浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第415号
上诉人（原审原告）：曹加齐。
委托代理人：沈向明、王璐敏，浙江浙杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司。
法定代表人：俞裕开。
委托代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
委托代理人：廖显堂，广东国律律师事务所律师。
上诉人曹加齐因与被上诉人东方巨龙投资发展（杭州）有限公司（以下简称巨龙公司）房屋买卖合同�纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理，上诉人曹加齐的委托代理人章洪春、陈洵喜，被上诉人巨龙公司的委托代理人胡爱平、廖显堂到庭参加诉讼。曹加齐于2014年4月8日解除对章洪春、陈洵喜的授权委托，并于2014年4月9日委托沈向明、王璐敏作为诉讼代理人。本案现已审理终结。
原审判决认定：2012年1月20日，曹加齐（作为买受人）与巨龙公司（作为出卖人）就淳安县阳光水岸度假村4幢512号房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定：该商品房建筑面积共86.57平方米，单价为每平方米5000元，总价432850元；买受人于2012年1月20日前一次性付清全部房款；出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，如属精装修房屋，�交房时间顺延六个月；出卖人承诺于2012年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，如在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；如在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人有权退房，如不退房，出卖人自约定日期至实际权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。该合同已备案。同日，曹加齐就淳安县阳光水岸度假村的其他22套商品房签订上述《商品房买卖合同》。上述23套房屋总价1000万元，曹加齐于合同签订当日即通过银行转账形式向巨龙公司支付1000万元。同日，曹加齐向巨龙公司出具《承诺书》称：“购买人曹加齐承诺东方巨龙公司（指定单位或个人）回购廿三套阳光水岸房产，回购时间定2012年3月20日前按壹仟万元无条件配合余进办理，因此产生的一切损失费用由你方负责。”案外人周国峰作为见证人在《承诺书》上签字捺印。同年3月19日，曹加齐将回购时间修改为“4月20日”；同年4月20日，曹加齐再次将回购时间修改为“5月20日”；同年5月21日，曹加齐在《承诺书》上添加备注称：“回购时间协商定于2012年6月20日前按壹仟万元人民币回购。”
原审法院另查明，2012年1月20日，案外人裘武两次向曹加齐账户转入各300万元，案外人施学良向曹加齐账户转入500万元。同日，巨龙公司向案外人裘武账户转入120万元。同年3月19日，巨龙公司向案外人吕雄伟账户转入55万元，同日，吕雄伟向曹加齐账户转入55万元。同年4月20日，巨龙公司向案外人施学良账户转入52万元。同年5月21日，巨龙公司总经理余进向案外人裘武账户转�18万元，向巨龙公司财务人员金珍账户转入35万元。金珍在接受淳安县公安局询问时表述其将上述35万元根据曹加齐的指示交付给了曹加齐。
原审法院再查明，巨龙公司提交的其与买受人就淳安县阳光水岸度假村4幢部分房屋签订的经房管部门登记备案的《商品房买卖合同》中约定的单价在每平方米16500元至24779.99元之间。
曹加齐于2012年8月30日向原审法院提起诉讼，请求：1、巨龙公司继续履行合同，并立即交付坐落于千岛湖镇上坑坞北岛阳光水岸度假村4幢512室房屋，同时巨龙公司立即办理诉争房屋的权属证书；2、判令巨龙公司赔偿违约金2250.82元（已暂算至2012年8月20日，要求继续计算至实际履行完毕之日，以432850元为基数，以日万分之一计算）；3、本案的诉讼费用由巨龙公司承担。
原审法院认为：首先，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方于2012年1月20日签订《商品房买卖合同》，曹加齐即支付全部房款。同日，曹加齐出具《承诺书》，承诺同意巨龙公司在一定期限内以同一价格回购房屋。从曹加齐出具的承诺内容来看，双方就转移标的物的所有权方面的合意存在矛盾，不符合一般买受人商品房购买的意思表示，亦不符合买卖合同中以转移房屋所有权作为合同目的的法律特征。其次，曹加齐、巨龙公司双方约定的单价为每平方米5000元，明显低于巨龙公司出售淳安县阳光水岸度假村4幢其他房屋的单价，且差距巨大，不符合等价有偿的交易规则和民法原则，亦与生活常理相悖，曹加齐未就此作出合理的解释。再次，巨龙公司辩称其每月按照曹加齐的指示向裘武、吕雄伟、施学良等案外人支付款项作为利息，庭审中，经本院询问，曹加齐否认与上述案外人相识，更不存在其他任�关系。