辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽02民终1847号
上诉人（原审原告）：李兆伟，男，1984年9月24日生，汉族，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：郑廷江，辽宁千江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张玉美，女，1957年12月21日生，汉族，住大连市甘井子区。
被上诉人（原审被告）：李涛，男，1982年7月31日生，汉族，住址同上。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：房巍，辽宁华夏律师事务所律师。
上诉人李兆伟因与被上诉人张玉美、李涛房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初2223号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
李兆伟上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。主要事实和理由：一、一审裁定认定事实错误。1、双方签订案涉房屋买卖合同有中介居间促成。签约当日，上诉人即取款交付给李宏亮，李宏亮也出具了收款收据，上诉人义务已完成，现要求李宏亮履行交房义务并办理过户手续依据充分，应支持；2、一审裁定”名为买卖，实为抵押借款”是主观推测，无证据支持。3、一审裁定认定本案实为抵押借款，那借款人是谁？上诉人是将房款交给李宏亮且打了收条，事后李宏亮又将该款转借给刘福佩，而上诉人与刘福佩不认识，所以逻辑上说不通。本案存在两个法律关系，即上诉人与李宏亮的房屋买卖法律关系和李宏亮与刘福佩的民间借贷法律关系，但一审法院将两个法律关系混为一谈。二、一审裁定程序违法。既然一审法院认定本案系”名为买卖，实为借贷”即其认定与上诉人主张的法律关系不是同一法律关系，依证据规则，应向当事人释明并告知是否变更诉讼请求，给当事人一个选择权，而一审法官仅询问上诉人是否坚持认为系房屋买卖法律关系，而未明确指出人民法院如何认定本案法律性质，剥夺了上诉人的选择权以及在同一程序中解决问题的可能性。
张玉美、李涛辩称,一审裁定事实清楚。一、李宏亮没有收到过上诉人的房款，从一审法院对刘福佩的口供可知，刘福佩在口供中承认其收到36万元房款，事先扣掉4万元，并且收条也是其签署的；二、刘福佩的犯罪事实中并未涉及案涉的房屋，其陈述可能使自己涉嫌犯罪的陈诉口供是可信的；三、刘福佩多次用他人的房证以签订房地产居间服务买卖合同的形式进行抵押，多次通过居间方大连金江房地产经纪有限公司星海店的项宏刚向他人借款，李宏亮只是将房产证借给刘使用一段时间，李宏亮即使签订了居间协议，但出售夫妻二人唯一住房并不是其真实意思表示，上诉人也不是真的想购买案涉房产，一审庭审中对上诉人进行询问，其在庭审中并不清楚案涉房屋的户型及状况，也从未到房屋中去，这与购买房屋的生活常识不符。
李兆伟向一审法院起诉请求：二被告作为李宏亮的继承人交付房屋并协助办理房屋过户手续。
一审法院查明事实：1、为证明原告与李宏亮间存在房屋买卖合同关系，原告提交两套《房地产买卖居间服务合同》及《收条》。原告诉称其与李宏亮签过三份房屋买卖合同，签订日期分别为2015年9月、11月、12月，庭审中提供的为后两份。该两份均为大连金江房地产经纪有限公司制式合同，除部分填写的内容有文字上的调整，主要合同内容均一致。据两份房屋买卖合同所载，原告（合同中为买方）与李宏亮（合同中为卖方）、案外人大连金江房地产经纪有限公司（合同中为居间方，盖章处加盖”大连金江房地产经纪有限公司星海店”印章）分别于2015年11月14日、2015年12月15日签订。