安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第03771号
上诉人（原审原告）：合肥红帆工贸发展有限公司，住所地安徽省合肥市潜山路绿地蓝海幢1902室，组织机构代码74892392-1。
法定代表人：唐海燕，总经理。
委托代理人：沈国庆，安徽新洲律师事务所律师。
委托代理人：孙伟明。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区东流路国际花都天香苑10幢704室，组织机构代码55325418-2。
法定代表人：车建芳，董事长。
委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：吴婷婷。
被上诉人（原审被告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司，住所地上海市浦东新区绿科路90号1幢301室G座，组织机构代码68546751-8。
法定代表人：车建芳，董事长。
委托代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。
委托代理人：吴婷婷。
被上诉人（原审被告）：安徽天徽置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区石门路与莲花路交口综合办公楼，组织机构代码77281159-1。
法定代表人：蒋伟，董事长。
委托代理人：朱常明，男。
上诉人合肥红帆工贸发展有限公司（以下简称红帆工贸公司）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民一初字第01457号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
经审理查明：上海红星美凯龙品牌管理有限公司合肥分公司（以下简称美凯龙公司）是上海红星美凯龙品牌管理有限公司（以下简称上海美凯龙公司）的分支机构，合肥政务文化新区商业街开发有限公司（以下简称商业街开发公司）系合肥红星美凯龙政务区商场的产权人，美凯龙公司受商业街开发公司的委托对该商场进行经营管理。2013年3月29日，红帆工贸公司员工蔡继梅与商业街开发公司签订《租赁协议书》一份，该协议书载明：甲方商业街开发公司为出租方，乙方海尔橱柜为承租方（负责人蔡继梅）；乙方承租C8027-8029、C8051展位（面积合计395.62平方米），用于经营建材类商品，商品品牌为海尔橱柜专卖；租赁期从2013年4月1日起至2014年3月31日止；协议期内乙方需交纳展位租赁费共计325152.17元，展位物业管理费27535.15元；租赁期内甲方转让展位所有权的，甲方应提前两个月告知美凯龙公司，由美凯龙公司通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；经美凯龙公司同意，甲乙双方可以解除合同；未经美凯龙公司书面同意，乙方擅自转租展位、改变展位用途、拆改变动展位或损害展位主体机构的，或者因商品质量或服务等问题被媒体曝光，严重影响到甲方及美凯龙公司的声誉的，甲方经征得美凯龙公司的同意，有权单方解除合同，收回展位；美凯龙公司在本合同中享有的权利和履行的义务，均是甲方的委托授权行为，乙方知悉上述事实并自愿接受上述管理，与美凯龙公司签订相关协议，向美凯龙公司缴纳相关费用，遵守美凯龙公司的相关制度；本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充，应当采取书面形式，并征得美凯龙公司书面同意，作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，等等。该协议书落款甲方由商业街开发公司加盖合同专用章和法定代表人蒋伟名章，乙方由蔡继梅签名并捺指印。
同日，蔡继梅与美凯龙公司签订一份《经营管理协议书》，协议书载明：甲方（管理方）为美凯龙公司，乙方为海尔橱柜（负责人蔡继梅）；甲方同意乙方入场经营；甲方同意将C8027-8029、C8051展位（面积合计395.62平方米）交由乙方经营建材类商品，商品品牌为海尔橱柜专卖；乙方必须严格按照上述经营种类和品牌从事经营，未经甲方同意擅自更换，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同；经营期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止；合同期内乙方需向甲方交纳经营管理费共计60339.96元，按季度交纳，先付款后使用场地；由甲方向乙方收取经营管理费，同时出具甲方的经营管理费发票，由甲方代收的场地租赁费、水、电、空调费等费用，相关票据由商业街开发公司提供；乙方不按时交纳水电空调费等费用的，甲方有权采取断电等措施停止其展位营业，并追究相应的责任；甲方对乙方