北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第14138号
上诉人（原审被告）港九汇（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区建外SOHO8号0832。
法定代表人高亮，港九汇（北京）餐饮管理有限公司执行董事总经理。
被上诉人（原审原告）北京华亮房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路2号阳光100国际公寓5座1层C西室。
法定代表人彭亮，总经理。
委托代理人陈伟，北京市东卫律师事务所律师。
原审被告黄海，男，1982年12月30日出生。
原审第三人世厚（北京）投资管理有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街138号17层01室。
法定代表人李治国，董事长。
委托代理人石睿，男，1979年4月27日出生。
上诉人港九汇（北京）餐饮管理有限公司（以下简称港九汇公司）因与被上诉人北京华亮房地产经纪有限公司（以下简称华亮公司）、原审被告黄海、原审第三人世厚（北京）投资管理有限公司（以下简称世厚公司）相邻用水、排水纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2013年7月，华亮公司诉称：港九汇公司承租业主黄海位于二层的房屋，其自行装修后从事餐饮经营，但其在使用中厨房漏水，致使楼下我公司承租人鲁罡解除租赁合同并要求我公司承担违约责任，该案二审判决已发生法律效力，由此给我公司造成第一次空置损失61526元。此后，我公司的第二个承租人于圣锟、孙源芷租用房屋从事美容美发，但港九汇公司、黄海长期不履行维修义务，漏水现象更为严重，致使于圣锟、孙源芷也向我公司提出解除合同以及承担赔偿责任的要求，该案经法院终审判决，我公司承担了赔偿责任154160元。该争议发生后，房屋一直空置，给我公司造成第二次空置损失476926元。为避免损失进一步扩大，我公司与世厚公司解除合同关系，并承担了违约责任254000元。现我公司起诉，要求港九汇公司、黄海支付房屋空置租金损失538452元，支付解除合同违约损失254000元，支付对承租方承担的违约损失154160元。
港九汇公司辩称：我公司使用的房屋也是向华亮公司承租的，华亮公司是该房屋的管理方。我公司一直认为漏水不是我公司造成的，两套房屋中间隔着一个距离很长的楼梯。华亮公司总是在出现问题的时候就找商户，其派人坐在店里说漏水是我公司造成的，我公司进行了检查和维修，但漏水现象依然存在，该事实说明漏水不是我公司原因造成的。华亮公司在与承租人之间的诉讼中败诉，是因为其没有理由地锁闭承租人的户门，与漏水无关。华亮公司向我公司出租房屋，此后我公司经物业公司批准进行了装修，装修之后很长一段时间都没有问题，为了息事宁人，我公司一直积极配合处理漏水事宜。我公司的排水管曾有漏水现象，但受损的是我公司正下方的一层房屋，我公司也进行了赔付；此事实可以表明我公司即使漏水也不会损害到华亮公司所称的位置。
黄海辩称：漏水情况发生在华亮公司承租和管理0132号房屋期间。2010年3月26日至2013年3月25日期间，我将0132号房屋出租给华亮公司，并全权委托华亮公司管理该房屋。因此，即使漏水事件与0132号房屋有关，也应当由房屋的承租和管理人华亮公司承担责任。在华亮公司提起本案诉讼之前，我对漏水一事毫不知情。0132号房屋与0129号房屋是并排的房屋，且仅有一个角落相连，从房屋结构上看，0129号房屋漏水不会是0132号房屋引起的。华亮公司没有证据证明房屋空置事实，房屋空置与漏水也没有关联性，所谓空置是因为华亮公司经营不善和未积极履行维修义务造成的。华亮公司与世厚公司签订的解除协议已经表明华亮公司经营不善提前解除合同，此事与房屋漏水没有任何关系，华亮公司也没有证据证明其已经支付了违约金。法院判决已经明确，华亮公司对其承租人承担违约责任的原因系其更换商铺门锁，而不是房屋漏水；且华亮公司也没有证据证明其已经支付了该违约赔偿。
