广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1434号
上诉人（原审被告）：刘念，户籍地址广州市越秀区。
委托代理人：刘旺林，户籍地址武汉市新洲区。
被上诉人（原审原告）：徐靖，户籍地址广州市天河区。
委托代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。
上诉人刘念因与被上诉人徐靖返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，徐靖是广州市海珠区聚德路龙景南街2号404房的产权人，登记时间为2013年3月27日。徐靖于2014年7月11日向原审法院提起诉讼，以刘念占用涉案房屋为由，请求：1、刘念立即搬离海珠区聚德路龙景南街2号404房；2、刘念向徐靖支付从2013年7月11日起至实际搬离之日的租金（暂计算一个月为2000元）；3、诉讼费由刘念承担。
刘念原审答辩称：不同意徐靖的诉讼请求，理由如下：因广州市南鹤房地产开发有限公司（以下简称南鹤公司）、南鹤公司的法定代表人叶某对李某甲基、广东邦润典当有限公司（以下简称邦润公司）、吕某、喻某清等人负有巨额债务。由时任南鹤公司总经理喻某清出谋策划，于2005年3月24日将涉案404房设定合同价格为162293元（当时的市场价为253000元左右），2号401、402、501、502、610房，12号401、601、602、603、604房等十二套房进行网上备案，设定抵押权给李某甲基、吕某、喻某清等四人。时任南鹤公司总经理喻某清为返还债务，自导自演，于2005年9月23日，与刘某甲、刘念签订房屋认购书，收取定金10000元。刘凯、刘念于2005年10月27日在广州市越秀区文德路金德大厦26楼H单元（邦润公司的办公地址，而非南鹤公司的办公地址）与南鹤公司签订房屋买卖合同，合同约定总价253000元。此时南鹤公司总经理喻某清（兼任邦润公司股东和浪迪投资公司法人），指使刘珍、余永林等人在广州市越秀区文德路金德大厦26楼H单元，收取刘某甲、刘念购房首期款73000元，并开出南鹤公司的收款收据。喻某清事后亦表示是受李某甲基、邦润公司、吕某等人的委托代收了首期款（据2005年5月13日广州日报报道）。刘某甲、刘念于2008年5月22日缴交了各项交易税费和物业管理费用，并装修入住涉案房屋。签订合同后，刘念多次催促南鹤公司等人协助办理银行按揭和房产证，此时，叶某、喻某清等人失联。由肖某、齐某出面安抚刘念，多次索要、骗取刘念的购房合同原件，一直以未办理大确权，消防设施不到位等各种理由推托。因南鹤公司、叶某无力返还喻某清、李某甲基、邦润公司等人的债务，喻战清、李鸣基、邦润公司向越秀区人民法院起诉了叶某等人，并查封了叶某在南鹤公司58%的股权。李某甲基、喻某清、吕某等人于2009年9月28日伪造文件，假冒叶某的签名、假借A栋的规划验收合格证（涉案房屋为C栋404房）、伪造购房发票、以请求解决“历史遗留问题”为由等非法手段办理了房产证。经刘念向房管局查询，并没有查询到涉案房屋的规划许可证、竣工验收备案表等建设材料。而叶某则称对喻某清、李某甲基、吕某等四人办理的十二套抵押房屋（包括涉案房屋）房产证毫不知情，并请求将其本人以及南鹤公司追加为（2014）穗海法民三初字第1004号、1005号第三人（有电话录音为证）。2013年3月，吕某与“自己人”徐靖，签订存量房买卖合同。以伪造文件等非法手段登记交易，同时设定低于市场价格的65万元虚假交易（当时的同地市场价格为110万元左右），徐靖于2013年3月27日领取了房产证。该团伙为达到目的，指使龙景大厦物业管理处，于2014年6月18日骗取刘念签署《接通永久用电申请书》，并伪造当事人签名盖手印，并于2014年7月11日将刘念诉诸法院，案号为（2014）穗海法民三初字第1004号案。徐靖诉刘念（实际操纵人为喻某清、吕某），徐靖对上述事实是明知的（刘念收到法院传票后，与喻某清通话，由喻某清提供律师的电话，并与其律师通话中发现该律师为徐靖委托的律师，有与其通话录音为证），然而，该团伙无视法律，不惜触犯法律底线，颠倒是非，侵害他人财产，数额巨大，请法院驳回徐靖的诉讼请求。
