陕西省商洛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商中民一终字第00172号
上诉人（原审被告）陈帮富，男，生于1964年6月10�，汉族，系商南县青山镇草荐村*组村民。
委托代理人穆治平，陕西秦南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）商南县城关镇富家沟村委会。
负责人吴晓斌，系富家沟村村委会主任。
委托代理人邱新茂，商南县148法律服务所法律工作者。
上诉人陈帮富因与被上诉人商南县城关镇富家沟村委会（以下简称富家沟村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服商南县人民法院（2013）商民初字第00602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日立案受理，并依法组成合议庭于2014年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈帮富的委托代理人穆治平，被上诉人商南县城关镇富家沟村委会的委托代理人邱新茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2000年陈帮富租赁富家沟村村部东边四间两层房屋开饭店，陈帮富将该房屋进行了修缮和装修，并在房后续建了一间砖混结构平房，一间砖木结构小厨房。2001年陈帮富饭店停业，同年6月6日，富家沟村原任村支部书记汪柄武以法人代表名义和陈帮富签订了一份房屋买卖合同，合同约定：“房屋位于富家沟口公路里侧村委会楼东头四间两层，砖混结构；房屋和土地四界为：东以东山墙根直到南公路边，南至村委会大楼东边四间南屋檐滴水到公路边，西至东边山墙根，向西第四间屋与第五间屋墙心为界，此墙共用，北至后边两间平房北滴水射线为界；甲方（富家沟村）的四间屋及宅基地面积卖给乙方（陈帮富）的价为十五万元整，所有的税费由乙方承担；甲方在办理完过户手续后，乙方付清全部价款；本合同一式两份，双方签字盖章生效，双方共同遵守，不得违约，单方违约向对方支付违约金叁万元人民币。”富家沟村在该合同上盖有公章，汪柄武以法人代表名义签名按印，陈�富签名按章。同时汪柄武将富家沟村的商房权证城字第02**号房屋所有权证原件交给陈帮富。合同签订后，富家沟村未办理房屋过户手续，陈帮富亦未向富家沟村交购房款，陈帮富将村部的水、电费户名登记为其妻王霞的名字，此后富家沟村村部办公楼的所有水、电费均由陈帮富交纳；陈帮富在付清签订合同前的房租后，再未向富家沟村交房租；后富家沟村将双方买卖的二楼房屋收回作为村部会议室，陈帮富的家人住在一楼，2013年富家沟村要求陈帮富搬离，陈帮富出示房屋买卖合同，要求办理房屋过户手续，并要求交购房款，双方多次协商不能达成一致意见，原告富家沟村诉至本院。诉讼中，陈帮富提供了近两年部分电费票据，其中月电费最高金额2530.49元，最低金额356元，富家沟村承认自2001年下半年以后富家沟村村部办公用水电费均由陈帮富代交，富家沟村未交�电费。就陈帮富代富家沟村交纳水电费的数额，经本院多次协调双方对26000元水电费不持异议。
原审认为，原告富家沟村在与被告陈帮富签订房屋买卖合同时，未经村民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定；同时该房屋占用的土地系集体所有，使用权类型为划拨，依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得转让，故本案原、被告双方签订的“房屋买卖合同”违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同无效，不受法律保护。造成合同无效，双方均有过错，依法应各自承担相应的责任。现原告富家沟村要求确认合同无效，事实理由成立，本院应予支持；原告富家沟村要求被告陈帮富返还房屋，符合无效合同的处理原则，本院应予满足；但要求被告陈帮富赔偿其房租损失43200元，因造成合同无效富家�村有过错，且富家沟村长达十多年未采取积极措施防止损失的进一步扩大，由此该项损失应由富家沟村自行承担。被告陈帮富要求原告富家沟村赔偿其修缮、装修房屋损失、续建房屋损失和房屋涨价损失，因其未交购房款，且造成合同无效陈帮富亦有过错，故损失由其自行承担。被告陈帮富要求富家沟村返还其垫付的水电费，因富家沟村承认十多年村部办公用水电费均由陈帮富代交，代交水电费的具体数额按26000元确认，故被告陈帮富要求原告富家沟村返还其水电费垫付款，本院予以认可。据此，商南县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出一审判决：一、原告富家沟村与被告陈帮富签订的房屋买卖合同为无效合同；二、由被告陈帮富向原告富家沟村返还富家沟村村部东边四间两层房屋及附属设施；三、由原告富家沟村向被告陈帮富返还陈帮富垫付的水电费26000元；四、驳回原告富家沟村的其他诉讼请求。上述给付款项，限本判决生效后十日内给付结清。