内容为：买卖双方通过居间方出售购买位于大连市甘井子区理工园30号1单元1层2号、建筑面积为48.12平方米的房屋，权属为国有产权（权属证号为20031991）。卖方在签署合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处。房款为400,000元，由买方于合同签订之日起3日内备齐房款现金400,000元，同时三方将该房款存入银行作资金监管。卖方须在3日内负责将房屋以签约现状交付买方使用。关于居间费，合同中虽有该项制式条款，但关于中介费的数额及支付方式，并未进行约定。同时合同第19条中有手写条款，内容（2015年11月14日合同）为”卖方在30日内与买方办理完房屋过户手续，如未办理完毕，卖方将（肆拾万元）购房款返还买方，终止合同。”内容（2015年12月15日合同）为”卖方在30日内与买方办理完房屋过户手续，如未办理完毕，卖方将（肆拾万元）400,000.00元购房款返还买方，终止合同。交易完成后，买方付居间方总房款百分之一服务费。”两份《收条》（签署日期分别为2015年11月14日、2015年12月15日）内容均为：”今李宏亮收到李兆伟购买大连市甘井子区理工园路30号（楼）1单元1层2号总房款人民币（大写）肆拾万元（400,000.00）。”收款人处由李宏亮签字摁印，其中2015年12月15日的《收条》中加盖”大连金江房地产经纪有限公司星海店”公章。关于上述《房地产买卖居间服务合同》、《收条》中”李宏亮”的签字及手印，二被告辩称因李宏亮现已去世，故无法确认真伪，但二被告称因无法找到李宏亮可供鉴定的样材，故不申请对该签字及手印的真实性进行鉴定。
根据原告提供的《房屋所有权证》，系由大连市房地产管理局向李宏亮发出，登记房屋坐落于甘井子区（现为高新园区）理工园30号1单元1层2号，建筑面积为48.12平方米，产权证号为大房权证高私字第XX**号。现案涉房屋的权证号变更为2016001847。案涉房屋现由被告张玉美继续占用使用，并未交付原告。
2、因二被告曾在案外人刘秀珍、刘福佩所犯诈骗罪刑事案件侦查过程中向公安机关报案称李宏亮被刘秀珍、刘福佩诈骗，故在刘秀珍、刘福佩刑事案件侦查过程中，对于案涉房屋公安机关亦对原告、二被告、刘秀珍、刘福佩及项宏刚进行过询问调查。在对被告张玉美的询问笔录（2016年1月25日）中记载：”......问：你来派出所何事？答：我来报案，我被一个叫刘福佩的邻居将我家的房产证骗去了至今没有还给我，我来报案。问：何时、何地发生的？答：我在2015年9月10日左右的一天（具体日期记不清了）刘福佩来我家（大连市高新园区理工园30号1-1-2）我把我家的房证交给刘福佩。问：讲一下事情经过？答：我从2001年回迁到大连市高新园区理工园30号1-1-2，后来认识了在理工园9号楼1楼1号开小卖店的刘秀珍和刘福佩。我们很熟悉。2015年9月10日左右的一天（具体日期记不清了）下午，我丈夫李宏亮给我打电话说：'刘福佩有点急事，想借咱家房证用一段时间，咱借不借？'我说：'咱不能借。'我丈夫没再多说，当天下午回到家后，我丈夫又跟我商量说：'今天下午我到刘福佩的小店，刘福佩现在急着用钱，想借咱家房证用一下，咱就帮帮人家吧？'我和丈夫商量一下觉得邻居有急事我们应该帮忙，就同意将房证借给刘福佩了。我丈夫给刘福佩打电话让他当晚到我家来取房证。当天晚上5点左右，刘福佩到我家，我丈夫把我家房证交给刘福佩，我对刘福佩说：'我本来是不同意把房证借给你的，但是我丈夫和我说了你们有急事，我才同意了，但是这房子是我们两口子一生的积蓄，你不能让我们露宿街头吧？'刘福佩说：'你放心吧。我用完就还给你们，我和苗苗（刘福佩的女儿的小名）他妈向你保证不会的。'然后刘福佩拿着房证就走了。过了一个多月，我问我丈夫：'你知不知道刘福佩用咱的房证干什么了？'我丈夫说：'刘福佩把咱的房证交到理工园一个叫金江地产的中介了，刘福佩每隔一段时间还让我上金江地产在一些单子上签字，我都签了。'