江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0394号
上诉人（原审原告）刘彬斌，男，汉族，1971年5月7日生，个体户。
上诉人（原审原告）盛才勤，女，汉族，1973年10月1日生，个体户。（系刘彬斌妻子）
上述两上诉人共同委托代理人段建军，江苏法之衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）盱眙海通置业有限公司。
法定代表人王有文，该公司执行董事。
委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。
委托代理人许珂，浙江六和律师事务所律师。
上诉人刘彬斌、盛才勤与上诉人盱眙海通置业有限公司（以下简称海通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2013）盱民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人刘彬斌、盛才勤共同委托代理人段建军，上诉人海通公司的委托代理人刘珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2010年7月31日，刘彬斌、盛才勤与海通公司签订五份《商品房买卖合同》（以下称“合同”），约定由刘彬斌、盛才勤购买海通公司开发的位于盱眙县盱马路与金源交汇处“海通时代广场”3号楼301号房、201号房、W403号房、W401号房、W402号房，价款分别为4460000元、5890000元、180000元、159000元、192000元；2010年8月3日，刘彬斌、盛才勤又与海通公司签订两份《商品房买卖合同》，购买了W405号房、W406号房，价款为别为183000元、173000元；2010年8月4日，刘彬斌、盛才勤又与海通公司签订六份《商品房买卖合同》，购买了W407号房、W408号房、W409号房、E401号房、E402号房、E403号房，价款为别为183000元、185000元、390000元、183000元、225000元、237000元，上述房屋总价款为1264万元。“合同”中约定上述房屋用途均为营业用房，交付期限为2010年12月31日，同时约定逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年1月1日起至实际交付之日止出卖人向买受人支付交付已交付房价款的万分之5的违约金。2010年7月15日，海通公司向刘彬斌、盛才勤出具证明一份，注明：“兹有刘彬斌在我公司海通时代广场A区购买了2#楼整幢（含地下室）、3#楼的二、三、四层，其中2#楼的一、二、三、四层及3#楼的二、三、四层面积共为14969.93m2，房款为叁仟叁佰万元整（3300万元），2#楼地下室房款为150万元整（具体面积以房管局测绘面积为准），共计叁仟肆佰伍拾万元整（3450万元），现刘彬斌已交购房款叁仟肆佰壹拾万元整（3410万元），除地下室外所有合同已签。地下室合同待取得商品房预售证后签定（同时补齐地下室所剩房款40万元整）”。海通公司于2011年1月14日向刘彬斌、盛才勤出具了632万元的销售不动产统一发票十三份。
另查明，2012年6月20日，刘彬斌与案外人章健就海通时代广场A区2号楼、3号楼第四层所有房屋签订“房屋租赁合同”，房屋租期10年，自2012年10月10日至2022年10月9日，房租逐年递增。2013年1月3日，海通公司开发的海通时代广场2-4#楼经盱眙县住房和城乡建设局审查，符合要求，进行了备案。2013年1月8日，海通公司向刘彬斌、盛才勤发出交房通知书，通知刘彬斌、盛才勤于2013年1月10日至1月20日前往售楼部办理交房手续。
再查明，海通公司提供了2011年12月23日县政府会议纪要复印件，证明海通时代广场A区2、3号楼及地下室审批手续系刘彬斌办理，而非海通公司。同时提交2013年1月16日协议书，证明双方对合同约定的交房条款进行了变更。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、刘彬斌、盛才勤提供的商品房买卖合同、发票、盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明、交房通知书、承诺书，海通公司提供给的协议书、会议记录、商品房买卖合同、住建局整改通知等证据予以证实，经庭审质证，予以认定。
