上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第445号
上诉人（原审原告）上海明君物业管理有限公司。
法定代表人刘明君。
委托代理人沈惠庆。
上诉人（原审被告）上海正辉房地产开发有限公司。
法定代表人苏邦俊。
委托代理人陈皓，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人王威，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人上海明君物业管理有限公司（以下简称明君物业）、上海正辉房地产开发有限公司（以下简称正辉房产）因物业服务合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院（2012）青民三（民）初字第2001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月17日公开开庭审理了本案。上诉人明君物业的委托代理人沈惠庆，上诉人正辉房产的委托代理人陈皓、王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年6月14日，明君物业（乙方）与上海市青浦区西郊园中园业主委员会（以下简称园中园业委会，甲方）签订《西郊园中园物业服务委托合同》一份，由甲方将“西郊园中园”小区管理委托明君物业施行物业管理，合同约定：物业类型：花园别墅；建筑面积：28，604.89平方米，独立别墅73户，商铺9户；可计算管理费面积：住宅面积26，954.06平方米，非住宅面积419.94平方米。委托管理期限自2008年7月1日0时起至2010年6月31日24时止；因需要提前／滞后进入接受委托管理，以实际接受委托日为起始日期。甲方在合同生效之日起3日内向明君物业提供100平方米建筑面积物业管理用房。本物业住宅部分物业管理费每平方米每月人民币（以下币种均为人民币）4.20元；商铺部分物业管理收费标准为每平方米每月5.50元。物业管理费每月交纳一次，也可以每季度为一期交纳，每次交纳费用时间为每月／季首月的10日以前。空置、空关房屋的物业管理公共服务费标准同上；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送明君物业备案并负连带缴纳责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。合同另对其他内容进行了约定。后，明君物业与甲方就《西郊园中园物业服务委托合同》签订补充条款，具体如下：1、明君物业实际进入接受委托的时间为2008年6月21日，故委托管理期限为2008年6月21日0时起至2010年6月31日24时止；2、将《西郊园中园物业服务委托合同》第六章第二十二条第一款修改为“本物业住宅部分物业管理费每平方米每月4.20元、商铺部分物业管理收费标准为每平方米每月5.50元、会所物业管理服务收费标准为每平方米每月5.50元”；此补充协议与《西郊园中园物业服务委托合同》具有同等法律效力。2008年6月21日明君物业与园中园业委会共同出具告知书，告知西郊园中园业主、住户：2008年6月20日，深圳市和平物业管理有限公司（以下简称和平物业）将西郊园中园物业管理全面移交至西郊园中园业主委员会，2008年6月20日24：00时作为和平物业与西郊园中园业主另聘物业公司（即明君物业）的权责分界时点。
2010年7月1日，明君物业（乙方）与园中园业委会（甲方）签订《西郊园中园物业服务委托续约合同》一份，双方决定维持原委托服务合同条款，续签新一期物业服务委托合同，续签委托服务合同管理期限自2010年7月1日0时起至2012年6月31日24时止，除委托服务期限条款外，相关条款、附件与原合同保持不变。
原审法院另查明，明君物业属于具备二级资质的物业管理企业。正辉房产系青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX-
XXX号（以下简称系争房屋）业主，于2004年4月13日经核准取得上海市房地产权证。上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX-
XXX号（101）房屋登记建筑面积为670.85平方米，房屋（地下101）建筑面积367.23平方米，房屋类型为会所。会所地上第二层西面一间为物业管理用房、东面一间为业委会活动室、中间一间房屋空置；会所地上第一层有游泳池、舞蹈房、海洋球馆、健身房（乒乓室）、更衣室等；会所地下一层有锅炉、水泵控制表箱、汲水井等公用设施，会所内部有多处消防箱柜。