我时常见到刘福佩问他：'我们的房证用没用完？'刘福佩总说：'快了，你再等等。'直到2016年1月24日晚上，我发现刘福佩家开的小店关门了，我给刘福佩打电话也没人接，我就到理工园金江地产找姓项的问我家的房产证在不在他那，姓项的男的告诉我：'你家的房子已经卖了。'我说：'我从来没卖房子呀？'他说：'刘福佩把你家房证抵押在我们这，我们把房子卖了。'我说：'我这房子不可能卖。'然后我就回家了，现在来派出所报案。......问：你将房产证借给刘福佩有何凭据吗？答：当时我们将房产证交给刘福佩出于对他的信任没有让他写借条，所以我没有凭据。问：你将房产证借给刘福佩是否知道他们用你的房证干什么？答：我不知道她用我家的房产证究竟干什么。......”在对被告李涛的询问笔录（2016年9月21日）中记载：”......问：你父亲李宏亮与刘秀珍、刘福佩两口子之间是什么关系？答：我父母与刘秀珍、刘福佩是理工园小区的邻居。去年12月份，老刘两口子曾跟我父亲借过我家位于理工园30号1-1-2的房证（大红本）用，说是家里急用钱，借我父母的房证去理工园的'金江房产中介'去找人抵押，结果老刘两口子将抵押换出来的40万元拿走了，到他俩出事之前也没将这40万还上，因此我父母的房证还在中介手里。问：接着讲？答：2016年1月末，我和邻居王霞一起到大连日报社对我们之前押在中介的房证进行登报声明挂失作废。2016年2月29日，我领着我父亲李宏亮一起去的高新园区房产交易中心补办的房证。后期我听说对方上法院起诉我父亲了。......问：出示一本《房屋所有权证》，大房权证高字第XX**号，编号：00729226，填发单位：大连高新技术产业园区房产局。你看一下，这是否是你父亲名下之前借给刘秀珍、刘福佩抵押的房证？答：是的，就是这本房产证。问：这本房证是真的吗？答：应该是真的，没问题，最早发的。......”
在对原告的询问笔录（2016年9月20日）中记载：”......问：你是否认识大连市高新园区理工园的李宏亮？答：我认识他，他的房子在理工园30号1-1-2。问：讲一下你们是如何认识的？答：2015年12月15日，李宏亮本人带着他家理工园1-1-2的房产证（大红本）到理工园的”金江房地产中介”跟我签订的《房地产买卖居间服务合同》，准备将其房子卖给我，签完合同后，李宏亮说急用钱，将房证先放在我这儿，现场我先将40万的购房款提前预支给对方他，他给我打的收条。当时，金江房地产中介的项宏刚在场帮我们办理的。问：当时，李宏亮是与谁一起去的金江房产中介？答：当时是房主李宏亮自己拿他家的房证来的，我自己去的。......问：你当场为何支付李宏亮房款？答：他说他着急用钱，先把房证放在我这儿，以后慢慢办理买卖手续，于是当场我取出将40万现金给的李宏亮。”
在对刘福佩的讯问笔录（2016年10月17日）中记载：”......问：你还用谁的房证在项宏刚中介做临时抵押？答：还有两个房证，一个是王霞，一个是李宏亮。问：当时是谁领着王霞、李宏亮去项中介抵押的？答：都是我亲自领着王霞本人、李宏亮本人带着他们的房证去的。问：办理所谓抵押的时候都谁在场？答：我和房证本人、项宏刚。问：王霞的房证抵押多少钱？答：三十万。问：李宏亮房证抵押多少钱？答：四十万。问：你是怎么跟王霞、李宏亮说借房证的事？答：我就说我急需用钱，他们相信我就答应了。问：王霞或李宏亮随你一起去房屋中介项宏刚处，他们本人是否知道所办的手续实际属于房产买卖手续，项是否跟他们交代过？答：应该是知道吧，我也记不清了。问：王霞和李宏亮的房证是否还清赎回？答：一直没有，但我每月均支付利息。问：利息是怎么支付的？答：王霞的房证我每月还项三万利息，总共还了两次合计六万；李宏亮的我每月还四万利息，一共还了多少我记不住了。问：偿还方式？答：有时我们将现金送到项处，有时项到我家拿，有时打在他卡上。问：是否有收条？答：没有。......”
