇、张有德到庭参加诉讼。被上诉人朗盛公司、曹雁飞、杨霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘新伟、李莉、徐原上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由朗盛公司、曹雁飞、杨霞、杨建碧承担。事实和理由：1.一审法院事实审理不清，对争议焦点视而不见。（1）涉案房屋系用于酒店出租，且签订有房屋租赁合同，杨建碧在一审庭审中也承认其在重庆市主城区另有其他居住用房，因此涉案房屋不可能是杨建碧用来自己居住的，而是拿来投资的。（2）杨建碧自2014年4月22日起至7月31日办理抵押登记之日止长达四个月的时间里没有办理过户登记，自身存在过错。2、一审法院适用法律错误，逻辑混乱。（1）刘新伟、李莉、徐原对涉案房屋拥有的抵押权系担保物权，杨建碧与朗盛公司之间是因合同产生的债权，根据我国物权法的立法精神，物权优于债务。（2）我国物权法系上位法，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》系下位法，就效力而言，前者优于后者。（3）朗盛公司作为执行案件中的被执行人，同时也是房地产开发企业，被执行的财产不仅是不动产更是商品房，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定。（4）即使本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当依法审查其内容。杨建碧提出执行异议后，人民法院对杨建碧是否系涉案房屋的权利人以及杨建碧对该房屋所享有的权利是否能够排除执行未予审查。(5)本案应直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条的规定，刘新伟、李莉、徐原对本案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权这一优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不应支持。
朗盛公司、曹雁飞、杨霞未作答辩。
杨建碧辩称，杨建碧是房屋买受人，且签订购房合同及支付购房款的时间均在刘新伟、李莉、徐原办理抵押登记之前，购房人的请求权要优先于借款人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条本身并不冲突。因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
刘新伟、李莉、徐原向一审法院起诉请求：判令对朗盛公司所有的位于重庆市綦江区某街道某号房屋许可执行。
一审法院认定事实：2013年7月17日，杨建碧（乙方）与朗盛公司、重庆伟悦房地产有限责任公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买重庆市綦江区某街道某号房屋，建筑面积39.17平方米，总成交金额117010元；付款方式为2013年7月17日前支付房款金额117010元；甲方应在2013年8月31日前将房屋交付乙方使用。同日，杨建碧与朗盛公司签订《委托代装代购协议》，约定该房的装修事宜由朗盛公司负责，装修费用总计50921元。2012年1月11日，夏宇（杨建碧丈夫）向朗盛公司支付购房定金30000元、2012年6月21日支付房款86512元、6月26日支付装修款27233.75元，2013年7月17日支付购房差额款614.25元。合同签订后至今，双方未办理产权过户登记，涉案房屋现登记在朗盛公司名下。2014年7月8日，杨建碧（甲方）与酒店管理有限公司（乙方）、朗盛公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期从2013年5月31日至2018年5月30日，丙方作为乙方的担保方，当乙方不能履行合同义务时，丙方承担乙方的相关义务。2015年7月29日，上述三方签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定上述租赁合同已履行两年，已付清前两年租金，三方协商解除原《房屋租赁合同》。
2015年7月14日，重庆市綦江区人民法院作出（2015）綦法民初字第04841号《民事调解书》，杨建碧与朗盛公司达成如下协议：一、杨建碧与朗盛公司签订的商品房买卖合同有效；二、朗盛公司于2015年8月31日前将出售给杨建碧的房屋上设立的抵押权解除，并在解除抵押后立即协助为杨建碧办理上述房屋权属登记手续。
