江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3135号
上诉人（原审被告、反诉原告）江苏东方正大建材市场管理有限公司（原名称江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司），住所地南京市建邺区应天大街855号。
法定代表人周瑞连，该公司董事长。
委托代理人李金招，男，1985年3月8日生，汉族，该公司员工。
委托代理人庄石磊，江苏友为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李相胜，男，1975年10月9日生，汉族，个体工商户。
委托代理人洪一珍，女，1979年9月15日生，汉族，个体工商户。
上诉人江苏东方正大建材市场管理有限公司（以下简称正大建材公司，即原江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司）与被上诉人李相胜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人正大建材公司的委托代理人庄石磊、李金招，被上诉人李相胜的委托代理人洪一珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李相胜原审诉称，2013年8月，其与江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司（以下简称正大茶城公司，后变更为正大建材公司）签订《商铺租赁合同》，双方约定，正大茶城公司将其位于南京市应天大街855号江苏东方正大百货商城B二区48号的商铺出租给李相胜使用，租期两年，自2013年10月1日起算。年租金为17280元，物业费每平方米3元，租房押金5000元。协议签订后，正大茶城公司实际改变商铺规划及用途，采用各种方式驱逐李相胜，导致李相胜无法维系经营，严重损害李相胜合法权益。虽李相胜多次要求协商，但正大茶城公司置之不理。李相胜为此诉至原审法院，请求依法判令：1、解除双方签订的商铺租赁合同。2、正大茶城公司退还李相胜支付的商铺押金5000元。3、正大茶城公司支付李相胜商铺装修损失13500元。4、正大茶城公司承担李相胜律师代理费3006元及本案全部诉讼费用。
正大茶城公司原审辩称，一、合同约定期限为2年，在2014年8月1日前应当交纳下一年房租，李相胜至今均未支付；二、正大茶城公司在2014年8月20日向李相胜发出律师函，催告其三日内交纳房租，逾期第四日解除双方合同，李相胜在8月21日收到上述律师函，但未交纳支付房租；三、在2014年8月1日之后，仍有部分租户向正大茶城公司交纳房租，正大茶城公司也正常予以收取和认可，不存在8月1日过后以其他理由拒收或不收的情况；四、在前期鉴定时，仍可以看到有众多的服装租户正常经营，并不存在将其他的服装迁出或终止之说；五、李相胜的房屋于10月16日收回，但正大茶城公司在10月10日再次向李相胜短信告知要求其12日前腾空房屋，但其未腾空；六、根据双方合同第八条第一款第五项约定，在合同解除期满后，乙方即李相胜应如期交还商铺，每逾期日应向甲方支付原房租的三倍滞纳金，逾期7日以上的，甲方有权将乙方滞留在商铺中的物品清空和抛弃，且不承担滞留物品的保管义务；七、关于装修损失，合同第五条第四款约定，租赁期届满后，乙方交房时应保证固定设施部分及装潢的完好性，不得破坏与拆除，根据此条款约定，合同到期后，商铺的装潢及固定设施应该归甲方所有，李相胜在合同解除后，仍未按约定腾空房屋应承担其逾期交付房屋的责任；八、关于合同解除，正大茶城公司在8月20日已经以律师函名义催告并告知解除合同，且李相胜已收到该函件，因此双方合同应当在2014年8月25日解除，且李相胜在诉状中也主张解除双方的租赁合同，因此不论解除期限在2014年8月25日还是该诉状送达至正大茶城公司时间，均不影响合同解除的效力，进一步讲，合同解除后应当按约交付腾空房屋；九、关于财产损失，李相胜当庭增加此项诉请，不符合法律规定，也不属于本案审理范围，应当另行诉讼。
