北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第02327号
原告瞿耀武，男，1967年1月10日出生，个体工商户。
委托代理人吴屯，北京市智多鑫律师事务所律师。
被告北京万容天地商业管理有限公司，住所地北京市西城区展览馆路1号科贸楼二期。
法定代表人李再顺，董事长。
委托代理人高仲，北京市中高盛律师事务所律师。
原告瞿耀武与被告北京万容天地商业管理有限公司（以下简称万容公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瞿耀武的委托代理人吴屯、被告万容公司的委托代理人高仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瞿耀武诉称，2012年6月28日，原、被告签订了《北京市市场场地租赁合同》，约定原告承租被告万容天地市场xx号场地，面积4.68平方米，用于服装批发及零售业务，租期自2012年8月28日至2023年8月27日止共计二十年，年租金46500元。合同还约定了双方各自的权利义务，其中约定原告应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。同是，双方还签订《场地租赁补充协议》，约定签订协议时应付到二十年总租金93万元55％即512100元，剩余的45％应在开业前付清，也可以在开业后二年内付清，并约定上租赁合同起始时间以大厦实际开业日期为准。合同签订后，原告缴足了512100元租金，被告迟至2013年3月才宣布入场开业。原告入场至今，年租场地办不了营业执照。现原告诉至法院，诉讼请求为：1.请求法院依法判决解除原告与被告签订的《北京市市场地租赁合同》和《场地租赁补充协议》；2.请求判令被告退还原告已交付的租金512100元；3.要求被告承担诉讼费。
被告万容公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为原告诉求没有事实和法律依据。首先双方所签订合同是真实有效的，不存在隐瞒事实的情况；其次，合同明确约定，原告在经营的时候应当具有合法的经营主体资格，被告只是负有办照的协助义务。被告已经按合同约定交付了房屋，且至今房屋属于原告控制，被告履行了合同义务。被告的市场是合法经营，不存在超经营范围和违法经营的情形。按照合同约定，原告未全面及时支付租金，原告违约在先。被告同意解除合同，按补充协议约定应扣除原告占用期间的租金，按每年租金8.3万元计算，还应支付利息，剩余部分的租金可以退还。
经审理查明，北京建筑大学位于北京市西城区展览馆路1号的科贸楼二期大厦（地上五层，地下四层）系万容公司经营管理的万容天地国际服装时尚中心（以下简称万容天地商城）。
2012年6月28日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订了《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），租赁合同内容有：根据中华人民共和国合同法、北京市生活消费品生产资料市场管理条例等有关法律、法规的规定，双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下。第一条租赁场地，乙方承租甲方xx号场地，面积4.68平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条租赁期限，自2012年8月28日起至2032年8月27日止，共计20年。第三条租金，本合同租金实行一年支付制，租金标准为46500元。第四条保证金。第五条保险。第六条甲方权利义务，3.应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第七条乙方权利义务，2.应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营。第八条合同的解除，......。甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。因甲方自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应的租金，并退还保证金及利息。第九条其他违约责任，1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。3.乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付迟延租金或费用0.1%的违约金。第十条免责条款。第十一条续租。第十二条租赁场地的交还，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后5日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。第十三条争议解决方式。第十四条其他约定事项。第十五条本合同自双方签字盖章之日起生效。第十六条双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字盖章作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。甲方单方制定的规章制度也作为本合同的附件，规章制度的内容与本合同约定相冲突的，以本合同为准，但国家法律、政策另有规定的除外。
