广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第885号
上诉人（原审被告）：广东中投实业开发有限公司。
法定代表人：钟宁兴，董事长。
委托代理人：丘浩宏。
被上诉人（原审原告）：刘健斌。
委托代理人：戴惠来。
上诉人广东中投实业开发有限公司因与被上诉人刘健斌商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第264号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本院，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告刘健斌于2014年3月6日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》已解除；2、被告立即向原告返还购房定金人民币20000元，首期款人民币112941元，专项维修基金人民币1335元，房产权证印花税人民币5元，测绘费人民币75元，预售登记费人民币550元，契税人民币7588元，房屋所有权共有权证费人民币10元，房产登记费人民币550元，合同印花税人民币l26元，以上合计人民币143180元；3、判令被告立即向原告支付违约金人民币35795元；4、本案诉讼费由被告承担。
主要事实和理由：2012年2月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》并履行了合同义务，又于2013年1月22日，原告与被告重新签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定由原告以人民币252941万元的价格购入被告位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面l98号中投综合物流园3号楼4单元l层170号的房产。合同签订后，原告依约履行交付定金及首期房购房款人民币l32941万元的及到被告指定的银行办理按揭手续义务，并向被告支付了购房定金、首期款、专项维修基金、房产权证印花税、测绘费、预售登记费、契税、房屋所有权共有权证费、房产登记费、合同印花税等费用共计人民币143180元。《合同》约定：被告应当在2013年2月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及符合《合同》约定的商品房交付给原告使用。但截至2013年10月31日止，该商品房依旧未能通过国家或地方人民政府的验收（即未能取得验收合格证书），更未按照《合同》约定将验收合格的商品房交付给原告使用，导致《合同》无法继续履行，同时亦严重损害了原告的合法权利。《合同》另有约定：被告逾期交房超过90天，原告有权解除《合同》，被告应当退还全部已付购房款，并按原告累计已付款的25％向原告支付违约金。原告委托广东金卓越律师事务所向被告出具律师函，通知被告解除《合同》并要求被告返还相关款项及承担支付违约金。现被告收到原告通知解除《合同》通知已超过90天，被告仍然为按《合同》约定履行义务，被告的行为己构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。
被告广东中投实业开发有限公司辩称：一、商品房销售合同真实有效。1、我司具备商品房预售相应资质及预售许可证。我司依法取得国土使用证、建设规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证，具备房地产商品房的开发资质。2、被答辩人与我司在协商一致的基础上达成商品房销售合同，双方意思表示真实，合同成立并生效。被答辩人在出于商业投资的意向下购买了我司位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼四单元1层170号的商铺，并办理相应的手续取得所有权。二、被答辩人所诉与事实不符。1、我司在销售合同约定期限内及时采取措施并未恶意违约。我司为了最大程度维护被答辩人的财产利益，经过协商，在被答辩人自愿的基础上，2013年2月17日，被答辩人先后与我司签订了房产交接确认书，与惠州市中投物流园有限公司签订租赁合同，与惠州市中投物业管理有限公司签订了物业管理协议，已办理起租手续，起租日期自2013年2月17日开始，目前物业管理协议、租赁合同已经生效并在履行中。2、被答辩人不享有合同约定的单方解除权。因并未出现销售合同中约定的情形，不适用合同第九条，被答辩人应该按照所签合同忠实履行义务。另外，双方约定的违约金过高，请求法院按最高不高于同期银行货款利率四倍。综上，被答辩人所诉与事实不符，第二项诉讼请求各项费用为按照相关法规及办理手续所需的正常费用，已按规定缴纳。而我司与被答辩人签订的商品房销售合同已生效，双方依约定继续履行合同，实现被答辩人与我司的利益共赢。因此请求法院驳回被答辩人诉讼请求。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：2012年2月18日，原告向被告交纳3号楼4单元1层170号铺定金人民币20000元、首期款人民币112941元、专项维修基金人民币1335元、房产权证印花税人民币5元、测绘费人民币75元、预售登记费人民币550元、契税人民币7588元、房屋所有权共有权证费人民币10元、房产登记费人民币550元、合同印花税人民币l26元，以上合计人民币143180元。