广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22129号
上诉人（原审原告）：深圳市新食代商业运营管理有限公司，住所地：深圳市福田区中康路卓越梅林中心广场2栋3层301A号，组织机构代码：568527972。
法定代表人：舒慰慈，总经理。
委托诉讼代理人：李昱，广东万乘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钱丹，广东万乘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖应梅，女，汉族，1966年9月8日出生，住所地重庆市江津市。
委托诉讼代理人：杨华亚，广东君诚律师事务所律师。
上诉人深圳市新食代商业运营管理有限公司（以下简称新食代公司）因与被上诉人廖应梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初11057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人新食代公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判廖应梅向新食代公司支付房屋占用使用费428820、管理费151200元、水电费30011元、保险费1280元。2、本案一、二审诉讼费用及其他相关费用由廖应梅承担。
主要的上诉事实和理由：一、廖应梅于2015年2月擅自停业后仍继续占有使用涉案场地，原判决驳回新食代公司主张廖应梅支付停业期间场地占有使用费的请求，没有事实依据。关于涉案场地的实际使用期限，无论租赁合同是否有效，廖应梅都应当在擅自停业后将涉案场地交付新食代公司，办理相关清场、结算手续，因此办理场地交接手续的节点才是廖应梅搬离涉案场地的节点。廖应梅自2015年2月擅自停业后，未办理任何结算及清场手续，因此直至新食代公司起诉之日涉案场地仍应当认定为由廖应梅实际占有使用，故原判决将场地占有使用费计算至2015年2月明显存在错误。涉案场地自廖应梅擅自停业后直至新食代公司提起诉讼期间一直处于空置状态，并不存在廖应梅所称将涉案场地出租给其他商户的情形，其用以证明其抗辩主张的证据包括证人证言、照片、微信聊天记录等均存在严重瑕疵，不应予以采信。二、廖应梅主张从所谓“四川小馆”拖欠营业款中抵扣2015年2月所拖欠的费用没有事实依据。新食代公司从未与廖应梅达成用其他商铺营业款抵扣涉案场地拖欠费用的合意，廖应梅也未提供有效证据证明其主张。三、原判决以超过一年诉讼时效为由驳回新食代公司主张支付拖欠场地占有使用费的请求，适用法律错误。根据《民法通则》第一百三十六条第三款规定，若主张支付拖欠租金适用一年诉讼时效。但本案经审理认定《新食代美食广场场地租赁合同》为无效合同，廖应梅应向新食代公司支付实际占用房屋期间的使用费。既然是占有使用费，也就不适用一年的短期诉讼时效，而是应该适用一般的两年诉讼时效。原审判决一方面认定被告拖欠原告的是占有使用费，一方面又认可被告用“租金的诉讼时效只有一年”的理由抗辩，适用法律错误，明显自相矛盾。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法查明事实，维护新食代公司的合法权益。
被上诉人廖应梅辩称，一、新食代公司在上诉状第1项上诉请求是“撤销原审判决，改判廖应梅向新食代公司支付房屋占有使用费428820元、管理费151200元、水电费30011元、保险费1280元，合计611311元”，而新食代公司在一审中提出的诉讼请求是“判令被告支付原告拖欠租金、管理费及其他相关费用合计648587.99元”，可见新食代公司在二审中提出了不同于一审的、独立的诉讼请求。根据最高院关于民诉法意见第184条“在二审中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，二审法院应当告知其另行起诉。二、关于涉诉房产的占有使用费，首先，按照“谁主张，谁举证”的原则，新食代公司没有证据证明其有收取占有使用费的合法的主体资格。其次，廖应梅在一审中提交的证据（包括现场照片、微信记录、招牌图片、证人证言等）形成了证据链，充分证明廖应梅在2015年2月初撤离场地后新食代公司已收回场地，且多次租给他人。廖应梅从2015年2月起就没有占有使用该场地，所以新食代公司要求支付占有使用费的上诉请求没有事实和法律依据。三、廖应梅的其他观点与一审相同，不再赘述。综上，请求二审法院驳回新食代公司的全部上诉请求，维持一审判决。
新食代公司向一审法院起诉请求：l、解除新食代公司、廖应梅2012年2月16日签订的《租赁合同》；2、廖应梅支付新食代公司拖欠租金、管理费以及其他相关费用共计584939元；3、廖应梅支付逾期支付租金违约金63648．99元(按每日万分之五标准计算，暂计至2016年5月31日)；4、本案诉讼费用由廖应梅负担。
一审法院认定事实：2012年2月16日，新食代公司、廖应梅签订了《新食代美食广场场地租赁合同》，约定新食代公司将位于深圳市宝安区沙井HR万家4楼A3区域面积300平方米的场地出租给廖应梅经营餐厅，租赁期限自2012年2月14日起至2017年2月13日止，租金每月21600元(从第三年开始每年递增5％)；廖应梅应于每月25日前支付下月租金，若廖应梅逾期支付租金，每逾期一日则按拖欠款项的万分之五支付违约金，若逾期达15天新食代公司有权立即解除本合同；租赁期间水电费、物业管理费以及其他相关费用由廖应梅自行承担；新食代公司有权向廖应梅收取消防、烟道、电箱及进场费用150000元；廖应梅应向新食代公司缴纳保证金（二个月租金）43200元，如廖应梅违约，应向新食代公司支付损失赔偿金、违约金以及延迟交付费用，新食代公司有权在保证金中扣减；如廖应梅经新食代公司书面催告后不予补足保证金，则保证金余额转为违约金，合同就此终止；廖应梅如在租赁期限内擅自撤离、擅自停止经营行为的，视为廖应梅自动放弃经营权，新食代公司有权解除合同、保证金不予退还等。