员工实行统一着装、统一培训、统一管理，如乙方员工不按此规定执行，则视为乙方违约；工装工牌由甲方联系指定服装公司统一订做，服装定制费由服装公司收取；统一培训费由乙方承担；甲方有权对乙方营业人员进行激励考核，乙方需积极配合，乙方营业员要求在45岁以下；乙方有权根据自身营业需要招聘或辞退营业人员，但乙方所招聘的营业员必须经甲方面试认可、培训合格后方可录用；乙方不得聘用因违反甲方管理制度而被辞退的人员；乙方必须与所聘营业人员签订书面劳动合同；乙方在一个合同年度内无故不参加甲方组织的促销活动达三次，视为乙方违约，甲方有权解除协议；租期内乙方出现延迟缴纳管理费、违反工商物价等相关法规、违反甲方管理制度、因商品或服务质量等被媒体曝光影响甲方声誉、年度内客户投诉排名前三名，造成不良影响等情况，甲方有权解除协议，并由乙方承担违约责任，赔偿乙方经济损失。该合同第六条第4项约定：本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定的其他期限），将展位内物品全部撤出展位，如乙方未按期限撤出场地，甲方有权腾空展位及处理相关物品，上述物品的所有权自期满之日转移至甲方，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失。该合同第六条第5项约定：本合同解除或终止后，乙方展位的全部装修归甲方所有，甲方无须为此支付任何费用；乙方不得拆除、破坏、损毁，否则按损毁物品的价值向甲方承担违约责任。该合同第六条第6项约定：本协议期满前，乙方如有意续约，应在本协议期满前2个月向甲方提出续约的请求，同等条件下，乙方优先续约。协议书后尚附有治安防火安全责任书、商户经营规范、营业员管理规范、商场代收银协议书等11项附件。该协议书落款甲方加盖美凯龙公司合同专用章，乙方由蔡继梅签名并捺指印。此后，双方均按照约定履行上述协议。
2014年3月初，红帆工贸公司与美凯龙公司开始协商续约事宜；2014年3月14日，美凯龙公司发出续签合同通知，此后双方就部分合同条款及补充协议未能协商一致；2014年3月19日，美凯龙公司书面通知不再续约；2014年4月初，美凯龙公司对C8027-8029、C8051展位采取断电、围挡等措施；4月14日，美凯龙公司催告清空展厅货品；2014年4月21日，美凯龙公司派人将C8027-8029、C8051展位的展柜、展品及家具清空。
红帆工贸公司遂诉至原审法院，请求判令：1、确认红帆工贸公司享有对C8027-8029、C8051展位的优先承租权；2、原被告双方按照原签订的《租赁协议书》和《经营管理协议书》约定的租赁条件继续保持租赁合同关系7年，租金标准参照商场内其他承租人的平均租金价格确定；3、确认《经营管理协议书》第6条第5项条款无效（即：本合同解除或终止后，乙方展位的全部装修归甲方所有，甲方无须为此支付任何费用；乙方不得拆除、破坏，否则按损毁物品的价值向甲方承担违约责任）；4、三被告立即恢复供电，停止损害原告的正常经营的行为；5、三被告赔偿红帆工贸公司的停业直接损失10000元。原审诉讼中，红帆工贸公司将其第5项诉讼请求变更为：5、被告赔偿红帆工贸公司停业生产的人员工资直接损失21503元（暂计算至2014年4月15日，2014年4月16日以后按每日1434元计算至恢复正常营业时止），赔偿红帆工贸公司展品损失998349元，装修损失50000元，合计1069852元；并增加第6项诉讼请求为：6、确认自2014年4月1日起，至红帆工贸公司恢复正常经营期间，无需承担租金、管理费等一切费用。
原审诉讼中，红帆工贸公司称其在合同期满前该公司的法定代表人唐海燕已于2014年3月20日下午续签了合同书，但合同书被美凯龙公司员工王某收走了；美凯龙公司称双方虽然就续签合同进行过协商，但由于双方对合同条款及有关补充协议未能协商一致，故合同最终没有续签。
红帆工贸公司称C8027-8029、C8051展位的展品价值998349元、装修价值504050元，并提交一份安徽普天资产评估公司2014年4月20日出具的皖普天评报字（2014）018号评估报告书为证（评估基准日为2014年3月31日）；美凯龙公司对此不予认可，称被拆除的物品存放在公司的仓库里。
另查明：商业街开发公司于2014年8月19日变更企业名称为安徽天徽置业有限公司（以下简称天徽公司）。
原判认为：本案的争议焦点主要在以下三方面：1、红帆工贸公司是否为本案的适格被告；2、本案涉及的租赁合同关系和经营管理合同关系能否在本案中一并审理；3、本案涉及的租赁合同及经营管理合同的有关条款是否有效。