正大茶城公司原审反诉称，双方2013年6月30日签订《商铺租赁合同》，合同约定，正大茶城公司将南京市应天大街855号内一商铺租赁给李相胜，租期两年，按年支付，下一年租金提前两个月支付。同时约定，李相胜如存在逾期交纳各项费用的，给正大茶城公司造成严重损害的，正大茶城公司有权终止合同，收回商铺，李相胜应当按合同总租金的30%向正大茶城公司支付违约金，且违约方应当向守约方承担包括律师代理费全部诉讼费用。合同签订后，李相胜如约交纳首年租金，但却未按约支付次年租金。2014年8月20日，正大茶城公司发函给李相胜要求其在收到函件后三日内支付次年租金，如仍未支付，正大茶城公司将在第四日解除合同。经查，李相胜于2014年8月21日收到该律师函。正大茶城公司为此诉至原审法院，请求依法判令：1、确认正大茶城公司解除合同行为合法；2、判令李相胜支付违约金10368元，并支付自合同解除日至实际腾房日的腾房占有使用费（按3倍日租金计算）；3、判令李相胜支付律师代理费3000元；4、本案及本诉案诉讼费由李相胜承担；
针对正大茶城公司反诉请求，李相胜原审辩称，一、2013年8月双方签订了商铺租赁合同，合同约定租期为2年，自2013年10月1日计算，同时合同中明确约定了商铺的位置和经营范围，并与江苏正大百货商城的招商广告，实际的商铺具体规划、经营范围相吻合，从招商到签约及履行的全部过程均说明了市场定位、商铺规划、经营范围，是双方必须执行的内容；二、双方签订的商铺租赁合同，格式内容基本一致，属于格式条款，尤其是其中关于装潢和违约责任的认定，仅约定了我方义务，并未就正大茶城公司应承担的相关装潢和违约责任进行约定。提供格式条款的一方免除其责任加重对方责任排除对方主要权利的，该条款无效；三、就我方提供的相关录音证据，调查笔录，可以发现直到8月中旬，我方仍然要求续交下一年度房租，但均遭到拒绝或者要求改变经营范围或商铺位置。在8月1日至10月1日期间，江苏正大百货商城经营一直处于非正常状态，我方所有的商户均已撤离，等待残值评估，并未进行实际的经营活动；四、就正大茶城公司所说，2014年8月20日向我方发出律师函的情况，李相胜并未实际收到，且未在相关快递和律师函上签字确认。即使签字确认，违法解除也是无效的。正大茶城公司违法在先，根据法律规定，我们有后履行抗辩权。
原审法院经审理查明，2013年7月8日李相胜与正大茶城公司签订《商铺租赁公司》，约定正大茶城公司将南京市应天大街855号江苏东方正大百货商城内B二区48号商铺出租给李相胜使用，用途为鞋帽，租期两年，从2013年7月29日至2015年7月28日止，租金按年支付，下一年租金提前两个月支付。商铺年租金17280元，李相胜按每平方米3元的标准向正大茶城公司缴纳物业费，计648元，总计17928元。合同签订时，李相胜每间交纳押金5000元。合同终止，李相胜交清租金及水电等费用后，正大茶城公司如数退还李相胜押金，但不计利息。李相胜承租后进行了装修，花费装修费用27000元。
原审法院另查明，2013年7月26日，正大茶城公司出具证明载明“兹有B二区48号于2013年7月20日前装修完毕，本公司承诺该户的租金起算日期为2013年10月1日，租期相应顺延”。
原审法院再查明，正大茶城公司于2014年8月对其正大商城内B二区经营范围进行了调整，李相胜B二区经营范围为服装、鞋帽，后调整为木地板、木门、移门、橱柜、集成吊顶。本案审理过程中，依据李相胜的申请对其租赁房屋的装饰装修残余价值进行评估，在评估期间内，2014年10月16日李相胜租赁房屋内装饰装修物被正大茶城公司强制拆除，致评估终止。
原审法院认为，正大茶城公司在其公开的招商宣传册中明确载明，其正大百货商城B二区经营范围为服装鞋帽，在其与李相胜签订的《商铺租赁合同》中亦载明，李相胜承租的B二区48号商铺仅作鞋帽使用。但在2014年8月份，正大茶城公司在未与李相胜协商一致的情况下，将B二区经营范围调整为木地板、木门等建材。李相胜现要求解除租赁合同，正大茶城公司反诉也要求确认其解除合同行为合法，故对于解除租赁合同，系双方合意，故对于李相胜解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。
双方租赁合同解除，系因为正大茶城公司单方面改变经营范围，系正大茶城公司违约。故对李相胜所支付的押金5000元，正大茶城公司应当返还。
因双方签订的租赁合同期限为2013年10月1日至2015年10月1日，但正大茶城公司于2014年10月16日已经将李相胜租赁房屋内装饰装修物强制拆除，且强行收回了房屋。该行为发生在装饰装修物残余价值评估期间内，造成该评估终止。故正大茶城公司应当承担责任。李相胜装修该房屋共计花费27000元，双方约定的租赁期限为两年，李相胜实际使用的期限为一年，其现主张装饰装修损失10000元，结合实际情况酌定，原审法院予以支持。
