安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）马民三终字第00266号
上诉人（原审原告）：马鞍山市金盛房地产开发有限公司。
法定代表人：李馨，该公司总经理。
委托代理人：朱长华，安徽仝人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：牛振玉，男，1979年6月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。
上诉人马鞍山市金盛房地产开发有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人牛振玉排除妨害纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2013）花民一初字第00306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年9月28日、2014年10月13日公开开庭进行了审理，上诉人金盛公司的委托代理人朱长华第一次到庭参加诉讼；被上诉人牛振玉的委托代理人王熙伟两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金盛公司在原审中诉称：马鞍山市花山区锦绣园11栋102室门面房系原告开发并所有的房产，被告在未经原告允许的情况下使用该房产用于经营活动，原告多次要求其停止侵权并立即迁出该处房产，但均遭被告拒绝。被告的行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的法律责任。故原告具状法院诉请判令被告立即停止侵权，迁出马鞍山市花山区锦绣园11栋102室门面房。
牛振玉在原审中辩称：被告承租的房屋系从房屋的买受人黄雍处承租，双方签订房屋租赁合同时，黄雍出示了其与原告签订的《商品房买卖合同》。被告已承租使用上述房屋多年，并及时交付租金。被告系合法占有使用租赁房屋，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审查明：马鞍山市锦绣园11栋102室房屋系金盛公司开发建设。2008年6月金盛公司与案外人黄雍签订了一份关于锦绣园11栋102室房屋的《商品房买卖合同》，双方约定金盛公司应当在2008年12月31日前将房屋交付黄雍；并在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由金盛公司提供的资料报产权登记机关备案。该合同经登记备案后，黄雍占有使用锦绣园11栋102室房屋。黄雍与牛振玉一方于2012年7月15日签订《房屋租赁协议书》将该房屋出租给牛振玉使用至今。2012年5月3日、12月27日，金盛公司在《南京晨报》登载公告声明马鞍山市锦绣园11栋102至108，12栋101至104、13栋101至106等门面房及13栋办公楼和其他相关房屋系金盛公司所有，要求上述房屋的占有人将上述房屋退还金盛公司。2013年1月17日，金盛公司向原审法院起诉要求牛振玉立即停止侵权，迁出马鞍山市花山区锦绣园11栋102室门面房。2013年1月28日，金盛公司又向马鞍山仲裁委员会申请仲裁，要求确认金盛公司与与黄雍签订的马鞍山市锦绣园11栋102室《商品房买卖合同》已解除，但尚未得到确认。另查明：2008年6月21日，金盛公司的股东吕勇飞和黄雍的丈夫钟山签订一份《分割协议》，双方约定：马鞍山市锦绣园11栋102室在内的相关房屋归钟山所有。现钟山与吕勇飞、金盛公司合同纠纷案正在安徽省高级人民法院审理。
原审认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案案涉的马鞍山市锦绣园11栋102室房屋系金盛公司开发建设，2008年6月金盛公司与案外人黄雍签订了该房屋的《商品房买卖合同》。房屋的交付和办理权属登记属于《商品房买卖合同》的履行内容，黄雍基于《商品房买卖合同》的履行占有使用马鞍山市锦绣园11栋102室房屋属于有权占有，并有权出租该房屋。牛振玉基于与黄雍之间的房屋租赁合同关系占有使用案渉的锦绣园11栋102室房屋，亦属有权占有。金盛公司主张其与黄雍之间的《商品房买卖合同》已解除，但其所提供的证据不足以证明其与黄雍之间的《商品房买卖合同》已经确认解除。故金盛公司目前在其与黄雍所签订的《商品房买卖合同》尚未经确认解除的情况下，以其所有权受到侵害为由，诉请牛振玉停止侵权，迁出马鞍山市锦绣园11栋102室门面房，缺乏法律依据，依法不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年7月16日作出如下判决：驳回马鞍山市金盛房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费80元减半收取40元，由马鞍山市金盛房地产开发有限公司负担。