1、关于红帆工贸公司是否为本案适格被告的问题。按照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条的规定，受托人可以以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同。本案中，红帆工贸公司是海尔橱柜在安徽地区的经销商，蔡继梅是红帆工贸公司的职工，红帆工贸公司委托蔡继梅与商业街开发公司、美凯龙公司订立租赁合同和经营管理合同后，蔡继梅均以红帆工贸公司的名义缴纳水费、电费、物业费等费用，商业街开发公司和美凯龙公司应当知道蔡继梅与红帆工贸公司之间的委托代理关系。此外，从红帆工贸公司多次出面与美凯龙协商续约事宜的情况来看，红帆工贸公司也向美凯龙公司表明了委托人的身份。因此，红帆工贸公司与蔡继梅之间的委托代理关系成立，红帆工贸公司是本案合同的当事人，故其是本案的适格原告。
2、关于本案涉及的租赁合同关系和经营管理合同关系能否在本案中一并审理的问题。本案中虽然涉及租赁合同和经营管理合同两份合同，但是，从本案的实际情况来看，本案中的租赁关系和经营管理关系并不是两个孤立的法律关系，这两个关系实际上是紧密联系、不可分割的。从两份合同的内容来看，承租方承租展位的目的是进行商业经营，而要进行商业经营就必须接受相应的管理，如果违反了经营管理协议导致合同解除，无法继续经营，继续租赁展位也就没有任何必要。实际上，租赁合同中也有关于承租方必须接受美凯龙公司的管理，否则视为违约的专门条款。因此，本案中双方当事人订立的两份合同（租赁合同和经营管理合同），实际上是一种租赁经营管理合同关系，是一种非典型合同关系，应当作为一个案件对待。如果按照两个法律关系分别立案、分别审理，则与案件事实性质不符。
3、关于本案涉及的租赁合同及经营管理合同有关条款是否有效的问题。本案涉及的租赁合同及经营管理合同是双方当事人自愿签订的，合同条款应视为双方当事人协商一致的结果，且双方当事人已经按照协议履行完毕，故双方签订的租赁合同及经营管理合同应为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。至于红帆工贸公司称经营管理协议第6条第5项属于无效格式条款的主张，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该协议条款是经过双方协商一致的签订的，认定为格式条款依据不足；即使按照格式条款来看，该条款也并不符合法律规定的格式条款无效情形，该条款的内容（即：本合同解除或终止后，乙方展位的全部装修归甲方所有，甲方无须为此支付任何费用；乙方不得拆除、破坏、损毁，否则按损毁物品的价值向甲方承担违约责任）并不违反有关法律规定。
综上，该院认为，蔡继梅代表红帆工贸公司与美凯龙公司、商业街开发公司签订的租赁合同和经营管理合同是合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力；现合同期满，双方因未能就续约事宜协商一致，导致合同未能续签，双方合同关系终止，红帆工贸公司要求继续承租相关展位，没有事实和法律依据，该院不予支持；美凯龙公司在合同期满、双方合同未能续签的情况下要求清空有关展位，并不违反法律规定，红帆工贸公司要求支付损害赔偿金于法无据，不予支持；至于涉案展位被拆除的展柜、展品，因不属于装修装饰范围，红帆工贸公司的诉讼请求中亦未要求返还，故本案中不予处理，双方如有争议，可以另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百二十四条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回合肥红帆工贸发展有限公司的诉讼请求。本案案件受理费14429元，减半收取计7215元，保全费30元，均由合肥红帆工贸发展有限公司承担。
红帆工贸公司上诉称：1、一审法院不判而判，以裁定“代替”判决程序上的不当决定严重影响了本案最终判决及后续处理。一审时本公司申请法院诉讼行为保全，请求裁定责令被告不得实施停水、停电、围挡、拆除商铺内任何装修及物品的行为，并提供了担保，一审法院也裁定采取诉讼中行为保全，责令被告不得实施停水、停电、围挡、拆除商铺内任何装修及物品的行为，但送达后被告拒不履行裁定，继续干扰本公司正常经营。2014年5月13日，一审法院通知被告对保全行为提出异议，要求复议，一审法院不顾本公司自愿为保全措施承担一切法律责任的意见下，作出解除保全措施的裁定，此裁定书没有任何法律依据，等于提前宣告了本公司的败诉。2、一审法院无视原被告合同已续签、目前仍在合同期限内的事实，在事实认定方面出现重大失误。2014年3月20日本公司法定代表人唐海燕等人与美凯龙公司员工王飞续签合同，之后合同被王飞带走，此节事实有监控录像证实，但一审法院无视这一事实。3、一审法院未认定格式合同条款无效，系重大错误。根据相关法律规定，本公司要求确认的格式条款应予支持。4、延长租赁期限、确认优先承租权、赔偿损失的诉请也应得到支持。案涉商铺属大型商场地一部分，采用的是典型的长期商业租赁经营模式，应保障承租经营户的连续、长期经营权利，对方以格式条款限定租期一年明显不妥，一年内不可能实现装修等折旧及收回成本。综上，请求撤销一审判决，改判支持本公司一审全部诉讼请求。