李相胜要求正大茶城公司返还2014年8月15日至2014年10月1日期间的房屋租金2160元和物业费81元，但未能提供证据证明其在该期间内已经搬离并向正大茶城公司交还了租赁房屋，故对李相胜的该诉讼请求，原审法院不予支持。
李相胜要求正大茶城公司支付律师代理费用3006元，无相关事实及法律依据，原审法院不予支持。
正大茶城公司称其已经于2014年8月20日向李相胜通过邮寄方式发送律师函，律师函要求李相胜于收到函件后三日内按合同约定支付下一年度租金，否则，正大茶城公司将在第四日解除双方签订的《商铺租赁合同》。正大茶城公司据此要求确认其解除合同行为合法。原审法院认为，正大茶城公司单方面改变经营范围，违约在先，其单方要求解约的行为，并未能发生效力，且正大茶城公司也未能提供证据证明李相胜已收到该函件。故对正大茶城公司的该诉请原审法院不予支持。
正大茶城公司要求李相胜支付违约金10368元，因李相胜并未存在违约情形，故对其该诉讼请求原审法院不予支持。
正大茶城公司要求李相胜支付自合同解除日至实际腾房日的腾房占有使用费（按3倍日租金计算），原审法院认为，李相胜的租金已经支付至2014年10月1日。2014年9月30日，原审法院组织双方进行鉴定谈话，并要求正大茶城公司在装饰装修残余价值评估过程中不得改变租赁房屋现状，但正大茶城公司于2014年10月16日，评估尚未完成之时强行拆除了装饰装修物，致评估终止。正大茶城公司现主张房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。
正大茶城公司要求李相胜支付律师代理费3000元，亦无相关法律及事实依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》条之规定，原审法院判决：一、解除李相胜与江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司签订的关于南京市应天大街855号江苏东方正大百货商城B二区48号房屋的租赁合同；二、江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司于判决生效后十日内返还李相胜房屋租赁押金5000元；三、江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司于判决生效后十日内赔偿李相胜租赁房屋装饰装修损失10000元；四、驳回李相胜其它诉讼请求；五、驳回江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费306元，由江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司负担226元，李相胜负担80元。一审反诉案件受理费67元，由江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司负担。
上诉人正大建材公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一、二、三、五项，改判支持上诉人在原审中的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、上诉人在2014年8月4日前并没有对B二区的经营范围进行调整；二、上诉人在2014年8月4日后并没有拒收房租；三、上诉人在得知众多经营户不再履行合同，且委托律师发函催告无效的情况下，不得已在2014年8月底9月初重新招商；四、上诉人解除合同符合双方合同约定，双方之间的合同应在被上诉人签收后的第四日解除，合同解除后上诉人有权收回租赁物；五、关于装修损失，根据双方合同约定和最高法院相关司法解释，被上诉人都无权主张剩余租赁期内的装修残值损失；六、关于被上诉人提供的录音证据，属于非法证据，不应当作为定案证据，且该证据形成时间为2014年8月17日，在被上诉人起诉之后，另外，该证据也不能证明被上诉人主张的证明目的。
被上诉人李相胜答辩称，上诉人的上诉主张与事实不符，请求依法维持原判。
二审中，上诉人正大建材公司认为原审法院认定其于2014年8月份开始对经营布局进行调整与事实不符，该时间应为2014年9月份；另外一审遗漏了以下事实：一、被上诉人应在2014年8月1日交纳下一年租金，被上诉人一直没有交纳；二、上诉人在2014年8月20日向被上诉人通过邮寄方式发送律师函，被上诉人在2014年8月21日收到上述函件。
双方对原审法院查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。
