南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）鼓民初字第1413号 原告南京国鹏企业管理有限公司，组织机构代码06866314-2，住所地南京市虎踞北路**。 法定代表人陈艾芹，董事长。 委托代理人陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托代理人张日永，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告南京丰盛产业控股集团有限公司，组织机构代码74238089-0，，住所地南京市软件大道** 法定代表人季昌群，董事长。 委托代理人李华东，江苏龙蟠律师事务所律师。 委托代理人聂金雷，江苏龙蟠律师事务所律师。 第三人程居易，男，汉族，1951年3月15日生，南京建工集团有限公司退休职工，住南京市鼓楼区。 原告南京国鹏企业管理有限公司（以下简称国鹏公司）诉被告南京丰盛产业控股集团有限公司（以下简称丰盛公司）、第三人程居易房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国鹏公司的委托代理人陈佳、张日永，被告丰盛公司的委托代理人聂金雷，第三人程居易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国鹏公司诉称：2013年12月，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于南京市鼓楼区相应的土地使用权，并于2014年1月6日完成房屋所有权的过户登记。此后，原告发现上述房屋中的虎踞北路72号-8临、72号-9临、72号10临面积约为90平方米的房屋被第三人程居易占用。原告认为，原、被告间系买卖合同关系，被告应当向原告交付权利完整，能够正常使用的房屋，因此原告诉至法院，请求判令被告自2014年1月14日起至第三人程居易不占用南京市鼓楼区虎踞北路72号-8临、72号-9临、72号10临房屋止按每日380元向原告赔偿损失，并承担本案诉讼费。 被告丰盛公司辩称：原告在办理房屋过户手续之前即已明知房屋状况，且从双方签订的《物业转让协议》可以看出，无论是在报价时还是签订房屋买卖合同时，原告均明确知晓房屋现状。因此被告在履行合同过程中无过错。此外，原告主张按照每日380元的标准赔偿损失至第三人程居易不再占用止，无法律规定，且被告亦无权要求第三人程居易迁出。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人程居易陈述，案涉房屋系南京建工集团有限公司分给其享有的福利房，因此不可能迁出。原、被告之间的赔偿纠纷与第三人无关。 经审理查明，南京市鼓楼区虎踞北路72号房屋（以下简称虎踞北路72号房屋）的原所有权人为南京三建（集团）有限公司（以下简称三建集团）。2006年11月三建集团改制，所有资产由南京建工集团有限公司（以下简称建工集团）接受。2013年9月，建工集团将上述房屋所有权及土地使用权转让给丰盛公司。 本市虎踞北路72号房屋中的72号-8临、72号-9临、72号10临房屋（即案涉房屋）现使用人为第三人程居易。程居易原为三建集团职工。1998年11月，因三建集团对本市虎踞北路39号、41号进行房地产开发，需对虎踞北路41号进行拆迁，故将程居易的住房即本市虎踞北路41号80平方米（三间）门面房（其中32平方米属于原安排的福利住房）及自行搭建并承包使用的48平方米用房调换至本市虎踞北路72号门面房，面积约70平方米左右（即案涉房屋），双方签有《搬迁协议》，约定程居易从1999年6月至2001年6月每年向三建集团缴纳管理费一万元；2001年6月之后，乙方使用超出福利住房以外的面积用房，按门面房届时的市场价格，双方协商由程居易缴纳租金。2001年6月，三建集团出具《南京市职工租住公房证明》，证明程居易租住三建集团公房，即案涉房屋。 2013年8月19日，南京大金统酒店管理有限公司（以下简称大金统公司）就本市虎踞北路72号房产的买卖向丰盛公司出具《报价函》，大金统公司在该函中申明：已经充分了解房地产具体情况，包括但不限于房屋出租、闲置房屋、职工安置房等情况。大金统公司的法定代表人为皇埔跃宁，其亦为国鹏公司的股东之一。 2013年11月28日，丰盛公司与皇埔跃宁签订《物业转让协议》一份，约定丰盛公司将本市虎踞北路72号房产转让给皇埔跃宁，丰盛公司就与该房产的全部信息（包括但不限于物业权属状况、附属设施情况、建设及使用情况、租赁情况等）详尽告知皇埔跃宁，皇埔跃宁已经对丰盛公司告知内容清楚了解。该协议书后附《虎踞北路租赁情况明细表》，案涉房屋不在其列。 2013年12月13日，丰盛公司（甲方）与国鹏公司（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定甲方丰盛公司自愿将其所有的虎踞北路72号建筑面积为1742.5平方米的房屋出售给乙方国鹏公司，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；该房屋的相关权益随该房屋一并转让；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；合同自甲乙双方签订之日起生效。 合同签订后，国鹏公司依约付清全部房款，并于2014年1月6日取得上述房屋的所有权及土地使用权。2014年1月14日，丰盛公司将房屋交付给国鹏公司，但案涉房屋仍由程居易实际占有使用。 2014年9月3日，国鹏公司曾诉至本院，要求判令程居易迁出案涉房屋（即本院2014鼓民初字第4733号案）。该案审理查明程居易已向三建集团缴纳了2010年10月之前的公房租金，向建工集团缴纳了2013年12月之前的公房租金，并在2014年9月5日向国鹏公司缴纳了2014年的全年租金。2014年12月2日，国鹏公司撤回对程居易的起诉。另程居易于2015年1月4日向国鹏公司缴纳了2015年全年的租金840元。 2015年2月12日，国鹏公司诉至本院（即本案）以案涉房屋不能正常使用为由要求丰盛公司予以赔偿，要求判如所请。国鹏公司提交与虎踞北路72号E01、02承租人吴福生签订的《房屋租赁及物业服务协议》为依据主张租金标准，该租赁协议约定租期为255天，租金合计为54106元，年租金为77445元。丰盛公司对此不予认可。 审理中因双方分歧较大，致使调解不成。 以上事实，有原告国鹏公司提交的房屋所有权证、《南京市存量房买卖合同》、《搬迁协议》、《房屋租赁及物业服务协议》，被告丰盛公司提交的《报价函》、《物业转让协议书》及附件、大金统公司及国鹏公司的工商登记资料，第三人程居易提交的银行汇款凭证，以及本院（2014）鼓民初字第4733号案及本案庭审笔录等证据予以证明。 本院认为，被告丰盛公司作为案涉房屋的原所有权人，其出售该房屋给国鹏公司，双方之间就买卖案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人无需承担标的物权利瑕疵担保义务。因此，本案的争议焦点在于国鹏公司在购买案涉房屋时，是否知晓案涉房屋的权属及使用状况以及丰盛公司是否对国鹏公司主张的损失承担违约责任，对此本院评判如下： 案件审理中，丰盛公司提交的虎踞北路租赁情况明细表中虽无案涉房屋的信息，但其提交的其他证据显示：国鹏公司的股东之一皇埔跃宁（亦即大金统公司的法定代表人）在其签署的《报价函》及《物业转让协议书》中均明确表明知晓包含案涉房屋在内的虎踞北路72号房屋的权属状况。因此本院认为，在案涉房屋的买卖过程中，国鹏公司知晓案涉房屋的权属及使用状况。此外，2014年9月5日起第三人程居易向国鹏公司履行支付租金的义务，国鹏公司对此未予拒绝。综上，国鹏公司以无法正常使用案涉房屋为由要求丰盛公司支付赔偿金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，应当予以驳回。 据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 驳回南京国鹏企业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3234元，由原告南京国鹏企业管理有限公司负担（原告已预交此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民审判员  袁德良 人民审判员  王 玮 二〇一五年十月六日 见习书记员  李 璐