北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初2190号
原告：宣金花，女，1947年1月14日出生，汉族，无业，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：赵永煊，北京市观远律师事务所律师。
被告：北京金颐都物业管理有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华北街2号院1号楼101室。
法定代表人：张建国，董事长。
委托诉讼代理人：祝唐美，1963年10月11日出生，北京金颐都物业管理有限责任公司经理，户籍地武汉市武昌区。
被告：北京博大开拓热力有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区运成街10号。
法定代表人：卢自锋，董事长。
委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。
原告宣金花与被告北京金颐都物业管理有限责任公司（以下简称金颐都物业）、被告北京博大开拓热力有限公司（以下简称博大开拓热力）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宣金花的委托诉讼代理人赵永煊、被告金颐都物业的委托诉讼代理人祝唐美、被告博大开拓热力的委托诉讼代理人邹雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宣金花向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同赔偿原告房屋装修损失7.89万元；2、其他财产损失2.11万元。事实与理由：2001年原告购买了位于x街x号院的x栋（即42幢）（以下简称x幢）双层别墅，建筑面积240多平方米。原告在花费了40多万元装修费后于2002年入住。该小区起初是集体供暖，管理小区的物业公司是金颐都物业。原告家中长时间无人居住，家中存放了字画、木雕、红木家具及进口红酒。2008年供暖季，物业公司和供热公司试水时，因家中无人，发生了暖气漏水事故，故原告向金颐都物业提出申请停止供暖，金颐都物业同意了原告的申请。自2009年供暖季开始，原告家一直自己供暖，原来的暖气片弃用，物业未再为原告供暖。
2014年11月开始的供暖季里，原告家中仍然无人居住。2014年12月，原告在南方接到金颐都物业的电话通知，称原告家房子严重跑水，水从屋里都流到房外的道路上了。原告让亲戚到家中查看后发现家中上下两层都已是一片ＸＸ，存放在家中的木雕、字画、红酒等都浸泡在约半米深的水中。水排干净后，地板渐渐隆起，墙皮开始脱落，木制品变色，铁器出现锈迹。为减少损失，原告对部分红酒和字画进行了变卖，但仍造成重大经济损失。
事后原告了解到，发生跑水事故是因为金颐都物业在供暖试水时忘记了原告家已经停止供暖，而仍将水放入已经弃用的原有暖气管道，结果水从老暖气片中流出，加上原告家无人，导致水越来越多，酿成重大跑水事故。金颐都物业是发现原告家门口的小区道路上出现积水后才发现的。后来找物业交涉时，金颐都物业称供暖试水属于博大开拓热力操控，而且热力公司应该知道原告家属于早已停止供暖的用户，是热力公司疏忽造成了这次的跑水事故。原告认为，金颐都物业与博大开拓热力作为供暖的管理方与实施者，均应知晓原告是早已停止供暖的住户，而2014年却再次供暖，且事先未告知原告，结果酿成跑水事故。二被告对此负有重大过错。依法应当承担赔偿责任。
金颐都物业辩称：不同意原告的诉讼请求。金颐都物业并未收到原告的停暖申请，也从未办理原告停暖备案手续。事实上原告也没有被停暖。2008年供暖季结束后，原告所在小区的供暖服务已经移交给博大开拓热力，原告申请停暖需要向博大开拓热力提出。漏水事故并非在试水时发生的，而是供暖期间发生的。金颐都物业发现后第一时间报告给了原告，并及时抢修，尽到了责任。漏水的主要原因是原告私自拆改室内供暖设施。原告家经常没人，物业无法进入原告家中检查。对于原告所述家中存放红酒、木雕等贵重的东西我方不认可，因为原告家住的是原告的员工，来往人很多,不会放过多贵重物品。
