北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第06785号
上诉人（原审原告）李艳芳，女，1966年10月9日出生。
被上诉人（原审被告）北京波峰世纪实业有限责任公司，住所地北京市丰台区四合庄288号。
法定代表人李春波，董事长。
委托代理人陈晓燕，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人高虹，北京市振邦律师事务所律师。
上诉人李艳芳因商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第04706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2015年1月，李艳芳向原审法院起诉称：我于2007年2月26日从北京波峰世纪实业有限责任公司（以下简称波峰世纪公司）处购买了位于水岸三坡假日别墅一套，房号为B03栋，双方签署了《商品房买卖合同》，约定在商品房交付使用后180日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得相关产权证。我已经向波峰世纪公司支付了全部房款，并且于2007年7月7日向其支付了办理房屋产权所需的所有税费，其中契税10800元、公共维修基金14400元、确权费80元、测绘费462.98元和交易费1388.94元等，但是波峰世纪公司至今仍未办理房屋产权证，此期间我多次向其电话和当面催促，但始终未果，波峰世纪公司违反了合同约定。故我诉至法院，要求波峰世纪公司继续履行合同为我办理房屋产权证。
波峰世纪公司辩称：涉诉房屋土地涉及抵押，被丰台区人民法院查封，我公司现无法为李艳芳办理房产证。
原审法院认为：李艳芳与波峰世纪公司就涉诉房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律、行政法规的规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。李艳芳已依约支付了全部购房款，波峰世纪公司理应依约及时协助其办理涉案房屋产权证。但根据双方合同约定，涉诉房屋所在项目水岸三坡假日别墅建设用地为涞国用（2006）第129号地块，而该地块现已整体被法院依法查封，故此该房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件，因此法院对于李艳芳要求波峰世纪公司为其办理涉诉房屋产权证书的诉讼请求，在本案中暂不予支持，李艳芳可待涉诉房屋具备办证条件后再行主张此项权利。
判决后，李艳芳不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。理由为：一、涉诉《商品房买卖合同》签订至今已八年，李艳芳已经支付购房款并交纳相应费用，波峰世纪公司拖延至今未办理房屋所有权证，现以涉案房屋建设用地被查封为由拒绝办理房屋所有权证，构成违约。二、李艳芳曾就查封涞国用（2006）第129号地块提起执行异议，该案认定事实与本案认定事实相互矛盾，因此李艳芳不认可涉诉房屋使用的建设用地为涞国用（2006）第129号地块。（2014）丰执异字第00060号执行裁定书认为李艳芳未能举证证明法院查封了涉诉房屋，虽然涉诉房屋使用的土地为法院查封的涞国用（2006）第129号地块，但其对查封土地使用权范围尚不明确，且法院是对涞国用（2006）第129号地块整体查封，故对李艳芳的异议不予支持。而本案又认为涉诉房屋所在项目建设用地为涞国用（2006）第129号地块，该地块已整体被法院依法查封，故不具备办理房屋产权证客观条件。三、原判决适用法律错误。波峰世纪公司将涉诉房屋所使用的建设用地抵押给北京农商银行花乡支行是非法和无效的。
波峰世纪公司同意一审判决，并答辩称：波峰世纪公司愿意继续履行合同，但是涉诉房屋建设用地已被法院查封，目前无法办理房屋产权证。
经审理查明：2007年2月26日，波峰世纪公司（出卖人）与李艳芳（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于野三坡编号为涞国用（2006）字第129号的地块的土地使用权，该地块土地面积为116126.8平方米，土地使用年限自2006年11月3日至2076年11月3日止，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房水岸三坡假日别墅，建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号同为涞建规字（033）号；买受人购买的商品房为预售商品房，出卖人证照齐全，已经批准可以预售，预售商品房批准机关为涞水县房地产交易管理所，商品房预售许可证号为涞（房）第001号；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3栋，该商品房用途为住宅，该商品房合同约定套内建筑面积231.49平方米；出卖人与买受人约定该商品房价款按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币720000元；买受人按照一次性付款方式付款；出卖人应当在2007年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并取得相关产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（交付全款后6个月内）取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之一赔偿买受人损失，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。
上述合同签订当日，李艳芳依约向波峰世纪公司支付了全部购房款。庭审中，双方均认可本案为现房销售，波峰世纪公司在2007年4月20日即向李艳芳交付了涉诉房屋。李艳芳至今未取得涉诉房屋的所有权证。
另查，因北京农村商业银行股份有限公司花乡支行就原审法院（2011）丰民初字第18681号民事判决书申请执行波峰世纪公司的财产，原审法院于2013年7月23日依法查封了波峰世纪公司名下位于三坡镇下庄村的房屋及土地，其中包括使用权证号为涞国用（2006）第129号的土地。
2014年，李艳芳就原审法院作出的上述查封，作为案外人提出执行异议。2014年5月12日，原审法院作出（2014）丰执异字第00082号执行裁定书，裁定：“本院认为，虽然案外人与被执行人实业公司签订《商品房买卖合同》，购买了水岸三坡假日别墅第3栋房产，且该房屋建设使用土地为法院查封的涞国用（2006）第129号，但法院查封的是实业公司名下位于三坡镇下庄村涞水县房权证三坡镇字第04609-046**、涞水县房权证三坡镇字第04613-046**、涞水县房权证三坡镇字第04619-046**、涞水县房权证三坡镇字第05086-051**、涞水县房权证三坡镇字第056**、涞水县房权证三坡镇字第051**号房屋。案外人提供的证据不能证明法院查封了其购买的水岸三坡假日别墅第3栋房产，该异议不能成立。虽然案外人购买的房屋建设使用土地为本院查封的涞国用（2006）第129号土地，但其对查封土地使用权范围尚不明确，且本院是对涞国用（2006）第129号土地的整体查封，故本院对案外人提出的查封涞国用（2006）第129号土地的异议不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人李艳芳提出的异议。”
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、收据、（2014）丰执异字第00082号执行裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案涉诉《商品房买卖合同》系李艳芳、波峰世纪公司双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。李艳芳已依约支付了全部购房款，波峰世纪公司理应依约及时协助其办理涉案房屋的房屋所有权证。根据《中国人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。然而根据涉诉《商品房买卖合同》约定，涉诉房屋所在项目水岸三坡假日别墅建设用地为涞国用（2006）第129号地块，而该地块现已整体被法院依法查封，故涉诉房屋现暂不具备办理产权转移登记手续的客观条件。因此，对于李艳芳要求波峰世纪公司为其办理涉诉房屋产权证书的诉讼请求，本院暂时无法支持，李艳芳可待涉诉房屋具备办证条件后再行主张此项权利。对于李艳芳主张涉诉房屋抵押及查封系非法、无效的意见，不属于本案审查范围。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京波峰世纪实业有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由李艳芳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 王继玉
代理审判员 肖金良
二〇一五年七月二十日
书 记 员 马博文