世厚公司述称：我公司认可0132号房屋漏水造成0129号房屋租户损失的事实。
原审法院经审理查明：黄海系北京市朝阳区东三环中路×号楼裙房1至2层0132（含跃层）房屋（以下简称0132房屋）的所有权人。2010年3月23日，黄海作为房屋委托方（甲方），华亮公司作为房屋受托方（乙方），双方签订房屋全权委托合同，约定委托房屋为0132房屋；房屋委托期限3年，自2010年3月26日至2013年3月25日；甲方委托房屋每月租金为204000元；租金支付方式为押二付三；租金每3个月支付一次，应于付款月起租日5天前支付下一次租金；押金相当于2个月租金；甲方每3整年给予乙方3.5个月的免租期；甲方负责非乙方或承租人使用不当造成的房屋主要结构、地板、管道等固定装置及其设施的维修，最迟10日内修理完好，交付乙方使用，甲方并承担相应的修理费用；因乙方或承租人使用不当造成房屋及其内部设施损坏，由乙方承担赔偿责任。
2010年10月25日，华亮公司作为出租人（甲方），案外人陈小頔作为承租人（乙方），双方签订商铺租赁合同，约定甲方为0132房屋的合法拥有者，甲方同意将此承租单元在良好状态下出租给乙方，承租区域只可作为商业用途；租赁期为4年，自2010年12月20日起至2014年12月19日止；第一年每月租金66000元，第二年每月租金71000元，第三年每月租金76000元，第四年每月租金81000元；免租期一个半月，自2010年11月5日起至2010年12月20日止；租赁保证金198000元，相当于3个月的租金。2012年12月4日，陈小頔与港九汇公司共同向华亮公司出具租房使用告知函，称陈小頔以个人名义于2010年10月25日与华亮公司就0132房屋签订租赁合同，已于2011年3月14日注册港九汇公司，企业法定代表人为陈小頔，实际用于经营“香辰咖啡”；从2012年12月1日起，港九汇公司的企业法定代表人变更为张鹏，0132房屋仍为港九汇公司经营“香辰咖啡”之用；对于陈小頔承租0132房屋的租赁合同的相关条款和权责，由港九汇公司完全认可并继续履行，同时承担全部合同责任。
2013年3月26日，黄海与华亮公司签订合同到期终止协议，约定双方于2013年3月25日到期终止“全权委托合同”。此后，黄海仍将0132房屋租予港九汇公司使用。
港九汇公司称其承租0132房屋后进行了装修，装修内容包含地面防水。
世厚公司系北京市朝阳区东三环中路×号楼裙房1至2层0129（含跃层）房屋（以下简称0129房屋）的所有权人。2010年6月10日，世厚公司作为房屋委托方（甲方），华亮公司作为房屋受托方（乙方），双方签订房屋全权租赁委托合同，约定委托房屋为0129房屋；房屋委托期限5年，自2010年6月10日至2015年12月9日；第一年每月租金127000元，第二年每月租金127000元，第三年每月租金134620元，第四年每月租金134620元，第五年每月租金134620元；租金支付方式为押一付三；租金每3个月支付一次，应于付款月起租日5天前支付下一次租金；押金相当于1个月租金；甲方一次性给予乙方6个月的免租期，自2010年6月10日起至2010年12月9日止；甲方负责非乙方或承租人使用不当造成的房屋主体结构、管道等固定装置及其设施的维修，最迟10日内修理完好，交付乙方使用，甲方并承担相应的修理费用，如物业公司未按时修理完好，甲乙双方另行商议解决；因乙方或承租人使用不当造成房屋及其内部设施损坏，由乙方承担赔偿责任。