在本案原审审理过程中，双方均表示假如本案判决刘念搬迁，本案不需要处理装修问题。刘念还表示：涉案房屋目前由刘念及其父母、弟弟共四个人居住，除该四人外，没有其他人居住或使用。徐靖对刘念的陈述不予确认，并表示不申请追加其他人参加诉讼，在本案中只要求刘念承担责任。
刘念为证实其主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同；2、收据，证据1、2拟证明刘念和南鹤公司存在购房关系；3、复制档案资料申请表、徐靖和吕颂康的存量房买卖合同、海珠区房地产交易登记所的收件收据及受理回执，拟证明徐靖在《存量房买卖合同》中留的联系电话是南鹤公司总经理喻某清的电话，说明他们之间是有合谋的；4、查册资料，拟证明南鹤公司在2004年12月31日已经将涉案房屋卖给了李某乙，2005年3月份又抵押给其他人，后来又卖给刘念，南鹤公司存在“一房二卖”；5、房地产登记簿查册表，拟证明涉案房屋现在登记在徐靖名下；6、报纸及喻某清的名片，拟证明喻某清是南鹤公司当时的总经理；7、十份录音资料，有光碟及根据光碟翻译的文字资料（包括电话录音和现场谈话录音），刘念表示：第一份是2014年6月12日，1005号案刘念的妻子和涉案房屋所在小区物管工作人员齐某的通话。第二份是2014年6月13日，1005号案刘念的妻子和涉案房屋所在小区物管工作人员齐某的通话。第三份是2014年7月23日，刘念的代理人刘旺林和涉案小区物管的总经理肖某的通话。第四份是2014年7月23日，刘念及代理人刘旺林和涉案小区物管工作人员齐某三人的谈话，地点是齐某的家里（涉案大厦A栋901房）。第五份是2014年7月25日，刘念的代理人和徐靖的代理人之间的电话录音。第六、七份是2014年7月27日，刘念的代理人和齐某的现场录音，地点在齐某的家里（涉案大厦A栋901房）。第八份是2014年7月30日下午，刘念的代理人和叶某的电话录音。第九份是2014年7月30日晚上，刘念的代理人和叶某的电话录音。第十份是2014年7月31日，刘念的代理人和齐某在一个律师事务所的谈话录音。手机中有9份录音，证据10是IPAD录音的，拟证明南鹤公司的相关人员和刘念答辩时所称的相关人员和徐靖是一个团伙。刘念还表示：证据4、6只有复印件，是（2014）穗海法民三初字第1005号案的当事人向刘念提供的。
徐靖的质证意见：1、对证据1的真实性没有异议，但该证据和本案没有关联性，并且这份买卖合同没有办理预售登记；2、对证据2的真实性没有异议，但该证据和本案没有关联性；3、对证据3的真实性没有异议，电话是喻某清的电话，但是他不是南鹤公司的总经理，不能证明双方是合谋、串通；4、对证据4、5的真实性没有异议；5、对证据6的真实性不予认可，关联性也不予认可，从报纸上无法确认喻某清是总经理，并且该证据是复印件；6、对于证据7，只确认第5份录音中双方当事人的身份、内容、时间、地点，对其他录音中双方当事人的身份、内容等均不确认。
原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋经国土房管部门登记确认房地产权属人为徐靖，徐靖作为该房屋的产权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故其要求居住在涉案房屋的刘念搬迁及支付占用费，合法合理，予以支持。至于刘念居住在涉案房屋是基于其与南鹤公司之间就涉案房屋之间存在房屋买卖关系，刘念可向合同相对方即南鹤公司主张权利，但不能以其与南鹤公司之间的合同关系对抗徐靖所享有的物权，对刘念的抗辩不予采纳。对于房屋占用费的标准，徐靖主张按照2000元／月的标准计算，缺乏依据，宜按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，并以徐靖所主张的每月2000元为限。