美凯龙公司、上海美凯龙公司共同辩称：1、原审法院程序合法，本案中依照红帆工贸公司的申请，一审法院采取保全的相关措施，在下达裁定书后，本公司依法申请了复议，一审法院收到复议申请后，组织了听证，后要求红帆工贸公司重新提供担保，才下达了解除保全的相关裁定，因此，一审法院审理程序合法。2、红帆工贸公司与本公司之间的合同是因为到期而终止，双方没有再续签合同。录像带只是反映本公司某个员工与蔡继梅之间有过相关谈话，目前无法反映就是双方续签合同，也无法反映这个工作人员有权代美凯龙公司续签合同。所以，红帆工贸公司以录像来证明合同已续签依据不足。3、本案基本事实是，在2013年3月份美凯龙公司与红帆工贸公司签订租赁合同和经营管理合同。在2014年3月7日，美凯龙公司向红帆工贸公司发出续约通知，由于红帆工贸公司一直没有续约，同年3月13日再次发函要求红帆工贸公司务必于3月15日之前前去续约，3月17日由于红帆工贸公司对续约内容有异议，在3月19日美凯龙公司就发出不再续约的告知函，4月14日本公司催促红帆工贸公司把相关物品搬离，但其一直没有搬离，到3月21日本公司采取了相关搬离措施。由于红帆工贸公司在合同期限届满后不愿意续签，在双方协商没有达成一致情况下合同到期的终止。3、格式条款问题，红帆工贸公司诉请要求解除的条款不是合同法司法解释第三十九条第一款规定的格式条款，这个合同是双方协商一致的结果，虽然合同内容来自于美凯龙公司提供。所以，该合同不是法定的格式条款。同时，并没有加重对方的责任。5、红帆工贸公司赔偿损失的诉请不应当得到支持，其要求延长租赁期限的理由是不能成立。确认优先承租权，在房屋租赁合同里面提到优先购买权，但是并没有优先承租权。在合同经营管理合同中提到优先租赁权，红帆工贸公司并没有按照合同约定，在2014年1月份之前提出申请。综上，请求依法查明事实，驳回红帆工贸公司的上诉请求，维持原判。
天徽公司辩称：同美凯龙公司和上海美凯龙公司的答辩意见。
本院认为：红帆工贸公司与天徽公司（原商业街开发公司）以及美凯龙公司分别签订的《租赁协议书》、《经营管理协议书》，系各方当事人就红帆工贸公司承租、经营案涉商铺达成的一致意见，内容未见违反强制性法律法规规定的情形，应合法有效，各方均应按约履行。在上述协议书约定的1年承租期届满以后，因红帆工贸公司与美凯龙公司未能就继续租赁相关事宜达成一致意见，致双方未续签相关合同，红帆工贸公司与天徽公司、美凯龙公司原先签订的协议书到期终止。红帆工贸公司诉请要求继续承租案涉商铺，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
红帆工贸公司主张的优先承租权的问题，因红帆工贸公司在与天徽公司所签的《租赁协议书》中并未约定优先承租权，虽然红帆工贸公司与美凯龙公司签订的《经营管理协议书》约定了红帆工贸公司在同等条件下享有优先续约的权利，但也约定了享有优先续约的前提是红帆工贸公司应在协议期满前2个月内提出续约的请求，本案中，在协议到期前，美凯龙公司向红帆工贸公司发出了续约的通知，双方也就续约一事进行了磋商，但因双方就相关合同条款未能协商一致，美凯龙公司通知红帆工贸公司不再续约。红帆工贸公司实际上已就案涉商铺的续约一事优先享受了磋商的权利，但因未能就具体的合同条款达成一致意见，美凯龙公司拒绝与其续签合同，并未违反协议约定。现双方协议已期满终止，红帆工贸公司再主张优先承租权，本院不再支持。
红帆工贸公司主张其已与美凯龙公司续签了租赁协议，但未能提供合同文本加以证实，美凯龙公司也不予认可，对红帆工贸公司的该项主张，本院不予采信。
关于红帆工贸公司主张的格式条款的问题，案涉协议文本虽由美凯龙公司提供，但合同系经双方当事人协商后自愿签订，且在房屋租赁类合同中，对于合同解除或终止后的装修等归出租方所有的约定，也是该类合同中的一般性条款，并不违反相关禁止性法律规定，不宜认定为无效的格式条款。红帆工贸公司上诉主张确认《经营管理协议书》第6条第5项条款无效的意见，本院不予支持。对于红帆工贸公司主张的装修损失，本院亦不予支持。
对于红帆工贸公司上诉主张的赔偿损失的请求，因协议已期满终止，红帆工贸公司无权继续占有、使用案涉商铺，应及时搬离，红帆工贸公司主张相关停业损失等，缺乏法律依据，本院不予支持。至于案涉展位被拆除的展柜、展品等，因协议到期后，红帆工贸公司在美凯龙公司要求拆除的情况下拒不拆除，美凯龙公司予以拆除，并不违反相关法律规定，对于红帆工贸公司据此主张的损失赔偿，本院不予支持。但鉴于上述展柜、展品不属于装修范畴，红帆工贸公司就其返还可另案主张返还。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14429元，由红帆工贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一四年十二月八日
书 记 员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。