2011年5月25日，华亮公司以世厚公司名义（世厚公司作为出租方、华亮公司作为其代理方）与鲁罡签订写字楼、商铺租赁合同，约定鲁罡承租世厚公司位于北京市朝阳区东三环中路×号楼0829D商铺用于经营，房屋面积为50平方米，租期自2011年5月25日至2014年5月24日，免租期为30天（2011年9月26日至2011年10月25日），每月租金为26000元。2011年11月，鲁罡以世厚公司、华亮公司为被告诉至北京市朝阳区人民法院，称上述商铺于2011年8月初发生屋顶漏水、空调漏水、跳闸，严重影响经营，故其要求解除写字楼、商铺租赁合同，并要求世厚公司、华亮公司退还租金44186元、押金52000元，世厚公司、华亮公司支付违约金52000元。北京市朝阳区人民法院对该案作出（2012）朝民初字第1299号民事判决，具体判项如下：一、鲁罡与世厚公司签订的写字楼、商铺租赁合同于2011年8月13日解除；二、世厚公司退还鲁罡房屋租金38133元；三、驳回鲁罡的其他诉讼请求。鲁罡不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：“华亮公司作为世厚公司的代理人与鲁罡签订《写字楼、商铺租赁合同》，世厚公司认可华亮公司的代理行为，故世厚公司应对华亮公司的代理行为承担民事责任。世厚公司作为房屋出租方负有维修房屋、保证合同继续履行的义务。合同履行过程中，因租赁房屋发生漏水，鲁罡要求世厚公司进行维修，经检修确认屋顶漏水系其楼上商户香辰咖啡后厨渗水所致，鲁罡向香辰咖啡、建外SOHO东区物业公司、世厚公司及华亮公司发函，要求世厚公司及华亮公司协助其解决涉案房屋漏水事宜并赔偿损失。世厚公司及华亮公司未采取有效的措施解决漏水问题，造成鲁罡长期不能正常使用租赁房屋，世厚公司未尽到出租人的修缮义务，对合同的不能正常履行存在过错。鲁罡未留给世厚公司修复房屋的充分时间，草率解除合同亦存在不妥。因双方对合同的解除均存在过错，故鲁罡要求世厚公司承担违约责任的主张，本院不予支持。合同解除后，华亮公司收回了该房屋钥匙，后双方未实际继续履行租赁合同，世厚公司应将剩余租金退还鲁罡。依双方合同所约，押金的性质为履行合同保证金；现双方对合同的不能履行均存在过错，世厚公司应返还鲁罡交纳的押金，原审法院对此处理有误，本院予以改判。”据此，北京市第二中级人民法院对该案作出（2012）二中民终字第16658号民事判决，具体判项如下：一、维持（2012）朝民初字第1299号民事判决第一项、第二项；二、撤销（2012）朝民初字1299号民事判决第三项；三、世厚公司退还鲁罡房屋押金52000元。
2011年9月25日，于圣锟、孙源芷作为承租方（乙方），华亮公司作为居间方（丙方），双方签订写字楼、商铺租赁合同，约定于圣锟、孙源芷承租世厚公司位于北京市朝阳区东三环中路39号建外SOHO8号楼0829C商铺用于商业用途，房屋面积为100平方米，租期自2011年9月25日至2014年9月24日，免租期为30天，每月租金为49000元；该合同记载出租方（甲方）为世厚公司，但落款处出租方栏仅有世厚公司名称而无印章。2012年3月，于圣锟、孙源芷以华亮公司为被告、世厚公司为第三人诉至北京市朝阳区人民法院，称商铺交付时即存在楼上漏水的情况，华亮公司曾表示将尽快解决并保证不影响商铺使用，但是在此后却以各种办法拖延解决该漏水问题，致使其正常经营活动遭受重大影响，故其要求解除写字楼、商铺租赁合同，并要求华亮公司返还押金147000元，返还租金63000元，支付违约金98000元，赔偿装修损失130925.73元、公证费2660元；华亮公司反诉要求于圣锟、孙源芷支付租金214890元，支付违约金147000元，支付水费62.1元、电费1347.15元。北京市朝阳区人民法院经审理认为：“本案写字楼、商铺租赁合同签订之时，于圣锟、孙源芷与华亮公司均知悉涉案商铺漏水事实；华亮公司员工胡毅出庭作证，称签订合同时华亮公司向于圣锟、孙源芷承诺赶紧进行修缮。本院认为，在此情况下，于圣锟、孙源芷应当给予华亮公司进行维修的合理时间；华亮公司亦应在合理时间内尽速完成其维修义务；双方在写字楼、商铺租赁合同中确定了30天的免租期，该免租期既是华亮公司给予于圣锟、孙源芷进行装修等准备工作的优惠，也应是于圣锟、孙源芷容忍华亮公司完成维修义务的合理期限；华亮公司在免租期满时仍未完成维修义务，该行为已经构成违约；但是，依据本院现场勘验所见情况和于圣锟、孙源芷提交的录像所反映的情况，涉案商铺漏水状况尚未达到严重影响于圣锟、孙源芷使用的程度，故于圣锟、孙源芷不能据此要求解除合同，而于圣锟、孙源芷在2012年1月20日律师函中亦未提出解除合同的要求。