山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第726号
原告（反诉被告）王长安，男，1957年9月19日生，汉族，济南建筑王金二厂职工，住济南市
委托代理人董林凤，山东大明律师事务所律师。
被告（反诉原告）姜雪，女，1987年11月16日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人陈克平，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，山东琴岛（济南）律师事务所律师。
原告王长安与被告姜雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日受理后，依法由审判员郁文莉独任审判，于2014年4月24日公开开庭进行了审理，原告王长安及其委托代理人董林凤，被告姜雪及其委托代理人袁毛毛到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，原告王长安及其委托代理人董林凤、张金军，被告姜雪及其委托代理人袁毛毛到庭参加诉讼；又于2014年7月23日公开开庭进行了审理，原告王长安及其委托代理人董林凤、张金军，被告姜雪及其委托代理人陈克平、ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王长安诉称：2012年4月，被告姜雪租用我位于济南市市中区舜玉小区北区111号楼5单元101室房屋，经双方协商一致，双方于2012年4月16日签订了《房屋租赁协议书》，对房屋坐落位置、租赁期限、租金及租金方式、违约责任等均进行了明确约定。《房屋租赁协议书》签订后，我依约将租赁房屋交付给被告姜雪使用，但被告姜雪违反《房屋租赁协议书》第二条的约定，拖延向我支付租金，自2013年10月18日起，被告姜雪对应交付给我的2013年下半年的房屋租金至今未交。我多次催要未果，故诉至法院请求判令依法解除《房屋租赁协议书》，被告姜雪腾空位于济南市市中区舜玉小区北区111号楼5单元101室房屋并交付给我；被告姜雪支付自2013年10月18日起至2014年3月19日止的房屋租金27083元；被告姜雪向我支付租金（每月租金以5416.6元计直至被告姜雪交付房屋止）；被告姜雪支付违约金3000元。
被告姜雪辩称：我不存在违约行为，不同意支付违约金。我向原告王长安支付的租金截止至2013年10月17日，我于2013年10月9日被原告王长安打出本案涉诉房屋，原告违约，应向我支付违约金6000元，并退给我2013年10月9日至2013年10月17日的房屋租金1602元，我经营的货现仍在该房屋中未拿走，原告应赔偿我经济损失101383元，上述款项原告向我赔偿后我同意解除合同腾出房屋。
反诉原告姜雪诉称：2012年4月16日，我在案外人王雪处兑一店铺，位于济南市市中区舜玉小区111号楼5单元101室，该店铺系案外人王雪租赁反诉被告王长安的私有房产，案外人王雪出兑店铺经过了反诉被告王长安的同意。我支付了店铺出兑费4万元。我与反诉被告王长安另行签订了《房屋租赁协议》，租金每年65000元。2013年8月，我想转行，将店铺出兑，并已找到了想要兑店铺的人，反诉被告原本同意出兑，但不知什么原故又不同意出兑，且对我及我母亲破口大骂、威胁恐吓，不到期就让我们离开。2013年10月9日，反诉被告及其女儿王珍来店铺将我母亲打伤，经鉴定为轻伤。反诉被告王长安故意伤害一案现已在济南市市中区检察院公诉科审查起诉。因母亲受伤需要我照顾，我无法继续经营店铺，且反诉被告王长安的妻子陈春丽系精神病人，对于犯罪行为不负刑事责任，我也不敢再去店铺了。故诉至法院，要求反诉被告王长安退回剩余房屋租金1602元（自2013年10月9日起至2013年12月31日止），支付违约金6000元，赔偿经济损失46386元，返还价值12万元的货物。
反诉被告王长安针对反诉辩称：我不存在违约行为，不应承担违约责任。反诉原告姜雪未按约定支付房屋租金，致使合同目的不能实现，我有权解除合同，反诉原告应承担违约责任。本案涉诉房屋现仍有反诉原告占有，其要求退还租金1602元、返还价值12万元货物及赔偿经济损失46386元的请求，没有事实依据。
