上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初17805号
原告(反诉被告)：万世芳，男，1970年8月13日出生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)：魏永玲，女，1972年7月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：褚子云，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞金林，男，1962年5月10日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：童喆凡，上海熊兆罡律师事务所律师。原告(反诉被告)万世芳、魏永玲与被告(反诉原告)俞金林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序，后俞金林提起反诉，本院依法合并审理，并于2016年8月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)万世芳、魏永玲及其委托诉讼代理人褚子云、被告(反诉原告)俞金林及其委托诉讼代理人童喆凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万世芳、魏永玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2015年11月13日签订的房地产买卖合同；2、判令俞金林返还万世芳、魏永玲已付房屋首付款82万元；3、判令俞金林赔偿万世芳、魏永玲违约金37.6万元及因拒绝履行合同造成损失22.4万元。事实和理由：万世芳、魏永玲与俞金林于2015年11月13日签订房地产买卖合同，双方约定俞金林以总价188万元出让徐汇区凌云新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。因签订买卖合同时万世芳未符合在沪连续缴满社保24个月的规定，双方当日又补充签订协议，约定在万世芳连续缴满社保24个月后重新签订《上海市房地产买卖合同》。2016年2月底，万世芳社保已缴满24个月，万世芳、魏永玲多次催促俞金林按照协议重新签订合同，俞金林一直拖延，直到2016年3月25日房屋买卖新政实施后，万世芳、魏永玲丧失在沪购买资格。故万世芳、魏永玲提起上述诉请。俞金林辩称，同意解除双方签订的房地产买卖合同，不同意其他诉讼请求。重新签订买卖合同应按照新的市场价格确认，但中介公司称如果俞金林单方加价或撤销合同属于违约，在考虑到家庭经济状况等原因下，2016年2月底俞金林才在补充协议上签字。2016年3月5日，双方在中介公司陪同下前去办理审税事宜，但中介公司没有答复是否通过，后在3月25日发函要求按照原先的价格重新签订买卖合同。俞金林认为当时双方协议约定的仅仅是重新签订买卖合同，具体价格、付款方式等都应依据新的买卖合同订立时的价格来确认。俞金林向本院提出反诉请求：判令万世芳、魏永玲共同向俞金林赔偿违约金376,000元。事实和理由：2015年11月13日，万世芳、魏永玲与俞金林签订房地产买卖合同，约定在2016年3月15日前完成审税并在同年5月31日前完成过户。后中介公司要求俞金林签订补充协议，并申明如果万世芳、魏永玲审税不过可以重新约定价格签订买卖合同。2016年3月5日，双方前往交易中心办理审税事宜。2016年3月25日，中介公司发函给俞金林，要求其在不变更买卖条件的情况下重新订立买卖合同。万世芳、魏永玲违背诚信原则，单方面变更补充协议价款约定，并不履行合同义务，应当承担违约责任。万世芳、魏永玲辩称，不同意俞金林的反诉请求，补充协议约定了俞金林有义务配合万世芳、魏永玲签订新的买卖合同以便过户。本院认定事实如下：2015年11月13日，万世芳、魏永玲(买受人、乙方)与俞金林(卖售人、甲方)就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房地产坐落于上海市凌云新村XXX号XXX室，房屋类型公寓，房屋建筑面积61.7平方米，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计188万元。双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产应交付之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。该合同补充条款(一)约定，甲乙双方应于2016年3月15日前至上海市相关房地产交易中心办理甲乙双方审税事宜。附件三约定，乙方于2015年11月13日支付定金2万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。乙方于2015年11月18日前，将房款55万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款收据。乙方于2016年3月15日之前，将房款25万元直接支付予甲方，甲方向乙方出具收款收据……同日，俞金林(甲方、转让方)与万世芳、魏永玲(乙方、受让方)另行签订《协议》，约定：因乙方社保没有缴满2年不符合上海限购要求，甲乙双方协商一致，待乙方社保正常缴纳满2年后再重新签订该房屋的买卖合同，办理交易进程。