在对刘秀珍的询问笔录（2016年1月21日）中记载：”......问：你还有其他筹措赌资的途径吗？答：我还用我家和朋友的房证在理工园'金江房屋中介'抵押，借贷，我跟该中介老板项宏刚认识，之前也在他手里借过钱。......问：那你是如何从该房屋中介抵押贷款的？答：我就是找项宏刚，把房证原件给他，他就给我想办法找人作抵押借款，具体他找的谁我不知道。问：项宏刚帮你做抵押贷款，你们双方是否签相关手续？答：他让我签了不少手续，具体什么我也不清楚，这些手续都没给我，都在他那儿。这些手续办完后一般当天就会把钱打进我的银行卡里。我就会按期把钱还给项宏刚。问：这部分情况逐一讲一下？答：时间：2014年，我用我们家理工园9号1-1-1的房证（动迁安置单，无产权）在项宏刚处抵押借款30万，期限不定，每月3万利息，至今我每月都还利息，本金没还，房证还没拿出来。2014年，我跟我妹夫王涛借他家房产证（大红本）用，理由是着急倒钱，我就把王涛家的房产证在项宏刚处抵押贷款40万，期限不定，每月4万利息，我每月都还利息，本金没还；后因王涛着急用房证，我又跟我弟林福强借房证，理由是帮我倒钱把王涛的证先换回来，于是我就用林福强家房证给项宏刚换出了王涛的房证；后因林福强要房证，我按照上述的方法和理由又将李宏亮的房证放在里面一直到现在。......”
在对案外人项宏刚的询问笔录（2016年8月10日）中记载：”......问：你是否经营过房地产中介经纪类的公司？答：2012年我在大连高新技术产业园区注册一家名为'大连利丰房地产经纪有限公司'，注册资金人民币十万，法人代表是我。2014年10月份我加盟大连金江房地产经纪有限公司干加盟店，地址就在大连市高新园区理工园12号3-1-1（租赁房屋）。当时我干的店属于大连金江房地产经纪有限公司星海店的一个分店，所有业务都是以星海店的名义，印章都是用大连金江房地产经纪有限公司星海店的印章。问：介绍一下你所加盟经营的'大连金江房地产经纪有限公司加盟店'的经营范围？答：房屋租售代理、房地产营销策划。问：你在理工园12号楼所加盟经营的'大连金江房地产经纪有限公司加盟店'现在是否还在经营？答：该店于2016年3月份房租到期后我就不干了。问：你是否认识居住在高新园区理工园9号楼1-1-1的刘秀珍、刘福佩夫妻二人？答：我认识，他两口子在理工园也是老人儿了，从动迁到理工园就一直在这儿住的，他俩在自家开了一个小卖店。......问：项宏刚，刘秀珍、刘福佩夫妻二人是否跟你借过钱？答：2015年期间，刘福佩和刘秀珍前前后后大概近十次跟我借钱，有时十五万、十万八万，有时五万，借钱的理由都是急用，我也借给他们了，他们也都连本带利还给我了。最后一次是2015年10月10日，刘福佩跟我借的十万块钱，说是30天归还，当时他们说一个月给我8000利息，至今也没全部还清。期间我多次向他们催款，他们两口子就现凑点利息给我，说回头给我，这十万块钱本金他们是一直没有还我，借条还在我手里，利息大概给我大概三万五万元吧，具体我也记不清了。这最后一次我有借条和收条的复印件提供给公安机关。......问：刘福佩刘秀珍夫妻是否用自己或其他人的房产证（或购房发票、回迁安置单等）在你处抵押借款？答：这个事有，但不是用房证抵押借款，而是在我经营的大连金江房地产经纪有限公司加盟店里买卖房屋。问：详细讲一下？答：2014年（具体时间记不清），刘福佩和刘秀珍曾两三次因家里急用钱，在我店里将他家位于理工园9号楼1-1-1的房子卖掉，当时我帮他们找的买家，双方在我这儿签的《房地产买卖居间服务合同》，实际双方买卖的是该房屋的动迁安置单（刘福佩房子属回迁安置房，无房产证），双方还没有实际过户程序，后刘福佩、刘秀珍将房款返还给买房，将房子安置单赎回，实际买卖交易并未达成。问：接着讲？答：2015年12月14日，刘福佩、刘秀珍两口子再次以相同理由和方式将理工园9号楼1-1-1的房子卖给我，当时我们双方在自愿的基础上签订的《房地产买卖居间服务合同》，当时是刘福佩与我妻子赵瑾签的合同，协议价格为35万，后我们将35万元现金给刘福佩，刘福佩将他家的《回迁安置单》原件给我们，当时刘秀珍和刘福佩跟我们说给他们一个月期限，如果他们有能力赎回该房子，就终止合同，如果没有能力，就按合同上规定我们可以处置该房屋。