江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民三终字第227号上诉人（原审被告）：南昌金穗园物业管理有限公司，地址：南昌市青山湖区顺外路594号农民公寓一楼，组织机构代码：79284127-X。法定代表人：孙卫平，总经理。委托代理人：肖明、王景，江西艾民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，住址：南昌市青云谱区洪都南大道429号。委托代理人：杨炎根，男，1948年6月9日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原审被告：南昌新世达物业管理有限公司，地址：南昌市西湖区棉花巷35号，组织机构代码：79478613-9。法定代表人：胡清华。上诉人南昌金穗园物业管理有限公司（以下简称金穗园物业公司）与被上诉人南昌市青云谱区曙光小区业主委员会（以下简称曙光小区业委会），原审被告南昌新世达物业管理有限公司（以下简称新世达物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人金穗园物业公司不服南昌市青云谱区人民法院（2014）青民三初字第137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金穗园物业公司委托代理人王景、被上诉人曙光小区业委会委托代理人杨炎根到庭参加了诉讼。原审被告新世达物业公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年5月24日，南昌市曙光小区业主委员会委托金穗园物业公司对位于南昌市青云谱区洪都南大道381号即曙光小区多层物业进行管理，委托管理事项包括：1、房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、垃圾箱、共用照明、楼内消防设施设备、楼梯间、走廊通道、门厅、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场；2、公用绿地、花木、建筑小品、文化体育、娱乐场地等的养护与管理；3、公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；4、交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤；5、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料；6、组织开展社区文化娱乐活动。物业管理费：住宅按0.45元每平方米收费，店面按0.7元/平方米，露天停车位按国家物价局审批80元/月，固定车位按100元/月，并约定在协调、处理本合同生效前所发生的管理遗留问题上，曙光小区业委会负责垃圾桶购置、化粪池一次性清理的一切相关费用，并协助被告金穗园物业公司做好物业管理工作和宣传教育、文化等活动。合同期限为一年。2011年12月8日，南昌市曙光小区业主委员会与金穗园物业公司就上述委托事项、物业管理费等事项再次签订了一份《物业管理服务协议》，服务期限为一年。此后，金穗园物业公司进入曙光小区进行物业服务至2013年12月底后，于2014年3月31日与新世达物业公司签订了《协议书》，以金穗园物业公司为甲方，以新世达物业公司为乙方，双方约定：1、乙方承担甲方应退回业主2014年收取的物业费（凭收据退回业主），2、甲方的所有设备不拆除当给乙方处理，3、乙方配合甲方一起收取业主2013年以前的物业费，每月双方结算一次，所收费用甲方同意协商后支付小区化粪池、井的清理费由乙方使用，4、自签字之日起生效。二被告在该份协议上签字，并由曙光小区业委会成员签字证明。协议签订后，新世达物业公司对该小区进行物业服务至今。期间，金穗园物业公司和新世达物业公司未按约对该小区化粪池进行清理，致使该小区环境较差。为此，曙光小区业委会自行雇请南昌赣达环卫清运有限公司对该小区四区的化粪池进行清理，合计花费人民币计15000元（含雇车费200元）。另查明，南昌市曙光小区原归南昌市西湖区管辖，后划归南昌市青云谱区管辖后，更名为南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，曙光小区业委会通过业主大会后于2010年9月30日由南昌市青云谱区住房保障和房产管理局审核批准成立并备案登记，物业区域范围为东至塔子桥南路，西至洪都南大道，南至草珊瑚宿舍，北至南阀宿舍一区。南昌市曙光小区业主委员会与曙光小区业委会为同一业主委员会，原审法院认为，金穗园物业公司、新世达物业公司作为曙光小区的物业服务公司，在对该小区进行物业服务过程中，其对该小区垃圾箱、化粪池、沟渠等共有部分进行维修、养护、运行和管理是其合同义务，而金穗园物业公司、新世达物业公司在各自的物业服务期内并未履行清理小区化粪池的义务，曙光小区业委会作为业主大会的执行机构，基于小区全体业主的利益，雇请环卫清运公司对该小区四区的化粪池进行清理，并由此花费了化粪池清理费15000元，该笔费用应由当时所雇请的物业公司即金穗园物业公司予以承担，此后曙光小区二、三区的化粪池清掏，金穗园物业公司、新世达物业公司作为该小区的两任物业公司，对此均负有连带清掏义务，并承担由此花费的清理化粪池的费用。至于曙光小区业委会主张退回四区18位业主多交的物业费3100元，曙光小区业委会对小区公共部分维护等侵权行为享有诉权，而返还小区少部分业主多缴纳的物业费，并不属于其诉权范围，其并非本案适格原告，故原审法院对该项主张予以驳回。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款及《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，判决一、被告南昌金穗园物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告南昌市青云谱区曙光小区业主委员会曙光小区四区的化粪池清理费计人民币15000元。