刘彬斌、盛才勤一审中诉称：刘彬斌、盛才勤系夫妻关系。2010年7月23日，刘彬斌、盛才勤与海通公司签订《商品房买卖合同》，刘彬斌、盛才勤购买海通公司开发的海通时代广场A区3号楼201室、301室、W401室、W402室、W403室、W405室、W406室、W407室、W408室、W409室、E401室、E402室、E403室计十三套商业用房，房屋总价款12640000元，房屋交付日期为2010年12月31日，房屋交付条件是依照国家和地方政府的有关规定，该商品房取得商品房交付使用批准文件。逾期交房的，从合同规定的最后交付日期的第二天至实际交付之日止，每日按刘彬斌、盛才勤已交付房价款的万分之五支付违约金。刘彬斌、盛才勤依照合同约定支付了房价款，但海通公司直至2013年2月4日才将符合交付条件的房屋交付给刘彬斌、盛才勤。刘彬斌、盛才勤购买的系商业用房，该房屋地处繁华十字路段，因海通公司迟延交付房屋，影响刘彬斌、盛才勤将房屋出租等经营，给刘彬斌、盛才勤造成了巨大的经济损失，因协商不成，现请求法院判决海通公司给付刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金4572595元并承担本案诉讼费。
海通公司一审中辩称：1.本案所涉的房屋逾期交房是由于刘彬斌要求增设2号楼地下室所导致，逾期交房的违约责任应当由刘彬斌、盛才勤自行承担；2.根据2013年1月16日的协议书，双方对于合同约定的交房时间及相关的购房价款进行了结算，并不涉及本案所涉的违约金，且刘彬斌、盛才勤购买的房屋系商业用房，商业业态是随着时间的推移越来越成熟，2012年可能在业态成熟后租金越来越高，而在2011年因为周边的环境导致一套房子都未能出租，刘彬斌、盛才勤提供的收益数据不能作为损失的依据，在合同相对应的时间租不出去也是有可能的，这个有不确定性，根据2011年相关联案件的鉴定报告涉案房屋的租金收益不会超过每日万分之三。请求法院驳回刘彬斌、盛才勤的诉讼请求。
一审法院认为：双方当事人对于逾期交房的事实不持异议，本案的争议焦点为导致逾期交房的违约责任主体是谁。海通公司抗辩认为由于刘彬斌改变原有规划，自行要求增设2号楼地下室导致延迟备案，且双方在2013年1月16日已交房时间进行了变更，不再涉及违约金问题。对此海通公司提供了2011年12月23日会议纪要中“海通公司协助刘彬斌办理A区2号、3号楼及地下室审批手续”的陈述作为证明延期交付责任者为刘彬斌、盛才勤，一审法院认为，首先该证据系复印件，其次上述陈述对于2号楼地下室系由刘彬斌更改原设计自行承建的事实并不明确，除此证据外海通公司提供的行政主管部门发出的整改通知书、准予变更决定书等证据既不能证明更改设计是刘彬斌所致，造成交房延期，也不能证明双方已对原合同作了变更，故对海通公司的辩解不予采信。对于2013年1月16日的协议书第二条仅明确完善交房手续，并非双方合意变更房屋交付时间。现海通公司出具证明证实本案所涉房屋房款均以支付完毕，而海通公司在合同约定交房期限未予交房，应当承担逾期交房的违约责任。
关于双方在合同中对逾期交房由出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之五的违约金所作的约定，海通公司认为日万分之五违约金过高，日万分之三较为适宜。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案诉争房屋约定交付时间为2011年1月1日，是时诉争房屋所处商业环境并未成熟，周围待出租房屋较少，刘彬斌、盛才勤虽提供了2011年10月27日与中国民生银行股份有限公司南京分行签订的租赁合同证明是收益超过合同约定的违约金赔偿标准，一审法院认为，该房屋也是在2011年10月底才租赁出去，且其中一套或几套房屋较高的租金标准并不能代表同区域其他房屋的平均租金标准，结合盱眙经济发展水平、海通时代广场现有的发展态势及同类型案件处理情况，酌情将违约金调整至日万分之三。
对于违约金的计算时间，对于W401号房、W402号房、W403号房、W405号房、W406房、W407号房、W408号房、W409号房、E401号房、E402号房、E403号房共11套房屋，因其在2012年6月20日已经交付使用，故逾期交房时间应为2011年1月1日至2012年6月19日共计536天，上述房屋房款共计229万元，海通公司应支付刘彬斌、盛才勤368532元（229万元×0.0003×536天）。对于201号及301号房，刘彬斌、盛才勤主张自2010年12月31日计算至2013年2月4日，一审法院认为，诉争房屋于2013年1月3月已经符合合同约定的交付条件，对于刘彬斌、盛才勤提出的电梯安装问题，因双方合同中并未约定，故此不能作为延迟交房的事由。海通公司在刘彬斌、盛才勤购买的房屋符合交付条件后，于2013年1月8日催告刘彬斌、盛才勤于2013年1月10日至2013年1月20日办理交房手续，刘彬斌、盛才勤应至迟在2013年1月20日领取房屋，归对于201号房、301号房逾期交房时间应自2011年1月1日计算至2013年1月20日共计751天，逾期交房违约金为2331855元（1035万元×0.0003×751天）。综上，海通公司共应向刘彬斌、盛才勤支付2700387元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告盱眙海通置业有限公司判决生效后九十日内赔付原告刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金2700387元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43381元，保全费5000元，合计48381元，由原告刘彬斌、盛才勤负担19809元，被告盱眙海通置业有限公司负担28572元。
