江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赣中民一终字第331号
上诉人（原审被告）瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司。住所地：瑞金市象湖镇红都大道*号。
法定代表人黄锋，该公司董事长。
委托代理人刘善明，江西洪都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某某。
委托代理人钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师。
上诉人瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司（以下简称“康居公司”）因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞金市人民法院（2015）瑞民一初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：2015年6月26日，原告与被告签订了《商品房认购协议书》一份，约定：“一、甲方（被告）同意乙方（原告）认购锦江名城项目峰景17栋房，用途为杂间；二、乙方在本协议签订时向甲方支付人民币5000元，作为认购上述商品房及订立《商品房买卖合同》的定金；……；四、乙方应在2015年7月2日前，持本协议书、定金收据、身份证到甲方售楼部签订正式的《商品房买卖合同》等法律文书；……。”协议签订后，原告依约向被告交付了5000元现金，被告向原告出具了一张收据，收据载明：“今收到张某某暂收款（峰景17#Z25）伍仟元”。此后，原告于2015年6月28日找到被告售楼部要求签订购房合同，被告售楼部工作人员答复该房屋已经抵押，无法签订合同，并征询原告是否同意换房，双方未达成一致。2013年7月3日，原告再次找到被告售楼部，询问签订合同事项，原告要求被告退款，被告开始不同意退款，后要求原告提供定金收据原件，双方争执不一，致退款无果。原告遂于2015年7月13日向法院起诉，要求被告双倍退还购房定金10000元。
原告张某某的诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》，由被告双倍退还原告购房定金10000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原、被告于2015年6月26日签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。对于合法有效的合同，签订合同的双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。我国《合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原、被告双方自愿签订商品房认购协议，约定在2015年7月2日前到被告售楼部签订正式的《商品房买卖合同》等法律文书，但因为被告隐瞒认购房屋已被抵押的事实，属被告单方面的原因，致《商品房买卖合同》未按期签订，被告明显构成违约，应双倍返还原告定金。被告辩解原告缴纳的是暂收款而非定金，与双方签订认购协议中的定金条款不符，不予采信。由于被告的违约，原告要求解除双方签订的商品房认购协议，符合法律规定，予以许可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告张某某与被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司于2015年6月26日签订的《商品房认购协议书》；二、被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司应双倍返还原告张某某购房定金10000元，此款限被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司于本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司承担。该款原告已预交，被告应于本判决生效后10日内返还给原告。
上诉人康居公司不服一审判决提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：1、一审法院认定被上诉人交纳的5000元系定金是错误的，在上诉人向被上诉人出具的收据明确载明是“暂收款”。2、一审法院认定双方未能签订正式合同是上诉人“隐瞒认购房屋已被抵押的事实”，属于上诉人单方面的原因，该事实没有证据支持。首先，被上诉人未按认购协议书约定的时间签订正式合同，属于违约；其次，被上诉人提供的视频光盘没有时间、地点等项，不能作为认定事实的证据；最后，双方的认购协议书没有约定签订正式合同的期限，上诉人一直有意愿与被上诉人签订合同，但被上诉人当庭陈述不愿意，因此是上诉人的原因导致合同未能正式签订。3、即使前述5000元可以认定为定金，根据我国担保法及其解释，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分人民法院不应支持。本案房屋总价为17805元，只有3561元才能认定为定金，另外1439元不能认定为定金。
被上诉人张某某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，被上诉人向本院提交以下证据：证据1、双方于2014年12月21日签订的《商品房认购协议书》复印件，证明上诉人售楼部的经理张娟的手机号码。证据2、中国移动公司的通话清单一份，证明被上诉人在2015年6月28日17时56分打电话给上诉人的售楼部经理张娟，要求上诉人与被上诉人按照约定签订正式的商品房买卖合同。
上诉人质证认为，对证据1、2的真实性没有异议，但对其关联性和合法性有异议。即使商品房认购协议书上的张娟，据被上诉人讲是我公司的一个经理，那是她个人与被上诉人的通话，通话内容不详。即使张娟有这个答复，也并不能代表我公司的意见。被上诉人提交的这组证据要证明的观点是他在2015年6月28日打电话给我公司的工作人员说要求签订买卖合同，他这个陈述就与他在一审的陈述是相互矛盾的。
本院审查认为，上诉人对被上诉人提交的证据1、2的真实性不持异议，而该两组证据形式合法，与本案具有一定的关联性，因此本院对其真实性、合法性和关联性予以确认。
二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是对定金性质的认定及定金罚则的运用。关于被上诉人向上诉人交纳的是否属于定金的问题。本案《商品房认购协议书》明确约定，被上诉人向上诉人支付5000元作为认购商品房及订立《商品房买卖合同》的定金，并实际交付了定金，双方交付和收受定金行为的目的是为担保签订正式的房屋买卖合同，具有法律效力。上诉人主张收据载明该款为“暂收款”，不具有定金的性质，与双方协议约定不符，本院不予支持。关于上诉人是否应当双倍返还定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案双方的定金所担保的约定行为（即签订正式《商品房买卖合同》）没有发生时，违反承诺的一方就要受到定金处罚。本案正式的《商品房买卖合同》未能签订的原因是上诉人隐瞒房屋已被抵押的事实，存在明显过错，应当双倍返还定金。关于返还数额的认定问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条对定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十的规定，目的是为了约束当事人在收取定金时不得超过标准收取。本案上诉人在收取定金时违反了上述规定，超过主合同标的额的百分之二十收取定金，又以超标准收取为理由主张超过部分无效，有违公平原则，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《》第第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人瑞金（康居）锦江城市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑小兵
代理审判员 张志平
代理审判员 赖国东
二〇一六年二月十八日
书 记 员 刘恒芬