后期刘福佩两口子一直没有赎回该房屋，我找他们两口子想办理房屋刘福佩两口子一直没有赎回该房屋，我找他们两口子想继续办理房屋买卖的余下手续，就再找不到他俩了。当时的《房地产买卖居间服务合同》、收条、《回迁安置单》复印件我提供给公安机关。问：接着讲？答：2014或2015年期间，刘秀珍曾领着她的一个亲戚，好像叫王涛，说是王涛孩子投资火锅店急需钱，要把王涛名下的一套房子卖掉，让我帮忙找买家。我记得王涛的房子好像是在沙河口区西安路附近的一套使用权的房子，他把使用权证拿来了。当时按市场价估计王涛房子能卖40万，于是找到买家（刘永振），双方在自愿的基础上签的《房地产买卖居间服务合同》，合同上加盖”大连金江房地产经纪有限公司星海店”的印章。后因为王涛急用钱，经买家同意，先支付王涛房款40万，王涛房屋使用权证暂放在买家手里保存。刘秀珍又领着一个叫林福强来我们店里，说是因王涛房证需要去街道换证，需要将房证拿回使用。他俩拿来一张林福强名下一个位于西山水库周围的房子的《回迁合同》来，想把林福强的房子卖给王涛房子的买家，实际上也是用林福强的房子换回王涛的房证。后经林富强与买家双方同意，双方重新签的《房地产买卖居间服务合同》，盖有公章，转换权利义务。后期刘秀珍到店里将卖房款40万元还给买家刘永振，刘永振将林福强的房屋手续还给对方。问：接着讲？答：再后来，2015年10月份，刘秀珍又领着理工园小区的邻居李宏亮来，拿着李宏亮在理工园30号楼的红色大本《房屋产权证》来我店里以同样理由和方式，将房子卖给李兆伟，经双方本人同意，签的《房地产买卖居间服务合同》，盖有公司印章。后来刘秀珍、刘福佩两口子出事后，买家去法院起诉李宏亮，要回交易买卖的房屋，后来在审理中发现李宏亮交易时所使用的《房屋产权证》是假的，不是原始真证的事还需进一步核实。问：接着讲？答：2015年11月期间，具体日期不清，刘秀珍、刘福佩领着在理工园17号1-3-3的邻居王霞来我店里，我问王霞是否卖房，王霞说是要卖房，当时她拿的他家房子的大红本《房屋产权证》。经本人同意后，我找买家（刘永振）。经双方同意，房屋以30万成交，并签的《房地产买卖居间服务合同》，盖有公司印章，双方按手印。后因王霞急需用钱，双方协商，买家先支付王霞30万房款，王霞用自己的《房屋产权证》交由买家临时保存以备将来办理过户使用。今年刘秀珍、刘福佩两口子出事，买家刘永刚（振）将卖房王霞起诉至法院，要回交易房屋。后来听说王霞私自去房产交易中心将该房证挂失了。问：项宏刚，王涛、林福强、李宏亮、王霞等人去你店里目的是什么？答：他们都是要卖房子。问：他们为什么都是由刘秀珍或刘福佩领着去的？答：我不知道他们之间是什么关系，我每次都问房主本人，他们拿着房屋手续来愿意卖房子，并且签的合同。问：上述卖房人所得房款都哪去了？答：我不知道。......问：你从中如何得利？答：我就是干房屋中介的，双方买卖房屋我按合同赚中介费用。”
3、关于案涉《收条》所载款项，原告于庭审中称于2015年9月30日第一次签订合同时通过现金形式支付给李宏亮，原告同时提供两份银行卡（中国工商银行、中国建设银行）交易明细，其中中国工商银行账户（账号为×××）中有一笔2015年9月30日取款210,000元的交易记录，在中国建设银行（账号为×××）中有一笔2015年9月30日取款180,000元的交易记录。原告称当时签订合同时携带10,000元作为定金，但因李宏亮着急用钱，故协商同意将全部款项以现金形式支付，故现通过银行取款共计390,000予以支付。
另，从原告提交的中国建设银行自2015年8月1日至2015年11月30日的交易流水中记载有五笔原告与户名为”项宏刚”的交易，且交易数额在4000元至97,000元间不等。