经审理本院认定，原告王长安与被告姜雪于2012年4月16日签订《房屋租赁协议》，约定被告姜雪租赁原告王长安所有的位于济南市市中区舜玉小区111号楼5单元101室房屋，租期两年（2012年4月18日至2014年4月18日），租金每年6.5万元，每半年交纳一次，先交钱后用房，在上次交纳租金有效期结束7日内交纳下次租金，如不能按时交纳租金应赔偿违约金3000元，在合同有效期内，如单方终止合同，应赔偿对方违约金6000元。自协议签订后，原、被告双方互相履约，被告姜雪向原告王长安交纳租金至2013年10月17日，自2013年10月18日后未向原告王长安交纳租金。
2014年1月26日，原告王长安委托山东大明律师事务所律师向被告姜雪邮寄了律师函，该函要求与被告姜雪解除《房屋租赁协议》，并要求被告姜雪腾空本案涉诉房屋交付给原告王长安，且支付自2013年10月18日至2014年2月18日的房屋租金。
原告王长安称，被告姜雪未按约定支付房屋租金，应承担违约责任，向其支付违约金3000元，并向其支付自2013年10月18日起至2014年3月19日止的租金27083元，支付自2014年3月20日起至房屋交付之日止的租金每月以5416.6元计算。对于原告王长安的该些主张，被告姜雪不予认可。被告姜雪称系原告王长安将其母亲打伤，致其无法继续在本案涉诉房屋中经营，上述违约金及租金其不同意支付。
另查明，被告姜雪至今尚未将本案涉诉房屋交还于原告王长安。
反诉原告姜雪称，其租赁本案涉诉房屋是用作店铺经营，2013年10月9日，其与反诉被告王长安因房屋租赁相关事宜产生争执，反诉被告王长安将其母亲刘桂兰打伤，致其母亲住院治疗，后其母亲鉴定为轻伤。因反诉被告王长安将其母亲打伤，为照顾受伤的母亲，其无法继续经营店铺，给其造成了损失，其要反诉被告王长安向其支付违约金6000元，赔偿经济损失46386元，返还价值12万元货物，并退还租金1602元（自2013年10月9日起至2013年12月31日止）。对于反诉原告姜雪的上述反诉主张，反诉被告王长安不予认可。反诉被告王长安称，其打伤被告姜雪的母亲是事实，该事件也正在刑事案件处理中，与本案的房屋租赁纠纷无关，其不应承担违约责任，不应赔偿经济损失，且本案涉诉房屋一直由反诉原告姜雪占用，反诉原告姜雪尚未将房屋交还给反诉被告王长安，其不应退还房租，且其没有保管房屋内货物的义务，更无义务返还室内货物，反而反诉原告姜雪应承担未按时交纳租金的违约责任（违约金3000元）。
反诉原告姜雪申请证人刘桂兰（反诉原告姜雪之母）出庭作证。证人刘桂兰称，2013年10月9日，反诉被告王长安来到本案涉诉房屋，称不让反诉原告姜雪继续租赁，要求反诉原告姜雪搬出，为此双方产生争执，反诉被告王长安将其打伤，反诉原告姜雪因照顾刘桂兰，无法继续经营店铺，店里（本案涉诉房屋）还有十几万元的货物尚未取出。
上述事实，有房屋租赁协议、照片、律师函、国内标准快递回单、房产证、济南市公安局市中分局法医学人体损伤程度鉴定书、个体工商户营业执照复印件、门诊病历、住院病案、济南市公安局市中区分局起诉意见书及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告王长安与被告姜雪签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效。签订协议的双方应按协议约定履行各自的义务。上述协议约定房屋租赁期为2012年4月18日至2014年4月18日，该租赁期在本案审理过程中已经届满，且原、被告未再就本案涉诉房屋达成续租的合意，故该《房屋租赁协议》已无解除的必要。上述协议约定的租赁期已届满，承租人（被告姜雪）应将租赁房屋腾空并交付出租人（原告王长安），故对于原告王长安要求被告姜雪将涉诉房屋腾空并交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。
