山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终1052号
上诉人(原审原告)：王锡宝。
委托诉讼代理人：鹿勇，山东海金州律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：青岛大沽河房地产开发有限公司。
法定代表人：梁洪贞，总经理。
上诉人王锡宝因与被上诉人青岛大沽河房地产开发有限公司（以下简称“大沽河公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人王锡宝及其委托诉讼代理人鹿勇到庭参加诉讼。大沽河公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王锡宝向本院上诉请求：1、依法改判被上诉人支付上诉人逾期办理房屋产权证的违约金，即以房价款362378元为基数，自2014年11月5日起至2016年1月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息25118.3元；2、依法改判被上诉人继续承担为上诉人办理涉案房屋产权证的义务。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律不当。对于逾期办理涉案房屋产权证的违约金，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日”开始计算违约期间的规定。被上诉人应根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被上诉人承担了逾期办证的违约金并不能代替其协助办证义务。
大沽河公司未答辩。
王锡宝向一审法院起诉请求：1.判决大沽河公司履行交付房屋的后续义务：提供发票等原件并协助王锡宝办理房产证；2.判决大沽河公司承担违约金5万元；3.判决本案诉讼费由大沽河公司承担。
一审法院认定事实如下：一、2014年8月5日，王锡宝与大沽河公司签订青岛市商品房预售合同，约定：1、王锡宝向大沽河公司购买位于胶州市高州路98号鸿福家园小区X号楼X户商业用房一套；2、该房屋每平方米建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为2850元，购买该房屋的总房价款暂定为362378元；3、大沽河公司定于2014年8月5日前将该房屋交付给王锡宝，除不可抗力外，房屋交付的标志为签订《房屋交接书》；4、合同第十四条约定，双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。
二、王锡宝已支付全部购房款362378元，并支付了房屋维修资金、配套费、预告登记费。
三、涉案房屋已经交付，王锡宝称于2014年8月5日交付，大沽河公司对此称房屋已经交付，具体时间不清楚。
四、2014年8月20日，王锡宝就涉案房屋办理了产权预告登记。
五、王锡宝诉状中所称的3号网点与双方签订合同中的胶州市高州路98号鸿福家园小区1号楼商业x层x户系同一套房屋。
六、涉案房屋所在小区于2013年1月25日取得预售许可证，于2013年5月18日已经办理了竣工规划验收合格证。
一审法院认为：双方签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间为2014年8月5日前，庭审中王锡宝自认于2014年8月5日已经收房。按照双方合同约定，大沽河公司应于双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证。庭审中，大沽河公司认可未在规定期限内办理相关房地产权证，并明确表示无法办理，也不再为王锡宝办理涉案房屋的相关房地产权证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，大沽河公司应当承担违约责任。对于损失的数额，按照双方签订《商品房预售合同》的约定，大沽河公司应于签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向胶州市房产管理局办理价格申报、过户申请手续、申领房屋的房地产权证，因此，该360日应当予以扣除，从2014年8月5日王锡宝实际收房后的第361天即2015年8月2日起算。因大沽河公司直到王锡宝向起诉时仍未向房产部门申请办理备案登记，故根据王锡宝诉讼请求，大沽河公司逾期办理备案登记的违约责任应计算至王锡宝起诉之日2016年1月19日止。因双方在合同中对大沽河公司逾期办理登记备案，王锡宝不退房的情形没有约定违约金，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定本案的违约损失，即以全部购房款362378元为基数，自2015年8月2日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至2016年1月19日止。
关于王锡宝主张的协助办理房地产权证的诉讼请求，庭审中，大沽河公司已经明确表示涉案房屋无法办理产权证书，且明确表示不再为王锡宝办理产权证书，在大沽河公司表示不予办理且本案判决大沽河公司承担逾期办证的违约责任的情况下，原审对王锡宝要求大沽河公司协助为其办理房地产权证的请求不予支持。
关于王锡宝主张的交付购房发票的诉讼请求，因是否开具发票不属于法院民事案件的受案范围，故原审对该项主张不予支持。
综上，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、青岛大沽河房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王锡宝逾期办证违约金（数额以362378元为基数，自2015年8月2日起按照中国人民银行同期贷款利息计算至2016年1月19日止）；二、驳回王锡宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由青岛青岛大沽河房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未达成一致意见。
本院认为，王锡宝与大沽河公司2014年8月5日签订的商品房预售合同，意思表示真实，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务。上述合同签订后，王锡宝已按照约定支付了全部购房款，大沽河公司在交付房屋后也应协助王锡宝办理涉案房屋的房地产权登记手续并取得房地产权证书。因王锡宝认可其已于2014年8月5日接收房屋，大沽河公司也未对此提出异议，故原审据此确认涉案房屋已于2014年8月5日交付并无不当。根据双方合同第十三条、第十四条的约定，房屋交付的标志为签订《房屋交接书》，并在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向当地房屋管理部门办理房屋的过户登记手续并申领房地产权证。因此，王锡宝请求大沽河公司协助其办理涉案房屋的房地产权登记手续及房屋产权证书，符合上述合同约定，本院予以支持。原审未支持王锡宝的该项诉讼请求不符合双方合同约定，依法应予纠正。因大沽河公司未履行的上述合同义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，故原审根据双方未对逾期办理涉案房屋产权证的违约金计付标准作出约定的实际情况，判决大沽河公司以购房款362378元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，向王锡宝支付自2015年8月2日起至其起诉之日即2016年1月19日止的购房款利息，作为上述期间的逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以确认。王锡宝上诉称大沽河公司应自2014年11月5日起承担逾期办证的违约责任，因无合同及法律依据，本院不予采纳。
综上，王锡宝的上诉理由部分成立，本院对其相应上诉请求予以支持。原审认定事实及适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初1417号民事判决第一项；
二、撤销山东省胶州市人民法院（2016）鲁0281民初1417号民事判决第二项；
三、被上诉人青岛大沽河房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助上诉人王锡宝办理胶州市高州路98号鸿福家园小区X号楼X户房屋的房地产权登记手续及房地产权证书；
四、驳回上诉人王锡宝的其他诉讼请求。
一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，均由被上诉人青岛大沽河房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐镜圆
审判员 安太欣
审判员 齐 新
二〇一七年十二月二十五日
书记员 杨倩倩
书记员 于国英