2013年1月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼4单元1层170号房；该商品房约定建筑面积共26.70平方米，其中，套内建筑面积15.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.99平方米；按套（单元）计算总价款为人民币贰拾伍万贰仟玖佰肆拾壹元整（￥252941元）；签订本合同时交付首期款人民币132941元。余款人民币120000元办理银行按揭；出卖人应当在2013年2月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方还就其它内容进行了约定。同日，原告与被告签订了《合同补充协议》，约定房价款、办理收楼手续、违约责任等条款。2013年1月22日，原告与惠州市中投保税物流园有限公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年2月17日至2018年2月17日止；房屋租金每月15元／平方，于每月5日前缴纳等条款。同日，原告向被告出具委托书，委托惠州市中投保税物流园有限公司代其向被告交纳惠州仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼4单元1层170号商铺的物业管理费，代交的物业管理费从《房屋租赁合同》约定的租金中直接扣除。2013年6月20日，被告向原告等业主发出《复“中投保税物流园业主权益诉求”的函》称其会尽快与承建商完善手续，估计在6个月左右即可完成综合竣工验收。2014年2月21日，原告就被告有关违约没有按期交付商品房事宜委托律师向被告发出律师函。
另查明，在庭审中，被告承认上述房屋的主体已竣工，至今尚未办理竣工验收手续。
又查明，2012年6月13日，被告取得了编号：惠市房预许（2011）210号广东省惠州市商品房预售许可证；被告开发的位于惠州仲恺高新区潼侨镇新华大道西侧中投综合物流园一期，办理了《建设用地规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
原告于2014年3月6日诉至本院，要求判如所请。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2013年2月17日前将验收合格的商品房交付原告使用。但被告未能依约定期限向原告交付商品房，原告在2013年2月18日后，多次向被告催告，被告至今仍不能将验收合格的房屋交付给原告使用。截至庭审，涉案房屋至今仍未验收合格，被告逾期未交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告返还原告已缴纳的款项143180元。因此，原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及被告返还原告所支付的购房定金、首期款等款项143180元，因有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告认为双方约定的违约金过高，请求按最高不高于同期银行货款利率四倍。因双方在签订合同时自愿约定违约金，且经核算，原告主张的违约金35795元，未超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。被告上述抗辩意见的理由不成立，本院不予采纳。被告应按约定向原告支付累计已付款项25%的违约金，即35795元（143180元×25%）。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2014年6月20日作出两项判决：一、解除原告刘健斌与被告广东中投实业开发有限公司于2013年1月22日签订的《商品房买卖合同》。二、被告广东中投实业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告刘健斌返还购房定金、首期款等共人民币143180元及支付违约金人民币35795元，合计人民币178975元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3980元，由被告广东中投实业开发有限公司负担。
当事人二审的意见
原审被告广东中投实业开发有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
主要事实和理由：一、上诉人在销售合同约定期限内及时采取措施并未恶意违约，一审查明事实不清，被上诉人所述与事实不符。被上诉人与上诉人在协商一致的基础上达成商品销售房合同，双方意思表示真实，合同成立并生效。上诉人在销售合同约定期限内为了最大程度维护被上诉人的财产利益，经过协商，在被上诉人自愿的基础上，于2013年2月17日与被上诉人先后签订了房产交接确认书，与惠州市中投物流园有限公司签订租赁合同，与惠州市中投物业管理有限公司签订了物业管理协议，已办理起租手续，起租日期自2013年2月17日开始，目前物业管理协议、租赁合同已经生效并在履行中。二、被上诉人不享有合同约定的单方解除权。因并未出现销售合同中约定的情形，不适应合同第九条，被上诉人应该按照所签合同忠实履行义务。同时，上诉人项目工程主体已竣工，装修工作也不日即将完成，正式开始全面招商。综上所述，上诉人与被上诉人签订的合同真实且生效，各项费用为按照相关法规及办理手续所需的正常费用，已按规定缴纳，被上诉人应依约定继续履行合同，实现被上诉人与上诉人的利益共赢。
