江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终743号
上诉人（原审被告）：苏州裕华丰泽酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人：周信均，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐建明，系公司法务顾问。
被上诉人（原审原告）：苏州茂华物业有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人：华泉生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周毅，江苏陈全兴律师事务所律师。
原审被告：苏州市祥弘企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人：李进玉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。
上诉人苏州裕华丰泽酒店管理有限公司（以下简称“裕华丰泽公司”）因与被上诉人苏州茂华物业有限公司（以下简称“茂华物业公司”）、原审被告苏州市祥弘企业管理有限公司（以下简称“祥弘管理公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
裕华丰泽公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判我方不予支付或酌情减少支付涉案物业服务费，驳回茂华物业公司对滞纳金的诉请，并判定茂华物业公司向我方赔偿因怠于履行物业服务义务导致我方产生的损失、继续履行维修养护等义务；诉讼费由茂华物业公司承担。事实和理由：本案茂华物业公司作为物业服务提供方，并没有履行其相应的服务义务，故我方后期拒付物业费；同时，因茂华物业公司未履行维修养护管理楼盖、屋顶、外墙面等服务义务，导致我方产生了重大经济损失。一审法院在没有考虑到茂华物业公司物业服务缺失不到位与我方蒙受重大经济损失的情况下作出的判决是错误的。
茂华物业公司辩称：请求驳回上诉，维持原判。
祥弘管理公司辩称：我方同意协商解决。
茂华物业公司向一审法院起诉请求：1、判令祥弘管理公司、裕华丰泽公司立即支付茂华物业公司自2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费419475元及相应滞纳金67295.78元（计算至2016年8月16日），合计486770.78元；2、诉讼费用由祥弘管理公司、裕华丰泽公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月19日，祥弘管理公司取得坐落于苏州市××号（润亿大厦）一楼101室-119室、二楼201室-267室的房屋所有权，该房产建筑面积为3995.94平方米。2014年12月25日，苏州市平江区润亿大厦业主委员会（以下简称润亿大厦业委会）作为甲方与茂华物业公司作为乙方签订名为《润亿皇朝物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对苏州市粤海广场润亿皇朝提供物业服务，服务范围为润亿皇朝及地下一层车库（总建筑面积约14892平方米，其中包含祥弘管理公司所有的上述房产在内），服务期限为2015年1月1日至2019年12月31日，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，其中商业用房按5元/月/m2的标准收取；物业服务费按3-6个月交纳一次，业主逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用万分之五加收滞纳金。另，茂华物业公司自2015年1月1日起至2016年9月30日止为润亿皇朝物业提供物业服务期间，祥弘管理公司于2016年3月2日向茂华物业公司支付物业服务费35000元，尚有拖欠物业服务费未交纳。审理中，茂华物业公司明确祥弘管理公司已支付的35000元优先用于扣除应收第一期物业费本金。
另查明，2014年11月18日，祥弘管理公司作为甲方与周信均、周宏亮、田婧三人作为乙方签订名为《乔司空巷66号租赁合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于苏州市××区××号（润亿大厦一、二层）房产出租给乙方，房屋建筑面积为3995.94平方米，租赁用途为宾馆，租赁期为111个月，即自2014年11月20日起至2024年2月19日止；其中第3.2条“物业管理费、车位使用费”约定：乙方应遵守物业管理和业主规约相关规定，及时另行交纳物业管理费（5元/月/m2）、车位使用费等相关费用，物业协议另行签订。该合同签订后，双方未另行签订相关物业服务协议。另，周信均、周宏亮、田婧三人作为股东于2015年2月13日依法成立了裕华丰泽公司，法定代表人为周信均，该公司在工商部门登记的住所地为苏州市××区××号。审理中，裕华丰泽公司称周信均、周宏亮、田婧三人因成立公司需要与祥弘管理公司签订了上述房屋租赁合同，其公司愿意承受房屋租赁合同中所涉乙方周信均、周宏亮、田婧三人应享有的权利和承担的义务。
