广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初14号
原告：何轩福，男，汉族，1952年10月29日出生，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：曹庚生，广东尚宽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖凤，广东尚宽律师事务所辅助人员。
被告：王晓华，男，汉族，1987年10月26日出生，住四川省平昌县，
原告何轩福诉被告王晓华租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月2日受理后，依法适用普通程序，由审判员邝小敏担任审判长，与人民陪审员陈晓晴、人民陪审员叶玉勤组成合议庭，于2017年4月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人曹庚生、被告王晓华到庭参加了诉讼。原、被告均有调解意愿，请求本院给予双方30天庭外和解时间，该庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。
原告何轩福向本院提出诉讼请求，请求判令：一、被告向原告支付：1.2016年9月1日至2016年11月30日的房屋使用费25800元；2.电费24142.6元、水费856元；二、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告诉称，原、被告于2016年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于东莞市大岭山镇杨屋村四队大兴路96号楼房出租给被告使用，租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月30日止，每月租金8600元，水电费由原告代收代缴。原告于合同签订之日将涉案房屋交付给被告使用。原告于2016年11月13日发现被告已停止使用房屋并去向不明，后电话通知被告交纳拖欠的房租、水电费和办理房屋交接手续，均遭到被告的拒绝，故向法院提起诉讼。
被告王晓华辩称，被告于2016年9月8日已电话通知原告退租事宜，之后没有再使用涉案房屋，被告无需承担2016年9月至11月的房屋使用费。被告已交纳2016年7月电费6727.49元。
经审理查明：原、被告于2013年2月27日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于大岭山镇杨屋村四队地名月英的大兴路96号楼房出租给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2016年6月1日，押金为15600元，每月租金为7800元。原告于2013年4月将涉案房屋交付被告使用。上述合同期满后，原、被告于2016年6月1日继续签订一份《房屋租赁合同》，约定原告继续将上述房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年6月1日至2018年5月30日，押金为17200元，每月租金为8600元。被告主张签订第一份租赁合同后，被告以现金的形式向原告支付了押金15600元；签订第二份租赁合同后，被告以现金的形式向原告补交了押金差额1600元，被告共向原告支付了押金17200元，未能提供证据证明。原告确认签订第二份租赁合同后原告收到被告补交的押金差额1600元，后原告主张被告未向其支付押金17200元。涉案房屋在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管机构批准建设的相关证明。
被告已向原告付清2016年8月前的房屋使用费，被告从2016年9月起未向原告支付房屋使用费。原告主张涉案房屋只有一套钥匙，钥匙交给被告后，原告就没有钥匙，原告于2016年11月13日发现被告已搬离涉案房屋，原告于2016年12月强行打开涉案房屋并从2016年12月起将涉案房屋出租给他人使用，要求被告向原告支付2016年9月至11月的房屋使用费。被告主张涉案房屋不止一套钥匙，被告有一套钥匙，原告也留有钥匙，被告于2016年8月底已将被告的全部物品从涉案房屋搬离，被告于2016年9月8日电话通知原告钥匙放在涉案房屋的二楼，让原告自行去拿，一楼的门没有上锁，并短信通知原告其已离开涉案房屋，被告不同意向原告支付2016年9月至11月的房屋使用费，为此，被告提交了短信截图作为证据，并出示了该短信的原始载体。短信截图显示接收方的手机号码为136××××0997，发送时间为9月8日，内容为“房东你好！这个房子我不租了，你过去收这下！”，接收方未回复。原告确认短信截图显示接收方的手机号码136××××0997是原告本人的手机号码，但原告主张其不看手机短信，其不确认短信的内容，其明确不对短信内容的真实性进行鉴定。原告主张被告未付清2016年6月6日至9月6日的电费24142.6元、水费856元，该费用原告已向相关机构交纳，被告应向原告支付上述电费和水费。被告同意向原告支付水费856元，但不同意向原告支付上述电费，并主张被告已向相关机构交纳了2016年7月电费6727.49元。原告确认被告已向相关机构交纳了2016年7月电费6471.59元，原告主张其请求被告支付的电费不包含被告已缴纳的电费，为此，原告提交了电费发票和原告于2016年9月22日交纳2016年6月6日至9月6日期间电费24142.6元的银行柜台缴交电费凭证作为证据。被告确认原告提交的电费发票和银行柜台缴交电费凭证载明的电表均是其实际使用的电表，但对该证据不予确认。
以上事实，有原告提交的银行柜台缴交电费凭证、电费发票、水费收据、房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证明、证明、客户抄表结算复核单，被告提供的银行交易明细、房屋租赁合同、短信截图、客户档案综合查询、收据、缴费簿，及双方当事人的陈述附卷为证。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管机构批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也未经主管机构批准建设，应认定涉案《房屋租赁合同》无效。被告同意向原告支付水费856元，本院对此予以确认。
本案的争议焦点为：一、被告是否应向原告支付2016年9月至11月的房屋使用费；二、被告是否应向原告支付电费。
关于焦点一。原告确认被告提交的短信截图显示接收方的手机号码136××××0997是原告本人的手机号码，原告不确认短信的内容，在被告出示了该短信内容的原始载体后，原告表示不对短信内容的真实性进行鉴定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告提交的短信截图予以确认。被告于2016年9月8日已通知原告收回涉案房屋，原告主张其于2016年12月已将涉案房屋出租案外人使用，而原告只要求被告向其支付2016年6月6日至9月6日的电费和水费，故本院认定原告于2016年9月8日收回涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告可参照其与被告约定的租金标准计算涉案房屋的使用费，原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定涉案房屋的租金为每月8600元，故被告应向原告支付2016年9月1日至8日的房屋使用费为2293元（8600元/月÷30天×8天）。原告相关诉请中超出上述部分，本院不予支持。
关于焦点二。原告主张其为被告交纳了2016年6月6日至9月6日期间电费24142.6元，要求被告向其支付该费用。原告提交的银行柜台缴交电费凭证、电费已提供原件以供核对，且被告确认原告提交的电费发票和银行柜台缴交电费凭证载明的电表均是其实际使用的电表，故本院对原告提交的上述证据予以确认，对原告主张其为被告垫付了电费24142.6元予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，被告应向原告支付电费24142.6元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，的规定，判决如下：
一、限被告王晓华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何轩福支付房屋使用费2293元；
二、限被告王晓华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何轩福支付水费856元；
三、限被告王晓华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告何轩福支付电费24142.6元；
四、驳回原告何轩福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1070元，由原告何轩福负担492元，被告王晓华负担578元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邝 小 敏
人民陪审员 陈晓晴人民陪审员叶玉勤
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 叶 清 仪
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管机构批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。