根据查明的事实，巨龙公司于2012年1月20日向案外人裘武账户转入120万元；同年3月19日，巨龙公司向案外人吕雄伟账户转入55万元；同年4月20日，巨龙公司向案外人施学良账户转入52万元；同时查明，曹加齐与裘武、吕雄伟、施学良均存在款项来往，其中在曹加齐向巨龙公司转账1000万元的当日，裘武两次向曹加齐账户转入各300万元，施学良向曹加齐账户转入500万元；在巨龙公司向吕雄伟转账55万元的当日（即2012年3月19日），吕雄伟即向曹加齐账户转入55万元；曹加齐多次在其《承诺书》上推迟回购时间直至2012年6月20日，其修改的次数、时间与上述巨龙公司向案外人付款的次数、时间均吻合；淳安县公安局对余进、周国峰的讯问笔录及对金珍的询问笔录中相关的陈述与上述事实亦相吻合。曹加齐对其与裘武、吕雄伟等人之间关系陈述前后矛盾，且与上述事实不符。综合上述情节，曹加齐、巨龙公司之间实际系以签订《商品房买卖合同》的形式作为巨龙公司向曹加齐借款1000万元的担保。现曹加齐以房屋买卖为由要求履行该《商品房买卖合同》，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条之规定，原审法院于2013年12月12日判决：驳回曹加齐的诉讼请求。案件受理费7793元，由曹加齐负担。公告费260元，由曹加齐负担。
宣判后，曹加齐不服，向本院提起上诉称：一审法院认为曹加齐、巨龙公司实际系以签订《商品房买卖合同》的形式作为巨龙公司向曹加齐借款1000万元的担保，不符合一般买受人购买商品房的意思表示，从而驳回了曹加齐的诉讼请求。属于事实认定错误，理由如下：1、曹加齐与巨龙公司于2012年1月20日签订的《商品房买卖合同》是双�的真实意思表示。曹加齐依约支付了购房款，巨龙公司开具了发票，且依约在房管部门办理了商品房买卖备案登记（一房一号），从履行合同的行为就能证明双方系买卖合同的真实意思表示，在并没有违反法律、行政法规强制性规定、也未损害社会公共利益情况下，应认定《商品房买卖合同》的效力，而不应当依人为推理认定为借款，故应当依法判令巨龙公司履行交付房屋并办理房屋权属证书的义务。2、一审法院根据曹加齐出具的《承诺书》的内容来看，认为双方就转移标的物的所有权方面的合意存在矛盾，亦不符合买卖合同中以转移房屋所有权作为合同目的的法律特征，属于事实认定错误。《承诺书》是承诺同意巨龙公司在2012年6月20日前按一千万元回购房屋。从《承诺书》的内容来看，是附条件合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”巨龙公司在2012年6月20日前并没有回购房屋，附解除条件没有成就，合同应依法有效。《商品房买卖合同》依法有效。即便曹加齐出具的《承诺书》的时候双方是抵押借贷关系，但是在2012年6月20日之后，《承诺书》已失效，巨龙公司也将《商品房买卖合同》在房管部门进行了备案登记，那么也应该认定为房屋买卖合同关系。3、巨龙公司提供的《承诺书》是复印件，且庭前和庭上提交的证据不一致，不应作为认定本案事实的根据。依据民诉法证据规则，当事人向人民法院提供证据，应当提供证据的原件或者原物，若提供的证据材料为复印件，对方当事人不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的根据。本案中巨龙公司出具的《承诺书》盖上了淳安县公安局的印章后，仍然是复印件，一审法院�该《承诺书》已由巨龙公司代理人在公安进行过核对就认定是原件，且作为认定本案事实的关键证据，属于事实认定错误。4、巨龙公司出具的周国峰讯问笔录在没有周国峰签名的情况下，法院采纳该证据，属于认定事实错误，该证据不应作为认定本案事实的根据。5、一审法院认为曹加齐、巨龙公司双方约定的房屋单价为每平方米5000元，明显低于巨龙公司出售的其他房屋的单价，依据民法等价有偿的原则来推定，从而否认《商品房买卖合同》的性质，属于认定事实错误。巨龙公司当时因财务困难，资金周转需用钱，而曹加齐又能一次性购买大量房屋，且房款一次性全部付清，在此情况下巨龙公司对其出售的房屋单价给予一定的优惠，其与曹加齐签订了《商品房买卖合同》并无不妥，不应依据人为推理就认为违反了民法等价有偿的交易规则。6、巨龙公司将款项打给�外人裘武、吕雄伟、施学良等人，这是巨龙公司与案外人之间的法律关系，在没有直接证据证明案外人与本案有关联的前提下，不应作为认定本案事实的根据；案外人裘武、施学良向曹加齐账户汇款是在本案签《商品房买卖合同》之前，这是案外人裘武、施学良和曹加齐之间的法律关系，与本案没有关联性，不应作为认定本案事实的根据。综上，请求：1、撤销原审判决，发回原审法院重审或改判支持曹加齐一审全部诉讼请求；2、判令确认曹加齐与巨龙公司签订的就淳安县阳光水岸度假村4幢512号的《商品房买卖合同》有效；3、请求巨龙公司承担一、二审的全部诉讼费用。