宣判后，金盛公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。一、一审判决严重违反法定程序应予撤销。理由如下：1、一审法院恢复诉讼作出一审判决严重违法，一审法院于2013年3月14日作出民事裁定书以本案应以安徽省高级人民法院正在审理的皖民二初字第00002号案件审理结果为依据、该案未审结为由裁定中止本案诉讼，但一审法院却以被上诉人提交新的证据为由于2014年7月8日通知恢复诉讼并传唤上诉人开庭，严重违反法律程序，一审法院如认为中止诉讼的裁定错误，必须先通过审判监督程序予以撤销，在裁定未被撤销的情况下，另行作出开庭通知与裁定自相矛盾；一审通知恢复诉讼的理由是被上诉人提交新证据，而《中华人民共和国民事诉讼法》规定的恢复诉讼的法律依据为“中止诉讼的原因消除”，一审适用法律显然错误；被上诉人并未提交新的证据，一审法院故意歪曲事实。2、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人，属重大程序错误。被上诉人辩称其占有上诉人房产合法，其依据是案外人黄雍有权将案涉房屋出租给被上诉人使用，因此黄雍应是民事诉讼中必须参加诉讼的当事人，一审既不向上诉人释明应当追加黄雍参加诉讼，也不依职权追加，程序明显违法，应当撤销一审判决发回重审。二、一审判决认定事实和适用法律均有严重错误。理由如下：1、一审判决认定案外人黄雍“基于《商品房买卖合同》的履行占有使用”争议房产“属于有权占有”没有任何事实证据和法律依据；2、一审法院以“金盛公司目前在其与黄雍所签订的《商品房买卖合同》尚未经确认解除”作为判决驳回上诉人诉讼请求的理由属自相矛盾；3、一审法院以“物权是否转移不影响合同效力”作为认定案外人黄雍有权取得物权并予以处置的“理由”，属篡改法律。4、本案无争议的事实足以证明被上诉人占有争议房产于法无据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
牛振玉辩称：一、被上诉人与房东黄雍签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反法律法规规定，应合法有效，受法律保护；二、上诉人完全有理由相信房东黄雍是完全有权使用、出租案涉房屋，被上诉人属善意第三人，与案外人签订的租赁合同应当受法律保护；三、被上诉人承租多年，上诉人从未向上诉人提出异议；四、上诉人与房东黄雍之间就案涉房屋的纠纷，上诉人应另行主张；五、被上诉人在承租涉案房屋时，黄雍出示了其与原告签订的《商品房买卖合同》，被上诉人完全有理由相信黄雍有权出租案涉房屋并与其签订房屋租赁协议。综上，被上诉人系合法承租案涉房屋，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维护被上诉人合法权益。
二审中，金盛公司向法庭提交安徽省高级人民法院审理的钟山诉金盛公司、吕勇飞合同纠纷一案的庭审笔录，证明本案案外人黄雍在该案中称《商品房买卖合同》没有支付价款，该合同不是真实的，黄雍所述依据《分割协议》有权无偿占有争议房产，因金盛公司不是该协议当事人，因此，其该主张没有依据。
牛振玉质证认为：对庭审笔录本身的真实性没有异议，但该笔录与本案没有关联性，不能作为定案依据。
牛振玉未向法庭提供新的证据。
本院认证意见为：金盛公司提交的证据虽具有真实性，但与本案缺乏关联性，本院不予认定。
二审确认一审查明的事实及一审对证据的认证意见。
本案争议焦点归纳为：一、一审程序是否符合法律规定；二、金盛公司主张牛振玉迁出案涉房屋是否有事实和法律依据。
本院认为：（一）关于程序问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第167条的规定，裁定中止诉讼的原因消除，恢复诉讼程序时，不必撤销原裁定，从人民法院通知或准许当事人双方继续进行诉讼时，中止诉讼的裁定即失去效力。一审以通知的形式恢复诉讼程序，并无不当。因本案一审是由金盛公司提起，诉请被上诉人迁出案涉房屋，法院在审理时主要应审查金盛公司在起诉时主张被上诉人迁出案涉房屋能否成立，一审双方提交的证据能够认定被上诉人占有案涉房产的性质，因此一审法院恢复诉讼程序的决定亦无不当。金盛公司主张一审遗漏必须参加诉讼的当事人，本院认为金盛公司与案外人之间的纠纷，金盛公司可另行主张其权利，与本案并非不可分之诉，因此，金盛公司关于一审遗漏必须参加诉讼当事人的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
（二）关于金盛公司诉请有无事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，金盛公司虽是案涉房屋的开发单位，但其与案外人已签订《商品房买卖合同》，且该合同并未被撤销或者解除，而该案外人将其占有的案涉房屋出租给被上诉人占有使用，金盛公司主张被上诉人迁出房屋，需解除其与案外人签订的《商品房买卖合同》，现该条件并未成就，一审法院驳回金盛公司诉请并无不当。
此外，金盛公司关于调查收集证据申请因未在举证期限内提出，本院不予准许。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。金盛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费的负担按一审判决执行，二审诉讼费80元，由上诉人马鞍山市金盛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 毅
代理审判员 周永龙
代理审判员 华慧敏
二〇一四年十月十三日
书 记 员 左 荣
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。