……于圣锟、孙源芷在此后未再向华亮公司支付租金，且于2012年1月20日律师函中声称暂停支付租金；于圣锟、孙源芷的上述行为没有约定和法定依据，确属不妥；但是，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期；于圣锟、孙源芷对涉案商铺的使用因漏水事实而受有影响，其有权对应付租金数额持有异议，为避免损失扩大而未支付租金亦属事出有因，华亮公司在自身存在在先违约行为的情况下尚不能以此为由解除合同。华亮公司更换了涉案商铺门锁，并称更换原因系原有门锁在开锁过程中被破坏；而华亮公司提交的开锁录像可以反映出开锁过程是通过拆卸涉案商铺门把手完成的，原有门锁并未被破坏；据此，本院能够认定华亮公司更换涉案商铺门锁的行为是基于蓄意阻止于圣锟、孙源芷继续使用涉案商铺的意图而进行的，而非基于原有门锁已被破坏的无奈而进行的。华亮公司在未合法获得合同解除权的情况下，用更换门锁的方式阻止于圣锟、孙源芷继续使用涉案商铺，该行为已经构成致使合同无法继续履行的根本违约，于圣锟、孙源芷有权请求解除合同。故本院对于圣锟、孙源芷要求解除合同的诉讼请求予以支持。……于圣锟、孙源芷使用涉案商铺期间，华亮公司始终没有将漏水问题修复，故其无权要求于圣锟、孙源芷全额支付租金；然而，虽然受到漏水事实影响，但是于圣锟、孙源芷确实使用涉案商铺实际开业经营获取收益，故其仍应向华亮公司支付租金；综合上述因素，本院确定除免租期以外于圣锟、孙源芷在使用涉案房屋期间按照半数向华亮公司支付租金。对于已付租金63000元，于圣锟、孙源芷有权要求退还一半，即31500元。对于2012年1月28日以前除华亮公司自认增加的10天免租期以外的租金，华亮公司有权主张其中的一半，即36315.97元。……本案写字楼、商铺租赁合同因华亮公司违约而解除，于圣锟、孙源芷有权要求华亮公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；经鉴定，涉案商铺内装修物原值130925.73元，现值111941.5元；造价鉴定报告工程概况部分记载鉴定单位工程技术人员到现场勘查测量的时间为2012年10月27日；而华亮公司更换门锁导致于圣锟、孙源芷无法使用涉案商铺的时间为2012年1月29日，且华亮公司于此后还在一定程度上破坏了涉案商铺内的装修物；故本院认为于圣锟、孙源芷应受赔偿的残值损失数额应在造价鉴定报告记载的原值与现值之间，本院予以酌定为120000元。双方约定的违约金数额相当于两个月房租，即98000元；违约金的首要作用在于弥补守约方因违约方的违约行为而产生的实际损失；本案中，双方约定的违约金尚不足以弥补于圣锟、孙源芷所主张的装修损失和公证费损失；于圣锟、孙源芷在本案中同时主张违约金和装修损失、公证费损失，诉讼请求之间有所重复；本院确定华亮公司应承担的违约责任具体构成为违约金98000元、装修损失22000元、公证费损失2660元。”北京市朝阳区人民法院对该案作出（2012）朝民初字第14242号民事判决，具体判项如下：一、解除于圣锟、孙源芷与华亮公司签订的写字楼、商铺租赁合同；二、华亮公司向于圣锟、孙源芷返还押金147000元、租金31500元；三、华亮公司向于圣锟、孙源芷支付违约金98000元；四、华亮公司向于圣锟、孙源芷赔偿装修损失22000元、公证费损失2660元；五、于圣锟、孙源芷向华亮公司支付租金36315.97元；六、于圣锟、孙源芷向华亮公司支付水费20元；七、驳回于圣锟、孙源芷的其他诉讼请求；八、驳回华亮公司的其他反诉请求。于圣锟、孙源芷、华亮公司不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为：“原审法院判决并无不当，本院应予维持。”据此，北京市第二中级人民法院对该案作出（2013）二中民终字第9882号民事判决，驳回上诉、维持原判。