一审另查明，2014年7月31日，朗盛公司将涉案房屋抵押给刘新伟，并办理了抵押登记。2015年10月28日，一审法院对刘新伟、李莉、徐原诉朗盛公司、曹雁飞、杨霞民间借贷纠纷一案作出（2015）南法民初字第10252号《民事调解书》，双方达成如下协议：一、朗盛公司、曹雁飞、杨霞于2015年11月5日前向刘新伟、李莉、徐原返还借款97万元，并支付从2014年10月10日至付清之日止，以97万元为基数，按月利率2%计算的利息，利随本清；二、刘新伟对朗盛公司提供的抵押物享有抵押权，有权就抵押物处置价款在本调解书确认的债权范围内有限受偿。该民事调解书生效后，因朗盛公司、曹雁飞、杨霞未如期履行义务，刘新伟、徐原、李莉向一审法院申请强制执行，一审法院于2015年11月24日立案执行。执行过程中，一审法院于2016年2月29日作出（2015）南法民执字第2797号执行裁定，查封了被执行人朗盛公司位于重庆市綦江区某街道的房屋。
一审法院在执行刘新伟、徐原、李莉申请执行被执行人朗盛公司、曹雁飞、杨霞民间借贷纠纷一案中，杨建碧对执行标的提出书面异议，请求对重庆市綦江区某街道某号房屋中止执行，一审法院作出（2016）渝0108执异7号执行裁定书，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，认为杨建碧在法院查封前已就异议房屋与朗盛公司签订了房屋买卖合同，支付了全部价款并实际占有了异议房屋，虽未办理过户登记但案外人对此并无过错，故对案外人杨建碧提出的异议请求予以支持。遂裁定中止对重庆市綦江区丁山街道某号房屋的执行。
一审再查明，杨建碧除涉案房屋外有其他居住用房。
一审法院认为，杨建碧与朗盛公司就涉案的綦江区某街道某号房屋签订了房屋买卖合同，重庆市綦江区人民法院作出的（2015）綦法民初字第04841号《民事调解书》已确认该合同真实有效，在无其他证据情况下，对双方之间买卖合同的真实性、合法性予以确认。因此，杨建碧基于该合同权益在执行过程中作为案外人提起执行异议之诉并无不当。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故刘新伟、李莉、徐原虽就涉案房屋享有抵押权，但其优先受偿权不足以对抗已经支付全部或者大部分价款的杨建碧。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋登记在朗盛公司名下，而朗盛公司亦是执行案件中的被执行人，符合前述二十八条的适用前提。本案中，杨建碧与朗盛公司之间买卖合同订立签订时间在一审法院对涉案房屋查封日即2016年2月29日之前，且杨建碧在2013年7月17日已支付完全部房款并实际占有涉案房屋，至今未办理过户登记也是因为朗盛公司将涉案房屋办理了抵押登记所致，并无证据证明是杨建碧自身对此存在过错。刘新伟、李莉、徐原主张系杨建碧的原因未及时过户，无证据证实，不予采信。据此，（2016）渝0108执异7号执行裁定书依据前述二十八条认定案外人杨建碧提出的异议请求成立，中止对重庆市綦江区某街道某号房屋的执行裁定并无不当。刘新伟、李莉、徐原要求判定对朗盛公司所有的位于重庆市綦江区丁山街道某号房屋许可执行的诉讼请求无相应事实和证据证实，不予支持。
据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“驳回原告刘新伟、李莉、徐原的诉讼请求。案件受理费80元，由原告刘新伟、李莉、徐原承担（已缴纳）”。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，第二十八条适用于执行标的为“登记在被执行人名下的不动产”的情形，而第二十九条适用于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”的情形，明显第二十八条适用的范围更广。本案涉及的执行标的既符合“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”的条件，也符合“登记在被执行人名下的不动产”的条件，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查执行异议是否成立，并无不当。根据本案已查明的案件事实，杨建碧在人民法院查封前，已与朗盛公司签订合法有效的书面房屋买卖合同并已合法占有该不动产，杨建碧已支付全部价款，也非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件，且该二十八条本身即是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的不能排除担保物权人执行的除外情形，因此，一审判决驳回刘新伟、李莉、徐原要求许可执行的诉讼请求正确。
综上所述，刘新伟、李莉、徐原的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人刘新伟、李莉、徐原负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏兴芸
审 判 员 倪洪杰
代理审判员 陈 莹
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 黄献丽