一审法院认为，茂华物业公司与润亿大厦业委会之间签订的《润亿皇朝物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同适用于润亿皇朝物业的全体业主。祥弘管理公司作为业主将其所有的涉案房屋租赁给裕华丰泽公司，并约定由裕华丰泽公司支付物业服务费，该约定合法有效，一审法院予以认定，裕华丰泽公司作为物业使用人负有向物业服务公司支付物业费的义务。本案中，茂华物业公司作为润亿皇朝物业的物业服务提供者，已对润亿皇朝物业提供了相应的物业服务，且祥弘管理公司与裕华丰泽公司约定的物业服务费标准未超出物业服务合同约定的范围和金额，现茂华物业公司要求物业使用人裕华丰泽公司依照物业服务合同的约定支付自2015年1月1日起至2016年9月30日止期间的物业服务费，符合法律规定，一审法院予以支持。裕华丰泽公司未依约按期交纳相关物业服务费，茂华物业公司按照物业服务合同约定向其主张滞纳金的诉讼请求，一审法院同样予以支持。同时，业主作为物业服务合同的实质当事人，也应当根据合同的约定交纳物业服务费，物业使用人依约交纳物业服务费的义务并不免除业主自身的交费义务，故茂华物业公司要求业主祥弘管理公司对裕华丰泽公司欠付的物业服务费及滞纳金的付款义务承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。裕华丰泽公司提出茂华物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并导致其产生巨大经济损失，一审法院认为，如裕华丰泽公司认为其合法权益受到损害，其亦应通过合法合理的途径向相关责任人主张权利，而不应采用不支付物业服务费的方式使矛盾扩大。若润亿皇朝物业的业主或物业使用者普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个物业的物业服务陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主或物业使用者的利益。当然，茂华物业公司作为物业服务企业，对业主或物业使用者反映的问题，亦应及时沟通，寻找解决的方案，提高服务质量。
关于欠付物业服务费问题。按照茂华物业公司与润亿大厦业委会之间签订的《润亿皇朝物业服务合同》约定的收取商业用房物业费的标准及涉案房产的建筑面积，茂华物业公司主张裕华丰泽公司每6个月应当交纳的物业服务费为119850元，一审法院予以确认，则裕华丰泽公司应支付自2015年1月1日起至2016年9月30日止共计21个月的物业费为419475元，扣除祥弘管理公司已支付35000元，还需支付384475元。
关于滞纳金问题。茂华物业公司主张的滞纳金属于违约金性质，关于该违约金的起算点，涉案物业服务合同对物业费的交费周期进行了约定即3-6个月，但并未明确具体交费起算点，一审法院根据本案实际情况，确定以先服务后交费、以6个月为一个交费周期的原则计算违约金的起算点，即每期逾期支付物业费的违约金起算点分别按自各个交费周期6个月届满的次日起进行计算。祥弘管理公司、裕华丰泽公司均认为涉案物业服务合同约定按万分之五的标准计算违约金，该约定标准过高并要求调整，因该项约定系合同当事人真实意思表示，且该约定标准未超出法律规定的合理范围，故对其上述抗辩一审法院不予支持。综上，一审法院根据每期逾期支付的物业费的金额及合同约定的万分之五的逾期违约金计算标准和茂华物业公司主张的违约金的终止时间截点即2016年8月16日，认定违约金为38186.06元。
关于裕华丰泽公司提出茂华物业公司无故占用其承租房屋739室并放任他人霸占承租房屋322室，已构成违约的抗辩，因该两处房屋不在本案所涉祥弘管理公司所有的建筑面积为3995.94平方米的房产范围内，相关纠纷与本案无关联，一审法院不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：一、裕华丰泽公司于判决生效之日起10日内支付茂华物业公司自2015年1月1日起至2016年9月30日止的物业服务费384475元及相应违约金38186.06元（计算至2016年8月16日止），合计422661.06元，祥弘管理公司对上述款项的付款义务承担连带责任。二、驳回茂华物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8602元，减半收取4301元，由茂华物业公司负担566元，祥弘管理公司、裕华丰泽公司共同负担3735元。
对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，裕华丰泽公司称其已经交给祥弘管理公司9.5万元的物业费，祥弘管理公司称其中6万元系属于向之前的物业管理公司缴纳的物业费。
二审中，裕华丰泽公司提供《管理运营情况表》、《维修情况说明》各一份及照片一组，证明茂华物业公司未尽到相应的物业服务义务，并导致裕华丰泽公司产生了相应损失。茂华物业公司经质证认为其不存在未履行物业服务义务的情况，关于维修的地方，因涉案房屋年代久远，涉及到需要中修、大修的地方需要业主大会动用维修基金进行修缮。祥弘管理公司认为上述证据具有真实可靠性。
本院认为，裕华丰泽公司称因茂华物业公司未能履行相应的物业服务导致其产生损失，并以此为由拒交物业费。根据本案具体情况，即便茂华物业公司在提供的物业服务有不到位之处，但在裕华丰泽公司承租涉案房屋之后，其也仅缴纳3.5万元的租金。正如一审判决所认为，若其他业主均采用该方式，会使得整个物业的物业服务陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主或物业使用者的利益。物业服务关系本就是由物业服务方提供物业服务，由物业使用者缴纳物业服务费，裕华丰泽公司所提供的证据不足以构成其拒交或少交物业费的理由，其相应的上诉理由本院不予支持。本案中，裕华丰泽公司如认为茂华物业公司提供服务不到位导致其产生损失，可就该损失另行提起诉讼，一审法院亦已对此作出释明，故本院对裕华丰泽公司在本案二审中再次主张相关损失不予理涉。
裕华丰泽公司二审中称其已经将9.5万元的物业费交给祥弘管理公司，但祥弘管理公司只确认其中的3.5万元交至茂华物业公司，故本院认定该6万元与本案无涉。
综上所述，苏州裕华丰泽酒店管理有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8602元，由上诉人苏州裕华丰泽酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年四月十七日
书 记 员 郭 玮