针对曹加齐的上诉，巨龙公司答辩称：一审法院根据查明的事实及曹加齐与巨龙公司双方从签订《商品房买卖合同》到曹加齐支付1000万元所谓购房款，并于当日出具承诺书给巨龙公司，巨龙公司�日向曹加齐的合作伙伴裘武支付120万元利息，并根据承诺书上每次修改的回购时间陆续向曹加齐其他合作伙伴吕雄伟、施学良等人支付利息等一系列事实和情节，认定曹加齐与巨龙公司之间实际系以签订《商品房买卖合同》的形式作为巨龙公司向曹加齐借款1000万元的担保，这一事实认定及定性完全正确。驳斥曹加齐的上诉理由如下：双方签订《商品房买卖合同》、开具收据办理备案登记行为属实，但并非双方真实买卖房产，而是通过采取签订《商品房买卖合同》这种表面合法的形式掩盖曹加齐向巨龙公司放贷并收取高额利息的非法目的。从一审查明的事实来看，巨龙公司累计向曹加齐合作伙伴支付利息280万元，其中，2012年1月20日曹加齐出借给巨龙公司1000万元的当天，巨龙公司就根据曹加齐的要求向其合作伙伴裘武支付2个月的利息120万元。哪有购房还要支付如此�额利息的道理！这一过程足以证明这是一起名为商品房买卖，实为民间借贷而且是高利贷的民事案件。由于淳安县房地产管理处对民间借贷的抵押房屋不办理抵押登记，曹加齐为担保1000万元贷款按期归还，采取签订《商品房买卖合同》并进行备案这种特殊形式进行贷款担保。这是事情的本来面貌。想不到，曹加齐假戏真做，一方面收取巨龙公司高额利息，另一方面又想吃掉巨龙公司低价房屋。性质很恶劣。关于“承诺书”的性质：如果真的是商品房买卖，怎么还需要出具《承诺书》呢？行为本身就自相矛盾，无法自圆其说。2012年1月20日曹加齐出具的《承诺书》，只能证明，回购承诺是当时借款的重要手续之一，周国峰系该以房抵押借款的见证人。结合2013年10月3日公安机关对周国峰所做的讯问笔录，证明在巨龙公司财务困难时，当时的公司副总经理余进经周国峰�绍，以房屋抵押向曹加齐借款的事实经过。曹加齐在一审庭审中对一审证据1-6，《承诺书》的真实性并没有提出异议，曹加齐对一审证据1-7，2013年10月3日周国峰讯问笔录，认为被讯问人未签字，对证据三性提出异议，但毕竟是由公安机关依法制作而且与证据1-1至1-5余进的4次讯问笔录和金珍的询问笔录相吻合。而且曹加齐在承诺书上面签字三次推迟回购日期与实际支付利息日期相吻合。案涉23套精装修一线湖景房，当时市场平均售价近每平方米2万元，而曹加齐与巨龙公司双方约定的单价仅为每平方米5000元，几乎是当时正常房价的1／4，不符合等价有偿的交易规则和民法原则。综上，巨龙公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交二审新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，曹加齐认为双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，请求巨龙公司按照《商品房买卖合同》交付案涉房屋并办理案涉房屋的权属证书，但巨龙公司否认双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，认为商品房买卖是假，民间借贷是真。曹加齐为证实其主张，提交了《商品房买卖合同》及进账单等证据材料，巨龙公司为反驳曹加齐的主张，提交了公安机关对余进、金珍、周国峰所做的询问笔录及讯问笔录、银行明细、曹加齐出具的《承诺书》等证据材料。经审查，上述公安机关所做的询问笔录及讯问笔录中，余进、金珍、周国峰陈述的内容可以相互印证，且余进、金珍陈述的付款情况与银行明细显示的内容相符，亦可与曹加齐出具�《承诺书》上载明的事实相符，上述证据已经形成完成的证据链，可以证实双方之间系以签订《商品房买卖合同》的形式作为巨龙公司向曹加齐借款1000万元的担保，双方不具有建立商品房买卖合同关系的真实意思表示。因此，巨龙公司已完成了其举证义务，足以推翻曹加齐的主张，而曹加齐对本院询问为何签订案涉《商品房买卖合同》的问题时，回答称系因为房价较低，有利可图，但与其同日出具《承诺书》，允许巨龙公司以同等价款购回显有矛盾，亦可反证双方之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。综据上述，原审法院驳回曹加齐以房屋买卖为由要求巨龙公司履行《商品房买卖合同》的请求系属正确，本院予以维持。
曹加齐上诉认为《承诺书》系复印件，不能作为本案事实认定的依据，但原审庭审中，曹加齐对该《承诺书》的真实性不持异议，故原审法院据此认定事实并无不当。曹加齐上诉认为《承诺书》系附解除条件合同，现因解除条件不成就，故《商品房买卖合同》应认定为有效。但该《承诺书》系曹加齐单方出具，且即使系附解除条件的合同，亦应以存在真实的商品房买卖合同关系为前提，如前所述，双方之间不存在真实的商品房买卖合同关系，故其该项主张不能成立。曹加齐上诉认为公安机关对周国峰的讯问笔录因无周国峰签名而不应作为认定本案事实的证据，但上述笔录由公安机关制作，且在笔录中，公安机关对于周国峰拒绝签字的情形进行了记载，故原审法院据此认定本案事实并无不当。至于案外人裘武、吕雄伟、施学良等人的行为与本案的关联性，已经公安机关询问笔录、讯问笔录及银行明细等证实，曹加齐的该项主张亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定
事实清楚，适用法律并无不�。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7793元，由上诉人曹加齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年四月十四日
书 记 员 朱鑫莹