2012年6月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《场地租赁补充协议》（以下简称补充协议），补充协议内容有：第一条租赁场地。第二条租期，本协议租赁期限为二十年，从2012年8月28日起至2032年8月27日止。租赁合同起始日期以大厦实际开业日期为准，甲方承诺实际开业日期不晚于上述约定开业日期15天。第三条租金及支付方式，乙方承租的场地二十年优惠租金总价为930000元。签订本协议时，包括认租时乙方已交付的定金（如有），乙方应支付至上述款项的55%，本次应补交租金预付款112100元。甲方给乙方开具收据，并按照租赁合同约定的年租金数额每年另行开具年租金正式发票。甲方给乙方开具的收据和正式发票所对应的是同一笔款项，乙方不得证明为向甲方交纳了两笔款项。剩余的45%租金，乙方应当在开业前付清，如乙方在开业前未能付清的，乙方也可以在开业后两年内付清，但自开业之日起计算，乙方应向甲方另行支付利息，利息为83000元/年，期间补清的，只按实际天数计收；同时，乙方必须满足开业后四个月内货源达到经营要求的条件，否则甲方有权不同意乙方以优惠总价的方式支付二十年租金。乙方在开业前未能付清剩余的45%租金，并在开业后四个月内货源达不到经营要求的，或者乙方未能在开业后两年内仍未能付清剩余的45%租金及利息的，乙方不再享受以优惠总价的方式支付二十年租金，乙方应支付的场地租金按以下方式计算，第一、二年租金均为83000元，第三年开始至第十年，年租金每年递增8%，第十一年至第二十年租金以第十年租金为基准，保持不变。乙方签订本协议时已支付的定金、租金预付款自动转为前五年租金，以后租金每五年支付一次，每五年期满前30日内乙方应支付下一个五年的租金。第四条场地使用。第五条转让、转租场地。第六条物业管理及费用。第七条场地装修，甲方鼓励乙方在不影响租赁场地整体结构的前提下，按其经营需要自行个性化设计并装修。甲方有权根据经营需要，对乙方的装修标准提出要求。三、四、五层每个场地的首次装修投入不得低于5万元。乙方应在装修之前向甲方相关部门提交设计图纸和施工方案，并办理相关手续。第八条设施维修。第九条除租赁合同规定的权利和义务外，甲、乙双方还应当依照以下规定享有权利或者承担义务。第十条除租赁合同规定的合同解除情形外，乙方出现以下情形，按照统一的经营管理规定和物业管理规定可以解决协议的，甲方也有权解除本补充协议，要求乙方清退租赁场地，（一）乙方未按时支付租金和物业管理费等......（五）乙方利用租赁场地从事违法犯罪活动，......。第十一条违约责任，如乙方未及时支付租金或其他应交费用，尚未达到解除合同条件的，乙方应向甲方支付延期支付的滞纳金，滞纳金从乙方应支付之日起，每日按应支付金额0.1%的标准收取。......在乙方未违约的情况下，甲方必须保证乙方在租赁期内的租赁权。如甲方擅自单方面解除协议的，甲方应退还未发生的租金，并双倍返还乙方交纳的定金。第十二条免责，因不可抗力或相关行政行为、消防工作等需要或者其他不可归责于双方的行为致使场地不适于使用时，合同自动终止，甲方应退还乙方剩余租金，租赁合同及本补充协议已履行部分的租金不予退还，甲方无须支付任何利息、补偿或赔偿，双方互不承担违约责任。附则。第十三条《大厦管理规范》、《消防安全责任书》、《治安防范责任书》、《保护商标专用权责任书》作为本补充协议的附件，乙方应认真履行各项责任。第十四条本补充协议视对租赁合同的补充和修改，租赁合同内容如与本补充协议内容不一致的，以本补充协议的规定为准。如在本补充协议之后签订新的补充协议，以新签的补充协议为准。本补充协议解除的，租赁合同同时自动解除。
2011年12月23日，原告向被告交纳40万元，被告出具的收据记载为F2层定金；2012年6月28日，原告向被告交纳112100元，被告出具的收据记载为F2－5040补交定金，共计金额512100元。被告已将《租赁合同》所涉及的租赁场地交付原告，原告未能以该场地办理营业执照。
被告于2013年5月27日发布的公告内容有：各位商户，一、关于大厦起租日和付款，根据大厦经营情况，大厦商铺起租日确定为2013年5月1日，......。2013年7月20日，北京建筑大学（甲方）、北京世纪正通商贸有限公司（乙方）、浙江仙琚制药股份有限公司（乙方）、万容公司（丙方）签订的《北京建筑大学科贸楼二期项目运营管理协议》（以下简称运营协议）第十一条内容有：根据项目运行情况，开业时间确定为2013年8月1日，二十年合作期限自该日起起算，......。
另查，万容公司于2008年3月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准成立，法人代表李再顺，注册资本5018万元，公司经营范围为投资管理、资产管理、物业管理、出租商业用房、办公用房、企业管理、设计、代理、发布广告、会议服务、销售服装、鞋帽、箱包、饰品、日用品、针纺织品。