二审中上诉人正大建材公司提交以下证据：
第一组：涉案房屋B二区新老经营户对比表、B二区新老经营户商铺租赁合同、B二区老经营户签订的承诺书、李相胜等人与上诉人签订的商铺租赁合同。证明：1、通过新老经营户的商铺租赁合同对比可以看出，无论是单价、支付方式、总价、物业管理费，新老合同的租赁条件是完全一样的，上诉人没有在新租赁合同上获得额外利益。2、新用户签订合同日期均在2014年9月1日之后，甚至有2015年3月份，而且到目前为止还有空房子没有租出去。为了获取缔约机会，上诉人均给予了新的经营户一到三个月不等的装修免租期，上诉人完全没有理由驱赶老经营户而花费巨额费用重新招商。3、B二区总共83个商户，在2014年7月底、8月底、上诉人进行摸底时有62户书面承诺不再继续履行第二年租赁合同。有21户未承诺，其中包括本案李相胜以及在原审法院起诉的其他五户，但是起诉的五户起诉时间是2014年8月4日。还有两家在交完第二年租金后于去年11月份起诉至法院，后我们达成调解协议。以上证据证明在诸多经营户明确不履行合同情况下，上诉人不得已才重新招商、重新规划，并不是因为上诉人更改了规划导致被上诉人无法继续履行合同，原审法院判决违背了事实。
被上诉人对此质证认为，上诉人说的都不是事实。上诉人在6月份发放大量宣传册把正大市场变成了正大装修城。7月份上诉人律师和我们谈判，说如果我们想继续做就改变经营项目，因我们签订了两年合同，积压了很多库存商品，故没有同意上诉人的意见，后来在我们合同还没有到期的情况下就将我们的店铺强拆。
第二组：上诉人正大建材公司收取租金及其他费用的收据。证明上诉人在2014年8月1日之后仍收取了其他经营户的租金，虽然合同约定在2014年8月之前缴纳租金，但8月1日之后仍收取了多家经营户租金，不存在只不收取包括李相胜在内的几户经营户租金的情况。其次，其他案件中的另一个租户李丽丽在2014年8月2日曾经到上诉人处缴纳次年房租，上诉人收据已经开好了，但其最后没有缴纳租金。
被上诉人对此质证称，被上诉人一审中提供了录音证据，被上诉人去交租金，上诉人说不收，因为他们更改经营项目。该录音证据在一审已经提交了。
第三组：陈菊平、刘继兵起诉状。被上诉人提到的上诉人拒收的房租录音就是陈菊平、刘继兵在2014年8月17日至上诉人处与上诉人卓经理谈话所收集的录音。但是从陈菊平、刘继兵的起诉状可以看出，两人均在2014年8月4日起诉至建邺区人民法院要求解除与上诉人的租赁合同，而其在2014年8月17日却与上诉人沟通要求缴纳次年房租，明显是搜集证据，诱导上诉人，该录音证据形成时间在2014年8月下旬，并不能证明上诉人在8月初有同样的意思表示。
被上诉人质证称，我们并不是诱导，上诉人就是不收房租。
第四组：律师函、快递单及快递流程截图，证明被上诉人已经收到上诉人寄送的解除合同的律师函。
被上诉人质证称，对此不予认可，被上诉人没有收到该快递。
第五组：（2014）建民初字第4677号调解书，证明高敏起诉上诉人的真实情况。高敏在起诉状中明确提到上诉人发布建材广告是在2014年9月1日，实际更改规划也是在2014年9月1日之后。并且高敏提交的证据目录的证据3明确上诉人在2014年9月1日招商时才正式发放宣传册。
被上诉人质证称，6月份被上诉人就已经看到宣传册了，还有大量的新业主去看被上诉人等业主的店铺。被上诉人在8月4日起诉的时候已经提交了这些宣传册，所以上诉人不可能在9月份才发放宣传册。
第六组：两份宣传册。证明：被上诉人在一审中提及的早期宣传册，也就是载明有一、二期的宣传彩页，在内容上对B二区并未进行实际更改。在载有“9月1日起盛大招商”的宣传册中B二区才改为木门、木地板等建材类。
被上诉人质证称，上诉人提交的宣传册与被上诉人在一审提交的宣传册不一样。
第七组：上诉人员工何金涌与南京市建邺区景浩图文制作中心工作人员的邮件往来以及南京市建邺区景浩图文制作中心（未经工商注册登记）出具的说明一份，证明上诉人在2014年8月28日方开始制作载有“9月1日起盛大招商”的广告彩页。
被上诉人质证称，2014年8月之前被上诉人就看到过载有“9月1日起盛大招商”的广告彩页，上诉人提交的证据是虚假的。
二审中查明，涉案合同履行过程中，因市场生意萧条，部分承租商户要求减免租金，2014年7月底上诉人召集承租商户开会，称不同意减免租金，但是同意免除公摊水电费。此后上诉人与承租商户进行协商，上诉人承诺承租商户在2014年8月15日前签署自愿解除合同承诺书可以退还押金，后部分承租商户在2014年7月底签署自愿解除合同承诺书，部分承租商户在2014年8月初向原审法院起诉，还有部分已经交过租金的承租商户从B二区挪到A二区经营。