合同签订后，新食代公司依约交付涉案场地给廖应梅使用，廖应梅依约向新食代公司缴纳了消防、烟道、电箱及进场费用150000元以及保证金43200元。廖应梅在此经营餐厅至2015年2月止，此后廖应梅因亏损无法继续经营而撤离；截止当月，廖应梅尚欠新食代公司租金1903.54元。另查，新食代公司未向本院提供涉案房产建设工程规划许可证或其他合法报建手续。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，新食代公司未能提交涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，应视为涉案房产未取得相关行政许可，新食代公司、廖应梅签订的《新食代美食广场场地租赁合同》因此无效。新食代公司要求解除涉案合同以及要求廖应梅支付逾期缴款违约金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院予以驳回。因廖应梅实际占有使用了涉案场地，可按照合同约定的租金标准计付占有使用期间的场地占有使用费，该费用计算至廖应梅撤离场地时止，即支付至2015年2月尚欠的1903.54元；但新食代公司于2016年5月11日向本院提起本案诉讼，提出要求廖应梅支付尚欠租金的主张，已经超过了一年的诉讼时效，因此，对于该部分的诉讼请求，一审法院予以驳回。廖应梅撤离后，因涉案场地由新食代公司实际控制，新食代公司主张此后的场地占有使用费及相关费用，没有法律依据，一审法院予以驳回。至于涉案合同被认定无效后，对于合同无效后果的处理，当事人可另循其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、深圳市新食代商业运营管理有限公司与廖应梅于2012年2月16日签订的《新食代美食广场场地租赁合同》为无效合同；二、驳回深圳市新食代商业运营管理有限公司全部诉讼请求。本案一审受理费5143元，由深圳市新食代商业运营管理有限公司负担。
原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，二审调查询问时，新食代公司确认截至2015年2月廖应梅就涉案商铺欠付租金1903.54元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。首先，涉案商铺未取得建设工程规划许可证亦未有其他合法报建手续，故涉案合同依法应为无效。原审认定正确，本院予以确认。其次，合同无效，合同双方因此取得的财产应予返还。新食代公司应向廖应梅返还租赁保证金43200元，廖应梅亦应向新食代公司返还涉案商铺并就其占有使用期间支付房屋占有使用费。原审未予处理涉案租赁保证金欠妥，本院予以纠正。再次，关于占有使用费的问题。一、本案中，截至2015年2月，廖应梅尚欠付租金1903.54元，故其应参照该租金数额向新食代公司支付占有使用费1903.54元。该占有使用费属合同无效后承租人应予返还的房屋占有使用利益，占有使用费请求权系基于合同无效始产生，属一般债权请求权，应适用普通诉讼时效两年的法律规定，廖应梅主张适用租金请求权诉讼时效一年的法律规定并据此抗辩不需支付占有使用费，于法无据，本院不予采纳。原审认定有误，应予纠正。二、2015年2月之后，廖应梅虽已撤离涉案商铺，但未有证据显示其有办理交接手续向新食代公司返还涉案商铺，故廖应梅对此具有一定过错；同时，在廖应梅已撤离涉案商铺的情形下，新食代公司未及时收回商铺以防止损失的进一步扩大，其对此亦具有过错。基于前述情形，本院酌定新食代公司自行收回商铺需15天，廖应梅应参照合同约定的租金标准向新食代公司支付该期间的占有使用费11340元（21600×1.05×0.5）。现并无有效证据证明新食代公司于2015年2月之后即已收回商铺，故原审认定廖应梅无需支付2015年2月之后的占有使用费欠妥，本院予以纠正。据此，廖应梅应向新食代公司支付的占有使用费总计为13243.54元（1903.54元+11340元）。另，就涉案合同无效后各方损失的赔偿问题，各方可另循法律途径解决。
综上，新食代公司的部分上诉主张成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定部分事实有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初11057号民事判决第一项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初11057号民事判决第二项；
三、深圳市新食代商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖应梅返还租赁保证金43200元；
四、廖应梅应于本判决生效之日起十日内向深圳市新食代商业运营管理有限公司支付房屋占有使用费13243.54元；
五、驳回深圳市新食代商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5143元（深圳市新食代商业运营管理有限公司已预交），由深圳市新食代商业运营管理有限公司负担5038元、廖应梅负担105元；本案二审案件受理费9913元（深圳市新食代商业运营管理有限公司已预交），由深圳市新食代商业运营管理有限公司负担9782元、廖应梅负担131元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月九日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。