一审法院认为，原告诉请交付房屋系基于其与李宏亮间形成了房屋买卖合同关系，并提供两份李宏亮签署的《房地产买卖居间服务合同》及《收条》为证。因李宏亮现已去世，故对于《房地产买卖居间服务合同》及《收条》是否为其本人签署无法再进行核实，二被告虽然对李宏亮签字的真实性未予确认，但其亦未提出鉴定申请，一审法院结合被告张玉美于公安机关中的询问笔录中曾陈述李宏亮于生前告知她”刘福佩每隔一段时间还让我上金江地产在一些单子上签字，我都签了”一节及刘福佩在公安机关的询问笔录所陈述的内容，对于《房地产买卖居间服务合同》及《收条》系由李宏亮签署一节事实予以确认。二被告现辩称李宏亮与原告间并未形成房屋买卖合同关系，故一审法院多次要求原告明确其与李宏亮间是否形成了房屋买卖合同关系，原告亦坚持诉称事实。故原告与李宏亮间是否基于上述《房地产买卖居间服务合同》的签订而形成房屋买卖合同关系是判定原告起诉是否成立的基础。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条规定：”对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”一审法院认为，原告虽提供了其与李宏亮签订的两份书面《房地产买卖居间服务合同》及李宏亮签署的《收条》，但结合本案查明的其他事实，原告诉称的事实并不具有高度可能性，原告与李宏亮间并未形成事实上的房屋买卖合同关系。主要理由如下：第一，原告与李宏亮在《房地产买卖居间服务合同》签订时并未形成买卖房屋的合意。根据二被告在公安机关的询问笔录及本案审理过程中的陈述，李宏亮与被告张玉美称其是因为案外人刘福佩着急用钱而将房证出借，从未有过出卖房屋的意思表示。虽然这仅为二被告的答辩意见亦未提交进一步证据予以证明，但案涉房屋确系被告张玉美与李宏亮唯一住房，且原告亦认可合同所约定的房屋价款系低于市场价格，李宏亮在其生病期间将其夫妻二人唯一住房出售并将全部房款出借给邻居，其行为并不具有现实合理性。而且原告的行为也不符合正常购房者应有的行为方式及逻辑。据原告所述，其与李宏亮共签订过三份购房合同，最早一份为2015年9月30日，并在合同签署当日考虑李宏亮着急用钱的需求将全部购房款400,000元支付给李宏亮，且每一份合同均约定了应在30日过户，如未过户就返还房款终止合同。如果按照正常房屋交易方式，原告已将全部房款交付，案涉房屋上亦没有银行贷款，那么李宏亮及被告张玉美与原告仅需要前往房屋登记部门进行相应过户程序即可，可原告却在李宏亮及被告张玉美未能协助办理过户时经过重复签订另外两次合同以延长过户时间。原告系在房屋中介的居间服务下签订了案涉合同，且根据项宏刚的询问笔录，其居住在案涉房屋所在小区多年并专门经营着大连金江房地产经纪有限公司加盟店（即案涉居间方），那么案涉合同的居间方本应该对于案涉房屋是否仅为李宏亮个人财产进行最基本的调查并在合同签订过程中对于案涉房屋的全部权利人均要求其签署确认或出具授权。但是在原告提供的两份合同中却仅有李宏亮的签字，从未出现过被告张玉美的签字亦没有被告张玉美对李宏亮的授权委托。那么依原告诉称，其在仅与李宏亮个人第一次签订合同时即交纳全部房款且在李宏亮两次不协助过户后仍与李宏亮个人两次重新签订合同给予延期，即使从最善意的角度考量亦缺乏一个普通购房者的行为合理性。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，意思表示真实是民事法律行为有效的构成要件。原告所提供的两份《房地产买卖居间服务合同》虽然从形式上看，原告与李宏亮形成了买卖房屋的意思表示，但结合本案其他事实及证据，原告未能提供证据证明其与李宏亮在案涉合同签订时形成房屋买卖的真实意思表示。