原审法院又查明，2010年2月明君物业曾起诉法院，要求正辉房产支付2008年6月至2009年12月期间物业管理费。原审法院以（2010）青民三（民）初字第351号案件受理，经审理后认为：业主委员会代表全体业主与明君物业签订的物业服务委托合同对全体业主均产生法律效力，明君物业、正辉房产均应按照合同约定履行各自的义务。明君物业在提供了物业管理服务后，正辉房产应当按照合同约定的标准履行支付物业管理费的义务。正辉房产迟延支付物业管理费，理应向明君物业承担迟延支付的违约责任。违约金的适用既要体现对守约方的充分赔偿又要体现对违约方的适度惩罚的原则，依据上述原则，法院结合正辉房产的抗辩意见、综合考虑明君物业、正辉房产双方曾为会所的权属、使用发生纠纷涉诉等情况，将滞纳金的计算标准酌情调整至按照日万分之五计算。并于2010年4月23日判决正辉房产应支付明君物业2008年6月21日至2009年12月31日期间［上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX-
XXX号（101）房屋］物业管理费104，673.07元及滞纳金13，381.92元（以每期应付物业费为本金，从应付之次日起至2009年12月10日，按日万分之五计算）。正辉房产不服该判决提起上诉，本院审理认为原审法院认定与判决并无不当，应予维持；至于正辉房产上诉请求所称的房屋占用纠纷，已经生效判决判定，且与本案亦非同一法律关系，以此抗辩拒付物业管理费缺乏法律依据而不予支持。本院于2010年6月17日作出（2010）沪二中民二（民）终字第1344号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。后，正辉房产依据生效判决全额履行了判决指定的物业管理费及滞纳金。
2012年5月，明君物业向原审法院提起诉讼，称正辉房产未支付2010年1月1日以后的物业管理费，故请求判令正辉房产支付2010年1月1日至2012年3月31日期间物业管理费154，154.88元及滞纳金46，246.46元（滞纳金按月计，按合同约定标准计算至2012年3月31日应为215，816.83元，但明君物业仅主张本金的30%即46，246.46元）。
原审法院再查明，（2013）沪二中民二（民）再字第6号民事判决中列明：根据相关法律法规规定，2003年9月1日以后竣工的物业管理区域，建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房和业主委员会用房，无偿提供给业主大会，产权属全体业主所有；物业管理办公用房，按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供。建筑面积5万㎡及以下的，按照不低于建筑面积100㎡提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30㎡提供。提供的物业用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。一方面，按照上述规定内容，正辉房产应按规定配置物业管理办公用房和业主委员会用房，并至相关部门备案。正辉房产怠于履行应尽义务，从前期的戴维斯物业开始至今，先后几家物业公司均以93号会所二楼两间房屋为办公地点，但前述房屋未载入产证范围，应属违章建筑，不符合物业用房的法定标准。原审法院审理期间，正辉房产也未在93号会所指定具体部位作为物业用房。正辉房产不积极主动解决问题症结，对造成的结果应承担相应责任。关于93号会所除第二层东面一间和西面一间之外的房屋，正辉房产与物业公司、业委会间自始从未明确能否使用、如何使用，且小区的公用设施在会所内，物业公司受业委会委托基于物业服务合同约定，对公用设施以及各功能房屋进行管理、维护，对会所的使用具有合理性。正辉房产可在配置物业管理办公用房和业主委员会用房之后，就腾退会所其余房屋一节，双方通过有效方式解决问题实现目的。另一方面，93号会所的产权人系正辉房产，虽然园中园业委会、和平物业以及明君物业延续并维持现状，但并不表明无偿占有、使用该会所具有法律依据。综上，在正辉房产没有配置物业管理办公用房、业主委员会用房之前，对其要求园中园业委会、明君物业腾退会所、支付使用费等诉请，法院暂不予支持，待其履行义务完毕，可再行提起相关诉讼，以维护其合法权益。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会代表全体业主与明君物业签订的物业服务委托合同对全体业主均产生法律效力，明君物业、正辉房产均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依物业服务合同为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。明君物业在提供了物业管理服务后，正辉房产应当按照合同约定的标准履行支付物业管理费的义务。正辉房产迟延支付物业管理费，理应向明君物业承担迟延支付的违约责任。对于滞纳金，明君物业、正辉房产双方一致认可前案法院已认定的日万分之五的标准，法院予以确认。至于正辉房产抗辩会所实际由明君物业及园中园业委会在占有使用，因中级人民法院对于正辉房产是否有权要求明君物业、园中园业委会腾退会所、支付使用费的诉请暂不处理，故明君物业的物业费支付请求也应暂缓处理的意见，法院认为于法无据，两者属不同法律关系。但考虑到明君物业毕竟实际不占有使用会所，且双方之间尚有未解决的诸多纠纷存在，在正辉房产未配置物业管理办公用房、业主委员会用房之前，法院酌情降低物业费的标准，以3元／平方米／月的标准计算。
