广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0184民初4127号
原告：陈嘉俊，住广东省广州市。
委托代理人：张晓倦，广东安国律师事务所律师。
被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：胡玲，该公司董事长。
委托代理人：胡昊、邝展强，广东流溪律师事务所律师。
原告陈嘉俊与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛志军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张晓倦及被告的委托代理人邝展强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈嘉俊诉称：2013年11月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1001房，建筑面积98.2平方米，总金额为694781元；被告应在2015年6月30日前将上述房屋交付原告使用；若被告未能按照合同规定的期限交房，被告应自2015年6月30日的次日起至实际交付之日止每日按照总房价0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；原告与被告进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关商品房的下列资料：1.规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；2.建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；3.消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；4.供水、供电、供气、通邮的永久使用文件证明材料；5.人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；6.《房地产（住宅）质量保证书》；7.《房地产（住宅）使用说明书》；8.《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约支付了694781元购房款，但直至起诉之日，被告仍未能将涉案房屋交付原告使用。原告认为被告违反了合同第十二条、第十三条、第十五条、第二十四条之约定，应承担违约责任。
2016年2月22日，原告向本院提起诉讼请求判令被告支付逾期交房违约金。2016年6月30日本院作出（2016）粤0184民初668号民事判决书，判决违约金只计算至该案立案之日即2016年2月22日，之后的违约金需另案起诉。
被告至今仍未将符合交楼标准的楼房交付给原告使用。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1.被告向原告支付逾期交房的违约金39602.5元（违约金以总房价694781元为本金，按照日万分之三的标准，从2016年2月23日起计至实际交房之日即2016年8月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.（2016）粤0184民初668号民事判决书；2.（2016）粤0184民初668号民事判决书的生效证明；3.广州市商品房买卖合同（预售）。
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称：一、根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百一十二条的规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。可见，违约金作为我国法律规定的一种民事赔偿责任，仅限于补偿性质，而非惩罚性质。正因为如此，在《民法通则》之后生效的《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条也明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告起诉主张违约金时，有责任对其损失情况进行说明并举证。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于违约金是当事人之间具体合同的约定，因而违约金的审理不但应对“万分之三”这个统一约定的比例是否过高进行审查，也应结合个案中当事人的损失情况进行审理和界定。原告主张违约金时，有责任事先证明其损失，即对其起诉的损失是否超出被告可预见的范围进行说明和举证。被告关于损失的举证乃反驳性举证，其实也是无从举证，因而不能代替原告的正面举证责任。二、被告违约属于不可抗力因素，非被告可控因素所致，请求法院可以免除或者减少被告违约责任。三、涉案房屋已于2015年7月27日取得永久供水的相关证明文件、2015年9月15日取得永久供电的相关证明文件、2015年9月21日取得通邮的相关证明文件、2015年9月20日取得天燃气的相关证明文件、2016年7月29日取得《竣工验收备案表》，至此涉案房屋已符合原告与被告签订的合同第十五条的全部条件。根据合同的补充协议，被告于2016年7月30日发出收楼通知给原告，并要求原告于2016年8月30日前到场收楼，逾期视为对该商品房进行了验收、接管手续。故被告在2016年7月30日已完成了合同约定的全部义务，则迟延交楼违约金应计算至2016年7月30日。
被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1.加盖广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》；2.2015年9月20日国泰南区庭院及户内燃气工程《工程联合验收单》；3.2015年7月27日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园1、2、9、10、11号楼供水工程验收意见》；4.2016年5月16日从化市自来水公司出具的《关于从化市国泰天彤房地产开发有限公司御景宏雅花园3、4、5、6、7、8号楼供水工程验收意见》；5.通邮申请表；6.客户受电工程竣工检验意见书；7.2016年7月30日EMS国内标准快递单一份；8.收楼通知书；9.房屋交接确认书。
