安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民二初字第01371号
原告：安徽出版集团物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
法定代表人：孔群，总经理。
委托代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：钱进，安徽承义律师事务所实习律师。
被告：朱安琪，女，2001年3月2日出生，学生，住合肥市政务区。
法定代理人：解惠琴，无业，系朱安琪母亲。
原告安徽出版集团物业管理有限公司（以下简称出版集团物业公司）与被告朱安琪物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告出版集团物业公司的委托代理人秦煜、钱进，被告朱安琪的法定代理人解惠琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告出版集团物业公司诉称：被告在前业主陈明处购买了位于合肥市龙图路与笔架山路交汇处书香苑小区9幢603室房屋（建筑面积136.87平方米），并与合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称运达物业公司）签订了前期物业管理服务协议。2010年4月，该小区开发商安徽普兰德置业发展有限公司（以下简称普兰德公司）与运达物业公司达成协议，由普兰德公司一次性向运达物业公司支付一百余万元（含该小区业主所欠物业费六十余万元），之后运达物业公司撤出书香苑小区，停止前期物业服务。2010年4月30日，原告与书香苑小区业主委员会签订为期一年的《物业服务合同》，2010年5月1日，普兰德公司与原告签订一份债权转让协议，普兰德公司将书香苑小区部分业主所欠物业费的债权转让给原告，由原告负责收取，普兰德公司又将债权转让事项通知了包括被告在内的各欠费业主。2011年之后，原告与书香苑小区业主委员会每年又继续签订了《物业服务合同》，合同中约定了收费标准等内容，不论是运达物业公司还是原告，均对被告居住的小区实施了规范的管理，为被告提供了完善的服务。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害了原告及其他业主的利益。原告曾多次催要，但被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，要求判令：1、被告向原告支付截至2015年初拖欠的物业管理费10415元、滞纳金3957元，以上两项合计14372元；2、被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张提供证据如下：1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告主体适格；2、资质证书1份；3、2010年至2014年期间物业服务合同4份；4、收费许可证1份（合价服证第01660号）；5、收费许可证1份（合蜀皖价服证第01060019号）；6、服务价格登记证1份（合蜀皖价服证第01060340号），证明原告有从事物业服务工作的资格，原告为书香苑小区提供物业服务的事实，原告有权向业主收取物业服务费，以及具体的收费标准依据；7、业主情况登记表1份，证明被告系书香苑小区的业主，被告主体适格；8、开发商普兰德公司因运达物业公司撤出书香苑小区而向运达物业公司支付费用计算明细1份；9、运达物业公司向开发商普兰德公司出具的承诺书1份；10、债权转让协议1份；11、上门张贴债权转让通知书的照片1张，证明前期物业运达物业公司将债权全部转让给开发商普兰德公司，随后普兰德公司又将该债权转让给原告，由原告负责收取部分业主所欠物业费；12、上门张贴物业费催缴函的照片4张；13、业主委员会证明1份；14、律师函及邮寄快递回执单各1份，证明原告为维护自身权益，曾多次向被告催缴物业费；15、欠费明细表1份，证明被告欠缴物业服务费数额。
被告朱安琪辩称：1、原告不具有合法的诉讼主体资格。2、诉状所述原告对被告居住的小区实施了规范的管理，为被告提供了完善的服务，这与事实不符。原告未尽到告知义务，造成被告直接经济损失7069.70元，原告在收取被告维修费票据后，违背冲抵物业费的承诺。原告未对小区安全、公共场所管理、公共设施维护、绿化养护等方面尽到义务，并违反规划擅自在外墙设立下水管道，对公共场所多次发生事故的危险区域，未做任何安全防护措施，放任不管，严重失职。被告家厨房下水铸铁管件破裂至今未给予解决。3、原告提供的证据存在伪造和无理要求等诸多问题，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告于2009年12月22日从陈明处购买9幢603室房屋，2011年10月18日办理装修许可证，2012年8月30日搬进书香苑小区居住，2015年3月13日收到快递寄的《物业费催收函》，被告从未收到其他《催缴函》和《债权转让通知书》。4、原告主张超过2年诉讼时效的诉讼请求，法院应依法予以驳回。5、原告主张滞纳金的诉讼请求不合理。原告作为物业公司，未按约定履行服务和管理的义务，业主有权行使先履行抗辩权，拒绝履行交费的义务。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告朱安琪对其辩称提供证据如下：1、被告房产证复印件，2、原告提供的上门张贴债权转让通知书的照片，证明被告购房的时间，原告伪造证据；3、前期物业管理服务协议，4、中安在线网关于业委会如何挑起自我管理重担时政新闻1份、5、福建法院网发布的典型案例1份，证明违反前期物业管理服务协议，从未召开过业主大会，选聘、解聘物业企业不得“授权”业主委员会行使，原告不具备合法诉讼主体资格；6、《致书香苑业主的公开信》及146户业主签名、《关于要求物业对相关问题进行彻底整改等的函》，证明从未召开业主大会，小区物业服务存在严重问题；7、维修卫生间及阳台的预算报价书；8、装修押金单据，证明维修事实及费用；9、蜀山区法院（2012）蜀民二初字第00322号关于物业与书香苑业主物业服务合同纠纷一案的民事判决书1份，证明普兰德公司将运达物业2009年1月1日至2010年4月30日物业费债权转让给原告不合法，原告收取滞纳金不合理；10、涉案小区9幢703室物业催费单，证明同期楼上楼下催费单单据不一致，原告伪造证据；11、光盘1张；12、光盘中部分照片打印件；13、书香苑业主正告信；14、业主劝告信，证明原告在安全防范、公共场所管理、公共设施维护、绿化养护、卫生保洁、车辆管理等诸多方面未尽义务；15、书香苑小区11户业主被盗清单，证明原告在安全防范上严重失职；16、2012年5月31日物业张贴《通告》，证明原告公然宣称不提供相关物业服务，严重失职；17、被告所租房屋书香苑1幢303室及车库收费单，证明原告提供必要的服务，被告均能及时交纳物业费。