原审法院据此作出判决：一、上海正辉房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海明君物业管理有限公司2010年1月1日至2012年3月31日期间［上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX-
XXX号（101）房屋］物业管理费人民币84，084.48元；二、上海正辉房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海明君物业管理有限公司2010年1月1日至2012年3月31日期间［上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX-
XXX号（101）房屋］物业管理费的滞纳金人民币17，489.60元（以每期应付物业费为本金，从应付之次日起至2012年3月31日，按日万分之五计算）。
原审判决后，上诉人明君物业不服，向本院提起上诉称：正辉房产长期拖欠物业管理费不付，原审法院将物业费标准予以降低，缺乏依据。故请求撤销原审判决主文第一项，改判正辉房产支付物业管理费154，154.88元并以日万分之五标准支付相应的滞纳金。
针对明君物业的上诉请求，正辉房产辩称：原审判决偏袒明君物业，正辉房产不同意其上诉请求。
上诉人正辉房产亦不服原审判决，向本院提起上诉称：系争房屋长期不在正辉房产控制之下，实际由明君物业及业委会占用，在此情况下要求正辉房产支付物业费显然不符情理，在系争房屋未腾退之前，明君物业亦应暂缓收取物业管理费。此外，明君物业按照物业服务合同是按酬金制收取物业管理费，本案争议的物业管理费应交给业委会，与明君物业无关。故请求撤销原判，改判驳回明君物业原审全部诉讼请求。
明君物业针对正辉房产的上诉请求辩称：其与业委会签订的是酬金制的物业服务合同，但正辉房产应当按照物业服务合同，根据其房屋面积支付物业管理费。故不同意正辉房产的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，在已生效的（2013）沪二中民二（民）再字第6号民事判决中，法院因故对正辉房产要求园中园业委会、明君物业腾退会所、支付使用费等诉请，暂不予支持，但对园中园业委会、和平物业以及明君物业延续占用系争房屋的状况作了认定。根据相关案件查明的事实及当事人的陈述，系争房屋内的相关设施由该小区业主使用。故相关纠纷解决后，正辉房产仍可针对明君物业、园中园业委会占用系争房屋是否应当相应责任，并就包含物业管理费在内的相关赔偿提出主张。退而言之，即使正辉房产未提出相关主张或最终认定明君物业、园中园业委会对其占用系争房屋的行为无需承担相应责任，在此情况下仍由正辉房产承担相应期间的全部物业管理费用显然也有失公允。综上所述，本院认为本案中明君物业主张物业管理费的诉讼请求与正辉房产要求明君物业、园中园业委会腾退系争房屋纠纷的处理结果有密切关系，故本案所涉的物业管理费应留待在上述纠纷解决后一并处理较为合理。鉴此，本院对明君物业要求正辉房产支付2010年1月1日至2012年3月31日期间的物业管理费及相应滞纳金的诉讼请求，暂不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院（2012）青民三（民）初字第2001号民事判决；
二、上海明君物业管理有限公司要求上海正辉房地产开发有限公司支付2010年1月1日至2012年3月31日期间物业管理费154，154.88元及滞纳金46，246.46元的诉讼请求不予支持。
本案一审案件受理费人民币2，331.48元，由上诉人上海明君物业管理有限公司负担人民币1，165.74元，上诉人上海正辉房地产开发有限公司负担负担人民币1，165.74元；二审案件受理费人民币2，270.68元，由上诉人上海明君物业管理有限公司负担人民币1，135.34元，上诉人上海正辉房地产开发有限公司负担人民币1，135.34元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。