经审理查明：两原告购买被告开发的位于从化市江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1001房，建筑面积98.2平方米，总金额为694781元；被告应在2015年6月30日前将上述房屋交付原告使用；合同第二条第四款载明，涉案房屋由从化市城乡建设局颁发的建设工程施工许可证的编号为：440184201211050083；若被告未能按照合同规定的期限交房，被告应自2015年6月30日的次日起至实际交付之日止每日按照总房价0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行；合同第十五条约定房屋交付标准为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；原告应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品房；合同附件七第三条约定原告和被告双方同意房屋交付的标志修改为同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：1.一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部的房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；2.原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；3.原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；4.只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；5.合同约定的房屋交付时限届满。合同第十六条约定，原告应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品房；合同附件七第五条约定，原告在被告发出收楼通知书确定的期限内到被告指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管。
合同签订后，原告已支付了全部购房款694781元。
又查，2016年7月29日，涉案房屋已取得了加盖广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》及通邮、供水、供电、供气的证明文件。《竣工验收备案表》首页载明该表对应的工程的施工许可证号为440184201211050083。
2016年7月30日，被告向原告发出收楼通知书。2016年8月31日，原告办理了收楼手续。
再查，（2016）粤0184民初668号民事判决书已确认被告支付原告2015年7月1日至2016年2月22日的迟延交房违约金。原告于2016年9月29日再次向本院提起诉讼，请求判令被告支付从2016年2月23日至2016年8月31日的迟延交房违约金，且本院于当日予以立案受理。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下四方面的问题：
一、房屋交付问题
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合同主文约定，原告与被告进行房屋验收交接时，被告应向原告提供有关商品房的下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，但合同的附件七第三条第三款第四项约定，只要涉案房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件。即使涉案房屋已达到合同附件约定的交楼标准，还应当符合法定交付条件即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得《建设工程竣工验收备案表》。现原告称被告提交的竣工验收备案表与涉案房屋的地址不同，对于被告提交的竣工验收备案表不予确认。本院认为，原告提交的《竣工验收备案表》与双方签订的广州市商品房买卖合同（预售）载明的施工许可证号均为440184201211050083，可以认定该竣工验收备案表与本案的涉案楼盘具有一致性。因此，对原告提出的认为涉案房屋仍不具备交楼条件的说法不予采纳。2016年7月29日，涉案房屋已经取得广州市从化区住房和建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》，已达到房屋交付标准，但被告仍应履行通知原告涉案房屋已达交付标准的义务。现被告于2016年7月30日向原告发出收楼通知书，原告于2016年8月1日收到收楼通知书，但收楼通知书并未明确具体的办理收楼手续时间。根据合同第十六条的规定，如原告收到收楼通知书30日内即2016年8月31日前仍未办理收楼手续，应视为实际交付。现原告与被告一致确认原告已于2016年8月31日办理了收楼手续，涉案房屋已于当日实际交付给原告。
二、逾期交房责任的承担
原告与被告均应按照合同的约定履行相关的义务。原告已支付了全部的购房款，但被告未能在合同约定的交楼时间2015年6月30日前将符合标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。被告辩称违约系不可抗力或者非被告可控因素所致，应减少或免除被告违约责任。本院认为，被告作为房地产开发企业应对房地产开发过程中可能出现的事件有合理预期，预留足够的时间予以应对，从而及时解决商品房开发过程中遇到的相关问题，但被告并未能及时、妥善处理涉案房屋开发过程中遇到的问题，按照合同约定的时间及时交付符合标准的商品房给原告使用，应按照合同的约定承担违约责任。因此，被告要求减轻或免除违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
三、逾期交楼违约金计算期间
根据合同附件七第七条的约定，被告如未能按照合同约定的期限即2015年6月30日前交房，应自本合同约定的交房日期的次日即2015年7月1日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金。被告于2016年7月30日起向原告发出收楼通知，而原告已在2016年8月31日办理了收楼手续。现原告主张的逾期交房违约金从2016年2月23日计算至实际交房之日即2016年8月31日，在该时间点之前，被告并未将涉案房屋实际交付给原告。因此，原告在本案中主张的迟延交楼违约金从2016年2月23日计算至实际交房之日即2016年8月31日的诉请，于合同有据，本院予以支持。
四、逾期交房违约金的标准
原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。另，该补充条款已将合同主文约定的日0.05%降低为日0.03%，大大减轻了被告的违约责任。因此，本院对于被告主张违约金过高的意见不予采纳。
综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定或法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，应承担违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈嘉俊支付逾期交房违约金（违约金，以购房款694781元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年2月23日起计至2016年8月31日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费395元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 薛志军
二〇一六年十一月二十六日
书 记 员 焦梦云