经庭审举证质证，原告提供的证据1至7、证据12至14，与被告提供的证据1、9，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以认定。原、被告所举其他证据因不同时具备证据的上述三性，不能达到其证明目的，故本院不予认定。
经审理查明：2010年5月5日、2011年4月30日、2011年12月26日、2014年1月5日，出版集团物业公司与书香苑小区业主委员会共签订了四份《物业服务合同》，合同约定：书香苑小区业主委员会选聘出版集团物业公司对书香苑小区提供物业管理服务事宜，小区位于龙图路和笔架山路交汇处，物业类型为住宅（小高层、高层）、商业用房，建筑面积约10万平方米；合同履行期限为2010年5月1日至2014年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2010年5月1日至2011年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米0.98元／月收取（不包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2012年1月1日至2012年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.20元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年一月履行交纳义务。2013年1月1日至2014年12月31日高层住宅物业服务费按每平方米1.10元／月收取（实行一费制收取，包括公摊水、电、电梯、公共照明等费用），并约定业主或物业使用人应在每年1-3月履行交纳义务。合肥市物价部门对上述收费标准予以批复认可。
另查，被告于2009年12月22日从前业主陈明处购买书香苑小区9幢603室房屋（建筑面积136.87平方米），并取得该房屋产权。自2010年5月1日至2014年12月31日，被告累计拖欠原告物业服务费8264元（2010年5月1日至2011年12月31日物业费按0.98元／平方米计算合计为2680元，2012年全年物业费按1.20元／平方米计算合计为1970元，2013年1月1日至2014年12月31日物业费按1.10元／平方米计算合计为3614元），经原告催要，被告至今未缴纳。
又查，涉案小区2012年1月1日至2014年12月31日期间的《物业服务合同》约定了业主或物业使用人如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准支付违约金。
再查，涉案小区是由普兰德公司开发建设。
本院认为：原告与书香苑小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，合同应对小区全体业主发生法律效力，因此原、被告均应按照协议约定履行各自义务。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时予以解决，并经常同业主保持沟通，从而维系服务小区的团结稳定。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。本案被告系2009年12月底才取得书香苑小区9幢603室房屋产权，原告诉请主张被告支付此前的物业服务费，无法律依据，故本院不予支持。原告另主张普兰德公司将被告自2009年1月1日至2010年4月30日所欠物业费的债权转让给原告，因债权转让的证据不足，本院也不予支持。因此，原告主张被告支付所欠自2010年5月1日至2014年12月31日的物业服务费共计8264元，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张原告不履行服务义务及未尽到管理责任，被告提交的照片等证据材料虽不足以抗辩其应当免交物业费，但从一定程度上能够反映原告在对涉案小区提供物业管理服务过程中，并未做到尽善尽美，以致被告与其他多名业主对其服务质量提出质疑，从而拒交物业费。同时本案被告提出因房屋漏水自行维修后维修费用一直得不到解决，拒交物业费是为督促原告与普兰德公司沟通协调。从法律关系来说，虽业主房屋质量问题不是物业公司所能够解决的，但原告作为小区物业在业主向其反映的问题自身不能解决时，尤其对于多户业主反映此种情况，从小区和谐与维护业主利益的角度考虑，应当及时做好解释工作，并告知业主应向直接责任方主张权利，避免业主对物业产生不必要的误解。结合本案具体情况，本院对原告向被告主张支付滞纳金的请求，不予支持。关于诉讼时效的问题，因双方合同一直在持续履行，故本院对被告诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、朱安琪于本判决生效之日十日内一次性支付安徽出版集团物业管理有限公司自2010年5月1日起至2014年12月31日止的物业服务费8264元；
二、驳回原告安徽出版集团物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费159元，减半收取79.50元，由朱安琪负担25元，安徽出版集团物业管理有限公司负担54.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 张怡华
二〇一五年九月十六日
书记员 赵 磊
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。