被告姜雪租用原告王长安的房屋，应向原告王长安支付房屋租金，双方约定的租赁期限为2012年4月18日至2014年4月18日，被告姜雪向原告王长安支付的房屋租金至2013年10月17日，自2013年10月18日起至今未支付房屋租金，被告姜雪至今尚未将涉诉房屋交还原告王长安，被告姜雪称其未交租金及未交还房屋，系原告王长安将其母亲打伤所致，对于被告姜雪的该项主张，原告王长安不予认可。本院认为，原告王长安将被告姜雪之母打伤系由其他法律调整的案件，不应作为被告姜雪不履行《房屋租赁协议》的正当理由，故对于被告姜雪的该项主张，本院不予采纳，对于原告王长安要求被告姜雪向其支付本案涉诉房屋租金的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。至于租金的具体数额，关于2013年10月18日起至2014年3月19日止的租金，原告王长安要求27083元，该数额低于原、被告协议中约定的数额，本院予以确认，对于协议中约定的该段时间的房屋租金超过27083元的部分视为原告王长安自动放弃；关于2014年3月20日起至2014年4月18日止的租金，原告王长安要求按照每月5416.6元计算，该计算标准计算出的租金数额低于原、被告协议中约定的数额，本院予以确认，对于协议中约定的该段时间的房屋租金超过该计算数额的部分视为原告王长安自动放弃。上述《房屋租赁协议》租期届满后，被告姜雪未将本案涉诉房屋交还原告王长安，被告姜雪应向原告王长安支付该房屋占有使用费，至于房屋占有使用费的计算标准，本院认为以双方签订的《房屋租赁协议》中约定的房屋租金金额为计算标准较为适宜，原告王长安要求按照每月5416.6元计算，自2014年4月19日起至2014年7月23日止，按照该标准计算出的金额低于原、被告协议中约定的数额，本院予以确认，至于自2014年7月24日起至被告姜雪将本案涉诉房屋交还给原告王长安之日止的房屋占有使用费，原告王长安可另行主张权利。
被告姜雪未按《房屋租赁协议》约定按时向原告王长安支付2013年10月18日起至2014年4月18日止的的租金，应按约定承担违约金3000元，故原告王长安要求被告姜雪向其支付违约金3000元的诉讼请求，本院予以支持。
反诉原告姜雪称，因反诉被告王长安于2013年10月9日将其母亲打伤，其需要照顾母亲，致使其无法在本案涉诉房屋中继续经营，要求反诉被告王长安向其退还租金1602元（自2013年10月9日起至2013年10月18日止），对于反诉原告姜雪的该项主张，反诉被告王长安不予认可。2013年10月9日至2013年10月18日期间，反诉原告姜雪未将本案涉诉房屋交还给反诉被告王长安，该段时间在双方约定的租赁有效期内，且反诉被告王长安将反诉原告姜雪之母打伤系由其他法律调整的案件，不应作为反诉原告姜雪不履行本案涉诉《房屋租赁协议》的有效理由，反诉原告姜雪应向反诉被告王长安支付房屋租金，故对于反诉原告姜雪的该项诉讼请求，本院不予支持。
反诉原告姜雪要求反诉被告王长安向其支付违约金6000元，赔偿经济损失46386元，返还价值12万元货物，对于反诉原告姜雪的上述请求，反诉被告王长安均不予认可。反诉原告姜雪之母刘桂兰为上述请求提供证人证言，但反诉原告姜雪未再提交其他相关证据予证实，且反诉被告对证人证言不予认可。本院认为，仅凭证人证言，不足以认定反诉原告姜雪主张的经济损失及货物价值，亦不足以认定反诉被告王长安违约，故对于反诉原告姜雪的上述请求，因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告姜雪于本判决生效之日起三十日内将承租的原告王长安位于济南市市中区舜玉小区北区111号楼5单元101室房屋腾出，交还给原告王长安。
二、被告姜雪于本判决生效之日起十日内向原告王长安支付房屋租金（自2013年10月18日起至2014年3月19日止的租金为27083元；自2014年3月20日起至2014年4月18日止的租金，按照每月5416.6元计算）。
三、被告姜雪于本判决生效之日起十日内向原告王长安支付其占用济南市市中区舜玉小区北区111号楼5单元101室房屋的使用费（自2014年4月19日起至2014年7月23日止，按照每月5416.6元计算）。
四、被告姜雪于本判决生效之日起十日内向原告王长安支付违约金3000元。
五、驳回原告王长安的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告姜雪的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费560元，反诉费1890元，均由被告姜雪负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 郁文莉
人民陪审员 查 珩
人民陪审员 焦国庆
二〇一四年九月十九日
代理书记员 王 麒