宣判后，陈帮富不服，向本院提起上诉。要求撤销商南县人民法院（2013）商民初字第00602号民事判决，确认双方当事人签订的买卖合同有效，判令富家沟村委会履行合同义务，立即为陈帮富办理产权变更登记手续；一、二审诉讼费由富家沟村委会承担。理由是：1、双方签订房屋买卖合同时，富家沟村委会当时主持村上事务的支部书记汪柄武在合同上签了字，并加盖了村委会的印章，充分表明合同是双方真实意思表示，买卖合同内容合法，合同具有法律效力，富家沟村委会应当立即为陈帮富办理产权变更登记手续。2、一审判决适用法律不当，认定合同无效属曲解法律。虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》第24条规定处分村集体财产应经村民会议讨论方可办理，但第36条规定：村民委员会及成员作出的决定侵害村民权益的，受侵害的村民可以申请人民法院撤销。根据这一规定，如果由于村委会未召开村民会议处分村集体财产而损害村民利益，应当由村民申请人民法院撤销，而不是由被上诉人主张合同无效。其次，陈帮富与富家沟村委会签订的是房屋买卖合同，并不是买卖土地使用权。一审判决将本案视同土地使用权买卖关系，适用《中华人民共和国土地管理法》有关规定，属适用法律不当。3、即使买卖合同无效，也应由富家沟村委会承担无效合同的法律后果。陈帮富作为一个普通村民，并不知富家沟村委会是否召开村民会议，合�签订已13年之久，在此期间富家沟村委会既不办理过户手续，又未对陈帮富实际居住使用的房屋主张权利，更没有及时主张合同无效，使陈帮富丧失了以同等价格购买同等价值房屋的机会。如果认定合同无效，陈帮富的损失应由富家沟村委会进行赔偿。
富家沟村委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。陈帮富与富家沟村委会签订的房屋买卖合同是违法和无效的。理由是：1、陈帮富不是富家沟村集体经济组织成员，没有购买资格；2、当时的村支书汪柄武未召开村民大会私自签订合同，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》关于处理村民委员会财产的有关规定，且当时汪柄武并不是村上的法定代表人，无权签订合同。3、合同无效没有导致陈帮富任何损失。陈帮富自签订合同至今未交付一分钱，并居住使用了十几年。陈帮富是成年�明知村委会未召开村民大会，陈帮富以此拒绝承担责任不合理。陈帮富当时就没有支付房屋价款，说明其没有购房的意思和能力，其主张丧失了购买其他房屋的机会没有依据。
经本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。
本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论认为，被上诉人富家沟村委会办公楼所占土地属富家沟村集体所有，属公益性质的建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。陈帮富与富家沟村委会所签合同第三项内容为：“甲方的四间房屋及宅基面积卖给乙方的价为壹拾伍万元整”，本案房屋买卖合同纠纷的标的物不仅是房屋还涉及房屋所占土地。因此，陈帮富与富家沟村委会签订的房屋买卖合同违反国家法律的强制性规定，为无效合同。陈帮富上诉认为合同是双方真实意思表示，内容合法，应具有法律效力，富家沟村委会应当立即为陈帮富办理产权变更登记手续的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原审诉讼中陈帮富未向法院主张买卖合同无效给自己造成的损失，因此，对陈帮富上诉提出的买卖合同无效所造成的损失的问题本院二审不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元由上诉人陈帮富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫莉霞
代理审判员 郭 娜
代理审判员 邓昊宇
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 刘 妍