第二，原告与李宏亮虽签订了两份《房地产买卖居间服务合同》，但亦未实际按合同约定履行。两份《房地产买卖居间服务合同》均约定了，原告应在合同签订后3日内将房款400,000元现金备齐，并存入银行做资金监管。但与该合同约定相反的是原告另提供了两份《收条》来证明其在上述两份合同签订时即支付了全部房款。且原告于庭审中陈述曾与李宏亮于2015年9月30日签订第一份购房合同，并于当日将全部房款交付。那么原告在明知房款于2015年9月30日已经全部支付的前提下，为何在案涉两份《房地产买卖居间服务合同》中仍进行房款交付时间及资金监管的约定。在刘福佩、刘秀珍的案件中，其二人曾陈述因为用李宏亮的房屋向项宏刚抵押借款，项宏刚要求李宏亮签署房屋买卖合同，每满30天支付一次利息，如本金当月未能偿还，则会重新签订一份购房合同及收条。一审法院虽无法以刘福佩、刘秀珍的陈述即认定为本案两份购房合同及收条的形成过程，但是原告也确实未能合理解释该合同约定与原告所陈述的履行过程中的不符及不合理之处。另外，原告虽于庭审中陈述系于2015年9月30日第一次签订合同及支付款项，但其于公安机关的陈述则为2015年12月15日签订合同并支付款项，而项宏刚则在公安机关对于李宏亮出卖房屋的时间陈述为2015年10月份，故原告现提交两份《房地产买卖居间服务合同》及《收条》既存在互相矛盾之处亦与原告自己的陈述相矛盾，无法证明该两份《房地产买卖居间服务合同》的具体、实际履行过程。
第三，虽然二被告并未予以确认，但一审法院认为，根据本案查明的事实可以证明，李宏亮签署《房地产买卖居间服务合同》的真实意思表示应为借款提供抵押。根据二被告在公安机关所作的询问笔录，李宏亮与被告张玉美愿意”出借”房证是因为刘福佩着急用钱，而其同意将案涉房屋房证”出借”亦是同意将以房证所代表的房屋为借款提供担保。二被告虽在公安机关报案称，其”出借”房证给刘福佩系被刘福佩、刘秀珍诈骗，但经刑事案件审理，在刘福佩、刘秀珍的犯罪事实中并未涉及案涉房产。故案涉《房地产买卖居间服务合同》系属在民间借贷实践中常出现的”名为买卖、实为借贷抵押”的情形。但抵押合同系属从合同，在原告坚持其与李宏亮形成的系房屋买卖合同关系，而案外人刘福佩则在另案中称其为案涉款项400,000元的借款人，出借人则为项宏刚，故案涉《房地产买卖居间服务合同》所实际形成的抵押法律关系的抵押权人及抵押权的效力、实现等，主合同借款合同关系的借款人、出借人的主体身份在本案中无法直接予以认定，需待本案有生效裁判结果由相关权利人另行主张。
综上所述，原告未能提供充分证据证明其与李宏亮（二被告）间形成了房屋买卖合同关系，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条之规定，裁定：驳回原告李兆伟的起诉。案件受理费人民币7300元，其他诉讼费用50元，合计人民币7350元（原告已预付），本院均不予收取，待本案发生法律效力后，原告可办理退费手续。保全费2520元，由原告自行承担。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院经审理认为，公民因民事纠纷而向人民法院起诉，寻求司法救济，是宪法和法律赋予公民的基本权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定了起诉必须具备四个必要条件，人民法院在审查原告的起诉是否应受理，只须在程序上审查原告的起诉是否符合该法定要件即可。本案中，李兆伟以其与李宏亮签订的房屋买卖居间合同及收条等证据，向李宏亮的继承人张玉美、李涛主张交付房屋及协助办理过户手续。李兆伟的起诉已符合法定起诉要件，则一审法院依法应受理并实体审理本案。然而，一审法院却在确认案涉房屋买卖居间合同以及房款收条上均系李宏亮的签名的基础上，又以案涉房屋买卖居间合同是否系李宏亮真实意思表示、是否实际履行以及是否”名为买卖，实为借贷”等实体上审理理由，驳回李兆伟的起诉，于法无据，有失妥当，本院予以纠正。
综上，李兆伟的上诉请求应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初2223号之二民事裁定；
二、指令大连市甘井子区人民法院审理本案。
本裁定为终审裁定。
审判长 霍 宏
审判员 刘小南
审判员 季 烨
二〇一八年三月五日
书记员 王丽秋