本院就案件涉及的相关问题致函有关国家行政机关进行的询问及回复。一、本院致函北京市规划委员会西城分局询问以下问题：（一）涉案经营场所是否属于未按照《建设工程规划许可证》规定建设的房屋；（二）涉案经营场所是否通过了规划验收。北京市规划委员会西城分局回函内容为：位于西城区展览馆路1号科贸楼二期项目工程主体基本按照《建设工程规划许可证》内容建设，局部未按许可内容建设部分已经完成了改正并进行了行政处罚。我局尚未对该项目进行规划验收。二、本院致函北京市工商行政管理局西城分局，就万容天地商城内的商铺能否办理营业执照及如果不能办理营业执照之原因进行询问，北京市工商行政管理局回函内容为：按照工商行政管理部门登记注册相关规定，名称注册为＊＊＊市场有限公司，且经营范围中含有承办＊＊＊市场字样的经营主体，具备摊群式经营与管理条件的，工商部门可为市场内摊商办理个体工商户营业执照。北京万容天地商业管理有限公司不符合上述规定条件，因此工商部门不予受理在该公司内办理个体工商户营业执照的申请。
上述事实，有双方当事人陈述、收据、《北京市市场场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》、租金支付票据、北京市规划委员会西城分局回函及北京市工商行政管理局回函、《北京建筑大学科贸楼二期项目运营管理协议》等证据材料在案佐证。
本院认为，原告与被告签订的租赁合同，为当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，该合同依法成立，当事人应全面履行各自的义务，原告与被告就合同未尽事宜签订的补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，属租赁合同的补充协议，亦为有效。
原告在本案以无法就租赁的摊位单独办理营业执照，不能正常经营，导致合同目的不能实现为主要理由，主张解除合同；被告以合同中没有明确约定非合同义务为理由，不同意原告的主张。关于原告主张解除合同的诉讼请求，本院认为，通过工商行政管理机关回复本院函可以明确，原告为从事经营活动所承租的在万容天地商城内的场地，存在原告主张的无法办理营业执照之情形，从而致使当事人的合同目的无法实现，原告要求解除合同理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
对于双方诉争合同涉及的万容天地商城开业日期以及租赁合同起始日期问题。诉讼中，当事人出示的被告与案外人就有关科贸楼项目建设完成后的运营管理相关事项订立的运营协议中对开业日期有明确记载，本院据以认定合同涉及的万容天地商城开业日期为2013年8月1日，按照合同约定，此日期亦为租金的起算日期。被告主张的开业日期，依据不足，且与现有证据记载的日期存在差异，本院不予采纳。
关于原告要求被告返还收取款项的性质、被告应退还的租金问题。被告以定金项目出具收据收取原告支付的款项，依据双方在合同中的约定，应认定为原告向被告预付的租金。合同解除后，被告对预收的租金负有返还义务。原告要求被告返还租金的主张，存在法律及合同依据，本院予以支持，原告对合同涉及的场地在租赁合同约定的租赁期间享有权益，应按照合同约定支付合同存续期间发生的租金，故其要求返还全部预付租金的主张，缺乏依据，本院不予支持。在计算日租金时，以每月30日计算。
另外，对于原告租赁被告的场地于合同解除后的处理问题。合同解除后，原告按照合同约定交还被告租赁物属原告的合同义务，所涉条款为当事人在合同中约定的合同解除后的清算条款，当事人应予履行，故合同解除后，对原告交还租赁场地问题，本院在本案中一并处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、瞿耀武与北京万容天地商业管理有限公司签订的《北京市市场场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》于本判决生效之日解除。
二、北京万容天地商业管理有限公司收取瞿耀武租金五十一万二千一百元中，扣除自二○一三年八月一日起至本判决第一项确定的合同解除之日止的租金（以每年四万六千五百元、每月三千八百七十五元、每日一百二十九元一角七分为计算标准）后，北京万容天地商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还瞿耀武剩余租金。
三、本判决第一项确定的合同解除之日起五日内，瞿耀武将《北京市市场场地租赁合同》、《场地租赁补充协议》所涉及的在万容天地商城xx号场地交还北京万容天地商业管理有限公司。
四、驳回瞿耀武的其他诉讼请求。
如果北京万容天地商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千九百二十二元，由北京万容天地商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 徐艳茹
人民陪审员 高 赛
人民陪审员 张汝建
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 陈光华
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