被上诉人书面答辩称：1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。2、答辩人按照《商品房买卖合同》约定履行了合同义务。《商品房买卖合同》约定由答辩人以人民币252941万元的价格购买被答辩人位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼4单元1层170号房产。合同签订后，答辩人依约履行交付定金及首期房购房款132941万元的及到被答辩人指定的银行办理按揭手续义务，并向被答辩人支付了购房定金20000元、首期款112941元、专项维修基金1335元、房产权证印花税5元、测绘费75元、预售登记费550元、契税7588元、房屋所有权共有权证费10元、房产登记费559元、合同印花税126元等费用，共计人民币143180元。3、按照《商品房买卖合同》约定，被答辩人应当在2013年2月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人受用。但被答辩人未能依约定期限向答辩人交付商品房，答辩人在2013年2月18日后，多次向被答辩人催告，被答辩人均未能将验收合格的商品房交付给答辩人使用。被答辩人于2013年6月20日向包括答辩人在内的业主发出《复“中投保税物流园业主权益诉求”的函》，称被答辩人会尽快与承建商完善手续，估计在6个月左右即可完成综合竣工验收。被答辩人在一审庭审中，也承认涉案房屋至今尚未办理竣工验收手续。由此可见，被答辩人逾期交付房屋的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。4、答辩人依法享有合同解除权。依据双方签订的《商品房买卖合同》，被答辩人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25％向买受人支付违约金。答辩人委托广东金卓越律师事务所向上诉人出具律师函（该函已由被答辩人于2013年11月1日签收），通知被答辩人解除《商品房买卖合同》并要求被答辩人返还相关款项及承担支付违约金。被答辩人收到答辩人要求解除《合同》通知已超过90天，被答辩人仍然未按《商品房买卖合同》约定履行“退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25％向买受人支付违约金”的义务。如上所述，答辩人依据双方签订的《商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》约定返还相关款项及支付违约金，有事实及法律依据。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审驳回被答辩人的上诉请求。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
二审查明的事实
本案二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》写明是草拟合同，该合同不是《广东省商品房买卖合同》的版本。《商品房买卖合同》第九条为出卖人逾期交房的违约责任。第十一条为交接。该条还约定：由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：本合同第九条不再适用。补充条款：买受人在收楼时须出具付清房款及所有代收代付款项的凭证，如买受人不出具付款凭证或出具的付款凭证不齐全导致无法按期收楼，责任由买受人承担。合同附件四：《合同补充协议》第四条约定：出卖人、买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，出卖人因不可预测原因而导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90日），双方表示理解，不视为出卖人违约。2、惠州市中投物流园有限公司未向被上诉人支付租金。
本院判决理由和结果
本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》虽然系草拟合同，但该合同已具备了商品房买卖的主要条款，且双方对一审认定该合同有效没有异议，故本院予以确认。结合上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案二审的主要焦点是被上诉人是否享有解除合同的权利。
合同签订前，被上诉人已向上诉人支付了合同约定的首期购房款及相关费用。合同签订后，双方虽按合同约定的交楼时间2013年2月17日签订了《房产交接确认书》，被上诉人与惠州市中投物流园有限公司签订了《租赁合同》，与惠州市中投物业管理有限公司签订了《物业管理协议》，但上诉人出售的房屋至今未竣工验收，惠州市中投物流园有限公司也未按合同约定从2013年2月17日向被上诉人支付租金。至被上诉人2014年3月6日向法院提起诉讼，上诉人逾期交房早已超过合同约定的90日。因此，无论根据合同第九条第（2）项，还是《合同补充协议》第四条的约定，被上诉人有权要求解除合同。因被上诉人无法实现合同目的，故原审根据被上诉人诉请，判决双方解除合同，上诉人在返还购房款及相关费用的同时，支付逾期交房的违约金并无不当，本院予以确认。上诉人以被上诉人不享有合同解除权为由，上诉要求二审驳回被上诉人的诉讼请求理由不充分，本院不予采纳。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；