刘彬斌、盛才勤不服原审判决，向本院提起上诉称：刘彬斌、盛才勤出租涉案房屋日收益率应在万分之八点七和万分之七点五，且在该商品房买卖合同签订前就将房款全部支付给海通公司，所产生的利息有几百万，出租房屋租金也是按年递增。上述涉案房屋位置是小区商业房中最好的房屋，租金最高损失最大，租金日收益率高于日万分之五的逾期违约金。双方当事人约定逾期交房按日万分之五支付违约金系真实意思表示，应属有效。请求撤销一审判决，改判海通公司按房款的日万分之五支付刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金。
海通公司答辩称，涉案房屋的商品房销售合同于2010年7月15日签订，而刘彬斌、盛才勤主张购房款的支付发生在2008年、2009年，同时结合海通公司另案起诉刘彬斌，要求其将物业股权转让的事实，证明双方有多重的合作关系，结合2013年1月16日的协议书，均可以说明。A区2、3号楼增设地下室的问题，盱眙人民政府于2011年12月23日做出相应的会议纪要，同时2010年7月15日在涉案房屋并没有地下室规划的情况下，双方就对地下室的购买事项进行确定，约定价格为150万元，地下室规划是2012年2月27日批准。结合2013年1月16日的协议书，可以说明涉案房屋因地下室原因，至少在2012年2月27日前无法竣工验收及交付，地下室的建设、审批，均是刘彬斌、盛才勤造成，至少在2012年2月27日前的违约责任应由刘彬斌、盛才勤承担。刘彬斌、盛才勤主张的违约金，有部分已经超过诉讼时效。其所主张的违约金过高，应予调整。
海通公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称，海通时代广场A区2号楼原规划并无地下室，该事实由盱眙县人民政府2011年12月23日会议纪要内容予以证明。根据2013年1月16日双方签订的协议书也可以证明，双方就涉案房屋交付时间已经作出变更。涉案房屋逾期交付的责任系刘彬斌、盛才勤，双方就涉案房屋交付时间已经做出变更，海通公司不存在逾期交房的违约责任。请求撤销一审判决，改判驳回刘彬斌、盛才勤的起诉。
刘彬斌、盛才勤答辩称，刘彬斌、盛才勤与海通之间是商品房买卖关系，2008年5月7日到2010年5月11日，就将已经包括地下室在内的房款合计3410万元支付给海通公司。2010年7月15日，海通公司出具给刘彬斌、盛才勤的证明，证明该地下室已经购买。地下室是从开工开始建设非增设，并非刘彬斌、盛才勤要求建设。海通公司所提的县政府会议纪要，刘彬斌、盛才勤不知情，即使真实，也是违法，会议纪要无权规定当事人之间民事权力。会议纪要中叫吴二军的人，系受海通公司行贿，已经被刑事追究，吴系政府办组织材料的人，不排除虚假成分。房屋没有交付是因为前法定代表人，现实际控制人要求刘彬斌、盛才勤放弃违约金，无偿转让物业公司股权，刘彬斌、盛才勤一直未同意。故海通公司拖延地下室及二、三号楼房屋签订的相关手续。迟延交付的原因，是海通公司造成。一审提交了消防意见书等材料，证明海通公司多方面验收均未通过，且这些原因与地下室无关。
本院经审理查明：原审法院已查明的事实正确，本院予以确认。
本案二审中的争议焦点为：应如何确认本案逾期交房违约责任及确定违约金标准。
本院认为，双方当事人对是否变更交付房屋时间并无明确约定，2013年1月16日，海通公司与刘彬斌签订的协议书只是叙述办理完善交房手续，并未约定变更交房时间，刘彬斌、盛才勤也不认可双方约定变更交房时间。海通公司举证的盱眙县人民政府2011年12月23日会议记录系复印件，会议记录上也无相应的签名及印章，因涉及刘彬斌个人权益而刘彬斌未参加会议不合常理，且会议记录也未记载海通时代广场A区2号楼地下室为刘彬斌申请规划建设，以及变更交房时间的内容。故海通公司应当按照双方当事人签订的商品房买卖合同约定的时间交付房屋，海通公司未按约定时间交付房屋应承担相应的违约责任。一审法院根据海通公司要求调整逾期交房违约金的申请，基于双方当事人逾期交房违约金的约定，结合双方合同履行情况、涉案房屋实际状况及实际交房时间等因素，综合考量确定将双方约定的逾期交房违约金由日万分之五调整为按日万分之三计付违约金，并无不当。
综上，刘彬斌、盛才勤和海通公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费，刘彬斌、盛才勤已预交21001元，海通公司已预交43381元，由双方当事人各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 仲伟强
审判员 张一农
审判员 蒋同宝
二〇一四年五月十九日
书记员 庞汝全