二、被告南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内清理南昌市青云谱区曙光小区二、三区的化粪池。三、驳回原告南昌市青云谱区曙光小区业主委员会的其它诉讼请求。案件受理费253元（原告已预交），减半收取受理费126元，由被告南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司承担，并随上述款项于本判决生效之日起七日内支付给南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，退回南昌市青云谱区曙光小区业主委员会受理费253元。宣判后，金穗园物业公司不服提起上诉，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项判决，改判驳回被上诉人曙光小区业委会的诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人曙光小区业委会承担。上诉人金穗园物业公司认为，原审判决认定事实错误，证据不足。上诉人曾于2010年至2013年期间与南昌市曙光小区业主委员会签订过物业管理协议，2013年年底，因合同到期，双方之间终止了合同，小区聘请原审被告为物业管理单位。但是，在2014年，被上诉人“南昌市青云谱区曙光小区业主委员会”却以上诉人“自行撤停”致使该物业小区的四区脏乱差，自费了1.5万元请清洁公司清洁为由，要求上诉人承担该费用并与原审被告南昌新世达物业管理有限公司连带承担该小区第二、三区的化粪池进行清掏。被上诉人诉讼主体资格不符，依法应驳回其诉讼请求。上诉人与被上诉人之间并非合同的当事人，上诉人是与南昌市曙光小区业主委员会而非被上诉人南昌市青云谱区曙光小区业主委员会，南昌市曙光小区业主委员会仍然存在，且有依法备案的公章。南昌市青云谱区曙光小区业主委员会不具有合法性，该组织既与上诉人没有任何的合同关系，且该组织的公章是假的。被上诉人南昌市青云谱区曙光小区业主委员会没有证据证明上诉人在2013年合同内没有履行小区的清洁义务，原审法院仅凭被上诉人出具的照片和收据即认定上诉人没有履行清掏义务是错误的，该照片的“三性”均不能证明上诉人未尽清掏义务，且还是“自行撤停”致使该物业小区的四区脏乱差。2014年开始，被上诉人聘请的是原审被告南昌新世达物业管理有限公司，而非上诉人。上诉人在合同期内，完全履行了物业管理义务。上诉人有新证据证明上诉人在合同期内，曾对小区的二、三、四区的化粪池进行过清掏。上诉人对该小区二、三区的化粪池清掏没有任何的义务，理由是被上诉人没有任何的证据证明，2014年开始，上诉人没有与该小区的相关业主委员会签订过物业服务合同，综上，上诉人认为，原审法院存在认定事实错误，上诉人在原来的合同期内完全履行了物业管理义务，且被上诉人自身存在诉讼主体资格不符，没有证据证明对该小区的第二、三、四区未履行清掏化粪池的义务，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。为此，上诉人向法庭举证如下：收据两份:一份是南昌市吉时通市政工程有限2013年3月3日出具的收款收据一份，收据内容是收到曙光小区管理处清理化粪池2860元；一份是由南昌市日夜通市政工程有限公司于2013年9月11日出具的四区、二、三区清掏化粪池的收款收据，四区是8000元，二、三区花费6000元，总计14000元整。证明上诉人在物业管理的合同期内依照合同约定对四区、二、三区进行了每年一次的化粪池清掏义务。被上诉人曙光小区业委会质证认为，两张收据都是假的，真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人根本没有清理过化粪池，何来收据。被上诉人曙光小区业委会辩称，上诉人的上诉理由不成立，被上诉人的公章是政府部门派发的，并不是私刻公章。上诉人没有依据2014年3月31日协议约定履行相关义务。二审查明的事实与一审相同。本院认为：金穗园物业公司、新世达物业公司作为曙光小区的物业服务公司，对该小区垃圾箱、化粪池、沟渠等共有部分进行维修、养护、运行和管理是其合同义务，而金穗园物业公司、新世达物业公司在各自的物业服务期内并未履行清理小区化粪池的义务，曙光小区业委会作为业主大会的执行机构，基于小区全体业主的利益，雇请环卫清运公司对该小区四区的化粪池进行清理，并由此花费了化粪池清理费15000元，该笔费用应由当时所雇请的物业公司即金穗园物业公司予以承担，此后曙光小区二、三区的化粪池清掏，金穗园物业公司、新世达物业公司作为该小区的两任物业公司，对此均负有连带清掏义务，并承担由此花费的清理化粪池的费用。对上诉人诉称南昌市曙光小区业主委员会与南昌市青云谱区曙光小区业主委员会是两个不同的小区业主委员会，上诉人未举证证明，对此不予采信。对原审判决第二项表述不清楚，不利于执行，应增加“如果金穗园物业公司和新世达物业公司在本判决生效之日起十日内不履行清掏义务，曙光小区业委会在二十日内可聘请正规清掏公司进行一次清掏，所发生费用由金穗园物业公司和新世达物业公司负担”。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持南昌市青云谱区人民法院（2014）青民三初字第137号民事判决第一、第三项。二、变更南昌市青云谱区人民法院（2014）青民三初字第137号民事判决第二项为“南昌金穗园物业管理有限公司、南昌新世达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内清理南昌市青云谱区曙光小区二、三区的化粪池，如果南昌金穗园物业管理有限公司和南昌新世达物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内不履行上述清掏义务，南昌市青云谱区曙光小区业主委员会在二十日内可聘请正规清掏公司进行一次清掏，所发生费用由金穗园物业公司和新世达物业公司负担”一审案件受理费按一审执行，二审案件受理费175元，由上诉人南昌金穗园物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  吴建平代理审判员  曹 渊代理审判员  邓 晖二〇一六年三月十日书 记 员  滕漪兰