华亮公司提交了其与于圣锟、孙源芷于2013年10月25日签订的协议书，该协议书记载：就（2012）朝民初字第14242号民事判决及（2013）二中民终字第9882号民事判决的内容，华亮公司免除于圣锟、孙源芷的给付义务；华亮公司一次性给付于圣锟、孙源芷27万元；双方履行本协议后，一审及二审诉讼费（包括本诉、反诉、鉴定费用）不再要求对方承担。华亮公司提交招商银行客户回单，以证明其已向于圣锟支付前述27万元。华亮公司称其支付的27万元中包含应退租金31500元、违约金98000元、装修损失22000元、公证费2660元，其在本案中主张的对承租方承担的违约损失154160元即为上述款项之和；华亮公司还称上述27万元系双方和解的结果，合计少给了7648.97元。
本案审理中，世厚公司确认0129房屋被物业公司指定房号为0829；黄海确认0132房屋被物业公司指定房号为0832。另，华亮公司称其在出租过程中对0829房屋进行了分割，并在房号后编排字母以示区别；鲁罡仅承租0829房屋中的50平方米，因此编号为0829D；后于圣锟、孙源芷除承租鲁罡原有承租部分外，还一并承租了该部分以南的50平方米，共计100平方米，因此编号也更换为0829C。
2012年12月7日，世厚公司作为甲方（出租方），华亮公司作为乙方（承租方），双方签订解除房屋全权租赁委托合同协议书，约定乙方因自身经营原因提出解除房屋租赁合同；因合同提前解除，乙方交给甲方的押金127000元转为违约金，甲方不予退还，并且乙方再向甲方一次性支付解除合同补偿金127000元，于本协议签订当日付清；鉴于该房屋在2010年6月10日至合同解除之前由乙方实际控制，依据双方约定，在此期间产生的任何损失由乙方自己承担责任，包括：1、鲁罡诉世厚公司房屋租赁合同纠纷一案产生的法律后果，2、于圣锟诉华亮公司一案产生的法律后果……为证明违约金支付情况，华亮公司提交了其与世厚公司签订的声明以及招商银行转账汇款对账单；在声明中，世厚公司指定曹宁名下交通银行账户作为收款账户；招商银行转账汇款对账单显示，赵芳曾于2012年12月7日向曹宁汇款127000元。审理中，北京市朝阳区人民法院释明华亮公司还应就支付违约金的事实提交发票。华亮公司提交了世厚公司出具的说明，以及世厚公司开具的开票日期为2014年1月13日、经营项目为房租、金额为254000元的发票；在说明中，世厚公司称其与华亮公司之间的房屋全权租赁委托合同已于2012年12月7日解除，华亮公司于当日按双方约定支付违约金254000元，因其经营范围及企业性质限制，发票经营项目内容只能开具为“房租”，无法出具经营项目内容为“违约金”的票据。华亮公司称其于2012年12月7日将0129房屋交还给世厚公司。
审理中，华亮公司称0129号房屋自2011年8月初开始漏水；但对漏水问题的彻底维修仅有一次，维修期间自2012年2月24日至2012年3月19日，维修完毕后不再漏水；此前各方进行过协商，但是一直没有解决，华亮公司也曾在楼下进行了一些工作，然而无法根本解决漏水问题。华亮公司提交了两张0129房屋报修屋顶漏水的建外SOHO东区维修服务单，报修时间分别为2011年8月5日和2011年8月10日，工程部检查结果均为香辰咖啡后厨渗水造成，服务单中有鲁罡签字。证人张艳朋以北京锦融物业管理有限公司大北窑分公司商场部助理身份出庭，以其证言佐证前述建外SOHO东区维修服务单的真实性。港九汇公司建外SOHO东区维修服务单及张艳朋证言均不认可。华亮公司提交了建外SOHO8号商铺（0832）二层厨房区域修整方案及工期安排；整修方案包含处理污水槽、刷防水涂料、进行闭水试验等内容，华亮公司还在此中承诺在上述工程完工后不再就一层套内漏水问题要求香辰咖啡进行任何形式的返工；陈小頔作为香辰咖啡代表在上述方案及安排中签字，落款日期为2012年2月24日。质证中，港九汇公司称该方案是其对自己的房屋进行维修的方案，与华亮公司无关，不能证明其曾漏水到华亮公司处。