据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2015年1月8日作出如下判决：一、刘念在判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区聚德路龙景南街2号404房，并将上址房屋交给徐靖；二、刘念在判决生效之日起十日内，向徐靖支付广州市海珠区聚德路龙景南街2号404房的房屋使用费（从2013年7月11日起计至交还该房屋之日止，按有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，并以每月2000元为限）。一审案件受理费500元，由刘念负担。
判后，上诉人刘念不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误。1.喻某清以南鹤公司的名义与刘念签订房地产销售合同，并收取了刘念的首期购房款，并承诺540天内办理房地产相关产权证给刘念。刘念是涉案房屋真实买受人，亦因南鹤公司原因致使刘念无法办理按揭贷款手续。2.徐靖与喻某清、吕某等人是同一债权人，是利益共同体，他们从来没有向某鹤公司支付购房款，徐靖与吕某之间亦无购房款交割，徐靖违法取得房产证；二、原审法院没有审查徐靖取得房产证是否合法有效。1.南鹤公司及其相关人员存在违法行为。2.吕某办理初始登记和转移登记，因侵犯本人合法权益违法，房管局对此存在实体和程序的违法行为。三、一审判决支付使用费没有事实和法律依据，1.涉案房屋存在权属争议，徐靖仅取得房屋权属登记证明，并不代表其已经取得了涉案房屋的占有、使用、收益和处分权。2.徐靖从未向某鹤公司办理收楼手续。3.刘念已经交付了首期房款，且办理了收楼手续，对涉案房屋享有占有、使用权。4.即使徐靖取得涉案房屋形式上的所有权，因双方对使用费未作任何约定，法律对此亦没有规定，法院判决支付使用费缺乏事实和法律依据。5.法院对是否需要支付使用费及相应标准没有自由裁量权。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回徐靖全部诉讼请求；2.本案所有诉讼费由徐靖承担。
被上诉人徐靖答辩称：同意原审判决。1.刘念与南鹤公司之间的关系与徐靖无关，其应向某鹤公司主张权利。吕某即上手所有权人把涉案房屋卖给徐靖与刘念没有任何关系；2.徐靖已经取得涉案房屋产权证，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分权，徐靖有权向刘念主张使用费。
刘念与徐靖对原审法院查明事实没有异议，且未提供新证据，本院二审予以确认。
在本案二审过程中，刘念陈述其已就徐靖与喻某清之间存在虚假买卖关系向公安机关和检察院报案，公安机关与检察院都以证据不足为由，不予受理。
本院认为：本案二审争议的焦点是刘念是否应该搬离涉案房屋并向徐靖支付使用费。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋已经房管部门登记，并核发了房地产权证，依法具有法律效力。徐靖作为涉案房屋物权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，原审法院支持徐靖的诉讼请求，判处刘念搬离涉案房屋，并支付房屋使用费，并无不当，本院予以维持。本案刘念提交了其与南鹤公司之间的买卖合同，收款收据等证据拟证明其与南鹤公司存在房屋买卖关系，但本案并无充分证据足以推翻上述房管部门对涉案房屋所作的登记行为，因此，原审认为刘念与南鹤公司之间的合同关系不能对抗徐靖所享有的物权，并无不当，本院予以维持。刘念上诉称徐靖与喻某清之间存在虚假买卖关系，侵犯其合法权益，但缺乏证据证明，本院不予采信。
综上所述，刘念的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由上诉人刘念负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年六月十七日
书 记 员 原 炜