博大开拓热力辩称：不同意原告诉讼请求。原告认为其房屋装修产生损失，但其不能证明该部分损失是由被告导致的，原告不能证明二者之间的因果关系。原告称已经停止了供暖，但没有向热力公司提交任何书面申请，被告对此并不知情。原告自称安装了新暖气片，这一行为明显违反供热办法的相关规定，原告擅自改变暖气设备，没有采取适当的封堵措施，或者采取的封堵措施因为时间过久，导致漏水事故发生。原告诉称暖气设备位于原告室内，属于原告所有，设备维修管理均应有原告自行承担。
原告宣金花围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、照片；2、录音；3、资产评估报告。
被告博大开拓热力提交了供暖协议。
被告金颐都物业未提交证据。
对当事人无异议的证据本院予以认证并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年7月22日，博大热力公司（甲方）与金颐都物业公司（乙方）签订供暖合作协议，约定2014年11月15日至2015年11月14日博大热力为x小区供暖。其中热力户线（一次线）管理及维护由甲方负责，热力庭院管线（二次线）的运行管理及维护由乙方负责。楼口（含楼口热力阀门井）及楼内供暖系统，由乙方负责；乙方负责本协议约定由其承担管理及维护工作的设备设施的安全运行，确保按国家规定标准对供热设备、管网设施进行定期检测和巡视、维护、维修；乙方有义务配合甲方对小区供暖设施维修、上水试压、停暖、抢修及用户通知等工作；乙方所负责的责任范围中发生的漏水等故障及事故，给第三方造成人员及财产损失的，由乙方负责赔偿和善后处理。
2014年12月份，金颐都物业发现原告家中发生跑水事故后，将情况通知原告。关于跑水的具体时间，原告称其不清楚跑水是在供暖前的试水期间发生，还是正式供暖期间发生。原告与金颐都物业均认可暖气管道的阀门是一户一个，位于原告自家的院子里。原告主张该阀门物业公司可以控制。金颐都物业和博大热力公司称即使停止供暖的季节，管道里面仍然有水。小区的整个暖气管道全年都是带水保养，管道里面的水是盐水，并不需要在每次供暖试水前将每户屋外的阀门逐一打开。原告户内也有管道阀门。事实上应是原告将户内的阀门关上，后来阀门的螺丝松动了发生跑水。
2015年8月19日，金颐都物业起诉宣金花支付物业费。2015年9月9日，原告的女儿陈x及陈x的朋友孙x，到金颐都物业办公室.金颐都物业经理韩x进行接待。二人将双方的谈话内容录音。在谈话中，孙x提到原告房屋的暖气曾于2008年被冻裂，暖气管爆裂导致屋内被浸泡。物业公司到原告家中后，将暖气停掉，但没有将爆掉的暖气拆除。后来原告重新安装了一套天然气的取暖设备，新系统是独立的，与原有的供暖设备没有连接。孙x陈述金颐都物业的前任申经理曾说过“以前你这不是已经停掉了吗，咱物业已经和供暖那面交接过了”。韩x说“对”。孙x继续陈述申经理还说“这些东西都有备案，这损失找供暖的，别着急，我给你们查查，确实有备案那个东西，而且确实是跟他们交接过。到时候我把这个东西给你找着，拿这个就可以找他们了”。韩x陈述“既然你介入了，这个就是如果原先有这个行为，你需要我们怎么配合，找这个采暖公司，我们极力配合。需要盖章需要出手续，我这有的都给你”。孙x陈述“您看第一次，08年爆掉的时候，我们通过物业，物业跟那边供暖说了停掉，可能是要履行什么手续”。韩x接着陈述“这样，我建议，从你发现问题，到现在事情经过，你写上，写上之后，我物业给您盖章，下边我也得签字。说以上情况属实。由于某种原因产生，属实。盖上章，拿着这个直接找他，就完了。用不着什么备案。备案是我们两个单位之间的备案。那个备案材料不能往出拿，您明白这意思不。”陈x陈述“但事实上是备案了是吗”。韩x回答“肯定备案了”。孙x陈述“不交了，您这肯定得跟他说停了，不用交了，他这肯定也是认可了。”