华亮公司称其在2011年8月初即将漏水情况口头告知港九汇公司的陈小頔；港九汇公司则称其在2012年2月24日之前的8天左后时间才从华亮公司处得知漏水情况。华亮公司还称其在2011年8、9月间电话通知黄海漏水情况；黄海则否认接到过华亮公司所述电话，并称其在本案诉讼前不知悉漏水情况。另，（2012）朝民初字第14242号案件审理中，陈小頔曾出庭作证，其称物业公司和华亮公司曾因0129房屋漏水的事情与其沟通，物业公司来看过多次，其按照物业公司的要求维修了5次；经询，陈小頔称其无法准确回忆得知漏水一事的最初时间，仅记得是在天冷的时候。
华亮公司称0129房屋有两次空置：第一次时间为2011年8月14日至2011年10月25日期间，该期间每月租金26000元，计算出空置损失61526元；第二次时间为2012年2月15日至2012年12月7日期间，该期间每月租金49000元，计算出空置损失476926元。
北京市朝阳区人民法院组织各方当事人对现场进行了勘验。经勘验，0132房屋与0129房屋均为上下两层，且北南相邻；华亮公司现场指示的漏水位置标有“0829A”字样；在房屋外能够见到，0132房屋二层有一个正打开的小门，该小门下方与华亮公司指示的漏水位置几乎在同一纬线上；港九汇公司称该小门后方即为0132房屋后厨。
原审法院经审理认为：关于0129房屋漏水的原因。因该房屋现已不再漏水，故法院无法通过委托鉴定方式确定漏水原因。法院经现场勘验可以确定，0132房屋二层的后厨位于0129房屋漏水位置的正上方；港九汇公司称其承租0132房屋后进行装修，且装修内容包含地面防水；华亮公司提交的建外SOHO东区维修服务单记载北京锦融物业管理有限公司在两次检查中均认定港九汇公司经营的香辰咖啡后厨渗水系0129房屋的漏水原因；港九汇公司按照整修方案于2012年2月24日至2012年3月19日期间对0132房屋进行了处理污水槽、刷防水涂料、进行闭水试验等工作，而此后0129房屋即不再漏水；综合以上事实，法院能够认定港九汇公司在承租0132房屋期间对该房屋的装修和使用系造成0129房屋漏水的原因。另，陈小頔系港九汇公司的原法定代表人，其在（2012）朝民初字第14242号案件审理中出庭作证，并称其因0129房屋漏水之事而按照物业公司的要求对0132房屋进行了5次维修；法院据此能够认定，港九汇公司关于其在2012年2月24日之前的8天左右时间才从华亮公司处得知漏水情况的表述显属不实；（2012）二中民终字第16658号民事判决书记载“鲁罡要求世厚公司进行维修，经检修确认屋顶漏水系其楼上商户香辰咖啡后厨漏水所致，鲁罡向香辰咖啡、建外SOHO东区物业公司、世厚公司及华亮公司发函，要求世厚公司及华亮公司协助其解决涉案房屋漏水事宜并赔偿损失”；华亮公司提交的建外SOHO东区维修服务单记载北京锦融物业管理有限公司最早于2011年8月5日即经检查确认0129房屋漏水系香辰咖啡后厨渗水所致；综合上述情况，法院能够认定港九汇公司自2011年8月起即已知悉0129房屋漏水情况，但其未能对0132房屋进行及时维修。因此，港九汇公司应当就华亮公司因漏水而遭受的合理损失进行赔偿。
黄海作为0132房屋的所有权人，对该房屋亦应附有管理维护之责。但是，黄海于2010年3月26日至2013年3月25日期间将0132房屋交由华亮公司出租；故相对于华亮公司而言，黄海在上述期间对该房屋实际为间接占有；华亮公司如认为需要黄海对该房屋进行或者协助进行管理维护，则应实施通知行为。黄海称其在本案诉讼前不知悉漏水情况，华亮公司未能举证证明其确曾实施通知行为，故法院认定黄海的管理维护责任因华亮公司未实施通知行为而阻断，华亮公司因此无权要求黄海承担赔偿责任。
关于华亮公司诉讼请求中属于合理损失的范围，法院逐项认定如下：
