福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终2438号
上诉人（原审原告）：漳州市悦诚全物业管理有限公司，住所地平和县小溪镇坑里村。
法定代表人：蔡源镇，总经理。
委托诉讼代理人：朱黎明，四川琴台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平和吉祥家园业主委员会，住所地平和县小溪镇吉祥路吉祥家园3栋503室。
主要负责人：赖明江，业委会主任。
委托诉讼代理人：赖建中，男，汉族，1971年5月19日出生，业委会委员，住福建省平和县。
上诉人漳州市悦诚全物业管理有限公司（以下简称悦诚全物业公司）因与被上诉人平和吉祥家园业主委员会（以下简称吉祥家园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服福建省平和县人民法院（2016）闽0628民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人悦诚全物业公司的委托诉讼代理人朱黎明与被上诉人吉祥家园业委会的主任赖明江及委托诉讼代理人赖建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人悦诚全物业公司上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人吉祥家园业委会实际履行物业服务合同，并赔偿违约金2万元及直接经济损失85200元，合计105200元，承担本案的诉讼费。事实及理由如下：2015年12月28日，被上诉人与上诉人签订了《业委会物业管理委托合同》，委托上诉人管理吉祥家园物业服务事宜。合同签订后，上诉人积极履行合同义务，支付了履约保证金2万元，组建服务团队等。被上诉人拒不实际履行合同，拒绝上诉人进场实现合同目的，上诉人已经支付工资等合计85200元。本案与业主委员会签订物业合同是合法有效的。从形式上讲，上诉人具备物业服务资格，接受被上诉人吉祥家园业主委托，提供了业委会的决定，代表吉祥家园的业主，与上诉人达成了物业管理委托合同，收取了保证金2万元，上诉人有合理的理由相信是通过了吉祥家园业主大会集体决策选聘的。合同和收款收据都加盖了被上诉人组织的备案公章。被上诉人公章管理的问题是内部管理问题，与上诉人无关，原审认定共同过错是错误的。从内容上讲，合同不违背法律的禁止性规定，是双方的真实意思表示。原审按照无效合同处理是错误的。
被上诉人吉祥家园业委会答辩称：上诉人所起诉的被告主体不存在，吉祥家园业委会不应成为被告主体。第一届业主委员会也已届满，第二届业主委员会还没成立，在物业管理委托合同上所盖的公章也是私盖公章，属越权行为。签订物业管理合同是属小区重大事件，必须通过绝大多数的业主同意才能有效。此合同并无通过业主同意，纯属无效合同。吉祥家园原第一届业主委员会也有一个专用银行账号，可此账号也没收到上诉人所说的押金2万元。吉祥家园小区的物业管理从2013年起就开始以自行管理模式营运，在2014年1月1日委托于李漳成（平和县嘉园物业服务中心）进行物业管理服务，直至2015年12月31日止。在物业管理委托未到期的时候，第二届业主委员会也还没成立时，李漳成（平和县嘉园物业服务中心）就于2015年12月28日与大多数业主进行办理了物业管理续签手续。吉祥家园业主共有252户，现已入住185户，经得173户业主签字同意由本小区业主李漳成（平和县嘉园物业服务中心）继续进行管理服务，并向平和县房管局、小溪镇城东社区备案。上诉人与吉祥家园个别业主签订的委托合同纯属个人行为，恶意串通、暗箱操作违背了大多数业主意愿，属无效合同，不具法律效力。
被上诉人悦诚全物业公司向一审法院起诉请求判令：1、吉祥家园业委会全面履行物业服务合同；2、吉祥家园业委会赔偿违约金20000元，直接经济损失85200元，合计105200元；3、吉祥家园业委会承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，平和县吉祥家园小区共有住房6幢252套的套房，总建筑面积24000平方米，各业主所有的专有面积合计22390.12平方米。2012年11月18日，该小区召开首届业主大会，审议通过《吉祥家园小区业主公约》和《吉祥家园小区首届业主委员会章程》，选举产生业主委员会委员，成立第一届业主委员会。选任赖明江为主任，林秋生、何志发为副主任，其他委员有曾建平、林建清、李福金、王建平、陈丽端、张文新。《吉祥家园小区首届业主委员会章程》第十条规定：“业主委员会会议由主任召集主持，主任因故缺席时，由副主任主持，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理企业的人员和非业主使用人代表列席会议。”第十二条规定：“本业主委员会委员从业主中产生，每届任期3年，可连选连任。……”2015年12月28日，169个业主与平和嘉园物业服务中心签订《吉祥家园物业管理委托协议书》，由于14个业主签名存在瑕疵而未能确定他们相应的所住单元，其余155个业主所有的专有面积合计14004.73平方米。2016年1月21日，平和县吉祥家园小区的首届业主委员会委员曾建平、陈丽端、李福金、林秋生、何志发、王建平及平和县吉祥家园小区某业主的家属蔡宏南与悦诚全物业公司签订《业委会物业管理委托合同》，并加盖“平和吉祥家园业主委员会”及“漳州市悦诚全物业管理有限公司”的公章。合同签订当日，以曾建平为开票人、林秋生为收款人出具加盖“平和吉祥家园业主委员会”公章的《收款收据》给悦诚全物业公司收执，该收据载明：“交款方：漳州市悦诚全物业管理有限公司……合同履约保证金〈2016年度〉……￥20000元”等内容。此后，悦诚全物业公司未能实际接管平和县吉祥家园小区的物业。2016年2月2日，平和吉祥家园第二届业主委员会成立。业主委员会委员：赖明江、张木水、林顺凤、叶志芬、赖建忠、林镇森、李漳成、林永才、吉永和、赖良泉、张焕锋、赖美菊、叶赞龙、徐瑞端、林文雄、张伟泽、曾民虎等17人，其中赖明江任主任、张木水任会计、林顺风任出纳、林永才任文书。