韩x回答“对，对，您把事情经过写清楚，完了我给您盖章，后面我也有给您提示。什么原因什么情况，以上情况属实。请你供暖公司妥善解决。就这么简单的事。实际上，当初申经理在的时候，我们不愿意他这样。可能是我认为啊，他对物业知识和怎么跟业主去协调这事，不太那什么。如果当时我在这，当时我就告诉您怎么去做。”孙x陈述“到时候我们需要当初备案的那些东西，比如说复印什么的，原件呢可能公司规定不能拿出去，复印或者我们拍个照。”韩x陈述“复印没问题。行行行，这个行。”孙x陈述“这个东西到时候您肯定能找着吧。”韩x陈述“能找着能找着，在公司拿过去。”陈x陈述“因为当时，申经理说他都看见了。”韩x陈述“是，这个没错。就是说虽然我没看见，但这个手续，作为物业公司来说，跟所有外协单位，就是外面的单位，必须得有纸面的东西。光嘴说说，不能成立的。因为那个私评文书官凭印，没有这个东西…最后成什么了这是。”
金颐都物业对于录音中韩x所述的内容不认可，主张事发时其不在物业公司工作，对于实际情况不了解。韩x在谈话中已明确陈述其并没有看到供暖备案手续，只是说尽最大努力给原告提供帮助。
庭审中，原告申请法院调取申请物业停暖的书面材料，本院依法到金颐都物业进行了调查取证，金颐都物业答复没有业主宣金花的档案材料。本院询问原告2008年发生跑水后,屋内的暖气是否已经封堵或者拆除，原告称旧暖气没有拆，就放在原处，不清楚是否封堵。
经原告申请，本院依法委托北京联首资产评估事务所有限公司对于涉案房屋的装修损失进行评估。经评估，装修损失总金额为7.89万元。原告支付评估费1万元。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人自己提出的主张有提供证据证明的责任。金颐都物业公司的经理韩x在谈话过程中对于原告曾向物业公司申请停止供暖，并进行备案一事，给予了明确的肯定。虽然金颐都物业主张韩x事发时不在其单位工作，但无法据此否定韩x入职后对于小区业主情况的了解。韩x本人是否亲见过备案材料，这与备案材料的客观存在不矛盾。也就是说，虽然韩x可能没有亲眼看到过停暖备案材料，但作为物业经理，其只要了解到存在该情况即可，事实上，物业经理也不可能对于每一份涉及小区和业主的材料都逐一过目。谈话中，韩x回答停暖备案一事时，语言十分肯定，还明确陈述过备案材料不能对外出示。言谈中并没有出现过其不了解情况，需要核实等表述。故金颐都物业的质证意见，没有合理依据，本院不予采信。此外，从2009年到涉案事故发生的2014年，原告长达6年没有交纳过供暖费，却未见博大开拓热力通过诉讼或者其他途径主张过供暖费。这也从侧面印证了原告曾申请停止供暖的真实性。本院在金颐都物业未调取到备案材料，但其给出的理由是没有原告的业主档案，本身也不符合常理。根据法律规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，即推定另一方的主张成立。书证在对方当事人控制之下，对方当事人无正当理由拒不提交的，法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。综上，对于原告于2008年已向金颐都物业申请停止供暖一事，本院予以采信。并且，通过在案证据及客观常理可以看出，原告家在涉案事故发生前确系停止供暖状态。
下面具体分析应承担损失赔偿责任的主体及责任比例问题。首先，本院认为，在涉案事故发生前，原告房屋供暖管道户外的阀门应当是关闭的。理由有二点。第一，原告家中2008年暖气片爆裂跑水后，需要采取的合理处置措施，应包括将户外的阀门关闭，以及将室内漏水处进行封堵等。第二，原告向金颐都物业申请停暖后，常理上为阻止管道热水入户，原告户外的阀门应当被关闭。至于金颐都物业提出该阀门常年开启，带水保养，此种情况符合一般正常供暖的业主，对于停止供暖的业主，该阀门如果不关闭，停止供暖将无法实现。在有理由认定涉案事故发生前，原告户外的暖气阀门是处于关闭状态的前提下，结合发生涉案跑水事故这一客观后果，根据常理，只有前述已经处于关闭状态的阀门重新被打开后，暖气热水才能经此流入户内管道，继而从室内管道损坏处流出，最终造成本案跑水事故的发生。综上，前述的户外管道阀门在涉案事故发生前，应系处于开启状态。