1、关于2011年8月14日至2011年10月25日期间的房屋空置损失。在（2012）二中民终字第16658号民事判决中，法院认定世厚公司及华亮公司未采取有效的措施解决漏水问题，造成鲁罡长期不能正常使用租赁房屋，世厚公司未尽到出租人的修缮义务，对合同的不能正常履行存在过错；鲁罡未留给世厚公司修复房屋的充分时间，草率解除合同亦存在不妥。上述生效判决认定双方对合同的解除均存在过错，华亮公司方面的过错即是未采取有效的措施解决漏水问题；港九汇公司在承租0132房屋期间对该房屋的装修和使用系造成0129房屋漏水的原因，且其未能对0132房屋进行及时维修；故而，港九汇公司应赔偿华亮公司因此次合同解除所遭受的房屋空置损失。上述生效判决确定相应写字楼、商铺租赁合同的解除时间为2011年8月13日；虽然华亮公司于2011年9月25日另行将0129房屋出租给于圣锟、孙源芷，但是相应写字楼、商铺租赁合同还载有30天的免租期（2011年9月26日至2011年10月25日）；因而，华亮公司有权主张2011年8月14日至2011年10月25日期间的房屋空置损失。华亮公司主张的数额61526元，不高于法院核算结果，法院予以支持。
2、关于2012年2月15日至2012年12月7日期间的房屋空置损失。在（2012）朝民初字第14242号民事判决以及（2013）二中民终字第9882号民事判决中，虽然法院认定华亮公司在免租期届满时仍未完成维修义务的行为构成违约，但同时认为因漏水状况尚未达到严重影响于圣锟、孙源芷使用的程度，故于圣锟、孙源芷不能据此要求解除合同；而致使于圣锟、孙源芷得以请求解除合同的真正原因在于华亮公司在未合法获得合同解除权的情况下用更换门锁的方式阻止于圣锟、孙源芷继续使用0129房屋。因此，华亮公司应就其与于圣锟、孙源芷之间的写字楼、商铺租赁合同解除后发生的房屋实际空置自负其责。但是，在（2012）朝民初字第14242号民事判决以及（2013）二中民终字第9882号民事判决中，法院还认定华亮公司于漏水期间仅有权按照半数收取于圣锟、孙源芷的租金，故即使华亮公司未再实施其他违约行为，其在2012年2月15日至2012年3月19日期间亦仅有权按照半数收取租金，因此另一半租金应计为华亮公司的房屋空置损失。法院对该期间房屋空置损失核算金额为28124.58元（2012年2月15日至2012年2月25日期间：49000÷2×11／31=8693.55元；2012年2月26日至2012年3月19日期间：49000÷2×23／29=19431.03元）。尽管于圣锟、孙源芷的承租面积相较鲁罡的承租面积有所扩大，但是扩大部分的租金损失亦为华亮公司的实际损失，港九汇公司亦应予以赔偿。
3、关于解除合同违约损失254000元。0129房屋漏水问题于2012年3月19日即已修复；世厚公司与华亮公司所签房屋全权租赁委托合同约定委托期限至2015年12月9日方才届满；故华亮公司于漏水问题修复后尚有足够时间出租0129房屋以获取收益，其因自身经营原因而与世厚公司提前解除房屋全权租赁委托合同，故其无权向港九汇公司要求相应赔偿。另，依据世厚公司与华亮公司所签房屋全权租赁委托合同的约定，世厚公司应当负责非使用不当造成的房屋主体结构、管道等固定装置及其设施的维修，华亮公司本无必要就房屋漏水而向世厚公司支付违约金，故其在自愿支付违约金的情况下亦无权向港九汇公司转嫁相应损失。
4、关于对承租方承担的违约损失154160元。审理中，华亮公司称该损失具体包括应退租金31500元、违约金98000元、装修损失22000元、公证费2660元。其中，在（2012）朝民初字第14242号民事判决以及（2013）二中民终字第9882号民事判决中，法院判令华亮公司向于圣锟、孙源芷支付违约金98000元、赔偿装修损失22000元，皆因华亮公司实施了阻止于圣锟、孙源芷继续使用0129房屋的行为，而非因0129房屋的漏水事实，故华亮公司无权请求港九汇公司赔偿上述项目；而法院判令华亮公司向于圣锟、孙源芷按照半数退还租金31500元，以及承担公证费2660元，则确因0129房屋的漏水事实，故该两项费用可以计为华亮公司的合理损失，其有权要求港九汇公司予以赔偿。