一审法院认为，悦诚全物业公司提供的《业委会物业管理委托合同》，因违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的强制性规定，依法应认定无效。导致该合同无效的原因系悦诚全物业公司及任期已届满的业主委员会部分委员的过错。所以，悦诚全物业公司主ＸＸ和吉祥家园业委会全面履行《业委会物业管理委托合同》、支付赔偿违约金20000元，并赔偿直接经济损失85200元的诉讼请求，缺乏法律依据，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，判决驳回悦诚全物业公司的诉讼请求。案件受理费2604元，由悦诚全物业公司负担。
案经本院审理，除上诉人悦诚全物业公司对2015年12月28日169个业主与平和嘉园物业服务中心签订《吉祥家园物业管理委托协议书》的事实有异议，认为公章是事后补签的造假的。对原审查明的其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间双方当事人没有新证据提交。
本案争议的焦点是：1、第一届吉祥家园业委会在任期届满后，与上诉人悦诚全物业公司签订物业服务合同是否有效；2、上诉人悦诚全物业公司主张被上诉人吉祥家园业委会赔偿损失85200元及违约金2万元能否成立。对此，本院分析认定如下：
1、关于第一届吉祥家园业委会在任期届满后，与上诉人悦诚全物业公司签订物业服务合同是否有效的问题
本院认为，第一届吉祥家园业委会的任期于2015年11月18日届满，在届满之后，吉祥家园小区并未选任出新的业委会，也未对第一届业委会任期已经届满进行公示告知，上诉人悦诚全物业公司有理由相信第一届吉祥家园业委会有权签订物业服务合同，因此其与任期届满的第一届吉祥家园业委会签订物业服务合同的行为并无不当。根据国务院《物业管理条例》第三十五条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。因此被上诉人作为平和县吉祥家园小区的业委会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被上诉人认为其被告资格不适格，与法律规定不符，不能采信。本案中，被上诉人吉祥家园业委会并未经平和县吉祥家园小区业主大会通过决定，就与上诉人悦诚全物业公司签订物业服务合同。上诉人提供的被上诉人吉祥家园业委会出具给其的《会议内容》用以证明已经吉祥家园小区业主大会同意选聘为该小区的物业服务企业。经查，该《会议纪要》的内容表明选聘上诉人为物业服务企业是经业委会多次会议同意的，而非经过全体业主或业主大会同意，并未体现业委会召开业主大会通过选聘上诉人为本小区的物业服务企业等相关内容。因此在未得到平和县吉祥家园小区业主大会同意的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，被上诉人吉祥家园业委会与上诉人签订《业委会物业管理委托合同》属于效力待定的合同。因2015年12月28日，平和县吉祥家园小区的业主已经另行与他人签订了物业服务合同，因此本案《业委会物业管理委托合同》应当视为已经无法得到业主大会的追认，故该合同无效。
2、关于上诉人悦诚全物业公司主张被上诉人吉祥家园业委会赔偿损失85200元及违约金2万元能否成立的问题
本院认为，《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，已经明确规定，选定物业服务企业应当由业主共同决定。上诉人悦诚全物业公司作为专业的有资质的物业企业，对于签订物业服务合同应当经全体业主或业主大会同意的规定，应当是明知的，但其未能认真审查被上诉人吉祥家园业委会出具《会议内容》，主观的认为已经经过小区业主大会的同意，并与被上诉人签订《业委会物业管理委托合同》，且合同未能得到业主大会的追认，对此上诉人与被上诉人均有过错。上诉人提供的人员费用85200元的支出无法证明与本案的合同履行有关系，且在业主大会未通过与上诉人签订物业服务合同的前提下，上诉人支付聘用人员等的费用应自行承担。上诉人要求被上诉人赔偿2万元违约金缺乏合同依据。上诉人提供的2万元履约保证金收款收据，虽盖有吉祥家园业委会的公章，但款项系支付给案外人林秋生，不能证明已进入到被上诉人指定的账户，因此对于上诉人支付的2万元履约保证金可另行主张。
综上所述，本院认为，上诉人悦诚全物业公司的上诉缺乏依据，不予采纳。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，认定《业委会物业管理委托合同》无效，是错误的，但原审法院实体处理并无不当，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2604元由上诉人漳州市悦诚全物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹跃光
审 判 员 廖书茵
代理审判员 许伟森
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 麦远宏
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。