另查明，2014年10月16日上诉人拆除被上诉人商铺时，已于2014年9月9日就涉案商铺与新商户签订租赁合同，租期起始时间为2014年11月10日。另外，上诉人自认在2014年9月1日至2014年9月9日之间，除涉案商铺外，上诉人与九户新商户就B二区商铺签订了新的租赁合同。
再查明，2014年9月18日正大茶城公司名称变更为正大建材公司。
以上事实，由上诉人提交的B二区新老经营户对比表、B二区新老经营户商铺租赁合同、B二区老经营户签订的承诺书、李相胜等人与上诉人签订的商铺租赁合同，收取租金及其他费用的收据，陈菊平、刘继兵起诉状，律师函、快递单及快递流程截图，（2014）建民初字第4677号调解书，两份宣传册，上诉人员工何金涌与南京市建邺区景浩图文制作中心工作人员的邮件往来以及南京市建邺区景浩图文制作中心（经向工商查询未注册）出具的说明；二审谈话笔录、庭审笔录、《南京市工商行政管理局建邺分局公司准予变更登记通知书》等在卷证实。
本院认为，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方因履行该合同发生纠纷，均提起诉讼要求解除合同并请求法院判令对方承担相应的违约责任。上诉人主张被上诉人未按约定支付租金，其于2014年8月20日向被上诉人发函要求交纳租金否则合同将在第四日解除，被上诉人在2014年8月21日收到，故双方合同2014年8月24日解除。被上诉人主张上诉人单方面更改商铺布局及用途并驱赶被上诉人，导致被上诉人无法经营，且上诉人拒收其应缴纳的下一年租金，导致合同无法履行，故于2014年8月6日向原审法院起诉要求解除合同。
从本案查明的事实看，本案纠纷系涉案商城生意萧条引起，大量承租商户提前解除或变更了与上诉人的租赁合同，在此背景下被上诉人向原审法院起诉要求解除合同。基于本案双方解除合同的理由，本案应首先确认涉案商城布局变更的时间。从双方举证情况看，被上诉人提交上诉人对外发放的印有“9月1日起盛大招商”宣传广告，并陈述其在2014年8月之前已经看到该宣传广告故主张上诉人在2014年8月前开始更改商城布局，上诉人则提交多份证据主张商城布局变更时间为2014年9月之后，但双方提交的证据均未能直接证明涉案商城布局变更的时间。本院认为，涉案商城涉及商铺几百间，从经营百货转变为经营建材，应需相应时间进行筹备，但上诉人在2014年9月1日至2014年9月9日期间仅在B二区就与九户新承租商户签订新的租赁合同，在2014年9月9日与新承租商户就涉案商铺重新签订租赁合同，且上诉人在工商部门登记的名称也在2014年9月18日由江苏东方正大茶城企业管理服务有限公司变更为江苏东方正大建材市场管理有限公司，故虽上诉人对外发放的宣传广告印有“9月1日起盛大招商”，但依本案查明的相关事实和商业惯例，不能认定上诉人在2014年9月后才开始更改涉案商城布局，上诉人提供的其他证据亦不足以证明其主张。关于涉案商城布局变更的确切时间，因部分承租商户在2014年7月底已经签订自愿解除合同承诺书，且包括本案被上诉人在内的众多承租商户在2014年8月初即以上诉人变更商城布局为由提起类似本案的诉讼，故本院认定上诉人在2014年8月即已开始变更商城布局。因上诉人单方面变更商城布局，即在合同履行期限届满之前以自己的行为表明不履行合同义务，其行为构成违约，故被上诉人有权依法解除合同，原审法院判决解除双方之间的合同、上诉人退还押金并赔偿被上诉人装修损失并无不当。
上诉人主张其于2014年8月20日向被上诉人发函要求交纳租金否则解除合同，故双方之间的合同应于2014年8月24日解除。因上诉人违约在先，且上诉人发函之时被上诉人已经向原审法院提出解除合同的诉讼请求，上诉人亦在2014年8月21日收到该起诉状副本，故其以被上诉人未交租金为由主张双方之间的合同于2014年8月24日解除本院不予支持。关于装修损失，因上诉人的行为构成违约，导致双方合同提前终止，故剩余租期内的装修残值损失应由上诉人赔偿给被上诉人，上诉人主张被上诉人的行为构成违约应自行承担装修损失的主张没有依据，本院对此亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费306元，由上诉人江苏东方正大建材市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年九月十五日
书 记 员 朱亚芳