综上，原审法院于2014年9月判决：一、港九汇公司于判决生效之日起十日内向华亮公司赔偿房屋空置损失八万九千六百五十元五角八分。二、港九汇公司于判决生效之日起十日内向华亮公司赔偿违约损失三万四千一百六十元。三、驳回华亮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，港九汇公司不服，以原审法院认定事实错误，适用法律不当为由上诉至本院。其上诉理由为：1.港九汇公司承租的0132号房屋，作为承租人，除非使用不当造成房屋损毁并导致第三人损失，才有义务承担赔偿责任，否则无义务对房屋及自有设施损坏造成的损害后果承担责任。因此，房屋设备出现问题的维修责任在房屋的所有权人和管理人，与房屋的使用人无关。2.华亮公司也无证据证明0129号房屋出现的渗漏是因为0132号房屋漏水造成的。根据房屋产权人的陈述和房屋平面图显示，0132号房屋与0129号房屋并排，即使0132号房屋漏水也不会造成0129号房屋出现渗漏。对于漏水原因即没有专业资质的鉴定机构作出现场勘察的鉴定结论，也没有经港九汇公司确认过的书面凭证，原审法院主观确认0129号房屋漏水就是港九汇公司造成的，没有任何依据。3.华亮公司主张的空置损失，是由于自身违约所致，与港九汇公司无关，无权将其应承担的法律责任转嫁给港九汇公司。上诉请求为：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第30511号民事判决第一项、第二项。2.请求依法改判驳回华亮公司的全部诉讼请求。华亮公司、世厚公司均同意原判。黄海未上诉。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
以上事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、房屋全权委托合同、商铺租赁合同、合同到期终止协议、房屋全权租赁委托合同、写字楼、商铺租赁合同、（2012）二中民终字第16658号民事判决书、（2013）二中民终字第9882号民事判决书、解除房屋全权租赁委托合同协议书、建外SOHO东区维修服务单、（2012）朝民初字第14242号案件笔录、勘验笔录等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。港九汇公司上诉主张损害结果与其无因果关系，不应当承担赔偿责任。但根据生效判决认定的事实显示，0129号房屋在2011年8月份漏水报修后，经检修部门数次检查均确认为香辰咖啡后厨渗水造成，且从港九汇公司和华亮公司于2012年2月24日有陈小頔签字的维修方案来看，该维修方案也能显示施工地点位于香辰咖啡的厨房，主要施工内容为维修排水和漏水问题。因此，港九汇公司主张漏水不是其原因造成的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。港九汇公司作为房屋承租人，应当正当合理地使用租赁物，鉴于漏水系香辰咖啡后厨漏水所致，在港九汇公司未能举证证明系其他因素导致渗漏的情形下，其应当承担相应的损害赔偿责任。关于空置期的损失，原审法院结合生效判决确定的事实，在厘清当事人之间责任分配的基础之上，计算出相应的赔偿数额，并无不当，本院予以维持。
综上，港九汇公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费13266元，由北京华亮房地产经纪有限公司负担10490元（其中6633元已交纳；另3857元于本判决生效之日起7日内交纳），由港九汇（北京）餐饮管理有限公司负担2776元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费13266元，由港九汇（北京）餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江锦莲
审 判 员 高 贵
代理审判员 沈 放
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 王永基