既然二被告否认原告户外管道阀门自2008年跑水事故发生及原告申请停止供暖后被关闭，故逻辑上也无法提出，且庭审中其也未提出原处于关闭状态的阀门系被原告或者其他第三人擅自开启。因此，本院上文所阐述的事故发前阀门状态，那么其被开启的原因，则不可归责于原告。金颐都物业虽主张原告户内阀门的螺丝松动发生跑水，但其未提交证据证明原告屋内还存在着一个入户管道总阀门。事实上，原告房屋内也不存在此种功能的阀门。本院对其抗辩理由不予采信。
《北京市x集中供热管理暂行办法》（x号）规定，热力系统全区停热检修一般在春秋季分别进行，检修期计划由供热专业管理单位统一制定。户外热力管线的管理和检修由供热单位负责。根据金颐都物业和博大开拓热力签订的供暖合作协议，金颐都物业负责对二次线和楼口及楼内供暖系统管理和维护，并需要按照国家标准对供热设备、管网设施进行定期检测、巡视、维护、维修。因此，金颐都物业对于原告户外管道阀门负有巡查、管理和维护的义务。由前可见，博大开拓每年会对户外热力管线进行检修。金颐都物业需对小区内供暖系统进行管理和维护。
以本院根据录音证据所确认的，原告曾向金颐都物业申报过停暖，故阀门应处于关闭状态作为第一个前提。以前文中本院分析的结论，即涉案事故发生时该阀门应处于开启状态，作为第二个前提。以上文所论述的排除原告或第三人打开原关闭的阀门，作为第三个前提。根据二被告庭审中的陈述，即“供暖管道带水保养，管道阀门全年应处于开启状态”可知，在其否认原告为停止供暖户的情况下，原告户外管道阀门应一直处在开启状态，才是其认为的正常状态。根据上述三个前提，结合被告对于阀门正常应当开启的主观判断，考虑到博大开拓在停暖后会对管线进行检修，以及金颐都物业在正式供暖前需对管线进行巡查，故根据正常逻辑和生活常识，原关闭的阀门被重新打开的行为，常理上应发生在定期检修过程中。而且，将处于关闭状态的阀门打开，也正好符合上述金颐都物业关于阀门正常状态的主观判断。
由于原告已经向金颐都物业申报了停暖，金颐都物业留存停暖备案材料。故其在与博大开拓热力交接时，应当将停止供暖的用户信息转交博大开拓。结合金颐都物业的陈述和在案证据，根据证据规则，应认定其未将原告停止供暖的材料及时转交。因原告系向金颐都物业申请停暖，而金颐都物业又对诉争阀门负有维护和管理义务。故金颐都物业依法负有保障阀门处于关闭状态的义务。现主管道中的暖气水经由此被开启的阀门流入原告室内的废弃暖气管道中，进而造成跑水事故发生，金颐都物业对此应当承担相应的责任。另外，原告未将室内已受损暖气及时拆除，导致入户的暖气水得以由受损处外流，故其对损害后果也具有一定过错。根据过错程度，本院认定金颐都物业应承担主要责任，原告承担次要责任。博大开拓热力对于损害后果发生不存在过错，故不应承担赔偿责任。原告主张的其他损失2.11万元，无合法有效证据支持，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京金颐都物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿宣金花财产损失63120元；
二、驳回宣金花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由宣金花负担850元（已交纳），由北京金颐都物业管理有限责任公司负担1450元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费10000元，由宣金花负担2000元（已交纳），由北京金颐都物业管理有限责任公司负担8000元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 齐伟龙
人民陪审员 李宝民
人民陪审员 王文喜
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 李金益