同日，俞金林出具收条，收到万世芳、魏永玲购买系争房屋的定金2万元。2015年11月18日，万世芳通过银行转账的方式支付俞金林房款55万元，同日，俞金林就该笔款项出具了收条。2016年1月22日，万世芳又通过银行转账的方式支付俞金林房款25万元，同日，俞金林就该笔款项出具了收条。至此，万世芳、魏永玲共计支付俞金林房款82万元。另查明，在双方签订房地产买卖合同时，因社保原因，万世芳、魏永玲尚不具备购房资格，故双方签订补充协议，在购买方社保期满符合购房资格后，双方重新签订买卖合同，办理交易。至2016年2月，万世芳的社保连续缴费已满24个月，符合了当时的购房条件。后俞金林拒绝以原价格重新签订房地产买卖合同，导致纠纷产生。2016年3月23日，上海中介公司房地产经纪有限公司发函至俞金林，内容为双方就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同履行过程中，因客户方税单或社保未足，以致买卖合同履行障碍，双方协商通过客户方后续足额缴纳来满足购买条件，然后在不变更买卖条件的情况下重新签订买卖合同。现要求俞金林配合重新签订买卖合同。后由于上海市3.25限购新政出台，万世芳、魏永玲再次丧失购房资格。2016年5月4日，俞金林委托上海熊兆罡律师事务所分别发函至万世芳、魏永玲及上海中介公司房地产经纪有限公司，内容为2016年4月俞金林在向房产交易中心查询系争合同下的审税记录时，未发现万世芳、魏永玲方资格审查的任何相关信息。万世芳、魏永玲于2016年5月10日前，办理买卖合同的审税义务，俞金林将积极配合。若万世芳、魏永玲未能在上述期限内办理上述事宜，导致房产无法在5月31日前过户，俞金林将追究万世芳、魏永玲的违约责任。审理中，万世芳、魏永玲申请上海中介公司房地产经纪有限公司业务员蒋某某到庭作证。蒋某某陈述，万世芳社保满两年后，其电话通知了俞金林，但俞金林提出要加价30万元才能继续交易。双方关于待买方社保足额后重新签订买卖合同的协议是2015年11月13日签订的。以上事实，除当事人陈述一致外，另有《上海市房地产买卖合同》、《协议》、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、银行转账凭证、收条、上海市房地产登记簿、函件、律师函及送达凭证等证据证实，本院予以认定。本院认为，万世芳、魏永玲与俞金林就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受其约束。同日，双方又签订了补充协议，约定待买方社保正常缴纳满2年后再重新签订系争房屋的买卖合同，办理交易进程。虽然该补充协议未明确约定是否按原合同价格重新签订买卖合同，但从双方对前述买卖合同履行的进程看，万世芳、魏永玲已按约支付俞金林房款达82万元，由此可见，双方已实际履行所签署的《上海市房地产买卖合同》，故双方补充协议约定的重新签订买卖合同的原因仅是因购买方在签订《上海市房地产买卖合同》时社保未满2年，尚不具有购房资格，待购买方社保满2年拥有购房资格后，俞金林应配合万世芳、魏永玲办理相应的过户手续，其中包括按原房屋买卖合同的条件重新签订买卖合同。审理中，证人的证人证言也对此予以了佐证。2016年2月，当万世芳、魏永玲拥有购房资格后，俞金林以涨价为由没有配合重新签订买卖合同，办理过户手续，系属违约，应承担相应的违约责任。对于违约金的标准，万世芳、魏永玲认为被告应当按《上海市房地产买卖合同》约定的总房价20%的标准支付违约金，而俞金林认为对方主张的标准过高，要求调整。本院认为，万世芳、魏永玲按照《上海市房地产买卖合同》所约定的总房价20%的违约金标准向被告主张违约责任，符合合同约定及法律规定，但考虑到万世芳、魏永玲由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定俞金林向万世芳、魏永玲承担违约金30万元。此外，因双方均同意解除买卖合同，故双方签署的《上海市房地产买卖合同》即日起解除，合同解除后，俞金林须返还万世芳、魏永玲已付房款82万元。至于万世芳、魏永玲提出的要求赔偿实际损失的诉讼请求，因缺乏相应的证据予以证明，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、万世芳、魏永玲与俞金林于2015年11月13日签订的《上海市房地产买卖合同》即日起解除；二、俞金林于本判决生效之日起十日内返还万世芳、魏永玲购房款820,000元；三、俞金林于本判决生效之日起十日内支付万世芳、魏永玲违约金300,000元；四、驳回万世芳、魏永玲的其他诉讼请求；五、驳回俞金林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计8830元，由万世芳、魏永玲负担1390元，俞金林负担7440元。反诉案件受理费减半收取计3470元，由俞金林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李成栋
二〇一六年八月二十九日
书记员 顾 郁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。