天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终2265号
上诉人（原审原告）：雷徐建，男，1981年10月8日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
委托诉讼代理人：王屹然，天津益清律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李蕊，天津益清律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王艳秋，男，1975年7月14日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：刘春华，天津天祥律师事务所律师。
上诉人雷徐建因与上诉人王艳秋房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
雷徐建上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判王艳秋返还雷徐建租赁押金20万元，支付违约金555678元；3、诉讼费由王艳秋负担。事实和理由：2013年12月6日双方签订《租赁协议》，约定雷徐建承租王艳秋所有的商铺用于餐饮经营。因使用需要该房屋需满足开立餐饮服务的必备条件，故在协议中明确约定：王艳秋保证房屋及各项设施的质量符合使用功能的要求。王艳秋交付房屋后，雷徐建发现商铺不具备烟道、天然气接入等条件，无法达到行政部门对开设餐饮企业的审批要求，致使雷徐建无法实现开设餐饮企业的合同目的。王艳秋的违约行为使原协议无法继续履行，故应承担违约责任。
王艳秋辩称，不同意返还雷徐建租房押金并支付违约金，王艳秋不存在违约行为，雷徐建未向王艳秋支付租金并要求提前解除合同，其违约行为在先，故请求撤销返还押金20万元的一审判决内容。
王艳秋上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回雷徐建一审诉讼请求；3、诉讼费由雷徐建负担。事实和理由：双方签订合同时未看现场，一审判决适用合同法认定王艳秋返还押金是适用法律错误。王艳秋提供的房屋是有合法产权证的商品房，没有瑕疵，损失系雷徐建擅自改变主意所致。
雷徐建辩称，不同意王艳秋的上诉请求。双方合同解除是因王艳秋交付房屋不符合合同约定，致使双方租赁合同无法实现，故雷徐建发函解除合同。房屋没有烟道，无法经营餐饮。
雷徐建向一审法院起诉请求判令：1、王艳秋返还雷徐建租赁押金200000元；2、王艳秋支付雷徐建违约金555678元；3、诉讼费由王艳秋负担。
一审法院认定事实：2013年12月6日雷徐建、王艳秋签订《租赁协议书》，约定：王艳秋将其所有的位于天津市南开区荣鼎路1号商铺租予雷徐建使用；商铺建筑面积为499.15平方米；租赁用途及经营项目的范围仅限于经营餐饮；租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日；房屋租金总计：6030432元，分十次付清，支付时间分别为：2014年1月20日前支付555678元，2018年11月1日前支付674100元；本合同押金为200000元，在合同签订三天内汇入王艳秋指定账户。王艳秋保证房屋及各项设施的质量符合使用功能的要求，并负责非雷徐建使用过失造成的损坏的维修和维护及其他合同条款。
合同签订后，雷徐建向王艳秋支付了200000元押金。王艳秋依约履行了交房义务，雷徐建接收房屋后经营咖啡厅。由于雷徐建进行餐饮增项，向行政机关申请开设餐饮企业的审批手续时，发现承租的商铺因不具备烟道、天然气接入等条件，无法达到行政部门的审批要求。此后，雷徐建自2015年5月1日未再向王艳秋支付过租金。雷徐建于2015年6月19日向王艳秋发出解除合同函，要求与王艳秋解除合同。2015年8月14日因雷徐建欠付租金，王艳秋向雷徐建发出律师函，要求解除双方签订的租赁合同。
另查，2013年12月16日王艳秋与案外人金融街荣拓（天津）置业有限公司（以下简称融拓置业）签订《天津市商品房买卖合同》，购买诉争之房，约定于2013年12月30日前将商品房交付给王艳秋使用。庭审中，王艳秋自认双方签订《租赁合同》时，王艳秋尚未取得诉争房屋的所有权，案外人也未与王艳秋办理房屋交接手续。租赁合同签订时，双方均未查看诉争房屋。
再查，2014年3月30日，雷徐建经王艳秋同意，将天津市南开区融鼎路1号商铺的部分房屋转租给案外人用于经营。
一审法院认为，雷徐建、王艳秋系房屋租赁合同关系，签订该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自义务。
本案争议焦点：雷徐建、王艳秋签订的租赁合同无法继续履行，双方是否均有责任。一审法院认为，双方约定租赁房屋的使用用途仅为经营餐饮业，餐饮包括但不局限于咖啡厅。王艳秋作为出租方，应当在房屋交付时，明确将该房不具备合同中约定的经营餐饮所具备的使用功能，如不具备烟道及燃气的情况向雷徐建履行告知义务，其存在责任。但雷徐建租赁之初一直经营咖啡厅，不需要烟道及燃气，其在王艳秋未如实告知的情况下，也疏于按照餐饮行业的要求查看房屋内的实际配套设备情况，导致后期增项时无法取得行政机关的许可，亦存在一定的责任。综上，双方对于租赁合同无法继续履行均存在责任，故雷徐建要求王艳秋赔偿违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于押金返还问题，因王艳秋请求雷徐建支付租金的诉请已在另案中解决，并未涉及押金返还事宜。结合本案案情分析，在合同履行过程中，双方先后向对方发出解除函并均明确表示不再继续履行该租赁合同。由于合同已经实际解除并已办理了交接房屋手续，不具备继续履行条件，故雷徐建主张王艳秋返还押金200000元的诉请，于法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告王艳秋退还原告雷徐建房屋押金200000元；二、驳回原告雷徐建其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11357元，由雷徐建负担8351元，由王艳秋负担3006元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋租赁合同纠纷。
对一审法院经审理查明的事实，雷徐建无异议，王艳秋认为一审判决认定双方当事人均未查看诉争房屋是错误的，在签订合同时，双方当事人会同物业公司多次查看了诉争房屋，有物业公司发给王艳秋的入住通知书可做旁证，证明诉争房屋符合入住及出租的条件，但未能提交该证据证明自己的主张，本院对该上诉理由不予采信。
雷徐建上诉主张王艳秋除按照一审判决认定的应返还其租赁押金20万元外，还应支付其违约金555678元一节，因王艳秋所有的诉争房屋不具备餐饮增项的行政许可条件，致使合同履行过程中，承租人雷徐建办理餐饮增项未果，双方合同根本目的无法实现，双方当事人均通过律师函表达了解除房屋租赁合同的真实意思表示。因该房屋租赁合同履行过程中，双方对诉争房屋并不具备餐饮增项的基本事实才相继明确。签订合同时，双方当事人对该事实表述及约定不清，雷徐建亦未能提交证据证明王艳秋存在欺诈、隐瞒事实的证据，现合同目的无法实现的责任应由双方共同承担。雷徐建请求判令王艳秋赔偿其违约金的诉讼请求，一审法院不予支持是正确的。二审诉讼期间雷徐建亦未提交补充证据证明自己的主张，故雷徐建的上诉请求，本院不予支持。
王艳秋上诉主张其不应返还雷徐建租赁押金20万元一节，因合同根本目的无法实现，双方当事人互相寄送律师函表明解除合同，双方意思表达真实有效，现合同已实际解除、房屋已交接完毕，当事人的权利义务应恢复到合同签订之初的情形，故一审法院认定出租人王艳秋返还承租人雷徐建房屋租赁押金并无不妥，二审诉讼期间王艳秋亦未提交补充证据证明自己的主张，故王艳秋的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，雷徐建、王艳秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13657元，由上诉人雷徐建负担9357元，由上诉人王艳秋负担4300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张玉明
审 判 员 郭萍会
代理审判员 赵 盈
二○二○一七年三月二十七日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；